湖南省株洲市天元区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0211民初3121号
原告（反诉被告）湖南天易集团有限公司，住所地株洲市天元区。
法定代表人陈大雄，系该公司董事长。
委托代理人邓楚昊，湖南誉翔律师事务所律师。代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签收法律文书）。
委托代理人何莎，湖南誉翔律师事务所律师。代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签收法律文书）。
原告（反诉被告）株洲天易商业经营管理有限公司，住所地株洲市天元区。
法定代表人陈大雄，系该公司董事长。
委托代理人邓楚昊，湖南誉翔律师事务所律师。代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签收法律文书）。
委托代理人马彦羽，女，1974年9月2日出生，汉族，系公司法务，住株洲市芦淞区。代理权限为一般代理。
被告（反诉原告）金映明，男，1964年12月10日出生，汉族，户籍地为湖南省衡东县。
原告（反诉被告）湖南天易集团有限公司（以下简称天易集团公司）、株洲天易商业经营管理有限公司（以下简称天易商业公司）诉被告（反诉原告）金映明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员欧阳中伟独任审理，于2016年3月3日公开开庭进行了审理。书记员童瑾担任法庭记录。原告（反诉被告）天易集团公司的委托代理人何莎，原告（反诉被告）天易商业公司的委托代理人马彦羽，被告（反诉原告）金映明均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）天易集团公司、天易商业公司共同诉称并辩称：2012年1月20日，两原告作为共同出租人与被告签订神农太阳城《商铺租赁合同》，约定被告租赁原告位于株洲神龙太阳城购物中心南座三层A306、A307号商铺用于商业经营，并对租赁期限、租金标准、支付时间、商铺的交付与返还、合同解除、违约责任等作了详细约定。其中合同第十条第10.6款约定“被告延迟支付租金、物业管理费、能源费等应付款项或费用超过15日的，视为被告严重违约，原告有权利单方解除本合同，被告应按照约定承担违约责任”。2012年8月20日，原、被告双方就房屋交付时间、免租期等事宜签订《补充协议》。2012年12月24日，被告租赁的商铺开始营业，但自2013年10月24日起，被告就长期拖欠原告租金。2015年4月4日，在原告向被告催交所欠租金无结果的情况下，原告通过报纸公告的方式通知被告自2015年3月31日解除双方的《商铺租赁合同》，并通知被告10日内腾空商铺归还原告并结清应付款项，否则导致的损失和责任由被告自行承担。2015年4月3日，在株洲市国信公证处的监督下，原告依据上述内容向被告邮寄了《解除租赁合同通知书》，公证处出具了（2015）湘株国证内字第02164号《公证书》。通知解除合同后，被告既未向原告支付所欠租金，也未按期腾空商铺归还原告，为避免损失的扩大，原告按照《商铺租赁合同》第八条、第10.6条之约定自行收回了商铺。原告认为，原告不存在虚假招商行为，招商广告、手册等宣传资料系要约邀请，非要约行为，双方的权利义务应以合同约定为准。《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，原告按照合同约定履行了合同义务及权利，租赁标的物是否通过竣工验收，不影响被告的正常经营，且被告也并未因此遭受损失，但被告拖欠租金的违约行为，直接导致了合同的解除，应当按照合同的约定承担相应的责任及义务。故此，为维护自身的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、被告金映明向两原告支付所欠租金175146.36元，扣除被告履约保证金30105元，被告金映明还应向原告支付租金145041.36元；2、驳回被告金映明的反诉请求；3、由被告承担本案一切诉讼费用。
被告（反诉原告）金映明辩称并诉称：2012年期间，反诉被告在电视、报刊、招商图册对株洲神农太阳城购物中心（商场）进行招商，宣称神农太阳城分南、北两栋大楼主体，是株洲第一消费中心，四大主题，八大亮点，同时还宣称市场超高人气，缤纷业态组合，4A景区配套，游人如织，八大主力店强势进驻等招商宣传。在反诉被告的不实宣传的诱惑下，反诉原告与反诉被告签署一份《神农.太阳城商铺租赁合同》，同时还签署了《神农.太阳城购物中心商业物业管理服务合同》一份，由反诉原告租赁反诉被告株洲神农太阳城购物中心南座一商铺经营。反诉被告在租赁标的物没有经过竣工验收，没有消防验收的情况下，以欺骗的方式骗得反诉原告进场装修，反诉原告为此花费较大装修费用。而神龙太阳城开业至今以来，反诉被告根本没有实现招商承诺，达到招商条件，所宣传的知名品牌和主力店招商化为虚有，整个商场北楼至今没有竣工交付，更谈不上开业经营了，导致绝大部分业主亏损经营。更为严重的是在经营期间，反诉被告竟然强行将反诉原告所经营的商铺强行关锁，无理扣押经营物品，使反诉原告财产受到极其严重损失。综上所述，反诉被告违反诚实信用的原则，在经营活动中提供假招商信息，拒不履行招商承诺，相反强行关锁反诉原告的商铺，无理扣押他人合法财产。为维护反诉原告的合法权益，特依法向贵院提起反诉，请求依法判令：1、反诉被告赔偿反诉原告因虚假招商，达不到招商条件而延迟3个月所造成的经营损失39000元；2、反诉被告赔偿反诉原告装修损失121800元；3、反诉被告因2014年11月20日强行锁店赔偿反诉原告加盟费损失43000元；4、由反诉被告承担本案一切诉讼费用。
本院经审理查明：2012年1月20日，天易集团公司、
天易商业公司（甲方）与金映明（乙方）签订了《神龙·太阳城商铺租赁合同》，金映明依据合同承租了株洲神龙太阳城购物中心南座三层A306、A307号商铺面积为100.35平方米商铺，经营休闲餐饮。合同主要约定：1、本合同租期为48个月，自2012年5月1日起至2016年4月30日止；2、租金2012年5月1日至2013年4月30日，按使用面积每月每平方米100元，月租金10035元，季度租金为30105元，全年租金为120420元。自商场开业起前两个月为乙方免租期，乙方在免租期内无需交纳租金，但须承担营业期内该商铺发生的物业管理费、水、电等各项能源费。2013年5月1日至2014年4月30日，按使用面积每月每平方米100元，月租金10035元，季度租金为30105元，全年租金为120420元。2013年5月1日至2013年5月31日，甲方提供1个月免租期给乙方，乙方在免租期内无需交纳租金，但须承担营业期内该商铺发生的物业管理费、水、电等各项能源费。2014年5月1日至2015年4月30日，按使用面积每月每平方米106元，月租金10637.1元，季度租金为31911.3元，全年租金为127645.2元。2015年5月1日至2016年4月30日，按使用面积每月每平方米112.36元，月租金11275.33元，季度租金为33825.99元，全年租金为135303.96元。以上租金均不含物业管理费、空调费、能源费。双方约定，每三个月为一个计租期，乙方应在每个计租期结束前15天向甲方支付下一计租期的租金。3、保证金为了确保本合同下各款项、费用按时足额交纳，乙方同意向甲方交纳履约保证金。本合同签订之日起三日内，乙方支付一个月标准租金10035元作为履约保证金，在房产交付完成后三日内支付二个月标准租金20070元作为履约保证金，合计30105元。在本合同期内，如乙方全面履行本合同的约定，甲方应在乙方办理完撤离手续后10日内，将保证金余额无息返还。4、迟延履行违约金乙方延期向甲方交钠其应付款项，则甲方有权向乙方收取迟延履行违约金，按迟延应付款项费用金额每日千分之三至实际全额付清之日止计收违约金。迟延支付租金超过15天，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同。合同还对商铺的交付与返还、合同解除、违约责任等作了详细约定。2012年8月20日，原、被告双方就房屋交付时间、免租期等事宜又签订一份《补充协议》，协议约定租赁期限“自2012年5月1日起至2016年4月30日止”变更为“自2012年10月1日起至2016年4月30日止”,原约定的免租装修期由之前约定的3个月变更为1个月“自2012年9月1日起至2015年9月30日止”。2012年12月24日，被告金映明租赁的商铺开始营业，但自2013年10月24日起，被告金映明就长期拖欠租金。2014年11月20日，天易集团公司、天易商业公司以被告金映明拖欠租金为由对其承租的商铺作出断电处理，并予以加锁关闭。2015年4月4日，原告向被告催收租金未果的情况下，便通过报纸以公告的方式发出解约通知,告知被告自2015年3月31日起解除双方的《神龙·太阳城商铺租赁合同》，并限被告10日内腾空归还商铺,结清应付款项，否则导致的损失和责任由被告自行承担。2015年4月3日，在株洲市国信公证处的监督下，原告依据上述内容向被告邮寄了《解除租赁合同通知书》，公证处出具了（2015）湘株国证内字第02164号《公证书》。
上述事实，有原、被告当庭的陈述及原告提供的《神龙·太阳城商铺租赁合同》、《补充协议》、神龙城商家开业时间确认表、缴费通知单、登报的解约通知、公证书等经庭审质证予以佐证，本院予以认定。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为原告的诉讼请求及被告的各项反诉请求是否有事实和法律依据？现就本案的争议焦点分析如下：本案中，原、被告双方之间签订的《神龙·太阳城商铺租赁合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表达，合同内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，原、被告应当遵循诚实信用原则，按约履行自己的义务。但被告未按约交纳租金，长期拖欠租金，其行为已构成严重违约，应负本案违约责任。依据《神龙·太阳城商铺租赁合同》之规定，原告有权解除合同，且该合同实际上也无继续履行之必要。结合庭审中原告认可被告的商铺于2014年11月20日被关停的事实，从而确认原、被告之间租赁合同已于2014年11月20日实际解除，原告应自被告的商铺关停之日开始采取有效措施防止损失扩大，才符合情理，而原告主张自其自己登报解约之日即2015年3月31日为合同解除之日，才开始采取措施以防损失扩大，与常理不符，也与法律规定相违背，故原告该项主张，不予采纳。依据商铺租赁合同的约定并结合审理中被告认可自2013年10月24日起拖欠租金的事实，本院确认被告应向原告支付自2013年10月24日起至2014年11月20日期间的租金133465.5元{2013年10月24日起至2014年4月23日租金60210元（10035元/月×6个月）+2014年4月24日至2014年4月30日期间的租金2341.5元（10035元/月×7日）+2014年5月1日至2014年10月31日期间的租金63822.6元（10637.1元/月×6个月）+2014年11月1日至2014年11月20日期间的租金7091.4元（10637.1元/月×20日）}，扣除双方认可被告预交的履约保证金30105元，被告尚应支付租金103360.5元（133465.5元-30105元），原告诉请支付租金超过上述部分，本院不予以支持。至于被告抗辩主张原告存在虚假招商，经查，原告发放招商广告、手册等宣传资料系要约邀请，非要约行为，不存在虚假招商行为，招商广告、手册等宣传资料上内容对原告不产生拘束力，双方的权利义务应以合同约定为准，被告该抗辩主张不予采纳。另原、被告于2012年8月20日达成了《补充协议》，已就延迟开业进行了协商处理，且被告庭审中亦未提供合法有效、充分确凿证据以证明其经营损失39000元，故被告反诉请求原告赔偿其经营损失39000元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告反诉请求原告赔偿其装修损失121800元，因被告长期拖欠租金，构成严重违约，直接导致双方签订的《神龙·太阳城商铺租赁合同》解除，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（二）项之规定，被告该项反诉请求，不予支持。关于被告反诉请求原告赔偿其加盟费损失43000元，因既无合同之约定，与客观事实不相符，也无法律依据，其该项反诉请求应予驳回。综上所述，本案经本院组织调解，双方未能达成一致意见，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告金映明于本判决生效后十日内向原告湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司支付租金103360.5元；
二、驳回原告湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。
驳回被告（反诉原告）金映明的全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3200元，减半收取1600元，由被告金映明承担1120元，原告湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司承担480元；本案反诉案件受理费4358元，减半收取2179元，由被告金映明承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：株洲市农行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 欧阳中伟
二〇一七年四月十四日
书记员 童 瑾
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条（二）项因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。