广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终1348号
上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司，住所地：惠州。
法定代表人：郑康雄。
委托代理人：张燕君，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：莫斯慧。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：姚邈，女，汉族，住深圳市罗湖区，身份证号码×××002X。
委托代理人：周李久，男，汉族，××年××月××日出生，住深圳市罗湖区（主楼）902。
上诉人惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司（下称皇庭公司）与被上诉人姚邈因商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2015）惠湾法民一初字第1762号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年9月15日，原审原告姚邈向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除与被告签署的商品房买卖合同；2、责令被告退还原告支付的房款540588元；3、责令被告向原告支付违约金540588×0.0003×8个月×30天=38922元（暂计）；4、责令被告向原告赔偿原告损失55569.15元；5、责令被告的违法行为导致原告失去另购物业的商机，向原告书面及登报道歉；6、责令被告支付本案的诉讼费及原告维权的开支。
主要事实与理由：
2014年10月14日在被告的诱骗下，原告与被告签订了商品房买卖合同（位于大亚湾的皇庭湾天下花园）双方合同明确约定被告应于2015年1月2日前取得该物业的《建筑工程竣工验收备案证》如违约依合同办。双方合同明确约定被告应于2015年1月2日前将合法物业交付原告使用，如违约依合同办。据此原告依合同约定支付方式支付了上述购房款。2015年1月2日，原告依约来收房并查验被告取得的《建筑工程竣工验收备案证》时，被强制告知合同不能如期依约履行，协商未果。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判如所请。
原告向法庭提交了如下证据：1、商品房买卖合同，拟证明原被告之间的买卖关系；2、诱骗协议，拟证明被告在签合同时就有欺骗原告嫌疑；3、认购协议书，拟证明原被告之间的法律事实；4、税收缴款书，拟证明原告一直按照合同约定履行义务；5、收据1，拟证明原告先履行了合同约定的义务；6、收据2，拟证明原告先履行了合同约定的义务；7、收据3，拟证明原告先履行了合同约定的义务；8、短信1，拟证明被告自知违约单方面向原告发出协商；9、短信2，拟证明被告自知违约单方面向原告发出协商；10、短信3，拟证明被告自知违约单方面向原告发出协商。
被告皇庭公司辩称：第一，原告方并未满足商品房买卖合同补充协议第五条所约定的交房条件，商品房买卖合同补充协议第五条第二款约定买受人付清合同签订时应支付的全部税费、该条件为出卖人交房的前提条件之一，而买受人于2015年8月3日才交付契税及滞纳金，证明买受人及原告并未满足商品房买卖合同补充协议第五条所约定的全部交房条件。根据第五条的约定如买受人不具备上述条件，视为买受人不具备买守条件，出卖人有权不交付涉案房屋，有权不向买受人发送房屋交付通知书。因此出卖人不承担由此产生的逾期交房的违约责任。第二，原告方主张被告未于2015年1月2日前取得竣工验收备案表，被告认为根据补充协议第五条第九款第二项的约定，逾期超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内单方解除合同。该情形发生之日及视为出卖人已催告买受人行使解除权，如买受人逾期不行使，则解除全消灭。买受人在解除权行使期限内行使解除权的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起十个工作内退还买受人已付的购房款，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。出卖人不再承担违约责任。因被告于2015年7月9日取得竣工验收备案登记表，已逾期超过90日，根据上述约定，买受人应当自2015年1月2日起半年内解除合同，因原告并未在上述期限内主张解除合同，解除权已消灭，同时原告于2015年8月3日交付契税及滞纳金是实际履行合同义务的表现。表明其在被告取得竣工验收备案表后愿意继续履行合同。根据上述条款的约定，原告要求继续履行的，被告不再承担违约责任。因此原告无需退回购房款。原告亦无权解除合同。请求驳回原告1、2、3、5、6项诉讼请求。第三原告主张被告赔偿损失费55569.15元，无法律依据及相关证据支持，请求法院驳回原告第四项诉讼请求。
被告向法庭提交了以下证据，拟证明其辩称的事实：1、认购协议书；2、《商品房买卖合同》及补充协议；3、广东省房地产预告登记证明；4、建筑工程竣工验收报告及竣工验收工程竣工验收备案表；5、原告向被告开具的收款收据、原告向被告开具的收款收据；6、原告向被告开具的收款收据；7、税收缴款书，证明内容补充原告并未在合同约定的180天内缴纳契税；8、商品房购买人契税纳税指引；9、EMS快递单据（2015年8月14日）、《关于尽快履行付款义务的通知》。
反诉原告皇庭公司提出诉讼请求：1.解除反诉原告惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司与反诉被告姚邈于2014年10月14日签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》；（预告登记合同号HW201415584号，预告登记证号为粤房地预登惠州字第3300147364号）；2、反诉被告向反诉原告支付违约金人民币354000元；4.本案诉讼费由反诉被告承担。
主要事实与理由：
2014年10月14日，反诉被告向反诉原告购买位于大亚湾的皇庭湾天下花园第138幢101号房，双方签订《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定该房产总价款为人民币1770000元，签订合同之日支付首付款，即总购房款的30%计人民币531000元；2015年3月21日付40%，即人民币708000元；2015年9月21日付30%，即人民币531000元。反诉被告在2014年10月14日付清首期购房款人民币531000元后，未如约支付第二期购房款708000元及第三期购房款人民币531000元。反诉原告于2015年7月9日取得《竣工验收备案表》，且反诉被告已于2015年8月5日全额缴纳契税，以该行为表示继续履行合同。有鉴于此，反诉被告应当在反诉原告依法取得《竣工验收备案表》后按购房合同的约定向反诉原告缴纳第二期及第三期购房款。反诉原告于2015年8月4日向反诉被告发出《关于尽快履行付款义务的通知》，要求反诉被告于2015年8月11日前付清所有应付购房款，如逾期未付清；反诉原告将依据《商品房买卖合同》之约定，单方解除合同并收取违约金人民币354000元。为此，特提起反诉，请依法判决：
反诉原告提交的证据与本诉证据一致。
反诉被告姚邈辩称：在被告提供的格式合同当中，与原告签订合同后，双方明确约定付款方式约定交付期限、交付标准等各自义务履行顺序，当原告在约定的时间内履行第一笔房款义务后，被告应当在约定的时间内依法履行交付商品房给原告使用后，再由原告依约定履行第二笔、第三笔房款，可见被告履行交付在先，原告履行第二笔和第三笔房款在后，可是直至今日，被告也未履行交付义务，请问原告履行抗辩权是否有违法律规定，被告不按约定合同履行约定，应当向原告履行赔偿责任。根据合同法第60条明确约定，当事人应当按照约定履行义务，以及根据合同法第67条的约定。另外法律明文规定关于格式合同效力的规定，由被告同一时间同时签订的格式合同出现两种约定且相冲突时，依法应当采取对被告不利的约定，根据合同约定第五条，第八条交付期限，被告应当于2015年1月2日前依照规定具备该商品房交付的条件并将商品房交付给买受人使用。并且该合同第11条同时约定，出卖人不出示证明文件，或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房情况，由出卖人承担，显然被告不知道诚实信用的原则是什么，并且该合同约定被告该商品房于2015年1月2日验收合同，但是目前为止，原告均未提供涉案商品房经验收合同的报告和相关证明。
反诉被告未向法庭提交证据。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2014年10月14日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》一份，约定的主要内容有：一、物业情况，该物业为位于大亚湾的皇庭湾天下花园第138幢101号房，建筑面积为190.09平方米，总价款为1770000元。二、付款方式，被告采用分期付款的形式支付合同价款，2014年10月14日支付总房款的30%，即531000元；2015年3月21日支付总房款的40%，即708000元；余款531000元于2015年9月21日付清。第八条交付期限，出卖人应当在2015年1月2日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同签订当日，被告缴纳了定金100000元，同年10月14日支付首期购房款431000元、维修基金95080元和房屋备案登记费80元，2015年8月3日缴纳税款55568.15元。原、被告双方在《商品房买卖合同》中对逾期付款及逾期交房无约定违约责任。
同日原、被告双方签订了《合同补充协议》，对逾期付款及逾期交房约定了违约责任。《合同补充协议》第三条逾期付款的约定：1、买受人未按照《合同》约定的期限和数额支付购房款的，每逾期一天应承担逾期应付款万分之三的违约金；2、买受人逾期支付购房款超过三十日，出卖人有权解除《合同》，出卖人解除《合同》的，买受人应承担《合同》总价款百分之二十的违约金（出卖人有权从买受人已付的购房款中直接扣除）；5、出卖人依据本条约定解除《合同》的，应在解除权发生之日起壹年内行使解除权。
第五条关于房屋交付及交接的补充约定：9、出卖人逾期交房的违约责任处理：“按逾期时间，分别处理：（1）逾期在九十日之内（含九十日），自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已收购房价款万分之三的违约金，《合同》继续履行；（2）逾期超过九十日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内单方解除合同；该情形发生之日即视为出卖人已催告买受人行使解除权，如买受人逾期不行使的，则解除权消灭。买受人在解除权行使期限内解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起十个工作日内退还买受人已付的购房款（不计利息），出卖人不再另行补偿买受人其他损失。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人不再承担违约责任；
在补充协议第五条第6款约定买卖双方确认，在下列条件均具备的前提下，买受人有权按出卖人制定的房屋交付流程等，在《合同》第八条约定的交付期限办理房屋交接手续：（1）买受人已按《合同》及本补充协议约定向出卖人付清全部应付款项，包括但不限于房价款、面积差价款、违约金、赔偿金等。申请购房贷款的，所有贷款应到达出卖人房款专用银行账户。（2）买受人已按《合同》及本补充协议约定，付清《合同》签订时买受人应支付的全部税费。（3）买受人已配合出卖人办理完毕《合同》的政府部门备案登记手续及预告登记。第十四条合同解除的补充约定：2、如因出卖人违约，买受人有权解除《合同》及本补充协议的，买受人必须在解除条件成就之日后30日内行使解除权，超出该期限，买受人无权解除《合同》及本补充协议，本补充协议另有约定的除外。
0此期间被告仍告双方应当诚实信用国民事诉讼法》第二百五十三条的另查，2015年8月4日，被告向原告发出《催款通知书》，要求原告在8月11日前支付剩欠的二期购房款708000元。涉案房产所在的商住小区工程于2015年2月10日通过了建设、监理、施工、勘察、设计五单位验收，取得了竣工验收报告，2015年7月9日在大亚湾区住房和规划建设局办理了竣工验收备案。
以上事实，有原告提交的广东商品房买卖合同、税收缴款书、收据和被告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、广东省房地产预告登记证明、建筑工程竣工验收报告及竣工验收工程竣工验收备案表、原告向被告开具的收款收据、原告向被告开具的收款收据、原告向被告开具的收款收据、税收缴款书、商品房购买人契税纳税指引、EMS快递单据（2015年8月14日）、《关于尽快履行付款义务的通知》等证据在卷证实，予以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，被告具备商品房预售资质，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》的主体和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，原、被告双方应当按照合同的约定履行相应的权利和义务。
一、关于本诉问题。1.原告是否有权解除商品房买卖合同。被告应当在2015年1月2日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。但直至2015年1月2日，涉案房屋仍不具备合同约定的交付条件，而被告至今也未按合同约定书面通知原告办理交付手续。因此，被告存在违约行为。被告在其提供的格式合同即补充协议中约定，原告应在约定的交付期限届满之日起半年内行使合同解除权，逾期不行使的解除权消灭。该格式条款将法定的合同解除权由1年减为半年，根据合同法的规定，该格式条款免除了提供格式条款一方的责任，排除了对方的主要权利，该条款无效。本院认定原告仍具有合同解除权，故原告要求解除合同，退还购房款的诉讼请求，本院予以支持。2.关于被告应当支付的违约金问题。被告至今仍未按合同约定书面通知原告办理交付手续，则应当按约定支付违约金，即按日向原告支付已收购房价款万分之三的违约金，直至合同确定解除之日止。3.关于原告要求被告赔偿损失、书面赔礼道歉、支付维权开支的问题。违约金已具备补偿性质，被告无需再向原告赔偿损失，且原告也未提交其损失的证据，故本院不予支持；赔礼道歉主要适用于对人格权的侵害，本案系合同纠纷，故原告的该项诉讼请求不予支持；原告的维权损失主要是诉讼费，原告未提交其他维权损失的证据，故原告要求支付除诉讼费之外的维权开支本院不予支持。
二、关于反诉问题。合同解除后，反诉被告是否应当向反诉原告支付违约金。双方合同约定付款方式为分期付款，反诉被告应于2014年10月14日支付总房款的30%，即531000元；2015年3月21日支付总房款的40%，即708000元；余款531000元于2015年9月21日付清。第八条交付期限，反诉原告应当在2015年1月2日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。反诉被告已如期支付了第一期购房款，反诉原告应当在反诉被告支付第二期购房款之前，先行履行交房义务，但反诉原告未履行交房义务，则反诉被告有权依照合同法的规定行使先履行抗辩权，即有权在对方履行之前拒绝其履行要求。故反诉被告不存在违约行为，反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告姚邈与被告惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司于2014年10月14日签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》；（预告登记合同号HW201415584号，预告登记证号为粤房地预登惠州字第3300147364号）。
二、被告惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告姚邈退回已付购房款531000元并支付逾期交房违约金（违约金以531000元为基数，按每日万分之三从2015年1月3日起计算至本判决生效之日止）；
三、驳回原告姚邈其他的诉讼请求；
四、驳回反诉原告惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司的反诉请求。
如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费5076元，由原告姚邈负担1000元，被告惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司负担4076元；反诉受理费3305元，由反诉原告惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司负担。
当事人二审的意见
上诉人皇庭公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第二项，改判被上诉人应向上诉人支付迟延履行交付房款违约金人民币354000元；2、本案诉讼费由被上诉人承担。
主要事实和理由：
一、上诉人与被上诉人签订的补充协议中关于解除权行使期间的条款合乎法律规定，且上诉人已尽了合理的提示和说明义务，合法有效。
一审判决中认定补充协议为上诉人提供的格式合同，认定补充协议第五条第9款“关于被上诉人应在约定的交付期限届满之日起半年内行使合同解除权的约定”免除了提供格式条款一方的责任，排除了对方的主要权利，该条款无效的认定没有事实和法律依据。
首先，有关解除权的行使期间并非只能“法定”，而是可由合同双方约定适用。依据《合同法》第九十五条的规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”法定解除权为除斥期间，一般为一年，上诉人与被上诉人约定的“半年”并非属于不符合常理的范畴，而是遵循房地产交易的习惯。
其次，即便该条款为格式条款，也并不存在“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形：被上诉人具备解除合同的权利，行使期间为半年，在半年的任一时间点均可以提出解除要求，但被上诉人怠于行使权利。
最后，即便认定该条款为“格式条款”，因为该条款约定的解除权行使期间属于合理的期间范畴，且上诉人在协议中已对该条款尽了必要的提示（采取字体加黑）和必要的说明义务（补充协议第十五条第五款），被上诉人已明确知悉并仍愿意签约，应当推断被上诉人已接受并应严格遵循该条款，故此条款合法有效。
一审法院简单认定“格式条款”即为无效，而不对合同做综合判断，实属不当，此等做法亦将碍于交易安全的保护。如果任何一个购房人都将怠于行使权利导致权利的灭失推脱为相应条款为“格式条款”且属于无效，法院对此等理由亦均予以支持，则法律权威何存
二、根据补充协议第五条第9款关于逾期交房的违约责任条款，被上诉人未在约定的交付期限届满之日起半年内行使解除权，则解除权消灭。同时被上诉人于2015年8月3日交纳契税的行为表明其思意继续屐行合同，此情况下被上诉人不再承担违约责任。
审法院判定上诉人未在合同约定的2015年1月2日取得竣工验收备案登记表并交付房屋构成违约。但事实是被上诉人解除权已消灭，且其无权要求上诉人支付违约金，理由如下：
补充协议第五条第9款约定“逾期超过九十日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内单方解除合同；该情形发生之日即视为出卖人已催告买受人行使解除权，如买受人逾期不行使的，则解除权消灭。买受人在解除权行使期限内解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起十个工作目内退还买受人已付的购房款（不计利息），出卖人不再另行补偿买受人其他损失。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人不再承担违约责任。”另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“司法解释”第十五条的规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人―方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”
结合上述条款以及前文所述，约定的解除权的行使期间是合法有效的，在上诉人未如期交房的情况下，被上诉人应当自约定的交付期限届满后半年内行使，即2015年7月2日前行使，但被上诉人并未在上述期限内行使解除权，因此被上诉人的解除权消灭。除此以外，被上诉人在2015年8月3日交纳契税，是以其行为表明愿意继续履行与上诉人间的商品雳买卖合同，根据补充协议第五条第9款的约定，因被上诉人要求继续履行合同的，合同继续履行，上诉人不再承担违约责任。
三、原审法院忽略了被上诉人在2015年1月2日（合同约定交房日）前并未交纳契税的事实，同时未结合补充协议第五条的约定判断被上诉人是否满足交房条件。被上诉人在2015年8月3日前不满是《商品房买卖合同》及其补充协议项下的交房条件，上诉人有权行使先履行抗辩权，不向被上诉人交付房屋。
补充协议第五条约定“买卖双方确认，在下列条件均具备的前提下，买受人有权按出卖人制订的房屋交付流程等在《合同》第八条约定的交付期限办理房屋交接手续：（1）买受人已按《合同》及本补充协议约定向出卖人付清全部应付款项，包括但不限于房价款、面积差价款、违约金、赔偿金等。申请购房贷款的，所有房款应到达出卖人房款专用银行账户。（2）买受人已按《合同》及本补充协议约定，付清《合同》签订时买受人应支付的全部税、费。（3）买受人已配合出卖人办理完毕《合同》的政府部门备案登记手续及预告登记手续。如买受人不具备上述条件，视为买受人不具备入伙条件，出卖人有权不向买受人交付该商品房，无须按《合同》及本补充协议约定向买受人发出房屋交付通知书，且出卖人不承担由此产生的逾期交房责任。”
为此，上诉人在被上诉人购房时已一并将《商品房购买人契税纳税指引》交付给被上诉人，明确告知被上诉人应当自纳税义务发生之日起180日内缴纳税款，但经多次催告，被上诉人于2015年8月3日方才交纳契税及滞纳金。被上诉人履行交纳房款及税款的义务在前，上诉入履行交付雳屋的义务在后，在被上诉人未履行交纳税款的义务之前，上诉人有权行使先履行抗辩权，不向被上诉人交付房屋。
原审判决认定上诉人未如期履行交房义务构成违约，却忽略了被上诉人并未满足交房条件的事实，错误地认定被上诉人可以以上诉人未履行交付义务为由行使先履行抗辩权，却忽略了被上诉人的另一项先履行义务――交纳税款。
四、在被上诉人交纳税款后，即2015年8月3日后，因已超过《商品房买卖合同》第六条约定的第二期付款期限，被上诉人一直未支付第三期房款，因此上诉人仍无交房义务，且被上诉人应当向上诉人支付迟延付款的违约金。
《商品房买卖合同》第六条明确约定：合同采取分期付款的方式，在2015年3月21日付40%，即人民币柒拾万零捌仟元整（小写708O00元）。、如上文所述”在2015年3月21日前，被上诉人因未缴纳契税而未满足交房条件；在2015年3月21日后2015年8月3日前，被上诉人因未交纳契税及第二期购房款而未满足交房条件；2015年8月3日后，被上诉人因未交纳第二期购房款而未满足交房条件。至今，被上诉人仍未履行交付第二期购房款的义务，因此被上诉人的交房条件一致未成就。原审判决错误地判定上诉人至今仍未按合同约定书面通知被上诉人办理交付手续，却忽略了被上诉人至今仍未满足合同所约定的交房条件的事实，错误地认定上诉人迟延交房构成违约，并要求上诉人向被上诉人支付已收房款万分之三的违约金，直至合同确定解除之日止。上述事实认定及法律适用错误，请求贵院依法予以纠正。
上诉人于2015年8月4日向被上诉人发出《关于尽快履行付款义务的通知》，要求被上诉人于2015年8月11日前付清所有应付购房款，但被上诉人仍一直未履行付款义务。《补充协议》第三条第2款约定“买受人逾期支付购房款超过三十日，出卖人有权解除《合同》。出卖人解除《合同》的，买受人应承担《合同》总价款百分之二十的违约金（出卖入有权从买受人已付的购房款中直接扣除”。因被上诉人已逾期支付第二期购房款超过三十日，根据上述约定，被上诉人应向上诉人支付相当于总购房款20%的违约金，即人民币354000元。
综上所述，一审判决认定事实有误，适用法律错误。现根据《民事诉讼法》的规定，提起上诉，请求二审法院依法改判。
被上诉人姚邈答辩称：涉案的合同是对方事先拟定好的格式合同，我方处于弱势地位，并无调整合同的权利。从合同条款不难看出，我方一旦违约将承担总价款20%的违约责任，对方违约则只按已付房款的万分之三承担，其责任减少了。由于上诉人自身不能取得验收报告的原因导致合同不能履行，其承担较少的违约责任不能平衡我方的损失。在这种情况下，法院不能机械适用合同条款，应当根据合同法114条及民法通则的相关规定，以更好地维护我方合法权益。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院查明的事实与一审查明的事实相同。
案经本院提议调解未果。
本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。根据本案一审宣判后上诉人皇庭公司的上诉意见，本案二审争议的焦点问题是：涉案合同关于行使解除权期限的约定、违约金的标准是否属于无效的格式条款，涉案房屋逾期未能交付的原因及违约责任等问题。
涉案的合同及补充协议并无证据证明是皇庭公司与姚邈充分协商后的产物，该合同中关于解除权行使的期限、违约责任的内容属于事先拟定的、反复使用的条款。《中华人民共和国合同法》九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，解除权行使的期限是具备行使解除权的条件成就起一年内；而本案《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项，关于逾期交房的违约责任部分均为空白，而是直接指向了第2款即“按附件五《补充协议》约定处理”。补充协议第9条对《商品房买卖合同》第九条第2款关于解除权的行使期限是，“合同约定的交付期限届满之日起半年内”。补充协议第三条关于出卖人行使解除权的期限，是“解除权发生之日起一年内”。由此可知，本应当在主合同中进行约定的解除权行使期限却根本没有约定，补偿协议中的约定则比开发商的解除权缩短一半。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，属于“排除对方主要权利”的情形，应当认定为无效的格式条款。同样，关于买受人姚邈逾期付款的责任，也在主合同中没有约定，在补充协议中的约定是：逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，买受人应当承担总借款20%的违约责任。与出卖人逾期交房的违约责任相比，买受人可以请求解除合同的时间是逾期交付超过90天，出卖人承担的责任是退还够反抗并不计利息，也不补偿买受人的其他损失。因此，该违约责任的条款也属于大幅度加重对方责任、减轻己方责任无效格式条款。一审法院作出的以上条款为无效格式条款、姚邈仍然享有合同解除权、皇庭公司应当承担违约责任的认定，具有法律依据和事实依据，本院予以支持。
关于逾期交房的原因问题，从本案一审诉讼中皇庭公司提交的《建筑工程竣工验收报告》，在2015年2月10日才由施工单位等五方签章“同意验收”，根据《竣工验收备案表》，涉案房屋所在楼盘在2015年4月12日才通过五方验收并于2015年7月9日取得备案登记。以上时间点均已经超过了合同约定的交房时间即2015年1月2日，皇庭公司依法应当承担逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》约定姚邈支付第二期、第三期房款的时间分别是2015年3月21日、9月21日，在2015年3月21日之前由于涉案的房屋尚不具备合同约定的交付条件，姚邈依法可以行使后履行抗辩权。在涉案的房屋具备交付条件后，皇庭公司并未提交任何证据证明其已经向姚邈发出交房通知向其交付，该房屋仍然在皇庭公司的掌握控制之中。由于合同并未约定姚邈必须将房款支付完毕后皇庭公司才向姚邈交房，而合同约定的是皇庭公司交房在先。因此，在具备交房条件而不交付的情况下皇庭公司仍然处于违约状态，应当继续承担违约责任。至于2015年8月3日姚邈缴纳契税的行为，也并不表示其放弃了解除合同的权利。此外，关于姚邈是否缴纳契税的问题，并不影响皇庭公司的任何权益。皇庭公司以姚邈未及时缴纳契税为其可以延期交付的理由，本院也不予支持。
综上所述，上诉人皇庭公司的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币10152元，由上诉人惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭志文
审判员 赖锦荣
审判员 郑 杰
二〇一六年六月二十八日
书记员 彭科梅
叶秀婷
附：相关裁判依据：
1、《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；