河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终9203号
上诉人（原审被告）：魏毅，男，1973年10月16日出生，汉族。
上诉人（原审被告）：孙振英，女，1976年8月9日出生，汉族。
以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：王利锋，河南泽重律师事务所律师。
以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：李琳娟，河南泽重律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：赵莹，女，1985年11月9日出生，汉族。
委托诉讼代理人：蒋宪凯，河南宇法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：辛聪明，河南宇法律师事务所律师。
上诉人魏毅、孙振英因与被上诉人赵莹房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2017)豫0191民初3216号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人魏毅、孙振英的委托诉讼代理人王利锋、被上诉人赵莹的委托诉讼代理人蒋宪凯、辛聪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人魏毅、孙振英上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、在本案合同履行过程中，上诉人得知涉案房屋的出售要经过部队书面同意，因无法取得该证明文件，加之被上诉人79万元的尾款未付，后双方协商解除合同，上诉人按照被上诉人提供的账户将前期收取的100万元购房款全部退还，双方合同已经解除，权利义务已经消灭，上述过程有双方短信往来记录等为证，一审认定上诉人违约错误。上诉人基于客观事实不能出售本案房屋。2、涉案房产属于军队经济适用房，经咨询得知，此类房屋出售过户要首先取得房屋产权证书，在经过部队书面文件同意出售，过户时需补交土地出让金及相关税费，总之，房屋未满5年不得上市交易的规定对本案依然适用。根据总后勤部《军队经济适用住房建设管理办法》第三十四条、中央军委关于颁发《进一步深化军队住房制度改革方案》的通知精神，军队的经济适用房在付清房款取得房屋所有权证后，原则上可以上市交易，但须由原售房单位批准颁发“许可证”，故本案房产未经允许不得转让，双方所签的房屋买卖协议因违反法律的强制性规定而无效，并非因不能实现合同目的而解除。司法实践中亦采纳此种做法，判令涉及军队经济适用房的买卖合同无效。3、合同解除后应当相互返还，上诉人在收到房款2个月后就将收取的100万元房款返还被上诉人，一审判决54万元的违约金过高，显失公平，应予调整。
被上诉人赵莹辩称：1、被上诉人与上诉人签订的合同是双方真实意思表示，并已实际履行，应为有效合同，一审认定上诉人根本违约正确。在被上诉人向上诉人支付100万元房款后，上诉人就联系不上了，涉案房屋也出租给了他人，被上诉人担心被骗暂未支付剩余79万元。在约定的交房日期上诉人不向被上诉人交付房屋，并在未与被上诉人协商的情况下退还被上诉人所支付房款。上诉人的行为已经构成根本违约。2、案涉房屋虽为军队经济适用房，但根据上诉人向被上诉人交付的购房附车位合同、发票等资料可以证实，上诉人已经付清购房款，拥有了案涉房产的全部产权。依《军队经济适用住房建设管理办法》第三十四条的规定，案涉房屋可以上市交易。本案中上诉人作为军队经济适用房的所有权人，有权出售拥有全部产权的房产，故双方所签协议为有效协议，上诉人上诉称协议违反法律强制性规定是不能成立的。3、根据双方购房协议第四条第一款的约定，被上诉人可按购房总款的双倍主张违约金，在本案起诉时，被上诉人降低合同约定的违约责任赔偿，仅主张房款30%的违约金，符合法律规定，故被上诉人主张54万元违约金的诉请依法应予支持。综上，一审判决正确，应予维持。
被上诉人赵莹向一审法院起诉请求：判令解除原、被告签订的房屋购买协议；被告赔偿原告违约金540000元；诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2016年8月18日，原告与二被告签订房屋购买协议，约定：被告将位于郑州市郑东新区聚源路五星花苑XX号楼XX单元XX楼XXXX户的房屋附车位XXXX号出售给原告，总价款1800000元；被告于2016年11月1日内交付房屋；原告首付1000000元，8月25日付790000元；如被告拒绝将房屋出售给原告，向原告双倍赔偿购房总款；如原告没有购买房屋，应向被告双倍赔偿总房款。2016年8月19日，原告向被告魏毅支付400000元。2016年8月23日，原告向被告魏毅支付600000元。后二被告拒绝交付房屋。被告魏毅于2016年11月11日将1000000元购房款返还原告。
本案房屋为中国人民解放军71521部队建设的经济适用住房，由被告魏毅、孙振英出资购买。
一审法院认为：《军队经济适用住房建设管理办法》第三十四条规定：购买军队经济适用住房的，付清购房款后拥有全部产权。产权手续的办理，按照建设部、总后勤部的有关规定，由售房单位集中到地方房地产管理部门办理。所购住房需要上市交易的，实行准入制度，在补交土地使用权出让金或者所含土地收益，及按照国家和地方人民政府规定交纳有关税费后，其余收入归个人所有。根据以上规定，军队经济适用住房可以上市交易。原、被告签订的房屋购买协议合法有效，双方应当按约履行。原告已经支付了首付款1000000元，未按期支付790000元购房款，被告应当催告原告履行支付义务，但合同并未达到法定及合同约定的解除条件。被告将原告已支付的购房款1000000元返还原告，以自己的行为表明不再向原告出售房屋，构成根本违约。原告请求解除房屋购买协议，予以支持。双方约定了被告不出售房屋的违约金为双倍的总房款，原告请求被告赔偿违约金540000元，结合原告逾期付款的事实，540000元的违约金在其应受偿范围，予以支持。被告所称房屋购买协议已经解除，双方口头约定退还房款后互不追究，没有证据，不予采信。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵莹与被告魏毅、孙振英于2016年8月18日签订的房屋购买协议。二、被告魏毅、孙振英支付原告赵莹违约金540000元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9200元，由被告魏毅、孙振英负担。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：涉案房产属于军队的经济适用房，现有证据不能证明符合法律规定的上市交易条件，故上诉人与被上诉人签订的《房屋购买协议》损害社会公共利益，应当认定为无效合同。签订合同时，双方对涉案房产的性质均是明知的，对合同的无效，双方均有过错。鉴于被上诉人已将大部分房款支付给上诉人，被上诉人客观上存在损失，根据双方收款、退款时间以及各自的过错程度，本院酌定上诉人向被上诉人赔偿10万元，以弥补被上诉人的损失。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其上诉请求中的合理部分，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《军队经济适用住房建设管理办法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、确认2016年8月18日，上诉人魏毅、孙振英与被上诉人赵莹签订的《房屋购买协议》无效；
二、上诉人魏毅、孙振英于本判决生效之日起十日内向被上诉人赵莹支付赔偿金人民币10万元。
三、驳回被上诉人赵莹的其他诉请请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9200元，由被上诉人赵莹负担1748元，由上诉人魏毅、孙振英负担7452元；二审案件受理费9200元，由被上诉人赵莹负担1748元，由上诉人魏毅、孙振英负担7452元。
本判决为终审判决。
审判长 钟晓奇
审判员 马婵娟
审判员 张海霞
二〇一八年二月六日
书记员 王梦梦