安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖16民终794号上诉人（原审原告）安徽同济置业有限公司，住所地安徽省合肥市长江西路990号。法定代表人：王正年，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐鑫，北京高文（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘汉，男，1972年4月3日出生，汉族，住安徽省涡阳县。上诉人安徽同济置业有限公司（以下简称同济置业公司）与被上诉人刘汉房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2017）皖1621民初5349号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年3月29日公开开庭对本案进行了审理。上诉人同济置业公司委托代理人徐鑫，被上诉人刘汉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。同济置业公司上诉请求：1.依法撤销涡阳县人民法院（2017）皖1621民初5349号民事判决，支持其一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由同济置业公司承担。事实和理由：（一）双方签订的商铺租赁协议明确约定，刘汉逾期支付房屋租金的违约金为每逾期一日则按日租金的2倍支付。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《中华人民共和国合同法解释二》第二十九条的规定，人民法院对于当事人在合同中约定的违约金的数额只有在当事人请求调整，并确定低于或过分高于违约行为给当事人造成的损失时，才能进行调整，本案中刘汉未向一审法院提出违约金调整请求，一审法院对违约金进行调整违背双方当事人的约定，缺少法律依据。（二）涉案小区在用水用电上并未实行一户一表，而是把整个小区作为水电消费的一个用户与水电部门签订合同，每月按时向水电部门缴纳整个小区的水费和电费，一直以来同济置业公司都是代全体小区住户和商铺承租方向水电部门缴纳费用，再向住户进行收取，刘汉与同济置业公司的房屋租赁合同关系与拖欠水电费、物业费是基于同一事实，根源是刘汉的违约行为，一审判决人为拆解法律关系，属认定事实不清、证据不足，适用法律不当。刘汉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。同济置业公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令刘汉支付拖欠的涉案商铺A8—101/102/103/105/106/107/108/109/110/111租金94,027元(自2015年1月13日至2016年5月31日）和利息（利息按银行同期贷款2倍利息计算至款清之日止及相应违约金）；2.请求法院判令刘汉支付拖欠的水电费122,992元、物业费8,566元及相应的违约金；3.依法判决由刘汉承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年1月17日双方签订了《同济·第五大道商铺租赁协议》，约定刘汉租赁同济置业公司涡阳同济万象城商铺A8—101、102、103、105、106、107、108、109号商铺，租期五年，自2011年6月1日至2016年5月31日，商铺前三年年租金为50,000元，后两年的租金随行就市，并约定了逾期支付的违约金。2011年3月19日，双方又签订了《同济·第五大道商铺租赁协议》，约定刘汉租赁同济置业公司涡阳同济万象城商铺A8—110、111号商铺，租期五年，自2011年6月1日至2016年5月31日，前三年租金为13,900元，第四年租金为15,985元，第五年租金为18,383元，并约定了逾期支付的违约金。刘汉租赁使用涉案10间商铺后，只向同济置业公司支付了2011年6月1日—2012年5月31日租金63,900元（50,000元+13,900元），剩余4年拖欠租金至今仍未支付；2012年6月1日至2015年1月12日的拖欠租金业经本院作出的（2016）皖16民终759号民事判决书终审判决刘汉应及时支付拖欠房租及违约金，但刘汉一直拒绝履行该判决书确定的租金支付义务。另：自2015年1月13日至2016年5月31日租金一直也未按约如期支付；刘汉经营使用的拖欠水电费122,992元（2011年12月12日至2013年4月20日）和拖欠的物业费8,566元（2012年10月1日至2014年4月30日），同济置业公司向刘汉多次催缴上述费用未果。双方之间的房屋租赁合同是合法有效的，但刘汉无故拒不支付。由于刘汉未依约支付房屋租赁费，致使合同目的无法实现。刘汉的违约行为严重损害了同济置业公司的合法权益,请求依法支持其诉讼请求。一审法院认定事实：2011年1月17日同济置业公司与刘汉签订了《同济·第五大道商铺租赁协议》，约定刘汉租赁同济置业公司涡阳同济万象城商铺A8—101、102、103、105、106、107、108、109号商铺，租期五年，自2011年6月1日至2016年5月31日，商铺前三年年租金为50,000元，后两年的租金随行就市。租金按年支付，签订合同后3日内支付第一年租金，以后提前3月支付下一年度租金，支付商铺租赁保证金16,000元。同时约定逾期支付租金违约责任,刘汉承担租赁期间的水电费和物业管理费，并约定违约责任：如逾期支付租金，每逾期支付一日，则须按日租金的两倍支付违约金。2011年3月19日，同济置业公司与刘汉又签订了《同济·第五大道商铺租赁协议》，约定刘汉租赁同济置业公司涡阳同济万象城商铺A8—110、111号商铺，租期五年，自2011年6月1日至2016年5月31日，前三年租金为13,900元，第四年租金为15,985元，第五年租金为18,383元，刘汉承担租赁期间的水电费和物业管理费；约定了逾期支付违约责任：如逾期支付租金，每逾期支付一日，则须按日租金的两倍支付违约金。刘汉租赁涉案10间商铺后，向同济置业公司支付了2011年6月1日—2012年5月31日租金63,900元（50,000元+13,900元），剩余4年拖欠租金未支付；2016年7月1日经本院终审判决，作出（2016）皖16民终759号民事判决书判令刘汉支付房租（2012年6月1日至2015年1月12日）及违约金，（2016）皖1621执1078号执行案件对该案件予以执行。刘汉对2015年1月13日至2016年5月31日租金一直未按约如期支付。另认定，（2016）皖16民终759号民事判决书对同济置业公司与刘汉的租赁合同八间商铺双方签订的补充协议进行了认定，第四年2014年6月1日至2015年5月31日年房屋租金为57,500元，第五年（2015年6月1日至2016年5月31日）为66,125元，同济置业公司只主张50,000元，2014年6月1日至2015年1月12日年房屋租金为30,835.8元，并判决刘汉向同济置业公司支付房屋租金（至2015年1月12日）共计158,635.8元。一审法院认为，同济置业公司与刘汉所签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，是有效合同，双方均应按照该合同约定履行各自的义务。根据原、被告的诉辩及举证、质证意见，该院归纳本案一审争议焦点为：一、水电费、物业费是不是已经法院判决，是否属重复诉讼；二、2015年1月12日之前的租金是否已经支付完毕，以后的租金是不是拒绝领受；三、双方的租金应如何结算；四、同济置业公司欠刘汉的21,600元的租赁押金、装修押金是否已退还。关于争议焦点一，（2016）皖16民终759号民事判决书载明“原审因双方未进行结算不予处理，并告知其另行主张，并无不妥”，该判决书未就此项予以判决，故该项不属于重复诉讼。水电费和物业费因同济置业公司与刘汉没有进行结算，也未提交充分、有效的证据予以证实，该院不予处理，可另行主张；关于争议焦点二，（2016）皖1621执1078号执行案件对2015年1月12日之前的租金予以执行，对2015年1月12日以后的租金并未涉及，刘汉主张以后的租金拒绝领受，应当提供证据加以证明，刘汉未举出证据予以证明，对其主张不予采信；关于争议焦点三，根据双方签订的两份商铺租赁协议及本院（2016）皖16民终759号民事判决书认定的租赁合同八间商铺双方签订的补充协议，刘汉应付房屋租金为342,193元（63,900元×3+50,000元+66,125元+15,985元+18,383元），扣除刘汉已交付的63,900元及已判决158,635.8元，刘汉还应支付同济置业公司房屋租金数额为119,657.2元，对同济置业公司主张房屋租金94,027元予以支持，关于房屋租金利息，因合同未约定，该院不予支持，关于违约金的确定，因双方关于逾期支付房屋租金的违约金为每逾期一日则按日租金的2倍支付违约金的约定过高，该院结合（2016）皖16民终759号民事判决书，调整为房屋租金的20%较为适当，违约金为18,805.4元；关于争议焦点四，刘汉要求返还租赁押金20,000元，应当提起反诉，刘汉未提起反诉，对于其主张租赁押金，该院不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘汉于本判决书生效之日起10日内支付同济置业公司房屋租金94,027元及违约金18,805.4元；二、驳回同济置业公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,812元，减半收取2,406元，由刘汉负担1,203元，由同济置业公司负担1,203元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决采信的证据及查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。本案中，刘汉在一审中提出过“同济置业公司违约在先，自己并无违约行为”的抗辩，故对同济置业公司在上诉中提出的“刘汉未向一审法院提出调整违约金的请求”的上诉理由本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。一审法院综合考虑刘汉的过错程度，以及违约行为可能给同济置业公司造成的损失，根据公平原则和诚实信用原则将合同约定的违约金调整为房屋租金的20%并无不当，本院依法予以维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，同济置业公司向本院提交的向刘汉主张水电费、物业费的证据是其向供电部门缴费的发票，以及《每月应收水、电费明细表》，其向供电部门缴费的发票不能证明与本案存在关联性，《每月应收水、电费明细表》是其单方制作，刘汉不予认可，其又无其他证据予以佐证，故本院对其该项上诉请求不予支持。综上所述，安徽同济置业有限公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4812元，由安徽同济置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万学林审判员  马 超审判员  陈 芹二〇一八年三月三十日书记员  田林煜附本判决适用的相关法律条文：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；