福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第7167号原告邱美华，女，1977年1月2日出生，汉族，住福建省安溪县，被告泉州市建德房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区刺桐路北段圣湖路（市卫检对面），组织机构代码74384544-2。法定代表人刘慧萍，该公司董事长。原告邱美华与被告泉州市建德房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月11日立案受理后，依法组成合议庭于2016年5月3日公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，被告经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告邱美华诉称，2008年7月21日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买建德花园8号楼502室房屋。房屋总价款512924元，原告依约交清了全部购房款。2010年8月9日被告泉州市建德房地产开发有限公司向原告交付房屋，原告于2013年5月27日办理了诉争房屋的《房屋所有权证》，但至今被告均以各种理由拒绝为原告办理诉争房屋的分户土地证，严重损害了原告的合法权益。根据合同的约定，被告应按原告已付购房款的日万分之0.15向原告支付违约金。另据原告所在小区的业委会向国土局查询得知，系因被告未按土地出让合同规定的使用条件及规划、设计条件进行建设，存在超容积率建设的问题才导致无法办理分户土地证。请求判令：1、被告立即为原告办理诉争房屋的《国有土地使用权证》；2、被告支付给原告逾期办理《国有土地使用权证》的违约金7228.6元。庭审中，原告明确其诉请的违约金是按已付购房款的日万分之0.15计算自2013年5月27日起至2015年12月11日止，保留追究被告自2015年12月12日起至实际办理分户土地证之日止的违约金。被告泉州市建德房地产开发有限公司未作答辩。本案在审理过程中，原告邱美华提供以下证据：证据1即《商品房买卖合同》，以此证明双方的房屋买卖事宜；证据2即房屋登记信息查询表（抵押），以此证明原告于2013年5月27日办理诉争房屋的所有权证；证据3即泉州市国土资源局关于办理建德花园分户土地证的答复意见，以此证明诉争房屋所在小区存在超容积率建设的问题，导致至今不能办理分户土地证。本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃答辩、质证等相关诉讼权利。对原告提供的《商品房买卖合同》，有原、被告签名及盖章确认，真实性予以认定；对房屋登记信息查询表（抵押），有加盖泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处抵押查档专用章，真实性予以认定；对国土资源局关于办理建德花园分户土地证的答复意见，有加盖泉州市国土资源局印章，真实性予以认定。本院依职权调取了（2013）丰民初字第2681号邱美华与泉州市建德房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案的起诉状及民事判决书。原告质证称，对上述材料的真实性无异议，当时诉请的是逾期办理房屋所有权证违约金，法院判决的违约金是计算至实际办理房屋所有权证之日。本案中诉请的逾期办理分户土地证的违约金是从取得房屋所有权证的次日开始计算。经庭审认证，结合原告陈述，对本案主要事实作如下认定：2008年7月11日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买建德花园8号楼502室房屋，房屋总价款为512924元，该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之0.15向买受人支付违约金。合同签订后，原、被告分别履行了支付购房款和交付房屋的义务。原告于2013年5月27日办理诉争房屋的《房屋所有权证》，诉争房屋的《国有土地使用权证》至今尚未办理。原告曾于2013年5月8日向本院提起诉讼，要求被告赔偿其诉争商品房逾期办理房屋所有权证的违约金4737元，本院于2013年6月17日作出（2013）丰民初字第2681号民事判决书，判决被告支付给原告逾期办证违约金4737元。另查明，被告于2013年4月20日取得诉争房屋所在小区的房屋总产权证。2015年4月9日，泉州市国土资源局出具的《关于办理建德花园分户土地证的答复意见》第二条处理意见载明“由于泉州市建德房地产开发有限公司未按出让合同规定的土地使用条件及规划设计条件进行建设，存在超容积率建设问题，……该公司应申请补办超容积率建设相关手续后，再申请办理商品房土地分割登记”。本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，本院予以认定。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，房屋的权属证明文件包括房屋所有权证及国有土地使用权证，诉争合同附件六合同补充协议第一条约定的“权属证书”既包括房屋所有权证，也包括国有土地使用权证。根据合同约定，被告负有协助原告办理诉争房屋《国有土地使用权证》的义务，原告主张被告为其办理国有土地使用权证不符合双方的约定。据泉州市国土资源局出具的《关于办理建德花园分户土地证的答复意见》第二条处理意见所载，系因被告未按出让合同规定的土地使用条件及规划设计条件进行建设，存在超容积率建设问题，只要被告申请补办超容积率建设相关手续后，即可申请办理商品房土地分割登记，故诉争房屋至今未办理《国有土地使用权证》是因被告原因导致的，被告应承担相应的违约责任。鉴于本市在办证过程中仍然实行房地分离的办证方式，国有土地使用权证的办理必须在分户房屋所有权证取得之后才能进行，诉争商品房的分户房屋所有权证于2013年5月27日取得，故被告应自2013年5月28日起开始承担违约责任，对原告要求被告承担自2013年5月28日起的逾期办证违约金，合法有据，予以支持。另，原告曾于2013年5月8日向本院提起诉讼要求被告赔偿其逾期办理诉争房屋《房屋所有权证》的违约金4737元，而本案中，原告诉请的是被告逾期协助办理诉争房屋《国有土地使用权证》的违约金，且本院判决被告支付的逾期办理房屋所有权证违约金仅计算至被告取得房屋所有权总证之日即2013年4月20日，并不存在重复计算。因此，被告应按原告已付款的日万分之0.15支付自2013年5月28日起至实际办证之日止的逾期协助办理《国有土地使用权证》违约金。现原告明确要求被告支付截至2015年12月11日的违约金，并保留追究被告自2015年12月12日起至实际办理分户土地证之日止的违约金，系处分自己的权利，本院予以照准。故截至2015年12月11日该违约金计512924元×日万分之0.15×927天=7132元，对原告要求被告支付违约金的合理部分，予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告泉州市建德房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告邱美华办理建德花园8号楼502室房屋的《国有土地使用权证》；二、被告泉州市建德房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告邱美华截至2015年12月11日的逾期协助办理上述房屋《国有土地使用权证》违约金7132元；三、驳回原告邱美华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告邱美华负担1元，由被告泉州市建德房地产开发有限公司负担49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  徐翰毅代理审判员  许祥鑫代理审判员  刘圣楠二〇一六年八月五日书 记 员  何静艳附：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。