贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2301民初494号
原告：中国建设银行股份有限公司黔西南州分行，住所地贵州省兴义市遵义路22号。
负责人：黄宏波，系该分行行长。
委托诉讼代理人：龙迪，男，1992年7月6日生，苗族，系中国建设银行股份有限公司黔西南州分行工作人员，住贵州省兴义市，特别授权代理。
委托诉讼代理人：姚勇，男，1962年11月23日生，土家族，系中国建设银行股份有限公司黔西南州分行工作人员，住贵州省兴义市，特别授权代理。
被告：韦浩然，男，1992年3月6日生，布依族，住贵州省册亨县。
被告：兴义市汇鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市笔山路100号金洲世家小区。
法定代表人：银亮，系该公司经理。
委托诉讼代理人：杨文，贵州纬图律师事务所律师，特别授权代理。
原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行（以下简称建行黔西南分行）与被告韦浩然、兴义市汇鑫房地产开发有限公司（以下简称汇鑫房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行黔西南分行的委托诉讼代理人龙迪、姚勇，被告汇鑫房开公司的委托诉讼代理人杨文到庭参加诉讼，被告韦浩然经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行黔西南分行向本院提出诉讼请求：1、提前解除原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告韦浩然偿还尚欠原告贷款本金241745.97元及利息、罚息、复利，被告汇鑫房开公司承担连带担保保证责任；3、原告对韦浩然购买的位于贵州省黄草街道办事处笔架山金洲世家2幢1单元14层4号房屋享有优先受偿权；4、一切费用由二被告承担。事实及理由：2012年5月15日，二被告与原告签订个人住房（商业用房）借款合同，约定：被告向原告借款268000元，用于购买贵州省黄草街道办事处笔架山金洲世家2幢1单元14层4号房屋并以该房屋为抵押物；借款期限为2012年5月15日至2032年5月15日，利率为基准利率；被告不按期还款原告有权解除借款关系，被告立即一次性偿还剩余借款本息及实现债权和抵押权的相关费用，同时原告有权处分抵押财产；被告汇鑫房开公司对上述款项提供连带责任保证；二被告承担的责任范围包括借款合同项下的借款本息及实现债权的相关费用。合同签订后，原告于2012年5月15日足额向被告韦浩然发放贷款268000元。被告韦浩然长期拖欠贷款本息，2015年12月29日起一直没有还款，累计违约14期。截止2017年3月3日逾期本金11389.85元、利息13649.85元、罚息460.16元、复利604.74元，共计26104.60元。被告韦浩然用于抵押的房屋还没有办理房产证及他项权证。原告认为原、被告之间签订的借款合同及抵押担保条款有效，原告已经向韦浩然发放贷款，但韦浩然未按期还款，汇鑫房开公司拒绝履行保证责任，二被告的行为是严重违约行为。原告有权按照合同约定提前收回贷款本息，处置抵押物，汇鑫房开公司应该承担相应保证责任。为维护原告合法权益，特诉至法院。
被告韦浩然未到庭，也没有向本院提交书面答辩。
被告汇鑫房开公司辩称，韦浩然未按时偿还借款本息，原告从我公司在原告行开设的保证金账户中扣取保证金12378.41元，为被告韦浩然偿还贷款，韦浩然用其购买的房屋进行抵押并办理了预告登记，但还没有办理房产证及他项权证。根据物权法的规定，原告应先就抵押物实现债权，不足部分由我公司承担阶段性保证责任。我公司承担保证责任后有权向韦浩然追偿。
经审理本院认定事实如下：2012年5月12日，原告与被告韦浩然、汇鑫房开公司签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款金额为268000元，借款期限为2012年5月15日至2032年5月15日，贷款利率为中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款人将贷款划入汇鑫房开公司的账号为52×××88的银行账户内；按月还本付息，等额本息还款法，还款日为借款期限起始日在借款期限内每月的对日，如当月没有借款起始日的对日，则当月最后一日为约定还款日；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息，原告有权解除与借款人的借贷关系，对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；被告韦浩然用位于贵州省黄草街道办事处笔架山金洲世家2幢1单元14层4号房屋（建筑面积114.54㎡）作为该笔贷款的抵押物；被告汇鑫房开公司对该笔债务承担连带保证责任，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用；保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止。2012年5月15日，原、被告为抵押物办理了抵押登记手续。原告按照合同约定发放贷款268000元。被告韦浩然仅偿还了部分借款本息后就未按期还款。原告从被告汇鑫房开公司的保证金账户中扣取保证金12378.41元为被告韦浩然偿还借款本息。从2016年1月起就没有按期付息，截止2017年3月3日止，已违约14期，二被告共计已偿还借款本金26254.03元、利息59952.12元、罚息99.66元，尚欠借款本金241745.97元、利息13649.85元、罚息460.16元、复利604.74元。原告催要未果，向本院起诉，要求按以上诉求处理。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并未违反法律、法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合同有效。合同签订后，原告按照约定发放了贷款，被告韦浩然应当按照约定向原告履行还款义务。原告与被告韦浩然在合同中约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息，原告有权解除与借款人的借贷关系。被告韦浩然多次未按期偿还借款本息，违反合同约定，已经达到了解除合同的条件，故对于原告要求解除原告与被告韦浩然签订的借款合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告韦浩然应当向原告返还借款本息。原告与被告韦浩然在合同中约定：对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。而对于复利，我国禁止利滚利，允许金融机构计收复利，但该复利是指出借人将借款期间内计收的正常利息作为本金再计收的利息。故被告韦浩然应当向原告支付罚息和复利。但借款合同解除后，只能按尚欠的借款本金和正常利息之和为基数按罚息利率计算罚息和复利。原告与被告韦浩然在合同中明确约定用贵州省黄草街道办事处笔架山金洲世家2幢1单元14层4号房屋作为该笔贷款的抵押物，双方为该抵押物办理了抵押权预告登记手续，但并未办理正式的抵押权登记手续而取得抵押权他项权证。预告登记是当事人签订了不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记仅具有物权排他效力和对抗他人的效力，使债权请求权获得对抗第三人的法律效力，但仍然没有取得物权。抵押权预告登记并非抵押权登记，抵押权并未设立，原告没有取得该房屋的抵押权，故对于原告要求对被告提供的抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。被告汇鑫房开公司自愿作为被告韦浩然的保证人，为韦浩然的该笔借款提供连带责任保证，被告韦浩然不按期还款，被告汇鑫房开公司应当对被告韦浩然的该笔贷款本息承担连带保证责任。被告汇鑫房开公司承担连带保证责任后，有权向被告韦浩然追偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行与被告韦浩然、兴义市汇鑫房地产开发有限公司于2012年5月15日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。
二、由被告韦浩然在本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行截止2017年3月3日尚欠的借款本金241745.97元、利息13649.85元、罚息460.16元、复利604.74元；并以255395.82元为基数（尚未偿还的借款本金和利息之和），按中国人民银行同期同档次贷款利率上浮50%后所确定的年利率支付2017年3月4日起至本判决确定的履行期限届满之日止的罚息和复利。
三、被告兴义市汇鑫房地产开发有限公司就被告韦浩然所欠的上述债务向原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行承担连带保证责任。被告兴义市汇鑫房地产开发有限公司承担保证责任后，可以向被告韦浩然追偿。
四、驳回中国建设银行股份有限公司黔西南州分行的其余诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5042元，减半收取2521元，由被告韦浩然、兴义市汇鑫房地产开发有限公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人应在自动履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 邢成进
二○二○一七年三月十日
书记员 杨珊珊