新疆维吾尔自治区哈密地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新22民终530号
上诉人（原审原告）：李成刚，男，1982年2月18日，个体，住哈密市。
委托代理人：李成强，男，1985年7月17日出生，上诉人之弟，系哈密市复兴路周黑鸭店业主，住哈密市.
被上诉人（原审被告）：孟锦荣，女，1972年3月28日出生，系乌鲁木齐铁路局哈密工务段员工，住哈密市。
被上诉人（原审被告）：许玉江，男，1963年8月2日出生，系哈密货运中心员工，住哈密市。
上诉人李成刚因与被上诉人孟锦荣、被上诉人许玉江房屋租赁合同纠纷一案，不服哈密市人民法院（2016）新2201民初1440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李成刚及委托代理人李成强，被上诉人孟锦荣、被上诉人许玉江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李成刚的上诉请求：一、依法撤销原审判决第三项即：驳回原告李成刚的其他诉讼请求，由二被上诉人承担返还或者赔偿转让费损失的民事责任；二、本案一、二审案件受理费由二被上诉人承担。事实与理由：上诉人李成刚之所以向被上诉人孟锦荣交付转让费65000元（其中转让费61000元，房租4000元），形成转让的合意，就是通过被上诉人孟锦荣对被上诉人许玉江是房主身份的肯定，上诉人才与被上诉人许玉江签订了《房屋租赁协议》，因此，转让并非属自愿，而是建立在被上诉人孟锦荣和许玉江谎言欺骗的基础上。被上诉人孟锦荣强调她不知道许玉江不是真正房主，但未提供证据证实，因此，该转让行为无效，被上诉人孟锦荣、被上诉人许玉江是造成上诉人转让费经济损失的直接责任人，应共同承担转让费损失的赔偿责任。
孟锦荣辩称：孟锦荣在使用涉案房屋时并不知道该房屋的房东另有其人，只知道是许玉江。在孟锦荣之前任的经营者就是与许玉江签订的租赁合同，在转让给孟锦荣租用后，也是与许玉江签订，许玉江说他就是这个门面的房东。所以在转让李成刚时并未存在欺诈行为，转让合同真实有效。请求维持原判。
许玉江辩称：上诉人李成刚知道房东是谁，他在去年和今年都见过房东，他可以和房东直接签订合同，我不存在欺诈行为。上诉人交给我的8000元房租，我都如数交给了房东，该房屋的防水、暖气、地板都是我改造的，我也进行了投入，上诉人应该将水电费退给我，剩下的钱可以退给他。请求维持原判。
李成刚向一审法院起诉请求：一、判令被告孟锦荣返还转让费65000元及利息；二、判令被告许玉江返还租金8000元及利息；三、判令被告许玉江赔偿经济损失；案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年3月被告孟锦荣与原告李成刚口头协商，由被告孟锦荣将位于哈密市铁路9街20栋3门4层门面房转让给原告李成刚，原告李成刚给被告孟锦荣支付了2000元定金，2014年3月17日原告李成刚将约定的63000元交给被告孟锦荣，被告孟锦荣给原告李成刚出具收据一份。2014年3月被告孟锦荣将其承租的房屋交付给原告李成刚，至此原告李成刚向被告孟锦荣总计支付了转让费65000元。之后原告李成刚与被告许玉江签订了该房屋的承租房屋协议，且按照合同约定原告李成刚从2014年8月1日至2015年8月1日至向被告许玉江支付8000元的房屋租赁费。2015年8月2日原告李成刚与被告许玉江再次签订了该房屋的承租房屋的协议，且按照合同约定原告李成刚从2015年8月31日至2016年8月31日止向被告许玉江支付8000元的房屋租赁费，2016年3月中旬，被告孟锦荣转让给原告李成刚的房屋，被案外人实际房主郝成立强行收回。原告李成刚认为，原、被告签订的店铺转让合同因案外人房东收回房屋导致合同目的无法实现。被告孟锦荣未尽到如实告知义务是导致涉案房屋被房东案外人收回房屋的主要原因，应当承担全部责任。为此，原告诉讼至法院，引起诉讼。
另查，被告许玉江与被告孟锦荣于2012年10月27日签订房屋租赁合同，约定租期是2013年8月1日至2014年7月31日，租金8000。被告许玉江与案外人实际房主郝成立于2015年3月1日签订房屋租赁合同，约定租期是2015年3月1日至2016年3月1日。
再查，2015年1月5日原告办理工商手续，使用被告许玉江的房产证办理工商登记手续。被告孟锦荣将该房屋转让时将2014年3月租金至8月租金4000元半年转给了原告李成刚。被告许玉江收取原告2016年度至2017年度租金8000元，被告许玉江认可，并同意退还该租金。
一审法院认为，被告孟锦荣租赁位于哈密市铁路9街20栋3门4层门面房店铺经营，租赁期间将该店铺口头转让给原告李成刚，双方没有订立书面的转让协议，被告孟锦荣给原告李成刚转让店铺时，双方系在自愿、平等基础上进行转让，同时原告李成刚也接收了被告孟锦荣半年的租金，原告李成刚受让店铺时应当进行相应考察或询问房主意见，现商铺被案外人房主收回，原告李成刚对该店铺并使用两年。原告李成刚与被告孟锦荣的转让行为有效。对于原告李成刚要求被告孟锦荣退还转让费65000元及利息的请求，理由不充分，证据不足，不予支持。对原告李成刚主张被告许玉江返还租金的诉讼请求，被告许玉江同意返还，应予支持。原告李成刚主张被告许玉江返还租金利息，因原告李成刚与被告许玉江未约定，应该从起诉之日起计算至判决确认给付之日止，按照银行同期贷款利息计算。对原告李成刚要求被告许玉江赔偿经济损失的请求，证据不足，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、被告许玉江于本判决书生效后十五日内返还原告李成刚房租费8000元；二、被告许玉江于本判决生效之日起十五日内支付原告李成刚房租费8000元的利息损失（自2016年3月24日起至判决确定给付之日，按中国人民银行同期贷款利率计息）；三、驳回原告李成刚的其他诉讼请求；案件受理费1625元，减半收取813元，由原告李成刚负担763元，被告许玉江负担50元。
二审中，当事人没有提交新的证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：涉案房屋原系被上诉人许玉江从房屋实际权利人郝成立处所租赁，租赁期限为一年，租赁期满后，双方续签下一年度合同。自2013年8月1日，被上诉人许玉江将涉案房屋转租给被上诉人孟锦荣，租赁期限为一年，至2014年7月31日届满。2014年3月初，被上诉人孟锦荣欲将该涉案房屋转租与上诉人李成刚，并约定将房屋内装修装饰物等以65000元的价格一并转让，其中含剩余租赁期约5个月，折合租赁费4000元。被上诉人孟锦荣为征得房屋出租人的同意，将被上诉人许玉江做为房屋出租方参与了孟锦荣与李成刚转租和转让事宜，被上诉人许玉江还以房屋产权人的身份向上诉人李成刚提供房产证协助其办理营业执照。在被上诉人孟锦荣和上诉人李成刚的转租合同到期后，被上诉人许玉江作为房屋出租人于2014年8月1日与上诉人签订了租赁合同，租赁期限为一年，至2015年8月1日届满；2015年8月2与上诉人再次签订了租赁合同，租赁期限为一年，至2016年8月31日届满。该合同履行至2016年3月中旬，涉案房屋实际权利人郝成立以与被上诉人许玉江的租赁合同到期为由将涉案房屋强行收回，引起诉讼。
本院认为，自2011年3月以来，被上诉人许玉江将从房屋实际权利人郝成立处租赁的房屋转租给孟锦荣、李成刚等人。作为房屋实际权利人郝成立，在与被上诉人许玉江履行租赁合同多年，对许玉江转租行为始终未提出过异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条的规定，应认定涉案房屋权利人郝成立知道或者应当知道被上诉人许玉江的转租行为，自双方租赁合同成立之日起，已实际超过六个月的期限，应视为涉案房屋实际权利人郝成立对许玉江转租行为的认可。因此，许玉江在与郝成立租赁合同履行期间内的转租行为应认定有效，但许玉江转租时超出其本人剩余租赁期限的部分应属无效。因被上诉人许玉江与上诉人李成刚签订于2015年8月2日的转租合同期限届满日为2016年8月31日，超出了许玉江与郝成立原租赁合同2015年3月1日至2016年3月1日的剩余期限，房屋权利人郝成立于2016年3月中旬将涉案房屋收回，同时导致被上诉人许玉江与上诉人李成刚所签订的房屋转租合同不能继续履行。在涉案房屋转租环节中，被上诉人许玉江故意隐瞒自己非涉案房屋权利人身份的事实真相，并参与了上诉人李成刚与被上诉人孟锦荣之间的房屋转租和财产转让事宜，使上诉人李成刚误以为被上诉人许玉江是涉案房屋权利人，继而在与孟锦荣的转租合同到期后，又与被上诉人许玉江签订了新的租赁合同。对于被上诉人许玉江隐瞒其非涉案房屋权利人身份以及被上诉人孟锦荣向上诉人李成刚提供虚假的房屋权利人许玉江的行为所造成转租合同部分无效，转租合同不能履行的法律后果，应由被上诉人许玉江和被上诉人孟锦荣共同承担相应的责任，对因此取得的租金和转让款应予返还。原审判决由被上诉人许玉江返还收取的房屋租金，处理正确，但对被上诉人孟锦荣未承担合同部分无效及转租合同不能继续履行的责任，处理不当，应予纠正。根据上诉人李成刚已经营使用该涉案房屋1年零7个月时间的实际情况，结合本案中由被上诉人孟锦荣转让的装修装饰物在上诉人李成刚经营使用中已拆除损坏，该涉案房屋也已被房屋权利人郝成立再次转租他人的现状，本院确定由被上诉人孟锦荣部分返还转让价款30500元。
综上所述，上诉人李成刚的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持哈密市人民法院（2016）新2201民初1440号民事判决第一项即：被告许玉江于本判决书生效后十五日内返还原告李成刚房租费8000元；第二项即：被告许玉江于本判决生效之日起十五日内支付原告李成刚房租费8000元的利息损失（自2016年3月24日起至判决确定给付之日，按中国人民银行同期贷款利率计息）。
二、撤销哈密市人民法院（2016）新2201民初1440号民事判决第三项即：驳回原告李成刚的其他诉讼请求。
三、被上诉人孟锦荣于本判决生效之日起十五日内返还上诉人李成刚转让费30500元。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费813元，被上诉人孟锦荣负担406.5元，被上诉人许玉江负担406.5元；二审案件受理费1325元，邮寄送达费90元，由被上诉人孟锦荣负担707.5元，被上诉人许玉江负担707.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 阿仙古丽·买买提
代理审判员 王 刚
代理审判员 张 忠
二０一六年九月二十七日
书 记 员 肖 存 军