上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第2284号
原告何小康。
委托代理人尹文清，上海新望达律师事务所律师。
被告周晓。
被告林秀丽。
上列二被告的共同委托代理人章康，上海鼎力律师事务所律师。
被告上海六星房地产经纪有限公司。
法定代表人易全发。
委托代理人徐欣，上海市东高地律师事务所律师。
原告何小康与被告周晓、林秀丽、上海六星房地产经纪有限公司（以下简称六星房产）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李梅芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告何小康的委托代理人尹文清，被告周晓，以及其与被告林秀丽的共同委托代理人章康，被告六星房产的委托代理人徐欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何小康诉称，原告系外地户籍，从未在上海居住或就业，对上海现行住房限购政策不甚了解，认为可在上海购买第一套住房，故在被告六星房产的居间介绍下，拟购买被告周晓、林秀丽名下的上海市临平路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）。2013年7月8日，原告与三被告共同签订了关于系争房屋的《房地产买卖居间合同》，同日，原告向被告周晓支付款项20万元，向被告六星房产支付款项8.5万元。事后，原告了解到，根据其户籍、居住情况，又未在上海缴纳过个人所得税或社会保险，根据上海市现行住房限购政策，原告目前无法购买系争房屋。但被告六星房产作为专业的居间方，在上海连续三年（2011-2013）出台了相关文件对限购的内容作具体规定的情况下，对原告的购房资格未进行谨慎的审查，也未向原告进行相关法律政策的充分解读，致使原告订立了无法继续履行的《房地产买卖居间合同》。若原告继续签署《房地产买卖合同》、支付购房款等事项，最终也无法将系争房屋登记于原告名下，届时原告权益将受到更大的损失。为此，原告多次与被告协商，并于2013年7月24日分别向被告周晓、林秀丽以及被告六星房产致函，要求撤销《房地产买卖居间合同》，并返还相应款项，均无果。原告订立《房地产买卖居间合同》系基于原告的重大误解，以及被告六星房产的重大过错所致，故诉讼要求撤销原告与三被告于2013年7月8日签订的《房地产买卖居间合同》；要求被告周晓、林秀丽返还原告款项20万元，被告六星房产承担被告周晓、林秀丽未能返还部分的赔偿责任；要求被告六星房产返还原告款项8.5万元。
被告周晓、林秀丽辩称，原告对其自身的户籍、居住、工作及在上海是否缴纳社保的情况是明知的，对上海的房屋限购政策是了解的，在与被告签订系争房屋的《房地产买卖居间合同》时，也清楚其是限购对象。而被告周晓、林秀丽在与原告签订《房地产买卖居间合同》时，只知道原告是非上海户籍，并不知晓原告是限购对象，被告六星房产也未曾告知。合同签订后，因原告称无法办理房屋过户手续，要与被告协商时，被告周晓、林秀丽才得知原告系限购对象。被告周晓、林秀丽已收取了原告支付的购房定金20万元，但在系争房屋的买卖过程中，被告周晓、林秀丽不存在任何过失和违约，本案应当适用定金罚则，故不同意原告的诉讼请求。
被告六星房产辩称，2013年7月初，原告方主动找到其公司，称原告要来上海工作，欲在上海购房，但原告属于限购对象，要求其公司帮助进行包装。当时公司即告知原告这存在风险，未必成功，但原告表示没有关系，如不成功，可由原告姑姑出面购房。嗣后，在其公司的居间下，原告与被告周晓、林秀丽于2013年7月8日就系争房屋签订了《房地产买卖居间合同》，当日，原告向其公司支付了包装费4万元及佣金4.5万元。系争房屋的整个买卖过程中，原告始终知晓其是限购对象，被告六星房产不存在欺骗、隐瞒的事实，且买卖双方未签订正式的买卖合同，故也不涉及限购问题，如在正式签订买卖合同时更换买受方的话，就不属于限购，可继续履行合同。现因原告父母不愿意为原告出资购买系争房屋，故原告要求终止《房地产买卖居间合同》。不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年7月8日，原告与三被告签订《房地产买卖居间合同》，约定原告委托被告六星房产居间购买被告周晓、林秀丽所有的系争房屋；房价款为450万元，原告于2013年7月25日前支付原告270万元，于次月25日前支付80万元，其余款项于2013年10月1日前付清；买卖双方在签订本合同后18日内共同签订买卖合同或类似合同，若被告周晓、林秀丽未能履行本条所述事项，则应向原告双倍返还定金，若原告未能履行本条所述事项，则已支付的定金不予返还。同日，原告向被告周晓支付了购房定金20万元，向被告六星房产支付了佣金4.5万元及包装费4万元。2013年7月24日，原告以其非上海户籍，且从未在上海就业或居住，根据上海市的相关规定，其不符合购买系争房屋的法定条件为由，向三被告致函，要求撤销并终止三方于2013年7月8日签订《房地产买卖居间合同》，返还已收取原告的相关款项。
审理中，被告提供了2013年7月15日以及7月16日与原告的电话录音，以证明原告自始就知道其是限购对象，并主动要求被告六星房产为其包装，最终因其家庭无法提供资金而无法履行买卖居间合同，与限购无关。原告对被告提供的两份录音材料的真实性均无异议，认为录音内容证明了在被录音时，原告及其家庭已知道原告购买系争房屋的行为违反了规定，不同意原告购房，故要求撤销；录音也证明了三被告均知晓原告系限购对象，但被告六星房产仍主动促使买卖双方履行合同。
庭审中，原告将要求被告六星房产返还原告8.5万元的诉讼请求变更为，要求被告六星房产返还原告包装费4万元及佣金4.5万元。被告六星房产表示，同意返还原告包装费4万元；至于佣金，因已向原告提供了居间服务，故不同意返还佣金4万元。
上述事实，有原告提供的《房地产买卖居间合同》、系争房屋房地产登记簿、原告户口簿及房产信息、原告在职证明、原告网银交易明细、定金20万元收款收据、佣金4.5万元收款收据、原告给被告要求撤销合同的函，被告提供的2013年7月15日、7月16日的录音，以及原、被告的陈述等证据证实。
本院认为，原、被告三方签订的《房地产买卖居间协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人均具有约束力，不得擅自变更或解除。原告在签订《房地产买卖居间协议》时，已明知其系限购对象，对履行合同的风险有充分的预见，仍要求被告六星房产为其包装，使其具备购买系争房屋资格。原告诉称，因之后意识到续签《房地产买卖合同》、支付购房款等事项，最终也无法将系争房屋登记于原告名下而要求撤销原告与三被告于2013年7月8日签订的《房地产买卖居间合同》，并要求被告周晓、林秀丽返还款项20万元的意见，有悖于事实，故本院不予支持。但鉴于原告的实际情况，以及系争房屋的现状，双方已无继续履约的可能，故应予解除为宜。
被告六星房产作为专业房地产经纪机构，其提供的经纪服务不仅限于促成买卖双方买卖关系的成立，还包括报告有关资讯、政策咨询、协助办理贷款、房屋产权过户、房屋交付验收等服务，故被告六星房产收取全额佣金不应以买卖关系的成立为唯一标准。本案被告六星房产明知原告系限购对象，应就原告风险在居间关系中进行特别告知。因被告六星房产未就此对原告进行相关风险提示，而因政策致使原告无法履行买卖协议，故原告要求被告六星房产返还佣金4.5万元及包装费4万元的请求，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条之规定，判决如下：
一、解除原告何小康与被告周晓、林秀丽、上海六星房地产经纪有限公司于2013年7月8日签订的《房地产买卖居间协议》；
二、原告何小康要求被告周晓、林秀丽返还20万元的诉讼请求不予支持；
三、被告上海六星房地产经纪有限公司在本判决书生效之日起10日内向原告何小康返还包装费4.5万元；
四、被告上海六星房地产经纪有限公司在本判决书生效之日起10日内向原告何小康返还佣金4万元。
五、原告何小康其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5，575元，减半收取2，787.5元，由原告何小康负担1，956.5元，被告上海六星房地产经纪有限公司负担831元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 李梅芳
二〇一四年二月二十七日
书记员 许时吉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。