江苏省镇江市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）苏11执异21号案外人：黄维建，男，汉族，1964年6月25日生，住句容市。案外人：糜芳梅，女，汉族，1966年5月27日生，住句容市，系黄维建之妻。申请执行人：彭军，男，汉族，1972年12月15日生，住镇江市。委托代理人：封孝权、金雷，江苏汇典律师事务所律师。被执行人：苏州建兴置业有限公司，住所地苏州市工业园区唯亭镇新路168号。法定代表人：姚长琪，该公司董事长。委托代理人：徐俊，苏州建兴置业有限公司句容分公司员工。被执行人：苏州建兴置业有限公司句容分公司，住所地句容市华阳镇东昌中路御湖枫景55幢102室。负责人：姚长琪，该分公司总经理。委托代理人：徐俊，苏州建兴置业有限公司句容分公司员工。本院在执行申请执行人彭军与被执行人苏州建兴置业有限公司（以下简称建兴公司）、苏州建兴置业有限公司句容分公司（以下简称建兴公司句容分公司）民间借贷纠纷一案中，案外人黄维建、糜芳梅于2016年12月27日对本院查封的建兴公司句容分公司开发的位于句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾011幢1-2层0103号房屋提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人黄维建、糜芳梅称：法院（2016）苏11执412号通知，其二人已收悉，句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾011幢1-2层0103号房屋系其二人购买，不属建兴公司句容分公司所有的房屋，贵院拍卖此房屋没有法律依据，其二人不同意拍卖此房屋。申请执行人彭军称：对异议人与建兴公司句容分公司的商品房买卖情况其不清楚，其申请执行涉案房屋，依据和程序合法，贵院应强制执行，异议人可以通过其他合法途径追究出卖人的违约责任。请求贵院驳回异议人的执行异议。被执行人建兴公司、建兴公司句容分公司称：句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾的房屋，句容市人民政府在统筹解决，需等待一段时间。异议人支付房款的情况有待总公司再次确认。本案执行依据即民事判决书有恶意、虚假诉讼嫌疑，最高人民法院已受理了其公司提出的再审申请，请贵院考虑此情况。本院查明：本院在审理原告王灿、徐嘉与被告建兴公司、建兴公司句容分公司民间借贷纠纷一案中，根据王灿、徐嘉提出的财产保全申请，于2015年2月6日作出（2015）镇民初字第0030-1号民事裁定：冻结建兴公司、建兴公司句容分公司银行存款1000万元，或查封其其他等价财产。在执行上述民事裁定过程中，本院于2015年2月11日作出（2015）镇民初字第30-1号协助执行通知书，查封建兴公司句容分公司名下坐落于句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾011幢1-2层0103号房屋，并于同日将上述民事裁定书和协助执行通知书送达给句容市住建局和句容市房产业发展服务中心。另查明：原告王灿、徐嘉于2015年2月6日向本院提起诉讼，请求判令：被告建兴公司、建兴公司句容分公司返还借款800万元；给付利息1648000元，自2015年10月21日至全部款项还清之日止按照年利息24%计算利息；赔偿律师费160640元。本院于2016年4月20日作出（2015）镇民初字第30号民事判决：一、被告建兴公司于本判决生效后十日内返还原告王灿、徐嘉800万元，给付借款利息1648000元，自2015年10月21日至全部款项还清之日止按照年利率24%计算利息；二、原告王灿、徐嘉有权以拍卖、变卖被告建兴公司句容分公司位于句容市华阳镇东昌路东侧御湖枫景52幢四楼房屋（房屋所有权证号为01629552、01429571-77、01429579-80、01429582、01429594-99、01429600-03、01429613-20合计29本）的价款优先受偿上述债权；三、驳回原告王灿、徐嘉的其他诉讼请求。判决后，建兴公司、建兴公司句容分公司不服，向江苏省高级人民法院提起上诉，江苏省高级人民法院于2016年10月8日作出（2016）苏民终952号民事判决：驳回上诉，维持原判。还查明：2015年4月3日原告王灿、徐嘉与彭军签订了一份债权转让协议，将其二人对建兴公司、建兴公司句容分公司享有的债权（本金800万元及相应利息、抵押权等债权）转让给彭军并将债权转让通知书邮寄给建兴公司句容分公司，同时就该邮寄行为向镇江市京口公证处申请公证，该公证处作出（2015）镇京证经内字第200号公证书予以确认。2016年10月24日彭军向本院申请对上述生效判决强制执行，本院于2016年10月25日立案执行。在执行过程中，本院向黄维建、糜芳梅发出（2016）苏11执412号通知，载明将对查封的建兴公司句容分公司开发的位于句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾011幢1-2层0103号房屋进行评估拍卖。再查明：2014年1月9日黄维建、糜芳梅与建兴公司句容分公司签订《商品房买卖合同》一份，载明：由黄维建、糜芳梅购买建兴公司句容分公司坐落于句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾011幢1-2层0103号房屋；黄维建、糜芳梅购买的房屋为预售商品房，用途为营业用房；房屋建筑面积为98.96平方米，每平方米19588元，总金额为1938437元；黄维建、糜芳梅首付房款978437元，银行按揭960000元于2014年1月15日前付清；房屋交付期限为2014年9月30日前。糜芳梅于2013年12月31日、2014年1月30日、2014年3月4日分别向建兴公司句容分公司支付购房款100000元、1560000元、278437元，合计1938437元。又查明：2013年12月31日黄维建、糜芳梅与句容市东兴资产管理服务有限公司签订《‘尚岛悦澜湾’物业委托经营协议》一份，约定：黄维建、糜芳梅将购买的上述房屋委托句容市东兴资产管理服务有限公司经营管理；委托经营管理期限为自2014年10月1日起至2020年9月30日止；委托经营管理的第一年句容市东兴资产管理服务有限公司无须向黄维建、糜芳梅支付任何费用，第二年即2015年10月1日始该公司每年支付黄维建、糜芳梅租金125736元。建兴公司句容分公司系该委托经营协议受托方句容市东兴资产管理服务有限公司的担保人。另又查明：原告黄维建、糜芳梅诉被告建兴公司、建兴公司句容分公司、句容市东兴资产管理服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，2016年6月14日句容市人民法院作出（2016）苏1183民初590号民事调解书：（一）解除双方于2013年12月31日签订的尚岛悦澜湾物业委托经营协议；（二）句容市东兴资产管理服务有限公司于2016年9月1日之前迁出其占有的上述房屋并移交黄维建、糜芳梅占有；（三）句容市东兴资产管理服务有限公司于2017年1月1日之前给付黄维建、糜芳梅自2015年10月1日起至2016年8月31日止的租金115258元。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中案外人黄维建、糜芳梅作为房屋买受人，对其购买的句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾011幢1-2层0103号房屋提出执行异议，符合上述规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止本院对苏州建兴置业有限公司句容分公司名下的位于句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾011幢1-2层0103号房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 于 竞审判员 章晓东审判员 成宝春二〇一七年三月三十一日书记员 张迎迎