福建省福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0181民初3502号
原告：中国建设银行股份有限公司福清分行，住所地福清市。
代表人：刘长松，行长。
委托诉讼代理人：郑文彬，福建融思佳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈惠琴，福建融思佳律师事务所律师。
被告：陈默然，男，汉族，住福建省福清市。
被告：陈遵耀，男，汉族，住福建省福清市。
被告：马秋萍，女，汉族，住福建省福清市。
被告：华城（福清）房地产有限公司，住所地福清市音西镇元洪路（三华学校前）。
法定代表人：薛行远。
委托诉讼代理人：吴小迪，福建汇德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：盛跃峰，福建汇德律师事务所实习律师。
原告中国建设银行股份有限公司福清分行（以下简称建设银行福清分行）与被告陈默然、陈遵耀、马秋萍、华城（福清）房地产有限公司（以下简称华城房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年12月26日公开开庭进行了审理。原告建设银行福清分行的委托代理人郑文彬、陈惠琴以及被告华城房地产公司的委托诉讼代理人吴小迪、盛跃峰到庭参加诉讼，被告陈默然、陈遵耀、马秋萍经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建设银行福清分行向本院提出诉讼请求：1.被告陈默然偿还借款1,562,719.69元及相应利息、罚息、违约金（暂计至2016年5月31日，利息为34,956.49元、罚息为692.09元，违约金按合同约定日0.21‰计算，2016年6月1日起的利息、罚息以借款1,562,719.69元为基数，按《个人住房借款合同》约定的标准计至款项还清之日止）；2.被告陈默然偿还原告支出的律师代理费35,900元；3.若被告陈默然未履行上述还款义务，则原告对抵押物（被告陈默然所购买的位于福清市音西××号国际华城A××B号楼××A复式单元）折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；4.被告华城房地产公司、陈遵耀、马秋萍对被告陈默然的上述第1、2项债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由被告共同承担。事实和理由：被告陈遵耀、马秋萍系被告陈默然的父母，被告陈默然（借款人、抵押人）因向被告华城房地产公司（保证人）购买位于福清市音××街道音××、××村、石竹街道石门村、××村国际华城A××B号楼××A单元需用资金向原告（贷款人）借款。2012年12月28日，原、被告各方签订了编号为2012年建闽东福个房借字第1497号的《个人住房借款合同》，约定被告陈默然向原告借款1,620,000元，借款期限自2012年12月28日起至2042年12月28日止为360个月，借款年利率为基准利率上浮0%，该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述浮动比例，在合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%，违约金的计收方法为：违约金=违约借款本金×违约金收取比例×违约天数，违约金收取比例为日万分之二点一；采用等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为10,292.4元；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，贷款人可采取救济措施：宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担；合同的争议解决方式为向贷款人所在地人民法院起诉。合同对抵押担保相关事宜作了约定，被告陈默然以其购买的位于福清市音西××号国际华城A××B号楼××A复式单元房屋作为合同的抵押担保，并办理了融房预QR字第13××××1号预购商品房抵押权预告登记。合同对保证条款约定为：被告华城房地产公司作为合同的保证人，保证人在合同项下的保证责任为连带责任保证；保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；保证范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。2012年12月19日，被告陈遵耀、马秋萍向原告出具《共同还款承诺书》，承诺“鉴于陈默然（借款人）与贵单位（贷款人）签订的编号为2012年建闽东福个房借字第1497号《个人住房借款合同》，本人作为陈默然（借款人）的父母，愿对债务共同承担义务”。2012年12月29日，被告陈遵耀、马秋萍向原告出具《连带责任保证函》，同意为被告陈默然在上述合同项下的还款责任提供连带责任保证担保，保证期限为从保证函出具之日起到最后一笔款项还款期限届满后两年时止。2013年1月1日，原告足额提供借款1,620,000元划入约定的账户，但被告陈默然自2016年1月起不按合同约定偿还借款本息，原告只得从被告华城房地产公司账户中强行扣划。截至2016年5月31日，被告陈默然共拖欠借款1,562,719.69元、利息34,956.49元、罚息692.09元。原告经多次催收，于2016年4月12日宣布全部借款提前到期、解除合同，要求立即清偿借款本息及相关费用。原告认为，任何一方违反合同约定都应承担相应的违约责任，被告陈遵耀、马秋萍、华城房地产公司作为本案借款合同的保证人，应当对上述全部债务负有连带清偿责任。为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。
被告陈默然、陈遵耀、马秋萍未作答辩，也未举证、质证。
被告华城房地产公司辩称，第一，被告华城房地产公司为陈默然提供的是阶段性担保，设立该担保的目的是为了使原告建设银行福清分行在涉案商品房办理抵押登记之前的债权可以实现，现涉案商品房已正式交付给被告陈默然，已具备办理产权登记和抵押登记条件，被告华城房地产公司已经尽到协助办理以及催促义务，由于被告陈默然迟延办理抵押登记，导致抵押权至今尚未登记，因此被告陈默然负有过错责任。第二，由于被告陈默然未及时办理产权及抵押登记，原告建设银行福清分行分别于2016年7月29日、9月30日两次从被告华城房地产公司账户强行划扣56,323.12元、17,680.67元，共计74,003.79元，严重损害了被告华城房地产公司的合法权益，被告华城房地产公司根据与陈默然签订的《商品房买卖合同》附件6第一条第三款的约定，发出催告通知，将依法保留对陈默然追究违约责任。第三，鉴于被告陈默然目前不具备履行债务的能力，被告华城房地产公司同意原告的第3项诉讼请求即对诉争房产进行折价、拍卖或变卖，款项用于偿还被告陈默然的欠款以及被告华城房地产公司代为垫付的款项。第四，关于原告主张的律师费35,900元，根据《委托代理合同》以及律师收费发票，虽然合同约定为35,900元，但实际上原告仅支出10,800元，因此超过部分不应予以支持。
因被告陈默然、陈遵耀、马秋萍经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃对程序和实体的抗辩，本院仅对原告建设银行福清分行和被告华城房地产公司提供的证据进行审理。
经审理查明，原告所诉的事实属实。另查明，《个人住房借款合同》第十二条第五款第（二）项约定，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供，贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担全部或部分债务，保证人的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在保证范围内承担保证责任。被告陈遵耀、马秋萍向原告出具的《连带责任保证函》约定，担保范围及于借款本息、违约金、赔偿金、实现债权的费用，无论主合同是否设定其他担保，原告均有权在上述担保范围内向本人直接追偿。2013年1月5日，福清市房地产管理交易所对案涉商品房办理了预购商品房抵押权预告登记（融房预QR字第13××××1号），预告登记权利人为原告建设银行福清支行，预告登记义务人为陈默然。被告陈默然自2016年1月起未按合同约定偿还借款本息，后于2016年7月26日还款4408元。被告华城房地产公司于2016年7月29日、9月30日，分别为被告陈默然向原告建设银行福清分行垫付本息56,323.12元、17,680.67元，共计74,003.79元。截至2016年12月26日，被告陈默然尚欠原告借款1,541,491.62元、利息22,195.09元、罚息320.97元及相应违约金未还。2016年5月31日，原告建设银行福清分行与福建融思佳律师事务所签订《委托代理合同》，约定代理费为35,900元，实际已支付10,800元。2012年6月20日，福清市房地产管理交易所向被告华城房地产公司发出《预先登记通知书》，通知内容为“你公司申请音西镇西环路1号国际华城A9号楼，A10、19号楼，A11号楼，A12号楼，A13号楼，A13B号楼，A15号楼，A18号楼，A20号楼，A21号楼，A1、A16号楼地下室，二期地下室房屋产权商品房初始预登记，经审查，予以批准。总建筑面积123605.66平方米”。2013年2月7日，被告华城房地产公司与陈默然办理了交房手续，被告陈遵耀在《入住手续会签单》、《国际华城房屋交接验收表》、《入伙手续书》等文件上签字确认。因被告陈默然多次逾期还款，被告华城房地产公司于2016年6月22日通过邮政国内挂号信寄送《通知函》，要求其十日内在指定账户中存入相应款项等。案涉商品房交付被告陈默然后，至今未办理《房屋所有权证》。
以上事实有原告建设银行福清分行提交的证据原告的营业执照、被告陈默然、陈遵耀、马秋萍的身份证复印件、结婚证复印件、户口簿复印件、《无婚姻登记记录证明》、《未婚声明书》、内资企业登记基本情况表、《个人住房借款合同》、融房预QR字第1320591号抵押权预告登记证、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单、个贷余额明细、《律师函》、国内挂号信函收据、《委托合同》、律师费发票，被告华城房地产公司提交的证据《商品房买卖合同》、《通知函》及邮件查询记录、特种转账贷方凭证、《预先登记通知书》、《入住手续会签单》、《国际华城房屋交接验收表》、《入伙手续书》以及原告建设银行福清分行与被告华城房地产公司的庭审陈述为证，经本院审查核实，予以确认。
本院认为，原告建设银行福清分行与被告陈默然、华城房地产公司签订的《个人住房借款合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行相应的义务。原告建设银行福清分行已按合同约定向被告陈默然发放贷款1,620,000元，但被告陈默然自2016年1月起未按期足额还款付息，经原告建设银行福清分行寄送《律师函》仍未还款，构成违约，原告建设银行福清分行有权依约要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。诉讼中被告陈默然偿还的借款4408元及被告华城房地产公司代被告陈默然向原告垫付的借款本息74,003.79元应当予以扣除，截至2016年12月26日，被告陈默然尚欠原告借款1,541,491.62元及相应的利息、罚息、违约金未还，故原告建设银行福清分行诉请被告陈默然偿还借款1,562,719.69元及合同约定的利息、罚息、违约金，未扣除的部分本院不予支持。原告建设银行福清分行诉请被告陈默然偿还原告因本案支出的律师代理费35,900元，但本案中原告仅实际支付10,800元，故本院按原告建设银行福清分行实际支付的律师代理费10,800元予以支持。
原告建设银行福清分行和被告陈默然办理预告抵押登记后，至今未正式办理抵押登记。由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告建设银行福清分行据此享有当不动产物权登记条件成就时对案涉抵押房产优先办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，因此在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。但在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉商品房完成了初始登记且已经交付给被告陈默然，具备办理登记至被告陈默然名下以及抵押登记等物权登记条件，但被告陈默然怠于办理以致抵押登记未完成，违反《个人住房借款合同》约定，故其负有协助办理抵押登记的义务，被告华城房地产公司应继续督促其办理，本院确定被告陈默然应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。若被告陈默然逾期未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，本院无法迳行判决由原告建设银行福清分行自行办理抵押登记手续。案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，在抵押登记因购房人原因而客观上无法完成的情况下，本院依法确认债权人即原告建设银行福清分行对案涉抵押物折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。因此，原告建设银行福清分行诉请对本案抵押物折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权，本院予以支持。
被告陈遵耀、马秋萍、华城房地产公司自愿为被告陈默然的案涉债务提供连带责任保证担保，《个人住房借款合同》约定的保证期间至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交由原告收执之日止，现案涉商品房尚未办理抵押登记，被告华城房地产公司的保证责任未免除，故原告建设银行福清分行诉请被告华城房地产公司、陈遵耀、马秋萍对被告陈默然的案涉债务承担连带清偿责任，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，被告华城房地产公司、陈遵耀、马秋萍承担清偿责任后，有权向被告陈默然追偿。在追偿过程中，若原告建设银行福清分行对案涉商品房折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还被告华城房地产公司、陈遵耀、马秋萍垫付的款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还被告陈默然。被告华城房地产公司、陈遵耀、马秋萍承担清偿责任后，对于被告陈默然提供的抵押房产拍卖、变卖所得价款清偿原告建设银行福清分行借款后的余款享有优先受偿权。被告陈默然、陈遵耀、马秋萍经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百八十二条、第一百八十七条、第一百九十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告陈默然于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司福清分行借款1,541,491.62元及相应利息、罚息、违约金（计至2016年12月26日利息为22,195.09元、罚息为320.97元，违约金按每日0.21‰计算；2016年12月27日起的利息、罚息按《个人住房借款合同》约定的标准计至款项还清之日止）；
二、被告陈默然于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司福清分行律师代理费10,800元；
三、被告陈遵耀、马秋萍、华城（福清）房地产有限公司对本判决第一、二项所确定的债务承担连带清偿责任，被告陈遵耀、马秋萍、华城（福清）房地产有限公司承担清偿责任后，有权向被告陈默然追偿；
四、被告陈默然于本判决生效之日起三十日内协助原告中国建设银行股份有限公司福清分行办理不动产（位于福清市音西××号国际华城A××B号楼××A复式单元房屋）抵押登记手续，被告华城（福清）房地产有限公司应督促陈默然并配合其办理抵押登记，抵押登记手续办妥之日，被告华城（福清）房地产有限公司的保证责任终止；
五、上述判决第四项抵押登记办妥后，或被告陈默然逾期未办理抵押登记的，原告中国建设银行股份有限公司福清分行有权以被告陈默然提供的抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款，对本判决第一、二项确定的债权优先受偿；原告中国建设银行股份有限公司福清分行对被告陈默然提供的抵押房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，优先清偿被告陈遵耀、马秋萍、华城（福清）房地产有限公司因承担保证责任所垫付的款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算），再有余款的退还被告陈默然；
六、被告陈遵耀、马秋萍、华城（福清）房地产有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被告陈默然追偿；
七、驳回原告中国建设银行股份有限公司福清分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19,508元，由原告中国建设银行股份有限公司福清分行负担534.80元（已交纳），被告陈默然、陈遵耀、马秋萍、华城（福清）房地产有限公司共同负担18,973.20元，限本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 陈继勇
代理审判员 陈 莉
人民陪审员 陈安妹
二〇一七年三月二十三日
书 记 员 张静文