山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）潍民终字第994号
上诉人（原审被告）徐峦先，退休干部。
被上诉人（原审原告）赵航，居民。
被上诉人（原审原告）宫秀花，居民。
被上诉人（原审原告）赵洋，居民。
三被上诉人共同委托代理人李永献，山东舜达律师事务所律师。
上诉人徐峦先因与被上诉人赵航、宫秀花、赵洋物权确认纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2012）高民初字第2068号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，赵红良是原告宫秀花之夫，原告赵航、赵洋之父。赵红良于2008年2月25日去世，除三原告外无其他法定继承人，在赵红良去世后三原告未就其遗产进行分割。
被告徐峦先系高密市经济技术开发区职工，2005年徐峦先单位欲团购位于高密市黄金花园的住宅房，徐峦先有资格购买。在房屋尚未建成时，徐峦先与案外人陈永星在颜廷涛的证明下于2005年12月10日签订协议一份，主要内容“徐峦先本人同意将开发区办公楼后团购楼名下房权转让给柏城镇林业站陈永星，陈永星同意徐峦先转让房权付壹万叁仟元正（给徐峦先）”。协议签订当天，陈永星将13000元交付给徐峦先，徐峦先出具收条一份。2005年12月15日陈永星为赵红良书写证明一份，内容为“柏城镇林业站陈永星同意一次性转让给赵红良，特此为证（开发区内部职工楼）”。上述协议签订时房屋尚未建成。
2006年5月26日徐峦先与山东黄金金斯顿中远房地产有限公司高密分公司签订商品房买卖合同，约定由徐峦先购买位于高密市黄金花园第22幢1单元301号房屋及22号楼1单元5号储藏室，总价款为214843元，付款方式为2006年5月26日交�房款74843元，2006年5月30日办妥银行贷款140000元。
合同签订后，徐峦先并未持有该商品房买卖合同，该合同现由三原告持有。就商品房买卖合同涉及的房屋的房款系以徐峦先的名义交纳，并以徐峦先的名义从中国银行高密支行人民大街分理处贷款140000元。徐峦先明确称就该房屋其未出资，亦未交纳过款项，从银行的贷款系在其协助下办理。三原告提交交款单据及银行存折主张涉及该房屋的房款全部由赵红良及其家属交纳，银行的贷款由赵红良、赵航偿还（赵红良去世后）。该房屋建成后亦系由赵红良至开发商处领取钥匙并由其家属占有使用至今。高密市住房和城乡建设局现将上述房屋登记在被告徐峦先名下，房权证号为鲁潍房权证高密市字第××号。
赵红良去世后，三原告就产权变更登记问题同徐峦先、陈永星协商未果，于2012年4月6日将上述二人�至法院，请求判令二人履行合同义务，协助原告办理房屋过户登记手续，后三原告撤回起诉，在此次诉讼中，陈永星出庭参加诉讼，庭审中陈永星陈述的事实是：其通过颜廷涛得知徐峦先要出让其在黄金花园的楼号，要每平方米收100元转让费，因赵红良想买房屋就介绍给了赵红良。2002年12月10日其与徐峦先签订了协议，支付给了徐峦先13000元，这13000元实际出资人是赵红良。2005年12月15日陈永星给赵红良写了一份转让证明后赵红良支付给了陈永星7000元。陈永星亦未持有过商品房买卖合同，涉及房屋的房款系赵红良交纳。房屋交付后一直是由赵红良及其家属居住。徐峦先称对陈永星将房屋转让给赵红良并不知情，是在2008年秋天因欠交物业费问题，才得知房屋转让给了赵红良。
以上事实，有协议书、收条、证明、商品房买卖合同、银行存折、购房款收据、庭�笔录及当事人陈述等证据在案为证。
原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”之规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书是不动产物权的外在表示形式，对不动产物权的归属具有推定的证据效力，在没有充分反驳证据的情况下，应当依据不动产权属证书确定不动产物权的权利人，现涉案房屋登记在徐峦先名下，三原告要求确认涉案房屋的权属，有义务提供充分的证据加以证明。
从法庭查明的事实看，徐峦先系高密市开发区干部，其有资格购买单位的团购房屋，在房屋尚未建成时将其购买房屋的权利转让给了�永星，徐峦先处分的并非房屋所有权，而是其专属的分房资格及因分房带来的各种优惠等，是因其特有身份享有的单位福利。该行为并未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。陈永星在受让了购房权后又将该权利转让给了赵红良，徐峦先称对该转让行为并不知情，故该转让与其无关，根据相关法律规定，购房权转让问题并未规定需经过徐峦先的同意，赵红良与陈永星之间的转让行为系其真实意思表示，应为合法有效。徐峦先虽辩称该房屋登记在其名下，陈永星未办理过户而转让，转让行为无效，徐峦先、陈永星转让的仅是房屋的购房权，而非房屋所有权，故对该辩称理由，不予支持。从陈永星及徐峦先的陈述看，两人均未就房屋出过资，交纳过任何款项，结合三原告提交的证据，能够认定赵红良及其家属系涉案房屋的实际出资人，赵红良系顶名购房。房屋交付后，该房屋亦系由赵红良及其亲属占有使用至今，根据权利义务相对等原则，在赵红良及其家属履行了交纳房款义务的前提下，有权利取得房屋的所有权。
涉案房屋当中有赵红良份额，在赵红良去世后，三原告作为其合法继承人，对赵红良的遗产尚未进行分割，故位于高密市黄金花园第22幢1单元301号房屋及22号楼1单元5号储藏室应归三原告共同所有。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十七条、第七十八条、《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决如下：位于高密市黄金花园第22幢1单元301号房屋及22号楼1单元5号储藏室归原告宫秀花、赵航、赵洋共同所有。案件受理费100元，由三原告负担。
宣判后，�峦先不服原审判决，上诉称：上诉人与案外人陈永星就涉案房屋签订了转让协议，而非与赵红良签订，陈永星享有要求上诉人交付房屋、协助办理产权登记的债权。另外，涉案房屋已设定抵押，中国银行对涉案房屋享有抵押权。本案诉讼结果与陈永星、中国银行有着直接的利害关系，依法应当追加其参加诉讼。上诉人与陈永星之间、陈永星与赵红良之间基础合同关系为房屋买卖合同，原审判决认定各方之间的合同是转让身份专属权利合同，法律关系定性错误。各方之间转让房屋时上诉人并未取得房屋所有权，各方之间的转让合同因违反法律规定而无效。上诉人与赵红良之间无直接的合同关系，被上诉人亦不能因合同行为直接获得涉案房屋物权，原审直接确认被上诉人享有该房屋所有权，突破了合同相对性原则，适用法律错误。原审判决将两次交易行为变为一次，导致国家税收减少，损害了国家利益。综上所述，原审判决程序违法，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人赵航、宫秀花、赵洋答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院查明事实与原审判决认定的事实基本一致。
本院认为，上诉人与案外人陈永星签订的协议内容表明，双方系购房权转让，并非房屋买卖合同。上诉人将其购房权转让给案外人陈永星后，陈永星又将该购房权转让给赵红良，涉案房屋买卖合同涉及的房款全部由赵红良及其家属交纳，该房屋建成后由赵红良至开发商处领取钥匙并由其家属占有使用至今，购房合同亦由赵红良家属持有，赵红良的上述行为属于“顶名购房”。涉案房屋现在虽然登记在上诉人名下，但其并未出资，其并非真实的所�权人。赵红良及其家属系涉案房屋的实际出资人，且对房屋占有使用多年，“顶名购房”并不违反法律法规之规定，因此可以确认涉案房屋属于赵红良及其家属所有。现赵红良已去世，涉案房屋中属于赵红良的份额应当由其继承人继承。三被上诉人作为赵红良的合法继承人，要求确认涉案房屋归其共同所有，原审法院予以支持，符合法律规定。另外，上诉人要求追加陈永星、中国银行参加本案诉讼，无法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持，原审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人徐峦先负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马海兰
代理审判员 宫 磊
代理审判员 薛居亮
二〇一三年五月六日
书 记 员 李 梅