吉林省白山市江源区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0605民初1460号
原告(反诉被告)：白山市江源区方圆物业服务有限责任公司。住所：白山市江源区江源大街***号。
法定代表人：纪显琴，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱宝权，吉林星浦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：隋莉，吉林星浦律师事务所律师。
被告(反诉原告)：通化誉圣房地产开发有限公司。住所：吉林省通化市东昌区新和路**号。
法定代表人：林万君，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张雪明，吉林路朗律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙琳红，吉林德勋律师事务所律师。
原告(反诉被告)白山市江源区方圆物业服务有限责任公司诉被告(反诉原告)通化誉圣房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用简易程序于2016年11月10日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)白山市江源区方圆物业服务有限责任公司委托诉讼代理人朱宝权，被告(反诉原告)通化誉圣房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘煜洲、段惠珣到庭参加诉讼。于2016年11月29日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)白山市江源区方圆物业服务有限责任公司委托诉讼代理人朱宝权、隋莉，被告(反诉原告)通化誉圣房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘煜洲、段惠珣到庭参加诉讼。于2016年12月10日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)白山市江源区方圆物业服务有限责任公司(以下简称方圆物业)委托诉讼代理人朱宝权、隋莉，被告(反诉原告)通化誉圣房地产开发有限公司(以下简称誉圣公司)委托诉讼代理人张雪明、孙琳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
方圆物业向本院提出诉讼请求：誉圣公司向方圆物业支付物业费830926.01元、违约金24927.78元，共计855853.79元。事实和理由：誉圣公司在江源区协力村开发建设江南盛世新都小区，选聘方圆物业对江南盛世新都小区提供前期物业管理服务。2010年8月4日，双方签订了《前期物业服务合同》，双方约定方圆物业接收物业后，誉圣公司未出售房屋及房屋出售前的物业费由誉圣公司承担。合同签订后，方圆物业分别在2012年5月30日接收一期工程2-10号楼，2012年10月1日接收一期工程1号楼及二期工程11-13号楼。方圆物业接收物业后，陆续接收业主入住，并依约履行了物业服务义务，誉圣公司以各种理由拖欠其未出售房屋及房屋出售前的物业费至今，方圆物业提起诉讼。
誉圣公司答辩并反诉称，方圆物业的诉求已经超过法定的诉讼时效，应当依法予以驳回；方圆物业在物业服务过程中，根本没有按照合同约定或者是行业管理标准提供物业服务，影响了答辩人单位后期销售房屋的时间和价格，其没有主张收取物业费的权利；方圆物业应提交物业资格证书和相关的收费许可。双方所签订的《前期物业服务合同》履行期限已经届满，且方圆物业并未就续约问题进行协商，同时业主也没有选择方圆物业继续作为物业管理者。誉圣公司要求解除双方所签订的《前期物业服务合同》。
方圆物业针对反诉答辩称，前期物业服务合同已终止，不存在解除的法律关系；合同期满后，小区未召开业主大会也未成立业主委员会，业主也未另委托其他物业企业，而是由方圆物业在小区内继续进行物业服务，该事实是物业服务合同的实际成立，对全体业主具有约束力；只有业主大会或业主委员会有权解除物业合同，对于没有设立业主委员会的，可以由全体业主共同请求解除，誉圣公司无权单方解除合同；依据物权法76条规定，解除物业服务企业，应当是面积过半数且人数过半数，方能解除，同时依据最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的解释，建设单位尚未出售和虽已出售，尚未交付的部分，按一人计算，因此反诉原告仅能是作为一个业主，其并没超过半数，所以誉圣公司无权要求解除物业服务合同。
本院经审理认定事实如下：2011年3月11日，誉圣公司就其选聘方圆物业对江南盛世新都提供前期物业管理服务事宜与方圆物业签订了《前期物业服务合同》，合同约定：“服务收费选择包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.60元／月.平方米；高层住宅：1.10元／月.平方米；商业物业：1.00元／月.平方米；住宅门市物业：0.80元／月.平方米。业主应于入住之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因誉圣公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由誉圣公司全额交纳。物业服务费用按年交纳。誉圣公司、业主或物业使用人……，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3%的标准向方圆物业支付违约金。本合同期限2011年3月11日起至2014年3月11日止。本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，誉圣公司、方圆物业双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，誉圣公司应在本合同期满前选择新的物业管理企业。”誉圣公司于2012年5月31日交付江南盛世新都2-10号楼；于2012年10月31日交付江南盛世新都1号楼。上述事实，当事人没有争议，本院予以确认。
庭审中，誉圣公司撤回要求解除双方签订的《前期物业服务合同》的反诉请求。方圆物业庭后撤回要求誉圣公司给付盛世新都11-13号楼物业费及违约金的请求。
2012年6月1日，方圆物业开始为盛世新都2-10号楼业主提供物业服务；2012年11月1日，方圆物业开始为盛世新都1号楼业主提供物业服务。至2016年9月末，誉圣公司尚有面积为794.05平方米的高层住宅(1号楼)、面积为2018.61平方米的多层住宅(2-10号楼)、面积为3591.45平方米的商业门市房(1号楼)、面积为3861.95平方米的住宅门市房(2-10号楼)、面积为2574.79平方米的车库(2-10号楼)未出售。至起诉之日，1号楼未出售房屋的物业费已拖欠47个月；2-10号楼未出售房屋的物业费已拖欠52个月。誉圣公司拖欠商业物业费168798.15元、拖欠高层住宅物业费41052.39元、拖欠住宅门市物业费160657.12元、拖欠多层住宅物业费62980.63元、拖欠车库物业费107111.26元，合计为540599.55元；经本院核对并计算，盛世新都1-10号楼房屋出售前的物业费金额为33640.51元。誉圣公司拖欠方圆物业的物业服务费共计574240.06元，违约金为17227.20元。上述事实本院予以确认。
对上述有争议的事实，方圆物业和誉圣公司分别进行了陈述、举证和质证。方圆物业出示《前期物业服务合同》、《物业管理协议书》、《盛世新都小区未售出房屋及房屋售出前物业费汇总表》、物业服务合同及收据，证明业主在2012年入住，按期缴纳物业费，并交至2017年，原告全面履行物业服务，不存在违约事实；盛世新都小区《前期物业服务合同》期限届满后，由方圆物业在小区内继续进行物业服务，应视为物业服务合同关系的实际成立。誉圣公司质证认为除对《前期物业服务合同》、《物业管理协议书》认可外，其余证据均不认可。誉圣公司提交《库存商品房一览表(住宅)(门市)一期》，证实未出售房屋情况。方圆物业质证认为其提供的房屋数量不实。本院对《前期物业服务合同》、《物业管理协议书》两份证据予以确认并采信。为了查明誉圣公司未售出房屋及房屋出售前拖欠物业费情况，本院在第二次开庭时要求誉圣公司与方圆物业进行对帐确认并当庭确定下次开庭日期，誉圣公司以管理证据的副总经理出差拿不出证据为由申请延期开庭，本院为查清事实，同意延期开庭。在开庭时本院要求誉圣公司提交盛世新都所有住宅房屋、门市房、车库等房屋的销售合同以便根据销售合同标明的时间确认房屋出售前拖欠的物业费及扣除已销售的房屋以便查清剩余的房屋拖欠物业费的详细情况，但誉圣公司拒绝提交，经本院释明后，其仍不予提交。本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，依据方圆物业提交的《盛世新都小区未售出房屋及房屋售出前物业费汇总表》确认誉圣公司未出售房屋的建筑面积及该部分房屋应支付的物业费数额；依据《盛世新都小区未售出房屋及房屋售出前物业费汇总表》及物业费收据确认盛世新都1-10号楼房屋出售前应支付的物业费数额。
关于诉讼时效问题，方圆物业提交2016年2月24日其与誉圣公司林总的微信记录，该微信记录载明，2016年2月25日林总回复“待我去广州回来后商量”证实没有超过诉讼时效。誉圣公司质证该证据不能发生诉讼时效中断的法律效果。本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、第二十二条规定，合同约定履行期限的诉讼时效从履行期限届满之日计算，本案双方签订的《前期物业服务合同》约定履行期限为2014年3月11日到期，方圆物业在2016年2月24日主张权利，产生诉讼时效中断的法律效果。另外，从微信回复的记载上看誉圣公司同意协商解决，依据第二十二条的规定，在此种情况下，誉圣公司再以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。故对誉圣公司认为方圆物业的诉求超过诉讼时效的抗辩，本院不予支持。
关于资质证书和收费许可的问题。开庭时方圆物业出示了资质证书和收费许可证。誉圣公司质证认为发证时间是2014年3月25日，是在合同履行期后，方圆物业没有盛世新都的收费许可。本院认为，根据法律规定和相关司法解释，可以认定方圆物业资质等级为三级。是否办理收费许可，不属本案审理范围。
关于誉圣公司应否给付方圆物业物业费和违约金及应否给付车库物业费的问题。誉圣公司提交由226户业主致江南盛世新都小区开发商的一封信，证明方圆物业服务没有达到服务标准，无权主张物业费。方圆物业对该份证据的真实性有异议，认为无法核实真伪。方圆物业提交照片13份，证明方圆物业全面履行物业服务，不存在违约事实；提交物业服务合同及收据证明车库按0.8元/月.每平方米收费。誉圣公司质证认为照片无法证实拍摄时间，同时物业服务的内容很多，照片只是短期局部的证明，不能证实其服务达标；车库在合同中没有约定，方圆物业无权主张车库的收费。本院认为，誉圣公司提交的证据因签字人没有到庭作证，该证据无法辨别真伪，本院不予采信，誉圣公司提交的证据不能证实方圆物业服务不到位，对其主张方圆物业服务没有达到服务标准，不予交纳物业费的主张不予支持。依照《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，物业应包括小区内的车库，因此誉圣公司以合同内没有车库的约定为由不承担车库的物业费的主张本院不予支持，因车库的物业费收费标准合同中没有约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第(二)项“价款或报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行”，本案中方圆物业与入住该小区的业主就车库收费已按0.80元/月.每平方米履行，故车库的收费标准按0.80元/月.每平方米计算。誉圣公司应交纳未售出房屋及已售出房屋至办理入住手续前的物业服务费。因誉圣公司一直未交纳物业费，根据合同的约定，其应承担交纳违约金的违约责任。
综上所述，誉圣公司与方圆物业签订的《前期物业服务合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。该合同虽约定了履行期限，但合同届满后，该小区全体业主未另行委托物业服务企业，而是由方圆物业在该小区内继续进行物业服务，誉圣公司没有提出异议并继续接受方圆物业的服务，应视为双方形成了事实上的物业服务合同关系，双方当事人应按原合同的约定内容行使权利和履行义务。誉圣公司撤回要求解除双方签订的《前期物业服务合同》的反诉请求及方圆物业撤回要求誉圣公司给付盛世新都11-13号楼物业费及违约金的请求不违反法律规定，本院予以准许。本院对方圆物业请求誉圣公司支付物业费及违约金的诉讼请求予以支持，支持物业费数额为574240.06元，违约金数额为17227.20元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第(二)项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、第二十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条、《物业管理条例》第四十二条第二款规定，判决如下：
一、通化誉圣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付白山市江源区方圆物业服务有限责任公司物业服务费574240.06元、违约金17227.20元，共计591467.26元；
二、准许通化誉圣房地产开发有限公司撤回反诉。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12358元，减半收取6179元，由通化誉圣房地产开发有限公司承担4270元，由白山市江源区方圆物业服务有限责任公司承担1909元。
反诉案件受理费100元，由通化誉圣房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审判员 彭修胜
二〇一六年十二月二十日
书记员 姜晓宇