安徽省枞阳县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）枞执异字第00018号
案外人：唐华芳,女，住安徽省枞阳县。
申请执行人：安庆市绿油油融资担保有限公司，住所地安徽省枞阳县。统一社会信用代码9134076257041562XH（1-1）。
法定代表人：唐传胜，该公司执行董事。
被执行人：陆高升，男，住安徽省枞阳县。
被执行人：史枞红，女，住安徽省枞阳县。系陆高升妻子。
被执行人：徐晓军，男，住安徽省枞阳县。
被执行人：佘照明，女，居民，住安徽省枞阳县。系徐晓军妻子。
本院在执行安庆市绿油油融资担保有限公司(以下简称绿油油公司)与陆高升、史枞红、徐晓军、佘照明追偿权纠纷一案中，案外人唐华芳对本院查封“滨江现代城”5幢楼1206室(以下简称1206室)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人唐华芳称：2017年1月25日,枞阳县人民法院依据（2016）皖0722民初3532号民事裁定，向安徽振阳置业有限公司(以下简称振阳公司)发出协助执行通知书，查封“滨江现代城”5幢楼含1206室在内的14套商品房;现（2016）皖0722民初3532号民事判决已生效，执行中,法院应优先执行抵押物,不足部分才能执行保证人徐晓军、佘照明的财产;而法院查封徐晓军“滨江现代城”5幢楼14套商品房,亦明显超标的查封;由于徐晓军在法院查封前已将1206室转让给唐华芳，房款两清，唐华芳是1206室的实际所有人;据此,请求优先执行抵押物,解除对1206室的查封。理由：①徐晓军向唐华芳、方月秀、周来凤借款累计490000元;②振阳公司依据徐晓军的委托与唐华芳签订了“商品房买卖合同”,2016年3月15日,唐华芳以495202元购得1206室,即日结清房款;③枞阳县人民法院（2016）皖0722民初3532号民事判决绿油油公司优先受偿抵押物价款,应优先执行抵押物。
案外人唐华芳为证明其主张，向本院提交了下列证据材料：①身份证复印件三份,证明唐华芳、周来凤、方月秀的自然人身份;②借条复印件三份,证明徐晓军于2015年1月11日向唐华芳借款203330元,向方月秀借款143335元,向周来凤借款143335元,合计490000元;③委托书复印件一份,证明徐晓军于2016年1月20日委托振阳公司将其抵付得的1206室开给唐华芳(公民身份号码);④“商品房买卖合同”复印件一份,证明:2016年3月15日,振阳公司与唐华芳签订了“商品房买卖合同”,振阳公司将1206室出售给唐华芳,当日结清房款495202元;⑤一组照片,证明唐华芳已实际占有1206室。
申请执行人绿油油公司未陈述意见。
被执行人陆高升、史枞红未陈述意见。
被执行人徐晓军、佘照明称，徐晓军原系振阳公司股东，持10%股权。后将该10%股权转让给唐传胜，唐传胜则将其持有的振阳公司“滨江现代城”包括1206室在内的16套商品房抵付给徐晓军,作为其10%的股权对价。2016年1月20日，徐晓军委托振阳公司将1206室“开给”唐华芳，以抵偿徐晓军所欠唐华芳、周来凤、方月秀三人累计490000元的债款;1206室的实际所有人为唐华芳。法院应当解除对1206室的查封。
本院查明：2012年底,振阳公司股东按各自的持股比例出资共同开发“枞阳县城区77号块地段”房地产项目,并命名为“滨江现代城”(位于枞阳镇××）,其产权登记在振阳公司名下。唐传胜原系振阳公司的法定代表人、股东(亦系绿油油公司执行董事,法定代表人),徐晓军原系振阳公司的股东，持有10%的股权;2015年6月30日,振阳公司股东会议决议:将徐晓军10%的股权转让给唐传胜,唐传胜则将“滨江现代城”五幢楼包括1206室在内的16套商品房抵付给徐晓军,作为徐晓军10%股权(或退股)的对价物,对该16套商品房(即抵付房)的产权未办理转让登记(或备案)手续。2016年1月20日，徐晓军委托振阳公司将抵付房1206室“开给”唐华芳;同年3月15日，振阳公司与唐华芳签订了商品房买卖合同，约定了价款、付款方式、产权登记、违约责任以及备案登记等条款，但振阳公司一直未办理备案登记。合同签订后，唐华芳实际占有1206室。
另查明,在绿油油公司与陆高升、史枞红、徐晓军、佘照明追偿权纠纷一案中,绿油油公司申请财产保全,本院作出（2016）皖0722民初3532号民事裁定,裁定内容如下：冻结被申请人陆高升、史枞红、徐晓军、佘照明银行存款545万元,或查封、扣押其等值财产;2017年1月25日,本院依据上述裁定，向振阳公司发出协助执行通知书，查封徐晓军16套抵付房中的14套,即振阳公司“滨江现代城”5幢楼1206室、103室、104室、305室、603室、1104室、1403室、1604室、1805室、1903室、2604室、2805室、3006室、3206室,面积总计1611.55㎡，其中1206室面积为114.63㎡,查封期限三年;同年3月15日,本院作出（2016）皖0722民初3532号民事判决，判决内容如下：1、被告陆高升于本判决生效后三十日内归还原告绿油油公司代偿款5450187.32元，并以5450187.32元为基数，从2016年9月29日起，按年利率24%计付利息，款清息止；2、原告绿油油公司在上述代偿款及利息范围内就被告陆高升、史枞红设定的抵押物（房地产权证号为房地权枞阳字第××号项下的房屋）折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；3、被告徐晓军、佘照明对第一项诉求中代偿款4360149.856元及后期利息承担连带清偿责任。
房地权枞阳字第××号证载房屋即位于枞阳县枞阳镇莲城东路73号1幢1至2层1号房屋,537.56㎡,系2015年6月29日办理抵押登记,抵押的债权数额为500万元。
本院认为：陆高升、史枞红以房地权枞阳字第××号证载房屋所有权为绿油油公司的担保提供反担保抵押，抵押的债权数额为500万元;依据本院（2016）皖0722民初3532号民事判决第二项的规定，绿油油公司对上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，故唐华芳要求优先执行上述抵押物以清偿追偿款本息的异议请求应予支持;本院查封的14套抵付房是振阳公司以3600元/㎡折算抵付给徐晓军的,该14套抵付房价值5801580元(1611.55㎡*3600元/㎡=5801580元),扣除其中1206室价412668元(114.63*3600元/㎡=412668元),查封的另13套抵付房价值5388912元(5801580元-412668元=5388912元);而徐晓军、佘照明只对第一项诉求中代偿款4360149.856元及后期利息承担连带清偿责任,现本案已进入执行程序,应对抵押物予以在先执行,不足以清偿代偿款4360149.856元及后期利息,再执行徐晓军、佘照明的财产,现继续查封14套抵付房,明显超出了徐晓军承担连带清偿责任的额度，同时,徐晓军依股东会议决议接收16套抵付房作为股权对价物的行为合法有效,虽未办理该抵付房的产权转让登记(或备案)手续,但徐晓军对该抵付房享有物权期待权、相应处置权,唐华芳请求解除对1206室的查封的异议理由成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法第二百二十七条的规定，裁定如下：
解除对枞阳镇银塘东路“滨江现代城”5幢1206室的查封。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 陈丽丽
审 判 员 江愈进
人民陪审员 吴玉琴
二〇一七年八月二日
书 记 员 李天一
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。