广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0115民初312号
原告:广东和丰物业服务有限公司广州分公司，住所地广州市天河区。
负责人：黄逢裕。
委托代理人：颜智鹏，广东金轮律师事务所律师。
被告：李永娥，女，1981年2月2日出生，汉族，住湖南省永兴县。
原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司（以下简称“和丰广州分公司”）诉被告李永娥物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告和丰广州分公司委托代理人颜智鹏到庭参加诉讼。被告李永娥经本院合法送达，没有依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告和丰广州分公司诉称：原告为南沙创鸿嘉园的物业管理公司，与合富公司签订了《前期物业服务合同》，并经过广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局备案。2012年10月6日被告与广州市合富投资有限公司签订《商品房预售合同》，向合富公司购买南沙创鸿嘉园自编*栋*房（现裕丽街*号*），《商品房预售合同》附件5即为《前期物业服务合同》。2014年8月6日，合富公司书面通知被告于2014年8月15日收楼，但被告一直未办理收楼手续。《前期物业服务合同》约定由原告对创鸿嘉园提供前期物业管理服务，原告按酬金制方式收取物业服务费，物业服务费的标准为住宅2.1元／平方米，办公楼及公寓3.8元/平方米，商业物业3.8元/平方米，原告每月按应收的物业服务费总额的10%计取服务酬金，预收物业服务费用按月交纳，被告应在每月5日前交纳，公共水电费分摊按广东省、广州市物价局相关文件执行。同时，协议第21条第四款约定，因乙方原因出现空置房（包括未按时办理交房手续、办妥后未进行装修及居住后出现空置的），其物业管理服务费用按全额收取；协议第21条第八款又约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，每逾期一日，须按应付金额的0.3%向原告支付违约金。被告至今拒绝交纳2014年8月15日至2016年11月30日的物业管理服务费，2014年8月15日至2016年10月8日的公摊费用，经原告多次催促，被告至今仍拒不交纳。为此，原告特向法院提起诉讼，请依法判令：一、被告支付2014年8月15日至2016年11月30日的物业管理服务费7163.44元；2014年8月15日至2016年10月8日公摊费用580.17元，并分别以每月欠款数为本金，从应缴之日的次日起，按每日万分之五的标准向原告支付违约金，直至还清欠款之日止；二、被告承担本案所有诉讼费用。
被告李永娥无答辩。
经审理查明：被告为涉案房屋（登记地址南沙区南沙创鸿嘉园裕丽街*号*房）的产权人。涉案房屋2016年1月27日确权登记，但尚未缮证。
2012年5月17日，广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局向广州市合富投资有限公司（以下简称合富公司）发出前期物业管理中标备案书，对合富公司报送的位于广州市南沙区祈福酒店南侧的南沙创鸿嘉园项目前期物业管理中标材料给予备案。合富公司和原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告对创鸿嘉园提供前期物业服务。2012年12月16日，合富公司与被告签订《广州市商品房买卖合同》，合同约定被告购买合富公司开发建设的南沙区南沙创鸿嘉园自编*栋*房（商品房用途为办公，建筑面积67.65平方米），合富公司应当在2013年12月31日前将上述房屋交付被告使用。该合同附件五即为上述《前期物业服务合同》，约定“合富公司（甲方）委托广东和丰物业服务有限公司广州分公司（乙方）对创鸿嘉园小区提供前期物业服务管理，物业服务期限暂定为三年，自合同签订日起满叁年止或本物业成立业主委员会并选聘新物业服务公司止，以两者中条件先满足者为准。物业管理服务费收取标准为办公物业每平方米建筑面积收费标准为3.8元/月。空置房物业服务费:纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（维修基金）由甲方全额交纳。因业主自身原因导致空置的，由业主承担。本物业服务费及其他相关费用、代收水电费等费用每月5日前交纳，每次交纳时间为每月25日前。业主和物业使用人逾期交纳前述费用的，自逾期之日起，乙方有权按日加收应交费用的千分之三的滞纳金；超过3个月仍不予缴纳的，乙方有权诉诸法律进行追缴等”。原告明确物业服务费的交纳时间为每月5日前，公摊费用的交纳时间为次月5日前，合同约定的“每次交纳时间为每月25日前”实为笔误。根据上述合同约定的物业服务费标准，涉案房屋每月物业服务费为257.1元,其中2014年8月15日至8月31日的物业服务费为141元。另依据广州市南沙区房地产交易中心2017年6月1日出具的《产权情况表》，涉案房屋登记建筑面积为70.3225平方米，依据上述物业服务费标准，从2016年1月27日起，涉案房屋每月物业服务费267.2元，原告在庭审中确认从2016年4月1日起按该标准计收。从2014年8月15日起至2016年11月30日止，被告合计拖欠物业服务费7163.5元，原告主张金额为7163.44元。
合富公司于2014年8月6日向被告发出收楼通知书，通知被告在2014年8月15日收楼。被告尚未办理收楼手续。
根据原告提供的费用计算清单，电梯、梯灯、地下室照明、水泵、路灯、消防等公摊费用从2014年8月15日起至2016年10月8日止共计580.17元，其中，2015年1月5日前应缴交的公摊费为119.47元，2015年3月5日前应缴交的公摊费为40.6元，2015年4月5日前应缴交的公摊费为17.6元，2015年5月5日前应缴交的公摊费为27元，2015年6月5日前应缴交的公摊费为17.7元，2015年7月5日前应缴交的公摊费为24.7元，2015年8月5日前应缴交的公摊费为21.6元，2015年9月5日前应缴交的公摊费为29.5元，2015年10月5日前应缴交的公摊费为21.5元，2015年11月5日前应缴交的公摊费为29.1元，2015年12月5日前应缴交的公摊费为22.8元，2016年1月5日前应缴交的公摊费为28.1元，2016年3月5日前应缴交的公摊费为42.4元，2016年5月5日前应缴交的公摊费为42.7元，2016年7月5日前应缴交的公摊费为33.4元，2016年9月5日前应缴交的公摊费为26元，2016年11月5日前应缴交的公摊费为36元。
本院认为：被告虽然未与原告签订物业服务协议，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……，对业主具有约束力”的规定，原告与合富公司签订的《前期物业服务合同》亦适用于被告，对被告具有约束力。合富公司已通知被告于2014年8月15日办理收楼手续，虽然被告至今未收楼，但原告作为物业服务合同的服务提供方，其基于《前期物业服务合同》已为涉案物业提供物业服务，被告应按《前期物业服务合同》的约定向原告支付物业服务费及公摊费用。被告未按上述合同及协议约定交纳物业服务费、公摊费用，已构成违约，原告要求其支付从2014年8月15日起至2016年11月30日止的物业服务费以及从2014年8月15日起至2016年10月8日止的公摊费用，以及相应的违约金，合法有据，本院予以支持。《前期物业服务合同》约定违约金按每日千分之三的标准计算，现原告要求将该标准调整为每日万分之五，属于对自身权利的处分，不违反相关法律规定，本院予以照准。物业服务费的违约金应以每月欠款金额为本金按每日万分之五的标准自应缴费日之次日起计至实际还清欠款之日止；公摊费用的违约金应以各月欠款金额为本金按每日万分之五的标准自应缴费日之次日起计至实际还清欠款之日止。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告李永娥于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司支付从2014年8月15日起至2016年11月30日止的物业服务费7163.44元及违约金（违约金的计算方法：从2014年8月15日起至8月31日止，以应交纳物业服务费141元为本金，从2014年9月1日起至2016年3月31日止，各以每月应交纳物业服务费257.1元为本金，从2016年4月1日起至2016年11月30日止，各以每月应交纳物业服务费267.2元为本金，分别从当月6日起计至实际清偿之日止，按每日万分之五的标准计算。每月物业服务费的违约金总额不得超过当月物业服务费金额）。
二、被告李永娥于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司支付从2014年8月15日起至2016年10月8日止的公摊费用580.17元及违约金（违约金的计算方法：各以119.47元、40.6元、17.6元、27元、17.7元、24.7元、21.6元、29.5元、21.5元、29.1元、22.8元、28.1元、42.4元、42.7元、33.4元、26元、36元为本金，分别从2015年1月6日、3月6日、4月6日、5月6日、6月6日、7月6日、8月6日、9月6日、10月6日、11月6日、12月6日、2016年1月6日、3月6日、5月6日、7月6日、9月6日、11月6日起计至实际清偿之日止，按每日万分之五的标准计算。每月公摊费用的违约金总额不得超过当月公摊费用金额）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告李永娥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 邓小春
审 判 员 老善涵
代理审判员 李慧娟
二〇一七年六月十六日
书 记 员 张大会