广东省广州市从化区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0184民初365号
原告：广州市从化区江埔街联星社区向南居民小组，住所地广州市从化区。
负责人：邝镜深，该居民小组组长。
委托代理人：黄露清、王思力，广东华之杰律师事务所律师及实习律师。
被告：陈健球，男，1967年4月17日出生，住香港特别行政区。
被告：刘二桂，男，汉族，1979年1月4日出生，住广州市从化区。
被告：刘抄明，男，汉族，1952年2月27日出生，住广州市从化区。
上述三被告共同委托代理人：王佩珊、潘康威，广东韬策律师事务所律师及律师助理。
第三人：广州市从化区江埔街道办事处，住所地广州市从化区。
法定代表人：邱桂深，主任。
委托代理人：钟智华，该街道办事处重点办副主任。
原告广州市从化区江埔街联星社区向南居民小组（以下简称向南小组）诉被告陈健球、刘二桂、刘抄明，第三人广州市从化区江埔街道办事处（以下简称江埔街道）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行审理。原告向南小组的委托代理人黄露清、三被告的共同委托代理人王佩珊、潘康威，第三人江埔街道的委托代理人钟智华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向南小组诉称：2007年5月16日，原告与被告陈健球签订厂房土地租赁协议书，约定承租原告位于河东北路××号左下侧土地、厂房及门前物业约1500平方米。后双方于2013年2月19日续签租赁合同。2015年7月14日，从化市人民政府发出从府2015第24号征收土地公告，上述地块因建设从化大桥项目需要被国家征收。此后，原告与第三人江埔街道等在协商过程中收到第三人的律师函，从书面得知被告陈健球未经原告同意，于2013年7月1日擅自转租给被告刘二桂、刘抄明；且三被告利用被告陈健球和原告在2013年签订的租赁合同，在未经原告同意下，擅自与第三人协商处理并占有原告兴建房屋的补偿。在第三人的主持下，原告与三被告多次协商未果。对于案涉场地的权属，原告所在的联星社区及其辖区内的全部居民小组、街道办事处等均可证明上述土地及上盖物属原告所有。另根据第三人和被告刘抄明委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司出具的评估报告显示，案涉房屋的评估价为940249元。综上，原告认为三被告在未与原告协商，且未得到原告及全体村民同意的情况下，擅自占有原告兴建房屋的补偿，严重侵犯了原告的合法财产权益和集体经济组织权益，故诉至法院请求判令：1.三被告支付租赁地块上盖物补偿940249元（暂按评估报告计算，具体金额以实际补偿金额为准），其中：铁棚款170775元、房屋补偿款695764元、办公室补偿款73710元。2.第三人在未付的补偿款范围内承担连带责任。3.三被告共同承担本案的诉讼费、保全费。
被告陈健球、刘二桂、刘抄明辩称：我方不同意原告的诉求。1.案涉厂房最初只是简易建筑，红砖砌墙，内间以木头作柱建成。2007年陈健球与原告签订租赁合同后，按照协议约定建成围墙及将厂房重新搭建成铁皮瓦，车间内的木柱也换成铁管。后将原有鱼塘填充，扩建成生产车间，并重改围墙。2013年续签租赁合同后，陈建球又对原来的建筑重新拆建成现状。因经营转业需要建成餐厅，因此重新装修和建设房屋，并增加了房间格局。2.原告所述其不知情陈健球将该地块转租给刘二桂、刘抄明，显不属实。当时餐厅开业后，原告来吃饭时我方已明确陈健球已将地块转租给刘二桂、刘抄明。3.原建筑租给我方时本就简陋，故有租赁合同的第10条约定。我方因此对案涉场地投入了大量资金进行改建，现在是原告反悔。根据合同法有关规定，合同是双方自愿签订的，是双方真实意思的表示，符合法律规定，是有效的，我方请求法院依法驳回原告诉求。
第三人江埔街道述称：1.本案是合同纠纷，我方作为调停的中间人，不应承担连带责任。2.被告陈健球在租赁案涉场地之前存在简易的棚，刘二桂在租赁后对该棚重新装修、改造。3.双方签订的合同上写有将2500平方米的厂房租给刘二桂，但实际使用面积只有1600平方米。4.原、被告双方曾协商，将5万元补偿款交给原告，但原告不同意。
经审理查明：位于从化区江埔街联星社区居民委员会辖区内（土名叫新田），在江埔街河××号左下侧，约1500平方米的本案争议地块属原告向南小组集体所有。
2007年5月16日，原告向南小组（原为从化市江埔街联星社区向南居民小组，甲方）与被告陈健球（乙方）签订《厂房土地租赁协议书》，协议其中约定：由乙方租赁甲方位于江埔街河××号左下侧之厂房（即向西经济社路口左下侧），约1500平方米土地；租期5年，从2007年5月1日至2013年4月30日，租金每年6万元正，按季度交付给甲方。其中第三条约定，乙方租赁该地后，必须筑起2米高的围墙，按现在的地形及场地经营；第五条约定，乙方在该地投资，合同期内如遇国家征用或市政建设需要，所带来的损失甲方不作任何赔偿；第六条约定，若遇征用，如有补偿，地款及原有的厂房归甲方所有，其他的补偿归乙方所有，甲方不作任何补偿；第八条约定，甲方收取乙方租赁协议保证金为伍仟元正，期满后场地内所有固定设置（如室内装修等）归甲方所有，要保持原来的样貌，合同期满后甲方要退回保证金给乙方。双方签订该协议后，被告陈健球对原地块的简易建筑进行首度改建，建成生产车间等，作汽车修理厂经营使用。
2013年2月19日，原告（甲方）与被告陈健球（乙方）续签《租赁合同》，合同其中约定：兹有乙方需租赁甲方位于江埔街河××号，左下侧之厂房及门前的厂间铺位的物业，面积约2500平方米用以经营汽车修理厂；合同期为2013年6月1日起至2017年6月1日止；物业租金为每月壹万元正，每月五日前交清当月租金，同时，乙方要交付伍仟元正押金给甲方，该押金在合同期满后退回给乙方，但不计付利息。其中第5条约定，乙方接收物业的使用权后，有权、有责任维护该物业的一切设施设备完好（包括：物业的框架、维护结构；给排水、电设施设备；门窗玻璃；其它原有设施设备等），合同期满后应将上述设备设施完好无损交还给甲方；第6条约定，甲方租给乙方使用的物业，不得转租及作违法活动场所，若违反该条例，责任由乙方承担，业主有权单方终止合同，而无须承担对乙方的任何责任；第9条约定，若该合同在不可抗力的因素终止（地震、战争及政府行为等情况），即合同双方均不需承担责任，合同自动终止；第10条约定，若遇征用，如有补偿，征地款归甲方所有，其它的补偿归乙方所有，甲方不作任何补偿。签订该合同后，案涉场地由被告陈健球继续经营使用。
2013年7月1日，被告陈健球将案涉场地转租给被告刘二桂、刘抄明。随后，被告刘二桂、刘抄明对案涉场地二度改建，新建铁蓬783平方米，并对原有的178平方米铁蓬维修加固，花费10万元，并将原有的生产车间等改建成餐厅包厢等格局，以经营番顺美食店。
2015年7月14日，广州市从化区人民政府（原为从化市人民政府）发出征收土地公告（从府〔2015〕24号文），案涉场地属征收范围内。2015年12月18日，受委托负责组织实施征收事宜的第三人江埔街道（甲方）与番顺美食店（乙方，法定代表人为被告刘二桂、刘抄明）签订《从化大桥（大道）征收补偿协议书》，协议约定：1.甲方征收乙方承租的位于江埔街联星社区向南社位于江埔街河××号内约2500㎡的房屋，乙方保证所调查确认的房屋是其承租的，番顺美食店的经营权为其所有，无权属争议。2.甲乙双方同意搬迁补偿款按照具有相应资质的评估公司进行评估后的评估单价执行。经双方共同委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称业勤评估公司）评估核算，番顺美食店的建筑物补偿款、树木设备锦鲤搬迁损耗费用、工人工资补偿款、场地租金损失、经营利润损失合计补偿费为4484424元。……4.由于乙方对评估报告一直有异议，本协议签订后，允许乙方在广州市财政局有资质备案的评估公司中再选取一间。若新评估的价格高于原评估价格，由甲方上报区政府后，按新评估的价格补偿。
2016年2月7日，业勤评估公司根据被告刘二桂、第三人江埔街道的委托，作出《从化区人民政府拟收回国有土地而涉及刘二桂所持有广州市从化江埔番顺美食店的搬迁费用、工人工资补偿、场地租金损失及经营利润损失补偿的资产评估报告》[业评资字（2016）第0280号]，总评估价格为4712349元，其中案涉的大厅铁棚546480元、包厢（3间）房间190232元、包厢（3间）房间223728元、值班室房间26725元、办公室房间122031元、厨房房间955717元，合计2064913元（含装修部分）。2016年6月8日，第三人江埔街道向从化区人民政府发出《关于重新审定从化大桥项目征收番顺美食店及黄旭涛鱼塘园林场评估价格的请示》，其中载明，业勤评估公司对征收补偿价格进行了复核，确认需补偿番顺美食店4712349元，仍需追加补偿款227925元。
对于原告本案诉请的被告陈健球转租给被告刘二桂、刘抄明地块上的建筑物补偿价格（不含装修部分），经第三人江埔街道委托业勤评估公司作细化单列，该公司出具《其它建筑物及附着物评估明细表（一）》，载明大厅铁棚170775元、包厢（3间）房间102340元、包厢（3间）房间120360元、值班室房间19242元、办公室房间73710元、厨房房间453832元，合计940259元。庭审中，第三人江埔街道表示，该价格已包括业勤评估公司复核后对建筑物的追加补偿部分，即为争议地块上的建筑物（不含装修部分）最终的补偿总价格。2017年10月10日，业勤评估公司根据本院的《调查函》作出《复函》，载明《其它建筑物及附着物评估明细表（一）》不是重新评估，而是对涉案建筑物的重置价及装修价进行单列（原单价不变），是对[业评资字（2016）第0280号]《评估报告》价格构成的解释，需一并使用有效。
另查明，2015年12月22日、2016年1月7日，被告刘二桂分别向第三人江埔街道签收了补偿款2242212元、1793769.6元，剩余676367.4元（原10%余款448442.4元＋追加款227925元）。后因原告与三被告就案涉建筑物补偿部分存在争议，第三人江埔街道对该剩余补偿款676367.4元暂未发放。2017年1月23日，本院根据原告财产保全申请作出（2017）粤0184民初365号之一民事裁定书，裁定冻结了该剩余补偿款。
2017年3月21日，原告向第三人江埔街道签收了争议地块的土地补偿款334164.6元。2017年4月1日，争议地块上的建筑物被征收拆除。对于案涉地块上门前临街铺位的征收补偿，原告已与被告陈健球、第三人江埔街道等达成处理协议，原告本案的诉请不包括该部分。
以上事实，有原告提交的《厂房土地租赁协议书》、《租赁合同》、从化市人民政府征收土地公告（从府〔2015〕24号文）、从化大桥（大道）征收补偿协议书、其他建筑物及附着物评估明细表（一）、律师函、从化市国土房管局关于未核发集体土地证书的说明、证明，被告陈健球、刘二桂、刘抄明提交的铁蓬搭建及维修工程合同及工程结算款收据、租赁地块现场照片（2013年）、[业评资字（2016）第0280号]《评估报告》，第三人江埔街道提交的其它建筑物及附着物评估明细表（一）、番顺美食店补偿资金发放明细表、从化大桥（大道）征收补偿协议书、征收土地协议书、补偿款发放表（第一期）、补偿款签收表（第二期）、从化大桥土地房屋征收补偿款签收表、关于重新审定从化大桥项目征收番顺美食店及黄旭涛鱼塘园林场评估价格的请示，以及本院的《调查函》，业勤评估公司的《复函》，本案开庭笔录、询问笔录、工作记录等证据证实。
本院认为：一、关于原告与被告陈健球先后签订的《厂房土地租赁协议书》、《租赁合同》的效力问题。该两合同均有原告盖章及三名以上代表签名（后合同并按指模）确认，被告签名（后合同并按指模）确认，双方均具备完全民事行为能力，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，属有效合同，对合同双方当事人均具有法律约束力。
二、本案的争议焦点为原告诉请的案涉地块上的建筑物（不含装修部分）被征收后的补偿款分配问题。原告认为案涉土地所有权为原告；《厂房土地租赁协议书》约定了案涉厂房补偿归原告所有，且被告陈健球应在协议期满将案涉物业无损交还给原告；至于《租赁合同》的第10条约定，应结合合同前后文去理解，应当针对乙方加建部分补偿归乙方所有，甲方原有建筑物补偿仍归甲方所有，在被告没有提供其加建部分的合法凭据之前，理应认定案涉建筑物的补偿款全部归原告。被告则认为《租赁合同》第10条已明确约定，若遇征用，如有补偿，征地款归甲方所有，其它的补偿归乙方所有，甲方不作任何补偿；签订《租赁合同》时，因考虑到案涉建筑物十分残旧，需要投入大量资金维修，同时据说是建设从化大桥的征收范围，投资回报难以保障，经双方协商才约定第10条内容，故案涉补偿款应归被告。可见双方对《租赁合同》中第10条约定条款存在两种不同的理解。
根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案《租赁合同》第10条约定“若遇征用，如有补偿，征地款归甲方所有，其它的补偿归乙方所有，甲方不作任何补偿。”第一，从合同所使用的词句上看，对比在前的《厂房土地租赁协议书》第六条约定“若遇征用，如有补偿，地款及原有的厂房归甲方所有，其他的补偿归乙方所有，甲方不作任何补偿。”两者主要区别在于原有厂房补偿的归属问题，在前协议明确约定原有厂房补偿归原告，但租赁合同没有约定原有厂房补偿的归属，仅约定其它补偿归乙方所有。本院认为，租赁合同是对在前协议的续租，此时的原有厂房是指签订该租赁合同时的原有建筑物，包括在前协议签订时的原有建筑物以及在前协议履行中被告改建加建并在协议期满后归原告所有的建筑物，鉴于此时的原有厂房补偿涉及较大的利益，在签订续租合同时，若需将在前协议约定归原告所有变更为归被告所有，应当作出更加明确的约定。被告辩称当时因考虑到建筑物十分残旧，需要投入大量资金维修，同时据说是建设从化大桥的征收范围，投资回报难以保障，经双方协商才约定第10条内容，但合同上并没有如此的注明，其亦没有提供其他证据予以佐证。因此，从合同所使用的词句上看，属于约定不明，并不能明确得出原有厂房补偿的归属。第二，从合同的目的看，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案《租赁合同》的目的是原告将案涉建筑物出租给被告陈健球以经营汽车修理厂，转移的是标的物的使用权和收益权，并不是所有权。第三，从合同的有关条款看，第5条约定“乙方接收物业的使用权后，有权、有责任维护该物业的一切设施设备完好（包括：物业的框架、维护结构；给排水、电设施设备；门窗玻璃；其它原有设施设备等），合同期满后应将上述设备设施完好无损交还给甲方。”该条亦明确约定被告陈健球取得的是标的物的使用权，期满后需返还原告，这与前述第二点合同的目的是一致的。第四，从现行法律法规和交易习惯看，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条第一款规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。”本案中，在前协议约定原有厂房补偿归原告，符合现行法律法规规定和交易习惯，但租赁合同在没有明确特别约定的情况下，将签订时的原有厂房补偿归被告，则不符合现行法律法规规定和交易习惯。第五，从诚实信用原则看，在签订租赁合同时，对于原有建筑物的征收补偿，在没有相应对价的情况下，将其归被告所有，违反了等价有偿和诚实信用的原则，并侵犯了集体利益。因为租金从每年6万元增加到每年12万元，这有物价上涨以及租赁物从原来厂房约1500平方米土地增加到厂房及门前厂间铺位约2500平方米等因素影响，并不能证明支付了相应对价，而且被告的树木设备锦鲤搬迁损耗费用、工人工资补偿款、场地租金损失、经营利润损失、建筑物装修损失等其他损失已经得到了补偿。原告认为原有建筑物补偿归原告，加建部分补偿归被告，这与合同的目的、有关条款及现行法律法规规定和交易习惯等相符，本院予以采纳。但原告认为在被告没有提供其加建部分的合法凭据之前，理应认定案涉建筑物的补偿款全部归原告，因从征收补偿协议书、[业评资字（2016）第0280号]《评估报告》、其他建筑物及附着物评估明细表（一）、铁蓬搭建及维修工程合同及工程结算款收据、现场照片等证据以及庭审情况可以证明，被告在履行租赁合同过程中对原来建筑物进行了加建的事实，故原告该主张与事实不符，亦违反了诚实信用的原则，本院不予采纳。综合以上分析，对于《租赁合同》第10条约定应当理解为：若遇征用补偿，征地款和签订合同时的原有建筑物补偿归原告，在合同履行过程中加建部分建筑物和其它的补偿归被告陈健球。此理解应作为本案处理双方之间纠纷的依据。
关于案涉建筑物（不含装修部分）征收补偿的数额。被告对业勤评估公司《其它建筑物及附着物评估明细表（一）》中单列的案涉建筑物（不含装修部分）的征收补偿数额940259元不予认可，但[业评资字（2016）第0280号]《评估报告》是被告与第三人江埔街道共同委托评估的，被告对《评估报告》以及其中的案涉建筑物（含装修部分）的总补偿款2064913元是认可的，同时对于《其它建筑物及附着物评估明细表（一）》的单列细化，业勤评估公司已进行了合理的说明，故被告不予认可的理据不足，本院不予采纳。结合查明的事实，本院认定本案诉争的建筑物（不含装修部分）的征收补偿数额为940259元。
关于案涉建筑物（不含装修部分）征收补偿数额的分配。在签订《租赁合同》时，双方对于原有建筑物记载含糊，不明确，没有具体的登记和交接证明；案涉建筑物的建设均未通过法定审批程序，未取得相关的产权证明；原告与被告均不能提供充分证据证明《租赁合同》签订时的原有建筑物和合同履行过程中加建部分建筑物的各自具体范围；《评估报告》亦没有对两者进行区分评估；现在建筑物已经被拆除，无法进行重新区分评估。在此情况下，本院考虑到，一方面《厂房土地租赁协议书》的租赁物是争议地块及厂房，即当时已存在一定的厂房；被告辩称认可协议签订后，按约定建成围墙及将厂房重新搭建成铁皮瓦，车间内的木柱也换成铁管，后将原有鱼塘填充，扩建成生产车间，并重改围墙；协议第八条约定，期满后场地内所有固定设置（如室内装修等）归原告所有；以及《租赁合同》第5条约定，乙方接收物业包括：物业的框架、维护结构，给排水、电设施设备，门窗玻璃，其它原有设施设备等可以证明，《租赁合同》签订时原有建筑物有一定存在的事实。另一方面从征收补偿协议书、[业评资字（2016）第0280号]《评估报告》、其他建筑物及附着物评估明细表（一）、铁蓬搭建及维修工程合同及工程结算款收据、现场照片等证据以及庭审情况可以证明，被告在履行租赁合同过程对原来建筑物进行了较大投入加建的事实。第三方面，被告陈健球违反租赁合同约定，未经原告同意，将案涉建筑物转租给被告刘二桂、刘抄明的违约行为。第四方面，三被告违反租赁合同约定，未经原告同意，擅自变更租赁物用途，由原来的经营汽车修理厂变更为美食店的违约行为。本院在尊重原来建筑物有一定存在的事实以及被告进行了较大投入加建的事实的基础上，并结合三被告存在一定违约行为的过错，根据公平合理的原则，酌定案涉建筑物（不含装修部分）补偿的30%（940259元*30%=282077.7元）归原告，70%（940259元*70%=658181.3元）归被告。
第三人江埔街道对剩余补偿款676367.4元暂未发放，即对案涉建筑物（不含装修部分）的补偿，被告实际收取了263891.6元（940259元-676367.4元），尚未收取394289.7元（658181.3元-263891.6元）。因被告没有实际收取并占有原告应分配的补偿部分，故原告诉请被告给付，没有依据，本院不予支持。鉴于拆迁补偿属于拆迁部门的行政职权范围，故原告应分配而尚未收取的补偿款282077.7元、被告应分配而尚未收取的补偿款394289.7元，由其各自依照拆迁补偿途径向第三人江埔街道等申请处理。
第三人江埔街道并非《厂房土地租赁协议书》、《租赁合同》的当事人，不应承担租赁合同项下的义务，故原告以租赁合同纠纷为由诉请第三人江埔街道在未付的补偿款范围内承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十四条第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告广州市从化区江埔街联星社区向南居民小组的诉讼请求。
本案受理费13202元、保全费5000元（原告广州市从化区江埔街联星社区向南居民小组均已预缴），由原告广州市从化区江埔街联星社区向南居民小组负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状之次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判长 江志辉
审判员 冯晓东
审判员 梁冠宁
二〇一七年十一月十三日
书记员 黄慧明