上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第2118号
原告上海昌荣酒店有限公司，住所地上海市闸北区。
法定代表人周嵩，职务经理。
委托代理人朱必放，上海市商惠律师事务所律师。
委托代理人姜鑫磊，上海市商惠律师事务所律师。
被告上海电气物业有限公司，住所地上海市崇明县横沙乡富民支路XXX号C3-16（上海横泰经济开发区。
法定代表人洪琛，职务执行董事。
委托代理人王垣，上海市君悦律师事务所律师。
委托代理人庆思博，上海市君悦律师事务所律师。
原告上海昌荣酒店有限公司与被告上海电气物业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海昌荣酒店有限公司委托代理人朱必放、姜鑫磊、被告上海电气物业有限公司委托代理人王垣、庆思博到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告上海昌荣酒店有限公司诉称，2006年，原、被告签订《租赁合同》，原告承租被告房屋经营，经营范围包括饭店、住宿、商务服务等项目。2009年10月21日，原、被告签订新一轮《租赁合同》，合同约定，被告将座落在闸北区汶水路XXX号XXX楼部分、建筑面积为2106平方米的房屋（以下简称租赁房屋）租赁给原告，租赁用途为酒店、商务办公，租赁期限为2010年1月1日至2015年12月31日，第一年租金标准为每日每平方米0.4元，年租金307436元，租赁保证金41637元，原、被告并签订附件《补充条款及其他相关附件》，确认原告在原有的租赁合同履行期间所造成的经营损失及因酒店消防工程改造投入了共计63万元的客观事实，被告承诺将通过新一轮的租赁合同的租金价格给予原告补偿。2012年2月28日，上海市闸北区土地发展中心向上海电气（集团）总公司（被告系上海电气集团资产经营有限公司全资子公司）发出《关于对汶水路XXX号的土地进行收购储备的函》，拟对汶水路XXX号的土地实施收购准备，并要求于9月底前将汶水路XXX号的土地交给上海市闸北区土地发展中心。被告多次致函原告，要求与原告提前解除《租赁合同》，协商搬迁补偿事宜。2012年10月10日，原、被告就提前解除《租赁合同》达成一致，并签订《搬迁协议书》，双方在该协议书约定：1、原被告同意《租赁合同》于2012年9月30日解除；2、鉴于乙方因提前解除合同发生的停工停业、装修、搬迁等损失，甲方同意一次性补偿乙方人民币650万元，付款方式：a.甲方在2012年10月15日向乙方支付补偿费人民币100万元；b.乙方在2012年10月31日之前搬离后甲方支付乙方补偿费人民币500万元；c.在原告完成工商登记迁移（或注销）后甲方再支付乙方补偿费人民币50万元；3、乙方于2012年11月15日之前搬离系争房屋；4、双方还就违约责任作出明确约定。2012年10月15日，被告并未按照《搬迁协议书》约定向原告履行支付提前解除《租赁合同》的首期补偿款100万元的义务，致使《搬迁协议书》无法履行。现原告要求被告向原告支付提前解除《租赁合同》的补偿款人民币650万元，要求判令被告支付逾期付款违约金及利息（以600万元为本金计算，从2012年10月16日起算至付清为止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
被告上海电气物业有限公司辩称，1、根据双方签订的租赁合同第10-1条约定，如果发生动迁，双方互不承担违约责任及补偿责任，另有约定的除外；2、发生动拆迁以后，原被告双方又签订了搬迁补偿协议，对动迁补偿做了明确约定，协议第二条和第六条明确约定原告应当在2012年11月15日之前搬离，如果逾期超过二十天，被告不再向原告支付补偿款，并且原告同意被告可以采取任何措施收回房屋，之后原告没有在2012年11月15日前搬离，原告和承包人孔某某之间对于动迁补偿的问题发生纠纷，导致原告没有向被告交房，原告构成根本性违约；3、动迁结束后，原被告双方又对动迁补偿款重新进行了协商，在重新的协商过程中，原告提出的金额在200万元左右。综上，被告不同意原告的诉讼请求，被告可以考虑支付原告100万元补偿。
经审理查明，被告公司原名称为上海文通物业有限公司，2007年2月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告拥有的上海市闸北区汶水路XXX号7号楼即系争房屋（建筑面积2106平方米）用以客房经营，租赁期限为2006年4月28日至2007年4月27日，月租金12500元，以后每年租金递增10%。同月11日，原告与案外人孔某某签订《长期包房合同》，约定原告将汶水路XXX号旅馆一层接待大厅、二、三、四、五层（包括现有装修、设备）出租给孔某某使用，租期为2007年3月5日至2009年12月31日，租金每年43万元。
2009年10月21日，双方续签《租赁合同》，合同载明，原告将系争房屋用于酒店、商务办公用途，租赁日期为2010年1月1日至2015年12月31日，第一年租金每日每平方米0.4元，年租金307476元，每三个月为一个付款周期，租赁保证金为41637元，合同所付《补充条款及其他相关附件》除了对租金及物业管理费递增等作明确之外，第三条载明：甲乙双方同意在按规定认真履行本合同中的各项权利和义务后，待本合同期满，对原历史遗留问题（包括乙方经营亏损及消防工程改造投入的共计人民币63万元事宜）就此了结，若乙方再续租，届时租赁单价按本公司市场租赁指导价执行。2010年1月1日，原告与孔某某续签《长期包房合同》，载明原告将汶水路XXX号的上海昌荣酒店客房部及一楼接待大厅包给孔某某使用，租期为2010年1月1日至2014年12月31日，包金每年66万元。
2012年2月28日，上海市闸北区土地发展中心函告上海电气（集团）总公司，汶水路XXX号地块被列入收购储备，要求其于9月底前将汶水路XXX号土地腾出。2012年6月15日，被告致函原告提出提前终止租赁合同，《告知函》要求原告与被告尽快洽谈协商。7月27日，被告通告原告，明确为确保腾房交地工作顺利进行，2012年8月1日始租赁区域内严禁人员住宿。9月25日，被告函告原告，因被依法拆迁或被征收征用，依据约定，租赁合同自行终止，汶水路XXX号房屋从2012年10月10日起停水、停电，并将封闭通道。
2012年10月10日，原、被告签署《搬迁协议书》，合同载明，鉴于原告提前解除合同发生的停工停业、装修、搬迁等损失，甲方同意一次性补偿原告650万元，2012年10月15日支付100万元，原告于2012年10月31日搬离后，双方办理房屋交接手续并经被告确认原告已付清租金、水、电、通讯等费用后十个工作日内，被告支付原告500万元，原告及次承租人完成工商登记迁移或注销后10个工作日，被告支付原告50万元，被告如未按时付款，每逾期一日支付每期应付款千分之五违约金，原告逾期移交房屋，每逾期一日，被告扣除应付款总额的千分之五作为违约金，逾期20日，被告不再支付补偿款。
2013年4月24日，被告与孔某某签订《搬迁补偿协议书》，协议载明，孔某某同意与原告解除《长期包房合同》，并于2013年5月30日之前将租赁部位直接归还被告，被告一次性补偿孔某某650万元，4月28日、5月6日、5月14日，孔某某出具收据，确认分别收到被告100万元、500万元、50万元。
另查明，2013年4月，原告曾诉讼至本院，要求解除与孔某某于2010年1月1日签订的《长期包房合同》，并提出要求孔某某支付欠缴承包费等诉讼请求，同年12月24日，本院以（2013）闸民二（商）初字第240号民事判决书一审判决《长期包房合同》于2012年9月30日解除，孔某某支付原告2012年10月1日至2013年4月30日期间使用费241123.84元，原告返还押金55000元，该判决已于2014年1月生效。
上述事实，有原、被告提供的证据及原、被告的庭审陈述及生效法律文书等为证，经质证，本院予以确认。
审理中，原告认为，1、双方搬迁协议明确约定，2012年10月15日之前，被告向原告支付100万元，但迄今为止，被告未向原告支付过任何款项，构成违约的是被告，双方之后沟通时被告同意向原告支付200万元，但原告未同意；2、被告明知原告与孔某某之间存在承包经营关系，却违反合同相对性原则，与孔某某恶意串通并签订补偿协议，损害了原告的合法权益，且被告对孔某某作出的任何补偿不得成为其违反原、被告签订的搬迁协议书之理由，被告应当承担由此造成的法律后果；3、原告是系争房屋承租人，投入巨资用于房屋改造装潢，被告应当支付原告装潢损失、停业损失、设备搬迁安装损失、工商注销及重新申办损失等，从大局出发，现原告将主张的650万元拆迁补偿费及违约金合计750万元调整为450万元，鉴于孔某某在系争房屋内亦享有一定民事权益，原告放弃的200万元补偿费作为补偿给孔某某及其他实际使用人的搬迁补偿。被告则称，原、被告通过协商确定650万元补偿数额，该数额未具体细分，同时，搬迁协议没有约定被告未支付100万元的情况下原告可以不履行搬迁，协议书明确的是原告逾期搬迁20日，被告有权不予支付补偿款，其次，其时原告和孔某某之间争议非常激烈，区政府给被告有腾地时间节点，被告等了半年时间，原告和孔某某纠纷一直未解决，被告为了摆脱动迁不能顺利进行的局面，采取自救措施，不得已与孔某某签订搬迁协议，并向其支付650万元，被告行为合法，其三，原告和孔某某对装修一节存有分歧，650万元补偿款包括了装修部分的补偿，这一节原告应该向孔某某主张，据此，被告认为，原告未按搬迁协议约定日期搬迁，行为已经构成违约，原告违约后果即为放弃补偿。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当依照合同约定履行自己的义务。原、被告签订的租赁合同因所在地块土地储备无法继续履行，2012年10月10日，双方签订《搬迁协议书》，约定租赁合同提前解除，被告支付原告补偿款650万元，该协议签署后双方均应依照履行，之后被告与房屋实际使用人孔某某另行签署补偿协议，以此拒绝向原告支付补偿款，被告行为显然不妥，被告出租系争房屋及解除的合同相对方均为原告，被告应依约承担协议约定义务，协议书明确被告首期补偿款100万元支付日期先于原告搬迁日期，被告未予以履行，故被告违约在先，考虑被告已向房屋实际使用人另行支付补偿款及原告客观上因案外人因素迟延履行搬迁义务，原告现自愿调整补偿数额为450万元的主张，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
被告上海电气物业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海昌荣酒店有限公司补偿款450万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费42800元由被告上海电气物业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 缪为军
代理审判员 谷晓燕
人民陪审员 周建萍
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 陈亚新
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。