上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终8362号
上诉人(原审被告)：上海诚志厨具装饰制品有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：耿兰桂，总经理。委托诉讼代理人：曹亚辉，上海市弘正律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海宝罗奶牛场，住上海市宝山区罗店镇。法定代表人：归妙红，经理。委托诉讼代理人：吴胜开、胡梦娜，上海伟创律师事务所律师。原审第三人：上海欧卡诺木业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：戈吉新，总经理。委托诉讼代理人：曹亚辉，上海市弘正律师事务所律师。上诉人上海诚志厨具装饰制品有限公司(以下简称“诚志公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初8068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人诚志公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人上海宝罗奶牛场(以下简称“宝罗奶牛场”)对诚志公司的一审诉请。第一，诚志公司与宝罗奶牛场的租赁合同已经于2013年10月10日履行完毕，双方已不存在任何债权债务关系，亦无事实租赁关系存在。诚志公司的工商执照经营期至2013年9月25日止，目前工商登记处于吊销状态，无实际经营权。原审第三人上海欧卡诺木业有限公司(以下简称“欧卡诺公司”)证明，2013年10月30日后由其实际租赁至今，租金由欧卡诺的法定代表人戈吉新按时支付，租金标准亦由戈吉新与宝罗奶牛场洽谈，但未签订书面租赁合同。宝罗奶牛场法定代表人与欧卡诺公司虽未签订租赁合同，但其就租金与欧卡诺公司达成了一致合意，欧卡诺公司亦实际入驻对外经营；宝罗奶牛场委托欧卡诺公司为其亲戚订制橱柜并承诺以加工费冲抵租金，由此可以看出宝罗奶牛场与欧卡诺公司存在事实租赁法律关系。第二，租赁合同无效，是自始无效。相对于出租人的使用费损失，承租人的投资损失更应得到法律保护，否则就意味着法律在保护违法行为。即使一审法院认为租赁合同的相对人是诚志公司与宝罗奶牛场，那也应当接受诚志公司提出的投资造价评估申请，而不应无视承租方的投资损失。第三，根据庭审查明的事实，欧卡诺公司与案外人(即宝罗奶牛场法定代表人的亲戚)的厨具加工费用，按欧卡诺公司与宝罗奶牛场的口头约定，应当冲抵欧卡诺的租金。而厨具加工费用的多少，双方并无明确合意，不应在本案中审理，更不应判令诚志公司承担。被上诉人宝罗奶牛场辩称：不同意上诉人的上诉请求。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，要求维持一审判决。原审第三人欧卡诺公司述称：第三人意见与诚志公司一致。宝罗奶牛场向一审法院起诉请求判令：1、解除双方租赁关系，诚志公司返还租赁场地；2、诚志公司支付欠缴租金人民币(以下币种均为人民币)21万元；3、诚志公司支付违约金42,000元(以年租金21万元为标准，按年利率20%计算)；4、诚志公司按年租金44万元的标准，向宝罗奶牛场支付自2016年7月1日起至场地实际返还之日止的租金。一审法院认定事实：2010年10月15日，宝罗奶牛场(甲方、出租方)与诚志公司(乙方、承租方)签订厂房租赁协议，主要约定，甲方提供位于上海宝罗奶牛场西南仓库(以下简称“系争厂房”)，建筑面积1,440平方米，租赁给乙方做生产场所；双方约定租期为三年，自2010年11月1日起至2013年10月30日，租赁期满，如乙方有意续租，应提前六个月通知甲方，甲方应优先满足乙方的要求并重新签订租赁协议；租赁费为20万元/年，每三个月付一次款，先付后用。逾期一个月未付视为违约。违约方需支付另一方每天1/1000的违约金，逾期二个月租赁合同解除并追索租金。一审法院另查明，系争厂房没有办理产权证或建设规划许可证。宝罗奶牛场表示，1999年，宝罗奶牛场取得区里的批文，与村里签订了土地租赁合同，开办了奶牛场。奶牛场里的房屋都是宝罗奶牛场自行建造的，没有办理产权证或建设规划许可证，但获得了村里的同意。出租给诚志公司的是宝罗奶牛场自建厂房中的富余部分，具体地址在上海市宝山区罗店镇张士村联杨路XXX号(富张路路口)，租赁合同是有效的。一审法院还查明，诚志公司的工商登记状态为：吊销，未注销。在本案一审审理过程中，宝罗奶牛场表示，2013年10月30日合同到期后，宝罗奶牛场和戈吉新商量，2014年租金是21万元，2015年租金是22万元，但戈吉新有时承认22万，有时又要求21万，宝罗奶牛场认为21万或者22万都无所谓，被告2014年时是按照21万元实际支付租金的。一审法院认为：由于系争厂房没有产权证，也未办理相关行政审批手续，宝罗奶牛场与诚志公司订立的《厂房租赁协议》应认定为无效。双方在《厂房租赁协议》中约定的租赁期限至2013年10月30日，到期后，诚志公司并未向宝罗奶牛场返还系争厂房；诚志公司和欧卡诺公司称合同到期后由欧卡诺公司承租系争房屋，但并未提供宝罗奶牛场与欧卡诺公司之间的租赁合同；况且，在欧卡诺公司提供的2014年-2016年的收据上，租金、税费、卫生费等的交款单位一栏写的仍是“诚志厨具”。综上，宝罗奶牛场主张系诚志公司实际使用系争房屋，可以采信。诚志公司尚未注销工商登记，主体资格仍然存在，应依法承担相应的民事责任。厂房租赁协议被确认无效后，应由诚志公司将租赁物返还给宝罗奶牛场。诚志公司实际使用租赁物，应向宝罗奶牛场支付使用费。诚志公司已付清2014年之前费用，2016年4月1日的收据载明“2015年尚欠宝罗奶牛场租金10万元”，故诚志公司还应向宝罗奶牛场支付2015年的使用费10万元。宝罗奶牛场认可2014年的租金标准为21万元，此后双方也未对租金进行过书面约定，故2016年1月1日开始的房屋使用费可参照每年21万元的标准支付。鉴于系争租赁合同无效，合同中关于违约责任的条款亦属无效，故宝罗奶牛场要求诚志公司承担违约责任的诉请，缺乏依据，不予准许。至于欧卡诺公司所称的厨具结算问题，并非本案审理范围，可另行主张。由于合同已到期，双方未签订过续租合同，故欧卡诺公司所称进行评估一节，无法律依据，不予采信。据此，一审法院作出判决：一、宝罗奶牛场与诚志公司就上海宝罗奶牛场西南仓库(建筑面积1,440平方米)房屋签订的厂房租赁协议无效；二、诚志公司于判决生效之日起十日内搬离上述房屋，将上述房屋返还给宝罗奶牛场；三、诚志公司于判决生效之日起十日内，向宝罗奶牛场支付2015年房屋使用费10万元，并按每年21万元的标准计算，支付自2016年1月1日起至实际搬离上述房屋之日止的房屋使用费；四、宝罗奶牛场的其他诉讼请求，不予支持。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，在宝罗奶牛场与诚志公司于2010年10月15日签订的厂房租赁协议中，欧卡诺公司的法定代表人戈吉新作为诚志公司的代表签字。本院认为：第一，诚志公司与宝罗奶牛场签订的厂房租赁协议于2013年10月30日租赁期满后，诚志公司并未与宝罗奶牛场办理厂房交接手续，而是由当时的协议经办人戈吉新继续与宝罗奶牛场协商租赁系争厂房事宜。诚志公司称上述租赁期满后其与宝罗奶牛场的租赁关系即终止，戈吉新是代表欧卡诺公司与宝罗奶牛场协商后续租赁事宜。但此后欧卡诺公司与宝罗奶牛场并未签订新的租赁协议，诚志公司亦未提供证据证明三方曾达成过承租人变更的协议，并且在宝罗奶牛场于2014-2016年出具的租金、税费等收据上交款单位一栏仍写明“诚志厨具”，欧卡诺公司也未曾就此提出异议。基于此，一审法院根据宝罗奶牛场的主张，确认诚志公司仍是本案系争租赁关系的相对方，并无不当。诚志公司的工商登记虽处于吊销状态，但并不丧失民事主体资格，仍应承担相应的民事责任。第二，诚志公司与宝罗奶牛场签订的厂房租赁协议虽应认定为无效，但该协议中约定的租赁期限早已届满，故诚志公司关于宝罗奶牛场应赔偿其投资损失的主张，缺乏依据，不能成立。第三，关于欧卡诺公司与案外人的厨具加工费用问题，因不属于本案的审理范围，故本案中不予处理，当事人可以另行主张。综上所述，诚志公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,080元，由上诉人上海诚志厨具装饰制品有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 阮忠良
审判员 余 艺
审判员 张 松
二〇一六年十一月二十九日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……