四川省广安市前锋区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）前锋民初字第1065号
原告梁中锋。
原告赵桂荷。
二原告的委托代理人蒋春兰。
被告广安颐园房地产开发有限公司，住所地广安市广安区平安大道200号。
法定代表人易明元，该公司董事长。
委托代理人李昌彬，四川爱众律师事务所律师。
原告梁中锋、赵桂荷与被告广安颐园房地产开发有限公司（下称广安颐园房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月9日立案受理，同年5月13日、6月20日、7月16日由代理审判员毛红玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁中锋、赵桂荷的委托代理人蒋春兰，被告广安颐园房产公司的委托代理人李昌彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告梁中锋、赵桂荷诉称：他们与被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定他们购买被告开发的位于广安市前锋区前锋镇宏前大道“颐园·天城国际”项目的某栋某号商品房屋。同时约定了买卖房屋的位置、价款、交房时间、税费交付、违约责任等，他们依约向被告缴纳了房款，被告违约逾期交付房屋，故起诉要求判令被告向他们支付逾期交房违约金42537元（283580元×30天×10个月×5／10000／天=42537元，即违约金从2013年6月30日起计算至2014年4月30日止）。本案诉讼中他们收到被告发出的交房通知，要求他们接房的时间是2014年6月16日，他们要求将原诉讼请求中违约金的计算时间变更为从2013年6月30日计算至2014年6月16日，违约金为53454元。
被告广安颐园房产公司辩称：他公司逾期交房是事实，他公司在2013年8月20日已经通过张贴公告的方式通知了买受人接房。2013年8月29日，他公司与大多数买受人在经前锋镇人民调解委员会调解达成了处理逾期交房违约金的协议。此后大多数买受人已经接房。原告主张的违约金过高，请求法院减少。
为支持其主张，原告向法庭递交了如下证据材料：
1、商品房买卖合同及补充协议。证明原、被告形成买卖合同关系，合同对房屋的价款、位置、付款方式、交房时间及违约责任进行了约定，被告逾期交房构成违约的事实；
2、收款收据。证明原告按合同约定缴纳了房屋首付款，履行了合同义务的事实；
3、交房通知书及邮政快递单。证明原告是2014年6月12日接到被告的通知，通知原告接房的时间是2014年6月16日的事实。
被告对原告出示的证据均无异议。
为支持其主张，被告向法庭递交了如下证据材料：
1、被告的营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证复印件。证明被告主体资格的事实；
2、地基与基础分部工程质量验收报告、主体结构分部工程质量验收报告。证明被告已于2012年3月8日、5月8日分别取得了基础工程验收合格报告、主体结构工程质量验收报告的事实；
3、照片。证明被告于2013年8月20日已张贴公告通知了购房户前来接房的事实；
4、接房收费情况登表。证明2013年8月25日后，大多数购房户接房的事实；
5、广安颐园房产公司商品房买卖合同补充协议。证明经前锋镇调解委员会调解，开发商和购房户就逾期交房违约金的处理达成了协议的事实；
6、邮政快递单。证明2014年6月12日，被告再次通知了原告接房，原告未接房的事实；
7、住宅使用说明书和住宅质量保证书。证明被告已经具备合同约定的接房条件的事实；
8、接房登记表。证明被告出售的房屋538套，现仅有住房10套，商用房16套的买受人未接收的事实。
原告对被告提供的证据材料质证后认为，对被告有关主体资格的证据材料及邮政快递单、接房登记表的真实性无异议。但认为工程质量验收报告真实性无法确认，照片上贴出的公告不清楚贴在什么地方，2014年1月原告去看房时还不具备接房条件；原告没有参与政府的调解，也没有在补充协议上签字，补充协议对原告没有约束力；住宅质量保证书及住宅质量说明书是空白的，没有设计及监理等单位盖章，不具有效力。
审理查明：被告开发的“颐园·天城国际”项目，取得了广安区（2012）房预售证第05号商品房预售许可证。2012年8月20日，原告梁中锋、赵桂荷（买受人）与被告广安颐园房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。《商品房买卖合同》主要约定：原告购买被告开发的位于广安市前锋区前锋镇宏前大道“颐园·天城国际”项目的某栋某号商品房屋，预测建筑面积100.99㎡，其中套内建筑面积84.39㎡；按建筑面积计算单价为2808元／㎡，总价款283580元，买受人按贷款方式付款；出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付商品房；交付时，该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书及《住宅工程质量分户验收表》。交房时出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。水电气在交房时开通。出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。《补充协议》第三条约定除不可抗力外，出卖人不按约定期限和条件交房，逾期在60（含60日）之内交房的，自约定的交房期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，于实际交房当日一并向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期交房超过60日后，买受人有权退房，并向出卖人收取本套商品房合同价款总额5%的违约金。买受人愿意继续履行合同的，自约定的交房期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付万分之五的违约金，并于实际交房当日一并向买受人支付违约金。双方约定合同第十三条的“书面通知”的方式为刊登在现场的交房公告。
原告先后向被告交付了按揭首付款113580元、水电气初装费10000元。2012年3月8日，被告取得了地基与基础分部质量验收报告，验收结论为符合要求。同年5月8日，被告取得了主体结构分部工程质量验收报告，验收符合要求。2013年8月25日后大多数买受人接收了房屋。2013年8月29日，经前锋镇调解委员会调解，大多数买受人与被告就逾期交房违约金达成协议，违约时间按八十天计算，前六十天每天按房屋总价款的万分之一计算违约金，后二十天每天按房屋总价款的万分之五计算违约金。原告没有参与调解。2014年6月12日，被告以邮政快递方式向原告发出通知，要求原告于2014年6月16日上午9点到销售部办理房屋交接手续。原告以被告未向其提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《住宅工程质量分户验收表》为由拒绝接房。2014年6月前争议房屋的水电气已安装好。被告开发的“颐园·天城国际”项目售出房屋538套（含住宅和商用房），现只有10套住宅和16套商用房买受人未接房。
另查明，经本院走访当地多家房屋租赁中介机构，前锋镇装修好的面积在100㎡-120㎡之间的住房，现出租价格大约在6000元／年-8000元／年。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（附件）是双方当事人的真实意思表示，不违背法律的规定，合法有效。原、被告双方应当按合同约定享有权利并履行义务。原告依合同约定向被告缴纳了房屋按揭首付款113580元及水电气开户费用10000元，被告亦应按照约定履行义务。被告以照片证明其于2013年8月20日以张贴公告的形式履行了通知义务，因仅从照片上无法反映张贴公告的时间及地点，被告又无其他证据予以佐证，且2014年6月12日，被告向原告发出交房通知书也说明在2013年8月20日被告并未尽到通知义务。故对被告有关2013年8月20日通知了原告接房的主张，本院不予采信。原告认可收到了被告于2014年6月12日发出的交房通知，因此接房时间应为交房通知要求的2014年6月16日。被告称他公司与大多数购房者就违约金赔偿问题达成了补充协议，但原告并未参与也未在补充协议上签字，补充协议对原告不具有约束力。2012年5月前，被告已分别取得了地基与基础分部、主体结构分部工程的质量符合要求的验收报告。该套房屋的水电气已安装，且2013年8月25日后大多数买受人接收了房屋，均表明该房屋可以实际使用，即使颐园房产公司没有向买受人出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《住宅工程质量分户验收表》，也并不影响房屋的使用功能。原告在收到接房通知后，应于2014年6月16日前办理接房手续，逾期未接收房屋造成的损失应由原告自行承担。
被告于2014年6月16日才通知原告接收房屋，已违反《商品房买卖合同》及补充协议“出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付商品房”的约定，已构成违约。被告逾期交房致使原告不能按期使用房屋，对原告造成的实际损失即为房屋的使用价值或出租的租金损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，被告抗辩购房合同约定的违约金过高，要求减少的抗辩理由成立，本院予以支持。本院综合原告住房的大小、位置，当地住房出租的租金数额、逾期交房时间等因素，酌定本案被告应向原告承担违约金为6000元。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下：
一、被告广安颐园房地产开发有限公司向原告梁中锋、赵桂荷支付逾期交付房屋的违约金6000元；
二、驳回原告梁中锋、赵桂荷的其他诉讼请求。
本案受理费432元，由被告广安颐园房地产开发有限公司承担，向广安市前锋区人民法院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于广安市中级人民法院。同时预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。
代理审判员 毛红玲
二〇一四年七月十六日
书 记 员 伍思密