上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第1369号
原告（反诉被告）高凤琴，女，住陕西省西安市。
原告（反诉被告）上海馥邦购物中心有限公司，住所地上海市。
法定代表人杨龙宝，职务董事长。
两原告共同委托代理人刘红，上海诚帆律师事务所师。
被告（反诉原告）上海兆城精瑞房地产经纪有限公司，住所地上海市。
法定代表人严松群，职务经理。
委托代理人郭杰，上海市新华律师事务所律师。
委托代理人林丽娟，上海市新华律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称“原告”）高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司诉被告（反诉原告，以下简称“被告”）上海兆城精瑞房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月26日立案受理，被告上海兆城精瑞房地产经纪有限公司于2014年6月3日向本院提出反诉。本院依法先适用简易程序，由审判员朱爱东独任审判，于2014年6月18日、2014年7月8日公开开庭进行了审理，原告高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司（以下简称“馥邦公司”）的共同委托代理人刘红，被告上海兆城精瑞房地产经纪有限公司（以下简称“兆城精瑞”）的委托代理人郭杰、林丽娟到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭，于2014年9月18日公开开庭进行了审理，原告高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司的共同委托代理人刘红，被告上海兆城精瑞房地产经纪有限公司的委托代理人郭杰、林丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司诉称，被告上海兆城精瑞房地产经纪有限公司受上海茗嘉房地产发展有限公司的委托，对茗嘉公司位于上海市天山西路138号地下一层、一层、二层及三层、北渔路56号、58号房屋及房屋内设备进行出租及管理。2010年2月8日，被告与原告一高凤琴签订了《房屋租赁合同》，约定将被告天山西路138号地下一层、一层、二层出租给原告一。2011年9月8日，被告与两原告签订了《补充协议（二）》，约定甲方（上海兆城精瑞房地产经纪有限公司）将位于上海市天山西路138号三层C1室（以下简称“涉讼房屋”），建筑面积1，049.87平方米出租给乙方（高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司）从事餐饮、娱乐经营；租赁期限自本补充协议签订之日起至2021年7月10日止，自本补充协议签订之日起至2011年11月10日止为乙方装修免租期；甲方委托上海盈嘉物业管理有限公司代为收取物业管理费及提供相应的物业管理服务。被告实际交房的时间为2012年1月3日，延期交房了53天，为此被告与两原告达成备忘录，免除两原告2012年1月11日至2012年3月3日共计53天的房屋租金及物业管理费。
原告在准备投入使用租赁房屋的过程中发现，被告将三层C1室出租给原告之前，已经将三层部分出租给其他租户经营饭店，余下的由原告所租赁部位由于两个安全出口之间的房间至最近的楼梯间的距离大于30米，违反了相关消防规定，导致原告租赁部位无法正常使用。原告多次向被告提出要求给予消防整改。原告于2013年10月21日函告被告，要求其于2013年10月30日之前解决所租赁房屋的消防问题，如届时不能解决，则将解除租赁合同，并要求被告全额返还已付租金及利息，然而被告未予理睬，在原告再三催促和要求下，被告直接回复原告无法解决该消防问题。
两原告认为，协议系双方真实意思表示，且内容合法有效，对协议双方均有约束力，但被告却将不符合消防规定的房屋交付给原告使用且拒绝整改，该行为直接导致合同目的无法实现，属于根本违约，故两原告诉至法院，请求：1、确认原、被告之间签订的《补充协议（二）》于2013年10月31日解除；2、被告返还原告房屋租金人民币1，703，740元及利息146，289.83元；3、被告返还原告空调款3万元；4、被告返还原告煤气费5，415.40元（2012年8月1日至8月15日为165.40元，2012年9月至2013年10月，每月空置容量费375元，共14个月）。
在诉讼期间，原告拆走涉讼房屋内空调后将涉讼房屋返还被告，并撤回要求被告返还原告空调款3万元的诉讼请求，
被告上海兆城精瑞房地产经纪有限公司辩称，原告的诉请没有法律和合同依据，原告在2013年年底之前从未向被告提出消防方面的问题，原告称该涉讼房屋未满足消防要求其实是原告未能招到租户，因此不能要求被告返还租金。原告于2013年10月21日给被告发公函要求被告返还租金，其性质并不是解约函，不能认定协议于2013年10月31日解除。涉讼房屋在出租给原告之前已整体通过消防验收，2013年12月12日长宁区公安消防支队出具的消防设计违法通知书是指消防设计违法，并不是租赁房屋本身存在缺陷。原告擅自将租赁部位房屋从原来的餐饮、娱乐用途改为酒店用途，导致消防安全距离不合格，故不同意原告的诉讼请求。
被告上海兆城精瑞房地产经纪有限公司反诉诉称，原、被告签有《房屋租赁合同》及《补充协议（二）》，约定两原告承租被告位于本市长宁区天山西路138号三层C1室房屋，月租金76，641元，两个月一付，先付后用。基于两原告承租涉讼房屋之前提条件，被告将两原告在二楼以上开设量贩式KTV视为特例申请予以同意。对于租赁房屋的权利义务，被告与两原告已有明确约定，两原告逾期未支付租赁房屋2013年11月11日起至今的租金，被告多次向两原告催收均无果。依据《房屋租赁合同》第九条第2款规定，被告有权单方面解除合同，并追讨原告应付的欠款、滞纳金及违约金。两原告于2014年4月29日收到被告发出的解约函，故《补充协议（二）》应于2014年4月29日解除，被告反诉请求：1、确认被告与两原告于2011年9月8日签订的《补充协议（二）》中的第1、2、3、4、12条已于2014年4月29日解除；2、两原告返还涉讼房屋；3、两原告立即向被告支付2011年11月11日至2014年4月28日的租金、2014年4月29日至实际返还房屋止的房屋使用费及滞纳金；4、两原告停止经营二楼KTV，将两原告封闭的二楼处的自动扶梯恢复原状。
诉讼期间，因原告返还了涉讼房屋，且被告确认原告在2014年9月停止了二楼KTV的经营，在重新装修，故被告撤回第2、第4项反诉请求，明确第3项反诉请求为：两原告立即向被告支付2011年11月11日至2014年4月28日的租金人民币429，189.60元，2014年4月29日至2014年8月5日的房屋使用费人民币250，360.60元，滞纳金计算到实际支付之日止，按应付款的每日千分之一计算。
经审理查明，被告上海兆城精瑞房地产经纪有限公司受上海茗嘉房地产发展有限公司委托，对位于上海市天山西路118-138号馥邦中环广场、北渔路46-58号（仅双号）等房屋进行代理承包、经营、租赁及类似活动。
原、被告签有房屋租赁合同，原告承租上海市长宁区天山西路138号地下一层、一层、二层及局部三层及北渔路56号、58号建筑面积10，000平方米的房屋，租期自2010年7月11日至2021年7月10日止，并约定：原告未按约如数支付租金及本合同项下应当支付和承担的一切费用的，自应交而未交之日起，按未缴付金额的千分之一的比例按日向被告支付逾期付款滞纳金；逾期未付达三十天以上的，被告有权单方面解除合同，收回房屋，另行租予他方，并向原告追讨应付的欠款、滞纳金及违约金；若原告迟延办理房屋返还手续，则自本合同解除或终止之日起直至房屋返还被告为止，每逾期1日，原告须按照该房屋当日租金向被告支付该房屋占用使用费。
2011年9月8日，被告（甲方）、两原告（乙方）签订补充协议（二），约定：甲方同意将上海市长宁区天山西路138号三层C1室建筑面积1，049.87平方米的房屋出租给乙方从事餐饮、娱乐经营；租赁期限自本补充协议签订之日起至2021年7月10日止，自本补充协议签订之日起至2011年11月10为免租期；本补充协议部分租赁面积租金自2011年11月11日起分段递增，2011年11月11日至2014年11月10日，每天每平方米建筑面积人民币2.40元，月租金76，641元；本补充协议部分租赁面积的首期租金（2011年11月11日至2012年1月10日）人民币153，282元应于本协议签订的当天支付，后续租金每2个月支付一次，先付后用，乙方应于每档租期开始前5日向甲方支付下一期租期的租金；本补充协议签订且乙方向甲方支付本补充协议部分租赁面积的首期租金后，甲方将乙方在二楼以上开设量贩式KTV视为特例申请予以同意，乙方须按主合同约定提前向甲方报备并办理相关手续；本补充协议没有约定的事项均按主合同规定处理。
补充协议（二）中另有涉讼房屋外的内容约定。
2011年10月28日，原告馥邦公司（乙方）与被告（甲方）签订一份协议，约定甲方将原场地内废旧物资“美的”中央空调四台及吊顶等，于2011年10月28日连同场地一次性交付给乙方，乙方在接收上述废旧物资的同时，向甲方一次性支付废旧物资款三万元。
2012年3月27日，被告（甲方）、原告馥邦公司（乙方）经协商，就天山西路138号三楼部分（建筑面积1，049.87平方米）租赁所涉免租期事宜签订一份备忘录，约定：甲方同意2012年1月11日至2012年3月3日该租赁部分予以免租、同时减免2012年1月11日至2012年3月3日该租赁部分物业管理费，双方同意不再追究因为2011年房屋交接时间问题的相关经济与法律责任；为保证与原有主合同交费时间一致性，双方约定馥邦公司在签署本备忘录后二天内支付2012年3月4日至2012年3月10日租金人民币17，638元；乙方在签署本备忘录后三天内按主合同及补充协议（二）向甲方支付租金。
2012年8月13日，原告馥邦公司（乙方）与被告（甲方）就天山西路138号三层C1室的燃气设施及燃气账单支付事宜达成备忘录，乙方同意支付天山西路138号三层C1室2012年8月（含8月）后的燃气账单，……，每月账单费用由乙方自行负责支付给燃气公司，届时因未支付或逾期支付产生的不利后果将由乙方自行承担，与甲方无关。
2013年10月21日，两原告向被告发函称，因天山西路138号三层C1室的消防存在问题导致承租人一直不能正常使用，原、被告间的协议目的无法实现，如被告公司在2013年10月30日前仍然无法解决消防问题，原告愿将租赁部位退还被告，被告应当退还租金、煤气费等共计1，738，239.81元。
2013年10月28日，被告回函原告馥邦公司称，商场一次消防验收已合格，不存在原告来函所述的消防问题，且该租赁区域的原租户已持证合法经营多年，不认同原告对该区域适租问题的看法。
2013年11月1日，原告馥邦公司发函给被告，表示自2013年11月1日起其不再支付天山西路138号三层C1室的租金及煤气等费用，请被告返还此区域前期所支付的租金、空调、煤气等费用共计1，738，239.81元和前述费用的利息。
2013年11月29日，原告馥邦公司发函给被告，原告表示其于2013年11月1日已向被告发出过解除天山西路138号三层C1室的函，现请被告在接到本函起的三日内前来办理场地交接手续。
上海馥邦购物中心有限公司2013年11月29日向上海市长宁区公安消防支队申报了上海馥邦购物中心有限公司建设工程（地址：上海市长宁区天山西路138号上海馥邦购物中心有限公司三层C1室）的消防设计备案，并提供了下列材料：1、建设工程消防设计备案申报表；2、建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件复印件；3、设计单位资质证明文件复印件；4、消防设计文件，数量：壹份。上海市长宁区公安消防支队经审查认为，备案材料齐全，于同日向原告馥邦公司核发《建设工程消防设计备案凭证》，并告知：已经备案的建设工程消防设计不得擅自修改，确需修改的，应当重新备案；依法备案的建设工程自竣工验收合格之日起七个工作日内，应当依法进行竣工验收消防备案。
2013年12月5日，被告回函原告称不认同原告的退租理由，认为原告单方面的解约行为构成违约，并表示希望双方继续履行协议。同日，被告向原告馥邦公司发出催缴函，请馥邦公司于2013年12月16日前支付拖欠的租金153，282元。
2013年12月12日，上海市长宁区公安消防支队向原告馥邦公司出具《建设工程消防设计违法通知书》，内容为：你单位在天山西路138弄（号）三层C1室酒店装修项目建设工程消防设计备案检查材料收悉，经核实该场所位于两个安全出口之间的房间至最近的楼梯间的距离大于30米，违反《高层民用建筑设计防火规范》6.1.5之规定，消防设计备案抽查为不合格，立即停止施工，并对消防设计组织修改后申请复查，在此期间，不得施工。
2014年4月28日，被告向两原告发出解约函，告知两原告双方于2011年9月8日签订的《补充协议（二）》自收到本函之日起解除；原告应在收到本函之日起10天内迁离并交还租赁房屋；原告应在收到本函之日起10天内付清欠付租金、水电费、物业费等费用及滞纳金；原告应立即停止经营二楼KTV，并将封闭的二楼处的自动扶梯恢复原状。该解约函于2014年4月29日由原告馥邦公司前台签收。
在审理中，被告确认收到过原告支付的至2013年11月10日止的租金1，703，740元。
原告未支付过涉讼房屋的租赁保证金。
诉讼中，原、被告均同意解除涉讼房屋的租赁合同，但对于涉讼房屋内空调的处理未达成一致意见，被告至2014年7月16日明确表示不要求保留四台“美的”中央空调，由原告自行拆除后返还涉讼房屋。原告馥邦公司于2014年8月3日拆除空调并通知被告，双方于2014年8月5日办理了涉讼房屋的交接手续。被告确认原告在2014年9月停止了二楼KTV的经营，并在重新装修。
至涉讼房屋返还时，涉讼房屋仍处于交付时的装修状态，原告未进行重新装修。
另查明：被告上海兆城精瑞房地产经纪有限公司曾与案外人上海吉高餐饮有限公司因房屋租赁合同纠纷诉至本院，案号为（2009）长民三（民）初字第1851号，涉诉的租赁部位即是本案涉诉的本市天山西路138号三层C1室房屋，在该案审理中，上海吉高餐饮有限公司未提出过涉讼房屋不符合消防要求的问题。
以上事实，有房屋租赁合同、补充协议（二）、备忘录、委托书、协议、双方往来信函、邮寄回执查询单、发票、建设工程消防设计违法通知书、建设工程消防设计备案凭证、民事判决书以及当事人陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误。
由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。
本院认为，原、被告在诉讼中对于涉讼房屋租赁合同的解除均无异议，也在诉讼中返还了涉讼房屋，本院对涉讼房屋租赁合同关系的解除予以确认。原、被告签订的《补充协议（二）》中除涉及涉讼房屋租赁的条款，另有双方仍在履行的其他部分租赁的内容，故解除条款只涉及《补充协议（二）》中关于上海市长宁区天山西路138号三层C1室的租赁合同条款。
原、被告对于涉讼房屋租赁合同解除的时间及合同解除的原因、法律责任存在争议。
原告认为，因涉讼房屋无法通过消防验收，导致合同目的无法实现，原告行使合同解除权，涉讼房屋租赁合同于2013年10月31日解除。
被告认为，涉讼房屋符合消防要求，原告装修设计不符合消防要求，与涉讼房屋本身无关，原告不支付租金构成违约，被告行使合同解除权，涉讼房屋租赁合同于2014年4月29日解除。
本院认为，原、被告于2011年9月签订涉讼房屋的租赁合同，后因被告迟延交付涉讼房屋，双方于2012年3月签订一份备忘录，免收原告2012年1月11日至2012年3月3日的租金，从2012年3月4日开始计算租金。之后，原告租金一直支付至2013年11月10日。从原告的举证显示，原告在2013年10月21日才提出要求被告解决消防问题，而原告向消防部门申请消防设计备案时间为2013年11月29日，消防停工通知则在2013年12月12日，而在此期间，原告并无重新装修的行为，且被告举证，涉讼房屋的上一个租户并不存在不符合消防标准的问题。综合以上原、被告陈述及举证，本院认为原告解除合同的理由不能成立，对于其返还租金及煤气费等诉讼请求，不予支持。
原告因未按约履行支付租金的义务，被告行使合同解除权，合同于解除通知到达原告解除，双方涉讼房屋租赁合同于2014年4月29日解除。
被告请求原告支付合同解除前租金的反诉请求，予以支持，对于未付租金的滞纳金，双方合同有明确约定，亦予以支持。
合同解除至涉讼房屋返还时的使用费标准，双方在合同中有约定，即同租金标准，应按此履行，考虑到双方对空调拆留进行协商的时间，酌情确定原告支付在此期间有使用费166，907元。
据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司与被告（反诉原告）上海兆城精瑞房地产经纪有限公司2011年9月8日签订的《补充协议（二）》中涉及上海市长宁区天山西路138号三层C1室的租赁合同条款于2014年4月29日解除；
二、原告（反诉被告）高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海兆城精瑞房地产经纪有限公司自2011年11月11日起至2014年4月28日止的租金人民币429，189.60元；
三、原告（反诉被告）高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海兆城精瑞房地产经纪有限公司自2014年4月29日起至2014年8月5日止的房屋使用费人民币166，907元；
四、原告（反诉被告）高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海兆城精瑞房地产经纪有限公司滞纳金（以人民币153，282元为本金，自2013年11月6日起至实际支付日止，按每日千分之一的标准计算。以人民币153，282元为本金，自2014年1月6日起至实际支付日止，按每日千分之一的标准计算。以人民币121，995.38元为本金，自2014年3月6日起至实际支付日止，按每日千分之一的标准计算）；
五、驳回原告（反诉被告）高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币21，499元，由原告（反诉被告）高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司负担。
反诉案件受理费人民币4，696.05元，由原告（反诉被告）高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司负担人民币4，481.05元，被告（反诉原告）上海兆城精瑞房地产经纪有限公司负担人民币215元。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱爱东
代理审判员 李 冬
人民陪审员 杨耀丰
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 卢思洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。