广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第474号
上诉人（原审被告）：尹余新。
委托代理人：李彩容，系广东大公威德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司。
法定代表人：尹伟培。
委托代理人：黄日森、蔡莉雅。
上诉人尹余新因与被上诉人江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司（下简称木朗公司）租赁合同纠纷一案，不服江门市蓬江区人民法院（2013）江蓬法民一初字第1261号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2013年6月21日，木朗公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除尹余新的租地合同且木朗公司无须补偿；2.尹余新立刻撤离木朗公司出租给其的木朗白鲁商住用地；3.尹余新承担本次案件诉讼费用。主要事实和理由是：2000年3月8日，木朗公司委托木朗村民委员会与尹余新签订《租赁场地协议书》，并先后于2002年2月28日和2008年7月8日签订《补充协议》约定，木朗公司出租木朗村白鲁浪地段给尹余新兴建商铺，租赁期限为2001年1月1日起至2020年12月底止；还约定：“如遇集体规划用地及国家征用时，甲方在一个月前通知乙方应无条件离场，同时终止合同，甲方不作任何补偿。”
因争讼土地使用权（新府国用［］字第号国有土地使用证）的用途是商品住宅，国家及集体对该地段已统一规划使用，木朗村委会于2012年9月30日发出公告和于2012年10月15日会议上通知尹余新撤离其租赁的土地，但尹余新拒绝撤离。木朗村委会又于2013年1月16日以公告形式通知尹余新撤离，尹余新同样拒绝撤离。
根据我国《合同法》第四十五条第一款关于“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，因争讼土地现由国家和集体已统一规划使用，木朗村委会已按照合同约定提前两个月通知尹余新撤离，合同解除条件已成立，故解除该租赁合同且木朗公司无须补偿并要求尹余新立刻撤离木朗村白鲁商住用地。
尹余新答辩称：尹余新认为木朗公司诉请是缺乏事实和法律依据，请求依法驳回木朗公司的请求，并责令木朗公司继续履行租赁合同。第一、尹余新与村委会签订的租赁合同不存在违反国家强制性情形，依法对各方具有约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行义务。合同当中约定的期限是20年，目前还没有到合同终止的期限，木朗公司单方提出解除合同违反法律的规定以及诚信公平的原则。第二、本案不存在合同约定或者法定可以单方解除的任何一个情形。本案中承租人一直都是按照合同的约定履行主要的义务交付租金，并不存在违约的情形，也不存在双方协商一致提前终止、解除合同的情形，更不存在合同约定或者法定的可以解除合同的情形。木朗公司主张本案存在国家征用或者集体规划或者擅自转租才提出解除合同，但事实上是木朗公司错误理解合同条款，单方解除合同的一种无理陈述。首先，本案中根本不存在合同约定的国家征用情形。1、本案只是出租方想从承租人手中收回场地，并不存在国家行政主体收地的情形。2、国家征地是为了国家的利益，木朗公司为了自己的利益收回土地。3、国家的征用程序必须是市县级国土资源局进行。4、征地补偿是国家征地的法定程序，本案没有征地的补偿程序。其次，本案也不存在集体规划用地的情形。1、根据国家的城乡规划法的规定，只有县级、地方规划部门才对土地享有规划权，木朗公司没有权力进行所谓的规划，合同中的集体规划是属于无效的条款。2、木朗公司取得土地的之日起就没有发生过任何的规划变更，现有的规划用地许可证只是2002年规划用地的一个延续。3、涉案租赁合同签订前已经存有现有的规划用地许可，不存在签订合同之后政府变更规划用地的情形。4、发改委批复、国土局环境保护局文件等都是木朗公司开发用地的相应批复，而不属于集体规划用地。5、建设规划许可证不属于用地范畴。第三、本案也不存在对方所说的擅自转租的情形。综上所述，本案不存在合同约定，或法律规定的法定提前解除合同的情形，木朗公司单方解除合同收回场地，缺乏合同和法律依据，请求予以驳回。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2000年3月8日，木朗公司委托其主管单位杜阮镇木朗村民委员会与尹余新订立《租赁场地协议书》，木朗村委会为甲方出租人，尹余新为乙方承租人，协议内容约定：甲方出租用地给乙方兴建商铺，实用面积360平方米，空地面积600平方米，租赁期限从2000年1月1日起至2009年12月底止。协议书第六条第（1）项约定：“如遇集体规划用地及国家征用时，甲方在一个月前通知乙方应无条件离场，同时终止合同，甲方不作任何补偿。”合同还约定租金计算和交付办法等条款。此后，木朗公司依约交地给尹余新建造商铺使用。2002年2月28日，木朗村委会与尹余新签订《补充协议》，内容主要约定租赁期间从原定时间延长至2020年12月底，以及尹余新兴建商铺的一些要求等。至2008年2月8日，双方再次签订《补充协议》，内容主要约定核实尹余新商铺面积480平方米，以及租金的计收办法等条款。
2012年，木朗公司经木朗村集体研究决定并报政府相关部门批准，将白鲁浪（土名）40亩商住用地规划并开发建设“某华府”商住小区。同年，木朗公司曾召集尹余新等全部租户，宣布明确基于上述理由要求提前解除租地合同，并先后曾张贴公告限期要求租户拆迁。期间，部分租户与木朗公司先后陆续达成拆迁补偿协议。木朗公司与尹余新就提前解除合同和拆迁补偿问题各持己见，无法达成协议。
原审判决理由和结果
原审法院认为，木朗公司是集体经济性质，是由木朗村民委员会投资开办的集体企业，其职能担负着集体经济发展和落实集体经济计划工作，经营范围包括有房地产开发等。涉讼的土地性质属商住用地，木朗公司依法取得使用权。过去，由于木朗公司未有条件开发利用该土地，而将整片商住用地短期流转分散出租给尹余新等承租人为工业或商业用途。随着形势的发展，木朗公司现经政府相关部门批准将该片土地建设商住小区，符合当地总体规划，有利集体经济发展，对木朗公司的行为，依法应予支持。尹余新认为租赁合同期限未满而拒绝搬迁。本案当事人争议的焦点是：木朗公司要求提前解除租赁合同的条件是否成就？
根据我国《合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，经审查，双方在订立的《租赁场地协议书》第六条第（1）项约定，如遇集体规划用地或国家征用的情形，木朗公司应提前一个月通知，尹余新应无条件撤离，同时终止合同，且木朗公司不作任何经济补偿。很明显，双方当事人在签订合同时已约定解除合同的条件，木朗公司主张解除合同的条件成就，并已履行义务提前通知尹余新，故木朗公司请求解除租赁合同，理据充分，依法应予支持。诉讼中，原审法院经反复调解，建议双方解除合同并由木朗公司参照其他有约定解除合同应作经济补偿计算的办法适当给予补偿处理，木朗公司接受建议，而尹余新的要求过分高于其他租户致双方无法达成协议，原审法院对此不作强制调整。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
解除木朗公司与尹余新于2000年3月8日订立的《租赁场地协议书》和2002年2月28日、2008年2月8日订立的《补充协议》，尹余新应在本判决生效后十天内拆除建在租赁的土地上的建筑物，将土地交回木朗公司，木朗公司不承担拆迁补偿责任。
本案受理费819元，由尹余新负担。
当事人二审的意见
尹余新不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，驳回木朗公司的全部诉讼请求，诉讼费用由木朗公司承担。主要事实和理由是：（一）原审没有查明也没有阐述解除合同的什么条件已经成就，认定解除合同条件已经成就是错误的。（二）原审判决遗漏查明涉案土地的历史沿革和规划用地情况。首先，2000年双方签订《租赁场地协议书》时涉案土地性质是集体土地，2001年7月，涉案土地规划用地性质变更为商住用地，木朗公司没有要求解除终止合同，而是双方又签订《补充协议》，将涉案土地的租赁期延长至2020年，可见木朗公司非常清楚涉案用地规划就是开发商住小区并同意与承租人执行租约至2020年底。其次，关于涉案土地的规划用地即用途及性质，自木朗公司取得涉案土地之日起就没有发生变更，现有的规划用地许可证只是原规划用地许可证的延续。江门市发展和改革局、蓬江区国土规划和环境保护局文件只是对木朗公司申请自我开发小区项目的批复，不属于新的规划行为。建设工程规划许可证也仅是工程设计而不属于用地范畴。根据《中华人民共和国城乡规划法》第十一条规定，只有县级以上地方人民政府城乡规划主管部门才有规划权。涉案土地变更为国有用地之后，集体单位无权无依据作出规划行为，该合同条款所述集体规划已然变为违法无效条款。（三）原审判决认定证据认定事实违反法律规定违背证据规则。1、原审避开原条款“协助乙方向征用单位索赔”部分，该条款约定的规划使用是与征用关联的规划使用，且出租方确认使用土地单位需向乙方作出赔偿。2、木朗公司没有提交木朗全村村民集体开会记录或讨论决议文件。《会议纪要》欠缺原件，真实性无法确认，不能作为认定事实的依据。《公告》是木朗公司单方制作，没有承租人签收确认，没有证据证明已向承租人送达或已曾公告。（四）原审判决超出木朗公司诉请，判令拆除、交回土地和不承担拆迁补偿责任，程序违法。（五）木朗村民委员会与尹余新签订《租赁场地协议书》及《补充协议》合法有效，对当事人具有法律约束力，任何一方不得单方变更或提前解除合同。在租赁期限尚未期满终止前，出租方单方要求提前解除租赁合同，明显违反法律规定以及诚信公平原则，损害承租人利益，应依法驳回其诉请并责令继续履行合同。（六）涉案土地上建筑物是由尹余新投资兴建，尹余新是地上建筑物、土地附着物的权属人，其对地上建筑物附着物享有的物权依法受国家保护，原审认定尹余新要求过分高于其他租户致双方无法达成协议，与客观实际不符，木朗公司及涉案土地开发商并没有直接与尹余新进行协商，甚至要求尹余新无条件搬迁、不承担拆迁补偿责任。
木朗公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审予以维持。（一）本案的租赁合同为附解除条件合同，我国《合同法》第45条规定当事人可以对合同的效力约定条件……。涉案租赁合同所附的解除条件一是如遇国家或集体规划使用该地段时；二是甲方通知乙方撤离。解除合同的后果为乙方在限期内无条件撤离，甲方不做任何补偿。本案既有集体规划使用该地段，也有国家规划使用该地段，2012年木朗公司经村民代表大会集体讨论通过，然后向发改局及规划局申请使用土地，而发改局及规划局批准木朗公司的申请，并对土地的开发做出了规划。木朗公司已经提前通知尹余新并二次发出公告，木朗公司已经履行告知义务，因此解除合同的二个条件已经成就，木朗公司有权解除合同。（二）签订合同时，双方均已经清楚存在合同有解除的风险。首先，签订合同时木朗公司已经取得国有土地使用权证，但由于自身的资金不足，故而只能先出租，等时机成熟再开发。其次，因确实存在提前解除合同的风险，故而租金确定得十分低，合同双方在签订合同前已知存在的商业风险。再次，合同双方当事人在签订合同前对合同风险进行充分评估和预测以外，双方在合同中对风险进行了明确的约定，即木朗公司需要开发土地时需要收回土地且不作补偿，该约定是双方自愿达成，不存在任何胁迫。（三）如果不允许木朗公司主张解除合同，将严重损害木朗公司合法权益。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明部分除“2012年，木朗公司经木朗村集体研究决定并报政府相关部门批准，将白鲁浪（土名）40亩商住用地规划并开发建设‘某华府’商住小区。同年，木朗公司曾召集尹余新等全部租户，宣布明确基于上述理由要求提前解除租地合同，并先后曾张贴公告限期要求租户拆迁。期间，部分租户与木朗公司先后陆续达成拆迁补偿协议”等相关内容因证据不足，本院不予确认之外，原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
另查明：木朗公司是有限责任公司，其投资者为江门市蓬江区杜阮镇木朗村民委员会和江门市蓬江区木朗金某水电安装工程部，经营范围为房地产开发、物业管理、建筑材料和五金交电销售。江门市蓬江区木朗金某水电安装工程部于2013年6月19日变更企业名称为江门市蓬江区金某市场物业管理站。江门市蓬江区金某市场物业管理站为集体所有制企业，投资者为江门市蓬江区杜阮镇木朗村民委员会。
再查明2001年6月13日，新会市建设局对木朗公司位于杜阮镇木朗村白鲁浪的商住用地项目颁发了号《建设用地规划许可证》。该许可证规定该证自颁发之日起，有效期为六个月，逾期未使用，该证自行失效。
2013年1月21日，江门市蓬江区国土规划和环境保护局同意木朗公司所报的位于杜阮镇江杜东路南侧（土名木朗村白鲁浪地段）的某华府小区规划，并于2013年3月26日向某公司颁发江规建字第号至号《建设工程规划许可证》。
2013年5月9日，江门市发展和改革局向某公司作出《关于江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司兴建某华府小区项目核准的批复》，同意木朗公司按城市规划在杜阮镇木朗村白鲁浪（土名）地段兴建某华府小区项目，建设期限为2013年至2015年。
本院判决理由和结果
本院认为，本案为租赁合同纠纷。综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案合同约定的解除条件是否已成就？二、涉案合同解除之后的法律后果问题。
关于涉案合同的解除条件是否已成就的问题。《租赁场地协议书》第六条约定：“租用期内，如遇集体规划用地及国家征用时，甲方在一个月前通知乙方应无条件离场，同时终止合同，甲方不作任何补偿”。从该合同条款的内容看，其中约定了出租人可以解除合同的条件。对此，本院详细分析如下：一、根据该条款的约定，“如遇集体规划用地及国家征用时”，只要出租人发出解除合同的通知，该通知到达对方之后，则租赁合同在一个月后即告解除。二、判断该约定解除条件是否成就，关键在于准确理解双方当事人约定“如遇集体规划用地及国家征用时”相关内容的真实含义。1、涉案租赁地块属于商住用地，租赁合同的双方当事人在缔约之时理应清楚该地块日后必将用于商业投资开发用途，而由租户用作简易商铺使用21年的可能性并不大。因此，双方当事人在合同中特别约定此解除条款，待该地块按照规划需进行商业投资开发之时，出租方即要收回土地用于开发。可以说，租赁地块在履行租赁合同的过程中有可能被出租人提前收回的风险，承租人在缔约之时是理应预见到的。2、木朗公司的股东是木朗村委会和金某物业管理站，而金某物业管理站的投资者也是木朗村委会，因此木朗公司实质上是木朗村委会全资设立的公司，木朗公司按照规划使用该土地建设“某华府小区”，应当可以理解为村集体按照规划开发使用该土地。3、根据本案已查明的事实，涉案地块被规划为用于建设某华府小区，建设年限为2013年至2015年。在此情况下，木朗公司为满足“某华府小区”开发建设的需要，按照上述合同条款的约定，有权通知承租人解除涉案的租赁合同。木朗公司向承租人通知解除合同确实是土地规划和开发建设的需要，并非恶意毁约而不愿继续履行租赁合同。何况，在涉案土地已经规划作为“某华府小区”的建设，建设期限为两年，按照《建设工程规划许可证》对于建设施工的期限要求，木朗公司请求承租人及时交还土地用于建设施工具有合理性和紧迫性。从另一方面看，承租人继续利用该土地上建造的商铺进行经营的合同目的已经无法实现，也应当解除合同。4、基于上述理由，木朗公司享有约定解除权，其起诉要求解除合同，依法应予以支持。
关于解除合同之后的法律后果问题。我国《合同法》九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。承租人在租赁地块上已经建造了商铺，合同解除后，承租人应当将租赁地块交还给出租人，由于地上建筑物即商铺客观上无法返还给承租人，故应当由出租人就该建筑物的价值向承租人作出折价补偿为宜。对于租赁土地的返还与地上建筑物的补偿，依法应作如下处理：一、考虑到承租人已经在租赁地块上建造了商铺，目前仍在该处正常经营，而合同解除后要向出租人交还土地，则承租人需要一定的时间用于另寻其他经营场所并搬迁设施及货物。根据本案的实际情况，结合《租赁场地协议书》第六条关于甲方解除合同时须提前一个月通知乙方离场的相关约定，本院酌定给予承租人一个月的搬迁时间，即承租人应在本判决生效之日起一个月内将涉案土地及地上建筑物移交给木朗公司。《租赁场地协议书》并未约定合同解除后承租人需先拆除地上建筑物再交还土地，木朗公司本案中也仅诉请承租人撤离涉案土地，并未诉请承租人拆除地上建筑物，因此原审判决承租人在交还土地之前还需拆除地上建筑物，既无合同依据，又明显超越当事人的诉请范围，处理不当，本院依法予以纠正。二、虽然《租赁场地协议书》第六条约定当条件成就时木朗公司可以解除合同、收回土地及尹余新建造的商铺而不作任何补偿，但尹余新毕竟为建造商铺付出了一定的投资成本，木朗公司提前收回土地又令其无法再继续经营而蒙受损失；因此，为避免双方当事人的利益失衡，根据公平原则，木朗公司在收回土地及商铺后，应作出适当补偿为宜。原审判决木朗公司收回土地但不作任何补偿，处理不妥，本院依法予以纠正。三、对于承租人在租赁土地上建造的商铺，出租人收回土地后应当作出适当补偿。双方当事人可就此自行协商共同确定补偿价格，或共同委托有资质的鉴定机构进行估价；确实无法协商一致的，可提起另案诉讼，申请法院委托鉴定机构进行估价。另外，出租人提前解除合同，导致承租人需另寻经营场所并搬迁设施及货物，由此产生的费用损失亦应由出租人向承租人作出合理补偿为宜。由于承租人在本案中并未提起反诉请求相应的补偿款，且双方当事人在本案中就补偿价格未能协商一致，亦未委托鉴定机构对商铺进行估价，因此本案对此争议问题无法一并作出处理，双方当事人可通过另案诉讼解决。
综上所述，原审判决认定事实部分错误，适用法律不当，实体处理欠妥，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2013）江蓬法民一初字第1261号民事判决；
二、解除江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司与尹余新于2000年3月8日订立的《租赁场地协议书》和2002年2月28日、2008年2月8日订立的《补充协议》；
三、尹余新应在本判决生效之日起一个月内将其所租赁的土地返还给江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司；
四、驳回江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费819元，由江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司、尹余新各负担409.5元；二审案件受理费819元，由江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司、尹余新各负担409.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅晓凌
审 判 员 陈史豪
代理审判员 潘丽芳
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 刘现流
李慕华