广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终6140号上诉人（原审被告）：颜贵华，男，1989年8月5日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：李细芳，广东君品律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路19号信联大厦。主要负责人：陈立新，该分行行长。委托诉讼代理人：杜婷婷，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐超余，广东邦仁律师事务所律师。上诉人颜贵华因与被上诉人中国农业银行股份有限公司中山分行（以下简称中山农行）返还原物纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初3595号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。颜贵华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审未认定双方的事实租赁关系错误。本案属于租赁合同纠纷，被上诉人已收取上诉人租赁押金，双方已形成租赁期限不确定的事实上的租赁关系，上诉人是合法占用该商铺。若被上诉人欲解除租赁合同，应当正式通知上诉人；二、上诉人未支付后续租金有合理理由。被上诉人未履行出租人义务，涉案商铺及其周边商铺经常断水断电，严重影响上诉人的正常经营。中山农行辩称，双方之间不存在事实租赁关系，上诉人支付的款项并非租赁押金，而是占用商铺的占用费。一审判决查明的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。中山农行向一审法院起诉请求：1.判令颜贵华立即返还位于中山市××镇××村××号商业楼[土地证号：国（20XX）09XX1**，房产证号：01××24]中的A1-F1-8卡的商铺（下称涉案商铺）；2.判令颜贵华支付涉案商铺的占用费（占用费从2016年4月1日起至实际返还之日止，按涉案商铺的面积75平方米及每月30元/平方米计算，截至2017年3月31日止的占用使用费为22500元）；3.判令颜贵华赔偿因本案维权所支出的律师费6000元。一审法院认定事实：涉案商铺所在的商业楼[土地证号：国（20XX）09XX1**；房产证号：01××24]位于中山市××镇××村，原产权人为中山市力信科技发展有限公司（以下简称力信公司）。后广东大飞洋游艇设备有限公司（以下简称大飞洋公司）向中山农行借款并由力信公司将上述商业楼抵押作为借款担保，并于2013年10月11日办理抵押登记。后大飞洋公司未按时还款，中山农行诉至一审法院要求偿还欠款并行使抵押权。一审法院经审理后作出（2014）中二法民二初字第484号、485号民事判决书。上述两民事判决书发生法律效力后，中山农行依据上述判决书向一审法院申请强制执行，执行标的包括借款本金55706876.58元、律师费920000元、案件受理费385850元、财产保全费10000元等。经强制执行，中山农行于2016年4月1日依据一审法院出具的（2015）中二法执字第877-2号执行裁定书取得登记在力信公司名下的包含涉案商铺在内的商业楼的所有权。2014年5月23日，颜贵华与力信公司签订租赁合同，承租位于中山市××镇××村××号商业楼[土地证号：国（20XX）09XX1**，房产证号：01××24]中的A1-F1-8卡的商铺，商铺面积约为75平方米，租赁合同约定租赁期限自2014年6月1日起至2017年5月31日止；合同签订之日起至2014年12月31日为免租期，2015年1月1日至2017年5月31日，租金为30元每平方米，即每月租金为2250元；颜贵华应于每月25日前交纳租金，物业管理费、水费、电费等费用由颜贵华自行承担。合同还约定了其他权利义务。中山农行取得涉案商铺产权后与颜贵华协商租赁事宜，颜贵华向中山农行交付了4500元押金，但双方就租赁事宜没有达成一致意见，颜贵华至今仍占用涉案商铺。中山农行遂委托广东邦仁律师事务所律师于2016年4月29日向颜贵华发出律师函，要求颜贵华支付涉案商铺自2016年4月1日后的租金并于2016年5月10日前与中山农行协商租赁事宜等。后颜贵华未按律师函要求交租金及与中山农行协商租赁事宜，中山农行遂于2017年3月18日委托广东邦仁律师事务所代为提起本案诉讼，并为之支付了6000元律师费。一审庭审中，双方对中山农行主张按每月每平方米30元的标准计算费用及颜贵华应向中山农行支付涉案商铺相应费用并无异议，但就双方之间是否形成了事实上的租赁合同关系、4500元为租金还是占用费问题存在争议。一审法院认为，虽然颜贵华是基于其与涉案商铺的原产权人力信公司的租赁合同关系而取得该商铺的使用权，但中山农行作为涉案商铺的抵押权人，因债务人未能按约清偿债务，通过申请一审法院执行实现了抵押权，于2016年4月1日取得涉案商铺的所有权，且该商铺的抵押权早于颜贵华与力信公司签订租赁合同关系设立，故根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”之规定，颜贵华与原产权人力信公司签订的租赁合同对中山农行不具有约束力，中山农行有权要求颜贵华返还涉案商铺。如上查明事实可见，中山农行取得涉案商铺的产权后，曾与颜贵华协商建立租赁合同事宜，但最终并未签订租赁合同，除双方确认的颜贵华曾向中山农行支付了4500元以外并无其他相关证据证明双方达成了租赁的合意。现颜贵华抗辩主张双方已达成了租赁合同关系，依法负有举证证明之责任，但其并未提供相关证据佐证，仅凭双方当庭确认的4500元付款，并不足以证明其该主张，其依法应承担举证不能的不利后果，对其该抗辩主张，一审法院不予采纳，中山农行仍有权要求颜贵华返还涉案商铺。关于占用费问题。中山农行于2016年4月1日取得涉案商铺的所有权，颜贵华虽无与中山农行达成新的租赁合同，但仍占有使用涉案商铺至今，仅支付了4500元，故中山农行要求颜贵华支付自2016年4月1日至实际返还商铺之日的占用费（扣减已付的4500元），理据充分，一审法院予以支持。关于占有使用费的标准，中山农行主张参照颜贵华与原产权人力信公司所签订租赁合同约定的租金标准，颜贵华亦未提出异议，故一审法院予以采纳。关于律师费问题，因双方没有约定，诉讼亦非必须委托律师方能提起，故中山农行诉求颜贵华赔偿其律师费，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十条、第二百四十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、颜贵华于一审判决发生法律效力之日起十日内向中山农行返还位于中山市××镇××村××号商业楼[土地证号：国（20XX）09XX1**；房产证号：01××24]中的A1-F1-8卡的商铺；二、颜贵华于一审判决发生法律效力之日起十日内按占用商铺面积75平方米、每月每平方米30元的标准计算并扣减已付的4500元后向中山农行支付自2016年4月1日起至实际返还商铺之日为止的占用费；三、驳回中山农行其他的诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为256元，由中国农业银行股份有限公司中山分行负担54元，由颜贵华负担202元。该案件受理费已由中国农业银行股份有限公司中山分行预付，颜贵华于一审判决生效之日起七日内将其负担的202元返还给中国农业银行股份有限公司中山分行。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是双方当事人之间是否成立不定期租赁关系。颜贵华上诉称双方之间成立不定期租赁关系的理由是中山农行已收取其租赁押金4500元。对此，本院作如下分析：首先是关于该4500元款项的性质问题，虽然中山农行在答辩中明确否认该款项的押金性质，但是结合一审第二次庭审中中山农行所称“原告（中山农行）确认被告（颜贵华）所提出的要约，要约提出交两个月押金免两个月租金”以及二审庭审中颜贵华所称“当时被上诉人工作人员称如果先交4500元押金可以免两个月租金”可以认定该款项的性质为租赁押金。其次，在认定该款项为租赁押金的基础上，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）关于不定期租赁关系的规定，其主要存在三种形式，一是第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”二是第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。”三是第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”以上三种不定期租赁关系皆以双方当事人就除租赁期限以外的租赁事宜达成合意为成立要件。出租人出租租赁物是为了使租赁物的价值得以实现，取得一定的收益，支付租金是租赁关系的本质特征，关于租金数额和支付方式的磋商是租赁合意达成的必要过程，也就是说租金条款属于租赁合同成立的必备条款，而本案中双方当事人之间并未就此进行磋商进而达成任何口头或书面的合意。该租赁押金的性质为租赁的保证金或诚意金，仅仅交付租赁押金并不能与达成租赁合意划等号，故本院对于该上诉意见不予支持。再次，即使认定颜贵华与中山农行之间成立不定期租赁关系，依据合同法第二百三十二条之规定，当事人可以随时解除合同。现中山农行在二审庭审中明确表示不愿意继续出租，视为中山农行解除了该不定期租赁关系，因此颜贵华占有涉案商铺已无合法理由，应当履行返还涉案商铺的义务。至于颜贵华诉称中山农行未履行出租人义务，涉案商铺经常断水断电的意见，因颜贵华未提供相关证据予以佐证，故本院对此上诉意见不予采纳。综上所述，颜贵华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费512元（颜贵华已预交），由颜贵华负担。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 马燕清审判员 吴合波二〇一八年一月二十九日书记员 易嘉璇