上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终13392号
上诉人（原审被告）：施建民，男，1966年9月7日出生，汉族，住上海市徐汇区。
被上诉人（原审原告）：上海中技物业发展公司，住所地上海市白玉路50号。
法定代表人：徐左正，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李勤明，该公司员工。
上诉人施建民、被上诉人上海中技物业发展公司（以下简称中技公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初20802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日受理后，依法组成合议庭于2017年2月8日公开开庭审理了本案。上诉人施建民、被上诉人中技公司之委托代理人李勤明到庭参加了诉讼，现已审理终结。
上诉人施建民上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中技公司的原审诉请。
事实和理由：中技公司已被吊销营业执照，无经营权无权提起诉讼。房屋面积存在差异，公房租赁凭证与产权面积相差5平方米。房屋系施建民动迁安置所得，理应为产权房，不应该有租金一说。该房屋历史遗留问题众多，涉及的违规违法现象严重，法院不能仅仅处理名义上的公房租赁合同关系。
被上诉人中技公司辩称，一审判决正确，要求维持原判。
2016年6月，中技公司诉至一审法院，请求判令：要求施建民向中技公司支付上海市XX路XX弄XX号XX室房屋自2013年1月起至2015年12月止的租金人民币（下同）2，890.80元（每月80.30元）、保洁费241元（2013年1月至11月为每月6元，2013年12月至2015年12月为每月7元）、保安费374元（2013年1月至11月为每月9元，2013年12月至2015年12月为每月11元）。
一审法院认定事实：2003年3月，案外人上海A公司（以下简称A公司）开具《住房调配单》，记载：原住房为施建民父亲承租的上海市XX路XX号房屋；新配房屋为系争房屋（一间，面积45.26平方米）；受配人为施建民夫妻及其母亲三人；调配原因为动迁安置。
2003年4月5日，中技公司作为出租人，向施建民发放了系争房屋的《租用公房凭证》。该凭证上记载：租赁户名为施建民，月租80.30元；南间租赁面积为18.9平方米，灶间租赁面积为6.4平方米，阳台租赁面积为3.9平方米；调配单位为A公司；起租日期是2003年3月16日。
2013年6月10日，中技公司与上海XX有限公司（以下简称XX公司）签订《物业服务合同》一份，约定：中技公司是上海市XX路XX弄XX、XX、XX号商品住宅建筑的业主；上海市XX路XX弄XX、XX、XX号（即“老三幢”房屋）由上海B公司于1994年8月开发，中技公司参建，由于各种原因，造成老三幢年久失修，故老三幢房屋的物业管理服务在中技公司维修后，由中技公司委托XX公司管理；物业服务费的收费标准，按目前的同类商品房收费标准每月每平方米建筑面积0.65元收取；由于中技公司目前正在进行单位产权房向符合要求的租赁住户办理售后公房转移的手续，双方商定，今后将每年对中技公司已完成售后公房产权转移的住户清算一次，清算确认后，经清算确认的售后公房产权人，将直接向XX公司支付物业服务费，而不再由中技公司统一缴纳物业服务费；中技公司统一缴纳物业服务费的房屋，在中技公司统一缴纳后，属单位产权房的房屋，由中技公司自行向各具体的物业使用人收取租金及保安、保洁等相关费用，与XX公司无关；本合同签署后，在老三幢内的所有使用权房，凡涉及产权转移、代理经租、售后公房买卖、使用权房更户等事宜均仍由中技公司全权负责办理。
2013年11月15日，中技公司及XX公司联合发布《关于华欣家园‘老三幢’物业服务移交和接管的公告》，称：自2013年1月1日起，正式由XX公司接管“老三幢”物业服务工作；单位使用权房仍由房屋使用人向中技公司交纳房屋租金。
2015年2月4日，中技公司向施建民等邮寄了《告知书》，要求施建民于2015年4月15日前向中技公司缴纳2013年1月至2014年12月租用公房的房屋租金及保洁、保安费。
又查明：2012年7月31日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市物价局联合发文《关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知》，规定：2012年9月1日起，公有住宅承租人应当按照本小区公有住宅售后保洁费和保安费收费标准（保洁费每户每月6元；保安费每户每月9元），缴纳保洁费和保安费。
2013年11月22日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市物价局联合发文《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》，规定：2013年12月1日起，公有住宅承租人应当按照本小区公有住宅售后保洁费和保安费收费标准（小套的保洁费为每户每月7元，保安费为每户每月11元），缴纳保洁费和保安费。
另查明：中技公司于2002年12月27日被工商部门吊销营业执照，但至今未注销。
以上事实，由《租用公房凭证》、《房租收据（回执）》、《住房调配单》、《关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知》、《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》、《关于华欣家园“老三幢”物业服务移交和接管的公告》、《物业服务合同》、《告知书》及法院审理笔录等证据证实。
一审法院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。首先，关于中技公司的诉讼主体。虽然中技公司的企业法人营业执照被吊销，但吊销企业法人营业执照，是工商行政管理机关依据国家工商行政法规，对违法的企业法人作出的一种行政处罚。企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。因此，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。因此，中技公司的诉讼主体适格。其次，关于系争房屋的性质，根据法院查明的事实，虽然施建民户是因动迁而被安置至系争房屋，但当时A公司开具给施建民的是《住房调配单》，且中技公司的租用公房凭证上明确记载系争房屋属于租赁房，中技公司是出租人，施建民是承租人，因此，系争房屋的性质为公房，非产权房。根据我国的法律规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。公有房屋的所有人和承租人、使用人必须遵守《上海市房屋租赁条例》及房屋土地管理部门的实施意见等相关规定。施建民作为公房的承租人，应当按照本市房屋管理相关部门规定的租金支付房屋租金，并按照本小区公有住宅售后保洁费和保安费收费标准，交纳保洁费和保安费。中技公司虽不实际管理系争房屋，但中技公司委托XX公司进行了管理和提供物业服务，施建民作为系争房屋的承租人，理应支付房租及保安、保洁费，中技公司诉请于法有据，法院应予支持。至于中技公司在本案中仅主张2013年1月至2015年12月的房租及保安、保洁费，未向施建民主张之前的房租及保安、保洁费，是中技公司对自己诉讼权利的处分，并不影响其权利的行使。至于施建民的辩称意见，因缺乏相应的证据，故法院不予采信。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条的规定，于二〇一六年十月二十四日作出判决：施建民应于判决生效之日起十日内给付上海中技物业发展公司自2013年1月起至2015年12月止的房租2,890.80元、保洁费241元、保安费374元。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案房屋系上诉人施建民动迁安置取得，住房调配单中明确载明上诉人为租赁户主，被上诉人中技公司向上诉人颁发了公房租赁凭证，上诉人已实际入住标的房屋达十三年，应该认为，无论今后房屋是否由上诉人办理产权登记成为直接所有权人，迄今为止，上诉人与被上诉人依法属公房租赁管理关系，被上诉人虽被吊销营业执照，但依法有权作为诉讼主体参加诉讼，实际经营中，被上诉人系委托案外人XX公司提供物业服务，并无证据表明存在所谓“违规违法”行为。被上诉人作为公房管理人有权依法向其收取欠付租金，原审判断正确，本院应予维持。
至于上诉人主张的“老三幢”房屋的历史遗留问题，与本案并不属于同一法律关系，上诉人可另行主张、处理。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人施建民的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人施建民负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 刘 佳
审判员 许 京
二〇一七年三月十五日
书记员 郭圣达
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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