南充市顺庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺庆民再初字第4号
原审原告（原审反诉被告）李炳成，男，1948年12月出生，汉族，住南充市高坪区。
委托代理人白中祺,四川由真律师事务所律师。
原审被告（原审反诉原告）南充市益欣实业有限公司，住所地南充市嘉陵区。
法定代表人李晓兰，董事长。
委托代理人徐裕菊,四川三合律师事务所律师。
原审原告（原审反诉被告）李炳成与原审被告（原审反诉原告）南充市益欣实业有限公司（简称益欣公司）合同纠纷一案，本院于2013年8月13日作出（2011）顺庆民初字第384号民事判决书，已经发生法律效力。南充市中级人民法院作出（2014）南中法民申字第79号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。李炳成及其委托代理人白中祺，益欣公司的委托代理人徐裕菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2011年1月11日，原审原告李炳成诉称，被告益欣公司于2005年7月乘原告入狱之际采用撬门换锁的方式，非法侵占了原告所有的营业房两个（位于南充市顺庆区府街38号1幢1层16号、25号），并出租给他人使用。2008年，原告出狱知悉上述情况后，多次要求被告返还房屋未果，诉至法院请求判令被告：1、返还侵占的位于顺庆区府街38号1幢1层16号、25号营业房两个；2、归还2005年至2013年的房屋租赁费用14万元，并按商业银行贷款利率标准支付租金占用利息；3、赔偿案涉两房屋中的原有财物损失1.95万元；4、赔偿房屋、装修及门窗、地板、吊顶等损失5万元；5、精神损害赔偿金5万元；6、因（2011）顺庆民初字第384号案造成的误工、差旅、律师等费用计3万元；7、退还顺庆区府街61号A幢1层17号、20号两个营业房的首付款及资金占用利息。
原审被告益欣公司辩称并反诉诉称，1、原告李炳成在我公司购买了位于南充市顺庆区府街38号1幢1层16号、25号营业房两个是事实。由于李炳成没有付清购房款，根据协议约定，原告购买后将上述营业房返租给我公司，租赁费冲抵购房款。2010年开始，我公司已没有出租房屋，此后不应计算使用费。且，在2011年1月，李炳成已将该营业房转与案外人庞博，并办理了过户手续。此后的使用费亦不应由李炳成来主张；2、案涉房屋系返租，根本没有交付，不存在装修损失和财物损失；3、精神损害赔偿金、误工、差旅、律师等费用与本案无关，不属于本案审理范围；4、李炳成根本没有交纳17号、20号两个营业房的任何费用，不存在还要退还首付款。由于16号、25号营业房已由法院确定其所有权归李炳成所有，但李炳成并没有支付上述营业房的购房款，现提起反诉，请求判令反诉被告李炳成：支付购房款168354元（购房款188770元－应向李炳成支付的房屋使用费20416元）及违约金5000元，并按日万分之三支付逾期付款利息。
对于反诉，李炳成辩称：1、反诉原告已单独提起过民事诉讼，现在再次以同样事由提起反诉，违反了一事不二理的原则；2、反诉原告主张购房款，已超过了诉讼时效；3、案涉房屋已办理了产权证，能证明已交清了购房款。且，李炳成在购买了案涉房屋后，在反诉原告处又购买了两个门面，如没有付清购房款，反诉原告会再卖房给李炳成吗？
原审查明，2003年3月22日，原、被告签订了《商品房购销合同》（00*****33号）一份，约定原告李炳成购买被告益欣公司所有的位于南充市顺庆区府街61号B幢1层29号营业房（产权证登记为南充市顺庆区府街38号1幢1层25号，以下称为案涉25号营业房），购房款为60750元。同一天，双方当事人又签订了《定购房屋协议》，约定原告李炳成购买上述房屋的购房款为126000元，协议签订时首付3万元（内含定金2万元），余款于2003年6月底前付清。双方在协议中还约定“根据2003年3月21日李毓醇与益欣公司签订的协议第四－3条约定，李炳成可要求益欣公司先开发票办房产证贷款支付房款（办房产证开具的发票实际不付款，该发票不作为付款依据）、办证一年内未贷款付清房款，产权证注销、房另售”、“乙方（李炳成）逾期支付房款，乙方应承担违约责任并向甲方（益欣公司）支付违约金5000元和逾期付款利息（每日万分之三）”同年3月24日，李炳成向益欣公司出具书面《承诺》，内容为：兹有购房人李炳成选购了贵公司开发的府街61号B幢1层29号（即25号门面）营业房。根据双方约定，实际成交总房款金额为126000元；维修基金及其他附加费合计金额为1770元。我本人实际应向贵公司支付的款项为上述两项合计总金额127770元，而编号为00*****33号的《商品房购销合同》所涉总房款金额及单价不作为实际结帐依据。鉴于上述处理方式系我本人因特殊情况而再三要求贵公司默许实施的，故我本人向贵公司慎重承诺：由此产生的一切法律、经济责任由我本人承担，与益欣公司无关。另委托益欣公司代我办理产权证书，所发生的税费由我本人承担。李炳成随《承诺》还向益欣公司递交了本人书写的《结算单》一份。
2003年6月4日，被告益欣公司与原告李炳成再次签订了《商品房购销合同》一份，约定李炳成购买益欣公司所有的位于南充市顺庆区府街61号B幢1层18号营业房（产权证登记为府街38号1幢1层16号，以下称为案涉16号营业房），购房款为30155元。随后，原告益欣公司与被告李炳成在同一天又签订了《补充协议》一份，约定李炳成将所购买的案涉16号营业房返租给益欣公司一年，自签约之日起，该营业房由益欣公司占有、使用、收益，返租收益归益欣公司所有并以折抵房价（及门面由原价64228元打折后售价为60155元）形式支付给李炳成；李炳成必须在2003年6月30日前付清案涉16号、25号营业房的全部购房款187925元。否则，延迟30日后，益欣公司有权另行安排出售、定金不退。或先办证贷款，一年内未付清，房另售。当天，李炳成向益欣公司出具书面《承诺》及《结算单》。承诺中述明上述营业房的购买价为60155元，李炳成实际应向益欣公司支付的购房款及维修基金和其他附加费共计为61000元。其余内容与前份《承诺》书一致。此后，由原告益欣公司在使用上述两营业房（16号、25号营业房名为两间，实为一通）。2003年12月2日、3日，案涉两营业房办理了产权过户手续至李炳成名下，两营业房屋的产权证书原件则保管于益欣公司处。
2005年7月1日，原告李炳成因犯合同诈骗罪被刑事拘留，后被判处有期徒刑四年，2008年6月30日刑满释放。2009年6月10日，李炳成在《南充晚报》上刊登公告，称案涉房屋的产权证书遗失，并于同年8月申请了重新办理。2010年12月23日，李炳成与案外人庞博签订了《房屋买卖协议》，约定将案涉房屋抵偿给庞博，以冲抵其于2005年向庞博借取的借款10万元。2011年1月11日办理了产权过户手续，过户至庞博名下。
2011年1月11日，李炳成向我院提起本案诉讼。诉讼中，益欣公司称至此才知道李炳成重新办理了案涉房屋的产权证书，随即以李炳成未支付案涉房屋的购房款为由，另案提起诉讼，请求判令终止双方当事人就案涉房屋所签订的《商品房购销合同》和《补充协议》（实质系主张该房屋买卖系保留所有权的买卖，房屋没有交付，案涉权属应当归属于益欣公司）。因李炳成要求返还房屋、主张房屋所有权，二者发生了冲突，根据益欣公司的申请，本院中止了本案的审理。对于益欣公司另案提起的诉讼，南充市中级人民法院作出的终审判决认为，益欣公司请求解除合同的解除权已远远超过了法律规定的行使解除权的除斥期间，其解除权已经丧失，判决驳回了益欣公司的诉讼请求。
本案恢复审理后，李炳成增加、变更了诉讼请求，申请将起诉时原主张的房屋租赁费用由5万元增加至14万元，要求益欣公司赔偿其装修损失、精神损失以及为前案支出的差旅、律师等费用等共计13万元，同时要求益欣公司退还自己另外在该司购买的17号、20号营业房的首付款及利息计16万余元。益欣公司提起反诉，请求判令反诉被告李炳成支付案涉16号、25号营业房的购房款188770元，扣除应支付李炳成的房屋使用费20416元（从2004年6月至2011年4月），李炳成实际应支付的购房款为168354元；并请求判令李炳成承担相应违约责任。
本案诉讼中，益欣公司提供了李炳成于2003年8月3日向益欣公司出具的《说明》一份，内容为“兹有本人李炳成与益欣公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号0024207），按该合同有关条款约定应在合同签订时首付房款144055元，鉴于本人资金周转困难，为了及时办理按揭贷款手续，在本人实际未向益欣公司支付此笔首付款时，由益欣公司预先开具了首付款发票，但发票联原件（编号0009134）仍保存在益欣公司以证明本人确实尚未支付此款。”2004年5月18日，李炳成及其子李沅检向益欣公司递交了《退房申请》一份，内容为“兹有购房人李炳成、李沅检因资金困难等特殊原因无力支付购房款，迄今为止从未支付按揭首付款和月供款，故现要求将我们二人向贵公司购买的府街61号A幢1层17－20号门面4通退还给贵公司，从即日起由贵公司另行出售以上4通门面。”庭审中，李炳成对《退房申请》的签名提出异议，但在本院征求其意见时，李炳成表示不申请笔迹鉴定。双方当事人均认可，李炳成在益欣公司只购买过4个营业房，即本案案涉的2个营业房以及李炳成要求益欣公司退还首付款的2个营业房。
庭审后，李炳成向本院递交了书面陈述一份，确定其最终的诉讼请求为，要求益欣公司赔偿：1、从2005年至2013年期间的房屋使用费用14万元，2、装修损失5万元，3、家电及生活用品损失19500元，4、精神损害赔偿金5万元；并承担本案诉讼费用。其余诉讼请求予以放弃。
原审认为，位于南充市顺庆区府街61号B幢1层29号、18号营业房（案涉房屋）系李炳成于2003年向益欣公司购买并办理了过户手续的事实，双方当事人均无异议，对该事实本院予以确认。对于本诉以及反诉请求，本院评判、处理如下：
一、本诉部分。原告李炳成在庭审后放弃了部分诉讼请求，系当事人依法处分自己的民事权利，本院尊重当事人意愿，予以准许。现就原告李炳成最后确定的诉讼请求予以评判、处理。
（一）关于赔偿从2005年至2013年期间的房屋使用费用14万元的问题，本院认为，从2005年后，案涉房屋已登记在原告李炳成名下，该房屋属李炳成所有，被告益欣公司在该期间占有、使用了案涉房屋，应当支付使用费用。查明的事实显示，在2010年12月23日，李炳成已将案涉房屋转与案外人庞博，并于2011年1月11日办理了过户手续，至此李炳成不再享有案涉房屋的民事权利，因此，李炳成无权要求被告向其支付从2011年1月11日以后的房屋使用费用。另外，关于房屋使用费用的计算标准的问题，根据双方当事人于2003年6月4日签订的《补充协议》约定，自签约之日起，案涉18号营业房返租给益欣公司一年，返租收益归益欣公司所有并以折抵房价（及门面由原价64228元打折后售价为60155元），即表示双方认可返租一年，原告李炳成就18号营业房可得利益为4073元（门面原价64228与打折后售价60155元的差额）。由于返租期限届满后，李炳成未要求收回房屋，益欣公司在继续使用该房屋，房屋使用费本院参照该标准执行，即益欣公司应向李炳成支付的房屋使用费用为24438元（4073元6年）。
（二）关于赔偿装修损失5万元的问题。首先，从原告提供的《门面装饰施工协议》来看，该协议上约定的装修地点为“二府街民泰食品公司门面”，但无证据证明该地点就是案涉房屋；其次，亦无证据证明该协议签订后，双方履行了该协议。故此，原告仅以此协议证明其对案涉房屋进行了装修的主张，证据不足，原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。
（三）关于赔偿家电及生活用品损失19500元的问题，原告为了证明该损失，仅提供了自书的《家中财物清单》一份，该证据不能证明原告主张的事实，故其这一请求，本院不予支持。
（四）关于赔偿精神损害抚慰金5万元的问题，本案系合同纠纷，精神损害抚慰金依法不属于合同违约责任的赔偿范围，故其这一请求，不符合法律规定，本院不予支持。
二、反诉部分。对于反诉原告益欣公司提出的反诉请求，双方当事人争议的焦点为：一是李炳成是否支付了案涉25号、16号营业房购房款；若未支付，李炳成应承担怎样的责任。二是益欣公司要求李炳成支付购房款是否超过诉讼时效。
（一）关于第一个问题。案涉25号、16号营业房系李炳成向益欣公司购买的事实，双方均无异议。作为购房人的李炳成在购房后是否向益欣公司如数支付了购房价款，李炳成依法有举证证明的责任。本案中，李炳成并没有提供益欣公司收取其购房款的相关证据，仅以案涉房屋办理了过户手续来推定其已全额支付了购房款。但从双方当事人签订的《定购房屋协议》、《补充协议》的约定来看，办理房产证的目的是为了便于李炳成向银行贷款后以此支付购房款，而不是李炳成首先履行了付款义务后方才办理的权属证书；况且，李炳成在向益欣公司出具的《退房申请》中，亦书面认可未支付购房款的事实。因此，应当认为李炳成对其主张的已付购房价款的事实未提供确实、充分的证据证明。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，李炳成提出已付房屋价款的主张，不能成立。
李炳成取得了房屋的所有权，亦应承担支付购房款的义务，益欣公司要求李炳成支付购房款的请求，具有合同依据。根据《定购房屋协议》、《补充协议》的约定以及李炳成亲笔书写的《承诺》和《结算单》的内容来看，案涉25号、16号营业房的实际购房款金额分别为127,770.00元和61,000.00元（均包含维修基金及其他附加费），故李炳成应向益欣公司支付的购房价款为188,770元。
根据双方当事人于2003年3月22日签订的《定购房屋协议》的约定，李炳成购买案涉25号营业房后应于同年6月底前付清全部购房款，否则将支付违约金5000元和逾期付款利息（每日万分之三）。由于李炳成没有依照合同约定向益欣公司支付购房款，构成违约，故益欣公司要求李炳成按上述约定承担违约责任的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。但双方协议仅约定了25号营业房的违约责任，而没有约定案涉16号营业房的违约责任，根据本案的实际情况，案涉16号营业房的违约责任可由李炳成承担应当支付的购房款的资金占用利息，即由李炳成按照人民银行公布的同期贷款基准利率向益欣公司支付利息。
关于诉讼时效的问题。本院认为，反诉原告提出的诉讼请求未超过诉讼时效。理由如下，首先，对于案涉25号营业房、16号营业房，双方签订的《定购房屋协议》、《补充协议》均约定了未付清房款房屋另售的内容，即在李炳成未付清购房款的情形下，益欣公司有权不交付房屋或者收回房屋，并由益欣公司另外出售。《定购房屋协议》、《补充协议》系附条件保留房屋所有权的房屋买卖合同。由于益欣公司一直占有房屋和持有房屋权属证书，在确知李炳成另外办理案涉房屋的产权证书后，益欣公司即于2011年以李炳成为被告提起诉讼，以案涉房屋没有交付且实际占有为基础事实，请求法院确认房屋买卖合同《定购房屋协议》、《补充协议》终止，最后南充市中级人民法院以益欣公司的合同解除权已过时效为由驳回了益欣公司的诉讼请求。但是对于不动产保留所有权买卖的效力，当时的法律均没有明确规定，实务中缺乏相应的法律规范，在这种情况下，益欣公司主张对案涉营业房享有物权无可非议，也不存在超过诉讼时效。益欣公司以案涉房屋系保留所有权买卖为基础事实主张《定购房屋协议》、《补充协议》终止的诉讼请求没有得到法院的支持，直接导致益欣公司丧失案涉房屋的所有权，而李炳成就此取得案涉房屋的所有权；随后颁发的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（自2012年7月1日起施行）第三十四条明确规定：“买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持”。在这种情况下，益欣公司转而在本案的反诉中主张《定购房屋协议》、《补充协议》的合同权利
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要求李炳成支付购房价款并承担违约责任。益欣公司主张债权是在主张物权败诉（终审判决生效）且新的明确的法律规范出台之后。为此，由于益欣公司主张物权具有合同基础且当时主张物权也不为法律所明确禁止，故益欣公司而今主张案涉房屋的合同权利，理由正当。据上，因为益欣公司无法取得案涉房屋的物权；同时益欣公司主张终止合同没有得到支持，以致《定购房屋协议》、《补充协议》一直处于履行状态，其中无疑存在着益欣公司房屋租金和李炳成支付购房款之间的结算问题。由于租金收入折抵购房款处于持续状态，以租金收入折抵购房款一直持续到2011年1月才告终结。为此，本案诉讼时效的起算时间为2011年1月12日，故益欣公司根据《定购房屋协议》、《补充协议》主张支付房屋价款和承担违约责任没有超过诉讼时效。其次，需要特别说明的是，因为合同约定和法律规定的原因，以致益欣公司而今主张案涉房屋的合同债权，追究李炳成的违约责任，其诉讼时效的后果不应由非违约方来承担，何况本案没有超过诉讼时效，否则，将导致违约者、违法者获取非法利益，有悖法律的诚信原则、公平原则。最后，退一步说，益欣公司主张案涉房屋的的合同权利，基于法律的障碍，其主张物权的过程也可以视为《中华人民共和国民法通则》第一百三十九条“在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算”中的“其他障碍”，故益欣公司主张本案债权的开始时间应当以本院(2011)顺庆民初字第1626号判决的终审判决时效的次日起开始计算。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”第一百三十九条的规定。益欣公司主张本案合同权利没有超过诉讼时效。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。”第一百〇七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”第一百三十九条“在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。”的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）南充市益欣实业有限公司向原告（反诉被告）李炳成支付房屋使用费24,438.00元；二、原告（反诉被告）李炳成向被告（反诉原告）南充市益欣实业有限公司支付购房款188,770.00元；三、原告（反诉被告）李炳成向被告（反诉原告）南充市益欣实业有限公司支付25号营业房的违约金5,000元及逾期付款利息（以127,770元为本金，从2003年7月1日开始计算至本金还款之日止，利率按照日万分之三计算）；四、原告（反诉被告）李炳成向被告（反诉原告）南充市益欣实业有限公司支付16号营业房的逾期资金占用利息（以61,000元为本金，从2003年7月1日开始计算至本金还款之日止，利率按照人民银行公布的同期贷款基准利率计算）；五、驳回原告（反诉被告）李炳成的其他本诉诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）南充市益欣实业有限公司的其他反诉诉讼请求。
本院再审过程中，原审原告（原审反诉被告）李炳成称，1、原审认定事实错误，现有新证据证明已交付购房款；申请人一直居住使用案涉房屋，原审认定返租不当；案涉房屋与退房申请中的房屋并非同一房产，原审认定有误；2、原审认定营业房可得利益明显证据不足，对其极不公平；3、原审违背一事不再理原则及在反诉请求超出诉讼时效的情况下曲解诉讼时效规定。李炳成再审请求撤销原判，支持其本诉请求，驳回益欣公司的反诉请求。
原审被告（原审反诉原告）益欣公司辨称，截止2013年11月19日，李炳成尚欠益欣公司购房款141863元，不仅有欠条为凭，还有法院的询问笔录可以证实。房屋返租期间，益欣公司共收取房租19000元，2004年6月至2006年1月期间由益欣公司自用，参照租金标准1000元/年计算，应付租金1416元，共应折抵购房款20416元。由于李炳成未付款，其在返租期满前主动退房，益欣公司对房屋的占有合法有据，李炳成所述撬锁侵占不是事实，其有关装修等费用的主张没有事实依据。益欣公司的反诉请求并未违背一事不再理原则，也没有超出诉讼时效。
本院再审查明，2003年7月14日，益欣公司向李炳成出具收据一份，内容为“收到李炳成套内建筑面积24.98㎡、单价2408.13/㎡，摘要：该户于2003.6.4日交来府街B幢18＃门面定金10000.00元，6月17日交房款20000.00元，2003年7月11日交房款20000元，共计50000元。备注：余款交房前交清，逾期不交，房另售，定金不退”。益欣公司在收据上加盖了公司财务专用章。
2003年11月19日，李炳成、李沅检向益欣公司出具欠条一份，内容为“今欠到南充市益鑫有限公司购房款及附属费等合计金额人民币壹拾肆万壹仟捌佰陆拾叁元正（141863.00元）,定于2003年12月10日前全部归还，同时以我本人李炳成为法人代表的南充市鍀金酿造有限公司所属高坪区长乐镇工业街81号土地2668.05平方米（土地证编号为南商国用2001字第513号）作抵押，欠款人：李炳成、李沅检，2003年11月19日”。2004年4月22日，益欣公司以“李炳成、李沅检购买原告公司所属府街61号B幢1层29号和B幢1层18号营业房，下欠房款及附属费共计141863元为由向本院起诉李炳成、李沅检、南充市鍀金酿造有限责任公司要求被告给付其购房款141863元及逾期资金利息，后撤回起诉。审理中，李炳成于2004年6月2日接受案件承办人询问时表示欠款141863元属实。
另查明，1、益欣公司提供的案涉营业房出租情况：2006年1月15日至2009年1月13日期间，益欣公司将位于府街的“益鑫副食品批发中心”B幢18、29号营业房承包给成正贵使用，三年租金分别为1000元、4000元和4000元。2009年4月7日至2011年4月5日期间，益欣公司将位于府街38号1幢（B幢）1层25号（步29号）、1层16号（步18号）承包给樊国强使用，二年租金均为5000元。2011年，益欣公司与任可签订《房屋租赁合同》，由益欣公司将案涉营业房以年租金12000元的价格出租给任可使用，该合同起止时间为2011年8月30日至2021年8月29日。再审中，益欣公司自认2004年6月至2006年1月期间由公司自用。
2、除案涉两处营业房外，李炳成和李沅检还于2003年分别购买了益欣公司开发的位于顺庆区府街61号A栋17号、20号两处营业房。2004年5月18日，李炳成、李沅检向益欣公司提出退房申请，要求将二人购买的府街61号A幢1层17-20号门面4通退还给公司，从即日起由公司另行出售。
3、南充市民泰食品有限公司系李炳成于2002年11月27日设立，住所地位于顺庆区府街61号，李炳成系该司法定代表人。李炳成提供了2003年12月30日、2004年2月30日及3月30日共三张水电费收据，该收据加盖有益欣公司发票专用章。此外，李炳成还提供了2002年12月21日至2003年1月20日的电话费单据一张。
本院查明的其他事实与原审一致。
本院再审认为，李炳成要求益欣公司给付案涉营业房2005年7月至2013年的房屋使用费，但李炳成已于2011年1月11日将该房过户给案外人庞博，此后的房屋使用费李炳成无权主张。房屋使用费的计算应自2005年7月起至2011年1月10日止。房屋使用费可参照案涉16号营业房的返租标准计算，即4073元/年÷28.17㎡（28.17㎡+25.20㎡）=7716.58元/年，结合使用房屋时间，益欣公司应支付李炳成房屋使用费42655.53元。李炳成主张的装修损失5万元、家电及生活用品损失1.95万元因未提供证据证实，本院不予支持。再审中，李炳成自愿放弃对精神损害抚慰金5万元的主张，不违反法律规定，本院予以准许。
益欣公司与李炳成合同约定先办理房产证再贷款支付购房款，办理房产证不足以证明李炳成已付清全部房款，李炳成应对支付购房款的主张承担举证责任。李炳成向益欣公司出具的欠条金额141863元中包含购房款及附属费用，而益欣公司反诉请求并未主张附属费用，故本院对益欣公司主张的李炳成尚欠购房款141863元的主张不予支持。李炳成尚欠益欣公司购房款为总购房款188770元-已付购房款50000元=138770元。双方在合同中对25号营业房违约金及逾期利息有规定，应从其约定；案涉16号营业房未违约责任作出约定，可以未付购房款金额，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付资金逾期利息。
关于益欣公司的反诉请求是否超过诉讼时效的问题。经本院审判委员会讨论认为益欣公司的反诉请求并未超过诉讼时效，其理由有二：一是益欣公司受李炳成委托办理案涉营业房产权证书后实际持有原件，双方存在一种非典型性的抵押关系。李炳成明知房产证原件在益欣公司的情况下，登报称产证证书遗失，并在补办手续后将房屋另售他人，若因此从中获利，有违诚实信用及公平原则。二是李炳成与益欣公司合同约定在2003年6月底前付清购房款，诉讼时效应自2003年7月1日开始计算，益欣公司于2004年6月向本院提起诉讼要求李炳成给付案涉营业房的购房款和附属费用，诉讼时效至此中断，应从2004年6月28日益欣公司撤诉时重新计算诉讼时效。因双方曾达成房屋的返租协议，益欣公司于2005年7月占有案涉房产后至其起诉前，李炳成未向益欣公司主张房屋使用费，益欣公司未向李炳成主张购房款，双方互负债务且可相互抵消，李炳成没有证据证明益欣公司有怠于行驶请求权的事实持续存在，故益欣公司的反诉请求并未超过诉讼时效。
此外，益欣公司于2011年时向本院起诉李炳成、庞博、南充市商业银行股份有限公司，要求确认案涉房屋的房屋买卖合同无效，在被驳回后转而提起反诉要求李炳成给付购房款，两案当事人及诉讼请求均不相同，不构成重复诉讼，未违反“一事不再理”之原则。
综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款“原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。”之规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
维持本院（2011）顺庆民初字第384号民事判决第三、五、六项；
二、变更本院（2011）顺庆民初字第384号民事判决第一项为：南充市益欣实业有限公司于本判决生效后十日内向李炳成支付房屋使用费42655.53元；
三、变更本院（2011）顺庆民初字第384号民事判决第二项为：李炳成于本判决生效后十日内向南充市益欣实业有限公司支付购房款138770元；
四、变更本院（2011）顺庆民初字第384号民事判决第四项为：李炳成于本判决生效后十日内向南充市益欣实业有限公司支付16号营业房的逾期资金占用利息（以11000元为本金，从2003年7月1日开始计算至本金还款之日止，利率按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3030元（本诉1150元、反诉1880元），由李炳成负担1880元、南充市益欣实业有限公司负担1150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审 判 长 曾文军
人民陪审员 明国强
人民陪审员 欧全珑
二〇一六年六月六日
书 记 员 王 粟