浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖安民初字第1416号
原告：赵立彬。
委托代理人：王会，浙江求直律师事务所律师。
委托代理人：潘以强，浙江求直律师事务所律师。
被告：安吉欣兴市场发展有限公司，住所地安吉县递铺镇浦源大道119号。
法定代表人：郑文杰。
委托代理人：马剑锋，浙江浦源律师事务所律师。
原告赵立彬与被告安吉欣兴市场发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月9日立案受理。依法适用简易程序，于2015年2月10日公开开庭进行了审理。原告赵立彬及其委托代理人王会、潘以强，被告安吉欣兴市场发展有限公司法定代表人郑文杰的委托代理人马剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵立彬起诉称：2013年4月18日，原告与被告签订《驿站商场商铺租赁协议》，向被告租赁位于安吉驿站商场二楼1500平方米的商场，旨在经营汽车配件及用品。双方约定租期为2013年5月25日至2021年5月24日，年租金350000元，原告已经按约缴纳了租金525000元、物业费20000元、保证金20000元。但被告提供的安吉驿站商场二楼1500平方米的商场经安吉县公安局消防大队验收，存在严重的消防安全问题，上述情况违反《建筑设计防火规范》的规定，致使该商场未能通过消防验收。原告多次催促被告解决上述问题，并书面要求被告限期整改达到建筑设计防火要求，但被告一直以上述问题不属于《驿站商场商铺租赁协议》解决范围为由拒绝，致使原告租赁该商场目的落空。为此，原告于2014年9月26日委托律师致函被告，解除双方于2013年4月18日签订的《驿站商场商铺租赁协议》，并要求被告退还租金及赔偿相应的损失，但被告一直拖延至今。原告认为，根据《合同法》的相关规定，被告作为出租人应当按照约定将符合消防安全要求的租赁物交付原告，但被告交付的租赁物存在严重消防安全问题，违反《消防法》关于房屋使用条件强制性规定，且经原告多次催促仍然拒绝解决，致使原告不能使用，已属严重违约，原告有权解除合同。现原告已经将解除合同的通知送达被告，双方签订的《驿站商场商铺租赁协议》已经解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告诉请判令被告立即返还原告2013年5月25日至今的租金525000元、保证金20000元、物业费20000元，赔偿原告装修损失660000元、搬迁费40000元，并承担本案诉讼费。庭审中，本院向原告释明是否增加确认解除租赁协议的诉请，原告拒绝增加该诉讼请求。
被告安吉欣兴市场发展有限公司答辩称：一、原告诉状称被告提供的商场存在严重的消防问题与事实不符。1.被告交付的商场在竣工时已经通过消防验收，之前曾经租赁给他人时也通过验收，所以被告交付的是合格的租赁物。2.原、被告双方在租赁合同中约定了装修后的二次消防验收及消防费用由原告自行负责，故原告对商场二次装修后的消防验收按合同约定由原告自行负责。二、原告解除合同的理由不成立。1.被告未违约，原告无权解除合同。2.消防整改通知所列的整改事项不足以导致合同无法继续履行，原告所发律师函不符合合同约定及法律规定，原告应继续履行合同。三、原告租赁之日起一直在正常租赁商场，并无诉状所称的无法使用的情况存在，原告理应支付租金。原告请求退还租金及其他的诉请于理不合、于法无据。相反，原告未按约支付下期租金，已违反合同约定，构成违约，违约责任将在另案中阐述。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张向本院举证如下：
1.驿站商场商铺租赁协议及平面图一份，拟证明原、被告于2013年4月18日签订租赁协议，约定原告向被告租赁安吉驿站商场二楼1500平方米的商场，以经营汽车配件及用品，租期自2013年5月25日至2021年5月24日，年租金350000元，物业费10000元，保证金20000元及租赁期限内被告需保障原告正常使用房屋的事实。被告质证对证据三性无异议。但提请本院注意，租赁协议第八条第（五）款约定，“装修时不得占用消防通道或损坏消防设施，商场装修后由承租人负责通过消防二次验收和承担消防费用”，证明原告在进行装修之后应当承担的消防验收的义务；第二ＸＸ面图纸中黑线重点标注的是疏散通道，就是逃生通道，而不是消防通道。该二通道在原先设计的图纸中及现在的状态中都完整保留，被告并没有作任何改变。
2.租金发票四份、保证金及物业费发票各一份，拟证明原告租赁二楼商场共缴纳了租金525000元、保证金20000元、物业费20000元的事实。被告质证对证据三性无异议，原告交付租金是使用商场应当承担的费用，理所应当交付。
3.个体工商户登记材料一份，拟证明原告租赁驿站商场二楼并开办了安吉递铺极爱车品汽车用品超市的事实。被告质证无异议。
4.装修合同一份、装修费票据三份，拟证明原告为装修二楼商场花费660000元的事实。被告质证认为，负责装修的公司是否具备合法的装修资资质无法确定，该装修合同与本案无关；收据不是正式发票，不符合证据要件形式；对该合同及收据不予认可。
5.建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书、罚没票据各一份，拟证明安吉县公安局消防大队于2014年4月1日出具不合格通知书，列明安吉驿站商场二楼原告所租赁商场经消防大队验收发现存在严重的消防安全问题，其中西边疏散楼梯的安全出口在一层未能直通室外，东边疏散楼梯在一层内墙上与其他区域相连通，未采取防火分隔措施，违反建筑设计防火规范，要求原告不得投入使用；且原告被处罚并缴纳罚款20000元的事实。被告质证认为，对罚没票据无异议，但是认为与本案无关。该罚没的事项及原因是因为原告自身消防装修所引起的；按照惯例经过罚款之后，一般消防队不会继续追究相关的责任，所以该罚没收据与本案无关。不合格通知书要求原告对存在的问题进行整改，整改之后仍可以通过消防验收，并不影响本案双方合同的履行。主要列明的是四个问题，其中第一、四两项完全因为原告自身装修导致，第二、三项系关于东西二边疏散楼梯的问题，被告认为不存在这样的问题，或者说可以进行整改；对东西二边的疏散通道问题是因为一楼商户将商品堆积导致未通过验收，主要商户将物品搬离，马上可以解决该问题。对东边的疏散楼梯，是因为未采取防火分隔措施，对此有二个解决方法，在疏散楼梯另一方开过一个逃生门，只需要打开就可以；如果要求砌放火墙，根据原、被告的合同约定，原告应当出具相关的费用及具体的施工方案即可。
6.通知及复函、律师函及邮寄凭证各一份，拟证明：1.2014年9月12日，原告专门通知被告，希望解决因为被告的原因而导致的商场无法通过消防验收的问题。2.被告于2014年9月16日复函原告，以证明被告拒绝解决上述问题，希望原告自行解决。3.律师函及凭证以证明原告委托原告代理人发律师函，希望解除与被告签订的协议，并要求被告接收商场，退还租金、赔偿损失。被告质证认为，通知所列整改的项目属于原告的自身问题，如涉及被告，原告应当积极与被告沟通，而不是直接通知要求被告进行整改，对于通知中存在消防问题已经进行质证。复函系被告发出，只是向原告明确了双方的具体责任关系，同时被告并没有完全明确拒绝说不协助原告。律师函，不符合相关的事实依据及法律依据，原告无权通过律师函的形式解除双方的协议，且不能达到原告的证明目的。
7.关于要求恢复本商场东西侧至一楼消防通道的通知一份，拟证明2014年8月20日原告通知被告要求关于恢复商场东西侧至一楼消防通道因涉及到他人，原告无法自行进行整改的事实。被告质证对真实性有异议，该通知被告没有收到，无法质证，且该通知与另一份通知形式不一致。
8.被告与案外人凡玉芳签订的《驿站商场商铺租赁协议》一份，拟证明原告租赁商铺的楼下涉及整改消防通道区域已租赁给他人的事实。被告质证对商铺租赁协议的真实性、合法性无异议。租赁协议的时间是2014年7月9日起，本案原告消防验收是在2014年4月份，也就是说消防验收时不存在该商铺；即使存在该商铺，在设计上就是存在可以出租的商铺的，商铺的二个疏散通道（消防通道）并没有被商铺所占有，他们是相互分离的；被告认为该协议不能达到原告的证明目的。
被告为反驳原告主张，向本院举证如下：
9.2009年1月安吉县房屋管理局出具的房屋建筑工程竣工验收备案证明书及安吉县公安局消防大队出具的消防验收合格意见各一份，拟证明交付的租赁物符合消防安全要求。原告质证对真实性无异议，但该证据不能证明所涉建筑工程在交付使用之后的消防设施是否仍合格，因为在消防验收意见书中载明“该工程需改建、扩建、内部装修…仍应当依法申请消防设计审核和验收”。
10.被告与案外人浙江国美电器有限公司、李月红签订的房屋租赁合同及安吉县公安局消防大队出具的消防安全检查合格证各一份，拟证明在原告租赁之前浙江国美电器有限公司曾租赁涉案商场、李月红已租赁楼下涉及东边疏散通道在内的商铺，在此情形下，涉案商场经消防验收仍合格的事实。原告质证认为，证据的真实性请求本院审核，但认为不能达到被告的证明目的。原告已举证证明消防大队已认定涉案商场未达到建筑设计消防防火设计规范，不能因为前次验收合格就推定后次也合格，如果被告认为消防大队出具的意见不正确，可向安吉县公安局提出行政复议；建筑非原告所有，消防设施也非原告建造，所以原告无权擅自更改这些消防设施。
11.被告发给原告的律师函一份，拟证明原告要求解除合同不符合法律规定，被告不同意解除租赁合同并表示愿意协助原告通过消防验收的事实。原告质证认为，该律师函原告确实收到。但原告此前已多次通知被告按照消防机关提出的意见整改二处的消防设施，2014年8月20日第一次通知，9月12日第二次通知，并给予了15天的整改时间，但是被告在收到之后于9月16日复函称该二处整改处不属于被告可以解决的范围，拒绝整改；后整改时间到期，原告不得不向被告提出解除双方的租赁协议，并在当天向被告发出的书面通知，解除之后原告只能另外寻找租赁场所；被告2014年10月30日向原告发出律师函时，原告已经于10月初另行寻找到租赁场所，开始装修，因为消防问题已经严重影响了原告的经营。
对上述证据本院作如下分析认定：被告对证据1-3的三性无异议，本院对证据1-3予以认定；被告对证据5、6、8，原告对证据9、11的真实性无异议，本院对证据5、6、8、9、11的真实性予以认定；证据4，被告对其真实性有异议，本院亦无法核实，对原告主张的事实不予认定；证据7，被告对其真实性有异议，原告未能提供被告已收到该通知的证据，本院对原告主张已向被告送达该通知的事实不予认定；证据10，被告主张在原告承租前驿站商城部分商铺已出租的事实，原告未提出实质性异议，本院结合消防大队曾出具过消防安全检查合格证的事实，对被告主张的事实予以认定。
结合双方当事人庭审陈述，本院认定以下事实：
2013年4月18日，原告与被告签订《驿站商场商铺租赁协议》，向被告租赁位于安吉驿站商场二楼1500平方米的商场，原告为安吉递铺极爱车品汽车用品超市的经营者，旨在经营汽车配件及用品。双方约定：租期为2013年5月25日至2021年5月24日；年租金350000元，原告签约时首付租金后每六个月付一次，每两年递增5%，租金应在上六个月最后一个月内付清，如不付清被告有权将商铺出租他人并由原告承担违约责任；原告在租赁时须向被告交付物业费，每年按10000元计算（不含消防管理费用），物业费为每年收取一次，与房租一并缴清；原告向被告交付商铺保证金20000元，在租赁期满后，原告依约履行合同的，不续租的，被告将该保证金返还给原告，在原告占有保证金期间不计利息；被告保证租赁物符合约定的用途，保障原告的房屋正常使用；原告装修时不得占用消防通道或损坏消防设施，商场装修后由原告负责通过消防二次验收和承担消防费用；被告擅自变更营业房位置而影响原告经营或擅自变更市场营业房的用途而影响原告对租赁营业房经营使用的，原告有权解除协议，且被告返还（解除协议之后）租金及保证金，并由被告支付给原告一年租金作为违约金；租赁期内，对于原告的装修费用由原告承担，合同到期或解除后，对不能动的装修物无偿归被告所有。
2013年10月11日，原告被安吉县公安局消防大队以违反《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第（五）项公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业之规定，罚没收入20000元。
2014年4月2日，原告收到安吉县公安局消防大队出具的《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》，该通知认定安吉递铺极爱车品汽车用品超市报送的内部装修项目主要存在以下问题：一、二层东边防烟楼梯间前室未设置，违反了《高层民用建筑设计防火规范》第6.2.1.1条之规定；二、西边疏散楼梯的安全出口在一层未能直通室外，需要通过其他营业场所才能到达室外，违反了《建设设计防火规范》第5.3.13.3条之规定；三、东边疏散楼梯在一层内墙上与其他区域相连通，未采取防火分隔措施，违反了《建设设计防火规范》第7.4.3.5条之规定；四、手动报警器……违反了《建设工程消防监督管理规定》第二十一条第三款之规定。
2014年9月12日，原告发通知给被告，要求被告在收到通知15日内将涉案商场内的东西边疏散楼梯按照《建筑设计防火规范》进行整改，逾期视为被告拒绝整改，将解除租赁协议并要求被告赔偿相关损失。9月16日，被告复函原告称，原告在租赁前已实地观察和确认场地，被告未改变原有的消防通道；依照租赁协议约定，商场装修后由原告负责通过消防二次验收和消防费用；希望原告自行协商解决为盼。9月26日，原告委托律师发律师函给被告称，因被告拒绝整改，原告租赁商场的目的落空，认为被告交付的租赁物存在严重消防安全问题，已属严重违约，通知解除双方签订的《驿站商场商铺租赁协议》，要求被告派人接收商场并在收到律师函的5日内退还全部租金并赔偿相关损失。10月30日，被告委托律师发律师函给原告称，商场具有竣工验收备案证明书和消防验收意见书，且按约应由原告负责消防二次验收，故被告并未违约也不同意解除租赁协议，原告解除协议的通知于法不符、于理不合，但表示被告自愿在最大努力提供便利的条件下协助原告进行消防验收。
原告于2013年4月19日、2014年3月10日各支付租金1750000元，2014年8月6日支付包括一楼在内的租金280000元，原告共计支付涉案商场租金525000元，租期至2014年11月24日，支付物业费、保证金各20000元。原告于2014年11月24日搬离商场。
另查明，2009年1月7日，安吉县公安局消防大队经审查资料及现场测试评定含涉案商场在内的商住楼工程消防验收合格；2009年1月21日，安吉县规划建设局对涉案商住楼工程进行竣工验收备案。2011年9月5日，被告将涉案商场出租给浙江国美电器有限公司。2011年12月16日，安吉县公安局消防大队就涉案商场向被告发放公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。安吉县公安局消防大队反馈，本案所涉商场经整改可通过消防验收。2014年7月9日，被告将驿站广场一楼A区加两间店面商铺含消防通道在内区域出租给凡玉芳。
本院认为，本案争议焦点如下：
一、涉案租赁协议是否因原告于2014年9月26日发出的律师函而解除。原告主张涉案租赁协议已于2014年9月27日解除。理由如下：1.被告交付的商场不符合消防安全要求，已被安吉县公安局消防大队处罚，原告无法正常使用；2.原告不能使用商场的原因非原告能解决，被告将商场与配套的消防措施分割出租，整改涉及到其他商户，原告无法协商解决；3.原告多次同被告协商，被告一直拒绝，认为被告迟延履行主要债务经催告后仍未履行、原告不能实现签订租赁协议的目的，原告有权解除合同；4.被告于2014年9月27日收到解除通知，被告并未提出异议也未在通知到达后三个月内向本院起诉，因而解除通知已生效，涉案租赁协议已解除。被告抗辩认为，租赁协议并不因原告通知而解除。理由如下：1.被告履行租赁协议过程中，并无违约行为，原告解除协议的事实理由不成立；2.原告通过通知的形式来解除协议，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条之规定，本案中并未出现合同约定的解除条件以及可以法定解除的条件，原告并不具备解除资格，双方应当继续履行租赁协议；3.原告自2013年4月起租赁涉案商场一直正常使用至2014年11月底，消防二次验收虽未通过但也仅被罚款并被要求整改报批，商场并未关门停止营业，原告主张无法正常使用与事实不符；4.本案原告因经营不善，不愿继续租赁商场，以通过解除租赁协议的方式转嫁责任给被告。对此，本院认为：（一）原告被消防大队处罚并不足以导致原告无法正常使用商场，原告行使法定的解除权不符合法律规定。1.原告于2014年11月24日搬离商场，但并未提供充分的证据证明在此期间商场已停止营业；2.原告于2013年10月11日交纳罚款20000元，此时，原告应已明知涉案商场消防安全不合格，但从原告支付租金的情况来看，原告在被罚款后仍于2014年3月10日、2014年8月6日共支付租金350000元至2014年11月24日，原告的解释不符合常理；3.庭审中，原告陈述经营商场时间为18个月，而结合租赁协议所约定的租期，足以认定原告经营商场的时间截至2014年11月24日。（二）原告行使约定的解除权不符合法律规定。1.涉案租赁协议约定，被告擅自变更营业房位置而影响原告经营或擅自变更市场营业房的用途而影响原告对租赁营业房经营使用的，原告有权解除协议，本案原告以被告提供的商场无法通过消防验收而通知解除，不符合合同约定；2.原告向被告发出通知，给出15天的期限，并非双方约定的异议期限，应当视为未约定异议期限，原告于2014年12月9日起诉至本院，被告答辩对原告以通知的形式解除租赁协议有异议，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，本院对被告的异议主张应当予以支持。综合上述，原告关于涉案协议已于2014年9月27日解除的主张，本院不予采纳；鉴于原告已于2014年11月24日搬离商场并已在他处正常营业，涉案协议已无法继续履行，本院出于双方利益平衡，确认涉案协议已于2014年11月24日解除。
二、涉案商场无法通过消防的二次验收，被告是否存在违约行为。原告主张，因消防整改事项涉及到其他商铺，原告无法与商铺的经营者协商一致，致使原告无法按消防要求进行整改，而被告拒绝整改，致使涉案商场无法通过消防验收，致使原告无法正常使用商场，被告行为违约。被告抗辩，被告交付的是合格租赁物，双方约定消防二次验收由原告负责。本院认为，被告不存在违约行为。1.原被告约定由原告负责涉案商场通过消防二次验收，该约定系双方真实意思表示，对双方具有约束力；依照该约定，原告为二次消防整改的义务主体，在接到消防不合格的处罚后，原告即应进行整改直到涉案商场验收合格，然原告庭审中虽主张其已进行整改，但并未提供证据予以证明，故本院无法采信原告主张的已进行整改的事实。2.本案中，被告虽非消防二次整改义务的主体，但依照诚实信用之原则，被告具有协助原告的附随义务，被告在第二次复函原告时已有协助原告整改的意思表示，对此，原告应继续协商，原告仅以单方确定的15天的期限来约束被告并要求被告作出相应的意思表示，并搬离商场，有违诚实信用的原则。3.整改虽涉及案外人商铺，被告作为出租人同案外人协商的确比原告更具优势，但该情形并不能改变租赁协议的约定，从而变更二次消防整改的义务人为被告。4.从被告提供的涉案商场的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证来看，商场经过整改后能过通过消防的二次验收。
综上，原告主张被告违约的主张不成立，原告未与被告协商一致即搬离商场，已属违约。协议解除后，尚未履行的，终止履行；协议约定的权利义务终止，不影响协议中清算和清理条款的效力。原告诉请被告返还租金、赔偿搬迁费无法律依据，本院不予支持。租赁协议约定协议到期或解除后，对不能动的装修物无偿归被告所有，原告可在不破坏租赁物的前提下自行处理能移动部分装修，故原告诉请被告赔偿装修损失的主张不符合协议约定，本院不予支持。原告已支付2年的物业费，实际使用商场时间为18个月，被告应返还原告6个月的物业费5000元。至于原告已支付的保证金20000元具有保证协议履行的性质，依照协议约定期满后返还原告，现原告违约解除协议要求返还，本院不予支持。据此，对原告诉请合理部分本院予以支持，其余部分本院不支持。被告抗辩意见合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告安吉欣兴市场发展有限公司于判决生效之日起十日内返还原告赵立彬物业费5000元；
二、驳回原告赵立彬的其余诉讼请求。
如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8093元（已减半），由原告赵立彬负担7943元，被告安吉欣兴市场发展有限公司负担150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 陈 浩
二〇一五年五月八日
书记员 阚晓景