青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）青01民终306号
上诉人（原审原告）：西宁房地产集团新丰物业管理有限公司，组织机构代码69853852-2，住所地西宁市城东区东关大街。
法定代表人：孙贵珠，总经理。
委托诉讼代理人：星生文，该公司副经理。
被上诉人（原审被告）：许波涛,男，汉族，1977年3月26日出生，西宁市公交集团有限责任公司一分公司司机，住西宁市城东区昆仑东路。
上诉人西宁房地产集团新丰物业管理有限公司(以下简称新丰物业公司)与被上诉人许波涛物业服务合同纠纷一案，新丰物业公司于2016年11月9日向西宁市城东区人民法院提起诉讼，请求判令许波涛支付拖欠的物业管理费6228元。西宁市城东区人民法院于2016年12月23日作出（2016）青0102民初2593号民事判决，新丰物业公司不服提起上诉。本院于2016年2月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。
新丰物业公司上诉请求：改判许波涛支付物业管理费6228元。事实与理由：许波涛居住于新丰物业公司管理服务的西宁市城东区昆仑东路28号锦泰佳苑小区1号楼1单元1011室，按照新丰物业公司与业主委员会签订的《锦泰佳苑小区物业管理委托合同》，新丰物业公司依照各项物业服务的标准和要求对许波涛居住的小区实施规范化的物业服务，履行了自己应尽的义务。
许波涛的房屋出现卫生间窗户无法闭合，不是新丰物业公司物业服务不到位造成，许波涛购买该小区商品房时，是在入户查看后签订商品房买卖合同的。许波涛入住后发现房屋质量或设施（部件）存在问题，应当在保修期内向开发商提出维修或更换要求，开发商在保修期内部未进行维修，许波涛可以通过司法诉讼追究开发商的责任，而不应该将未解决的开发建设遗留问题转嫁到新丰物业公司，并以此作为拒交物业费的抗辩理由。对于散水下沉问题，由于该建筑地段为湿陷性黄土，经雨水的侵蚀发生散水下沉是建筑中常见的现象，对此新丰物业公司督促建设单位进行了维修和重做。依照《青海省物业管理条例》第五十九条规定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以存在开发建设遗留问题、未享受物业服务或者无需接受相关物业服务等理由拒交物业服务费用”，因此许波涛以房屋质量存在的问题为由拒交物业费不当。单元门是小区的共用设施，如出现破损需维修时，其费用应由该单元业主分摊或动用专项维修资金进行维修或更新。《青海省物业管理条例》第八十二条、第八十三条明确了动用专项维修资金对小区共有设施设备进行维修或更新的具体项目。在业主不愿分摊或同意动用专项维修资金的情况下，我公司无法维修。许波涛没有分清哪些物业服务项目是物业公司必须做的，哪些小区的公用设施设备的维修是要动用维修墓金，认为物业公司不作为，并拒交物业费不当。小区的消防设施每年都要经过消防部门的检查，存在和发现的问题都及时进行了整改。小区监控24小时安排人员值守，并不是许波涛所说的形同虚设。新丰物业公司在物业服务中难免有不到位的地方，新丰物业公司也在不断的改进和提高物业服务的水平和质量，但这不应成为拒交物业费的理由。
许波涛辩称，原审认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审判决认定许波涛拖欠新丰物业公司物业费6228元的事实，并认定锦泰佳苑小区业主委员会与新丰物业公司签订的物业服务合同为真实、有效协议。
一审法院认为，业主委员会与物业公司签订的物业服务合同，依照有关法律规定，对业主具有约束力，并不违反相关法律规定，合法有效，双方当事人应当完全履行各自义务，但许波涛使用的房屋出现房屋卫生间窗户无法闭合，散水下沉，单元门变形及楼道卫生无人打扫、监控无效、高层消防水管常年无水、消防设施形同虚设，新丰物业公司作为物业服务方，并未按物业服务合同的约定完成物业服务的基本要求和物业服务内容，且新丰物业公司未能提交其他能够证明其主张成立的相关证据，对新丰物业公司的诉讼请求不予支持，遂判决，驳回新丰物业公司的诉讼请求。
本案二审期间，新丰物业公司、许波涛除对是否交纳物业费存在争议外，对原审判决查明的基本事实均无异议，本院认为，对各方均无异议的事实应予以确认。
本院认为，《物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主如果没有正当理由拒绝交纳的，物业服务企业有权请求业主予以交纳。根据许波涛居住的锦泰佳苑小区业主委员会与新丰物业公司签订的物业服务合同，新丰物业公司提供的服务内容包括秩序维护、保洁服务、绿化养护、公共性物业服务等。物业服务企业与业主之间是物业服务合同关系，而房屋质量等问题属于业主与开发商之间的商品房买卖合同的范畴，业主不能混淆物业服务质量与房屋工程质量问题的区别，以房屋质量问题拒交。许波涛称出现房屋卫生间窗户无法闭合，散水下沉，单元门变形，而此类问题均属工程质量问题，所以不能因存在此问题未解决而拒绝交纳物业费。许波涛所说的楼道卫生无人打扫、监控无效、高层消防水管常年无水、消防设施形同虚设，新丰物业公司应当及时维修以保证正常使用，而不应以业主分摊费用、动用维修基金等为由拒绝履行维修义务，新丰物业公司在此问题上未能全面履行物业服务合同，确有不当。综上分析，新丰物业公司面对的整个小区的物业服务，而且也确实履行了秩序维护、保洁服务、绿化养护、公共性物业服务等主要义务，并不存在根本性违约，许波涛拒绝交纳全部物业费的辩解理由不予采信。但考虑新丰物业公司存在未能全面履行合同的情形，应减免许波涛的部分物业费用，数额以200元较为适宜。一审判决认定新丰物业公司未完成物业服务内容，业主可拒绝交纳物业费错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项的规定，判决如下：
一、撤销西宁市城东区人民法院（2016）青0102民初2593号民事判决；
二、许波涛于判决生效后十日内向西宁房地产集团新丰物业管理有限公司支付物业费6028元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元由西宁房地产集团新丰物业管理有限公司负担；二审案件受理费50元由许波涛负担，连同物业费一并给付西宁房地产集团新丰物业管理有限公司。
本判决为终审判决。
审判长 张磊& # xB;
审判员 左志萍
审判员 张 薇
二〇一七年四月二十八日
书记员 潘 弘
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条、第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百九十九条、当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
第二百二十四条、发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。