江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）苏民申25号
再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：赵斯芹，女，1968年4月3日生，汉族，住江苏省连云港市开发区。
委托诉讼代理人：池小水，江苏明智达律师事务所律师。
再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：王士铁，男，1966年4月23日生，汉族，住江苏省连云港市开发区。
委托代理人：池小水，江苏明智达律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：连云区云山街道平山社区居民委员会（原连云区云山乡平山村村民委员会）。住所地：江苏省连云港市连云区平山花园西门。
负责人：徐继柱，该居民委员会主任。
委托代理人：程岩，江苏顺策律师事务所律师
再审申请人赵斯芹、王士铁因与连云区云山街道平山社区居民委员会[原连云区云山乡平山村村民委员会（以下简称平山村委会）]房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港市中级人民法院(2015)连民终字第02455号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。
赵斯芹、王士铁申请再审称，一、根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条的相关规定，案涉两份租赁合同应认定无效。二、两审法院认定事实错误：1.两审法院对诉讼双方争议的核减三年租金的事实不予认可错误。2.两审法院关于平山村综合楼1－5层房屋的交付时间及租金起算时间的认定无事实依据。3.两审法院认定2009年7月30日《租赁合同》已实际履行错误。4.二审判决对平山村委会长期不履行案涉综合楼的电梯维护等义务，在赵斯芹经营的酒店院内随意堆放杂物的事实不予认定错误，消防未验收仅核减未验收合格期间租金的15%错误。5.本案租赁行为是赵斯芹与另外两个案外人合伙经营酒店的民事行为，本案所涉债务不是夫妻共同债务，王士铁不应承担法律责任。
连云区云山街道平山社区居民委员会提交意见称，二审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序公正合法，且判决内容已最大程度地保护了再审申请人的相关权益，依法应予维持。
本院审查查明，2014年12月8日连云区人民政府同意撤销平山村委会设立平山居委会。2016年，平山村村民大会后，平山村委会正式撤销，设立平山居委会。
另查明，赵斯芹自认平山村委会于2009年４月交付平山村综合楼1－5层。
本院复查认为，一、关于案涉两份租赁合同是否应当认定无效问题。赵斯芹、王士铁主张无效的具体理由如下：1.平山村委会与赵斯芹签订租赁协议时，采取了欺诈的手段，隐瞒了案涉房屋土地的性质，案涉合同应认定无效，但赵斯芹、王士铁未能提供证据证明平山村委会与赵斯芹签订案涉两份租赁合同时采取了欺诈手段。2.案涉两份租赁合同违反了《中华人民共和国建筑法》（以下简称建筑法）第六十一条、《中华人民共和国消防法》（以下简称消防法）第十条的强制性规定，亦应认定无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第十四条明确：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。建筑法第六十一条、消防法第十条的规定均属管理性强制性法律规定。因此，即便平山村综合楼未经竣工验收、消防验收的行为违反了建筑法、消防法的上述规定，亦不能据此认定涉案租赁合同无效。赵斯芹、王士铁关于合同无效的再审事由不能成立。涉案两份租赁合同是赵斯芹、平山村委会的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人均应按约行使权利，履行义务。
二、关于一、二审判决认定事实是否错误问题。赵斯芹、王士铁主张一、二审判决认定事实错误的具体理由如下：
１.赵斯芹、王士铁主张因平山村委会交付的租赁物不符合约定，赵斯芹于2012年1月向连云港市连云区人民法院提起诉讼，该院组织诉前调解，平山村委会同意对相关的安全设施进行维护、保养、维修，并承诺核减赵斯芹三年租金，赵斯芹迳而撤回诉讼，但赵斯芹、王士铁提供的证据不足以证明连云港市连云区人民法院对其所称案件进行了诉前调解，且平山村委会与赵斯芹就案涉租金达成调解协议。因此，赵斯芹、王士铁关于核减三年租金的再审事由不能成立。
2.赵斯芹、王士铁主张一、二审判决关于平山村综合楼1－5层的交付时间及租金起算时间的认定错误。经查，《房屋租赁协议书》明确约定：赵斯芹租赁平山村综合楼1－5层，租赁期限12年，自2008年11月30日至2020年12月31日。一审审理中，赵斯芹向法院提供了平山村委会于2008年12月18日出具给赵斯芹的租金收据，该收据载明：租赁期限以实际交房时间为准。本院认为，平山村委会与赵斯芹已就《房屋租赁协议书》中租赁期限的起算时间自2008年12月18日进行了变更，即不再从2008年11月30日开始，而是自平山村委会实际交付房屋时开始。现平山村委会、赵斯芹对平山村综合楼1－5层的交付时间各执一词，平山村委会主张签订《房屋租赁协议书》时租赁物即交付赵斯芹，赵斯芹对此不予认可，平山村委会亦未能提供其他证据证明其主张。赵斯芹一审答辩时自认平山村委会于2009年4月交付租赁物。本院依法认定平山村委会交付平山村综合楼1－5层的时间为2009年4月，租赁期限从2009年4月起算，租金亦从2009年４月起算。一、二审判决关于平山村综合楼的交付时间及租金起算时间的认定存在错误，本院依法予以纠正。但赵斯芹主ＸＸ山村综合楼1－5层租金的起算时间应从2010年10月19日消防验收合格之日开始计算，与《房屋租赁协议书》关于租金的约定不符，无事实依据，本院不予支持。赵斯芹、王士铁关于一、二审判决对平山村综合楼1－5层的交付时间及租金起算时间认定错误的再审事由部分成立。平山村综合楼1－5层的租金计算期限为2009年４月至2013年11月30日。根据《房屋租赁协议》关于租金的约定，赵斯芹最少应付租金额为1833333.33元，加上赵斯芹应付《租赁合同》项下的780000.00元租金，赵斯芹应付平山村委会租金总额为2613333.33元，扣除赵斯芹实际支付的702153.60元租金，赵斯芹仍欠付平山村委会租金额为1911179.73元。本案诉讼中，平山村委会仅向赵斯芹、王士铁主张支付其中的1467846.4元租金，一、二审也是在平山村委会诉求范围内作出相应判决，因此，即便一、二审判决关于平山村综合楼1－5层的交付时间及租金起算时间认定存在瑕疵，但该瑕疵并未影响到赵斯芹、王士铁的实质权益。
3.赵斯芹、王士铁主张《租赁合同》并未实际履行，平山村委会未交付该租赁物。经查，2009年7月30日，赵斯芹与平山村委会签订《租赁合同》。2013年11月16日，赵斯芹与平山村委会签订《协议书》，约定：“终止甲乙双方于2008年8月20日和2009年7月30日签订的2份房屋租赁协议。协议解除时间为2013年11月30日。”一、二审判决据此认定平山村委会履行了《租赁合同》项下的交付租赁物义务并无不当。赵斯芹、王士铁关于《租赁合同》并未实际履行的再审事由不能成立。
4.赵斯芹、王士铁主张一、二审判决对平山村委会长期不履行案涉综合楼电梯维护等义务，在赵斯芹经营的酒店院内随意堆放杂物的事实不予认定错误，消防未验收仅核减未验收合格期间租金的15%错误。经查，《房屋租赁协议》仅约定平山村委会保证出租的房屋供电、供水、电梯等设施按设计图纸施工完毕，对案涉综合楼的消防申报义务等未作约定。赵斯芹亦未能提供证据证明案涉综合楼主体工程未经消防验收影响到了其经营酒店的消防验收。二审判决扣减案涉综合楼未验收期间租金的15%已充分照顾了赵斯芹、王士铁的权益。本案在一、二审审理直至本院审查期间，赵斯芹、王士铁均未提供证据证明赵斯芹经营酒店院内杂物系平山村委会所堆，因此即便该杂物的堆放影响了酒店的经营，其责任亦不能由平山村委会承担。至于赵斯芹、王士铁主张的消防检验和电梯维修义务，一、二审已认定赵斯芹支付的消防检验和电梯维修费用共计26639.5元由平山村委会承担。据此，赵斯芹、王士铁关于二审判决不予认定平山村委会不履行维护案涉综合楼电梯义务，在赵斯芹经营的酒店院内随意堆放杂物的事实，消防未验收仅核减未验收合格期间租金错误的再审事由不能成立。
5、王士铁主张本案租赁行为是赵斯芹与另外两个案外人合伙经营酒店的民事行为，本案所涉债务不是夫妻共同债务，其不应当承担法律责任。经查，案涉两份租赁合同均是赵斯芹和平山村委会所签，赵斯芹租用平山村综合楼经营的酒店是赵斯芹个人独资，酒店的经营收入应认定为夫妻共同财产，赵斯芹对平山村委会所负债务应为夫妻共同债务。王士铁关于其不应当承担案涉债务的再审事由不能成立。
综上，除关于一、二审判决对平山村综合楼1－5层的交付时间及租金起算时间认定错误的再审事由部分成立外，赵斯芹、王士铁主张的其余再审事由均无事实和法律依据，不能成立，但一、二审判决关于平山村综合楼1－5层的交付时间及租金起算时间认定错误并未实质影响到赵斯芹、王士铁的合法权益。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条规定，裁定如下：
驳回赵斯芹、王士铁的再审申请。
审 判 长 何春兰
审 判 员 薛爱娟
代理审判员 吴晓玲
二〇一七年二月二十四日
书 记 员 苌璐曼