北京市第一中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）一中民终字第6920号
上诉人（原审原告）北京大华无线电仪器厂，住所地北京市海淀区学院路*号。
法定代表人叶枫，该厂厂长。
委托代理人胡德冰，北京市大嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京大华冠顶物业管理有限公司，住所地北京市海淀区学院路5号南门。
法定代表人郭海鹏，该公司董事长。
委托代理人李德民，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人刘艳霞，北京市康达律师事务所律师。
上诉人北京大华无线电仪器厂（以下简称大华无线电厂）因与被上诉人北京大华冠顶物业管理有限公司（以下简称冠顶物业公司）房屋租赁合同纠纷一案不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字20451号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成由法官梁志雄担任审判长，法官高瞳辉、法官杨建国参加的合议庭，于2015年8月28日公开开庭审理了本案。上诉人大华无线电厂的委托代理人胡德冰，被上诉人冠顶物业公司的委托代理人李德民、刘艳霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
大华无线电厂在一审起诉称：北京市海淀区学院路5号花园别墅是我厂的产权房，该别墅共有24套房屋。2000年我厂将其中的22套房屋出租给了冠顶物业公司，但没有书面合同，只是口头约定年租金为人民币1500000元，每季支付375000元，水电费由冠顶物业公司承担，该公司转租房屋需经我方同意，但冠顶物业公司自租赁房屋开始就不按约定的期限支付租金，至2002年拖欠租金现象更为严重。我厂虽多次催款，但冠顶物业公司以种种理由拖延。2002年7月30日，冠顶物业公司向我方出具了还款计划，并对所欠租金进行了确认。我厂当时考虑是外资企业，本着友好的态度，没有对其提起诉讼。但冠顶物业公司拒绝履行还款计划，截至2008年12月冠顶物业公司共拖欠我厂租金7633983.50元。冠顶物业公司拖欠租金的行为已致使合同目的不能实现。2006年8月，我厂通知冠顶物业公司解除房屋租赁合同，要求其停止招租，合同到期的不再续租，解除合同，并不再为其办理相关手续。但冠顶物业公司为获取非法利益，向承租商户出具盖有伪造我厂印章的虚假证明继续招租，该行为已被海淀公安分局立案侦查。2007年11月30日，我厂书面通知冠顶物业公司解除租赁合同，2007年12月4日我厂将解除合同通知通过公证方式送达了冠顶物业公司。现我厂诉至法院，请求法院依法判令：1、请求判令解除原被告的房屋租赁协议；2、判令冠顶物业公司腾退所租用的北京市海淀区学院路五号花园别墅，共24套房屋；3、判令冠顶物业公司给付我公司租金1613.39835万元（拖欠租金时间2000年至2008年12月，租金是763.39835万元，加上自2009年至实际房屋腾退之日，目前暂计算2014年8月13日，是850万元，二者共计1613.39835万元）；4、判令冠顶物业公司支付迟延给付租金的利息150万元；5、判令冠顶物业公司承担本案诉讼费用。
冠顶物业公司辩称，我公司与大华无线电厂之间根本没有任何形式的租赁合同，因此，双方不存在租赁关系。我公司的公司章程以及各行政机关的审批文件都清楚地表明，大华无线电厂是我公司的股东，我公司是大华无线电厂的关联公司。我公司成立的目的就是为了对诉讼标的物提供物业管理服务，而非经营房屋租赁业务。大华无线电厂早在1996年同北京都宇新技术发展中心（以下简称都宇中心）联合开发时就已经将该小区的三十年使用权交予北京都宇新技术发展中心。在此期间，都宇中心已将该小区24套房屋转租给第三人，该转让行为都发生在我公司成立之前。我公司成立后，房屋承租人并未以任何方式将该房屋转租或转让给我公司。大华无线电厂提供的我公司出具的还款计划书，完全不是我公司的真实意思表示，与客观事实不符。该还款计划书是大华无线电厂应其企业自身需求，利用股东身份要求我公司出具的。特别值得注意的是，该还款计划书记录的是我公司自2000年1月开始欠款，而我公司是2000年8月30日才成立的，在2000年1月尚不存在，如何积欠租金。故该份还款计划书，不能作为认定本案主要事实的依据。现我公司不同意大华无线电厂的诉讼请求。
一审法院经审理查明：1996年3月31日，大华无线电厂（甲方）与都宇中心签订《租赁协议书》，并由北京市东城公证处公证。《租赁协议书》约定，甲方将其依法享有使用权的1号厂房以南，南围墙以北，东围墙以西范围内的面积为7800平方米的土地以租赁方式交由乙方使用。使用期限为三十年整，自甲方将该地交付乙方使用之日起至第三十年的十二月三十一日止。双方商定使用费为年人民币150万元整。甲方允许乙方在该地上建筑房屋，房屋建成后，由乙方全权经营管理，甲方提供乙方为办理临时房屋所有权证所需的用地证明等一切资料。乙方可以以自己认为适当的形式处分在该地上建筑的房屋，但这种处分必须以不影响甲方三十年后无偿收回土地及地上建筑物为限。乙方使用期届满后，必须将该地及该地的一切附属物无偿交还甲方，乙方在该地上所建房屋的产权及产权证由乙方无偿转移给甲方所有。
1998年9月，大华无线电厂取得了海淀区学院路5号x幢房屋的房屋所有权证书，编号为海全字第x号。
1999年2月1日，大华无线电厂（出租人）与郭海鹏、张盟腾（承租人）签订《房屋租赁协议》，约定出租人向承租人出租位于中国北京学院路5号的出租方所有的编号为海全字第x号房屋所有权证项下除N1和N2以外的x幢x套商住房及其相应的1号厂房以南，南围墙以北，东围墙以西范围内的面积为7800平方米的土地使用权。房屋总平面建筑面积为3967.2平方米。租赁期限自1999年2月1日起至2026年12月31日止。双方商定的房屋的年租金为150万元人民币。承租方全权负责该物业的物业管理，并承担物业管理费的支出，享受物业管理的利润。承租方在使用该物业及管理该物业的过程中，不得影响出租方的正常经营，否则出租方有权要求承租方赔偿。若承租人未按照本租约规定按时支付本租约项下任何应付的租金，承租人应该按日万分之五的利率向出租方支付应付而未付的延迟付款之利息。如承租方逾期超过半年没有支付租金，出租方有权解除本租约。双方另约定，本协议项下承租人的有关权利义务在承租人成立公司后由成立的公司继受。
1999年4月1日，大华无线电厂与郭海鹏、张盟腾签订《房屋租赁变更协议》，鉴于郭海鹏、张盟腾已自愿代为前任承租方向大华无线电厂支付了一九九九年一月一日到一九九九年一月三十一日期间的租金，经双方协商，原协议第二条《起租日期和租赁期限》更改为：“本租约的期限自一九九九年一月一日起至二零二六年十二月三十一日止。”
1999年5月17日，郭海鹏、张盟腾等七人在英属维尔京群岛上登记注册成立冠顶管理股份有限公司（以下简称英属冠顶公司）。2000年8月16日，北京市对外经济贸易委员会出具《关于合资经营北京大华冠顶物业管理有限公司合同、章程及董事会组成的批复》，批准大华无线电厂与在英属维尔京群岛注册的冠顶物业管理有限公司共同签订的合资经营“北京大华冠顶物业管理有限公司”合同、章程生效。批复冠顶物业公司经营范围是对大华无线电厂委托管理的住宅提供物业管理服务。后冠顶物业公司向大华无线电厂支付了部分租金。2002年7月30日，冠顶物业公司向大华无线电厂出具还款计划书，内容如下：“大华无线电厂：一、关于我冠顶物业公司自2000年1月起截至2002年6月30日止，共欠贵厂地租人民币1541083.44元。明细如下：1、2000年第一季度欠30996.64元；2、2000年第二季度欠31286.35元；3、2000年第四季度欠99953元；4、2001年第一至第三季度欠1125000元；5、2001年第四季度欠45000元；6、2002年第一季度欠45000元；7、2002年第二季度欠175000元；8、2000年第三季度多付11152.46元；二、我公司对所积欠贵厂的地租（1541083.53元），自2002年第三季度起，除每季应付贵厂375000元外，每年争取还款600000元，确保还款500000元，以偿还所欠地租”。
2006年6月26日，大华无线电厂向冠顶物业公司发出催交欠款通知。2007年12月4日，大华无线电厂再次向冠顶物业公司发出解除合同通知。2007年7月5日，冠顶物业公司向大华无线电厂支付80000元，大华无线电厂出具发票一张，记载支付的款项为房租，金额为80000元。2007年11月23日，冠顶物业公司再次向大华无线电厂支付20000元，大华无线电厂出具发票计载款项为房租。
2008年4月7日，冠顶物业公司向北京市台办出具书面情况反映，文中表明，该公司成立后，实际承接了1999年2月1日《房屋租赁合同》承租人的权利义务，直接向大华无线电厂交付该房屋租金。从2000年开始，冠顶物业公司多次向大华无线电厂反映因实际交公司管理的房屋只有22户，希望能依实际情况减收租金。直至2006年大华无线电厂宣称我公司积欠房租，即常常无预警断我水电暖，导致无法经营。
诉讼中，冠顶物业公司提供：2000年8月31日，英属冠顶公司（甲方）与冠顶物业公司（乙方）签订《协议书》，约定乙方代甲方经营北京市海淀区学院路5号南门（大华花园别墅）期间，每收到承租单位的任何一笔租金，除按甲方要求比例支付给北京大华无线电仪器厂的房屋租金外，乙方应将剩余部分的60%于收到之日起3日内交付甲方，剩余的40%为甲方向乙方支付的代管理费用，由乙方自行支配。2000年12月20日，双方签订《补充协议》，约定经甲、乙双方友好协商，因乙方代甲方代管理“大华花园别墅”期间自2000年8月30日至2000年12月31日止处于亏损状态，甲方同意放弃此期间内应分得的物业租金收入部分留归乙方使用。大华无线电厂虽对证据的真实性持有异议，不认可其证明目的，但并未提供相反证据反驳，故本院认定该份证据的真实性及证明力。
一审法院认为：当事人起诉应当有明确的被告。本案中，大华无线电厂系与郭海鹏、张盟腾签订《房屋租赁协议》，协议中已明确约定由承租方全权负责物业管理，并承担物业管理费的支出、享受物业管理的利润；该协议亦明确约定协议项下承租人（张盟腾、郭海鹏）的有关权利义务在承租人成立公司后由成立的公司继受。协议签订后，郭海鹏、张盟腾成立了英属冠顶公司，之后以该公司为股东与大华无线电厂成立了冠顶物业公司，目的就是履行二人与大华无电线厂合同中约定的物业管理服务。冠顶物业公司亦实际履行了物业管理服务，向大华无线电厂交纳相关费用。现大华无线电厂向冠顶物业公司提出相关主张，因冠顶物业公司非合同相对方，且按照该协议约定，郭海鹏、张盟腾成立的公司为英属冠顶公司。根据英属冠顶公司与冠顶物业公司签订的协议书，进一步证实二者之间的关系是委托与被委托关系。冠顶物业公司支付房租的行为应是代承租人履行合同的相关义务的行为，故相关法律后果仍应由承租人承担。冠顶物业公司虽然写有还款意见书，但仅是履行房屋租赁协议项下的承租人承担的物业管理服务及上缴物业费的义务，不能认定是其与大华无线电厂产生了房屋租赁的法律关系，故大华无线电厂将冠顶物业公司作为承租人，起诉要求解除与冠顶物业公司的租赁协议，属诉讼主体错误。就此经本院释明后，大华无线电厂仍坚持诉讼请求，故该院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，裁定驳回北京大华无线电仪器厂的起诉。
一审法院裁定后，大华无线电厂不服提起上诉，请求本院撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第20451号民事裁定。大华无线电厂的上诉理由是：第一、大华无线电厂与张盟腾、郭海鹏订立的《房屋租赁协议》由于郭海鹏没有签字，因此合同没有正式成立生效；第二、大华无线电厂与冠顶物业公司之间形成事实上的房屋租赁合同关系；第三、如果法院认为大华无线电厂与冠顶物业公司之间没有事实上的房屋租赁合同关系，那么也因为冠顶物业公司继受了张盟腾、郭海鹏在《房屋租赁协议》中的权利义务，因此大华无线电厂有权向冠顶物业公司主张权利；第四、不认可英属冠顶公司与冠顶物业公司签署的委托协议的效力，即使该协议有效，大华无线电厂也可以依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条，选择代理人冠顶物业公司履行合同义务。
冠顶物业公司答辩称：同意一审裁定。针对上诉人的上诉理由冠顶物业公司答辩称：第一、冠顶物业公司与大华无线电厂之间不存在事实上的租赁合同，冠顶物业公司履行行为是基于大华无线电厂和英属冠顶公司的委托授权，享有的是对小区的物业管理权利而不是房屋的承租人；第二、根据1999年2月1日签署的《房屋租赁协议》的约定，张盟腾、郭海鹏作为承租人他们权利、义务的继受人是英属冠顶公司不是冠顶物业公司；第三、由于大华无线电厂和英属冠顶公司都是冠顶物业公司的股东，从冠顶物业公司的经营范围可以看出包括受托管理物业，这代表两个股东委托冠顶物业公司管理物业，并不是哪一方的代理；第四、由于1999年2月1日签署的《房屋租赁协议》中约定有仲裁条款，所以对该协议效力产生争议不应由法院审理解决；第五、根据1999年2月1日签署的《房屋租赁协议》，英属冠顶公司作为张盟腾、郭海鹏成立的公司，继受了承租人的权利义务，我国法律虽然禁止外国法人在境内从事生产经营活动，但是没有禁止外国法人在中国境内继受权利、义务，更不会禁止外商投资企业在中国境内从事生产经营活动，大华无线电厂混淆了从事生产经营活动与继受权利义务的关系；第六、根据1999年2月1日签署的《房屋租赁协议》的约定，英属冠顶公司继受张盟腾、郭海鹏的承租权，而不是基于转让享有承租权，因此不能按照权利转让的法律规定来判断行为的效力；第七、英属冠顶公司与冠顶物业公司之间的委托协议是有效的。
本院二审期间双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、《租赁协议书》、大华无线电厂与郭海鹏、张盟腾签订的《房屋租赁协议》及补充协议、英属冠顶公司注册证、《北京市海淀区计划委员会批复》等证据材料在案佐证。
本院经审查认为，本案的争议焦点包括以下三个方面：一、大华无线电厂与冠顶物业公司之间是否存在事实合同关系；二、冠顶物业公司是否实际承继了《房屋租赁协议》中承租人的权利和义务；三、冠顶物业公司是否构成间接代理。针对上述争议焦点，本院分析如下：
一、大华无线电厂与冠顶物业公司之间是否存在事实合同关系。大华无线电厂主张其与冠顶物业公司成立事实上的租赁合同关系并提供了冠顶物业公司出具的还款计划书和房租交纳发票等加以证明。对此冠顶物业公司予以否认，并提出还款计划是大华无线电厂应其企业自身核帐需求，利用股东身份要求冠顶物业公司出具的，还款计划书中记录的欠款时间是从2000年1月起，而2000年1月冠顶物业公司尚不存在。英属冠顶公司委托冠顶物业公司履行租赁合同的义务，出具还款计划书和支付租金都是基于英属冠顶公司的委托代为履行租赁合同义务的行为。本院认为，1999年2月1日大华无线电厂（出租人）与郭海鹏、张盟腾（承租人）签订了《房屋租赁协议》，租赁期限自1999年2月1日起至2026年12月31日止。大华无线电厂并未与郭海鹏、张盟腾协商解除该协议。现大华无线电厂主张在其与张盟腾、郭海鹏约定的租赁期间内，同时与冠顶物业公司成立事实合同，将同一处房屋租赁给冠顶物业公司，该主张并无充分的事实和法律依据，也与通常的交易情况不符。同时，冠顶物业公司为英属冠顶公司和大华无线电厂出资设立，核准的经营范围为对大华无线电厂委托管理的住宅提供物业管理服务。英属冠顶公司与冠顶物业公司签署《协议书》委托冠顶物业公司经营涉案房屋。从冠顶物业公司的设立目的和核准的经营范围以及《协议书》的约定可以看出，冠顶物业公司经营管理并对外出租涉案房屋是基于委托关系而不是基于租赁关系。冠顶物业公司实际交纳部分租金及出具还款计划书的事实涉及到租金的承担问题，但不足以据此认定冠顶物业公司与大华无线电厂之间具有另行成立房屋租赁合同关系的意愿。对于大华无线电厂提出的其与冠顶物业公司之间存在事实上的合同关系的上诉理由本院不予采信。由于本案大华无线电厂的诉讼请求中包括有要求解除合同及腾退房屋，在未能证明大华无线电厂和冠顶物业公司存在事实上的租赁合同关系的情况下，冠顶物业公司是否因为实际交纳租金及出具还款计划书因而应当对租金承担责任的问题不宜在本案中解决。
二、冠顶物业公司是否实际承继了《房屋租赁协议》中承租人的权利和义务。大华无线电厂与郭海鹏、张盟腾签订的《房屋租赁协议》中已明确约定协议项下承租人（张盟腾、郭海鹏）的有关权利义务在承租人成立公司后由成立的公司继受。协议签订后，郭海鹏、张盟腾等股东成立了英属冠顶公司，之后以英属冠顶公司为股东与大华无线电厂成立了冠顶物业公司，由冠顶物业公司对涉案房屋实际提供物业管理服务。从冠顶物业公司成立的过程和股东组成情况看，其并不是《房屋租赁协议》中约定的承租人权利义务的继受方。大华无线电厂也没有提供郭海鹏、张盟腾告知大华无线电厂将其合同权利义务转让给冠顶物业公司的证据。大华无线电厂有关根据合同约定合同主体发生变更以及合同中有关“承租人成立的公司”所指应为冠顶物业公司的上诉理由并无事实和法律依据，本院不予采信。关于大华无线电厂主张冠顶物业公司向北京市台办出具的情况反映表明冠顶物业公司实际承继了前述《房屋租赁合同》中承租人的权利义务一节。本院认为，首先情况反映上并没有冠顶物业公司的盖章，冠顶物业公司也不认可该情况反映是冠顶物业公司出具的；其次该情况反映是向与本案无关的第三方出具的，目的是要求台办协助解决大华无线电厂无预警断水电暖的问题，因此并不能直接用来证明双方之间的法律关系，也不构成法律意义上的自认。因此对于大华无线电厂主张的冠顶物业公司实际承接了《房屋租赁协议》中承租人的权利和义务的上诉理由本院不予采信。
三、冠顶物业公司是否构成间接代理。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。据此大华无线电厂认为本案中冠顶物业公司构成间接代理，其有权选择向冠顶物业公司主张权利。本院认为，在本案中冠顶物业公司并未以自己的名义与大华无线电厂订立合同，因此并不适用间接代理的规定。大华无线电厂的该项上诉理由没有事实与法律依据，本院不予采信。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原审裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 梁志雄
代理审判员 高瞳辉
代理审判员 杨建国
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 王 然