江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣09民终485号
上诉人（原审被告）：彭志辉，男，现住江西省高安市。
被上诉人（原审原告）：深圳市居佳物业管理有限公司江西高安分公司。住所地：江西省高安市。
负责人：戴冬望,该分公司总经理。
委托代理人：何平，男，现住江西省高安市。
上诉人彭志辉与被上诉人深圳市居佳物业管理有限公司江西高安分公司（以下简称居佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省高安市人民法院（2015）高民小字第00002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日受理后，依法组成由审判员帅晓东担任审判长、审判员马文利、代理审判员谢琤参加的合议庭，书记员管林健担任记录,于2016年6月12日公开开庭进行了审理。上诉人彭志辉、被上诉人居佳物业公司的委托代理人何平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明:彭志辉系连锦住宅园2组团1栋2单元303室、连锦住宅园2组团8栋4单元508室业主。2014年1月17日，居佳物业公司与高安市安居业主委员会签订了《高安市连锦住宅园物业服务合同》，合同期限是2014年3月1日起至2019年2月28日止。合同约定由居佳物业公司为该小区提供物业服务，物业服务费标准为：（一）多层住宅为0.5元/月·㎡；（二）别墅为0.8元/月·㎡；（三）居民自建房屋为0.4元/月·㎡；（四）商铺为0.8元/月·㎡；（五）物业管理费收费方式采取一年分两次收取，每半年一次。并约定对未能按时如数交纳物业管理费的，应按每日万分之三的标准支付违约金。彭志辉房屋面积分别为134.77㎡和107.93㎡，共计242.7㎡。自2014年3月1日起彭志辉一直未向居佳物业公司交纳物业管理费。2015年9月23日，居佳物业公司遂将彭志辉起诉至该法院，要求彭志辉缴交物业管理费1214元及相应违约金。
原审法院另查明：自2014年3月1日起至2014年12月31日彭志辉应向居佳物业公司交纳的物业管理费为1213.5元。
原审法院审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。居佳物业公司与连锦住宅园小区业主委员会签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应合法有效，其效力及于包括彭志辉在内的全体业主。彭志辉作为连锦住宅园小区的业主，居佳物业公司依据与业主委员会的物业服务合同，有权向彭志辉收取物业管理费。彭志辉提出物业服务没有达到应有的标准和要求的辩解理由，证据不足，该院不予采信。彭志辉提出其与居佳物业公司没有签订物业服务合同的辩解理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故对彭志辉的该辩解理由，该院不予支持。该院认为，业主委员会与居佳物业公司签订物业服务合同视为表见代理，合同效力及于包括彭志辉在内的全体业主，在居佳物业公司作为一家物业公司已履行了合同义务的情况下，理应享有收取物业管理费的权利。故居家物业公司要求彭志辉交纳物业管理费1214元及承担相应违约金、该案诉讼费用的主张，合法有据，该院予以支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：限彭志辉在判决生效后三日内支付2014年3月1日起至2014年12月31日止的物业管理费1213.5元给居佳物业公司，并自2015年1月1日起按日万分之三计算违约金至本案义务履行完毕时止。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由彭志辉承担。
上诉人彭志辉不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决，认定双方之间的物业服务合同无效，由居佳物业公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由如下:一、一审法院罔顾事实，居佳物业公司不作为、乱作为致彭志辉卫生间和厨房污水横流，未达到物业服务标准。欺软怕硬毁坏花圃建停车场，严重侵害了业主权益。彭志辉提供的现场照片事实清楚，证据确切，原审法院不予采信；二、一审法院程序不合法。一审法院在对方合同无效、没有收费的法律依据、没有收费资质、房屋面积不确定等事实面前荒唐下判，实为偏袒对方，徇私枉法；三、一审法院二次开庭，第二次书面通知双方改为普通程序审理的理由为合同有效性存疑，说明一审法院始初是认定合同无效的，否则为何要二次开庭，而结果却作出相反的判决，实为矛盾；四、因小区的业主委员会系非法成立，业主委员会与居佳物业公司签订的物业服务合同无效。
被上诉人居佳物业公司答辩称：一、彭志辉的上诉理由之一，是说居佳物业公司不作为、乱作为导致彭志辉家卫生间和厨房污水横流，未达到物业服务标准。彭志辉在小区有两套住房，分别是1组团1栋303室和8栋508室。在居佳物业公司管理期间彭志辉反映问题一是303室漏水是因彭志辉楼上业主卫生间管道破裂和卫生间地面没做防水工程所导致。此问题属业主个人原因所致，居佳物业公司与楼上403室业主进行沟通、解释及协调，403室业主已答应尽快进行维修；反映的问题二是其508室厨房烟囱漏水的问题，居佳物业公司第一时间安排人员现场查看情况。因烟囱漏水属于业主共有部位，需要申请本体维修基金进行维修，制定维修方案，向业主委员会及房管局提交申请。此类手续办完后，居佳物业公司首先安排维修了彭志辉508室厨房漏水，并让其家人持续观察该问题。此后回访中彭志辉家人告知居佳物业公司烟囱不漏水。彭志辉反映的上述二个问题，彭志辉的夫人都有参与其中，非常清楚。另外彭志辉提出的“毁花圃建停车场，严重侵害业主权益”问题，这是由业主委员会和房管局根据小区停车难的实际情况和小区绝大部分业主强烈要求所做出的一项惠民、利民工程，不存在侵害业主权益一说；二、彭志辉提出的上诉理由之二，是说原审法院认定事实错误，彭志辉称居佳物业公司与业主委员会签订的合同无效，且居佳物业公司没有收费的法律资质、法律依据，收费面积不确定。居佳物业公司与小区业主委员会签订的物业服务合同是严格按照物业管理的相关法律法规所签订的，并且到房管局做了备案，得到了行政主管部门的认可。合同内容充分体现了收费标准和依据，小区内所有的房屋建筑面积物业公司与相关部门做了核对，同房产证上的面积一致。故此，恳请二审法院判决驳回彭志辉无理的上诉，维护原审法院的正确判决。
上诉人彭志辉二审期间向本院提交了以下新的证据:一、2016年6月9日拍摄的1栋2单元303室卫生间照片，证明居佳物业公司物业服务没有达到标准，因此彭志辉拒绝支付物业管理费；二、2015年11月21日拍摄的2015年业主委员会成立的情况视频与录音，证明小区业主委员会是非法成立的，其签订的合同无效，居佳物业公司无权要求缴纳物业服务费。
被上诉人居佳物业公司对彭志辉提供的上述证据经质证认为：证据一是居佳物业公司进驻小区之前就存在，且卫生间楼板的漏水问题属于私人部位漏水，是楼上业主所致，与物业公司无关；证据二与本案无关，居佳物业公司与业主委员会签订合同是2014年1月17日，彭志辉拍的2015年业主委员会成立的情况与本案无关，与居佳物业公司无关。
被上诉人居佳物业公司向本院提交了从事物业管理服务的执业证书及物业服务合同备案表，证明其具有相关物业服务的资质。
对居佳物业公司提供的上述证据，彭志辉未发表质证意见。
本院对彭志辉、居佳物业公司提供的上述证据认证如下：彭志辉提供的证据一不能证明居佳物业公司物业服务没有达到标准,证据二不能证明小区业主委员会是非法成立的。本院对彭志辉提供的上述证据均不予确认；居佳物业公司提供的从事物业管理服务的执业证书及物业服务合同备案表符合证据的客观性、合法性和关联性，且彭志辉未提出异议，本院予以确认。
本院除认定一审所查明的事实外,另查明:居佳物业公司具有从事物业管理服务的执业资质,其签订的物业服务合同经过物业管理主管部门备案。
本院认为：居佳物业公司与连锦住宅园小区业主委员会签订的《高安市连锦住宅园物业服务合同》是双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，业主委员会与居佳物业公司签订的《高安市连锦住宅园物业服务合同》的效力及于包括彭志辉在内的全体业主，居佳物业公司享有根据该合同收取物业管理费的权利。彭志辉上诉认为该合同无效与事实和法律相悖，其上诉提出居佳物业公司没有收费资质、房屋面积不确定、严重侵害业主权益亦与事实不符，本院均不予采纳。综上，本院对彭志辉要求改判其不承担支付物业费及违约金的责任，且由居佳物业公司承担本案一审、二审诉讼费用的上诉请求均不予支持。彭志辉上诉还提出居佳物业公司不作为、乱作为致其卫生间和厨房污水横流，未达到物业服务标准，但亦未提供充分的证据予以证明，且彭志辉对于居佳物业公司未达到物业服务标准造成其损失在一审时亦未提出反诉请求，本院对此不予审理。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确,审理程序合法，处理结果并无不当,本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件案件受理费50元，由上诉人彭志辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 帅晓东
审 判 员 马文利
代理审判员 谢 琤
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 管林健