重庆市黔江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔法民初字第04373号
原告：重庆隆鑫物业管理有限公司，住所地：重庆市九龙坡区石坪桥横街特5号。
法定代表人：高仲，该公司董事长。
委托代理人：张予，该公司职工，特别代理。
被告：谭军，男，生于1973年，汉族，住重庆市黔江区。
被告：马江蓉，女，生于1980年，土家族，住址同上。
原告重庆隆鑫物业管理有限公司（以下简称隆鑫物业公司）诉被告谭军、马江蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月14日立案受理后，依法由代理审判员张妹适用简易程序独任审判，于2014年12月11日公开开庭进行了审理。原告隆鑫物业公司的委托代理人张予到庭参加诉讼，被告谭军、马江蓉经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告隆鑫物业公司诉称：2009年8月25日，原告与重庆隆鑫地产（集团）景泓职业有限公司签订了《物业管理前期服务合同》，合同约定由原告向其开发的隆鑫玫瑰湾小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会于业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积按月向原告支付物业管理费用，逾期缴费的从逾期之日起缴纳违约金（滞纳金）。被告系上述物业X栋X-
X号的业主，物业面积112.46平方米，按约定应向原告缴纳从2012年7月1日至2014年8月31日的物业管理费用人民币2991.38元，但�告一直拒绝缴费，产生违约金（滞纳金）人民币897.41元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，而被告拒绝缴费，原告多次催收未果，故诉至法院，请求判令：1.被告立即支付原告物业管理费2991.38元；2.被告立即支付原告逾期支付物业管理费违约金（滞纳金897.41元）；3.被告承担本案诉讼费用。
原告隆鑫物业公司为支持其诉讼请求，向本院出示以下证据：1.前期物业服务合同；2.业主资料登记表；3.前期物业服务协议；4.隆鑫玫瑰湾临时管理规约及承诺书；5.收楼书；6.物品领用清单；7.装修申请表；8.装修验收表；9.工作协调单；10.房屋装修使用的若干规定；11.就空鼓裂纹问题向开发商发的工作联系函、鉴定报告；12.关于玫瑰湾小区相关问题的回复；13.与业委会续签资料；14.服务照片；15.实施车辆规范管理的通知、沟通会�等；16.车辆管理图片；17.玫瑰湾小区车辆管理通知记录表、温馨提示；18.人员进出登记表2014年7月；19.外来推销人员保证书5份；20.社区交流和文化活动图片；21.律师函及送达说明等；22.欠费统计表、说明及明细；23.缴费清单；24.2014年二季度品质督察报告、五月份奖惩通报。
被告谭军、马江蓉未向本院提交书面答辩意见，也未提交证据。
经审理查明，2009年8月25日，重庆隆鑫地产集团景泓置业有限公司作为甲方与原告隆鑫物业公司作为乙方签订《前期物业服务合同》，约定由原告隆鑫物业公司为隆鑫玫瑰湾小区提供前期物业管理服务。该合同对物业管理服务的收费标准、交纳时间、合同期限及违约责任等均作出了相关约定。2009年12月17日，原告隆鑫物业公司与被告谭军、马江蓉签订《协议》。该协议第五条对物业服务费的收费标准作出约定：高层住宅物业服务费为1.3元／平方米·月（含电梯费；含共用部位、共用设备设施能耗费；不含二次供水加压费）；从合同交房之日起至2013年12月31日止优惠期内按照0.9元／平方米·月收取，从2014年1月1日起恢复原价1.3元／平方米·月。乙方应于每月10日前缴纳当月物业服务费用。协议第六条对服务期限约定：自合同之日起至业主委员会成立，业主委员会代表全体业主与新选聘（或续聘）的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。协议第七条约定：本协议对双方权利、义务有约定的适用本协议，本协议无约定的，适用国家相关法律法规及隆鑫玫瑰湾《临时管理规约》、隆鑫玫瑰湾《业主手册》。《隆鑫玫瑰湾临时管理规约合同》第四十五条约定：业主、使用人违反本规约或前期物业服务协议的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，按应缴费用千分之三的标准按日加收违约金，拖欠物业�务费用三个月以上的，物业服务企业可依据本规约的授权，向违约业主提起诉讼追缴欠费。2009年12月17日，原告签订承诺书，承诺同意履行、遵守临时规约中规定的业主的所有责任和义务，并同意承担违反临时规约的法律责任。自签订《前期物业服务合同》以来，原告隆鑫物业公司为隆鑫玫瑰湾小区提供了物业服务。
另查明，被告谭军、马江蓉系隆鑫玫瑰湾小区X栋X-
X号房的业主，其接房时间为2011年2月27日，房屋建筑面积为112.46平方米。被告谭军、马江蓉已缴纳了2011年3月4日至2012年6月30日的物业管理费用；其未缴纳从2012年7月1日至2014年8月31日的物业管理费用共计2991.38元。
本院认为，其一，原告与重庆隆鑫地产集团景泓置业有限公司签订的《隆鑫玫瑰湾前期物业服务合同》对全体隆鑫玫瑰湾小区的业主具有法律效力，且在此之后原告与被告签订了关于前期物业服务的相关协议，原告已按照相关合同约定对该小区提供了物业服务，被告也享受了原告提供的相关物业服务，故被告作为该小区业主应当按照合同规定的相关标准缴纳相应的物业管理费。被告从2012年7月1日至2014年8月31日期间应缴纳的物业管理费为2991.44元（112.46平方米×0.9元／平方米·月×18个月＋112.46平方米×1.3元／平方米·月×8个月），原告只主张2991.38元，其余部分系其对自身权利的放弃，本院予以确认。其二，被告未按期缴纳物业管理费，应按照原被告签订的《前期物业服务协议》及《隆鑫玫瑰湾临时管理规约合同》约定的每日千分之三的标准支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，该合同约定的违约金过高，且原告也认为该合同约定�违约金过高并主张按照被告欠交费用的30%计算违约金，即897.41元（2991.38元×30%），符合法律规定，本院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告谭军、马江蓉于本判决生效后十日内向原告重庆隆鑫物业管理有限公司支付物业管理费2991.38元及违约金897.41元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告谭军、马江蓉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉费用（金额与一审同）。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决确定的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行的最后一日起计算。
代理审判员 张 妹
二〇一五年一月十二日
书 记 员 何清梅