广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终21144号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市柒号网科技股份有限公司，住所地广州市天河区天河东路179号二楼商场226房。
法定代表人：刘飞雄，总经理。
委托诉讼代理人：吴慧鸿，广东君逸律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：广东灿灿投资有限公司，住所地广州市越秀区水荫路119号星光映景大厦31层01-05室。
法定代表人：林子顺。
委托诉讼代理人：宋珊，广东晟晨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李静，广东晟晨律师事务所实习律师。
上诉人广州市柒号网科技股份有限公司（以下简称柒号网公司）与广东灿灿投资有限公司（以下简称灿灿公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方当事人均不服广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初40773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
柒号网公司上诉请求：一、撤销一审判决第五项；二、判令灿灿公司赔偿柒号网公司装修损失费30万元；三、本案一、二审诉讼费和评估费等由灿灿公司承担。事实与理由：一、灿灿公司交付给柒号网公司租赁使用的房屋是毛坯房，室内没有装修，柒号网公司承租花巨资装修，一审没有查明事实。二、因本案纠纷，灿灿公司委托的物业管理公司广东国安物业经营服务有限公司越秀分公司已停止对柒号网公司物业的管理服务，且不让柒号网公司员工进出涉案物业，造成柒号网公司无法提供装修涉案场地的相关证据。三、因灿灿公司委托的广东国安物业经营服务有限公司越秀分公司故意阻挠柒号网公司员工进出涉案场地，造成柒号网公司的损失广东国安物业经营服务有限公司越秀分公司也应承担。一审时，柒号网公司曾提出要求追加广东国安物业经营服务有限公司越秀分公司作为当事人参加诉讼，承担责任，但一审法院没有追加，故柒号网公司已经提起诉讼要求广东国安物业经营服务有限公司越秀分公司承担柒号网公司的损失，并申请法院对涉案场地的装修进行评估。
灿灿公司辩称：一、柒号网公司在二审时要求对涉案场地进行评估，恳请驳回该请求，因在一审时柒号网公司申请了对装修评估的司法鉴定，一审也组织了摇珠，也要求缴费，也释明了不缴纳鉴定费用的后果，而且一审法院根据对方申请也给予了延期，但对方仍然没有缴纳鉴定费用，柒号网公司是故意拖延，故意扩大我方损失。二、本案是租赁合同纠纷，物业管理属于另一法律关系，物业合同履行过程中的纠纷不能作为租赁合同是否解除或者违约的抗辩理由。
灿灿公司上诉请求：一、撤销一审判决第三、四、六项，改判灿灿公司没收柒号网公司保证金253460元，柒号网公司向灿灿公司支付2016年10月租金133067元及逾期违约金，柒号网公司向灿灿公司支付房屋使用费（自2016年11月1日起至租赁场地交接之日止，每月按266134元计算）；二、本案一、二审诉讼费由柒号网公司承担。事实与理由：一、一审法院遗漏查明事实。1.2016年9月5日柒号网公司开始违约，拖欠物业公司当月管理费28842元、水电空调费。2.物业公司分别于2016年9月19日及10月10日向灿灿公司发出《催款通知书》，告知柒号网公司拖欠管理费、水电空调费合计43205元，并要求其尽快缴纳。3.2016年9月26日物业公司正常放行柒号网公司40台电脑、10张桌子及20箱杂物。4.物业公司与灿灿公司是独立法人。5.2016年9月30日是柒号网公司向灿灿公司缴纳10月份租金最后一日，且柒号网公司向灿灿公司发出《解除合同通知书》的送达时间在国庆之后。6.柒号网公司庭审中自称将办公场所作为展览场地使用，以大米或其他物品作为赠品进行展览营销。7.柒号网公司在庭审中明确表示不同意办理场地交接手续。上述遗漏查明的事实可以反映出：1.在物业管理服务合同履行过程中，柒号网公司违约在先，后柒号网公司才与物业公司因搬运大量非办公必需品产生矛盾（2016年9月12日）。2.柒号网公司于2016年9月18日向灿灿公司发出《关于要求广东灿灿投资有限公司纠正违约行为的通知》，其已拖欠物业管理服务费及水电空调费达半月之久。3.柒号网公司于2016年9月30日向灿灿公司发出《解除合同通知书》中所称“被告聘请的物业管理公司……”及“今年9月26日被告又一次组织原告按照正常程序申请设备器材搬出”与事实不符。4.柒号网公司送达解除合同通知书给灿灿公司时已超过合同约定的租金交纳时间，已构成违约。5.合同约定租赁场地是办公用途，并未约定可作为展览使用。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院将柒号网公司与灿灿公司的租赁关系和柒号网公司与物业管理公司的物业合同关系混为一谈，明显错误。本案是租赁合同纠纷，灿灿公司与柒号网公司双方签订租赁合同，柒号网公司承租涉案场地后，另行与物业公司签订物业合同，合同约定涉案商铺的物业管理服务内容及职能。合同签订后，灿灿公司依约向柒号网公司交付符合租赁合同约定的场地，即灿灿公司已完成其合同义务。由于物业公司认为柒号网公司堆放非办公必需品，存在安全隐患，故阻碍柒号网公司使用货梯，由此双方产生的纠纷与灿灿公司无关。无论物业公司阻碍柒号网公司使用货梯的行为是否得当，都与灿灿公司无关，不能因此认定灿灿公司存在违约行为。而且，灿灿公司只承担交付符合合同要求的租赁物义务，没有义务纠正物业管理行为。按照上述意见，柒号网公司也不得以物业公司阻碍其使用货梯拒交租金。柒号网公司拒交租金的行为已构成违约。灿灿公司有权按照租赁合同约定没收保证金、收回房屋及收取房屋使用费。除此之外，物业公司的断电行为不能视为灿灿公司没有向柒号网公司提供适租场地。关于交付场地问题，首先，柒号网公司发出解除合同通知后，与灿灿公司办理场地交接是其合同义务，且柒号网公司没有提交证据证明灿灿公司不配合交接，一审法院错误判令灿灿公司承担场地交接义务。而且，10月26日灿灿公司向柒号网公司发出《关于要求解除合同、收回房屋通知书》，明确要求柒号网公司交回租赁场地。柒号网公司仍未交回租赁场地，应当承担相应责任。2.一审法院认定柒号网公司未改变租赁场地用途、属于正常办公运作，明显错误。物业公司因安全及消防隐患阻碍柒号网公司使用货梯的行为是正常的物业管理行为。首先，柒号网公司为网络科技公司，大米不属于该公司日常办公必需品。其次，柒号网公司自认将涉案场地作为展览使用，大米作为赠品使用。再者，柒号网公司在办公区域中已堆放数十箱大米，储存数量多且体积较大，造成严重的消防安全隐患。
柒号网公司辩称：一、一审法院查明事实无误，认定依据无误，判决合法合理公正。二、一审判决已在合理范围内倾斜侧重于灿灿公司，请求二审法院依法驳回灿灿公司的上诉请求。1.灿灿公司应承担物业公司阻碍柒号网公司使用租赁场地的侵权责任，退还保证金及赔偿柒号网公司由此产生的经济损失。2.灿灿公司已提出其与物业管理公司是两个独立法人，故灿灿公司没有权利主张物业公司的请求。3.灿灿公司认为大米不属于办公用途的物品，存在消防隐患，但租赁合同中没有明确规定办公用途用品的品种及范围，且灿灿公司没有证据证明大米使租赁场地存在消防安全隐患。4.因物业管理公司知悉具体事实，柒号网公司在一审申请追加物业管理公司作为第三人。灿灿公司在一审先行将物业管理公司作为其被告方证人申请出庭作证，由此可知灿灿公司是知情、参与及支持物业管理公司阻碍柒号网公司合法使用租赁场地。
柒号网公司于2016年10月8日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、解除柒号网公司与灿灿公司签订的《星光映景租赁合同》；二、灿灿公司向柒号网公司退还租赁保证金253460元和管理费保证金57684元；三、灿灿公司赔偿柒号网公司装修损失300000元。
灿灿公司反诉请求判令：一、确认柒号网公司与灿灿公司签订的《星光映景租赁合同》于2016年10月26日解除，柒号网公司搬离广州市越秀区水荫路119号“星光映景”29层，由灿灿公司没收柒号网公司已付的租赁保证金；二、柒号网公司向灿灿公司支付2016年10月租金133067元及支付从2016年10月1日起至实际付清之日止逾期支付租金的违约金（每日按照当月租金的0.2%标准计算）；三、柒号网公司向灿灿公司支付从2016年11月1日起至其实际搬离房屋之日止的房屋使用费（按照合同约定2016年7月1日至2017年6月30日期间租金标准的双倍计算）。
一审法院认定事实：2014年12月15日，中国人民解放军95851部队驻广州协调办公室出具证明，写明其部位于广州市水荫路119号空直驻广州片部队经适房配套用房（星光映景写字楼和商铺），系其部与灿灿公司合作开发项目，按照合同约定，产权属于部队所有，灿灿公司合法使用18年，在此期间内“星光映景”作为出租写字楼用途等。
2015年3月21日，柒号网公司（乙方）与灿灿公司（甲方）签订《星光映景租赁合同》，写明：甲方将广州市越秀区水荫路119号“星光映景”29层出租给乙方作办公用途使用，建筑面积1456.67平方米，实际使用面积951.2平方米，租赁期限从2015年4月1日至2020年6月30日，其中从2016年7月1日至2017年6月30日每月租金133067元，从2017年7月1日至2018年6月30日每月租金139720元；租金按月结算，由乙方在上月最后一个工作日结束前缴付租金给甲方，甲方于收到乙方交付之租金后3个工作日内，开具等额的租金收据予乙方；乙方向甲方交纳253460元保证金及57684元管理费保证金，甲方应在租赁期满或解除合同后依照合同约定5日内将保证金退还乙方；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，甲方可单方解除合同，收回房屋，保证金不予退还，并要求赔偿损失；甲方有权监督乙方对物业的使用情况，有权对物业进行定期安全检查（包括消防安全检查），但需要事先通知乙方才可进入乙方租赁物业；乙方应按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期1日，乙方须按“该物业”当月租金金额的0.2%向甲方支付违约金，逾期十五个工作日未交付租金的，甲方可单方解除合同，收回房屋，没收保证金，并要求赔偿损失；租赁期届满或合同解除，应将原承租房屋交回甲方，若逾期交还物业的，则乙方须另行按本合同最后一年租金标准的双倍向甲方支付房屋使用费；租赁期届满或合同解除之日，租赁物业内的装修和依附于墙体内以及不可拆除的设备、设施（含水、电、消防等管线）产权无偿归甲方所有；乙方应遵守《空军房地产租赁安全提示十不准》的规定，不得从事部队禁止项目；若甲方于租赁期内单方终止本合同，甲方将退回任何乙方已付而未到期之租赁费用、管理费及已付租赁保证金，并按乙方所支付租赁保证金同等金额作为违约金另行赔偿乙方，乙方有向甲方索赔有关装修费用及损失的权利等。空军房地产租赁场所安全提示“十不准”中写明：……5、不准擅自改变租赁用途和无营业执照超范围生产经营等。
2015年4月14日，柒号网公司（乙方）与广东国安物业公司越秀分公司（甲方）签订《星光映景写字楼物业管理服务合同》，写明：甲方是星光映景项目出租方委托的物业管理者，乙方是大厦29楼的承租人，乙方根据其与出租方签订的租赁合同和本合同约定接收并委托甲方为该物业之管理者；管理期限自2015年4月1日起至2020年6月30日止，每月管理费28842元，乙方须在每月5日前以现金、转账或支票方式缴纳当月管理费；签订本合同时，乙方应向甲方一次性交付两个月管理费金额的管理费保证金57684元；乙方须按时向甲方缴纳管理费、电费等，如乙方迟延缴纳管理费、电费及其他应缴之费用，须向甲方支付滞纳金，逾期三十日（无论是否已获甲方的正式通知），视为乙方严重违约，除收取应收管理费等费用及滞纳金外，甲方有权提前终止合同，并没收乙方的管理费保证金等。
合同签订后，灿灿公司将涉讼“星光映景”29层房屋交付柒号网公司使用，柒号网公司向灿灿公司支付租赁保证金253460元及租金至2016年9月止，向广东国安物业公司越秀分公司支付管理费保证金57684元。
2016年9月12日，广东国安物业公司越秀分公司向柒号网公司发出《关于搬运货物的函》，写明2016年9月12日其工作人员巡查时发现，柒号网公司工作人员欲将30多箱每箱30公斤的大米搬至星光映景29层时，被其工作人员暂时劝阻，因本大楼设计为办公用途，楼板设计承重为每平方米250公斤，如此大量的物品堆放办公区域，存在极大安全隐患，另外根据《星光映景租赁合同》关于未经甲方同意，乙方不得擅自改变物业用途，以及柒号网公司与其签订的《星光映景物业管理服务合同》关于柒号网公司不得擅自改变该物业的结构及用途，请柒号网公司不要将与办公无关的物品存放在办公区域内等。
2016年9月13日，广东国安物业公司越秀分公司放行柒号网公司搬出10箱米、10箱零食。
2016年9月18日，柒号网公司向灿灿公司发出《关于要求广东灿灿投资有限公司纠正违约行为的通知》，写明2016年9月12日，灿灿公司聘请的广东国安物业公司越秀分公司的物业管理人员，强行阻止柒号网公司工作人员将有关办公需要的物品搬到租赁的办公场地，造成柒号网公司无法正常办公和经营，并造成了柒号网公司重大损失，柒号网公司的上述有关办公和经营所需要的物品并没有超过每平方米250公斤的楼板承重，也不会对房屋造成任何安全危害……特此通知灿灿公司立即纠正该违约行为，保证柒号网公司对上述租赁房屋的合法使用权和有关办公所需的物品自由进出的权利，否则柒号网公司将追究灿灿公司的违约责任，停止支付租金等。
同日，柒号网公司向管理处发出《关于延期支付管理费的情况说明》，写明由于贵司多次阻拦柒号网公司经营所必需物料的正常出入，严重妨碍柒号网公司正常经营运作，致使柒号网公司目前经营已陷入瘫痪状态……要求贵司延迟收取物业管理费等。
2016年9月21日，灿灿公司向柒号网公司出具《答复函》，写明根据双方签订的租赁合同约定，柒号网公司承租涉讼29层整层物业用于办公用途，更重要的是，“星光映景”项目规划用途是商业用地……而非仓储性质，柒号网公司在承租租赁物业后，只能按照法定及约定的房屋用途使用租赁物业……柒号网公司所称的租赁场地存放的“办公经营所需物品”并非柒号网公司经营所需的办公用品……柒号网公司应按合同规定交纳应付租金，否则灿灿公司将按合同规定处理等。
2016年9月30日，柒号网公司向灿灿公司发出《解除合同通知书》，写明2016年9月12日，灿灿公司聘请的物业管理公司的物业管理人员，强行阻止柒号网公司员工将办公所需物品搬到租赁的办公场地，造成柒号网公司无法正常办公和经营，并造成了柒号网公司重大损失，今年9月26日，灿灿公司又一次阻止柒号网公司按照正常程序申请的设备器材搬出，在柒号网公司已经足额缴纳租金的情况下，灿灿公司一而再、再而三地无理阻挠柒号网公司的正常运营活动，导致大米项目运营团队人才大量流失，使该项目已经陷入瘫痪状态，通知灿灿公司，解除与灿灿公司签订的《星光映景租赁合同》。
2016年10月10日，广东国安物业公司越秀分公司向柒号网公司发出《关于停止物业服务的通知》，写明自从2016年9月份起柒号网公司已拖欠管理费、电费及空调费，截止至2016年10月10日，欠费已33天，欠费金额39313元，滞纳金3892元，其于2016年9月19日发出催款通知单，柒号网公司仍未能缴纳上述费用，按照双方物业管理服务合同约定，通知柒号网公司，从即日起将停止对柒号网公司办公区域内的一切物业服务工作，包括但不限于停电、停空调等服务，直至柒号网公司缴清上述费用为止等。
2016年10月13日，柒号网公司委托陈君向广州市公安局越秀区分局黄花岗派出所报案，反映当天下午14时左右，柒号网公司位于涉讼水荫路119号29层全层都停电，经打电话到供电部门到场了解，电表前的供电是正常的，经与管理处部门了解，管理处部门称不清楚，建议报警处理等。
2016年10月26日，灿灿公司向柒号网公司寄出《关于要求解除合同、收回房屋通知书》，写明针对柒号网公司至今未按合同要求支付2016年10月份租金133067元及9至10月份管理费、室内电费等费用的行为，现根据租赁合同约定，通知柒号网公司，灿灿公司单方解除合同、收回房屋、没收保证金，并要求赔偿损失等。柒号网公司确认收到该通知书。
庭审中，柒号网公司陈述广东国安物业公司越秀分公司在2016年10月13日对涉讼租赁场地断电，柒号网公司无法正常使用租赁场地，故于当天主动撤离场地，该场地内尚有柒号网公司部分物品存放。柒号网公司是电商，通过让客户上到租赁场地，了解公司经营状况，再向客户赠送派发大米的方式进行营销，这是柒号网公司经营的命脉，柒号网公司会在客户到来前一天将大米搬运至租赁场地，再在当天发放，一般1-2天可以全部清空搬运的大米，不会堆放很久。
灿灿公司提供了如下证据：1、涉讼场地堆放大米的照片，显示场地部分位置上下叠放6箱大米；2、空直驻广州片部队经济适用住房工程结构设计说明。柒号网公司对照片没有异议，对结构设计说明无法确认，不能证明柒号网公司堆放大米超过楼层承重。
灿灿公司还申请广东国安物业公司越秀分公司职员周向阳作为证人出庭作证，该证人陈述：其是物业公司的物业主管，柒号网公司承租涉讼29层后，其公司同意柒号网公司搬运物品，运出物品会有记录，运进物品则没有记录。2016年9月12日，柒号网公司搬运了很多大米到29层，大米是一箱箱搬运，共搬运了30多箱，因为柒号网公司搬运大米对大楼楼层承重会有影响，场地是办公用途并非仓库用途，消防设施也是同办公用途相匹配，搬运这么多大米会有消防隐患。楼层承重是每层250公斤，一箱大米30公斤重。证人告知柒号网公司楼层较高，搬运大米会超过楼层承重，且存在消防隐患，所以建议提供一楼场地给柒号网公司存放大米，但柒号网公司没有接受。其公司在9月12日向柒号网公司发函，告知柒号网公司不准搬运大米。柒号网公司在9月18日回函称因为不准给柒号网公司搬运大米，妨碍其经营运作，要求延期支付物业管理费，9月19日其公司再次回函不同意柒号网公司延期支付管理费，重申柒号网公司搬运大米对承重、消防有影响，且改变了房屋用途。2016年10月10日，其公司向柒号网公司发出《关于停止物业服务的通知》，虽然已经发函，但其公司仍正常提供物业服务，发函的目的是要求柒号网公司支付物业管理费等。当天柒号网公司回函称因出租方及其公司违约，暂停支付管理费、租金等费用。国庆节后，具体哪天不记得了，其公司发现涉讼29层已经很久无人办公，为了安全考虑，就断了29层的供电一直至今，如果柒号网公司有人回来上班，其公司会为柒号网公司恢复楼层供电。断电时其公司有电话通知柒号网公司。
柒号网公司认为证人的陈述大部分不属实，柒号网公司搬运的30多盒大米，每盒只有10斤，在租赁场地存放大米不存在问题，且大米存放都不过夜，很快就会派送完毕，证人陈述一箱大米30公斤共30多箱没有证据证明。柒号网公司在2016年10月13日正常办公，正因为物业公司断电，柒号网公司才在当天报警，即便柒号网公司报警后，物业公司仍没有恢复供电，所以柒号网公司员工在当天撤离了租赁场地，办公物品物业公司不同意柒号网公司搬出。
证人周向阳补充陈述：2016年10月13日柒号网公司要求把办公物品搬离，但其没有缴纳租金及管理费，场地也没有移交给出租方，其公司认为柒号网公司应当把场地交接手续办妥再撤场，故不予放行。
本案审理期间，柒号网公司向一审法院申请对租赁场地装修损失进行评估，一审法院于2017年4月6日将评估费用收费函送达柒号网公司并告知其在7日内缴费，逾期视为放弃评估。柒号网公司在2017年4月12日向一审法院申请延期一个月缴纳评估费用，其直至2017年6月9日仍未缴费，故一审法院按照柒号网公司放弃评估申请处理。
一审法院认为：柒号网公司与灿灿公司签订的《星光映景租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，灿灿公司将涉讼场地交付柒号网公司使用，柒号网公司向灿灿公司支付了租赁保证金253460元及租金至2016年9月止，双方的租赁纠纷争议焦点是：1、2016年9月柒号网公司搬运大米至租赁场地是否符合租赁用途，2、柒号网公司逾期支付2016年10月租金是否违约。
关于柒号网公司搬运大米至租赁场地是否符合租赁用途的问题，租赁合同约定柒号网公司承租场地用作办公，灿灿公司认为柒号网公司搬运大米至租赁场地是改变租赁用途为仓库，从灿灿公司提交的函件及照片来看，柒号网公司搬运30多箱大米至租赁场地，每箱大米30公斤，照片上显示柒号网公司堆放大米最高为6箱一起叠放，灿灿公司及其证人均确认租赁场地承重为不超过每平方米250公斤，且不论柒号网公司称每箱大米重10斤，就算按照每箱大米重30公斤计算，最高堆放6箱大米共180公斤重，尚未超过租赁场地承重限度。柒号网公司堆放30多箱大米所占面积相对租赁场地使用面积951.2平方米而言仅占很小一部分面积，并非整个租赁场地全部用于堆放大米。柒号网公司所述将大米搬至租赁场地再派送给客户的营销方式，属于正当的办公运作，柒号网公司只是将大米临时搬运至租赁场地1-2天以便派送给客户，并非长期在此存放。故柒号网公司搬运大米至租赁场地属于正常使用租赁场地的行为，没有变更租赁场地的用途。灿灿公司及广东国安物业公司越秀分公司以柒号网公司变更租赁场地用途、存在消防隐患为由不准柒号网公司搬运大米依据不足，属违约行为。
关于柒号网公司逾期支付2016年10月租金是否违约的问题，柒号网公司因物业公司不准搬运大米影响其正常经营向灿灿公司发出通知要求进行纠正，否则停止支付租金，但灿灿公司回函仍认为柒号网公司搬运大米的行为是改变租赁用途，要求柒号网公司支付租金，没有对物业公司的行为进行纠正，影响柒号网公司的经营，故柒号网公司拒付2016年10月的租金是其行使同时履行抗辩权的行为，不构成违约，灿灿公司要求柒号网公司支付逾期支付租金的违约金没有依据，一审法院不予支持。
根据柒号网公司陈述、报警记录及证人证言等证据，广东国安物业公司越秀分公司在2016年10月13日对租赁场地断电至今，柒号网公司自此无法在租赁场地办公，在房屋租赁关系中，应视为出租人即灿灿公司没有提供适租的场地给柒号网公司使用，属根本性违约。同日，因无法办公，柒号网公司员工撤离场地，灿灿公司作为出租人应与柒号网公司办理场地交接手续避免损失扩大，其认为柒号网公司拖欠租赁费用可以另循途径处理，但灿灿公司没有及时与柒号网公司办理场地交接，广东国安物业公司越秀分公司还禁止柒号网公司搬离办公物品，滋生柒号网公司对抗情绪，故租赁场地在2016年10月13日之后闲置的租金损失，是灿灿公司自身过错所致，其反诉要求柒号网公司支付2016年11月之后的场地使用费，一审法院不予支持。
综上，柒号网公司逾期支付2016年10月的租金不构成违约，灿灿公司以柒号网公司逾期支付租金为由在2016年10月26日向柒号网公司发出解除合同通知不具有合同解除效力，其反诉要求确认租赁合同于2016年10月26日解除并没收租赁保证金，一审法院不予支持。反之，因灿灿公司没有提供适租场地，柒号网公司要求解除租赁合同，由灿灿公司退还租赁保证金253460元合法，一审法院予以支持。管理费保证金是由广东国安物业公司越秀分公司收取，属于物业服务合同关系，柒号网公司要求灿灿公司退还管理费保证金没有法律依据，一审法院不予支持。至于装修损失，柒号网公司虽申请对装修损失进行评估，但没有在一审法院指定期限内缴纳评估费用，视为放弃评估申请，除此之外，柒号网公司没有提供证据证明其对房屋进行了装修以及装修费用大小，故其要求灿灿公司赔偿装修损失300000元缺乏依据，一审法院不予支持。在2016年10月13日租赁场地断电之前，虽灿灿公司及物业公司禁止柒号网公司搬运大米属违约行为，但尚不至于令柒号网公司无法使用租赁场地，故2016年10月1日至10月13日的租金仍应由柒号网公司向灿灿公司进行支付。因涉讼租赁场地有柒号网公司物品没有搬离，合同解除后，柒号网公司、灿灿公司应尽快办理场地交接手续。至于柒号网公司为查明事实要求追加广东国安物业公司越秀分公司作为第三人参加诉讼，因该公司职员已经作为证人出庭陈述了情况，一审法院不再追加该公司参加诉讼。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十六条、第九十四条、第二百一十六条的规定，于2017年6月26日作出判决：一、原告广州市柒号网科技股份有限公司与被告广东灿灿投资有限公司签订的《星光映景租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、在本判决发生法律效力之日起十五日内，原告广州市柒号网科技股份有限公司与被告广东灿灿投资有限公司办理广州市越秀区水荫路119号“星光映景”29层房屋的场地交接手续；三、被告广东灿灿投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，将租赁保证金253460元退还给原告广州市柒号网科技股份有限公司；四、原告广州市柒号网科技股份有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向被告广东灿灿投资有限公司支付从2016年10月1日至10月13日止的租金（每月按133067元计算）；五、驳回原告广州市柒号网科技股份有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告广东灿灿投资有限公司的其他反诉请求。本案受理费9911元，反诉费4950元，合计共14861元，由原告广州市柒号网科技股份有限公司负担5310元，被告广东灿灿投资有限公司负担9551元。
经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，灿灿公司向本院提交下列证据：证据一、2017年9月13日灿灿公司向柒号网公司的代理人和注册地址发出交接场地通知的快递单；证据二、现场照片，拟证明2017年9月14日搬出前情况以及2017年11月19日灿灿公司清空场地时的情况。
柒号网公司发表意见如下：一、场地搬迁是违法的，一审是判决腾空，但没有生效，单方清场是违法的，照片中的场地是我方租赁场地。二、代理人没有收到对方通知，且邮寄也不合法，一审判决之后代理人的代理期限已终止，没有义务转交该通知，灿灿公司邮寄的公司注册地址没有人签收，所以不具有效力。
二审庭询中，柒号网公司称：承租房屋用于经营电商，有人员在涉案场地管理进行日常运作及客户洽谈。大米是作为样板、赠送品送给客户和经销商。物业公司阻止我方把大米通过电梯运到涉案场地，阻止了两三次，每箱是三十公斤，一次一般运几箱。一审法院在判决之后曾与我方联系，说因为我方没有提出上诉，要求我方尽快交接场地，但实际上我方已经提出上诉，要求评估装修损失，所以我方不同意交接场地。
灿灿公司称：2016年9月12日物业公司发现柒号网公司将30多箱大米搬到了租赁场地，进行了劝阻，9月13日还放行了柒号网公司10箱米，只要正常使用电梯，物业公司是不会阻止柒号网公司的。
柒号网公司在二审期间申请本院委托有资质的评估机构对于租赁场地的室内装修物及其（不可移动的）设备、设施的价值进行评估。柒号网公司还申请本院对于租赁场地现场进行调查取证。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依双方当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题如下：
关于违约责任。灿灿公司与柒号网公司系租赁合同关系，灿灿公司作为出租人，负有提供适租标的物的义务，而柒号网公司作为承租人，负有妥善使用租赁标的物、按约支付租金的义务。双方应当本着诚实信用的原则，积极沟通、互相协助，以利合同履行。租赁合同约定柒号网公司承租场地用作办公，柒号网公司称承租房屋用于经营电商，有人员在租赁场地管理，进行日常运作及客户洽谈，则物业公司以存在安全隐患为由阻止柒号网公司搬运大量大米进入租赁场地，尚不足以达到柒号网公司无法使用租赁场地用于办公的程度，柒号网公司以此为由解除合同、拒付租金理据不足。另一方面，物业公司系灿灿公司委托管理，灿灿公司在柒号网公司已发函对于物业公司的阻止行为提出异议的情况下，应当妥善沟通处理，灿灿公司以柒号网公司搬运、存放大米的行为认为其变更租赁场地用途，理据不足。双方之间的租赁合同约定，柒号网公司逾期十五个工作日未交付租金的，灿灿公司可单方解除合同，收回房屋等，然而在柒号网公司逾期交付租金尚未达到十五个工作日的情况下，租赁场地于2016年10月13日即已断电，自此柒号网公司无法在租赁场地办公，灿灿公司作为出租人，对此负有责任。因此，双方对于合同不能履行均有责任。灿灿公司上诉主张没收保证金、逾期违约金，本院不予支持。
关于装修损失。柒号网公司对其主张的租赁场地装修损失应当严格依照法律规定的时限和程序完成举证责任，其虽在一审期间申请对装修损失进行评估，但未在法院指定期限内缴纳评估费用，依法视为其已放弃评估申请，其再在二审期间申请对租赁场地装修损失进行评估，本院不予准许。柒号网公司主张灿灿公司赔偿装修损失300000元，缺乏依据，本院不予支持。
关于场地交接。由于灿灿公司二审期间确认已于2017年11月19日自行收回租赁场地，故一审判决第二项应予撤销。
关于2016年10月13日之后的租金。广东国安物业公司越秀分公司在2016年10月13日对租赁场地断电，柒号网公司自此无法在租赁场地办公，但尚有物品留在场地，且在一审判决之后仍然表示不同意交还场地，故其应向灿灿公司支付2016年10月13日之后租赁场地的租金。由于双方对于合同不能履行均有过错，柒号网公司在2016年10月13日之后因租赁场地断电无法使用租赁场地办公，本院酌情认定柒号网公司按照合同约定租金标准的50%向灿灿公司支付2016年10月14日至2017年11月19日止的租金。
关于柒号网公司申请对租赁场地调查取证的问题。柒号网公司在本案中仅对装修损失提出诉讼请求，其对于灿灿公司已自行收回租赁场地的事实并无异议，故其再在二审期间申请对租赁场地调查取证，本院不予准许。
综上所述，柒号网公司的上诉请求不能成立，应予驳回；灿灿公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。鉴于二审期间查明的新的事实，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初40773号民事判决第一、三、五、六项；
二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初40773号民事判决第二项；
三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初40773号民事判决第四项为，广州市柒号网科技股份有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向广东灿灿投资有限公司支付从2016年10月1日至2017年11月19日止的租金（2016年10月1日至2016年10月13日的租金按每月133067元计算，2016年10月14日至2017年6月30日的租金按每月66533.5元计算，2017年7月1日至2017年11月19日的租金按每月69860元计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14861元，由广州市柒号网科技股份有限公司负担8276元，由广东灿灿投资有限公司负担6585元；二审案件受理费24496元，由广州市柒号网科技股份有限公司负担10451元，由广东灿灿投资有限公司负担14045元。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 谭红玉
审判员 郑怀勇
二〇一八年二月十二日
书记员 彭文悦
黄妙丽