江苏省大丰市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第1301号
原告大丰恒信置业发展有限公司，住所地大丰市区人民北路57号。
法定代表人包计干，该公司董事长。
委托代理人杨春，江苏法鼎（大丰）律师事务所律师。
被告蒋小军，男，汉族。
委托代理人仲小平，江苏众连晟律师事务所律师。
第三人大丰智诚市场管理有限公司，住所地大丰市人民北路57号。
法定代表人朱新洪，该公司总经理。
委托代理人杨春，江苏法鼎（大丰）律师事务所律师。
原告大丰恒信置业发展有限公司（以下简称恒信公司）诉被告蒋小军，第三人大丰智诚市场管理有限公司（以下简称智诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案原告恒信公司与第三人智诚公司共同的委托代理人杨春、被告蒋小军及其委托代理人仲小平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告恒信公司诉称，2011年，居然之家大丰市欧蓓莎家居市场建成并由我公司委托大丰勤思市场经营管理有限公司（以下简称大丰勤思公司）对外招租，大丰勤思公司与被告蒋小军签订两份租赁经营合同，一份合同约定被告蒋小军租赁居然之家大丰市欧蓓莎家居市场1号楼3层3052、3053、3055号营业场地，租赁期限自2011年10月1日至2013年9月30日止，被告蒋小军按承租商铺的建筑面积支付租金、物业管理费，并接受统一管理，月租金为6405元、月物业管理费为6405元。另一份合同约定被告蒋小军租赁居然之家大丰市欧蓓莎家居市场1号楼3层3029、3031号营业场地，租赁期限自2011年10月1日至2013年9月30日止，被告蒋小军按建筑面积支付租金、物业管理费，并接受统一管理，月租金为2110.5元、月物业管理费为2110.5元。2012年12月，我公司与大丰勤思公司解除委托管理合同，将居然之家大丰市欧蓓莎家居市场的管理经营权先后委托给大丰居然之家市场管理有限公司（以下简称居然之家公司）、大丰智诚市场管理有限公司，并通知包括被告在内的所有经营户办理相关变更手续。被告蒋小军已于合同期满后撤场，返还商铺。合同第一年的租金、物业管理费被告蒋小军均已缴清。依照合同约定，被告蒋小军免租期为22个月，其中第二年的租金免交。后被告蒋小军拖欠我公司租赁合同第二年（自2012年10月1日起至2013年9月30日止）的物业管理费102186元，经我公司多次催要未果。现请求：1、判令被告蒋小军立即给付物业管理费102186元；2、本案的诉讼费用由被告蒋小军承担。
被告蒋小军辩称，原告恒信公司既不是租赁合同的当事人，也不是大丰勤思公司的代理人或权利受让人，故原告诉讼主体不适格。当初该市场广告邀请商家入驻，曾与我口头约定十大品牌进来后才开始计收租金，到目前为止没有十家，所以没有达到收取租金的条件。原告恒信公司是同意我装潢、使用商铺的，不存在侵占的事实。我于2013年9月底撤场，租赁关系期满解除。我在承租过程中没有享受到相应的权利，所以相应的支付租金和物业管理费的义务应当受到一定的限制。我在租赁合同上签字后将合同交给了大丰勤思公司，但大丰勤思公司没有将租赁合同给我一份，所以我没有义务，没有条件提供租赁合同原件。按照“谁主张，谁举证”原则，原告恒信公司主张租赁期间的租金、物业管理费，应提交租赁合同原件，以确定租金标准、租期长短等不可缺少的内容。原告恒信公司未提交租赁合同原件，应承担举证不能的后果。请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人智诚公司辩称，我公司对原告恒信公司的各项主张及所举证据均无异议。对被告蒋小军所举证据，我公司同意原告恒信公司的质证意见。请求法院支持原告恒信公司的诉讼请求。
经审理查明：居然之家大丰市欧蓓莎家居市场由原告恒信公司投资建成，恒信公司领取该市场房屋的所有权证和土地使用权证。2011年8月21日，恒信公司与苏州工业园区勤思资产管理有限公司（以下简称苏州勤思公司）签订商业地产委托管理合同，约定恒信公司（甲方）将其所有的“欧蓓莎国际购物中心（南区），商业物业为地面6层，地下1层，占地面积28348平方米，建筑面积55902平方米（含地下面积9192平方米），经营面积55902平方米（其中商铺41910平方米）委托苏州勤思公司（乙方）经营管理。委托期限起始于2011年9月1日，止于2016年8月31日。”据此，苏州勤思公司在工商部门登记设立了大丰勤思公司（开业日期为2012年1月4日，注销日期为2013年12月13日），并以大丰勤思公司的名义从事管理经营活动。
2011年10月，大丰勤思公司（甲方）与蒋小军（乙方）签订欧蓓莎租赁合同两份，第一份租赁合同主要内容为：甲方向乙方提供位于大丰市区欧蓓莎家居市场1号3层，建筑面积为854平方米的营业场地由乙方租赁经营（摊位编号为3052、3053、3055，公摊系数：1.4）乙方按建筑面积向甲方支付租金、物业管理费，并接受甲方的统一管理。租赁期限自2011年10月1日至2013年9月30日止，共计24个月。甲方给予乙方共计22个月的免租期，用于乙方进行开业筹备和市场培育。在此期间，乙方不向甲方支付租金（但发生的水、电、通信等费用应正常支付）。具体免租期间为：自2011年12月1日至2013年9月30日止。计租时间从正式开业之日起开始计租。乙方的经营品牌为斯帝罗兰，经营类别为软体。乙方应向甲方支付租金，租金的标准为每平方米每月7.5元，合同期内乙方共计应支付甲方租金12810元，每月租金6405元，每12个月支付一次租金。甲方为乙方提供保安、消防等物业配套服务，乙方向甲方支付物业管理费，物业管理费的标准为每平方米7.5元，每3个月支付一次物业管理费。乙方须在交纳首期租金的同时向甲方交纳履约保证金（除由特别约定外，履约保证金的标准为第一年租金标准的一个月租金）￥6400元。乙方在交纳首期租金时，一次性向甲方交纳商铺质量保证金8000元。乙方不论何种原因撤场，撤场时装修应无偿完好保留给甲方，未经甲方同意不得自行拆除，否则甲方有权扣留乙方的履约保证金、质量保证金和预交的各项费用，用于支付恢复原状产生的费用。合同期满，甲、乙双方如不再续约，乙方应无条件、完好地将营业场地及设备设施交还甲方，在清算原有关费用后，甲方将乙方所交的质量保证金、履约保证金（不计利息）六个月内退还乙方；若乙方商品发生三包问题或经营场地及设备设施发生损坏，甲方有权扣留质量保证金、履约保证金并追究乙方的责任。
第二份租赁合同主要内容为：甲方向乙方提供位于大丰市区欧蓓莎家居市场1号3层，建筑面积为281.4平方米的营业场地由乙方租赁经营（摊位编号为3029、3031，公摊系数：1.4）乙方按建筑面积向甲方支付租金、物业管理费，并接受甲方的统一管理。租赁期限自2011年10月1日至2013年9月30日止，共计24个月。甲方给予乙方共计22个月的免租期，用于乙方进行开业筹备和市场培育。在此期间，乙方不向甲方支付租金（但发生的水、电、通信等费用应正常支付）。具体免租期间为：自2011年12月1日至2013年9月30日止。计租时间从正式开业之日起开始计租。乙方的经营品牌为广东实木床，经营类别为实木。乙方应向甲方支付租金，租金的标准为每平方米每月7.5元，合同期内乙方共计应支付甲方租金4221元，每月租金2110.5元，每12个月支付一次租金。甲方为乙方提供保安、消防等物业配套服务，乙方向甲方支付物业管理费，物业管理费的标准为每平方米7.5元，每3个月支付一次物业管理费。乙方须在交纳首期租金的同时向甲方交纳履约保证金（除由特别约定外，履约保证金的标准为第一年租金标准的一个月租金）￥2000元。
协议签订后，被告蒋小军按约缴纳24400元保证金后，入驻该市场，装修商铺，从事经营活动。在合同履行过程中，关于第一份租赁合同（建筑面积854平方米），被告蒋小军已支付第一年（2011年10月1日至2012年9月30日，扣减其中10个月的免租期）的租金12810元（854平方米×每平方米7.5元／月×2月），第一年的物业管理费76860元（854平方米×每平方米7.5元／月×12月）。关于第二份租赁合同（建筑面积281.4平方米），被告蒋小军已支付第一年（2011年10月1日至2012年9月30日，扣减其中10个月的免租期）租金4221元（281.4平方米×每平方米7.5元／月×2月），第一年物业管理费25326元（281.4平方米×每平方米7.5元／月×12月）。
2012年12月9日，恒信公司（甲方）与苏州勤思公司以及大丰勤思公司（乙方）签订终止合同协议书，约定：一、甲方委托乙方管理大丰欧蓓莎国际购物中心（南区）的职能至2012年11月30日终止。二、大丰勤思公司（苏州勤思公司在大丰市设立的公司）在大丰欧蓓莎国际购物中心（南区）的经营管理期间发生的一切经营管理及业务往来等，即为苏州勤思公司的经营管理行为。三、乙方在大丰欧蓓莎国际购物中心（南区）管理期间所产生的与大丰欧蓓莎国际购物中心（南区）管理有关的经营管理及因其行使管理职能而发生的民事纠纷，在大丰欧蓓莎国际购物中心（南区）管理工作（截止2012年11月30日）交接时全部移交给甲方，经甲方确认后，由甲方承担全部责任等内容。恒信公司、苏州勤思公司、大丰勤思公司均在该协议上盖章。2012年11月30日后，苏州勤思公司以及大丰勤思公司将相关管理中的权利义务及相关账目向恒信公司移交，并撤出大丰欧蓓莎国际购物中心。在移交过程中，大丰勤思公司与蒋小军之间签订的欧蓓莎租赁合同未移交。
2012年11月，原告恒信公司委托居然之家公司对其所属的大丰市欧蓓莎家居市场进行市场经营管理，并与其签订委托管理协议。约定管理期限自2012年12月1日至2014年11月30日。
2013年1月30日，大丰勤思公司在大丰日报上刊登通知，载明：“因本公司在居然之家欧蓓莎大丰店之经营管理权于2012年12月1日起移交给居然之家公司，故通知居然之家欧蓓莎大丰店所有经营户在2013年2月5日前来我司办理合同及相关票据的更换事宜。逾期，所有因未及时更换合同及票据带来的一切后果由经营户自行负责。”
2013年8月28日，居然之家公司向蒋小军邮寄书面通知：“斯帝罗兰、花为媒商户：截止二○一三年九月底，你户欠交公司租金及物管费计￥102188元整，请你接到本通知后，及时到我司财务部核对，并在三日内交清所欠费用。如逾期不办，我们将采取相应措施，一切后果自负。谢谢合作！大丰居然之家市场管理有限公司，2013年8月28日。”
2013年9月1日，恒信公司与居然之家公司签订《委托管理协议》终止协议，约定双方委托管理协议职能至2013年9月10日止，未收取的租金、管理费等合同终止后经双方确认后由恒信公司直接收取等内容。
2013年9月10日，恒信公司与智诚公司签订商业地产委托管理合同，约定恒信公司将欧蓓莎国际购物中心（南区）委托智诚公司管理等内容。委托期限为2年，自2013年9月10日起至2015年9月10日止。
2013年9月6日，被告蒋小军向智诚公司提交撤场报告一份，该报告载明：“本人在欧蓓莎市场经营的斯帝罗兰商铺，因生意调整，改变投资方向，故申请撤场。望批准为盼。”2013年11月8日，被告蒋小军向智诚公司提交撤场报告一份，该报告载明：“本人在欧蓓莎市场经营的花为媒商铺，因生意调整，改变投资方向，故申请撤场。望批准为盼。”2013年12月6日，智诚公司经理沈秋生在这两份撤场报告左下方均书写“2013年10月1日前所欠欧蓓莎的租金、物业费已提起诉讼，以法院判决的数额交纳。同意撤场”字样。
租赁合同期满，被告蒋小军撤场，未续签租赁合同。因被告蒋小军未按约支付2012年10月1日至2013年9月30日期间的物业管理费，原告恒信公司于2013年11月18日向本院提起诉讼，2014年5月14日，原告恒信公司撤回起诉。后因物业管理费问题协商未果，原告告恒信公司于2014年6月12日再次向本院提起诉讼。
审理中，苏州勤思公司、居然之家公司、智诚公司向本院出具情况说明，表示其对蒋小军应收租金和物业管理费的权利由委托人恒信公司直接享有。
另查，大丰勤思公司就大丰市欧蓓莎家居市场1号楼3层的其他商铺还与刘亚辉、王春茂、龚俊文签订了同样格式条款的租赁合同。其中刘亚辉承租的摊位编号为3030，经营品牌为光明，经营类别为实木。王春茂承租的摊位编号为3060、3061，经营品牌为雷纳，经营类别为软体。龚俊文承租的摊位编号为3005，经营品牌为恒佳，经营类别为红木家具。刘亚辉、王春茂、龚俊文三人租赁合同约定的租赁期限均为2011年10月1日至2013年9月30日，关于免租期，刘亚辉为15个月，王春茂为15个月，龚俊文为12个月。租金、物业管理费标准均为每平方米7.5元／月，履约保证金的标准均为第一年租金标准的一个月租金。刘亚辉、王春茂、龚俊文三人与大丰勤思公司签订的租赁合同的其他内容同被告蒋小军租赁合同均一致。
上述事实，有当事人陈述，大丰市欧蓓莎家居市场商铺租赁平面图、房产权证、商业地产委托管理合同、终止合同协议书、通知、委托管理协议、委托管理协议终止协议、欧蓓莎租赁合同、移交清单、情况说明、计算说明、撤场报告等证据在卷证实。
本院认为，本案的争议焦点：一、如何认定大丰勤思公司与蒋小军所签租赁合同的内容，以及被告蒋小军应承担的合同义务；二、原告恒信公司能否主张被告蒋小军承担上述合同义务。
一、关于如何认定大丰勤思公司与蒋小军所签定的两份租赁合同的内容，以及被告蒋小军应承担的合同义务问题。首先，庭审中，被告蒋小军并不否认与大丰勤思公司签订过书面租赁合同，其认可的商铺的位置、面积、经营品牌与原告主张的相关内容均相同。即被告租用的商铺为：大丰市区欧蓓莎家居市场1号3层，建筑面积为854平方米，摊位编号为3052、3053、3055以及大丰市区欧蓓莎家居市场1号3层，建筑面积为281.4平方米，摊位编号为3029、3031。其次，租赁合同签订后，被告蒋小军已按照合同约定支付了第一年的租金、物业管理费。关于第一份租赁合同，被告蒋小军已支付第一年的租金12810元，第一年的物业管理费76860元。关于第二份租赁合同，被告蒋小军已支付第一年租金4221元，第一年物业管理费25326元。依据被告蒋小军的缴费数额和使用商铺的建筑面积，可以计算出缴纳租金、物业管理费标准均为每平方米7.5元／月。第三，本院认定的上述合同内容与大丰勤思公司和刘亚辉、王春茂、龚俊文等人签订的租赁合同具有类似或相同情形。⑴格式合同内容相似。原告提交的与蒋小军租赁合同文稿与刘亚辉、王春茂、龚俊文所签订的租赁合同系同一格式合同，除各人承租的商铺建筑面积、免租期不一致之外，其他合同内容均相同，原告陈述上述租赁合同是采用同一格式合同的电子文档批量制作的。⑵租赁期限起止相同。上述合同的租赁期限均为“自2011年10月1日至2013年9月30日止，共计24月。”⑶商铺位置楼层相同。刘亚辉、王春茂、龚俊文三人承租的商铺位置与被告蒋小军承租的涉案商铺均位于大丰市欧蓓莎家具市场1号楼3层，属于同一市场、同一幢楼、同一楼层。⑷租金、物业管理费标准相同。被告蒋小军已按约支付第一年的租金、物业管理费，在建筑面积、租期、租金及物业管理费数额均已确定的情况下，据此计算出的租金、物业管理费标准均为每平方米7.5元／月，这与原告提交的与蒋小军租赁合同文稿以及刘亚辉、王春茂、龚俊文租赁合同载明的租金、物业管理费标准均相同。⑸原告恒信公司认可被告蒋小军免租期为22个月，而刘亚辉为15个月，王春茂为15个月，龚俊文为12个月。蒋小军的免租期比刘亚辉、王春茂、龚俊文的更长，对被告蒋小军更为有利。第四，被告蒋小军入驻、装修、实际使用商铺，从事经营活动，后出具撤场报告，于租赁期限届满后撤场。其在经营过程中实际接受了物业管理服务，根据权利义务相一致的原则，其应当承担缴纳物业管理费合同义务。现被告蒋小军仅对原告主张的第二年物业管理费提出异议，但未能提交相关证据支持其抗辩意见。综上，本院对大丰勤思公司与蒋小军所签定的两份租赁合同的内容作出了认定，被告蒋小军应承担缴纳自2012年10月1日起至2013年9月30日止的物业管理费102182元合同义务。
二、关于原告恒信公司能否主张被告蒋小军承担上述合同义务的问题。第一，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。本案中，大丰市欧蓓莎家居市场系原告恒信公司开发建设，恒信公司系欧蓓莎家居市场的委托人，原告恒信公司先后委托苏州勤思公司（委托期限自2011年9月1日起至2012年11月30日止）、居然之家公司（委托期限自2012年12月1日起至2013年9月10日止）、智诚公司（自2013年9月10日起至今）对该市场进行管理，即原告恒信公司系委托人，苏州勤思公司、居然之家公司、智诚公司系受托人。第二，大丰勤思公司以自己的名义与被告蒋小军签订租赁合同，被告蒋小军承租该市场的商铺，其依照合同约定享有对该商铺使用、收益的权利，但同时也负有支付租金、物业管理费的义务。租赁合同签订时，大丰勤思公司尚未成立，存在主体资格瑕疵，属于效力待定合同。合同签订后，被告蒋小军依照约定缴纳保证金，装修商铺，从事经营，并支付了第一年租金、物业管理费。后被告蒋小军向智诚公司出具撤场报告，并于合同期满返还商铺，据此可以认定被告已经按照约定实际享有合同权利，其亦应当按约定履行合同义务，被告在享有合同权利期间未对租赁合同的效力提出异议，故租赁合同因原、被告双方的实际履行行为而溯及性地取得效力。2013年1月30日，大丰勤思公司在大丰日报发布通知，披露其原系居然之家欧蓓莎大丰店市场管理的受托人，该店经营管理权已移交给居然之家公司。同时，大丰勤思公司已履行了披露委托人和第三人（欧蓓莎所有经营户，含被告蒋小军）的义务，被告蒋小军至今未举证在订立合同时如果知道原告恒信公司系委托人就不会订立租赁合同的证据，故该租赁合同系原、被告双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对原、被告双方具有法律约束力。第三，原告恒信公司有权依据租赁合同主张权利。大丰勤思公司曾系原告恒信公司的受托人，其在撤场该市场时，基于双方之间的委托管理合同，明确表示对未收租金、物业管理费的相关合同权利义务由委托人恒信公司享有和承担。居然之家公司、智诚公司亦出具书面说明，明确表示向蒋小军收取欠缴物业管理费的权利由委托人恒信公司直接享有，这符合相关法律规定，本院依法予以支持。综上，依照合同法相关规定，原告恒信公司作为市场管理的委托人，其能够主张被告蒋小军承担合同约定的物业管理费给付义务。
综上所述，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告蒋小军在按照约定支付了第一年的租金、物业管理费后，拒不支付第二年的物业管理费，其对本起纠纷的形成负有责任。原告恒信公司作为委托人，其有权依据租赁合同向被告蒋小军主张物业管理费。被告蒋小军应给付原告恒信公司租期第二年（自2012年10月1日起至2013年9月30日止）的物业管理费为102186元［（854平方米＋281.4平方米）×每平方米7.5元／月×12月］。关于被告蒋小军辩称十大品牌未进入免收租金的意见，因其未举证证明，同时原告恒信公司不予认可，且双方约定第二年属免租期，原告恒信公司本案中仅主张合同第二年的物业管理费，故本院对被告蒋小军的抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第三百九十六条、第三百九十七条、第四百零二条、第四百零三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下：
被告蒋小军给付原告大丰恒信置业发展有限公司自2012年10月1日起至2013年9月30日止的物业管理费102186元。于本判决生效后10日内履行完毕。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2344元，由被告蒋小军负担。此款原告大丰恒信置业发展有限公司已预交，限被告蒋小军于本判决生效后10日内直接向原告大丰恒信置业发展有限公司支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本8份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 张 磊
人民陪审员 沈冠山
人民陪审员 朱亚平
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 程 艳
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。
委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。
2.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。