吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终408号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王海鸥，吉林市经开区向导旅馆负责人，住吉林省吉林市。
委托诉讼代理人：肖建国，永吉经济开发区法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吉林市三合房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市。
法定代表人：鲁明月，董事长。
委托诉讼代理人：鲁志坤。
上诉人王海鸥因与被上诉人吉林市三合房地产开发有限公司（以下简称三合公司）商品房销售合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2016）吉0202民初2941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王海鸥及其委托诉讼代理人肖建国，被上诉人三合公司的委托诉讼代理人鲁志坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王海鸥上诉请求：撤销一审民事判决第一、二、四项，依法改判驳回三合公司的诉讼请求，支持王海鸥的反诉请求或发回重审。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。吉林市商品房买卖合同已经取代之前签订的三合馨苑认购书及协议书约定内容。判决第二项没有双方有效的合同约定，在没有查清事实的情况下，法院无权直接变更双方当事人约定内容，而且现王海鸥能够并同意办理购房贷款。王海鸥的不良记录是银行造成的，并非王海鸥恶意违约，不影响贷款。因三合公司提供的手续不齐全，而不能办理贷款。2.王海鸥主张的违约金应该得到支持，并由三合公司继续办理两证。王海鸥于2010年4月8日入住，应依据法律规定办理两证。
三合公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应驳回上诉，维持原判。吉林市商品房买卖合同第23条明确约定该合同的生效前提是提交备案成功之后，由于王海鸥银行信用不佳，无法办理贷款，直接导致无法办理合同备案，故三合馨苑认购书和补充协议是合法有效的。王海鸥在一审开庭时提起反诉，法院不应受理。三合公司可以办理房产证，至今未办理是由于政府的原因。一审判决违约金利息计算时间不准确。
三合公司向一审法院起诉请求：1.王海鸥继续履行与三合公司签订的三合馨苑认购书；2.王海鸥偿还所欠房款40万元及利息99167.13元（按2010年10月20日中国人民银行贷款利率基准计算）。
王海鸥向一审法院反诉请求：1.三合公司于20天内将为办理本案涉诉房屋权属登记所需的，应由三合公司提交的全部材料交付行政主管部门。逾期不提交，按总房款为基数，按银行逾期贷款利率向王海鸥支付赔偿金；2.三合公司赔偿因其违约给王海鸥造成的经济损失60万元（698144元按日万分之五计算）；3.三合公司退还王海鸥税款54907元，并支付利息，利息按银行同期贷款利率6.9厘计算，从2010年4月8日计算至给付日止。
一审法院认定事实：2010年4月8日,王海鸥与三合公司签订三合馨苑认购书，购买位于吉林市九站三号街三合馨苑小区16栋3号网点，面积254.2平方米，总房款1098144元，王海鸥预交定金698144元、契税54907元，未交房款为40万元，同时约定：选择贷款方式付款的，应符合银行要求的各种证件，供银行审批，并承担贷款发生的全部费用，如不符合银行贷款条件，后果由认购方（王海鸥）负全部责任。双方又于同日签订协议书，约定：乙方（王海鸥）承诺办理贷款支付，因此甲方（三合公司）同意乙方（王海鸥）先进户，如贷款银行确定乙方（王海鸥）不能办理贷款，乙方（王海鸥）则以现金即时补齐房款，如不能按时交齐房款，乙方（王海鸥）无条件将此网点交还甲方（三合公司），为此造成的全部经济损失乙方（王海鸥）全部承担，甲方（三合公司）不承担任何责任。王海鸥于双方签订三合馨苑认购书及协议书当日即入住。双方又于2013年3月20日签订吉林市商品房买卖合同，约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之无向买受人支付违约金。2016年8月2日，双方到中国建设银行哈达支行办理贷款，因王海鸥有不良信用记录，未办理贷款。三合公司于2016年8月8日在案涉房屋外墙上张贴还款通知，要求王海鸥七日内凑齐未交的所有房款，并交于三合公司财务部。三合公司又于同日向王海鸥邮寄催收房款的通知，王海鸥于2016年8月9日签收。
一审法院认为，三合公司与王海鸥签订的三合馨苑认购书、协议书及吉林市商品房买卖合同均合法、有效，系双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，双方应按约定履行。三合公司按约定履行了交付房屋的义务，王海鸥在给付首付款后，在2016年8月2日办理抵押贷款业务时因个人信用问题，不能够办理贷款，根据双方协议书中的约定，应即时以现金补齐房款，但经三合公司催告后仍未补齐房款，属违约，应承担违约责任，王海鸥抗辩称是因三合公司原因而不能贷款与事实不符，不予采信，故三合公司要求王海鸥继续履行合同并给付剩余房款40万元的请求应予支持。关于违约金，双方在吉林市商品房买卖合同中约定逾期付款按日万分之五计算利息，三合公司主张按中国人民银行同期贷款利率计算，低于约定标准且不违反法律强制性规定，应予支持，但起算时间应为还款通知要求的2016年8月8日起的七日后，即2016年8月16日起，至三合公司请求的2016年9月6日止。
关于王海鸥反诉请求判令三合公司于20天内将为办理本案涉诉房屋权属登记所需的，应由三合公司提交的全部材料交付行政主管部门，逾期不提交，按总房款为基数，按银行逾期贷款利率向王海鸥支付赔偿金，因涉及相关行政机关，不属于本院受理范围，故不予审理。关于三合公司未按合同约定办理房产证，王海鸥要求赔偿其经济损失，双方在合同中约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之无向买受人支付违约金。”系双方的真实意思表示，故其该项反诉请求不应支持。关于王海鸥要求判令三合公司返还契税款54907元，无法律依据亦无合同约定，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、王海鸥继续履行与吉林市三合房地产开发有限公司签订的《三合馨苑认购书》；二、王海鸥于判决生效之日给付吉林市三合房地产开发有限公司房款40万元，并给付该房款从2016年8月16日起至2016年9月6日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、驳回吉林市三合房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回王海鸥的诉讼请求。本诉案件受理费4394元，反诉案件受理费5175元，合计9569元，由王海鸥负担。
在本院二审审理期间，王海鸥为证明其上诉主张成立向本院提供2017年3月7日中国人民银行征信中心出具的王海鸥个人信用报告一份，用以证明2009年3月4日中国工商银行信用卡逾期还款记录已经消除，王海鸥个人征信现实情况不影响贷款。王海鸥还提供其与中国工商银行吉林分行银行卡中心工作人员刘崇孝的录音，用以证明针对王海鸥的不良记录，不影响在工商银行贷款，该不良记录不是王海鸥恶意造成；王海鸥于2017年1月5日与经开区房产局工作人员的通话录音一份，用以证明2017年1月5日三合公司所开发的三合馨苑不能办理房证和抵押贷款。
三合公司在二审期间向本院提供吉林市住房保障和房地产管理局的公告，用以证明三合公司是可以办理房产证的，至今未办理房产证是政府原因，不是三合公司原因；与工商银行签订的商品房预售款监管协议书、与建设银行签订的商品房预售款监管协议书各一份，用以证明三合公司可以从工商银行和建设银行获得贷款。
本院组织当事人对上述证据进行质证，对上述证据的真实性予以确认。
一审法院认定的事实本院予以确认外。本院另查明，三合公司曾针对三合馨苑预售项目分别与中国工商银行股份有限公司吉林市吉林大街支行、中国建设银行股份有限公司吉林市哈达支行签订商品房预售款监管协议书。中国人民银行征信中心于2017年3月7日出具的王海鸥个人信用报告中发生过逾期的贷记卡账户明细中已经没有2016年10月18日个人信用报告中有关“2009年3月4日中国工商银行吉林市分行发放的贷记卡（人民币账户）。截至2016年9月，信用额度1，已使用额度0。最近5年内有8个月处于逾期状态，其中5个月逾期超过90天。”及2006年12月9日中国建设银行吉林省分行发放的贷记卡相关记录内容，该报告记载王海鸥分别于2010年、2011年在吉林环城农村商业银行船营支行发生个人经营性贷款两笔，合计95万元，均已结清；2011年在中国光大银行吉林分行个人消费贷款2万元，已结清。吉林市住房保障和房地产管理局曾发布公告，内容为包括三合馨苑在内的项目购房人可持商品房买卖合同、购房发票等手续到房地产交易大厅办理个人产权证。
本院认为，2017年3月7日查询的王海鸥个人信用报告体现曾可能影响通过王海鸥申请贷款审查的相关不良记录现已不存在，三合公司通知要求王海鸥因银行系统确有不良信用记录，无论哪个银行均不能贷款，限其七日内交齐房款的情形已不存在，因双方协议约定付款方式为贷款40万元，现三合公司无证据证明贷款银行确定王海鸥不能办理贷款，故三合公司现要求王海鸥一次性付清剩余房款的诉讼请求，没有合法依据，本院不予支持。
关于王海鸥要求三合公司赔偿未办理房证的违约损失问题，因现王海鸥并未实际付清全部房款，故关于该诉讼请求，本院无法支持。一审判决未支持王海鸥的其他反诉请求正确。
综上，王海鸥的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持吉林市昌邑区人民法院（2016）吉0202民初2941号民事判决第四项；
二、撤销吉林市昌邑区人民法院（2016）吉0202民初2941号民事判决第一、二、三项；
三、驳回被上诉人吉林市三合房地产开发有限公司的诉讼请求。
被上诉人吉林市三合房地产开发有限公司交纳的一审本诉案件受理费4394元，由其自行负担；上诉人王海鸥交纳的一审反诉案件受理费5175元，由其自行负担；二审案件受理费14769元，由上诉人王海鸥负担7000元，由被上诉人吉林市三合房地产开发有限公司负担7769元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 玖
审 判 员 任宝君
代理审判员 郭立坤
二〇一七年四月十一日
代理书记员 任 杰