北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终11152号
上诉人（原审被告）：刘思涵，女，1983年8月22日出生。
委托诉讼代理人：徐浩，北京志霖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：龚宪，男，1978年5月30日出生。
委托诉讼代理人：张昌胜，北京金盈律师事务所律师
上诉人刘思涵因与被上诉人龚宪房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初15110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘思涵及其委托诉讼代理人徐浩，被上诉人龚宪及其委托诉讼代理人张昌胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘思涵上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判驳回对方的该项诉讼请求或将本案发回重审；2.本案全部诉讼费用由龚宪承担。事实和理由：1.龚宪拒绝购买房屋，构成根本违约，双方之间的合同不受3.17新政影响，不应无责解除；2.2017年6月22日庭审中，我并不是因为龚宪没有购房资格而同意解除合同，而是在龚宪违反合同约定，拒绝购买房屋，未按约付款，构成根本违约的前提下，我无奈同意解除合同，绝非无责解除，我从未放弃追究龚宪违约责任的权利。
龚宪辩称，同意原判，不同意刘思涵的上诉请求。双方签订合同时对龚宪没有购房资格的情况是知情的，商议如果在约定的时间内龚宪不具备购房资格，双方无责解除合同，刘思涵应当退还我方全部购房款和定金。合同履行过程中，受3.17新政影响，龚宪的房屋不能售出，导致不具备购买资格，刘思涵在2017年6月22日明确同意解除合同，应当退还我方定金。
龚宪向一审法院起诉请求：1.请求判令解除龚宪与刘思涵于2017年3月22日签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议；2.请求判令刘思涵退还龚宪已付购房定金50万元；3、本案诉讼费由刘思涵承担。
一审法院认定事实：一、龚宪与张姗姗于2015年2月14日登记结婚。张姗姗婚前拥有北京市丰台区云×号房屋（建筑面积120.06平方米）的产权，龚宪婚前与案外人马嘉嬗按份共有北京市石景山区×号房屋（以下简称201号房屋，建筑面积145.82平方米，马嘉嬗享有该房屋1%的份额，龚宪享有该房屋99%份额）的产权。
二、2017年3月15日，马嘉嬗授权龚宪作为其代理人，共同出售201号房屋，当日，龚宪与案外人郭鑫签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定马嘉嬗、龚宪将201号房屋以1330万元的价格售与郭鑫，其中定金30万元和首付款750万元直接支付出卖人，郭鑫另向银行申请商业贷款220万元，剩余330万元房款存入建委资金监管账户。
三、2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心联合下发了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，其中规定居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。
四、2017年3月22日，龚宪作为买受人，刘思涵作为出卖人，双方就买卖北京市西城区×号房屋（以下简称诉争房屋）的相关事宜签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，双方约定房屋成交价格为700万元，支付方式为全款支付。合同附件二约定：买受人支付定金50万元，签订合同当日支付2万元，剩余48万元定金于2017年3月23日前支付；买受人于2017年4月30日前支付出卖人购房款230万元，于2017年5月31日前支付出卖人购房款320万元，买受人于过户前三个工作日支付出卖人购房款100万元；买卖双方于2017年8月15日前办理缴税手续，于取得《契税完税凭证》后三个工作日内办理房屋所有权转移登记手续。龚宪于2017年3月22日向刘思涵支付定金2万元，于2017年3月23日向刘思涵支付定金48万元。
双方同日签订的《购房资格协议》约定：一、国家及北京市关于限购政策规定如下：1、已婚的北京户籍家庭可用有2套住房；2、单身（未婚、离异、丧偶）的北京户籍家庭可用有1套住房；3、大陆非北京户籍家庭，连续5年在北京市缴纳社会保险或个人所得税，可用有一套住房；4、港澳台居民……；二、为改善居住条件，乙方（龚宪）购买甲方（刘思涵）的涉案房屋，双方签署了《北京市存量房屋买卖合同》，根据上述规定，乙方确认[2]，签约时不具备购房资格，满足下列条件后，即具备购房资格：A、出售乙方及家庭名下1套住房；B、乙方或家庭成员取得北京市工作居住证或北京市户籍……。甲方知晓乙方暂不具备购房资格，并同意乙方于2017年7月15日前（含当日）满足上述条件，具备购房资格。三、若乙方未能于上述约定时间内具备购房资格，则甲方同意将房屋所有权转移登记至乙方指定人员名下。乙方应于本协议第二条约定期限届满后30日内指定新产权人，并确保新产权人具备购房资格。若经甲方催促乙方未于上述时间内指定新产权人，则甲方有权解除《买卖合同》，甲方于《买卖合同》解除后3日内退还已实际收取的全部房款，甲乙双方互不追究其他责任。
五、2017年3月25日，龚宪与郭鑫签订《解约协议书》：因北京房地产政策调整原因，郭鑫与龚宪经协商一致，双方于2017年3月15日签订的关于北京市石景山区×号房产的买卖合同解除，双方互不追究对方任何违约责任。
六、2017年4月17日，中介公司工作人员将龚宪售房不能的情况告知刘思涵，并约刘思涵协商解决，但双方未协商一致。龚宪也于2017年3月31日，委托多家中介公司对外出售201号房屋，但至本案法庭辩论终结前，201号房屋仍未售出。
七、刘思涵于2017年3月22日与案外人北京新都致远房地产开发有限公司签订《北京市商品房认购书》，约定刘思涵认购北京市门头沟区×号房屋，建筑面积191.62平方米，单价为85827.09元/平方米，认购人应当在签订认购书之日向出卖人支付定金20万元，认购人应当在支付定金之日起3-15个工作日内与出卖人签署《北京市商品房预售合同》，认购人未在上述期限内与出卖人签署《北京市商品房预售合同》的，出卖人有权解除本认购书，认购人所交定金不予退还。2017年3月21日，刘思涵向北京新都致远房地产开发有限公司支付定金20万元，于2017年3月25日支付首付款1046487元。
八、2017年6月22日庭审中，龚宪明确表示仍未取得购房资格，刘思涵基于此同意于当日与原告解除房屋买卖合同。
本案审理中，刘思涵自行委托鉴定机构，对涉案房屋在2017年6月23日的市场价值进行了评估，鉴定结果为：614.94万元。龚宪认为该鉴定为刘思涵自行委托，不认可该鉴定结果。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。刘思涵、龚宪签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《购房资格协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。
刘思涵、龚宪买卖合同签订时，双方对龚宪尚不具备购房资格的情形均知悉，由于3.17新政的影响，导致龚宪未能按预期出售其家庭第二套住房，从而使其至今仍不具备履行涉案买卖合同的条件，根据双方《购房资格协议》的约定，如果龚宪不能取得购房资格且未指定新的产权人，在龚宪不具备购房资格的情况下导致合同解除，刘思涵应在合同解除后将收取的款项退还龚宪，并互不追究责任，双方当事人在庭审中均同意于2017年6月22日解除涉案买卖合同，法院对此不持异议。根据本案证据及当事人陈述表明，龚宪至今仍未取得购房资格，在此情况下，刘思涵应当按照《购房资格协议》的约定，将收取的定金退还龚宪，对刘思涵要求龚宪退还定金的请求，法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定，于2017年8月判决：一、龚宪与刘思涵签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2017年6月22日解除。二、刘思涵于判决生效之日起十日内退还龚宪定金50万元。
二审中，本院查阅一审庭审笔录的内容，2017年6月22日刘思涵表示同意解除合同，系基于认为龚宪拒绝购买涉诉房屋且未按合同约定支付购房款构成根本违约。二审中，刘思涵提交《催促签署商品房买卖合同的通知》拟证明因龚宪拒绝购买涉案房屋，导致刘思涵无法向案外人支付剩余购房款，面临巨额违约责任，如果无责解约，双方利益将严重失衡。龚宪对于该证据真实性、关联性和证明目的均不予认可。刘思涵另提交双方所签订的买卖合同附件二，证明合同系由龚宪一方提供的合同文本。龚宪对该份证据的真实性和证明目的予以认可。本院对上述两份证据的真实性及有效性予以确认，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，龚宪、刘思涵签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《购房资格协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。
本案因龚宪未取得购房资格，涉案合同客观上无法履行，龚宪起诉要求解除合同，刘思涵同意解除合同，本院不持异议。刘思涵上诉主张龚宪拒绝买房且违反双方合同有关付款时间的约定，构成根本违约，不同意返还定金50万元。经查，《北京市存量房屋买卖合同》附件二中对违约责任条款特别注明“买卖双方如无特别约定，违约方应按本条向守约方承担违约责任”。双方另行签订的《购房资格协议》中约定“若乙方未能于上述约定时间内具备购房资格，则甲方同意将房屋所有权转移登记至乙方指定人员名下。乙方应于本协议第二条约定期限届满后30日内指定新产权人，并确保新产权人具备购房资格。若经甲方催促乙方未于上述时间内指定新产权人，则甲方有权解除《买卖合同》，甲方于《买卖合同》解除后3日内退还已实际收取的全部房款，甲乙双方互不追究其他责任”，该约定应属于双方对因龚宪未取得购房资格且未按时指定新产权人时解除合同后责任的特殊约定。本案刘思涵在签订合同时对龚宪没有购房资格系明知的，且对于龚宪有可能因条件不具备而解除合同的法律后果也有所预见。龚宪虽未按合同约定时间支付剩余购房款，但因其不具备购房资格，合同事实上不能履行，且《购房资格协议》已对合同解除的责任进行特殊约定，故刘思涵要求龚宪承担违约责任的上诉请求，本院不予支持。一审法院判决刘思涵退还收取的定金50万元并无不当，本院予以维持。
综上所述，刘思涵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由刘思涵负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋春燕
审 判 员 赵文军
审 判 员 李 淼
二〇一七年十一月三十日
法官助理 刘 佳
书 记 员 徐方烁