山东省青岛市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）鲁02行终722号
上诉人（原审第三人）孙涛。
委托代理人孙剑桥。
被上诉人（原审原告）孙正圻。
原审被告青岛市国土资源和房屋管理局。
法定代表人张希田，局长。
委托代理人唐斯斯、任岩磊，该局工作人员。
原审原告孙正圻诉原审被告青岛市国土资源和房屋管理局、原审第三人孙涛行政登记一案，青岛市市南区人民法院已作出（2016）鲁0202行初146号行政判决。原审第三人孙涛对该判决不服，在法定期限内提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年11月23日公开开庭审理了本案。上诉人孙涛及其委托代理人孙剑桥，被上诉人孙正圻，原审被告的委托代理人任岩磊、唐斯斯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，本案涉案房屋位于青岛市市南区南阳路×号×户。原为青岛铁路分局青岛铁路医院所有的公有住房。1999年5月4日，案外人孙祥熙与青岛铁路分局青岛铁路医院签订《铁路公有住房（成本价）买卖合同书》，将涉案房屋出售给孙祥熙。后孙祥熙取得青房地权市字第房改40××69号《房地产权证》。原告孙正圻与第三人孙涛均系孙祥熙之子。2007年4月18日，孙祥熙与第三人孙涛持双方身份证明、青岛市已购公有住房出售合同、青房地权市字第房改40××69号《房地产权证》等材料到被告处申请转移涉案房屋产权登记。当日第三人孙涛在被告处领取了涉案房屋青房地权市字第××号《房地产权证》。
原审另查明，2007年4月18日以前，涉案房屋中的户口登记人员有孙祥熙、孙正圻、秦竹青、孙坛、孙涛。第三人孙涛曾用名孙壔。
原审法院认为，根据青政字[1998]64号《青岛市已购、可购公有住房上市交易试行意见》第七条规定：已购公房上市交易必须同时具备以下条件：……(三)经同住成年人(××下同)和已购公房共有权人(无共有权人的除外，下同)书面同意；……本案中，涉案房屋为已购公有住房，其上市交易应当经过同住成年人的书面同意。第三人孙涛在申请涉案房屋转移登记时，涉案房屋上有孙祥熙、孙正圻、秦竹青、孙坛、孙涛五人的户口，但其在《青岛市房地产转移登记申请表》上填写为“此房为空户”，与事实不符，导致被告为其颁发青房地权市字第××号《房地产权证》的行政行为事实认定不清，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决撤销被告青岛市国土资源和房屋管理局给第三人孙涛颁发的青房地权市字第××号《房地产权证》。案件受理费人民币五十元，由被告负担。
上诉人不服原审判决，上诉称，一、1999年4月30日，购买争议房屋时，房屋内的户口有户主王淑贞（死亡），新户主是孙祥熙，儿子孙涛。2003年7月14日，统一换发房地产权证时，房屋产权人为孙祥熙，共有人为孙涛，户口情况是户主孙祥熙，儿子孙涛。因此，产权人孙祥熙之后对房屋的处分，无需征得他人同意。二、被上诉人孙祥熙并非涉案房屋同住人及共有权人，且其从未在涉案房屋居住过，根据当时的真实情况，被上诉人并不符合同住成年人身份，因此2007年4月18日的房屋交易，并不需要被上诉人的书面同意，一审判决的理由不能成立，被上诉人的诉讼主张不应得到支持。三、关于被上诉人户口问题，2003年10月被上诉人曾多次找到上诉人商量，称其将位于青岛市北区陵县路×号×单元×户房屋出售，户口无处落，念父子兄弟之情，为解决其临时困难，上诉人于2003年11月14日同意上诉人夫妇将户口空挂在涉案房屋内。之后被上诉人购买了多处房产，上诉人及父亲曾多次要求被上诉人将户口迁出，均被其以各种借口和理由搪塞推脱至今。四、2007年4月18日已购公房买卖是由上诉人父亲孙祥熙一手经办的，当时其本要办理房屋赠与，在房屋交易中心工作人员的指导下，父亲最终决定以房屋买卖的形式办理过户手续。当时，要求上诉人到房屋交易中心签过一个名字，现场办理时与工作人员唯一的对话内容就是回应“是否会将孙祥熙赶出家中”，上诉人的回答是“绝对不会的”。上诉人从没填写过“此房为空户”，对于申请表上被填写了“此房为空户”根本不知情。如有需要可以做笔迹鉴定。原审法院在没有任何依据的情况下，直指上诉人在申请表上填写了“此房为空户”，没有进行任何调查，对上诉人作出的认定严重失实，违反法定程序，判决缺乏公正性，造成案件处理不当。五、在2007年房屋交易同一年，被上诉人孙正圻就已明确知晓房屋已过户到上诉人孙涛名下，因此，其诉讼已过起诉期限，其诉讼主张不应得到支持。综上，上诉人认为原审认定事实错误，适用法律不当，适用程序法不当，导致做出不公正不合法的判决，特此提出上诉，望二审法院撤销原审判决，重新审理此案。
被上诉人孙正圻答辩称，一、根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条规定，申报不实的，登记机关有权注销房屋权属证书。而本案的房屋登记，恰恰属于申报不实，是弄虚作假。青岛市房地产转移登记申请表上注明，申请人双方自愿申请办理本表所列房地产登记手续，并保证提交所有材料真实合法有效，如有不实或者隐瞒，申请人自愿承担一切由此引起的经济及法律责任。此房当时户口上有五人，而表上公然申报为“此房为空户”。可以证明此空户证明是虚假的。根据《青岛市已购、可购公有住房上市交易试行意见》（青政字（1998）64号）第七项第三条规定，必须经同住成年人（××）书面同意。而此房在办理转移登记手续中没有经过户籍上所有成年人的同意，他们甚至都不知情，严重违背了真实合法有效的原则。原审被告最后也承认，文件虽然是这样规定的，但是实际操作中因无法核实同户籍上的人是否是常住，所以在实际交易过户中都是根据户籍户口来操作，即：户籍上的成年人必须到场亲自签名。我的户口在此房户籍上是正规户口，虽不是常住，但并非如同上诉人所说的空挂户。所以，按市房改房交易的实际规定和程序，被上诉人必须到场，亲自签名才能过户。更重要的一点是，户口上的孙坛从2003年到2012年11月去世，一直和父亲孙祥熙同住此房，死前还是从此房中抬到医院去的。而此房在2007年办理转移登记手续时，甚至都不知情，更谈不上去签名了。本案中，原审被告提供的证据三、四，孙祥熙的签名都不是其本人所签，只有证据六中的签名是其生前本人的签名。争议房屋最早是母亲王淑贞承租，1999年其去世。根据政策，由其配偶孙祥熙承租。后孙祥熙用自己的工龄和王淑贞生前工龄买成产权。从承租到办房产证，自始至终没有上诉人孙涛的名字。俗话说，有钱能使鬼推磨，连假空户证明都能开出来，找几个证人写几个证词，才到哪？二、上诉人在上诉状中说，房屋交易的同一年，被上诉人就已明确知晓房屋已过户到其名下，举证原则是谁主张谁举证，上诉人拿什么来证明被上诉人早已知晓？退一万步讲，被上诉人当年知晓，上诉人还能过户吗？即便上诉人偷偷摸摸过了户，被上诉人能不起诉还能等到现在吗？况且不动产的最长法律诉讼时效是二十年。涉案房产证是由弄虚作假、违反程序、错误登记转移而来，这已是不争的事实。本案中，被上诉人的请求很简单，就是请求法庭本着以事实为根据，以法律为准绳的原则依法撤销虚假错误的房产登记，恢复房屋本来权利人孙祥熙的房产登记，其他都不在本案的诉讼请求之内，也就是与本案无关。综上，上诉人孙涛的上诉请求毫无事实和法律依据，请贵院明镜高悬，尊重事实，依法驳回其上诉，维持原判。
原审被告青岛市国土资源和房屋管理局述称，原审被告作出本案争议的行政行为，材料齐备、程序合法，已经尽到了相应的审查义务，请求法庭查明事实，依法判决。
上诉人在原审经原审法院合法传唤未出庭，亦未提交证据，其在二审提交的证据，已过举证期限，本院不作为有效证据使用。其他两方当事人在原审中提供的证据已随案移送本院，上述证据在原审庭审中已经质证。经审理，本院同意原审法院判决对证据的认证意见及据此确认的案件事实。
本院认为，一、被上诉人孙正圻在原审法院庭审时承认“我父亲是一个人住在涉案房屋，我们都不住在涉案房屋，但我们户口都在。”原审法院法庭庭审中问“原告07年4月18日，除了你父亲还有谁在涉案房屋居住”，被上诉人答“只有孙祥熙一人居住，我们都是轮流照顾。”被上诉人在二审答辩状中自认“我的户口在此房户籍上是正规户口，虽不是常住，但并非如同上诉人所说的空挂户”。被上诉人在二审庭审中自认“基本是孙坛在常住，因为孙坛从星期一到五在那居住，周六、日回家，其他就是我父亲孙祥熙在那居住，没有其他人。”根据被上诉人以上自认，可以确定在原审被告为上诉人颁发涉案青房地权市字第××号《房地产权证》期间，被上诉人孙正圻不在涉案房屋内常住。但原审法院对这一事实未作认定，属于认定事实不清。二、《青岛市已购、可购公有住房上市交易试行意见》（青政字[1998]64号）第七条规定，“已购公房上市交易必须同时具备以下条件：……(三)经同住成年人(××下同)和已购公房共有权人(无共有权人的除外，下同)书面同意；……。”根据该规定，同住人必须同时具备“同户籍”、“常住”、“具有完全民事行为能力”三个要素。本案中，被上诉人孙正圻虽属于完全民事行为能力人，亦与涉案房屋出卖人孙祥熙系同一户籍，但是，被上诉人孙正圻并不在涉案房屋内常住，故不能认定被上诉人孙正圻为涉案房屋的同住人，涉案房屋上市交易无需被上诉人孙正圻书面同意。综上，原审被告为上诉人颁发涉案青房地权市字第××号《房地产权证》，无需征得被上诉人孙正圻书面同意。原审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应予纠正。上诉人之上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销青岛市市南区人民法院于2016年8月8日作出的（2016）鲁0202行初146号行政判决；
二、驳回被上诉人孙正圻的诉讼请求。
一、二审案件受理费共计100元，均由被上诉人孙正圻负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋金龙
审 判 员 赵文静
代理审判员 林 桦
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 王 崧
书 记 员 刘 佳