内蒙古自治区包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）包民二终字第125号
上诉人（一审原告）包头高新区祥和苑小区业主委员会，住所地包头稀土高新技术产业开发区沼潭东路8号祥和苑小区。
法定代表人安德荣，业主委员会主任。
委托代理人周凯北，内蒙古北琛律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）牛晓磊，天津开发区之海船舶油料供应有限公司职员。
被上诉人（一审被告）张悦，天津市塘沽大剧院绘画班教师，系牛晓磊妻子。
二被上诉人共同委托代理人牛贵，退休职工。
被上诉人（一审被告）李利华，1978年10月26日，内蒙古医学院第三附属医院护士。
上诉人包头高新区祥和苑小区业主委员会（以下简称祥和苑小区业主委员会）因与被上诉人牛晓磊、张悦、李利华确认合同效力纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土技术产业开发区人民法院（2014）包开民二初字第483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月24日受理后，依法组成由审判员吴钢担任审判长，审判员刘兴平、代理审判员侯丽参加的合议庭，并于2015年5月26日公开开庭进行了审理。上诉人祥和苑小区业主委员会的法定代表人安德荣、委托代理人周凯北，被上诉人牛晓磊、张悦的委托代理人牛贵，被上诉人李利华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2013年4月2日，包头市祥和苑小区业主委员会作为甲方与乙方牛晓磊签订《包头市祥和苑小区车库与东门房置换抵顶协议》，协议约定：1、甲方将所属祥和苑小区新建的72号、73号车库与乙方祥和苑小区B段9号底店一楼（现为小区门房）进行置换抵顶。2、房屋置换后双方均享有永久使用权。3、现为门房（9号底店）置换后，上下楼梯口由乙方负责封闭，费用由乙方承担。4、房屋改造之后保证正常使用，水、电、暖缴费业务仍按原系统运行。甲方代表人赵录在合同上签字并加盖包头市高新区祥和苑小区业主委员会的公章，乙方处有牛晓磊的签字捺印。
另查明，2014年7月22日，被告牛晓磊、张悦与被告李利华签订《房屋买卖协议书》，协议约定：1、牛晓磊、张悦自愿将坐落于包头市高新区沼潭东路祥和苑9号和10号底店（包房权证开字第××号和包房权证开字第××号）出售给李利华。房屋总价为人民币1500000元整。（备注：包头市高新区沼潭东路祥和苑9号底店一层不在此次交易中，一层底店已出售给他人，此次交易仅为二层，但该房屋整体房本所有人为李利华，并由李利华持有）。2、牛晓磊、张悦同意配合李利华办理房屋贷款事宜，并且无条件配合李利华在包头市房产交易处办理房屋过户事宜，李利华共分三次付清全部房款，在付清房款1200000元整后，牛晓磊、张悦需无条件在2014年8月31日前将包头市高新区沼潭东路祥和苑9号和10号两套底店交给李利华使用。牛晓磊、张悦的委托代理人牛贵和李利华分别在合同上签字捺印。
2014年8月11日，牛晓磊、张悦与李利华签订《房屋买卖合同》，该合同在包头市房地产档案馆备案。该房屋买卖合同载明：1、牛晓磊、张悦自愿将坐落在包头市稀土高新区阿尔丁大街2号街坊祥和苑小区底店B段-9号底店的房屋（产权证号：531419；房屋建筑面积68.4平方米；房屋结构为混合；房屋所在1-2层）出售给李利华。李利华对牛晓磊、张悦所出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋。该房屋为单独份额。2、双方议定的上述房屋成交价格为人民币478800元，李利华于2014年8月1日前一次付清给牛晓磊、张悦，付款方式为现金。3、双方同意于2014年8月1日由牛晓磊、张悦将上述房屋正式交付给李利华。牛晓磊、张悦的委托代理人牛贵和李利华分别在合同上签字捺印。
2014年8月11日，位于包头市稀土高新区阿尔丁大街2号街坊祥和苑小区商店B段-9号底店房屋所有权人由牛晓磊变更登记为李利华。
一审法院认为，被告牛晓磊与原告包头市祥和苑小区业主委员会签订《包头市祥和苑小区车库与东门房置换抵顶协议》，被告牛晓磊将其位于祥和苑小区B段9号底店一层与原告的两个车库进行置换，该置换协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的相关规定，合法有效，故对原告包头市祥和苑小区业主委员会要求确认其与被告牛晓磊于2013年4月2日签订的《包头市祥和苑小区车库与东门房置换抵顶协议》有效的诉讼请求，本院予以支持。被告牛晓磊、张悦与被告李利华虽于2014年7月22日签订的《房屋买卖协议》中约定将祥和苑小区B段9号底店二层出售给被告李利华，但双方又于2014年8月11日签订的《房屋买卖合同》中明确将祥和苑小区B段9号底店一层和二层整体出售被告李利华，该房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，被告李利华后将祥和苑小区B段9号底店变更登记为自己名下，故祥和苑小区B段9号底店的现房屋所有权人为被告李利华。被告牛晓磊与原告签订的置换抵顶协议中明确约定双方置换的内容为房屋使用权，被告牛晓磊、张悦将该房屋出售给被告李利华的行为并无不当，且被告李利华在受让该房屋后亦无妨碍原告对该房屋的使用，故对原告要求确认被告牛晓磊、张悦与被告李利华签订的《房屋买卖合同》中涉及原告权利的内容无效的诉讼请求，本院不予支持。原告要求将祥和苑小区B段9号底店一层的产权过户到原告包头市祥和苑小区业主委员会名下的诉讼请求，亦无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、依法确认原告包头市祥和苑小区业主委员会与被告牛晓磊于2013年4月2日签订的《包头市祥和苑小区车库与东门房置换抵顶协议》有效；二、驳回原告包头市祥和苑小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费500元，减半收取计250元（原告已预交），由原告包头市祥和苑小区业主委员会负担125元，由被告牛晓磊、张悦、李利华负担125元。
一审宣判后，祥和苑小区业主委员会不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第二项，判决将祥和苑小区B段9号底店一层的产权过户到上诉人名下。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。理由如下：
2013年4月12日，上诉人和牛晓磊、张悦签订了《包头市祥和苑小区车库与东门房屋置换抵顶协议》。协议约定“房屋置换后双方均享有永久使用权”。当时之所以写永久使用权，是因为车库当时没有产权证书，上诉人当时还没有申领到社团法人证，而牛晓磊的9号底店一层却有房屋所有权证。被上诉人在起草协议书时说写成永久使用权和产权一个意思，不影响将来过户，等你们有了社团法人证，直接办理就行。上诉人当时考虑到此事在市工商局人人皆知，而且从建成小区就由物业公司使用，所以，也没太在意怎么表述，也没有仔细琢磨被上诉人的用意就签字了。另外，上诉人认为，置换后上诉人拥有的永久使用权，自然排除了其他人的权利。在现实生活中，不可能占有房屋的一方享有永久使用权，而另一方享有无限期名誉产权，形成两个对立的权利。另外需要说明的是，上诉人的两个车库总价约64万元，而抵顶的B段9号底店一层不超过38万元。上诉人当时之所以愿意高价抵顶，主要原因是车库没有产权。
李利华和牛晓磊、张悦是恶意串通，损害上诉人的利益。李利华在购买前已明知这间底店的一层已经置换给上诉人，仍然要购买永久都不能占有的房子，而且为了实现非法登记的目的，与牛晓磊签订了两份《房屋买卖合同》，以此来欺骗上诉人，并隐瞒事实真相到包头市住房保障和房屋管理局进行产权变更登记。他们对同一标的签订的两份《房屋买卖合同》标的额相差很大，一份为150万元，一份为47万多元，前后两次交易，相差102万多元。还有，2014年7月22日的交易合同，交易的是一套房子，即9号二层和10号的一层和二层。而2014年8月11日的交易合同却只有9号底店，而且是包括一层和二层。这充分说明他们之间恶意串通，损害上诉人利益。一审法院过分看重了“房屋置换后双方均享有永久使用权”这句话，没有仔细分析永久使用权的真实含义，用形而上学的思维方式支持了恶意的民事行为。
被上诉人依据无效民事行为取得的房屋产权证，应当被撤销，祥和苑小区B段9号底店一层的产权应当过户到上诉人名下。
被上诉人牛晓磊、张悦答辩称，我已按照协议约定履行，并无履约不当。我与业主委员会达成的就是使用权置换协议，并不涉及所有权的转换。业主委员会如要求办理产权置换，需与现在的产权人及我方达成产权置换协议，现业主委员会的此项请求因当事人之间尚无约定，应不属于法院受理范围。
被上诉人李丽华答辩称，第一，本案上诉人在未经业主大会表决的情况下，假借维护全体业主之名提起的确认合同效力的民事诉讼，不属于物业管理范围，超出了法律、法规授予的诉权范围，因此，上诉人主体不适格。第二，本人与牛晓磊、张悦签订的《房屋买卖协议书》及《房屋买卖合同》合法有效。第三，上诉人关于将祥和苑小区B段9号底店一层过户到其名下的请求没有事实和法律依据。
经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，被上诉人牛晓磊、张悦将其所有的包头稀土高新区阿尔丁大街2号街坊祥和苑小区商店B段9号底店2层及10号底店出售给被上诉人李丽华是双方当事人的真实意思表示，被上诉人李丽华也依约支付了购房款，并办理了过户登记手续。上诉人认为被上诉人的行为系恶意串通，但未能提交相应证据证明其主张，故上诉人的该上诉意见证据不足，本院不予支持。所有权与使用权虽均属于物权，但所对应的权利义务并不相同。上诉人与被上诉人牛晓磊签订的《包头市祥和苑车库与东门房置换抵顶协议》中明确约定房屋置换后双方均享有永久使用权，该约定并不存在约定不明的情形。上诉人认为永久使用权即排出了其他人的权利，应当理解为置换的是所有权的意见未提交充分证据，被上诉人牛晓磊、张悦对此亦不予认可，故上诉人的该项上诉意见无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人包头高新区祥和苑小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 钢
审 判 员 刘兴平
代理审判员 侯 丽
二〇一五年六月十七日
书 记 员 邢海峰
本判决索引法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。