福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0203民初8741号
原告(反诉被告)：许朝辉，男，1969年3月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人:林民敬，福建溪冠律师事务所律师。
被告（反诉原告）：金正江，男，1969年3月6日出生，汉族，住江西省丰城市。
委托诉讼代理人:郭真，福建重宇合众律师事务所律师。
委托诉讼代理人:张颖，福建重宇合众律师事务所律师。
原告（反诉被告）许朝辉与被告（反诉原告）金正江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。许朝辉及其委托诉讼代理人林民敬，金正江的委托诉讼代理人郭真、张颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许朝辉向本院提出诉讼请求：金正江向许朝辉支付2017年1月1日至2017年7月11日期间拖欠的租金135416元。事实和理由：许朝辉与金正江于2014年7月16日签订一份《房屋租赁合同》，约定金正江向许朝辉租赁厦门市思明区曾厝垵村后厝社90号房产。合同签订后，金正江一直依约支付租金，但自2017年1月起，金正江以各种理由和借口拒绝按时支付租金，虽经许朝辉多次要求支付，其至今仍未支付拖欠的租金。
金正江辩称，许朝辉未能提供讼争房屋的合法批建手续，故讼争合同无效。许朝辉明知讼争房屋是用于经营家庭旅馆，但从未告知系违法建筑，导致金正江的合同目的无法实现，故其应承担相应的赔偿责任。另，金正江已支付租金至2017年2月止，许朝辉在此前从未提出金正江未足额支付2017年1、2月的租金，其应就此事实承担举证责任。
金正江向本院提出反诉请求：确认许朝辉与金正江于2014年7月16日签订的《房屋租赁合同》无效，由许朝辉退还金正江押金20000元并赔偿装修损600000元。事实和理由同前述答辩意见，�主张其装修损失应以评估为准，申请对讼争房屋的装修价值进行评估。
许朝辉辩称，金正江的反诉诉求并无事实与法律依据，应予以驳回。金正江承租讼争房屋已近3年，双方一直按照合同约定履行，讼争合同不存在无效情形，应属合法有效，双方应依约继续履行合同。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年7月16日，许朝辉（甲方，出租方）与金正江（乙方，承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将厦门市思明区曾厝垵村后厝社90号房屋出租给乙方，租赁�限自2014年10月1日起至2024年9月30日止，2014年8月1日至2014年9月30日为甲方给予乙方的装修免租期，每年整栋房屋租金为225000元，第5年起租金递增10%，第8年起租金再次递增10%；租金付款方式为每三个月付一次，于每三个月的首月10日前交付；合同签订之日，乙方还应向甲方交付押金20000元，合同期满后，乙方交清租赁期间应缴的一切税费，甲方确认房屋无重大损害之后，甲方应将押金无息退还给乙方。合同第八条约定“乙方装修本租赁物需提供装修图纸、方案并征得甲方同意”。
合同签订后，许朝辉将讼争房屋（共计三层）交付金正江使用，金正江向许朝辉支付20000元押金并依约支付了截止2016年12月31日的租金，还分别于2017年1月11日、1月26日各支付了16667元作为2017年1月、2月的租金，此后未再支付任�款项，亦未将讼争房屋移交给许朝辉。
另查明，厦农房证市滨海字第000276号《厦门市农村房屋所有权证》载明讼争房屋系二层结构，批准建筑面积为115平方米（一层65平方米、二层50平方米），实测建筑面积为155.02平方米，共超建筑40.02平方米，超建部分今后遇建设需要拆迁时不予补偿。
本案审理中，金正江主张经其测量，一层面积为154.88平方米、二层面积为147平方米，三层面积为116.87平方米，并主张其已对讼争房屋进行装修，提交以下证据予以证明：1.装修设计平面图、面积计算清单；2.收款收据、送货单、发货单；3.空调发票。
许朝辉确认在前述所有权证颁发后，其又自行在一、二层加盖部分面积，并搭建了第三层，但对出租时每层的具体面积现无法确认；对金正江提交的前述证据中的空调发票真实性予以确认，但关联性不予确认，其余证据的真实性均不予确认，无法确认金正江所主张的装修事实，亦不同意利用该装修。
经本院释明合同效力，双方均表示不变更诉讼请求，并均同意将已付押金抵扣欠付租金。
本院认为，许朝辉与金正江签订的《房屋租赁合同》虽系双方当事人真实意思表示，但双方约定的租赁标的中包含未按照建设工程规划许可证规定建设的部分，租赁合同中约定的租赁标的超出建设工程规划许可证批建部分无效，未超过部分属有效。
关于许朝辉诉求的租金。根据合同约定，租金为18750元/月，因讼争合同属部分有效部分无效，故租赁标的中按照建设工程规划许可证规定建设的部分所对应的租金仍应依约支付，租赁标的中未按照建设工程规划许可证规定建设的部分所对应的款项性质应为占有使用费，而并非租金；鉴于许朝辉未举证证明其出租的三层房屋中未按照建设工程规划许可证规定建设部分的具体面积，本院酌定租赁标的中按照建设工程规划许可证规定建设部分所对应的租金为6250元/月。因此金正江于2017年1月、2月支付的16667元租金已足以支付该两月的租金，其还需支付2017年3月1日至2017年7月11日的租金27291.7元，对许朝辉的诉求，本院在该范围内予以支持，超过部分，不予支持。租赁标的中未按照建设工程规划许可证规定建设部分所对应的占有使用费，许朝辉可另行主张。
关于金正江诉求的装修损失。首先，讼争合同属部分有效，部分无效，金正江并未诉求解除有效部分的租赁关系，其无权要求赔偿该部分所对应的�修损失。其次，金正江并未依照讼争合同第八条的约定，向许朝辉报送装修图纸、方案并征得其同意，未能证明已经许朝辉同意装修，许朝辉也表示不同意利用装饰装修物。再次，金正江所提交的装修设计平面图、面积计算清单均未体现具体制作人，许朝辉对其真实性亦不予确认，故无法据此认定具体的装修内容及范围，其提交的其他证据也无法证明因讼争房屋产生的具体装饰装修费用；因金正江所举证据无法证明其实际装饰装修的内容及范围，许朝辉对其主张的装饰装修情况又不予确认，因无法明确具体的评估范围及对象，对金正江的评估申请，本院不予准许。综上所述，对金正江要求赔偿装修损失之诉求，本院不予支持。
另，根据讼争合同约定，需在合同期满，许朝辉确认房屋无重大损害后，才能退还押金；鉴于讼争房屋�未交接，且双方均同意以押金抵扣欠付租金，对金正江要求退还押金之诉求，本院不予支持，押金在其应付租金中予以抵扣。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、确认许朝辉与金正江于2014年7月16日签订的《房屋租赁合同》中关于厦农房证市滨海字第000276号《厦门市农村房屋所有权证》载明的实测建筑面积155.02平方米以外部分的租赁关系无效；
二、金正江于本判决生效之日起十日向许朝辉支付2017年3月1日至2017年7月11日的租金27291.7元（金正江已支付的20000元押金从中予以抵扣）；
三、驳回许朝辉的其他诉讼请求；
四、驳回金正江的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1504元，由许朝辉负担1201元，金正江负担303元；反诉受理费5000元，由金正江负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门中级人民法院。
审判员 （王瑛）
二〇一七年七月二十八日
代书�员（周月娜）
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文�生效之日起计算。