河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终2316号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郑州宝龙房屋租赁有限公司，住所地郑州市郑东新区农业东路33号-1。
法定代表人：许××董事局主席。
上诉人（原审被告、反诉原告）：郑州宝龙商业物业管理有限公司，住所地郑州市郑东新区农业东路33号3号楼1层026-031号。
法定代表人：许××董事局主席。
二上诉人共同委托诉讼代理人：王志光，河南永晖律师事务所律师。
二上诉人共同委托诉讼代理人：王悦，郑州宝龙商业物业管理有限公司公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵创，男，汉族，1990年3月1日出生，住河南省新野县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：河南乐果树教育科技有限公司，住所地郑州市郑东新区西周路3号豫武花园第2幢3单元9层1号房东户。
法定代表人：李静。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈金盼，河南英泰律师事务所律师。
上诉人郑州宝龙房屋租赁有限公司、郑州宝龙商业物业管理有限公司因与被上诉人赵创、河南乐果树教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初19647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
郑州宝龙房屋租赁有限公司、郑州宝龙商业物业管理有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第四项，改判支持上诉人的反诉请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定“因漏雨导致无法正常上课，客观存在”系认定事实不清，证据不足。2.一审判决第一上诉人赔偿被上诉人经济损失47385.6元，没有事实和法律依据。上诉人提供的房屋质量合格，期间偶尔漏水，原因在于被上诉人安装空调室外机管道时，从房顶打洞破坏了防水层，上诉人对整个房顶重新进行了防水改造，解决了被上诉人的漏水问题。3.一审判决第二上诉人赔偿被上诉人经济损失29616元错误。第二上诉人与被上诉人之间系物业服务合同关系，房屋出现漏水与物业服务之间不存在因果关系。被上诉人逾期交纳物业费系违约行为。4.一审判决上诉人退还保证金和经营保证金是错误的。被上诉人违约导致合同解除，履约保证金不应退还，经营保证金也不应当退还。5.一审判决驳回上诉人的反诉请求错误。即使上诉人在2017年4月25日解除了合同，也不能免除被上诉人交纳租金、物业费的义务。
赵创、河南乐果树教育科技有限公司辩称，应驳回上诉人上诉，维持原判。1.被上诉人根本没有安装空调，空调在交付租赁房屋时已安装，系之前的租户所留。双方在2016年2月2日签订赔偿协议，因水管爆裂上诉人赔付被上诉人物品损失，房屋问题未予解决。一审中，法庭派人员勘察现场进行了确认。2.第二上诉人与被上诉人之间存在物业服务关系。房屋经常漏水，被上诉人多次找第二上诉人协调维修，均得不到解决。因此，第二上诉人应退还物业服务费、赔偿经济损失。3.涉案房屋存在严重质量问题，上诉人已经构成根本违约。被上诉人使用房屋时发现下雨漏水，严重影响正常上课，造成学生退费损失。在漏雨得不到解决的情况下，被上诉人享有不予支付租金和物业费的抗辩权，同时被上诉人于2017年4月1日已起诉要求解除合同。
赵创、河南乐果树教育科技有限公司向一审法院起诉请求：1.二被告共同承担原告直接经济损失798606.785元；2.郑州宝龙房屋租赁有限公司承担违约金53308.8元；3.郑州宝龙房屋租赁有限公司返还乙方履约保证金82924.8元；4.本案的诉讼费用由被告承担。
郑州宝龙房屋租赁有限公司、郑州宝龙商业物业管理有限公司向一审法院反诉请求：1.被反诉人支付拖欠反诉人租金、物业费41462.4元；2.被反诉人自2017年3月26日起，以41462.4元为基数，按照每日5‰的比例，支付逾期付款违约金至上述欠款清偿之日止；3.本案诉讼费用由被反诉人承担。
一审法院认定事实：2015年5月29日，原告赵创（乙方）与被告郑州宝龙房屋租赁有限公司（甲方）签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》一份，合同约定甲方将河南省郑州市X路X号的郑州X广场X区X层编号为BX4号商铺，面积592.32平方米，租期两年，自2015年5月1日至2017年4月30日，租赁给乙方，并由郑州宝龙商业物业管理有限公司进行统一的物业管理及广场经营秩序管理。合同4.1条约定，租赁期限内，第一租赁年度，月租金额为19013.47元，第二租赁年度，月租金额为26654.40元，合同4.4条约定，第一租赁年度乙方每月应缴纳的租金为20731.20元，且第一年度租金以4.4条为准。乙方应于合同签订之日起十五日内，向甲方预付53308.80元租金，并向甲方或经营管理公司预付人民币29616元综合物业服务费，预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，预付管理费可逐笔抵减租赁起始后的应付综合物业服务费。乙方应于每个自热季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金及综合物业服务费。为了保证乙方严格充分地履行合同的所有条款，乙方应在签订合同后5日内向甲方支付82924.80元作为履约保证金，履约保证金在整个租赁期限内由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息，在租赁期限内乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项。若乙方逾期30天未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或经营管理公司的费用的（包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等），甲方有权解除合同。合同任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益的行为，导致合同提前终止的，违约方除应按合同其他约定承担相应的违约责任外，还应向守约方支付相当违约时月租金标准两倍的违约金。甲方郑州宝龙房屋租赁有限公司在合同尾部加盖合同专用章，乙方赵创签名并捺指印。
2015年6月11日，原告赵创（甲方）与被告郑州宝龙商业物业管理有限公司（乙方）签订《宝龙城市广场商铺物业服务合同》。合同约定综合物业服务费的收费标准为人民币25元／月／平方米，水费单价4.55元／M3，电费单价0.95元／度，若公用事业收费标准调整，甲方有权调整水费、电费。乙方应于协议签订之日起5日内一次性缴纳相当于二个月的综合物业服务费作为履约保证金，乙方无权要求以履约保证金冲抵任何未付款项，但如乙方未能按照协议约定履行的，甲方有权从履约保证金中直接扣除乙方应付而未付的欠费、违约金及赔偿金。乙方同意在协议签订时向甲方缴纳质量保证金7000元，作为乙方在经营期间按时开店营业、商品质量、服务质量、守法经营之担保。甲方郑州宝龙商业物业管理有限公司在合同尾部加盖合同专用章，乙方赵创签名并捺指印。
2015年5月29日，原告赵创与被告郑州宝龙商业物业管理有限公司签订租赁场所交付确认书，载明双方于2015年5月1日，对租赁场所X区第X层的编号为3X4的商铺进行了交接确认，经现场核实确认，被告交付的租赁场所符合租赁合同及其附件的约定，原告对此没有异议，自确认书签署之日起，被告正式移交且原告正式接收租赁场所。
2016年2月2日，原告赵创与被告郑州宝龙商业物业管理有限公司签订赔偿协议，载明2015年7月23日因郑州宝龙城市广场水管爆裂导致租户“乐果树”室内财产损失。经协商，由郑州宝龙商业物业管理有限公司赔付损失共计4000元。
2017年4月25日，因原告未能按时缴纳物业管理费及水电公摊、空调等费用，被告向原告发函，解除合同。
另查明，2015年6月2日，原告分别缴纳租赁保证金10000元及72924.80元；2015年7月6日，原告缴纳经营保证金7000元，票据上都加盖有被告郑州宝龙房屋租赁有限公司的公章。原告提交的光盘（漏水照片和漏水视频）显示交付的房屋存在漏水情形。庭审中原告自认，原告于2017年4月底退场。
一审法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，原、被告签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》《宝龙城市广场商铺物业服务合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，对于原、被告均具有约束力。在房屋租赁过程中，房屋出现漏水的情形，二被告对该事实予以认可。被告抗辩称其属原告安装空调所致，因无证据支持，不予采信。且在双方2016年2月2日签订的赔偿协议中，其责任归责显示是被告水管爆裂，而非原告安装空调。在庭审过程中，被告对原告所举图片、录像显示的漏水区域房屋及情况不予认可。经法庭、原告、被告现场确认，图片、录像显示的漏水区域房屋为被告房屋。被告主张2016年2月2日签订了赔偿协议已解决了双方的纠纷，但该协议仅解决了原告物品损失问题，而非租赁合同纠纷。
原告主张郑州宝龙房屋租赁有限公司和郑州宝龙商业物业管理有限公司共同承担原告直接经济损失798606.785元，包括经营保证金7000元，房租、物业费425522.68元，教师工资148200元，学生退费58649.5元，课时损失费159234.6元。其中经营保证金7000元应在合同终结后，郑州宝龙商业物业管理有限公司依法退还。因漏雨导致无法正常上课，客观存在，房租、物业、教师、学生、课时相互关联，本院根据原告的举证、被告的抗辩、天气预报等综合考虑，酌定在两个月的租赁费及物业费范围内，郑州宝龙房屋租赁有限公司赔偿原告47385.6元，郑州宝龙商业物业管理有限公司赔偿原告29616元。郑州宝龙房屋租赁有限公司收取原告的履约保证金82924.8元，因双方合同已终结，被告依法应予退还。对于原告主张郑州宝龙房屋租赁有限公司承担违约金53308.8元的诉讼请求，在已支持原告经济损失的情况下，该项请求不予支持。对于反诉原告要求反诉被告支付拖欠的租金、物业费及违约金等反诉请求，该院认为，在双方履行合同届满之前，反诉原告已发函通知解除双方的租赁合同，租赁合同处于事实上的终止状态，且被告提供的房屋给原告造成了损失，被告存在过错，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、被告郑州宝龙房屋租赁有限公司于该判决生效后十日内赔偿原告赵创、河南乐果树教育科技有限公司经济损失47385.6元，退还履约保证金82924.8元；二、被告郑州宝龙商业物业管理有限公司于该判决生效后十日内赔偿原告赵创、河南乐果树教育科技有限公司经济损失29616元，退还保证金7000元；三、驳回原告赵创、河南乐果树教育科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告郑州宝龙房屋租赁有限公司、郑州宝龙商业物业管理有限公司的反诉请求。如果未按该判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13148元，减半收取6574元，由原告赵创、河南乐果树教育科技有限公司负担3574元，被告郑州宝龙房屋租赁有限公司、郑州宝龙商业物业管理有限公司负担3000元；反诉案件受理费1479.23元，减半收取739.6元，由反诉原告郑州宝龙房屋租赁有限公司、郑州宝龙商业物业管理有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》《宝龙城市广场商铺物业服务合同》系当事人真实意思表示，合法有效。在合同履行过程中，租赁房屋出现漏水，因漏水导致无法正常上课，房租、物业、教师、学生、课时相互关联，一审判决综合考虑当事人的举证、抗辩、天气预报，酌定在两个月的租赁费及物业费范围内，二上诉人分别赔偿被上诉人47385.6元及29616元，并无不当。因双方合同已终止，履约保证金82924.8元和质量保证金7000元，按合同约定应予退还。一审法庭和双方当事人现场确认了上诉人漏水区域的房屋，上诉人上诉理由所述下雨漏水是因被上诉人安装空调外机管道从房顶打洞破坏防水层所致，没有证据支持，被上诉人亦不予认可，不予采信。上诉人的反诉请求因在双方履行合同届满之前，其已通知被上诉人解除租赁合同，合同已终止，且上诉人提供的房屋给被上诉人造成了损失，存在过错，故一审判决不予支持，亦无不妥。综上所述，二上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14627.23元，由上诉人郑州宝龙房屋租赁有限公司、郑州宝龙商业物业管理有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 钟晓奇
审判员 邵晓斐
审判员 董忠智
二〇一八年四月二日
书记员 宋杨莉