湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第01684号
上诉人（原审被告）：邵有梅。
委托代理人：纪斌，武汉市德信法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：武汉隆达石化有限公司，住所地武汉市青山区长青路。
法定代表人：李仁蕤，该公司董事长。
委托代理人：曾志超，湖北英达律师事务所律师。
委托代理人：李晓鸣，湖北英达律师事务所律师。
上诉人邵有梅因与被上诉人武汉隆达石化有限公司（以下简称隆达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市青山区人民法院（2015）鄂青山民二初字第00550号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2015年4月，隆达公司诉至一审法院，请求判令：解除双方之间的租赁合同；邵有梅立即腾退出隆达公司的门面房（位于武汉市青山区长青路石化商业一条街E013、E016）；邵有梅补交拖欠的租金及物业管理费共计8500元（自2015年1月起至2015年5月止）；邵有梅承担本案诉讼费用。
一审法院审理查明，2013年12月31日，隆达公司（甲方）与邵有梅（乙方）签订《商业用房租赁合同》2份，合同约定：甲方同意将其所有的位于武汉市青山区长青路石化商业一条街E013、E016的2间门面房租赁给乙方经营；租赁期从2014年1月1日起至2014年12月31日止；双方议定租金为880元／月（E013）和660元／月（E016），物业管理费为90元／月（E013）、70元／月（E016）。乙方每月5日前向甲方交纳当月租金和物业管理费，不足一个月则按天计算；在签订合同时，乙方向甲方交纳保证金1000元／间，合同终止时，如乙方认真履行合同，其所租房屋及设施完好，不拖欠甲方租金、物业管理费和水（电）等费用，甲方凭乙方交款收据如数退还乙方所交保证�；此保证金不得作为房屋租金、物业管理费、水（电）费等任何费用的冲抵，但如果乙方欠费或违约，甲方在终止合同的同时将视经济损失情况从乙方所交保证金中扣除，如所交保证金不够抵扣，甲方还将另行追偿；合同期满未续签租赁合同，乙方准时按合同约定时间向甲方退回所租门面。如到期不及时续租或到期不退，甲方将按抢占房屋处理并追究经济赔偿或追究乙方法律责任；合同期内该门面如遇拆迁、改造等原因，乙方应无条件搬出。隆达公司、邵有梅签订合同后，隆达公司将房屋交付给邵有梅经营，邵有梅交纳租金及物业管理费至2014年7月。合同到期后，隆达公司、邵有梅没有续签租赁合同，但双方仍按原合同继续履行。2015年4月2日，受隆达公司委托武汉隆达安星物业管理有限公司向邵有梅下达了腾退通知，告知邵有梅于2015年4月16日之前腾退出该房屋，�邵有梅未腾退。此后，隆达公司又多次通知邵有梅从租赁房屋搬出，但邵有梅迟迟不予腾退。
一审另查明：隆达公司出租的房屋未取得建设工程规划许可证，系历史原因自行改建的商业门面。
一审法院审理认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，隆达公司出租的房屋未取得建设工程规划许可证，因此隆达公司与邵有梅签订的租赁合同无效。根据合同法的规定，无效的合同自始没有法律约束力，也就不存在解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，邵有梅因承租而占有�用隆达公司的门面房屋应当返还给隆达公司，因此隆达公司要求邵有梅立即腾退位于武汉市青山区长青路石化商业一条街E013、E016门面房的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予以支持”的规定，邵有梅占用门面房至今未腾退，且邵有梅向隆达公司交纳租金及物业管理费至2014年7月，此后再未交纳任何费用，故邵有梅应从2014年8月起向隆达公司交纳房屋占用费及物业管理费，现隆达公司要求邵有梅按原合同租金标准向其交纳从2015年1月至2015年5月期间的房屋占用费及物业管理费8500元，属隆达公司意思自治，不违反法律规定，本院依法予以支持。根据合同约定邵有梅应�隆达公司交纳保证金1000元／间，邵有梅已向隆达公司交纳了2000元保证金，隆达公司也承认收到邵有梅保证金2000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立的有关解决争议方法的条款的效力”的规定，合同中约定如果乙方欠费或违约，甲方在终止合同的同时将视经济损失情况从乙方交的保证金中扣除，因此邵有梅交纳的2000元保证金应当从应支付的占用费和物业管理费中予以扣除。邵有梅支付给他人的承租门面的转让费用系邵有梅与他人之间的法律行为，与隆达公司无关，因此邵有梅要求隆达公司赔偿转让费的抗辩理由，于法无据，本院不予支持。邵有梅认为其对所租门面进行了装修，隆达公司应予赔偿损失，根据有关法律规定，承租人对租赁房屋进行装修的，合同中有约定的从约定，没有约定的，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除，现房屋面临拆除，邵有梅的装修隆达公司不可能利用，因此只能由邵有梅拆除，邵有梅要求隆达公司赔偿其装修的费用，于法无据，本院不予支持。邵有梅称因不能继续承租门面，其所购物品不能继续使用造成损失要求隆达公司赔偿，但邵有梅所购买的物品是其用于经营的，且该物品的所有权仍属邵有梅所有，邵有梅可以自行处置。所述因不能承租房屋而无法继续使用该物品，并不能归责于隆达公司，不能因此要求隆达公司赔偿，故邵有梅的该项抗辩理由，于法无据，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款以及《中华人民共和�民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、邵有梅于本判决生效之日起15日内向武汉隆达石化有限公司腾退出位于武汉市青山区长青路石化商业一条街E013、E016的门面房；二、邵有梅于本判决生效之日起15日内向武汉隆达石化有限公司支付2015年1月至5月的房屋占用费和物业管理费共计人民币6500元；三、驳回武汉隆达石化有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费2964元，由邵有梅负担。
判后，上诉人邵有梅不服判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定事实不清，适用法律错误。诉争房屋属于违章建筑，判决合同无效，就不应判决邵有梅向隆达公司支付6500元租金；2、一审判决违反法定程序�导致实体判决不公。故请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由隆达公司负担
被上诉人隆达公司答辩则要求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：隆达公司出租给邵有梅的房屋未取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”故隆达公司与邵有梅2010年12月31日签订的《商业用房租赁合同》无效。一审判决邵有梅应将租赁房屋返还给隆达公司是正确的。
关于邵有梅提出一审判决认定事实不清，适用法律错误。诉争房屋属于违章建筑，判决合同无效，就不应判决邵有梅向隆达公司支付6500元租金的上诉理由。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，邵有梅应当按合同约定的租金及物业管理费标准向隆达公司支付其占用期间的房屋占用费。故邵有梅的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。邵有梅的上诉理由不能成立，其上诉请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5928元，由邵有梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 �张红
审判员 叶 玉 宝
审判员 余 小 乔
二〇一五年十二月四日
书记员 张 博