江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆花民初字第973号
原告昆山盈桥房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇曹浦路西侧。
法定代表人陈健枫，该公司董事长。
委托代理人杨健，该公司法务。
被告袁菊萍。
委托代理人叶卫国。
原告昆山盈桥房地产开发有限公司（后文简称盈桥公司）与被告袁菊萍商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年09月17日立案受理后，本院依法由代理审判员杨荣丰适用简易程序于2014年10月28日公开开庭进行了审理。原告盈桥公司的委托代理人杨健、被告袁菊萍的委托代理人叶卫国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告盈桥公司诉称：2012年2月7日，原告与被告签订《昆山市商品房购销合同》及补充协议，购销房屋为中城国际花园紫竹苑X栋X单元XXX室，房屋建筑面积为225.72平方米，房屋总价款270万元，合同约定交房时间为2012年9月25日。
原告、被告与中国银行上海市分行三方签订《个人一手房贷款合同》，原告为原告提供阶段性现金担保，保证金金额6万元人民币。被告于购房合同签订当日交付首付款130万元，于2012年6月10日支付20万元，2012年6月13日支付120万元。
原告于2012年10月23日按被告在购房合同书中写的住址发出《交房通知书》和《办理房产证通知书》，但因被告迁移新址不明导致挂号信被退回。此后，原告于2013年8月19日再次发函催告被告办理房产证及交房手续，但被告直至2014年6月2日才办理交房手续，以上证据及所证事实，均在（2013）昆花民初字第1245号民事判决和（2014）苏中民终字第02844号民事判决书中可以验证。
根据购房合同第六条：买受人按下列第3种方式按期付款“买受人向银行申请办理按揭贷款方式支付：合同签订当日，买受人应支付首付款人民币1300000元整，余款人民币1400000元由买受人向银行申请办理银行按揭贷款支付，买受人承诺在本合同签订之日携带所需资料向银行申请办理银行按揭贷款并在合同签订之日起30日内办理按揭贷款完毕。如买受人无法取得银行按揭贷款，则买受人仍应在本合同签订之日起30内付清上述余款，如买受人无法按期付清上述款项，同意按本合同第七条承担违约责任。”。
根据和购房合同第七条：“买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际全额支付英付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90天后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的50%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金）。”。被告逾期付款140万元购房款，产生违约金为共计68300元（按日万分之五计算利息，120万元逾期98天，产生违约金58800元；20万逾期95天，产生违约金9500元）。
根据购房合同第十一条：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应当在出卖人通知交付使用15日内，到出卖人指定地点办理房屋交接手续，买受人未按出卖人指定日期办理交接手续的，仍视为买受人已经接受该商品房，该房屋的风险责任和相关法律责任一并转移，与此同时买受人同意按每延期一日向出卖人支付房屋代管费人民币五十元整。”因被告延期交房产生的违约金为14350元，扣除被告交房时已经支付的10000元，尚需支付4350元。
根据《购房合同补充协议》第三条第1款（4）项约定“买受人在接收出卖人办理房地产证通知后15日内仍延迟申办，从而导致出卖人为买受人贷款而设立的任何形式的担保无法解除的，买受人必须支付总房价款5%的违约金。”违约金为135000元。
以上三笔违约金共计为207650元。请求法院保护原告合法权益，判决：1、被告向原告支付延期付款违约金68300元；2、被告向原告支付房屋代管费人民币4350元；3、被告向原告支付延期办理房产证及他项权证产生违约金135000元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告袁菊萍辩称：根据（2014）苏中民终字第02844号民事判决书第3款判决：昆山盈桥房地产开发有限公司应向袁菊萍支付自2012年8月26日起至2013年8月19日止的逾期交房违约金109620元，于本判决生效后十日内履行。根据苏中院的判决可以看出答辩人无需向原告支付此段时间内的房屋代管费。剩余时段的房屋代管费，答辩人已与原告达成协商，原告也同意并允许被告入伙交房，并已办理房产证。答辩人也已支付了10000元；原告的诉讼请求2和诉讼请求3，已经超过法律规定2年的诉讼时效。银行放贷时间是2012年6月13日，原告起诉书落款时间是2014年6月18日，已经超出诉讼时效，故答辩人不做答辩。
经审理查明：2012年2月7日，原告与被告签订《昆山市商品房购销合同》及补充协议，购销房屋为中城国际花园紫竹苑X栋X单元XXX室，房屋建筑面积为225.72平方米，房屋总价款270万元，合同约定交房时间为2012年9月25日。《昆山市商品房购销合同》的第六条约定：买受人按下列第3种方式按期付款，即“买受人向银行申请办理按揭贷款方式支付：合同签订当日，买受人应支付首付款人民币1300000元整，余款人民币1400000元由买受人向银行申请办理银行按揭贷款支付，买受人承诺在本合同签订之日携带所需资料向银行申请办理银行按揭贷款并在合同签订之日起30日内办理按揭贷款完毕。如买受人无法取得银行按揭贷款，则买受人仍应在本合同签订之日起30内付清上述余款，如买受人无法按期付清上述款项，同意按本合同第七条承担违约责任。”购房合同第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际全额支付英付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90天后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的50%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金）。本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额：采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。购房合同第十一条约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应当在出卖人通知交付使用15日内，到出卖人指定地点办理房屋交接手续，买受人未按出卖人指定日期办理交接手续的，仍视为买受人已经接受该商品房，该房屋的风险责任和相关法律责任一并转移，与此同时买受人同意按每延期一日向出卖人支付房屋代管费人民币五十元整。”《购房合同补充协议》第三条第1款（4）项约定：买受人在接收出卖人办理房地产证通知后15日内仍延迟申办，从而导致出卖人为买受人贷款而设立的任何形式的担保无法解除的，买受人必须支付总房价款5%的违约金。
被告签订《昆山市商品房购销合同》及补充协议后，原告于2012年2月7日向被告支付了房屋首付款130万元。被告袁菊萍于2012年3月31日与中国银行股份有限公司上海市分行签订个人一手住房贷款合同贷取住房贷款120万元。被告于2012年6月10日向原告支付了20万元购房款、于2012年6月13日从中国银行股份有限公司上海市分行获得住房贷款120万元并向原告支付了剩余房款120万元。
涉案房屋于2012年10月22日案具备房屋的交付使用条件。原告于2012年10月23日按被告在购房合同书中写的住址发出《交房通知书》和《办理房产证通知书》，但因被告迁移新址不明导致挂号信被退回。此后，原告于2013年8月19日再次发函催告被告办理房产证及交房手续。2013年8月19日原告向被告发生的催告函被告签收。2012年6月11日，原告向中国银行上海市安亭支行为涉诉房屋的住房贷款存入60000元保证金直到被告未办理交房手续后才能解冻。被告于2014年6月2日与原告办理交房手续。原、被告办理房屋交房手续时，被告因延期办理交房手续向原告支付了房屋代管费10000元。
上述事实有《昆山市商品房购销合同》及补充协议、中国银行上海分行《个人一手房贷款合同》、客房借记通知单、银行刷卡记录单、办理房产证通知书、交房通知书、挂号信退回证明、催告函、昆山市商品房交付使用备案证书、入伙手续单、（2014）苏中民终字第02844号民事判决书，原、被告庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为，原、被告签订《昆山市商品房购销合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国的强制法律、法规，是合法有效的。原、被告双方均应信守合同约定，履行各自的义务。根据双方合同规定，被告应当于签订合同当日向原告支付首付款130万元，对于剩余购房款140万元由被告于签订合同之日起30日内向银行申请办理按揭贷款完毕。如买受人无法取得银行按揭贷款，则买受人仍应在本合同签订之日起30日内付清上述余款。双方合同签订于2012年2月7日，因此根据合同约定被告应当于2012年3月8日前向银行申请办理按揭贷款完毕。但被告于2012年3月31日才向银行申请办理按揭贷款，且被告只申请了120万元的住房按揭贷款，该120万元于2012年6月13日向原告支付。该120万元购房款因被告迟延向银行办理贷款，被告承担2012年3月8日至2012年3月31日迟延办理按揭贷款期间的违约金，按照约定支付每日万分之三的违约金计算得8280元。该120万元从2012年3月31日至2012年6月13日期间的责任，被告不应承担。理由是贷款发放是银行根据政策等情形发放的，被告对此不具有可控制性，且原、被告合同也是约定剩余房款由被告以银行贷款形式支付，只是在不能获得贷款的情形下被告应当在合同签订之日起30日内付清余款。2012年3月31日，被告办理住房按揭贷款后明知只能贷款120万元，对于余下的20万元购房款被告于2012年6月10日才向原告支付，被告对于该20万元被告应当自2012年3月8日起按每日万分之五向原告支付违约金计9400元。
原告诉请要求被告支付迟延办理交房的代管费，因原、被告双方已于2014年6月2日办理了涉诉房屋的交接，原告已让被告入伙，且被告已经向原告支付了迟延期间的代管费10000元。原、被告的上述行为可以表明2014年6月2日交房时原、被告对于被告迟延办理交房的代管费一事达成了一致意见，现原告再次起诉本院不予支持。
原告诉请因被告迟延办理房产证及他项权证要求被告支付违约金135000元，本院认主原告诉请的该违约金过高。被告迟延办理房产证及他项权证给原告带来的损失是造成原告为被告房屋提供的保证金60000元被冻结而造成的损失。对于该损失，本院认为按照同期同类银行贷款利率计算为宜。被告签收了原告于2013年8月19日发出的要求办理房屋交房手续的催告函，但被告至2014年6月2日才办理房屋交接。根据合同约定原告于2013年8月19日发出催告函后十五日内被告应办理房屋交接。因此，被告应当对2013年9月5日至2014年6月2日期间原告保证金被冻结的损失承担责任。被告应当对被告迟延办理房产证及他项权证的违约金只能支持同期同类贷款利率的1.3倍。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：
一、被告袁菊萍于本判决生效后十日内向原告昆山盈桥房地产开发有限公司支付延期付款的违约金17680元；
二、被告袁菊萍于本判决生效后十日内向原告昆山盈桥房地产开发有限公司支付迟延办理房产证及他项权证产生的违约金（具体计算：60000元自2013年9月5日至2014年6月2日期间按中国人民银行同期同类贷款利息的1.3倍计算。）；
三、驳回原告昆山盈桥房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4414元，减半收取2207元，由被告袁菊萍负担121元，原告自己负担2086元。案件受理费2207元原告昆山盈桥房地产开发有限公司已经交纳，本院不予退还，被告负担的121元由被告在履行上述判决一并给付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号10×××99。
代理审判员 杨荣丰
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 张景伦
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。