贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0113民初1866号原告：刘成庆，男，1965年10月2日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：吴正成，贵州铭和律师事务所律师。执业证号：15201201110490191。代理权限：特别代理。被告：陈志芬，女，1963年1月18日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵阳市白云区。委托诉讼代理人：黄克界，贵州名恒律师事务所律师。执业证号：15201199910982664。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：李薨，贵州名恒律师事务所（实习）律师。代理权限：一般代理。原告刘成庆与被告陈志芬排除妨害纠纷一案，本院于2017年7月18日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘成庆的委托诉讼代理人吴正成到庭参加诉讼，被告陈志芬及委托诉讼代理人黄克界、李薨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘成庆向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即搬出原告位于贵州省××××号房屋；2、判决被告支付原告房屋使用费9999元（从房屋产权证办理之日至被告搬离房屋之日止）；3、诉讼费由被告负担。事实及理由。原告从贵州家和房地产开发有限公司购买了贵阳市白云区xx营汇xx花园xx号xx幢xx层xx号房屋，房屋面积为24.16平方米，并办理了黔（2017）白云区不动产权第xxxxxx号产权证，取得了该房屋的产权。被告未经原告允许，搬入贵阳市白云区都拉营xx花园xx号xx幢xx层xx号房屋房屋从事经营活动，经原告多次要求搬离，被告均不予配合。被告的行为导致原告的房屋被非法占用，造成原告重大经济损失。现原告为维护自身合法权益，向人民法院提出诉讼。原告为支持自己的主张，向本院提供了如下证据：1、《商品房买卖合同》、《收款收据》，证明原告于2016年12月28日通过合法手段向家和房开购买了涉案门面并缴纳了相应的购房款的事实；2、《不动产证》《税收完税证明》，证明原告已合法取得了涉案房屋产权并缴纳了相关契税的事实。被告陈志芬辩称，一、被告合法取得本案争议门面，其行为并未对原告造成侵权，原告无权要求被告搬出本案诉争门面。2006年3月29日，被告向贵州家和房地产开发有限公司购买了涉案门面，双方就门面的位置、总价、单价、面积以及尾款支付方式等达成了协议，被告于购买的当日支付了门面首付款，家和房开向被告交付了门面。随后，被告将该门面装修后使用至今11年，并按时交纳了门面水电费，被告与家和房开存在合法的商品房买卖关系，双方已实际履行商品房买卖合同的主要义务，且被告已支付超过50%的总购房款，又实际占有使用该门面，在此条件下家和房开将该门面过户给原告属一房二卖行为；二、原告与家和房开恶意串通，损害原告的合法权益而取得《不动产权证书》不应受到法律的保护。首先、被告至今未取得房屋产权证是家和房开的故意行为所致。从2006年至今，被告已无数次联系家和房开，而家和房开对被告避而不见，既不配合被告办理房屋尾款按揭手续，也不出面配合办理房屋产权证。在其他业主通过法院处理后，家和房开仍拒不履行，法院只好向其他业主出具债权凭证，由此可以说明是家和房开拒不为被告办理产权。其次、原告向家和房开购买诉争门面的房价明显低于现有市场价格。根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定，“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”的规定，可以认定原告向家和房开购买诉争门面的价格明显低于现有市场价格，双方系恶意串通，其目的在于以合法的形式掩盖非法目的。再次、本案三名被告的门面均被家和房开过户至原告一人的名下并非偶然，说明原告系恶意买受人。根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的规定“恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人”，因此，原告的主张不应予以支持；三、原告要求被告赔偿房屋使用费无任何事实和法律依据，请求法院予以驳回。综上所述，原告与家和房开恶意串通损害被告的合法权益，请求驳回原告的诉讼请求，保护被告的合法权益和交易安全。被告为支持自己的主张，向本院提供了如下证据：1、《身份证》、《收款收据》、《证明》、《专题会议纪要》、本院（2008）白民一初字第624号民事判决书、贵阳市中级人民法院（2009）筑民一终字第630号民事判决书，证明被告陈志芬于2006年3月29与家和房开达成了购房意向，并于当日向家和房开支付了购房首付款，家和房开于被告陈志芬交付首付款的当天将案涉门面交付被告使用至今。家和房开于2007年11月2日出具证明，证实xx花园xx号xx栋xx层xx号陈志芬商业门面的房屋产权正在办理中。陈志芬曾向法院起诉要求家和房开为其提供办理产权登记资料并备案，未得到法院支持，由于被告陈志芬及其他业主积极要求家和房开办理产权，但家和房开一直躲避，故陈志芬等业主通过信访途径维护自身合法权益。经庭审质证，被告陈志芬对原告提供的《商品房买卖合同》的真实性不认可，认为原告与家和房开于2016年12月28日房屋成交价为2682.52元∕㎡，其成交价严重低于当时的市场价格，故真实性不予认可。同时，《商品房买卖合同》是家和房开与原告恶意串通签订的，损害了被告的合法利益，无法达到原告的证明目的。对原告提供的《收款收据》，被告认为无银行流水予以印证，对其三性均不认可。对原告提供的《不动产证书》的真实性无异议，但原告所交纳的税款和门面价款均低于市场价格，因此，该门面买卖不具有不合法，不予认可。原告对被告提供的《收款收据》、《证明》真实性不认可，同时被告向法院提供的也是《收款收据》，因此，原告提供的《收款收据》应当采信。被告提供的《专题会议纪要》系复印件，且没有加盖公章，故对该专题会议纪要》真实性不认可，对法院的民事判决书，真实性认可，该两份判决书已明确了原告未与家和房开签订书面合同，没有支付房款也未办理按揭，其诉请被法院驳回，原告购买该房屋没有法律障碍。当事人围绕其诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2006年3月29日，家和房开与本案被告陈志芬购房意向，陈志芬购买家和房开开发的位于贵阳市××××大道“xx商业中心”xx号xx栋xx号（即贵阳市白云区都拉营xx花园xx栋xx层xx号）门面一间，当日，被告按交纳了购房款44097元及办证杂费3842元，并在收据备注栏内注明40000元一个月之内付清。家和房开当即将案涉门面交付被告陈志芬并一直使用至今。因被告陈志芬与家和房开未签订《商品房买卖合同》，致使被告未办理产权证。2007年11月2日，家和房开出具证明，内容为“兹有xx花园xx号xx栋xx层xx号陈志芬商业门面的房屋产权正在办理当中。”，2008年，陈志芬向本院起诉贵州家和房地产开发有限公司及中国南车集团贵阳车辆厂，要求判令二被告将办理权属登记需由被告提交的资料报产权登记机关备案，并支付违约金，本院（2008）白民一初字第624号民事判决书以该房屋已备案，原告存在误解，原告未能取得房屋权属证书的原因是未签订《商品房买卖合同》，未协商好按揭贷款事宜或未直接付清尚欠款，未就彼此的权利义务进行明确约定，故驳回陈志芬的诉请，陈志芬对判决不服提起上诉，贵阳市中级人民法院以（2009）筑民一终字第630号民事判决书判决维持原判。2016年12月28日，原告刘成庆与家和房开就案涉门面的买卖签订了《商品房买卖合同》，约定家和房开公司将本案诉争门面以84123元出卖给原告刘成庆。2017年1月，贵阳市国土资源局白云区不动产登记中心向刘成庆颁发了《不动产证书》。随后，原告刘成庆以其对案涉门面拥有《不动产证书》为由，要求被告陈志芬搬出案涉门面，遭到被告拒绝，故原告向本院起诉请求判令如前诉讼请求。本院认为，公民的合法财产受法律保护。本案中，原告刘成庆与家和房开虽就案涉门面签订了《商品房买卖合同》，但该《商品房买卖合同》所约定的房屋价格为“明显不合理的低价”，且原告并未举证证明就该门面交纳了相关费用，因此，可以认定原告刘成庆与家和房开之间就案涉门面的买卖并非善意。原告刘成庆虽取得案涉门面的《不动产证书》，但原告刘成庆并未实际取得该房屋的占有、使用、处分和收益的权利。而被告陈志芬在签订《“汇通商业中心”购房认购书》并交纳了首付款后已实际占有和使用案涉门面至今已九年多的时间。因此，综合全案事实，根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神，本院认为，原告刘成庆所取得的《不动产证书》所享有的权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人即被告陈志芬。故原告以排除妨害为由要求被告搬出房屋并支付租金的主张，理由不充分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘成庆的诉讼请求。案件受理费人民币60元（原告刘成庆已交30元），由原告刘成庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  肖建忠审 判 员  李正发人民陪审员  管伟良二〇一七年八月十一日书 记 员  潘 曌