江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第1978号
上诉人（原审被告）刘培红，女，1959年11月2日生，汉族。
委托代理人陈晓清，江苏苏源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京华洲置业有限公司，住所地南京市溧水区洪蓝镇天生桥。
法定代表人叶玲萍，该公司董事长。
委托代理人张春水，江苏方胜律师事务所律师。
原审被告赵成美，男，1955年9月19日生，汉族。
委托代理人陈晓清，江苏苏源律师事务所律师。
上诉人刘培红因与被上诉人南京华洲置业有限公司（以下简称华洲公司）、原审被告赵成美商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省溧水县人民法院（2013）溧洪商初字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月31日受理后，依法组成合议庭，于2013年7月3日公开开庭进行了审理。上诉人刘培红及其委托代理人陈晓清，被上诉人华洲公司的委托代理人张春水及原审被告赵成美的委托代理人陈晓清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
华洲公司原审诉称，其与刘培红、赵成美签订了商品房预售合同，刘培红、赵成美支付了房款58.8万元，余款55万元早已过了付款时间，至今未付，故要求刘培红、赵成美继续履行合同，支付剩余房款55万元；自应付款日即2010年11月20日起至起诉时止，以未付款总额为基数，按日万分之三的利率标准计算，给付逾期付款违约金12.54万元。
刘培红、赵成美原审辩称，有关贷款手续已交给溧水农行，但贷款未批下来，贷款未批下来是由国家房地产调控政策引起，并非其过错，故不同意支付违约金；因贷款未办成，双方多次协商，准备将刘培红、赵成美在华洲公司处购买的另一套小公寓房退给华洲公司，以退房款付本案中的房款，但因华洲公司要按当初购买价计算小公寓房的价值，刘培红、赵成美要按照现行市场价计算，双方因此未谈妥；现仍希望按以前的口头约定将小套公寓房折价退回，以退房款付本案中房款，或者给一定的宽限期，由刘培红、赵成美自行处理小公寓房，以售房款付本案中房款。
原审法院经审理查明，2010年11月16日，华洲公司与刘培红、赵成美签订了商品房预售合同，约定：华洲公司将位于溧水区洪蓝镇天生桥路218号的华洲凤凰小镇度假村预售给刘培红、赵成美；该房面积135.77平方米，单价为8381.83元／平方米，总房价为113.8万元；合同签订时付款58.8万元，余款55万元办理商业贷款；刘培红、赵成美向贷款银行提交完备贷款资料的日期，视为应当付款的日期，按揭所需资料于2010年11月20日前送至银行；华洲公司于2011年5月30日前交付房屋；刘培红、赵成美向银行申请按揭年限及成数以银行最后批准为准，如刘培红、赵成美不能获得或不能足额获得银行贷款，则房款不足部分由刘培红、赵成美在接到银行通知后20天内补足，否则视为刘培红、赵成美违约，每逾期一天，按贷款总额的万分之五计算违约金；双方还对房屋交付的接收手续、迟延交付房屋的责任等作了全面约定。
为上述贷款事宜，刘培红、赵成美于2010年11月23日到溧水县农行填写了贷款申请表、声明书及面谈笔录等。
2011年5月20日，华洲公司向刘培红、赵成美发出交房通知书，要求刘培红、赵成美于同年5月30日办理房屋交付手续。2012年7月10日，华洲公司向刘培红、赵成美发出催款函。
原审中，双方就剩余房款进行过口头协商，刘培红、赵成美同意给付剩余房款，但不同意承担违约责任。
原审法院认为，双方当事人签订的预售合同具备商品房买卖合同的主要内容，且华洲公司已按照约定收受了刘培红、赵成美的部分价款，该预售合同应认定为商品房买卖合同，为有效合同，双方应当按照约定严格履行。本案中，双方在预售合同中明确约定如贷款不成，刘培红、赵成美应当补足房款；诉讼前，即使双方就解除合同进行过磋商，但并未达成一致意见；庭审中，刘培红、赵成美对支付剩余房款并无异议，仅对剩余房款的支付办法及时间提出了意见，并要求原审法院调解处理；庭审后，双方就剩余房款的支付进行协商，因双方对违约金是否要支付有异议而未达成一致意见。据上，上述合同应当继续履行，刘培红、赵成美应当交付剩余房款。关于逾期付款违约金，预售合同中约定逾期付款应按日万分之五计付违约金，华洲公司现主张按日万分之三计算，应予支持；关于计算的起止时间，应自2011年5月31日起计算至起诉时止，按上述计算办法，应付逾期付款违约金为95700元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、刘培红、赵成美应当给付华洲公司购房款55万元、逾期付款违约金9.57万元，合计64.57万元，于判决生效后十日内付清。二、驳回华洲公司的其他诉讼请求。一审案件受理费11090元，诉讼保全费4520元，合计15610元，由华洲公司承担1610元，由刘培红、赵成美承担14000元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
刘培红不服原审判决，向本院提起上诉称，上诉人与被上诉人于2010年11月16日签订涉案房屋买卖合同并当日支付首付款，后国家限贷政策出台，因上诉人名下已有房产，不能贷款，致买卖合同不能按约履行。上诉人多次与被上诉人就不能贷款要求解除合同进行协商，被上诉人讲先放一放，等上诉人有钱再交剩余房款。2011年5月上诉人收到被上诉人收房通知书，就退房事宜再次与被上诉人进行协商，被上诉人同意退房，但要到其本小区二期开盘后资金周转方便时办理退房手续，并要求上诉人将购房合同交给被上诉人。之后，被上诉人又提出其收购上诉人购买的其公司开发的酒店式公寓来冲抵涉案房屋购房款，因上诉人要求按市场价进行收购，被上诉人要求以购买价收购，双方没有谈妥。国家贷款政策改变致上诉人不能贷款购买涉案房屋，上诉人不存在过错，根据最高院相关司法解释，上诉人有权解除合同，且上诉人在一审诉讼过程中发函要求解除合同，一审法院判决双方继续履行该买卖合同，没有依据。即使继续履行该买卖合同，上诉人也不应支付利息，因政策致贷款不能被上诉人是明知的，且双方就此事也一直在协商当中。综上请求二审法院：1、撤销原审判决，依法改判解除双方之间的商品房买卖合同；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
华洲公司辩称，上诉人不履行合同约定义务，构成根本违约。按相关法律规定，被上诉人在上诉人违约次日起一年内有权选择解除合同或要求被上诉人继续履行合同，现被上诉人选择要求上诉人继续履行合同。上诉人主张的被上诉人同意其退房，只是其单方陈述，没有事实依据，被上诉人从来没有同意其退房。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
原审被告赵成美同意上诉人的上诉意见。
双方当事人对原审法院查明的事实不持异议，本院经审查属实，予以认可。
本院认为，双方当事人签订的涉案房屋买卖合同未违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。双方合同中已明确约定，上诉人贷款不能获得批准或贷款不足部分应在接银行通知后20日内补足，现上诉人未按双方合同约定履行己方义务，构成违约，应承担相应责任。上诉人主张因贷款政策调整致其不能贷款，其有权解除合同且不承担违约责任。对此，本院认为，上诉人未在合同约定的时间内提供贷款资料，也未能证明其提供了贷款所需的完整资料，上诉人对不能按合同约定获取贷款，应承担相应的责任；即便是因政策原因致上诉人不能贷款，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。上诉人主张不能贷款后及时被上诉人协商，被上诉人口头同意其解除合同，但被上诉人对此不予认可，上诉人也未提供相应证据证明其主张。上诉人在2011年底就知晓不能贷款，到2013年1月才发函要求解除合同，已远超过法定期间，故被上诉人要求上诉人继续履行合同符合法律规定。上诉人未按合同约定支付购房尾款，依法应支付相应的利息。
二审庭审过程中，上诉人提出要求二审法院判决解除双方之间的房屋买卖合同。因该请求不在原审请求范围内，故本院不予理涉。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，相关请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费11090元，由上诉人刘培红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 文
审 判 员 舒晓艺
代理审判员 左自才
二〇一三年八月二十日
书 记 员 孙雪松