宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2015）石行终字第1号
上诉人（原审原告）宁夏世爵房地产开发有限公司，住所地：石嘴山市。
法定代表人张庆爱，宁夏世爵房地产开发有限公司董事长。
委托代理人张国胜，北京大成（银川）律师事务所律师。
委托代理人马晓娟，北京大成（银川）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）石嘴山市住房保障和城市管理局，住所地：石嘴山市。
法定代表人蒋哲文，石嘴山市住房保障和城市管理局局长。
委托代理人马绍忠，石嘴山市住房保障和城市管理局产权产籍管理所工会主席。
委托代理人吴丽琴，石嘴山市住房保障和城市管理局产权产籍管理所法规质管科科长。
原审第三人李瑞平，男，1950年10月1日出生。
上诉人宁夏世爵房地产开发有限公司（以下简称世爵房产公司）因房屋登记行政管理纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2014）石大行初字第28号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年2月4日公开开庭进行了审理。上诉人世爵房产公司的委托代理人张国胜、马晓娟，被上诉人石嘴山市住房保障和城市管理局（以下简称石嘴山市房管局）的委托代理人马绍忠、吴丽琴到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原审认为，被告石嘴山市房管局于2000年1月15日作出对第三人李瑞平所有的022583号房屋登记行政行为，该房产证上载明的房屋面积83.06平方米。本案中，原告世爵房产公司诉称，其根据第三人李瑞平提供的022583号房产权证上载明的被拆迁房屋面积83.06平方米（其中，1号房面积65.03平方米、2号房面积18.03平方米），与第三人李瑞平签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》。该协议于2008年5月20日签订后，此房屋的产权证一直由原告保管，且原告诉称有三处涂改。由此可见，原告世爵房产公司自此就知道了被告石嘴山市房管局对第三人李瑞平颁发被拆迁房屋面积的登记情况。《最高人民法院关于执行﹤行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条规定，“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”根据上述规定，原告从2008年5月20日起就知道上述李瑞平被拆房屋面积的登记内容，截至本案起诉时间，原告提起的行政诉讼已超过2年的起诉期限。根据《最高人民法院关于执行﹤行政诉讼法﹥若干问题的解释》第三十二条第二款、第四十一条、第四十四条第一款第（六）项及第二十四条第二款之规定，裁定驳回原告世爵房产公司的起诉。
上诉人世爵房产公司称：一审裁定适用法律错误，本案没有超过起诉期限。1、本案的起诉期限应自上诉人知道或者应当知道起诉期限之日起算，最长应适用20年的期限，符合《最高人民法院关于执行﹤行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十二条的规定。一审裁定适用2年的最长期限，属适用法律错误；2、本案起诉期限应自上诉人起诉之日起计算，并未超过20年的期限。2008年5月20日拆迁房屋时，上诉人并不知道第三人的022583号房产证房屋面积登记错误的事实。虽然涉案房屋所有权证附图上有三处涂改，但涂改处加盖有“石嘴山市房屋产权产籍监理所”印章，且将附图上的面积与房屋所有权证上的面积涂改一致，上诉人当时认为这是被上诉人的正当涂改。2013年1月24日，从石嘴山市房屋产权产籍管理所调取到第三人被拆迁房屋原始档案登记材料显示，涉案房屋建筑面积实际为65.03平方米，至此上诉人才知道涉案房屋所有权证的登记面积登记错误。另外，涉案房屋所有权证2000年1月15日颁发，只有不到15年时间，并未超过法定最长20年的期限。故此，请求二审法院依法撤销石嘴山市大武口区人民法院（2014）石大行初字第28号行政裁定书，指令原审法院继续审理；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人答辩称，经被上诉人查询石嘴山市房屋登记簿及文本档案，被上诉人依据本案第三人提交的1993年石嘴山市公有住房出售审批表（审批建筑面积：47平方米）办理了石房地权字第029**号《房屋所有权证》；后第三人于1999年参加第二次房改，提交的住房出售审批表中审批建筑面积为主房47平方米，建房18.03平方米（共计65.03平方米）。被上诉人依据第二次房改审批表为申请人办理了石房权证大武口字第0225**号《房屋所有权证》（房屋座落：大武口区贺兰山南路东风院5栋1号）。按照《物权法》第十四条、第十六条、第十七条的规定，不动产权属证书与不动产登记簿记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。在上诉人与第三人李瑞平因拆迁纠纷诉讼期间，被上诉人已经依据涉案房产登记簿向上诉人出具了“情况说明”；因涉案房屋已经被上诉人拆除，不动产物权实际消灭，被上诉人依据《物权法》和《房屋登记办法》的有关规定，已于2014年11月7日将石房权证大武口字第0225**号《房屋所有权证》注销，并在石嘴山市房产信息网予以公示；上诉人于2008年5月20日就拆迁第三人李瑞平房屋的安置补偿事宜达成协议。该协议的达成与涉案具体行政行为无任何法律与事实上的关系。故上诉人关于被上诉人因颁证面积登记错误，造成上诉人在拆迁安置补偿中多补偿面积18.03平方米的损失的理由不能成立。
原审第三人答辩称，涉案房屋的房产证已经交给了上诉人，上诉人知道房屋的户型，在2008年3月到5月之间已经核对测量过涉案房屋的实际面积，上诉人的上诉请求不能成立。
经审理查明，2008年7月4日，石嘴山市房管局向世爵房产公司发放石房拆许字（2007）第15号延期《房屋拆迁许可证》。2009年12月19日，石嘴山市房管局向世爵房产公司发放石房拆许字（2009）第13号延期《房屋拆迁许可证》，许可世爵房产公司对涉及原审第三人李瑞平房屋在内的位于东至原有住宅、西至原有住宅、南至贺兰山南路、北至宁夏第一工业学校16500㎡范围内的房屋及其附属物进行拆迁。世爵房产公司于2008年5月20日就涉案房屋与李瑞平签订了编号为0001525号《房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议书产权调换项下第6条约定“安置房的面积以房产测量所测量面积为准，超3%乙方不承担超面积房款”。同时，原审第三人李瑞平将被拆迁房屋的石房权证大武口字第0225**号《房屋所有权证》和证号为130721号的《国有土地使用权证》交给世爵房产公司。随后，上诉人实施了拆迁。
另查明，石嘴山市房管局于2000年1月15日为李瑞平制发石房权证大武口字第0225**号《房屋所有权证》，该证上载明的房屋面积为83.06平方米（其中，1号房面积65.03平方米、2号房面积18.03平方米），附图有三处改动并加盖石嘴山市房屋产权产籍监理所印章，该《房屋所有权证》登记的房屋面积83.06平方米与登记簿登记的65.03平方米不符。石嘴山市房屋产权产籍管理所于2013年1月28日，应世爵房产公司申请向其出具《情况说明》，内容为“你公司申请核实李瑞平房屋面积异议一事，经查此房屋的原始档案资料和登记簿后，查明李瑞平所属房屋位于大武口区贺兰山南路东风院5栋1号，产权来源为经1993年及1999年两次房改从宁夏煤炭工业学校购买所得。经核实后现确认李瑞平此套房屋面积为：1号房屋（主房）面积47平方米，2号房屋（自建房）18.03平方米，总建筑面积为65.03平方米；产权人李瑞平所持有石房权证大武口字第0225**号《房屋所有权证》中1号房屋（主房）65.03平方米为制证错误”。2014年11月7日，石嘴山市房管局以“经登记的房屋所有权消灭……”等为由，根据《房屋登记办法》第41条之规定，将石房权证大武口字第0225**号《房屋所有权证》注销并公告。
本院认为，李瑞平在签订0001525号《房屋拆迁补偿安置协议书》时，已将石房权证大武口字第0225**号《房屋所有权证》和证号为130721号的《国有土地使用权证》交给世爵房产公司。该《房屋所有权证》登记的房屋面积83.06平方米与登记簿登记的65.03平方米不符，附图有三处改动并加盖石嘴山市房屋产权产籍监理所印章。《物权法》第十四条、第十六条、第十七条规定，不动产权属证书与不动产登记簿记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。石嘴山市房管局下属单位石嘴山市房屋产权产籍管理所于2013年1月28日，应世爵房产公司申请向其出具《情况说明》作出了说明。现实生活中，重新复核被拆迁房产的实际面积与证上面积是否相符系实施拆迁过程中的必要工作，房地产开发主体在实施拆迁工作时对此应尽到必要的注意义务，世爵房产公司亦应对此尽到必要的注意义务，应当对石房权证大武口字第0225**号《房屋所有权证》附图所改动的房产面积与实际面积进行复核。石房权证大武口字第0225**号《房屋所有权证》记载面积并不能直接导致世爵房产公司为李瑞平多置换18.03平方米置换房面积的结果。现该房产证已于2014年11月7日被石嘴山市房管局注销。世爵房产公司关于“依法撤销原石嘴山市土地房产管理局颁发的石房权证大武口字第0225**号《房屋所有权证》”的诉讼请求所指向的对象已消灭。综上，世爵房产公司自收到李瑞平交付的石房权证大武口字第0225**号《房屋所有权证》和证号为130721号的《国有土地使用权证》时起就知道或者应当知道涉案房屋实际面积与登记面积不符。该情形属于《最高人民法院关于执行﹤行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条规定的“知道或者应当知道”的法定事由，故世爵房产公司提起的行政诉讼已超过2年起诉期限。原裁定适用法律正确、裁处得当。上诉人的上诉理由不能成立。依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条第一款、第四十四条第一款第（六）项、第六十七条的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
二审案件受理费50元，由上诉人宁夏世爵房地产开发有限公司负担。
本裁定为终审裁定。
审判长 卜东方
审判员 侯志民
审判员 王丽琼
二〇一五年十二月二十五日
书记员 周世胜
附：相关法律条文
《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》
第四十一条行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。
第四十四条有下列情形之一的，应当裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉：
（一）请求事项不属于行政审判权限范围的；
（二）起诉人无原告诉讼主体资格的；
（三）起诉人错列被告且拒绝变更的；
（四）法律规定必须由法定或者指定代理人、代表人为诉讼行为，未由法定或者指定代理人、代表人为诉讼行为的；
（五）由诉讼代理人代为起诉，其代理不符合法定要求的；
（六）起诉超过法定期限且无正当理由的；
（七）法律、法规规定行政复议为提起诉讼必经程序而未申请复议的；
（八）起诉人重复起诉的；
（九）已撤回起诉，无正当理由再行起诉的；
（十）诉讼标的为生效判决的效力所羁束的；
（十一）起诉不具备其他法定要件的。
前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法受理。
第六十七条第二审人民法院审理上诉案件，应当对原审人民法院的裁判和被诉具体行政行为是否合法进行全面审查。
当事人对原审人民法院认定的事实有争议的，或者第二审人民法院认为原审人民法院认定事实不清楚的，第二审人民法院应当开庭审理。