河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫民再180号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：苏博，男，1989年12月31日出生，汉族，住河南省开封市鼓楼区。委托诉讼代理人：樊随生，河南龙文律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴梦龙，河南龙文律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：开封元宏房地产开发有限公司。住所地：开封市禹王台区三里堡街**号。法定代表人：吴绍兴，该公司董事长。委托诉讼代理人：王建炜，该公司法律顾问。再审申请人苏博因与被申请人开封元宏房地产开发有限公司（以下简称元宏公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河南省开封市中级人民法院（2015）汴民终字第313号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年9月27日作出（2016）豫民申1403号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人苏博的委托诉讼代理人樊随生、吴梦龙，被申请人元宏公司的委托诉讼代理人王建炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏博申请再审称，原判认定事实不清，适用法律错误。2012年8月20日，元宏公司向苏博发出书面交房通知，告知苏博在接到通知后前去办理交房手续，苏博等人到达元宏小区所购房屋后，发现暖气管道、燃气管道、都没有安装到位，屋内没有通电也没有安装电表。根据双方签署的《商品房买卖合同》第十一条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，房屋交付时，元宏公司应当提供《建筑工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》以及房屋测绘机构出具的测绘资料等材料以证明房屋验收合格。苏博多次向元宏公司工作人员索要上述证明文件，元宏公司工作人员均拒绝提供，并明确告知苏博还没有办理好。元宏公司的上述行为，完全不符合交房条件。这一事实有苏博提供的录音证据证明。元宏公司需在房屋综合验收合格并提供相应证明文件后才可交付给苏博。而一审法院却以元宏公司提供的2012年7月17日经四方验收合格的房屋即为房屋质量合格，属于认定事实错误。苏博请求撤销原判，改判支持其诉讼请求。元宏公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。2014年7月17日,苏博向开封市禹王台区人民法院起诉，请求判令元宏公司支付自2012年4月1日至2014年6月18日房价款日万分之二的违约金40284.86元。开封市禹王台区人民法院一审查明，2011年2月21日，双方签订商品房买卖合同一份，约定：“出卖人开封元宏房地产开发有限公司，买受人苏博，计价方式与价款：按建筑面积计算，总金额人民币498575元。交付期限：出卖人应当在2012年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格。出卖人逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限交房，若逾期超过90日后，且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。签订上述商品房买卖合同的同时，苏博在合同的一、三、四叁个附件上分别签字认可。2011年2月21日，元宏公司向苏博出具了购房发票。2012年3月底、2012年6月，元宏公司两次通知苏博延期交房。2012年8月20日，元宏公司向苏博发出书面交房通知，告知苏博在接到通知后办理交房手续，苏博至今未办理。工程竣工验收记录显示：元宏锦江一期2号楼分部工程、质量控制资料核查、安全和主要使用功能核查及抽查结果、观感质量验收的四项验收结论均为符合要求。综合验收结论：符合设计及规范规定。参加验收单位、建设单位：开封元宏房地产开发有限公司；监理单位：河南建工工程监理有限公司；施工单位：福建省永泰建筑工程公司；设计单位：开封市建筑设计院有限公司均加盖公章；落款为2012年7月17日。开封市禹王台区人民法院一审认为，双方之间签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的合同义务。苏博按时足额交纳了购房款，履行了合同约定的购房义务。元宏公司也应按合同约定按时向苏博交付合格的商品房。关于房屋质量问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”就房屋主体质量而言，只有在建筑工程验收合格后方可交付使用，未经验收或不合格的，不得交付使用。该小区2号商住楼在2012年7月17日经四方验收合格，后经竣工验收备案。本案中苏博未提交该房屋主体结构质量不合格的任何证据材料。故苏博诉称该房屋存在主体结构质量问题，证据不足，不予采信。关于违约日期的计算问题。根据苏博、元宏公司双方签订的商品房买卖合同的约定，元宏公司应在2012年3月31日前，将商品房交付买受人使用。2012年8月20日，元宏公司的通知行为已证明其履行了交房告知义务，且房屋验收合格，双方因其他原因达不成一致不能成为苏博拒绝接收房屋的理由，由此造成的扩大损失应由苏博自行承担。故违约日期应从2014年4月1日计算至2012年8月30日，2012年8月30日后的损失由苏博自行承担。鉴于双方在合同中对延期交房的违约责任作出了明确约定，故元宏公司应向苏博支付房价款日万分之二的违约金15156.68（498575×152×0.0002）元。超出部分，不予支持。2014年12月8日，该院作出（2014）禹民初字第559号民事判决：一、判决生效后十日内，元宏公司支付苏博违约金15156.68元；二、驳回苏博的其他诉讼请求。案件受理费800元，由苏博负担300元，元宏公司负担500元。苏博不服一审判决，向开封市中级人民法院提出上诉，请求改判支持其诉讼请求。开封市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。开封市中级人民法院二审认为，双方签订的商品房买卖合同在第八条交付期限中约定“出卖人应当在2012年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5.（空白）。”双方在商品房买卖合同中约定房屋交付时适用第1项，即该商品房经验收合格。综合其余可供选择的商品房交付条件，经四方验收合格、交房时房屋符合居住要求，房屋符合合同约定的交房条件，苏博上诉称元宏公司应在房屋综合验收合格才能交房并无事实及法律依据，不应予支持。苏博并未提供有效证据证明房屋存在质量问题，其诉称因房屋存在质量问题不予收房不予支持。一审法院认定因其他原因达不成一致不能成为拒绝接收房屋的理由，造成的扩大损失由苏博自行承担并无不当。苏博对违约金认定等相关问题提出的上诉均不予支持。2015年4月14日，该院作出（2015）汴民终字第313号民事判决:驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费807元，由苏博负担。本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，关于涉案房屋的交付条件，双方所签《商品房买卖合同》第八条约定的是“商品房经验收合格”。根据2000年1月30日施行的《建筑工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条，2000年4月7日施行（2009年10月19日修订）的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第三条、第四条、第五条、第六条之规定，以及《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定》、《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》之规定，目前我国商品房验收实行的是由建设单位组织竣工验收，并由建设行政主管部门对竣工验收进行备案的制度。原审已经查明，涉案房屋于2012年7月17日经验收合格并经竣工验收备案，故应视为该房屋已经具备双方约定的经验收合格的交付条件。苏博主张元宏公司需在房屋综合验收合格后才能交付使用，与双方合同约定不符；其主张涉案房屋存在质量问题、元宏公司工作人员拒绝提供有关房屋证明文件，亦未提供充分证据予以证明，本院不予支持。原判认定因其他原因达不成一致不能成为拒绝接收房屋的理由，造成的扩大损失由苏博自行承担并无不当，本院予以维持。综上，依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持开封市中级人民法院（2015）汴民终字第313号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  王 波审 判 员  王永伟审 判 员  陈春梅审 判 员  李向乔代理审判员  项 坤二〇一七年八月二十五日书 记 员  李 磊