福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第5950号
原告许景灿，男，1990年7月28日出生，汉族，经商，住南安市。
委托代理人黄志明、黄人杰，福建求达律师事务所律师。
被告南安成功房地产拓展有限公司，住所地南安市。
法定代表人许莉莉，系该公司董事长。
委托代理人傅绿松、傅琛禧，福建正成功律师事务所律师。
原告许景灿因与被告南安成功房地产拓展有限公司（以下简称“成功房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年10月11日立案受理，依法由代理审判员高燕玲担任审判长，与人民陪审员黄淑卿、傅伊明组成合议庭，于2013年11月18日、2014年3月18日两次公开开庭进行了审理。原告许景灿的委托代理人黄人杰，被告成功房地产公司的委托代理人傅绿松、傅琛禧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许景灿诉称，2008年9月2日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的址在南安市石井镇成功国际城第6A幢1005号房和第4、5、6号楼地下一层第76号车位。根据合同约定，被告应在2008年12月31日前，将房屋交付原告使用。逾期交房不超过60日，自合同规定的最后交付之日起至实际交付之日止，按原告已支付房价款日万分之三向原告支付违约金。被告直至2009年2月25日才通知原告交房，但被告符合交房条件的竣工合格时间是2010年1月18日。因此，被告已严重违反合同约定，应承担相应的违约责任，赔偿原告自2009年1月1日起至2010年1月18日止，按原告已支付房价款日万分之三计算的违约金。原告入住后，发现被告交付房屋的门窗不牢固，墙面渗水。后来，原告才知道被告没有依法为原告安装安全玻璃，且楼顶板漏水，有质量问题，依法应予翻建维修，对安装的非安全玻璃应予置换为安全玻璃或按合同约定赔偿置换差价。根据合同约定，被告尚应向原告提供本案商品房《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但被告至今未向原告提供，被告逾期提供，应按日向原告支付全部房款万分之四的违约金。被告还应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记相关材料向产权登记机关备案。因被告原因不能在规定期限取得房地产权属证书，被告应按原告已付款的0.03%向原告支付违约金。合同签订后，被告向住户收取了办证费用及相应契税，但被告至今仍未将办理权属登记的相关材料向产权登记机关备案，未履行办理产权证书的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。因双方约定的违约金偏低，请求予以增加，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告约定的该条款为格式条款，显然构成减轻、免除己方义务，应确定无效。为此，原告请求法院判令：1、被告支付逾期交房违约金人民币30358元；2、被告对漏水墙面进行修复，将南安市石井镇成功国际城第6A幢1005号的所有墙面玻璃置换为安装安全玻璃；3、被告履行代原告办理南安市石井镇成功国际城第6A幢1005号房屋及第4、5、6号楼地下一层第76号车位的房屋所有权证和土地使用权证，并交付证书给原告的义务；4、被告支付逾期办理房地产产权证书的违约金（以原告所交房款人民币264902元为基数，自2010年2月21日起至被告履行向土地房产部门提交办理址在南安市石井镇成功国际城第6A幢1005号房屋的房产权属证书、土地使用权证书应提交的相关资料的合同义务之日止，每日按中国人民银行规定的计收同期同类逾期贷款利率的两倍计算）；支付逾期办理车位产权证书的违约金（以原告所交房款人民币10万元为基数，自2012年5月1日起至被告履行向土地房产部门提交办理涉案车位相关备案资料的合同义务之日止，每日按中国人民银行规定的计收同期同类逾期贷款利率的两倍计算）；5、被告向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，赔偿原告逾期交付该两证的逾期违约金（以原告所交房款人民币264902元为基数，自2010年2月21日起至被告履行向原告交付该两证之日止，每日万分之四计算）；6、本案诉讼费用由被告承担。
被告成功房地产公司辩称，第一，他们公司已于2009年2月2日将讼争1005号商品房交付原告，扣除天气原因导致的工程顺延，被告并不存在逾期交房；即使存在逾期交房，合同约定的日万分之三的违约金过高，并且该请求已经超过诉讼时效。第二，关于漏水修复的问题，原告并没有提交有力证据证明存在漏水，即使诉争房屋存在漏水问题，因该房屋已交付使用多年并经过装修，原告并不能证明漏水是房屋本身的质量问题。他们公司认为楼房的设计符合相关的设计规范，设计方案经建设部门备案并经验收，整个房屋质量已经经验收并备案，且法律没有强制规定哪些需安装安全玻璃，双方合同也没有约定需安装安全玻璃，原告要求置换安装安全玻璃的诉请缺乏事实和法律依据。第三，他们公司只有协助办证义务，并无代办义务，土地使用权证在开发时已经办理好了，至于不能分割成小证是政府的问题，房屋所有权初始登记已经完成，并通知各业主办理所有权证，他们公司的协助义务已经完成。第四，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，违约金是按照已付房价款的万分之三计算，是一次性支付，原告诉请每日按中国人民银行规定的计收同期同类逾期贷款利率的两倍计算缺乏依据；双方并没有就车位逾期办证作出约定，原告诉请违约金缺乏依据。第五，他们公司已经可以将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》交付给原告，但经被告通知，原告没有领取，该责任在于原告，且双方对该违约金也没有约定，即使逾期交付该两证也不需要支付违约金。
本案原、被告的争议焦点：1、被告是否存在逾期交房的违约行为？若有，应如何承担违约责任？该请求是否超过诉讼时效？2、本案商品房是否漏水？若有，被告是否应为原告修复？3、被告是否应为原告置换安全玻璃？4、被告是否应代原告办理商品房及车位的房地产权属证书并交付原告？5、被告是否存在逾期办证的违约行为？若有，应如何承担违约责任？6、被告是否应向原告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》？是否逾期交付，应如何承担责任？
围绕上述原、被告争议焦点，原告向本院提供如下证据：1、《商品房买卖合同》复印件二份、《（车位）认购协议书》一份，证明原告向被告购买涉案房产的合同约定情况。2、《个人住房借款合同》一份、销售不动产统一发票二张、福建省泉州市服务业统一发票一张、福建省政府非税收入票据二张、中华人民共和国契税完税证一张、南安市房地产管理处应缴证件收据一份，证明原告已缴纳涉案房产的购房款、相关手续费及代办涉案房产证书的代办费。3、收款收据复印件二张、销售不动产统一发票一张，证明原告已缴纳涉案车位的款项。4、房产验收确认书复印件一份、福建省房屋建筑工程竣工验收报告复印件一份，证明被告交付原告涉案房产的时间。5、律师函1份、邮件详情单二份，证明原告委托代理律师向被告主张相关权利。6、福建东南产品质量司法鉴定所《司法鉴定意见书》一份、发票一张，证明本案讼争事项第一次起诉时法院委托鉴定机构对涉案同类房产相关玻璃进行鉴定的情况。
对原告提供的上述证据，被告质证如下：对证据1、3没有异议。对证据2的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，被告仅承担协助办证义务，具体由原告办证。对证据4的交房确认书上的交房时间无异议，但对其他记载内容有异议，其是原告单方记载的，被告不予认可。对竣工验收报告的真实性无异议，该报告可以证明不存在原告主张的问题，原告已经于2009年2月20日接收房屋，该日期为交房时间。对证据5的真实性不予认可，认为被告没有收到原告该份邮件。对证据6的真实性无异议，但认为原、被告双方不存在该争议，被告认可安装的不是安全玻璃，本案争议在于需不需要安装安全玻璃，没有法律、法规强制规定被告需安装安全玻璃。
围绕上述争议焦点，被告向本院提供如下证据：1、成功国际城办证公告一份，证明被告已于2013年4月15日完成涉案房屋（不包括车位）的产权初始登记，被告协助办证义务已完成。2、国有土地使用权证复印件4份，证明涉案房屋及车位的国有土地使用权证书在被告与原告签订买卖合同前已经办理完毕，至于原告无法办理土地使用证是行政部门的问题，与被告无关，且被告的协助办证义务仅限于房屋所有权证。3、福建省南安市气象局于2009年1月7日出具的证明一份，证明被告因天气原因延误工期90日（其中暴雨延误13天，台风延误18天，高温延误64天，重叠5天），被告并不存在逾期交房的情况。4、房地产开发企业产权初始登记通知单及房屋所有权证书复印件各一份，证明车位的所有权证已经可以办理。5、《公告》一份，证明车库的所有权证已经可以办理，被告于2013年12月11日再次通过泉州晚报公告通知原告到被告处领取办证材料。
对被告提供的上述证据，原告质证如下：证据1、2的真实性均由法庭认定，2013年4月15日才可以办证，被告提供的国有土地使用权证不能证明涉案房屋、车位已经符合办证条件，被告应提供向房管土地部门的备案资料。对证据3的真实性无异议，但认为不能成为被告延期交房的理由，该证明中没有明确台风的级别，被告要求扣除台风的天数不能成立。证据4由法院依法审查认定。对证据5无异议，但认为被告仍然存在逾期办证的情况。
本院依原告申请调取本院（2012）南民初字第319号案件卷宗中现场勘查的笔录一份，该笔录中体现“没有漏水”，原告以此笔录证明讼争商品房漏水。本院依原告申请于2014年3月10日对讼争商品房进行现场勘验的笔录一份及照片若干张，该笔录体现被告安装的客厅推拉门、厨房窗户、主卧窗户（包括主卧卫生间窗户）、次卧窗户（现为餐厅）均为普通玻璃，其中被告安装的客厅推拉门已由原告移至本幢楼的1003室作为隔离房间的玻璃，但原告重新安装的客厅推拉门仍为普通玻璃，只是厚度增加，厨房窗户、主卧窗户（包括主卧卫生间窗户）、次卧窗户（现为餐厅）均为外开窗，该房屋没有漏水。本院依法向南安市国土资源局调查关于本案建筑项目是否办理了土地分割登记手续，能否为业主办理土地使用权证等相关问题，南安市国土资源局行政审核审批科于2013年11月29日出具一份《回复函》。该函记载，证号为南国用（籍）字第00940057-1、00960239-1-1、00070314、00070315号土地使用证还没有办理分割登记手续。南安成功房地产拓展有限公司提交的相关资料中没有土地出让金发票，根据福建省人民政府办公厅转发省建设厅国土资源厅关于加强房地产开发项目容积率管理意见的通知的有关规定，开发商需补缴土地出让金和有关规费后，才能办理土地使用证分割手续。
对于上述本院调取的本院（2012）南民初字第319号案件卷宗中的现场勘查笔录及本院于2014年3月10日现场勘验的笔录及照片，原、被告均没有异议。对于南安市国土资源局行政审核审批科出具的《回复函》，原告对该回复函没有异议；被告对该证据的合法性有异议，认为被告已具备办理国有土地使用证分割的条件，并于2013年2月底将办理国有土地使用证分割登记所需的全部材料提交给南安市国土资源局，被告至今未收到南安市国土资源局关于补充分割登记材料的通知，南安市国土资源局以（闽政办（2007）190号文）为据要求被告补缴土地使用权出让金于法无据，被告依《土地管理法》、《城市房地产管理法》的相关规定缴纳全部土地使用权出让金，取得《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等证照，并完成商品房预售，无法分割国有土地使用证是南安市国土资源局的行政行为所致，并非被告的过错，因此，该《回复函》不能作为本案定案依据。
根据原、被告的上述举证、质证及本院调查收集的证据，本院分析认证如下：原告提供的证据1-3，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且被告对其真实性无异议，本院予以确认；该证据可以证明原告与被告签订商品房买卖合同及合同具体约定内容，原告交纳费用情况等事实。原告提供的证据4，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且被告对其真实性无异议，本院予以确认；该证据可以证明本案商品房于2009年2月20日交付原告使用等事实。原告提供的证据5，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认；该证据可以证明原告委托律师向被告邮寄律师函，要求被告就与原告商品房买卖合同相关纠纷进行实际解决等事实，该邮件于2011年6月17日投递，于2011年6月18日妥投。原告提供的证据6，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且被告对其真实性没有异议，本院予以确认，结合被告的质证意见，可以确认被告就讼争商品房安装的玻璃系普通玻璃，并不是安全玻璃（除大厅阳台护栏玻璃为钢化玻璃外）。被告提供的证据1，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认；该证据可以证明讼争商品房于2013年4月15日办理了产权初始登记，各购房户可以申请办理商品房变更登记，但无法证明被告协助办证的义务已履行完毕。被告提供的证据2，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认；但该证据只能证明涉案房产的国有土地使用总证已经办理，并不能直接证明是行政机关的行为导致土地无法分割，也不能证明无法分割与被告无关。被告提供的证据3，其证据来源合法，内容客观真实，但与本案具有关联性的暴雨只有2008年10月6日和2008年11月8日两天，本院予以确认，被告可以顺延交房二天；依照合同约定，高温不是被告延期交房的理由，台风均是发生在本案商品房买卖合同签订之前，与本案无关，且台风没有具体级别，也不能作为被告延期交房的理由。被告提供的证据4，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认；该证据可以证明车位的产权初始登记于2013年10月28日办理，各业主可以申请办理变更登记。被告提供的证据5，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认；该证据可以证明被告于2013年12月11日通过泉州晚报公告，通知原告到被告处领取办证材料，车库的所有权证已经可以办理。本院调取的本院（2012）南民初字第319号案件卷宗中的现场勘查笔录及本院于2014年3月10日现场勘验的笔录及照片，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且原、被告均没有异议，本院予以确认。南安市国土资源局行政审核审批科出具的《回复函》，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认；该证据可以证明截止至2013年11月28日（南安市国土资源局行政审核审批科回复函时间是2013年11月29日），因被告成功房地产公司提交给南安市国土资源局的相关资料中没有土地出让金发票，本案建筑项目土地使用证还没有办理分割登记手续，原告尚未取得讼争商品房及车位的土地使用证。
根据上述举证、质证、本院调查收集的证据及本院对证据的分析认证，结合原、被告的庭审陈述，本院确认如下事实：
被告成功房地产公司系依法注册成立的在南安市石井镇后店村规划范围内建造、出售及出租商住楼和标准厂房的有限公司，位于南安市石井镇后店村的南安成功国际城系被告成功房地产公司开发建设的工程。2008年9月2日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买址在南安市石井镇后店村南安成功国际城第6A幢10层1005号商品房，建筑面积88.72平方米，总房款为人民币264902元。被告应当在2008年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定，并经验收合格的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、大雨、暴雨及六级以上台风造成的无法正常施工；3、施工中遇有经政府有关部门确认的异常困难或技术问题；因市政府重要活动造成无法施工。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之四的违约金……商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.03%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金……同日，原、被告并签订一份《补充协议》（附件四），其中第六条约定，购房合同第十五条关于产权登记的补充如下：1、出卖人关于产权登记的责任限于：根据南安市房产管理局的要求，向其报送应由开发商提供的资料。2、购房合同第十五条规定的“规定期限”指：全国法律、法规或南安市地方法规规定的买受人应取得房地产权属证书的期限。如果上述法律未有规定，则视为不存在所谓的“规定期限”。3、因买受人的原因，导致不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。2010年12月1日，原、被告又签订一份《（车位）认购协议书》，约定原告向被告认购位于南安市石井镇第4、5、6楼地下一层第76号车位，车位计价人民币10万元，在签订认购协议时支付定金人民币2万元，原告并应在本协议签订之日起七日内与被告签订合同，在签订合同时一次性付清车位价款。该车位可办理产权，由于小区为分期建设，该车位需小区三期完成综合验收后方可由出卖人负责申请该地下停车位所有权初始登记，出卖人承诺于2012年5月1日前，完成房管局网上备案登记，买受人自行办理该地下停车位产权登记。办理产权所需相关的所有费用由买受人自行承担。之后，原、被告就该车位又签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买址在南安市石井镇后店村南安成功国际城第4、5、6幢地下一层76号车位，总房款为人民币10万元。合同中，双方没有约定车位的交付时间，但约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方也没有约定承担违约责任的方式……就该车位，原、被告也签订一份《补充协议》（附件四），其中第六条约定同上述商品房补充协议的约定。合同签订后，原告支付给被告上述全部购房款。2009年2月20日，原、被告办理了1005号房屋的交付手续；2010年12月，原、被告签订车位买卖合同时就办理了76号车位的交付手续。2010年1月18日，南安成功国际城6＃楼经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。被告安装1005号房屋的大厅阳台护栏的玻璃为安全玻璃（钢化玻璃），被告安装的客厅推拉门、厨房窗户、主卧窗户（包括主卧卫生间窗户）、次卧窗户（现为餐厅）均为普通玻璃，其中被告安装的客厅推拉门已由原告移至本幢楼的1003室作为隔离房间的玻璃，但原告重新安装的客厅推拉门仍为普通玻璃，只是厚度增加，厨房窗户、主卧窗户（包括主卧卫生间窗户）、次卧窗户（现为餐厅）均为外开窗，该房屋没有漏水，现原告已装修1005号房屋并入住。2013年4月15日，被告完成了成功国际城4-6号楼的产权初始登记；2013年10月28日，被告完成了成功国际城1-6＃A、B半地下室及二期地下室的产权初始登记，各购房户可申请变更登记。截止至2013年11月28日，因被告成功房地产公司提交给南安市国土资源局的相关资料中没有土地出让金发票，本案建筑项目土地使用证尚未办理分割登记手续，原告尚未取得讼争商品房的土地使用权证。2011年6月17日，原告委托律师向被告邮寄律师函，要求被告就与原告商品房买卖合同相关纠纷进行实际解决，该邮件于2011年6月18日妥投。被告尚未将1005号商品房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付原告。
综上事实，本院认为，被告依法取得房地产开发、销售资质和商品房预售许可证，原告向被告购买址在南安市石井镇后店村的“南安成功国际城”第6A幢10层1005号商品房和第4、5、6楼地下一层第76号车位，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》二份及《（车位）认购协议书》一份，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，均为有效合同。根据1005号房屋商品房买卖合同的约定，被告应当在2008年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付原告使用，但被告直至2009年2月20日，才将该房屋交付原告，被告已构成逾期交房的违约行为，本应承担相应的违约责任，但原告直至2011年6月17日才向被告主张权利，已超过法律保护的两年的诉讼时效，本院对于原告请求被告支付逾期交付1005号商品房的违约金，依法不予支持。本案1005号商品房并没有漏水，原告要求被告对漏水墙面进行修复，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。被告交付给原告的1005号商品房除了大厅阳台护栏的玻璃为安全玻璃（钢化玻璃）外，客厅推拉门、厨房窗户、主卧窗户（包括主卧卫生间窗户）、次卧窗户（现为餐厅）均为普通玻璃，违反了国家发展和改革委员会、建设部、国家质量监督检验检疫总局、国家工商行政管理总局于2003年12月4日发布的《建筑安全玻璃管理规定》第六条“建筑物需要以玻璃作为建筑材料的下列部位必须使用安全玻璃：（一）7层及7层以上建筑物外开窗；（二）面积大于1.5㎡的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500mm的落地窗；（三）幕墙（全玻璃除外）；（四）倾斜装配窗、各类天棚（含天窗、采光顶）、吊顶；（五）观光电梯及其外围护；（六）室内隔断、浴室围护和屏风……”规定的强制性标准，存在质量问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任……”的规定，被告应将客厅推拉门、厨房窗户、主卧窗户（包括主卧卫生间窗户）、次卧窗户（现为餐厅）的玻璃置换为安全玻璃。上述二份《商品房买卖合同》中均约定被告将办理权属登记需由其提供的资料送产权登记机关备案，此为被告协助原告办理产权登记，并不是被告应代原告办理产权登记，为此，原告请求被告代原告办理1005号房屋及76号车位的房屋所有权证和土地使用权证，并交付证书给原告的义务，依法无据，本院不予支持。被告主张，根据双方签订《补充协议》（附件四）第六条的约定，被告协助办理权属证书的义务仅限于办理房屋所有权证，不包括国有土地使用权证；本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权登记机关备案，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条也规定：“……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，因此，被告协助办证的义务应包括协助办理房屋所有权证书和土地使用权证书，而《补充协议》（附件四）第六条第一款“出卖人关于产权登记的责任限于：根据南安市房产管理局的要求，向其报送应由开发商提供的资料”的约定，却将被告的协助办证义务仅限于协助办理房屋所有权证书，这明显是免除被告的责任、排除原告的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应认定为无效条款。根据1005号房屋商品房买卖合同的约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金，现该商品房产权初始登记虽已完成，原告已经可以办理1005号房的房屋所有权证，但截止至2013年11月28日，因被告成功房地产公司提交给南安市国土资源局的相关资料中没有土地出让金发票，本案建筑项目的国有土地使用证尚未办理分割登记手续，致使原告尚未能办理1005号房的国有土地使用证，为此，被告应承担相应的违约责任，即应支付原告违约金79元（264902元×0.03%=79元），原告要求被告以房款人民币264902元为基数，自2010年2月21日起至被告履行向土地房产部门提交办理1005号房屋的房产权属证书、土地使用权证书应提交的相关资料的合同义务之日止，每日按中国人民银行规定的计收同期同类逾期贷款利率的两倍计算违约金，于法无据，本院不予支持。在76号车位的商品房买卖合同中，双方虽然约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权登记机关备案，但对因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方没有约定如何承担违约责任，现车位的产权初始登记也已完成，原告已经可以办理车位的房屋所有权证，但土地使用证如1005号房屋原因，原告尚未能办理76号车位的国有土地使用证，对此，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定及原告的请求，被告应以原告已交房款人民币10万元为基数，自2012年5月1日起至被告履行向土地房产部门提交办理车位相关备案资料的合同义务之日止，每日按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付原告违约金，超出此部分的请求，本院不予支持。再者，根据1005号房屋的商品房买卖合同的约定，被告还需向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但原告要求被告赔偿逾期交付该两证的违约金（以原告所交房款人民币264902元为基数，自2010年2月21日起至被告履行向原告交付该两证之日止，每日万分之四计算），于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十三条第二款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告南安成功房地产拓展有限公司应于本判决生效后三十日内将原告许景灿位于南安市石井镇后店村南安成功国际城第6A幢10层1005号房屋的客厅推拉门、厨房窗户、主卧窗户（包括主卧卫生间窗户）、次卧窗户（现为餐厅）的玻璃置换为安全玻璃；
二、被告南安成功房地产拓展有限公司应于本判决生效后三十日内协助原告许景灿办理南安成功国际城第6A幢10层1005号房屋和第4、5、6幢地下一层76号车位的土地使用权证，即向房屋、车位所在地土地行政主管部门提交办理房地产权属登记被告应提交的相关资料；
三、被告南安成功房地产拓展有限公司应于本判决生效后三十日内支付原告许景灿逾期协助办理南安成功国际城第6A幢10层1005号房屋权属证书的违约金人民币79元；
四、被告南安成功房地产拓展有限公司应支付原告许景灿自2012年5月1日起至被告履行向南安成功国际城第4、5、6幢地下一层76号车位所在地土地行政主管部门提交办理该车位房地产权属登记应提交的相关资料之日止，以原告已付购房款人民币10万元为基数，每日按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金（自2012年5月1日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后三十日内付清）；
五、被告南安成功房地产拓展有限公司应于本判决生效后三十日内向原告许景灿提供南安成功国际城第6A幢10层1005号房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
六、驳回原告许景灿的其他诉讼请求。
本案受理费人民币559元，由原告许景灿负担人民币500元，由被告南安成功房地产拓展有限公司负担人民币59元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 高燕玲
人民陪审员 黄淑卿
人民陪审员 傅伊明
二〇一四年四月八日
书 记 员 倪丽端
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。