北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0106民初17125号
原告：张京军，男，1964年2月1日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。
原告：张妍（张京军之女），女，1989年2月13日出生，汉族，无业。
二原告委托诉讼代理人：孙丽云，北京市康达律师事务所律师。
二原告委托诉讼代理人：孟丽娜，北京市康达律师事务所律师。
被告：衣建华，女，1958年12月2日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：段刚，北京市汇昕律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，北京链家房地产经纪有限公司法务专员。
原告张京军、张妍与被告衣建华、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张京军及张京军、张妍的委托诉讼代理人孙丽云、孟丽娜、被告衣建华的委托诉讼代理人段刚、第三人链家公司的委托诉讼代理人樊耀博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张京军、张妍向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的北京市存量房屋买卖合同及两份补充协议；2.被告返还原告定金25万元；3.被告支付原告违约金67万元；4.被告支付因违约给原告带来的损失150600元；5.诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年2月18日，原告张京军及妻子曹桂珍（乙方）与被告衣建华（甲方衣福安代理人，因衣福安去世，其继承人共同商定由被告衣建华处理涉案房屋）在链家公司居间的情况下签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《买卖定金协议书》。《补充协议》约定：乙方购买甲方衣福安名下位于丰台区青塔东里101室房屋，房屋总价款320万元，合同签订当日乙方向被告衣建华支付定金5万元。2016年4月被告要求增加房款，原告与被告于2016年4月3日签订《补充协议》增加总房款15万元即335万元，乙方于2016年4月10日前追加支付20万定金。甲方承诺配合后期办理一切房屋交易手续，如不配合或者违约，按原合同约定内容赔偿乙方一切损失，乙方于2016年4月8日支付被告该20万元定金。2016年4月18日，曹桂珍突发疾病去世。张京军处理妻子后事期间未能继续办理房屋买卖手续。张京军处理完后事得知被告再次提出增加房款50万元，原告表示不同意增加房款，要求按照原合同履行，但被告拒绝办理相关手续，并要求解除合同。链家公司工作人员多次找到被告要求其配合办理相关手续和询问其意见，被告均表示如不增加50万元购房款，就不同意履行合同，且愿意承担违约责任。原告购买被告出售的涉案房屋的前提是要将自己位于北京市丰台区青塔东里301室的房子卖掉，然后购买被告出售的涉案房屋。因此，在与被告签订相关协议后的2016年2月23日与李超、白丹丹签订《北京市存量房屋买卖合同》等相关协议，收取二人定金5万元，准备将自己的房屋卖掉。但由于被告两次擅自提高房屋交易价格，在原告不接受加钱的情况下，被告拒绝履行合同，导致原告与购买自己房子的李超、白丹丹解除了《房屋买卖合同》，并赔偿买方150600元违约金。被告不履行双方签订的合同及两份补充协议，擅自提高房屋交易价格的行为已经构成根本违约，根据《合同法》的相关规定及《补充协议》第四条的约定，原告有权要求解除《合同》及《补充协议》，并要求被告返还定金25万元、承担违约金67万元、以及因被告违约给原告带来的其他损失150600元。另外，曹桂珍于2016年4月18日死亡，其继承人为张京军和张妍。
衣建华辩称，同意解除合同和两份补充协议，返还定金5万元。原告明确不再购买房屋，是原告违约，合同不能继续履行责任在于原告，我方不同意承担违约责任，我方不存在违约行为。2月18日签订合同后，原告迟迟不交给我们首付263万，当时约定的是批贷3个工作日，但对方没有去贷款。6月中旬原告要变更合同，我不同意，就是第三人给了我们一份自行交付房款的协议，之前说的是贷款，后来变成了自行交付。我们等待对方协商，原告没有和我们协商，直接起诉了，我们没有明确说要解除合同，也没有说要涨价。
第三人链家公司述称，同意解除合同及相关文件，其他诉讼请求和我公司无关，不发表答辩意见。2016年2月18日签订的合同，3天后，被告说房子不想卖了，经纪人做工作，说可以卖，之后被告说涨价，原告答应了，签订了补充协议，涨了价并追加了20万定金。6月份被告说加价50万，就不能做工作了。因为被告说不卖了涨价，原告就不能卖自己的房子了，所以资质没审核，不能批贷，当时建议可以自行支付，被告不同意。
当事人围绕诉讼请求依法提交了北京市存量房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、房屋交易保障服务合同、买卖定金协议书、房屋所有权证、声明、不动产权证书、补充协议、定金收条、居民死亡医学证明书、催告函、短信截图、解约协议书、收据、北京银行电汇凭证、北京银行业务收费凭证回单、视听资料、公证书、微信记录、自行支付购房款协议、申请公积金所需材料清单、付款进度说明等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
衣福安、司君玉生前系夫妻。北京市丰台区青塔东里21号楼2单元101号房屋（以下简称101号房屋）原登记在衣福安名下。衣福安、司君玉分别于2012年11月3日、2015年12月15日死亡。2016年2月18日，衣福安、司君玉的继承人衣建华、衣坚钢、衣坚强签署《声明》，内容为：张京军、曹桂珍购买位于101号房屋，因房屋产权人衣福安去世，由其子女代为出售，继承人共三人，涉及三个家庭，双方协商一致，房屋签约以及买卖贷款过户手续收取房款由产权人女儿衣建华办理，所有继承人及其配偶全部同意出售此房屋，特此声明。
2016年2月18日，张京军、曹桂珍（买受人）与衣福安（出卖人，由衣建华代理）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋为101号房屋，建筑面积共103.12平方米。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为160万元，该房屋内的家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设备等作价为160万元。买受人向出卖人支付定金5万元。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为70万元。出卖人应当于办理完毕该房屋所有权转移登记手续后一个工作日内将该房屋交付给买受人。双方同意，自本合同签订之日起180日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，张京军、曹桂珍（乙方、买受方）与衣福安（甲方、出卖方、由衣建华代理）、第三人链家公司（丙方、居间方）就上述合同签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为320万元。乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2016年2月28日前将第一笔定金5万元以自行支付的方式支付甲方，第二笔定金和第三笔定金处未约定。关于首付款，乙方于贷款批贷后三个工作日内将第一笔首付款160万元以建委资金监管的方式支付甲方；乙方于贷款批贷后三个工作日内将第二笔首付款83万元以理房通托管的方式支付甲方。甲乙双方应于网签后三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在贷款批贷后三个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在房屋所有权转移登记完成后一个工作日内自行办理物业交割手续，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，该保证金于双方办理物业交割时，由乙方自行支付给甲方。关于违约责任，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。如本协议与《买卖合同》等约定不一致的，均以本协议为准。
签订合同当日，张京军、曹桂珍支付衣建华定金5万元。
2016年3月1日，北京市长安公证处出具（2016）京长安内民证字第1944号《公证书》，公证事项为被继承人衣福安、司君玉的长子衣坚强、次子衣坚钢自愿放弃101号房屋的继承权，101号房屋由女儿衣建华一人继承。2016年3月22日，101号房屋登记至衣建华名下。
2016年4月3日，衣建华（甲方）与张京军（乙方）签订《补充协议》，甲乙双方因交易101号房屋作出如下补充。1.甲乙双方协商一致，原成交价格为320万元，应甲方要求，乙方追加房款15万元，现成交价格变更为335万元，乙方于2016年4月10日前支付甲方追加定金20万元。甲方承诺配合后期办理一切房屋交易相关手续，如甲方不配合办理或违约，按原合同约定赔偿乙方一切损失。2016年4月8日，张京军支付衣建华追加定金20万元，衣建华书写定金收条，确认：收到张京军交来的购买我名下101号房屋购房定金20万元。
2016年4月18日，曹桂珍死亡。张京军处理后事。
2016年6月，衣建华再次提出涨价。在链家公司业务员张磊与衣建华的短信记录中，张磊于6月18日称“阿姨您好，我是链家张磊，王毅的店长，今天都18号了，您那边关于房子的交易问题考虑好了吗，那个自行支付协议您拿回去也看了，客户还等您信呢”；6月25日，张磊称“您那边房子现在还考虑不考虑卖啊？您这样拖着也不是办法啊”，衣建华回复“我手机坏了，下星期再谈吧”；6月26日，张磊称“阿姨您想让那叔叔加多少钱？您底线多少，50万肯定不行，您最低多少钱可以我跟叔叔说，要是做不通工作咱们就该起诉起诉该打官司打官司”，衣建华回复“1、50万元不变。2、解除合同。3、你们看着办”。2016年6月27日，在链家公司张磊与衣建华的电话录音中，衣建华称“你把时间给我拖到今天，那我损失也很大，如果说你给我涨钱，我就卖给你，你给我涨50万，我卖给你，因为我就是涨50万也不是现在这样的价格”，张磊称“我听明白您的意思了，如果客户给您加50万，您接着卖，如果加不了，那您就算了，然后您就不卖了”，衣建华称“对对对”，张磊称“要是您真不卖的话，咱们这边是怎么考虑，打个比方，叔叔这边肯定不同意加50万，那咱们这边那就不往下走了，到时候您要是说咱们按违约算，还是非得打官司”，衣建华称“违约怎么违约”，张磊称“那就得谈赔偿的事了”，衣建华称“我跟你说，所有东西律师都看了，我拿他定金是5万，他给我20万首付是房款，所以说违约就违约他定金，房款我按他房款的20%还他”，张磊称“那肯定不可能啊”。衣建华称“我的意思是加50万，你跟他谈，如果他有所考虑，接着往下谈也可以，要实在不行，那该违约就违约”。另外，衣建华提到“我3月份没拿到钱，4月份也没拿到钱，5月份给你谈的时候你不跟我谈”。2016年6月28日，在链家公司张磊与衣建华的电话录音中，张磊称“跟那个叔叔说了，他说加不了钱……，反正他那边肯定加不了钱，他说已经加过一次了，不可能再加了，而且他也没那么多钱”，衣建华称“那该怎么做怎么做吧”，张磊称“那您什么意思”，衣建华称“咱就撤销合同呗”，张磊称“那您反正就是赔点钱呗”，衣建华称“你就按合同上怎么赔怎么赔呗”，张磊称“那您这边要是说现在不卖了，您赔那叔叔多少钱”，衣建华称“他不加钱就不卖”、“赔多少钱，押金5万赔5万是吧，首付房款20万，20%4万块钱，该多少赔多少呗，合同上不就是这么写的吗”，张磊说“那不可能”，衣建华称“那他就起诉”。衣建华对上述短信记录和电话录音的真实性认可，但认为短信记录只能表明在协商，不能证明被告拒绝办理手续，电话录音表明原告一直拒不支付首付款，被告希望可以和原告协商，链家张磊不能代表原告。
经北京市首佳公证处公证文书确认，曹桂珍的继承人分别为其丈夫张京军、女儿张妍（系独生子女）。
庭审中，张京军、张妍提交张京军、曹桂珍与案外人经链家公司居间服务签订的《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、《解约协议书》、收据及北京银行电汇凭证等证据，证明2016年2月，张京军、曹桂珍将二人自有案外房屋出售给案外人，衣建华拒绝履行本案合同后，导致买房的合同无法继续履行，赔偿买房方损失150600元。衣建华对该证据的真实性不予认可，认为原告如何凑齐购房款与被告无关。第三人链家公司对该证据的真实性予以认可。
庭审中，原告及第三人称，本案合同尚未办理批贷手续，原因是张京军、曹桂珍将自有房屋出售后才能进行资格审核，现因被告涨价，原告出售房屋后面临无房可住，故解除了卖房合同，资格审核未进行，批贷手续亦无法进行。
本院认为：衣福安在签订合同之前已死亡，故其无法作为签订合同的主体签订《北京市存量房屋买卖合同》及相关文件。从衣福安、司君玉的继承人出具的《声明》、《公证书》及最终101号房屋登记在衣建华名下且后续手续均以衣建华作为甲方签署，故本院认定本案合同卖方实际签署人及权利人为被告衣建华。签订合同后，曹桂珍死亡，其基于本案合同的权利义务应由其继承人张京军、张妍继承。
张京军、曹桂珍与衣建华签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与链家公司签订的《补充协议》、双方于2016年4月3日签订的《补充协议》是各方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。衣建华在房屋交易的过程中，要求涨价15万元得到张京军同意后，再次要求涨价50万元，已构成根本违约。补充协议约定乙方于贷款批贷后三个工作日内以建委资金监管和理房通托管的方式支付首付款，在贷款批贷后三个工作日内办理房屋所有权转移登记手续，双方应于网签后三个工作日内办理贷款申请手续，但对于网签时间并未约定，故衣建华要求于3、4月份拿到首付款没有合同依据，而衣建华在6月28日的录音中明确说“不加钱就不卖”，故本院对于衣建华称双方在协商、其未拒绝办理手续且认为原告拒不支付首付款的抗辩理由不予采信。现原告以被告擅自提高房屋价格构成根本违约为由要求解除原被告签订的北京市存量房屋买卖合同及两份补充协议，符合法律规定，本院予以支持。关于定金，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现原告主张适用违约金条款，故衣建华应当将所收定金25万元返还原告。因衣建华在补充协议和定金收条中明确认可追加20万元定金，故对其称定金为5万元的抗辩理由，本院不予采信。关于违约金数额，本院认为，违约金作为我国合同法中的一种民事责任形式，其以赔偿非违约方的损失为主要功能。当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。衣建华认为违约金过高要求法院予以减少，原告认为其损失主要是房屋增值，双方虽未就此提交相关证据，但衣建华在录音中称“我就是涨50万也不是现在这样的价格”，故本院结合原告的实际损失、衣建华的过错程度及双方合同履行情况，将违约金调整为50万元。关于原告主张的150600元的损失，因违约金已足以弥补其该项损失，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、解除张京军、曹桂珍与衣建华于二零一六年二月十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及张京军、曹桂珍与衣建华、北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》及张京军与衣建华于二零一六年四月三日签订的《补充协议》。
二、衣建华于本判决生效之日起七日内退还张京军、张妍定金二十五万元。
三、衣建华于本判决生效之日起七日内支付张京军、张妍违约金五十万元。
四、驳回张京军、张妍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16800元，由被告衣建华负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 魏敬贤
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 贾思雨