广西壮族自治区巴马瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1227民初264号
原告黄荣实，
原告黄莉莉。
委托代理人邹国旺，巴马瑶族自治县法律事务中心法律工作者。
被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司，住所地广西巴马瑶族自治县巴马镇东园路85号。
法定代表人黄福军，总经理。
委托代理人覃小峰，系该公司的策划部经理。
原告黄荣实、黄莉莉与被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司（以下简称联邦伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员黄俊淇独任审判，于2016年5月18日在本院第三审判庭公开开庭审理了本案。书记员黄晓帆担任记录。原告黄莉莉及其特别授权委托代理人邹国旺，被告特别授权委托代理人覃小峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年3月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的“印象巴马（高层）”第3幢8层805号商品房一套，房价总金额为人民币406603元，原告依约采用银行按揭贷款方式付清房款。合同还约定被告必须于2013年4月30日前交房，如逾期交房，逾期超过90日的，被告向原告支付累计最高限额为总房款4%的违约金。结果，原告按约定履行了支付房款的义务，但被告直至2014年9月12日（逾期488天）才交房。被告的上述违约行为严重损害了原告的合法权益。特提起诉讼，请求：1、判决被告支付逾期交房违约金16264元给原告（累计最高限额为总房款406603元的4%）；2、本案的诉讼费由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、《商品房买卖合同》复印件1份，证明2012年3月14日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的“印象巴马”（高层）第3幢8层805号房，房价总金额为：406603元，合同约定被告需在2013年4月30日前交房，如逾期交房，逾期超过90日的，被告向原告支付累计最高限额为总房款4%的违约金的事实；
2、被告给原告出具的收款收据复印件2份，用于证实原告支付房款406603元；
3、农行个人借款凭证复印件1份，证明原告已经向中国农业银行巴马县支行贷款支付给被告的事实；
4、销售不动产统一发票1份，证明原告已向被告支付全部房款；
5、收款收据2张，证明被告逾期交房。
被告辩称，一、原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、对原告起诉请求支付违约金的计算标准没有异议；三、被告延期交房符合合同约定的免责事由。一是根据《商品房买卖合同》第八条第二款第2点及第3点约定，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，被告于2009年9月18日通过国有土地拍卖方式竞得巴马县城母鸡山公园北侧地块99.3亩商住用地，并取得了《国有土地使用权证》。但是由于巴马建设用地出现“两违”问题，国土局将99.3亩的合法土地证收回后，于2012年12月26日换发成65亩的土地证给被告。由于34.3亩土地被违规且巴马政府迟迟未按照国有建设土地规划落实土地，导致已经通过的规划在一些指标上被违规，已经动土建设的楼宇被压红线，合法建设成了瑕疵项目，从而使得项目在报建、招标、监管、验收等一系列环节上手续出现残缺。被告通过两年多时间与政府部门进行交涉，终于在一定程度上得到解决。由于政府土地问题衍生出来不能按时交房的问题，是被告无法事先预见和控制的客观原因，由于这些原因影响被告无法按时交房，是属于合同约定的免责事由。因此，并无逾期交房，更无违约，原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据。二是因为政府等相关部门的原因，致使消防通道压住用地红线，从而整个小区的消防通道无法通过报建，更不用说进行消防验收了。该情形是符合合同约定的可以据实予以延期交房条件。三是政府作为土地出让方未能做到净地出让，出现钉子户阻挠受让方开发的情况，导致工程延迟，这是被告无法预见和不能控制的客观原因，属于合同约定的免责事由。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告对其辩解在举证期限内提供的证据有：
1、《国有建设用地使用权出让合同》复印件1份，证明被告合法拥有面积为66200平方米土地的使用权；
2、国有土地使用证，证明四本证的使用面积为66200平方米；
3、《收据》复印件1份，证明被告原四本土地使用权证被巴马县国土局人员收回；
4、临时用地土地使用权证复印件1份，证明国土局收回被告四本土地证后，临时日发放给被告面积为66202平方米的土地使用权证；
5、国有土地使用权证，证明国土局于2012年12月26日发放给被告面积为43212.9平方米的土地使用权证；
6、红线图复印件1份，证明被告合法拥有的土地“被违规”后，造成被告开发的“印象巴马”项目的消防通道压红线，迟迟未能通过报建；
7、巴马建设局的规划图复印件1份，证明被告原66200平方米土地的规划已通过审批，规划合法；
8、钉子户照片，证明政府未做到净地出让，导致钉子户阻挠被告施工，影响工程进度；
9、报告，证明被告由于土地问题向巴马县政府及相关部门进行过报告；
10、会议纪要（十三届第35号），证明确实由于政府原因造成被告开发的项目无法按照原规划建设施工；
11、土地及相关问题的报告，证明被告由于土地问题与巴马县政府及相关部门进行过报告；
12、土地遗留问题处理意见，证明巴马国土局就被告的土地问题向县人民政府出具相关的处理意见；
13、遗留问题的请示，证明被告就土地问题及给项目带来的影响向政府进行请示。
经过开庭质证：
被告对原告提交的证据1、2、3、4、5的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为不能证明被告是逾期交房，也不能证明是违约。
原告对被告提交的13份证据真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。认为与商品房买卖合同无关，若出现特殊情况，被告也没有依合同约定通知与原告协商，因此如上证据与逾期交房没有关联性，不能作为延期交房的免责事由。
本院对原告、被告提供的证据的认证意见如下：
原告提交的五份证据具有真实性、合法性、关联性，本院采信作为本案认定法律事实的依据。
被告提交的1、2、3、4、5、6、7证据具有真实性、合法性，可证明履行土地出让合同过程中的部分事实。但用其证明作为免责事由不具有客观关联性，本院不予采信，其余6份证据，其来源和内容的真实性不能确定，本院不予采信。
综合全案证据，本院确认案件法律事实如下：2009年9月18日，被告联邦伟业公司通过国有土地竞买方式获得位于巴马瑶族自治县巴马镇母鸡山公园北侧的一宗土地开发使用权，面积为66200平方米，土地用途为商业、住宅用地。之后被告在上述土地进行房地产开发，项目名称为“印象巴马”。尔后，取得印象巴马《商品房预售许可证》，证号为：巴房预字（2011）第003号。2012年3月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于巴马瑶族自治县巴马镇母鸡山公园北侧印象巴马小区第3幢8层805号房，该商品房建筑面积约120.95平方米，房价总金额为406603元，原告在签订合同采用办理银行个人住房按揭贷款付清房款。合同第8条第1款约定：出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……，5、该商品房经出卖人自检竣工验收合格。第2款约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、影响工程进度但是出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制、市政停水、停电、政府指令暂停施工的、设计和规划发生变化、××、民工闹事等）造成工期延误；3、因政府机构的行为，以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策而引致的延误；4、根据国家、地方法律法规或规章的规定，可以据实顺延施工工期的情形出现的。合同第9条第（2）项约定：出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，累计最高限额为总房款的4%。在合同签订后，原告向被告支付了购房款406603元，被告于2014年9月12日与原告办理交房手续。
另查明，巴马瑶族自治县国土资源局于2010年9月14日收到被告退回的四本《国有土地使用证》，证号分别为：巴国土资国用（2009）第485号、486号、487号、548号。2012年12月26日，巴马瑶族自治县人民政府颁发给被告证号为巴国土资国用（2012）第208号的《国有土地使用证》，土地使用面积为43212.9平方米。该事件发生在前，原告与被告签约在后；被告未提供因“特殊原因”发生，需要延期交房、变更原约定交房期限，而通知原告协商的相关证据。“印象巴马”项目消防通道至今尚未建成、房屋已通过验收。
案经本院主持调解无效。
根据原告的陈述理由和被告的答辩意见，归纳本案双方争议焦点如下：1、被告超过合同约定的交房期限后才交房是违约还是属于合同第八条约定的免责范围？2、原告的诉讼请求是否有事实和法律依据？
本院认为，本案原告黄荣实、黄莉莉与被告联邦伟业公司订立的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反有关法律规定，而且印象巴马工程已取得《商品房预售许可证》，该合同合法有效，对当事人有约束力，双方当事人均应当按照约定全面履行各自义务，一方未按约定履行义务的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。关于争议焦点一，原、被告订立的《商品房买卖合同》第六条约定：“原告在签订合同后付清全部购房款给被告，依约全部履行自己的合同义务。”合同第八条约定：“出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……，5、该商品房经出卖人自检竣工验收合格。”到期后被告联邦伟业公司并没有依约定期限履行交房义务，直至2014年9月12日才办理房屋交付手续。被告辩称其行为属于延期交房而不属于逾期交房，不属于违约，理由是：因为政府在项目建设过程中变更规划，致使被告合法拥有的土地“被违规”，致使整个项目的消防通道压在农用地的红线上，迟迟未能通过报建，应当依据合同第八条约定的特定情形，应予以延期，不属于违约，不应承担违约责任；原告反驳称，被告的辩解理由不成立，因为：一、政府压缩建设面积（或变更规划）的时间是在原、被告签约之前，因此，政府的上述行为与本合同约定的房屋买卖没有关联性，应当承担违约责任。本院认为，即使土地面积、规划发生变化（是否发生变化，在此不予评断），该事件发生在前，被告与原告签约在后，因此，该事件不存在“不可预见”的问题；再则，合同免责条款设定的目的，是为限制和免除当事人未来的责任，这种对签约一方责任的限制和免除，意味着对签约的另一方可预期的利益受到不利的影响或损失，因此，基于平等原则，通常签约双方对合同附条件可免责条款中的附条件内容的设定较为严格且是明确的，是尽可能避免歧义的。合同设定附条件（特殊原因）可免责条款中的“特殊原因”其内函应当具有不可或缺的下列特性，一是，属于不可预测或预见的事件发生；二是，这些事件的发生是不可抗力的，且是人力（尤其是利害攸关方）无法抗拒或可促使其成就的。因此，对可免责条款中的“特殊原因”内函和外延解释的任意或扩大，势必造成风险责任承担的失衡，有失公平，也是易于产生诉争的原因之一。本案原告与被告签订的合同是被告制作的格式合同，合同第八条中的特殊情况的第3条：因政府机构的行为，以及……等引致的延误，设定为房屋出卖人逾期交房的免责条件，我国从乡人民政府至中央人民政府共设有五级人民政府，其机构种类名目繁多，该条对何级人民政府、何类机构的何种行为并未作出明确的或限制性的规定，该条概念的内函和外延均可作任意或扩张解释，是不具体和明确的，其解释是易产生歧义的；此外，如上述条件一经成就，即“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，该款的“据实予以延期”，对延期期限没有界定，是对意外事件发生导致延误期间的顺延或无限期延期，亦可作任意解释，也是不明确的；显然，如择其一，作“不受限期的延期”的解释，交房期限处于不确定状态，势必有悖公平原则。本案被告以在土地出让合同中作为出让方的县人民政府在履行土地出让合同义务过程中的瑕疵（是否出现瑕疵，在此不予评判），该情形应当不属于“不可抗力”。且以前一合同（土地出让合同）的履行义务人履行合同的瑕疵设定为房屋出卖人履行后一合同（商品房买卖合同）按期交房义务的可免责条件，另外，对非签约方局外人的干挠亦设定作为作为房屋出卖人不能按期交房的免责条件，人为干挠，显然并非属于不可抗力。依此，这对商品房买受人来说，在已完全履行付款义务后，可预期得到房屋的愿望和目的在很大程度上处于不确定状态，能否实现按期得到房屋，甚或不能得到房屋，风险均由买受人承担，不言而喻，风险责任承担明显失衡，有悖平等、公平原则。另外，依双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款的“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人据实可以延期”的约定，由此可见，买受人同意变更合同（接受延期条件）是出卖人可以延期交房的约定的前提条件，在此，出卖人负有通知、并与买受人协商的义务，本案被告并未履行该项义务。因此，被告的上述辩解意见，本院不予采纳。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告订立的《商品房买卖合同》第9条第（2）项约定：“出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，累计最高限额为总房款的4%。”故原告请求被告支付违约金16264元（406603元×4%）有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司给付原告黄荣实、黄莉莉逾期交房违约金16264元。
案件受理费207元，减半收取103.5元由被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司负担。
上述义务，义务人应自本判决生效之日起30日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或被执行的财产所在地基层人民法院申请执行。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费207元，上诉于河池市中级人民法院。上诉案件受理费汇入；广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 黄俊淇
二〇一六年六月六日
书记员 黄晓帆