贵州省黎平县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2631民初1725号
原告：胡嗣平，女，汉族，1975年7月11日出生，户籍贵州省黎平县，现住贵州省黎平县。
委托代理人：彭双雄，男，贵州全红律师事务所律师，执业证号：15226201710202019。
被告：贵州省黎平利南房地产开发有限公司。
统一社会信用代码：91522631662955308T。
地址：贵州省黎平县德凤镇正阳街麒麟家园C栋2层。
法定代表人：庄朝本，男，该公司法定代表人。
委托代理人罗鹏，男，贵州通衢律师事务所律师，执业证号：15226201010522572。
原告胡嗣平诉被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告胡嗣平于2017年10月18日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员杨朝军独任审判，于2017年11月15日公开开庭进行了审理。原告胡嗣平的委托代理人彭双雄、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司的委托代理人罗鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡嗣平向本院提出诉讼请求：l、依法判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告立即向原告交付商品房转移登记的相关文书,协助原告及时办理商品房产权转移登记,并支付给原告因被告逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金50353元(424850元×6.18%÷365天×700天=50353元)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2013年01月29日与被告签订了《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发建设的位于黎平县城关德凤镇××“××家园”××（××）号房屋,该套商品房房产权登记面积为130.84平方米，房屋总价款为424850元，合同约定被告应当于2015年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告,逾期被告没有交付而原告不退房的，被告应根据约定“按日向买受人支付已交付房款0.1%的违约金。”支付给原告；合同还约定了被告向原告交付房屋的条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。《商品房买卖合同》签订之后,原告按照合同的约定先后支付给被告的首付款134850元,维修基金和水电开户物业管理等费用由被告代为收取,至今被告代为收取的维修基金尚未转交住建部门。2013年1月29日原告已付清被告全部购房款,合同履行之中原告依法交付了有关契税,合同签订以来,被告无故违约不履行合同约定的应由被告协助完成的商品房产权转移登记的办证义务,也没有向原告提供房屋经过验收的质量证照、使用说明书等，其多次忽悠、搪塞原告,至今没有把房屋产权转移登记的有关文书交付给原告,也没有通知、协助原告完成产权转移登记的有关约定义务,其应当依法承担支付逾期交付给原告产权转移登记相关文书违约金,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，结合司法实际，原告对合同约定的“违约金”幅度已经进行了调减，参照中国人民银行催收逾期贷款利率标准进行计算“违约金”至2017年10月30日止,被告应当支付给原告逾期办理产权转移登记文书交付违约金50353.00元。鉴于以上事实,被告的违约行为严重损害了原告的合法权益,为维护法律的严肃性,维护原告的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》119条的规定,特依法向人民法院起诉,请立案审理。
被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司辩称：一、并于办理房产证的问题。根据房产证办证程序，办理房产证应经过以下几个步骤：1、由购房户提出申请；2、开发商提供资料（规划许可证、用地许可证、竣工图纸等）；3、测绘部门根据以上资料进行实地测绘并制图；4、凭借买卖合同，房管局相关部门审核后装备的档案并拟定发证。由此可以看出办理房产证与不办理房产证均存在多方面的因素，尽管如此，答辩人份内的职责答辩人会积极履行。二、关于是否违约的问题。（一）仅从保同条文表面来看，好像答辩人存在违约，但就前述因素及法律规定来看，答辩人又不存在违约，因为办理房产证是购房户、开发商、房管部门三方面相配合完成的，三方均有义务，而不是开发商单方面的义务；根据《城市房地产开发经营管理条列》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”根据以上法律规定可知办理房屋权属证书的义务主体是买受人，房地产开发企业仅负有协助义务，因此，无法办证不等于答辩人违约。（二）关于违约金的调整。且不说答辩人不存在违约，即便按照原告的观点，认为答辩人存在违约，原告所请求的违约金，因为高于其实际损失，因此不应得到法院的支持，根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适用减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。”据此，答辩人请求人民法院对违约金的请求根据以上司法解释以及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条的规定予以确定和调整。答辩人同时保留申请委托具有资格的房地产评估机构对同地段的同类的房屋租金作出评估的意见。三、关于诉讼时效。违约金责任的承担是一种债的请求权，按照法律的规定应当适用诉讼时效的规定，原告所提出增加的诉讼请求是否在诉讼时效保护期内，因整个楼盘存在合同约定的时间差异，故举证责任在原告；双方在合同中并未约定答辩人属办证主体，且违约与否尚未确定，故原告此项请求在不在诉讼时效内，受不受时效限制，均不应由答辩人承担责任。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的所有诉讼请求。
原告在举证期限内向本院提交以下证据：
1、原告身份证复印件,证明原告作为适合的诉讼主体;
2、《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告于2013年01月29日签订合同,原告己经按照合同要求履行完合同义务,被告却未将房屋转移登记有关文书交付给原告,被告的行为已经严重违反合同约定,理应承担违约责任。
3、购房款、契税、物业管理费等收据复印件，证明原告支付了全部购房款、契税、公共维修基金等所有费用,原告己经切实履行合同义务,被告应当承担违约责任。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1没有异议；对证据2的真实性没有异议，但对证明目的有异议；对证据3没有异议。
被告在举证期限内及庭审中均未向本院提供证据。
对双方当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定如下事实：被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在黎平县××××路“利南家园”修建商品房出售，并办有商品房预售许可证（证号为2012商房预字第06号）。2013年01月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于黎平县德凤镇××“××家园”××（××）××房。《商品房买卖合同》第二条约定房屋为预售商品房；第三条约定商品房建筑面积为130.84㎡、套内建筑面积为109.9㎡；第七条约定了房屋总价款为424850元；第八条约定了付款方式和期限；第十一条约定了出卖人应当在2016年10月29日前向买受人交付该商品房；第二十二条关于转移登记约定（一）出卖人承诺于2015年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款。原告已接收该房屋，于2017年10月13日到黎平县地税局缴纳了购房契税6277.78元，现原告未要求退房。被告没有在合同约定的期限内取得房屋初始登记，也未将商品房转移登记的相关文书交付给原告，至今被告没有履行合同约定的将商品房转移登记的相关文书交付给原告的义务，且时至庭审辩论终结时止，被告尚不具备向原告交付商品房转移登记相关文书的条件。为此，原告向本院提起诉讼，请求依法判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，立即向原告交付商品房转移登记的相关文书,协助原告及时办理商品房产权转移登记,并支付给原告因被告逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金50353.00(424850元×6.18%÷365天×700天=50353.00元)，本案诉讼费用由被告承担。
以上事实，有原、被告当庭陈述，当事人双方签订的《商品房买卖合同》、原告出具的收款收据等证据在卷证实，并经庭审举证、质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告于2013年01月29日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，属有效合同，无法定、约定或双方当事人自愿协商解除的条件，双方应继续按照合同全面履行。原告请求被告立即交付商品房转移登记的相关文书,并协助原告及时办理商品房产权转移登记的诉讼请求。庭审中，被告对原告诉请协助及时办理商品房产权转移登记的请求无异议，表示在职责范围内会积极协助办理，对此本院予以确认；但至庭审辩论终结时止，原告购买房屋所在楼房的消防验收尚未完善，被告不具备立即向原告交付商品房转移登记相关文书的条件，待被告具备交付商品房转移登记相关文书的条件时方可及时履行。原告请求判决被告按购房总金额以年利率6.18%的标准，时间从2015年12月31日起截止计算至2017年10月30日止，支付违约金50353元的诉讼请求。本院认为，2013年01月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》时，双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权转移登记等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了购房款，又于2017年10月13日到黎平县地税局缴纳了购房契税，履行了原告的义务。被告未能在承诺期限内取得该商品房初始登记，亦未能在约定的期限交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，被告显然已经违约，应承担违约责任。结合本案实际情况，被告未能在约定期限内将商品房转移登记的相关文书交付给原告，导致原告不能及时办理、取得不动产权证书，但并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响。只对原告的处分权造成了一定的影响。庭审中原告未举证证明实际损失数额，因此，被告违约给原告造成的损失系难以确定的。根据双方在合同中的约定，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金，日违约金为424.85元，月达12745.5元，该违约金约定明显过高，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书不可能给原告造成如此巨大的损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书给原告的违约责任，按照原告已付购房款总额（424850.00元），参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收30％，为6.18％。故对原告请求判决被告按年利率6.18%标准支付违约金的请求本院予以支持。违约天数，原告请求按照700天计算，已超出合理期限，本院不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第（四）项规定，原告应于合同签订之日将购房契税、专项维修资金等费用交由被告代收。合同签订后至2015年12月30日止，原告未向被告交付购房契税，未先履行合同义务。缴纳购房契税系被告办理商品房转移登记的必备条件，亦系原告办理房屋所有权证书的必要条件，故原告在2017年10月13日缴纳购房契税后自身才具备办证条件。且被告从2015年12月31日至今均不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件，故被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约天数为原告缴清购房契税的第二日起算，即从2017年10月14日起算至原告请求的2017年10月30日止，只有17天。故被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书给原告的违约金计算为：（424850元×6.18%÷365天）×17天=1222.87元。被告以原告诉求的违约金过高请求调整，本院予以支持，对其他辩解意见，因无证据证明，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司继续履行与原告胡嗣平签订的《商品房买卖合同》，向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房产权转移登记。
二、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告胡嗣平逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金1222.87元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1058元，减半收取529元，由被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。
审 判 员 杨朝军
二〇一七年十二月六日
法官助理 夏胜敏
书 记 员 石丹丹