广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1885号
上诉人（原审被告）：敬光怀。
上诉人（原审被告）：杨文。
委托代理人：王丽媛，广东深宝律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邱美芸。
委托代理人：宗贵东，广东商达律师事务所律师。
原审第三人：深圳市冠之联房地产有限公司，住所地：广东省深圳市xx新区民治街道滢水山庄一区一栋121号。
法定代表人：彭淦民。
原审第三人：兴业银行股份有限公司深圳分行，住所地：深圳市福田区深南大道4013号兴业银行大厦1楼、11楼至16楼。
负责人：郭明。
上诉人敬光怀、杨文与被上诉人邱美芸、原审第三人深圳市冠之联房地产有限公司、兴业银行股份有限公司深圳分行因房屋买卖合同纠纷一案，不服（2015）深宝法民三初字第846号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
邱美芸在原审中的诉讼请求为，判令：一、被告继续履行签订的房屋买卖合同；二、被告赔偿原告迟延履行违约金，从2015年5月4日起计算到合同履行完毕之日止；三、被告赔偿原告交通费，误工费10000元；四、被告承担本案诉讼费用及律师费20000元。庭审时，原告请求变更第一项诉求为：被告继续履行房屋买卖合同，并将涉案房产过户至原告名下；并增加第五项诉求：第三人兴业银行股份有限公司深圳分行协助原告偿还涉案房产银行抵押贷款，并协助办理涉案房产的抵押权注销手续。
原审法院经审理查明：
2015年3月25日，原告邱美芸（买方）与被告敬光怀（卖方）经第三人冠之联公司居间服务签订一份《房产买卖合同》，约定被告将其位于深圳市xx新区xxx路西侧xxx府x栋2号楼xxx房屋（深房地字第××号，登记所有人敬光怀100%产权）转让予原告，转让成交价3550000元；买方应于合同签订之日起2日内支付定金100000元，并于合同签订之日起20日内支付首期楼款960000元，买方应在双方约定的首期楼款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请资料，并应按揭银行要求办理相关手续签署相关文件，卖方须无条件配合买方申请按揭手续；相关首期楼款视按揭银行审批后承诺贷款金额多退少补；卖方须于签署合同3个工作日内做全权公证委托赎楼，不得通知欠款银行停止赎楼，否则视为根本违约，被告撤销该公证委托又不在撤销之日起30日内自行筹资还清银行贷款注销抵押登记的，视为根本违约；赎楼费用由买方于所委托担保公司出具保函起3日内支付担保公司，如因卖方之前还款逾期等信用问题导致担保公司赎楼费用增加的，多出费用部分由卖方自行负担；双方应于买方按揭楼款得到申请银行书面承诺、且卖方自行或委托担保机构向之前房产按揭银行还清欠款赎出房地产证原件并注销抵押登记3个工作日内到房产交易过户机关签订《深圳市二手房预约买卖合同及居间服务合同》、《深圳市二手房买卖合同》办理房产过户手续；房产转让所产生的过户税费由买方负担；如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价的每日万分之五支付违约金，并继续履行合同，如买方逾期履行超过10日，卖方可解除合同并选择要求买方支付成交价的20%违约金承担违约责任或没收买方已付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价的每日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过10日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还已付的定金；同时约定赎楼费短期利息由双方共同承担，各自负担50%，费用总款不超过20000元。
2015年3月25日，原告向被告敬光怀支付定金100000元。2015年3月31日，原告与被告敬光怀签订了《二手房交易资金监管协议》，约定双方授权北京银行股份有限公司深圳分行对涉案房产交易款项进行资金监管。原告向该资金监管账户存款970000元。
2015年4月9日，原告与被告敬光怀、及其配偶杨文签订一份《担保协议》，约定授权深圳市中诚致信融资担保有限公司办理涉案房产的赎楼手续，原告、被告敬光怀、杨文均在该协议落款处签字加捺指模。2015年5月4日，被告杨文向该融资担保公司取回赎楼资料，撤销赎楼委托。被告主张以涉案房屋为其家庭唯一住房，其家庭成员女儿女婿工作变动原因需要居住涉案房屋，且共有权人杨文不同意出售房屋为由，不同意转让涉案房产，涉案房产至今未清偿贷款，未注销抵押登记。
2015年5月11日，北京银行股份有限公司深圳分行向原告发放《个人购房按揭贷款承诺书》，对原告就涉案房产交易贷款申请作出承诺，贷款金额为2480000元，承诺书有效期3个月。
另查，被告敬光怀与杨文于1989年1月9日登记结婚，涉案房产于2007年2月3日购买，并于2008年12月16日办理产权登记，涉案房产处于抵押状态，抵押权人系第三人兴业银行。原告具备在深圳市购房资格，并同意一次性支付被告购房余款。又查，根据2015年7月13日深圳市房地产权登记中心产权资料查询结果表显示，被告女儿在涉案小区仍有另一套住房。
以上事实，有《房产买卖合同》、《二手房交易资金监管协议》、《个人购房按揭贷款承诺书》、《担保协议》等证据及庭审笔录在卷佐证。
原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
有关合同效力。结合本案，原告与被告敬光怀签订的《房产买卖合同》系原被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。被告敬光怀、杨文于2015年4月9日在《担保协议》中签字并与原告约定授权深圳市中诚致信融资担保有限公司办理涉案房产的赎楼手续，足以证明杨文作为涉案房屋的共有权人系认可并同意原被告就涉案房产的转让事宜，应认定涉案《房产买卖合同》已经得到了杨文的追认。被告提出有关杨文作为房屋共有权人不同意转让房产的抗辩，缺乏事实依据，原审法院不予支持。
有关违约责任。合同签订后，原告按照约定履行了支付定金、办理资金监管、支付首期房款并取得银行贷款承诺函等义务，两被告亦应当按照合同约定全面履行约定义务。但被告杨文于2015年5月4日向双方约定的融资担保公司取回赎楼资料，单方撤销了赎楼委托，又未按照约定在撤销委托之日起30日内自行筹资还清银行贷款并注销抵押登记，被告行为已经构成违约。被告主张涉案房屋系其家庭唯一住房，其女儿女婿因工作变动原因需要居住涉案房屋而不同意出售涉案房屋，鉴于依法成立生效的合同对合同各方均有约束力，被告该项抗辩主张不能成立，被告作为合同当事人应当遵循诚实信用原则履行合同义务。鉴于被告违反合同约定，原告有权按照合同约定要求被告支付延期履行的违约金并继续履行合同。鉴于双方合同约定的违约金过高，原审法院予以调整，调整后违约金按照成交价3550000元的每日万分之二的标准自2015年6月4日起计付。违约方支付迟延履行违约金后，仍应当履行合同义务。被告应当向第三人兴业银行清偿贷款以注销涉案房产的抵押登记，第三人兴业银行应予协助配合，相关赎楼费用按照双方合同约定予以负担；原被告双方还应按照约定办理涉案房屋产权过户手续，原告应当支付被告剩余房款3450000元。至于原告主张的交通费、误工费、律师费等损失，双方合同未明确约定，该项诉求缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。对于原告诉求，超过原审法院认定的部分，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告敬光怀、杨文于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告违约金（违约金以3550000元为基数，按照每日万分之二的标准，自2015年6月4日起计付至涉案深圳市xx新区xxx路西侧xxx府x栋2号楼xxx房屋（深房地字第××号）注销抵押登记之日止）；二、被告敬光怀、杨文于本判决发生法律效力之日起三十日内清偿深圳市xx新区xxx路西侧xxx府x栋2号楼xxx房屋（深房地字第××号）贷款债务、注销房产抵押登记，第三人兴业银行股份有限公司深圳分行予以协助配合；三、原告邱美芸于深圳市xx新区xxx路西侧xxx府x栋2号楼xxx房屋（深房地字第××号）注销抵押登记之日起十日内支付被告敬光怀、杨文房屋转让余款3450000元；四、被告敬光怀、杨文于原告邱美芸付清房屋转让余款之日起十日内将上述房屋过户登记至原告邱美芸名下（过户登记税费由原告邱美芸负担），并将上述房屋交付原告邱美芸；五、驳回原告邱美芸其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费35625元，由原告负担100元，被告敬光怀、杨文负担35525元；财产保全费5000元，由被告敬光怀、杨文负担。
上诉人敬光怀、杨文不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：一、申请依法撤销深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法民三初字第846号判决书；二、驳回被上诉人邱美芸的诉讼请求；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：
一、一审法院认定的关于涉案《房产买卖合同》已经得到了杨文的追认，认定错误。《房产买卖合同》仅有上诉人邱美芸及被上诉人敬光怀签字，并没有上诉人杨文签字，事后，上诉人杨文也没有对此卖房行为进行追认。上诉人敬光怀与被上诉人邱美芸签《房产买卖合同》之时，其妻上诉人杨文并不在国内，未与杨文协商，未征得杨文同意。杨文回国后到中介处取回涉案房产的买卖资料，足已说明杨文自始至终都不曾想卖涉案房产。
二、上诉人杨文是涉案房产的共有人，在交易未完成的情况下，共有人有权对待共有财产进行处分，房屋是不可分割的整体，上诉人杨文有权不出卖自己的房产。涉案房产长久以来一直都是上诉人杨文在管理，以杨文的名义贷款，支付每个月的月供，作为共有人，杨文有权要回自己的房产。
三、涉案房产是上诉人的唯一住房，如果将该房产过户，两位被上诉人将没有地方养老，面临生活困难等绝境。上诉人唯一的女儿在上海工作，涉案房产是上诉人家庭的唯一住房，女儿和女婿将要回深圳工作，上诉人可以在深圳养老，由于上诉人还欠巨额贷款，没有能力再另外购房，如果卖掉这唯一的房子，上诉人将无家可归，居无定所。
综上，原审判决缺乏事实和法律依据，对上诉人而言极为不公平。请求贵院予以改判，判如所请。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，被上诉人提交的《担保协议电子版卖方》为复印件。在一审庭审中，敬光怀、杨文及其共同代理人对《担保协议电子版卖方》的杨文签名的真实性进行了确认。但一审庭审后，敬光怀与杨文向原审法院提交了《对〈担保协议电子版卖方〉的补充质证意见》，认为其代理人不了解真实情况，其对《担保协议电子版卖方》的杨文签名的真实性确认是错误的，杨文并未签署过该协议。敬光怀与杨文在1989年1月9日结婚，案涉房产是在双方婚姻存续期间购买。本院在二审庭审中征询被上诉人邱美芸的意见，若本案不符合继续履行条件，是否同意变更诉讼请求，其表示同意变更诉讼请求为上诉人按20%赔偿其违约金。
本院认为，本案案涉房产虽然登记在敬光怀名下，但该房产属于敬光怀与杨文婚姻关系存续期间购买，因此，该房产属于夫妻共同财产。敬光怀与邱美芸签订《房产买卖合同》，属于对夫妻共同房产的处分，但其并未取得杨文的书面授权，杨文事后又未对该买卖行为予以认可，因此，该买卖合同对杨文不发生法律效力。邱美芸在一审中提交的《担保协议电子版卖方》是复印件，没有签署日期，且杨文在一审庭审后提交的补充质证意见对该协议的真实性不予认可，该证据在内容上亦存在诸多空白之处，难以证明与案涉房产存在关联性，又没有合同相对方的签字盖章，在真实性、合法性、关联性等方面均有疑问，因此，本院对该担保协议不予采纳。由于该担保协议在真实性、合法性、关联性等方面均有瑕疵，原审判决采纳其作为定案证据，从而认为杨文同意出售案涉房产不妥，本院予以纠正。
本案《房产买卖合同》并未违反法律及行政法规的禁止性规定，因此，该合同是有效合同。但鉴于该合同的标的物案涉房产属于敬光怀与杨文的夫妻共同房产，而杨文又明确表示不同意出售该房产，因此，卖方敬光怀并不具有案涉房产的完整处分权，继续履行该合同，必然要侵害到共有权人杨文的利益，故该合同在法律上不具有强制履行性。邱美芸在与敬光怀的房产买卖关系中并无过错，案涉房产买卖合同无法继续履行的原因在于敬光怀未取得杨文的授权而擅自卖房，故敬光怀应当向邱美芸承担合同无法继续履行的违约责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，邱美芸有权依法要求敬光怀承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。
原审判决判令敬光怀、杨文与邱美芸继续履行合同在认定事实及适用法律上均存在不当之处，并且原审判决第二项判令敬光怀、杨文先行偿还案涉房产贷款、注销抵押登记，第三人兴业银行股份有限公司深圳分行予以配合在执行中亦有不妥之处，该判项未充分考虑到敬光怀、杨文的实际偿还能力，在敬光怀、杨文不具备先行偿还贷款的条件下，该判决事实上也无法继续履行，而且亦可能损害到第三人兴业银行股份有限公司深圳分行的合法权益。因此，从这一方面来说，原审判决的该判项依法亦应得到纠正。由于该合同依法不能继续履行，因而也就不存在迟延履行的违约责任问题，原审判决的第一项亦应予以纠正。考虑到邱美芸在二审庭审中已明确表示在本案房产买卖合同不符合继续履行的条件下，同意变更诉讼请求为要求上诉人赔偿其20%的违约金，即人民币71万元（3550000*20%），本院认为，邱美芸的该项诉讼请求合法有据，本院予以支持。虽然，该《房产买卖合同》的违约方是敬光怀，但该违约债务是产生在敬光怀与杨文夫妻关系存续期间，该债务应视为是夫妻共同债务，杨文应对敬光怀的违约赔偿承担连带责任。鉴于该合同依法不能继续履行，被上诉人又同意变更诉讼请求，为减少当事人讼累，本院对当事人之间的纠纷一并予以处理，即解除双方的买卖合同，敬光怀退还邱美芸定金，敬光怀向邱美芸承担违约责任，杨文对敬光怀的违约赔偿承担连带责任，对原审判决判令双方继续履行的所有判项一并予以撤销。
综上所述，上诉人敬光怀与杨文的上诉事实与理由部分成立，其上诉请求本院部分予以支持。原审判决认定事实及适用法律方面均有不当，实体处理亦有不妥。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销（2015）深宝法民三初字第846号民事判决；
二、解除上诉人敬光怀与被上诉人邱美芸与2015年3月25日签订的《房产买卖合同》；
三、上诉人敬光怀应于本判决生效十日内返还被上诉人邱美芸定金100，000元；
四、上诉人敬光怀应于本判决生效十日内向被上诉人邱美芸支付违约金710，000元，上诉人杨文承担连带赔偿责任。
五、驳回被上诉人邱美芸的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费35625元，由被上诉人邱美芸负担200元，上诉人敬光怀、杨文负担35425元；财产保全费5000元由敬光怀、杨文负担。本案二审案件受理费35525元，由上诉人敬光怀、杨文负担35425元，被上诉人邱美芸负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一六年二月二日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；