广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终2478号上诉人（原审被告）：开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司。住所地：广东省开平市长沙三江村委会三江大道西。法定代表人：陈富明，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志元，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：张活宁，男，19X年X月X日出生，住广东省开平市。现住广东省开平市。被上诉人（原审原告）：蔡瑞娣，女，19XX年X月XX日出生，住广东省开平市。现住广东省开平市。被上诉人共同委托诉讼代理人：张惠华（系两被上诉人的女儿），女，19XX年X月X日，住广东省江门市。上诉人开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司（以下简称海伦堡公司）因与被上诉人张活宁、蔡瑞娣商品房预售合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2016）粤0783民初2225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。海伦堡公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由张活宁、蔡瑞娣承担。事实理由：一、根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议的约定，海伦堡公司已经在约定时间向房产登记机构或有关机构递交了办证资料和申请，不存在延迟办理房产证的行为。退一步来讲，即使存在延期办证，海伦堡公司延迟办理房产证的行为并未对张活宁、蔡瑞娣造成任何损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。因此在海伦堡公司延迟办理房产证行为并未对张活宁、蔡瑞娣造成任何损失的情况下，一审法院应当对违约金酌情减少，一审法院作出的判决应当予以驳回或者改判。二、张活宁、蔡瑞娣的请求已经超过诉讼时效。综上，海伦堡公司请求二审法院对本案依法改判。张活宁、蔡瑞娣辩称，1.海伦堡公司到目前仍未到房产部门办理初始登记，海伦堡公司迟延办理房产证的行为已经构成违约，房屋买卖合同是双方真实意思表示，应合法有效，各方当事人应按照合同约定履行合同约定的义务，海伦堡公司未依约办理房产证的行为属于违约，就应该依法承担违约责任，按照合同约定支付违约金。2.合同约定的违约金是按照房价款2%的比例来计算，这比例不算过高，应按照合同约定来支付违约金。3.我方已经在法律规定的诉讼时效期间内提起诉讼，并未超过诉讼时效。张活宁、蔡瑞娣向一审法院起诉请求：1、依法判决海伦堡公司向张活宁、蔡瑞娣支付迟延办理房产证违约金14219.78元及利息（以710989元为本金，自逾期之日即2014年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算至张活宁、蔡瑞娣实际取得房地产权证之日止）；2、判令海伦堡公司于2016年12月30日前办妥房产证；3、判令海伦堡公司承担一审案件诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司在一审判决生效后十日内支付违约金14219.78元给张活宁、蔡瑞娣。二、驳回张活宁、蔡瑞娣的其他诉讼请求。若海伦堡公司未按一审判决指定的期间履行上述给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给张活宁、蔡瑞娣。本案一审受理费77元，由开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对海伦堡公司的上诉请求进行审查，对双方当事人未提出请求的不予审查。结合双方当事人的诉辩陈述以及本案的相关证据，本案二审争议焦点为：1.海伦堡公司提出的诉讼时效抗辩应否支持；2.海伦堡公司是否存在逾期办证的违约行为；3.逾期办证违约金是否过高；4.诉讼费负担。一、关于海伦堡公司提出的诉讼时效抗辩应否支持的问题。经查，海伦堡公司在一审期间没有对诉讼时效提出抗辩，在二审期间才提出本案已超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”的规定，海伦堡公司关于本案已经超过诉讼时效的抗辩，本院不予支持。二、关于海伦堡公司是否存在逾期办证违约行为的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内与买受人向房屋登记机构申请办理房地产转移登记。双方签订的《补充协议》第十二条第三点约定，出卖人、买受人双方共同办理产权证，双方应于合同约定交付之日起720日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。经查，涉案房屋交付时间为2014年6月1日，海伦堡公司至今未向房产部门办理初始登记，张活宁、蔡瑞娣至今未能够取得房地产权属证书，已经超出了约定的“合同约定交付之日起720日内”的期间。海伦堡公司上诉称已经在约定时间向房产登记机构或有关机构递交了办证资料和申请，不存在延迟办理房产证的行为的上诉理由没有事实根据，本院不予支持。三、关于逾期办证违约金是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”首先，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条已经明确约定逾期办证违约金，海伦堡公司上诉主张其违约行为并未对张活宁、蔡瑞娣造成实际损失因此无需支付违约金的上诉请求不符合双方的合同约定，本院不予支持。其次，本案《补充协议》约定商品房2014年6月1日交付使用后720日内海伦堡公司应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案，即应具备办理房产证的条件，而至今海伦堡公司仍未向房产部门办理初始登记，已经明显超出了合同约定的履行期限。而本案合同已对违约金作房价款2%的限额约定，并不因海伦堡公司持续违约而增加违约金，按常理亦不应存在违约金过高的情形。再次，海伦堡公司主张该违约金过高，应承担相应的举证责任，但其对此未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。故一审法院综合考虑本案违约责任的约定、违约原因、过错程度及预期利益等因素，按照双方合同的约定认定违约金为房价款2%即14219.78元并无不妥，本院予以维持。海伦堡公司请求调低违约金标准缺乏依据，本院不予支持。四、关于诉讼费负担的问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，诉讼费的负担由人民法院根据案件的具体情况决定。一审法院根据一审胜、败诉情况决定一审案件诉讼费用由海伦堡公司负担并无不当，本院予以维持。综上所述，海伦堡公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费154元，由开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  熊昌波审 判 员  谢敏忠代理审判员  赵 沂二〇一七年九月二十八日法官 助理  林 愈书 记 员  谭秀萍