广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4476号
上诉人（原审原告）：谭瑞芬，住广州市越秀区。
上诉人（原审原告）：何伯利，住广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：何凤美，住广州市荔湾区。
被上诉人（原审被告）：龚秀珍，住广州市越秀区。
上诉人谭瑞芬、何伯利因与被上诉人何凤美、龚秀珍确认合同无效纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第934号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：坐落广州市某某路209号房屋（即本案争议的某某街72号房屋，下称案涉房屋）的原产权人为何某甲。1992年10月23日，广州市荔湾区公证处出具（92）穗荔证内字第11134号《继承权证明书》，其中载明：被继承人何世昌死后留有坐落在广州市某某路209号房屋业权（广州市房地产所有证，证字第13××31号），何某甲的上述房屋应由何某乙、何某丙、何某丁、何某戊燕、何某己、何某庚、何某辛、何凤美、何某壬、何某癸、何伯利、何某子、何某丑江十三人继承（各人占有五十六分之四产权），何某寅（已故）的继承份额转由其子女禤敏仪、禤帼婷、禤鸾英、禤天翅四人代位继承（各人占有五十六分之一产权）；××病人，经继承人协商，其份额由何某丁代管。
何某丙于1989年12月6日出具《委托书》，委托何某戊燕代为办理涉案房屋的继承手续、对涉案房屋进行管理（包括维修、出租、收租等）等事项。何某壬、何某乙、何某丁、何某戊燕、何某癸先后分别出具《委托书》，委托何凤美作为代理人代为对涉案房屋进行管理、使用及订立租赁合约、收取租金等等事项。
何凤美与龚秀珍于2015年3月13日签订《广州市房屋租赁合同》。其中载明：第一条合同当事人出租人（甲方）：何某乙、何某丁、何某戊燕、何凤美等十三人承租人（乙方）：龚秀珍；第二条甲方同意将坐落在越秀区起义路某某街72号首层自编之一的房地产（房地产权证号码13××31号）出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积6平方米；第三条租赁期限2015年5月1日至2018年4月30日，月租金额600元；等等。同日，何凤美向越秀区房地产租赁管理所出具《具结书》，内容为：本人何凤美是越秀区起义路某某街72号的代理人，产权人是何某乙、何某丁等十三人。因只提供了其中6个产权人委托书，未提供房产证原件，住宅改作商业用途，现本人前来办理（代办）该房屋的租赁备案登记手续。本人保证在该房屋涉及产权、使用性质、征地、租赁等发生纠纷时，遇政府对该地段房屋进行城市建设拆迁时，租赁双方主动配合政府工作，承租人无条件迁出，并终止双方租赁合同及承担一切的法律责任和后果。
广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局于2015年3月20日出具《房屋租赁登记备案证明》，其中载明：出租房屋地址为越秀区某某街72号首层自编之一；出租人为何某乙、何某丙、何某丁、何某戊燕、何某己、何某辛、何凤美、何某壬、何某癸、何某庚、何伯利、何某子、何某丑江；承租人为龚秀珍；租赁面积6平方米；租赁期限2015-05-01至2018-04-30；月租金额600元；该合同予以注记备案；注记信息如下：未取得房地产权证书或无其他合法权属证明的，共有的房屋，未经其他共有人书面同意的，属于违法建设的。
谭瑞芬与何某己为夫妻关系，何某己于2011年12月1日死亡。
2015年4月13日，谭瑞芬、何伯利向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、何凤美与龚秀珍签订的租赁合同无效、作废；2、何凤美、龚秀珍赔偿谭瑞芬、何伯利每人1000元，作为讼累补偿（误工费、车某、奔波劳累）。
何凤美、龚秀珍在原审中答辩称不同意谭瑞芬、何伯利的诉讼请求，涉案房屋是由十三人共同继承，东边的档口是何伯利以每月3000元出租，西边的档口是谭瑞芬以每月3500元出租，两个档口租金加起来才6500元。按现在的市场价值租金应为每月15000元，由于谭瑞芬、何伯利以超低价格出租谋取利益，使众产权人产生极大不满，故何某乙、何某丁、何某丑江、何某戊燕、何某丙、何某壬、何某癸委托何凤美与龚秀珍签订租赁合同。另外蔡某乙、余某也口头委托何凤美与龚秀珍签订租赁合同。他们对租赁合同是没有异议的。该租赁合同已备案，但尚未实际履行，谭瑞芬、何伯利就起诉了。谭瑞芬、何伯利是想继续低价出租谋利，才起诉本案的。
原审庭审中，何凤美表示其在《广州市房屋租赁合同》尾部只是签署了自己的名字，没有冒充其他产权人签名；且在办理合同备案时，提供了六个产权人的委托书，《房屋租赁登记备案证明》中“出租人”一栏打印了十三个产权人的名字，是出租屋管理中心的工作人员操作的。原审庭审中，何凤美、龚秀珍称双方2015年3月13日签订《广州市房屋租赁合同》尚未实际履行。
2015年5月11日，北京街流动人员和出租屋管理服务中心出具《证明》，其中载明：某某街72号首层自编之一部分业主代理人何凤美于2015年3月20日在我中心办理了租赁合同备案，现应何凤美申请，我中心特此出具当时办理租赁备案时所提供资料的清单：一、房屋租赁合同原件一份二、房地产登记薄查册表原件一份三、房地产权证复印件一份四、何某卯手写委托书原件，何某丁、何某壬、何某丙、何某乙、何某戊燕公证委托书复印件（提供原件核对）五、继承权证明书复印件一份（提供原件核对）六、何凤美、何某癸、何某壬、何某丑江身份证复印件（何凤美、何某壬提供原件核对）七、承租人龚秀珍身份证复印件（提供原件核对）八、具结书原件。
原审法院认为：何凤美作为涉案房屋的产权人之一，与龚秀珍签订《广州市房屋租赁合同》，并在房管部门办理了备案手续。现谭瑞芬、何伯利以何凤美、龚秀珍冒充部分产权人签名签订租赁合同及办理租赁备案手续为由，要求确认上述租赁合同无效，但谭瑞芬、何伯利提交的证据不足以证明何凤美、龚秀珍有欺诈、提供虚假证明文件及恶意串通的行为，并损害了国家、集体或第三人利益。因此，谭瑞芬、何伯利的诉请不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的条件，应予驳回。谭瑞芬、何伯利要求何凤美、龚秀珍赔偿其二人每人1000元，亦缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，于2015年7月10日作出一审判决：驳回谭瑞芬、何伯利的诉讼请求。本案受理费25元，由谭瑞芬、何伯利共同负担。
判后，谭瑞芬、何伯利不服原审判决，向本院提起上诉称：一、租赁合同上出租人（甲方）写上何某乙、何某丁、何某戊燕、何凤美等十三人，足已证明将何伯利和何某己的名字都冒签上了，只是没有签全名而已。二、房屋租赁登记备案证明是根据租赁合同上所写的内容而登记的，备案证明出租人一栏亦有何伯利和何某己的名字，这亦印证了何凤美冒签我们的名字，何凤美的行为严重侵犯了何伯利和谭瑞芬的自主权利，理应终止。三、何某辰以600元／月6平方米租给龚秀珍，期限为2015年5月1日至2018年4月30日，而何凤美称市场价值为15000元／月，何凤美却用市价1／25的价格瞒着我们签定合同，这是恶意串通欺诈。何凤美并不是某某街72号的代理人，不能保证何凤美与龚秀珍三年内不履行合同，一旦履行何伯利和谭瑞芬及其他继承人的利益就严重受到侵犯。四、合同已签就等同生效，望二审法院能终止何凤美他们的侵权行为。何伯利、谭瑞芬外出做装修工，每天300元，现要求何凤美赔偿合情合理。综上，谭瑞芬、何伯利上诉请求：一、撤销一审判决，终止何凤美、龚秀珍的侵权行为；二、判决何凤美、龚秀珍赔偿谭瑞芬、何伯利每人1000元误工费、车某；三、判决何凤美、龚秀珍负担一、二审的诉讼费用。
被上诉人何凤美答辩称不同意谭瑞芬、何伯利的上诉请求，请求法院予以驳回。
被上诉人龚秀珍未陈述答辩意见。
经审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，谭瑞芬、何伯利向本院提交了一份个体工商户营业执照复印件，拟证明案涉档口是何某子而非谭瑞芬、何伯利出租的，对此何凤美质证称何某子已经去世，该营业执照只能证明是何某子领取，但实际出租人是何伯利。何凤美向本院提交了一份《调查呈批表》复印件，拟证明其与龚秀珍签订租赁合同约定的档口尚未开业，谭瑞芬、何伯利质证认为该份呈批表只能证明档口尚未营业，不能证明合同未生效。
二审中，谭瑞芬、何伯利称案涉房屋首层由何某子生前出租给了张某；何凤美则称首层由何伯利居住使用并经营铺面及货仓。
本院认为：何某乙、何某丙、何某丁、何某戊燕、何某己、何某庚、何某辛、何凤美、何某壬、何某癸、何伯利、何某子、何某丑江（十三人各占五十六分之四产权）、禤敏仪、禤帼婷、禤鸾英、禤天翅（四人各占五十六分之一产权）对案涉房屋办有继承权公证。何凤美取得部分继承权人的授权，与龚秀珍就涉案房屋签订租赁合同，体现的是该部分权利人的意思表示。谭瑞芬、何伯利没有授权何凤美签订租赁合同，不是该合同的正当当事人，可以不受该租赁合同的约束。谭瑞芬、何伯利主张何凤美冒签了何伯利、何某己的名字，但何凤美向越秀区房地产租赁管理所出具的《具结书》表明何凤美自己也承认其只有六份授权委托书，何凤美的签约行为对谭瑞芬、何伯利不能产生正当的法律效力。本案诉讼中，何凤美和龚秀珍已表示虽签订了租赁合同办理了备案，但未实际履行，案涉房屋的使用现状并未因《广州市房屋租赁合同》的签订而改变。谭瑞芬、何伯利要求确认《广州市房屋租赁合同》无效无实际意义，原审法院于本案的处理可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由谭瑞芬、何伯利负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵云川
审判员 蔡培娟
审判员 黄 嵩
二〇一五年十一月十日
书记员 杨银桃