福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0203民初16054号
原告：蔡宗荣，男，1978年8月23日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，
委托诉讼代理人：王海燕，福建卓法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王聪菲，福建卓法律师事务所律师。
被告：黄道洋，男，1982年6月5日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区，
委托诉讼代理人：何凌云，福建天衡联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏梅溪，福建天衡联合律师事务所实习律师。
原告蔡宗荣与被告黄道洋物权保护纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡宗荣的委托诉讼代理人王海燕、王聪菲，被告黄道洋的委托诉讼代理人何凌云、苏梅溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蔡宗荣向本院提出诉讼请求：1、黄道洋返还厦门市思明区天湖路50号11C室房屋；2、黄道洋支付房屋占有使用费（按每月6500元的标准，自2016年6月3日起计至实际�还房屋之日止）；3、黄道洋承担蔡宗荣因本案支付的律师费用（一审律师代理费91317元，二审以实际发生为准）；4、黄道洋承担本案全部诉讼费用。事实和理由：厦门市中级法院于2016年6月2日至2016年6月3日（延时除外）在厦门市中级法院淘宝网司法拍卖网络平台上举办了厦门市思明区天湖路50号11C室房屋拍卖会。蔡宗荣于2016年6月3日以3689840元的最高应价成功竞得上述房屋。蔡宗荣于2016年06月16日将应付拍卖款汇入厦门市中级法院指定账户。之后，蔡宗荣依据（2015）厦执字第790号－2执行裁定书、（2015）厦执字第790号－2协助执行通知书，办理上述房屋的产权过户登记手续。现黄道洋无合法根据占有使用上述房屋，经蔡宗荣多次催告，黄道洋至今仍柜绝返还该房屋。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第六十六条、第二百四十三条，以及《中华人民共和国民�通则》第七十一条、第一百一十七条第一款的规定，黄道洋应当返还房屋以及支付房屋占有使用费。
黄道洋辩称，1、在蔡宗荣取得讼争房屋所有权之前，黄道洋就已租用讼争房屋并支付全部租金。租赁期限尚未届满，蔡宗荣无权要求黄道洋返还讼争房屋或支付占有使用费。2010年10月28日，黄道洋与案外人吴六英签订《房屋租赁合同书》，约定黄道洋向吴六英租赁讼争房屋，租赁期限自2010年11月1日起至2022年10月31日止，租金总计39.6万元，黄道洋已全部支付完毕。蔡宗荣于2016年才取得讼争房屋所有权，无权要求黄道洋返还讼争房屋或支付占有使用费。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。2、厦门市中级法院已在淘宝网司法拍卖平台载明讼争房屋存在上述租约情况，蔡宗荣在明知的情况下仍继续参与竞拍，说明蔡宗荣认可《房屋租赁合同书》的效力。并且，当时的竞拍价格已经考虑到讼争房屋的租赁情况，故竞拍价格较低。3、蔡宗荣要求黄道洋承担其因本案支付的律师费用，没有法律依据。综上，请依法驳回蔡宗荣的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：
本案讼争的厦门市思明区天湖路50号11C室房屋（建筑面积128.65平方米，用途住宅）原登记在案外人吴六英名下。
厦门市中级法院于2016年6月2日至2016年6月3日（延时除外）在厦门市中级法院淘宝网司法拍卖网络平台上举办了讼争房屋拍卖会。蔡宗荣于2016年6月3日以3689840元的最高应价成功竞得讼争房屋。2016年6月，厦门市中级法院作出（2015）厦执字第790号－2执行裁定书，裁定讼争房屋的所有权及相应的其他权利归买受人蔡宗荣所有，财产权自本裁定送达买受人之日起转移，买受人蔡宗荣可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。厦门市中级法院向厦门市国土资源与房产管理局发出（2015）厦执字第790号－2协助执行通知书，协助项目包括将讼争房屋过户给买受人蔡宗荣。2016年7月29日，讼争房屋变更登记至蔡宗荣名下。
案外人厦门丰泽鑫科技有限公司（原名称为厦门丰泽鑫商贸有限公司，后变更为现名称，以下简称丰泽鑫公司）成立于2010年11月24日，住所地为讼争房屋，黄道洋系该公司投资人之一。2010年11月23日，出租方吴六英（甲方）与承租方丰泽鑫公司（筹）（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意乙方租用讼争房屋三年，自2010年11月23日起至2013年11月22日，租金每月1500元。出租方署名“吴六英”，承租方署名“黄道洋”。该合同在厦门市市场监督管理局办理备案登记。黄道洋主张该合同仅用于工商备案登记，并非吴六英本人所签。
2016年10月9日，蔡宗荣与福建卓法律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师代理其与黄道洋一案诉讼，约定一审律师代理费91317元。2016年11月24日，福建卓法律师事务所开具发票，确认收到蔡宗荣支付的律师代理费91317元。
审理中，黄道洋向本院提供了以下证据：1、《房屋租赁合同书》，拟证明2010年10月28日，黄道洋与吴六英签订《房屋租赁合同书》，约定黄道洋向吴六英租赁厦门市思明�天湖路50号1103室房屋，租赁期限自2010年11月1日起至2022年10月31日止，租金每年33000元，总计39.6万元。2、收条（四张）、银行交易明细（两笔），拟证明黄道洋已按照《房屋租赁合同书》的约定，将全部租金39.6万元支付给吴六英。3、证明（由天湖苑管理处出具），拟证明厦门市思明区天湖苑50号11C室与厦门市思明区天湖路50号1103室属于同一房屋。4、网页截图（淘宝网司法拍卖平台），拟证明厦门市中级法院已在淘宝网司法拍卖平台载明，讼争房屋已租赁给黄道洋，租期自2010年11月1日起至2022年10月31日止，且黄道洋已付清全部租金39.6万元，蔡宗荣在参与竞拍讼争房屋时就已明知该情况。
蔡宗荣对上述证据质证如下：1、《房屋租赁合同书》的真实性不能确认，合同条款存在诸多不合理之处：（1）租赁期限长达十二年，租金并无调整和涨幅；�2）付款方式不符合常理，付款时间无规律，没有按阶段支付，且在短时间内付清；（3）没有按照正常租赁合同设定押金；（4）该合同系后期炮制。2、对收条的真实性、合法性、关联性均不予认可，书写笔迹从2011年至2014年无任何变化，显然形成于同一时间；对银行交易明细的表面真实性无异议，但无法证明转账款项即租赁合同项下的租金，并且黄道洋与吴六英交往密切，曾经是同事，二者之间有诸多银行转账往来记录，并且合同约定分四次付款，黄道洋仅提供了其中两笔转账记录，仅凭收条无法证明黄道洋与吴六英之间的交易情况。3、对证明的真实性、合法性、关联性均不予认可，是否属于同一单元不应由天湖苑管理处出具，并且签章不是正式公章，对外不起任何作用。4、对网页截图的表面真实性无异议，厦门市中级法院明确载明黄道洋提出承租主张，但租约�真实性未经确认，由买受人自行解决相关纠纷，并非如黄道洋举证所述蔡宗荣已经认可了黄道洋合法租赁人的身份。
经蔡宗荣申请，本院委托福建正泰司法鉴定中心对2010年10月28日《房屋租赁合同书》、2011年8月20日《收条》、2014年10月20日《收条》是否一次形成进行鉴定。福建正泰司法鉴定中心于2017年4月11日作出司法鉴定意见书，鉴定意见为：前述《房屋租赁合同书》和两份《收条》非同期形成。蔡宗荣支付鉴定费25500元。
经蔡宗荣申请，本院向黄道洋调查其名下尾号为5419的农业银行卡和尾号为5268的平安银行卡于2010年1月1日至2014年12月31日期间与吴六英之间的款项往来记录。黄道洋在本院指定的期间内未向本院提交相关记录。
本院认为，蔡宗荣通过司法拍卖取得讼争房屋的所有权，对讼�房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。讼争房屋由黄道洋占有使用，黄道洋举示签订于2010年10月28日的《房屋租赁合同书》以证明其向讼争房屋的原所有权人承租讼争房屋，租赁期限为十二年。但是，签订于2010年11月23日并备案于厦门市市场监督管理局的《房屋租赁合同》载明，黄道洋向吴六英承租讼争房屋，租赁期限为三年。前述两份租赁合同在租赁期限上存在明显差异，并且用于备案登记的《房屋租赁合同》签订时间在《房屋租赁合同书》之后，既然黄道洋签订《房屋租赁合同书》的目的就是为了筹办丰泽鑫公司，为何不将该合同直接用于备案登记，而要不计麻烦地重新制作另一份《房屋租赁合同》，黄道洋对此没有作出合理解释。不仅如此，《房屋租赁合同书》本身约定的内容也存在以下疑点：其一，该合同载明的租赁标的“厦门市思明区天湖路50号1103室”，与权属证书登记的“厦门市思明区天湖路50号11C室”不同；其二，作为一份租赁期限长达十二年的合同，该合同中没有关于租金按一定规律调整的约定；其三，该合同关于租金支付时间和金额的约定，没有规律可循，并且需在短短四年内付清十二年的租金；其四，对于该合同约定的四笔租金，除两笔有转账凭证印证外，另两笔没有转账凭证印证。此外，对于本院向黄道洋调查其名下两张银行卡与吴六英之间款项往来记录的要求，黄道洋在本院指定的期间内未予提交。综合上述分析，黄道洋没有提交充分证据证明2010年10月28日《房屋租赁合同书》是其与吴六英之间真实履行的合同，黄道洋以此合同作出“买卖不破租赁”的抗辩不能成立。蔡宗荣诉请黄道洋返还讼争房屋并支付占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。黄道洋主张按每月6500元的标准计算占有使用费，但未提交充分证据证明，本院不予采信，结合本地的市场租金水平、讼争房屋的建筑面积、黄道洋主张的租金标准（年33000元）以及本案实际情况，本院酌定占有使用费按3500元/月计算。根据（2015）厦执字第790号－2执行裁定书，讼争房屋财产权自本裁定送达蔡宗荣之日起转移，因蔡宗荣未举证证明前述裁定的送达时间，故本院认定占有使用费从讼争房屋变更登记至蔡宗荣名下之日即2016年7月29日起算。蔡宗荣诉请黄道洋承担因本案支付的律师费，因律师费并非必然发生的费用，且二审律师费尚未发生，故本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告黄道洋于本判决生效之日起十日内将厦门市思明区天湖路50号11C室房屋返还给原告蔡宗荣；
二、被告黄道洋于本判决生效之日起十日内向原告蔡宗荣支付占有使用费（按3500元/月的标准，自2016年7月29日起计至实际返还房屋之日止）；
三、驳回原告蔡宗荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取为1373元，由原告蔡宗荣负担928元，被告黄道洋负担445元，该款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。本案鉴定费25500元，由原告蔡宗荣自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人�法院。
审 判 员 朱 晨
二〇一七年六月六日
代书记员 楼欣杰
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的�间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。