广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终19657号
上诉人（原审原告、反诉被告）：吴莹,住湖北省武汉市洪山区。
委托诉讼代理人：李军茂、鲁海石，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁秋好，住广州市番禺区。
委托诉讼代理人：刘罡，广东诺臣律师事务所律师。
上诉人吴莹因与被上诉人梁秋好房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初4960号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人吴莹及其诉讼代理人李军茂，被上诉人梁秋好的诉讼代理人刘罡到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
吴莹上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判梁秋好向吴莹赔偿涉案商铺装饰装修残值和配备物品损失148595元、向吴莹返还租赁押金7200元；3.改判驳回梁秋好一审所有反诉诉讼请求；4.本案全部诉讼费用及评估费用由梁秋好承担。事实与理由：1.一审法院已查明涉案商铺存在因渗水而导致墙面、柜子发霉的情况，事实上，因梁秋好提供的涉案商铺出现了上述重大缺陷已达数月之久，给吴莹所经营的业务造成的严重后果是毁灭性的。5月4日双方微信聊天记录有以下内容：黄老板我隔壁铺18铺养鱼那家漏水非常严重，一个月以前我房间柜子里全部都是积水，东西全部都发霉，我还以为是回南天造成的，但现在地面都是积水，蚊子特别多，店里根本没有办法呆人，所有客户全都说是霉味，都不来了，我几十万的装修墙纸也长毛坏了，到处长霉灰，开五个大功率排风都没有任何作用，涉案房屋是发霉、发臭、有积水双方都没有异议。因吴莹所经营的业务属于中医范畴内的亚健康调理，客户的舒适体验是第一位，但因渗水导致的严重发霉发臭影响了整个涉案商铺，吴莹的客户根本无法忍受在这种环境下接受服务，从而导致生意无法正常开展。也正因为吴莹经营的是特殊业务，所以吴莹与梁秋好才一开始就在合同中约定：梁秋好作为出租方负有保证在租赁期间保持该物业始终符合约定用途及设施处于良好的可正常使用状态。梁秋好签合同时也知悉吴莹经营的业务特殊性并予以了保证。在吴莹把无法正常经营的情况通知梁秋好后，梁秋好不但不履行整改义务，还多次辱骂威胁吴莹，声称要停水停电，在如此状况下，吴莹的合同目的是不可能实现的，解除合同也是梁秋好违约造成的，梁秋好理应承担相应法律后果。一审法院推测渗水、发霉部位并非不可维修且并不直接及必然导致涉案商铺整体无法正常使用显然是错误的（从二月份发现柜子里就都是水，鹅卵石地面也全是积水）。梁秋好并没有履行租赁物的维修义务。吴莹因涉案商铺缺陷不能正常经营的情况已多次通知梁秋好，出现不能正常经营的情况也有数月之久。一审开庭时，梁秋好的主要观点是责任应该让李某承担，但对于涉案房屋渗水、漏水、发霉严重的事实是没有异议的。但事实上无论是梁秋好还是李某都没有进行任何维修，从微信记录整体来看，两家都是在推拖，即以实际行为拒绝了履行维修义务。在这种情况下，一审法院却错误地认为：吴莹主张的实际致损在李某同意对涉案商铺进行维修的情况下，租赁合同继续履行并不存在任何的障碍。实际上一审法院已查明梁秋好或李某在涉案商铺出现渗水后没有出钱、没有赔偿、没有维修的事实。一审法院认为，吴莹可以自行维修涉案商铺，费用由梁秋好承担，根据相关法律规定，该条款属于承租人自己选择适用并不是解除合同或认定合同目的无法实现的前提条件，只能说法律规定涉案商铺不能实现合同目的时，选择解除合同或者进行维修是吴莹的权利。同时，该涉案商铺出现的严重渗水状况是第三人所致，并不是通过维修就能解决的，而且，进行维修的时间、成本、结果都是不可预料的，维修费用根据梁秋好的一贯表现肯定也不会承担的。2016年5月24曰梁秋好的丈夫询问：“租金到底怎么样?我也叫C号铺跟你处理好。”吴莹回复“这周末装修师傅才来，下个月五号前两个月房租一起打”。根据上述微信记录可以看出：1、出租人一直不予履行自己应承担的义务，却推让给第三人；2、双方真实的意思是出租人要钱，吴莹因对方的过错需要一段时间予以考虑是否给付；3、按照字面意思，周末装修师傅才来并不是吴莹同意维修，实际上说的是付款时间。上述意思和法院推测的双方约定的维修时间是完全不同的(因为涉案商铺缺陷是不能通过维修解决的；根据梁秋好及李李某一贯表现都是在推拖拒绝履行维修义务的；没有说维修费用，装修公司方面也没有同意，是不可能单方面直接约定维修时间的；事实上也没有见到任何人履行过任何维修义务)。2016年5月25日吴莹已经委托公证人员到涉案商铺现场拍照公证，即在5月25日前10天左右吴莹在因对方的违约问题迟迟达不到解决的情况下已经准备证据要通过法律途径维权，因此在5月24日吴莹不可能约定维修时间。5月21日吴莹也通过微信直接表示明天没得到解决，下周一直接起诉。从微信的聊天记录可以看出梁秋拒绝对涉案商铺进行整改、多次辱骂威胁吴莹、威胁停水停电的内容，一审法院有没有予以综合考虑，事实上因梁秋好的故意违约及商铺的重大问题，合同是没法履行的。还有一审法院认为20天左右时间并没有明显超出出租人应当予以维修的合理期限，事实上，涉案商铺出现渗水导致发霉发臭已达数月之久并且梁秋好以自己的行为拒绝整改，2016年5月4日吴莹微信通知梁秋好时渗水发霉已非常严重(通过吴莹发的微信图片可以看出)，已经持续几个月了，梁秋好不可能不知道房屋的状况。吴莹的生意因为渗水无法正常经营、由赚钱到赔钱，合同目的自然是无法实现的。因此在本案中，梁秋好违约导致合同不能履行，吴莹解除合同并要求梁秋好承担责任无论从程序上还是事实上，都合情合理合法，吴莹的请求理应得到支持。李李某吴莹起诉之后告知吴莹，因为漏水事件赔偿了15000元给梁秋好。一审法院在庭审时再三提醒吴莹进行评估。
梁秋好二审答辩称：一审多次开庭，对双方案发的经过及案涉商铺的整个情况作了详细的调查，也做了评估，梁秋好认为一审查明的事实完整及清楚的前提下，一审所作出的判决适用法律正确，请求二审法院依法驳回吴莹的上诉请求。1、吴莹在房屋租赁合同履行中没有按时交纳租金，违反了双方所签订的约定，吴莹违约依法应当解除双方签订的租赁合同，2、吴莹确认承租梁秋好商铺的时候，梁秋好商铺是属于毛坯状态，而且不存在任何质量问题，那么吴莹也同时签订了装修的承诺书及保证书，其对商铺的情况及质量进行了完整的考查和确认。3、吴莹与梁秋好的丈夫沟通的微信聊天记录中可以发现，吴莹只是将其发送的微信记录简单的截图，并没有完整的将微信记录截图，在没有发生漏水情形之前，吴莹已向梁秋好提出过因为经营场所没有生意，无法达到承租商铺的目的，想要求减租或缓交租金，梁秋好也与其进行了沟通，后吴莹向梁秋好提出其承租的商铺因为漏水，所以无法正常经营，梁秋好立即积极的与其协商，而且旁边承租商户也积极与其协商，协商之后吴莹所做的第一件事情并非配合或接受双方达成的协商意见，而是立即搬离商铺，寻找公证处及聘请律师要求相应的赔偿，综上梁秋好认为吴莹因为单方的违约行为导致所签订的房屋租赁合同解除，其也因为所承的商铺没有其预期的生意额度，在梁秋好为其积极协商以及达成协商方案之后，吴莹自行搬离商铺，其所谓的损失应由其自行承担，梁秋好并无违约行为，按照合同所需承担的租金，吴莹也应当予以支付，故梁秋好同意一审判决查明的事实，请求二审法院依法驳回吴莹的全部上诉请求。
吴莹向一审法院提出诉讼请求：1.要求梁秋好赔偿吴莹装修所租赁的房屋及配备物品的损失共计172700元（包括装修费用163000元、3台空调的空调管3000元、空调拆装机费用1600元、长城宽带1580元、两处吊灯及走廊灯1225元、前台15**元、发财树大盆栽800元）；2.要求梁秋好向吴莹返还押金7200元；3.要求梁秋好向吴莹赔偿签订协议前的洽谈及协议解除后的重新寻找物业租赁所造成的损失共计120000元（按6个月计算，每个月可获收益20000元以上）；4.要求梁秋好向吴莹赔偿可预期收益损失共计120000元（吴莹在正常经营下，每个月可获得净利润为20000元以上）；5.要求梁秋好承担本案的全部诉讼费用。
梁秋好向一审法院提出反诉请求：1.要求吴莹支付2016年5月至实际搬离之日的租金（至反诉之日暂计7200元）；2.吴莹给付违约金2520元；3.吴莹立即搬离所租赁的位于广州市番禺区桥南街桥南路190号20号铺并将铺位恢复原状交还梁秋好；4.吴莹承担全部诉讼费用。一审诉讼过程中，梁秋好增加一项反诉请求：要求解除双方于2015年5月25日签订的《房地产租赁合同》；变更第1项反诉请求为要求吴莹支付2016年5月的租金3600元以及2016年6月至恢复原状之日的场地占用费（场地占用费的标准按照租金标准计算）；变更其第3项反诉请求为要求吴莹立即将涉讼商铺恢复原状并交还梁秋好。
一审法院查明事实：2015年8月25日，梁秋好（出租方）和吴莹（承租方）就位于广州市番禺区XX街XX路X号铺（以下简称涉讼商铺）签订《房地产租赁合同》，约定租期为2015年7月1日至2020年6月30日止；租金每月为3600元，2016年7月1日至2017年6月30日递增5%，2017年7月1日至2018年6月30日递增5%，2018年7月1日至2019年6月30日递增5%，2019年7月1日至2020年6月30日递增5%；承租方应于每月5日前支付当月租金；承租方应在本合同签订之时向出租方支付7200元作为押金；承租方应妥善使用该物业及相关设施，如故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或向出租方赔偿经济损失，相应费用从押金中扣除；如是正常使用造成损坏，则出租方应在接到承租方通知后及时组织维修，所需费用由出租方承担；出租方保证对该物业享有完整物业享有完整所有权，能完全支配及处理该物业，出租方保证在租赁期间保持该物业始终符合约定的用途，该物业及有关设施处于良好的可正常使用状态。如因承租方违约而导致出租方单方解除合同，承租方应在接到出租方解除合同通知之日起三日内无条件搬出涉讼商铺，同时结清费用。
一审诉讼过程中，吴莹和梁秋好均确认以下事实：1.吴莹向梁秋好支付了涉讼商铺的押金7200元；2.吴莹对涉讼商铺进行装修经过了梁秋好的同意；3.吴莹向梁秋好支付涉讼商铺的租金至2016年4月，吴莹于2016年5月27日搬离涉讼商铺，涉讼商铺已由梁秋好收回；4.涉讼商铺与位于广州市番禺区XX街XX路C号铺（以下简称为C号商铺）均为梁秋好所有，涉讼商铺与C号商铺相邻的房间确实存在墙壁渗水、发霉的情况。
关于涉讼商铺受损的原因和程度问题。吴莹主张认为涉讼商铺一共两层，其主要使用一楼，一楼共计三个房间，其中主要漏水的是两个房间，面积分别为18平方米及8平方米，该两个房间都与C号商铺相邻，由于C号商铺经营养鱼造成涉讼商铺漏水、渗水、发霉，大概共计30平方米左右，上述问题最终导致涉讼商铺不能正常经营，不能实现合同目的。为证明其上述主张，吴莹提交了广东省广州市番禺公证处于2016年5月26日出具的（2016）粤广番禺第17x4号《公证书》，载明该处公证人员于2016年5月25日至涉讼商铺现场，对商铺内两个房间的墙壁、柜子发霉的现状进行拍照，涉讼商铺内的墙壁、柜内确实存在发霉以及部分墙纸脱落的情况。梁秋好质证认为对于上述《公证书》的真实性、合法性无异议，对于关联性有异议，从照片可以看出，吴莹对涉讼商铺进行了大量的装修及改造，其主张渗水、漏水的位置也只是涉讼商铺的一角，其在公证书中并没有将整个租赁物的全貌反映出来，只是截取了一部分，从其截取的照片中也可以看出，其装修房屋所贴墙纸下并没有使用正常房屋装修所使用的光面、防水的漆，也没有防水措施，其墙体的批荡出现了发霉的情况。梁秋好出租的租赁物是按照毛坯交付的，而且在吴莹签署装修承诺书当时也是明确了对该单元楼房的全部地板、隐蔽工程、房屋设施等所有公共部分进行了验收，确认上述部分没有任何质量问题才进场装修的，涉讼商铺并不存在任何质量问题。此外，涉讼商铺一楼不止三个房间，发霉的位置可能是靠近门口的柜子后的墙壁，有发霉的只是一个小柜子及周围。为证明其交付的涉讼商铺不存在质量问题，梁秋好提交了吴莹签署的《装修承诺书》、《房屋装饰装修管理服务协议》及《保证书》；广州市邦达房地产代理有限公司出具的《情况说明》予以证实。吴莹对上述证据的真实性均予以确认，但对关联性不予确认。
关于《房地产租赁合同》解除的原因问题。吴莹主张认为梁秋好作为出租方，在租赁期内负有保证该物业始终符合约定用途：设施处于良好的、可正常使用状态的义务，现梁秋好没有履行上述义务，出现了涉讼商铺无法正常使用的情况，导致吴莹正常的商业经营无法继续，合同目的无法实现。因此吴莹于2016年6月2日已经向梁秋好寄送《解除〈房地产租赁合同〉通知函》要求解除合同，梁秋好亦于2016年6月3日收到了该函件，因此双方签订的租赁合同已于2016年6月3日解除。为证明其上述主张，吴莹提交了其于2016年6月2日向梁秋好寄送的《解除〈房地产租赁合同〉通知函》、快递单底单以及签收情况查询予以证明，该函件于2016年6月3日签收。梁秋好抗辩认为涉讼商铺为毛坯交付，交付后由吴莹自行装修；涉讼商铺实际侵权人应为C号商铺的使用人李某，其接到吴莹的投诉后积极帮助其解决问题且是因为吴莹自己的原因导致不能履行本合同；吴莹之前一直因其经营状况不佳与梁秋好的丈夫沟通想减租金，且出现吴莹所述的问题后梁秋好亦积极与其协商，其所述的问题并非导致涉讼商铺不能使用。由于吴莹违反租赁合同的约定，没有按时缴纳租金，按照合同约定，梁秋好依法可以解除双方之间的租赁合同。为证明其上述主张，梁秋好申请了证人李李某庭作证，李李某述其为C号商铺的承租人，经营出售观赏鱼。2016年5月4日，梁秋好将吴莹发送的短信转发给李李某告知其涉讼商铺漏水的情况，让其去查看并解决相关事宜，李李某示如是C号商铺的问题其会负责，并提出吴莹可与其直接联系。吴莹后来也发了短信给李李某李李某到现场查看过，漏水问题也不是很严重，面积不是很大，无法确定漏水的原因是否是C号商铺所致，因此当场拍摄了几张照片，也询问过吴莹的意见，吴莹要求其一次性赔付15000元。后来李李某过装修公司查看漏水情况，装修公司表示不一定是因为C号商铺的问题导致的，其表示贴墙纸一般都是有一层防水膜，但吴莹并没有贴膜，而且表示处理该问题只需要1000-2000元，李李某同意聘请吴莹原来装修的公司处理该问题，费用由其负责，但吴莹后来就没有再联系李李某。一两个星期后，李李某发现吴莹已经搬走了。李李某认涉讼商铺漏水的位置为与C号商铺相邻墙面的柜子及周围，C号商铺相对应的位置为其放置的鱼缸，但是离墙体有一定距离。吴莹对于李李某述的漏水情况以及沟通协商的事宜予以确认，但沟通时间拖延得很长，其确认李李某意赔偿，因漏水是其造成的。
为证明其每月盈利超过20000元，吴莹提交了7张POS机签购单，显示2015年10月份部分顾客在其商铺的消费情况。梁秋好质证认为其无法确认上述单据的真实性，对于关联性，其认为仅凭该POS签购单并无法证明吴莹每月的收入及盈利情况。
诉讼过程中，吴莹向本院提交《评估申请书》，要求对涉讼商铺已形成附合的装饰装修物残值进行评估。经本院委托，广州市华盟价格事务所有限公司于于某7年1月17日出具《关于广州市番禺区桥南街子德贤路20号铺已形成附合的装饰装修物残值价格评估结论书》（穗华价估[2017]026号）。上述价格评估结论书载明涉讼商铺已形成附合的装饰装修物残值在评估时点一（2016年5月27日）的总价为138895元；在评估时点二（2016年12月13日）的总价为121840元。吴莹对上述评估报告的真实性、合法性、关联性无异议，但认为评估价日期应以2016年5月27日返还商铺给梁秋好之日为准。梁秋好对上述评估报告的真实性、合法性无异议，但对于关联性不予确认，其主张认为本案并非是侵权诉讼，也有明确的侵权人，吴莹现基于租赁合同要求梁秋好承担损害赔偿，梁秋好在没有构成违约的情况下，不应承担上述损失；而且评估价日期应以评估报告时点二为准。
此外，为证明双方的沟通协商的过程，吴莹和梁秋好均提交了吴莹和梁秋好的丈夫的微信聊天记录。根据该聊天记录记载，2016年3月31日，吴莹与梁秋好的丈夫沟通称经济形势不太好，其一直处于亏损状态，希望能够降低租金的问题；梁秋好的丈夫予以了拒绝。2016年5月4日，吴莹以微信形式告知梁秋好的丈夫，涉讼商铺存在漏水、发霉的情况，影响其经营，询问其如何处理？梁秋好的丈夫于同日即将其上述信息转发给了李李某2016年5月9日，梁秋好的丈夫催收租金，吴莹回复称C号商铺承租人过来看过后只说再做好防水工作，但不提赔偿损失的问题，其认为其遭受的损失只能找梁秋好，不该其去跟C号商铺沟通，梁秋好应该过去看一下。梁秋好的丈夫表示收其一点点租金，可以帮忙和C号商铺的使用人沟通，但是赔偿损失问题要其自行协商。2016年5月10日，梁秋好的丈夫询问吴莹和李李某沟通情况，吴莹回复：“谈了，他还没有回复我，答复我了，我马上回复您。”2016年5月16日，梁秋好的丈夫催收租金，吴莹于2016年5月17日回复：“李老板约的这几天谈。”此后，双方就支付租金及赔偿损失问题产生争议。2016年5月24日，梁秋好的丈夫询问：“租金到底怎么样？我已叫C号铺跟你处理好。”吴莹回复：“这周末装修师傅才来，下个月五号前两个月房租一起打。”梁秋好的丈夫追问：“C号铺跟你处理好没有？”吴莹再无回复。2016年6月3日，梁秋好的丈夫询问：“吴小姐，什么意思？”吴莹回复：“函上的意思，写的很清楚。”
一审法院认为，吴莹和梁秋好签订的《房地产租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约定力，各方均应严格遵照履行。
该案争议的焦点在于《房地产租赁合同》解除的原因及责任问题。第一，从涉讼商铺受损的范围和程度来看，根据吴莹提交的《公证书》、双方提交的微信聊天记录以及证人李李某证人证言可知，涉讼商铺与C号商铺相邻的房间确实存在因渗水而导致墙面、柜子发霉的情况，但主要受损的位置为两个双层储物柜以及柜子周围的部分墙体。涉讼商铺建筑面积共99.84平方米，分为上下两层，吴莹主张受损的墙面位于一楼的两个房间。即涉讼商铺存在渗水发霉现象的部位仅为一楼的两个房间，而每个房间受损的墙体面积均较小，仅为局部受损，该渗水、发霉部位并非不可维修且并不直接及必然导致涉讼商铺整体无法正常使用。第二，出租人应当履行租赁物的维修义务，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。梁秋好虽然作为涉讼商铺的出租人，其负有在租赁物出现损害的情况下应予以维修的基本义务，但是亦应当给予其履行维修义务以一定的合理期限。根据双方提交的微信聊天记录以及证人李李某证人证言可知，梁秋好的丈夫在2016年5月4日收到吴莹微信的同时，已及时地将吴莹反映的漏水问题向李李某馈，李李某与吴莹就漏水损坏部位的维修问题进行了沟通和协商。吴莹主张涉讼商铺的漏水和发霉问题是由C号商铺导致的，而梁秋好作为出租人积极地履行了沟通和协调的义务，李李某同意修理和赔偿。即在吴莹主张的实际致损人李李某意对涉讼商铺进行维修的情况下，《房地产租赁合同》继续履行并不存在任何的障碍。第三，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”且不论李李某同意对涉讼商铺进行维修，退一步来说，如其并未同意或吴莹认为梁秋好沟通或修复的时间过长，影响其经营使用时，亦可自行维修，相应费用由梁秋好负担即可，并不不必然导致其租赁合同目的无法实现，《房地产租赁合同》无法继续履行。第四，2016年5月24日梁秋好的丈夫询问：“租金到底怎么样？我也叫C号铺跟你处理好。”吴莹回复：“这周末装修师傅才来，下个月五号前两个月房租一起打。”根据上述聊天记录可知，双方已就损坏部分的修复问题达成一致意见：周末维修，然后吴莹于2016年6月5日之前将拖欠的5月份租金以及6月的租金一并支付。即直至2016年5月24日，吴莹并未因涉讼商铺在履行过程中出现瑕疵而认为合同目的无法实现并要求解除合同，在沟通的过程中，其表达的仍为修复涉讼商铺后继续履行合同的意思表示。自2016年5月4日接到吴莹通知到2016年5月24日确定维修日期，也就短短20天左右的时间，并未明显超出出租人应当予以维修的合理期限。第五，吴莹于2016年5月24日（星期二）才表示维修人员周末将对涉讼商铺进行维修，2016年6月5日前将支付两个月租金，转而却于2016年5月27日（星期五）便自行搬离了涉讼商铺，即其在双方约定的维修时间到来之前便自行搬离了涉讼商铺，并于于某6年6月2日直接寄送《解除〈房地产租赁合同〉通知函》，要求解除《房地产租赁合同》。综上，虽然在《房地产租赁合同》履行过程中，涉讼商铺因隔壁C号商铺的原因存在漏水、发霉的问题，但该问题并不足以导致《房地产租赁合同》无法继续履行而应解除；吴莹在梁秋好及时地协助其和李李某方沟通协商处理维修问题且双方已就维修时间达成一致意见的情况下，自行搬离涉讼商铺，最终导致《房地产租赁合同》无法继续履行以致解除，故对于梁秋好提出要求解除双方签订的《房地产租赁合同》的反诉诉请，理据充分，一审法院予以支持。至于吴莹主张《房地产租赁合同》因合同目的无法实现已于2016年6月3日解除的诉请，理据不足，一审法院不予支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……。”现由于吴莹违约提前搬离涉讼商铺并要求解除双方签订的《房地产租赁合同》，导致该合同无法继续履行而解除，且梁秋好于庭审中明确要求其恢复原状，即不同意利用，故对于其要求梁秋好向其赔偿涉讼商铺装饰装修残值损失和配备物品损失148595元、重新寻找物业租赁损失120000元以及可预期收益120000元并要求返还租赁押金7200元的诉请，缺乏理据，一审法院不予支持。
关于梁秋好要求吴莹支付2016年5月租金3600元以及将涉讼商铺恢复原状并按照租金标准支付占有使用费至恢复原状之日止的诉请。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”现梁秋好确认其已于2016年5月底收回了涉讼商铺，而《房地产租赁合同》亦明确约定“如因承租方违约而导致出租方单方解除合同，承租方应在接到出租方解除合同通知之日起三日内无条件搬出涉讼商铺，同时结清费用”，即《房地产租赁合同》解除后，吴莹仅需搬离涉讼商铺即可，故梁秋好所提之要求吴莹将涉讼商铺恢复原状并按照租金标准支付占有使用费至恢复原状之日止的反诉请求，不符合合同的约定，一审法院不予支持。至于2016年5月的租金，鉴于涉讼商铺确实存在部分房间墙面、柜体漏水、发霉的情况，在一定程度上影响了吴莹的正常经营使用，且梁秋好丈夫亦于微信聊天过程中陈述“收你一点点租金吧”，根据公平、等价有偿原则，涉讼商铺2016年5月的租金应当予以适当减免，结合涉讼商铺受损的面积和范围以及双方沟通的过程，一审法院酌情认定吴莹应当向梁秋好支付拖欠的2016年5月的租金1500元。
至于梁秋好要求吴莹向其支付2520元违约金的诉请，鉴于吴莹交纳的租赁押金7200元已经由其没收，而其并未提交相应的证据证明其存在的损失已超出了上述押金的范围，故对于其该项诉请，理据不足，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、解除吴莹和梁秋好于2015年5月25日签订的《房地产租赁合同》；二、吴莹应于本判决发生法律效力之日起十日内向梁秋好支付2016年5月的租金1500元；三、驳回吴莹的全部本诉诉讼请求；四、驳回梁秋好的其余全部反诉诉讼请求。如果吴莹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7237元，由吴莹负担；反诉受理费2189元，由吴莹负担2162元，由梁秋好负担27元；评估费5000元由吴莹负担。
经庭询调查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对吴莹的上诉请求与梁秋好的答辩意见，分析如下：、
首先，根据本案证据及当事人的陈述可知，梁秋好将涉案商铺毛坯交付给吴莹。从吴莹出具的《装修承诺书》来看，其已对涉案商铺的全部地板、隐蔽工程、房屋设施及该座楼房所有公共部份进行了验收，确认该单元地板、隐蔽工程、单元内设施齐备及房屋公共设施齐备完好，没有任何质量或污染问题。为此，梁秋好已履行了提供适租商铺的义务。本案双方在履行合同过程中，对涉案商铺出现渗水情况不持异议，因此，在梁秋好已履行提供适租商铺义务的情况下，对合同履行过程中出现渗水问题，作为出租方应履行的是维修义务,以保持租赁物适租，而承租方并不能因房屋一出现渗水问题即质疑出租方提供的商铺不适租进而提出解约。
其次，从一审查明的事实来看，涉案商铺分为上下两层，建筑面积共99.84平方米。涉讼商铺与C号商铺相邻的一楼两个房间确实存在因渗水而导致墙面、柜子发霉的情况，但主要受损的位置为两个双层储物柜以及柜子周围的部分墙体。为此，每个房间受损的墙体面积均较小，仅为局部受损，一审法院认为该渗水、发霉部位并非不可维修且并不直接及必然导致涉讼商铺整体无法正常使用并无不妥。
再次，如上所述，出租人对涉案商铺负有维修的基本义务，但承租人应给予一定的合理期限。吴莹主张涉讼商铺的漏水和发霉问题是由C号商铺导致的，梁秋好的丈夫在2016年5月4日收到吴莹微信的同时，已及时地将吴莹反映的漏水问题向C号商铺承租人李李某馈，李李某与吴莹就漏水损坏部位的维修问题进行了沟通和协商。从李李某陈述来看，其亦同意修理和赔偿的。为此，梁秋好作为出租人积极地履行了沟通和协调的义务，实际致损人李李某意对涉讼商铺进行维修的情况下，一审认为涉案《房地产租赁合同》继续履行并不存在任何的障碍亦无不妥。
再次，从双方的微信记录来看，2016年5月24日梁秋好的丈夫询问：“租金到底怎么样？我也叫C号铺跟你处理好。”吴莹回复：“这周末装修师傅才来。下个月五号前两个月房租一起打。”根据上述聊天记录可知，双方已就损坏部分的修复问题达成一致意见：周末维修，然后吴莹于2016年6月5日之前将拖欠的5月份租金以及6月的租金一并支付。为此，至5月24日，吴莹并未因涉案商铺在履行过程中出现渗水问题认为合同目的无法实现而要求解除合同，即使其在5月21日曾在微信中称“明天没有得到解决，下周一（5月23日）我直接起诉。”本案吴莹于2016年5月24日（星期二）才表示维修人员周末将对涉讼商铺进行维修，2016年6月5日前将支付两个月租金，转而却于2016年5月27日（星期五）便自行搬离了涉讼商铺，即其在双方约定的维修时间到来之前便自行搬离了涉讼商铺，并于2016年6月2日直接寄送《解除〈房地产租赁合同〉通知函》，要求解除《房地产租赁合同》。另，自2016年5月4日梁秋好接到吴莹通知到2016年5月24日确定维修日期，并未明显超出出租人应当予以维修的合理期限。综上，本案吴莹主张租赁物不适租，合同目的无法实现已于2016年6月3日解除的诉请缺乏依据，本院不予采纳。由于吴莹提前搬离涉案商铺并要求解除双方签订的《房地产租赁合同》，其已构成违约。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……。”梁秋好于一审庭审中明确要求吴莹恢复商铺原状，即是不同意利用，故对于吴莹要求梁秋好向其赔偿涉讼商铺装饰装修残值损失和配备物品损失148595元，本院不予支持。同理，因吴莹构成违约，对吴莹要求退还押金7200元，本院亦不予支持。
最后，因吴莹提前搬离涉案商铺，而梁秋好确认其于2016年5月底收回了涉案商铺，故，对梁秋好提出解除双方签订的《房地产租赁合同》诉请，一审法院予以支持正确。《房地产租赁合同》约定“如因承租方违约而导致出租方单方解除合同，承租方应在接到出租方解除合同通知之日起三日内无条件搬出涉讼商铺，同时结清费用”，即《房地产租赁合同》解除后，吴莹仅需搬离涉讼商铺即可，故梁秋好所提之要求吴莹将涉讼商铺恢复原状并按照租金标准支付占有使用费至恢复原状之日止的反诉请求，不符合合同的约定，一审法院不予支持并无不当。至于2016年5月的租金，鉴于涉讼商铺确实存在部分房间墙面、柜体漏水、发霉的情况，在一定程度上影响了吴莹的正常经营使用，且梁秋好丈夫亦于微信聊天过程中陈述“收你一点点租金吧”，根据公平、等价有偿原则，涉讼商铺2016年5月的租金应当予以适当减免，结合涉讼商铺受损的面积和范围以及双方沟通的过程，一审法院酌情认定吴莹应当向梁秋好支付拖欠的2016年5月的租金1500元于法无悖，本院予以维持。对吴莹上诉要求驳回梁秋好该项反诉请求，本院不予支持。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。吴莹上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3416元，由吴莹负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑怀勇
审判员 张燕宁
审判员 谭红玉
二〇一七年十一月二十七日
本
书记员 王心怡
黄妙丽