湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终4083号
上诉人（一审被告）李某1，男，1998年8月4日出生，汉族，现住长沙市望城区。
法定代理人李某2，男，1969年1月21日出生，汉族，住址同上。系李某1之父。
被上诉人（一审原告）文静，女，1968年2月24日出生，汉族，户籍地四川省雅安市雨城区，现住长沙市开福区。
委托代理人文军，女，1966年5月7日出生，汉族，住长沙市开福区。
一审被告长沙海利花园房地产开发有限公司，住所地长沙市开福区丽臣路287号海利新城（万煦园）C12栋架04。
法定代表人彭程。
一审被告于民效，男，1976年11月12日出生，汉族，住河南省。
委托代理人汤杰，湖南荣湘律师事务所律师。
委托代理人袁亚云，湖南荣湘律师事务所律师。
一审被告长沙乐家物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区曙光中路248号曙光大邸5栋403房。
法定代表人彭焕云。
委托代理人李巨新，该公司副总经理。
上诉人李某1因与被上诉人文静及一审被告长沙海利花园房地产开发有限公司（以下简称海利公司）、于民效、长沙乐家物业管理有限公司（以下简称乐家公司）财产损害赔偿纠纷一案,不服湖南省长沙市开福区人民法院(2014)开未民初字第00012号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人李某1上诉请求：上诉人在本案中没有任何责任，请求二审法院撤销一审判决，依法改判，并判令本案诉讼费用由文静承担。事实与理由：经鉴定，涉案水管爆裂的原因是主水管材质存在质量问题，纯粹是开发商的行为，由此造成的损失应该由开发商承担。被上诉人在起诉状中提到该水管曾于2012年6月7日爆裂，当时维修草率，埋下安全隐患，据此也可以追究当时维修单位及人员的责任，与业主更是毫无关系，我于2013年1月才购买涉案门面，与文静于2013年2月4日签订不影响租赁的补充协议，而房屋租赁协议只是沿用开发商与文静所签订的租赁合同，根据该合同第十五条的规定，上诉人也不存在管理修缮责任，该责任应由文静及物业管理公司来承担。对本案《资产评估报告书》有异议。海利公司既是开发商又是当时川西红饭店商铺的业主之一，而上诉人与海利公司仅有买卖关系，一审判决将上诉人与海利公�强行绑在一起，责任区分不清，判决不明。一审法院遗漏了当事人，川西红饭店尚有其他业主没有被列为被告。
被上诉人文静答辩称：一审法院委托鉴定机构所做的鉴定报告公正合法，我在饭店内安装了智能化的点餐系统，每一天的营业额都及时登记在了电脑里，鉴定部门还到厨房餐厅调查了厨师及服务员的工资等，故此我饭店的营业收入、成本什么的都是客观真实的，数据是修改不了的；我是基于租赁合同关系起诉的各被告人，我向房东交了房租，履行了承租人的义务，故此房东应保证出租给我的门面能正常使用。现在门面水管爆裂，故此房东应承担责任；103、105门面出卖给了李某1、于民效，104、106门面的房租都是海利公司委托的物业公司大当家公司来收的房租，并没有卖给他人。请求二审法院驳回上诉人上诉，维持原判。
文静向一审法院�出诉讼请求：1、海利公司、李某1、于民效、乐家公司依法共同赔偿其房屋装修损失暂定60000元（最终损失数额以人民法院委托评估结论为准）；2、海利公司、李某1、于民效、乐家公司依法共同赔偿其装修期间停业预期利润损失暂定27088元（最终损失数额以人民法院委托评估结论为准）；3、海利公司、李某1、于民效、乐家公司依法共同赔偿因水管破裂漏水致其损失合计53858元（包含①2013年12月27日当日晚餐停业利润损失1354元；②二楼停业三天利润损失2483元；③2014年春节停做年夜饭利润损失18000元；④空调、吧台电脑、税控机、打印机及点钞机维修费3350元；⑤请电工维修费2000元；⑥人工工资损失26671元（以上损失数额最终以人民法院委托评估结论为准）；4、本案所有诉讼费、鉴定费由海利公司、李某1、于民效、乐家公司承担。
一审法院认定事实：2008年11月7日，文静（乙方）与海利公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将坐落于长沙市三一大道203号万煦园D1栋103、104、105、106号门面租给乙方使用。建筑面积共计309.9平方米；乙方租用出租房屋的期限为10年，即2008年11月15日至2018年11月14日止；甲方将该物业出租给乙方作餐饮经营用途使用；甲乙双方同意所租赁房屋租金按每月50元/㎡计算，其他费用包括但不限于物业服务费、水电费及其他与经营相关的各项规费或收费均由乙方承担，租金从第三年起，每年以上一年的租金标准按5%递增；合同期内履约保证金15000元（此款不计息）；甲方委托物业管理公司或由“万煦园”小区业主委员会推选的物管公司对本栋进行物业管理服务，乙方同意并接受该物业公司的服务；甲方房屋所有权转移后，本租赁合同中所有条款继续有效，乙方可要求与新的所有权人重�签订租赁协议。合同还对解除合同、违约责任等进行了约定。合同签订后，文静即在出租门面内经营餐饮。2011年10月26日，长沙市开福区万煦园小区业主委员会与乐家公司签订了《万煦园小区物业服务合同》，合同约定由乐家公司对坐落在长沙市开福区三一大道203号万煦园小区住宅物业含局部商铺提供服务。2013年1月，海利公司将文静承租的105号门面出售给了李某1。同年2月4日，文静与海利公司、李某1签订一份《房屋租赁合同补充协议》，协议约定，自2013年1月7日起，该门面出租方改为现所有人李某1，以后该门面租金由现所有人李某1按季向租赁方定期收取，已由出租方代收取的应由现所有人所得的押金6071元及租金19835元于2013年2月28日前转账给现所有人李某1。其他各项条约按原租赁方与承租方约定条款不变。同年8月9日，海利公司将文静承租的103号门面出售给于民效和胡键。同年11月14日，文静与海利公司、于民效签订一份《房屋租赁合同补充协议》，协议约定，自2013年8月10日起，该门面出租方改为现所有人于民效和胡键，以后该门面租金由现所有人于民效和胡键按季向租赁方定期收取，已由出租方代收取的应由现所有人所得的押金2933元及租金16373元合计19306元，原出租方于2013年11月30日前转账给现所有人于民效。其他各项条约按原租赁方与承租方约定条款不变。2013年12月27日下午，文静承租门面所在楼房二楼高压进水管爆裂，大水四处横流。文静随即电话告知乐家公司水管爆裂事宜，乐家公司接到电话后于当日下午4：37到文静承租的门面处进行抢修，并在事故现场对文静承租门面水管爆裂处进行了拍摄，于次日修复。文静承租的门面因水管爆裂原因漏水，造成饭店天花板、木地板、电线路等被损坏，当日晚餐停业，所承租�二楼停止营业三天，并影响到当年的年夜饭的营业，事后与各被告协商未果，故酿成纠纷。
本案在审理过程中，文静向一审法院申请对其承租的门面水管爆裂原因进行司法鉴定、对因水管爆裂导致房屋装修损毁价值及其他店内被损物品价值、涉案房屋装修期间申请人停业预期利润损失及人工工资损失、2013年度日均纯利润、2013年12月27日当日晚餐停业利润损失、二楼停业三天（2013年12月28日至2013年12月30日）利润损失、2014年春节停做年夜饭利润损失及此项所涉人工工资损失进行鉴定。一审法院受理后，依法分别委托湖南省房协司法鉴定中心、湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司对上述内容进行司法鉴定，湖南省房协司法鉴定中心于2014年10月12日作出湘房协司鉴字〔2014〕第34号《长沙市开福区科大佳园川西红饭店承租门面中水管爆裂原因及因水管爆裂导致房屋装修损毁的损失司法鉴定报告意见书》，鉴定结论：1、长沙市开福区科大佳园川西红饭店承租门面中水管爆裂原因为：PE主水管材质存在质量问题，从而导致水管爆裂造成损害。2、长沙市开福区科大佳园川西红饭店因水管爆裂导致房屋装修损毁的损失鉴定为：49907元。湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司于2014年11月7日作出湘求是资评字〔2014〕第B-259号《资产评估报告书》，评估结论：本公司评估人员按照公认的评估原则，实施必要的评估程序后，确定委估的文静2013年12月27日当日晚餐停业利润损失为3285.37元；2013年12月28日至2013年12月30日利润损失为12439元；2014年1月30日除夕停做年夜饭利润损失为19359.68元；2014年1月1日除夕停做年夜饭人工工资损失为4382.45元，总合计损失为39466.45元。2015年5月29日，湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司向一审法院出具一份补充申明，申明内容为“对湘求是资评字〔2014〕第B-259号评估报告结果中，所涉及到的2014年1月1日除夕停做年夜饭人工工资损失为4382.45元，为评估过程中时间笔误，实际时间为2014年1月30日除夕停做年夜饭人工工资损失为4382.45元。”文静花费鉴定费10000元。庭审中，文静对上述两份鉴定意见及补充申明均无异议，李某1对评估意见书中的人工工资损失4300余元和年夜饭损失、利润损失都有异议，认为年夜饭没有营业，何来的人工工资损失，且三项损失属于重复计算；对鉴定报告书中的损失鉴定有异议，认为评估价格过高。于民效对上述两份鉴定意见均有异议，对文静提供的评估材料的真实性有异议。乐家公司对上述两鉴定意见均有异议，认为鉴定的时间与事发时间相差大半年，所鉴定的内容并不是事发现场。文静、李某1、于民效、乐家物业公司均对补充申明没�异议。
该院认定的证据有：当事人的陈述、湘求是资评字〔2014〕第B-259号《资产评估报告书》、湘房协司鉴字〔2014〕第34号《长沙市开福区科大佳园川西红饭店承租门面中水管爆裂原因及因水管爆裂导致房屋装修损毁的损失司法鉴定报告意见书》、房屋租赁合同及补充协议、照片、派工单、《万煦园小区物业服务合同》、庭审笔录等。
一审法院认为：一、该院根据文静的申请委托湖南省房协司法鉴定中心、湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司分别作出的湘房协司鉴字〔2014〕第34号《长沙市开福区科大佳园川西红饭店承租门面中水管爆裂原因及因水管爆裂导致房屋装修损毁的损失司法鉴定报告意见书》、湘求是资评字〔2014〕第B-259号《资产评估报告书》程序合法，且两个鉴定机构均具有鉴定资质，具有证明力，故对上述两份报告意见书及�告书均予以采纳。
二、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条以及《商品房租赁管理办法》第九条规定，出租人有法定或约定的保持房屋质量的义务，使房屋处于承租人正常居住和生活状态。本案中，文静作为涉案门面的承租人，其在合同约定的期限内有权占有、使用承租房屋。海利公司、李某1、于民效作为涉案门面的权利人，在租赁期间应保持租赁物符合约定用途。文静与海利公司、李某1、于民效之间形成房屋租赁合同法律关系，在文静承租期间，海利公司、李某1、于民效有继续保持租赁物即房屋的法定或约定品质的义务，使租赁物符合约定的使用收益状态。2013年12月27日，文静承租的涉案门面内水管爆裂漏水，该水管爆裂原因经相关部门鉴定，结论为“长沙市开福区科大佳园川西红饭店承租门面中水管爆裂原因为：PE主水管材质存在质量问题，从而导致水管爆裂造成损害”。因该水管不是文静安装，非文静的原因造成的爆管，故文静不承担责任。海利公司、李某1、于民效作为出租方，将三人所有的门面整体出租给文静经营餐馆，文静也按时向出租方交纳了租金，海利公司、李某1、于民效均应负有使房屋处于正常使用的条件，因其出租给文静的涉案房屋内水管爆裂，使文静承租的门面不能正常使用且造成的相关损失，应当承担相应的赔偿责任。文静虽未与乐家公司签订物业服务合同，但文静每月按时向乐家公司交纳了物业管理费，双方形成物业服务合同关系。乐家公司提供服务的受益人包括文静，双方均受物业服务合同的约束。乐家公司虽在水管爆裂事故发生后，积极到事故现场并进行修复，但其对文静承租的公共给排水管道负有维修的责任。庭审中，乐家公司没有向一审法院提供其对该处进行日常检�的相关证据，故乐家公司对文静的损失也应承担一定责任。乐家公司提出的文静对其二楼顶部所铺设的公共给排水消防管道，采用石膏板整体吊顶装饰，且未按规定预留设施检查孔，使接替管理者（即乐家公司）无法对此处的设施进行正常巡检，不能及时发现问题及进行维修保养，文静应自负其责任的答辩理由，经审查，根据乐家公司提供的证据“房屋装修申请表”、“装修竣工验收表”，不能证明文静在该处装修时未预留设施检查孔，也未在“装修竣工验收表”中“是否存在违规行为”注明文静装修有违规行为，故对其此项抗辩意见不予以采纳。
综上，文静作为承租方，享有正常使用其承租房屋的权利，水管爆裂漏水，不是文静的过错，不承担责任，水管爆裂造成其承租房屋内装修、物品受损，产生直接经济损失89373.45元（房屋装修损失49907元，营业损失39466.45元），作为出租方即海利公司、李某1、于民效，应对文静的损失承担相应的赔偿责任。其中于民效是在事故发生前一个月才与文静签订房屋租赁合同，其怠于履行管理修缮职责相对海利公司、李某1要小，故其承担赔偿责任比例相对其他两位出租方可以适当减轻。乐家公司作为涉案房屋提供物业管理服务的物业管理企业，有义务为涉案房屋的正常使用提供及时、充分的物业管理服务。水管破裂后，乐家公司虽积极采取措施，但不能免除其疏于管理而应当承担的民事责任，故应对文静的损失承担一定责任。对于责任的承担依照各方的原因力比例各自承担各自的责任：海利公司、李某1、于民效共同承担70%的责任，其中海利公司、李某1承担50%的责任即446868.73元，于民效承担20%的责任即17874.69元，乐家公司承担30%的责任即26812.04元为宜。根据《中华人�共和国民法通则》第一百三十三条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，由监护人承担民事责任，监护人尽了监护责任的，可以适当减轻他的民事责任。有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用。不足部分，由监护人适当赔偿，但单位担任监护人的除外。”本案中，李某1虽系未成年人，但涉案房屋所有权系其所有，是有财产的限制民事行为能力人，对文静的损失可从本人财产中支付赔偿费用。一审法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论确定的水管爆裂的原因及财产损失合法合理，予以认定。海利公司经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民�通则》第一百三十三条，国务院令第379号《物业管理条例》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、长沙海利花园房地产开发有限公司、李某1于本判决生效之日起向文静共同赔偿损失44686.73元；二、于民效于本判决生效之日起向文静赔偿损失17874.69元；三、长沙乐家物业管理有限公司于本判决生效之日起向文静赔偿损失26812.04元；四、驳回文静其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3119元，鉴定费10000元，共计13119元，由长沙海利花园房地产开发有限公司、李某1承担6559.5元，于民效承担2623.8元，长沙乐家物业管理有限公司承担3935.7元。公告费560元，由长沙海利花园房地产开发有限公司承担。
本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点为：一、李某1是否是本案责任主体，二、如何确定李某1应承担的责任份额。现将各争议焦点分述如下：
关于李某1是否是本案责任主体的问题。
海利公司、李某1、于民效作为涉案门面的权利人，其将涉案门面出租给文静，文静分别与海利公司、李某1、于民效形成了房屋租赁合同法律关系，根据《商品房租赁管理办法》第九条“出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全”的规定，出租人有法定或约定的保持房屋质量、使房屋处于承租人正常居住和生活状态的义务，意即在合同约定的租赁期限内，海利公司、李某1、于民效应保持涉案门面法定或约定品质，使涉案门面符合约定的使用�收益状态。
在租赁期内文静承租的涉案门面发生水管爆裂引发了财产损失，文静依据租赁合同关系起诉出租人，要求出租人承担相应责任，符合法律规定，一审法院认定李某1应承担责任并未违反法律规定。李某1上诉所称文静应起诉他人、其在本案中无责任等理由，没有法律依据，本院不予采纳。
二、如何确定李某1应承担的责任份额问题
首先，涉案门面水管爆裂经鉴定并非文静的原因所造成，故此文静不应承担责任。
其次，依前所述，海利公司、李某1、于民效作为出租人，因其出租给文静的涉案房屋内水管爆裂，使文静承租的门面不能正常使用并造成相关损失，应当承担相应的赔偿责任。
第三，因海利公司、李某1、于民效系分别将各自所有的门面整体租赁给文静经营同一家饭店，海利公司、李某1、于民效应共�承担出租人的责任；又因于民效是在事故发生前一个月才买受了门面并与文静签订了房屋租赁合同，则其怠于履行管理修缮职责相对海利公司、李某1确实要小，一审法院据此适当减轻其承担赔偿责任比例，有事实依据，本院予以支持。
第四，文静与乐家公司形成物业服务合同关系，乐家公司虽在事故发生后积极予以修复，但其对文静承租的公共给排水管道是负有维修责任的，其也不能证明文静之前的装修有违规行为，故乐家公司对文静的损失也应承担一定责任。
在此基础上，一审法院依照各方的原因力比例确定各自应承担的责任，即海利公司、李某1、于民效共同承担70%的责任，其中海利公司、李某1承担50%的责任即446868.73元，于民效承担20%的责任即17874.69元，乐家公司承担30%的责任即26812.04元，经审查，是符合本案客观实际，有�实及法律依据的，本院予以支持。其中认定海利公司与李某1共同承担50%民事责任，该共同赔偿责任就是连带赔偿责任。李某1上诉称一审法院强行把海利公司与其捆绑在一起，导致责任区分不清，判决不明确，该上诉理由是没有法律和事实依据的，本院不予采纳。
李某1上诉对涉案《资产评估报告书》提出了异议，经查，该报告书系一审法院根据文静的申请，委托湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司做所，该鉴定机构及相关鉴定人员均具有鉴定资质，程序合法，且经一审庭审质证，一审法院据此确认该报告书为有效证据，符合法律规定。李某1虽提出异议，但并未提出足以反驳的相反证据及理由，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条有关“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定意见，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的�可以认定其证明力”，李某1该异议不能成立。
李某1上诉还称一审法院遗漏了当事人，川西红饭店尚有其他业主没有被列为被告。但其并未提交证据予以证实，故此该上诉理由本院不予采纳。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费3119元，由上诉人李某1负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘霞
审 判 员 陈瑶
代理审判员 李芳
二０一七年三月二十四日
书 记 员 陈颖
附：相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。