江苏省泰州市海陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰海民初字第0739号
原告（反诉被告）泰州国美电器有限公司，住所地泰州市东进路鹏欣丽都1号楼4楼。
法定代表人黄秀虹，总经理。
委托代理人耿伟，男，1982年12月7日生，汉族，住泰兴市，系该公司工作人员。
委托代理人孙凯，江苏法德永衡律师事务所律师。
被告（反诉原告）丁山，男，1967年12月31日生，汉族，住泰州市海陵区。
委托代理人刘晖，江苏君谊律师事务所律师。
原告泰州国美电器有限公司与被告丁山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月3日作出（2013）泰海民初字第0731号民事判决，原告泰州国美电器有限公司不服，提出上诉。泰州市中级人民法院于2014年12月22日以（2014）泰中民终字第0560号民事裁定撤销了本院（2013）泰海民初字第0731号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告泰州国美电器有限公司之委托代理人耿伟、孙凯，被告丁山之委托代理人刘晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泰州国美电器有限公司诉称，2008年4月2日，原告与被告签订房屋租赁合同，由原告承租被告位于泰州市青年南路135号房屋。该房屋租赁合同第七十一条修改后约定：原告以该租赁房屋开设门店，该门店连续三个月经营亏损的，原告有权解除合同，但需提前二个月书面通知被告。原告在经营连续亏损达到合同约定的解约条件前提下，根据合同约定于2012年7月11日向被告发出闭门函，提前两个月通知被告解约，被告于2012年7月12日收悉该函件。根据法律规定及合同约定，双方租赁合同将应当于2012年9月12日终止。原告上述解约事由及程序符合合同约定及法律规定。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令确认原告与被告2008年4月2日签订的房屋租赁合同于2012年9月12日依法解除，被告承担本案诉讼费。
被告丁山答辩并反诉称，国美公司铁塔店是一个不具有公司法人资格的企业分支机构，且是一个未办理独立纳税登记的二级分支机构，在财务上不是独立的核算单位。原、被告在合同中约定的所谓门店经营连续三个月亏损是无法进行考量的，该条款具有欺诈性质，应该认定为无效。事实上，原告已于2011年3月与泰州海陵万达广场投资有限公司签订租赁合同，承租了万达广场购物中心二层的部分区域开设国美电器泰州万达广场店，合同约定的租赁时间为十年，原告进场时间为2011年9月9日，开业时间为2011年12月9日。由此看出铁塔店于2012年7月宣布闭店，与该店2012年4、5、6三个月的经营情况没有任何关系。因此，原告提出解除合同的理由是不真实的。且在2011年7月22日，原告与电动车经营业主丁章军签订了房屋租赁合同，将其承租的被告房屋中的部分房屋转租给丁章军，截止原告起诉时，该合同仍处于合同约定的租赁期限内并且仍在实际履行之中，故原告也不具备将房屋交付给被告的条件。综上，原告的诉讼请求及理由不能成立，请求依法判决。另被告与原告于2008年4月2日签订房屋租赁合同，合同约定，原告承租被告所有的坐落于本市海陵区青年南路135号丁山大酒店1-3层房屋，合同约定的租赁期限为10年，从2008年8月20日起至2018年8月19日止；合同约定的起始年租金为180万元，每二年递增一次，每次在上年度租金基础上递增4%。合同租金总额为1949.876万元，合同约定的租金给付时间和方式为先付后用，第一年按年支付，从第二年起按季支付。2012年7月12日，原告在没有说明任何理由的情况下，向被告提出解除合同，并且从2012年7月12日后，原告即拒绝按合同约定给付租金，至2015年1月已欠付租金5141924元。由于原告提前解除合同，给原告造成巨大经济损失，其中：一、为实现合同目的，被告投入大量资金成本，具体为：1、因为房屋出租，原丁山大酒店歇业，员工分流的安置补偿费110.08万元。2、被告原有酒店为星级装修，装修总价款为619.54万元，在与国美电器签订租赁合同后，上述装修全部由国美电器按照电器产品经营要求拆除、改造并重新装修。3、为满足国美电器承租全部1-3层房屋的需求，被告与原租赁丁山大酒店一楼部分房屋的绿源电动车业主解除了租赁合同，解除租赁合同给被告造成损失118万元，其中被告将绿源电动车业主预付的定金40万元、租金80万元全部退还，而绿源电动车业主实际使用房屋6个月（2007.10.20-2008.4.19），按年租金80万元计，租金损失为40万元；赔偿给绿源电动车业主合同违约金50万元；赔偿给绿源电动车业主装修费28万元。4、按租赁合同，被告给予国美电器4个月的免费装修期（2008.4.20-2008.8.19），按照年租金180万元计，被告的租金投入为60万元。5、为满足国美电器的经营要求，被告按照合同约定对出租房屋的消防报警、喷淋、防火栓系统进行了重新改造，工程总价款为81万元。二、由于原告提前解约，造成被告房屋空置，以房屋空置4个月，房屋年租金180万元计，空置房屋给被告造成的损失为60万元。综上，因原告提前解除合同给被告造成损失合计1048.62万元，考虑到原告已部分履行合同，上述损失按20%计算即209.72万元主张。被告认为，原告在没有合同依据的情况下提前解除合同，不履行合同义务，应当赔偿被告因此受到的损失，故提出反诉，请求判令原告给付被告房屋租金损失514.1924万元（暂计算至2015年1月19日），逾期付款利息36.85万元；原告支付提前解除合同给被告造成的损失209.72万元。
针对反诉，反诉被告泰州国美电器有限公司辩称，原告按照合同第71条约定解除合同，既有合同依据也有法律依据。关于反诉原告提到的损失，原告认为没有事实与法律依据。请求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，2008年4月2日，原告国美公司（乙方）与被告丁山（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定由乙方承租甲方位于泰州市青年南路135号原丁山大酒店1-3层全部房屋（其中三楼1100平方米未领取房屋所有权证书，为临时用房），租赁期限为10年，租赁房屋于2008年4月20日前交付；租赁期间，乙方未经甲方同意不得整体转租，但乙方享有经营自主权，可以承包、联办展台等形式与第三方部分合作经营或部分转租，乙方有权将租赁房屋转租给任何第三方。租赁合同第七十一条还约定：乙方以该租赁房屋开设门店，此门店连续三个月经营亏损的，乙方有权解除合同，但需提前一个月书面通知甲方，并补偿甲方一个月的租金。后甲、乙双方约定将租赁合同第七十一条修改为：乙方以该租赁房屋开设门店，此门店连续三个月经营亏损的，乙方有权解除合同，但需提前二个月书面通知甲方，并补偿甲方四个月的租金。合同签订后，原告按合同约定使用承租房屋开设国美公司铁塔店，并给付租金。2011年7月22日，原告国美公司与案外人丁章军签订房屋租赁合同，约定国美公司将泰州市青年南路135号一层部分房屋出租给丁章军，租赁期限自2011年8月至2016年8月。丁章军依合同约定使用该房屋从事电动车、自行车的经营活动。2012年7月12日，被告丁山收到了原告国美公司邮寄的公函一份，内容为：“丁山：我司与你签订的《房屋租赁合同》约定将泰州青年南路135号房屋租赁给我司使用。现经公司领导研究决定，按照《房屋租赁合同》约定，向贵司提出解除《房屋租赁合同》，特此告知贵司。”另原告国美公司租金缴纳至2012年9月12日。后因原、被告就租赁合同是否解除产生分歧，致原告涉讼。
另查明，国美公司铁塔店于2008年6月5日开业并领取工商营业执照，经济性质为有限公司（法人独资）内资，未领取独立的税务登记证。（2013）泰海民初字第0731号案件审理中，本院依法委托泰州天平会计师事务所对国美公司铁塔店2012年4月、5月、6月三个月的经营情况进行审计，审计结果显示该三个月利润总额均为负。
再查明，（2015）泰海民初字第740号原告泰州国美电器有限公司与被告丁章军房屋租赁合同纠纷案件经审理确定被告丁章军于2013年9月30日向原告泰州国美电器交还房屋。
上述事实，有房屋租赁合同、函、工商查询资料、税务登记表、审计报告及当事人的当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，原告国美公司与被告丁山签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告泰州国美电器有限公司与被告丁山签订的房屋租赁合同第七十一条约定原告以该租赁房屋开设门店，此门店连续三个月经营亏损的，原告有权解除合同，但需提前二个月书面通知被告，并补偿被告四个月的租金。原告于2012年7月10日向被告出发公函，通知被告解除房屋租赁合同，被告于2012年7月12日收到该公函，且审计结果显示该三个月利润总额均为负。综上，原告在门店连续三个月经营亏损后，按照合同第七十一条约定，提前二个月书面通知被告，被告于2012年7月12日收到该通知，故本院确认原、被告签订的房屋租赁合同于2012年9月12日解除。关于被告丁山主张原告给付房屋租金损失，因房屋租赁合同已于2012年9月12日解除，原告应腾空租赁房屋后及时将房屋交换原告，如逾期交还房屋，应承担占用期间的房屋使用费；同时，被告也应积极收回房屋以避免损失扩大，由于由于案外人丁章军租赁的房屋至2013年9月30日才交还原告国美公司，综合本案实际情况，根据公平原则，以租金1800000元每年为标准计算，原告国美公司应向被告丁山支付从2012年9月13日至2013年9月30日的房屋使用费合计人民币1888767元
（1800000元÷365×383天）。另根据合同约定，原告国美公司应补偿被告四个月的租金即人民币600000元（以租金1800000元每年为计算标准）。至于被告丁山其他反诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、六十条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）泰州国美电器有限公司与被告（反诉原告）丁山签订的房屋租赁合同于2012年9月12日解除。
二、原告（反诉被告）泰州国美电器公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）丁山自2012年9月13日起至2013年9月30日止的房屋使用费及补偿合计人民币2488767元。
三、驳回被告（反诉原告）丁山的其它反诉请求。
如果原告（反诉被告）泰州国美电器有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币80元，反诉案件受理费人民币62474元，合计人民币62554元，由原告（反诉被告）泰州国美电器有限公司负担43732元，被告（反诉原告）丁山负担人民币18822元（本诉及反诉案件受理费原、被告已预交，原、被告各自负担部分由各自于本判决生效之日起十日内迳交对方）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费62554元[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：泰州市财政局；③账号：20×××88；④汇入银行：泰州市农业银行海陵支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001]。
审 判 长 李三山
代理审判员 张 超
人民陪审员 陈 雯
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 马珍海