福建省三明市梅列区人民法院执 行 裁 定 书（2017）闽0402执异8号异议人：易世平，男，1966年2月11日出生，汉族，住三元区。委托诉讼代理人：曾永福、肖芳红（实习律师），福建闽方律师事务所律师。申请执行人：中国农业银行股份有限公司三明梅列支行，组织机构代码85566236-8，住所地三明市梅列区列东街86幢北侧。负责人颜云，行长。委托诉讼代理人：曾若人、谢琴琴，福建闽中律师事务所律师。被执行人：福建省三明市山城物资有限公司，组织机构代码72792114-2，住所地三明市三元区崇荣路17幢二层。法定代表人俞宁钰，总经理。被执行人：俞宁钰，男，1966年12月30日出生，汉族，福建省三明市山城物资有限公司法定代表人，住三明市三元区。被执行人：黄斌，女，1978年3月8日出生，汉族，无业，住三明市三元区。本院在执行中国农业银行股份有限公司三明梅列支行（以下称农行梅列支行）与福建省三明市山城物资有限公司（以下称山城物资）、俞宁钰、黄斌借款合同纠纷一案中，异议人易世平对本作出的（2014）梅执行字第801号公告及执行山城物资名下位于三明市三元区崇荣路17幢二层房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人易世平称，请求：1.中止对位于三明市三元区崇荣路17幢二层房屋的执行；2.撤销（2014）梅执行字第801号《公告》；3.保护易世平对三明市三元区崇荣路17幢房产享有的优先购买权和租赁权。事实和理由：2013年8月1日，易世平与山城物资签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：山城物资向异议人出租位于三明市三元区崇荣路17幢二层房产；租赁期为20年，自2013年8月1日起至2033年7月31日；异议人一次性支付了房屋租金180万元；异议人于2013年8月30日将定金297000元汇至山城物资指定人员银行账户，于2013年12月31日前付清剩余租金150300元。合同签订后，异议人按约将租金180万元交付给山城物资，并于2013年8月起实际占有和使用房屋至今。2016年12月27日，三明市梅列区人民法院在异议人承租的上述房产粘贴（2014）梅执行字第801号《公告》，要求异议人在内的相关人员在2017年1月10日前迁出房屋。异议人与山城物资签订的租赁合同是双方真实意思表示，属合法有效合同，应予以保护。异议人与山城物资签订《房屋租赁合同》时，山城物资未告知合同标的房产已设定抵押权。异议人认为抵押权不能对抗善意租赁人的租赁权。综上，异议人认，为上述执行行为侵犯了异议人的租赁权和优先购买权，显属违法。申请执行人农行梅列支行称，城物资2013年6月3日已就其名下位于三明市三元区崇荣路17幢二层房产为农行梅列支行办理抵押权登记。异议人与山城物资之间的租赁合同签订于2013年8月1日。根据物权法规定抵押权设定后形成的租赁权不得对抗已登记的抵押权。据此，异议人对上述房产享有的权益不足以排除执行，其所提异议请求，不应当予以支持。同时，要求排除异议人租赁权对抵押权实现的妨害。本院查明，2013年5月30日，农行梅列支行与山城物资签订编号为35100620130014257的《最高额抵押合同》，合同约定：山城物资以其名下位于三明市三元区崇荣路17幢二层房产的房产为山城物资自2013年5月30日至2015年5月29日止与农行梅列支行办理的银行商业汇票承兑业务提供最高额度为55万元的最高额抵押担保。前述抵押于2013年6月3日办理了抵押权登记。2013年8月1日易世平与山城物资签订《房屋租赁合同》约定，山城物资将其名下位于三明市三元区崇荣路17幢二层房产的房产出租给易世平，租期从2013年8月1日至2033年7月31日。综上所述，本院认为，易世平主张其对山城物资名下位于三明市三元区崇荣路17幢二层房产的房产享有的租赁权，形成于农行梅列支行享有的抵押权设定之后，依法不得对抗农行梅列支行对抵押权的实现。故易世平要求中止对前述房产执行的请求，于法无据，本院不予支持。易世平继续租赁抵押房产必然对农行梅列支行实现抵押权产生影响，农行梅列支行得知抵押财产存在租赁权后也明确要求排除妨害。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?2265?deid=341368”t”_blank?)第二款的规定，拍卖财产上原有的租赁权对在先的担保物权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。据此，本院作出（2014）梅执行字第801号《公告》要求易世平搬离三明市三元区崇荣路17幢二层房产的房产并无不当。易世平要求撤销（2014）梅执行字第801号《公告》并保护其租赁权的异议请求，于法无据，本院不予支持。因本案争议房产并未进入拍卖程序，优先购买权应在拍卖程序中提出，不属执行异议审查范畴。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?2265?deid=341368”t”_blank?)第二款之规定，裁定如下：驳回易世平的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，就第二、第三项异议请求，向三明市中级人民法院申请复议，可以自本裁定送达之日起十五日内，就第一项异议请求提起执行异议之诉。审 判 长  项宇辉代理审判员  刘春花人民陪审员  谢 明二〇一七年五月十日书 记 员  谢 静附法律条文《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：(一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；(二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?8101733?deid=10108221”t”_blank?)申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?2265?deid=341368”t”_blank?)拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。