云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云05民终636号上诉人（原审被告）：保山市坤泰房地产开发有限公司。住所地：隆阳区永昌街道永昌路中央名门小区9-D101。统一社会信用代码：915305025577805695。法定代表人：王笑一，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：温建祥、杨晓雪，云南兰城律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：王绍涛，男，1989年3月21日生，汉族，保山市隆阳区人，中国银行股份有限公司保山分行职工，住保山市隆阳区，现住隆阳区。被上诉人（原审原告）：代雪姣，女，1988年4月16日生，汉族，保山市隆阳区人，富邦保安公司职工，系王绍涛妻子，住保山市隆阳区，现住址同上。二被上诉人委托诉讼代理人：杨龙，云南旦阳律师事务所律师。特别授权代理。上诉人保山市坤泰房地产开发有限公司（以下简称保山坤泰公司）因与被上诉人王绍涛、代雪姣商品房预售合同纠纷一案，不服隆阳区人民法院（2016）云0502民初5491号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。保山坤泰公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不承担逾期交房违约金。事实及理由：1、上诉人存在合理的顺延免责事由。本案商品房施工建设过程中，因政府市政工程建设，影响上诉人一方的施工进度，保山中心城区永昌路改造工程项目自2013年开工，于2016年3月14日才全面竣工；2015年4月之后，保山城区又进行保山中心城市惠通路道路工程施工。因上述政府工程建设，将上诉人唯一的两个出口堵塞，上诉人的施工车辆进出工地严重受到限制，政府市政工程施工期间与上诉人的施工期间重叠。根据双方签订的《商品房购销合同》第九条第二款“如遇相关政策法规调整或市政工程重大变更，不可抗力因素等，造成甲方（即上诉人）交房延迟的，交房时间相应顺延，甲方可免除逾期交房的相关经济责任和法律责任。”因此，本案存在合理的顺延免责事由，不存在逾期交房情形。2、保山坤泰公司没有构成违约。从上诉人提交的第二组证据，即保山日报刊登的交房公告看，上诉人在媒体上发布公告的时间是2016年2月27日，距离《合同》约定的交付期限2015年12月31日有58天。根据双方签订的合同第十条的约定，逾期交房60天，免除上诉人相关法律责任。该60天属于免责期，上诉人没有违约。上诉人开发建设的“坤泰.驿路名门”一期商品房于2015年12月30日通过初验，上诉人根据相关部门的要求，在25天的整改时限内进行整改，于2016年1月12日就整改完毕，五方责任主体进行了竣工验收，具备交房条件，并于2月27日公告通知交房。而因被上诉方的原因，不来办理接房手续，商品房未按约定期限交接的原因不在上诉人一方。3、一审判决逾期交房违约金过高，要求二审予以调整。王绍涛、代雪姣辩称：上诉人主张顺延交房的事由发生在双方签订房屋购销合同之前，即属于双方在签订合同时就已预见的事由，且工程主体建筑于2015年底前完工，市政修路工程并未影响施工。案涉房屋2016年9月22日竣工验收合格，方符合交付条件，上诉人不履行合同义务已严重违约。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王绍涛、代雪姣一审起诉请求：1、判令被告保山坤泰公司履行《商品房购销合同》约定的交房义务；2、判令被告支付逾期交房违约金10.41645万元（计算至2016年12月16日）；3、判令被告支付逾期交接房违约金1.3万元（计算至2016年12月16日）；4、判令被告支付逾期交房的利息损失1.288141万元；5、判令被告支付原告租金损失2.09118万元；6、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年11月1日被告取得“坤泰.驿路名门”商品房开发用地110599.37㎡的土地使用权证，2014年11月3日被告取得了建筑工程施工许可证，2014年11月25日取得“坤泰.驿路名门”一期商品房预售许可证明。2015年5月29日原告与被告签订“坤泰.驿路名门”的《商品房购销合同及补充协议》，约定“原告向被告购买‘坤泰.驿路名门’第10幢第2单元901号预售商品房，原告所购商品房按套计价，房屋总价94.695万元；被告应于2015年12月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付原告，如被告未按约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天房款总额乘万分之五的标准向原告支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，被告按原告已付房款的0.03%乘逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行；如遇相关政策法规调整或市政工程重大变更，不可抗力等因素，造成被告交房迟延的，交房时间相应顺延，被告可免除逾期交房的相关经济责任和法律责任；原告应于2015年5月29日支付首付款28.695万元，尾款66万元由原告于同年6月5日向银行申请贷款支付；商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以媒体公告或书面通知、电话通知的方式通知原告办理交接房手续，交接时，被告应当向原告提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。”商品房购销合同及补充协议签订后，原告于2015年6月29日支付了首付款28.695万元，2015年11月19日原告办理贷款手续，贷款66万元由银行直接划入了被告账户，交房前原告已付清了全部购房款。2015年12月31日合同约定的交房期限届满，被告未能按时向原告交房。2016年2月27日被告在保山日报上刊登交房公告，“坤泰.驿路名门”一期项目于同日开始陆续交房；同年9月22日“坤泰.驿路名门”一期项目通过保山市建设工程质量监督站的竣工验收；逾期交房266天（自2016年1月1日至9月22日止）。原告因被告交付的商品房未通过相关职能部门的竣工验收，至今未办理交接房手续。另查明，永昌路改造工程西半幅于2013年1月5日开工，于同年12月20日完工，东半幅于2014年3月15日开工，于2016年3月14日竣工验收。一审法院认为，商品房预售应当符合《城市商品房预售管理办法》第五条规定的“取得土地使用权证书、确定施工进度和竣工交付日期”等条件，被告在开盘预售商品房前，就取得了开发用地的土地使用权证，并且双方在《商品房购销合同及补充协议》中明确约定了交房时间，而被告保山坤泰公司开发的商品房既未能通过相关职能部门的竣工验收，也未能按时向原告交付商品房，其行为已构成违约，同时该违约事实的形成也无不可抗力之因素，被告保山坤泰公司逾期交房266天，被告应当按照合同约定承担逾期交房266天的违约责任。对于被告提出因永昌路和惠通路市政工程施工，影响其施工进度，交房时间应相应顺延的抗辩主张，法院认为，永昌路和惠通路市政工程施工虽然是客观事实，但该市政工程施工是分别不同的时间段进行的，并非同时进行，且该市政工程于2013年1月5日就开工建设，被告与原告签订合同在后，应当可以预料市政工程施工给其有可能带来的影响，但其并未预料而放任不能按期交房的结果发生，造成的不利后果，只能由其自行承担。故该抗辩主张不予采纳。原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，予以支持，原告主张违约截止时间计算至2016年12月16日与本案实际情况不符，对该部分诉求不予支持；具体数额为（94.695万元×0.0005×30天）＋（94.695万元×0.0003×236天）＝8.124831万元。对于原告要求被告继续履行《商品房购销合同》约定的交房义务的诉讼请求，符合法律的规定和合同的约定，予以支持。原告要求被告承担逾期交房的利息及租金损失的诉讼请求，因原告没有提供证据予以证实，于法无据，也不符合合同约定；故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《商品房销售管理办法》第三十条、第三十二条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、由被告保山市坤泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告王绍涛、代雪姣交付第10幢第2单元901号商品房。二、由被告保山市坤泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告王绍涛、代雪姣逾期交房违约金8.124831万元。三、驳回原告王绍涛、代雪姣的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均没有向本院提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人保山坤泰公司与被上诉人王绍涛、代雪姣签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的权利义务。关于市政工程施工是否属于免责范围问题。上诉人保山坤泰公司称市政工程施工将上诉人唯一的两个出口堵塞，致上诉人施工车辆进出工地严重受限，影响上诉人施工进度，政府市政工程的施工符合双方签订的《商品房购销合同》第九条第二款规定的免责条款。对此，本院认为，根据保山坤泰公司提供的《中心城区永昌路改造工程项目竣工验收》，永昌路于2013年1月5日即开始西半幅改造工程开工，2014年3月15日东半幅改造工程开工。而双方当事人于2015年5月29日签订了案涉合同，保山坤泰公司主张的应顺延交房的事由发生在双方签订房屋购销合同之前，即永昌路改造工程属于双方当事人在签订合同时就已经预见的事由，而非合同签订后施工中才出现的。保山坤泰公司在明知市政工程施工可能影响其与王绍涛、代雪姣之间的合同履行情形下，仍与王绍涛、代雪姣约定案涉房屋于2015年12月31日前交付，表明保山坤泰公司愿意承担因市政工程施工导致的逾期交房的风险。事实上该工程的主体建筑已于2015年底以前完成，市政修路工程没有影响到施工。故保山坤泰公司上诉称因市政工程导致其未按时交付房屋符合约定的免责事由的主张，不符合客观事实，也有违诚实信用原则而不予采纳。关于保山坤泰公司是否存在逾期交房构成违约的问题。根据双方所签订《商品房购销合同》第七条的约定，保山坤泰公司应当于2015年12月31日前将符合合同约定的房屋交付王绍涛、代雪姣。另据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条及《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用。通过上述规定可知，保山坤泰公司负有的合同义务是按期交付房屋，但工程竣工验收合格是房屋交付的强制性法定条件。结合本案证据《工程竣工验收监督记录》及《建设工程竣工验收备案表》看，案涉房屋于2016年9月22日竣工，经同日验收质量为合格，至此，案涉房屋方符合交付条件。保山坤泰公司于2016年2月27日刊登的公告不符合交房的法定条件，王绍涛、代雪姣拒绝接房的行为符合合同法关于顺序履行抗辩权的规定，由此导致的逾期交房的后果应由保山坤泰公司承担。因此，保山坤泰公司逾期交付房屋的事实属实，已构成违约。保山坤泰公司2016年2月27日的房屋交付行为存在瑕疵，2016年9月22日竣工并验收合格的行为已将该瑕疵予以补正，故违约截止时间应计算至竣工验收日。关于违约金是否过高的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，对于有损失的可依上述规定处理，但本案上诉人未能提供损失的依据，因此，其主张违约金过高，要求调整的理由不能成立。综上，上诉人保山坤泰公司的上诉请求因不符合客观事实而不能成立，对其上诉请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案征收案件受理费3300元，由上诉人保山市坤泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向隆阳区人民法院申请强制执行。审判长 谢 玲审判员 古 颖审判员 茶晓皎二〇一七年七月二十一日书记员 金佳玲