福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽06民终1971号
上诉人(原审被告)：梁国士，男，1964年1月10日出生，汉族，住漳州市芗城区。
被上诉人(原审原告)：黄丽贞，女，1965年1月21日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
被上诉人(原审原告)：梁国鸿，男，1960年11月13日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：许忠辉，福建闽格律师事务所律师。
上诉人梁国士因与被上诉人黄丽贞、梁国鸿房屋买卖合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院(2015)芗民初字第757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人梁国士，被上诉人黄丽贞及梁国鸿的共同委托诉讼代理人许忠辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梁国士上诉请求：撤销原判，依法改判驳回黄丽贞、梁国鸿的一审诉讼请求。事实与理由：一、涉案房屋系我方出借给黄丽贞、梁国鸿使用，双方之间不存在房屋买卖关系。二、涉案房屋属“房改房”，具有很强的人身专属性。黄丽贞、梁国鸿不属于涉案房屋所在单位的在职职工，故黄丽贞、梁国鸿与我方签订的《房地产买卖契约》，违反行政法规的强制性规定，应属无效。
被上诉人黄丽贞、梁国鸿辩称：一、我方与梁国士之间存在房屋买卖关系，该事实有梁国士提供的《房地产买卖契约》予以证明。该《房地产买卖契约》明确载明转让房屋，相关款项亦表述为购房款，约定的权利义务为支付购房款及办理过户登记手续，且我方亦已履行付款义务，梁国士也将涉案房屋交付给我方使用，故双方之间存在房屋买卖关系，而非房屋借用关系。二、梁国士享受单位的“房改房”，并已取得房屋所有权，根据《物权法》规定，对涉案房屋依法享有所有权的四项权能，将涉案房屋转让给我方，依法有据。因此，我方与梁国士签订的《房地产买卖契约》并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效并成立。要求驳回上诉，维持原判。
梁国士向一审法院起诉请求：一、确认梁国士与黄丽贞、梁国鸿于2005年3月9日签订的《房地产买卖契约》有效；二、梁国士协助黄丽贞、梁国鸿办理房屋产权变更登记手续。
一审法院认定事实：2005年2月20日，梁国鸿与梁国士共同签订一份字据，字据上载明“兹有胡内新村9幢××号转让梁国鸿（黄阿丽）二人，计贰万元正，先付壹万元，还壹万元等七月份还清。以后手续由梁国士负责，房解(闽南语方言与房改同音)的钱由梁国鸿付。此据”。2005年3月9日，黄丽贞与梁国士签订一份《房地产买卖契约》，约定：梁国士自愿将坐落于漳州市芗城区湖内新村9幢××室的房屋转让给黄丽贞，成交价格为20000元；黄丽贞应于2005年2月20日先预付购房款10000元，第二期购房款3000元于2005年3月9日前付清，尾期购房款7000元于2005年8月30日前付清；梁国士承诺保证在2005年8月15日前将上述房屋交付给黄丽贞；黄丽贞接收房产后，如果梁国士的工作单位对房产进行房改，梁国士应积极配合，并且协助黄丽贞进行办理正式过户手续，一切费用由黄丽贞负担。在该《房地产买卖契约》下方，备注“只能自用，不可转让”，对此备注，双方均陈述系母亲“林雪英”所书写。之后，漳州市芗城区湖内新村9幢××室房屋进行了房改。2010年6月13日，黄丽贞以梁国士的名义交纳房改款42928元。
诉讼中，本案双方均确认黄丽贞、梁国鸿于2005年2月20日已支付购房款10000元，2005年8月，梁国士已将涉案房屋交付给黄丽贞、梁国鸿执掌使用至今。梁国士同时确认2005年3月9日签订的《房地产买卖契约》中“梁国士”签名系其本人所签。对于购房款尾款10000元，黄丽贞、梁国鸿主张已于2005年3月9日支付现金3000元，于2005年8月30日支付现金7000元给梁国士，梁国士对此不予认可，主张黄丽贞、梁国鸿尚未支付该款项10000元。
原审另查明，黄丽贞与梁国鸿系夫妻。漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心、漳州市国土资源局分别于2010年10月21日和2010年12月8日向梁国士颁发了漳州市芗城区湖内新村9幢××室房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。
一审法院认为：黄丽贞、梁国鸿与梁国士签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，未违反相关法律法规的规定，应为合法有效。该合同的约定对于双方均具有约束力，双方应依合同的约定全面履行义务。黄丽贞、梁国鸿请求确认双方于2005年3月9日签订的《房地产买卖契约》合法有效的诉讼请求，予以支持。在双方签订的《房地产买卖契约》中，已约定“黄丽贞接收房产后，如果梁国士的工作单位对房产进行房改，梁国士应积极配合，并且协助黄丽贞进行办理正式过户手续”，现涉案房屋已进行了房改，黄丽贞、梁国鸿已依约代为支付了相关房改款项，并已实际接收了涉案房屋。梁国士现已办理了涉案房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，梁国士据此应履行合同义务，协助配合黄丽贞、梁国鸿办理涉案房屋的权属转移登记手续。黄丽贞、梁国鸿要求梁国士协助其将址于漳州市芗城区湖内新村9幢××号房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》转移登记至其名下，合法有据，予以支持。梁国士辩称本案并非买卖，而是借用房屋，但未能提供证据予以证明，且从本案查明的事实来看，双方签订的《房地产买卖契约》，已明确是转让房屋，相关款项亦表述为购房款，对转移登记手续的办理，亦作出了约定，故对于梁国士主张的借用房屋辩解，缺乏证据支持，且与查明的事实不符，不予采信。梁国士依据《房地产买卖契约》中备注的“只能自用，不可转让”而主张其没有出卖房屋的真实意思，但一审法院认为，该备注，双方均确认系案外人“林雪英”所书写，且该备注内容，亦仅仅是对涉案房屋再次交易的限制，并不影响本案双方房屋买卖的交易行为，故梁国士该辩解意见，缺乏依据，不予支持。梁国士辩称涉案房屋属于房改福利房，涉案的《房地产买卖契约》违反了行政法规的强制性规定，属于无效合同。对此，一审法院认为，双方在达成房屋买卖协议时，已就涉案房屋房改事项进行了考虑约定，在涉案房屋房改时，黄丽贞、梁国鸿依约支付相关款项，完成了涉案房屋房改手续，梁国士现已取得涉案房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，双方之间就涉案房屋的买卖交易，客观真实，符合法律规定，梁国士关于合同无效的辩解意见，与法不符，不予支持。梁国士辩解称黄丽贞、梁国鸿尚有10000元款项未支付，对此未提出反诉主张，不予审理，可另案予以解决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决：一、黄丽贞与梁国士于2005年3月9日所签订有关漳州市芗城区湖内新村9幢××号房屋的《房地产买卖契约》合法有效。二、梁国士应于本判决发生法律效力之日起十日内协助黄丽贞、梁国鸿将址于漳州市芗城区湖内新村9幢××号房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证过户登记至黄丽贞与梁国鸿的名下。本案受理费3316元，由梁国士负担。
二审中，梁国士提供一份《不动产权证书》的复印件，欲证明梁国士于2016年8月将涉案房屋出卖给案外人陈凯亮，并将上述房屋的权属转移登记至陈凯亮名下。黄丽贞、梁国鸿对梁国士提供的上述证据，真实性由法院依法认定。倘若梁国士出卖涉案房屋的事实成立，那么其行为也是违法的。本院就涉案房屋的权属登记状况向漳州市不动产登记中心进行了调查，案外人陈凯亮于2016年8月向梁国士购买涉案房屋，且产权已转移登记至案外人陈凯亮名下。
本院查明，双方当事人对一审判决查明认定的事实，除“梁国士同意将湖内新村9幢××室房屋以20000元的价格转让给梁国鸿”有争议外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。
另查明，上诉人梁国士提出原判认定其同意将涉案房屋以20000元的价格转让给梁国鸿不属实，其并未同意转让涉案房屋。依据2005年2月20日梁国士与梁国鸿均有签名的字据载明“兹有胡内新村9幢××号转让梁国鸿(黄丽贞)两人，计贰万元正，先付壹万元，还壹万元等七月份还清。”和《房地产买卖契约》载明，“甲方(梁国士)自愿将座落于漳州市湖内新村九幢××的房地产转让给乙方(黄丽贞)，双方议定该房地产成交价格为贰万元……”整，上述内容已充分体现梁国士以20000元的价格将坐落于湖内新村9幢××室转让给梁国鸿、黄丽贞的事实，故梁国士对上述事实的异议不能成立，应予驳回。
本院认为：梁国士与梁国鸿签订一份载明“兹有胡内新村9幢××号转让梁国鸿(黄阿丽)两人，计贰万元正，先付壹万元，还壹万元等七月份还清”的字据，并与黄丽贞签订了涉案房屋的《房地产买卖契约》。该《房地产买卖契约》系建立在双方自愿协商的基础上而订立的，意思表示真实。梁国士于2010年3月以成本价向其所在单位购买涉案房屋，属“房改房”，并于2010年10月、12月取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，依照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(二十一)规定：“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益的按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。”梁国士应在购买涉案房屋的2010年3月即时起5年后方可进入市场交易。本案黄丽贞、梁国鸿起诉时，涉案房屋尚未达到上述规定的可交易时间，在一审重审时已符合上述规定，故黄丽贞、梁国鸿与梁国士签订的《房地产买卖契约》，并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。梁国士主张涉案的《房地产买卖契约》属无效的上诉理由，不能成立，应予驳回。一审判决第一项正确，应予维持。由于梁国士已将涉案房屋出卖给案外人陈凯亮，且产权已转移登记至陈凯亮名下，现黄丽贞、梁国鸿请求将涉案房屋的产权转移登记至其名下，无法实现，不予支持。一审判令梁国士协助将涉案房屋的权属转移登记至黄丽贞、梁国鸿名下不当，应予纠正。黄丽贞、梁国鸿就梁国士与案外人陈凯亮之间的房屋买卖关系，可另行主张。
综上所述，梁国士上诉提出其与黄丽贞、梁国鸿之间不存在房屋买卖关系，且双方签订的《房地产买卖契约》应属无效的理由，与事实、法律不符，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持漳州市芗城区人民法院(2015)芗民初字第757号民事判决第一项即黄丽贞与梁国士于2005年3月9日所签订有关漳州市芗城区湖内新村9幢××号房屋的《房地产买卖契约》合法有效。
二、撤销漳州市芗城区人民法院(2015)芗民初字第757号民事判决第二项即梁国士应于本判决发生法律效力之日起十日内协助黄丽贞、梁国鸿将址于漳州市芗城区湖内新村9幢××号房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》过户登记至黄丽贞与梁国鸿的名下。
一、二审案件受理费各3316元，由梁国士负担一、二审案件受理费各1658元；黄丽贞、梁国鸿负担一、二审案件受理费各1658元。
本判决为终审判决。
审判长 花 絮
审判员 李 凌
审判员 翁艺晖
二〇一六年十月八日
书记员 卢 杰