山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2015）聊东民初字第2942号原告聊城香江光彩大市场有限公司，住所地聊城市建设西路。法定代表人范菲，总经理。委托代理人张华丽，女，1971年11月6日出生，汉族，该公司职工，住聊城市东昌府区。委托代理人吴宝群，山东普新律师事务所律师。被告刘长诗，男，1954年2日19出生，汉族，居民，住聊城市东昌府区。委托代理人李**、葛建华，山东万航律师事务所律师。原告聊城香江光彩大市场有限公司（以下简称香江公司）与被告刘长诗租赁合同纠纷一案，于2015年8月12日立案受理。本案受理后，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告香江公司的委托代理人张华丽、吴宝群，被告刘长诗及其委托代理人葛建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告香江公司诉称：2005年8月30日起，被告开始承租原告所有的场地经营石材生意，并按年度签订《石材场地租赁合同》，场地位于香江光彩大市场内二期F-1楼西侧，面积2484平方米。其中，2013年1月1日至2013年12月31日，年租金149040元。2014年1月1日至2014年12月31日，年租金调整为193752元。另租赁合同中第2.2条、4.2条均明确约定：原告方可提前收回租赁场地，但应提前15日通知被告。因原告需要对场地开发利用，2014年1月21日，原告所属集团公司要求石材区场地截止至2014年5月31日不再对外租赁，为此，原告于2014年1月21日向被告送达了书面《场地租期变更通知》，将租赁期限截止日期变更为2014年5月31日，被告签字确认。2015年5月11日，原告向被告送达《商户撤场通知书》，明确告知被告租赁合同于2014年5月31日期满，现通知被告于2014年5月31日17点前撤场。被告接到通知后，未在合同期限届满之日腾退租赁场地，拒不履行交回租赁场地的义务。直至今日，在原告多方催促的情况下，仍占用原告租赁场地。综上所述，原、被告之间的《石材场地租赁合同》于2014年5月31日到期终止，被告依约应在2014年5月31日向原告腾退租赁场地，其继续占用租赁场地的行为严重侵犯了原告合法权益。为此，特诉至贵院，请求依法判令：1、被告刘长诗立即将位于香江光彩大市场内F-1楼西侧面积2484平方米的场地腾空交还原告；2、被告刘长诗向原告支付场地占用使用费（从2014年6月1日起按月租金16146元计算至实际交还场地止，暂计算至2015年7月31日应为226044元，扣除被告预付的113022元租金，为113022元）；3、被告向原告支付逾期支付场地占用使用费的违约金（以应付场地占用使用费为基数，每日按中国人民银行同期逾期贷款利率的1.4倍，从立案之日起计算至实际支付之日止）；4、被告刘长诗所交保证金1万元归原告所有；5、诉讼费用由被告承担。被告刘长诗未提交书面答辩意见，但于庭审时辩称：涉案2005年合同是一份总合同，与履行该总合同的分合同的结合。依据总合同的约定，原告未经政府规划部门的同意不得随意改变土地利用现状，并由本案被告继续租用，原告要求被告撤离不具备约定的条件。原、被告双方所签订合同的目的是为建设一个大市场，合同签订后被告投入大量资金建设不动产，并出租给其他经营户进行经营，已形成聊城市具有特色规模的石材市场。市场辐射聊城市下属县区，商户均在工商部门办理了营业执照并依法纳税，为聊城市的经济繁荣做出了贡献。该市场的建设符合聊城市总体规划，若该市场撤离，聊城市将不再有石材市场，这对聊城市经济的发展是一大遗憾。依照双方约定，被告均按时向原告交纳相关租赁费用，并无任何违约行为，现原告提出要求被告撤离市场的请求对原、被告及整个聊城市场的发展均不利。综上，原告的诉请没有事实及合同依据，应依法予以驳回。经审理查明：原告与金刘玉系夫妻关系。2005年6月29日，由被告作为聊城绿洲农副产品超市有限公司的代表（该公司法定代表人为金刘玉，以下简称绿洲公司）与原告签订《用地租赁合同》一份。约定将原告位于香江光彩大市场内F-1楼西侧的2484平方米（23×108）的场地租赁给绿洲公司使用，期限从2005年8月30日起至2007年8月30日止，租金每年为人民币4万元，每年支付一次；以及其他权利义务。合同签订后，双方均按合同约定履行了各自义务。绿洲公司于2005年7月22日变更为聊城香江农副产品有限公司（以下简称农副产品公司），农副产品公司于2007年3月6日被原聊城市东昌府区工商行政管理局吊销营业执照。农副产品公司股东为被告及金刘玉。此后至2011年8月份之前，出租、承租双方虽未签订书面合同，但亦未发生争议。被告提交的原告出具的租赁费收费收据及聊城民生物业管理有限公司出具的收款收据所载明的交费主体均系被告，其中2011年8月12日的收款收据载明的交费主体亦系被告，其后扩注绿洲公司名称，注明场地租赁费09年8月30日至11年8月30日。2011年9月1日、2012年1月5日、2012年12月12日双方分别签订《石材场地租赁合同》各一份。合同双方均为原、被告。2013年12月30日，原告作为甲方与作为乙方的被告就该场地的租赁签订《石材场地租赁合同》一份。约定租赁场地位于香江光彩大市场内F-1楼西北侧，面积2484平方米；租期自2014年1月1日至2014年12月31日；租金每月每平方米为6.5元，年租金为193752元，签订合同之日起5日内支付；乙方向甲方交纳保证金1万元，按合同约定扣除或没收保证金的事项发生时，甲方以告知函的方式邮寄乙方或乙方授权代表签收后直接划扣，乙方须在该事项发生后15日内补足合同约定保证金；乙方承担的违约责任或赔偿责任不以上述保证金为限；如遇甲方对该场地进行开发利用情形，乙方在接到甲方通知后，在甲方限定的期限内无条件将场地恢复原状，清场退出，租金按实际租赁时间结算；在租赁期间，甲方如提前收回场地，须提前15日以电话、传真或邮寄书面告知函的方式通知乙方，并按实际租赁时间结算租金；在租赁期间，因乙方的违约行为，致使甲方单方解除合同，收回场地的，乙方须在接到甲方通知或甲方实际发出通知5日内撤离租赁场地，所交租金及租金保证金均不予退还；及其他权利义务。原告于合同签订当日收取被告全年租金193752元，并为被告出具收款收据，其上载明的交费人系被告。被告与其商户签订的租赁合同中载明的出租方均为被告。因原告需要对场地开发利用，原告于2014年1月21日向被告等商户送达了书面《场地租期变更通知》，将型材区、石材区场地租赁期限调整为半年，统一租截止到2014年5月31日，被告等在该通知上签名捺印。2015年5月11日，原告向被告邮寄送达《商户撤场通知书》，告知被告于2014年5月31日合同期满，通知被告于2014年5月31日17点前撤场。被告接到通知后，未按通知要求腾退场地，且占用至今。上述事实，有《香江光彩大市场国有土地使用证》和平面图，2005年6月29日《用地租赁合同》，2013年12月30日《石材场地租赁合同》，《场地租期变更通知》，《商户撤场通知书》及快递回执，原、被告分别于2011年9月1日、2012年1月5日、2012年12月12日所签《石材场地租赁合同》各一份及收据3份，市场发展局批复一份，被告与其商户签订的合同17份及商户营业执照14份，视频材料一份，证人张某到庭作证的证言，农副产品公司工商登记信息一份，被告交纳租金的收据复印件9份等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，2005年6月29日与原告签订合同的相对方是绿洲公司，该合同的期限为两年，已经履行完毕。绿洲公司于2005年7月22日变更为农副产品公司，但农副产品公司已于2007年3月6日被工商行政管理部门吊销营业执照。自2011年9月1日后的4份合同双方均为原、被告，租赁期限均为1年，租金标准亦不相同，前3份合同已经履行完毕。鉴于自2011年9月1日后双方所签4份合同主体均系原、被告，且被告与其商户签订的租赁合同上载明的出租方也均是被告，被告所称其行为系代表公司及2005年6月29日的合同与此后4份合同系总合同与分合同关系，理由不当，本院不予采信。虽然2011年8月12日的收款收据载明的交费主体之后扩注了绿洲公司，但绿洲公司已经更名为农副产品公司，且收取的系2009年8月30日至2011年8月30日期间的租金，与本案诉争合同无关。根据双方2013年12月30日租赁合同的约定，如遇对场地开发利用的情形，原告可以提前收回场地，被告应无条件将场地恢复原状，清场退出。原告因需要对诉争场地进行开发利用，按照合同约定提前向被告等商户发出《场地租期变更通知》，被告等商户签名捺印予以认可，亦即双方对租赁合同期限的变更已经达成新的合意，在原告按照合同约定提前发出撤场通知后，被告应当在限期内清场退出。被告至今仍占用原告场地，并拒不腾退，构成违约。其应赔偿给原告造成的损失，即场地占用使用费。从2014年6月1日起至2015年7月31日，按每月每平方米6.5元计算，2484平方米，应为226044元，因被告最后一次交纳的193752元系全年的租赁费用，故应扣除2014年6月1日至2014年12月31日期间的相应租赁费即113022元后，为113022元。原告要求被告腾退场地，支付上述占用期间及至实际交还场地止的占用使用费，本院依法应予支持。原告请求确认收取被告的租金保证金1万元归其所有，及要求被告支付逾期场地使用费违约金，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘长诗将位于香江光彩大市场内F-1楼西侧面积2484平方米的场地腾空，交还原告聊城香江光彩大市场有限公司。二、被告刘长诗赔偿原告聊城香江光彩大市场有限公司场地占用费113022元。三、被告刘长诗支付原告聊城香江光彩大市场有限公司场地使用费（以面积2484平方米为基数，自2015年8月1日起至实际交还场地之日止，按每月每平方米6.5元计算）。上述三项判决主文确定的义务，于本判决生效后15日内履行完毕。四、驳回原告聊城香江光彩大市场有限公司要求被告刘长诗支付逾期支付场地占用使用费违约金的诉讼请求。五、驳回原告聊城香江光彩大市场有限公司要求将租金保证金1万元确认归其所有的诉讼请求。如被告未按时履行判决确定的义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费2760元，由原告聊城香江光彩大市场有限公司承担224元，由被告刘长诗承担2536元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  江居才人民陪审员  晋学光人民陪审员  王 克二〇一六年四月十九日书 记 员  金晓彬