北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第10172号
上诉人（原审原告、反诉被告）许峰，女，1970年5月25日出生。
委托代理人郭伊平，北京颐合中鸿律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）王树河，男，1967年2月12日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）许向方，女，1965年5月28日出生。
上诉人（原审被告）王树华，男，1961年9月29日出生。
三上诉人共同委托代理人马万明，北京市中兆律师事务所律师。
原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人徐俊杰，男，1987年3月4日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。
上诉人许峰因与上诉人王树河、许向方、王树华、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第29640号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
2013年7月，许峰起诉至原审法院称：2013年3月14日，我与王树河、许向方之共同委托代理人王树华经我爱我家公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（编号为××，以下简称《房屋买卖合同》）和《补充协议》，约定我以439万元的总价款购买王树河名下位于北京市朝阳区×号房屋（以下简称诉争房屋）。合同签订后，我依约支付了定金20万元、首付款80万元，双方约定2013年7月5日9时办理权属转移登记，当天我通过转账方式支付了339万元购房款并通知我爱我家公司，但王树华却表示要涨价60万元，拒绝配合办理权属转移登记手续。故诉至法院，要求：1.王树河、许向方、王树华共同协助我办理诉争房屋权属转移登记手续；2.王树河、许向方、王树华向我交付诉争房屋；3.王树河、许向方、王树华连带赔偿我违约金（按每日2195元的标准计算自2013年7月5日至办理完毕权属转移登记之日止）。
王树河、许向方、王树华在原审法院共同辩称：许峰陈述双方签订合同及约定内容属实，我方收到许峰支付的全部购房款439万元，但王树华是王树河、许向方的委托代理人，并非合同当事人。许峰存在逾期付款的情形，我方不同意接收购房款，也不同意继续履行合同。双方曾约定2013年4月17日共同前往办理过户，但许峰没有付款。经我爱我家公司协调，我方同意2013年7月5日共同办理过户，但许峰却没有及时付清全款和违约金，其行为构成违约，不同意其诉讼请求。
王树河、许向方在原审法院提起反诉称：许峰未依约履行付款义务，之后又未按时给付延期付款产生的违约金，其行为已构成违约。故提起反诉，要求：1.解除双方于2013年3月14日签订的《房屋买卖合同》及两份《补充协议》；2.许峰向我方支付违约金67.8万元；3.许峰向我方支付20万元定金归我方所有，不再退还；4.许峰赔偿我方物业费损失6942.18元，并按每天22.6元的标准给付2014年2月25日至许峰实际赔偿上述款项之日止的物业费；5.许峰赔偿我方供暖费3289.2元、车位费2060元、公证费1万元。
许峰在原审法院针对反诉辩称：双方在《补充协议》中约定我于过户之日支付全部购房款，王树河、许向方、王树华已在过户当日实际收取全部购房款，时隔9个月却未提出解除合同，不享有合同解除权，不同意其诉讼请求。
我爱我家公司在原审法院述称：许峰陈述基本属实。2013年4月，双方确实约定过去过户，但因合同中存在补按揭的约定，即过户后许峰使用诉争房屋进行抵押贷款用于偿还债务，之后双方协商一致由许峰继续筹钱付清全款，但没有约定期限，我方联系不上王树河，王树河也未表示过要解除合同。直到2013年6月，许峰表示凑齐购房款，双方确认于2013年7月5日办理权属转移登记手续，当天王树河、许向方、王树华未到场，仅有一名赵小姐来表示不同意过户，要求许峰支付违约金，双方未能协商一致，合同未继续履行。我方尊重法院判决。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案件中，许峰与王树河于2013年3月14日订立的《房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，故为合法有效，双方当事人均应按照合同履行各自义务。王树华作为王树河、许向方的委托代理人，以被代理人的名义实施民事法律行为，王树河、许向方应对代理行为承担责任。双方虽约定于2014年4月17日办理诉争房屋过户手续，但因付款方式及补按揭事宜产生分歧，王树河并未主张解除合同，且双方协商一致由许峰自行筹集资金付清剩余购房款，结合双方另行约定于2013年7月5日共同办理诉争房屋过户手续以及各方陈述，应视为双方均同意继续履行《房屋买卖合同》，并延展购房款支付期限。王树河、许向方、王树华虽主张双方已协商一致由许峰承担违约责任，赔偿违约金60万元，但并未就此充分举证证明，且其在2013年7月5日收到剩余购房款339万元后，亦未及时提出异议、返还购房款或向许峰送达解除合同的通知，法院对其主张难以采信。鉴于许峰已付清全部购房款并交纳相关税费，其要求继续履行合同符合法律规定及双方约定，王树河应配合许峰办理诉争房屋权属转移登记手续，并向其交付诉争房屋。关于违约金，鉴于双方经协商约定延展付款期限，并因是否赔偿违约金问题产生分歧导致合同未能继续履行，随后引发诉讼，不应视为王树河违约，许峰要求赔偿违约金依据不足，法院不予支持。双方协商一致由许峰另行筹集资金付清剩余购房款，并定于2013年7月5日共同办理过户手续，许峰亦于当日付清了全部购房款，王树河、许向方主张许峰构成违约缺乏事实和法律依据，其基于此要求解除《房屋买卖合同》、《补充协议》以及要求许峰赔偿违约金、定金损失、物业费损失、供暖费、车位费、公证费的反诉请求，法院均不予支持。
据此，原审法院于2014年6月作出判决：一、王树河、许向方于判决生效之日起七日内协助许峰办理位于北京市朝阳区×号房屋权属转移登记手续，并向许峰交付上述房屋；二、驳回许峰的其他诉讼请求；三、驳回王树河、许向方的反诉请求。
原审法院判决后，许峰、王树河、许向方、王树华均不服，向本院提起上诉。许峰请求撤销原审判决第二项，判令王树河、许向方每日向许峰支付违约金2195元直至房屋实际向许峰过户及交付之日止。其事实及理由为：原审判决认定事实不清，双方没有约定在2013年4月17日办理过户手续；原审判决适用法律错误，违约金问题是否存在分歧与王树河、许向方是否违约之间没有关系；三方确定了2013年7月5日为过户日期，应当视为对过户日期不明确的补充约定，王树河、许向方在该日期拒绝配合办理过户手续应当视为违约。王树河、许向方、王树华请求撤销原审判决第一、三项，改判：1.解除双方于2013年3月14日签订的《房屋买卖合同》及两份《补充协议》；2.许峰向我方支付违约金67.8万元；3.许峰支付的20万元定金归我方所有，不再退还；4.许峰赔偿我方物业费损失6954.17元（2013年4月18日至2014年2月28日），并按每天22.6元的标准给付2014年2月25日至许峰实际赔偿上述款项之日止的物业费；5.许峰赔偿我方供暖费3289.2元、车位费2060元、公证费1万元。其事实及理由为：原审判决认定事实不清，双方曾约定于2013年4月17日共同办理房屋过户手续，但许峰在办理过户手续之前不能支付剩余购房款，已构成违约。2013年7月15日，双方再次约定共同办理房屋过户手续，许峰在办理过户手续之前支付了剩余购房款339万元，但未支付违约金，故王树河未协助办理过户手续，亦未交付房屋；原审判决适用法律错误，王树华不应作为被告，未适用合同法第七十八条规定认定许峰违约。我爱我家公司听从法院判决。
本院经审理查明：2013年3月14日，王树华以王树河的名义与许峰签订《房屋买卖合同》及两份《补充协议》，约定：（一）许峰以439万元的总价款购买王树河名下的诉争房屋（契税及个人所得税由许峰负担）。（二）许峰于合同签订当天支付定金10万元，于合同签订后三日内再次支付定金10万元，王树河收到首付款80万元进行网签，剩余购房款由许峰在办理过户手续前支付，双方确认后办理过户；（三）王树华为诉争房屋房主夫妻双方的授权委托代理人，王树河保证诉争房屋解除抵押后10日内办妥公证委托，承诺可顺利办理过户手续，不影响正常交易；（四）双方同意自合同签订之日起九十日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，王树河应当在领取全部房款并过户当天将诉争房屋交付许峰；（五）许峰逾期付款在十日内的，应按逾期应付款日万分之五的标准给付自应付款期限届满之次日至实际支付应付款之日止的违约金；逾期超过十日后，王树河有权解除合同，其解除合同的，许峰应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20%向王树河支付违约金，并由王树河退还许峰全部已付款；（六）许峰未能在房屋交付之日起九十日内取得房屋所有权证书的，如因王树河的责任，许峰有权退房，王树河应自退房通知送达之日起三日内退还许峰全部已付款，并按照银行同期活期利率给付利息；许峰不退房，王树河应按日万分之五的标准给付自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日至实际取得房屋所有权证之日止的违约金；（七）双方办理产权转移登记手续时，如遇国家政策或相关规定调整导致税费增加或变化时，自政策发布之日起7日内，增加的税费由双方协商解决，如不能达成一致则解除买卖合同并互不承担违约责任，王树河将已收到的定金、购房首付款于5日内退还许峰，我爱我家公司于15日内退还许峰交纳的全部佣金；（八）本房屋买卖交易全部结束后，许峰用此房屋做补按揭贷款，王树河、我爱我家公司协助许峰开立“三方监管账户”并办理银行购房贷款，贷款到“三方监管账户”后，王树河、我爱我家公司在到账当日配合许峰将账户内的款项划至许峰账户，并在转账完成后三方共同注销此账户。当天，双方还与我爱我家公司签订《居间服务合同》、《房屋交易保障合同》，约定由我爱我家公司提供居间服务，居间服务费为71500元。
2013年3月20日，王树河、许向方出具《委托书》，委托王树华代为办理出售其二人共有的诉争房屋的相关手续（其中包括签订合同、代收房款、办理网签、产权过户等），中华人民共和国加拿大使馆为其办理了（2013）加领公字第××号公证书。王树河、许向方均认可诉争房屋是其二人夫妻共同财产，其二人系作为卖房人共同与许峰订立房屋买卖合同，并认可王树华在授权范围内的代理行为。
上述合同签订后，许峰于2013年3月15日支付了定金10万元，于2013年3月18日支付了定金10万元，并于2013年3月20日支付了首付款80万元。此后，双方办理了网签手续，许峰于2013年3月26日缴纳了契税5.25万元、个人所得税3.5万元。
2013年4月1日，王树河、许向方办理网上预约手续，预约房屋的过户时间为2013年4月17日，并于当日通过电子邮件的方式通知我爱我家公司。我爱我家公司于2013年4月17日11时16分通知许峰。许峰认为时间过于仓促、来不及筹集款项，故未交纳剩余购房款，双方亦未办理过户手续。
后我爱我家公司通过网上预约，预约房屋的过户时间为2013年7月5日，并提前通知双方。许峰在办理过户之前支付了剩余购房款339万元。王树河、许向方、王树华认为许峰未支付逾期付款的违约金，故未配合办理过户手续，亦未向许峰交付诉争房屋。
王树河、许向方、王树华认为许峰未按照约定于2013年4月17日支付购房款，构成违约。许峰主张王树河、许向方、王树华未依约在2013年7月5日配合其办理诉争房屋过户手续，构成违约。
案件审理中，许峰提出财产保全申请，要求查封诉争房屋的权属变更手续，并提供了担保人许贵学名下位于北京市朝阳区××号房屋及担保人高×名下位于北京市朝阳区×××号房屋作为担保。法院经审查，作出（2013）朝民初字第29640号民事裁定书，裁定查封上述担保房屋的权属变更手续（均已于2013年8月29日执行，查封期限均为两年）及诉争房屋权属变更手续（已于2013年8月30日执行，查封期限均为两年）。
上述事实，有《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《交易保障合同》、收据、网签合同、预约单、录音光盘、短信记录、网页打印件、完税证明、票据及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。《房屋买卖合同》及《补充协议》均系当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，亦未损害他人权益，合法有效。各方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。
王树河、许向方、王树华认为许峰未按时交纳房款构成违约。因2013年4月17日预约过户是王树河、许向方一方于4月1日在网上申请，王树河、许向方一方于当日通知了我爱我家公司，但现有证据显示许峰于4月17日当天上午才接到我爱我家公司通知，许峰认为时间紧张、无法筹集剩余购房款项，故未支付购房款，此理由亦属正当。结合双方另行约定于2013年7月5日共同办理诉争房屋过户手续，应视为双方均同意继续履行《房屋买卖合同》及相关协议，并延展购房款支付期限及过户期限。故王树河、许向方、王树华以许峰未按时交纳房款构成违约，要求解除《房屋买卖合同》及《补充协议》、定金不予退还、赔偿违约金及损失的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
许峰认为王树河、许向方未配合办理过户手续构成违约，2013年7月5日预约过户是我爱我家公司在网上办理并提前通知双方。过户当天王树河、许向方认为许峰未在4月17日交纳房款的行为构成违约、应支付违约金。许峰认为不构成违约、不应支付违约金。双方因违约金的支付与否产生争议。鉴于双方确有经协商约定延展付款和过户期限的情形，王树河、许向方未配合办理过户手续并非主观恶意拒绝履行合同。故许峰以王树河、许向方拒绝过户构成违约，上诉要求王树河、许向方支付违约金，于法无据，本院不予支持。
综上，许峰、王树河、许向方、王树华的上诉主张无事实及法律依据，本院均不予采纳。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元，由王树河、许向方共同负担（于本判决生效之日起7日内支付）。
一审案件受理费70元，由许峰负担35元（已交纳），由王树河、许向方共同负担35元（于本判决生效之日起7日内交纳），反诉案件受理费6414元，由王树河、许向方共同负担（已交纳）；二审案件受理费6472元，由许峰负担70元（已交纳），由王树河、许向方、王树华共同负担6402元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 春 香
代理审判员 赵 霞
代理审判员 程 磊
二〇一四年九月十九日
书 记 员 吴强兵书记员杜超男