北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第15293号
原告（反诉被告）覃仕壁，女，1986年12月10日出生。
委托代理人杜旭，北京市东友律师事务所律师。
被告（反诉原告）于占兰，女，1961年3月2日出生。
原告（反诉被告）覃仕壁与被�（反诉原告）于占兰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王振独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）覃仕壁及其委托代理人杜旭、被告（反诉原告）于占兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）覃仕壁诉称：于占兰将位于北京市大兴区西红门镇新建一村新福路十四条19号（以下简称：19号院）自己家中的房屋出租；2014年9月8日，覃仕壁与于占兰达成口头协议，于占兰将自己的房屋出租给覃仕壁，租期为1年，半年的租金为10000元，覃仕壁可以自己建造房屋，由于占兰负责审批手续，建成房屋的使用权归覃仕壁；租赁期限届满，如果该房屋拆除，覃仕壁的建房费用由覃仕壁承担；租赁期限届满，如果于占兰不拆除该房屋，房屋由于占兰使用或者出租，由于占兰承担覃仕壁建造房屋的所有费用；在双方于2014年9月8日达成口头协议后，覃仕壁支付于占兰现金10000元，即半年房租，覃仕壁建造房屋花费了18500元；覃仕壁多次找于占兰签订书面房屋租赁合同，但于占兰均以各种理由推脱；因春节回家，覃仕壁于2015年2月17日找于占兰交纳后半年房租，因于占兰未在家中，覃仕壁于2015年2月18日回到湖北老家，打电话给于占兰并告知于占兰，因在2015年3月8日覃仕壁未回北京，故覃仕壁无法按期交纳房租，双方口头约定等覃仕壁回到北京后再交纳房租；覃仕壁于2015年4月5日到达北京后立即找于占兰交纳房租，但发现于占兰已经将房屋出租给其他人，并将覃仕壁放置在租赁房屋内的物品私自拿走；经双方多次协商，但未果，于是覃仕壁报警，于占兰承认在未解除合同的情况下就将房屋另行出租并将覃仕壁的物品私自搬出租赁房屋；覃仕壁多次找到于占兰，要求返还物品，并按约定拆除房屋，但于占兰找各种理由推脱，至今未履行。综上所述，于占兰的行为严重违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定及合同双方的约定，给覃仕壁造成了重大的经济损失，现覃仕壁诉至法院，请求判决：1.解除覃仕壁、于占兰之间的房屋租赁合同关系；2.于占兰赔偿覃仕壁租赁房屋中的全部物品损失23810元；3.于占兰赔偿覃仕壁建造房屋损失18500元；4.于占兰赔偿覃仕壁经营损失20000元（30日的经营损失）；5.诉讼费用由于占兰承担。
被告（反诉原告）于占兰辩称：第一，覃仕壁在起诉书中的陈述不是事实；2014年9月5日，于占兰与覃仕壁口头商定，于占兰将19号院的房屋租赁给覃仕壁使用，租期为半年，租金为10000元；在双方商定后，于占兰于当日将房屋交与覃仕壁使用，覃仕壁支付了租金10000元；后覃仕壁于2015年2月回到湖北老家；截至2015年3月5日合同到期，覃仕壁在没有继续租赁房屋并交纳租金的情况下继续占有房屋；因此，于占兰认为截至2015年3月5日，双方的合同已经到期，之后双方已经不存在任何关系。第二，截至2015年3月5日合同到期，覃仕壁在没有继续租赁房屋并交纳房租的情况下继续占有房屋的行为已经侵犯了于占兰的合法权益；在于占兰多次联系覃仕壁无果的情况下，于占兰为了避免扩大自己的损失，在村委会相关领导在场的情况下将覃仕壁存放在租赁房屋内的物品请人搬至存放地点，并支付了搬运费及物品存放场地使用费；因此，于占兰同意在覃仕壁支付相关费用后将物品交还覃仕壁。第三，在履行过程中，于占兰从来没有答应为覃仕壁办理房屋建设审批手续；事实上，在覃仕壁建房之前，于占兰就明确告知覃仕壁，该建房位置属于村委会所有，不许建房，如果村里要求拆除应当无条件拆除；覃仕壁称�切后果与于占兰无关；现在该房屋属于违法建设，应由当覃仕壁自行处理，与于占兰无关。
需要指出，在覃仕壁回老家之前，其从未找过于占兰要求续租及交纳租金；2015年3月，于占兰多次电话联系覃仕壁询问其是否继续租赁房屋，但覃仕壁的电话始终关机；于占兰无奈之下只得将此事汇报给村委会；为了避免扩大自己的损失，在村委会相关领导在场的情况下，于占兰将覃仕壁存放在租赁房屋内的物品请人搬至存放地点并支付了搬运费及物品存放场地使用费；后于占兰多次要求覃仕壁取回物品并支付相关费用，但覃仕壁始终不予理睬。综上所述，为维护自身合法权益，于占兰提起反诉，反诉请求：1.覃仕壁支付于占兰搬运费3700元；2.覃仕壁支付于占兰物品存放场地使用费（自2015年3月27日计算至搬清物品之日，每月3000元）；3.反诉费用由覃仕壁承担。
原告（反诉被告）覃仕壁对被告（反诉原告）于占兰的反诉辩称：第一，双方未明确约定租金支付时间，也未明确约定租期，所以在支付第2期租金时应由对方告知覃仕壁交纳租金，但于占兰并未催缴过，据此覃仕壁不存在欠付租金的违约情形。第二，即便存在逾期支付租金的情形，经对方催缴在合理期限内交纳，亦不构成法律上的根本违约，于占兰亦无权擅自处理覃仕壁的物品并解除合同。第三，即便于占兰主张解除房屋租赁合同，也应当在有效告知覃仕壁后给予合理的期限，该期限至少为30日，在该期限内覃仕壁可以自行搬离物品并清理场地；双方认可的租赁期限起算时间为2014年9月5日，租金为半年10000元，即租赁期限截至2015年3月5日，合理腾退期限应至2015年4月5日，也就是说，在2015年3月5日至2015年4月5日期间内，于占兰应通知覃仕壁搬离场地，但于占兰并�如此行事，其在2015年3月27日强行搬离覃仕壁的物品，该行为已经违反相关法律规定，故搬运费及保管费属于对方于占兰自行扩大损失，应自行承担相应费用，同时对于搬离及保管过程中对覃仕壁的物品所造成损害，应依法承担赔偿责任。综上所述，不同意于占兰的全部反诉请求。
经审理查明：2014年9月，于占兰（出租人）、覃仕壁（承租人）订立口头房屋租赁合同，双方约定于占兰将19号院内的部分房屋出租给覃仕壁经营使用，双方未订立书面合同；关于租赁期限及租金支付，在第1次庭审时，经询问，覃仕壁陈述称：“没有说租期，就是说半年一交”，于占兰陈述称：“没有说租期，租金就是半年一交，就是交租金就是租，不交租金就是到期不租了”，双方均认可：“就是到期之后再预交房租。是先交钱再用房”，双方均认可覃仕壁于2014年9月5日交纳半年租金10000元，并在之后在租赁房屋东侧的19号院外建造了彩钢结构房屋（以下简称：彩钢房），覃仕壁在租赁房屋内经营餐饮；双方均认可彩钢房建于19号院外，未取得合法审批手续；覃仕壁主张为建造彩钢房支付建房费用（不含装修费用）18500元，并提交由北京启斌颖铁艺加工部出具的清单；2015年3月27日，在村委会成员的见证下，于占兰将19号院租赁房屋内的覃仕壁的物品搬离并另行存放；针对搬离时租赁房屋及物品的状况，于占兰拍摄了照片并书写了清单（由2名证明人乔桂兰、于占利签字确认），对租赁房屋内物品覃仕壁亦向本院提交其所书写的清单；于占兰主张支出搬运费3700元，并提交收据，该收据由北京康特建筑装修材料厂出具，载明的搬运费金额为“3700元”及“叁仟元整”，相互矛盾；于占兰主张自2015年3月27日起每月交纳物品存放场地费3000元，并提交13张收据予以证明，上述收据均由北京康特建筑装修材料厂出具。在将覃仕壁的物品搬离租赁房屋后，于占兰将租赁房屋另行出租。为核实租赁房屋及存放物品现状，本院组织双方当事人勘验现场，租赁房屋已基本腾空，仍保留有覃仕壁所有的万年历等物品，被搬离物品现存放大兴区西红门镇新建一村海南路1号的南侧库房内，部分物品损坏，覃仕壁主张部分物品遗失。
上述事实，有双方当事人的陈述笔录、照片、现场勘验笔录等证据材料在案佐证。
本院认为：覃仕壁、于占兰所订立的口头房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对合同双方具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务；本案双方当事人未明确约定租赁期限，未订立书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，故本案租赁合同系不定期租赁；根据双方在庭审中的陈述意见，本案租金交纳采取每半年预交租金的方式，关于租赁期限的起算时间，双方没有明确约定，事后又不能达成补充意见，本院酌定租赁期限自覃仕壁交纳租金之日起算，即自2014年9月5日起算租期，故至2015年3月4日，首期租金10000元到期，覃仕壁应预交下1个半年租金，其虽主张经于占兰同意延付租金，但未提供证据证明，故对该意见本院不予采纳，应认定覃仕壁逾期未交纳租金，构成违约；但是，根据上述法律第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，因出租人于占兰未举证证明其已通知承租人覃仕壁在合理期限内支付租金，故其无权迳行解除合同，其自行搬离覃仕壁物品并将租赁房屋另行出租，构成根本违约。
因于占兰将覃仕壁的物品搬离，并将租赁房屋另行出租，故本案房屋租赁合同已无法履行，根据上述法律第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，故对覃仕壁要求解除其与于占兰之间房屋租赁合同的请求，本院予�支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。于占兰违约将覃仕壁在租赁房屋内的物品搬离，致使部分物品受损，其应承担赔偿责任，但鉴于部分物品仍可使用，覃仕壁可取走利用，故对该物品损失，综合考虑双方所书写清单、于占兰所拍摄照片及本院现场勘验情况，酌情确定为15000元。虽然于占兰主张并未同意覃仕壁建造彩钢房，但其在租赁期限内未提出异议，且又继续履行合同，视为于占兰同意扩建，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：“承租人经出租人同意扩建，但�方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”，考虑到对该彩钢房未办理合法建设手续，同时参照双方过错程度及建房成本，本院酌定确定于占兰给付覃仕壁扩建造价费用8000元。即使覃仕壁在物品被搬离前没有实际经营，但于占兰的违约行为亦造成覃仕壁丧失在租赁房屋内再行开展经营活动的机会，故覃仕壁主张1个月的经营损失并无不当，其主张该经营损失为20000元过高，本院酌情确定为4000元。因系于占兰违约搬离覃仕壁的物品，故对于占兰所主张搬运费、物品存放场地使用费的反诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）覃仕壁与被告（反诉原告）于占兰之间订立的房屋租赁合同解除；
二、被告（反诉原告）于占兰于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）覃仕壁物品损失一万五千元；
三、被告（反诉原告）于占兰于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）覃仕壁扩建造价费用八千元；
四、被告（反诉原告）于占兰于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）覃仕壁经营损失四千元；
五、驳回原告（反诉被告）覃仕壁的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）于占兰的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共�国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费四百二十九元，由原告（反诉被告）覃仕壁负担二百四十三元（已交纳），由被告（反诉原告）于占兰负担一百八十六元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费二百八十四元，由被告（反诉原告）于占兰负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王 振
二〇一六年四月十九日
书 记 员 张思竹