江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)锡民终字第1799号上诉人（原审原告）孙超越。委托代理人许云鹏，江苏崇安律师事务所律师。上诉人（原审被告）无锡市万高置业有限公司，住所地无锡市永乐路**。法定代表人杭河水，该公司执行董事。委托代理人鹿锡南，江苏梁溪律师事务所律师。上诉人孙超越、无锡市万高置业有限公司（以下简称万高置业公司）因商品房预约合同纠纷一案，均不服无锡市南长区人民法院（2014）南民初字第167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：孙超越与万高置业公司于2010年12月24日签订5份商品房预销售合同，约定：1、万高置业公司同意孙超越预购某某公馆（某某公寓）商品房1套，门牌号为××号门1902室（以下简称讼争房屋1），建筑面积××平方米，房屋总价1××××××679元；2、万高置业公司同意孙超越预购某某公馆（某某公寓）商品房1套，门牌号为××号门1804室（以下简称讼争房屋2），建筑面积4××.67平方米，房屋总价696××89元；3、万高置业公司同意孙超越预购某某公馆（某某公寓）商品房1套，门牌号为××号门1904室（以下简称讼争房屋3），建筑面积4××.67平方米，房屋总价7××××6元；4、万高置业公司同意孙超越预购某某公馆（某某公寓）商品房1套，门牌号为××号门××004室（以下简称讼争房屋4），建筑面积4××.67平方米，房屋总价7048××××元；5、万高置业公司同意孙超越预购某某公馆（某某公寓）商品房1套，门牌号为××号门××104室（以下简称讼争房屋5），建筑面积4××.67平方米，房屋总价709090元；并约定：上述5套讼争房屋于2010年12月24日付定金5万元整，于2010年12月30日之前付首付款（总房价的50%起），余款同期办理贷款手续或一次性付清。孙超越应于本合同生效后3日内至万高置业公司销售中心与万高置业公司签订《商品房买卖合同》并按上述方式付款。孙超越未按上述方式付款及/或双方中的任何一方在该期限内拒绝签订《商品房买卖合同》的，视为其违约单方面解除了本合同。本合同未尽事宜，由双方另行协商，并在《商品房买卖合同》中规定。万高置业公司违约单方面解除本合同的，应双倍返还定金；孙超越违约单方面解除本合同的，则无权要求返还定金，且万高置业公司有权不经催告，即可处置孙超越预购房屋。本合同自双方盖章（签字）且孙超越支付预购房屋定金时生效，至双方签订《商品房买卖合同》时失效。2014年1月，孙超越诉至法院，称双方未就上述5套讼争房屋签订正式《商品房买卖合同》并进行备案，万高置业公司曾委托江苏梁溪律师事务所通知孙超越于2012年6月8日前至万高置业公司签订《商品房买卖合同》，由于无锡市已于2011年开始实施住宅商品房的限购政策，而孙超越在2010年12月前已在无锡市市区实际购买了3套住宅商品房，属于政策规定限购的范围，故孙超越实际无法按照万高置业公司要求签订《商品房买卖合同》，即使签订了也无法进行备案，更无法办理房屋所有权证和土地使用权证。无锡市关于住宅商品房的限购政策是双方在签订预购房屋合同时都无法预见的结果，故双方均不应承担无法签订预购房屋正式买卖合同的法律后果。孙超越曾书面函告万高置业公司要求退还所有购房定金及预购房款，但万高置业公司未予理睬。现要求判令：1、解除孙超越与万高置业公司于2010年12月24日签订的讼争房屋1、讼争房屋2、讼争房屋3、讼争房屋4、讼争房屋5的预销售合同；2、万高置业公司退还孙超越预购定金25万元、预收购房款789021元共计1039021元，并支付相应利息（以1039021元为基数，从2012年11月1日开始到判决支付之日止，按银行同期基准贷款利率计算）。原审另查明：2010年12月29日，万高置业公司作为收款方开具5套讼争房屋预收定金的销售不动产统一发票5份，每份金额5万元，总计金额25万元。2011年5月30日，万高置业公司开具讼争房屋4、讼争房屋5的预收购房款129931元、659090元的销售不动产统一发票（自开）。原审又查明：2012年５月29日，江苏梁溪律师事务所向孙超越发律师函，主要内容为：鉴于你与万高置业公司签订4份《商品房预销售合同》后，未按合同约定至万高置业公司销售中心与万高置业公司签订《商品房买卖合同》，我们受万高置业公司的委托，特发本律师函。我们认为，你与万高置业公司所签订的《商品房预销售合同》合法有效，双方均应全面履行。按照该合同有关条款的约定，你不按合同约定与万高置业公司签订《商品房买卖合同》的，将视为你违约单方面解除了合同，因此你将无权要求万高置业公司返还你已给付的定金（20万元），且万高置业公司有权不经催告即可处置你所预购的讼争房屋1、讼争房屋2、讼争房屋3、讼争房屋4。考虑到你未按合同约定与万高置业公司签订《商品房买卖合同》或许是由于你疏忽所致，故请你务必于2012年6月8日前与万高置业公司签订《商品房买卖合同》，并按《商品房预销售合同》约定的方式支付购房款。逾期，视为你已违约单方面解除了你与万高置业公司签订的《商品房预销售合同》，你所交付的定金则不再退还，万高置业有限公司亦将直接处置你所预购的讼争房屋1、讼争房屋2、讼争房屋3、讼争房屋4，届时不再催告。2012年10月24日，孙超越向万高置业公司发协商函，主要内容为：2010年12月24日，我向贵司预购商品房5套（其中讼争房屋2讼争房屋3各支付定金5万元；讼争房屋4已支付定金5万元并另支付预购房款129931元，讼争房屋5除支付定金5万元外另支付预购房款650909元；讼争房屋1已支付定金5万元），上述商品房均未签订正式《商品房买卖合同》并备案，贵司曾委托江苏梁溪律师事务所通知我于2012年6月8日前至贵司签订《商品房买卖合同》。据了解，无锡市房管部门根据国家的宏观调控政策，早已在无锡市实施了住宅商品房的限购政策，而我本人在2010年12月前已在无锡市市区实际拥有二套以上住宅商品房，属于政策规定限购的范围。出于以上原因，我虽有意购买贵司开发的商品房但实际无法履行，即使与贵司私下签订了《商品房买卖合同》也无法正常备案，无法办理贷款手续，更无法办理房屋所有权证和土地使用权证，这样的行为是不受法律保护的，恳请贵司能将我已支付的定金及预付房款共计1030840元退还给我，请贵司予以理解。贵司是依法经营的优质诚信企业，我愿意就上述5套商品房的善后事宜与贵司进一步沟通协商，找到双方均能接受的解决方案，以便引起不必要的争议和麻烦。审理中，对2010年12月24日孙超越与万高置业公司签订5份《商品房预销售合同》的原因，孙超越陈述为：一方面是当时房地产市场比较景气，孙超越确实想购买房屋；另一方面是江苏奕淳商贸有限公司（以下简称奕淳商贸公司）结欠江苏中凯电缆有限公司（以下简称中凯电缆公司）货款，孙超越当时是中凯电缆公司的法定代表人。孙超越、中凯电缆公司、奕淳商贸公司、万高置业公司四方口头商定，以孙超越的名义来购买本案的5套房屋，用一部分货款来充抵房款，至于充抵多少房款，四方未正式结算，考虑到今后还要发生生意往来，所以先签订5份《商品房预销售合同》，之后再具体结算。对此，万高置业公司认为不是用货款充抵房款，而是按照《长期合作协议书》的约定用房屋充抵货款，其他同意孙超越的陈述。审理中，对支付5套讼争房屋定金及预付款的方式，双方一致明确为：其中定金25万元是通过孙超越刷卡支付，预付款789021元是通过奕淳商贸公司支付给中凯电缆公司货款的形式支付。上述事实，由孙超越提供的商品房预销售合同、发票、律师函、协商函、商品房买卖合同、产权证、万高置业公司提供的长期合作协议书，收款收据、明细账等书证及当事人陈述在卷佐证。原审法院认为：双方在签订的商品房预销售合同中明确约定“孙超越应于合同生效后3日内至万高置业公司销售中心与万高置业公司签订商品房买卖合同并付款。孙超越未按约付款或双方中的任何一方在该期限内拒绝签订商品房买卖合同的，视为其违约单方面解除了本合同”，孙超越未在双方约定的时间内或及时与万高置业公司签订商品房买卖合同，特别是在2012年5月万高置业公司发律师函限期敦促签约后，孙超越仍未与万高置业公司签订商品房买卖合同，可视为孙超越以其行为表明拒绝签订商品房买卖合同，故孙超越构成违约单方面解除了商品房预销售合同。因此，对孙超越要求解除关于5套讼争房屋的商品房预销售合同的诉讼请求，法院予以支持。对孙超越要求返还定金的诉讼请求，因系孙超越违约导致合同解除，双方对各自违约导致解除合同后定金处理的约定，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故万高置业公司收取孙超越的定金25万元不予退还。对于孙超越要求返还预付房款的诉讼请求，双方一致明确预付款789021元是通过奕淳商贸公司支付给中凯电缆公司货款的形式支付，因涉及案外人，本案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十五条之规定，原审法院判决如下：一、解除孙超越与万高置业公司于2010年12月24日签订的关于某某公馆（某某公寓）××号门1902室、××号门1804室、××号门1904室、××号门××004室、××号门2104室的商品房预销售合同。二、驳回孙超越关于返还定金25万元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费14150元，由孙超越负担。孙超越不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案预销售合同应因不可归责于当事人双方的事由而解除，万高置业公司应当返还定金及购房款。1、孙超越订立预销售合同系真实意思表示，但在合同订立后，因无锡市房屋限购政策出台，孙超越属限购政策范围，如继续履行预销售合同，则所购房屋将无法办理房地产登记。限购政策属不可归责于双方的事由，孙超越据此解除预销售合同不能认定为违约解除，不应没收定金。2、7890××1元房款虽系通过中凯电缆公司代付，但不影响万高置业公司实际收取的事实，且万高置业公司也向孙超越开具了发票，代付人中凯电缆公司对此也予以认可，在合同解除的情况下，应当返还购房款。综上，请求二审撤销原判，依法改判，支持我方原审诉请。万高置业公司答辩称：涉案预销售合同应当继续履行。1、双方签订预销售合同的时间是2010年12月24日，当时限购政策并未出台，但孙超越未按合同约定的时间与万高置业公司签订商品房买卖合同，且在限购政策出台后亦支付了购房款，表明孙超越仍有继续履行预销售合同的意思表示；2、孙超越解除合同的理由是限购政策导致其无法办理房屋权属证书，但现在无锡市限购政策已经取消，涉案合同应当继续履行。万高置业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：目前限购政策已经取消，孙超越要求解除预销售合同的理由已经不存在，合同应当继续履行，至少已经付清全款及部分款项的两份合同应继续履行。孙超越答辩称：1、无锡市房屋限购政策出台后，作为普通公民的孙超越并不知情，作为开发商的万高置业公司理应知道该重大政策的影响，然而万高置业公司并未将限购政策的规定告知孙超越，仍在2011年5月收取孙超越交付的购房款，并于2012年5月发函要求孙超越签订商品房买卖合同，这显然违反了限购政策，且万高置业公司在孙超越起诉前都没有要求继续履行涉案合同；2、孙超越由于无法实现合同目的，在限购政策执行期内，提出解除合同的诉请，直至原审法院判决前，无锡市并未取消限购政策，所以孙超越的原审请求应得到法院支持；3、即使无锡市限购政策是临时政策，万高置业公司函件中要求孙超越签订4套商品房买卖合同的最后期限是2012年6月8日，否则视为孙超越单方违约，因此，万高置业公司无任何理由要求孙超越继续履行预销售合同，综上，万高置业公司的上诉请求不能成立。本院对原审查明的事实予以确认。二审另查明：讼争房屋5的房款709090元已于2011年5月付清（定金5万元+房款659090元）。无锡市于2014年8月30日全面暂停执行住宅限购政策。以上事实，由收款收据、发票等在卷佐证。本案二审的争议焦点为：涉案商品房预销售合同是否已经解除，如尚未解除，是否应当解除。本院认为：预销售合同中关于“孙超越未按上述方式付款及/或双方中的任何一方在该期限内拒绝签订《商品房买卖合同》的，视为其违约单方面解除了本合同”的约定，性质上属于违约责任条款，而非双方对合同解除的约定，是否援引该条款追究违约方的责任，是守约方的权利，违约方的违约行为并不能直接导致合同解除。万高置业公司委托律师事务所向孙超越所发的律师函中，尽管也有与上述条款类似的表述，但综观律师函全文，其主要内容是催促孙超越签订商品房买卖合同，有关逾期将视为孙超越单方面解除合同的表述，本质上是万高置业公司对孙超越可能承担的违约责任的提醒，孙超越违约后，是否解除合同，仍有待万高置业公司作出明确的意思表示，但万高置业公司并未提出解除预销售合同而是要求继续履行。孙超越也曾于2012年10月致函万高置业公司表明因限购政策影响权属登记的办理，但函件系“协商函”，且内容也主要为恳请万高置业公司退还定金及预付房款，孙超越在函件中明确表示愿意就5套商品房的善后事宜与万高置业公司进一步沟通协商，找到双方均能接受的解决方案，该些内容并未明确表达解除合同的意思，且此后，孙超越向法院提起诉讼的诉请为解除合同而非确认合同解除，亦表明其明确以限购政策主张解除预销售合同系在原审起诉之时。因此，本案成讼前，预销售合同并未解除。孙超越起诉请求解除合同后，其主张能否成立应审查本案是否存在解除合同的法定情形。本案预销售合同系双方真实意思表示，合法有效，虽然合同签订后无锡市出台了限购政策，对合同的全面实际履行可能产生影响，但二审审理期间，限购政策已停止执行，可能影响合同履行的因素已经消失，从维护诚实信用和交易稳定的角度出发，对孙超越要求解除预销售合同并要求万高置业公司退还相关款项的诉讼请求不应予以支持。但鉴于限购政策的解除系在原审判决之后，且非双方当事人可控，本院酌定一、二审诉讼费用由双方各半负担。据此，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销无锡市南长区人民法院（2014）南民初字第167号民事判决；二、驳回孙超越的诉讼请求。一审案件受理费14150元（已由孙超越预交），二审案件受理费14150元（孙超越、万高置业公司均已预交），合计28300元，由双方各半负担。（鉴于一、二审案件受理费金额相同，考虑双方的预交情况，由孙超越负担一审部分，万高置业公司负担二审部分，孙超越预交的二审案件受理费由本院退回。）本判决为终审判决。审 判 长  姚旭斌代理审判员  刘翼洲代理审判员  王 倩二〇一五年一月六日书 记 员  周喆菁本案援引法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。