甘肃省兰州市中级人民法院
民 � � � 判 决 书
（2016）甘01民终字第382号
上诉人（原审原告）兰州市城关区饮食公司，住所地兰州市城关区。
法定代表人杨治和，该公司董事长。
委托代理人侯晓兰，女，汉族，1967年8月16日出生，住兰州市安宁区。
委托代理人王向东，甘肃金津律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）兰州市城关区都市之光网络俱乐部，住所地兰州市城关区。
法定代表人乔秀山，该俱乐部负责人。
委托代理人张荣，甘肃众炀律师事务所律师。
委托代理人汤艳春，甘肃众炀律师事务所律师。
上诉人兰州市城关区饮食公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2015）城民一初字第633号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结�
原审法院查明，被告兰州市城关区都市之光网络俱乐部自2007年3月30日起就承租了原告兰州市城关区饮食公司享有使用权的位于兰州市城关区东岗西路704号八角楼2楼使用面积250平方米的房屋。2013年租赁合同到期后，双方又于2013年3月6日签订租赁经营合同书，约定：租赁期限为两年，从2013年5月1日至2015年4月30日止，被告每年向原告上缴租赁费26万元整（包括所带职工五险一金等费用），必须在每年度前5日内付款，被告不得拖欠；被告使用该铺面的水费、电费、电话费及其他支出均由被告负担；被告交纳抵押金6万元，作为所欠水、电、暖、物业等费用，到期付本金不付利息；本协议期满前一月内，被告需向原告明确是否继续承租，若不再继续承租，则经审计后无条件搬出，拖期不搬，按每日1000元处罚。双方还约定了其他事项。协议签订后，原、被告双方均按约履行了各自的义务。2015年合同到期前，原告询问被告是否继续承租房屋，但被告因无法接受原告提出的租赁期限及租金标准而未能确定是否续租。2015年4月30日合同到期后，被告未将房屋返还原告，原告遂于2015年5月26日向被告发出通知，要求被告返还房屋，但被告仍未将房屋返还，双方酿成纠纷。
法院受理后，被告以其系个人独资企业，本案应当由出资人的住所地法院管辖为由于答辩期内提出管辖权异议，城关区法院作出（2015）城民一管字第15号民事裁定书驳回被告的管辖权异议后，被告不服，上诉于兰州市中级人民法院。兰州市中级人民法院于2015年10月19日作出（2015）兰民三终字第806号民事裁定书，裁定驳回被告的上诉，维持原裁定。原告遂以被告诉讼期间继续占用房屋为由，增加诉讼请求，要求被告支付占用房屋七个月的租金及违约金。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的租赁经营合同书是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。依据合同约定，被告应当在合同期满前一个月内向原告明确是否继续承租，若不再续租，则经审计后无条件搬出。现被告并无证据证明其在租赁经营合同书期限届满前向原告提出了继续承租房屋的要求，双方又未续签新的租赁合同，因此租赁经营合同书的履行期限届满后，被告理应将使用期间的各项费用结清后将承租的房屋及时返还给原告，原审法院对原告要求被告结清水电及相关费用并返还房屋的诉讼请求予以支持。关于被告辩称原告拒绝其续租要求，已构成违约的主张，因被告并未提供证据证明其向原告提出了在同等条件下继续承租�屋的要求，亦不能证明原告拒绝其续租房屋的事实，故原审法院对被告的该项辩称不予呆信。关于被告辩称双方未依约进行审计且原告未向其开具租金发票，故腾房条件不成就的主张，合同约定的“审计”实际是指双方在合同期满后对被告交纳的押金及使用房屋期间所欠各项费用进行结算和折抵，因租赁合同解除后，返还房屋系承租人的法定义务，且原告诉至法院要求被告结清相关费用后返还房屋即属于对双方费用的结算，故法院对被告的该项辩称不予采信。而对于被告辩称原告未向其开具房租发票的主张，因开具发票不属于人民法院主管民事案件的范围，且原告庭审中亦明确表示被告可随时携房租收据向其换取发票，故被告可直接要求原告开具发票或向相关机关主张权利。关于被告辩称原告违背合同法诚实信用原则，对不同承租人实行不同租赁标准，只与被告�订为期一年租赁合同，导致其租赁目的无法实现的主张，因被告未提供相关证据佐证原告对不同承租人实行了不同的租赁标准，且租赁期限的确定属于双方的意思自治，故法院对被告的该项辩称亦不予采信。关于原告要求被告支付租赁经营合同书期限届满后占用房屋的租金的诉讼请求，根据我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。被告在合同期限届满后，未将承租房屋返还原告，其应当赔偿给原告造成的损失，该损失即租金损失。根据双方合同的约定，租金为每年26万元，因此截止2015年11月30日，被告应当向原告赔偿的租金损失应为151667元（260000÷12×7≈151667），因原告尚未将被告的押金6万元退还，折抵被告应付租金损失后，被告还应当向原告赔偿租金损失91667元，本院对�告的该项诉讼请求予以部分支持。关于被告辩称原告就租金及违约金增加的诉讼请求属于案件受理后新发生的事实，不应在本案中一并审理的主张，因原告增加的诉讼请求系被告持续占用房屋期间产生的租金及违约金，并非基于其他新的事实产生的后果，且原告增加的诉讼请求属于对诉讼请求数额的增加，故原告增加的诉讼请求在本案中一并处理并无不当，法院对被告该项辩称不予采信。关于原告要求被告支付逾期交房违约金21万元的主张，被告以违约金约定过高申请调整。我国合同法第一百一十四条明确规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，故被告的主张具有法律依据，本院对被告的该项主张予以采信，对双方约定的违约金予以调整。根据我国合同法及其司法解释规定，违约金的支付数额应根据违约情况确定，同时考虑造成的损失；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案被告未按约向原告返还房屋，给被告造成的损失主要是租金。现双方的约定明显过分高于给原告造成的损失，本院对双方约定的违约金标准予以适当调整。被告按拖欠租金损失数额30％的标准，向原告支付2015年5月1日至2015年11月30日期间的违约金27500元（91667×30％≈27500）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、被告兰州市城关区都市之光网络俱乐部于本判决生效后十五日内结清使用房屋期间的水、电等相关费用，将位于兰州市城关区东�西路704号八角楼2楼使用面积250平方米的房屋返还给原告兰州市城关区饮食公司。二、被告兰州市城关区都市之光网络俱乐部于本判决生效后十五日内向原告兰州市城关区饮食公司支付2015年5月1日至2015年11月30日期间的租金损失91667元及违约金27500元。
宣判后，兰州市城关区饮食公司不服，向本院提起上诉称，一、原审判决对双方约定的违约金予以调整的内容是不符合法律规定的，也是错误的。首先，双方签订的《房屋租赁经营合同书》第七条明确约定了拖期不搬按每日1000元处罚，之所以如此约定，主要就是对不按期交房行为的一种处罚。其次，被告在合同期满后拒不交房，已构成根本违约。在一审诉讼期间又无理提起管辖权异议，其目的就是继续非法占有并使用上诉人的房屋。而对于被上诉人的严重违约行为，原审法院仅认定给原告造成的损失主要是租�。其三，按照原判“被告应当向原告赔偿的租金损失应为l51667元，就按30％的标准，向原告支付的违约金27500元”更是错误。二、原审判决以应交租金30%标准计算违约金没有根据。既然原审判决认为双方约定的违约金过高，也只能在每日1000元的基础上进行调整，而不能以租金计算违约金。为了房屋租赁经营合同的严肃性，为了对被上诉人的违约行为进行处罚，因此上诉人也同意以每日1000元的30％计算违约金，被上诉人应赔偿上诉人七个月的违约金7万元。三、被上诉人应赔偿上诉人在上诉期间的房租。出租的房屋目前仍由被上诉人占有和使用，故被上诉人应赔偿上诉人2015年12月和2016年1月期间的房租43332元（21666元×2个月）。另外被上诉人还应该按双方合同约定的处罚条款即30％标准赔偿违约金2万元《每日l000元×30天×30％）。综上，上诉人请求二审法院依法改判。
被上诉人兰州市城关区都市之光网络俱乐部服判并答辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
经审理查明，原审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同，受法律保护。本案中，兰州市城关区饮食公司（以下简称“饮食公司”）与兰州市城关区都市之光网络俱乐部（以下简称“网络俱乐部”）所签订的房屋租赁协议，是双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人应该按照约定全面履行自己的义务。现双方的租赁经营合同书履行期限已届满，网络俱乐部无有效证据证明曾向饮食公司提出了在同等条件下愿意继续承租的要求，无法证明饮食公司存在违约行为，双方之后也未达成新的租赁意向，原租赁合同因履行期限届满而解除后，网络俱乐部应结清相关费用后立即搬离承租房屋，故原审法院对饮食公司要求网络俱乐部腾交房屋的诉讼请求予以支持并无不当。网络俱乐部在租赁期满后未按照双方的约定履行，无正当理由继续占用涉案房屋，应当对饮食公司要求网络俱乐部承担赔偿损失的违约责任予以支持，一审法院根据双方合同对年租金260000元的约定，将饮食公司的租金损失计算至2015年11月30日共151667元，扣除网络俱乐部预先缴纳的押金60000元，判决网络俱乐部向饮食公司赔偿扣除押金后的租金损失91667元亦无不当。关于上诉人饮食公司认为一审判决对违约金数额调整不当的上诉请求及理由，根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支持一定数额的违约金，也可以约定因违约产生�损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，网络俱乐部以违约金过高申请调整，鉴于违约金以补偿性为主而非惩罚性为主的原则以及饮食公司的预期可得利益，一审判决网络俱乐部承担的违约金数额以饮食公司7个月租金损失的30%作为计算标准，并无不当。但一审判决对违约金数额计算有误，7个月租金损失为151667元，违约金应以7个月租金损失151667元为基数的30%即45500.1元，本院对违约金数额予以更正。关于上诉人饮食公司要求被上诉人网络俱乐部承担上诉期间的租金和违约金的上诉请求，因该请求不属于二审审理范围，故在本案中不予处理。
综上，原审判决认定事实清楚，唯对违约�数额计算有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2015）城民一初字第633号民事判决的第一项和案件受理费部分。
二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2015）城民一初字第633号民事判决的第二项。
三、兰州市城关区都市之光网络俱乐部于本判决生效后十五日内向兰州市城关区饮食公司支付2015年5月1日至2015年11月30日期间扣除60000元押金后的租金损失91667元及违约金45500.1元。
二审案件受理费3367元，由上诉人兰州市城关区饮食公司承担2500元，被上诉人兰州市城关区都市之光网络俱乐部承担867元。
本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五�三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 新
代理审判员 李文军
代理审判员 王 晖
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 金文丽