安徽省舒城县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1523民初1131号
原告：安徽金基建设投资有限公司。住所地：舒城县杭埠镇经济开发区。统一社会信用代码：9134152367092830XN。
法定代表人：黄杰，总经理。
委托代理人：王庆军，安徽永诚律师事务所律师。
被告：安徽玉发塑业有限公司。住所地：舒城县城关镇孔集办事处。统一社会信用代码：913415237981103044。
法定代表人：舒玉发，总经理。
委托代理人：韦良文，舒城县柏林乡法律服务所法律工作者。
原告安徽金基建设投资有限公司（以下简称金基公司）诉被告安徽玉发塑业有限公司（以下简称玉发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月11日立案受理。依法由审判员李启明适用简易程序于同年5月16日公开开庭进行了审理。原告金基公司委托代理人王庆军、被告玉发公司委托代理人韦良文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金基公司诉称：2013年3月5日，原、被告签订厂房租赁协议，约定被告租赁原告一号厂房，租赁期限自当年3月8日至2016年3月7日，三年租金100万元。原告按约交付标准厂房，被告在租赁期限内所生产的塑料产品因散发大量有色、有害粉尘，导致厂房墙体污损。2015年10月19日，原告按约通知被告合同期满终止租赁协议，并要求被告在协议期满交还厂房时将内外墙面、楼面、门窗、水电等设施恢复原状，被告也承诺于租期届满前修缮完毕，被告在到期时撤出生产设备，但拒绝维修被污损的墙面及损坏的设施。经审计该一号厂房的维修费用为263964.86元，因维修耽误的时间所造成的租金损失34703元（自2016年3月7日至2016年4月14日维修峻工共38天），被告尚欠门卫室租金20000元。据此起诉要求被告支付上述损失并承担本案诉讼费及鉴定费。
原告为证明其主张，在审理中向本院提出如下证据：
证据一：营业执照、法定代表人身份证明，证明原告主体身份。证据二：房产证、土地证，证明原告是1号厂房所有权人。证据三：被告企业基本注册信息查询单，证明被告主体适格、被告经营范围是塑料制品加工、销售。证据四：厂房租赁协议，证明被告自2013年3月8日至2016年3月7日承租原告1号厂房。协议第四条第二款约定被告承担使用厂房及相关配套设施的后期维修、维护，若改变原貌，应征得原告同意后方可施工，且租赁期满后应恢复原貌的事实。证据五：通知，证明原告在2015年10月19日书面通知被告租赁期满不再续租，并在租赁期满前将租赁厂房及占用场地修复完好。证据六：证人证言，证明原告在2013年3月8日将1号厂房出租给被告使用时厂房内墙墙面、门窗、消防水电等所有设施完好、原告1号厂房所有内墙被粉红色粉尘污损，是因为被告在生产红色塑料管过程中产生的粉尘造成。证据七：粉红色塑料管照片，证明被告在租赁期间内生产粉红色塑料管。证据八：承诺书，证明被告代理人承诺：1、物品搬空时间是2016年3月7日前；2、房屋修缮时间为2016年3月7日前，并由双方到场验收合格为止；3、下欠2万元房租2016年2月28日前支付的事实。证据九：原告1号厂房损坏现场录像光盘、现场照片、舒城安泰会计师事务所鉴定报告及鉴定费发票。证明原告1号厂房内墙墙面、门窗、地面、消防水电设施等损坏情况；原告1号厂房维修工程造价263964.86元，原告为确定损失支付鉴定费8000元的事实。证据十：原告1号厂房维修工程竣工验收报告、厂房租赁合同，证明原告1号厂房维修工程2016年4月14日竣工。因被告造成厂房损坏，导致原告厂房迟延出租38天，厂房租金损失34703元。
被告玉发公司辩称：一、被答辩人诉请赔偿卷闸门等损失26万多元，因答辩人返还、交付时，卷闸门的状态符合租赁物使用后的状态，故此诉请无事实和法律依据。二、被答辩人诉请厂房内墙油漆、内墙墙体、门窗、照明等维修费用不符合双方签订的厂房租赁协议第8条的约定，不属于答辩人“由于生产需要对房屋改造装修损坏的位置要给予恢复原貌”的范畴，且违背我国《合同法》第218条：承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第220条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外的规定。因双方对租赁物厂房退租时是否需要恢复原状，未作约定，而法律又规定出租人应当履行租赁物的维修义务，故被答辩人不需要承担恢复原状的责任，且不符合厂房内墙需要油漆的实际。三、被答辩人诉请每日支付违约金1000元，无事实和法律依据。四、诉状中称“散发大量红色有害粉尘，导致一号厂房墙体全部污损”不实。生产中确有少量红色粉尘，但不是红色有害粉尘；一号厂房墙体并非全部污损，答辩人返还、交付一号厂房时的墙体状态，符合依租赁物的性质使用后的状态。五、诉状中所述答辩人拒绝维修不是事实。事实是答辩人因生产需要开挖的沟槽早已修复；2016年3月5日上午答辩人委派本公司生产厂长张宗运率维修工等前去丈量、维修损坏的窗户玻璃和处理缮后事宜时，遭被答辩人一方殴打，对此杭埠公安派出所已进行治安调解处理，尽管被答辩人一方赔偿11000元，但被答辩人的辱骂、打人的违法行为延误答辩人缮后事宜的处理，导致答辩人不敢也无法去进行缮后工作，对此被答辩人存在重大过错。综上所述，被答辩人的诉请无事实和法律依据，且被答辩人存在重大过错，请求法庭在查明本案事实后，依法判决驳回被答辩人的全部诉讼请求。
被告为证明其抗辩理由，在审理中向本院提出如下证据：询问笔录、舒公杭调解字（2016）45号治安调解协议书。证据来源：舒城县公安局杭埠派出所。证明对象：证明2016年3月5日，在租赁期限内，被告安排本公司生产厂长张宗运率工人前去原告的一号厂房丈量门窗玻璃、处理缮后事宜时，遭原告方人员殴打导致张宗运受伤，缮后事宜的处理工作被迫停止，尽管杭埠派出所已责令原告对张宗运进行赔偿，但就本案而言，原告存在重大过错。
被告对原告所举证据发表质证意见为：证据一原告营业执照等无异议。证据二厂房租赁协议客观真实性不持异议，反证被告退租时，仅需对被告由于生产需要对房屋改造装修损坏的位置要给予恢复原貌的事实。对被告按照租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，原、被告双方未作约定，根据我国《合同法》第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任的规定，被告对租赁、使用厂房后的正常合理损耗无需承担赔偿责任。证据三安泰基审字（2016）049号安徽金基中小企业园1#厂房维修工程造价鉴定报告的客观性、关联性均有异议：一、它与本案缺乏关联性，此鉴定报告的内容主要是依租赁物的性质使用后正常、合理损耗的项目，因双方对此无约定，依照法律规定，被告按照租赁物的性质使用，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。二、该鉴定报告鉴定的范围过广、数额过大、装修装饰标准过高。其中作为租赁物的车间、厂房墙体刷乳胶漆，不符合实际，也没有作为租赁物的车间、厂房墙体刷浮胶漆的范例。2、其中开挖土方的项目，与恢复原状无关。3、其中的社会保障、养老、失业、医疗保险、住房公积金不是本案主体的责任。4、其中的环境保护、文明施工、安全施工、临时设施、夜间施工、工程定额测定、室内环境污染检测费，甚至生产工具、脚手架使用费是施工单位应有的谨慎注意义务，不应当属于本案主体的责任。
原告对被告所举证据发表质证意见为：1、证据一无异议。2、证据二询问笔录真实性无异议，但与本案无关联性，询问笔录中的当事人不是本案当事人，询问笔录中发生的人身损害纠纷也与本案无关联性，询问笔录可以证明被告在生产过程中造成原告厂房损坏。
审理中，原告申请本院对被告承租期满交还的厂房现状进行现场勘察，本院在被告派员在场的情况下就该厂房现状进行录像保存。
本院认证认为：双方签订的租赁合同证明双方存在关于一号厂房租赁关系的事实；原告提供的照片结合本院现场勘查，证明被告在生产期间造成厂房墙面污染及部分设施损坏的事实；审计报告及鉴定费发票证明恢复原状的费用及鉴定费损失事实。维修验收报告证明维修期间的事实。
根据原、被告陈述及本院认证，查明如下事实：2013年3月5日，原告金基公司与被告玉发公司签订租赁协议，约定被告租赁原告一号厂房，租期自当年3月8日至2016年3月7日，三年租金100万元。合同第四条第2项约定：乙方即被告应做好环保工作，做到达标排放，否则由此造成的损失由乙方承担。第8项约定：乙方在租期届满时预约原告对房屋进行验收，对由生产需要造成的房屋改造、装修损坏的位置应给予恢复原貌。合同签订后，原告按约交付一号厂房，被告则利用该厂房投入塑料管生产。因生产过程中散发大量有色粉尘，导致厂房墙体污损，此间被告还对部分厂房设施进行改造，另有部分设施毁损。2015年10月19日，原告提前通知被告合同期满终止租赁协议，并要求被告在协议期满交还厂房时将厂房内外墙面、楼面、门窗、水电等设施恢复原状。2016年3月5日，被告安排公司生产厂长张宗运率工人去原告一号厂房丈量门窗玻璃、处理缮后事宜时，与原告工作人员发生争执，张宗运被殴打致伤，被告遂终止厂房修缮工作。审理中，原告申请本院对被告承租的一号厂房现状进行证据保全，同时委托舒城安泰会计师事务所对一号厂房进行原貌恢复费用审计。本院派员于2016年3月30日对一号厂房现场进行勘查并作录像保存。经舒城安泰会计师事务所审计该一号厂房的维修费用为263964.86元，对该审计结果，被告未在指定期间内提出重新审计申请。2016年3月30日，原告将该厂房的恢复原状工程交由赵自阳施工，施工内容为：铲除、重做墙面和天棚乳胶漆；一层部分损坏的楼地面修复；更换毁损玻璃，卷闸门维修及更换毁损门，厂房内灯具维修及更换，防火门重新油漆；拆除原图纸设计中没有的墙体及被封堵的电梯井，拆除后搭建的室内装饰墙体以及垃圾外运；于4月14日完成并通过验收。
本院认为：本案原告金基公司与被告玉发公司签订的厂房租赁合同合法有效，双方都应按约履行。双方争议的焦点是被告于生产中造成的墙面污染及设施损坏是否是自然损耗？我国合同法第第二百一十九条规定承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。被告在租用一号厂房进行生产期间，未采取相应的防护措施，致使厂房墙面遭受有色粉尘污染，属未按照约定使用租赁物的行为，应对污染墙体承担恢复原状的责任。被告在生产过程中对厂房结构的改造及设施的损坏，属人为变动，应恢复原状。根据合同约定，被告应于租赁期间届满之日即2016年3月7日向原告交还恢复原状后的一号厂房，但直至当月5日被告尚才派员查看一号厂房做修缮前期工作，根据常识及施工实践被告在约定的交房时间内根本无法完成修缮工作，故被告辩称原告阻碍其对租赁物的修缮理由不能成立，原告为减少损失自行完成对一号厂房的修缮理由正当，但因此耽搁被告3天时间应在原告维修期间内扣除。原告以与韦良文签订的协议主张被告支付门卫室租金20000元，逾期交房违约金每日1000元，因韦良文签订协议为无权代理，被告事后也不予追认，该协议对被告不具有约束力，故对原告的门卫室租金请求不予支持。原告主张房屋修缮期间租金损失，因该修缮行为自2016年3月30日起至4月14日验收止，该期间的租金损失应由被告承担，按合同约定的租金标准计算。原告因对修缮工程进行审计所支出的审计费用，应由被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第二百一十九条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告安徽玉发塑业有限公司赔偿原告安徽金基建设投资有限公司一号厂房恢复原状费用263964.86元、审计费用8000元，赔偿维修期间租金损失10958.90元（1000000元／1095天×（15-3）天］，共计282923.76元。
二、驳回原告其他诉讼请求。
给付义务人未按本判决确定的给付期限履行义务的，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5540元减半收取2770元，由被告安徽玉发塑业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审判员 李启明
二〇一六年五月二十七日
书记员 韦 唯