贵州省黎平县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2631民初959号
原告姜寒梅，女，1972年10月8日出生，侗族，现住贵州省黎平县。
被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。
统一社会信用代码：9152263158068812X4。
住址：黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。
法定代表人叶秀，女，该公司董事长。
委托代理人顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。
原告姜寒梅诉被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨再兵独任审判，于2017年7月13日公开开庭进行了审理。原告姜寒梅,被告委托代理人顾崇罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2013年05月02日签订《商品房买卖合同》，合同约定:原告购买被告开发的侗族风情园11幢18层2号（1-18-2号商品房)，房屋总价款叁拾玖万壹仟零伍拾陆元(小写:￥391056)整，被告应当于2015年3月31日前向买受人交付该商品房，被告应当于2015年6月30日之前将商品房所有权初始登记办理给买受人。原告按照合同约定支付了全部购房款叁拾玖万壹仟零伍拾陆元(小写:￥391056)整。被告一直未按照合同履行义务，迟迟未将验收合格的商品房交付给原告，2016年9月13日，原、被告协商逾期交房事宜，被告同意按照《商品房买卖合同》第十二条之约定，一次性支付给原告逾期交房的违约金壹万捌仟陆佰玖拾贰元(小写:￥18692)，扣除原告需要缴纳物业费等费用5518元(其中:物业费1816.85、垃圾清理费378.51、水电开户1323元、装修保证金2000元)整，被告实际上支付给原告壹万叁仟壹佰柒拾肆拾元(小写:￥13174元)整。同时，原告主张要求被告支付逾期办证的违约金，被告同意按照合同约定支付逾期办理房屋转移登记的违约金，但被告提出目前经济紧张，房权证正在办理，希望将房权证办结并交付给原告以后再计算逾期办证的时间，才能确定逾期办证的违约金。原告基于理解和信任，同意宽限被告一段时间。然而，时至今日，被告仍然未将商品房所有权初始登记办理给原告，原告被迫通过诉讼途径维护自身合法权益。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十九条第三项之约定，买受人不退房的，出卖人自约定日期至买际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.1%的违约金。综上所述，被告的违约行为严重违背合同诚实信用原则，更损害了原告的合法权益。因此，为维护原告的合法权益，
依法向法院提起诉讼，请求：1、依法判决被告严格按照《商品房买卖合同》履行义务，于2017年06月30日前将房屋所有权证书、土地使用证等有关文书办结并交付给原告;2、依法判决被告支付原告逾期办证违约金肆万捌仟叁佰肆拾伍元零二角二分(小写:￥48345.22元)〔按商业银行同期逾期贷款年利率4.75%，加收罚息30%计算:即年利息6.18%，暂从2015年6月30日起计算至2017年6月30日，后期逾期办证违约金从2017年7月1日计算至被告交付商品房转移登记相关文书给原告之日止〕；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、即便本案商品房预售转移登记的相关文书没有按照“约定”时间交付有被告客观上不能预知、不能克服的原因，对此被告没有过错，具有免责理由。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的立法本意，商品房买卖合同的出卖人只要在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为只要是提供了必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关证明，即可认定出卖人的协助义务已经完成，其承担的移转房屋所有权登记的义务履行完毕；被告的主要义务内容是向权属登记中心递交包括《商品房买卖合同》、记载有土地使用权状况的《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、建设工程竣工验收证明、房屋建设工程竣工验收备案表、商品房项目竣工交付使用备案等相关材料，即可以认定被告办理房屋初始登记和转移登记的协助义务已经履行完毕，且从被告提交的证据材料中足以证明被告在该宗商品房买卖合同约定的时间内进行初始登记和转移登记工作中已经备齐了相关证明文件。所以，即便出现房屋转移登记的有关文书延期交付原告办证非被告的单方原因造成，除了因政府机关的行政行为原因，还有原告一方没有履行义务的原因，非被告的过失、过错所致，被告不应对此承担责任。原告至今并未向被告出具授权委托书或填写《黎平县土地房屋登记申请书》，也没有联系被告要求被告协助办理商品房转移，即便出现逾期办理房屋转移登记文书交付的结果，也是被告与原告双方的原因造成。二、即使被告在办理预售商品房转移登记活动中存在相关文书逾期交付原告，原告也没有理由要求被告承担支付逾期交付办理房屋转移登记相关文书的“违约金”48345.22元”。假如不考虑本案“情势变更”原因，原告也没有理由向被告索要主张逾期交付办理房屋转移登记文书“违约金”48345.22元，原告向被告购买侗族风情园11栋18层2号房屋支付的全部购房款仅仅为391056元，是否按时足额向被告支付购房款，原告应当依法向人民法院提供证据，如果不能举证的话，被告即不认可。即便原告支付了购房款，原告还得向人民法院提供证据证明其有经济损失的发生和损失的存在，否则，原告向法院请求主张的两项“违约金”之和为67037.22元，无论被告是否存在逾期交房和逾期交付房屋转移登记相关文书的情况，原告提出这样的请求有悖最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条的规定“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的有关规定，就本案来讲，如果讲因为被告违约给原告造成经济损失。在本案中，被告没有出现逾期交房，在交房期限之内，原告为了规避物业管理费的交付义务，故意不与被告设立的物业公司签订物业管理服务合同，逃避物业管理费的交付，擅自更换购房的门锁，违约强行进入被告销售的房屋居住使用，已经占有、使用该房屋，并虚构被告逾期交房的情况，欺骗法院判决被告承担逾期交房违约金，谎报损失发生情况。假如被告存在逾期交房，请法院根据原告因此实际受到损失的时间，调减双方签订的逾期办理转移登记文书的“违约金”。逾期交房和逾期办理房屋转移登记相关文书“违约金”的损失，应当经过损失评估鉴定机构来依法鉴定评估，损失评估鉴定的发起人应当由原告来提起，如果不申请损失评估鉴定，表明原告举证不能，其对此应当承担法律后果；此外，人民法院也可以按照黎平县政府作出的黎府发（2012）7号《黎平县人民政府关于印发黎平县国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）的通知》第八条第（三）款第2项的规定：临时过渡安置费，住宅房屋以每平方米每月10元标准计算，主张两项“违约金”之和不能超过原告实际受到损失的30%。根据“最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）”第二十九条之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”。
综上所述，原告起诉陈述的逾期交房时间情况与客观事实严重不符，其已经在交房期限之内擅自进入该房屋居住，已经实际占有、使用该房屋，不存在被告逾期交房和另外重新交房的问题，被告不存在违约逾期交房的情况，原告没有因此造成经济损失，其提出请求的违约金总额为67037.22元没有事实依据，也明显过高，请求法院依法判决驳回原告提出的违背事实的过高、无理支付“违约金”的诉讼请求；根据原告能够举证来证明其是否受到实际损失的情况判决被告承担不超过原告所受到实际损失的30%违约金。
原告在举证期限内向本院提交以下4份证据：
1、身份证，证明原告的身份；
2、商品房买卖合同，证明购房的事；
3、领据，证明被告交房的时间；
4、收据，证明原告支付了购房款、物业费等费用。
被告在举证期限内向本院提交了1份证据：照片两张，证明原告已经实际使用了商品房，并产生了用电用水。
经审理查明：2013年5月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园11栋1单元18层2号商品房，该套商品房建筑面积为126.17㎡，房屋总价款为391056元，交房日期为2015年3月31日前。同时于2015年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十九条约定，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款。合同约定交房时间届满，被告未取得商品房所有权初始登记，未将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。
上述事实，有原、被告陈述，双方提交的证据证实，本院予以认定。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。故对原告请求被告按照约定支付逾期违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告称逾期办证并没有给原告造成实际损失且违约金过高，请予以酌情调整的意见。本院认为，根据本案实际情况，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。因此，被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失系难以确定的，且双方在合同中约定，逾期办理商品房转移登记的有关文书按日以已付购房款的0.1%支付违约金，日违约金为391元，月达11730元，违约金约定明显过高，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书不可能给原告造成如此巨大的损失，因此被告请求调整违约金，于法有据，理由充分，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收为30％，为6.18％。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务。但至今被告未取得商品房所有权初始登记，亦将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。故被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的时间应当从约定的时间2015年6月30日的次日至被告交付商品房转移登记的相关文书之日止，违约金按年利率6.18%计算。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
被告在本判决生效后90日内向原告交付商品房转移登记的相关文书，协助原告办理商品房产权转移登记，并支付逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金（违约金按房屋总价款391056元的年利率6.18%计算，从2015年7月1日起计算至被告向原告交付商品房转移登记的相关文书之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1010元，减半收取505元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行
审判员 杨再兵
二〇一七年八月二十九日
书记员 何镇江