新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民四终字第1475号
上诉人（原审被告）：薛如芝，女，1933年4月30日出生，汉族，新疆师范大学退休教师，住成都市成华区。
上诉人（原审被告）：谢少宁，男，1959年8月7日出生，汉族，无固定职业，住北京市海淀区。
上诉人（原审被告）：谢悦，女，1968年7月27日出生，汉族，无固定职业，住北京市西城区。
共同委托代理人：雷爱民，北京市安和利律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄力硕，女，1958年8月31日出生，汉族，新疆师范大学退休教师，住乌鲁木齐市新市区。
委托代理人：张兴权，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。
上诉人薛如芝、谢少宁、谢悦因房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民三初字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月11日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月26日公开开庭进行了审理。上诉人薛如芝、谢少宁、谢悦的共同委托代理人雷爱民，被上诉人黄力硕的委托代理人张兴权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：薛如芝和谢兆东系夫妻关系，谢少宁、谢悦为薛如芝和谢兆东双方子女。谢兆东于2000年3月去世。黄力硕和谢兆东原系乌鲁木齐有色金属工业学校教职工。1993年，乌鲁木齐有色金属工业学校房改，谢兆东取得位于乌鲁木齐市新市区喀什东路16号3号楼1单元第2层4号（即乌鲁木齐市新市区喀什东路14号3号楼1单元202室）的房屋。1998年6月4日，谢兆东向学校房管负责同志出具一份材料，内容为：现学校黄力硕同志与我商定，将我的学校内的住房职工宿舍3号楼1单元4号与她的2号楼1单元4号住房互换，请予办理互换的各自产权证书，原各方所交购房费，我们双方协商自行解决，请予关照办理。
2014年10月20日，由薛如芝签名向黄力硕出具一份《证明》，内容为：一、1993年12月乌鲁木齐有色（黄金）工业学校房改时，经我们两家商议决定，将学校分给我们面积大一些的3号楼1单元202室调换给黄力硕，由黄力硕出资购买；分给黄力硕的2号楼1单元203室调换给谢兆东，由谢兆东出资购买。3号楼1单元202室的房款已全部由给黄力硕出资交清；从1995年起3号楼1单元202室就一直由黄力硕居住。二、谢兆东退休后，我们一直定居内地，考虑到年龄已大不再回新疆，提出将黄力硕调换给我们的2号楼1单元203室以三万元价格出售给黄力硕；该转让款已于2003年10月通过工商银行转账收到。三、1993年底的房屋调换和之后将调换给我们的2号楼1单元203室再出售给黄力硕，都是我和谢兆东协商后的共同决定，房款已经和黄力硕结算清楚，无任何争议。由于我们定居内地的原因，未能及时将3号楼1单元202室的房屋产权手续变更至黄力硕名下，但对3号楼1单元202室的产权经过调换已经归属于黄力硕的事实，我们一直都是认可的。
本案涉案房屋现登记产权人为谢兆东，建筑面积75.66平方米，房产证号：乌政房字第32346**号，黄力硕持有该房屋产权证书。黄力硕另持有乌鲁木齐有色金属工业学校收取谢兆东交纳该房屋房款的原始收据三张，分别为：1993年12月20日由薛如芝交纳6000元、1994年1月14日由薛如芝交纳1883.81元、1998年5月5日由黄力硕交纳7825.43元。另，在2003年10月11日，黄力硕向薛如芝通过中国工商银行打款30000元。黄力硕自1998年后一直居住使用该房屋至今，并交纳房屋相关费用。
本案审理中，黄力硕的证人杜贵生出庭作证称，1993年谢兆东是学校的副校长，我任总务科长，是房改的具体负责人，位于新市区喀什东路14号3号楼1单元202室房屋原是分给谢兆东的，1994年谢兆东要去北京定居，就把房子和黄力硕进行了交换。黄力硕的证人韩风鸣出庭作证称，我原是谢兆东、薛如芝的邻居，3号楼1单元202室房屋的房主原来是谢兆东、薛如芝，现在是黄力硕，因为在谢兆东退休后，他去了北京和儿女居住，就不要这个房子，与黄力硕交换了房屋。黄力硕的证人李戈华出庭作证称，在之前薛如芝把房屋卖给了黄力硕，但没有过户，2014年10月20日，我和黄力硕去成都旅游看望了薛如芝，在薛如芝家她问了房屋过户的事情，经过他们双方商议后，去外面打印了一份《证明》由薛如芝签字后给了黄力硕，该《证明》就是黄力硕在法庭上提供的《证明》。黄力硕诉至原审法院，要求薛如芝、谢少宁、谢悦协助办理位于乌鲁木齐市新市区喀什东路14号3号楼1单元202室房屋的产权过户手续。
原审法院认为：涉案房屋登记在一方当事人名下，并不能因此确认该房屋所有权就该归该当事人所有。房屋产权登记是登记机关对该不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。本案中黄力硕与薛如芝、谢兆东名为互换房屋，双方虽没有签订书面合同书，但事实上双方之间为房屋转让法律关系。从本案查明的事实看，尽管涉案房屋登记在谢兆东名下，但根据双方互换房屋时的真实意思表示，结合房款支付、房屋交付、居住、使用情况等综合分析确定，该房屋已转让于黄力硕。根据2014年10月20日薛如芝向黄力硕出具的《证明》及黄力硕持有的房款《收据》，位于喀什东路14号3号楼1单元202室房屋房款已全部由黄力硕付清，黄力硕持有该房屋产权证书，薛如芝、谢兆东虽向黄力硕交付了房屋，黄力硕居住使用该房屋达十余年之久，但至今未办理房屋过户登记手续，薛如芝的行为违约，应继续履行其合同义务协助黄力硕办理位于喀什东路14号3号楼1单元202室房屋的产权过户登记手续。谢兆东去世后，其转让涉案房屋的权利义务由作为继承人的薛如芝、谢少宁、谢悦继受和行使。黄力硕请求协助办理房屋产权过户手续的主张有相应证据证明，符合法律规定，原审法院予以支持。本案中黄力硕的诉讼请求具体明确，薛如芝、谢少宁、谢悦辩称双方调换的只是房屋本身没有调换房屋产权的抗辩意见并非合理正当，本案中薛如芝、谢少宁、谢悦亦没有提供相应证据证明，原审法院不予采信。本案并非继承法律关系，谢少宁关于涉案房屋现属于薛如芝、谢悦共有的抗辩意见不符合法律规定，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审法院遂判决：薛如芝、谢少宁、谢悦协助黄力硕办理位于乌鲁木齐市新市区喀什东路14号3号楼1单元202室房屋的产权过户手续。
一审法院宣判后，上诉人薛如芝、谢少宁、谢悦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案至今已20年有余，被上诉人在起诉状自述称1993年12月被上诉人与上诉人薛如芝达成了房屋置换的口头协议，并基于此在2014年底向一审法院提起诉讼。无论是普通的诉讼时效还是最长的诉讼时效均已过期，上诉人在一审时也提出时效抗辩，应当认定被上诉人丧失胜诉权，判决驳回诉讼请求；二、依据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十六条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产的登记指定是物权法关于不动产物权的公示公信原则的基础要求和具体体现。关于涉案房屋的所有权归属问题，在法学三段论的推理下，应当是Ⅰ规则上：《物权法》规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据；Ⅱ事实上：《房屋所有权证书》记载了乌鲁木齐市新市区喀什东路14号3号楼1单元202室房屋的所有权人为谢兆东；Ⅲ结论：谢兆东是该房屋的所有权人。所以一审法院就此问题的事实认定错误，适用法律不当；三、对该房屋的处分权必须经过全体共有人的一致同意才能行使，任何个体均不能单独行使处分权。自2000年以后被上诉人作为买方与三名上诉人共同作为卖方，没有达成过涉案房屋买卖的合意。一审判决三人共同承担合同义务，不审查合同主体是否适格，认定结论及判决结果明显错误应当依法改判；四、一审判决将法律关系认定为房屋买卖的认定错误，客观事实完全不附和房屋买卖行为的特点。房屋买卖合同按照法律和行政法规的规定是必须签署书面合同，买卖双方互负义务的有偿合同。一审法院认定的事实并不符合房屋买卖行为的特点，法律关系认定错误；即使按照一审法院的审理逻辑认定为房屋买卖关系，客观情况上涉案房屋的买卖合同也是不成立。（一）谢兆东生前作为涉案房屋所有权人，未曾就涉案房屋买卖与被上诉人达成过合意。（二）关于证据材料，2014年10月20日的《证言》，也不能表明任何人与被上诉人就涉案房屋买卖达成过合意。综上，请求撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民三初字第24号民事判决，改判驳回黄力硕的诉讼请求。
被上诉人黄力硕答辩称：被上诉人与上诉人之间互换房屋是真实意思表示，而且已经履行完毕。我方缴纳房款，对方已经在20年前将房屋交付给我方，因此对方应当完成辅助过户义务。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
本院经审理对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：关于该案是否属于房屋买卖合同的问题。从证明材料、证明、收据、打款凭证、常住人口登记表、死亡证明、门牌号证明、证人证言以及一、二审庭审笔录等可以看出，涉案房屋的买卖虽没有签订书面的合同，但事实上双方对房屋的交付，房款的缴纳，结合相关证明能够证明该房屋经买卖转让于黄力硕，故本案应属于房屋买卖合同之法律关系。关于本案的诉讼时效问题。本案所涉及买卖的房屋已转移于黄力硕，黄力硕已经支付了价款，上诉人负有交付该房屋并使黄力硕取得该房屋所有权之义务，故上诉人应受有效房屋买卖合同拘束而形成物权行为，黄力硕在本案中的诉请属于物权请求权的范畴，不适用诉讼时效的限制。关于上诉人三段论的推理问题。本案三段论的大前提为法律规则，属于具有普适性的规范性陈述即为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。小前提为本案案件事实即为：黄力硕依买卖取得、实际占有使用涉案房屋后，该房屋至今未办理房屋产权变更登记。最终的结论则体现为个案性的规范陈述即为上诉人应按照约定履行协助义务办理房屋产权过户手续。本案上诉人在上诉理由中，在设置大小前提时置换了本案应当所涉及的法律关系，本案属于买卖合同法律关系，上诉人依据房屋产权登记证书设立的小前提，避开了此后涉案房屋存在买卖的这一客观事实，由此得出的结论与本案案件事实和法律是相悖的。关于办理过户手续由谁协助的问题。谢少宁、谢悦作为谢少东与薛茹芝的子女，因谢少东已故，薛茹芝、谢少宁、谢悦按照法律规定享有继承权，在享受权利的同时亦应承担相关义务，故薛茹芝、谢少宁、谢悦应协助黄力硕办理涉案房屋的过户手续。基于上述理由，薛茹芝、谢少宁、谢悦的上诉请求没有事实及法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元（薛茹芝、谢少宁、谢悦已预交），由上诉人薛茹芝、谢少宁、谢悦自行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 婷
代理审判员 马小梅
代理审判员 陈凯峰
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 谢 静