湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0106民初1811号
原告：胡桂芳。
委托代理人：方昭书，湖北楚天法律服务所法律工作者。
被告：解树华。
委托代理人：解书林（解树华之兄）。
第三人：武汉安诚信房地产代理有限公司，住所地武汉市洪山区广八路银海雅苑B栋1层B7室，注册号：420111000062670。
法定代表人：游静，经理。
原告胡桂芳诉被告解树华、第三人武汉安诚信房地产代理有限公司（以下简称安诚信代理公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案受理。现依法适用简易程序，由审判员李红独任审理，于2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告胡桂芳及其委托代理人方昭书、被告解树华的委托代理人解书林、第三人安诚信代理公司的法定代表人游静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡桂芳诉称，2015年11月10日，原告经第三人介绍与被告的哥哥解书林签订了《存量房居间（买卖）合同》，约定：被告将其所有的房屋（位于武昌区珞珈山街八一路463号2单元6层1室，建筑面积84.81平方米）出售给原告，出售价格为人民币75万元。原告依约支付了定金人民币3万元，并约定原告于2015年11月18日之前支付人民币18万元（含3万元定金）。被告则利用原告支付的该笔款项到银行偿还贷款，并办理注销该房屋的抵押手续。2015年11月10日，由于被告本人未亲自到场，由其哥哥解书林代签合同且没有书面的授权委托书，故原告要求被告亲自到场签字后，再支付购房款18万元，被告对该项要求表示同意。2015年11月11日，原告向被告支付了购房定金3万元。2015年11月13日被告亲自在上述合同上签字，原告即于当日支付了剩余的15万元。但被告在收到上述款项后至今没有依约偿还银行贷款，导致该购房合同无法继续履行。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告胡桂芳与被告解树华2015年11月13日签订的《存量房居间（买卖）合同》；2、被告立即返还购房款人民币15万元及定金人民币3万元，共计人民币18万元；3、被告立即支付违约金人民币7.5万元；4、由被告承担本案的诉讼费及其他与本案相关的一切费用。
原告胡桂芳为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据一、《武汉市存量房居间（买卖）合同》一份，拟证明原、被告双方于2015年11月13日签订了合同，对购房价格、违约责任等事项进行了约定。
证据二、收据、转账凭证、收条各一份，拟证明原告支付了3万元定金及购房款15万元的事实。
证据三、对第三人公司员工的一份调查笔录，拟证明由于被告的违约行为导致双方的房屋买卖合同无法履行，被告应承担全部过错，第三人进行了协调，但协调未果。
证据四、湖北省楚天法律服务所公函两份及发函快递凭证，拟证明2016年1月25日原告向被告发函要求履行合同，但被告未予履行，2016年3月17日原告再次向被告发函要求与被告解除合同，返还购房款及定金共计18万元，支付违约金7.5万元，被告也未予履行。
被告解树华辩称，1、同意解除合同；2、按照合同原告支付的18万元是购房定金，同意返还；3、被告不存在违约行为，不应支付违约金，理由如下：合同第三条约定的18万元是定金，而第四条第2条的第（1）项约定原告支付购房首付款19万元整，合同第五条约定用该首付款赎楼，故不应由被告用定金18万元偿还银行贷款，所以被告不存在违约行为，相反是原告未去银行还贷款，造成合同无法履行，同时原告要求被告在房子过户前将户口迁出，因被告没有其他的房子，要能将户口迁出时间至少为两个月，原告就此认为被告在故意拖延时间不履行合同；4、第三人通知被告去签合同时，才第一次见到原告，两小时后便签订了购房合同，此次买卖行为被告代理人未进行充分考虑；5、我的买卖合同上没有我本人的签字，且我是在他们签字后的三天对合同进行的补签，不知是否有效。
被告解树华为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：
《武汉市存量房居间（买卖）合同》一份，拟证明被告方持有的该份合同没有本人签字。
第三人安诚信代理公司述称，1、三方于2015年11月10日签订合同，合同是被告的代理人解书林所签，因房产是登记在被告名下，被告代理人当时出具了承诺书，承诺是接受被告委托进行房屋买卖，且愿意承担相应的法律责任。但原告仍表示担忧，提出要被告到场，次日原告交给我公司3万元购房定金，被告本人第三天到武汉，一起到银行办理了贷款面签，并在合同上补签了姓名，11月13日，原告将15万元直接打到被告账户上；2、原告支付的18万元，其中3万元为定金，第三人代收后已支付给被告，15万元为购房款，我们的行业习惯定金的最高限额为总房款的5%，不可能收取的18万元全部作为定金，合同分期付款方式的书写的确不严谨，将18万元写成定金和后面的购房首付款产生了混淆，但通过我公司的收款收据，能够印证是用原告给付被告的18万元偿还银行贷款，合同无法履行的主要原因是被告没有用18万元去偿还银行贷款。希望他们双方妥善解决此次纠纷。
第三人安诚信代理公司未向本院提交证据材料。
综合以上证据及原告、被告、第三人的陈述，本院查明如下事实：
2015年9月9日位于武汉市武昌区珞珈山街八一路463号2单元6层1室房屋核准登记在解树华名下（房屋所有权证号市字第2015028975号）。2015年11月10日胡桂芳作为乙方与解树华作为甲方、安诚信代理公司作为丙方签订《存量房居间（买卖）合同》，合同约定：甲方出售的房屋坐落于武汉市武昌区珞珈山街八一路463号2单元6层1室；上述房屋交易成交价为75万元；合同签署当日，乙方须支付购房定金18万元，定金暂由经纪方监管。合同签订当日，乙方支付甲方16万元，另外两万元不迟于2015年11月13日支付，该款打入解树林建设银行的账户；乙方于房产局过户当日支付甲方购房首付款19万元，乙方于过户完毕后由银行转付乙方贷款部分38万元，甲方售房净得75万元，乙方采取贷款形式贷38万元，甲乙双方需配合丙方办理相关手续，甲方须在过户前将户口从该房屋迁出；经双方协商一致，约定甲方按下述第2种方式赎楼，即甲方利用乙方支付的首付款结清银行贷款，甲方于2015年11月20日之前利用乙方支付的首付款到银行还款，并办理注销登记手续，该款应在丙方参与下直接转入还款银行账号，不得挪作他用；在房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性；本合同签订后如因甲方原因导致合同无法继续履行，甲方需按全部房款的10%向乙方支付违约金，如因乙方原因导致合同无法继续履行，乙方需按全部房款的10%向甲方支付违约金；三方还对经纪代理费的支付、房屋移交等作了约定；本合同自甲、乙方签字，丙方盖章之日起生效。当日解树华的代理人解书林、胡桂芳在合同上签字捺印、安诚信代理公司盖章，解书林当日还将涉案房屋的房屋所有权证、土地证原件交至安诚信代理公司，胡桂芳亦于11月11日支付了购房定金3万元，并由安诚信代理公司代收，安诚信代理公司出具了收款收据，载明：“今收到购买方胡桂芳交来的人民币叁万元，收款事由购买位于八一路地质医院1-2-601室房屋定金，买卖双方约定18号之前买方支付18万元办理还贷手续，若买方未能执行，定金不予退还，若卖方未能执行退还定金3万元”，此款安诚信代理公司已于2015年11月13日给付解树华。2015年11月13日，解树华本人来武汉在上述合同上签名、捺印，该合同正式成立并生效，当日胡桂芳通过建设银行向解树华转账15万元，同日解树华向胡桂芳出具收条，内容为：今收到胡桂芳购房款人民币壹拾捌万元整，房屋地址武汉市武昌区珞珈山街八一路463号2单元601室。附：应解树华要求转入解树华招商银行卡号为62×××00﹡﹡﹡4359的账户中，共计18万元。因上述房屋尚欠银行贷款，设有抵押登记，解树华一直未用收取的18万元偿还银行贷款，故无法解除抵押手续，导致合同无法履行。2016年1月25日、2016年3月17日胡桂芳委托湖北省楚天法律服务所向解树华发函要求继续履行合同，2016年3月17日再次发函要求与解树华解除合同、返还购房款及定金共计18万元，并支付违约金7.5万元，解树华仍未予履行，故胡桂芳诉至本院，请求判如所请。
本院认为，胡桂芳、解树华的委托代理人解书林、安诚信代理公司三方于2015年11月10日在《存量房居间（买卖）合同》上签字盖章，解树华虽不是在合同签订的当日签字，但事后予以了追认，并于2015年11月13日在上述合同上补签姓名，补签的时间与上述三方签订的时间不一致，但并不影响合同的效力，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且三方当事人及其代表均在合同上签字确认，因此该合同依法成立，应属有效合同，各方均应遵守。合同签订后，胡桂芳依约向解树华支付了18万元。关于解树华所收的18万元是定金还是购房款问题。解树华认为收取的18万元，合同第三条已清楚载明此款为购房定金，第四条第2小项，解树华应于房产局过户当日支付购房首付款19万元，而合同第五条第（2）项约定用首付款到银行还款，故不应用此18万元偿还银行贷款，应由胡桂芳另行付款办理还款，是胡桂芳未按约履行还款义务，先行违约。本院认为，胡桂芳、解树华虽在合同第三条中约定18万元为购房定金，但解树华在签署的收款收条上已清楚载明该款为购房款，且安诚信代理公司的收条上，亦已载明2015年11月11日收取的3万元为购房定金，买卖双方约定18日前买方支付18万元办理还贷手续，进一步印证18万元应为3万元定金和15万元购房款，对此解树华应当是明知的，且按交易习惯，购房定金不应占到总房价的24%，故解树华抗辩收取的18万元非还贷的费用有违常理，至此胡桂芳履行了支付定金及首期购房款的约定义务，其行为并未构成违约。解树华收取18万元后，一直未按约偿还银行贷款，导致房屋买卖合同不能履行，现胡桂芳要求解除合同，解树华亦同意解除，故本院予以支持。胡桂芳还要求解树华返还购房款15万元及定金3万元的诉讼请求，解树华对退还收取的18万元无异议，表示愿意返还，但不同意另行支付违约金。关于解树华是否承担违约金的问题。解树华在收到安诚信代理公司转交的3万元定金和15万元购房款后，并未偿还银行贷款、办理注销抵押登记手续，违反了上述合同中第五条第（2）项“甲方利用乙方支付的首付款结清银行贷款。甲方于2015年11月20日之前利用乙方支付的首付款到银行还款，并办理注销抵押登记手续，该款应在丙方参与下直接转入还款银行账号，不得挪作他用”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，解树华已构成违约，应对胡桂芳承担违约责任，故对胡桂芳要求解树华支付违约金的主张，本院予以支持。关于违约金的数额，双方约定违约金为购房总价的10%，即7.5万元，解树华认为约定的违约金过高，要求减免。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，以及第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，胡桂芳所陈述的实际损失为：该区域房价已上涨，再次购买该区域房产势必增加成本，且为了筹集房款，变卖了其他资产，但庭审中胡桂芳未就其实际损失向本院提供证据。考虑双方在合同中约定的部分条款确存有瑕疵、该区域房价确有上涨等因素，根据本案的实际情况，本院酌情将违约金调整为：按照总房款75万的8%计算支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
1、解除原告胡桂芳与被告解树华、第三人武汉安诚信房地产代理有限公司签订的《存量房居间（买卖）合同》；
2、被告解树华于本判决生效之日起10日内原告胡桂芳退还购房定金3万元、购房款15万元，共计18万元；
3、被告解树华于本判决生效之日起10日内向原告胡桂芳支付违约金6万元；
4、驳回原告胡桂芳的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5275元，减半收取2638元，由原告胡桂芳负担155元，被告解树华负担2483元（此款原告胡桂芳已垫付，被告解树华在给付上述款项时，一并付给原告胡桂芳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。
审判员 李红
二〇一六年六月三十日
书记员 徐焱