北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第00092号
上诉人（原审原告）虞文涛，男，1988年1月7日出生。
委托代理人刘延俊，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京博成房地产有限公司，住所地北京市朝阳区雅成三里5号楼底商115、201-203室。
法定代表人唐晓丹，董事长。
委托代理人郎敬禹，男，1983年5月23日出生。
委托代理人张银侠，女，1983年4月19日出生。
上诉人虞文涛、上诉人北京博成房地产有限公司（以下简称博成公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第29273号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人虞文涛之委托代理人刘延俊，上诉人博成公司之委托代理人张银侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年7月，虞文涛诉至原审法院称：我于2009年4月25日购买了博成公司开发的位于北京市朝阳区平房乡××号房屋，约定房屋套内建筑面积为95.2平方米，建筑单价为30906.83元／平方米，总价款为2942330元。我一次性付清房款。2011年1月24日我向博成公司缴纳了办理涉诉房屋转移登记所需的公共维修基金、契税、印花税及代办费等相关费用，共计114675元，并补齐面积差，总房款实际为2949748，入住至今。合同第二十条第一款“初始登记”约定，出卖人应当在买受人办理房屋交接手续之日起540天内取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不会以此为由提出退房或要求承担赔偿责任，双方同意按照本条第二款“转移登记”的约定执行。本条款作为博成公司提供的格式合同的主要条款，免除了博成公司的主要义务、排除了我的主要权利，应当认定为无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。博成公司应支付我初始登记违约金344430元。合同另约定，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金以购房款总额的百分之五为最高限额，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内向买受人支付。博成公司未按合同约定，至今仍未给我办理产权转移登记，给我造成了严重的影响，应向我支付违约金151027元。现要求：1、博成公司为我办理位于北京市朝阳区平房乡××号房屋产权转移登记；2、博成公司支付我初始登记违约金（从2012年7月18日计算至实际取得楼栋权属证明之日止，以总房款为基数，按照同期中国人民银行贷款利率计算）；3、博成公司支付我转移登记违约金（自2013年1月14日至实际办理转移登记之日止，按照总房款日万分之一的标准计算）。
博成公司在原审法院辩称：一、目前楼栋权属证明未能办理，不符合办理房屋所有权证（产权转移登记）的条件。1、导致延期办理楼栋权属证书及房屋所有权证书系属于不可抗力的客观因素，并非我公司的原因。我公司于2007年取得建设工程规划许可证，于2008年3月取得建筑工程施工许可证，于2008年3月取得建设工程规划验收合格通知书，于2010年11月取得涉案楼栋的《北京市房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。我公司早已将办理楼栋权属证书所需的全部资料准备完毕，并上交至朝阳区建委，但区建委一直未予办理。在此过程中，我公司一直在与政府相关部门进行沟通、以求尽快解决。由于此种不可抗力的客观因素存在，我公司无法也无能力要求政府部门尽快完成其本职工作。其次，政府部门登记制度长期相对不规范，拖延时间导致办理时间过长，无法按时完成。因政府的行为不受我公司的控制且办理房权证也并非我公司一人就能够完成。现我公司在约定期限内已完成资料提交、备案等工作，现不属于我公司的责任，也不应当由我公司承担违约责任。2、合同法规定，当事人一方不履行大量金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或事实上不能履行的属于除外情形。目前未能办理产权转移登记即事实上不能履行。二、双方签订的合同是双方真实意思表示，合法有效，双方只约定了小产权违约金，大产权没有约定，合同条款不涉及认定无效的法定情形，虞文涛认为我公司免除了其主要义务，排除了其主要权利。商品房买卖合同中我公司的主要义务是交付房屋并配合办理房屋所有权证书。既然房屋已经实际交付使用，该条款又未排除我公司为其办理房屋所有权证的义务，并且约定是按照第二十条第二款“转移登记”执行，对该条款予以了说明，不应当认定为无效。关于双方约定初始登记按转移登记约定执行，我公司认为单就法律关系而言此行为具有关联性、共同性，从而约定了同一的损害结果所适应的竞合条款。合同中约定的违约金属于当事人预定的对违约产生损失的赔偿额，在性质上属于补偿性违约金，既然损失是同一的，又是双方共同的真实的意思表示，理应按照合同约定执行，不存在违反法律强制性规定的内容。三、我公司认为关于未办理房屋所有权登记的违约金约定过高，目前因首都北京整体环境的影响，房屋价格一直处于上升趋势，故对购房者来说并未造成实际损失，因此我公司请求法院予以降低至日万分之零点三的标准，根据目前的市场调研结果，该标准的违约金足以对虞文涛的实际损失能够补偿。虞文涛主张的违约金在长达一年之久就已经达到总房款的20%，远远超出了实际损失（且无实际损失），这严重与我国违约金的立法精神相悖。综上，应以虞文涛的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、我公司的过错程度以及虞文涛已获得的房价升值利益等综合因素，对合同约定的违约金数额予以酌减，以保障我公司的合法权益。
原审法院经审理查明：虞文涛、博成公司于2009年5月7日签订《北京市商品房预售合同》一份，虞文涛为买受人，博成公司为出卖人，双方约定：买受人购买出卖人开发的位于北京市朝阳区平房乡××号房屋一处，总价款为2942330元，出卖人应当在2010年8月31日前向买受人交付该商品房。
合同第二十条第一款“初始登记”约定：出卖人应当在买受人办理房屋交接手续之日起540天内，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不会以此为由提出退房或要求出卖人承担赔偿责任，双方同意按照本条第二款“转移登记”的约定执行。
合同第二十条第（二）款“转移登记”约定：商品房交付使用后买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用不高于1000元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金以购房款总额的百分之五为最高限额，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内向买受人支付。
合同签订后，虞文涛依约支付全部购房款。2011年1月24日，虞文涛实际收房并交纳契税、公共维修基金等费用，并补交房屋差价款7418元。
经查，涉案房屋所在楼栋尚未取得楼栋权属证，亦未能向虞文涛办理权属转移登记。
以上事实，有北京市商品房预售合同、购房款发票、收据等书证及当事人庭审陈述在案佐证。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力。本案中，虞文涛与博成公司签订的北京市商品房预售合同合法有效，虞文涛、博成公司均应依约履行各自的义务。根据合同约定，博成公司应于虞文涛收房之日起540天内即2012年7月17日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，并于交付房屋之日起720日内即2013年1月13日之前为虞文涛办理完房屋权属转移登记，现博成公司均未能办理，应认定为违约。
关于逾期办理房屋权属转移登记的违约金，双方约定为：自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金以购房款总额的百分之五为最高限额，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内向买受人支付。因截至法庭辩论终结之日，博成公司仍未能办理房屋权属转移登记，双方约定的违约金最高限额不足以弥补虞文涛的损失，法院认定博成公司应按总房款2949748元日万分之一的标准，支付自逾期之日即2013年1月14日至实际办理房屋权属转移登记之日止的违约金。合同虽约定违约金的给付时间为实际取得房屋所有权证书之日起90日内，但博成公司违约时间较长，且实际办理房屋所有权证的时间不能确定，虞文涛在本案中主张给付，法院予以支持。
就博成公司未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，合同约定：买受人不会以此为由提出退房或要求出卖人承担赔偿责任，双方同意按照本条第二款“转移登记”的约定执行。虞文涛认为该条款作为博成公司提供的格式合同的主要条款，免除了博成公司的主要义务、排除了虞文涛的主要权利，应当认定为无效。法院认为，双方系房屋买卖合同关系，虞文涛的主要合同义务是支付购房款，博成公司的主要合同义务是交付符合约定的房屋并办理房屋权属转移登记。关于涉案商品房所在楼栋权属证明的办理，只是博成公司履行向虞文涛过户义务的前提条件，并非双方主要合同权利义务，无论是否约定该条款均不影响博成公司应依照合同约定和法律规定向虞文涛办理过户的合同义务，双方约定买受人不以此为由要求出卖人承担赔偿责任，并未免除博成公司向虞文涛过户的责任，亦未加重虞文涛责任、排除虞文涛主要权利，故不违反公平原则。虞文涛认为该条款无效，缺乏法律依据，法院不予支持。据此，虞文涛主张逾期办理楼栋权属证明的违约金，无合同依据；另考虑到逾期办理楼栋权属证明的损失，与逾期办理房产证损失种类同一，在支持了逾期办证损失的情况下，对逾期办理楼栋权属证明损失不再支持。
关于虞文涛要求办理房屋权属转移登记的诉讼请求，鉴于目前楼栋权属证明未能办理，不符合办理房屋所有权证的条件，故法院对虞文涛的该诉讼请求不予支持。但不影响博成公司积极履行合同义务，待条件具备时，双方自行办理相关手续或另诉解决。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京博成房地产有限公司于判决生效后七日内支付虞文涛逾期办理房屋所有权证违约金（自二〇一三年一月十四日至实际办理房屋权属转移登记之日止，以总房款二百九十四万九千七百四十八元的日万分之一标准计算）；二、驳回虞文涛的其他诉讼请求。
判决后，虞文涛、博成公司均不服，上诉至本院。虞文涛以办理产权转移登记系博成公司法定义务为由，上诉请求撤销原审判决第二项，改判博成公司为其办理涉诉房屋产权转移登记。博成公司针对虞文涛的上诉请求辩称：1.目前楼栋权属证明未能办理，不符合办理产权转移登记的条件。2.关于违约金，合同约定了百分之五的限额，应按合同约定办理。
博成公司上诉请求撤销原审判决，改判博成公司承担不超过购房款总额百分之五的违约金，其上诉理由为：虞文涛所提交现有证据难以证明其实际损失；双方在合同中约定了逾期办理产权转移登记的违约金为不超过购房款总额的百分之五。虞文涛针对博成公司的上诉请求辩称：不同意博成公司的上诉请求，原审判决第一项对违约金的计算方式合法有据。
本院经审理查明事实与原审查明一致，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，系双方当事人之真实意思表示，经由意思合致而规范彼此权利义务关系；以书面形式签订的合同系当事人缔约时经过审慎衡酌、辨明权义的合意结果，在反映缔约结果的同时，也意在以书面载体形式固化确定权利义务的具体内容，消弭歧义，规范合同后续履行，对双方具有法律约束力，构成当事人之间的请求权基础。本案中，虞文涛与博成公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人之真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵循诚实信用原则严格依约履行各自义务。根据合同约定，博成公司应于商品房交付之日起720日内为购买人办理完毕涉诉房屋产权转移登记，如若逾期则应自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按全部已付款日万分之一的标准向买受人支付违约金。现博成公司未能依约按期履行产权转移登记义务构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金具体数额一节，本案中双方关于以购房款总额的百分之五作为逾期办证违约金最高限额的约定并不违反法律法规的强制性规定，也未排除虞文涛的主要合同权利，系双方合意结果，并不违反公平原则，应当作为适用违约责任的合同依据。故博成公司应支付的违约金数额应以不超过购房款总额的百分之五为宜，原审突破合同约定对此进行判决存有不当之处，本院予以纠正。
关于虞文涛上诉要求博成公司办理房屋产权证的诉讼主张，物权法将登记作为房产变动的必要条件，因此商品房的权属交付必须以办理产权过户为标准，故办理所在楼栋的初始登记系博成公司的法定义务和主义务。鉴于涉诉房屋所在楼栋的初始登记（大产权证）未能办理，虞文涛办理转移登记（房屋产权证）的前提条件尚未成就，故本院不予支持。但博成公司不能以此免除自身的办证义务，双方可待条件成就时再行解决。
综上，博成公司的上诉请求具有合同依据，本院予以支持；虞文涛的上诉请求依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第29273号民事判决。
二、北京博成房地产有限公司于本判决生效后七日内支付虞文涛逾期办理房屋所有权证违约金十四万七千四百八十七元四角。
三、驳回虞文涛其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4366元，由虞文涛负担1000元（已交纳）；由北京博成房地产有限公司负担3366元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费6590元，由虞文涛负担70元（已交纳）；由北京博成房地产有限公司负担6520元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 灵 灵
代理审判员 陈 敏 光
代理审判员 朱 伟
二〇一五年一月二十日
书 记 员 郑芳书记员黄蕾