安徽省阜阳市颍州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）州民一初字第02024号
原告：张永来，男，1972年9月1日出生，汉族，阜阳市人，大专文化程度，住安徽省阜南县王堰镇镇政府****号，身份证号码3421271972********。
委托代理人：李连健，安徽照杰律师事务所律师。
委托代理人：胡晶晶，安徽照杰律师事务所实习律师。
被告：安徽省丽丰集团有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区一道河中路139号，组织机构代码71394823-x。
法定代表人：李桂芳，该公司执行董事。
委托代理人：陈勇，该公司法务部部长。
委托代理人：王振，该公司法务部职员。
原告张永来诉被告安徽省丽丰集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人李连健、被告委托代理人陈勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张永来诉称：2009年6月份，被告公司开发的“阜阳市丽丰一品住宅小区商品房”正式开盘对外销售。我为选购房屋于6月份数次来到该公司的售楼部咨询了解。经售楼部的工作人员向我提供宣传册，并由其工作人员对宣传画册各单页中具体、明确的内容多次逐一讲解后（内容包括：赠送面积8.9平方米、屋内安装分户供暖、供热水系统、所在楼单元电梯安装智能IC卡控制系统和远红外可视对讲系统等），我以超过当时类似地段商品房售价的价款购买了该小区7#楼407室房屋，并与被告签订了书面购房合同。合同约定该商品房每平方米3370.71元，面积87.6平方米，赠送面积8.9平方米，房款共计295274元，交房日期为2010年10月30日。合同签订后，我如约支付了房款，但被告却违反合同约定的交房时间，直至2012年4月份才将未经验收合格的房屋交付给我使用。被告应于房屋交付使用后将房屋验收合格的相关资料交相关部门备案，以便于我办理房产证。但被告一直拖延至2014年4月份才将办理房产证的相关资料报相关部门备案。由此而产生的合同违约金我要求被告支付我8159.4元。被告对其承诺的所在楼单元电梯安装智能IC卡控制系统和远红外可视对讲系统及屋内安装分户供暖、供热水系统等设施至今未能给予实际安装履行。因被告迟延交房，为减轻其合同违约责任而单方制作了“承诺书”，并以不签名就不支付逾期交房违约金相威胁，迫使我签订了该“承诺书”。被告又以给付壁炉费及收取房屋面积差价款为由，强行从其应支付给我的逾期交房合同违约金中扣取了壁炉费4000元和房屋面积差价3640.37元。后经我发现所购的房屋实际建成面积在扣除被告承诺赠与的房屋面积后，实际购得的房屋面积已经严重不足，不但不应支付被告房屋面积差价款，被告还应支付我房屋不足面积部分的赔偿款29904.94元。综上所述，要求被告支付所购房屋面积不足部分赔偿款、逾期办理房屋产权登记违约金、退还扣取的壁炉费、房屋面积差价款，以上各项合计45704.71元，同时要求判令被告继续履行为我安装分户供暖供热水系统、为我的房屋所在楼单元安装智能IC卡控制系统、远红外对讲系统，如被告不予履行，折价赔偿我20000元。
被告安徽省丽丰集团有限公司辩称：原告诉称我公司出售给其的房屋面积严重不足，与实际不符，我公司已经按照合同约定交付给原告合同约定面积的房屋，并按照双方合同约定补收了原告房屋面积差价款3640元，并不存在多收取原告购房款的事实。原告向我公司主张房屋面积不足部分赔偿款、壁炉费、违约金等均无事实依据。原告要求我公司为其安装分户供暖、供热水系统及电梯智能控制系统、可视对讲系统也无事实依据，及即使宣传册有上述内容，双方签订的购房合同中也已经明确宣传册不是合同的组成部分，因此我公司不受宣传册的约束。原告自收房入住至其起诉之日已经超过了2年诉讼时效，综上要求驳回原告对我公司的各项诉讼请求。
经审理查明：2009年6月26日，原、被告签订商品房买卖合同书一份，该合同约定由原告购买被告公司开发的位于阜阳市一道河路139号A7栋2单元407号房屋，建筑面积87.6平方米，每平方米单价3370.71元，房款总计295274元。商品房交付后，如产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以产权登记面积乘以合同约定每平方米单价为原告最终实际总购房款。原告应于2009年6月26日前支付房款59274元，余款236000元以银行贷款方式支付，贷款期限3年。被告应于2010年10月30日前将验收合格的商品房交付给原告使用，并约定被告交付给原告的商品房装饰、设备标准应达到合同附件一的约定标准，如达不到约定标准的，原告有权要求被告给予相应补偿。合同附件一装饰、设备标准为：外墙涂料加面砖，内墙和顶棚有腻子，地面为拉毛，门窗有近户防盗门、断桥铝中空玻璃窗、阳台有不锈钢和玻璃栏杆、电梯为客用梯。关于产权登记，合同约定：被告应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，若原告不退房，被告按已付房价款的0.2‰支付其违约金。合同签订后，原告如期履行了支付房款的合同义务。截止到2012年4月，被告实际向原告交付了其所购买的商品房。该商品房的实际建筑面积经阜阳市金正房地产测绘有限公司于2011年7月24日测量为88.68平方米。2012年6月30日就被告逾期交房按照双方签订的合同约定应支付给原告的违约金事宜，双方达成一致协议，由被告支付原告逾期交房违约金7000元，原告自愿放弃依据购房合同可能享有的其他违约金。2012年7月3日被告支付了原告逾期交房违约金7000元，9月9日被告收取了原告房屋多出面积1.08平方米的购房款3640元。2013年12月25日，阜阳市房地产管理局受理了该房屋的房屋产权登记业务。
另查明：被告在出售该小区商品房时向原告提供了该住宅小区的宣传画册。该宣传画册注明：如意馨居A-7F3户型，两房两厅一厨一卫，建筑面积约87.6㎡，赠送面积约8.9㎡，并在户型图上用红色虚线标明赠送面积部位为飘窗和花坛。原告购买的房屋属于该户型，其购买的房屋也实际存在赠送面积部分的飘窗和花坛。且阜阳市金正房地产测绘有限公司测绘的原告的房屋面积88.68平方米中并不包括赠送面积部分。该宣传册就供暖、供热水、智能IC卡控制电梯、远红外可视对讲系统等所做的宣传内容是否针对原告所购买的房屋并不能确定，且上述宣传内容并不具体确定。
上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、宣传册、购房借款合同书、房款收据、被告提供的商品房买卖合同、测绘报告、承诺书、延期交房违约金收条、收款单据、阜阳市房屋登记业务受理单及原、被告当庭陈述在卷佐证。
本院认为：原告与被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，主要内容合法有效。双方均应按照合同的约定履行自己的合同义务。原告主张被告售房时提供给其的宣传画册应作为房屋买卖合同的有效组成部分，但该宣传画册内容除了赠送面积的宣传外，其余内容均不具体确定，故该画册的性质应为被告对原告发出的要约邀请，而不是被告对原告发出的合同要约，故不能视为双方签订的买卖合同的有效组成部分。原告依据该宣传画册的内容，要求被告履行安装所在楼单元电梯安装智能IC卡控制系统和远红外可视对讲系统及屋内安装分户供暖、供热水系统等合同义务，无事实依据，对其要求被告实际予以安装以及如不安装要求被告折价20000元赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。因宣传画册中对赠与房屋面积的约定具体可确定，有关这部分的宣传，应视为合同要约，是双方签订的买卖合同的有效组成部分。但被告实际交付原告的房屋包含了其所承诺的赠送面积部分的飘窗和花坛，且阜阳市金正房地产测绘有限公司测绘的原告的房屋面积88.68平方米中并不包括该部分面积。故原告主张被告交付给其的房屋存在面积不足，要求被告支付不足面积部分的赔偿款29904.94元，无事实依据，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告根据阜阳市金正房地产测绘有限公司对原告房屋的测绘面积，收取原告多出面积1.08平方米的购房款3640元，符合双方购房合同的约定，并无不当，故对原告要求被告退还收取的房屋面积差价款3640元的诉讼请求，本院不予支持。2012年6月30日就被告逾期交房按照双方签订的合同约定应支付给原告的逾期交房违约金事宜，原、被告达成一致协议，由被告支付原告逾期交房违约金7000元，同时原告已经明确表示自愿放弃了依据购房合同可能享有的其他违约金。该协议是双方当事人真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，有效成立，应视为双方对除了逾期交房违约金之外的其他合同违约金的特别约定，故对原告要求被告承担因逾期办理产权登记而产生的合同违约金8159.4元的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告在支付其逾期交房违约金时强行扣除了4000元壁炉费，就其主张未能向本院举证予以证明，且被告并不认可收取了原告4000元壁炉费的事实，对此原告应承担举证不力的不利后果，对原告的该项主张，本院不予采信，对原告要求被告退还壁炉费4000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第三条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告张永来对被告安徽省丽丰集团有限公司的各项诉讼请求。
案件受理费1442元，由原告张永来负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
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审 判 长 袁学龙
代理审判员 张 锋
人民陪审员 江 珍
二〇一四年十二月十日
书 记 员 孙 奇
附本判决依据的法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
2、《最高人民法院关于人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。