终稿
广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0103民初8109号
原告：冯超文，男，1970年9月18日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：马占福，广东经纶律师事务所律师。
被告：广州广进房地产开发有限公司，住所地：广州市荔湾区西塱江夏村112号101房。
法定代表人：林叶材,职务：执行董事。
委托诉讼代理人：龙天然，男，1973年6月15日出生，该司职员，联系地址。
委托诉讼代理人：黄志斌，男，1981年8月31日出生，该司职员，联系地址。
原告冯超文诉被告广州广进房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月29日立案受理后，依法由审判员张艳独任审理,于2017年11月7日公开开庭进行了审理。原告冯超文及其委托诉讼代理人马占福，被告广州广进房地产开发有限公司的委托诉讼代理人龙天然、黄志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯超文向本院提出诉讼请求：1.变更逾期办证违约金标准为按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算；被告向原告支付逾期办证违约金（从2017年8月29日起计至办妥产权过户登记手续之日止，以购房款总额1639003元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算）；被告向原告退还预缴的契税40429元及利息9482.32元（从2014年2月26日起计至退还之日止）；2.被告在30日内办妥广州市荔湾区花地大道南X号（自编X栋）X房的房地产权证给原告；3.本案受理费由被告承担。事实和理由：2014年1月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买广州市荔湾区花地大道南X号（自编X栋）X房。合同签订后，原告向被告付清了全部房款。根据《商品房买卖合同》第十条、第十四条以及补充协议第九条、第十条的约定，购房人逾期履行付款义务的违约金标准为每日按总房价款的0.05%，而出卖人逾期履行交房、办证义务的违约金标准则为每日按总房价款的0.003%-0.008%，明显违背公平原则，请求法院予以调整。被告逾期办证，应承担违约责任，向原告支付违约金至办妥房屋产权过户手续之日。
被告广州广进房地产开发有限公司辩称:一、原告请求调整逾期办证违约金标准缺乏依据，不予同意支付。1.《商品房预售合同》是双方通过充分了解并协商签订的，是双方的真实意思表示，合同中就逾期办证违约金作出分阶段分标准的约定对双方具有约束力，应按合同履行。案涉房屋至今未办证存在历史遗留问题。为妥善解决纠纷，被告同意为原告办理不动产权证，并按照约定的标准支付违约金。2.本案中，双方已明确约定逾期办证违约金，因此不能参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。3、原告并未就“约定的违约金低于造成的损失的”这一事实进行举证，因此，本案不存在适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款请求人民法院增加逾期办证违约金的情形。
二、原告请求退还预缴的契税及承担相应的利息缺乏依据，且与原告“判令被告办妥产权登记手续”的请求自相矛盾。1.合同中的“商品房预售合同说明”已明确，买方委托卖方或其他单位、个人代缴契税的，应充分考虑并承担由此带来的风险。原告在清楚该代缴费用的用途及同意承担风险的情况下，自愿委托被告办理房屋产权证并同意由被告代缴契税。2、《元邦明月水岸认购书》第四条约定：“契税及有关办证费用，须于签订《合同》前由出卖人代收，用于办理房产交易过户手续，若办理期间国家规定税款或费用有所变更，则按实际发生额多退少补”。证明双方并未对税款退补约定利息。3、根据《商品房买卖合同》第二十一条及补充协议第十条约定，原告向被告预缴契税，是为了被告为其办理产权登记手续。现被告尚未办妥产权登记手续，原告在起诉状中明确表示要求被告继续为其办理，现原告既要求退还契税，又要求委托被告办理产权登记手续，显然存在矛盾。
经审理查明：2013年9月18日，原告（委托方）和案外人广东宏大建筑安装工程有限公司（受托方）签订《装饰工程委托协议书》，约定：装修工程地点为广州市荔湾区花地大道南【元邦明月水岸】X栋X房，建筑面积83.69平方米；为了维护小区建筑风格的统一性，委托方认购该物业后，自愿将该物业的装修事宜委托受托方全权处理，并同意按照楼盘提供的统一装修方案进行装修；装修工程总价：316953元，受托方按照总价包干承接本装修工程，合同总价不因房屋实测面积、材料价格、市场变动等因素作任何调整，完工后不另结算；受托方按照委托方的要求，于2015年6月30日前将完成本合同工程施工的该物业交付给委托方，若受托方逾期向委托方交付上述房屋违约责任参照委托方与广州广进房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》延期交房违约责任执行。装修标准详见附件；委托方与广州广进房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》无效、终止或解除的，则本委托协议随之无效、终止或解除，且受托方无须向委托方承担任何赔偿或其他责任，已施工的装修工程属于受托方所有等。
2014年1月26日，原告（乙方）和被告（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：乙方若委托甲方或其他单位、个人代缴契税的，应充分考虑并承担由此带来的风险；（第四条）乙方购买元邦明月水岸园自编A、B栋自编X栋X层X房，房屋地址：荔湾区花地大道南X号（自编X栋）X房；该商品房建筑面积83.69平方米，其中套内建筑面积68.04平方米，共有分摊面积约15.65平方米；（第七条）该商品房按套出售，按套内建筑面积计算房价，单价每平方米19430.48元，总金额1322050元；（第八条）乙方付款方式为一次性付款；（第十条）如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金等；（第十三条）甲方应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。（第十四条）延期交房的违约责任，逾期不超过180日（含）的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行等；（第二十一条）甲方应在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第二十二条）1.甲乙双方共同办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金等。另合同附件七补充协议对主合同条款进行了补充和变更，九、合同第二十一条变更为：甲方应当在商品房项目建设工程规划验收合格后一定期限内申请该商品房项目的房地产初始登记，双方同意乙方委托甲方办理，甲方应在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；十、合同第二十二条变更为：1.办理产权登记之前，乙方必须向甲方付清全部房价款及税费，同时向甲方提供产权登记机关要求的乙方提供的证件资料，否则甲方无法为乙方办理房地产权证，应免除甲方延期办证的责任；2.如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第九条约定期限办妥《房地产权证》的，逾期不超过180日的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日、不超过365日的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过365日，不超过730日的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过730日的，乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行。
上述两份合同签订后，原告向广东宏大建筑安装工程有限公司和被告支付了合同约定的装修款和房价款，广东宏大建筑安装工程有限公司于2014年10月27日向原告开具了金额为316953元的装修款发票；被告于2014年3月13日向原告开具广州市荔湾区花地大道南X号X房的购房发票，金额为1322050元。另原告于2014年2月26日向被告支付了税费40429元。2015年8月29日，原告办理了收楼手续。
另查，被告于2014年4月14日取得荔湾区西塱村裕安围整治改造项目（二期）的《人防工程专项竣工验收备案意见书》；于2014年4月25日取得元邦明月水岸园A、B组团的《商品房预售许可证》；2014年12月5日，案涉房屋所在的商业、住宅楼土建工程的竣工验收消防工程抽查结果为合格；后被告于2015年5月11日取得《建设工程消防验收意见书》；于2015年6月2日取得案涉房屋所在大楼的《广州市建设工程规划验收合格证》；于2015年11月11日取得西塱裕安围城中村改造项目第二期A、B组团商业、住宅楼工程的《竣工验收备案表》。
经本院发函查询，广州市国土资源和规划委员会于2017年12月22日函复如下：若来函项目已取得竣工验收合格证，购房小业主可通过司法途径申请单方面办理房屋所有权首次登记。
本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。庭审中，被告对于延期交楼的事实无异议，且同意为原告办理案涉房屋的不动产权证及按合同约定的标准支付违约金。根据房管部门向本院出具的复函，案涉项目已先后取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》、《建设工程消防验收意见书》、《广州市建设工程规划验收合格证》、《竣工验收备案表》，具备为小业主办理产权登记的条件，故对于原告要求办妥广州市荔湾区花地大道南X号（自编X栋）X房的房地产权证的诉讼请求，本院予以支持。双方争议的焦点在于逾期办证违约金的计付，对此本院分析如下：
关于购房款的数额，原告为购买案涉房屋分别与被告、广东宏大建筑安装工程有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》以及《装饰工程委托协议书》，从该《装饰工程委托协议书》内容上看，双方当事人缺乏对相关装修条款的明确约定，没有约定各类装修对应的单价、面积、材料、品牌等，虽然约定了装修价款的总额，却没有关于金额如何构成的约定，有异于日常的装修合同；此外，虽然该《装饰工程委托协议书》形式上为委托装修合同关系，但从合同中关于小区统一装修方案条款，延期交房违约条款，生效、终止及解除情形条款等内容来看，该合同实质是对案涉房屋关于装修装饰方面的补充约定；结合当时的房地产市场调控政策，可以认定该《装饰工程委托协议书》实际为上述《广州市商品房买卖合同（预售）》的组成部分，案涉房屋的总价款应由《装饰工程委托协议书》约定的装修款和《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的购房款共同构成，因此逾期办证违约金应以上述购房款和装修款总和为基数。
关于违约金标准，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定购房人逾期履行付款义务的违约金标准为每日按未支付首期房价款0.05%，而出卖人逾期履行交房、办证义务的违约金标准为每日按总房价款的0.003%～0.008%，明显违背《中华人民共和国合同法》第五条的公平原则，原告主张调整违约金标准合法有理，本院予以支持。因合同约定的被告逾期办证的违约金标准明显过低，现原告主张按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算违约金没有违反法律规定，且该标准仍低于合同中针对购房人的违约金标准，本院予以支持，违约金总额应以本金为限。
关于违约金的起止时间，原告于2015年8月29日办理收楼，按照合同约定，被告应当在该商品房交付之日起500个工作日（即2017年8月30日）内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。因此被告应从2017年8月31日起向原告支付逾期办证违约金，并支付至办妥产权过户登记手续之日止。
关于原告主张被告退还预缴的契税及利息的诉讼请求，合同附件七补充协议约定，双方同意原告委托被告办理房屋产权登记；办理产权登记之前，原告必须向被告付清全部房价款及税费等。由此可见，原告委托被告代缴契税是双方间买卖合同的组成部分，并非独立行为，在双方买卖合同继续履行的情况下，原告要求被告退还已交纳的契税并支付利息，与合同约定不符，该诉求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州广进房地产开发有限公司为原告冯超文办理广州市荔湾区花地大道南X号（自编X栋）X房的不动产权证并交付给原告。
二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州广进房地产开发有限公司向原告冯超文支付逾期办证违约金[以房屋总价款1639003元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，从2017年8月31日计至被告办妥广州市荔湾区花地大道南X号（自编X栋）X房的不动产权证之日止，违约金总额以本金为限]。
三、驳回原告冯超文的其他诉讼请求。
本案受理费641元，由原告冯超文负担541元，由被告广州广进房地产开发有限公司负担100元并迳付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 艳
二〇一七年十二月二十八日
书记员 蒋晓晗
胡晓英