绍兴市上虞区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍虞民初字第1615号
原告余丹。
委托代理人（特别授权）施涌涌。
被告上虞市总工会。
法定代表人骆左坚。
委托代理人（特别授权）金国烽。
原告余丹与被告上虞市总工会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月25日立案受理后，依法由审判员李蕊适用简易程序，于2013年12月13日公开开庭进行了审理。原告余丹的委托代理人施涌涌、被告上虞市总工会的委托代理人金国烽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告余丹诉称：原告为从事餐饮业，在2013年3月以拍卖的方式取得被告所有的位于上虞市江扬路191、193、195号一、二层；197、199、201号二层房产的使用权，签订租赁合同一份，按国有产权拍卖资料和合同约定所租赁的房产应当用于经营“餐饮”，原告在交纳租赁费用后，按正常流程去相关部门办理餐饮营业执照，被告之因租赁房产设计用途为教学、办公楼，同时按上虞市人民政府常务会议纪要［（2010）9号］，老城区为控制区，按原有联合审批程序操作，即由便民服务中心工商窗口牵头，规划、环保、建设、国土、服务业发展局等部门共商参与，故不能办理餐饮业相关的营业执照。因所租赁的房产与原告承租房目的、拍卖资料中的陈述、合同中所约定的用途无法实现，被告的行为已构成根本违约，为此，原告诉至本院，请求判令解除原、被告于2013年3月27日签订的《租赁合同》；判令被告退还租金293000元、保证金43950元、赔偿拍卖佣金损失4864元，小计341814元，并支付自2013年4月13日起至实际支付之日止按银行同期利率计算的利息损失；本案诉讼费由被告承担。在审理过程中原告变更诉讼请求，放弃对被告要求支付租金、保证金等利息损失的诉请。
被告上虞市总工会答辩称：原告诉状中讲到为从事餐饮业竞拍，不符合客观事实；原告诉称订立租赁合同一份，所涉房产应当用于餐饮，这个也不符合事实，被告所发布的拍卖资料中从来没有规定要求用于餐饮；原告诉称是按照正常流程办理，被告知是教学楼不能用于办理餐饮业，这个也不符合事实，在2013年6月1日移交租赁手续，但原告没有直接去办理，而为其他事情在纠葛，所以没有按照正常流程。原告讲到无法办理餐饮业缺乏相应的依据。综上，被告认为原告单方面要求解除租赁合同属违约，要求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张，向本院提供以下证据：
1、国有产权拍卖资料、租赁合同各一份，证明原告通过拍卖方式取得涉诉房地产使用权并与被告签订租赁合同及对所租赁房产系用于经营餐饮业的事实；
2、保证金、房租费、拍卖佣金发票各一份，证明原告分别交纳保证金、租赁费、佣金的事实；
3、常务会议纪要、房产证各一份（复印件），证明原告所租赁的房产不能从事餐饮业的事实；
4、解除租赁合同通知、国内特快专递邮件详情单各一份，证明原告解除合同并要求被告赔偿的事实；
5、照片十二张，证明看样的房产和实际交付的房产不一致的事实（按照被告提供的证据，当时原告为了使交付的房产保持一致，原告方缴纳了3000元给从前租赁的用户）；
6、收据及说明一张，原告向加盟店交付了5000元定金的事实。
被告在举证期限内向本院提交以下证据：
7、上虞市国用资产处置审批表一份，证明被告所出租的房屋经过相关部门审批，其行为和相关程序都是符合规定的事实；
8、工会行政资产管理暂行办法，证明工会是群众团体，有占有、使用、处置的权利，被告将其占有的产权进行拍卖是符合工会的相关规定；
9、上虞市行政事业单位房产出租暂行办法，证明被告单位的房屋租赁是合法的，符合地方规定；
10、申请报告、租房协议书、丈母娘快餐店股份合作协议，证明原、被告双方诉称的使用权是上一期的租赁期间是从事餐饮业的；
11、收条一份，证明当初原告拍卖成功后，因为上一期是从事餐饮业，按照以前跟朱建梁在租赁期满后能够拆除的部分是可以拆除的，因为原告需要所以支付了朱建梁3000元的事实；
12、营业房装修协议、总工会营业房移交清单，证明原、被告对协议中的权利、义务的约定，当时移交的财产也是完好无损的事实；
13、告知书一份，证明原告未按照流程去办理营业执照的事实；
14、绍兴市拍卖商行有限责任公司上虞分公司拍卖会现场记录一份，证明拍卖过程公平、公正、公开，被告房产是面对社会不特定的人员进行拍卖的，没有说明是为了餐饮业竞拍的，原告也是作为优先人参加竞拍的事实；
15、绍兴市拍卖商行有限责任公司上虞分公司拍卖成交确认书一份，证明原告竞拍成功，应该缴纳佣金的事实。
经被告质证认为，对证据1真实性没有异议，但是认为不能证明原告在诉状中所讲到的在拍卖资料中约定应当用于餐饮，凡是符合条件的人都是可以参与竞拍的，资料中只规定禁止从事的行业没有规定一定要从事的行业；对租赁合同的真实性没有异议，但不能证明原告所要证明的目的，合同中也没有规定该产权应当用于餐饮；对证据2真实性无异议，保证金、房租费、拍卖佣金没有异议。根据双方之间的拍卖以及合同，原告应当缴纳的。拍卖佣金是拍卖公司组织了相应的拍卖程序，完成了拍卖过程应当收取的劳务费用与本案没有关联性；对证据3中常务会议纪要的真实性不能确定，也与本案没有关联性，作为政府纪要，既不是法律也不是法律，即使是真实的，也不能违反法律规定，充其量是一种政策，不能作为处理合同纠纷的依据；证据4中解除租赁合同的通知被告收到了，但不认可里面的内容，被告租赁的房产以及相应的审批手续都是符合规定的，但这个不是法律法规，我们作为处理合同的依据。即使是真实的，也不能得出不能办理营业执照的结论；证据5被告认为超过举证期限，被告方不予质证，对于照片既无拍摄时间也无拍摄地点，我们不予采纳。被告交付的房产原告当时是认可，不存在异议；证据6被告认为定金是收据，没有单位公章，不符合证据的合法性要件，对真实性有异议，也与本案没有关联性。经原告质证对证据7、8、9、14、15没有异议；对于证据10原告认为与本案没有关联性；证据11中的收条、证据13中的告知函与原告提供的照片可以形成一组证据，当时被告出具收条给原告，原告缴纳3000元的目的是保证部分装璜的完整，但是在6月1日交付以后发现看到的现状与当时拍卖时看到的现状完全不一致，这个现状至今也保存着，如果说按照被告代理人所讲可移动的拿掉，这个是认可的，现场的照片、墙体、卫生间破坏十分严重。对于证据12的三性均没有异议，总工会移交清单中房产是收到了，但房产内的设备设施已经严重破坏。本院经审查认为，证据1、2、7、8、9、11、13、14、15经原、被告质证对真实性均无异议，本院对上述证据均予以认定；证据3经被告质证提出异议，但本院结合庭审调查事实，对原告因涉诉房产涉及用途系办公楼等原因而无法办理相关餐饮营业执照的事实予以认定；证据4被告认可收到该通知，故本院对原告于2013年11月4号向被告发出解除租赁合同通知的事实予以认定；证据5、12，结合证据11，本院对被告于2013年6月1日将涉诉房产移交给原告、但原租户在拆除装潢设施时对房屋现状有所破坏的事实予以认定；证据6、10与本案均缺乏关联性，本院不予认定。
本院经审理查明：2013年3月7日被告上虞市总工会发布国有财产拍卖资料，对上虞市百官街道江扬路191号-223号市总工会营业房租赁权向社会予以公开拍卖，并在第四部分特别约定中载明，考虑到该标的所处的特殊位置及周边环境，营业房均不得从事餐饮业（除191、193、195号外）、棋牌等行业。经公开招租，原告余丹于2013年3月20日中标上虞市江扬路191、193、195号一、二层、197、199、201号二层房屋的承租经营权。2013年3月27日，原告余丹与被告上虞市总工会签订房屋租赁合同一份，约定：被告将座落于上虞市江扬路191、193、195号一、二层、197、199、201号二层房屋出租给原告，房屋建筑面积约为360平方米，被告同意乙方承租房产、设备用于经营“餐饮”；甲方（被告）于2013年6月1日前向乙方（原告）交付该房屋，房屋租赁期三年，自2013年6月1日至2016年5月31日止；该房屋租金第一年为29.3万元，以后每年租金比上年递增10%计；第一年租金由乙方在签订合同时一次性付清，后几年租金费必须在当年5月31日前一次性付清；乙方在合同签订时应向甲方支付房屋租赁履约保证金4.395万元；租赁关系终止时后出租标的物腾空验收合格后归还；甲方保证有权将本合同的标的物按本合同之约定租赁给乙方；同时在合同6.2中记载甲方明确知晓乙方租赁房屋的用途为用于__，并保证该房屋按照法律、法规及行政管理的要求，可用作该用途。此外，双方还对房屋装修条款和维修责任、租赁物返还、转租转让和交换、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告向被告交纳了保证金43950元及第一年房屋租金293000元。后于2013年6月1日被告按约交付房屋，但因原租户在拆除房屋装潢设施时对房屋现状有所损坏，且因附房遗留问题三方也多次沟通未果。在原告之后为办理餐饮营业执照的过程中，因涉诉房产设备用途为教学、办公楼，且需要联合审批程序操作，致使原告最终无法实现开设餐饮业的经营目的。原告于2013年11月4日正式书面发函给被告，要求解除租赁合同，返还租金、保证金及拍卖佣金损失，双方协商未果，故成讼。
本院认为，原告余丹与被告上虞市总工会签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，被告作为出租人，应保证向原告交付能实现合同约定用途的涉案房屋，在拍卖资料及租赁合同中均明确约定本案涉诉房产可用于餐饮经营，而原告在实际使用时却因房产用途受限无法实现该合同目的，且原告已书面通知被告要求解除双方签订之租赁合同，故解除合同的条件已经成就，原告有权解除涉案房屋租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，现因被告的违约行为致使合同解除，原告现要求被告返还第一年房屋租金293000元、拍卖佣金及支付租金利息损失，本院考虑因合同签订之日起至原告提出解除之日涉诉房屋已闲置5个月时间，与原租户交接装潢设施拆除事宜及无法正常办理餐饮营业执照是造成时间延误的主要原因，但原告亦未及时积极应对处理，造成损失部分扩大，故由应由被告承担四个月房屋租金损失、原告承担壹个月租金、拍卖佣金及所有租金的利息损失为宜，故对原告要求被告返还租金268583.33元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；对于保证金43950元，因双方约定合同终止后出租标的物腾空验收合格后归还，故对保证金本金的归还本院予以支持，利息损失本院亦不予支持；被告上虞市总工会辩称租赁房产没有规定必然用于餐饮、被告不存在违约行为的答辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百二十一条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、解除原告余丹与被告上虞市总工会之间于2013年3月27日签订的房屋租赁合同；
二、被告上虞市总工会应于本判决生效之日起十五日内返还原告余丹租金268583.33元，保证金人民币43950元，合计312533.33元；
三、驳回原告余丹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6427元，依法减半收取3214元，由原告承担220元，被告上虞市总工会承担2994元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费6427元，逾期不交则按自动撤回上诉处理。款汇至绍兴市非税收入结算分户，帐号0900000103326300413－9008，开户行绍兴银行营业部，邮编312000）。
审判员 李蕊
二〇一三年十二月二十七日
书记员 潘丹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。