河南省信阳市浉河区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）信浉民初字第1405号
原告（反诉被告）徐德斌，男，1967年1月12日出生，汉族。
原告（反诉被告）徐建新，男，1969年5月10日出生，汉族。
二原告委托代理人王强，河南以德律师事务所律师。
被告信阳市正盈大置业有限公司。
法定代表人刑亚萍，公司经理。
委托代理人黄萌，河南紫弦律师事务所律师。
被告（反诉原告）汪志发，男，汉族，1956年2月25日出生。
委托代理人马四林，男，汉族，1954年11月10日出生。
原告（反诉被告）徐德斌、徐建新与被告信阳市正盈大置业有限公司、被告（反诉原告）汪志发因违约纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐德斌及二原告委托代理人王强，被告信阳市正盈大置业有限公司委托代理人黄萌，被告汪志发委托代理人马四林均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告徐德斌诉称，2011年1月24日，被告汪志发书面承诺：被告于原告联建坐西朝东一栋住宅楼，南二楼、三楼属于两原告所有，承诺12月内将两原告房产证办齐，如果超期一天按照两套房屋总价的1%赔偿原告，从2011年1月24日起计算。该承诺由被告第一项目部负责人汪志发及被告公司第一项目部加盖公章予以确认。现被告承诺期限已经超出一百多天，被告仍没有办齐房屋产权证，为此，原告特诉至法院，请求判令被告支付逾期办理房产证违约赔偿款36万元，并承担本案诉讼费。
被告信阳市正盈大置业有限公司辩称，1、答辩人不知徐德斌、徐建新与汪志发之间的联建房屋关系。2、汪志发不是信阳市正盈大置业有限公司的股东，他的行为所产生的法律后果与信阳市正盈大置业有限公司没有任何关系。3、汪志发对徐德斌、徐建新承诺的办理房产证的违约赔偿责任，是汪志发的个人行为与信阳市正盈大置业有限公司没有任何关系。对于徐德斌、徐建新要求信阳市正盈大置业有限公司支付逾期办理房产证违约赔偿没有任何法律依据。综上，请求驳回原告对信阳市正盈大置业有限公司的诉讼请求。
被告汪志发辩称，1、徐德斌请求答辩人赔偿的事实不能成立，应驳回其诉讼请求。答辩人与徐德斌于2008年5月6日签订联建合同，约定由徐德斌投入土地及负责报批手续和协调邻里关系，答辩人投入资金建设。合同签订后，徐德斌向答辩人提供的土地建筑许可证系1999年12月19日颁发的，早已过期作废。因徐德斌提供的建设手续过期，导致规划监察、城建监察及城建执法大队等多家执法部门的叫停，损失8万多元。这些损失应由徐德斌赔偿。2、徐德斌接受两套住房后，截止目前未提供办理房产证的有效证件（身份证、结婚证复印件、委托手续），致使办证的条件不能成就。3、答辩人讲诚信，在徐德斌不提供办证的法定有效证件的情况下，通过快递向徐德斌催要办证手续，但其接到快递后不予配合。4、徐德斌提交的承诺书是采取胁迫手段取得的，应属无效。2011年元月24日，徐德斌纠集他人到答辩人办公室，采取胁迫、威逼等手段，限制人身自由，向答辩人索要承诺书，为避免发生严重后果，答辩人违心出具了承诺书，之后，即向有关部门报案。
被告汪志发反诉称，2011年元月24日，徐德斌带一个30多岁的高大男人把我困在办公室，硬逼我写承诺，办不了房产证每超出一天按他两套房子总价款2%赔偿经济损失。我实在受不了便打电话叫来了赵庭福，赵庭福问清情况后，就再三劝徐德斌降到1%，后徐德斌让了一步，就同意按1%赔付写承诺，如在12个月内不办房产证，每超出一天，每天按两套房总价1%赔付经济损失。写好后徐德斌去打印，后强迫我签字盖章。我写了承诺后，就去房管局咨询办证需要哪些手续，根据联建房这一情况，应由徐德斌提供夫妻结婚证、夫妻身份证、委托书等。我就通知徐德斌提供上述手续，他接电话就骂人，对上述手续的提供不配合。无奈，我就用特快专递发出通知，到公证处进行跟踪公证，通知发到后，浅水湾门卫已交给徐德斌，但他还是恶意刁难，不提供任何手续，导致我无法办理房产证。同时，由于徐德斌提供的建筑施工许可证是过期作废的，导致我多次被规划监察、城建监察及行政执法部门多次查处，停工多次，造成我直接蒙受经济损失8万多元。徐德斌恶意起诉，是在讹我，故我提出反诉，请求徐德斌赔偿我经济损失8万元。
经审理查明，汪志发与徐德斌均系从事建筑业的个体工商户，二人因之前曾合作建房，合作基础良好，遂于2009年10月20日签订了一份合作协议，协议约定：鉴于甲、乙双方原在周家山居委会辖区内合作联建一栋住宅楼，合作的比较好，双方都能诚实守信，因此经甲、乙双方友好商定，在周家山部队弹药库南边征用黄怀友山地再联建一栋住宅楼及其附属工程，汪志发（甲方）负责筹措所有建设资金，负责把一栋住宅楼及附属工程建成；徐德斌（乙方）负责全力协调土地及居委会和周边邻里关系；如甲方在协调某笔资金时临时需要乙方签字担保，乙方进行签字担保，但甲方最终不让乙方负任何法律责任及经济责任，只是履行手续。工程建成后，因甲方全额投资，除甲方应收回投资及相应的利润，保证有乙方一座240平方米的小别墅。协议签订后，汪志发在协议约定的地块将住宅楼建成，并已将部分楼层出售。2011年元月24日，被告汪志发承诺：在周家山联建的坐西朝东壹栋住宅楼，南二楼、三楼属徐德斌、徐建新所有，汪志发现承诺在12个月内把房产证给徐德斌、徐建新办齐（含两套车库不办证），如超一天按两套房子总价款的1﹪赔偿给徐德斌、徐建新，从2011年元月24日起计算。此后，双方为此承诺的履行产生纠纷，原告要求被告履行承诺，并提供了办证所需的结婚证，身份证和建筑许可证等材料；被告称原告不配合，不提供办证所需的结婚证，身份证和建筑许可证等材料，为此，2012年1月4日被告将《关于办理徐德斌、徐建新与汪志发联建房屋房产证有关事项的通知》及《委托书》样本两份向原告发出特快专递，但被告未能提供特快专递送达的回执，并称该承诺是原告逼迫其所写，其建筑许可证也已过期。故原告诉至法院，请求判令被告支付逾期办理房产证违约赔偿款36万元，并承担本案诉讼费。
另查明，原告将南二楼、三楼以596000元出售。被告信阳市正盈大置业有限公司没有设立信阳市正盈大置业有限公司第一项目部，该项目部也未领取营业执照。
本院认为，原、被告双方签订的合作建房协议及被告承诺系双方当事人真实意思表示，双方应本着诚实信用原则认真履行。因双方约定按每日1﹪计算损失，超出法律规定，参照民间借贷利率不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数），双方约定按每日1﹪计算损失过高，本院不予支持。其损失应从2011年元月24日起计算至起诉时即2012年8月20日止，并按银行同类贷款利率四倍计。被告辩称及反诉称承诺系原告逼迫所写，从本案分析，原告要求被告为其办理房产证，需要其提供结婚证，身份证和建筑许可证等材料，被告辩称原告不配合，不提供办证所需的结婚证，身份证和建筑许可证等材料，且在一年后向原告发出特快专递索要办证材料，此进一步说明被告出具的承诺非原告逼迫，其辩称及反诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条之规定，判决如下：
一、被告汪志发于本判决书生效后五日内赔偿原告损失（按596000元计，从2011年元月24日起计算至2012年8月20日止，并按银行同类贷款利率四倍计）。
二、驳回原告其它诉讼请求。
三、驳回被告反诉请求。
本案诉讼费6700元，反诉费3950元，由被告汪志发负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审 判 长 张黎明
审 判 员 张金强
人民陪审员 王保琴
二〇一三年四月七日
书 记 员 王倩倩