广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）柳市民一终字第614号上诉人（一审原告）：XX公司，住所地：广西××湖路××号，组织机构代码66213680-4。法定代表人：樊XX。委托代理人：潘XX。委托代理人：黄XX。被上诉人（一审被告）：刘XX，女，1963年10月10日出生，汉族，住广西××城中区××大道××号。委托代理人：龙XX。委托代理人：黄XX。上诉人XX公司（下称XX公司）因与被上诉人刘XX物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区鹿寨县人民法院（2013）鹿民二初字第71号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月16日受理后，依法组成由审判员傅广德担任审判长，审判员熊立群、代理审判员宾修清参加的合议庭，于2013年10月22日公开开庭审理了本案。代书记员黄习家担任记录。上诉人XX公司的委托代理人潘XX、黄XX、被上诉人刘XX的委托代理人黄XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2007年10月28日，柳州XX房地产开发有限责任公司与XX公司就鹿寨县民生路5号鑫都花园小区的前期物业管理签订了前期物业管理委托合同，委托XX公司对鹿寨县民生路5号鑫都花园小区的前期物业进行管理，合同签订后，XX公司于2007年10月29日开始进入鑫都花园小区进行管理至今。刘XX购买了鑫都花园小区2栋01号及4栋01号商铺，并分别于2008年7月3日、2008年5月31日就以上商铺与XX公司签订了前期物业管理服务协议。两份协议主要约定：1、2栋01号商铺为两层建筑面积共为为239.02平方米，每层面积为119.51平方米，4栋01号商铺建筑面积为88.5平方米；2、收费标准为第一年按0.7元平方米·月，第二年起按0.8元平方米·月（第一层按标准全额收费，第二层按标准的80%收费），每月物业费应于当月5日前交纳；3、乙方（刘XX）违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的甲方（XX公司）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金；等等。签订了协议后，刘XX未就2栋01号商铺交纳过物业费，从2008年7月3日至2012年11月30日拖欠物业费7138.2元；对4栋01号商铺，刘XX只交纳了2008年10月至2009年12月的物业费，从2010年1月1日至2012年11月30日拖欠物业费2478元。XX公司于2012年12月份向刘XX催收物业费，刘XX收到催收后未交纳。XX公司起诉请求判令：1、刘XX向XX公司支付拖欠的物业管理服务费人民币9760.2元；2、刘XX向XX公司支付滞纳金21710元（2栋01号商铺每逾期一日，按照刘XX拖欠的每月物业管理服务费137.4元的3‰的计算，从2008年7月1日起暂计至2012年11月30日共53个月，此后另计；4栋01号商铺每逾期一日，按照刘XX拖欠的每月物业管理服务费70.8元的3‰的计算，从2010年1月1日起暂计至2012年11月30日共35个月，此后另计）；3、刘XX承担本案的诉讼费。一审法院审理认为：双方在平等自愿的基础上签订了《前期物业管理服务协议》，协议没有损害社会公共利益及法律、行政法规的强制性规定的内容，是合法有效的协议，双方应当依照协议约定履行义务。刘XX以XX公司未对物业管理工作尽到义务等为由拒绝交纳物业费，但因没有提供充分的证据证明其主张，其抗辩理由不成立，该院不予采纳。因此XX公司要求刘XX支付物业费的诉讼请求，该院予以支持。关于诉讼时效问题，当事人双方在合同中约定“每月物业费应于当月5日前交纳”，符合最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条即“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”规定的情形，应适用该规定进行认定和处理；由于双方签订的服务协议还在履行中，最后一期债务的期限尚未确定，因此，本案不发生诉讼时效期间的起算问题；刘XX关于诉讼时效的抗辩理由不符合法律规定，该院亦不予采纳。关于滞纳金问题，庭审中经该院释明后，XX公司明确表示其请求的是滞纳金而不是违约金，因双方并未就滞纳金达成协议，因此XX公司要求刘XX支付滞纳金的诉讼请求没有事实依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、国务院《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，一审法院判决：一、刘XX向XX公司支付物业费人民币9616.2元（计至2012年11月30日止，此后另计）；二、驳回XX公司要求刘XX支付滞纳金的诉讼请求。案件受理费人民币588元，由XX公司负担人民币329元，刘XX负担人民币259元。上诉人XX公司不服一审判决，上诉称：一、一审判决以XX公司与刘XX未就滞纳金达成协议不支持滞纳金是错误的。因为滞纳金实际上就是违约金，只是用词不同而已，而XX公司与柳州市XX房地产开发有限责任公司签订的前期物业管理委托合同中已经约定了与滞纳金计算相同的违约金，根据广西壮族自治区物业管理条例（2004年修正）第四十七条关于“业主、使用人未按照前期物业管理服务合同或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用或者维修资金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照约定加收滞纳金。”的规定充分说明滞纳金就是违约金，其计算方式方法都是一样的，而刘XX故意长期拖欠物业费明显违约的事实清楚，证据充分，一审法院不支持滞纳金（等同于违约金）是极其错误的。二、一审不支持滞纳金（等同于违约金），不利于建立公序良俗的和谐社会。XX公司收取的商铺物业费本来就非常低，每平方米仅0.80元，XX公司及其工作人员付出了辛辛苦苦的劳动，被拖欠物业费经营实在是不易，如果不支持等同于违约金的滞纳金，无疑是以判决书的形式确认拖欠物业费却不用承担任何责任，XX公司的权益最直接地受到损失，整个社会的物业公司将难以为继，整个社会的物业小区的管理秩序将受到严重冲击。综上，一审判决不支持滞纳金（等同于违约金）是错误的，请求二审法院：一、维持（2013）鹿民二初字第7l号民事判决书第一项，改判（2013）鹿民二初字第71号民事判决书第二项为刘XX向XX公司支付逾期缴纳物业费的滞纳金（等同于违约金）21710元；二、判决本案所有诉讼费由刘XX承担。被上诉人刘XX答辩称：上诉人的上诉理由不能成立。1、双方未约定滞纳金的支付。2、上诉人不是国家行政机关，无权收取滞纳金。3、自治区物业管理条例第四十七条属于霸王条款，所以上诉人收取滞纳金于法无据，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，采信证据正确，不支持滞纳金是正确的，判决公正，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审期间，双方均无新证据提交。本院综合诉辩双方的意见，双方对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院另查明，XX公司在鑫都花园小区提供物业管理服务至2013年6月17日。本院认为，根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：XX公司要求刘XX支付滞纳金依据是否充分？双方签订的《前期物业管理服务协议》系依法成立的合同，应按该合同的约定确定双方的权利义务。关于XX公司能否要求支付滞纳金问题，《前期物业管理服务协议》第十条第三点内容为“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金”，按该条款，双方约定的是违约金而非滞纳金，而在一审庭审中经一审合议庭释明后，XX公司仍明确表示其请求的是滞纳金而不是违约金，因双方并未就滞纳金达成协议，且2013年1月1日施行的《广西壮族自治区物业管理条例》也未规定若业主未按时足额交纳物业服务费物业公司可以收取滞纳金，故XX公司要求刘XX支付滞纳金的依据不充分，一审不予支持其该项诉讼请求并无不当，应予维持。XX公司另认为在本案中滞纳金即违约金，与本案实际不符，不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费329元（上诉人XX公司已预交），由上诉人XX公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  傅广德审 判 员  熊立群代理审判员  宾修清二〇一三年十月二十九日代书 记员  黄习家