宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2014�兴民初字第168号原告杨锦玲，女，1966年3月14日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托代理人杨美玲，宁夏合天律师事务所律师。被告郝松，男，1977年5月15日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区南关办事处（未到庭，以上信息由原告提供）。被告张宁锋，男，1970年8月7日出生，汉族，银川市兴庆区东信桥房产代理业主，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托代理人潘彩红，女，银川市兴庆区东信桥房产代理职员，住宁夏回族自治区贺兰县常信乡。原告杨锦玲与被告郝松、张宁锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月19日立案受理。依法由审判员何小军适用简易程序于2014年2月19日公开开庭进行了审理。原告杨锦玲的委托代理人杨美玲，被告张宁锋的委托代理人潘彩红到庭参加诉讼。被告郝松经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨锦玲诉称，2012年12月22日，原告将所有的位于银川市兴庆区丽景北街在水一方房屋委托案外人杨某出售给被告郝松，双方在被告张宁锋经营的东信桥房产代理签订《银川市二手房买卖委托合同》，合同约定被告郝松给原告交付20000元购房定金，该定金暂由被告张宁锋保管，被告张宁锋的业务员潘彩红给原告出具了保管条。后因被告郝松交付定金后再无法联系，双方买卖合同不能履行，被告郝松构成根本违约。后原告要求被告张宁锋返还代为保管的定金20000元，但被告张宁锋拒绝返还。现原告诉至法院，请求判令解除原告与被告郝松签订的《银川二手房买卖委托合同》；判令原告不予返还被告郝松交付的购房定金20000元；判令被告张宁锋退还代为原告保管的购房定金20000元，本案诉讼费由被告承担。被告郝�未到庭应诉，亦未提交书面答辩材料。被告张宁锋辩称，原告售房代理人杨某倒卖房屋，杨某从原告处购得涉案房屋后再次出售以谋取差价。三方签订合同时，被告郝松仅交付购房定金5000元，剩余15000元给被告张宁锋出具了一张欠条，被告张宁锋实际交付定金5000元。原告提前解除合同，已将涉案房屋出售给他人，是原告违约在先，故原告应向被告郝松双倍返还定金40000元，并承担中介费22400元。经审理查明，被告张宁锋系银川市兴庆区东信桥房产代理业主。2012年12月22日，原告委托案外人杨莉以原告的名义和被告郝松、张宁锋签订一份《银川市二手房买卖委托合同》（格式合同），合同约定：原告将其所有的位于银川市兴庆区丽景北街在水一方房屋以552000元的价款出售给被告郝松；被告郝松向原告支付购房定金20000元，该款及涉案房屋的所有权证书由被告张宁锋�管；原告和被告郝松委托被告张宁锋办理涉案房屋的买卖、协助过户等事宜，被告郝松于合同成立的当日向被告张宁锋支付居间报酬7000元。在付款方式中双方约定，被告郝松自合同签订之日起十五日内给原告付清购房款。双方在合同的其他事项中另行约定（手写部分），被告郝松于2013年1月6日之前付清购房款，如逾期则房价变更为558000元，并办理二手房按揭贷款。合同签订后的当日，被告张宁锋的职员潘彩红向原告出具一份《保管条》，载明：“今收到交来杨锦玲（杨某）坐落在兴庆区丽景北街在水一方的房产证壹本；同时收到郝松交给杨锦玲（杨莉）用于购买坐落在兴庆区丽景北街在水一方的房屋定金人民币（小写）￥20000，（大写）贰万元整，暂由东信桥房产代理公司保管。保管人：潘彩红（加盖银川市兴庆区东信桥房产代理公章）”。后因被告郝松未在合同约定的期限内支付购房款，且双方未能办理银行按揭贷款，原告于2013年1月16日从被告张宁锋处收回涉案房屋的权属证书。2013年2月21日，原告将涉案房屋出售给案外人王某某。原告要求被告张宁锋返还购房定金未果，故诉至本院，请求依法判如所请。本院确认的上述事实，有原告提供的《银川市二手房买卖委托合同》、《保管条》，被告张宁锋提供的《银川市二手房买卖委托合同》、收条以及当事人的当庭相关陈述佐证，经本院开庭质证和审查，具备证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信。本院认为，原告与二被告签订的《银川市二手房买卖委托合同》，其内容包含房屋买卖合同和居间合同两个法律关系，其中原告与被告郝松之间是房屋买卖合同关系，原告及被告郝松与被告张宁锋之间是居间合同关系。根据原告的诉请内容，本案应为房屋买卖合同纠纷。原告要求解除其与被告郝松签订的《银川市二手房买卖委托合同》，应为解除《银川市二手房买卖委托合同》中关于房屋买卖的合同。本案争议的焦点是合同违约方系原告还是被告郝松。根据双方签订的《银川市二手房买卖委托合同》内容，被告郝松如在2013年1月6日之前未付清购房款，则房价变更为558000元，双方同意办理二手房按揭贷款。由于双方当事人未对办理按揭贷款的期限进行约定，故此期限应结合银行按揭贷款的正常办理期限或普遍合理的必要期限酌情进行考量。原告于2013年1月16日从被告张宁锋处收回涉案房屋的权属证书，可以说明原告有解除合同的意向，后于2013年2月21日将房屋出售给他人，完成了解除合同的意思表示，此期间应当为原告给予被告预留的办理按揭贷款的合理期限，被告郝松未在合同期限内办理房屋按揭贷款或支付购房款，故被告郝松�在违约，原告有权解除合同，并要求被告郝松承担相应的民事责任。原告请求将被告郝松交付的定金20000元不予返还，本院予以支持。对原告主张被告张宁锋退还20000元的诉讼请求，虽然双方的行为系基于保管合同产生的法律关系，但涉案定金是被告郝松交付的作为房屋买卖法律关系的担保，在本院确定了违约责任后，被告张宁锋无权扣留，故本院从定纷止争、减少诉累的角度出发，确定被告张宁锋退还原告定金20000元。对被告张宁锋提出原告应双倍返还定金并承担中介费的抗辩理由，因定金法则适用于原告与被告郝松之间，被告张宁锋无权就此问题提出抗辩，而关于中介费的问题，因被告张宁锋促成原告与被告郝松订立合同，即完成居间委托事项，三方约定居间费由被告郝松承担，被告张宁锋要求原告负担居间费与约定不符，故其上述抗辩理由本院不予采信。对被告张宁锋提出涉案定金只收取了5000元的抗辩理由，因被告张宁锋作为居间人和定金保管人，其向原告出具了20000元的定金保管凭证，应视为被告张宁锋已足额收取定金，被告郝松是否欠交定金，是二被告之间的债权债务关系，与原告无关，故被告张宁锋的该项抗辩理由本院不予采信。被告郝松经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，亦未提交书面答辩材料，应视为其放弃了答辩和质证的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百六十一条、第三百六十五条、第三百七十六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：一、解除原告杨锦玲与被告郝松签订的《银川市二手房买卖委托合同》中关于房屋买卖的合同；二、被告郝松已交付给原告杨锦玲的购房定金20000元不予返还；三、被告张宁锋于本判决生效之日起五日内向原告杨锦玲退还代为保管的定金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，减半收取250元，由被告张宁锋负担（此款原告杨锦玲已预交，被告张宁锋于本判决生效之日起五日内支付给原告杨锦玲）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员  何小军二〇一四年二月二十六日书记员  丁宝平附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可�力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方�履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。第三百六十五条保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。第三百七十六条寄存人可以随时领取保管物。当事人对保管期间没有约定或者约定不明确的，保管人可以随时要求寄存人领取保管物；约定保管期间的，保管人无特别事由，不得要求寄存人提前领取保管物。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无�当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。