北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终1175号
上诉人（原审被告）：刘海燕，女，1972年1月7日出生，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审原告）：北京美悠堂食品有限公司，住所地北京市西城区太平街6号3层E-312。
法定代表人：邹晓君，总经理。
委托诉讼代理人：刘维国，男，1983年5月23日出生，北京美悠堂食品有限公司职员，住北京市西城区。
上诉人刘海燕因与被上诉人北京美悠堂食品有限公司（以下简称美悠堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初43874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘海燕，被上诉人美悠堂公司之委托诉讼代理人刘维国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘海燕上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回美悠堂公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由美悠堂公司承担。事实和理由：一、双方签订的《房屋租赁合同终止协议》未成立也未生效，一审法院依据该协议对事实认定错误；二、即使《房屋租赁合同终止协议》成立并生效，一审法院判定美悠堂公司无需承担租赁期内的供暖费7165.44元，既是事实认定错误，也是法律适用错误；三、美悠堂公司逾期办理工商执照注销手续，已构成违约，应当承担违约责任。一审法院未判定美悠堂公司承担违约责任，系事实认定不清。不同意返还履约保证金20000元，应从中抵扣供暖费。
美悠堂公司辩称，同意一审判决，不同意刘海燕的上诉请求。
美悠堂公司向一审法院起诉请求：1.判令刘海燕退还履约保证金20000元；2.判令刘海燕支付利息损失，利息以20000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2016年4月11日起计算至实际给付之日。
一审法院认定事实：2010年12月10日，刘海燕（出租方、甲方）与美悠堂公司（承租方、乙方）签订合同一，约定甲方同意将自己合法拥有的涉案房屋出租给乙方，建筑面积49.76平方米，交房日期为2010年12月14日，其中5天为免租装修期，即从2010年12月19日起甲方计收租金。租赁期为36个月，自2010年12月19日起至2013年12月18日，租赁期满，乙方有优先续租权。2010年12月19日至2011年12月18日，年租金含税价为184210.5元，2011年12月19日至2013年12月18日，年租金含税价为189473.7元，在租赁期内租金按一年为一期支付。甲方在签订合同之日起3日内把真实、有效、完整的乙方所需的办证资料（房产证、身份证等）配齐，如需其他证明，甲方应协助办理。本合同签订日起三个工作日内乙方付给甲方押金20000元，合同期满在甲方结清水、电、取暖等费用及注销营业执照后3天内归还乙方。租赁期内，乙方所用的水、电、取暖等费用由乙方支付。甲乙双方若一方违反本合同中自己义务，应承担违约责任，违约者赔偿对方三个月租金以及造成的经济损失。同日，双方签订补充协议，约定合同一约定的租赁金额为含税价，由于甲方不提供发票，由乙方至税务局代开，故乙方实际支付甲方的金额为：2010年12月19日至2011年12月18日，年租金为175000元，2011年12月19日至2013年12月18日，年租金为180000元。2011年2月18日，刘海燕向美悠堂公司出具押金收据。
2013年11月19日，双方签订合同二，约定甲方同意将涉案房屋出租给乙方经营来伊份商品使用，建筑面积49.76平方米，使用面积45平方米，甲方允许乙方按其连锁经营门店的风格和标准对租赁房屋进行合理装修和改善。甲方交房日期为2013年12月19日，即从2013年12月19日起甲方计收租金。租赁期为36个月，自2013年12月19日起至2016年12月18日止。甲方应当在签订合同后向乙方提供乙方办证（乙方正常经营所需的所有证照）所需要的各项资料以及本合同第二条规定的相关资料，并确保在本合同生效后立即注销该房屋地址下的原营业执照（若有），保证乙方能正常办证。合同生效后，乙方将向甲方支付履约保证金20000元，甲方收到上述履约保证金后应向乙方开具相应的收据，合同终止后应将履约保证金退还给乙方，如果双方提前明确不再续租的，乙方在支付最后一期租金时可将已付的履约保证金扣回。首期月租金含税价为21929.82元。租赁期内，乙方所用的水、电、取暖等费用由乙方支付。乙方应按规定交付相关水、电等公共事业单位的费用，未按时支付的甲方有权从履约保证金中扣除代为缴纳，履约保证金不足的，乙方应及时补充足。合同到期时乙方须在10个工作日内办理执照注销，否则视为违约。甲乙双方如有一方提前中止合同必须经过对方同意方可解除合同，否则视为根本违约，违约者应赔偿对方三个月租金以及造成的经济损失。同日，双方签订补充协议，约定合同二约定的租赁金额为含税价，由于甲方不提供发票，由乙方至税务局代开，故乙方实际支付甲方的金额为：2013年12月19日至2016年12月18日，年租金为250000元。
2016年4月8日，双方签订终止协议，鉴于甲乙双方对涉案房屋曾于2013年12月签订了合同二，现双方经协商一致，就合同二终止事宜达成如下约定：1、甲、乙双方一致同意，于2016年4月10日正式终止双方所签订的租赁合同；2、甲方退还租赁合同项下乙方所交的押金20000元，未使用租金172222元，乙方拆店前及时缴清水电费用，再无其他财务纠纷；3、租赁合同终止后，双方概无其他纠纷，互不追究责任，本协议自双方签章后生效。经询，双方均称美悠堂公司于2016年4月10日搬离涉案房屋。
2017年10月13日，刘海燕向北京市热力集团有限责任公司交纳涉案房屋自2005年至2017年13个季度的供暖费共计15525.12元。
经查，美悠堂公司在涉案房屋注册北京美悠堂食品有限公司金台路分店（以下简称美悠堂公司金台路分店），2016年4月21日，北京市西城区国家税务局向美悠堂公司金台路分店出具西国通（2016）10722号《税务事项通知书》，同意该分店的注销申请，可凭该通知到其他部门办理相关手续。2016年5月23日，北京市西城区地方税务局向工商行政管理局出具《北京市地方税务局注销税务登记证明》，内容为“兹有美悠堂公司金台路分店已在我局办结注销税务登记手续，请你局给予办理公司撤销登记手续。”2016年7月20日，美悠堂公司金台路分店经北京市工商行政管理局朝阳分局核准注销。
庭审中，美悠堂公司主张合同二终止后刘海燕应当退还履约保证金，刘海燕辩称美悠堂公司未按约交纳供暖费、未按期办理执照注销构成违约，不同意退还履约保证金。诉讼中，刘海燕曾反诉美悠堂公司要求支付租赁期间的供暖费及逾期办理执照注销手续的违约金，后因未及时交纳反诉费用，一审法院按自动撤回反诉请求处理。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，美悠堂公司与刘海燕签订的合同二系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。关于履约保证金，根据双方签署的终止协议，合同二已于2016年4月10日终止，美悠堂公司也于当日搬离涉案房屋，刘海燕应当退还美悠堂公司的履约保证金，故法院对该项诉讼请求予以支持。根据双方签订的终止协议，美悠堂公司在合同终止后除承担水电费外，再无其他付款义务，双方在合同中亦未明确约定逾期办理执照注销手续的违约责任，故一审法院对刘海燕的抗辩意见不予采信。关于利息，美悠堂公司的主张没有依据，不予支持。一审法院判决：一、刘海燕于判决生效后七日内返还美悠堂公司履约保证金二万元；二、驳回美悠堂公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，由刘海燕负担（于判决生效后七日内交纳）。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，美悠堂公司与刘海燕签订的合同二及《房屋租赁合同终止协议》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。刘海燕与美悠堂公司签订终止协议，解除了双方的房屋租赁关系，并就合同解除后的事项作了安排。该终止协议自双方签章后生效。现美悠堂公司已按照终止协议的约定交清水电费并搬离涉案房屋，刘海燕亦应退还租赁合同项下美悠堂公司所交的押金20000元。至于刘海燕主张的美悠堂公司支付租赁期内的供暖费7165.44元并承担逾期办理工商执照注销手续产生的违约责任，因双方签订的终止协议约定“乙方拆店前及时缴清水电费用，再无其他财务纠纷；租赁合同终止后，双方概无其他纠纷，互不追究责任”，且美悠堂公司至迟在2016年4月21日开始办理美悠堂公司金台路分店的注销手续，符合合同到期后在10个工作日内办理执照注销的约定，本院不予支持。
综上，刘海燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由刘海燕负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡新华
审 判 员 江 惠
代理审判员 刘 栋
二〇一八年一月二十四日
法官 助理 杨 琳
书 记 员 杨艳娇