福建省莆田市城厢区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）城民初字第1249号
原告莆田市侨华房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区霞林街道下林居委会。
法定代表人郭启迪，董事长。
委托代理人王志工，福建众益律师事务所律师。
委托代理人叶小舟，福建众益律师事务所实习律师。
被告郑仙鲤，女，1972年10月2日出生，汉族，居民，住所地莆田市荔城区。
委托代理人徐德成（系被告郑仙鲤之夫），男，1971年12月24日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。
原告莆田市侨华房地产开发有限公司（以下简称侨华公司）诉被告郑仙鲤商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侨华公司的委托代理人王志工、叶小舟、被告郑仙鲤及其委托代理人徐德成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侨华公司诉称：2012年11月9日，原告与被告签订了二份《商品房买卖合同》（合同编号分别为MF××××301和MF××××01-NO.0436302），约定原告将位于莆田-
启迪国际社区的B座5单元2805A、2805B的房屋出售给被告，付款方式为被告于2012年11月9日前支付2805A的首付款人民币215065元及2805B的首付款人民币354935元。截止至2012年10月10日，被告尚欠原告2805A房首付款200000元；截止至2013年4月2日，被告尚欠原告2805B房首付款100000元；故被告分别于2012年10月10日及2013年4月2日出具给原告《欠款条》一份，确认上述被告所欠购房首付款，并约定若逾期还款被告应向原告支付相应的利息等违约责任。但《欠款条》出具之后，被告仅于2013年12月16日支付了2万元用于偿还2805A房的200000元欠款，之后被告一直拖欠余款。故请求判令：1、被告向原告偿还欠款人民币180000元，并支付以人民币200000元为基数自2013年1月10日起至同年4月10日止按月利率1.5%计算、自同年4月10日起至同年12月17日止按月利率2.5%计算和以人民币180000元为基数自同年12月17日起至实际还款之日止按月利率2.5%计算的利息；2、被告向原告偿还欠款人民币100000元并支付该款自2013年7月2日起至同年10月2日止按月利率1.5%计算及自同年10月2日起至实际还款之日止按月利率2.5%计算的利息；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告郑仙鲤辩称：一、原告没有在合同规定的时间内主动向被告履行交房义务。被告至今未收到二套讼争房屋的交付通知，也未看到关于讼争房屋的工程及消防验收合格材料；二、被告认为原告未按合同附件的规划图纸构建房屋，导致被告无法取得独立的两套房屋，原告应承担相应的法律责任。被告购买两套分别是86平方米和74平方米的小户型房屋，签订了二份合同并对应两本房屋所有权证。但被告去年发现，原告交付给业主的房子是以购买两小套之名、交付一大套之实来应对相应主管部门对大户型的控制，暂且不说开发商这种行为是否已触犯有关法规，仅对被告来说，原告现已无法按合同约定履行交付两套房子的义务，属于严重违约；三、原告的违约行为已给被告带来巨大的困扰和损失，被告育有一儿一女，本打算购置两套小户型房屋，方便出租，待子女成年再赠予他们，现因原告的履行不能，导致被告无法实现这一愿望，加上此类房屋今后出售时也会面临诸多隐患，因此，原告应对其违约行为有相应的解释和补偿，被告有权拒绝支付余款。综上，被告认为，本案系因原告未能按时交付符合合同约定的房屋所致，故被告拒付余款事出有因，请求驳回原告对被告的诉讼请求。
经审理查明：2012年11月9日，原、被告签订合同编号分别为MF××××01-№0436301和MF××××01-№0436302的《商品房买卖合同》各一份，约定原告侨华公司以人民币685065元和584935元将位于莆田市城厢区霞林街道莆田·启迪国际社区的B幢5单元2805A号房及2805B号房出售给被告郑仙鲤。同年10月10日和2013年4月2日，被告郑仙鲤分别出具给原告侨华公司欠款条一份，内容分别为：“兹欠莆田市侨华房地产开发有限公司购买B幢2805室首付款人民币：贰拾万元整（￥200，000.00元）。欠款人承诺在2013年01月10日前还清该欠款。若超过2013年01月10日后按月利率1.5%计息，超过2013年4月10日未还款本公司有权处置本套房产并按月利率2.5%计息。欠款人同意以启迪国际社区B号楼2805单元房产产权作为担保。若到期未还款，开发商有权收回并收取利息。”和“兹欠莆田市侨华房地产开发有限公司购买B幢2805室首付款人民币：壹拾万元整（￥100，000.00元）。欠款人承诺在2013年07月2日前还清该欠款。若超过2013年7月2日后按月利率1.5%计息，在2013年10月2日后按月利率2.5%计息。欠款人同意以启迪国际社区B号楼2805单元房产产权作为担保。若到期未还款，开发商有权收回并收利息。”2013年5月13日，被告郑仙鲤在该二份欠款条上均补注有“中欠未付，发票已收”。同年12月16日，被告偿还给原告人民币20000元。之后，因被告未再还款，原告于2014年2月21日向本院提起诉讼，因原、被告争议较大，致调解无法达成协议。
另查明：在本案审理期间，本院通过EMS邮政速递向被告郑仙鲤发送起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票及原告举证材料，限定被告应在收到举证通知次日起三十日的举证期限内相本院提交证据，在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利，被告郑仙鲤于2014年3月10日签收该邮件，但其在同年4月10日即举证期限届满之日后的次日才向本院提交反诉及答辩状。
上述事实，有原告侨华公司提供的《商品房买卖合同》、《欠款条》各二份及本案的庭审笔录为据，本院予以确认。
本院认为，原告侨华公司与被告郑仙鲤签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性效力性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定，被告所购买房屋总价款为人民币1270000元，之后因被告只支付部分款项，故由其出具给原告欠款条二份，载明尚欠原告购房款30万元（后被告又偿还2万元）及逾期付款的违约责任，此有原告据以主张权利的由被告出具的《欠款条》二份及原、被告的庭审陈述为据，事实清楚，证据充分，足以认定。现原告要求被告偿还欠款合法有据，本院予以支持，故被告未按约及时还款已构成违约，应承担约定的违约责任。现原告要求被告支付以欠款人民币200000元为基数自2013年1月10日起至同年4月10日止及以100000元为基数自2013年7月2日起至同年10月2日止按月利率1.5%计算的利息，该利率要求和计息截止日期符合双方约定及法律规定，本院予以支持，但计息的起始时间应分别为2013年1月11日和同年7月3日；其要求被告支付欠款以200000元为基数自2013年4月10日起至同年12月17日止、以180000元为基数自同年12月17日起至实际还款之日止及以100000元为基数自同年10月2日起至实际还款之日止按月利率2.5%计算的利息，该利率要求超出法律规定的限度，对超出中国人民银行发布的银行同期贷款利率四倍的部分，本院不予支持，且计息的起始时间应分别为2013年4月11日、同年12月18日和同年10月3日。被告主张原告未在合同规定的时间内主动向被告履行交房义务、未按合同附件的规划图纸构建房屋致被告无法取得独立的两套房屋，且因原告未能按时交付符合合同约定的房屋，故被告有权拒付购房余款，因被告出具给原告的欠款条中明确载明被告所欠的款项及应付款的时间和违约责任，而并未附加其他任何条件，且被告对自己的该主张也未能提供证据证实，故现被告以上述理由抗辩拒付，缺乏依据，本院不予采信。因被告郑仙鲤在本案庭审期间才向本院提起反诉，依据《最高人民法院》第三十四条第三款之规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出，故其反诉已超过期限，本院不予处理，其可另行主张权利。据此，为维护公民的合法财产权益，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、参照最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条之规定，判决如下：
被告郑仙鲤应于本判决生效之日起十日内偿还原告莆田市侨华房地产开发有限公司欠款本金人民币二十八万元并支付相应的利息（其中以人民币二十万元为基数自2013年1月11日起至同年4月10日止、以人民币一十万元为基数自2013年7月3日起至同年10月2日止，均按月利率千分之一十五计息；以人民币二十万元为基数自2013年4月11日起至同年12月17日止、以人民币一十八万元为基数自同年12月18日起至本判决指定的还款之日止、以人民币一十万元为基数自同年10月3日起至本判决指定的还款之日止，按中国人民银行发布的银行同期贷款利率的四倍计息）。
本案案件受理费人民币5785元，由原告莆田市侨华房地产开发有限公司负担210元，被告郑仙鲤负担5575元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
申请执行的期限为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 陈金钰
代理审判员 陈钟颖
人民陪审员 陈忠良
二〇一四年八月十一日
书 记 员 杨丽华
附：本案相关的法律法规及申请执行提示
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
第六条民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。