江西省庐山人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0491民初24号
原告（反诉被告）江西省港航建设投资有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区抚河北路249号交通科技大楼。
法定代表人赵建岐，董事长。
委托诉讼代理人李佳，公司职员。
委托诉讼代理人陈建勇，北京市中银（南昌）律师事务所律师。
被告余思颖，女，汉族，1972年8月2日出生，住九江市浔阳区。
被告（反诉原告）孙勇，男，汉族，1972年11月17日出生，住九江市庐山区。
上列二被告共同的委托诉讼代理人马彪，江西惟民律师事务所律师。
原告（反诉被告）江西省港航建设投资有限公司（以下简称江西港投公司）与被告余思颖、被告（反诉原告）孙勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案后，依法由审判员周和良适用简易程序审理。诉讼过程中，本院于2016年6月23日裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）江西港投公司委托诉讼代理人李佳、陈建勇，被告（反诉原告）孙勇及被告余思颖、孙勇共同的委托诉讼代理人马彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江西港投公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告签订的《庐山别墅承包经营合同》；2、判令二被告偿还拖欠原告的承包费、违约金及自2016年3月18日至实际交付之日的利息；3、本案诉讼费由二被告共同承担。事实与理由：2013年5月13日，原告与二被告签订《庐山别墅承包经营合同》，约定原告将位于庐山香山路37号的三栋别墅交给二被告承包经营，期限自2013年3月19日至2018年3月18日止，由二被告负责自主经营，自负盈亏。合同约定承包经营第二年及后续承包年，二被告每年交付原告12万元，其中10万元承包费于每年3月18日交付，2万元利润于每年10月30日交付。2015年5月13日，原告授权九江阎家渡码头分公司全面管理庐山培训中心（即庐山别墅）。因二被告2016年3月18日未按合同约定交付上一年度的别墅承包费，2016年4月九江阎家渡码头分公司通过短信、微信、别墅门上贴告示等方式要求二被告在合理期限内支付承包费，否则按合同约定追究其违约责任。2016年4月29日因二被告仍未支付承包费，原告向二被告发出了书面解除合同通知，但二被告未及时搬离别墅，占用房屋不还。
被告孙勇辩称，双方签订合同名义上是承包经营合同，实为租赁合同。答辩人每年度均是先支付租金，再使用租赁物，2015年度的租金在2015年即已交付，没有欠交上一年度的承包费，原告所述与事实不符。答辩人没有收到原告的短信、电话或者其他任何形式的通知，2016年4月在答辩人不知情的情况下，原告强行将别墅锁门，导致答辩人无法正常经营，答辩人曾于2016年5月15日向原告发函，要求给予解释，但原告没有回复，直接起诉。按照合同约定，合同约定租金为每年10万元，折合每月8333.33元，原告起诉时只欠二个月租金，至于合同约定的2万元利润，交付时间为每年10月30日，原告起诉时此项请求尚不具备条件。
被告余思颖辩称，于2013年5月14日将租赁合同的权利和义务全部转让给孙勇，余思颖不承担相关的法律责任。其他同意被告孙勇答辩意见。
反诉原告孙勇向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告江西港投公司赔偿反诉原告营业损失、装修损失及返还押金3万元等共计30万元；2、判令反诉被告对已收取租金开具增值税专用发票，如不能开具则按应交税款赔偿反诉原告损失；3、本案本诉、反诉案件受理费由反诉被告江西港投公司承担。事实与理由：江西港投公司起诉不实，对应由其承担的维修义务拒不承担，拒不解决反诉原告提出的安全隐患及其他问题，违约在先，反诉原告拖欠承包费未及时支付是在行使抗辩权。1、2014年3月下旬本案租赁物的所有权人云中宾馆在安全巡查中发现护坡裂缝的安全隐患，多次口头、电话通知反诉原告及时维修，要求在维修好前遇大雨天气应停止营业、人员撤离，否则造成损失云中宾馆概不负责。2014年8月28日，云中宾馆还就上述问题向反诉原告发出《关于护坡裂缝维护和维修的通知书》。反诉原告收到通知后告知江西港投公司，并要求江西港投公司予以解决。但江西港投公司称维修义务系租赁物所有权人云中宾馆的责任和义务，不予维修。为此，反诉原告为避免维修后费用无人承担，不敢自行维修，只能采取大雨天气停止营业人员撤离措施，以免出现重大安全事故。自2014年4月至今，反诉原告每年4月至9月庐山汛期停业损失已达143500元。2、2014年5月，反诉原告与反诉被告签订《庐山别墅维修合同》，对别墅维修事宜进行了约定。反诉原告花费近14万元进行维修，并将维修清单报至反诉被告处，要求反诉被告验收并支付维修费用，反诉被告仅给予3万元补贴，其他部分拒不支付。按照合同法的规定，承租人自行维修的，维修费用由出租人负担，为此，此项装修损失差价11万元由反诉被告承担。3、双方签订《庐山别墅承包经营合同》约定2013年3月18日至4月27日间别墅发生的人员工资和日常费用由乙方（反诉原告）负担，甲方（反诉被告）给予5000元补贴。双方的事实租赁关系4月27日形成，反诉被告要求反诉原告承担本应由其支付的人员工资及日常费用无法律依据，在扣除反诉被告补贴的5000元后，反诉原告支付的12000元费用应当由反诉被告支付。4、合同约定的租赁期限为五年，反诉被告提前解除合同，导致反诉原告设计使用五年的装修未能如期使用，反诉原告承租别墅总投入装修近25万元，剩余二年未能使用的装修损失10万元应由反诉被告赔偿。另外反诉被告2016年4月将别墅门锁上，导致反诉原告对租赁物不能占有、使用、收益，对反诉被告锁门后的租金，反诉原告不予承担。5、根据合同约定，反诉原告向反诉被告缴纳押金3万元，因反诉被告违约，应当将收取的押金3万元返还给反诉原告。合同签订以来，反诉被告共向反诉原告支付租金21.4万元，但反诉被告均未向反诉原告开具增值税专用发票。根据合同法的规定，开具发票是收款方的合同附随义务，反诉被告应当向反诉原告开具增值税专用发票，如不能，则应赔偿反诉原告的损失。
反诉被告江西港投公司辩称，反诉原告孙勇主张别墅存在安全隐患，因庐山汛期停业损失达143500元，但未提供采取停业措施及造成损失数额的相应证据证实。同时，即使存在安全隐患，地质灾害防治工作应当由相关政府部门组织、管理，反诉被告没有能力和义务去防治地质灾害。根据合同约定，反诉原告要求反诉被告承担装修损失差价11万元、人员工资及日常管理费用12000元及装修损失10万元均于理无据。反诉原告违约在先，押金3万元不予退还。
原告江西港投公司为支持其诉请，向法庭提交了如下证据：第一组证据1、原告江西港投公司营业执照、组织机构代码证，二被告身份证复印件，用以证明原告、被告主体身份情况；第二组证据2、庐山云中宾馆与江西远洋运输公司协议书，3、江西远洋运输公司关于要求转让庐山别墅使用管理权的函，4、江西远洋运输公司与江西港投公司转租协议，5庐山别墅承包经营合同，6、庐山别墅维修合同，7、江西港投公司关于授权九江阎家渡码头分公司全面管理庐山培训中心的通知，用以证明原、被告之间存在合同关系，被告未按合同约定履行合同义务的事实；第三组证据8、通知一份，9、原告在别墅门上张贴通知的照片，10、短信、移动电话详单、移动短信详单，用以证明被告违约后原告多次要求其履行合同义务并给予了宽限期，但宽限期满后被告依然未履行合同义务的事实。
被告余思颖、孙勇质证认为，对第一组证据的“三性”均无异议，但认为余思颖已将合同的权利义务转让给孙勇。对第二组证据中的证据5、6的“三性”无异议，但认为双方之间是房屋租赁合同关系，证据6约定双方就维修维护问题可协商解决，因为双方就租赁物边坡维修问题协商不成，被告才拒付租金，是行使抗辩权，不存在违约情形。证据7的真实性无异议，但该份文件属原告公司内部文件，并未将授权管理的事宜通知被告，被告对此并不知情。对证据2、3、4的“三性”均有异议，原告方对本案租赁物是否有合法的出租权持有异议，被告无法核实江西远洋运输公司的真实性，没有证据证明云中宾馆同意江西远洋运输公司转租的事实。对第三组证据的“三性”持有异议，被告没有收到九江阎家渡码头分公司的通知，张贴的照片不能证明是张贴在本案租赁物的门上，被告在租赁物的门上没有发现贴有通知，原告提供的短信没有证据证明是发向被告且被告收到该短信，移动电话详单、移动短信详单只能证明与被告有过电话、短信联系，但联系的内容无法证实。
被告余思颖、被告（反诉原告）孙勇为支持其答辩及反诉主张，向法庭提交了如下证据：第一组证据1、身份证复印件二份，2、协议书一份，用以证明二被告的主体身份及被告余思颖已将《庐山别墅承包经营合同》的全部权利、义务转让给被告孙勇的事实；第二组证据3、《庐山别墅承包经营合同》，4、收据一份，用以证明双方之间名为承包经营，实为租赁合同，以及被告（反诉原告）按约支付押金3万元的事实；第三组证据5、《庐山别墅维修合同》，6、维修清单一份，7、照片一组，8、九江市九月花壁纸总汇清单一份、工人身份证复印件一份，用以证明反诉被告授权反诉原告对别墅进行维修，对维修的标准和费用作出了约定，反诉原告维修别墅及每年更换壁纸并支出相关费用的事实；第四组证据9、《关于对云中宾馆通知书的回复》，10、证人证言，11、庐山气象科技中心出具的气象资料，12、《2014年—2015年庐山远洋别墅营业损失情况》一份，13、别墅护坡裂缝照片一组，14、《关于江西远洋公司庐山培训中心承租中影响安全及正常经营的情况反映》函件一份，用以证明庐山每年4月至9月汛期大雨及大雨以上天气的天数，别墅护坡存在安全隐患，反诉原告接云中宾馆通知被迫在大雨及大雨以上天气停止营业造成损失，反诉原告多次就此与反诉被告进行交涉，但反诉被告不予解决致使反诉原告拒交租金进行抗辩的事实；第五组证据15照片一组，16、《庐山远洋别墅的相关事宜》函件一份，用以证明反诉被告强行将别墅上锁导致反诉原告无法经营，反诉原告就锁门事宜与反诉被告进行协商的事实；第六组证据17、江西农村信用社电汇凭证二份，18、交通银行转账支票一张，用以证明反诉原告向反诉被告缴纳租金21.4万元，反诉被告没有开具增值税专用发票的事实。
反诉被告江西港投公司质证认为，对第一组证据的“三性”无异议，但认为证据2不发生余思颖不承担本案法律责任的后果。对第二组证据的“三性”无异议，但认为双方是承包经营合同关系，不是租赁合同关系。对第三组证据中的证据5的“三性”无异议，对证据6、7、8的“三性”均有异议。对第四组证据的“三性”均有异议，证据9是反诉原告单方面的请求，合同已经明确了反诉原告的维修义务，证据10证人证言不具备证人证言的合法形式，证据11气象记录资料反映的是整个庐山的气象资料，与双方承包经营合同无关，并未造成实际的自然灾害，证据12营业损失是反诉原告单方面制作，证据13照片形成的时间、地点无法确认，无法确认照片的真实性、关联性，护坡裂缝与本案无关。证据14原件的真实性无法确认，即便与反诉被告联系，按照合同约定，也应当是反诉原告自行维修。对第五组证据，锁门事实，是反诉原告不按合同约定缴纳租金且在多次催讨后锁的。对第六组证据无异议，所收金额无异议，但开具增值税发票不是合同义务。
反诉被告江西港投公司为支持其答辩意见，向法庭提交了如下证据：第一组证据1、江西远洋运输公司同意江西港投公司对庐山别墅转租的说明，2、云中宾馆开具给江西港投公司庐山别墅租金发票，用以证明江西港投公司对本案别墅有转租权；第二组证据3、江西省地方税务局通用机打发票，4、关于2015年九江阎家渡码头分公司为孙勇开具发票的说明，用以证明反诉被告已经开具发票给孙勇。
反诉原告孙勇质证认为，第一组证据不能证明江西港投公司有转租权，能否转租，取决于云中宾馆的决定。第二组证据发票的真实性无异议，但不能证明是孙勇交付租金的发票。
综合上述原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的举证、质证意见及在法庭上的陈述，本案事实可确认如下：
1998年3月16日江西远洋运输公司与江西省庐山云中宾馆签订《协议书》，约定江西省庐山云中宾馆将庐山562号、563号、565号三栋别墅出租给江西远洋运输公司，租期20年，自1998年3月18日至2018年3月18日。2013年3月14日，江西远洋运输公司与江西港投公司签订《转租协议》，约定将上述租赁物转租给江西港投公司，由江西港投公司向江西省庐山云中宾馆支付2013年3月18日至2018年3月18日间的5年租金49万元。同日，江西远洋运输公司出具书面说明，同意江西港投公司对上述三栋别墅进行转租。2013年3月18日江西港投公司向云中宾馆支付了租金，庐山云中宾馆向江西港投公司开具了租金发票。
2013年5月13日，原告江西港投公司（合同甲方）与被告余思颖、孙勇（合同乙方）签订《庐山别墅承包经营合同》，约定江西港投公司将位于庐山香山路37号的上述三栋别墅交给余思颖、孙勇承包经营，期限为2013年3月19日至2018年3月18日。2013年4月27日甲方同意乙方承包经营且乙方缴纳3万元押金，自2013年4月27日形成事实承包经营关系。《合同》第三条费用中约定：“一、承包经营第一年，乙方交付甲方人民币12万元，其中3万元为押金（乙方已经缴纳），9万元为第一年承包费。甲方应于5年承包经营期满后，且乙方没有违约并且甲乙双方办理无过错交接后一个月内将3万元押金退回乙方。二、承包经营第二年及后续承包年，乙方每年交付甲方人民币12万元整，其中10万元承包费于每年3月18日前交付甲方，2万元利润于每年10月30日前交付甲方（如港投公司产生消费，可冲抵乙方应交付上述2万元的利润）。三、如果乙方没有按时支付甲方承包费和利润，视为乙方违约，甲方可提前终止合同。……五、2013年3月18日到4月27日之间该别墅发生的人员工资和日常费用由乙方负担，但甲方在承包期的2014年应上交的利润里让出5000元给乙方作为补贴。4月27日之后因经营该别墅而引起一切日常费用（包括人员工资、电话费、网络费、卫生费、保安及培训费、工商年检费等经营费用）由乙方负担”。合同还约定甲方负责把别墅按现状整体交付给乙方使用。《合同》第五条房屋装修或改造约定：“乙方需要对该别墅进行装修时，需征得甲方同意，装修费用由乙方自负。装修标准应不低于该房屋以前的标准。在合同终止、解除承包关系时，乙方装修投入的移动设施归乙方所有，其他部分归甲方所有，且不计算残值”。合同还对其他事项进行了约定。
2013年5月14日，被告余思颖与被告孙勇签订《协议书》，约定被告余思颖将上述《庐山别墅承包经营合同》的权利和义务全部转让给被告孙勇。2013年5月20日，被告孙勇与案外人王槐兴签订《转租赁协议》，约定将上述三栋别墅中的565号别墅转租给王槐兴使用，租赁期限为2013年6月1日至2018年3月17日止，每年租金为18000元。此后，原告江西港投公司（甲方）与被告孙勇（乙方）签订《庐山别墅维修合同》，约定由被告孙勇对562号别墅、563号别墅负责房屋结构性维修，维修工程经甲方验收，确认乙方在维修房屋结构上花费6万元或以上的，甲方给予乙方不超过3万元的维修补贴资金，维修费用低于6万元的，甲方按维修花费的50%计算维修补贴资金给乙方。《维修合同》第五条还约定，“维修补贴资金为甲方一次性给予乙方的维修补贴资金，此次已维修过的地方，在后续四年内甲方不再承担任何费用。如在后续四年内遇其他方面维修、维护问题，甲乙双方可协商解决”。维修结束后，原告江西港投公司补贴了被告3万元维修费用。
2015年5月13日，原告江西港投公司授权其分支机构九江阎家渡码头分公司管理庐山别墅承包经营工作。2016年3月18日，被告余思颖、孙勇未按合同约定支付2016年承包费。2016年4月18日，原告江西港投公司由其分支机构“江西省港航建设投资有限公司九江阎家渡码头分公司”（以下简称阎家渡码头分公司）工作人员以短信方式通知孙勇，要求孙勇在2016年4月25日前履行合同义务，缴纳承包费及利润，通知内容还包括“如孙勇在2016年4月25日前仍未缴纳承包费及利润，将按合同约定在2016年4月26日中止合同。合同中止后，请孙勇在三日内将承租经营别墅内所属孙勇的物品全部清理完毕，并将三栋别墅按照承租经营前的原样完整交给我方。经我方核实后，我方将于2016年4月30日封闭别墅。……另外，由于是孙勇单方面违约，我方将按双方合同第七条第三款的约定，不返还孙勇的三万押金”。4月21日，原告分支机构阎家渡码头分公司工作人员在别墅门口将通知予以张贴，并将张贴的照片以短信方式发送给孙勇。4月29日，原告分支机构阎家渡码头分公司工作人员将562、563号别墅门锁住，2016年5月19日向本院提起诉讼前将门锁打开。
诉讼过程中，原告、被告达成协议，被告余思颖、孙勇继续按照《庐山别墅承包经营合同》的约定租赁565号别墅，被告余思颖、孙勇按照每年18000元的租金标准缴纳2016年3月19日至2018年3月18日的租金给原告江西港投公司。
本院认为，原告江西港投公司与被告余思颖、孙勇签订的《庐山别墅承包经营合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。江西远洋运输公司经庐山云中宾馆同意，将庐山562号、563号、565号三栋别墅转租给江西港投公司，江西港投公司成为该三栋别墅的次承租人。经江西远洋运输公司同意，原告江西港投公司有权将三栋别墅转租给被告余思颖、孙勇。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。原、被告间签订的合同名义上是承包经营合同，但从双方的权利义务和合同标的物的性质来看，实质上是租赁合同，双方之间属租赁合同法律关系，合同中约定的承包费和利润，系被告余思颖、孙勇作为承租人应当支付的租金。被告余思颖未经原告江西港投公司同意，将合同中的权利和义务一并转让给被告孙勇，不发生合同变更的法律后果，被告余思颖应当与被告孙勇一起继续向原告履行合同义务。原告江西港投公司依约将租赁物交付给被告使用、收益，被告余思颖、孙勇未按合同约定的时间向原告支付2016年度的租金，构成违约，应当承担违约责任。
本案争议的焦点之一是被告余思颖、孙勇不按合同约定的时间于2016年3月18日前支付当年的租金10万元是否属于正当行使抗辩权。从被告提供的照片来看，别墅旁边的护坡确实存在裂缝，但没有证据证明该裂缝的存在对租赁物的安全带来隐患，可能导致山体滑坡等地质灾害。被告仅凭其于2014年9月10日所作的《关于对云中宾馆通知书的回复》，不足以证明护坡裂缝的存在影响其对租赁物的正常使用。同时，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期”。即便护坡裂缝存在安全隐患，需要进行维修，被告也只能依照上述规定要求出租人进行维修，出租人不履行维修义务时，可自行维修，依法要求出租人承担维修费用。同时，护坡在租赁物别墅外部，进行维修时并不影响租赁物别墅的使用，被告余思颖、孙勇以护坡裂缝的存在为由不支付租金，属不当行使抗辩权，构成违约，应当承担违约责任。
本案争议的焦点之二是反诉被告是否应当赔偿反诉原告孙勇汛期停业损失。证人应当出庭作证。证人王某不具备不能出庭作证的法定情形，其提供的书面证言不予采纳。被告提供了庐山气象科技中心出具的气象资料，仅能证明租赁期间庐山的气象记录，并无其他证据证明期间反诉原告因庐山大雨及大雨以上天气不能履行与其他人签订的旅店服务合同造成损失。护坡存在裂缝与反诉原告主张的汛期停业损失没有必然的因果关系，反诉原告要求反诉被告赔偿租赁期间汛期停业的损失证据不足，反诉原告的此项请求不予支持。
本案争议的焦点之三是反诉被告是否应当承担反诉原告支付的装修、维修费用以及2013年3月18日至4月27日期间的别墅工作人员工资和日常费用。《庐山别墅承包经营合同》第五条、《庐山别墅维修合同》对维修、装修费用的承担作出了约定，反诉原告要求反诉被告承担装修、维修费用的反诉请求与上述约定不符，无事实依据，不予支持。至于2013年3月18日至4月27日间别墅发生的人员工资和日常费用，《庐山别墅承包经营合同》已经作出约定，除反诉被告补贴5000元外，由余思颖、孙勇承担，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当遵照执行，反诉原告要求反诉被告支付该项费用无事实与法律依据，不予支持。
本案争议的焦点之四是合同解除后反诉被告应否赔偿反诉原告剩余租赁期内装饰残值损失，是否应当向反诉原告开具增值税专用发票。《庐山别墅承包经营合同》第五条对合同解除时装饰装修物的处理进行了约定，“乙方装修投入的移动设施归乙方所有，其他部分归甲方所有，且不计算残值”。同时，本案系因被告违约不按约定支付租金导致合同解除，反诉原告要求反诉被告赔偿剩余租赁期内装饰残值损失的反诉请求无事实与法律依据，不予支持。《庐山别墅承包经营合同》并未约定反诉被告收取租金后应当向反诉原告开具增值税专用发票，反诉被告收取反诉原告支付的租金后，向反诉原告开具了通用机打发票，反诉原告要求反诉被告开具增值税专用发票的请求没有事实依据，不予支持。
综上，被告余思颖、孙勇未按合同约定支付租金，构成违约，应当承担违约责任，应当解除合同并支付欠付的房屋租金，原告要求解除合同的诉讼请求应予支持。诉讼过程中，对已经转租给案外人王槐兴的565号别墅，双方同意继续履行合同，属当事人自行处分自己的权利，本院应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、解除原告江西港航建设投资有限公司与被告余思颖、孙勇间庐山香山路562号、563号别墅租赁合同；
二、被告余思颖、孙勇在本判决生效之日起十日内返还原告江西港航建设投资有限公司租赁物庐山香山路562号、563号别墅，并支付房屋租金51000元（房屋租金自2016年3月18日计算至2016年9月17日，此后至实际腾房之日的房屋占用费按年租金102000元的标准计算）；
三、被告余思颖、孙勇在本判决生效之日起十日内支付原告江西港航建设投资有限公司庐山香山路565号别墅2016年3月18日至2017年3月17日的房屋租金18000元；
四、驳回反诉原告孙勇的诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5200元，由被告余思颖、孙勇共同承担；反诉案件受理费减半收取2900元，由反诉原告孙勇承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时缴纳上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判长 周和良
审判员 喻 宁
审判员 周 君
二〇一六年九月三十日
书记员 刘美芳