成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新都民初字第77号
原告杨顺刚，男，汉族，1962年5月20日出生，住四川省绵阳市涪城区。
委托代理人张朝建，四川英特信联合律师事务所律师，一般授权代理。
被告成都中塑投资集团有限公司，住所地成都市新都区，组织机构代码69094193-1。
法定代表人杨爱平，董事长。
委托代理人陈奎，男，汉族，1977年7月8日出生，系公司法务部员工，住四川省绵阳市涪城区，，一般授权代理。
原告杨顺刚与被告成都中塑投资集团有限公司（以下简称中塑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月12日受理后，根据原告杨顺刚的申请，对被告中塑公司的财产采取了保全措施。本案依法由审判员严振波适用简易程序，于2015年1月8日公开开庭审理，原告杨顺刚及委托代理人张朝建，被告中塑公司的委托代理人陈奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨顺刚诉称，2011年5月9日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于成都市新都区木兰镇“中塑·成都国际贸易中心”一期商厦式14幢1单元3层1号商品房一套。合同约定2011年9月30日前交房，合同第十二条特别约定，被告逾期交房超过90日，原告有权退房，被告并自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并支付已付款10%的违约金。合同签订前，原告已向被告支付定金140000元，合同签订后，原告向被告支付了购房款308349元，合计付款448349元。2011年9月30日，被告未依约交房，针对被告长期违约不交房行为，原告多次催交并要求被告承担违约责任。2014年9月2日，原告向被告发函，主张退房、要求返还购房款及承担违约责任，被告推诿至今。现请求依法判令1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告退还购房款448349元；3.被告返还维修基金等19588元；4.被告赔偿损失100542元（从2011年9月30日计算到2014年12月31日，按银行同期贷款利率6.9%计算，月利息2578元乘以39个月即为100542元）；5.被告支付违约金44834.9元。
被告中塑公司辩称，不同意解除合同，被告是因不可抗力不能履行合同。并且合同的解除，有程序性的规定，必须提前三十天通知。如法院判决解除合同，以实际缴纳的款项返还。关于维修基金以票据为准，违约金按合同约定。
原告杨顺刚为证明其主张，向本院提交了如下证据：
1.原告的身份证复印件和被告的营业执照、公司更名资料，证明原、被告诉讼主体资格；
2.商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议，证明原、被告之间于2011年5月9日签订了合同，双方建立了商品房买卖合同关系；
3.定金和房款交付凭证，证明原告已按合同约定一次性支付了全部购房款；
4.请求书、说明、催告函等，证明被告逾期交房后，原告多次向被告发出函件，向被告主张了权利，原告的诉请有事实和法律依据；
5.照片，证明涉案房屋至今未具备交付条件，被告构成违约。
经庭审质证，被告中塑公司对上述证据1无异议；对证据2、3的真实性没有异议；认为证据4中《请求书》系复印件，只有原告的一个签名，无法判断其真实性，只是原告单方面的一个说明，对2013年1月21日的《情况说明》的真实性予以认可，通过该证据说明被告违约处理的方式，原告也同意，《诉求信》无法确认被告已收到，《催告函》原告未签字，更无法确认其真实性；关于证据5，因未到现场看过，无法确认其真实性。本院认为，原告杨顺刚所举上述证据能证明本案的基本事实，本院予以采信。
被告中塑公司未向本院提交证据。
经审理查明，2011年5月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告杨顺刚作为买受人购买被告中塑公司开发的位于成都市新都区木兰镇中国塑料城成都国际贸易中心一期店铺式市场14幢1单元3层01号商品房，该商品房测绘建筑面积共73.58平方米，其中套内建筑面积51.72平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积22.46平方米，单价为每平方米6093.36元，总价款448349元。第四条抵押情况约定，该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为成都农村商业银行股份有限公司园艺支行，抵押登记部门为成都市新都区房产管理局，抵押登记日期为2011.1.17。第五条付款方式及期限约定为原告杨顺刚采取一次性付款方式付款。第十条交付条件约定被告中塑公司应当在2011年9月30日前向原告杨顺刚交付该商品房。第十二条逾期交房责任载明：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间。分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。合同中双方当事人并对其他事项做了详细约定。
为进一步明确双方的权利义务，签订《商品房买卖合同》当日，双方当事人又签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，该补充协议第一条关于付款方式及期限的约定，原告杨顺刚在签订《商品房买卖合同》的三日内向被告中塑公司交付房款448349元（含已付定金14万元）。第十二条约定在合同履行过程中，除出现双方约定的解除合同条件或者有法定解除条件外，任何一方不得单方面解除合同，否则违约方应按合同约定购房总款的10%向对方支付违约金。
上述合同及补充协议签订后，原告杨顺刚按合同约定向被告中塑公司付清了全部购房款448349元，并向被告中塑公司支付了代收款项总计19588元，包括契税13450元、印花税229元、维修基金1324元、房屋转移手续费4035元、所有权登记费550元。而交房期限届满，被告中塑公司却未按约向原告杨顺刚交付商品房。原告杨顺刚多次向被告中塑公司催交商品房，由于该工程停工，中途虽有复工但至今没有完工，故被告中塑公司不能交付房屋。原告杨顺刚认为被告中塑公司的行为已构成严重违约，应承担相应的违约责任，故诉至法院，请求依法解决。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效成立的合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告杨顺刚作为买受人按约向出卖人即被告中塑公司支付了全部购房款，其义务已履行完毕。被告中塑公司作为出卖人却未能在合同约定的期限内向原告杨顺刚交付房屋，其逾期交房的事实客观存在，已构成违约。原告杨顺刚作为守约方，认为被告中塑公司逾期交房已构成违约，应承担相应的违约责任。按双方当事人签订的合同约定，对被告中塑公司逾期交房应承担的违约责任约定的是逾期交房超过90日后，原告杨顺刚有权退房，原告杨顺刚退房的，被告中塑公司应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照原告杨顺刚全部已付款的10%支付违约金。本院认为，被告中塑公司未按合同约定的期限在2011年9月30日前交付房屋，在原告杨顺刚的催告下，被告中塑公司至今仍未能履行房屋的交付义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据该规定，本案中，解除合同的条件已成就，故原告杨顺刚要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该规定，合同解除后，被告中塑公司应按合同约定退还原告已付购房款448349元和其代收的契税、维修基金等费用19588元。1.关于原告杨顺刚主张的违约金44834.9元，合同约定原告杨顺刚选择退房，被告中塑公司应按原告杨顺刚全部已付款的10%支付违约金。因此，在双方合同解除后，被告中塑公司应按原告杨顺刚已付购房款448349元的10%向原告杨顺刚支付违约金，即44834.9元。2.关于原告杨顺刚要求被告中塑公司赔偿损失100542元的诉讼请求。本院认为，前述对原告杨顺刚主张的违约金44834.9元已予以支持，不仅对原告杨顺刚的损失进行了弥补，而且对被告中塑公司的违约行为进行了惩罚，且双方签订的合同也未有被告中塑公司在承担违约金后还应赔偿原告杨顺刚损失的相关约定，故原告杨顺刚的此项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告杨顺刚与被告成都中塑投资集团有限公司于2011年5月9日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告成都中塑投资集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告杨顺刚退还购房款448349元、代收款项19588元及支付违约金44834.9元，共计512771.9元；
三、驳回原告杨顺刚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5163元，财产保全费3770元，合计8933元，由原告杨顺刚负担1107元，被告成都中塑投资集团有限公司负担7826元（此款原告杨顺刚已预交，被告成都中塑投资集团有限公司在履行上述付款义务时，一并向原告杨顺刚结清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 严振波
二〇一五年六月二十九日
书记员 王 莉