长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书（2015）绿民二初字第46号原告张冬梅，女，1969年10月17日生，汉族，住长春市汽车产业开发区。委托代理人陈平平，吉林吉良律师事务所律师。被告孙国良，男，1952年9月15日生，汉族，住长春市绿园区。委托代理人李伟，吉林衡丰律师事务所律师。第三人史晓磊，1971年4月12日生，汉族，住长春市绿园区。原告张冬梅与被告孙国良、第三人史晓磊合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张冬梅及其委托代理人陈平平、被告孙国良的委托代理人李伟、第三人史晓磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告与第三人史晓磊原系夫妻，婚姻存续期间，2006年4月第三人瞒着原告购买了室。2006年11月1日第三人与原告离婚，签订了《离婚协议书》。但第三人隐瞒了购买该房屋的事实，原告发现后2013年到长春市汽开区法院起诉第三人，法院出具调解书，将该房屋权属归原告。原告给付第三人房屋补偿款30万元。原告到产权部门办理过户手续时发现第三人将该房屋卖给了被告孙国良，原告令被告迁出该房屋，被告拒不迁出。原告诉至法院，要求1、被告孙国良与第三人史晓磊签订的买卖房屋协议无效；2、诉讼费由被告承担。被告辩称：被告孙国良与第三人签订合同时，第三人与原告已离婚，此情况孙国良并不知晓，原告所依据的调解书明显是虚假诉讼，存在明显的恶意，被告孙国良入住该房屋已7年有余，中间进行了少量的装修，原告无权要求确认房屋合同是否有效。第三人辩称：我与被告孙国良的女儿ＸＸ一直是情人关系，争议房屋是我和原告离婚之前购买的，跟孙国良之间的协议是其女儿ＸＸ的主意，协议是以我和ＸＸ结婚为前提的虚假协议。本案在审理过程中，原、被告为证实自己的主张，当庭进行了陈述、举证、质证和辩论，原告当庭提供了如下证据：1、原告与第三人的离婚证原件一份、离婚协议书原件一份，证明原告与第三人离婚的时间为2006年11月1日。第三人与原告离婚时，争议房屋在离婚协议中并未提及，第三人有隐瞒的情形。被告对真实性没有异议，但是原告与第三人离婚在先，第三人与被告孙国良签订合同在后，孙国良不可能知道该房屋是双方的夫妻共同财产。离婚协议书上记载，第三人史晓磊的单位是一汽二铸，原告的单位是一汽模具公司，一汽家园房屋是一汽集团面对全体员工的房屋认购，作为一汽模具公司的职工原告不可能不知道房屋认购的事，况且该协议书第三条约定，离婚后第三人支付原告人民币50万元整，我方有理由认为原告对于本案诉争的房屋是明知的。第三人质证称，离婚时我有一个公司，注册资金是100万元，给原告50万元是经营产生利润的一部分，与该房屋无关。2、一汽家园入住通知书原件一份，证明原告与第三人离婚时，该房屋已经购买完毕，应属夫妻共同财产。被告对真实性没有异议，但该房屋当时没有办理产权，也没有签订房屋买卖合同，仅是一种认购资格，所以我方认为该房屋并不是原告与第三人的夫妻共同财产。第三人质证称，该房屋是准备我和被告孙国良的女儿结婚用的，所以没有让原告知道。房屋确实是与原告婚姻存续期间购买的。我和房产公司有购房合同，依据汽开法院的调解书，已更名到原告名下。3、长春市随祥物业管理有限公司出具的证明原件一份，证明第三人在原、被告婚姻存续期间已购买了房屋，并办理了入住，并不是只存在购买资格。被告对真实性没有异议，但原告与第三人于2006年11月1日离婚，办理入住手续写明是在2006年11月办理的入住手续，并没有列明具体为11月几号，所以我方有理由认为入住是在离婚以后。第三人质证称，入住手续与房屋是否是夫妻共同财产没有关系。4、长春汽车产业开发区人民法院民事调解书一份，内容：原告与第三人离婚时，第三人隐瞒了本案争议房屋的事实，在原告知道后，第三人与原告达成调解协议，该房屋归原告所有。证明原告一直不知道房屋的存在，直到2013年才知道，知道后立即向人民法院起诉，要求分割该房屋，第三人有隐瞒夫妻共同财产存在的情况，通过法院已确认房屋归原告所有。被告对真实性没有异议，但通过原告与第三人的离婚协议书可以得出原告应是明知该房屋已出售，在此情况下，被告孙国良已经实际占有、使用并支付价款，原告与第三人恶意串通，通过诉讼调解达到侵犯孙国良合法权益的目的，对此调解书我方会继续申诉至完毕。第三人质证称，原告一直不知道我购买了该房屋，是2013年才知道的，我与孙国良的买卖协议是以ＸＸ和我结婚为目的签订的，ＸＸ和我说有了该协议后才可以和我结婚，等我带ＸＸ看房时，我表示可以付首付再购买房屋时，ＸＸ表示不同意，那时我才知道上当了。关于房屋购买的款项，合同约定房款20万元，被告签订合同时给了我5万元，当时说用于ＸＸ和我结婚用，后来我再向被告要15万元时，被告明确表示拒绝。5、长春汽车产业开发区人民法院通知书一份，证明孙国良提出的撤销之诉，已被法院驳回。被告对真实性没有异议，但是不能证明原告要证明的问题，该份通知书是受理通知书，不是驳回通知书。第三人没有意见。6、收据4张、认购预订书一份、一汽家园入住费用明细表一份，证明原告已经为争议房屋的所有人，并到房屋开发有限责任公司进行变更登记，现该房屋的所有人名称为原告。被告对真实性没有异议，但是该组证据的产生时间是2013年10月，晚于被告孙国良购买房屋的时间，另外，该组证据是依据原告与第三人恶意串通形成的调解书而产生的，所以我方对该组证据不予认可。第三人质证称，我与原告没有恶意串通。对该证据没有意见。7、原告、第三人、被告孙国良及其女儿ＸＸ的电话录音及整理笔录一份，证明孙国良购房不属于善意的第三人，其明知女儿与第三人史晓磊存在不正当关系，也明知房屋是第三人与原告婚姻存续期间购买。同时证明孙国良没有付全款购买房屋，有的录音中说给了5万元、有的说给了10万元，还有的说给13万元，收条出具的时间与实际时间不符。被告对视听资料的真实性有异议，代理人对孙国良本人声音无法确认，另外，录音时间无法确定，不能证明原告所要证明的问题。孙国良在录音中有时承诺，有时推翻承诺，无法进行质证。第三人质证称，孙国良购买房屋是其女儿ＸＸ的主意，她要求签订买卖协议，并要求我出具收条，然后在我知道不能结婚的情况下，只能去要回该房屋了。该录音是真实的。该买卖协议是我和孙国良恶意串通的，价款孙国良也没有全部给付。8、录音及整体资料一份，证明ＸＸ与本案第三人存在不正当关系，装修房屋都是由第三人出资，资金属于夫妻共同财产，ＸＸ和被告孙国良都知道此事。被告质证称，代理人不知情。第三人质证称，孙国良完全清楚，我离婚后如果没有房屋，ＸＸ不会和我结婚，所以在离婚前就购买了房屋，并进行了装修，孙国良和ＸＸ都知情。被告提供的证据有：1、2008年9月5日第三人向被告孙国良出具的收条一份，证明第三人实际收到被告给付的购房款20万元。原告有异议，经证实第三人并没有收到孙国良给付的购房款。在与ＸＸ及孙国良的对话中说明了给付时间与收条记载时间不同，事实不存在。第三人有异议，ＸＸ让我和其父亲孙国良签订购房协议，因为当时我和ＸＸ是情人关系，所以也没有意见，ＸＸ的想法是该房屋是我离婚前购买的，建议我和其父亲签订购房合同，并出具收条。后来直到ＸＸ和别人登记结婚，我才知道上当了。2、2008年9月15日第三人与孙国良签订的购房合同一份，证明孙国良购买了房屋，合法占有该房屋。原告对真实性有异议，该合同是双方恶意串通。收条的时间与合同签订时间存在问题，收条是2008年9月5日出具的，合同是2008年9月15日签订的，先支付款项后签订合同不符合常理。第三人质证称，该房屋买卖协议是真实，2008年的房价已经很高了，没有我与ＸＸ的情人关系，我不会这么低价卖掉房子。3、2006年11月20日中国第一汽车集团公司与第三人签订的合作集资建房协议书一份，证明第三人对该房屋有处分权，协议书是在离婚后签订的，房屋是第三人史晓磊的工作单位一汽集团总公司组织建设的，而原告张冬梅也是一汽集团的下属员工，因而推定原告应当知道该房屋的存在。原告对真实性没有异议，但原告直到2013年才知道存在该房屋，第三人已承认。房屋与工作方面没有关系，不构成原告知道此情况的依据。第三人质证称，原告不知道此房屋的存在。4、2008年至2015年被告孙国良以第三人的名义交纳的各种供暖费、有限电视费、电费、水费等，证明被告孙国良在争议房屋中居住至今。原告质证称，票据上是第三人史晓磊的名字，是否为孙国良所交，应提供其他证据证明，交纳供暖费及其他票据不能证明孙国良为实际居住人。第三人没有异议。5、原告和第三人的离婚协议书一份，证明原、被告于2006年11月1日离婚，离婚后，第三人和孙国良签订了协议。原告有异议，离婚协议书没有表明原告知道此房屋存在，原告是2013年才知道的。第三人质证称，原告从来都不知道该房屋的存在。经审理查明：原告张冬梅与第三人史晓磊于1996年10月26日登记结婚，2006年4月12日，第三人与长春市鹏和房屋开发有限责任公司签订《认购预订书》，约定第三人购买鹏和公司开发的室。2006年11月1日原告与第三人离婚，并签订了离婚协议书，对双方的部分财产进行了分配，但未提及该争议房屋。2008年9月15日第三人史晓磊与被告孙国良签订《房屋买卖合同》，约定第三人将该争议房屋出售给被告孙国良，房屋建筑面积94.88平方米，价格20万元。2008年9月5日第三人出具收条，载明收到被告给付的房款20万元。2013年10月24日，原告张冬梅到鹏和公司办理了变更手续，将该房屋变更至原告名下，原告交纳了入住费等费用。现原告诉至法院。要求1、判令孙国良与史晓磊签订的房屋买卖合同无效；2、诉讼费由被告承担。本案争议的焦点:原告的诉讼请求是否应予以支持。根据审理查明的事实，本案争议的焦点及双方当事人提供的证据，本院综合评判如下：2006年11月1日原告张冬梅与第三人史晓磊离婚，2006年4月12日，在双方婚姻存续期间，第三人购买了长春市鹏和房屋开发有限责任公司开发的室，2008年9月15日第三人以20万元的价格将该房屋出售给被告孙国良。被告购买房屋后，未办理更名过户手续。本院认为，原、被告签订的合同约定房屋建筑面积94.88平方米，价格为20万元，即每平方米价格为2100元，该价格明显低于2008年房屋平均市场价格。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”本案中，被告购买房屋的价格明显低于市场平均价格，且出售该房屋时，原告并不知晓，房屋一直未更名至孙国良名下，故原告请求被告与第三人签订的房屋买卖合同无效，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定，判决如下：被告孙国良与第三人史晓磊签订的《房屋买卖合同》无效。案件受理费4300元由被告孙国良、第三人史晓磊各承担2150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  马玉莲审 判 员  谢 薇人民陪审员  刘桂茹二〇一六年一月五日书 记 员  ＸＸ恒