杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初18196号原告：杭州网赢物业服务有限公司，住所地：杭州市富阳区东洲街道东洲工业功能区明星路9号第2幢101室。法定代表人：张樟生，执行董事。委托诉讼代理人：程楠，福建惠尔律师事务所律师。被告：马建海，男，1983年10月22日出生，汉族，住杭州市余杭区。被告：林炎锋，男，1984年1月2日出生，汉族，住浙江省德清县。原告杭州网赢物业服务有限公司（以下简称原告）诉被告马建海、林炎锋（以下简称二被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案受理，依法由代理审判员孙莎适用简易程序独任审判，并于2017年12月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程楠到庭参加诉讼。二被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原告与被告林炎锋于2016年5月20日签订《运通网城物业服务协议》，协议约定：林炎锋租赁运通网城5-4号1号楼5层504、505、506、507室，建筑面积为497.42平方米，由原告为运通网城提供物业服务，其中运通网城办公用房（二层以上）按照2.8元/平方米/月收取物业管理服务费；运通网城按照1元/平方米/月收取公共能耗费；物业管理服务费用及公共能耗费按照12个月预交，每12个月为一个缴费周期，自交付之日起预先缴纳12个月的物业管理服务费及公共能耗费，之后，林炎锋应在本期费缴纳周期开始起算的20日内缴纳本期物业管理服务费和公共能耗费。被告林炎锋与出租方浙江运通电子商务有限公司（以下简称运通公司）签订的《房屋租赁合同》约定，林炎锋租赁运通网城5-4号1号楼5层504、505、506、507室，建筑面积为497.42平方米，租赁期限为2016年5月28日至2026年5月27日，自2016年5月28日起至2021年5月27日按照物业管理服务费的60%收取，剩余租期内的物业管理服务费按照物业服务协议的标准收取。运通公司与二被告签订《承租主体变更协议》，被告林炎锋决定在2016年5月20日起将租赁物业由被告马建海承担，并且被告林炎锋对被告马建海的履行合同承担连带责任。按照《运通网城物业服务协议》及《房屋租赁合同》、《承租主体变更协议》，被告马建海已按照约定缴纳了2016年5月28日至2017年5月27日期间的物业管理服务费及公共能耗费，应于2017年6月18日前缴纳2017年5月28日至2018年5月27日的物业管理服务费10027.99元以及公共能耗费5969.04元，但经原告多次催告，二被告拒不缴纳。故原告提起诉讼，请求：1.判令被告马建海向原告支付物业管理服务费10027.99元（2017年5月28日至2018年5月27日），公共能耗费人�币5969.04元（2017年5月28日至2018年5月27日），合计15997.03元；2.判令被告林炎锋对第1项诉讼请求承担连带清偿责任；3.判令被告支付本案诉讼费用。原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述的证据有：1.运通网城物业服务协议一份，用以证明：①原、被告之间存在物业服务法律关系；②原告与被告约定物业费、公共能耗费的标准及支付方式的事实；2.房租租赁合同一份、承租主体变更协议一份，用以证明：①出租方与被告约定被告向原告交纳物业管理服务费、公共能耗费；②被告林炎锋为被告马建海履行合同承担连带责任的事实；3.律师函一份、EMS快递面单一份、快递查询记录一份（网络打印件），用以证明原告向被告催�物业费及公共能耗费的事实。二被告未作答辩，也未向本院提供证据，对原告提供的证据放弃到庭质证的权利。经审查，原告出示的证据符合有效证据的采信规则，故本院确认其作为认定本案相关事实的依据。根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：2016年4月30日，被告林炎锋与运通公司签订《房屋租赁合同》一份，约定林炎锋向运通公司承租位于杭州市余杭区，建筑面积497.42平方米，租赁期限为120个月，自2016年5月28日至2026年5月27日，物业交付日期为2016年5月28日；运通公司委托原告为该物业提供物业服务，物业管理服务费收取标准为2016年5月28日至2021年5月27日物业管理服务费按60%收取，剩余租期内的物业管理服务费按物业服务协议的标准收取。2016年5月20日，原告与被告林炎锋签订《运通网城物业服务协议》一份，约定：原告为林炎锋承租的上述房屋提供物业服务；物业管理服务费收费标准为：商铺（一层）按建筑面积每月每平方米3元向原告交纳，办公用房（二层以上）按建筑面积每月每平方米2.8元向原告交纳，loft公寓按建筑面积每月每平方米3.2元向原告交纳；公共能耗费按建筑面积每月每平方米1元向原告交纳；自开发商通知交付房屋的次月1日起，开始计收物业服务费，物业服务费和公共能耗费按12个月预交，每12个月为一个交费周期，开发商通知交付之日，林炎锋须预先交纳12个月的物业服务费用和公共能耗费，之后应在本期物业费缴纳期开始起算的20日内交纳本期物业服务费用和公共能耗费，逾期缴纳的，原告可按日收取应付总额千分之三的违约金。后运通公司与二被告签订《承租主体变更协议》一份，约定自2016年5月20日起由马建海承租位于杭州市余杭区的房屋，三方一致确认《房屋租赁合同》中的乙方（承租方）自2016年5月20日起由林炎锋变更为马建海，其他条款均维持不变，合同权利义务由马建海享有与承担，林炎锋对马建海履行合同承担连带责任。2017年6月22日，原告向被告林炎锋寄送律师函，要求其交纳运通网城1号楼4层整层及504、505、506、507室的物业服务费、公共能耗费及水电费。林炎锋于2017年6月25日收到该函。本院认为，被告林炎锋与运通公司签订的《房屋租赁合同》，原告与被告林炎锋签订的《运通网城物业服务协议》以及二被告与运通公�签订的《承租主体变更协议》系当事人真实意思表示，且未违反相关法律法规的规定，应认定为合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告向担保人林炎锋催讨的行为效力及于主债务人马建海，现被告马建海经催讨仍未按合同约定的时间预交物业管理服务费和公共能耗费，被告林炎锋未履行担保义务是造成本案纠纷的原因，对此应当承担相应的民事责任。但因《运通网城物业服务协议》约定自开发商通知交付房屋的次月1日起计收物业服务费用，故案涉交费周期均应为每年6月1日至次年5月31日，本院对原告主张物业管理服务费及公共能耗的数额予以支持，对计算周期予以调整。二被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告马建海于本判决生效后十日内支付原告杭州网赢物业服务有限公司自2017年6月1日至2018年5月31日期间的物业管理服务费10027.99元及公共能耗费5969.04元；二、被告林炎锋对上述第一项债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取225元，由被告马建海、林炎锋负担，于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。代理审判员  孙莎二○一七年十二月二十九无书 记 员  沈方?此页无正文?*ArabicDash?-2-??*ArabicDash?-1-?