重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0234民初7315号原告：重庆市开州区住房保障局，住所地重庆市开州区汉丰街道开州大道中段金地大厦7楼。法定代表人：郭宇辉，局长。委托诉讼代理人：周建三，重庆四方律师事务所律师，系特别授权。被告：彭贤东，男，1973年12月31日出生，汉族，住重庆市开州区。原告重庆市开州区住房保障局（以下简称为“开州住保局”）与被告彭贤东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月22日公开开庭进行了审理。原告重庆市开州区住房保障局的委托诉讼代理人周建三和被告彭贤东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开州住保局诉称，2011年2月15日，原告与被告签订了一份《廉租住房租赁合同》，约定被告将位于开州区的房屋出租给原告，年租金为553.20元。租赁期限为一年，自2011年2月14日至2012年2月13日。2012年8月6日，原、被告双方重新续签了一份《廉租住房租赁合同》，年租金仍为553.20元，租赁期间为2012年2月14日起至2013年2月13日止。2013年1月，被告之妻杨敬华购买了重庆市开州区。滨湖园小区作为廉租住房，主要是解决城市最低收入家庭住房困难问题，被告应按有关政策规定退还该房，经原告多次上门及发函，但均无效果。原告认为，双方签订的《廉租住房租赁合同》对权利和义务都作了明确约定，系双方真实意思表示，合法有效。被告的行为已严重违反了合同约定和法规及政策规定，为此，原告依法向人民法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告之间签订的《廉租住房租赁合同》；2、被告立即返还租赁重庆市开州区廉租住房；3、被告支付原告从2015年6月1日起按照市场价格9.2元/平方米的标准至返还房屋之日止的租金，但应减去已缴纳的275.17元；4、诉讼费用由被告承担。被告彭贤东辩称：我与原告签订租赁合同属实。我与杨敬华是2013年5月22日结的婚，结婚后并没有共同买房，她婚前买房我并不知情，2014年4月15日被开州区公安局决定强制戒毒两年，2016年3月1日才解除强制隔离。出戒毒所后，杨敬华就找我离婚，我们于2016年4月20日在民政局办理了离婚登记。综上所述，原告要求解除廉租住房合同和退还房屋我不同意，我愿意按照原来的租金交纳租金。经审理查明：原告重庆市开州区住房保障局原名为开县住房保障局。2011年2月15日，原告重庆市开州区住房保障局（甲方）与被告彭贤东（乙方）签订了《廉租住房租赁合同》，约定的出租住房基本情况为：重庆市开州区XX，租期2011年2月14日起至2012年2月13日止。2012年8月6日，原、被告双方续签了一份《廉租住房租赁合同》，年租金仍为553.20元，租赁期间为2012年2月14日起至2013年2月13日止。该合同中双方还约定了如下主要内容：“二、双方的权利和义务第4条：乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回廉租住房：①未如实申报家庭收入，家庭人口及住房状况的；②家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准的；③因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的；……。四、变更和解除租赁的条件房屋租赁双方有下列情形之一的，可变更或者解除租赁关系：1、法律规定或租赁合同约定可以变更或解除租赁合同的；2、因不可抗力致使租约不能继续履行的；3、双方协商一致的；4、租赁期满，租赁关系自行解除。五、违约责任双方应遵守国家房屋管理规定和租赁条款，若一方违约给另一方造成损失的，应负责赔偿直接经济损失。因收入等情况变化而不再符合租住廉租住房条件而继续租住的，应当按照商品住房的市场租金补交租金差额。六、争议解决方式本合同在履行中如发生纠纷，双方应协商解决；协商无果，另一方可向人民法院起诉。……。”合同约定的租赁期限届满后，原告重庆市开州区住房保障局与被告彭贤东仍按原合同约定履行合同。被告彭贤东按照合同约定缴纳租金给原告开州住保局至2015年12月止。2013年1月21日，杨敬华购买了位于开州区的成套住宅一套。2013年5月22日，被告彭贤东与杨敬华办理结婚登记，后被告彭贤东因吸毒成瘾于2014年4月15日被原重庆市开县公安局（现为开州区公安局）决定强制隔离戒毒两年，并于2014年4月24日起在重庆市万州强制隔离戒毒所戒毒，于2016年3月1日解除强制隔离戒毒。2016年4月20日，被告彭贤东与杨敬华在原开县民政局（现为开州区民政局）婚姻登记处办理离婚登记。重庆市廉租住房租金专用收据载明：2016年10月31日，被告彭贤东缴纳了2014年1月至2015年12月期间的租金1106.40元。上述事实，有原告重庆市开州区住房保障局和被告彭贤东的陈述以及《廉租住房租赁合同》复印件、《重庆市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》复印件、土地房屋权属登记信息查询结果证明复印件、开县国土房管发（2013）130号、（2014）94号、（2015）153号《关于公布2013、2014、2015年开县城镇住房市场平均租金的通知》复印件、租金收据、《解除强制隔离戒毒证明书》、结婚证和离婚证复印件、低保证复印件等证据在卷予以证明，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”和第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。……。”之规定，经审查，原告重庆市开州区住房保障局与被告彭贤东签订的《廉租住房租赁合同》是双方的真实意思表示，并无《合同法》第五十二条规定之法定无效的情形，故为有效合同，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原、被告签订的《廉租住房租赁合同》第二条约定了：未如实申报住房状况的，原告有权收回廉租住房；因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的，原告有权收回廉租住房。本案中，原告认为被告妻子杨敬华购买了位于开州区的成套住宅一套，故其认为依照双方签订的合同第二条的约定，被告未如实申报住房状况，原告便提出了解除合同收回廉租住房的诉讼请求。对于原告的这一主张，本院认为，杨敬华购买房屋的时间是2013年1月21日，而被告彭贤东与杨敬华办理结婚登记的时间为2013年5月22日，从时间节点上来分析，杨敬华所购买的房屋系其婚前财产，并不是夫妻共同财产，加之被告彭贤东从2014年4月15日至2016年3月1日将近两年的时间中在重庆市万州强制隔离戒毒所戒毒，被告出戒毒所后，2016年4月20日又与杨敬华办理了离婚登记，尽管被告陈述该房屋系杨敬华以按揭方式购买的，但是从上述分析来看，被告与杨敬华的共同生活时间较短暂，同时，被告有将近两年的时间在戒毒所，在此期间，被告并没有收入来源，该房屋的按揭款也应该是由杨敬华在负责支付。综上分析，原告并没有提交确实、充分的证据来证明原、被告之间有法定解除合同的条件或者符合约定的解除条件，故原告开州区住保局以被告彭贤东的妻子杨敬华在夫妻共同生活期间购买了位于开州区的住房一套为由要求解除与被告之间的《廉租住房租赁合同》并要求被告退还廉租住房的诉讼请求依法不能成立。由于原、被告之间的租赁合同依法不能解除，庭审中被告也同意按照原来的合同标准缴纳租金，因此，本院对原告要求被告按照市场租金标准支付租金的诉讼请求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告重庆市开州区住房保障局的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈秀娟二〇一七年二月二十二日书记员  王 黎