浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙杭民再字第7号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：严蓓华。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司。法定代表人：杭萍。委托代理人：傅欢平。委托代理人：周燕红。再审申请人严蓓华因与被申请人淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司（以下简称新凤凰公司）排除妨害纠纷一案，不服本院（2010）浙杭民终字第293号民事判决，向浙江省高级人民法院申请再审。浙江省高级人民法院于2012年11月20日作出（2012）浙民申字第1037号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。严蓓华及新凤凰公司的委托代理人傅欢平、周燕红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。严蓓华向淳安县人民法院起诉时称：其系杭州千岛湖凤凰岛4-301室住宅套房业主，土地使用权年限70年。该房屋所在凤凰岛拥有400多套住宅，以及用于为400多套住宅套房服务用的接待、娱乐大楼。每位业主套房拥有单独计价计量的水表和电表，另外岛上有总电表两只，一只属于接待大楼合表，一只属于计量别墅区400多套住宅的总表。严蓓华在购房时还与杭州千岛湖凤凰实业有限公司（以下简称老凤凰公司）签订了租赁协议，将其套房租赁给老凤凰公司，根据租赁协议第五条，租赁期间的管理费、水电费及维修费等杂费由老凤凰公司承担。因老凤凰公司经营不善，其在﻿凤凰岛度假村的接待、娱乐大楼及七套业主退还的别墅套房被拍卖，但业主的供水、电设施并未作为拍卖资产被拍卖。经过所谓的第四次拍卖（前三次均流拍），2006年11月23日由新凤凰公司母公司杭州富阳宾馆有限公司拍得。经向淳安县供电局了解，因老凤凰公司未及时支付电费，淳安县供电局切断供电，故拍卖前凤凰岛上没电、没水（水是岛上靠电力自行向千岛湖抽取净化的），该情况新凤凰公司在拍卖前经过多次上岛了解应该知晓。新凤凰公司在拍卖后不久，即在2006年11月30日支付淳安县供电局66317.96元、92672.44元，并支付主接待楼8688002236合表项下保证金50000元，后岛上恢复供电。鉴于新凤凰公司2007年2、3月份单方拟定的租赁合同，租金与市场公允价格差距太大，严蓓华无法认可，也多次提出支付合理物业管理费或使用费、使用天数等方案与新凤凰公司协商，并通过杭州市中级人民法院、淳安县人民法院、淳安县信访局等传递信息，新凤凰公司始终以需董事会商议为由，无限期拖延，至今无任何协商成果。既然双方无法达成租赁协议或委托管理协议，严蓓华只能将自己的房屋用来自住或另行出租。但新凤凰公司却用绝缘胶布粘贴电线、拔掉进线电线，人为掐断严蓓华所在别墅的电路进线，擅自锁住严蓓华及别墅区每幢别墅的电表箱，造成房屋停电、停水、无法使用。经严蓓华反复与新凤凰公司协商要求付费开通，新凤凰公司均以其受让此房屋时就没水没电为由拒绝提供水电。但根据严蓓华与老凤凰公司签订的租赁协议第五条，新凤凰公司所称的电费应向老凤凰公司依法要回，而非向严蓓华要回。即使老凤凰公司已不存在或拒不缴纳所欠电费，新凤凰公司也应按别墅区分表度数，按房屋分摊电费向严蓓华收取，而不是仅以“其受让此房屋时就没水没电为由拒绝提供水电”并拉掉严蓓华的电力。根据《物权法》第七十三条“建筑区划内的其他公共场所、公用设备和物业服务用房，属于业主共有”，其所指公用设施有严格界定，它通常是和房屋的使用在物理属性上具有一种必然的附属关系，水电当然是房屋使用必不可少的一部分，否则不可能居住。凤凰岛别墅区的供水供电设施属于《物权法》上所说的业主共有的公用设施。新凤凰公司既非电力公司也非严蓓华的物业管理公司，严蓓华也未拖欠任何水电费用，新凤凰公司切断严蓓华水电，明显属于违法行为。严蓓华2007年8月16日发现被切断水电，期间多次与新凤凰公司协商均遭拒绝，致使严蓓华至今无法正常使用自己的房间。根据《物权法》第三十二条、第三十三条、第八十条、第八十四条、第九十二条的规定，严蓓华愿意按实际使用度数支付合理的水电费，但新凤凰公司也必须恢复供水、供电，不得擅自切断。现严蓓华起诉，要求新凤凰公司开启电表箱挂锁、接通电表进线、开通严蓓华的水电设施并承担本案诉讼费用。新凤凰公司在原一审中辩称：1、我司对供水、供电设施享有完全物权。杭州富阳宾馆有限公司于2006年11月23日通过竞买取得杭州千岛湖凤凰岛的相关资产，其中包括供水、供电设施，并将竞买所得资产全部作为出资成立了新凤凰公司，这一点在2008年淳安县人民法院民事判决书、杭州市中级人民法院民事判决书及2009年浙江省高级人民法院民事裁定书中都得以再次确认，故新凤凰公司对水电设施享有完全物权。2、新凤凰公司没有为严蓓华提供水电的义务。新凤凰公司对于水电设施享有完全物权，因此，新凤凰公司对自己的不动产或动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。新凤凰公司在未与严蓓华签订租赁协议或其他管理协议之前，双方不存在任何法律关系，新凤凰公司在受让凤凰岛资产时，岛上水电不通，因此新凤凰公司没有义务就其在缴纳水、电费后所开通的水电提供给严蓓华使用。这在上述民事判决或裁定书中都得以确认。3、严蓓华基于与老凤凰公司的租赁协议才得以免费享受水电服务，现双方的租赁协议已解除，新凤凰公司没有义务承继老凤凰公司提供水电的义务。造成严蓓华停水电的原因是老凤凰公司欠缴水电费所致，新凤凰公司并非供水供电部门，没有义务为严蓓华提供水电。在严蓓华未缴纳相应的费用前，新凤凰公司当然无义务为严蓓华提供水电。综上，严蓓华起诉的事实与理由均不能成立，请求驳回严蓓华的诉讼请求。原一审认定：严蓓华系杭州千岛湖凤凰岛4幢301号住房业主，其在购买上述住房时将该住房租赁给老凤凰公司使用。后因老凤凰公司对凤凰岛度假村经营管理不善，导致老凤凰公司以及杭州千岛湖凤凰休闲度假村有限公司的资产被依法强制拍卖。2006年11月23日，杭州富阳宾馆有限公司通过竞买取得了地处杭州千岛湖凤凰岛的综合楼、接待楼、7套别墅套房总建筑面积约5595平方米的房屋所有权和约30466平方米的国有土地使用权以及办公交通设备、经营用具等动产所有权。杭州富阳宾馆有限公司承诺在拍卖中标取得上述资产后将继续经营旅游酒店业务。2007年1月8日，杭州富阳宾馆有限公司以上述资产作为出资成立了新凤凰公司。杭州富阳宾馆有限公司在取得上述拍卖资产时，凤凰岛上已停电、停水，新凤凰公司在缴纳电、水费后，岛上恢复供电、供水（凤凰岛上日常用水系水泵用电力从千岛湖中抽取）。就严蓓华的涉案房屋，双方至今未签订任何租赁协议或其他管理协议。新凤凰公司存在在电表箱上加锁、切断连接严蓓华房屋电表进线、关闭连接严蓓华房屋进水阀门的行为，至今严蓓华房屋内停水、停电。另查，新凤凰公司与淳安县供电局存在供用电关系，严蓓华至今未与供电或供水管理部门签订过水电供用协议。因双方对恢复通水、通电协商未果，故成讼。原一审认定以上事实的证据有：房屋所有权证、租赁协议、今日说法2009年2月3日《我的房子我的家》光盘及文字材料记录、照片、淳安县供电局关于陈文晶反映《要求正常使用、支付水电费的呼吁》的答复复印件、黄宏静的证人证言、资产汇总表、供电局查询材料、（2005）淳执字第1051号民事裁定书（附凤凰岛拍卖资产汇总表）复印件、（2008）淳民一初字第192号民事判决书复印件、（2008）杭民一终字第2004号民事判决书复印件、（2009）浙民申字第122号民事裁定书复印件。原一审认为：涉案房屋性质为产权式酒店，严蓓华、新凤凰公司同为产权人之一。新凤凰公司的出资人杭州富阳宾馆有限公司在取得上述拍卖资产时，凤凰岛上已停电、停水，新凤凰公司在缴纳水、电费后，水、电才得以恢复供应。严蓓华起诉称新凤凰公司存在在电表箱加锁、切断连接严蓓华房屋电表进线、关闭连接严蓓华房屋进水阀门的行为，并要求新凤凰公司开启电表箱挂锁、接通电表进线、开通严蓓华水电设施，严蓓华的上述请求本质系要求恢复通水、通电。虽新凤凰公司系产权式酒店的经营者，但新凤凰公司及杭州富阳宾馆有限公司在拍卖过程中对老凤凰公司及杭州千岛湖凤凰休闲度假村有限公司的债权债务并未承受，且在严蓓华未与新凤凰公司签订新的租赁协议或其他管理协议之前，新凤凰公司并无约定或法定义务就其在缴纳水、电费后所开通的水电供给严蓓华使用，故严蓓华认为新凤凰公司存在电表箱加锁，切断连接严蓓华房屋电表进线，关闭连接严蓓华房屋进水阀门等侵权行为并要求排除上述妨害的理由不充分，不予采纳。据此，淳安县人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2009年11月24日作出（2009）杭淳民初字第930号民事判决：驳回严蓓华的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取4O元，由严蓓华负担。宣判后，严蓓华不服，向本院提起上诉称：原一审法院混淆了水电和水电设施的概念。新凤凰公司虽系有关水电设施的物权人，但其在行使该物权时不得损害公共利益和他人合法权益。刘跃平并非要求获得水电这一国家能源，而是要求能够保障其获得该能源的途径通畅。新凤凰公司擅自切断水电的行为明显侵犯了刘跃平获得水电的合法权益。请求原二审在查明事实的基础上，依法撤销原一审判决，改判支持严蓓华的诉讼请求。新凤凰公司在原二审中辩称：1、新凤凰公司对供水供电设施享有完全的物权。这在三级法院的相关裁判文书中均得到了确认。2、新凤凰公司没有为严蓓华提供水电的合同义务和法定义务。新凤凰公司对水电设施享有完全物权，而且新凤凰公司与严蓓华同是产权人之一，新凤凰公司作为产权式酒店的经营者，在未与严蓓华签订租赁协议或者其他管理协议之前，不存在任何法律关系，因此没有法定义务就新凤凰公司在缴纳水电费所开通的自己的水电提供给严蓓华使用。这在相关裁判文书中均得到了确认。严蓓华在与老凤凰公司的租赁协议已经解除的情况下，新凤凰公司没有义务承接老凤凰公司与严蓓华的租赁合同义务，即没有为严蓓华提供水电的合同义务。新凤凰公司作为酒店经营者并非供水供电部门，不存在法定或者合同约定的义务为严蓓华提供水电的义务，同时在考虑到收费的风险，例如管理人员的费用以及机器折旧费用等，在与严蓓华等业主未协商确定统一收费标准之前，新凤凰公司应当拒绝向严蓓华提供水电服务。综上，原一审判决正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。本院原二审查明的事实与原一审认定的事实一致。原二审另查明，凤凰岛上存在800千伏安和1000千伏安变压器各一台，发电机组两台，现均由新凤凰公司实际控制并正常使用中。原二审对严蓓华在二审期间提交的下列证据的真实性予以认定：国有土地使用权证、民事裁定书、拍卖须知、凤凰岛变压器供用电分布情况。原二审认为：关于本案双方当事人所争议的凤凰岛上1000千伏安变压器是否属于新凤凰公司所有的问题，根据严蓓华所提交的拍卖须知，老凤凰公司破产拍卖并由富阳宾馆有限公司竞拍所得的财产范围包括凤凰岛上的综合楼、接待楼、7套别墅套房及部分国有土地使用权和全部动产，该1000千伏安变压器作为动产之一，应当属于拍卖范围之内。现富阳宾馆有限公司通过支付对价的方式拍卖所得凤凰岛上的水电配套设施，新凤凰公司实际亦使用至今，故应当认定新凤凰公司对水电配套设施享有所有权。综合上述分析以及老凤凰公司破产时凤凰岛上停水、停电的事实，在严蓓华未与新凤凰公司签订租赁协议或者管理协议之前，双方当事人之间不存在任何法律关系，新凤凰公司在其缴纳水电费之后无义务为严蓓华开通水电，严蓓华要求新凤凰公司排除妨害，通水通电的诉讼请求，依据不足。综上，原一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，本院于2010年7月12日作出（2010）浙杭民终字第293号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人严蓓华负担。严蓓华申请再审称：1、对于凤凰岛上变压器的所有权问题，申请人在原一、二审过程中因为客观原因，无法自行收集当年淳安县法院的拍卖材料，特别提出过书面调查申请，但原二审对此关键问题，只是到淳安法院、凤凰岛上了解了一下，根本没有深入调查实际所有权的情况，仅根据实际控制和使用的情况，通过表象得出了“应当属于拍卖范围之内”的结论。2、新证据表明，凤凰岛上1000KVA变压器并未经评估，更未被拍卖。3、原二审判决引用“全部动产”概念，存在重大错误。4、新证据表明，凤凰岛上始终通水通电，拍卖前没水没电是因为老凤凰公司欠交供电局电费，遭供电局断电，该欠费付清后水电即开通，且该欠费系法院在拍卖款中直接扣除支付，并非新凤凰公司支付。5、一方使用公共设施，但不能侵害另一方的使用权利。申请人在购买房屋时就通过支付房款取得了房屋的所有权及与之配套的公共设施的使用权，不因部分资产拍卖就剥夺了申请人所取得的水电等配套设施的使用权。6、所有拍卖材料显示拍卖的仅仅是凤凰岛部分公共配套设施的使用权。淳安法院仅有权对属于老凤凰公司所有的不动产和动产进行拍卖，小区的公共配套设施已明确界定为全体业主所有。7、业主使用公共配套设施可以按表计付费用，不存在收费风险。新凤凰公司拒不提供明示的水电收费标准，却以切断水电阀门线路的手段，违反《物权法》第九十八条的规定。严蓓华据此请求：1、撤销原二审判决；2、判决新凤凰公司排除妨害，开通业主所在房屋电表箱挂锁、接通业主房屋电表进线，去除绝缘胶布，接通业主所在房屋水表总阀和房屋内部水表阀开关，使业主房屋能通水通电，从而保证业主能正常使用自己的房屋。被申请人新凤凰公司辩称：杭州富阳宾馆有限公司竞拍取得了老凤凰公司的一切资产，包括凤凰岛接待楼、综合楼、7套别墅套房及部分国有土地使用权和全部动产。杭州富阳宾馆有限公司在取得资产后，依照竞拍时经营酒店的承诺，成立了新凤凰公司。新凤凰公司通过媒体公告、电话联系等多种方式向凤凰岛上所有业主进行招租，相继与岛上200余户业主签订了租赁协议，余下的200余户业主因种种原因未能与新凤凰公司签订相关协议，新凤凰公司在2008年3月正式营业。新凤凰公司一直在努力践行竞拍时经营酒店的承诺，虽经营情况不是很好，但依然承担自身责任，积极维护已签租赁合同业主的利益。然而，在新凤凰公司本身经营极其困难的情况下，未签订合同的部分业主通过各种途径和手段，采用极端方式阻挠新凤凰公司的经营，使新凤凰公司的经营更加举步维艰，新凤凰公司为应付诉讼更是投入了大量的人力与物力。1、关于配电设备（如变压器）的权属问题：根据拍卖须知及资产清单等法律文书，杭州富阳宾馆有限公司竞得财产范围为老凤凰公司的一切动产，变压器属动产之一当然在竞得的资产范围内。岛上仅有2台变压器，淳安法院在《资产汇总表》中未加区别仅列800KVA变压器、配电设备及发电机组2台，在《凤凰岛度假村酒店资产清点清单》中明确800KVA为2台，此属专业问题并疏忽造成笔误，应包括1000KVA变压器。2、新凤凰公司无权向严蓓华供电并收取电费，无义务为其支付电费：根据《电力法》的相关规定，非供电企业无权向他人供应或转售电能。目前严蓓华未与供电局签订供电协议，供电局未给严蓓华安装一户一表，供电局收取电费的依据为岛上总表显示的度数，严蓓华之前通电的前提在于老凤凰公司与严蓓华签订的租赁协议，电费一直由老凤凰公司承担，后凤凰岛因老凤凰公司欠费而停止供电。新凤凰公司在缴纳欠费并与供电局签订用电协议，缴纳用电押金的情况下，供电局才向凤凰岛恢复供电。根据供电协议，新凤凰公司有按总表显示度数交费的义务。严蓓华所用的电费均由新凤凰公司缴纳，在双方没有签订合同的情况下，新凤凰公司无法定权利向严蓓华收取电费，同时新凤凰公司也无合同义务为严蓓华支付电费，为保护自身的合法权益，新凤凰公司只能断开严蓓华的电源。3、新凤凰公司无义务承担严蓓华用电引发的相关风险：双方未签订协议的情况下，无法定和合同义务为严蓓华提供用电服务，用电过程中，会存在因意外产生的火灾或人身、财产损失的风险，此类损失应由用电单位承担，新凤凰公司作为用电单位在无协议保障的情况下无义务承担类似的风险。4、已有生效裁判文书确认相关事实：裴驰海诉新凤凰公司侵权纠纷一案，经淳安法院、杭州中级法院及浙江省高院审理确认：（1）新凤凰公司在缴纳电费之后岛上才得以恢复水电供应，新凤凰公司无义务将所开通的水电给裴驰海使用。（2）新凤凰公司未与裴驰海签订租赁协议或其它管理协议，双方之间不存在任何法律关系，裴驰海要求新凤凰公司通水通电的申请理由难以成立。（3）新凤凰公司对裴驰海停水、停电，不属侵权行为。裴驰海的请求与严蓓华的诉讼请求一致，且均为岛上业主身份。综上，新凤凰公司认为原判认定事实清楚，适用法律正确，岛上业主的水电问题是当时老凤凰公司经营时就产生的问题，新凤凰公司作为酒店经营者无权、无义务、无能力解决业主的水电问题，水电问题只能由政府、供水、供电部门解决。新凤凰公司在未与严蓓华签订任何协议的情况下，有理由拒绝严蓓华的用水用电请求。如因本次诉讼支持严蓓华的请求，将直接导致新凤凰公司无法经营，引发其他严重社会问题，且新凤凰公司已于2012年11月12日开通水电，并将情况告知了原一审法院，故请求驳回严蓓华的申请，维持原判。本院再审庭审中，严蓓华提供的证据有：1、老凤凰公司于2011年7月29日出具的函，欲证明申请人对配套基础设施享有所有权和使用权；2、杭州资产拍卖有限公司淳安分公司出具的凤凰岛流拍说明；3、淳安县建设局于2006年9月1日出具的关于凤凰岛资产拍卖的异议和请求；4、淳安县建设局于2011年8月30日出具的工作函；5、淳安县国土资源局于2007年8月15日出具的函；证据2-5欲证明在拍卖过程中，淳安县有关职能部门对拍卖财产提出异议。6、2006年8月28日的拍卖公告；7、（2005）098号资产评估报告书及评估明细表；证据6-7欲证明淳安县人民法院将属于全体业主所有的码头、绿化工程等进行拍卖错误，且证据7中的土地使用权清查评估明细表证实淳国用（2004）字第045、046号所涉用地“五通一平”，再审申请人的房屋当然也应通水通电；8、（2006）051号资产评估报告书及评估明细表，欲证明淳安县人民法院将属于全体业主所有的码头、绿化工程等进行拍卖错误，1000KVA变压器并没有被拍卖；9、2006年10月20日的竞买须知，欲证明淳安县人民法院将属于全体业主所有的码头、停车场、绿化工程、游泳池等配套设施使用权进行拍卖错误；10、付款书及退费通知单，欲证明老凤凰公司所欠电费由拍卖款支付，并非被申请人支付；11、拍卖款分配单，欲证明交供电局171158.99元系老凤凰公司所欠电费，由拍卖款支付；12、变压器供电分布情况，欲证明严蓓华房屋所处A区系800KVA变压器供电区域；13、岛上游览图，欲证明严蓓华房屋所在的地区属于A区，在800KVA变压器供电范围内；14、淳安县供电局出具的用电申请咨询答复，欲证明再审申请人无法与供电局签订供电合同；15、淳安县供电局负责凤凰岛的专管员于2009年10月23日提供的证明，欲证明拍卖所涉的2台变压器系800KVA、50KVA变压器，并不包含1000KVA变压器。新凤凰公司对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据的来源有异议，水电所有权的概念没有说清，且老凤凰公司也没有权利界定水电等基础配套设施的所有权问题；对证据2-5的关联性有异议，没有提到水电的相关问题；对证据6、7的关联性有异议，也恰好说明相关设施在拍卖范围内；对证据8的关联性有异议，也说明相关设施均在评估范围内；对证据9的关联性有异议；对证据10的关联性有异议，不能达到再审申请人所说的证明目的，所欠电费当时由买受人富阳宾馆有限公司通过淳安法院以老凤凰公司的名义在缴纳，现电费也由新凤凰公司在缴纳；对证据11的真实性、合法性有异议，不清楚证据的来源；对证据12的真实性、合法性和关联性没有异议；对证据13的关联性有异议，认为图纸无法对应再审申请人房屋所在地；对证据14没有异议，证明再审申请人没有与供电局达成协议，没有安装一户一表之事实；对证据15中变压器的总容量分析，恰好说明1000KVA变压器是新凤凰公司所有。本院再审庭审中，新凤凰公司提供一份《凤凰岛渡假村酒店资产清点清单》，欲证明800KVA变压器和1000KVA变压器2台都包含在移交清单内。再审申请人认为该清单是老凤凰公司和法院之间的移交清单，所载明的是800KVA变压器2台，并不包括1000KVA变压器。本院认为：（一）对再审申请人提供的证据1，系老凤凰公司对水电等基础配套设施归属的单方说法，本案争议的1000KVA变压器的所有、使用问题应结合其他证据予以判断，该证据不具有证明效力；证据2来源于（2005）淳执字第1051号执行案卷，证实淳安法院第一次委托拍卖的流拍经过情况，具有证明效力；证据3-5的真实性予以认定，但与本案缺乏关联性（涉及207平方米的物业管理配套用房移交、物业维修专项资金、老凤凰公司超面积建房应交处罚金及滞纳金、物业管理资料的移交、国有土地使用权证的办理等问题），不具有证明效力；证据6系杭州资产拍卖有限公司淳安分公司受淳安法院委托就老凤凰公司及杭州千岛湖凤凰休闲度假村有限公司所涉资产进行第二次拍卖时所刊登的拍卖公告，该次拍卖未成交，故该证据不具有证明效力；证据7-11与本院依职权调取的证据相对应，具体分析意见之后详细阐述；证据12再审申请人在原二审中已提供，真实性原二审判决已予认定，该证据为新凤凰公司出具，再审庭审中新凤凰公司亦予认可，本院再审对该证据的证明效力予以确认；证据13证实严蓓华的房屋处于凤凰岛A区，结合证据12可证实属于凤凰岛上800KVA变压器供电区域内，该证据具有证明效力；证据14新凤凰公司无异议，证明效力予以确认；证据15仅证明凤凰岛上变压器的维护情况，无法证实1000KVA变压器是否包含在评估拍卖范围之内，不具有证明效力。（二）对于新凤凰公司提供的证据，该证据来源于淳安县人民法院，资产清点清单的载明时间为2006年11月29日，即杭州富阳宾馆有限公司2006年11月23日竞拍成交之后，该证据的真实性应予确认，至于是否包含双方争议的1000KVA变压器，依照本院依职权调取的证据综合进行判断。再审庭审中，本院出示了依职权调取的下列证据：1、淳安国用（2004）第045、046号《国有土地使用权证》，显示淳安县千岛湖云蒙列岛（即凤凰岛）拍卖所涉的土地使用权面积30466.44平方米即为二份《国有土地使用权证》（36610、12960平方米）中的部分国有土地使用权。再审申请人认可拍卖的国有土地使用权包含在二份《国有土地使用权证》中，而新凤凰公司现有无领取30466.44平方米的土地使用权证不清楚。新凤凰公司称，拍卖面积明确为30466.44平方米，现已领取相应的国有土地使用权证。本院认为，拍卖所涉国有土地使用权面积与淳安县人民法院（2005）淳执字第1051号民事裁定书所示面积相对应，二份《国有土地使用权证》的真实性原二审已予认定，本院再审亦予确认。2、凤凰岛资产汇总表。再审申请人认为该资产汇总表中所涉“800KVA变压器、配电设备及发电机组2台”是指800KVA变压器1台、配电设备1台、发电机组1台；新凤凰公司认为包含800KVA变压器及1000KVA变压器在内，并与《凤凰岛渡假村酒店资产清点清单》相对应。本院认为双方对该节文字的不同理解即为本案双方的重要争点之一，结合之后的证据一并予以分析阐述，该证据原一审已认定其证明效力，本院再审亦予确认。3、杭州资产拍卖有限公司淳安分公司于2006年10月20日发布的《竞买须知》（即再审申请人提供的证据9）。对于该竞买须知中第二条“原评估报告，对凤凰岛上除产权式别墅套房（仅限未退部分）之外所有资产进行了价值评估。但本次拍卖实际标的为综合楼、接待楼、7套别墅套房及部分国有土地使用权和全部动产。”及第三条“买受人竞买拍卖标的后，对凤凰岛上的码头、停车场、绿化工程、游泳池等配套设施及土地仅享有使用权”，再审申请人认为“全部动产”应当是权属明晰的老凤凰公司的动产，“码头、停车场、绿化工程、游泳池等配套设施”属于全体业主所共同使用，不能被拍卖，如果拍卖也仅是老凤凰公司的部分使用权；新凤凰公司认为“全部动产”即包括了双方所争议的变压器的所有权，“码头、停车场、绿化工程、游泳池等配套设施”均在拍卖资产范围内，相应的价值也都已进行评估，应由新凤凰公司独享使用权。本院认为该证据的真实性已被原二审所认定，本院再审亦予确认，具体分析意见结合之后的证据一并予以阐述。4、淳安永盛联合会计师事务所出具的：（1）淳永会评字（2005）098号《资产评估报告书》（即再审申请人提供的证据7），该评估报告显示淳安永盛联合会计师事务所对凤凰岛接待楼、餐厅娱乐综合楼及综合出让土地使用权、绿化、码头等附属设施于评估基准日2005年11月7日进行资产评估的价值为29869188元，其中对绿化工程、码头等附属设施的评估价值为751077元。（2）淳永会评字（2006）051号《资产评估报告书》（即再审申请人提供的证据8），该评估报告显示淳安永盛联合会计师事务所对凤凰岛的配套建筑物、盘存物资于评估基准日2006年6月29日进行资产评估的价值为5098942元，其中对配套建筑物中的配电房及管理用房的评估价值为260767元；游泳池及管理用房的评估价值为1271847元；水泵房及设备评估价值为138504元；岛内道路园林及绿化的评估价值为315000元；固定资产设备中的800KVA变压器、配电设备及发电机组2台的评估价值为920000元。（3）淳永会评字（2006）050号《资产评估报告书》，该评估报告显示淳安永盛联合会计师事务所对凤凰岛7套房屋于评估基准日2006年6月29日进行资产评估的价值为2011690元。（4）淳安永盛联合会计师事务所于2006年10月20日出具的《关于淳永会评字（2005）098号《资产评估报告书》的补充报告》，该补充报告显示，淳安永盛联合会计师事务所因土地使用权面积由原土地面积49570平方米调整为30466.44平方米，故土地使用权评估价值由18146101元调整为11152850元，其余项目未变化，导致098号评估报告所涉总资产评估价值调整为22875937元。再审申请人对该4份评估报告的评估过程均没有异议，但对30466.44平方米的国有土地使用权被拍卖有异议，对所有资产的评估价值有异议。新凤凰公司对4份评估报告均无异议。本院认为该4份评估报告的证明效力应予确认，评估报告显示，对凤凰岛上绿化、码头等附属设施、配电房及管理用房、游泳池及管理用房、水泵房及设备、岛内道路园林及绿化均进行了评估，该部分资产的评估价值总计为3657195元，均包含在拍卖资产范围内，由于土地使用权面积调整，拍卖资产的评估总价值为5098942＋2011690＋22875937=29986569元，由于老凤凰公司及杭州千岛湖凤凰休闲度假村有限公司所涉资产前两次拍卖均流拍，杭州富阳宾馆有限公司于2006年11月23日以26100000元的最高价竞得。5、淳安永盛联合会计师事务所于2011年7月19日出具的关于淳永会评字（2006）051号《资产评估报告书》配电设备的评估说明及《典型设备评估作业表》2份。再审申请人对该部分证据无异议；新凤凰公司认为淳安永盛联合会计师事务所出具的该评估说明系原二审判决生效后提供，对该证据的真实性有异议，且资产评估价值应当有评估价格明细表，故对2份评估作业表不予认可。本院认为该部分证据系淳安永盛联合会计师事务所向原一审法院所作情况说明，评估作业表中明确载明“1000KVA为产权式酒店的配套设备，价值不计”，“800KVA变压器、配电设备及发电机组2台”是指800KVA变压器及配电设备和300KW、400KW各1台发电机，评估价值为920000元，不包含1000KVA变压器及其配电设备。基于本案再审阶段出现的该部分证据，前述第2部分证据所涉争点也应作一致性理解。6、淳安法院对老凤凰公司所涉执行案件的执行分配方案、支付明细。双方对该部分证据无异议，本院再审对该部分证据的证明效力予以确认。7、淳安法院付款书2份。再审申请人称该证据证明淳安法院转付给淳安县供电局2笔款项164275.72元、6883.27元，共计171158.99元，就是前述证据6中分配方案所涉及的“交供电局”款项171158.99元，该款项由老凤凰公司资产拍卖款中予以支付。新凤凰公司认可该171158.99元与执行分配方案中的“交供电局”款项系同一笔款项，是否由拍卖款支付不清楚。本院认为该证据具有证明效力，结合证据6可证实该款项系从老凤凰公司及杭州千岛湖凤凰休闲度假村有限公司资产拍卖款中予以转付。原判认定新凤凰公司在缴纳该费用后，凤凰岛恢复供电、供水错误，应予纠正。8、拍卖成交确认书。双方对该证据的真实性无异议，故该证据的证明效力应予确认。9、淳安县供电局于2008年9月17日出具的关于陈文晶反映《要求正常使用、支付水电费的呼吁》的答复。再审申请人称该证据证明凤凰岛的电力系专用变压器供电，供电局与新凤凰公司发生供用电关系，业主和新凤凰公司发生供用电关系。新凤凰公司对该证据不予认可，认为再审申请人的供用电关系应由政府部门解决。本院认为该证据的证明效力原一审判决已予认定，其真实性现仍应确认。根据原审及再审认定的有效证据，本院再审查明：严蓓华系杭州千岛湖凤凰岛4幢301号房业主，其在购买上述住房时将该住房租赁给老凤凰公司使用。后因老凤凰公司对凤凰岛度假村经营管理不善，导致老凤凰公司以及杭州千岛湖凤凰休闲度假村有限公司的资产被依法强制拍卖。2006年11月23日，杭州富阳宾馆有限公司以最高价26100000元竞得老凤凰公司及杭州千岛湖凤凰休闲度假村有限公司所有的坐落于淳安县千岛湖镇云蒙列岛（即凤凰岛）的接待楼、餐厅娱乐综合楼、从淳国用（2004）字第045、046号国有土地使用权证分割出的30466.44平方米的国有土地使用权、7套别墅套房（含装修及室内用具）、电瓶车2辆、电瓶车充电器1台、水上摩托车1辆、水上摩托车电瓶3只、钓鱼船2艘、水上自行车（双人）3辆、豪华游艇（浙淳安艇206、浙淳安艇207）2艘、摩托艇（浙淳安艇203、浙淳安艇204、浙淳安艇205）3艘、趸船（浙淳安趸016、浙淳安趸017、浙淳安趸018）3艘、大客车（长江牌，车牌号浙A×××**）1辆、中客车（小金龙，车牌号浙A×××**）1辆、长安小货车（车牌号浙A×××**）1辆、长安小货车（无证）1辆、富利卡汽车（车牌号浙A×××**）1辆、凤凰号游船1艘、电瓶船1艘及康乐部、客房部等部门的设备及用具。同日，杭州富阳宾馆有限公司与委托人淳安县人民法院、拍卖人杭州资产拍卖有限公司淳安分公司签订《拍卖成交确认书》，该《拍卖成交确认书》载明成交的拍卖物品为“地处杭州千岛湖凤凰岛综合楼、接待楼、7套别墅套房总建筑面积约5595平方米的房屋所有权和约30466平方米的国有土地使用权以及办公交通设备、经营用具等动产所有权”。杭州富阳宾馆有限公司亦承诺在中拍后继续经营旅游酒店业务。2006年11月29日《凤凰岛渡假村酒店资产清点清单》第81项显示有“干式电力变压器SG10-800-10两台”。2006年12月5日，淳安县人民法院作出（2005）淳执字第1051号民事裁定，将老凤凰公司及杭州千岛湖凤凰休闲度假村有限公司所有的前述资产确认归买受人杭州富阳宾馆有限公司所有。淳安县人民法院出具的《凤凰岛资产汇总表》中含有“800KVA变压器、配电设备及发电机组2台”、“绿化工程、码头等附属设施（属公共部分）”、“配电房及管理用房”、“游泳池及管理用房”、“水泵房及设备”等内容。2007年1月8日，杭州富阳宾馆有限公司以拍卖所得资产作为出资成立了新凤凰公司。杭州富阳宾馆有限公司在取得拍卖资产时，凤凰岛上已停电、停水（凤凰岛上日常用水系水泵用电力从千岛湖中抽取），淳安县人民法院在拍卖款中扣付给淳安县供电局电费171158.99元后，凤凰岛上恢复供电、供水。就严蓓华的涉案房屋，双方至今未签订任何租赁协议或其他管理协议。新凤凰公司存在在电表箱上加锁、切断连接严蓓华房屋电表进线、关闭连接严蓓华房屋进水阀门的行为。另查明，凤凰岛上现有1000KVA和800KVA变压器各1台，1000KVA变压器的供电区域及设备为：凤凰岛B区别墅综合用电、B区路灯照明、水上娱乐用电设备及洗衣房用电设备等。800KVA变压器的供电区域及设备为：凤凰岛A区别墅综合用电、A区路灯照明、综合接待楼及水泵房等。严蓓华的4幢301号房屋位于凤凰岛A区，属于800KVA变压器的供电区域。2008年9月17日，淳安县供电局就陈文晶反映要求正常使用、支付水电费一事进行答复，该答复意见载明：“凤凰岛度假村是以酒店商业运作的用户，我局按专用变压器供电与凤凰岛度假村酒店发生供用电关系，业主的房产是租赁给酒店经营，供用电关系只能是业主和酒店发生”；“所有业主都一致要求安装‘一户一表’，我局可以受理；装‘一户一表’必须由酒店物业出面牵头协商，并且要实施电网改造，新上公用变压器；具体的运作模式可参照其他房地产小区的规定执行，改造费用由酒店物业牵头解决，然后移交供电局管理”。2009年12月14日，淳安县供电局就凤凰岛业主的用电申请咨询再次进行答复称，根据现场勘查，无法受理产权式酒店业主的用电申请。2007年2月淳安县供电局与新凤凰公司签订了供用电合同，合同中明确以专变的形式为新凤凰公司供电，容量为1800KVA（1000KVA、800KVA变压器各1台），新凤凰公司用电的范围已经包含凤凰岛的别墅区，故淳安县供电局难以受理此项业务。据此，严蓓华现仍无法与供电部门单独签订供用电合同。再查明：淳安县人民法院分别于2006年8月24日、9月20日、10月19日三次依法委托杭州资产拍卖有限公司淳安分公司拍卖老凤凰公司及杭州千岛湖凤凰休闲度假村有限公司所有的资产。前两次拍卖因故流拍。拍卖之前淳安法院委托淳安永盛联合会计师事务所对相应资产进行价格评估。淳安永盛联合会计师事务所于2005年11月8日出具淳永会评字（2005）098号《资产评估报告书》，对凤凰岛上接待楼、餐厅娱乐综合楼及综合出让土地使用权【淳国用（2004）字第045、046号国有土地使用权证载明面积共计49570平方米】、绿化、码头等附属设施于评估基准日（2005年11月7日）进行资产评估的价值为29869188元，其中对绿化工程、码头等附属设施的评估价值为751077元。淳安永盛联合会计师事务所于2006年7月12日出具淳永会评字（2006）051号《资产评估报告书》，对凤凰岛上的配套建筑物、盘存物资于评估基准日（2006年6月29日）进行资产评估的价值为5098942元，其中对配套建筑物中的配电房及管理用房的评估价值为260767元；游泳池及管理用房的评估价值为1271847元；水泵房及设备评估价值为138504元；岛内道路园林及绿化的评估价值为315000元；固定资产设备中的800KVA变压器、配电设备及发电机组2台的评估价值为920000元。淳安永盛联合会计师事务所于2006年7月12日出具淳永会评字（2006）050号《资产评估报告书》，对凤凰岛7套别墅套房于评估基准日（2006年6月29日）进行资产评估的价值为2011690元。淳安永盛联合会计师事务所于2006年10月20日出具《关于淳永会评字（2005）098号〈资产评估报告书〉的补充报告》，因土地使用权面积由原土地面积49570平方米调整为30466.44平方米，故土地使用权评估价值由原18146101元调整为11152850元，其余项目未变化，故淳永会评字（2005）098号《资产评估报告书》所涉总资产评估价值调整为22875937元。杭州资产拍卖有限公司淳安分公司于2006年10月20日发布的《竞买须知》，该《竞买须知》第二条载明：“原评估报告，对凤凰岛上除产权式别墅套房（仅限未退部分）之外所有资产进行了价值评估。但本次拍卖实际标的为综合楼、接待楼、7套别墅套房及部分国有土地使用权和全部动产”。第三条载明：“买受人竞买拍卖标的后，对凤凰岛上的码头、停车场、绿化工程、游泳池等配套设施及土地仅享有使用权”。2011年7月19日，淳安永盛联合会计师事务所向淳安县人民法院出具《关于淳永会评字（2006）051号〈资产评估报告书〉配电设备的评估说明》，该说明对淳永会评字（2006）051号《资产评估报告书》中《设备及用具清查评估明细表》第12项“800KVA变压器、配电设备及发电机组2台”解释为：“我所在执行评估程序过程中，经评估专业人员现场勘察委托资产有二组配电设备，其中1000KVA变压器及配电设备认定应归属产权式酒店房产业主所有的配套设施，故没有测算计入评估价值，仅对800KVA变压器及配电设备和300KW、400KW各一台发电机的设备安装的部分测算计入评估价值”。该所提供的《典型设备评估作业表》载明的内容与前述评估说明相一致。本院再审庭审中，新凤凰公司称已于2012年11月12日开通涉案房屋水电，但再审申请人称对水电开通的情况不知情，也不同意对凤凰岛上再审申请人的房屋内水电开通状况进行核实。本院再审认为：2006年11月23日杭州富阳宾馆有限公司通过拍卖以26100000元的价格竞得老凤凰公司及杭州千岛湖凤凰休闲度假村有限公司资产时，凤凰岛上已停电、停水。根据淳安永盛联合会计师事务所于2011年7月19日向淳安县人民法院出具的新证据，证明杭州千岛湖凤凰岛上1000KVA变压器及其配电设备未计入评估范围，故应认定该1000KVA变压器及其配电设备系包括严蓓华在内的凤凰岛全体业主所共有，原审判决认定该节事实有误，本院再审予以纠正。通电通水是房屋交付的基础条件和房屋能够正常居住、使用的基本前提，严蓓华作为产权式酒店的业主，其购买的房屋与供电变压器及其配电设施、供水设施之间存在物理上的连接结合关系。新凤凰公司在行使自身权利时应为凤凰岛上其他业主的用水、用电提供必要的便利条件，不应无故妨碍严蓓华等其他业主对房屋的正常使用。再审申请人严蓓华的原审诉讼请求，本院再审予以支持。同时，新凤凰公司在再审庭审中称已开通涉案房屋的水电，系单方积极主动解决纠纷之行为，应予肯定。再审申请人严蓓华及被申请人新凤凰公司均应基于产权式酒店的特性，充分协商，以利于矛盾化解。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销本院（2010）浙杭民终字第293号民事判决及淳安县人民法院（2009）杭淳民初字第930号民事判决；二、淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司于本判决生效之日起十日内开启严蓓华所有的杭州千岛湖凤凰岛4幢301号房屋的电表箱挂锁、接通电表进线、打开进水阀门。本案原一审案件受理费40元、原二审案件受理费80元，由淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  楼继文审判员  张喜妹审判员  寿凯迎二〇一三年五月六日书记员  陈国飞