广东省广州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）穗中法民五终字第1778号
上诉人（原审原告）：朱某文，男，汉族，1954年11月14日出生，住广州海珠区。
上诉人（原审原告）：朱某钧，男，汉族，1943年1月11日出生，住广州市海珠区。
上诉人（原审原告）：朱某楷，男，汉族，1949年4月1日出生，住广州荔湾区。
上诉人（原审原告）：朱某海，男，汉族，1949年7月15日出生，住广州海珠区。
四上诉人共同委托代理人：朱慧嘉，广东恒生律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王某明，男，汉族，1987年2月12日出生，住广州市荔湾区。
委托代理人：程雷，广东卓信律师事务所律师。
委托代理人：李莉，广东卓信律师事务所律师。
上诉人朱某文、朱某钧、朱某楷、朱某海（下称朱某文等四人）因与被上诉人王某明物权确认纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2783号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，朱有光（已于1985年11月2日报死亡）与苏舜华（已于2006年12月29日死亡）是夫妻关系。朱有光与苏舜华生育了五个儿子，分别是朱某文等四人和朱鸿昌（已于1971年7月15日死亡）。
根据房管部门于1992年4月24日核发的《房屋所有权证》记载，广州市海珠区同福中路蟠龙西新巷7号、7-1号房屋的所有权人为朱绵甫；所有权来历为1990年向朱伯勲继承；建筑结构及层数为钢筋混凝土、混合及砖木结构三又二分之一层；总建筑面积为474.71平方米；备注：第四层50.4平方米违章建筑由海珠区清理办处理，其中第四层19.41平方米违章建筑未处理；等。后朱绵甫将上述讼争物业出售给王某明，朱绵甫（卖方）的委托代理人黎绍华与王某明（买方）于2012年7月6日共同出具一份《具结书》（经房管部门备案），主要内容：地址为海珠区同福中路蟠龙西新巷7号、7-1号；原房产证记载“其中：第四层部位50.4平方米违章建筑已由海珠区清理办处理”、“其中：第四层部位19.41平方米违章建筑未处理”，经买卖双方一致同意，上述房屋的合法产权面积为404.898平方米，买卖双方按照合法产权面积申请产权转移登记，另有违章面积不申请产权登记；特此具结，由此产生的一切法律责任及产权纠纷由买卖双方负责，与登记部门无关；等。2012年7月19日，房管部门核发讼争物业的《房地产权证》给王某明，该证记载：房屋地址为海珠区同福中路蟠龙西新巷7号、7号之一；房屋所有权取得方式为购买；房屋结构为钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构；层数为3-1／2；建筑面积为404.9平方米；附记：另有第四层19.41平方米未申请权属登记；另有第四层50.4平方米违章建筑已处理；等。
朱某文等四人于2013年9月27日向原审法院提起本案诉讼，主张：1968年，朱某文等四人的父亲朱有光因住房问题，经广州市海珠区蟠龙西新巷7号、7号之一业主朱伯勲同意，遂于该物业第三层上加盖混凝结构一层即第四层（以下简称讼争物业），面积为69.81平方米。自此，朱某文等四人一家均在此居住。1984年2月29日，广州市海珠区清理非法占地违章建筑办公室就关于该物业四楼的处理向朱有光出具《处理非法占地与违章建筑通知书》，确认同意保留使用讼争物业，并要求朱有光到市房管局申请办理登记手续，意即朱某文等四人的父亲朱有光是讼争物业的合法权属人，但当时因故并未向房屋登记部门办理产权登记手续。1985年11月2日，朱有光死亡，该物业四楼继续由朱某文及母亲苏舜华居住。1992年4月24日，朱绵甫以继承的方式取得该物业第一至第三层的所有权，其中，房产证上记载“第四层部位50.4平方米违章建筑已由海珠区清理办处理”、“第四层部位19.41平方米违章建筑未处理”。其后，朱绵甫委托案外人胡子波管理该物业，并确认讼争物业经业主同意加盖，且同意讼争物业由朱某文继承。2012年7月2日，该物业一至三层被售予王某明，但此次交易并不涉及讼争物业。因此，朱绵甫、王某明并非讼争物业的权属人。其后，朱某文等四人向广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局办理讼争物业的产权登记，但被告知如要办理讼争物业的权属登记，则需与王某明协商协助办理。由于朱绵甫、王某明罔顾朱某文等四人权益，出具具结，且期后以作为及不作为的形式拒绝配合处理办证事务。故朱某文等四人诉请法院判令：朱绵甫、王某明协助朱某文办理广州市海珠区蟠龙西新巷7号、7号之一房屋的第四层房屋的权属登记手续。诉讼中，朱某文等四人变更上述诉请为：要求王某明协助朱某文办理广州市海珠区蟠龙西新巷7号、7号之一房屋的第四层房屋（69.81平方米）的权属登记手续。
原审诉讼中，朱某文等四人为证明其主张提交以下证据：1、报告人朱有光于1984年元月四日书写的《报告》，主要内容：本人于1980年落实政策回城；回城后，由于原住房已被分配，经街道革委会同意，并经业主同意，在有关工程技术人员勘查设计和在本人单位的大力支持下，在原住房顶层加盖混合结构一层，以解决住房问题；由于建房前尚未办妥有关手续，特请批准补办有关手续并缴纳地税；住址同福中路蟠龙西新巷七号四楼；等。该《报告》左下方有手写的“情况属实”的字眼，并加盖了“广州市海珠区宝岗表带厂”的公章。2、广州市海珠区清理非法占地与违章建筑办公室于1984年2月29日发出的《处理非法占地与违章建筑通知书》，主要内容：违章人姓名为朱有光；违章地点为蟠龙西新巷7号；违章建筑时间为1968年；违章建筑总面积为50.4平方米；违章建筑结构为混合；违章幢层数为1层；用途为住；你户违反了《广东省城市违反管理暂行条例》和市人民政府《关于制止非法占地和违章建筑的通告》；为严肃法纪，现根据市人民政府（1983）29号《关于处理一九八二年前非法占地和违章建筑的若干规定》中第四条第三项处理规定对你户上述违章建筑按“同意保留使用，请到市房管局申请办理房屋登记手续”处理；等。3、胡子波代朱绵甫（甲方）与朱某钧（乙方）于1997年1月10日签订的《广州市房地产（住宅）租赁契约》，主要内容：甲方同意将海珠区同福中路蟠龙西新巷七号三楼部位的房屋出租给乙方作住宅使用；房屋使用面积30.6平方米；乙方愿意承租；租赁期限自1997年1月1日起至1998年12月31日止；等。胡子波在甲方委托代理人处签名。4、苏舜华于1993年元月4日书写的《预立遗嘱人苏舜华亲笔手书》，主要内容：1978年10月落实政策我和先夫朱有光、五儿由原籍九江镇迁回本市，由于当时原住房已被分配他人住，住房不能解决，在此情况下为尽快解决三人的住房问题，经业主同意便于80年初在原住房天台加盖84.69余平方混合结构一层（四楼）以解决住房问题，大儿、二儿、三儿都有房子住，而五儿因工作单位不分配住房，该住房是由我和先夫朱有光、五儿朱某文三人出钱出力建造的，以朱有光名份办理登记手续，产权实属三人所有；根据先夫生前的遗愿，五儿出力最大及本人的意愿，现决定该住房由朱某文继承。胡子波在该遗嘱的证明人处签名。朱某钧、朱某楷、朱某海分别在该遗嘱下方书写“本人同意放弃，由朱某文继承”的字眼。5、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局于2012年10月22日向朱某文发出的《群众信访事项复函》，主要内容：你来访反映要求办理海珠区同福中路蟠龙西新巷7号、7号之1房屋第四层产权登记的信访事项收悉；我分局经研究，现答复如下：经核查，海珠区同福中路蟠龙西新巷7号、7号之1房屋原以朱伯勲名义登记，房屋为甲种石屎三层；1990年，朱绵甫提供房产证、继承公证书、测绘图等资料申请办理该房屋的继承登记；房屋当时经实测，比原房产证多出第四层69.812平方米，且其中50.4平方米经海珠区清理办处理；经审核以朱绵甫名义核发房产证，并在房产证附注注记：其中第四层部位50.4平方米违章建筑已处理.1984年；其中第四层部位19.41平方米违章建筑未处理.1984年；2012年，王某明与朱绵甫的代理人黎绍华申请该房屋的转移登记，并具结说明本次转移登记暂不办理该房屋第四层的产权登记，同意按现规范继续注记第四层的有关情况；现你反映该房屋第四层由朱有光加建，要求办理第四层的产权登记；由于上述房屋现已以王某明名义登记，如为朱有光办理第四层的产权登记，会导致现产权发生变更，根据《房屋登记办法》第十三条第二款的规定，建议朱有光的利害关系人与王某明协商，协商后由朱有光的利害关系人与王某明共同提出申请，我分局再根据《广州市城镇房地产登记办法》办理产权登记；如协商不成，可循司法途径解决，我分局将依据法院裁决进行相关产权登记。6、朱某文等四人于2013年12月22日出具的《具结书》，主要内容：因我方诉王某明等物权确认纠纷一案，现具结如下：我方祖父名为朱权如，已于1949年前身故，由于国家尚未建立相关档案，故经查，现有的档案中无任何记录；我方祖母名为丁妙英，亦已于1981年身故；朱权余和丁秒英生前育有朱有光；朱有光与苏舜华育有朱某钧、朱某楷、朱某海、朱某文、朱鸿昌（已故）；我方外祖父名为苏志毅，已于1980年身故；我方外祖母名为林世芳，已于1972年身故；我方父亲名为朱有光，己于1985年身故；我方母亲名为苏舜华，已于2006年身故；有鉴于此，我方特此声明如上，并对上述事实的真实性承担全部法律责任。7、广州市公安局出具的《户籍证明》，其中载明：经核查海幢派出所70-87年户籍档案资料，证明如下：户籍地址蟠龙西新巷7号3楼；丁秒英（女）别名杏好，1901年11月21日出生，于1981年1月2日报死亡注销户口；朱有光（男）1921年3月11日出生，于1985年11月2日报死亡注销户口；等。8、苏舜华的弟弟苏豪在肇庆市端州区教育局人事股填写的人事档案，其中注明：父亲为苏志毅（1980年病故），母亲为林世芳（1972年病故）；大姐为苏舜华；等。9、苏志毅在番禺县人民医院填写的人事档案，其中注明：儿子为苏豪、苏杰，女儿为苏舜；等。10、苏志毅在番禺县人民医院填写的自传，其中注明：我妻名林世芳；等。11、番禺县人民医院填写的《死亡报告表》，其中载明：苏志毅于1980年9月20日因心脏病死亡；等。12、广州市第三公共汽车公司第二分公司出具的《证明》，内容为：兹有我单位职工朱某文，经查档案，其母亲为苏舜华；等。13、朱权如的墓碑照片。
王某明对朱某文等四人证据1形式上的真实性没有异议，但对报告的内容不予确认；对证据2形式上的真实性没有异议，但对该通知书的内容不予确认；对证据3形式上的真实性没有异议，但认为该证据不合法，而且与本案无关；对证据4的真实性无法确认，认为该证据是利害关系人自己手写的，且该证据中所写的内容与事实不符；对证据5的真实性、合法性无异议，但认为该证据与本案无关；认为证据6是朱某文等四人自行书写的，故对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据7-13的真实性没有异议，但认为证据13中的墓碑不足以证明朱权如的死亡时间，对朱某文等四人陈述的该部分证据所显示的人员与朱某文等四人的关系没有异议。
另外，朱某文等四人表示朱有光与朱绵甫之间是表兄弟关系。朱绵甫对此予以否认，并提交了朱绵甫的儿女ＸＸ昌、朱素仙于2013年6月2日出具的《声明》，内容为：我们是朱绵甫的儿女，我们家族的男丁已于八十年前全部移居美国，至今已有五代人居住于美国并入籍美国，中国大陆只有家父的两个亲生妹妹分别朱明娟、朱缘绢（已故）及其陈姓、胡姓的后人；最近在广州有名叫朱有光、朱某钧、朱某文等人以为我们均已年老并且长期移居海外不再过问中国内地的物业就此冒认是我家族的亲人，事实他们同我家族根本没有半点的血缘关系，他们只是几代人租住在我们广州物业的租客，而他们所租住广州市同福中路蟠龙西新巷7号、7号之一的面积也只有30多平方米（一房半厅）有租约为证；他们所作所为的目的是侵占我们美籍华人在美国海外的资产，我们得知此事后十分气愤；现我们再次强调我们十分认可和信任家父亲笔授权给黎绍华合法的授权书及他处理上述物业的所有权力。朱某文等四人对上述声明的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为该声明未经使领馆认证，对声明中两个声明人是否为朱绵甫的子女也无法确认；即使要写声明，也应当由朱绵甫书写，为何要朱绵甫的子女来书写。王某明对上述声明的真实性没有异议，表示不清楚朱绵甫与朱某文等四人之间的关系。
原审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。广州市海珠区清理非法占地违章建筑办公室于1984年2月29日作出的《处理非法占地与违章建筑通知书》已认定蟠龙西新巷7号房屋中有50.4平方米为违章建筑，并作出“同意保留使用，请到市房管局申请办理房屋登记手续”的处理意见。另外，房管部门在讼争物业的《房地产权证》中已注明另有第四层19.41平方米未申请权属登记。现朱某文等四人起诉要求王某明协助朱某文等四人朱某文办理讼争物业中的第4层房屋（69.81平方米）的权属登记手续，涉及到该第四层房屋是否能够取得合法产权问题，而确定该第四层房屋权属的合法性是相关行政主管部门的职能范围。1990年，朱绵甫提供房产证、继承公证书、测绘图等资料申请办理该房屋的继承登记；房屋当时经实测，比原房产证多出第四层69.812平方米，且其中50.4平方米经海珠区清理办处理；经审核以朱绵甫名义核发房产证，并在房产证附注注记：其中第四层部位50.4平方米违章建筑已处理1984年；其中第四层部位19.41平方米违章建筑未处理.1984年；2012年，王某明与朱绵甫的代理人黎绍华申请该房屋的转移登记，并具结说明本次转移登记暂不办理该房屋第四层的产权登记，同意按现规范继续注记第四层的有关情况；现你反映该房屋第四层由朱有光加建，要求办理第四层的产权登记；由于上述房屋现已以王某明名义登记，如为朱有光办理第四层的产权登记，会导致现产权发生变更，根据《房屋登记办法》第十三条第二款的规定，建议朱有光的利害关系人与王某明协商，协商后由朱有光的利害关系人与王某明共同提出申请，我分局再根据《广州市城镇房地产登记办法》办理产权登记；如协商不成，可循司法途径解决，我分局将依据法院裁决进行相关产权登记。因此，在涉案第四层房屋仍登记为违章建筑的情况下，朱某文等四人要求王某明协助朱某文等四人朱某文办理该违章建筑的权属登记手续的请求，缺乏依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2014年1月28日作出如下判决：驳回朱某文、朱某钧、朱某楷、朱某海的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由朱某文、朱某钧、朱某楷、朱某海共同负担。
判后，上诉人朱某文等四人不服原审判决，向本院提起上诉称：一、讼争物业属于朱某文等四人的合法产权且具备办证条件，原审认为确定讼争物业权属合法性是相关行政主管部门的职能范围，在讼争物业仍登记为违章建筑的情况下，驳回了朱某文等四人的诉请，于法无据。（一）涉案房屋历史档案显示，第四层房屋中50.4平方米已经在1984年得到当时的规划部门广州市海珠区清理非法占地违章建筑办公室核发《处理非法占地与违章建筑通知书》，以确认其合法产权，可向房管部门申请办理房屋产权登记手续。（二）广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局出具的穗国房群海字（2012）336号《群众信访事项复函》显示，房管部门经核查研究后，已确定第四层房屋可办理产权登记，并没有认定第四层房屋属于违章建筑不得办理产权。（三）依据广州市规划局2010年5月11日发布的文件《广州市关于贯彻实施﹤城乡规划法﹥的意见》中第三点第（五）项第2点第（8）小项规定，违章建筑时间为1968年，应适用穗府（1983）29号文，即《关于处理1982年以前非法占地和违章建筑的若干规定》。朱有光的《处理非法占地与违章建筑通知书》就是依据《关于1982年以前非法占地和违章建筑的若干规定》第四条第（三）项规定核发的。综上所述，原审认定第四层房屋是否能够取得合法产权问题需要得到相关行政主管部门确认，认为该第四层房屋仍登记为违章建筑，是存在基本事实认识不清，适用法律错误。二、朱绵甫和王某明仅拥有一至三层房屋产权。（一）房屋历史档案显示，朱绵甫于1989年出具对胡子波的委托书中记载“我父朱葳烽……自建河南同福中路蟠龙西新巷门牌七号及七号之一三居楼房两座……”。朱绵甫授权委托代理人办理该三层楼房屋的继承登记手续。（二）广州市中级人民法院（2013）穗中法行终字第763号行政裁定书，已确认该房屋未过户前，朱绵甫实际拥有404.9平方米，是不含第四层面积的过户给王某明后，王某明的产权面积也是404.9平方米，同样不含第四层面积。三、该第四层房屋产权应登记为朱有光名下。（一）根据《处理非法占地与违章建筑通知书》显示，1984年广州市海珠区清理非法占地违章建筑办公室已经对该第四层房屋违章建筑面积50.4平方米作出处理结果是“免罚，同意保留使用，请到市房管局申请办理房屋登记手续”。被处理人是朱有光，其可以凭该份通知书去房管部门申请办理该第四层房屋50.4平方米的产权登记。（二）根据广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局出具的穗国房群海字（2012）336号《群众信访事项复函》显示，房管部门建议朱有光的利害关系人与王某明共同提出申请，房管部门即可办理产权登记。即房管部门已确认第四层房屋的产权人为朱有光，只是若要办理产权登记手续，需要该第一至第三层房屋的产权人协助办理。四、王某明应依法协助上诉人办理其拥有该第四层房屋的产权登记手续。根据广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局出具的穗国房群海字（2012）336号《群众信访事项复函》，房管部门在已确认朱有光合法拥有第四层房屋产权的情况下，确认上诉人与王某明的关系应为整个房屋的共有人关系。依据《房屋登记办法》和《广州市城镇房地产登记办法》相关规定，共有的房屋，应当由共有人共同申请登记。综上所述，朱有光原与朱绵甫存在共有关系，但由于朱绵甫的代理人于2012年将其第一至第三层房屋出卖给王某明，则现时应为王某明与朱有光存在共有关系。朱某文等四人为朱有光的合法继承人继承该第四层房屋，王某明作为整个房屋的共有人之一，依法有义务协助上诉人向房管部门申请第四层房屋的产权登记。五、朱绵甫早于2000年死亡，其代理人黎绍华的代理权应为失效。在一审问话笔录中，朱绵甫的代理人声称，朱绵甫仍在世。但从美国当地调取的死亡证明可显示朱绵甫已于2000年5月21日死亡。即2000年5月21日之后，依据相关法律规定，除非有委托人合法继承人的承认，否则委托人死亡，委托代理应终止，黎绍华的代理权应失效。综上所述，朱某文等四人上诉请求法院裁定撤销原判决，将本案发回原审法院重审。
被上诉人王某明答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
另查明：一、朱某文等四人二审提交以下证据：1、朱伯勳的房地产所有证，证明登记在朱伯勳名下的蟠龙西新巷7号、7号之一房屋的建筑楼层为三层；2、经认证的委托书（胡子波），1989年，朱绵甫授权胡子波为其办理蟠龙西新巷7号、7号之一房屋的登记手续，授权书中显示朱绵甫确认其所有房屋是三层楼；3、胡子波身份证，证明胡子波确实得到朱绵甫的授权；4、报告和处理非法占地与违章建筑通知书，证明朱绵甫房产证上的有关第四层的注记是依据该两份材料作出登记的；5、问话记录，证明朱绵甫的代理人称朱绵甫仍然在世；6、死亡证明，证明朱绵甫已于2000年5月21日死亡；7、委托书（黎绍华），证明1998年2月18日，朱绵甫作出的委托书；8、证人证言，证人杜薇薇是当时涉案房屋的一名住客，能证明朱某文等与朱绵甫关系很好。被上诉人王某明质证称：证据1与本案没有关联性；证据2，拟证明朱绵甫授权胡子波，授权书中记载其授权胡子波办理三层楼的继承，朱某文等四人的说法不能证明其主张；证据4显示报告是朱有光提交的，记载1980年落实政策回程，回程后才建造房屋，与其他证据矛盾；证据5-7，对方没有权利质疑朱绵甫已经死亡，一审当庭出示了朱绵甫继承人的声明。
二、针对朱某文等四人提供的朱绵甫死亡证明，朱绵甫的代理人二审亦确认朱绵甫已经在2000年5月21日死亡，也即在朱绵甫在原审诉请已经去世，故原审法院将朱绵甫列为被告不妥，本院予以纠正。
三、针对朱某文等四人有无向房管局提出办证申请的问题，朱某文等四人陈述称：没有，因为当事人对此不懂，从档案中可以看到胡子波申请房屋时是一个人申请的，也把通知书一并提交，朱有光对此是清楚的，所以认为这样提交已经取得产权登记。
本院认为，朱某文等四人原审诉请王某明协助朱某文办理广州市海珠区蟠龙西新巷7号、7号之一房屋的第四层房屋（69.81平方米）的权属登记手续。因其中50.4平方米已由房管部门于1992年4月24日给朱绵甫核发的《房屋所有权证》记载，广州市海珠区同福中路蟠龙西新巷7号、7-1号房屋的所有权人为朱绵甫；所有权来历为1990年向朱伯勲继承；建筑结构及层数为钢筋混凝土、混合及砖木结构三又二分之一层；总建筑面积为474.71平方米；备注：第四层50.4平方米违章建筑由海珠区清理办处理，其中第四层19.41平方米违章建筑未处理；等。朱某文等四人本案主张以朱有光名义处理的违章建筑应归朱有光所有的房屋产权被登记在朱绵甫名下，而王某明的产权备注登记仍源于朱绵甫的登记记载。朱某文等四人的主张实际是对上述1992年房产证权利人登记的记载内容有异议，对此异议，应向房管部门申请处理。对于朱某文等四人要求对另外19.41平方米进行产权登记的问题，因其目前所提供证据并不足以证实上述违章建筑已经相关部门先行处理，上述产权登记也注明“第四层19.41平方米违章建筑未处理”。因此，朱某文等四人对此应先行申请行政处理。对该部分建筑物产权能否予以登记，亦是行政主管部门审查范畴。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，本案不属于法院受理民事诉讼的范围，朱某文等四人的起诉，依法应予驳回；原审实体判决不妥，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项、第一百七十条第一款第（二）项的规定，裁定如下：
一、撤销广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2783号民事判决；
二、驳回朱某文、朱某钧、朱某楷、朱某海的起诉。
一审案件受理费100元、二审案件受理费100元分别由广州市海珠区人民法院、广州市中级人民法院退回给朱某文、朱某钧、朱某楷、朱某海。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 杨仁义