上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初6783号
原告：上海市浦东新区越富豪庭业主委员会，住所地上海市浦东新区。
负责人：赵顺达，主任。
委托诉讼代理人：葛锐，上海市理诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗文嫈，上海市理诚律师事务所律师。
被告：上海春元物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：吴根清，总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ，上海昭胜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何谢颖，上海昭胜律师事务所律师。
第三人：上海莘闵物业发展有限公司，住所地上海市闵行区中春路XXX号XXX室。
法定代表人：水朕哲，董事长。
委托诉讼代理人：季思闻，上海小城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴辰，上海小城律师事务所律师。
原告上海市浦东新区越富豪庭业主委员会(以下简称越富豪庭业委会)与被告上海春元物业管理有限公司(以下简称春元物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案后，根据被告春元物业公司申请追加上海莘闵物业发展有限公司(以下简称莘闵物业公司)为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，于2016年5月25日公开开庭进行审理。后本案依法转为普通程序，由审判员沈肖伟、代理审判员孙杨、人民陪审员江梅娟组成合议庭，由审判员沈肖伟担任审判长，于2016年12月12日公开开庭进行审理。原告越富豪庭业委会委托诉讼代理人葛锐、罗文嫈，被告春元物业公司委托诉讼代理人ＸＸ，第三人莘闵物业公司委托诉讼代理人季思闻到庭参加诉讼。审理中，本院根据原告申请委托审计机构对案涉公共收益进行司法审计。本案现已审理终结。
原告越富豪庭业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告2008年4月至2015年6月越富豪庭小区的公共收益暂计80万元(按照被告提供的2013年7月至2015年6月的公共收益分成估算)；2、判令被告返还原告出租部分物业管理用房的收益114,795元(自2008年6月1日起至2015年6月止，按每年16,425元的标准计算)；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系2008年4月由开发商为越富豪庭小区聘请的前期物业管理公司。2014年9月3日，越富豪庭小区业主大会和业主委员会成立。2015年7月，越富豪庭小区选聘新的物业管理公司，但被告对小区公共收益不公开、不结算。迫于小区业主的呼声，被告向原告出具一份文件，确认2013年7月至2015年6月期间小区的公共收益为386,283.60元，并提出按三七比例分成，被告应支付原告公共收益270,398.52元，但被告至今分文未付，也不公布2008年4月至2013年6月期间的公共收益账目。此外，被告未经全体业主同意于2008年6月1日起擅自将部分物业管理用房出租给案外人中国电信股份有限公司上海分公司至今，每年租金为16,425元。原告为维护小区全体业主权益，向法院提出如上诉请。
被告春元物业公司辩称，不同意原告的诉请。被告现法定代表人吴根清于2012年5月从第三人莘闵物业公司处受让被告股份，根据股权转让协议约定，2013年7月财务交接之前的所有债权债务均应由第三人莘闵物业公司承担。原告诉称的被告不公开、不结算公共收益不符合实际情况，被告因小区消防设施维护产生的费用应从公共收益中支出，但至今没有结算。越富豪庭小区于2006年10月竣工，2008年5月1日之前由开发商自行管理，被告认为只有小区销售面积达到50%以上，小区业主才可以主张公共收益。2008年5月1日至2013年6月的相关账本在第三人莘闵物业公司处。被告同意结算，应支付业主的支付给业主，但被告为小区支出的合理费用应从公共收益中扣除。
第三人莘闵物业公司述称，不同意原告的诉请。公共收益涉及到第三人股权转让后产生的部分，原告以此估算之前的收益并不客观，原告诉请的金额均应进行司法审计。第三人于2010年1月29日与他人签署股权转让协议，从他人处接手被告公司。2012年5月，第三人与吴根清签订股权转让协议，公章和资料当时就移交完毕，财务资料于2013年7月移交。第三人向吴根清转让股权时只是进行场地移交，因为材料都在小区物业管理用房中，只是没有书面的移交材料清单。
本院经审理认定事实如下：被告系越富豪庭小区的前期物业服务企业，自2008年5月1日开始为小区提供服务，于2015年6月30日退出小区。2008年4月30日，被告与案外人上海越富房地产开发有限公司签订期限自2008年5月1日起至2010年4月30日止的前期物业服务合同。合同到期后，双方又于2011年5月16日签订期限自2010年5月1日起至越富豪庭小区业主委员会成立日止的前期物业服务合同。合同约定被告按包干制收费形式确定物业服务费用(包干制指由业主向被告支付约定的物业服务费用，盈余或亏损均由被告享有或承担)；业主大会成立后，被告应及时向业主大会公告管理区域内的重大物业服务事项，每六个月公布一次专项维修资金和按实结算项目的费用收支账目。越富豪庭小区业主大会、业主委员会于2014年9月3日成立后，选聘了新的物业管理公司，并要求被告公布小区物业管理的收支情况。经过多次沟通，被告以书面形式向原告明确2013年7月至2015年6月期间地面、广场及临时停车费(不包括地库停车)实收364,140元，扣除6%的税后金额为342,291.60元，按照三七比例分成，原、被告分别应得239,604.20元、102,687.48元；被告于2013年10月15日与案外人签订期限为两年的广告合同，每季度广告费5,850元，合同实行一年半的广告费为35,100元，税后金额为32,994元，按照三七比例分成，原、被告分别应得23,095.80元、9,898.20元。如案外人已支付2013年7月至12月的广告费，被告同意按上述计算方法再支付原告两个季度广告费7,698.60元。此后，双方因小区公共收益分配问题产生纠纷，经越富豪庭小区全体业主投票表决后，原告起诉来院，要求判如所请。
还查明，被告于2008年7月31日通过上海市收费停车场(库)登记审核，并取得上海市道路运输行业备案证明，停车场(库)地址在上海市浦东新区峨山路681弄，停车场(库)为三级地段、五等停车场，备案每小时收费标准为小型车5元、大型车6元、特大型车7元、特种车8元。被告于2008年与案外人中国电信股份有限公司上海分公司签订POP点机房租赁合同，将上海市浦东新区峨山路XXX弄XXX号XXX室房间(小区物业管理用房)出租作为通信机房，每年度租赁费16,425元，租赁期限自2008年6月1日至2017年5月31日。案外人中国电信股份有限公司上海分公司2008年6月至2014年12月期间支付被告租赁费合计106,762.50元。2012年5月，第三人莘闵物业公司与吴根清签订股权转让补充协议，约定第三人将其持有的被告100%的股权转让给吴根清，股权变更登记之前的全部债权债务由第三人莘闵物业公司承担。2015年8月12日，被告将2008年5月1日起历年电梯广告费、中国电信房屋租赁费的合同、年缴费发票复印件以及小区全体业主清册等移交原告。
审理中，原告申请对越富豪庭小区2008年5月1日至2013年6月30日期间的公共收益进行司法审计，由于被告只能提供2013年1月至6月期间的资料，故原告未按期缴纳审计费用。原告在庭审中明确表示同意按照原告占七成、被告占三成的比例分配小区公共收益。
以上事实，由原告提供的业主大会和业主委员会备案证、前期物业服务合同、上海市道路运输行业备案证明、停车场等级审核表、收费标准报备表、POP点机房租赁合同、租赁费打款凭证、公益性收入明细表及分成、业主委员会议纪要、公函、业主大会表决结果公告、关于业主大会表决结果统计汇总表，被告提供的股权转让补充协议、营业执照、公益性收入明细表及分成、停车费收入情况表、收条，以及本案庭审笔录、谈话笔录等在案佐证。
本院认为，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。停车费、广告费作为小区公共收益，原、被告同意按照原告占七成、被告占三成的比例分配，与法不悖，本院予以准许。关于该部分小区公共收益的金额问题。被告作为前期物业服务企业，应全面履行合同义务，妥善制作、保管小区公共收益的账册资料，并如实公布小区公共收益情况，然而被告仅公布2013年7月至2015年6月期间的公共收益情况，而且被告确认的应付部分至今未返还原告，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。2008年5月至2013年6月期间的公共收益，原告申请进行司法审计，但被告却不提供完整、全面的账目资料，致使全面司法审计无法进行，相应责任应由被告承担。结合2013年7月至2015年6月期间小区停车费、广告费的收入及分配情况，综合考虑小区地理位置、费用具体构成、费用计算时段以及标准等诸多因素，本院酌定原告应得2008年5月1日至2015年6月30日期间的停车费、广告费公共收益为50万元。被告系独立法人，股东变更及资料移交等内部事务与其对外应承担的责任无关，被告以内部因素为由提出的相关抗辩意见，本院不予采信。关于物业管理用房收益问题。物业管理用房属于全体业主所有且应当用于物业管理，然而被告未经全体业主同意擅自将部分物业管理用房改变用途并出租他人，损害全体业主的权益，被告获取的2008年6月至2014年12月期间的租赁收益106,762.50元应返还原告。原告虽主张2015年1至6月的租赁收益，但未提供证据证明案外人中国电信股份有限公司上海分公司已实际支付该部分租赁费，故本院对原告该部分主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，判决如下：
一、被告上海春元物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告上海市浦东新区越富豪庭业主委员会2008年5月1日至2015年6月30日期间的公共收益50万元；
二、被告上海春元物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告上海市浦东新区越富豪庭业主委员会2008年6月1日至2014年12月31日期间的物业管理用房租赁收益106,762.50元；
三、驳回原告上海市浦东新区越富豪庭业主委员会其余的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11,800元，由原告上海市浦东新区越富豪庭业主委员会负担2,851元，由被告上海春元物业管理有限公司负担8,949元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 沈肖伟
审 判 员 孙 杨
人民陪审员 江梅娟
二〇一七年三月十三日
书 记 员 张 伟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……。
二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。