广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1646号
上诉人（原审原告）：邓妹。
委托代理人：潘小拥。
被上诉人（原审被告）：张伟坚。
被上诉人（原审被告）：郭铭恩。
委托代理人：陈弘。
原审第三人：张建明。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司广州同福中路支行。
负责人：吴寿强。
委托代理人：白庆祥。
委托代理人：李锋。
上诉人邓妹因确认合同无效纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第710号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市公证处于2008年1月17日作出（2008）穗证内经字第6632号公证书，证明邓妹于2008年1月16日在一份《委托书》上签名。该份《委托书》载明：“委托人邓妹，受委托人张某甲、郭铭恩。委托方是座落于广州市芳村区广中公路34-3号402房（穗房地证字第××号）的产权人，现委托受托方为委托人邓妹合法代理人向广州市房地产管理局及银行等有关部门申请办理以下手续：一、代表邓妹在广州市房地产交易所办理上述房屋的房产交易过户手续（包括查册、递件、交易过户、交税费、评估、晒图、分割、调档、测绘、更正、房改房上市、领证等）以及在广州市房地产登记所办理上述房屋新房产证及领证、交费等手续。二、房屋出售，若交易不成功时有权办理退案手续。三、向银行办理上述房屋的按揭手续及签署相关文件，……四、办理房屋产权登记、抵押登记及备案手续、涂销房屋抵押登记。五、对上述房屋有管理、修缮、租赁、置换权、有权订立租赁、买卖、置换合同，有权收取租金、售房价款等全部款项。……十、受委托人有转委托权。以上受委托人中任何一人均可办理上述事项。受委托方在委托权限范围内所签署的一切文件，邓妹均予以承认”等。在委托方签署一栏上有“邓妹”两字及手印。
2008年7月17日，郭铭恩作为邓妹的代理人（甲方）与张伟坚（乙方）就广州市芳村区广中公路34-3号402房屋（以下简称案涉房屋）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将案涉房屋及该房屋占用范围内的土地使用权出售给乙方。房屋类型为住宅，房屋建筑面积66.36平方米，套内面积58.91平方米，交易价格为人民币200000元整。支付方式是按期付款：按揭，订金10万。后被告张伟坚取得案涉房屋房地产权证（穗字第××号），该证载明：“房地产权属人张伟坚，房屋所有权取得方式为购买，登记时间为2009年7月9日”。现该房地产权证已被注销。
2011年1月18日，张建明（借款人）与工行同福支行（贷款人）签订了《个人购房借款／担保合同》，约定：工行同福支行向张建明发放贷款350000元，用途为购买案涉房屋；借款期限20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准……借款人以其购买的上述案涉房屋提供抵押担保……。2011年1月28日，张伟坚（卖方）与张建明（买方）就案涉房屋签订《存量房买卖合同》，约定案涉房屋按整套出售并计价给买方张建明，总金额为人民币600000元整。付款方式为自行交割。张建明于2011年2月22日取得案涉房屋的房地权证（穗字第××号）。2011年4月18日，工行同福支行向张建明发放了贷款350000元。2011年3月29日，张建明在房管部门办理了上述案涉房屋的抵押登记手续，抵押权人为工行同福支行。因张建明收到贷款后从未按期偿还供款，工行同福支行追索欠款无着，于2011年10月9日向广州市海珠区人民法院（海珠法院）提起诉讼，要求解除双方签订的上述购房贷款担保合同，并清偿贷款本金及利息等。2012年3月6日，海珠法院作出（2011）穗海法民二初字第1806号民事判决，认为工行同福支行与张建明签订的《个人购房借款／担保合同》没有违反国家法律及行政法规的强制性规定，是有效合同。……张建明收到贷款后从未向工行同福支行偿还供款，……工行同福支行有权解除合同……张建明应将尚欠的借款本息偿还给工行同福支行……判决：一、解除工行同福支行与张建明于2011年1月18日签订的《个人购房借款／担保合同》。……四、如张建明不能清还本判决第二项、第三项所确定的债务时，工行同福支行有权以张建明名下的案涉房屋折价，或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。……该民事判决已于2012年5月22日发生法律效力。2012年6月15日，工行同福支行向海珠法院申请执行上述民事判决。同日，海珠法院向工行同福支行出具受理执行案件通知书（2012）穗海法执字第2340号，决定立案受理，执行依据为（2011）穗海法民二初字第1806号。
2013年5月21日，根据邓妹的申请，广州市公证处作出《关于撤销（2008）穗证内经字第6632号公证书的决定》［穗证撤（2013）7号）］，认为（2008）穗证内经字第6632号公证书是他人伪造邓妹的身份证骗取的，该公证书缺乏真实性，应予撤销。故根据《公证法》第三十九条、《公证程序规则》第六十三条的规定，决定撤销（2008）穗证内经字第6632号公证书。
邓妹于2013年4月28日提起本案诉讼，诉称：座落于广州市荔湾区广中公路34-3号402房是邓妹于1996年5月向广州市打火机厂购买的房改房，该房屋一直由邓妹及其家人居住使用，直到2012年12月广州市海珠区人民法院执行局黄继锋法官上门核查房屋情况时，邓妹才知道该房屋已被海珠区法院查封，且房屋产权人已变更为张建明。经调取房屋档案才知道涉案房屋已由郭铭恩持广州市公证处于2008年1月17日出具的（2008）穗证内经字第6632号公证委托书与张伟坚于2008年7月17日签订《房地产买卖合同》将房屋以20万元的价格出售给张伟坚。张伟坚又于2011年1月28日签订《存量房买卖合同》将房屋以60万元的价格出售给张建明。经调取广州市公证处于2008年1月17日出具（2008）穗证内经字第6632号委托公证书档案，邓妹确认该委托书上邓妹的签名非本人所签署，且邓妹从来没有去过市公证处签署该委托书并办理公证，广州市公证处的公证人员也从来没有上门或与邓妹在其他地方找邓妹签署委托书并办理公证。该委托书为他人假冒邓妹签名的虚假委托书，郭铭恩持虚假委托书与张伟坚签订的《房屋买卖合同》依法属无效合同，为维护邓妹的合法权益，故提起诉讼，请求法院：1、依法确认邓妹与张伟坚于2008年7月17日签订的《房地产买卖合同》无效；2、本案的诉讼费用由张伟坚承担。
郭铭恩一审辨称：我是担保公司职员，公司将邓妹的公证书交给我，我拿着公证书到房管部门办理了交易，我没有冒用邓妹的名。对于邓妹的第1项诉讼请求不予同意，我认为公证书是真的，如果委托书不是真的就不可能在房管部门办理交易，委托书的内容是委托我到房管部门办理交易。
工行同福支行一审述称：请法院驳回邓妹的诉讼请求。1、本案的所有证据可以反映两笔买卖都符合法律程序，有法律效力，而且在银行办理了房产登记和抵押登记，因此邓妹无权要求认定2008年7月17日签订的《房屋买卖合同》无效。2、无论郭铭恩是否有权代理，作为张伟坚、张建明，我方都是善意第三人，邓妹也无权追回讼争房屋。3、邓妹提起本案影响最大是我方，讼争房屋正在执行当中，本来要拍卖房屋，由于邓妹申请中止，现导致拍卖中止，我方要求邓妹向海珠法院提出申请解除中止。如果造成我方的损失，我方要求邓妹赔偿造成的损失。郭铭恩明确提及是持公证书办理房产登记，郭铭恩是有代理权办理登记的，在善意第三人没有过错的情况下，张伟坚卖给张建明是没有问题的，在我方办理抵押登记也没有过错，邓妹认为造成损失应向有过错的第三方提出，不应提起本案认定买卖合同无效。
张伟坚、张建明一审时没有答辩。
在一审审理过程，原审法院向邓妹释明，其主张的合同效力与该院作出的认定不一致，邓妹是否变更诉讼请求，邓妹表示不变更诉讼请求。
原审法院认为：本案焦点在于郭铭恩持被依法撤销的公证委托书与张伟坚签订的《房屋买卖合同》是否为无效合同。根据本院审理查明的事实，郭铭恩是根据（2008）穗证内经字第6632号公证书中证明的委托书，以邓妹代理人的身份与张伟坚签订《房地产买卖合同》的。虽该公证书在2013年5月21日被广州市公证处依法撤销，但张伟坚是基于该公证书对外产生的公某而与郭铭恩发生房屋交易行为，合同已经实际履行完毕，张伟坚亦已取得案涉房屋的房地产权证，并以案涉房屋产权人的身份将该房屋出售给张建明；张建明为购买案涉房屋与工行同福支行签订了《个人购房借款／担保合同》，该合同已经海珠法院（2011）穗海法民二初字第1806号确认有效并解除。因此，张伟坚、张建明和工行同福支行在这一连串的房屋交易中均是善意第三人。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。即出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。因此，郭铭恩是否为邓妹的合法代理人，对案涉房屋是否有处分权并不影响郭铭恩与张伟坚签订的《房屋买卖合同》的效力。对邓妹主张的郭铭恩持虚假委托书与张伟坚签订的《房屋买卖合同》依法属无效合同的主张，本院不予支持。张伟坚、张建明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。
综上所述，依照《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，原审法院作出判决：驳回原告邓妹的诉讼请求。本案受理费50元，由原告邓妹负担。
判后，上诉人邓妹不服原审判决，向本院提起上诉称，一、邓妹与张伟坚于2008年7月17日签订的《房地产买卖合同》应为无效。主张合同无效的理由如下：1、郭铭恩无权代理邓妹签订2008年7月17日的《房地产买卖合同》。郭铭恩持广州市公证处于2008年1月17日出具的（2008）穗证内经字第632号公证委托书与张伟坚签订了《房地产买卖合同》，因广州市公证处于2013年5月21日作出《关于撤销（2008）穗证内经字第6632号公证书的决定》对该公证书撤销，该委托公证书自始无效，郭铭恩无权代理邓妹签订该《房地产买卖合同》。根据《合同法》第四十八条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”及《民法通则》第六十六条规定“没有代理权的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任”，因此，《房地产买卖合同》为无效合同。2、张伟坚非2008年7月17日签订《房地产买卖合同》中的善意第三人。首先，该房产在非法转让的过程中，张伟坚以明显过分低于市价的价格，即人民币20万元与郭铭恩签订《房地产买卖合同》。并在该《房地产买卖合同》中没有约定房屋交付时间没有进行俗称“交吉”的合同标的物转让，因为其知道邓妹仍然居住在该房产中。如进行房屋交付，势必惊动邓妹并知悉房屋被他人非法转让，并予以阻止，导致其房屋交易无法成功，如要房屋交易成功，只能选择不交付标的物交易，可见其进行房屋交易并非善意。最后，邓妹并没有收取该房产交易中的房款，张伟坚没有出庭应诉，没有向法庭出示其已交付购房款的证据，郭铭恩与其他当事人也没有证据证明张伟坚已交付购房款，即张伟坚并非如原审判决中所讲是基于（2008）穗证内经字第6632号公证书对外产生的公某而与郭铭恩发生房屋交易行为，且合同已履行完毕。所以，张伟坚居心叵测，并非该房产交易中的善意第三人。3、该《房地产买卖合同》非邓妹的真实意思表示，邓妹没有参与房屋交易行为，也不知到郭铭恩持被撤销的公证委托书与张伟坚签订《房地产买卖合同》，且没有收到张伟坚的购房款。因为货物交易必须是基于双方的合意与支付对价为前提，没付支付对价，邓妹不可能将房屋出售给张伟坚。二、原审法院认定事实、适用法律均错误，1、邓妹没有主张其对涉案房屋没有处分权或所有权导致《房地产买卖合同》无效，而是主张因郭铭恩没有代理权导致《房地产买卖合同》无效；2、郭铭恩并非该房产的出卖人且非该《房地产买卖合同》的当事人一方。原审法院认定郭铭恩是该合同当事人一方显然错误；3、原审法院认为郭铭恩不论其是否为邓妹的合法代理人对涉案房屋是否有处分权并不影响郭铭恩与张伟坚签订《房屋买卖合同》的效力，从狭义来看，其实质是法院确认任何人（包括但不限于郭铭恩或第三人）不论其是否为邓妹的合法代理人均有权出售涉案房屋，其与他人签订的《房地产买卖合同》将被法院认定为有效；从广义上来看，原审法院认为社会的任何人、法人或其他组织，均可在没有取得物权所有人合法授权的情况下，都有权处分、出售他人所有的财产，且被法院认定为其行为合法有效。其后果必将导致社会正常秩序的严重混乱，诚信的丧失，为违法犯罪行为保驾护航，原审法院认定事实没有法律依据，也严重违背了《民法通则》第四条规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用”的原则，及《物权法》第七条规定“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”，即违背了社会公序良俗原则。原审法院认定被上诉人郭铭恩是《房地产买卖合同》的当事人并非依照《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，人民法院不予支持”作出判决，驳回上诉人的诉讼请求，是认定事实和适用法律错误。在二审庭审中，邓妹补充少数意见：我方认为一审法院要我方追加郭铭恩为被告，我方认为是不妥的，本案中郭铭恩只是持有被撤销的公证书代我方出售房屋，并不是合同的当事人，因此其不是适格的被告，因而导致适用法律错误。综上，上诉请求：1．依法撤销原审判决，依法确认郭铭恩代邓妹与张伟坚于2008年7月17日签订的《房地产买卖合同》无效。2．诉讼费用由郭铭恩、张伟坚承担。
被上诉人郭铭恩答辩称：我方没有提出上诉，但并不等于我方认可一审判决。我方同意邓妹提出的我方不是适格主体，我方只能作为第三人参与诉讼，我方认为本案所有法律后果与我方无关，请法院依法判决。
原审第三人工行同福中支行述称：请求法院驳回邓妹的上诉请求，张伟坚、张建明、工行同福中支行均是交易中的善意第三人，没有任何过错，签订的房地产买卖合同合法有效。
被上诉人张伟坚、原审第三人张建明经本院依法传唤，没有到庭应诉，也无作出书面答辩意见。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。在二审中，邓妹、郭铭恩、工行同福中支行均表示没有新证据提交。
在二审庭审中，郭铭恩称，其任职的广州永宜信用担保有限公司办好委托公证书，委托了其与张某甲两个人（均为公司员工），公司把办好的公证委托书、房产证原件、身份证原件交到其手上，其受公司委派，经办邓妹房屋的出售，其并不认识邓妹，房款没有经过其账户，其不知道钱给了公司还是给邓妹，其并不知道公司向谁借款、公司怎么得到房产证原件和身份证原件，其任职到2008年中，公司老板涉嫌诈骗在2008年中被追究刑事责任。
本院认为，根据已查明的事实，广州市公证处于2008年1月17日作出（2008）穗证内经字第6632号委托公证书，郭铭恩依据该公证书作为邓妹的代理人与张伟坚于2008年7月17日就案涉房屋广州市芳村区广中公路34-3号402房屋签订了《房地产买卖合同》，将涉案房屋出售给张伟坚并过户至张伟坚名下；张伟坚又于2011年1月28日与张建明就案涉房屋签订了《存量房买卖合同》，将涉案房屋出售给张建明并过户至张建明名下。对上述郭铭恩作为邓妹的代理人与张伟坚的《房地产买卖合同》以及张伟坚与张建明的《存量房买卖合同》的两个房屋买卖行为，因邓妹提起本案诉讼只请求确认郭铭恩作为邓妹的代理人与张伟坚的《房地产买卖合同》无效，而没有对张伟坚与张建明的《存量房买卖合同》提出主张，根据不告不理的诉讼原则，本案只审查处理郭铭恩作为邓妹的代理人与张伟坚的《房地产买卖合同》，而对张伟坚与张建明的《存量房买卖合同》的效力以及履行，本案不予调处。原审对张伟坚与张建明的《存量房买卖合同》的履行进行审查处理，已超出了当事人的诉请，显属不妥，本院予以纠正。
审查郭铭恩作为邓妹的代理人与张伟坚的《房地产买卖合同》，首先，无证据证明邓妹有出售涉案房屋的意思表示；其次，郭铭恩是依据（2008）穗证内经字第6632号委托公证书作为邓妹的代理人出售涉案房屋的，因广州市公证处以（2008）穗证内经字第6632号公证书是他人伪造邓妹的身份证骗取的，该公证书缺乏真实性，应予撤销，作出了《关于撤销（2008）穗证内经字第6632号公证书的决定》，撤销了（2008）穗证内经字第6632号公证书。该公证书因是虚假的被撤销，自始就无效，邓妹与郭铭恩并不形成委托与受托的关系。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”及《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定“没有代理权的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任”，邓妹本人并无委托郭铭恩出售涉案房屋，其对郭铭恩出售房屋的行为也不予追认，郭铭恩的行为对邓妹不发生效力。第三，审查该《房地产买卖合同》约定的交易价格为20万元，远低于2008年7月时期的市场交易价格。第四、张伟坚作为房屋买受人，其有义务审查郭铭恩是否有权代理邓妹出售房屋而未尽审查义务，在本案中也无说明为何交易价格20万元远低于市场价格，也无提交证据证明支付了购房款，再结合郭铭恩在二审的陈述，其是受公司的委派经办邓妹房屋的出售的事宜，其并不认识邓妹，房款没有经过其账户。虽然涉案房屋已过户至张伟坚的名下，但张伟坚不属于善意第三人。综上，本院认定郭铭恩作为邓妹的代理人与张伟坚的《房地产买卖合同》为无效合同，而且无论张伟坚与张建明在此之后签订的《存量房买卖合同》的效力如何，并不影响本案对郭铭恩作为邓妹的代理人与张伟坚的《房地产买卖合同》为无效的认定。
因产生本案纠纷是郭铭恩、张伟坚的行为所致，本案一、二审案件受理费应由郭铭恩、张伟坚共同负担。
被上诉人张伟坚、原审第三人张建明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，其一、二审没有到庭答辩，应视为其放弃了抗辩的权利，本院依法作缺席判决。
综上，经审查，原审判决认定事实错误，适用法律不当，予以撤销。邓妹上诉请求确认郭铭恩作为其代理人与张伟坚签订的《房地产买卖合同》无效，理据成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第710号民事判决；
二、确认邓妹与张伟坚于2008年7月17日签订的《房地产买卖合同》无效。
本案一审受理费50元、二审受理费50元，均由郭铭恩、张伟坚共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年四月十四日
书 记 员 张 坤
颜玉婵