北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第5270号
上诉人（原审被告，反诉原告）刘顺国，男，1939年7月10日出生。
被上诉人（原审原告，反诉被告）栗彦，男，1987年4月15日出生。
委托代理人谢维伟（原告之妻），女，1984年9月12日出生。
委托代理人杨丽，北京市安博律师事务所律师。
上诉人刘顺国因与被上诉人栗彦房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第18884号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年4月，栗彦诉至原审法院称，我与刘顺国于2012年11月16日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定购买其所有的北京市朝阳区××小区602号房屋，约定房屋价款为160万元，合同签订之日起四十日内双方共同到房管部门办理房屋所有权登记手续，如果违约需要对方按日支付已付房款的万分之五的违约金；该合同对于首付款的支付日期、合同网签日期均没有约定。合同签订后，至2012年12月13日，我向刘顺国支付了购房款65万元（包括定金3万元），后办理了房屋评估，2012年12月8日我与银行签订了《借款合同》，该合同体现的房屋总价为160万元，我借款数额为95万元。但此合同对方故意拖延一周后才签字。至此，我一直以实际行动表明履行合同的真诚意愿。后在房屋中介公司帮助办理网签的过程中，把房屋总价160万元误写为136万元，由于该136万元的合同即2012年12月25日网签的《北京市存量房屋买卖合同》非当事人双方真实意思表示，应为无效。在当事人双方发现问题后，双方约定于2012年12月26日办理撤销该合同的网签，继续办理160万元合同即2012年11月16日双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的网签手续。但刘顺国到了房管局后，却撕毁了撤销申请，后我多次约刘顺国办理撤销事宜，其一直拒绝办理，并以我迟延支付首付款为由要求增加交易总价。刘顺国既不认可136万元的网签合同，又不同意办理撤销网签，其行为已经表明由于房屋价格上涨而不予履行合同。2013年3月1日，国务院新国五条发布，致使我左右为难，我为使在北京市细则出台前完成交易，自愿作出让步，但刘顺国要求增加所谓的违约金数额，由原来的4万元增加到10万元，否则拒绝办理网签事宜。刘顺国一直拖延至今，在此过程中，刘顺国掌管我的65万元和自己的房屋，我既无法完成交易，也无法购买其他房屋，其行为给我造成了重大损失。据此，栗彦请求：刘顺国与我办理网签合同的变更登记手续，将合同总价136万元变更为160万元；刘顺国继续履行2012年11月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，配合办理贷款手续及收取房款，办理房屋所有权过户手续，刘顺国承担为履行合同增加的费用；按照已付房款65万元的万分之五支付自2012年12月26日起至办理完房屋所有权过户之日止的违约金。
刘顺国答辩并反诉称，双方约定的支付首付款的日期为2012年12月7日，但栗彦于2012年12月13日才支付首付款62万元。故依据合同，栗彦应该支付违约金1116元。在签订合同后，栗彦擅自通过中介于2012年12月25日进行网签，并将网签价格更改为136万。故栗彦构成违约，所以我要求解除与栗彦签订的存量房屋买卖合同，并支付解除合同违约金47500元。因履行买卖合同，我于2012年12月8日解除与承租涉案房屋承租人的租赁合同，撤销网签合同，因栗彦的拖延，买卖合同一直没有履行，为防止损失扩大，我于2013年4月2日再次将涉案房屋出租，租金标准为每月4300元，因此要求栗彦承担我的租金损失16376.98元，扣除我要求的违约金及损失后，其余已付购房款同意退还给栗彦。
原审法院经审理认为，双方均认可就诉争房屋买卖的真实意思表示，系2012年11月16日签订的160万元合同，本院不持异议。双方当事人应该按照合同的约定履行合同义务。本案的争议焦点，是违约责任由谁负担、160万元合同是否应继续履行的问题。
首先，就首付款的支付时间。刘顺国要求栗彦于2012年12月7日（周六前）支付首付款，栗彦理解为周六以前（包括周六支付首付款），而2012年12月7日实为周五，栗彦虽表示其2012年12月8日打算付款，但实际直到2012年12月13日才支付首付款，构成违约。因此，刘顺国要求按照160万元合同中约定的逾期付款责任支付违约金，法院予以支持。但是，考虑到双方因在12月8日签订银行借款合同过程中存在争议，栗彦在不久之后的12月13日即支付首付款，且刘顺国亦收取首付款，双方后续实际继续履行合同，栗彦逾期支付首付款的行为不足以导致合同解除。
第二，就栗彦主张136万元网签合同错签一节。庭审中，栗彦主张将网签合同价款写错系操作失误，且栗彦当时对此并不知情，没有过错，但这种解释明显不符合常理。136万合同为经纪成交版，而160万合同为自行成交版，两份合同除价款外，还有其它不一致之处。且2013年1月7日栗彦发出的邮件中表示“136万和160万是两个合同，也是为了省钱，只是处理上的灵活措施，也是现在业内的通行做法”，可以证明栗彦明知签订两个合同的目的是在房管部门备案的合同约定较低价款而降低税费负担。因此，刘顺国对此提出异议而拒不办理136万元网签具有合理依据。
后栗彦向刘顺国表示按照160万元的价格办理网签，双方亦就此进行了实际的磋商。关于栗彦主张的刘顺国一直表示“办理160万元合同网签”实质为不履行先行撤销136万元合同网签，刘顺国就此解释为：在2013年1月31日到房屋交易大厅咨询办理160万元合同网签之前，其并不知晓办理160万元合同网签需要先行撤销136万元合同网签。法院认为，此次房屋买卖实为自行成交，从一个普通百姓的角度，并不能一定知晓在已经错误办理网签的情况下办理正确网签时行政管理部门所需要的相关手续，栗彦以刘顺国表示“办理160万元合同网签”就推定其实为拒绝撤销136万元合同网签，法院实难采信。且从刘顺国按照栗彦要求于2013年1月25日双方继续办理网签，办理不成后又发邮件要求栗彦于2013年1月31日再次办理的行为，其确有继续履行房屋买卖合同的意愿。
就2013年1月31日双方再次未能办理160万元合同网签一节，法院认为，通过录像可知，房屋交易大厅工作人员已经说明买方本人未到场时需要出具委托书原件，而刘顺国知晓栗彦在国外，在办理网签事宜时要求栗彦的委托代理人出具公证的委托手续亦属合理，不能认定刘顺国恶意不办理网签。鉴于此前栗彦的行为及双方多次沟通不畅导致丧失信任，刘顺国要求先行承担违约责任后继续履行合同亦属合理。
就双方的房屋买卖合同是否应继续履行一节，法院认为，双方争议的根源，在于刘顺国不愿意配合栗彦在行政管理部门备案价格较低的房屋买卖合同从而规避部分税费而产生的争议。在刘顺国明确表示拒绝后，栗彦亦同意按照160万元办理网签。但是在之后的沟通过程中，由于双方已经缺乏信任基础，多次沟通不畅，且就违约责任未能达成一致。综合本案的情况，双方160万元合同应予继续履行。原因如下：首先，本案中，栗彦的违约情节，首先在于未按时支付首付款，但法院已认定该情节不构成合同解除的理由。栗彦的最重要违约情节在于未经得刘顺国同意就办理了136万元合同网签。虽然该行为系违反税收征管法律的行为，但从160万元合同的约定来看，双方已经在税费负担部分约定按照附件六执行，附件六中明确表示了刘顺国不负担任何税费，加之栗彦在2013年1月7日邮件中表示“不影响你得到160万元”的表述，可以证明双方在2012年11月16日签订160万元合同时对于税费负担的真实意思表示系由栗彦负担全部税费。由于双方已经约定税费全部由栗彦负担，栗彦修改网签合同价格的行为对刘顺国履行160万元合同的利益并无实质影响，该行为应由相关行政管理部门处理。同时，栗彦在刘顺国提出异议后已经同意按照160万元合同办理网签，法院认为栗彦的违约情形并不构成合同目的无法实现的根本性违约，且栗彦明确表示即使判决由其承担税费及新发生的税费，亦坚持要求继续履行，故160万元合同应予继续履行。关于合同继续履行的相关费用及违约责任，法院认为，栗彦为规避国家税费擅自修改合同价格构成违约，就房屋买卖合同继续履行产生的税费应由栗彦负担，其主张的要求刘顺国负担履行合同增加的费用及违约金法院不予支持。就刘顺国主张的逾期付款违约金1116元符合合同约定，法院予以支持。就刘顺国主张的解除合同违约金47500元，由于双方并未约定剩余款项支付时间，且合同并未解除，法院不予支持。关于租金损失，在双方买卖合同具备继续履行条件的情况下，刘顺国解除房屋租赁合同系为履行房屋买卖合同的合理准备，对此项诉讼请求法院不予支持。对刘顺国主张的律师费，没有法律依据，法院不予支持。
综上，原审法院判决：一、继续履行栗彦与刘顺国于2012年11月16日签订的北京市存量房屋买卖合同，刘顺国于本判决生效后十五日内配合栗彦重新办理网签手续（将已经备案的136万元网签合同注销，变更为实际签订的价款为160万元的北京市存量房屋买卖合同）；刘顺国于本判决生效后十五日内配合原告（反诉被告）栗彦办理贷款手续，栗彦于本判决生效后三个月内办理完银行贷款审批，若未能获得银行批准贷款，栗彦于本判决生效后四个月内自行向刘顺国支付剩余房款95万元；刘顺国于收到剩余95万元购房款起三日内配合栗彦办理房屋过户手续，并于办理房屋过户手续当日将房屋交付给栗彦；二、继续履行上述北京市存量房屋买卖合同所发生的法定税费由栗彦负担；三、栗彦于判决生效后十五日内赔偿刘顺国违约金1116元；四、驳回栗彦的其他诉讼请求；五、驳回刘顺国的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，刘顺国不服，以栗彦在交易过程中数次违约为由，上诉请求撤销原审判决，发回重审或改判解除买卖合同，栗彦赔偿违约金47500元。
栗彦同意一审判决，请求维持。
经审理查明：2012年11月16日，刘顺国与栗彦签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称160万元合同），约定栗彦购买刘顺国所有的北京市朝阳区××小区602号房屋（以下简称诉争房屋），成交价格为160万元。关于付款方式，双方约定栗彦向工商银行申办抵押贷款，拟贷款金额为95万元，如果栗彦因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意栗彦自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给刘顺国。对于房款的具体支付时间未约定。对于房屋交付，双方在第六条约定：“出卖人应当在（约定的时间或约定提前）将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙；4、交割租户资料、房租。”关于逾期付款的违约责任，双方约定：“（1）逾期在五日之内，自约定的应付款期限届满至次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过十日{该日期应当与第（1）项中的日期相同}，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。”关于诉争房屋的权属转移登记，双方约定：“自本合同签订之日起四十日内，双方共同向房屋权属部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在上述时间内取得房屋所有权证书的，按照以下方式处理：1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起五日内退还买受人全部已付款，并按照银行贷款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起五日内向买受人支付。”就权属转移登记，双方约定“（一）自本合同签订之日起四十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在上述时间内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起五日内退还买受人全部已付款，并按照银行贷款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起五日内向买受人支付。”另，就支付房款与办理权属转移登记手续的时间，经本院询问，双方均认可未约定办理权属转移登记以交付全部房款为前提。
栗彦主张，在签订160万元合同后，当日其向朋友王×出具了授权委托书一份，委托王×办理房屋买卖、抵押贷款合同、办理过户手续、房屋出租等事宜，刘顺国对该委托书不予认可，主张从未收到过该委托书。
2012年11月16日，栗彦通过银行转账方式向刘顺国支付购房定金3万元。2012年12月13日，栗彦通过银行转账向刘顺国支付购房首付款62万元。
刘顺国主张，2012年11月30日，刘顺国给栗彦及其妻子发短信要求“请你在下周六（12月7日）前支付首付款65万元”，栗彦妻子谢维伟回复确认；12月5日刘顺国再次给栗彦及其妻子发短信“在本周六（12月7日）前打给我首付款应该是预期之内对吗？请不要超过我们的约定”，栗彦妻子谢维伟回复确认；12月7日上午刘顺国发短信给栗彦要求将首付款转到其银行账户，栗彦电话确认会支付，并通知12月8日下午到北京银行车公庄分行签署贷款合同。栗彦表示，其记得刘顺国要求是在周六前，而周六是12月8日，当日正好栗彦要回国，打算当日与贷款事宜一并办理。
2012年12月8日，栗彦回国与刘顺国共同办理银行贷款事宜，刘顺国提出签订补充协议，双方未能达成一致。刘顺国另提出栗彦一方在首付款声明书上载明的成交价为136万元，刘顺国不同意，双方当日未能办理银行贷款事宜。栗彦表示，因为双方未能达成一致，故没有在12月8日支付首付款。第二天栗彦离开国内，过几天刘顺国又表示可以支付首付款，于是栗彦于2012年12月13日支付剩余首付款63万元。在收到栗彦支付的首付款后，2012年12月14日，刘顺国在总价款为160万元的银行贷款声明书上签字。
栗彦称其委托中介朋友办理了网签，2012年12月25日，在房屋管理部门备案的存量房屋买卖合同（以下简称136万元合同）约定诉争房屋价款为136万元，房屋买卖通过北京中原房地产经纪有限公司居间介绍成交。栗彦表示，该网签合同系操作失误将房屋总价登记错误。
双方就此产生争议，栗彦申请证人王×出庭作证，王×称，栗彦委托其办理购买诉争房屋的事情，其帮助栗彦找银行，做房屋评估，2012年12月8日栗彦回京办理银行贷款，但当日刘顺国拒绝签字，未办理成功。后过了五六天办理成功；大约在2012年12月18日，委托中介公司帮忙代签网签合同的时候出现了小问题，中介公司误操作把网签合同金额签成了136万元；之后王×马上联系到刘顺国，说撤销136万元的网签按照160万元签订，刘顺国把撤销网签申请撕毁了；之后刘顺国一直拒绝办理撤销。王×作为栗彦的代理人和刘顺国以及其代理人陈曦谈过几次，刘顺国分别提出过要4万元和10万元赔偿；另外，在最后一次王×代栗彦办理撤销网签的时候刘顺国要求出示公证的委托书，此后就一直拒绝办理撤销网签。刘顺国认为王×与栗彦存在利害关系，且证言大部分不属实，不予认可。栗彦另申请证人徐×出庭作证，徐×称，其曾参与过协调栗彦与刘顺国的纠纷，其给刘顺国打电话，刘顺国说了几句就挂了电话；后徐×给刘顺国女儿打电话，刘顺国女儿也表示知晓刘顺国撕毁撤销申请的事情。
在原审庭审中，刘顺国认可曾经撕毁申请表，但表示，2012年12月27日当日，栗彦要求其去办理网签合同。在排队过程中，王×拿出136万元合同的最后一页，让刘顺国赶快签字，刘顺国签字。后刘顺国要求查看，发现签署的不是160万元的合同，并且有多处更改，还有存量房屋买卖合同变更申请表，变更理由写着“合同价格变更”，故当时把申请表撕掉，把136万元的合同收回。
之后，栗彦及其代理人杨丽多次与刘顺国及其代理人陈曦通过邮件、短信进行沟通。刘顺国坚持表示栗彦一方擅自更改合同价格，其中，在2013年1月7日发件人为yan×××的邮件中，栗彦表示，136万和160万是两个合同，也是为了省钱，丝毫不影响刘顺国得到160万，只是处理上的灵活措施，也是现在业内的通行做法，所有的二手房交易现在都是两个合同。刘顺国不同意两个合同两个价格，可以改签。但刘顺国却不同意注销网签，撕毁网签合同。
刘顺国提交2013年1月23日栗彦发给刘顺国的短信，短信中主要包括以下内容：栗彦要求刘顺国于2013年1月25日上午10点携带相关证件到朝阳区建委办理网签事宜；网签合同上出现136万纯属数字错误，需要双方配合才能签署；截止到2013年1月23日止，在双方的房屋交易买卖中，所有需要栗彦本人签署的文件都是栗彦本人签署，不存在委托代理人问题，中间人只是联络购房的联系人，尚不是代理人，不存在合法性问题。栗彦表示，上述短信说明，136万元网签的事情栗彦没有签字，当时也不知道，因此在签署136万元网签合同的过程中，栗彦没有过错，只是中介办错了。
就2013年1月25日上午情况，刘顺国提交录像证据，证明其按照栗彦的通知到达了现场，但是未见栗彦及相关联系人，拨打栗彦手机亦是关机状态。
2013年1月28日，刘顺国给栗彦发送邮件，表示其在2013年1月25日9：56分到达指定地点——朝阳区建委办理网签事宜，但是一直等到上午10：37离开时，始终未见栗彦和其联系人。该邮件中，刘顺国另通知栗彦本人或合法的委托人于2013年1月31日上午9点到朝阳区房屋权属发证大厅网签窗口直接办理160万元的网签，并签署补充该协议。栗彦表示，刘顺国当时明确知道栗彦本人不在国内，且刘顺国的邮件中只字未提办理撤销136万元网签的事情，而要想签订160万元网签合同必须先行撤销已经签订的136万元网签合同，说明刘顺国实质上仍然不想继续履行合同。
2013年1月31日，王×及栗彦另一委托代理人赵律师、刘顺国及其委托代理人陈曦在朝阳区房屋交易大厅办理网签相关手续。双方就此均提交了录像。其中显示，王×在办理窗口表示要注销网签另办理网签，刘顺国要求王×出示经过公证的栗彦的委托书，王×表示公证的委托书原件还没有到，有通过电子邮件发送的委托书。过户大厅工作人员亦提出要求提交委托书原件。因王×没有提交公证的委托书原件，双方再次无法办理撤销网签及重新网签的手续。栗彦表示，就此可以看出，刘顺国根本没有打算撤销136万元合同，在明知栗彦没有公证委托的情况下以此为由拒绝撤销136万元合同。刘顺国表示，其开始表示要办理160万元合同网签的时候不知道要先撤销136万元合同的网签，直到2013年1月31日去了现场才知道要先撤掉原来的网签，所以才提出要栗彦先承担违约责任再办理。
刘顺国主张，之后2月1日，栗彦的另一委托代理人赵律师电话表示栗彦的委托书已到，希望探讨加钱购买诉争房屋或解除合同；3月4日，栗彦打电话给刘顺国商谈，刘顺国表示栗彦应该按照违约条款办；3月5日，栗彦的委托代理人杨丽与刘顺国商谈并于当日向刘顺国发送律师函；3月7日，刘顺国代理人陈曦以邮件和律师函形式回复，要求栗彦在承担违约责任的基础上，再行协商，签订补充协议。之后双方就违约责任、房屋价款多次通过电子邮件进行协商。栗彦表示，刘顺国在此之前多次表示要继续履行合同，但是却拒不办理撤销网签的手续，此时提出违约责任，其不履行合同的真实恶意明显。
就诉争房屋的购买价格，刘顺国提交其与中国对外演出公司的房屋买卖合同书，证明诉争房屋系其购买的公有住房，约定房价为16366.25元，公共维修基金836.01元，实际应付房款为17202.26元。刘顺国另提交住房基金专用收款凭证3张共计18119.25元。
就租金损失，刘顺国提交了房屋租赁合同及房屋交割清单，证明其与案外人签订了自2012年8月31日至2013年8月30日的房屋租赁合同，租金标准为每月4300元，为履行与栗彦的房屋买卖合同，其与承租人于2012年12月8日解除了房屋租赁合同。后与栗彦产生争议，为防止损失再次扩大，刘顺国于2013年4月2日将房屋再次出租。
就律师费，刘顺国提交律师委托代理合同及发票5000元。
另，就诉争房屋的税费负担，在160万元合同中附件六进行了勾选，其中“出卖人承担的税费”部分全部划掉，“买受人承担的税费”包括契税、印花税、土地出让金或土地收益，另有手写添加“所得税、综合地价款”。刘顺国表示，双方明确约定税费全部由栗彦负担。
另，庭审中，经本院释明，栗彦表示无论法院认定违约责任为何，要求法院一并就本案税费（包括新发生的税费）一并解决。
上述事实，有160万元合同、136万元合同、委托书、网签记录单、电子邮件及短信记录、律师函、录像、付款承诺书、房屋租赁合同、律师委托代理合同及发票、房屋买卖合同书及房款收据、公共维修基金收据、证人证言及当事人庭审陈述等在案证明。
本院认为，根据本院查明的事实，在此次房屋买卖过程中，确实存在以下违约情形：首先，栗彦承诺在2012年12月8日前支付首付款，但首付款的实际付款时间是2012年12月13日；其次，栗彦未经刘顺国同意擅自办理了136万元合同网签。原审法院据此判令栗彦承担一定的违约责任并支付相应违约金是正确的。
本案的争议焦点是刘顺国能否基于栗彦的上述违约行为而享有合同解除权。
关于栗彦迟延支付首付款一节，根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的约定，买受人逾期付款超过十日后，出卖人有权解除合同。根据前述事实，栗彦延期付款并未超过十日，刘顺国不能因此而要求解除合同。
关于栗彦擅自网签136万元合同一节，栗彦网签136万元合同的目的是避税，是违反税收征管法律的行为，但并不影响刘顺国通过此次房屋买卖收到160万元售房款的合同目的。因此，栗彦的违约情形并不构成刘顺国的合同目的无法实现的根本性违约，故原审法院认定160万元合同仍应继续履行是正确的，本院应予维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费13300元，由李艳负担（已交纳9600元，余款于收到本判决之日起七日内交纳）。反诉案件受理费774元，由刘顺国负担651元（已交纳），由栗彦负担123元（于收到本判决之日起七日内交纳）。二审案件受理费1335元，由刘顺国负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾彦
审 判 员 王成
代理审判员 夏莉
二〇一四年六月二十日
书 记 员 楚静