四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）巴中民终字第363号
上诉人（原审被告）四川明悦房地产开发有限公司。
法定代表人肖显明，该公司董事长。
委托代理人熊少华，男，生于1965年10月15日，汉族，高中文化，住平昌县江口镇。
被上诉人（原审原告）何天府，男，生于1965年10月15日，汉族，大专文化，住平昌县江口镇。
被上诉人（原审原告）刘红梅，女，生于1966年11月29日，汉族，大专文化，住平昌县江口镇。
原审第三人熊卫东，男，生于1968年9月4日，汉族，初中文化，居民，住平昌县江口镇。
上诉人四川明悦房地产开发有限公司因与被上诉人何天府、刘红梅、原审第三人熊卫东房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服巴中市平昌县人民法院于2012年11月27日作出的（2012）平民初字第1442号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理，上诉人四川明悦房地产开发有限公司法定代表人肖显明的委托代理人熊少华与被上诉人何天府、刘红梅、原审第三人熊卫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：原平昌县宏运房地产开发有限公司（现明悦房地产分司）在依法获得平昌县江口镇状元小区开发权后，于2004年6月24日与何天府、刘红梅签订了房屋拆迂产权置换协议书，协议约定：明悦房地产公司拆除何天府、刘红梅在“状元小区”规划区内的房屋一幢，由明悦公司在“状元小区”第十一栋楼2单元六楼（指住房第三层）D户型住房一套安置给何天府、刘红梅；营业门市安排在第十一号楼以新华街平面第一层14米后与张会琼后第一间房，建筑面积39㎡。2004年12月24日，第三人熊卫东以“状元小区”项目部的名义与何天府、刘红梅签订补充协议’补充协议其中约定：安排的营业门市第十一号楼一单元与张会琼门市相邻面向状元小区十五号楼第一个门市，建筑面积39㎡（无公摊面积）。“状元小区”第十一号楼建成后，从2007年起，案涉之房所在楼层的房屋由朱XX租用，同时明悦房地产公司将《房屋拆迁产权置换协议》约定的商业房屋一间已交由何天府、刘红梅行使物权，并由何天府、刘红梅收取房屋租金。2011年9月21日，明悦房地产公司将何天府、刘红梅的商业房屋一间的房屋产权证书办好后并交付何天府、刘红梅，该房屋产权证书中确认房屋建造面积39.02㎡，套内建造面积34.87㎡。何天府、刘红梅认为明悦房地产公司交付的房屋与《房屋拆迁产权置换协议》约定的营业门市房屋39㎡（无公摊部分）不相符合，故而诉讼来院。
同时查明：被告四川明悦房地产开发有限公司绐原告何天府、刘红梅安置的39.02㎡商业房屋是“状元小区”第十一号楼街面第一层（建筑房屋底楼起第三层），该层总面积500余㎡，临街三个门面，该层除从三个门面可以进出通行外，只能从街面下底层楼梯间进出通行。但临街三个门面安置给张会琼及其亲属，原告何天府、刘红梅安置的39.02㎡的房屋确实与张会琼门市相邻面向状元小区十五号楼第一个门市，但从街面没有留进出通道。现整层在整体对外出租。
原审认为：原告何天府、刘红梅与被告明悦房地产公司签订的《房屋拆迁产权置换协议》和《补充协议》是双方的意思表示，符合法律规定，合法有效。双方应当按约定履行。被告明悦房地产公司向原告何天府、刘红梅交付的商业用房一间，建造面积39.02㎡，套内建造面积34.87㎡，不符合《补充协议》约定的门市房屋39㎡（无公摊部分）的事实存在，诉讼中，明悦房地产公司已明确表示：同意在将来隔断房屋时，给何天府、刘红梅留足套内面积39㎡并变更房屋产权证登记面积，本院予以准许。对原告何天府、刘红梅要求被告明悦房地产公司补足房屋面积并重新确权房屋登记面积的诉讼主张予以支持。原、被告约定安置的是新华街平面第一层张会琼后第一间营业门市，现交付的是从街面无法通行，且不具备方便管理、独立使用特征的营业门市，降低了该营业门市的价值，原告何天府、刘红梅要求被告明悦房地产公司赔偿损失的请求理由成立，予以支持，但要求赔偿损失195000元过高，可适当赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告明悦房地产公司重新给原告何天府、刘红梅办理套内面积为39㎡（不含建筑面积）的房屋产权证书。二、被告明悦房地产公司赔偿原告何天府、刘红梅损失10万元。本案案件受理费5030元，由原告何天府、刘红梅负担530元，被告明悦房地产公司负担4500元。
宣判后，上诉人四川明悦房地产开发有限公司不服向本院提出上诉。上诉的理由：一、被上诉人何天府、刘红梅与上诉人签订的《房屋拆迁产权调换协议书》约定安置的营业门市经一审查明与实际交付营业门市地点相符。双方在签订协议书时对安置地点是明确的，且约定的交付面积与房屋所有权证登记的面积一致，上诉人不存在违约的行为。二、被上诉人何天府、刘红梅与第三人签订《补充协议》、所约定安排的营业门市与上诉人交付的营业门市相符。补充协议更改了《房屋拆迁产权调换协议书》，是被上诉人与第三人无理更改的对上诉人不具有法律约束力。同时，《房屋拆迁产权调换协议书》明确建筑面积在交房时按实际竣工验收面积为准办理结算，被上诉人自接收房屋后收取租金，未提异议，不存在经济损失。三、协议双方签订主体对安置地点有明确约定，上诉人也依照协议内容履行，安置地点与约定安置地点相符，被上诉人在接收所交付的营业门市，均按年收取租金，从没有提过任何异议，没有经济损失。在一审诉讼过程中，被上诉人方提交的证据材料中，也无损失的证据材料。其损失的计算无事实依据和法律依据。四、原审判决被告明悦房地产公司重新给原告何天府、刘红梅办理套内面积为39㎡（不含建筑面积）的房屋产权证书，明显无法律依据。1、上诉人作为开发公司不是房屋主管部门，不具有颁发房屋所有权证的法定职权。2、要求办理套内面积39㎡明显违背与上诉人、被上诉人签订的协议书的约定。3、“不含建筑面积”的表述让人无法理解明显错误。五、案件受理费的分担反映原审法院完全丧失了公正立场。原告诉请未全部支持，双方应分担原审诉讼费用。综上请求，1、依法撤销平昌县人民法院作出的（2012）平民初字第1422号民事判决；2、依法判决驳回被上诉人何天府、刘红梅对上诉人四川明悦房地产开发有限公司的诉讼请求。3、一审、二审案件受理费由被上诉人何天府、刘红梅全部承担。被上诉人何天府、刘红梅答辩称：一审程序合法，适用法律正确，请求维持原判。原审第三人熊卫东答辩称：上诉人上诉理由成立，请求驳回被上诉人何天府、刘红梅的诉请。
二审查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。
本院认为：被上诉人何天府、刘红梅与上诉人四川明悦房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁产权置换协议》和《补充协议》是双方的意思表示，符合法律规定，合法有效。双方应当按约定履行。上诉人四川明悦房地产开发有限公司在一、二审庭审中均对所签订的协议无异议，并表示愿意按照《补充协议》约定的门市房屋面积39㎡（无公摊部分）协助上诉人何天府、刘红梅办理房屋产权证，故原审认为上诉人四川明悦房地产开发有限公司应给何天府、刘红梅留足套内面积39㎡并变更房屋产权证登记面积是正确的，但原审判决表述有误，应予变更。由于按约定应安置的是新华街营业门市，但上诉人四川明悦房地产开发有限公司向被上诉人何天府、刘红梅交付的从街面无法通行，不具备方便管理、独立使用特征的营业用房，降低了按原协议协商应当交付的营业门市的价值，按法律规定上诉人四川明悦房地产开发有限公司应赔偿被上诉人何天府、刘红梅按协议享有的门市价值降低的损失，故原审依法酌定上诉人明悦房产公司赔偿损失是符合法律规定的。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，但判决主文表述欠妥，应于变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持巴中市平昌县人民法院作出的（2012）平民初字第1442号民事判决第二条；
二、变更巴中市平昌县人民法院作出的（2012）平民初字第1442号民事判决第一条，即“被告明悦房地产公司重新给原告何天府、刘红梅办理套内面积为39㎡（不含建筑面积）的房屋产权证书”为“上诉人四川明悦房地产开发有限公司在本判决送达后六十日内补足交付给被上诉人何天府、刘红梅总计39㎡（不含公摊面积）面积的房屋并办理房屋产权证书”。
本案二审案件受理费5030.00元，由上诉人四川明悦房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李楠民
审判员 吴 全
审判员 黎 明
二〇一四年八月十八日
书记员 郭 雨