广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清中法民二终字第35号
上诉人（原审被告）：清远市卓越房地产发展有限公司。
法定代表人：黄海兵，总经理。
委托代理人：邝浩文，广东正鑫律师事务所律师。
委托代理人：雷彩庭，广东正鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡本流。
委托代理人：赵颖，广东大观律师事务所律师。
委托代理人：林明凤，广东大观律师事务所律师。
上诉人清远市卓越房地产发展有限公司因与被上诉人胡本流商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2013）清城法民初字第1517号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年2月8日，原告胡本流与被告卓越公司法定代表人黄海兵在清远时尚国际销售中心签订了合同编号为＊＊＊的《商品房买卖合同》，双方约定：原告在被告处购买位于清远市新城凤翔大道38号时尚国际大厦＊＊＊梯8层＊＊＊号；建筑面积共626.88米，其中，套内建筑面积427.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积199.69平方米；商品房按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2926.10元，总金额为1250000元；买受人一次性付款，并在空白处注明“于签署本合同时，已付清房价款”；商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向清远市房产交易中心申请登记备案。除上述约定外，双方还就交付期限、逾期交付等其他方面也进行了约定。《商品房买卖合同》后面有被告卓越公司的法定代表人黄海兵签名，但未加盖被告卓越公司公章。商品房买卖合同签订后，原告胡本流及被告卓越公司就该合同在清远市住房和城乡建设局网站上办理了网签手续。诉讼过程中，原告提出其已向被告支付了时尚国际大厦＊＊＊梯9层＊＊＊号及＊＊＊梯8层＊＊＊号房屋共2500000元购房款，其中2375000元是按照被告法定代表人黄海兵要求支付给了张智勇及邓华丰，另外125000元是现金支付给被告卓越公司法定代表人黄海兵。为此，其向原审法院提交两份业务转账凭条，其中一张为原告于2013年2月8日向张智勇账户转账1900000元的中国农业银行转账凭条，另一张为原告于2013年2月8日通过中国工商银行转账475000元的银行流水清单。
原审法院认为，时尚国际大厦是被告卓越公司开发建设的项目，黄海兵作为被告卓越公司的法定代表人与原告签订销售时尚国际大厦＊＊＊梯8层＊＊＊号房屋的《商品房买卖合同》，并办理了网签手续，黄海兵的行为应当视为履行职务行为，故该合同对被告卓越公司具有法律约束力。《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。原告要求确认其与被告卓越公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，法院予以支持。被告卓越公司提出《商品房买卖合同》未盖公司公章，被告未收到购房款，《商品房买卖合同》应无效的抗辩，因合同加盖公司公章并不是合同生效的必要条件，而购房款问题，属于合同履行问题，并不影响合同效力，因此，被告卓越公司的抗辩，依据不足，法院不予采信。若被告卓越公司认为原告未付清购房款，其可另行通过法律途径处理。
此外，由于原、被告双方在《商品房买卖合同》中已约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向清远市房产交易中心申请登记备案”，被告卓越公司作为商品房预售人应当按照约定的期限向清远市房产交易中心申请登记备案，因此原告要求被告卓越公司向清远市房产交易中心申请办理位于清远市新城凤翔大道38号时尚国际大厦＊＊＊梯8层＊＊＊号房屋的商品房预售登记备案手续的诉讼请求，合法有据，法院予以支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，于2013年11月11日作出（2013）清城法民初字第1517号民事判决：一、确认原告胡本流与被告清远市卓越房地产发展有限公司于2013年2月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号＊＊＊）合法有效；二、被告清远市卓越房地产发展有限公司于本判决生效之日起10内向清远市房产交易中心申请办理位于清远市新城凤翔大道38号时尚国际大厦＊＊＊梯8层＊＊＊号房屋的商品房预售登记备案手续。案件受理费16150元，由被告清远市卓越房地产发展有限公司负担。
宣判后，清远市卓越房地产发展有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销清远市清城区人民法院（2013）清城法民初字第1517号《民事判决书》，并判决驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。主要事实和理由是：一、一审认定《商品房买卖合同》合法有效，完全是不尊重事实的错误认定，明显有意偏袒被上诉人，显失公正。1、《商品房买卖合同》上没有上诉人的盖章，也没有盖骑缝章，只在合同的第13页处有黄海兵的名字，该签名是否是黄海兵本人的签名至今也无法证实。没有上诉人的盖章及骑缝章，《商品房买卖合同》的内容包括房屋、房屋的价格以及付款方式等可以造假。一审判决单凭《商品房买卖合同》的第13页处上黄海兵的名字就认定《商品房买卖合同》是黄海兵与被上诉人签订的，是黄海兵履行职务的行为，是毫无事实依据的草率认定。2、即使《商品房买卖合同》上的签名是黄海兵的真实签名，但该合同是黄海兵与被上诉人恶意串通签订的，损害了上诉人的合法权益，依法应当认定为无效的合同。被上诉人在一审庭上提供的两份业务转账凭条充分证实被上诉人没有向上诉人支付过任何购房款，并充分证实了被上诉人与清远市长龙房地产开发有限公司之间存在借贷关系。被上诉人与黄海兵恶意串通签订《商品房买卖合同》，用上诉人所有的涉案房屋低价转让被上诉人，用于清偿清远市长龙房地产开发有限公司的债务，损害了被上诉人的利益。黄海兵与被上诉人签订《商品房买卖合同》的行为是恶意串通损害第三人利益的行为，不构成表见代理，根据《合同法》第五十二条规定，《商品房买卖合同》依法应当无效。一审判决无视上述事实，单凭一个名字就认定合同有效，作出错误的判决。
二、被上诉人和黄海兵恶意串通签订《商品房买卖合同》，损害上诉人的合法权益，《商品房买卖合同》依法无效。1、《商品房买卖合同》中约定出售的房屋是非住宅的商铺，约定的价格为每平方米2926.1元，该价格远远低于同一时期的市场价格，相同地段、相同位置、相同性质的房屋的市场价格最少都要1万元以上，合同约定的价格严重损害了上诉人的权益。由此看出，黄海兵为了从被上诉人处借取款项，被上诉人为了低价受让上诉人的房产，两人恶意串通签订《商品房买卖合同》，从中谋取利益。2、被上诉人在二审提供《中国农业银行业务回单》、《中国工商银行对账单》以及邓远丰的调查笔录、收据存根等证据充分证实清远市长龙房地产开发有限公司欠下被上诉人款项。邓远丰调查笔录中提到“我听黄海兵、张智勇说，他们是用时尚国际现成的楼房作为对价保障胡本流的利益”，可以证实被上诉人与黄海兵是有预谋的低价转让上诉人的房产用来清偿清远市长龙房地产开发有限公司的债务，该行为严重损害了上诉人的合法权益，其签订的合同依法应认定为无效。3、即使《商品房买卖合同》办理了网签手续，也不能证明被上诉人与黄海兵所签《商品房买卖合同》的合法性。道理很简单，同样的即使办理了房产证，也不能由此证明房屋买卖行为的合法性，房产证也会因为买卖行为的无效，而依法予以撤销。因此不能以《商品房买卖合同》办理了网签手续来认定《商品房买卖合同》的合法性。
三、上诉人从未收到被上诉人支付的购房款，被上诉人在本案中亦没有提供任何已经支付购房款给上诉人的依据。《商品房买卖合同》中第六条付款方式及期限中约定“于签署本合同时，己付清房价款”是虚假条款，一审判决认定该合同有效是完全错误的。
综上所述，被上诉人与黄海兵恶意串通签订《商品房买卖合同》，损害了上诉人的合法权益，《商品房买卖合同》依法应属无效合同。一审法院不尊重事实，作出错误的判决，损害了上诉人的合法权益!恳请二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益!
被上诉人胡本流书面答辩称：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》内容合法，且已办理网签手续，原审判决确认合同有效依据充分，应予维持。讼争的《商品房买卖合同》是由答辩人与上诉人的法定代表人黄海兵所签署，合同内容完全合法。虽然《商品房买卖合同》书面合同文本上没有加盖上诉人清远市卓越房地产发展有限公司的印章，但该合同文本已经在上诉人的经营场所办理了网签手续，网签合同文本在清远市住房和城乡建设局的网站上公示，公示文本与书面文本完全一致。上诉人无法否定网签文本的真实性，其提出讼争合同没有上诉人的盖章也没有盖骑缝章，合同内容可以造假的上诉理由，依法不能成立。而且，上诉人并没有在一审举证期限内申请对书面合同文本上“黄海兵”的笔迹进行鉴定，其提出的无法确定书面合同文本上黄海兵签名的真实性的上诉理由，没有证据支持，应不予采信。原审判决确认讼争《商品房买卖合同》合法有效，依据充分，应予维持。
二、黄海兵是上诉人清远市卓越房地产发展有限公司的法定代表人，其以法定代表人身份实施的行为应认定为公司行为。《民法通则》第四十三条规定，“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”。根据上诉人清远市卓越房地产发展有限公司的工商登记资料，黄海兵是该公司的法定代表人，至今未发生变更。黄海兵代表上诉人在《商品房买卖合同》上签名，并要求答辩人将购房款汇入张智勇、邓远丰的银行账户，应认定为公司行为，上诉人应当对黄海兵的行为承担民事责任。答辩人特别强调的是，依据《合同法》第五十条［法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效］的规定，即使黄海兵超越了公司股东会的授权与答辩人签署了《商品房买卖合同》，上诉人也不能据此对抗答辩人，所签的合同仍然有效。有关黄海兵的身份及其代表行为的法律效力，请合议庭予以准确认定。
三、上诉人认为《商品房买卖合同》约定价款显失公平的，应当依法行使变更权或撤销权，现上诉人行使变更权或撤销权的除斥期间已经届满，其以合同价款显失公平为由否定合同效力，于法无据。《合同法》第五十四条第一款规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……（二）在订立合同时显失公平的。”第五十五条规定，“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；……。”从前引法条可见，“显失公平”只是撤销或变更合同的法定事由，撤销权人必须举证证明“显失公平”的法律事实并且在一年的除斥期间内行使撤销权，合同才能归于无效。自答辩人与上诉人于2013年2月8日订立《商品房买卖合同》，至今已经超过一年，上诉人行使撤销权的除斥期间已经届满。上诉人以合同价款显失公平为由否定合同效力，没有法律依据。
四、答辩人已经足额支付了购房款，《商品房买卖合同》和有关支付凭证形成证据链，上诉人清远市卓越房地产发展有限公司认为黄海兵存在职务侵占或挪用资金行为，属另一法律关系。根据答辩人在本案中所提交的证据，其中《商品房买卖合同》第六条已经确认答辩人在签订合同当日一次性付清了全部购房款。该约定具有法律效力。此外答辩人还提交了转账支付购房款的原始凭证，包括转给张智勇190万元的原始凭证和转给邓远丰475000元的银行对账单。据清远市工商行政管理局提供的工商登记资料，黄海兵既是上诉人清远市卓越房地产发展有限公司的股东，同时也是清远市长龙房地产开发有限公司的股东，两公司之间存在股权上的关联关系。收款人张智勇是清远市长龙房地产开发有限公司的法定代表人和股东，收款人邓远丰是清远市长龙房地产开发有限公司名下的时尚都市项目的施工方代表。证人的证言也可以证实，黄海兵在清远市同时运作“时尚国际”和“时尚都市”两个房地产项目。黄海兵要求答辩人将购房款汇入张智勇和邓远丰的被行账户，用作支付时尚都市项目施工人员工资等用途，是两个关联公司之间的资金拆借。在房地产实务操作中，两个关联的房地产开发企业之间拆东墙补西墙，是常见现象。本案中没有证据反映答辩人与清远市长龙房地产开发有限公司存在借贷关系，答辩人作为一名普通购房者，只是按照上诉人的法定代表人黄海兵的要求将购房款汇入指定账户，没有过多的考虑。值得注意的是，黄海兵、张智勇和清远市长龙房地产开发有限公司在使用该笔购房款用于救急之后，完全有可能已经将该笔款项返还给上诉人，或者在黄海兵应分得的公司利润、分红中作抵销处理。上诉人如果认为黄海兵侵占或挪用其公司资金的，应当依法追究黄海兵的法律责任，而不能据此对抗答辩人等善意信赖黄海兵身份的购房者。本案中答辩人提交的证据已经形成证据链，具有高度的盖然性，请合议庭予以采信。
五、上诉人清远市卓越房地产发展有限公司应依约办理商品房预售登记备案手续。答辩人与上诉人签订的《商品房买卖合同》第二十四条规定，“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向清远市房产交易中心申请登记备案”；上诉人在签署讼争的，《商品房买卖合同》后，至今没有为答辩人办理商品房预售登记备案，已经构成违约行为，请合议庭依法判令上诉人履行合同义务。
基于上述答辩意见，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请二审合议庭依法驳回上诉、维持原判，保护答辩人的合法财产权益。
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议的焦点是：1、双方签订的《商品房买卖合同》是否有效。2、上诉人应否为被上诉人办理商品房预售登记备案手续。
关于双方签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。本案中，双方签订《商品房买卖合同》时，涉案的房屋已办理了《商品房预售许可证》，符合商品房预售的条件。虽然涉案的《商品房买卖合同》合同没有加盖上诉人的印章，但由于上诉人是涉案商品房的开发商，而代表上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的是上诉人的法定代表人黄海兵，因此，黄海兵在《商品房买卖合同》的签名应属于职务行为，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三第关于“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”的规定，原审法院认定该合同对上诉人具有法律约束力符合上述规定。由于该合同是双方在平等、自愿、协商一致的情况下签订，且内容并无违反法律强制性规定，因此，原审法院认定该合同合法有效正确。上诉人上诉提出涉案合同的签订存在恶意串通损害其利益的行为而认为无效，但上诉人对其主张并无提供相关证据证实，因此，上诉人据此主张合同无效的上诉理由，依据不足，本院依法不予采纳。
关于上诉人应否为被上诉人办理商品房预售登记备案手续的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向清远市房产交易中心申请登记备案”，涉案《商品房买卖合同》自2013年2月8日签订后即成立并生效，上诉人作为商品房预售人，应在合同约定的时间履行向清远市房产交易中心申请对涉案房屋进行登记备案的义务，现上诉人至今未履行登记备案的义务，其行为已构成违约，原审法院根据合同约定判令上诉人就涉案房屋向清远市房产交易中心申请办理商品房预售登记备案手续正确。由于合同中并没有约定以付清购房款作为办理商品房预售登记备案手续的前提条件，且购房款的支付问题，属于合同的履行问题，并不影响合同的效力，因此，上诉人以涉案房屋没有收取购房款作为拒绝办理登记备案手续的上诉请求，缺乏事实及法律依据，对上诉人的该项上诉请求，本院依法不予支持。另外，关于涉案房屋购房款的支付问题。从双方签订的《商品房买卖合同》中明确注明“于签署本合同时，已付清房价款”，且被上诉人对其已按黄海兵的要求全额支付购房款的事实亦提供汇款到张智勇和邓远丰帐户的付款凭证及邓远丰的证言证实。上诉人认为该条款属虚假条款，并认为被上诉人没有支付清购房款，于法无据，不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16150元，由上诉人清远市卓越房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文宇
审 判 员 巢忠文
代理审判员 余允添
二〇一四年五月四日
书 记 员 冯敏静
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决，裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。