浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍诸牌民初字第265号
原告：楼洁。
委托代理人：周勇。
被告：金志里。
被告：楼友水。
委托代理人：楼伟女、楼亦女。
被告：楼某甲。
委托代理人：张礼均。
原告楼洁与被告金志里、楼友水、楼某甲所有权纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并于2013年11月21日公开开庭进行了审理。原告楼洁及其委托代理人周勇，被告金志里，被告楼友水的委托代理人楼亦女、楼伟女，被告楼某甲及其委托代理人张礼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告楼洁起诉称：被告金志里系原告母亲，楼友水系原告伯父，楼某甲系原告姑妈。1977年3月8日，经原告祖父母同意，原告父亲楼友生、伯父楼�水在村里众多亲朋好友的见证下对祖产进行了分割。伯父楼友水分得老屋一间，该房屋已在1993年6月5日登记在楼友水名下；原告父亲楼友生分得新屋一间（两间新屋中靠大路边一间）；新屋靠里边一间由原告祖父母保留居住至百年后，再由楼友水、楼友生各半分割。1993年6月5日，诸暨市国土资源局对新屋进行土地登记时，因楼友生户籍系城镇居民户口，故只好把新屋两间的土地使用权证都登记于原告祖父楼建标名下，但实际靠大路边的一间房屋一直由原告一家居住、使用。1993年下半年，原告祖父因病去世。1994年6月22日，原告父亲楼友生在绍兴市重型机械厂安装行车高空作业时不幸意外死亡。原告父亲生前所在单位诸暨市酿造厂领导一同协调处理，原告一家获得四万余元赔偿款。原告父亲的后事处理完毕后，在原告父亲生前单位厂长周光国、原告舅公赵善性、原告娘舅金志程等人协调下，形成了“收条”（注：该收条由原告舅公赵善性执笔，由原告祖母赵珠亚捺手印）、“房产继承协议”（注：由原告祖母和母亲分别签名并摁手印，赵善性、金志程、周光国作为见证人在协议上签字）各一份，内容为：1、原告父亲死亡获得的赔偿款中，其中9000元作为原告父亲对原告祖母赵珠亚的一次性赡养费；2、原告父亲从祖父母处分得的房屋一间半归原告所有。2009年11月3日，原告祖母年迈体弱，被告楼友水、楼某甲叫来舅公赵善性、赵某，会同村干部一起对祖母的护理问题和丧葬问题进行商量，最后竟威逼原告母亲，将本来已确定为原告所有的半间房屋蛮横的分给了被告楼某甲，并强迫原告母亲在调解协议书上签名捺印。2009年11月6日，原告祖母去世。原告认为，一间半房屋已在1994年6月27日房产继承协议已经确定为原告所有，三被告未�原告同意，擅自对该房产予以处分，属无效行为。故起诉要求：一、确认三被告于2009年11月3日签订的“调解协议书”中第③条关于房屋处分的条款无效；二、确认登记在原告祖父楼建标名下的地号为023-059-000-00394-000号，面积为74.40平方米，证号为2-1993-023-00904号二间两层房屋中的靠大路一间和靠里边半间共一间半房屋属原告所有。
被告金志里答辩称：原告起诉的争议房屋确实应该是原告的。
被告楼友水答辩称：原告祖父的遗产所有继承人都有份，故应尊重原告祖父在世时的分配，即1977年的分家协议。
被告楼某甲答辩称：1、原告诉称的关于原、被告之间的身份关系、及祖父母的死亡时间均是事实；2、原告诉称的两间房屋是楼友水、楼友生及其祖父母共同建造，1994年6月27日，被告金志里与赵珠亚签订的房产继承协议，被告楼某甲并不知情，该协议中处分的财产属于家庭共同财产，侵害了其他共有权人的利益；3、原告父亲死亡时从获得的赔偿款中支付9000元给赵珠亚是事实，但该款项是赵珠亚应得的份额，而非赡养费；4、三被告在村调解委员会主持下签订的调解协议，属三方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应属合法有效；5、原告之诉请无法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
原告楼洁为证明其主张的事实、请求，向本院提供了以下证据：
证据一、诸暨市国土资源局地籍档案查询单1份，拟证明本案争议的房屋系登记在原告祖父楼建标名下的事实；
证据二、1977年3月8日的分单1份，拟证明原告祖父母将两间新屋中靠大路边一间及里边半间分给原告父亲楼友水的事实；
证据三、诸暨市国土资源局地籍档案查询单（登记为楼友水）1份，拟证明1977年3月8日签订分单的真实性，该分单签订后分给楼友水的房屋已经办理�土地使用权证书，该分单已实际履行的事实；
证据四、申请证人楼某乙、楼某丙出庭作证并形成证言笔录，拟证明1977年3月8日分单的真实性；
证据五、房产继承协议、收条各1份，拟证明原告母亲和原告祖母作为楼友生的第一顺序继承人明确表示放弃楼友生所有的房屋的继承权，把本案讼争房屋确定归原告所有及支付赵珠亚赡养费9000元的事实；
证据六、申请证人郑某、楼某丁、钟某出庭作证并形成证言笔录；拟证明证据5的真实性；
证据七、诸暨市王家井镇凤仪村民委员会出具的证明1份，拟证明原告楼洁系楼友生的独生女的事实；
证据八、调解协议复印件1份，拟证明该协议第三条侵害原告权利的事实。
被告楼某甲针对其提出的抗辩意见，向本院提交了以下证据：
证据九、民事调解书1份，拟证明楼友生因生前不履行赡养义务，赵珠亚曾向法院起诉要求其履行赡养义务，同时也推翻分单的真实性的事实；
证据十、诸暨市王家井镇凤仪村民委员会出具的证明1份，拟证明2009年11月，原告母女将赵珠亚遗弃在上海，后楼友水、楼某甲去上海接回的事实；
证据十一、申请证人赵某、楼某戊、楼某己、楼某庚出庭作证并形成证人笔录，拟证明调解协议书的签订系三被告的真实意思表示的事实；
证据十二、土地登记审批表1份，拟证明调解协议中确定的两间新屋属于楼友生、楼友水、楼某甲及楼建标、赵珠亚、楼琪英共有的家庭财产的事实。
被告楼友水向本院提交了分单原件1份（证据十三），拟证明1977年分家的事实。
被告金志里未向本院提交证据。
上述证据经庭审质证。双方当事人的质证意见及本院分析认证如下：
证据一、三，三被告均无异议，故本院确认其证明力。
证据二、被告金志里、楼友水无异议；被告楼某甲质证认为，该证据系复印件，真实性无法确定，即使该证据真实，因无楼友水、楼友生的签名，也是无效的，该房屋的处分没有经全部共有人同意，故属无权处分。本院认为，被告楼友水向本院提交了分单的原件（证据十三），并经核对，故本院对其真实性予以确认。至于该证据的效力问题，本院将结合其他证据及双方当事人的陈述，在下文具体阐述。
证据四、原告楼洁及被告金志里、楼友水无异议；被告楼某甲认为，证人楼某辛、楼某乙的证言不能证明分单的真实性，分单上无楼某甲及其父母的签名，对楼某丙陈述的房屋建造情况无异议，该房屋系家庭共同财产。本院认为，楼某丙、楼某乙与原、被告均系亲属关系，故其证言可信度较高，证人又是分家时的实际参与人和在场人，其证言与分单的内容能相某，故本院确认其证明力。
证据五、被告金志里无异议；被告楼友水表示其不知情；被告楼某甲认为真实性无法确定，即使真实，该房屋也是家庭共同财产，其侵害了其他共有人的权利，且从房产继承协议的内容看，楼建标与楼友生已经死亡，但赵珠亚尚在世，遗产继承的条件尚未成就。本院认为，该组证据系原件，且能与证人郑某、楼某丁、钟某的证言（证据六）相某，故本院对其真实性予以确认。至于房产继承协议的效力问题，本院在下文再作阐述论证。
证据六、原告楼洁、被告金志里无异议；被告楼友水表示对当时的情况并不知情；被告楼某甲认为三证人与原告之间有利害关系，且证人当时并不在场，其陈述均是推测性语言，不能达到证明目的。本院认为，三证人之间的陈述能相互印证，且能与证据五相某，故本院确认为有效证据。
证据七、三被告均无异议，本院确认其证明力。
证据八、被告金志里对真实�未提出，但认为其系被逼迫签字的；被告楼友水对真实性无异议，但认为签字并非真实意思表示；被告楼某甲无异议，认为系三方真实意思表示，应属合法有效。本院认为，该份证据虽系复印件，但三被告均认可签订过该份协议的事实，且能与证据十一证人的陈述相某，故本院对其真实性予以确认。
证据九、原告及被告金志里、楼友水均无异议，故本院确认其证明力。
证据十、原告楼洁及被告金志里认为，带赵珠亚去上海看病是事实，并没有遗弃行为；被告楼友水无异议。本院认为，该份证据与本案的处理无法律上的利害关系，故本院不予分析认证。
证据十一、原告认为：①四位证人对调解协议的形成说法不一，相互矛盾；②当时村书记楼某戊及楼某庚、楼善明的证言明确了一个事实，即该三证人在参与洽谈中根本不知道已经对房屋作出处理的事实；③对赵�的证言不予认可。被告金志里对证言无异议，当时证人确实不知道之前已经对房产的处理达成协议的事实，且调解主要的内容是针对赵珠亚的赡养问题。被告楼友水认为，证人陈述赵珠亚全部是楼某甲护理不是事实，被告也对赵珠亚进行了护理，且当时村出面调解时确实不知道之前已经对房屋进行处理的事实。本院认为，四位证人陈述的在2009年11月3日对赵珠亚的赡养问题参与协商并签订协议的事实基本一致，且能与证据八相某，故本院对该事实予以确认。
证据十二、原告楼洁及被告金志里、楼友水对其真实性均无异议；但原告对证明目的提出异议，认为该证据是1993年土地登记时补办的，该房屋建造时楼某甲和楼琪英尚未成年，房屋应属于楼友水、楼友生兄弟及其父母，且两间新屋中其中一间已经在1997年分给楼友生，因楼友生非农业户口，故未办理登记手续。被�金志里认为，其中一间半已经分给楼洁。被告楼友水认为，讼争房屋应该是楼友生、楼友水及原告祖父母共有的。本院认为，当事人对该证据的真实性均无异议，故本院确认为有效证据。
根据原、被告双方的诉辩主张及各自提交的证据，本案的争议焦点在于：1977年3月8日签订的分单、1994年6月27日签订的房产继承协议、2009年11月3日签订的调解协议书的法律效力如何认定。现本院分析评判如下：
一、1977年3月8日签订的分单的效力问题。1、证人楼某乙陈述，1977年原告祖父母楼建标、赵珠亚提出分家，其作为楼建标的堂兄弟参与分家过程，且时任村长楼灿根、村支书赵根善及大队会计楼章生，村民楼章虎均参与楼建标家的分家过程，分单由楼章生执笔起草；证人楼某丙陈述，其作为同房族的堂兄弟，按照农村习俗也参与了楼建标家的分家过程；且各分单参与人均在分单上签章；2、分单明确将老屋一间分给被告楼友水，新屋一间（靠大路边间）分给楼友生，另一间新屋为楼建标、赵珠亚座产（当地方言），待楼建标、赵珠亚百年后，由楼友水、楼友生各半分配。分单签订后，老屋一间由楼友水居住使用，1993年，该老屋登记到楼友水名下；楼建标夫妻就到作为座产的一间新屋居住。综上，楼建标、赵珠亚一家已经按照当地农村习俗，在村干部及亲朋在场下进行分家析产，且该分单协议已履行，楼友水已经对分给其的老屋实际居住使用，并依法登记到其名下，故该分单应当认定为合法有效，对各家庭成员均具有法律约束力。
二、1994年6月27日签订的《房产继承协议》的效力问题。1、该份协议的产生背景为原告楼洁之父楼友生死亡后，楼友生的母亲赵珠亚、妻子金志里在亲属赵善性、金志程，以及楼友生生前单位厂长周光国的见证�达成的协议。2、该份协议从形式上看确系原件，且当时参与楼友生丧葬事宜的楼友生生前同事郑某、楼某丁、钟柏军均出庭出证来证明当时确实存在签订房产继承协议的事实。3、根据1977年的分单，楼友生所分得的房产为：房屋新屋一间（靠大路边间）；父亲楼建标、母亲赵珠亚的座产为新屋一间（即本案争议的房屋），该一间房屋在楼建标、赵珠亚百年后由楼友生、楼友水各半分配。故根据该分单，新屋一间（靠大路边）应归楼友生所有，座产部分在楼友生父母百年后楼友生享有一半份额。楼友生在1994年6月22日死亡，故作为其第一顺序法定继承人应为母亲赵珠亚、妻子金志里、女儿楼洁，楼友生生前所有的房产应由赵珠亚、金志里、楼洁继承。而赵珠亚、金志里在1994年6月27日在赵善性、金志程、周光国的见证下达成协议，将应由其继承的房产份额均转给楼洁所有，该协议系双方真实意思表示，且未违反法律规定及损害他人利益，故应认定合法有效。
三、2009年11月3日签订的调解协议书的法律效力如何认定。1、根据以上二点分析，本案讼争的新屋一间半应为楼洁所有；2、调解协议签订时，楼洁并未在调解协议书上签字；3、金志里虽系原告楼洁之母亲，但其并无权利对楼洁所有的财产进行处分，故在未经原告楼洁授权或事后追认的情况下，其对楼洁所有的财产所作出的处分系无权代理，侵害了原告楼洁的财产权，故应认定无效。
经审理查明：
一、原告楼洁系楼友生与被告金志里所生之独生女。楼友水系原告楼洁之伯父，楼某甲系原告之姑妈，楼建标系原告之祖父，赵珠亚系原告之祖母。1977年3月8日，原告楼洁之祖父母及楼友生、楼友水在村干部、亲属朋友的见证下，按照农村习俗进行分家析产，并签订分单一份。分单明确的房产部分内容为：1、老屋一间归被告楼友水；2、新屋一间（靠大路边）归楼友生；3、属父母（楼建标、赵珠亚）座产房屋为新屋一间，待百年后由楼友生、楼友水各半分配。
二、1993年农历11月，楼建标亡故。1994年6月22日，原告楼洁之父楼友生死亡。同年6月27日，金志里、赵珠亚在亲属赵善性、金志程，楼友生生前所在厂厂长周光国的见证下，签署房产继承协议一份，明确将本案讼争的新屋一间半的所有权转给原告楼洁，鉴于楼洁祖母赵珠亚健在，故暂由赵珠亚居住，待其百年后由楼洁处分。
三、2009年11月3日，金志里、楼友水、楼某甲就赡养赵珠亚一事达成调解协议一份，其中第三条就房产部分内容作了如下约定：楼友水老屋一间、金志里新屋一间（大路边）、小囡（即楼某甲）新屋一间（里边间）。
本院认为，因物的归属、内容发生争议的，利害关�人可以请求确认权利。依据1977年3月8日签订的分单、1994年6月27日签订的房产继承协议，本案争议的房屋应由原告楼洁依法所有。原告楼洁之母金志里未经得原告楼洁授权，对原告所有的房产权属与他人签订合同作出处分的行为，系无权代理行为，且事后又未经原告楼洁追认，故该房屋处分行为，对原告楼洁不发生效力。且根据2009年11月3日签订的调解协议书，被告楼某甲并不符合善意取得的条件。又根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”之规定，原告楼洁作为所有权人有权予以追回。被告楼某甲提出，讼争房屋系家庭共有财产，本院认为，讼争房屋系1976年建造，被告楼某甲尚未成年，且其又未能提交证据证明系家庭共同财产的事实，故本院对其主张不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条、第六十六条、第一百零六条之规定，判决如下：
一、被告金志里、楼友水、楼某甲于2009年11月3日签订的《调解协议书》第③条中涉及楼洁所有财产部分即新屋一间半的处分行为无效；
二、坐落于诸暨市王家井镇凤仪楼村上新屋（土地证号为2-1993-023-009**，地号为023-059-000-00394-000）的二间二楼房屋中靠大路边一间二楼归原告楼洁所有，靠里边一间二楼房屋，原告楼洁享有50%的所有权。
案件受理费80元，由原告楼洁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费80元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营�部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 边 锋
代理审判员 李冠军
人民陪审员 寿崇智
二〇一四年一月十五日
书 记 员 张 迪