北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民初103号
原告：孟庆利，男，1979年7月10日出生，住址北京市怀柔区。
委托诉讼代理人：彭兴周，北京平北律师事务所律师。
被告：浙江文华控股有限公司，住所地浙江省杭州市环城北路305号302室。
法定代表人：周智杰，董事长。
委托诉讼代理人：杨小英，女，浙江文华控股有限公司业务经理。
委托诉讼代理人：杜国宏，女，浙江文华控股有限公司业务经理。
被告：北京国广彩运通房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区迎宾北路1号。
法定代表人：曹勇。
被告：北京国广温阳实业总公司，住所地北京市怀柔区渤海镇马道峪村东。
法定代表人：周文来。
原告孟庆利与被告浙江文华控股有限公司（以下简称浙江文华公司）、被告北京国广彩运通房地产开发有限公司（以下简称彩运通公司）、被告北京国广温阳实业总公司（以下简称温阳实业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月5日公开开庭进行了审理。原告孟庆利的委托诉讼代理人彭兴周、被告浙江文华公司的委托诉讼代理人杨小英、杜国宏参加了庭审。彩运通公司、温阳实业公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
孟庆利向本院提出诉讼请求：解除对北京市怀柔区东关一区1号楼1层北四房屋的查封措施。事实和理由：涉案房屋原购买人为袁宝英。袁宝英于1998年10月7日购买涉案房屋，价款为16万元。袁宝英于当日交付全部购房款，温阳实业公司开具发票，并将涉案房屋交付袁宝英。2013年袁宝英与孟庆利签订《房屋买卖协议书》，约定将涉案房屋卖给孟庆利，房屋价款为90万元，实付88.5万元。孟庆利购买涉案房屋一直使用至今。由于温阳实业公司的原因，袁宝英未能取得房屋产权证。袁宝英已经支付房屋对价，且取得房屋使用权，早于温阳实业公司取得产权的时间，更早于法院查封涉案房屋的时间。此外，基于当时的历史背景，怀柔区存在大量的小产权房，北京市第二中人民法院（以下简称二中院）查封涉案房屋，严重侵害了孟庆利的权益，请求依法解除对涉案房屋的查封措施。
浙江文华公司辩称，不同意孟庆利的诉讼请求。第一，浙江文华公司作为债权人对涉案房产已办理合法抵押，依法享有优先受偿权，且该权利已经二中院的生效判决确认。第二，袁宝英对涉案房屋没有所有权，也没有处分权。2007年涉案房屋开始被查封，之后一直被进行续封，袁宝英与孟庆利于2013年买卖涉案房屋的行为无效。根据最高人民法院的相关规定，袁宝英与孟庆利之间的转让行为发生在查封之后，抵押权人并不知晓，也没有放弃相应的抵押权，该转让行为无效。浙江文华公司行使抵押权在法律上并没有障碍，故请求法院驳回孟庆利的诉讼请求。
彩运通公司、温阳实业公司均未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2006年9月20日,本院作出（2006）二中民初字第11281号民事判决书，判决：一、彩运通公司于判决生效后十日内偿还农商行桥梓支行借款本金人民币六百九十万元并支付相应利息；二、农商行桥梓支行对其与温阳实业公司签订的合同号为（2003）年（抵）字（×××）号《抵押合同》中约定的抵押房地产享有优先受偿权。在农商行桥梓支行实现抵押权后，温阳实业公司有权向彩运通公司追偿。上述判决“经审理查明”部分载明：2003年6月9日，农商行桥梓支行与彩运通开发公司签订编号为（2003）年（借）字（×××）号《借款合同》，……同日，农商行桥梓支行与温阳实业公司签订编号为（2003）年（抵）字（×××）号《抵押合同》，约定温阳实业公司以其所有的位于北京市怀柔区东环路西侧的东关一区1号楼，面积为2491平方米的国有土地使用权和面积为2564.5平方米的房产为前述借款提供抵押担保，……2003年6月10日，北京市国土资源和房屋管理局就该抵押房地产向农商行桥梓支行颁发（98）怀国用他项（转）字第2号《土地他项权利证明书》和京房怀集字第20093号他字第003号《中华人民共和国房屋他项权证》，设定抵押权。
上述判决生效后，农商行桥梓支行于2007年3月14日向本院申请强制执行，本院以（2007）二中执字第00672号立案执行。执行过程中，本院于2007年5月29日查封温阳实业公司所有的位于北京市怀柔区东环路西侧的东关一区1号楼面积为2491平方米的国有土地使用权和面积为2564.5平方米的房产。涉案房屋在查封范围内。
2007年11月15日，案外人袁宝英等人就涉案房屋向本院提出执行异议申请，称其从温阳实业公司购买东关一区1号楼1层相应房产后，由于温阳实业公司的原因至今未取得房屋产权证，请求法院依法解除对其所有房产的查封。2007年12月14日，本院执行工作管理办公室作出书面通知，其中载明：温阳实业公司称，东关一区1号楼1层门面房于1998年销售属实；因我公司开发近三万平方米办公住宅工程时，各项手续没有办完，故至今未给户主和商户办理房产手续；且我公司在向银行办理借款手续时，特别向银行说明国广办公楼一层门面已售出的事实，银行是在完全知情的情况下办理的抵押手续，因此同意商户的解封请求。经审查，袁宝英于1998年10月7日以16万元的价格购买东关一区1号楼1层北四房产一间；异议人于购买房屋之日起即使用该房屋至今。另查，袁宝英等人与温阳实业公司买卖房产时，温阳实业公司尚未取得相应房产的土地使用权证书、房屋产权证书及预售许可证等相关文件，也未与买受人签订正式的《房屋买卖合同》。后温阳实业公司于1999年3月30日取得怀柔县东环路西侧国有土地使用权证，于2001年12月24日取得怀柔县东关一区1号楼房屋所有权证（房屋产别为集体产）。因其至今未缴纳相应土地出让金，亦未取得《商品房预售许可证》，故现无法为案外人办理相应房屋所有权证。本院执行工作管理办公室通知异议人袁宝英等人应通过诉讼程序确认其对涉案房屋是否拥有所有权。
2014年4月21日，本院作出（2014）二中执异字第00400号执行裁定书，裁定（2007）二中执字第00672号执行案件的申请执行人由农商行桥梓支行变更为浙江文华公司。在执行过程中，孟庆利向本院提出书面异议，请求解除对北京市怀柔区东关一区1号楼一层北四房屋的查封措施。本院于2017年3月14日作出（2017）京02执异88号执行裁定书，裁定驳回案外人孟庆利的异议请求。
本案诉讼中，孟庆利提交了1998年10月7日，温阳实业公司向袁宝英出具的一张北京市工商企业资金往来专用发票原件，上面载明：往来项目为购房款，国广大厦一层北四间，金额为16万元；另提交了2013年3月6日，袁宝英与孟庆利签订《房屋买卖协议书》以及孟庆利于当日向袁宝英支付85万元的付款凭证，用以证明袁宝英于1998年10月购买了涉案房屋，孟庆利于2013年3月向袁宝英购买了涉案房屋。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定旨在保护无过错不动产买受人的物权期待权。根据本案审理查明的事实，孟庆利系从袁宝英处购得涉案房屋。双方之间的转让行为发生时，袁宝英并未取得涉案房屋的所有权证书，其对涉案房屋不享有合法的处分权，且涉案房屋已被法院查封。孟庆利提出的诉讼请求不符合上述司法解释规定的情形，故其就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国0元，由孟庆利负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。
审 判 长 曹 欣
审 判 员 赵婧雪
人民陪审员 王晓玲
二〇一七年九月二十九日
法官 助理 王莹莹
书 记 员 崔亚楠