连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港民初字第1318号
原告连云港青和物业管理有限公司。
法定代表人符莉娟，董事长。
委托代理人王海林。
被告连云港市连云区军粮供应站。
法定代表人张义刚，站长。
委托代理人陈建华。
原告连云港青和物业管理有限公司（以下简称青和物业）诉被告连云港市连云区军粮供应站（以下简称军粮供应站）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月23日立案受理后，依法由代理审判员张西灵适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告青和物业委托代理人王海林、被告军粮供应站委托代理人陈建华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告青和物业诉称，2009年7月，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，由原告为被告所有的连云港市经济技术开发区久和国际新城三期16-102房屋及所在小区提供物业管理服务，被告拖欠原告2010年8月1日起至2014年12月31日止的物业费8786元，经催要无果，原告为减少损失，特向贵院提起诉讼，要求判令被告支付拖欠的物业费并支付逾期违约金3837元（按照合同约定的万分之五／日）。
被告军粮供应站辩称，原、被告双方并未签订物业服务管理合同，原告也并未实际提供物业服务，原告主张被告支付物业费无事实依据；原告主张的物业管理费违反了连云港市物价局、连云港市房产管理局于2008年10月21日印发的《连云港市物业服务收费管理实施办法》（连价服字（2008）326号）规定，其应当执行政府指导价，按照连云港市普通住宅物业公共服务收费等级标准规定的一级无电梯房0.25元／平米收取物业费。
经审理查明，被告军粮供应站与案外人连云港久和置业投资发展有限公司于2009年7月30日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定军粮供应站购买位于连云港经济技术开发区中华路商业1号楼2号门面房一处，面积为103.38平米。同时合同《附件四：合同补充协议》第7条约定：买受人已经了解并愿意接受出卖人与连云港青和物业管理有限公司（即原告）签订的《前期物业服务合同》、《业主临时公约》的约定。原告青和物业与案外人连云港久和置业投资发展有限公司（以下简称久和置业）签订的《前期物业服务合同》第六条第1款约定：乙方（即原告）物业服务费按以下收费标准执行：（1）多层住宅：__元／月.㎡；（2）高层主张：0.95元／月.㎡；（3）商业办公：1.80元／月.㎡。第七条第4款约定：物业服务费按每年交纳，业主应当在每年的第一个月第5日前履行交纳义务；业主预期不缴纳物业服务费的，按政府相关规定，每日加收应交纳费用的万分之五的滞纳金。被告拖欠2010年8月1日起至2014年12月31日止期间的物业费至今。
另查明，青和物业与案外人贺从东签订《前期物业管理服务协议》一份（协议并未盖有军粮供应站的印章），协议约定：青和物业按约为军粮供应站所有的涉案房屋提供物业管理服务，军粮供应站按约交纳物业服务费。青和物业主张贺从东系代表被告签订的协议，故被告应当作为协议当事人在原告提供物业服务后，履行交付物业服务费的义务，但并未提供证据证明贺从东得到被告授权。被告以贺从东并非单位职工、也未得到授权签约且协议并未印有被告单位印章为由对该协议不予认可。
又查明，2009年6月30日，原告通过规范招投标进行前期物业管理的公共服务费收取标准备案，备案通知中记载备案收费标准为：“1.小高层、高层0.80元／㎡.月；2.商业用房1.60元／㎡.月（房产证登记面积）。”记载的价格部门意见为：“根据《连云港市物业服务收费管理实施办法》（连价服字（2008）326号）文规定：参加规范招投标而获得小区前期物业管理权的，其物业服务费在公布的连云港市物业服务登记收费标准范围内，凭中标通知书到市价格部门备案后执行，经审：…同意备案…商用房服务费执行市场调节价…此次备案至小区业主委员会成立止。”
再查明，涉案房屋所属小区并未成立业主委员会。2009年7月30日被告完成收房并按照1.60元／㎡.月标准预交了2009年7月31日至2010年7月31日。
以上事实由原告向本院提供的商品房买卖合同一份、前期物业服务合同一份、前期物业管理服务协议一份、连价服备字（2009）56号备案通知一份、记账联两份、营业执照、组织机构代码证、交房通知书、催要费用通知书及邮寄回执、业主入伙流程表、业户资料登记表予以证明，庭审笔录在案作证，本院依法予以确认。
被告辩解称原告并未实际提供物业服务，故其主张物业服务费没有事实依据，为此提供2012年12月6日拍摄的12照片（系复印件）予以证明，原告以其复印件为由对其真实性不予认可。被告辩解称原告1.60元／㎡.月的收费标准超出《连云港市物业服务收费管理实施办法》（连价服字（2008）326号）文规定，应当执行政府指导价按照连云港市普通住宅物业公共服务收费等级标准规定的一级无电梯房0.25元／平米收取物业费，原告对326号文的真实性予以认可，但认为涉案房屋为商业用房，非普通住宅，故应当执行市场调节价。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，本案中，作为涉案房屋建设单位即久和置业与原告签订了《前期物业服务合同》，且在久和置业与被告签订的《商品房买卖合同﹤附件四：合同补充协议第七条﹥》明确载明作为涉案房屋买受人的被告已经了解并愿意接受《前期物业服务合同》的约定，故关于被告以原、被告未签订物业服务合同为由不履行合同约定的给付物业费义务的辩解主张不予支持，被告应当按照《前期物业服务合同》的约定履行给付物业费的义务。实行市场调节价的非普通住宅及办公用房、厂房、经营性用房的物业公共服务费，未产生业主委员会的，由开发建设单位或者物业服务企业与物业买受人在物业服务合同中约定。本案中因涉案房屋为商铺，且涉案小区并未成立业主委员会，故涉案房屋的物业费收取标准应当按照《前期物业服务合同》第六条第1款第（3）项商业办公：1.80元／㎡.月标准执行，因原告主张按照经过备案的1.60元／㎡.月计算物业费于法有据，本院依法予以支持。关于被告称原告应当执行政府指导价按照连云港市普通住宅物业公共服务收费等级标准规定的一级无电梯房0.25元／平米收取物业费的辩解主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告称原告并未实际向其提供物业管理服务的辩解主张，因原告对其证明该辩解主张的照片复印件不予认可，且被告也未提供其他证据证明原告存在不履行或不完全履行物业服务的义务，故本院对该辩解主张不予支持，原告主张的物业费8767元（1.60元／㎡.月×103.38㎡×6个月×2=1984.8元／年，计算4年5个月）本院依法予以支持。因《前期物业服务合同》第七条第4款已经约定物业服务费用按照每年缴纳，业主应在每年的第一个月第5日前履行交纳义务，业主逾期不缴纳物业服务费的，按政府相关规定，每日加收应缴纳费用的万分之五。本案中被告确实存在拖欠2010年8月1日起至2014年12月31日止物业费的行为，故对于原告主张的逾期违约金3837元本院依法予以支持。综上根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第二十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《江苏省物业管理条例》第三十三之规定，判决如下：
被告连云港市连云区军粮供应站于本判决生效之日起十日内给付原告连云港青和物业管理有限公司自2010年8月1日起至2014年12月31日期间的物业费8767元并承担逾期交付违约金3837元。
案件受理费50元，由被告承担（因原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告）。
如被告未在上述规定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 张西灵
二〇一四年九月十日
书 记 员 张 静
法律条文及上诉须知附录
法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》
第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
《江苏省物业管理条例》
第三十三条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合
同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十七条基层人民法院和它的派出法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，适用本章规定。
基层人民法院和它的派出法庭审理前款规定之外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。
第一百六十二条基层人民法院和它的派出法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额在各省、各自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。