北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0107民初1597号
原告王小川，男，1962年10月31日出生。
（身份证号：×××）
委托代理人左新庆，北京市汇源律师事务所律师。
被告王xx，男，1965年7月26日出生。
（身份证号：×××）
委托代理人王xx（系王xx之妻），女，1975年4月10日出生。
原告王小川与被告王xx共有物分割纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王小川及其委托代理人左新庆，被告王xx之委托代理人王xx到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王小川诉称：王文质、周素珍系夫妻关系，育子王小川、王xx等五人。王小川婚后和妻子、孩子一直与父母共同居住生活在北京市石景山区模式口北里x栋x单元xxx号房屋（王文质夫妻所有；以下简称301号房屋）。1997年2月，王xx准备恋爱、结婚用房，王小川和妻子为王xx腾退搬出301号房屋，一直租房居住。2001年3月，王小川向首钢申请购买北京市石景山区模式口南里X栋X单元XXX号房屋（以下简称601号房屋），该房屋建筑面积59.11平方米（二居室），工龄折扣0.9%，成新折扣2%，房屋总价43743.1元，实际付款41949.8元。2002年8月，王小川取得该房屋所有权证。1999年12月，周素珍去世。2003年上半年，王文质想找后老伴，和王xx发生矛盾。2003年10月，王文质说如果王小川搬回来住照顾他，就不找后老伴了。为照顾王文质，王小川和妻子同意搬回去和王文质共同居住。当时，601号房屋刚分下来，王小川尚未搬进居住，王xx搬出去无房，王小川和妻子让王xx到601号房屋暂住。这样王xx一家从301号房屋搬出到601号房屋居住，王小川一家从租住房屋搬到301号房屋与王文质共同居住。601号房屋取暖费一直由王小川单位支付。2005年1月，王小川向首钢申请由601号房屋调购到北京市石景山区金顶街五区4号楼105号房屋（以下简称105号房屋）获准。调购105号房屋需补交16万余元的购房款，当时王xx称：其经商盈利手里有钱，愿先垫付，105号房屋交付后其一家仍先借住，待其申请到福利房，王小川再把105号房屋的垫资给王xx，王xx将105号房屋交还王小川。王小川基于兄弟间的信任表示同意。2005年1月31日，王小川与首钢签订购买105号房屋《首钢集资建房房屋买卖合同》，后签订其他购房手续。105号房屋建筑面积101.39平方米，售价2600元/平方米，总价255705.6元，其他税费5349.1元，合计261054.7元。王小川交回的601号房屋折抵105号房屋购房款后，尚差164147.1元（王xx先垫付166491.4元，后退回2344.3元）。2005年11月25日，105号房屋交付，王xx一家从借住601号房屋搬入借住105号房屋。王小川于2007年11月14日取得105号房屋所有权证。105号房屋取暖费亦一直由王小川单位支付。在王xx准备搬入借住105号房屋期间，因王文质对王xx有意见，多次说不能白住王小川的房子，要给点钱。2005年底，王xx将43800元交王文质转王小川。但王小川从未向王xx要房屋使用费和取暖费。2010年底，王xx以没有房屋等规定条件申请获准限价商品住房一套，但未告知王小川，更未将105号房屋交还。后双方发生矛盾。2013年，王xx对王小川提起诉讼，诉请确认105号房屋归其所有。一审判决驳回其诉讼请求，但认定双方就105号房屋形成共有财产关系。后双方提出上诉。二审判决未认定双方就105号房屋形成共有财产关系，但维持原判。2015年，王小川对王xx提起返还原物纠纷之诉，诉请判令王xx将105号房屋腾空并返还。一审判决认定购买105号房屋王xx支付的164147.1元系其出资，驳回王小川的诉讼请求。王小川不服提出上诉，后撤回上诉。王小川认为，105号房屋系其夫妻的经济适用房和唯一住房，王xx已获准限价商品住房，无权同时享有两套福利性住房，105号房屋应为王小川所有。考虑到本案对亲属关系和年迈父亲身体健康的影响，为早日解决纠纷，王小川认可164147.1元系王xx对105号房屋的出资。但是，105号房屋购房价格福利属王小川专享，王xx出资所占购房款比例应按当时该房屋市场价格计算。北京建委发布的2005年上半年北京市石景山区金顶街地区二手商品住房成交指导价为4190元/平方米（不含买卖发生的其他费用），105号房屋售价为2600元/平方米，王xx对105号房屋出资164147.1元占当时该房屋市场价格的比例为38.16%【164147.1元÷（101.39平方米×4190元+购买105号房屋其他税费5349.1元）】，王小川同意按上述比例计算的房屋增值价款（344.76万元×38.16%）和装修残值（18390元）补偿给王xx，同时王xx应将该房屋腾空并返还。另，王xx自2003年10月起先后占用601号、105号房屋（均为二居室）至今，造成王小川取暖费损失和租金损失，王xx亦应赔偿。其中，601号房屋2003-2004年取暖费损失为2837.28元，105号房屋2005-2015年取暖费损失为26766.96元，共计29604.24元。根据北京建委发布的《2005年第2季度北京各城区住房租赁指导价格》，2005年第2季度601号房屋同区位楼房二居室指导价格为1073元/月，以此为依据，按2004年第2季度至2005年第1季度年601号房屋同区位楼房二居室租赁价格最低减少10%计算，2003年第4季度至2004年第1季度半年601号房屋同区位楼房二居室租赁价格最低减少5%计算，2003年10月601号房屋出租价格为1073元/月×90%×95%=917.42元/月。根据“北京租房网”2016年2月3日105号房屋同区位共计57户楼房二居室出租价格信息，平均出租价格为4022.61元/月。两套房屋月租金的平均值为2470.02元。自2003年10月暂计算至2016年9月，减去王xx已支付的43800元，王xx应赔偿王小川取暖费和房租损失共计360399.79元。诉讼请求：1.判令北京市石景山区金顶街五区4号楼105号房屋归王小川所有；2.判令王小川给付王xx北京市石景山区金顶街五区4号楼105号房屋折价补偿款1333994.16元，王xx将该房屋腾空并交还王小川；3.判令王xx赔偿王小川北京市石景山区模式口南里X栋X单元XXX号房屋和北京市石景山区金顶街五区4号楼105号房屋的取暖费损失和租金损失（自2003年10月至实际腾退北京市石景山区金顶街五区4号楼105号房屋之日止，暂计算至2016年9月为360399.79元）；4.诉讼费由王xx负担。
被告王xx辩称：北京市石景山区金顶街五区4号楼105号房屋是由王xx出资购买，生效判决已确认该房屋属于双方共有，不同意腾房。取暖费系由王小川单位交纳，王小川不存在取暖费损失。王xx对房屋的占有系有权占有，王小川已认可43800元系房屋使用费，现又主张租金损失，前后矛盾。综上，请求法院驳回王小川的诉讼请求。
经审理查明：王小川与王xx系亲兄弟关系。
2001年3月，王小川向首钢公司提出购买公有住宅楼房申请。2001年3月30日，王小川与首钢生活服务管理中心签订《首钢出售公有住房合同》，约定由王小川以成本价购买位于北京市石景山区模式口南里X栋X单元XXX号房屋（以下简称601号房屋），其中工龄折扣0.9%，成新折扣2%，房屋总价款43743.1元，实际应付款为41949.8元。购买601号房屋享受了王小川夫妻的工龄优惠。2002年8月，王小川取得该房屋所有权证。
王xx与其父母原在北京市石景山区模式口北里x栋x单元xxx号房屋（以下简称301号房屋）共同居住。2003年10月，王xx与王小川换房居住，王xx一家搬至601号房屋居住，王小川一家搬至301号房屋与其父亲居住生活至今。2005年12月13日，王xx给付王小川438**元。王小川称43800元系601号房屋使用费。
2005年11月，王小川向首钢公司提出集资建房调房申请，申请将601号房屋调换至北京市石景山区金顶街五区4号楼105号房屋（以下简称105号房屋），并将601号房屋交回原产权单位，601号房屋原价增值金额50582.9元，折价款计96907.6元。
2005年1月31日，首钢总公司（甲方）与王小川（乙方）签订《首钢集资建房房屋买卖合同》，约定甲方将105号房屋出售给乙方，总价款255705.6元，其中含乙方冲抵新购房房款价的退还原购房房价款96907.6元。另，购买105号房屋需支付其他税费5349.1元。
2005年11月，王xx支付105号房屋购房款166491.4元，后又退还2344.3元，王xx实际支付105号房屋购房款164147.1元。
王xx2005年11月对105号房屋进行装修并于次年2月入住105号房屋至今。王小川于2007年11月14日取得105号房屋所有权登记（性质为经济适用房）。
本案审理过程中，王小川申请对105号房屋的毛坯价值和装修残值分别进行评估。双方当事人协商一致，确定北京联首资产评估事务所有限公司为本案评估机构。2016年7月19日，北京联首资产评估事务所有限公司出具联首评鉴字【2016】第035号评估报告，评估结论为：在评估基准日2016年6月13日，105号房屋毛坯价值为344.76万元，105号房屋装修残值为18390元。王小川预交评估费8000元。
王小川自认系其同意王xx居住601号房屋，601号和105号房屋的取暖费非其个人交纳，而由单位支付。双方均认可除105号房屋外，王小川无其他房屋，王xx另有房屋。
庭审中，王小川另提交以下证据证明其应支付的房屋折价补偿款数额，以及王xx应支付的取暖费和房租损失数额。
1.北京建委《2005年1-6月二手商品住房交易市场成交价格说明》、《2005年1-6月二手商品房交易市场区域成交价》，证明与105号房屋同区位的二手商品住房成交单价是4190元/平方米（不包含买卖发生的其他费用），105号房屋售价为2600元/平方米，王xx仅享有38.16%【164147.1元÷（101.39平方米×4190元+购买105号房屋其他税费5349.1元）】的房屋增值权益。
2.单位证明，证明2003-2004年601号房屋的取暖费（59.11平，每平米24元）和2005-2015年105号房屋的取暖费（101.39平，每平米24元）由其原所在的单位首钢维检中心支付。取暖费属于王小川享有的单位福利，王xx应赔偿取暖费损失29604.24元。
3.北京建委《2005年第2季度北京各城区住房租赁指导价格》，证明与601号房屋同区位的二居室指导价格为1073元/月，按2004年第2季度至2005年第1季度年601号房屋同区位二居室租赁价格最低减少10%计算，2003年第4季度至2004年第1季度半年601号房屋同区位二居室租赁价格最低减少5%计算，2003年10月，601号房屋出租价格为1073元/月×90%×95%=917.42元/月。王小川提交北京租房网信息，证明2016年2月，与105号房屋同区位的二居室平均出租价格为4022.61元/月。601号、105号房屋月租金平均值为2470.02元。
自2003年10月暂计算至2016年9月，扣除王xx已支付的43800元，王xx应赔偿王小川取暖费和房租损失共计360399.79元。
4.王文质的证言，以证明2003年10月王文质让王小川搬回301号房屋照顾王文质，王xx搬出借住王小川的601号房屋。2005年底王文质让王xx给王小川房屋使用费，王xx将43800元交王文质转王小川。王xx对105号房屋的垫资，应由王小川如数返还，房屋升值与王xx无关。若王xx垫资的利息和装修费由王小川支付，王xx亦应支付王小川房租和取暖费。
王xx认可1、2、3份证据的真实性，但不认可证明目的，王xx的出资比例较大，应占较大份额。取暖费由王小川单位支付，双方系换房居住，不存在取暖费和房租损失。王xx不认可王文质证言的真实性。
另查：向首钢申请购房、调房，必须是首钢在册或退休职工，且必须符合首钢相关政策规定，根据王小川购房档案资料显示，王小川原购买601号房屋，后调换到105号房屋，房屋登记的是王小川。
再查：2013年，王xx以房屋买卖合同纠纷为由将王小川诉至本院，即（2014）石民初字第386号，要求确认105号房屋归其所有，王小川协助其办理房屋产权过户登记手续。2015年，王小川以返还原物纠纷为由将王xx诉至本院，即（2015）石民初字第4229号，请求王xx将105号房屋腾空并返还给王小川。上述两个生效判决认定双方对105号房屋均有出资，双方的各自诉求均被驳回。
上述事实，有房屋买卖合同、购买集资住宅楼收款单、退款单、退已购房房价款结算表收据、房屋所有权证、装修施工合同、调查笔录、评估报告、发票、（2014）石民初字第386号民事判决书、（2015）石民初字第4229号民事判决书、当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权。按份共有人可以随时请求分割共有物。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。按份共有人对共有的不动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。本案中，根据查明的事实，王小川与王xx对105号房屋均有出资，双方对105号房屋形成按份共有关系。现王小川主张分割房屋，符合法律规定，本院予以支持。对于分割方式，本院结合105号房屋的登记情况以及王小川、王xx各自的住房情况，确定房屋归王小川所有，王小川支付王xx房屋折价补偿款。对于折价补偿款数额，本院根据公平和诚实信用原则，参照评估结论，并综合考虑双方出资比例、房屋性质、房屋来源等因素予以酌定。另，王小川支付王xx折价补偿款后，王xx应将该房屋腾空并交付给王小川。
关于王小川主张601号和105号房屋取暖费的诉求，因取暖费系由王小川单位支付，而非其个人支付，王小川亦未提供证据证明其实际存在取暖费损失，故对此诉求，本院不予支持。关于王小川主张601号和105号房屋租金损失的诉求，因王xx居住601号房屋系基于王小川的同意并用301号房屋与王小川换房居住，105号房屋系由601号房屋调换而来，王xx对105号房屋亦有出资，王xx对601号和105号房屋的占有均系有权占有，故对王小川主张租金损失的诉求，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十九条、第一百条、第一百零四条之规定，判决如下：
一、坐落于北京市石景山区金顶街五区X号楼XXX号房屋归王小川所有，王小川于本判决生效后六十日内给付王xx房屋折价补偿款二百万元；
二、王xx于本判决生效后六十日内将北京市石景山区金顶街五区X号楼XXX号房屋腾空并交付给王小川；
三、驳回王小川的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三万七千四百一十一元，由王小川负担一万七千八百五十七元（已交纳），由王xx负担一万九千五百五十四元（于本判决生效后七日内径行支付给王小川）。
评估费八千元，由王小川负担三千八百一十九元（已交纳），由王xx负担四千一百八十一元（于本判决生效后七日内径行支付给王小川）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 孙 莉
人民陪审员 王淑芝
人民陪审员 张丹茹
二〇一六年十月十四日
书 记 员 袁 帅