贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔26民终1167号
上诉人（原审被告）贵州大地联创房地产开发有限公司……
法定代表人杨昌鑫，总经理。
委托代理人廖强、梁光玉……
被上诉人（原审原告）陆显熙……
上诉人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地房开公司）因与被上诉人陆显熙商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2016）黔2601民初113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
大地房开公司上诉请求：撤销一审判决，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、由于凯里市政府在2012年全国高考和中考备考及考试期间整治噪音污染，造成2012年6月6日至2012年6月8日，2012年6月15日至2012年6月17日，共6天停工建设，凯里市2011年5月1日至2012年10月31日出现结冰、雨凇、雨夹雪、凝冻等天气13天，2012年11月至2013年2月共出现结冰、雨凇、雨夹雪、凝冻等天气16天，工期因此而延误，上诉人于2012年11月2日到通过圆通速递把《交房标准调整通知》邮寄给被上诉人，把交房时间从2012年11月30日变更为2013年3月30日前。被上诉人接到《交房标准调整通知》后，并没有提出异议，也未对新约定的交房时间提出任何异议，所以被上诉人没有按照新约定的时间办理交房手续，逾期交房责任并不在上诉人，上诉人不应承担逾期交房的违约金。2、上诉人在2015年4月23日就已经办理了9栋楼的集体房产证，被上诉人购买的9栋21层2106号房屋的集体房产证号为：凯房权证初字第2015015**号。目前只需要把房产证从上诉人的名下过户到被上诉人名下即可，上诉人正在积极为被上诉人办理房产证，而且房产证已经在办理的后期阶段，所以房屋办证费、房屋契税不应该退还。
陆显熙辩称：1、上诉人在2012年11月2日及其他任何时间未把变更交房时间通过邮寄方式书面通知被上诉人，被上诉人从未收到上诉人的任何变更交房时间的通知。另外，凯里市人民政府在高、中考期间整治噪音污染是从2013年开始的，2012年凯里市人民政府尚未出台在高、中考期间整治噪音污染的措施，答辩人与上诉人签订合同时，大地春城房屋主体工程、水电门窗安装等已全部结束，房屋无需再施工，上诉人不存在因整治噪音污染停工建设6天的问题，且答辩人与上诉人签订合同时间是2011年9月15日，合同约定的交房时间为2012年11月30日，上诉人提出的从2011年5月1日开始出现结冰、雨凇、雨夹雪、凝冻等天气与答辩人无关，即便在合同约定的期间有雨凇等天气存在，按照合同约定也未约定可延期交房，也不属于法律规定的不可抗力。上诉人应按照合同约定支付逾期办证、交房的违约金；2、上诉人并未办理集体房产证，答辩人至今未看到上诉人办理的集体房产证，正因为上诉人代收答辩人房屋办证费等一直未上交有关行政部门，未给答辩人办理房屋产权登记手续，才导致答辩人至今未取得房产证，即使上诉人已经交了房屋办证费等，且房产证已经在办理后期阶段，也要给一个合理的办结期限。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。
陆显熙向一审法院起诉请求：1、被告支付原告逾期交房违约金18804.74元、逾期办证违约金5282.23元。2、被告退还原告所交纳的房屋办证费97元，房屋契税7923元，房屋维修基金10564元。3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2011年9月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告向被告购买凯里市大地春城第9楼21层2106号房屋，房屋建筑面积122.36平方米，房价总额524068元；原告首付购房款164068元，余款36万元以按揭方式支付；被告应于2012年11月30日前向原告交付该商品房，逾期交房，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款的万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。被告应当在商品房办理交房后90工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定将购房款支付给被告。合同约定的交房期限届满后，被告未履行其交房义务。2013年11月21日，原告到被告处办理交接房手续，并向被告支付办证费用、房屋契税、房屋维修基金及增加面积的购房款等相关费用。嗣后，因被告未将涉案房屋产权证书办理完毕并交付原告，原告遂以被告逾期交房及逾期办证应支付违约金为由诉至法院，案经法院调解未果。另查明，原告于2013年11月21日向被告补交增加面积购房款4154元，涉案房屋实际总价款为528222元。
一审法院认为：本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，对其真实性、合法性予以确认。被告未在合同约定的期限内将涉案房屋交付给原告管理使用，也未在交付房屋后按照合同约定的期限为涉案房屋办理权属登记，根据双方在商品房买卖合同中的约定，被告已构成违约，应承担逾期交房及逾期办证的违约责任。关于逾期交房违约金，涉案合同约定被告应交付房屋给原告的时间为2012年11月30日，被告辩称已以电话及报纸公告的方式通知原告交房，但被告未提供相关证据证明其主张，被告应承担举证不能的不利后果。原告实际办理接房手续的时间是2013年11月21日，故被告逾期交房的起止时间应为2012年11月30日至2013年11月21日，共计356天，违约金应为528222元×0.1‰×356天=18804.70元。关于逾期办证违约金，根据合同约定，逾期办证违约金按原告已付总价款的1%计算，原告已支付房屋总价款528222元，被告逾期办证违约金应为528222元×1%=5282.22元。关于原告要求被告退还办证费、房屋契税和房屋维修基金的诉讼请求，对于办证费和房屋契税，因被告至今未按合同约定为原告办理房屋产权证，被告所收取原告的办证费97元及房屋契税7923元应退还给原告，原告自行办理涉案房屋产权证。原告的该项诉请事实清楚，理由充分，予以支持。对于房屋维修基金，因房屋维修基金（大修基金）是用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新、改造的资金，本案被告代为收取原告的维修基金属全体业主共同所有，该资金应由相关部门监督、管理、使用，原告无权直接行使该权利，故原告主张被告退还维修基金的诉求，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条之规定判决一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内赔偿原告陆显熙逾期交房违约金18804.70元，逾期办证违约金5282.22元，二项合计24086.92元。二、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内退还原告陆显熙办证费97元，房屋契税7932元。三、驳回原告陆显熙的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人提交以下证据：①营业执照、组织机构代码证及法定代表人身份证明书，拟证明上诉人的基本信息；②凯里市人民政府关于2012年全国高考和中考备考及考试期间凯里城区噪音污染整治的通知凯府告（2012）10号，拟证明凯里市政府在2012年全国高考和中考备考及考试期间整治噪音污染，造成2012年6月6日至2012年6月8日，2012年6月15日至2012年6月17日，共6天停工建设，且由于政府原因造成6天的工期延误；③黔东南州气象局出具的《证明》，拟证明2011年5月1日至2012年10月31日出现结冰、雨凇、雨夹雪、凝冻等天气13天，2012年11月至2013年2月共出现结冰、雨凇、雨雪、凝冻等天气16天，工期因此而延误；④发票、圆通速递回执单，拟证明由于工期因天气、高考、中考而延误，上诉人与黔东南州阿乔圆通速递有限公司2012年11月2日发生快件寄递义务，向陆显熙邮寄《交房标准调整通知》，把变更后的交房时间书面通知陆显熙，上诉人没有逾期交房；⑤《凯房权证州初房（栋）字第201501526号》房产证，拟证明上诉人于2015年4月23日办理好了9栋的集体房产证，其中陆显熙购买的房屋目前房产证号为凯房权证州初房（栋）字第2015015**号，上诉人正积极为陆显熙办理房产证，目前房产证已处于办理的后期阶段。被上诉人提交以下证据：《大地春城9#、10#、11#、12#楼交房标准调整通知》，拟证明该通知书上面并没有说明要延期交房。而且该份证据是被上诉人到售楼部领取的，不是对方说的通过快递邮寄给被上诉人。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人陆显熙对于上诉人提交的证据①没有异议；而认为上诉人提交的证据②没有原件核对，不具真实性，双方在签订合同的时候主体工程、水电、门窗、强电和粉刷已经结束，不存在噪音整治的问题，而且该房屋的修建不是该整治的范围，该证据与本案无关；对证据③真实性不认可，认为天气变化在合同没有约定，也不属于法律规定的不可抗力，上诉人不能因此免责；认为证据④是一张发票和邮件封面，没有具体的内容，而且被上诉人没有实际收到该邮件。上诉人给被上诉人的交房标准调整通知，被上诉人到售房部领了一份，但是只是对房屋的硬件进行调整，并没有变更交房的时间；对证据⑤真实性无异议，但认为上诉人提供的大证不能证明上诉人已经给被上诉人办理了个人的房产证，所以上诉人提供的大证与本案无关联性。上诉人对被上诉人所提交的证据①未发表质证意见。
对当事人所提交的证据，本院认定如下：对于上诉人所提交的证据①，因被上诉人并无异议，本院予以采信；而证据②，是凯里市政府出具的通知，证据③为黔东南州气象局专业气象台根据实际天气情况所出具的客观证明，真实性本院均予以采信，但并不能因此证明工期可因此而延误的事实；证据④仅为快递邮寄发票和邮寄单，不能证明上诉人向被上诉人已送达了交房标准通知，更不能证明上诉人向被上诉人送达的交房标准通知已改变了交房时间且被上诉人无异议的事实，本院不予采信；证据⑤真实性予以采信，但仅能证明上诉人已经办理了集体房产证，但并不能证明可以或是已经给被上诉人办理了个人房产证的事实。而对于被上诉人所提交的证据①客观反映了大地春城9#、10#、11#、12#楼交房标准调整通知的具体内容，该内容并没有载明有改变交房时间的事实。
本院二审期间经审理查明，凯里市人民政府于2012年5月21日发布《凯里市人民政府关于2012年全国高考和中考备考及考试期间凯里城区噪音污染整治的通告》（凯府告（2012）10号）通告包括“2012年高考、中考备考期间（即2012年5月22日至6月5日、6月9日至6月14日的每天中午12:00至14:30、晚上20:00至次日早上8:00），2012年高考、中考考试及准备时间（即2012年6月6日、7日、8日、15日、16日、17日的全天24小时）凯里城区各单位、个人建设施工中有噪音的机械设备施工程序必须停止作业……”等内容，同时黔东南州气象局专业气象台出具证明证实2011年5月1日到2012年10月31日伴有结冰、雨凇、雨夹雪、凝冻等天气现象13天，2012年11月至2013年2月伴有结冰、雨凇、雨夹雪、凝冻等天气现象16天，2013年11月至2014年2月伴有结冰、雨凇、雨夹雪、凝冻等天气现象22天。同时查明，贵州大地联创房地产开发有限公司已于2015年4月23日登记为凯里市迎宾大道20号大地春城9栋21楼2106号办理了集体房产证，证号为凯房权证州初房（栋）字第2015015**号，房屋所有权人为贵州大地联创房地产开发有限公司。另查明，贵州大地联创房地产开发有限公司于2012年10月20日发布《大地春城9#、10#、11#、12#楼交房标准调整通知》，通知内容仅包括对9#、10#、11#、12#楼装饰、设备标准作出适当调整，并无修改交房日期的内容。其余事实与一审查明一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条明确规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，上诉人未在合同约定期内向被上诉人交付房屋、办理房产证，理应按照合同约定承担相应的违约责任。一、关于逾期交房的问题，上诉人认为系因为凯里市政府出台的噪音污染整治及天气原因导致工期延误，并已通过邮寄送达《交房标准调整通知》告知被上诉人变更交房时间为2013年3月30日前，故不存在逾期交房。但本院认为上诉人的该理由不能成立，理由如下：首先，根据上诉人所提供的证据来看，并不能证明被上诉人已收到上诉人所邮寄的交房标准调整通知，且从被上诉人所提交的《大地春城9#、10#、11#、12#楼交房标准调整通知》内容亦可知，上诉人方仅是作出对9#、10#、11#、12#楼装饰、设备标准作出适当调整的告知，并没有对房屋交付时间作出变更的相关内容，故上诉人提出交房时间已经通过邮寄《交房标准调整通知》进行变更的理由不成立；其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任……”该条所指的不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。但被上诉人所提出的凯里市2011年至2012年期间存在结冰、雨雪等天气并非属于当地异常天气，上诉人也并未提供施工日志可证明因天气原因导致无法施工，对于此类天气情况上诉人在签订合同时即应该作出合理预见、合理安排工期，确保在约定的期限内交付房屋。同样，凯里市人民政府对于中考、高考期间噪音整治通知，是要求对有噪音的机械设备施工程序停止作业，但上诉人并未提供施工日志记录该期间有噪音的机械设备必须施工且被迫停工的事实。上诉人提出因上述两种情形导致工期延误的理由均不能成立。故此，对于上诉人提出不应该支付逾期交房违约金的请求不予支持。二、关于逾期办证的问题，上诉人上诉认为已办得集体房产证，并已处于积极为被上诉人办理房产证的后期阶段，不应退还房屋办证费和契税。虽然上诉人提供了房屋集体房产证，但集体房产证所有权人为上诉人，而按照双方合同约定内容及日常生活法则可知，在上诉人收取被上诉人房屋办证费及契税后，应该为被上诉人办理的是每套房屋独立的房屋产权登记证书。因此，在上诉人未如约为被上诉人完成房屋产权证书的办理且无法承诺继续完成产权证书办理的时间，而被上诉人又要求自己办理房屋产权证书情况下，一审判决上诉人退还已收取的房屋办证费和契税得当，本院予以支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费602元，由上诉人贵州大地联创房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 琴
审判员 罗安松
审判员 王 珺
二〇一六年八月四日
书记员 赵艳萍