黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑02民终219号
上诉人（原审被告）：车洪涛，男，1968年12月29日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市富拉尔基区，
委托诉讼代理人：张晓丽，黑龙江省之信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宋敏，女，1964年5月28日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市富拉尔基区，
委托诉讼代理人：李振宇，黑龙江淞泽律师事务所律师。
上诉人车洪涛与被上诉人宋敏房屋租赁合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院（2017）黑0206民初1448号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现以审理终结。
车洪涛上诉请求：1、依法撤销黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔
基区人民法院（2017）黑0206民初1448号民事判决书，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：（一）宋敏起诉的主体不适格，在车洪涛承租的诉争房屋时，所有的租赁事宜是与马占元商量的，合同中的签名也是马占元签的，宋敏根本与车洪涛不认识，本合同中的当事人并不是宋敏，而是马占元，所以宋敏无权向法院起诉车洪涛。车洪涛只认可与马占元签订的合同。宋敏并没有授权马占元，尽管是夫妻关系，因此没有事实依据和法律依据。（二）车洪涛与宋敏签订的房屋租赁合同情况是：1、车洪涛与宋敏于2013年12月7日经协商，出租方经产权人齐齐哈尔市富拉尔基区房产产权管理处同意，签订了房屋租赁合同。约定宋敏将房屋转租给车洪涛，合同期限为五年，自2014年1月1日至2019年1月1日。2、房屋租赁合同中明确约定“出租方同意承租方自行负责办理有关部门审批手续，房屋主体外扩建费用”。合同履行期间，车洪涛为了改善经营环境，对所承租的房屋进行零星改造和装修，共花费26万元。施工期间，宋敏对车洪涛的施工行为表示同意，未表示任何异议。车洪涛的行为已构成添附。因此，宋敏应赔偿车洪涛相应的装修扩建费用及其相应损失。3、在车洪涛承租诉争房屋的第二年即2014年9月23日产权处开始拍卖该房屋，由于房屋存在瑕疵，房屋主体外扩建一部分房屋面积，故未拍卖成功。后又将该房屋抵账给吴某。车洪涛不交纳房租的理由是房屋被拍卖，抹账之后，导致车洪涛一直没有正常营业，造成停业损失共计32万元。三、宋敏提供的房屋租赁合同是经过篡改的，与车洪涛所持有的相同形式合同明显不符。合同租赁期限有明显的差别，因此，不能作为证据使用。马占元与车洪涛签订的房屋租赁合同的真正的期限为2014年1月1日至2019年1月1日，产权市场管理处与宋敏签订的合同期限为2014年4月1日至2015年4月1日。在租赁期限上，宋敏有明显的欺诈行为，理应赔偿损失。产权人富拉尔基区房产产权市场管理处根本没有同意将该房屋转租给他人，否则不会在不到一年的时间，就要收回房屋，这说明诉讼中的房屋租赁合同是一份无法履行的合同，而且马占元与车洪涛签合同目的就是为了达到骗取租金的目的。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，从而导致判决不公，严重侵犯了上诉人的合法权益，请求二审法院以事实为根据，以法律为准绳，从维护上诉人的合法权益出发，依法改判，支持上诉人的上诉请求，以体现司法公正。
宋敏辩称：关于主体问题。租赁合同签订时车洪涛明知宋敏与马占元是夫妻关系，且对马占元以宋敏名义签订合同没提出任何异议，并且履行了租赁义务，故宋敏作为诉讼主体适格。在双方签订的房屋租赁合同中明确约定，承租方自行负责办理有关部门的审批手续，房屋主体外扩建费用。宋敏仅是同意他进行装修，装修及改造的费用由其自负。关于拍卖问题。法律明确规定买卖不破租赁，且拍卖并未实际达成，车洪涛也没有任何证据证实房屋所有权的改变影响其经营。一审审理时宋敏提供证据证实出租的房屋是经房产处合法授权。房屋产权人出租时并没有约定不允许转租，且该房屋使用和管理权一直是宋敏，宋敏有合法的出租权，不存在欺诈。
宋敏向一审法院提出的诉讼请求:1、解除2013年12月7日宋敏与车洪涛签订的《房屋租赁合同书》；2、车洪涛给付拖欠的2年房屋租赁费4万元；3、车洪涛承担本案的诉讼费。
一审法院认定的事实，宋敏的丈夫马占元以宋敏的名义于2013年12月7日与车洪涛签订房屋租赁合同，将宋敏从产权人齐齐哈尔市富拉尔基区房产产权市场管理处承租的坐落于富拉尔基区兴隆办事处向阳委一重2#楼00单元01层01号的商服出租给车洪涛，约定租赁期为5年，自2014年1月1日开始至2019年1月1日止，每年租金为2万元，租金一年一交付，需提前一个月交付。并约定“出租方同意承租方自行负责办理有关部门审批手续，房屋主体外扩建费用”。现诉争商服仍由车洪涛在使用。车洪涛已交付一年租金，尚欠2015年1月1日至2017年1月1日期间两年的租金合计人民币4万元。宋敏曾于2017年1月份诉至本院要求车洪涛给付该两年租金，后又撤诉。
一审法院认为，宋敏的丈夫马占元以宋敏的名义于2013年12月7日与车洪涛签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效。双方应按合同约定履行。虽然租赁合同是宋敏的丈夫以其名义所签订，但宋敏对该代理行为予以认可，也实际履行了合同，因此，因该合同所产生的权利义务应由宋敏承担。根据车洪涛现仍在使用诉争租赁房屋的实际情况，可以证明双方签订的租赁合同期限为五年。车洪涛承租宋敏出租的房屋，应当按照合同约定的期限支付租金，现车洪涛拖欠两年租金，已构成违约，在宋敏已起诉一次（后撤诉）车洪涛仍未给付的情况下，宋敏要求解除双方签订的租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。关于车洪涛主张赔偿其对租赁房屋进行装修扩建的添附费用及停业损失等问题，由于其在本案中未提出反诉，故本院不予处理，其可另案主张。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除宋敏与车洪涛于2013年12月7日签订的房屋租赁合同。二、车洪涛给付宋敏两年（2015年1月1日至2017年1月1日）租金人民币4万元。案件受理费800.00元，减半收取400.00元，由车洪涛负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，宋敏的丈夫马占元以宋敏的名义与车洪涛签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且合法、有效，不违反法律及法规的禁止性规定，双方应按合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百四十八条规定，承租人应当按约定支付租金。承租人经催告在合理期限内不支付租金，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。本案中，车洪涛拖欠两年租金，在宋敏已起诉一次（后撤诉）车洪涛仍未给付，其行为违背了诚实信用原则，属于违约行为，宋敏向车洪涛主张租赁费，并要求解除双方签订的租赁合同，于法有据，本院依法予以支持。
关于宋敏诉讼主体是否适格问题。宋敏的丈夫马占元以宋敏的名义与车洪涛签订房屋租赁合同时，车洪涛并未提出异议。而事后宋敏本人知道其丈夫以她名义与车洪涛签订房屋租赁合同其亦不持异议并认可，且合同已实际履行，故该合同产生的权利义务应由宋敏承担，宋敏作为本案诉讼主体适格。
关于车洪涛主张宋敏提供的房屋租赁合同与其持有的合同不符，在租赁期限上存在欺诈及该租赁合同无法履行问题。宋敏提供的合同租赁时间虽有改动，将“租赁期为5年，出租方2014年1月1日起，将出租方交付承租方使用，至2019年1月1日”改为“租赁期为1年，出租方2014年1月1日起，将出租方交付承租方使用，至2015年1月1日”，但宋敏对车洪涛提供的合同上的租赁时间2014年1月1日至2019年1月1日，5年租赁期是认可的，并无异议，因此宋敏提供的租赁合同租赁时间的改动，并未影响合同的履行。车洪涛主张产权单位不同意将该房屋转租，合同是无法履行的合同，但从签订租赁合同开始至现在该租赁房屋一直由车洪涛管理使用，并未影响合同履行，因此，车洪涛此项上诉理由不成立。
关于车洪涛主张赔偿其对房屋进行装修扩建的添附费用及停业损失问题。因车洪涛在一审时并未提出反诉，故原审判决让其另行主张权利，并无不当。
综上所述，车洪涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800.00元，由车洪涛负担
本判决为终审判决。
审判长 董春良
审判员 戚丽英
审判员 李立新
二〇一七年三月七日
书记员 何晓梅