云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云04民终442号
上诉人（原审被告）：黎学春，男，1974年4月11日生，哈尼族，住云南省玉溪市红塔区。
被上诉人（原审原告）：玉溪锦嘉物业服务有限公司。住所地：云南省玉溪市红塔区龙马路宏兴公寓*单元***室。
法定代表人：施斌，经理。
委托诉讼代理人：屈用福，云南法瑞律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人黎学春因与被上诉人玉溪锦嘉物业服务有限公司（以下简称锦嘉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2017）云0402民初460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月9日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
黎学春上诉请求：1、撤销原判，改判驳回锦嘉物业公司的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由锦嘉物业公司承担。事实和理由:一、判决对象存在错误。瑞龙祥城未经验收，房屋交付使用违法，锦嘉物业公司事实上是为小区开发商服务。一审以商品房单项验收已完成为由进行判决，缺乏法律依据。根据《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定，只有竣工验收合格才能开展综合验收，竣工验收是强制性交房条件。一审判决中将其表述为业主错误，因商品房的交付为非法交付，故不能确定其为业主，应是商品房买受人。二、其对锦嘉物业公司提交的证据有异议，一审判决认定其无异议不当。因商品房属非法交付，物业公司与开发商签订的物业管理合同对其无法律约束力。其的物业管理合同上没有截止日期，目前其签署的合同依然有效。根据《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，而本案物业公司的选定未通过招投标确定，不符合法律规定。物业公司的变更未经公示和商品房买受人的同意，锦嘉物业公司向其收取物业费是强买强卖行为。业主委员会应与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，锦嘉物业公司未提供相应合同。物业服务企业承接物业时，应与业主委员会办理物业验收手续，锦嘉物业公司未办理。三、一审认定锦嘉物业公司通过电话催缴物业费，依据不足。锦嘉物业公司打电话给其只是说该缴费了，其并不清楚缴费时间、地点、金额、方式，故不能履行缴费。最高法院的司法解释规定物业费要经书面催缴，“书面催缴”是物业公司起诉欠费业主的前置程序。另外，本案诉讼时效期间为二年，一审判决不当。业主缴纳物业费不是法定义务，而是合同约定的义务，不能向不合法的物业服务公司缴费。另外，一审判决出现多处姓名错误，不认真，不严肃。
锦嘉物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
锦嘉物业公司向一审法院起诉请求：1、判令黎学春立即支付尚欠物业管理服务费用14905元（其中物业费2885元/年×5年＝14425元、生活垃圾清运费96元/年×5年＝480元）；2、诉讼费用由黎学春负担。
一审法院认定事实：黎学春系瑞龙祥城B座10楼4号（B-1004）的业主。2008年10月10日，黎学春购买由案外人玉溪瑞龙房地产开发有限公司开发的瑞龙祥城B座10楼4号（B-1004），房屋建筑面积240.61平方米。2010年11月12日，案外人玉溪瑞龙房地产开发有限公司将其开发的“瑞龙祥城”项目的房屋完成竣工验收后，即将房屋交付黎学春。黎学春的妻子王金丽与玉溪北苑物业管理有限公司签订了《玉溪瑞龙祥城前期物业服务协议》，交纳了当年的费用。2011年7月至今锦嘉物业有限公司根据其与玉溪瑞龙房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，对瑞龙祥城业主提供前期物业服务，并每年均电话通知缴纳物业管理费用。尹作龙自2011年7月起至今未支付锦嘉物业公司五年的物业服务费16350元（其中每年为240.61元×月1元/平方米×12个月＝2887.32元×5年＝14436.60元，每年生活垃圾清运费96元×5年＝480元）。
一审法院认为，交纳物业管理费是业主应尽的义务。案外人玉溪瑞龙房地产开发有限公司作为瑞龙祥城的房地产开发企业，依法与锦嘉物业公司签订的《物业管理服务合同》合法有效，锦嘉物业公司依据合同对瑞龙祥城小区进行管理维护，提供了物业管理服务。黎学春作为瑞龙祥城小区的业主，接受了服务，应向锦嘉物业公司交纳物业管理费。黎学春未向锦嘉物业公司交纳物业服务费的行为，违反了《物业管理条例》确定的义务，并可能因此而损害广大业主的合法权益，应当承担支付物业管理费和垃圾清运费的法律责任。对于锦嘉物业公司主张的物业服务费，因其主张比法院计算的金额少，予以支持。对于锦嘉物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效期间，因黎学春庭审中承认锦嘉物业公司工作人员每年均电话通知其缴纳，因此，黎学春的主张不成立。据此，为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，依照《物业管理条例》第七条第(五)项之规定，判决：“由被告黎学春于本判决生效之日起十日内支付原告玉溪锦嘉物业服务有限公司物业服务费14425元和垃圾清运费480元。”
二审中，双方当事人均未提交新证据。经征询双方当事人对一审认定案件事实的意见，黎学春提出如下异议：1、一审认定2010年11月12日瑞龙祥城完成竣工验收与事实不符，红塔区法院已经裁判认定瑞龙祥城没有经过竣工验收；2、其妻子的名字错误，不是王金丽，而是王会丽；3、房屋没有正式交付，只是把钥匙拿给其；4、其是与北苑物业公司签订的合同，不是和锦嘉物业公司签订；5、其记不清是不是每年都电话通知其交物业费了；6、其的名字被写成了尹作龙，物业服务费也不是16350元。锦嘉物业公司提出如下异议：尹作龙不是本案当事人，物业服务费金额也不对，黎学春的物业费不是16350元。双方当事人对其余案件事实无异议,本院予以确认。对当事人提出异议的部分，本院认定如下：一审法院在认定事实部分将本案当事人名字认定为“尹作龙”错误，应为“黎学春”，黎学春妻子的名字应为“王会丽”。另，黎学春2011年7月起未支付物业服务费。
本院认为，本案争议焦点是：锦嘉物业公司要求黎学春支付2011年7月至2016年6月30日物业服务费的诉讼请求应否支持。《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”本案中，玉溪瑞龙房地产开发有限公司作为瑞龙祥城的房地产开发企业，与锦嘉物业公司签订的《瑞龙祥城住宅物业服务管理合同》系尚未成立业主大会及业主委员会阶段，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的前期物业服务合同。锦嘉物业公司具有独立的法人资格及从事物业管理的资质，符合《物业管理条例》对于物业服务企业的要求，本院对该合同的效力予以确认。该合同对双方均有约束力，双方应按约履行。黎学春上诉提出瑞龙祥城未经验收，房屋系违法交付使用，其不应交纳物业服务费的主张。因黎学春认可玉溪瑞龙房地产开发有限公司已实际向其交房，而锦嘉物业公司自2011年7月开始已实际提供了物业服务，故其应依约向锦嘉物业公司缴纳物业服务费。黎学春接房后已进行过装修，现其未提交证据证明尚未实际入住，故其应缴纳相应的垃圾清运费。至于玉溪瑞龙房地产开发有限公司是否违法交房与本案处理无关，黎学春应另行主张权利。锦嘉物业公司提交书面通知及照片，证实该公司已于2015年12月8日、2016年3月8日粘贴催缴物业费的书面通知，且每年7月份都打电话给黎学春催缴物业费，依照《最高人民法院》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”以及《瑞龙祥城住宅物业服务管理合同》的约定，黎学春应向锦嘉物业公司支付2011年7月至2016年6月30日的物业服务费和垃圾清运费14905元。
综上所述，黎学春的上诉请求不能成立，应予驳回；原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费173元，由上诉人黎学春负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴析咛
审判员 荆 燕
审判员 ＸＸＸ
二〇一七年九月一日
书记员 陈柯吉