安徽省凤阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）凤民一初字第01729号
原告（反诉被告）：安徽伟泰新型建材科技有限公司，住所地安徽省蚌埠。
法定代表人：郑礼辉，该公司总经理。
委托代理人：崔怀远，安徽百舜律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张前堂，男，汉族，1965年3月8日出生，农民，住安徽省凤阳县。
被告（反诉原告）：张乃磊（又名张磊），男，汉族，1984年9月6日出生，农民，住安徽省凤阳县。
上述两被告共同的委托代理人：马永明，安徽明都律师事务所律师。
上述两被告共同的委托代理人：周二福，安徽明都律师事务所律师。
原告安徽伟泰新型建材科技有限公司（以下简称安徽伟泰科技公司）诉被告张前堂、张乃磊租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月17日立案受理。在诉讼过程中，被告张前堂、张乃磊提起反诉，本院依法合并审理，依法由审判员马继东适用简易程序独任审判，于2015年8月18日公开开庭进行了审理。原告安徽伟泰科技公司法定代表人郑礼辉及其委托代理人崔怀远、被告张前堂及张前堂、张乃磊的共同委托代理人马永明、周二福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安徽伟泰科技公司本诉诉称：2014年8月22日，我公司与张前堂、张乃磊签订房屋租赁合同一份。双方约定：张前堂、张乃磊将位于凤阳县西泉镇宫集南两公里处207省道西侧的厂房2800平方米及全部场地出租给我公司使用，租金每年为12万元，租金起始时间以厂房、办公楼、院落、三相电等生产生活设施到位后开始计算。合同签定后，张前堂、张乃磊以资金困难为由，一直未能将出租的房屋按租赁合同约定的条件交付给我公司使用。为解决张前堂等资金困难，我公司根据张前堂请求，又于2014年10月8日和10月18日提前预付5万元租金用于出租房屋的维修改造。但张前堂、张乃磊出租的房屋至今水电等设施仍未完工，不具备交付和使用条件，导致双方租赁合同一直未能得到实际履行。张前堂、张乃磊不能将符合交付条件的出租房屋交付使用，已构成根本违约。为此，请求依法判决解除我公司与张前堂、张乃磊签订的房屋租赁合同；张前堂、张乃磊返还预付的租金5万元及违约金3万元；张前堂、张乃磊承担本案的诉讼费用。
张前堂、张乃磊本诉辩称：双方签订的租赁合同合法有效，任何一方不能擅自解除合同，我们所有的厂房、场地在2014年9月20日已经达到安徽伟泰科技公司的要求，安徽伟泰科技公司在10月8日接受房屋并支付租金2万元，也印证了该房屋符合其要求的条件，所以其要求解除合同依据不足。其要求我们支付违约金3万元没有依据。驳回安徽伟泰科技公司的诉讼请求。
张前堂、张乃磊反诉诉称：2014年8月22日，我们与安徽伟泰科技公司签订房屋租赁合同。我们将位于凤阳县西泉镇宫集南两公里处207省道西侧的厂房、办公楼计2800平方米及3000平方米全部场地出租给安徽伟泰科技公司使用，租期5年。租金每年为12万元，房屋租金的起付以厂房、办公楼、院落、三相电等生产生活设施到位后开始计算。合同签定后，我们及时将房屋及其院落设施完善。2014年9月20日，我们通知安徽伟泰科技公司接受房屋并支付房租，该公司10月8日才来，解释说因机械设备没买到，耽搁了时间，并支付租金2万元，10月18日又支付了3万元租金，此后就没再交付房租。安徽伟泰科技公司签订合同后反悔，故意不支付租赁费，也没有使用该房屋，显属违约。请求依法判令安徽伟泰科技公司继续履行房屋租赁合同；判令安徽伟泰科技公司支付第一年剩余房屋租金7万元。
安徽伟泰科技公司反诉辩称：张前堂、张乃磊反诉不符合事实，没有证据支持。与我方提供的证据不符，反诉请求不能成立，请求驳回反诉。
安徽伟泰科技公司为支持自己的主张提交了如下证据：
一、企业营业执照、组织机构代码证、税务登记证复印件各一份。证明安徽伟泰科技公司的诉讼主体资格。
张前堂、张乃磊没有异议。
二、房屋租赁合同一份。证明双方有合作的意向，张前堂、张乃磊未按合同约定条件交付厂房和场地，其违约。
张前堂、张乃磊质证认为：对合同的真实性没有异议。对证明目的有意见，达不到安徽伟泰科技公司的证明目的。
三、房屋及其前后场地现场照片复印件九张。证明张前堂、张乃磊的房屋、场地不符合合同约定的交付条件。
张前堂、张乃磊质证认为：有意见，照片不是原件，不知道拍摄地点，达不到其证明目的。
四、收条两张。证明安徽伟泰科技公司先给付租金5万元。
张前堂、张乃磊质证认为：没有异议，证实了我们的厂房符合交付条件，收租金时已将将厂房交付给安徽伟泰科技公司。
五、律师函一份。证明张前堂、张乃磊违约在先我方已经向其发出提醒、催促、交涉等信号。
张前堂、张乃磊质证认为：只是安徽伟泰科技公司的单方主张，不能证明我们收到了律师函，达不到其证明目的。
六、视频资料一份。证明张前堂、张乃磊出租的厂房等在我方于2015年6月1日拍摄视频时仍不具备合同约定的交付条件，张前堂、张乃磊一直在违约。
张前堂、张乃磊质证认为：证明不了什么时间拍摄的，通过视频内容可以证明厂房、场地符合安徽伟泰科技公司要求的条件。
张前堂、张乃磊为支持自己的抗辩主张和反诉主张提供了如下证据：
一、身份证各一份。证明张前堂、张乃磊的主体资格，张磊又叫张乃磊。
安徽伟泰科技公司没有意见。
二、房屋租赁合同一份。证明双方签订的房屋租赁的时间、面积、租金价格。
安徽伟泰科技公司质证认为：真实性没有意见，对证明目的有意见，我方认为不符合交付条件。
三、协议书一份。证明照明和三相电都具备。
安徽伟泰科技公司质证认为：对真实性、合法性、关联性都有异议，达不到张前堂、张乃磊证明目的。
四、照片十九张。证明厂房水电、路、地坪等相关设施都符合安徽伟泰科技公司的相关要求。
安徽伟泰科技公司质证认为：绝大多数照片没有参照物，有部分照片有参照物，但不能体现出场地硬化的标准，照片看不出拍摄日期，不能证明张前堂、张乃磊守约，即使是真实的，也是在我们起诉后。
根据安徽伟泰科技公司、张前堂、张乃磊的举证、质证情况，结合庭审，本院认证如下：安徽伟泰科技公司提交的证据一、二、四，张前堂、张乃磊对其真实性均无异议，且与本案有关联性，故对其证明效力本院予以确认。安徽伟泰科技公司提交的证据三、五、六，张前堂、张乃磊均有异议，照片、视频资料不能证明拍摄时间，安徽伟泰科技公司没有提供张前堂、张乃磊收到律师函的证据，对其证明效力本院不予确认。张前堂、张乃磊提交的证据一、二，安徽伟泰科技公司对其真实性均无异议，且与本案有关联性，故对其证明效力本院予以确认。张前堂、张乃磊提交的证据三、四，安徽伟泰科技公司有异议，达不到张前堂、张乃磊的证明目的，对其证明效力本院不予确认。
本院根据采信的证据，结合庭审，确认以下案件事实：
2014年8月22日，张前堂、张乃磊（甲方）与安徽伟泰科技公司（乙方）签订一份房屋租赁合同。合同约定：甲方将位于凤阳县西泉镇宫集南两公里处207省道西侧的厂房、办公楼计2800平方米及3000平方米全部场地出租给乙方使用；租期5年，时间自2014年月日至2019年月日，具体月、日未定；租金交纳期：房屋租金的起付日期应以甲方厂房、办公楼、院落、三相电等生产生活设施安排到位后日开始支付房屋租金元，具体日、元未定，租金每年为12万元；甲方应于协议生效后6个月将变压器装表通电；甲方应尽义务：厂房内地坪水电照明等按乙方图纸做好。2014年10月8日，安徽伟泰科技公司支付租金2万元，同年10月18日支付租金3万元。安徽伟泰科技公司一直未进入租赁的厂房、场地。2015年4月7日安徽伟泰科技公司委托的律师向张前堂、张乃磊发出律师函，告知张前堂、张乃磊违约在先并向其发出催促、交涉，但安徽伟泰科技公司没有提供张前堂、张乃磊收到律师函的相关证据。张前堂、张乃磊未提供将符合租赁合同约定的厂房、场地交付安徽伟泰科技公司使用的证据。2015年7月17日，安徽伟泰科技公司诉讼来院，请求依法判决解除与张前堂、张乃磊签订的房屋租赁合同；张前堂、张乃磊返还预付的租金5万元及支付违约金3万元；张前堂、张乃磊承担本案的诉讼费用。诉讼中，张前堂、张乃磊提起反诉，请求判令安徽伟泰科技公司继续履行房屋租赁合同；判令安徽伟泰科技公司支付第一年剩余房屋租金7万元。
本院认为：安徽伟泰科技公司与张前堂、张乃磊签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。租赁合同约定以厂房、办公楼、院落、三相电等生产生活设施安排到位后开始支付房屋租金，2014年10月，安徽伟泰科技公司分两次支付了房屋租金5万元，视为租赁的厂房、场地达到其基本的要求；安徽伟泰科技公司诉称5万元系预付的租金但未提供相关证据予以证明，本院不予采信。张前堂、张乃磊提供的协议书、照片等证据不能证明厂房、场地内的水、电设施符合合同约定，结合庭审，可以认定张前堂、张乃磊在履行租赁合同中存在瑕疵，是造成安徽伟泰科技公司至今没有进入厂房、场地的原因之一。安徽伟泰科技公司、张前堂、张乃磊在履行合同过程中均存在过错致使不能实现合同目的，安徽伟泰科技公司要求解除与张前堂、张乃磊签订的房屋租赁合同的请求，本院予以支持。鉴于本案租赁合同未实际履行，根据公平原则，张前堂、张乃磊应酌情返还安徽伟泰科技公司房屋租金1万元，安徽伟泰科技公司要求返还租金5万元及支付违约金3万元的诉讼请求，张前堂、张乃磊要求安徽伟泰科技公司继续履行房屋租赁合同，支付第一年剩余房屋租金7万元的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，判决如下：
一、解除原告安徽伟泰新型建材科技有限公司与被告张前堂、张乃磊签订的房屋租赁合同；
二、被告张前堂、张乃磊于本判决生效后十日内返还原告安徽伟泰新型建材科技有限公司房屋租金10000元；
三、驳回原告安徽伟泰新型建材科技有限公司本诉的其他诉讼请求；
四、驳回被告张前堂、张乃磊的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1800元、减半收取900元，由原告安徽伟泰新型建材科技有限公司负担720元，被告张前堂、张乃磊负担180元。反诉案件受理费775元、减半收取387.5元，由被告张前堂、张乃磊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 员 马继东
二〇一五年八月二十五日
代理书记员 张 旭
附本案法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。