杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下商初字第03226号
原告：平安银行股份有限公司杭州分行。
法定代表人：李海明，该行行长。
委托代理人：周鼎，浙江天复律师事务所律师。
被告：徐永忠。
被告：吴秋月。
被告：杭州万洲置业有限公司。
法定代表人：吴蓓雯。
原告平安银行股份有限公司杭州分行（简称平安银行杭州分行）为与被告徐永忠、吴秋月、杭州万洲置业有限公司（简称万洲公司）金融借款合同纠纷一案，于2015年7月28日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员冯喜恒独任审判，后依法转为普通程序并组成合议庭，于2016年6月20日公开开庭进�了审理。原告平安银行杭州分行的委托代理人周鼎到庭参加诉讼。被告徐永忠、吴秋月、万洲公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼或委托代理人参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告平安银行杭州分行起诉称：2011年6月3日，原告（原深圳发展银行股份有限公杭州分行已于2012年9月6日经浙江省工商行政管理局核准名称变更为平安银行股份有限公司杭州分行）与徐永忠、吴秋月及杭州万坤置业有限公司签订了《房地产买卖抵押贷款合同》，合同编号为深发（杭分营）房贷字第（20110603006）号。合同约定：原告贷款给徐永忠、吴秋月人民币叁百万元整，用于购买杭州市西湖区西溪蝶园XX幢XXXX室房屋，贷款期限为120个月，按期等本还款，具体为按月还款，贷款期限自2011年7月12日起至2021年7月12日止。初始年利率为7.755%（系根据中国人民银行同期人民币贷款基准利率上浮10%执行，分期还款贷款的利率调整方式为按年调整）。徐永忠、吴秋月未能按约定偿还贷款本息的，原告有权根据实际逾期天数自逾期之日起对贷款本金按合同约定的贷款利率加收50%的罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利。合同约定徐永忠、吴秋月以其购买的位于杭州市西溪蝶园XX幢XXXX室的房屋抵押给原告，抵押担保的范围为徐永忠、吴秋月向原告借款所应承担的全部债务本金、利息、复利、罚息、实现债权的费用及保管抵押物所产生的费用。徐永忠、吴秋月违反合同规定其应履行的任何义务，原告有权提前收回全部已发放贷款本息并要求徐永忠支付相关费用。案外人杭州万坤置业有限公司自合同签订之日起至徐永忠、吴秋月取得房产权权利证书期间，为徐永忠、吴秋月的债务提供连带责任保证担保。上述《房地产买卖抵押贷款合同》签订后，原告于2011年7月12日发放了全部贷款，原告与徐永忠、吴秋月于2011年8月19日就抵押物办理了预购商品房抵押权预告登记，编号为杭房预西字第11XXX46号。但徐永忠、吴秋月自2015年3月12日起开始拖欠贷款本息，截止至2015年7月14日已拖欠5期。现因徐永忠、吴秋月所购房产至今尚未办理房屋产权证，故杭州万坤置业有限公司需对徐永忠、吴秋月的债务承担连带清偿责任。另，杭州万坤置业有限公司已于2014年3月31日经杭州市工商行政管理局西湖分局审查予以注销，其债权债务由杭州万洲置业有限公司全权承接。因此杭州万洲置业有限公司应对徐永忠、吴秋月的债务承担连带清偿责任。原告认为，原、被告所签订的合同依法成立、有效，对合同当事人具有法律约束力。徐永忠、吴秋月拖欠贷款本息，已构成违约。原告有权要求徐永忠、吴秋月提前归还全部贷款本息，并承担原告为实现债权所支付的相关费用；杭州万洲置业有限公司作为杭州万坤置业有限公司债权债务的承接者，故对徐永忠、吴秋月的债务应承担连带清偿责任；徐永忠、吴秋月以房产为其债务提供了抵押担保，故原告对徐永忠、吴秋月的抵押房产享有优先受偿权。为此，原告为维护自己的合法权益，现依法提起诉讼，请求：1.判令徐永忠、吴秋月立即提前归还全部贷款本金人民币1925000元，支付利息（含罚息）人民币58612.54元、复利人民币1027.37元（利息、罚息、复利暂计至2015年7月13日，此后利息、罚息、复利按照《房地产买卖抵押贷款合同》的约定计至贷款还清日止），合计人民币1984639.91元。2.判令徐永忠、吴秋月负担原告实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、公告登报费等）。3.判令杭州万洲置业有限公司对徐永忠、吴秋月的�述全部债务及费用承担连带清偿责任。4.判令徐永忠、吴秋月若不能清偿上述第一二项诉讼请求的债务及费用，则依法对徐永忠、吴秋月名下的抵押物杭州市西湖区西溪蝶园23幢801室房地产进行折价或变卖、拍卖，所得款项优先清偿上述债务，如有不足，由被告继续承担清偿责任。
原告平安银行杭州分行为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交如下证据：
1.《房地产买卖抵押贷款合同》（深发杭分营房贷字第20110603006号）1份，证明原告与徐永忠、吴秋月之间的房地产抵押贷款关系及杭州万坤置业有限公司为徐永忠、吴秋月的债务提供保证担保的事实；
2.预售房登记证（杭房预西字第11XXX46号）1份，证明徐永忠与原告对抵押屋办理了预售房抵押登记；
3.个人借款借据1份，证明原告依约向徐永忠、吴秋月发放贷款的事实；
4.个人贷款业务贷款帐户对账单1份，证明徐永忠、吴秋月违约的事实及欠款数额；
5.变更登记情况1份，证明原告名称变更登记的事实；
6.工商企业注销证明及遗留债权、债务的承接协议1份，证明杭州万坤置业有限公司工商注销及其债务由杭州万洲置业有限公司全权承接的事实。
被告徐永忠、吴秋月、杭州万洲置业有限公司未作书面答辩，亦未向本院提交证据。
上述证据，经原告当庭举证，本院认证如下：原告提交的证据1-6的真实性均可认可，但证据1因无杭州万坤置业有限公司的签章确认，其与杭州万坤置业有限公司的关联性不予确认。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定案件事实如下：
2011年6月3日，原告（原深圳发展银行股份有限公杭州分行，2012年9月6日名称变更为平安银行股份有限公司杭州分行）与被告徐永忠、吴秋月签订编号为深发（杭分营）房贷字第（20110603006）号的《房地产买卖抵押贷款合同》。合同约定原告贷款给徐永忠、吴秋月人民币300万元整，用于购买杭州市西湖区西溪蝶园XX幢XXXX室房屋，贷款期限为120个月，按期等本还款，具体为按月还款，贷款期限自2011年7月12日起至2021年7月12日止。初始年利率为7.755%（系根据中国人民银行同期人民币贷款基准利率上浮10%执行，分期还款贷款的利率调整方式为按年调整）。徐永忠、吴秋月未能按约定偿还贷款本息的，原告有权根据实际逾期天数自逾期之日起对贷款本金按合同约定的贷款利率加收50%的罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利。合同约定被告徐永忠、吴秋月以其购买的位于杭州市西溪蝶园XX幢XXXX室的房屋抵押给原告，抵押担保的范围为二被告向原告借款所应承担的全部债务本金、利息、复利、罚息、实现债权的费用及保管抵押物所产生的费用。被告徐永忠、吴秋月违反合同规定其应履行的任何义务，原告有权提前收回全部已发放贷款本息并要求徐永忠支付相关费用。合同还约定案外人杭州万坤置业有限公司（简称万坤公司）自合同签订之日起至徐永忠、吴秋月取得房产权权利证书期间，为被告徐永忠、吴秋月的债务提供连带责任保证担保，但万坤公司并未在合同上签章。上述《房地产买卖抵押贷款合同》签订后，原告于2011年7月12日发放了全部贷款，并与被告徐永忠、吴秋月于2011年8月19日就抵押物办理了编号为杭房预西字第11XXX46号的预购商品房抵押权预告登记。后被告徐永忠、吴秋月未能按期还款，案外人万坤公司亦于2014年3月31日注销，其债权债务由被告万洲公司承接，原告遂将三被告诉至法院。
本院认为：平安银行杭州分行与徐永忠、吴秋月签订的涉案《房地产买卖抵押贷款合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效，各方应恪守约定履行各自义务。深圳发展银行股份有限公司杭州分行名称变更后，其民事权利义务由平安银行杭州分行承继。合同签订后，平安银行杭州分行依约向徐永忠、吴秋月发放贷款300万元，但徐永忠、吴秋月未按约履行还本付息义务，构成违约。平安银行杭州分行据此主张提前收贷，要求徐永忠、吴秋月归还全部贷款本金并支付利息、罚息、复利，具有事实和法律依据，本院予以支持。徐永忠、吴秋月自愿以其购买的杭州市西湖区西溪蝶园XX幢XXXX室房屋为上述贷款提供抵押担保并办理抵押登记备案，故原告平安银行杭州分行主张的抵押权成立，依法对该抵押物处置后的价款享�优先受偿权。万洲公司未在抵押贷款合同保证人处盖章，故其不应承担担保责任。三被告经本院合法传唤未到庭应诉，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐永忠、吴秋月于本判决生效后十日内归还原告平安银行股份有限公司杭州分行贷款本金1925000元；
二、被告徐永忠、吴秋月于本判决生效后十日内支付原告平安银行股份有限公司杭州分行利息（含罚息）58612.54元、复利1027.37元（暂计至2015年7月13日，此后利息、罚息、复利按案涉合同的约定另计至实际履行之日为止）；
三、若被告徐永忠、吴秋月未能履�上述第一、二项付款义务，原告平安银行股份有限公司杭州分行有权就杭州市西湖区西溪蝶园XX幢XXXX室房产（即杭房预西字第11XXX46号《杭州市预售商品房抵押登记备案证明》项下抵押物）折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；
四、驳回原告平安银行股份有限公司杭州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22662元，保全费5000元，公告费650元，共计28312元，由被告徐永忠、吴秋月负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费22662元。�财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68】。
审 判 长 叶东晓
代理审判员 冯喜恒
人民陪审员 施伯华
二〇一六年六月三十日
代书 记员 施丽莎