浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终842号
上诉人（原审被告）：胡亭范，高级电工。
委托代理人：胡宁，医生。
委托代理人：许海棠，浙江同舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐淑群，销售人员。
被上诉人（原审原告）：胡炳如，农民。
被上诉人（原审原告）：孙亚儿，农民。
被上诉人（原审原告）：胡丹梦，学生。
上述四被上诉人共同的委托代理人：翁博甫，浙江合创律师事务所律师。
上诉人胡亭范因与被上诉人徐淑群、胡炳如、孙亚儿、胡丹梦农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2016年1月14日作出的（2015）甬慈浒民初字第1165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：1951年余姚县人民政府发放了涉案房产的土地房产所有权证，该权证载明确定郑娟廷、胡益丁“本人本户全家”享有房屋所有权。杭州市公安局上城分局经查询历史户籍档案，证明原住辖区的户主为胡家浚的家庭成员含妻子郑娟廷、长子胡乙丁、次子胡庭范、女儿胡杭斐。被告与胡利芬于1980年登记结婚。被告的户籍于1985年迁至宁波市英烈街道。1993年，被告以“胡庭万”为名办理了号码为慈集建（1993）字第180842号的集体土地建设用地使用证书，该证书记载的土地使用者为胡庭万；地址为坎墩镇大路沿村；地号为190610147；四至：西1-2界线自墙外侧、临宅旁地，北2-3界线自墙外侧、临宅旁地，东3-4界线自墙外侧、邻楼传肃，南4-1界线自墙外侧、临道地。1998年，被告与胡永庆签订卖绝屋契一份，约定：被告将父遗房屋两间半作价15200元出售给胡永庆，款项即日收足无误；房屋四址为：东至中堂中与楼传肃交界、南至买方、西至出水沟、北至胡张寿交界；立约之日起，房屋产权归买方所有，任凭买方管理使用。被告以“胡庭范”为名在该份协议上签名。被告向原告交付了集体土地建设用地使用证书，并收取了房款15200元。胡永庆原为九甲弄村村民。2001年2月，二灶市村、大路沿村、九甲弄村合并为二灶市村。胡永庆于2013年11月14日死亡。原告徐淑群、胡炳如、孙亚儿、胡丹梦分别为胡永庆的妻子、父亲、母亲、女儿。
原审原告徐淑群、胡炳如、孙亚儿、胡丹梦于2015年12月3日诉至原审法院，请求判令：一、原审被告协助四原审原告将位于慈溪市坎墩街道二灶市村房屋（土地证书号：慈集建（1993）字第180842号）的土地证过户至四原审原告名下；二、本案诉讼费由原审被告负担。
原审法院审理认为：除合同无效外，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案被告与胡永庆签订的涉案房屋买卖合同并非无效，被告应全面履行合同义务。具体分析如下：首先，胡永庆、被告系完全民事行为能力人，双方签订的卖绝屋契协议对房屋转让事宜作出了明确约定，该约定系双方真实意思表示，双方应依约履行合同义务。其次，合同无效是对当事人意思自治的彻底否定，导致当事人合同利益的落空，故在遵循国家立法意志的同时，应防止不恰当地扩大无效合同的范围，以维护正常的市场交易、保护交易人的合理预期和交易安全；并防止当事人滥用“违反国家强制性规定”，恶意背信弃义，以保护诚信的市场交易主体的合法权利。本案中，胡永庆在签订涉案房屋买卖协议时虽非涉案房屋所坐落处的大路沿村村民，但2001年二灶市村、大路沿村和胡永庆原属的六甲弄村已合并为二灶市村，坐落于二灶市村的宅基地流转给二灶市村村民并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，即协议签订时所存在的不符合法律、行政法规规定的情形已得到了补正，从维护交易安全的角度出发，被告关于合同违反法律规定应无效的抗辩，不予采纳。最后，出卖人为无权处分权人时，若买受人为善意、支付合理对价、转让的不动产已经登记或不需要登记时已经转让受让人时，受让人仍有权获取所有权或他物权。本案集体土地建设用地使用证上所记载的土地使用人为被告，无证据证明原告明知有其他共有权人，故买受方胡永庆有理由相信被告为权利人；本案无证据证明约定价款远低于签订协议时的农村房产的市场价格，故对被告关于价格不合理的抗辩，不予采纳；在胡永庆已履行了付款义务，并实际占有、使用的涉案房产十余年的情况下，被告以其他共有权利人不知情、不同意为由主张合同无效，无事实和法律依据，不予采纳。综上考虑，涉案房屋买卖合同并非无效，被告应全面履行合同义务。同时，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。由出卖人协助买受人办理产权变更登记手续是房屋买卖合同中的附随义务，被告作为出卖人，在收受房款后，理应协助胡永庆办理过户手续，现原告作为买受人胡永庆的继承人，请求被告协助办理过户手续，合理合法，予以支持。已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记的，不受诉讼时效的限制。被告关于原告请求协助办理过户的权利已经超过2年时效的抗辩，无法律依据，不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：被告胡亭范于判决生效之日起五日内协助原告徐淑群、胡炳如、孙亚儿、胡丹梦将登记的使用人为“胡庭万”（即本案被告胡庭范）的集体土地建设用地土地使用证书（土地证书号：慈集建（1993）字第180842号）过户至原告徐淑群、胡炳如、孙亚儿、胡丹梦名下。案件受理费80元，减半收取40元，由被告胡亭范负担。
宣判后，原审被告胡亭范不服，上诉至本院，称：1.原审法院认定卖绝屋契为双方真实意思表示，与事实不符。上诉人在该卖绝屋契上签字属不情愿情形下所签，且故意写为“胡庭范”。2.涉案房屋原属上诉人和其兄妹共有的祖屋，上诉人自己无权处分。且卖绝屋契上也载明为“父遗”，被上诉人明知涉案房屋为祖屋。3.被上诉人不止一次提到涉案房屋真要卖，能卖300000元，1998年的15000元变成如今20倍的价格，同等地段不可能涨价那么快，当时出卖价格明显过低，被上诉人并非善意。4.农村房屋地随房走，农村实行“一户一宅”，被上诉人已各自有宅基地，所以，客观上也无法取得新的宅基地使用权，原审法院判决上诉人协助被上诉人办理过户手续与法相悖。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人徐淑群、胡炳如、孙亚儿、胡丹梦答辩称：1.签订卖绝屋契时村里的村支部书记、村长均在场，上诉人称不是其真实意思表示，属错误。2.上诉人认为其属无权处分，并于原审中提供了胡乙丁出具的证明，因胡乙丁和上诉人属亲戚关系，故该证明不应被采信。被上诉人对涉案房屋的共有情况不知情。3.签订卖绝屋契时，胡永庆名下无宅基地，符合购买受让宅基地条件，上诉人有履行过户的合同义务。请求驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，上诉人提供以下证据：
1.村庄地籍调查登记表一份，拟证明涉案房屋所涉的慈集建（1993）字第180842号集体土地建设用地使用证的形成依据文件并无上诉人参与，同时证明宅基地登记是以户为单位的事实；
2.慈溪市私人建房用地申请表一份、土地使用证三份，拟证明在农村宅基地与户相对应，不能以土地使用证记载的使用者姓名认定使用者仅为一人的事实；
3.户口登记表及户口迁移证各一份，拟证明上诉人一家与被上诉人一家曾系邻居关系，被上诉人对于涉案房产属于上诉人父母、兄妹等全家人的事实完全知晓，同时证明上诉人及其家庭成员于1985年从祖宅搬离，上诉人于1998年出售祖屋的行为其家人不知情的事实；
4.胡杭斐说明及身份证复印件各一份，拟证明房屋共有权人胡杭斐及胡益丁对涉案房屋买卖是不知情、不同意的，涉案房屋出卖未经共有权人同意，涉案房屋不应被过户的事实；
5.土地登记簿查阅证明两份，拟证明被上诉人胡炳如、胡永庆名下已有宅基地，涉案房屋无法过户的事实。
经质证，被上诉人徐淑群、胡炳如、孙亚儿、胡丹梦认为，证据1不属新证据，对真实性、合法性无异议，关联性有异议，实际上，上诉人取得了土地证并进行了保管和使用；证据2不属新证据，对真实性、合法性无异议，关联性有异议，慈溪市私人建房用地申请表系为建造房屋提交的申请，不能得知宅基地的使用者不止一人，三份土地使用证也和当事人无关；证据3不属新证据，对真实性、合法性无异议，对关联性有异议；证据4不属新证据，上诉人于原审中也提供了类似证据，上诉人亲属出具的证明不具有证明效力，对真实性、合法性、关联性均有异议；证据5不属新证据，对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，被上诉人要求上诉人协助办理过户是合同义务，被上诉人拥有宅基地是2012年的事情，被上诉人也提交了证据证明涉案房屋可以办理过户手续。
经审查，本院认为，上诉人提供的证据不属二审新证据，本院不予确认。
在二审审理期间，被上诉人提供二灶市村证明一份，拟证明胡永庆原来的宅基地面积不足，胡永庆具备购房过户的条件的事实。上诉人经质证认为不属新证据，对真实性无异议，关联性、合法性有异议。村里无权出具这种证明，胡永庆已经去世，去世的人不能拥有宅基地。经审查，本院认为该证据不属二审新证据，不予确认。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：关于上诉人在卖绝屋契上签字是否系其真实意思表示的问题，上诉人称系其不情愿情形下所签，但上诉人不仅在卖绝屋契上签了字，且收取了房款，故对上诉人该主张，本院难以采信。上诉人又称其对涉案房屋无处分权，但涉案房屋土地证上载明的使用者仅为上诉人一人，并无其家庭成员，故对上诉人该主张，本院不予采纳。上诉人又称当时出卖房屋的价格过低，依据不足，本院难以支持。上诉人还称被上诉人已各有宅基地，客观上无法取得新的宅基地使用权，依据不足，本院亦难以采纳。原审法院认定事实清楚，判决得当。上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人胡亭范负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一六年七月四日
代书记员 桂红艳