陕西省韩城市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0581民初315号
原告（反诉被告）：某部队。
法定代表人：段某某，系该部队旅长。
委托诉讼代理人：张某某，男，汉族，大学文化，系某部队工作人员。授权范围：特别授权。
委托诉讼代理人：王奎，陕西永嘉信律师事务所律师。授权范围：一般授权。
被告（反诉原告）：李某某，男，汉族，高中文化，系市建公司退休职工。
委托诉讼代理人：程少蕴，陕西行天律师事务所律师。授权范围：特别授权。
原告某部队诉被告李某某合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，在诉讼过程中，被告李某某提起反诉，本院进行合并审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，再次公开开庭审理了本案。原告某部队的委托诉讼代理人张某某、王奎、被告李某某及其委托诉讼代理人程少蕴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某部队向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《装备库、临街门面房建设及租赁合同》中除第一部分第1条、第2条之外的与临街门面房租赁相关的所有条款均归无效；2、请求判令《装备库、临街门面房建设及租赁合同》第一部分第1条、第2条约定的装备库和临街门面房造价约定过高，予以变更降低至183.81万元；3、请求判令被告向原告立即腾退临街门面房，并拆除装饰装修；4、请求判令被告支付临街门面房房屋使用费2085000元及资金损失104250元；5、鉴定费、诉讼费用和反诉费用由被告承担。事实与理由：2005年7月30日，原、被告签订《装备库、临街门面房建设及租赁合同》，约定被告代原告出资建设1220m²装备库和1226.3m²临街门面房，约定装备库投资造价为73万元，临街门面房投资造价为116.5万元，共计189.5万元。同时约定临街门面房建成后由被告无偿使用以抵偿被告建设门面房和装备库投资资金，使用期限47年。合同签订后，被告出资建成装备库和临街门面房并使用门面房对外出租至今，期间没有向原告支付任何门面房使用费。原告认为，被告投资建设临街门面房时没有取得建设工程规划许可证，且本案涉案房屋土地系军用营房土地，被告未经原告同意对房屋进行高额装修，改变土地特定用途，对外出租用于与部队形象不符的商业经营，违反法律强制性规定，依照法律规定合同涉及租赁的合同条款应均属无效，被告应当立即腾退所使用的临街门面房并拆除装饰装修，同时应当参照租金标准向原告支付占有使用期间的使用费及相应的资金损失。双方签订合同时原告对委托被告进行代建的房屋造价款存在重大误解，经评估后确定装备库和门面房的建造费为183.81万元，合同约定的189.5万元明显过高，应当予以变更，以双方共同委托评估的结果183.81万元确定装备库和门面房的建造费用。
被告李某某承认原告某部队主张的被告于2005年7月30日与原告某部队签订合同及由被告方投资建造装备库和临街门面房、占有使用临街门面房对外租赁的事实，但辩称，1、原、被告所签订的合同名称中虽出现租赁字样，但合同内容实为垫资代建还款合同而非租赁合同，被告使用其出资建造并归原告所有的临街门面房系原告偿还被告垫资款的付款方式而非租赁，不适用因未取得建筑规划许可证而致使租赁无效的司法解释规定；即使原告以涉案房屋建造时未取得建筑规划许可证为由主张租赁无效，按照《建筑法》规定军用房屋建筑工程的审批手续不属地方人民政府城市建设规划管理部门的管辖范围，而是由部队进行管理，事实上在被告建成并使用涉案门面房至今十余年之中，原告从未提出异议，且没有任何机关认定涉案门面房建造程序违法并作出相关处理，故双方签订合同为有效合同，应适用情势变更原则予以解除而非合同无效。2、原、被告签订合同约定的投资造价是双方真实意思表示，不仅包含狭义的建设造价，还包括相关的协调费用，不存在重大误解、显失公平，约定并非过高，不属于予以变更的范围。3、双方签订合同明确约定若原告在合同期内收回房屋，应承担违约责任和支付二次装潢装修费用，且被告进行二次装潢装修是客观事实，在被告按照原告要求停止所占用门面房经营在解除合同腾退后，原告应当按照合同约定向被告支付所花费的装潢装修费用。4、原告在主张合同无效的同时又主张房屋使用费和资金损失的请求自相矛盾，无论合同是否有效，被告关于房屋使用费和资金损失的诉请均不能成立。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告李某某向本院提出反诉请求：1、请求确认反诉原告与反诉被告之间于2005年7月30日签订的《装备库、临街门面房建设及租赁合同》有效；2、请求判令自2017年3月8日起解除反诉原告与反诉被告签订的《装备库、临街门面房建设及租赁合同》，反诉被告返还反诉原告建设投资款189.5万元，并向反诉原告支付资金占用费1189027.5元（按人民银行同期同类贷款利率计算12年半，自2005年8月至2018年2月底，按年利率4.9%计付）；3、请求判令反诉被告支付反诉原告违约金105万元及二次装潢装修费用260万元；4、本案所有诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：双方合同约定由反诉原告出资189.5万元代反诉被告建设装备库和临街门面房，建成后产权归反诉被告。临街门面房由反诉原告无偿使用47年以抵偿反诉原告的全部出资。如需收回房屋，必须提前三个月书面通知，并返还投资款189.5万元，按照未履行年限每年3万元支付违约金。反诉原告认为，该合同自2005年7月3日履行至今十余年，2017年3月7日，反诉被告因为政策因素单方违约，强令反诉原告关停合法使用的门面房，致使合同无法继续履行，给反诉原告造成巨大经济损失，故应当依据情势变更原则解除合同，并由反诉被告依照合同约定向反诉被告返还建造投资款，支付违约金、资金占用费和二次装潢装修费。
原告某部队对被告李某某的反诉辩称，1、本案合同属部分有效的合同，合同中代建部分的条款有效，与租赁相关的条款属于无效，李某某请求确认合同有效的诉请应予驳回。2、李某某主张解除合同没有法律依据，应予驳回。3、合同中装备库和临街门面房的建造费用应以双方共同委托的鉴定结果183.81万元予以确定，对合同中约定的建设造价应予以变更。4、李某某已实际使用临街门面房12年之久，对外转租收取租金，已经弥补了建造款未付造成的损失，且资金占用费属于间接损失，其诉请应予驳回。5、因本案租赁无效，故李某某基于无效合同主张违约金应予驳回。6、李某某未经部队同意擅自装修，李某某应自行承担装修费用，无权要求部队赔偿装修损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1、原告提供的李某某与杨某某于2005年7月31日签订的房屋租赁合同复印件一份，证明李某某将临街门面房中的两间转租给杨某某，租赁期限自2005年8月1日至2052年8月1日，共计47年。被告质证后认为该证据为复印件，不能作为定案依据。经查，该证据形式虽为复印件，但被告当庭对合同内容的真实性表示认可，故对该证据依法予以认定。
2、原告提供的贾某某与成某某于2011年12月19日签订的转让合同复印件一份，证明贾某某于2011年12月从成某某处受让在涉案房屋上经营的某商务会所，合同签订的时间自涉案临街门面房二次装修近三年时间。被告质证后认为该证据与本案无关联性。经查，该证据形式为复印件，且贾某某并非本案的当事人，亦非原、被告于2005年签订《装备库、临街门面房建设及租赁合同》的合同主体，贾某某与他人签订的转让合同涉及的法律关系不属于本案涉及的范畴，故对该证据不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1、1991年4月1日，某市人民政府向某部队颁发了韩国用（91）字第000043号《国有土地使用证》，将某市某路东段（北）77472平方米土地划拨给某部队，土地用途为营房用地。
2、2005年7月30日，某部队与李某某签订《装备库、临街门面房建设及租赁合同》，合同约定：由李某某全部出资依据部队设计图为部队在部队用地范围内建设装备库1220m²和临街门面房1226.3m²，其中装备库投资造价为73万元，临街门面房造价为116.5万元，合计投资总额189.5万元，部队不再承担包括地方管理和邻近住户的协调的任何费用。建成后所有产权归部队所有，临街房由李某某无偿使用以抵偿合同约定的全部投资，使用年限为47年，自2005年8月1日至2052年8月1日，使用期内李某某不得出售或抵押。租赁期间，临街门面房使用权归李某某，李某某可将临街门面房在不违反租赁期限的前提下同意转租第三人使用。租赁期间，如部队确需收回房屋，须提前3个月书面通知李某某，部队应返还李某某投资总额189.5万元，再按协议未履行剩余年限向李某某支付每年3万元违约金作为提前解除协议的违约金，李某某将临街房交还部队后，合同解除。如因部队原因致使李某某在合同期限未满收回房屋，部队除承担违约责任外，还应按时价一次性支付李某某二次装潢、装修费用。
3、合同签订后，李某某即投资为部队建造装备库和临街门面房，于2006年建设完成经部队验收后将装备库交付部队使用。2005年7月31日，李某某与杨某某签订房屋租赁合同，约定将其租赁部队的临街房中的两间转租给杨某某，租金总计69万元，租赁期限自2005年8月1日至2052年8月1日。后李某某将其他临街门面房转租给高某某、杨某甲。2012年10月15日，临街门面房的承租人杨某某、高某某、杨某甲分别与贾某某签订租房合同书，将各自租赁的临街门面房各两间分别再次转租给贾某某，约定租赁期限为三年，自2012年10月15日至2015年10月15日，期满后贾某某在同等条件下有优先承租权。杨某某、高某某分别约定租金为每年六万元，杨某甲约定租金为每年六万三千元。贾某某在租赁临街房后为经营“某”KTV于2014年对临街门面房进行了二次装修。
4、2017年3月7日，某部队作出书面通知并送达李某某，以根据军队空余房地产租赁管理规定和关于全面停止有偿服务活动的通知要求，出租的空余房地产不得用于开办夜总会、歌舞厅、洗浴中心等与部队形象不符的特许经营项目为由，通知李某某于2017年3月7日18：00前终止经营项目，并与2017年3月8日前拆除外部相关标识。李某某和贾某某接到通知后即按照部队要求停止经营，闲置占有临街门面房至今。
5、2018年2月8日，中联资产评估集团（陕西）有限公司接受某部队和李某某的共同委托，作出中联（陕）评资字（2018）第2004号《价值咨询报告》，经追溯性价值估算，某部队位于某市某街装备库房、临街门面房在价值咨询基准日2005年10月15日的估算价值为：183.81万元。
6、2018年4月15日，陕西正衡房地产土地评估有限责任公司接受李某某的委托，作出陕正衡房评报字（2018）第131号房地产估价报告，经估价，位于某市某街与某某北街交汇处某KTV室内外装饰、装修及设施设备搬迁费在价值时点2018年3月8日的市场价值总额为1410189元。
本院认为，本案双方当事人争议焦点为：2005年7月30日某部队与李某某签订的《装备库、临街门面房建设及租赁合同》的合同性质、合同效力以及民事责任承担。
关于合同的整体性质，根据双方签订的合同条款，显示了双方缔约的合同目的系某部队为建设部队用地中装备库和临街门面房并取得所有权，由李某某提供资金进行建设，同时以李某某无偿取得临街门面房47年使用权作为其建设投资的对价。实践中双方亦按照合同约定进行了实际履行。从合同的内容及履行综合分析，该合同既非单纯的委托建设合同，也不是单纯的租赁合同，整体上具有“以建代租”的合同性质，即承租人以租赁为目的，为出租人完成标的物的建设归出租人所有并依约取得标的物的使用权。某部队将合同单独分为委托垫资代建和租赁两个法律关系，割裂了合同权利义务的对应，其关于合同性质的观点具有片面性。李某某关于合同系垫资代建合同，无偿使用临街门面房是建设资金的还款方式而非租赁的主张与双方缔约的目的和合同内容不符，对其关于合同性质的观点不予采纳。
关于合同的效力问题，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”双方对本案所涉临街门面房的建设均未提供取得建设工程规划许可证的相关证据，而是否取得建设工程规划许可证本质是涉及《中华人民共和国城乡规划法》的调整范围，由于本案涉及土地及房屋系军用性质，其建设时间在司法解释公布并实施之前，且房屋建成使用十余年期间没有相关主管部门提出异议，参照《中华人民共和国建筑法》第八十四条“军用房屋建筑工程建筑活动的具体管理办法，由国务院、中央军事委员会依据本法制定”的规定，故应当认定涉案房屋的合法性，不宜认定该合同涉及租赁的合同条款无效。某部队为贯彻落实中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，于2017年3月7日书面通知李某某停止经营并通过诉讼主张收回临街门面房的行为系解除合同的意思表示，李某某亦按照通知停止了经营行为，双方均以实际行为表示合同无法继续履行，由于出现双方在订立合同时无法预见的政策性变化导致合同目的不能实现，应当依据情势变更原则对该合同予以解除，故对李某某关于请求确认合同有效并解除合同的诉请依法应予以支持。
关于合同解除后民事责任的承担问题，合同解除后，合同尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。某部队对本案涉案合同标的物临街门面房享有合法所有权，故在合同解除后李某某应当腾退所占用的临街门面房并交还某部队，某部队应支付李某某为其建设装备库和临街门面房的建设投资资金。因李某某建设资金的回收以租赁临街门面房为对价，双方在合同中仅对租赁期限作出约定，未明确约定租金数额，虽然双方约定的租赁期限超过二十年，超过部分无效，但双方实际履行合同并未超过二十年，结合涉案合同“以建代租”的合同目的和性质，应以合同约定的建筑投资造价确定租赁期间的租金数额，李某某实际租赁期间的租金应当按照实际租赁年限在某部队支付的房屋建造款中予以扣除抵销。某部队主张合同约定的房屋投资造价过高，属于重大误解导致显失公平，请求依照鉴定报告结果予以变更，对比合同约定的房屋造价和双方共同委托的价值咨询报告结论，价值数额虽不一致，但差异并未达到显失公平的程度，且《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”，第一百五十一条规定“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显示公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”，对重大误解和显示公平的情形并未赋予当事人变更请求权，故对某部队该项诉请不予支持。对于临街门面房二次装饰装修费用的承担问题，某部队与李某某签订合同中有关于二次装潢装修费用的相关约定，即对李某某租赁房屋期间进行二次装修表示许可，贾某某为经营进行二次装修时已经取得了李某某的同意，虽未取得所有人某部队的同意，但某部队作为房屋所有人在二次装修时亦未提出异议，在合同因不可归责于双方原因而解除的情形下，对于已经形成附合的装饰装修物，其残值损失应当由双方按照公平原则进行分担。由于涉案合同的解除原因系客观上发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，合同双方对合同的解除均无过错，故某部队关于房屋使用费和资金损失的诉请以及李某某关于资金占用费和违约金的诉请均没有法律依据，依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十一条规定，判决如下：
一、确认某部队与李某某于2005年7月30日签订的《装备库、临街门面房建设及租赁合同》有效；
二、某部队与李某某于2005年7月30日签订的《装备库、临街门面房建设及租赁合同》自2017年3月8日起解除；
三、李某某自本判决生效之日起十日内腾退所占用《装备库、临街门面房建设及租赁合同》约定范围内的临街门面房并交还给某部队；
四、某部队自本判决生效之日起七日内支付李某某房屋建设投资款1411170.21元；
五、某部队自本判决生效之日起七日内支付李某某二次装修费用705094.5元；
六、驳回某部队的其他本诉诉讼请求；
七、驳回李某某的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费24314元、鉴定费用20000元，由某部队负担30000元，李某某负担14314元。反诉受理费59138元，由李某某负担25000元，某部队负担34138元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。
审判长 梁 存 仓
审判员 吴刚人民陪审员王阿龙
二〇一八年五月三日
书记员 郝 明