福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终2744号
上诉人（原审被告）：石磊，男，1976年10月1日出生，汉族。
委托诉讼代理人：张美仁（系石磊的妻子）。
上诉人（原审被告）：厦门市天世成商贸有限公司。
法定代表人：张爱香，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈孙紧，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：林永健，男，1935年5月21日出生，汉族。
委托诉讼代理人：许梅芳（系林永健的妻子）。
上诉人石磊、厦门市天世成商贸有限公司（以下简称天世成公司）因与被上诉人林永健房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第3985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
石磊、天世成公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回林永健一审诉讼请求。事实和理由：石磊、天世成公司解除与林永健签订的《房屋租赁合同书》，是因为租赁房屋被白蚁破坏而无法居住，无法实现租赁目的。石磊、天世成公司不存在违约行为，不需支付违约金。租赁房屋被白蚁损坏，石磊、天世成公司没有过错无需赔偿损失。厦门宝成瑞丰工程有限公司出具的《报价单》不是损失评估报告，不具有法律效力，不能作为认定损失的依据。一审判决既支持违约金又支持损害赔偿，违反合同法中违约金与赔偿损失二者择一的规定。
林永健辩称，林永健与石磊、天世成公司于2011年8月26日签订了《房屋租赁合同书》及《补充合同》，交付房屋时内部装修及家具状态良好，没有白蚁破坏情况。石磊、天世成公司使用案涉房屋近四年来，对大部分家具被白蚁毁坏放任不管，造成房屋无法正常使用，主要是石磊、天世成公司在使用房屋过程中，没有按合同约定尽到管理和维护的义务，白蚁事故发生后未及时采取处理措施，放任损失的扩大，也未及时告知林永健，石磊、天世成公司负有不可推缷的责任。一审判决基本正确，石磊、天世成公司至今拒不认错赔偿，侵犯林永健的财产权益。一审判决石磊、天世成公司对房屋损失承担50%的赔偿责任明显轻判，石磊、天世成公司至少应当对该损失承担主要赔偿责任，要求判决石磊、天世成公司承担80%的赔偿责任48429元。石磊、天世成公司没有按合同约定解除合同，没有将钥匙及水电费代交卡交还林永健，造成房屋无法正常使用出租，林永健损失共计40949元，远超过违约金15000元，要求判决石磊、天世成公司补偿损失24631.52元。一审法院采用厦门宝成瑞丰工程有限公司出具的《报价单》是合理合法的。违约金鲺损害赔偿含义不一样，内容不重复，不违反合同约定及法律规定。石磊、天世成公司在一审判决后拒不认错上诉，林永健要求石磊、天世成公司赔偿损失一元，强制执行法院判决。
林永健向一审法院起诉请求：1.石磊、天世成公司支付拖欠的房屋租金20400元及滞纳金9099元（2015年6月10日至2016年3月9日期间的租金，滞纳金暂计至2016年3月9日，实际计算至双方解除合同之日止）及拖欠的物业管理费、公共维修基金、公用电费、公用水费共计1476.9元（2015年6月至2016年3月）；2.石磊、天世成公司支付违约金15000元；3.石磊、天世成公司支付因房屋损坏造成的经济损失暂计60537元；4.鉴定费由石磊、天世成公司负担。
一审法院认定事实：2011年8月26日，林永健（出租方，甲方）与厦门市天世成投资咨询有限公司、石磊（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同书》（编号：0000473），约定林永健将其所有的案涉房屋出租给石磊、天世成公司居住使用。《房屋租赁合同书》约定：二、租赁期限从2011年9月10日起至2016年9月9日止，每月租金为1900元。三、付款方式：乙方应每季度向甲方交付5700元。第2次起付款应提前7天付清。……五、在租赁期间，乙方负责交付水电费、煤气费、有线电视费、卫生费、小区管理服务费等费用。六、租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的3‰加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，甲方有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。如乙方拖欠租金达五天以上，视为乙方违约，需承担违约责任。七、租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前壹个月通知对方，经双方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付一个月的租金作为违约赔偿金。……九、租赁期间，乙方应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成该出租房屋及配套损坏，应负责恢复房屋原状并赔偿由此造成的经济损失……备注：甲乙双方协商如下：……（2）每年的租金以递增方式计算（2011年9月10日至2012年9月9日租金为每月1900元，2012年9月10日至2013年9月9日为2000元每月，2013年9月10日至2014年9月9日为2100元每月，2014年9月10日至2015年9月9日为2200元每月，2015年9月10日至2016年9月9日为2300元每月）。（3）双方如违约需承担违约金每年递减式计算（第一年30000元，第二年25000元，第三年20000元，第四年15000元，第五年10000元）。同日，林永健与厦门市天世成投资咨询有限公司、石磊签订一份《补充合同》，约定：1、室内固定装修及家具（包括玄关、客厅餐厅、吊顶、所有壁橱、主卧双人床、书房电脑桌、橱柜、客厅电视矮柜、鱼缸柜、厨房灶台柜及吊柜、复合强化地板、卫生间洗脸台及卫生间洁具等），乙方应妥善使用及维护不得拆除，如有损坏，乙方应恢复原样，以附件照片为主（照片合计八张）……合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，双方即开始履行合同。2013年4月22日，厦门市天世成投资咨询有限公司变更为天世成公司。
2015年5月初，林永健联系石磊、天世成公司时，石磊、天世成公司称其想退租房屋。2015年6月26日，林永健到案涉房屋内查看房屋状况时，发现大部分家具被白蚂蚁破坏无法使用，石磊、天世成公司已经不在案涉房屋居住。2015年7月22日，石磊、天世成公司委托陈孙紧与林永健共同查验案涉房屋，并制作《关于租房家具及装修被白蚂蚁毁坏调查记录（附工程量）》。2015年9月4日，林永健委托案外人厦门宝成瑞丰工程有限公司对案涉房屋清理修复工程进行报价，厦门宝成瑞丰工程有限公司出具《报价单》，认为案涉房屋清理修复工程的总造价为60537元，该总造价不含税点。在案件审理过程中，石磊向一审法院申请对案涉房屋因被白蚂蚁损坏的房屋装修及家具的价值进行鉴定。一审法院依法委托厦门天亚工程项目管理有限公司进行鉴定，厦门天亚工程项目管理有限公司于2016年1月20日出具《关于司法鉴定有关问题的函》，称因我司业务范围为工程造价咨询，是根据委托方提供的施工图进行工程量计算，根据承发包双方签订的合同书，依据现行的定额、政府文件规定进行价格确定，因需评估的家具、房屋装修为已使用物品，存在折旧率的计算，此项业务不在我司的经营范围内，现把资料退回。后，本院依法委托厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司进行鉴定，厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司于2016年3月4日出具《回复函》，称由于存在评估对象部分已损毁灭失的情况，且需要我们对损毁灭失的情况做出估价。根据评估准则，我司无法对已灭失的评估对象进行评估，不能履行评估准则相应的评估程序，故无法对评估对象进行鉴定出具评估报告。本院依法委托厦门大成资产评估土地房地产估价事务所（普通合伙）进行鉴定，厦门大成资产评估土地房地产估价事务所（普通合伙）于2016年4月7日出具《退司法鉴定委托书》，称因案涉房屋装修及家具已被白蚂蚁损坏，无法鉴定损坏程度，无法评估房屋装修及家具的损耗贬值，无法对委评标的物进行评估，故申请将司法鉴定委托书退还。
2015年11月21日，案外人厦门海投物业有限公司向林永健出具《欠费通知单》，载明案涉房屋欠缴2015年7月至12月的物业管理费、2015年4月至10月的公用水费及公用电费、2015年7月至12月的公共维修基金的情况，林永健已缴交上述欠费。其中案涉房屋2015年4月公用水费为2元、2015年6月公用水费为1.2元、2015年6月公用电费为4元。石磊、天世成公司已支付案涉房屋的物业管理费至2015年6月，支付租金至2015年6月9日。
一审法院认为，林永健与石磊、天世成公司签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案房屋租赁合同纠纷应首先确定案涉《房屋租赁合同书》是否解除。林永健认为案涉《房屋租赁合同书》一直未解除，石磊、天世成公司主张《房屋租赁合同书》已于2015年6月10日解除。石磊、天世成公司已告知林永健其要解除租赁关系退还案涉房屋，林永健知晓石磊、天世成公司的上述意思表示，且石磊、天世成公司已搬离案涉房屋，亦未缴交此后的租金及物业管理费等，石磊、天世成公司以实际行为表明其与林永健的租赁关系已经解除。因此，虽然林永健未同意解除租赁关系，但石磊、天世成公司实际上已经单方解除了租赁关系，即解除了双方签订的《房屋租赁合同书》。至于《房屋租赁合同书》解除的时间，石磊、天世成公司主张为2015年6月10日，但未提供证据证明，不予采信。在本案庭审时，林永健确认其于2015年6月26日到案涉房屋时石磊、天世成公司已经不在里面居住了，据此认定双方解除《房屋租赁合同书》的时间为2015年6月26日。
关于林永健请求的各项费用的认定：
1、租金及滞纳金。因双方之间的《房屋租赁合同书》于2015年6月26日解除，石磊、天世成公司仅支付案涉房屋的租金至2015年6月9日，故石磊、天世成公司尚欠林永健2015年6月10日至6月26日期间的租金，根据《房屋租赁合同书》约定，2014年9月10日至2015年9月9日的租金为2200元每月，故2015年6月10日至6月26日期间的租金共计1246.7元（2200元／月÷30天×17天）。林永健要求石磊、天世成公司支付自2015年6月27日以后的租金，没有事实和法律依据，不予支持。林永健要求石磊、天世成公司支付自2015年6月10日起至双方解除合同之日止的滞纳金，因双方签订的《房屋租赁合同书》约定“租赁期间如有拖欠租金，每天按拖欠租金部分的3‰加收滞纳金”，故对林永健主张的滞纳金予以支持，滞纳金计算为63.58元（1246.7元×3‰×17天）。
2、物业管理费、公共维修基金、公用电费、公用水费。因林永健与石磊、天世成公司签订的《房屋租赁合同书》中约定“在租赁期间，乙方负责交付水电费、煤气费、有线电视费、卫生费、小区管理服务费等费用”，且林永健已经支付案涉房屋2015年7月至12月的物业管理费、2015年7月至12月的公共维修金、2015年6月至10月的公用电费、2015年4月至10月的公用水费，因此林永健要求石磊、天世成公司支付案涉房屋上述费用，予以支持，但石磊、天世成公司仅应支付其租赁期间产生的上述费用。根据案外人厦门海投物业有限公司于2015年11月21日出具的《欠费通知单》及林永健当庭确认的石磊、天世成公司已支付2015年6月的物业管理费，石磊、天世成公司租赁期间案涉房屋所欠的费用为2015年6月的公用电费4元、2015年4月的公用水费2元、2015年6月的公用水费1.2元，共计7.2元。
3、违约金。林永健要求石磊、天世成公司支付违约金15000元。根据双方签订的《房屋租赁合同书》约定“违约一方需承担违约金每年递减式计算（第一年30000元，第二年25000元，第三年20000元，第四年15000元，第五年10000元）”，因石磊、天世成公司于双方签订《房屋租赁合同书》后第四年单方解除租赁合同，构成违约，故林永健要求石磊、天世成公司支付违约金15000元，具有合同依据，予以支持。
4、房屋损失费。根据双方确认的照片，可以认定林永健在将案涉房屋交付给石磊、天世成公司使用时，房屋内的装修及家具均完好，而石磊、天世成公司在解除租赁合同、退还案涉房屋时，案涉房屋内装修及家具被白蚂蚁损坏严重，根据上述情况可以认定案涉房屋内装修及家具系在石磊、天世成公司租赁期间被损坏。虽然石磊、天世成公司对案涉房屋内白蚂蚁产生的时间存疑义，但未提供证据证明白蚂蚁产生于其租赁房屋之前，且石磊、天世成公司在发现案涉房屋存在白蚂蚁后未及时通知林永健，导致房屋损失扩大，因此石磊、天世成公司应对案涉房屋损失承担赔偿责任。同时，因案涉房屋装修及家具损毁系白蚂蚁蛀蚀所致，并非石磊、天世成公司人为损坏，因此其仅存在发现白蚂蚁后未及时通知林永健致房屋损失扩大这一过错。根据石磊、天世成公司的过错，其应对案涉房屋损失承担50%的赔偿责任。关于房屋损失数额的认定，石磊、天世成公司对林永健提供的案外人厦门宝成瑞丰工程有限公司出具的《报价单》有异议，并由石磊向一审法院申请鉴定，但一审法院依法委托的鉴定机构均退回了鉴定，未能出具鉴定结论。在鉴定机构退鉴，且房屋确实存在损失的情况下，法院根据案外人厦门宝成瑞丰工程有限公司出具的《报价单》确定房屋损失为60537元。石磊、天世成公司承担50%的赔偿责任，即其应赔偿林永健30268.5元。
石磊、天世成公司应向林永健支付2015年6月10日至6月26日期间的租金1246.7元及滞纳金63.58元，支付公用水电费7.2元，支付违约金15000元，支付房屋损失费30268.5元，共计46585.98元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、石磊、厦门市天世成商贸有限公司应于判决生效之日起十日内向林永健支付租金1246.7元及滞纳金63.58元、公用水电费7.2元、违约金15000元、房屋损失费30268.5元，上述款项共计46585.98元；二、驳回林永健的其他诉讼请求。如石磊、厦门市天世成商贸有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费2180元减半收取1090元，由林永健负担533元，由石磊、厦门市天世成商贸有限公司负担557元。
二审中，当事人没有提交证据。
本案二审期间，双方当事人对一审判决查明认定的事实，除石磊、天世成公司对上诉状中列明的事实存有异议以外，其余事实没有异议，本院对双方没有争议的事实予以确认。
本院认为，首先，林永健与石磊、天世成公司签订的《房屋租赁合同书》、《补充合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，属合法有效，双方均应诚实守信地履行合同。其次，《房屋租赁合同书》第六条约定“租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的千分之三加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，甲方（林永健）有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。如乙方（石磊、天世成公司）拖欠租金达五天以上，视乙方违约，需承担违约责任”，石磊、天世成公司主张于2015年6月10日与林永健协商一致解除合同，林永健对此不予认可，石磊、天世成公司未能提供证据证明，一审法院认定双方解除合同的时间为2015年6月26日，对此林永健未提出上诉，本院予以照准。石磊、天世成公司与林永健未解除租赁合同之前，自2015年6月起拖欠租金，已违反合同约定，应承担相应的违约责任，林永健主张石磊、天世成公司支付违约金15000元具有合同依据，一审法院予以支持并无不当。第三，《房屋租赁合同书》第九条约定“租赁期间，乙方应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成该出租房屋及配套损坏，应负责恢复房屋原状并赔偿甲方的违约金，乙方要承担因非法活动而产生的一切民事、经济、法律责任，甲方概不负责”。石磊、天世成公司于2011年承租案涉房屋时家具可以正常使用，其未能提交证据证明白蚁产生于租赁案涉房屋以前。一审法院鉴于石磊、天世成公司发现案涉房屋存在白蚁后未及时通知林永健导致损失扩大，并综合本案情况，酌情认定石磊、天世成公司对案涉房屋损失承担50%的赔偿责任，属自由裁量范围，在适当法律上并无不当，予以维持。石磊、天世成公司因案涉房屋家具损坏应承担赔偿责任与其违反合同约定应支付违约金不属于不可并罚情形，石磊、天世成公司关于违约金和赔偿损失不能同时主张的上诉理由不能成立。第四，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。林永健对一审判决未提出上诉，其于二审答辩称要求石磊、天世成公司赔偿损失48429元、补偿损失24631.52元不属于二审审理范围。林永健于二审答辩称石磊、天世成公司赔偿精神损失一元，超出原审诉讼请求范围，依法不予审查。民事判决发生法律效力后，一方拒绝履行的，对方当事人可以向法院申请执行，林永健可在判决生效之后按法律规定申请执行。
综上所述，石磊、天世成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1114元，由石磊、厦门市天世成商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
审 判 员 许 莹
二〇一六年九月二十八日
代书记员 彭丽月
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。