北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初31768号
原告（被告）：田桂洪，男，1979年6月18日生，汉族，中交水运规划设计院有限公司职员，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。
委托代理人：胡艳红（田桂洪之妻），女，1978年2月27日出生，汉族，北京中和应泰财务顾问有限公司职员，住北京市朝阳区。
委托代理人：张敏，北京市赢嘉律师事务所律师。
被告（原告）：张志康，男，1942年2月5日生，汉族，国家安全总局退休干部，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。
委托代理人：武旭然，北京市拓夫律师事务所律师。
委托代理人：庞吉辰，北京市拓夫律师事务所实习律师。
原告（被告）田桂洪与被告（原告）张志康房屋买卖合同纠纷二案，本院立案后，二案合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（被告）田桂洪及其委托诉讼代理人胡艳红、张敏，被告（原告）张志康及其委托诉讼代理人武旭然、庞吉辰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（被告）田桂洪向本院提出诉讼请求：1、请求张志康履行与田桂洪于2016年1月17日签订的房屋买卖合同（经纪成交版）及补充协议，将北京市朝阳区安贞西里X区X号楼XX号房屋过户至田桂洪名下并交付给田桂洪；2、请求张志康支付违约金62万元。事实和理由：田桂洪原有一套房屋在顺义区，因距离单位较远，加之孩子出生，为生活便利，决定将顺义区的房屋出卖，购买朝阳区的房屋。经过北京链家房地产经纪有限公司（下简称居间方）介绍，并几次看房、沟通后，田桂洪决定购买张志康的位于北京市朝阳区安贞西里X区X号楼XX号的央产房屋。2016年1月17日，田桂洪、张志康、居间方三方签订了北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、补充协议等相关文件。约定的主要内容有：房屋价款310万；自合同签订之日起180日内，买卖双方共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续：支付方式为：定金5万，签约当日支付；首付款223万，办理转移登记手续前五个工作日内通过资金监管方式支付：贷款80万；物业交割保证金2万，交割当日支付。张志康于2016年4月6日左右取得了《在京中央单位已购公房变更通知单》。田桂洪于2016年4月29日通过北京购房资格审核。在将要进行网签的时候，张志康突然以没有在3月30日前进行物业交割为名拒绝网签并提出要解除合同。合同之所以约定在3月30日进行物业交割，是因签约当时张志康同意提前将房屋交付给田桂洪，以利田桂洪装修。但在居间方通知张志康办理物业交割时，张志康称单位要求必须过户后拿新房本才能物业交割，否则不能进行。其实物业交割的主要内容为交房，交房与单位毫无关系，只要田桂洪对物业费用不存争议，不通过单位也可结算。但张志康以此为由，称物业交割不能进行，现又反将责任推至田桂洪。双方已沟通多次，但始终无果，故田桂洪诉至法院，请判如所请。
被告（原告）张志康辩称：不同意田桂洪的诉讼请求，张志康在买房时不知对方不具有主体资格，田桂洪在买房时明知自己主体不适格对张志康隐瞒，其本身存在过错，在合同签订时，合同目的无法实现，田桂洪已经根本违约，张志康在了解到田桂洪无购房主体资格后，在2016年4月21日就通知中介并委托中介通知田桂洪解除合同，中介无视通知，在田桂洪取得购房资格后，发出催告函，要求办理网签，关于网签贷款和过户等程序，均依托于田桂洪的资格来确定。因对方没有购房资格，所以上述步骤均未完成。补充协议第2条第7项明确约定双方办理物业交割时间，但田桂洪在上述时间未积极履行接收房屋的义务，其也不具备相关接收房屋资格，在张志康催告后，也未办理相关手续。经张志康核实，2016年4月29日，田桂洪才取得购房资格，依据补充协议第4条第3项第3小点规定，张志康有权单方解除合同。因此，张志康依据合同行使解除权，再次发函确认解除合同，张志康认为，双方签订的合同，其已经履行了合同权利。对方的行为构成违约，应承担违约责任。
被告（反诉）张志康向本院提起诉讼请求：1、请求法院判令确认2016年1月17日张志康与田桂洪签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已经解除；2、法院判令田桂洪向张志康支付违约金62万元。事实和理由：2016年1月17日，张志康与田桂洪签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称合同），合同约定：由田桂洪购买张志康位于北京市朝阳区安贞西里X区X号楼XX的房屋（产权证号：京房权证朝私字第XX**号），建筑面积57.87平方米，房屋总价款310万元（大写：人民币叁佰壹拾万元整）。同日，张志康与田桂洪还签署了《补充协议》，作为对房屋买卖事宜的补充。张志康根据合同及补充协议的约定，在2016年3月30日前腾空了房屋，等待交付，但田桂洪一直未予收房，也未办理物业交割手续。此后，张志康与田桂洪交涉多次未果，最后从中介北京链家房地产经纪有限公司工作人员处得知：田桂洪尚未取得购房资格，需等到2016年4月26日出卖顺义一套房屋后才具备购房资格，所以一直无法履行合同。田桂洪的行为己构成违约，张志康有权解除房屋买卖合同及补充协议，并要求田桂洪向张志康支付违约金。为保护张志康合法权益，特起诉至法院，请求依法判决。
原告（被告）田桂洪辩称：一、不同意张志康所有的诉讼请求。二、张志康在诉状中的陈述与事实不符且没有法律依据：1、关于交房，合同约定：自合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记。交房时间为2016年3月30日。交房的时间约定在过户之前是因为田桂洪要装修，张志康同意提前交房，因为提前交房所以价格没怎么讲下来。之所以没有在3月30日收房，是因为在出桂洪4月9日准备收房时，张志康跟链家说房管单位规定必须过户后拿新房本才能物业交割。张志康提出交房也须在物业交割的同时进行。田桂洪虽想按约定时间收房装修，但考虑到不影响双方关系，也就同意了。但此事实，在张志康口中竟成了是田桂洪未予收房。请问，不收房对于田桂洪有什么利益，田桂洪买房的目地不就是为了收房嘛。从法律上讲，交房是张志康的义务，收房是田桂洪的权利，不履行义务会有违约的后果，但延迟行使权利却不会有违约的后果。即使张志康所述田桂洪迟延收房为真，张志康也不得依此解除合同，因为田桂洪怠于行使的是权利，张志康以田桂洪怠于行使权力为由要求解除合，是对合同法的误解。2、关于购房资格。本案中田桂洪是卖一买一，即卖掉顺义的房屋以取得购房资格及资金购买涉案房屋。此情况中介是一直明知道的。签订合同时张志康也是明知道的。2016年1月17日的上午，田桂洪签订了出卖顺义的房屋合同，当天下午16点到20点，田桂洪与张志康签订买受合同，当时交给张志康的定金五万都是上午卖房的房款，张志康方还问说怎么带这么多钱呢，田桂洪告知说是上午收的卖房的钱。在签订合同的文件中也能体现，张志康对于田桂洪是卖一买一的情况是明知的，证据会在举证时出示。张志康不想履行合同的真实原因是因为，春节后房屋价格上涨，张志康不想将房屋出卖给田桂洪了。我们还是再退一步，假如张志康在签订合同时不知道田桂洪没有购房资格，田桂洪在合同期内取得了购房资格法律也是允许的，不影响合同履行。三、为什么会约定“自合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记”。1、首先这180天是张志康方提出的，其原因是张志康的儿子张宣，考虑到张志康年龄大了，不愿意把时间赶的那么急，另外卖的是央产房，张志康名下有二套房可能超标，在办理审批时间上有一定的不确定性，再有就张志康的结婚证可能不太好找了，要留有足够的时间。因为田桂洪卖房也需要时问，所以对张志康提出的180天没异议。2、在田桂洪第一次看房时张志康房屋出卖的价格是300万，在隔一个星期后第二次看房时调到了315万，据中介讲就是考虑到办理过户需要六个月的时间可能房价会有一定的涨幅。以上是田桂洪的概括意见，详细意见会在质证中及辩论过程中陈述，总之，张志康诉求没有事实与法律依据，请法院予以驳回。
本院经审理查明：2016年1月17日，经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间，田桂洪（作为买受人）与张志康（作为出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，双方约定，由田桂洪购买张志康位于朝阳区安贞西里X区X号楼XX号（以下简称XX号）房屋，成交价格为180万元、该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价130万元。
第六条房屋的交付：出卖人应当按照第4项约定将该房屋交付给买受人……4、按照本项约定时间或约定条件：甲方同意3月30日前将该房屋交付给买受人。（二）该房屋交付时，应当履行下列第1、2、3项手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接补充协议及物业交割单中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙；（三）在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。出卖人同意其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额无偿转移至买受人名下。
第七条违约责任（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金、合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还全部已付款。
第九条权属转移登记：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起180内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后10个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。
2016年1月17日，田桂洪（作为买受方、乙方）与张志康（作为出卖方、甲方）、链家公司（作为丙方）签订《补充协议》，三方约定，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币310万元，此价格为甲方净得价，不含税。乙方于签约当日将第一笔定金5万元以自行支付的方式支付甲方。乙方于办理转移登记手续前5个工作日内将第一笔首付款223万元以理房通托管的方式支付甲方。
甲乙双方应于丙方收到评估报告后十五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。权属转移登记：甲乙双方同意，在丙方收到批贷函后十五个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。
物业交割：甲乙双方应当在2016年3月30日前自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币2万元作为物业交割保证金，该保证金应按照以下第1种方式支付：（1）甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。
第四条违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金：乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。4、在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。
2016年1月17日，田桂洪向张志康支付定金5万元。
田桂洪向张志康购房前，名下有其他住房，后田桂洪与柴君于2016年1月17日签订《北京市房屋买卖合同》，2016年1月28日，田桂洪与柴君签订《解约协议书》，2016年2月25日，田桂洪、胡艳红与王鹏程、刘博签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，将自己名下的顺义区双阳西区X号楼X单元X号房屋出售，田桂洪提交了购房资格通过单，以证明2016年4月29日已通过资格审核，具备购房资格。
2016年4月6日，张志康取得XX号房屋《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》。
2016年4月30日，链家公司向张志康发出《催告函》，要求张志康协助办理网签相关手续。张志康认可收到该《催告函》。
2016年5月6日，北京市拓夫律师事务所向田桂洪发出《律师函》，内称根据合同约定，田桂洪拒不办理物业交割手续、拒不收房的行为已构成根本违约，自田桂洪收到本律师函之日起，张志康与田桂洪签订的《北京市存量房屋买卖合同》解除，并要求田桂洪支付违约金。邮件查询显示，该邮件于2016年5月7日签收，田桂洪认可收到该邮件，但不认可邮件内容。
张志康提交了《关于废除本人售房合同的申请》、《关于废除本人售房合同的申请补充里有》，内称由于田桂洪不具备买房资质，在合同规定交房时限（3月30日）之前，以至拖延到今日仍然无法办理本合同房屋所有权交易的一应手续。按照《补充协议》第四条-3-（1）款规定，构成根本违约，提出废除本合同的申请，并要求田桂洪承担违约责任。张志康称已将上述材料交至链家公司。
张志康称，合同解除的时间是2016年4月21日，张志康向中介公司的工作人员递交了书面要求其转达解除合同的申请，4月22日向中介提交了补充意见，故认为是2016年4月21日与田桂洪之间的合同已经解除。
张志康称解除合同的原因：田桂洪有2套房，他不应该买第3套房，北京有限购规定，有一套房可以买一套房，有两套房就停售，他没有提供。按照住建委的要求在购房的时候她应该提供购房申请和承诺书，而且对方说明他有买房资格，但是他并没有提供与柴君的合同，他和中介串通好了，说房子已经卖了，对方违反了政策又没有提交证据，是对方违约。3月30日应该是交付房屋和物业交割的时间，但是对方认为物业交割只有水电的交割，真正的交割应该是过户之后交割，而且要签订服务合同。我在那时刚刚办理物业结清的手续，物业的人特意告诉我把房子卖了以后，下一步物业交割我必须告诉对方要有新的房本、永久通讯地址和身份证，3月30日对方应该收房但是对方没有收房，还卖了2次房子，延长了时间，从3月份延长到了4月份。3、补充协议第二条第七款，第四条第三款的两个月定在张志康获知田桂洪没有购房资质后，张志康以对方提交的材料不完整、不真实、无效，不能办理过户手续及对方没有在3月30日之前收房、过户和交物业费等原因向中介提出解除合同。
田桂洪称，因张志康要求物业交割与交房同时进行，张志康提出物业交割需要新的房产证，与物业签订新的物业服务合同，导致未及时收房的责任不在田桂洪。
田桂洪表示，其有能力支付购房款全款，同意将剩余购房款支付给张志康。
上述事实，有当事人提交的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、邮件、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：田桂洪与张志康签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应按照合同约定的内容履行自己的义务。双方在《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中约定，张志康同意在2016年3月30日前将该房屋交付给买受人，在《补充协议》中，双方约定，甲乙双方应当在2016年3月30日前自行办理物业交割手续，据张志康所述，物业交割需要获得新的产权证，由新的所有权人与物业公司签订物业服务合同，而双方约定自合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，此期限尚未届满，迟至2016年4月6日，张志康才取得《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》，2016年3月30日前，XX号房屋并不具备产权转移登记的条件，故田桂洪对2016年3月30日未能办理物业交割手续并无过错。
双方在《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中约定张志康同意在2016年3月30日前将房屋交付给田桂洪，应当明确的是，因产权过户所限，未能办理物业交割手续，并不影响张志康将房屋交付给田桂洪使用，即便系田桂洪未及时接收XX号房屋，亦属于债权人怠于行使自己的权利，并不能认定田桂洪的行为构成根本违约，张志康以此为由要求解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》没有依据，且张志康在2016年4月21日并非直接向田桂洪提出解除合同，而是以向链家公司递交申请的方式，要求废止相关合同，此后又通过《律师函》的方式，要求解除相关合同，张志康向合同相关方传递的信息并不一致，本院对张志康关于《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已经解除、要求田桂洪支付违约金的诉讼请求不予支持。
田桂洪系置换房屋，将旧房出售，购买新房，其在合同约定的期限内已获得购房资格，并不存在违约行为，其有权要求张志康继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，张志康应协助田桂洪办理XX号房屋的过户手续并将XX号房屋腾退给田桂洪。
田桂洪同意将剩余购房款支付给张志康，出于自愿，本院不持异议。
张志康拒绝履行合同，虽存在违约行为，考虑到本案实际情况，本院对田桂洪有关违约金的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、张志康于本判决生效后继续履行与田桂洪签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；
二、张志康于本判决生效后十日内协助田桂洪到房屋管理部门办理房屋权属转移登记手续，将朝阳区安贞西里X区X号楼XX号房屋从张志康名下过户至田桂洪名下；
三、田桂洪于本判决生效后十日内支付张志康购房款三百零五万元；
四、张志康于本判决生效后十日内将朝阳区安贞西里X区X号楼XX号房屋腾退并将房屋交付给田桂洪，腾退时不得破坏房屋的结构和装修；
五、驳回田桂洪的其他诉讼请求；
六、驳回张志康的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
财产保全申请费5000元，由张志康负担（田桂洪已交纳，张志康于本判决生效后七日内支付给田桂洪）。
案件受理费36560元，由田桂洪负担4960元（已交纳），由张志康负担31600元（田桂洪已交纳，张志康于本判决生效后七日内支付给田桂洪）。
案件受理费15800元，由张志康负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 雷恩强
人民陪审员 邢卫东
人民陪审员 宋 怡
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 权成子