安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖07民再2号
再审申请人（一审被告）：陆双国，男，1980年6月14日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区。
被申请人（一审原告）：杨俊玲，女，1973年12月7日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。
委托诉讼代理人：夏海涛，铜陵市铜官区东郊办法律服务所法律工作者。
再审申请人陆双国因与被申请人杨俊玲房屋租赁合同纠纷一案，不服原铜陵市狮子山区人民法院（现更名为铜陵市铜官区人民法院）2016年3月15日作出的（2015）狮民二初字第00653号民事判决，于2016年10月10日向本院申请再审。本院于2016年11月10日作出（2016）皖07民申15号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2017年1月19日公开开庭审理了本案。再审申请人陆双国，被申请人杨俊玲的诉讼代理人夏海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年11月16日，一审原告杨俊玲向一审法院起诉请求：1、判令陆双国搬出位于铜陵大市场16栋16b25号商铺，恢复单间商铺房屋原状并返还房屋；2、判令陆双国支付杨俊玲的租金9100元（计算期限从2015年6月1日至2015年10月31日，后期租金计算至交还房屋时止）和物业服务费1658元，支付违约金5000元（合计15758元）；3、本案诉讼费用由陆双国负担。杨俊玲诉称，2011年5月30日，本人与陆双国签订《商铺租赁协议》，约定：杨俊玲将位于铜陵大市场16栋16b25号商铺（面积65平方米）出租给陆双国；第一年租金每平方米21元，第二年度后租金价格双方协商，不高于市场指导价，租期从2011年6月1日起至2015年5月31日止，租金支付方式为第一年度在协议签订时一次性付清，以后年租金在每年6月1日前付清；陆双国承担租赁房屋物业服务费用；租赁期满后陆双国恢复房屋装修时拆除的隔墙及其它附属设备设施，双方约定违约金5000元。合同签订后，杨俊玲依约履行了合同义务，陆双国也交纳了租赁期限内的租金，但从2014年7月1日起陆双国就不交纳物业费，到2015年9月30日已欠物业费1554元，租赁合同到期后的房租未交纳。杨俊玲多次催讨无果，以致双方发生纠纷并报警处理，现陆双国将商铺锁起来、没有音讯，导致杨俊玲损失不断扩大。
一审被告陆双国辩称，1、杨俊玲的诉称没有事实依据，在合同到期前一个月，陆双国要求到期退租。杨俊玲不愿意退还保证金5000元，双方发生争议；2、租赁期满后发生的租金和物业服务费，是杨俊玲造成的，应由其承担相关费用，本人不应承担责任。杨俊玲诉讼请求的物业费合同约定由时代公司收取，与杨俊玲没有关系；3、本人没有违约事实，约定的违约金过高，并且也不应由本人承担；4、本人与时代公司于2010年签订租赁协议时，房屋的状态与现在是一致的，2011年杨俊玲购买该房时的状态与现在是一致，不存在恢复房屋的原状。
一审法院查明：2010年5月7日，铜陵时代市场管理有限公司（以下简称时代公司）与陆双国签订《商铺租赁协议（二）》，约定：1、时代公司出租的商铺位于铜陵大市场16栋16b25号，面积65平方米，租期为2010年6月1日至2015年5月31日，租金为18元每平方米；2、如果时代公司将房屋所有权转移给他人时，时代公司必须在一个月前书面通知陆双国，时代公司必须在房屋买卖合同中约定，本协议对新的房屋产权人继续有效。时代公司、陆双国与新房屋产权人签订三方《商铺租赁协议》，本协议自新协议生效时终止。2011年5月30日，杨俊玲购买了该商铺后与陆双国、鉴证方时代公司签订《商铺租赁协议（一）》，约定：1、杨俊玲出租的商铺位于铜陵大市场16栋16b25号，面积65平方米，租期2011年6月1日至2015年5月31日，陆双国向杨俊玲支付租金，第一年度按每月每平方米21元收取租金，以后由双方协商租金价格，房租价格不高于市场指导价，承租期间的物业费由陆双国支付给时代公司；2、为保证陆双国在承租期间对杨俊玲房屋的合理使用，陆双国需向杨俊玲交纳履约保证金5000元；3、陆双国若不按约定及时足额缴纳物业服务费，时代公司有权停止陆双国经营，杨俊玲应承担连带责任，履约保证金不再退回；合同到期或者其它原因终止，陆双国拒不搬出经营场所的，陆双国向杨俊玲比照合同约定房租的两倍交纳；4、陆双国若在约定期限内没有书面要求续租，杨俊玲、时代公司视为陆双国到期不再续租，陆双国必须无条件将所租赁的商铺在2015年5月31日之前归还给杨俊玲；5、租赁期满陆双国不再续租，不得以任何理由破坏原装修设施，并恢复装修时拆除的隔墙及其它附属设备设施，杨俊玲不补偿陆双国的装修费用；三方在协议期满前一周清理租赁期间费用，三方人员到市场管理公司办理退房手续，杨俊玲将清算后应返还的保证金余额退还给陆双国。合同签订后，杨俊玲将商铺交付给陆双国，陆双国也依约交付了承租期间的租赁费。2011年6月15日，陆双国向杨俊玲交纳了5000元保证金。从2015年6月1日开始陆双国未交纳租赁费并且双方也未办理交房手续，陆双国尚欠部分物业费未交，杨俊玲也未交纳该物业费，陆双国提交照片上反映涉案的商铺被二把锁锁住。杨俊玲在庭审中也自认其中一把锁系杨俊玲锁的。
一审法院认为：杨俊玲、陆双国、时代公司三方所签订的《商铺租赁协议（一）》系三方真实意思表示，且内容未违反法律法规禁止性规定，合法有效，三方均应按约定履行各自义务。杨俊玲依约履行了义务。合同到期后，陆双国未按约定将房屋返还给杨俊玲，显属违约，应承担相应的违约责任。杨俊玲起诉要求陆双国腾空位于铜陵大市场16栋16b25号的房屋，将房屋返还给杨俊玲，符合合同和法律规定，本院予以支持。杨俊玲诉讼请求陆双国支付租金[从2015年6月1日起按每月1820元（65平方米×28元）计算至交还房屋时止]和物业服务费1658元；双方合同约定，每月每平米21元计算租金，租房到期后陆双国拒不让出经营场所，陆双国向杨俊玲比照同类合同约定房租的两倍交纳租金；本案杨俊玲要求按每月每平方米28元（即每月1820元）计算房租损失，未超过合同约定标准，本院予以支持。对于物业费，陆双国在庭审中辩称物业费应向时代公司缴纳，并且杨俊玲也未交纳该物业费，该辩称符合合同约定，对物业费的诉讼请求，本院不予支持。杨俊玲要求陆双国承担违约金5000元，陆双国认为违约金约定过高，合同约定陆双国不及时缴纳物业服务费和房租，房租保证金5000元不予退回。杨俊玲未举证证明因陆双国违约而遭受财产损失，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定陆双国应支付杨俊玲违约金2500元，应退还的2500元在逾期租金损失中予以扣除。杨俊玲要求陆双国将商铺恢复原状的诉讼请求，本案合同约定租赁期满后，恢复装修时拆除的隔墙及其他附属设备设施。陆双国在庭审中辩称，与杨俊玲签订协议之前，隔墙及其附属设备设施已不存在，而杨俊玲也未提供陆双国在承租前房屋的具体状态和该隔墙是否是陆双国装修所致，该诉讼请求，证据不足，本院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告陆双国于本判决生效后十日内腾空位于铜陵市铜陵大市场16栋16b25号的房屋，并返还给原告杨俊玲；二、被告陆双国于本判决生效后十日内支付原告杨俊玲租金损失（从2015年6月1日起按每月1820元计算至返还房屋时止，扣除应退还给陆双国的房租保证金2500元）；三、驳回原告杨俊玲的其他诉讼请求。案件受理费340元，减半收取170元，由原告杨俊玲负担20元，被告陆双国负担150元。
陆双国再审诉讼请求：撤销一审法院（2015）狮民二初字第00653号民事判决第二项并依法改判。陆双国申请再审称，一审法院判决本人从2015年6月1日起按每月1820元承担租金损失明显错误。一审查明“杨俊玲自认其中一把锁系杨俊玲锁的”。本人按合同规定在租期到期退房，提前一个月通知三名房主不再续租。合同到期后，由于杨俊玲无理要求恢复不存在的隔墙，并以此理由扣押保证金，导致双方没有履行交房。杨俊玲在出租房门上加锁，应当承担损失扩大责任。一审判决本人承担杨俊玲全部损失与事实认定不符。刘芳和王青、程丽娟与本人诉讼争议事实与本案事实相同，判决和调解对租金损失，均按50%过错承担赔偿责任。本人与杨俊玲租房纠纷中虽有过错，但一审判决不应当将全部过错责任归咎于本人。杨俊玲的租金损失应按合同约定的每平米18元计算，一审按每平米28元计算杨俊玲租金损失没有依据。对于原审判决第一项，本人已实际履行。
杨俊玲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，再审应维持原判。
本案双方当事人对一审法院查明的合同订立事实和履行事实无异议，本院予以确认。本案陆双国申请再审时，除提交了本院于2016年7月15日作出的（2016）皖07民终292号民事判决书（系刘芳诉陆双国房屋租赁纠纷案）,（2016）皖07民终481号民事调解书和原铜陵市狮子山区人民法院（2016）皖0705民初748号民事判决书（系王青、程丽娟诉陆双国房屋租赁纠纷案）外，双方当事人没有提交其他新的证据。
根据陆双国申请再审时提交的证据，以及本案当事人双方的陈述和在一审阶段提交的证据，本院再审另查明：2016年1月22日，陆双国在一审庭审中称，本人承租时代公司商铺房时，三间商铺没有隔墙；商铺的分隔墙体，由时代公司在商铺房出售后为买房人承担砌墙。即陆双国主张其与杨俊玲签订租房协议之前，铜陵大市场16栋16b25号房屋与16b26号房屋之间未砌隔墙。原铜陵市狮子山区人民法院（2016）皖0705民初748号民事判决认定，铜陵大市场16b26号商铺房屋产权人王青、程丽娟认可商铺房交付承租人陆双国时，16b26号与16b25号商铺之间没有隔墙。本院（2016）皖07民终292号民事判决书，认定铜陵大市场16b27号商铺所有人刘芳承认将商铺交付陆双国承租时，其商铺与相邻商铺（16b26号）之间没有隔墙。陆双国承租铜陵大市场16b25号、16b26号、16b27号三间商铺时间均为2010年6月1日。在一审庭审中，杨俊玲主张2015年其商铺月租金按每平方米28元计价，陆双国称“记得不太清楚了，反正不止这个价”。2015年9月22日铜陵市霞峰物业有限公司为杨俊玲出具《证明》一份，证明“铜陵大市场16b25号承租户陆双国从2014年7月1日至2015年9月30日欠铜陵市霞峰物业有限公司物业费1554元整”（15个月×103.6元/月=1554元）。本案再审庭审中，杨俊玲称陆双国在一审判决生效后才交付所承租商铺房钥匙。双方租赁合同约定，一方若违约提前终止协议，赔偿另一方违约金5000元；对双方其他违约行为，未约定赔偿违约金。
本案双方当事人在再审阶段的争议焦点是：陆双国是否应承担延期交付承租房的全部违约责任。
本院再审认为，陆双国于承租房到期前向杨俊玲表示承租期满不再续租，并于租房到期后向杨俊玲提出交还承租房和要求杨俊玲退还保证金5000元。杨俊玲以陆双国未砌建16b25号房与16b26号房之间的隔墙和未支付2014年7月1日至2015年5月31日的物业服务费为由，拒绝退还保证金和接收出租房。此争议的发生，主要是双方对租赁房返还前各自应履行的合同义务认识不同所致。双方以租赁合同约定，房屋租赁期满陆双国不再续租，恢复装修时拆除的隔墙。陆双国主张此合同文本由时代公司提供，并按其与时代公司订立的合同套签的；其向时代公司承租商铺时，16b25号房与16b26号房之间没有隔墙，杨俊玲要求其恢复拆除的隔墙不合理。本院认为，陆双国与时代公司签订的商铺承租协议，就约定了陆双国承租到期“恢复装修时拆除的隔墙”。陆双国对此合同文本有异议，应当在其与杨俊玲签订商铺租赁协议时提出修改意见。16b25号与16b26号商铺之间隔墙砌建是商铺建设方时代公司的义务；若商铺竣工时已建隔墙，则应按谁拆除谁恢复原则确定隔墙恢复义务；陆双国承租时代公司16b25号商铺时，三间商铺之间无隔墙，即陆双国对承租房屋没有拆除行为。出租方杨俊玲要求陆双国承担隔墙恢复义务，等同于要求陆双国增加租金；在陆双国支付的月租金由每平方米18元逐年增长至28元的情况下仍要其负担隔墙恢复费用，不具有合理性。陆双国与杨俊玲约定“陆双国若不按约定及时足额缴纳物业服务费，杨俊玲应承担连带责任，履约保证金不再退回”。按此约定，陆双国自2014年7月1日起未交的物业服务费，已导致杨俊玲承担连带责任。因此杨俊玲从履约保证金中扣除陆双国所欠的物业服务费，符合双方约定。2014年7月1日至2015年5月31日计11个月租期内物业服务费1139.6元。2015年6月1日至2016年3月31日（一审判决生效之日），因承租房返还延期10个月，按2015年月租金1820元（每平方米28元）计算，杨俊玲的租金损失费为18200元；延期交房期间的物业费为1036元，两项损失费合计19236元。陆双国对租赁合同文本中“恢复拆除的隔墙”未即时提出修改意见，承租房到期仍没有与杨俊玲以协商方式对此约定作出变更；在未交清部分物业服务费的情形下要求杨俊玲退还全部保证金，并以此不当理由延期返还承租房，其行为违反了合同约定。杨俊玲从陆双国交纳的履约保证金中扣除其应交的物业服务费后，应将剩余保证金返还陆双国。杨俊玲以陆双国未砌建商铺隔墙为由，拒绝返还剩余保证金，并对陆双国未移交的承租房屋进行加锁，造成陆双国无法搬出物品、腾空承租房，其处理双方争议的行为不当。因此，杨俊玲对合同期满后的商铺租赁损失，也应承担部分责任。综上，陆双国因延期返还承租房而导致杨俊玲的经济损失，双方应负同等责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，原审判决陆双国承担杨俊玲出租到期后的全部租金损失不当，本院再审本案予以纠正。陆双国应承担杨俊玲租金和物业服务费损失19236元的50%，即支付杨俊玲损失费9618元。陆双国欠交的租期内物业服务费1139.6元和赔偿杨俊玲9618元的损失费，合计经济损失费10757.6元。陆双国向杨俊玲交付的履约保证金，是其为杨俊玲实现债权提供的担保。履约保证金并不等同于违约事实发生后的违约金支付责任。因此，陆双国预交的履约保证金，应抵付租期内的物业服务费和赔偿杨俊玲经济损失。据此，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持原铜陵市狮子山区人民法院（2015）狮民二初字第00653号民事判决第一项，即“被告陆双国于本判决生效后十日内腾空位于铜陵市铜陵大市场16栋16b25号的房屋，并返还给原告杨俊玲”；
二、撤销原铜陵市狮子山区人民法院（2015）狮民二初字第00653号民事判决第二项，即“被告陆双国于本判决生效后十日内支付原告杨俊玲租金损失（从2015年6月1日起按每月1820元计算至返还房屋时止，扣除应退还给陆双国的房租保证金2500元）”；
三、陆双国于本判决生效后十日内赔偿杨俊玲经济损失10757.6元（陆双国预交的保证金抵付该笔赔偿金）；
四、驳回杨俊玲的其他诉讼请求。
一审案件受理费170元，按一审判决负担；再审案件受理费69元，陆双国、杨俊玲各自负担34.5元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 周 卉
审判员 郑 云
审判员 徐际双
二〇一七年三月二日
书记员 朱婉娟
附:相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。