河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0882民初1644号原告：司静茹，女，1988年4月3日生，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：李婧萍，沁阳市怀庆法律服务所法律工作者。被告：廉小海，又名廉海，男，1963年3月1日生，汉族，住沁阳市。被告：武粉行，女，1965年10月2日生，汉族，住址同上，系廉小海妻子。第三人：司婉茹，女，1990年2月21日生，汉族，住沁阳市，系沁阳市谭怀西路如家房屋信息服务部户主。委托诉讼代理人：张国庆，沁阳市怀庆法律服务所法律工作者。原告司静茹与被告廉小海、武粉行、第三人司婉茹为居间合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告司静茹及其委托诉讼代理人李婧萍，被告廉小海、武粉行及第三人司婉茹的委托诉讼代理人张国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告司静茹向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告支付原告中介费6500元；2、依法判令二被告支付违约金10000元；3、依法判令被告承担原告支出的诉讼代理费3000元。事实与理由：原告经营房地产中介服务。二被告系夫妻关系，系沁阳市建设北路西建行幼儿园北邻从东往西数第四家房屋所有权人。2016年12月29日，被告武粉行委托原告将该房屋出售，并签订了委托书与房地产中介服务合同。合同约定：卖房中介费为房屋总成交价格的1％；被告保证不与原告介绍的客户私下交易，（包括本合同签订之日起三年内，被告不得以自己的名义，或以其近亲属的名义，签订与本合同有关的买卖合同，都视为被告违约），原告除可以要求被告支付中介服务费外，同时可以要求被告支付违约金50000元。协议签订后，在原告多番辛苦努力下，促成二被告与靳月磊签订了房屋买卖合同，价款65万元。后二被告称买方不愿意买了，拒不支付原告佣金。原告通过调查，得知买卖双方为了逃避佣金，私下买卖并办理了房屋买卖相关事宜。原告促成双方房屋买卖，完成了居间义务，享有报酬请求权，被告拒付佣金构成违约，应当承担违约责任。现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告廉小海、武粉行辩称，二被告在2016年10月份前后委托许多人为被告卖房，包括原告司静茹。司静茹联系到想买房的靳新花，靳新花、被告廉小海以及原告均在场的情况下，各方预先签订了房屋转让协议书、定金收据、佣金欠条等，后因靳新花要求被告在三天之内搬家结束，且考虑到自己的房屋被法院查封不能出卖等原因，被告与靳新花之间的房屋买卖没有成交。购房定金10000元，靳新花没有支付，所以双方签订的房屋转让协议没有生效。被告向原告索要之前写好的所有手续，原告说会将手续全部撕掉，并说明此次卖房结束，后原告又将撕碎的被告廉小海为原告预先出具的佣金欠条重新粘好。因二被告欠买科科借款一案在法院执行阶段，买科科联系到靳新花的儿子靳月磊购买此房，法院执行局将房屋出卖给靳月磊，被告与靳月磊房屋买卖成立不是原告促成的。另外，被告与原告签订的合同在法院查封房产之后，所以该合同是无效合同。原告进行中介经营活动，没有营业执照，其行为不受法律保护。第三人司婉茹向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告支付中介费6500元；2、依法判令二被告支付违约金10000元；3、依法判令被告承担诉讼代理费3000元。事实与理由：司婉茹注册登记了沁阳市谭怀西路如家房屋信息服务部，雇佣司静茹为员工，从事二手房屋交易、买卖等业务，司静茹以服务部的名义对外从事业务活动，所得的中介费用等应归司静茹所有。原告司静茹对第三人的诉讼请求辩称，认可司静茹代表沁阳市谭怀西路如家房屋信息服务部的所有行为。被告廉小海、武粉行对第三人的诉讼请求辩称，司静茹与被告签订合同都是以其个人名义签订，从来没有说过是以沁阳市谭怀西路如家房屋信息服务部名义签订。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告及第三人对被告申请出庭的靳新花的证言有异议，认为该证人与被告有利害关系，且证人的所述与被告所述不一致，不应采信，本院认为原告及第三人的异议成立，对靳新花的证言，本院不予采信。本院对本案事实认定如下：第三人司婉茹系沁阳市谭怀西路如家房屋信息服务部的户主，原告司静茹系该服务部的员工。武粉行与廉小海系夫妻关系。2016年12月29日，被告武粉行（甲方）与司静茹（乙方）签订房地产中介服务合同，武粉行委托司静茹出售、出租建设北路建北巷4号房产，期限自2016年12月29日至2017年12月29日。合同第六条约定：乙方促成甲方与购买其房地产的买受人达成买卖合同的，甲方应当支付中介费用。甲方应在购买方交付第一笔房款或定金时支付乙方中介费；卖房中介费为房屋总成交价格的1%……甲方逾期支付中介服务费的，乙方可以向人民法院起诉，由此产生的诉讼费、代理费、交通费、误工费等相关费用，由甲方承担；甲方保证不与乙方介绍的客户私下交易（包括本合同签订之日起三年内，甲方不得以自己的名义，或以其近亲属的名义，签订与本合同有关的买卖/租赁房地产的合同，都视为甲方违约），乙方除可以要求甲方支付中介服务费外，同时可以要求甲方支付违约金50000元。因靳新花欲为其儿子靳月磊购买房屋，司静茹同靳新花一同去看武粉行、廉小海的房屋，经过三方协商，在司静茹、靳新花、廉小海在场的情况下，2017年1月2日，三方签订了房屋转让协议书，协议内容：甲方廉小海乙方靳月磊甲方因长期在外工作，自己所有的位于沁阳市建设北路西建行幼儿园北邻从东往西第4家商品房暂时无人居住。为了长期安心在外发展，经与乙方协商，就甲方现有的商品房予以转让一事，达成如下协议，以便双方恪守。协议约定：甲、乙双方转让的上述房产价格为65万元整，付款方式为乙方于2017年1月2日向甲方支付定金1万元，并约定2017年1月4日前乙方向甲方支付首付款49万元（含定金），剩余房款15万元于交房当天一次性付清，并于交清全款当天办理交房手续，双方一致同意于2017年2月30日前办理交房手续。廉小海、司静茹在协议书上签名捺印，靳新花在协议上签上靳月磊的名字。同日，双方签订了认购书。廉小海为靳新花出具收据，载明：“今收到靳新花-靳月磊交来建设北路西建行幼儿园北邻从东往西第4家购房定金壹万元整。房屋总价65万元，空房，含壁挂炉，先交1万元定金，余款49万元于2017年1月4日前付清，如到期未付，定金不退，余款于2017年2月30日付清15万元。”经原、被告协商，双方约定中介费用为4000元，廉小海为原告出具欠条一份，载明：“今欠到司静茹现金肆仟元整”。后被告与靳新花因腾房时间等问题，双方发生争执并反悔，被告要求原告将2017年1月2日签订的所有手续撕毁，原告称手续未带在身边，将会私下撕毁。后原告将廉小海出具的4000元欠条撕毁。诉讼中，第三人对原告司静茹的代理行为予以认可。原告司静茹亦同意自己所享有的实体权利均由第三人司婉茹享有。另查明，因中国邮政储蓄银行股份有限公司沁阳市支行与二被告实现担保物权一案进入执行程序，2016年11月23日，沁阳市人民法院作出（2016）豫0882执1237号之一执行裁定书，查封本案案涉房屋。2017年1月6日，中国邮政储蓄银行股份有限公司沁阳市支行与二被告的另一债权人买科科以及二被告达成执行协议，三方同意将案涉房屋以65万元的价格变卖给靳月磊、杨菲菲。同日，沁阳市人民法院作出（2016）豫0882执1237号之二执行裁定书，将本案案涉房屋的所有权及相应的其他权利归买受人靳月磊、杨菲菲。司静茹诉靳新花、靳月磊居间合同纠纷一案，原告于2017年5月2日起诉，本院于2017年6月28日作出（2017）豫0882民初956号民事裁定书，裁定驳回原告司静茹的起诉。另在本案中，本院于2017年7月10日作出（2017）豫0882民初1644号民事裁定书，裁定驳回原告司静茹的起诉。本院认为：一、关于本案的法律关系。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，当事人约定由司静茹为二被告房产寻找购买对象，促成二被告与购买方达成买卖合同，并由被告方支付中介费，双方之间符合居间合同法律关系的特征。因司静茹为沁阳市谭怀西路如家房屋信息服务部的员工，司静茹的行为应视为该服务部的行为，而司婉茹为该服务部的户主，故居间合同的双方当事人应为被告廉小海、武粉行和第三人司婉茹。原告要求二被告支付相关费用，理由不能成立，本院不予支持。二、关于第三人的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬……”本案中，因司静茹提供的媒介服务，二被告与靳月磊达成房屋转让协议，该协议依法成立并生效，故二被告应该支付中介费。因当事人协商一致确定，被告应支付的中介费由6500元变更为4000元，故二被告应支付司婉茹的中介费用为4000元，司婉茹主张超过部分，本院不予支持。被告称双方在认购书中约定交付定金时合同成立，因定金未支付，所以合同未成立，但是双方又签订了房屋转让协议，该协议明确具体，并未对合同成立、生效附加条件，所以被告的该辩称，本院不予支持。关于违约金部分。被告武粉行与司静茹签订房地产中介服务合同约定，武粉行保证不与司静茹介绍的客户私下交易（包括本合同签订之日起三年内，武粉行不得以自己的名义，或以其近亲属的名义，签订与本合同有关的买卖/租赁房地产的合同，都视为武粉行违约），第三人除可以要求武粉行支付中介服务费外，同时可以要求武粉行支付违约金50000元。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，司婉茹的实际损失为中介费4000元，故被告应支付的违约金为1200元。第三人违约金请求超出部分，本院不予支持。被告辩称，其与靳月磊签订的房屋转让协议三方已经反悔，协议不再有法律效力，以及后来被告将房屋出卖给靳月磊是因为买科科发挥的作用，而并非司静茹促成买卖合同成立。即便被告所述属实，因二被告与靳月磊之间已经签订过房屋转让协议，该协议合法有效，后双方虽解除协议，但并不影响居间人的报酬请求权，故对被告的该抗辩，本院不予采纳。第三人主张的律师费3000元，因没有开具正规的发票，故对其主张的律师费用，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告廉小海、武粉行应于本判决生效后十日内支付第三人司婉茹中介费4000元及违约金1200元，共计5200元。二、驳回第三人司婉茹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费288元，减半收取144元，由第三人司婉如负担38元，被告廉小海、武粉行负担106元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。代理审判员  张小娇二〇一七年七月二十七日书 记 员  郜奇奇