江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终5834号
上诉人（原审原告）：新沂市恒毅商业有限公司，住所地江苏省新沂市新安镇南京路通城综合楼201室。
法定代表人：陈鑫，该公司执行董事长。
委托诉讼代理人：薛超，江苏泰信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吕玉中，男，1962年7月4日出生，汉族，住江苏省新沂市。
委托诉讼代理人：赵强，江苏彭城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭颜，江苏彭城律师事务所律师。
原审第三人：新沂市通城商业有限公司，住所地江苏省新沂市新安街道南京路53号。
法定代表人：孔令权，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张超，江苏彭城律师事务所律师。
上诉人新沂市恒毅商业有限公司（以下简称恒毅公司）与被上诉人吕玉中、原审第三人新沂市通城商业有限公司（以下简称通城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2016）苏0381民初4517号民事判决上诉，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
恒毅公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。原审认定通城公司将租赁房屋出售给袁斌后，未向承租人吕玉中如实告知租赁物所有权变动的事实，也未拒绝吕玉中继续向其支付租金，故吕玉中依据租赁合同向通城公司支付租金行为并无不当，一审法院认定事实存在以下错误：1、在2015年4月份之前，上诉人多次到现场通知被上诉人吕玉中，将案涉租赁房屋已经出让的事实告知被上诉人，并告知应当向上诉人履行支付租金义务。上诉人在多次催促租金无果的情形下，依法采取必要的停电措施。对此，被上诉人不可能不知道案涉租赁房屋已经转让。2、对于被上诉人辩称已经支付租金，其证据不具有真实性。即便真实，被上诉人在明知应向上诉人支付租金的情况下，继续向通城公司支付租金，主观故意明显。其向通城公司支付的租金，应当另案向通城公司主张不当得利，不能因此阻却向上诉人履行支付租金的义务
二、原审判决法律适用不当。1、原审已认定原租赁合同有效，则上诉人取得案涉租赁房屋所有权后，已自然承继了租赁合同的权利和义务，原租赁合同对上诉人与被上诉人均已产生法律约束力。被上诉人应当按照约定向上诉人履行支付租金义务，否则，上诉人有权按照合同约定依法行使解除权。原审法院却判定在租赁期限届满之前上诉人无权行使房产出租人的法定解除权，逻辑显然错误。2、上诉人的股东身份已经工商登记，通城公司对上诉人股东身份合法性持有异议，一审法院即以双方股权纠纷未经另案审理确认，认定被上诉人向通城公司支付租金的行为并无不当，显然错误。3、被上诉明知案涉租赁房屋已经转让给他人，但仍向通城公司支付租金，其行为存在显然故意，因其自身过错造成的不利后果应当自行承担民事责任。原审针对通城公司向吕玉中收取的租金，认定由上诉人另行向通城公司主张不当得利之诉，法律适用错误。
被上诉人吕玉中答辩称：1、一审法院认定事实正确，涉案租赁合同合法且有效。吕玉中与通城公司于2008年1月1日签订《新沂市通城商业有限公司金陵大酒店租赁经营合同书》，年租金为90万元，租赁期限至2018年1月31日止。合同签订后吕玉中依约合法经营租赁物并按期支付租金。该合同于2011年7月14日进行变更，延期到2028年。因吕玉中并不知所有权变更，且一直未有违约行为，属善意第三人，变更后之合同应为合法有效。
通城公司在未告知吕玉中的情况下将案涉房屋所有权转移至上诉人，吕玉中仍依约向通城支付租金，合法使用租赁物。根据《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，在租赁期限届满前，吕玉中是合法有效的承租人，上诉人无权要求终止吕玉中与通城公司之间的房屋租赁关系，更无权请求吕玉中返还涉案房屋。
2、《租赁合同》在合法的有效期内，吕玉中向通城公司交付租金是正确、适当的。本案中，涉案房屋并不属于法律规定的租赁房屋在租赁期间发生所有权变动而不能继续履行的除外情形，即吕玉中可依法继续履行原租赁合同。况且，涉案房屋在承租期内，通城公司与吕玉中又在2011年签订了新的《租赁合同》时，通城公司向吕玉中隐瞒了转移房屋所有权的事实，吕玉中保留向其主张优先购买的法律责任。但这不影响吕玉中依法要求上诉人继续履行原租赁合同的权利。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应依法驳回上诉，维持原判。
原审第三人通城公司述称:上诉人上诉理由不能成立。一审法院认定事实部分不清，也就是第三人的房屋被他人通过非法手段占为己有，第三人向新沂市人民法院提起诉讼，要求法院确认有关合同无效。法院认为涉及刑事犯罪，要求第三人向公安机关进行控告，现在第三人已经向公安机关进行控告，正在侦查过程中。因此，本案涉及刑事犯罪，请求法庭将本案移送公安机关审查。
恒毅公司原审诉讼请求：1、请求判令《新沂市通城商业有限公司金陵大酒店租赁经营合同书》终止履行，吕玉中向恒毅公司返还承租房产；2、吕玉中向恒毅公司补交自2015年4月28日起至2016年6月27日止的房屋租金105万元。
一审法院认定事实：2008年1月1日，通城公司与吕玉中签订《新沂市通城公司金陵大酒店租赁经营合同书》一份，约定将通城公司名下的新沂市南京路53号金陵大酒店一楼北大厅、一楼快餐厅、二楼整个楼层、三至六楼宾馆客房63间出租给吕玉中经营使用，租赁期限十年(自2008年2月1日起至2018年1月31日止)，年租金90万元，每半年交付一次，先交后用，不得拖欠。至今，吕玉中按照租赁合同约定已向通城公司付清了2017年12月份之前的房屋租金，通城公司也向吕玉中出具了收取租金的结算收据。
2010年12月16日，通城公司与袁斌签订房屋买卖合同书一份，约定袁斌购买登记在通城公司名下的新沂市南京路53号通城综合楼(包括吕玉中租赁的房产)，购房款总金额为1700万元，房地产过户至袁斌或袁斌指定人名下，过户费由袁斌承担。对于通城公司已出租给吕玉中和案外人谢良才的房产，袁斌承诺依照原租赁协议约定履行至租赁期届满，不作调整，房产租赁期满，由袁斌作为产权方另行签订出租合同；自合同签订之日起，租赁合同项下租金仍由通城公司收取，至总金额达450万元止，其后租金收益归袁斌所有。2010年12月16日，原登记在通城公司名下的通城综合楼201室(建筑面积859.04平方米)、301室(建筑面积888.04平方米)的房屋所有权人变更为恒毅公司；2011年3月18日，原登记在通城公司名下的通城综合楼401室(建筑面积888.69平方米)、501室(建筑面积888.69平方米)、601室(建筑面积888.69平方米)的房屋所有权人变更为恒毅公司；2011年3月，恒毅公司取得上述房产(系吕玉中租赁的房产)的国有土地使用权证书。
2011年7月14日，通城公司与吕玉中重新签订房屋租赁合同书一份，约定对2008年1月1日签订的通城公司金陵大酒店租赁经营合同书重新修订，将租赁期限变更为17年(自2011年7月14日起至2028年1月31日止)，前7年每年租金95万元，后10年每年租金98万元，按月支付房租。
2015年5月4日，通城公司与袁斌签订新沂市南京路53号通城综合楼补充协议一份，补充协议第二条、第三条明确记载，合同签订后袁斌已按照约定方式将货币、车辆、租金抵付款项足额支付给通城公司，通城公司已将该综合楼201、301、401、501、601房产过户至通城公司的全资子公司恒毅公司名下。
2015年4月28日，恒毅公司作出股东决定，同意吸收新股东陈玉光、李苑；同意股东通城公司退出，并将公司股份50万元分别转让给新股东陈玉光、李苑(每人受让股份25万元)。通城公司认为陈玉光、李苑二人于2015年4月28日伪造股东出资转让协议，非法办理股权转让手续，严重侵犯通城公司的合法权益，遂诉至新沂法院，要求确认通城公司与陈玉光、李苑之间签订的股东出资转让协议无效，新沂法院已于2016年8月立案受理，现两案现在审理过程中。
庭审中通城公司称，与袁斌签订房屋买卖合同书又签订通城综合楼补充协议后，并未将出售通城综合楼的事实告知吕玉中；虽然与袁斌签订的房屋买卖合同书及补充协议均有效，但由于袁斌未按约定交清购房款也未履行合同附随义务，通城公司没有协助袁斌办理产权过户手续，也没有约定解除房屋买卖合同，目前通城公司与袁斌正在结算谈判中。
一审法院认为：通城公司与袁斌于2010年12月16日签订出售通城综合楼合同书(包括租赁的房产在内)，同日将该综合楼201室和301室房屋过户至恒毅公司名下，后又于2011年3月18日将该综合楼401室、501室、601室过户至恒毅公司名下，通城公司已丧失了上述房产(即吕玉中所租赁的房产)的所有权；2011年7月14日，通城公司与吕玉中重新签订房屋租赁合同书，系无权处分租赁物的行为；通城公司与吕玉中于2008年1月1日签订的金陵大酒店租赁经营合同书租赁期限至2018年1月31日止，在租赁期限届满前，吕玉中应当按照该租赁合同履行承租方义务。
租赁物被过户至恒毅公司名下的时间系2010年10月26日(201室、301室)和2011年3月18日(401室、501室、601室)，而恒毅公司股权转让行为发生于2015年4月28日；2015年5月4日，通城公司与袁斌签订补充协议时已确认，通城公司已将该综合楼201、301、401、501、601房产过户至(通城公司的全资子公司)恒毅公司名下，故该院对通城公司主张租赁物属通城公司所有、通城公司系租赁房屋的出租方有权向吕玉中主张租金的意见不予采纳，对通城公司关于作为有独立请求权第三人参加诉讼的主张亦不予认可。
《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。虽然租赁物已由通城公司转移过户至恒毅公司名下，但通城公司与吕玉中于2008年1月1日签订的租赁经营合同书约定的租赁期限为十年，至2018年1月31日止，故根据上述法律规定，在租赁期限未届满之前，恒毅公司不应终止履行通城公司金陵大酒店租赁经营合同书，也不应要求吕玉中返还承租房产，故该院对恒毅公司的第一项诉讼请求不予支持。
出租方通城公司在将包括租赁房产在内的通城综合楼出售给袁斌后，未向承租方吕玉中如实告知租赁物所有权变动的事实，也未拒绝吕玉中继续向其支付租金，故吕玉中依据租赁合同约定向租赁合同的出租方支付租金的行为并无不当。虽然租赁物的所有权已由通城公司转至恒毅公司名下，但通城公司对2015年4月28日的股权转让行为有异议，通城公司认为陈玉光和李苑非法办理股权转让手续，将通城公司的50万元股份分别转让给陈玉光和李苑，严重侵犯通城公司的合法权益，而向该院提起确认股权转让合同无效之诉。由于通城公司对恒毅公司的现任股东身份是否合法有异议，该案正在审理过程中，在恒毅公司现任股东身份未经依法确认前，吕玉中作出租赁合同的承租方，向租赁合同的出租方交纳租金的行为并无不当，故该院对恒毅公司的第二项诉讼请求亦不予支持。恒毅公司可待现任股东身份被确认合法后，针对通城公司向吕玉中多收取的租金，另行向通城公司主张不当得利之诉。
综上，一审法院判决：驳回新沂市恒毅商业有限公司的诉讼请求。案件受理费14250元，由新沂市恒毅商业有限公司负担7125元，由新沂市通城商业有限公司负担7125元。
二审期间，上诉人就其主张向本院提交如下证据：
证据一：江苏省新沂市人民法院（2016）苏0381民初5462、5124号民事裁定书各一份。拟证明：通城公司对恒毅公司两名股东提起的诉讼均主动撤诉。恒毅公司的股东资格均合法有效。
证据二：落款日期为2015年9月23日的告知函一份。拟证明：恒毅公司已将涉案房屋所有权变更事宜书面通知吕玉中，吕玉中向通城公司支付租金具有明显的主观恶意，或是不真实的。
证据三：证人赵某证言。赵某出庭陈述，恒毅公司系江苏瑞银置地集团有限公司的子公司，其是瑞银公司的物业部经理。2016年9月份，瑞银公司法律顾问ＸＸ律师委托其到新沂向吕玉中送达一份告知函，内容是房屋产权已经被恒毅公司收购，希望吕玉中尽快面谈房屋交接和房租支付事宜。其当时没有找到吕玉中，便把告知函交给金陵大酒店一楼吧台让其转交吕玉中。
被上诉人吕玉中质证认为：1、证据一真实性无异议，对证明观点有异议。据了解，通城公司是在和一审法官沟通后寻求向公安机关报案来主张权利，并未对权利放弃。2、对于证据二真实性、合法性、关联性均不予认可。吕玉中从来没有收到过这份告知函。3、对证人证言的三性均有异议。没有证据证明证人去过新沂；恒毅公司股东是两位自然人，和瑞银公司没有任何投资关系；告知函的时间和证人所称的去新沂时间差了一年时间；证人自己陈述去过现场，但是对现场的描述与事实不符。请求对证人证言不予采信。
第三人通城公司质证认为：同被上诉人质证意见。另补充：证人证言不属于新证据，上诉人应当在一审时让证人出庭作证。恒毅公司不是瑞银公司的子公司，恒毅公司法定代表人陈鑫与瑞银公司无任何关系。在陈鑫不知情的情况下，瑞银公司法律顾问委托证人送通知函显然不合常理。综上请求法庭对证人证言不予采信。
本院认为，1、关于证据一。两份民事裁定书系通城公司与恒毅公司股东之间发生的股权纠纷，与本案争议事实无直接关联性，不予采纳。2、关于证据二和证据三。告知函系恒毅公司单方制作，并无吕玉中签收，赵某证言关于告知函送达时间的陈述亦与上诉人主张的时间以及告知函载明的时间不符，两份证据不足以证明上诉人的诉讼主张，不予采纳，具体理由在裁判理由部分详述。
本院查明的案件事实与一审法院查明事实一致。
本院认为：通城公司与吕玉中之间的租赁关系产生于恒毅公司取得案涉房屋所有权之前，根据买卖不破租赁之法律原则，该租赁关系对恒毅公司具有法律约束力。本案中，恒毅公司诉请解除与吕玉中之间的租赁合同，并要求吕玉中支付2015年4月28日至2016年6月27日租金，该两项请求均是基于欠付租金提起的诉讼主张。因此，判定其请求是否成立，需首先确定吕玉中是否存在逾期交付租金的事实。根据现有证据，吕玉中已向通城公司付清2017年12月之前的租金。那么，吕玉中的付款行为是否为不当履行则为判定本案纠纷的关键，即，吕玉中是否知晓案涉房屋产权变更的事实，如其知晓却仍向通城公司支付租金，其向合同以外的当事人支付租金不能免除其付款义务，此种不当履行对恒毅公司构成违约；如其不知晓，则其按原租赁合同支付租金不具有过错，其付款行为仍应视为对合同义务之履行，恒毅公司不能向其主张违约责任。由此，本案的争议焦点应为吕玉中是否知晓案涉房屋产权变更的事实。
吕玉中承租案涉房产发生于该房产所有权变更之前，在租赁合同履行过程中房屋产权发生变更，该告知义务应由物权变动的当事人承担。本案中，通城公司将案涉租赁房产出售给袁斌后，未向吕玉中如实告知租赁物所有权变动的事实。恒毅公司主张已将该事实告知吕玉中，对此应承担举证责任。
恒毅公司所举证据为告知函和赵某的证言。就该两份证据而言，告知函的落款日期虽为2015年9月23日，但该告知函系恒毅公司单方制作，并无吕玉中的签收，吕玉中亦不认可收到该告知函，该证据本身不能证明已向吕玉中送达；赵某虽陈述将告知函送至吕玉中处，但其陈述的送达时间为2016年9月，即本案一审诉讼期间才向吕玉中告知房屋产权变动，而恒毅公司主张系2015年4月28日至2016年6月27日的欠付租金，即使赵某陈述属实，亦不能证明吕玉中在2015年4月28日至2016年6月27日期间知晓该产权变动的事实。因此，恒毅公司提供的上述证据不能证明其诉讼主张。如上所述，在不能认定吕玉中知晓案涉房屋产权已发生变更的情况下，其向通城公司按原租赁合同支付租金不具有过错，恒毅公司主张吕玉中存在逾期支付租金不能成立，进而，其要求解除合同的请求亦不能成立。
关于第三人提出本案涉嫌犯罪应移送公安机关的主张并无事实和法律依据，其亦未对一审判决提出上诉，本院不予理涉。
综上，上诉人恒毅公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14250元，由上诉人新沂市恒毅商业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 宏
审 判 员 冯昭玖
代理审判员 张 涛
二〇一七年十一月十日
书 记 员 李 婕