河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终5469号
上诉人（原审被告）：石银水，男，汉族，1978年9月18日出生，住河南省淅川县。
委托诉讼代理人：王继庆，河南裕达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：汪兴，男，汉族，1988年7月3日生，住河南省中牟县。
委托诉讼代理人：崔新江，河南鑫苑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王宁，河南鑫苑律师事务所实习律师。
原审被告：郑州宜居房地产服务有限公司第九分公司。住所地郑州市二七区。
负责人：牛相飞，经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ，男，该公司员工。
原审被告：郑州宜居房地产服务有限公司，住所地郑州市中原区。
法定代表人：李超，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈慧武，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：郝建忠，男，该公司员工。
上诉人石银水因与被上诉人汪兴及原审被告郑州宜居房地产服务有限公司第九分公司（以下简称宜居第九分公司）、郑州宜居房地产服务有限公司（以下简称宜居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2016）豫0103民初9891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人石银水的委托诉讼代理人王继庆，被上诉人汪兴的委托诉讼代理人崔新江、王宁，原审被告宜居第九分公司的委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加了询问。原审被告宜居公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加询问。本案现已审理终结。
石银水上诉请求：关于损失请求改判为50000元。事实与理由：1、石银水不履行合同的原因是还有银行按揭款70万元没有还清，在签订合同时没有注意，而石银水借不了70万元，因此与汪兴多次协商变更合同，汪兴口头同意借给石银水一部分款项，但未支付，致使合同无法继续履行，并非石银水不愿意履行。2、一审判决认定石银水赔偿损失40万元过高，有失公平，汪兴的损失应以不超过50000元为宜。3、石银水的房屋仍未出售，若汪兴愿意可按合同价格出售。
汪兴辩称，1、石银水拖延办理房屋解押手续，属违约行为，应承担违约责任。2、石银水一审开庭时对房屋上涨至每平方米10000元没有异议，故应赔偿其违约导致汪兴购房的损失。3、双方房屋买卖合同已解除，不同意再继续履行合同。请求二审法院维持原判。
汪兴向一审法院起诉请求：1、解除汪兴与石银水、宜居第九分公司签订的《房屋买卖合同》；2、石银水返还汪兴定金19500元，石银水、宜居第九分公司承担连带责任；3、石银水赔偿汪兴支出的佣金10500元；4石银水赔偿汪兴损失400000元。
一审法院认定的事实：2016年7月18日，汪兴作为买方（乙方）、石银水作为卖方（甲方）、宜居第九分公司作为居间方（丙方）签订房屋买卖合同一份，约定，乙方自愿购买甲方位于二七区兴华南街168号院兴华小区2号楼2单元5层6号房屋（房产证号：12××93），建筑面积180.57平方米，房屋及其配套设施的总价款为1400000元，乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计30000元，其中佣金及代办费为10500元，余额作为丙方代甲方保管的定金。甲方同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管。甲乙双方深知丙方为达成本合同已付出相应劳动，应向丙方支付中介佣金。乙方应向丙方支付佣金10500元，在签订本合同时，甲乙双方应向丙方及时、足额支付佣金，在合同履行过程中如因甲、乙任意一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任。甲、乙双方同意共同委托丙方代办房屋交易相关手续，并商定于签订本合同时，由乙方向丙方支付代办费用2000元。
甲、乙双方均同意使用按揭贷款的付款方式，具体为乙方确认已充分了解银行贷款政策，并保证自己符合银行贷款条件，甲、乙双方同意于签订本合同20个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭手续。在银行贷款批准后，甲、乙双方在30个工作日将首付房款存入存量房资金监管账户，剩余房款由银行放款之日存入存量房交易资金监管账户。该房屋处于抵押状态，甲方保证本合同签订后七个工作日内向贷款银行提出还款申请，（乙方采用按揭贷款付款方式的，甲方保证自乙方银行贷款审批通过后）按照贷款银行确定的还款日期之前或当日自行筹资还清按揭银行贷款。甲方领取他项权利证后及时办理抵押登记注销手续。需办理解押手续的，甲、乙双方在解押注销手续办理完毕后的三十个工作日内办理网签、资金监管手续，在资金监管机构出具郑州市存量房交易结算资金监管全款证明后，甲乙双方共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续。
关于违约责任约定为：如甲、乙任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的佣金一律不予退还。本合同签订后，甲方拒绝出售同时乙方拒绝购买或甲、乙双方协商解除合同的，丙方已收取的费用除佣金外如数退还等。
合同签订当天，汪兴向石银水宜居第九分公司交纳购房定金及佣金共30000元。宜居第九分公司向汪兴出具收据一份。
2016年8月16日，汪兴及其妻子石倩文与石银水共同向中信银行股份有限公司郑州分行申请商业贷款用于购买郑州市二七区兴华南街168号院兴华小区2号楼2单元5层6号的房产，建筑面积180.57平方米，购买价格1400000元，首付款300000元。后中信银行股份有限公司郑州分行向郑州住房置业担保有限责任公司出具办理商业银行贷款阶段性担保通知单，载明客户石银水（××）与石倩文（××）自愿就二七区兴华南街168号院兴华小区2号楼2单元5层6号的坐落房屋达成成交意向。成交价为1400000元，预评估价为1392200元，首付款300000元，贷款为1100000元。贷款期限30年，该贷款客户借款合同编号为811112065430。我行已初审合格，并为借款人提供贷款金额1100000元，请贵公司办理有关担保手续。汪兴积极履行了上述合同义务，但石银水未按合同约定向其贷款银行提出还款申请，拖延办理解押手续，后石银水明确表示拒绝继续履行合同。经居间方协调未果，汪兴诉至法院。另查明，石银水、宜居第九分公司、宜居公司对汪兴所称至起诉时涉案房屋的单价为10000元／㎡无异议。
上述事实，有汪兴、石银水签订的房屋买卖合同、房屋所有权证存根、收据、结婚证、办理商业银行贷款阶段性担保通知书（复印件）、中信银行个人借款申请表（复印件）、视听资料、汪兴、石银水陈述等证据在卷予以佐证。
一审法院认为，汪兴与石银水、宜居第九分公司签订的房屋买卖合同，系各方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。汪兴、石银水、宜居第九分公司各方均应全面履行合同义务。本案汪兴、石银水于合同签订后共同到银行办理了按揭贷款手续，贷款审批已通过，但石银水未按合同约定按时向贷款银行提出还款申请，一直拖延办理解押手续，已属违约。现汪兴要求解除合同，石银水、宜居第九分公司亦同意解除合同，故汪兴要求解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求，予以支持。因石银水的违约行为，导致汪兴无法顺利实现合同目的，致使汪兴在合同签订时期丧失了以同等或相近价格购买相似房屋的机会，给汪兴造成购房差价损失，对该损失的合理部分，予以支持。汪兴以其与石银水、宜居第九分公司签订买卖合同时的购房价1400000元与起诉时的房屋单价10000元／㎡乘以房屋建筑面积180.57㎡的差额计算房屋差价损失，石银水、宜居第九分公司、宜居公司对起诉时房屋单价为10000元／㎡不持异议，房屋差价的损失计算为405700元，汪兴要求石银水赔偿损失400000元，系对自己权利的合法处分，予以支持。关于汪兴要求石银水、宜居第九分公司、宜居公司连带返还定金19500元的诉讼请求，因石银水同意由宜居第九分公司返还定金，宜居第九分公司、宜居公司亦同意由宜居第九分公司向汪兴返还，故19500元的定金应由宜居公司第九分公司向汪兴返还。关于汪兴要求石银水赔偿汪兴支出的佣金10500元的诉讼请求，因合同约定如甲、乙任意一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任，石银水的违约行为致使合同无法继续履行，引发诉讼，故石银水应赔偿汪兴支出的佣金10500元，汪兴的该项诉讼请求，予以支持。关于汪兴诉请的评估费由石银水负担的诉讼请求，因并未进行评估，评估费未实际发生，不予支持。
关于石银水提出的其拒绝履行合同，系由于郑州市人民政府出台限购政策，出于情势变更作出行为，不应承担赔偿责任的辩解意见，不符合法律规定，不予采纳。关于石银水提出的佣金并非10500元，而是8500元的辩解意见，经查，宜居第九分公司向汪兴出具的收据载明购房定金及佣金共计30000元，合同约定购房定金为19500元，汪兴及宜居第九分公司均称其余10500元为佣金，汪兴并未交纳代办费，故佣金数额应为10500元，石银水的该项辩解理由不能成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除汪兴与石银水、宜居第九分公司签订的《房屋买卖合同》；二、宜居第九分公司于判决生效之日起十日内返还汪兴定金19500元；三、石银水于判决生效之日起十日内赔偿汪兴支出的佣金10500元、损失400000元，共计410500元。四、驳回汪兴的其他诉讼请求。案件受理费7750元，减半收取3875元，保全费2670元，由石银水负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院依法组织当事人进行举证、质证。石银水提交以下证据：1、石银水的还款记录。证明还有70万元贷款未还。2、涉案房屋在网上信息。证明现房屋单价在8000元-9000元左右，并未上涨许多。3、相关案例判决书。证明赔偿汪兴损失过高。汪兴发表质证意见为：1、对石银水的还款记录真实性有异议，没有加盖银行印章。2、对网上价格、相关案例，真实性、关联性有异议，与本案无关。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，石银水作为出卖方，因未履行其解押义务，导致双方合同无法继续履行，应承担违约责任。因房屋价款上涨，应赔偿造成汪兴购买同等地段需多支付房款的损失。一审判决在各方对起诉时段内房屋单价均无异议的情况下，计算损失40万元并无不妥。石银水上诉称应赔偿损失50000元，没有事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，石银水的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，由石银水负担。
本判决为终审判决。
审判长 王胜利
审判员 秦 宇
审判员 邱 帅
二〇一七年四月二十四日
书记员 王 研