湖北省宜昌市中级人法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂05民终1503号
上诉人（原审被告）胡江涛，无业。
上诉人（原审被告）陈永香（胡江涛之妻），无业。
被上诉人（原审原告）张艳，工人。
被上诉人（原审原告）张道林（张艳之夫），工人。
两被上诉人的共同委托代理人张道清，枝江市中联法律服务所法律服务工作者。特别授权代理。
上诉人胡江涛、陈永香为与被上诉人张艳、张道林房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省枝江市人民法院（2015）鄂枝江民初字第01456号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员冀放担任审判长，审判员邓爱民、肖小月组成的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年3月8日张艳、张道林与胡江涛、陈永香签订房屋买卖合同，约定：张艳、张道林（简称乙方）购买胡江涛、陈永香（简称甲方）位于枝江市马家店街办新华路二巷9号第三层住房一套，房屋总价款为17万元。乙方一次性付给甲方购房款15万元，余款2万元在过户前一次性付清。同时约定，甲方不承担产权过户税费，有协助乙方过户的义务。乙方所购房价款不含公摊面积，甲方免计其费（若以后占地补偿，由甲方所得）。另外，双方在条约补充中约定，由于乙方所购房未付公摊面积款，本着公平原则，若以后国家占地补偿或乙方变卖房产，甲方将按乙方产权分摊实得面积收取补偿费。否则将按违约条款追加利息及违约金。合同分为两页，双方各持一份。2013年3月18日，张艳、张道林支付购房款17万元，胡江涛出具收条一份。胡江涛、陈永香一审庭审中出示的房屋买卖合同是在张艳、张道林合同基础上，对第一页进行更替，并对第二页进行了添加。
另查明，2013年4月，胡江涛、陈永香将诉争的第三层房屋所有权证转移登记在张艳、张道林名下，房产证号：枝江市房权证马家店字第××号。分户图显示第四层面积为43.43平方米。2015年11月5日，枝江市住房和城乡建设局就枝江市马家店街办新华路二巷9号补建38.22平方米向胡江涛颁发了建设工程规划许可证。2015年11月10日，因扩建，枝江市房地产管理局向胡江涛、陈永香颁发了新房产证，房产证号：枝江市房权证马家店字第××号。胡江涛、陈永香新房产证分户图显示第四层面积为81.65平方米。因胡江涛、陈永香未协助张艳、张道林办理诉争房屋的土地使用权变更登记手续，张艳、张道林遂向法院提起诉讼，诉请：1、胡江涛、陈永香协助办理房屋的土地使用权变更登记手续；2、胡江涛、陈永香向张艳、张道林支付违约金17000元。
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，张艳、张道林提供的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，且不违反法律规定，是合法有效的合同，当事人应按合同约定履行权利、义务。胡江涛、陈永香在庭审中提供了另外一份房屋买卖合同进行抗辩，但该合同有明显的添加及篡改原始合同的痕迹。同时关于公摊款支付的约定，添加部分与后面条约补充部分意思描述自相矛盾。故胡江涛、陈永香庭审中提供的合同显然并非双方合意之结果，对该合同，不予采信。按照张艳、张道林提供的合同，胡江涛、陈永香可在以后国家占地补偿或张艳、张道林变卖房产时，根据张艳、张道林房屋产权分摊的面积向张艳、张道林收取补偿款，而非胡江涛、陈永香辩称的房屋产权过户时。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。故本案中胡江涛、陈永香作为出卖人，有协助张艳、张道林办理诉争房屋土地使用权变更登记手续的义务。本案中，双方在房屋买卖合同中就过户税费的负担作出明确约定，按照约定，应当由张艳、张道林负担。同时，由于扩建、办理新房产证等因素影响，而且双方也未约定办理房屋产权过户的时间，故不应认定胡江涛、陈永香违约。张艳、张道林主张违约金，不予支持。至于双方在毗邻居住时对对方造成的影响，不在本案审理范围，可另行解决。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决：一、胡江涛、陈永香于判决生效后七日内协助张艳、张道林办理位于枝江市马家店街办新华路二巷9号第三层房屋的土地使用权变更登记手续［房屋所有权证号：枝江市房权证马家店字第××号，土地使用权证号：枝江国用（2001）第1100098号）］，过户税费由张艳、张道林承担；二、驳回张艳、张道林的其他诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由张艳、张道林负担。
上诉人胡江涛、陈永香不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审程序违法，违反《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，没有保障上诉人行使诉讼权利，没有庭前调解，没有征询当事人最后意见；2、被上诉人在办理涉案房屋过户登记手续时，违反《房产测绘管理办法》相关规定，与房屋测绘工作人员勾结作假，在上诉人不知情情况下，未对上诉人整栋楼四层房屋面积进行测绘，对上诉人第四层房屋扩建的38.22平方米面积瞒报，进行了虚假测绘，实施了虚假的房屋过户登记行为，对所购房屋公摊面积数据登记不实，损害了上诉人合法权益；3、被上诉人在一审中提交的房屋买卖合同是废止的合同，在该合同中正文最后签名时，张道林使用假名签字，违反了《中华人民共和国合同法》第十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》的相关规定，且该合同“条约补充”部分没有陈永香的签字认可，合同不能成立。而上诉人提交的买卖合同是经双方修订、更改和添加相关条文的合同，并没有产生实质性内容改变，没有损害被上诉人利益，被上诉人亦签字认可，故应依上诉人提交的房屋买卖合同为依据认定本案事实；4、被上诉人提交的房屋买卖合同中“条约补充”约定的“若以后国家占地补偿或被上诉人变卖房产时收取公摊面积款”条款显失公平，违反公平、诚实信用原则，不符合《中华人民共和国合同法》第三条、第五条及《中华人民共和国民法通则》第五十九第二款之规定。该条款没有明确履行期限，根据《合同法》相关规定，履行期限不明确的，债权人可随时要求履行，故上诉人可以随时要求被上诉人支付房屋公摊面积款，现被上诉人未向上诉人支付房屋公摊面积款及过道费15650元，上诉人没有义务协助被上诉人办理售出房屋土地权属变更登记。原审判决认定事实不清，适用法律错误，实体处理不当，请求二审法院依法查明事实，撤销原审判决，改判由被上诉人对涉案房屋过户登记的面积予以更正及向上诉人履行债务15650元。一、二审案件受理费均由被上诉人承担。
上诉人为支持其上诉请求，在二审审理中向法院提交了2016年1月8日的录音资料，以证明其曾与枝江市精益测绘有限责任公司工作人员沟通要求张艳办理测绘更正事宜及向枝江市土地管理部门工作人员咨询房屋产权登记面积错误导致土地无法变更登记事宜。
被上诉人张艳、张道林答辩称：1、上诉人与被上诉人之间房屋买卖系自愿而为，被上诉人是在上诉人承诺办理涉案房屋所有权和土地使用权过户登记情况下才购买的涉案房屋；2、2013年4月9日在办理涉案房屋所有权过户登记时，行政机关对土地使用权变更登记停办，至2014年11月份才恢复办理，上诉人现应协助被上诉人办理涉案房屋的土地使用权过户登记手续；3、被上诉人提交的房屋买卖合同的主合同条款及“条约补充”的条款均是胡江涛亲自书写，合同中涉及房屋的公摊面积款的约定也是上诉人真实意思表示，双方签名认可，均应按该合同履行；4、上诉人的房屋共有四层，在被上诉人购买第三层房屋时，上诉人在枝江市房地产管理局的房屋登记面积只有三层半，第四层房屋的另一半面积没有办理建设工程规划许可证。第四层房屋的另一半是其后补办建设工程规划许可证，在枝江市房地产管理局办理的所有权登记。此与被上诉人购买的第三层房屋毫无关系。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人二审审理中向法院提交了存档于枝江市房地产管理局的房屋买卖合同书及房地产测绘报告书的复印件（与原件核对无异）各一份，以证实对涉案房屋面积测绘时，对共有建筑面积确认为74.69平方米，分摊比例为0.357368，胡江涛签字予以了认可。双方在枝江市房地产管理局办理房屋过户登记时，备案的房屋买卖合同中约定的房屋面积为87.46平方米。
经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，本案双方当事人各持的房屋买卖合同均为胡江涛所书写。被上诉人提交的房屋买卖合同中关于双方责任及违约责任中第6条约定：土地证在政策允许下，甲方（胡江涛、陈永香）应协助乙方（张道林、张艳）过户（费用乙方自理）；上诉人在一审审理中向法院提交的房屋买卖合同中约定：甲方（胡江涛、陈永香）将第三层二室一厅房售给乙方（张道林、张艳），优惠价壹拾柒万元（不含共摊面积款，待登记机构确定后，按2200元／平方米计付给甲方）。乙方先预付15万元，余额过户前付清。土地证在政策允许下，甲方应协助乙方过户（费用乙方自理）。但应交清公摊面积费用（按房证实际面积算）；在上诉人提交的合同的第二页下方的“条约补充”中约定：由于乙方所购房未付公摊面积款，本着公平原则，若以后国家占地补偿或乙方变卖房产，甲方将按乙方产权分摊实得面积收取补偿费。否则将按违约条款追加利息及违约金（土地过户除外）。关于两份合同签名问题，两份合同的主条款下四人均签名。在“条约补充”条款下面，上诉人持有的合同上四人均签名，被上诉人持有的合同上有胡江涛、张艳、张道林签名。
2013年3月15日，枝江市精益测绘有限责任公司对双方交易房屋进行了测绘，共有建筑面积分摊认定表上载明总建筑面积283.69平方米，共有面积为74.69平方米，分摊办法为K=0.357368。张艳和胡江涛均在共有建筑面积分摊认定表上签字予以认可。据此，张道林、张艳所购房屋的套内建筑面积为64.43平方米，共有分摊面积为23.03平方米，建筑面积为87.46平方米。在枝江市房地产管理局备案的张艳、张道林与胡江涛、陈永香的房屋买卖合同中亦约定双方交易房屋面积为87.46平方米，该合同四人均签字认可。
以上事实有双方当事人各持的房屋买卖合同、存档于枝江市房地产管理局的房屋买卖合同书及房地产测绘报告书予以证实，本院予以确认。上诉人对被上诉人二审提交的存档于枝江市房地产管理局的房屋买卖合同书及房地产测绘报告书的复印件质证认为，两份书证上的签名不是胡江涛所签，但未提交相关证据予以证实，本院对其质证意见不予采信。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为原审程序问题、本案应依哪份房屋买卖合同确定双方当事人权利义务关系及上诉人应否协助被上诉人办理售出房屋的土地权属变更登记问题。1、原审程序问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，开庭审理前可以组织双方当事人调解，但该调解程序并非法定庭前必经、强制程序。另外，一审开庭审理笔录足以证实，在法庭辩论终结后，法庭征询了双方当事人的最后意见。上诉人上诉称原审程序违法，没有保障其行使诉讼权利不能成立，本院不予支持；2、本案应依哪份房屋买卖合同确认双方当事人权利义务关系。上诉人举出的房屋买卖合同中，关于公摊面积款，主条款约定出售房屋的价款17万元不包含公摊面积款，公摊面积款待房屋登记机构确定后，按2200元／平方米计付，买方先付15万元，余款在过户前付清。但合同的补充条款中又约定买方所购房未付公摊面积款，若以后国家占地补偿或买方变卖房产，卖方将按买方产权分摊实得面积收取补偿费。关于办理土地过户，主条款约定土地证在政策允许下，卖方应协助买方过户（费用买方自理），但应交清公摊面积费用（按房证实际面积算），但合同的补充条款中又约定土地过户除外。从上可以看出，上诉人举出的房屋买卖合同中关于公摊面积款、办理土地过户的约定，文意前后不一，自相矛盾，上诉人对此不能作出合理的解释。而反观被上诉人举出的房屋买卖合同，关于公摊面积款的约定，主条款与补充条款的约定意思表示前后一致，内容相互印证，且双方其后的履行行为（即上诉人在被上诉人并未向其支付公摊面积款时协助被上诉人办理了售出房屋的过户登记手续）亦能反证双方系按被上诉人举出的房屋买卖合同履行的。据此，本院认为被上诉人举出的房屋买卖合同才是双方当事人基于真实意思表示达成的协议，应依该合同确定双方买卖房屋的权利义务关系。上诉人上诉称被上诉人举出的房屋买卖合同为废止合同不能成立，本院不予支持。上诉人还上诉称被上诉人举出的合同上，张道林使用假名在合同上签名，“条约补充”条款下陈永香没有签名，合同不能成立。经查，合同上“张道林”签名系张道林本人所写，且张道林仅为对姓名书写不规范，并未使用假名在合同上签名。上诉人以此抗辩该合同不成立，与法无据，本院不予支持。陈永香虽未在合同中“条约补充”条款下签名，但因该条款为胡江涛亲笔书写，该条款内容即房屋公摊面积款的约定与合同主条款约定一致，且胡江涛系陈永香之夫，在此情形下，构成表见代理，即被上诉人有理由相信胡江涛有权代理其妻陈永香对房屋公摊面积款进行处分，该条款成立且对陈永香有约束力。上诉人关于陈永香未在该合同中“条约补充”条款下签名致合同不成立的抗辩理由亦不能成立，本院亦不予支持；3、上诉人应否协助被上诉人办理售出房屋的土地权属变更登记问题。被上诉人举出的房屋买卖合同真实、合法、有效，对双方均有约束力，上诉人应依合同约定协助被上诉人办理售出房屋的土地权属变更登记。上诉人上诉认为不应协助办理土地权属变更登记手续，其抗辩理由为双方约定的“若以后国家占地补偿或被上诉人变卖房产时收取公摊面积款”的条款没有明确履行期限，其可随时要求履行。本院认为，上述关于房屋公摊面积款的约定系附条件的履行条款，即被上诉人向上诉人支付房屋公摊面积款，应以国家对售出房屋所占土地征收或被上诉人变卖该房屋的条件成就为前提。在被上诉人支付房屋公摊面积款的条件尚未成就情形下，上诉人将被上诉人未支付房屋公摊面积款作为抗辩理由不能成立，本院不予支持。上诉人另以被上诉人未支付过道费为由予以抗辩，该抗辩主张无合同依据，本院亦不予支持。上诉人又主张上述条款约定显失公平，因该约定系双方真实意思表示，结合房屋买卖合同全文来看，并未使双方权利义务明显违反公平、等价有偿原则，且上诉人亦未行使撤销权，本院对上诉人前述主张亦不予支持。上诉人还上诉主张被上诉人在办理售出房屋过户登记时，与房屋测绘人员勾结，在上诉人不知情情况下虚假测绘，导致售出房屋公摊面积数据登记不实。经查，枝江市精益测绘有限责任公司对双方交易房屋进行测绘时，胡江涛修建的第四层另一半的房屋38.22平方米尚未取得建设工程规划许可证、亦未在枝江市房地产管理局登记，胡江涛对该部分面积未纳入测绘不持异议，并在该公司测绘报告书中共有建筑面积分摊认定表上，对载明的总建筑面积、共有面积、分摊办法予以签字认可。故上诉人前述主张与事实不符，且其二审举出的录音资料亦不能证实其前述主张，本院不予采信。上诉人以前述主张抗辩，拒绝协助被上诉人办理售出房屋土地权属变更登记亦不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人胡江涛、陈永香负担。
本判决为终审判决。
审判长 冀 放
审判员 邓爱民
审判员 肖小月
二〇一六年七月十一日
书记员 汪 晨