山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济商终字第20号
上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司济南槐荫支行，住所地济南市。
代表人李永浩，行长。
委托代理人吴淑芹，山东中强律师事务所律师。
委托代理人寇振磊，山东中强律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）裴新文，男，1970年8月28日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审被告）王亚清（系裴新文之妻），女，1969年4月19日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审被告）济南市槐荫区危房改造服务中心，住所地济南市。
法定代表人刘金荣，主任。
委托代理人赵辉，济南市槐荫区危房改造服务中心职工。
被上诉人（原审被告）济南捷通达实业有限公司，住所地济南市。
法定代表人王建鹏，董事长。
委托代理人赵辉，济南市槐荫区危房改造服务中心职工。
上诉人中国建设银行股份有限公司济南槐荫支行（以下简称建行槐荫支行）因与被上诉人裴新文、王亚清、济南市槐荫区危房改造服务中心（以下简称危改中心）、济南捷通达实业有限公司（以下简称捷通达公司）金融借款合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2009）槐商初字第42号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院认定，2002年8月5日，借款人裴新文与建行槐荫支行签订2002年槐个贷字第090号个人住房借款合同（以下简称借款合同），主要约定：借款人裴新文向建行槐荫支行借款28万元，用于购买景绿苑小区2-1-602号房屋，借款期限自2002年8月5日至2017年8月5日，贷款月利率为4.2‰，借款直接划入危改中心在建行槐荫支行开立的存款账户内；裴新文以该房产提供抵押担保，危改中心为该借款提供担保。借款合同签订后，裴新文未按照合同约定按时偿付借款本息，至2012年7月31日尚欠建行槐荫支行贷款本金224280.64元、利息58744.21元、利息罚息18996.56元、本金罚息20222.02元。
2002年5月18日，裴新文（乙方）与危改中心、捷通达公司（甲方）签订景绿苑小区购房合同（以下简称购房合同），双方主要约定：裴新文购买的商品房为2号楼1单元602室，总价款413520元。付款方式为按揭贷款，首付30%的购房款，其余款项以银行按揭贷款形式一次性交付。该房屋于2002年5月31日前交付使用。捷通达公司逾期不能按时交房，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，售方向买方支付已付款万分之三的违约金。捷通达公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因捷通达公司原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由捷通达公司承担全部责任。捷通达公司应在小区商品房交付使用后360日内，将办理产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。捷通达公司与裴新文分别签字盖章。合同签订后，捷通达公司于2002年5月31日交房，因捷通达公司没有办理土地使用手续，相应的房屋预售许可证也无法办理。在原审法院审理的涉及景绿苑小区商品房买卖合同纠纷相关案件中，原审法院认定景绿苑小区业主与捷通达公司、危改中心签订的购房合同无效。
另查明，王亚清系裴新文之妻，裴新文在个人住房申请表中写明其妻王亚清为共同还款人。王亚清同意裴新文以其购买的景绿苑2号楼1单元602室作为借款抵押担保，并签字。
建行槐荫支行要求裴新文偿还借款本金人民币224280.64元、利息58744.21元、利息罚息18996.56元、本金罚息20222.02元（截至2012年7月31日），以及上述本息履行完毕之日止的利息；建行槐荫支行对裴新文购买并抵押的景绿苑2号楼1单元602室及地下室享有优先受偿权；王亚清、危改中心对裴新文的上述借款承担连带责任；裴新文、王亚清、危改中心承担律师费等费用。
原审法院认为，2002年8月5日，借款人裴新文与贷款人建行槐荫支行、保证人危改中心签订借款合同，因裴新文与捷通达公司、危改中心签订的购房合同无效，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，予以支持”的规定，故建行槐荫支行要求解除借款合同，合理有据，予以支持。建行槐荫支行要求裴新文支付尚欠借款本金224280.64元、利息58744.21元、利息罚息18996.56元、本金罚息20222.02元（截至2012年7月31日），合计322243.43元以及上述本息履行完毕之日止的利息，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，出卖人捷通达公司、收受银行贷款人危改中心应为借款本息的返还人，故建行槐荫支行的该项请求不予支持。建行槐荫支行要求行使抵押权，王亚清、危改中心对裴新文的上述借款本息承担连带责任，亦不予支持。案经原审法院审委会讨论，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）、（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（二）项、第一百四十四条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，原审法院判决：驳回中国建设银行股份有限公司济南槐荫支行的诉讼请求。案件受理费5210元，由中国建设银行股份有限公司济南槐荫支行负担。
上诉人建行槐荫支行不服原审判决上诉称，我行基于裴新文迟延偿还贷款本息、违反借款合同的约定，请求解除借款合同，因此本案系金融借款合同纠纷，应适用合同法中借款合同的相关法律规定，而不应适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，原审判决依据该解释解除借款合同，适用法律不当。我行在原审中诉请裴新文、王亚清承担共同还款责任，危改中心、捷通达公司承担连带还款责任。借款合同被依法解除后，各被上诉人仍然应当承担相应的法律责任。但原审判决适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，对裴新文、王亚清偿还欠款本息的请求不予支持，同时对危改中心、捷通达公司承担连带责任的要求也不予支持，导致我行的债权落空。我行在原审中未曾放弃要求危改中心、捷通达公司承担法律责任的主张。请求撤销原判，发回重审，或者改判裴新文、王亚清承担还款本息的义务，危改中心、捷通达公司对裴新文、王亚清的还款义务承担连带责任。如果上述请求不被法院所支持，请求判令危改中心和捷通达公司承担还款责任。
被上诉人裴新文、王亚清共同辩称，我们没有起诉危改中心和捷通达公司，景绿苑小区2-1-602室目前我们还在居住，但是房子的房产证办不了。
被上诉人危改中心、捷通达公司共同辩称，在没有办理土地使用手续和相应的房屋预售许可证的情况下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，应当解除商品房买卖合同。主合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，相应的借款合同也应当解除。
经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，依据已生效的景绿苑小区业主与捷通达公司、危改中心商品房买卖合同纠纷相关民事判决书的认定，裴新文与捷通达公司、危改中心于2002年5月18日签订的购房合同亦应为无效合同。鉴于购房合同无效，依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，贷款人建行槐荫支行要求解除借款合同，符合法律规定，本院予以支持。在原审中，建行槐荫支行的诉讼请求是要求裴新文偿还借款本金及利息，并由王亚清、捷通达公司和危改中心承担连带责任；由于借款合同已被解除，裴新文不应承担还款责任，捷通达公司和危改中心亦不应承担担保责任，原审法院据此判决驳回建行槐荫支行的该项诉讼请求，并无不当。本案在二审时，上诉人建行槐荫支行对各被上诉人承担责任的方式进一步说明和明确，建行槐荫支行主张若法院不支持“裴新文、王亚清偿还本息，危改中心、捷通达公司承担连带责任”的请求，则要求判令危改中心和捷通达公司承担还款责任。依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，商品房买卖合同被确认无效后，商品房担保贷款合同也被解除的，应由出卖人捷通达公司与收受银行贷款人危改中心向担保权人建行槐荫支行偿还贷款本息。因此建行槐荫支行要求危改中心和捷通达公司承担还款责任的请求，本院予以支持。综上，由于上诉人建行槐荫支行在二审中进一步明确了各被上诉人承担责任的方式，因此，原审判决不属于错误裁判的案件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更济南市槐荫区人民法院（2009）槐商初字第42号民事判决“驳回中国建设银行股份有限公司济南槐荫支行的诉讼请求”为“驳回中国建设银行股份有限公司济南槐荫支行的其他诉讼请求”；
二、裴新文与中国建设银行股份有限公司济南槐荫支行、保证人济南市槐荫区危房改造服务中心于2002年5月18日签订的个人住房借款合同于本判决生效后解除；
三、济南市槐荫区危房改造服务中心、济南捷通达实业有限公司于本判决生效之日起10日内偿还中国建设银行股份有限公司济南槐荫支行借款本金224280.64元及利息58744.21元、利息罚息18996.56元、本金罚息20222.02元（利息、罚息均计至2012年7月31日，之后利息以224280.64元为基数，按同期个人住房贷款利率计至本判决生效之日）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5210元，由上诉人中国建设银行股份有限公司济南槐荫支行负担；二审受理费5210元，由被上诉人济南市槐荫区危房改造服务中心、济南捷通达实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 潇
审 判 员 王明华
代理审判员 刘培森
二〇一四年四月三日
书 记 员 马冬艳