广东省深圳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2012）深中法执外异字第103号
案外异议人：罗敏福，X，19XX年X月X日出生，住所地XX省XX市**楼XX洞*号，身份证号码XXX。
委托代理人：杨X、胡XX，均为XX律师事务所律师。
申请执行人：林乐洪，X，19XX年X月X日出生，住所地XX省XX市XX区XX大厦XX，身份证号码XXX。
委托代理人：庄XX、李X，均为XXX律师事务所律师。
被执行人：ＸＸ，X，19XX年X月X日出生，住所地XX省XX市XX区XX村X街**号，身份证号码XXX。
被执行人：山西鑫茂实业发展有限公司，住所地XX省XX市XX路XXX号。
法定代表人：陈X。
委托代理人：田XX，该司职员。
被执行人：山西世贸中心（有限公司），住所地XX省XX市XX路XX号X层。
法定代表人：陈XX。
委托代理人：田XX，该司职员。
被执行人：陈建国，X，19XX年XX月XX日出生，住所地XX省XX市XX区XX街**号*户，身份证号码XXX。
申请执行人林乐洪与被执行人ＸＸ、山西鑫茂实业发展有限公司（以下简称鑫茂公司）、山西世贸中心（有限公司）（以下简称世贸中心公司）、陈建国借款合同纠纷一案，本院（2011）深中法民二初字第14号民事调解书已经发生法律效力。由于被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院依法受理，案号为（2011）深中法执字第1287号。在执行过程中，本院于2011年12月1日查封了被执行人鑫茂公司名下位于XX省XX市XX路XX号XX中心X幢X座XX房。案外异议人罗敏福不服上述查封措施，向本院提出异议，本院已立案受理，并另行组成合议庭进行了公开听证。案外异议人罗敏福的委托代理人胡XX，申请执行人林乐洪的委托代理人庄XX及被执行人鑫茂公司、世贸中心公司的委托代理人王XX到庭参加听证，被执行人ＸＸ、陈建国经本院依法送达听证传票无正当理由未到庭参加听证。本案现已审查完毕。
案外异议人罗敏福提出异议称：XX省XX市XX路XX号XX中心X幢X座XX房产原为李XX于2008年向鑫茂公司所购买，李XX的妻子邓XX于2011年7月11日与其签订商品房买卖协议，将上述涉案房产转售给其，其支付了全部购房款人民币3214300元。由于涉案房产尚未办理产权证书，为最大限度保障自身权益，其遂要求对方协助其与鑫茂公司就涉案房产重新签订商品房买卖合同，并由鑫茂公司将原先出具给李XX的购房款收据收回，重新向其出具新的购房款收据。综上，其已付清房款且实际使用至今，涉案房产实际归其所有。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，请求中止对涉案房产的执行，并解除对涉案房产的查封，以维护其合法权益。
案外异议人罗敏福提供了下列证据材料：一、商品房买卖协议原件一份，证明其于2011年7月11日与邓XX签订协议，以人民币3214300元的价格购得涉案房产；二、其与鑫茂公司签订的商品房买卖合同原件一份，证明由于涉案房产未办理房产证，为尽量保障自身权益，其随后与鑫茂公司重新就涉案房产签订合同。因最初是邓XX的丈夫李XX于2008年向鑫茂公司购买XX中心X幢X座XX、XXX号两套房产，李XX后将上述两套房产转至邓XX名下，鑫茂公司于2009年4月22日与邓XX重新签订商品房买卖合同。当鑫茂公司在2011年与其就XX房重新签订商品房买卖合同时，要求落款日期与该司先前同邓XX签订的合同保持一致，亦写为2009年4月22日；三、邓XX与鑫茂公司签订的商品房买卖合同复印件一份，证明李XX于2009年将房产转至其配偶邓XX名下后，鑫茂公司于2009年4月22日与邓XX重新签订商品房买卖合同，该合同现已作废被收回；四、鑫茂公司于2011年8月9日出具的购房款收据原件一张，证明其已付清全部购房款，收据上载明的购房款金额为李XX向鑫茂公司购买涉案房产时的金额人民币2571440元，由于是鑫茂公司将原先出具给李XX的两套房产的总购房款收据收回而重新单就XX房向其出具新的收据，因此收据上特别注明“原收据分拆不作收入”；五、入住手续书原件一份，证明李XX已于2008年7月接收使用涉案房产；六、物业费发票原件两张，证明涉案房产现由所承租的公司使用并缴纳物业费；七、鑫茂公司出具的购房证明复印件一份，确认涉案房产已由罗敏福购买，但由于该司的原因，未能给罗敏福办妥房产证；八、深圳市中级人民法院（2012）深中法执异字第24、25号民事裁定书复印件，证明本院先前对同类型的案外人异议案件已作出中止执行的裁定。
申请执行人林乐洪答辩称对案外异议人提交的证据的真实性不予认可。其认为：一、涉案房产登记在鑫茂公司名下，法院查封涉案房产符合法律规定。根据物权法的规定，案外异议人对涉案房产不享有所有权，其如果与鑫茂公司存在房产买卖关系，应另行向鑫茂公司主张债权，而无权主张物权。《物权法》第九条的规定应优先于最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定适用于本案；二、涉案房产的买卖合同未盖有在国土部门的备案登记章，不符合我国城市房地产管理相关法律、法规关于房屋预售买卖合同必须在房地产主管部门进行备案登记的规定；三、涉案房产的买卖属于大额交易，但案外异议人仅提供一份购房款收据，未能提供相应的银行汇款凭证予以印证，这与交易常理不符，故对付款事实不予确认；四、根据案外异议人所提供的商品房买卖协议来看，其实际是向邓XX购买的涉案房产，而非直接向被执行人鑫茂公司购买，且案外异议人不能证明其对涉案房产未能办理登记手续不存在过错，本案不构成最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的不得查封之情形。综上，请求驳回案外异议人罗敏福的异议请求。
被执行人鑫茂公司、世贸中心答辩称对案外异议人罗敏福所提交的证据的真实性无异议，对案外异议人的异议请求及理由均表示认可。
另案案外异议人李XX［异议案号为（2012）深中法执外异字第102号，异议房产为XX省XX市XX路XX号XX中心X幢X座XXX房，该异议案件亦由本院审理］对案外异议人罗敏福的异议理由表示认可。
本院查明，李XX与鑫茂公司于2008年7月2日签订商品房买卖合同，购买位于XX省XX市XX路XX号XX中心X幢X座XX、XXX号两套房产。后李XX于2009年将上述两套房产转至配偶邓XX名下，鑫茂公司于2009年4月22日重新与邓XX就上述两套房产签订商品房买卖合同。罗敏福于2011年7月11日与邓XX签订商品房买卖协议，以人民币3214300元的价款购买XX房。由于涉案房产尚未能办理房产证，双方在协议中约定出让方须协助将原先与鑫茂公司所签订的商品房买卖合同中的购买人变更为受让方，商品房买卖合同仅为产权过户使用，实际交易价格以该协议为准。随后，鑫茂公司重新与罗敏福就XX房签订商品房买卖合同，合同落款日期仍为2009年4月22日，并将原先向李XX出具的总购房款收据收回，向罗敏福出具新的购房款收据，收据金额为原先李XX的购房款金额人民币2571440元，并于收据上注明“原收据分拆不做收入”。罗敏福自购得涉案房产后实际占有、使用至今。
另查明，XX市XX路XX号XX中心X幢X座XX号房产登记在被执行人鑫茂公司名下，本院于2011年12月1日查封了涉案房产。
本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，案外人李XX向鑫茂公司购得位于XX省XX市XX路XX号XX中心X幢X座XX号房产，后转至其配偶邓XX名下，邓XX又转售给案外异议人罗敏福，罗敏福付清了购房款并实际占有、使用涉案房屋至今。涉案房产登记在被执行人鑫茂公司名下，未能过户给李XX夫妇，致使最终不能过户至罗敏福名下，并非案外异议人罗敏福的过错。涉案房产不宜再作为被执行人的财产进行处分。案外异议人罗敏福的情形符合上述规定，对其异议主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止对位于XX省XX市XX路XX号XX中心X幢X座XX号房产（房产证号：X**）的执行。
如不服本裁定，可于本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 时春蕾
代理审判员 卢艳贝
代理审判员 张文佳
二〇一三年一月二十八日
书 记 员 郑爱玲