E*MERGEFORMAT福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2015）狮民初字第6241号原告：蔡惠英，女，1983年5月19日出生，汉族，住福建省石狮市。委托诉讼代理人：郭传挺，福建天衡联合（泉州）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：李泽楠，福建天衡联合（泉州）律师事务所执业律师。被告：石狮兴进房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市。法定代表人：吴家雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：柯双木，福建志立律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：黄桐川，福建志立律师事务所执业律师。原告蔡惠英与被告石狮兴进房地产开发有限公司（以下简称兴进公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月25日立案后，依法适用简易程序进行了审理。被告兴进公司在提交答辩状期间对本案的管辖权提出异议，认为本案起诉人众多,案情复杂,双方争议巨大,应移送福建省泉州市中级人民法院审理。本院经审查后作出（2015）狮民初字第6241号民事裁定，驳回被告兴进公司对本案管辖权提出的异议。被告兴进公司不服上述裁定并提出上诉，福建省泉州市中级人民法院于2016年2月15日作出（2016）闽05民辖终161号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。其后，本院于2016年4月13日公开开庭进行了审理。原告蔡惠英的委托诉讼代理人郭传挺和李泽楠、被告兴进公司的委托诉讼代理人黄桐川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡惠英向本院提出诉讼请求：1.确认《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第八条“对原合同第十四条的补充”第1款（以下简称争议条款）的约定无效；2.兴进公司按蔡惠英已付款的日万分之二支付自2014年3月31日起至兴进公司办理房屋所有权初始预登记并向蔡惠英交付办理权属登记所需的相关资料之日止的逾期办证违约金（截止至起诉之日止，逾期办证违约金已累计216045元）；3.本案的全部诉讼费由兴进公司承担。事实和理由：2011年11月11日，蔡惠英与兴进公司签订一份《商品房买卖合同》[以下简称案涉合同，附有六个附件，其中附件六为《合同补充协议》（以下简称补充协议）]，向兴进公司购买址于石狮市南洋路西洋公园旁的兴进豪园项目三期17幢502室商品房一套（以下简称案涉房屋）。案涉合同及补充协议签订后，蔡惠英于2011年11月16日支付兴进公司案涉房屋首付款566057元，并于2011年12月9日以办理银行按揭贷款的方式支付兴进公司其余购房款1290000元。兴进公司于2014年1月19日将案涉房屋交付给蔡惠英。其后，蔡惠英花巨资对案涉房屋进行装修并入住。兴进公司至今未办理包括案涉房屋在内的商品房的房屋所有权初始预登记，也未向蔡惠英交付办理案涉房屋权属登记所需的相关资料。兴进公司的上述行为明显违反了案涉合同及补充协议的约定。根据案涉合同第十四条的约定，兴进公司应于案涉房屋交付使用后60日内办理房屋所有权初始预登记，但兴进公司却在争议条款中将其协助蔡惠英办理案涉房屋权属登记的期限延展至360日，该争议条款内容明显具有免除兴进公司责任、排除蔡惠英主要权利的情形。因该争议条款是兴进公司提供的格式条款，依法应认定该争议条款无效，兴进公司仍应依照案涉合同第十四条约定的期限办理房屋所有权初始预登记。虽然案涉合同第十四条同时约定如因兴进公司原因，致使蔡惠英不能在案涉房屋交付使用后90日内取得案涉房屋权属证书的，按蔡惠英退房的方式进行处理，但根据补充协议第十一条的约定，蔡惠英享有的合同解除权应在合同解除权事由发生之日起15天内行使，而蔡惠英并未行使，且在兴进公司交付案涉房屋后花巨资进行装修并入住，可见双方解除案涉合同及补充协议并退房已不可能。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，蔡惠英仍有权依照法律规定要求兴进公司即日起办理房屋所有权初始预登记，向蔡惠英交付办理案涉房屋权属登记所需的相关资料及协助蔡惠英办理案涉房屋权属登记，并自2014年3月31日起按蔡惠英已付购房款的总额的日万分之二（即中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准）的标准向蔡惠英支付逾期办证违约金。兴进公司辩称，一、蔡惠英认为争议条款系格式条款，该争议条款的约定无效，其该项主张不能成立。首先，该争议条款并不是格式条款，而是双方在签订案涉合同的过程中根据石狮当地商品房建设、销售的实际情况经过充分协商而确定的，并在公平合理的情况下签订的，反映了双方的真实意思表示，属于案涉合同的普通条款。其次，该争议条款不存在合同法及合同法司法解释二所规定的格式条款无效的以下三种情形，应认定系合法有效的条款：（1）提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该格式条款无效。根据争议条款约定的内容可以看出，该争议条款就兴进公司办理房屋所有权初始预登记的时间定在商品房竣工资料报备完成后90个工作日内，只是将案涉合同确定办理房屋所有权初始预登记的参照时间作了更改约定，并没有免除兴进公司办理产权证的责任。该争议条款约定办理分户权属登记买受人需应负责缴清商品房维修金及其他办证等费用并提交权属登记所需的资料，这是在任何情况下买受人均需承担的义务，该约定并没有加重蔡惠英的责任。此外，蔡惠英的主要权利是有权要求兴进公司协助其办理案涉房屋权属登记，至于兴进公司没有及时协助其办理案涉房屋权属登记是否需支付违约金以及支付多少违约金，不是蔡惠英的主要权利，蔡惠英买房并不是为了获得逾期办证违约金，可见争议条款也没有排除蔡惠英的主要权利。（2）争议条款不具有违反合同法第五十二条规定的合同无效情形。（3）争议条款不具有违反合同法第五十三条规定的合同无效情形。二、兴进公司不存在逾期协助蔡惠英办证的违约事实，蔡惠英要求兴进公司按其已付款的日万分之二支付自2014年3月31日起至兴进公司办理房屋所有权初始预登记并向其交付办理权属登记所需的相关资料之日止的逾期办证违约金的主张不能成立。（1）争议条款的约定合法有效。根据该条款的约定，兴进公司应于案涉合同销售的商品房竣工资料报备完成后90个工作日办理房屋所有权初始预登记。（2）因案涉房屋所在地区人防工程设计要求新旧交替等原因，致使案涉房屋的竣工资料至今没有报备。根据争议条款的约定，本案至今未开始起算90个工作日的合同期限，故兴进公司不存在逾期协助蔡惠英办证的违约事实。（3）根据案涉合同第十四条第一款“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1项处理：买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按0.3%利率付给利息，同时按已付款的0.5%赔偿买受人损失。”的约定，若兴进公司存在逾期协助蔡惠英办证的情形，致使蔡惠英不能在案涉房屋交付使用后90日内取得案涉房屋权属证书，双方约定按终止合同处理，合同一旦终止，兴进公司就无需承担办理产权登记的责任，故在蔡惠英没有明确要求继续履行合同之前，兴进公司就没有依照争议条款的约定进行房屋所有权初始预登记和协助蔡惠英办理案涉房屋权属登记的义务，也就不存在关于产权登记的违约行为，更不存在需要支付蔡惠英逾期办证违约金的事实存在。三、蔡惠英因自身原因直至2014年1月19日才接收案涉房屋，所以2013年12月31日至2014年1月19日期间共计19天属于蔡惠英自身违约的期间，蔡惠英无权向兴进公司主张关于产权登记的违约责任，故关于产权登记的期限只能自2014年1月19日开始按照双方合同约定处理，同时关于产权登记期限的问题兴进公司还有权在原合同约定的基础上再顺延19天。四、因案涉房屋办理了按揭贷款手续，在蔡惠英清偿完所有按揭贷款前其都不会有经济损失，故其要求逾期办证违约金不能成立。即使成立，蔡惠英主张按日万分之二计算逾期办证违约金也明显高于同期短期贷款利率，只能参照同期短期存款利率计算。综上，蔡惠英的起诉缺乏事实依据和法律依据，依法应驳回蔡惠英的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：兴进公司成立于1993年7月22日，营业期限自1993年7月22日起至2043年7月22日止，经营范围为在石狮市区东侧规划范围内建造、出租、出售商住楼。2011年11月4日，兴进公司取得其开发建设的兴进豪园15号至18号楼的商品房预售许可证。案涉房屋系兴进公司开发建设的兴进豪园第17幢502室商品房，由蔡惠英以总价款1856057元向兴进公司购买，双方就案涉房屋购买事宜于2011年11月11日签订案涉合同（合同编号：0202309，附有六个附件，其中附件六为补充协议）。案涉合同及补充协议签订后，蔡惠英于2011年11月16日支付兴进公司案涉房屋首付款566057元，并于2011年12月9日以办理银行按揭贷款的方式支付兴进公司其余购房款1290000元。兴进公司于2014年1月19日将案涉房屋交付给蔡惠英，但至今未办理包括案涉房屋在内的商品房的竣工验收报备和房屋所有权初始预登记，也未向蔡惠英交付办理案涉房屋权属登记所需的相关资料。现蔡惠英仍未取得案涉房屋的权属证书。上述事实，有蔡惠英提交的兴进公司的外资企业登记基本情况表、《商品房买卖合同》（附有六个附件）、《个人购房借款/担保合同》、中国工商银行借款凭证各1份、销售不动产统一发票（自开）发票联2份和兴进公司提交的《兴进豪园》业主接受房屋确认书、（狮）预售[2011]第015号商品房预售许可证各1份以及双方的庭审陈述等为据，事实清楚，证据充分，可以认定。本院认为，根据双方的诉辩，本案争议的焦点主要有两点，即争议条款的效力认定问题和兴进公司是否存在逾期协助蔡惠英办理案涉房屋权属证书的违约行为及如何承担违约责任的问题。关于第一个争议焦点，争议条款载明“根据当地的实际情况，原合同销售的商品房竣工资料报备完成后90个工作日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，买受人应在通知指定的时间内领取办理权属登记需要由出卖人提供的资料。由出卖人代办房屋权属证书的，买受人应负责缴清该商品房维修金及其他办证等费用、提交权属登记所需的资料，出卖人在收到之日起360个工作日内，负责向政府相关管理部门提交资料协助买受人办理权属登记手续。”的效力。蔡惠英认为办理竣工资料报备是兴进公司的法定义务，但兴进公司对办理竣工资料报备的时间没有进行约定，而争议条款将兴进公司办理房屋所有权初始预登记的期限约定为兴进公司办理竣工资料报备完成后90个工作日内，该约定明显免除了兴进公司的责任和排除了蔡惠英的主要权利，属于法律规定的格式条款无效的情形，故应认定该争议条款为无效条款。兴进公司则认为争议条款只是将案涉合同确定兴进公司办理房屋所有权初始预登记的参照时间作了更改约定，并没有免除兴进公司办理房屋所有权初始预登记及协助蔡惠英办理案涉房屋权属证书的责任，也没有加重蔡惠英的责任和排除蔡惠英的主要权利，不具备法律规定的格式条款无效的情形，故该争议条款为有效条款。本院经审查认为，根据案涉合同第二十二条的约定，案涉合同未尽事项可由双方通过签订补充协议进行约定，但补充协议中不得含有减轻或免除案涉合同中约定应当由兴进公司承担的责任，或加重蔡惠英责任、排除蔡惠英主要权利的内容；而争议条款关于兴进公司应在商品房竣工资料报备完成后90个工作日办理房屋所有权初始预登记的约定，并未同时约定兴进公司办理商品房竣工资料报备的具体期限，导致无法确定兴进公司办理房屋所有权初始预登记的时间，由此减轻甚至有可能免除兴进公司因未及时办理房屋所有权初始预登记应承担的违约责任，同时也排除了蔡惠英及时取得案涉房屋权属证书的主要权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，应认定该争议条款无效。关于第二个争议焦点，兴进公司认为，因案涉房屋的竣工资料至今没有报备，根据争议条款的约定，本案至今未起算90个工作日的办理房屋所有权初始预登记期限，兴进公司不存在逾期办证的违约事实；即使存在，根据案涉合同第十四条的约定，在蔡惠英没有明确要求继续履行合同之前，兴进公司没有进行房屋所有权初始预登记和协助蔡惠英办理案涉房屋权属登记的义务，故不存在逾期协助办证的违约行为，无须支付逾期办证违约金；即使存在，蔡惠英主张按已付款日万分之二计付逾期办证违约金的标准过高，应参照同期短期存款利率计算；此外，蔡惠英因自身原因迟延19天接收案涉房屋，兴进公司有权在案涉合同约定的产权登记期限上再顺延19天。为证明上述主张，兴进公司向本院提交了狮建房〔2010〕21号关于《石狮兴进房地产开发有限公司关于要求更改在建居住小区项目名称的申请报告》的答复、石公消验字〔2014〕第0054号建设工程消防验收意见书、狮规验字〔2013〕64号石狮市住房和城乡规划建设局关于兴进豪园北区建设工程竣工规划条件核实意见书、狮雷验〔2014〕30号福建省石狮市气象局关于兴进豪园（北区）15#、16#、17#、18#商住楼及地下室防雷装置竣工验收的意见、狮雷验合[2014]31号福建省防雷装置验收合格证、项目建设工程环境保护验收意见卡、人防工程施工图防护专项审查意见书、人防工程质量整改反馈单各1份。对此，蔡惠英认为，上述证据无法体现与本案具有关联性，无法证明兴进公司的上述主张，应不予采纳；因争议条款无效且蔡惠英也未实际选择退房，故兴进公司应按案涉合同第十四条的约定履行办理房屋所有权初始预登记和协助蔡惠英办理房屋权属登记的义务；现兴进公司未在约定的期限内履行上述义务，明显构成违约，应根据案涉合同第十四条约定和《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，向蔡惠英支付自2014年3月31日起至兴进公司办理房屋所有权初始预登记并向蔡惠英交付办理权属登记所需的相关资料之日止按蔡惠英已付购房款1856057元的日万分之二的标准计算的逾期办证违约金。本院经审查认为，兴进公司提供的上述证据无法证明系因政府相关部门的原因导致兴进公司未能及时办理商品房竣工资料报备，也无法证明兴进公司未办理房屋所有权初始预登记及协助蔡惠英办理案涉房屋权属登记是其他原因所致，故对兴进公司提供的上述证据不予采信。因前述争议条款无效，兴进公司应依照案涉合同第十四条的约定在案涉房屋交付使用后60日内办理房屋所有权初始预登记并将办理案涉房屋权属登记需由其提供的相关资料交付给蔡惠英。审理中，兴进公司未能提供充分有效的证据证明其上述主张，应认定其系因自己的原因未能在案涉房屋交付使用后60日内及时办理房屋所有权初始预登记并导致蔡惠英未能在案涉房屋交付使用后90日内及时取得案涉房屋权属证书，存在违约行为。根据兴进公司于2014年1月19日将案涉房屋交付给蔡惠英，而蔡惠英也实际接收案涉房屋并使用至今且在兴进公司出现违约行为后至今未向兴进公司提出解除合同的事实，可见双方已以各自的行为表示同意继续履行案涉合同及补充协议，故蔡惠英有权就其未能在案涉房屋交付使用后90日内取得案涉房屋权属证书的事实要求兴进公司承担相应的违约责任。因双方在案涉合同及补充协议中并未就若蔡惠英选择不退房的情形应如何计算逾期办证违约金作出约定，现蔡惠英提出应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定按其已付购房款1856057元的日万分之二的标准计算逾期办证违约金的主张，具有事实和法律依据，应予以采纳。兴进公司认为蔡惠英主张的逾期办证违约金的计算标准过高，应参照同期短期存款利率计算逾期办证违约金，其主张缺乏法律依据，应不予采纳。综上所述，本院认为，兴进公司系登记注册的房地产开发企业，且已取得案涉项目的商品房预售许可证，其与蔡惠英签订的案涉合同及补充协议（除本院认定的争议条款无效外）系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。现兴进公司因自己的原因致使蔡惠英未能在案涉房屋交付使用（即2014年1月19日交房）后的90日内（即2014年1月20日至2014年4月19日期间）取得案涉房屋权属证书，蔡惠英请求兴进公司按蔡惠英已付购房款1856057元的日万分之二支付逾期办证违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，应予以支持，但逾期办证违约金的起算时间应自逾期之日即2014年4月20日起计算至兴进公司办理房屋所有权初始预登记并向蔡惠英交付办理权属登记所需的相关资料之日止，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、确认蔡惠英与石狮兴进房地产开发有限公司于2011年11月11日签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第八条“对原合同第十四条的补充”第1款无效；二、石狮兴进房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付蔡惠英自2014年4月20日起至石狮兴进房地产开发有限公司办理房屋所有权初始预登记并向蔡惠英交付办理权属登记所需的相关资料之日止按蔡惠英已付购房款1856057元的日万分之二计算的逾期办证违约金；三、驳回蔡惠英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4541元，减半收取计2270.5元，由石狮兴进房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  林雪迎二〇一六年八月二十六日书记员  林清溪附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示一、适用的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第三十九条(?javascript:SLC(21651,39)?)第一款的规定，并具有合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第四十条(?javascript:SLC(21651,40)?)规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面资料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。