南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第3128号
原告江苏省中国药科大学控股有限责任公司（以下简称药科大学公司），组织机构代码79234950-9，住所地江苏省南京市马家街43巷15-2号。
法定代表人陆涛，总经理。
委托代理人权威、嵇伏利，江苏当代国安律师事务所律师。
被告李加朋，男，汉族，1959年7月18日生。
原告药科大学公司与被告李加朋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李佳萱适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告药科大学公司的委托代理人权威、嵇伏利，被告李加朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告药科大学公司诉称，原、被告之间就南京市鼓楼区童家巷24号约600平方米房屋租赁事宜签订了《房屋租赁合同》和《续租协议》。双方在《续租协议》中约定租赁期限至2013年6月30日止。上述合同到期后，原、被告之间未继续签订租赁合同。原告多次催告，要求被告迁出并交还涉案房屋，但被告予以拒绝。因被告行为侵犯了原告合法权益，现原告诉至法院，请求判决被告迁出并返还承租的本市鼓楼区童家巷24号房屋；被告支付原告自2013年7月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费，按年租金420000元标准计算，支付拖欠的2012年5月2日至2014年5月2日期间的水费7099.5元、电费50721.3元，支付自2013年7月1日起至实际交还房屋之日止的逾期退房违约金，按每天500元标准计算；被告承担本案诉讼费用。
被告李加朋辩称，被告自2003年起承租涉案房屋，最后一期合同的租赁期限至2013年6月30日止。合同到期后，被告参加了中国药科大学组织的重新租赁招投标。2013年12月30日，被告被确定为承租涉案房屋的中标人。被告中标后多次要求与原告签订正式的租赁合同，但原告予以推辞，故不存在被告恶意强占房屋的事实。关于原告称被告拖欠房租及水电费问题。因2012年中国药科大学食堂改建，被告经营的酒店承担了学校教职工食堂职能，原告口头承诺减免被告半年房租及水电费，且被告有经营资金在中国药科大学账户上，原告可以通过内部划账方式收取被告房租及水电费。被告并无违约行为，不应承担违约责任，且双方约定的违约金过高，请求法院予以调整。被告不同意交还涉案房屋，要求继续承租涉案房屋，租金可以根据周围地段市场租赁价格予以调整。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，坐落于本市童家巷24号房屋登记所有权人为中国药科大学。中国药科大学将上述房屋的出租、管理事宜委托原告行使。2014年中国药科大学向本院出具情况说明，确认涉案房屋对外出租过程中产生的权利、义务由原告享有、承担。
自2003年起，原告将上述房屋中的一部分（位于本市鼓楼区童家巷24号东侧神农宾馆楼下一楼及二楼部分，建筑面积约600平方米），出租给被告使用。被告承租涉案房屋后，在此经营酒店。2010年，被告以涉案房屋为经营场所领取了个体工商户营业执照，经营“南京市鼓楼区温岭饭店”。
原、被告之间曾就涉案房租赁事宜签订数份房屋租赁合同，最后一期《房屋租赁合同》于2012年1月1日签订，该合同约定：原告自愿将涉案房屋出租给被告使用；被告承租房屋只能用于经营活动，经营范围为餐饮；租赁期限自2012年1月1日至2012年12月31日止；年租金330000元，采取先付后租，于合同签订后一周内支付上半年租金，下半年租金提前一个月交清；原告对所租赁门面房在租赁期内不再进行投入，所发生的一切装修、改造和维护费用均由被告自己承担；合同终止，原告对被告承租、经营期间所发生的一切维护、保管、装潢、改造等费用，均不作任何补充；合同终止后，双方必须及时完成房屋及相关财产的交接手续；被告办理交接手续后，应及时搬离原承租房屋，逾期不搬的，按逾期每天500元向原告支付违约金；合同期满后，如原告继续进行出租，在同等条件下被告享有优先承租权，但租金和承租条件另行约定；被告拖欠应缴租金和水电等费用、擅自改变承租房屋用途和结构等违约行为，原告有权终止合同，并要求被告承担租金总额的10%作为违约金等等。
上述合同到期后，原、被告另于2013年1月15日签订了《续租协议》，约定：双方一致同意就涉案房屋续租半年，租赁期限自2013年1月1日至2013年6月30日止，半年租金为165000元，以上费用必须在2013年1月30日前一次交清，续租协议才生效，否则按合同到期退房处理；严禁转包分包，禁止超范围和占道经营等，行为特别恶劣，造成重大影响的，将作不良行为记载并取消承租人在门面房再次公开招租中的优先权，按承租人违约处理，原告有权中止合同；未经原告同意，被告一律不得进行装修和改造，由此造成的一切费用由被告承担，原告不予任何补偿；双方协商解除合同或协议到期后重新招标但未中标，原告不给予被告补偿，被告在原告规定时间内腾空门面房交与原告，否则按违约处理等等。
2013年5月29日，原告向被告发送《不再续签租赁合同的通知》，内容为：双方签订的房屋租赁协议于2013年6月30日到期，按照学校要求，该涉案房屋需要重新通过招投标对外招租，原告将在上述期限届满时不再与被告续签合同，如被告在新一轮招标中没有中标，请在7月15日之前腾空租赁房屋，并与原告办理相关交接手续，若在7月15日之前没有腾空房屋、办理交接手续，将按违约处理，原告有权在7月15日之后处理房屋中的所有物品，所有损失及经济支出由承租方承担。被告亦签收该通知。
此后，中国药科大学就涉案房屋对外承租进行了公开招投标，被告以投标人身份参与了竞标，投标价格为年租金350000元。案外人江苏大唐一品餐饮管理有限公司亦参加了投标，其投标价格为年租金420000元。2013年7月19日，中国药科大学公示了涉案房屋租赁招标结果，中标人为江苏大唐一品餐饮管理有限公司。此后，因被告对中国药科大学的招投标程序持有异议，要求继续承租涉案房屋，不同意向原告交还涉案房屋，双方由此产生矛盾。
2014年3月3日，原告委托律师向被告邮寄《律师函》，称原、被告之间的租赁合同至2013年6月30日止，因多次通知或当面交涉未果，现通知被告于2014年5月3日前从承租的房屋内迁出并办理好房屋交付等事宜，并支付自2013年7月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费、违约金及其他相关费用。因被告收到函件后，仍未从涉案房屋内迁出，亦未向原告支付房屋使用费等，原告遂诉至本院，要求判如所请。
庭审中，原告称被告自2012年5月2日起拖欠原告水电费未付，其中2012年5月2日至2014年5月2日期间的水费7099.5元、电费50721.3元。被告对拖欠原告水电费的事实无异议，对原告主张的水电费金额亦无异议。
被告为证明其主张提供了《评标过程》材料一份，内容为：由被告落款签名的“原承租人李加朋仍以原租赁价格承租，原中标候选人赔偿费用由李加朋给付”，两名评标小组成员、一名招标主持及一名监督在该材料上签名，“中标结果”一栏空白，未加盖公章，证明2013年12月30日经协商后，原告同意被告继续承租涉案房屋。
原告质证后，对该证据的真实性不予认可，且认为该材料记载内容系被告单方意思表示，“中标结果”一栏内容为空白，原告对于被告要求继续承租涉案房屋的意思表示未予以确认，双方未就继续签订租赁合同达成一致意见。
因原、被告双方意见分歧较大，致使本案调解无果。
以上事实，有当事人陈述、房屋产权证、房屋租赁合同、续租协议、不再续签租赁合同的通知、律师函、招标文件、证明、情况说明以及本院开庭笔录等证据予以证实。
本院认为，涉案房屋产权系中国药科大学所有，在中国药科大学明确将该房屋对外出租事宜委托原告负责，并确认涉案房屋对外出租过程中产生的合同权利、义务均有原告享有、承担后，原告作为合同一方当事人的诉讼主体适格。原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行各自的合同义务。根据双方合同约定，租赁期限届满后，被告如继续承租房屋，需双方对租金及承租条件另行约定。续租协议亦约定，协议到期后重新招标但未中标的，被告应无条件在原告规定的时间内腾空并交还房屋。2013年6月30日原租赁合同履行期限届满后，被告虽参加了涉案房屋对外租赁的招投标程序但未中标，双方亦未就继续签订租赁合同达成一致意见，则双方的原租赁合同关系终止，被告负有将涉案房屋及时返还给原告的合同义务。现被告在原租赁合同期限届满后，仍持续占用使用涉案房屋，其行为已构成违约。故原告主张被告迁出涉案房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。被告未提供充分证据证明其在原租赁合同到期后，与原告就涉案房屋租赁达成新的合意，故对被告抗辩意见，本院不予采纳。
关于原告主张被告按年租金420000元标准，支付自2013年7月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费问题。因双方就合同到期后，被告逾期交还房屋期间的房屋占用使用费未作约定，原告亦无充分证据证明涉案房屋目前的市场租赁价格。故结合双方原租赁合同约定及被告投标所报的年租金标准，确定被告应按照年租金350000元标准支付房屋使用费。
关于原告主张被告支付拖欠的2012年5月2日至2014年5月2日期间的水费7099.5元、电费50721.3元问题。被告对拖欠原告水、电费的事实并无异议，对原告主张的水、电费金额亦无异议，本院对此予以确认。该拖欠的水、电费被告应支付原告。
关于原告主张被告按每天500元标准计算，支付自2013年7月1日起至实际交还房屋之日止的逾期退房违约金问题。被告认为原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。因被告在原租赁合同到期后未及时向原告交还涉案房屋给原告造成租金损失，现原告已向被告主张自2013年7月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费，本院亦予以支持。故其再行主张违约金并无事实依据，本院不予支持。
综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告李加朋于本判决生效之日起三十日内迁出承租的本市鼓楼区童家巷24号房屋，并将该房屋腾空后交还原告江苏省中国药科大学控股有限责任公司。
二、被告李加朋于本判决生效之日起十五日内支付原告江苏省中国药科大学控股有限责任公司房屋使用费（自2013年7月1日起至实际交还房屋之日止，按年租金350000元标准计算）。
三、被告李加朋于本判决生效之日起十五日内支付原告江苏省中国药科大学控股有限责任公司2012年5月2日至2014年5月2日期间的水费7099.5元、电费50721.3元。
四、驳回原告江苏省中国药科大学控股有限责任公司其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10403元，减半收取5201.5元，由原告江苏省中国药科大学控股有限责任公司负担2000元，被告李加朋负担3201.5元（原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 李佳萱
二〇一四年九月十日
见习书记员 李 莉