广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂市民四终字第389号
上诉人（一审原告）：桂林市汇达小额贷款股份有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区骖鸾路33号盛景大厦一楼19号房。
法定代表人：白雪珍，该公司总经理。
上诉人（一审原告）：赵芝成。
上诉人（一审原告）：洪永英。
上诉人（一审原告）：莫琳菲。
上列四上诉人共同委托代理人：龙刚，广西桂山律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：马晓晖。
被上诉人（一审被告）：廖俊。
上列二被上诉人共同委托代理人：秦有荣，广西独秀律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：姚茜。
被上诉人（一审被告）：毕艳。
上列二被上诉人共同委托代理人：文金发，广西嘉宸律师事务所律师。
上列二被上诉人共同委托代理人：骆秋林，广西嘉宸律师事务所律师。
上诉人桂林市汇达小额贷款股份有限公司（以下简称汇达公司）、赵芝成、洪永英、莫琳菲因与被上诉人马晓晖、廖俊、姚茜、毕艳第三人撤销权纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2014）象民初字第164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月25日受理后，依法组成合议庭于2015年7月30日公开开庭审理了本案。上诉人汇达公司、赵芝成、洪永英、莫琳菲的共同委托代理人龙刚，被上诉人马晓晖、廖俊的共同委托代理人秦有荣、被上诉人姚茜、毕艳的共同委托代理人文金发、骆秋林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：被告马晓晖于2007年4月25日在桂林市房产局经预售备案向广西盛景房地产开发有限公司（以下简称盛景公司）购买了盛景科技大厦1单元1层6#、7#号房产，建筑面积395.51平方米，套内面积260.76㎡，其中6#套内面积134.78㎡、7#套内面积125.98㎡。按套内面积计价，每平方米6370.39元，合计166.1143万元。购房时被告马晓晖已支付购房款721143元，同月30日二被告马晓晖、廖俊共同以此房作为抵押向中国农业银行桂林分行贷款94万元，期限自2007年5月至2017年5月止10年，于同年5月11日在桂林市房产局办理了房屋抵押登记。2013年7月22日，被告马晓晖一次性结清贷款本息。
2012年12月21日，被告姚茜、毕艳作为购买方与被告马晓晖、廖俊作为出卖方在桂林市象山区安琪大饭店签订一份《二手房屋买卖合同》，约定：出卖方自愿将其座落在桂林市高新区盛景科技大厦1单元1层6#、7#办公房产，建筑面积395.51平方米的房屋作价300万元卖给购买方；合同签订之日，购买方交付购房金人民币300万元；出卖方保证该房除向中国农业银行桂林分行办理按揭贷款外，无任何法律纠纷；出卖方应于收到原告购买金之日起7天内将房产全部交付给购买方使用，并于20天内将该房屋所有权证及土地所有权证转移到购买方名下；如购买方中途违约不购房，向出卖方支付违约金50万元；如出卖方逾期不交付房产及办理过户手续的，购买方有权解除合同，购买方不解除合同的，出卖方每逾期一个月应当向购买方支付10万元违约金等。合同签订当天，毕艳即通过工行桂林解西支行汇款300万元到马晓晖账户。马晓晖、廖俊也出具了一张收款收条交由原告收执。
上述合同到期后，因马晓晖、廖俊未依约履行，姚茜、毕艳于2013年2月4日诉至该院，并提出如下诉请：1、确认马晓晖、廖俊与姚茜、毕艳于2012年12月21日签订的《二手房屋买卖合同》有效；2、要求马晓晖、廖俊将桂林市高新区盛景科技大厦1单元1层6#、7#办公房产交付给姚茜、毕艳；3、将上述房产过户给姚茜、毕艳；4、马晓晖、廖俊自2013年1月起至实际交付房产之日止按每延期一个月支付10万元违约金；5、由马晓晖、廖俊承担本案诉讼费用。该院于2013年5月15日作出（2013）象民初字第457号民事判决，判决如下：1、被告马晓晖、廖俊于该判决生效之日起10天内腾空位于桂林市高新区盛景科技大厦1单元1层6#、7#办公房产后将该套房屋交付给姚茜、毕艳；2、马晓晖、廖俊将位于桂林市高新区盛景科技大厦1单元1层6#、7#办公房产备案登记更名到姚茜、毕艳名下，但办理更名手续前姚茜、毕艳应先代替被告清偿其在中国农业银行桂林分行抵押贷款中的债务，原告代替被告清偿此债务后有权直接凭本判决书向二被告追偿；3、马晓晖、廖俊一次性支付姚茜、毕艳自2013年1月起至2013年4月底止违约金40万元。该判决生效后，因马晓晖、廖俊在规定期限内未履行生效法律文书确定的义务，姚茜、毕艳向该院申请执行，该院向桂林市房产管理局送达协助执行通知书，桂林市房产管理局据协助执行通知注销了马晓晖向盛景公司购买的桂林市高新区盛景科技大厦1单元1层6#、7#号房产的所有权备案登记合同；将马晓晖名下位于桂林市高新区盛景科技大厦1单元1层6#、7#号房产的所有权转移登记（备案）至姚茜、毕艳名下。
2009年12月20日，汇达公司与赵芝成、莫凯量签订《关于购盛景中心门面协议书》，约定汇达公司请股东赵芝成、莫凯量以个人名义帮助公司购买盛景中心1层6#、7#房产，实际由汇达公司出资，产权归汇达公司所有。2009年9月16日，盛景公司作为出卖人与买受人赵芝成就盛景中心1幢1单元1层6号房签订《商品房买卖合同》，合同约定房价为85.8601万元；同日，该公司又与买受人莫凯量就盛景中心1幢1单元1层7号房签订《商品房买卖合同》，约定房价为80.2542万元。2009年9月17日，汇达公司通过股东个人帐户转入盛景公司法定代表人麻先勇个人帐户359万元，2010年2月27日转入麻先勇个人帐户180万元，2010年3月5日转入麻先勇个人帐户475万元.
原告向法庭提供了《转让书》和《退房撤销商品房买卖合同备案登记申请表》各一份。转让书署名为马晓晖，时间为2010年6月3日，内容为：“本人为广西盛景房地产开发公司职工，原在盛景公司开发的盛景中心项目购的一层六号（建筑面积为：204.43平方米）及一层七号（建筑面积：191.08平方米），现同意将一层六号转让给赵芝成，一层七号转让给莫凯量。”申请表注明由于买受人马晓晖个人资金原因，要求退房。转让书和申请表均有“马晓晖”签名和手印。在本案审理过程中，马晓晖对上述二份材料中“马晓晖的签名、手印”是否为马晓晖本人的真实签名、手印申请司法鉴定。该院依据双方当事人选择确定了广西金桂司法鉴定中心为鉴定机构。该中心于2014年11月11日就笔迹鉴定作出司法鉴定意见书，分析说明称检材字迹与样本字迹出现的差异点数量多、质量高，属本质的差异；因送检的样本字迹均为案后样本字迹，故只作倾向性否定意见，鉴定转让书与申请表中“马晓晖”的签名字迹极有可能不是马晓晖本人所写。该中心于2014年11月14日就指印作出司法鉴定意见书认为“马晓晖”签名处的指印不是马晓晖所留。鉴定费用共计7380元。
莫凯量于2011年11月17日死亡，近亲属现有母亲洪永英、女儿莫琳菲。
一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条规定，第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当提供存在下列情形的证据材料：（一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼；（二）发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误；（三）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益。本案涉及盛景公司一房二卖，按《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办（2011）442号）第十六条规定，数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。盛景公司与马晓晖签订的买卖合同成立在先，并经房产登记机关备案登记，马晓晖享有的物权应受法律保护。原告提供的转让书、申请表经司法鉴定无法确认系马晓晖本人所为，原告主张马晓晖已与盛景公司解除了商品房买卖合同不予采信。被告马晓晖、廖俊与被告姚茜、毕艳签订的《二手房屋买卖合同》，内容、形式均符合法律规定，交易价格符合市场规律，应属双方当事人的真实意思表示。双方就买卖合同发生纠纷，按民事诉讼法的规定被告住所地法院享有管辖权，该院受理及据此作出的（2013）象民初字第457号民事判决并无错误，原告主张该院违反了指定管辖于法无据，不予支持。据此，依法判决：驳回原告桂林市汇达小额贷款股份有限公司、赵芝成、洪永英、莫琳菲的诉讼请求。
上诉人汇达公司、赵芝成、洪永英、莫琳菲不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定被上诉人马晓晖已取得盛景科技大厦1单元6#、7#办公房的物权是错误的。首先，依据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，被上诉人马晓晖并没有取得争议房产的权属证书，因此其并非该房产的物权人；同时盛景科技大厦1单元6#、7#办公房因土地使用性质的原因，目前也无法办理房屋产权证，故一审判决认定被上诉人马晓晖享有物权无法无据。其次，虽然盛景科技大厦1单元6#、7#办公房备案到被上诉人马晓晖名下，但该备案行为属于行政管理范畴，并不产生物权的效力。根据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售合同应当进行备案登记，但该《城市商品房预售管理办法》并未对备案登记的性质作出明确的规定。商品房预售合同备案登记目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，而并非赋予当事人因合同取得的债权以优先和对抗效力；备案登记的内容是对商品房预售合同本身进行备案，而不是物权法第二十条规定的“未经权利人同意，处分该不动产不发生物权效力”即向社会公众宣示特定债权已被特殊保护；备案登记的方式是在商品房预售合同上加盖备案登记专用章，而不是将特定的权利人及其特定的权利写入登记簿。因此，商品房预售合同备案登记在登记的目的、内容、方式、时限上与《物权法》规定的预告登记存在明显区别，不具有预告登记的效力，故房屋备案的行为并不产生物权的效力。二、上诉人已实际控制盛景科技大厦1单元6#、7#办公房长达4年多，其对该房产享有权利。盛景公司在2010年10月就将盛景科技大厦1单元6#、7#办公房交给上诉人作为办公使用，上诉人一直使用至今，上诉人使用期间被上诉人马晓晖一直没有向上诉人主张过任何权利，2013年1月上诉人将房产出租给世纪联华超市5年。如果该房产属于被上诉人马晓晖，其为什么从2010年10月到2013年11月期间不向上诉人主张权利呢，很明显不符常理。综上，一审判决认定事实有误，适用法律错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人马晓晖、廖俊、姚茜及毕艳答辩称：上诉人提出的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
上诉人及四被上诉人均对一审判决查明事实无异议，亦未提供新证据。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，本院归纳本案的争议焦点为：上诉人请求撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2013）象民初字第457号民事判决是否有事实和法律依据。
本院认为：本案上诉人汇达公司诉称对涉讼盛景科技大厦一层6#、7#号房产享有合法权利而桂林市象山区人民法院（2013）象民初字第457号民事判决书却判令由马晓晖、廖俊将涉讼房产交付给买受人姚茜和毕艳，上诉人据此以该判决侵害了其合法权益为由申请撤销该判决。上诉人的上述诉请是否有事实和法律依据，关键看上诉人对涉讼房产是否享有合法权益，鉴于本案涉讼房产涉及一房二卖及二次转让，故本院根据本案相关证据及认定的事实，作如下评判：
首先，从涉讼房产购买时间来看，被上诉人马晓晖于2007年4月24日与盛景公司签订《商品房买卖合同》，而上诉人2009年9月16日才与盛景公司签订《商品房买卖合同》，故马晓晖购房时间在先，虽然上述两份合同均有效，但依据《2011年全国民事审判工作会议纪要》关于一房数卖的合同履行问题规定：“在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位”，由于马晓晖在本案中与盛景公司订立合同在先，因此其享有合同成立在先的时间顺位优势；其次，从涉讼房产有无备案登记来看，马晓晖在与盛景公司签订合同后第二天即2007年4月25即到桂林市房产管理局进行备案登记，而上诉人并未到桂林市房产管理局进行备案登记。备案登记虽不是购房合同生效的必要条件，但商品房预售合同备案登记具有对抗善意第三人的法律效力，因此马晓晖对涉讼房产的备案登记行为具有对抗盛景公司再次将涉讼房产转让给上诉人之效力；再次，从涉讼房产购房手续是否完备来看，马晓晖不仅与盛景公司签订了购房合同，进行了备案登记，盛景公司亦开具了正式的销售发票，且马晓晖对涉讼房产进行了按揭贷款并一直按时归还银行贷款，而汇达公司并无正规的房屋销售发票，亦未进行备案登记，且其购房款不是汇入盛景公司的账户，而是汇给盛景公司的法定代表人麻先勇的个人账户，因此上诉人的购房手续亦存在重大瑕疵；此外，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”，故马晓晖虽对涉讼房产尚未取得房屋所有权属证书，但其与盛景公司签订购房合同合法有效，因其购房时间在先，且经备案登记，又支付了合理对价，其可以对抗盛景公司再次将涉讼房产出售给上诉人的行为，但因马晓晖对涉讼房产尚未办理权属证书，其对涉讼房产并未取得物权，仅享有债权，故一审判决认定马晓晖对涉讼房产享有物权有误，本院予以纠正。虽然马晓晖对涉讼房产只享有债权，但其有权将该债权再次转让给第三人，故马晓晖与姚茜、毕艳签订《二手房屋买卖合同》，将其依法购得的涉讼房产转让给姚茜和毕艳，且姚茜和毕艳支付了合理对价，故该《二手房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规禁止性规定，系合法有效合同，桂林市象山区人民法院（2013）象民初字第457号判决书据此判令被上诉人姚茜和毕艳对涉讼房产享有合法权益并无不当。上诉人汇达公司虽主张其于2009年已向盛景公司购买了涉讼房产并享有合法权益，并提供有马晓晖签名并按捺指印的《转让书》及《退房撤销商品房买卖合同备案登记申请表》（以下简称《申请表》）以证明其主张，但经鉴定上述《转让书》及《申请表》并非马晓晖本人出具，故上诉人汇达公司主张对涉讼房产享有物权的诉求没有证据支持，其认为象山区人民法院（2013）象民初字第457号判决书将涉讼房产判令给姚茜和毕艳侵害其合法权益，并据此请求本院判决撤销象山区人民法院（2013）象民初字第457号判决书的上诉请求，没有事实根据，亦于法无据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，虽然认定马晓晖对涉讼房产享有物权有误，但实体处理及适用法律亦正确，故本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人桂林市汇达小额贷款股份有限公司、赵芝成、洪永英、莫琳菲共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 王裕松
审判员 於署光
审判员 卢卫民
二〇一五年八月七日
书记员 黄 璐