湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0192民初1451号
原告（反诉被告）：毛豆，男，1994年2月28日出生，汉族，住湖北省应城市。
委托代理人：褚想梅，女，1966年11月1日出生，汉族，住湖北省应城市。
委托代理人：张海燕，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈进东，男，1986年6月24日出生，汉族，住湖北省黄梅县。
委托代理人：高杰，湖北枫叶律师事务所律师。
委托代理人：江炜，湖北枫叶律师事务所实习律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司武汉江夏支行，住所地：湖北省武汉市江夏区纸坊街文华路37号附2号。
代表人：肖云龙，该行行长。
委托代理人：陈志刚，该行法律顾问。
第三人：武汉豪门房地产经纪有限公司，住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区雄楚大道熊家咀180号金地中心城12号商铺。
法定代表人：程晋虹，该公司总经理。
委托代理人；李燕萍，该公司员工。
原告毛豆诉被告陈进东、第三人中国工商银行股份有限公司武汉江夏支行（以下简称工行江夏支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案受理后，由审判员杜厚胜适用简易程序审理。被告陈进东于2016年7月14日提出反诉，本院审查构成反诉。本院在追加武汉豪门房地产经纪有限公司（以下简称：豪门公司）为第三人参加诉讼后，于2016年8月8日公开开庭对本诉、反诉合并审理。原告（反诉被告）毛豆的委托代理人褚想梅、张海燕，被告（反诉原告）陈进东的委托代理人高杰、张炜，第三人豪门公司的委托代理人李燕萍，到庭参加了诉讼，第三人工行江夏支行经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毛豆诉讼请求：1、陈进东继续履行双方2015年11月13日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》，协助办理武汉东湖新技术开发区金地中心城金地某小区西2栋3单元1903号＊＊＊＊号房（以下简称：1903号＊＊＊＊号房）的产权过户登记手续，将该房屋过户登记至原告毛豆名下；2、陈进东将收到的部分房款用于还清其所欠第三人的贷款并办理注销抵押手续；3、陈进东按逾期天数按已付房款的1%支付违约金；4、陈进东承担本案全部诉讼、保全费用。事实和理由：原、被告于2015年11月13日，经豪门公司中介签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定陈进东将1903号＊＊＊＊号房出售给毛豆，净得价870000元，毛豆签约当天付定金50000元，承担办证费用和税费、过户费等100000元，过户后剩余房款由贷款银行直接支付给陈进东，等内容；并补充约定，陈进东应在签约后十个工作日内办理初始办证手续，出证后七天内双方配合去豪门公司指定银行办理贷款审批，贷款通过后毛豆提前支付剩余首付款及办证费用给陈进东，陈进东在收到后两个月内还清未结贷款并在还清后七日内注销抵押，双方应在接到豪门公司通知后三工作日内完成过户手续，未及时配合办理上述内容则视为违约承担违约责任。签约后，毛豆依约支付定金50000元，并配合豪门公司交纳了初始办证的契税、维修基金15548元、贷款手续费用12138元，支付中介佣金10400元，并入住案涉房屋。后陈进东不配合豪门公司办理余下手续，明确表示不想卖房了，不会再继续履行合同义务。为此，诉至人民法院要求判如所请。
被告陈进东辩称：陈进东未收取毛豆任何费用，即使签约当日交纳的50000元也是由第三人豪门公司保管；毛豆具有先履行合同的义务，其应付400000元房款但分文未付，不符合房屋买卖市场规则，陈进东没有将房屋过户的义务；原、被告签订的售房合同与工行江夏支行无关，毛豆的第二项诉讼请求无合理依据；豪门公司承诺在签约后十日内办理初始证件，但其一直拖延至2016年3月才办理相关证件，并非陈进东主动违约；毛豆除向豪门公司支付50000元定金外，未支付房款400000元违约在先，故陈进东不承担违约金，且毛豆已付房款为0，其要求按已付房款1%支付违约金也就没有，为零。
第三人工行江夏支行书面述称：2009年陈进东与工行江夏支行签订《个人购房借款／担保合同》，借款380000元，期限30年，并以1903号＊＊＊＊号房作为抵押；截止2016年6月30日，陈进东欠贷款332617.96元、拖欠利息2872.74元。原、被告之间购房合同不影响《个人购房借款／担保合同》的效力，陈进东在清偿贷款前对抵押物没有处分权利。
第三人豪门公司述称：对毛豆诉称事实无异议，毛豆已交纳定金50000元以及贷款手续费、初始办证费用、中介佣金等；毛豆签约次日已入住1903号＊＊＊＊号房，后因陈进东将其东西扔出来，就没继续居住了。
反诉原告陈进东反诉请求：1、判令毛豆、陈进东房屋买卖合同无效；2、毛豆支付房屋占用费24000元（3000元／月×8月）；3、本案全部诉讼费用由毛豆负担。事实和理由：毛豆、陈进东签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》时，陈进东并未取得房屋所有权证及土地使用权证，转让房屋合同违反《城市房地产管理法》第37条第6项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，合同自始无效；毛豆签约之日就入住1903号＊＊＊＊号房，依合同无效之效力，系无权行为，陈进东有权向其主张占有使用费。
反诉被告毛豆对反诉辩称：《城市房地产管理法》第37条属管理性规定，而不是效力性强制规定，陈进东签约时已取得购房合同、发票等单证足以证实其为房屋产权人，原、被告之间的《武汉市存量房居间（买卖）合同》为有效合同；双方合同中约定签约当日即可无租金入住，故陈进东主张占有使用费没有依据。
经审理查明：陈进东系1903号＊＊＊＊号房（系市场化商品房）权利人，于2009年与工行江夏支行就1903号＊＊＊＊号房屋签订《个人购房借款／担保合同》，以案涉1903号＊＊＊＊号房为抵押物，办理个人住房按揭贷款380000元，期限30年，并已办理抵押登记。
2015年11月13日，陈进东（卖方，甲方）与毛豆（买方，乙方）、豪门公司（经纪方，丙方）签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定：甲方将1903号＊＊＊＊号房出售给乙方，净得价870000元，第三条，付款方式：1、甲方委托丙方代收的（1）签合同当天乙方交纳50000元定金给甲方，由甲方交给丙方作为物业保证金暂由丙方代为保管，等甲乙双方配合过户完毕当天由丙方无息退还给甲方；2、乙方直接付款给甲方的（1）乙方贷款审批通过后，过户当天且过户之前，乙方支付给甲方部分购房款400000元，否则视为乙方违约，过户后，剩余购房款420000元由乙方贷款银行直接支付给甲方，最终金额以银行审批结果为准，不足部分以现金形式补齐；第四条，房屋交易税费承担方式：甲方承担零费用，乙方承担初始办证、营业税、个税、契税、佣金及其他一切贷款和过户费用，共计97000元；第五条，本合同签订之日起，甲方按宗须向乙方支付经纪代理费、咨询费0元，乙方按宗须向丙方支付经纪代理费、咨询费的100%计10400元，甲乙双方协商解除合同的，由双方平均分担10400元；第七条，甲方应当在收到乙方全部房款一个工作日内腾空该房屋，并将房屋钥匙交乙方；第十条，丙方在甲乙双方提供资料齐全情况下，在乙方贷款审批通过后三个工作日内协助双方办理房产过户手续；第十二条，本合同未尽事宜，由三方另行商定并签订补充协议，补充协议（含附加条款）与本合同具有同等法律效力；双方约定附加条款如下：1、签订本合同之后，甲方应在十个工作日内办理初始办证手续，两证由丙方保管，出两证后七天内，甲乙双方应配合丙方去丙方指定银行签订贷款合同，乙方贷款审批通过后，乙方提前支付剩余首付款及办理两证的费用给甲方，甲方应在收到首付款后两个月内还清此物业之前未结清的贷款，并在结清后七天内注销抵押，甲乙双方应在接到丙方电话或短信通知的三个工作日内配合丙方办理此宗交易的过户手续，未及时配合办理以上内容的一方或两方视为违约，承担违约责任；4、甲方承诺此物业产权明晰，没有产权纠纷，共有人已知情并同意出售；5、根据双方协议，本合同第七款按如下执行：签订本合同当日，甲方交付房屋钥匙，乙方即可以无租金入住此房屋，入住期间，此房屋产生的水、电、物业费等相关费用与甲方无关。
以上合同甲方由陈进新代陈进东签字，乙方由褚想梅代毛豆签字，丙方由豪门公司加盖合同专用章。签约当天，褚想梅代毛豆支付定金50000元，陈进新代陈进东出具收条“今收到褚想梅，身份证号码：购买金地中心城金地某小区西2栋3单元1903室购房定金50000元整”，此款交豪门公司，豪门公司同时出具收据，事由为：“购金地中心城金地某小区西2-3-1903号＊＊＊＊号物业保证金”。同日，褚想梅代毛豆向豪门公司支付佣金10400元。随后，毛豆搬入该房屋居住。
2016年3月1日，毛豆代交1903号＊＊＊＊号房住宅专项维修基金6536元，房屋产权登记费80元，契税4852.19元用于办理不动产登记，2016年3月22日该房取得不动产权利登记证书；2016年3月30日，毛豆向豪门公司支付金融费12138元用于办理贷款，并于2016年4月12日获银行同意贷款的审批意见。2016年4月1日，毛豆代缴房屋产权登记费80元。
因陈进东就1903号＊＊＊＊号房屋尚欠物业费、银行按揭贷款，其2015年12月1日向豪门公司出具承诺，由豪门公司在物业保证金50000元中拿出部分款项用于支付逾期房贷款、拖欠物业费、两证加急代办费等。
豪门公司在毛豆银行贷款通过后，于2016年4月至6月期间多次催促陈进东到武汉以毛豆提供资金方式办理提前结清银行按揭贷款手续，陈进东未前来办理。毛豆于2016年5月底向本院起诉，本院通知陈进东应诉后，陈进东要求毛豆搬离，并于2016年6月25日将毛豆的行李移出1903号＊＊＊＊号房屋。
在诉讼中：1、应毛豆申请，本院依法作出民事裁定书，对案涉1903号＊＊＊＊号房屋进行查封，现查封期限为2016年10月21日起至2019年10月20日止。2、毛豆表示可一次性付清剩余房款，并于2016年10月31日已向本院账户支付820000元，用作将来支付房款。3、经本院向陈进东就合同效力问题进行释明，其不变更诉讼请求。
以上事实，有当事人陈述、《武汉市存量房居间（买卖）合同》、不动产登记证书、票据等材料在卷佐证。
本院认为：毛豆、陈进东、豪门公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，系双方真实意思表示，其主要内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，对各方当事人具有法律约束力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条第（七）款规定的不得转让房地产情形，属管理性强制性规定，不属效力性强制性规定，签约时现有票证等已足以证实陈进东系1903号＊＊＊＊号房权利人，不因其未办理物权登记导致双方《武汉市存量房居间（买卖）合同》无效，对陈进东要求确认双方合同无效的反诉请求，本院不予支持。
毛豆签约后给付50000元，已由陈进东的代理人陈进新出具载明收款性质为定金50000元的收条，且双方合同中有定金50000元由甲方交给丙方作为物业保证金的约定，豪门公司据此实际保管此款，不影响毛豆已付款50000元的定金性质。
毛豆给付定金50000元，并支付了办理房屋产权登记的有关税费、办理贷款手续的服务费用，并取得商业贷款审批通过的意见，已依约履行了作为买方的前期合同义务，系善意推进合同履行的守约方。豪门公司通知被告陈进东到武汉以毛豆提供资金方式办理提前结清银行按揭贷款手续，符合二手房买卖中的交易习惯，被告陈进东经多次通知不出面配合办理结清手续，以自身行为表明不愿继续履行合同义务。虽然双方合同中约定贷款后毛豆即提前支付首付款，陈进东收到后办理结清手续，具有一定的先后次序，但陈进东经多次通知后不出面配合，其拒不履行合同的行为已足以引起毛豆对自身交易资金安全的担忧，由于其不配合后续手续的原因导致毛豆未及时付款，符合《中华人民共和国合同法》第六十八条关于不安抗辩权的规定。毛豆在对方不配合后及时向人民法院提起诉讼要求继续履行合同并愿意支付房款，也表明其并无拒付房款之意。陈进东提出毛豆具有先履行义务，是由于其未及时支付首付款自己无义务办理过户手续的意见，依据不足，本院不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”陈进东未配合办理结清按揭贷款等后续手续，导致双方《武汉市存量房居间（买卖）合同》未能顺利履行，已构成违约，毛豆有权要求继续履行。第三人工行江夏支行对案涉房屋依法享有抵押权，现毛豆愿意清偿剩余贷款以涤除抵押权，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿抵押债务消灭抵押权的除外”之规定，可消除房屋变更登记的履行障碍。在抵押权可依法涤除情况下，双方《武汉市存量房居间（买卖）合同》没有法律或者事实上不能履行的情况，对毛豆要求继续履行的诉讼请求，本院予以支持。
对于毛豆支付至本院账户的购房余款820000元，可用作偿还工行江夏支行抵押权项下现余房屋按揭贷款；双方当事人未就还款后的剩余部分提出诉讼请求，为解决纠纷避免诉累，陈进东可在完成本案房屋所有权变更登记手续后持生效法律文书来本院领取。
关于毛豆诉称的违约金，系依据合同第八条中逾期不交付房屋情形的违约金约定，不符合上述拒不配合办理结清贷款和过户手续的违约情形，对该项诉讼请求不予支持。
关于陈进东要求毛豆支付占有使用费的诉讼请求，因双方合同中有毛豆签约后可无租金入住房屋的约定，则该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，本院为保护当事人合法权益，维系正常的房地产交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第六十八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）毛豆与被告（反诉原告）陈进东、第三人武汉豪门房地产经纪有限公司于2015年11月13日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》继续履行；
二、被告（反诉原告）陈进东于本判决生效之日起十五日内办理武汉东湖新技术开发区金地中心城金地某小区西2栋3单元1903号＊＊＊＊号房的抵押权（抵押权人为中国工商银行股份有限公司武汉江夏支行）注销登记手续，并于本判决生效之日起二十五日内协助原告（反诉被告）毛豆将上述房屋变更登记至毛豆名下；
三、驳回原告毛豆的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告陈进东的反诉请求。
本案案件受理费6250元（已减半收取），财产保全费4870元，反诉费200元，由毛豆负担3000元，陈进东负担8320元（此款毛豆已预交11120元，陈进东已预交200元，由陈进东于本判决生效之日起十五日内直接向毛豆支付8120元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杜厚胜
二〇一六年十一月八日
书记员 颜晓霞