沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民三初字第01451号
原告：中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行。
法定代表人：卜仁校，系该行行长。
委托代理人：曾令夫，系辽宁盛恒律师事务所律师。
委托代理人：李晓文，系辽宁盛恒律师事务所律师。
被告：吕振义，男。
委托代理人：吕艳梅，女，汉族。
被告：沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司。
法定代表人：台文献，系该公司总经理。
委托代理人：周冠斌，男，汉族，系该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行与被告吕振义、沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李珮独任审判，于2015年7月20日开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行委托代理人李晓文、被告吕振义委托代理人吕艳梅、被告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司委托代理人周冠斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行诉称：被告吕振义于2012年11月23日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为人民币33万元整，用于购买位于沈阳经济技术开发区中央大街ＸＸ号3-3-2之房屋，借款期限为贰佰肆拾个月（即2009年5月13日至2029年5月13日），并将所购买的房产抵押给原告，作为借款合同的担保，依法办理了抵押登记。同时被告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司作为保证人，对被告吕振义的借款承担连带保证责任。原告按约定发放了贷款，但被告长期多次拖欠原告贷款，虽经原告多次催要，被告却拒不偿还债务。原告认为，借款合同一经成立，即具有法律约束力，借贷双方应严格遵守。被告长期多次拖欠借款不予清偿，因此原告有权利要求解除合同，并要求被告立即偿还剩余贷款本金、利息、罚息，并承担相关费用，对抵押给原告的房产原告享有优先受偿权。基于以上事实，特诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告之间的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告吕振义偿还贷款本金325074.42元，利息18209.90元，罚息874.02元，共计344158.34元（利息、罚息暂计至2015年2月26日。以后利息、罚息按合同约定给付至实际付清之日止）；3、判令被告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司对欠款承担连带还款责任；4、判令原告对被告吕振义抵押给原告的房产享有优先受偿权；5、判令被告按合同约定给付原告律师费10727元；6、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告吕振义辩称：欠款属实，现在我方暂时没有偿还能力，希望给予我一定的缓冲期。
被告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司辩称：欠款属实，被告吕振义作为诉争合同的直接利益接受者，应为合同履行中的风险承担主要责任，另因被告吕振义违约，未按合同约定进行履行，导致诉争合同解除。根据我国合同法相关立法原则及规定，违约责任具有相对性。依据诉争合同的相对性，该责任应由被告吕振义承担。
经审理查明，2012年11月23日，原告（贷款人）与被告吕振义（借款人、抵押人）、被告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》1份，约定借款金额为33万元；借款用于购买位于沈阳经济技术开发区中央大街ＸＸ号3-3-2、建筑面积92.29平方米的房产；借款期限为360个月（自2012年11月23日起至2042年11月23日止）；贷款利率为月利率，执行浮动利率，即基准利率水平；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率水平上上浮50%；贷款采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为2096.69元；借款合同还约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；被告吕振义以上述房产为借款提供抵押担保，2012年12月5日，上述抵押房产在沈阳市房产局设立了预购商品房抵押权预告登记；被告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司为被告吕振义的上述贷款提供连带保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误，收执之日止；抵押担保和保证范围均包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。借款合同签订后，原告如约发放贷款，但被告吕振义在偿还部分借款后，开始拖欠本息，多次逾期未还款，截2015年2月26日，尚欠原告借款本金325074.42元，利息18209.9元，罚息874.02元未付，原告为催要贷款诉讼来院。
另查明：被告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司在庭审中自认上述房产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书目前尚未办理完毕。
再查明：原告与辽宁盛恒律师事务所于2015年2月26日达成《律师代理工作任务书》，原告因本案支付律师费10727元。
上述事实，有《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、预告抵押登记证、律师代理工作任务书、发票、贷款账户基本信息表以及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证，经庭审审查，本院予以确认。
本院认为，原告与二被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效，本院予以确认。被告吕振义未按借款合同的约定，履行按期偿还原告借款的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。借款合同约定，借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，现被告长期拖欠原告借款本息不还的行为，即视为已发生违约，原告要求解除合同及被告吕振义偿还借款本金、利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。原告亦可依抵押条款的约定对被告抵押的房产享有优先受偿权。至于原告主张的律师费，符合法律规定及借款合同的约定，且未超过相关物价规定，本院予以支持。被告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司为借款的保证人，主债务人吕振义未履行还款义务，原告有权要求被告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司对借款承担连带保证责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行与被告吕振义、被告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司于2012年11月23日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告吕振义于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行借款本金325074.42元，利息18209.9元，罚息874.02元（截止2015年2月26日）；并自2015年2月27日起，按借款合同约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行逾期利息至实际清还完毕全部贷款金额之日止；
三、若被告吕振义逾期给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行上述款项，则原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行可依法对被告吕振义提供的位于沈阳经济技术开发区中央大街ＸＸ号3-3-2、建筑面积92.29平方米的房产行使抵押权优先受偿；
四、被告吕振义于本判决发生法律效力后10日内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳和平支行律师费10727元；
五、被告沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司对被告吕振义应支付的上述款项承担连带责任，并在承担保证责任后，有权向被告吕振义追偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6623元，减半收取3311.5元，由被告吕振义承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 李 珮
二〇一五年八月六日
书记员 凌白羽
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国担保法》第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。