安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖12民终64号
上诉人（原审被告）：阜阳市轻工房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍东区北京东路南侧中铁一局综合楼301-303房，统一社会信用代码91341200738917421K（1-1）。
法定代表人：陆登，该公司总经理。
委托诉讼代理人：韦东，安徽风采律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐栋林，安徽风采律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：黄家宝，男，1985年10月3日出生，汉族，户籍所在地安徽省阜南县。
委托诉讼代理人：王文杰，安徽董阔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：栾安宁，安徽董阔律师事务所律师。
上诉人阜阳市轻工房地产开发有限公司因与被上诉人黄家宝商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2017）皖1225民初3865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
阜�市轻工房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判阜阳市轻工房地产开发有限公司不承担任何违约责任；并由黄家宝承担本案全部诉讼费用。事实和理由：黄家宝主张阜阳市轻工房地产开发有限公司支付逾期交房违约金超过诉讼时效；一审法院认定涉案商品房经验收合格的依据是取得《竣工验收备案表》等没有法律依据；一审判决阜阳市轻工房地产开发有限公司向黄家宝支付逾期交房违约金不当；黄家宝主张的办证损失无事实及法律依据。
黄家宝辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
黄家宝向一审法院起诉请求：判令阜阳市轻工房地产开发有限公司向黄家宝支付逾期交房违约金27233.55元（自2014年1月23日起计算至2017年6月22日，以后违约金另行计算）；赔偿因未办理房屋产权登记而造成的损失45.8元；并由其承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年2月8日，黄家宝、阜阳市轻工房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》1份。该合同约定：黄家宝购买阜阳市轻工房地产开发有限公司开发的位于阜南县陶子河东路的尚鼎国际小区5幢3单元710号房屋1套，建筑面积117.18平方米，商品房单价为每平方米3733.46元，总价款为437487元。并约定于合同当日一次性付清全部房款437487元。合同第八条关于交付期限中约定：阜阳市轻工房地产开发有限公司应当在2014年1月22日（农历2013年12月22日）前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件（即该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付黄家宝使用。如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，或自然灾害，或因政府配套耽误特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更�同外，阜阳市轻工房地产开发有限公司可据实予以延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中约定：除第八条规定的特殊情况外，阜阳市轻工房地产开发有限公司如未按合同规定的期限将该商品房交付黄家宝使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过52个工作日，超出逾期交付期限的第二天起至实际交付之日止，阜阳市轻工房地产开发有限公司按日向黄家宝支付已交房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过52个工作日后，黄家宝要求继续履行合同的，合同继续履行，自超出逾期交付期限的第二天起至实际交付之日止，阜阳市轻工房地产开发有限公司按日向黄家宝支付已交付房价款万分0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权属证书的，双方同意按下列情况处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的万分之一赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同第十一条关于交接的约定：买受人应当在接到出卖人交房通知15日内办理完房屋交付手续，延期不办理的，出卖人按日收取每日50元的看管费。合同签订当日，黄家宝向阜阳市轻工房地产开发有限公司支付了全额购房款437487元。
一审另查明：2017年7月28日，阜南县房地产测绘大队对尚鼎国际三期5号楼第一次测绘后，出具了房屋面积测绘报告（阜房测【FN1707280002】），确定涉案房屋产权面积为115.51平方米；2017年8月7�，阜南县房地产测绘大队对尚鼎国际三期5号楼第二次测绘后，出具了房屋面积测绘报告（阜房测【FN1707280002】），确定涉案房屋产权面积为115.17平方米。按照合同约定商品房单价为每平方米3733.46元，总房价款应为429983元。阜阳市轻工房地产开发有限公司于2017年8月18日已退还给黄家宝总房款差价7504元。
阜阳市轻工房地产开发有限公司于2012年7月5日取得涉案楼房《商品房预售许可证》，证号为（南）房预售证第零玖号。2014年1月15日，阜阳市轻工房地产开发有限公司组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具竣工验收合格的意见。2017年7月22日，阜南县住宅小区综合查验领导小组办公室（2017）2号告知单，告知阜阳市轻工房地产开发有限公司单位建设的阜南尚鼎国际住宅小区工程项目，现经阜南县住宅小区综合查验，公示期内无异议，同意�行交付使用。2017年8月1日，阜阳市轻工房地产开发有限公司取得《竣工验收备案表》。
一审法院认为，黄家宝与阜阳市轻工房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。
房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，中华人民共�国建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第六条的规定，商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案、消防设施、环境质量、特种设备、防空工程、规划等方面验收，建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门，其颁发的《竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的依据。阜阳市轻工房地产开发有限公司实际交付涉案房屋时尚未取得《竣工验收备案表》，故对黄家宝的诉讼请求，予以支持。
双方同意以阜南县房地产测绘大队对尚鼎国际三期5号楼第二次测绘后所确定的涉案房屋面积计算购房款，予以确认。
对于阜阳市轻工房地产开发有限公司辩称交房违约金已超过诉讼时效问题。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼�效期间为二年，从知道或应当知道其权利被侵害之日起开始计算。商品房买卖合同约定的按日计算逾期交房违约金，该违约金数额虽会因违约行为的持续而不断增长，但每日产生的违约金数额均是单独的债权，应分别适用诉讼时效，当事人不能举证证明起诉之日起超出两年部分违约金的诉讼时效存在中止、中断等情形的，应认定为已超过时效期间。本案中，黄家宝依合同的约定向阜阳市轻工房地产开发有限公司支付了购房款，阜阳市轻工房地产开发有限公司应当在2014年1月22日（农历2013年12月22日）前将验收合格的房屋交付给黄家宝，阜阳市轻工房地产开发有限公司未按约定履行交房义务，黄家宝应当知道其权利被侵害，其于2017年7月26日提起诉讼，对于2014年1月22日至2015年7月25日期间的逾期交房违约金，因黄家宝未举证证明该部分违约金诉讼时效存在中止、中断等�形，不予支持。本案逾期交房违约金应自黄家宝起诉之日起倒推二年，即从2015年7月26日开始计算，结合涉案房屋于2017年8月1日取得竣工验收备案表的事实，逾期交房违约金应计算至涉案房屋具备交付条件之日，即2017年8月1日止，阜阳市轻工房地产开发有限公司应支付逾期交房违约金共计15801.88元（429983元×0.00005×735天）。
关于逾期办理房产证违约金的问题。双方在合同中约定出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。阜阳市轻工房地产开发有限公司未能举证证明其在黄家宝接收房屋后90内将出卖人提供的资料报产权登记机关备案，阜阳市轻工房地产开发有限公司应支付黄家宝逾期办证违约金为43元（429983元×0.0001）。
阜阳市轻工房地产开发有限公司辩称，黄家宝未按照阜阳市轻工房地产开发有限公司通知的时间2014年3月26日前去办理房屋交接手续，属违约行为，要求黄家宝按照合同约定每日按50元向阜阳市轻工房地产开发有限公司支付保管费，阜阳市轻工房地产开发有限公司可另案主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决：一、阜阳市轻工房地产开发有限公司支付黄家宝逾期交房违约金15801.88元；二、阜阳市轻工房地产开发有限公司支付黄家宝逾期办理权属登记违约金43元�三、上述判决第一项、第二项给付内容于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费462元（黄家宝已预交），减半收取计231元，由黄家宝负担133元，阜阳市轻工房地产开发有限公司负担98元。
在二审期间，当事人均未提交新的证据材料。对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：阜阳市轻工房地产开发有限公司应否承担逾期交房和逾期办证的违约责任。
出卖人交付的房屋不符合规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的，在一审法庭辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。本案黄家宝实际接收房屋后以房屋不符合交付条件为由主张逾期交房违约金，在一审法庭辩论终结前阜阳市轻工房地产开发有限公司向一审法院提供了完整的《工程竣工验收报告》，故对黄家宝关于逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。黄家宝接收房屋后至阜阳市轻工房地产开发有限公司取得《工程竣工验收报告》时，已超过合同约定的办证期限，阜阳市轻工房地产开发有限公司依约应承担逾期办证的违约责任。
综上所述，阜阳市轻工房地产开发有限公司关于逾期交房违约金的上诉理由成立，对其相应的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼�》第一百七十条第一款第一项、第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销安徽省阜南县人民法院（2017）皖1225民初3865号民事判决第一项、第三项；
二、变更安徽省阜南县人民法院（2017）皖1225民初3865号民事判决第二项为：阜阳市轻工房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付黄家宝逾期办理权属登记违约金43元；
三、驳回黄家宝的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费462元，减半收取231元、二审案件受理费462元，合计693元，由上诉人阜阳市轻工房地产开发有限公司负担93元；被上诉人黄家宝负担600元。
本判决为终审判决。
审判长 蒋承光
审判员 马 杰
审判员 刘 伟
二〇一八年四月二十六日
书记员 刘雅馨
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；
原审人民�院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。