浙江省台州市路桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台路民初字第1027号
原告台州耀江新世纪置业有限公司。
法定代表人杨小平。
委托代理人（特别授权代理）周思皑。周苗苗。李静静。
被告台州市路桥耀江家居广场有限公司。
法定代表人张友军。
委托代理人（特别授权代理）江志东。潘希。
第三人陈子法（又系第三人诉讼代表人），男，1958年8月24日出生（身份证号3326031958********），汉族，住台州市路桥区路桥街道银座街***号。
第三人胡加海（又系第三人诉讼代表人），男，1956年12月24日出生（身份证号3326221956********），汉族，住台州市路桥区峰江街道佐川胡村5区***号。
第三人徐中理（又系第三人诉讼代表人），男，1965年7月30日出生（身份证号3326031965********），汉族，住台州市黄岩区沙埠镇云锦街***号。
第三人陈鹏（又系第三人诉讼代表人），男，1967年4月4日出生（身份证号3326251967********），汉族，住天台县石梁镇后英村*组**号。
第三人范利华（又系第三人诉讼代表人），男，1971年3月8日出生（身份证号3326031971********），汉族，住台州市路桥区路北街道后范村2区**号。
第三人洪丹。
第三人程灵江。
第三人方慧云。
第三人林青松。
第三人柴骁。
第三人王小利。
第三人陈毓英。
第三人杨建清。
第三人徐小莉。
第三人吴晔。
第三人林普增。
第三人李弓亮。
第三人陈辉。
第三人张宝琳。
原告台州耀江新世纪置业有限公司与被告台州市路桥耀江家居广场有限公司、第三人陈子法、胡加海、徐中理、陈鹏、范利华、洪丹、程灵江、方慧云、林青松、柴骁、王小利、陈毓英、杨建清、徐小莉、吴晔、林普增、李弓亮、陈辉、张宝琳为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，于同年4月30日进行了第一次公开开庭审理，后组成合议庭于2014年8月5日进行了第二次公开开庭审理。原告台州耀江新世纪置业有限公司委托代理人周思皑、周苗苗、李静静、被告台州市路桥耀江家居广场有限公司法定代表人张友军及其委托代理人江志东、第三人陈子法、胡加海、徐中理、陈鹏、范利华、洪丹、程灵江、方慧云、林青松、柴骁、王小利、陈毓英、杨建清、徐小莉、吴晔、林普增、李弓亮、陈辉、张宝琳的诉讼代表人陈子法、胡加海、徐中理、陈鹏、范利华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告台州耀江新世纪置业有限公司诉称，2010年10月28日，原告与被告签订《租赁合同》一份，合同约定原告将其位于台州市路桥区银安街689号的房屋一至四层出租给被告，房屋租赁期为2010年10月28日至2022年10月27日，其中2010年10月28日至2011年10月27日为免租期，租赁保证金为100万元，于合同签署之日支付，房屋租金从第二年度开始计收，第二年度的年租金为4299331.35元，此后每年租金在上一年度租金的基础上递增5%，租金支付方式为每年支付一次，先付后用。2013年12月24日，原告与被告签署《租赁合同补充协议》一份，就被告拖欠房屋租金的事实予以确认，并就部分租赁房屋用途变更达成一致。《租赁合同》签订后，原告依约向被告交付了租赁的房屋，截至目前，被告应向原告支付的房屋租金为13553642.08元，但被告实际支付的房屋租金为5400000元，其余拖欠的房屋租金经原告多次催讨，被告一直未向原告支付。2013年9月3日与2013年10月23日，原告以及原告所属的浙江省耀江实业集团有限公司分别向被告致送《关于要求补足租金的函》和《通知函》，告知被告限期内支付拖欠的房屋租金。但被告收悉上述函件后至今仍未支付拖欠的全部房屋租金。2014年3月19日，被告向原告致函，告知其无法履行与原告的租赁合同，请求原告接受。根据《租赁合同》第十条第10.2.2款约定：“乙方迟延支付本合同项下租金或其他费用或款项累计超过六十日的，且经甲方书面催告后5个工作日内仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方选择解除本合同的，乙方除须补足欠费和支付延期履行赔偿金外，还应按本合同其他约定承担责任。”鉴于被告逾期支付租金，经催告后仍未支付，且已明确表示无法履行债务，原告依据上述合同约定以及相关法律规定，请求解除《租赁合同》，并请求被告向原告支付全部拖欠的租金，按《租赁合同》的约定承担违约责任。现要求：一、判令解除原、被告签订的《租赁合同》；二、判令被告支付拖欠的房屋租金共计5335607.06元（暂计至2014年3月24日，实际应当支付至被告返还房屋之日）；三、判令被告支付违约金100万元；四、判令被告立即腾退租赁房屋，并将租赁房屋按合同约定返还给原告。审理中，原告变更第二、三项诉讼请求，要求判令被告支付拖欠的房屋租金共计5335607.07元（暂计至2014年3月24日，实际应当支付至被告返还房屋之日）；判令被告支付违约金2000000元。
被告台州市路桥耀江家居广场有限公司辩称，原、被告双方签订合同时，国内房地产形势非常好，但从2011年开始，国家对房地产进行强有力的宏观调控，导致建筑装饰装修材料市场不断下滑，被告无法向经营户收取商铺租金，从而影响被告向原告履行合同付款义务，被告多次请求原告调低租金，原告不愿接受；国家宏观调控不仅影响到了装修装饰市场，也影响了日用消费品市场，比如中国日用品商城股份有限公司，该公司为体现公平原则，也考虑到市场的后续发展，对租金分别予以打折，自2011年起，主动让利租金1780多万元；国家宏观调控已经成为本案合同无法履行的客观性和根本性原因，故不管合同是否解除，被告均有理由请求法院根据“情势变更原则”，参照其他市场调低本案应付租金；被告愿在降低租金、原、被告以及第三人达成一致的前提下，确定继续租赁经营的方案；按照司法解释规定，要求支付租金的诉讼时效为一年，需审查原告的起诉是否超过诉讼时效；原告主张的违约金偏高，要求降低。
第三人陈子法、胡加海、徐中理、陈鹏、范利华、洪丹、程灵江、方慧云、林青松、柴骁、王小利、陈毓英、杨建清、徐小莉、吴晔、林普增、李弓亮、陈辉、张宝琳述称，若原、被告解除合同会给其造成巨大损失，要求在原告调整租金的基础上，原、被告双方继续履行合同；市场若调整结构并加强管理，可以继续经营。
原告为支持其诉讼主张，当庭出示了如下证据：
一、国有土地使用权证一份及房屋所有权证八份，证明原告系台州市路桥区银安街689号一至四层房屋所有权人的事实。经质证，被告及第三人无异议，本院予以认定。
二、《租赁合同》及《租赁合同补充协议》复印件各一份，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，被告未按约履行合同，拖欠房屋租金，原告可依合同相关约定解除合同，并可按合同约定要求被告承担违约责任的事实。经质证，被告及第三人无异议，本院予以认定。
三、关于要求补足租金的函、通知函各一份及EMS邮寄送达凭证两份，证明原告曾于2013年9月3日与2013年10月23日分别向被告致送两份函件，向被告主张支付拖欠的房屋租金，且函件已通过EMS邮寄方式送达被告的事实。经质证，被告表示未收到该两份函件，对其真实性有异议；第三人表示对该两份函件并不清楚。本院认为，原告提交的要求补足租金的函的EMS邮寄送达凭证上收件人未签名确认签收，通知函的EMS邮寄送达凭证上未载明内件品名且收件人签收处签名为“张永军”，与收件人信息中的“张友军”不符，不能证明其本人已签收，现被告亦表示未收到该两份函件，故本院对该组证据不予认定。
四、收款凭证11份，证明被告向原告支付租金的时间和金额的事实，即2011年11月10日支付500000元、2011年12月29日支付500000元、2012年4月1日支付500000元、2012年12月26日支付1000000元、2013年3月22日支付2000000元、2013年12月9日支付500000万元、2013年12月10日支付100000元、2013年12月11日支付50000元、2013年12月12日支付50000元、2013年12月13日支付100000元、2013年12月16日支付100000元，以上共计5400000元。经质证，被告及第三人无异议，本院予以认定。
五、函一份，证明被告于2014年3月19日向原告发函，明确表示其无法履行租赁合同的事实。经质证，被告及第三人无异议，本院予以认定。
被告为支持其辩称，当庭出示了如下证据：
一、题为“商城直降1780万租金让利经营户”的网页打印件一份，证明中国日用品商城股份有限公司因宏观调控影响对商铺的租金进行打折让利的事实。经质证，原告对真实性无异议，对关联性有异议；第三人无异议。本院认为，该证据不符合证据的形式要件，且跟本案无关联，本院不予认定。
二、2011年11月23日回函一份，证明被告现无法履行合同是受到宏观调控影响，也受商铺建筑结构不合理、商铺得铺率低以及原告物业管理不到位的影响，能够适用“情势变更”原则的事实。经质证，原告表示未收到该份回函，对真实性有异议；第三人无异议。本院认为，该份证据对被告待证的事实不具有证明效力，本院不予认定。
第三人未向本院提交证据。
综上，本院认定事实如下：2010年10月28日，原告与被告签订《租赁合同》一份，合同约定：原告将其位于台州市路桥区银安街689号的房屋一至四层出租给被告，房屋租赁期限为12年，即自2010年10月28日至2022年10月27日，其中第一年度即2010年10月28日至2011年10月27日为免租期，房屋租金从第二年度开始计收，第二年度即2011年10月28日至2012年10月27日的年租金为4299331.35元，第三年度即2012年10月28日至2013年10月27日的年租金为4514297.92元，第四年度即2013年10月28日至2014年10月27日的年租金为4740012.81元……租金支付方式为按租赁年度支付，先付后用，即被告应在每个租赁年度前的十五个工作日内支付下个租赁年度的租金；租赁保证金为100万元，用于抵充被告应付的租金、滞纳金、赔偿金等费用；被告对租赁物业进行转租时，应保证原告不因此种转租行为或因转租而发生的纠纷而蒙受任何损失；若被告延迟支付租金或其他费用，自逾期之日被告每日应向原告支付欠费金额的千分之三的延迟履行违约金；被告延迟支付租金或其他费用超过六十日的，经原告书面催告5个工作日内仍未支付的，原告有权解除合同；原告选择解除本合同的，被告除须补足欠费和支付延期履行赔偿金外，还应按合同其他约定承担责任；租赁期满双方决定不再续租或租赁合同解除或终止的，双方应按承租方实际租赁时间结算租金，并办理租赁物业的交接，自租赁期满或合同解除或终止之日起五十日内，被告有权将租赁物业内属于被告的一切可移动物品（装修及不可拆除的附着设施设备应无偿归原告所有）撤去后，将租赁物业及设施设备按正常使用后的完好状态返还给原告。2013年12月24日，原告与被告签订《租赁合同补充协议》一份，就租赁物业用途变更及其他相关事项作出约定，原告同意被告在2014年1月20日前向原告支付拖欠的房屋租金3000000元的前提下（截至2013年12月24日，被告拖欠原告的房屋租金为8150000元），租赁物业的一部分用途允许变更为银行经营，并约定该补充协议自双方签字盖章之日且承租人按补充协议支付拖欠的房屋租金后生效。截至2013年12月16日，被告向原告支付房屋租金共计5400000元，此后被告未按约向原告支付房屋租金。截至2014年3月24日，被告未依照合同约定支付原告房屋租金共计5335607.07元（4299331.35元＋4514297.92元＋4740012.81元÷365天×148天－5400000元）。被告承租上述房屋后，将部分房屋转租给第三人经营。审理中，经本院向第三人释明，第三人明确表示不同意代被告支付欠付的租金及违约金。根据本案所争议房屋中的部分房屋实际被第三人占有并使用的事实，针对原告“要求判令被告立即腾退租赁房屋，并将租赁房屋按合同约定返还给原告”的诉讼请求，经本院向原告释明，原告表示不变更该项诉讼请求。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告支付拖欠的房屋租金7062789.19元并支付违约金2700328.31元，被告在签收诉讼费缴费通知书后未在规定时间内补缴案件受理费。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告自愿订立《租赁合同》，双方均应按照合同约定的内容履行自己的义务，现被告未按照合同约定向原告支付房屋租金，已构成违约。截至2014年3月24日，被告尚欠原告租金5335607.07元，事实清楚，证据确实。现原告依约要求解除原、被告签订的租赁合同，并要求被告依照合同约定支付所欠租金5335607.07元，合法合理，本院予以支持。针对原告要求被告支付2000000元违约金的诉讼请求及被告要求降低违约金的主张，本院认为，被告违反合同约定未向原告足额支付房屋租金，原告可根据合同约定要求被告支付违约金，但合同约定的按欠费金额日千分之三计算违约金及被告主张的2000000元的违约金明显过高，现本院对违约金酌情确定为1000000元。针对原告要求被告立即腾退租赁房屋、并将租赁房屋按合同约定返还给原告的诉讼请求，本院认为，被告租赁房屋后，已根据合同许可将部分房屋转租给第三人经营，故部分房屋实际被第三人占有和使用，现原告要求被告腾退并返还第三人承租的房屋不具有可行性，审理中，经本院释明，原告可要求承租人与次承租人即被告与第三人腾退并返还房屋，但原告明确表示不变更该项诉讼请求，因此，被告仅能按照合同约定将从原告处承租的除第三人承租的房屋以外的部分房屋返还给原告。针对被告以国家对市场的宏观调控为由要求根据“情势变更原则”调低其应付租金的主张，本院认为，“情势变更原则”适用于合同成立后发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的情况下，当事人可以请求法院变更或解除合同。市场得铺率及市场盈亏等属于商业风险，被告在签订合同时应当有所预见，且被告已将部分房屋转租，从次承租人处收取租金，故本院对被告的该项主张不予采信。针对被告要求审查原告起诉是否超过诉讼时效及《租赁合同补充协议》无效的主张，本院认为，2013年12月24日，原、被告签订的《租赁合同补充协议》系双方就租赁物业用途变更事项达成的协议，协议约定该补充协议自被告支付拖欠的房屋租金3000000元后生效，现被告未按补充协议约定支付房屋租金，导致租赁物业用途变更协议未生效，但并不影响被告在该补充协议中确认截至2013年12月24日被告拖欠原告的房屋租金为8150000元的事实成立，故原告起诉未超过诉讼时效。审理中，原告增加诉讼请求，但未按照规定补缴案件受理费，该部分应按自动撤诉处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、解除原告台州耀江新世纪置业有限公司与被告台州市路桥耀江家居广场有限公司之间的租赁合同。
二、被告台州市路桥耀江家居广场有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告台州耀江新世纪置业有限公司截至2014年3月24日的租金人民币5335607.07元，并支付违约金1000000元。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、被告台州市路桥耀江家居广场有限公司于判决发生法律效力之日起五十日内腾退并返还台州市路桥区银安街689号一至四层除第三人陈子法、胡加海、徐中理、陈鹏、范利华、洪丹、程灵江、方慧云、林青松、柴骁、王小利、陈毓英、杨建清、徐小莉、吴晔、林普增、李弓亮、陈辉、张宝琳承租房屋以外的房屋给原告台州耀江新世纪置业有限公司。
四、驳回原告台州耀江新世纪置业有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币63060元，由原告台州耀江新世纪置业有限公司负担8600元，由被告台州市路桥耀江家居广场有限公司负担54460元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院，并同时按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费［款汇：台州市财政局；开户银行：台州市农行；账号：19－900001040000225089001）。预交上诉案件受理费后，及时将收据复印件送交本院，在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王军宇
代理审判员 李夏瑾
代理审判员 马 静
二〇一四年九月十八日
代书 记员 金 曦