福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽06民终1471号
上诉人（原审第三人）：吴栋伟，男，1988年7月22日出生，汉族，住福建省诏安县。
委托诉讼代理人：何少华，男，1956年9月1日出生，汉族，住福建省诏安县（由诏安县×镇×村村民委员会推荐）。
上诉人（原审第三人）：徐美珠，女，1956年11月11日出生，汉族，住福建省诏安县。
委托诉讼代理人：沈耿嵩，福建朝华律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：徐丽乾，男，1959年6月21日出生，汉族，住福建省诏安县。
委托诉讼代理人：沈耿嵩，福建朝华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：诏安县农村信用合作联社，住所地福建省诏安县南诏镇文峰街玉良路**号。组织机构代码75310934-2。
法定代表人：林文智，理事长。
委托诉讼代理人：叶维新、林卫闽，福建远大联盟（长泰）律师事务所律师。
原审被告：吴顺泉，男，1980年11月6日出生，汉族，住福建省云霄县。
委托诉讼代理人：方坤辉，福建鼎葵律师事务所律师。
原审被告：诏安县三栋家具组装厂，住所地福建省诏安县深桥镇雨亭路段324国道北侧。组织机构代码59171339-4。
代表人：吴顺泉，负责人。
原审被告：吴泗发，男，1988年1月24日出生，汉族，住福建省云霄县。
委托代理人：徐国斌，云霄县148法律服务所法律工作者。
原审第三人：诏安县荣龙农副产品加工厂，住所地福建省诏安县深桥镇西坑村西坑***号。
法定代表人：吴荣强，负责人。
上诉人吴栋伟、徐美珠、徐丽乾与被上诉人诏安县农村信用合作联社（以下简称诏安信用社）、原审被告吴顺泉、诏安县三栋家具组装厂（以下简称三栋家具厂）、吴泗发、原审第三人诏安县荣龙农副产品加工厂（以下简称荣龙加工厂）金融借款合同纠纷一案，不服福建省诏安县人民法院（2016）闽0624民初173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴栋伟及其委托诉讼代理人何少华，上诉人徐美珠、徐丽乾及其委托诉讼代理人沈耿嵩，被上诉人诏安信用社的委托诉讼代理人叶维新、林卫闽，原审被告吴顺泉的委托诉讼代理人方坤辉，原审被告吴泗发的委托诉讼代理人徐国斌到庭参加诉讼。原审被告三栋家具厂、原审第三人荣龙加工厂经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴栋伟、徐美珠、徐丽乾上诉请求：讼争房地产抵押无效应撤销原判第二项判决。事实及理由：1、本案金融借款合同（主合同）无效，抵押合同（从合同）相应无效，诏安信用社向吴顺泉发放400万元金融借款，对于吴顺泉2014年9月28日提交的《个人客户借款申请表》和关于借款用途、收入情况、资金情况等虚假无效的材料内容，没有依法审查和排除，仅过一天即签订借款合同，再过一天即支付借款400万元，吴顺泉为农民，无其他职业，其于申请贷款前半个月才成为三栋家具厂投资人，吴顺泉根本不具备《个人客户借款申请表》所载“个人年收入300万元，家庭年收入310万元，资产总额2011万元，自筹资金450万元”，原审时吴栋伟、徐美珠、徐丽乾二次申请法院向诏安信用社调取吴顺泉个人及三栋家具厂“产品有市场，经营有效益”的证明材料，但诏安信用社未予提供，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十二条的规定，可以认定吴顺泉随意编造贷款申请资料，诏安信用社未依法进行贷前审查，吴顺泉不具备法定贷款条件，诏安信用社发放本案贷款违反《中华人民共和国商业银行法》第五十二条、第九十三条及《贷款通则》第十七条、第二十四条之强制性规定，借款合同违法无效，抵押合同相应无效；2、本案用于办理不动产抵押的诏国用（2011）字第11581号国有土地使用权证及四份房屋所有权证均被诏安县人民政府依法撤销，意味着对本案不动产变更登记为三栋家具厂权属状态的否认，原审认为行政机关撤销产权登记并不意味着对原有权属之否认错误，讼争不动产从未属于三栋家具厂，吴顺泉以三栋家具厂名义将其设定抵押违法无效，另原审认定讼争不动产4738.3平方米国有土地使用权全部设定抵押且抵押有效错误，本案的抵押于2014年9月30日在诏安县房地产管理局办理抵押物登记，并未在诏安县国土资源管理局办理土地使用权抵押登记，然房产占用范围内的土地使用权面积仅为1171.64平方米，因此只能依法认定案涉厂房建筑物抵押登记时该建筑物占用范围内的1171.64平方米建设用地使用权一并抵押；3、吴栋伟受骗提供抵押物证件，吴顺泉无权就案涉抵押物设定抵押，吴栋伟于2011年5月23日申请注册个人独资企业三栋家具厂，因缺乏启动资金，再三要求其父亲私自把荣龙加工厂的房产证件变更至三栋家具厂名下以争取贷款，但此后贷款未果，2014年8月，经人介绍吴顺泉、吴泗发找到吴栋伟告知其可抵押贷款，后吴栋伟提供三栋家具厂名下四份房产证、一份土地使用权证交付吴顺泉做质押，吴顺泉、吴泗发以林润滨名义与吴栋伟签订借款抵押合同，约定借款350万元，但实际仅支付60万元，几日后吴顺泉、吴泗发又告知吴栋伟必须把三栋家具厂法人代表变更为吴顺泉，融资公司方肯再支付借款，2014年9月11日，吴栋伟在诏安县行政服务中心办证窗口办理法人代表变更手续，但此后吴顺泉一方并未再支付借款，反背着吴栋伟以五份房地产证件向诏安信用社办理本案抵押贷款400万元，吴顺泉以骗取的房地产证件办理本案抵押贷款应当认定无效。
诏安信用社辩称，吴栋伟、徐美珠、徐丽乾的上诉请求不能成立，请求予以驳回。理由如下：1、吴栋伟、徐美珠、徐丽乾对本案的诉讼标的没有独立请求权，其一审中并未被判决承担民事责任，依法无权对一审判决提起上诉，本案讼争标的为贷款本息与抵押的房地产权，对应民事法律关系主体均非吴栋伟、徐美珠、徐丽乾，徐美珠、徐丽乾作为荣龙加工厂原股东主张对荣龙加工厂法人代表吴荣强为办证私自签名、提供虚假材料办理变更登记并不知情，且不论吴荣强与徐美珠、徐丽乾之间的亲属关系，吴荣强转让讼争房地产权是否侵犯徐美珠、徐丽乾的股东权益并不影响三栋家具厂依法取得讼争房地产权，一审判决认定“本案行政机关撤销该国有土地使用权证并不意味着对原有权属的否认”于法有据，吴栋伟认为其受骗变更三栋家具厂法人代表，但这属于吴栋伟与吴顺泉在变更登记过程中发生的内部争议，诏安信用社出于对工商登记公示效力的合理信赖，依法依规进行贷前审核和抵押登记，不存在抵押无效的情形，因此，吴栋伟、徐美珠、徐丽乾均非借款人，也非讼争房地产所有权人和使用权人，其三人在本案中属于无独立请求权第三人；2、吴栋伟、徐美珠、徐丽乾主张讼争金融借款合同无效没有事实和法律依据，本案借款及担保合同均是当事人真实意思表示，依法有效，吴顺泉系三栋家具厂法人代表，三栋家具厂属于个人独资企业，其以名下房地产作为贷款抵押物，且抵押权经房产部门办理抵押登记，依法有效，三栋家具厂提交的抵押贷款材料，经登记部门审核确认后予以办理登记，诏安信用社亦取得他项权证，诏安信用社基于房地产登记公示公信原则，有理由相信登记的物权状态为真实权利状态，诏安信用社已尽到合法的审查和注意义务，善意且无主观过错，抵押设定后诏安信用社依约向吴顺泉发放贷款，即便吴荣强恶意处置企业财产，诏安信用社仍可善意取得本案抵押权，吴栋伟、徐美珠、徐丽乾所提中国人民银行颁布的《贷款通则》属于行政规章，不能作为认定合同无效的依据；3、本案抵押房地产的国有土地使用权证虽被撤销，但仅是撤销土地登记的公示行为，而非确权行为，并不意味着对原有房地产权属的否认，当事人之间的权属争议只能另行通过民事诉讼解决，诏安县人民政府撤销的仅是土地转让变更登记的登记行为，但没有排除三栋家具厂仍然是本案讼争土地使用权人，更未撤销讼争房地产的抵押登记，因讼争土地、房产原登记在三栋家具厂名下，在本案荣龙加工厂与三栋家具厂就房地产民事争议未解决之前，讼争房地产权仍属于三栋家具厂；4、吴栋伟、徐美珠、徐丽乾如认为其权利受到侵犯，应向实际侵权人吴荣强或吴顺泉、吴泗发等人另案主张，仅撤销房地产的登记行为不能最终解决双方的民事争议，三栋家具厂取得诉争土地使用权至今已有五年之久，而现在对其取得讼争房地产权有异议的并非原权利人荣龙加工厂，而是荣龙加工厂原股东徐丽乾、徐美珠，如有证据证明吴荣强恶意处置企业财产给股东造成损失，徐美珠、徐丽乾仍有法律上的救济途径，而非恶意主张撤销房地产登记行为。
原审被告吴顺泉、吴泗发述称，与诏安信用社的答辩意见一致。
诏安信用社向一审法院起诉请求：1、吴顺泉偿还诏安信用社贷款本金3409200元及按合同约定计算的利息（利息自2015年11月10日起至贷款还清之日止按月利率8.5‰计算，逾期之日起在利率基础上加收50%的罚息）；吴泗发对上述债务承担连带清偿责任；2、诏安信用社对三栋家具厂提供贷款抵押的位于诏安县×镇×村的房地产（四至：××,房产证号为诏房权证独字第××号、诏房权证独字第××号、诏房权证独字第××号、诏房权证独字第××号，国有土地使用证号：诏国用（2011）字第1××1号）享有优先受偿权；3、吴顺泉、三栋家具厂、吴泗发承担本案诉讼费用。
一审法院查明：1995年6月16日荣龙加工厂成立，法定代表人为吴荣强，企业类型为集体所有制，出资人吴荣强持股比例为92.5%，徐丽乾持股比例为7.5%；吴荣强与徐美珠为夫妻关系，吴栋伟系其儿子；徐美珠与徐丽乾系兄妹关系；2011年5月24日，三栋家具厂成立，企业类型为个人独资企业；2014年9月11日，三栋家具厂的投资人由吴栋伟变更为吴顺泉；本案吴顺泉、三栋家具厂于2014年9月30日与诏安信用社签订《抵押借款合同》一份，合同约定吴顺泉向诏安信用社贷款人民币400万元用于购买材料，借款期限自2014年9月30日至2015年9月20日，贷款月利率为8.5‰；如逾期未偿还贷款，自逾期之日起，按逾期贷款罚息利率计收利息，即按合同利率加收50%计收利息。合同还约定三栋家具厂提供其所有的址于诏安县诏安县×镇×村的房地产（房产证号为诏房权证独字第××号、诏房权证独字第××号、诏房权证独字第××号、诏房权证独字第××号，国有土地使用证号：诏国用（2011）字第1××1号的）作为贷款抵押，并在诏安县房地产管理处进行了抵押登记；诏安县房地产管理处于2014年9月30日出具诏安房××字第0××5号《他项权证》；上述四份房屋所有权证和国有土地使用权证登记于该《他项权证》；同日，诏安信用社与吴泗发签订《保证合同》一份，约定吴泗发为吴顺泉的上述贷款提供连带责任保证；保证期间为主合同约定的债务履行期限届满之日起二年，保证担保范围包括主合同项下主债权本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用及其他应付费用；《抵押借款合同》及《保证合同》签订后，诏安信用社依约于2014年10月1日向吴顺泉的存款账户账号（62×××38）存入贷款人民币400万元；依据国有土地使用证（证号：诏国用（2011）字第1××1号）载明，讼争土地使用权面积为4738.30平方米；同时，依据徐美珠、徐丽乾提供的荣龙农加工厂四份房产证，可以证明诏房权证独字第××号房产建筑面积××平方米，诏房权证独字第××号房产建筑面积××平方米，诏房权证独字第××号房产建筑面积××平方米，诏房权证独字第××号房产建筑面积××平方米，上述房产共计建筑面积4602.48平方米；经评估，上述房产及土地的评估价值为823.85万元。另查明，2016年7月14日，诏安县人民政府出具诏政决[2016]1号诏安县人民政府行政决定书，决定撤销诏国用（2011）字第1××1号国有土地使用证；2016年9月3日，诏安县人民政府出具诏政复决[2016]4号行政复议决定书，决定撤销诏安县城乡规划建设局于2012年1月12日颁发给三栋家具厂的四份房屋所有权证：诏房权证独字第××号、第××号、第××号、第××号。
一审法院认为：诏安信用社与吴顺泉、三栋家具厂签订的《抵押借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同未违反法律法规的强制性规定，合同亦已经诏安县房地产管理处进行抵押登记，该合同合法有效，诏安信用社对本案讼争《抵押借款合同》项下房地产享有优先受偿权。理由如下：1、本案抵押房产已登记生效，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定，其占用范围内的土地使用权的抵押合法、有效。2、超出房产范围的国有土地使用权，与抵押房产占用范围内的国有土地使用权是同一《国有土地使用权》确认的同一宗土地，尚未进行分割。且本案讼争抵押房产占地面积为4534.61平方米，讼争国有土地使用权使用面积为4738.30平方米，即讼争房产占有讼争国有土地面积大多数的95.7%。即使超出房产范围的国有土地使用权抵押应另行登记，因对该类土地使用权的抵押登记无明确规定，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十条的规定，“以担保法第四十二条第（二）项规定的不动产抵押的，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力。”故本案应认定该国有土地使用权在房管局登记后抵押生效。3、第三人另辩称诏安信用社在发放贷款过程中存在严重违法违规，缺乏合法、有效证据予以证明，其意见依法不予采信。4、吴栋伟提出其受吴顺泉、吴泗发欺骗将三栋家具厂的房产证及土地证交给吴顺泉，并受骗在转让协议上签字。因吴栋伟未提供证据证实其与吴顺泉之间的转让行为系因吴顺泉诈骗行为所致。经审查，诏安信用社已取得国家房地产管理机关颁发的《他项权证》，属善意第三人。本案吴栋伟是否受欺骗，是否应负刑事责任，属吴栋伟应与吴顺泉另案处理的情形，不影响本案处理。本案抵押借款合同签订时，讼争抵押物（2011）字第1××1号国有土地使用证的所有人系三栋家具厂，且吴顺泉确为三栋家具厂的法人代表，工商登记信息也显示三栋家具厂系吴顺泉个人独资。吴顺泉以其个人投资的三栋家具厂名下的房产、土地作为抵押向诏安信用社贷款，同时办理抵押登记，取得他项权证，诏安信用社依法应对抵押物享有优先受偿权。5、2016年7月14日诏安县人民政府的行政决定书决定撤销本案讼争的诏国用（2011）字第1××1号国有土地使用证，法院认为，产权登记是一种公示行为，而非确权行为，行政机关的登记行为并不意味着对房地产权属状态的确认，即本案行政机关撤销该国有土地使用权证并不意味着对原有权属的否认。
综上所述，诏安信用社与三栋家具厂、吴顺泉、吴泗发之间签订的《抵押借款合同》、《保证合同》合法有效，吴顺泉借款后未按约偿还尚欠的借款本金及利息，构成违约。诏安信用社自认吴顺泉已归还本金人民币590800元，并结清截止至2015年11月10日前的利息，依法予以确认。故吴顺泉应偿还诏安信用社借款本金人民币3409200元，并应支付利息。利息自2015年11月10日起至款项还清之日止，按月利率8.5‰×150%计算。三栋家具厂提供其房地产作为本案讼争贷款抵押，根据内资企业登记基本情况表以及营业执照，三栋家具厂系个人独资企业，投资人为吴顺泉，且三栋家具厂提供的抵押房地产亦已办理了抵押登记，依照《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，诏安信用社对本案抵押房地产享有优先受偿的权利。吴泗发作为保证人应对本案债务承担连带保证责任。吴顺泉、三栋家具厂、吴泗发经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。吴栋伟、徐美珠、徐丽乾关于抵押无效，诏安信用社对本案讼争房地产不享有优先受偿权利的主张缺乏事实和法律依据，依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第一百八十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：一、吴顺泉应于判决发生法律效力之日起十日内偿还诏安信用社贷款本金人民币3409200元及利息（利息以本金人民币3409200元为基数，自2015年11月10日起至款项还清之日止，按月利率8.5‰×150%计算）；二、诏安信用社在上述债权范围内对三栋家具厂址于诏安县深桥镇西坑村的房产（房产证号为诏房权证独字第××号、诏房权证独字第××号、诏房权证独字第××号、诏房权证独字第××号）及国有土地使用权（国有土地使用权证号：诏国用（2011）字第1××1号，四至××，他项权证号：诏安房××字第0××5号）享有优先受偿权；三、吴泗发对判决上述第一项债务承担连带清偿责任，吴泗发承担连带清偿责任后，有权向吴顺泉追偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币34077元，由吴顺泉、三栋家具厂、吴泗发负担；吴顺泉、三栋家具厂、吴泗发应负担的诉讼费用先由诏安信用社垫交，执行中再由吴顺泉、三栋家具厂、吴泗发偿还诏安信用社。
二审中，当事人均未提交证据。庭审中，对一审判决查明的事实，除吴栋伟、徐美珠、徐丽乾提出讼争房地产进行抵押登记的仅有四份房屋所有权证、国有土地使用权证并没有进行抵押登记的异议意见外，其余事实双方当事人均无异议；对于当事人均无异议的事实，本院予以确认。
另查明，原审中，徐美珠、徐丽乾于2016年4月11日申请作为案件第三人参加诉讼，诏安信用社于2016年8月9日申请追加荣龙加工厂、吴栋伟、徐美珠、徐丽乾作为第三人参加诉讼，吴栋伟、徐美珠、徐丽乾参加诉讼后均提出确认讼争房地产抵押无效的请求和相应的事实、理由。
本案的争议焦点是：1、吴栋伟、徐美珠、徐丽乾是否有权提起本案的上诉；2、讼争的房地产抵押权是否依法有效设立；3、如抵押权有效设立，则诏安信用社对讼争国有土地使用权享有抵押权的范围应如何认定。
本院认为，关于焦点问题1，本案诏安信用社所诉金融借款合同纠纷的诉讼标的包含诏安信用社与吴顺泉之间的借款法律关系，诏安信用社与三栋家具厂之间的抵押担保法律关系以及诏安信用社与吴泗发之间的保证担保法律关系，原审诉讼过程中，讼争房地产原权利人荣龙加工厂及其股东徐美珠、徐丽乾以及三栋家具厂原代表人吴栋伟作为第三人参加诉讼，因对本案三栋家具厂取得并以讼争房地产权向诏安信用社提供抵押担保持有异议，吴栋伟、徐美珠、徐丽乾均提出确认讼争房地产抵押无效的诉讼请求和相应的事实、理由，吴栋伟、徐美珠、徐丽乾参加诉讼系针对诏安信用社所提诉讼的双方当事人诏安信用社、三栋家具厂和吴顺泉，并且对他们争议的抵押担保法律关系提出确认无效的独立请求，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，原审中吴栋伟、徐美珠、徐丽乾属于有独立请求权的第三人，原审认定讼争房地产抵押权有效并作出诏安信用社享有优先受偿权的判决，原审判决实质上对吴栋伟、徐美珠、徐丽乾的诉讼请求并未予以支持，基于此，本案吴栋伟、徐美珠、徐丽乾作为有独立请求权第三人对原审未予支持其诉讼请求的民事判决不服并提起上诉，符合法律规定，原审判决对吴栋伟、徐美珠、徐丽乾所提诉讼请求的处理方式不当，导致当事人对诉讼地位的认识产生模糊，程序上存在瑕疵，但该瑕疵并不影响吴栋伟、徐美珠、徐丽乾依法享有的上诉权，诏安信用社、吴顺泉、吴泗发主张吴栋伟、徐美珠、徐丽乾属于无独立请求权第三人并不享有上诉权，事实和法律依据不足，不能成立。
关于焦点问题2，吴栋伟、徐美珠、徐丽乾主张讼争房地产抵押权未依法设立，其主要理由为：本案抵押合同因主合同金融借款合同无效而无效，本案用于抵押的房地产权属证书已被依法撤销，抵押权依法无效，吴顺泉欺骗吴栋伟提供房地产证件办理抵押应当认定无效。经审查，吴栋伟、徐美珠、徐丽乾的主张不能成立。理由如下：首先，吴栋伟、徐美珠、徐丽乾认为诏安信用社在发放贷款过程中违反《中华人民共和国商业银行法》第五十二条、第九十三条及《贷款通则》第十七条、第二十四条之强制性规定，涉案借款合同无效，但《贷款通则》属于部门规章，前述《中华人民共和国商业银行法》的条款也并未明确规定违反该规范的法律后果是导致合同无效，且吴栋伟、徐美珠、徐丽乾并不能举证证明诏安信用社存在违反法律的行为，其以此为由主张借款合同无效，依据不足，不能成立；其次，本案诏安信用社接受抵押时，抵押物的产权问题并不存在争议，诏安信用社基于对产权证记载内容的信任而接受抵押，其主观上并无过错，同时，本案并无证据证明诏安信用社在接受抵押时明知抵押房产权属存在争议或者诏安信用社与吴顺泉、吴泗发恶意串通，共同以欺诈的方式去办理房产抵押权证，故不能认定诏安信用社接受抵押时存在过错，荣龙加工厂与三栋家具厂之间基于对案涉房地产权属的变更登记以及由此产生的权属争议系该双方当事人之间的纠纷，虽然诏安县人民政府已作出行政决定撤销案涉房地产权属证书，因该撤销权属证书的行为发生在本案抵押合同签订之后，根据法律事实发生的前后顺序，本案抵押登记行为在先，撤销权属证书的行为在后，因抵押行为无瑕疵，抵押权人无过错，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条关于“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权”之规定，即使抵押物已确权为他人所有，抵押权人仍可就转让后的抵押物追及行使抵押权，况且本案抵押房地产权属尚存争议，故本案诏安县人民政府撤销案涉房地产权属证书的情节并不能影响本案抵押合同的效力；最后，吴栋伟、徐美珠、徐丽乾另提出吴顺泉欺骗吴栋伟提供房地产证件办理抵押应当认定无效的问题，但吴栋伟、徐美珠、徐丽乾不能提供证据证实吴栋伟与吴顺泉之间的转让行为系因吴顺泉欺骗行为所致，且如前述所分析，诏安信用社办理房地产抵押登记并无过错，吴栋伟、徐美珠、徐丽乾所提该问题应由吴栋伟与吴顺泉另案处理，不影响本案处理。据此，本案抵押合同系各方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的规定，应认定抵押合同有效。依据抵押合同及双方办理的抵押登记情况，讼争房地产的抵押权依法有效设立，诏安信用社可以对本案抵押房地产行使抵押权，原审对此所作认定和实体处理并无不当。
关于焦点问题3，吴栋伟、徐美珠、徐丽乾认为讼争房地产仅在诏安县房地产管理局办理抵押物登记，并未在诏安县国土资源管理局办理土地使用权抵押登记，且办理抵押登记房产占用范围内的土地使用权面积仅为1171.64平方米，吴栋伟、徐美珠、徐丽乾据此主张依法应认定仅案涉抵押房产占用范围内的1171.64平方米国有土地使用权一并抵押，原审认定讼争4738.3平方米国有土地使用权全部设定抵押错误。经审查，吴栋伟、徐美珠、徐丽乾的主张不能成立，理由如下：《中华人民共和国物权法》第一百八十二条第一款规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”第二款规定：“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”，而我国建设用地使用权的出让和登记是以宗地为单位的，一宗地上只有一个建设用地使用权，一个建设用地使用权也只存在于一宗地上；本案中，三栋家具厂将其所有的房产及该房产占用范围内面积4738.3平方米的国有土地使用权作为抵押物，在信用社取得了该房产的他项权证，且他项权证附记中也记载了讼争的4738.3平方米土地使用权的土地证号及土地性质后，根据前述法律规定，应视为信用社已将该4738.3平方米国有土地使用权一并作了抵押登记；吴栋伟、徐美珠、徐丽乾认为建筑物占用范围内的建设用地应是指该建筑物垂直范围内的土地，于法无据，不予采纳；吴栋伟、徐美珠、徐丽乾认为土地抵押登记必须到土地管理部门办理并无法律依据，根据前述法律规定，仅需办理一项登记即视为全部登记，实践中发生的房产向房管部门登记、土地向土地管理部门登记仅是对抵押登记手续的进一步完善，不应以此认定未向土地部门办理登记即未发生土地抵押登记的效力。
综上所述，本院认为，吴栋伟、徐美珠、徐丽乾的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，虽然程序上存在瑕疵，但不影响本案的实体处理，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费34077元，由吴栋伟、徐美珠、徐丽乾负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡钟麟
代理审判员 康少敏
代理审判员 黄 佳
二〇一七年八月三十一日
书 记 员 张 斌
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。