福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莆民终字第1863号
上诉人（原审被告）莆田市九八开发有限公司，住所地莆田市城厢区荔城路北磨口岸小区9幢601室，组织机构代码证代码62867141-6。
法定代表人邹文通，经理。
被上诉人（原审原告）宋丽仙，女，1972年3月29日出生，汉族，农民，住所地莆田市城厢区。
委托代理人陈新云、何金东，福建升恒律师事务所律师。
原审被告曾剑通，男，1971年4月21日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。
委托代理人胡明立，福建诚毅律师事务所律师。
上诉人莆田市九八开发有限公司（以下简称“九八公司”）因与被上诉人宋丽仙、原审被告曾剑通房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2014）城民初字第4190号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人九八公司的法定代表人邹文通、被上诉人宋丽仙的委托代理人陈新云、何金东、原审被告曾剑通的委托代理人胡明立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2002年4月，九八公司取得座落在城厢区荔城路与梅园路交叉点北侧面积为965.6㎡的国有土地使用权，使用权类型为出让，用途为综合用地。2005年9月18日，案外人林洪泰与九八公司签订《土地使用权转让协议》，约定将该土地转让给案外人林洪泰投资建设。2005年11月30日，曾剑通作为乙方与作为甲方的案外人林洪泰签订《土地转让协议书》一份，合同约定：甲方将其于2005年9月18日与邹文通、九八公司签订的《土地使用权转让协议》项下的土地及项目全部转让给乙方，转让费共计483万元；双方签订该协议，乙方即付给甲方183万元，本合同履行15天内乙方付给甲方300万元整，若乙方逾期付款，甲方有权收取乙方按月利率1.5%计算的利息；乙方自己负责自建房屋施工建设、预售与客户等办理建设手续及办理两证的相关手续，但必要时甲方可与九八公司协调，由九八公司给与配合。2007年3月25日，案外人林卡加作为乙方与作为甲方的曾剑通签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为：乙方向甲方购买坐落在城厢区荔城大道与梅园路交汇处临荔城大道的通衢大厦1201号的房产，建筑面积140平方米，单价3000元／平方米，总金额42万元；在2006年12月31日支付定金1万元，2007年1月15日前支付首期购房款29万元，在房屋交付使用时支付10万元，余款2万元待产权证办理完整时付清；甲方应在2007年5月30日前将经有关部门验收合同的房产交付给乙方使用；由甲方负责办理房产证、土地证，办证有关税费由乙方自理，乙方必须提供有关证件并给予配合，乙方在接到甲方通知办理房产证、土地证时预交该税费，按实结算，多还少补；甲方逾期交房自本合同约定的交付期限的第2日起至实际交付之日止，甲方应向乙方支付已付房价款0.6%（月利率）的违约金；甲方应在商品房交付之日起18个月内负责将办理该房屋全书登记需要由甲方包括开发公司提供的资料报产权登记机关备案（以房管处正式收件为准），因甲方包括开发公司的原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，概由甲方承担法律和经济的全部责任；若甲方逾期提交给产权登记机关办证资料，视为甲方违约，自办证期限的第二天起至实际办证之日止，甲方应向乙方支付已交付房价款0.6%（月利率）的违约金；在甲方办理该房屋至乙方名下时，乙方若转让该房屋，甲方同意给予无偿办理本合同改名手续。2007年12月上述房屋交付。2010年1月16日，宋丽仙与案外人林卡加签订《房屋买卖契约》一份，约定宋丽仙以745000元的价格向案外人购买上述房屋（含水、电、管道、燃气立户费及部分家具），宋丽仙于合同签到之日支付定金2万元，待双方到开发商处改名时支付705000元，余款2万元直接交纳给开发商；办理土地证、房产证费用由宋丽仙承担等。2010年1月16日和1月19日，宋丽仙分别支付给案外人林卡加2万元和705000元。2010年1月17日，曾剑通在《房屋买卖合同》中标注：“同意林卡加转让给宋丽仙”，后该合同中的买方变更为宋丽仙。宋丽仙与曾剑通后又补签《房产买卖合同》一份，落款时间为“2007年3月25日”，就合同相关事项进行约定。曾剑通亦向宋丽仙出具落款时间为“2007年12月4日”的《收条》一份，确认收到宋丽仙支付的购房款40万元、电立户费12320元、煤气立户费3000元、水立户费1400元。2010年7月7日，房产管理部门对上述房产进行登记，房屋所有权证上记载的所有权人均为九八公司，登记房屋地址为莆田市城厢区北磨居委会荔城中大道628号1号1-1201号，建筑面积为136.73平方米，套内面积为111.17平方米，房屋产权证号：莆房权证城厢字第××号。2010年7月30日，宋丽仙支付给曾剑通购房款10190元和办证费用2万元。后双方因办理房产证、土地使用权证产生纠纷，宋丽仙即于2014年10月30日向原审法院提起诉讼。原审法院在审理过程中，九八公司以宋丽仙无故状告其公司造成其损害为由，向原审法院提出反诉，要求依法判令宋丽仙赔偿名誉损失费、律师费、误工费、交通费、精神损害抚慰金2万元并返还坐落在莆田市城厢区龙桥街道北磨居委会荔城中大道628号1号1-1201的房产。原审法院于2015年4月1日作出（2014）××民初字第××号民事裁定，对九八公司的反诉不予受理。
原审法院认为，本案讼争的房地产虽登记在九八公司的名下，但该房地产项下的土地使用权经九八公司出售给林洪泰后，又由林洪泰出售给曾剑通，房产建成后亦由曾剑通出售，宋丽仙购买房屋（经各方同意购买人由案外人林卡加变更为宋丽仙）后已依约支付购房款，并实际占有使用该房屋，宋丽仙与曾剑通签订的该《房产买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。宋丽仙要求曾剑通依约为其办理房产证和土地使用权证，符合双方的约定和法律规定，予以支持。因本案讼争房地产以九八公司的名义进行开发，且土地使用权证和房产证的初始登记办理在九八公司名下，故宋丽仙要求九八公司和曾剑通共同为其办理土地使用权证和房产证，符合法律规定，予以支持。宋丽仙另要求九八公司、曾剑通支付以人民币42万元为基数自2010年8月1日起按月利率0.6%计算的违约金，根据合同约定，甲方应自办证期限的第二天起至实际办证之日止，向乙方支付已交付房价款0.6%（月利率）的违约金，因宋丽仙2014年10月30日才提起诉讼，故2012年10月31日以前的诉讼请求已超过诉讼时效，且宋丽仙实际支付给曾剑通的房价款为40万元＋10190元=410190元，故曾剑通应支付给宋丽仙的违约金应以410190元为基数自2012年10月31日起按月利率0.6%计算。宋丽仙要求九八公司支付违约金缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决：一、莆田市九八开发有限公司、曾剑通应在判决生效之日起十日内协助宋丽仙将坐落在莆田市城厢区龙桥街道北磨居委会荔城中大道628号1号1-1201的房产的房屋所有权证和国有土地使用权证办理至宋丽仙名下；二、曾剑通应在判决生效之日起十日内支付给宋丽仙以人民币410190元为基数自2012年10月31日起至上述房屋所有权证和国有土地使用权证实际办理之日止按月利率6‰计算的违约金。本案案件受理费人民9080元，由宋丽仙负担1010元，莆田市九八开发有限公司、曾剑通负担7600元，曾剑通另再单独负担470元。
一审宣判后，上诉人九八公司不服，向本院提起上诉。
上诉人九八公司上诉称：1、宋丽仙无故状告九八公司，要求九八公司为其办证，但九八公司没有委托授权任何人销售房屋，《房产买卖合同》也没有加盖九八公司的公章，也没有九八公司法人的签名；宋丽仙在原审庭审中也陈述其知道房屋的产权属于九八公司，却故意与曾剑通恶意串通签订协议，并把购房款打入曾剑通个人账户，尔后分赃。因此，法院应认定《房产买卖合同》无效，并判决由宋丽仙赔偿九八公司名誉损失费等共人民币2万元。2、九八公司与案外人林洪泰签订讼争土地的《土地使用权转让协议》时，是约定林洪泰将转让款存入九八公司指定的账户中，但林洪泰与九八公司的另一空股股东即案外人谢立新趁邹文通在住院期间，恶意串通，将转让款中的人民币138.5万元存入谢立新账户。因此，林洪泰尚有人民币138.5万元尚未履行支付。3、九八公司只与案外人林洪泰有协议关联，讼争土地的使用权证要过户，九八公司也只能过户转移给林洪泰，但原审判决要求将该证过户到宋丽仙名下，是错误的。4、九八公司及邹文通均不知道曾剑通是谁，即使林洪泰有将讼争土地的使用权转让给曾剑通，也必须征得九八公司的同意。但本案《房产买卖合同》的主体是曾剑通与宋丽仙，与九八公司无关。综上，请求撤销原审判决及原审裁定，依法改判被上诉人宋丽仙返还讼争房屋，赔偿上诉人九八公司名誉损失费、误工费、交通费、精神损害抚慰金人民币2万元，并判令本案一审、二审诉讼费用由被上诉人宋丽仙承担。
被上诉人宋丽仙辩称：1、九八公司上诉请求宋丽仙返还讼争房屋并赔偿其名誉损失费等人民币2万元，与本案上诉无关，请求二审法院不予审理。2、涉案的《房产买卖合同》明确约定曾剑通应当为宋丽仙办理两证，在讼争房产的国有土地使用证及房屋所有权证初始登记在九八公司名下的情况下，原审判决由九八公司与曾剑通协助宋丽仙将讼争房产的房屋所有权证、土地使用证办理至宋丽仙名下，是正确的。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告曾剑通辩称：1、原审判决系对九八公司所作出的判决，与曾剑通没有关联，曾剑通不作其他答辩。2、九八公司请求撤销由其协助办理两证的判决，该请求是否合理，由法院依法判决。3、九八公司请求返还讼争房屋，应予驳回。4、九八公司请求由宋丽仙赔偿其名誉损失费等2万元，与曾剑通无关。5、九八公司与林洪泰之间、曾剑通与林洪泰之间关于涉案土地使用权的转让，以及曾剑通与宋丽仙之间房屋的买卖，均是合法有效的。综上，请求法院依法判决。
经审理查明，对原审法院查明的事实，上诉人九八公司对“2005年11月30日……由九八公司给与配合”有异议，认为林洪泰与曾剑通是否有签订该协议，其不清楚，如果有转让需经其同意，并将转让的名字改成曾剑通才可以，但九八公司至今不认识曾剑通；对“2007年3月25日……就合同相关事项进行约定”有异议，认为其对案外人林卡加与曾剑通是否有签订《房产买卖合同》、宋丽仙与案外人林卡加是否有签订《房屋买卖契约》、宋丽仙与曾剑通是否有补签《房产买卖合同》均不清楚，如果有签订，均需要经其同意盖章认可；上诉人九八公司对原审法院查明的其他事实没有异议。被上诉人宋丽仙、原审被告曾剑通对原审法院查明的事实没有异议。对上诉人九八公司、被上诉人宋丽仙、原审被告曾剑通均无异议的事实，本院予以确认。
二审期间，经本院询问三方当事人关于办证相关税费承担的问题，三方当事人各执己见。上诉人九八公司认为涉案土地使用权转让过程中产生的税费、滞纳金等，应按照相关法律规定及土地使用权转让协议的约定执行，涉案房屋办理房屋所有权证、土地使用证的，上诉人九八公司没有义务办理，相关税费、滞纳金应按照相关法律规定及《房产买卖合同》的约定执行；被上诉人宋丽仙认为涉案土地转让过程中产生的税费、滞纳金等以及涉案房屋办理房屋所有权证、土地使用证过程中产生的税费、滞纳金及相关费用，应当由上诉人九八公司与原审被告曾剑通承担，被上诉人宋丽仙只承担在房屋交易过程中产生的契税、交易费及工本费；原审被告曾剑通认为涉案土地使用权转让过程中产生的税费、滞纳金等，因该土地使用权转让行为未经相关部门登记，应该不会产生相关的税费、滞纳金，本案产生的土地转让税费系由上诉人九八公司协助被上诉人宋丽仙办理土地使用证时所产生的税费，该税费按照《房产买卖合同》的约定，应由被上诉人宋丽仙承担，办理房屋所有权证产生的相关税费、滞纳金等，按照《房产买卖合同》的约定，也应由被上诉人宋丽仙承担。
本院认为，被上诉人宋丽仙经案外人林卡加转让并经原审被告曾剑通同意后，与原审被告曾剑通就购买涉案房屋事宜，签订了《房产买卖合同》。本案中，双方当事人仅就应当由谁履行办证义务发生争议，根据涉案协议书的约定，原审被告曾剑通负有将涉案房屋的权属证书办理登记至被上诉人宋丽仙名下的义务，该办证的约定内容不违反法律、法规的强制性规定，应当认定为有效。另外，原审被告曾剑通也依涉案协议书的约定，收取了被上诉人宋丽仙预交的办证费用人民币2万元，因此，原审被告曾剑通负有按照涉案协议书的约定履行办证的义务。原审判决由原审被告曾剑通协助被上诉人宋丽仙办证，被上诉人宋丽仙在二审中对此也没有异议，故原审该判决并无不当，应予维持。上诉人九八公司虽然没有与被上诉人宋丽仙或者原审被告曾剑通就协助办理涉案房屋的权属证书至被上诉人宋丽仙名下的事宜进行过约定，但鉴于现涉案房屋的权属证书是登记在上诉人九八公司的名下，故办理涉案房屋权属证书的过户手续，上诉人九八公司有义务进行配合。因此，原审判决由上诉人九八公司一并承担协助办证的义务，并无不当，应予维持。至于办证过程中所产生的税费，由国家相关部门依法收取。上诉人九八公司二审提供的《章程修正案》、营业执照、组织机构代码证、吊销内资企业登记基本情况表，可以证实上诉人九八公司的章程修改情况及上诉人九八公司在本案有诉讼主体资格；其二审提供的《国有土地使用证》，可以证实讼争房屋的土地使用权登记在其名下；其二审提供的《收条》与本案无关，本院不予采信；其二审提供的《莆田市九八开发有限公司应交税费一览表》及具体明细系其自己制作，真实性无法确认，本院不予采信。上诉人九八公司上诉请求撤销原审裁定，因该请求超出法定的上诉期限提出，应视为未提出上诉，故本院对此不予处理。上诉人九八公司上诉另请求由被上诉人宋丽仙返还涉案房屋，并赔偿上诉人九八公司名誉损失费、误工费、交通费、精神损害抚慰金人民币2万元，因原审法院对该部分请求并没有审理，且二审中被上诉人宋丽仙和原审被告曾剑通均不同意就此进行调解，故对该部分请求本院也不予处理，上诉人九八公司可以另行起诉。综上，原审法院认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。鉴于原审被告曾剑通对没有及时办证的结果要承担主要的责任，故原审判决对诉讼费的承担分配不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费人民9080元，由上诉人莆田市九八开发有限公司负担人民币500元，被上诉人宋丽仙负担1010元，原审被告曾剑通负担人民币7570元；二审案件受理费人民币500元，由上诉人莆田市九八开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 倪益群
附：相关主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。