北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）大民初字第1639号
原告徐长红，女，1966年12月1日出生。
委托代理人秦辉，北京市易行律师事务所律师。
被告刘秀英，女，1952年4月6日出生。
被告胡中义，男，1963年7月8日出生。
被告郭爱萍，女，1965年12月26日出生。
被告胡佳佳，女，1988年11月19日出生。
三被告委托代理人赵保洋，北京市隆昌律师事务所律师。
原告徐长红与被告刘秀英、胡中义、郭爱萍、胡佳佳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐长红及其委托代理人秦辉，被告胡中义及其与郭爱萍、胡佳佳的共同委托代理人赵保洋到庭参加诉讼。被告刘秀英经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐长红诉称：1995年，我将自己所有的位于北京市大兴区黄村镇饮马井街54号院（东至徐凯、西至公路、南至杨站友、北至李福利，以下涉案院落）卖给刘秀英。1999年，刘秀英又将涉案院落卖给胡中义、郭爱萍、胡佳佳。刘秀英、胡中义、郭爱萍、胡佳佳均非饮马井街集体经济组织成员，无权取得涉案院落的土地使用权。我与刘秀英，刘秀英与胡中义、郭爱萍、胡佳佳之间的房屋买卖协议均违反了国家的强制性法律规定，其中我与刘秀英之间的房屋买卖合同已经法院确认无效。现涉案院落已拆迁完毕，拆迁利益由胡中义、郭爱萍、胡佳佳占有。我多次向三被告主张拆迁利益未果，故起诉至法院，要求：1、依法确认刘秀英与胡中义、郭爱萍、胡佳佳关于涉案院落的买卖合同无效；2、被告胡中义、郭爱萍、胡佳佳返还拆迁利益388896元；3、本案诉讼费用由四被告承担。
被告刘秀英在第一次庭审中辩称：我是从徐长红处购买的北京市大兴区黄村镇饮马井街54号院，但我又将上述房屋卖给了胡中义、郭爱萍、胡佳佳，因此本案与我没有什么关系。
被告胡中义、郭爱萍、胡佳佳共同辩称：一、1999年是胡佳佳从刘秀英处购买了涉案院落，当时胡佳佳未成年，是经过父母同意认可才购买的，现在胡佳佳已成年，有独立承担民事责任的能力，因此只有胡佳佳是本案适格的被告，胡中义与郭爱萍与本案没有关系，不应列为本案被告；二、胡佳佳购买涉案院落是经过北京市财政局和大兴县财政所相关部门依法确定的，按照北京市财政局的规定依法缴纳了契税，房管所也颁发了契证，房屋买卖合同是双方的真实意思表示，应该受到法律的保护；三、胡佳佳购买涉案院落构成善意取得，胡佳佳支付了相应的对价，也属于善意第三人，因此双方的买卖行为是有效的；四、胡佳佳购房以后，对涉案院落进行了翻建、增建，因此原房屋的面积有所增加，该部分与原告没有任何关系；五、拆迁利益中的弃楼补贴与原告没有关系，不应分配；六、拆迁利益中有195000元应属附属物作价，附属物与原告无关；七、如法院判决胡佳佳与刘秀英之间的房屋买卖合同无效，则原告应退还我当时的购房款80000元及该80000元的利息。综上，涉案房屋虽然拆迁，但到现在还没有拆完，我们一家目前租房居住，没有能力向原告支付拆迁利益，因此不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明：1995年，徐长红以85000元的价格将涉案院落内的北房3间，东、西厢房各2间卖给了刘秀英。双方未签订书面合同。刘秀英非大兴区黄村镇饮马井村村民。同年，刘秀英取得了北京市财政局颁发的《北京市房屋契证》，该契证上标明房屋间数为正房3间、厢房4间，占地面积为143平方米。1999年，刘秀英以80000元的价格将涉案院落内的北房3间，东、西厢房各2间卖给胡中义、郭爱萍、胡佳佳，双方并未签订书面合同。胡中义、郭爱萍、胡佳佳均非大兴区黄村镇饮马井村村民。胡佳佳交纳了契税，并于同年取得了北京市财政局颁发的《北京市房屋契证》，该契证上标明房屋间数为正房3间、厢房4间，占地面积为143平方米。郭爱萍还向大兴县黄村镇饮马井村民委员会交纳了设施费。胡中义、郭爱萍、胡佳佳购买涉案院落时，院内有北房3间、东厢房2间、西厢房2间。购房后，胡中义、郭爱萍、胡佳佳将原东厢房2间、西厢房2间拆除，并建东厢房1间、南房3间，还对原有北房3间进行了装修。对此，胡中义、郭爱萍、胡佳佳提交了胡中义与刘国庆签订的盖房协议及刘国庆的证人证言予以证明。
2011年1月16日，北京兴创投资有限公司（甲方）与胡佳佳（乙方）签订《拆迁补偿协议》及《拆迁补偿协议补充协议》。上述协议约定如下内容：乙方在拆迁范围内所有的涉案院落的房屋建筑面积为150平方米，宅基地面积为168.28平方米；拆迁补偿款中区位补偿总价为324000元、房屋重置成新价为87320元、附属物作价195000元；拆迁补助、奖励及其他费用共计64402元；乙方选购期房二套总建筑面积为167.13平方米，购房总价款为439681元；乙方选购安置用房后，甲方应向乙方支付周转费146250元、弃楼款11767元，加上其他款项，甲方向乙方支付的拆迁补偿、补助、奖励及其他总款额为828739元；乙方同意甲方用乙方的拆迁补偿款等款项代为缴纳购安置房款439681元；代缴购安置房款后乙方剩余款项为389058元。北京兴创投资有限公司已向胡佳佳支付了上述剩余款项389058元。根据北京兴远房地产土地评估有限公司出具的估价结果通知书，涉案院落的弃楼补贴为690000元。
2011年，徐长红起诉刘秀英至北京市大兴区人民法院，要求确认其与刘秀英就涉案院落达成的房屋买卖合同无效。北京市大兴区人民法院出具现已发生法律效力的（2011）大民初字第1281号民事判决书，判决徐长红与刘秀英关于涉案院落的房屋的买卖合同无效。
上述事实，有各方当事人的陈述意见及（2011）大民初字第1281号民事判决书、裁判文书生效通知书、证明、北京市契证、契税收据、设施费发票、营业执照、盖房协议、证人证言、《拆迁补偿协议》、《拆迁补偿协议补充协议》、估价结果通知书、北京市房屋条件登记表、院落及房屋平面现状图等证据材料在案佐证。
本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告陶永格、杜培起、华安保险公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃了当庭答辩和质证的权利。当事人订立合同应遵守法律法规，不得违反国家法律或行政法规的强制性规定，不得损害社会公共利益。按照相关法律规定，农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许转让，农村房屋的买卖依赖于宅基地使用权的有效转让，否则该买卖行为无效。本案中，刘秀英与胡中义、郭爱萍、胡佳佳之间买卖的房屋，系北京市大兴区黄村镇饮马井村集体土地上的房屋。按照农村房屋所有权和宅基地使用权合一不可分原则，此买卖行为涉及集体土地宅基地使用权的转让。由于胡中义、郭爱萍、胡佳佳不是北京市大兴区黄村镇饮马井村集体经济组织成员，故其与刘秀英之间的房屋买卖合同违反了国家法律关于农村宅基地禁止转让的强制性规定，应属无效。胡中义、郭爱萍、胡佳佳认为购买涉案院落系胡佳佳一人行为，但综合全案案情，结合交纳购房相关款项及购房后建房等情况，本院认为购买涉案房屋应视为胡中义、郭爱萍、胡佳佳的家庭购房行为，故对胡中义、郭爱萍、胡佳佳的该项抗辩意见，本院不予采信。关于徐长红要求胡中义、郭爱萍、胡佳佳返还拆迁利益的诉求，应待房屋买卖合同效力问题解决后另行起诉，本案对此不予处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决如下：
一、被告刘秀英与被告胡中义、郭爱萍、胡佳佳就北京市大兴区黄村镇饮马井街五十四号院的房屋买卖合同无效；
二、驳回原告徐长红的其他诉讼请求。
诉讼费用七十元，由被告刘秀英负担三十五元（于本判决生效后七日内交纳）、由被告胡中义、郭爱萍、胡佳佳负担三十五元（于本判决书生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 静
代理审判员 陈国娟
人民陪审员 于 静
二〇一三年十一月二十五日
书 记 员 郑少杰