湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永冷民初字第2895号
原告永州市云湖实业有限公司。
委托代理人李春銮，该公司法律顾问，代理权限为一般授权。
委托代理人李桂花，女，1980年7月15日出生，汉族，代理权限为特别授权。
被告周某某，男，1979年8月16日出生，汉族。
委托代理人涂刚要，男，1968年6月18日出生，汉族，代理权限为一般授权。
原告永州市云湖实业有限公司（以下简称云湖公司）诉被告周某某物业服务合同纠纷一案于2015年11月9日向本院提起诉讼，本院受理后依法组成由审判员邓海云担任审判长，人民陪审员蒋正洁、人民陪审员熊六翠组成的合议庭，代理书记员戴海燕担任记录，于2015年12月16日在本院第三审判庭公开开庭进行了审理，原告云湖公司的委托代理人李春銮、委托代理人李桂花被告周某某及委托代理人涂刚要到庭参与诉讼，本案现已审理完毕。
原告云湖公司诉称：被告周某某于2009年8月25日入住永州市8号大院1栋110E号，与云湖公司安居分公司签订了8号大院前期物业管理协议。2011年永州市8号大院成立了业主委员会，原告公司于2013年7月1日与8号大院的业主签订了物业管理服务合同。合同约定住宅每月每平米建筑面积收取物业管理费0.8元，店铺每月每平米1.5元，车库每月每平米0.4元，杂房每月每平米0.3元。被告周某某从2013年7月1日至2015年12月31日拖欠住房无业管理费6195元，从2013年7月1日至2015年12月31日拖欠车库管理费400元，按违约金17073.9元，合计23668.9元，原告公司多次口头催缴，被告视而不理，原告先后进行了书面通知，但被告周某某以种种理由拒绝缴纳，现诉请贵院一、判令被告归还拖欠的物业管理费6595元，违约金17073.9元，合计23668.9元；二、被告承担本案的诉讼费。
被告周某某辩称：一、因云湖实业有限公司（以下简称云湖公司）及其物业分公司：无权向答辩人主张任何权利，因为原被告之间不存在物业服务关系，双方并未签订物业合同，因此被告并不是本案的适格主体。二、云湖公司并没有任何依据要求被告交纳服务费，其并未向小区提供任何服务，小区的管理一片混乱；三、物业公司提出的违约金请求无事实依据，也无法律依据。
原告云湖公司为支持自己主张，向本院提交了如下证据：
证据一、永州市8号大院业主委员会委托物业管理服务合同一份，证实本公司与8号大院业主委员会签订了物业管理合同，并详细约定了管理收费标准。
证据二、8号大院前期物业管理服务协议一份，证实本公司于2009年与周某某签订了服务协议，双方存在物业服务关系。
证据三、永州市安居物业管理缴费通知单五张，拟证实原告先后于2013年7月12日、2014年1月12日、2014年5月12日、2015年3月12日、2015年4月12日送达的缴费通知单，告知被告何时多久欠缴物业管理费合计6915元。证实本公司先后于2013年7月12日交费的计算明细表；
证据四、收据，证实自2013年起，被告就没有交纳物业管理费；
证据五、2015年4月28日永州市安居物业管理缴费通知单一张，拟证实原告于2015年4月28日送达的缴费通知单，告知被告欠缴物业服务管理费金额及违约金金额等信息。
被告周某某对原告所举证据的质证意见为：
证据一的真实性、合法性、关联性都有异议，首先这是复印件，其次，该合同并不合法，所谓物业合同应是物业公司与业主之间签订，而该份合同是云湖物业公司与8号大院业主委员会之间签订，所以该证据无证明力；对证据二的关联性有异议，该证据只能证明原告与被告于2009年8月25日签订了合同，该按合同已经履行完毕，只能证明2009年双方之间的服务关系；对证据三这仅仅是原告单方面的意思表示，不能证明今天之诉；对证据四这仅仅能证明被告在前期合同之前应该交纳的费用，前期该履行的义务已经履行；对证据五只能证明原告与业主签订合同之后的行为规范，与本案无关。
被告周某某为支持自己的辩称，提交了如下证据：
证据一、2015年4月17日，永州市8号大院业主委员会与原告签订的合同，证实原告只与8号大院业主委员会之间签订合同，被告至今没有证明与被告签订了合同；
证据二、8号大院的业主向大院业主委员会申诉材料，证实被告不尽职尽责为小区提供服务；
证据三、会议纪要5页，证实原告在提供物业管理过程中没有按照规定履行其服务义务，导致8号大院管理混乱，业主财产受损；
证据四，照片三张，拟证实因为原告的服务不到位，导致小区环境脏乱差及物业公司未安排相应的人员负责服务义务；
证据五、永州市城市燃气热力和照明事务中心通知一份，证实物业公司乱收费，且在收费后不按照其规定提供服务。
原告云湖实业对被告周某某，所举证据的质证意见为：
证据一根据物业管理条例的规定，我们是必须跟物业管理委员会签订合同，然后在交房时与业主签订前期物业管理合同，该合同一直都是有效的；
对证据二按照物业管理制度和具体规定，我们的管理工作是做的非常到位的；
对证据三，该证据并不属实；
对证据四的真实性无异议，但这与我们没有关系。
根据双方的质证、论证意见，本院认证如下：
原告提交的证据一、二证明了原告为被告服务内容，收费标准是依据合同的约定，证据来源合法，内容真实，与本案有关联性，为有效证据。证据三、四、五证明被告不依合同缴纳服务费的事实，与本案有关联，对于具体的金额，将结合其他旁证材料，形成的证据链确定。被告提交的证据一内容与原告提交的证据一相同，因此，不能证明被告，双方没有形成服务关系的观点。证据二、三、四中的证词，照片不合符证规则，会议记录为单一证据，需要其他证据佐证。证据五与本案无关。为无效证据。
依据认定的证据，认定如下事实：
被告周某某系永州市8号大院1栋110E号的业主，于2009年8月25日与云湖公司安居分公司签订了8号大院前期物业管理协议。认定：8号大院1栋110E号，建筑面积为258，12平方米，车库面积为33.23平方米。约定住宅按每平方米每月0.8元，车库按每平方米每月0.4元收取物业管理服务费。2011年永州市8号大院成立了业主委员会，云湖公司安居物业管理分公司于2011年6月30日与8号大院的业主委员会签订了物业管理服务合同。合同约定住宅每月每平米建筑面积收取物业管理费0.8元，店铺每月每平米1.5元，车库每月每平米0.4元，杂房每月每平米0.3元。物业服务合同还对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。在违约责任中约定如业主在享受物业服务过程中不及时缴纳各项服务费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金……。2013年6月30日云湖公司安居分公司与8号大院业主委员会签订的物业管理服务合同到期。从2015年7月1日起8号大院由原告云湖公司进行物业管理服务。2015年4月17日原告云湖公司与8号大院的业主委员会签订了《永州市8号大院物业管理服务委托合同》物业管理费，收费标准没变。被告周某某仍以自己未与原告云湖公司签订物业服务合同，原告服务不好为由。拒不交纳物业管理服务费经原告云湖公司多次口头、书面通知催缴，但被告周某某以种种理由拒绝缴纳，而酿成纠纷。
本院认为：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。业主选聘物业管理企业是由业主大会或业主委员会代表业主选聘物业管理企业。业主大会或业主委员会作出的决定对业主有约束力。因此，8号大院的业主委员会与原告云湖公司签订的《永州市8号大院物业管理服务委托合同》是代表永州市8号大院全体业主所做出的决定，虽然未与被告周某某单独签订物业管理服务合同，但8号大院的业主委员会与原告云湖公司签订的《永州市8号大院物业管理服务委托合同》对被告周某某具有约束力。被告周某某应根据《永州市8号大院物业管理服务委托合同》交纳物业管理费。被告周某某提出原告云湖公司在服务当中没有按照规定履行其服务义务，导致8号大院管理混乱，业主财产受损，小区环境脏乱差的现象。对于业主财产受损，被告应提交财产受损的相关证据，如受损的财产（被盗）的品名，时间，报案记录等证据予以证实，同时依据法律的规定和合同的约定要求原告承担赔偿责任。小区环境脏乱差，虽然被告提供了2013年1月14日的业主委员会会议记录，该记录，记录了业主对8号大院物业管理存的问题所提出的建议，对于所提出的建议是否进行了改正，无证据证实，并且小区的卫生既需要服务单位的管理，也需要全体业主的配合。若物业管理服务方没有改正存在的问题，业主应通过业主大会选聘和解聘物业管理企业，但不得拒交物业服务费。原告云湖公司是2015年4月17日与永州市8号大院业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，但其管理服务，实际是从2013年7月1日开始，因此管理服务费应从实际服务开始计算。对于原告云湖公司与8号大院业主委员会对违约金的约定，虽然既有惩罚性，又具有补偿性，由于原告云湖公司的损失远远低于每日5‰。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，违约金按每日5‰过高，应予降低，按不超过总欠款的30%支付违约金较妥。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十六条、第五十七条、第八十四条、第一百一十二条；《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条；《物业管理条例》第十二条、第十五条第（二）项、第三十五条、第三十六条、第四十条、第四十一条、第四十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、自判决书生效之日起三日内被告周某某付给原告永州市云湖实业有限公司2013年7月1日至2015年12月31日住房物业管理费6195元；
二、自判决书生效之日起三日内被告周某某付给原告永州市云湖实业有限公司2013年7月1日至2015年12月31日车库管理费400元。
三、自判决书生效之日起三日内被告周某某付给原告永州市云湖实业有限公司违约金1857元（6191元×30%）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费392元，被告周某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行，申请执行的期间为二年。逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 邓海云
人民陪审员 蒋正洁
人民陪审员 熊六翠
二〇一五年十二月十六日
代理书记员 戴海燕
相关法律
《中华人民共和国民法通则》
第五十六条民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。
第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《物业管理条例》
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（四）监督业主公约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十条物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。