沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0103民初4269号
原告：交通银行股份有限公司沈阳北站支行，住所地沈阳市沈河区北站路146号甲。统一社会信用代码：91210103943314531M
负责人：马军，该支行行长。
委托代理人：张驰，交通银行股份有限公司辽宁省分行职员。
被告：王会国
被告：辽宁际原房屋开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区嘉陵江街69号。
法定代表人：邵树连，该公司经理。
委托代理人：于姣，辽宁盈瑞律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司沈阳北站支行与被告王会国、辽宁际原房屋开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月20日受理后，依法由审判员曲莹担任审判长并主审、与人民陪审员张玉华、审判员王艳辉组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司沈阳北站支行委托代理人张驰、被告王会国、辽宁际原房屋开发有限公司委托代理人于姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交通银行股份有限公司沈阳北站支行诉称，第一被告于2003年11月13日与原告签署了《个人住房借款合同》、《借款抵押合同》，向原告借款人民币54万元，借款期限为20年。双方约定，当第一被告违反上述合同约定时，原告有权宣布已发放的贷款本金全部提前到期，并要求第一被告立即偿还全部贷款本息。同时，第一被告还将其用上述借款购买的房产抵押给了原告，双方别办理了相应的抵押登记手续。第二被告在上述合同中承诺为第一被告的上述借款向原告承担连带保证责任。原告向第一被告发放贷款后，第一被告不能按时还款，现已逾期数期。现原告起诉到法院，要求：1、判决第一被告立即偿还原告全部贷款本金329853.20元，以及直至贷款本金还清之日止所欠利息、复息、罚息等相关款项（截至2016年3月14日，第一被告欠原告贷款利息、罚息等共计人民币31784.94元，本息合计361638.14元）。2、依法行使抵押权，请求法院判决原告对第一被告抵斩房产具有优先受偿权。3、判决第二被告对第一被告的上述债务承担连带还款责任。4、判决二被告承担本案的诉讼费用。
被告王会国未到庭参加诉讼，也未提供书面答辩状。
被告辽宁际原房屋开发有限公司辩称，对于原告主张的借款事实没有异议，对于原告主张的利息认为过高，我公司愿意承担担保责任，偿还借款。
经审理查明，2003年11月13日，原告交通银行股份有限公司沈阳北站支行（贷款人/抵押权人）与被告王会国（借款人/抵押人）、辽宁际原房屋开发有限公司（房产商/回购人）签订《个人住房借款合同》、《借款抵押合同》，合同约定，被告王会国向原告交通银行股份有限公司沈阳北站支行借款540000元，借款期限自2003年11月13日起至2023年11月13日止。同时约定，在《贷款抵押合同》所涉及的《房地产他项权证》办理完毕并由贷款人收妥之前，房产商为借款人清偿贷款本金、利息、复利、罚息及贷款人实现债权的费用提供连带责任的保证。被告王会国同意以其名下的位于沈阳市皇姑区黄河南大街34-1号（1-22-1）、建筑面积166.18平方米的房产作为此笔借款的抵押担保，并向沈阳市房产局申请抵押备案，沈阳市房产局于2003年11月21日作出《关于个人贷款购房抵押备案的批复》。上述合同签订后，交通银行股份有限公司沈阳北站支行将该笔贷款如数发放，但被告王会国未能按期偿还该笔借款本息，截止2016年3月14日，被告王会国共欠贷款本金329853.20元，利息及罚息共计
31784.94元。原告起诉到法院。
上述事实，有双方当事人的陈述，有《个人住房借款合同》、《借款抵押合同》、借款凭证、欠息明细、《关于个人贷款购房抵押备案的批复》、身份证复印件等证据经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。抵押是指债务人或第三人不转移对抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。同时法律规定抵押权的设立应当办理抵押登记。保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。本案原告与被告王会国签订的《个人住房借款合同》、《借款抵押合同》，系各方当事人真实意思表示，符合法律规定，该合同合法有效，双方均应遵照履行，原告已履行借款义务，被告杨丹丹、何平亦应履行按期偿还借款本息的义务，现被告杨丹丹、何平违反约定，不能按约还款，应承担违约责任。故本院对原告提出的要求被告杨丹丹、何平偿还借款本息的请求予以支持。要求被告沈阳际原房屋开发有限公司承担连带保证责任的请求，符合法律及合同约定，本院予以支持。关于原告主张对被告抵押的房屋享有优先受偿权的问题。因本案所涉房屋办理的是抵押备案，并不是现实的不动产物权，而是将来发生的不动产物权变动的请求权，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，在涉案房产未办理正式的抵押登记前，权利人的抵押权尚未确立，权利人应在办理正式的房屋抵押登记后才能主张优先受偿权，而涉案房产至今尚未办理正式的房屋抵押登记，故对于原告的该项请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之判决如下：
一、被告王会国于本判决生效后十日内偿还原告交通银行股份有限公司沈阳北站支行借款本金329853.20元;
二、被告王会国于本判决生效后十日内偿还原告交通银行股份有限公司沈阳北站支行利息、罚息共计31784.94元及违约金（自2016年3月15日至实际清偿之日止，利息、罚息按双方合同约定计算）;
三、被告辽宁际原房屋开发有限公司对本判决第一、二项承担连带责任;
四、驳回原告交通银行股份有限公司沈阳北站支行其他诉讼请求及被告王会国、辽宁际原房屋开发有限公司的抗辩。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
诉讼费6725元，公告费400元，由被告王会国、辽宁际原房屋开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张育红
审 判 员 王艳辉
人民陪审员 张玉华
二〇一六年八月十九日
书 记 员 刘 程
本案判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。