湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民二终字第00627号
上诉人（原审被告反诉原告）：彭浩，男，1975年1月13日出生，汉族，住武汉市武昌区东湖路**号水果湖广苑大厦*座***室，公民身份号码4201111975********。
委托代理人：彭锋（彭浩之父），男，1947年7月3日出生，汉族，住址同上，公民身份号码4201061947********。
被上诉人（原审原告反诉被告）：武汉奥星源物业管理有限责任公司，住所地武汉市武昌区水果湖东一路19号。
法定代表人：涂星阳，董事长。
委托代理人：贾守辉，湖北武珞律师事务所律师。
上诉人彭浩与被上诉人武汉奥星源物业管理有限责任公司（以下简称奥星源公司）物业服务合同纠纷一案，湖北省武汉市武昌区人民法院于2015年3月30日作出（2015）鄂武昌民商初字第00071号民事判决，上诉人彭浩不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员彭显海、张海鹏、刘畅参加的合议庭，于2015年5月28日审理了本案。上诉人彭浩的委托代理人彭锋，被上诉人武汉奥星源物业管理有限责任公司的委托代理人贾守辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，自2005年10月起奥星源公司为广苑大厦小区提供物业管理服务。彭浩系该小区a座706室的业主。
2006年11月24日，奥星源公司作为采暖方（即乙方）与供暖方（即甲方）湖北省人民政府机关事务管理局水电暖供应中心签订了《综合用户供采暖协议》，协议约定：甲方提供采暖热水，系统产权界定以投资方接供回水主控阀门为分界点；甲方为乙方系统运行提供技术服务，乙方负责自身产权范围内的设施维护维修、运行管理及安全、保暖措施；甲方按规定向乙方收取采暖费，共计118000元（整栋楼的供暖面积为23262平方米），属个人部分由乙方代扣统交、办公部分统一支付。同日奥星源公司与武汉市广苑大厦业主委员会联合向各业主下发紧急通知，告知各业主采暖费从2006年起将在省政府的收费标准上加价1.5元（系二次供暖的水电费），即省直机关6.5元／平方米／季，非省直16.5元／平方米／季。
2008年12月18日奥星源公司与武汉市广苑大厦业主委员会签订《广苑大厦物业服务合同》，该合同载明：物业名称广苑大厦、房屋坐落位置武昌区东湖路88号、建筑面积39916.37平方米；在物业管理区域内，奥星源公司提供公共物业管理服务；服务费用住宅物业1.2元／月／平方米，业主应于每月五日前主动按时交纳物业服务费用；采暖费收费标准：按套内建筑面积计费，省直机关（单位在水果湖区域内）业主按6.5元／平方米，非省直机关业主按16.5元／平方米，业主应于供暖方下达试压试水通知之日起主动缴纳当季采暖费，地下室泊车收费，按车位使用人80元／月／个收取；合同期限为5年，自2008年12月6日至2013年12月6日；合同期满前的1个月，双方应就延迟本合同期限达成协议，未能达成协议的，应选聘新的物业管理企业，双方合同随即终止；双方还对物业的经营与管理、物业的使用与维修、违约责任等作出了约定。
彭浩在2013年前均按时缴纳物业费、每季的采暖费（按非省直机关业主的标准）等费用。自2013年1月以来，彭浩因对采暖费收费标准有异议，与奥星源公司协商未果，遂停止缴纳物业服务费、水费、地上泊车费、采暖费，彭浩共计拖欠奥星源公司物业服务费4254元（2013年1月1日至2014年12月31日）、水费222.70元（2013年1月1日至2014年7月30日）、泊车费1920元（2013年1月1日至2013月12月31日）、2014年采暖季的采暖费2018.30元（按16.5元／平方米计算），上述费用共计8415元。
另查明，2003年1月13日湖北省人民政府下发了《关于省直单位办公用房和水果湖地区供暖收费标准调整等有关问题》的会议纪要，该纪要记载了关于水果湖地区供暖收费标准调整问题，其中规定从2003年1月起省直单位个人采暖用户按套内建筑面积（房改面积）收费，收费标准由过去的4元／平方米提高到5元／平方米，对非省直单位用房按套内建筑面积按15元／平方米的成本价收取采暖费。
2015年1月27日湖北省直机关供暖中心出具情况说明1份，内容为：广苑大厦的供暖是接入我中心的一次水，我中心与武汉奥星源物业公司签订有《供采暖协议》，采暖费由我中心对奥星源公司结算，不直接对广苑大厦业主个人缴费。
原审认为：奥星源公司与武汉市广苑大厦业主委员会于2008年12月18日签订的《广苑物业服务合同》，系双方真实意思表示，应为合法有效。该合同期限至2013年12月6日到期。合同到期后，双方未续签新的物业服务合同，业主委员会亦未选聘新的物业管理企业入住广苑大厦，但广苑大厦全体业主一直在接受奥星源公司的服务，并按照2008年12月18日签订的物业服务合同的约定，缴纳物业费、采暖费等费用，故应认定奥星源公司与广苑大厦业主委员会的合同关系仍在延续。奥星源公司作为物业服务的提供方，有权按照合同约定的收费标准向物业服务的接受方彭浩收取必要的物业服务费用。彭浩作为该小区业主，在接受了奥星源公司提供的物业服务后，应按时交纳物业服务费等费用。案件中彭浩对拖欠奥星源公司物业服务费4254元、水费222.70元、泊车费1920元的事实无异议，仅对采暖费的收取标准有异议，认为奥星源公司多收取了采暖费。针对采暖费问题，彭浩认为广苑大厦的暖气供应由湖北省直机关供暖中心提供，每年供暖费用118000元，由奥星源公司代收，按照整栋楼的供暖面积23262㎡，广苑大厦的供气成本为118000元÷23262㎡=5.07元，奥星源公司却在代收过程中，暗箱操作、擅自加价，按每平方米16.50元收取了暖气费，8年多收暖气费共计11186.4元，奥星源公司拒绝退还多收款项，故对已发生的物业费、水费及泊车费也拒绝支付，奥星源公司则认为其与湖北省直机关供暖中心并非代收代缴关系，根据湖北省人民政府关于水果湖地区采暖收费的相关规定，结合广苑大厦小区的实际，与广苑大厦小区业主委员会共同确定了本小区的采暖收费标准，并在物业服务合同中明确约定并遵照执行，奥星源公司不存在擅自加价的事实，至于奥星源公司收取的每年采暖费总额和其向省直供暖中心实际结算的金额存在差异，属另一法律关系，且并未损害小区业主的利益，且彭浩系非省直机关工作人员，故不同意按每平方米5.07元对彭浩收取采暖费。对此，原审认为，首先双方在物业服务合同中，对采暖费的收费标准进行了约定，并经广苑大厦业主委员会的确认，同时该约定不违反湖北省人民政府关于水果湖地区供暖收费标准的相关规定，故双方均应遵守；其次，广苑大厦小区并非湖北省直机关供暖中心直接供暖用户，广苑大厦小区的供暖仅接入该中心的一次水，奥星源公司需投入经费进行二次供暖，并且自行对设施进行维护维修、对设备运行及安全进行管理。因此彭浩不应要求按奥星源公司向供暖中心缴纳的标准支付采暖费，更不应以此为理由拒交物业费等费用，故法院对奥星源公司的本诉诉讼请求予以支持，对彭浩的反诉诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、彭浩于判决生效之日起10日内向武汉奥星源物业管理有限责任公司支付物业服务费4254元、水费222.70元、地上泊车费1920元、采暖费2018.30元，共计8415元；二、驳回反诉彭浩的反诉诉讼请求。
本案的本诉案件受理费50元，减半收取25元，由彭浩负担（此款奥星源公司已垫付，彭浩在判决生效之日起10日内向奥星源公司支付）。本案反诉案件受理费22元，由彭浩负担。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，彭浩不服，向本院提起上诉称，1、奥星源公司是物业服务企业，职能是给业主负责安全、保洁、绿化、维修服务，而不是商业企业，奥星源公司的工商登记、税务登记资料均没有经商的说明，没有经营暖气的资质。因此，不能把省直供暖中心提供的暖气当成商品加价百分之二百卖给业主，奥星源公司这样做是违规的。2、奥星源公司和省直供暖中心签订的供暖协议中，彭浩所在的广苑大厦业主是直接用户，奥星源公司只是代收代缴关系。代收代缴就是不能加价收取，而奥星源公司在一次供暖的价格上已经加价百分之三十，每平方米5元加价1.5元成6.5元，已经是二次供暖的成本费用了。而对业主彭浩收取16.5元／平方，就违反了物业法相关规定和价格相关规定。3、奥星源公司和省直供暖中心签订的供暖协议中，供暖中心对彭浩的大厦是包干制，整个大厦向供暖中心每年上交11万元（合同价11.8万元）就可以供暖，协议中，没有要求按照业主身份（省直单位职工，非省直单位职工）划分三六九等来收费。因此奥星源公司用省政府办公会议纪要的通知理由加价收取暖气费，不适用于彭浩大厦的情况，也就是奥星源公司和省直供暖中心的协议跟省政府办公纪要的精神没有关系。4、奥星源公司把代收代缴关系变为跟业主的商业买卖关系，一没有经商买卖的经营范围；二是没有资质；三是加价百分之二百没有经物价局批准；四是没有开增值税发票，全部都是收据，偷漏国家税款；五是奥星源公司在物业服务中，服务质量不好，合同到期二年了，因侵犯业主利益问题没有改正，业主委员会没有跟奥星源公司续签合同，仍在违规经营。
故请求：撤销原判，重新审理。
被上诉人奥星源公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理中，上诉人彭浩提供了新的证据，即业主委员会的情况说明，拟证明奥星源公司在与业主委员会签订物业服务合同中存在欺诈行为。被上诉人奥星源答辩称，对该证据的真实性无异议，对该证据的证明力有异议，认为该证据的内容不真实，该物业服务合同已经履行五年，若存在欺诈行为，业主委员会早就可以提出撤销。对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，物业公司与业委会（业主）双方的权利义务均应按合同约定履行。本案所争议的问题为供暖收费标准问题，上诉人彭浩认为物业公司的收费标准过高，而被上诉人物业公司则认为该收费标准是根据省政府相关部门的规定制定的，且通过合同的形式加以确认，不存在收费过高的问题。对此，本院认为，虽然双方签订的物业合同超过合同约定的期限，但在业委会没有聘请新的物业公司之前该物业公司仍在履行物业服务活动，故原物业服务合同仍然有效，双方应按合同的约定履行。上诉人彭浩认为该合同存在欺诈，应为无效，但其又不能提供充足的证据支持，且在法定的期限内未行使撤销权，故该上诉请求本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由彭浩负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭显海
审判员 张海鹏
审判员 刘 畅
二〇一五年六月十六日
书记员 刘政益