云南省昆明市官渡区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0111民初6304号
原告陈鹏辉，男，1987年11月8日出生，汉族，现住云南省昆明市官渡区。
原告陈洪辉，男，1990年6月20日出生，汉族，现住云南省昆明市官渡区。
原告共同委托代理人陈平泉，男，1957年8月16日出生，汉族，现住云南省昆明市官渡区，系两原告之父。特别授权代理。
被告云南奥宸房地产开发有限公司，住所云南省昆明市西山区环城西路577号云南省社会科学院科研大楼11层。
法定代表人邹建民，董事长。
委托代理人王梦昕，该公司职员，特别授权代理。
委托代理人刘国艳，该公司职员，特别授权代理。
原告陈鹏辉、陈洪辉诉被告云南奥宸房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月29日公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人陈平泉、被告委托代理人刘国艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈鹏辉、陈洪辉诉称：2009年8月12日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发建设的橙郡小区一期商品房，被告向原告交付房屋的截止日期为2010年11月1日等。合同签订后，原告按约定付清首付购房款1,339,000元、按揭款项1,800,000元。原告于2010年11月1日领取了房屋钥匙，并在物业处预交了物业管理费、房屋配套费、维修基金、契税、合同印花税及房产证印花税等。根据合同第十二条约定，被告应当在90个工作日内将办理房屋产权登记应由甲方提供的资料报登记机关备案，代原告办理房屋产权登记。但至今被告由于长期拖欠政府土地款仍未按约定为原告办理产权登记事项，其行为已严重违约。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求：一、判令被告向原告支付2011年11月18日（庭审原告变更该起算日期为2011年3月3日）至2012年3月3日期间未能取得国有土地使用证及房屋产权证的违约金114,573.5元；二、判令被告支付原告自2012年3月3日起至为原告办理完产权登记之日按每日313.9元计算的违约金；三、判令被告立即为原告办理产权所有权证；四、本案诉讼费由被告承担。
被告云南奥宸房地产开发有限公司辩称：原告主张违约金中2014年6月14日以前部分已超过诉讼时效，争议房屋房屋的产权登记正在办理，但具体何时能完成尚不确定。
经审理，本院确认本案法律事实如下：原告陈鹏辉、陈洪辉与被告云南奥宸房地产开发有限公司于2009年8月12日签订《商品房购销合同》[橙Ⅰ字（2009）0133号]，约定由原告向被告购买被告开发建设的位于昆明市官渡区矣六乡辖区内橙郡小区一期7幢-1-3层3号预售商品房，建筑面积257.01平方米、价款313,9000元，付款方式为首付1,339,000元、按揭贷款1,800,000元。并针对产权登记事项约定：“在商品房实际交付使用后90个工作日内，甲方（即本案被告）应当将办理房屋产权登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案；乙方（即本案原告）应当提交办理房屋产权登记需要的完整合法有效的全部资料包括但不限于个人资料、证件、授权委托书，并交讫相关税费向房地产产权登记机关申办房屋所有权登记。如因任何一方资料证件文书不全或未交讫相关税费的原因，依法不能在规定期限内取得房屋产权证书，该方须按照逾期天数，按日向对方支付本合同总房价款万分之壹的违约金。但有关机关、部门办理有关资料或者证书所用时间，不视为任何一方违约。办理房屋所有权登记手续的权利和义务以行政法规或行政规章为准。办理房屋所有权登记的相关税费由乙方承担。”上述合同于2009年8月21日备案，原告已按合同约定支付被告购房款3,139,000元，被告于2010年12月7日向原告交付合同项下房屋。交付房屋之日，原告交付被告代收的契税、维修基金、工本费等税费，并向被告出具办理产权登记委托手续。迄今被告未依约办理涉案交易房屋的产权登记。
上述事实有原告提交并经庭审举证、质证且被告对其真实性均无异议的《商品房购销合同》、《住宅工程质量分户验收记录》、《收款收据》、不动产销售发票等为据，本院予以采证并在卷佐证。另对原告为证明被告不具备办证条件而提交的市长热线回复意见复印件、短信复印件，因对本案争议不具有实质性证明效力，本院不予采纳。
本院认为，本案原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方就合同履行所生争议的焦点在于“产权登记事宜”。现结合原告诉请做如下评述：（一）关于办理交易房屋产权登记有关问题。商品房销售交易中，房地产开发企业作为出卖人负有交付房屋并保证房屋所有权转移于买受人的合同义务。其中对于交易房屋所有权转移义务通常表述为办理产权证或产权登记，而其实质为不动产权属登记申请，即由出卖人和买受人共同向不动产登记机构作出将出卖人享有合法所有权的房屋及土地使用权转移登记至买受人名下的申请。从买卖合同角度而言，出卖人有保证取得交易房屋所有权（即基于合法建设行为取得所有权）、交易房屋所有权能依法转移（对基于合法建设不动产办理所有权初始登记和取得建设用地使用权），及作出房屋、土地权属转移登记申请的义务。但上述义务的履行属逐步进行之过程，其中不动产所有权初始登记、所有权转移登记（即上述所谓办理产权证或产权登记）行为性质上属于行政行为，即是否进行登记须由不动产登记机构依法进行审查，且相应不动产登记行为不适宜通过民事诉讼程序强制执行。故本院在本案中对原告直接要求被告为其办理房屋所有权证的请求不予支持。（二）关于被告是否应当承担办理房屋权属证书迟延责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”本案中，原、被告所签订《商品房购销合同》合法有效，原告已依约支付被告购房价款，并根据被告代收要求将商品房买卖交易中应由买受人缴纳和承担的税费交付被告，已履行买受人的合同义务。如上所述，被告作为出卖人一方应当依约履行转移交易房屋所有权的义务。双方约定“申办房屋所有权登记”的期限为“在商品房实际交付使用后90个工作日内”。涉案房屋于2010年12月7日交付，迄今原告尚未取得交易房屋权属证书，已超过双方约定的办理产权登记期限。原告主张涉案房屋未能“办理产权登记”的原因系被告拖欠土地出让金；被告则主张涉案地产项目因存在企业和业主违规搭建无法通过规划审批而未能办理产权证。对此，在原告已依约履行买受人义务并委托被告办理产权登记（实质为根据交易习惯委托出卖人申请房屋所有权转移登记）的情况下，被告未提供依据证明非因出卖人原因未将交易房屋所有权登记至原告名下，应视为系因其自身原因未履行合同义务。根据上述司法解释规定，被告应承担迟延办理交易房屋权属证书的违约责任。（三）被告应承担的违约责任应如何确定。双方就被告办理房屋权属证书（或办理房屋所有权转移登记申请）迟延的违约责任约定为按购房总价款每日万分之一计付违约金。相应违约金约定不违反法律规定，本院予以确认。结合涉案房屋交付时间的认定，被告应按房屋总价款每日万分之一的标准计付原告自2011年4月20日[涉案房屋交付后90个工作日（届满次日）]起至被告将涉案交易房屋所有权转移登记至原告名下之日止的违约金。对被告关于原告主张违约金部分超过诉讼时效的抗辩意见，本院认为，被告未依约履行办理涉案商品房购销合同项下交易房屋权利转移义务构成违约，且该违约行为一直处于持续状态，不足以通过时间界点确认权利人主张权利的时限，即不能表明原告作为权利人怠于行使权利，故不应适用诉讼时效制度，其相应抗辩事由于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决如下：
一、由被告云南奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告陈鹏辉、陈洪辉自2011年4月20日起至其将[橙Ⅰ字（2009）0133号]《商品房购销合同》项下房屋所有权转移登记至原告名下之日止按313.9元/日计算的违约金；
二、驳回原告陈鹏辉、陈洪辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费2,591元，由被告云南奥宸房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。
审 判 长 李 涛
人民陪审员 丁启洪
人民陪审员 吕玉瑞
二〇一六年九月一日
书 记 员 于 晶