吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉05民终246号
上诉人（原审原告）：赵喜库，男，1973年2月26日出生，汉族，无职业，住通化市东昌区丽景人家小区。
委托代理人赵方新，吉林乾绅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张宏博，男，1982年3月12日出生，汉族，无职业，住通化市东昌区中盛山水城。
被上诉人（原审被告）：郭海元，男，1983年4月1日出生，汉族，通化市城建局纪检监察科职员，住通化市东昌区裕隆购物城楼上。
二被上诉人委托代理人：焦胜之，通化市东昌区法律援助中心律师。
上诉人赵喜库因与被上诉人郭海元、张宏博房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2017）吉0502民初3061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵喜库上诉请求：1、请求二审法院撤销吉林省通化市东昌区人民法院作出的（2017）吉0502民初3061号民事判决，并在查清事实后改判或发回重审；2、请求本案一、二审诉讼费由张宏博、郭海元承担。事实与理由：一、一审法院在没有直接证据的前提下认定双方房屋租赁合同提前解除，遗漏、回避了赵喜库要求支付租金的诉讼请求。二、如房屋存在公共设施缺欠，是在双方合同已经履行数年之后才出现的导致合同目的不能实现的客观情况，该解除条件亦不属于赵喜库违约。
张宏博、郭海元答辩称，1、酒吧无数次粪便外溢导致不能正常营业，且无法修复，导致无法实现合同目的。2、双方按2015年欠条已经实际履行了，因酒吧没有兑出去，所以不用支付房租。3、赵喜库不履行法定维修义务导致合同解除，无权要求支付房租。
赵喜库向一审法院起诉请求：1、依法判决张宏博、郭海元支付赵喜库租金108,000.00元、取暖费等各项费用4,490.00元，共计112,490.00元及108,000.00元银行同期利息（从2014年9月1日起至给付完毕之日的利息）。2、本案所有诉讼费由张宏博、郭海元承担。事实和理由：2012年8月31日原、被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定租赁期限从2012年9月1日至2017年8月31日，月租金3,000.00元。张宏博、郭海元向赵喜库支付一个月租金3,000.00元作为抵押金。但是张宏博、郭海元从2014年9月开始拖欠赵喜库租金，赵喜库向张宏博、郭海元多次催交租金后，张宏博、郭海元给赵喜库打了一份欠房租的欠条。时至今日，房屋租赁合同到期，张宏博、郭海元一直没有给付房租，到现在为止张宏博、郭海元已拖欠了36个月租金共计108,000.00元，这期间取暖费及滞纳金共计4,490.00元，赵喜库多次找张宏博、郭海元催要房屋租金无果。张宏博、郭海元的行为已严重损害了赵喜库的合法权益，为维护赵喜库的合法权益，只好诉至法院，请求法院依法判决。
张宏博、郭海元辩称，赵喜库所述不是事实，房屋合同履行到2013年6月房屋下水返水粪便外溢找到赵喜库维修，赵喜库拒不维修，该房屋是整个小区化粪池的主管道出口处，化粪池积满后就会发生外溢，2013年6月至2015年3月发生十几次外溢情况，赵喜库拒不履行维修义务，导致张宏博、郭海元多次停业无法经营，不能实现租房的合同目的。2014年9月1日起就不再交房租，至2015年3月通知赵喜库退房，赵喜库要求将2014年9月1日至2015年8月31日房屋租金打欠条，张宏博、郭海元提出无法经营导致装修等损失如何处理，赵喜库提出到8月31日前张宏博、郭海元可以空兑但房租兑给谁重新签合同，到期兑不出去赵喜库就收回房屋，此种情况下才打了3.6万元的欠条，并把钥匙交给了赵喜库。因无法经营解除合同，张宏博、郭海元不再负担租金，给张宏博、郭海元造成的营业、装修等损失张宏博、郭海元会另行主张。请求依法驳回赵喜库诉讼请求。
一审法院认定事实：赵喜库与张宏博签订房屋租赁合同，张宏博、郭海元租赁赵喜库所有的房屋用于经营酒吧，租赁期限为从2012年9月1日起至2017年8月31日止，由于该租赁房屋的公共化粪池存在缺欠，导致该租赁房屋在张宏博、郭海元经营期间多次返脏污、粪便等，致使张宏博、郭海元无法正常经营，张宏博、郭海元于2015年给赵喜库出具欠条约定出兑该经营场所，并约定拖欠赵喜库2014年9月1日至2015年8月31日房屋租金36,000.00元。
一审法院认为，张宏博、郭海元租赁赵喜库房屋经营酒吧，应该按合同约定交纳房屋租金，张宏博、郭海元拖欠赵喜库2014年9月1日至2015年8月31日房屋租金36,000.00元，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”张宏博、郭海元应立即给付赵喜库房屋租金36,000.00元，并承担该款利息，从2015年9月1日起至付清该款时止，按中国人民银行同期同类贷款利率执行。由于该租赁房屋的公共化粪池存在缺欠，导致该租赁房屋在张宏博、郭海元经营期间多次返脏污、粪便等，致使张宏博、郭海元无法正常经营，张宏博、郭海元于2015年与赵喜库协商出兑该经营酒吧，于2015年8月末解除房屋租赁合同，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”故双方的房屋租赁合同已于2015年8月末解除，赵喜库主张其后的房租以及取暖费，不符合法律规定，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，遂判决：一、被告张宏博、郭海元于本判决生效后立即给付赵喜库房屋租金36,000.00元，并承担该款利息，从2015年9月1日起至付清该款时止，按中国人民银行同期同类贷款利率执行。二、驳回赵喜库其他诉讼请求。案件受理费1,280.00元（减半收取），由原告赵喜库负担872.00元，被告张宏博、郭海元共同负担408.00元。
本院二审期间，除原审提交的证据之外，赵喜库围绕上诉请求提交的证据有：一、电费缴费证明一份，证明截止2016年8月，张宏博、郭海元经营的店铺仍然存在用电事实。二、对话录音两份，证明2016年4月双方租赁合同正在履行，但张宏博、郭海元存在故意拖欠赵喜库房屋租金的事实。张宏博、郭海元质证认为：电费票据跟本案无关，缴纳的用户也不是张宏博、郭海元。第一份录音记录只是对张宏博、郭海元经营的情况了解，与其主张的内容无关。第二份录音记录不完整，是赵喜库对通话的删减。播放这段是我们说的没有异议，且对修复进行了讨论，而没有最终解决办法。本院认为，电费缴费证明为手写，加盖的是国网吉林省电力有限公司通化供电公司发票专用章，对其真实性本院无法确认。对两份录音，本院当庭进行了播放，张宏博、郭海元认可是其所说，对两份录音的真实性本院予以确认，这两份录音是赵喜库向张宏博催要房租的真实记录，故可以作为认定本案相关事实的依据。
本院二审查明事实：赵喜库与张宏博签订房屋租赁合同，张宏博、郭海元租赁赵喜库所有的房屋用于经营酒吧，租赁期限为从2012年9月1日起至2017年8月31日止。2015年8月，张宏博、郭海元给赵喜库出具欠条约定出兑该经营场所，并约定拖欠赵喜库2014年9月1日至2015年8月31日房屋租金36,000.00元。2016年，赵喜库两次给张宏博打电话催要房租。
本院认为，一、关于合同是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”在本案中，张宏博、郭海元于2015年8月出具的欠条是对欠付租金的确认以及双方对酒吧外兑事宜的约定，并没有对解除合同进行约定。并且在出具欠条之后，赵喜库向张宏博催收租金时，张宏博亦没有作出合同已经解除的意思表示，而是承诺房屋出兑后即给付房租，故双方的房屋租赁合同并未解除。关于张宏博提出房屋下水返水粪便外溢致使酒吧无法经营的主张，如房屋确存在以上问题，致使双方房屋租赁合同的目的无法实现，承租人应及时行使合同解除权，而不应长期以外兑为由拒付房租，且酒吧内物品现仍在赵喜库房屋中，故张宏博、郭海元主张合同解除不能成立。原审判决认定双方于2015年8月末解除房屋租赁合同无事实及法律依据，本院予以纠正。二、关于张宏博、郭海元应当支付房屋租金的数额问题，本院认为，在张宏博、郭海元出具欠条时，已经欠付一年房屋租金，之后赵喜库两次打电话催收租金，在二人仍未支付的情况下，作为出租人，赵喜库应当及时采取适当措施防止损失扩大，而不应对张宏博、郭海元拒付租金的行为持放任态度，致使房屋长期空置产生损失。故对赵喜库主张的各项损失，本院酌情保护房屋租金至张宏博、郭海元出具欠条后六个月。
综上所述，赵喜库的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销吉林省通化市东昌区人民法院（2017）吉0502民初3061号民事判决；
二、张宏博、郭海元于本判决生效后立即给付赵喜库房屋租金54,000.00元，并承担该款利息，从2016年3月1日起至付清该款时止，按中国人民银行同期同类贷款利率执行。
三、驳回赵喜库其他诉讼请求。
一、二审案件受理费2992元，由赵喜库负担1492元，由张宏博、郭海元负担1500元。
本判决为终审判决。
审判长 吴兴彦
审判员 修 勇
审判员 张丽晶
二〇一八年四月十九日
书记员 撒 炜