吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉07民终1739号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：乾安县大鹏盛世房地产开发有限公司，住所地乾安县乾安镇，统一社会信用代码：×××。
法定代表人：谭大勇，经理。
委托诉讼代理人：谭大伟，男，汉族，1979年2月1日生，现住吉林省乾安县乾安镇在竹街17委。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：陈艳林，乾安县人，现住乾安县。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：马云华，长岭县人，现住乾安县。
上诉人乾安县大鹏盛世房地产开发有限公司（以下简称大鹏盛世公司）与被上诉人陈艳林、马云华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省乾安县人民法院（2017）吉0723民初1086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大鹏盛世公司的委托诉讼代理人谭大伟，被上诉人陈艳林、马云华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大鹏盛世公司上诉请求：撤销（2017）吉0723民初1086号民事判决第一项给付原审原告欠款265643元的判决，改判支持上诉人一审的反诉请求。事实和理由：一、原审判决采信同一小区回迁户孙树峰、靖生、杨德坤、周杨云与本案有利害关系人的书面证词，将上诉人公司帮忙人谭大伟的录音认定为具有处分代理权，不符合合同法关于表见代理的相关规定和构成要件；二、原审判决以双方发生纠纷协商过程中未达成一致意见的录音作为判决证据使用无法律依据，违法合同法关于“承诺生效”的相关规定；三、对判决中“扣除入住费34357元”无意见。
陈艳林二审辩称，自己不认可上诉人的上诉请求和理由，一审判决正确，应予维持，谭大伟是公司的负责人，所有回迁都由其管理，建楼也是由其管理。
马云华二审辩称：自己一审中提供的录音是真实的，应根据谭大伟的承诺处理双方之间的纠纷。
陈艳林、马云华向一审法院起诉请求：1.判令被告履行合同给付欠款290323元及7个半月利息。2.判令被告返还燃气入网费2400元。3.判令被告承担本案的诉讼费用。
大鹏盛世公司向一审法院反诉请求：请求判令陈艳林、马云华给付房屋面积差价款及入住费等合计178717元。
一审法院认定的事实：盛世房地产公司开发建设乾安县金麟华府小区。2016年3月31日，盛世房地产公司法定代表人谭大勇代表盛世房地产公司（甲方）与二原告（乙方）签订《拆迁补偿合同》，双方约定：“一、乙方原有土地面积为131.2平方米的房屋被甲方征收。二、甲方补偿乙方回迁（面朝东）131.2平方米的门市房，乙方同意以人民币八十万的价格卖给甲方。甲方先给付人民币五十万元，余款三十万元，待金麟华府楼主体封顶三日内一次性付齐，如到期给付不上，甲方则以该小区两个朝南车库（南数第二栋西数第一、第二车库）折抵余款（三十万元）作为回迁补偿。三、甲方准予乙方回迁一间朝南车库（南数第二栋西数第三门）面积23平方米左右和一套（临街前栋第四层第三单元东侧）不少于面积80平方米的住宅。乙方愿意以人民币3500元/平方米的价格向甲方购买20平方米，使乙方回迁住宅面积增加至100平方米左右，乙方购买20平方米的住宅款于甲方交房的同时乙方付清房款。四、回迁楼房标准：毛坯房，户内水电预留口户接头，供暖设施齐全，楼宇门、防盗门由甲方负责安装，水表、电表、闭路、热能表等项费用由乙方负责，燃气、供水、排水、供电、供暖入网费等由甲方负责。五、新房回迁面积误差以县房管所检测面积为准。六、若该楼主体封顶三日内，甲方如无力给付欠乙方余款三十万元，则以第二条约定的两间朝阳车库（南数第二栋西数第一、二门）作为回迁补偿，归乙方所有，同时免除七万元住宅增加面积款，乙方有权不交付。回迁住宅面积仍为100平方米。七、回迁各种税费由甲方负责（入住费等）乙方回迁时所产生的一切税、费均由甲方负责交付。八、甲、乙双方签订合同后，甲方将此五十万元给付后，乙方七日内搬出该房屋（五十万元以乙方收条为准）。九、甲乙双方确定此合同无异议，双方及委托单位签字盖章，签字盖章后此合同具有法律效力。十、其中，条款三回迁车库23平方米左右，由潘跃宇出资五万元给甲方，与乙方无关（此条与乙方无关）。”2016年3月31日，由盛世房地产公司为原告陈艳林出具了一枚30万元的欠据。2016年10月，盛世房地产公司的主体工程封顶，但一直未向二原告交付三十万元的欠款。2016年8月6日，陈艳林向被告索要30万元欠款时，谭大伟表示现在公司没有钱给付欠款，可以用车库及住宅多余的面积抵顶欠款的利息。2016年9月8日及11月5日，陈艳林又去向被告催要欠款，被告法人谭大伟表示公司现在没有钱给原告，住宅及车库超出面积不向二原告要钱。2016年9月23日，陈艳林向被告交纳燃气入网费2400元，由被告为陈艳林出具一枚收据。2016年11月23日，陈艳林与谭大伟签订两份楼房入住交接书确定回迁车库的各项入住费用为16065元，回迁住宅的各项入住费用为18292元。当日谭大伟代表被告为陈艳林出具了两枚入住费收据，让陈艳林拿到财会去冲抵欠款，陈艳林不同意交纳入住费，将这两份收据直接拿走。现被告已将金麟华府小区1号楼3三单元401室（面积107.36平方米）、2号楼一层6门（29.48平方米车库）交付二原告使用。
一审法院认为，二原告与被告签订《拆迁补偿合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方在合同第六条中对若被告在楼房主体封顶三日内无力给付二原告三十万欠款的违约责任进行了约定，应理解为若被告不能在楼房主体封顶三日内给付二原告三十万元欠款，用两间朝阳车库（南数第二栋西数第一、二门）抵顶三十万元欠款，同时被告免除二原告住宅增加20平方米面积的购房款7万元（20平方米×3500元/平方米）。被告楼房的主体在2016年10月份已经封顶，被告至今没有给付二原告三十万元欠款，根据原告提供的电话录音可以证实被告当时因资金短缺，无力给付给付欠款，符合合同第六条的约定，被告应按合同约定免除二原告7万元的住宅增加面积款。虽被告认为谭大伟不能代表公司决定重大事项，但从二原告提交的《楼房入住交接书》、《金麟华府小区置换回迁明细表》、《入住费收据》的复印件及孙树峰、靖生、杨德坤、周杨云四人出具的书面证明一份，均可证明谭大伟一直代表公司处理回迁房屋事宜，二原告有理由相信谭大伟可以代理被告实施法律行为。现被告为二原告回迁的金麟华府小区1号楼3三单元401室（面积107.36平方米）、2号楼一层6门（29.48平方米车库），住宅超出合同约定面积7.36平方米，车库超出合同约定面积6.48平方米，根据原告提供的电话录音可证实被告以使用30万元资金的利息及调换车库的位置为代价，同意不向二原告收取住宅及车库增加面积的款项。故被告主张二原告应向被告交付住宅及车库增加面积的款项144360元，本院不予支持。同时对于二原告主张30万元欠款的逾期利息本院不予支持。对于被告请求的住宅及车库的入住费34357元，原告同意给付9677元，认为余款双方在合同中有约定，由被告负担。在《拆迁补偿合同》第四条中，双方对各自交纳的费用约定并不明确，在2016年11月23日，双方又签订两份楼房入住交接书，应视为对入住费用交纳重新进行了约定，故二原告应按交接书的约定交纳相关费用34357元，被告请求二原告交付入住费34357元的请求本院予以支持。对于原告请求返还的燃气入网费2400元，双方在《拆迁补偿合同》第四条明确约定由被告负责，在2016年11月23日签订的《楼房入住交接书》中对此并未重新约定，仍应按照《拆迁补偿合同》约定的内容履行，故被告应返还二原告燃气入网费2400元。
本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。另查明，2015年7月11日，谭大勇代表吉林市华城房地产开发有限公司与陈晓伟（陈艳林具有重复户口，乾安县公安局已将“陈晓伟”户口注销）签订旧城区改建房屋征收与补偿安置协议，但陈艳林对此予以否认，认为协议中“陈晓伟”的名字并不是自己签署。谭大伟作为收款人于2016年11月6日收取了周杨云交纳给大鹏盛世公司的车库入住费及购买车库的差价款。
本院认为，大鹏盛世公司对欠陈艳林、马云华30万元安置补偿款并无异议，争议的焦点是大鹏盛世公司在一审反诉中要求陈艳林、马云华支付房屋、车库差价款及入住费共计178717元的请求能否成立。大鹏盛世公司反诉的178717元中包括住宅超面积款95760元，车库超面积款48600元，入住费34357元。根据双方当事人的诉辩主张，本院认定如下：
1.双方对入住费34357元由陈艳林、马云华承担无异议；
2.双方约定给陈艳林回迁住宅80平方米，陈艳林要求回迁100平方米，增加的20平方米面积款7万元是否应依合同约定予以免除。双方于2016年3月31日签订的《拆迁补偿合同》是双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效，大鹏盛世公司称受胁迫签订并没有证据证明。合同中第六条约定，“若该楼主体封顶三日内，甲方如无力给付欠乙方余款三十万元，则以第二条约定的两间朝阳车库（南数第二栋西数第一、二门）作为回迁补偿，归乙方所有，同时免除七万元住宅增加面积款，乙方有权不交付。回迁住宅面积仍为100平方米。”案涉楼房已于2016年10月份左右封顶，大鹏盛世公司至今未归还陈艳林、马云华欠款30万元，依照合同约定，大鹏盛世公司免除陈艳林、马云华增加20平方米住宅面积款7万元的条件已成就；
3.剩余74360元，即回迁的住宅超出100平方米增加的7.36平方米面积款25760元，车库增加6.48平方米面积款48600元应否免除。首先，依据陈艳林、马云华提交的《楼房入住交接书》、《金麟华府小区置换回迁明细表》、《入住费收据》的复印件及孙树峰、靖生、杨德坤、周杨云四人出具的书面证明等证据，能够证明谭大伟一直代表大鹏盛世公司处理回迁房屋事宜，且谭大伟与大鹏盛世公司的法定代表人谭大勇为兄弟关系，故陈艳林、马云华有理由相信谭大伟能够代表大鹏盛世公司实施法律行为；其次，陈艳林与谭大勇、谭大伟的对话录音能够证实这两笔款项是大鹏盛世公司以使用30万元资金的利息及调换车库的位置为代价，同意不向陈艳林、马云华收取的，大鹏盛世公司亦未对录音的内容予以否定。一审中陈艳林、马云华要求大鹏盛世公司支付案涉主楼封顶后三日起至一审起诉时止欠款的利息，如以25760元作为此间利息总额，计算出的利率亦在法律规定许可的范围内，亦即陈艳林、马云华一审时要求的利息与住宅增加面积款25760元大体相当，不能重复计算，故一审法院对大鹏盛世公司应免除住宅增加的面积款予以认可，而未保护利息是正确的。因双方约定回迁车库的位置确实发生变化，陈艳林亦明确表示自己只想要合同约定位置的车库，大鹏盛世公司表示陈艳林不用缴纳多出的面积款，对此本院予以认可。
综上所述，大鹏盛世公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7650元由乾安县大鹏盛世房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 牟凤桐
审 判 员 迟鹏宇
代理审判员 乔文彬
二〇一七年十二月五日
书 记 员 张 丽