广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云中法民二终字第324号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：廖爵源，男，1949年3月5日出生，汉族，住广东省珠海市。
委托代理人：让玉成，广东玉成律师事务所律师。
委托代理人：易伏祥，广东玉成律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：苏桂容，女，1972年6月8日出生，汉族，现住云浮市。
委托代理人：区德龙，广东言邦律师事务所律师。
委托代理人：林剑飞，广东言邦律师事务所律师。
原审被告：陈文，男，1967年11月8日出生，汉族，住云浮市。
原审被告：伍水泉，男，1961年5月16日出生，汉族，住云浮市。
原审被告：黄美珍，女，1959年7月17日出生，住云浮市。
原审被告：任洁银，女，1975年7月26日出生，住云浮市。
原审被告：任家洪，男，1977年6月17日出生，住云浮市。
原审被告：任月好，女，1979年11月19日出生，住云浮市。
上述六原审被告的共同委托代理人：邹梅健，广东广鑫律师事务所律师。
上述六原审被告的共同委托代理人：林静莉，广东广鑫律师事务所律师助理。
上诉人廖爵源因与被上诉人苏桂容、原审被告陈文、伍水泉、黄美珍、任洁银、任家洪、任月好房屋买卖合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院作出的（2013）云城法民二初字第374号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2005年1月28日，陈文、任石林、伍水泉、廖爵源、彭啟才、刘金明在珠海市君华拍卖有限责任公司举办的拍卖会上以5491500元竞得云浮市云城区城南在建工程（原金华广场及相应原土地使用权）和云浮市云城区城南天马路东侧的401.6平方米土地使用权[土地使用权证号：云府国用（94）字第23-0-151号]。2005年2月4日，彭啟才、刘金明申请退出合作，陈文、任石林、伍水泉、廖爵源均表示同意，并由四人承接彭啟才、刘金明的份额，由四人支付各人应承担的四分之一拍卖标的价款。其后，陈文、任石林、伍水泉在未与廖爵源对如何投资开发竞买所得的在建工程（原金华广场）协商一致的情况下，陈文、任石林、伍水泉对金华广场的楼房进行改建和装修，同时将金华广场更名为星辉大厦，并委托云浮市中信房地产经纪有限公司销售星辉大厦楼房。
2005年7月5日，苏桂容与云浮市中信房地产经纪有限公司签订了《商品房定购协议书》，约定甲方（委托方）为陈文、任石林、伍水泉，代理方（受托方）为云浮市中信房地产经纪有限公司、乙方（购买方）为苏桂容，甲方将座落于云浮市云城区城南金华路星辉大厦X梯XXX号房产卖给乙方，建筑面积为102.17平方米，房价按每平方米1203.9元，总价款为123000元；该房办理房地产权证按购房总价的3%计算共3690元，由乙方在交付首期款时向甲方一齐交付；甲方在收到乙方定金10000元后，不得将该房售给他人；在甲方收到乙方首期款4万元和办证费水电入户等杂费时与甲方签订本购房协议（定金款算入首期款内）；乙方在2006年10月30日前将第二期人民币53000元付清给甲方，甲方须在2天内将房产交付乙方使用；甲方应在房屋交付乙方使用后办理权属登记，并由甲方按乙方提供的资料报产权登记机关备案，在办证过程中乙方要协助办理，如甲方原因令到乙方不能取得房地产权证的，乙方可追究甲方责任（因行政部门拖延办理除外），甲方保证上述房地产没有产权财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在的纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理。协议还对其他事宜作了约定，协议签订后，原告3690元，均由云浮市中信房地产经纪有限公司出具了《收据》给原告收执。陈文、任石林、伍水泉亦将房产交付给了苏桂容，苏桂容装修后入住使用至今。
2005年7月25日，廖爵源以陈文、任石林、伍水泉对外否认其合伙份额、继续销售楼房等，向云浮市中级人民法院起诉陈文、任石林、伍水泉、陈木水等四人，陈文、任石林、伍水泉则以廖爵源没有履行合伙出资建设楼房的义务，还阻碍工程的顺利建设和房地产手续过户，双方的合伙基础已不存在为由对廖爵源提出反诉。云浮市中级人民法院作出（2005）云中法民二初字第82号民事判决书，判决书作出了十项判决，其中五、六、七项判决内容为：五、座落于云浮市云城区城南金华路星辉大厦楼房的西南角三至九楼共21套楼房（房号详见附件七，除公用楼梯外）归廖爵源所有。六、座落于云浮市云城区城南金华路星辉大厦楼房的东南角21套、西北角21套、东北角21套、共63套楼房（房号详见附件八-1、附件八-2，除公用楼梯外）归陈文、任石林、伍水泉按各值三分之一共有。七、上述判项归廖爵源所有的星辉大厦西南角三至九楼的楼房，陈文、任石林、伍水泉三人已进行装修、出售的，应于本判决发生法律效力之日起3日内移交未出售楼房房门锁匙以及出售楼房的售楼合同书给廖爵源。本案苏桂容购买的房屋是上述第五项判决中确定的房屋中的其中一套，即该房屋已确权给廖爵源三人共有。陈文、任石林、伍水泉不服上诉至广东省高级人民法院，2007年3月27日，广东省高级人民法院作出（2006）粤高法民一终字第246号民事判决书，判决：一、维持原审判决第二、三、四、五、六、七、八、九、十项。二、撤销原审判决第一项。三、驳回陈文、任石林、伍水泉的上诉请求。该民事判决书已生效。
由于陈文、任石林、伍水泉与廖爵源之间产生了共有财产分割纠纷，导致至今未能为苏桂容所购买的上述房产办理好房地产权证及银行按揭事宜，遂引起本案纠纷。星辉大厦的相关住户向有关部门就房屋的过户问题提出信访，云浮市住房和城乡建设局于2011年6月16日作出信访回复，载明：“林友文等住户：你们好！你们的来访信件已收悉，你们提出的关于坐落在云浮市市区金华路2号‘星辉大厦’房产证的办理问题，至今我们还未收到产权人提交的任何办证资料。据了解：‘星辉大厦’是在二00五年一月由廖爵源、陈文、任石林、伍水泉、彭启才、刘金明等六人向珠海市君华拍卖有限公司云浮市分公司二00五年第二期拍卖会上，共同拍卖所得的烂尾楼（未办理确权手续），由于共有人的合作开发意见不统一等原因，一直未能提供办理产权权属的确认文件。按照房地产权属登记程序，应当先办理原产权人的确权手续然后根据拍卖文件办理到廖爵源等六个共有人，最后才能将权属办到你们各住户的名下。……。”
原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。苏桂容与陈文、任石林、伍水泉的委托代理人（即云浮市中信房地产经纪有限公司）签订《商品房定购协议书》，约定将座落于云浮市云城区城南金华路星辉大厦楼房的X梯XXX号房产卖给苏桂容。虽然廖爵源不是《商品房定购协议书》的相对方，但本案涉及的房屋等是廖爵源、陈文、任石林、伍水泉合伙购买的，苏桂容与陈文、任石林、伍水泉于2005年7月1日签订《商品房定购协议书》购买房屋时，该房屋还是廖爵源、陈文、任石林、伍水泉共同共有的财产，廖爵源、陈文、任石林、伍水泉的共同共有财产是在2007年3月27日广东省高级人民法院作出（2006）粤高法民一终字第246号民事判决书时才予以分割确定权属，在此之前，涉案财产仍处于四人共同共有存续期间。根据《中华人民共和国民法通则》第三十四条关于“合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。”的规定，廖爵源对陈文、任石林、伍水泉委托中介公司销售房屋的行为应当承担相应的民事责任，也就是说廖爵源对陈文、任石林、伍水泉与苏桂容签订的《商品房定购协议书》承担民事责任。
根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”苏桂容与陈文、任石林、伍水泉签订的《商品房定购协议书》是遵循平等互利、协商一致的原则订立的，内容没有违反法律规定，本案苏桂容善意、有偿购买该房屋，陈文、任石林、伍水泉作为部分共有人在共同共有关系存续期间擅自处分共有财产，是陈文、任石林、伍水泉与廖爵源之间的共同共有纠纷，不能据此对抗苏桂容的权利，如因陈文、任石林、伍水泉的行为而导致廖爵源的损失，损害了廖爵源的物权，廖爵源可另主张权利。为此，《商品房定购协议书》合法有效，本院予以确认，对双方具有约束力，双方应按协议书约定履行义务。苏桂容已按协议书约定支付了定金、首期房款、办证费等，履行了应尽的义务。故原审法院对于苏桂容要求确认座落于云浮市云城区城南金华路星辉大厦X梯XXX号房产权属归苏桂容所有的主张予以支持。
根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”苏桂容已按协议履行了应尽的义务，陈文、任石林、伍水泉作为协议书相对方，有依照协议书的约定协助苏桂容办理房地产权登记过户的义务。由于廖爵源在涉案房屋买卖时是房屋的共同共有人，且云浮市住房和城乡建设局于2011年6月16日作出信访回复亦载明房地产权属登记程序为：应当先办理原产权人的确权手续，再根据拍卖文件办理到廖爵源等六个共有人，最后才能将权属办到各住户的名下。故涉案的房屋虽然现已经生效判决确认属廖爵源所有，但房屋办理过户手续时，必须得到廖爵源的协助才能办理，故廖爵源亦应协助苏桂容办理房地产权登记过户。
对于办证费用的负担，《商品房定购协议书》约定苏桂容应交的办证费为3690元，苏桂容已按约定交付了办证费用，履行了应尽的义务，由于陈文、任石林、伍水泉与他人就该房屋的权属产属等问题产生纠纷，导致迟迟未能办证，因此如产生超过3690元的办证费用，则超过部分应由陈文、任石林、伍水泉承担。
对于苏桂容请求将余下购房款69310元在正式办理房产证后按照合同的约定支付给陈文、任石林、伍水泉，陈文、任石林、伍水泉是《商品房定购协议书》的出卖方，对该项诉求无异议，该行为属当事人对自身权利的处分，没有违背法律，没有损害他人合法权益或社会的公共利益，予以支持。
综上所述，廖爵源提出的抗辩意见，理据不足，不予采纳。关于廖爵源提出反诉，因未提供相关证据证实，也与本案查明的事实不符，因此，廖爵源的请求，无法律依据和事实依据，不予支持，予以驳回。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条、第六十三条、第八十八条第一款、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年）第六十条第三款、《中华人民共和国物权法》第十四条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、确认座落于云浮市云城区城南金华路星辉大厦X梯XXX号房的房屋属苏桂容所有；二、陈文、任石林、伍水泉、廖爵源于判决发生效力之日起六十日内协助苏桂容办理云浮市云城区城南金华路星辉大厦X梯XXX号房屋的所有权登记手续，并提供必要的证明文件。上述房地产权属登记过户所需的办证费，超过3690元的部分由陈文、任石林、伍水泉负担。三、苏桂容在收到云浮市云城区城南金华路星辉大厦X梯XXX号房屋的房地产权属证书之日起三天内将余下购房款69310元支付给陈文、任石林、伍水泉。四、驳回廖爵源的反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2760元，由陈文、任石林、伍水泉负担。反诉受理费1380元，由廖爵源廖爵源承担。（苏桂容已预交本诉受理费1380元，廖爵源已预交反诉费1380元）
一审宣判后，上诉人廖爵源不服，上诉请求二审法院判令：1、撤销云浮市云城区人民法院（2013）云城法民二初字第374号民事判决，驳回被上诉人的起诉。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：一、一审法院违反程序，应当予以纠正。1、一审法院违法受理被上诉人的起诉，审理了无权审理的案件。本案房屋己经在2005年和2006年经云浮市中级人民法院和广东省高级人民法院的生效判决判给了上诉人，且上诉人已向云浮市中级人民法院申请了强制执行。在强制执行过程中，被上诉人曾以本案房屋是其善意取得为由，向云浮市中级人民法院提出执行异议。云浮市中级人民法院依法审查并认定该执行异议不成立，作出依法驳回的处理。2007年10月25日，云浮市中级人民法院依据法定程序，向相关单位发出了（2007)云中法执字第38-1号《协助执行通知书》，要求相关单位将包括本案房屋在内的星辉大厦西南角21套房屋及商铺等物业转户到上诉人的名下（见上诉人一审提交的证据材料）。然而，被上诉人在其执行异议被驳回之后，又以同样理由向一审法院提起本案诉讼。一审法院没有依据上级法院的生效民事判决所认定的事实与法律关系驳回上诉人的起诉，而将己经生效判决判给了上诉人且己经进入强制执行程序的本案房屋，又判给被上诉人。显然，一审法院在本案程序上己经严重违法，即违法受理被上诉人的起诉，违法审理了其无权审理的案件。对此，上诉人恳请二审法院依法纠正，驳回被上诉人的起诉。
2、原审被告任石林在一审诉讼中死亡，而一审法院没有依法中止诉讼和及时通知死者任石林的继承人参与诉讼。在一审中，任石林于2014年12月死亡。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第（一）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十五条之规定，一审法院应当裁定中止诉讼，并及时通知死者任石林的继承人参与诉讼。但一审法院并未遵循上述法律规定，仍然判诀一个已经死去的人对被上诉人承担法律责任，这显然极为荒唐。
二、一审法院故意篡改上级法院生效判决己经查明的事实及认定的法律关系，曲解相关法律规定偏帮被上诉人。1、一审法院将上诉人与一审被告任石林、陈文、伍水泉之间的按份共有财产关系篡改合伙投资关系，让上诉人给一审被告任石林、陈文、伍水泉的侵权行为买单。在云浮市中级人民法院(2005）云中法民二初字第82号民事判决书和广东省高级人民法院（2006)粤高法民一终字第246号民事判决书中，两级法院均己查明并认定上诉人与一审被告任石林、陈文、伍水泉之间的关系是按份共有财产关系，并非共同共有财产关系，更不是合伙投资关系，详见云浮市中级人民法院（2005）云中法民二初字第82号民事判决书第17页和广东省高级人民法院（2006)粤高法民一终字第246号民事判决书第25页。一审法院无视两个上级法院生效判决书所查明的事实及认定法律关系，故意将上诉人与一审被告任石林、陈文、伍水泉之间的按份共有财产关系篡改为共同共有财产关系，进而推论出上诉人与一审被告任石林、陈文、伍水泉之间形成了合伙投资关系，将上诉人作为这一合伙体中的连带责任人，并错误引用《民法通则》之相关规定，让上诉人为一审被告任石林、陈文、伍水泉的共同侵权行为买单。
2、一审法院将被上诉人非法侵占本案房屋的违法行为认定为善意取得行为。在云浮市中级人民法院（2005）云中法民二初字第82号案件的审理过程中，云浮市中级人民法院曾经两次书面通知任石林、陈文、伍水泉提供星辉大厦己售楼房的数量及售楼合同、入住户数等相关资料，但任石林、陈文、伍水泉拒绝提供【见（2005）云中法民二初字第82号民事判决书第16页】。并非任石林、陈文、伍水泉当时不想提供星辉大厦己售房屋情况，而是属于上诉人的星辉大厦房屋份额当时还未卖出。在星辉大厦房屋权属分割之后，却冒出包括被上诉人在内的14户“善意取得”者。显然，包括被上诉人在内的这些所谓的“善意”购房者并非善意，而是一种恶意串通行为。一审法院却无视《物权法》的相关规定，将被上诉人与任石林、陈文、伍水泉签订《商品房定购协议书》的时间作为被上诉人善意取得的条件，上诉人认为《房屋定购协议书》的签订时间是倒签的。退一万步讲，即使被上诉人属于善意取得本案房屋，那么，鉴于云浮市中级人民法院和广东省高级人民法院己经将涉案房屋判归上诉人所有，被上诉人也只能进行申诉，通过申诉让上级法院启动审判监督程序，自行纠正其错误判决。
综上所述，一审法院违反程序，认定事实有误，请二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的起诉。
上诉人廖爵源在二审期间没有提交新的证据。
被上诉人苏桂容答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，二审法院应依法驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人苏桂容在二审期间没有提交新的证据。
原审被告陈文、伍水泉、任洁银、任月好、任家洪、黄美珍述称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确。关于上诉人提到的一审法院没有依法中止原审诉讼和及时通知任石林的继承人参与诉讼的问题，因为任石林死亡的时候，没有告知代理人，也没有人告知一审法院，一审法院对任石林死亡一事并不知情，原审法院依法作出了原审判决并无不妥。
原审被告陈文、伍水泉、任洁银、任月好、任家洪、黄美珍在二审期间没有提交新的证据。
经审理查明：本院查明的事实除“协议还对其他事宜作了约定，协议签订后，原告3690元，均由云浮市中信房地产经纪有限公司出具了《收据》给原告收执。”与原审查明的不一致外，其他事实与原审查明的一致，本院予以确认。
另查明，协议在签订后，苏桂容于2005年7月1日支付了首期款40000元、定金10000元、办证费3690元，均由云浮市中信房地产经纪有限公司出具了《收据》给苏桂容收执。
被上诉人苏桂容于2013年10月21日向原审法院起诉，要求法院判令：1、确认座落于云浮市云城区城南金华路星辉大厦X梯XXX号房产归苏桂容所有；2、廖爵源、任石林、陈文、伍水泉履行协助办理上述房地产权属登记过户到苏桂容名下手续的义务，并由廖爵源、任石林、陈文、伍水泉承担上述房地产权属登记过户所需的费用；3、苏桂容将余下购房款69310元付清给廖爵源、任石林、陈文、伍水泉；4、本案的诉讼费用由廖爵源、任石林、陈文、伍水泉承担。苏桂容在庭审中明确第三项诉求，即：苏桂容将余下购房款69310元付清给廖爵源、任石林、陈文、伍水泉，余款在正式办理房产证后按照合同的约定支付给廖爵源、任石林、陈文、伍水泉。
上诉人廖爵源在一审诉讼中提起反诉，要求法院判令：苏桂容立即腾退其非法占据的属于廖爵源所有的“星辉大厦”X梯XXX号房屋，并赔偿廖爵源的损失。
再查明，本院在二审受理本案后，经审查，原审被告任石林已于2014年12月5日死亡，并查明任石林的法定继承人有黄美珍、任洁银、任月好、任家洪，本院根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十二条的规定，依法书面通知任石林的权利义务承继者黄美珍、任洁银、任月好、任家洪参加二审诉讼。广东广鑫律师事务所律师邹梅健及律师助理林静莉为任石林的一审诉讼代理人，代理人邹梅健称在一审诉讼中，任石林的承继人并未告知代理人关于任石林死亡一事。上诉人声称其已在一审诉讼中告知法院关于任石林死亡一事，但上诉人无提供证据予以证实。
在原审法院作出本案一审判决并宣判后，在本案中需要承担责任的原审被告任石林，其法定继承人黄美珍、任洁银、任家洪、任月好，即任石林的权利义务承继者，该四人在本案中并没有表示放弃对任石林遗产的继承，且该四人在法定期限内均没有提起上诉。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。综合本案各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是：1、原审判决的实体处理是否有误。2、原审程序是否存在不当。
关于原审判决的实体处理是否有误的问题。首先，上诉人认为原审法院将上诉人与任石林、陈文、伍水泉之间的按份共有财产关系认定为共有财产关系，并推论出上诉人与任石林、陈文、伍水泉形成了合伙投资关系有误。本案中，苏桂容与陈文、任石林、伍水泉的委托代理人（即云浮市中信房地产经纪有限公司）签订《商品房定购协议书》，约定将座落于云浮市云城区城南金华路星辉大厦楼房的X梯XXX号房屋卖给苏桂容。虽然上诉人廖爵源不是《商品房定购协议书》的相对方，但本案涉及的房屋等是廖爵源、陈文、任石林、伍水泉合伙购买的，苏桂容与陈文、任石林、伍水泉于2005年7月1日签订《商品房定购协议书》购买房屋时，该房屋还是廖爵源、陈文、任石林、伍水泉共同共有的财产，上诉人认为是按份共有财产，并无依据证实，该共有财产在2007年3月27日广东省高级人民法院作出（2006）粤高法民一终字第246号民事判决书时才予以分割确定权属，也就是说在确认权属之前，涉案财产仍处于四人共同共有存续期间。故此，原审法院认定苏桂容与陈文、任石林、伍水泉于2005年7月1日签订《商品房定购协议书》时，涉案房屋为上诉人与陈文、任石林、伍水泉的共同共有财产，与该共同共有财产于2007年3月27日广东省高级人民法院作出（2006）粤高法民一终字第246号民事判决书时才予以分割确定权属并不矛盾，上诉人提出的上述主张，缺乏理据，本院不予采纳。原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第三十四条关于“合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任”的规定，认定上诉人对陈文、任石林、伍水泉委托中介公司销售房屋的行为应当承担相应的民事责任，即上诉人廖爵源对陈文、任石林、伍水泉与苏桂容签订的《商品房定购协议书》承担民事责任，认定事实正确，本院予以维持。
其次，上诉人认为被上诉人苏桂容是非法侵占涉案房屋而不是善意取得的问题。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”被上诉人苏桂容与陈文、任石林、伍水泉签订的《商品房定购协议书》是遵循平等互利、协商一致的原则订立的，内容没有违反法律规定，该《商品房定购协议书》合法有效，对双方具有约束力，双方应按协议书约定履行义务，且被上诉人苏桂容已按协议书约定支付了定金、首期房款、办证费等，履行了应尽的义务，而陈文、任石林、伍水泉也在签订协议书后将涉案房屋交付给苏桂容，苏桂容也装修使用至今，故苏桂容属于善意、有偿购买该房屋。上诉人提出的上述主张，理由不成立，本院不予支持。陈文、任石林、伍水泉作为部分共有人在共同共有关系存续期间擅自处分共有财产，是陈文、任石林、伍水泉与上诉人之间的共同共有纠纷，不能据此对抗苏桂容的权利，如因陈文、任石林、伍水泉的行为而导致上诉人的损失，损害了上诉人的物权，上诉人可另主张权利。故原审法院确认并判令座落于云浮市云城区城南金华路星辉大厦X梯XXX号的房屋属苏桂容所有正确，本院予以维持。
因苏桂容已按协议履行了应尽的义务，陈文、任石林、伍水泉作为协议书相对方，有依照协议书的约定协助苏桂容办理房地产权登记过户的义务。由于廖爵源在涉案房屋买卖时是房屋的共同共有人，且云浮市住房和城乡建设局于2011年6月16日作出信访回复亦载明房地产权属登记程序为，应当先办理原产权人的确权手续，再根据拍卖文件办理到廖爵源等六个共有人，最后才能将权属办到各住户的名下。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，原审法院认定涉案的房屋虽现已经生效判决确认属廖爵源所有，但房屋办理过户手续时，必须得到廖爵源的协助才能办理。《商品房定购协议书》约定苏桂容应交的办证费为3690元，苏桂容已按约定交付了办证费用，履行了应尽的义务，因陈文、任石林、伍水泉与他人就该房屋的权属产属等问题产生纠纷以致迟迟未能办证，原审法院认定如产生超过3690元的办证费用，由陈文、任石林、伍水泉承担超过部分，并无不妥。陈文、任石林、伍水泉是《商品房定购协议书》的出卖方，该三人在一审诉讼中对于苏桂容请求将余下购房款69310元在正式办理房产证后按照合同的约定予以支付的诉求无异议，该行为属当事人对自身权利的处分，没有违背法律，没有损害他人合法权益或社会的公共利益，应予支持。
故此，原审法院对于被上诉人一审起诉请求上诉人及陈文、任石林、伍水泉协助办理房地产权登记过户、办证费用分担以及付清余下购房款的处理正确。廖爵源一审的反诉请求，无法律依据和事实依据，原审法院不予支持正确，本院予以维持。
关于原审程序是否存在不当的问题。上诉人主张原审法院违法受理被上诉人的起诉，其理由是认为涉案房屋已经生效的云浮市中级人民法院（2005）云中法民二初字第82号民事判决及广东省高级人民法院（2006）粤高法民一终字第246号民事判决确认为上诉人所有，被上诉人苏桂容在该生效案件进入执行程序后曾提起执行异议，且该执行异议已被驳回，认为被上诉人苏桂容只能按审判监督程序提起再审。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行，理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原审判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原审判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”根据该条规定，如被上诉人苏桂容在提出执行异议被驳回后，如其认为云浮市中级人民法院（2005）云中法民二初字第82号民事判决及广东省高级人民法院（2006）粤高法民一终字第246号民事判决错误的，可按审判监督程序办理。但被上诉人苏桂容向原审法院提起本案的诉讼，并非是认为云浮市中级人民法院（2005）云中法民二初字第82号民事判决及广东省高级人民法院（2006）粤高法民一终字第246号民事判决错误，苏桂容依据的是其与陈文、任石林、伍水泉存在房屋买卖合同关系，且涉案房屋在买卖时属于上诉人与陈文、任石林、伍水泉的共有财产，苏桂容依据房屋买卖合同关系提出确认买卖房屋权属及要求出卖人履行协助房产权属登记过户手续义务等诉求，原审法院对此予以受理，在程序上并无不当。上诉人廖爵源提出的上述主张，理由不成立，本院不予采纳。
至于上诉人认为原审被告任石林在一审诉讼中死亡，原审法院没有中止诉讼的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定：“有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；……”虽然原审被告任石林在一审诉讼中，于2014年12月5日死亡，但其死亡一事，其一审诉讼代理人表示其继承人并未告知有关情况，以致原审法院对任石林死亡一事不知情，虽然上诉人声称已在一审诉讼中告知原审法院关于任石林死亡一事，但上诉人无提供证据予以证实。另外，在原审法院作出本案一审判决并宣判后，在本案中需要承担责任的原审被告任石林，其法定继承人黄美珍、任洁银、任家洪、任月好，同是任石林的权利义务承继者，该四人在本案中并没有表示放弃对任石林遗产的继承，且该四人在法定期限内均没有提起上诉，应视为服判，因此原审判决判令由原审被告任石林承担的责任应由黄美珍、任洁银、任家洪、任月好承担，故本院依法将原审被告任石林变更为其法定继承人黄美珍、任洁银、任家洪、任月好。故此，原审法院因客观原因未能得知任石林在一审诉讼中死亡，从而未能依据上述规定中止诉讼，虽然在程序上有瑕疵，但不能归究于原审法院，且该程序瑕疵并没有影响本案实体处理的公正。据此，本院根据上述查明的事实，变更原审判决第二项为“陈文、黄美珍、任洁银、任家洪、任月好、伍水泉、廖爵源于本判决发生效力之日起六十日内协助苏桂容办理云浮市云城区城南金华路星辉大厦X梯XXX号房屋的所有权登记手续，并提供必要的证明文件。上述房地产权属登记过户所需的办证费，由苏桂容承担3690元，超过3690元的部分由陈文、黄美珍、任洁银、任家洪、任月好、伍水泉负担”；变更第三项为“苏桂容在收到云浮市云城区城南金华路星辉大厦X梯XXX号房屋的房地产权属证书之日起三天内将余下购房款69310元支付给陈文、黄美珍、任洁银、任家洪、任月好、伍水泉”。
综上，原审法院认定事实基本清楚，部分事实有误，适用法律正确，但实体处理有部分欠妥，本院依法予以纠正，上诉人廖爵源的上诉请求，理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持云浮市云城区人民法院（2013）云城法民二初字第374号民事判决第一、四项及受理费部分。
二、变更云浮市云城区人民法院（2013）云城法民二初字第374号民事判决第二项为：陈文、黄美珍、任洁银、任家洪、任月好、伍水泉、廖爵源于本判决发生效力之日起六十日内协助苏桂容办理云浮市云城区城南金华路星辉大厦X梯XXX号房屋的所有权登记手续，并提供必要的证明文件。上述房地产权属登记过户所需的办证费，由苏桂容承担3690元，超过3690元的部分由陈文、黄美珍、任洁银、任家洪、任月好、伍水泉负担。
三、变更云浮市云城区人民法院（2013）云城法民二初字第374号民事判决第三项为：苏桂容在收到云浮市云城区城南金华路星辉大厦X梯XXX号房屋的房地产权属证书之日起三天内将余下购房款69310元支付给陈文、黄美珍、任洁银、任家洪、任月好、伍水泉。
本案二审案件受理费4140元，由上诉人廖爵源负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李开勇
审 判 员 严 海
代理审判员 陈洁涛
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 冯家玲