上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第308号
上诉人（原审原告、反诉被告）梁森，＊出生，汉族，户籍地，现住＊＊＊。
委托代理人吴燕华，上海市光大律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）上海家祥酒店管理有限公司，住所地。
法定代表人＊＊，总经理。
委托代理人马峥楠，上海市福隆律师事务所律师。
原审被告上海莘影星百货有限公司，住所地。
法定代表人＊＊，总经理。
委托代理人高明，上海市万方律师事务所律师。
原审被告王清保，＊出生，汉族，住＊＊＊。
委托代理人马峥楠，上海市福隆律师事务所律师。
上诉人梁森、上海家祥酒店管理有限公司（以下简称家祥公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月17日受理后，依法组成合议庭于2014年1月28日公开开庭审理了本案。上诉人梁森的委托代理人吴燕华，上诉人家祥公司暨原审被告王清保的委托代理人马峥楠，原审被告上海莘影星百货有限公司（以下简称莘影星公司）的委托代理人高明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2001年7月18日，上海虹霞实业公司（以下简称虹霞公司）与上海嘉伟大酒店有限公司（以下简称嘉伟酒店）签订《租赁合同》一份，约定虹霞公司将位于＊＊房屋租赁给嘉伟酒店，租赁期限自2001年7月16日起至2016年7月15日止。
2004年11月17日，嘉伟酒店与梁森签订《租赁合同》一份，约定嘉伟酒店将上述房屋中的副楼（一至二楼）（以下简称涉案房屋），共计1，200平方米的房屋转租给梁森，租赁期限自2004年至2012年12月30日；双方约定前三年的月租金为人民币（以下币种相同）61，000元，在租赁期限内按每三年一个上调周期上调租金，第三个完整年度后租金上调5%。后双方又签订补充协议两份，变更约定为：租金自2005年2月15日起算，以及嘉伟酒店允许梁森向第三方转租，转租合同约定的租赁时间不得超过原合同约定的租赁时间。
2004年11月19日，嘉伟酒店、梁森、虹霞公司三方签订《协议书》一份，约定：虹霞公司同意嘉伟酒店将承租场地转租给梁森；在嘉伟酒店、梁森双方签订的租赁合同履行过程中，因任何原因导致嘉伟酒店与虹霞公司的租赁合同解除或提前终止，虹霞公司承诺在梁森向嘉伟酒店提前支付租赁费所对应的时间段内，虹霞公司应当确保梁森可以有效使用场地，并不再向梁森要求另行支付该租赁时间段的租赁费。2005年9月，三方又签订《补充协议书》一份，协议约定：虹霞公司对嘉伟酒店、梁森决定将租赁期延长至2016年，即与虹霞公司与嘉伟酒店的租赁期限同步，在不违反原协议的原则上表示同意。
此后，虹霞公司与嘉伟酒店因＊＊房屋欠租问题涉讼。2009年5月，经法院调解，虹霞公司与嘉伟酒店就欠租问题达成调解协议，约定嘉伟酒店应分期支付虹霞公司所欠租金、社保金等款项，若嘉伟酒店逾期支付任何一期款项，则虹霞公司有权就未到期款项一并申请执行，同时双方于2001年7月18日签订的租赁合同解除。后因嘉伟酒店未能按调解协议履行付款义务，虹霞公司向法院提起执行申请，要求嘉伟酒店支付相应款项并解除双方签订的租赁合同。虹霞公司与嘉伟酒店遂确认双方的租赁合同于2009年5月30日解除。
2010年6月26日，嘉伟酒店当时的法定代表人＊＊（作为甲方）与王清保（作为乙方）签订《合作意向书》一份，约定乙方同意出资1，000万元用于处理原嘉伟酒店的债权债务（其中270万元支付业主虹霞公司的钱款由乙方自行与业主协商处理）；乙方负责以莘影星公司的名义与嘉伟酒店的业主虹霞公司签订新的嘉伟酒店承包合同；甲方负责提供原嘉伟酒店债权债务清单和730万元金额内的还款计划，负责做好债权人的工作以确保原嘉伟酒店的债权债务与新的嘉伟酒店的承包方完全剥离。还款计划书经乙方核实后由乙方支付给债权人。该《合作意向书》甲方落款处由＊＊签字，乙方落款处由王清保签字并加盖了莘影星公司公章。
2010年7月20日，莘影星公司向梁森出具承诺函一份，称该公司为＊＊（原嘉伟酒店）的合法承租者，考虑到原嘉伟酒店的债权债务，为了维护稳定的社会秩序，同意对原酒店承租者作适当的经济补偿，特作以下承诺：一、补偿金额为150万元。二、首付50万元。三、余款从2010年月日（“月”、“日”前均未填写具体数值）起每月支付2万元，直至付清补偿金额。（新合同的押金从补偿金中扣除）四、如原承租者愿意继续承租房屋的，则同意按原合同条款另行依法签订《房屋租赁合同》。五、本承诺函以本公司与业主正式合同签约后生效。
2010年8月5日，虹霞公司与王清保签订《房屋租赁合同》一份，约定虹霞公司将位于＊＊房屋出租给王清保。
2010年9月1日，王清保以当时还未成立的家祥公司（出租方，甲方）的名义与梁森（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将涉案房屋出租给乙方作餐饮店，甲方于2010年9月1日前向乙方交付该房屋。出租房屋租赁期限自2010年9月1日起至2016年7月15日止；该房屋每月租金为68，000元，自2013年9月1日起递增5%，即每月71，400元；押金40万元于2010年9月1日支付。乙方在租赁期内，需要事先征得甲方同意后，方可将房屋部分或全部转租给他人；合同还约定，乙方逾期不支付租金累计超过30日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应按月租金的1倍向甲方支付违约金。双方另对其他事项作了约定。
2010年10月22日，家祥公司注册成立，王清保系其股东之一，占90%的股份。
2010年11月15日，家祥公司的受托人上海市福隆律师事务所马峥楠律师向梁森发出《律师函》及家祥公司的《通知》，称因梁森自合同签订至今未支付租金及押金，现家祥公司正式通知梁森双方的租赁合同自即日起终止，要求梁森收函后三日内向家祥公司交还房屋并支付自2010年9月1日起至交还房屋日止的租金及其他应付费用。当月17日，梁森收到了该律师函。
2010年12月24日，梁森的受托人上海融孚律师事务所顾星律师向王清保暨家祥公司（莘影星公司）发出《专函》，称承诺函是梁森与家祥公司建立原嘉伟酒店一、二楼房屋租赁关系的基础、原则，若承诺函与双方签订的房屋租赁合同表述不一致的，以承诺函为准。就对承诺函是否愿意履行，双方间的房屋租赁关系是否维持以及在维持的前提下，如何恰当履行等，请家祥公司在收函五日内作出确认。
2011年1月，家祥公司的受托人上海市福隆律师事务所马峥楠律师向梁森及其代理人顾星律师发出《复函》，内容如下：“2010年12月24日之专函已收悉，现特复函如下：一、关于家祥公司（委托人）与梁森的房屋租赁关系，委托人已通过律师函、通知、电话告知等形式做出了明确意思表示，即双方租赁关系由于梁森的违约行为而依合同约定依法终止；二、关于莘影星公司出具给梁森的承诺函，该承诺函真实有效，但并非专函中所称：若承诺函与双方签订的房屋租赁合同表述不一致，以承诺函为准。承诺函中莘影星公司所作出的承诺需梁森前往委托人处实现（注：委托人至今不知梁森的联系地址）；三、委托人希望梁森尽快前往委托人处，处理承诺函中委托人承诺的事项及由于梁森的违约行为而导致的双方房屋租赁关系提前解除的善后事宜，以避免出现不必要的损失扩大。”
原审另查明，自梁森于2004年11月17日从嘉伟酒店处承租涉案房屋后，涉案房屋一直由梁森使用。2009年11月8日，梁森与案外人刘建平签订《租赁合同》一份，由梁森将二楼房屋出租给刘建平使用，租期自2010年2月1日起至2015年11月30日止，租金从2010年2月1日起算，每月48，200元；2013年1月31日起，每月租金增加5%，为50，610元。2010年5月21日，梁森与案外人洪汉钧签订《租赁合同》一份，由梁森将一楼房屋出租给洪汉钧用于开设88港澳餐厅，租期自2010年4月1日起至2016年7月15日止，租金从2010年6月15日起算，每月6万元；2012年6月15日起为每月63，000元；2015年6月15日起为每月66，150元。
2010年底，家祥公司在发函通知梁森解除租赁合同后，与涉案房屋的承租商户重新签订了租赁合同，该些承租商户直接向家祥公司支付租金。
原审还查明，王清保系莘影星公司的法定代表人暨股东之一，与另一股东＊＊各占50%的股份。王清保又系家祥公司的股东，家祥公司的法定代表人为案外人＊＊，但该司的具体事务由王清保负责经营管理。
梁森诉至原审法院称，梁森从嘉伟酒店处承租房屋后，将房屋转租，每月有近4万元的房屋转租收益。嘉伟酒店因欠虹霞公司房屋租金，在法院主持下达成调解协议，解除了双方的租赁合同。但虹霞公司准备回收房屋过程中，发现嘉伟酒店很多债务不能解决，债权人不同意撤出酒店。因此虹霞公司在寻找新的房屋承租人时，前提条件之一就是意向承租人应该解决嘉伟酒店的债务。在梁森承租涉案房屋期间，因嘉伟酒店向梁森借款，梁森与嘉伟酒店达成一致意见，即嘉伟酒店以借款折抵梁森应付的租金。同时，虹霞公司也同意在梁森已付租金期间内，保证梁森对涉案房屋的使用。因此，虽然嘉伟酒店与虹霞公司解除了房屋租赁合同，但之后梁森仍继续使用涉案房屋，并继续以嘉伟酒店对梁森的欠款折抵租金，虹霞公司也予以认可。
2010年7月20日，虹霞公司通知梁森前往商讨房屋租赁事宜，王清保、嘉伟酒店与虹霞公司均在场。在该会议中，梁森等承租人被告知，嘉伟酒店与虹霞公司的租赁合同已解除，以王清保为代表的接盘人在清偿嘉伟酒店所欠债务的前提下，由其承租＊＊房屋。经过与王清保以及嘉伟酒店的法定代表人＊＊核实确认，截止至2010年7月，嘉伟酒店尚欠梁森欠款150万余元。如果将上述欠款折合租金，相当于26个月租金。由此，王清保向梁森交付了由王清保担任法定代表人的莘影星公司出具的承诺函。2010年9月，王清保作为尚未成立的家祥公司的代表，持以家祥公司作为出租人的《房屋租赁合同》要求梁森作为承租人签署关于涉案房屋的租赁合同。梁森认为以王清保为代表的接盘人已与虹霞公司签署了关于＊＊整体房屋的租赁合同，因此，王清保为代表的接盘人出具的承诺函已生效，而家祥公司也是以王清保作为代表的接盘人安排履行承诺函中关于按照原合同条款另行签订《房屋租赁合同》的约定。于是，梁森与王清保签署了上述《房屋租赁合同》。但是，以王清保为代表的接盘人并没有履行承诺函中支付补偿款的义务，而是自2010年10月开始向梁森要求支付租金和押金。梁森向家祥公司表示，承诺函中的150万元补偿款的义务仍未得到实现，房屋租金应当以该150万元补偿款作为折抵。家祥公司回函虽然认可承诺函的效力，并愿意兑现承诺函的内容，但仍认为梁森违约。双方因此发生争议，在此过程中，家祥公司以梁森未缴纳租金为由对1楼正在经营的餐厅采取断水、断电的恶劣手段，致使1楼“港澳茶餐厅”无法继续经营。2010年12月，家祥公司以梁森欠付租金为由，强行收回了＊＊1楼房屋，又于2011年4月强行收回了2楼房屋。
梁森认为，在嘉伟酒店退出租赁以及虹霞公司寻求嘉伟酒店债权债务接盘人的过程中，王清保以实际接盘人代表的身份，分别代表莘影星公司向梁森签发了承诺函，然后又代表未成立的家祥公司与梁森签署了《房屋租赁合同》，王清保的行为使得梁森有理由相信，无论是王清保本人、或是莘影星公司，抑或之后成立的家祥公司，他们各自的行为是相互关联、相互承继、相互认可的。家祥公司也于2011年1月的复函中，承认了以莘影星公司名义出具的承诺函的效力，并愿意由家祥公司承担责任。既然莘影星公司、家祥公司、王清保各自的行为是相互关联的，家祥公司在履行《房屋租赁合同》时，和承诺函的履行也是相互关联的，房屋租金可用补偿款折抵，押金也可用补偿款折抵，梁森并没有拖欠家祥公司的租金，而是莘影星公司、家祥公司、王清保未履行承诺函的义务。因此，家祥公司以梁森拖欠租金为由强行收回房屋的行为，违反了租赁合同，由此给梁森造成的损失应予以赔偿，莘影星公司、家祥公司、王清保应承担连带责任。鉴此，梁森要求判令：一、莘影星公司、家祥公司、王清保依据承诺函的约定，向梁森支付补偿款150万元；二、莘影星公司、家祥公司、王清保因违法解除租赁合同应赔偿梁森转租收益243万元。
莘影星公司辩称，2006年6月，莘影星公司法定代表人王清保经与嘉伟酒店承包人＊＊协商达成合作意向，由莘影星公司出资1，000万元用于处理嘉伟酒店的债权债务，负责以莘影星公司的名义与嘉伟酒店的业主虹霞公司签订新的嘉伟酒店承包合同并承担扫尾工作。莘影星公司于2010年7月20日向原嘉伟酒店第二层承包方作出承诺函，补偿金额为每户150万元，生效的条件是莘影星公司与业主（虹霞公司）签订正式租赁合同后生效。但后来发现实际债务要超过3，000万元，莘影星公司股东对此事发生分歧。股东之一的＊＊提出不以莘影星公司名义接盘，而是以王清保的个人名义接盘，于是就发生了王清保以个人名义与梁森等人发生了租赁关系等行为。
莘影星公司认为，其出具的承诺函的生效条件是莘影星公司与虹霞公司签订正式租赁合同，而实际莘影星公司并未与虹霞公司签订任何房屋租赁合同，故承诺函并未生效，莘影星公司也未参与＊＊房屋的租赁事宜，梁森要求莘影星公司向其支付补偿款150万元及赔偿因违法解除租赁合同的损失243元没有事实依据，现不同意梁森的诉讼请求。
家祥公司、王清保共同辩称，莘影星公司、家祥公司、王清保之间没有法律关系，家祥公司与王清保从未向梁森承诺支付补偿款150万元。莘影星公司退出接盘嘉伟酒店事宜后，王清保通过外围调查发现嘉伟酒店的许多债务是可以压缩的，经向虹霞公司了解，虹霞公司承诺梁森在不付租金的情况下也可以继续承租涉案房屋26个月，就是为了保障其150万元的债权，故王清保就询问梁森是以从其处取得150万元撤出涉案房屋，还是以让梁森租赁涉案房屋5年有余，每月通过转租获利4万元的方式来保障其债权，梁森接受了后一种方案。梁森与家祥公司签订租赁合同后，家祥公司即依约向梁森交付了租赁房屋，但梁森却至今未付分文租金。且家祥公司还发现梁森存在未经家祥公司同意转租的行为，梁森的行为已显属违约，家祥公司与梁森解除租赁合同符合双方约定及法律规定，不存在违法解除。综上所述，不同意梁森的诉讼请求。另根据家祥公司与梁森所签房屋租赁合同的约定，梁森未经家祥公司同意不得将涉案房屋转租，如未经同意擅自转租或逾期支付租金累计超过30天的，家祥公司均可单方面书面通知梁森解除房屋租赁合同，并按月租金的一倍追究违约金及其他违约损失。鉴此，家祥公司向法院提起反诉，要求法院判令：一、梁森向家祥公司支付租金17万元（按68，000元／月，计自2010年9月1日至2010年11月15日）；二、梁森向家祥公司偿付违约金68，000元。
对于家祥公司的反诉，梁森辩称，承诺函与房屋租赁合同是一个整体，家祥公司应先支付补偿款，并从补偿款中抵扣房屋租金。在补偿款尚未抵扣完毕时，梁森无需另行向家祥公司支付租金，故梁森不存在违约行为，家祥公司无权解除房屋租赁合同。由于家祥公司于2010年10月15日对涉案房屋实施断水断电，造成涉案房屋无法经营，故自该日起梁森不应再向家祥公司支付租金，如法院判令其需支付租金，那么租金应自2010年9月1日起计算至2010年10月15日。综上所述，不同意家祥公司的反诉请求。
本案在审理过程中，梁森与家祥公司均认可双方的《房屋租赁合同》于2010年11月17日解除。另，梁森向法院出具了情况说明，说明的内容如下：经梁森考虑，决定在本案本诉中撤销要求莘影星公司和王清保向其支付150万元补偿款及赔偿243万元的请求，但为了查明案件的事实，仍请法院将莘影星公司及王清保列为本案本诉被告。
原审认为，本案的争议焦点如下：一、由莘影星公司向梁森所作的承诺应否履行，由谁履行？二、梁森是否存在欠付租金的违约行为？
关于争议焦点一，原审认为，首先，王清保作为莘影星公司的法定代表人以该司的名义与＊＊签订了《合作意向书》，约定由莘影星公司出资处理嘉伟酒店的债权债务，并以莘影星公司的名义与虹霞公司签订新的承包合同。继而，王清保作为莘影星公司的法定代表人以莘影星公司名义向梁森出具承诺函，承诺补偿梁森150万元，如梁森愿意继续承租涉案房屋，同意按原合同条款另行签订租赁合同。再而，王清保又以尚未成立的家祥公司的名义就涉案房屋与梁森签订房屋租赁合同。最后，家祥公司成立，在梁森未向其支付租金时向梁森发出解约函，并希望梁森至家祥公司处处理由莘影星公司出具的承诺函的承诺事项。从上述一系列事实可知：一、在莘影星公司未能与虹霞公司就＊＊房屋的租赁事宜达成协议后，王清保成立了家祥公司，在家祥公司尚未成立期间，王清保以家祥公司的名义继续与业主方虹霞公司及各承租户洽谈关于＊＊房屋租赁的所有事宜；二、王清保以尚未成立的家祥公司与梁森签订房屋租赁合同时，并未向梁森批露莘影星公司退出＊＊房屋租赁事宜，原王清保以莘影星公司的名义所作的承诺函失效；三、家祥公司的受托人于2011年1月发给梁森的《复函》，确认莘影星公司出具给梁森的承诺函，并就莘影星公司所作的承诺要求梁森前往家祥公司处实现。综上所述，法院有理由认为莘影星公司出具的承诺函最终由家祥公司继续履行。现梁森要求家祥公司给付补偿款150万元的诉讼请求，法院予以支持。
关于争议焦点二，原审认为，梁森与家祥公司签订房屋租赁合同后，未支付押金及租金系客观事实。梁森认为其行为不构成违约，并就此提出了三点理由：一、因家祥公司未按照承诺函履行支付其150万元补偿款的义务，故欠付的押金及租金可用补偿款来抵扣，其并不构成违约。对此，原审认为，梁森所主张的抵扣，即《中华人民共和国合同法》第九十一条规定的债务的相互抵消，关于抵消一般须具备以下法律要件：1、须双方互负有债务，互享有债权，通过冲抵债务，使双方的债权在同等数额内消灭；2、须双方债务的给付为同一种类；3、须双方的债务均届清偿期；4、须双方的债务均为可抵消的债务，对于依法律规定或者债务的性质不能抵消的债务，则不得抵消。根据上述法律要件衡量梁森的主张，原审认为，根据承诺函的内容，承诺函未对150万元的具体支付时间有明确的约定，故梁森主张补偿款可用以抵扣租金的理由不成立；二、因之前梁森与嘉伟酒店、虹霞公司的协议中，嘉伟酒店、虹霞公司明确在梁森已向嘉伟酒店支付租金所对应的时段内，不再另行向梁森收取租金，家祥公司系承继嘉伟酒店的权利义务，故亦应当适用此约定。对此，原审认为，首先，嘉伟酒店、虹霞公司对梁森所作的承诺对家祥公司不发生法律效力；其次，梁森与家祥公司在租赁合同中对每月租金、租金的给付时间、逾期支付租金的法律后果均作了详细的约定，梁森作为签约主体理应知道不按约履行合同的法律后果。鉴此，梁森提出的第二项理由不成立；三、家祥公司于2010年10月15日对涉案房屋实施断水断电，造成涉案房屋无法经营，故自该日起不应支付租金。因在本案审理过程中，梁森对该节事实并未提供充分有效的证据予以证明，故法院对梁森的该主张不予采信。综上所述，梁森未依约支付租金的行为已构成违约，家祥公司根据合同的约定行使解除权，符合法律规定。梁森应当向家祥公司支付相应的租金，并依照合同的约定向家祥公司偿付违约金。鉴于合同解除系梁森的违约行为所致，梁森要求家祥公司赔偿转租差额243万元的诉讼请求，法院不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条之规定，于二○一三年十二月二十三日作出判决：一、上海家祥酒店管理有限公司于判决生效之日起十五日内给付梁森补偿款1，500，000元；二、梁森于判决生效之日起十五日内给付上海家祥酒店管理有限公司租金170，000元（计自2010年9月1日起至2010年11月15日止）；三、梁森于判决生效之日起十五日内偿付上海家祥酒店管理有限公司违约金68，000元；四、驳回梁森的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费38，240元，由梁森负担23，644.58元，由上海家祥酒店管理有限公司负担14，595.42元。反诉案件受理费2，435元，由梁森负担。
判决后，梁森、家祥公司均不服，上诉于本院。
梁森上诉称，首先，原审判决承诺函合法有效，家祥公司应承担支付补偿款的义务。因此在家祥公司未支付补偿款前，梁森有权要求家祥公司以补偿款抵扣押金和租金，家祥公司诉讼要求的租金只有17万余元，足以从首付款50万元中抵扣，故梁森的行为并未构成违约。其次，在家祥公司未付补偿款前，梁森依法享有履行抗辩权，拒绝支付部分租金。因承诺函与租赁合同相互关联，基于同一法律关系而存在。梁森签署租赁合同是基于承诺函的签署和效力，梁森履行租赁合同的前提也是基于承诺函的履行。在承诺函生效但未得到履行前，梁森有权拒绝履行租赁合同。第三，家祥公司违反合同约定，擅自解除合同，给梁森造成损失，即梁森不能得到每月的转租收益4万元，故家祥公司应予以赔偿。请求二审撤销原判第三、四项，依法改判家祥公司赔偿梁森转租收益243万元。
家祥公司上诉称，原审判决于法无据。本案大量证据证明家祥公司与同案的莘影星公司系两个独立的法人主体，两者没有承接继承关系。莘影星公司前期的接盘行为不应由家祥公司来承接。梁森也明知，其与家祥公司签订租赁合同，并以实际行为作出了选择继续履行房屋租赁获取租赁差价，放弃了获得一次性补偿后退出租赁的方案。原审判决却支持梁森既获得150万元补偿又继续租赁房屋，使梁森获得了其自己提供的证据所应补偿的两倍，严重曲解了双方当时洽谈作出的协议的本意。请求二审撤销原判第一项，改判驳回梁森原审的全部诉请。
原审被告莘影星公司述称，不同意梁森、家祥公司各自的上诉请求，原审认定事实清楚，要求维持原判。
原审被告王清保述称，其一开始代表的是莘影星公司，后代表的是家祥公司，是两个不同法律主体，没有承接关系，也没有负有连带责任的法律关系。莘影星公司出具的承诺函中明确支付150万元是要在莘影星公司与业主虹霞公司签订房屋租赁合同的基础上才生效，而事实是莘影星公司自始至终没有与虹霞公司签订租赁合同，故承诺函不生效。家祥公司没有义务实现或继续履行这份不生效的承诺书，原判没有事实和法律依据，其同意家祥公司的上诉意见。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，二审期间双方的争议焦点围绕：一、承诺函是否生效及履行主体。二、家祥公司是否有合同解除权，梁森赔偿请求能否支持。
关于第一个争议焦点。首先，王清保作为莘影星公司的法定代表人曾与嘉伟酒店签有合作意向书，约定莘影星公司负责清偿嘉伟酒店的债权债务，以莘影星公司名义与虹霞公司签订新的租赁合同，莘影星公司按约向梁森出具了承诺函。之后，王清保与虹霞公司完成了租赁合同的签订，该合同同时约定待王清保成立公司后承租主体改为新公司即之后的家祥公司。对此，梁森有理由相信家祥公司承接了莘影星公司与嘉伟酒店的合作条件后，与业主建立了租赁关系。该承诺函在王清保与虹霞公司签订新的租赁合同后生效，该效力及于之后成立的家祥公司。上诉人家祥公司认为承诺函未生效之意见，本院不予采纳。其次，承诺函中的补偿金150万元实为嘉伟公司向梁森的借款，家祥公司已成功接盘，并向梁森表示承诺函真实有效，要求梁森就承诺函中莘影星公司作出的承诺至其公司处实现，亦证明了家祥公司承接了莘影星公司的权利义务，故家祥公司应当向梁森支付150万元。家祥公司认为梁森选择了继续履行房屋租赁获取租赁差价，放弃了获得一次性补偿后退出租赁的方案，与承诺内容不符，本院亦不予采纳。
关于第二个争议焦点。家祥公司与梁森签订的租赁合同约定押金于2010年9月1日支付，而承诺函中承诺新合同的押金从补偿款中扣除，显然承诺函与租赁合同是有关联的。即使首付款50万元及每月2万元无具体支付时间，但从上述押金支付时间的约定并结合常理分析，家祥公司应在租赁合同履行前支付首付款。另外，之前梁森与嘉伟酒店履行租赁合同时，因嘉伟酒店向梁森借款，梁森应支付的租金亦以借款抵扣的方式支付，因此，当家祥公司未向梁森支付首付款时，梁森表示补偿款可用以抵扣租金并非没有道理。梁森以此认为其不构成违约的理由成立。原审对此所作的认定不当，本院予以纠正。据此，家祥公司向梁森发解除通知时并无解除权，由此造成双方租赁合同无法继续履行的责任在家祥公司，故家祥公司应承担相应的赔偿责任。梁森转租的收益为梁森不能继续履行合同的损失，但梁森要求计算至租赁期满无相应的依据。现双方认可租赁合同于2010年11月17日解除，故本院结合双方租赁合同的租期、实际履行的情况，由本院酌情确定家祥公司赔偿梁森转租收益42万元。
综上所述，原审判决家祥公司支付梁森补偿款150万元及梁森支付家祥公司合同解除前的租金并无不当，本院予以维持。原审认定梁森违约并判决梁森支付违约金不当，本院予以撤销。上诉人家祥公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。上诉人梁森的上诉请求，本院部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第662号民事判决主文第一项、第二项；
二、撤销上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第662号民事判决主文第三项、第四项；
三、上诉人上海家祥酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿上诉人梁森转租收益人民币42万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费38，240元，由梁森负担19，500元，由上海家祥酒店管理有限公司负担18，740.元。反诉案件受理费2，435元，由梁森负担1，600元，由上海家祥酒店管理有限公司负担835元。二审案件受理费人民币42，739.42元，由上诉人梁森负担22，514元，由上诉人上海家祥酒店管理有限公司负担20，225.42元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 杨斯空
代理审判员 张 婕
二〇一四年七月十一日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
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第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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