江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中民四终字第0095号
上诉人（原审被告）靖江市久润冷冻厂，住所地靖江市靖城街道办事处西环路*号（靖**组）。
负责人蒋红梅，厂长。
委托代理人朱庆国（特别授权），该厂员工。
被上诉人（原审原告）靖江市永胜金属制品有限公司，住所地靖江市团结工业园。
法定代表人王应南，总经理。
委托代理人孙洪（特别授权），江苏百川通律师事务所律师。
上诉人靖江市久润冷冻厂（以下简称“久润冷冻厂”）与被上诉人靖江市永胜金属制品有限公司（以下简称“永胜公司”）房屋租赁合同纠纷一案，靖江市人民法院于2014年12月16日作出（2014）泰靖孤民初字第651号民事判决，上诉人久润冷冻厂对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年2月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
永胜公司向原审法院起诉称，2013年11月20日，双方签订租房协议一份，约定久润冷冻厂租用永胜公司位于靖江市团结工业园内第一幢厂房八间，租期五年，每年租金12万元，付款方式为先交后住，每年交一次。合同签订后，永胜公司即向久润冷冻厂交付了房屋，然久润冷冻厂仅给付租金2万元，余款10万元至今未付，请求判令久润冷冻厂立即支付2014年1月18日至2015年1月17日租金10万元。
久润冷冻厂辩称，2013年11月20日，双方订立租房协议属实。因永胜公司法定代表人王应南伪造股东会议决议，靖江市工商局于2014年7月23日撤销了2012年6月28日永胜公司变更经营范围、营业期限的登记，根据靖江市工商局通知书确定永胜公司的经营期限到2014年2月24日，永胜公司早已不复存在，故永胜公司不具有诉讼主体资格。除此之外，永胜公司未按约履行租房协议，2013年11月20日双方签订的租房协议约定永胜公司将其八间厂房及两间理发店交给久润冷冻厂，但直到2014年8月1日，永胜公司才交付八间厂房且一直未交付两间理发店。即使要交房租，也应按照实际使用房屋的间数及实际使用房屋的时间计算。合同订立后，久润冷冻厂已交付永胜公司租金4万元，由谭云和徐向明各收取2万元。
永胜公司针对久润冷冻厂答辩补充陈述，永胜公司是合法成立的有限责任公司，立案时永胜公司向法院提供的营业执照等材料，能够证明已被相关部门授予经营资格，具备民事诉讼的主体资格。2013年11月20日签订租赁合同时，永胜公司即将八间厂房交付久润冷冻厂，两间理发店属于附属物，未计入租金价格，属于赠与使用。谭云只是永胜公司公司股东，非法定代表人，徐向明在签约时既不在现场，也不是永胜公司股东，永胜公司亦未授权谭云和徐向明收取租金，且永胜公司至今也没有收到谭云和徐向明转交的租金。
原审法院审理查明：2013年11月20日，双方签订租房协议一份，约定久润冷冻厂租用永胜公司位于靖江市团结工业园内第一幢厂房八间及东面理发店，租期五年，每年租金12万元，付款方式为先交后住，每年交一次。合同签订当天，久润冷冻厂向永胜公司交付租金2万元。
审理中，双方均认可八间厂房面积约为250平方米，理发店面积约为30平方米。
上述事实，有永胜公司提供的租赁合同及永胜公司、久润冷冻厂陈述等证据在卷佐证，予以确认。
原审法院认为：永胜公司系经工商部门核准登记的企业法人，其主体并未注销，久润冷冻厂辩称永胜公司无诉讼主体资格于法无据，对其辩称意见不予采信。双方订立的房屋租赁协议合法有效，双方均应按照合同约定全面享有履行各自权利义务。现永胜公司已交付房屋，久润冷冻厂理应给付租金，关于所欠房租金额，久润冷冻厂辩称曾向徐向明、谭云缴纳房租40000元，因永胜公司否认，久润冷冻厂亦无证据证明永胜公司曾授权徐向明、谭云代永胜公司收取房租，故该40000元不能视为永胜公司所收取的租金。久润冷冻厂辩称永胜公司直至2014年8月1日才交付房屋，无证据证明，对其辩称意见，不予采信。关于久润冷冻厂辩称永胜公司未交付理发店房屋，故应按实际使用房屋间数计算房租的意见，因双方租房协议中明确约定租赁物为八间厂房及理发店，永胜公司并未交付理发店且无证据证明租金不包含理发店、理发店系赠与使用等事实，故院结合理发店房屋的状况并结合整个租赁房屋的面积，酌情减少租金10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条之规定，判决如下：靖江市久润冷冻厂于判决生效后十日内给付靖江市永胜金属制品有限公司房租90000元。案件受理费2300元，减半收取1150元，由永胜公司负担115元，久润冷冻厂负担1035元（久润冷冻厂负担部分永胜公司已缴纳，久润冷冻厂于履行判决义务时一并给付永胜公司）。
上诉人久润冷冻厂不服该判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人未能完全履行房屋租赁合同约定的义务，未将两间理发店（门面房）交付上诉人使用，且被上诉人直到2014年8月1日才向上诉人交付了厂房；2、原审未扣除上诉人交给谭云和徐向明的4万元房屋租金；3、原审结合理发店状况和整个租赁房屋的面积酌情减少租金1万元，但按照租赁房屋的总面积计算，理发店的年租超过1万元，原审判决上诉人给付9万元过高。请求二审依法改判或者发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人永胜公司答辩称：原审法院对被上诉人未能交付的理发店位置（临时建筑）作了扣减一万元租金的决定，尽管被上诉人认为扣减数额偏大，但被上诉人尊重一审判决。原审判决实事求是，适用法律正确，应当得到二审支持。至于上诉人交付给徐向明、谭云的4万元，首先，徐向明不是被上诉人的员工，也没有在双方合同上签字，上诉人当庭递交的合同复印件尽管有徐向明的签名，但未能提交原件，也与被上诉人提交的合同原件相矛盾，所以一审法院未采信其主张。综上，上诉人上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审中上诉人提供谭云和徐向明于2014年12月1日出具的证明及2014年12月24日出具的说明各一份，证明1、上诉人已经交付给谭云和徐向明40000元房租；2、被上诉人从2014年8月1日起才交付房屋给上诉人使用；3、被上诉人一直未将两间理发店交付上诉人使用。被上诉人质证认为：1、2014年12月1日的证明和2014年12月24日的说明上的徐向明、谭云签名的真实性无法确认；2、2014年12月1日的证明和2014年12月24日的说明实质上是证人证言，根据民诉法证据规则相关规定，证人应当出庭作证，接受当事人质询，证人不出庭作证应当承担不利后果；3、租赁合同中涉及的理发店位置仅是附近村民与被上诉人协商在公司附近人行道搭建的披屋，由村民出资进行通电通水，铺设了部分地砖，后上诉人要求将这一披屋位置一并交给其使用，口头约定的时候没有约定披屋价格，仅是附送的位置，所以在合同中第七项“理发店搬迁和补贴”当时约定是承租人与理发店协商补贴其接电接水与地砖铺设费用，没有在合同中用文字形式明确，两间理发店不是门面房，没有交付也不是被上诉人的责任。4、对于2014年12月1日的证明，被上诉人原审中提交的工商登记资料证明徐向明既不是永胜公司的股东，也不是永胜公司的工作人员，由徐向明出具董事会成员商定结果主体不适格，显然该内容与事实不符，因此该份证明不具有客观真实性，与本案也无关联性；5、对于2014年12月24日的说明，徐向明与被上诉人没有任何关系，既不是股东也不是工作人员，更没有参与合同订立、租金收取等任何工作，预付金两万元也并非交给谭云，而是由王应南收取，此说明不具有客观真实性，亦与本案没有关联性。综上，该这两份证据不能证明上诉人主张。
本院认为，2014年12月1日的证明和2014年12月24日的说明上的谭云、徐向明的签字的真实性无法确认，谭云、徐向明本人亦未到庭作证，谭云系永胜公司股东，徐向南既不是永胜公司的股东，也不是永胜公司的工作人员，该两份证据不能证明永胜公司曾授权徐向明、谭云代永胜公司收取房租，故对于2014年12月1日的证明和2014年12月24日的说明的真实性及关联性均不予认可。二审查明的事实与原审相同。
本院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。永胜公司与久润冷冻厂于2013年11月20日订立的租房协议系双方的真实意思表示，合法有效，内容未违反法律、法规的禁止性规定，双方当事人应按合同的约定享有权利、履行义务。双方租房协议中明确约定租赁物为八间厂房及理发店，现永胜公司已交付厂房，但未交付两间理发店，故应当按照实际使用房屋面积计算房租，原审结合理发店房屋的状况和整个租赁房屋的面积，酌情减少租金10000元并无不当。久润冷冻厂上诉称其曾向徐向明、谭云缴纳房租40000元，永胜公司不予认可，久润冷冻厂无证据证明永胜公司曾授权徐向明、谭云代永胜公司收取房租，亦无证据证明徐向明、谭云向永胜公司交付了40000元，故该40000元不能视为永胜公司所收取的租金。久润冷冻厂上诉称永胜公司直至2014年8月1日才交付房屋，但并未提供足够的证据证明，故对该上诉意见，本院不予采信。
综上，上诉人久润冷冻厂的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费2300元，由上诉人靖江市久润冷冻厂负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈继元
审 判 员 刘春生
代理审判员 宗 雯
二〇一五年四月十四日
书 记 员 曹剑桥