山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终4205号
上诉人（原审被告）海上嘉年华（青岛）置业有限公司。
法定代表人景戈平，总经理。
委托代理人孙洁琼，山东首辰律师事务所律师。
委托代理人吴李燕，山东首辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙琦。
法定代理人李爽。
委托代理人邸达，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。
上诉人海上嘉年华（青岛）置业有限公司（以下简称嘉年华公司）因与被上诉人孙琦商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第2786号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙琦在原审中诉称，2010年10月25日，双方签订《青岛市商品房预售合同》，约定交房日期为2012年6月30日前，孙琦已向嘉年华公司交付了全额购房款，但截止孙琦起诉之日嘉年华公司仍未将房屋交付孙琦。逾期交房违约金只支付至2013年5月31日，请求判令：1、嘉年华公司按照孙琦已付房款的日万分之二标准向孙琦支付自2013年5月31日起至嘉年华公司实际向孙琦交付房屋之日止的逾期交房违约金（截止2015年3月4日为525269.76元），2、诉讼费由嘉年华公司承担。
嘉年华公司在原审中辩称，2012年7月1日至2013年5月31日之前的逾期交房违约金已经交付给孙琦，此后嘉年华公司开发建设的房屋已经实际具备使用的条件，通知孙琦收房，但孙琦拒不收房。2013年6月1日起孙琦自己造成的损失应自己承担。孙琦购买的嘉年华公司的房屋现已取得竣工验收备案，因此请求孙琦尽快前来办理收房手续。请求依法驳回孙琦诉讼请求。
原审查明，2010年10月25日，孙琦与嘉年华公司签订了《青岛市商品房预售合同》，合同约定：乙方（孙琦）向甲方（嘉年华公司）购买黄岛区漓江西路1166号《海上嘉年华（二期）》×栋×单元×层×户，政府批准的规划用途为住宅；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币16445.11元，根据甲方暂测的房屋面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币4090886.00元，该房屋全装修总价为人民币4090886.00元；乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日；该房屋的交付必须符合下列第二种方案所列条件，即该房屋经验收合格，商品房验收合格的标志为经政府相关部门竣工验收备案；甲方定于2012年6月30日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外（第十一条）；甲方如未在本合同第十一条规定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款的日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二日起计算至实际交付之日止；付款方式一次性付款，付款方式不贷款，乙方于2010年10月23日与甲方签约，并付首付房款计人民币3870886元；乙方未按合同约定的期限和数额付清房款、各种契税及费用，除承担违约责任外，无权要求甲方交付房屋和办理产权手续。合同签订后，孙琦向嘉年华公司支付购房款4090886.00元。孙琦购买的涉案房屋于2015年2月16日取得青岛市建设工程竣工验收备案证。嘉年华公司已向孙琦支付逾期交房违约金至2013年5月31日。
2012年11月25日，孙琦与嘉年华公司签订《商品房预售合同补充协议》（嘉年华公司为出卖人，孙琦为买受人），协议约定：2010年10月25日，出卖人与买受人签订《青岛市商品房预售合同》（编号201000117072，下称原合同），约定买受人购买出卖人开发的海上嘉年华23-1-801房屋一处（下称该房屋）。现经双方协商一致，就原合同有关内容签订如下补充协议：一、买受人同意交付该房屋日期变更为具体交房时间以出卖人通知为准；二、出卖人按（参）照合同第十二条约定的标准，向买受人支付自2012年7月1日至实际交房之日期间的原逾期交房违约金，买受人选择以下第2种方式执行即每月支付一次，自2012年8月起，每月10日前支付上月的违约金；买受人指定的违约金收款账户为开户行兴业银行开发区支行，户主孙琦，账号62×××11，出卖人将款项汇入该账户，即视为已支付本条约定违约金；本协议生效后，买受人放弃因实际交房时间晚于（原）合同约定一事解除《青岛市商品房预售合同》的权利。
原审认为，本案双方当事人争议的焦点在于：嘉年华公司是否应支付孙琦2013年5月31日至2015年3月4日的逾期交房违约金？结合庭审情况，原审分析判定如下：
双方签订的《青岛市商品房预售合同》、《商品房预售合同补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。孙琦要求嘉年华公司支付自2013年5月31日至实际交房日的逾期交房违约金，嘉年华公司不予认可，认为2013年5月31日之后涉案房屋已经具备使用条件，2013年6月1日之后的损失应由孙琦自行承担。因按照合同约定嘉年华公司应于2012年6月30日前将该房屋交付给孙琦，且嘉年华公司交付的房屋应为经竣工验收合格后的房屋，因嘉年华公司取得青岛市建设工程竣工验收备案证时间为2015年2月16日，且截止2015年3月4日双方尚未办理涉案房屋的交接手续，嘉年华公司亦未提交证据证明其已通知孙琦收房，故嘉年华公司应承担逾期交房的违约责任。
嘉年华公司认为合同约定违约金过高，要求予以调减，因《青岛市商品房预售合同》约定孙琦逾期付款的违约金亦为日万分之二，而嘉年华公司已支付孙琦逾期交房违约金至2013年5月31，且双方在《商品房预售合同补充协议》中约定嘉年华公司将按照《青岛市商品房预售合同》的规定承担逾期交房相关责任，而孙琦基于此约定放弃了因实际交房时间晚于合同约定一事解除《青岛市商品房预售合同》的权利，故原审对嘉年华公司要求调减违约金的主张不予支持。因嘉年华公司已向孙琦支付逾期交房违约金至2013年5月31日，故嘉年华公司应支付孙琦2013年6月1日至2015年3月4日期间的逾期交房违约金525269.76元（4090886.00×642×2÷10000）。2015年3月4日之后至实际交付房屋期间的逾期交房违约金，孙琦可另行主张。
综上，原审根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、嘉年华公司于判决生效后十日内一次性支付孙琦逾期交房违约金525269.76元。二、驳回孙琦的其他诉讼请求。案件受理费9053元，由嘉年华公司负担。
宣判后，嘉年华公司不服原审判决，提起上诉。请求：1、依法撤销青岛市黄岛区人民法院做出的(2015)黄民初字第2786号判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、本案第一、二审的诉讼费由被上诉人承担。其主要理由是：一、原审法院认定上诉人应承担2013年5月31日至2015年3月4日的逾期交房的违约责任，认定事实不清。上诉人按照合同约定支付被上诉人逾期交房违约金274089.36元，后涉案房屋已经具备实际交付使用条件，上诉人通知被上诉人办理房屋交付手续，但被上诉人拒不办理。上诉人已支付的违约金足以弥补被上诉人逾期交付使用房屋期间遭受的实际损失，上诉人不应再支付被上诉人逾期交房违约金。且被上诉人购买的涉案房屋于2015年2月12日通过竣工验收，取得青岛市建设工程竣工验收备案证，已具备合同约定的交付条件，上诉人不应再继续承担逾期交房的违约责任。二、原审法院认定违约金计算标准为总房款的日万分之二，适用法律错误，法院应当予以调整，适当减少违约金的标准至涉案房屋租金标准的130%为宜。依据《合同法》第114条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，因上诉人逾期交房给被上诉人造成的实际损失就是被上诉人无法居住使用该房屋而需要另行租赁房屋，或无法将该房屋出租获得租金收益，所以上诉人违约行为造成的实际损失为被上诉人的租金损失，应按同地段同类房屋租金标准确定被上诉人的实际损失，请求法院依法向青岛经济技术开发区房地产交易中心调取与涉案房屋同地段同类房屋租金标准，以合法、合理确定上诉人造成的实际损失及违约金数额。综上所述，原判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判决，依法改判或发回重审。
被上诉人辩称，一审认定事实清楚正确，按日万分之二计算违约金符合合同约定，也不违反法律规定。请求驳回上诉人的上诉请求。
经审理查明，二审查明事实与一审查明一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是：1、上诉人应否承担逾期交房违约金；2、原审认定违约金适用标准是否过高。
一、关于上诉人应否承担逾期交房违约金的问题，本院认为，上诉人未按照与被上诉人签订的购房合同约定的时间完成竣工验收，未能按时交付房屋，依法应当承担逾期交房违约金。
上诉人主张其于2013年即向被上诉人发出《入伙通知书》，认为涉案房屋当时已具备实际交付使用条件，系被上诉人拒绝收房人为扩大损失。对此，本院认为，上诉人于2015年2月份才取得竣工验收，在此之前，并不具备约定和法定交房条件，被上诉人有权拒绝收房。
另外，上诉人还主张其于2015年2月取得竣工验收备案证，不应再承担违约金。本院认为，上诉人取得竣工验收备案证的时间并不等同于完成了交房行为，其逾期交房行为应截止到其具备合法的交房条件，并实际通知业主完成交房义务之时。因此，对上诉人该主张本院不予采信。
二、关于违约金计算标准问题，本院认为，双方合同约定的逾期交房违约金的赔偿标准为已付房款的日万分之二，该约定系双方当事人真实自愿的意思表示，不违反法律规定，原审据此判令上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金并无不当，上诉人主张该违约金标准过高，并无证据证明该违约金计算标准过份高于因其逾期交房给被上诉人造成的损失，本院对上诉人该主张不予采信。
综上，上诉人上诉主张不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9053元，由上诉人海上嘉年华(青岛)置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 王化宿
代理审判员 高仁青
二〇一六年六月二十五日
书 记 员 王 繁