江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终4653号
上诉人（原审原告）：刘晓伟，男，1990年6月5日生，汉族，住河南省博爱县。
上诉人（原审原告）：谢敏，女，1988年7月20日生，汉族，住江西省高安市。
两上诉人共同委托诉讼代理人：朱林，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：曹荣标，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：杨明环，女，1977年10月15日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。
被上诉人（原审被告）：郭国锋，男，1978年7月25日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：许玉良，江苏天九律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：汪一谷，江苏天九律师事务所律师。
上诉人刘晓伟、谢敏因与被上诉人杨明环、郭国锋房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省浦口区人民法院（2016）苏0111民初8188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘晓伟、谢敏的委托诉讼代理人朱林、曹荣标、被上诉人杨明环、郭国锋的委托诉讼代理人许玉良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘晓伟、谢敏上诉请求：1、维持一审第一、二、三项判决，撤销一审第4项判决，依法改判被上诉人向刘晓伟、谢敏支付违约金299800元；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决对被上诉人行为定性错误。2016年9月12日，被上诉人与上诉人在我爱我家江风房地产经纪有限公司门面谈话，被上诉人明确表示不履行合同；2016年9月16日，被上诉人与中介通电话过程中明确表示房屋不再出卖；2016年10月9日，被上诉人与上诉人电话协商违约金的数额。被上诉人此一系列行为是预期违约的行为，而非一审判决认定的解除行为，一审的争议焦点归纳为《房地产买卖合同》是否于2016年9月12日解除，明显属于对被上诉人行为定性错误。二、一审判决基本事实认定不清。被上诉人的行为构成预期违约，此种情形下，上诉人一方享有法定解除权，并有权要求被上诉人承担违约责任，且解除权是以通知的方式行使，在被上诉人一方收到上诉人起诉状副本时，上诉人解除合同的意思表示也同时到达被上诉人，原合同已经解除。一审判决认为上诉人并未通知被上诉人解除原合同，故原合同并未解除，属于基本事实认定不清。三、一审判决适用法律错误。一审判决未适用《中华人民共和国合同法》第一百零八条关于预期违约的规定不当，此条法律规定对整个案件的定性具有决定性地影响，其是其他相关法律及合同条款得以适用的前提，故属于在事实认定错误基础上的法律适用错误。
杨明环、郭国锋辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决应予维持。上诉人的上诉理由不成立。理由如下：1、即使存在逾期违约，上诉人也仅仅享有解除权，但该解除权应当依法行使才能产生合同解除的法律后果。2、本案中，由于被上诉人要求继续履行合同，上诉人也同意继续履行合同，导致上诉人的解除权已经消灭，合同没有产生解除的法律后果。因此，上诉人的上诉理由不成立。请求二审法院查明事实，维持原判。
刘晓伟、谢敏向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《房地产买卖中介合同》；2、判令杨明环、郭国锋返还购房定金80000元；3、判令杨明环、郭国锋支付中介费50000元及贷款费1100元；4、判令杨明环、郭国锋支付违约金299800元；5、判令本案诉讼费由杨明环、郭国锋承担。
一审法院认定事实：2016年8月3日，刘晓伟、谢敏（合同乙方）与杨明环（合同甲方）在南京我爱我家江风房地产经纪有限公司的居间下签订了一份《房地产买卖中介合同》，杨明环的丈夫郭国锋也在合同中签名，合同约定由甲方将其名下位于南京市浦口区浦外路28号旭日上城六区4幢2301室的房屋出售给乙方，房屋总价款为2998000元。合同第七条约定，本合同一经三方签订即视为丙方已促成交易，乙方应向丙方支付佣金人民币54000元，甲乙双方应于签约当日支付给丙方，如有违约，丙方中介费不予退还，由违约方赔偿守约方的中介费，并赔偿定金或违约金。合同第八条违约责任部分约定，甲乙双方应按照合同中约定的时间履行合同。逾期超过十天或明确表示不履行合同的，守约方均有权按标的额的10%，计人民币299800元向违约方追究违约金。合同第十二条补充部分约定，甲乙双方在签约时，乙方支付甲方定金8万元；乙方办理商业贷款150万元，所需相关费用由乙方自行缴纳。甲乙双方应于2016年8月10日前共同去贷款银行办理贷款签字手续，并按银行要求提供相关材料。乙方承诺如经银行审核，乙方不能贷款或不能足额贷款，乙方在接到丙方通知后10个工作日内须自筹资金补足房款；甲方承诺于送件前自行办理该房屋的解押注销手续；甲乙双方约定于贷款预审通过后三个工作日内办理产权送件手续，乙方于产权送件当日支付首付款140万元；甲方承诺于送件前将该房屋内所有户口清空，逾期甲方按100元/天向乙方承担滞纳金；乙方于房屋交付当日支付给甲方房款18000元；甲方承诺此房只有一笔银行抵押，抵押金额为46万元，同意自行解押。甲方还承诺于2016年9月20日前将一手产权证办出，办证费用由甲方承担，一手面积多退少补由甲方承担，与乙方无关，此房按套计价；乙方办理商业贷款，承诺现家庭（夫妻双方及未成年子女）名下在南京无房。本人（含配偶）在全国范围内从无房贷记录，信用良好，如有不实，相关责任自负。当日，刘晓伟、谢敏向杨明环支付了8万元的购房定金、向中介公司支付了中介费50000元。刘晓伟、谢敏还提交南京红蜘蛛投资咨询有限公司的收据，证明刘晓伟、谢敏支付了贷款担保费1100元，杨明环、郭国锋对此不予认可。2016年8月，杨明环、郭国锋办理了涉案房屋的解押及一手产权证。
刘晓伟、谢敏在庭审中提交短信记录及通话录音，证明杨明环、郭国锋明确表示不卖房，也不愿意承担违约金。杨明环、郭国锋对短信记录的的真实性予以认可，但认为短信记录及通话录音均不能证明双方就解除合同达成一致。杨明环、郭国锋在庭审中陈述其在2016年9月10日左右通知中介不愿意卖房了，在9月底的时候考虑到违约金的问题又通知中介还是同意继续卖房履行合同，此时中介告知要等一等，因为还没有通过审批。杨明环、郭国锋陈述其在2016年10月中旬再次通知中介卖房，并于2016年11月15日向中介通知，要求继续履行合同。中介公司工作人员张某,4在法庭上作证陈述称刘晓伟和谢敏、杨明环和郭国锋在履行合同的过程中，杨明环、郭国锋于2016年9月中旬向中介告知不同意卖房，中介公司就此事约双方多次调解均没有谈好，中介就通知担保公司停止办理贷款审批手续，新政出来之后杨明环、郭国锋又打电话告知中介同意继续卖房，刘晓伟、谢敏要求继续做贷款审批手续，中介就通知了担保公司继续做贷款审批，但由于受新政的影响刘晓伟、谢敏需要多提供一份社保材料，所以贷款审批未通过。
一审法院认为,刘晓伟、谢敏与杨明环、郭国锋签订的《房地产买卖中介合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同真实有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的权利义务。本案的争议焦点在于《房地产买卖中介合同》是否于2016年9月12日解除？刘晓伟和谢敏、杨明环和郭国锋以及证人张某,4的证言都确认杨明环、郭国锋在2016年9月10日左右通知了中介不同意卖房，2016年9月12日双方进行过协商，刘晓伟、谢敏据此主张合同已于2016年9月12日解除。一审法院认为，依据合同法的相关规定，在履行期限届满前，在当事人一方明确表示不履行主要债务的情况下，当事人可以解除合同。当事人一方据此解除合同的应通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，杨明环、郭国锋在2016年9月10日左右明确表示不同意继续履行合同，但刘晓伟、谢敏并没有证据证明其在之后的协商过程中主张过解除合同，且在杨明环、郭国锋表示继续卖房后，刘晓伟、谢敏还通知过中介将停办的贷款审批手续继续办理，后由于新政影响刘晓伟、谢敏不能通过贷款审批。故一审法院认为《房地产买卖中介合同》并未解除。对刘晓伟、谢敏主张要求解除《房地产买卖中介合同》的诉讼请求，杨明环、郭国锋在庭审中表示不同意解除，要求继续履行。一审法院认为，杨明环、郭国锋在买卖合同履行的过程中确实明确表示过不同意卖房，才导致刘晓伟、谢敏的贷款审批手续历经停办、重办、未通过审批等。刘晓伟、谢敏在庭审中亦陈述其现在已经不具备购房能力，无法筹措相应的资金，故一审法院认为双方的《房地产买卖中介合同》应解除为宜。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，对刘晓伟、谢敏主张退还定金80000元的诉讼请求一审法院予以支持。对刘晓伟、谢敏主张杨明环、郭国锋支付违约金299800元的诉讼请求，一审法院认为，杨明环、郭国锋确实提出过不同意卖房，但刘晓伟、谢敏并没有就此主张解除合同，在杨明环、郭国锋同意继续卖房后又通知中介继续办理相应的贷款审批手续，后贷款审批未通过刘晓伟、谢敏才向法院起诉要求解除合同并返还定金等，且在庭审中杨明环、郭国锋亦同意继续履行合同，而刘晓伟、谢敏则坚持主张解除合同，故对刘晓伟、谢敏的该项主张一审法院不予支持。对刘晓伟、谢敏主张杨明环、郭国锋支付中介费50000元、贷款费1100元的诉讼请求，一审法院认为，刘晓伟、谢敏之所以贷款审批未通过以致于要求解除合同，均是因杨明环、郭国锋在履行合同的过程中提出不同意卖房引起的，故对刘晓伟、谢敏的该项主张一审法院予以支持。杨明环、郭国锋虽不认可刘晓伟、谢敏提交的支付贷款担保费1100元的收据，但在庭审中刘晓伟和谢敏、杨明环和郭国锋及中介均陈述了刘晓伟、谢敏办理了相应的贷款审批手续，故对此项费用的真实性一审法院予以认可。判决:一、解除刘晓伟、谢敏与杨明环、郭国锋签订的关于南京市浦口区浦外路28号旭日上城六区4幢2301室房屋的《房地产买卖中介合同》。二、杨明环、郭国锋于判决生效之日起五日内向刘晓伟、谢敏退还定金80000元。三、杨明环、郭国锋于判决生效之日起五日内向刘晓伟、谢敏赔偿中介费50000元、贷款担保费1100元，合计51100元。四、驳回刘晓伟、谢敏的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费30784元，减半收取15392元，由杨明环、郭国锋负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
一审法院认定事实正确，双方当事人均无异议，本院予以采纳。
本院认为，2016年8月3日双方当事人及南京我爱我家江风房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖中介合同》并不违反法律规定，双方均应当按约履行。被上诉人在合同履行过程中单方表示不愿意履行合同，已经构成违约，上诉人有权向被上诉人主张其承担违约责任，且上诉人没有表示过放弃追究被上诉人的违约责任。虽然之后被上诉人又表示愿意履行合同，但是被上诉人之前的违约行为客观上造成合同履行的迟延，与被上诉人因新政实施无法购买案涉房屋存在一定的因果关系。综上所述，被上诉人客观上存在违约行为，上诉人有权利且从未表示放弃追究被上诉人的违约责任，被上诉人的违约行为是上诉人无法购买案涉房屋的原因之一，有实际的损害结果，上诉人主张被上诉人承担违约责任应当予以支持。对于被上诉人应当承担的违约责任，应当考虑其违约情形、实际损害情况等综合确定。
综上所述，上诉人刘晓伟、谢敏的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江苏省南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初8188号民事判决的第一、二项；
二、撤销江苏省南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初8188号民事判决的第三项；
三、杨明环、郭国锋于本判决生效后10日内向刘晓伟、谢敏支付违约金100000元。
一审案件受理费30784元，减半收取15392元，由杨明环、郭国锋负担。二审案件受理费5797元，由刘晓伟、谢敏负担1930元，由杨明环、郭国锋负担3867元。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 孙 伟
审判员 张旭东
二〇一七年六月二十日
书记员 郭旭冬