广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第276号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈晓忠。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市新马投资有限公司。
法定代表人：韦其印，总经理。
委托代理人：张瑞利，广东昂扬律师事务所律师。
委托代理人：韦洁妃，系该公司员工。
上诉人陈晓忠因与被上诉人深圳市新马投资有限公司（以下简称新马公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第234号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年3月9日，陈晓忠、新马公司签订《租赁合同》，约定：陈晓忠向新马公司承租深圳市龙岗区横岗街道某商贸城2号楼2109、2108、2102、2101号铺位用于服装经营，租赁期限从2012年3月9日起至2015年4月1日止，其中2012年5月30日为装修期及试业，不计租金，2012年6月1日起计算租金。四个商铺每月租金共14417元，鉴于陈晓忠初期投资较大，从计算租金之日起至2012年10月30日前租金与管理费均五折优惠，优惠期后，租金按合同价格收取；水电费用由新马公司水电管理部门按横岗供电、供水部门的有关规定，每月按实际用量记收（加收损耗及公用机分摊水电费）。新马公司每月收取卫生费、管理费976元，陈晓忠在每月5日前缴清当月租金及上月水、电、管理费，逾期则按欠款总额每天百分之一计收滞纳金；逾期超过一个月未交租金及水电费，新马公司有权终止合同，收回租赁物业，没收保证金并继续追收陈晓忠欠款；本合同签订时，陈晓忠须预交合同保证金28834元；合同期满后，陈晓忠结清所欠新马公司一切费用后，新马公司如数将保证金退回给陈晓忠（不计利息）；陈晓忠若对物业进行装修，必须征得新马公司同意并提供装修图纸，合同终止时，新马公司不对陈晓忠的装修费用作任何补偿。合同第八条约定，在租赁期内，陈晓忠如提前终止合同，至少要提前三个月以书面形式通知新马公司，但陈晓忠不得要求新马公司退回合同保证金及新马公司投资的其他费用，并且补给新马公司一个月的租金作为补偿新马公司损失。
《租赁合同》签订后，新马公司交付涉案商铺给陈晓忠使用，陈晓忠向新马公司交纳了定金28834元，门面装修费232000元。门面装修费是新马公司为统一商场门面装修而向商场所有租户收取，陈晓忠为与新马公司建立租赁合同关系而向新马公司交纳。陈晓忠还向新马公司支付了2012年6月至2013年1月的租金、管理费。其中2012年6月至7月每月的租金和管理费按合同约定五折计算均为7697元，2012年8月至2012年9月每月租金和管理费按合同约定五折后再优惠七折计算均为5534元，10月的租金和管理费按合同约定五折后再优惠七折（计22天）计算为4189元，2012年11月至2013年1月每月的租金按合同约定五折后再优惠七折、管理费按照合同价计算，每月均为6022元。陈晓忠向新马公司交纳的2012年6月至2013年1月电费13948元。
自2013年2月起，陈晓忠开始拖欠新马公司租金、管理费、水电费，新马公司请求陈晓忠支付拖欠2013年2月至5月的租金、管理费、水电费63049元及滞纳金56105元。每月租金及管理费的计算是按照合同约定，水电费的计算是按照陈晓忠实际使用的抄表数，滞纳金按合同约定的每日百分之一计算，诉讼过程中，新马公司明确上述滞纳金的起算时间为每月逾期日计算至新马公司提起反诉之日即2013年6月18日。陈晓忠庭审中确认拖欠新马公司2013年2月至5月的租金，但认为租金及管理费应按合同约定价的五折计算，水电费的数额因没有相关的票据对此其不予认可，并认为滞纳金计算标准过高，请求予以调低，应按日万分之一计算。
经核查，陈晓忠2013年2月至5月拖欠新马公司租金，各月的租金、管理费均为15393元，2013年2月拖欠水电费586元；2013年3月拖欠水电费782元；2013年4月拖欠水电费109元。
又查，陈晓忠认为涉案商铺为违法建筑，未取得房产证，新马公司为此提供了宝安县人民政府颁发的《房屋所有权证》（编号为粤房字第1xxxxx7）及深圳市龙岗区横岗股份合作公司及深圳市龙岗区横岗街道横岗社区居民委员会作出的《证明》以供证明，其中《证明》内容载明：原有横岗乡政府旧工业区厂房，房产证号为：16xxxx0、16xxxx1、16xxxx8、16xxxx9、16xxxx4及原横岗村委旧工业区厂房，房产证号为：14xxxx6、1xxxx76、1xxxxx7、2xxxx**，共10栋，均属横岗合作公司旧工业区厂房，地址为：深圳市龙岗区横岗街道力嘉路两旁；以上房产证号所示房产现为新马商贸城。新马公司为证明涉案商铺与上述房产证上为同一房产地址，还提供了深圳市龙岗区横岗股份合作公司、深圳市龙岗区横岗街道横岗社区居民委员会及深圳市公安局横岗派出所于2013年9月11日共同出具的《证明》，证明内容载明：涉案的四个商铺属于新马商贸城2号楼一楼，与房产证上粤房字第1xxxxx7为同一房产地址。同时，新马公司还提供了《房屋租赁凭证》以供证明涉案商铺是由深圳市龙岗区横岗股份合作公司出租给新马公司使用，租赁期限自2012年4月24日至2013年4月23日，用途为商业用途。
再查，陈晓忠于2013年5月1日向新马公司交付了涉案商铺的钥匙，新马公司对此予以认可，陈晓忠庭审表示同意解除涉案《租赁合同》。
陈晓忠原审的诉讼请求为：1、确认陈晓忠、新马公司于2012年3月9日签订的《租赁合同》无效；2、新马公司退回陈晓忠保证金人民币28834元、门面装修费人民币232000元、管理费人民币4880元，共计人民币265714元；3、本案诉讼费用由新马公司承担。
新马公司原审的反诉请求为：1、解除新马公司与陈晓忠的租赁合同关系；2、陈晓忠支付新马公司拖欠的2013年2月、3月、4月、5月份的租金、管理费、水电费及滞纳金共计119154元；3、本案诉讼费用由陈晓忠承担。
原审法院认为，涉案商铺所在的新马商贸城2号楼已取得《房屋所有权证》，理由分述如下：合同约定的商铺租赁地址为横岗街道某商贸城2号楼，新马公司提供的《房屋所有权证》（编号为粤房字第1xxxxx7）上房屋位置虽为横岗街道横岗村委，但深圳市龙岗区横岗股份合作公司作为所有权人证明编号为粤房字第1xxxxx7的房产证所示房产为新马商贸城，与约定的商铺的租赁地址位置相一致，且该公司还与深圳市龙岗区横岗街道横岗社区居民委员会及深圳市公安局横岗派出所共同证明涉案商铺位于新马商贸城2号楼的一楼，与房产证所示房产为同一房产地址；上述三个部门虽不是土地管理部门，但作为基层组织，其对辖区内房产的位置应当是清楚的，且深圳市龙岗区横岗股份合作公司作为房屋所有权人，其对房产证上房屋的具体位置应当是清楚、明确的；陈晓忠对此不予认可，但又没有提供足够证据否定新马公司证据，故原审法院认定涉案商铺已取得《房屋所有权证》。陈晓忠、新马公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格履行。
关于合同解除问题。根据双方签订的《租赁合同》约定，陈晓忠应于每月5日前向新马公司交清当月租金、上月水电费及管理费，逾期一个月未交租金及水电费，新马公司有权终止合同，没收保证金并继续追收欠款。陈晓忠未按约交纳租费及水电费，且逾期一个月，故原审法院对新马公司要求解除合同的诉请予以支持。陈晓忠已构成违约，新马公司有权按照合同约定没收保证金28834元。对于新马公司收取陈晓忠的门面装修费232000元，门面装修费是陈晓忠为与新马公司建立租赁合同关系而缴纳，新马公司收取后是用于统一商场门面装修，陈晓忠没有提供证据证明新马公司未对商场门面进行装修，且因陈晓忠的违约行为导致租赁合同关系解除，故陈晓忠请求返还门面装修费，原审法院不予支持。对于陈晓忠主张新马公司返还管理费4880元，管理费是新马公司按照合同约定向陈晓忠收取，陈晓忠未能提供证据证明新马公司未履行管理义务，故原审法院对陈晓忠的该项诉讼请求，予以驳回。
关于支付租金及管理费问题。陈晓忠主张租金及管理费应当按照合同约定价的五折计算，对此，原审法院认为，合同约定租金及管理费五折的优惠期为2012年6月1日至2012年10月30日，新马公司在2012年11月至2013年1月期间对陈晓忠收取的租金给予的是合同约定价五折后再七折的优惠，是新马公司对其自身权利的放弃，但对于2013年2月至5月的租金及管理费，新马公司未作出可优惠五折的意思表示，且未与陈晓忠达成优惠五折的协议，故对陈晓忠的主张，原审法院不予采纳。陈晓忠应向新马公司支付拖欠2013年2月至5月的租金、管理费，各月均为15393元，共61572元。
关于支付水电费的问题。陈晓忠认为新马公司没有提供相关的票据对此不予认可，对此，原审法院认为，陈晓忠2013年5月1日才将涉案商铺钥匙交还新马公司，在此期间其对涉案商铺仍进行经营、使用，水电费理应产生，新马公司提供的欠款明细表上的水电费是按合同约定对陈晓忠使用的水电抄表计算得出，符合合同约定，且陈晓忠停止使用涉案商铺后也并未计算水电费，符合常理，故新马公司主张陈晓忠支付水电费，原审法院予以支持。陈晓忠应向新马公司支付拖欠的2013年2月的水电费586元，3月的水电费782元，4月的水电费109元，共1477元。
关于支付租金、管理费及水电费的滞纳金问题。因陈晓忠逾期未交纳租金、管理费及水电费，新马公司主张陈晓忠应按合同约定向新马公司交纳各月逾期滞纳金，并按日百分之一计算。陈晓忠认为该滞纳金计算过高，请求人民法院予以调整，理由合理，原审法院予以采纳。陈晓忠应向新马公司支付的滞纳金应以各月拖欠租金、管理费及水电费的总额为基数，按日万分之五的计算标准，从各月逾期日期计至新马公司提起反诉之日即2013年6月18日，即2013年2月以15979元（15393＋586）为基数，按日万分之五，自2013年2月6日起计至2013年6月18日为1054.61元；2013年3月以16175元（15393＋782）为基数，按日万分之五，自2013年3月6日起计至2013年6月18日为841.1元；2013年4月以15502元（15393＋109）为基数，按日万分之五，自2013年4月6日起计至2013年6月18日为565.82元；2013年5月以15393元为基数，按日万分之五，自2013年5月6日起计至2013年6月18日为330.95元，上述滞纳金共计为2792.48元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第七十三条第一款的规定，判决：一、解除陈晓忠与新马公司于2012年3月9日签订的《租赁合同》；二、陈晓忠于判决生效之日起十日内向新马公司支付拖欠的2013年2月至5月的租金、管理费61572元及2013年2月至4月的水电费1477元；三、陈晓忠于判决生效之日起十日内向陈晓忠支付拖欠的2013年2月至5月的租金、管理费及2013年2月至4月的水电费的滞纳金共2792.48元；四、驳回陈晓忠的全部诉讼请求；五、驳回新马公司的其他反诉请求。一审本诉受理费5286元，由陈晓忠承担；反诉受理费1342元，由陈晓忠承担。
被上诉人陈晓忠不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：1、撤销原审判决：2、确认陈晓忠与新马公司于2012年3月9日签订的《租赁合同》无效；3、判令新马公司退回陈晓忠保证金人民币28834元、门面装修款人民币232000元、管理费人民币4880元，共计人民币265714元；4、本案一、二审受理费由新马公司承担。事实与理由：因涉案的房屋并未取得房地产权证书，一审法院只依据非房地产主管部门出具的《证明》认定涉案房屋与新马公司提交的无具体位置的《房屋所有权证》系同一地点而认定涉案房屋已取得《房屋所有权证》是错误的。且新马公司提交的宝安县人民政府颁发的《房屋所有权证》所标明的房屋用途为工业厂房，即便新马公司提交的上述产权证系涉案房屋的产权证，其也只是工业厂房，不能用于商业用途，而新马公司出租给陈晓忠用于商业用途，因此，也是无效的。据此，陈晓忠认为原判决认定事实错误，判决有误。
被上诉人新马公司答辩称，新马公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据陈晓忠的上诉请求，二审的争议焦点在于：1、涉案房产是否具有合法产权证明；2、涉案房产改变用途使用是否影响合同效力。
关于涉案房产是否取得合法产权证明。新马公司就涉案商铺所在的新马商贸城2号楼提供了《房屋所有权证》（编号为粤房字第1xxxxx7），以及深圳市龙岗区横岗股份合作公司、深圳市龙岗区横岗街道横岗社区居民委员会、深圳市公安局横岗派出所共同出具的《证明》对二者的关联性进行说明。本院认为，该《房屋所有权证》对房产位置描述虽不够精确，但与涉案房产现址并不冲突。上述部门虽非土地管理部门，但作为所在地基层组织，其对于辖区内房产位置应当是清楚的。陈晓忠不认可该《房屋所有权证》对应涉案房产，但又未能提供足够反驳证据否认新马公司的主张，故原审认定涉案商铺已取得产权证明正确，本院予以确认。
涉案房产使用性质为工业厂房，至本案二审调查之时，其性质仍未变更，现作为商铺出租，违反了相关管理规定，但仅凭此不足以影响合同效力。本案中，陈晓忠未能证明涉案房产因变更用途使用导致违反效力性强制性规定，仅以涉案房产变更用途出租为由主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。
涉案《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。陈晓忠逾期支付租金及相关费用，原审认定其构成根本违约，应履行支付义务并承担相应违约责任正确，本院予以确认。关于水电费的缴付数额，陈晓忠主张应以供电供水部门的凭证为准。本院认为，涉案商铺的水电费根据合同约定由新马公司代收代缴，原审依据新马公司提供的商铺水电抄表明细结合合同履行的实际情况，确认新马公司所主张付费金额并无不当。陈晓忠未能举证证明新马公司诉请金额与实际情况不符，本院对该主张不予采纳。
综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6628元，由陈晓忠负担。
审 判 长 张 力
审 判 员 杨潮声
代理审判员 蔡妍婷
二〇一四年三月十九日
书 记 员 严军军
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……