江苏省无锡市惠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠民初字第00143号
原告姚玉虎，男，1981年4月6日生，汉族，在无锡市北塘区安康开锁店工作，户籍所在地山西省芮城县，现住江苏省无锡市。
委托代理人吴文俊（受姚玉虎的特别授权委托），江苏太湖律师事务所律师。
委托代理人汤志锋（受姚玉虎的特别授权委托），江苏太湖律师事务所律师。
被告无锡苏源置业有限公司，组织机构代码74732230-7，住所地江苏省无锡市惠山区堰桥街道西漳天一新街1号。
法定代表人范小冲，该公司董事长。
委托代理人张钧（受无锡苏源置业有限公司的特别授权委托），江苏创凯律师事务所律师。
委托代理人黄征（受无锡苏源置业有限公司的特别授权委托），江苏创凯律师事务所律师。
原告姚玉虎与被告无锡苏源置业有限公司（以下简称苏源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周小娇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚玉虎的委托代理人吴文俊，被告苏源公司的委托代理人黄征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告姚玉虎诉称：2013年6月1日，姚玉虎与苏源公司签订商品房买卖合同一份，购买苏源公司开发的阳光壹佰国际城第4幢4单元2层203号房屋，房屋总价为794994元，并约定交房日期为2014年8月15日前。合同签订后，姚玉虎按约支付了购房款，但苏源公司未按约交房。姚玉虎依据合同约定于2014年11月3日发函通知苏源公司解除商品房买卖合同并退还购房款，但苏源公司至今未办理，故诉至法院，请求：判令苏源公司返还购房款794994元，并支付违约金（因合同约定的违约金过低，要求按实际损失计算违约金，包括：以244994元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2013年6月1日起计算至判决应付之日止的利息，及以550000元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2013年7月10日起计算至判决应付之日止的利息）；本案诉讼费由苏源公司承担。
被告苏源公司辩称：双方应继续履行商品房买卖合同，房屋在2014年12月18日已经具备交付条件。根据商品房买卖合同的约定，购房人应当在合同约定的逾期交房第60日起30日内提出是否退房的书面要求，否则视为放弃退房权利，但苏源公司在该期间内并未收到姚玉虎的书面要求，故其已经丧失解除合同的权利。如果法院认定合同已解除，苏源公司也只需向姚玉虎支付合同约定的违约金。如果法院调整违约金，姚玉虎的贷款部分应按贷款合同约定的利率计算利息损失，且因其首付款部分没有发生贷款，故不应计算该部分的利息损失。
经审理查明：2013年6月1日，姚玉虎与苏源公司签订商品房买卖合同一份（合同备案号：201306080022），约定由姚玉虎向苏源公司购买阳光壹佰国际城第4幢4单元2层203号房屋，总价为794994元，买受人签署商品房买卖合同时交付首期款244994元，余款550000元采用贷款方式交付。合同第八条约定，出卖人应当在2014年8月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将通过交付使用竣工验收并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同附件四补充协议第三条约定，依据买卖合同约定，因出卖人逾期交房而导致买受人行使解除合同权利的，买受人应于出卖人逾期交房第60日起30日内做出是否退房的书面要求，否则视为买受人自动放弃买卖合同中约定的退房权利。
姚玉虎于2013年6月1日向苏源公司支付首付款合计244994元。2013年6月28日，姚玉虎与中国农业银行股份有限公司无锡惠山支行（以下简称农行惠山支行）签订个人购房担保借款合同一份，向该行借款550000元，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮15%后确定。农行惠山支行按照合同约定向苏源公司发放贷款550000元。苏源公司于2013年7月10日向姚玉虎开具了金额为550000元的预收购房款发票。
2014年8月1日，苏源公司向姚玉虎邮寄了温馨提示一份，载明苏源公司无法按照双方合同约定的交付日期交付房屋，具体交房时间另行通知。2014年11月3日，姚玉虎向苏源公司邮寄退房申请书，提出根据合同约定，苏源公司逾期交房，已经构成违约，要求解除商品房买卖合同。该邮件于2014年11月7日妥投。
2014年12月18日，无锡市惠山区建设局向苏源公司发出关于天一城A地块一期通过交付使用竣工验收的通知，同意该建设项目交付使用。
以上事实由商品房买卖合同、中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同、发票、贷款还款流水清单、温馨提示、退房申请书、申通快递邮寄凭证、申通快递查询记录、关于天一城A地块一期通过交付使用竣工验收的通知及当事人的陈述等证据在卷佐证。
本院认为：姚玉虎与苏源公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定的交房时间为2014年8月15日前，但苏源公司未按约履行交房义务，已构成违约。根据合同约定，出卖人逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，因苏源公司逾期交房已超出60日，故姚玉虎享有解除合同的权利。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据合同约定，买受人应于出卖人逾期交房第60日起30日内做出是否退房的书面要求，姚玉虎于2014年11月7日向苏源公司送达了书面通知，要求解除合同，在约定的期限内履行了解除合同的通知义务，故双方签订的商品房买卖合同于2014年11月7日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方签订的商品房买卖合同已因苏源公司违约而解除，姚玉虎有权要求苏源公司返还全部购房款794994元，并赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。合同约定的违约金为已付购房款的1%，即7949.94元，远低于姚玉虎已付购房款按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自付款之日起至判决苏源公司应付之日止的实际利息损失，故姚玉虎主张按该实际损失确定违约金数额，合法有据，数额合理，本院予以支持。现姚玉虎主张以首付款244994元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2013年6月1日起计算至判决苏源公司应付之日止的利息，及以贷款550000元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2013年7月10日起计算至判决苏源公司应付之日止的利息计算违约金，未超出合理范围，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
苏源公司于本判决发生法律效力之日起十日内向姚玉虎返还购房款794994元，并支付违约金（违约金包括：以244994元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2013年6月1日起计算至判决应付之日止的利息，及以550000元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2013年7月10日起计算至判决应付之日止的利息）。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12404元，减半收取6202元，由苏源公司负担。该款已由姚玉虎预交，苏源公司于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给姚玉虎。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判员 周小娇
二〇一五年四月七日
书记员 徐培卿
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。