广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第796号
上诉人（原审原告、反诉被告）刘丽丽，女，1983年3月22日出生，住吉林省白城市洮北区。
委托代理人杨娟。
被上诉人（原审被告、反诉原告）滕春利，男，1973年2月15日出生，住广东省佛山市南海区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）陈添娣，女，1976年2月10日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人刘丽丽因与被上诉人滕春利、陈添娣房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第459号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、驳回刘丽丽的诉讼请求；二、驳回滕春利、陈添娣的反诉请求。案件适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取2050元，由刘丽丽负担；反诉受理费减半收取1350元，由滕春利、陈添娣负担。
上诉人刘丽丽上诉提出：一、原审判决将不需举证的事实由刘丽丽举证是适用法律错误。原审判决认为刘丽丽没有举证证明滕春利、陈添娣在诉讼前已经知悉刘丽丽自2013年2月起已具备购房资格，明显与事实及常理不符。证人康瑞鸣的陈述及合同约定交易手续完成的最后期限距签约之日长达一年时间的事实，足以证明滕春利、陈添娣在签约时已经明知刘丽丽在签订合同时尚未具有在佛山地区购房的资格，且滕春利、陈添娣同意在自己开办的佛山市南海瑧味大酒楼代刘丽丽购买社保（2012年12月至2013年1月），滕春利、陈添娣的反诉状也自认这一点事实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证”之规定，刘丽丽对此是没有举证义务的。其次，即使没有滕春利、陈添娣的自认，其从2012年12月开始帮刘丽丽买社保，直到2013年1月，社保期限刚好满1年，满1年即意味着刘丽丽具备购房资格，这是根据日常生活经验法则必然能推定的事实。因此，原审法院认为刘丽丽没有举证证明这一事实明显是适用法律错误。
二、原审判决认为滕春利、陈添娣不构成根本违约是明显的事实认定错误。原审判决认为刘丽丽没有举证证明滕春利、陈添娣于2013年5月就案涉房屋设定抵押必然导致过户手续无法在2013年11月23日前完成，明显与事实不符。滕春利、陈添娣于2013年2月与中国农业银行签订借款合同，借款金额210万元。2013年5月，案涉房屋与滕春利、陈添娣的另一房产捆绑设定抵押。本案合同签订在前，案涉房屋重新办理银行贷款抵押在后，且滕春利、陈添娣没有告知刘丽丽，故意隐瞒重新抵押的事实。滕春利、陈添娣第二次就案涉房屋重新设定巨额抵押，根本没有能力在合同期满前涂销抵押，合同继续履行已经客观不能。《存量房买卖合同》第九条约定：买房应在办理交易过户手续前将有关物业的纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕。虽然合同没有明确约定具体期限，但是解除抵押登记一般都需经如下步骤：第一，债务人向贷款的银行申请还贷款；第二，债务人还款；第三，银行出具贷款还清证明；第四，房主带齐相关资料向房管部门申请注销抵押登记；第五，房管部门收件审核后注销抵押登记。除第二个步骤可以当天完成之外，其他步骤至少都需三至五个工作日，这样算下来，最快的速度办理也要20天左右。虽然滕春利、陈添娣在诉讼中同意并表示有能力涂销案涉房产的抵押，但是在法院2013年11月4日作出一审判决前都没有去涂销案涉房产的抵押，其时离合同履行届满之日（2013年11月23日）只有19天时间，滕春利、陈添娣都没有还款的行动。时至今日，滕春利、陈添娣都没有去还款、涂销抵押，其迟延履行行为已经使买卖房屋的合同目的落空，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，滕春利、陈添娣已构成根本违约。依据《存量房买卖合同》第十条、第十一条之约定，滕春利、陈添娣应该向刘丽丽支付咨询及中介服务费2万元、退还定金5万元、支付违约金12万元。
三、原审判决认为双方对没有及时办理按揭申请均有过错，根据双方过错程度、双方的损失及合同的履行情况，根据公平及诚信原则予以衡量，认定双方应各自承担该违约造成的损失。众所周知，房价是一直上涨，刘丽丽失去的不仅仅是5万元的定金，更严重的是机会利益的损失，其现在已经不可能以当时合同约定的价格买到与案涉房屋等值的房产，而滕春利、陈添娣却是可以享有房屋增值所带来的超出案涉合同的差额收益。如果按照原审判决，滕春利、陈添娣不仅没有任何损失，反而获利5万元定金。退一步讲，即使刘丽丽对没有及时办理按揭申请有过错，其过错程度也很轻，相较于滕春利、陈添娣，其既没有及时办理按揭申请，又故意设定巨额抵押且恶意隐瞒的根本性违约行为，其过错明显。
综上所述，滕春利、陈添娣已构成根本违约。原审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法判令：1.撤销原审判决第一项，改判支持刘丽丽的一审请求，即判令滕春利、陈添娣向刘丽丽支付咨询及中介服务费2万元、退还定金5万元、支付违约金12万元，合计19万元；2.维持原审判决第二项，即驳回滕春利、陈添娣的反诉请求；3.本案一、二审诉讼费由滕春利、陈添娣承担。
被上诉人滕春利、陈添娣在二审期间未作答辩。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案中，刘丽丽与滕春利、陈添娣签订《房屋买卖合同》，约定由刘丽丽购买滕春利、陈添娣位于万科四季花城的涉案房屋。根据合同的约定，在刘丽丽交付5万元定金之后，双方首先共同办理刘丽丽的银行贷款申请，然后由滕春利、陈添娣涂销涉案房屋的抵押，再由买卖双方办理房屋过户递件手续，在递件当天由刘丽丽支付首期房款。现刘丽丽主张滕春利、陈添娣没有配合其到银行办理按揭申请手续，且没有依约涂销涉案房屋的抵押，构成根本违约，故要求解除合同，由滕春利、陈添娣退还定金5万元、支付违约金12万元、赔偿中介及咨询服务费2万元。经审查，关于办理银行按揭申请手续的问题，合同约定双方在签约后30天内到相关银行办理按揭手续，但双方均未能提供充足证据证明其在合同规定期限内向对方发出过办理银行按揭申请的有效催告，而且刘丽丽在签约后30天内因购买社保的问题尚未取得符合政策规定的购房资格，该情况对刘丽丽申请银行按揭亦构成一定影响，刘丽丽对此应当知晓，事实上滕春利、陈添娣亦同意刘丽丽继续缴纳社保以取得购房资格。因此，刘丽丽的银行按揭申请手续未能办理的后果并非滕春利、陈添娣单方造成，双方对此均有责任，故滕春利、陈添娣在该方面不存在根本违约的行为。关于涂销涉案房屋抵押的问题。首先，由于刘丽丽的银行按揭申请手续尚未办理，故依照合同约定的履行次序，滕春利、陈添娣涂销房屋抵押的条件尚未成就。其次，合同约定所有交易手续在2013年11月23日前完成，虽然滕春利、陈添娣在2013年5月曾经涂销抵押，之后又另行设定新的抵押，但此时刘丽丽的银行按揭申请手续尚未办理，且刘丽丽未能提供充足证据证明该重新设定抵押的行为必然导致涉案房屋的交易手续无法在2013年11月23日前完成。因此，滕春利、陈添娣在涂销抵押方面也不存在根本违约的行为。综上，刘丽丽主张滕春利、陈添娣构成根本违约，理据不足，本院不予支持；刘丽丽提出的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4100元，由上诉人刘丽丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
代理审判员 王志恒
代理审判员 安 静
二〇一四年六月十日
书 记 员 梁丽萍