福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0203民初11796号原告（反诉被告）：杨惠芳，女，1987年11月26日出生，汉族，住福建省南靖县，现住福建省厦门市思明区。原告（反诉被告）：陈楚楚，女，1987年9月28日出生，汉族，户籍地福建省福州市鼓楼区，现住福建省厦门市思明区。被告（反诉原告）：戴钦良，男，汉族，1963年4月18日出生，住福建省南安市，现住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：蔡美琴，福建闽台律师事务所律师。原告（反诉被告）杨惠芳、陈楚楚与被告（反诉原告）戴钦良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨惠芳、陈楚楚，被告（反诉原告）戴钦良及其委托诉讼代理人蔡美琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨惠芳、陈楚楚向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方的《房屋租赁合同》已于2016年7月17日解除；2、被告向原告返还房屋押金4100元；3、被告赔偿原告因合同解除遭受的实际损失550元；4、被告向原告支付违约金4100元；5、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年6月21日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定：被告将座落于厦门市思明区文兴东二里11号楼401室的房屋出租给原告；使用用途为住宅，租赁期限为壹年（即自2016年6月27日起至2017年6月26日），每月租金为4100元（以下币种相同）以及签订之日原告应向被告支付押金4100元等。上述合同签订后，原告依约于2016年6月21日通过支付宝转账方式向被告支付了押金4100元，但被告却未按照约定将房屋交付给原告使用。嗣后，原告多次催告无果，于2016年7月13日向被告寄送《通知函》，通知解除双方签订的合同，并要求被告在2016年7月16日前返还4100元房屋押金。但是，被告至今仍没有将房屋押金返还给原告。戴钦良辩称：原告的诉求没有事实和法律依据。原被告于2016年6月21日签订《房屋租赁合同》后，原告即向被告支付押金，被告也依据合同把租赁房屋的钥匙交付给原告。被告已经完成房屋交付的义务，但是原告却拒不履行支付租金的义务，签订合同后，被告一直向原告催讨租金，但原告未支付。原告于2016年6月26日违反合同约定，另行出租房屋，租赁期限是2016年6月26日至2017年6月26日，是原告违反合同约定。戴钦良向本院提出反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》；2、反诉被告向反诉原告返还钥匙门卡三套（每套贰把钥匙，一个门卡）、五把锁匙（三间房、厨房、储藏间）、一把阳台锁匙；3、反诉被告向反诉原告支付租金2460元（4100元/30天*18天=2460元）、滞纳金4428元（12300元*2%*18天=4428元）和违约赔偿金4100元；4、本案的全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年6月21日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，双方约定由反诉原告将其所有的位于厦门市思明区文兴东二里11号401室出租给反诉被告，租赁期限从2016年6月27日起至2017年6月26日止，每月租金4100元，付款方式为每三个月为：反诉被告应每三个月向反诉原告交付12300元；合同签订之日，反诉被告应向反诉原告交付4100元作为押金。双方同时约定租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，反诉原告有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。租赁期间，双方不得借故解除合同，当事人双方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月书面通知对方，合同解除后，由提出解除合同的一方向对方支付一个月的房租作为违约赔偿金。合同签订后，反诉原告按照合同约定将讼争房屋的钥匙门卡三套（每套贰把钥匙，一个门卡）、五把锁匙（三间房、厨房、储藏间）、一把阳台锁匙以及讼争房屋交付给了反诉被告。可反诉被告在合同签订当日向反诉原告交付了房屋押金4100元之后，便拒绝向反诉原告支付首期三个月租金12300元。反诉被告的行为，已构成根本违约，严重侵害了反诉原告的合法权益。杨惠芳、陈楚楚对戴钦良的反诉请求辩称：反诉原告提出的7月14日解除合同的说法不存在，反诉被告有收到电话，但不是协商解除合同，电话内容是反诉原告问反诉被告是否把通知函快递寄到泉州。合同上载明的钥匙等物品反诉被告没有收到，且多次催讨反诉原告都不给。反诉被告认为应该是从入住之日开始交付租金，反诉原告未将房屋交付，反诉被告未入住，所以不应该交租金以及滞纳金。其次，合同未约定交房租期限。反诉原告已经在租赁期6月27日开始之前将房屋租给别人。围绕诉讼请求，杨惠芳、陈楚楚提交了《房屋租赁合同》、《押金条》及转账记录、《通知函》及EMS邮寄单、短信记录、通话录音作为证据，戴钦良提交了通话记录明细作为证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对上述证据本院予以认定并在卷佐证。对杨惠芳、陈楚楚提交的杨惠芳与案外人张家兴签订的《房屋租赁合同》及相关收条、收据，因涉及其他法律关系且真实性无法确认，本院不予采信。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月21日，杨惠芳（乙方）与戴钦良（甲方）签订一份《房屋租赁合同》（以下简称讼争合同），合同约定：甲方将座落于厦门市思明区文兴东二里11号楼401室的房屋出租给乙方，租赁用途为住宅；租赁期限自2016年6月27日至2017年6月26日，每月租金4100元，合同签订之日乙方应向甲方支付押金4100元；租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金不菲的2%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，甲方有权提前解除合同；租赁期间双方不得借故解除合同，双方如有正当理由要求解除合同时，须提前半个月书面通知对方，合同解除后，由提出解除合同的一方向对方支付一个月的房租金额作为违约赔偿金；等等。讼争合同末尾手写备注：“钥匙门卡共三套（每套二把钥匙、一个门卡），另五把钥匙（三间厨房、储藏间），再加阳台一把钥匙。”庭审中，原、被告共同确认讼争房屋承租方为杨惠芳和陈楚楚二人，陈楚楚亦为讼争合同的当事人。合同签订后，杨惠芳、陈楚楚当场通过支付宝向戴钦良支付押金4100元，戴钦良同时出具了《收条》。根据戴钦良提交的通话记录显示，2016年6月22日至7月14日期间，原、被告互有作为主叫方与对方拨打电话。2016年7月12日，杨惠芳、陈楚楚致函戴钦良，要求在2016年7月16日前将房屋交付使用，否则视为同意解除双方签订的《房屋租赁合同》。2016年6月27日，原告陈楚楚向被告发送短信称：“今天大家就应该履行合同义务了，刚才我过去租的这个单元号发现已经有他人住进去了，人家拿出合同说房子是您租给她们的，什么情况这是？”被告回复：“没有，我会帮你们，这几天会和小陈（指上一手租客陈昌杰）处理，不要烦我。”同日，杨惠芳向戴钦良发送短信称：“房东，房子的事怎么样了？今天我们的合同就算了，要不你给我钥匙，我先住吧！真心找房子太累了。”戴钦良当日未回复。同日，杨惠芳与案外人签订《房屋租赁合同》另行租赁房屋，租赁期限从2016年7月1日起至2017年6月30日止。2016年6月30日，杨惠芳与戴钦良互通电话，杨惠芳称：“那我现在住进去你同意吧？”“要么我住进去，要么你还我押金。”戴钦良答：“按照合同来，你没有交租金，怎么可以入住。”“我现在是想说既然搞成这个样子了，我阳台还有几个窗的防盗窗窗子没有搞，我重新要弄，不然你过去看看我是不是去弄那个了。我现在那个女孩子是广州回来，有时候她到建发那个大厦那边去出差，有时候她两三个人或者两个人还是多少，她有时候在那边落脚一下。”庭审中，法庭拨打讼争合同上一手承租人陈昌杰的电话对相关情况进行询问，陈昌杰述称：杨惠芳、陈楚楚与戴钦良签订讼争合同时其在场；原、被告双方未当场交付房屋钥匙；其于原、被告签订讼争合同数日后搬离讼争房屋，在其搬离前杨惠芳、陈楚楚并未入住讼争房屋。本案争议的焦点为被告是否将讼争房屋交付原告使用。原告主张，签订讼争合同当天并未交接讼争房屋钥匙，原告多次催讨被告都没有交付。被告抗辩，讼争合同备注载明钥匙等物品，钥匙在签订合同当天就已经交付。本院分析认为，虽然讼争合同备注钥匙等物品，但并未载明上述物品已交付，无法直接证明钥匙等物品实际交付。根据上一手租客陈昌杰的陈述，原、被告双方未当场交付房屋钥匙，陈昌杰于原、被告签订讼争合同数日后才搬离讼争房屋，在其搬离之前杨惠芳、陈楚楚并未入住。2016年6月27日，陈楚楚向戴钦良发送短信要求交付房屋，戴钦良回复称会和上一手租客陈昌杰处理，这与陈昌杰的上述陈述能够相互印证。2016年6月30日，杨惠芳与戴钦良互通电话，通话中杨惠芳称要么住进去、要么退还押金；戴钦良则称没有交租金不可以入住，其已着手在讼争房屋安装防盗网，装好后计划给其女儿居住使用。可见戴钦良亦自认其时未交付讼争房屋。综上，在案证据形成证据链，足以证明被告未将讼争房屋交付原告使用，故戴钦良提出的返还钥匙以及支付租金的反诉请求于法无据，本院不予支持。根据被告在电话录音和短信记录中的陈述内容可知，其主张原告在仅支付押金的情况下无权占有使用讼争房屋，拒不交付房屋。原告则主张在未交付房屋的情况下，被告无权要求其支付租金。对此本院认为，讼争合同并未就支付首期租金以及交付房屋的时间和条件进行约定，原、被告对上述两项义务的履行先后顺序意见不一、产生分歧。根据合同法第六十一条的规定，在上述情形下，应按照房屋租赁的一般交易习惯，认定原告支付首期租金和被告交付房屋属同时履行的合同义务。同时，合同法第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行义务之前有权拒绝其履行要求。本案中，原、被告拒绝履行各自义务，系行使同时履行抗辩权，均不构成违约，故对杨惠芳、陈楚楚提出的违约金和损失赔偿诉讼请求以及戴钦良提出的违约金反诉请求均不予支持。杨惠芳、陈楚楚于起诉之前便以短信、书面函件等方式向戴钦良发出解除合同的意思表示，且本案中原、被告均提出解除合同的主张，均明确表示不履行主要债务，可见双方对解除合同的态度相同，仅对合同解除的原因存在争议，故本院确认讼争合同已解除。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后当事人可要求恢复原状，戴钦良应将房屋押金返还杨惠芳、陈楚楚，故对杨惠芳、陈楚楚有关退还押金的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持；对反诉原告的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十六条、第九十三条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认杨惠芳、陈楚楚与戴钦良于2016年6月21日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告戴钦良于本判决生效之日起十日内向原告杨惠芳、陈楚楚返还房屋押金4100元；三、驳回原告杨惠芳、陈楚楚的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告戴钦良的其他反诉请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费515元，原告杨惠芳、陈楚楚负担50元，被告戴钦良负担465元。反诉案件受理费37元，由反诉原告戴钦良负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 （郭泽喆）二〇一六年十月十七日代书记员（ 颜巧 贤）附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。