山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第662号
上诉人（原审被告、反诉原告）叶淑敏，女，1958年12月11日出生，汉族，住济南市。
委托代理人赵新，山东北方永丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）中国共产党济南市历下区委员会党校，住所地济南市。
法定代表人侯晓，常务副校长。
委托代理人马如杰，山东元序律师事务所律师。
委托代理人曹尔聪，男，1973年8月24日出生，汉族，该校职工，住济南市。
上诉人叶淑敏因与被上诉人中国共产党济南市历下区委员会党校（以下简称历下区委党校）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2014）历民初字第1196号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2008年9月22日，历下区委党校（甲方）与叶淑敏（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方自愿将十亩园东街12号院内主办公楼一楼南侧约200平方米办公用房出租给乙方使用，租价每年租金6万元，租赁时间自2008年10月26日起至2013年10月25日止，共计5年；租金交纳方式：合同生效后5日内，乙方向甲方预交相当于一个半年房租的履约押金一万元，以后每半年开始的前十天交纳下一次的半年租金三万元。合同期满后，甲方退还履约押金（定金不计息）。同时，该合同第六条第7款、第8款、第9款约定，乙方对承租的房屋及设备应爱护使用，甲方应负责乙方在租赁期内的房屋及设备的维护与维修。由于乙方故意或过失及使用不当造成的损失，乙方应负责修复或赔偿，但由于日常的消耗损坏，甲方应负责及时的维护与维修，乙方发现房屋建筑及设备（指甲方配置的，下同）危险时应及时通知甲方修缮。甲方修缮房屋及设备需要乙方暂时腾迁时，乙方应予合作。乙方根据自己的需要对承租的房屋进行改造、装修等应事先经甲方书面同意，并经双方达成协议后方可施工。租赁期满或合同解除：乙方应把上述房产交还甲方，合同期满或合同解除后五日内，搬出全部物件。如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处置。合同期满，乙方享有下一期优先租赁权，如需继续承租，应于租期届满提前三个月与甲方协商，另签订合同。2013年10月25日，上述《房屋租赁合同》期满，历下区委党校决定不再出租涉案房屋，并分别于2013年9月9日、9月23日、11月14日和11月20日先后四次向叶淑敏下达涉案房屋不再续租的通知。
另查明，叶淑敏曾于2013年3月份左右委托枣庄山石尚美装饰工程有限公司对涉案房屋进行装修，枣庄山石尚美装饰工程有限公司于同年3月26日向叶淑敏出具工程预算书两份，载明装修工程的预算金额分别为230500元、365382元，共计595882元。2013年4月4日、4月17日、6月7日、6月26日，叶淑敏分四次先后向枣庄山石尚美装饰工程有限公司支付装修款10万元、15万元、20万元、14万元，以上款项共计59万元。
原审法院认为，历下区委党校与叶淑敏签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，故该合同已成立并生效。根据该合同第三条、第六条第8款之约定，涉案房屋的租赁时间为2008年10月26日至2013年10月25日，共计5年。租赁期满或合同解除：乙方应把上述房产交还甲方，合同期满或合同解除后五日内，搬出全部物件。如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处置。原审法院认为，根据合同约定，涉案房屋的租期于2013年10月26日已经届满，且历下区委党校在合同到期前已明确告知叶淑敏涉案房屋不再出租，故房屋租赁合同因期限届满而自动终止。因此，根据合同约定，叶淑敏应于合同期满后五日内搬出全部物件，故对于历下区委党校要求叶淑敏搬出济南市院的诉讼请求，原审法院予以支持。同时，该合同第六条第八款约定，合同期满，乙方享有下一期优先租赁权，如需继续承租，应于租期届满提前三个月与甲方协商，另签订合同。据此，叶淑敏想要续租该房屋，应于租期届满前三个月与历下区委党校协商一致并另行签订房屋租赁合同一份，而本案中历下区委党校明确表示不再续租，故对于涉案房屋的续租问题双方并未达成一致意见，也未依照约定另行签订房屋租赁合同，故对于叶淑敏要求历下区委党校与其签订房屋租赁合同的诉讼请求，原审法院不予支持。
对于历下区委党校要求叶淑敏支付2013年10月26日至2014年5月25日期间的房屋占用费14万元并按每月2万元的标准向其支付自2014年5月26日起至叶淑敏实际搬离日止的房屋占用费的主张，原审法院认为，涉案房屋的房屋租赁合同已于2013年10月26日因合同期限届满而自动终止，叶淑敏并未依照合同约定搬离涉案房屋，其对涉案房屋的占用于法无据，其行为侵犯了历下区委党校对该房屋依法享有的所有权，故应向历下区委党校支付相应的房屋占用费。根据双方签订的房屋租赁合同第二条第一款的约定，涉案房屋的租金为每年6万元。原审法院认为，历下区委党校所主张的房屋占用费标准过高且无任何证据佐证，故应以合同约定的房屋租金即每年6万元为参照标准，叶淑敏应按每月5000元向历下区委党校支付涉案房屋的占用费，自2013年10月26日起至本判决生效之日止。
另，根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条第七款的约定，乙方对承租的房屋及设备应爱护使用，甲方应负责乙方在租赁期内的房屋及设备的维护与维修。乙方根据自己的需要对承租的房屋进行改造、装修等应事先经甲方书面同意，并经双方达成协议后方可施工。本案中，叶淑敏虽对涉案房屋进行了装修并为此支付59万元装修款，但其并未举证证明对涉案房屋的装修已征得历下区委党校的同意，也未按照合同约定与历下区委党校签订书面协议，故叶淑敏应对其主张承担举证不能的不利法律后果。因此，对于叶淑敏要求历下区委党校赔偿装修费及滞纳金的诉求，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、叶淑敏于判决生效之日起十五日内搬离涉案房屋；二、叶淑敏于判决生效之日起十日内向中国共产党济南市历下区委员会党校支付房屋占用费（按照每月5000元标准，自2013年10月26起计算至判决生效之日止）；三、驳回中国共产党济南市历下区委员会党校的其他诉讼请求；四、驳回叶淑敏的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22260元，反诉案件受理费4900元，均由叶淑敏承担。
上诉人叶淑敏不服原审判决上诉称，原审法院没有依据事实判决。2013年3月份，叶淑敏对诉争房屋进行装修时，已征得党校领导的同意，之所以未续签《房屋租赁合同》是因为新的领导一直外出学习所致。现历下区委党校不再续签合同，给叶淑敏造成了巨大的经济损失应予以赔偿。另外，原审法院判决的诉讼费用过高，历下区委党校的诉讼请求所涉房屋占用费标的额为每月2万元，共计14万元，一审法院收取的案件受理费是22260元，收费太高，不合理。原审法院判决的房屋占用费为每月5000元而非每月2万元，全部的诉讼费用均由叶淑敏承担不公平。请求撤销一审判决，将本案指定移送至其他人民法院重新审理，改判历下区委党校赔偿因不再出租涉案房屋给叶淑敏造成的经济损失，判决历下区委党校承担一、二审案件受理费。
被上诉人历下区委党校答辩称：双方签订的《房屋租赁合同》约定的很清楚，承租方进行装修应事先书面经出租方同意，叶淑敏未经历下区委党校同意即进行装修。其间，历下区委党校曾阻止过叶淑敏装修，但叶淑敏仍进行装修，如有损失与历下区委党校无关。租赁合同期满后，历下区委党校已多次下达不再续约的通知，叶淑敏应按约定搬出房屋。请求二审法院维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，1、历下区委党校在一审中的诉讼请求为要求叶淑敏搬出诉争房屋，并要求叶淑敏支付2013年10月26日至2014年5月25日的房屋占用费14万元及至搬出房屋之日止的房屋占用费。2、叶淑敏在一审中并未提出管辖异议。
以上事实由历下区委党校的起诉状、一审庭审笔录在案为凭。
本院认为，2008年9月22日，叶淑敏与历下区委党校签订了《房屋租赁合同》，历下区委党校将本案诉争房屋租赁给叶淑敏使用，租赁期限为2008年10月26日至2013年10月25日，该合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效协议，双方均应按该协议约定履行。双方签订的《房屋租赁合同》到期后，双方当事人均有权决定是否再续签合同，历下区委党校在合同到期之后决定不再与叶淑敏续签合同，并于2013年9月9日、9月23日、11月14日和11月20日先后向叶淑敏下达了涉案房屋不再续租的通知，上述通知均已送达给叶淑敏，历下区委党校到期之后不再与其续签合同并无过错。叶淑敏称其曾于2013年3月份对诉争房屋进行了装修并支付了60万元的装修费，历下区委党校不再与其续签合同，给其造成的损失应由历下区委党校赔偿。根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条第七款之约定，承租方根据自己的需要对承租的房屋进行改造、装修等应事先经出租方书面同意，并经双方达成协议后方可施工。首先，叶淑敏并未提供其2013年3月份对诉争房屋进行装修已征得历下区委党校同意的相应证据。其次，双方签订的合同于2013年10月25日到期，叶淑敏在未与历下区委党校协商确定续签房屋租赁合同的情况之下，于2013年3月对诉争房屋进行装修，其本身存在过错，由此产生的损失应由其自行承担。叶淑敏要求历下区委党校赔偿其装修损失于法无据，本院不予支持。关于叶淑敏二审中提出的将本案移送其他法院重新审理的问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条规定“人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权”。因叶淑敏在一审中并未提出管辖异议，其在二审中再提出管辖异议的，本院不予审理。关于叶淑敏上诉称的案件受理费的问题，历下区委党校一审中的诉讼请求并非只是要求叶淑敏支付14万元的房屋占用费，还要求叶淑敏搬出诉争房屋，基于此，原审法院确定的本诉的案件受理费为22260元符合法律规定。另外，历下区委党校要求叶淑敏每月按2万元支付房屋占用费，虽原审法院系按每月5000元的标准计算房屋占用费，但历下区委党校要求叶淑敏支付房屋占用费的截止时间及具体数额未确定，历下区委党校的该项诉请也应该交纳诉讼费用，叶淑敏要求调整一审案件受理费的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22260元，由上诉人叶淑敏承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈李丽
代理审判员 贾慧芳
代理审判员 宋文华
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 杨 燕