广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第575号
原告：佛山市南海区西樵镇儒溪村新西股份合作经济社，住所地：佛山市南海区西樵镇。
负责人：梁庆元。
委托代理人：杨波、刘婷婷，广东禅都律师事务所律师。
被告：梁可培，男，汉族，1964年3月9日出生，住佛山市南海区，
委托代理人：翟伟文，广东引力律师事务所律师。
上列原、被告土地租赁合同纠纷一案，本院2015年4月23日受理后，由审判员方菲适用简易程序于2015年6月1日、2015年12月17日、2016年1月7日和2016年6月23日四次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨波、被告梁可培均到庭参加了四次庭审，原告的委托代理人刘婷婷到庭参加了三次庭审，被告梁可培的委托代理人翟伟文到庭参加了第一、三、四次庭审。诉讼中，原告申请司法鉴定，本院依法委托鉴定机构进行鉴定。诉讼中，双方当事人共同申请庭外和解，但未能达成和解协议，鉴定期间审限和和解期间审限予以相应扣除。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告签订《儒溪土地使用权承包合同》，约定由被告承包位于×尾750.3平方米的土地，承包期为三年自2001年1月1日起至2003年12月31日，每年承包款为3001元，缴交承包款的时间为每年投包鱼塘前，因承包鱼塘面积发生变化，后承包款变更为每年2632元。承包合同期满后，被告按原承包合同的约定继续向原告支付承包款至2011年。2011年12月1日，原告召开全体户主会议投票表决同意属于原告的土地一律按照8000元每亩的价格出租，并于2013年5月4日出具了《儒溪村集体资产交易表决书》确定了上述表决结果。此后，被告拒绝与原告重新签订承包合同，拒绝支付承包款及返还土地，被告一直占用土地至今。原告于2014年4月17日向被告发送《催款通知》，被告拒不支付承包款或交还土地，造成原告损失27010.5元。为此，诉请：1.被告返还其占用的位于×尾的土地；2.被告向原告支付合同赔偿款27010.5元，及以每年的合同赔偿款为本金自2012年2月20日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期一年期贷款利率计付利息予原告（暂计至起诉之日为3524.75元）；3.被告承担本案全部诉讼费用。
诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.被告返还位于×尾的土地1306.93平方米（以鉴定结论为准）；2.被告支付2012、2013年土地使用费损失按每平方米4元计算1306.93平方米（以鉴定结论为准），2014、2015年按每亩8000元乘以1306.93平方米（以鉴定结论为准）计算，合计40950.15元（2012年计算10个月为4356.43元，2013年为5227.72元、2014年和2015年各为15683元）并以每年的合同赔偿款为本金自每年2月20日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期一年期贷款利率计付利息予原告；3.被告承担本案全部诉讼费用及鉴定费。
被告辩称，双方曾签订确认被告承租土地面积为750平方米，双方应按750平方米计算租金。被告不同意支付2015年的使用费，2015年租金支付期限尚未截止。被告不同意支付2012年之后的租金，2012年之后被告没有再使用或占用涉案土地。如果认定被告需支付使用费，2013年之前按合同约定的标准、2014年起应按每年每亩8000元的标准支付使用费。被告不同意支付利息。原告随时可以收回土地，被告已经没有再占有使用。
诉讼中，原告举证如下：
1.原告组织机构代码证复印件1份，用以证明原告诉讼主体资格。
2.人口信息查询表复印件1份，用以证明被告诉讼主体资格。
3.儒溪土地使用权承包合同原件1份，用以证明原、被告签订涉讼合同，承包期为三年，涉讼土地位于×尾，当时测量的土地面积750.3平方米，约定承包款为每年3001元，如被告拖欠承包款，原告仅需发通知予被告即可收回土地。
4.租赁土地建厂协议书原件1份，用以证明原、被告于1994年曾签订承包合同，该建厂协议书是1994年承包合同的补充协议，重新对涉讼土地进行面积测量，并根据重新测量面积约定租金，证明被告占用土地的面积一直在变更。
5.收款收据原件2份，用以证明原告全体股东代表投票表决变更承包款前，被告依照约定支付承包款至2011年。
6.缴款通知原件1份，用以证明原告已向被告发出缴款通知书，被告已收到，但未签署签收表。
7.发言记录原件1份，用以证明2011年12月1日经村民表决，出租杂地的租金确定为每亩8000元，全体社员的承包款即从2012年起按每亩8000元计算。
8.儒溪村集体资产交易表决书原件1份，用以证明2013年5月4日经济社为完善表决结果手续，补充村民投票过程记录。
9.儒溪新西经济社股东会议表决事项报告原件1份。
10.表决结果照片打印件1份。
证据9-10用以证明经济社股东会议表决，经社员一致同意，通过诉讼途径解决村民拖欠地租厂租的问题。
11.佛府南集有（2012）第×号土地证原件1份，用以证明涉讼土地属于原告集体资产。
12.涉讼场地现场图片打印件4张，用以证明涉讼土地现状。
13.鱼塘承包合同复印件1份。
14、儒溪农村社区合作经济承包合同复印件1份。
用以证明原告与被告之间存在除涉讼租赁关系之外的租赁关系。
经质证，被告对原告证据1-2无异议。对证据3真实性无异议，但与本案无关，证明承包土地面积为750.3平方米，如果被告拖欠承包款，原告仅需发通知就可以收回土地，直至2015年原告一直没有向被告发出任何通知。对证据4真实性无异议，但该协议书与本案无关，该协议已履行完毕。对证据5真实性无异议，证明被告已履行支付承包款的义务至2011年，2012年后，由于原告不同意将原来承包的土地发包给被告，故双方没有签订承包合同，被告也没有再使用承包的土地。对证据6的真实性有异议，是原告单方制作的，没有被告签名确认或签收。对证据7真实性、合法性、关联性均有异议，从记录可看出标题的第一、二项的字迹及颜色一致外，其它内容的字迹及颜色均不一致，其它内容属于后期添加，不能证明第三项记录内容与本案有关，也不符合村民组织议事程序，没有会议参与的成员签名。对证据8中表决内容真实性无异议，但表决书的表决情况真实性、关联性及合法性均有异议，表决过程没有签名过程，表决书中签名不是表决当时签署，且大部分均不属于本人签署，包括被告签名也不是被告本人所签；虽然被告同意表决书内容，但由于原告不同意让被告续租，所以在不同意一栏冒签被告的签名。对证据9-10真实性无异议，但与本案无关。对证据11无异议。对证据12真实性无异议。对证据13真实性无异议，但对证明内容有异议，该证据恰好证明测绘报告内涉案土地位置示意图中，序号1、2地块是被告所承包的九斗塘鱼塘范围中的塘基，与本案土地租赁合同无关。对证据14真实性、合法性及关联系均有异议，没有原件核对，且已过举证期限。
诉讼中，被告举证如下：
1.被告身份证原件1份，用以证明被告诉讼主体资格。
2.土地承包合同原件1份，用以证明原告于2015年3月3日交付合同文本予被告，双方未签订承包合同非被告所致；合同期限从2012年起，与表决书中从2014年起的表决内容不符，但表决书中提及承包地块包含被告承包的地块，所以表决书内容适用于被告。
3.土地承包合同（余家港、梁庆波）复印件各1份；
4.儒溪社区服务中心架构照片打印件2张。
证据3-4用以证明余家港土地承包合同证明交付合同文本予被告的陈旺弟是儒溪社区党委书记及主任；梁庆波土地承包合同证明承包合同期限自2014年起，每年每亩8000元，合同期为20年，该组证据证明双方无法签订新的承包合同，责任在原告。
5.债权明细公布表原件1份，用以证明原告于2013年11月公布的债权明细，2013年被告交付租金的标准为梁庆明按每年1096元，梁可培按每年2632元计付。
6.儒溪村集体资产交易表决书复印件1份，用以证明被告从2013年5月4日起已经表明不同意再承租涉案土地，原告无权向被告主张之后的承包款。
经质证，原告对被告的证据1无异议。对证据2真实性无异议，但对证明内容有异议，仅证明双方自2012年至今未订立新的合同。对证据3真实性有异议，根据余家港土地承包合同显示每年每亩8000元承包款计算标准，是自2011年起适用，而非自2014年起适用。对证据4无异议，陈旺弟是儒溪社区党委书记及主任。对证据5真实性有异议，该债权明细表确为原告公示的表格，公布时间为2013年，公布的是2012年的财务状况，但对被告应收金额属于笔误，财务人员直接根据上一年度的欠款金额直接引用，而非按实际社员股东决议执行，原告后来已进行修正。对证据6的真实性无异议，8000元每亩的标准不能证实被告的证明内容，该证据是对既定承包费用的变更。
本院在诉讼中出示:
1、2016年1月19日勘验笔录原件1份及照片9张；
2、《2015佛南法鉴字第314号测绘成果报告》原件1份；
3、《测量补充说明》原件1份。
经质证，原告对材料1真实性、合法性无异议。对材料2报告的真实性无异议，经各方现场指认可知，属于原告所有的含争议面积土地在内的所有土地均被被告占用，且为私人占用，他人不得入内，被告所占用的全部土地均需缴纳相应的土地使用费。对材料3真实性、合法性无异议。
被告对材料1无异议。对材料2报告的真实性、合法性无异议，但对原告主张的内容有异议，第一，不能合法有效证明被告确实承租原告位于×尾1188.35平方米土地，该土地面积既与第一次测绘成果报告的1036.93平方米不符，也与原告在诉状主张的750.3平方米不符。第二，对于被告承租的面积应由双方签订的合同予以确定，由被告承租的750.3平方米×尾土地直至2003年期满，由于原告的原因，双方都没有签订书面的土地租赁合同，但继续由被告租用，承包款由原来的每年3001元变更为2632元，原因如原告所言是因为承包土地面积发生变化，说明被告所承包的土地面积是减少，而非增加。第三，报告提及的有争议的651.41平方米区域，原告是否有权出租，被告是否应缴承包费，按何标准计算承包费均应由原告举证证明。原告有能力和责任与被告签订书面土地租赁合同，但自2004年起一直拒不签订书面合同，责任在原告，由此产生的不利后果应由原告负担。第四，报告示意图中序号1、2地块是被告所承包的九斗塘鱼塘范围中的塘基部分，属于《鱼塘承包合同》第十七条第2项约定的“各塘与塘之间的塘基各占一半”，与本案儒溪土地使用权承包合同毫无关联；而序号4、5地块位于河涌边，为水利部门管控专属区域，也是架设电力输送设施且为电力部门专管区域，原告无权进行发包出租，与儒溪土地使用权承包合同中的土地无关。被告早年曾利用该区域养猪，现已不养猪多年，该区域养猪设施已废弃；而序号3地块为被告宅基地，地上房屋是被告一家生活起居之处，只因村中有人阻挠，导致一直未能取得房地产权证。被告也不敢将多年积蓄在承包期只有区区数年的土地上建房，同时也是违法的，无法律保障。对材料3，《测量补充说明》中所提及的测量区域面积70.31平方米不属于案涉纠纷的土地租赁面积，该区域处于被告居住房屋大门前方，是被告及家人进出自家房屋的必经之地，被告还要为进出自家大门支付土地租金，去承租房屋门前的土地，这是毫无道理的。该区域属于门前大路的路控范围，依法由道路管理行政部门实施监管，此范围内的土地原告无权出租和管理，亦不属于本案纠纷涉及的土地租赁面积。
经审查，被告对原告的证据1-5、9-13的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告没有举证证明被告收到证据6，从而证明与本案的关联性，本院对证据6不予审查认定。原告没有提供村民人数或户数、签名人员身份等其他证据材料佐证证据7、8的真实性和合法性，本院原告证据7、8的证据效力不予确认。原告证据14与本案无关，本院对其证据效力不予确认。
原告对被告证据1、2、6的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告证据3、4与本案无关，本院不予审查认定。原告确认被告证据5为原告公示的债权明细表，本院对其形式的真实性予以确认。
双方当事人对本院出示的材料的真实性、合法性无异议，本院对其真实性、合法性予以确认。
本院综合当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：
原告（甲方、发包方）与被告（乙方、承包方）签订《儒溪土地使用权承包合同》一份，约定甲方将位于×尾面积750.3平方米的土地发包给乙方开办工厂，承包期限从2001年1月1日起至2003年12月31日止；乙方每年缴交承包款总额3001元，每年投包鱼塘前向甲方支付当年承包款。根据2001年3月17日村民户长会议公布，在租赁期内乙方每年每平方米向甲方交纳租地金4元。
被告在诉讼中陈述，如法院认定被告需支付场地使用费，被告同意自2014年起涉讼土地按每年每亩8000元支付场地使用费。
另查明，原告与被告于2015年3月13日签订《鱼塘承包合同》，约定被告承包九斗塘经营，面积2亩2分，租金每年11800元。各塘与塘之间的塘基各占一半。
诉讼中，原告申请对被告占用土地的面积进行测绘，本院依法委托佛山市城市规划勘测设计研究院进行测绘。佛山市城市规划勘测设计研究院于2016年1月出具（2015）佛南法鉴字第314号测绘成果报告，根据2016年1月19日原告与被告对涉讼土地范围的指定，测绘确定五个争议区域和一个无争议区域的面积：①区域东至鱼塘东面延长边、南至北面鱼塘棚边向南偏3米、西至二层硂房东面墙体延长边、北至鱼塘棚边，面积100.55平方米；②区域东至二层硂房东面墙体延长边、南至北面鱼塘棚边向南偏3米、西至现状路中向东12米、北至鱼塘棚边，面积77.21平方米；③区域东至二层硂房东面墙体边、南至南面河涌向北偏3.25米、西至现状路中向东12米、北至北面鱼塘棚边向南偏3米，面积236.55平方米；④区域东至二层硂房东面墙体延长边、南至南面河涌边、西至现状路中向东12米、北至南面河涌向北偏3.25米，面积85.38平方米；⑤区域东至东面棚房墙体、南至南面河涌边、西至二层硂房东面墙体延长边、北至南面河涌向北偏3.25米，面积151.72平方米；⑥区域东至东面棚房墙体、南至南面河涌向北偏3.25米、西至二层硂房东面墙体延长边、北至北面鱼塘棚边向南偏3米，面积536.94平方米。佛山市城市规划勘测设计研究院于2016年5月出具《测量补充说明》，西面现状围墙到东面至现状路中向东12米处区域的面积为70.31平方米（下称区域⑦）。
本院于2016年1月19日组织双方当事人及佛山市城市规划勘测设计研究院测绘人员到涉讼土地进行现场勘验，原告和被告对涉讼土地范围进行指认。现场可见一蓝色大门（西面现状围墙），经此门进入上述报告现状路中向东路边部分区域及①至⑥区域，该场地为封闭可排他使用区域，里面可见两层房屋一座，石棉瓦棚一个，场地北面是鱼塘。
原告主张被告应按①至⑥区域面积1188.35平方米计付使用费；被告按⑥区域面积536.94平方米计付使用费。
双方在合同约定承包款为每年3001元，承包期内实际履行按每年2632元支付承包款。双方陈述由于被告占用的土地上有电线杆，故原告适当减少承包款，不按合同约定的标准支付承包款。
本院认为，案涉合同约定的标的物为土地，约定的内容为原告提供土地予被告使用，被告定期支付定额费用，原告与被告就案涉合同成立的法律关系的性质为土地租赁合同关系。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。案涉合同约定用途为非农业建设（开办工厂），实际使用也用于非农业用途，各方均没有提供证据证明涉讼土地经批准为建设用地用途的情况下，原告将涉讼土地出租予被告作建设使用，违反法律行政法规的强制性规定，案涉合同为无效合同。
合同无效，因合同取得的财产应予返还。就被告占用的土地情况，从现场勘验情况看，至2016年1月19日勘验当日，（2015）佛南法鉴字第314号测绘成果报告及《测量补充说明》中的①至⑦区域围闭成一个封闭场地，西面现状围墙的蓝色铁大门为该封闭场地的出入口，包括被告家庭居住的房屋在封闭场地内，封闭场地均由被告控制使用，被告辩称自2012年之后没有占有使用涉讼土地，本院不予采纳。被告应返还占用的位于×尾东至东面棚房墙体、南至河涌、北至北面鱼塘棚边、西至现状围墙包含区域①至⑦面积1258.66平方米（1188.35+70.31）的土地予原告。被告辩称区域③为被告的宅基地，但没有提供证据并证明被告为权利人。被告主张区域①②为鱼塘塘基，被告可基于2015年3月13日签订《鱼塘承包合同》占有使用。双方签订的《鱼塘承包合同》约定塘与塘之间的塘基各占一半。区域①②位于九斗塘一侧，但并非塘与塘之间的塘基区域，即使部分区域为九斗塘的塘基，塘基亦应为被告经营鱼塘提供便利的公共区域，不属于被告专有使用的部分，现被告将区域①②与涉讼其他土地封闭作专有且非农用途整体使用，不符合《鱼塘承包合同》的约定，被告应返还予原告，但不影响被告返还后为经营鱼塘在塘基作通行等合理公共使用。被告主张区域④⑤为河涌边电线杆下由水利电力部门专管区域，原告无权发包出租。原告已提供土地证证明区域④⑤⑦登记在原告所有的土地范围内，被告没有举证推翻，合同无效，被告应将占有使用的该区域返还予原告。至于原告或被告使用区域④⑤⑦土地是否违反水利电力公路主管部门的行政管理规范，不属于本案审查范围，本院对被告的抗辩不予采纳。
被告占有使用涉讼土地，根据公平和等价有偿原则，被告应参照双方约定支付占用期间的场地使用费予原告。关于应计收场地使用费的面积问题，原告与被告在现场勘验中共同确认原告对被告占用的区域⑦不计收使用费，本院予以确认。由于原告与被告共同确认在涉讼合同履行过程中，因被告占用土地上有电线杆，原告酌情减免部分土地的使用费且被告实际按减免后的使用费标准支付使用费，应视为双方就有电线杆的部分区域不计收场地使用费达成一致意见。根据被告实际每年缴款标准2632元和约定承包款标准3001的差额除以每平方米4元的使用费标准，得出原告同意免除使用费的面积为92.25平方米。被告实际封闭占用区域④⑤，被告应计付区域④⑤除双方约定的92.25平方米土地外的其他土地的使用费予原告，本院对被告主张区域④⑤均不计收使用费的意见不予采纳。对区域①②，被告将该区域与涉讼其他土地封闭作专有且非农用途的整体使用，且不属于《鱼塘承包合同》约定的塘与塘之间的塘基区域，被告应参照涉讼其他土地的使用费收费标准计付使用费予原告。对区域③，如上段分析，被告没有举证证明占有该部分区域属于被告的宅基地或具有其他不需支付场地使用费的约定或法定依据，被告亦应参照双方约定标准支付场地使用费予原告。综上，被告应计付场地使用费的土地面积为区域①②③④⑤扣除双方约定的免收使用费的92.25平方米，加上双方对纳入计费面积无争议的区域⑥的面积之和，合计1096.1平方米（1188.35-92.25）。被告同意2014年起按每年每亩8000元支付使用费予原告，本院对原告主张被告2014年1月1日起的使用费按每年每亩8000元计算予以支持。被告2012、2013年应按每年4384.4元（1096.1平方米×每平方米4元）、2014年起按每年13153.13元（每亩8000元÷每亩666.67平方米×1096.1平方米）支付使用费予原告。经核算，被告应向原告支付2012年3月1日起至2012年12月31日的使用费3653.67元（4384.4÷12×10）、2013年全年的使用费4384.4元、2014年全年的使用费13153.13元及2015年全年使用费13153.13元，合计34344.33元。
原告与被告自2012年起对使用费标准存在争议，且双方以现金交收方式支付使用费，使用费的支付与收取确需双方共同配合。另，由于使用费标准经本案诉讼确定，本院对原告主张被告支付本院确定之付款日前的使用费利息不予支持。
由于双方未能对被告使用土地面积达成一致意见，本案需通过鉴定程序确定土地面积，鉴定费用由原告和被告各负担一半。为此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告梁可培应于本判决发生法律效力之日起十日内返还与原告佛山市南海区西樵镇儒溪村新西股份合作经济社签订的《儒溪土地使用权承包合同》项下位于×尾东至东面棚房墙体、南至河涌、北至北面鱼塘棚边、西至现状围墙面积1258.66平方米的土地予原告佛山市南海区西樵镇儒溪村新西股份合作经济社。
二、被告梁可培应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2012年3月1日至2015年12月31日的使用费合计34344.33元予原告佛山市南海区西樵镇儒溪村新西股份合作经济社。
三、驳回原告佛山市南海区西樵镇儒溪村新西股份合作经济社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取411.88元（原告已预交），由原告佛山市南海区西樵镇儒溪村新西股份合作经济社负担82.58元，由被告梁可培负担329.30元。鉴定费6985元（原告已预交），由原告和被告各负担3492.5元。经抵扣，被告梁可培应负担的3821.8元，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告佛山市南海区西樵镇儒溪村新西股份合作经济社，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 方 菲
二〇一六年六月二十四日
书记员 蓝斯艺
书记员 孙秀娟