安徽省黄山市徽州区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1004民初441号原告：黄山悦豪物业管理有限公司，住所地安徽省黄山市徽州区永佳大道889号，统一社会信用代码91341004563417918P。法定代表人：王德军，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯佳，该公司员工。（特别授权）委托诉讼代理人：唐鹏飞，该公司员工。（一般授权）被告:王宝妹,女,1981年2月28日出生,汉族，户籍地安徽省歙县。原告黄山悦豪物业管理有限公司（以下简称悦豪物业）与被告王宝妹物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案受理后，依法适用简易程序于2017年7月4日公开开庭进行了审理。原告悦豪物业的委托诉讼代理人唐鹏飞到庭参加诉讼，被告王宝妹经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。悦豪物业向本院提出如下诉讼请求：1.判令王宝妹向悦豪物业支付物业服务费3731.2元，滞纳金746.6元，合计4477.8元；2.判令王宝妹承担本案诉讼费。事实与理由：2014年10月26日，王宝妹与悦豪物业签订前期物业管理服务协议，协议约定前期物业服务标准、收费依据、计算方式及起始时间和违约责任。王宝妹自愿购买黄山金龙房地产公司开发的黄山纳尼亚小镇K区1#613公寓一套（面积为89.66㎡），其享受了悦豪物业提供的物业服务，但并没有按时缴纳物业服务费用。自2015年5月1日至2017年12月31日，王宝妹累计欠缴物业服务费3731.2元及滞纳金746.6元。期间经悦豪物业多次催要，王宝妹均未予交纳。王宝妹未出庭应诉，庭前本院与王宝妹方取得电话联系，王宝妹方口头辩称：房屋存在地板开裂、地脚边开裂、墙面损坏等质量问题，向物业公司报修后，物业公司没有维修和反馈，故没有缴纳物业服务费，希望物业公司对房屋质量问题进行维修完成后，再交纳物业服务费。悦豪物业为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.悦豪物业公司营业执照、法定代表人证明、法定代表人身份证复印件，证明悦豪物业的诉讼主体资格；2.王宝妹身份证复印件一份，证明王宝妹的诉讼主体资格；3．黄山纳尼亚小镇前期物业管理服务协议、业主缴费承诺书，证明双方对物业服务权利义务的约定以及业主违反前期物业管理服务协议约定所应承担的责任；4．首次缴费通知单、催缴通知单、律师函、挂号信凭证、张贴催缴通知单照片，证明王宝妹履约的情况以及悦豪物业向王宝妹书面催缴物业费的事实。王宝妹未提交书面证据材料，亦未对悦豪物业提交的证据提出异议。本院对悦豪物业提交的证据1、2、3、4的真实性予以确认，其中证据4中挂号信凭证上未显示签收信息，本院对其证明目的不予认可。本院依职权调取了（2017）皖10民终48号民事判决书（李克洪与悦豪物业服务合同纠纷），该判决书事实查明部分认定，李克洪的房屋坐落于黄山纳尼亚小镇××区，悦豪物业未能完全履行前期物业管理服务协议约定的义务。双方当事人对该判决书均没有提出异议，本院对该判决书认定的事实予以认可。经审理查明：2014年10月26日，王宝妹作为业主（甲方）与悦豪物业（乙方）签订前期物业管理服务协议一份，约定甲方于2014年10月26日入住黄山纳尼亚小镇1楼613号，物业建筑面积89.66㎡；物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.3元采用预收方式收取，交费周期为12个月，在每周期最后一个月的25日前交纳下一个周期的物业费，在交费周期第一个月和期末最后一个月，不足一个月的按照实际天数进行结算；物业服务起始时间为2012年5月1日；甲方不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，乙方将从欠费之日起按欠费金额收取每日万分之五的违约金；同时，协议对物业服务内容及物业管理服务标准等进行了约定。另协议第二条约定：“甲方楼宇由开发商向黄山市相关专业的行政主管部门进行验收备案。所维修项目在保修期内由开发商单位负责修缮，所发生费用由开发商建设单位承担。所维修项目不在保修范围或不在保修期限内甲方应自行修缮的，甲方可以委托乙方代为修缮，所发生的费用由甲方负担。”协议签订后，悦豪物业对王宝妹所在小区进行了相关的物业管理服务。王宝妹每月应交纳物业服务费合计为116.56元（1.3元/㎡/月），王宝妹自2015年5月1日起开始欠缴物业服务费。对于王宝妹户提出悦豪物业未对其房屋质量问题进行维修的意见，悦豪物业庭审中陈述：房屋的报修应由业主发起。房屋交付前，如业主对于房屋提出质量问题的，由业主与销售代理进行对接；房屋交付后出现房屋质量问题的，业主第一次报修需本人到物业公司填写房屋维修整改通知单，物业公司将房屋维修整改通知单提交给开发商客服部，由开发商相关部门安排维修，维修完成后再由业主签字确认维修是否完成。王宝妹户出现房屋质量问题后是直接与开发商的销售人员进行报修，没有在物业公司形成书面的报修材料，希望王宝妹尽快到物业公司对其房屋需维修的项目发起报修流程。另查明：2017年3月2日，黄山市中级人民法院作出的(2017)皖10民终48号民事判决书，该判决审理查明部分认定，悦豪物业未能完全履行前期物业管理服务协议约定的义务。本院认为：悦豪物业与王宝妹签订的前期物业管理服务协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王宝妹在享有物业服务权利的同时，应当承担支付物业服务费的义务。双方签订的前期物业管理服务协议约定物业服务费采用预收方式收取，缴费周期为12个月，故截止本案诉讼时，王宝妹依约应尚需交纳2015年5月1日至2018年5月1日的物业服务费，故悦豪物业诉请主张2015年5月1日至2017年12月31日的物业服务费，未超出双方协议约定，本院予以支持。因悦豪物业提供的物业服务存在需要改进的地方，王宝妹缴纳的物业服务费可在前期物业管理服务协议约定数额的基础上予以适当减少，本院酌情按约定数额的80%予以确定，即物业服务费2983.94元（116.56元×32个月×80%）。基于该认定，悦豪物业主张滞纳金缺乏依据，本院不予支持。对于王宝妹提出的物业公司未对涉案房屋质量问题进行维修而未交纳物业服务费的意见，本院认为，综合本案事实，物业公司对业主建筑物专有部分不负有物业管理职责，业主专有部分的房屋质量问题应向房屋出售人主张权利，物业公司对业主反映的属物业服务法律关系之外的问题可联系各方进行协调处理，此协调工作非其法定义务和合同义务，协调结果的满意度不是衡量物业公司履行物业服务合同标准的尺度。故王宝妹不交物业服务费的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王宝妹于本判决生效后十五日内支付原告黄山悦豪物业管理有限公司2015年5月1日至2017年12月31日期间物业服务费2983.94元；二、驳回原告黄山悦豪物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告黄山悦豪物业管理有限公司负担10元，被告王宝妹负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员  童菲二〇一七年八月三日书记员  刘阳附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。