天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民终3723号
上诉人（原审原告）：王文利，男，1973年3月30日生，汉族，天津东方奥特建设集团有限公司副总经理，住天津市北辰区。
上诉人（原审被告）：天津顺驰新地置业有限公司，住所地天津市河东区清霖园招商部。
法定代表人赵敏，总经理。
委托诉讼代理人王伟，该公司职员。
委托诉讼代理人张磊，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：天津隽丰物业管理有限公司，住所地天津市和平区贵州路4号4层4015号。
法定代表人谭少鸿，总经理。
委托诉讼代理人朱宽，法务专员。
委托诉讼代理人唐晓攀，法务专员。
上诉人王文利、天津顺驰新地置业有限公司因与被上诉人天津隽丰物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，天津市河东区人民法院于2015年3月23日作出（2013）东民初字第1022、1023、1024号民事判决，二上诉人不服，提出上诉，我院于2015年7月21日作出（2015）二中民四终字第423、（2015）二中民速终字第0742号、0745号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。原审重审期间，追加天津隽丰物业管理有限公司为被告，并于2016年2月29日作出（2015）东民重字第52号民事判决，二上诉人不服，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月14日公开开庭进行了审理。上诉人王文利，上诉人天津顺驰新地置业有限公司的委托诉讼代理人王伟、张磊，被上诉人天津隽丰物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱宽、唐晓攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王文利上诉请求：1、维持原判第一、二项，加判支持其原审其他诉讼请求；2、诉讼费、鉴定费由天津顺驰新地置业有限公司（以下简称顺驰公司）负担。事实及理由：1、原审法院解读法律、适用法律错误。房屋出现漏水，其保修期应自修复完毕后顺延5年，不存在2016年12月16日之后漏水的举证责任问题。2、天津隽丰物业管理有限公司（以下简称隽丰公司）承认中央空调是在2012年开始运行，故供热、供冷保修期应为2012年至2014年，所以也不存在供热、供冷超过保修期的问题。3、根据双方委托的物业公司房屋设施验收单以及原审法院勘验证实房屋屋面漏水、存在质量问题。原审既然认定房屋有质量问题，就应承担相应赔偿责任。如果房屋没有质量问题，王文利就能获得出租收益并由承租人承担物业费。现房屋出租质量问题，不能正常使用，王文利才未能得到以上收益，故顺驰新地公司应赔偿王文利的租金损失、误工费损失和物业费损失。4、隽丰公司限制和拒绝向王文利提供经营用电，并擅自拆除房屋供热、供冷设施，存在过错，因此隽丰公司也应承担赔偿责任。
顺驰公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回王文利的全部诉讼请求；2、诉讼费、鉴定费由王文利负担。事实及理由：1、本案三套房屋屋顶从未发生过漏水，漏水部位是管道。王文利的证据仅能体现房屋有过水渍，不能证明屋顶出现过漏水。原审认定屋顶漏水没有依据。三套房屋漏水部位是管道还是屋顶，这涉及顺驰公司是否还存在维修义务问题。2、原审认定的房屋装修损失依据不足。结合现场情况及《资产评估报告》中认定的损失物品可见，所谓服装等损失多数为过季损失，且服装也并未因漏水而造成毁损，故《资产评估报告》认定30%损失率缺乏依据。王文利已享受物业服务，就应交纳物业费。三套房屋未能经营，并非漏水所致，而是王文利未采取必要措施所致。
隽丰公司辩称，要求驳回王文利的上诉请求；因顺驰公司的上诉请求不针对其，故对顺驰公司的上诉请求没有异议。
王文利向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决被告对原告购买的天津市河东区天山北路与卫国道交口西北侧清霖园二区1-107、2-112、2-113三套房屋因漏水造成的原告的吊顶和墙壁损坏产生的损失费52712元，同时将擅自拆除的入户处的防水雨篷恢复原状；2、请求法院判令被告赔偿原告经法院鉴定的财产损失155077元，并赔偿原告委托其他单位修复隔墙口洞发生的费用10500元；3、请求法院判令被告为原告涉案房屋配套有资质的供电、供热、供冷单位，并满足涉案房屋供电、供热供冷设施的正常使用功能；4、请求判令被告给付原告自2012年3月28日起至2016年1月31日止租金损失（按照年租金收益为房屋总价款5684044元的百分之八的标准进行计算租金损失，经计算每天的租金损失为1245.82元），以及工人误工损失费损失174990元（按照每月9个工人合计17100元每月的标准计算自2012年3月28日起至起诉之日2013年2月5日止的误工费损失）；并且按照合同约定赔偿因供电、供热供冷设施不能正常运行所产生的违约金1136.80元（计算公式为5684044元*0.01%*2=1136.8元）；5、请求法院判令被告承担自2012年3月28日起至2014年3月止的原告已经法院强制执行的涉诉房屋的物业费为134476元，并判决被告自行承担自2014年3月至2016年2月1日止的物业费；6、由被告隽丰公司对以上第三、第四、第五项请求承担连带责任；7、本案诉讼费鉴定费由二被告承担。
一审认定事实,2007年11月8日，原告王文利和被告顺驰公司签订《天津市商品房买卖合同》，原告购买坐落于天津市河东区××北路与××交口西北××清××区××房屋和××号房屋。2008年2月28日，双方又签订《天津市商品房买卖合同》，原告购买清霖园二区2-113号房屋。双方认可上述三套房屋于2007年12月15日实际交付并约定交工标准：1.公共空间入口处设雨篷，室内外高差150mm，2.暖通部分，冷暖集中空调系统。
2007年11月8日，原告与案外人天津顺驰融华商业管理有限公司签订《委托经营管理合同》。2010年1月25日。原告与被告顺驰置业公司以及案外人天津顺驰融华商业管理有限公司就上述三套房屋订立《协议书》，对返还租金标准以及由此涉及的相关事宜作出约定，并在协议中确认2007年12月15日为实际交房时间。2012年3月28日，房屋设施验收单中：“1.112门坏，房顶漏水，裂缝，进门右手墙需要砌墙粉刷，进门左首封闭需要砌墙；2.113门子锁不住，需维护，更换，进门左首墙面需封闭砌墙，进门左首和右首需砌墙封闭，进门右首门玻璃需安装，房顶漏水裂缝，左首墙面大的裂缝需处理；3.······右首墙面需砌墙······粉刷，房顶裂缝将有漏水现象的隐患······；4.······”。
2013年10月18日，原审与原告王文利，被告顺驰公司到涉诉房屋进行勘验，涉诉房屋墙壁等处确有水渍等痕迹。
庭审中，原告针对提出的诉讼请求，提起两项鉴定申请，其中第一项鉴定申请中涉及涉诉房屋的内容为：1、清霖园1-107、2-112和2-113房屋与其他房屋隔墙门洞的砌砖、抹灰、刮腻子的工程造价。2、清霖园2-112门子损坏所造成的更换玻璃门的造价损失。3、清霖园2-112和2-113房屋因漏水所造成的恢复原状所产生的拆除原有壁纸和腻子并重新刮腻子和贴壁纸的工程造价损失。关于门洞修复工程造价问题，原审委托天津津建工程造价咨询有限公司进行鉴定，该公司在“五、鉴定说明”部分写明“原告申请鉴定的1-107、2-112与2-113的门洞已覆盖，无法测量工程量，原告提出撤销鉴定申请，未进行鉴定。”关于玻璃门造价，经鉴定为1677元。对第三项请求，因双方就工程量意见不一，鉴定机构未出意见。
原告提起的第二项鉴定申请是对上述三间房屋内的财产损失进行评估鉴定。原审委托天津阜信资产评估有限公司进行鉴定，该公司出具《资产评估报告书》，意见为损失物品评估价值153400元，涉及2-112和2-113号房屋的食品和灯泡部分采用损失率100%，定做的不锈钢货架及架板和货架采用损失率30%，合计损失为12469.8元。
原告认可2012年3月28日前与顺驰公司和顺驰融华公司的约定事项均已清结。本案诉讼请求中涉及事项自2012年3月28日始。2012年3月27日，原告王文利与案外人天津沐溪俊妮商贸有限公司（以下简称沐溪俊妮公司）订立房屋租赁协议书，协议书中约定原告将上述房屋租赁给沐溪俊妮公司，租期2012年3月28日至2015年3月28日，租赁期限为三年。原告称房屋出租后发生漏水，且屋顶和空调均有漏水情况。
庭审中，原告王文利称其与王仕元为沐溪俊妮公司的出资人并提供双方于2013年4月17日订立股份退股以及转让协议书，该协议书载明原告退还王仕元所有投资以及贷款利息损失，违约金共计196.75万元，关于房屋质量问题引起的所有损失均由王文利索赔。庭审中，原告王文利称196.75万元的明细为：服装和食品过季损失80万元，装修17万元，工人误工23万元，以及其他产生的退货款76.75万元，共计196.75万元。关于玻璃门造价1677元，因此项支出已经超过质量保证期间，不应计入被告顺驰公司的赔偿范围。原告另称沐溪俊妮公司实际股东为原告和王仕元，两人为叔侄关系。根据沐溪俊妮公司的营业执照，其注册资本和实际资本为5万元。
原告于2016年2月1日与案外人付云勇订立《房屋租赁协议书》，该协议书约定原告将上述房屋租与案外人，租期自2016年2月1日至2019年1月31日。协议中另载明由于房屋质量问题存在的漏水引起的墙壁腻子，壁纸，吊顶损坏不能满足乙方的正常使用，双方经协商，由甲方向乙方免费赠送原有没有卖掉的品牌为金蝶茜妮的女装合议3000多件服装，女包50多个，围巾短裤拖鞋若干给案外人，以此作为案外人修理以及吊顶的装修费用的弥补，案外人可以将该批女装作为发展客户的赠品使用。合同期满后，案外人返还房屋时须确保甲方墙壁的吊顶的完好无损，确保无损坏。
原告另提供与天津首航建筑工程有限公司订立的房屋装修合同和该公司出具“刮腻子，贴壁纸施工费29912元的收据和吊顶款22800的收据”，并认为上述支出为原告首次装修的实际费用，并以此作为标准向被告主张赔偿。
原告王文利与被告顺驰公司签订的《天津市商品房买卖合同》中第九条约定：“下列配套设施运行日期约定如下：1、上水与入住时间一致；2、下水与入住时间一致；3、供电与入住时间一致；4、燃气（气源种类）；5、暖气；上述配套设施未按约定日期运行的，甲方应在90日内采取补救措施，并赔偿乙方损失；超过上述约定期限内，甲方应赔偿损失，并且每项还应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金”。
2014年5月5日，原审受理隽丰公司诉王文利物业管理服务合同纠纷一案，要求王文利给付涉案三套房屋自2012年4月至2014年3月的物业费。经本院（2014）东民初字第2233号民事判决书，（2014）东民初字第2234号民事判决书，（2014）东民初字第2235号民事判决书判决，王文利共计应支付上述三套房屋自2012年4月至2014年3月的物业费126382.07元，并承担诉讼费574元，王文利不服提出上诉，后经天津市第二中级人民法院驳回上诉维持原判。此后一审判决得到履行。庭审中，王文利认为上述物业费、诉讼费以及执行费是因房屋漏水等原因造成的原告实际损失，被告应予承担。
一审法院认为，原告购买第一被告开发建设的房屋，第一被告应当按质量保证书的要求履行相关义务，原告与被告顺驰公司认可2007年12月15日实际交付房屋，2008年3月12日，原告在设施验收单中，再次对房屋存在的问题提出异议，实际上，截止2008年3月12日止，涉及房屋的屋顶尚在质量保证范围内，其余已逾质量保证期间，但从原审2013年10月18日，现场勘探的情况看，涉诉房屋墙壁等处确有水渍等痕迹。从本案中分析，屋顶漏水和空调漏水均不能排除，但空调质量保证期为两年。2008年3月12日的房屋设施验收单中，原告已经提及屋顶漏水的隐患，所以，本案中不能排除屋顶漏水的可能性，所以对原告收房满五年即截止至2012年12月15日以前，被告顺驰置业公司对不可区分原因之漏水仍然承担质量保证责任。原告对自2012年12月16日之后是否存在屋顶的持续性漏水负举证责任。
关于原告的第一项诉讼请求，被告应承担相应责任。现涉诉房屋已经被原告租与案外人，并约定由案外人进行修复，原告已对案外人进行补偿，现原告以首次装修时对应的相关费用为依据主张赔偿，符合情理应与支持。
关于原告的第二项诉讼请求，原审委托的相关鉴定机构已确认相应的毁损财产损失为153400元，原告的诉讼请求应与支持。
关于原告所述修复墙发生费用10500元，因没有证据显示原告于收房日2007年12月15日提出异议，且原告在委托经营期间持续取得收益，所以房屋设施验收单中的情况只能证明当时的设施情况，不能以此为由主张赔偿。同理，原告要求修复防水雨篷，亦不予支持。
关于原告的第三项诉讼请求，考虑原告目前能够正常用电，且供热供冷设施已超过质保期限，原告的此项诉讼请求，不予支持。
关于原告的第四项诉讼请求，综观本案，原告陈述自2012年5、6月份发生漏水，特别是根据证人的证言，漏水发生于2012年5、6月，由于此时漏水的原因已无法区分是屋顶漏水亦或是空调漏水，原审确认被告顺驰新的公司对于2012年12月15日的漏水承担责任。同理，由于无法区分漏水原因，自2012年12月16日后，原告应对漏水是否属于屋顶持续性漏水承担举证责任。本案中，原告未能举证证明，房屋自五年质保期届满后，仍存在屋顶的持续性漏水。
关于原告所述的损失196.75万元的构成为过季损失、装修、工人误工、退货，未涉及租金，且原告自述其和股东为叔侄关系，原告提供的证据也不能证实损失的真实性和确定性，又考虑已依法支持经过鉴定得出的实际损失，再考虑沐溪俊妮商贸有限公司的注册资本和实际资本仅为5万元，原告所述的损失虽然有相应的证据，仍不能确定其真实性。关于第四项诉讼请求中的工人误工损失，原告提供的证据并不足以证明损失存在，不予采信。基于以上多种原因，原告的诉讼请求不予支持。关于原告所述供电、供热、供冷设施不能正常运行，并依据商品房买卖合同第九条的约定主张赔偿一节，因合同中未约定供电需保证380v电压，原告认为供电设施不符合约定的陈述证据不足，对此诉请不予支持。关于供热、供冷设施在商品房买卖合同第九条的配套设施中虽未明确约定，但作为房屋配套设施中的重要一项，应当按照《商品房买卖合同》第九条的约定执行，支付原告王文利违约金，数额为5684044*0.01%=568.4元。
关于原告第五项诉讼请求，考虑质保期内的漏水，因无法区分系房屋或空调已归责于被告顺驰公司，因为原审生效判决已确认原告应交纳自2012年4月至2014年3月的物业费126382.07元，本案中根据案情，酌情确认，此期间的8个月（2012.5-2012.12），因漏水影响房屋使用，8个月的物业费被告顺驰置业公司赔偿原告（126382.07÷24*8=42127.36）。一审案件受理费574元，亦列为原告实际损失为被告顺驰公司赔偿。但考虑二审维持原判且上诉人为王文利，二审诉讼费和执行费均不列为原告实际损失。关于原告第六项诉讼请求，因原告提供的证据不足以证明隽丰公司存在过错，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款的规定，判决：“一、本判决生效之日起十日内，被告天津顺驰新地置业有限公司赔偿原告王文利装修损失51712元；二、本判决生效之日起十日内，被告天津顺驰新地置业有限公司赔偿原告王文利财产损失153400元；三、本判决生效之日起十日内，被告天津顺驰新地置业有限公司赔偿原告王文利物业费和诉讼费损失共计42701.36元；四、本判决生效之日起十日内，被告天津顺驰新地置业有限公司赔偿原告王文利违约金568.4元；五、驳回原告王文利其他诉讼请求。如果被告天津顺驰新地置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17480元，由原告承担8740元，被告承担8740元，鉴定费13000元，原告承担3000元，被告承担10000元。”
二审期间，本院于2016年10月19日作出（2016）津02民终3882、3883、3884号民事判决书判令王文利给付2012年4月至2014年3月物业费共计58544.7元，王文利承担诉讼费共计1580元。经计算，王文利每月物业费为2439.36元，8个月物业费为19514.88元。除上述事实外，本院经审理查明的事实与原审法院查明的其他事实一致，本院对此予以确认。
本院认为，上诉人顺驰新地公司作为涉案房屋的出售人负有保证涉案房屋质量合格、能够正常使用的相应义务。现房屋漏水，因不能确定何处引起，故上诉人顺驰新地公司主张系管道漏水，本院不予采信。鉴于王文利起诉时尚未超过五年防水保修期，故王文利要求顺驰公司承担维修责任，本院应予支持。关于王文利所提损失问题，因房屋漏水造成房屋墙壁有水渍，需要维修，故王文利要求对此予以赔偿，本院应予支持。因修复费用无法鉴定，故原审以王文利装修时发生的费用作为赔偿依据并无不当，本院予以维持。顺驰公司对此所提异议，本院不予考虑。根据原审现场勘查结果可以证实，房屋漏水确实造成室内部分服装及不锈钢货架等物品受到不同程度的损害，也影响了正常经营，故原审依鉴定确定王文利的物品及食品损失数额及酌情考虑8个月的物业费损失并无不当，本院对此予以维持。但由于隽丰公司诉王文利物业费一案，天津市高级人民法院再审后，本院终审判决对王文利交纳的物业费数额进行了调整，故王文利主张的物业费损失以实际发生为准，王文利主张的诉讼费损失以物业费支持的比例为准。关于王文利所提其他损失，王文利收房时，并未对防水雨篷及隔墙口洞提出异议，故原审对此不予考虑并无不当。供热供冷设施已过质保期，故原审对此不予支持也并无不当。王文利主张的租金及人工费损失，因证据不足，故原审对此不予支持亦并无不当。鉴于现有证据不能证明隽丰物业公司存在过错，故王文利要求隽丰物业公司承担连带责任的上诉请求，本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持天津市河东区人民法院（2015）东民重字第52号民事判决第一、二、四、五项；
二、变更天津市河东区人民法院（2015）东民重字第52号民事判决第三项为本判决生效之日起十日内，上诉人天津顺驰新地置业有限公司赔偿上诉人王文利物业费19514.88元、诉讼费527元；
三、驳回上诉人王文利的上诉请求；
四、驳回上诉人天津顺驰新地置业有限公司其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费17480元，由上诉人王文利负担8740元，上诉人天津顺驰新地置业有限公司负担8740元，鉴定费13000元，上诉人王文利3000元，上诉人天津顺驰新地置业有限公司负担10000元。二审案件受理费合计12019元，上诉人王文利负担7019元，上诉人天津顺驰新地置业有限公司负担5000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 强国琴
审 判 员 王 新
代理审判员 孟 夏
二〇一七年二月六日
书 记 员 张宇鑫