安徽省霍邱县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1522民初1925号
原告：郑瑞红
委托诉讼代理人：ＸＸ乐，安徽大祺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张家云，安徽大祺律师事务所实习律师。
被告：庞国键
委托诉讼代理人：胡相华，安徽大鸣律师事务所律师。
原告郑瑞红与被告庞国键房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑瑞红的委托诉讼代理人ＸＸ乐、张家云，被告庞国键的委托诉讼代理人胡相华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑瑞红向本院提出诉讼请求：1.依法解除与庞国键签订的《房地产买卖协议》；2.判�庞国键返还购房款15万元；3.判决庞国键支付违约金15万元；4.本案诉讼费用由庞国键承担。事实和理由：郑瑞红和庞国键于2016年4月12日签订一份《房地产买卖协议》，约定庞国键将房屋以150000元价格卖给郑瑞红。郑瑞红于当日支付给庞国键150000元购房款，并约定郑瑞红支付该购房款后4个月内，庞国键将房屋钥匙交给郑瑞红，房屋所有权归郑瑞红所有。郑瑞红已按照合同约定支付了购房款，但庞国键至今未将房屋钥匙交给郑瑞红。
庞国键辩称，本案实质是民间借贷纠纷。2016年4月12日，庞国键通过孟祥萍向郑瑞红借款150000元，当时签订房屋买卖合同作为该笔借款的担保。该房屋位于城关镇，为3层门面房，面积150多平方，且处于开发地段，以150000元成交明显低于市场价格，且约定违约金150000元不符合法律规定。本案案由应为民间借贷纠纷，而非房屋买卖合同�纷，若郑瑞红不当庭变更诉讼请求，请求法院驳回起诉。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。郑瑞红围绕诉讼请求提供了与庞国键签订的房地产买卖协议、银行转账凭证、庞国键出具的收条和登记在庞国键名下的房产证。庞国键对房地产买卖协议质证意见是该协议实际是作为150000元借款的担保，合同约定的交房期限实际为借款期限，约定违约金过高。本院经审查，该协议对房屋坐落位置、面积、房屋产权证号以及房屋买卖价款、支付时间、支付方式、房屋交付时间、产权过户、双方违约责任等事项进行了详细约定，从形式上看，双方签订的是房屋买卖协议而非担保合同，从内容上看双方对房屋买卖的主要条款均有约定，至于双方关于4个月内交房的约定，系意思自治，并不违反法律规定，因此，本院对该份证据的�实性、合法性，与本案的关联性予以确认；对庞国键认为约定违约金过高的意见，本院予以采纳，并依法予以调整。庞国键对转账凭证和自己出具的收条与本案的关联性有异议，本院经审查，庞国键在其出具给郑瑞红的收条上注明收到的款项是购房款，郑瑞红于2016年4月12日通过银行转账150000元给庞国键是按照双方签订的房地产买卖协议的约定履行支付房款的义务，故该两份证据均与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认。庞国键认为房产证登记的房屋面积能够显示以150000元成交明显低于市场价格，其土地性质为集体土地，与房地产买卖协议的内容相违背，因此能够证实本案的基础法律关系为民间借贷关系，本院经审查，该房屋产权证系有权机关颁发，合法有效，庞国键在与郑瑞红签订房屋买卖协议后将该证件交给郑瑞红，进一步证实了双方买卖关系的存在�因此其与本案具有关联性，本院予以确认，其能够达到郑瑞红的证明目的。
庞国键为支持其辩解主张，提供了一组短信聊天记录和庞国键手机还款记录，郑瑞红质证意见是聊天记录中未提到庞国键向郑瑞红借款的事情，庞国键通过手机向孟祥国、孟祥萍转款，与本案无关。本院经审查，庞国键与郑瑞红的聊天记录并未明确具体地讲到庞国键与郑瑞红存在150000元借贷关系和用房屋担保之事，庞国键通过手机向孟祥国、孟祥萍三次合计转款13900元，其无证据证明是返还郑瑞红的购房款，其向郑瑞红转款7500元，郑瑞红举证证明其与庞国键另有其他债权债务关系，是偿还20000元借款的，本院经审查庞国键向郑瑞红出具的20000元借条，结合双方的聊天内容看，郑瑞红的辩解意见能够成立，本院予以采纳，对庞国键所举证据与本案的关联性不予认定，不能够达到其证明目的。
本院认为，本案的争议焦点是：1、本案是房屋买卖还是民间借贷；2、郑瑞红的诉讼请求能否得到支持。
本案中，郑瑞红与庞国键签订的房地产买卖协议是双方真实意思表示，同时合同的主要条款齐全，结合庞国键出具的收条和在合同签订后庞国键已将房屋产权证书交给郑瑞红持有，可以证实双方签订的是房屋买卖合同。庞国键辩解该协议是作为向郑瑞红借款150000元的担保，本案的基础法律关系是民间借贷，证据不足，本院不予采信。
郑瑞红与庞国键签订的房地产买卖协议是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。协议签订当日郑瑞红即付清了购房款，依约履行了自己的义务，而庞国键未按双方约定在协议签订后4个月内交付房屋，显属违约，致使郑瑞红不能实现合同目的，郑瑞红请�依法解除双方签订的房地产买卖协议，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，对郑瑞红要求庞国键返还150000元购房款的诉请，本院予以支持。庞国键辩称已返还21400元，证据不足，本院不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。郑瑞红与庞国键在协议中约定，“若违约，以违约时段该房屋市场价格的双倍赔偿对方”，诉讼时郑瑞红要求庞国键支付违约金150000元，根据相关法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为过分高于造成的损失，因此，对郑瑞红的此项诉讼请求，本院予以部分支持，对庞国键的辩解意见，本院予以采纳。比照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定，本院酌定庞国键在返还郑瑞红150000元购房款的同时，按年利率24%支付违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款和第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：
一、解除原告郑瑞红与被告庞国键签订的《房地产买卖协议》；
二、被告庞国键返还原告郑瑞红购房款150000元并支付违约金（违约金按年利率24%，以150000元为基数，自2016年8月12日起计算至本判决确定的给付日止），于本判决生效后三日内一次性付清；
三、驳回原告郑瑞红其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5800元，由被告庞国键负担3000元、原告郑瑞红负担2800元，诉讼保全费2020元，由被告庞国键负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于六安市中级人民法院。
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审判员 蔡东明
二〇一七年六月二十八日
书记员 刘瑞雪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条第一�有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的�约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。