呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终2323号上诉人（原审原告）：武海强，住呼和浩特市。被上诉人（原审被告）：内蒙古长融房地产开发有限公司。法定代表人：王继，该公司总经理。委托诉讼代理人：李昕睿，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱旦，慧聪律师事务所律师。上诉人武海强因与被上诉人内蒙古长融房地产开发有限公司（以下简称长融公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初185号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人武海强，被上诉人长融公司的委托诉讼代理人朱旦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武海强上诉请求：一、撤销一审判决中第一项判决，发回重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由长融公司承担。事实和理由：一、双方当事人于2012年10月30日签订了《商品房预售合同》，约定武海强购买长融公司位于如意开发区的房屋一套，房屋面积47.07平米，单价8966.18元，房屋总价款为422084元，长融公司应于2013年6月30日之前交付房屋，武海强已经依约交付了购房款，但长融公司直到2016年4月18日才交付房屋。现一审法院认定长融公司违约，违约金按照《房地产估价结果报告》以同地段同类型房屋租赁价格的1.3倍作为违约金计算标准，但该报告中估价对象为住宅商品房，而武海强购买的房屋为公寓，估价明显低估，标准违规，要求长融公司重新出具商用公寓估价报价，以正确的同地段同类型租赁估价计算违约金；二、长融公司不出具商用公寓估价报告，请求二审法院以双方合同约定判令长融公司向武海强支付日万分之三的违约金；三、长融公司出具的评估报告不认可，评估报告中写的是住宅评估，武海强购买房屋是公寓类，为商业用地。长融公司辩称：不认可武海强的上诉请求，评估报告是针对的D1号楼房屋，是楼上的公寓及楼下的门脸房，报告是针对的二楼以上的公寓住宅，一审法院认定楼层错误，存在误差。武海强向一审法院起诉请求：一、请求依法判决长融公司支付延期交房违约金共计125992元，交房延期期间的租房费用，按市场评估每月1200元，共计40800元，交房延期期间的交通费1000元，误工费6000元，精神损失费15000元，以上共计188792元；二、要求长融公司承担未按合同要求安装天然气的责任；三、请求法院依法判决由长融公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2012年10月30日，武海强与长融公司签订了《商品房买卖合同》，约定武海强购买长融公司开发的位于呼和浩特市××区西侧、机场高速路北侧水岸小镇（D1）602号商品房，建筑面积47.07平方米，总购房款人民币422084元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2013年6月30日前交房。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；3、政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的；...；5、因非出卖人原因，有关政府部门延迟发出有关批准的文件的。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任第（2）项约定：逾期超过30日后，...买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。合同签订后，武海强依约向长融公司支付了全部购房款，长融公司未按照合同约定在2013年6月30日前交房，直至2016年4月18日向武海强交付房屋。长融公司委托内蒙古公鉴房地产估计有限公司对其开发建设的的位××区的住宅房地产进行市场租赁价格评估，该公司于2016年12月14日出具《房地产估价结果报告》，估计结果为：以2016年12月10日为价值时点,估价对象住宅房地产租赁价格分别为3-10层每天每平方米0.58元、11-21层每天每平方米0.59元、22-25层每天每平方米0.60元、26层每天每平方米0.57元。关于火车东客站广场建设等事宜，呼和浩特市人民政府专题会议纪要（2010）21号说明了主要内容：东客站周边四条规划配套道路（站前南街、东站西路、广场南路、广场东路）于2010年8月10日开工建设，于2010年12月25日修建完毕并投入使用至今。施工时间共计98天。关于"水岸小镇"项目超高楼宇影响机场净空环境事宜，内蒙古呼和浩特市白塔国际机场有限责任公司以内呼机场（2011）148号文件报请呼和浩特市人民政府，内蒙古长融房地产开发有限公司在建"水岸小镇"项目违规建设多做超高楼宇影响机场净空安全。2011年9与7日被告在建"水岸小镇"项目被责令停工，2012年6月7日重新取得建设工程规划许可证恢复建设，共计275天。以上事实有商品房买卖合同、收据、政府文件、评估报告、当事人陈述等加以证明，一审法院予以采信。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。武海强按合同约定履行了交付购房款的义务，但长融公司未按合同约定日期将房屋交付武海强，构成违约，应承担违约责任。武海强要求长融公司承担的违约金天数为995天，长融公司提出水岸小镇建设过程中因小区建筑物超高，影响呼和浩特白塔国际机场而被责令停止施工275天及火车东客站市政工程道路建设影响施工98天，导致工程共计延期373天。因签订合同日期为2012年10月30日，是在火车东站及机场建设完工后签订的合同，长融公司延期履行合同并不属于合同第八条规定的免责期，故长融公司的抗辩理由不能成立。武海强要求长融公司支付违约金按总购房款的日万分之三计算，长融公司提出武海强主张的违约金过高，应按评估的相同房屋日租金价格进行计算的抗辩，结合相关法律规定，长融公司主张违约金过高的抗辩于法有据，应予以支持。按照《房地产估价结果报告》以同地段同类型房屋租赁费的1.3倍为违约金的计算标准，较为公平、合理，亦符合法律及相关司法解释的规定。武海强购买的房屋为（D1）602号，建筑面积47.07平方米，《房地产估价结果报告》认定的同地段同类型房屋租赁费为0.58元/天/m2，故长融公司应向武海强支付的违约金为：0.58元/天/m2×47.07m2×995天×1.3倍=35313.33元，应予以支持。关于武海强要求长融公司赔偿租房费、交通费、误工费、精神损失费的诉讼请求，以上损失与买卖合同无直接关联，于法无据，不予支持。长融公司提出武海强所主张的租金损失及其他损失属于违约金与损失重复主张，且未提供任何证据，这一抗辩理由成立。关于武海强要求长融公司承担天然气责任的诉讼请求，长融公司提出武海强天然气损失主张不明确，且无相关证据的抗辩理由成立，武海强的请求不予以支持。关于长融公司提出的武海强起诉时间超过2年诉讼时效的抗辩，双方当事人签订的《商品房买卖合同》，武海强向长融公司履行了交纳房款的义务，长融公司至2016年4月18日向武海强交付了房屋，武海强的诉讼时效应自交付房屋之日的第二天起算两年，未过诉讼时效，故对长融公司的此抗辩理由，一审法院不予支持。关于长融公司提出补偿的半年物业费及一年的采暖费应予以扣减的抗辩，长融公司提供的证明及物业服务合同不足以证明其代武海强交纳任何费用，故长融公司的该项抗辩理由，一审法院不予支持。综上所述，长融公司向武海强支付逾期交房违约金35313.33元，应予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、长融公司于本判决生效后十日内支付武海强违约金35313.33元；二、驳回武海强的其他诉讼请求。案件受理费人民币2037元，由武海强承担1656元，由长融公司承担381元。本院二审期间，武海强提交了一份新证据，即涉案项目周边同类型房屋网络租赁报价截图，欲证明一审判决认定涉案项目市场租赁价格过低，长融公司对该证据真实性、合法性均不予认可，本院认为该证据系网上报价，非实际成交价，且多为涉案项目以外开发较早的成熟小区，该价格针对涉案项目不具有普遍适用性，故本院不予采信。同时，长融公司二审亦提交了一份新证据，即内蒙古公鉴房地产估价有限公司就涉案项目D1号楼出具的内公鉴估字（2017）第1461号《房地产评估报告书》，欲证明涉案项目D1号楼的市场租赁价格，武海强对该证据不予认可，本院认为该证据系由具备相应资质鉴定机构出具，合法有效，武海强虽不认可该鉴定报告，但亦未申请重新鉴定，且该鉴定报告明确估价对象即为武海强所购买的涉案房屋所在的D区综合楼，就涉案房屋具有适用性，故本院对该证据予以采信。据此，本院二审另查明，长融公司委托内蒙古公鉴房地产估计有限公司对其开发建设的的位××区的住宅房地产进行市场租赁价格评估，该公司于2017年6月21日出具《房地产估价结果报告》，估价结果为以2017年6月20日为价值时点,估价对象D区综合楼房地产租赁价格分别为3-4层每天每平方米0.67元、5-8层每天每平方米0.68元、9-12层每天每平方米0.69元、12层以上每天每平方米0.70元、顶层以上每天每平方米0.69元。本院认为，本案的争议焦点为武海强的上诉请求有无事实及法律依据。如上所述，本院认为长融公司提交的《房地产估价报告书》系具有相应资质的房地产价款鉴定机构就武海强所购买的D1综合楼市场租赁价格出具的专业鉴定报告，合法有效，据此本院认定长融公司已就武海强上诉要求重新出具商用公寓估价报价的主张完成举证责任，应当以该《房地产评估报告书》为标准计算涉案房屋的违约金，新的证据导致本案的相关事实应当重新予以认定，故长融公司应向武海强支付的违约金为：0.68元/天/m2×47.07m2×995天×1.3倍=41401.83元。综上，武海强上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依据新的事实对违约金数额予以变更，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第二项之规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初185号民事判决第二项，即"驳回原告武海强的其它诉讼请求。"；二、变更呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初185号民事判决第一项"被告内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告武海强违约金人民币35313.33元"为"被告内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告武海强违约金人民币41401.83元。"一、二审案件受理费共计6111元，由上诉人武海强负担4771元，由内蒙古长融房地产开发有限公司负担1340元。本判决为终审判决。审 判 长 吴铁刚审 判 员 杨蔚堃代理审判员 韩东妹二〇一七年八月二十八日书 记 员 贾沛然