江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终7237号
上诉人（原审被告）：杨敬学，男，1968年1月3日生，汉族，住徐州市。
委托诉讼代理人：郭宏松，系杨敬学表弟，男，1975年8月20日生，汉族，住徐州市云龙区。
被上诉人（原审原告）：王欣，男，1982年8月8日生，汉族，住徐州市云龙区。
委托诉讼代理人：赵广新，江苏泰信律师事务所律师。
上诉人杨敬学因与被上诉人王欣房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初3061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人杨敬学及其委托诉讼代理人郭宏松，被上诉人王欣及其委托诉讼代理人赵广新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人杨敬学上诉请求：依法改判，减免赔偿金。事实与理由：1、被上诉人违约在前，上诉人是被动违约。双方签订房屋买卖合同后，上诉人并未违约，反而催促中介提前过户，后因上诉人前妻存在债务，债主上门要债，并威胁不准出售房屋，上诉人才知道该笔债务的存在，如提前过户就不会发生涉案纠纷。在双方合同约定的过户时间2017年6月6日，被上诉人也未依约到产权处过户。另外，被上诉人在签订房屋买卖合同时并未充分了解情况，其和中介均未询问上诉人是否离婚或房屋产权情况。2、双方签订房屋买卖合同的中介是泰广房产中介所，而实际是宝泰房产，泰广房产中介所利用宝泰房产的门头，涉嫌商业欺诈，上诉人认为涉案合同无效。3、一审判决认定的违约金10万元明显过高。一审法官仅简单听取了泰广房产中介员工的口头评估，并无相关权威部门出具的评估报告，且纠纷发生后，并未给被上诉人造成实际经济损失，故请求减免违约金。4、被上诉人提供的中介费收据不具有法律效力，且单位名称不符，涉嫌造假。5、被上诉人的律师代理费用5000元是其自行行为，其产生与上诉人无关，且律师代理费是合同格式条款，此费用应由被上诉人承担。
被上诉人王欣辩称，上诉人的上诉理由均不符合事实，上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉。
王欣向一审法院起诉请求：1、杨敬学返还定金3万元，支付违约金10万元、中介费1.3万元、律师费0.5万元，合计14.8万元；2、诉讼费用由杨敬学承担。
一审法院审理查明，2017年3月22日，王欣（乙方）与杨敬学（甲方）、云龙区泰广房屋中介所（丙方）签订《房地产买卖合同》一份，约定由乙方购买甲方名下位于东方美地二期36#-3-301室房屋一套（产权证号为徐房权证云龙字第××号），建筑面积94.32平方米，售价为878000元；双方同意房款支付采取首付加贷款（付部分房款，剩余部分乙方申请贷款支付；首付加贷款总额等于总房款）；双方约定2017年6月15日前到产权部门办理上述房地产过户手续；如逾上述日期视为违约；居间服务费计人民币13000元整，由乙方承担，在签订本协议时付清给丙方；在签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金人民币叁万元整；违反本协议的任何一条均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金壹拾万元，另外赔偿给守约方的直接和间接的经济损失，违约方另行支付居间方服务费，违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用。合同签订后，王欣给付杨敬学定金3万元，并向云龙区泰广房屋中介所缴纳了中介服务费13000元整。2017年5月，杨敬学告知中介及王欣不愿继续履行合同。
2017年6月5日，王欣与江苏泰信律师事务所签订委托代理合同，由该所委派律师在王欣与杨敬学商品房销售合同纠纷一案中担任王欣的诉讼代理人，王欣支付代理费5000元。
一审法院认为，王欣与杨敬学签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。杨敬学明确表示不履行合同义务，王欣有权要求其承担违约责任。双方既约定了违约金，又约定了定金，王欣选择适用违约金条款，要求杨敬学返还定金3万元、支付违约金10万元，符合法律规定，予以支持。王欣并未要求双倍返还定金，因此不属于同时适用定金条款和违约金条款。对于违约金是否应当减免的问题，根据本地房地产市场行情，房产从2017年1月起始终处于上涨趋势，且上涨幅度较大，因杨敬学违约，王欣以同样的价格已不能购买同地段类型相近房屋，约定的10万元违约金并不高于给王欣造成的损失。因此，杨敬学请求减免违约金，不予采纳。
根据双方合同约定，中介费由违约方承担，故杨敬学应当支付中介费13000元，此款王欣已支付，杨敬学应当给付王欣。王欣主张律师费5000元，符合合同约定，且律师费实际产生，数额符合《江苏省物价局、江苏省司法厅关于调整律师服务收费标准的通知》的规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条规定，判决如下：杨敬学于本判决生效之日起五日内返还王欣定金30000元、支付违约金100000元、中介费13000元、律师费5000元，合计148000元。
二审期间，上诉人杨敬学向本院提交以下证据：1、上诉人单方委托的房屋评估报告一份，证明房屋的实际价格并非房屋中介人员口头说的价格。2、房屋中介门面自拍照打印件一份。被上诉人王欣质证称，对证据1不予认可，首先，这是上诉人一方委托评估机构进行评估；其次，评估计价的节点也与案件事实不相符；再者，该评估报告不能客观反映涉案房屋当时的真实价格；最后，根据徐州市房价现实客观的情况及一审查明的事实，涉案房屋双方签订合同后有巨大涨幅。综上，对评估报告的真实性、客观性均不予认可。对于证据2的真实性无法认定，对于买卖合同房屋中介方在一审时已经予以查明和核实。
本院二审查明事实与一审查明事实一致。
根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、上诉人杨敬学要求调整违约金的请求应否支持；2、中介费及律师代理费用应否支持。
一、关于上诉人杨敬学要求调整违约金的请求应否支持的问题。本院认为，当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。被上诉人王昕于双方签订《房地产买卖合同》后，依约支付了定金及中介费用，上诉人杨敬学明确表示不履行合同义务，已构成违约。一审法院根据争议期间当地房地产价格持续上涨的市场行情，以及涉案房产的溢价，兼顾双方就涉案房屋买卖合同的履行情况，认定上诉人杨敬学应支付的违约金数额为合同约定的10万元并未明显高于给被上诉人王欣造成的损失，于法有据，本院予以支持。上诉人杨敬学虽于二审期间提供了涉案房产的抵押评估报告一份，但因系其单方委托，不能以此作为认定涉案房产价值的有效证据，故对于上诉人杨敬学以此为据，要求调整违约金的请求亦不能予以支持。
二、关于中介费及律师代理费用应否支持的问题。本院认为，依据涉案《房地产买卖合同》第十一条约定，“违反本协议的任何一条均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金壹拾万元，另外赔偿给守约方的直接和间接的经济损失，违约方另行支付居间方服务费，违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用”。故中介费、律师费依约应由违约方，即上诉人杨敬学承担。涉案房产交易的中介方为云龙区泰广房屋中介所，中介费收据所加盖的现金收讫章单位名称亦为云龙区泰广房屋中介所，故上诉人杨敬学以中介费收据单位名称不符，涉嫌造假为由，要求拒付该部分中介费用的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人杨敬学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3260元，由上诉人杨敬学负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 胡元静
代理审判员 张 璟
二〇一八年一月二十二日
书 记 员 杭恒宇