浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第966号
上诉人（原审原告）高兰。
委托代理人郁华、叶燕燕。
被上诉人（原审被告）杭州云恒置业有限公司。
法定代表人董任远。
委托代理人徐骏。
上诉人高兰因与被上诉人杭州云恒置业有限公司（以下简称云恒公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2013）杭余余民初字第888号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年3月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年10月25日，高兰与云恒公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由高兰向云恒公司购买位于杭州市余杭区五常街道爱丁郡公寓23幢1单元501室商品房一套，建筑面积为87.79平方米，其中套内建筑面积为75.39平方米，应分摊共有建筑面积为12.4平方米。每平方米价格为13376.27元，总价款1174303元。合同第六条面积确认及面积差异处理中约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1、当事人选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。……”。合同第九条交付期限及条件中约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定的应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、本合同约定的交房期限届满时，买受人应当支付给出卖人的任何款项未完全付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交房期限延至买受人付清全部应付款项后7天内，届时出卖人不再另行通知买受人，顺延期限不视为交付逾期。”。合同第十条出卖人逾期交房的违约责任中约定：“1、逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后买受人有权解除合同……”。合同第十二条交接中约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、合同第九条约定的日期为最后交付日期，商品房在该日期之前达到合同约定的交付条件的，出卖人有权书面通知买受人交房，买受人应在出卖人寄发的《交房通知书》中规定的领房时间内前往办理领房手续，并从《交房通知书》规定的领房之日的次日起交纳物业管理费。2、买受人在该房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付”。合同附件一为房屋户型平面图，合同附件二为应分摊的共有建筑说明，载明：“根据国家质量技术监督局发布的《房产测量规范（GB／T17986-2000）》和房屋所在地建设主管部门及房地产管理部门等单位下发的有关规定、技术标准等进行执行。”《补充协议书》第五条对合同第六条的补充中规定：“1、该商品房的合同约定面积系按现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，在该商品房交付前，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积产生差异的，不视为出卖人违约，也不适用本条款之面积差异处理方式，而按产权登记面积据实结算房屋价款。2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理。面积差异处理时，无论是返还房价款还是补足房价款，均不计算利息。……5、该商品房电梯前室至入户门之间的空间，因具备独占使用的特点，故根据测量规范确定为该商品房套内建筑面积，买受人对此无异议”。《补充协议书》第八条对合同第九条的补充第2项规定：“本商品房交付前，用水、用电、用气经相关单位单项验收合格，道路经规划部门验收合格，即视为符合本合同第九条交付期限及条件第1款第3项约定用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件”。《补充协议书》第十三条对合同第十二条、第十八条的补充第6项规定：“买受人未在出卖人《交房通知书》规定的交付日期内办理房屋验收交接手续的，则自《交房通知书》规定的交付日期之次日起，一切后果均由买受人承担，包括但不限于承担领房期限届满之日起商品房及室内装饰设备的毁损、灭失的风险责任、前期物业管理费用等，出卖人有权按照其前期物业管理的有关规定对该商品房进行管理，由此产生的费用由买受人承担”。《补充协议书》第二十六条关于广告、楼书等宣传资料的约定：“1、出卖人的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料为买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为合同的组成部分。双方同意，以上宣传资料如与合同约定有冲突的，以合同约定为准。……3、建筑区划内所设的基础设施与公共配套建筑，包括但不限于电力设施、弱电系统、供水设施、供气设施、车库安全疏散口、垃圾房、排风竖井等设施的位置，以政府及电力、煤气、卫生等相关部门最终确定为准，建筑区划平面布局或模型所示位置若有所变动或未标明、示意的设旋及位置，除合同特别约定之外，买受人对其设置、增减、移位等表示充分理解，出卖人不构成违约。”《补充协议书》第二十九条附则第5项约定：“在签订本合同（协议）前，出卖人已就本合同（协议）的全部条款，包括涉及免除或减轻出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利等内容的条款，向买受人进行了充分说明，买受人对此并无疑义。补充协议与商品房买卖合同主文不一致的，以补充协议为准”。涉案商品房建设项目经各单项竣工验收，于2013年3月29日经杭州市余杭区住房和城乡建设局（以下简称余杭区住建局）审核同意竣工验收备案，备案文件包括：1、工程竣工验收备案表；2、工程竣工验收报告；3、工程施工承包合同；4、勘察、设计、施工、监理单位分别签署的质量合格文件；5、规划、公安消防、环保、城建档案部门出具的认可文件；6、施工单位签署的工程质量保修书、气象部门出具的认可文件或准许使用文件；8、室内环境检测报告；9、商品房《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2013年6月27日，云恒公司以邮政快递方式向高兰送达《爱丁郡房屋交付通知书》，通知高兰爱丁郡项目将于同年6月30日正式交付，于每天的上午9时至下午16时30分在项目现场办理房屋交接手续。高兰接通知后于同年7月6日至项目现场，但发现所购房屋的套内实测面积与合同约定套内面积存在较大的差距，同时又认为小区的景观、设施等与广告、楼书等宣传资料不相符，并借故云恒公司未出示竣工验收备案资料原件为由，拒绝与云恒公司办理房屋交接手续，并拒绝支付房屋差价款7089元。在此期间，该小区多名业主向新闻媒体反映，并向政府相关部门集体上访，反映开发商涉嫌虚假宣传和房屋质量等问题。浙江经视、杭州电视台等曾对此事件作了相关的新闻报导，余杭区住建局也于2013年5月29日和2013年7月26日二次作出相关答复意见，主要内容有：一、关于面积测绘问题，该局通过对测绘单位的资格、测绘成果和使用性、界址点准确性、面积测算依据和方法等内容进行审核，杭州余杭临平同创房产测绘有限公司（以下简称同创公司）将电梯厅计入套内面积不符合相关规范要求，责令其改正，现改正后的测绘成果已经审核备案。当事人对房产测绘成果有异议的，可以委托国家认可的房产测绘成果鉴定机构鉴定。如认为因预售时获悉的面积与现在实测面积有误差而给其造成损失的，可以通过民事诉讼进行解决。二、关于小区房屋质量方面所涉的顶层渗漏、住宅室内地坪与室外地坪高度一样容易引起雨水倒灌等问题，已责令房产公司进行整改；三、关于开发商涉嫌虚假宣传问题，开发商宣传时声称小区内有游泳池、中央水系、亲水平台等内容，原审批方案中不含以上内容，与审核材料不一致，建议业主向工商部门反映该问题。此后，云恒公司对存在问题进行了整改，但与高兰等拒收房业主一直未形成一致的处理意见。另查明：一、云恒公司在开发销售爱丁郡项目商品房中印制了楼书，对该项目小区风格、环境、设施等作了介绍，并印制了相关户型的平面图。该楼书户型平面图下方均标注：“户型展示仅作为今后装饰设计的参考，不作交付标准，最终以合同约定为准”的内容。在楼书的最后也注明“此宣传资料为要约邀请，最终解释权归开发商所有；文中所涉及的所有数据、图片等资料以政府最终批文为准；项目所涉及规划业态，不排除因政府或招商等原因引起的变更，敬请留意，业态若有调整，恕不另行通知。”二、云恒公司在开发销售爱丁郡项目商品房中，委托同创公司进行房屋面积测绘，云恒公司根据同创公司的预测绘数据与购房业主签订商品房买卖合同。项目竣工验收后，同创公司又进行了房屋面积的实测。由于前后二次测绘中对电梯厅面积是否计入套内面积不一，造成实测套内面积与合同约定的面积差距较大。其中云恒公司所购商品房实测建筑面积为88.32平方米，套内建筑面积为70.74平方米，公摊面积为17.58平方米。该实测成果已经得到余杭区住建局的确认，并依据该实测成果数据进行了房屋权属登记。三、根据住房和城乡建设部与国家质量监督检验检疫总局联合发布并于2012年8月1日施行的《住宅设计规范》第6.4.6条的规定：候梯厅深度不应小于多台电梯中最大轿厢的深度，且不应小于1.5米；于2012年9月1日施行的《无障碍设计规范》第3.7.1条规定：无障碍电梯的候梯厅应符合下列规定：1、候梯厅深度不宜小于1.5米，公共建筑及设置病床梯的候梯厅深度不宜小于1.8米。
2013年11月8日，高兰诉至原审法院，要求：1、判令云恒公司赔偿违约金192227.45元，其中套内面积减少5平方米计66881.35元，因虚假宣传导致高价购房损失每平方米1000元计87790元，逾期交房违约金暂计算至2013年9月30日计10803.56元，主张至云恒公司房屋完全达到交房条件之日止，因云恒公司公摊面积误差2平方米计26752.54元。2、判令云恒公司对以下质量进行整改：（1）地下室、地下车库渗水严重，存在严重质量问题，要求云恒公司进行整改；（2）一楼庭院紧贴一楼地面，与设计的庭院下沉30公分存在施工错误，要求云恒公司整改；（3）小区道路存在缺陷，雨水积水严重，施工存在严重质量问题，要求云恒公司整改；（4）小区地下车库设计及宣传资料里有采光井，但是现在交付的房屋违反设计方案，存在质量问题，要求云恒公司整改；（5）本户单元及全部楼栋电梯厅深度不满足1.8米进深要求，电梯不符合无障碍电梯要求，要求云恒公司整改；（6）客厅窗户宣传资料上全部宣称全落地窗观景客厅，现在为一般窗户，要求云恒公司整改。3、本案诉讼费用及评估费用等相关费用由云恒公司承担。
原审法院认为，一、就本案争议的云恒公司是否应承担四个方面的违约赔偿金问题：（1）本案双方当事人在《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定以建筑面积作为计价方式和产权登记面积，并约定面积发生差异时的处理方式。讼争房屋的建筑面积经具有合法资质的测绘机构测绘，该测绘结果亦经相关职能部门备案确认并予以权属登记。虽然由于测绘部门在套内面积预测和实测时对电梯厅面积的分摊计入不一，使实测的套内面积比合同约定的套内面积减少较多，但房屋建筑面积与合同约定的差异在3%以内，根据合同的约定，应按实际建筑面积结算房价款。现高兰以套内面积作为计价方式主张房屋面积差价，以公摊面积少算2个平方米而主张给予赔偿，均不符合合同的约定，原审法院不予支持。（2）关于云恒公司是否应承担逾期交房违约金的问题，云恒公司开发的涉案商品房于2013年3月29日竣工验收备案，云恒公司以书面方式通知高兰于2013年6月30日办理房屋交接手续，在商品房已具备交付条件的情况下，高兰借故套内面积差异、虚假宣传、未提供相应文件原件等事项而拒绝接收房屋，不符合合同的约定，现高兰以讼争房屋未达到交房条件而主张逾期交房违约金，原审法院不予支持。（3）高兰主张云恒公司存在因虚假宣传而抬高房价，未提供证据加以证明，原审法院也不予支持。二、关于高兰诉请因房屋及配套设施存在严重质量瑕疵而要求云恒公司进行整改的问题：（1）高兰主张目前地下室、地下车库渗水严重及小区道路存在缺陷，雨水积水严重，施工存在严重质量问题均无证据证明；其主张一楼庭院紧贴一楼地面、与设计的庭院下沉30公分存在施工错误与讼争房屋无关联性，故高兰诉请云恒公司予以整改，原审法院不予支持。（2）根据楼书的记载和《补充协议》的约定，广告、楼书等宣传资料均系买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为合同的组成部分，故在无合同相关约定的情况下，高兰基于要约邀请性质的楼书等宣传资料主张对小区地下车库的采光井和客厅窗户进行相应整改，依据不足，原审法院不予支持。（3）现涉争房屋的电梯厅深度为1.5米，符合建设部发布的2012年《住宅设计规范》及《无障碍设计规范》规定，高兰诉请云恒公司作相应整改，缺乏依据，原审法院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回高兰的全部诉讼请求。本案案件受理费4145元，减半收取2072.50元，由高兰负担。
宣判后，高兰不服，向本院提起上诉称：一、一审判决关于“原告主张被告存在因虚假宣传而抬高房价，未提供证据加以证明，本院也不予支持”的认定是错误的。首先，上诉人在一审时提交的爱丁郡楼书宣传广告、《关于爱丁郡业主投诉的相关答复意见》、《关于建设厅0003375信访转办单的意见》、浙江电视台等媒体报道的影视光盘资料等证据（这些证据云恒公司对真实性都没有异议的）已经可以充分证明云恒公司在房屋销售的过程存在虚假宣传的行为。但一审判决却视而不见。其次，被上诉人销售过程中宣称，所售小区有泳池、有英国皇家园林景观、客厅采用全落地窗观景客厅、电梯厅专属享用且计入使用面积、车库设置采光井，中央道贯穿点式水景，并明显标注3处水景喷泉，电梯直达停车库等配套设施，而实际交付的房屋却与上述宣传不符，宣传的众多配套设施都没有实现，而这些配套设施的减少必然会对小区品质产生影响，从而对房屋价格和价值产生影响。但是一审法院却仅以简单的“没有证据”，回避这一核心事实，属认定事实错误。二、一审判决关于“根据楼书的记载和《补充协议》的约定，广告、楼书等宣传资料均系买受人在选择楼盘时的参考，属要约邀请，不作为合同的组成部分，故在无合同相关约定的情况下，原告基于要约邀请性质的楼书等宣传资料主张对小区地下车库的采光井和客厅窗户进行相应整改，依据不足，本院不予支持”的认定是错误的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中被上诉人企图通过大量的不实宣传，达到快速高价的销售房屋的目的，一审判决认定上述宣传属于要约邀请，不是合同的主要内容，实际上是纵容房地产开发商在销售过程中可以肆意夸大、虚构事实，欺诈消费者而不用承担任何责任。三、一审判决关于“虽然由于测绘部门在套内面积预测和实测时对电梯厅面积分摊计入不一致，使实测的套内面积比合同约定的套内面积减少较多，但房屋实际建筑面积与合同约定的差异在3%以内，不符合原告退房条件……原告以套内面积差异较大为由主张退房，缺乏依据”的认定是错误的。双方对公摊面积、套内使用面积分别进行了约定，说明双方对于套内使用面积、公摊面积是很重视，是双方权益的重要方面，而一审法院只提到双方约定以建筑面积为计价单位，却回避双方对公摊面积和套内面积的约定。套内面积的大幅度减少，导致上诉人的权益严重受损，这种情形下，法院不进行调整双方的利益，明显是不公平的、错误的。对于被上诉人的严重违约行为，即使合同中没有约定处理的方法，但是根据合同法的规定，一方严重违反合同，也应当依法承担责任，而一审判决却置之不理。四、一审判决关于“被告开发的涉案商品房于2013年3月29日竣工验收备案，被告以书面方式通知原告于2013年6月30日办理房屋交接手续，在商品房已具备交付条件的情况下，原告借故套内面积差异、虚假宣传、未提供相应文件原件等事项而拒绝接收房屋，不符合合同的约定”的认定是错误的。首先，根据双方合同第九条、第十五条约定，被上诉人开发的商品房在交付时除应当竣工验收备案外，还应当取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件，已交付部分的建筑区划内道路、水、电于房屋交付之日起接通，已交付部分的建筑区划内有线电视、电话、网络、燃气等管线于房屋交付之日具备开通条件……。因此，上诉人要求被上诉人出示相关水电气等已达到开通条件的相关要求是合理的，而一审判决认为只要是竣工验收备案即达到交付条件是错误的，况且，现有证据已经表明，在2013年3月29日涉案房屋的燃气是不具备开通条件的。其次，在房屋交接过程中，要求被上诉人提供相关文件及原件，是法律法规赋予上诉人的权利，也是被上诉人应当履行的义务，一审判决却认为上诉人在被上诉人无法出示原件的情况下拒收房屋的行为是不合法的，这明显是错误的。五、一审判决认定“原告主张一楼庭院紧贴一楼地面、与设计的庭院下沉30公分存在施工错误与论争房屋无关联性，故原告诉请被告予以整改，本院不予支持。”这一观点也不成立。上诉人之所以要求被上诉人对上述施工错误进行整改，是因为该庭院施工错误，在下雨天容易造成一楼雨水倒灌，造成房屋安全隐患，同时也有可能造成上诉人通行困难。因此，一楼的施工问题跟上诉人紧密相关，一审法院认定为无关联性毫无道理。六、双方签订的商品房预售合同及补充协议，本质上来讲是一种格式合同及格式条款，一审法院却没有对该合同的性质作依法认定，没有对该合同采用格式合同格式条款的效力进行审查。本案中，上诉人与被上诉人签订《浙江省商品房买卖合同》和《补充协议书》各一份。在这两份协议当中被上诉人规定了各种各样的格式条款以免除自己的责任，排除上诉人各种重大合法权益，而且未向上诉人提示和解释各种条款的法律效力，明显违反公平原则及告知义务。例如：1、《补充协议书》第五条对合同第六条的补充，为被上诉人“违反了双方约定的电梯前室作为套内使用面积的约定”提供了霸王条款的保障；2、补充协议第二十六条关于广告、楼书等宣传资料的约定，又为其“免除合同相应义务”清除了障碍。事实上，涉及本案被上诉人应承担的相应的义务的条款，均以《补充协议书》进行了规避。这些规避条款是被上诉人利用双方地位的不平等地位，采用格式条款的形式而设置的排除了上诉人重大权益的条款，同时也没有证据证明被上诉人对该类条款向上诉人履行了法定的说明义务。因此，此类条款依法是不应当发生效力的，是无效的。一审中，上诉人即向法院提出要求认定此类条款无效，但一审判决却回避了上诉人的请求。七、一审法院适用“商品房预售合同纠纷”案由是不准确的。根据民事案件案由的相关规定，商品房预售合同纠纷，是指房地产开发经营企业将未竣工的商品房出售给商品房预购人而订立的合同中产生的纠纷，而从本案的诉讼请求以及本案诉争的房屋建造状态都可以看出，本案的房屋已经建造完成，处于交付阶段。一审判决在审理本案的基本法律关系未定义准确的前提下，径行判决错误。综上所述，一审判决认定事实错误，请求二审法院：1、撤销（2013）杭余民初字第888号民事判决。2、改判被上诉人赔偿上诉人违约赔偿金192227.45元；同时被上诉人交付的房屋及配套设施存在严重质量问题，请求判令被上诉人对以下质量问题进行整改：（1）地下室、地下车库渗水严重，存在严重质量问题，要求被上诉人进行整改；（2）一楼庭院紧贴一楼地面，与设计的庭院下沉30公分存在设施错误，要求被上诉人整改；（3）小区道路存在缺陷，雨天积水严重，施工存在严重质量问题，要求被上诉人整改；（4）小区地下车库设计及宣传资料里有采光井，但是现在交付的房屋违反设计方案，存在质量问题，要求被上诉人整改；（5）客厅窗户宣传资料上全部宣称全落地窗观景客厅，现在为一般窗户，要求被上诉人整改。3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人云恒公司二审辩称：一、被上诉人开发建设的爱丁郡项目已经通过了政府规定的各项验收并取得了竣工验收备案证明，达到了合同约定及法律规定的交付条件。二、被上诉人已经按合同约定向上诉人寄发了交付通知书，通知上诉人前来领房。上诉人未能及时领房的，根据《商品房买卖合同》的约定，视为上诉人已经领房，由此产生的后果和责任由上诉人自行承担。三、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力：1、双方均具有完全民事行为能力，其签署的合同当然觉有约束力。2、双方签订的《商品房买卖合同》不存在违反法律行政法规强制性规定的情形。3、经过多年的宏观调控，房地产市场早已不是卖方市场，上诉人作为买受人已经在买房中具有对合同条款修订调整的选择权。因此，本案的《商品房买卖合同》绝非如上诉人所言属于格式条款。四、上诉人拒领房屋并要求赔偿损失，没有事实及法律依据。1、关于套内建筑面积的减少。（1）《商品房买卖合同》第六条及补充协议第五条，已经对房屋面积的确认及面积差异处理作了具体和明确的约定，及房屋仅对建筑面积进行补差，不对套内建筑面积进行补差。（2）最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释及《商品房销售管理办法》第二十条、二十一条也规定，买卖双方可以在合同对面积差异的处理进行约定，并明确有约定的按约定处理。2、关于营销宣传问题。（1）本项目交付的现状和营销宣传基本上是一致的，不存在重大的差异和不符。（2）在楼书中，已经作了明确的提示，即楼书为要约邀请，且今后存在调整变更的可能。（3）双方在《商品房买卖合同》中已经对楼书的效力做了具体的约定，即明确为要约邀请。（4）上诉人是在2012年10月25日购买该房屋的，当时该房屋即将交付，已经是准现房，上诉人对房屋及项目的现状是了解和清楚的。3、关于房屋质量问题。（1）上诉人并未举证证明房屋存在质量问题，而是以道听途说的方式推断房屋存在质量问题。（2）根据法律规定，只有当房屋存在主体结构质量问题，或质量问题因严重影响正常居住使用才构成业主拒领的理由，而上诉人所提的问题假使存在，也只是一些普通的质量瑕疵问题。4、逾期交付。被上诉人是在合同约定的交付期限内向上诉人交付房屋，不存在逾期交付的情形。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。
二审中，各方当事人均未提供新证据。
本院经审理，查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：（一）关于相关合同条款的效力问题。双方间签订的《补充协议书》确实是根据云恒公司提供的格式样本签订，而高兰提出的其中第五、二十六条的内容也的确存在一些对云恒公司更为有利的约定，但该些争议条款本身也尚不足以认定存在免除了云恒公司的责任和排除了高兰的主要权利的情形，且《补充协议书》第二十九条也约定：“在签订本合同（协议）前，出卖人已就本合同（协议）的全部条款，包括涉及免除或减轻出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利等内容的条款，向买受人进行了充分说明，买受人已充分理解并同意其全部内容。补充协议与商品房买卖合同主文不一致的，以补充协议为准”。现原审法院以双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》作为审理依据，作出相应的事实认定，并无不当，故本院对高兰的该上诉理由，不予支持。
（二）关于房屋的套内建筑面积减少的问题。本案中，双方在《浙江省商品房买卖合同》第三条中约定：“该商品房建筑面积共87.79平方米，其中，套内建筑面积75.39平方米，应分摊共有建筑面积12.4平方米”。同时，由于房屋买卖合同标的物的特殊性，最终交付房屋的面积可能会与合同约定的面积存在一定范围内的差异，故双方又在合同第六条（面积确认及面积差异处理）及《补充协议书》第五条中分别作出了：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1、当事人选择建筑面积作为计价方式时……”及“2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理。……”等约定。从上述条款的内容分析，其只是房屋买卖合同中房屋出卖人与买受人之间根据我国相关法律法规所采用的通常条款，该些条款主要是针对房屋面积的确认标准、以哪个面积作为价款的结算依据所作出的约定。该些条款本身并不能理解为购房人对房屋套内建筑面积与合同约定不符的情况必须无条件的予以接受。本案中，云恒公司用于交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定的标准，但该房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例则与合同中所体现出的比例存在较大差距。在该种商品房买卖合同的履行过程中，虽然实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异，但仍应当是在合理的范围内，而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积的变化同样也应具有合理性。现由于云恒公司向高兰所交付房屋的套内建筑面积与该房屋按合同中约定的套内建筑面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理的范围，故云恒公司的行为已构成违约。对于该违约行为的产生原因，根据已查明的事实，上述违约行为是由于同创公司前后二次测绘中对电梯厅面积是否计入套内面积作法不一致的原因造成。而云恒公司准备交付的房屋与合同中约定的房屋在格局上并未发生变化，只是因电梯厅面积是否计入的原因才造成交付房屋的套内建筑面积与建筑面积之间的比例与合同约定的比例存在出入，即云恒公司所交付房屋的户型结构与合同附件房屋平面图中的户型结构还是完全吻合的。
（三）关于楼书等宣传资料是否作为合同内容的问题及房屋的质量问题。根据高兰提交的楼书，其中在户型平面图下方标注：“户型展示仅作为今后装饰设计的参考，不作交付标准，最终以合同约定为准”，在楼书最后注明“此宣传资料为要约邀请，最终解释权归开发商所有；文中所涉及的所有数据、图片等资料以政府最终批文为准；项目所涉及规划业态，不排除因政府或招商等原因引起的变更，敬请留意，业态若有调整，恕不另行通知。”而双方在《补充协议书中》又进一步明确约定：“出卖人的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料为买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为合同的组成部分。……”。可见，云恒公司已明确告知购房人，楼书不作为合同的约定内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，从该楼书内容看，其中对房屋及相关设施的陈述主要提及了英国皇家园林景观、点性中央水景、喷泉等，其他内容则是对楼盘整体环境的介绍，较为笼统。而从云恒公司实际交付的楼盘情况看，发生的变化主要是其中的点性中央水景调整为了园林，但该变化对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确定的影响并不属于重大的范畴，故该楼书中的相关内容不能作为要约。而高兰主张的游泳池则只有楼书中的图片，并没有明确具体的文字表述，难以认定为是上述司法解释规定的具体确定的说明和允诺。对于采光井设计的变更，高兰未能提交证据予以证明。窗户设计的改变及一楼庭院地面施工的问题不涉及高兰所购买的房屋。对于高兰提出的地下室漏水、道路存在质量缺陷等理由，其亦无证据佐证。
（四）关于案由问题。因高兰所购买的房屋在双方签订《商品房买卖合同》时尚处于期房状态，故原审法院确定本案案由为商品房预售合同纠纷并无不当。
（五）关于实体处理问题。现高兰表示要求继续履行合同，本案中也提出了建立在已交付房屋前提下的损失赔偿请求，故本院以此为基础作出相应的实体处理。
1、关于逾期交房违约金。《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。……”本案中，云恒公司已按合同约定的期限通知高兰收房，且房屋也通过了竣工验收备案，符合了合同约定的交付条件。而根据前述（二）（三）点中的分析，云恒公司所交付的房屋虽然确实存在一定的瑕疵，但该违约行为不会导致合同目的不能实现，即不属于根本性违约。且对于房屋可能存在质量问题，双方也在合同中约定：“买受人在该房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规以及商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付。”因此，即使云恒公司交付的房屋存在一定的瑕疵，但只要并非是房屋主体结构不合格，对房屋的使用也不构成实质性影响，高兰就应当按约办理房屋交接手续，而不能拒绝收房。至于房屋所存在的瑕疵，高兰完全可以在收房后以进行“保修”、“赔偿损失”等方式来保障其合法权益。因此，本院对高兰提出的赔偿逾期交房违约金的请求，不予支持。
2、关于套内建筑面积减少的损失。根据前述第（二）点中的理由，由于云恒公司向高兰所交付房屋的套内建筑面积与该房屋按合同中约定的套内建筑面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少的行为已构成违约，故本院对高兰的该项诉讼请求，予以支持。对于损失的计算标准，考虑本案合同的性质、实际履行情况及云恒公司的过错程度等因素，以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定的单价，酌情确定云恒公司赔偿高兰损失20500元。
3、关于虚假宣传的损失。根据前述第（三）点中的理由，由于云恒公司实际交付的楼盘虽然确实存在点性中央水景调整为园林，但本院已认定该变化对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确定并不属于重大影响，其本身尚不能作为要约的一部分。而高兰提出的云恒公司未按宣传资料设置采光井等理由亦缺乏证据佐证，故本院对高兰要求云恒公司赔偿虚假宣传损失的请求，不予支持。
4、关于质量问题。根据前述第（三）点中的理由，高兰提出的涉及房屋质量问题的理由，缺乏依据，不能成立，故本院对其该项请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百四十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销杭州市余杭区人民法院（2013）杭余余民初字第888号民事判决；
二、杭州云恒置业有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿高兰损失20500元；
三、驳回高兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4145元，减半收取2072.50元，由高兰负担1760元，杭州云恒置业有限公司负担312.50元。
二审案件受理费4145元，由高兰负担3520元，杭州云恒置业有限公司负担625元。高兰于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；杭州云恒置业有限公司本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：1202024409008802968）。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 昱
审 判 员 王 亮
代理审判员 韩圣超
二〇一四年九月十七日
书 记 员 尹何康