四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川民再468号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：陶仕俊，男，1969年12月15日出生，汉族，住四川省宣汉县。
委托诉讼代理人：唐超，四川法之缘律师事务所律师。
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王红梅，女，1973年9月26日出生，汉族，住四川省宣汉县。
委托诉讼代理人：唐超，四川法之缘律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：李泳甫，男，1979年5月30日出生，汉族，住四川省宣汉县。
委托诉讼代理人：周川，四川虹信律师事务所律师。
再审申请人陶仕俊、王红梅因与被申请人李泳甫房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省达州市中级人民法院（2015）达中民终字第666号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年7月6日作出（2016）川民申1372号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人陶仕俊及其与再审申请人王红梅的委托诉讼代理人唐超，被申请人李泳甫及其委托诉讼代理人周川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陶仕俊、王红梅申请再审称，（一）二审法院错误认定申请人与被申请人之间的法律关系，把两者之间清晰的民间借贷认定为房屋买卖，认定事实错误，应当依法予以纠正。（二）二审法院认定双方形成了附回购条件的房屋买卖合同关系，进而认定买卖合同有效，完全是对法律的错误认识，背离了客观事实。（三）根据《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条第一款规定，本案属于典型的名为买卖实为借贷的民间借贷案件。综上，二审法院认定事实错误，适用法律错误，请求撤销二审判决，改判驳回李泳甫的诉讼请求。
李泳甫辩称，（一）陶仕俊、王红梅认为2014年3月14日双方所签《房屋买卖协议》是借款合同关系，而不是房屋买卖合同关系，观点明显不成立。（二）陶仕俊、王红梅要求适用《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条第一款作出判决，属于对法律理解错误。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回其再审请求。
李泳甫向一审法院起诉请求：判令双方的《房屋买卖协议》有效，陶仕俊、王红梅夫妇立即交付房屋，并协助办理房屋所有权证。一审法院认定事实：陶仕俊之父陶章顺在宣汉县（建筑面积199.74㎡）。2000年，宣汉县南坝镇被纳入四川省小城镇建设第二批试点名单。宣汉县南坝镇人民政府对城镇进行规划建设，陶章顺所在房屋属于拆迁范围。经政府派员协商，由政府补偿陶章顺拆迁款100000元，并可在附近学坝街优先选择二个地基。在学坝街建房过程中，都是由陶仕俊以其自己的名义办理相关建房手续。
2001年，原宣汉县建设委员会颁发建设工程规划许可证（编号2001〈061〉），许可证内容为“建设单位陶仕俊丁琼芳王雪英建设项目名称私人联建房建设位置宣汉县南坝镇学坝街建设规模捌层S建1812.6㎡”。同年6月1日，在四川省建设项目施工图审查表（建筑专业）和（结构专业）中的工程名称中，均载明为“宣汉县南坝镇陶仕俊私人联建住宅楼”。同年7月19日，陶仕俊以自己的名义提交了建筑工程施工许可申请表（编号2001〈061〉）。同日，原宣汉县建设委员会颁发了建筑工程施工许可证（编号513022200107190201），内容为“建设单位陶仕俊丁琼芳王雪英工程名称私人联建房建设地址宣汉县南坝镇学坝街建设规模捌层S建1812.6㎡合同价格544000元设计单位宣汉县建筑设计室施工单位宣汉县南坝建司监理单位无合同开工日期2001.7.20合同竣工日期2001.12.30备注：严格按图施工，不得擅自更改”。2004年9月15日，原宣汉县建设局填发建设用地规划许可证（编号宣建地2004第267号），内容为“用地单位陶仕俊用地项目名称住宅综合楼用地位置南坝镇学坝街用地面积113平方米”。同日还填发了建设项目选址意见书（编号2004字第268号），内容为“建设项目名称住宅综合楼建设单位名称陶仕俊建设项目依据村镇规划建设审批表NO.0025585建设规模8层900平方米建设单位拟选位置南坝镇学坝街”。房屋竣工后，陶仕俊对相关住房进行了处置。
2013年3月13日，陶仕俊、王红梅因经营煤矿需资金，向李泳甫借款700000元，双方签订了《借款协议》，约定“一、乙方（李泳甫）向甲方（陶仕俊、王红梅）提供现金700000元（柒拾万元整）的借款，以银行转账依据为准（另甲方向乙方出具现金借条）。二、甲方须在壹年内还清乙方此笔借款（甲方可以分期分批向乙方归还此笔借款，还款以乙方出具的现金收据为准）。三、甲方以本人在南坝镇学坝街原自己所建房屋的两个门市作为此笔借款的担保抵押物（门市已出租他人），该所建房屋的相关手续《建筑工程施工许可证（副本）》、《建设项目选址意见书》、《建筑用地规划许可证》交由乙方保管。四、如果甲方在壹年内未按时归还此笔借款，则乙方按700000元（柒拾万元整）的价格购买此两个门市，甲方无任何异议”。借款到期后，陶仕俊、王红梅没有按期归还。
2014年3月14日，被告陶仕俊、王红梅与李泳甫就二个门市的买卖议价为1200000元，并签订了《房屋买卖协议》，约定“经买卖双方反复协商，在完全自愿的基础上，本着合情合理、公平公正的原则，双方特达成如下一致协议：一、甲方自愿将坐落于〉）出售给乙方所有，房屋界畔：前邻街面，后抵城建围墙，左为巷道，右与冉启体共墙。门市面积113㎡。二、两个门市价款1200000元（大写：壹佰贰拾万元整），其购房款一次性付清，不欠分文，并以甲方出具的收款条为据。三、从房屋买卖之日起，甲方将建设用地规划许可证（宣建地2004第267号原件《建设项目选地意见书》2004字第268号）原件以及建筑工程施工许可证（副本2001年7月19日编号513022200107190201）原件一并交与乙方。四、房产产权登记时，甲方应负责办理产权过户手续，其费用由双方依法承担。五、此协议双方签字捺印具有法律效力，但应依法登记”。陶仕俊、王红梅在扣除原借款，收取下余500000元购房款后，向李泳甫出具收条一张，内容为“今收到李泳甫购房款1200000元，大写壹佰贰拾万元正。此据收款人：陶仕俊王红梅2014年3月14日在场人：黄某谢乾英”。同时，按照双方的口头约定，李泳甫向陶仕俊、王红梅书立了承诺书一份，内容为“本人与陶仕俊于2014年3月14日签订房屋买卖协议，约定于2014年9月14日还清此笔购房款1200000元正后，此房屋买卖协议作废，如到期不还，此房屋买卖协议生效，产权归买房方所有。承诺人：李泳甫2014年3月14日”。同日，双方在宣汉县南坝法律服务所办理了《房屋买卖协议》见证。从2014年6月7日至2014年8月29日期间，李泳甫按照承诺，通过手机与陶仕俊信息联系催还购房款无果。2014年9月5日，李泳甫提起诉讼，因陶仕俊、王红梅外出下落不明，于2014年9月15日发出送达公告。同时查明，2013年3月13日和2014年4月11日，陶仕俊通过中国农业银行向李泳甫的账户转款。2014年4月16日，陶仕俊向黄某出具借款30000元借条一张。同年6月30日，王红梅向赵杨出具借款144000元借条一张。一审法院判决：一、原告李泳甫与被告陶仕俊、王红梅于2014年3月14日签订的《房屋买卖协议》无效；二、驳回原告李泳甫的其他诉讼请求。案件受理费15600元，保全费5000元，共计20600元，由原告李泳甫负担。
李泳甫不服一审判决，上诉请求：请求撤销一审判决，改判双方2014年3月14日签订的房屋买卖协议有效，并判决陶仕俊、王红梅履行协议，交付房屋并协助办理产权过户手续，本案诉讼费用由陶仕俊、王红梅承担。二审法院认定事实：二审法院查明的事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为，2013年3月13日，陶仕俊、王红梅向李泳甫借款700000元，双方签订了《借款协议》，双方之间形成借款合同关系。借款到期后，陶仕俊、王红梅无力归还，双方协商以1200000元出售陶仕俊、王红梅位于宣汉县门市给李泳甫，双方于2014年3月14日签订了《房屋买卖协议》。陶仕俊、王红梅以原下欠李泳甫借款700000元抵充部分购房款，又另行收取了李泳甫下余房款500000元。签订协议的同日，李泳甫向陶仕俊、王红梅出具书面承诺书，同意陶仕俊、王红梅如果在2014年9月14日前退还购房款1200000元，则买卖合同作废。该承诺实质是对双方房屋买卖合同履行的条件和时间的限制性约定，即准许陶仕俊、王红梅在2014年9月14日前反悔并退还购房款，则双方的房屋买卖合同不履行。双方签订的《房屋买卖协议》及李泳甫的承诺并不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”规定的情形。双方实际形成了附回购条件的房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同是双方真实意思表示，且诉争房屋的土地和建修手续均办理在陶仕俊名下，双方买卖合同合法有效，双方均应遵照履行。二审法院判决：一、撤销四川省宣汉县人民法院（2014）宣汉民初字第1898号民事判决；二、上诉人李泳甫与被上诉人陶仕俊、王红梅于2014年3月14日签订的《房屋买卖协议》有效；三、限被上诉人陶仕俊、王红梅在本判决生效后十五日内将坐落于宣汉县〉）交付给上诉人李泳甫，并协助办理相关产权登记手续。一审案件受理费15600元，保全费5000元，共计20600元，由被上诉人陶仕俊、王红梅负担。二审案件受理费15600元，由被上诉人陶仕俊、王红梅负担。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的事实和证据认定如下：
关于本案的法律关系是房屋买卖还是民间借贷问题。陶仕俊、王红梅为了证明自己的主张，提供一系列证据。第一，陶仕俊、王红梅提供了李泳甫出具的《承诺书》证明签订《房屋买卖协议》的目的是为120万元借款提供的担保。李泳甫质证认为，《承诺书》的“约定于2014年9月14日还清此笔购房款1200000元”，“还清”二字是陶仕俊、王红梅断章取义，刻意歪曲事实，不能认定是民间借贷关系。本院认为，从《承诺书》中“还清”的字面意思理解，“还清”表明了承诺书中120万元款项的性质是借款而不是购房款。第二，在庭审中，陶仕俊、王红梅提出没有足额收到50万元购房款，只收到452000元，李泳甫扣除了120万按照月息四分计算的第一个月利息48000元。李泳甫陈述转款452000元，但认为是案外人黄某转让给自己的48000元债权。黄某作为证人出庭作证，陶仕俊欠黄某10万，还现金22000元，债权转让给李泳甫48000元，现有借条3万元证明。陶仕俊、王红梅质证认为只向黄某借款3万元，黄某与李泳甫是朋友，其证言不客观。同时，2014年4月11日，陶仕俊、王红梅向李泳甫转账48000元，有银行转款凭证为证。陶仕俊、王红梅认为是第二个月利息，而李泳甫认为是其他经济往来。本院认为，陶仕俊、王红梅主张李泳甫扣除120万元的第一个月利息48000元，李泳甫承认数额，但认为不是利息，而是案外人黄某转让给自己的债权，从而申请证人黄某出庭作证，但由于黄某与李泳甫的朋友关系，其证言内容只能证明陶仕俊欠黄某3万元，不能证明黄某转让给李泳甫48000元债权。同时，陶仕俊、王红梅在2014年4月11日再次向李泳甫转账48000元。陶仕俊、王红梅连续两次向李泳甫分别支付48000元，并主张是120万元借款利息，而李泳甫承认有这两笔钱，否认是利息，但对这两笔钱的用途没有提供合理明确的证明，可以认定这两笔钱为120万元借款按照月息4分计算的利息。第三，陶仕俊、王红梅向法庭提交了与李泳甫6—8月的短信记录，所有短信的中心内容都是催还钱，其中在2014年的6月11日李泳甫向陶仕俊、王红梅发送短息，“现在不是你动不动工的事，现在是你已经拖公司两个月的钱了，下面的兄弟些要发工资要吃饭的，后天再找不到钱的话，我就只有交给公司下面的小兄弟到你家里处理了”，来证明在李泳甫已经付清120万购房款后还在找陶仕俊、王红梅要5、6、7月的利息。李泳甫质证认为，这个与本案无关，主体不一样，如果是我的借款，我肯定不会说是公司借款。本院认为，从短信内容可以看出，在李泳甫向陶仕俊、王红梅付清120万购房款后，还一直在找陶仕俊、王红梅要钱，并拒绝证明是说明钱的性质，综合全案证据，可以认定李泳甫一直向陶仕俊、王红梅催要120万借款利息。
李泳甫为了证明自己的主张，提供了《房屋买卖协议》、收条、见证书、证人证言等证据证明自己的主张。陶仕俊、王红梅质证认为，《房屋买卖协议》、收条、见证书是真实的，但当初签订《房屋买卖协议》只是为120万元借款提供担保，有《承诺书》为证；黄某、谢乾英与李泳甫是朋友、亲戚关系，其证言不客观，不应采信；程江远的证言与本案无关。经审查，本院认为，李泳甫与陶仕俊、王红梅签订了《房屋买卖协议》并进行了见证，陶仕俊、王红梅也出具收到购房款120万收条一张，到此案涉房屋买卖行为已经完成，接下来的就是办理案涉房屋的过户手续。然而，李泳甫没有立即要求办理案涉房屋的过户手续，而是向陶仕俊、王红梅出具《承诺书》“约定于2014年9月14日还清此笔购房款1200000元”，在长达半年的时间里也没有办理案涉房屋的过户，并一直要求陶仕俊、李红梅支付利息，因此探寻李泳甫签订《房屋买卖协议》时的本意并不是要取得案涉房屋所有权，而是为其向陶仕俊、王红梅提供的两笔借款共计120万元，提供担保。对于三位证人的证言，黄某、谢乾英在证据资格上存在瑕疵，程江远的证言与本案无关，不予采信。
本院再审审理查明的事实与四川省达州市中级人民法院二审查明的事实一致。
本院再审认为，本案争议的焦点是陶仕俊、王红梅与李泳甫之间法律关系是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系。2013年3月13日，陶仕俊、王红梅向李泳甫借款70万元，约定一年内还清，借款到期后陶仕俊、王红梅无力归还。在2014年3月14日，陶仕俊、王红梅与李泳甫签订《房屋买卖协议》，以120万元的价格出售宣汉县南坝镇××、4号门市，陶仕俊、王红梅以原欠李泳甫70万借款抵充部分购房款，又另行收取李泳甫50万元，并出具120万元收条一张。在《房屋买卖协议》签订的同时，李泳甫向陶仕俊、王红梅出具《承诺书》，内容为“本人与陶仕俊于2014年3月14日签订房屋买卖协议，约定于2014年9月14日还清此笔购房款1200000元正后，此房屋买卖协议作废，如到期不还，此房屋买卖协议生效，产权归买房方所有”。对此，陶仕俊、王红梅认为签订《房屋买卖协议》、《承诺书》的真实目的是为120万元提供担保，并不是转移案涉门面所有权。李泳甫认为《房屋买卖协议》、《承诺书》共同构成了附回购条件的房屋买卖合同，其目的就是转移案涉门面所有权。
本院认为，从陶仕俊、王红梅最初向李泳甫借款70万元到期无力还款，再到双方签订《房屋买卖协议》的整个过程来看，在房屋买卖行为已经完成的情况下，李泳甫不是要求办理案涉房屋的过户手续，而是在签订《房屋买卖协议》的同时向陶仕俊、王红梅出具《承诺书》，在《承诺书》中明确同意陶仕俊、王红梅在2014年9月14日还清此笔购房款120万元后，《房屋买卖协议》就不生效。对法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定。综合全案证据，双方当事人签订的《房屋买卖协议》和《承诺书》有明确的借款金额、还款期限，共同构成了新的借款合同，即双方的真实意思表示是陶仕俊、王红梅向李泳甫借款120万，月息4分，还款时间为2014年9月14日，并以案涉房屋为担保，形成了民间借贷关系，而非房屋买卖关系。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”和《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，本案双方在债务履行期届满前对借款抵押房屋以《房屋买卖协议》的形式约定不履行到期债务时归李泳甫所有，违反了法律的禁止性规定，该约定无效。李泳甫要求确认《房屋买卖协议》有效和要求陶仕俊、王红梅及时交付房屋、协助办理过户手续的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
综上，二审判决认定事实错误，适用法律不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省达州市中级人民法院（2015）达中民终字第666号民事判决；
二、维持四川省宣汉县人民法院（2014）宣汉民初字第1898号民事判决。
二审案件受理费15600元，由李泳甫负担。
本判决为终审判决。
审判长 何映江
审判员 冯一平
审判员 唐嘉君
二〇一七年一月十六日
。予支持效证明自己的主张，且存在违背常理不能做出合理解释情形，不书记员李望