北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终5824号
上诉人（原审被告）车嘉健，男，1970年1月16日出生。
委托代理人杨刚，北京市阳光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱云龙，男，1981年7月29日出生。
委托代理人于兰，北京市凯泰律师事务所律师。
原审第三人陈芳，女，1983年3月12日出生，自由职业者。
上诉人车嘉健因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第47527号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。车嘉健本人及其代理人杨刚，朱云龙代理人于兰，陈芳本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱云龙在一审法院诉称：我与车嘉健于2014年10月10日签订房屋买卖合同，房屋地址为北京市××，总价款615万元。我依约支付了全部购房款，但车嘉健拒绝配合办理过户手续。现我起诉，要求车嘉健为我办理上述房屋的过户手续，并支付迟延履行合同的违约金（自2014年10月25日至办理过户手续之日，每日按照615万元的万分之五计算）。
车嘉健在一审法院辩称：我与朱云龙并不相识，双方之间没有真实的买卖关系，我也不曾同意将北京市××房屋出售朱云龙。我与陈芳之间也没有经济往来，朱云龙将款项支付给陈芳一事，与我没有关系。即使双方之间存在买卖关系，合同所载违约金标准也过高，且朱云龙没有损失。综上，我不同意朱云龙的全部诉讼请求。
陈芳在一审法院述称：我同意北京市××房屋过户登记至朱云龙名下。
一审法院审理查明：2014年5月14日，车嘉健与案外人郑淑艳为谢志伟出具了经公证的委托书，委托谢志伟办理与出售北京市××房屋（以下简称1903房屋）有关的一切事宜。
2014年10月7日，谢志伟代理车嘉健作为出卖人，朱云龙作为买受人，双方签订北京市存量房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售1903房屋，成交价格615万元。
2014年10月10日，车嘉健作为出卖人，朱云龙作为买受人，双方签订北京市存量房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售1903房屋，成交价格615万元；买受人在签订本合同的当日支付购房定金5万元，剩余购房款610万元应当于本合同签订后7日内支付至出卖人指定的下列账户内：开户名称陈芳，开户银行农行北京万寿路支行，开户账号×××。该合同第六条内容为：出卖人应当在2014年10月25日前为买受人办理登记并于同日将房屋交付给买受人。该合同第七条第（一）款内容为：逾期办理过户登记及交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件为买受人办理过户登记及交付房屋的，按照逾期时间分别处理；逾期在15日之内，自第六条约定的办理过户登记及交付期限届满之次日起至实际履行办理过户登记手续及交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于履行办理过户登记手续及交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。该合同第十条内容为：当事人双方同意，自本合同签订之日起15日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在房屋交付之日起7日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还买受人全部已付款，并按照同期银行利率付给利息；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内向买受人支付。
2014年10月10日，车嘉健出具收条，确认收到朱云龙支付的1903房屋房款5万元。2014年10月17日，朱云龙向陈芳名下账号×××中转账支付610万元。
2014年9月30日，车嘉健与陈芳签订借款抵押合同，约定车嘉健将1903房屋抵押给陈芳；陈芳现对1903房屋享有抵押权，被担保债权数额为625万元。经询，陈芳表示其现同意1903房屋过户登记至朱云龙名下。车嘉健称其实际通过毕长友借得款项，截至2014年5月份的本金数额为610万元，现此本金均未归还。
经询，朱云龙与车嘉健均确认1903房屋尚未在双方间进行交付。朱云龙称其依据北京市存量房屋买卖合同第六条以及第十条的约定主张违约金。
审理中，车嘉健曾申请对2014年10月10日北京市存量房屋买卖合同和收条中其签字与指纹进行司法鉴定。经鉴定，北京市存量房屋买卖合同中的指纹系车嘉健右手食指按捺，收条中的签字系车嘉健书写。
原审法院审理认为：车嘉健委托谢志伟办理与出售1903房屋有关的一切事宜；2014年10月7日，谢志伟代理车嘉健与朱云龙签订了北京市存量房屋买卖合同。此后，车嘉健本人又与朱云龙签订了北京市存量房屋买卖合同，再次确认交易条件。虽然车嘉健否认前述合同系其真实意思，但无任何证据佐证其陈述，故法院对其答辩意见不予采纳，并认定前述合同合法有效。朱云龙提交的收条以及银行转账凭证，可以证明其已按合同约定方式支付了全部购房款，现合同约定的过户登记期限亦已截至，故朱云龙有权要求车嘉健协助办理1903房屋所有权转移登记手续。
朱云龙与车嘉健在北京市存量房屋买卖合同中约定办理过户登记和交付房屋的日期均为2014年10月25日，车嘉健未按照上述时间协助朱云龙办理过户登记，应当承担违约责任。现车嘉健援引上述合同第十条的约定主张违约金，而该条所述违约金起算条件为因出卖人的责任造成买受人未能在房屋交付之日起7日内取得房屋所有权证书；法院认为，对于上述条件应作有利于合同守约一方的解释；因双方将逾期办理过户登记及交房的违约责任统一约定于该合同第七条中，且又于该合同第十条中以房屋交付之日为基准确定逾期办理过户登记违约金的起算日期，故对于逾期办理过户登记与逾期交房的重合期间，应允许作为守约一方的朱云龙在逾期办理过户登记违约金与逾期交房违约金之间任择其一进行主张；现朱云龙明确表示依据该合同第十条的约定主张逾期办理过户登记违约金，故法院自双方约定房屋交付日期（2014年10月25日）后7日届满的次日起支持其违约金主张。关于违约金计算标准，在朱云龙依据合同约定方式支付购房款后，即应视为车嘉健实际占有相应款项并能够以此获得利益，而相应利益即应被视为朱云龙的实际损失；另，车嘉健无任何正当理由长期违反约定拒不配合办理过户登记手续，在诉讼过程中仍对其真实签名与指纹矢口否认，法院认定其违约行为的主观过错严重；综上，法院认定双方约定违约金标准适当，并对车嘉健关于违约金过高的抗辩不予采纳。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、车嘉健于本判决生效之日起十日内协助原告朱云龙办理将北京市××房屋所有权转移登记至原告朱云龙名下的过户手续；第三人陈芳在前述过户手续办理过程中予以配合。二、车嘉健于本判决前项所述过户手续办理完毕之日起十日内向原告朱云龙支付逾期办理过户登记违约金（自2014年11月2日至本判决前项所述过户手续办理完毕之日，按照每日三千零七十五元计算）。三、驳回朱云龙的其他诉讼请求。如果车嘉健未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，车嘉健不服上诉至本院，请求撤销原判，改判驳回朱云龙的全部诉讼请求。上诉理由是：双方不存在真实的房屋买卖合同关系；一审判决对朱云龙是否具备购房资格没有审查；合同约定违约金过高，应予减少。
朱云龙、陈芳同意一审判决。
本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
上述事实，有各方当事人陈述、（2014）京方正内民证字第20631号公证书、北京市存量房屋买卖合同、收条、北京华夏物证鉴定中心司法鉴定意见书、北京明正司法鉴定中心司法鉴定书等在案佐证。
本院认为：根据相关证据，可以确认车嘉健本人确与朱云龙签订了北京市存量房屋买卖合同，车嘉健否认与朱云龙存在房屋买卖合同关系，否认合同系其真实意思，证据不足。朱云龙提交的证据证明其已支付了全部购房款，现合同约定的过户登记期限亦已届满，故朱云龙有权要求车嘉健协助办理1903房屋所有权转移登记手续。朱云龙与车嘉健在北京市存量房屋买卖合同中约定办理过户登记和交付房屋的日期均为2014年10月25日，车嘉健未按照上述时间协助朱云龙办理过户登记，违反合同约定，应当承担违约责任。
双方将逾期办理过户登记及交房的违约责任统一约定于该合同第七条中，则朱云龙在逾期办理过户登记违约金与逾期交房违约金之间可任择其一进行主张；现朱云龙明确表示依据该合同第十条的约定主张逾期办理过户登记违约金，故一审法院自双方约定房屋交付日期（2014年10月25日）后7日届满的次日起支持其违约金主张，并无不妥。关于违约金计算标准，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。本案中，朱云龙支付了购房款，但因车嘉健的原因不能实际占有使用该房屋，由此产生的损失应视为其实际损失；车嘉健拒绝配合朱云龙办理过户登记手续，在诉讼过程中仍对其真实签名与指纹矢口否认，其违约行为的主观过错严重，但该行为亦应当与其所承担的责任相适应。现车嘉健主张合同约定违约金过高的上诉意见，本院予以采纳。一审法院判决车嘉健承担的违约金明显过高，本院将根据本案的实际情况酌情确定违约金的计算标准。车嘉健的其他上诉请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第47527号民事判决第一项。
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第47527号民事判决第三项。
三、变更北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第47527号民事判决第二项为：车嘉健于产权过户手续办理完毕之日起十日内向朱云龙支付逾期办理过户登记违约金（自二○一四年十一月二日起至北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第47527号民事判决第一项所述过户手续办理完毕之日止，以六百一十五万元为基数，按照每日万分之三标准计算）。
四、驳回朱云龙的其他诉讼请求。
一审案件受理费54850元，由车嘉健负担32910元（于本判决生效之日起七日内交纳），由朱云龙负担21940元（已交纳）。鉴定费44400元，由车嘉健负担（已交纳）。
二审案件受理费54850元，由车嘉健负担32910元（已交纳），由朱云龙负担21940元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 辉
审 判 员 王 伟
代理审判员 王世洋
二〇一六年六月三十日
书 记 员 王玮玮