湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂十堰中民四终字第00748号
上诉人（原审被告）十堰兴丽（集团）房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市张湾区东岳路**号。
法定代表人沈汉丹，该公司董事长。
委托代理人唐玲，湖北天颐律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）刘文焕，无业。
委托代理人孙东，男，汉族，1967年1月21日出生，个体工商户，系刘文焕丈夫。代理权限：一般代理。
委托代理人夏卫东，湖北汉江源律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人十堰兴丽（集团）房地产开发有限公司（以下简称兴丽房地产公司）因与被上诉人刘文焕房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省十堰市张湾区人民法院（2013）鄂张湾民一初字第00929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月23日受理后，依法组成由审判员王志刚担任审判长并主审，审判员王海、代理审判员徐恩田参加评议的合议庭，于2013年12月27日公开开庭审理了本案。上诉人兴丽房地产公司的委托代理人唐玲，被上诉人刘文焕的委托代理人孙东、夏卫东到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
刘文焕一审诉请：我购买了兴丽房地产公司开发的位于十堰市东岳路兴丽风情巴黎小区6号楼109号的商品房一套后，又与兴丽房地产公司签订一份《补充协议》，协议购买紧邻该房屋的私家花园一个，付清该款项并进行修缮、整理和装修后，入住该房屋。后该花园上方外墙贴砖多次脱落，严重威胁本人及家人的人身安全。经到相关部门咨询得知，兴丽房地产公司出售给我的花园为楼房采光井，属于楼房所有业主共有，兴丽房地产公司无权将其作为私家花园进行出售。为维护我合法权益，请求法院依法判令：1、双方签订的《补充协议》无效；2、兴丽房地产公司返还购买花园的款项118629元；3、赔偿其装修花园的损失35800元和重置差价损失59314.5元；4、由兴丽房地产公司承担本案的诉讼费用及本人主张权利的合理开支。
一审法院认定：2009年7月17日，刘文焕与兴丽房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定由刘文焕购买兴丽房地产公司所开发的位于十堰市东岳路兴丽风情巴黎6栋1单元9号房屋一套，建筑面积111.45平方米，房屋总价款为372765元。同日，原、被告双方又签订了一份《补充协议》，协议约定：“一、甲方（刘文焕）所购商品房房款人民币约372765元整，此款仅为房款部分。另有私家花园面积约131.81㎡，双方约定单价900元／㎡，总价款人民币约为118629元整，此款项未含在房款中，也未在《商品房买卖合同》中约定，以此补充协议为准。其付款方式为，在2009年7月18日前全部付清；此款项乙方（兴丽房地产公司）仅向甲方（刘文焕）出具收款收据，且不办理相关权证，甲方（刘文焕）对此无异议。二、此花园的使用权归甲方（刘文焕），使用年限与该商品房坐落的土地使用年限一致。三、买受人有义务积极配合物业管理公司对整个小区公共设施、设备的经济维修及维护。若不予配合，买受人愿承担由此带来的一切经济损失和法律责任。”合同签订后，刘文焕于2009年7月17日付清了该花园的全部款项，2009年8月18日，兴丽房地产公司将该房屋及花园交付给刘文焕。2011年，刘文焕对该私家花园进行装修并使用。之后，由于位于该花园上方的外墙贴砖脱落，导致刘文焕无法正常使用该花园。现原、被告就退还花园及款项等事宜协商未果，故而成诉。原审另查明，1、本案诉争的私家花园未在十堰市房地产管理局所确认的由兴丽房地产公司所开发的房屋产权范围内，属于该小区的公共部分。2、刘文焕于2013年9月2日向本院提出对其购买的私家花园的装修价值进行评估鉴定，但兴丽房地产公司不同意鉴定。3、刘文焕装修该私家花园共花费35800元，刘文焕向本院提交了非税收票据的装修单据。以上事实有原、被告的当庭陈述，有刘文焕提交的商品房买卖合同、补充协议、装修收据、照片等证据佐证，有兴丽房地产公司提交的补充协议、平面图等证据，有法院查证的商品房权属证明、房地产调查表、房产分户明细表、房产分层分户图、房产面积计算表等证据在卷佐证，以上证据经庭审质证，均真实、合法，予以采信。
一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，兴丽房地产公司所售的私家花园未在其登记的产权范围内，该私家花园属于该小区的公共部分，兴丽房地产公司无权处分该私家花园，且兴丽房地产公司未向一审法院提交证据证明该处分行为已经过该小区业主的同意，故原、被告双方所签订的买卖私家花园的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，故兴丽房地产公司应当返还刘文焕交纳的购买私家花园的款项118629元。原、被告双方在签订私家花园买卖协议时，兴丽房地产公司作为开发商明知该私家花园不能办理产权证，不能擅自处分，却将该花园卖给刘文焕，兴丽房地产公司存在过错，应当对刘文焕对该花园进行装修的损失承担赔偿责任。刘文焕向一审法院提交的装修票据虽然是非税收单据，但该单据符合行业惯例和交易习惯，应予认可。考虑到刘文焕已使用该私家花园两年时间及折旧等综合因素，应当由兴丽房地产公司承担刘文焕装修损失35800元的70%即25060元。刘文焕主张的重置差价59314.5元，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、刘文焕和十堰兴丽（集团）房地产开发有限公司之间于2013年7月17日签订的买卖私家花园的《补充协议》无效。二、十堰兴丽（集团）房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内，返还刘文焕所交纳的购买私家花园的款项118629元，赔偿刘文焕装修私家花园的损失25060元，共计143689元。三、驳回刘文焕的其他诉讼请求。如果十堰兴丽（集团）房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4506元，减半收取2253元，由十堰兴丽（集团）房地产开发有限公司负担。
宣判后，兴丽房地产公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、刘文焕向原审法院提交的装修票据均非正式发票，而是收款收据或简单的证明，刘文焕以此并无法证明其装修投入的相关事实。原审以行业惯例和交易习惯认定由本公司承担刘文焕装修损失的70%，缺乏事实和法律依据。且该场地刘文焕自2009年8月18日即占有使用，至今已逾四年有余，而原审判决按两年使用时间计算折旧损失，亦明显有误。2、公司与刘文焕签订《补充合同》后，交付刘文焕使用的是空场地，刘文焕为其个人需要，在该场地违规建造，破坏了该场地的原有面貌。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同无效应相互返还并恢复至合同签订前的状态，而原审法院在认定双方签订合同无效的情况下，仅判决由公司返还刘文焕购置该场地的款项，却未判令其应将该场地恢复至原有状态，遗漏了本公司应有的诉讼权利，违反法律规定。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判双方签订私家花园的《补充协议》无效，刘文焕将私家花园恢复原状返还公司；刘文焕装修损失公司不予赔偿。
刘文焕在法定期限内未作书面答辩。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明，原审认定的事实属实。
本院认为：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案中，关于兴丽房地产公司出售给刘文焕的私家花园的性质问题，一审经审查刘文焕提交的所购房产的权属证明、房地产调查表、房产分层分户图及房产面积计算表等相关证据材料，可证实兴丽房地产公司出售给刘文焕的私家花园属于楼房采光井，不具备房屋产权登记条件。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，采光井属于建筑区划内的公共场所，应为楼房所有业主共有，故兴丽房地产公司无权将小区的该公共部分作为私家花园出售；同时因该区域为公共区域，为楼房全体业主共有，因此亦不存在返还兴丽房地产公司的情形。原审对此认定无误，本院予以确认。兴丽房地产公司虽不认可刘文焕对该公共区域装修价值，且称一审对刘文焕使用该区域时间认定有误，但一审中，刘文焕向法院申请对装修价值进行评估，兴丽房地产公司拒绝评估。且兴丽房地产公司在上诉中亦称，刘文焕在购买该公共区域后进行装修，故一审结合刘文焕提交的装修单据，并对照该区域的装修材料认定刘文焕的装修损失并无不当。关于装修折旧的问题，该区域的购买时间虽在2009年，但装修并投入使用的时间为2011年，故一审按两年的时间计算折旧亦无不妥。综上，兴丽房地产公司的上诉理由均不能成立，本院均不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费426元，由十堰兴丽（集团）房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王志刚
审 判 员 王 海
代理审判员 徐恩田
二〇一四年一月二十日
书 记 员 刘 鹏
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。