连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港民初字第0147号
原告李士明，男，1957年7月19日生，汉族，连云港港口集团职员。
被告王红梅，女，1970年9月24日生，汉族，无固定职业。
被告刘文亮（系王红梅丈夫），男，1968年9月1日生，汉族，无固定职业。
二被告共同委托代理人胡维芝，连云港市连云区朝阳法律服务所法律工作者。
原告李士明诉被告王红梅、刘文亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月7日立案受理后，依法由代理审判员徐威适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李士明、被告王红梅、刘文亮及二被告共同委托代理人胡维芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李士明诉称，原告将位于连云区东方小区3号综合楼底层5号门面房及3单元305室出租给二被告使用，租赁期限自2009年1月1日起至2013年12月31日止，期限为5年，每年租金15万元，租赁期间届满前被告没有向原告交纳1万元水电保证金，租赁期届满后被告拒不办理房屋交接手续，致使原告无法收房。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求1、判令解除租赁合同，被告交还租赁房屋；2、判令被告支付违约金5万元；3、判令被告自租赁期满之日起至实际交还房�之日止按28万元／年支付原告租金。4、判令被告支付原告因被告不交还房屋导致原告赔偿第三方的损失5万元。
被告王红梅、刘文亮共同辩称，1、被告同意将房屋返还给原告，但致使房屋及设备没有交接的责任在原告，二被告于2004年1月起开始租用原告房屋至2013年12月31日止共计10年时间，在租赁期间二被告不存在任何违约行为，按期按时给付租金并交纳水电等费用，因此，被告不承担任何违约责任。2003年12月15日原、被告双方签订了租房协议，被告在租赁期间增加的设施在交房给原告后应自行拉走，2014年1月1日、2日在房屋租赁到期后，双方协商交接事宜，在交接时原告无视被告的意见，双方还没说几句话原告就掉头走人，没有想到的是原告几天后就直接诉至法院，因此被告认为房屋没有交接的责任在原告。被告租赁的房屋系从事餐饮服务，酒店名称是红梅大酒店�在经营期间添置了大量的设备，双方如果没有协商好，如果没有合理的时间被告根本无法全部运走。2、二被告租赁原告房屋10年，除支付了相关的房屋租金之外，于2003年1月至2008年12月31日又支付原告房屋折旧费共计52.8万元，2009年1月-2013年12月又支付原告房屋折旧费65万元。在租赁期间共支付房屋折旧费123.2万元。目前该房屋的产权及残值部分二被告将保留诉权。3、原告在诉状中陈述与事实不符，二被告从未要求原告支付15万元的改造款等。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
本案争议焦点为：1、租赁期间届满后二被告有没有将房屋返还给原告，没有返还的责任应归于谁。2、二被告是否存在违反合同约定的交纳10000元水电保证金的行为，如果没有交纳是否给原告造成损失。3、原告是否将涉案房屋租给第三人，以及是否因未能将房屋交给第三人而支付第三人�约金。
原告为证明其主张，举证如下：1、2003年12月15日原、被告签订《租赁合同书》，证明原告将涉案房屋出租给二被告，合同第6条约定合同到期前3个月被告须交1万元给原告，作为水电、电话等费用及内外部设施的保证金，待费用结清后退回被告。如被告对内部改造应通知原告，经原告书面同意后方能进行改造，一切费用由被告自行承担，其添置的设施应于交房当日拖走。2、2008年3月19日《租房续签合同》，证明被告添置的设备应以2003年12月15日双方签订的租赁合同为准。3、《补充合同书》，证明如被告违约应承担5万元违约金。4、原告与案外人伏祥波签订的租赁合同及信函，证明原告在2013年12月21日与案外人约定，把涉案房屋出租给案外人，案外人交了5万元定金，但被告一直没有将房屋交还原告，现在案外人下函给原告，要求原告双倍返还定金。
二被告对原告提供证据的质证意见：对《租赁合同书》、《租房续签合同》及《补充合同书》的真实性没有异议，合同中明确约定被告在租赁期间增加的设施在交房时由被告运走，并且是当日运走。二被告承租原告房屋10年，对于房间的设施、门厅的改造、厨房的改造投入了大量的设备及资金，根本无法在当日拉走，合同约定的合理期限不足，合同到期后被告与原告商谈解除事宜，原告对被告提出的意见不予理睬。《租赁合同书》第6条虽然约定在合同到期前3个月须交10000元水电等费用，但该约定已经失去意义，二被告已经在合同到期时将水、电等费用交齐，且原告也已核实。被告不欠费用，该条款不成立，所以原告要求以该条款要求被告承担违约责任的诉讼请求不能成立。对原告与案外人伏祥波签订的租赁合同书及信函的真实性、合法性、关联性均有异议，首先合同是复印件�另外，原、被告双方租赁合同没有到期，原告就将被告正在经营的房屋租赁给他人，并没有征得被告同意，该合同本身就是无效的。
被告王红梅、刘文亮为证明其观点，举证如下：1、二被告在租赁期间投入的设施明细。2、照片一组，证明二被告在经营期间添置的厨房、包间、门厅、吧台、招牌等设施。3、证人高某、张某的证言，证人陈述内容为“房东李士明于2006年大概3月份及2008年二次装修的时候，分二次将租赁房屋内将属于原告所有的空调、电视、音箱、厨房的电烤箱、电器等卖掉”，证明房屋内原有的大部分物品被原告自行处理，仅剩少量桌椅，现有的设备绝大部分都是二被告添置的。
原告对二被告提供证据的质证意见：被告提供的上述证据和原告没有关系。二被告添置的设备，只要不损坏房屋的整体，二被告可以自行拿走。
经审理查明，2008年3月19日�甲方李士明与乙方刘文亮、王红梅签订《租房续签合同》，约定甲方将东方小区3号楼5号房和3号楼3单元305号房包括内外装潢和内外设施续租给乙方使用，续租期限从2009年1月1日起至2013年12月31日止，期限5年，租金合计75万元，注明：1、每年房屋租金2万元；2、每年内外部装潢及内外部设施的折旧费13万元；3、其他标准以2003年12月15日双方签订的《租房合同书》为准。原告（甲方）、被告（乙方）于2003年12月15日签订的《租房合同书》中对原、被告仍有约束力的相关条款为：一、甲乙双方不得以任何借口提前收回或退租，若一方收回或退租违约应承担5万元违约金，如有一方违约，双方可经过协商解决，如协商不成可按合同法有关规定执行。二、乙方在使用房屋期间所使用的水、电、电话等费用由乙方支付。乙方保持外部设施完好，若乙方对内部进行装潢改造应通知甲方，经甲方书面同意后进行，所产生费用由乙方承担，乙方在租房期间增加设施在交房给甲方当日运走。甲方负责乙方正常使用水、电，如乙方欠水、电费造成停水、停电，后果由乙方自负。全楼特殊情况停水、电除外。三、合同到期前3个月乙方须交一万元作为乙方使用水、电、电话等费用及内外部设施的保证金，待费用结清后退回乙方，乙方使用房产作为经营使用必须按国家各项规定办理审批手续，守法经营。
另查明，2013年12月31日房屋租赁期间届满后，被告没有将房屋内属于其所有的能在不破坏房屋整体的情况下拆卸的设施设备搬走，也没有将房屋交还原告，二被告仍然将房屋锁上占有房屋。在合同到期前，二被告也没有交纳一万元的水电等保证金。另外，原告称其与案外人伏祥波于2013年12月21日签订《租房合同书》，将涉案房屋出租给伏祥波，并收取伏祥波定金5万元，还称因其没有按时交房给伏祥波，伏祥波发函要求终止租房合同书，并要求其双倍返还定金。
本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告之间签订的《租房续签合同》，因租赁期间已于2013年12月31日届满，二被告应将房间内被告添置的可以在不损坏房屋结构的情况下移走的设施设备清理出去，并将涉案房屋返还给原告。二被告虽未在合同到期前交纳1万元的水电等保证金，但二被告没有交纳保证金并未给原告造成损失，原告据以要求二被告赔偿违约金5万元的《补充合同书》对双方当事人不再具有约束力，因为原、被告在2008年3月19日重新签订《租房续签合同》时要求其他标准以2003年12月15日双方签订的《租房合同书》为准，因此《补充合同书》对双方不再适用，因此，原告以二被告未支付1万元保证金而要求二被告支付5万元违约金是没有依据的，本院依法不予支持。二被告在租期届满后仍然没有撤走属于其所有的设施设备，没有将房屋交还原告，而是将房屋锁上，二被告应承担违法占用期间的租金，租金应以双方此前约定的15万元／年从2014年1月1日起计算至二被告实际返还房屋给原告之日止。原告与案外人伏祥波签订的《租房合同书》真实性无法确认，也不能证明其向伏祥波双倍返还了定金，因此，本院对原告要求二被告赔偿其无法交房违约而产生的损失依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告王红梅、刘文亮于本判决生效之日起十日内将连云区东方小区3号综合楼底层5号门面房及3单元305室内二被告添置的设施设备在不损坏房�整体的情况下清理出房屋，并将上述房屋返还给原告李士明。
二、被告王红梅、刘文亮于本判决生效之日起十日内给付原告李士明占用房屋期间的租金，租金自2014年1月1日起至二被告实际返还租赁房屋给原告之日止按15万元／年计算。
三、驳回原告李士明其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，由被告王红梅、刘文亮承担（原告已预交，二被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费1050元。连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行，账号：440301040009094（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交本院）。
代理审判员 徐威
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 李卓
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：第六十四第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，保江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。