福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岩民终字第565号
上诉人（原审被告）谢燕康，男，汉族，居民，住武平县。
被上诉人（原审原告）龙岩市龙顺物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区曹溪下寮中路北一巷16号。
法定代表人卢立强，总经理。
委托代理人卢桂芬，女，汉族，被上诉人公司管理员，住龙岩市新罗区。
上诉人谢燕康因与被上诉人龙岩市龙顺物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服武平县人民法院（2015）武民初字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谢燕康、被上诉人龙岩市龙顺物业管理有限公司的委托代理人卢桂芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年10月21日，被告谢燕康与福建省龙城伟业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告购买了该公司开发的“东方新城”第12幢302号房屋，建筑面积107.53㎡。《商品房买卖合同》包含了《“东方新城”前期物业服务合同》、《“东方新城”业主临时公约》，被告在福建省龙城伟业房地产开发有限公司与福建和祥物业管理有限公司签订的《“东方新城”前期物业服务合同》上签字，该合同约定物业服务合同期限自2011年10月31日至2013年10月30日止，《“东方新城”业主临时公约》第五条约定，受开发商委托，福建和祥物业管理有限公司对小区进行物业管理，期限为东方新城服务管理合同生效之日起至业主委员会成立止；物业服务费由业主按建筑面积交纳：多层住宅0.4元／月.㎡，高层0.8元／月.㎡。被告居住的房屋属多层住宅。2013年10月1日，原告龙顺物业公司与福建省龙城伟业房地产开发有限公司签订《“东方新城”前期物业服务合同》，约定：由原告对东方新城提供前期物业服务，合同期限自2013年11月1日至2017年5月29日，合同期内，业主委员会与物业管理企业签订物业合同生效时，本合同自动终止；物业服务费由业主按建筑面积交纳：多层住宅0.4元／月.㎡，高层0.8元／月.㎡；小区内用水、用电，由原告代收代付；合同还约定了物业服务内容和质量标准、物业的使用与维护、违约责任等等。另查明，被告居住的“东方新城”小区至今未成立业主委员会。原告诉请被告支付2013年11月至2014年9月被告拖欠的物业服务费473元、自用水费334.9元、公摊水电费80.9元、垃圾处理费99元，合计987.8元。
原审认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告居住的小区至今未成立业主委员会，小区建设单位福建省龙城伟业房地产开发有限公司在前一份前期物业服务合同到期后，与原告龙顺物业公司签订了《“东方新城”前期物业服务合同》，该合同依法成立并具有法律效力，被告作为业主是物业服务合同项下的权利义务实际享有者和承担者，该合同对其具有法律约束力。原告作为被告的物业服务方，主体适格。被告提出未与原告签订物业服务合同而否认原告主体资格，于法无据，依法不予支持。被告仅提供了一组照片，不足以证明原告未向小区提供物业服务，因此，被告欠原告的物业服务费473元、代付的水费334.9元、公摊水电费80.9元、垃圾处理费99元，合计987.8元，应当清偿。原告的诉讼请求依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，遂判决：被告谢燕康应于本判决生效之日起三日内支付原告龙岩市龙顺物业管理有限公司物业服务费473元、代付的水费334.9元、公摊水电费80.9元、垃圾处理费99元，合计987.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由被告谢燕康负担。
宣判后，原审被告谢燕康不服，向本院提起上诉。
上诉人谢燕康上诉称：1、福建龙成伟业房地产开发有限公司与福建和祥物业有限公司前期物业服务合同已经结束，按购买商品房买卖合同与和祥物业管理有限公司签订的东方新城前期物业服务合同，合同期限2011年10月31日起至2013年10月30日止。2、物权法第七十六条第一款第四项选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定。因此，开发商无权代替业主与被上诉人签订物业服务合同。该合同对业主无约束力，物业服务费等费用也无约束力。3、二次供水费、季节性水费、公摊费等多收增加业主负担，未经业主方同意。4、被上诉人未尽到服务职责，导致小区绿地被侵占，出现入户盗窃等情况。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求撤销原审判决，撤销龙成伟业房地产开发有限公司与被上诉人签订的东方新城前期物业服务合同。
被上诉人龙岩市龙顺物业管理有限公司辩称：前期物业服务合同都是物业公司与开发商签订。一审中答辩人已经提交证据证明自己的主张。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审查明的事实无异议，对原审查明的事实本院予以确认。
二审庭审中，上诉人谢燕康向本院提交了《武平县天泉水务有限公司关于城区自来水阶梯式用量核定、计价实施办法》、《武平县发展和改革局关于调整城区自来水价格的批复》文件各1份，欲证明原审认定每年5-10月季节性水价加收10%错误，被上诉人只能收取每年6-10月季节性水价。被上诉人对该证据的真实性予以确认。本院认为，上诉人提供的该证据能够证明每年6-10月份，东方新城小区业主生活用水价格按居民生活用水基础水价加价10%的事实，本院予以采信。
被上诉人龙岩市龙顺物业管理有限公司向本院提交了2014年12月10日武平县公用事业收费服务所出具的《委托书》，欲证明其有权代为收取垃圾处理费。上诉人对收费标准无异议，由被上诉人代收也无异议，但被上诉人并非按照实际户数申报缴费。本院认为，该证据能够证明被上诉人有权向东方新城小区业主代为收取垃圾处理费的事实。
2015年6月17日，本院就上诉人提出的被上诉人存在的物业管理问题现场查看了东方新城小区。经查明，被上诉人在东方新城小区物业管理过程中存在小区部分绿地被个别业主用于种菜、小区内车辆停放无序而未及时制止的情况。
本院另查明，2012年3月29日，武平县调整城区自来水价格，自2012年4月1日起，对包括东方新城小区在内的居民生活用水实行季节性加价，即每年6-10月，按居民生活用水基础水价加价10%。2014年12月，武平县公用事业收费服务所委托龙岩市龙顺物业管理有限公司向东方新城小区业主代收垃圾处理费。
本院认为，虽然上诉人谢燕康与被上诉人龙岩市龙顺物业管理有限公司未直接签订物业服务合同，但是依照《物业管理条例》第二十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，在主业或业主委员会选聘物业管理企业之前，建设单位有权选聘物业管理企业，并与之签订前期物业服务合同。本案上诉人所在东方新城小区未成立业主委员会，业主亦未依法自行选聘物业管理企业，因此龙城伟业房地产开发有限公司作为建设单位与被上诉人签订的《前期物业服务合同》，对上诉人谢燕康等业主具有约束力。同时，根据《前期物业服务合同》约定，被上诉人自2013年11月起进驻东方新城小区进行物业管理服务至今已有一年多时间，上诉人及其他业主实际已接受了该物业公司提供的保洁、安保、公共设施维护等物业服务，上诉人作为业主理应按合同约定向被上诉人支付相应的物业服务费及代付的其他费用，但鉴于被上诉人的物业管理履职客观上存在瑕疵，本院酌情从上诉人应缴的473元物业服务费中扣减30元，故上诉人应支付被上诉人物业费443元。本案东方新城小区居民生活用水水费季节性加价的时间应为每年的6-10月份，被上诉人2014年5月份收取的加价费不当，应予扣减。根据上诉人2014年4月-6月用水量为38吨的事实，本院酌情扣减15吨×0.125元=1.9元，故上诉人应支付被上诉人代付的水费333元。上诉人对被上诉人代付的公摊水电费等提出异议，但未提供证据证明，本院不予支持。据此，上诉人应支付被上诉人物业服务费443元、代付水费333元、公摊水电费80.9元、垃圾处理费99元，以上合计955.9元。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以采纳；根据二审查明的事实，本院对原审判决予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
变更武平县人民法院（2015）武民初字第11号民事判决为：上诉人谢燕康应于本判决生效之日起三日内支付被上诉人龙岩市龙顺物业管理有限公司物业服务费443元、代付的水费333元、公摊水电费80.9元、垃圾处理费99元，合计955.9元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费50元，由上诉人谢燕康负担40元，被上诉人龙岩市龙顺物业管理有限公司负担10元。一审案件受理费25元，改由上诉人谢燕康负担20元，被上诉人龙岩市龙顺物业管理有限公司负担5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李祝才
审 判 员 许水华
代理审判员 严丽梅
二〇一五年六月十八日
书 记 员 李俊锋
附法律条文：
一、适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。