河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫02民终3075号
上诉人(原审原告)：开封市九鼎雅园业主委员会。住所地开封市龙亭北路**号。
主要负责人：魏宪法，业主委员会主任。
委托诉讼代理人：刘长福，业主委员会物业办主任。
被上诉人(原审被告)：中国银行股份有限公司开封分行。住所地开封市中山路南段。
主要负责人：侯利军，该行行长。
委托诉讼代理人：伊家宾，该银行职员。
委托诉讼代理人：张留群，河南顺河律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)：开封市龙亭区午朝门办事处。住所地开封市龙亭区中山路北段**号。
法定代表人：卓继伟，办事处主任。
委托诉讼代理人：潘恒志，该办事处法律顾问。
被上诉人(原审第三人)：开封市大宏物业服务有限公司，住所地开封市龙亭北路西北湖小区九鼎颂园。
法定代表人:何辉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王平，该公司法律顾问。
上诉人开封市九鼎雅园业主委员会（以下简称九鼎雅园业委会）因与被上诉人中国银行股份有限公司开封分行（以下简称中国银行开封分行）、开封市龙亭区午朝门办事处（以下简称午朝门办事处）、开封市大宏物业服务公司(以下简称大宏物业公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省开封市龙亭区人民法院（2016）豫0202民初345号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
九鼎雅园业委会上诉请求：撤销一审判决，请求二审法院判令中国银行开封分行按合同约定，支付给上诉人五个年期房屋租金75000元及违约金（自2011年12月1日到支付时止）。本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决违反了以事实为依据、以法律为准绳的基本原则。1.认定事实错误。九鼎雅园业委会是依法按照程序换届选举产生的合法组织，是完全依法办事的，但午朝门办事处及其成立的临时工作组将业委会取消，由临时工作组取而代之。午朝门办事处与临时工作组一起超越职权申请中国银行开封分行把租用九鼎雅园公房的租金交给自己，并写出说明要银行把租金交给宏大物业公司，这些都是错误的。在法院判决撤销终止业主委员会成员资格的错误决定之后，一审法院仍不认定上述行为是违法侵权，判令被告纠正错误，是不公正的。大宏物业公司是以免费四个月试行服务的手段进入九鼎雅园小区的，其只有四个月的合法合同，且大宏物业公司不尊重业主，不全心全意为业主服务。一审法院不调查纠正大宏物业公司的错误行为，反而认为该公司对小区进行了服务，并将应由九鼎雅园全体业主收取的租房租金6万元交给大宏物业公司顶物业费并无过错是错误的，大宏物业公司收取物业费应按照有效合同执行，不应非法收取租金顶替，侵犯广大业主的合法权益。2.一审法院违反了《中华人民共和国合同法》，不是严格按照合同法进行公正审理，而是将两个第三人参加诉讼，使其恶意串通，制造审理混乱，影响公正判决。3.一审法院将业主委员会任期五年错误写成三年。请二审法院遵照中央司法改革的精神，独立行使审判权，以事实为依据、以法律为准绳的基本原则，判令中国银行开封分行按照租赁合同约定，支付九鼎雅园业委会五个年期（从2011年12月1日至2016年11月30日）的房屋租金75000元，并逾期超过10日的按照当期年租金总额的5％支付违约金。（以每365日为一个租赁年）。
中国银行开封分行辩称，上诉人丧失了主体资格，其在2011年到2015年没有履行相应的合同义务，也就无权享有相应是权利，其无权收取相应期间的租金，在此期间，一直是大宏物业公司履行的义务，大宏物业公司也是按照通知做的，中国银行开封分行不应该重复支付租金，上诉人要求中国银行开封分行交付租金没有法律依据，中国银行开封分行既没有违约，也没有过错。上诉人的上诉理由不能成立。
午朝门办事处辩称，九鼎雅园业委会任期届满，其已经没有任何资格参与民事诉讼活动，应当依法驳回九鼎雅园业委会的诉讼请求。
大宏物业公司辩称，同意午朝门办事处的意见，一审判决正确，依法维持。
九鼎雅园业委会向一审法院起诉请求：2010年11月30日，原、被告双方签订一份房屋租赁合同，双方约定，原告将坐落于开封市九鼎雅园门卫室的房屋出租给被告使用。租期十年，自2010年12月1日至2020年11月30日，每365日为一个租赁年。租金及支付方式：该房屋年租金为15000元，年租金按年支付，各租赁年租金分别于该租赁年的12月1日前支付。还约定了违约责任，每逾期1日，按照当期年租金总额的1%支付违约金，逾期超过十日的，按照当期年租金总额的5%支付违约金。至今，被告已逾期五年未按合同约定支付租金及违约金。原告曾多次找被告催要，被告总以种种理由推拖，拒付租金和违约金，原告于2016年3月28日又去催要时得知被告于2014年、2015年分三次把四年的租金6万元交给了大宏物业公司，严重违反了双方约定的合同，故诉至法院，要求被告支付五个期年2011年12月至2015年１２月的房屋租金75000元及违约金11225元（按合同约定计算到支付时为止，从2011年12月1日至今，按年租金15000每年的5%，每年750元，共5年）和未交纳租金的利息（以拖欠租金为本金，按同期银行贷款利息，从2011年12月1日起计算至今）。
一审法院认定事实：2010年1月5日，原告向第三人午朝门办事处就“开封市九鼎雅园小区选举新一届业主委员会情况”进行了报告，同时向龙亭区政府及开封市住建局物业科进行了报告。2010年11月30日，原告九鼎雅园业委会与被告签订了房屋租赁合同，约定原告将坐落于开封市九鼎雅园大门西侧门卫室的房屋，建筑面价18平方米，出租给被告使用；租期10年，自2010年12月1日至2020年11月30日；年租金为15000元，按年支付，首期租赁年租金自合同签订生效后十五日内支付，以后年租金于该年的12月1日前支付；被告未按合同规定及时足额交付租金的，每逾期一日，应按照当期年租金总额的1%支付违约金，逾期超过10日的，原告有权解除合同，并有权要求被告按照当期年租金总额的5%支付违约金。2011年7月5日，第三人午朝门办事处关于成立文昌社区九鼎雅园小区临时工作组向龙亭区住建局物业办进行了请示，龙亭区建设局批复同意。2011年7月21日，文昌社区九鼎雅园小区临时工作组下发通知，决定终止原告九鼎雅园业主委员会所有成员资格，原告应从即日起十日内将其保管的财务凭证、印章、档案等文件资料及办公用房移交给临时工作组，当天将该通知送达给原告。2011年11月15日，第三人午朝门办事处及文昌社区九鼎雅园小区临时工作组对被告发出一份申请，通知被告将2011年至2012年的租赁费15000元缴给文昌社区九鼎雅园小区临时工作组。文昌社区九鼎雅园小区临时工作组分别于2014年1月23日、2014年12月23日、2015年10月8日向被告发出房租支付说明，让被告将本案所涉房屋的2011年-2013年、2014年、2015年的房租支付给第三人大宏物业公司，第三人大宏物业公司亦分别于2014年1月24日、2014年12月23日、2015年10月28日向被告发出房租支付申请，让被告支付本案所涉房屋的2011年-2013年房租30000元、2014年房租15000元、2015年房租15000元，并承诺第三人大宏物业公司依据税局发票代为收取房租，如有不当全额退还，所造成损失由第三人大宏物业公司承担，如因代收房租引发纠纷，由第三人大宏物业公司负责。被告根据上述要求将2011年-2013年30000元房租、2014年15000元房租、2015年15000元房租支付给第三人大宏物业公司，共计60000元。另查明，原告因不服第三人午朝门办事处成立的文昌社区九鼎雅园小区临时工作组于2011年7月21日作出的通知，于2015年7月23日向开封市金明区人民法院提起行政诉讼，要求午朝门办事处撤销文昌社区九鼎雅园小区临时工作组于2011年7月21日发出的通知；由午朝门办事处在小区发公告公开告知全体业主和有关单位机关：终止九鼎雅园业委会所有成员资格的决定是错误的，为九鼎雅园业委会所有成员恢复名誉、消除影响；文昌社区九鼎雅园小区临时工作组依法赔偿其“全面负责并代行使九鼎雅园业委会职权，替代九鼎雅园业委会诉讼主体”期间给小区造成的损害。2015年11月9日开封市金明区人民法院作出（2015）金行初字第32号行政判决书，判决撤销午朝门办事处成立的文昌社区九鼎雅园小区临时工作组于2011年7月21日作出的通知的行政行为；驳回原告的其它诉讼请求。午朝门办事处不服判决，提出上诉，开封市中级人民法院于2016年3月22日作出（2016）豫02行终7号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，2011年6月底至2016年6月30日第三人大宏物业公司对开封市九鼎雅园小区进行了物业服务。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主同意。本案，原告虽任期已满，但开封市九鼎雅园小区并未进行业主大会更换业主委员会，而《开封市业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条规定的业主委员会每届任期为三年，不是效力性的强行性规范，原告的资格并不因任期已满自然无效，故原告具有诉讼主体资格。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款规定，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”原告作为开封市九鼎雅园业主委员会与被告中国银行开封分行签订的房屋租赁合同是原告代表全体业主与被告所签订的。但原告作为开封市九鼎雅园业主委员会的资格于2011年7月21日被第三人午朝门办事处所成立的文昌社区九鼎雅园小区临时工作组下发通知予以终止。虽后此通知被开封市金明区人民法院2015年11月9日作出行政判决书予以撤销，开封市中级人民法院于2016年3月22日作出行政判决书维持原判，但在上述通知被撤销前，原告作为开封市九鼎雅园业主委员会的资格仍是终止的状态，原告作为开封市九鼎雅园业主委员会的资格被终止期间，其不能代表开封市九鼎雅园小区全体业主对涉案房屋进行管理，且在此期间第三人大宏物业公司对开封市九鼎雅园小区进行了物业服务，而涉案房屋的房租是属于开封市九鼎雅园小区全体业主所有，应用于开封市九鼎雅园小区日常管理和维护并无不妥，故被告中国银行开封分行依据该通知和文昌社区九鼎雅园小区临时工作组支付说明将四年房租支付给第三人大宏物业公司并无过错，故原告要求被告支付已支付过的四年房租60000元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告要求被告支付2015年12月1日前应支付的下一年度的房租，即2016年度的房租，原告资格终止的通知被撤销后，原、被告双方应按照合同履行义务，被告未向原告支付2016年度的房租，应当履行合同义务，故原告要求被告支付2016年度的房租15000元，一审法院予以支持。关于违约金，因午朝门办事处对原告作为开封市九鼎雅园小区业主委员会资格作出了终止的通知致使被告对原告作为合同相对人资格的确定性产生质疑，虽开封市金明区人民法院于2015年11月9日作出行政判决书维持原判，但该判决并未生效，开封市中级人民法院于2016年3月22日作出行政判决书维持原判，根据原、被告双方合同约定，被告应于2015年12月1日前支付2016年度的房租，原告资格终止的通知被撤销的时间已超过双方约定的房租支付时间，故被告是因原告作为合同相对人的资格未被确定的情况下而不能按合同约定的时间支付房租，不应承担违约金。关于原告要求被告支付逾期利息，因双方没有约定，一审法院不予支持。判决：一、被告中国银行股份有限公司开封分行于本判决生效后十日内向原告开封市九鼎雅园业主委员会支付2016年度房租15000元。二、驳回原告开封市九鼎雅园业主委员会其他诉讼请求。案件受理费1675元，原告开封市九鼎雅园业主委员会承担1475元，被告中国银行股份有限公司开封分行承担200元。
本院二审期间，上诉人提交部分证据，三被上诉人均不予认可。
二审认定事实与一审一致。
本院认为，九鼎雅园业委会与中国银行开封分行签订的房屋租赁合同合法有效并已实际履行，中国银行开封分行应按照合同约定支付租金。关于2011年至2015年的房屋租金问题，九鼎雅园业委会因午朝门办事处文昌社区九鼎雅园临时工作组于2011年7月21日作出的行政行为终止了原九鼎雅园业委会所有成员资格，中国银行开封分行按照午朝门办事处及午朝门办事处文昌社区九鼎雅园临时工作组申请，将该期间的房屋租金已支付完毕，其已履行合同义务。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1675元，由九鼎雅园业委会负担。
本判决为终审判决。
审判长 宋自学
审判员 张燕喃
审判员 张 震
二〇一七年二月二十日
书记员 张一帆