江苏省盐城市盐都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0903民初6958号
原告：周某某，女，1970年1月12日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。
委托诉讼代理人：姜烨，江苏大直律师事务所律师。
被告：盐城金鹰聚龙湖购物中心有限公司，住所地在盐城市城南新区新都街道解放南路268号。
法定代表人：李培，董事长。
委托诉讼代理人：瞿亮，男，该公司职工。
委托诉讼代理人：许东方，江苏新中一律师事务所律师。
原告周某某与被告盐城金鹰聚龙湖购物中心有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，于2016年12月19日、2017年2月23日两次公开开庭对本案进行了审理。原告周某某及其委托诉讼代理人姜烨，被告金鹰公司委托诉讼代理人瞿亮、许东方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周某某向本院提出诉讼请求：1、判请解除原、被告2014年6月15日签订的商铺《租赁合同》；2、被告退还原告保证金6万元、押金3万元及9万元利息（自交款之日起至实际还款之日止按年息6%计算）；3、被告赔偿原告加盟费损失15万元、已交纳的租金损失20万元、已交纳的物业管理损失5.424万元等合计40.424万元；4、被告赔偿原告装修投入的费用损失73.503万元；5、被告承担本案的诉讼费用。以上费用合计122.927万元。事实和理由：2014年6月15日，原被告签订一份商铺租赁合同，约定：被告将盐城金鹰聚龙湖购物中心B1F层（编号为H2）的商铺出租给原告使用（附商业布局图），面积为226平方米，用于原告经营“奶酪时光”品牌，租期为5年，即自2014年7月1日至2019年6月30日止；租金为月定额租金（第一年月租金24060元）与月销售收入分成租金两者取较高值；物业费1元/天按每平方米计算即为6875元/月，租金及物业费每三个月为一个支付周期；原告向被告交纳履约保证金6万元、装修保证金1万元，被告另收取管理押金3万元；双方在合同中还约定了其他事项。合同签订后，原告按约履行义务，并按时交纳租金、物业费及其他费用。根据租赁合同约定的商业布局，在原告承租商铺西北侧就是投资逾亿元的“金鹰海洋馆”，该海洋馆的出口设在原告承租的商铺对面，具有很高的市场人气和商业带动作用，原告正是看中这种潜在的商业经营价值与经营优势，才与被告签订租赁合同。但在原告经营的商铺开业不久，被告却单方将海洋馆出口改到南侧，完全绕开原告经营的区位和区域，造成原告商铺区优势丧失，造成原告重大经济损失。2015年8月18日，原告向被告发出书面催告函，要求被告按合同约定的商业布局，立即恢复海洋馆原东侧出口，否则将拒交租金直至解除合同、追究被告违约责任等，但被告没有回应。此后，因与原告多次交涉无果，遂诉至法院。在审理期间，原告申请对投入的装饰装潢费用进行过鉴定，费用合计73万余元。双方签订的租赁合同的1.1条款约定了商铺的具体位置和商业布局，其中特别注明该物业的具体位置在本合同附件1，则附件1的用途是用于位置确定和方便鉴别之用（附件1示意图中由原告标明为1的部分是海洋馆，阴影部分是原告承租的商铺标注2，标注3即为海洋馆的东侧出口），其中海洋馆的出口就在原告承租商铺的斜对面，具有较强的商业潜在价值和经营价值。现因海洋馆出口位置的改变完全绕开了原告商铺的区域和区位，这也是被告违约所在。原告已依法向被告发出了催告，行使了拒交租金及相关费用的抗辩权和解除合同的催告权，原告在被告没有按约整改的情况下，拒绝缴纳租金及相关费用，是合法的维权行为，并不构成违约。综上，故请求法院依法支持原告的诉讼请求。
金鹰公司辩称，一、原告所诉签订合同等事实无异议，其他不是事实。本案是原告违约在先，双方合同中并没有书面约定海洋馆的出口设置在原告商铺的对面，海洋馆的设置只是被告方的一个商业布局，至于该海洋馆的出口安置在东侧还是南侧，并无约定。原告标注的3是消防疏通通道，并不是海洋馆的东侧出口。同时，海洋馆与被告是两个独立的法人单位，被告在租赁商铺时按照现有的商铺位置来签订租赁合同，海洋馆的进出口等事项与被告无关。二、原、被告之间解除租赁合同的条件未成就，原告虽有违约在先的行为，但其后向被告作出承诺函要求继续履行合同，现又向贵院起诉要求解除合同。现被告不同意解除，要求其继续履行，并要求原告支付尚欠的自2015年8月至2016年12月的水电费及租金、物管费合计614546元。三、关于原告主张的具体请求。1、原告交纳的违约保证金6万元、押金3万元，如果原告按照合同第5.3条约定的条件成就时，6个月后是无息返还原告，现我方要求继续履行合同，故原告该项诉请没有依据。2、关于加盟损失15万元与本案无关联性，原告进行品牌授权后才与被告签订租赁合同，从开业至今原告均正常营业，所以加盟费以及租金损失、物业费损失合计40.424万元亦理应予以驳回。3、原告要求赔偿其装潢投入的费用73.503万元，按照合同约定，此项费用由原告方自行承担。四、被告要求原告继续履行租赁合同，如原告认为无法履行，应按合同约定与被告履行解除合同的相关手续，交全所欠租金；同时，原告应该按双方的约定承担违约责任，将租赁物恢复至物业交付时的状态，并无偿将其交给被告。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2014年6月15日签订一份租赁合同，约定：金鹰公司将盐城金鹰聚龙湖购物中心B1F层（编号为H2）商铺租赁给周某某使用，面积为226平方米；其中附件1平面图中标注的阴影部分写有“奶酪时光”为案涉租赁场地，图中该处西侧有一块地块，即“金鹰海洋馆”地块，该地块的东面靠北处有两条带箭头短粗线条（原告称标注3），未作文字说明是出口还是其他；租赁期限自2014年7月1日至2019年6月30日；双方在合同中还约定了租金、物业管理费等事项。
合同签订后，金鹰公司向原告交付租赁地块，周某某于2014年7月4日交纳履约保证金6万元，管理押金3万元，对租赁物业进行装饰装潢，加盟经营“奶酪时光”，并支付相关费用，后登记设立“盐城市城南新区奶酪时光餐厅”，亦按约支付租金及物业费至2015年8月底。
2015年7月，奶酪时光餐厅向金鹰公司发出承诺函，主要内容为：因本店紧靠海洋馆，海洋馆的施工带来严重的尘土、噪音等，已与贵公司达成减免2015年4月1日至7月10日租金及物管协议，本店感谢之余秉承良好合作的原则……。对于上述种种不良因素对我店带来的负面影响到此为止，自此承诺后我店会尽自己的努力认真做好经营，并在7月15日前将前期欠交的水电费12543元交清，后期费用严格按贵公司要求进行交纳，如有违反合同条款，我方愿意接受贵司的处罚。
2015年8月18日，周某某向金鹰公司发出书面函告，主要内容为：根据贵公司与我签订的合同约定的商业布局，贵公司在我承租的西北侧就是“金鹰B1F层海洋馆”，该馆的出口就设在我承租商铺的对面，现“金鹰B1F层海洋馆”出口改道南侧，直接影响了我商铺的客源，现要求贵公司立即恢复海洋馆原东侧出口，逾期不改，我将拒交租金，直至要求解除合同，由贵公司承担违约后果。金鹰公司收到后，未给予书面答复。此后，周某某亦未支付2015年9月1日后的租金及物业费等。
2015年9月7日，周某某诉至本院，诉讼请求为：要求与金鹰公司解除合同，金鹰公司返还保证金、赔偿损失等，后又于2016年6月3日撤回起诉。此案审理期间，根据周某某的申请，本院委托鉴定机构对周某某经营的“奶酪时光”商铺装修费用进行鉴定，鉴定报告主要内容为：鉴定结论为：“奶酪时光”商铺装修费用（含不可拆除和可移动物件）在2014年7月30日原值为833432元；在2015年8月30日的现值为735030元，其中可移动物件为296392元，不可拆除物件为438638元，包括槽钢隔断墙38378元（面积为92.79㎡）、地面抬高（H=300mm，107.14㎡）24513元等；本鉴定报告使用有效期自2015年11月26日至2016年11月25日止，逾期，结果自然失效。另鉴定机构于2015年11月13日进行第二次现场勘察时，商铺处于正常营业中。当日，周某某发函给金鹰公司，主要内容为：评估机构已完成原告承租的商铺装修费原值和现值的勘察和现场评估程序；为减少损失，通知贵单位于2015年11月16日上午九时到“奶酪时光”商铺接收商铺及装修设施（包括不可拆除和可移动物件）。后周某某将钥匙交给金鹰公司相关人员，金鹰公司一直没有接收。在此案听证及开庭审理期间，对合同附件1平面图中的相关标注的含义，金鹰公司经询问制图人，答复：箭头代表疏散通道，疏散通道遇到紧急情况才会开；海洋馆的门在作该图时没有规划。另此案承办人亦向有关部门询问图纸中箭头的含义，答复是该箭头是疏散通道，正常情况下不打开，遇到紧急情况时，必须保持畅通。周某某认为该图是被告绘制，是双方签订合同谈好的进出口的一种表达方式。
2016年11月，周某某再次诉至本院。庭审中，周某某主张金鹰公司违反约定，将海洋馆出口由东侧改为南侧，致其客源受到影响，经营状况不好，故要求解除合同，并赔偿相关损失。周某某认为提交合同附件1平面图中标注3即为海洋馆出口，另申请法院调取消防验收资料等，其他未提供相应的证据予以证明。本院向盐城市消防支队调取案涉的B1层商铺的建设工程消防意见书以及涉及到海洋馆的竣工图纸（案卷号0231-5）等，该竣工图纸上没有标注海洋馆的出口位置，而原告坚持认为在此前还有一份消防图纸，出口就设在北侧，但未能提供。
2017年1月17日，周某某将奶酪时光店里可移动的物件搬清，并将钥匙交到金鹰公司，但双方没有办理交接手续。截止2016年12月底，按合同约定周某某应支付租金、物业费合计61万余元。金鹰公司虽主张要求原告支付，但未提起反诉。
另查明，2015年7月3日，盐城市公安局消防支队对原盐城金国联置业有限公司（现更名为盐城金鹰科技实业有限公司）申报的内港湖B1地块5号楼水族馆土建及内建装修工程进行了消防验收，综合评定该工程消防验收合格；建筑内疏散通道、安全出口、消防车道应保证畅通等。
又查明，金鹰国际海洋世界盐城有限公司于2014年8月26日经工商部门登记设立，住所地在金鹰天地广场负一层（CND），该公司亦是承租的盐城金国联置业有限公司场地经营海洋馆。
再查明，周某某经营的奶酪时光餐厅除在西侧有进出门外，在北侧还有大门，可以通过室外自动扶梯进入。
本院认为，本案原、被告签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。作为出租人，金鹰公司应当交付合同约定的租赁物，作为承租人，周某某应当依约交纳租金及相关费用。现双方在履行合同过程中发生争议后，已致合同不能实际履行。
本案的主要争议焦点：一、原告主张被告将海洋馆的原东侧出口移到南侧，该事实是否成立；原告据此能否解除合同？二、原告主张要求被告返还相关保证金、赔偿加盟费损失、装修损失等是否应当予以支持。
一、关于第一个争议焦点。（一）1、原、被告双方在租赁合同中未书面约定相邻的海洋馆的出口位置在何处，原告也没有提供其他证据证明被告以口头或其他形式承诺该处为海洋馆的出口。2、原告坚持认为合同附件1平面图中标注3即为海洋馆的出口。首先，直观上看不出该处是海洋馆的出口；其次经制图方及相关人员解释该箭头处为疏散通道；第三、根据原告申请，本院调取的消防大队的消防竣工图等也不能反映此处为海洋馆出口位置。另外，由于海洋馆的经营者海洋公司是独立法人，作为金鹰公司无权对海洋馆门的设置进行安排，且原告承租时海洋馆并未营业，其应当预见海洋馆的出口在当时具有不确定性。故原告依据该平面图主张双方约定了标注3即为海洋馆的出口，证据不足。因此，原告据此认为被告改变海洋馆出口，构成违约，继而要求解除合同，不符合合同约定，也没有法律依据，故原告该诉称理由不能成立。即使被告当初承诺该处为海洋馆出口，现海洋馆将出口改至南侧，被告主观上也没有违约的故意，也不构成根本违约。（二）关于双方之间的租赁合同是否应予解除问题。自2015年9月原告第一次起诉，直至目前门店停业关闭、原告搬走可移动物件等客观事实，双方合同目的已不能实现。故认定双方之间的租赁合同事实上已经无法继续履行，本院判决解除双方签订的上述租赁合同。
二、关于被告是否应当退还原告保证金以及支付赔偿相关损失问题。1、按照合同约定，原告交纳的履约保证金6万元及管理押金3万元，被告收取的款项性质都很明确。但考虑双方合同不能继续履行，原告对该门店的投入也较大，故本院对原告要求返还上述保证金的请求予以支持。2、对原告主张的加盟损失、租金损失，根据前款所述，双方租赁合同的解除并非是被告违约所致。故原告要求被告承担上述费用，没有事实和法律依据，本院均不予支持。3、关于不可移动物件的装潢损失。本院考虑原告实际投入的槽钢隔断墙、地面抬高等能重新利用并增值等因素，酌情判决由被告补偿原告5万元。对原告主张的其他部分不予支持。
综上，原被告双方的租赁合同因实际不能履行，本院予以解除。对原告要求被告返还保证金及押金合计9万元，本院予以支持，被告酌情补偿原告装潢损失5万元；对原告其他请求均不予支持；原告应当支付被告解除合同前特别是实际经营期间的租金及物业费，但因被告在本案中未提起反诉，本案不予处理。对原、被告的其他诉辩称，本院均不予采信。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及相关民事法律政策之规定判决如下：
一、解除原告周某某与被告盐城金鹰聚龙湖购物中心有限公司签订的租赁合同及补充协议。
二、被告盐城金鹰聚龙湖购物中心有限公司于判决生效后十日内返还原告周某某保证金合计9万元。
三、被告盐城金鹰聚龙湖购物中心有限公司支付返还原告周某某装潢损失5万元。
以上第二、三项，合计14万元，于判决生效后十日内履行完毕。
四、驳回原告周某某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15863元，由原告负担10863元，被告负担5000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。开户行：中国银行股份有限公司盐城城南支行，账号52×××89。
审 判 长 陈晓辉
审 判 员 徐 云
人民陪审员 蔡宝群
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 孙 绘
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十一条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。