广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0602民初389号原告:梅伟帅委托诉讼代理人：赖玉娟，广西济顺律师事务所律师。被告：广西梁业富团投资有限公司，住所：南宁市白沙大道35号南国花园商城D5栋1层D5-1号商铺。法定代表人：梁章卫被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。法定代表人：谢龙被告：广西瑞海尊府房地产投资有限公司，住所地北海市茶亭路***号正虹海景湾*号商铺。法定代表人：王锁丹。原告梅伟帅与被告广西梁业富团投资有限公司（以下简称：梁业富团公司）广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称：富乐华公司）、广西瑞海尊府房地产投资有限公司（以下简称：瑞海尊府公司）商品房预售买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用普通程序公�开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅伟帅向本院提出的诉讼请求：1、确认《防城港市【荣顾·购物公园】项目(10#)地块合作建房协议》（编号：2010）无效；2、判令梁业富团公司返还原告已支付的购房款共计人民币114228元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以50000元为基数的计算日期自2014年1月17日计算至付清之日止；以64228元为基数的计算日期自2014年2月21日计算至付清之日止），被告富乐华公司、瑞海尊府公司，对梁业富团公司的债务承担连带责任；3、判令瑞海尊府公司返还原告己支付的购房款共计人民币40986元及利息（以40986元为基数的计算日期自2014年1月18日计算至付清之日止），梁业富团公司、富乐华公司对瑞海尊府公司的债务承担连带责任；4、判令三被告承�本案的律师费4500元；5、本案诉讼费用由以上三被告共同承担。事实与理由：2014年1月20日，原告通过瑞海尊府公司广西瑞海尊府房地产投资有限公司（以下简称“瑞海尊府公司”）与梁业富团公司广西梁业富团投资有限公司（以下简称“梁业富团公司”）签订了《防城港市【荣顾·购物公园】项目(10#)地块合作建房协议》（编号：2010）。双方通过该建房协议约定原告购买梁业富团公司与富乐华公司广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称“富乐华公司”）合作开发的【荣顾购物公园】温德姆酒店写字楼20层10号房一套。此外，双方还通过该建房协议就房屋的建筑面积、单价和总金额、付款方式及期限、违约责任均作了具体约定，并明确约定富乐华公司富乐华公司将在2014年12�1日前取得预售许可证，待富乐华公司办理预售许可证后即与原告换签《商品房买卖合同》。截止至2014年2月22日，原告按三被告的要求，通过瑞海尊府公司瑞海尊府公司共向三被告支付购房款155214元，（此后所有的购房事宜原告都交由瑞海尊府公司办理。故，原告在收到瑞海尊府公司寄来的合作建房协议及三张收据后，发现有两张票据加盖的是梁业富团公司的公章（即“温德姆写字楼2009号房合作建，房苈款”50000.00元和“温德姆写字楼2009号房合作建房房款”63956.00元），另一张注明是瑞海尊府公司瑞海尊府代收的内容为“防城港温德姆酒店2009号房合作建房款”40986元。由于都注明是该套房屋的“合作建房款”，所以原告当时就没有要求更改、完善票据。但时隔三年，被告梁业富团公司、富乐华公司并未取得合同约定项目的预售许可证，甚至该项目至今为止尚未开始动工，因此原告根本无法换签《商品房买卖合同》，房屋交付使用更是无从谈起。根据法律规定，由于出卖人未取得商品房预售许可证，因此该合作建房协议应认定为无效，并且因该合同所收取的原告缴纳的购房款应当予以返还。而瑞海尊府公司、梁业富团公司与富乐华公司之间存在委托代理关系，且瑞海尊府公司、梁业富团公司明知富乐华公司无商品房预售许可证，仍销售商品房，故富乐华公司对上述债务应负连带责任。另，根据合同约定，“因诉讼而产生的诉讼费、律师费、公证费、评估费、差旅费等，由败诉方承担。”故三被告除返还已付购房款及利息之外，还应承担本案因本次诉讼产生的律师费与诉讼费。被告梁业富团公司辩称：-、被告与原告签订的《合作建房协议》合法有效，双方当事人应当履行合同。答辩人与被答辩人是基于合作建房的目的、本着平等自愿、诚实信用的原则签订了《合作建房协议》，不存在合同法第五十二条、五十四条关于合同无效、变更、撤销的情形，合法有效。故《合作建房协议》属于有效合同；二、原告要求返还已付房款113956元及利息的诉讼请求无事实及法律依据，应当予以驳回。根据《合作建房协议》第一条第2款的约定分别于2014年l月1日、2014年2月22日收取原告第一期合作建房房款50000元、63956元，共计113956元，并开具了相关收据，除此之外并未收取被答辩人的任何款项。原告主张被告梁业富团连带返还其41891元的款项无事实依据，其所提证据中41891元的转款金额既不符合《合作建房协议》中约定的金额，也并非交给被告，�被告无关，被告不应该承担连带返还责任。三、被答辩人要求支付利息、律师费的请求不应该得到支持。退一步而言，即使将该《合作建房协议》认定无效，原告要求支付利息的请求也不应该得到支持，原告明知被告未取得该项目的商品房预售证的情况下仍与其签订协议，所以造成协议无效的过错双方都有过错，依据最高人民法院的司法解释及相关批复，本案的过错不应该只由被告全部承担。所以被答辩人要求要求支付利息、律师费的请求不应该得到支持。综上，答辩人与被答辩人签订的《合作建房协议》合法有效，双方当事人应当继续履行合同；被答辩人要求返还己付房款、利息、律师费的诉讼请求无事实及法律依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。被告富乐华公司辩称：答辩人与广西梁业富团投资有限公司于2012年7月8日签订《房地产项目定向开发协议书》。双方约定答辩人接受广西梁业富团投资有限公司的委托，为其在答辩人位于防城港市行政中心区，与江山大道交汇区域的国有土地使用权上定向开发建设l栋写字楼（以下简称“项目”），交房时间为2016年12月30日；广西梁业富团投资有限公司在项目取得商品房预售证后，可自行或指定第三方与答辩人签订《商品房买卖合同》；答辩人根据广西梁业富团投资有限公司的指定与第三方签订《商品房买卖合同》的，答辩人仅须按与该第三方签订的《商品房买卖合同》的约定履行交房和办理房产证的义务。到目前为止，根据《房地产项目定向开发协议书》的约定，答辩人应与广西梁业富团投资有限公司或其指定与第三方签订《商品房买卖合同》的期限尚未截至，且答辩人正依法对项目工程进行建设，不存在违约行为。本案中，答辩人不是本案中《防城港市[荣顾购物公园项目](10#)地块合作建房协议》的合同主体。根据合同相对性原理，该协议对被告不产生法律上的约束力。因此，被告与原告无法律上的利害关系，根据民事诉讼法第一百一十九条的规定，被告不是本案适格的被告，请求人民法院依法驳回其对答辩人的起诉。被告瑞海尊府公司不到庭参加诉讼，也不提交书面答辩，也不提供任何书面证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经对原告提供的证据审查认为原告提供的银行流水记录，符合客观性、合法性、关联性的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合本案证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：本院认为，合法的买卖关系受法律保护，一、确认原告梅伟帅与被告广西梁业富团投资有限公司签订的《防城港市荣顾·购物公园》项目(10#)地块合作建房协议》（编号：2009）无效；二、判令广西梁业富团投资有限公司返还原告梅伟帅已支付的购房款共计人民币114228元及利息（利息计算：按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以50000元为基数的计算日期自2014年1月17日计算至付清之日止；以64228元为基数的计算日期自2014年2月21日计算至付清之日止）；三、被告广西富乐华房地产开发有限公司对被告广西梁业富团投资有限公司公司的上述债务承担连带责任；四、被告广西瑞海尊府房地产投资有限公司返还原告己支付的购房款�计人民币41891元及利息（以41891元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算自2014年2月23日计算至付清之日止）；五、驳回原告梅伟帅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3507元，由被告广西梁业富团投资有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司负担2492元，由被告广西瑞海尊府房地产投资有限公司负担1015元。上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费3507元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  何耀鹏人民陪审员  刘敬佳人民陪审员  潘泽耀二〇一七年八月二十一日书 记 员  梁 泓