山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济商终字第612号
上诉人（原审原告）刘强，男，1973年1月28日出生，汉族，山东师大附中教师，住济南市。
委托代理人岳庆，女，1973年2月14日出生，汉族，山东华信产权流动清算事务有限公司职员，住济南市。
被上诉人（原审被告）济南红杉树房产咨询有限公司，住所地济南市。
法定代表人冯铁锬，经理。
�托代理人程爽妮，女，1986年10月24日出生，汉族，原系该公司业务员，住济南市。
委托代理人刘芳，女，1981年12月22日出生，汉族，原系该公司业务员，住历下区友谊苑小区北区2号楼6单元101室。
上诉人刘强因与被上诉人济南红杉树房产咨询有限公司（以下简称红杉树公司）居间合同纠纷一案，不服（2015）历城商初字第180号民事判决向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理完毕。
刘强一审诉称：2013年10月9日，刘强与红杉树公司签订居间房屋买卖合同，由红杉树公司提供中介服务。在红杉树公司介绍下，刘强、房屋出卖方及红杉树公司签订《房屋买卖合同》。合同签订后，刘强于10月9日、10月13日先后两次将中介费21000元支付红杉树公司。后因房屋出卖方违约不履行合同，导致双方无法继续履行合同产生纠纷。�强于2013年11月27日向历下区人民法院提起诉讼，经历下区人民法院（2013）历商初字第2758号民事判决书，判决房屋出卖方承担中介费10500元。根据历下区人民法院判决书的认定，结合国务院办公厅转发建设部、国家发改委等七部门《关于做好稳定住房价格工作意见》的通知，红杉树公司作为专业房产买卖中介机构，在明知有明确的国家法律法规及政策规定，即未取得房屋所有权证之前，不能办理网签更名及合同更名，仍故意隐瞒重要信息，提供不真实情况，误导刘强签署上述合同，导致刘强与出卖方所签合同根本无法履行，并造成双方产生纠纷。红杉树公司作为专业的房屋买卖中介机构，损害了刘强的合法权益。请求法院判令：1、红杉树公司向刘强支付服务佣金10500元；2、红杉树公司承担刘强的损失1180元；3、本案的诉讼费用由红杉树公司承担。
红杉树公司一审辩称：一、红杉树公司经过来电咨询、实地带看、洽谈议价后签订正式的房屋买卖合同后收取的服务费用。买卖合同成立并合法。根据合同法426条的规定，红杉树公司促成合同成立，应收取费用。二、红杉树公司作为中介方在公平公证的前提下经过买卖双方协商签订，没有任何人使用暴力威胁手段强迫买方签字，刘强应对自己的行为负责。房屋买卖合同中有约定，在该合同不确定因素的情况下通过下证过户的方式交易，并没有单一通过改合同进行买卖。
原审法院认定：2013年10月9日，刘强（乙方）与卖房者许善霞（甲方）、红杉树公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份。合同约定：甲方自愿出售位于济南市高新区涵玉翠岭一区2号楼1单元2203室房产给刘强，成交价格115万元。买方于2013年10月9日支付定金2万元。定金在买方支付首付房款时自动转为房�。三方签订本合同时，基于丙方已经促成买卖成交，乙方同意当日向丙方支付房屋成交价的2%作为中介咨询服务费。甲乙双方在签订本合同后，如甲乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款千分之三的违约金并赔偿给相应各方因此所造成的损失，合同继续履行；若甲乙双方任意一方违约终止本合同，则违约方承担一切办理该宗买卖所发生的费用（含丙方咨询服务费），甲方违约，双倍返还定金，乙方违约定金不退。特别约定：甲乙双方协商，双方先通过房屋合同更名进行交易，甲方包改房屋合同到乙方名下，乙方先交定金2万元，到2013年11月9日之前甲方把房屋网签合同撤掉当天，乙方再付房款73万元（不含定金）。甲方把房屋交给乙方，双方做物业交割。如合同更名成功，甲方协助乙方办理公积金贷款。如无法贷款，自签合同之日起三个月内乙方再付房款5万元，后续尾款35万元，甲方同意乙方自合同更名到乙方名下之日起四年之内还清，前三年每年乙方还房款9万元，最后一年乙方付房款8万元整，年利率按7%给乙方计息（每年一结）。如房屋无法更名到乙方名下，甲乙双方通过房产证过户交易，房产证满五年再过户，下证之前与下证之后的税款均由乙方负责，付款方式同上。上述合同签订后，刘强向许善霞交付定金2万元；并于2013年10月9日、2013年10月13日向红杉树公司支付中介费共计21000元。2013年11月9日，卖房者许善霞未办理网签撤销手续，刘强也未向许善霞支付购房首付款。2013年11月15日，在刘强的要求下，许善霞将定金2万元退还刘强。因上述房屋买卖合同的履行事宜，房屋买卖双方未能协商解决，刘强向济南市历下区人民法院提起诉讼，要求：1、解除刘强与许善霞签订的房屋买卖合同；2、许善霞双倍返还定金差额2万元；3、许善霞承担中介费损失21000元。济南市历下区人民法院作出（2013）历商初字第2758号民事判决书，认定刘强与卖房者许善霞、红杉树公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，虽然合同签订时涉案房产权属证书尚未颁发，但通过正当审批程序，涉案房屋的产权证书可以取得，且该合同不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效；因买卖双方在合同履行过程中均存在过错，法院酌定买卖双方各承担50%的责任，故判决：一、刘强与许善霞签订的房屋买卖合同于2013年11月15日解除；二、许善霞于判决生效之日起十日内支付刘强中介费10500元；三、驳回刘强其他诉讼请求。案件受理费1420元，刘强负担1180元，许善霞负担240元。刘强认为红杉树公司作为专业中介机构，在签订房屋买卖合同中有过错，导致刘强签订的房屋买卖合同无法履行，故要求红杉树公司返还刘强中介费10500元，并赔偿刘强的诉讼费损失1180元。
原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。红杉树公司促成了刘强签订房屋买卖合同，且房屋买卖合同经生效判决认定为合法有效的合同，红杉树公司完成了居间义务，根据上述法律规定，红杉树公司理应收取服务佣金。刘强主张红杉树公司隐瞒不能撤销网签的重要信息，误导刘强签订房屋买卖合同。经调查，刘强与卖房者经过协商后签订的房屋买卖合同，合同中关于房产过户作了详细的特别约定，即先办理撤销网签及合同更名，如无法更名，则通过房产证过户交易，房产证满五年再过户。根据上述约定，在涉案房屋不能办理撤销网签的情�时，买卖双方可以等房产证下发后再办理过户，也就是涉案房屋买卖合同是可以继续履行的。但因买卖双方通过协商解除了房屋买卖合同，该事实已经生效判决认定，并判定刘强及卖房者各承担50%的责任，因此，该房屋买卖合同不能履行与红杉树公司无关。刘强主张红杉树公司在居间过程中，存在隐瞒信息、误导刘强的情形，也未提供证据予以证明，故对刘强的主张，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回刘强的诉讼请求。案件受理费92元，由刘强负担。
上诉人刘强不服原审判决上诉称：一、一审判决认定事实错误。认定涉案房屋买卖合同可以继续履行以及该房屋买卖合同不能履行与红杉树公司无关等说法错误。1、一审判决中“经调查，刘强与卖房者经过�商后签订的房屋买卖合同，合同中关于房产过户作了详细的特别约定，即先办理撤销网签及合同更名，如无法更名，则通过房产证过户交易，房产证满五年再过户。根据上述约定，在涉案房屋不能办理撤销网签的情形时，买卖双方可以等房产证下发后再办理过户，也就是涉案房屋买卖合同是可以履行”的说法，认定事实错误。根据原《房屋买卖合同》第十条其他约定事项，是约定的房屋买卖交易方式，一种是通过房屋合同更名方式进行交易；第二种是通过房产证下证后过户的方式进行交易。根据济南市历下区人民法院（2013）历商初字第2758号民事判决书，由于第一种交易方式为办理网签更名，违反国务院办公厅转发建设部、国家发改委等七部门《关于做好稳定住房价格工作意见》的通知，属于履行不能条款。同时第二种交易方式，即上诉人与出卖方许善霞约定的如�房屋网签合同无法更名至刘强名下，双方通过房产过户进行交易，但由于未对这种交易方式的价款支付时间及过户时间作出明确约定，导致按第二种交易方式也根本不能履行。总之，由于被上诉人作为专业中介机构，且是涉案房屋买卖合同文本的提供者，未向上诉人明示关于房屋买卖的国家政策规定，同时又由于在签订上述房屋买卖合同时，被上诉人极力推荐第一种交易方式，并对第一种交易方式即付款时间、付款方式等写的非常详细，并且其在搜房网二手房销售网页上宣传着“包改合同”等承诺。由于被上诉人的错误引导，让上诉人认为第一种交易方式即网签合同更名方式就能实现房屋交易，为此没有对被上诉人提供的第二种交易方式做认真审核约定，导致上诉人做出错误判断签下此合同。同时对被上诉人提供的第二种交易方式，因未对这种交易方式的价款支�时间及过户时间作出明确约定，买卖双方出现争议时，被上诉人不是积极的协助买卖双方达成补充协议，而是以“卖方已有其他客户价位挺满意”，劝说上诉人与卖方协议解除合同。由于被上诉人没有很好的协助对第二种交易方式形成可操作的约定，导致第二种交易方式无法履行，从而引发上诉人与出卖方无法协商，导致诉讼。2、一审判决“因买卖双方通过协商解除了房屋买卖合同，该事实已经生效判决认定，并判定刘强及卖房者各承担50%的责任，因此该房屋买卖合同不能履行与红杉树公司无关”的认定错误。上诉人与房屋出卖方合同的解除，是由于被上诉人提供的合同文本无法履行造成的，被上诉人作为专业的房屋中介机构，没有尽到如实告知义务，还在网站上虚假宣传“包改合同”，完全是被上诉人的过错造成上诉人的损失。总之，由于被上诉人提供的合同，导致上诉人与出卖方无法履行产生纠纷，被上诉人存在明显过错，侵害了上诉人的利益，应当返还其收取的服务佣金，赔偿上诉人损失。所以一审认定涉案房屋买卖合同是可以继续履行的以及该房屋买卖合同不能履行与红杉树公司无关等说法属于认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，认为被上诉人作为居间人促成了上诉人签订的房屋买卖合同成立，就完成了居间义务，就应收取服务佣金。这种依据及认定错误。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定双方权利义务，并采取合理方式请对方注意免除或限制其责任”以及第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任”的规定，被上诉人作为专业中介机构，未就订立房屋买卖的政策精神如实告知上诉人，并通过网站虚假承诺“包改合同”等引导，导致上诉人作出错误判断，认为按涉案房屋买卖合同第一种交易方式就能实现房屋买卖交易，从而对第二种交易方式即付款时间、付款方式等均与出卖方未作详细约定，造成事后双方无法协商补充条款，合同无法履行。总之，虽然上诉人与出卖方的房屋买卖合同成立并有效，但根本无法履行的合同，无法实现合同目的，所以被上诉人没有实质促成买卖的实现，就收取2.1万元佣金，是对上诉人不公平的行为，并且被上诉人的过错行为已侵害了上诉人的利益。为此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定认定该房屋买卖合同�能履行与红杉树公司无关，是适用法律错误。综上，由于被上诉人的过错，才导致上诉人与房屋出卖方房屋买卖合同无法履行，被上诉人应当承担过错责任，请求二审查清事实，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人红杉树公司答辩称：一、我方认为上诉人向法院提起的诉讼，自相矛盾前后颠倒，理由如下：l、上诉人在2015年6月17日的一审起诉状所说“因房屋出卖方违约不履行合同，导致双方无法继续履行合同产生纠纷”，其于2013年11月27日向济南市历下区人民法院提起诉讼，后经法院（20l3）历商初字第2758号民事判决：因买卖双方在合同履行过程中均存在过错，法院酌定买卖双方承担50%的责任，判决出卖方支付刘强一半的中介费并且判决已经生效执行。而上诉人在二审上诉状所说是由于被上诉人原因才导致上诉人与出卖方所签订买卖合同无法履�，二者自相矛盾。三方买卖合同是在公平公正前提下所签署的有效合同，也是上诉人亲自本人签字画押，其应该对自己的行为负责。2、买卖合同成立合理合法，受法律保护。上诉人所举（2013）历商初字第2758号民事判决书，认定刘强与卖方许善霞、红杉树公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表达，虽然合同签订时涉案房屋权属证书尚未颁发，但通过正常审批程序，涉案房屋的产权证书可以取得，且该合同不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效，此判决书已经生效并且执行，所以我方根据合同所收取中间服务费用21000元无可厚非。3、上诉人一直强调在签买卖合同之前“宣传”、“承诺”、“错误引导”、“隐瞒”与事实不符，上诉人一直强调的“过程”，实际在我方介绍下与房主见面经过详细探讨与协商后“最终结果”签订的房屋买卖合同，上诉人�有主观意识和行动能力的成年人，在签订合同之时应对合同的风险以及自身义务有充分的认识和预见，作为中介方在公平公正的前提下经过买卖双方协商签订，没有任何人使用暴力威胁手段强迫买方签字并按手印，所以上诉人应对自己的行为负责。上诉人基于（国办发（2005）26号）《关于做好稳定住房价格工作意见》的通知与被上诉人所签三方买卖合同并不冲突，买卖合同所指改合同有“不确定性”，所以才有下证过户的方式进行交易，并没有单一通过“改合同”进行买卖，由于此房屋交易的以上特殊性，若无法改名就下证过户交易。上诉人所提及未写清下证过户具体时间等，上诉人于2013年签订甲乙丙三方买卖合同当时涉案房屋刚刚进行网签，只有合同不确定下证日期，所以无法注明下证时间并非主观原因，实属不可控性。我方是服务行业，通过辛苦付出劳动并�成买卖成交并且刘强也承认享受了服务，我方收取服务费用理所应当。二、上诉人属于法律主体不清，混淆“合同的不履行”、“合同的解除”概念。l、关于合同的不履行，原因有二：1、在经过多次与上诉人沟通交流未果后刘强未按照买卖合同所约定日期打款。2、在签订完正式的《房屋买卖合同》之后要求房屋出卖方再次签订上诉人提前准备好的诸多附加条款的补充协议，声称“补充协议不签字就不打款”。后经刘强多次要求催促下，出卖方将签订合同当日所收取的两万元定金退给刘强，随后刘强控告出卖方违约并向被上诉人索要中介费无果又进行一审起诉和二审上诉。2、合同的解除，作为中介服务机构专门为买卖双方提供房产服务，我方是通过自己辛勤劳动让买卖双方互惠互利，没有任何动机和理由像上诉人所提去“劝说”买卖双方解除合同，我方也没有这�权利与能力。合同的解除是济南市历下区人民法院（2013）历商初字第2758号民事判决确定的内容。由于《房屋买卖合同》为甲乙丙三方合同，所以已经于2013年11月15日被判解除并且刘强当时也没有上诉，原判已经生效执行。三、法制国家注重法律依据。基于上诉人所提合同法所举欺骗、隐瞒误导，我方只尊重证据，以事实说话。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，我方必须拿起手中的法律武器，维护自身的合法权益，而作为中介方已经尽到告知义务，提供真实信息并无过错。请求驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，刘强作为买方与卖方许善霞、中介方红杉树公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示�并不违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效。合同中明确约定各方签订本合同时，基于红杉树公司已经促成买卖成交，刘强同意当日向红杉树公司支付房屋成交价的2%作为中介咨询服务费。同时，对于房产的过户交易方式，买卖双方在合同中亦有明确约定，即双方先通过房屋合同更名进行交易，并详细约定了房款的交付，如房屋无法更名到刘强名下，则买卖双方通过房产证过户交易，付款方式同上。因此，就房产的实际情况刘强是清楚的，刘强并无证据证实红杉树公司作为居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，亦无证据证实该合同签订后未能履行，以及此后的合同解除均是由于红杉树公司的过错造成，故刘强认为红杉树公司作为房屋买卖中介机构，误导其签署上述合同，导致其与出卖方所签合同根本无法履行，应当赔偿其损失的诉�请求不应支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费92元，由上诉人刘强承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 梅
审 判 员 郎家涛
代理审判员 高 静
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 王宪峰