四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第4451号
上诉人（原审原告）蔡汶金，男，汉族，1986年1月28日出生，住四川省资阳市安岳县。
上诉人（原审原告）蔡林锋，男，汉族，1982年10月14日出生，住四川省资阳市安岳县。
二上诉人的委托代理人范峪旖，四川建永律师事务所律师。
二上诉人的委托代理人王槟，四川建永律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郭镭，男，汉族，1984年4月12日出生，住山西省临猗县。
上诉人蔡汶金、蔡林锋因与被上诉人郭镭房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2014）新都民初字第159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月29日公开开庭审理了本案。上诉人蔡汶金、蔡林锋的委托代理人范峪旖、王槟到庭参加诉讼。被上诉人郭镭经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，蔡林锋、蔡汶金共同共有位于成都市新都区斑竹园镇毗河路90号92号94号96号1单元的商铺，地号为XD8-24-2的地块的土地使用权，相应店铺对应的国有土地使用权证面积分别为：1楼293.46㎡、2楼334.57㎡、3楼247.22㎡、4楼229.50㎡、5楼151.32㎡，规划用途为商业用地，土地使用年限自2005年5月25日至2045年5月25日。相应商铺为1至5楼，对应的建筑面积和权证号分别为：1楼（新房权证监证字第02107**号）1061.66㎡、2楼（新房权证监证字第02107**号）1218.67㎡、3号（新房权证监证字第02107**号）900.48㎡、4楼（新房权证监证字第02107**号）835.93㎡、5号（新房权证监证字第02122**号）551.17㎡。其中，1楼商铺门牌为92号、94号的房屋处于抵押状态。2013年10月12日蔡林锋与蔡汶金签订授权委托书，蔡林锋授权蔡汶金与郭镭签订、履行及解除《商铺买卖合同》。2013年10年14月，蔡汶金（甲方）与郭镭（乙方）经新都区川福房屋信息咨询服务部（房屋中介）介绍签订《商铺买卖合同》，合同第一条约定：“乙方购买甲方的商铺为：1、商铺位于成都市新都区斑竹园镇毗河路90号92号94号96号1单元、地号为XD8-24-2的地块的土地使用权，相应店铺对应的国有土地使用权面积分别为：1楼293.46㎡、2楼334.57㎡、3楼247.22㎡、4楼229.50㎡、5楼151.32㎡，规划用途为商业用地，土地使用年限自2005年5月25日至2045年5月25日。2、乙方所购买的商铺为1至5楼，对用的建筑面积和权证号分别为：1楼（新房权证监证字第02107**号）1061.66㎡、2楼（新房权证监证字第02107**号）1218.67㎡、3楼（新房权证监证字第02107**号）900.48㎡、4楼（新房权证监证字第02107**号）835.93㎡、5楼（新房权证监证字第02122**号）551.17㎡。”第二条约定：“经甲、乙双方达成一致，该商铺甲方实际所得总房价款为人民币：22000000.00元，具体付款时间及方式如下：1、本合同签订后3个工作日内，乙方向甲方支付购房款人民币8000000元，甲方确认收到乙方支付的上述8000000元购房款后立即会同乙方共同到房屋登记部门办理3-5楼商铺的过户登记手续。2、双方到房屋登记部门办理3-5楼商铺的过户登记手续后10个工作日内，乙方再向甲方支付购房款人民币10000000元，甲方确认收到乙方支付的上述10000000元购房款后立即会同乙方共同到房屋登记部门办理1-2楼商铺的过户登记手续。3、乙方在房屋登记管理部门办理1-2楼商铺房屋过户资料收单后当日将剩余的购房款人民币4000000元一次性支付给甲方。甲方应在收到乙方支付的全部购房款后向乙方出具收款收据。在双方到房屋登记部门办理过户登记手续前，乙方应当向甲方书面出具将房屋过户至乙方或者乙方指定第三方名下的确认书，由此产生的全部责任及过户登记各种税收等费用由乙方全部承担。”《商铺买卖合同》第四条约定：“1、本合同签订后，乙方单方面解除本合同的，须向甲方支付合同总价款20%的违约金。2、乙方未按照合同约定的时间支付相应款项的，每逾期一天，乙方按未付款的1%向甲方支付违约金。逾期超过15日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，并不予退还乙方已经缴纳的全部购房款。”第七条约定：“甲方保证在向乙方支付商铺时该商铺没有任何债务纠纷、房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交土地出让金），质量符合国家有关规定，符合房屋出售的法定条件。房屋交付使用之前的有关费用包括水、电、气、物业、有线等费用由甲方承担。由此引发的纠纷由甲方自行处理，与乙方无关；如甲方愿意发生相关纠纷由此对乙方造成的实际经济损失，由甲方全权负责并双倍赔偿乙方损失。”《商铺买卖合同》签订后，郭镭支付了购房款50000元，2013年11月21日，蔡汶金、蔡林锋以郭镭在《商铺买卖合同》签订后三日未支付首期购房款人民币8000000的约定为由向郭镭发出了解除合同通知书。蔡汶金、蔡林锋认为郭镭不按《商铺买卖合同》约定的时间支付购房款，已经构成违约，故诉至法院，要求法院确认双方签订的《商铺买卖合同》已经解除，郭镭承担违约金及损失共计299万元。庭审中，双方当事人均同意解除《商铺买卖合同》。本案经原审法院调解未果。
原审另查明，蔡林锋、蔡汶金未将案涉商铺过户给郭镭。郭镭委托蔡汶金、蔡林锋将案涉商铺过户到指定的四川安夏建材有限公司名下，庭审中查明蔡汶金、蔡林锋亦没有将商铺过户到四川安夏建材有限公司。
原审再查明，郭镭系资金困难没有按期支付《商铺买卖合同》约定的购房款。
原审法院认定上述事实采信了如下证据：《商铺买卖合同》、房产证、国土证、委托书、解除合同通知书、快递单、签订凭证、证人李铭伟所作的情况说明、房屋信息摘要。
原审法院认为，蔡汶金、蔡林锋与郭镭签订的《商铺买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反相关法律的规定，属有效成立的合同，应受国家法律的保护。庭审中，双方均同意解除《商铺买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，《商铺买卖合同》已经解除。双方争议的焦点是郭镭应否给付违约金和蔡汶金、蔡林锋主张的违约金是否过高，因郭镭未按《商铺买卖合同》的约定按期支付购房款，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零一条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，郭镭应承担逾期支付购房款的违约责任，但郭镭在庭审中提出违约金过高，又根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实守信原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。原审法院在综合考虑蔡汶金、蔡林锋的实际损失以及双方在履约过程中存在的过错程度、合同履行的情况依法对违约金数额予以调整。本案中郭镭系资金不足的客观原因未支付约定的购房款，具有一定的过错。蔡汶金、蔡林锋在本案所涉商铺1楼门牌号为92、94的房屋已经抵押的情况下与郭镭签订《商铺买卖合同》，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，蔡汶金、蔡林锋在未取得抵押权人同意情况下与郭镭签订《商铺买卖合同》，蔡汶金、蔡林锋也存在一定的过错，同时蔡汶金、蔡林锋未举证证明因郭镭迟延履行《商铺买卖合同》支付购房款义务对其造成的实际损失，且《商铺买卖合同》并未实际履行。故将违约金酌情调整为100000元为宜，足以弥补郭镭逾期支付购房款给蔡汶金、蔡林锋造成的实际损失，扣除郭镭已经支付的购房款50000元，郭镭还应向蔡汶金、蔡林锋支付违约金50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、郭镭于本判决生效之日起十五日内向蔡汶金、蔡林锋支付违约金50000元；二、解除蔡汶金、蔡林锋与郭镭签订的《商铺买卖合同》；三、驳回蔡汶金、蔡林锋的其他诉讼请求。如果郭镭未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30720元，由郭镭负担。
宣判后，原审原告蔡汶金、蔡林锋不服，向本院提起上诉，请求依法改判或发回重审。其主要上诉理由为：一、上诉人在签订《商铺买卖合同》前已取得抵押权人同意，且明确告知了被上诉人部分商铺已设定抵押的事实，上诉人不存在任何欺诈、隐瞒之情形。一审法院认定上诉人在签订合同时存在过错，属事实认定错误。二、被上诉人恶意违约、拒不履行合同给上诉人造成了重大损失。合同对违约金的计算方式进行了明确约定，上诉人主张的违约金符合法律规定和合同约定，一审法院将违约金调整为10万元，远低于上诉人的实际损失和合同约定。
被上诉人郭镭未作答辩。
二审中，各方当事人均无新证据提交。本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致。
本院认为，蔡汶金、蔡林锋与郭镭对于原审法院判决解除双方签订的《商铺买卖合同》以及郭镭存在逾期支付购房款的违约行为均不持异议，本院予以确认。本案二审中的争议焦点为原判决确定的违约金数额是否恰当。现就上述争议焦点的认定阐述如下：
蔡汶金、蔡林锋与郭镭签订《商铺买卖合同》时，案涉商铺的确设置了抵押权，而蔡汶金、蔡林锋并无证据证明其转让案涉商铺取得了抵押权人的同意，同时也无证据证明郭镭同意代为清偿债务以消灭抵押权。故原审法院认定蔡汶金、蔡林锋亦存在过错并无不当。由于我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能，但是本案中蔡汶金、蔡林锋未能举证证明郭镭的逾期付款行为给其造成了实际损失，故原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合《商铺买卖合同》的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，将违约金数额调整为100000元，并无不当，本院予以确认。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费30720元，由蔡汶金、蔡林锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
审 判 员 尹 英
代理审判员 张菲菲
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 刘奕君