河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民四终字第633号
上诉人（原审被告）黄绍强，男，1963年11月27日出生，汉族。
委托代理人盛新建，河南良笛律师事务所律师。
委托代理人杨青，郑州市二七区嵩山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）吴建辉，男，1978年4月2日出生，汉族。
委托代理人张永权，河南金合力律师事务所律师。
上诉人黄绍强因与被上诉人吴建辉房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市管城回族区人民法院（2012）管民二初字第1326号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄绍强及其委托代理人盛新建，被上诉人吴建辉的委托代理人张永权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年1月5日，吴建辉、黄绍强签订《房屋租赁合同》一份，主要约定，黄绍强将位于郑州市管城区东大街108#8A栋35、36号房产，上下两层约310平方米，租给吴建辉使用五年，从2009年2月1日至2014年1月31日，租金为2009年2月1日止2012年1月31日的三年内每年租金27.6万元，2012年2月1日至2014年1月31日的两年内每年租金为30.36万元。租赁期内吴建辉不得转租，该房屋只能做吴建辉营业执照经营范围内整体橱柜业务，不得做其他经营。另约定合同签订当日，吴建辉需支付黄绍强3万元作为房屋押金，若吴建辉不按此协议执行，如中途退房，押金不退，合同到期后，吴建辉要保证装修完好，可移动的物件可全部带走，押金方能全部退回。合同签订当天，吴建辉交给黄绍强房租押金3万元。黄绍强将房屋交付吴建辉使用后，吴建辉交纳房租至2010年11月份。
2010年9月13日，吴建辉与案外人邢震（系现该涉案商铺的实际使用人）签订《转让协议》一份，主要约定，吴建辉将其租赁的位于郑州市管城区东大街108#8A栋35、36号房产，上下两层约310平方米转让给邢震，吴建辉于2010年9月20日将店铺钥匙交给邢震，邢震于2010年9月13日交转让费6万元，收到钥匙接受店铺后2010年9月20日交转让费3万元，转让费包含电子显示屏，两台空调；吴建辉应于2010年10月1日前经房东同意在原租赁协议中添加邢震为租赁人，并对租金等内容予以约定。协议签订后，邢震向吴建辉缴纳了转让费9万元。吴建辉将房屋交付邢震使用。
2011年1月29日，黄绍强又与案外人邢辉（邢震与邢辉系兄弟，）签订《房屋租赁合同》一份，将位于郑州市管城区东大街108#8A栋35、36号，上下两层约310平方米，原租给吴建辉使用的房屋租给案外人邢辉使用四年，从2011年2月1日至2015年1月31日。租金为2011年2月1日止2013年1月31日的三年内每年租金30万元，2013年2月1日至2015年1月31日的两年内每年租金为33.6万元。邢震使用店铺经营至今。
2011年3月15日，邢震以吴建辉未能在吴建辉、黄绍强租赁合同中添加其名字违约为由，请求吴建辉双倍返还其转让费18万元，向该院起诉。该院于2011年10月22日做出（2011）管民二初字第585号民事判决书，判决“驳回原告邢震的诉讼请求”。后邢震不服，上诉至郑州市中级人民法院，郑州市中级人民法院于2012年3月20日以（2012）郑民四终字第406判决书确认“邢震于2011年1月29日以其弟邢辉的名义与黄绍强就涉案商铺签订了房屋租赁合同。邢震与黄绍强已形成实际的现实租赁关系”。并驳回邢震上诉，维持原判。现该判决已生效。
原审法院认为：吴建辉、黄绍强所签订《房屋租赁合同》真实合法有效。该合同中黄绍强不退押金的条件为“一、如中途退房，二、合同到期后，吴建辉要保证装修完好，押金方能原数退还”。吴建辉在使用过程中将所租赁房屋转租给邢震，既不存在中途退房，又没有改变房屋的装修。不存在《房屋租赁合同》中符合不退押金的情形。故，吴建辉起诉要求黄绍强返还租赁押金3万元的请求，于法有据，该院予以支持。黄绍强辩称吴建辉在租赁关系存续期间擅自将房屋租给案外人邢震，2011年1月29日房屋租赁合同系其与案外人邢辉签订，而不是与邢震签订的辩解理由，与生效判决确认“邢震于2011年1月29日以其弟邢辉的名义与黄绍强就涉案商铺签订了《房屋租赁合同》。邢震与黄绍强已形成实际的现实租赁关系”的事实不符，黄绍强的该辩解理由，该院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，原审法院判决如下：黄绍强于判决生效后十日内返还吴建辉租房押金30000元。案件受理费550元，由黄绍强负担。
黄绍强不服原审判决，上诉称：一、2009年1月5日黄绍强与吴建辉签订的《房屋租赁合同》第四条明确约定“……合同签订当日内，吴建辉须支付黄绍强叁万元作为租房押金，若吴建辉不按此协议执行，如中途退房，押金不退……”，该协议中“若吴建辉不按此协议执行”是指吴建辉只要违反本协议中的任何一条，押金就不退，“如中途退房”只是双方签合同时，为了更明确地说明问题，列举的一个例子，并不是说仅指“中途退房”一种情况，押金才不退。本案中，2010年9月13日吴建辉在未告知黄绍强并经黄绍强同意的情况下，擅自将其承租的房屋转租给案外人，其行为已经违反《房屋租赁合同》第二条“……租赁期内吴建辉不得转租……”的约定，黄绍强当然不应返上述房屋押金。二、2009年1月5日黄绍强与吴建辉签订的《房屋租赁合同》第四条明确约定“……合同到期后，吴建辉要保证装修完好，可移动的物件可全部带走，押金方能原数退还。”该项条款己明确约定，只有该《房屋租赁合同》到期后，吴建辉保证装修完好，押金方能原数退还。而本案中，吴建辉在合同仅仅履行一年多的合同存续期间，未告知黄绍强且未经黄绍强同意的情况下，就已将房屋转租给案外人，其行为己违反本条款的约定。合同没有到期，吴建辉根本无权再要求黄绍强退还押金。上诉请求：二、请求依法撤销一审判决，改判或者发回重审：二、本案全部诉讼费用由吴建辉承担。
吴建辉辩称：一、吴建辉认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。吴建辉不认可黄绍强的上诉理由，吴建辉不认可黄绍强对合同作出的单方解释，其不但与事实不符，也无法律依据，二、本案事实是：2009年1月5日，双方签订《房屋租赁合同》一份。2010年9月13日，吴建辉经黄绍强同意，将房屋转让给案外人邢震。转让后第一季度房租也是由案外人邢震支付给黄绍强，黄绍强认可。2011年1月29日，黄绍强与案外人邢震的弟弟邢辉签订《房屋租赁合同》，确定了租赁期限和租金等内容。黄绍强与案外人签订房屋租赁合同，租金上涨了很多，黄绍强得到了实际的利益。黄绍强在整个过程中，不但无任何损失，还得到了更大的房租上涨收益。吴建辉不再租赁黄绍强的房屋，黄绍强要求租出更高的房租，所以才同意结束与吴建辉的租赁关系，黄绍强自愿与案外人签订房屋租赁合同。吴建辉与黄绍强之间的租赁合同关系自愿协商结束，黄绍强应当退还吴建辉的押金3万元。一审判决正确，依法应予以维持。
本院经审理查明事实与原审查明事实一致。
本院认为：吴建辉与黄绍强所签订《房屋租赁合同》合法有效，双方应依约履行。黄绍强上诉称押金不应退还，但依据本案查明事实，吴建辉在使用过程中将所租房屋转租给邢震，邢震使用所租赁房屋至今，且有生效判决认定黄绍强已与邢震就涉案房屋签订房屋租赁合同，吴建辉在履行双方签订《房屋租赁合同》中并不存在合同约定的不退押金的情形。黄绍强的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人黄绍强负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 超
审判员 崔凤茹
审判员 马常有
二〇一四年四月二十四日
书记员 毛冰昕