中华人民共和国
北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第1150号
上诉人（原审被告、反诉原告）祯昌辰隆(SADAYOSHITOKITAKA)，男，1976年4月10日出生，日本国籍。
委托代理人孙晓辉，北京市时代九和律师事务所律师。
委托代理人酒妤，女，1988年10月8日出生，北京市时代九和律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京新世界物业管理有限公司，住所地北京市东城区新怡家园甲3-3号4层。
法定代表人何伟明，董事长。
委托代理人郭莹，女，1986年4月28日出生。
委托代理人赵显光，北京市融泰律师事务所律师。
上诉人祯昌辰隆因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第11211号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，祯昌辰隆之委托代理人孙晓辉、北京新世界物业管理有限公司（下称新世界物业公司）之委托代理人郭莹、赵显光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2013年8月，新世界物业公司起诉至原审法院称：我公司接受北京致祥房地产开发有限公司的委托，对北京市东城区×号北京×中心公寓提供物业服务。祯昌辰隆系该公寓×号房屋（建筑面积为65.09平方米）的业主。2010年11月1日，我公司与祯昌辰隆签订《北京×公寓/写字楼物业管理协议》。该合同约定，祯昌辰隆的房屋物业服务费为每月每平方米人民币11.96元，每年物业服务费为9341.72元，在物业服务周期开始时交纳。该合同签订后，我公司依约为宝鼎中心提供物业服务，但祯昌辰隆自2012年1月1日至2013年7月31日拖欠物业服务费共计14791.12元未交纳。祯昌辰隆拖欠物业服务费的行为已构成违约，对此其应承担违约责任。因合同中约定的每日万分之二点一的滞纳金标准过高，故我公司在此主张按祯昌辰隆拖欠物业服务费数额的30％计算滞纳金。为维护自身合法权益，现诉至法院要求祯昌辰隆支付自2012年1月1日至2013年7月31日的物业服务费14791.12元及违约金4437.34元并承担本案诉讼费。
祯昌辰隆辩称：根据《物业管理条例》的规定，物业管理企业应具有独立的法人资格，而物业合同中的甲方为北京新世界物业管理有限公司二分公司（下称新世界物业二分公司）。北京×中心未成立业主委员会，新世界物业公司称根据委托进驻该中心提供物业服务，其进驻资格不合法。物业服务应该明码标价，但新世界物业公司一直没有提供收费标准。新世界物业公司没有提供基本的物业服务，对此其应提供证据证明已履行合同义务。我不同意新世界物业公司的诉讼请求，而且，违约金的约定标准过高，对此应将其标准调整为同期银行活期存款利率。
祯昌辰隆反诉称：根据《价格法》、《物业管理条例》和《物业服务收费明码标价规定》等相关规定，新世界物业公司应向我出具物业服务费的计算细则。我对物业服务的服务项目、服务标准、价格管理形式、计费方法、收费标准和收费依据等享有知情权。故要求新世界物业公司备齐北京×中心物业服务的服务项目、服务标准、价格管理形式、计费方法、收费标准和收费依据的相关材料，供我查阅和复制；本案诉讼费由新世界物业公司承担。
新世界物业公司针对祯昌辰隆的反诉辩称：双方签订的物业服务合同属于样本合同，所有业主的都一样。该合同是双方真实意思表示，为有效合同，祯昌辰隆对此是同意的。我公司一直提供物业服务。物业服务收费标准是按开发商的标准执行的，业主入住房屋时是知道收费标准的。我公司已经公证在该中心公示了物业服务收费项目标准和服务标准等内容。现我公司同意向祯昌辰隆提供北京×中心物业服务的服务项目、服务标准、价格管理形式、计费方法、收费标准和收费依据的相关材料，供祯昌辰隆查阅和复制，不同意承担诉讼费用。
原审法院经审理认为：本案涉诉的北京×中心没有成立业主委员会，在此情况下，由房地产开发建设单位北京致祥房地产开发有限公司将小区的物业委托给有资质的新世界物业公司进行管理服务，符合双方的约定，并且该委托行为已经以公告的形式向宝鼎中心业主和租户公示，属合法有效。案外人马华棠购买北京×中心×号等69套房屋后，祯昌辰隆购买本案涉诉的×号公寓，并就该公寓的物业服务事宜与新世界物业公司签订《北京×公寓/写字楼物业管理协议》。该合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约定履行各自义务。新世界物业公司提供物业服务后，祯昌辰隆作为房屋使用人应按每月每平方米11.96元标准向其交纳物业服务费及其他相关费用。现新世界物业公司要求祯昌辰隆支付物业服务费，有其合同依据，法院应予支持。关于新世界物业公司主张的违约金，因祯昌辰隆认为约定标准过高，故法院依法予以酌定。关于祯昌辰隆反诉要求新世界物业公司备齐北京×中心物业服务的服务项目、服务标准、价格管理形式、计费方法、收费标准和收费依据的相关材料并供其查阅和复制的诉讼请求，根据生效民事判决书载明的事实，新世界物业公司已在大厦内公示上述相关内容并经公证，在本案诉讼中，新世界物业公司已将公证书作为证据向祯昌辰隆出示，由于建筑物区分所有权中关于共有部分以及共同管理事项具有不同的形态，作为业主对其中关乎自身利益或者直接关系全体区分所有人共同利益而间接关系其自身利益的事项进行了解即可，故对祯昌辰隆的反诉请求，法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，于2013年11月判决：一、祯昌辰隆(SADAYOSHITOKITAKA)于判决生效之日起十日内向北京新世界物业管理有限公司支付北京市×号北京×中心公寓×号房屋自二○一二年一月一日至二○一三年七月三十一日的物业服务费一万四千七百九十一元一角二分，并支付该款自二○一三年八月一日至判决生效之日的利息（标准按中国人民银行同期定期存款利率计算）；二、驳回北京新世界物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回祯昌辰隆(SADAYOSHITOKITAKA)的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，祯昌辰隆不服，上诉至本院称：原审法院分配举证责任不当，新世界物业公司应举证证明其如实、全面按合同约定的服务事项和标准履行了物业服务义务；原审法院违反法定程序，拒绝受理我的评估鉴定申请，剥夺了我的诉讼权利，影响了案件的正确审理；新世界物业公司当庭同意了我方的反诉请求，法院应予以认定和支持；故要求撤销原判，依法改判驳回新世界物业公司的全部诉讼请求或发回重审。新世界物业公司同意原判。
经审理查明：位于北京市东城区×号北京×中心系案外人北京致祥房地产开发有限公司开发建设的楼盘，内含公寓及写字楼。北京开盛鼎兴物业管理有限公司受北京致祥房地产开发有限公司委托对该中心进行物业管理服务。
由于北京×中心所在小区尚未成立业主委员会，2009年4月3日，北京致祥房地产开发有限公司委托新世界物业公司对北京×中心进行统一管理、综合服务，北京致祥房地产开发有限公司与新世界物业公司签订《物业管理委托合同》，并于2009年4月15日向北京×中心业主和租户发出《关于×大厦更换物业管理公司的函》，声明：自2009年4月18日零时起，北京×中心的物业服务由北京开盛鼎兴物业管理有限公司移交给新世界物业公司。
2002年6月25日，北京市物价局作出京价（房）字[2002]245号《关于×中心物业管理服务收费标准的批复》，指出北京×中心物业管理服务收费标准不适用《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》，实行市场调节价，由物业公司与产权人协商确定。
新世界物业公司接管北京×中心物业服务后，原北京市崇文区房屋管理局于2009年11月23日就新世界物业公司接管和收费中存在的问题向新世界物业公司发出《整改通知》。新世界物业公司依照该通知进行了整改，原北京市崇文区房屋管理局于2009年12月30日发函确认整改完毕，未对整改工作结果予以备案。
2009年8月21日，新世界物业公司将北京×中心物业服务收费项目标准和服务成本、物业服务内容和服务标准在北京×中心大厦内进行了公示，并对公示情况由北京市信德公证处进行了公证。新世界物业公司对公寓和写字楼的物业服务费收费标准为每月每平方米11.96元。在提供物业服务过程中，新世界物业公司由其下属的新世界物业二分公司对北京×中心提供物业服务。
2010年5月，案外人马华棠经拍卖竞拍购得北京市东城区×号北京×公寓×号等69套房屋。上述房屋至今未取得房屋所有权证。此后，祯昌辰隆购买其中的北京×公寓×号房屋。
2010年11月1日，新世界物业二分公司（甲方）与祯昌辰隆（乙方）签订《北京×中心公寓/写字楼物业管理协议》。该合同约定，甲方为乙方所购房屋（建筑面积为65.09平方米）所在的×中心提供物业服务；乙方应按每月每平方米11.96元标准向甲方交纳物业服务费；甲方每月提前10日出具缴费通知单；乙方在接到缴费通知单10日内交纳物业服务费及其他应交费用，乙方逾期未能支付相关款项，甲方可从逾期之日起按应交费用总额收取每日万分之二点一的滞纳金；水费、电费、采暖费、有线电视服务费属于乙方享用能源而产生的费用，应由乙方承担，甲方提供代收代缴服务；电费的收取以每度电1元收取，冷水为每吨6.1元，热水为每吨11.1元，采暖费收费标准为每供暖季每平方米30元。该合同签订后，新世界物业公司依约为祯昌辰隆提供物业服务。祯昌辰隆未向新世界物业公司交纳自2012年1月1日至2013年7月31日的物业服务费14791.12元。
原审法院审理中，祯昌辰隆申请对新世界物业公司的物业服务费及服务质量进行评估，新世界物业公司不同意进行评估，原审法院未予准许。
针对祯昌辰隆反诉要求新世界物业公司提供关于北京×中心物业服务的服务项目、服务标准、价格管理形式、计费方法、收费标准和收费依据的相关材料供其查阅和复制，原审法院审理中，新世界物业公司将包含上述内容进行公示的公证书作为证据予以出示并经法庭质证。本院审理中，新世界物业公司将上述相关内容的具体材料向祯昌辰隆提供，并已送达。
上述事实，有《北京×公寓/写字楼物业管理协议》、《物业管理委托合同》、邮递特快详情单、北京市东城区（原崇文区）人民法院（2009）崇民初字第3268号民事判决书、发票、×大厦业主意见征求函、广东省河源市中级人民法院（2004）河中法执字第150-8号、广东省河源市中级人民法院（2009）河中法执字第33-2号执行裁定书、公证书及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：新世界物业公司所属的新世界物业二分公司与祯昌辰隆签订的《北京×公寓/写字楼物业管理协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应依约履行。新世界物业公司为祯昌辰隆所有的涉案房屋提供了物业服务，祯昌辰隆应按照协议约定的标准支付相应的物业服务费。
祯昌辰隆主张物业服务存在其他质量问题，根据谁主张谁举证原则，应由祯昌辰隆承担相应的举证责任。因祯昌辰隆未能提供证据予以佐证，故本院对祯昌辰隆的该项主张不予采信。祯昌辰隆要求新世界物业公司承担关于提供物业服务的质量符合合同约定标准的举证责任，缺乏依据，本院不予支持。
关于祯昌辰隆要求新世界物业公司备齐北京×中心物业服务的服务项目、服务标准、价格管理形式、计费方法、收费标准和收费依据的相关材料，供其查阅和复制的反诉请求，因新世界物业公司在诉讼中提供了上述内容并已向祯昌辰隆予以送达，故针对祯昌辰隆的反诉请求，新世界物业公司已经履行完毕，本院对此不持异议。
关于祯昌辰隆申请对物业服务费及服务质量进行评估，因双方在《北京×公寓/写字楼物业管理协议》中对物业服务费标准有明确约定，祯昌辰隆亦无证据证明签订该协议时违背其真实意思表示，且新世界物业公司不同意对此进行评估，故原审法院对祯昌辰隆的评估申请不予准许，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费282元，由祯昌辰隆(SADAYOSHITOKITAKA)负担170元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由北京新世界物业管理有限公司负担112元（已交纳）；反诉案件受理费35元，由祯昌辰隆(SADAYOSHITOKITAKA)负担（已交纳）；二审案件受理费317元，由祯昌辰隆(SADAYOSHITOKITAKA)负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 珊
代理审判员 胡珊珊
代理审判员 王军华
二〇一四年三月十七日
书 记 员 雷 洋