广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1561号
上诉人（原审原告）：李淑欣，女，香港特别行政区居民。
上诉人（原审原告）：赵楚杰，男，香港特别行政区居民。
共同委托代理人：寇星明，广东晟典律师事务所律师。
共同委托代理人：齐风敏，广东晟典律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市福田区。
法定代表人：赖国强，该公司董事长。
委托代理人：黎政，男，汉族，住所地：广东省深圳市南山区。该公司职员。
被上诉人（原审被告）：陈武雄，男，汉族，住所地：广西壮族自治区苍梧县。
委托代理人：马敏，北京市东元（深圳）律师事务所律师。
上诉人李淑欣、赵楚杰因与被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）、陈武雄居间、委托合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民二初字第2604号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：（一）深圳市中级人民法院（2011）深中法民五终字第2408号民事判决书认定：“涉案房产出让人夏某与李淑欣、赵楚杰于2011年4月10日签署了《二手房买卖合同》，合同中约定：李淑欣、赵楚杰购买夏某名下的位于深圳市罗湖区莲塘罗沙路a谷b阁1栋3d房，转让成交价为450万元，李淑欣、赵楚杰应在合同生效之日起一日内（含当日）向夏某支付定金2万元，合同生效后两日内（含当日）再向夏某支付定金3万元，并于2011年5月10日前将余下的购房款445万元打入中国银行产权登记中心支行的资金托管账户予以监管，双方应于2011年6月30日前签订《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。合同还约定：如李淑欣、赵楚杰未按照合同约定的期限履行义务，夏某有权要求李淑欣、赵楚杰以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如李淑欣、赵楚杰逾期履行超过五日，夏某可解除合同并选择要求李淑欣、赵楚杰支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收李淑欣、赵楚杰已经支付的定金。夏某与李淑欣、赵楚杰以及中原公司于2011年4月10日签署了《资金托管协议》，协议约定双方同意将定金2万元委托给中原公司托管，李淑欣在协议签订当日将定金2万元打入到中原公司的账户，做定金托管，并由中原公司出具了编号为5230202的收据，目前2万元定金仍在中原公司处做监管。因李淑欣、赵楚杰未按合同约定在5月10日前将剩余房款打入银行资金监管账户，夏某相继于5月15日和5月19日向李淑欣、赵楚杰发了履约催告函和履约督促函，要求李淑欣、赵楚杰履行合同，但李淑欣、赵楚杰在收到上述函件后仍未履行合同。因李淑欣、赵楚杰逾期履行合同超过5日，夏某于2011年5月24日向李淑欣、赵楚杰发出了解约通知函，李淑欣、赵楚杰于5月26日收到上述解约通知函”。深圳市中级人民法院认为，涉案的《二手房买卖合同》合法有效，李淑欣、赵楚杰在签约后除支付了2万元定金之外，未再履行其他合同主要义务，其行为构成违约，遂判决维持深圳市罗湖区人民法院作出的（2011）深罗法民三初字第1229号民事判决，即判令李淑欣、赵楚杰向夏某支付违约金225000元，承担一审案件受理费3500元，二审案件受理费4675元由李淑欣、赵楚杰承担。该判决书还确认涉案《二手房买卖合同》已于2011年5月26日解除。
（2011）深罗法民三初字第1229号民事判决书还载明，李淑欣、赵楚杰在该案答辩称：“由于自己没有购房资格，于是以公司名义购房，但一开始不知道以公司名义购房要准备很多材料，因为材料没有准备好，时间拖延了，贷款也搁置了”。
（二）原审另查，涉案《二手房买卖合同》约定，买方在产权转移登记时将买方姓名写为其指定公司名下并以公司名字向银行申请贷款。李淑欣与夏某签署过《买卖双方自找银行贷款或资金监管确认书》，确认由买方（李淑欣）自找银行办理首期款或一次性全部楼款监管。
（三）原审又查，陈武雄系中原公司员工，其曾出具《声明书》称：其引导买方李淑欣、赵楚杰以公司经营贷款的方式购入两套房产，分别为c庭16d及d花园b阁1－3d；当时其是以一份空白合同给李淑欣、赵楚杰签署的，作为购买以上该两套物业之用，并介绍深圳市盛泽按揭代理有限公司李某甲给买方认识，协助房产贷款；其承诺“（1）如不能为以上该物业以银行评估价贷款放大1.5倍至2倍的金额，便把所有订金及费用全数退回。（2）本空白合同内容填写前赵楚杰先生及李淑欣小姐绝不知情，因此承诺如因本人填写的后补资料不实或遗漏，致使交易产生法律诉讼及一切法律所需费用，均一律承担”。
陈武雄还出具情况说明称：“赵楚杰购买d5栋3d物业向买方赵楚杰作出的贷款承诺系我本人签署，有以下几点承诺：能贷款房价的1.5倍，如贷款办不下来我承担所有的经济责任”。
（四）原审再查，中原公司作为第三人在（2011）深罗法民三初字第1229号及（2011）深中法民五终字第2408号案件诉讼过程中，请求法院处理其收取的2万元定金，但上述两案判决中均未涉及，无证据证明中原公司已经将上述款项支付给李淑欣、赵楚杰或案外人夏某。
李淑欣、赵楚杰在原审的诉讼请求为：1、中原公司返还托管定金2万元；2、中原公司赔偿李淑欣、赵楚杰经济损失233175元；3、陈武雄就前述赔款233175元承担连带赔偿责任；4、中原公司、陈武雄承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，涉案《二手房买卖合同》已由生效的（2011）深中法民五终字第2408号民事判决书确认合法有效。李淑欣、赵楚杰在上述案件中被判令承担违约责任的原因是其在支付了2万元定金后未再履行任何主要的合同义务。除上述2万元定金外，按照《二手房买卖合同》的约定，合同生效后两日内（含当日）李淑欣、赵楚杰应再向夏某支付定金3万元，此后再支付房款。李淑欣、赵楚杰违约是由于未能及时足额支付定金，合同履行尚不涉及办理房屋贷款，支付剩余转让款的后续事宜。即使假定将涉案房屋过户至李淑欣、赵楚杰指定的公司名下不是李淑欣、赵楚杰的真实意思，因李淑欣、赵楚杰作为合同当事人依法具有修改的权利，也不构成李淑欣、赵楚杰拒不支付全额定金的理由，也就是说合同中后补的关于过户至公司名下的内容不是导致违约责任产生的根本原因。并且，李淑欣、赵楚杰在此前的诉讼抗辩中承认其知晓以公司名义购买的事实。而在本案中，李淑欣、赵楚杰主张其是由于无法办理贷款而无法履行合同，但未能提交证据证明其向银行申请过贷款，而因不符合贷款条件，或因涉案《二手房买卖合同》约定将涉案房产登记至公司名下不当而被银行拒绝贷款。故，李淑欣、赵楚杰因未足额支付定金的违约行为，所导致的违约责任应由其自行承担，与中原公司、陈武雄无关。
因涉案《二手房买卖合同》已经解除，且卖方夏某已经在其他诉讼中选择了由李淑欣、赵楚杰赔偿违约金，而非没收定金。因此中原公司继续留存涉案定金2万元，已经没有合法的依据，应当将其退还李淑欣、赵楚杰。陈武雄承诺如不能为涉案物业以银行评估价贷款放大1.5倍至2倍的金额，便将所有订金及费用全数退回，由于无证据证明李淑欣、赵楚杰获得了上述贷款，因此陈武雄亦负有偿还2万元定金的义务。
至于陈武雄抗辩称声明书、情况说明系受他人胁迫所签，因无证据证明，原审法院不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、中原地产代理（深圳）有限公司在原审判决生效之日起十日内向李淑欣、赵楚杰返还定金2万元；二、陈武雄对上述还款承担连带责任；三、驳回李淑欣、赵楚杰的其他诉讼请求。案件受理费5098元（已由李淑欣、赵楚杰预交），由李淑欣、赵楚杰负担4690元，中原地产代理（深圳）有限公司、陈武雄负担408元。
李淑欣、赵楚杰不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）原审法院错误认定李淑欣、赵楚杰违约的原因。李淑欣、赵楚杰提交的陈武雄《声明书》足以证明，其与案涉房产出让人夏某签订的《二手房买卖合同》为空白合同。李淑欣、赵楚杰就定金为5万元而非2万元并不知情，已付定金2万元也是直接支付至中原公司、陈武雄处。故此，李淑欣、赵楚杰违反该合同约定未足额支付定金，其真实原因为中原公司、陈武雄未履行告知义务，侵犯了李淑欣、赵楚杰的知情权。
（二）原审错误认定居间方责任。中原公司、陈武雄作为房屋买卖合同的居间方，其居间义务集中体现为提供交易信息、促成交易。其提供的交易信息应准确、完整，其促成交易的手段，应符合法律法规、地方性规章的规定。本案中，中原公司、陈武雄明知李淑欣、赵楚杰不符合购房资格，无法实际履行合同，仍然要求签订空白买卖合同收取其定金，并承诺帮助取得购房贷款。这一行为本身已严重违反相关法律法规规定。即便李淑欣、赵楚杰足额支付所谓定金5万元，买卖合同仍然会因为李淑欣、赵楚杰不符合“限购令”规定而无法履行。也就是说，因为居间方的不当行为，导致李淑欣、赵楚杰签订了注定会违约的房屋买卖合同。故此，一审判决判令中原公司、陈武雄不承担赔偿责任没有事实、法律依据。综上所述，中原公司、陈武雄作为居间方，违反诚实信用原则，未适当履行居间义务，严重损害了李淑欣、赵楚杰的知情权和财产处分权，导致李淑欣、赵楚杰遭受巨大经济损失，依法应当承担赔偿责任。
据此，李淑欣、赵楚杰请求本院判令：1、撤销原审判决；2、支持李淑欣、赵楚杰的原审全部诉讼请求。
中原公司答辩称：（一）涉案二手房买卖合同经中原公司促成的，该合同已经两审法院认定为有效合同。（二）李淑欣、赵楚杰没有证据证明居间方在居间过程中存在过错。在签署合同时，中原公司作为居间方已经尽到审慎的法律义务，并向买卖双方告知了交易房产现状，披露了深圳市购房政策及贷款政策。李淑欣、赵楚杰自愿签署涉案二手房买卖合同，同时要求在过户时将合同的权利义务转让给其指定的公司，其行为已表明李淑欣、赵楚杰对深圳的购房政策和贷款政策是明知的。因此李淑欣、赵楚杰的诉讼请求没有法律和事实依据。李淑欣、赵楚杰的损失是因其违反了二手房买卖合同而导致的违约责任，是李淑欣、赵楚杰的过错所致，与居间方无关，应由李淑欣、赵楚杰自行承担损失。
陈武雄答辩称：（一）同意中原公司的答辩意见。（二）陈武雄的行为为职务行为，不应与中原公司承担连带责任。
本院经审理查明，原审法院已查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为居间合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于陈武雄及中原公司应否在本案中承担损害赔偿责任。
首先，本院（2011）深中法民五终字第2408号生效民事判决书已经认定，李淑欣、赵楚杰在该案中承担违约责任，系因其除支付2万元定金外而未履行其他合同义务，且在经夏某两次发函催告履约后仍然拒绝继续履约所致，故而即使陈武雄未告知李淑欣、赵楚杰依约需继续补足3万元定金，李淑欣、赵楚杰在收到夏某的履约催告后即应知悉相关情况，其未继续履约不可归责于陈武雄或中原公司，故李淑欣、赵楚杰关于其违约系因陈武雄、中原公司未履行定金数额告知义务所致的上诉理由不成立，本院不予支持。李淑欣、赵楚杰上诉亦称陈武雄曾承诺为其购房取得贷款，但该项承诺涉及对银行发放贷款的欺诈内容，属意在串通损害第三人利益的行为，且李淑欣、赵楚杰也不能举证证明其曾就购买涉案房屋向银行申请过贷款或者贷款申请未获银行同意，故其此项上诉理由亦不成立。因此，依据前述生效法律文书的认定及本案现有证据，陈武雄的前述行为并非李淑欣、赵楚杰在前案中承担违约责任的原因，与李淑欣、赵楚杰主张的所受损害之间不具有法律上的因果关系。
其次，李淑欣、赵楚杰作为购房人对其自身购房资力及是否符合房地产市场调控政策等情况应有最为清晰的认识，其在（2011）深中法民五终字第2408号案件一审时亦答辩自认“由于自己没有购房资格，于是以公司名义购房”，说明已实际知悉其在深购房不符合相关政策要求。本院认为，李淑欣、赵楚杰作为完全民事行为能力人，在签约时对房屋买卖行为基本内容及违约法律后果应具有理性认识，完全具备作出合法合规行为抉择的条件和能力，在其明知其作为香港居民在大陆购房将受到相关政策限制的情况下，即使其确系事先签署空白合同，亦属对自身民事权利的自行处分和风险自担，故其关于陈武雄、中原公司未提供准确完整交易信息导致其签订“必然违约”合同的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5098元，由李淑欣、赵楚杰承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 杨 潮 声
代理审判员 唐 毅
二〇一四年十一月六日
书 记 员 李欢（兼）