湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民商初字第00990号原告：武汉丽岛物业管理有限公司，住所地武汉市洪山区珞狮路497号丽岛花园内。法定代表人：陈同举，董事长。委托代理人：万维都、李骏，湖北喻家律师事务所律师。被告：陈欣。被告：陈某。法定代理人：陈欣，系陈某之父，身份同上。原告武汉丽岛物业管理有限公司（以下简称丽岛公司）诉被告陈欣、陈某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月15日受理后，依法由审判员钟小培独任审判，于2015年7月30日公开开庭进行了审理。原告丽岛公司委托代理人李骏、被告陈欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丽岛公司诉称，丽岛公司于2005年进入东方莱茵小区提供物业服务。业主陈欣、陈某经多次催缴，仍拖欠2011年1月1日至2014年12月31日期间物业管理费4，617元及违约金1，385元，合计6，002元。为维护自身合法权益，丽岛公司现诉至法院，请求判令：1、陈欣、陈某支付2011年1月1日至2014年12月31日的物业管理费4，617元（物业管理费2014年6月1日之前按每月0.65元／㎡计算，2014年6月1日以后按每月0.85元／㎡计算），并按每日万分之五支付违约金1，385元（截止2014年12月31日），合计为6，002元；2、本案的诉讼费用由被告承担。原告丽岛公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、价格监审证、前期物业服务协议、商品房合同备案清册表，拟证明原告系诉争小区的物业服务提供者，原、被告签订了物业服务协议，约定物业费收费标准及违约责任；证据二、武汉市物业管理委托合同（B）及补充协议，拟证明原告于2013年12月与本案小区业主委员会签订了物业服务协议和补充协议，约定物业费标准每平方米上涨2角；证据三、照片，拟证明催缴事实；证据四、关于物业费调价的情况说明，拟证明物业费自2014年6月1日起上调至每月0.85元／㎡。被告陈欣、陈某辩称，2011年1月1日至2014年12月31日未交物业服务费属实，但未交费原因有四：1、房子入户门设计不合理，容易撞人，存在安全隐患；2、小区消防通道被车辆和垃圾桶挡住，存在安全隐患；3、小区大妈在小区内跳广场舞，噪声很大，影响原告的正常生活；4、原告随意改变小区的公共设施，破坏绿化，加宽马路，让其他业主在非规划停车位停车。被告陈欣、陈某为支持其答辩意见，向本庭提交照片一组，拟证明原告的物业服务不到位，存在各种问题。经庭审举证、质证，被告陈欣、陈某对原告丽岛公司提交的证据一、三的真实性、合法性和关联性无异议，收到过物业费催收通知单；对证据二的真实性有异议，没有参加过业委会选举，原告在被告家门上贴条子通知被告物业费涨价，但涨价并未经业主同意。对证据四的真实性无异议，收到过该情况说明，但认为本人未参加涨价的表决。原告丽岛公司对被告陈欣、陈某提交的证据的真实性无异议，但认为入户门是开发商前期设计问题，与原告无关；原告刷漆告知业主不能在消防通道停车；小区广场舞已经转移到了物业服务用房的一楼；小区车道不足，小区内道路从单行道改成双行道是经过与业委会协商的。本庭对双方无异议的证据的真实性予以确认，对其他证据的真实性和证明目的综合予以认定。经审理查明，丽岛公司系武汉市武昌区东方莱茵小区的物业服务企业，陈欣、陈某系该小区业主。2007年4月30日，坐落于武汉市武昌区东方莱茵三期16栋1单元1层1号的房屋的商品房合同备案登记至两被告名下，该房屋面积141.64㎡，尚未办理房屋所有权证和国有土地使用权证。2007年12月6日，丽岛公司（甲方）与陈欣（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定丽岛公司向陈欣、陈某提供物业服务，甲方对房屋共用部位、共用设施设备、公共绿化、环境卫生、安全防范、交通、公共秩序等项目进行维护、修缮、管理和服务；依法向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务，并合理收取费用。乙方依据本协议向甲方缴纳物业服务费用。协议同时约定，物业服务费小高层住宅1-3层按建筑面积以每月每平方米0.65元收取，乙方缴费时间为每半年第一个月的上旬。甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按应交服务费的日万分之五缴纳违约金。2013年12月17日，丽岛公司（乙方）与武汉市东方莱茵小区第二届业主委员会（以下简称东方莱茵业委会，甲方）签订《东方莱茵物业管理委托合同》，约定甲方将东方莱茵小区委托乙方实行物业管理，委托管理期限为三年，自2013年12月1日至2016年11月30日，并约定了乙方提供物业服务的项目和标准，小高层住宅1-3层房屋由乙方按建筑面积每月0.65元／㎡，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，按国家法律和地方法规要求处理，逾期超过六个月的，经甲方配合沟通无效时乙方有权采取必要的、合法的措施予以催缴，但乙方提起诉讼的，应提前通知甲方，诉讼费用由败诉方承担。该合同未约定业主未依约缴纳物业管理费的违约责任。同日，丽岛公司（乙方）与东方莱茵业委会（甲方）签订《东方莱茵物业管理委托合同》补充协议，约定通过东方莱茵小区建筑面积三分之二以上业主同意后，对乙方的物业费和停车费进行相应上调，小高层住宅1-3层房屋的物业费收费标准由每月0.65元／㎡上调至每月0.85元／㎡。陈欣、陈某未缴纳2011年1月1日至2014年12月31日的物业管理费4，617元。现原告诉至法院，请求判如所请。经本院组织调解，双方未能达成协议。本院认为，原、被告之间形成物业管理服务关系。双方签订的《前期物业服务协议》以及东方莱茵业委会作为业主代表与丽岛公司签订的《东方莱茵物业管理委托合同》及其补充协议，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。从本案合同履行情况看，可以确认原告基本履行了《前期物业管理服务协议》约定的义务，被告不交物业服务费的理由不能成立，根据本案具体情况，被告应适当减收物业服务费，并免收违约金。被告陈某系未满十四周岁的未成年人，其给付责任由被告陈欣承担。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、国务院《物业管理条例》第十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告陈欣应于本判决生效之日起十日内支付原告武汉丽岛物业管理有限公司物业管理费3，693.98元（141.64平方米×0.65元／㎡×41个月×80%＋141.64平方米×0.85元／㎡×7个月×80%）；二、驳回原告武汉丽岛物业管理有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈欣、陈某负担。如果未按本判决在指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，依照不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市中级人民法院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员钟小培二〇一五年九月六日书记员郭思文