广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终16588号
上诉人（原审被告）：广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地广东省广州市花都区新华街学府路2号之一商铺。
法定代表人：王瑞松。
委托代理人：顾永泽，北京市康达（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘东法。
委托代理人：吴孟栓，广东经国律师事务所律师。
上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称宏峰公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院作出的(2017)粤0114民初1405号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认为：刘东法于2014年5月10日办理了收楼手续，宏峰公司应于刘东法收楼之日起300个工作日内即2015年7月21日前为刘东法申请办理涉案房屋的产权登记，并取得收件回执。但宏峰公司于2016年8月16日才取得了收件回执，构成违约，应按合同约定承担违约责任。经核算，2015年7月22日至宏峰公司取得了收件回执之日（即2016年8月16日）共392天，宏峰公司应向刘东法支付违约金150445元（767576元×0.05%×392天）。
补充协议第九条约定乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供办证资料及缴纳相关费用。本案中，刘东法于2014年5月10日收楼，宏峰公司在该时并未取得涉案房屋的竣工验收备案表，也未办理涉案房屋的初始登记及取得分户图，不具备办理房产证的条件，刘东法也不能办理缴纳契税，因此，刘东法客观上不能按照补充协议第九条的约定在收楼之日起5日内向宏峰公司提交齐全的办证资料。而涉案房屋何时具备办证条件，何时可以缴纳契税，刘东法也不能主动获知，因此，宏峰公司在涉案房屋具备办证条件的情况下具有通知刘东法缴纳契税并提交办证资料的义务。宏峰公司称其于2015年10月23日以发送手机短信息形式通知刘东法等业主缴纳契税及提交办证资料，刘东法对此不予确认，宏峰公司也没有证据证明其已通过合理方式通知刘东法在合理期限内缴纳契税并向其提交办证资料，因此宏峰公司抗辩认为刘东法迟延提交办证资料的理由不能成立，不予采纳。关于违约金计算标准，涉案房屋因宏峰公司原因导致迟延办证，刘东法主张按合同约定每日按总房价的0.05%计算违约金，不存在过高的情形，宏峰公司要求违约金调整为按日万分之二计算，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于宏峰公司抗辩认为违约金总额应以房款的5%为上限的问题，“违约金总额应以房款的5%为上限”的约定在补充协议第三条关于迟延付款、合同解除的条款内，适用范围明确，并非是对迟延办证违约责任的约定，宏峰公司的抗辩理由不成立，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、广州市宏峰房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向刘东法支付迟延办证违约金150445元；二、驳回刘东法的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1666元，由广州市宏峰房地产开发有限公司负担。
原审判后，上诉人宏峰公司不服上诉称：原审判决对《商品房买卖合同》附件七补充协议第三条约定的条款存在主观臆断、常识性理解错误，造成错判。因逾期付款的责任主体只能是业主，即使第三条“逾期付款、合同解除”理解为因业主逾期付款，开发商单方行使合同解除权并要求业主承担违约责任时违约金总额应以5%为限，根据合同权利义务对等原则或公平原则，以及广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第19条规定，业主因开发商延期交楼或延期办证主张违约金时也应以适用对等的违约责任即以5%为限。原审判决对该条款理解明显存在主观臆断及常识性的理解错误，为维护司法公正，请求二审法院以事实为依据，撤销原审判决，并依法改判。综上请求：撤销原审判决第一项，依法改判上诉人在承担延期办证违约金时以总房价款的5%即38379元为限；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人刘东法答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人上诉请求。1.上诉人主张违约金以楼价款5%为限没有依据，上诉人开发的云峰花园四期在2014年就因为延迟交楼而被部分业主追究违约责任，当时上诉人也提出以5%楼价款为限的意见。广州市中级人民法院的终审判决意见是不支持上诉人提出的5%赔偿限额的请求。2016年上诉人因为迟延办证问题也被部分业主起诉，受理法院也不支持上诉人提出的5%的最高赔偿限额。2.延期办证违约责任主合同及附件约定得很明确，逾期办证的违约责任是从逾期之日起每日万分之五来计算，违约金以楼价款的万分之五计算违约金，没有提到房价款5%的赔偿限额。3.本案合同及附件均是由上诉人单方制作，属于格式合同，5%的限额只在附件七第三条第六项有约定，适用范围明确，并不是针对延期办证的违约责任。广州市中级人民法院此前也认为格式合同的补充条款不宜超出合同做扩大化解释，且按照合同法规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方解释的规定，故不应当支持上诉人对这个约定进行扩大化的解释。上诉人提出适用合同对等原则或者公平原则，缺乏依据，合同系上诉人单方制作，不存在没有约定或约定不明的情形，按照诚实信用原则和契约精神，上诉人应信守约定，不能随意扩大化解释，改变自己的违约责任。
本院二审查明事实与一审判决查明事实基本一致。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
本案上诉人与被上诉人双方争议的焦点是对迟延办证违约金的计算标准的问题。对此，经查，双方在签订的《商品房预售合同》第二十二条关于迟延办理产权证登记的违约责任中已明确：〝甲方逾期办证，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；〞此外，双方在附件七本合同补充协议第九条关于产权登记的约定的补充约定中第2点约定：〝商品房买卖合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”中甲方的违约情形是指：甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十—条约定期限办妥并取得《房地产权证》为由追究甲方的违约责任。〞上述合同条款对迟延办证违约金的计算标准明确为：每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；且起算日期以甲方未能在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。虽然《商品房买卖合同》附件七补充协议第三条第6项有关于“违约金总额应以房款的5%为上限”的约定，即:“双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。”但《商品房买卖合同》附件七补充协议第三条是关于迟延付款、合同解除的约定，是针对乙方迟延支付购房款，导致合同解除所涉违约情形的处罚约定。该约定适用范围明确，并无约定适用于迟延办证违约责任。鉴此，上诉人宏峰公司以原审判决对《商品房买卖合同》附件七补充协议第三条约定的条款存在主观臆断、常识性理解错误为由，认为业主因开发商迟延办证主张违约金时应以5%为限的上诉主张与查明事实不符，其对双方所签定合同约定条款的单方解读为据，依据不足，要求对原审判决第一项予以改判的理由不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2541元由上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 湛
审判员 林幼吟
审判员 黄 钜
二〇一七年十一月二十二日
书记员 谭嘉棋