上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第510号
原告上海宝山劲中金属制品有限公司。
法定代表人金友忠。
委托代理人周婷，上海昊坤律师事务所律师。
被告上海浦盈物流有限公司。
法定代表人王卫军。
委托代理人王斌，上海浦京律师事务所律师。
委托代理人朱仁览，上海浦京律师事务所律师。
原告上海宝山劲中金属制品有限公司与被告上海浦盈物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员陈亮亮、代理审判员刘姗、人民陪审员时金兰组成合议庭，依法公开开庭进行了审理。上海宝山劲中金属制品有限公司的委托代理人周婷，被告上海浦盈物流有限公司的委托代理人王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海宝山劲中金属制品有限公司诉称，2013年3月26日，原被告签订《厂房、办公楼、场地、设备租赁合同书》。由于被告逾期两个月未按约支付租金，原告按照合同约定于2014年1月致函给被告，要求解除租赁合同。2014年2月13日，原被告协商一致，签订《关于解除“厂房、办公楼、场地、设备租赁合同书”协议及相关事宜的约定》，约定被告于2014年2月28日搬出所承租的区域，并支付使用费、电费等费用共计561，620.06元。但到期后被告未搬出也未支付相关费用，根据协议约定，被告必须支付违约金789，000元。为维护自身权益，原告起诉要求：1、确认原被告之间的《厂房、办公楼、场地、设备租赁合同书》于2014年1月9日解除；2、判令被告立即支付原告所拖欠的占有使用费（从2014年1月1日计算至实际搬出之日，按照每月221，667元的标准计算）；3、判令被告支付2013年12月至2014年3月所拖欠的电费人民币47，773.71元；4、判令被告支付原告违约金789，000元。
被告上海浦盈物流有限公司辩称，不同意原告诉请。原告租给被告的设备和土地没有合法证照，土地是集体土地，原告属于无权处分，合同是无效的。
经审理查明，2013年3月26日，原被告签订《厂房、办公楼、场地、设备租赁合同书》，原告将上海市宝山区锦富路XXX号厂房、办公楼、场地、设备出租给被告使用。合同约定，租期自2013年4月1日至2018年3月31日止，月租金为221，667元，年租金2，660，000元，每两年按5%递增一次；租金每三个月支付一次，先付后用，应在每3个月最后一个月底前支付下一季租金，水电费用由被告负担；若被告无故拖欠租金逾两个月，原告有权提前终止合同。合同签订后，原告收取被告221，667元的押金。合同履行过程中，被告未按时支付2013年10月1日至2013年12月30日的租金及电费。2014年1月27日，被告支付了2013年最后一个季度的租金及截止到2013年11月底的水电费，此后未再支付租金及电费。
另查明，原告出租给被告的土地系集体所有土地，厂房及办公楼没有取得产权证。
审理中，原告提供了一份2014年1月7日发给被告的解除合同通知函、被告回复给原告的告知书、原被告于2014年2月13日签订的《关于解除“厂房、办公楼、场地、设备租赁合同书”协议及相关事宜的约定》以及2013年12月至2014年3月份的电费付款凭证（2013年12月电费12，815.59元、2014年1月电费14，130.47元、2014年2月电费10，932.08元、2014年3月电费9，895.57元，共计47，773.71元），以证明被告在告知书中确认于2014年1月9日收到解除合同通知函，合同于当日解除，双方对解除合同后被告应付的费用和违约金进行了约定。针对上述证据，被告表示对告知书及《关于解除“厂房、办公楼、场地、设备租赁合同书”协议及相关事宜的约定》真实性不予认可，电费的具体金额不清楚，可以从保证金里面抵扣。
被告提供2014年3月1日原告与上海宝钢运输有限公司签订的《仓库租赁合同》，该合同约定原告将本案中被告租赁的场地及房屋（即锦富路XXX号的室内仓库及周边附属设施）出租给上海宝钢运输有限公司使用，租赁期自2014年3月1日起至2024年2月29日止，证明原告在2014年3月就将本案中被告租赁的场地及房屋租给了上海宝钢运输有限公司，原告主张2014年3月1日之后的使用费没有理由。原告表示，对上述合同的真实性无异议，原告是为了减少损失，但被告直到2014年7月7日才搬离了租赁的场地，在此之前一直有人在厂房里工作。
以上事实，有《厂房、办公楼、场地、设备租赁合同书》、解除合同通知函、告知书、《关于解除“厂房、办公楼、场地、设备租赁合同书”协议及相关事宜的约定》、仓库租赁合同、电费付款凭证及当事人陈述等证据为证，经庭审质证，可以认定。
本院认为，原告出租给被告的厂房、办公楼没有合法建设审批手续及产权证书，因此，原被告双方签订的《厂房、办公楼、场地、设备租赁合同书》系无效合同。合同被确认无效后，被告应支付实际使用租赁物期间的使用费，标准可以参照合同中双方约定的标准即每月221，667元。关于被告实际占用的时间，原告表示其收回系争租赁物的时间为2014年7月7日，但根据被告提供的原告与上海宝钢运输有限公司的《仓库租赁合同》，其中约定起租日期为2014年3月1日，本院有理由相信原告在2014年3月1日已实际收回了系争租赁物，故被告支付使用费的时间应当是2014年1月1日至2014年2月28日，共计443，334元。2013年12月至2014年2月期间的电费37，878.14元，系在被告实际使用期间发生，应当由被告承担。鉴于原告已经垫付了上述电费，被告应当支付原告37，878.14元。原告收取的221，667元押金，应予返还。原被告签订的租赁合同系无效合同，原告要求被告支付违约金789，000元的诉讼请求没有合同及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、原告上海宝山劲中金属制品有限公司与被告上海浦盈物流有限公司就上海市宝山区锦富路XXX号厂房、办公楼、场地、设备签订的《厂房、办公楼、场地、设备租赁合同书》无效；
二、被告上海浦盈物流有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海宝山劲中金属制品有限公司使用费443，334元；
三、被告上海浦盈物流有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海宝山劲中金属制品有限公司电费37，878.14元；
四、原告上海宝山劲中金属制品有限公司于本判决生效之日起十日内，返还被告上海浦盈物流有限公司押金221，667元；
五、原告上海宝山劲中金属制品有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11，690元，由原告上海宝山劲中金属制品有限公司负担3，000元，被告上海浦盈物流有限公司负担8，690元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陈亮亮
代理审判员 刘 姗
人民陪审员 时金兰
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 刘劭阳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
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