广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终904号
上诉人（原审被告）：甘旭斌，男，汉族，住址：广东省惠州市惠城区，身份证号码：×××6136。
委托代理人：罗利明，广东方正联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢叶青，男，汉族，住址：广东省惠州市惠城区，身份证号码：×××1119。
委托代理人：陈胜文，广东万理通律师事务所律师。
上诉人甘旭斌与被上诉人谢叶青因定金合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法水民初字第417号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年5月11日，原审原告谢叶青向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、判令被告返还原告定金人民币10000元及支付从2015年3月18日起至实际返还之日止期间的利息。2、被告承担本案一切诉讼费用。
主要事实和理由是：2015年3月18日，被告以所谓在惠城区××××区建住宅小区为由，按25万元价格销售该小区B3-5栋602房一套，后原告交付定金人民币1万元整，被告开具了收据，但其上写的是所谓收到惠城区水口镇龙湖商二区B3-5栋602房合作建房定金。后原告了解到被告建的是小产权房，根本不能销售和办证，双方签订合同属无效，故原告要求被告返还该定金及支付相关利息。
被告甘旭斌辩称：一、答辩人是涉案房屋的实际权属人，土地性质为国有土地。二、2015年3月18日，答辩人以合作建房名义向原告转让涉案房屋。答辩人收取了原告定金1万元后出具书面《收据》给原告持有。《收据》明确告知：“此房合作建房总价人民币贰拾伍万元整（250000.00元），4月8日付清总款则签订合同，超过时间则定金无效且不退还。”截至2015年4月9日，原告一直未按约定支付答辩人剩余“合作建房款”24万元，致合同无法签订，房屋买卖关系终止。由此可见，答辩人不退还原告已付的定金1万元，有事实依据。三、涉案楼房，同样以合作建房形式购买房屋的其他业主，基本已取得房地产权证。综上，答辩人无需返还原告定金1万元。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2015年3月18日，原告与被告达成房屋买卖合意，约定原告向被告购买位于水口镇龙湖商二区B3-5栋602房，原告向被告交纳购房定金1万元，被告向原告出具《收据》一份，载明：今收到谢叶青交来水口镇龙湖商二区B3-5栋602房合作建房定金壹万元整（￥10000.00元），此房合作建房总价人民币贰拾伍万元整（￥250000.00元），4月8日付清总款则签订合同，超过时间则定金无效且不退还。庭后，被告向本院提交了水口龙湖商二区B3-5栋所在地块的土地使用权证、建设用地规划许可证，土地使用权证记载的土地使用权人为吴玉春、彭丽明，建设用地规划许可证记载的用地单位为吴玉春、彭丽明。
以上事实，有收据、土地使用权证、建设用地规划许可证、当事人陈述及开庭笔录在案为据，可以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案为不当得利纠纷。原、被告间虽达成了买卖水口龙湖商二区B3-5栋602房的合意，但被告向本院提交的证据不能证明其对水口镇龙湖商二区B3-5栋所在地块实际享有土地使用权，也不能证明其有权向原告出售涉案的水口龙湖商二区B3-5栋602房，被告向原告收取购房定金10000元，没有合法根据，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条，被告应将10000元定金返还给原告。原告作为有完全民事行为能力的人，在向被告交纳购房定金前，应尽合理注意义务，因此给付定金产生的利息损失应由原告自行承担。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告甘旭斌应自本判决生效之日起三日内向原告谢叶青返还定金10000元。
二、驳回原告谢叶青的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费100元（原告已预交100元），由被告甘旭斌承担。
当事人二审的意见
上诉人甘旭斌不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销广东省惠州市惠城区人民法院作出的（2015）惠城法水民初字第417号《民事判决书》第一判项，改判决：驳回被上诉人全部诉讼请求；或将案件发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
主要事实和理由：
原审认定被上诉人支付上诉人购房定金人民币10000元的款项属不当得利纠纷，系事实认定错误。理由是：
1、上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖关系，并非没有法律上的关系；
2、被上诉人违约，上诉人依约没收定金，有合同事实；
3、上诉人庭审中以明确证实涉案房屋的实际权属人系上诉人，上诉人对涉案房屋有完全独立的所有权、处分权，并提供了相应的证据佐证。
综上，上诉人认为：涉案为房屋买卖关系产生的定金合同纠纷，被上诉人违约在先，上诉人依约行使没收定金的权利，被上诉人起诉没有事实和法律依据。因此，请二审法院支持上诉人的上诉请求，驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人谢叶青答辩称：一审查明事实是清楚的，上诉人无证据证明涉案的房地产属其所有，合作建房的合同是无效的。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
案经本院提议调解未果。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院除查明一审查明的事实外，还查明：谢叶青向甘旭斌所购买的房屋，占用的地块登记在案外人吴玉春、彭丽明名下；涉案的房屋共7层14户，该14户房屋的买受人分别与甘旭斌签订合同并交款。
本院认为，尽管在谢叶青向甘旭斌交款时甘旭斌开具的收据记载为“合作建房”款，但是从涉案房屋所在的14套房屋买受人分别与甘旭斌签订合同向其购买房屋的事实来看，本案并非14人购买土地使用权后合作建房、委托甘旭斌建设施工的合作建房行为，而是甘旭斌在他人土地上自行建设房屋再向谢叶青等人出售的行为。因此，本案争议并非合作建房纠纷，也非不当得利纠纷，而是定金合同纠纷。一审法院确定本案案由错误，本院予以纠正。
关于甘旭斌与谢叶青之间房屋买卖合同行为，首先，甘旭斌是在案外人吴玉春、彭丽明享有土地使用权的土地上建设房屋，其持有的建设用地规划许可证等也是登记在吴玉春、彭丽明名下；其次，甘旭斌并未成立有房地产开发资质的企业，不符合房地产开发的市场准入条件；第三，涉案的房屋也未登记到甘旭斌名下，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项“未依法取得权属登记的”房地产不得转让的规定，不属于其可以自行转让的财产。本案一审中甘旭斌提交证据称其他人购买涉案房屋所在的其他房号的房屋且已经办理登记的，并不表示谢叶青购买的房物也能够办理登记手续，不能以此作为认定涉案房屋买卖合同有效的依据。综合以上几个方面的原因，涉案的房屋买卖合同客观上并不具备交易的条件，谢叶青完全可以行使不安抗辩权，有权请求解除房屋买卖合同并返还定金。同时，鉴于谢叶青应当明知甘旭斌不具备房地产开发资质等原因而选择与其签约的因素，一审法院判决甘旭斌仅向谢叶青返还定金10000元本金也是正确的。
综上所述，上诉人甘旭斌的上诉尽管对本案案由的认定方面有理，但是关于本案的实体处理方面的主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审虽对本案争议定性不当，但认定的事实和适用法律正确、实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币100元，由上诉人甘旭斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭志文
审判员 赖锦荣
审判员 郑 杰
二〇一六年五月二十日
书记员 彭科梅
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；