江西省修水县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）修民二初字第320号
原告修水县农村信用合作联社，组织机构代码73197983-0。
住所地修水县城衙前大道*号。
法定代表人胡晖，该社理事长。
委托代理人杨晖，江西东太律师事务所律师。
被告吴瑞朝，男，1963年12月24日出生，汉族。
被告桂孟雄，女，1968年9月12日出生，汉族。
原告修水县农村信用合作联社与被告吴瑞朝、桂孟雄金融借款合同纠纷一案，本院2015年8月13日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告修水县农村信用合作联社委托代理人杨晖已到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年1月5日，被告吴瑞朝与原告下属城南信用社签订《个人借款合同》，约定原告为被告提供贷款29万元，月利率9.699‰，借款用途为扩大规模，借款期限三年，借款期满后偿还本息。同日，原、被告签订《最高额抵押合同》，约定被告吴瑞朝用位于修水县＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊小区＊＊＊＊＊＊室修房权证义字第2＊＊＊＊＊＊**号房产为借款作抵押担保，并在房管部门办理了相关手续。现借款期限已过，被告尚欠本金289274.29元，利息13913.39元，原告经催讨未果，请求判令：1、两被告偿还借款本金289274.29元，利息13913.39元，本息合计303187.68元；后续利息及罚息从2015年6月4日起按合同约定利率计算至被告还清借款时止；2、被告抵押房屋拍卖后优先归还借款本息；3、本案诉讼费由被告承担。
被告吴瑞朝、桂孟雄均未到庭答辩，也未提交书面答辩意见和证据。
经审理查明，2012年1月5日，原告修水县农村信用合作联社作为贷款人、被告吴瑞朝、桂孟雄作为借款人，共同签订《个人借款合同》（合同编号（2012）1＊＊＊＊＊＊＊9个借字第1号），约定：借款金额29万元；借款期限36个月，自2012年1月5日起至2015年1月4日止；借款用途金陵酒店代理；借款利率实行浮动利率，每笔提款利率为实际提款日当日中国人民银行公布实施的贷款基准利率上浮75%，按月结息，每月20日为结息日，21日为付息日；罚息利率为借款利率水平上加收20%；提款时间为2012年1月5日；提款方式按合同约定发放至借款人吴瑞朝银行卡（卡号6226＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊8669）；还款方式为2013年1月4日偿还50000元，2014年1月4日偿还50000元，2015年1月4日偿还50000元；双方还约定了其他合同权利义务，原告作为贷款人与借款人吴瑞朝、桂孟雄在合同上签字捺印。且被告吴瑞朝、桂孟雄作为抵押人于2012年1月4日向原告出具《同意抵押意向书》，同意以其自身有权处分的财产修水县＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊小区＊＊＊＊＊＊室，对该项借款本息设定抵押担保。2012年1月5日，原、被告共同签订《最高额抵押合同》（（2012）10239高抵字第1号），约定：被告吴瑞朝、桂孟雄愿意以其坐落于修水县＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊小区＊＊＊＊＊＊室的房产（产权证号为：修房权证义字第3＊＊＊＊＊**号）为其在2012年1月5日与原告签订的编号为（合同编号（2012）1＊＊＊＊＊＊＊9第1号）合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保，最高抵押限额为29万元，并于当日在房管部门办理他项权证（修房他证义字第20＊＊**号）。
另查明，两被告系夫妻关系，2012年1月6日，原告按约向被告吴瑞朝提供了贷款29万元，通过银行转账方式发放至吴瑞朝6226＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊8669号银行卡上。截至2015年6月3日，被告已归还本金725.71元，利息98461.78元，尚欠本金289274.29元，利息13913.39元，原告催讨借款本息未果，故诉至本院，提出前述诉讼请求。
上述事实，有原告的陈述、身份证、营业执照、组织机构代码、结婚证、借款申请书、《个人借款合同》、借款凭证、《最高额抵押合同》、《同意抵押意向书》、他项权证、利息计算表等证据在卷证实，且经庭审核实，本院予以认定。
本院认为，原告下属城南信用社与被告吴瑞朝、桂孟雄签订的《个人借款合同》及《最高额抵押合同》系当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告修水县农村信用合作联社如约于2012年1月6日向被告吴瑞朝提供了贷款29万元，被告吴瑞朝、桂孟雄未依约履行还款义务，截至2015年6月3日，尚欠本金289274.29元，利息13913.39元，故原告要求两被告偿还借款本息、后续利息、罚息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告吴瑞朝、桂孟雄自愿将其自身有权处分的坐落于修水县＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊小区＊＊＊＊＊＊室的房产（产权证号为：修房权证义字第3＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊**号）为上述债务提供抵押担保，并且办理了抵押登记（修房他证义字第20＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊**号），抵押合法有效，原告要求确认其对抵押物折价或者拍卖、变卖后所得价款优先受偿的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告吴瑞朝、桂孟雄经本院合法传唤未到庭，视为其自行放弃举证、质证等诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
由被告吴瑞朝、桂孟雄于本判决生效后十日内偿还原告修水县农村信用合作联社借款本金289274.29元、支付截至2015年6月3日的利息13913.39元，此后利息、罚息以本金289274.29元为基数按合同约定利率计算至还清欠款时止。
被告吴瑞朝、桂孟雄届期如未履行上述还款义务，原告有权就被告所有的的位于修水县＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊小区＊＊＊＊＊＊室房屋（产权证号：修房权证义字第3＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊**号）折价或拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5848元，减半收取2924元，由被告吴瑞朝、桂孟雄负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
代理审判员 王惠梅
二〇一五年十一月二日
书 记 员 周 琦
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。