江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆张民初字第00518号
原告刘亮亮。
委托代理人常浩，江苏六典律师事务所律师。
被告戴月明。
被告昆山市正丰房产信息咨询有限公司，住所地江苏省昆山市张浦镇学士路178号。
法定代表人范春华。
委托代理人王跃青，江苏朋德律师事务所律师。
被告昆山市顶嘉房产咨询有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇南浦东路178号。
法定代表人李承金。
委托代理人王跃青，江苏朋德律师事务所律师。
原告刘亮亮与被告戴月明、昆山市正丰房产信息咨询有限公司、昆山市顶嘉房产咨询有限公司（以下简称两中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月13日立案受理后，因被告戴月明下落不明，本案依法适用普通程序，于2015年12月28日公开开庭进行了审理。原告刘亮亮及其委托代理人常浩、被告昆山市正丰房产信息咨询有限公司法定代表人范春华以及两中介公司共同委托代理人王跃青到庭参与诉讼，被告戴月明经本院合法传唤无正当理由未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告刘亮亮诉称：2013年10月27日，被告戴月明将其拆迁安置所得的昆山市XX镇XX小区XX#XX室以53万元的价格出售给原告，买卖双方通过被告两中介公司签订了买卖合同，并由法律服务所进行见证。2013年11月3日，原告按约向被告支付购房款35万元，但交房时从动迁部门得知涉案房屋在出售前已被法院查封，原告认为，三被告在房屋查封的情况下，骗取原告签订房屋买卖合同，导致合同目的无法实现，请求人民法院判令：1、解除原告与三被告2013年10月27日签订的房屋买卖成交合同；2、三被告返还购房款35万元，并支付原告违约金（以35万元为基数，从2013年11月4日起算至实际支付之日止，按人民银行同期同档贷款基准利率的四倍计算）；3、被告两中介公司双倍返还服务费10000元；4、本案的诉讼费用由三被告承担。
被告戴月明未作答辩。
被告两中介公司共同辩称：两中介公司在合同缔约、履行过程中不存在任何过错，也未推脱应尽的义务，且已按照合同如实履行约定，同原告刘亮亮和被告戴月明共同领取了动迁协议，并针对本次交易进行了法律见证，产生纠纷的根本原因是被告戴月明的欺诈行为，但由于动迁房屋的特殊性，被告两中介公司不可能提前得知涉案房屋已被法院保全这一事实；合同约定被告戴月明应当保证房屋的权属清楚、没有瑕疵，同时，因房屋产权而发生的纠纷，概由戴月明承担；在订立合同时，被告两中介公司已将合法途径所能也不能得的一切信息如实告知原告刘亮亮，原告也在对出售的房屋已有充分了解的基础上共同签订了买卖合同，故而，原告理应对购房风险有充分了解，并愿意承担所有风险。因此，要求法院驳回原告对两中介公司的所有诉请。
经审理查明：2013年10月27日，原告刘亮亮（乙方）与被告戴月明（甲方）、被告昆山市正丰房产信息咨询有限公司、昆山市顶嘉房产咨询有限公司张浦分公司（中介方）签订《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》（以下简称房屋买卖合同）一份，约定：被告戴月明将坐落于昆山市XX镇XX小区XX号楼XX室，建筑面积126.81平方米出售给原告刘亮亮，房屋总价为人民币530000元。合同第四条约定：甲方保证上述房屋权属清楚。自本合同生效之日起，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。第六条约定乙方向中介方交纳服务费5000元。第九条补充约定：①签订本合同时，乙方支付给甲方定金10000元；②10天内办理公证，公证完当天，乙方再支付甲方340000元；③剩余房款180000元至过户时一次付清，……⑦悔约约定，如途中甲方悔约，把乙方支付的所有房款在10天内退还，装修按全新赔付，再赔付给乙方悔约金350000元，如乙方悔约，扣除350000元，钥匙退还；⑧不论甲方双方哪方悔约，中介方不承担一切责任。……。
合同签订当日，原告刘亮亮向被告戴月明支付了定金10000元，2013年11月3日，原告刘亮亮与被告戴月明到昆山市千灯法律服务所为房屋买卖合同办理了见证手续，刘亮亮支付了1600元见证费。当日刘亮亮支付了中介费5000元，并通过POS机向被告戴月明支付了340000元购房款后，戴月明出具了包括定金10000元在内共350000元的收条一份。
另查明：本案所涉房屋系动迁安置房屋。昆山市浦新房屋拆迁有限公司（甲方）与被告戴月明（乙方）曾于2010年10月8日签订《张浦镇区域内动迁房屋安置协议书》（表二），协议约定，住宅安置地点XX小区施工编号XX栋XX室、施工编号XX栋XX室、XX苑施工编号XX栋XX室。甲方和乙方实行产权交换，乙方还应支付甲方46585元。
庭审中，刘亮亮举证了公证书两份，证明昆山市XX镇XX村XX组的房屋及安置房由戴月明继承；举证了戴月明的离婚证、离婚协议书和离婚补充协议书，证明戴月明与盛丽红于XXXX年X月X日离婚，涉案房屋归戴月明所有。原告刘亮亮和被告两中介公司对以上证据均无异议。
再查明，被告戴月明自2013年起有多起民事纠纷在昆山市人民法院受理，本院于2013年7月23日（2015年7月20日续封）出具（2013）昆张民初字第0592、0593号民事裁定书、于2014年2月13日出具（2014）昆千民初字第0148号民事裁定书，保全了XX小区XX栋XX室（即涉案房屋）、X栋X室，保全金额分别为130000元、120000元。
由于被告戴月明无法向原告刘亮亮交房，故原告诉诸本院。
上述事实由房屋买卖合同、收条、收据、张浦镇区域内房屋动迁补偿协议书（表一）、房屋安置协议书（表二）、见证书、（2013）昆张民初字第0592、0593号民事裁定书、（2014）昆千民初字第0148号民事裁定书以及当事人陈述予以证实。
本院认为，原被告于2013年10月27日签订的房屋买卖合同实际包含了刘亮亮与戴月明之间的房屋买卖合同和刘亮亮与两中介公司、戴月明与两中介公司之间的居间合同，是一个混合合同。根据物权法有关规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”司法机关依法裁定、查封限制房地产权利，禁止房地产转让，是对物权变动行为的禁止，而并非是对房屋买卖合同的效力的否定。原、被告签订的关于涉案房屋的买卖合同的内容并没有违反法律、行政法规效力性强制规定，因此该合同合法有效，双方当事人均应按合同履行相应的义务。本院认为，即使涉案房屋被查封，被告如果提供足额的担保是可以解除查封的，合同仍然可以履行，然而在被告戴月明在合同签订后的两年时间内一直未能协调解除查封，因无法办理房屋交付手续，致使房屋买卖合同目的无法实现，原告刘亮亮有权要求解除合同，合同自解除通知到达对方时解除，本案的起诉状及应诉通知书于2015年11月26日公告送达，故该合同于当日解除。合同解除后，戴月明应当返还购房款350000元并承担违约责任，因合同于2015年11月26日解除，故应从该日起算违约金，原告要求被告戴月明支付违约金的标准是以35万元为基数，从起算之日起至实际支付之日止，按人民银行同期同档贷款基准利率的四倍计算，是原告根据合同约定主动调低违约金，系其处分自己权利的行为，且在法律允许的合理范围之内，本院予以支持。
被告两中介公司作为居间人，向刘亮亮、戴月明提供中介服务，并促成了合同成立，在居间过程中，并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的事实，故可以要求支付相应报酬，两中介公司收取的中介服务费与其完成的工作量相当，且合同的解除也并非中两中介公司的责任，现原告主张三被告在明知涉案房屋被查封的情况下欺骗原告签订了合同，对此两中介公司予以否认，原告也未提供相应的证据证明，故原告要求两中介公司退还中介服务费以及与被告戴月明共同承担返还购房款及违约金的诉请，因无事实和法律依据，本院不予支持。被告戴月明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃答辩与质证的权利，应承担对其不利的法律后果。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百三十条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告刘亮亮与被告戴月明、昆山市正丰房产信息咨询有限公司、昆山市顶嘉房产咨询有限公司张浦分公司于2013年10月27日签订的《房屋买卖成交合同》于2015年11月26日解除；
二、被告戴月明于本判决生效之日起十日内返还原告刘亮亮购房款350000元，支付违约金（以350000元为基数，从2015年11月26日起算到实际支付之日止，按人民银行同期同档贷款基准利率的四倍计算）；
三、驳回原告刘亮亮的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费9100元，公告费690元，合计9790元，由被告戴月明负担，被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨建勇
人民陪审员 徐明芳
人民陪审员 盛永林
二〇一六年一月十二日
书 记 员 夏 明
附相关法条：
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。