石家庄市鹿泉区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0110民初2150号
原告郭海玲，女，1970年11月5日生，汉族，住石家庄市桥西区。
委托代理连青山、宋毅河北俱时律师事务所律师.
被告石家庄上起房地产开发有限公司。住所地：石家庄市新华区泰华街**号。
法定代表人：刘建垄，总经理。
委托代理人马杰，河北世纪联合律师事务所律师。
委托代理人韩丽娜，河北世纪联合律师事务所律师。
原告郭海玲与被告石家庄上起房地产开发有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院二0一六年十二月二十六日作出（2016）冀0110民初2370号民事判决书,被告不服，提出上诉，石家庄市中级人民法院以（2017）冀01民终4029号民事裁定书将该案发还重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郭海玲诉称，2012年12月29日，原告与被告签订《房屋认购协议》，约定原告购买被告开发的位于石家庄市××与××交口西侧北××村水岸豪庭项目2-2-103的房屋，房屋建筑面积100.69平方米，单价3295元／平方米，总房款331774元，交款方式：合同签订当日交首付款100000元，余款以银行按揭贷款方式支付。另约定：被告于2014年12月31日前将房屋交付原告。协议签订后，原告按照协议约定支付了首付款100000元，但被告至今未能按照合同约定的时间向原告交付房屋，并且要求原告按照该项目的房屋现销售价格补交房款，被告该项目房屋售价已达5900元／平方米。原告与被告就该房屋买卖多次协商未果，故诉至法院，诉讼请求：一、确认原告与被告于2012年12月29日签订的《房屋认购协议》有效,已经建好的房屋待被告取得相关资质后继续履行合同，不能按规划建成的房子要求被告进行调换房屋。2、判令被告赔偿原告差价损失及一倍购房款。
被告石家庄上起房地产开发有限公司辩称，：无效的合同所购买的房屋没有获得政府的相关部门进行规划、建设、土地等部门的审批，所以该房屋不是合法的商品房不能建设，未取得相关的手续，所以签订的相关房屋认购协议也是无效的，因为协议无效所以原告不能主张损失，而且在协议的签订中被告从未故意隐瞒没有取得预售许可证明的情况，所以原告不能主张返还一倍已付购房款本案双方签署的房屋认购协议无效，且自始至终无效，我们只有返还其已交款项的义务，因为在区政府的相关部门规划之中把1、3、4号楼只批准20层以下，5、6号楼只批准19层以下，2号楼没有批准建设，所以规划的变更导致双方之间所签署的协议无效。请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为支持自己的主张，陈述并提交以下证据：认购协议，被告出具的收据，被告卖房的宣传页及被告在网上卖房的网络照片，被告5月25日出具的一份房屋现价的证明，售楼部的电话录音。1、关于合同的效力，本合同是双方在公平自愿的情况下签订的，是真实的意思表示，没有违反没有损害国家集体和第三人的利益，从保护交易的原则出发，应判决继续履行或变更履行，在本案中只是由于被告提供了有瑕疵的商品，导致我方原告得不到合同约定的合法的商品，因此根据消费者权益保护法被告有变更或是修复瑕疵及时为原告交付合格的产品。2、被告存在故意隐瞒的情形，被告是专业的房地产开发企业，房地产开发预售施行预售制度必须在取得预售许可证后才能销售，被告在没有预售许可证的情况下就对外销售，存在隐瞒的情形，同时在被告提供的宣传页上明确显示是市证产权房，我方原告有理由根据该宣传页认为该商品房属于五证齐全的商品房。同时在原告与被告签订认购协议时被告没有及时向我方原告出示商品房预售许可证明，因此被告存在故意隐瞒的行为。因此被告应依据最高院的司法解释支付原告已付购房款的一倍。3、被告应当支付我方原告差价损失，如果该认购协议被认定为无效完全是由被告的原因造成的，由于被告的故意隐瞒情形，使我方原告丧失了与第三方签订买卖合同的机会，同时该地区房价大幅上涨，我方原告不能在以同等价格在同等区域购买的同等的商品房，因此被告应支付因其过错造成的我方的差价损失。
被告质证意见：对于认购协议和收据真实性无异议。对于宣传页真实性有异议，上面无法确认印刷单位和印刷时间。宣传网站都是各个售房网站自己标出来的宣传内容，IP地址不是我公司。预售许可证真实性无异议。我们对于认购合同的内容我们认为发生了重大的情势变更，所以我们认为相对的条款应变更，如果原告不同意变更我们只能请求解除合同。针对2015年最高院关于适用民事诉讼法的司法解释，在庭审结束前被告提起反诉的应当与本案合并审理。之前的司法解释与本解释不一致的适用本解释。所以我们提出反诉是符合法律规定的。我公司在最初销售及与原告签订协议的过程中均声明过涉案房屋没有预售许可证，没有任何隐瞒，而且原告在购买房屋时具有审查的义务，原告不能以我方应该具有预售许可证来推断我方具有隐瞒的情形，而且原告提供的证据也不能证明我方具有隐瞒。协议中虽然约定按总房款支付违约金，但是原告到现在只支付了小部分的房款，其主张按照总房款计算违约金显失公平。我方有权要求法律进行调整，按照其已付房款计算。田伟、郝墨聪等6人的其合同的签署违反了国家的法律规定，所以依法应当认定为无效。这也是最高院关于商品房买卖关于司法解释的明确规定，因为无效所以其无权主张违约金。本案是合同纠纷原告无权主张要求确认与物权相关的任何诉求。所以原告提出的办理备案登记交付房屋及办理产权登记等与物权相关的诉求法院应驳回。
被告陈述并举证:
证据1、国土局与被告签署的补充协议。协议是2014年1月20日签订的，也就是说我们在2014年拿到的土地使用权，而本案所涉及的合同，是2012年、2013年期间，这个补充协议进一步要求被告将建筑面积的60%按成本价销售给北降壁村村民，在后期颁发的建筑工程许可证和销售许可证中更将2号楼及其他楼的19或20层以上砍掉不予建设，这无疑极大的增加了上诉人的建筑负担，原告的协议中的价格是2000多到3000到不等，而该房屋的成本在5462元，如果依然按照原协议履行显然对被告有失公平。而且上述规划和成本的调整均是在本案双方签订认购协议之后的1-3年之中发生的，对此被告不能预测更不能改变，我们对此与原告进行多次的沟通，我们要求涨价是公知的。
2、中级人民法院查封了我们公司的部分房屋，是因为我们拖欠工程款，这里面涵盖了本次诉讼中的房屋。查封时我们的房子没有备案，因为他们的查封使得我们现在双方的协议无法履行，备案合同及房屋的交付更是无从谈起。既然合同无法履行我们请求解除双方的认购协议。
3、商品房预售许可证（副本），证明被告开发建设的上起澜湾项目由之前的1、2、3、4、5、6栋减少为1、3、4、5、6，即2号楼未批准建设。
4、石家庄市鹿泉区城乡建设和房地产市场专项整治工作领导小组办公室建设工程复工表。证明被告开发建设的上起澜湾项目楼层数不超过19层和20层，即19、20层以上未被批准建设，导致被告建设的商品房显著减少。
5、水岸豪庭项目初步成本测算。证明被告建设的上起澜湾项目建安成本为5462.01元，故如仍按原、被告签订的认购协议中约定的购房单价继续履行合同，必将对被告显失公平，所以基于上述情势变更情形，请贵院依法驳回各原告的诉求。
原告质证意见:补充协议是被告与第三方在权衡利弊的基础上签订的第三方协议，根据合同相对性对我方与被告签订的认购协议无关联性。被告明知在与我方签订认购协议时没有取得相关证件就已市证房的名义向我方原告进行售卖属于故意隐瞒。
经审理查明，2012年12月29日，原告郭海玲（乙方）与被告石家庄上起房地产开发有限公司（甲方）签订《房屋认购协议》，协议约定：一、乙方认购位于石家庄市××与××交口西侧北××村水岸豪庭项目2号楼2单元103室地上建筑面积100.69平方米、单价3295元／平方米；共计总房款（人民币）叁拾叁万壹仟柒佰柒拾肆元整（小写）331774元。房屋交付时，以实际测量面积为准，按协议单价，多退少补。交房标准见附件。二、付款选择第3条付款方式……3、银行按揭付款：签订本协议当日，乙方将购房首付款（人民币）壹拾零万零仟零佰零拾零元整小写￥100000元，交付甲方。三、约定条款1、甲方于2014年12月31日前将所购房屋交付乙方，甲方如不按协议规定的日期交付房屋，每逾期一天按房价总额万分之一计算违约金赔偿乙方。逾期超过六个月，乙方有权解除本协议。解除协议时，甲方除将已收的房款全部退还乙方外，另赔偿乙方所付房款的百分之五作为乙方的损失赔偿金（不可抗力除外）。协议并约定了其他违约责任及解决争议的方法等条款。被告在上述《房屋认购协议》甲方处盖章予以确认，原告在上述《房屋认购协议》乙方处签名按手印确认。《房屋认购协议》签订当日，原告交付被告房款100000元。又查，被告开发的水岸豪庭项目后更名为上起澜湾。被告至今未取得本案房屋商品房预售许可证明。
本院认为，一、原告郭海玲与被告石家庄上起房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议》的性质及其效力的认定问题。
1、原告郭海玲与被告石家庄上起房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议》的合同性质认定问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议约定认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，原告与被告签订的《房屋认购协议》就当事人名称及姓名、房屋情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、解决争议的方法、违约责任及其他事项等作出了明确约定，该《房屋认购协议》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已按合同约定收取了原告的购房款100000元，据此原告与被告签订的《房屋认购协议》认定为商品房买卖合同。
2、原告郭海玲与被告石家庄上起房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议》的合同效力认定问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，原告购买的房屋未取得商品房预售证明，依据上述法律规定，原告与被告签订的《房屋认购协议》应属无效合同。
二、原告原告郭海玲要求被告石家庄上起房地产开发有限公司赔偿损失的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房的事实。”本案中，被告作为专业的房地产开发公司应当知道在未取得商品房预售许可证明的情况下是不得对外销售房屋的，被告仍与原告签订具备商品房买卖合同性质的《房屋认购协议》并收取购房款，导致合同无效，且无证据证明被告告知原告房屋没有取得商品房预售许可证明及原告明知房屋没有取得商品房预售许可证明，故本院认定被告存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，被告应当返还原告已付购房款及利息，并承担已付购房款一倍的赔偿责任。关于原告要求被告赔偿房屋差价损失问题。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。因本案被告承担的是缔约过失责任，即被告赔偿原告信赖利益损失，如原告支付的费用及利息等损失。房屋差价损失系可期待利益，属于违约责任的赔偿范围。故原告要求被告赔偿房屋差价损失，超出了缔约过失责任的赔偿范围，本院对原告要求被告赔偿房屋差价损失不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：
一、原告郭海玲与被告石家庄上起房地产开发有限公司于2012年12月29日签订的《房屋认购协议》无效。二、被告石家庄上起房地产开发有限公司返还原告郭海玲购房款100000元并赔偿利息损失（以100000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2012年12月29日始计算至购房款100000元返还之日止）。
三、被告石家庄上起房地产开发有限公司赔偿原告郭海玲经济损失100000元。
四、驳回原告郭海玲其他诉讼请求。
上述第二项、第三项于本判决生效之日起七日内履行完毕。
如未在判决规定期限内履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6661元(缓交),由原告负担2984元，被告负担3677元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。
审判长 赵辰红
审判员 李 霞
审判员 李亚斌
二〇一七年五月二十六日
书记员 樊 晓