湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终1676号
上诉人（原审被告）：武汉市恭启福餐饮服务有限责任公司，住所地武汉市江岸区花桥街江大路18号。
法定代表人：黄淳，该公司董事长。
委托代理人：赵谨，湖北森生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：余德清，）下新集村郑家湾。
被上诉人（原审原告）：刘玉凤，）下新集村郑家湾。
被上诉人（原审原告）：余意，）下新集村郑家湾。
被上诉人（原审原告）：余大敏，）下新集村郑家湾。
被上诉人（原审原告）：余小敏。
被上诉人（原审原告）：余菲，）下新集村郑家湾。
被上诉人（原审原告）：余露，）下新集村郑家湾。
被上诉人（原审原告）：余静，）下新集村郑家湾。
上述被上诉人共同委托代理人：丁原，湖北天泓律师事务所律师。
上述被上诉人共同委托代理人：易志刚，湖北天泓律师事务所律师。
上诉人武汉市恭启福餐饮服务有限责任公司（以下简称恭启福公司）因与被上诉人余德清、刘玉凤、余意、余大敏、余小敏、余菲、余露、余静（以下简称余德清等8人）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民初字第02196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
2015年7月23日，余德清等8人诉至一审法院，请求判令：1．解除2009年7月1日余德清等8人与恭启福公司签订的《房屋租赁合同》；2．恭启福公司支付差欠房租320400元，违约金120900元（179800元／季×2／3＋1000元），合计441300元；3．一审案件诉讼费用由恭启福公司承担。
一审法院经审理查明：余德清、刘玉凤系夫妻关系，余意、余大敏、余小敏、余菲、余露、余静均系余德清、刘玉凤的子女。位于武汉市江岸区统建大江园北苑11栋1层3-1室、3-2室，2层3-3室、3-4室的房屋，所有权人为余意。2009年7月1日，余德清等8人与恭启福公司签订了《房屋租赁合同》，约定甲方（余德清等8人）将位于武汉市江岸区花桥街江大路18号房屋出租给乙方（恭启福公司），对应房产证登记地址为武汉市江岸区统建大江园北苑11栋1层3-1室、3-2室，2层3-3室、3-4室；租赁区域总面积为931.76平方米；租赁物由余德清等8人共同出资购买，并将所有权登记在余意名下；租赁期限为八年，从2009年7月1日起至2017年6月30日止；租金按季支付，合同签订后10日内支付首季度租金，以后在每季季首的5日内支付该季租金，支付方式为乙方直接将应付款存入甲方刘玉凤指定的银行账户；每季度租金为16万元，租金每两年递增一次，递增幅度为递增前当期租金标准的6%；在2010年1月甲方减免乙方两个月租金，作为对乙方装修的支持；乙方逾期支付租金达7天，经甲方催收并在催收期满后仍未完整支付租金的，甲方有权解除合同；发生上述违约情况，乙方应向甲方支付相当于两个月租金数额（季租金的三分之二）的违约金，甲方向乙方催收，乙方需及时在催收期满前支付所欠租金，并同时支付违约金1000元，否则视为乙方未完整支付租金；乙方需向甲方缴纳履约保证金10万元，合同签订之日起5日内支付5万元，2011年7月1日前支付5万元，履约保证金用于抵扣乙方违约造成的甲方损失和应付违约金部分；合同还约定了其他条款。
合同签订后，余德清等8人将上述房屋交给恭启福公司承租使用。2012年4月6日及之后的季度租金均为169600元。2014年10月开始，恭启福公司未能按照约定交付租金。2015年3月6日，余德清等8人向恭启福公司送达房屋租金催告函，要求恭启福公司补缴2014年10月份租金。2015年4月7日恭启福公司支付租金2万元，2015年6月支付租金10万元，之后又支付了17万元。2015年4月17日余德清等8人向恭启福公司的法定代表人黄淳当面沟通催收，余德清等8人要求恭启福公司在2015年5月1日前支付租金30万元，恭启福公司在2015年7月15日支付了25万元租金。2015年8月27日经双方对账，扣除2015年7月15日恭启福公司支付的25万元租金，确定截止2015年6月30日，恭启福公司差欠余德清等8人租金共计320400元；对账情况说明同时载明，根据《房屋租赁合同》第八条约定，恭启福公司已向余德清等8人交付履约保证金10万元，若解除合同应予扣减；还载明，若继续履行合同，2015年7月1日起按季度租金标准179800元计算。
因双方对租金及违约金支付未能达成一致意见，故调解未成。
一审法院认为：余德清等8人与恭启福公司于2009年7月1日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《房屋租赁合同》约定，恭启福公司应在每季季首的5日内支付该季租金，恭启福公司逾期支付租金达7天，经余德清等8人催收并在催收期满后仍未完整支付租金的，余德清等8人有权解除合同，因恭启福公司自2014年10月开始未能按照约定期间交付租金，且在2015年8月27日双方对账后的合理期限内，仍未缴纳欠付租金，解除协议的条件已成就，现余德清等8人主张解除与恭启福公司于2009年7月1日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定与合同约定，一审法院予以支持。
因恭启福公司未按《房屋租赁合同》的约定支付租金，现余德清等8人主张恭启福公司支付拖欠的租金的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以准许。扣除2015年7月15日恭启福公司支付的25万元租金，截止2015年6月30日，恭启福公司还差欠余德清等8人租金共计320400元。
根据《房屋租赁合同》约定，恭启福公司逾期支付租金达7天，经催收仍未完整支付租金的，余德清等8人有权解除合同，恭启福公司应向余德清等8人支付相当于两个月租金数额（季租金的三分之二）的违约金，余德清等8人催收，恭启福公司应同时支付违约金1000元。恭启福公司拖延支付租金，经催收后在合理期限内仍未完全支付，已构成违约，恭启福公司应向余德清等8人支付违约金，根据双方实际履行合同情况及对账情况说明，2014年10月至2015年6月30日期间，季度租金为169600元，故恭启福公司应支付余德清等8人的违约金为114067元（169600元×2／3＋1000元）。双方的对账情况说明载明，若继续履行合同，2015年7月1日起按季度租金标准179800元计算，而余德清等8人在2015年7月21日即向一审法院起诉要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，故继续履行的条件不成立，违约金应按实际履行的季度租金169600元计算；另外，根据双方的对账情况说明关于若解除合同恭启福公司已向余德清等8人交付的履约保证金10万元应予扣减的约定，结合《房屋租赁合同》关于履约保证金用于抵扣恭启福公司违约造成的余德清等8人损失和应付违约金部分的约定，扣除恭启福公司支付的10万元履约保证金，恭启福公司还应向余德清等8人支付违约金14067元（114067元-100000元），故余德清等8人要求恭启福公司支付违约金120900元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除余德清、刘玉凤、余意、余大敏、余小敏、余菲、余露、余静与武汉市恭启福餐饮服务有限责任公司于2009年7月1日签订的《房屋租赁合同》；二、武汉市恭启福餐饮服务有限责任公司于一审判决生效之日起五日内一次性支付余德清、刘玉凤、余意、余大敏、余小敏、余菲、余露、余静截止2015年6月30日的房屋租金320400元；三、武汉市恭启福餐饮服务有限责任公司于一审判决生效之日起五日内一次性支付余德清、刘玉凤、余意、余大敏、余小敏、余菲、余露、余静违约金14067元；四、驳回余德清、刘玉凤、余意、余大敏、余小敏、余菲、余露、余静的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10029元，邮寄费20元，合计10049元由余德清、刘玉凤、余意、余大敏、余小敏、余菲、余露、余静负担3712元，武汉市恭启福餐饮服务有限责任公司负担6337元，因上述款项已由余德清、刘玉凤、余意、余大敏、余小敏、余菲、余露、余静预交一审法院，武汉市恭启福餐饮服务有限责任公司于一审判决生效之日起五日内将6337元款项支付给余德清、刘玉凤、余意、余大敏、余小敏、余菲、余露、余静。
一审宣判后，上诉人恭启福公司不服，向本院提起上诉称：1.一审判决解除双方《房屋租赁合同》处理不当。一审没有充分考虑造成上诉人迟延支付租金的客观情形以及上诉人积极筹措资金不断支付租金的主观善意。市政府在上诉人餐厅门口封路修地铁导致周边不能停车，应认定构成不可抗力，应部分或者全部免除上诉人不能履行合同的责任。综观本案合同签订和履行的整个过程，继续履行合同更有利于纠纷的解决和保护双方当事人的合法权益。2.一审判决对上诉人所欠房屋租金数额计算有误，欠付的租金应为218800元。3.一审判决要求上诉人承担违约金不当，应予撤销。一审判决仅仅依据双方合同第七条约定，判令上诉人承担114067元的高额违约金，完全没有考虑造成上诉人违约的客观情形和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力因素，对上诉人不公平，请求依法予以撤销。
综上，请求二审法院：1.撤销一审判决第一项、第三项，改判双方继续履行《房屋租赁合同》；2.变更一审判决第二项，确认上诉人所欠房屋租金为218800元；3.本案诉讼费用依法分担。
被上诉人余德清等8人针对上诉人恭启福公司的上诉请求与理由答辩称：1.上诉人按季度的租金少付了10176元。上诉人自2013年7月10日开始至2014年7月15日按每季度租金16.9万元，共支付5个季度共计84.8万元，截止到2014年10月15日起，按合同约定租金2年递增一次，从2013年开始租金应为179800元。2.从2015年7月1日起，季度租金标准为190588元，一审对此认定有误。上诉人没有按约定履行合同义务，本案符合合同第六条解除的情形。3.市政府修建地铁不能成为上诉人的抗辩理由，上诉人是可以预见到的，拖欠租金是由于上诉人自身经营不善所致。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人恭启福公司提交一份证据，即照片一组，证明因政府修建地铁，导致上诉人经营困难。
经质证，被上诉人余德清等8人对上诉人恭启福公司提交证据的真实性没有异议，但认为该证据与本案无关，且无法达到其证明目的。
本院认为，对于上诉人恭启福公司提交的照片一组，被上诉人余德清等8人对该证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但该证据无法达到其证明目的，被上诉人余德清等8人对该证据的证明目的也不予认可，本院对该证据的证明目的不予确认。
经审理查明，一审法院查明的事实除“2015年8月27日经双方对账，扣除2015年7月15日恭启福公司支付的25万元租金，确定截止2015年6月30日，恭启福公司差欠余德清等8人租金共计320400元；对账情况说明同时载明，根据《房屋租赁合同》第八条约定，恭启福公司已向余德清等8人交付履约保证金10万元，若解除合同应予扣减；还载明，若继续履行合同，2015年7月1日起按季度租金标准179800元计算”外，其他事实属实，本院予以确认。
二审另查明，2015年8月27日经双方当事人对账，确定截止至2015年6月30日，恭启福公司差欠余德清等8人租金共计320400元。对账情况说明同时载明，根据《房屋租赁合同》第八条约定，恭启福公司已向余德清等8人交付履约保证金10万元，若解除合同应予扣减。对账情况说明还载明，若解除合同或继续履行合同，2015年7月1日起按季度租金标准179800元计算。
二审中，恭启福公司认为双方合同约定的违约金过高，请求二审法院予以调整。
本院认为，余德清等8人与恭启福公司于2009年7月1日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。因双方当事人在《房屋租赁合同》中约定，恭启福公司应在每季季首的5日内支付该季租金，恭启福公司逾期支付租金达7天，经余德清等8人催收并在催收期满后仍未完整支付租金的，余德清等8人有权解除合同，而恭启福公司自2014年10月开始未能按照合同约定期间交付租金，且在2015年8月27日双方对账后的合理期限内，仍未缴纳欠付租金，故《房屋租赁合同》约定的解除合同条件已经成就。恭启福公司上诉认为市政府在其餐厅门口封路修地铁导致周边不能停车，应认定构成不可抗力，应部分或者全部免除其不能履行合同的责任，而且双方的《房屋租赁合同》应继续履行，但市政府修建地铁的行为并不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不应认定构成不可抗力，故恭启福公司的该项上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳，一审判决解除《房屋租赁合同》并无不当，本院予以维持。
恭启福公司上诉认为一审判决对其所欠房屋租金数额计算有误，欠付的租金应为218800元，但2015年8月27日经双方当事人对账，确定截止至2015年6月30日，恭启福公司差欠余德清等8人租金共计320400元，故恭启福公司的该项上诉理由没有事实依据，本院不予采纳。
恭启福公司上诉认为一审判决其承担114067元的高额违约金不当，并在二审中以双方合同约定的违约金过高为由，请求二审法院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，因双方均未举证证明余德清等8人的损失，本院认为余德清等8人的损失为逾期付款期间欠付租金的利息损失，故双方合同约定的违约金过分高于因恭启福公司违约所造成的余德清等8人的损失。因恭启福公司要求对合同约定过高的违约金予以调整，本院依法将违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，以欠付租金320400元为本金，自2015年7月1日起计算至恭启福公司实际支付320400元止。恭启福公司虽然在签订合同时向余德清等8人缴纳履约保证金10万元，双方在2015年8月27日对账时表明，若解除合同该10万元应予扣减，但恭启福公司并未在本案中就履约保证金10万元向余德清等8人主张权利，本院对此不予审理。
综上，鉴于二审中上诉人恭启福公司认为双方合同约定的违约金过高，请求予以调整，本院对一审判决作适当调整，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民初字第02196号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、变更湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民初字第02196号民事判决第三项为：武汉市恭启福餐饮服务有限责任公司于本判决生效之日起五日内向余德清、刘玉凤、余意、余大敏、余小敏、余菲、余露、余静支付违约金（以320400元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%自2015年7月1日起计算至实际支付320400元止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10029元，邮寄费20元，合计10049元由余德清、刘玉凤、余意、余大敏、余小敏、余菲、余露、余静负担2211元，武汉市恭启福餐饮服务有限责任公司负担7838元。
二审案件受理费5884元，由余德清、刘玉凤、余意、余大敏、余小敏、余菲、余露、余静负担1294元，武汉市恭启福餐饮服务有限责任公司负担4590元。
本判决为终审判决。
审判长 王薇
审判员 黄更
审判员 李瑜
二〇一六年六月六日
书记员 黄劼