西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第01020号
上诉人（原审原告）冯瑞生，男，1970年4月25日出生，汉族，陕西省西安植物园职工，住西安市雁塔区翠华南路*号*楼*单元*层*户。
被上诉人（原审被告）陕西省西安植物园，住所地陕西省西安市雁塔区翠华南路**号。
法定代表人上官建国，该园园长。
委托代理人柴琰，陕西大唐律师事务所律师。
委托代理人卫伟光，该园行政负责人。
上诉人冯瑞生因与被上诉人陕西省西安植物园（以下简称植物园）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第06924号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人冯瑞生、被上诉人植物园的委托代理人柴琰、卫伟光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年11月21日冯瑞生诉至原审法院称，2000年11月1日，其每户向植物园出资50000元，由植物园组织施工建设28间门面房，每户建筑面积约40平方米，于2001年7月建成。2001年8月1日，其与植物园签订了为期10年的租赁合同，时限为2001年8月1日至2011年7月31日。2011年7月29日其与植物园签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为2011年8月1日至2011年12月31日，租金为每户1000元。2011年7月29日，其每户将五个月的租金5000元交于植物园。合同约定，期满后植物园如继续出租房屋，则其在同等条件下拥有优先承租权。其在租赁房屋期间一直进行合法经营活动，不存在不当行为，但植物园在冯瑞生不知情的情况下，于2011年12月16日突然下发通知，称门面房从2012年1月1日开始由陕西恒嘉顺泽物业管理有限公司接管，其与植物园签订的门面房合同到2011年12月31日终止。植物园在合同未终止前，于2011年12月9日提前收取第三方租金13万元，将门面房每间每月以700多元的价格，租给了尚未注册的陕西恒嘉顺泽物业管理有限公司，远低于其给付的每月1000的租金。其认为，植物园既不告知陕西恒嘉顺泽物业管理有限公司签订合同的租金价格，也不给其参与竞争租赁房屋的机会，断然决定终止合同属于违约行为，现诉至法院，请求：依法判令植物园按照《房屋租赁合同》的约定履行合同，按与陕西恒嘉顺泽物业管理有限公司签订合同的标准继续与其签订《房屋租赁协议》；依法判令冯瑞生享有优先承租权；植物园承担本案诉讼费用。
植物园辩称，由于冯瑞生在合同到期前的种种行为破坏了意思自治、缔约自由的原则，冯瑞生根本达不到同等条件下优先承租的条件，因此冯瑞生的诉讼请求应予以驳回。2011年11月14日，西安高新科创路肉夹馍店煤气罐闪爆，造成多人伤亡，在全国物业管理方面引起强烈震动，为吸取教训，植物园不能延续过去由行政、技术人员兼任门面管理的模武，必须由专门的委托专门的物业管理公司管理并承担相应的责任。植物园委托专门的物业公司对门面房进行管理的决定引起冯瑞生强烈对抗，冯瑞生扰乱了植物园对门面房的正常管理，造成一定混乱，在此情况下，植物园只能与拥有经营资质的实际占有、使用、经营的商户签订租赁合同。冯瑞生在原合同快到期前，一直在门面房前摆放花圈、张贴横幅、上访等手段破坏着续租的氛围，由此，续租权不能成为无条件破坏续租意思自治、缔约自由的挡箭牌。续租权不能抗拒植物园对门面房的所有权。植物园也没有收到过冯瑞生所谓的“关于续租植物园门面房的请求”，冯瑞生丧失并以过激行为“放弃、拒绝”了进一步与植物园友好协商房屋续租的前提和基础。冯瑞生在租赁房屋期间一直利用承租房屋进行合法经营的陈述是虚假的。在近半年的续租期间，冯瑞生根本没有对门面房进行实际的占有、使用，而是转租他人，从中进行非法的渔利，植物园委托第三方，使得门面房承租人与实际占有、使用的经营者达成一致，第三方对门面房的水电、卫生等进行了改造和有效的管理，使门面房管理步入正轨。植物园在2011年12月9日收取第三方的13万元是保证金，而非租金。综上，冯瑞生的自身条件及过激行为，破坏了续租事宜，使续租合同的签订成为不可能，冯瑞生的诉讼请求没有事实及法律的依据，法院应予驳回。
原审法院经审理查明，冯瑞生系植物园职工，2000年初，植物园为了解决职工待遇，将植物园门口门面房出租给职工。冯瑞生在此期间与植物园签订了为期十年的租赁合同，该合同到期后，冯瑞生与植物园于2011年7月29日重新续签了房屋租赁合同，合同中约定：植物园将其拥有的大门口房号为B-2的门面房出租给冯瑞生经营使用。租赁期限共五个月，从2011年8月1日起到2011年12月31日止。租金为每户（两层）每月一千元，由冯瑞生在7月29日前一次交纳给植物园全部租金5000元，水电及设施押金2000元（合同期满后，若无设施损坏及水电拖欠，可全额退还）。先付租金后用房屋。冯瑞生应及时向植物园交纳水、电费。该合同还约定，冯瑞生利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的，或者对房屋结构、设施破坏较严重或水电费拖欠数额较大的植物园可以终止合同，收回房屋。合同期满后，植物园如期收回，如植物园仍继续出租房屋的，冯瑞生拥有同等条件下优先承租权。2011年12月22日，植物园与陕西恒佳顺泽物业管理有限公司签订《委托租赁管理协议》，植物园将涉案门面房委托给案外人进行出租以及管理，委托期限为6年，自2012年1月1日起至2017年12月31日止。冯瑞生与植物园在履行租赁合同过程中，冯瑞生将其承租门面转租给案外人用于开办愿康整脊推拿苑。2011年12月30日，本案争议门面房的实际使用人愿康整脊推拿苑与陕西恒嘉顺泽物业管理有限公司就争议的房屋签订了门面房租赁合同，租赁期为2012年1月1日至2012年12月31日止。
原审法院经审理认为，冯瑞生与植物园签订的租赁合同系双方真实意思表示，该合同不违反法律、法规的强制性规定，对合同双方均有法律上的约束力。植物园将房屋出租给冯瑞生，但冯瑞生并未实际使用、占用门面房，植物园在与冯瑞生租赁合同到期的情况下与该门面房的实际使用人签订房屋租赁合同，该合同承租条件明显优于冯瑞生与市植物园签订租赁合同，故冯瑞生选择与实际使用人签订租赁合同，属于其意思自治，符合法律有关规定，故冯瑞生要求依法判令植物园按照双方《房屋租赁合同》的约定履行合同的诉讼请求，依法不予支持。冯瑞生称植物园将其承租的商铺租给案外人陕西恒佳顺泽物业管理有限公司，根据冯瑞生向法庭提交的《委托租赁管理协议》显示，植物园与陕西恒佳顺泽物业管理有限公司并非冯瑞生诉称的租赁合同关系，而是委托管理门面房的委托合同关系，并且冯瑞生也未能证明冯瑞生与陕西恒佳顺泽物业管理有限公司之间存在租赁合同关系，故冯瑞生该诉称意见缺乏事实依据，不予认可。因此，冯瑞生起诉要求按与陕西恒嘉顺泽物业管理有限公司签订合同的标准继续与冯瑞生签订房屋租赁协议，无法律依据，不予支持。关于冯瑞生主张其享有同等条件下优先承租权的诉讼请求，双方虽约定冯瑞生享有同等条件下的优先承租权，但依据法律规定的同等条件是指合同约定的标的、数量、质量价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任及解决争议的方法。现冯瑞生与植物园签订的合同约定，涉案房屋的租金每户每月1000元，而植物园委托的陕西恒佳顺泽物业管理有限公司与实际使用人签订的合同约定，房屋月租金为1700元，现仅就价款一项，条件相差较大，且两份合同的主要条款内容涉及的履行期限、方式、违约责任及解决争议的方法也多有不同，故陕西恒佳顺泽物业管理布限公司与实际使用人签订的合同条件优于冯瑞生与植物园签订的合同条件，因此，冯瑞生主张其享有同等条件下的优先承租权的诉求，无事实和法律依据，依法不予支持。应指出，冯瑞生承租门面房后仅从中获取转租租金差额利益，未实际控制门面房，而是由实际使用人履行合同并占用房屋，故根据实际情况，为保护实际使用人利益以及房屋所有权人利益，维护交易稳定，植物园委托的管理人选择与实际使用人签订房屋租赁合同，属于房屋所有权人及管理人的意思自治，任何人不得干涉。因此，冯瑞生要求按照与陕西恒佳顺泽物业管理有限公司签订合同的标准继续与冯瑞生签订租赁合同，无法律依据，不予支持。综上所述，冯瑞生的诉讼请求，依法应予驳回。西安市雁塔区人民法院于2014年5月26日，依照《中华人民共和国合同法》第四条之规定，判决：驳回原告冯瑞生的诉讼请求。本案受理费200元，由原告承担。
上诉人冯瑞生不服上述判决，向本院提起上诉称，植物园与陕西恒嘉顺泽物业管理有限公司签订的《委托租赁管理协议》实质上是租赁合同，且植物园于2011年12月9日已收取陕西恒嘉顺泽物业管理有限公司13万元租金。植物园与陕西恒嘉顺泽物业管理有限公司签订合同每月的租金，明显低于其与植物园签订合同每月的租金，故认为原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求：撤销原审判决；改判其有权继续按照同等条件优先与植物园签订《房屋租赁协议》，或改判植物园承担违约责任赔偿其违约金；追究植物园出具假证的法律责任；并由植物园承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人植物园针对冯瑞生的上诉答辩称，其与冯瑞生签订的《房屋租赁协议》中，虽有同等条件下冯瑞生优先租赁的约定。但冯瑞生并不具备该同等条件：1、冯瑞生并未实际使用房屋，而是转租与他人；2、冯瑞生在《房屋租赁协议》期满之际，并未向其提出继续租赁的请求，而是采取非理性的方式破坏了平等自愿的原则；3、其与陕西恒嘉顺泽物业管理有限公司签订的《委托租赁管理协议》，是基于陕西恒嘉顺泽物业管理有限公司能够提供的安全保障，而冯瑞生根本不具备此安全保障的条件。故认为原审判决正确，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，涉案租赁房屋为1999年植物园经批准的临时建筑房屋，两年临建期满后植物园申请办理正式审批手续未被批准。2014年6月24日，植物园与陕西恒嘉顺泽物业管理有限公司解除了《委托租赁管理协议》。2014年8月7日植物园成立了西安塔雁物业有限责任公司（以下简称塔雁公司），统一经营管理门面房。二审审理期间，冯瑞生明确其诉请是要求按照2011年7月29日其与植物园所签订租期为五个月合同的租金标准，重新与植物园签订租赁合同。原审判决查明其余事实清楚。
本院认为，冯瑞生与植物园签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，对双方均有约束力。植物园与陕西恒嘉顺泽物业管理有限公司签订的《委托租赁管理协议》条款显示，该协议虽名为委托租赁管理，但实为租赁合同关系，且经查，该协议已经解除，塔雁公司已与实际使用人签订了租赁合同，现冯瑞生要求按照其于2011年7月29日期与植物园所签订租期为五个月合同的租金标准，重新与植物园签订租赁合同，即不现实也无可能性，故冯瑞生此项上诉请求，依法不予支持。关于冯瑞生主张植物园未依约保障其优先承租权，而要求植物园承担违约责任一节，因冯瑞生在原审诉讼期间并未提出该项请求，属于在二审程序中增加的诉请，本案不予涉及，冯瑞生可另行主张。综上，冯瑞生的上诉理由，不能成立，其上诉请求，应予驳回。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案案件受理费200元，由冯瑞生负担
审 判 长 李 玲
代理审判员 刘 旭
代理审判员 高喜平
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 郭 旭