海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼02民终87号
上诉人（原审原告）深圳市万科物业服务有限公司海南分公司。
负责人王东升，该公司经理。
委托代理人艾风，该公司员工。
委托代理人吴伟，该公司员工。
上诉人（原审被告）陆德明。
上诉人深圳市万科物业服务有限公司海南分公司（简称万科公司）因与上诉人陆德明物业服务合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2015）城民一初字第4225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院查明：万科公司系2010年8月26日注册成立的具有物业管理经营范围的企业非法人公司。2010年9月6日，建设方高知园公司与万科公司签订《前期物业服务合同》，约定由万科公司从2010年9月6日至2012年9月5日对三亚高知园进行物业服务，物业服务费公寓按2.28元/月/平米收费，别墅按2.88元/月/平米收费，业主应在每月15日前交纳当月物业管理费，逾期交纳物业服务费每人按欠费总额的万分之五支付违约金等。高知园一期小区至今未成立业主委员会。陆德明系高知园一期小区14栋201房（一、二层）业主，房屋建筑面积272.28平方米，有专属的入户花园，房屋结构为连体二层房型。高知园公司于2011年11月29日向陆德明发出《房屋交付通知书》，要求陆德明2011年11月30日办理交房手续，2012年2月10日陆德明与万科公司办理了交房手续。陆德明按独栋别墅物业服务费的标准2.88元/月/平米交纳了2013年1月至2015年4月的物业服务费及公共分摊水、电费。陆德明等业主曾以高知园公司逾期交房为由，向万科公司及高知园公司提出，要求免交2012年1至6月份的物业服务费。万科公司表示经协商高知园公司不同意免除相关物业服务费。因万科公司要求陆德明补交2011年12月及2012年1至12月物业服务费未果，遂提起诉讼，要求判如所请。陆德明尚有公摊水费165.39元、电费142.52元未交纳。
一审法院认为：依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。万科公司系具有物业服务资质的公司，与建设方高知园签订的《前期物业服务合同》依法有效，合同现虽已到期，但小区尚未成立业主委员会，依法前期物业服务合同可继续履行至新的物业服务合同约定开始提供服务之日止，故万科公司有权向陆德明主张物业管理费及相关权利。陆德明作为高知园小区业主，依法应按约定向万科公司交纳物业管理相关费及承担相应责任。关于物业管理费的收费标准问题。根据《前期物业服务合同》的约定，物业服务费公寓房按2.28元/月/平米收费，别墅房按2.88元/月/平米收费，从房屋的结构及陆德明已交的物业服务费中已按别墅房型交费的事实，涉案房屋物业管理费应按别墅房2.88元/月/平米收取。关于收取物业服务费的起算时间。依据《客户钥匙/物品签收清单》，陆德明与万科公司实际办理交房手续的时间为2012年2月10日，依照法律规定，已竣工但未出售或者尚未交付交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。故涉案房物业服务费应从2012年3月起算。万科公司主张陆德明补交2011年12月至2012年12月的物业服务费理由不充分，不予支持。陆德明主张高知园公司与万科公司同意免除6个月物业服务费的主张，因无证据证明，不予采纳。综上，陆德明应向万科公司补交2012年3月至12月、2015年5月，共11个月的物业服务费8353.4元（每月759.4元）及应交纳的公摊水费165.39元、电费142.52元。关于万科公司主张违约金问题。因万科公司认可其主张陆德明应补交涉诉物业服务费，陆德明等业主曾向高知园公司主张过减免的事实，但协商结果未能向陆德明明确告知，且一直未明确向陆德明主张权利，故万科公司请求陆德明支付逾期缴费违约金，理由不充分，不予支持。综上，依照《物业管理条例》第四十二条、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、陆德明在本判决生效之日起十日内向万科公司支付物业服务费8353.4元及相应月份应交纳的公摊水费165.39元、电费142.52元。二、驳回万科公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费104元（万科公司已预交），由万科公司负担40元，陆德明负担64元。
上诉人万科公司不服一审判决，上诉称：一、一审错误地判决物业费的起算时间。根据法律规定，房屋买受人收到开发商的交付通知后，在规定期限内不办理相应手续的，依法视为入住。本案的关键事实是在涉案房产具备交付条件后，开发商通知陆德明于2011年11月30日收房，陆德明实际延迟至2012年2月10日才办理交付手续，故涉案房产的交付时间应是2011年11月30日，物业费应从2011年12月份开始计收。二、一审对违约金不予支持错误。《前期物业服务合同》对业主逾期支付物业管理费的违约责任进行了具体且明确的约定，万科公司多次向业主催收物业费，这个过程是催收不是协商，不能因为多次催促无果反而不适用违约条款。综上，请求撤销原判，改判支持万科公司一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由陆德明承担。
上诉人陆德明针对万科公司的上诉，辩称：一、万科公司认为应从2011年11月30日起算物业费没有依据，陆德明未收到交房通知书，之后，因为房屋未达交付标准故拒收，后来先领钥匙再整改，故物业费起算时间应为2011年6月。二、因为有纠纷才没有交物业费，并不是不交，万科公司当时也表示会考虑滞纳金的问题，后来交钱的时候也未提违约金，所以违约金不成立。
上诉人陆德明不服一审判决，上诉称：一、关于物业费起算时间。2011年底陆德明在上海接到电话说房屋可以交付（并没有接到书面的《房屋交付通知书》），2012年春节后，陆德明到现场一看，根本不符合交付条件，故拒绝接收。为不影响装修计划（从上海请来的装修公司），在开发商答应按《商品房买卖合同》第十四条第二款规定“暂未达使用条件的，出卖人90日内整改完成”的承诺下，陆德明让步妥协先领取钥匙（并未办理交付交接手续）。后经自己周折，才于2012年6月勉强整改到位，故物业费起算时间不是3月份而至少是6月份。二、关于房屋性质与收费标准。涉案房屋是普通公寓住宅，陆德明于2015年5月9日再次上门与物业公司协调沟通，达成如下三点共识:双方同意分步解决争议，先缴纳2013.1.1－2015.4.30的物业费；待争议解决后，再补缴2012年的物业费；物业公司主动表示不考虑、不存在所谓违约金问题。于是，陆德明刷卡缴纳了2013.1.1－2015.4.30的物业费，拿到收据才看到是按照“独栋别墅物业费”标准收取，此时钱己交。故陆德明已缴部分物业费的事实，不是认定接受的标准而是被骗了。综上，请求改判物业费起算时间为2012年6月；物业费收费标准应按住宅公寓收取；一、二审诉讼费由万科公司承担。
上诉人万科公司针对陆德明的上诉，辩称：一、开发商是2011年11月通知陆德明收房，其迟至2012年2月10日才收房，依据法律规定物业费应从2011年12月开始计算。二、《前期物业服务合同》对逾期支付物业费的违约责任进行了具体且明确的约定，故应当支付违约金。三、物业费应按别墅类型收费。
经审理查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。
另查明：我院于2016年3月14日向三亚市住房和城乡建设局发出《关于深圳万科物业服务有限公司海南分公司与龚明、秦杰锋、陆德明、王勋铭等4人物业服务合同纠纷四案的函》，要求该局对涉案房屋性质及物业费收费标准进行明确。2016年4月1日，三亚市住房和城乡建设局作出《关于深圳万科物业服务有限公司海南分公司与龚明、秦杰锋、陆德明、王勋铭等4人物业服务合同纠纷四案的复函》（三住建函［2016］870号），结论如下：该房屋性质为普通商品房，房屋类型为住宅。房屋物业费以双方签订的物业服务合同为标准。双方对该复函均无异议。另查明事实，有《关于深圳万科物业服务有限公司海南分公司与龚明、秦杰锋、陆德明、王勋铭等4人物业服务合同纠纷四案的函》、《关于深圳万科物业服务有限公司海南分公司与龚明、秦杰锋、陆德明、王勋铭等4人物业服务合同纠纷四案的复函》及当事人的陈述为证，足以认定。
本院认为：本案争议焦点为物业费的起算时间、收费标准及是否应当支付违约金。关于物业费的起算时间，因高知园公司未书面通知陆德明收房，故收房时间应为陆德明实际收房之日，即2012年2月10日，故物业费起算时间应为2012年3月，一审关于物业费的起算时间正确。万科公司主张应从开发商通知陆德明收房的次月即2011年12月起算没有依据，同理陆德明主张从其整改之后的2012年6月起算亦没有依据。关于物业费收费标准，《前期物业服务合同》虽然约定公寓房按2.28元/月/平米收费，别墅房按2.88元/月/平米收费，但合同并未明确涉案房屋为公寓房还是别墅房，故根据三亚市住房和城乡建设局的复函，涉案房屋性质为普通商品房，应当按照公寓房的标准收费。万科公司主张按别墅房收费没有依据，陆德明虽然按别墅标准交纳过部分月份的物业费，但因其是刷卡交费，交费前万科公司并未明示是按别墅标准收费，故不能以其已按别墅标准交纳过物业费而认定其认可按别墅标准收费。陆德明欠交物业费的时间为2012年3月至12月、2015年5月共计11个月，按2.28元/月/平米收费计算，欠交的物业费为6828.78元，一审认定陆德明按别墅标准交纳物业费错误，应予纠正。关于违约金，陆德明欠缴物业费是因为双方对于物业收费标准存在争议，事出有因，故万科公司主张陆德明支付违约金没有依据，不予支持。综上，一审认定事实部分错误，应予纠正，陆德明的上诉理由部分成立，本院予以支持；万科公司的上诉理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持三亚市城郊人民法院（2015）城民一初字第4225号民事判决第二项，即“驳回万科公司的其他诉讼请求”；
二、变更三亚市城郊人民法院（2015）城民一初字第4225号民事判决第一项“陆德明在本判决生效之日起十日内向万科公司支付物业服务费8353.4元及相应月份应交纳的公摊水费165.39元、电费142.52元”为“陆德明在本判决生效之日起十日内向万科公司支付物业服务费6828.78元及相应月份应交纳的公摊水费165.39元、电费142.52元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费104元，由万科公司负担54元，陆德明负担50元；陆德明的上诉费50元，由陆德明负担25元，万科公司负担25元，万科公司的上诉费209元，由万科公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 宁 审 判 员 李新建
审 判 员 陈太洪
二〇一六年四月七日
书 记 员 郭帅帅
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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