江西省萍乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）萍民三终字第29号
上诉人（原审原告）吴惠兰，女，1945年7月11日出生，汉族，住萍乡市。
委托代理人王金纯，男，1939年1月1日出生，汉族，住萍乡市，系吴惠兰配偶。
委托代理人李智，萍乡市诚信法律事务中心法律工作者。
被上诉人（原审被告）杨志广，男，1962年12月3日出生，汉族，现住萍乡市。
委托代理人黄良茂、吴雨潇，江西萍信律师事务所律师、实习律师。
上诉人吴惠兰与被上诉人杨志广委托代建合同纠纷一案，萍乡市安源区人民法院于2015年3月30日作出（2015）安民初字第38号民事判决，吴惠兰不服该判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人吴惠兰及其委托代理人王金纯、李智，被上诉人杨志广及其委托代理人黄良茂、吴雨潇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
萍乡市安源区人民法院查明，2012年4月23日，吴惠兰（乙方）与杨志广（甲方）签订了两份合资建房的补偿协议，协议约定：经甲、乙方协商一致同意，在安源区五丰河边青坪管理处一组，拆除老屋整理地基，重新规划新建现代居住房。甲、乙方双方按以下条款执行：一、乙方在甲方建房施工期间，乙方负责协调处理好邻里纠纷及关系，乙方不可自建，如造成甲方经济损失由乙方赔偿；二、房屋建成后甲方无偿补偿乙方毛坯房两套，位置：住房座向左边第叁号前小户型壹楼（1层），肆楼（4层）；三、在所建房中除甲方补偿乙方房子之外，其余剩下的房屋不论多少套，所有权全部由甲方买卖自留，乙方无权干涉。本协议一式两份，双方各执一份。签字生效后，不能反悔。以上协议具有同等法律效力。双方均在协议上签字。协议签字后，杨志广没有将房屋交付给吴惠兰，引起纠纷。吴惠兰申请城郊司法所出面协调，杨志广未到场，也未提供有关材料，致使调解无法进行。
萍乡市安源区人民法院认为，本案系委托代建合同纠纷，依法成立的合同受法律保护，但公民之间的民事法律行为不得违反法律的强制性规定，本案双方于2012年4月23日签订了两份关于合资建房的补偿协议书，在安源区五丰河边青坪管理处一组拆除老屋整理地基，重新规划新建现代居住房，该协议涉及到农村宅基地的使用，开发及流转，因此务必对该协议的效力进行审查。吴惠兰作为该组村民，应提交享有宅基地使用权的相关登记手续，吴惠兰提交村委会证明及旁证材料，不符合土地管理法相关规定，也不符合证据规则的要求，该证据未被采纳。故应认定吴惠兰无证据证明享有宅基地使用权，协议约定拆除老屋地基，重新新建住房，但吴惠兰未提交向有关部门申请拆除老屋，新建住房的报告，亦未得到相关部门的批复，对房屋建设的合法性，吴惠兰未提供证据予以证明。吴惠兰与杨志广于2012年4月23日签订的协议，性质为一种变相的房屋买卖和集体宅基地使用权转让，即由承建方以建设成本获得相应部分的房屋所有和集体宅基地使用权，根据相关法律规定，宅基地的所有权人为农村集体经济组织，其使用权为该集体经济组织的成员，即宅基地使用权是集体经济组织成员享有的，与其特定的村民身份相联系的一项用益特权，具有福利性和保障性，本集体经济组织之外的人不应当享有宅基地使用权。根据房地不可分的原则，转让房屋的同时必然将宅基地使用权一并转让，杨志广并非本集体经济组织成员，不能享有集体经济组织成员享有的宅基地使用权，故双方之间签订的《关于合资建房的补偿协议书》无效。无效的合同，自始没有法律的约束力，也就是双方之间签订的协议书自成立时就不具有法律效力。吴惠兰基于该合同有效请求判令其与杨志广在萍乡市安源区城郊管理委员会青坪管理处一组合资建房的座向左边第叁号小户型一楼壹套、四楼壹套房屋归吴惠兰的诉讼请求于法无据，萍乡市安源区人民法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五款、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条之规定，判决：驳回吴惠兰的诉讼请求。案件受理费5800元，由吴惠兰承担。
萍乡市安源区人民法院宣判后，上诉人吴惠兰不服，向本院提起上诉要求撤销一审判决，判令被上诉人交付萍乡市安源区城郊管理委员会青坪管理处一组合资建房的座向左边第叁号前小户型四楼一套，座向左边第叁号前小户型一楼一套归吴惠兰，一、二审诉讼费由杨志广承担。其主要上诉理由如下：一、原审判决未全面适用法律。1、被上诉人未经上诉人许可强行拆除上诉人继承的祖屋建房。上诉人知情时，被上诉人的房屋已经建得初具规模。此种侵权状态下，村民出面证明上诉人继承的祖屋在被上诉人合资建房的覆盖内，在被上诉人在无可抵赖的情况下同意补偿两套房屋给上诉人，同时签订了合资建房的补偿协议书，这是侵权补偿。2、物权法对继承作出了特殊保护，上诉人的继承房屋受法律保护，且物权法对继承的保护优于土地管理法。再者，上诉人诉请的是继承房屋被侵权的补偿，与土地管理法的规定是两码事，因此，原判决适用法律不当。二、原判决未体现个案公平。本案上诉人与被上诉人就损害事实作出的补偿协议不违反强制性和禁止性规定。原判决认定协议无效是最大的不公平。被上诉人擅自拆除上诉人继承的房屋，上诉人夫妇在此之后才知情，上诉人找被上诉人理论，邻里也给予了证明，被上诉人才给予上诉人两户毛坯房的补偿。该补偿没有买卖和变相买卖的目的，原审认定变相买卖房屋和变相转让集体宅基地使用权是不符合事实的。变相的房屋买卖和宅基地转让的事实在被上诉人与张松福、吴丽华所签的“关于合作建房的协议”中反映的明明白白，虽然与本诉争没有直接的法律关系，但被上诉人拆占他人房屋的行为为我们法律不容许。综上，补偿协议是对上诉人的补偿，应该得到法律的肯定。对本案侵权补偿这样的事实不应认定为变相房屋买卖和集体宅基地使用权转让。因此，请求二审支持上诉人的上诉，依法裁判。
被上诉人杨志广辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法判决驳回上诉，维持原判。其主要答辩意见如下：一、上诉人所争财产是其家庭内部事情，与答辩人无关。上诉人与吴绍芝是姐妹关系，答辩人所建的房屋系吴绍芝所有。2011年答辩人与吴绍芝之女吴丽华签订《关于合作建房的协议》，当时与权利人就约定了吴绍芝分配10套不少于120平方米的房子。建设工程进行到一半，上诉人出现并无理强行阻工，将本属家庭间财产争议牵涉到答辩人身上，工程被迫停止。八个月后在吴绍芝答应从十套房子中让一套房子给被上诉人的情况下（答辩人与吴绍芝为此签订了补充协议），这才有了双方的第一份协议，才平息了上诉人的阻工和吵闹。而上诉人当时又不愿与妹妹吴绍芝住一个单元，因此才有了双方签订的第二份《关于合资建房的补偿协议书》，约定将吴绍芝让出的一套不少于120平方米的房子改成二套小户型房子给上诉人。工程完工后，吴绍芝已从答辩人手中将十套房子全部占有，并且涉案的二套小户型房子也被吴绍芝家庭成员上锁占有。上诉人为了家庭财产应该与自己的妹妹协商，根本不应阻工，更没有理由起诉答辩人。答辩人没有义务交付房屋，且上诉人阻工已经导致答辩人亏损巨大。二、上诉人要求答辩人交付两套房屋无法律依据。1、上诉人基于《继承法》、《物权法》声明其继承房屋的合法性与本案无关。协议是在被迫的情况下签订，被上诉人没有侵权行为，且实际对其所谓的继承房屋做出处分的亦是上诉人的妹妹吴绍芝。吴绍芝丈夫胡瑞洲有宅基地使用证和建设用地规划许可证，上诉人没有任何有关房屋权利的登记证明，答辩人完全有理由相信该块土地是胡瑞洲合法享有。因此，答辩人与房屋权利人胡瑞洲女儿签订合同是遵照事实进行的，将约定的代建中十套房屋交吴绍芝亦是合理的。上诉人事实上无权签订任何房屋权利的合同，更不存在有权从答辩人手中获取房屋。答辩人依据协议动工作业，在上诉人阻工造成八个月停工损失和还将继续停工的情况下，上诉人妹妹吴绍芝承诺让出一套房屋给上诉人，这才有补偿上诉人房屋的协议。答辩人与上诉人之间的协议一是被迫，二是基于吴绍芝让出一套房屋的情况下签订，在吴绍芝不愿让出的情况下，双方签订的协议无法履行。如果上诉人有继承权，那么房屋登记人（胡瑞洲）也有权利处分一切，若是该房屋上存在侵权行为，也不是答辩人有侵权行为，而是吴绍芝与吴惠兰之间的纠纷，上诉人认为其中有侵权行为也应当另行起诉吴绍芝，而不是找答辩人要求赔偿。2、一审法院根据案件事实依法做出的判决，体现了法律的公平正义。一审认定协议无效是正确的。该协议涉及到农村宅基地的使用，吴惠兰没有提交享有宅基地权利的任何证明，且提交的村委会证明等材料不符合土地管理法相关规定。因此，上诉人与答辩人签订的合资建房补偿协议无效，且自始没有法律约束力。据此，上诉人要求答辩人交付涉案房屋没有任何法律依据。3、本案中，答辩人不存在任何侵权行为，上诉人称答辩人为加害人没有事实依据。
二审中，上诉人吴惠兰向法庭提交以下证据材料：1、地形图一份，欲证明上诉人所继承的房屋位置；2、旁证人签名证明材料（城郊管理委员会在材料上加盖了印章），欲证明房屋由上诉人所继承；3、车票三张，欲证明上诉人事先对房屋被拆一事不知情，返回萍乡后才知道。经质证，杨志广认为，三份证据均不属于二审新证据，测绘图只反映房屋面貌，并非确权依据，无法证明上诉人房屋所在；证明材料与地形图之间有矛盾，证明材料说假如有产权的话，也只是祖传房屋的继承权，但这个房屋已登记在吴绍芝名下，并未显示他们共同共有；对于车票，与本案无关。经审查，上述证据均不属于二审新证据（部分证据一审已提交）。地形图并非房屋产权证书，无法实现上诉人的证明目的，本院不予采纳；旁证人签名证明材料的证明人员未出庭作证，无法证实材料真实性，同时，青坪管理处虽在上面加盖公章，但无单位负责人和具体经办人员的签名，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释（2015）5号）第一百一十五条之规定，该证据本院不予采纳。关于上诉人提交的车票，与本案不具有关联性，本院亦不予采纳。
二审经公开开庭审理及审查一审案卷材料，查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案属于委托代建合同纠纷，案件的争议焦点是《关于合资建房的补偿协议书》的效力问题。关于吴惠兰在上诉中提到的杨志广拆除其房屋、涉案房屋属于侵权补偿的问题，因吴惠兰的该项主张属于侵权法律关系处理范围，并非本案委托代建合同纠纷审查事项，故本院对此不作评判和处理。关于上诉人与被上诉人签订的《关于合资建房的补偿协议书》的效力问题。本院认为，农村宅基地的所有权人系农村集体经济组织，而宅基地的使用权人为本集体经济组织成员，也就是说宅基地使用权是由集体经济组织成员所享有、与其特定村民身份相联系的一项用益物权，其具有福利性和保障性，非本集体经济组织成员无权享有。杨志广不属于涉案宅基地所属集体经济组织成员，故其无权取得涉案宅基地使用权，亦无权对涉案房屋进行处分。另一方面，从吴惠兰提交的证据来看，吴惠兰无法证明属于涉案宅基地所属集体经济组织成员，也无法证明其可以享有该集体经济组织宅基地使用权。虽然本案当事人双方签订的《关于合资建房的补偿协议书》仅就建房和房屋分配事宜作了约定，但由于该约定必然涉及对宅基地使用权的处分问题，从本质上来说属于变相的宅基地使用权及宅基地上房屋的非法转让行为。因该行为违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，所以吴惠兰与杨志广签订的《关于合资建房的补偿协议书》无效，故上诉人要求交付房屋的诉讼请求本院予以驳回。
综上，上诉人吴惠兰的上诉理由不能成立，对其上诉请求依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人吴惠兰承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾东林
代理审判员 周丽娜
代理审判员 蔡美来
二〇一五年六月十二日
书 记 员 黄 毅
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