江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏08民终714号
上诉人（原审被告）张洋，个体户，（6楼最西边）。
上诉人（原审被告）曹凌云，个体户。
委托代理人方晓峰，江苏律轩律师事务所律师。
委托代理人李艳，江苏律轩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）胡洋，个体户。
委托代理人周美华，淮安市清河区维益法律服务所法律工作者。
上诉人张洋、曹凌云与被上诉人胡洋租赁合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2016年1月27日作出（2015）河民初字第02148号民事判决，上诉人张洋、曹凌云不服该判决，分别向本院提出上诉。本院于2016年3月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审查明：被告张洋从被告曹凌云处租赁位于淮海第一城38.39栋商业38-1室门面房一间，用于经营“咖啡星晴”饮料店。
原告胡洋与被告张洋系朋友关系，原告胡洋与被告张洋协商转让被告张洋经营的“咖啡星晴”店面和设备。2015年5月28日，被告张洋出具一份条据给原告胡洋，条据中记载“收到胡洋转让金鹰后街美食城咖啡星晴店面和机器房租（半年房租），费用10万元整，先收到2万元押金”。2015年5月29日，原告胡洋向被告张洋支付余款8万元。原告胡洋支付给被告张洋的10万元中包含机器设备转让款6.5万元，6个月的房屋租金3.5万元。
2015年6月5日，被告张洋作为合同中的出租方（合同中的甲方），原告胡洋作为合同中的承租方（合同中的乙方），双方签订房屋租赁合同，约定被告张洋将涉案门面房出租给原告胡洋经营，租赁期限自2015年6月5日至2017年3月5日，租金7万元一年，半年一缴，提前一月缴纳，双方所订立合同无不可抗力变更，若有一方变更需要向对方赔付5万元。因涉案房屋系被告张洋从被告曹凌云处承租，原告胡洋要求被告曹凌云在房屋租赁合同上签名，被告曹凌云遂在合同首部出租方处及合同尾部甲方处签名。
原告胡洋自2015年6月5日起使用涉案房屋及转让的机器设备。2015年8月5日，被告曹凌云之弟曹庆云以涉案房屋系被告张洋从其处承租、被告张洋自2015年6月5日起未交付房租、被告张洋无转租权为由要求原告胡洋搬出涉案房屋。2015年9月初，被告曹凌云及其弟弟曹庆云将原告胡洋涉案房屋屋内物品转移保管，收回涉案房屋。
原审审理中，被告曹凌云陈述涉案房屋系其弟弟曹庆云从他人处承租，由被告曹凌云负责管理，被告曹凌云有权对外出租。案外人曹庆云陈述：涉案房屋系其从房东处承租，给被告曹凌云使用，被告曹凌云可以自己做生意，也可以出租，由被告曹凌云自己处理，因为胡洋或者张洋未交房租及水电费，所以曹庆云和曹凌云决定收回房屋，房屋收回后，曹庆云与房东已解除涉案房屋的租赁合同。被告曹凌云辩称双方约定的5万元违约金过高，申请调低违约金。
原审原告胡洋诉称：原告与被告张洋是朋友关系。2015年5月中旬，被告张洋说其身体不好，其经营的淮海第一城一间门面房无法经营，欲对外出租，如果要租房子就必须把其原来的设备以6.5万元价格买下来，并且被告张洋将其营业单子打出来给原告看，每天营业额达1000多元。原告觉得门面房位置不错，同意承租，于5月28日支付押金2万元，29日支付半年租金3.5万元和机器设备款6.5万元（押金已抵充）。2015年6月5日，双方签订合同，约定租赁期限为2015年6月5日至2017年3月5日，租金每年7万元，半年一交，提前一月交纳，双方所定合同无不可抗力变更，若有一方变更向对方赔付5万元。合同签订后，原告于2015年6月5日接管房屋，并购买原材料，支付2万元。刚营业没几天，曹庆云出面干涉说房子是其租赁的，其和张洋在合同中约定不得转租，要求原告搬出。2015年8月5日，曹庆云书面通知原告，限原告三日内搬出，否则将强行清场。请求判决：1、解除原、被告于2015年6月5日签订的房屋租赁合同，被告返还原告房屋租金3.5万元、机器设备款6.5万元；2、被告支付原告违约金5万元。
原审被告张洋辩称：原告所诉被告让原告买机器及被告打营业额给原告看不是事实。租金是被告张洋与曹凌云之间的事情，违约金与被告张洋无关，被告张洋不认识曹庆云，也没有与其签过合同，曹庆云系被告曹凌云弟弟，被告张洋是与被告曹凌云签订租赁合同的。被告张洋不同意解除合同，也不同意返还租金及设备款。
原审被告曹凌云辩称：曹凌云并非涉案房屋租赁合同的一方当事人，涉案租赁合同系原告胡洋与被告张洋签订，原告胡洋直接向被告张洋交付转租房屋的租金及转让设备款，被告张洋向原告胡洋交付转租房屋及设备。被告曹凌云从未参与合同的履行，请求驳回原告对曹凌云的诉讼请求。
原审认为:租赁合同是出租人将租赁物将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
原告胡洋向被告张洋交付6个月租金3.5万元，原告胡洋实际使用房屋约3个月，故被告张洋应返还原告胡洋租金1.75万元。原告胡洋在2015年5月份已向被告张洋支付租金，而被告曹凌云于2015年6月份才在租赁合同上签名，原告胡洋未能提供证据证明被告曹凌云对其向被告张洋交付租金的事实知情且认可，故原告胡洋要求被告曹凌云返还租金依据不足，不予支持。
原告胡洋要求解除2015年6月5日签订的房屋租赁合同，因原告胡洋于2015年9月初已未能实际使用租赁房屋，故本院确认原、被告于2015年6月5日签订的租赁合同于2015年9月初解除，无需再行判决解除。
原告胡洋与被告张洋达成机器设备转让协议，被告张洋交付了机器设备，原告胡洋支付了转让款，双方买卖合同履行完毕。原告胡洋未能举证证明双方约定租赁合同的解除为买卖合同的解除条件，故原告胡洋要求被告张洋返还转让款6.5万元的请求依据不足，不予支持。
原、被告在租赁合同中约定的租赁期限至2017年3月5日止，而2015年9月后原告未能使用房屋，被告张洋、曹凌云应当承担违约责任。原、被告在合同中约定的违约金为5万元，被告曹凌云辩称约定的违约金过高，申请调低；一审法院综合双方合同约定的租赁期限、合同实际履行期限、被告违约情节及可能给原告造成的损失等因素，将违约金调整为2.5万元，即被告张洋、曹凌云支付原告胡洋违约金2.5万元。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决：一、被告张洋于判决生效后7日内返还原告胡洋租金1.75万元；二、被告张洋、曹凌云于判决生效后7日内支付原告胡洋违约金2.5万元；三、驳回原告胡洋其他诉讼请求。案件受理费3300元，保全费1295元，合计4595元，由原告胡洋负担1301元，被告张洋、曹凌云负担3294元。
一审宣判后，张洋与曹凌云不服，分别向本院提起上诉。
张洋上诉理由：一审法院认定事实错误。涉案房屋是曹庆云从房东处租赁来的，交由曹凌云全权处理，包括出租权，在房屋租赁给被上诉人胡洋时，曹凌云是作为共同出租方，后曹凌云与曹庆云将涉案房屋收回没有依据，因此，导致被上诉人解除租赁合同的原因是曹庆云和曹凌云侵权或违约造成的，与上诉人张洋无关。2、一审法院适用法律错误。由于曹庆云与曹凌云的过错导致被上诉人权益受到侵害，而上诉人张洋与被上诉人胡洋之间并无任何矛盾，上诉人也是严格按租赁合同履行的，不存在违约行为，故无需返还租金，更不应承担违约责任，一审法院将他人过错所产生的后果，判决由上诉人承担没有法律依据。请求二审法院依法改，驳回被上诉人对上诉人张洋的全部诉求。
被上诉人胡洋答辩称，一审判决正确，请求二审维持。
上诉人曹凌云辩称，胡洋与张洋签订的租赁合同，答辩人并未参与，其在胡洋与张洋租赁合同中签字，只是证明同意张洋将涉案房屋转租给胡洋，答辩人在本案中不应承担任何责任。
上诉人曹凌云上诉理由：被上诉人胡洋与张洋签订房屋转租协议，并收取转让款，上诉人在该协议签字，只表示对转租行为认可，上诉人并非合同当事人，涉案合同的违约条款对上诉人不具约束力，一审法院判决上诉人曹凌云承担违约责任无法律依据，请求二审法院依法纠正。
被上诉人胡洋辩称，一审判决正确，请求二审维持。
上诉人张洋辩称，曹凌是作为共同出租方，答辩人在本案中不应承担责任。
经本院审查，对一审法院认定的案件事实予以确认。
本院认为，上诉人张洋与胡洋、曹庆云签订的租赁合同，其租赁期限未超出曹庆云与房主的租赁期限，该合同不违反法律禁止性规定，属有效合同，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，被上诉人胡洋按合同约定预交半年租金，在正常经营3个月时，曹庆云、曹凌云兄妹强行收回房屋，至被上诉人合同目的无法实现，其要求解除该租赁合同，符合法律规定，因上诉人张洋收取了被上诉人胡洋半年房屋租金，故一审法院判决由其返还3个月租金并无不当。关于张洋、曹凌云在本案中应否承担违约责任。根据法律规定，因合同以外第三人的过错导致合同不能履行的，仍应向守约方承担违约责任，故本案中不论张洋在合同履行中是否存在过错，均应向胡洋承担违约责任。关于曹凌云在本案中应否承担违约责任。经查，张洋与胡洋签订的租赁合同中，曹凌云在租赁合同首尾部的出租方、甲方一栏处分别签名，并未注明系“同意转租”或“见证”字样，故应认定为租赁合同当事人，在合同履行中，曹凌云单方提前解除租赁合同，也构成违约，一审法院判决其承担违约责任正确。综上，一审判决正确，上诉人上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人张洋预交的上诉案件受理费863元，由上诉人张洋负担。上诉人曹凌云预交的上诉案件受理费425元，由上诉人曹凌云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 赵骏飞
代理审判员 孙志丹
二〇一六年六月一日
书 记 员 庞汝全