湖北省荆门市东宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂东宝子民初字第00160号
原告郑兆富。
原告雍玉兰。
二原告委托代理人郑治虎。系二原告之子。
二原告委托代理人向卫华，湖北同进律师事务所律师。
被告郑兆贵。
原告郑兆富、雍玉兰与被告郑兆贵农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月15日受理后，依法由审判员廖心峰担任审判长，与代理审判员胡雨生、人民陪审员任显荣组成合议庭，于2014年11月19日公开开庭进行了审理。原告雍玉兰，原告郑兆富、雍玉兰委托代理人郑治虎、向卫华，被告郑兆贵到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
二原告诉称，原告郑兆富与被告系同胞兄弟，被告原在叶冲村五组分家所得的祖传老屋居住。20世纪90年代初，被告在叶冲村一组建了新屋，搬到新屋居住。1993年下半年，原告郑兆富与被告商定，被告将祖传老屋卖给原告，房价为4000元。原告郑兆富交付被告4000元现金后即搬到祖传老屋中居住至今。居住期间，被告原本承包的耕地、林地已转由原告家庭承包，但在原告要求被告协助办理宅基地过户时，被告以各种事情为由未予协助。原告诉至本院，请求判令：1、确认原、被告之间的房屋买卖合同成立、有效；2、被告协助原告将所买卖房屋的宅基地（02120200180号）使用权过户到原告的名下；3、本案诉讼费由被告承担。
被告郑兆贵辩称，1、原、被告之间的房屋买卖合同不成立，原告郑兆富是被告二哥，郑兆国是三哥，郑兆德是大哥，诉争老屋是被告与郑兆国、郑兆德三人共有的（房屋原是父母的，后来分家时分给被告与郑兆国、郑兆德的），大哥郑兆德在1965年去世，1992年原告郑兆富主动提出给被告照看老屋，并不是卖给原告郑兆富的，原告郑兆富在荆门市东宝区石桥驿镇叶冲村五组另有宅基地，被告承认收了原告郑兆富的4000元，但仅是将宅基地土地上的房屋出让给原告，未将宅基地使用权出让给原告，且自留山及耕地是给原告使用，并没有过户给原告；2、房屋买卖合同不成立，被告不会协助原告过户；3、被告不承担本案诉讼费。
根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳当事人的争议焦点如下：
一、原、被告双方的口头协议是如何约定的；
二、本案所涉房屋的宅基地使用权是被告一人使用抑或被告与郑兆国、郑兆德共同使用。
针对上述争议焦点，二原告向本院提交了下列证据：
A1：原告郑兆富的身份证及户口薄复印件各一份，证明原告是荆门市东宝区石桥驿镇叶冲村村民；
A2：荆门市东宝区石桥驿镇叶冲村村民委员会证明一份，证明1993年被告收取了原告的购房款4000元；2、被告自从将房屋卖给原告，原告就在诉争房屋中居住至今；3、2004年林地、土地确权时，被告郑兆贵已经将其名下的承包地3.8亩、林地7亩登记在二原告名下；4、荆门市东宝区石桥驿镇叶冲村村民委员会组织原、被告就房屋买卖一事进行了调解，未能达成协议；
A3：土地承包经营权证及农业纳税通知书共七页，证明1、被告原承包的耕地、林地在2004年确权时已登记在原告名下；2、符合农村房、地一同转让、转包的通常做法，佐证被告转让诉争房屋给原告的合理性和真实性；
A4：荆门市国土资源局东宝分局石桥驿管理所出具的土地登记审批表共四页，证明被告在将祖传老屋卖给原告后在叶冲村仍有宅基地，佐证被告转让诉争房屋给原告的合理性和真实性。
针对上述争议焦点，被告郑兆贵向本院提交了下列证据：
B1：常住人口登记卡复印件二份，证明被告的身份情况及其系农业户口；
B2：荆门市东宝区石桥驿镇叶冲村村民委员会证明一份，证明被告未将其在叶冲村所有的房屋、山林、承包地转让给任何其他人经营；
B3：荆门市国土资源局东宝分局石桥驿管理所出具的土地登记审批表共二页，证明诉争房屋的土地属被告所有。
经庭审质证，被告对原告提交的证据A1、A2无异议；对证据A3的真实性无异议，对合法性有异议，原告在2004年办证时没有经得被告同意；对证据A4的真实性无异议，但该房屋在1996年已经卖给代耀平了，只是没有办理过户手续。原告对被告提交的证据B1无异议；对证据B2，与本案没有关联性，转让房屋并不一定由村干部经手处理；对证据B3，被告说宅基地是三兄弟共有的，但从被告提交的证据上可以看出，诉争房屋在被告出售给原告时登记在被告的名下。
对上述无异议证据A1、A2、B1，形式合法，内容真实，能证明本案事实，本院予以采信。
对上述有异议证据，本院审核后认为，对原告提交的证据A3，真实合法有效，对其真实性本院予以认可，但不足以达到证明目的，该证据本院不予采信；对证据A4，形式合法，内容真实，被告主张已将该房屋出卖给案外人代耀平，但未提交证据证明其主张，被告的主张不成立，该证据本院予以采信。对被告提交的证据B2，对其真实性本院予以认可，但不足以达到证明目的，该证据本院不予采信；对证据B3，与原告陈述“被告未予协助办理宅基地过户手续”相一致，可以证实本案所涉房屋的土地使用权详细信息，该组证据本院予以采信。
根据上述采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：
郑兆富与郑兆贵系同胞兄弟。1993年，郑兆富与郑兆贵就如何处分位于荆门市东宝区石桥驿镇叶冲村五组的祖传老屋一事进行协商，双方达成口头协议，郑兆富将4000元现金交付郑兆贵后即搬到老屋居住至2014年1月老屋破旧倒塌。2014年7月，郑兆富、郑兆贵因该老屋所涉宅基地使用权发生纠纷，经荆门市东宝区石桥驿镇叶冲村村民委员会调解，双方未能达成协议。在此次调解及本案庭审中，郑兆富陈述口头协议内容为“以4000元购买郑兆贵位于叶冲村的老屋及承包耕地、林地”，郑兆贵陈述口头协议内容为“收取郑兆富的4000元仅是出卖房屋上装，老屋倒塌后要收回屋场”。截止庭审之日，老屋所涉宅基地使用权归属于郑兆贵。
本院认为，本案争议焦点是原、被告口头达成的房屋买卖合同是否成立、有效。被告主张其收取原告4000元仅是出让宅基地土地上的房屋，未出让宅基地使用权，房屋买卖合同不成立，该主张本院不予支持，理由为：一、根据我国合同法的规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。原、被告均系完全民事行为能力人，双方在1993年口头达成的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规关于房屋买卖的禁止性规定，被告交付了房屋，原告支付了房款并实际占有和使用该房屋长达二十年之久，虽未变更产权登记，但并不影响房屋买卖合同的有效性；二、建筑物、构筑物及其附属设施转让的，建筑物、构筑物及其附属设施转让占用范围内的土地使用权一并处分，本案中，被告出让房屋的买卖协议即对该房屋占用范围内的宅基地使用权一并进行了出让。综上所述，原、被告之间达成的房屋买卖合同合法有效，对原告要求确认房屋买卖合同成立、有效的诉请，本院予以支持。
关于本案所涉房屋的宅基地使用权是被告一人使用，抑或被告与郑兆国、郑兆德共同使用的问题。根据我国民事诉讼法的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告主张本案所涉房屋是其与郑兆国、郑兆德共有，但其未提交证据证明其事实主张，且被告提交的证据土地登记审批表载明“使用权属郑兆贵”，该证据足以证明本案所涉房屋的宅基地使用权是归属被告一人，故被告的该主张无事实依据，本院不予支持。
关于被告是否应协助二原告办理宅基地使用权变更登记手续的问题。根据我国合同法的规定，“当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。该条款中所说的通知、协助和保密的义务，就是当事人履行合同时的附随义务。附随义务扩大了合同当事人的义务，即这些义务即使在合同条款中没有规定，当事人也必须遵守和履行，否则就违背了民法的基本精神诚实信用原则。在本案中，原、被告双方口头达成房屋买卖合同，买卖合同的目的是转移房屋的所有权，在原告履行了交付房款的义务，被告履行了交付房屋的义务后，为了达成买卖合同转移所有权的目的，被告还应履行合同的附随义务。结合目前我市农村房屋产权登记情况，农村房屋绝大多数未办理房屋产权登记，均以宅基地使用权证来确认其权属，即被告应协助原告办理本案所涉房屋的宅基地使用权变更登记手续。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告郑兆福与被告郑兆贵口头达成的房屋买卖合同成立、有效；
二、被告郑兆贵于本判决生效之日起十日内协助原告郑兆富、雍玉兰将第02120200180号宅基地使用权证过户至原告郑兆富、雍玉兰名下。
案件受理费300元，由被告郑兆贵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时预交上诉案件受理费300元。款汇至荆门市中级人民法院，开户行：农行海慧支行，户名：荆门市非税收入管理局，帐号570401040002701。上诉人在上诉期届满后仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 廖心峰
代理审判员 胡雨生
人民陪审员 任显荣
二〇一五年三月二日
书 记 员 周崇洋