南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玄商初字第1102号
原告恒丰银行股份有限公司南京分行，住所地在南京市玄武区长江路188号。
负责人门成梅，该分行行长。
委托代理人时蒙蒙，该分行员工。
委托代理人李赟，该分行员工。
被告于桂友，男，汉族，1963年10月9日生。
被告吴月玲，女，汉族，1965年5月17日生。
被告蔡崇梅，男，汉族，1950年11月21日生。
委托代理人金辉、李仁春，北京大成（南京）律师事务所律师。
被告程琪，女，汉族，1953年7月26日生。
委托代理人金辉、李仁春，北京大成（南京）律师事务所律师。
被告蔡震宇，男，汉族，1978年3月24日生。
委托代理人金辉、李仁春，北京大成（南京）律师事务所律师。
被告张蕊，女，汉族，1981年1月9日生。
被告南京元通置业有限公司，住所地在南京市江宁区汤山街道古泉社区。
法定代表人张元柱，该公司董事长。
委托代理人桑建凤，江苏李安祥律师事务所律师。
原告恒丰银行股份有限公司南京分行（以下简称恒丰银行南京分行）诉被告于桂友、吴月玲、蔡崇梅、程琪、蔡震宇、张蕊、南京元通置业有限公司（以下简称元通公司）借款合同纠纷一案，本院于2015年7月20日立案后，依法组成合议庭于2015年11月27日公开开庭进行了审理。原告恒丰银行南京分行的委托代理人时蒙蒙，被告蔡崇梅、程琪及被告蔡崇梅、程琪、蔡震宇、张蕊的共同委托代理人金辉、李仁春，被告元通公司的委托代理人桑建凤到庭参加了诉讼；被告于桂友、吴月玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒丰银行南京分行诉称：2012年9月7日，原告与被告于桂友签订了一份《个人循环借款合同》。合同约定由原告为被告于桂友发放1400万元的个人循环借款，期限自2012年9月7日至2015年9月6日。2014年9月5日，原告与被告于桂友签订《个人经营借款合同》，约定由原告为被告发放1400万元，并约定了借款利率、罚息、复利等。同时，被告吴月玲作为被告于桂友的妻子向原告出具共同还款承诺书。被告蔡崇梅、程琪、蔡震宇、张蕊将位于南京市江宁区汤山街道的房产为该笔借款提供抵押担保，并办理了抵押登记；被告元通公司提供连带责任保证。同年9月9日，原告向被告于桂友发放了1400万元的借款，被告于桂友自2015年2月21日起未按期支付利息。故原告诉至法院，要求被告于桂友归还借款本金1400万元，利息569505.89元、复利14464.41元（利息、复利计算至2015年7月15日）以及自2015年7月16日至实际偿还之日的罚息、复利；被告吴月玲对于上述债务承担共同还款责任；原告对于被告蔡崇梅、程琪、蔡震宇、张蕊位于南京市江宁区汤山街道的房屋在上述债权范围内享有优先受偿权；被告元通公司对于被告于桂友、吴月玲的以上还款责任承担连带保证责任；七被告承担本案诉讼费、保全费等实现债权的费用。
被告于桂友、吴月玲未提出答辩意见。
被告蔡崇梅、程琪、蔡震宇、张蕊辩称：本笔借款的实际使用人是被告元通公司；抵押合同及凭证上均标明了房产抵押价值，应当以此为限承担抵押担保责任，而非对于全部债务承担抵押担保责任。
被告元通公司辩称：对于欠款本金无异议，但对于利息有异议；房屋他项权证上记载的抵押数额为1400万元，原告应当在此范围内享有优先受偿权；未按时支付的利息不应当再计收复利。
经审理查明：2012年9月7日，原告与被告于桂友签订了一份《个人循环借款合同》（合同编号2012年恒银宁借字第00040906116号）。合同约定：原告同意向被告于桂友发放个人循环借款，借款金额1400万元；被告于桂友可在2012年9月7日至2015年9月6日期限内循环使用；被告于桂友未按合同规定归还应偿付的借款本息的，原告可以宣布借款合同提前到期；被告于桂友不能按时归还贷款本息，原告有权自逾期之日起按罚息利率计收利息，对于不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利等。
同日，原告与被告蔡崇梅、程琪、蔡震宇、张蕊签订了一份《个人借款最高额抵押合同》（合同编号：2012年恒银宁借高抵字第00040906100号）。合同约定：为确保原告与被告于桂友借款额度有效期内所有债务的清偿，抵押人自愿以其所有的财产为借款人提供最高额抵押担保；抵押担保的主债权合同为2012年恒银宁借字第00040906116号《个人循环借款合同》，担保范围包括：借款本金、利息、复利、罚息、贷款人实现抵押权和债权的费用和借款人所有其他应付费用（包括诉讼费、公告费、送达费等）；抵押物清单上载明的房产为南京市江宁区汤山街道XX室。
2012年9月7日，原告与被告蔡崇梅、程琪、蔡震宇、张蕊签订了一份《南京市江宁区房地产抵押合同》。合同约定，被告蔡崇梅、程琪、蔡震宇、张蕊将抵押房地产清单中载明的自有房地产及其附着物抵押给原告，作为主债务人履行债务的担保；抵押担保的主债权为《个人循环借款合同》（合同编号2012年恒银宁借字第00040906116号），借款人于桂友；抵押房地产清单载明：抵押物为南京市江宁区汤山街道XX室，面积542.39平方米，抵押范围为全部；所有权证号：宁房权证江转字第×××号、宁房权证江转字第×××号、宁房权证江转字第×××号、宁房权证江转字第×××号等。该抵押合同经南京市江宁区房产管理部门办理了抵押登记，并由原告领取了房屋他项权证。房屋他项权证记载的债权数额为1400万元。
同日，原告与被告元通公司签订了一份《最高额保证合同》。合同约定：鉴于于桂友和债权人签订了编号为2012年恒银宁借字第00040906116号的《个人循环借款合同》，保证人愿意提供最高额保证担保，担保的最高债权本金余额为1400万元，保证的范围为主合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、实现债权的费用等；保证方式为连带责任保证等。
2014年9月5日，原告与被告于桂友签订了一份《个人经营借款合同》。合同约定：被告于桂友因经营需要，向原告申请个人借款；借款金额1400万元，借款期限自2014年9月9日至2015年9月6日；借款用途为经营周转；借款利率为基准利率上浮40%，即8.4%；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；按月付息，到期还本等。该份借款合同主债务人签字处有被告于桂友签名，共同债务人签字处有被告吴月玲签名。同时，被告吴月玲向原告出具《共同还款承诺书》，表明：吴月玲与于桂友系夫妻关系，于桂友向原告的1400万元借款系双方共同对外负债，愿意共同承担还款责任。
同年9月9日，原告依约向被告于桂友发放了1400万元贷款。被告于桂友应当自2014年9月21日起每月归还原告借款利息，但被告于桂友自2015年2月21日起未足额归还原告借款利息。原告于2015年7月20日诉至本院。同年9月6日该笔借款期满。
以上事实由个人循环借款合同、个人借款最高额抵押合同、南京市江宁区房地产抵押合同、房屋他项权证、最高额保证合同、个人经营借款合同、共同还款承诺书、借款凭证及本院庭审笔录等证据证实。
本院认为：原告与被告于桂友签订的《个人循环借款合同》及《个人经营借款合同》合法有效，双方均应当按约定履行。原告按约向被告于桂友发放了1400万元借款，被告于桂友应当按约定按月支付借款利息，并于借款到期后及时归还借款本金。但被告于桂友违反了合同约定未及时支付借款本息。故原告要求被告于桂友归还借款本金，并支付利息、罚息、复利的诉讼请求，本院应予支持。被告吴月玲向原告出具了共同还款承诺，应当与被告于桂友共同承担还款责任。
原告与被告蔡崇梅、程琪、蔡震宇、张蕊签订了《个人借款最高额抵押合同》及《南京市江宁区房地产抵押合同》，并办理了抵押登记，故该抵押合同合法有效。被告于桂友未按约定支付原告借款本息，原告有权在抵押债权范围内对抵押财产享有优先受偿权。
原告与被告元通公司签订的最高额保证合同合法有效，被告于桂友未归还所欠借款本息，被告元通公司应当在其担保债权范围内对于被告于桂友的欠款承担连带还款责任。
原告要求被告于桂友对于应付而未付的利息按罚息标准支付复利，符合合同约定，本院予以支持；故被告元通公司认为利息不应当收取复利的抗辩意见，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告于桂友、吴月玲于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告恒丰银行股份有限公司南京分行借款本金1400万元、利息739371.37元、复利25522.2元，并自2015年9月6日起至实际给付之日止，以14764893.57元为基数，按年息12.6%的标准支付逾期罚息。
二、被告南京元通置业有限公司对被告于桂友以上付款义务承担连带还款责任。
三、原告恒丰银行股份有限公司南京分行有权在1400万元债权范围内以被告蔡崇梅、程琪、蔡震宇、张蕊位于南京市江宁区汤山街道XX室（所有权证号：宁房权证江转字第×××号、宁房权证江转字第×××号、宁房权证江转字第×××号、宁房权证江转字第×××号）房屋折价或变卖、拍卖所得价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费109302元、保全费5000元，合计114302元，由七被告负担；本案公告费（以票据数额为准）由七被告负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省南京市中级人民法院开户银行：南京市农业银行鼓楼支行；账号：10×××76。
审 判 长 杨晔旻
人民陪审员 伍世梅
人民陪审员 盛 美
二〇一六年三月十八日
见习书记员 梁 晨