安徽省合肥市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）合民一终字第03779号
上诉人（原审原告）：朱静静。
被上诉人（原审被告）：合肥城建投资控股有限公司，住所地安徽省合肥市琥珀山庄298幢，组织机构代码73302965－2。
法定代表人：吴晓东，董事长。
委托代理人：孙萧，安徽天禾律师事务所律师。
委托代理人：洪嘉玉，安徽天禾律师事务所律师。
上诉人朱静静因与被上诉人合肥城建投资控股有限公司（以下简称城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院于2014年9月23日作出的（2013）包民一初字第02591号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱静静原审诉称：2008年，城建公司将其开发的位于合肥市美圣路和美和路交口的望湖嘉苑小区11幢1单元1102室商品房一套预售给朱静静，并于2010年9月3日和朱静静补签了《商品房买卖合同》，明确约定朱静静以3730元／平方米的价格购买该套商品房，合同总价款为490793元，首付款付清后的其他款项按揭付清。此外，合同还对交付期限、交付条件、违约责任、产权登记等事项作出了约定。合同签订后，朱静静按约履行了支付房款义务，但在合同约定的交房期限届满时，城建公司却迟迟未能交付房屋，也未办理权属证书，逾期长达两年之久。经朱静静多次督促，城建公司直至2012年10月31日才交付房屋。城建公司的行为已经构成违约，依法应承担赔偿责任。请求判令：一、城建公司向朱静静支付逾期交房违约金59778.59元（自2011年4月1日至2012年10月31日计609天，按已付房款的万分之二计算）；二、城建公司向朱静静履行承诺支付违约金59778.59元；三、城建公司赔偿逾期为朱静静办理房屋权属证书违约金19631.72元。
原审法院认为：朱静静系中共安徽省委统战部下属机构安徽社会主义学院职工，城建公司提交了该公司与中共安徽省委统战部于2008年7月9日签订的《望湖城C－06地块团购商品房协议书》，朱静静是基于中共安徽省委统战部职工的身份与城建公司之间发生房屋买卖合同关系，朱静静所购买的房屋是团购福利房。因此，朱静静与城建公司之间的房屋买卖合同关系并非平等主体之间的商品房买卖合同关系，朱静静的起诉不属于人民法院受理民事诉讼案件的范围。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项规定，裁定：驳回朱静静起诉。案件受理费3086元、其他诉讼费100元，合计3186元退回朱静静。
朱静静不服上述裁定，向本院提起上诉称：一、上诉人与城建公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，原审法院不予认定显属错误。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条明确规定了起诉必须符合的四个条件，本案中所有条件均符合，并不存在上诉人与城建公司之间房屋买卖合同关系并非平等主体之间的事实。首先，主体上，上诉人系普通公民，无任何行政职权，涉案房屋的所有款项均由上诉人独立承担并偿还，与上诉人所在单位无任何关系。城建公司也系依法成立的企业法人，双方之间无任何行政隶属关系。其次，法律内容上，双方系商品房买卖合同关系，属于私法自治的范畴，上诉人支付房款，城建公司交付房屋，双方的意思是建立在平等自愿的基础上。最后，合同约定上诉人未按合同约定付款和城建公司未按约交付房屋均要承担违约责任。原审法院认定双方属于不平等的民事法律关系主体，显然属于枉法裁判，剥夺了普通公民的基本诉权，与法律精神相违背。二、原审法院违反诉讼程序。早在2013年9月25日，上诉人就取得立案通知书并全额交纳诉讼费用，之后组成合议庭并经过两次庭审，且以案情复杂为由延长了审理期限，却在期限到达前一天，下发了该民事裁定书，严重损害了法律的严肃性。三、涉案房屋不能认定为福利房。单从城建公司与中共安徽省委统战部签订的《望湖城C－06地块团购商品房协议书》的名称来看，就已经体现出该房屋性质是商品房，并非原审法院认定的福利房。其次，从土地来源来看，福利房的土地是国家划拨的，不需要缴纳土地转让金，但该小区的土地是能够通过缴纳土地转让金转让得来的；价格上，该小区当时的购买价高出安徽省统计局发布的包河区商品房屋均价20元／平方米，不符合福利房价格远远低于市场价的特征；从产权上看，福利房的产权在取得之初一般都是由单位所有，需要过五年甚至更长时间才会到职工个人手中，且在进行上市买卖时要补足土地转让金，而该小区已有多套房屋上市交易，并不存在这些问题；从购买人群上来看，并非只有单位职工才能购买，外人同样也能购买。另外，国务院早在1998年7月3日就下发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，通知中明确提出停止了福利房。综上，请求撤销一审裁定，改判支持上诉人的原审诉讼请求。
城建公司辩称：朱静静系中共安徽省委统战部的职工，案涉房屋系安徽省委统战部的福利房，不对外销售，原审裁定认定符合客观事实，朱静静起诉不属于人民法院审理范围。请求驳回上诉，维持一审裁定。
二审期间，城建公司提交了2009年11月2日合肥市发展和改革委员会发改备（2009）437号文、2010年12月13日建设用地批准书、合肥市物价局备案登记表，以上三份文件证明望湖城C-06地块房地产开发项备案自2009年才正式批准，建设用地许可证也是到2010年才批下来，不是按照正常商品房的销售程序办理的，有一定的政策因素影响；且对于团购的房屋和对外销售的房屋在物价部门的备案是不一样的，团购房基本都是3000多元／平方米，其他房屋基本都是6000多元／平方米，可以印证涉案房屋的性质是团购福利房。朱静静对以上三份文件的真实性不持异议，但并不认可城建公司的证明目的，2008年购买的价格并不低于当时的市场价。
二审另查明：安徽省委统战部（乙方）和城建公司（甲方）于2008年7月9日签订《望湖城C-06地块团购商品房协议书》，约定乙方集中购买甲方开发建设的望湖城C-06地块的房地产住宅楼总计306套，乙方负责统一从职工处收取购房款，领取建筑工程规划许可证时支付总价款的30%（中套按15万元／套），余款待领取预售许可证后结构封顶时一次性支付或按揭支付；乙方保证已获得实际购房人即单位职工的授权签订本协议，并保证督促实际购房人及时签订、履行甲方统一确定的《商品房买卖合同》，本协议书的相关内容双方同意写入今后预售人和实际购房人签订的《商品房买卖合同》中。朱静静于2010年9月3日与城建公司签订《商品房买卖合同》。朱静静陈述其自2008年8月缴纳了首付款15万元，其余房款于2011年4月办理了按揭贷款。
本院认为：从案涉望湖城C-06地块团购房项目的立项、运作、销售等情况来看，能够反映涉案项目系安徽省委统战部为解决本单位职工住房问题，委托城建公司开发建设并集中购买，城建公司并未严格按照正常的商品房销售程序办理，交房时间亦受一定的行政因素影响；朱静静系安徽省委统战部职工，其购房应是在安徽省委统战部督导下进行的，且购买价也区别于非团购房的购买价。上述情况能够反映朱静静本次购房不同于一般意义上的商品房买卖关系。原审法院据此驳回朱静静的起诉适当，本院予以维持。朱静静的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 陈思
审判员 沈静
审判员 王莉
二〇一四年十二月一日
书记员 朱敏
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。