南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0113民初2911号
原告：高顺和,男,汉族，1948年1月24日出生,住江苏省南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：王飞，江苏金景律师事务所律师。
被告：徐传保,男,汉族，1956年2月25日出生,住江苏省南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：叶立斌，南京市秦淮区光大法律服务所法律工作者。
原告高顺和与被告徐传保房屋租�合同纠纷一案，本院于2016年5月21日立案受理后，依法由代理审判员刘亮适用简易程序，于2016年6月22日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，由审判员张燕组成合议庭，于2016年11月8日公开开庭进行了审理。原告高顺和的委托诉讼代理人王飞，被告徐传保的委托诉讼代理人叶立斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高顺和向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告所签订的租赁合同，被告返还所占用的房屋；2、请求判令被告自2014年7月1日起，按每月5200元标准支付房屋租金至实际交付房屋之日止；3、请求判令被告支付违约金6240元（年租金62400元的10%）；4、诉讼费由本案被告承担。事实和理由：2013年12月31日，原告与被告签订租赁合同，约定原告将位于南京市栖霞区某某路XXX号XXX-
XXX室门面房出租给被告徐传保经营旅馆业务，租赁期限为1年�自2014年1月1日起至2014年12月31日止，每月租金5200元。被告徐传保仅支付了半年房租31200元，合同期满后，双方未再续订租赁合同，被告亦未再支付过房租。因双方所签订的租赁合同还约定了承租人累计拖欠房租超过1个月的，出租人有权解除合同，收回房屋，并按年租金的10%向承租人主张违约责任。故诉至法院请求判如所请。
被告徐传保辩称，被告同意解除与原告订立的合同，且被告确实支付了半年的租赁费，但原告的诉讼请求没有事实依据，双方租赁关系明确，仅因在租期未满时，因国家征收房屋事件导致双方履行合同出现瑕疵，原告也作出在该出租房屋被相关部门围挡期间不收取房租的口头承诺，且被告因围挡已造成了损失。2014年5月5日诉争房屋周边张贴拆迁公告，5月27日开始房屋被围挡至2015年6月12日，围挡时间长达1年，被告因此无法正常经营�故被告要求免除从2014年5月至2015年6月拆除围挡之日的房租。因租赁的房屋被围挡导致被告无法正常经营，故被告不存在违约行为，原告主张被告承担违约责任无事实及法律依据，围挡之后的房屋使用费因原告未及时告知也不应由被告承担，故请求法院驳回原告诉请。
经审理查明：2013年12月31日，高顺和（甲方）将栖霞区某某路XXX号XXX-
XXX室门面房出租给徐传保（乙方）用于经营旅馆业务，双方签订《门面房租赁合同》约定：租赁期1年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，月租金5200元，共计62400元，租金需提前1个月支付，每季支付一次。合同第十条第1项约定：甲方应保证租赁门面本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。合同第十一条第1项约定：租赁期间，乙方拖欠房租累计达1个月以上的，甲方有权解除合同，收回该门面房，乙方应按照合同总租金�10%向甲方支付违约金。合同第十二条第2项约定：因国家政策需要拆除或改造租赁房屋，使甲乙双方产生损失的，互不承担违约责任。签约后，徐传保向高顺和支付房屋租金31200元，高顺和向徐传保交付租赁房屋，双方开始履行合同。
2014年5月5日，南京市栖霞区拆迁安置办公室发布拆迁公告，因燕子矶新城晓庄村危旧房城中村改造需要，根据宁征拆字[2014]005《南京市征地房屋拆迁方案批准通知书》批准，对燕子矶新城晓庄村危旧房城中村改造项目红线范围内的房屋、附着物实施拆迁（具体房屋以项目红线为准），对宁规栖函字[2014]3号附图范围内集体土地上的房屋、撤组剩余国有土地上原建于集体土地上的房屋、撤组后原宅基地上依法翻建或改建的房屋进行拆迁。某某路XXX号XXX-
XXX室房屋于2014年5月底开始被围挡，围挡直至2015年5月底、6月左右被陆续拆除�徐传保见拆迁公告及围挡情况后，认为租赁房屋在拆迁范围内，与高顺和就退还租金、拆迁补偿事宜商议不成，继而在租期届满后未返还房屋，也未再支付租金。庭审中，被告徐传保提出原告高顺和曾承诺免除围挡期间的房租，并提交录音资料予以证明。原告高顺和经质证认为，首先录音中的谈话人并非高顺和本人；其次，录音中的谈话人亦未明确表示免除围挡期间的房租；再次，即使录音中的谈话人明确表示免除围挡期间的房租，被告亦未举证证明谈话人取得了高顺和就房屋租赁事宜的授权或委托，故对该份录音资料的真实性、合法性和关联性均不予认可。
另查明，涉案房屋于1993年经有关部门批准建造。
以上事实，有双方当事人陈述，原告举证的门面房租赁合同、证明、（2016）苏01民终2582号民事判决书、被告徐传保举证的录音资料、拆迁�告等证据，以及本院庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：原告高顺和与被告徐传保签订的《门面租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，故应认定合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。不定期租赁的当事人可以随时解除合同。本案中，原被告所签订的租赁合同期限为1年，时间自2014年1月1日至2014年12月31日，被告仅缴纳半年房租31200元。合同到期后，被告继续使用房屋，原告未提出异议，双方成立不定期租赁合同关系。但被告自2014年7月1日起即未再缴纳过租金，原告有权要求解除合同。故原告要求解除与被告所签订的租赁合同并要求被告返还房屋的诉请，合法有据，本院予以支持。
关于原告高顺和主张被告徐传保自2014年7月1日起，按每月5200元支付房租至实际交付房屋之日止的诉请。本院经审查认为，根据原、被告双方的合同约定，高顺和有义务保证租赁房屋处于能够正常使用状态。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。该法第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。租赁房屋门前道路被他人围挡影响承租人对房屋进行使用收益，应认定承租人高顺和未尽到保证租赁用途的义务，构成瑕疵履行。庭审中，高顺和提出围挡系他人设立，出租人不应承担赔偿责任。本院认为，合同责任系严格责任，徐传保与第三人是否成立侵权属另�法律关系，两种法律关系之下的权利范围亦有区别，高顺和据此主张免除租赁合同项下的责任，理由不能成立。本院根据围挡妨害实际情况以及围挡后房屋的使用价值，酌情降低2014年6月至2015年5月围挡期间的租赁价格为每月2000元。据此计算，徐传保自2014年1月至原告向本院起诉之日即2016年5月13日（诉讼费缴纳之日），应当支付的租金合计109453元（5200元/月*5个月+2000元/月*12个月+5200元/月*11个月零13天），扣除已付租金31200元以外,徐传保还应支付租金78253元，同时被告徐传保还应自2016年5月14日起按每月5200元标准支付租金至实际返还房屋时止，本院予以确认。关于被告徐传保所抗辩的原告高顺和曾承诺免除围挡期间的房租的意见，因被告所举证据不足以证明其目的，故本院不予采信。
关于原告高顺和因被告徐传保拖欠租金主张其支付违约金6240元（按�租金的62400元的10%计算）的诉请。本院认为，合同法第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金；对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁1期间年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，原被告所签订的租赁合同约定租金每年一付，并需要提前1个月支付，被告徐传保自2014年7月1日起即未再支付租金，构成违约，故原告依照合同的约定主张被告按年租金62400元的百分之十即6240元承担违约金的诉请，合法有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十一条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：
一、解除原告高顺和与被告徐传保于2013年12月31日所签订的《门面租赁合同》；
二、被告徐传保于本判决生效之日起十五日内腾空位于南京市栖霞区某某路XXX号XXX-XXX室房屋并交付返还给原告高顺和；
三、被告徐传保于本判决生效之日起十五日内支付原告高顺和房屋租金78253元，并自2016年5月14日起按每月5200元标准支付租金及使用费至实际返还房屋时止；
四、被告徐传保于本判决生效之日起十五日内支付原告高顺和违约金6240元；
五、驳回原告高顺和的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2793元，由被告徐传保负担（此款原告已交�，被告在履行本判决确定的义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 张 燕
人民陪审员 张义全
人民陪审员 林 宇
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 葛 菁