淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河民初字第1710号
原告徐云鹏。
原告居伟。
共同委托代理人赵燕，江苏楚平鸣律师事务所律师。
被告淮安盛和置业有限公司，住所地淮安市盛和名都B1幢102室。
法定代表人葛培义，职务董事长。
委托代理人陈晨，该公司员工。
原告徐云鹏、居伟与被告淮安盛和置业有限公司（以下简称盛和置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月16日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐云鹏、居伟及委托代理人赵燕，被告盛和置业委托代理人陈晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐云鹏、居伟诉称：原、被告于2012年5月7日签订《商品房买卖合同》，约定：被告应当在2013年7月31日前，将验收合格的房屋交付给原告，并应当在商品房交付后90日内将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案。但被告至今未将相关资料提供给产权登记机关备案，致使原告不能办理产权证书。因被告过错导致涉案房屋无法验收和办理产权证书，现请求判令被告：1、依据规定对淮安市盛和名都A1幢703室房屋向相关职能部门提交验收并确保验收合格；2、立即办理房屋权属登记的相关资料报登记机关备案并协助原告办理房屋所有权证；3、承担不能办证期间的违约金，以556000元为基数，按同期银行贷款利率从2013年11月1日起计算至涉案房屋具备办证条件之日止；4、承担本案诉讼费。
被告盛和置业辩称：1、我公司出售的房屋质量均是合格的，有工程验收报告为证，目前除了规划局验收报告以外，我公司关于办理产权登记的资料都已齐备。至今未办理产权证的原因是建筑规划范围内尚有一小片房屋存在拆迁困难；2、原告要求变更违约金条款已经超过一年的除斥期间，且合同法规定只有约定的违约金明显低于实际损失时才可以调整违约金，但原告方需对实际损失进行举证，本案中当事人未能举证，故不应予以调整；3、相关司法解释规定，在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况下，才能参照人民银行贷款利息来计算违约金，而本案中原、被告明确约定了违约金的计算方法，故不应当进行调整。
经审理查明：被告盛和置业系淮安市盛和名都小区开发商。2012年5月7日，原告与被告盛和置业签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的盛和名都A1幢703号房屋，建筑面积为93.23㎡，房价556000元。合同第八条交付期限约定：出卖出价人应当在2013年7月31日前将经验收合格的商品房交付买�人使用。合同第十五条关于产权登记的约定，载明：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约定向被告盛和置业缴纳了全部购房款并按规定缴纳了契税和住宅维修资金等费用。被告盛和置业按约定将房屋交付给原告，原告一直居住使用至今。
另查明，盛和名都A1幢楼于2013年元月30日由江苏永诚工程监理咨询有限公司（监理单位）、江苏鑫盛建设工程有限公司（施工单位）、兴安天缘岩土工程勘察有限公司（勘察、单位）、淮安市建筑设计有限公司（设计单位）参加工程质量竣工验收，并盖章签字确认。因盛和名都小区A1幢楼未能通过规划验收手续，致使不能完成验收备案手续，从而无法办理产权登记。
再查，在盛和置业与其他业主的纠纷中，除A1幢楼外的部分业主与被告盛和置业签订的商品房买卖合同中约定的逾期办证违约金为已交购房款的1%。
以上事实，有商品房买卖合同、房屋所有权登记费发票、现金完税证、购房发票以及原、被告当庭陈述为证，经庭审质证，予以确认。
庭审中，原告主张的实际损失是其为购买本案争议房屋办理的商业贷款，因无产权证而不能转为公积金贷款造成的息差损失。经查，原告徐云鹏于2012年5月从中国银行股份有限公司淮安健康路支行贷款389000元，贷款期限240个月，贷款利率执行浮动利率，每12个月重新定价一次。第一个浮动周期内的年利率为5.875%，2014年8月的贷款年利率为5.4%，2016年6月的贷款年利率为4.9%。2015年6月执行的贷款年利率为6.49%，2016年5月执行的贷款年利率为5.39%。公积金五年以上贷款利率2015年3月1日之前为年利率4.25%，2015年3月1日之后调整为年利率4%。2015年10月24日公积金五年以上贷款年利率调整为3.25%。另查明，截止2014年8月16日原告徐云鹏尚欠本金余额为308608.9元，截止2014年8月7日其公积金帐户尚余21929.95元。
因原、被告各持诉、辩称意见，致使本案调解不成。
本院认为：本案原、被告于2012年5月7日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的规定，亦不损害国家、集体及第三人的利益，不具备合同无效的情形，故属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
在原、被告签订的商品房买卖合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关登记备案。而时至目前，被告盛和置业亦未能办理产权备案手续，致原告方无法办理产权登记证书，故被告盛和置业行为构成违约，应当承担违约责任。关于双方约定的违约金是否可以调整。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金在补偿损失的同时还具有处罚性，否则约定违约金过低，违约人的违约成本也就过低，则不利于合同的全面履行。因此，合同法规定人民法院对违约金进行干预，允许人民法院调整不合理的违约金数额，对维护公平、诚实信用原则具有重要意义。本案中，被告盛和置业在房屋交付的两年多时间内未将应由其提供的资料报产权登记机关备案，致原告不能办理房屋权属登记证书，从而不能完全享有房屋所有权，而被告盛和置业按合同约定只需按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，该违约成本明显过低，现原告要求予以增加，符合法律规定，本院予以支持。
关于违约金调整的幅度。本院认为，当事人自由约定的违约金是合同自由的具体体现，应当尊重当事人意思自治为基本原则，以违约造成的损失大小同时结合违约行为的情节及严重程度为依据进行必要的调整，同时要兼顾公平及诚实信用的原则。本案中，被告盛和置�与除A1幢楼外的部分业主签订的商品房买卖合同中约定的逾期办证违约金为已交购房款的1%的事实，本着公平及诚实信用原则，对本案原、被告所约定的逾期办证违约金本应当参照该标准，即按已付购房款的1%进行调整。但由于原告办理的商业贷款由于无房屋所有权证从而导致无法转为公积金贷款，而导致的商业贷款利息与公积金贷款之间的息差，是原告的实际损失，如按购房款1%计算违约金不足以弥补原告的实际损失，故本案按原告商业贷款与公积金贷款之间的息差酌定8300元，作为截止到2015年10月30日违约金的数额。同时，由于房屋所有权证是不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证，不能及时办理产权证，势必影响房屋所有权人对房屋权能的行使，而且本案所争议房屋的产权证历时两年多至今仍无结果，何时能办仍处于不确定状态，被告�和置业的违约行为程度较为严重，而且随着时间的推移，违约程度亦越严重，仅仅按固定的违约比例则难以体现出违约金的处罚作用，故本院酌情确定被告盛和置业超过两年后按购房款556000元的1%为基数每两年增加0.5%的违约金比例并结合违约时间进行调整计算，以进一步体现对违约行为的处罚力度，维护购房者的合法权益。（如：2015年11月1日至2017年10月31日期间的违约金，即按购房款的1.5%计算为8340元，以此类推。）该违约金数额可以弥补原告的息差损失，故对原告主张超过此数额的息差损失，本院不再予以支持。
本案在审理过程中，被告盛和置业虽已经提供A1幢经相关单位竣工验收的相关证据，但该幢楼至今仍不具备进行产权登记备案的条件，现原告要求被告盛和置业立即办理房屋权属登记的相关资料报登记机关备案并协助原告办理房屋所�权证，条件未成就，故对该请求本院不予支持。
被告盛和置业认为原告主张变更违约金条款已经超过一年的除斥期间。本院认为，当事人请求对违约金进行调整，是基于公平和诚实信用原则，调整违约金的依据并非合同变更制度，而是直接依据《合同法》第114条规定本身，故不适用合同变更的除斥期间。
经调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告淮安盛和置业有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告徐云鹏、居伟违约金8300元，并从2015年11月1日起继续以5560元为基数，按每两年增加0.5%并按违约时间支付违约金至被告淮安盛和置业有限公司将由其提供的资料报产权登记机关备案之日止；
二、驳回原告徐云鹏、居伟的其他诉讼请求。
如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费426元，由被告盛和置业负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时按相关规定预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）
审 判 长 黄 波
代理审判员 钟静姝
人民陪审员 曹 丽
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 纪敏捷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持
第二十�条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。