浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初10946号原告：宁波利时百货有限公司。住所地：宁波市鄞州区。法定代表人：李立新，该公司董事长。委托代理人：龚骅，浙江灵桥律师事务所律师。委托代理人：郑可，浙江灵桥律师事务所律师。被告：张国珍，男，1972年7月16日出生汉族，无固定职业，住奉化市,法律文书送达地址：宁波市鄞州区百丈东路815号华侨城碧华阁13B。委托代理人：喻志明，浙江三思律师事务所律师。委托代理人：童雷光，浙江三思律师事务所律师。原告宁波利时百货有限公司为与被告张国珍房屋租赁合同纠纷一案，于2016年11月18日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员蔡雯晴适用简易程序审理,后因案情复杂，于2017年5月18日转为普通程序，依法组成合议庭审理。本案于2016年12月20日、2017年11月9日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人郑可、被告张国珍及其委托代理人喻志明到庭参加诉讼。审理期间，原、被告自行庭外和解，未能达成协议。本案现已审理终结。原告宁波利时百货有限公司起诉称：2015年9月8日，原告与被告签订《租赁合同》一份，被告承租原告位于宁波市鄞州区四明中路688号购物中心F4-08室商铺，建筑面积为378平方米，用于经营“阿拉渔歌”，约定：租赁期限为60个月1日，自2015年8月31日至2020年8月31日止，第一个计租年度每月固定租金为90元/平方米/月，提成租金为每月含税营业额的7%，物业管理费为20元/平方米/月；租金支付方式为以一个季度为一个缴租期，被告应在每个缴租期最后一个月的15日前向原告一次性足额支付下个缴租期的固定租金及上个缴租期的提成租金超过固定租金的差额，被告的水电、通讯等公共事业费应于收到账单后7日内向原告结算；被告逾期支付租金、管理费、宣传推广费或其他费用的，每逾期一日，被告需按逾期支付欠缴总额的0.1%支付滞纳金；被告逾期不足额支付租金、管理费或其他费用累计超过30日，擅自不开业或中断营业或未按照购物中心正常营业时间营业的，原告有权立即解除合同，被告无权要求退还已付之保证金或其他费用，且还应支付合同解除相应计租年度的月租金及管理费之和的3倍作为违约赔偿金，若违约金不足以抵付损失的，被告还应赔偿差额部分。2016年3月15日，原、被告签订了《租赁期限补充协议书》，约定租赁期限变更为2015年10月17日至2020年10月17日止。2016年4月24日，原、被告与宁波新江厦投资有限公司签订了《租赁主体变更协议》，约定出租方变更为宁波新江厦投资有限公司，负责收取保证金、押金和租金，原告变更为物业管理公司，负责商业开发与物业管理，收取物业费，水、电、燃气等费用，被告的权利义务不变。上述合同签订后，原告向被告交付了商铺，并提供了导视牌、广告位、微信推广等，帮助被告提升品牌知名度，增加客流量。被告从2016年1月15日起正式营业，但从2016年5月起拒绝缴纳物业管理费、水电费用。原告及宁波新江厦投资有限公司多次口头及书面通知被告缴纳相关费用，但被告拒绝。故请求判令：1、被告向原告支付物业管理费15120元、电费41164.48、水费3744元；2、被告按年利率24%向原告支付自2016年9月6日至水电费用结清之日止的违约金（暂算至2016年11月9日为2324.96元）。审理期间，原告变更诉讼请求为：1、被告向原告支付物业管理费7560元、电费41164.48、水费3744元；2、被告按年利率24%向原告支付自2016年9月6日至水电费用结清之日止的违约金（暂算至2016年11月9日为2220.57元）。被告张国珍答辩称：1、原告原名宁波新江厦宝润百货有限公司，是宁波新江厦投资有限公司的全资子公司，宁波新江厦投资有限公司又是利时控股公司的全资子公司。涉案利时城市奥特莱斯系宁波新江厦投资有限公司出租给原告，年租金100万元，远低于市场价，结合原、被告主体变更协议中原告转让了租金收益，可见原告与宁波新江厦投资有限公司为同一班子，混同经营。原告主张的水电费完全可以在被告缴纳的保证金中扣除，且被告在另案中起诉原告进行赔偿，两者可以抵消，两案可以合并审理，一并处理。2、根据租赁合同、租赁期限补充协议书的约定，物业费计算与能否开业相关，原告根据合同约定负有办理消防许可手续的义务，但原告隐瞒事实，直至2016年9月3日仍未办好消防许可手续。消防许可未办好的理由是，原告在2015年12月申报装修消防设计审核时的申报面积为29581.47平方米，包含了被告的承租面积，2016年3月29日原告申报消防验收，2016年5月18日消防部门出具的验收结论为消防验收不合格，要求整改。但原告并未整改，仅在2016年8月18日重新申报消防验收时未将被告承租的商铺列入验收范围，该次申报通过了消防验收，但被告的商铺至今未通过消防验收，故被告至今无需支付租金和物业费。3、关于水电费，理应由被告承担，但双方未对水电费金额进行对账，原告主张的水电费金额缺乏依据，且被告不存在违约，即使存在违约，违约金约定过高，应按日万分之二计算。综上，要求驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1．《租赁合同》、《租赁期限补充协议》、《租赁主体变更协议》各1份，用以证明原、被告签订房屋租赁合同及约定的权利义务内容，租赁期限变更及出租主体变更等事实；2．租户结算通知单1份，用以证明被告拖欠管理费、水电费的事实；3．违约提示函、快递单各1份，用以证明宁波新江厦投资有限公司催告被告缴纳欠款的事实；4.商户结算通知单9份、签收单7份，用以证明原告每个月会将水电费明细通知被告，被告予以签收的事实。被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1.工商登记情况查询3份、房屋租赁合同1份，用以证明原告是宁波新江厦投资有限公司的全资子公司，宁波新江厦投资有限公司是利时控股公司的全资子公司，且宁波新江厦投资有限公司将利时城市奥特莱斯出租给原告的租金价格远低于市场价格，可见原告与宁波新江厦投资有限公司均由李立新一人控制，混同经营的事实；2.建设工程消防设计审核意见书3份、建设工程消防设计审核申报表1份，用以证明2015年12月原告申报装修工程消防审计审核时，申报面积为29581.47平方米，包含了被告商铺，被告的消防行政许可应由原告办理的事实；3.建设工程消防验收意见书、建设工程消防验收申报表各2份，用以证明原告将被告商铺一并申报消防验收时结论为验收不合格，后原告未将被告商铺纳入消防验收申报范围，消防验收通过，被告商铺至今未通过消防验收的责任在原告。上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：对原告提交的证据1，被告对真实性无异议，认为合同8.1、8.2条可以看出商铺首次装修的消防许可应由原告办理，交楼标准与事实不符，要求撤销交楼标准，租赁主体变更协议是在原告明知消防验收未通过的情况下为规避法律责任而要求被告签订的，原告与宁波新江厦投资有限公司仍应共同承担合同义务。本院对该证据的真实性予以确认，对于承担责任的主体，将在说理部分具体阐述。对原告提交的证据2，被告对形式真实性无异议，收到该通知单，对内容真实性有异议，由于当时正在诉讼，被告并未理会该通知单。本院对原告向被告发送该通知单的事实予以确认。对原告提交的证据3，被告对形式真实性无异议，对内容及合法性有异议，认为2016年9月2日原、被告已进行房屋交接，当时就可以对水电度数进行抄表确认，但原告未进行抄表，原告要求被告恢复营业违反了消防法的规定，且恰能证明原告与宁波新江厦投资有限公司主体混同。本院对该证据的真实性予以确认，对于被告是否违约本院将结合其他证据进行综合认定。对原告提交的证据4，被告对签收单的真实性无异议，结算通知单的内容因时间久远难以核实，对原告主张的欠付水电费金额予以认可，认为管理费不应支付，且要求水电费在保证金中扣除。本院对该组证据予以确认。对被告提交的证据1，原告无异议，认为两家公司是依法独立的。本院对该证据予以确认。对被告提交的证据2、3，原告对真实性无异议，认为法律规定消防验收的申报义务在各商铺，原告代被告申报消防许可是为了尽快进行施工，实际因被告装修才导致验收不合格。本院认为，物业管理费能否收取应取决于原告是否提供了物业服务，与涉案房屋是否通过消防验收并无必然联系，该组证据与本案缺乏关联性，本院不作认定。本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：宁波新江厦投资有限公司将位于宁波市鄞州区四明中路688号房屋及场地出租给原告，租金为每年100万元。2015年9月8日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定：原告将位于宁波市鄞州区四明中路688号购物中心F4-08室建筑面积为378平方米的房屋出租给被告用于经营阿拉渔歌品牌餐饮，房屋装修、附属设施、设备状况等交房标准详见合同附件（二），双方同意以该交房标准作为原告交付及被告返还房屋的验收依据；租赁期为60月1天，自房屋交付之日起算即2015年8月31日至2020年8月31日；管理费按20元/平方米/月计算，以一个季度为一个支付周期，每个付款周期最后一个月的15日前支付下一季度的管理费，管理费包括中央空调（购物中心正常营业时间内）、公共区域的照明、绿化、一般保安服务、清洁、灭虫、公共费用、公共设备的操作、维修保养及更新、公共区域及公共设备的保险及第三者责任保险等服务的费用；被告同意自行承担使用该房屋所发生水、电、燃气、额外空调费及其他全部费用，被告应于收到账单后7日内支付该费用；逾期支付管理费及其他费用的，被告按逾期支付欠缴总额的日千分之一向原告支付滞纳金。2016年3月15日，原、被告签订《租赁期限补充协议书》，确认原告经营的利时城市奥特莱斯于2016年1月15日对外营业，被告经营的阿拉渔歌于同日开始对外营业，租赁期限变更为2015年10月17日至2020年10月17日，计租日为2016年1月15日。2016年4月24日，原、被告与宁波新江厦投资有限公司（丙方）签订《租赁主体变更协议》一份，约定：三方共同确认，原合同的出租方变更为丙方，丙方享有和承担原合同项下原告的各项权利和义务，同时保证被告在原合同项下的所有权利义务不受影响；丙方自即日起委托原告负责利时城市奥特莱斯广场的商业开发与物业管理，原告有权按原合同约定标准向被告收取物业管理费、水、电、燃气等费用。承租期间，原告每月向被告发送上月的水电等费用结算单，被告按结算单缴纳水电费用。2016年9月2日，宁波新江厦投资有限公司向被告发送违约提示函一份，认为被告自2016年6月开始拖欠租金、水电等费用，要求被告收到本函之日起支付拖欠的各项费用。2016年9月3日，被告撤场，且未支付涉案房屋2016年8月起的管理费及2016年5月起的水电费。2016年10月9日，原告向被告发送《租户结算单通知单》一份，载明：被告欠缴2016年5月至2016年9月的电费41164.48元、水费3744元及2016年8月至9月的管理费15120元等。被告收到上述函件后未作回复，也未支付水电费、管理费。现涉案房屋内的水表、电表均已拆除。本院认为：原、被告及宁波新江厦投资有限公司签订的《租赁合同》、《租赁期限补充协议书》、《租赁主体变更协议》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。根据上述合同的约定，原告受宁波新江厦投资有限公司委托并经被告认可，享有收取涉案房屋管理费、水电费等费用的权利，原告主体适格。对原告要求被告支付电费41164.48元、水费3744元的诉讼请求，被告对上述金额无异议，但认为上述费用均可在保证金中扣除。本院认为，在保证金中扣除被告拖欠的水电费用，系原告的权利，但并不影响原告起诉要求被告支付拖欠的水电费用，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付2016年8月份管理费7560元的诉讼请求，被告抗辩认为涉案房屋未经消防验收，原告无权收取管理费。本院认为，购物中心及被告的店铺实际于2016年1月15日开业经营，被告已实际享有了原告提供的包括中央空调、绿化、保洁等在内的管理服务，被告应按合同约定向原告支付管理费，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告自2016年9月6日起至款清之日止按年利率24%支付违约金的诉讼请求，被告抗辩认为违约金约定显失公平且明显过高，应按日万分之二计算。本院认为，原告于2016年10月9日向被告发送了结算通知单，该通知单上记载了水电费欠款明细，根据合同约定，被告应在收到账单后7日内即2016年10月16日前支付水电费等费用，被告未按约支付，应自2016年10月17日起承担违约金，且合同约定的违约金计算方式为按欠付金额的日千分之一计算，明显远高于原告的实际损失，原告要求按年利率24%计算也缺乏依据，本院酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、被告张国珍支付原告宁波利时百货有限公司电费41164.48元、水费3744元、管理费7560元及自2016年10月17日起以52468.48元为基数按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算的违约金，限于本判决生效后七日内履行完毕；二、驳回原告宁波利时百货有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费1167元，由原告宁波利时百货有限公司负担55元，被告张国珍负担1112元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  凌碧波代理审判员  蔡雯晴人民陪审员  徐丽君二〇一七年十二月六日代书 记员  汪思颖?????11?