上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初22479号
原告(反诉被告)：沈慧珺，女，1983年1月24日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：徐炜，上海市震旦律师事务所律师。
被告(反诉原告)：邵阳，女，1971年9月13日出生，汉族，住上海市。
被告(反诉原告)：王旭岚，女，1998年1月16日出生，汉族，住上海市。
上列两被告的共同委托诉讼代理人：王多林，上海市郑传本律师事务所律师。
第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市新寺镇桥东新村XXX号。
法定代表人：邵非，总经理。
委托诉讼代理人：冉琳。
原告沈慧珺与被告邵阳、王旭岚房屋买卖合同纠纷一案，上海市第二中级人民法院于2016年10月18日作出(2016)沪02民终6252号民事裁定，撤销本院(2016)沪0109民初3761号民事判决，发回本院重审。本案现依法适用普通程序，组成合议庭，并依法通知德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑房产公司)作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告沈慧珺及其委托诉讼代理人徐炜，被告邵阳、王旭岚的委托诉讼代理人王多林，第三人德佑房产公司的委托诉讼代理人冉琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈慧珺向本院提出诉讼请求：要求被告继续履行原、被告于2015年10月31日就上海市虹口区水电路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)，并按约定配合办理贷款、收取房款、办理过户、交付房屋手续。事实与理由：原、被告经第三人德佑房产公司居间介绍，由原告购买被告所有的系争房屋，双方于2015年10月26日签订了定金合同，同时原告与第三人签订佣金确认书，当日原告支付被告定金2万元，《买卖合同》签订后2万元定金转为房款。2015年10月31日原、被告双方签订《买卖合同》，约定原告向被告购买系争房屋，总房价款1,145,000元,付款方式为首期房价款35万元，第二期房价款50万元以银行贷款方式支付，原告应在合同签订后7日内向贷款银行申请贷款，被告应积极配合办理相关手续，若原告向贷款银行申请的贷款未通过或额度不足时在申请产权过户之前以现金补足。签订《买卖合同》当日，被告收取原告首付款35万元，另原告已经向第三人支付了中介费18,000元。原告于2015年11月3日申请了公积金贷款，于2015年11月30日被通知初审通过，原告通过第三人与被告联系配合办理公积金贷款手续及过户、交房事宜，但被告未去公积金中心签字并提供银行账户，未配合办理贷款手续。2015年11月7日至11月21日期间，原告一直无法联系上被告，无奈起诉至法院。2015年12月25日，被告告知第三人其于2016年1月7日至1月12日出国旅游，由于原告工作繁忙并已经起诉至法院，故短信回复第三人表示已经诉讼由律师全权处理，原、被告双方未就提前办理过户的时间协商一致，在被告回国后亦未通知原告继续履约。原告认为，原、被告签订的买卖合同合法有效，双方均应依约履行，现因被告原因无法继续履行，严重损害了原告利益。
被告邵阳、王旭岚辩称不同意原告的诉讼请求。在原告的公积金贷款审批初审通过后，原告没有积极推进公积金贷款后续事宜，原告或第三人也未通知过被告要求履行配合办理公积金贷款义务，在量房后第三人的业务员将被告邵阳的父亲邵宝实的联系方式告知原告，原告完全可以在打不通电话的情况下发短信给邵宝实，因此原告没有正式通知被告办理公积金贷款手续。2015年12月25日邵宝实发短信给中介要求提前办理过户手续，原告回复由律师全权处理，但被告不认可原告起诉至法院就可以不作为。关于原告所述的过户时间提前的问题，根据合同约定办理过户手续是2016年1月10日前，提前一周也可办理过户手续，原告可以不同意提前办理过户手续，但在2016年1月10日应当将房款支付给被告或者通过中介转付，有先履行义务。在2016年1月12日邵阳回国后也可以办理过户手续，对被告晚于约定时间办理过户手续的行为原告可以主张滞纳金，原告之所以不去过户是因为原告不想要购买系争房屋。因此被告认为原告在没有贷款通过情况下，应当自行筹钱在2016年1月10日前将相应款项支付到被告账户，被告出售系争房屋是为了置换，由于原告拖延导致被告无法购房，故要求解除合同。对于邵宝实的代理权问题，被告以实际行为认可了邵宝实的代理行为。
被告邵阳、王旭岚向本院提出反诉请求：要求解除原、被告签订的《买卖合同》；原告向被告支付违约金229,000元、赔偿金5,725元。事实与理由：原、被告于2015年10月31日签订《买卖合同》，由原告出资购买被告名下的系争房屋，双方就房屋总价款和付款方式、时间、过户时间、房屋交付情况进行了相关约定。此后被告按约履行了合同并及时将户口迁出，并通过中介多次催促原告及时办理过户手续。但原告一直无理拖延致使双方未能按合同约定时间及时搬离过户手续，原告行为构成违约。
原告沈慧珺针对反诉辩称，不同意被告的反诉诉请。原告不存在任何违约行为，原告支付了首付款、结清了中介费、主动办理公积金贷款手续等，原告积极履行合同，不存在准备恶意毁约的意图，原告一直催促被告履行合同，但被告拒不配合，严重违约。
第三人德佑房产公司述称，2015年10月31日原、被告签订《买卖合同》，过了几日原告想要验房，第三人的业务员孔刚联系了被告，被告一开始同意验房，验房当天又不同意了，当日原告碰到了被告的邻居，邻居称被告有精神方面的问题，故原告要求被告提供精神方面的证明。原告的公积金初审通过后，第三人通知了被告公积金初审通过一事，但因时间间隔太久故不记得当初的通知方式、相关记录也找不到，应该是电话通知被告，若电话联系不上被告则会以短信等方式通知，原、被告当时已经因邵阳的精神状态问题引发不开心。被告曾提出将外出旅游，要求提前办理过户手续，原告则回答请律师诉讼、要求与律师联系。第三人的业务员肯定告诉过被告，原告请律师诉讼一事，但现在没有相关记录。
本院经审理认定事实如下：邵阳、王旭岚系母女关系，系争房屋为两被告名下共有的房产。2015年10月31日，原告(买受人、乙方)、被告(卖售人、甲方)经第三人居间介绍就系争房屋签订了《买卖合同》，约定：乙方受让甲方自有的系争房屋；转让价款共计1,145,000元；双方确认在2016年1月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。《补充条款一》约定，甲方未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的逾期超过十个工作日的、甲方单方要求解除合同的，均视为甲方违约，乙方有权单方解除合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金，甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金；乙方未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，乙方未按本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的、乙方单方要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。附件三《付款协议》约定，乙方应支付甲方首期房价款35万元，乙方已在甲乙双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金2万元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内通过居间方或直接支付甲方部分首期房价款33万元；乙方应支付甲方第二期房价款50万元，通过如下方式支付：申请贷款，乙方应于签订本合同后七日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料，若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方；乙方应支付甲方第三期房价款26.5万元，待房地产所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内，乙方应通过居间方转付或直接支付甲方全额第三期房价款；乙方应支付甲方尾款3万元，交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证、且甲方已收到除尾款外的其他款项后五日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方通过居间方转付或直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日起以交接之日为准。同日，原、被告另签订《协议书》一份，约定除掉房屋买卖中的各种税费及中介费，被告净得房款1,145,000元。《买卖合同》签订当日，原告支付被告房价款35万元，被告邵阳对此出具了收款收据。
买卖合同签订后，原告按约定于2015年11月3日向上海市住房置业担保有限公司申请了住房公积金贷款，申请贷款金额为50万元，上海市住房置业担保有限公司于2015年11月27日电话通知原告其通过预审，要求原告前来签订正式的贷款合同、出售方前来确认收款账号以及首付款真实性。
期间原告要求到系争房屋测量，被告未予同意，原告遂要求被告邵阳提供其精神状况的证明，被告对此未予同意。
嗣后原告于2015年12月11日诉至本院，要求被告继续履行合同，该案进入诉前调解程序，诉前调解编号为(2015)虹诉前调字第4738号。
2015年12月17日，第三人的工作人员孔刚短信提醒邵宝实(系邵阳之父)应于2016年1月10日前过户。2015年12月22日，原告委托律师向第三人发出《函》，载明：原告一直以来始终无法通过第三人知晓被告是否有继续合法交易的意向，亦无法获悉被告的联系方式，无法联系被告，为了确保房屋合法和安全的进行交易，原告只能通过诉讼途径解决。2015年12月23日，孔刚将该函的拍照件以短信形式发送给邵宝实。2015年12月25日，原告委托律师再次向第三人发出《函》，载明：2015年12月22日本律师发送给第三人的函，第三人已经收悉，该函已经明确告知“为了确保房屋合法和安全的进行交易，原告只能通过诉讼途径解决房屋交易相关事宜”，故原告已经告知第三人，其已经向上海市虹口区人民法院提起诉讼。第三人于次日收到该函件。2015年12月25日，邵宝实短信通知孔刚，称邵阳定于2016年1月7日到1月12日出国旅游，要求在2015年内进行过户。当日孔刚短信回复邵宝实称“下家说会转告律师，由律师全权处理”。最终原、被告双方未就提前办理产权过户手续协商一致，未在2016年1月10日办理产权过户手续。
另查明，本院于2016年1月21日向原、被告发出书面通知并向被告送达起诉状及证据副本，通知双方于2016年2月3日来院参加诉前调解会议，嗣后于2016年2月5日正式立案。
原审审理中，本院向第三人的工作人员孔刚了解本案有关情况，孔刚称其为系争房屋买卖的经办人。买卖中很多事情均通过孔刚联系，孔刚系通过邵阳的父亲邵宝实联系被告，签订合同后原告想去测量房屋，当时被告同意的，但当天被告未去系争房屋，故原告就向孔刚索要了被告的联系方式，量房当天原告与小区邻居聊天后告诉孔刚，邻居称系争房屋产权人有XXX疾病。此后原告要求被告出具邵阳无XXX疾病的证明或者有XXX疾病让其监护人重新签订买卖合同，孔刚及门店经理当着原告的面打电话给被告父亲，被告的父亲很生气。邵阳前来签约时表现正常，所有合同均是邵阳本人签字。本院询问孔刚原告有没有要求其联系被告配合办理贷款，孔刚回复表示：原告要求证实邵阳是否患有XXX疾病，在解决邵阳精神状态后才能继续办理贷款履行合同，此后原告告知孔刚要走法律程序解决。
本案审理中原告提供了原告及其母亲张菊红的银行存款对账单及证劵账户对账单，以证明原告在2016年1月10日当日有能力支付剩余房款。
本案审理中，原告表示其在公积金贷款预审通过后立即通知第三人，但第三人未通知原、被告双方办理公积金贷款相关手续，原告不清楚第三人是否将要求被告配合办理贷款的事项告知被告。被告对此表示其从未收到过原告公积金贷款预审通过以及何时办理公积金贷款手续的通知。第三人则表示其电话通知过被告公积金贷款预审通过一事，但不记得具体通知方式、相关记录也无法提供。
本案审理中，原告表示因其仅有邵宝实的联系方式，无邵阳的联系方式，而邵宝实当时并无邵阳的授权委托书，且在2015年11月14日中介人员电话联系邵宝实时，邵宝实的话语极端，嗣后一周无法联系邵宝实，原告无奈才起诉至法院。
本案审理中，原告表示如法院判决合同继续履行，原告同意以现金方式支付包括尾款在内的剩余房款795,000元，并于审理中向本院缴纳了代管款795,000元。
本院认为原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》依法成立有效，对双方具有法律拘束力，双方均应依约履行各自的义务。根据约定，双方应于2016年1月10日前共同前往上海市虹口区房地产交易中心办理产权过户手续，原告以贷款形式支付第二期房款，如贷款申请未通过或额度不足的，应当在申请产权过户前将房款支付被告。显然原告申请办理贷款应在双方办理过户之前，并需被告予以配合。第三人到庭陈述已将原告公积金贷款预审通过一事电话通知被告，但其未提供相关证据予以证明，且第三人当庭陈述与其工作人员孔刚所述前后矛盾，因此结合原、被告所述，本院认定在原告公积金预审通过后，被告未被通知要求配合办理公积金贷款。在公积金贷款审核期间，原、被告双方在测量房屋等问题上沟通不畅、产生隔阂，未就后续合同履行进行充分协商，导致原告对被告继续履行合同的诚信产生怀疑，进而在合同约定的最晚办理产权过户手续日尚未到期的情况下即向本院提起了诉讼。在原告于2015年12月11日诉至本院后，本院于2016年1月21日向被告送达起诉状副本，在此期间并无证据证明被告明确知晓原告已诉至本院，被告于2015年12月25日短信告知第三人其于2016年1月7日至1月12日出国旅游，要求于2015年内办理过户，此系对买卖合同主要条款进行变更的意思表示，而原告因已提起本案诉讼故对此并未同意，因此双方对办理产权过户的时间未协商一致。在双方对产权过户时间未协商一致的情况下，即使原告在2016年1月10日前支付约定的房款，双方也无法在约定期间内完成产权过户手续，被告在此情况下无权以原告未按约支付房款为由单方解除合同，故原告要求被告继续履行合同于法有据，本院予以支持。被告反诉要求解除合同、原告支付赔偿金的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。现原告已支付房款350,000元，尚余房款795,000元未支付，其中500,000元按合同约定以银行贷款方式支付、30,000元尾款于交接房屋时支付，现原告表示同意以现金方式向被告支付全部的剩余房款795,000元，于法不悖，本院予以照准。本院根据交易习惯、合同约定酌情确定原告支付被告剩余房款的期限及原、被告办理产权过户、交付房屋的期限。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、被告邵阳、王旭岚应继续履行其与原告沈慧珺就上海市水电路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、被告邵阳、王旭岚应于本判决生效之日起10日内协助原告沈慧珺办理上海市水电路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋过户手续，将上海市水电路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋权利人转移登记至原告沈慧珺名下，办理该房屋过户手续产生的税费由原告沈慧珺负担；
三、被告邵阳、王旭岚应于上海市水电路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋权利人转移登记至原告沈慧珺名下之日起5日内将上海市水电路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋交付原告沈慧珺；
四、原告沈慧珺应于本判决生效之日起10日内向被告邵阳、王旭岚支付剩余房款795,000元；
五、驳回被告邵阳、王旭岚的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费80元，由被告邵阳、王旭岚负担；本案反诉受理费2,410.43元，由被告邵阳、王旭岚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 李梅芳
人民陪审员 孙国娟
人民陪审员 朱慧勇
二〇一七年六月十二日
书 记 员 戴 燚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。