河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）驻民三终字第107号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）周全力，男，汉族。
委托代理人周松，男，汉族，系上诉人周全力之子。
委托代理人刘国庆，河南日月星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）马向伟，男，回族。
委托代理人王留汉，河南忠良律师事务所律师。
上诉人周全力因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服平舆县人民法院（2014）平民初字第845号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周全力的委托代理人周松、刘国庆，被上诉人马向伟及其委托代理人王留汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年6月8日，辛店乡人民政府为甲方，郭华伟为乙方，双方签订《土地出让协议书》一份，该协议内容为：一、土地概况。1、地块位于辛店乡两口村委两口集，吴黄路西侧原畜牧站，南北长30米，东西宽18米，面积为540平米。2、现该土地用途为住宅和商业用地。二、出让方式。1、甲方出让给乙方的土地面积分为两部分，临街部分300平米，每平米230元；后部分240平米，每平米130元，总计拾万零贰佰元（100200元）。2、土地出让年限为五十年。3、付款方式为双方签订协议后乙方一次性付清。4、地面附着物拆迁补偿费用按上级有关文件执行，甲方负责协调解决，费用由乙方支付。三、违约责任。1、乙方应严格按照甲方制定的小城镇开发要求进行，否则，后果自负。2、乙方应在签订协议当日一次性支付土地出让金，如果不按时支付，视同终止履行本协议。四、其它事项。乙方的开发建设应以法律、法规和规定办理有关手续，费用自理。2、建设中一切安全事故由乙方自负。3、本协议未尽事宜，须经双方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。4、本协议一式两份，甲乙双方各一份。协议签订后，该地块的实际开发建设人为马向伟。2012年10月25日，该地块上的居住户周全力（为甲方）与马向伟（为乙方）签订《协议》一份，《协议》内容显示：一、甲方在乙方动工前，自愿清除在该宗地上的三间平房、两间附属房及树木，把该宗地交给乙方使用，并用手写添加“特注明该地南北长38.6米周全力”（周全力在该手写处进行了签名捺印）。二、乙方在新房建好后给甲方四间楼房（上下八间），用以补偿甲方的损失。三、（双方认可在该项上手写并捺印“声明此项作废”）乙方在给甲方的四间楼房后面另给甲方建两间附属房。四、甲方一次性支付给乙方12万元，用以弥补房屋差价。五、乙方在施工期间若遇到问题，甲方应予以出面解决。六、此协议经双方同意不得反悔，若反悔，反悔的一方支付给另一方壹佰万元。此协议一式三份，甲、乙双方及证人各一份。此协议自签字之日起生效。甲乙双方进行了签名捺印，见证人李国纲也在协议上进行了签名捺印。2013年1月4日，周全力通过平舆县农村信用社支付给马向伟30000元。被告马向伟在施工期间，马冠群以北头8.6米归其所有为由阻碍施工，2012年12月14日被告马向伟支付给马冠群75000元作为马冠群不阻碍施工的条件。该8.6米土地原系沟，由原告周全力填平。原告周全力因该土地进行信访，2012年12月28日，辛店乡党委辛店乡人民政府作出处理意见为“马建平与马冠群所订《协议》中有纠纷的地块是周全力填平的，该协议无效；那块纠纷地块应归周全力家使用。”。周全力、周松在信访人意见中签上“同意”后进行了签名捺印。冯增光外祖母的两间房屋位于38.6米土地的南头靠近公路的一侧，紧靠被告马向伟建设的房屋，二楼阳台位于房屋上方，并且该两间房屋堵着被告马向伟建设的房屋门口，影响被告房屋的使用。2013年2月16日被告向冯增光外祖母支付75000元作为拆迁房屋的补偿。被告马向伟建设楼房的原设计图纸底层东西为11米，每间3.5米，楼房后建设附属房。被告在实际施工时，将楼房建到土地的最西侧，并且没有建设附属房，而是将房屋底层东西建为15米。双方争议房屋经评估，房屋底层进深15米，总建筑面积435平方米，单价每平方米1800元。房屋实际增加面积为4×3.5×4×2=112平方米（进深增加4米，房屋每间3.5米，共4间，两层）。被告马向伟申请的证人李阳、胡录伟证明：“自己负责原、被告争议楼房的施工，并拿有楼房原施工图纸（当庭提交法庭），原图纸东西长11米，实际施工期间（未按原图纸施工）一层东西长15米，二楼16.25米，其中二楼增加一个卫生间、一个卧室，原、被告对实际增加的面积进行口头协商时自己在场，周全力也同意比市场价低一点另付钱。被告马向伟提供录音证据证明，其改变房屋建设规划，给周全力说过，并就房屋价格说过，双方同意比市场价格低一点付钱。原告周全力并不认可其知道改变房屋规划以及同意比市场价格低一点支付增加部分房款。原告认为录音中谈论的市场价及成本价等指的是后面的附属房，而不是增加部分面积。另查明，原告在被告的建设工地干活。被告在建设该楼房前，原告已经知道房屋建至最西侧，楼西侧不再留空地，也不再建附属房。双方因此约定关于建附属房的约定作废。双方均认可协议约定的四间房屋为两口集吴黄路西侧楼房，从南数第三、四、五、六间。
原审法院认为，双方当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。依法成立的合同对当事人具有约束力，应当按照约定履行义务。辛店乡人民政府出让两口集吴黄路西侧原畜牧站用地南北长30米，东西宽18米的土地给郭华伟，后该土地流转至被告马向伟手中。被告马向伟对该土地进行拆迁开发利用，在拆迁过程中与原告周全力达成协议，后双方又对该协议进行变更以及进行口头约定，该行为是双方的真实意思表示，双方签订的书面协议及口头约定合法有效，双方应当依法履行。被告马向伟应当将四间门面房交付给原告周全力；原告应当根据协议支付房屋差价90000元，并根据口头约定支付增加面积部分房款。经评估房屋单价为每平方米1800元，原被告口头约定按照低于市场价支付，酌定依据每平方米1600元支付，增加部分面积为112平方米，原告应支付给被告1600×112=179200元。被告在施工过程中，马冠群以原告填平的8.6米土地归其使用为由阻碍施工，被告为施工而支付给马冠群75000元，因在马冠群阻碍施工一事中，原告已经向县乡政府信访并经处理归原告使用，原告已经将38.6米的土地交给被告并出面处理施工问题，不能因此认为原告违约，被告支付的75000元与原告没有关系，被告可另行主张权利。被告在施工过程中因冯增光外祖母的两间房屋位于30米土地范围，影响被告房屋的使用价值，被告马向伟为了房屋利用价值对该房屋进行拆迁，应当进行赔偿，被告马向伟赔偿75000元属于正当赔偿，不能因此认定原告没有出面解决而违约，被告支付的75000元与原告没有关系，故被告请求原告支付被告赔付的150000元，没有法律依据，不予支持。原被告在履行合同过程中发生争议，原告没有按约定支付房款，被告没有按约定交付房屋，双方因此事起诉至法院，不能因此认定双方存在违约行为。故原告请求被告支付违约金1000000元，不予支持；被告请求原告支付违约金100000元，不予支持。若按照原被告双方签订的协议，被告应当提供附属房，而后作废此项，明显减少了原告的权利，根据市场的规律，被告必然要给原告适当补偿，否者原告不会放弃其权利；同样被告改变规划，增加房屋面积，必然增加投资成本，被告为收回成本必然对增加面积部分进行出售而不会免费，被告同意低于市场价让原告支付增加部分房款，正是对原告放弃附属房的补偿。原告周全力在该工地干活，并且双方原约定在楼房后建设附属房，后双方声明附属房部分作废，双方作废此项的原因在于改变规划，无法建设附属房；被告提供证人及录音同样证实原告知道改变规划，增加了面积，并且双方对增加部分的价格进行口头约定，应当认定原告知道改变规划，并对增加面积部分进行约定。基于上述理由，原告辩称双方没有对房屋面积进行约定，原告不应支付增加面积部分房款的理由，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第十条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、被告马向伟于本判决生效后二十日内交付给原告周全力位于两口集原畜牧站内从南数第三间至第六间商住楼房（上下二层八间）；二、原告周全力于本判决生效后二十日内支付下欠房款90000元以及增加部分房款179200元，共计269200元。三、驳回原告周全力的其它诉讼请求。四、驳回被告马向伟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17400元，由原告周全力承担7400元，被告马向伟承担10000元。反诉受理费4500元，由被告马向伟承担2000元，由原告周全力承担2500元。
宣判后，周全力不服，向本院提起上诉称，一审判决其支付马向伟增加部分房款179200元，没有任何依据；马向伟存在违约行为，应向其支付违约金。为此，请求撤销原判第二项；判决马向伟向周全力支付违约金100万；诉讼费由马向伟负担。
二审查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，辛店乡人民政府与郭华伟签订了土地出让协议，依据法律规定，乡政府无权出让土地，辛店乡人民政府与郭华伟签订的土地出让协议违反了法律、法规的禁止性规定，该土地出让协议为无效协议。辛店乡人民政府与郭华伟签订土地出让协议后，郭华伟并未进行开发建设，而是由马向伟实际开发建设。马向伟非法取得土地，其进行房产开发建设亦未获得相关部门批准，故马向伟与周全力签订的房屋拆迁安置补偿协议亦属无效协议。因马向伟开发建设的房屋已竣工，且马向伟已将其他房屋出售给他人，从保护双方当事人利益出发，双方仍按签订的协议履行权利义务为宜。关于周全力是否应向马向伟支付增加部分房款179200元的问题。马向伟提供的证据足以证明周全力知道房屋规划进行了改变，增加了面积，并且双方对增加部分的价格进行口了头约定，故马向伟有权请求周全力支付增加部分房款。马向伟的房屋经评估单价为每平方米1800元，双方口头约定按照低于市场价支付，原审法院酌定依据每平方米1600元支付并无不当。周全力房屋增加部分面积为112平方米，故周全力应支付给马向伟179200元。关于马向伟是否应支付违约金的问题。马向伟与周全力签订的拆迁安置补偿合同系无效合同，周全力请求马向伟支付违约金不符合法律规定，且本案中，周全力未按照约定向马向伟支付房屋差价及增加部分房款，导致马向伟未向其交付房屋，故其请求马向伟支付违约金不予支持。综上，周全力的上诉理由不成立，不予支持。原审判决处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2684元，由上诉人周全力负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李光明
审 判 员 孙 强
代理审判员 吴宏宇
二〇一五年八月三日
书 记 员 杨亚茹