浙江省余姚市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬余低民初字第50号
原告（反诉被告）：许德新。
原告（反诉被告）：许立新。
两原告共同委托代理人：郑百军。
两原告共同委托代理人：楼赞赞。
被告（反诉原告）：吕群路。
原告许德新、许立新为与被告吕群路房屋买卖合同纠纷一案，于2013年7月3日向本院提起诉讼，本院先行调解无果，后于2013年7月11日立案受理。被告吕群路在答辩期间，向本院提起反诉，本院决定二案合并审理。本案依法由审判员叶科技适用简易程序独任审判，于2013年8月6日和10月23日二次公开开庭进行了审理。原告许德新及其两原告的共同委托代理人郑百军、被告吕群路到庭参加诉讼。期间根据被告的申请，本院委托宁波海德房地产土地评估咨询有限公司对涉案的房屋进行了评估。本案在审理过程中，原告申请撤回本诉的起诉，本院裁定不准许其撤回起诉。本案现已审理终结。
原告许德新、许立新起诉称：2006年7月10日，两原告与被告签订《房屋转让协议》一份，根据协议约定：两原告将座落于低塘街道低塘村（褚家自然村）胜周公路旁的西首三层楼房二间出让给被告；双方约定房屋价款为430000元，被告在协议签订之日支付330000元，一间集体土地证做出后付款20000元，余款80000元在二间房屋产权证做出后付清。协议签订后，两原告即将房屋交给被告，被告将上述房屋出租给他人使用。被告实际已支付350000元房款。因转让房屋属农村集体土地上的房屋，且被告系城镇居民，故房屋土地无法办理过户手续，被告对余款80000元至今尚未支付。综上，原告认为：原被告之间的房屋转让协议当时虽系双方意思表示，但因协议内容违反国家相关法律法规，依法当属无效。为此，两原告特具状起诉，请求法院依法判决：1.确认两原告与被告签订的房屋转让协议无效；2.被告返还涉案房屋，两原告返还房款350000元；3.本案诉讼费用由被告负担。
被告吕群路答辩并反诉称：2006年7月10日，原、被告签订合同，将原告坐落于余姚市低塘街道胜周公路旁二间三层楼房出让给被告，被告依约支付350000元，原告交付了诉争的房屋，余款80000元因房屋产权证未做出而未予支付。原告向法院提起诉讼，要求判决房屋转让协议无效，被告持有异议。买卖诉争房屋，双方当事人都具有相应的民事行为能力，意见表示真实且一致，完全是自愿、等价有偿交易，并按规定二年内办理房产证，如二年内无法办理房产证，按350000元计算，被告无违反协议所规定的精神；该房屋买卖是原告向被告发出的要约邀请，作为农民，原告最熟悉国家关于宅基地的规定，但为了融资，其主动向被告发出要约邀请，双方协商一致并立约，经低塘法律服务所见证。房屋买卖发生于2006年，购房后两年，按规定确无法过户，原告应及时与被告联系，处理善后事宜，但原告因资金原因，故意拖延。7年来，讼争房屋一直由被告有效占有，从未有第三人提出异议。现原告受利益驱动，看到房产升值想收回房屋，明显与诚实信用原则相冲突，对此合同无效，原告负有完全过错。反诉要求法院判决：1.原告赔偿被告损失200000元（具体以评估为准）；2.原告承担评估费用及诉讼费用。
原告针对被告的反诉答辩称：被告要求原告赔偿200000元没有依据，40000元的装修损失过高。对于合同的无效，双方均存在过错。
原告为证明自己的主张而向本院提交以下证据，经质证，本院认定如下：
证据1.房屋转让协议书一份，用于证明原、被告之间签订房屋转让协议及相关约定的事实。被告对此无异议，本院予以采信。
证据2.书面证明二份，用于证明被告将转让的房屋进行出租并收益的事实。被告对此认为出租房屋的事实存在，但以前没有出租。对于被告出租房屋的事实，本院予以认定。
证据3.产权证、审批表、契证、土地使用权证各一份，用于证明房屋的性质。被告对此无异议，本院予以采信。
被告为证明自己的主张，向本院提交以下证据，经质证，本院认定如下：
照片一组，用于证明被告房屋装修的事实。原告对此无异议，本院予以采信。
根据被告的申请及双方当事人的选定，本院委托宁波海德房地产土地评估咨询有限公司对涉案房屋进行了价格评估，意见为：估价对象可能实现的公开市场价为476000元（其中装修价值16600元，未考虑无集体土地使用证部分的土地价值）。被告为此支付鉴定费用2000元。对该估价报告书，原告认为：1.评估报告总的金额是476000元，装修16600元，460000元如何组成不清楚。作为原告方来说直接的针对性的质证意见比较难，这个评估报告明细都没有列举出来，这个评估报告不科学的；2.从报告的内容上看作为原告方表示这份评估报告不是很清楚，这份评估报告包括了两间房子还是一间房子不是很清楚，这个向法院提出异议，这个前后比较矛盾的，评估报告最后一排上数下第三行，言下之意评估没有确认，结论中土地没有问题，从标的上看不是很清楚，结论中看房屋评估前后矛盾；3.实体报价两间房间价值来看明显偏高，从评估方式在第14页第一段来看，整个报告中没有看到这个房子的结构是什么，原告方不清楚。总的看了下面积267平方米，现在的重置价看每平方都是一千以内的，根据折旧不会超过260000元。一间的宅基地价格是200000元。每亩要3000000-4000000元。评估报告脱离了客观实际，这个价格是比较离谱的，更何况原告方认为这个没有土地房产证，这个是违法建筑，不存在价值问题。更何况现在在讲三改一拆。被告对此无异议。本院认为：该估价意见书系双方选定的评估机构作出，对于形式的真实性，本院予以采信，对于内容的合理性，本院根据本案案情综合判定。
根据本院采信的证据，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定以下事实：
两原告与被告于2006年7月10日签订房屋转让协议一份，约定两原告其将共有的坐落于余姚市低塘街道低塘村（褚家自然村）胜周公路旁的西首三层楼房二间出让给被告所有，约定如下：1.出让房屋三层楼房二间坐落在余姚市低塘街道低塘村褚家自然村，所转让的房屋西至鲁吉岳房屋，与鲁吉岳相邻的一公尺为共同使用地，各半所有，东与韩金苗连榀，连榀的墙体共同所有、共同使用，如需分割，各半所有，北至二间房屋对出水泥地坪，南至房屋屋面宽对出水泥坪止。韩金苗东首的一条路为共同出入行路，房屋于2006年7月10日交付。2.出让房屋价款为430000元，于协议签订之日支付330000元，一间房屋集体土地使用权证做出后付20000元，余款80000元于二间房屋产权证做出后付清。3.出让方保证上述房地产权属清楚，若发生与出让方有关的产权纠纷或者债权债务，概由出让方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给受让方造成经济损失，出让方负责赔偿。4.出让方于二年内负责办理房产证，办理房产证费用出让方和受让方各半承担，二年内若出让方无法办理房产证，则价按350000元计算。合同签订后，原告向被告交付了房屋。被告已依约支付房款350000元。
2009年7月22日，原告许德新办理了涉案房屋的房产权证及集体土地使用权证，对被告受让的西首一间三层房屋，至今未办理房产权证及集体土地使用权证。
宁波海德房地产土地评估咨询有限公司对涉案房屋进行了价格评估，意见为：估价对象可能实现的公开市场价为476000元（其中装修价值16600元，未考虑无集体土地使用证部分的土地价值）。
本院认为：原、被告所签订的房屋转让协议，因涉案的房屋为建筑在农村集体所有土地上的房屋，被告为城镇居民，并不符合受让该房屋的政策条件，违反我国土地管理法的相关和国家的政策规定，应认定为无效。双方当事人应互相返还依该合同取得的财产及款项。双方合同约定在二年内无法办理房产权证，受让的房屋按照350000元计算，现经估价，该房屋的实际市场价为459400元，另装修16600元，对于合同的无效，双方均存在过错，但主要责任在于原告方，若仅依合同约定的原价相互返还，对被告显失公平，考量双方的利益和本案的具体情况，被告的损失，本院酌情确定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
确认原告（反诉被告）许德新、许立新与被告（反诉原告）吕群路于2006年7月10日签订的房屋买卖合同无效；
原告（反诉被告）许德新、许立新返还被告（反诉原告）吕群路购房款350000元，并补偿被告（反诉原告）吕群路经济损失98460元，装修损失16600元，合计465060元，款在本判决发生法律效力后十日内付清；
被告（反诉原告）吕群路在收到上述款项后二日内将涉案房屋腾空后交付给原告许德新、许立新；
四、驳回被告（反诉原告）吕群路的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费6550元，减半收取3275元，反诉案件受理费2150元，鉴定费2000元，合计7425元，由原告（反诉被告）许德新、许立新负担6425元，被告（反诉原告）吕群路负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知后七日内，凭判决书到浙江省宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 叶科技
二〇一三年十一月二十六日
代书记员 张 剑