山东省平度市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民一初字第91号
原告鞠明强，农村居民。
被告山东中地服装有限公司，住所地平度市经济技术开发区泉州路7号。
法定代表人孙永伦，总经理。
委托代理人徐晓炜，男，1987年3月12日生，汉族。
委托代理人耿耘，女，1989年5月9日生，汉族。
原告鞠明强与被告山东中地服装有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鞠明强、被告山东中地服装有限公司的委托代理人徐晓炜、耿耘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鞠明强诉称，2010年12月17日，原告与被告签订房屋租赁合同，由被告租赁位于平度市蓼兰镇大吴庄的房屋用于服装加工，租赁期限三年，租赁费于每年的12月31日前给付。合同签订后，原告依约履行合同，为被告改造房屋、安装空调、架设电线以及其他配套设施，被告验收合格后，于2011年1月1日投产。自2011年12月31日开始，被告一直未给付房屋租赁费，经原告多次索要未果。请求依法判令被告给付原告房屋租赁费及设备看护费18200元，同时赔偿原告因改造房屋所花费用31000元，共计49200元，并承担本案诉讼费用。原告提交：1、房屋所有权人侯占刚出具的证明一份；2、原、被告签订的房屋转租合同一份；3、工资表三份。
被告山东中地服装有限公司（以下简称中地公司）辩称，被告于2010年12月17日在原告的见证下租赁案外人侯占刚的房屋，经侯占刚同意，原、被告之间签订了房屋租赁合同，被告支付了2011年的房租，后2011年7月份，侯占刚证实原告已无权使用及租赁其房屋，被告于2011年8月1日同侯占刚签订了房屋租赁合同，并向侯占刚支付了2012年的房租。2012年9月份，被告与侯占刚终止租赁合同，后侯占刚将其房屋租赁给其他人经营饭店至今，因此被告不拖欠原告的房屋租赁费及设备看护费，原告主张的其改造房屋所花费的费用与被告无关。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告提交：1、原告与被告签订的协议一份，2、被告与侯占刚签订的房屋租赁合同一份。3、工资表及看门费收据共三份。
经审理查明，2010年12月17日，原告鞠明强（合同甲方）与被告中地公司（合同乙方）签订“房屋转租合同”一份，合同一至四条约定：原告将位于平度市蓼兰镇大吴庄村的房屋转租给被告使用，使用面积为“150平方米加后院及厕所”，租赁期限三年，自2011年1月1日起至2013年12月31日止，年租金5500元，于2010年12月31日前支付；原告提供空调两台；第五条约定：原告承担房屋修缮以确保被告正常使用，生产经营所需机器设备由被告自行提供，同时“租赁期满，或乙方工人人数低于20人，乙方有权将其存放于租赁房屋内的机器设备运走，甲方不得有任何阻拦”；合同第六条约定：“甲方必须保证乙方在租赁期间设备的安全，租赁期间设备的缺失责任由甲方承担并负责赔偿，乙方每年付给甲方3600元看门费用，每个季度支付1次”；关于违约责任，双方在第八条中约定：中地公司如停止使用房屋或鞠明强终止出租，均应提前两个月通知对方，协商解决；另约定“因房屋属于转租形式，租赁期间非乙方原因造成房屋不能租赁，甲方需向乙方支付赔偿金5500元”，“甲方必须出具房东的委托租赁证明作为本合同附件”，“租赁期间，因甲方没有院落，工人交通工具放在路边出现丢失，由甲方负责，与乙方无关”。同年12月18日，原告鞠明强（协议乙方）与案外人侯占刚（协议甲方）签订使用房屋协议一份，约定侯占刚将其所有的位于平度市蓼兰镇大吴庄村335号房屋及小后院提供给原告鞠明强无偿使用，期限三年，自2010年12月31日至2013年12月30日，并约定“期间甲方不参与乙方一切合法经营，如有违约由违约方承担一切责任”。原、被告签订合同后，被告随即给付原告2011年房租5500元，并开始生产，2011年4月，被告给付原告看门费900元。
2011年6月2日，原告（协议甲方）与被告（协议乙方）签订协议一份，约定“为调动工坊生产的积极性，大吴庄工坊由工坊管理部管理转为单工序管理”；“乙方同意甲方免费使用乙方现有设备6个月，6个月后如甲方继续使用，须交纳机器租赁费”；“甲方必须生产乙方的产品”，否则“乙方将撤走属于乙方的所有设备和设施”；“乙方房租未使用完部分，乙方将从甲方加工费中每月扣除500元，直至房费未使用部分扣完为止”；“乙方按单工序价格付给甲方加工费，甲方的工资、电费等所有费用均由甲方自己承担”。庭审中，本院向原、被告询问“单工序管理”的具体含义，被告表示“工坊管理”意味着此处为公司的一个加工点，而“单工序管理”就变成了公司的客户，原告对上述解释表示认可。协议签订后，原告利用被告设备组织工人生产了两个月，后停工。关于停工原因，原、被告各执一词，原告称是因为被告来了货源，强行不让原告生产；被告则反驳称是因为被告招收工人不足20人，无法继续生产而自行停工。原告另称被告经营期间，因工人流失严重，被告干不下去了，才与原告签订了这份协议。
2011年8月1日，案外人侯占刚（合同甲方）与被告中地公司（合同乙方）另行签订房屋租赁合同，约定租期三年，自2011年8月1日起至2014年7月31日止，租金5500元，并载明“租金已支付到2011年12月31日，以后每年于6月31日前支付”，该合同第五条规定，“租赁期间，甲方招收工人月出勤率累计达到520人次以上，乙方付给甲方招工劳务费每人10元，乙方的工人出勤人次月累计低于520人次，如果乙方继续经营，乙方将不再付给甲方招收工人的费用”，第六条约定，“甲方必须保证乙方在租赁期间设备的安全，租赁期间设备的缺失责任由甲方承担并负责赔偿，乙方每年付给甲方3600元看门费用”。2012年1月14日，被告给付侯占刚及另行指定的负责人马桂芳房租5500元（2012年1月1日至12月30日）及看门费1500元（2012年8月1日至12月30日）。此后被告中地公司继续承租至2012年9月，后双方口头协议租赁关系终止，现侯占刚已将房屋另作他用。
庭审质证中，原告称对被告与侯占刚签订的合同事前并不知情，并认为被告与原告签订租赁合同后，又与侯占刚签订合同，应为无效合同。
为查明案件事实，本院依法对案外人侯占刚进行了调查，侯占刚称其与原告鞠明强存在亲属关系，2010年原告鞠明强向侯占刚讲中地公司想找个地方从事服装加工，须租三年，考虑到可以增加村民收入，另可通过招工从中提成，就给原告鞠明强出具了免费使用房屋三年的证明，侯占刚称当时与鞠明强口头约定每年付给侯占刚看门费3600元。侯占刚另称2011年初因鞠明强管理不善，加工点停工，鞠明强告诉中地公司不干了，停工半年后中地公司与侯占刚重新签订房屋租赁合同，并重新选定了负责人，侯占刚认为自始起该加工点与原告鞠明强无关。庭审质证过程中，原告认为侯占刚的陈述部分不属实，称加工点是被告自己停的工。原告自称自2011年初始便未参与该加工点管理、看护，另称被告中地公司担心原告不参与管理后房屋租赁出现纠纷，曾于2011年找原告询问房子租赁相关事宜，原告答复“不管是谁干，与房屋租赁没有关系”。被告中地公司称侯占刚所述与事实相符，足以证明事实真相，并认为在2011年8月之前由于原告提出要求解除合同，双方租赁关系终止，附带的其他义务也相应终止。被告同时指出：假设如原告所述，其未与被告解除合同，则应当提供适合的房屋使用，以及履行看护等义务，但结合证据及原告所述，该房屋已租赁给第三方使用，且原告亦未履行看护义务，其违约行为在前。根据被告与侯占刚签订的合同，被告向侯占刚缴纳房租及看护费等费用，被告不欠原告任何费用。
原告当庭拒绝追加侯占刚为被告，被告亦认为法院已对侯占刚进行了调查，无需追加其为被告或第三人。
原、被告双方当事人均认可双方签订的合同并非单纯房屋租赁合同，原告除提供房屋使用外，另负责招收工人、看护设备和车辆，且如招收工人人数不足，被告有权停工。原告进一步指出，其与被告有口头协议，不是单纯的房屋租赁关系，属于合作经营关系，被告单方终止合同，构成违约，损失应由被告承担。
上述事实，有原告提交的房屋所有权人侯占刚出具的证明、原、被告签订的房屋转租合同；被告提交的原、被告签订的协议、被告与侯占刚签订的房屋租赁合同、工资表及看门费收据及当事人陈述在案佐证，足以认定。
本院认为，本案争议的焦点是原、被告之间签订的房屋转租合同中双方的权利义务内容，及该合同是否已实质变更、解除。
关于原、被告双方的权利义务内容。原告鞠明强与被告中地公司签订房屋转租合同，原告将案外人所有的房屋转租给被告进行生产经营，该合同合法有效。从合同约定的双方权利义务内容来看，原告除提供房屋供被告使用外，另负责招收工人及设备、工人车辆安全等，依上述约定，原、被告之间并非单纯房屋租赁合同法律关系，原告实际上以招工、看护设备等形式参与到该加工点的日常管理经营当中，并从中获益，对原、被告而言，上述约定既是合同权利亦是合同义务，不履行或不完全履行均违反合同约定，对此原、被告均不持异议。
关于合同是否存在变更及解除情形。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。原、被告在合同履行过程中，另行签订协议，约定由“工坊管理”变为“单工序管理”，实质变更了原合同内容，原告根据协议约定自行经营了两个月，后因故停工。因该协议中并未约定协议到期或协议终止后是否继续履行原合同，为原合同是否继续履行及如何履行留下隐患。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，一方面，原、被告在合同中约定如工人人数不足，被告有权运走设备，即意味着被告有权因原告招收工人不足而解除合同；另一方面，原告当庭自认自2011年初始便未再参与该加工点的管理及看护设备等，说明原告在协议终止后并未按照原合同继续履行相应义务，本院就案情进行调查时房屋所有人侯占刚称原告停工后表示不再继续管理加工点，在此情况下，被告与房屋所有人重新签订房屋租赁合同并另行指定负责人，并无不妥。而对于被告与侯占刚另行签订合同、合同履行期间届满前终止合同、侯占刚已将房屋转租他人等情形，原告当庭表示均不知情，原、被告各自的行为足以说明双方签订的合同权利义务已终止，原告要求告给付房屋租赁费及设备看护费、赔偿其改造房屋费用的请求，无事实及法律依据，其中要求赔偿改造费31000元的请求亦未提交任何证据予以证明，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：
驳回原告鞠明强的诉讼请求。
案件受理费1030元，由原告鞠明强自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 徐 鹏
陪审员 唐翠军
陪审员 位孟友
二〇一四年五月十九日
书记员 冯雅琴