上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终2040号
上诉人（原审原告、反诉被告）：喜乐康机电高科技（上海）有限公司，注册地上海市闵行区莲花南路2338号。
法定代表人：郑亚伦（ZHENGALANY），执行董事。
委托诉讼代理人：徐新华，男，喜乐康机电高科技（上海）有限公司工作。
委托诉讼代理人：张晔，女，喜乐康机电高科技（上海）有限公司工作。
被上诉人（原审被告）：河南和谐汽车贸易有限公司，注册地河南省郑州市郑东新区商务内环路世贸大厦A座。
法定代表人：冯长进，执行董事。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：河南和谐实业集团有限公司，注册地河南省郑州市金水区未来大道71号未来花园H座7层02号。
法定代表人：冯长进，执行董事。
二被上诉人之共同委托诉讼代理人：金佳，北京市中银（上海）律师事务所律师。
上诉人喜乐康机电高科技（上海）有限公司（以下简称喜乐康公司）因与被上诉人河南和谐汽车贸易有限公司（以下简称和谐汽车）、河南和谐实业集团有限公司（以下简称和谐实业）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初3375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人喜乐康公司的委托诉讼代理人徐新华、张晔，被上诉人和谐汽车、和谐实业的委托诉讼代理人金佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人喜乐康公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人和谐实业一审的反诉请求，由被上诉人和谐汽车、和谐实业支付上诉人违约损失共计人民币（以下币种同）717.9786万元。事实与理由：1、上诉人与被上诉人和谐汽车原定租赁合同期限为10年，在2016年6月9日上诉人收到判决书前，合同并未解除，和谐汽车应继续履行合同支付租金，故合同解除前的房屋空置损失应由和谐汽车承担，共计261.9919万元；2、和谐汽车未曾告知过上诉人通话时公证人员亦在现场，其录音公证并未取得上诉人的许可，上诉人拒绝交接钥匙是因为当时已经在法院起诉。上诉人在合同解除后，寻找新租户所需要的房屋空置时间是客观需要，上诉人对和谐汽车介绍的新租户并未置之不理，而是慎重考虑、积极回应，并告知和谐汽车可进行转租，损失扩大并非上诉人的原因造成，该笔免租期损失应由和谐汽车承担，共计118.1532万元；3、按照合同约定，涉案厂房已由和谐汽车进行改造，其仅履约两年即擅自违约退租且其未能将厂房恢复原样，以致改造后的涉案厂房适用性不强且多处存在损坏，同等条件下很难寻找到新租户，上诉人在降低租赁标准的情况下才找到现在的租户，但其履约能力及租金标准均不及和谐汽车，前后租金差价损失系由和谐汽车违约退租导致的，故租金差价损失282.2444万元和未能恢复原样损失50万元应由和谐汽车承担；4、上诉人已就印花税损失提供过缴税税单、税务稽查决定、税单说明及评估申请四份材料，一审对此未予查明即判决用两个月租金弥补有失公正，上诉人未能及时缴纳印花税是因和谐汽车发票抬头迟迟未定，经核算，印花税损失共计5.589万元，该笔损失应由和谐汽车承担；5、和谐实业一审反诉请求要求返还的40万元系双方约定的门洞押金，返还前提是被上诉人将涉案厂房恢复原样，若不能恢复，则用此押金作为对价不再予以返还。
被上诉人和谐汽车、和谐实业共同辩称，不同意上诉人喜乐康公司的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。1、被上诉人从2015年9月9日开始通知上诉人解约，并多次为上诉人介绍新租户以减少损失，但均遭到上诉人拒绝，后续以邮件及申请公证的方式要求办理交接，亦不被上诉人采纳，故损失扩大的责任在于上诉人，损失亦应由其自行承担。一审将合同解除的日期认定为2015年12月7日，系考虑了双方损失，实际上被上诉人已经多支付四个月租金作为弥补，一审认定空置期为两个月是合理的；2、免租期在房屋租赁中属于整体租金的考虑范围，不能算作损失主张。租金差额则属于市场客观情况，并非被上诉人违约造成，2016年1月21日庭审中上诉人已经得知租赁合同解除后的风险，其应当承担该风险损失；3、关于屋顶维修等大物件的损失主张，被上诉人使用期间将维护外包给第三方公司，不可能存在损坏，其主张缺乏依据；4、被上诉人支付押金40万元是为了改造洗车房，目前涉案厂房已由新租户在使用，不可能恢复原状，一审认定该笔押金用于抵扣是合理的。
喜乐康公司向一审法院起诉请求：1、要求和谐汽车因租赁合同违约支付喜乐康公司损失合计9,526,640元；2、和谐实业承担连带责任。
审理中，和谐实业提出反诉请求，要求喜乐康公司返还《租房合同补充条款》中的押金400,000元。
一审法院认定事实：喜乐康公司系上海市闵行区XX路XX号厂房的产权人。
2013年8月30日，喜乐康公司（甲方、出租方）与和谐实业（乙方、承租方）就上海市闵行区XX路XX号第XX幢房屋签订《上海市厂房租赁合同》。合同约定，3.1甲方于2013年9月30日前向乙方交付该房屋和按本合同附件（二）中约定的有关设施设备；租赁日期自2013年10月1日起至2023年9月30日止；2013年10月1日至10月30日为免租金期（该时期相应的安全及管理责任，除租金外水费，电费，其他公用事业费，垃圾清运费，物业费等均由乙方负责）。4.1该房屋每日每平方米[面积]租金为1.15元，自第二年起，每年递增3.33%，10年租金总额为66,141,423元；甲方为支持乙方经营，双方约定，首个三年每年租金为4,600,000元，自第4年起，租金每年平均递增，递增幅度满足10年总租金66,141,425元。4.2乙方应于每年8月30日前向甲方支付下一年12个月租金，先付后租；逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付租金金额的0.2%支付违约金。4.3乙方支付租金的方式如下：乙方将租金打入甲方如下指定账户：户名：喜乐康机电高科技（上海）有限公司，账号：XXXXXXXXXXXXXXXX1318，建行金桥支行。7.2乙方返还该房屋和有关设施设备，应当恢复原样并符合维修及正常使用后的状态。返还时，甲方根据合同附件（二）的约定进行验收，其中，乙方返还时与原样不符的，乙方应于3日内支付相当于当时一个租金的押金，甲方代为恢复。恢复后双方相互结清各自应当承担的费用。9.1甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（一）该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该房屋因社会公共利益被依法征用的；（三）该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；（四）该房屋在租赁期内被鉴定为危险房屋，或者因不可抗力导致毁损、灭失的；（五）甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押，现被处分的。9.2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；给另一方造成损失，且违约方应支付的违约金不足抵付非违约方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该房屋和有关设施设备，经乙方催告后20日内仍未交付的；（二）甲方交付的该房屋和有关设施设备不符合本合同的约定，致使乙方在根本上不能实现租赁目的；或甲方交付的房屋和有关设施设备危及安全生产或存在实质性消防等级缺陷的；（三）甲方发现乙方未按《安全生产管理协议》认真履行其管理职责，存在安全生产隐患，且书面告知乙方责令其整改，乙方整改不力或逾期拒不整改的；（四）乙方未征得甲方书面同意和相关部门的批准，擅自改变该房屋规划设计的生产使用性质，用于从事第二条第一款约定之外其它产品的生产经营活动的；（五）乙方未征得甲方书面同意和/或未经安全生产监督、消防等有关部门的批准，即增设、改造特种设备，或者生产、经营、运输、储存、使用危险物品或处置废弃危险化学品的；（六）乙方未征得甲方书面同意，擅自转租该房屋、转让或与他人交换该房屋承租权的；（七）乙方逾期不支付租金或水电费等其他费用累计超过十五（15）日的，甲方有权向乙方寄发书面催款通知，乙方在收到甲方的书面通知后的十五（15）日内仍未及时支付租金或其他费用及违约金的。10.3租赁期间，根据本合同第六条的约定，乙方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋和有关设施设备损坏，报废或灭失的乙方应承担赔偿责任。10.5非本合同规定的情况，乙方在租赁期间中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的一倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。13.1乙方租赁期间甲方委托乙方管理室外公共区域及租赁房物业，负责室内外安全，建筑维修，园区绿化养护，停车场，道路，门卫，大门，门外广场，旗杆，灯杆，雨污水排水系统，室外照明系统，货运电梯，客梯维修保养，消防喷淋，烟感，排烟，室内外消火栓系统维护保养，监控音响系统维护保养；供电供水，卫生间，空调，室内照明系统等维护保养，乙方保证建筑及室内外设施等处于安全，正常可以使用状态，其费用由乙方承担（变电站，位于甲方第二幢的消火栓泵房的物业管理与维修由甲方负责，其费用甲方承担）。
2013年9月30日，喜乐康公司（甲方）与和谐实业（乙方）签署《租房合同补充条款》，约定：双方就2013年8月30日签署的租房合同补充如下：乙方因经营需要，装修方案设想在甲方建筑西墙外立面开二扇洗车进出门及二扇车辆进出门。为此支付400,000元押金，该押金在租赁期满，乙方将建筑恢复原样，双方验收交接后20日内，甲方无息归还乙方。2013年11月11日，喜乐康公司收到和谐实业支付的上述400,000元。
2013年10月14日，和谐实业向喜乐康公司寄送《合同名称更改函及担保申明》，和谐实业同意将上述租赁合同的乙方抬头改为和谐汽车，和谐实业为和谐汽车履行合同义务担保。
2013年10月30日，喜乐康公司（甲方）与和谐汽车（乙方）签订《租房合同补充条款》，约定就双方于2013年8月30日签署的《上海市厂房租赁合同》同意以下补充条款：甲方同意在乙方管理区域内北边停车场为乙方专用，计算面积为800平方，每平方每日0.30元，第一年年费用87,600元，每年支付一次，支付时间及每年增加时间与增加比例与房租相同。首次支付时间为本协议签字盖章后7日内。《租房合同补充条款》另约定了付款账号及其他相关权利义务。
2013年11月11日，和谐实业向喜乐康公司支付租赁押金400,000元。
2015年9月9日，和谐汽车向喜乐康公司分别以书面邮寄及电子邮件方式发出《解除厂房租赁合同通知书》，喜乐康公司于同月11日收到该函件，并于14日回函明确表示喜乐康公司不同意和谐汽车解除合同，并要求和谐汽车继续履行合同。
2015年11月23日，和谐汽车向喜乐康公司分别以书面邮寄及电子邮件方式发出《办理交接手续通知书》，喜乐康公司收到该通知后于11月28日回函再次明确和谐汽车不符合法定或约定解除条件，和谐汽车无单方解除权，并要求和谐汽车继续履行合同、支付租金及场地费等。
2015年12月7日，和谐汽车工作人员在上海市新黄浦公证处公证员及工作人员的见证下致电喜乐康公司经理徐新华要求交接涉案厂房钥匙遭拒，徐新华在电话中表示不同意解除合同并拒绝接受厂房钥匙。同日，上海市新黄浦公证处公证员及工作人员就涉案厂房的室内现状进行证据保全并拍摄照片，从照片现状看室内已经基本搬空。
和谐汽车支付租金及停车场费用至2015年9月30日。
喜乐康公司曾于2015年12月7日向一审法院提起诉讼，要求和谐汽车支付自2015年10月1日起至2016年9月30日止的租金4,600,000元、停车场费用87,600元，合计4,687,600元；要求和谐汽车支付自2015年9月1日起至实际支付之日止，以4,687,600元为本金，按每日0.2%的标准计算的违约金；要求和谐实业履行担保义务，承担连带责任。和谐汽车提起反诉，要求确认喜乐康公司与和谐汽车签订的《上海市厂房租赁合同》于2015年9月11日解除。该案本反诉合并审理中，法院注意到房屋租赁合同的特殊性，承租人搬离后不宜强制继续履行的特点，在综合考量案件处理的法律效果和社会效果的基础上，将判决解除《上海市厂房租赁合同》，在此情况下，法院多次向喜乐康公司释明并询问喜乐康公司是否主张合同解除的违约金，然喜乐康公司坚持要求履行合同，并未提出要求处理合同解除的后果。一审法院于2016年6月8日作出一审判决：一、喜乐康公司与和谐汽车之间的《上海市厂房租赁合同》于2015年12月7日解除；二、和谐汽车于判决生效之日起十日内向喜乐康公司支付2015年10月1日起至2015年12月7日止的租金及停车费合计872,414元；三、和谐汽车于判决生效之日起十日内向喜乐康公司支付以872,414元为本金，自2015年9月1日起至该判决生效之日止，按每日万分之三的标准计算的违约金；四、和谐实业对上述判决主文第二条、第三条确定的和谐汽车的付款金额承担连带清偿责任；五、驳回喜乐康公司其余诉讼请求。一审判决后，喜乐康公司提起上诉，本院于2016年11月17日作出驳回上诉、维持原判的终审判决。
另查明，2016年6月22日，喜乐康公司将系争的房屋出租给案外人上海XX有限公司，双方签订《厂房租赁合同》并办理了租赁备案登记。
还查明，2012年3月15日，喜乐康公司安装室外灯光标识牌花费83,800元。2012年4月5日，喜乐康公司制作室外logo花费标牌制作费3,255元、广告喷绘制作费25,000元、广告标牌制作费26,000元，合计54,255元。
又查明，和谐汽车的注册地址自2015年10月16日起自上海市闵行区XX路XX号第XX幢变更为中国（上海）自由贸易试验区XX路XX号XX幢XX幢。
一审对证据认证如下：喜乐康公司提供的房屋验收单未经和谐汽车、和谐实业盖章确认，不予确认；喜乐康公司与新租户之间的房屋交接清单系喜乐康公司与案外人之间形成，与本案无关，不予采信；和谐汽车与移动公司的房屋租赁协议系和谐汽车与案外人之间形成，与本案无关，不予采信；上海市建设工程施工总包合同备案表系喜乐康公司于2009年装修时与案外人之间形成，与本案无关联，不予采信；自动门发票仅能体现自动门购买时的价格，但不能证明喜乐康公司的具体损失，不予采信；空调系统销售安装合同、监控及广播系统工程合同、工业品买卖合同仅体现购买价格，无法印证喜乐康公司的损失，不予采信；2011年至2013年的发票联系喜乐康公司为出租房屋进行装修的投入，该投入系喜乐康公司的出租成本，且和谐汽车及和谐实业并未进行破坏，新租客亦可以正常使用，故该投入与喜乐康公司主张的损失无关，不予采信。屋顶照片没有拍摄时间，不知何时形成，且和谐汽车、和谐实业不予认可，不予采信；喜乐康公司提供的2016年的保安费发票系双方合同解除及和谐汽车搬离后发生，与和谐汽车及和谐实业无关联性，不予采信；喜乐康公司于2016年7月至11月期间发生的电梯维修费、水泵维修费系和谐汽车搬离半年多后发生的费用，且该期间一直由喜乐康公司管理，在喜乐康公司没有其他证据印证的情况下，该证据不能证明和谐汽车、和谐实业损坏了电梯及水泵，故对该组证据不予采信。2012年3月16日的发票看不出具体内容，无法体现与本案的关联性，不予采信。和谐汽车提供的2015年12月15日、2015年12月18日证明系证人证言，喜乐康公司不予认可，不予采信。
一审法院认为，喜乐康公司与和谐汽车建立厂房租赁合同后，因和谐汽车的原因导致《上海市厂房租赁合同》解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。喜乐康公司要求和谐汽车赔偿损失符合法律规定，但对于喜乐康公司主张的各项损失，一审法院认为，喜乐康公司主张的房屋空置损失部分，虽合同的解除的责任在于和谐汽车，然和谐汽车在离开租赁场所之前及时并多次与喜乐康公司沟通，因喜乐康公司的原因致使房屋空置多时，故喜乐康公司对该部分损失的扩大负有责任，故酌定和谐汽车承担相当于两个月租金的房屋空置损失，另外扩大的损失由喜乐康公司自行承担。喜乐康公司主张另行出租房屋时的免租期损失，该损失与和谐汽车无关，不予支持。喜乐康公司主张的因合同解除而产生的差额损失，不符合法律规定，不予支持。喜乐康公司主张各项物品损失，根据现有证据，安装室外灯光标识牌的费用、制作室外logo的费用、广告喷绘制作费及广告标牌制作费等合计138,055元有相应依据，予以支持，对喜乐康公司要求的其余物品损失赔偿不予支持。喜乐康公司要求和谐汽车承担其已经缴纳了10年的租赁合同印花税，但喜乐康公司未就印花税金额及已经缴纳提供相应依据，且即使喜乐康公司已经缴纳完毕，该部分的损失亦可由相当于两个月的租金损失予以弥补。综上，和谐汽车应赔偿喜乐康公司各项损失合计904,721.67元。和谐实业愿意为和谐汽车的上述债务承担连带责任于法不悖，予以准许。《上海市厂房租赁合同》解除，喜乐康公司应返还收取的租赁押金，现和谐汽车、和谐实业愿意以租赁押金充抵应付款符合法律规定，予以准许，租赁押金充抵后，和谐汽车尚需支付504,721.67元。
一审法院据此判决：一、河南和谐汽车贸易有限公司于判决生效之日起十日内向喜乐康机电高科技（上海）有限公司支付合计504,721.67元；二、河南和谐实业集团有限公司对上述判决主文第一条确定的河南和谐汽车贸易有限公司的付款金额承担连带清偿责任；三、驳回喜乐康机电高科技（上海）有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半计收39,243.24元，喜乐康机电高科技（上海）有限公司负担32,819.63元，河南和谐汽车贸易有限公司、河南和谐实业集团有限公司共同负担6,423.61元，反诉案件受理费3,650元，由喜乐康机电高科技（上海）有限公司负担。
二审中，上诉人补充提交新证据：1、屋顶照片（同一审，但有2016年2月10日时间标记），用以证明照片形成时间，涉案厂房存在屋顶损坏漏水、木地板损坏、屋顶屋面开口而被上诉人未修复，对应上诉人主张的未恢复原样损失50万元；2、提供印花税的补充说明一份，系税务局稽查手稿的复印件，用以证明其主张的印花税损失5.589万元的计算方式。经质证，被上诉人认为，首先，其对照片的形成时间予以确认，但被上诉人于2015年9月底即已撤离，距离照片拍摄时间2016年2月10日已有一段时间，被上诉人不清楚此时涉案厂房的损坏如何造成，无法证明其关联性。对于涉案厂房的屋顶，被上诉人接手房屋时就已请专业公司进行过处理，再有损坏与被上诉人无关。其次，税收缴款反映不出是针对涉案厂房，税款所属时期是2012年1月1日至2013年12月31日，该时间段与本案无关。且上诉人所称的税务局手稿来源不明，被上诉人对此不予认可。
经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于上诉人主张被上诉人赔偿实际损失是否有依据，损失范围及金额如何确定。被上诉人和谐实业主张返还押金能否支持。上诉人喜乐康公司与被上诉人和谐汽车签订《上海市厂房租赁合同》后，因被上诉人擅自退租导致租赁合同无法继续履行，虽经生效判决合同解除，但相应的后果尚未处理。上诉人依据上述合同第10.5条约定，有权向被上诉人和谐汽车主张赔偿损失。关于房屋空置损失，因被上诉人和谐汽车提前退租，导致上诉人需另行寻找承租户，故被上诉人和谐汽车应承担房屋空置损失。上诉人主张计算至签订新租赁合同止，因存在上诉人扩大损失的因素，本院不予采纳，但一审酌定两个月尚欠合理，本院调整为三个月，被上诉人和谐汽车应承担三个月租金的房屋空置损失1,150,000元。关于免租期租金损失，新承租人的经营用途、装修风格等并不受上诉人所控制，上诉人给予免租期是正常的商业行为，免租期租金损失与被上诉人和谐汽车的违约退租行为具有关联性，被上诉人和谐汽车也应当承担损失赔偿责任。一审认定欠妥，本院予以纠正。现上诉人主张的三个月免租期时间尚属合理，亦提供了相应的证据，故被上诉人和谐汽车应承担免租期租金1,150,000元。关于租金差额损失，一则新租赁合同的履行期限存在不确定性，二则也没有相应的法律规定，故一审判决不予支持上诉人此项诉请并无不当，本院予以认同。关于未恢复原样损失，上诉人在一审中提供的证据大部分系投入的出租成本，不能证明遭被上诉人和谐汽车使用损坏；另一部分系被上诉人搬离后所发生的费用及二审中补强的有拍摄时间的屋顶照片，不能证明与被上诉人和谐汽车有关联，且上述证据均不足以证明上诉人的具体损失金额，除安装室外灯光标识牌的费用、制作室外logo的费用、广告喷绘制作费及广告标牌制作费等合计138,055元外，上诉人主张的其他损失一审判决不予支持并无不当，本院予以认同。关于印花税损失，上诉人提供了其已按10年租期交纳了税费的单据，并就其主张的金额提供了计算依据，被上诉人并无相反证据予以推翻，剩余租期已付的印花税损失与被上诉人和谐汽车的违约退租行为具有关联性，被上诉人应当支付上诉人55,890元。一审认定欠妥，本院予以纠正。关于押金返还问题，上诉人与被上诉人和谐实业虽然在《租房合同补充条款》中就押金性质和返还条件作了明确约定，且被上诉人和谐汽车退租时也确未将建筑西外墙所开的进出门恢复原样，但上诉人自认新承租人按照自己的需要进行了改造并使用，故由被上诉人恢复原样也不具备条件，被上诉人和谐实业现要求返还押金具有合理性，一审判决予以支持并无不当，本院予以认同。
综上所述，上诉人喜乐康公司上诉请求的合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初3375号民事判决第三项；
二、撤销上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初3375号民事判决第一项、第二项；
三、被上诉人河南和谐汽车贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人喜乐康机电高科技（上海）有限公司支付人民币合计2,093,945元；
四、被上诉人河南和谐实业集团有限公司对被上诉人河南和谐汽车贸易有限公司上述付款金额承担连带清偿责任。
一审本诉案件受理费减半计收39,243.24元，由喜乐康机电高科技（上海）有限公司负担30,617.57元，河南和谐汽车贸易有限公司、河南和谐实业集团有限公司共同负担8,625.67元，反诉案件受理费3,650元，由河南和谐实业集团有限公司负担。
二审案件受理费人民币72,939.26元，由上诉人喜乐康机电高科技（上海）有限公司负担51,670.18元，被上诉人河南和谐汽车贸易有限公司、河南和谐实业集团有限公司共同负担21,269.08元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 吴 丹
审 判 员 杨斯空
二〇一八年四月九日
书 记 员 王长鹏
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……