北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第16740号
原告（反诉被告）北京建院恒业建筑工程咨询有限公司，住所地北京市西城区车公庄北里五栋大楼C栋702号（德胜园区）。
法定代表人彭伟，经理。
委托代理人ＸＸ，男，北京建院恒业建筑工程咨询有限公司经理，通讯地址同单位。
委托代理人胡黎明，北京隆记元律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京奥祺金筑建筑设计咨询有限公司，住所地北京市海淀区增光路37号中海馥园4号楼1单元603号。
法定代表人王辉，执行董事。
委托代理人刘建平，北京市东易律师事务所律师。
委托代理人张莹，北京市东易律师事务所律师
原告北京建院恒业建筑工程咨询有限公司（以下简称建院恒业公司）与北京奥祺金筑建筑设计咨询有限公司（以下简称奥祺金筑公司）租赁合同纠纷一案以及反诉原告北京奥祺金筑建筑设计咨询有限公司（以下简称奥祺金筑公司）与反诉被告北京建院恒业建筑工程咨询有限公司（以下简称建院恒业公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姜涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告建院恒业公司之委托代理人ＸＸ、胡黎明，被告奥祺金筑公司之委托代理人刘建平、张莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）建院恒业公司诉称，原告与被告经协商于2012年2月17日签订《房屋租赁合同》，原告将坐落在北京市西城区车公庄大街xxx号面积为274.74平方米的房屋出租给被告作为商业用房使用，租赁期限5年，自2012年3月1日至2017年2月28日止，每年50万元，租金按先交费后用房的原则支付，先交付3个月租金125000元以此类推，被告负责房屋的日常维修和水电排污设备的维修并承担费用，承租期间的水费、电费、排污费、电话费、供暖费由被告支付，保洁费由被告另行支付。合同解除条件为所欠房屋租金达三十日。每延期一天按当期租金的万分之三偿付违约金。
原告与被告签订《房屋租赁合同》后，原告认真完全履行合同，由被告承租房屋作为商业用房使用。被告支付房屋租金3个月为125000元，经原告催要提醒，被告陆续支付了房屋租金，2014年多次催要房屋租金，自2014年3月后尚欠房屋租金25万元。现依法向法院提起诉讼，诉讼请求如下：1、请求判令解除原告与被告于2012年2月17日签订的《房屋租赁合同》。2、要求被告支付尚欠房屋租金25万元（2014年3月1日至2014年8月31日）；支付所欠房屋租金延期违约金13500元。3、要求被告支付供暖费21738.80元。4、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）奥祺金筑公司答辩并反诉称：一、原告严重违约在先，无权解除本案租赁合同。原告、被告与案外人北京三色国际设计顾问有限公司（以下简称三色公司）于2012年2月17日签订的“房屋租赁合同”第四条约定：按照先交费后用房的原则每三个月支付租金一次（125000元，其中答辩人的租金为83340元），原告在收到租金后向答辩人提供房租收据；第七条约定：水费、电费、排污费、电话费、供暖费由答辩人按照物业合同的约定支付；第九条约定：原告解除合同的条件为，……所欠房屋租金达三十日的；……答辩人解除合同的条件：……如果甲方收到房租之后十日内不向答辩人提供收据的；第十条约定：任何一方提前终止合同，违约方须向守约方赔偿自本合同终止之日起至合同期满之日止累计房屋租金总额的20%；若原告提前终止合同，答辩人对房屋进行装修、添置的设备原则上归原告所有，由原告按租赁年限进行折旧补偿答辩人；第十二条约定：如果原告违反第九条约定，则向答辩人按照年租金20%支付违约金。自签订租赁合同后，答辩人、案外人一直按期支付租金（答辩人也曾代案外人支付租金），但原告从未出具过正式收据（发票）。在原告起诉之前，答辩人曾经多次催促原告开具发票，但原告均予以拒绝。答辩人认为，原告拒绝开具发票的行为依合同约定是严重违约行为，且答辩人享有合同解除权。故答辩人拒付租金的行为构成抗辩。在严重违约于先的情况下，原告依法不享有合同解除权。对此，答辩人保留追究原告违约责任的权利。二、答辩人不应当承担供暖费：基于前述事实，答辩人并未与物业公司签订过“物业合同”，物业公司也从未要求答辩人支付上述费用。对此，原告要求答辩人支付这些费用于法无据。三、原告主张的租金金额有误：答辩人的租金为83340元，案外人的租金为41660元，原告对此是明知和认可的。答辩人已将租金支付至2014年2月底，故至2014年5月底，答辩人仅有未交租金83340元，答辩人同意原告补足发票后立即支付该租金。综上，依据本案租赁合同之约定，原告拒绝出具租金发票的行为足以构成严重违约，答辩人对此享有合同解除权。
原告拒绝开发票的行为依合同规定是严重违约行为，应承担违约责任。现提起反诉，要求：1、解除三方签订的《房屋租赁合同》；2、要求原告支付违约金10万元；3、由原告承担本案的诉讼费用。
针对奥祺金筑公司提出的反诉请求，建院恒业公司辩称，在《房屋租赁合同》履行过程中，我公司已按合同约定为被告开具了收据，不存在被告所述的违约事实。不同意承担违约责任。
经审理查明，2012年2月17日，建院恒业公司（甲方）与奥祺金筑公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同规定，甲方同意将坐落于北京市西城区车公庄大街xxx号面积为274.74平方米的房屋出租给乙方作为商业用房使用，租赁期限为5年，自2012年3月1日起至2017年2月28日止；租金标准2012年3月1日起至2017年2月28日租金每年50万元；房屋租金支付方式如下：租金按先交费后用房的原则支付，乙方每3个月向甲方支付租金，甲方收到租金后向乙方提供房租收据。乙方在本合同签订后5日内支付第一次3个月租金，共计人民币125000元，第二次支付三个月房租日期限为2012年4月30日以前（提前一个月交房租），以后交付房租日期以此类推。甲方从2012年3月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2017年2月28日收回；承租期间的税费、电费、排污费、电话费、供暖费（以物业管理公司约定的费用为标准，由乙方直接交付给物业公司）由乙方支付，乙方承租范围内的物业费由甲方支付；第九条第（一）款规定，乙方有下列情形之一，甲方有权解除本合同：擅自将承租的房屋转让、转借、转租第三人的；……6.所欠房屋租金达三十日的……。第九条第（二）款规定，甲方有下列情形之一，乙方有权解除本合同：1.甲方延迟交付租赁房屋三十日以上……。3.如果甲方在收到房租之后十日内不向乙方提供收据…….。；第十二条违约责任中规定，如甲方违反本合同第九条第（二）款之规定，由甲方按年租金的20%偿付乙方违约金。如乙方违反本合同第九条第（一）款第六项之规定，除如数补足外，每延期一天按当期租金的万分之三偿付违约金。
上述《房屋租赁合同》签订后，建院恒业公司依约定将出租的房屋交付奥祺金筑公司，奥祺金筑公司支付建院恒业公司租金至2014年2月28日。2014年5月23日建院恒业公司向奥祺金筑公司发出《催款函》，要求奥祺金筑公司支付所欠租金，但奥祺金筑公司至今未能支付所欠房屋租金。
庭审中，建院恒业公司提供交纳2012至2014年度供暖费发票，称，因奥祺金筑公司未按合同约定交纳供暖费，其被迫垫付该费用。物业公司收取供暖费的标准2012至2013供暖季是每平方米33元，2013至2014供暖季是每平方米42元。其所提供发票金额33458.95元中包括了奥祺金筑公司承租房屋的供暖费。奥祺金筑公司称该证据不能证明是是其所承租房屋的供暖费，但承认其在承租房屋期间未按合同约定向物业公司缴纳供暖费。
庭审中，建院恒业公司认可，奥祺金筑公司承租的房屋中有一部分实际由三色公司使用，三色公司亦向建院恒业公司支付过部分租金，但因奥祺金筑公司是房屋租赁合同的承租人，故全部租金应由奥祺金筑公司交纳，而在合同履行过程中主要是奥祺金筑公司的关联企业奥奇迪赛（北京）建筑设计有限公司向建院恒业公司支付房屋租金。
庭审中，奥祺金筑公司述称，其向建院恒业公司支付房屋租金后，建院恒业公司未向其开具发票，对此建院恒业公司提供了其向房租付款人开具的收据，奥祺金筑公司称未收到该收据。
上述事实，由原被告当庭陈述，房屋租赁合同、支付租金凭证、交纳供暖费发票、房租收据、催款函、等证据材料在案佐证。
本院认为：建院恒业公司与奥祺金筑公司签订的《房屋租赁合同》不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。双方当事人均应按该合同约定行使权力、履行义务。庭审中查明，奥祺金筑公司自2014年3月1日起未向建院恒业公司支付房屋租金，其行为违反了双方所签《房屋租赁合同》的约定，建院恒业公司依据该合同的相关条款，要求解除与被告于2012年2月17日签订的《房屋租赁合同》，并要求奥祺金筑公司支付所欠租金及支付逾期付款的违约金等诉讼请求并无不当，本院对此予以支持。奥祺金筑公司在承租期间未按合同约定向物业公司支付供暖费，现建院恒业公司向供暖单位支付了上述供暖费后要求奥祺金筑公司偿付该费用于法有据，对该项请求，本院亦予以支持。但建院恒业公司主张的供暖费数额有误，本院依据庭审中查明的相关事实予以认定。庭审中，建院恒业公司提供的房租收据表明，其已按双方所签《房屋租赁合同》的相关条款约定，为房租支付人开具了收据。奥祺金筑公司所称，建院恒业公司未开具收据（发票）构成违约的事实不能予以认定，其据此要求与建院恒业公司解除《房屋租赁合同》并要求建院恒业公司偿付违约金的反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。本案中，奥祺金筑公司于2012年2月17日在《房屋租赁合同》上盖章，据此与建院恒业公司建立了房屋租赁合同关系。虽然三色公司使用了奥祺金筑公司承租的部分房屋，但不能以此认定，三色公司与奥祺金筑公司同为该合同中的承租人。奥祺金筑公司与三色公司如何约定房租支付比例、金额不对建院恒业公司产生合同效力及法律效力，故奥祺金筑公司对于应付租金数额的答辩主张法律依据不充分，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、本判决生效后，原告（反诉被告）北京建院恒业建筑工程咨询有限公司与被告（反诉原告）北京奥祺金筑建筑设计咨询有限公司于二○一二年二月十七日签订的《房屋租赁合同》即予以解除。
二、本判决生效之后十日内，被告（反诉原告）北京奥祺金筑建筑设计咨询有限公司支付原告（反诉被告）北京建院恒业建筑工程咨询有限公司二○一四年三月一日至二零一四年八月三十一日的房屋租金二十五万元。
三、本判决生效之后十日内。被告（反诉原告）北京奥祺金筑建筑设计咨询有限公司支付原告（反诉被告）北京建院恒业建筑工程咨询有限公司二〇一四三月一日至二〇一四年八月三十一日期间逾期付款的违约金一万零三百五十元。
四、本判决生效之后十日内，被告（反诉原告）北京奥祺金筑建筑设计咨询有限公司支付原告（反诉被告）北京建院恒业建筑工程咨询有限公司供暖费二万零六百零五元五角。
五、驳回原告（反诉被告）北京建院恒业建筑工程咨询有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）北京奥祺金筑建筑设计咨询有限公司的反诉请求。
如果被告北京奥祺金筑建筑设计咨询有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千八百四十六元（含反诉费一千一百五十元），由原告（反诉被告）北京建院恒业建筑工程咨询有限公司负担二百四十六元（已交纳），被告（反诉原告）北京奥祺金筑建筑设计咨询有限公司负担三千六百元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费。上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 姜涛
二〇一四年九月二十六日
书记员 戴琪