通化市二道江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二钢民初字第11号
原告吉林弘大实业有限公司，住址：吉林省通化市二道江区。
法定代表人苑永志，系该公司总经理。
委托代理人姜俊伟，系吉林通兴律师事务所律师，代理权限为一般代理。
委托代理人杨硕，系吉林通兴律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。
被告通化市益信实业有限公司，住址：吉林省通化市二道江区东华路933号。
委托代理人孙延翔，系该公司法律顾问，代理权限为参加诉讼、答辩、代收法律文书等与本案相关事宜。
原告吉林弘大实业有限公司（以下简称弘大公司）诉被告通化市益信实业有限公司（以下简称益信公司）合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人杨硕、姜俊伟，被告委托代理人孙延翔到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告弘大公司诉称，因原、被告之间债务的原因，原告弘大公司作为债务人与被告达成协议，将自有房屋转让给被告用于抵偿债务，其中弘馨园小区九号楼二单元共九套房屋，协议总面积630.96平方米（为图纸建筑面积），双方约定弘馨园小区房屋实际面积以房产局测绘面积为准。因协议面积为630.96平方米，而测绘面积为646.30平方米，因超出协议面积15.34平方米，此为被告的不当得利，应按平方米数折现退还原告弘大公司，共计39884元（以每平方米2600元为标准折现），现已收款1768元，故诉至法院要求被告返还原告弘大公司应退款项38116元。
被告益信公司辩称，我公司不应给付此差额房款，因为双方在2011年10月28日签订的协议书中约定，测绘面积与房屋建筑面积之差超过3%实行多退少补，按双方在协议中约定的630平方米的3%是18.9平，而原告的诉求是15.34平，没有超过3%，因此应当按照协议不予补偿差价。
为证明其主张，原告弘大公司提供了以下证据：
原告弘大公司提供2011年10月28日原、被告签订的协议书，用以证实在协议书中确定了抵偿债务的图纸建筑面积630.96平方米，并且约定了面积如与测绘面积不符，按每平方米2600元进行多退少补，原告弘大公司主张该约定是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定进行标注的，该条法律规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”根据该条法律规定，如果实际面积大于约定面积的3%则由出卖人承担，为了避免出现纠纷时法定的适用该条法律，故对实际面积超出3%的情况进行了约定，并不是说实际面积未超出约定面积的3%不承担责任，而是面积误差如果在3%以内，则法定的适用该条司法解释，应该按照双方实际抵顶房屋进行结算，这个价格要高于2600元，所以本次诉讼原告弘大公司以2600元进行计算。
被告益信公司质证认为对协议书的真实性没有异议，但原告弘大公司的代理人没有阐述全面，按协议书第一条注解中约定，若测绘面积与图纸建筑面积之差超过3%,则以每平方米2600元多退少补，双方作出此约定，从字面理解则面积超过3%即630平方米的3%应当实行多退少补，而原告弘大公司诉求的面积误差是15.34平方米，没有超过协议约定的3%，所以不应当实行多退少补。
本院认为，被告对原告弘大公司提供的该份证据的真实性无异议，本院予以确认，该份协议能够证明双方自愿签订协议，以原告弘大公司所有的弘馨园小区9号楼二单元房屋合计面积630.96平方米，美好家园B区62号51.9平方米车库、10号40.39平方米车库抵顶被告债务。双方约定的弘馨园小区9号楼二单元房屋面积为图纸设计面积，实际面积以房产局测绘面积为准，若测绘面积与图纸建筑面积误差超过3%，则以每平方米2600元单价多退少补，本院对该证据予以采纳。对于原告弘大公司提供的法律依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，本院认为该条司法解释的立法原意在于保护购房者的合法权益，因为购房者相对于开发商来说处于弱势地位，本案中，原告弘大公司与被告公司处于相对平等的地位，双方约定以房抵债，而不是将房屋出卖给被告公司，本案不适用该法律规定。
原告弘大公司提供通化市商品房屋产权登记面积测算表一份，用以证明测绘面积与图纸建筑面积比图纸建筑面积少15.34平方米。
被告益信公司质证认为对证据的真实性没有异议，但该份测算表的出具日期是2011年7月12日，证明测绘面积是在双方签订第一份协议前原告弘大公司就知道了，而原告弘大公司没有在2011年10月28日签订的协议中使用实际测绘面积，但被告对此九套房屋的具体实际面积不清楚，只能根据原告弘大公司提供的面积签订该份协议，因此协议书签订的面积与实际测绘面积的误差过错不在被告而在原告弘大公司，所以此责任应该按双方协议约定进行计算。
本院认为，被告益信公司对该份证据的真实性无异议，本院予以认可，该份测算表能够证明房屋测绘面积比双方协议约定的面积多出15.34平方米，但误差未超过3%，并且证实该份测算表的出具日期为2011年7月12日，在双方签订协议之前，本院对该份证据予以采纳。
本案在审理过程中，为了证实收到通化市商品房屋产权登记面积测算表是在出具该表一年以后，原告弘大公司申请本院依法调取原告弘大公司的交费发票，发票的出具时间为2012年10月10日，但根据我院调取证据时与房屋测绘科的崔科长的谈话记录可以看出，房屋测绘部门受委托制作出面积测算表以后除非紧急情况一般不通知委托人取得测绘表，而是委托人自行决定时间取测算表，因为房产公司经常进行测绘，也不一定是交费的时候取得测绘表，因此在本案中无法确定原告弘大公司取得面积测绘表的时间，故对于原告弘大公司用发票的时间证明取得通化市商品房屋产权登记面积测算表的时间的主张本院不予支持。
经审理查明,2011年10月28日，原、被告双方约定以原告弘大公司所有的九套房屋折抵原告弘大公司所欠被告的债务并签订协议，协议约定以原告弘大公司所有的弘馨园小区9号楼二单元房屋合计面积630.96平方米，美好家园B区62号51.9平方米车库、10号40.39平方米车库抵顶被告债务协议约定面积。弘馨园小区9号楼二单元房屋的测绘面积为646.360平方米，比双方在协议中约定的面积多出15.34平方米。双方在签订的协议中约定，抵债房屋协议中的面积为图纸设计面积，实际面积以房产局测绘面积为准，若测绘面积与图纸建筑面积之差超过3%，则以每平方米2600元单价多退少补。二单元二楼一号房屋的购房者已经将房屋面积的差价支付给原告弘大公司，原告弘大公司折抵给被告益信公司的房屋均没有办理过户手续。
本院认为，原、被告双方在合同中约定：“若测绘面积与图纸建筑面积误差超过3%，则以每平方米2600元单价多退少补。”原告弘大公司提供的测算表的落款时间在合同订立之前，虽然原告弘大公司主张是在一年后才取得测算表，但未能提供证据证明取得测算表的时间，故认定为原告弘大公司在订立合同时已经知道测绘面积与实际面积存在误差，而双方在签订以房抵债的协议时特殊约定误差超过3%多退少补，视为原、被告对误差在3%之内的部分放弃权利，根据合同自由原则，当事人订立的合同不违反法律、行政法规的强制性规定均是有效合同，合同双方应当遵守并全面履行，原告弘大公司主张的面积差额未超过3%，不在合同多退少补的约定范围内。根据《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告吉林弘大实业有限公司的诉讼请求。
案件受理费50元由原告吉林弘大实业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于通化市中级人民法院。并应在递交上诉状之日起七日内向上诉法院预交上诉案件受理费（金额与本判决确定的一审案件受理费金额相同）逾期不预交的按自动撤回上诉处理。
审 判 长 龚清敏
人民陪审员 马俊程
人民陪审员 吴春伟
二〇一四年五月五日
书 记 员 马恺浓