内蒙古自治区开鲁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民初字第02863号
原告王春，男，1965年4月17日出生，汉族，自由职业，住开鲁县。
委托代理人吴春刚，系内蒙古义源律师事务所律师。
被告宝青军，男，45岁，汉族，私企业主，住开县县。
被告龙春艳，女，42岁，汉族，私企业主，住址同上。
二被告共同委托代理人姜龙，系开鲁县148法律服务所法律工作者。
原告王春与被告宝青军、龙春艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王春委托代理人吴春刚、被告宝青军、龙春艳委托代理人姜龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王春诉称，二被告系夫妻关系。2015年2月16日，原告经与二被告协商，签订了《房屋买卖合同》，约定二被告将座落在开鲁县东风镇章古台村房产证为开房字第200-**号、面积为374平方米，房产证号为开房字第2001-5号、面积为2210.67平方米，房产证号为开房字第20026**号、面积为1701.14平方米的房屋及与上�房屋相关的20000平方米土地使用权出卖给原告，价款为850万元，在签订合同时，原告支付购房款700万元，余款150万元在2015年8月16日被告交付合同项下房产并协助办理完产权过户手续时给付。还约定办理房产证手续所产生的有关税费由二被告承担，如一方违约，违约方应向对方支付总房款30%的违约金等。
合同签订后，原告于同日向二被告支付了购房款700万元，由二被告出具了收据。但在合同约定的交付房屋期限届满前，二被告已经明示合同中的房屋不能交付，亦不履行协助办理转移登记义务。故诉至法院，请求依法确认原、被告于2015年2月16日签订的《房屋买卖合同》有效，判令二被告向原告交付以上陈述的三处房产及与上述出卖的房产相关的20000平方米土地使用权；并判令二被告履行协助原告办理房屋产权及土地使用权转移登记义务，所需税费（按实�支出）由二被告承担。同时请求二被告给付违约金500000.00元。
2015年9月17日原告变更诉请及事实理由如下：原、被告房屋买卖合同的基础法律关系性质是民间借贷，二被告在2015年2月16日之前在原告处陆续借款总计700万元，借款到期后二被告不能还款，双方在2015年2月16日签订的房屋买卖合同实际是作为民间借贷合同的担保，约定的2015年8月26日二被告交付房屋的期限实际是关于借款偿还期限的约定。故现请求判令二被告偿还原告借款人民币700万元，并自2015年8月26日起按年利率6%支付资金占用期间利息至人民法院判决给付日止。
被告宝青军、龙春艳辩称，原告所述签订房屋买卖合同一事属实，签订合同当日我为其出具700万元收据一事也属实。我为原告出具的700万元房款收据当日原告仅付我房款50万元。在签订合同前我与原告间曾有过债务关系，�曾向原告借款为其出具过260万元欠据，此前还曾向原告借过10万元、15万元款各一次。我只欠原告借款325万元，同意偿还此款。我为原告出具的房屋买卖合同是出于借款的保证，700万元收据是作房屋买卖合同时在原告威胁的情况下所形成的，应当无效。
经审理查明：二被告系夫妻关系，在开鲁县东风镇章古台村经营开鲁县宝龙威粮食有限公司，该公司主要收购玉米等粮食作物。近年来被告宝青军曾多次向原告借款用于粮食收购及公司建设。2015年2月16日原、被告双方曾签订房屋买卖合同一份，内容为如下。
“甲方（卖方）：宝青军、龙春燕
乙方（买方）：王春
甲、乙双方本着平等、互惠的原则，根据《合同法》、《房地产管理法》等有关法律、法规，经双方友好协商，就房屋买卖事宜，达成如下协议：
一、甲方自愿将座落在开鲁县道德镇章古台村三座房产（房产证号分别为开房字第200-**号，面积为374平米、房产证号为开房字第2001-5号，面积为2210.67平方米和房产证号为开房字第20026**号，面积为1701.14平方米）房地产出卖给乙方，并将与所卖的合同项下房产的相关的土地使用权（2万平）同时出卖给乙方。
二、双方议定上述房地产总价款为人民币大写捌佰伍拾万元整；即人民币小写8500000.00元。
三、乙方在签订本合同时，支付房款柒佰万元整，即小写7000000.00元，余款1500000.00元在甲方交付合同项下房产并协助办理完产权过户手续时给付。
四、甲方在乙方交付本合同第三条约定的首期房款后六个月内即2015年8月16日将本合同项下的房屋交付给乙方。
五、甲方保证本合同项下的房产合法、权属清楚、由合法的土地使用权，并征得产权共有人同意（产权证未登记共有人的应征得配偶同意）。甲方保证本合同项下的房产在签订本协议之前无抵押、无查封等影响房屋交付等障碍。同时甲方保证在合同签订后房屋交付前本合同项下的房产不出现抵押、查封、一房二卖等现象。
六、办理房产证手续所产生的有关税费由甲方承担。
七、乙方支付首付款后，甲方在双方约定的时间内即2015年8月16日前因客观原因不能交付房屋时，甲方应将乙方交付的所有房款房款返还给乙方并按照同期人民银行贷款利率的四倍给付乙方违约金。
八、甲方在将本合同项下的房产交付乙方时；该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵等。
九、在本合同项下房产交付前经双方协商可以解除本合同，双方协商解除本合同不视为任何一方违约，但双方解除本合同的协议必须是书面协议且甲方必须将乙方交付的房款全额返还给乙方，其他任何形式的谈话录音及承诺都不能解除本合同。
十、如甲方将合同项下的房产进行抵押、或被法院查封、或者一房二卖，甲方应双倍返还乙方已付房款。如一方违反本合同其他条款也视为违约，违约方应向对方支付总房款30%的违约金（本合同前述条款对违约金已经有约定的除外）。
十一、交付合同项下的房产，甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件。
十二、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。
十三、在履行本合同时发生争议，由双方协商解决，不能协商解决时，任何一方均有权向不动产所在地法院提起诉讼。
甲方（卖方）宝青军龙春艳
身份证号：152326197010040038
产权共有人或配偶：
乙方（买方）：王春”。合同�订日二被告为原告出具700万元的购房款收据一份。原、被告所签订的房屋买卖合同中的房屋房证号根本不存在，二被告所经营的宝龙威粮食有限公司院内的房屋及土地使用权在签订买卖合同前早已抵押给开鲁县农村信用合作社东风信用社，且该社已将上述资产办理了他项权利证书。上述事实的认定原、被告庭审中陈述一致，且有原告所举的1、2015年2月16日原告与二被告签订的房屋买卖合同；2、房屋买卖收款收据一份及本院调取的开鲁县农村信用合作社东风信用社的宝龙威粮食有限公司房屋产权证书、他项权利证书及土地使用权书佐证，故予以认定。
本案原、被告主要争议的事实为：二被告欠原告债务（抵顶房款之债）的数额。原告主张被告共欠其债务为700万元，被告主张仅欠原告325万元债务。针对争议的事实，原告举了2015年2月16日二被告为其出具的购�款700万元收据一张，被告对此证据的客观真实性没有异议，但辩称系受原告胁迫所签字。原告还举了中国农业银行综合应用系统资金往来记录及通过银行打款给二被告184.5万元银行记录单。原告所举的中国农业银行综合应用系统资金往来记录证实自己的资金实力具备借贷给被告700万元的能力。被告对原告所举的该份证据客观性也没有异议，但不认可其关联性。针对争议的事实被告未举证。本院认为原告就争议事实所举的证据被告认可其客观真实性，且以上证据具有关联性，应予采信。被告的主张无证据证实，不予认定。
另在本案审理过程中，根据原告王春的申请，本院对二被告所经营的座落于开鲁县东风镇章古台村宝龙威粮食有限公司的房屋、土地使用权等进行了查封。
本院认为，被告因建设粮库及收购粮食多次向原告借款，欠下原告借款及购房款700万元一事事实清楚，2015年2月16日双方签订的房屋买卖合同系以物抵债性质的合同。该合同中买卖标的房屋产权证号不存在，且合同中所指的房屋及土地使用权二被告已抵押给开鲁县农村信用合作社东风信用社，该合同系在二被告存在欺骗行为下所订立，应属无效合同。被告应返还原告购房款（借款和购房款），给原告造成损失应当承担中国人民银行同期贷款利息的损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（一）、五十八条之规定判决如下：
原告王春与被告宝青军、龙春艳2015年2月16日签订的房屋买卖合同无效。被告宝青军、龙春艳给付原告王春购房款（借款和购房款）7000000.00元，并从2015年8月26日始按中国人民银行同期贷款利率给付利息至给付日。以上本息于本判决生效后十日内同时履行。
案件受理费74800.00元，保全费5000.00元，�二被告宝青军、龙春艳负担，于本判决生效后十日内履行。
被告拒绝履行上述义务，原告可于履行期满之日起二年内向本院申请执行，否则人民法院不承担执行义务。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费74800.00元。上诉于通辽市中级人民法院。在上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 孟凡霞
审 判 员 于凤权
人民陪审员 邢宝恒
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 杨丽静