广东省清远市清新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清新法民二初字第603号
原告：麦敏，女，汉族，住清远市清新区。
委托代理人：郭庭佳、黄帅。
被告：清远城建房地产有限公司，地址：清远市清新区太和镇清新大道8号（帝景花园）B幢203#。
法定代表人：陈伟锋
委托代理人：林明凤。
原告麦敏诉被告清远城建房地产有限公司（以下简称“城建公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告麦敏的委托代理人郭庭佳、被告城建公司的委托代理人林明凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告麦敏诉称：我与城建公司于2014年10月25日签订《城建世纪湾商品房认购书》，约定我以337110元的价格购买由城建公司开发建设的位于清新区太和镇中山南路33号“城建世纪湾”某楼房E单元，并约定我在2014年10月31日前一次性付清全部购房款。认购书签订后，我于2014年10月27日把337110元购房款依约划入到城建公司指定的账户里。我已支付了相应的购房款，但城建公司一直未为我办理房地产权证。为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求法院判决：1.确认原、被告于2014年10月25日签订的《城建世纪湾商品房认购书》有效；2.被告支付给原告位于清新区太和镇中山南路33号“城建世纪湾”某楼房E单元房屋（含办理房地产权证）。3.本案诉讼费用由被告承担。
被告城建公司答辩称：对麦敏的第一项诉讼请求无异议，对第二项诉讼请求有异议，因为双方没有约定办理房产证的具体时间，我方也暂时无法办理房产证。
麦敏向本院提交以下证据材料：
证据一、身份证复印件、企业信用资料、组织机构代码证，拟证明原、被告的主体资格适格。
证据二、城建世纪湾商品房认购书，拟证明麦敏以人民币337110元的价款向城建公司购买其所有的位于清新区太和镇中山南路33号“城建世纪湾”某楼房E单元。
证据三、银行转账凭证，拟证明麦敏依约分别把337110元购房款划入城建公司指定的账户。
证据四、收据，拟证明城建公司分别收到麦敏划入的购房款。
城建公司质证称对麦敏提交的上述证据无异议。
城建公司向本院提交以下证据材料：
证据一、商品房预售许可证，拟证明涉案房屋取得了预售许可。
证据二、单位（子单位）工程质量竣工验收记录，拟证明涉案房屋已完工并通过四方验收合格。
麦敏对城建公司提交的上述证据无异议。
原、被告双方对对方提交的证据均无异议，本院对原、被告提交的上述证据依法予以确认。
经审理查明：麦敏与城建公司于2014年10月25日签订了《城建世纪湾商品房认购书》（以下简称“《认购书》”），约定麦敏购买城建公司开发建设的位于清远市清新区太和镇中山南路33号“城建世纪湾”某楼房E单元商品房。该《认购书》对商品房基本情况、房价及定金、付款方式及合同签订时间、其他费用、双方的权利义务等内容作出了约定。第二条约定房屋总价为337110元。第三条是关于付款方式的约定，双方选择一次性付款，麦敏须于2014年10月31日前（即自签订本认购书之日起计6日内）付清全部房款337110元（含定金），并于2015年7月31日前与城建公司签订《商品房买卖合同》，该条款第4点列明了城建公司的指定收款银行账号，收款人是陈伟强。第四条是关于其他费用的约定，包括契税、办证及预告登记费用、专项物业维修基金，其中列明了专项物业维修资金的指定银行账号，收款单位是城建公司。第五条第1点约定，双方就《商品房买卖合同》的各项内容、条款和选项（内容包括：该商品房在2015年12月31日前交付使用，交付后360天内城建公司负责办理房地产权证书到麦敏名下）进行了充分了解和协商，并同意按所公示的《商品房买卖合同》示范文本作为最终版本进行签订。第五条第2点约定麦敏在签订《商品房买卖合同》时必须持本认购书、身份证、首期购房款（或一次性付款的总购房款）到城建公司售楼部签订《商品房买卖合同》。如麦敏逾期不来签订买卖合同的，或不按本认购书约定期限付清在签订《商品房买卖合同》前应付清之房款及相关费用的，视为麦敏违约，城建公司有权将该商品房另行出售且无须通知麦敏，并且有权不予退还麦敏支付的认购定金。
另查明，麦敏已按《认购书》约定于2014年10月27日将购房款337110元转入城建公司的指定收款账号。城建公司也出具收款收据确认收到了上述购房款。但是城建公司未依约与麦敏签订《商品房买卖合同》，在案证据也未显示城建公司已向麦敏实际交付了房屋。城建公司称无法网签，故截至开庭之日未与麦敏签订《商品房买卖合同》，而且暂时无法办理房地产权证。城建公司未明确说明无法网签和办证的理由，也不能确定何时能够网签和办证。
再查明，城建公司提交的商品房预售许可证显示涉案房屋于2013年1月22日取得预售许可，该预售许可证有效期至2015年1月22日。城建公司提交的单位（子单位）工程质量竣工验收记录显示涉案房屋所属工程已于2015年3月9日通过了建设单位、监理单位、施工单位、设计单位的四方验收，该工程竣工验收合格。城建公司没有向本院提交涉案房屋经竣工验收合格备案的相关证据。
还查明，涉案房屋已于2015年10月15日被本院在ＸＸ新、麦敬勇诉被告清远城建房地产有限公司建设工程施工合同纠纷一案中查封［（2015）清新法民二初字第604号］。该房屋已办理抵押，权利人为清新区农村信用合作社。庭审中本庭已告知双方涉案房屋已办理抵押和查封，并释明在本院查明的法律关系性质与原告主张的法律关系性质或法律事实不一致时，原告可以变更诉讼请求。麦敏表示坚持原来的诉讼请求。
以上事实，有原、被告提交的证据及诉讼材料、庭审笔录、本案案卷材料在案佐证，足以证明。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。
一、关于《认购书》的性质。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《认购书》里已包含当事人名称和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜等商品房买卖合同的主要条款，而且城建公司已经收取了全额购房款，因此该《认购书》应认定为具有商品房买卖合同性质。本案的案由也应变更为商品房预售合同纠纷。
二、关于《认购书》的效力。麦敏要求确认《认购书》有效，城建公司在庭审中表示认可《认购书》的效力，城建公司在2014年10月25日与麦敏签订《认购书》时已取得了涉案房屋的预售许可证，双方签订的《认购书》是签约人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。本院对麦敏关于确认《认购书》有效的诉讼请求予以支持。
三、麦敏是否有权要求城建公司交付房屋（含办理房地产权证）。城建公司在与麦敏签订《认购书》后，未按照约定于2015年7月31日前与麦敏签订《商品房买卖合同》，也未按照约定于2015年12月31日前将房屋交付使用。而且城建公司已表明暂时无法网签，暂时无法办理房地产权证，也无法确定网签和办证的具体时间。城建公司未履行合同义务，麦敏有权依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条要求城建公司承担违约责任。关于麦敏可主张城建公司承担何种违约责任。1.根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，又根据《建设工程质量管理条例》第四十九条，建设工程竣工验收合格后应向建设行政主管部门或者其他有关部门备案，并接受建设行政主管部门或者其他有关部门的监督。因此验收合格应理解为该商品房经验收合格并备案。本案无相关证据证明涉案房屋经竣工验收合格备案，因此该房屋尚未达到交付条件。2.涉案房屋已被另案查封并办理抵押，麦敏请求城建公司交付房屋（包含办证）可能损害该房屋其他权利人的利益，而且以该房屋的现状事实上也无法办理产权证。因此根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款，麦敏的诉讼请求属于“法律上或者事实上不能履行”的事项，麦敏可依法主张城建公司承担赔偿损失等违约责任，但在本院释明后麦敏仍坚持不变更诉讼请求，因此对其要求城建公司交付房屋（包含办证）的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第一款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第四十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：
一、确认原告麦敏与被告清远城建房地产有限公司于2014年10月25日签订的《城建世纪湾商品房认购书》有效。
二、驳回原告麦敏的其他诉讼请求。
本案受理费100元，由原告麦敏负担（已预交）。
如不服本判决，可在判决书送到达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判长 苏耀光
审判员 朱海兵
审判员 杨 玲
二〇一六年四月五日
书记员 朱 颖
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《建设工程质量管理条例》
第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。