江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第00981号
上诉人（原审原告）王敏。
委托代理人刘琴，江苏永信律师律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）程长明。
委托代理人许海斌，江苏中瀛律师事务所律师。
原审第三人中国农业银行股份有限公司连云港分行。住所地连云港市新浦区海昌南路消防支队院内。
法定代表人孙羊生，该行行长。
委托代理人吴龙球。
原审第三人连云港沈城房地产开发有限公司。住所地连云港市新浦区沈圩路**号。
法定代表人蔡正军，该公司经理。
委托代理人徐沛亮，江苏维尔利律师事务所律师。
委托代理人吴小同，江苏维尔利律师事务所律师。
上诉人王敏因与被上诉人程长明、原审第三人中国农业银行股份有限公司连云港分行（以下简称农业银行）、连云港沈城房地产开发有限公司（以下简称沈城公司）所有权确认纠纷一案，不服连云港市新浦区人民法院（2013）新民初字第3710号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年7月18日公开开庭进行了审理。上诉人王敏的委托代理人刘琴、被上诉人程长明的委托代理人许海斌、原审第三人农业银行的委托代理人吴龙球、原审第三人沈城公司的法定代表人蔡正军及其委托代理人吴小同到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，涉案房屋于1996年由皇嘉公司开发建设并交付使用。1996年1月，皇嘉公司与程长明签订《商品房屋预定协议书》，协议约定：“乙方（程长明）预定甲方（皇嘉公司）新建全框架结构1号住宅楼1单元第5层房号为1512，3室1厅1套，建筑面积为97.25平方米，房价1420元每平方米，合计138095元。预订房屋协议书签字后生效。协议生效后，若乙方在一周内未能按时付款，乙方又未及时说明原因，甲方有权自行安排预定房屋。交付使用时间为1996年1月30日。……协议签订后，程长明于1996年1月30日向皇嘉公司交付涉案房屋购房款138095元并办理商品房移交接收证，后实际使用房屋至今。
1996年8月6日，皇嘉公司以其开发建设的包括涉案房屋在内的部分房产作贷款担保，将涉案房屋抵押给农业银行房地产信贷部。因双方发生借贷纠纷，诉至市中院，市中院查封保全了涉案房屋，后皇嘉公司与农业银行信贷部经市中院调解，达成分期付款的调解协议。后因皇嘉公司未如期偿还农业银行房地产信贷部贷款本息，农业银行房地产信贷部将涉案房屋委托沈城代卖，王敏以80000元的价格通过沈城公司购买了涉案房屋。2005年3月21日，连云港市住房保障和房产管理局（以下简称市房管局）依据王敏的书面申请，将王敏购买所得的位于本市新浦区皇嘉花园城1号楼一单元502室（1512室）房屋转移登记至王敏名下，并向其颁发了房屋所有权证。后王敏发现该房屋由他人居住，2008年，王敏向原审法院起诉要求依法判令程长明搬出上述房屋并赔偿侵占房屋损失。2008年9月28日，原审法院作出（2008）新民一初字第823号民事裁定书，以程长明不是涉案房屋的占有、使用人为由，裁定驳回了王敏的起诉。原审法院驳回王敏起诉后，程长明以自己在涉案房屋居住了12年，房产证却办于她人名下为由向市房管局提起了撤销涉案房屋所有权证的主张，该主张未得到支持。2009年7月，程长明向连云港市人民政府申请行政复议，其在复议申请中称自1996年9月办理涉案房屋交接入住手续后即入住并居住至今，后连云港市人民政府维持了市房管局的颁证行为。2010年12月，程长明向原审法院提起行政诉讼，其仍自称在涉案房屋中居住了12年，要求原审法院撤销市房管局颁发的涉案房屋的所有权证。2011年3月22日，原审法院作出（2011）新行初字第1号行政裁定书，认为程长明无证据证明其购买了涉案房屋的事实，且在2008年原审法院受理的823号民事案件中认可其不是涉案房屋的占有、使用人，综合认定程长明与市房管局对涉案房屋的颁证行为没有法律上的利害关系，遂裁定驳回了程长明的起诉。程长明不服原审法院作出的一审行政裁定，向市中院提起了上诉，请求撤销一审裁定，作出公正裁判。2011年6月20日，市中院作出（2011）连行终字第0021号行政裁定书，裁定驳回程长明的上诉，维持原裁定。此后，王敏以程长明在上述行政复议及行政诉讼中自称居住在涉案房屋12年为由，起诉至原审法院，要求依法判令程长明搬出涉案房屋并赔偿侵占房屋损失。2013年2月1日，原审法院作出（2012）新民一初字第0029号民事判决书，认为王敏系涉案房屋的所有权人，程长明自认其在涉案房屋中居住12年，程长明的行为已经构成违法，应当停止侵害并排除妨害，判决程长明搬出王敏位于连云港市新浦区皇嘉花园城1号楼1单元502室房屋并给付王敏房屋占有使用费。后程长明不服原审法院作出的该判决，向市中院提起了上诉，请求撤销一审判决，作出公正裁判。2013年7月5日，市中院作出（2013）连民终字第0438号民事裁定书，在确认（2012）新民一初字第0029号民事判决书认定事实的基础上，以应先通过民事所有权确认之诉，解决诉争房屋的所有权归属问题，再此基础上，当事人双方再主张其他相应权利为由，裁定撤销原审法院作出的（2012）新民一初字第0029号民事判决，驳回王敏的起诉。故王敏向原审法院起诉，要求确认连云港市新浦区皇嘉花园城1号楼1单元502室（1512室）房屋归其所有。
原审法院另查明，皇嘉公司成立于1993年9月26日，1999年11月25日被吊销营业执照，该公司自成立时起至1996年9月18日，公司法定代表人为刘绍亮，自1996年9月18日后，公司法定代表人为吴叶生。王敏系沈城公司的股东之一。
原审法院认为，房屋产权证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，具有证据资格，但并不能直接决定实体的法律关系的存在与否。房屋产权证书是权利的外在表现形式，只具有“推定的证据效力”，与实际权利状况并不一定完全吻合，且房屋的产权登记仅是一种行政审查，属于行政确认，而非行政确权，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。本案中涉案房屋虽然登记在王敏的名下，但程长明提供了其与皇嘉公司签订的商品房屋预订协议书，此协议书已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、付款时间、交房时间等合同主要内容，应当认定为房屋买卖合同，且程长明已向皇嘉公司支付了购房款，履行了房屋交接手续，并实际使用房屋至今，程长明对涉案房屋已经享有了实际的产权和完全的使用权。而王敏提供的证据能证明皇嘉公司曾将涉案房屋抵押给农业银行房地产信贷部，市中院查封保全了涉案房屋，皇嘉公司与农业银行房地产信贷部达成了分期还款的调解协议，但无证据证明皇嘉公司在未按期归还贷款本息时，将涉案房屋抵偿给农业银行房地产信贷部，故无证据证明农业银行房地产信贷部有权将涉案房屋委托沈城公司代卖。在正常的房屋买卖过程中，实地查看房屋，对房屋状态进行了解，既是为了防止对房屋占有、使用人的权利造成损害，更是买受人保护自己权益不受他人蒙蔽的重要手段，也是诚信原则的一般要求。王敏作为当时沈城公司的股东，其更应当在购房时对涉案房屋的状态进行了解、调查，但王敏并未对涉案房屋的来源、实际情况进行调查，就通过沈城公司购买了涉案房屋，其也未对自己是善意取得涉案房屋所有权进行举证，故不能当然取得涉案房屋所有权。综上，王敏主张依法确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：驳回王敏的诉讼请求。
上诉人王敏不服原审判决上诉称，1、一审法院认定证据错误。2010年程长明提起行政确认行政诉讼，经一、二审程序被驳回起诉，本案一审推翻已经生效法律文书，作出相反的证据认定结论。2、一审法院认定事实不清，置生效判决确认的事实不顾，导致法律适用错误。在王敏之前提起的诉讼中，被上诉人明确表示自己不是涉案房屋的占有、使用人，但在本案中又表示其早就进住。被上诉人提供的收款收据的来源不明、前后多次说法相互矛盾，且不能证明其真实性。但一审法院对这些问题视而不见，直接推翻之前所有的生效裁判文书，驳回上诉人的一审诉求，损害第三人利益。综上，本案所涉房产所有权应归上诉人所有，一审判决认定事实错误、违反诉讼程序、适用法律错误，请求撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人程长明辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据民诉法的规定二审法院应以上诉人在一审时提交的上诉状作为本案审理依据，超出该上诉状范围的理由与事实，法院不应再审理。
原审第三人农业银行述称，同意上诉人的上诉意见。
原审第三人沈城公司述称，同意上诉人的意见，涉案房屋的物权应归王敏。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，房屋所有权登记产生公信力的作用范围是有一定限制的，房屋权利人并非当然根据房屋产权证书上载明的权利人为准。如果真正的权利人与登记记载的权利人之间对房屋所有权产生争议时，登记的权力状况并不当然地产生确权效力，而应当根据不动产的真实权利状况确定权利人。本案中，虽然涉案房屋所有权证载明2005年诉争房屋登记于上诉人王敏名下，但在1996年1月30日被上诉人程长明即与皇嘉公司签订了涉案连体套房1511-1512室《商品房屋预定协议书》，此协议书具备了房屋买卖合同的主要内容，应当认定为房屋买卖合同，且被上诉人程长明交纳了全部购房款，对房屋进行了交接，并实际居住房屋至今，其对诉争房屋已经享有实际的产权和完全的使用权。从本案查明的事实来看，上诉人购买涉案房屋时，沈城公司不是涉案房屋的所有权人，上诉人也未提供证据证实农业银行信贷部有权将涉案房屋委托沈城公司代卖，且上诉人王敏作为第三人沈城公司的股东之一，其在购房时对涉案房屋的状态应进行实地察看予以了解，但上诉人王敏并未对涉案房屋的来源、实际情况进行调查、了解，就从第三人沈城公司处购买了涉案房屋。同时，从购买房屋的价款来看，被上诉人程长明于1996年购买房屋时价款为138095元，而上诉人王敏于2002年以8万元的价格取得诉争房屋，也明显不合理。虽然该房屋已登记在上诉人王敏名下，但不符合善意取得的条件，上诉人王敏不能善意取得诉争房产。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。上诉人的上诉理由及请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8500元，由上诉人王敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 丹
代理审判员 袁 辉
代理审判员 屠维维
二〇一四年八月十五日
书 记 员 张 丹
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；