广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4049号
上诉人（原审原告）：萧耀明，住广州市越秀区。
委托代理人：关欣，广东明境律师事务所律师。
委托代理人：王丽军，广东明境律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：广州市公安局越秀区分局，住所地：广州市。
法定代表人：蔡巍，职务：局长。
委托代理人：吕幸标，系该局干部。
委托代理人：李东生，该局干部。
被上诉人（原审被告）：广州市裕银房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区人民北路。
法定代表人：林伟良，职务：总经理。
上诉人萧耀明因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第370号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，1995年6月20日，萧耀明（乙方、被拆迁人）与广州市公安局越秀区分局（甲方、拆迁人、原称广州市公安局东山区分局）签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中约定：市房地产管理局以（95）房拆字许046《城市房屋拆迁许可证》批准甲方拆除产权属于乙方所有的房屋；该房屋坐落在东山区东华东路东阳里12号属测量九区二段2159地号（2205图16幅421地号）的房屋，建筑面积21.27平方米；甲方应于1998年12月30日前，将自有的坐落在东山区东华东路东阳里新建大楼房屋地段（框架结构）第五层、位置南向的自有房屋，建筑面积21.27平方米，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；逾期，甲方应按每超期一天赔偿按规定的标准向乙方承担违约责任；产权补偿建筑面积21.27平方米继续出租给原租户居住；梯间走廊按实分摊的面积以成本价购买；超出原产权建筑面积的以市物价局核准的商品房价格购买等。
1995年2月8日，广州市公安局越秀区分局（以下简称越秀分局，甲方）与案外人广州市华瀚房地产开发有限公司（下称华瀚公司、乙方）签订《东华东项目开发经营合同》，约定甲方提供历史用地及批准征用的土地约7000平方米，乙方在用地划出红线后，两年内分期投入全部建设资金，用于建设东山区公安分局大楼、东华东路派出所及回迁住房以及商品楼宇等。
1996年7月8日和1997年2月12日广州市国土局和房地产管理局和广州市城市规划局先后发出穗国土建用函字（1996）第102号和穗规地复字（1997）第57号文批准越秀分局与华瀚公司合作共同开发，原批准给越秀分局征用的东华东路367号前监通津以东，公安分局以西地段兴建办公楼、宿舍、派出所等项目三块连片总面积为8927平方米，并增加商品房使用性质。之后，广州市国土局和广州市城市规划局先后以穗国土建用字（1999）第410号和493号及穗城规东片建字第（1996）第221号文批准，越秀分局与华瀚公司为用地单位共同建设东华东路367号办公楼、派出所、干警宿舍、商品住宅、建筑规模西塔楼31层、东塔楼21层、用3、4层裙楼相连等。2000年11月21日，广州市城市规划局以穗规地复字（2000）第1018号复文，同意将原由越秀分局和华瀚公司共同开发建设东华东路367号地段面积为8927平方米的用地，建设商品住宅、办公、宿舍、派出所等项目转由项目公司广州市裕银房地产开发有限公司（以下简称裕银公司）和越秀分局一起开发建设，其他内容不变。2001年1月8日，广州市国土局和房地产管理局以穗国土建用函（2001）5号复函同意将穗国土建用字（1999）第410、493号的建设单位改为项目公司裕银公司和越秀分局。
2003年12月3日，越秀分局起诉华瀚公司及裕银公司至原广州市东山区人民法院（以下简称原东山区法院），提出要求华瀚公司及裕银公司向其交付使用位于本市东山区东华东路的锦桦大厦中面积为5871.3312平方米的房屋，其中非住宅面积为1782.8155平方米，住宅面积为4088.5157平方米；如有交付不足部分面积，非住宅按16444元／平方米，住宅按4850元／平方米的单价计赔偿，并办理上述应交付房屋的房地产权属证明等诉讼请求。经审理，原东山区法院于2004年9月28日作出（2004）东法民三初字第23号民事判决书，其中判决主文第一项为：裕银公司应自该判决发生法律效力之日起15日内在本市东华东路367号“锦桦大厦”划出建筑面积5871.3312平方米，其中住宅建筑面积4088.5157平方米，首层非住宅建筑面积1782.8155平方米房产交付越秀分局，作为安置原被拆迁户回迁用房。如有交付不足面积部分，则由裕银公司按住宅4850元／平方米，非住宅按16444元／平方米向越秀分局计付赔偿费。该判决已于2004年12月14日发生法律效力。越秀分局确认，上述判决要求裕银公司向越秀分局交付的住宅建筑面积4088.5157平方米中包含了本案萧耀明的回迁面积。但越秀分局、裕银公司至今未向萧耀明交付用于产权调换（补偿）的房屋。
另查明，据本院2007年10月8日作出的（2004）穗中法执字第1056号民事裁定书记载，本院在执行已经发生法律效力的（2003）穗中法民二初字第351号民事判决的过程中（该案申请执行人为中国农业银行广州市花都支行、被执行人为裕银公司、徐某），依法查封了被执行人裕银公司与越秀分局共有的位于广州市东华东路367号锦桦大厦房产项目中属于被执行人裕银公司部分的（220套住宅、裙楼首至第三层部分商业用房及地下停车场）房产，并委托广东安诚信房地产评估有限公司对上述房产项目进行评估和委托广州机动车拍卖中心拍卖，由案外人广东正升建筑有限公司以人民币16000万元竞得；裁定将位于广州市东华东路367号锦桦大厦房产项目中属于被执行人广州市裕银房地产开发有限公司的部分过户至广东正升建筑有限公司名下。
据广州市房地产档案馆2013年5月15日出具的房产登记号统字160023号《房地产登记簿查册表》显示，东山区东华东路东阳里12号房屋，区段地号：9区2段2159地号，建筑面积21.27平方米，产权人为“肖某”，所有权来历为1988年7月向冯某甲、冯某乙买受，登记附注此地于1995年6月20日广州市公安局东山区分局征用等。另，萧耀明于2012年5月10日向广州市房地产档案馆复印统160023号即涉案被拆迁房屋档案资料，其中产权人身份证复印件显示姓名“萧耀明”，1961年9月7日出生，与萧耀明现持有的身份证一致。
2013年1月10日，萧耀明向原审法院提起诉讼，诉请法院判决：1.越秀分局、裕银公司安排萧耀明回迁越秀区东华东路东阳里新建大楼五楼南向房屋（建筑面积21.27平方米，不含分摊面积）；2.越秀分局、裕银公司向萧耀明支付逾期回迁的补偿费（从1999年1月1日起至实际回迁之日止，每月按照21.27平方米×20元／平方米×300%的标准计算）。在该案审理过程中，萧耀明称涉案被拆迁房屋拆迁时有12平方米出租给陈某勤，其余面积是萧耀明自用，萧耀明与越秀分局只签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，没有签订安置协议。之后，萧耀明撤回了上述第一项诉讼请求。
在本案审理过程中，越秀分局称，涉案“锦桦大厦”是在拆迁地块内，但不是计划的回迁楼，当时“锦桦大厦”是作为商品房建设的，并且计划在“锦桦大厦”北面地块以内的地方建设一栋回迁楼，但后来因为楼间距过低，规划没有通过，所以计划中的回迁楼没有建设；现“锦桦大厦”没有符合萧耀明协议约定条件的回迁房，房屋面积都比较大，全部房屋都被广州市中级人民法院查封了，回迁问题要到广州市中级人民法院解决；广州市中级人民法院已发出公告，要求未安置的拆迁户参加听证，萧耀明的租户陈志勤已到广州市中级人民法院办理弃租手续领取了弃租补偿款。越秀分局为此另提供了如下证据：1.陈志勤于2008年10月6日在广州市中级人民法院签署的笔录，证明其已领取弃租补偿款33053.58元（按5180元／㎡×21.27㎡×30%计）；2.广州市中级人民法院于2006年9月26日作出的（2004）穗中法执字第1056号公告，内容为：该院查封了“锦桦大厦”有关房产，将依法进行拍卖，请有关涉及“锦桦大厦”的未安置拆迁户按公告的时间、地点参加有关听证。萧耀明称其没有参加听证。
另，萧耀明在诉讼中明确表示已无法取得回迁房，故向原审法院申请对回迁房的价值评估，原审法院依法委托广东腾业房地产及土地评估有限公司进行评估。评估结果如下：时点为2006年9月26日，电梯楼单价6558元，总价139489元；楼梯楼单价4711元，总价100203元。时点为2014年1月15日（萧耀明提起本次诉讼之日），电梯楼单价30689元，总价652775元；楼梯楼单价24141元，总价513479元。萧耀明要求以总价652755元作为定案依据；越秀分局则要求以总价100203元作为定案依据。
原审法院认为，萧耀明与越秀分局自愿签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。裕银公司作为涉案被拆迁地块的共同用地人，应当与越秀分局共同承担拆迁人的权利义务。越秀分局、裕银公司未按照合同约定时间向原告交付产权调换（补偿）房屋已构成违约，应承担相应违约责任。现萧耀明以越秀分局、裕银公司无法安排回迁为由，要求越秀分局、裕银公司作出赔偿，实质为变更上述协议约定的回迁方式为货币补偿，合法合理，予以准许。关于货币补偿标准的问题。首先，广州市中级人民法院于2006年9月26日向包括萧耀明在内的被拆迁户发出了公告，通知萧耀明参加回迁安置问题的听证，但萧耀明没有参加。其次，越秀分局、裕银公司之间的纠纷经法院判决确定：“如有交付不足面积部分，则由裕银公司按住宅4850元／平方米向越秀分局计付赔偿费”。再次，涉讼房屋的原承租户已于2008年10月6日作了弃租处理，并按每平方米5180元的标准，领取了弃租补偿款。因此，根据公平原则，越秀分局、裕银公司应按每平方米5180元的标准向萧耀明作出补偿。另，上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定“产权补偿建筑面积21.27平方米继续出租给原租户居住”，即该回迁房为不交吉，故越秀分局、裕银公司应向萧耀明支付的货币补偿金额为5180元／㎡×21.27㎡×70%=77125.02元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，于2015年4月1日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日，萧耀明与越秀分局于1995年6月20日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定的回迁补偿方式变更为货币补偿。二、越秀分局、裕银公司应在判决发生法律效力之日起7日内向萧耀明支付货币补偿款77125.02元。一审案件受理费2427元、公告费500元、评估费3264元，均由越秀分局、裕银公司共同负担。
判后，萧耀明不服，向本院提出上诉称：一、越秀分局、裕银公司在拆迁萧耀明原房屋后新建的大楼还存有未安排回迁或出售的房屋，只是因未完全解决回迁问题而被法院查封，并不是没有房屋可安排回迁。不能安排回迁的责任在越秀分局、裕银公司。二、不管现在越秀分局、裕银公司能否安排回迁，萧耀明按照《拆迁协议》的约定，现在都应当享有广州市东山区东华东路东阳里新建大楼五楼南向21.27平方米房屋，如果不能安排回迁，都应当按照房屋现有价值补偿萧耀明。一审在诉讼中对涉案房屋按两个时间节点及楼梯楼单价、电梯楼单价进行了评估。一审庭审已经查明，《拆迁协议》没有约定回迁的是电梯楼还是楼梯楼，而新建的大楼只有电梯楼，其他回迁户都是回迁到新建大楼，而且其他回迁户都没有因为回迁了电梯楼而进行经济补偿，因此越秀分局、裕银公司应当按照时点为2014年1月15日，电梯楼的价值对萧耀明进行经济补偿，即补偿652775元。三、一审对涉案房屋进行评估后，判决却完全脱离评估报告，以原房租户在2008年10月6日领取的弃租补偿款每平方米5180元的标准，按不交吉乘以70%折算，完全是张冠李戴。房屋的物权价值与租户的临时租用价值明显不是同一价值，而房屋的补偿问题，是否交吉是萧耀明与租户之间的问题，两者也不能混为一谈。请求撤销原判，越秀分局、裕银公司安排萧耀明回迁广州市东山区东华东路东阳里新建大楼五楼南向21．27平方米房屋，如不能安排回迁，向萧耀明赔偿因不能安排回迁的经济损失，并由越秀分局、裕银公司承担本案的诉讼费。
被上诉人越秀分局答辩同意原审判决，请求维持原判。
被上诉人裕银公司未答辩。
本院查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为涉案房屋的补偿方式为回迁补偿还是货币补偿，以及货币补偿的标准。鉴于越秀分局、裕银公司已无房屋安排萧耀明回迁，原判判令萧耀明与越秀分局于1995年6月20日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定的回迁补偿方式变更为货币补偿并无不当，本院予以支持。对于货币补偿的标准问题，本院认为，原判充分考虑了涉案房屋所在的系列房产进入了法院的执行程序，执行法院向包括萧耀明在内的被拆迁户发出了公告，通知萧耀明参加回迁安置问题的听证，但萧耀明没有参加，同时考虑越秀分局、裕银公司之间的纠纷经法院判决确定：“如有交付不足面积部分，则由裕银公司按住宅4850元／平方米向越秀分局计付赔偿费”，以及涉讼房屋的原承租户已于2008年10月6日作了弃租处理，并按每平方米5180元的标准，领取了弃租补偿款；根据公平原则，越秀分局、裕银公司应按每平方米5180元的标准向萧耀明作出补偿，同时考虑该回迁房为不交吉，故越秀分局、裕银公司应向萧耀明支付的货币补偿金额为5180元／㎡×21.27㎡×70%，符合法律规定，本院予以支持。上诉人萧耀明主张按其起诉时点的2014年1月15日的电梯楼的价值进行经济补偿，无事实和法律依据，本院不予采纳。审查原判论述清晰，说理充分，本院不予重复。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。萧耀明的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9556.3元，由上诉人萧耀明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 姝
审 判 员 赵剑奕
代理审判员 任 慧
二〇一五年十一月十日
书 记 员 赵 琳
黄薇
孙丽维