福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽04民终165号
上诉人（原审被告）：蒋芳民，男，1977年7月15日出生，汉族，住福建省大田县。
委托诉讼代理人：苏宗福，福建岩城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李兴调，福建岩城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：乐庆传，男，1963年8月2日出生，汉族，住福建省大田县。
委托诉讼代理人：廖尚木，福建协胜律师事务所律师。
原审被告：陈开准，男，1978年9月8日出生，汉族，住福建省大田县。
上诉人蒋芳民因与被上诉人乐庆传、原审被告陈开准合同纠纷一案，不服福建省大田县人民法院（2016）闽0425民初1770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蒋芳民的委托诉讼代理人苏宗福、李兴调，被上诉人乐庆传的委托诉讼代理人廖尚木到庭参加诉讼。原审被告陈开准经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蒋芳民上诉请求：撤销福建省大田县人民法院（2016）闽0425民初1770号民事判决第一项并依法改驳回乐庆传对蒋芳民的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认为“房产并未实际登记至乐庆传名下，应认定购置厦门市Bingo写字楼未完成”是错误的，本案Bingo写字楼已实际过户至乐庆传名下，理由为：1.厦门市房地产交易权籍登记中心于2014年12月5日受理了Bingo写字楼六套房产的产权变更登记手续，并出具转移登记／买卖收件收据，根据《房屋登记办法》第二十三条规定，乐庆传于2015年1月19日即可领取产权证书；2.厦门市中级人民法院出具的（2014）厦执行字第861－2号《执行裁定书》明确载明“本院依据（2014）厦执行字第861号执行裁定书，查封了被执行人乐庆传名下址于厦门市思明区湖滨北路57号第三层0327号、0324号、0336号、0325号、0335号、0330号等六套房产”，足以印证本案Bingo写字楼六套房产的产权已经实际过户至乐庆传名下。二、厦门迪安邦商贸有限公司（以下简称迪安邦公司）的股权已经转让给乐庆传，一审判决“由蒋芳民收回迪安邦公司”是适用法律错误，且执行不能。
乐庆传辩称：1.乐庆传从未取得厦门市Bingo写字楼六套房产的产权，即该写字楼的产权从未登记在乐庆传的名下，该事实根据乐庆传于一审提供的二份《厦门市城镇房屋权属登记查询结果》已经足以证明。2.由于Bingo写字楼六套房产的买卖未完成，蒋芳民应依《收条》的约定返还当时用以购买公司的款款10万元。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回蒋芳民的上诉请求。
乐庆传向一审法院起诉请求：蒋芳民立即返还购买公司款122048元，并由蒋芳民收回迪安邦公司；陈开准对上述蒋芳民应付款项承担连带清偿责任。
一审法院认定的事实：2014年9月间，经陈开准介绍乐庆传与蒋芳民认识，后乐庆传与蒋芳民经协商达成口头协议，双方约定：蒋芳民为乐庆传在福建省厦门市收购两家公司，以上述公司的名义为乐庆传购买厦门市Bingo写字楼并向银行办理贷款，若无法成功购买厦门市Bingo写字楼，则所收购的公司由蒋芳民原价回购。尔后，乐庆传陆续向蒋芳民支付收购公司的款项计100000元，蒋芳民分别于同年9月12日和同月27日向乐庆传出具二份金额分别为66000元和34000元的收条。其中9月12日的收条主要内容为：兹收到乐庆传购买公司款项计66000元，公司用于购买厦门市Bingo写字楼贷款所用，若购买厦门市Bingo写字楼不成功，所购买的公司由本人原价收回。同日，陈开准向乐庆传出具一份担保书，担保书的主要内容为：蒋芳民收到乐庆传购买公司款项66000元，公司用于购买厦门市Bingo写字楼，如购买厦门市Bingo写字楼不成功，由其担保原价收回购买该公司的款项。同年11月13日，经蒋芳民运作，乐庆传受让迪安邦公司100%股权，并登记其为迪安邦公司的法定代表人，蒋芳民运作收购迪安邦公司共花费过户费、代办费等计66000元。尔后，因交易厦门市Bingo写字楼及办理贷款无法继续进行，乐庆传要求蒋芳民退还购买公司款等计122048元，因蒋芳民仅同意退还34000元，双方协商未果，乐庆传遂诉至一审法院。
一审法院认为，2014年9月12日，蒋芳民向乐庆传出具的收条和陈开准向乐庆传出具担保书，均系双方当事人的真实意思表示，且其内容均不违反法律规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。蒋芳民为乐庆传运作收购厦门市Bingo写字楼未成功，蒋芳民应依约以原价66000元的价款向乐庆传购回迪安邦公司。乐庆传要求蒋芳民退还收购另一家公司的款项34000元，蒋芳民亦同意予以退还，予以认可。故乐庆传要求蒋芳民返还收购公司的款项100000元，并由蒋芳民收回迪安邦公司的诉讼请求，其理由成立，予以支持，但乐庆传主张超出部分不予支持。陈开准向乐庆传出具担保书，同意若蒋芳民为乐庆传运作购买厦门市Bingo写字楼未成功，其担保蒋芳民以原价66000元的价款向乐庆传购回迪安邦公司，故乐庆传要求陈开准对蒋芳民应退还的款项中的66000元承担连带清偿责任的诉讼请求，其理由成立，予以支持。乐庆传的其他主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。蒋芳民主张交易厦门市Bingo写字楼已完成，购买迪安邦公司的款项66000元不应退还，其理由不能成立，不予采纳。陈开准主张乐庆传与蒋芳民的约定损害第三人的利益，系无效合同，因主合同无效，担保合同亦无效，其无需承担担保责任的主张，缺乏事实和法律依据，不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、蒋芳民应于判决发生法律效力后十日内返还给乐庆传收购公司的款项100000元，并由蒋芳民收回迪安邦公司（即乐庆传将其在迪安邦公司享有的股权返还给蒋芳民）。二、陈开准对上述蒋芳民应返还款项中的66000元承担连带清偿责任。三、驳回乐庆传其他诉讼请求。案件受理费2741元，由乐庆传负担541元，蒋芳民负担2200元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院根据蒋芳民的申请，向厦门市国土房产测绘档案管理中心调取厦门市思明区湖滨北路57号第三层0327号、0324号、0336号、0325号、0335号、0330号六套房产的产权变更登记档案材料，并组织当事人进行了质证。
二审经审理查明：
1.2014年10月10日，乐庆传与厦门广融投资有限公司签订《存量房买卖合同》六份，合同约定乐庆传向厦门广融投资有限公司购买坐落于厦门市思明区湖滨北路57号第三层0327号、0324号、0336号、0325号、0335号、0330号的六套房产。厦门广融投资有限公司将上述房产的产权过户至乐庆传名下，产权证号分别为厦地房证字第01212966号、01212970号、01212962号、01212968号、01212973号、01212972号。上述产权证书由案外人郑菡君领取，领取日期为2015年5月6日。2015年5月6日，乐庆传分别与案外人李巧云、王木珍、王伟玲签订《存量房买卖合同》，将上述房产的产权过户至案外人李巧云、王木珍、王伟玲，产权证号分别为厦地房证字第01245857号、01245932号、01245902号、01245939号、01245934号、01245838号，案外人李巧云、王木珍、王伟玲领取产权证书日期为2015年5月27日。
2.蒋芳民作为借款人向案外人王木珍借款900万元用于支付上述房产的对价，借款期限三个月，并由乐庆传提供担保。借款期限届满后，蒋芳民未还清该笔借款，案外人王木珍向厦门市鹭江公证处申请公证，并向厦门市中级人民法院申请强制执行。
3.厦门市中级人民法院于2015年6月17日出具的（2014）厦执行字第861－2号《执行裁定书》明确载明“本院依据（2014）厦执行字第861号执行裁定书，查封了被执行人乐庆传名下址于厦门市思明区湖滨北路57号第三层0327号、0324号、0336号、0325号、0335号、0330号等六套房产”。
当事人二审争议的事实为：乐庆传购买厦门市Bingo写字楼的行为是否已经完成。对此，本院认定如下：
房屋买卖合同是指出卖人移转房屋所有权于买受人，买受人支付价款的行为。在本案中，乐庆传与厦门广融投资有限公司签订《存量房买卖合同》六份，合同约定乐庆传向厦门广融投资有限公司购买坐落于厦门市思明区湖滨北路57号第三层0327号、0324号、0336号、0325号、0335号、0330号的六套房产。厦门广融投资有限公司将上述房产的产权过户至乐庆传名下，产权证号分别为厦地房证字第01212966号、01212970号、01212962号、01212968号、01212973号、01212972号。为了支付上述房产的对价，蒋芳民向案外人王木珍借款900万元，并由乐庆传提供担保。此后，蒋芳民、乐庆传未能及时还款付息，导致涉案房产被厦门市中级人民法院执行查封。此后，蒋芳民、乐庆传与案外人王木珍达成和解协议，由乐庆传与案外人李巧云、王木珍、王伟玲签订《存量房买卖合同》，将上述房产的产权过户至案外人李巧云、王木珍、王伟玲名下，用以抵偿蒋芳民、乐庆传尚欠案外人王木珍的债务。从上述房产的产权变更过程来看，案外人厦门广融投资有限公司已将厦门市Bingo写字楼的产权登记到乐庆传名下，蒋芳民、乐庆传也从案外人王木珍处借到900万元款项用于支付该写字楼的价款，至此，乐庆传购买厦门市Bingo写字楼的合同行为已履行完毕。乐庆传已取得上述房产的所有权。
本院认为，蒋芳民向乐庆传出具的收条和陈开准向乐庆传出具担保书，均系各方当事人的真实意思表示，且其内容均未违反法律强制性规定，故合法有效，对各方当事人均有约束力。各方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。按收条约定，蒋芳民的主要义务为帮助乐庆传收购公司及购买厦门市Bingo写字楼。在本案中，经蒋芳民运作，乐庆传已受让迪安邦公司100%股权，并登记其为迪安邦公司的法定代表人；并与案外人厦门广融投资有限公司签订《存量房买卖合同》，合同约定向案外人厦门广融投资有限公司购买厦门市Bingo写字楼，并支付相应的对价，案外人厦门广融投资有限公司已将厦门市Bingo写字楼的产权登记到乐庆传名下。至此，蒋芳民已经履行了收条约定的主要义务，故乐庆传以购买厦门市Bingo写字楼未成功为由，要求蒋芳民退还购买公司的费用66000元并由其收回迪安邦公司的诉讼请求缺事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定蒋芳民为乐庆传运作收购厦门市Bingo写字楼未成功，并以此为由判令蒋芳民退还购买公司的费用66000元并由其收回迪安邦公司，及由陈开准对该笔款项承担连带清偿责任，属于认定事实错误，并导致处理结果不当，应当予以纠正。故蒋芳民要求不退还购买公司的费用66000元的上诉请求于法有据，本院予以支持。但蒋芳民未帮助乐庆传收购另外一家公司，且其同意退还该笔款项34000元，故该笔款项34000元应当由蒋芳民退还给乐庆传。
综上所述，蒋芳民的上诉请求部分成立。原审被告陈开准经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，本院依法缺席审理和判决。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省大田县人民法院（2016）闽0425民初1770号民事判决；
二、蒋芳民应于本判决生效后十日内返还给乐庆传收购公司的款项34000元。
三、驳回乐庆传其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2741元，由蒋芳民负担650元；由乐庆传2091元。二审案件受理费2741元，由蒋芳民负担650元；由乐庆传2091元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 瑞 峰
审 判 员 吴 树 辉
代理审判员 黄 莉 花
二〇一七年四月六日
书 记 员 陈月虹（代）
附：本案适用主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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