江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民初字第0935号
原告无锡软件产业发展有限公司，住所地无锡市新区新华路1号创新创意产业园C103号。
法定代表人朱红芹，该公司总经理。
委托代理人余明月，江苏神阙律师事务所律师。
被告邹斌，1982年12月6日。
原告无锡软件产业发展有限公司（以下简称软件产业公司）与被告邹斌房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年4月16日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月18日公开开庭进行了审理。原告软件产业公司的委托代理人余明月到庭参加诉讼，被告邹斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告软件产业公司诉称：2013年10月15日，软件产业公司与邹斌签订《商业房屋租赁合同》1份，约定：由软件产业公司将坐落于无锡市新区震泽路18号射手座负一楼101室房屋（以下简称案涉房屋）出租给邹斌，面积共750平方米；租赁期限自2013年9月1日起至2014年12月31日止；房屋租金及物业费为9500元／月（厨房部分按3500元／月计算，即10元／月／平方米×350平方米，餐厅部分按6000元／月计算，即15元／月／平方米×400平方米）。合同签订后，软件产业公司按约向邹斌交付案涉房屋，但截至2014年12月31日邹斌尚结欠房屋租金及物业费121634.48元未付，2014年12月31日合同约定的租赁期限届满后邹斌继续占有使用案涉房屋，软件产业公司对此并未提出异议，邹斌于2015年8月初迁出案涉房屋，自2015年1月1日起至2015年5月30日止期间又产生费用47500元，邹斌亦未支付。邹斌未按约支付房屋租金及物业费的行为已构成违约，按照合同约定，邹斌每逾期一日支付租金，软件产业公司有权按照约定的日租金和管理费的总和的2倍要求邹斌支付违约金，但考虑到如此计算违约金过高，自行予以调整。邹斌已交纳保证金28500元可以抵扣拖欠的租金及物业费。现要求邹斌支付140634.48元及违约金（以140634.48元为基数自2015年6月1日起至判决应支付之日止按照中国人民银行同期同档贷款利率计算）。
被告邹斌辩称：1、对于其结欠软件产业公司的费用其会支付，但对于软件产业公司主张的结欠金额不予认可。2、其自2013年开始承租案涉房屋时，案涉房屋即存在漏水的情况，其报修多次，但软件产业公司均未修好，关于因案涉房屋漏水造成的损失其将另行向软件产业公司主张权利。3、2014年6、7月，软件产业公司要求其对房屋内部进行装修，软件产业公司并曾口头承诺可以免除其3个月的房屋租金，但其将案涉房屋装修好之后，软件产业公司却未履行承诺。
经审理查明：2013年10月15日，软件产业公司与邹斌签订《商业房屋租赁合同》1份，约定：由软件产业公司将其所有的案涉房屋租给邹斌，面积共750平方米。邹斌声明在签署本合同前已经现场视察过案涉房屋，对案涉房屋的面积大小及设施状况表示满意并同意接受。案涉房屋租赁期限自2013年9月1日起至2014年12月31日止。邹斌向软件产业公司承诺，租赁该房屋仅作为商业用房使用，经营炒菜、餐饮行业，对于经营该行业需办理的相关证照，均由邹斌负责办理。租赁期满，软件产业公司有权收回案涉房屋，邹斌应如期交还，邹斌不得破坏不可移动的装修设施。邹斌如要求续租，则必须在租赁期满前三个月向软件产业公司提交书面通知，经软件产业公司同意后，重新签订续租合同。若在合同到期前一个月内，软件产业公司未收到邹斌续签合同的书面申请，视为邹斌放弃租赁案涉房屋，期满后软件产业公司有权将案涉房屋租赁给第三方。无论何种情形，在未签订书面的租赁合同之前，均不得认为双方形成事实租赁关系，邹斌不得无故占用案涉房屋。该房屋厨房面积为350平方米，租金（含物业管理费）为10元／平方米，该房租及物业管理费每月为3500元，该餐厅面积为400平方米，租金（含物业管理费）为15元／平方米，该房租及物业管理费每月为6000元，每月费用为9500元；房租及物业管理费付费周期为一个季度。以后各周期的房租金及物业费，邹斌于上一周期最后5天前支付下一周期款项；以上款项支付时间以软件产业公司收到或到达软件产业公司银行帐户时间为准。为确保房屋及其所属设施之安全与完好及租赁期限内相关费用之如期结算，邹斌在支付首期租金的同时应向软件产业公司交纳保证金（为一个季度），共计人民币28500元。租期届满，如不续租邹斌将租赁房屋及设施、设备以原状归还软件产业公司或软件产业公司认同的现状归还，软件产业公司在收房后6个工作日内将保证金无息退还邹斌。若违反本合同相关条款，保证金将扣除赔偿或处罚金额后归还。邹斌应按时支付房租金，如未能按时支付房租金，邹斌每逾期1日按照本合同约定日租金的2倍支付违约金，逾期超过30日，软件产业公司有权单方面解除本协议。邹斌应按时支付物业管理费、水电气等费用，在软件产业公司发出催款通知后3个工作日内，邹斌应及时支付上述各项费用，邹斌每逾期1日按照本合同约定日物业管理费、水电气费等费用的2倍支付违约金。合同签订后，邹斌按约交纳保证金28500元，后软件产业公司将案涉房屋交付邹斌使用。2015年1月12日，邹斌出具《承诺书》1份，载明：鉴于本人于2013年10月15日与软件产业公司签定的《商业房屋租赁合同》约定，本人承租案涉房屋。该商铺原拟由本人出资设立的福记联合（苏州）餐饮有限公司（以下“福记”）承租（租赁期限自2013年8月30日），后未注册成功，本人又以拟注册个体工商户无锡金朗餐馆（以下简称“金朗”）的名义承租案涉房屋（租赁期限自2014年12月31日），由于本人自身原因，也未注册成功，后现在该商铺地址上本人注册新区诚实餐馆名称核准已完成。鉴于以上情况，本人特承诺，本人承担该房屋之前的拟承租人福记及金朗对出租人软件产业公司所欠一切债务，包括水电费用、房租、物业费，即自2013年9月1日起发生的案涉房屋与租赁有关的全部费用均由本人承担。原软件产业公司为福记提供的相关物品由本人承接（具体清单附后），并在租赁合同期满时一并归还软件产业公司。本承诺书作为《商业房屋租赁合同》的组成部分，与合同具有同等的法律效力。截至2014年12月31日，邹斌尚结欠房屋租金及物业费121634.48元未付。2014年12月31日合同约定的租赁期限届满后邹斌继续占有使用案涉房屋，后于2015年8月初将案涉房屋的房门上锁并不再继续经营，但未将案涉房屋归还软件产业公司。
另查明，软件产业公司的经营范围包括：科学工业园的经营管理及配套服务；自有房屋出租、物业管理等。2015年4月16日，软件产业公司诉至本院。
以上事实，有当事人陈述、案涉房屋产权证、《商业房屋租赁合同》、《承诺书》、软件产业公司的营业执照等证据在卷证实。
本院认为：软件产业公司与邹斌签订的《商业房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合法、有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。邹斌作为承租人应按约向软件产业公司支付房屋租金及物业管理费。邹斌主张软件产业公司同意免除其3个月的房屋租金，但软件产业公司未予认可，且邹斌未提供证据予以证明，故本院对邹斌的该项抗辩意见不予采信。邹斌对软件产业公司主张的欠款金额不予认可，但未提供证据证明其付款的具体金额，亦未提供其他相反的证据予以证明，故本院对软件产业公司认为截至2014年12月31日邹斌欠付房屋租金及物业费合计121634.48元的主张，依法予以支持。因双方合同约定，无论何种情形，在未签订书面的租赁合同之前，均不得认为双方形成事实租赁关系，现双方当事人在合同约定的租赁期限届满之后即自2014年12月31日后未签订书面的租赁合同，双方当事人之间不能认定存在租赁关系，但邹斌未按约将案涉房屋返还软件产业公司并继续占有使用案涉房屋，软件产业公司可参照原租赁合同约定的租金标准向邹斌主张占有使用费。软件产业公司要求邹斌支付自2015年1月1日起至2015年5月30日止期间的费用47500元，不违反法律的规定，本院予以支持。邹斌拖欠房屋租金及物业费的行为已构成违约，软件产业公司以邹斌支付的保证金28500元抵扣拖欠的租金及物业费的主张，符合双方合同约定，且不违反法律的规定，本院依法予以支持，故邹斌应支付房屋租金及物业管理费93134.48元、房屋占有使用费47500元，合计140634.48元。软件产业公司主张以140634.48元为基数自2015年6月1日起至判决应支付之日止按照中国人民银行同期同档贷款利率计算违约金，符合双方合同约定，且不违反法律的规定，本院依法予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
邹斌于本判决发生法律效力之日起十日内支付软件产业公司房屋租金及物业管理费93134.48元、房屋占有使用费47500元，合计140634.48元及违约金（以140634.48元为基数自2015年6月1日起至判决应支付之日止按照中国人民银行同期同档贷款利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4062元（此款已由软件产业公司预交），由邹斌负担（软件产业公司同意其预交的案件受理费4062元由邹斌向其直接支付，本院不再退还，由邹斌在本判决发生法律效力之日起十日内向软件产业公司支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡市城中支行；账号：11×××05）。
审 判 长 朱逢吉
人民陪审员 秦迪光
人民陪审员 蔡卓君
二〇一五年十月十四日
书 记 员 赵 蔚
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增
加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予
以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。