山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）菏民一终字第104号
上诉人（原审原告）：定陶县张湾百兴供销合作社。
法定代表人：李照浩，理事会主任。
委托代理人：孔祥民，山东陶城律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张守明，男，1952年5月22日出生，汉族，职工。
上诉人（原审被告）：蔡久常，男，1966年11月21日出生，汉族，农民。
二上诉人委托代理人：郭洪学，定陶信合法律服务所法律工作者。
上诉人定陶县张湾百兴供销合作社（以下简称张湾供销社）因与上诉人张守明、上诉人蔡久常房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省定陶县人民法院（2013）定民初字第897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月21日、2014年2月26日两次公开开庭进行了审理。上诉人张湾供销社的委托代理人孔祥民，上诉人张守明和上诉人蔡久常的委托代理人郭洪学两次到庭参加了诉讼，上诉人张守明、上诉人蔡久常第二次到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告张湾供销社诉称，被告张守明、蔡久常经营使用的门店属于原告张湾供销社所有，原告因故要收回门店，多次通知被告，被告拒不搬迁，继续强行占用，特诉至法院，要求解除原、被告间的不定期房屋租赁合同，被告交清占用房屋期间的租赁费6000元。
原审被告张守明、蔡久常第一次庭审时辩称，张守明是张湾供销社下岗职工，为了让张守明有饭吃，张湾供销社与张守明协商，将位于张湾镇菏民路路西张湾供销社的两间门市长期租赁给张守明使用。约定如张湾供销社出售门市，张守明有优先购买权。未经双方同意不得解除合同，否则向对方支付违约金10万元。自1994年张守明租赁以来，每年都按时缴纳租金，从未欠过租金。2010年张湾供销社拆房建设时，张守明还集资10万元，给张湾供销社解决了经济困难。原告今年从来没有给被告张守明说过要收回门市的事，也没有通知张守明，张守明没有违约，原告突然提出解除合同，于法无据。蔡久常是张守明的雇工，起诉蔡久常是诉讼主体错误。建议法庭驳回原告的起诉。第二次开庭时，被告张守明辩称，2012年4月29日，张湾供销社与张守明签订了房屋租赁协议，该合同是在张湾供销社院内签订的，是原告自己加盖的公章，合同一共三份，张湾供销社和张守明各一份，登记机关一份，该合同盖有原告公章，合同是双方的真实意思表示，原告的诉请是要求解除合同，该合同与原告的诉请相一致，证实被告没有违约；租赁费应在年底交清，被告不欠原告租赁费，原告的起诉理由不能成立，请求驳回原告的起诉。
原审法院经审理查明，被告张守明是原告的职工，是被告蔡久常的雇主。被告成为下岗职工后，原告张湾供销社与被告张守明经过协商，将位于张湾镇菏民路路西供销社的两间门市长期租赁给张守明使用。自1994年张守明租赁门市房屋以来，每年都按时向原告缴纳租金。2012年4月29日，被告张守明为了办理营业执照，自行书写了一份房屋租赁合同，在定陶县供销合作社联合社（以下简称定陶县供销社）加盖了原告的印章。原告张湾供销社的印章由定陶县供销社统一管理。
原审法院认为，自1994年以来，被告张守明经与原告张湾供销社协商，原告将位于张湾镇菏民路路西供销社的两间门市长期租赁给被告张守明使用，原、被告未签订房屋租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁的规定，原、被告间形成了事实上的不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。依据上述规定，原告与被告张守明间的不定期房屋租赁关系，原告拥有随时解除合同的权利，且原告也履行了在合理期限之前通知承租人的义务。原告要求解除原、被告间的不定期房屋租赁合同的诉讼请求，依法应予以支持；被告张守明第一次开庭时辩称，原、被告约定：未经双方同意不得解除合同，否则向对方支付违约金10万元，未提供相关证据，原告也不予认可，不予支持。被告同时辩称，原告今年从来没有给被告张守明说过要收回门市的事，也没有通知张守明，张守明没有违约，原告突然提出解除合同，于法无据。被告张守明是原告的职工，自1994年被告租赁房屋以来，每年按时缴纳租金，原、被告间形成了良好的租赁关系，原告因故要解除租赁合同，与被告友好协商是情理之中的事情，即使原告起诉前没有通知被告解除租赁合同，原告通过诉讼的方式通知被告解除合同也是一种合理的通知方式。因此，被告张守明辩称没有违约，原告突然提出解除合同，于法无据的辩解理由，不予采信。被告张守明第二次开庭时辩称，2012年4月29日，原告张湾供销社与被告张守明签订了房屋租赁协议，该合同是在张湾供销社院内签订的，是原告自己加盖的公章，合同一共三份，张湾供销社和张守明各一份，登记机关一份，该合同盖有原告公章，合同是双方的真实意思表示。对此辩解理由，原告不予认可，认为被告提交的房屋租赁协议是复印件，被告应提交合同原件交由法庭质证。该租赁合同是被告为了办理营业执照到定陶县供销社加盖了原告的公章，不是原告的真实意思表示，公章是由定陶县供销社统一管理，定陶县供销社为被告加盖公章，未经过原告的同意。该协议是被告打印完毕后到定陶县供销社加盖的公章，协议内容是后来添加的。原审法院认为，被告张守明辩称租赁合同是在张湾供销社院内签订的，是原告自己加盖的公章，却未能提供出与其签订合同的原告方代表人员名称；辩称合同有三份，也未能提供出自己一方的合同原件。同时，原告的印章确实由定陶县供销社保存管理，定陶县供销社也出具了未经原告授权同意，为方便被告张守明办理营业执照而为其加盖原告印章的证明。因此，对于被告张守明辩称2012年4月29日原告张湾供销社与被告张守明签订了房屋租赁协议，协议是双方的真实意思表示的辩解理由，不予采信。原、被告的其他诉讼请求，未提供有效证据证明，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告定陶县张湾百兴供销合作社与被告张守明间的不定期房屋租赁关系，被告张守明于判决生效后30日内搬出位于张湾镇菏民路路西供销社的两间租赁房屋。二、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元由被告张守明负担。
上诉人张湾供销社不服原审人民法院上述民事判决，向本院提起上诉称，张湾供销社与张守明、蔡久常存在不定期租赁关系，在实际占用至交还租赁房屋之前，张守明、蔡久常同样应该缴纳租赁费，上诉人一审诉讼请求是半年的租赁费6000元，一审判决解除合同正确，但是张守明、蔡久常实际占用租赁房屋继续经营至今，张守明、蔡久常应该按照原来标准缴纳此期间的租赁费。请求依法改判张守明、蔡久常支付租赁费用6000元。
上诉人张守明、上诉人蔡久常针对上诉人张湾供销社的上诉答辩称，一、张湾供销社和张守明、蔡久常签订有书面租赁合同，租期5年，每月租金800元，年底付清，一审判决解除张湾供销社与张守明的不定期租赁关系错误。二、张湾供销社要求支付租赁费6000元的理由不能成立。2012年4月至2012年12月的租赁费张守明已支付，2013年1月至12月的租赁费，依据双方合同的约定到年底才应支付。
上诉人张守明、上诉人蔡久常不服原审人民法院上述民事判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法。一审判决“解除原告定陶县张湾百兴供销合作社与被告张守明间的不定期房屋租赁关系”错误。张湾供销社请求的是解除租赁合同和交清租赁费。张湾供销社一开始就承认有租赁合同，事实上，张守明和张湾供销社于2012年4月29日已签订房屋租赁合同，约定租期五年，每月租金800元，年底付清。张守明提交法庭的租赁合同是依法取得的，盖有张湾供销社公章，合同真实有效，一审判决认定不定期租赁关系，无事实和法律依据。自1994年张守明租赁房屋以来，从没欠过租赁费，每年都按时交纳租金，张湾供销社也未举出通知张守明解除合同的事实和证据，一审判决认定通过诉讼方式通知也是一种合理的方式，违背事实和法律。一审程序严重违法，剥夺张守明的诉讼权利。张湾供销社提供的定陶县供销社于2013年11月6日出具的证明，张守明当庭提出异议，并书面申请证人葛某某出庭接受质证，一审法院对张守明的申请置之不理，便以未经查实的虚假证明，作出错误判决。请求二审法院依法查清事实，撤销一审判决，改判驳回张湾供销社的诉讼请求。
上诉人张湾供销社针对上诉人张守明、上诉人蔡久常的上诉答辩称，张守明、蔡久常和张湾供销社确实存在事实上的租赁关系，但是一直未签订租赁合同，都是采取预付下一年租金的形式进行租赁，因张湾供销社扩大营业面积，改建租赁房屋，通知张守明搬迁后，张守明通过私人关系，从张湾供销社的上级主管部门以办理营业执照为由，未经张湾供销社同意，在其自行填写的合同上加盖了张湾供销社的公章，不能予以认定。
二审审理期间，上诉人张守明、上诉人蔡久常提供房屋租赁协议书一份，以证明张守明与张湾供销社之间存在定期的房屋租赁合同，合同没有到期，不应予以解除。上诉人张湾供销社对该证据有异议，认为该协议是在加盖印章后的空白页上填写，印章是由张湾供销社主管部门工作人员未经张湾供销社同意而加盖，与张湾供销社一审时提供的定陶县供销社出具的证明相吻合，未经张湾供销社法定代表人或者经办人签字确认，张湾供销社对协议内容毫不知情。上诉人张湾供销社申请证人葛某某出庭作证。葛某某证明：证人系定陶县供销社办公室主任，乡镇供销社的公章都由定陶县供销社保管，2013年初张守明到定陶县供销社说办营业执照需要在租赁合同上盖章，当时考虑到张守明是供销社职工，还是租赁的供销社的房子，就给他盖了，盖章时合同还没填，盖章时没有给张湾供销社说。上诉人张守明、上诉人蔡久常对证人证言有异议，认为证人说的不是事实，作为办公室主任不可能犯这种低级错误，不能证明上诉人双方没有签订租赁协议。上诉人张湾供销社对证人证言无异议，认为可以证实租赁协议未经张湾供销社确认，不应予以认定。上诉人张守明陈述合同是盖好公章后写的，然后又签的字，合同是张湾供销社原法定代表人董某某安排人写的，是谁写的不知道，合同中张守明没有签字，是董某某安排的那个人代签的，后来又陈述签字的时候合同可能是空白的。一审庭审中上诉人张守明、上诉人蔡久常认可一年的租赁费为每年12000元，上诉人张守明、上诉人蔡久常提供的租赁协议中约定每月租赁费为800元。本院经审查认为，上诉人张守明、上诉人蔡久常提供的租赁协议，一审时定陶县供销社出具证明，证明该协议是张守明为办理营业执照要求定陶县供销社加盖的公章，未经上诉人张湾供销社同意；二审中加盖公章经办人葛某某出庭作证，证明加盖公章是应张守明要求办理营业执照用，未经上诉人张湾供销社同意。上诉人张守明、上诉人蔡久常虽对葛某某的证言有异议，但张守明对签订租赁协议的过程、协议的内容如何协商等均陈述不清，前后矛盾，且张守明未在协议上签字，协议中亦未有张湾供销社经办人签字。一审中张守明自认一年租赁费为12000元，而其提供的租赁协议中约定的租赁费为每月800元。综合以上情况，本院对葛某某的证言证明效力予以认定。上诉人张守明、上诉人蔡久常提供的租赁协议未经张湾供销社同意，不是当事人的真实意思表示，对其证据效力，本院不予确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案争议的焦点是：一、上诉人张湾供销社和上诉人张守明之间是定期租赁关系还是不定期租赁关系？二、双方之间的租赁关系是否应予解除？三、上诉人张守明、蔡久常是否应支付上诉人张湾供销社租金6000元？四、原审法院审理程序是否合法？
针对焦点一，张守明和张湾供销社自1994年即存在事实上的租赁关系，双方当事人均予以认可。张守明主张其和张湾供销社于2012年4月29日签订了租赁合同，并提供了租赁协议一份，但其对签订协议的过程、协议的内容如何协商等均陈述不清，前后矛盾，且张守明未在协议上签字，协议中亦未有张湾供销社经办人签字。定陶县供销社出具证明，证明该协议是张守明为办理营业执照要求定陶县供销社加盖的公章，未经上诉人张湾供销社同意；加盖公章经办人葛某某亦出庭作证，证明加盖公章是应张守明要求办理营业执照用，未经张湾供销社同意。综合定陶县供销社出具的证明、葛某某出庭证言以及张守明的陈述，本院认为该租赁协议虽加盖了张湾供销社的公章，但未经张湾供销社同意，不是张湾供销社的真实意思表示，对该租赁协议的证据效力，本院不予确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定：租赁期限为六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。张守明和张湾供销社之间为不定期租赁关系。
针对焦点二，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。张湾供销社和张守明之间系不定期租赁关系，张湾供销社可随时解除合同。张湾供销社称多次通知张守明解除合同，张湾供销社虽未提供通知张守明解除合同的书面证据，但其通过提起诉讼的方式通知张守明解除合同也是一种合理的通知方式，且已经过合理期限，张湾供销社和张守明之间的租赁关系应予解除。
针对焦点三，双方当事人未约定租金的交付时间，至上诉人张湾供销社起诉时租金交付日期是否到期不能确定，因此，张湾供销社要求张守明支付租金6000元，原审法院不予支持并无不当。
针对焦点四，张守明、蔡久常称一审中要求葛某某出庭接受质询，一审法院置之不理即作出判决，违反法定程序。但张守明、蔡久常并未提供证据证明其在一审中申请证人葛某某出庭作证，且证人证言不是人民法院必须调取的证据。二审中证人葛某某已出庭作证。原审判决并无违反法定程序。
综上，上诉人张守明、上诉人蔡久常和上诉人张湾供销社的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张守明、上诉人蔡久常负担25元，上诉人定陶县张湾百兴供销合作社负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 路凤娟
审 判 员 李冠军
代理审判员 于 辉
二〇一四年四月十六日
书 记 员 王 瑾