承德市鹰手营子矿区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鹰民初字第596号
原告李怀民。
委托代理人张月超。
被告北京诚昊华建房地产开发有限公司（以下简称北京诚昊华建公司）。
法定代表人张如学。
委托代理人张豹。
原告李怀民与被告北京诚昊华建公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李怀民及其委托代理人张月超、被告委托代理人张豹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李怀民诉称，2013年6月1日，我与被告北京诚昊华建公司签订了门窗协议，协议约定被告将营子区阳光花园1号、2号楼及附属商业的所有塑钢门窗工程发包给我。协议签订后，我按照约定完成了全部工程，被告将营子区阳光花园1号楼1单元301室、1号楼2单元1504室作为工程款抵顶给我，但被告始终以各种理由不交付房屋，且不给办理相关过户手续，故向法院起诉，请求法院1、判令被告交付阳光花园1号楼1单元301室房屋，办理户名为李怀民的相关过户手续：①商品房买卖合同；②房屋所有权转移登记表；③商品房预售备案；④不动产发票；⑤国有土地使用权转让协议；2、判令被告交付阳关花园1号楼2单元1504室房屋，办理户名为张海隆的相关过户手续：①商品房买卖合同；②房屋所有权转移登记表；③商品房预售备案；④不动产发票；⑤国有土地使用权转让协议；3、诉讼费由被告承担。另，申请增加诉讼请求1、判令被告在限期内为我办理房屋相关过户手续及房产证，如不能办理，要求被告退回房款并支付违约金；2判令被告给付自我付款之日起至本案结案期间因被告未交付房屋给我造成的损失；3、判令被告给付自2015年5月27日起至本案结案之日止期间的违约金。
原告为支持其诉讼请求，提交如下三份证据：
原告证据一，阳光花园商品房排号书2份、收据2份，旨在证实在2013年10月16日，被告北京诚昊华建公司将其开发的营子区阳光花园1号楼1单元301室、1号楼2单元1504室作为工程款抵顶给原告李怀民；
原告证据二，2015年5月27日，原告李怀民与被告法定代表人张如学签订的协议一份，旨在证实办理阳光花园1号楼1单元301室房屋过户等手续的时间及违约金计算的约定。
原告证据三，录音资料两份，旨在证实被告不给原告办理房屋手续及按揭贷款。
被告北京诚昊华建公司辩称，我公司将自己开发的营子区阳光花园1号楼1单元301室、1号楼2单元1504室作为工程款抵顶给原告李怀民，原告自己留了1号楼1单元301室，将1号楼2单元1504室转卖给案外人张海隆；在2015年6月3日，我公司与原告对“301室”签订了商品房买卖合同，并于2015年6月10日在产权登记机关备案，我公司与原告形成了买卖合同关系；对“1504室”，已形成我公司与案外人张海隆之间的关系，与原告无关；对“301室”，我公司已经在产权登记机关备案，不存在违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其诉讼请求，提交如下一份证据：
商品房买卖合同一份，旨在证实对“301室”办理了备案登记手续。
经庭审质证，被告对原告提供的证据一的真实性予以认可，本院予以采信；原告提供的证据二是被告法定代表人张如学与原告签订的协议，被告对此证据的真实性没有异议，但在该协议中“优先一个月”的内容不能说明是签订协议时填写还是过后添加，对证据二本院予以部分采信。原告提供的证据三虽然是原告秘密录制，但其内容没有损害他人和社会公共利益，被告对其真实性没有否认，本院予以采信。被告提供的商品房买卖合同是原、被告双方签订的，证据具有真实性、合法性，本院予以采信。
经审理查明，2013年10月16日，被告北京诚昊华建公司因拖欠原告李怀民工程款，将自己开发的营子矿区阳光花园1号楼1单元301室、1号楼2单元1504室房屋分别以358498.00元、332742.00元的价格作为工程款抵顶给原告，其中，原告将1号楼1单元301室自己留用，将1号楼2单元1504室于2014年出售给案外人张海隆。2015年5月27日，原、被告签订协议，约定被告为原告优先办理阳光花园1号楼1单元301室过户备案等相关手续，如违约按日百分之一支付违约金等条款。2015年6月3日，原、被告对营子矿区阳光花园1号楼1单元301室房屋签订了商品房买卖合同，合同规定，被告应当在2014年10月31日前将验收合格的房屋交付给原告使用；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由原告退房，被告在原告提出退房要求之日起90日内将原告已付房款退还给原告，并按已付房款的0.3%赔偿原告损失等条款，该合同对逾期交房的违约责任没有作出规定。合同签订后，被告于2015年6月10日将“301室”房屋经产权登记机关备案，但没有书面通知原告办理房屋交付手续。
本院认为，被告北京诚昊华建公司因拖欠原告李怀民工程款，将其开发的营子矿区阳光花园1号楼1单元301室以一定的价格作为工程款抵顶给原告，并为原告出具了全额收据，其双方形成商品房买卖合同关系，合同应当履行。原、被告在2015年5月27日签订的协议以及在2015年6月3日签订的商品房买卖合同，对阳光花园1号楼1单元301室房屋登记备案作出了约定，被告于2015年6月10日将“301室”房屋经产权登记机关备案，并没有违反上述协议及合同的约定，其不应当承担违约责任，但被告应当按照约定自其应当交付房屋之日即自2014年10月31日起720日内，配合原告办理并取得房地产权属证书；被告没有在合同约定的期限内以书面形式通知原告并向原告交付房屋，违反了合同的规定，其应当向原告交付房屋，并依法向原告支付违约金，由于原、被告在合同中没有约定逾期交付房屋违约金的金额和计算方法，逾期交付房屋违约金依法可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，鉴于本辖区有关主管部门没有公布阳光花园地段房屋租金标准，本院向原告示明对阳光花园房屋租金标准申请委托有资质的房地产评估机构进行鉴定，而原告明确表示放弃申请委托鉴定，本院结合本辖区房屋租赁市场状况以及阳光花园1号楼1单元301室房屋的现状，对该房租金标准适当认定为每月800.00元。另，原告要求被告交付阳光花园1号楼2单元1504室房屋，并办理户名为张海隆的相关过户手续等，因该房已经由原告出售给他人，其无权向被告主张权利，原告的该项主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十七条一款（二）项、第十八条一款（一）项之规定，判决如下：
一、被告北京诚昊华建房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内将坐落于承德市鹰手营子矿区阳光花园1号楼1单元301室房屋交付给原告李怀民；被告向原告支付自2014年10月31日起至其向原告交付房屋之日止，按照房屋租金标准每月800.00元计算的违约金；
二、被告北京诚昊华建房地产开发有限公司自2014年10月31日起计算720日内，配合原告办理并取得房地产权属证书；如果因被告的责任，原告不能在上述期限内取得房地产权属证书，被告还应按照原告已经支付358498.00元房屋价款的0.3%向原告支付违约金；
三、驳回原告李怀民的其他诉讼请求。
被告如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10580.00元，原告李怀民承担5290.00元，被告北京诚昊华建房地产开发有限公司承担5290.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审 判 长 白明玉
代理审判员 刘延辉
人民陪审员 田秀红
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 张佳琪