北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终3203号
上诉人（原审原告）：冯溦，女，1984年10月30日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：殷红天，北京仁创律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：毛颐华，女，1947年10月13日出生，汉族，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：王凡，北京市泽元律师事务所律师。
上诉人冯溦因与上诉人毛颐华房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初33610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
冯溦上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判毛颐华支付冯溦违约金45万元；2.一、二审诉讼费由毛颐华承担。事实和理由：1.由于房屋买卖合同未及时解除，无法正常售卖，目前房屋整体售价已下降至少45万元，给冯溦造成了高于判决赔偿金额的经济损失。2.一审法院滥用自由裁量权，违约金的处理应适用双方的违约金条款。综上，请求二审法院支持冯溦的上诉请求。
毛颐华辩称：1.冯溦是通过合法形式掩盖非法目的与毛颐华达成的房屋买卖合同，该合同应属无效。毛颐华不应当承担违约金。2.双方的房屋买卖均没有交易成功，毛颐华的房屋在西城区且是学区房，损失更大。冯溦查询的房屋成交价是中介公司提供的估价，不代表现在房屋的准确价值。
毛颐华上诉请求：1.撤销一审判决第二项关于毛颐华赔偿冯溦违约金20万元以及由毛颐华负担案件受理费48200元的判决条款；2.本案诉讼费由冯溦承担。事实与理由：1.冯溦夫妇与北京链家房地产经纪有限公司恶意串通，欺骗毛颐华签订了本案及另案的两份房屋买卖合同，该合同不是毛颐华的真实意思表示，冯溦夫妇的行为违反和损害社会公共利益，故该合同属于无效合同，应予改判。2.冯溦夫妇没有实际履约能力和诚意，存在恶意欺诈和诉讼的预谋，应承担恶意诉讼的费用；3.一审判定由毛颐华赔偿明显不公，赔偿金额应与实际损失相关，而实际冯溦并没有损失，且已经获利。综上，请求二审法院判如所请。
冯溦答辩称：不同意毛颐华的上诉意见，冯溦没有毛颐华所述以合法形式掩盖非法目的的行为。
冯溦向一审法院提出起诉请求：1.请求判令解除冯溦与毛颐华签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；2.请求判令毛颐华支付违约金104万元。
一审法院认定事实如下：2017年2月4日，甲方毛颐华作为出卖方与案外人乙方买受人张某某经丙方居间方北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》与《补充协议》，约定由毛颐华出售其名下位于北京市西城区裕中东里某201号房屋给张某某，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为800万元，不含税。《补充协议》第二条约定了关于房屋交易具体事宜，具体有：张某某于2017年2月4日前将第一笔定金10万元自行支付毛颐华。张某某于2017年3月15日前将第一笔首付款243万元以建委监管方式支付毛颐华，于2017年3月15日前将第二笔首付款66万元以理房通方式支付毛颐华。张某某拟贷款450万元，双方应于评估公司出具评估报告后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，在银行出具批贷函5个工作日内，双方共同办理房屋所有权转移登记手续。双方一致同意，张某某从本协议约定的购房款中留存30万元作为户口迁出保证金，在毛颐华迁出户口当日，由张某某自行划转给毛颐华。双方应当在业主拿到全部房款10个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同，张某某从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，在双方办理物业交割当日，由张某某自行划转至毛颐华。另外《补充协议》还约定：税费全部由张某某承担。双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。张某某若逾期履行补充协议第二条约定的义务超过十五日的，张某某构成根本违约，毛颐华有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求张某某在违约行为发生起十五日内以相当于该房屋总价款的20%向毛颐华支付违约金。
同日，甲方张某某作为出卖方与乙方买受人毛颐华经丙方居间方链家公司签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》与《补充协议》，约定由张某某出售其名下位于北京市朝阳区惠新北里某204号房屋给毛颐华，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为520万元，不含税。《补充协议》第二条约定了关于房屋交易具体事宜，具体有：毛颐华于2017年2月4日前将第一笔定金10万元自行支付张某某。毛颐华于2017年3月30日前将第一笔购房款300万元以第三方担保支付方式支付张某某，于2017年6月10日前将第二笔购房款150万元以建委监管方式支付张某某，于2017年6月10日前将第三笔购房款29万元以理房通方式支付张某某。双方同意在毛颐华支付完全部购房款后3个工作日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。双方一致同意，毛颐华从本协议约定的购房款中留存30万元作为户口迁出保证金，在张某某迁出户口当日，由毛颐华自行划转给张某某。双方应当在业主拿到全部房款10个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同，毛颐华从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，在双方办理物业交割当日，由毛颐华自行划转至张某某。另外《补充协议》还约定：税费全部由毛颐华承担。双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。毛颐华若逾期履行补充协议第二条约定的义务超过十五日的，毛颐华构成根本违约，张某某有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并在毛颐华违约行为发生起十五日内以相当于该房屋总价款的20%向张某某支付违约金。
2017年2月4日毛颐华与张某某签订两份《北京市存量房屋买卖合同》及其他协议，因双方需互付10万元定金，因此双方达成互不支付定金的约定，并在当日双方均向对方出具了定金收条。
2017年2月6日，冯溦与案外人张某某办理离婚登记。同日，涉案朝阳区惠新北里某204号房屋所有权转移登记至冯溦名下。
2017年2月9日，甲方（原出售方）张某某、乙方（买受人）毛颐华、丙方（居间方）链家公司与丁方（新出售方）冯溦签订《变更出售方协议书（链家）》，约定张某某、毛颐华、冯溦协商一致，张某某与毛颐华就之前签署的关于北京市朝阳区惠新北里某204号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》项下的张某某的权利义务全部转移于冯溦，冯溦同意受让上述合同项下全部权利义务，四方一致认可上述合同的变更，并按照变更后的合同继续履行。
上述协议签订后毛颐华未支付任何房款，关于本案涉案房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》未继续履行。
另查，张某某作为原告将毛颐华作为被告起诉至北京市西城区人民法院，要求解除双方在2017年2月4日签订的《关于北京市西城区裕中东里某201号房屋的北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，并要求法院判令毛颐华支付违约金160万元、赔偿保障服务费24000元、评估费600元、居间代理费17.6万元，退还定金10万元。2017年10月27日，西城区人民法院作出（2017）京0102民初22341号民事判决书，认为：毛颐华、张某某签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及毛颐华、张某某、链家公司签订的《补充协议》，系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政规定的禁止性规定，应属合法有效，各方均应按照约定履行各自义务。毛颐华不同意履行合同的理由之一为张某某未按照约定的期限支付首付款，但双方约定首付款的支付方式为建委监管、理房通，需要双方签订相关监管协议，且链家公司的工作人员已在首付款支付期限届满前告知了毛颐华，毛颐华未履行办理资金监管的手续，导致张某某无法支付首付款，因此，张某某虽未按照约定支付首付款，但并非张某某责任所致，毛颐华以此为由拒绝履行合同，缺乏依据。因此张某某以毛颐华拒绝履行合同为由，提出解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并赔偿评估费、居间代理费、违约金的请求，符合合同约定，法院予以支持。最后该判决解除了张某某与毛颐华及北京链家房地产经纪有限公司就北京市西城区裕中东里某201号房屋买卖合同及补充协议，并由毛颐华赔偿张某某违约金10万元、评估费600元、居间代理费17.6万元，驳回张某某的其他诉讼请求。
一审法院认为：案外人张某某、冯溦与毛颐华签订《变更出售方协议书（链家）》系双方真实意思表示，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》项下张某某的所有权利义务均由冯溦承担。冯溦与毛颐华之间《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。根据上述合同约定，毛颐华应于2017年3月30日前将第一笔购房款300万元以第三方担保支付方式支付冯溦，如逾期履行该条约定的义务超过十五日的，毛颐华构成根本违约，冯溦有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并在毛颐华违约行为发生起十五日内以相当于该房屋总价款的20%向冯溦支付违约金。毛颐华自上述合同签订至今未支付300万元购房款，构成根本违约。因此，冯溦要求解除与毛颐华之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》，并要求毛颐华支付违约金，该院予以认可。关于违约金数额，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。双方在同一天签署两份《北京市存量房屋买卖合同》，因双方需互付定金而实际未支付定金。毛颐华作为出卖人的房屋买卖合同在定金给付之后双方未再继续履行。本案中的房屋买卖合同，约定买受人毛颐华应在2017年3月30日支付300万元购房款，毛颐华至今未付，同样本案的房屋买卖合同在定金给付之后双方未再继续履行。因此，冯溦应当就其实际已发生的损失提供证据予以证明，而冯溦未就其实际损失提供充分证据予以证明，该院依据合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金予以酌减。综上，一审法院于2017年12月11日判决：一、冯溦与毛颐华于2017年2月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》于判决生效之日解除。二、毛颐华于判决生效之日起十日内赔偿冯溦违约金二十万元。三、驳回冯溦其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，冯溦向本院提交一组证据，系从链家网下载的涉案房屋及同小区房屋售卖价格打印件3份，证明涉案房屋在2017年2月的单价为8万元/米，2018年3月的单价为6万多元/米，2018年的房屋出售成交价比2017年合同约定价格每平米下降了1万元左右。
毛颐华的质证意见为：对于上述证据的真实性认可，证明目的不认可，上述房屋价格属于个案，并不代表涉案房屋现有价格。
本院二审期间经审理查明的事实与一审法院一致。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点是冯溦与毛颐华签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》是否合法有效，以及违约金的数额问题。
关于合同效力问题。冯溦、毛颐华与案外人张某某、链家公司于2017年2月9日签订《变更出售方协议书（链家）》，约定《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》项下张某某的所有权利义务均由冯溦承担，各方一致认可上述合同的变更，并同意按照变更后的合同继续履行。该协议书的签订系各方真实意思表示，故冯溦与毛颐华之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》也系双方真实意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，属合法有效。毛颐华上诉称冯溦、张某某与链家公司存在恶意串通，其行为违反和损害社会公共利益等，因未提供证据予以证明，缺乏依据，本院对其该项上诉理由不予采信。一审法院认定冯溦与毛颐华之间的房屋买卖合同及其补充协议合法有效正确，本院予以确认。因毛颐华未按合同约定履行支付购房款的义务，构成根本违约，冯溦有权要求解除合同。
关于违约金的数额。因双方合同解除的原因是毛颐华不能按约支付购房款导致根本违约，毛颐华对合同解除存在明显过错，冯溦没有过错，故一审法院判令毛颐华向冯溦支付违约金，并无不当，本院予以支持。合同约定的违约金为房屋总价款的20%，毛颐华在一审中提出违约金过高，请求法院予以调整。结合本案情况，涉案房屋的差价损失是冯溦的预期利益损失。冯溦为证明其损失情况，提交了从链家网下载的涉案房屋及同小区房屋2017年和2018年的售卖价格打印件，该对比价格具有一定的客观性，但因属个案，仅可作为参考。且由于存量房屋价格处于波动之中，冯溦的预期利益损失并非完全固定，并不能排除涉案房屋价值上升的可能性。故一审法院在综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素的前提下，根据公平原则和诚实信用原则将违约金酌减为20万元，亦无不当，本院予以支持。
综上，冯溦、毛颐华的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9350元，由冯溦负担5050元（已交纳），由毛颐华负担4300元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋 毅
审 判 员 沈 放
审 判 员 张玉娜
二〇一八年五月八日
法官助理 董 沛
书 记 员 刁雨欣