南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0102民初4351号
原告：南昌香格里拉餐饮娱乐管理有限公司。
法定代表人：罗征兵，该公司董事长。
委托诉讼代理人：万虹霞，江西豫章律师事务所律师，执业证号13601201111952951。
被告：武汉元祖食品有限公司。
法定代表人：张秀琬，该公司总经理。
委托代理人：谢成伟，男，该公司职员。
委托代理人：凌模俊，男，该公司职员。
原告南昌香格里拉餐饮娱乐管理有限公司诉被告武汉元祖食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南昌香格里拉餐饮娱乐管理有限公司委托代理人万虹霞、被告武汉元祖食品有限公司委托代理人谢成伟、凌模俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南昌香格里拉餐饮娱乐管理有限公司诉称：2011年5月30日原被告双方签订一份房屋租赁合同，约定原告将位于XX号铺位出租给被告使用，租赁期限自2011年6月15日至2016年6月14日，租金每年30万元，租金按年支付，在每年的最后一个月的最后五天内支付下一期的租金，如甲乙双方各自提前终止合同，须赔偿对方违约金30万元整。后双方就上述房屋租赁合同又签订一份补充协议，将原租赁期限变更为2011年6月15日至2018年6月14日，年租金变更为每年20万元。在租赁期限内，被告屡次违约，拖欠原告水费、电费及房屋租金，截止2016年8月13日，被告尚拖欠水费155元、电费10629.5元未付，且未按约定支付2016年6月15日至2017年6月14日的租金。2016年8月10日被告突然单方提前终止租赁合同，并于2016年8月17日搬离店铺，导致原告无法及时将所租赁房屋出租而产生租金损失，故被告应当赔偿原告房屋空置的损失。另在租赁期限内，被告要求更换普通税为增值税发票，原告垫付税金59211.6元，被告至今未给付，原告多次向被告催收无果。故提起诉讼，请求判令1、被告向原告支付违约金30万元；2、被告向原告支付拖欠的水电费共计10784.5元（其中水费155元、电费10629.5元）；3、被告向原告支付2016年6月15日至2016年8月14日期间的房屋租金18333.33元及逾期违约金（按同期银行贷款利率计算，自2016年6月16日开始计算至被告付清之日止）；4、被告向原告支付房租税金59211.6元；5、被告赔偿原告租赁房屋空置3个月产生的租金损失5万元（自2016年8月17日起计算至2016年11月16日止）；6、本案诉讼费用由被告承担。庭后，原告表示第3项请求两个月租金18333.33元为笔误，实际为33333.4元。
被告武汉元祖食品有限公司辩称：一、不同意原告第1、4、5项诉讼请求；二、第2项诉讼请求需要原告出具相关水电费的正规发票后才予认定。三、认可原告第3项诉讼请求中拖欠租金的事实，但是对承担逾期违约金不予认可。首先，针对原告主张支付违约金30万元，被告按约交付保证金为10万元，已被原告没收，应为对原告的补偿，原告再另行主张30万元的违约金明显过高，导致双重计算违约金。其次对税金不予认可，我方从未承诺也未授权他人同意承担税金，且合同明确了租金含税，不需要另行再交税；另第3项中按利息方式计算逾期支付违约金我方不予认可，合同约定的违约金已经包含了该项损失；第5项房屋空置期间产生的租金损失已经包含在违约金内，不应当重复计算；本案诉讼费应由原告承担。
经审理查明：原告自2009年向江西珠湖农场承租其所有的位于南昌××××号的龙珠大厦。2011年5月原告南昌香格里拉餐饮娱乐管理有限公司（出租方甲方）就该大厦一楼店面出租给被告武汉元祖食品有限公司（承租方乙方）达成口头协议并于2011年5月30日签订书面房屋租赁合同，约定1、甲方将位XX直营店经营使用，面积55.86平方米。2、租赁期限5年，自2011年6月15日至2016年6月14日。3、租金为每年30万元，租金按年支付。在每年的最后一个月的最后五天内支付下一期的租金。4、乙方在合同签订之日五个工作日支付保证金10万元，甲方在合同期满或乙方未违约而解除合同时十五日内退还乙方。5、租赁期间该房屋发生的水电费由乙方承担，水电费按独立分表实际使用费用计算。6、甲乙双方各自提前终止合同，须赔偿对方违约金人民币30万元整。
合同签订同时，原告将诉争房屋交付给被告使用，被告于2011年6月7日向原告交纳租赁保证金10万元并按约定交付租金。合同履行至2014年，双方签订一份补充协议，将租赁期限变更为7年即由原合同的2016年6月14日延长至2018年6月14日，租金从2015年6月15日至2018年6月14日变更为每年20万元。补充协议签订后双方按约履行各自的义务，被告按约定每年交一次租金直到2016年6月14日。2016年6月15日被告没有按约支付租金，而是提出解除租赁关系并于2016年8月4日至函原告，以经营亏损为由提出2016年7月28日终止租赁合同并搬离该房屋，要求返还保证金，同时承诺于同年8月25日前支付6月15日至7月28日租金。同年8月11日原告回函表示不同意终止租赁协议，要求给付拖欠的水费155元、电费10629.5元，租金20万元及垫付的税金59211.6元。被告收到该函后于2016年8月17日搬离诉争房屋，同年10月原告将诉争房屋出租给他人。
上述事实有原、被告当庭陈述及原告提供的2009年9月18日原告与房屋所有权人签订的补充协议、2011年5月30日原被告签订的房屋租赁合同及补充协议、2016年8月4日被告终止租赁合同的函、2016年8月11日原告回函及邮寄单回执、水费电费单据三张、2014年7月3日完税凭证一张及被告提供的2011年6月7日租赁保证金收据等证据予以证实。
本院认为：原被告自愿签订租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。合同签订后，双方按约履行，原告将租赁物交付给被告使用，被告交付10万元保证金并交付租金至2016年6月14日。合同履行中，双方经协商变更租期及租金并签订补充协议，其中租期延长至2018年6月14日，租金为每年20万元，双方自愿变更合同条款，不违反法律规定。合同履行至2016年6月14日，被告因经营不善，单方要求解除合同并拒绝交付租金，在原告回函明确表示不同意解除合同的情况下擅自搬离租赁屋，导致本案纠纷被告负有全部责任。原告为减少损失，将租赁物出租给他人，不违反法律规定，双方至此已实际解除合同。归纳本案原告诉请，包括1、原告主张2016年6月15日至同年8月14日租金共计33333.4元及空置期间2016年8月15日同年10月14日租金损失33333.4元，事实清楚，被告应当按合同约定给付；因原告陈述其在2016年10月已将房屋租给他人，故原告主张2016年11月份的租金本院不予支持。2、原告陈述被告拖欠承租期间水费155元、电费10629.5元，被告认可该事实，故原告主张该款，本院予以支持。3、原告要求被告承担增值税59211.6元，因原告交付给被告的系地税营业税发票，属于合同约定租金含税范围，故该主张不予支持。4、原告主张违约金，包括依合同第11条约定被告方提前解除租赁合同赔偿原告30万元及逾期交付租金违约金（按银行利息计算）两部分。根据合同法及合同法解释的规定，违约金具有补偿损失和惩罚违约行为的双重性质，应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、过错程度、逾期利益等作出判断，但违约金超出造成损失的百分之三十，一般认定过高。庭审中被告辩称其交付给原告的保证金10万元未退还已用于弥补损失，原告现主张30万元违约金属重复计算并且过高。综合双方陈述，本案被告在原告无任何违约行为并已明确表示不同意解除合同的情况下，单方以经营不善为由解除合同，擅自搬离租赁物，且拖欠占用期间水电费及租金，属于根本性违约；原告在此情况下并未让租赁物长期空置，而是积极作为，将房屋出租给他人，减少了可能产生的损失。审理中，原告陈述双方在变更协议时因为延长了租期，所以从2015年6月15日开始每年租金由30万元降为20万元，该解释符合市场一般习惯，具有合理性。现被告提前解除合同，并未履行补偿协议的租期，导致原告降低租金失去合理的前提条件，被告受益存在不公平性，故自2015年6月15日至2016年10月14日，原合同年租金30万元与补充协议年租金20万元差价为133333.2元，该款系原告让利产生的租金损失，可作为原告实际损失的参考金额。另被告按合同约定时间应于2016年6月14日前交付自2016年6月15日至2016年8月14日租金，但被告至今未交付，故原告要求被告支付该部分的逾期支付违约金，按银行同期贷款利率计算，符合法律规定。综合上述因素，鉴于被告以抗辩形式提出违约金过高，且保证金被原告占有，违约金重复计算，部分理由成立，故酌情调整两项违约金合计为15万元，扣除原告实际占用被告交付的保证金10万元，被告应当给付原告违约金5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、被告武汉元祖食品有限公司于本判决生效后五日内向原告南昌香格里拉餐饮娱乐管理有限公司支付2016年6月15日至2016年10月14日租金66666.8元。
二、被告武汉元祖食品有限公司于本判决生效后五日内向原告南昌香格里拉餐饮娱乐管理有限公司支付拖欠的水费155元、电费10629.5元。
三、被告武汉元祖食品有限公司于本判决生效后五日内向原告南昌香格里拉餐饮娱乐管理有限公司支付违约金50000元。
四、驳回原告南昌香格里拉餐饮娱乐管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案由原告南昌香格里拉餐饮娱乐管理有限公司的案件受理费7930元，由原告承担930元，被告承担7000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 熊 娟
人民陪审员 胡明哲
人民陪审员 孟曦娉
二〇一七年二月十五日
书 记 员 陶媛媛
附:本案适用的有关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。