广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第1638号
上诉人（原审被告）：王某
被上诉人（原审原告）：深圳市某某物业管理有限公司。
原审被告：谭某某
上诉人王某因与被上诉人深圳市某某物业管理有限公司（以下简称某某物业公司）及原审被告谭某某物业服务合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2011）深南法民三初字第666号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：某某物业公司于1993年3月23日起准予从事物业管理业务，资质等级为一级。位于深圳市南山区科技园某别墅，建筑面积为350.3平方米，登记价为2276950元，于2003年12月6日登记至王某、谭某某名下。
某某物业公司从2000年开始对涉案小区进行物业管理至今。王某、谭某某自2000年9月入住涉案房产至今。2000年9月19日，王某（甲方）与某某物业公司科苑花园管理处（乙方）签订《入住协议书》，约定甲、乙双方密切配合，共同管理好住宅区，甲方必须按时如数缴纳管理费，如有拖欠，乙方有权向人民法院申请强制追缴，及其它条款。关于收费的标准，某某物业公司陈述对于涉案房产这类别墅物业，是按照每栋每月832.1元收取物业服务费，王某认为是按照每月每平方米2.5元收取。
庭审中，某某物业公司陈述王某、谭某某从2002年10月开始拒交物业服务费和水费。王某提交了《别墅A6栋明细表》证明已于2005年12月12日结清水费欠费，并称由于某某物业公司管理不善，其于2005年开始拒交物业服务费。某某物业公司认可王某、谭某某已结清水费。
王某提交了报警回执、照片证明涉案房产曾被盗以及涉案小区管理混乱，存在环境凌乱，小区内多处摆卖、加建违建、儿童游乐场、游泳池等设施破败失修等问题，某某物业公司对上述证据不予认可。某某物业公司提交了《关于应对王某答辩中的异议的说明》对某某物业公司就涉案小区停车位管理、保安配备、小区监控、保安员盗窃、小区违建、消防设施等问题进行了说明。
庭审中，某某物业公司陈述曾上门催收及发通知向王某、谭某某催缴物业服务费，但王某、谭某某拒签。某某物业公司认为王某、谭某某曾于2008年1月至4月交纳物业服务费，构成诉讼时效中断。王某否认某某物业公司曾催收上述费用，并认为某某物业公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效，至于王某、谭某某于2008年1月至4月交纳物业服务费也不构成诉讼时效的中断，王某、谭某某并未承诺支付以前的物业服务费。
某某物业公司的一审诉讼请求：1、王某、谭某某支付2002年10月至2011年5月物业服务费83210元；2、王某、谭某某支付逾期交纳物业服务费及专项维修资金的违约金至付清款项之日，暂计至2011年5月30日为65740.28元；3、王某、谭某某支付2002年10月至2005年7月的水费2356.15元；4、王某、谭某某承担本案诉讼费用。
原审法院经审理认为：某某物业公司对涉案小区进行物业管理符合法律、行政法规的规定，某某物业公司实际为涉案小区提供了物业管理服务，王某、谭某某系涉案小区别墅A6栋业主，王某、谭某某实际接受了某某物业公司提供的物业管理服务，故某某物业公司与王某、谭某某之间存在物业管理服务合同关系，王某、谭某某应向某某物业公司支付物业服务费。关于支付的标准，某某物业公司主张涉案房产应按照每栋每月832.1元收取物业服务费，王某认为应按照每月每平方米2.5元收取，某某物业公司主张的收费标准实际低于王某的主张，且王某、谭某某实际曾按每月832.1元的标准向某某物业公司支付物业服务费，故原审法院认为王某、谭某某应按每月832.1元的标准向某某物业公司支付物业服务费。
关于王某认为某某物业公司未履行物业管理职责，故王某、谭某某有权拒绝支付物业服务费的抗辩。原审法院认为：一、某某物业公司作为物业管理公司，应积极履行物业管理服务，包括对涉案小区的设施进行维修、养护以及履行安保义务等。二、在物业管理中，即使某某物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵，王某、谭某某也不应因此拒绝交纳全部的物业服务费。因物业服务企业是对小区进行管理并提供服务，其收取的物业服务费是用于整个小区设施的维修、养护、管理等，业主拒交物业服务费，不仅损害了物业服务企业的利益，也是对其它业主利益的侵害。故王某、谭某某以某某物业公司管理不善作为不交物业服务费的抗辩，缺乏法律依据，原审法院不予采纳。至于某某物业公司是否存在疏于履行职责及是否应承担相应责任，王某、谭某某应另循法律途径解决。
对于王某认为某某物业公司的起诉部分超过诉讼时效的抗辩，原审法院认为，王某、谭某某应支付的物业服务费应从其拖欠之日起计算，但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，当事人向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。本案中，某某物业公司并未举证证明曾向王某、谭某某催缴其主张的费用，某某物业公司亦未提供充分证据证明存在诉讼时效中止或中断的法定事由。某某物业公司于2011年6月21日向原审法院起诉，故本案中，某某物业公司所主张的物业服务费中属于两年之前的部分，即2009年6月以前的费用均已超过诉讼时效，原审法院对该部分诉讼请求不予支持。故王某、谭某某应向某某物业公司支付2009年6月至2011年5月期间的物业服务费为832.1×24＝19970.4元。根据庭审查明的情况，某某物业公司在涉案小区进行物业管理期间确实存在瑕疵，且王某、谭某某拖欠物业服务费也系事出有因，故某某物业公司要求王某、谭某某向其支付滞纳金，有违公平原则，原审法院不予支持。因某某物业公司已认可王某、谭某某已结清水费，故对于某某物业公司主张水费的诉讼请求，原审法院不予支持。
谭某某经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、王某、谭某某应于本判决生效之日起十日内向某某物业公司支付拖欠的物业服务费19970.4元；二、驳回某某物业公司的其它诉讼请求。如果王某、谭某某未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3326元，由某某物业公司负担2887元，王某、谭某某负担439元。因某某物业公司已预交案件受理费，王某、谭某某应于本判决生效之日起十日内迳付某某物业公司。
上诉人王某不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决第一项，改判其向某某物业公司支付物业管理费7142．12元，驳回某某物业公司的其他诉讼请求。上诉理由：一、原审判决对于本案物业服务费的标准认定有误。（一）王某与某某物业公司之间没有签订物业服务合同，对物业费的标准没有一致的约定。在一审诉讼中，某某物业公司没有提交法庭双方存在的任何物业服务合同书，王某也从未见过此类合同文本，某某物业公司主张的按照每栋每月832.1元的标准收取物业费没有证据支持，但是，一审判决根据某某物业公司空口无凭的“原告陈述”，支持某某物业公司的请求，缺乏事实根据。（二）原审判决认定“王某主张物业服务费按照每月每平方米2．5元收取”属于误判。在一审诉讼中，王某强调某某物业公司对同一住宅小区内的物业服务收费没有统一标准，有按0．8元每平米收费，有按2．5元的标准收费，同样的服务不同收费，既不合理又不公平。王某陈述的用意，一是指出小区内的收费的混乱状况，二是指出某某物业公司每栋按832．1元收费的主张没有根据。不能理解为王某主张涉案房产按照每月每平方米2．5元收取”。二、某某物业公司没有提供正常合理的物业服务。长期以来，王某居住的小区一直存在以下问题：（一）小区俱乐部长期废弃，成了清洁工的废品仓库。（二）小区内的路灯数年不亮，闭路监控摄像头和门铃对讲系统十多年来从未使用。（三）外来车辆和人员进出小区来去自由，从不登记，小区内没有保安巡逻，造成王某家两次被盗，汽车两次被严重破坏，损失财物价值达30余万元。（四）小区娱乐场的设施损毁后，空置8年没有更换安装新的设施，小区内没有供老人儿童的休闲阅读室。（五）物业公司破坏政府规划，把业主车库改成超市，把人行通道及消防通道出租给社会人员摆地摊，造成小区环境脏乱差的状况。（六）住宅楼门前经常长达一个多星期不清扫，垃圾不清除，住宅楼后面的绿化带更是数年不清扫，不绿化。（七）物业公司大幅裁员达70%以上，仅保安员就从以前的30人裁至现在仅剩7人，造成服务质量低下，治安状况不好。（八）推诿拒绝成立业主委员会，逃避业主监督，长达十年年拒绝向业主公告房屋维修基金的使用情况和收支平衡表，业主怨声载道而无处投诉。三、应当依法重新确定物业服务费标准。（一）涉案别墅的物业服务费按每月每户832.1元收取，没有合同依掘。王某虽然曾经交过部分费用，但并不表示认可这一标准，因为王某长时间是拒绝交付的，不交费的原因虽然有原告没有提供服务、失职造成原告损失以外，还包括物业服务费标准不合理且缺乏法律依据的原因。（二）小区的其他住宅，包括某某物业公司公司领导居住的住宅，是按照每平方米0.8元的标准按月计收服务费。对于王某却要按每栋832.1元的标准按月计收，每平方米单价高达2．5元。同一个小区，同样的服务，只是业主身份不同，即要按照不同的标准计收服务费，显失公平。（三）按照《深圳市住宅物业服务收费指导标准》规定，“别墅（包括独立别墅、连体别墅）……物业服务收费实行市场调节价。业主和物业服务企业协商制定收费标准时可参考《指导标准》。”参照《深圳市住宅物业服务收费指导标准（多层）》以及某某物业公司物业服务项目和质量等因素，暂按三级质量水平，物业管理费标准应为：0.26＋0.06＋0.13＋0.14＋0.26=0.85元／㎡。照此标准计算，王某应当支付的2009年6月至2011年5月的物业服务费为0.85×350.3×24=7146.12元。
被上诉人某某物业公司答辩称：一、本案争议的焦点就是有关收费标准的问题，我方认为王某要求按每月每平方米0.85元缴纳物业费没有法律依据，王某是2000年9月份办理入户手续，从2002年10月份开始拖欠物业管理费，从2000年9至2002年10月，王某都是按照每月每栋831.2元缴纳物业费的，对这一缴费的事实，王某在一审中是予以确认的。2008年1至4月份王某也是按照相同的标准即每月每栋832.1元缴纳服务费，所以王某对收费标准是予以认可的。二、根据经济特区物业管理条例的规定，调整物业服务费应当提起业主大会表决通过，本案的王某作为单独业主无权要求调低物业服务费。三、王某所居住是别墅区，按照相关指导标准是实行市场调节，某某物业公司已与涉案小区的全体业主包括王某在内约定的物业服务收费标准，无需再参照政府指导价，某某物业公司是具有一级服务资质的物业服务企业，王某要求按照多层的三级水平缴纳服务费没有事实和法律依据。综上，我方请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告谭某某陈述：王某、谭某某和某某物业公司之间并没有签订相关的价格协议。某某物业公司将别墅区改成了高楼，别墅区已经不存在了，而且在小区中连录像头都没有，游泳池也不能用，而且小区中只有一个清洁工和一个保安，管理根本就不完善，某某物业公司根本就没有提供相关的物业服务。
本院经审理查明：原审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为：原审法院认定某某物业公司与王某、谭某某之间存在物业管理服务合同关系，王某、谭某某应向某某物业公司支付物业服务费，认定正确。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，双方主要是对物业管理费的收费标准存在争议。《深圳市住宅物业服务收费指导标准》第一条第二款规定，别墅（包括独立别墅、连体别墅）的物业服务收费实行市场调节价。王某、谭某某在入住时虽然没有与某某物业公司签订物业服务合同，对物业管理费的收费标准进行约定，但王某、谭某某在入住后至2002年9月以及2008年1-4月均是按照整栋每月832.1元的标准缴纳物业管理费，应视为对该收费标准的认可。在双方没有对物业管理费作出新的约定前，王某、谭某某应当按照上述标准向某某物业公司支付物业管理费。原审法院判令王某、谭某某按照整栋每月832.1元的标准向某某物业公司支付物业管理费，处理正确。王某上诉称，某某物业公司没有提供与其收费相对等的物业服务，应当重新确定物业管理费的标准。根据《深圳市住宅物业服务收费指导标准》第六条和第七条的规定，物业管理费收费标准的调整要由业主大会与物业服务企业参照指导标准协商确定，无法按规定成立业主大会和选举产生业主委员会的物业，需确定、调整物业服务收费标准的，可由区主管部门会同街道办事处，在征求该住宅区业主或者使用人意见并取得过半数书面同意后，指定物业所在地居民委员会与物业服务企业参考指导标准协商确定。本院认为，王某的主张调整物业管理费收费标准，可以根据以上规定另循法律途径解决。原审法院对此不作处理，处理正确。
综上，上诉人王某的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确、处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人王某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 路 德 虎
二〇一二年十月二十九日
书 记 员 邹俊辉（兼）