广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）百中民一终字第1109号
上诉人（一审被告）黄某甲，农民。
上诉人（一审被告）黄某乙，农民。
委托代理人唐霭涛，广西龙翔律师事务所律师。
委托代理人余锋，田东县民新缘法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告）黄某丙，农民。
委托代理人卢江南，广西万科律师事务所律师。
上诉人黄某甲、黄某乙因房屋买卖合同纠纷一案，不服田东县人民法院（2015）东民二初字第115号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年10月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月28日召集上诉人黄某甲及其与上诉人黄某乙的委托代理人唐霭涛、余锋，被上诉人黄某丙及其委托代理人卢江南到庭进行举证、质证。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，被告黄某甲与被告黄某乙于1983年按当地习俗举行结婚仪式后共同生活，至今未办理结婚登记手续，属于事实婚姻关系。本案涉诉房屋为田东县平马镇东宁西路合恒巷210号（现更名为：田东县平马镇油城路吉祥巷83号），该房屋土地登记分为东侧登记土地使用权人为被告黄某乙，使用权面积为60平方米，该宗土地使用权证号为：东国用（1997）第97号；西侧登记土地使用权人为被告黄某甲，使用权面积为60平方米，该宗土地为原告以被告黄某甲名字向田东县人民政府补办土地使用权证号为：东国用（2009）第684号。1996年10月8日，被告黄某甲与田东县农村合作基金会联合会签订《融资合同书》，向基金会借款70000元，借款期限为6个月。借款后，被告黄某甲因未能如约按期偿还借款，田东县农村合作基金会联合会遂向法院提起诉讼，法院经审理于1999年11月8日作出（1999）东经初字第98号民事判决书，判决黄某甲应偿还田东县农村合作基金会联合会借款本金68000元及资金占用费。1997年4月8日，被告黄某乙以本案登记在其名下的东国用（1997）字第104号《国有土地使用证》作为抵押与田东县农村合作基金会联合会签订《融资合作书》，向基金联合会借款30000元，借款期限为180天。借款后，被告黄某乙未能如约按期偿还借款，田东县农村合作基金会联合会遂向本院提起诉讼，法院经审理于1999年11月2日作出（1999）东经初字第96号民事判决书，判决被告黄某乙向田东县农村合作基金会联合会偿还借款本金27000元及资金占用费。上述民事判决书生效后，被告黄某甲、黄某乙均未按判决书确定的法律义务，田东县农村合作基金会联合会遂于2000年4月7日向法院申请强制执行。在强制执行过程中，法院依法对被告黄某甲、黄某乙夫妇所有的其他财产进行扣押、对黄某甲予以拘留等强制执行措施。2000年6月23日，在强制执行过程中，强制执行人申请人田东县农村合作基金会联合会与被执行人黄某甲、黄某乙、黄文彩达成执行和解协议，协议约定：1、黄某甲欠申请人本金68000元及利息；黄某乙欠申请人本金27000元及利息；黄文彩（黄某甲作为黄文彩的借款担保人）欠申请人本金50000元及利息，共计本金145000元及利息，已偿还22000元，余下本金123000元及利息，黄某甲、黄某乙、黄文彩定于2000年7月15日前偿还38000元；余下本金85000元及利息定于2000年10月30日前一次性本息偿清。执行和解约定期限届满后，被告未能按和解协议履行法律义务，债权人没有能实现债权权益，法院遂依法委托百色地区价格认证中心对被告黄某甲、黄某乙夫妇所有的位于田东县平马镇东宁西路合恒巷210号房产进行价格评估，2002年6月19日，该价格认证中心作出百地价鉴字（2002）43号《关于田东县东宁西路合恒巷210号房地产的价格鉴定结论书》，价格鉴定结论为：田东县东宁西路合恒巷210号房地产价格为189327.16元；标的物拍卖底价为142000元。2003年5月28日，法院发出（2003）东公字第8号《公告》，公告：田东县农村合作基金会联合会与黄某甲、黄某乙借款纠纷，法院作出的（1999）东经初字第96、98号民事判决书已发生法律效力，法院执行过程中，已查封且评估了属于黄某甲、黄某乙夫妇所有的位于田东县平马镇东宁西路合恒巷210号房，依照法律规定责令黄某甲、黄某乙夫妇及家人于2003年6月5日前迁出平马镇东宁西路合恒巷210号房，逾期不履行，法院将依法强制执行。2003年6月7日，在法院执行局法官监督下，被告黄某甲、黄某乙自行将讼争房产予以变卖，并由黄某甲（甲方）与原告黄某丙及其前妻隆小婷（乙方）签订《房屋转让协议书》，约定：一、甲方现有一栋三层半的楼房，占地总面积为120平方米（即8米×15米），总建筑面积为462.59平方米，房屋位于田东县平马镇东宁西路合恒巷210号，现转让给乙方；二、该房屋转让价格定为150000元，房屋转让费的付款方式为现金一次性付清，该房屋只有土地使用证，房产证没有办理，转让后该房屋的土地所有权及房屋所有权归乙方所有、使用；三、甲方需完全配合乙方办理土地使用证过户手续，不得以任何借口推拖，过户费及契税由乙方支付，甲方转让房屋后其所有债权、债务等与乙方无关；四、乙方一次性支付房屋款后，甲方订于2003年6月15日迁出且甲方要付清2003年6月15日前该房屋所欠的水电费用；五、甲方双方如有违约，违约方将支付双倍的转让金给守约方作为违约赔偿金；六、协议经签字后生效。转让协议书中，由被告黄某甲代其妻子黄某乙签字并捺印。转让协议签订后，原告即按协议约定将房屋转让款150000元交到法院全部用于偿付上述生效判决确定的偿还义务及执行款费用。被告黄某甲、黄某乙亦按协议约定的期限内搬出涉诉房屋，原告黄某丙随即对合恒巷210号房进行装修后入住至今。原告黄某丙多次催促被告协助办理房屋过户登记手续无果后，为此向法院提起诉讼，要求前述诉讼请求。另查明，2009年7月3日，原告黄某丙与隆小婷协议离婚，离婚协议约定：合恒巷210号房产归原告黄某丙所有。原告黄某丙与隆小婷于离婚协议签订当日到婚姻登记机关办理了离婚登记手续。2014年，田东县平马镇东宁西路合恒巷210号更名为田东县平马镇油城路吉祥巷83号。
一审法院经审理认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案中，讼争房地产为平马镇东宁西路合恒巷210号（现油城路吉祥巷83号）属于被告黄某甲、黄某乙的夫妻共有财产。被告黄某甲、黄某乙为法律上认可夫妻关系，两人之间存在特殊的家庭关系。俩被告又分别为法院强制执行被申请人，被法院采取依法扣押、查封被告夫妇俩的共有财产对被告黄某甲处予拘留等强制执行措施。经法院主持调解，强制执行申请人田东县农村合作基金会联合会与黄某甲、黄某乙达成执行和解协议。以及在强制执行过程中，法院依法对原属于被告黄某甲、黄某乙所有即本案涉诉的合恒巷210号房地产予以评估，法院向其送达责令其迁出涉诉房屋公告，对涉诉房地产依法拍卖前，在法院监督之下，被告以15万元价格将涉诉房地产变卖给原告与隆小婷，变卖价没有低于评估价格。因此，原告基于被告黄某甲、黄某乙夫妻的特殊关系，强制执行案件的被执行人，与被告黄某甲签订《房屋转让协议书》时，原告及前妻隆小婷是善意的，合同约定的对价也是合理的。原告按协议约定履行了其应尽的义务，支付了全部房款，在房屋交付后，原告经过装修后搬入居住，并以自己的名义对房屋进行管理，至今已有十几年之久。被告黄某乙其居住地与讼争房屋之间的距离，在此期间其不知房屋买卖的事实，明显不符合常理。若被告黄某乙真不知晓，亦不同意房屋买卖的情形之下，其理应积极寻求办法以维护自已的权益，以确定双方关于房屋之法律性质关系，而非在房屋买卖或是其他尚无定论的情况下，就选择主动搬离讼争房屋，并且将土地使用权人为“黄某乙”的土地使用证交给原告，至原告起诉前被告黄某乙未提出过异议，不符合常理。基于以上因素，法院认为，原、被告双方的行为均符合《房屋转让协议书》的约定，且已履行了大部分合同义务。被告黄某乙作为执行案件的被执行人其理应知晓双方买卖房屋且由原告支付房屋款项用于偿付债务的事实，被告黄某甲作为其丈夫处理共同财产时，已征得被告黄某乙同意与认可。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条的规定，原、被告之间签订的《房屋转让协议书》成立并自成立之日生效。依法成立并生效的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。故原告要求确认原、被告于2003年6月7日签订的《房屋转让协议书》合法有效的诉讼请求，予以支持。原、被告认可《房屋转让协议书》中“黄某乙”的签字捺印非被告黄某乙本人所签所捺，被告主张《房屋转让协议书》无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，即使出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者完全的处分权，但其同买受人所签订的房屋买卖合同仍然有效，故被告关于《房屋转让协议书》无效的诉辩意见，不予采信。转让协议签订当日，被告黄某甲出具了收据，记载了其收到房屋转让款150000元的事实，而转让讼争房产是在法院强制执行过程中，转让亦是在法院监督之下，其所得主要用于偿还债务，被告黄某甲、黄某乙及黄某甲提供担保的借款本金共计145000元及利息，房屋转让款所得款与债务数额相当，被告向原告出具的收据，亦可证明其已就房屋转让款用于偿还被告所欠的债务及执行费用的事实可以确认。因此，被告关于其未收到款项，原告未实际履行给付义务的主张，无事实依据，被告亦未提交相关证据予以反驳，因此，不予采信。原、被告在签订买卖房屋协议中约定：需完全配合办理土地使用证过户手续。根据约定，被告应积极协助原告办理相关房地产登记过户手续，因此原告的此项诉讼请求符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第四十四条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决：一、确认原告黄某丙与被告黄某甲、黄某乙于2003年6月7日签订的《房屋转让协议书》合法有效；二、被告黄某甲、黄某乙于本判决生效后十日内，协助原告黄某丙办理双方交易的房产土地使用证等过户手续。
上诉人黄某甲、黄某乙不服一审判决，提出上诉称，1、一审法院判决认定本案《转让协议书》有效是错误。该《转让协议书》的当事人“黄某乙”并没有在上面签字，并对其一间楼房和一宗宅基地被转让并不知情，故该《转让协议书》侵害了“黄某乙”的权益，应为无效。2、一审法院判决认定本案《转让协议书》的转让款15万元已交付的事实错误。实际转让款15万元并没有交付，虽然被上诉人出示“收款收据”，但无证据证实上诉人已实际交付（如转帐支付、汇款汇付等支付凭证）；且15万元是否交付与基金会的债权债务无关，不能以被上诉人向法院交付的15万元作为《转让协议书》的转让款15万元，其行为与本案无关。根据原（1999）第96、98号判决书共确认上诉人欠款9.5万元，还余有5.5万元。本款应由被上诉人支付给上诉人，上诉人再与法院结算才符合程序，一审直接认定被上诉人向法院交付15万元作为《转让协议书》的转让款15万元是错误的。3、一审法院审理并没有涉及黄文彩债务，但判决却将黄文彩债务列入本案，违反了不告不理的审判原则。4、一审判决上诉人协助办理土地证的过户手续不当。本案被上诉人不履行向上诉人交付转让款15万元，上诉人有权不予配合办理土地证的过户手续。且办理土地证的过户手续不是本案审理的范围，本案审理的是房屋合同纠纷。综上，1、请求撤销一审判决，判决本案《转让协议书》无效，上诉人不负配合协助办理土地证的过户手续；2、判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人黄某丙答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。虽然“黄某乙”没有在该《转让协议书》上面签名，但是“黄某乙”与黄某甲是夫妻关系，黄某甲在本案的行为为表见代理。本案《转让协议书》的转让款15万元已交付，是交付法院用于偿还上诉人的债务案件，法院当时执行债务案件的法官比较清楚。由于本案《转让协议书》约定上诉人协助办理土地证的过户手续的义务，故一审判决“上诉人协助办理土地证的过户手续”正确。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
在二审期间，双方当事人没有新证据向法庭提供。上诉人对一审查明的“2003年6月7日，在本院执行局法官监督下，被告黄某甲、黄某乙自行将讼争房产予以变卖”事实有异议，认为不是黄某甲、黄某乙自行将讼争房产予以变卖，是法院强迫当事人变卖的。
本院对当事人争议事实的分析和认定，关于一审查明的“2003年6月7日，在本院执行局法官监督下，被告黄某甲、黄某乙自行将讼争房产予以变卖”事实是否属实的问题。由于上诉人没有提供证据证实黄某甲、黄某乙将讼争房产予以变卖是法院强迫的，故本院对上诉人上述主张不予采信。
综上分析，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性”之规定，本案没有证据证实该《房屋转让协议书》有上述合同无效情形之一，属于有效合同，当事人应当按合同约定的权利义务履行。故一审法院依被上诉人的请求确认被上诉人与上诉人签订的《房屋转让协议书》合法有效并判决上诉人协助办理房产土地使用证等过户手续是正确的，本院予以维持。关于上诉人主张本案《房屋转让协议书》的当事人“黄某乙”并没有在上面签字，该《房屋转让协议书》侵害了“黄某乙”权益，应为无效合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之规定，本案即使黄某甲（为黄某乙丈夫）不能代理“黄某乙”签字，也不是合同无效，而是由黄某甲承担责任。且“黄某乙”与黄某甲为夫妻关系，《房屋转让协议书》的标的物“房屋”已实际交付被上诉人占有，“黄某乙”是知道或应当知道该《房屋转让协议书》的，故对“黄某乙”主张该《房屋转让协议书》侵害了其权益，应为无效合同，本院不予采信。关于上诉人主张本案的房屋转让款15万元没有交付的问题。本案有被上诉人提供上诉人书写的《收据》，人民法院对黄某甲、黄某乙执行偿还田东县农村联合基金会借款及占用费等费用（有材料证实），是可以相互印证本案的房屋转让款15万元已经支付上诉人的事实；且上诉人又没有相反的证据足以推翻上述证据，故对上诉人上述主张本院不予采信。
综上所述，上诉人的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律和判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人黄某甲、黄某乙负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 亮
审判员 黄小萍
审判员 张力夫
二〇一五年十二月二十二日
书记员 蒙烁羽