上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第1690号
原告蒋红。
原告孙丽君。
二原告共同的委托代理人张少省，上海市天地律师事务所律师。
二原告共同的委托代理人孙波，上海市天地律师事务所律师。
被告贺协民。
被告曹克允。
被告贺某。
法定代理人曹克允，系被告贺某之母。
原告蒋红、孙丽君与被告贺协民、曹克允、贺某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月15日立案受理，本院受理后依法适用简易程序于2013年9月17日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院依法组成�议庭于2014年5月9日公开开庭进行审理。原告蒋红、孙丽君及其委托代理人张少省、孙波，被告贺协民到庭参加诉讼，被告曹克允、贺某经本院传票传唤，无正当理由均拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告蒋红、孙丽君诉称，上海市闵行区××路××弄××号××室原系三被告所有，2007年11月4日二原告与三被告签订房产转让合同，约定被告将系争房屋出售给被告，转让价格为人民币（币种下同）61万元，因系争房屋属动迁房产，鉴于上海市当时房地产政策原因，双方协商五年后办理房屋产权变更手续，同时双方还签订抵押合同办理了系争房屋的抵押登记。后原告在2007年11月4日、2008年1月2日、2008年5月5日分三次向贺协民账户内汇入30万元、20万元、5万元，剩余6万元于2007年11月4日支付1万元，2009年7月2日支付5万元，房款已全部支付完毕。签订合同的同时�二原告就入住系争房屋至今，现双方签订合同已经满五年，符合上海市房地产政策的过户条件，原告多次催促被告办理过户手续，但被告未能履行，故原告起诉至法院，请求判令三被告继续履行房地产买卖合同将系争房屋产权恢复登记至二原告名下。
被告贺协民辩称，不同意原告的诉讼请求。1、其只有2套房屋，另一套浦驰路的房屋系其父母的遗产，要与其兄弟姐妹共同分割，如果系争房屋出售，其没有其他地方居住，且其有儿子需要抚养；2、房款61万元确实收到了，现原告支付的房款愿意全额退还，并支付20%的违约金，不同意将房屋再出售给原告。
被告曹克允、贺某辩称，系争房屋系其与儿子在上海的唯一一套房屋，2007年因贺协民车祸腿骨折未能工作，其为了照顾贺协民及生病的婆婆也只能辞职在家，故家庭困难，故向原告蒋红借款，并签订了抵押合同。至�房屋合同系由贺协民签订擅自处理，其并不知情。现被告贺协民服刑，其也想与其离婚，离婚后二人在上海无居所。
经审理查明，被告贺协民、曹克允、贺某系上海市闵行区××路××弄××号××室房屋的产权人。
2007年11月4日，被告贺协民（转让方、签约甲方）与原告蒋红（接受方、签约乙方）签订《房产转让合同》一份，约定：乙方自愿向甲方购买而甲方同意出让座落于上海市闵行区××路××弄××号××室，该房屋建筑面积为99.07平方米，转让价格为61万元；甲、乙双方合同签订的同时，乙方给付甲方预付款30万元，乙方迁入本合同规定的房产地之日，乙方付给甲方第二笔房产转让价的剩余全款款项31万元；在本合同指定的房产交接日前，该房产已产生的而未缴纳的税费、管理费、卫生清洁费等均由甲方承担；甲、乙双方经协商一致，在不违背本合同上述各条款原则前提下，就本合同未尽事宜订立的补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，与正文文字具有同等效力；甲方××路××弄××号××室房屋总价61万元，甲、乙双方签订房屋买卖协议转让合同，乙方付房款30万元，乙方在2008年1月30日付房款25万元，剩余房款等2012年5月之后，甲乙双方交易成功，乙方六万元付清，甲乙双方各承担自己的税收，甲方进场费、初装煤气费、一切费乙方支付一万元；如有违约，违约方赔偿总房价的20%违约金（抵押证注销7天以后，甲乙双方买卖交易，如有一方不配合作违约处理，赔偿总房价的20%违约金）；乙方装潢房子，如甲方违约赔偿装潢费等。该合同抬头处甲方载明为原告蒋红、孙丽君，乙方载明为被告贺协民、曹克允、贺某，但落款处仅有原告蒋红及被告贺协民签署。合同签订当日，原告蒋红通过银行转账的方式向被告贺协民支付30万元，被告贺协民出具收条。同日，被告贺协民收取原告蒋红2万元并出具收条，该2万元包括水、电、煤进户费1万元及房款5，000元、利息5，000元。签订买卖合同当日，原告蒋红、孙丽君（签约甲方）与被告贺协民、曹克允、贺某（签约乙方）签订《房产借款抵押合同》一份，约定：甲、乙双方于2007年11月4日签订本合同，乙方愿以其所有的上海市闵行区××路××弄××号××室房屋抵押给甲方作为借款的担保，借款数额61万元，借款期限自2007年9月13日至2012年9月20日，抵押房产价值为61万元；本合同签订之日起5个工作日内，甲、乙双方按照本市房地产登记管理权限至市或区（县）的房地产登记部门办理房地产抵押登记，神灵《房地产其他权利证明》；抵押物共有人同意将本合同抵押物进行抵押，并与借款人共同承担偿还借款的责任，当需要处置抵押物偿还所担保的债务�，愿意无条件地自找住房等内容。原告蒋红、孙丽君于甲方处签字确认，被告贺协民（并代贺某）、曹克允于乙方处签字确认。此后，原、被告双方至上海市闵行区房地产交易中心办理了抵押登记，原告于同年11月27日取得系争房屋的他项权证。买卖合同及借款抵押合同签订后，被告将系争房屋交付原告，原告装修后并入住。
此后，原告蒋红通过转账的方式，于2008年1月2日向被告贺协民支付房款20万元，于2008年5月5日向被告贺协民支付房款5万元。2009年，被告贺协民向原告蒋红借款5万元。
另查明，被告贺协民于2011年因涉嫌盗窃被逮捕，后服刑于上海市周浦监狱，上海市闸北区人民法院因（2012）闸执刑字第6号查封系争房屋。又查明，本院因被告贺协民的房屋租赁合同纠纷，以（2011）闵执字第8266号民事裁定书查封系争房屋。本案审理过程中，原告蒋红、孙丽君与上述两案之债权人达成和解，代贺协民偿付债务，现该两处司法查封已解封。
上述事实，由原告提供的《房产转让合同》、《房产借款抵押合同》、《上海市房地产登记证明》、收据及转账凭证、《执行和解书》、上海市房地产登记簿、照片等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本案审理过程中，原告蒋红、贺协民为证明其与被告间购房过程，申请证人周某作证，证人周某证言的主要内容为：其在谈中路上的妙喜中介公司从事房屋中介工作，原、被告之前相互认识，其认识原告。2007年，原告找到其，表示要购买系争房屋，要其协助办理手续。当时原、被告双方已经谈好购房条件，当天被告夫妻二人带着小男孩一起去签合同，因孩子顽皮，合同最后由被告贺协民一人签字。此后隔了一天原、�告及其五人共同至交易中心办理了抵押手续，交易中心要求原、被告五人均签字。当时浦江镇谈家港地区的房屋单价在4，000元左右，南江燕路房屋比谈家港贵，大概在5，000-6，000左右，原被告签合同还更贵一点，中介费因与原告相熟没有收取。经庭审质证，原告对证人证言无异议，同时表示买卖合同中手写部分均由周某填写，被告贺协民表示时间太长不记得了，但于庭审中陈述系争房屋由原、被告协商好价格后由原告找中介，到谈家港签字。本院认为，证人周某的证言与本案相关联，能与其他证据互印证，并与被告贺协民陈述的签约情况予以相符，本院确认其证据效力。
本案的争议焦点为原、被告之间系房屋买卖关系还是抵押借款关系，及《房产转让合同》的效力问题。被告曹克允认为房屋买卖合同系由贺协民擅自签订，其仅向原告借款，不清楚房子出售事宜。现《房产转让合同》确仅由原告蒋红与被告贺协民签字，当日双方又签署《房产借款抵押合同》，而该《房产借款抵押合同》上二原告签字确认，被告贺协民（并代贺某）、曹克允于乙方处签字确认。首先，原告蒋红与孙丽君系夫妻关系，被告贺协民与曹克允系夫妻关系，同时贺协民系贺某的父亲为其法定监护人，基于该至亲关系，相互代签合同并不违背常理；其次，买卖合同附加条款中对于抵押作出约定，即双方明确对于抵押登记的办理；再次，《房产借款抵押合同》中约定的借款为61万元，该数额与买卖合同中约定的房屋交易价格完全契合，借款期限为五年，与买卖合同中约定的过户时间也相互印证，同时该借款抵押合同中并未约定利息的计算方式，对于借款期限五年数额为61万元的借款而不约定利息及还款方式显不符合常理；最后，该两份合同签订后，系争房屋就交由原告装修后入住至今，同时依据原告提供的结婚时照片反映出曹克允与二原告相互熟识，在此后长达六年多的时间内，曹克允仍对于房屋的买卖情况不知情显然不符合常理。综上，双方签订的抵押合同名义上为借款，实为对于此次房屋交易的保障，曹克允陈述的其对房屋出售不知情的答辩意见本院难以采信，结合买卖合同及抵押合同本院确认系争房屋系由三被告出售于二原告。关于房款的支付情况，双方于合同中约定的购房款为61万元，前二期支付55万元，尾款6万元原告应于交易成功时付清，同时约定煤气初装费等入户费用1万元。现原告已依据约定支付前二期房款55万元，后又支付房款5，000元及入户费用1万元。实际履行过程中，原告于过户时支付的剩余房款应为55，000元。又被告贺协民于2009年7月2日向原告借款5万元，其亦明确该5万元借款抵作房款，对于�告亦无异议，故原告剩余未付房款为5，000元。
现系争房屋已符合交易过户的条件，被告应在原告涤除抵押登记后配合办理系争房屋的过户手续，原告并支付尾款5，000元。至于原告代被告贺协民支付的他案执行款项，可另案向其主张。被告曹克允、贺某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第10条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、原告蒋红、孙丽君于本判决书生效之日起十五日内向被告贺协民、曹克允、贺某支付购房款5，000元；
二、原告蒋红、孙丽君于本判决书生效之日起十五日内涤除上海市闵行区××路××弄××号××室房屋的抵押登记；
三、被告贺协民、曹克允、贺某于本判决书生效之日起十五日内协助原告蒋红、孙丽君，将上海市闵行区××路××弄××号××室房屋过户登记至原告蒋红、孙丽君名下（过户登记产生的相关交易税费，由双方按国家规定各自负担）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，财产保全费3，570元，二项合计3，620元，由被告贺协民、曹克允、贺某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 蒋鸣良
代理审判员 殷 雪
人民陪审员 陈务宁
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 龚 漾
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》
第10条监护人的监护职责包括：保护被监护人的身体健康，照顾被监护人的生活，管理和保护被监护人的财产，代理被监护人进行民事活动，对被监护人进行管理和教育，在被监护人合法权益受到侵害或者与人发生争议时，代理其进行诉讼。
三、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的�务。