北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第22787号
原告北京诚智慧中物业管理有限公司，住所地北京市海淀区杏石口路55号二层203室。
法定代表人梁建，董事长。
委托代理人李洋，男，1983年2月14日出生，北京诚智慧中物业管理有限公司职员。
委托代理人蔡萌，女，1981年9月30日出生，北京诚智慧中物业管理有限公司法务部职员。
被告李彬，男，1975年2月18日出生。
原告北京诚智慧中物业管理有限公司（以下简称原告）与被告李彬（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郑瑞涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蔡萌、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：我公司受北京京德顺房地产开发有限公司（以下简称京德顺公司）的委托，自2010年5月1日起对该公司开发的水郡长安小区实行物业管理服务，并与该公司签订了《水郡长安家园前期物业管理服务合同》。该合同约定，小区内物业费收费标准为别墅2.88元／平方米／月，高层住宅2.50元／平方米／月，多层住宅2.40元／平方米／月。我公司自入住该小区后，履行了物业服务义务。被告所有的房屋位于北京市朝阳区水郡长安小区×号院×号楼×号房屋（以下简称涉案房屋），该房屋物业收费面积为207.19平方米，收费标准为2.88元／平方米／月。自2010年5月1日起至今，被告一直未交纳物业费，经我公司多次催缴，被告仍拒绝交纳，为了维护我公司的合法权益，现诉请法院判决被告给付：1、自2010年5月1日至2014年4月30日期间的物业费28641.92元；2、自2011年5月1日起至全部物业费缴纳完毕之日止以7160.48元为基数按照万分之三计算的违约金（截至2014年4月30日止计2352.21元）。
被告辩称：我是涉案房屋业主，房屋建筑面积为288.09平方米。我不清楚物业费的收费标准，我购买的是二手房，从来没交过物业费。物业管理委托合同是原告和开发商签订的，与我没有直接的委托关系。开发商临时改变物业公司，并没有经过业主大会的同意。我和开发商之间的问题没有解决，房屋存在地下室房顶漏水等质量问题。2010年我入住涉案房屋后就发生盗窃，当时有原告的保安参与配合盗窃；涉案房屋有漏水现象，我通知原告但原告不予维修，只能自行维修；小区的监控未开启、小区内存在私搭乱建、乱开会所和经商的情况，也发生多起入室盗窃事件，给业主造成很大损失。原告未尽到物业管理服务义务，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年3月8日，北京房修一慧中物业管理有限责任公司通过招投标程序成为水郡长安家园前期物业管理的中标单位。同年3月9日，北京房修一慧中物业管理有限责任公司作为乙方与甲方京德顺公司签订《水郡长安前期物业服务合同》，约定：物业项目为水郡长安家园；物业服务内容在交付使用后为：1.接收工程及设备时全面仔细检查以确保其质量状况符合物业要求，2.制定物业管理服务工作计划并组织实施，3.房屋建筑共用部位的日常维修养护和管理，4.共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，5.物业管理区域内共用设施和附属建筑物的维修、养护和管理，6.负责制冷与供暖系统的切换以及大系统的维护和清洗，7.供电系统的维修养护按北京电力公司相关规定执行，8.公共绿地、花木、建筑、本小区专用市政道路灯的养护与管理，10.公共环境卫生，11.维持公共秩序，12.维持物业区域内车辆行驶秩序和停放管理，13.消防管理服务，14.房屋装修管理服务，15.公示特约服务的内容、标准及收费标准，16.对物业管理区域内发生的违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规规定的行为采取相应措施并及时向行政管理部门举报，17.物业管理档案资料的管理，18.不定期组织业主活动，19.法规政策规定由乙方管理的其他事项，20.设立服务监督电话并公示；物业服务期限为2010年3月9日至本物业区域的业主委员会成立并代表全体业主选聘新的物业管理企业并与所选聘的物业管理企业签订新的物业服务合同时终止；物业服务收费选择包干制方式，物业服务资金由业主按其物业的建筑面积交纳，具体标准为，多层住宅2.40元／平方米／月，高层住宅2.50元／平方米／月，别墅2.88元／平方米／月，实行包干制，盈余或亏损均由乙方享有或者承担，乙方不得以亏损要求增加费用，降低服务标准或减少服务内容；甲方业主逾期未交纳物业服务费的，乙方应从逾期之日起每日加收应缴而未缴费用的千分之五的违约金。该标准应在物业管理公约和与业主所签的其他相关文件中加以约定并遵照执行。
另查一，2010年3月31日，北京房修一慧中物业管理有限责任公司更名为北京诚智慧中物业管理有限公司，即原告。2010年4月22日，原告在水郡长安小区内进行公示，并于此后进入小区提供物业服务至今。在服务期间，原告并未就物业服务与被告订立书面合同。
另查二，涉案房屋系京德顺公司开发建设的商品房，该房屋建筑面积为288.09平方米。原告主张被告物业费收费面积为207.19平方米，收费标准为2.88元／平方米／月，要求被告支付自2010年5月1日至2014年4月30日期间的物业费及滞纳金；被告称不清楚物业费的收费标准，其入住涉案房屋后一直未交纳物业费。
另查三，被告称原告未尽到物业服务义务，存在原告工作人员参与盗窃、对房屋漏水未及时维修、小区监控未开启、小区存在私搭乱建和乱开会所与经商等问题，但未就此提交相应证据材料；原告则提交了城管大队的立案审批表、工作简报和照片以证明被告存在私搭乱建情况，原告已尽到相应物业服务义务。
上述事实，有《中标通知书》、《水郡长安前期物业服务合同》、房屋所有权证、立案审批表、照片等证据、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与被告虽未签订物业服务合同，但原告经京德顺公司选聘为涉案房屋所在小区提供前期物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系，原告亦实际于2010年5月1日至今为水郡长安小区提供了物业服务，故被告应当向原告交纳物业服务费，被告自2010年5月1日起至今一直未交纳物业费，现原告要求被告交纳自2010年5月1日至2014年4月30日期间的物业费28641.92元于法有据，本院予以支持。
按照协议约定，原告应当按照物业管理服务内容对小区内共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生等项目进行维护、修缮、服务与管理，被告应当按时交纳物业服务费。对于被告辩称的各项问题，如处理入室盗窃、拆除私搭乱建等问题，不属于物业公司的职权范围，被告亦未提交证据证明原告在公共区域管理、公共设施维护等物业管理方面存在问题，故对其抗辩意见本院不予采信。双方未签订物业服务合同，原告关于违约金的请求没有合同依据，被告亦非属于无理拒交物业费，故对该项请求，本院不予支持。原告应当继续努力，以更好地解决问题，服务业主，为构建和谐小区付出更多的实际行动。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告李彬于本判决生效后七日内给付原告北京诚智慧中物业管理有限公司自二〇一〇年五月一日至二〇一四年四月三十日期间的物业费二万八千六百四十一元九角二分；
二、驳回原告北京诚智慧中物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费287元，由原告北京诚智慧中物业管理有限公司负担29元（已交纳），被告李彬负担258元（原告北京诚智慧中物业管理有限公司已预交，被告李彬于本判决生效后七日内直接给付原告北京诚智慧中物业管理有限公司）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 郑瑞涛
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 梁 远