黑龙江省绥化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑12民再86号
再审上诉人(原审原告)：于丽红，女，1977年2月9日生，汉族，教师，现住青冈县青冈镇民主街一委*组。
再审上诉人(原审原告)：王梓，男，1997年11月11日生，汉族，学生，现住青冈县青冈镇民主街一委*组。
委托诉讼代理人：杜尚玉，黑龙江匡正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王立，女，1981年2月26日生，汉族，无职业，现住牡丹江市东四沿街清福B区**号楼。
被上诉人（原审被告）：王磊，男，1986年4月20日生，汉族，无职业，现住哈尔滨市哈西华宅****室。
原审被告：青冈县第三百货商店。
法定代表人刘志昌，职务经理。
原审原告于丽红、王梓与原审被告王立、王磊、青冈县第三百货商店（以下简称“三商店”）财产权属纠纷一案，青冈县人民法院于2006年12月30日作出（2006）青民一初字第278号民事判决。该判决已经发生法律效力。2016年5月9日青冈县人民法院作出（2016）黑1223民监2号民事裁定，再审本案。2017年5月18日青冈县人民法院作出（2016）黑1223民再3号民事判决，判后，原审原告于丽红、王梓不服，向本院提起再审上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审上诉人于丽红及与王梓共同委托诉讼代理人杜尚玉，被上诉人王立、王磊到庭参加诉讼，原审被告三商店经传唤未到庭。本案现已审理终结。
于丽红、王梓再审上诉请求：撤销（2016）黑1223民再3号民事判决，维持（2006）青民一初字第278号民事判决。事实和理由：1、原审再审判决认定“本案中王静与王贵新签订的购买楼房协议书属于商品房预售合同”，如此认定是错误的，商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营房屋。王贵新、三商店都不是正规的房地产开发公司，案涉楼房根本就不属于商品房，也不能认定为商品房预售合同；2、原审法院再审判决适用法律错误。案涉楼房不属于商品房，合同效力的认定不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》；3、原审法院再审审理程序违法。
王立、王磊答辩称，原审法院再审判决认定事实准确。2003年8月15日，王静与王贵新签订一份购买楼房协议书，该协议书属于商品房预售合同。原审法院再审判决适用法律正确，该楼房系青冈县第三百货商店与王贵新联合开发，不是居民集资楼，应为商品房，所以应该适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。
三商店未到庭，未答辩。
原审原告王静向原审法院起诉请求：对三商店综合楼一层从南往北数第五门三层北屋，正房住宅一单元五楼东门、西门产权确认为其所有。
原审法院原审认定：2003年8月份，被告王贵新因建筑三商店综合楼，缺少资金，向原告王静借款。经双方商量，王贵新同意将自己正在承建的三商店综合楼一层从南往北数第五门三层的210平方米和正房楼一单元五楼东门、西门各82平方米的三套楼房作价9.3万元卖给原告。原告当即付给被告王贵新9.3万元。被告王贵新并在收据上注明“借款本年11月16日还齐此款，还不上此款无条件给楼”。双方签订了购买楼房协议书，并一起到公证处进行了公证。购买楼房协议书中的甲方为三商店，乙方为王静，尾部的甲方签字为王贵新，乙方为王静。被告三商店又在公证书中注明“五门三层和正楼一单元五楼东、西门产权属王贵新所有”，并加盖了公章。此楼尚未完全竣工时，王贵新即下落不明，部分购买人已对该楼进行了装修并投入了使用，原告对涉案的三套楼房已安装了防盗门，实际占有。
原审法院原审认为，根据双方签订的购买楼房协议书和收据可以认定，双方签订的是房屋买卖合同，原告付给被告王贵新的9.3万元属于购楼款。对于被告王贵新提出是借款，是用楼房抵押的说法，因无证据证实，不能认定。因原告已对自己所购买的三套楼房进行了占有和管理，该三套楼房的产权应归原告王静所有，但须到房屋产权管理部门进行产权登记方为有效。判决：原告王静与被告王贵新签订的房屋买卖合同成立。限双方当事人于判决生效后30日内到房产管理部门进行产权登记。
原审法院再审认定：2003年8月15日，原审原告王静与原审被告王贵新签订一份购买楼房协议书，约定原审原告王静购买三商店综合楼一层从南往北数第五门三层，面积为210平方米和正房住宅一单元五楼东门、西门面积均为82平方米的三套楼房，总价值为9.3万元。合同甲方为三商店，但无法定代表人签章，亦未加盖三商店公章，签字人为王贵新；乙方为王静，签字人为王静。在协议书尾部，手写“五门三层和正楼一单元五楼东西门产权属王贵新所有”，并加盖了三商店公章。同日，该协议书在青冈县公证处做了公证。2003年8月16日，王贵新给王静出具收据一张，金额为9.3万元，并注明“借款本年11月16日还齐此款，还不上此款无条件给楼”，有王静、王贵新签名，加盖王贵新、三商店基建办公室财务专用章。上述三套楼房一直由王静占有、使用、收益。三商店综合楼未在青冈县建设工程管理站办理任何手续；未在青冈县国土资源局办理土地使用证；不具备确权登记条件，不能办理房屋所有权证。
原审法院再审认为，本案中原审原告王静与原审被告王贵新签订的购买楼房协议书属于商品房预售合同。原审被告王贵新在未办理审批并取得相关许可证等合法手续的情况下开发建房、预售房屋，已违反相关法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中三商店综合楼至今未取得商品房预售许可证明，因此原审原告王静与原审被告王贵新签订的购买楼房协议书应认定无效。虽然本案中原审原告王静与原审被告王贵新签订的购买楼房协议书中甲方为三商店，但该协议中既无三商店法定代理人签章或捺印又未加盖三商店公章，且三商店在合同中已注明协议中的房屋产权属王贵新所有，三商店并非该协议的当事方，因此三商店在本案中不承担责任。再审被告所称原审原告王静与原审被告王贵新签订的购买楼房协议书名为买卖实为抵押，但未提供确实充分的证据，对该主张本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因王静与王贵新于2003年8月15日签订的购买楼房协议书无效，当事人对由此造成的财产损失可另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：一、撤销黑龙江省青冈县人民法院（2006）青民一初字第278号民事判决；二、原审原告王静与原审被告王贵新于2003年8月15日签订并经青冈县公证处青证内经字第78号公证书公证的购买楼房协议书无效；驳回再审原告于丽红、王梓的诉讼请求。
本院二审审理中，双方当事人没有提交新证据。二审法院对原审法院再审查明的事实予以确认。另，原审法院再审时王静、王贵新已故，于丽红系王静妻子、王梓系王静长子，王立系王贵新长女、王磊系王贵新长子。
本院认为，关于王静与王贵新签订购买楼房协议书效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。案涉房屋是三商店与王贵新联合开发，由王贵新出资承建，产权原属王贵新所有，2003年8月15日，王贵新与王静签订购买楼房协议书，约定王静购买案涉房屋，并经青冈县公证处公证，且该协议已经实际履行，案涉楼房一直由王静占有、使用、收益，虽然王贵新承建的房屋未取得相应的手续，但不影响双方协议的效力，王贵新与王静签订购买楼房协议书应为有效。原审法院原审判决王静与王贵新签订的房屋买卖合同成立并无不当，但办理产权登记是有关行政部门的职责，不属于人民法院民事案件调整范围，对此应予纠正。关于本案适用法律问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款合同。本案案涉的房屋系王贵新出资承建，不属于商品房范围。原审法院再审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条认定王静与王贵新签订的购买楼房协议书属于商品房预售合同为无效协议，属适用法律错误，对此予以纠正。
综上所述，再审上诉人于丽红、王梓上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持青冈县人民法院（2006）青民一初字第278号民事判决判项中的即“王静与王贵新签订的房屋买卖合同成立”部分；
二、撤销青冈县人民法院（2006）青民一初字第278号民事判决判项中的即“限双方当事人于判决生效后30日内到房产管理部门进行产权登记”部分；
三、撤销青冈县人民法院（2016）黑1223民再3号民事判决。
一审案件受理费3300.00元，二审案件受理费2125.00元，由被上诉人王立、王磊承担。
本判决为终审判决。
审判长 陈玉娟
审判员 唐宝山
审判员 汤敬伟
二〇一七年十二月七日
书记员 孙 月