北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终10862号
上诉人（原审被告）关大利，男，1979年10月8日出生。
委托代理人吕强，北京市智远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）项庆统，男，1975年4月15日出生。
委托代理人于景光，北京市擎天律师事务所律师。
上诉人关大利因与被上诉人项庆统房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
被上诉人项庆统一审诉称，我与关大利于2013年10月28日签订租赁合同，约定关大利承租我拥有出租权的位于怀柔区房产，租赁面积为700平方米，租赁期限自2013年11月1日起至2029年1月30日止，免租期为90天；年租金为195万元，租金递增每三年为8%，每合同年租金交付分二期缴纳，每六个月为一个付款周期，每个付款周期支付合同年租金的二分之一。合同签订后，我按时向关大利交付了房屋，关大利在经营过程中将部分房屋出租给北京麦当劳食品有限公司（以下简称麦当劳公司）。双方于2014年8月5日签订合同终止协议，约定终止租赁合同，关大利将商铺和租金30万元退还给我；自2014年8月5日以后，双方再无经济纠纷与法律纠纷。2014年9月9日，我、关大利与麦当劳公司三方达成协议，内容是我原则同意代替关大利作为出租人继续履行与麦当劳公司的租赁合同，对于上调租金甲丙双方另行协商确定，届时双方另行签署书面确认；从2014年8月5日起租金由丙方支付给甲方，签署本协议后丙方向甲方支付2014年8月5日至2014年11月30日的租金共计人民币223924.71元；2014年7月1日至2014年8月4日的租金按照原租赁合同约定标准支付，但支付方案各方协商后再确认。关大利租给麦当劳公司的房屋年租金为70万元，至2014年6月1日前的租金关大利已经交付，自6月1日起至8月5日的两月租金126075.29元，关大利已给付4万元，尚欠86075.29元未付，经数次索要关大利始终以各种理由拒绝。现诉至法院，请求判令关大利立即给付我房屋租金86075.29元，诉讼费由其负担。
上诉人关大利一审辩称，我与项庆统之间的租赁合同履行至2014年8月5日，由我支付项庆统房屋租金共计30万元，该合同即告终止。此后，双方之间再不存在任何经济纠纷和法律纠纷。后我将部分房屋租给了麦当劳公司。2014年9月9日，项庆统、我与麦当劳公司三方达成协议，关于2014年7月1日至8月4日期间租金按照原合同标准支付，支付方案由各方协商后确认。该协议签订时，麦当劳公司未向我支付租金，我当时认为租金不用转交给项庆统，我没有收到租金，所以就签字了。此外，签订终止协议时，双方之间的债权债务已经于2014年8月5日全部结清，我不再欠项庆统的租金。故项庆统的诉讼请求缺乏事实依据，请求法院予以驳回。
一审法院审理查明，2013年10月28日，项庆统与关大利签订“租赁合同”，约定关大利承租项庆统享有出租权的位于怀柔区房屋，租赁面积约为700平方米，租赁年限自2013年11月1日起至2029年1月30日止，免租期为90天，免租期届满次日为计租日；房屋交付时间为2013年11月1日；年租金为195万元，租金递增每三年为8%，分二期支付，每六个月为一个付款周期，每个付款周期支付合同年租金的二分之一。另，该合同对双方的权利义务及违约责任等内容进行了约定。2014年5月17日，关大利（甲方）与麦当劳公司（乙方）签订租赁合同，约定甲方将位于怀柔区××号建筑物的一层东向西第三、四、五号商铺出租于麦当劳公司，租赁面积约为320平方米，免租期60天，租赁年限自起租日起至2029年1月30日止，年（保底）租金为70万元。甲方应于每半年度开始前15日向乙方开具半年度保底租金发票，乙方在收到甲方租金发票后10个工作日内，向甲方支付该半年度保底租金。2014年8月5日，项庆统与关大利签订“合同终止协议”，约定“项庆统与关大利于2013年10月28日在怀柔区签订的怀柔区××的租赁合同自今日起终止。关大利同意将商铺及商铺租金30万元整退还给项庆统，自2014年8月5日以后，双方再无经济纠纷与法律纠纷”。后关大利向项庆统支付了上述租金30万元。2014年9月9日，项庆统（甲方）、关大利（乙方）与麦当劳公司（丙方）就怀柔区××场地的租赁事宜签订“三方协议”，约定：“1、甲方原则同意代替乙方作为出租人继续履行与丙方的租赁合同，对于上调租金甲丙双方另行协商确定，届时双方另行签署书面确认；2、从2014年8月5日起租金由丙方支付给甲方，签署本协议后，丙方向甲方支付自2014年8月5日至2014年11月30日期间的租金共计人民币223924.71元；3、自2014年7月1日至2014年8月4日的租金按照原租赁合同约定标准支付，但支付方案各方协商后再确认。4、甲方同意协助丙方餐厅完成电增容。”
协议履行期间，项庆统与关大利就自2014年6月1日至2014年8月4日止的租金给付问题产生争议，因此形成本次诉讼。庭审中，本院就项庆统与关大利所签“合同终止协议”中约定商铺租金30万元一节向双方进行调查，项庆统主张关大利收取了涉案租赁场地内的“同仁眼镜店”半年租金20.5万元、“炸鸡排店”半年租金6万元、“服装店”12.5万元、“饮料店”13.5万元，以上商铺租金共计52.5万元，最后向关大利主张30万元，双方就除了麦当劳公司以外其他四户商铺的租金已清偿完毕。因麦当劳公司已支付关大利自2014年6月1日至2014年7月1日期间的租金，而关大利未向项庆统支付该月租金，故向关大利一并主张自2014年6月1日至2014年8月4日期间的租金。对此，关大利承认收到了麦当劳公司所付的自2014年6月1日至2014年7月1日期间租金，但称根据“三方协议”所约定2014年7月1日至2014年8月4日的租金也一并包含在30万元内，不再欠付项庆统租金，此后双方再无经济纠纷与法律纠纷。
该案审理过程中，关大利对涉案“租赁合同”、其与麦当劳公司所签租赁合同、其与项庆统所签“合同终止协议”及其与关大利、麦当劳公司签订的“三方协议”均无异议。另，项庆统提供了中国工商银行明细（显示关大利分别于2015年10月13日、11月23日、12月16日向项庆统转账2万元、1万元、1万元）、其与关大利之间的电话录音（录于2016年5月4日，时长1分23秒）及短信往来记录，拟证明关大利尚欠租金的事实。经质证，关大利不认可银行明细的关联性，主张上述转账汇款系双方之间因民间借贷法律关系而产生的经济往来；认为录音和短信内容只表明项庆统催促关大利还款，但关大利并未认可拖欠项庆统租金的事实，对其证明目的不予认可。
一审法院另查，根据短信往来记录，项庆统于2015年5月25日向关大利发送内容为“关大利先生，你欠我的怀柔区××麦当劳店2014年6月、7月份俩个月租金在你那里共计（116666.66元），到现在还没给我，收到信息后请急（及）时还上”,于2015年8月31日向关大利发送内容为“用给你发卡号吗”。对此，关大利回复称“不急，提前一天就可以，放心吧”。后项庆统又于2015年12月7日向关大利发送内容为“小关，有一年要过去了。你还不还租金。再不还，起诉你俩月租金了”。对此，关大利回复称“明后天就可以”。
一审法院认为：本案争议焦点在于关大利是否尚欠项庆统租金的事实认定。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，项庆统为主张关大利拖欠其租金的事实，提供了租赁合同、相关协议以及电话录音、短信记录等证据加以证明；而反观，关大利作为履行租金给付义务的一方，并未提供证据证实其已经履行了该义务。关大利辩称转账汇款系双方之间因民间借贷法律关系而产生的经济往来，但就此并未提供证据加以证明，故对此意见不予采信。综合本案现有证据，可以认定关大利欠付项庆统自2014年6月1日至2014年8月4日期间租金的事实存在。至于租金数额，项庆统主张有误，按照关大利与麦当劳公司所签租赁合同中约定的日租金为1917.8元，经核算，诉争租金总额为124657元（取整），扣除关大利已付租金4万元，现尚欠84657元。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决关大利于本判决生效后七日内给付项庆统租金八万四千六百五十七元。
一审判决后，关大利不服，上诉称：第一、按照双方约定，我与项庆统之间的租赁合同关系，已于2014年8月5日因我支付30万元终结。没有另约定我还欠项庆统租金，原审判决判令我给付租金没有合同依据。第二、我与项庆统之间的电话录音及短信联系记录，没有关于欠其租金的意思表示，原审判决靠推定认定我欠其租金明显不妥。原审判决违反民事诉讼法“谁主张、谁举证”的原则，故请求二审法院依法撤销该判决并改判。
项庆统同意一审判决，答辩称：我与关大利协商解除原合同时，约定关大利应将预收的商铺下半年租金返还给我，最后商量的数字是30万元。但是，由于关大利与麦当劳公司之间因电增容问题未解决而存在纠纷，双方约定在与麦当劳公司共同协商后再解决，故30万元中不包括麦当劳公司的租金。2014年9月9日，双方与麦当劳签订三方协议，其中第三条即约定：“2014年7月1日至8月1日期间的租金，按照原租赁合同约定标准支付，但支付方案由各方协商后再确认”，这也说明关大利了解《合同终止协议》并未涉及麦当劳租金转交的问题。此外，双方电话及来往短信内容、关大利的回复及其在短信相应日期后汇款事实，亦可说明确实存在麦当劳租金未退还给我的事实。因此，不同意其上诉请求，请求依法驳回上诉、维持原判。
本院查明事实与一审无异，双方在二审期间未提交新的证据。
本院认为：按照“谁主张、谁举证”原则，当事人对自己的主张有义务提供证据，没有证据或提供证据不足以支持其主张的，应当承担举证不能的不利后果。对合同条款理解存在争议的，应当结合履行情况、各方提供证据及通常理解予以解释。
本案中，双方争议焦点为《合同终止协议》中约定的关大利退还项庆统的30万元商铺租金是否包括麦当劳公司支付的租金，以及“自2014年8月5日以后，双方无任何经济纠纷与法律纠纷”条款理解问题。通常情况下，按照“终止协议”字面理解，在未明确写明“不包括麦当劳公司租金”前提下，关大利退还租金中应包括所有商铺租金；8月5日之后“双方无经济纠纷及法律纠纷”，可以理解为该日期后关大利与项庆统之间没有债权债务关系。但是，由于在“协议”签订后双方尚有与麦当劳公司协商、项庆统通过电话及短信催款、关大利给项庆统汇款等情节，即从侧面说明了“终止协议”中关于给付租金范围及无其他经济及法律纠纷的约定并未完全履行。在双方对上述内容存在异议并提出不同主张情况下，即应当依据证据和通常理解对条款内容及相关法律事实做出判断。
本案中，项庆统主张30万元中不包含麦当劳公司租金，其追索的系8月5日之前欠款，并提供了《三方协议》、电话录音、短信记录和汇款明细等证据。《三方协议》中关于“2014年7月1日至8月4日期间的租金按照原租赁合同约定标准给付，但支付方案由各方协商确认”，以及“甲方（注，指项庆统）同意协助丙方（注，指麦当劳公司）餐厅完成电增容”等内容，一定程度上说明双方签订《合同终止协议》时，麦当劳公司支付租金尚处于不确定状态，以及关大利未按原合同协助麦当劳公司完成电增容事项等事实，与项庆统陈述内容相符。此外，电话录音、短信记录中，项庆统均明确提出索要款项为麦当劳公司房租，关大利虽未确认但也未予否认。另从双方语序及前后逻辑关系上看，项庆统关于索要款项为麦当劳公司房租，关大利回复内容针对的也是这部分房租主张亦与常理相符，关大利于短信往来后相应期间汇款亦为佐证。因此，项庆统所提交证据能够支持其主张；关大利主张返还的30万元中包括麦当劳公司租金，电话、短信及汇款涉及款项均系其他借贷，但未提供证据予以佐证，其关于借款时间、用途、给付的地点和方式等陈述内容亦与常理不符，本院难以采信。
综上，一审法院根据双方提供证据和查明事实，依照相关法律规定和证据规则，认定关大利尚欠项庆统租金并判决其给付，认定事实清楚、适用法律正确，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费九百九十四元，由项庆统负担二十元（已交纳），关大利负担九百七十四元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费一千九百八十八元，由关大利负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 才雪冬
审 判 员 黄海涛
代理审判员 杨 夏
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 徐 仙