广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第677号
原告（反诉被告）莽敬春，住址深圳市宝安区。
委托代理人周争锋，广东宝城律师事务所律师。
被告（反诉原告）于文荣，住址罗湖区。
委托代理人张健欣，广东潮联律师事务所律师。
委托代理人金立勋，广东潮联律师事务所实习律师。
原告莽敬春与被告于文荣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于文荣在举证期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人周争锋，被告于文荣及其委托代理人张健欣、金立勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年7月4日，原告与被告签订了编号为000XXXX号《二手房买卖合同》，原告以人民币275万元的价格购买被告所有的位于深圳市宝安区西乡街道西乡大道西侧大益广场X栋XX座XXX的房产，房产证号50××30，建筑面积170.44平方。被告当日收取原告定金人民币1万元。上述合同签订后，原告积极履行自己的义务多方筹措资金履行合同，谁知被告瞒着原告在双方合同尚未解除的情况下将房产高价另卖他人。原告认为被告和原告签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应切实全面履行。在原、被告双方合同合法有效的前提下，被告一房二卖的行为构成根本违约，被告应返还原告已支付的定金，并赔偿原告的违约金，承担诉讼费用。为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告返还原告已经支付的定金人民币1万元；2、被告支付原告违约金人民币27.5万元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告答辩并反诉称，原、被告于2014年7月4日签订了《二手房买卖合同》及《补充协议》，约定被告将其所有的深圳市宝安区大益广场2栋16座16B房产转让予原告，转让价格为人民币275万元整，且原告须于合同签署之日起10日内办妥该物业的贷款批复，否则卖方有权没收定金，且如买方逾期超过五日，卖方可以要求解除合同，且应承担总价款20%的违约金。合同签署后，原告在约定期限内并没有就贷款批复事宜作出积极、正面的回复，被告迫于无奈解除本合同。被告已经于2014年7月29日经中介推荐，将该物业转让给其他受让方，实收价款人民币270万元。原告的违约行为在先，被告有权解除合同，为维护被告的合法权益，被告提起反诉，请求判令：1、原告支付违约金人民币55万元；2、原告承担本案的诉讼费用。
针对被告的反诉，原告答辩称，原、被告双方在2014年7月4日签订买卖合同以后，被告在没有解除该买卖合同的前提下又将涉案房产另行转卖给他人，导致原告的合同目的未能实现，应当驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2014年7月4日，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订了编号为000XXXX的《二手房买卖合同》，双方约定如下：1、卖方将其所有的位于深圳市宝安区西乡街道西乡达到西侧大益广场X栋XX座XXX（房产证号码：50××30）转让给买方，转让成交价为人民币275万元；2、买方在本合同生效之日起当日向卖方支付定金人民币1万元，剩余款项人民币274万元的付款方式为一次性付款；3、房屋的产权状况为红本在手；4、在本合同签订之日起365日内，买卖双方签订用于办理产权过户手续的《深圳市二手房买卖合同》；5任何一方逾期履行义务超过5日的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或要求违约方按房产转让价20%支付违约金。
当日，被告向原告出具《收条》，表明收到原告交付的定金人民币1万元。
2014年7月4日，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订了《补充协议》，约定内容如下：1、买方需签署本合同起10日内将该物业贷款批复完成，否则视为买方违约，定金不予退回，卖方需配合完成；2、卖方收到该物业全款当天需做全权委托公证给予买方办理过户等手续之用途；3、卖方收到该物业全款当天需配合买方到买方指定银行签署及办理第三方抵押贷款，收款账户由买方提供；4、卖方保证对该房产拥有所有权及完全处分权，保证出资人不受第三人之追索、查封，否则卖方应承担由此引起的一切经济和法律责任并按房价的20%支付买方违约金；5、买方承诺在签署合同起1年内对该物业办理过户手续；6、卖方仅承担抵押责任，不承担连带担保责任，超出房产价格的由买方承担，买方贷款完成后在还款过程中不得断供或不供，否则，由此引起的一切责任由买方承担。原告主张上述《补充协议》中“10日内将该物业贷款批复办理完成”是指双方将付款方式变更为：被告配合原告以办理按揭贷款的方式付款；被告主张上述《补充协议》中“10日内将该物业贷款批复办理完成”是指双方将付款方式明确为：原告10日内将款项以贷款的方式贷出后，再一次性付款给被告。
2014年7月29日，被告作为卖方，徐琛作为买方，双方签订了编号为171756的《二手房买卖合同》，约定被告将其所有的位于深圳市宝安区西乡街道西乡达到西侧大益广场X栋XX座XXX（房产证号码：50××30）转让给徐琛，转让成交价为人民币275万元；买方应当在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金人民币5万元，在合同生效后2日内再支付定金人民币8万元；买方需于2014年8月4日前将首期款支付至约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号，并办理按揭贷款手续。当日，被告作为卖方，徐琛作为买方，中原地产代理（深圳）有限公司作为托管方，三方签订了《资金托管协议》，约定买卖双方同意将定金人民币5万元托管至托管方处。
原告主张被告拒不配合原告办理贷款手续，且被告在合同履行期间将涉案房产转让给他人，被告的行为构成违约，故原告现诉至法院，请求判令被告返还原告定金人民币1万元，并按转让价款的10%向原告支付违约金人民币27.5万元。被告主张原告未按约定办理贷款手续，原告的行为构成违约，故被告提起反诉，请求判令被告按照转让价款的20%向原告支付违约金人民币55万元。
另查：1、原告主张其以电话方式通知被告配合办理贷款手续，但原告对此未提供证据予以证明，被告对原告该主张不予认可，被告主张原告从未通知其配合办理贷款手续。
2、被告主张因原告未按约定履行合同，其已经于2014年7月29日签合同之前明确告知原告没收其定金，解除合同，但被告对此未提供证据予以证明，原告对被告该主张不予认可，原告在庭审中主张2014年7月14日之后，被告一直拒绝与原告进行协商。
3、原、被告均提出对方主张的违约金标准过高。
以上事实，有二手房买卖合同、收条、补充协议、资金托管协议、产权信息查询单等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告签订的《二手房买卖合同》、《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。双方虽然在《二手房买卖合同》中仅约定付款方式为一次性付款，但在《补充协议》中明确约定买方需签署本合同起10日内将该物业贷款批复完成，否则视为买方违约，定金不予退回，卖方需配合完成。由此可见，原告应当依约在签署本合同起10日办理完毕贷款审批手续，如未能办理完毕，则被告选择没收定金的方式追究原告的违约责任。本案中，原、被告作为交易双方，知悉或应当知悉对方的联系方式，虽然被告负有配合义务，但是原告作为负有办理贷款手续义务一方，原告在办理贷款手续时应当有义务通知被告协助配合事项以及配合时间，原告主张其已经通知被告配合办理贷款手续，但原告未能提供证据证明其该主张，在被告对此亦不确认的情况下，本院对原告该主张不予支持。综上，根据本院查明的事实，在原告既未在约定的期限内办理完毕贷款手续，又未能提供充分有效证据证明未办理上述贷款手续的过错在于被告的情况下，原告未在双方约定的期限内履行合同，被告有权在原告逾期履行合同义务超过五日的情况下主张解除权并要求原告承担违约责任。被告虽然未提供证据证明其向原告主张过解除合同，但被告已经将涉案房产一房两卖，且根据原告的主张，自2014年7月14日双方约定原告履行办理贷款义务届满之日至起诉之日即2015年4月28日，长达9个月的时间内被告未就进一步履行合同的相关事宜与原告进行过协商，本院认为被告已经以其行为明确表示不再履行合同，即被告已经实际行使了解除权，原、被告签订的《二手房买卖合同》已经实际解除，且被告有权没收原告的定金人民币1万元。原告主张被告应当向其返还定金人民币1万元，并支付违约金人民币27.5万元，缺乏法律依据，本院不予支持。
根据《补充协议》的约定，双方已经明确在原告没有履行“需签署本合同起10日内将该物业贷款批复完成”的情况下，被告以没收定金即定金罚则的方式追究原告的违约责任，被告主张原告应当按房屋转让款的20%向其支付违约金人民币55万元，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告莽敬春的诉讼请求；
二、驳回被告于文荣的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币2，788元，由原告负担；本案反诉受理费人民币4，650元，由被告负担。本案本诉受理费原告已预交，反诉受理费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 杨 莹
二〇一五年七月二日
书记员 张雪娜
书记员 李婷霞
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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