江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终2962号
上诉人（原审被告）：张萍，女，1984年11月7日生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。
委托诉讼代理人：沈伊鸣，上海伟聚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马宁一，男，1987年6月2日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。
委托诉讼代理人：华东方，江苏诚卓律师事务所律师。
上诉人张萍与被上诉人马宁一房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院(2016)苏0206民初5699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日受理后，依法组成合议庭于2017年8月16日公开开庭审理了本案。上诉人张萍及其委托诉讼代理人沈伊鸣、被上诉人马宁一及其委托诉讼代理人华东方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张萍的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.2016年7月18日张萍与案外人马克暐就系争房屋签订买卖合同。在签订合同前，马克暐从未向张萍透露或明确马克暐是马宁一的代理人。一审法院以马克暐在合同尾部签字，该部分签字对应代理人处，而认定马克暐是马宁一的代理人，无事实依据。2.无锡南山房产经纪有限公司（以下简称南山中介）出具的书面证明，形式上不合法。南山中介的案涉业务的承办人并未出庭作证。且南山中介将无张萍签字的合同网签备案，严重违法，已失去中立地位，其所作陈述不应采信。3.张萍与马宁一未签订过任何形式的合同，且对方未在首付期内履行给付义务，一审法院认定张萍存在违约行为，并承担违约金适用法律错误。
马宁一辩称，1.案外人马克暐在签订合同时，将名字签在代理人处，南山中介出具的证言证明，张萍对马克暐的代理权限是明知的。一审法院确认本案合同主体是张萍与马宁一正确。2.马宁一已向法院提供了马宁一于2016年7月10日出具的委托书，明确马克暐是受其委托购买房屋。南山中介也证明马克暐已向张萍及南山中介出示告知。张萍也配合马宁一提供了相关资料办理了网签备案。3.因张萍在签订案涉合同前，已就诉争房屋与案外人签订买卖合同，致使诉争房屋被法院查封及张萍未按约协助办理房屋抵押登记，马宁一有权暂缓支付首付款，张萍无法办理房屋过户手续，应向马宁一承担违约责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
马宁一向一审法院起诉请求：1.在其支付首付款（扣除定金10万元为54万元）后，张萍配合其办理惠山区奥林匹克花园378号房屋过户手续后，立即支付尾款；2.张萍立即支付违约金22万元。
一审法院认定的事实：马克暐系马宁一父亲。2016年7月18日，张萍（甲方）与马克暐（乙方）在南山中介的居间服务下，签订房屋买卖合同一份，约定由张萍将其所有的无锡市惠山区奥林匹克花园378号房屋出售于马克暐；合同总价为：220万元；支付方式为：签订当日支付定金10万元，签订协议后20日内支付首付款64万元（含定金），以贷款方式支付尾款156万元，具体放款时间以贷款银行为准；产权转让手续时间为：2016年8月18日前；违约责任为：马克暐未按约付款的，每逾期一日，应向张萍支付房屋成交价千分之五的违约金，逾期十五日以上可以解除合同，并要求马克暐支付房屋成交价10%的违约金；张萍逾期交付该房屋的，逾期15日马克暐有权要求张萍支付房屋成交价10%的违约金。合同抬头及主文内容由南山中介工作人员填写，合同尾部张萍在甲方处签名，马克暐在乙方代理人处签名。
合同签订后，马克暐一方向张萍支付了定金10万元，张萍向南山中介提供了办理贷款需要的基本材料。
2016年7月26日，南山中介为涉案房屋买卖合同办理了网签备案，买受方注明为马宁一。
2016年7月27日，马宁一以涉案房屋作为抵押与交通银行股份有限公司无锡分行签订了个人房产抵押贷款合同。
2016年8月2日，案外人张强、俞慧颖以张萍与其二人签订涉案房屋买卖合同后，房屋与他人办理网签备案无法继续履行为由，向法院申请诉前财产保全，法院于当日将诉争房屋查封。
2016年8月11日，马宁一获知涉案房屋被法院查封无法进行过户的事实。
就合同履行情况，各方发生争议。张萍陈述称：其从未同意办理房屋网签备案，马克暐一方怠于支付首付款，故房屋一直无法进行过户。其也从未向马克暐一方表示过房屋不再继续出售，只是要求马克暐尽快支付首付款。
南山中介向法院提交说明1份，表示：南山房产有多名员工知晓马克暐系为儿子马宁一购房，户主为马宁一，马克暐履行代理职责，明确该意向时张萍在场。同时南山房产向张萍说明马宁一申请贷款需要张萍提供的材料包括网签备案，张萍许可后方办理了手续。2016年7月底，贷款审批通过后就预约张萍过户，但张萍个人原因拖延到了8月11日但准备办理过户时，房屋已经被法院查封。
2016年9月18日，马克暐向张萍寄送合同权利转让通知书一份，通知张萍将涉案房屋所有权转移登记在其子马宁一名下。
以上事实有房屋买卖合同、收款收据、存量房买卖合同、情况说明、贷款合同、户籍信息证明、合同权利转让通知及当事人陈述在卷作证。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1.房屋买卖合同的买受主体。2.违约一方是买方还是卖方。
针对争议焦点1，一审法院认为，当事人可以委托代理人从事民事活动，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。南山中介系为双方提供中介服务的第三方，其证言具有证明效力，根据其对交易过程的陈述，张萍对马克暐的代理权限系明知的；同时结合马克暐在签订合同时，明确将自己的姓名签在代理人处的情形，故在签订合同时，张萍已经对该代理关系明确知晓，该合同直接约束马宁一与张萍。而在诉讼前，马克暐向张萍寄送的权利义务转让通知书，张萍对该转让行为不予认可，且马克暐并非该合同权利义务主体，故其转让行为对双方并不发生效力。
针对争议焦点2，一审法院认为，张萍在与马克暐一方签订合同前，已与案外人签订了房屋买卖协议，且未向马克暐一方披露，该行为已经违背诚实信用的基本原则。无论张萍是否同意办理网签，网签备案均是房屋买卖合同中不可或缺的交易行为，对守约履行双方均无影响，该行为不足以成为张萍用以拒绝履行合同的理由。同时，涉案房屋在交付首付款的期限届满前因张萍一房二卖的原因被法院查封，在张萍对房屋的权利无法得到确认之前，马宁一暂缓支付首付款，并无不妥。现张萍与案外人的房屋买卖合同纠纷业已经由法院处理，本案合同不存在无法履行的风险，故该合同理应继续履行。由于本案诉争房屋无法办理过户手续系张萍一房二卖的行为所致，故张萍应当向马宁一一方承担违约责任。根据合同约定，违约金系合同价款的10%即22万元，张萍明确要求不进行调整，法院尊重双方当事人的意思表示，张萍应向马宁一立即支付违约金22万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条、四百零二条之规定，该院判决：一、马宁一于判决发生法律效力之日起20日内向张萍支付首付款54万元，张萍于首付款付清之日起10日内配合马宁一办理无锡市惠山区奥林匹克花园378号房屋的过户手续，马宁一于过户当日向张萍支付尾款156万元；二、张萍于判决发生法律效力之日起10日内向马宁一支付违约金22万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26320元，由张萍负担。
二审中，双方对一审法院查明的事实无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院另查明，南山中介向法院提交说明加盖了公章，并由经办人高冬冬签字。
本案的争议焦点为，马宁一是否为案涉房屋买卖合同的买受人；合同履行中哪方构成违约。
本院认为，马宁一为案涉房屋的买受人，合同履行中张萍构成违约。理由：一、马克暐与马宁一系父子关系，在与张萍签订房屋买卖合同时，并无隐瞒其系代理马宁一购买案涉房屋之必要。南山中介作为房屋买卖居间人，无论是马克暐还是马宁一购买房屋，对其业务也并实质无影响。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。”故南山中介作为单位，可以向法院出具书面的证明材料。且南山中介出具的情况说明，加盖了单位公章并有经办人高冬冬签字，本院根据南山中介出具的情况说明结合马克暐在合同代理人处签字，可以认定张萍签订案涉合同时，知晓实际是马宁一购买房屋，该合同直接约束马宁一与张萍。
二、《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”即使按照张萍的陈述，其在签订合同时不知道马克暐是受马宁一委托签订合同。但张萍无证据其在订立合同时知道系马宁一购买案涉房屋，其就不会订立合同。马宁一也可以依据案涉合同，要求张萍履行合同，承担违约责任。
三、涉案房屋在交付首付款的期限届满前，即因张萍一房二卖的原因被法院查封，马宁一对房屋是否能完成交付无法得到确认之前，马宁一有权暂缓支付首付款，不构成违约。张萍违反诚实信用原则，一房二卖致使案涉房屋被法院查封，房屋无法办理过户手续，张萍的行为构成违约，马宁一有权要求继续履行合同，张萍还应当向马宁一承担违约责任。支付违约金。一审中，张萍明确要求不进行调整违约金，本院对违约金亦不作调整。
综上，张萍的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4600元，由张萍承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜丽丽
审 判 员 胡 伟
代理审判员 包梦丹
二〇一七年九月十二日
书 记 员 尹 慧