广东省开平市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江开法水民初字第439号
原告黎建伟。
被告邝德庆。
原告黎建伟诉被告邝德庆租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月20日立案受理后，依法由代理审判员谭玉媚担任审判长，与代理审判员许眉笑、人民陪审员戴国平组成合议庭适用普通程序于2016年1月27日公开开庭进行了审理。原告黎建伟、被告邝德庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黎建伟诉称：原告于2013年4月1日与开平市水口镇某村村民委员会签订一份租赁合同，由原告向某村村委会租赁位于开平市水口镇某村村委会内的某村茶楼经营，期限为2013年4月1日至2023年3月31日（具体租金详见合同）。2014年11月，经村委会同意，原告将某村茶楼转租给被告进行经营，当时口头约定由被告支付原告顶手费43000元，由被告支付租金给某村村委会，没有约定租赁期限。但被告自2015年1月开始，一直拖欠租金没有支付。2015年7月23日，原、被告及村委会三方签下《某村茶楼合同纠纷协议书》，约定被告应于2个月内清还拖欠原告顶手费43000元，并由被告负责2015年1月至2015年10月的租金。但被告至今没有履行上述支付欠款义务，且该某村茶楼亦已停止经营。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求：1、判令被告邝德庆立即清还茶楼顶手费43000元；2、判令被告邝德庆立即清还拖欠租金共25000元（2015年1月至2015年10月，按每月2500元计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告黎建伟对其陈述的事实提供以下证据：
1、黎建伟的身份证一个，用以证明原告的诉讼主体资格；
2、开平市水口镇农村承包合同书一份，用以证明原告向某村村委会承租涉案的茶楼经营；
3、某村茶楼合同纠纷协议书一份，用以证明被告欠原告租金及顶手费；
4、开平市农村集体经济组织收款单据一张，用以证明原告向某村村委会缴纳了2015年1月至10月的租金；
5、2014年11月7日收据一张，用以证明原告将茶楼转租给被告时，被告向原告支付了10000元。
被告邝德庆在答辩期限内没有提出书面答辩，在庭审中辩称：原告已经收回茶楼并转租给他人经营，原告可从该处理中得到补偿，我不同意支付顶手费。在2014年10月份左右租赁茶楼之前，我曾支付了10000元给原告，是用于缴纳租金的。
被告邝德庆提供以下证据：某村茶楼合同纠纷协议书一份，用以证明被告出于继续经营茶楼的考虑，于2015年7月份与原告在某村村委会签订了该份协议书。
经庭审质证，被告邝德庆对原告黎建伟提交的证据1没有异议；对证据2表示当时并不知道原告是承租人，其承租茶楼时并不是与原告进行交接；对证据3的真实性予以确认，协议书上的签名是我本人所签，当时签订协议书的背景是我与原告的经营搭档交接予以承租涉案茶楼，我并不清楚该茶楼的承租人是原告，后来原告的搭档转租茶楼给我经营，当时由于我资金不足，其搭档答应给我一边经营一边交付租金，原告以茶楼的承租人身份多次向我主张顶手费，并到某村村委会要求解决，我出于继续经营茶楼的考虑，于2015年7月份与原告在某村村委会签订了该份协议书；对证据4，我不清楚租金的缴纳情况，我接手经营后都没有人来向我催收租金，直至原告向村委会要求解决租金纠纷时，我才知道拖欠了2015年1月至10月的租金未支付；对证据5的真实性没有异议，该10000元是我交给原告用于支付租金的。原告黎建伟对被告邝德庆提交的证据没有异议。本院经审查，原告黎建伟、被告邝德庆提交的证据均具有真实性、合法性和关联性，依法可予以采纳，作为本案认定案件事实的依据。
经审理查明：2013年4月1日，原告黎建伟作为承包方（乙方）与发包方（甲方）开平市水口镇某村村民委员会（下称某村村委会）签订一份《开平市水口镇农村承包合同书》，约定某村村委会将位于开平市水口镇某村市场的某村茶楼租赁给黎建伟作饮食用途，黎建伟享有本茶楼的租赁使用权；租赁期限为10年，自2013年4月1日起至2023年3月31日止，每年租金30000元，先交租金后使用，定于每年4月初和10月初缴交当年上半年、下半年的租金。该合同第五条约定：3、签订合同之日，乙方必须支付20000元给甲方为合同保证金。6、如乙方装修茶楼，合同期满后所装修物件（包括：水、电、门、窗、广告架等）无偿归甲方所有，不得拆除。7、未经甲方同意，乙方不得擅自将本茶楼转租、转让或转借他人，否则，甲方有权终止合同，并没收乙方的合同押金及追究乙方法律责任。同时，合同还对租赁期间逾期缴交租金的违约责任、茶楼及设施维护、租赁期满茶楼交还等事项进行了约定。签订合同之日，原告按约定向某村村委会支付了保证金20000元，开始承租使用该茶楼，并与案外人邝X甲合作经营茶楼饭市。2014年11月7日，黎建伟经某村村委会同意，将某村茶楼转租给被告邝德庆进行经营，并交由邝X甲与邝德庆洽谈涉案茶楼的转租事宜，商定后由黎建伟与邝德庆办理茶楼交接手续。双方没有签订书面租赁合同，口头约定被告支付按金20000元和顶手费48000元给原告，由被告向某村村委会缴交租金（30000元／年），租赁期限至原告与某村村委会约定的承租期限届满为止；同日，邝德庆向黎建伟支付了10000元，开始承租使用该茶楼，并进行了天花板重新安装和墙面扇灰、间隔开一个烧鹅档、在涉案茶楼左侧墙壁加开一个门口、拆除原有茶柜并建成龙凤图等装修，之后用作经营茶楼饭市和晚市。邝德庆口头承诺两个月内付清剩余款项58000元，后其未能按约定的数额和期限履行还款义务，经邝X甲多次催收，邝德庆向邝X甲支付了顶手费20000元。自此，邝德庆无向原告清偿过任何款项，并于2015年1月开始欠缴租金。2015年5月至6月期间，邝德庆因事暂停对某村茶楼经营。2015年7月23日，原、被告到某村村委会进行协调，原、被告经协商对顶手费和租金问题达成一致协议，约定邝德庆于2个月内清还拖欠黎建伟的茶楼顶手费43000元，由邝德庆负责2015年1月至2015年10月的茶楼租金；如逾期不清还，黎建伟有权收回茶楼，一切设施、设备由黎建伟处理，黎建伟不再补偿邝德庆任何费用。当日，某村村委会根据原、被告的约定内容制作《某村茶楼合同纠纷协议书》一式三份，黎建伟、邝德庆分别在双方签名一栏签名并捺指印，某村村委会亦在该协议书上加盖公章。邝德庆签订协议书后，随即停止某村茶楼对外营业。因邝德庆未能按协议内容履行，黎建伟遂收回某村茶楼，并于2015年12月31日向某村村委会缴交了2015年1月至2015年12月的茶楼租金，后于2016年1月1日将该茶楼另行转租给第三人进行经营，其已从再承租人处收取了按金20000元。被告签订协议书后至今无向原告清偿过尚欠顶手费用，也未支付过2015年1月至2015年10月的茶楼租金，原告对上述顶手费及租金多次向被告催收未果，遂向本院提起诉讼。庭审中，原告表示其将被告先行支付的10000元用于向某村村委会缴交2014年11月至同年12月的租金共计5000元（30000元／年÷12个月×2个月），余款5000元及被告后来支付的20000元在其应付顶手费范围内予以抵扣后仍欠顶手费23000元（48000元-5000元-20000元=23000元）；其称协议书的顶手费43000元中包含了按金20000元和拖欠顶手费23000元，并明确放弃要求被告支付按金20000元。至庭审结束前，被告未向本院举证证明其就上述拖欠的顶手费及租金清偿过给原告。
以上事实，有经过庭审质证的黎建伟的身份证、《开平市水口镇农村承包合同书》、《某村茶楼合同纠纷协议书》、开平市农村集体经济组织收款单据、收据等证据以及庭审中当事人陈述予以证实。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。原告黎建伟向某村村委会承租位于开平市水口镇某村市场的某村茶楼从事饮食经营，并约定了承租人黎建伟经出租人某村村委会同意，可以将租赁物某村茶楼转租给第三人，由此原告取得了相应的转租权利；原告在承租期间经某村村委会同意将某村茶楼转租给被告邝德庆进行经营，并约定由被告向某村村委会缴交租金，租赁期限至原告与某村村委会的租赁合同期限届满之日即2023年3月31日止。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，本案中，虽原、被告未签订书面合同予以约定某村茶楼转租事宜，但原告已按约定将合同标的物某村茶楼提供给被告使用，被告亦确认一直实际占有并使用涉案茶楼，双方之间的租赁关系应视为不定期租赁；该租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反我国法律法规的强制性规定，原、被告之间的租赁合同关系明确，合法有效，应受法律保护，双方均应按合同约定全面诚实地履行合同。关于原告黎建伟要求被告邝德庆清偿其代为缴交的租金的问题。被告在庭审中确认双方的租赁合同已实际履行，因此其应依约向某村村委会承担按时足额支付租金的义务，而其自2015年1月起欠缴租金，并于2015年7月23日签订《某村茶楼合同纠纷协议书》确认负责缴交2015年1月至2015年10月的茶楼租金；被告至今未按约定如期足额缴纳租金给某村村委会，其行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。现原告为被告向某村村委会缴交了2015年1月至2015年10月的茶楼租金，并提供了相应证据予以证明；故对原告黎建伟要求被告邝德庆清偿其代为缴交的2015年1月至2015年10月租金25000元的请求，本院予以支持。关于顶手费和按金的处理问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条规定：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法。”本案中，原、被告约定涉案某村茶楼转租所产生的顶手费是双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律法规的强制性规定，可以认定为当地租赁领域或者租赁行业通常采用并为交易双方所认可的做法。虽原、被告双方对顶手费未形成书面的约定，但双方于《某村茶楼合同纠纷协议书》已对顶手费达成了协议，并确认具体数额和清偿期限，结合原告陈述协议书的顶手费43000元中包含了按金20000元和拖欠顶手费23000元，被告亦予认可实欠顶手费23000元，故本院确认被告应向原告支付顶手费23000元。原告黎建伟签订《开平市水口镇农村承包合同书》之日已向某村村委会缴纳保证金20000元，另外，被告于2015年7月23日签订协议书后已停止经营某村茶楼；目前涉案茶楼已经实际由原告收回并另行出租，其自认已从再承租人处收取了按金20000元，现原告放弃要求被告支付按金20000元是对其民事权利的自由处分，不违反法律规定，且无损害被告的合法权益，本院予以确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告邝德庆应于本判决发生法律效力之日起10日内支付顶手费23000元给原告黎建伟；
二、被告邝德庆应于本判决发生法律效力之日起10日内清偿2015年1月至2015年10月租金25000元给原告黎建伟。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1500元，由原告黎建伟负担441元，被告邝德庆负担1059元。原告已预交1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 谭玉媚
代理审判员 许眉笑
人民陪审员 戴国平
二〇一六年四月五日
书 记 员 黄柳瑜
张淑贤