湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1202民初1352号原告（反诉被告）：朱闽江，男，1968年7月29日出生，汉族。原告（反诉被告）：黄英，女，1969年12月7日出生，汉族。上述二原告共同委托诉讼代理人(特别授权)：李宜羲，男，汉族。被告（反诉原告）：怀化市海源房地产开发有限公司。法定代表人：张顺元，系该公司总经理。委托诉讼代理人(特别授权)：丁毅，湖南指南律师事务所律师。原告（反诉被告）朱闽江、黄英与被告（反诉原告）怀化市海源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案后，被告向本院提起反诉，本案适用普通程序合并审理，于2017年4月6日公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人李宜羲、被告委托诉讼代理人丁毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）朱闽江、黄英向本院提出诉讼请求：1、判决被告在商品房买卖中违规向原告多收取的燃气管道安装费、有线电视开通费、首付款多收，均为欺诈行为，应向原告退还本金5430元，并赔偿原告16290元;2、判决被告向原告支付逾期交房违约金11750元（期间自2015年5月31日至2016年4月30日）;3、判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、被告于2013年12月至2014年7月期间，与原告等约200户购房人达成了预售团购海源鑫园小区商品房的购房意向并收取了购房意向金和燃气管道安装费，此后被告于2014年下半年动工修建。到2015年1月31日前后，被告持他们准备好的《商品房买卖合同》，紧催着原告和众多购房户签署了合同，全额付清了购房款又多收3000元，也向原告等众多购房户索交了有线电视开通费、办证费。原告认为，被告多次违反合同约定和省、市政府部门文件的明确规定，违规违约敛取了原告和众多购房户的大量资金，以后向物价部门投诉仍拒不退还，明显属于欺诈行为，原告请求法院依据《合同法》和《消费者权益保护法》的相关规定，判决被告承担欺诈责任，向原告赔偿欺诈资金的三倍。二、被告与原告签署的房屋买卖合同约定交房日期为2015年5月30日，可被告在约定的期限内并没有取得交房的必备条件，因此被告明显违约了。自2015年5月31日至2016年4月30日，被告违约逾期已达334天，按照合同约定的违约金数额和《合同法》相关条款的规定，原告请求法院判决被告立即向原告支付此期间的违约金。诉讼过程中，原告（反诉被告）朱闽江、黄英向本院增加诉讼请求：判决对于被告与原告签署的《商品房买卖合同》中的六处条款文字予以变更或撤销。其中第一处的条文变更后，被告应向原告退还办证费1707元。事实和理由：被告与原告所签署的《商品房买卖合同》，是被告早已自行印制好的格式文本，其中有些霸王条款明显违背了《合同法》的规定，计有七处是有重大误解的或显失公平的或违背相关法律法规明文规定的。因此原告请求法院依据《合同法》第五十四条、第五十六条的规定，判决第1-5处予以变更，第6处予以撤销。第一处：《合同》中第七条付款方式及期限中的4其他费用项下，原文为：“1、办理房产证和土地使用证的有关手续及交纳费用，按下列第（3）种方式办理”,该处的第（3）种方式应变更为第（1）种方式。理由是：这办证的费用究竟需要多少？原告后经咨询怀化市房产部门和国土部门的工作人员，大概在800元左右，至于代办费的数额，依照怀化市物价局的规定为200元/户宗，在签署合同时，被告向原告收取了办证费1711元,以此来看，被告在这个项目上的收费明显过高，也带有欺诈的嫌疑,而且被告到目前为止还不具备交房的必备条件，合同中的相关条款又显失公平，如合同中没有规定被告办理初始登记的期限，可能将使办理“两证”事宜遥遥无期，因此，原告要求索还这项办证费。第二处：《合同》第十二条第二款第1项第（2）支项第3句，原文为：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交款期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之___（此比率应不小于第（1）项中的比率）违约金。”该处应变更为：“买受人要求……出卖人按日向买受人支付已交付总房价款万分之一的违约金，此违约金每月结算支付一次。”理由是：此处应将可能引起重大误解的比率数额明确写上，增设结算支付期是使双方都切合实际地履行违约责任，保证本合同的有效性。第三处：《合同》第十二条第四款的最后一句，原文为：“超过整改期出卖人应承担每日___的延期交房的责任。”该处应变更为：“超过整改期，出卖人应承担每日向买受人支付已交付总房价款万分之二的违约金（这万分之二的比率包含了逾期交房违约金万分之一在内），此违约金每月结算支付一次。”理由是：在超过了交房的约定期限后，出卖人是应该承担逾期交房违约责任的,这种整改超期如果是与逾期交房的违约期相重叠的话，出卖人除了应当承担整改超期的违约责任，还应当承担逾期交房的违约责任，两者都不能免责。这个违约责任的比率数额与《合同》第十二条前三款中所约定的比率数额应该是一致的;如果出卖人因整改而不承担延期交房的违约责任，那么出卖人就可以借此事由而无限期地拖延下去，这样一来，当然又是显失公平的;如果这种整改期不是与逾期交房的违约期相重叠的话，出卖人就可以只承担总房价款万分之一的违约金责任。第四处：《合同》第十八条第三款，原文为“出卖人应在商品房交付使用后___日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后560日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后60日内办好土地使用权证。”该处应变更为：“出卖人应在商品房交付使用后90日内，办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证。”理由是：第一，1994年建设部令第40号规定，商品房交付使用之日起90日内，应当到房产部门和土地部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助、提供必要的证明文件。根据建设部令的规定和《合同法》第五十二条的规定，本合同中该处的原行文无效;第二，本合同中原来所约定的办理期限，出卖人办理初始登记是没有期限的，办好初始登记后又要将近两年才能办好“两证”。这样一来，出卖人是可以无限期地占用着买受人早已预交了的办证费资金而不办证的,这当然是显失公平的。第五处：《合同》第十八条第四款，原文为：“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第____项处理：……2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付为万分之一的违约金。”该处应变更为：“如因出卖人的责任，……双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已交付总房价款万分之一的违约金，此违约金每月结算支付一次。”理由是：该处违约金的数额表达不明确，可能引起重大误解，而采用“总房价万分之一”这个比率数额比较合理。第六处：《合同》第十一条第二款第(2)项，原文为：“经竣工验收合格，如遇特殊情况可延期三个月交房，出卖人不承担违约责任。”该处的文字应予以撤销。理由是：第一，《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，……本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”又《合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”根据《合同法》的上述规定，只有在遭遇不可抗力的影响下，违约方才能免责，而且违约方要在合理期限内提供证明,本合同中第十一条第二款的第(1)项就是依照《合同法》关于不可抗力免责的规定而约定的，这第(1)项是合法有效的，而第(2)项则违背了《合同法》的明文规定，因而是无效的;第二,“特殊情况”是一个词义十分宽泛的、含糊不准确的说词，只要是略有一点不同于一般的平常的情况都可以被说成是特殊情况，其中也可以是主观上的原因或者是违约方的不作为、乱作为，因而这“特殊情况”一词不能作为免责的缘由，而应予以撤销该项。被告（反诉原告）怀化市海源房地产开发有限公司辩称：一、关于本案定性问题。本案不属于商品房买卖合同纠纷，被告是以盈利为目的且在工商局登记设立的经营性企业，而非在民政局登记的慈善机构，被告修建海源鑫园楼房，不是以盈利为目的的建房行为,按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二条关于商品房开发经营行为的定义，本案涉及的楼房不属于商品房开发。二、本案不属于人民法院审理范围的案件。由于本案涉及的海源鑫园楼房纠纷实际是国家机关内部集资建房产生的纠纷，根据《最高人民法院》第三条的规定，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知当事人找有关部门申请解决。三、本案涉及的经济活动实际上是怀化市检察院内部集资建房，被告与本案原告等怀化市人民检察院200余户干警签订的商品房买卖合同不是双方的真实意思表示，它只是为实现内部集资建房这一真实目的的一个工具。（1）海源鑫园的“购房户”均为怀化市人民检察院的干警，海源鑫园实际上就是该单位干警的宿舍楼,修建海源鑫园是怀化市人民检察院为了解决该单位干警住房问题，而进行的集资建房行为,之所以以“商品房开发”这一形式修建海源鑫园楼房，只是该单位为了规避国务院关于禁止国家机关集资建房的规定，而采取的一种方式而已。（2）有关海源鑫园的价格、房屋的标准等，均是被告与怀化市人民检察院团购委员会协商的,被告没有与原告进行过协商。本案商品房买卖合同不是本案双方的真实意思表示,被告与怀化市人民检察院团购委员会协商达成的口头条件，才是被告修建海源鑫园的真实意思表示。被告与原告签订商品房买卖合同，实际上是为了实现单位集资建房真实目的而使用的一个道具。四、被告与怀化市人民检察院团购委员会协商议定的是被告以成本价为怀化市人民检察院修建干警宿舍（海源鑫园楼房）,通过司法鉴定已经得出海源鑫园楼房的真实成本价，本案原告应当补交房屋差价。五、关于原告所提出的诉讼请求问题。（1）被告是按照双方签订的《海源鑫园小区住宅装修标准确认书》中有关约定收取燃气管道安装费、有线电视开通费，并无不当,而且燃气管道安装费、有线电视开通费没有列入建设成本之中,被告未多收取“首付款”的，因为原告在补交“首付款”的同时又从被告处领取了3000元作为价格优惠。原告要求退还燃气管道安装费、有线电视开通费、“首付款”3000元，且以欺诈为由要求赔偿三倍的赔偿金，没有法律依据和事实依据,应当驳回原告的诉讼请求。（2）本案所涉楼房在修建过程中因为设计图纸变更、消防整改等特殊原因致使未能如期交房，属于合同中约定的特殊原因，应当延期三个月；2015年8月份，被告通知原告收房,因此被告并未逾期交房，原告要求赔偿逾期交房违约金没有事实依据,应依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）怀化市海源房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、以重大误解、显失公平为由，判决撤销原、被告于2015年1月29日签订的《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》及双方于2014年1月11日签订的《海源鑫园小区认购书》；2、反诉诉讼费由原告承担。事实和理由：应怀化市人民检察院的要求,被告按成本均价约2630/㎡的价格为该院干部或其家属提供宿舍房。根据怀化市人民检察院团购委员会的方案，原、被告签订了《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》。湖南恒基有限责任会计事务所湘恒基会专审字（2016）第00785-13号报告书鉴定结论第4项鉴证结果为：被告以亏损452.04元/㎡的价格向原告出售了上述商品房。被告销售海源鑫园2栋702号房屋亏损61287.58元。该合同为一方利用优势使另一方接受一个显失公平，权利义务严重失衡的合同,该合同为一方对成本价重大误解的合同，该合同如不按实际成本价补交购房款、不撤销，继续履行将给被告造成巨大经济损失。原告（反诉被告）朱闽江、黄英针对被告（反诉原告）怀化市海源房地产开发有限公司的反诉辩称：一、双方签订的《怀化市商品房买卖合同》是经由出卖人怀化市海源房地产开发有限公司和买受人朱闽江、黄英这两方民事主体签字盖章而成立的。在本案双方争议的商品房买卖这一民事活动中，反诉状提出了“应怀化市人民检察院的要求”和“根据检察院团购委员会的方案”这两个重要的事实与理由，这都不是本案中的买方主体朱闽江、黄英所为。本案中的买方当事人主体就是朱闽江、黄英，朱闽江、黄英与“怀化市人民检察院”或“检察院团购委员会”肯定不是同一的主体概念，绝不能够以彼代此。反诉状中将此二者混淆到一起，这是诉讼逻辑上的混乱，被告不应该将不是朱闽江、黄英所为的民事行为强拉到朱闽江、黄英的名下来诉讼。如果被告与“怀化市人民检察院”或“检察院团购委员会”之间有什么其他交易活动而导致被告受损，则被告应该是另起一诉，向与之直接关联的责任人索赔，而这显然与本案诉讼无关。因此，请求法院驳回被告的反诉。二、海源公司所谓“成本均价”、“实际成本价”概念来模糊合同中的商品房出售价。合同中标明的价格其本质就是商品房的出售价格，且这一出售价格也是由海源公司自己确定的。房价低也好、高也好，买受人都已经认了，因为合同一经签字盖章即受法律保护。而海源公司却在合同已生效履行，房屋交付使用近两年后提出所谓“按照实际成本价”要求朱闽江、黄英补交购房款的请求于法无据，应依法予以驳回。三、被告所签署的商品房买卖合同文本是被告自己提供并早已印制好了的格式条款合同，且不答应买受人要求更改部分内容的情况下要求买受人被动签署的，所以该合同文本中被写进了好几处明显违反合同法和其他法规规章的、意在为出卖人免责的、或可以无限期不履行责任与义务的霸王条款，这些违法的霸王条款是应该依法作出变更的，而合同中其他不违法的部分是应该受到法律保护的。此外，被告也无视《商品房买卖合同》中明确约定的交房期限，逾期交房也丝毫不承担违约责任。原告为了依法维护自己的合法权益才不得不诉诸法律，请求法院为维护法律的尊严，也为保护社会主义经济秩序的良性发展，依法支持原告的诉求。为了证明自己的诉讼主张，原告（反诉被告）向本院提交证据如下：1、原、被告身份信息材料，证明原、被告民事诉讼主体资格；2、怀化市商品房买卖合同、购房补充协议、海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书，证明原、被告房屋买卖约定的权利义务；3、收据，证明被告向原告收取的燃气管道安装费2080元、有线电视开通费350元、购房款343695元、办证费用1707元;4、湖南省物价局湘价函(2012)123号、湘价函(2014)20号文件，证明被告不得在房价外再收取燃气管道安装费、电视开通费。原告提供的证据，被告质证认为：对证据1、2没有异议；对证据3真实性无异议，但燃气管道安装费2080元、有线电视开通费350元、办证费用1707元系代为收取；对证据4真实性无异议，但违反了上位法规定,本案不能适用。为了证明自己的辩称理由，被告（反诉原告）向本院提交证据如下：1、怀化市商品房买卖合同、购房补充协议、海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书，证明房屋价格过低，管道燃气安装费及有线电视开通费需另外缴纳的事实；2、海源鑫园小区认购书，证明原告同意分两次预交房款6万元的事实；3、怀化市检察院干警团购房方案，证明被告与怀化市人民检察院达成的团购方案情况；4、对证人陈志雄、周恒、马绍清的调查笔录，证明：①海源鑫源小区属于集资建房；②团购房均价2630元/㎡是怀化市人民检察院团购房委员会核算后确定的；③购房均价2630元/㎡系成本价不包含燃气管道安装费和有线电视开通费；④收取意向金系团购委员会决定的；5、退回公积金贷款担保费收据，证明收取的公积金贷款担保费被告已通知购房业主退回的事实；6、关于签订海源鑫园小区认购书的公告、海源鑫园小区安装煤气管道登记表、管道燃气设施配套建设合同、有线电视用户入网安装协议书、关于催签认购书和管道燃气的公告、关于统一安装管道燃气的公告，证明原告自愿缴纳安装管道燃气费及有线电视开道费的事实；7、怀化市鑫园小区工程竣工综合验收备案表、工程质量竣工验收记录、桩基质量验收记录、基础工程质量验收记录、主体工程质量验收记录、怀化市建筑节能专项验收表、建筑节能专项验收表、检验报告及关于办理购房移交手续的公告，证明房屋验收合格，具备交付条件，且被告已经通知原告收房的事实；8、怀化市建筑设计研究院证明，证明被告所建房屋层高、装修等均符合设计要求；9、怀化市国有建设用地使用权出让会审单，证明增容费用而成本增加的事实；10、湖南恒基有限责任会计师事务所湘恒基会专审字【2016】第00785-13号报告书1份，证明被告以亏损452.04元/㎡的价格出售了“海源鑫园小区”2栋702室的商品房；11、怀化市房屋测绘成果报告书，证明海源鑫园共有房屋套数与怀化市人民检察院集资房名单相对应的事实；12、国有建设用地使用权出让合同，证明修建海源鑫园小区的楼房用地是通过原告单位的运作由两宗土地拼凑而来的;13、领据，证明被告优惠原告购房款3000元。被告提供的证据，原告质证认为：对证据1真实性无异议，但对其关联性提出了异议；对证据2真实性无异议；对证据3提出了异议，认为该方案系被告单方制定，没有证据证明是怀化市人民检察院制定的，不能实现被告的举证目的；对证据4的三性均提出了异议，笔录内容系事先打印好让被调查人签字的，怀化市人民检察院没有团购委员会，这个系被告虚构的证据；对证据5真实性无异议，但系被告违规收取的费用；对证据6，被告收取费用属实，但是不能证实原告为自愿缴纳，该费用合同中已经包含，不能另外收取；对证据7真实性无异议，但竣工验收备案表最后两项必须要有建设局签署竣工意见，现房屋达不到交房条件，属于半成品；对证据8的关联性提出了异议，怀化市建筑设计研究院证明的内容与合同约定不具有关联性；对证据9的真实性没有异议，关联性有异议；对证据10的关联性提出了异议，因双方已经在合同中约定了购房价款；对证据11的关联性提出了异议，认为应以合同为准；对证据12，只能说明海源公司自己在买地，与怀化市人民检察院没有关系;对证据13，原告认为是奖金。经审查，本院认为:对原告的1-4证据，真实性被告并无异议，且与本案待证事实关联，本院予以采信。对被告提交的证据1-13号证据，虽然其中部分证据不能达到被告的证明目的，但与本案关联且能证明本案相关部分事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：怀化市人民检察院因办公大楼迁往怀化市顺天路，为解决住房问题，检察院干警决定通过团购的形式向被告购买商品房，并成立了团购委员会。2013年10月22日，被告以国有土地使用权出让方式，取得位于怀化市鹤城区顺天北路西侧共计0.6279公顷(合计6279㎡)土地的国有建设用地使用权(权证号：怀国用(2013)第出1364号)，并在该土地上进行“海源鑫园小区”房地产开发建设项目。2013年12月1日怀化市人民检察院制定了《检察院团购房名单》，原告杨健在该名单内。2013年12月19日，被告制定《怀化市检察院干警团购房方案》：小区定名“海源鑫园小区”，总套数260套(分配方案：物业用房3套，城建投30套，检察院227套)，购房均价2630元/㎡(不含调容费用，调容按实际发生费用计入房价，但每平方米不超过70元)，2013年12月25日至12月30日交购房意向金，超过交款时限视为不愿购买，2014年元月5日抽签确定楼层并签订认购书，原则上以检察院的花名册确定业主。此后，被告组织业主进行了抽签方式选定房号，原告抽签选定了“海源鑫园”项目中第2幢702号房。2014年1月15日，原告朱闽江与被告签订《海源鑫园小区认购书》约定：原告认购被告开发的“海源鑫园小区”2栋1单元702号房，原告于2013年12月24日前交购房意向金50000元，于购买物业本栋修至正负零完工时交50000元，被告取得预售许可证后通知原告，原告接到通知后10日内与被告签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》生效之日起，该认购书的内容以《商品房买卖合同》为准。后原告朱闽江、黄英与被告签订《怀化市商品房买卖合同》，合同约定：被告以出让方式取得位于怀化市鹤城区顺天北路西侧、编号为怀国用(2013)第出1364号的地块的土地使用权(土地面积9.41亩)，项目名称“海源鑫园”，商品房预售许可证号为2015-0008,该“海源鑫园”项目第1幢房屋地上25层、地下0层；原告购买“海源鑫园”项目中第2幢702号房，建筑面积135.58㎡，购房单价2512.87元/㎡(该商品房售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用)，总购房价额340695元，付款方式为原告交付首付款140695元及公积金贷款方式支付200000元；原告委托被告办理不动产权证，费用合计1717元，原告于2015年1月27日前交清，办证费用以现行文件为准，如遇调整则从其规定；被告应在2015年5月30日前交房给原告，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期(1、遭遇不可抗力，且被告在事实发生之日起10日内告知原告的；2、经竣工验收合格，如遇特殊情况可延期三个月交房，被告不承担违约责任)；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，原告在接到被告交房通知之日起10日内验收并交接房屋，被告应出示约定的交房证明文件并与原告签署房屋交接单，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不依约出示证明文件的，原告可拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；由于被告的原因，未按期交房给原告的：(1)逾期未超过180日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款0.1‰的违约金，合同继续履行，(2)逾期超过180日的，原告有权解除合同，若原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已交付房价款比率〈该比率应不小于第(1)项中的比率〉的违约金；本合同未尽事项，双方在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议，经双方签字盖章的补充协议与本合同同等效力。同日，原、被告签订《购房补充协议》，约定鑫园小区住房装修标准作为《商品房买卖合同》的附件。同日，原、被告签订了《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》，第13条约定：煤气和直饮水如需安装必须统一并另行收费。2013年12月13日，被告与湖南有线怀化网络有限公司签订《有线电视用户入网安装协议书》，约定有线电视线路设施安装费350元/套。2014年3月13日，被告就安装燃气管道事宜在“海源鑫园小区”发出《关于催签认购书和管道燃气的公告》。2014年10月23日，被告就安装燃气管道交费等事项在“海源鑫园小区”发出《关于统一安装管道燃气的公告》。2014年12月3日，被告与怀化新奥燃气有限公司订《管道燃气设施配套建设合同》，约定燃气管道建设费2080元/户。合同签订后，被告发放了原告奖金3000元。原告向被告支付了购房款343695元[143695元(含购房意向金100000元)＋公积金贷款支付200000元],比合同约定的购房款超出3000元，并向被告交纳了燃气管道安装费2080元，有线电视开通费350元，办证费1707元。被告给予了原告所购商品房办理了预告登记。原告已于2015年12月30日收房。2015年11月6日，“海源鑫园”小区建设工程消防验收合格。2015年11月20日，“海源鑫园”小区第2幢竣工综合验收合格。2016年1月27日，“海源鑫园”小区第2幢资料基本齐全、基本符合备案要求，但至今尚未完成备案登记。经本院委托，2016年9月20日湖南恒基有限责任会计师事务所报告书(湘恒基会专审字【2016】第00785-13号)鉴定结论：4、委托事项鉴证结果为：朱闽江、黄英与怀化市海源房地产开发有限公司签定怀化市商品房买卖合同，购入的“海源鑫园小区”2栋702室，建筑面积为135.58平方米，每平方米单价为2512.87元。“海源鑫园小区”第十二层每平方米分摊的成本费用为2964.83元/㎡。即：怀化市海源房地产开发有限公司以亏损452.04元/㎡的价格出售了“海源鑫园小区”2栋702室的商品房。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告双方对于签订《海源鑫园小区认购书》、《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》以及原告已全额支付购房款的事实没有异议。本案争议的焦点为：一、关于原、被告所签订的《怀化市商品房买卖合同》的效力问题；二、关于反诉原告要求以重大误解、显失公平为由，请求撤销双方签订的《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》、《海源鑫园小区认购书》，本案是否具有撤销的情形以及是否在法定期间内行使撤销权的问题；三、原告在本诉中的各项请求能否支持的问题。现分述如下：一、关于原、被告所签订的《怀化市商品房买卖合同》的效力问题。本案所签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。被告认为本案系国家机关内部集资建房纠纷，不属于法院管辖，且违反了国务院关于禁止国家机关集资建房的规定，构成以合法形式掩盖非法目的，应认定合同无效的观点，本案从形式上看没有单位进行集资建房的相关文件和协议，从实体上看检察院干警通过团购的方式以消费者名义向开发商购买房屋用于住居，并没有非法之目的，故对被告认为本案系单位集资建房及合同无效的观点，本院不予采纳。被告认为其是以盈利为目的设立的经营性企业，而非在民政局登记的慈善机构，现其以低于成本价出卖房屋给原告，不符合常理，原告系利用优势地位签订了买卖合同的观点，因原告作为消费者与被告签订商品房买卖合同，并没有明显的优势，原告依合同约定履行了自已的义务，并不承担被告经营中的亏损，从被告积极设置奖励促成合同的履行来看，被告并无受到胁迫或感受弱势的行为表示，故对被告这一观点，本院亦不予支持。二、关于被告(反诉原告)要求以重大误解、显失公平为由，请求撤销双方签订的《怀化市商品房买卖合同》、《购房补充协议》、《海源鑫园小区住宅楼装修标准确认书》、《海源鑫园小区认购书》，本案是否具有撤销的情形以及是否在法定期间内行使撤销权的问题。首先，本案双方签订合同时，对合同内容及相对方的情况均有充分的了解认知，尽管在合同履行过程中出现了一些诸如成本增加的交易风险因素，但交易风险因素是当事人在交易过程中应予担负的价值因素，本案中双方均不构成重大误解；其次，原、被告订立合同时，双方均是自由的，能自主决定自已的行为，对合同标的物价值的认识也是适当的，退一步讲，就算依被告反诉时称的本案房价低于成本价，那么依该标准仍未达到低于房屋总价款的30%，故被告认为合同签订时显失公平，缺失事实依据；另外，被告提起本案反诉要求撤销合同，早已超过撤销合同一年的除斥期间。故被告要求撤销双方签订的各项协议，理由不充分，本院不予支持。三、原告在本诉中的各项请求能否支持的问题。1、根据原、被告签订的商品房买卖合同第四条约定，供气、有线电视等开通费均包含在成本价中，不得另行收费，故被告再收取该费用不仅有违合同约定，也不符合物价部门对新建商品房交易价格的规定，故对被告收取原告的燃气管道安装费2080元、有线电视开通费350元应退还给原告，被告多收取了原告购房款3000元亦应予以退回，即被告应退还原告5430元(燃气管道安装费2080元+有线电视开通费350元+多收原告购房款3000元)；被告在本案中并不构成原告所主张的欺诈行为，因此，原告要求依《中华人民共和国消费者权益保护法》予以3倍赔偿，无事实依据，本院不予支持；2、关于原告要求被告支付逾期交房违约金，虽然双方签订的《怀化市商品房买卖合同》合法有效，但是本案仍具有一定的特殊性，具体表现在：①原告向被告购房来源于怀化市检察院的团购方案，具有一定的身份性；②购房的价格也来源于团购方案所定，双方并没有太大的调整空间；③房号的选定也来源于团购方案依抽签决定。尽管双方存在单独的商品房买卖合同，原告在庭审中也极力否定存在团购委员会，但均不能改变原告等单位职工予以团购的事实，该团购也是致被告亏损的重大因素，那么现在如果严格按照单个合同约定的条件交房，势必与团购的整体意思相悖，因为本案所涉团购者绝大多数都已收房，也没有证据证明房屋存在质量问题，从公平的角度出发，在单个合同内容与团购的意思表示发生矛盾时，应当坚持团购的意思表示，认定被告通知交房已达到约定交房条件，故原告请求被告支付延迟交房违约金，本院不予支持；3、关于原告要求对《怀化市商品房买卖合同》中的六处条款内容予以变更或撤销的诉讼请求。依法成立的合同对合同各方当事人均具有拘束力，均应本着诚实信用的原则按约履行，原告主张的《怀化市商品房买卖合同》中的六处条款约定内容，并没有违反法律法规之效力性禁止性规范，不具有约定无效的情形，也不存在可撤销、变更的情形。现原告以自己的单方意思表示而要求变更合同中的六处条款约定内容，属于原告发出的新的要约，该要约因被告的拒绝而失效，即使合同存在约定不明的情形，也可依照法律规定进行合同漏洞填补及对合同的解释而予以完善，而不是诉请法院强制变更，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。4、关于被告收取原告的“两证”办证费用1707元，该费用因被告系代收，原、被告对于该费用金额存在争议，可由被告先行收取，待办好“两证”后再由双方根据有效票据另行结算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条第一款第一项、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,经本院审判委员会讨论决定，判决如下:一、被告（反诉原告）怀化市海源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）朱闽江、黄英5430元；二、驳回原告（反诉被告）朱闽江、黄英的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）怀化市海源房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费637元，反诉案件受理费减半收取666元，共计1303元，由原告（反诉被告）朱闽江、黄英承担587元，被告（反诉原告）怀化市海源房地产开发有限公司承担716元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 张 磊人民陪审员 倪 勇人民陪审员 向开富二〇一七年七月二十七日代理书记员 谭 惠附相关法律条文：中华人民共和国合同法第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。