上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初27425号
原告：毛品璋，男，1935年9月24日出生，汉族，住江苏省南京市。
委托诉讼代理人：汪月，北京市中银(南京)律师事务所律师。
被告：臧威青，女，1968年4月19日出生，汉族，住上海市虹口区。
原告毛品璋与被告臧威青房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年12月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毛品璋及其委托诉讼代理人汪月、被告臧威青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
毛品璋向本院提出诉讼请求：1.要求解除毛品璋与臧威青签订的房屋租赁合同(以下简称租赁合同)；2.要求臧威青迁出上海市中山北一路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，将系争房屋返还毛品璋；3.要求臧威青支付违约金4,800元；4.要求臧威青支付2016年10月15日至2017年1月14日期间的租金9,142元并支付2017年1月15日起至实际迁出之日止的租金，按照月租金4,800元计算；5.要求臧威青赔偿擅自丢弃系争房屋内花盆及植物的损失500元及因漏水造成的损失1,000元。事实和理由：2016年7月7日，毛品璋与臧威青签订租赁合同，约定毛品璋将其所有的系争房屋出租给臧威青居住使用，租赁期限自2016年7月15日至2018年7月14日，月租金为4,800元。2016年10月15日至2017年1月14日期间的租金，臧威青未向毛品璋支付，臧威青称购置部分家电及对房屋进行修理，所花费的费用要求自上述期间的租金中扣除。对于臧威青所称支出的费用中，毛品璋同意承担5,258元，臧威青应当支付上述期间的租金9,142元。因臧威青对系争房屋擅自进行装修、添置家电等，给毛品璋造成损失，且臧威青逾期支付2017年1月15日起的租金已超过10日，根据租赁合同约定，毛品璋有权解除租赁合同。因臧威青的违约行为导致租赁合同解除，臧威青应当根据合同约定支付毛品璋违约金4,800元。此外，臧威青擅自丢弃了系争房屋阳台上的花盆2盆及所种植物，应当进行赔偿。臧威青在系争房屋卫生间中擅自安装台盆导致系争房屋漏水至楼下单位，楼下单位虽未要求赔偿，但是要求至系争房屋进行维修，臧威青不同意，毛品璋要求臧威青赔偿漏水损失。
臧威青辩称，不同意解除租赁合同及支付违约金，臧威青对系争房屋进行修理、添置家电等均经过毛品璋同意。臧威青并非故意拖欠租金，系因双方对于2016年10月15日至2017年1月14日期间的租金金额有分歧，故毛品璋要求暂缓支付该期租金。臧威青为系争房屋购置了电视、热水器、抽油烟机，安装了雨棚及阳台的铝合金门、厨房水斗，以及维修系争房屋电线线路，共花费11,424元，以上费用应当由毛品璋承担，自2016年10月15日至2017年1月14日期间的租金中扣除。现同意支付上述期间的租金3,100元，同意按照合同约定支付毛品璋2017年1月15日起的租金。确实丢弃了系争房屋阳台上3、4个花盆，花盆中只有烂泥，没有植物，是毛品璋要求丢弃的，故不同意赔偿花盆及花的损失。系争房屋在租赁给臧威青之前就存在漏水的情况，不同意赔偿漏水损失。
本院经审理认定事实如下：2016年7月7日，毛品璋作为出租方(甲方)，臧威青作为承租方(乙方)，双方就系争房屋签订租赁合同，约定：甲方将其所有的系争房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2016年7月15日至2018年7月14日；系争房屋内设施包括淋浴、冰箱、洗衣机、彩电各1台、空调2台、写字台3个、椅子4把、圆凳2个、方凳1个、数字机顶盒1套；月租金为4,800元，每三个月支付一次，首期租金于2016年7月7日付清，此后每期租金提前7日支付；如乙方逾期支付租金超过10日，视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋；乙方于2016年7月7日支付租房押金4,800元，双方租赁关系解除后，甲方在确保乙方迁空、交还房屋及设施并付清全部费用后，应于当日将租房押金无息退还乙方；因乙方违反合同约定而产生的违约金、损害赔偿金及所欠租金等费用，甲方可在租房押金中扣抵，不足部分由乙方在接到甲方付款通知后10日内补足；房屋设施如因自然灾害受到损坏，甲方有修缮的责任并承担相关费用；乙方经甲方同意，可对系争房屋进行装修、添置设备，乙方可于租赁期满后将添置的可拆运的动产部分自行拆运，并保证不影响房屋正常使用；如因乙方过错致房屋及设施受到损坏，乙方应承担赔偿责任；租赁期间内系争房屋产生的水、电、煤气、有线电视、保洁等费用由乙方承担；任何一方未按合同约定履行，导致合同解除，且过错方未得到对方谅解时，视为违约，违约金为一个月的租金。
租赁合同签订后，毛品璋将系争房屋交付臧威青使用，臧威青支付毛品璋租房押金4,800元及2016年7月15日至10月14日期间的租金4,800元。臧威青对系争房屋进行了修理、购置了部分家电，因双方对费用的承担未能达成一致，毛品璋同意臧威青暂缓交纳2016年10月15日起至2017年1月14日期间的租金。
审理中，臧威青陈述，为系争房屋购买、安装创维牌彩电1台花费2,257元、林内牌热水器1台花费2,967元、帅康牌抽油烟机1台花费1,710元，安装阳台雨棚花费1,900元、阳台铝合金门花费900元、厨房水斗花费600元，维修电线线路花费1,000元，合计11,334元。为此，臧威青提供购买彩电、热水器、抽油烟机的发票及安装单、安装水斗、雨棚及铝合金门、电线、空气开关等的收据，其中，收款事由为电线、空气开关等的收据金额为500元。毛品璋对于发票及安装单的真实性无异议，对于收据的真实性均不予认可；认为其未同意臧威青购买彩电及抽油烟机，臧威青购置的彩电、抽油烟机可在租赁期满后自行拆除；安装厨房水斗、雨棚事先经过其同意，对于花费的具体金额不认可；系争房屋电路故障系臧威青使用不当所造成，同意承担一半维修费用；与阳台相通的门及门框的确关不严，但仅同意进行修理，不同意更换；现同意承担热水器费用2,967元、厨房水斗费用600元、电线线路维修费500元、安装雨棚费用1,200元、阳台门及门框的修理费500元。
审理中，臧威青提供证人谭某某出庭作证。谭某某当庭陈述如下内容：其与臧威青男友系隔壁邻居及朋友关系，2016年6、7月时曾陪同臧威青及其男友一同去看房，当时毛品璋妻子正在进行清扫，让证人帮忙打开卫生间排风扇，还让证人帮忙检查厨房中的淋浴器、抽油烟机能否使用，证人检查后发现淋浴器及抽油烟机均不能正常使用；毛品璋妻子打电话给毛品璋后，称毛品璋会购买并更换；当天还提及电视机，电视机是30吋左右、老式的，无法使用；去阳台查看时，发现通往阳台的门无法关闭，毛品璋妻子还让证人帮忙看能否维修好，说门修不了就更换；臧威青询问可否提前入住，可以代为清理房屋，毛品璋妻子表示同意，让臧威青帮忙清理垃圾，更换抽油烟机及热水器，费用凭发票进行结算，由毛品璋负担；臧威青入住后大概3、4天，房屋内的电路短路了，因证人是机修工，臧威青男友打电话给证人请证人帮忙维修，证人就找了个电工来，电工检查后说房屋电线布线不合理，无法维修；随后，臧威青又打电话给毛品璋，毛品璋带了物业的电工来检修，也称无法修理，后毛品璋就让臧威青男友找人修理，称费用由其负担；后，证人帮忙找人重新布线，进行了修理，电线等材料是证人代为购买的，人工费由臧威青另行支付，具体金额证人不清楚；系争房屋内电视机、雨棚及阳台门实际更换的情况，证人不清楚。毛品璋认为证人与臧威青有利害关系，对于证人证言不予认可。臧威青对于上述证人证言无异议。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。臧威青与毛品璋签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方均应恪守诚信，按约履行。毛品璋主张臧威青擅自装修、添置家电，给其造成损失，并且拖欠2017年1月15日起的租金超过10日，据此要求解除租赁合同。对此，本院认为，首先，租赁合同并未约定臧威青对系争房屋进行装修、添置家电，毛品璋可以解除租赁合同，毛品璋称臧威青的行为对其造成了损失，但是在审理中，毛品璋自认臧威青对系争房屋进行修缮、购置部分家电系经过其同意，因双方在相关费用的承担问题上未达成一致故而要求臧威青暂不支付租金，故毛品璋以此为由要求解除租赁合同缺乏依据。其次，关于臧威青未交纳2017年1月15日至4月14日期间的租金一事，虽然租赁合同中约定租金每三个月支付一次，提前7日预交每期租金，拖欠租金超过10日视为自动退租，毛品璋有权收回系争房屋，但因双方处于诉讼过程中，毛品璋起诉要求解除租赁合同，双方之间的租赁关系处于未决状态，臧威青未支付该期租金情有可原，不应视为恶意拖欠，且在审理中，臧威青表示愿意继续按照合同约定支付租金，故毛品璋以臧威青拖欠租金超过10日为由要求解除租赁合同，本院不予支持。综上，毛品璋要求解除租赁合同依据不足，本院不予支持。租赁合同约定支付违约金的条件是一方违约导致租赁合同解除，且过错方未获得对方谅解，因毛品璋要求解除合同的诉讼请求未获支持，其要求臧威青迁出并承担违约责任，本院亦不予支持。
关于2016年10月15日至2017年1月14日期间的租金金额，毛品璋同意扣除经其同意购置的家电及对系争房屋进行修理的费用，在具体费用的承担方面，毛品璋认可安装厨房水斗费用600元及热水器费用2,967元，本院予以确认。关于更换彩电的费用，臧威青未提供证据证明事先经过毛品璋同意，事后毛品璋亦不认可，故该费用应当由臧威青自行承担，在租赁关系结束时，臧威青可将自行购置的彩电拆除、搬离。关于更换抽油烟机及阳台门的费用，臧威青提供证人谭某某证言证明更换抽油烟机及阳台门经过了毛品璋妻子的同意，毛品璋对其证言不予认可，因证人谭某某与臧威青存在利害关系，故仅凭该证人证言不足以证明臧威青辩称的该节事实。臧威青购置的抽油烟机可在双方租赁关系结束时自行拆除、搬离。臧威青辩称因毛品璋要求更换为整块铝合金的雨棚，故费用较高，花费了1,900元，但是对此并未提供证据证明，本院难以采信。关于更换雨棚及阳台门的费用，臧威青仅提供了一张收据，毛品璋对于收据的真实性不予认可，臧威青也未提供相应的发票佐证，现毛品璋同意承担阳台门的维修费500元及安装雨棚费用1,200元，本院予以照准。关于电线线路维修费，臧威青称材料费500元、人工费500元，总计花费1,000元，但是仅提供了500元的材料费收据，未提供证据证明人工费的花费及具体金额，毛品璋认可并同意承担500元，本院予以照准。扣除上述本院确认由毛品璋承担的费用，臧威青应当支付毛品璋该期间的租金8,633元。臧威青还应当支付2017年1月15日至4月14日期间的租金14,400元。
毛品璋要求臧威青赔偿花盆及植物损失，臧威青辩称应毛品璋的要求清理系争房屋并丢弃了3、4个花盆，但是否认花盆中栽种有植物，是作为废品抛弃的，但是未提供证据证明丢弃花盆是应毛品璋要求，故应予赔偿。因毛品璋未提供证据证明臧威青丢弃的花盆中栽种有植物及花盆的材质、价格，本院酌情确定臧威青赔偿毛品璋花盆损失20元。对于毛品璋主张的漏水损失，因该损失未实际发生，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条、《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起10日内，被告臧威青支付原告毛品璋2016年10月15日至2017年4月14日期间的租金23,033元；
二、自本判决生效之日起10日内，被告臧威青赔偿原告毛品璋花盆损失20元；
三、驳回原告毛品璋的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费546.05元，减半收取计273.03元，由原告毛品璋负担84.87元，被告臧威青负担188.16元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 尹灿
二〇一七年三月十日
书记员 顾逸
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
二、《中华人民共和国物权法》
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。