广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终242号
上诉人（原审原告）：惠州市东洲实业有限公司，地址：惠州市龙丰科肚鹅岭南路31号18楼。
法定代表人:黄志东。
委托代理人：叶华武，小区物业经理。
委托代理人：范丽云，广东标远律师事务所律师。
委托代理人：叶晴，广东标远律师事务所律师。
被上诉人（原审被告一）：贾辉，男，1973年11月26日出生，汉族，住所：惠州市惠阳区。
被上诉人（原审被告二）：李学琴，女，1976年1月1日出生，汉族，住所惠州市惠阳区。
上诉人惠州市东洲实业有限公司与被上诉人贾辉、李学琴物业服务合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院（2016）粤1303民初2311号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人的委托代理人范丽云和叶华武、被上诉人贾辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人一审诉辩意见
一审原告诉称，被告系惠州市惠阳区东岸美域公馆7栋602室（建筑面积：65平方米）的业主，原告系该小区的物业服务公司。根据《前期物业服务合同》及《惠阳区住宅小区的物业服务收费备案表》的约定，原告收取物业服务费的标准：业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，高层住宅为：1.2元/月*平方米，物业费应于每月10日前支付，若逾期，自逾期之日按总欠额的万分之五/日计算违约金。被告每月应缴纳的物业服务费为78元（65㎡X1.2元），但被告自2015年11月开始逾期支付物业服务费，截止原告起诉之日，被告已拖欠2015年11月至2016年7月的物业管理费共计702元，经原告催缴，被告仍不支付。原告认为：原告为被告提供物业服务，被告应当按约定支付物业服务费，逾期应当支付违约金。基于以上事实和理由，原告特依法诉请法院：一、判令被告支付拖欠的物业管理费702元，违约金48.59元（按日万分之五计算，自2015年11月11日分段计算暂计至2016年7月28日）；二、判令本案诉讼费由被告承担。原告对其陈述提供的证据有：1、原告的营业执照；2、被告的公民身份证、人口信息查询单业主（住户）资料卡；3、前期物业服务合同、惠阳区住宅小区物业服务收费备案表；4、欠费通知单；5、收据。
一审被告辩称：一、本人从未拒交过任何相关物业服务费用。自入住东岸公馆以来，物业服务费用已经如期交付到2015年10月底（附相关物业凭证），2015年9月-2016年7月的物业费用本人于2016年8月2日前去物业公司进行缴纳，被收费人员告知物业经理让她拒收，之后又陆续去过三次缴费，均被拒收（后有视频录像及录音为证），所以并非本人拒交物业费。二、本人从未与惠州市东洲实业有限公司签订过任何《前期物业服务合同》，所以双方之间根本不存在任何约定，更不存在会产生违约金。综上所述，本人认为原告在诉讼中称，根据《前期物业服务合同》及《惠阳区住宅小区物业服务收费备案表》的约定，原告收取物业服务费的标准：业主按其拥有的物业建筑面积缴纳，高层住宅为1.2元/月/平方米，物业费应于每月10日前支付，若逾期，自逾期之按总欠额的万分之五/日计算违约金的要求不成立，因为我们双方没有任何书面合同的约束，本人完全可以自愿按条件进行半年或者一年一次的支付行为，而且本人认为只要在该物业公司还未与本人或者本小区业主委员会正式签订完服务合同之前，该物业公司均无权要求本人必须按照其单方面的规定，要求每月10日之前支付物业费，本人恳请法庭依据事实和法律公正裁决，驳回原告的诉讼请求，维护本人的合法权益。被告对其陈述提供的证据有：1、被告与缔之美物业管理有限公司惠阳分公司签订的《前期物业管理服务协议》；2、物业费收据；3、物业拒收费视频录像和录音。
一审查明的案件事实
一审查明，原告惠州市东洲实业有限公司（乙方）于2014年7月31日与惠州市粤华发展公司、惠州市凯利达实业有限公司、惠州市美域置业有限公司（甲方）签订了一份《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为东岸美域公馆的物业服务公司，为东岸美域公馆的业主提供物业管理服务。合同签订后，原告未与被告另行签订物业服务合同，原告与开发商签订的《前期物业服务合同》中也没有东岸美域公馆的业主的签字。被告贾辉、李学琴系惠州市惠阳区东岸美域公馆7栋602室（建筑面积：65平方米）的业主，其于2012年11月22日与深圳缔之美物业管理有限公司惠阳分公司签订《前期物业管理服务协议》。但原告没有与两被告签订任何物业服务合同。
另，庭审中，原告述称其是承接深圳缔之美物业管理有限公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》，被告应按原合同约定的每月10号缴交物业费，否则构成违约，应承担违约责任。被告贾辉承认尚欠原告物业管理费702元的事实，但并非拒交，而是原告拒收。
一审判决理由和结果
一审认为：原告惠州市东洲实业有限公司与被告贾辉、李学琴之间没有签订任书面物业服务合同，但事实上原告确实有对两被告居住的小区东岸美域公馆提供物业服务，两被告也接受了物业服务，且被告贾辉承认尚欠原告物业管理费702元，对被告承认的事实，本院不持异议，本院对原告要求两被告支付物业管理费702元的主张予以照准。但原告要求两被告支付违约金48.59元的主张，被告不予认可，原告也提供不了合同依据和法律依据，且原告也未能证实将欠费通知单送达了被告或者进行了催告，本院对原告要求被告支付违约金48.59元的主张不予支持。被告李学琴经传票传唤没有到庭参加诉讼，是其自己放弃庭审质证和抗辩权利，依法应按缺席论处。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告贾辉、李学琴应于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告惠州市东洲实业有限公司物业管理服务费702元。
二、驳回原告惠州市东洲实业有限公司的其他诉讼请求。
本案诉讼费50元，由原告惠州市东洲实业有限公司承担。
二审诉辩主张
宣判后，上诉人惠州市东洲实业有限公司不服向本院提出上诉称：1、请依法撤销一审判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付违约金48.59元，2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间已经形成了物业服务合同关系，一审法院以双方未签订书面物业服务合同为由不支持违约金时错误的。1、2014年7月31日，惠阳区东岸美域公馆原物业公司深圳缔之美物业管理有限公司因服务质量问题，建设单位惠州市粤华发展公司与其解除了《前期物业服务合同》。因当时东岸美域公馆业主委员会并未成立，作为开发商的惠州市粤华发展公司、惠州市凯利达实业有限公司、惠州市美域置业有限公司重新聘请了上诉人作为该小区的物业管理公司，并签订了《前期物业服务合同》。上诉人按照该《前期物业服务合同》的约定对该小区进行物业管理活动。2、惠州市粤华发展公司于2014年11月25日上述事项进行了公示，在公示期间被上诉人并未提出异议。3、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，惠州市粤华发展公司、惠州市凯利达实业有限公司、惠州市美域置业有限公司与上诉人签订的《前期物业服务合同》对被上诉人有约束力，被上诉人应当按照合同约定履行义务，逾期缴纳物业管理费应当承担违约责任。一审法院未支持上诉人违约金的请求时错误的。二、本案因被上诉人违反合同约定，未按时足额缴交物业管理费引起，被上诉人承认欠缴的事实，其除应承担违约金外，还应当承担本案的诉讼费。一审判令由上诉人承担诉讼费是错误的。综上所述，上诉人认为，因原审法院对本案的基本事实没有查明，请求二审法院撤销原判第二项及诉讼费的承担判项，依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人答辩称，东岸业主有一千多户，有些人有交，有些人没交，但对方只起诉我们，所以对方是有目的的。
本案上诉人围绕诉讼请求依法提交了如下证据：
1、公示公告栏图片，证明上诉人于2014年11月25日就开发商聘请上诉人接管东岸美域公馆的物业管理在小区的公示栏，各电梯口等地方进行公示的事实；
2、催缴物业管理费的图片，证明上诉人在起诉前向被上诉人张贴了催缴通知单的事实；
3、东岸公馆物业管理公告图片，证明上诉人就物业管理费何时缴纳、逾期支付将产生违约金向全体业主进行了公示的事实；
4、关于东岸公馆投诉表，证明2015年3月3日被上诉人就物业合同事项向物业所进行了投诉，处理结果是业主委员会同意了物业合同的备案的事实。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人质证认为，证据1的公示我没有看到，我在深圳居住；证据2我也没看过公告；对证据3我不认可。
二审查明的事实
二审查明：一审认定事实清楚，应予以确认。
裁判理由及结果
本院认为：结合上诉人的上诉及被上诉人的答辩，本案二审争议焦点是：一、上诉人与开发企业惠州市粤华发展公司等于2014年7月31日签订的《前期物业服务合同》对被上诉人是否有约束力；二、被上诉人是否应向上诉人支付逾期未缴纳物业管理费的违约金。对以上问题，本院分析如下：被上诉人在购买房屋时于2013年曾与深圳缔之美物业管理有限公司惠阳分公司签订《前期物业管理服务协议》约定涉案小区前期物业管理服务事宜，后因缔之美公司退出，开发企业粤华公司等三公司与上诉人东洲公司签订了《前期物业服务合同》，约定由上诉人东洲公司负责所涉楼盘东岸美域公馆的前期物业管理。签订合同后，上诉人即进驻涉案楼盘，提供了物业服务，根据上诉人二审提供的证据，小区的业主代表已于2015年3月同意该合同备案。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上诉人2014年7月31日与建设单位惠州市粤华发展公司等签订的《前期物业服务合同》对作为业主的被上诉人具有约束力，上诉人应根据合同履行物业服务，被上诉人亦应根据合同按月缴纳物业管理费，被上诉人未按期支付物业费不当，上诉人请求被上诉人支付拖欠物业费理由充分，应予支持。对于应否支付迟延支付物业费的违约金问题，虽然《前期物业服务合同》明确约定了逾期支付物业管理费的违约责任，但考虑到上述合同并未签到每户业主，公示合同时也未写明违约条款内容，且被上诉人在前期管理时并未严格要求业主按月交纳物业管理费，碰到有未按月交纳物业费的情况，并未及时书面通知业主需依照合同约定交纳违约金，而有放任的现象，这可能导致业主忽略违约责任条款，基于以上情况，上诉人现要求被上诉人支付之前拖欠的物业管理费的违约金，本院不予支持。但今后，被上诉人应严格按《前期物业服务合同》约定交纳物业管理费，否则应按合同约定承担相应的逾期付款责任。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的诉讼请求，证据不足、理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭志文
审 判 员 胡 江
审 判 员 于海砚
二〇一七年五月五日
法官助理 唐栩权
书书记员叶秀婷
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；