山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终4645号
上诉人（原审第三人）中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行。
负责人赵波，支行行长。
委托代理人栾栋，山东岛城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王学珊。
被上诉人（原审被告）青岛吉昌房地产开发有限公司。
法定代表人王泽宣，董事长。
上诉人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行（以下简称农行城阳支行）因房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第279号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审中王学珊诉称，2012年10月18日王学珊与青岛吉昌房地产开发有限公司（以下简称吉昌房地产公司）签订商品房出售合同，约定王学珊购买吉昌房地产公司开发的位于城阳区正阳路619号吉昌馨苑×号楼×单元×户房屋，房屋总价款519530元，并办理了网签手续。合同签订后，王学珊按照约定于2012年10月22日支付了全部购房款，对该房屋进行了装修，并实际居住。后发现吉昌房地产公司停业，法定代表人不知去向，并发现该房屋吉昌房地产公司与农行城阳支行办理了在建工程抵押，严重侵犯了王学珊合法权益。故请求判令：1、吉昌房地产公司履行合同，协助王学珊办理吉昌馨苑×号楼×单元×户的房屋所有权权属登记；2、农行城阳支行解除吉昌馨苑×号楼×单元×户房屋的在建工程抵押；3、诉讼费用由吉昌房地产公司承担。
原审中吉昌房地产公司未进行答辩也未提交证据。
原审中农行城阳支行述称，涉案房屋已经设定抵押给农行城阳支行，吉昌房地产公司从农行城阳支行处贷款，尚有三千余万元的贷款本金及利息未偿还，在贷款本金、利息及相关费用清偿前，农行城阳支行不同意解除抵押。
原审查明，王学珊与吉昌房地产公司于2012年10月18日签订《商品房出售合同》（编号201200133691），主要约定：王学珊购买吉昌房地产公司开发的吉昌馨苑×号楼×单元×户房屋，建筑面积为94.46平方米，单价5500元每平方米，总价519530元；吉昌房地产公司在收到王学珊全部房价款之日起90天内，向王学珊交付该房屋；2013年12月31日前，由吉昌房地产公司向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证；王学珊于2012年11月18日与甲方签约，并付房款519530元；附件四该房屋权属情况载明存在在建工程抵押，房屋坐落城阳区正阳路619号15号楼1单元102等，他项权利人为农行城阳支行农行城阳支行。双方均在合同上签章，并办理了网签。
王学珊于2012年10月18日缴纳了涉案房屋的住宅专项维修资金，吉昌房地产公司于2012年10月22日给王学珊出具涉案房屋发票，载明收到王学珊涉案房屋购房款519530元。
另查明，农行城阳支行于2009年12月14日取得青房地建市字第200981532号在建工程抵押证，吉昌房地产公司抵押的在建工程包括涉案房屋，因吉昌房地产公司没有偿还全部借款，农行城阳支行至今未将涉案房屋解押。2012年6月28日吉昌房地产公司取得涉案房屋的初始登记。2012年12月底吉昌房地产公司法定代表人王泽宣不知去向，吉昌房地产公司停业。
原审认为，2009年吉昌房地产公司为贷款将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给农行城阳支行并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，农行城阳支行对涉案房屋享有抵押权，故双方签订的《商品房出售合同》的履行受农行城阳支行的约束。但农行城阳支行并无证据证明吉昌房地产公司不能销售涉案房屋，王学珊作为涉案房屋的买受人，根据吉昌房地产公司出具的发票，已经履行了支付全部购房款的义务，故双方签订的《商品房出售合同》合法有效。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，故王学珊购得涉案房屋的相应权益优先于农行城阳支行的在建工程抵押权。在王学珊已交付全部购房款后，且没有证据证明王学珊存在过错，其享有的合同权利，应依法受到保护。王学珊要求农行城阳支行办理涉案房屋解押手续，理由正当，原审法院予以支持。吉昌房地产公司没有按照出售合同约定于2013年12月31日前办理过户手续、申领涉案房屋房地产权证，王学珊要求吉昌房地产公司协助办理涉案房屋所有权权属登记，理由正当，原审法院予以支持。故，判决：一、中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行和青岛吉昌房地产开发有限公司于判决生效后30日内协助王学珊办理青岛市城阳区正阳路619号吉昌馨苑×号楼×单元×户房屋的抵押登记解除手续；二、在上述判决第一项的抵押登记解除手续办妥后30日内，青岛吉昌房地产开发有限公司协助王学珊办理青岛市城阳区正阳路619号吉昌馨苑×号楼×单元×户房屋的所有权权属登记。案件受理费8995元，公告费600元，由吉昌房地产公司负担。
宣判后，农行城阳支行不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人农行城阳支行上诉称，一、一审认定事实错误。1、被上诉人不能证明已经支付全部房屋价款。被上诉人证明已经支付全部房屋价款的证据是原审被告吉昌房地产公司出具的购房发票，无银行转账、电汇等凭证。只有收款收据而无支付款项凭证，不能证明付款的事实。2、被上诉人不能证明房屋已经交付并实际入住。被上诉人为证明涉案房屋已经交付并实际入住的证据是物业费收据和入伙通知单。以上证据不能证明涉案房屋交付和实际入住的法律事实。因为被上诉人没有向法庭提交房地产公司交付房屋凭证，也没有房屋使用手册，更不能证明相关物业公司与吉昌馨苑小区的法律关系。二、原审法院认定房屋认购协议合法有效错误。2012年12月10日，被上诉人与吉昌房地产公司签订商品房出售合同时，合同附件房屋信息查询表示，涉案房屋已经设定抵押，抵押权为上诉人。根据担保法、物权法有关规定，抵押物的处置必须重复抵押权的同意，否则无效。三、原审适用法律错误。在房屋买卖过程中，被上诉人至少存在五方面错误：1、明智涉案房屋已经抵押，在没有取得上诉人同意的情况下，签订商品房出售合同；2、没有将购房款交付给上诉人；3、没有证据证明已经向开发商交齐购房款；4、不能证明已经实际入住；5、不能证明所购房屋用途是用于居住消费。综上，原审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审查明事实，依法改判。
被上诉人王学珊答辩称，被上诉人已经支付了购房款并实际装修入住，履行了合同义务，被上诉人与吉昌房地产公司的合同合法有效。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人吉昌房地产公司经合法传唤，未到庭。
经审理查明，二审查明的其他事实与原审一致。
本院认为，被上诉人王学珊与吉昌房地产公司签订的购房合同系双方当事人真实自愿的意思表示，内容不违反法律强制性规定，一审认定购房合同合法有效并无不当。合同签订后，被上诉人王学珊支付了全部购房款，并办理了网签，被上诉人王学珊对此已经提交了支付购房款及垃圾清运费的相关凭证，被上诉人王学珊在购房过程中不存在过错。现吉昌房地产公司的法定代表人不知去向，公司停业，被上诉人王学珊作为消费者为维护自身合法权益提起诉讼要求办理过户手续，符合法律规定，应予支持。关于上诉人上诉提出的在建工程抵押权问题，根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，原审法院据此认定被上诉人王学珊购得涉案房产的相应权益优先于上诉人的在建工程抵押权正确。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8995元，由上诉人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 苏 勇
审判员 李晓波
审判员 杨保国
二〇一六年六月六日
书记员 胡浩东