江苏省淮安经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0891民初2655号
原告：陈军，男，汉族，1966年2月2日生，住淮安市清河区。
被告：江苏弘瑞房地产开发有限公司，住所地南京市建邺区应天大街837号8幢201室。
法定代表人：徐朝瑞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王蓬涛，江苏淮海潮律师事务所律师。
第三人：严中俊，男，汉族，1969年8月21日生，住江苏省涟水县。
原告陈军与被告江苏弘瑞房地产开发有限公司（以下简称弘瑞房地产公司）、第三人严中俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈军、被告弘瑞房地产公司委托诉讼代理人王蓬涛、第三人严中俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈军向本院提出诉讼请求：1.判令被告办理产权及土地手续；2.被告向原告支付违约金30万元。审理过程中，经本院释明，原告变更诉讼请求：1.已交房款折抵租赁费；2.被告向原告承担违约金30万元。事实和理由：2015年3月13日，原、被告双方签订租赁协议书，约定原告购买被告所有的位于淮安市淮海西路鸿基雅园小区内幼儿园房屋，房屋暂定总价为420万元，签订合同当日，原告付款20万元。2015年9月12日，双方签订正式的买卖合同，约定总价为400万元，同日，双方签订补充协议，约定在2016年3月6日前办理产权证和房产证，如未能提供合法的房屋手续或未按时交付房屋，被告需承担150万元的利息，按照月息3%计算，被告弘瑞房地产公司向原告出具委托支付函，原告依约将150万元通过银行汇至第三人严中俊账户。时至今日，被告仍未办理产权证等相关事宜，也未支付违约金，现提起诉讼。
原告为证明其诉讼请求，提供了以下证据：1、2015年3月13日签订的订购协议书；2、买卖合同及补充协议；3、委托支付函及转账凭证；4、交房确认单；5、照片一张。
被告弘瑞房地产公司辩称，一、被告从未与原告签订过租赁协议，也从未收到过原告的租赁费用；二、幼儿园系小区公共配套设施,没有产权证也无法办理；三、第三人使用公章系私刻。
第三人严中俊述称，本人在鸿基雅园是投资人身份，有权处置资产。涉案幼儿园资产系本人与被告弘瑞房地产公司开发，被告除享有土地成本外，其余地面资产均由本人享有，本人有权对幼儿园资产进行处分。为了工作方便，被告公司徐信久同意由本人在淮安使用刻制的被告公司公章，不存在私刻问题；被告应当办理相关手续。
第三人严中俊为证明其述称，提供了以下证据：1、其与徐信久于2016年10月8日签订的补充协议；2、江苏金品建筑工程有限公司（下简称金品建筑公司）与第三人严中俊签订的授权委托书；3、被告弘瑞房地产公司出具的授权委托书；4、金品建筑公司与第三人严中俊签订的承包合同；5、被告弘瑞房地产公司与金品建筑公司签订的合作开发协议。
本院经审理认定事实如下：2015年3月13日，第三人严中俊代表被告弘瑞房地产公司与原告陈军签订《购买鸿基雅园幼儿园订购协议》，约定原告陈军购买被告所有的位于淮安市淮海西路鸿基雅园小区内幼儿园，房屋暂定总价为420万元，原告预交20万元，其余款项待幼儿园建好、验收合格陆续结清，并约定6个月内签订买卖合同，第三人严中俊作为代表人在合同签字并加盖被告弘瑞房地产公司公章。合同签订当日，原告陈军依约预交20万元。2015年9月12日，双方在鸿基雅园售楼处签订《鸿基雅园幼儿园买卖合同》，合同约定总价为400万元，合同签订当日由原告陈军支付150万元，余款在被告办好土地证、房产证后付清，同时约定了交房、装修、登记、保修等条款，第三人严中俊在合同上签字并加盖了被告公司公章。同日，双方签订《补充协议》，约定被告在2016年3月6日前办理产权证和房产证，原告在协议签订三日内将150万元汇入被告指定账户，如被告不能将房屋产权办理到原告名下，被告同意将预付款150万元作为该房屋交由原告使用的20年租金，从2016年3月6日至2036年3月5日止；被告在2015年11月30日前将房屋交付原告使用，并提供相关手续供原告办理相关证件使用；未能提供合法的房屋手续或未按时交付房屋，被告需承担150万元的利息，按照月息3%计算。该补充协议仍由第三人签名并加盖被告单位公章。同日，被告弘瑞房地产公司向原告出具委托支付函，原告依约于2015年9月14日将150万元通过银行汇至第三人严中俊账户。后被告于2016年1月4日将房屋交付原告使用，并出具了《交房确认单》，同时承诺在未完善的部分在60日内完善。后被告未办理产权证等相关事宜，也未支付违约金，现提起诉讼
另查明，被告弘瑞房地产公司与金品建筑公司就淮安市淮海西路169号鸿基雅园小区二期工程系合作开发关系。金品建筑公司于2014年7月15日向第三人严中俊出具授权委托书，委托其为鸿基雅园二期工程的项目负责人，权限包括与被告弘瑞房地产公司办理项目开发有关事宜、工程开发和施工的资金筹措以及现场管理工作等。被告弘瑞房地产公司于2014年7月20日向第三人严中俊出具授权委托书，委托其为鸿基雅园二期工程的项目负责人，权限包括“招标、报建、审图、办理规划、消防、质检、工程许可手续”。另，弘瑞房地产公司法定代表人徐朝瑞的父亲徐信久与第三人严中俊于2016年10月8日签订补充协议，协议约定不追究第三人使用公章的责任。
本院认为，本案争议焦点在于第三人严中俊能否代表被告弘瑞房地产公司签订相关合同。本院认为，第三人严中俊能够代表被告弘瑞房地产公司，理由如下：一、本案中，第三人严中俊系被告弘瑞房地产公司、金品建筑公司委托的鸿基雅园小区二期项目负责人，负责工程项目的开发、施工等相关事宜，其受委托权限虽不包括对小区内幼儿园房屋进行买卖的直接授权，但第三人是以被告弘瑞房地产公司的名义订立合同并加盖了公章，买受人完全有理由相信严中俊得到被告弘瑞房地产公司授权；二、买卖合同签订于鸿基雅园小区售楼部，该合同签订地点是被告用来销售房屋的办公地点，该外部表象足以令原告相信严中俊有权代理被告弘瑞房地产公司签订租赁合同；三、租赁协议书和租金收据尾部均盖有“江苏弘瑞房地产开发有限公司”字样的公章，虽第三人严中俊于庭审过程中承认该枚公章系自己为工作方便而刻制并使用，原告从外观上很难辨认该枚公章是否为被告弘瑞房地产公司的合法公章；四、第三人严中俊多次使用所持有的公章外联系工作，被告弘瑞房地产公司在此之前从未提出异议。根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。故本案第三人严中俊与原告陈军签订买卖合同的行为构成表见代理行为，该份买卖合同所产生的权利义务由被代理人被告弘瑞房地产公司承担。庭审中原告变更诉讼请求将房款转为租金，该请求符合双方当事人的约定，本院予以支持。对于原告起诉要求被告承担自2016年3月7日起至实际付款之日止以150万元为基数按月百分之三的违约金的诉讼请求，本院认为，被告于2016年1月4日将房屋交付原告使用，原告已实际使用房屋，其要求被告承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告陈军与被告江苏弘瑞房地产开发有限公司之间的房屋租赁关系从2016年3月6日起至2036年3月5日止，租金为150万元（已付）。
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费5800元，诉讼保全费2270元，合计8070元，由被告江苏弘瑞房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）
审 判 长 蔡 勇
代理审判员 姬美修
人民陪审员 朱正军
二〇一七年一月九日
书 记 员 王 琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。