安徽省宿州市埇桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1302民初2691号
原告：房步秋，男，1989年8月23日出生，住宿州市埇桥区。
委托代理人：周步海，安徽步海律师事务所律师。
被告：宿州吉泰物业管理有限公司，住宿州市外环南路白马商城。
法定代表人：王伟新，该公司经理。
委托代理人：王志魁，该公司员工。
被告：宿州市白马置业有限公司，住宿州市经济开发区金海大道8号。
法定代表人：周观春，该公司董事长。
委托代理人：左克亭，该公司员工。
原告房步秋与被告宿州吉泰物业管理有限公司（以下简称物业公司）、被告宿州市白马置业有限公司（以下简称置业公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马强适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告房步秋的委托代理人周步海、被告物业公司的委托代理人王志魁、被告置业公司的委托代理人左克亭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告房步秋诉称：原告购买被告置业公司开发的位于宿州市外环南路白马商城东区1号楼247室门面房一处，被告物业公司为了发挥商业资源优势，对该商场的项目实行统一的商业经营管理（在买房时被告置业公司也提出要原告返租给其经营管理），原告便委托被告物业公司进行经营管理，并同被告物业公司签订委托经营管理协议，协议约定经营期限从2011年7月12日至2016年7月11日，其中2011年7月12日至2014年7月11日期间商铺所得的收益用于抵付原告未付清的房款，2014年7月11日至2016年7月10日（即第四、第五年度），被告应向原告支付房租（19404＋21560）40964元。合同并约定每年（度）年中被告付租金，如果逾期90日未付，日罚违约金万分之四，被告在本合同第四年度的付款日应为2015年1月10日，至今未付，计算至2016年3月10日应为（19404＊4／10000＊450天）3492元。原告多次向被告主张权利，但被告一直以各种理由推脱，被告置业公司并于2015年4月20日及2016年1月5日作出担保性承诺，由其代被告物业公司还原告等业主的房租，但是被告置业公司以其无法变现的10号楼作为远景还款目标，原告认为其毫无诚意，原告为了维护自己的合法权益，只有依法提起诉讼、请求依法责令被告共同支付拖欠房租款40964元，并支付违约金3492元；判令本案诉讼费用均由被告承担。
被告物业公司、置业公司辩称，对原告诉称的事实均无异议，被告方愿意按合同的约定承担相应的法律责任，因为被告公司经营困难，暂无资金支付原告款项，现公司正在政府相关部门的协调下对现有资产予以处置，处置变现后将及时给付原告。
经审理查明：被告置业公司为促销其开发建设的宿州市白马商城建设项目，在销售其开发建设的商铺房屋时，向原告等购房户承诺购买其开发的相关商铺同时即实行将购房户购买商铺返租并用三年返租款抵付应付房款，同时采用各项优惠折价方法促销其开发的商铺。在被告置业公司与购房户签订房屋买卖协议的同时，由购房户与被告物业公司签订物业管理委托合同，买卖协议中将应付购房款扣减相应的租赁费及其他优惠折扣后作为买卖合同约定的房屋价款，并由购房户缴纳该实际价款。2011年7月12日，原告与被告置业公司签订商品房买卖合同，合同约定由原告以145141元的价格购买被告置业公司开发建设的白马商城东区1#二单元247号房屋，并于2011年7月23日在房管部门办理了该商品房的预售备案登记，该登记载明付款方式为签约时一次性付款。后原告房步秋作为房屋业主即合同乙方与被告物业公司作为管理人即合同甲方于2011年8月8日就原告购买被告置业公司的该商铺签订《商铺委托经营管理协议》一份。该协议约定：为了发充分发挥甲方商业的资源优势，实现乙方商业房屋（即商铺）的商业价值，维护业主及经营者的共同利益，甲方对乙方位于宿州白马商城项目实施统一的商业经营管理…双方达成如下协议条款，共同遵照履行。第一条经营管理的权限及范围1、乙方将其在1#楼247号商铺的使用权交付甲方统一招商经营并管理。2、商铺建筑面积21.56平方米（该面积若有误差，最终以房屋产权证面积为准）。第二条经营管理期限1、商铺经营管理期限为五年，从2011年7月12日至2016年7月11日止；…第三条经营收益及支付方式1、若乙方把商铺委托甲方管理，甲方在2011年至2016年间依次向乙方支付总房款215600元的7%、7%、8%、9%、10%的租金。2、支付方式（1）2011年7月12日至2014年7月11日租金一次性冲减购房款。（2）乙方若一次性付清房款的，买卖合同签订之日起开始返租，若办理按揭贷款的，合同签订之日起半年后开始返租。（3）2014年7月11日至2016年7月10日乙方租金，甲方应在每年年中支付…（4）就本协议所约定的商铺，如乙方未完全履行与宿州白马置业有限公司所签订的商品房买卖合同及附件约定的支付购房款、其他代收款、物业维修基金及办理按揭贷款等义务，乙方逾期履行期间，甲方有权依宿州白马置业公司的要求暂缓向乙方支付经营收益冲减购房款，直至乙方履行上述义务为止，在甲方暂缓支付经营收益期间，乙方仍应继续履行在本协议中约定的各项义务。第四条双方的其他权利和义务1、为确保甲方对商铺的统一独立经营管理，保障乙方的经营收益，在本协议第二条约定的经营管理期限内，无需事先通知乙方，甲方即享有对商铺进行独立统一租赁经营管理的权利，该权利包括对商铺进行转租、承包，对设施进行更换、添置、装饰装修及与其他商铺贯通、改建等任何有利于白马商贸城经营管理或商业利益的行为。2、为维护宿州白马商贸城的统一管理，在甲方经营管理期限内，乙方不得主张对商铺占用、使用及经营管理权利，不得限制或影响甲方的经营管理权利。3、乙方可以行使商铺的处分权，将商铺转让、赠予第三方，但应提前明确书面告知第三方本协议的存在，并约定第三方继受乙方本协议中的权利、义务…。第五条违约责任…（1）甲方应按期支付乙方费用，逾期支付在60日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按每日万分之一计算的违约金，本协议继续履行，逾期支付超过60日未超过90日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按每日万分之二计算的违约金，协议继续履行；逾期支付超过90日，甲方应向乙方支付逾期应付款按每日万分之四计算的违约金，本协议继续履行。……（内容详见合同）。合同签订后，被告物业公司依约对原告购买的该商铺经营管理至今。2014年9月1日，被告置业公司为原告开具该商铺的购买发票，发票显示金额为149878元。后由于被告物业公司未按合同支付原告第四、五年度的租赁费，原告遂向本院提起本案诉讼。另查明：因被告物业公司未能按商铺管理经营协议按期支付原告等业主相应的租赁费，原告等业主向政府部门反映被告物业公司不能按协议兑现商铺租赁款的过程中，被告置业公司2015年4月20日向原告等商铺业主代表作出书面的《业主代表与白马置业对接洽谈备忘录》，该书面备忘录第四项关于吉泰物业载明内容为：吉泰物业是白马置业的关联公司，是白马置业的子公司，白马置业承担吉泰物业所有的责任和义务，如吉泰物业无法履行相关的责任和义务，白马置业则全部承担和继续履行其所有的承诺、责任及义务。该备忘录加盖了被告置业公司的合同专用章。2016年1月5日，被告置业公司又向原告等商铺业主书面作出“关于白马商城10#楼抵押处置的承诺”，该书面承诺载明：因白马商城业主返租金至今未能兑现，为妥善解决这一问题，郑重履行本人承诺（2015年9月21日承诺书），现就宿州白马商城10#楼处置方式再次承诺如下：1、按政府相关规定和有关规范将10#楼所有处置权全部转移至业主名下，即日起，接受业主及开发区管委会对该抵押资产的所有处置，积极为该项抵押出具所需要的各种法律文书。2、凡该项抵押资产处置中涉及的一切有关评估、保险、鉴定、登记、保管等各项费用均由白马置业承担并及时缴纳。3、即日起本人代表白马置业指定专人并向其授权作为白马置业的代表办理所有抵押事宜：本人授权左克亭作为宿州白马置业有限公司的代表与白马商城业主代表马恒香、王峰、李振军、侯海霞等人对该项资产的抵押拍卖事宜，本人对该项抵押资产的所有合法处置结果均予以接受和认可。4、本抵押处置承诺仅限于白马商城业主房租款兑现，对超出业主返租款的部分不予认可。该过程由开发区管委会全程监管，所有业主返租金支付完毕后，本担保承诺书自动解除。被告置业公司在该承诺书承诺人：（公司公章）处加盖了公司印章，并由法定代表人周观春签名认可。庭审中，原告对被告置业公司作出的抵押承诺不予认可。
本院认为，原告购买被告置业公司商铺并同时以该商铺业主与被告物业公司签订的《商铺委托经营管理协议》不违反我国法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。被告物业公司实际接收了原告购买的房屋并实施经营管理至今，被告物业公司未按协议约定及时支付原告应得的返租款，构成违约，应承担给付原告该返租款及并按约定承担逾期给付违约金的相应的法律责任。被告置业公司对被告物业公司对原告等应承担的给付返租费的法律义务，已作出明确的保证承诺及抵押担保承诺，但该保证承诺所表达内容的为一般责任保证，抵押亦未经原告认可、签订相应的抵押协议并办理抵押登记，该抵押权未依法设立，被告置业公司应依其保证承诺承担相应的担保责任。依照原告与被告物业公司签订的委托管理协议，原告第四、五年度应得返租款分别应为19404元、21560元，按照违约责任约定的条款计算第四年度逾期给付违约金（即逾期60日内按日万分之一，60日至90日内按日万分之二，90日以上按日万分之四），被告物业公司应支付原告第四年度返租款的逾期给付违约金应为（自2015年1月10日计算至2016年3月10日，逾期60日内的为116.42元，逾期60日至90日为116.42元，逾期90日至原告请求计算日为330天2561.33元）2794.17元。被告物业公司应给付原告约定的商铺租金40964元并承担该第四年度返租金逾期给付的违约金2794.17元，被告置业公司对被告物业公司应付原告的上述款项承担一般保证的担保责任。原告该范围内的诉讼请求，有相应的事实及法律依据，本院予以支持。超出部分，应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二十一条之规定，判决如下：
一、被告宿州吉泰物业管理有限公司于本判决书生效后十五日内给付原告房步秋第四、五年度商铺租金40964元并承担该第四年度返租金逾期给付的违约金2794.17元（计算至2016年3月10日），被告宿州市白马置业有限公司对被告宿州吉泰物业管理有限公司应付原告的上述款项承担一般保证的担保责任。
二、驳回原告房步秋的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟缓履行期间的债务利息。
案件受理费456元，由原告房步秋承担21元，被告宿州吉泰物业管理有限公司、被告宿州市白马置业有限公司承担447元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。
审判员 马强
二〇一六年六月六日
书记员 冯媛