上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0104民初5767号
原告：上海普天科创电子有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：宋绍曾，董事长。
委托诉讼代理人：董云。
委托诉讼代理人：陈丽，上海金钻律师事务所律师。
被告：普天银通支付有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：丛惠生，总经理。
委托诉讼代理人：李昶。
原告上海普天科创电子有限公司诉被告普天银通支付有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月9日公开开庭进行了审理。原告上海普天科创电子有限公司的委托诉讼代理人董云、陈丽、被告普天银通支付有限公司的委托诉讼代理人李昶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上海普天科创电子有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令普天银通支付有限公司支付拖欠的2017年1月1日至2017年6月30日期间租金及物业费37,449元、2016年11月1日至2017年5月31日期间电费280,836元，共计318,285元；2、判令上海普天科创电子有限公司已收取的普天银通支付有限公司支付的租赁保证金18,724.5元，不予返还，并判令普天银通支付有限公司向上海普天科创电子有限公司支付相当于月租金3倍的违约金18,724.5元；3、本案诉讼费由普天银通支付有限公司承担。
事实和理由：上海普天科创电子有限公司与普天银通支付有限公司系租赁关系。2016年1月1日，上海普天科创电子有限公司与普天银通支付有限公司签订房屋租赁合同，约定，上海普天科创电子有限公司将上海市宜山路XXX号(83幢)楼A4地库21#22#停车位出租给普天银通支付有限公司使用，建筑面积114平方米，租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日，月租金为6,241.5元，物业管理费为每月12元/平方米，电费按照电表实际用量计量，单价为1.345元/千瓦/时。合同还约定了其他权利义务及违约责任。合同到期后，双方又于2017年2月27日签订续租协议书，租期延长至2017年12月31日，租金每月6,241.5元改为管理费每月6,241.5元。上海普天科创电子有限公司于2017年7月6日向普天银通支付有限公司发出催缴函，催要上述款项，但其一直未付，故诉至法院。
普天银通支付有限公司辩称，确实拖欠了租金及物业费、电费，对数额和时间均无异议，拖欠的原因是由于公司账户被封故无法支付，现同意支付欠费及保证金不予返还，但关于违约金，数额过高，请求法院酌情调整。
本院认定事实如下：2016年1月1日，出租方上海普天科创电子有限公司(甲方)与承租方普天银通支付有限公司(乙方)签订房屋租赁合同，约定，甲方将上海市宜山路XXX号(83幢)A4地库21#22#停车位出租给乙方，建筑面积114平方米，租赁期限为2016年1月1日起至2016年12月31日止，月租金为6,241.5元，物业管理费为12元/平方米/月。自本合同签订后5个工作日内，乙方须向甲方支付相当于3个月的租金和物业管理费作为租赁保证金，共计等18,724.5元；合同项下租金以每一个月为一期。续期租金，由甲方开具付款通知书，乙方必须在该期租金应付日到期之前10天内支付缴清；如乙方逾期缴付，则每逾期1天，乙方需按应付金额的3‰支付违约金，逾期时间超过30天，乙方应按本合同第十一、十二条约定承担责任；乙方在本合同有效期内，租赁单元内的用电按分电表实际用量计量，单价为1.345元/千瓦/时；甲乙双方约定于2016年1月1日，将租赁单元按附件二的约定条件交付给乙方；合同第十一条合同解除同时约定，…(三)乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，无需承担任何违约责任，并不退还租赁押金，1.不支付或者不按照合同约定时限支付租金和物业管理费，逾期达连续30日的；第十二条违约责任同时约定，…(二)甲方根据第十一条第(三)之相关条款解除本合同的，乙方应补足欠缴的租金、物业管理费等各项费用，租赁押金不予退还，同时，乙方还应承担相当于3个月租金额的违约金。…(七)乙方若未按本合同约定按时支付各种费用，乙方须承担支付滞纳金的义务，即从本合同约定付款日的次日起支付滞纳金，每滞延1天，滞纳金以未缴纳款项总额的3‰计付。合同签订后，双方依约履行。2017年2月27日，双方签订场地续租协议书，续租租期自2017年1月1日至2017年12月31日，每月租金改为每月管理费为6,241.5元，原合同租赁保证金自动转为本协议的租赁保证金，即18724.5元，本协议未涉及的甲乙双方的权利义务，双方均按原合同的相关条款履行。
续签协议签订后，由于乙方未按约支付管理费，甲乙双方经协商后于2017年6月30日提前解除了合同。2017年7月16日，上海普天科创电子有限公司向普天银通支付有限公司发出催款函，对普天银通支付有限公司拖欠的2017年1月1日至2017年6月30日期间物业管理费37,449元、2016年11月1日至2017年5月31日期间电费280,836元，共计318,285元进行催缴，未果。故上海普天科创电子有限公司诉至本院要求判如诉请。普天银通支付有限公司则以辩称理由坚持自己的观点。
以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有房屋租赁合同、续租协议书、催缴函等证据证实，并经当庭质证无疑，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同、续租协议书均系当事人的真实意思表示,亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，当事人均应恪守履行。现普天银通支付有限公司于2017年1月起拖欠管理费，至2017年6月30日合同提前解除时，尚未付清欠款，普天银通支付有限公司的行为构成违约，对此应承担相应的民事责任。上海普天科创电子有限公司要求普天银通支付有限公司支付拖欠的管理费、电费计318,285元及没收租赁保证金之诉讼请求，普天银通支付有限公司表示同意，并无不当，本院予以准许。上海普天科创电子有限公司要求普天银通支付有限公司支付相当于3个月租金的违约金18,724.5元，普天银通支付有限公司抗辩违约金过高，由本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、实际损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情判处。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：
一、普天银通支付有限公司于本判决生效之日起十日内向上海普天科创电子有限公司支付2017年1月1日至2017年6月30日期间管理费及2016年11月1日至2017年5月31日期间电费合计318,285元；
二、普天银通支付有限公司于本判决生效之日起十日内向上海普天科创电子有限公司支付违约金9,362元；
三、普天银通支付有限公司已支付的租赁保证金18,724.5元归上海普天科创电子有限公司所有，不予返还。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6,636元，减半收取计3,318元，由上海普天科创电子有限公司负担70元，由普天银通支付有限公司负担3,248元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 史建红
二〇一八年五月八日
书记员 郜倩云
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，
当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。