安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）六民一终字第01076号上诉人（原审原告）：霍邱县万良房地产开发有限公司，住所地安徽省霍邱县城关镇西湖北路，组织机构代码76476010-6。法定代表人：马万良，该公司董事长。委托代理人：张子雨，安徽霍达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：霍邱县人民政府国土资源局，住所地安徽省霍邱县城关镇光明大道，组织机构代码00323596-4。法定代表人：任家杰，该局局长。委托代理人：王贤德，安徽兴隆律师事务所律师。上诉人霍邱县万良房地产开发有限公司（以下简称万良房地产公司）因与被上诉人霍邱县人民政府国土资源局（以下简称霍邱县国土局）撤销国有土地出让补充合同纠纷一案，不服安徽省霍邱县人民法院于2015年6月30日作出的(2015)霍民二初字第00490号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月15日公开开庭审理了本案。上诉人万良房地产公司委托代理人张子雨，被上诉人霍邱县国土局委托代理人王贤德到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告万良房地产公司诉称：本公司是从事房地产开发的企业法人。2005年取得霍邱县城关镇西湖北路西侧8798平方米的国有出让土地使用权用于商住开发，并支付了260万元土地出让金，每平方米土地价款265.36元。2007年，政府因滨河景观带占用846.87平方米，按出让土地价款退回22.47万元。因该宗土地的容积率为1.75，即可开发建筑面积17146.5平方米。该项目（阳光水岸小区）于2007年9月动工，2008年11月竣工验收。2013年12月19日，霍邱县城乡建设规划局致函被告，称原告开发的阳光水岸小区超容积率0.037，认定超建面积为1360.284平方米，要求被告处理。2014年10月23日，在原告法定代表人不在场的情况下，被告霍邱县国土局与马万良之子马骏签订了一份《国有土地出让金合同补充协议》（以下简称《补充协议》），要求补缴106.2382万元的土地出让金，并在同一天下达了《催缴通知书》。该协议签订后，原告并不知情，直到被告诉讼到法院要求支付补缴出让金时，才知道协议内容。原审原告认为，该“补充协议”显失公平：（一）被告利用其优势地位，在原告法定代表人不在场的情况下，责令其子马骏在合同上签字，显然不当。马骏系霍邱县国土局职工，受命于被告，执行被告指派的任务。马骏在不懂土地成本价、评估价、容积率调整应如何补缴出让金情况下签字，后又指派马骏取得原告公章。显然被告利用了自身优势和马骏不知情、不懂有关政策的条件，签订了对自己有利的条款，导致原告利益严重受损。（二）原告取得土地所有权价款为每平方米265.36元，政府占用时也按此标准补偿，但合同超容积率补缴的土地价款为每平方米781元。此评估价是按2013年的土地市场价格，而该项目早在2008年就已经竣工。显然，按此标准明显不合理、不公平。（三）该项目当时分为住宅和商业两块，目前商业地块政府没有批准规划，仍是空地。根据土地出让合同，原告可建设17146.5平方米，目前按被告认定的建筑面积为17508.284平方米，也才超建361.847平方米，与被告认定的超建1360.284平方米相距甚远，故显失公平是存在的；（四）合同中约定是在合同签订后十日内支付土地出让金，但合同和催缴通知书在同一天签字，显然马骏受制于被告方。综上，被告利用其优势地位，安排没有代理权的下属代表原告方签字，并按照2013年的土地价款计算2007年超容积率补缴的土地出让金，违反公平自愿原则，导致原告利益受损。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二项的规定，要求：1、撤销该《补充协议》；2、由被告负担本案诉讼费用。原审被告霍邱县国土局辩称：（一）关于土地成本价、评估价、容积率调整等相关问题是房地产开发企业工作人员的业务常识。如果没有公司董事长马万良的授权，该“补充协议”怎么能加盖公司印章。因此，原告诉称不符合常理，从马骏能够在“补充协议”上签名、盖章，应该能推定其得到了原告的授权。（二）原告诉称取得土地使用权价款为每平方米265.36元，但“补充协议”中补缴土地价款是按照2013年土地市场价每平方米781元。根据省国土厅《转发国土资源部土地利用管理司关于房地产用地调整容积率后补缴地价款有关问题的通知》（皖国土函[2011]2358号）的规定，依据卓缘不动产评估咨询有限公司的《土地估价技术报告》科学计算方法得出，超规划许可建筑面积1360.284平方米，土地价格每平方米781元。（三）依照霍邱县规划局霍规函（2013）146号《复函》，房产局测绘报告测算，原告超规划许可建筑面积为1360.284平方米。原告总建筑面积是16148平方米，而不是原告称的17146.5平方米。（四）“补充协议”和“催缴通知在同一天签字，并不违反法律规定，催缴通知也载明补缴出让金的日期为2014年11月2日前。（五）原告认为该份“补充协议”显失公平不能成立，因为该“补充协议”是为了执行国土资源部关于规范容积率行为，原告不能在自愿接受后，任意要求撤销。综上，被告方依法聘请卓缘不动产咨询有限公司，在合理合法的依据上得出《土地估价技术报告》及补缴土地出让金是符合法律规定的。原告诉讼要求撤销双方签订的《补充协议》无法律上的根据，应驳回原告的诉请。原审法院查明：2005年7月12日，万良房地产公司取得霍邱县城关镇西湖北路西侧8798平方米的国有出让土地使用权用于商住开发，并签订有《国有土地使用权出让合同》，支付了260万元土地出让金。该宗土地的容积率为1.75，即可开发建筑面积17146.5平方米。该项目（阳光水岸小区）于2007年9月动工，2008年11月竣工验收。2013年12月19日，霍邱县城乡建设规划局致函被告，称原告开发的阳光水岸小区超容积率0.037，认定超建面积为1360.284平方米，要求被告处理。2014年10月23日，被告霍邱县国土局与原告万良房地产公司签订了一份《补充协议》，该协议分三个部分：一、宗地原出让情况；二、规划局来函情况；三、会议研究及补充协议情况；其中会议研究及补充合同情况内容表明：根据省国土厅《转发国土资源部土地管理司》（皖国土函[2011]2358号）经县土地管理委员会2014年1月16日第二次主任会议研究，对编号为霍土出[2005]14号的《国有土地使用权出让合同》签订补充协议内容如下：（一）、超建面积1360.284㎡补缴的土地出让金1062381.8元；（二）、出让合同中约定的其他内容不变；（三）、本补充协议签订后10日内支付应补缴的土地出让金。该协议签订后，原告以违反公平自愿原则，诉讼来院。原审法院认为：本案争议的焦点是，原告万良房地产公司以签订《补充协议》中对补缴出让金的约定显失公平为由，要求撤销该《补充协议》的请求是否成立。首先，原告万良房地产公司在进行房地产开发时与被告霍邱县国土局签订《国有土地使用权出让合同》，原告对在该宗土地进行开发中，超容积率使用且没有及时办理批准手续的事实并无异议，并就此与被告霍邱县国土局通过签订补充协议的方式进行解决，双方在2014年10月23日签订了《补充协议》。其次，该《补充协议》的内容也表明：原告在使用该宗土地进行房地产开发过程中，没有按照规划部门要求，违规提高容积率，被告霍邱县国土局依照相关规定要求原告补缴出让金，系经双方协商一致，自愿签订了该《补充协议》。再次，关于原告万良房地产公司主张，被告霍邱县国土局利用其优势地位，在原告法定代表人不在场的情况下要求其职工马骏签订对自身有利的条款，导致原告利益受损问题，由于马骏虽没持有原告授权委托书，但其与原告法定代表人系父子关系，且该合同加盖了万良房地产公司的公章，其所签协议的效力应于确认。关于原告主张补缴土地出让金的价款存在显失公平、应当撤销合同的问题，因原告未举出相关证据予以证实，其主张不予支持。综上，原告万良房地产公司要求撤销与霍邱县国土局签订的《补充协议》的请求证据不足，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，判决如下：驳回原告霍邱县万良房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。上诉人万良房地产公司上诉称：一、《国有土地出让合同补充协议》在形式上显失公平，系霍邱县国土局利用其优势地位，责令其下属马骏在没有授权的情况下代表其父亲签字；二、“阳光水岸”小区2005年取得土地使用权，2008年全部竣工，被上诉人霍邱县国土局要求上诉人以2013年地价来补缴土地出让金，时隔五年，房地产价格变动巨大，在实质上也显失公平；三、超容积率后，上诉人并未申请调整，应当适用处罚程序。而霍邱县国土局利用职权单方批准，并要求以批准日支付补缴土地出让金，不符合民法中平等自愿的原则；四、所谓土地评估，既未通知上诉人，也未向上诉人出示《评估报告》，只在上诉人起诉要求撤销协议时才出示，显然不符合民法中公平公正的原则。请求：1、撤销原审判决，改判撤销《国有土地出让合同补充协议》；2、霍邱县国土局负担诉讼费用。被上诉人霍邱县国土局答辩称：一、马骏虽是国土资源局下属单位职工，但补充协议有上诉人单位印章，说明上诉人所称不知情的辩称理由不能成立。二、霍邱县规划局验收的时间是2013年，报经批准的时间是2014年，采用批准日的时间符合相关政策。三、超容积率的处罚是行政规划事项，补缴土地出让金是属于规划处罚的事项之一，是国土资源局履行管理职责。上诉人认为评估报告需要向其通知的理由没有相关依据。请求：驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人万良房地产公司提供一份行政判决书，霍邱县国土局是其中被告，采取的是责令补缴土地出让金方式，证明类似情况下，霍邱县国土局是以行政作为方式要求霍邱县金城房地产开发有限公司补缴土地出让金。被上诉人霍邱县国土局质证意见：规划局查处后，超容积率的房地产公司若与我局协商一致，我们采取协议方式；若不能协商达成一致意见，我局采取行政决定的方式。本院认证：被上诉人对该份行政判决书真实性、合法性无异议，且与本案相关联，故本院对其三性均予以认可。本院二审认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为：涉案的《补充协议》是被上诉人霍邱县国土局与上诉人万良房地产公司法定代表人的儿子马骏签订的，而协议签订时马骏并无上诉人万良房地产公司的授权委托，其无权代表上诉人万良房地产公司与霍邱县国土局签订上述协议；马骏是被上诉人霍邱县国土局的工作人员,霍邱县国土局与自家工作人员签订该《补充协议》，不符合民事活动中民事主体地位平等的原则；被上诉人霍邱县国土局单方委托评估公司对补缴的土地出让金价款进行评估，并根据评估的土地价格与上诉人万良房地产公司签订民事合同的行为显然与平等民事主体之间签订民事合同应遵循的公平、自愿的原则相悖。鉴于上述情况，该补充协议符合可撤销合同的法定条件，应予以撤销。综上，原审认定事实正确，但适用法律错误，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销安徽省霍邱县人民法院（2015）霍民二初字第00490号民事判决；二、撤销霍邱县万良房地产开发有限公司与霍邱县人民政府国土资源局于2014年10月23日签订的《国有土地出让金合同补充协议》；一审诉讼费用100元，二审诉讼费用100元，共200元，均由被上诉人霍邱县人民政府国土资源局负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 武审 判 员  王世如代理审判员  魏晶晶二〇一五年十二月二十四日书 记 员  张 丽附：相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……