黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）哈民二民终字第315号
上诉人（原审被告）黑龙ＸＸ电房地产（集团）股份有限公司，住所地哈尔滨市香坊区香安小区8号。
法定代表人张立军，总经理。
委托代理人王卫，男，1968年8月13日生，黑龙ＸＸ电房地产集团股份有限公司工会主席。
委托代理人胡靖宇，黑龙江乐成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李冬梅，女，1969年11月14日生，无固定职业。
上诉人黑龙ＸＸ电房地产集团股份有限公司（以下简称华电公司）因与被上诉人李冬梅商品房销售合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2013）里民三初字第1766号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华电公司的委托代理人王卫、胡靖宇，被上诉人李冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2010年7月16日，李冬梅与华电公司签订商品房买卖合同，约定：李冬梅购买华电公司开发的哈尔滨市道里区群力新区第六大道水丁香园13栋1单元阁楼1室房屋，建筑面积为90.63平方米，总价款为341，800元；华电公司应于2011年6月30日前，将诉争房屋交付李冬梅使用，如逾期超过30日，李冬梅要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，华电公司按日向李冬梅支付已交付房价款万分之四的违约金；如因政府原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，华电公司可以据实予以延期交付房屋；商品房买卖合同签订后，李冬梅支付了全部购房款。华电公司、李冬梅自认交房日期为2011年9月24日。
李冬梅诉称：2010年7月16日，其与华电公司签订商品房买卖合同，约定：李冬梅以341，800元的价格购买华电公司开发的位于哈尔滨市道里区群力新区丽水丁香园小区13栋1单元阁楼1室房屋商品住宅一套。华电公司应于2011年6月30日前交付，如逾期，华电公司案已交付房价款日万分之四赔偿违约金。合同签订后，李冬梅按照合同约定支付了全部购房款，但华电公司未按期交付房屋。李冬梅于2011年9月24办理进户手续，逾期进户85天，要求华电公司按照合同约定的已交付房价款万分之四赔偿李冬梅违约金11621.20元。
华电公司辩称：华电公司不存在违约行为，不同意支付违约金。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：华电公司应当在2011年6月30日前交付房屋，因政府原因导致出卖人无法按时交付房屋的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人有权据实予以延期。2011年6月，道里区群力新区管理办公室下发文件，要求华电公司承建的丽水丁香园小区进行楼体灯饰亮化安装。华电公司接到文件后，制定施工方案、招标选定施工单位。2011年9月11日，华电公司与施工单位签订施工协议，要求施工单位加快施工，华电公司于2011年9月24日将房屋交付给李冬梅，因此华电公司逾期85天交付房屋，是政府原因所致。根据双方签订的合同约定，因政府原因所导致的无法按期交付房屋，华电公司可据实予以延期，故华电公司不存在逾期交房的违约行为。假设华电公司存在逾期交房的违约行为，也不应按照合同约定的违约金标准承担违约金。合同约定的违约金的数额远远超出李冬梅的实际损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。因延期交房给李冬梅造成的损失应以同类同地段的房屋租赁价格为标准。本案之前，黑龙江锦融成价格评估有限公司曾就丽水丁香园小区1栋1409室，建筑面积为86.6平方米房屋做出过房屋租赁价格的司法鉴定，鉴定结论为每个月1200元，因此李冬梅购买的的建筑面积为90.63平方米，其房屋租赁价格为每月1200元较为合理。故请求法院以此租金价格为标准对违约金数额予以减少。综上，华电公司并不存在任何违约行为，也就不应承担任何违约责任。
原审判决认为：李冬梅与华电公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律行政法禁止性规定，合法有效。李冬梅、华电公司均应按合同约定履行合同义务。按照合同约定，华电公司应于2011年6月30日前将房屋交付使用，但实际交房日期为2011年9月24日（逾期85天），华电公司逾期交房违反合同约定，应承担违约责任，故李冬梅要求华电公司赔偿违约金的请求，予以支持。关于华电公司逾期交房违约金额的问题，按商品房买卖合同约定，逾期交付超过30日，李冬梅要求继续履行合同的，华电公司应自2011年7月1日起至2011年9月24日止，每日向李冬梅支付已交付房价款万分之四的违约金。华电公司辩称根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。结合逾期交付房屋给李冬梅造成实际损失的情况，将逾期交付房屋违约金调整为日万分之二，故华电公司应给付李冬梅逾期交付房屋违约金5810.60元。关于华电公司辩称系政府原因导致延期交付房屋的答辩意见，不予采纳。理由如下：1、哈尔滨市群力新区开发建设管理办公室下发的哈群力办便函字（2009）3号复函，下发时间为2009年3月5日。哈尔滨市群力新区开发建设管理办公室下发的哈群力办发（2009）27号通知，下发时间为2009年11月19日。哈尔滨市群力新区开发建设管理办公室下发的哈群力办发（2009）29号通知，下发时间为2009年12月10日。以上三个文件下发时间均在双方签订合同时间之前，故应视为华电公司在签订合同时，应已知晓上述工程的进展情况；2、哈尔滨市群力新区开发建设管理办公室下发的哈群力办发（2011）29号通知，下发时间为2011年8月11日，该时间已超过双方约定的房屋交付时间，故与本案无关。以上三个文件发下时间均在双方当事人签订合同之前。故应视为华电公司在签订合同时，应知晓上述工程的进展情况，华电公司并不能因预计不足而免责。据此判决：一、华电公司于判决生效后十日内给付李冬梅逾期交付房屋的违约金5810.60元；二、驳回李冬梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69元（案件受理费91元，减半收取45元，邮寄送达费24元），由李冬梅负担34元，华电公司负担35元（此款李冬梅已预交，华电公司于判决生效后十日内给付李冬梅）。
华电公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、华电公司逾期交房是由于政府行为造成的。首先，哈尔滨市群力新区开发建设管理办公室下发《关于群力新区开发建设项目完善楼体灯饰亮化工程的通知》的时间虽然在是合同约定的交房日期之后，但实际在2011年6月前，道里区政府就以非正式行文的方式事先通知了各相关在建工程的开发企业，并且无法办理相关竣工验收手续。这样一份涉及大量工程变更的文件是不可能在正式下发之日才被相关单位知晓的，一定是事先很长时间就通知到各单位，并且在政府作出该要求并正式下文之前，是不可能允许相关工程交付使用的。因此，该项政府要求造成工期的延误完全符合合同约定的政府原因导致逾期交房的情形，故华电公司有权据实予以延期。原审判决仅以文件下发时间在约定的交房日期之后为由认定未影响交付房屋，明显错误，其次，哈尔滨市群力新区开发建设管理办公室下发的《关于群力新区丽水丁香园段线路临时迁移有关问题请示的复函》、《关于印发群力新区居住小区（驻区单位）智能化建设方案的通知》及《关于报送群力新区开发建设项目建筑立面方案的通知》，虽然三份文件的下发时间为华电公司与李冬梅签订《商品房买卖合同》之前，但在执行过程中，由于政府多次变更具体要求，导致华电公司多次变更设计、施工方案以及资金拨付不及时致使相应工程无法按时开工及完成。因此，上述政府要求对于该项目整体施工进度的影响已经远远超出了华电公司签订合同时的预期。由于上述政府文件中均规定了执行文件的期限，故华电公司只能据此对可能造成工期延误的时间作出合理预期，对于签订合同之后出现的政府多次变更具体要求等情形是无法预见的，而并非预计不足。原审判决没有综合考虑上述政府要求对于施工进度的具体影响，以及该影响是否超出上述人的可预见范围等因素，仅以文件下发时间在签订合同之前便认定未影响华电公司交付房屋，显然是错误的。二、原审判决虽然适用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，却又没有按照“应当以违约金超过造成的损失30%”为标准适当减少违约金数额，将违约金标准调整为日万分之二，同样是错误的。一审审理过程中，华电公司举示了本案争议房屋同一小区的其他房屋的租金鉴定报告，李冬梅没有异议。故法院应以该鉴定意见为标准来确定李冬梅的租金损失，并按照超过该损失30%的标准确定违约金数额。原审确定的日万分之二的违约金标准同样高于李冬梅租金损失的1.3倍，华电公司不予认可。请求撤销原审判决，驳回李冬梅的诉讼请求。
李冬梅辩称，同意原审判决，请求驳回华电公司的上诉请求。
二审中，双方当事人未举示新的证据。
本院经审查双方当事人对原审判决认定的事实无异议，本院予以确认。
另查明：李鸣龙诉华电公司商品房买卖合同纠纷一案中，道外区法院委托黑龙江锦融成价格评估有限公司对李鸣龙购买的坐落于哈尔滨市道里区群力第六大道1栋1409室（建筑面积86.6平方米）同地段同类房屋2011年7月1日至2013年3月1日租金标准进行评估，评估意见为在评估基准日2013年7月26日，根据以上评估工作，得出如下评估结论：待评估的评估值为24，279元。
本院认为：李冬梅与华电公司签订的《商品房买卖合同》有效。华电公司未按合同约定在2011年6月30日前将房屋交付给李冬梅，华电公司构成违约。虽然双方在合同中约定因政府原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期，但华电公司举示的哈尔滨市群力新区开发建设管理办公室的《关于群力新区丽水丁香园小区段线路临时迁移有关问题请示的复函》、《关于印发群力新区居住小区（驻区单位）智能化建设方案的通知》以及《关于报送群力新区开发建设项目建筑立面方案的通知》作出的时间均是在与李冬梅签订合同之前，并且上述证据仅能证明政府对相关工程的要求，不足以证明政府部门的上述要求必然造成工期的延误及延误的具体天数，故华电公司不能因此而免责。哈尔滨市群力新区开发建设管理办公室《关于群力新区开发建设项目完善楼体灯饰亮化工程的通知》作出时间为2011年8月11日，该时间已超过双方约定的房屋交付时间，亦不能成为免除华电公司违约责任的事由。故华电公司关于因政府原因造成逾期交房，不应承担违约金的主张，证据不足，本院不予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确认。”虽然双方在合同中约定逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。由于李冬梅没有举示证据证明逾期交房给其造成的实际损失，而约定的日万分之四的违约金计算标准的明显高于同地段同类房屋租金标准，故应比照同地段同类房屋的租金标准作为确认逾期交房的损失，应予调整。依据华电公司举示的同地段同类李鸣龙的房屋（建筑面积86.6平方米）608天的租金为24，279元计算，李冬梅逾期进户的85天的租金应为3544元。按违约金不应超过损失30%的法律规定，李冬梅逾期进户的违约金不应超过4607.20元。华电公司关于原审判决调整后的违约金仍高于李冬梅租金损失的1.3倍的主张成立，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持哈尔滨市道里区人民法院（2013）里民三初字第1766号民事判决第二项；
二、变更哈尔滨市道里区人民法院（2013）里民三初字第1766号民事判决第一项为，黑龙ＸＸ电房地产（集团）股份有限公司于判决生效后十日内给付李冬梅逾期交付房屋的违约金4607.20元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费69元，由黑龙ＸＸ电房地产（集团）股份有限公司负担35元，由李冬梅负担34元；二审案件受理费91元，由黑龙ＸＸ电房地产（集团）股份有限公司负担50元，由李冬梅负担41元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙云龙
代理审判员 周力平
代理审判员 辛吉雁
二〇一四年六月五日
书 记 员 王春贺