青岛铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2012）青铁民初字第46号
原告：山东济铁工程建设集团有限公司青岛电务工程分公司。
负责人：单连胜，经理。
委托代理人（特别授权代理）：刘义山，山东中苑律师事务所律师。
被告：潍坊金汇纸业有限公司。
法定代表人：戴哈安，董事长。
委托代理人（特别授权代理）：季传洲，男，1968年4月11日出生，汉族，该公司副总经理。
委托代理人（特别授权代理）：李玉春，男，1952年9月4日出生，汉族，该公司物业经理。
原告山东济铁工程建设集团有限公司青岛电务工程分公司（以下简称“原告”）诉被告潍坊金汇纸业有限公司（以下简称“被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年8月13日立案受理，依法由审判员孔慧适用简易程序公开开庭审理了本案。原告的委托代理人刘义山，被告的委托代理人季传洲、李玉春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年9月28日，原青岛铁路分局潍坊信通公司（以下简称“信通公司”）与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定信通公司将位于潍坊市潍城区东新街34号房屋（面积1990平方米）出租给被告使用，租赁期限为5年，年租赁费为人民币28.5万元。2010年根据济南铁路局文件信通公司重组为原告，被告尚欠原告房租共计人民币48.8万元。原告多次索要未果，请求法院判令被告偿付原告房租人民币48.8万元及违约金；本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其主张，提交证据《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充条款》各一份（原件）。拟证明双方的权利义务。
被告辩称：原告于2008年3月5日将房屋交付给被告，双方实际履行合同期限为2008年3月5日至2012年1月9日，共46个月14天。合同约定年租金为人民币28.5万元，但原告将房屋三楼东区租给潍坊铁路物资供应站使用，并收取年租金人民币1.6万元，所以涉案合同年租金应为人民币26.9万元。根据《房屋租赁合同补充条款》，装修期间租赁费免除1个月，被告应向原告支付45个月零14天的租赁费，共计人民币1019067元。被告已经交纳89.9万元，另由于2010年6月房屋大面积漏水，被告支出维修费人民币17540元，该费用应抵顶房租，被告实欠原告房租人民币102527元。
被告为支持其主张提交如下证据：
1、信通公司《通知》一份（复印件）。拟证明原告与被告签订租赁合同前曾与其他承租人签订合同。
2、证人邓某、杨某证言，拟证明原告于2008年3月5日交房。
3、《出租房收费情况》一份（复印件）。拟证明原告与案外人的租赁情况。
4、原告与案外人签订的《房屋租赁合同》三份（复印件一份、原件二份）。拟证明原告曾签订其他租赁合同，租赁期间与涉案合同租赁期间相冲突，且其中一承租人至今未腾房。
5、被告与刘相平、王春富签订的《房屋租赁协议》各一份（原件）。拟证明原告未如期向被告交房。
6、《施工合同》及《收据》各一份（原件）。拟证明承租的房屋漏水，被告花费人民币17540元进行维修，该笔费用应由原告负担。
7、被告与陈某签订的《房屋租赁协议》一份（原件）、陈某书面《证言》一份（原件）。拟证明原告无故将涉案房屋停水、停电，致使被告无法经营。
8、被告与徐某签订的《房屋租赁协议》一份（原件）、徐某书面《证言》一份（原件）。拟证明原告无故将涉案房屋停水、停电，致使被告无法经营。
9、《关于终止房屋租赁合同的报告》一份（原件）。拟证明被告向原告提出终止房屋租赁合同。
10、交款凭证25份（原件）。拟证明被告已经交付租金人民币89.9万元。
11、2011年11月3日《通知》一份（原件），拟证明原告以被告拖欠租金为由断水、断电。
12、《收据》2份（原件）。拟证明被告最后一次交纳水电费时间为2011年11月26日。
13、限期办理《营业执照》通知书2份（原件）。拟证明因原告原因造成无法办理《营业执照》，给被告造成经济损失。
本院对原告提交的证据认定如下：
原告提交的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充条款》能够证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系及相关权利义务，被告对该组证据无异议，本院予以采信。
本院对被告提交的证据认定如下：
证据1信通公司《通知》一份。该证据能够证明原告与被告签订租赁合同前曾与其他承租人签订合同，原告对该证据无异议，本院予以采信。
证据2证人邓某、杨某证言，二位证人的证言仅能证明进入租赁房屋装修、施工的时间，不能直接证明原告交房时间，原告质证不予认可，本院不予采信。
证据3《出租房收费情况》一份。该证据系复印件，且无原告签章，原告质证不予认可，不能证明原告与案外人的承租情况，本院不予采信。
证据4原告与其他人签订的《房屋租赁合同》三份。该组证据不能对抗被告交纳租金的义务，原告质证不予认可，本院不予采信。
证据5被告与刘相平、王春富签订的《房屋租赁协议》各一份。该组协议系被告与他人签订，与本案无关，原告质证不予认可，本院不予采信。
证据6《施工合同》及《收据》各一份。该组证据能够证明涉案房屋漏水，被告花费人民币17540元进行维修，原告对该组证据没有异议，本院予以采信。
证据7被告与陈某签订的《房屋租赁协议》一份、陈某书面《证言》一份。该组证据中的《房屋租赁协议》系被告与案外人签订，与本案无关；证人陈某未到庭，且其证言无法直接证明原告将涉案房屋停水、停电，原告对该组证据质证不予认可，对该组证据本院不予采信。
证据8被告与徐某签订的《房屋租赁协议》一份、徐某书面《证言》一份。该组证据中的《房屋租赁协议》系被告与案外人签订，与本案无关；证人徐某未到庭，且其证言无法直接证明原告将涉案房屋停水、停电，原告对该组证据质证不予认可，对该组证据本院不予采信。
证据9《关于终止房屋租赁合同的报告》一份。原告庭审中承认于2012年2月10日收到该报告，并确认双方于2012年2月10日事实上终止了本案合同，对该证据本院予以采信。
证据10交款凭证25份。原告对该组证据无异议，能够证明被告累计交纳租金人民币89.9万元（含1万元履约保证金），本院予以采信。
证据11《通知》一份，原告对该证据无异议，该证据能够证明原告于2011年11月3日向被告催要租金，本院予以采信。
证据12《收据》二份。该证据无双方签认，原告质证不予认可，不能证明被告主张，本院不予采信。
证据13限期办理《营业执照》通知书二份。该证据与本案房屋租赁合同无直接关系，原告质证不予认可，不能证明被告主张，本院不予采信。
经审理查明，信通公司与被告于2007年9月28日签订房屋租赁合同及补充条款，约定将其位于潍坊市潍城区东新街34号面积1990平方米的房屋租赁给被告使用。合同期限自2007年9月28日起至2012年9月27日止，房屋年租金为人民币28.5万元。2010年，信通公司根据其上级主管单位济南铁路局文件进行了重组，涉案房屋租赁合同的权利、义务由原告承继。合同签订后，原告至2007年12月5日才将涉案房屋交付被告使用，且三楼东区一直租赁给潍坊铁路物资供应站使用，并收取年租金人民币1.6万元，原告认可该部分租金应从被告年支付租金中扣除；2012年2月10日原告收到被告关于终止房屋租赁的报告，同意合同至2012年2月10日提前终止。合同履行期间被告已向原告支付房租共计人民币89.9万元（其中包含1万元履约保证金，原告同意用于抵顶房租），剩余租金人民币225518元至今未付。另查明，2010年6月涉案房屋漏水，被告支出维修费人民币17540元。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，双方均应依约履行合同。本案原、被告双方争议的焦点是欠付租金的数额，租金数额应依据承租人实际占有、使用租赁物的期间进行计算。本案房屋租赁合同虽约定租赁期间为2007年9月28日起至2012年9月27日止，但庭审中原告认可实际交付房屋时间为2007年12月5日，且合同于2012年2月10日提前终止，因此，涉案房屋实际租赁期间应为4年2个月零5天。合同约定年租金为人民币28.5万元，扣除原告租赁给潍坊铁路物资供应站三楼东区的房屋年租金人民币1.6万元，本案租赁合同的年租金应为人民币26.9万元。据此，被告实际应支付房屋租金总额为人民币1124518元，扣除被告已支付的租金人民币89.9万元（其中包含1万元履约保证金），被告尚应支付租金人民币225518元。合同履行期间，因涉案房屋漏水，被告支出维修费人民币17540元，被告要求该笔费用从房租中扣除，原告当庭予以认可，因此被告实际应支付原告房租人民币207978元。综上，对原告请求被告支付房租人民币48.8万元中的207978元的诉讼请求，本院依法予以支持；对原告超出部分的诉讼请求，本院依法不予支持。被告在租赁期间内未按照约定足额支付租金已构成违约，原告考虑到被告的实际困难，当庭放弃要求被告支付违约金的诉讼请求，是其对民事权利的处分，不违反法律规定，本院依法予以准许。被告当庭提出反诉，要求原告赔偿迟延交房、断水断电给其造成的损失人民币80万元，因被告的反诉已超过举证期限，本院依法不予受理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告潍坊金汇纸业有限公司向原告山东济铁工程建设集团有限公司青岛电务工程分公司支付房租人民币207978元，于本判决生效后十日内一次付清。
二、驳回原告山东济铁工程建设集团有限公司青岛电务工程分公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4310元，由被告潍坊金汇纸业有限公司负担1837元，由原告山东济铁工程建设集团有限公司青岛电务工程分公司负担2473元；财产保全费人民币2960元，由被告潍坊金汇纸业有限公司负担。因原告山东济铁工程建设集团有限公司青岛电务工程分公司已经预交，原告山东济铁工程建设集团有限公司青岛电务工程分公司同意被告被告潍坊金汇纸业有限公司向其直接支付，被告潍坊金汇纸业有限公司应于本判决生效之日起十日内直接向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南铁路运输中级法院。
审判员 孔慧
二〇一二年十二月七日
书记员 侯岩