成都铁路运输法院
执 行 裁 定 书
（2015）成铁执异字第21号
案外人张玲。
申请执行人盐源县新泉煤业有限责任公司。
法定代表人吴登平。
被执行人成都鹏远市政工程有限公司。
法定代表人段太星。
被执行人成都中鹏房地产开发有限公司。
法定代表人曾贤麟。
被执行人曾贤麟。
本院在执行盐源县新泉煤业有限责任公司（以下简称盐源新泉煤业公司）与成都鹏远市政工程有限公司（以下简称鹏远市政公司）、成都中鹏房地产开发有限公司（以下简称中鹏房产公司）、曾贤麟公证债权文书纠纷一案中，张玲于2015年8月24日提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人张玲称，2013年9月10日，张玲与中鹏房产公司签订《房屋租赁合同书》，约定中鹏公司将位于成都市新都区马超东路维也纳广场的商业用房15053.71平方米及地下车库6202.31平方米整体出租给张玲，期限20年，以中鹏房产公司欠付张玲的借款8000000元为作为租金抵销债务。因此，根据合同法的规定，张玲已经取得上述房屋的租赁权，成都铁路运输法院要求上述房屋现有租赁人搬出该房屋的决定妨碍了张玲的承租权，故请求法院保护张玲的承租权，对上述房屋停止采取强制执行措施。
申请执行人盐源新泉煤业公司认为张玲承租的上述房屋明显租赁价格过低，损害债权人权益，其承租权不应得到法律保护，请求法院驳回张玲的异议请求。
被执行人鹏远市政公司、中鹏房产公司、曾贤麟未向本院发表意见。
本院查明，2013年9月10日，成都中鹏环保工程有限公司与张玲签订《借款合同》，约定其向张玲借款8000000元用于资金过桥转贷，借款期限从2013年9月10日至同年9月16日，被执行人中鹏房产公司为此笔借款提供担保。合同签订当天，张玲委托龚裕婷分四次向成都中鹏环保工程有限公司转款8000000元。2013年9月16日，张玲与中鹏房产公司签订《房屋租赁合同书》，约定中鹏公司将位于成都市新都区马超东路维也纳广场的商业用房15053.71平方米及地下车库6202.31平方米整体出租给张玲，期限20年，以中鹏房产公司欠付张玲的借款8000000元为作为租金抵销债务。2014年7月1日，张玲与中鹏房产公司又签订《房屋租赁合同书》，仍约定中鹏公司将位于成都市新都区马超东路维也纳广场的商业用房15053.71平方米及地下车库6202.31平方米整体出租给张玲，期限20年，以中鹏房产公司欠付张玲的借款8000000元及2014年1月8日的借款1000000元和相应利息共计11290000元作为租金。2014年9月5日，张玲与林刚签订《房屋租赁合同》，约定将上述房屋中的12栋1、2楼商铺1458.24平方米米出租给林刚，租赁期限为5年，租金第一年为每平方米50元，以后每年每平方米递增3元，同时约定，承租人如要转租需征得张玲同意。随后林刚又分别与成都义洪投资有限公司、肖群英等签订多份《房屋租赁合同》，租赁期限均为5年，租金从60-78元不等。
本院另查明，我院依据四川省高级人民法院川高函（2004）18号文件的规定，以及重庆银行股份有限公司成都分行根据已经发生法律效力的四川省成都市成都公证处（2013）成证内经字第36631号、36632号、36633号公证处及（2014）成证内经字第38272号执行证书向本院提交的申请执行书，于2014年8月22日立案执行重庆银行股份有限公司成都分行申请执行成都鹏远市政工程有限公司、成都中鹏房地产开发有限公司、曾贤麟公证债权文书一案，执行案号（2014）成铁执字第94号。执行中，我院于2014年7月31日以（2014）成铁非执保字第56号执行裁定书及协助执行通知书对被执行人成都中鹏房地产开发有限公司位于新都区马超东路2号1栋1-2楼；12栋4楼4号、5楼5号；12栋-1楼、1楼、2楼、3楼、6楼房屋予以查封。2014年10月17日，我院在查封标的物处张贴查封公告进行公示，并现场告诉正在装修的商户因法院查封，要求他们停止装修。2014年11月18日，我院再次在以上查封标的物张贴通知，要求查封房屋租赁人向本院提交房屋使用手续。我院于2015年5月4日移送委托评估，由于成都中鹏房地产开发有限公司及曾贤麟下落不明，公告送达评估报告。期间，申请人重庆银行股份有限公司成都分行于2015年6月23日向本院申请变更盐源县新泉煤业有限责任公司为本案的申请执行人，2015年7月1日我院裁定申请执行人变更为盐源县新泉煤业有限责任公司。同样因成都中鹏房地产开发有限公司及曾贤麟下落不明公告送达变更申请执行人裁定书。同时我院于2015年7月14日移送委托拍卖，经二次拍卖均流拍。2015年8月20日在被查封房屋处张贴腾退公告并口头责令上述房屋占有人于2015年9月5日前迁出该房屋，2015年8月24日，我院收到案外人张玲向本院递交的异议，对本院要求房屋占有人于2015年9月5日前迁出该房屋提出异议，我院于2015年9月10日立案审查，并于同年9月18日移送对所涉及房屋2013年9月或10日的租赁价值进行评估，四川鹏程房地产土地评估有限公司于2015年10月9日作出《评估报告》，本案案涉房屋中的马超东路2号1栋、12栋面积7112.55平方米在2013年9月公开市场租赁价格为3007300元。
上述事实有案外人张玲出示的《房屋租赁合同书》、《借款合同》、本院依职权调取的《房屋租赁合同》、《银行存款历史交易明细》、《评估报告书》以及本院《立案审批表》、《执行裁定书》等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于案外人张玲认为其作为承租人在案涉房屋的租赁期限内阻止房屋腾退并移交受让人的请求是否符合法律规定。首先，根据本院查明的事实，案外人张玲是以中鹏房产公司欠付张玲的8000000元作为抵偿取得了中鹏房产公司名下马超东路维也纳广场的商业用房15053.71平方米及地下车库6202.31平方米的20年承租权，同时按照张玲与林刚于2014年9月5日《房屋租赁合同》约定的“租金每月每平方米50元”内容可以计算出马超东路维也纳广场的商业用房15053.71平方米及地下车库6202.31平方米的房产张玲对外出租，每月所得租金收益即可达到1062801元，其一年的租金收益即可超过8000000元；同时为了客观的评估案涉房屋的租金收益价值，本院依职权委托四川鹏程房地产土地评估有限公司对案涉房屋中的部分租赁收益进行了市场评估，从《评估报告》“估价对象7112.55平方米商业用房在2013年9月1日价值时点的年租赁总价值为300.73万元”的结论也可以看出，张玲从中鹏房产公司承租的商业用房及地下车库一年的年租赁总价值远远高于8000000元20年的租赁价值，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”的规定，张玲是以明显不合理低价承租了中鹏房产公司的房屋；其次，根据查明的事实，张玲与中鹏房产公司共签订有两份内容基本一致的《房屋租赁合同书》，其中2014年7月1日签订《房屋租赁合同书》时，中鹏房产公司已经将张玲承租的房屋于2013年10月10日抵押给了重庆银行股份有限公司成都分行，张玲与中鹏房产公司在明知租赁标的物已经设定了抵押权的情形下，仍执意签订租赁期限长达20年的租赁合同，已经严重损害抵押权人或其他债权人合法权益；综上，案外人张玲虽然从形式上看签订了租赁合同，但其租赁价格明显低于市场价值，且其与被执行人签订合同时明知租赁物已经设定有抵押权，仍签订长达20年的租赁合同，损害了抵押权人或其他债权人的合法权益，依照上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，案外人张玲认为其在案涉房屋上拥有承租权，阻止人民法院腾退房屋的请求与事实及法律规定不符，本院不予以支持。
依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下：
驳回张玲的异议申请。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 李西川
审判员 胡 萍
审判员 王宗勤
二〇一五年十月十二日
书记员 李笑寒