云南省寻甸回族彝族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0129民初1083号
原告（反诉被告）：张彩珍，女，1967年6月20日出生，汉族，住寻甸回族彝族自治县。
委托诉讼代理人：崔玲丽（系张彩珍之女），住址同上，特别授权代理。
被告（反诉原告）：丁发正（又名丁建宝），男，1957年9月24日生，汉族，住寻甸回族彝族自治县。
委托诉讼代理人：昌云华（与丁发正系表亲关系），住寻甸回族彝族自治县，特别授权代理。
被告：朱伟，男，1986年4月20日生，汉族，住寻甸回族彝族自治县。
原告（反诉被告）张彩珍与被告（反诉原告）丁发正、被告朱伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案后，被告丁发正在举证期限内提出反诉，本院立案后决定合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张彩珍及委托诉讼代理人崔玲丽、被告丁发正（反诉原告）及委托诉讼代理人昌云华、被告朱伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张彩珍向本院提出诉讼请求：1.判决确认原被告于2013年2月22日签订的《租赁合�书》于2016年5月1日已解除；2.判决被告将上述《租赁合同书》中的租赁物归还原告，并责令被告搬走其堆放在原告场地上的相关设备，并恢复原状；3.判决被告支付2016年4月30日至2016年5月30日一个月的场地租金5367元，（46000元＋46000元×40%）÷12=5367元；4.判决被告支付2016年4月至6月份所用的水费100元、电费480元；5.判决被告偿还给原告大门造成的损失4600元；6.本案诉讼费由二被告承担。诉讼过程中原告（反诉被告）张彩珍变更诉讼请求第1项为继续履行《租赁合同》；第3项租金支付至本案宣判结束；第4项水费141.3元、电费893元。事实和理由：2013年2月22日，二被告共同承租原告位于寻甸县xx路xx号场地及xx号商铺一间、进入场地通道和墙面的使用权，约定租赁期限为10年，即从2011年5月1日至2021年4月30日止。其中，约定2011年5月1日至2016年4月30日止五年的租金每年为46000元�2016年5月1日至2021年4月30日五年的租金，每年按照第一个五年每年租金46000元的基数递增40%，即每年64400元。同时，双方又签订了一份《补充协议》，协议第三条明确规定，被告在合同到期前一个月必须提前告知原告，并办理相关手续；如到期未办理手续，原告有权强行进入场内，所造成的一切经济损失及法律责任由被告负责。2016年4月，第一个五年租期即将届满，原告找被告协商第二个五年租金的事宜，被告以租期未到为由，拒绝协商。同年5月9日、5月16日、17日原告又连续三次找被告协商租金的事宜，被告以各种理由予以推辞。原告依照双方签订的《补充协议》第三条规定，将租赁场地的大门锁起来。被告丁发正看到后，拿出斧头将原告的大门砍坏，给原告造成4600元的经济损失。由于被告至今一直拒绝搬离租赁场地，导致原告无辜支付2016年4月至6月的水费141.3�，电费893元。
被告（反诉原告）丁发正辩称，张彩珍提出解除合同，我同意解除合同，张彩珍提出的诉讼请求是她自己违约和具体过错造成的，我拒绝承担相关法律责任。2013年6月，朱伟因从事其他行业经营，将汽车美容服务部合并给我独自经营，朱伟现与本案租赁没有关系。
被告朱伟辩称，《租赁合同书》是我和丁发正与张彩珍签订的，后来我已退出租赁，由丁发正独自经营，当时已告知张彩珍，张彩珍没有提出异议，我和丁发正之间的账务已结清，本案与我没有任何关系。
被告（反诉原告）丁发正向本院提出反诉诉讼请求：1.判决由原告（反诉被告）张彩珍赔偿被告（反诉原告）丁发正经济损失380000元；2.判决原告（反诉被告）张彩珍赔偿被告（反诉原告）丁发正自锁闭公司后每月停业损失10956元，直至本案审判结束；3.判决原告（反诉被告）张彩珍按照双方约定支付原告违约金；4.反诉诉讼费由原告（反诉被告）张彩珍承担。诉讼过程中被告（反诉原告）丁发正变更反诉诉讼请求第1项为赔偿原告经济损失235028元；第3项支付的违约金按照总的租金552000元的20%计算为110400元；增加鉴定费18000元由原告（反诉被告）张彩珍负担。事实和理由：2011年，原告（反诉被告）张彩珍与许士伟、杨筱签订了房屋《租赁合同》，许士伟、杨筱以杨筱的名义投资85万元开办寻甸仁德驾日汽车美容服务部。2013年2月22日，许士伟、杨筱将寻甸仁德驾日汽车美容服务部转让给丁发正、朱伟，丁发正、朱伟按约定向杨筱支付了30万元转让费及8万元客户卡费用，转让费是杨筱投资建盖寻甸仁德驾日汽车美容服务部销售大厅、汽车美容间、贴膜间及汽车美容设备、材料及器材，上述物品现归权于丁发正。同日，张彩珍与丁发正、朱伟重新签订房屋《租赁合同书》。双方均按合同约定履行。2013年6月，朱伟因从事其他行业经营，将汽车美容服务部合并给丁发正独自经营。2014年11月25日丁发正将汽车美容服务部注销，用其女婿黄朋金的名字重新注册寻甸驾日汽车美容有限公司，实际经营人是丁发正，丁发正每年将租金交给张彩珍及崔永和。2016年4月，丁发正与崔永和取得联系，请求不要涨房租或少涨房租，崔永和同意按合同约定处理，并出具了《委托授权证书》，取消张彩珍就本案争议租赁权的代管权，张彩珍拒绝按崔永和的要求继续履行合同，要求丁发正多支付40%的租金，双方发生矛盾，张彩珍将丁发正经营的汽车美容场所强行锁闭。张彩珍的行为给丁发正造成实际损失38万元，每月净利润损失10956元。
原告（反诉被告）张彩珍辩称，我将房屋场地租赁给丁发正经营，有权根据双方签订的《租赁合同》按时收取租金，丁发正有义务按时支付租金。至于丁发正如何投资，投资多少，与我无关。双方发生纠纷的原因是丁发正不按约定支付租金，经我多次催促，并与其协商租金事宜，丁发正以各种理由拒绝支付，无奈之下，我才依照《补充协议》第三条规定把租赁场地的大门锁起来。双方为锁门一事发生争执后报警，民警到达现场后，丁发正还是拒不支付租金，丁发正的反诉请求与我没有任何关系，与本案无关，即便有损失也应由丁发正自己负担，故请求驳回反诉原告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的《租赁合同》、收条等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：被告（反诉原告）丁发正对原告（反诉被告）张彩珍提交证据的真实性、合法性及关联性无异议，对欲证明的事实不予认可。原告（反诉被告）张彩珍对被告（反诉原告）丁发正提交的《建设项目环境影响登记表》、《转让合同》及收款收据、民事裁定书及授权委托书、2016年1月至5月经营流水及利润统计表及账本不予认可。本院认为，被告（反诉原告）丁发正对原告（反诉被告）张彩珍提交证据的真实性、合法性及关联性无异议，本院对原告（反诉被告）张彩珍提交证据的三性予以确认。对被告（反诉原告）丁发正提交的《建设项目环境影响登记表》、《转让合同》及收款收据、民事裁定书及授权委托书等证据，因证据的来源合法，本院对证据的真实性、合法性予以确认。双方当事人提交的证据能证实：2011年原告（反诉被告）张彩珍将寻甸县xx路xx号的场地及商铺一间出租给案外人许士伟、杨筱,许士伟、杨筱租赁诉争的房屋及场地后，出资在场地上搭建了钢架大棚并进行了装饰装修，同时增设了洗车设备、设施等，成立了“驾日会所汽车美容服务中心”。2013年许士伟、杨筱将“驾日会所汽车美容服务中心”以380000元的价格转租给被告（反诉原告）丁发正、朱伟经营。2013年2月22日原告（反诉被告）张彩珍与被告（反诉原告）丁发正、被告朱伟签订《租赁合同书》及《补充协议》，租赁物为：寻甸县xx路xx号的场地及xx号商铺一间、进入场地通道和墙面的使用权，使用面积为620平方米。约定租赁期限为10年（延续杨筱与张彩珍的租赁期限），即自2011年5月1日起至2021年4月30日止，租金为一年一付，每年5月前交清，2011年5月1日起至2016年4月30日止前五年的租金为每年46000元，后五年的租金以前五年所定价格的基数递增40%（若在后五年周边的场地租金递增率高于40%，该场地租金按合同规定的40%计算，但该场地周边的租金递增率低于40%，租金按前五年所定租金的25%递增），同时约定提前解除合同所造成的损失由责任方承担。合同签订后，被告朱伟经营了几个月退出了租赁，由丁发正独自经营，前五年租金已付清。因双方对后五年租金未协商一致，2016年5月17日原告（反诉被告）张彩珍将租赁场地的大门锁上，被告（反诉原告）丁发正经营的“驾日会所汽车美容服务中心”停止经营至今。经被告（反诉原告）丁发正申请，本院委托乾盛司法鉴定中心对“驾日会所汽车美容服务中心”内的装饰装修、搭建的钢架大棚及洗车设备、设施等进行鉴定，现价值235028元。另查明，诉争的房屋有准建证，搭建洗车场的土地未取得相关的审批手续，也未取得土地使用权证，房屋系原�（反诉被告）张彩珍与其前夫崔永和自行建盖，现由张彩珍代管。
本院认为，本案争议焦点：1.当事人是否存在违约情形、合同是否继续履行？2.原告（反诉被告）张彩珍是否应赔偿被告（反诉原告）的相关损失？3.被告朱伟是否应承担相应的赔偿责任？对于争议焦点1.当事人是否存在违约情形、合同是否继续履行？本案中，因涉案的房屋及场地属城镇规划区内的房屋、场地，原告（反诉被告）张彩珍出租的租赁物中只有一间商铺，其余部分是房屋侧面的通道及后面的的场地，使用面积为620平方米，本案中双方签订《租赁合同书》出租的主要是场地。因该场地权属不明，原告（反诉被告）张彩珍对该场地尚未取得合法的管理使用权，故其与被告（反诉原告）丁发正签订的《租赁合同书》违反法律及行政法规的强制性规定，所签合同无效，又因《租赁合同书》无效,《补充协议》系对《租赁合同书》的补充约定，故《补充协议》也属无效合同。无效的合同自始无效，合同约定的权利义务对双方不发生法律效力，因此，本案适用过错责任进行处理，不适用违约条款，故对原告（反诉被告）张彩珍要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。对于争议焦点2.原告（反诉被告）张彩珍是否应赔偿被告（反诉原告）丁发正相关损失？因原告（反诉被告）张彩珍对出租场地未取得相关审批手续及土地使用权证，被告（反诉原告）丁发正在转租本案租赁物时，没有审查租赁物的合法性，对于本案合同的无效，双方均存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损�，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因本案原被告签订的《租赁合同书》及《补充协议》属无效合同，且双方均存在过错，原告（反诉被告）张彩珍先于2016年5月17日已将租赁场地的大门锁上，被告（反诉原告）丁发正已停止经营，对原告（反诉被告）张彩珍要求被告（反诉原告）丁发正支付2016年4月30日至本判决宣判结束所欠租金的诉讼请求不予支持。现因被告（反诉原告）丁发正还实际占用租赁物，未将租赁物返还原告，被告（反诉原告）丁发正应返还原告租赁物。对于原告（反诉被告）张彩珍主张的水费141.3元、电费893元，因其提交了相关的代缴纳费用收据，本院予以支持。对于被告（反诉原告）丁发正主张的相关损失，因双方所签订的合同无效，双方均存在过错，被告（反诉原告）丁发正转租租赁物后，对原承租人对场地所作的装饰装�及洗车设备、设施等已进行了补偿，被告（反诉原告）丁发正对上述物品取得了管理使用权，现因合同无效，原告（反诉被告）张彩珍对原承租人对场地所作的装饰装修及搭建的钢架大棚等设施没有必要返还，应当折价补偿被告（反诉原告）丁发正，原告（反诉被告）张彩珍应赔偿被告（反诉原告）丁发正经营的“驾日会所汽车美容服务中心”内的装饰装修及搭建的钢架大棚等设施现价值235028元的50%，即赔偿117514元。对于鉴定费,系实现债权支付的费用,应由双方当事各负担一半。对于被告（反诉原告）丁发正要求赔偿每月停业损失10956元及违约金110400元，因本案双方当事人均有过错，且被告（反诉原告）丁发正提交的每月停业损失的证据未得到原告的认可，系单方证据，又因本案不适用违约条款，对被告（反诉原告）丁发正主张的停业损失及违约金不予支持。�于争议焦点3.被告朱伟是否应承担相应的赔偿责任？因被告朱伟在签订《租赁合同》后，仅参与经营了几个月就退出租赁，退出时得到被告丁发正同意，且告知原告（反诉被告）张彩珍，原告（反诉被告）张彩珍在六个月内也未提出异议，视为其认可朱伟退出的事实，故朱伟在本案中不承担任何赔偿责任。
综上所述，本院确认原被告签订的《租赁合同书》及《补充协议》无效，且双方均有过错，应当各自承担相应的责任。对原告（反诉被告）张彩珍要求被告（反诉原告）丁发正返还租赁物及支付水电费的诉讼请求本院予以支持；对原告（反诉被告）张彩珍要求被告（反诉原告）丁发正支付租金及继续履行合同及赔偿大门损失的的诉讼请求本院不予支持。对被告（反诉原告）丁发正反诉要求原告（反诉被告）张彩珍赔偿对租赁物装修设施、设备损失的诉讼请求本院予以支持；被告（反诉原告）丁发正反诉要求原告（反诉被告）张彩珍支付停业损失及违约金的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条第二款、第十四条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）丁发正于判决生效后10日内将租赁的寻甸县xx路xx号的场地及xx号商铺一间、进入场地通道返还原告（反诉被告）张彩珍；
二、由被告（反诉原告）丁发正于判决生效后10日内支付原告（反诉被告）张彩珍水费141元、电费893元；
三、由原告（反诉被告）张彩珍于判决生效后10日内赔偿被告（反诉原告）丁发正对场地及房屋装饰装修、搭建钢架大棚等损失235028元的50%，即赔偿117514元；被告（反诉原告）丁发正对租赁场地及房屋的装饰装修、搭建的钢架大棚等设施归原告（反诉被告）张彩珍所有；
四、驳回原告（反诉被告）张彩珍的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）丁发正的其他诉讼请求；
六、鉴定费18000元，由原告（反诉被告）张彩珍、被告（反诉原告）丁发正各负担9000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，由原告（反诉被�）张彩珍负担25元，被告（反诉原告）丁发正负担25元。反诉案件受理费7160元，由原告（反诉被告）张彩珍负担2152元，被告（反诉原告）丁发正负担5008元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审判长 王建顺
审判员 王琼芬
审判员 郭钰垚
二〇一七年三月二十九日
书记员 王 东