天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第1851号
原告天津市海河风貌建设发展有限公司，住所地天津市河北区狮子林大街200号。
法定代表人杨保民，该公司董事长。
委托代理人李琳，天津德水律师事务所律师。
被告天津普罗旺斯餐饮管理有限公司，住所地天津市河北区王串场一号路康乐道清水园207-1号。
法定代表人刘汉发，该公司总经理。
委托代理人邱莎莎，天津津宝律师事务所律师。
被告天津普罗旺斯餐饮管理有限公司新意街分公司，原营业场所天津市河北区自由道29号。
负责人刘汉发，该分公司总经理。
委托代理人邱莎莎，天津津宝律师事务所律师。
原告天津市海河风貌建设发展有限公司与被告天津普罗旺斯餐饮管理有限公司及被告天津普罗旺斯餐饮管理有限公司新意街分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告天津市海河风貌建设发展有限公司的委托代理人李琳，被告天津普罗旺斯餐饮管理有限公司及被告天津普罗旺斯餐饮管理有限公司新意街分公司的共同委托代理人邱莎莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市海河风貌建设发展有限公司诉称，原告是天津市河北区自由道29号商铺所有权人委托的经营管理者，2009年原告与案外人张楠（原系二被告公司的法定代表人和负责人）签订了《商铺租赁合同》及《补充条款》。双方约定原告将位于河北区自由道29号商铺出租给张楠，租赁期间自2009年5月1日至2015年4月30日止，租期六年。合同对租金、物业管理费、违约金及合同解除等事项进行了约定。2014年10月14日，被告天津普罗旺斯餐饮管理有限公司新意街分公司向原告出具《证明》，内容为：以张楠个人名义与原告签订的合同，由于公司发展开设天津普罗旺斯餐饮管理有限公司新意街分公司。根据《商铺租赁合同》第17.5条约定，乙方（即张楠）承租后，如果以承租商铺作为经营场所，申请设立公司并在乙方承租的商铺内经营时，可以作为本合同的承租方享有合同权利，履行合同义务。嗣后，由于被告未按合同约定支付拖欠的房租、物业费及代金券，原告多次向被告发出通知，向被告催要拖欠款项，但被告一直迟延给付。2015年4月8日，原告向被告发出《解除商铺租赁合同通知书》，通知被告解除合同，要求被告返还承租商铺并支付欠缴的租金（含代金券）、物业费及违约金，被告仍未履行。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：1、确认《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充条款》于2015年4月30日终止；2、二被告连带给付原告2011年5月1日至2015年4月30日拖欠的房屋租金2486316.98元（含欠缴2011年5月1日起至2015年4月30日止代金券854059.4元，但已扣除保证金202709.33元），2009年5月1日至2015年4月30日止物业费690125.51元，截止2015年4月30日欠缴以上款项产生的违约金1352101.8元（包括房屋租金、代金券、物业费违约金）；3、二被告连带给付原告自2015年5月1日至实际给付拖欠租金（含代金券）、物业费的违约金（按照合同约定拖欠租金、物业费违约金以每日0.3%计算，现确认书中下降为按日0.1%计算，并以第二项诉请数额租金、物业费、代金券本金主张违约金）。4、判令本案全部诉讼费用由二被告连带承担。
被告天津普罗旺斯餐饮管理有限公司及天津普罗旺斯餐饮管理有限公司新意街分公司辩称，首先，原告与被告签订《商铺租赁合同》前，原告作虚假宣传，具有欺诈性质。原告作为天津市人民政府的独资企业，为了加强招商引资的力度，打造重点旅游项目，对外宣传新.意街作为天津市重点扶持和发展对象，将会成为一家集旅游、商贸、休闲、娱乐和文博为一体的综合性多功能商业社区，并承诺会有多家奢侈品店入驻，一定会成为高消费的商业街，原告还承诺免费为被告餐厅进行市场推广和宣传，在周末及节假日举办社团商业活动用以吸引消费群体前来消费，被告公司当时处于设立阶段，为了公司日后能够有更好的发展，以及考虑到奢侈品店的消费人群会成为西餐厅日后可观的消费人群，听信了原告的上述虚假宣传，与原告签订了《商铺租赁合同》及《补充条款》。上述合同签订后，被告按照双方约定投入400余万元进行店面装修，并高薪聘请了外国厨师和大堂经理，但原告并未兑现前述的承诺，导致被告公司多年经营严重亏损，为此，被告公司多次找到原告负责人进行协商要求撤离，原告负责人承诺不再要求原告支付租金、物业费。但不知何故，原告现又向法院提起诉讼要求被告支付房屋租金、物业费及高额的违约金。综上，被告不同意原告的诉请，反而是因原告虚假宣传、未能履行承诺，过错明显，系原告违约，原告应赔偿被告多年的经济损失。其次，虽然原、被告签订的《商铺租赁合同》对物业费的收取标准进行了约定，但也约定了乙方（被告）以现金、银行转账支票或者银行汇款方式向甲方（原告）交纳租金、向物业公司缴纳物业管理费。根据合同的该表述，原告与物业公司并不是一体，原告虽有物业管理的营业资格，但其并不是实际向被告提供物业服务的物业公司，故原告要求被告支付物业费的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院不予支持原告该项诉请。再有，原告与被告的成员张楠于2009年5月1日签订的《商铺租赁合同》及《补充条款》应属无效合同，因为原告提供给被告的商铺至今没有消防验收手续。依据相关法律规定，原告作为建设单位，至今未对涉诉房屋向消防部门申请验收并备案，涉诉房屋是禁止投入使用的。而根据《合同法》第五十二条关于合同无效情形的规定，原、被告签订的房屋租赁合同违反了消防法的强制性规定，所以应属无效合同。另根据无效合同自始无效的规定，故原告要求被告支付房屋租金及违约金无依据，且导致合同无效的过错在原告。综上所述，原告的诉请无事实和法律依据，故不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，被告天津普罗旺斯餐饮管理有限公司新意街分公司系被告天津普罗旺斯餐饮管理有限公司的下属分公司，被告天津普罗旺斯餐饮管理有限公司新意街分公司系负责人制，无注册资金。案外人天津市海河建设发展投资有限公司系坐落于天津市河北区自由道29号房屋（以下简称诉争房）权利人。2008年1月29日，天津市公安局河北分局消防处津公消（北）（建验）字（2008）第005号建筑工程消防验收的意见书针对博爱道综合整治工程1号地块东至民族路，南至博爱道、西至北安道、北至自由道，占地面积2.3公顷。其中自由道29号楼为新建，框架结构，占地面积390.2平方米，建筑面积1324.9平方米，耐火等级二级，地下一层，地上三层，建筑高度10米。……经我处对申报资料审查及派员于2008年1月24日现场抽查验收，该工程在消防方面具备使用条件。具体情况如下：一、建筑总平面布置、安全疏散、防火分隔基本符合我处审核要求。二、安全疏散指示标志的设置基本符合规范的要求。鉴于以上情况，该工程消防验收合格。2009年5月12日，天津市海河建设发展投资有限公司为原告出具授权委托书载明：“委托人（公司名称）天津市海河建设发展投资有限公司，受托人天津市海河风貌建设发展有限公司。我公司现委托上述受托人对天津意大利风情区（新意街）66栋楼宇进行招商、运营及管理，委托期间获得的收入归属于受托人，就招商、运营及管理所发生的全部费用及责任等均由受托人负责。附66栋楼宇明细（其中包括自由道29号）”。2009年原告与被告天津普罗旺斯餐饮管理有限公司原法定代表人张楠签订《「新.意街」商铺租赁合同》及《补充条款》，其中《「新.意街」商铺租赁合同》约定，甲方为天津市海河风貌建设发展有限公司，乙方为张楠。甲方同意出租，乙方同意承租位于天津市河北区自由道29号商铺，商铺的建筑面积为1343.05平方米（其中地上面积942.62平方米，地下面积400.43平方米），前述建筑面积为本合同所述租金、物业管理费和其他费用的计算依据。经甲方书面同意后，乙方承租的商铺必须专用于经营普罗旺斯餐厅。租赁期限自2009年5月1日起至2015年4月30日止，计72个月。甲方给予乙方的免租期自2009年5月1日至2011年4月30日。免租装修期内免交租金，但需交纳物业管理费、电费、水费，如因乙方原因租赁合同被提前解除，乙方应补缴装修期间的租金给甲方。租金及物业费的收取标准：自2011年5月1日起至2013年4月30日止，所租商铺的租金标准为：地上2元／日／建筑平方米（租金支付）＋0.5元／日／建筑平方米（代金券支付），地下0.5元／日／建筑平方米（代金券支付），每期租金共计114685.43元，每期应付代金券40851.10元。自2013年5月1日起至2015年4月30日止，所租商铺的租金标准为：地上2.5元／日／建筑平方米（租金支付）＋0.5元／日／建筑平方米（代金券支付），地下0.5元／日／建筑平方米（代金券支付），每期租金共计143356.79元，每期应付代金券40851.10元。所租商铺的物业管理费标准为地上10元／月／建筑平方米，地下2元／月／建筑平方米，所租商铺的每期物业管理费共计20454.12元，此费用可根据政府部门提供的每年物价指数变化做相应调整。上述费用支付时间及方式：本合同有效期限内所租商铺的租金和物业费每两个月交付一次。首笔租金及物业费于试开业之日起交纳，即自2009年4月25日至2009年5月1日期间交付租金及物业管理费135139.55元。免租期结束后，每期首月1日前预先交纳当期租金及物业管理费（按自然月份计）。本合同有效期内所租商铺的首笔代金券于2009年5月1日前交付五个月代金券102127.76元，免租期结束后，每期首月1日前预先交纳当期代金券（按自然月份计）。关于保证金双方约定：乙方应于本租赁合同签订之日向甲方支付总数相当于所租商铺三个月的租金，并向物业公司支付总数相当于所租商铺三个月物业管理费的款项，计202709.33元的保证金。对于进场移交双方约定：乙方应在2009年4月1日至2009年4月5日期间至甲方办理商铺移交手续。对于装修及改造双方约定：本合同终止时，甲方有权选择要求乙方将房间的装修恢复到交房时的标准状态，或维持乙方承租时完整的装修状态，若为后者，则商铺的装修物归甲方所有。关于违约责任双方约定：甲乙双方签订本合同并且乙方已支付了合同中规定的保证金等有关费用后，由于乙方原因造成合同不能继续履行，属乙方违约，届时甲方与物业公司有权扣除乙方已支付的保证金，并有权对其因乙方违约行为而遭受的损失提出相应赔偿要求。乙方未按本合同规定支付各项款项和费用，属乙方违约，每拖欠一天，乙方应偿付甲方与物业公司应付款项和费用0.3%的违约金。另外双方还约定：乙方承租以后，如果以承租商铺作为经营场所，申请设立公司或其他经济组织，并在乙方承租的商铺内经营时，则乙方及设立的公司或者其他经营组织，在获得甲方书面同意情况下，可以成为本合同的承租方享受本合同的权利，并履行本合同规定的义务。上述合同附件（三）《新.意街商铺物业管理服务内容》中明确约定新意街的物业管理是由案外人天津市瀚祥物业管理有限公司负责。2014年10月14日，被告天津普罗旺斯餐饮管理有限公司新意街分公司向原告出具的证明载明：“我处与贵公司原签订的合同是以张楠个人名义签订，由于公司发展，开设公司为天津普罗旺斯餐饮管理有限公司新意街分公司。现于2013年9月法定代表人变更为刘汉发。”
原告与案外人张楠签订《「新.意街」商铺租赁合同》及《补充条款》后，原告依约将出租房屋交付二被告使用，被告亦按照原告的要求对诉争房屋进行了装修，交纳了保证金202709.33元，并向原告支付房屋租金（现金）至2013年2月28日。二被告自2013年3月1日起未再向原告交付房屋租金，截至2015年4月30日尚欠原告房屋租金（现金）1632257.58元（扣除保证金202709.33元），自2011年5月1日起至2015年4月30日期间支付房屋租金（代金券）126367元，未交纳房屋租金（代金券）854059.4元。
原告与案外人天津市瀚祥物业管理有限公司自2008年至2015年每年均针对意风区1#／4#地块及正义道与光复道签订物业服务合同（包括二被告租赁房屋在内）。对于物业费二被告仅于2009年9月1日至2009年10月30日向原告支付物业费5314.57元，2012年9月1日至2012年10月31日向原告交纳物业费20454.12元，2012年11月1日至2012年12月31日向原告交纳物业费20454.12元，以上三次共向原告支付物业费46222.81元，截止2015年4月30日二被告尚欠物业费690125.51元。2015年9月，天津市瀚祥物业管理有限公司为原告出具证明载明：“我公司是意风区物业服务单位，坐落于意风区自由道29号的商户普罗旺斯餐厅由我公司负责物业服务，普罗旺斯餐厅自2009年至今的所有物业费用已由天津市海河风貌建设发展有限公司向我公司交纳”。
原告于2010年8月6日至2015年1月5日期间多次向二被告下发交费通知，但二被告一直未能向原告支付所欠租金及物业费。2015年4月8日，原告向被告天津普罗旺斯餐饮管理有限公司新意街分公司及张楠下达了解除《商铺租赁合同》通知书，通知被告自本解除通知书送达之日起，即解除原、被告之间《商铺租赁合同》及《补充条款》；自解除通知书送达之日起三日内腾清并搬离租赁商铺，将商铺交还原告；并自解除通知书送达之日起三日内交清拖欠原告的房屋租金（包括代金券）、物业费及违约金共计6522169.59元。嗣后，二被告未按上述通知书履行义务，致使原告以诉称为由来院起诉，请求法院判如所请。2015年7月15日，二被告将诉争房交付原告，原告已实际接收诉争房。庭审中，原告自愿撤回在本案中对张楠的起诉，二被告亦表示张楠作为二被告员工代表二被告签订租赁合同的行为系职务行为，二被告愿意为张楠与原告签订合同的行为承担全部法律责任。二被告虽然认可原告主张的租金（包括代金券）、物业费、违约金的期限及计算方式和数额，但认为原告主张违约金的计算标准过高。现只同意支付原告房屋租金160万元（扣除20余万元的保证金），不同意支付物业费及违约金，但目前没有能力给付，可分期给付。原告只同意让免二被告应支付租金中的代金券及违约金，其他费用要求二被告全额支付。经法庭询问，原告表示违约金的损失实际就是被告所欠房屋租金及物业费的利息损失。案经调解，未获协议。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及双方提供的书证为凭，本院予以确认。
本院认为，原告天津市海河风貌建设发展有限公司作为诉争房屋所有权人委托的经营、管理单位与案外人张楠（即二被告原法定代表人及负责人）签订的《「新.意街」商铺租赁合同》及《补充条款》，系经双方合意后签订，且系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，本院依法予以认定。二被告亦当庭认可张楠与原告签订上述合同的行为是职务行为，愿意为张楠与原告签订合同的行为承担全部法律责任，本院予以照准。合同签订后，双方均应依照合同约定享受权利、履行义务，原告依照合同约定向被告交付了诉争房，二被告亦应按照合同约定履行支付房屋租金和物业费的义务。因被告天津普罗旺斯餐饮管理有限公司新意街分公司系负责人制，无注册资金，是被告天津普罗旺斯餐饮管理有限公司的下属分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担的规定，被告天津普罗旺斯餐饮管理有限公司在本案中应是承担责任的主体。对于原告要求确认《「新.意街」商铺租赁合同》及《补充条款》于2015年4月30日终止一节，因双方租赁合同期限届满，后未再续签合同，且二被告已于2015年7月15日将诉争房交付原告，故双方租赁合同随着租赁期限届满已终止。
关于原告主张二被告连带给付其2011年5月1日至2015年4月30日拖欠的房屋租金2486316.98元（其中含截至2015年4月30日被告尚欠原告房屋租金（现金）1632257.58元，欠缴2011年5月1日起至2015年4月30日代金券854059.4元）一节，庭审中，二被告对于原告主张其拖欠租金的期间及数额均无异议，故对原告要求被告支付拖欠房屋租金的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求将代金券折抵为现金的诉请，虽然二被告不同意将代金券折抵为现金，但本院考虑被告天津普罗旺斯餐饮管理有限公司新意街分公司已从本案诉争房中搬出，其经营的普罗旺斯新意街餐厅已不再经营，而作为其分公司的上级开办公司的被告天津普罗旺斯餐饮管理有限公司现也没有实际经营任何形式的餐饮店，如本案仍判决二被告以代金券形式向原告支付房屋租金，原告的权利无法得到切实保证，亦无法实现，根据公平原则，且经本院咨询相关餐饮行业部门，参考餐饮企业经营西餐厅的毛利率等情况，本院酌定二被告应向原告支付租金代金券854059.4元部分，二被告按照50%的比例向原告支付现金427029.7元。
关于原告主张二被告连带支付其自2009年5月1日至2015年4月30日物业费690125.51元一节，因原告已将上述期间二被告拖欠天津市瀚祥物业管理有限公司的物业费代二被告交付该物业公司，该物业公司亦向法庭出具证明予以证实，二被告当庭对原告主张其拖欠物业费的期限和数额亦无异议，也认可之前交纳的物业费是向原告交纳的，故本院对原告的该项诉请依法予以支持。
关于原告主张二被告连带支付截止2015年4月30日所欠交房屋租金、代金券、物业费的违约金1352101.8元（以第二项诉请数额租金、物业费、代金券本金按日0.1%计算）一节，庭审中，二被告提出双方合同约定及原告现主张的违约金标准过高，请求法院依法予以减少，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，综合考虑全案事实，本院兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则，依法对违约金标准予以调整，二被告应当按照中国人民银行同期同类贷款利息标准并上浮一定比例计付违约金较为适宜。考虑到原告主张的租金（代金券）部分现以无法实际履行，根据公平原则，本院酌定二被告按照其所经营西餐厅毛利率情况折抵现金支付原告房屋租金，而原告要求被告支付租金（代金券）违约金的请求，双方对以现金折抵代金券后违约金的支付并无约定，根据公平原则，本院综合考虑本案实际情况，故对原告要求被告支付代金券部分的违约金不予支持。庭审中，原告自愿撤回对张楠的起诉，二被告亦表示张楠作为二被告公司的法定代表人和负责人与原告签订租赁合同的行为系职务行为，二被告愿意为张楠与原告签订合同的行为承担全部法律责任，故本院对原告的该撤诉申请予以照准。
关于二被告抗辩称原告在与张楠签订《商铺租赁合同》时存在虚假宣传，具有欺诈行为，二被告就其该抗辩意见未提供相关证据予以证实，原告亦对此予以否认，故本院对二被告该抗辩意见不予采信。关于二被告抗辩原告在将诉争房交付二被告使用时，该房屋未经消防验收，双方所签《商铺租赁合同》应属无效合同，庭审中，原告向法庭提供了2008年1月29日天津市公安局河北分局消防处津公消（北）（建验）字（2008）第005号建筑工程消防验收的意见书，证明讼争房消防验收已合格，故对二被告的该项抗辩意见本院不予采信。关于二被告主张原告曾口头承诺不再收取2013年3月以后的房屋租金及物业费，对此原告不予认可，二被告亦未就其该主张向法庭提供相关证据予以证实，故本院对二被告的该项抗辩意见亦不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、确认原告与被告天津普罗旺斯餐饮管理有限公司原法定代表人张楠于2009年针对坐落于天津市河北区自由道29号商铺签订的《「新.意街」商铺租赁合同》及《补充条款》于2015年4月30日终止；
二、本判决生效后十日内，被告天津普罗旺斯餐饮管理有限公司支付尚欠原告天津市海河风貌建设发展有限公司自2013年3月1日至2015年4月30日止房屋租金（现金）1632257.58元；
三、本判决生效后十日内，被告天津普罗旺斯餐饮管理有限公司支付尚欠原告天津市海河风貌建设发展有限公司自2011年5月1日至2015年4月30日的房屋租金（代金券）折抵现金部分427029.7元（即854059.4元的50%）；
四、本判决生效后十日内，被告天津普罗旺斯餐饮管理有限公司支付原告天津市海河风貌建设发展有限公司代为垫付的自2009年5月1日至2015年4月30日止物业费690125.51元；
五、本判决生效后十日内，被告天津普罗旺斯餐饮管理有限公司支付原告天津市海河风貌建设发展有限公司房屋租金（现金）违约金［以每期欠付租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%支付自每期应交付租金（现金）日期至2015年4月30日止的违约金］；
六、本判决生效后十日内，被告天津普罗旺斯餐饮管理有限公司支付原告天津市海河风貌建设发展有限公司物业费违约金［以原告每期垫付物业费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%支付自每次垫付之日至2015年4月30日止的违约金］；
七、本判决生效后十日内，被告天津普罗旺斯餐饮管理有限公司支付原告天津市海河风貌建设发展有限公司自2015年5月1日至本判决确定给付之日止的房屋租金及物业费的违约金［以本判决第二、四项确定被告应给付原告的租金及物业费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%支付违约金］；
八、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费46111元，由原告天津市海河风貌建设发展有限公司承担16111元，被告天津普罗旺斯餐饮管理有限公司承担30000元。公告费260元，由原告天津市海河风貌建设发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 訾文华
审 判 员 王津虎
人民陪审员 李连英
二〇一六年一月二十六日
法官 助理 庞智慧
书 记 员 陈 镭
附：本裁判文书依据的法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的
和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
三、《中华人民共和国公司法》
第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。
四、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。