山东省威海市文登区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1003民初230号
原告王建广。
委托代理人于昌远，山东联志律师事务所律师。
被告威海亿鑫房地产开发有限公司。住所地威海市文登区文山东路*号。
法定代表人潘茂锬，该公司经理。
委托代理人孙长庆，山东海丰威律师事务所律师。
原告王建广诉被告威海亿鑫房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年1月15日立案受理，依法由助理审判员刘颖适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王建广及其委托代理人于昌远，被告威海亿鑫房地产开发有限公司委托代理人孙长庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。案件审理过程中，本院依原告的申请对被告的财产采取了保全措施。
原告王建广诉称，被告亿鑫房地产开发有限公司为开发建设文登中央龙湾居民小区，共分2次向原告借款本金5000000元，其中第一笔为2014年8月14日借款本金3000000元，约定利息为月息2.5%，借款期限3个月。被告每月按约定支付75000元，共支付3个月，利息计225000元；第二笔2014年8月29日，借款本金200000元，约定利息为月息2.5%，借款期限3个月。被告每月按约定支付50000元共支付3个月利息计150000元；以上2笔借款期限均已届满，被告截止2014年11月15日前共计还款（利息）375000元。付清对应利息。为保障借款合同的履行被告将开发建设的中央龙湾居民小区部分房产以签订买卖合同办理网签备案手续的方式提供担保。借款期满后被告未能按约定偿还本金，此后双方协议出售上述部分抵押房产，所得价款抵顶了欠款及利息，分别于2015年1月30日出售8号楼1403室，作价540000元，被告实际支付原告440000元；2015年2月10日出售11号楼1408室，作价230000元；2015年5月3日出售8号楼1405，作价540000元，被告实际支付480000元；2015年5月7日出售12号楼4套，作价1000000元；2015年6月8日出售11-3号作价700000元；2015年7月24日出售9号楼904，作价330000元；2015年10月28日出售7号楼206，作价350000元，共计支付3530000元，截止2015年10月28日扣除被告应付利息（上述款项按合同约定月利率2.5%优先扣除实际占用本金的期间的利息，余额扣减本金，分段递减计算），尚欠本金2538508元。自2015年10月29日至2016年3月8日共计130天按利率2%计算利息为220004元。诉讼中原告申请依法采取了保全措施，查封冻结了抵押合同项下的部分房产。请求判令1、被告偿还原告借款本金2538508元，支付利息220004元（自2015年10月29日起至2016年3月8日按年利率24%计算）共计2758512元；2、被告支付原告（自2016年3月9日起至实际履行之日按本金2538508元，年利率24%计算）利息，若逾期给付自判决指定履行期满次日，加倍支付迟延履行期间的债务利息；3、被告承担本案诉讼产生的案件受理费、保全费。庭审中原告变更第1、2项诉讼请求，要求1、被告偿还借款本金2541327元，支付利息221942元（计算至2016年3月8日）。2、要求被告支付自2016年3月9日起至实际履行付款义务之日止以2541327元为本金，按年利率24%计算的利息。
被告威海亿鑫房地产开发有限公司辩称，对借款的事实没有异议，但是原告计算的本金数额双方曾在2015年5月1日签订还款协议，被告以出售房产所得款项偿还欠付原告债务，并自2015年5月1日起，原告的借款不支付利息。被告欠付的本金数额应以原告实际支付给被告的款项数额为准。
经审理查明，2014年8月14日，原告与被告签订房产抵押合同一份，约定被告用自己合法拥有的文登中央龙湾居民小区的房产作为抵押向原告借款3000000元。借款时间为2014年8月14日至2014年11月13日（即三个月整）。利息按月利率2.5%计算。2014年8月15日，原告通过电子转账的形式将3000000元交付给被告。2014年8月29日，原告与被告签订房产抵押合同一份，约定被告用自己合法拥有的文登中央龙湾居民小区房产作为抵押向原告借款2000000元。借款时间为2014年8月29日至2014年11月28日（即三个月整）。利息按月利率2.5%计算。2014年8月30日，原告通过银行卡转账的形式将2000000元交付给被告。2015年5月1日，原、被告及案外人王志刚签订债务清偿协议书一份，约定原、被告同意将被告提供给原告作为履约担保的一定数量的商品房抵顶并转让给王志刚。王志刚与被告据此签订商品房买卖合同，为此，王志刚同意代被告向原告偿还被告拖欠原告的借款本息。截止2015年5月1日，被告拖欠原告借款共计3950000元。王志刚代被告向原告清偿债务2400000元，于2015年5月9日前将上述款项汇入原告指定账户。王志刚未能在2015年5月9日前将上述2400000元汇入原告指定账户，本协议自动解除并终止。
另查，2014年9月15日被告支付利息75000元，2014年10月11日被告支付利息50000元，2014年10月17日被告支付利息75000元，2014年10月31日被告支付利息50000元，2014年11月15日被告支付利息75000元，2014年11月30日被告支付利息50000元，共计支付利息375000元，按照以上支付利息计算，3000000元借款本金的利息支付至2014年11月15日，2000000元借款本金的利息支付至2014年11月30日。
此后被告通过变卖房产的方式偿还原告借款，2015年1月19日偿还300000元，2015年1月23日偿还250000元（其中10000元用于偿还个人借款），2015年1月21日被告收取30000元，2015年1月23日被告收取70000元，2015年2月10日偿还230000元，2015年4月29日偿还380000元，2015年5月7日偿还1000000元，2015年6月8日偿还700000元，2015年6月25日偿还100000元，2015年7月24日偿还330000元，2015年10月28日偿还350000元。被告共计还款300000元＋250000元-10000元-30000元-70000元＋230000元＋380000元＋1000000元＋700000元＋100000元＋330000元＋350000元=3530000元。
以上事实有当事人的陈述，房产抵押合同，收据，银行交易明细，债务清偿协议书，银行卡业务回单等证据在案为凭。
本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，被告向原告借款共计5000000元，原告履行了交付款项的义务，被告应当按照约定向原告偿还借款并支付利息。根据庭审查明的事实，以3000000元为借款本金的利息支付至2014年11月15日，以2000000元为借款本金的利息支付至2014年11月30日。以后通过变卖房产的方式抵顶借款。原、被告与案外人王志刚于2015年5月1日签订了债务清偿协议书，约定王志刚代被告向原告清偿债务2400000元，未能在2015年5月9日前将上述2400000元汇入原告指定账户，协议自动解除并终止。被告认为虽王志刚并未按约定的时间将款项汇入原告账户，但是此后原、被告仍出售了协议书上约定的房产用以偿还借款，故实际上变更了协议的内容，该协议并未解除，且协议书上载明截止2015年5月1日，被告拖欠原告借款共计3950000元，原告已经放弃了利息。因案外人王志刚并未按照协议约定在2015年5月9日前将2400000元支付给原告，协议书应视为自动解除。关于利息，双方签订的协议书中并未明确载明原告放弃了利息，根据被告的还款记录，截至2015年5月1日，被告共计还款300000元＋250000元-10000元-30000元-70000元＋230000元＋380000元=1050000元，该部分还款应当优先偿还两笔借款的利息，多余部分充抵本金，在原、被告与王志刚签订债务清偿协议书时，原告是基于可以尽快收回借款的考虑而对利息部分所做了让步，现该协议已经自动解除，原、被告双方仍应按照原来借款合同的约定继续履行。故对被告的抗辩，本院不予采信。根据原告提供的利息计算明细，具体借款计算情况如下：
2015年1月19日偿还300000元，以2000000元为借款本金，自2014年12月1日至2015年1月19日，利息应为2000000元×2.5%÷30天×49天=81666元，以3000000元为借款本金，自2014年11月16日至2015年1月19日，利息应为3000000元×2.5%÷30天×64天=160000元，300000元支付利息后剩余300000元-160000元-81666元=58334元用于偿还本金，本金剩余5000000元-58334元=4941666元；2015年1月23日实际偿还250000元-10000元-30000元-70000元=140000元，以4941666元为借款本金，自2015年1月20日至2015年1月23日，利息应为4941666元×2.5%÷30天×3天=12354元，140000元支付利息后剩余140000元-12354元=127646元用于偿还本金，本金剩余4941666元-127646元=4814020元；2015年2月10日偿还230000元，以4814020元为借款本金，自2015年1月24日至2015年2月10日，利息应为4814020元×2.5%÷30天×17天=68198元，230000元支付利息后剩余230000元-68198元=161802元用于偿还本金，本金剩余4814020元-161802元=4652218元；2015年4月29日偿还380000元，以4652218元为借款本金，自2015年2月11日至2015年4月29日，利息应为4652218元×2.5%÷30天×78天=302394元，380000元支付利息后剩余380000元-302394元=77606元用于偿还本金，本金剩余4652218元-77606元=4574612元；2015年5月7日偿还1000000元，以4574612元为借款本金，自2015年4月30日至2015年5月7日，利息应为4574612元×2.5%÷30天×8天=30497元，1000000元支付利息后剩余1000000元-30497元=969503元用于偿还本金，本金剩余4574612元-969503元=3605109元；2015年6月8日偿还700000元，以3605109元为借款本金，自2015年5月8日至2015年6月8日，利息应为3605109元×2.5%÷30天×31天=93131元，700000元支付利息后剩余700000元-93131元=606869元用于偿还本金，本金剩余3605109元-606869元=2998240元；2015年6月25日偿还100000元，以2998240元为借款本金，自2015年6月9日至2015年6月25日，利息应为2998240元×2.5%÷30天×16天=39976元，100000元支付利息后剩余100000元-39976元=60024元用于偿还本金，本金剩余2998240元-60024元=2938216元；2015年7月24日偿还330000元，以2938216元为借款本金，自2015年6月26日至2015年7月24日，利息应为2938216元×2.5%÷30天×29天=71006元，330000元支付利息后剩余330000元-71006元=258994元用于偿还本金，本金剩余2938216元-258994元=2679222元；2015年10月28日偿还350000元，以2679222元为借款本金，自2015年7月25日至2015年10月28日，利息应为2679222元×2.5%÷30天×95天=212105元，350000元支付利息后剩余137895元用于偿还本金，本金剩余2679222元-137895元=2541327元。以2541327元为借款本金，自2015年10月29日至2016年3月8日被告应付利息为2541327元×2%÷30天×131天=221942元。自2016年3月9日至被告实际履行付款义务之日止的利息应当按照年利率24%计算。
依照《中华人民共和国合同法》第二百条，第二百一十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
被告威海亿鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告借款2541327元，利息221942元，并承担自2016年3月9日起至被告履行付款义务之日止按照年利率24%计算的利息。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14434元，保全费5000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
代理审判员 刘 颖
二〇一六年四月八日
书 记 员 邵振扬