广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1340号
上诉人（原审被告、反诉原告）：尹倩，住广州市荔湾区。
委托代理人：尹定国，住广州市荔湾区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州康都物业管理服务有限公司，住所地广州市海珠区花园街5号二楼自编201之一。
法定代表人：孔燕冰，职务：执行董事。
委托代理人：秦琦然，该公司职工，联系地址。
上诉人尹倩因物业服务合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第457号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年10月17日，尹倩与广州市新城市房地产开发有限公司（以下简称新城市公司）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定尹倩购买荔湾区逢源路66号（新城市逢源轩）2902房。同日，尹倩（甲方、业主）与广州新城市物业管理服务有限公司（乙方、物业服务企业）签订《前期服务合同》，约定：前期物业服务是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务；乙方所购房屋基本情况为住宅，建筑面积130.94平方米（以房管部门最终实测面积为准）；甲方的权利义务……按照本合同约定，接受乙方提供的物业管理服务；甲方依据本合同约定向乙方交纳物业管理服务费用，并承担因违反约定缴纳违约金；乙方的权利义务……对本物业内房屋建筑及共用设施设备、绿化、环境卫生、治安、交通等项目进行日常维护、修缮、整治、服务与管理；本物业业主大会选聘物业服务企业后，本协议终止日起30日内，现有物业服务企业与业主大会选聘的物业服务企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认；第四条第2款约定甲方每月向乙方支付的物业管理服务费按住宅房屋建筑面积3.8元／平方米的标准；物业管理服务费、水电费按月结算，甲方应在每月5日前将应向乙方缴付的当月物业管理服务费和上月水电费等费用足额存入乙方要求办理的银行划扣账户；第九条第2款约定甲方不能按本合同约定的缴费标准和时间向乙方按时缴付物业管理服务费或代收代缴费用（无论是否给乙方造成损失），均视为甲方违约，甲方每逾期一日，应按欠费总额的千分之二的标准向乙方按日支付违约金，乙方并有权暂停或终止部分或全部物业服务，直至甲方缴清全部应缴费用。协议签订后，广州新城市物业管理服务有限公司对新城市·逢源轩小区的物业进行管理工作，尹倩按每月每平方米3．8元的标准向广州新城市物业管理服务有限公司支付每月物业管理服务费513元至2012年9月。
广州新城市物业管理服务有限公司已于2011年1月10日经核准变更名称为广州康都物业管理服务有限公司（以下简称康都公司），资质等级为三级。
康都公司于2014年2月20日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、尹倩向康都公司支付2012年9月至2014年11月14日欠交的物业管理服务费13851元；2、尹倩向康都公司支付延迟缴纳上述管理费的违约金，计至实际付清之日止（按每日千分之二计算）；3、案件诉讼费用由尹倩承担。
尹倩答辩并反诉称：不同意康都公司诉讼请求。1、因为新城市公司没有履行免除半年管理费的承诺才导致本案纠纷。2、滞纳金过高，最多按银行活期存款利率计算，且纠纷是新城市公司引起的，应由该公司支付滞纳金。康都公司为了自身利益不正当阻止新物业管理合同产生，故反诉请求判令：1、尹倩与康都公司签订的《前期物业服务合同》第四条第二款中住宅房屋建筑面积3.8元／平方米／月变更为该合同届满三年之日起按2.8元／平方米／月的政府指导价的最高价执行；2、《前期物业服务合同》第九条第二款无效；3、康都公司不得向尹倩追讨违约金；4、康都公司承担案件全部诉讼费。
康都公司对反诉答辩称：不同意尹倩的反诉请求。双方签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，尹倩的反诉请求没有理由和事实依据，也不符合法律规定。
在本案原审审理过程中，尹倩为证明康都公司违规收费，提供2011年7月28日广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局发出荔国房群字（2011）278号信访复函、广州市荔湾区逢源轩首届业主委员会于2013年2月21日发出的《通知》、一份广州市物价局及一份广州市荔湾区物价局的答复作为证据。尹倩不能提供上述证据的原件，康都公司对上述证据不予确认。
庭审中，康都公司、尹倩确认新城市·逢源轩小区已经成立业主委员会，但业主委员会尚未与其它物业管理公司签订物业管理合同。
原审法院认为：尹倩与康都公司签订的《前期服务合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同合法有效，双方应依约履行。合同约定了尹倩应在每月5日前按建筑面积3.8元／平方米的标准向康都公司支付当月的物业管理服务费，每逾期一日，应按欠费总额的千分之二的标准按日支付违约金。现康都公司要求尹倩支付欠缴的物业管理服务费及迟延支付物业管理服务费的违约金，符合合同约定，予以支持。但尹倩主张双方约定的违约金过高，要求予以减少；由于该违约金标准高于中国人民银行同期贷款利率数倍，确实明显高于康都公司的损失，尹倩的主张符合我国合同法第一百一十四条的规定，予以采纳，违约金调整为按中国人民银行同期贷款利率计算。
尹倩认为《前期服务合同》已超过3年期限，但根据该合同的约定，前期物业服务是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务，现康都公司及尹倩均确认新城市·逢源轩小区业主委员会并未与物业服务企业签订新的《物业服务合同》，即《前期服务合同》并未超过双方约定的履行期限，合同约定的权利义务尚未终止。且尹倩提供的证据不能证明该合同存在法律规定合同无效的情形，故尹倩该答辩意见，不予采纳。尹倩的反诉请求没有事实和法律依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定于2014年12月19日作出判决：一、尹倩自判决发生法律效力之日起10日内，向广州康都物业管理服务有限公司支付从2012年9月1日起至2014年11月14日止的物业管理服务费（按每月513元计算）。二、尹倩自判决发生法律效力之日起10日内，向广州康都物业管理服务有限公司支付从2012年9月1日起至2014年11月14日止所欠物业管理服务费的违约金（违约金以当月所欠物业管理服务费为本金，从当月第六日起按中国人民银行同期贷款利率计算至支付当月物业管理服务费之日止，每期违约金总额以当月所欠的物业管理服务费本金为限）。三、驳回广州康都物业管理服务有限公司其他诉讼请求。四、驳回尹倩尹倩全部反诉请求。案件本诉受理费368元，由广州康都物业管理服务有限公司负担100元，尹倩负担268元；反诉受理费150元，由尹倩负担。
判后，上诉人尹倩不服原判，向本院提起上诉称：一、原审判决没有对康都公司违反《合同法》的行为进行查明，应予纠正。开发商与康都公司签订的为期三年的委托管理合同，房管局也明文规定“前期物业服务合同不超过三年，届满要重新招标。”在《前期物业服务合同》届满三年，业主大会成立明确委托业委会执行选聘物业服务企业时，康都公司阻挠业委会公开招标。在康都公司阻止新的物业服务合同产生的情况下，根据《合同法》第45条，应视为新的物业服务合同产生的条件成就，《前期物业服务合同》终止，因为根据《合同法》第41条，应作出不利提供格式条款一方的解释。二、原审判决回避【穗国房字（2012）370号】文第7条对本案的适用。【穗国房字（2012）370号】文规定“业主大会决定重新选聘物业服务企业，其他物业管理人或者自行管理”的三种情况“前期物业服务合同终止”。由此可见，开发商与康都公司签订的《前期物业合同》已经终止。三、在《前期物业合同》终止后到业委会正式选聘物业服务企业时。最多按政府指导最高价2.8元每平方米暂收物业管理费。请求判决：1、支持尹倩的全部反诉请求、2、案件受理费由康都公司承担。
被上诉人康都公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，对尹倩的上诉理由意见不予认可。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，尹倩提交如下证据：1、《物业服务合同》，拟证明涉案小区业委会已于2014年12月9日与广州长建物业管理有限公司签订服务合同并即日生效；2、关于康都公司退出涉案小区的通知，拟证明受业主大会委托涉案小区业委会已签订新物业管理合同并敦促康都公司退出；3、荔国房法（2015）11号文，拟证明康都公司无故拖延退场；4、逢源轩收费通知单，拟证明康都公司拒绝退出、移交，要求收费的情况。康都公司质证后认为，除了证据3和证据4，其他证据均不属于新证据，应不予采纳；确认证据3和证据4的真实性，但认为与本案无关
本院认为，尹倩与康都公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，原审法院认定该合同有效，并无不当，本院予以维持。
关于尹倩主张涉案《前期物业服务合同》已经期满终止的问题。双方签订的《前期物业服务合同》约定，前期物业服务是指房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务，故在涉案小区的业主委员会并未与物业服务企业签订《物业服务合同》的情况下，涉案《前期物业服务合同》并未期满终止，依然对签约各方具有约束力，尹倩仍应按照该合同约定支付物业服务费。尹倩以合同条款为格式条款，应作出不利康都公司的解释理据不足，本院不予支持。
关于尹倩主张康都公司无权按照每平方米3.8元的标准收取物业管理服务费的问题。因双方签订《前期物业服务合同》约定涉案小区的物业管理服务费是每平方米3.8元，尹倩要求调整物业服务收费标准理据不足，本院不予支持。
尹倩在二审中提交的证据，主要证明的是涉案小区业委会已于2014年12月9日与新物业服务公司签订了物业服务合同。本案康都公司主张的是2012年9月1日起至2014年11月14日止的物业管理服务费及违约金，上述证据因与案件处理结果无关，本院亦不予接纳。
综上所述，上诉人尹倩的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费300元，由尹倩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 万力平
代理审判员 曹佑平
二〇一五年五月二十七日
书 记 员 刘 纯