北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第13611号
原告（反诉被告）:夏云清，女，1965年3月28日出生，北京金港龙餐饮管理有限公司执行董事。
委托诉讼代理人：陆亦军，北京朗山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑瑞，北京市新开律师事务所律师。
被告（反诉原告）：荆绍峰，男，1985年12月28日出生。
委托诉讼代理人：杨娅妮，女，1982年9月22日出生，北京力合众泰科技有限公司职员，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：张弘，北京大成律师事务所律师。
第三人：北京恒大财富房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京街4号楼5层512室。
法定代表人：李铭。
委托诉讼代理人：李忠龙，男，该公司职员。
原告（反诉被告）夏云清（以下简称姓名）与被告（反诉原告）荆绍峰（以下简称姓名）、第三人北京恒大财富房地产经纪有限公司（以下简称恒大公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。夏云清之委托诉讼代理人陆亦军、郑瑞，荆绍峰之委托诉讼代理人杨娅妮到庭参加诉讼，恒大公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
夏云清向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《商铺租赁合同》于我起诉之日，即2015年3月2日解除；2、荆绍峰退还我2014年9月18日至2014年12月17日期间的房屋租金523962元及押金349308元；3、荆绍峰支付我违约金349308元；4、荆绍峰赔付我商铺装修改造费用1225617.35元；5、荆绍峰支付我本案取证公证费6900元；6、荆绍峰承担本案鉴定费20000元。事实及理由：我是北京金港龙餐饮管理有限公司的执行董事。为公司开办餐厅需要，经恒大公司居间服务，我与荆绍峰于2014年6月18日签订了《商铺租赁合同》，约定荆绍峰将位于北京市朝阳区望京B**商业金融项目2号塔楼XXXX、XXXX号商铺（以下简称涉案商铺）出租给我使用；同时约定，租期为2014年9月18日至2019年9月17日，免租期为3个月，即2014年6月18日至2014年9月17日，月租金174654元，每三个月预付一次，押金为349308元。我依约向荆绍峰支付了押金349308元及2014年9月18日至2014年12月17日的租金523962元，荆绍峰将涉案商铺交付给我装修使用。2014年9月，我开始着手办理开办餐厅的相关审批手续，但因荆绍峰不能提供涉案商铺的产权证，导致我无法办理审批登记及注册手续，涉案商铺一直无法使用，因荆绍峰的违约行为，造成我方损失，为维护合法权益，我起诉至法院。
荆绍峰辩称并反诉称：我认可双方的租赁关系，亦认可收到夏云清诉请的349308元押金及523962元租金，但不同意夏云清的全部诉讼请求。事实及理由：1、我同意解除双方签订的《商铺租赁合同》，但不同意夏云清所述解除合同的时间及原因。关于解除时间，我认为应由法院判决确定。2、夏云清在签订《商铺租赁合同》时已知晓涉案商铺产权情况，即当时大产权证尚未办理完毕。我已向夏云清出示了涉案商铺的买卖合同。夏云清租赁涉案商铺是用于开办餐饮企业，其应知晓办理餐饮业相关营业执照所需的手续及材料，但仍在明知涉案商铺未办理完小产权证的情况下与我方签约。夏云清要求解除合同的实际原因是将经营风险转嫁给我方，此行为导致的风险及损失应由其自行负担。3、我已按照《商铺租赁合同》的约定，向夏云清交付了涉案商铺，已经履行了合同义务。但夏云清在支付了首期三个月的租金及房屋押金后，即无故拖欠此后一年的租金，夏云清违约在先，故为维护我的合法权益，我提出反诉请求如下：1、判令解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、夏云清支付我自2014年12月11日至2015年12月3日的租金2090000元；3、夏云清支付我逾期支付租金的滞纳金550160.1元（按照欠付租金的日千分之五的标准计算）；4、夏云清支付我违约金349308元；5、夏云清赔偿我实际损失673962元（包括15万元中介费及免租期三个月的租金）。
夏云清针对荆绍峰的反诉辩称：同意解除合同，但不同意荆绍峰的反诉请求。导致双方解除合同的根本原因是荆绍峰违反合同约定，不能向我提供房屋产权证明，致使我不能办理经营餐饮业的工商登记注册及专项许可。我在交付了2014年9月18日至2014年12月17日的租金共计523962元及349308元押金的情况下，我已经全面履行了合同义务，但是出租方义务没有如约履行，致使合同目的无法实现。我在2014年12月8日已经发函告知荆绍峰要求履约，并告知其在不能履约的情况下我无法继续支付租金，我已经告知荆绍峰，且不支付租金是完全符合合同法的约定。我后续还就办理产权证与荆绍峰进行过沟通，荆绍峰无法提供产权证，所以我才未支付租金的。
恒大公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年6月18日，经恒大公司（丙方）居间介绍，荆绍峰作为出租人（甲方，委托代理人吕X，夏云清作为承租人（乙方），三方签订《商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。《租赁合同》约定，荆绍峰将涉案房屋租赁给夏云清，用途为商业，租赁期为2014年9月18日至2019年9月17日，免租装修期为3个月，即自2014年6月18日至2014年9月17日；押金为349308元；XXXX号商铺月租金为85101元，XXXX号商铺月租金为89553元，租金每三个月支付一次，于付款月起租日前10天支付下次租金，各期租金支付时间为2014.6.21日前，2014.12.1日前,2015.3.11日前，……2016.12.11日前等以此类推。《租赁合同》第7.1款约定，甲方为乙方正常使用承租区域提供与物业的协调和注册手续相关及相关产权使用文件，并确保其真实有效。第10.1款约定，甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同：第10.1.1项约定，甲方不提供本房屋的产权证明或所提供的房屋及各项设备设施不符合约定条件，影响乙方使用；第10.1.3项约定，因甲方原因造成本合同无法继续履行，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当于两个月房租的违约金；第10.2款约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：……第10.2.5项约定，乙方未按本合同约定支付租金，逾期5日应交付其月租金的千分之五作为滞纳金；逾期15日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋，并追究乙方的违约责任；第10.3款约定，本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方2个月的房租作为违约金。
三方签订《租赁合同》后，荆绍峰按约定向夏云清交付了涉案商铺，并收取了2014年9月18日至2014年12月17日期间的租金523962元及押金349308元，夏云清对涉案商铺进行了装修。荆绍峰提交了涉案商铺的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《北京市门牌、楼牌编号证明信》及《产权初始登记证明》等材料，欲证明涉案商铺手续齐全，具有合法性，且涉案商铺所属楼宇已于2015年2月10日取得产权初始登记；还提交了恒大公司出具的《证实》1份，欲证明签署《租赁合同》时夏云清即知晓涉案房屋的产权情况，夏云清应知晓办理餐饮企业登记注册相关的手续，在此情况下仍然签署《租赁合同》，应自行承担相应的风险；荆绍峰还提交其代理人吕X于2015年3月4日及2015年3月11日向夏云清发送的短信，欲证明涉案商铺已取得产权初始登记，可以继续办理营业手续。夏云清对上述一组证据不予认可，并称其签署《租赁合同》时知晓涉案商铺未办理个人产权证，但并不知晓涉案商铺初始产权情况，且荆绍峰承诺其免租期后即可办理完毕并提供产权证；而即便涉案商铺所在楼宇于2015年2月10日取得了初始登记，亦非涉案商铺取得了个人产权证；吕X虽于2015年3月4日已告知夏云清涉案房屋初始登记办理完毕的情况，但此时夏云清已起诉要求解除本案《租赁合同》，其实际损失已产生，荆绍峰的通知已无实际意义。
庭审中，夏云清提交了股东会决议，欲证明其承租涉案商铺的目的是为了开办“北京金港龙餐饮管理有限公司望京分公司”，荆绍峰对该证据关联性不予认可。夏云清提交了《北京市企业登记前置许可项目目录》及相关办事指南、北京市工商行政管理局《有限责任公司设立登记一次性告知单》、《分公司设立登记一次性告知单》、《投资办照通用指南及风险提示》及相关指南，欲证明办理餐饮企业的登记设立及办理营业执照等相关手续需要提交涉案商铺的产权证，因荆绍峰无法提供涉案商铺的产权证，导致其承租涉案房屋用于经营餐饮公司的目的无法实现，故其未交纳其余租金，并要求解除合同。荆绍峰对该组证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可，并称《有限责任公司设立登记一次性告知单》、《分公司设立登记一次性告知单》、《投资办照通用指南及风险提示》及相关指南为2015年的新政策，并非《租赁合同》履行期间，荆绍峰就其主张提供了北京市工商行政管理局公示的《内资公司设立登记申请书》、《分公司设立登记申请书》及北京市食品药品监督管理局公示的《行政许可表》，欲证明办理餐饮公司相关手续并非需要涉案商铺的产权证，暂未取得房屋所有权证的，可由有关部门在“需要证明情况”一栏盖章即可办理。就该组证据，夏云清称北京市工商行政管理局及北京市食品药品监督管理局的网站已经更新，无法核实当时的政策，故对该组证据真实性及合法性均不予认可，且北京市工商行政管理局于2013年6月9日发布的《投资办照风险提示》中对“暂未取得房产证”的情形予以了说明，并不包括涉案房屋的情况，夏云清就其该主张还提交了北京海诚公证处出具的公证书1份，内容为拨打北京市朝阳区食品药品监督局电话，电话中的工作人员称办理餐饮服务许可证需持房屋产权证；并提交内容为夏云清与恒大公司经纪人通话记录的北京海诚公证处出具的公证书1份，欲证明其在签署《租赁合同》时已告知荆绍峰租赁涉案商铺用于经营餐饮公司，荆绍峰曾向其承诺，免租期过后即能提供涉案商铺的产权证。荆绍峰对上述两份公证书真实性表示认可，但不认可证明目的，并称无法核实电话的通话人中是否是本案恒大公司的经纪人。夏云清还提交《企业名称预先核准通知书》及《环评审批系统查询记录》，欲证明其已开始办理登记注册等相关手续，因无涉案商铺的房产证，申请已被退回。荆绍峰对此不予认可，并称该证据显示夏云清提起申请时并不具备申请条件。
此外，夏云清还提交了其于2014年12月8日向荆绍峰发送的函件及邮寄底单、2014年12月9日至2015年2月5日期间吕X与夏云清的短信记录、北京海诚公证处出具的内容为电子邮件证据保全的公证书1份，欲证明双方曾就涉案商铺无产权证而无法办理相关营业手续进行过磋商，因协商未果其提起本案诉讼。其中落款日期为2014年12月8日的函件中载明“请您务必尽快办理出租商铺的产权登记，并向我方提供您出租商铺的产权证”，邮寄底单显示邮件于2014年12月10日签收，荆绍峰对此证据不予认可。就短信记录，荆绍峰称因吕X已离职，无法核实真实性。对夏云清提交的经公证的双方电子邮件，荆绍峰表示认可该证据真实性，并认可双方就此事进行过协商，但最后未能达成一致意见，是否能够办理涉案房屋产权证并非合同履行的关键，夏云清只是希望借此来减免租金。
就荆绍峰反诉请求中的租金诉请及居间费损失，荆绍峰提交了《律师函》及EMS回执、恒大公司出具的居间费收据等证据加以证明。夏云清对上述证据证明目的均不予认可。
关于商铺装修改造费用，夏云清提交了《监理评估报告和监理说明》、《装修第一次会议纪要》等证据加以证明。案件审理期间，经夏云清申请，本院依法委托北京兴中海建工程造价咨询有限公司就涉案商铺的装饰装修费用进行价格评估。2015年8月11日，北京兴中海建工程造价咨询有限公司作出了兴中海建鉴字[2015]36号《望京SO**硒游记餐厅装饰工程工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：望京SO**硒游记餐厅装饰工程造价可确定金额为630536.67元。夏云清对该份鉴定意见书的鉴定结论提出质疑，并提交了书面的质询书。2015年10月13日，北京兴中海建工程造价咨询有限公司又向本院出具了兴中海建鉴字[2015]36号（复议）《望京SO**硒游记餐厅装饰工程造价鉴定报告》。复议结果为：涉案商铺的装饰工程造价可确定金额为633403.38元，无法确定金额为15003.81元。双方对上述鉴定意见书及复议鉴定报告的真实性及合法性均予以认可。
另，双方均确认涉案商铺已于2015年12月3日由双方自行交接完毕。经询，截止2016年7月26日最后一次开庭时，荆绍峰称涉案商铺已于2016年7月办理了个人产权证。
以上事实，有当事人当庭陈述、《商铺租赁合同》、短信记录、《公证书》、《产权初始登记证明》、速运详情单、兴中海建鉴字[2015]36号《望京SO**硒游记餐厅装饰工程工程造价鉴定意见书》、兴中海建鉴字[2015]36号（复议）《望京SO**硒游记餐厅装饰工程造价鉴定报告》等证据材料在案佐证。
本院认为：《租赁合同》系夏云清与荆绍峰之间的真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，依法成立并生效。各方当事人应当按照约定以及法律规定全面履行各自的义务。依据现有证据可查明，双方签订《租赁合同》时均明确知晓涉案商铺未办理产权证的情况。2015年2月10日，涉案商铺所在的楼宇产权初始登记办理完毕。后夏云清以无产权证无法办理工商注册手续导致本案合同目的无法实现为由诉至本院，要求判令解除双方《租赁合同》。案件审理中，荆绍峰与夏云清均确认双方已于2015年12月3日将涉案商铺交接完毕，而荆绍峰对解除合同亦不持异议，故本院依法确认夏云清与荆绍峰签署的《租赁合同》解除，具体解除时间，本院认为结合全案的案情以及双方提交的证据，应当以认定《租赁合同》于2015年12月3日解除为宜。
关于违约责任，夏云清作为餐饮企业的经营者，其应熟知办理相关餐饮公司工商注册手续以及政策法规的规定，在其与荆绍峰签订本案的《租赁合同》时亦应对涉案房屋的权属情况有所知晓，对涉案房屋涉及的相关情况亦应尽到合理的审查义务，并就可能产生的风险进行预估。现夏云清在明知涉案房屋尚未办理完毕产权手续而可能造成其无法办理工商登记手续的情况下，仍与荆绍峰签订了本案的《租赁合同》，其在一定程度上存在主观过错，夏云清应对合同目的无法实现而导致合同解除的结果负有一定的责任。同理，本案《租赁合同》虽未就何时交付产权证明进行约定，但荆绍峰明知涉案商铺为夏云清经营所用，其未提供产权证明的行为客观上导致夏云清无法在涉案房屋处办理工商登记注册手续，最终致使合同解除，故荆绍峰对本案合同的解除亦存在一定过错。
关于夏云清要求荆绍峰支付违约金的诉请，依据《租赁合同》中对违约责任的约定并考虑双方就合同解除的过错程度，本院将依法予以酌定。
关于夏云清主张荆绍峰退还其已支付三个月商铺租金的诉讼请求，因于法无据，且夏云清已经在涉案房屋中进行装修并占用该房屋，且根据其提供的证据，在此期间还出现致使合同目的无法实现的情形，亦无法确定合同目的客观不能实现，故本院对夏云清的该项诉讼请求不予支持。关于夏云清所主张的返还房屋押金的诉讼请求，因双方签署的《租赁合同》已经解除，且双方已将涉案房屋自行交接完毕，故荆绍峰应将房屋押金退还给夏云清，据此，本院对夏云清的该项诉讼请求予以支持。
关于荆绍峰反诉主张的租金及滞纳金请求，因夏云清在2015年12月3日前一直占用涉案房屋，且其并未及时与荆绍峰办理房屋的交接手续，导致涉案房屋客观上一直无法正常使用，并造成闲置，故其应向荆绍峰支付房屋交接前的房屋租金，但考虑此期间双方已经发生争议，且存在房屋使用目的未能完全实现的客观情形，因此，2014年12月18日至2015年12月3日期间的房屋租金的具体金额，本院将根据现有证据、合同约定的租金标准以及双方的各自过错程度予以酌定；因双方就租赁合同的履行存在纠纷，房屋的租金亦通过法院确认予以明确，故关于荆绍峰要求夏云清支付滞纳金的请求，本院不予支持。
关于荆绍峰反诉要求夏云清支付中介费一节，因夏云清对本案中《租赁合同》的解除负有一定责任，故夏云清应当承担相应的中介费，据此，本院对荆绍峰的该项请求予以支持，但具体数额本院将根据现有证据以及查明的事实，在综合考虑双方过错程度的基础上予以酌定。
关于荆绍峰反诉要求夏云清支付免租期租金的实际损失一节，因本案《租赁合同》解除的原因系合同目的无法实现，而免租期是用来给予夏云清装修的合理期限，是双方当事人的自愿行为，现双方合同解除后荆绍峰要求夏云清支付免租期租金，缺乏合同依据和法律依据，故本院对荆绍峰的该项反诉请求不予支持。
就荆绍峰主张夏云清未按时支付租金构成违约，并要求夏云清支付违约金的反诉请求，夏云清辩称，直至2014年12月17日荆绍峰仍未提供房屋产权相关文件，导致其无法办理相关营业手续，故其不缴纳后续租金是合理抗辩。本院认为，荆绍峰未能在合理期间内履行提供产权证明文件等合同义务，夏云清以不缴纳房屋租金作为抗辩系其履行法定抗辩权的行为，其抗辩于法有据，本院予以采信，故关于荆绍峰要求夏云清支付违约金的反诉请求，本院不予支持。
承租人请求出租人赔偿剩余租赁期的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。关于夏云清要求荆绍峰赔付其商铺装修改造费用的诉讼请求，因合同解除客观上造成了夏云清的装饰装修损失，而夏云清和荆绍峰对合同解除均有过错，故该损失应由夏云清和荆绍峰根据各自过错进行分担更为合理，本院对夏云清的该项诉讼请求，予以支持，但具体数额，本院将根据现有证据以及鉴定结论等因素，在综合考虑双方过错程度的基础上予以酌定。
另，夏云清所主张的公证及鉴定费一节，因上述费用中的公证费系夏云清进行本案诉讼所支出的合理费用，而鉴定费系进行本案所必要的支出，故对夏云清的该项诉讼请求亦予以支持，但荆绍峰所承担费用的具体数额，本院将在考虑双方过错的基础上酌定予以判处。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、夏云清与荆绍峰、北京恒大财富房地产经纪有限责任公司在二○一四年六月十八日签订的《商铺租赁合同》于二○一五年十二月三日解除；
二、荆绍峰于本判决生效后十日内返还夏云清房屋押金三十四万九千三百零八元；
三、荆绍峰于本判决生效后十日内给付夏云清违约金十七万四千六百五十四元；
四、荆绍峰于本判决生效后十日内给付夏云清商铺装修改造损失三十二万元；
五、荆绍峰于本判决生效后十日内给付夏云清公证费三千四百五十元及鉴定费一万元；
六、夏云清于本判决生效后十日内给付荆绍峰二○一四年十二月十八日至二○一五年十二月三日期间的房屋租金及占用费一百万元；
七、夏云清于本判决生效后十日内给付荆绍峰中介费七万五千元；
八、驳回夏云清的其他诉讼请求；
九、驳回荆绍峰的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费26601元，由夏云清负担14227元（已交纳12696元；余款1531元，于本判决生效后七日内交纳）；由荆绍峰负担12374元。反诉案件受理费18054元，由夏云清负担7238元（于本判决生效后七日内交纳）；由荆绍峰负担10816元（已交纳10746元；余款70元，于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 史 震
人民陪审员 苑国达
人民陪审员 王京玉
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 尹 殷