北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第10044号
上诉人（原审被告）王文庭（曾用名王文廷），男，1954年1月19日出生。
委托代理人丁力，北京市曙光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）ＸＸ勇，男，1963年12月30日出生。
原审第三人朱凤兰，女，1932年10月3日出生。
原审第三人王宾廷，男，1959年4月16日出生。
原审第三人王淑义，女，1964年10月29日出生。
原审第三人王武廷，男，1956年11月5日出生。
上述四原审第三人之委托代理人韦春凤，女，1955年2月13日出生。
原审第三人王雪梅，女，1959年3月9日出生。
上诉人王文庭因与被上诉人ＸＸ勇，原审第三人朱凤兰、王淑义、王宾廷、王武廷、王雪梅农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2013）怀民初字第02633号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王文庭之委托代理人丁力，被上诉人ＸＸ勇，原审第三人朱凤兰、王淑义、王宾廷、王武廷之共同委托代理人韦春凤及原审第三人王雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年5月，ＸＸ勇起诉至原审法院称：1997年，我以15000元的价格将六间上房及院落卖给了王文庭。合同签订当天，王文庭支付我购房款5000元，双方约定剩余10000元于1998年8月付清。后我了解到农村宅基地不能过户，且王文庭是城镇居民户口，我们双方签订的房屋买卖合同违反了法律禁止性规定，应为无效合同。为此，我多次找王文庭协商，要求确认房屋买卖合同无效，但王文庭却以各种理由拒绝。现我诉至法院，请求判决上述房屋买卖合同无效，要求王文庭将上述房屋及院落返还给我，并负担诉讼费用。
王文庭辩称，双方买卖房屋及给付房款的事实属实。但ＸＸ勇所诉于法无据，理由如下：第一，买卖协议是双方当事人真实意思表示，而且我在1997年买的房，ＸＸ勇诉称的购房政策在1999年才出台的，因此，我们双方签订的房屋买卖合同并不违反法律规定；第二，房屋所有权现在归我父母王炳瑞、朱凤兰所有。由于我父母原有宅基地被大队（村集体）因故占用被收回了，所以我2002年就以15000元的价格又把房子转卖给了我父母；第三，我父母购房后就将其中的一部分出租给了别人使用，承租人至今已经租住十多年了，而且还进行了装修，不具备腾退条件。因此，我不同意ＸＸ勇的诉讼请求。
第三人朱凤兰述称，我和丈夫王炳瑞2000年花15000元购买了我儿子王文庭的六间北房。当时，我们买房的事是在我儿子王武廷家里商量的，因为我不会写字，买房字据上的签名是我丈夫王炳瑞代我签的，我代王炳瑞摁的手印，还有我儿媳妇张玉玲和侄媳妇杨家芬在场。因此，我不同意ＸＸ勇的诉讼请求。
第三人王宾廷、王淑义、王武廷共同述称，我们父母与王文庭商量买房时我们几人都不在场，但知道父母买王文庭房子的事。
第三人王雪梅述称，我2000年从王文庭处租的房，租期为30年。租住期间，我对房屋进行了装修，将房屋前脸由石头墙改成砖墙，重砌了院墙，屋内打了隔断、换了门窗，并装上了地板及管道，院内还加盖了一间小房和一个养鱼池。如果双方之间的房屋买卖合同无效，被法院判令返还房屋的话，我主张我的相关损失。
原审法院经审理查明：ＸＸ勇有一处宅院，院内有北房6间（下称涉案房屋）。1997年9月30日，ＸＸ勇与王文庭就涉案房屋签订了买卖协议（下称涉案协议），约定“经双方同意，ＸＸ永愿将自己六间房带院墙卖给王文庭，总价壹万伍仟元整。王文庭当天付款伍仟元整，余下壹万定余（于）（19）98年8月份付齐。”该协议落款处有卖房人ＸＸ勇、买房人王文庭以及在场人王宝亭和王勤的签名。协议签订后，王文庭与ＸＸ勇分别依约履行了给付房款和交付房屋的合同义务。2013年5月，ＸＸ勇持诉称理由诉至法院，请求确认涉案协议无效，并要求王文庭返还涉案房屋。
在本案适用简易程序第一次开庭审理中，双方对涉案协议签订及履行事实均无异议。为反驳ＸＸ勇的诉讼请求，王文庭向法院提供了以下证据：1、ＸＸ勇于1998年3月28日出具的收条，其上载明“今收到王文廷买房款壹万元，整个房钱壹万伍仟元已经收齐”；2、上王峪村委会于2012年11月17日出具的证明，内容为“ＸＸ永在1997年9月30日已将六间房及院墙卖给王文廷”；3、其与王雪梅之间签订的房屋租赁协议书。经质证，ＸＸ勇对证据1、2不持异议，认为证据3与本案无关。王文庭辩称其于2000年将涉案房屋租与王雪梅，后于2002年以15000元的价格将涉案房屋转卖给其父母王炳瑞、朱凤兰，且双方为此签订了书面协议。王文庭还称此协议在其家中签订，其上“王炳瑞、朱凤兰”的签名处均由朱凤兰捺印，当时有其兄弟、兄弟媳妇和王勤的媳妇在场见证。王炳瑞（2011年1月去世）与朱凤兰现有子女王文庭、王宾廷、王武廷、王淑义。据此，法院依法追加了朱凤兰、王淑义、王宾廷、王武廷、王雪梅为本案第三人。
在本案适用普通程序第一次开庭审理中，法院依法向王文庭释明，如果涉案协议被判决无效，其是否在本案中反诉要求信赖利益损失赔偿，王文庭表示提起反诉。经ＸＸ勇申请，法院委托北京中评联合价格评估有限公司（下称中评公司）对涉案房屋及其附属物重置成新价进行评估。在评估过程中，经王文庭申请，要求中评公司对涉案宅基地区位补偿价一并评估，法院予以准许。2014年3月13日，中评公司出具评估结论为：本次价格评估基准日为2014年3月3日，涉案原有房屋的市场价值为71985元（取整），新建房屋及装修的市场价值为78592元（取整），地上物树木的市场价值为3800元（取整），宅基地区位补偿价为78000元（取整）。
在本案适用普通程序第二次开庭审理中，王文庭又辩称其于2002年1月将涉案房屋转卖给其父母，买卖协议由其本人执笔，其父母王炳瑞、朱凤兰均在协议上签字捺印，有张玉伶、杨家芬在场。庭审中，双方及第三人就中评公司出具的价格评估报告进行质证。经质证，ＸＸ勇对原有房屋的市场价值、地上物树木的市场价值与宅基地区位补偿价并无异议，对新建房屋及装修的市场价值持有异议，认为所谓房屋新建、装修事实虚构夸大。王文庭认为评估的宅基地面积200平方米小于发证确定的面积267平方米，评估价值过低，对其他部分无异议。第三人朱凤兰、王淑义、王宾廷、王武廷的质证意见与王文庭一致；第三人王雪梅无异议。经法院询问，王文庭当庭表示撤回反诉。
另查，涉案协议签订时，王文庭户籍性质为城镇户口，且至今未成为村集体经济组织成员。
原审法院经审理认为：本案双方争议的焦点包括事实认定和法律适用两个方面。焦点之一事实认定方面，即王文庭将涉案房屋转卖给王炳瑞和朱凤兰的事实是否存在；焦点之二法律适用方面，即涉案协议效力问题。
关于焦点一，王文庭辩称其将涉案房屋转卖给其父母王炳瑞和朱凤兰，但ＸＸ勇认为王文庭与第三人朱凤兰在购房时间及付款方式的陈述相互矛盾，对此事实不予认可。鉴于房屋系人们最重要的财产之一，一般情况下，人们对其房屋物权变动事实应当足够清晰了解，且不易遗忘。因此，如果涉案房屋转卖事实存在，那么作为卖房人的王文庭和作为购房人的朱凤兰对买卖时间、付款方式等重要事实应当记忆犹新，且陈述一致，但恰恰相反，王文庭和朱凤兰在买卖时间、付款方式以及签约地点、签字捺印、在场人等事实方面存在诸多矛盾，且二人所称王炳瑞签字后由朱凤兰代为捺印的事实，与生活常理严重不符。综上，法院对涉案房屋转卖事实难以采信。
关于焦点二，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，双方对于涉案房屋买卖及履行事实均不持异议，法院予以确认。根据已查明的事实，王文庭并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，不具备购买该村宅基地上房屋的资格，故涉案协议因违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效。对于ＸＸ勇主张确认涉案协议无效的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当按照各自的过错程度承担相应的责任。就本案而言，ＸＸ勇作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以房屋买卖违法为由主张合同无效，故法院认定ＸＸ勇应对合同无效承担主要责任；王文庭并非上王峪村集体经济组织成员，其对盲目签订农村房屋买卖合同所引起的后果承担次要责任。具体责任比例由法院根据双方过错程度和本案实际酌情予以确定。
据已查明的事实，王文庭购买房屋后将房屋租与王雪梅，而后王雪梅对房屋进行了装修和部分翻建。经评估，涉案原有房屋的市场价值为71985元，新建房屋及装修的市场价值为78592元，地上物树木的市场价值为3800元，宅基地区位补偿价为78000元。ＸＸ勇虽称涉案房屋装修和部分翻建事实虚构夸大，但未提供相应证据予以证实，故法院对此不予采纳。结合双方的过错程度和本案实际，ＸＸ勇应按照评估报告中确定的原有房屋市场价值、新建房屋及装修价值的70%分别对王文庭、第三人王雪梅予以赔偿。关于信赖利益损失一节，因ＸＸ勇违背诚实信用原则索要房屋，对王文庭的可信赖利益造成严重损害，故王文庭可就该项损失提出反诉。经法院释明后，王文庭最终撤回反诉，法院对此不持异议。另需指出，王文庭与第三人王雪梅之间签订的房屋租赁合同与本案不属于同一法律关系，当事人可另行解决。
综上，2014年5月原审法院判决如下：一、ＸＸ勇与王文庭于一九九七年九月三十日所签订的买卖协议无效。二、ＸＸ勇于判决生效后十五日内返还王文庭房屋重置成新价及地上物树木价款共计人民币五万四千一百八十九元。三、ＸＸ勇于判决生效后十五日内赔偿第三人王雪梅新建房屋及装修损失共计人民币五万五千零一十四元。四、王文庭与第三人王雪梅于判决生效后十五日内将涉案房屋及院落腾空返还ＸＸ勇。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王文庭不服，上诉至本院称：现行法律法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范，双方所签协议时间为1997年，距今久远，且系双方真实意思表示，本案协议应为有效。故请求二审法院依法改判或发回重审。ＸＸ勇同意原判。朱凤兰、王淑义、王宾廷、王武廷、王雪梅不同意原判，但未提出上诉。
本院审理中，王文庭表示其原审只是口头提出反诉，未交诉状，反诉并不存在，并不存在撤回反诉的问题。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明事实基本一致。
上述事实，有当事人当庭陈述、房屋买卖协议、王文庭提供的收据、村委会证明及房屋租赁协议与中评公司出具的价格评估报告等证据在案佐证。
本院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，王文庭并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，双方签订的农村房屋买卖协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当按照各自的过错程度承担相应的责任。本案中，ＸＸ勇作为出卖人在出卖时明知王文庭并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，在出卖房屋多年后又以房屋买卖违法为由主张合同无效，应当就此承担主要责任；王文庭在其并非该村集体经济组织成员的情况下仍签订协议购买农村房亦应承担次要的责任，原审法院据此判令双方签订的买卖协议无效，王文庭、王雪梅将诉争房屋及院落腾空返还ＸＸ勇，并根据双方过错程度和本案实际酌情确定ＸＸ勇按照评估报告中确定的原有房屋市场价值、新建房屋及装修价值的70%分别对王文庭、第三人王雪梅予以赔偿，认定事实和适用法律并无不当。关于信赖利益损失一节，ＸＸ勇违背诚实信用原则索要房屋对王文庭的可信赖利益造成损害，因王文庭原审最终未予反诉，故其就此可另行解决。关于王文庭称其将涉案房屋转卖给其父母王炳瑞和朱凤兰一节，因其提供证据并不充足且王文庭和朱凤兰所述存在多处矛盾，故本院对其所述无法采信。
综上，王文庭的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费176元，由ＸＸ勇负担123元（已交纳），王文庭负担53元（于本判决生效后7日交纳）。评估费7000元，由ＸＸ勇负担5000元（已交纳），王文庭负担2000元（已交纳）。二审案件受理费176元，由王文庭负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 贵
代理审判员 江锦莲
代理审判员 孙承松
二〇一四年九月十二日
书 记 员 王永基