南京市秦淮区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）秦执异字第54号
申请执行人中国光大银行股份有限公司南京分行（下称光大银行），住所地南京市鼓楼区汉中路120号。
负责人龚小元，该行行长。
委托代理人施君，江苏德擎律师事务所律师。
委托代理人张俊。
被执行人江苏舜天鸿泰科技实业有限责任公司（下称舜天鸿泰公司），住所地南京市白下区虎踞南路36号710室。
法定代表人陈小平，该公司总经理。
委托代理人黄世平。
案外人张宁，男，1968年6月9日出生，汉族。
委托代理人叶华平，江苏金坤律师事务所律师。
委托代理人檀颖，江苏金坤律师事务所律师。
案外人王桂龙，男，1969年6月21日出生，汉族。
委托代理人赵亲田，江苏钟山明镜律师事务所律师。
本院在执行光大银行与舜天鸿泰公司借款合同纠纷一案中，申请执行人光大银行向本院提交书面申请，要求本院审查南京市秦淮区大砂珠巷02幢xxx室（下称xxx室）房产上所存在的租赁关系，认为舜天鸿泰公司、张宁和王桂龙以租赁关系规避法院执行，请求确认该租赁关系无效。本院受理后，依法组成合议庭，并公开召开了听证会进行了审查，申请执行人光大银行代理人施君律师和案外人张宁委托代理人叶华平律师、案外人王桂龙委托代理人赵亲田律师到庭参加听证，现已审查终结。
申请人光大银行称，xxx室房产上不存在租赁关系，xxx室的所有权人为舜天鸿泰公司，案外人张宁无权对该房屋进行出租，且该租赁合同签订于2012年12月15日，舜天鸿泰公司在2012年1月已将该房屋抵押给申请执行人并办理了抵押登记手续，抵押合同明确抵押人不得出租抵押物。张宁或房屋所有权人在南京市中级人民法院（下称南京中院）依法查封该房产之后租赁该房屋，显然行为违法无效，上述租赁行为显然是规避法院执行的违法行为，xxx室房产上租赁关系依法应认定无效。
被执行人舜天鸿泰辨称：在2010年9月6日我方跟张宁签订了借款协议，数额是300万元，借款合同约定期限届满后我方没有还款，双方经商量后决定借款延期并签订两份补充协议。张宁担心我方无法还款，作为一种担保方式，在补充协议中约定张宁对xxx室房屋享有承租权和转租权。延期到期以后因为我方资金较紧，至今没有还款，就形成了对张宁的债务违约的问题。至于张宁对于xxx室对外行使享有的承租权和转租权，我方认为应当是根据补充协议和补充协议（二）正当行使的。
案外人张宁辨称：同意舜天鸿泰公司所说的事实。张宁获得涉案房产的承租权和转租权是2011年10月25日后的10日，先于光大银行的抵押权取得时间，舜天鸿泰与光大银行贷款抵押手续是在2012年1月。在2012年12月15日，张宁将xxx室租赁给王桂龙用于经营，是张宁正当行使转租权。张宁和舜天鸿泰存在合法债权债务关系，并不是凭空获得债权。因此张宁将xxx室进行出租完全符合法律规定，张宁和王桂龙之间的租赁关系是合法有效的，光大银行对此异议没有事实和法律依据。请求法院依法查明事实，驳回光大银行的请求。
案外人王桂龙辨称：王桂龙是南京白下安安医疗美容诊所的业主，通过房产中介公司南京陶然居房地产经纪有限公司找到了本案xxx室，我在整个租房过程中，尽了相当的审慎和审核义务。租赁合同有四家单位，分别是经纪公司、舜天鸿泰公司，张宁和王桂龙签字盖章。在整个签订协议的过程中我毫不知情房屋涉案并在诉讼执行阶段，根本不存在有跟被执行人舜天鸿泰公司或者张宁存在串通或规避执行的行为，请求法庭依法驳回申请人的诉请。
经听证审查查明，光大银行诉舜天鸿泰公司借款合同纠纷一案，南京市中级人民法院于2013年1月10日作出（2012）宁商初字第97号民事调解书。因舜天鸿泰公司未履行该民事调解书确定的还款义务，光大银行向南京中院申请强制执行。南京中院2013年4月16日立案执行后，于2013年11月18日裁定指定本院执行。本院在执行过程中，光大银行向本院提出认定舜天鸿泰公司、张宁和王桂龙的租赁行为系规避执行行为的申请。
xxx室产权人为舜天鸿泰公司，2012年1月17日光大银行与舜天鸿泰公司签订《最高额抵押合同》，将xxx室抵押给光大银行，他项权证编号为白他字第271103号，抵押权设立时间2012年1月13日，抵押担保债权数额49000000元。借款到期后，舜天鸿泰公司未能履行还款义务。光大银行向南京中院起诉舜天鸿泰公司。关于起诉受理时间，光大银行陈述：其于2012年9月向南京中院起诉舜天鸿泰公司，案号为（2012）宁商初字第97号，同年10月对xxx室进行司法查封。本院根据南京市房产部门的房屋登记簿载明的记录：xxx室上首轮司法查封法院为白下区人民法院于2012年5月28日，案号为（2012）白商初第855号，第四家法院轮候查封时间为2012年6月11日，而（2012）宁商初字第97号诉讼保全查封则是南京中院，案号为（2012）宁商初字第97号－1，于2012年8月2日，属第五家法院轮候查封。显然，（2012）宁商初字第97号案，光大银行起诉舜天鸿泰公司时间不应是2012年9月，而应是介于2012年6月11日至2012年8月2日之间。
另查明，在2010年9月6日舜天鸿泰公司与张宁签订了借款协议，数额是300万元，约定借款期限6个月，月息两分。张宁分别于2010年9月8日支付200万元、2010年9月28日支付100万元，均为本票方式。但是期满后一个月，舜天鸿泰没有偿还借款，在2011年4月26日双方签订补充协议：给与还款宽限期6个月，并且按照原利息计算至宽限期满；如期限届满还无法偿还本金和利息，从宽限期届满次日起，以届时尚欠的本金和利息总和为基数，按照每日0.5%计算罚金至实际清偿之日，同时舜天鸿泰将名下的大砂珠巷02幢xx和xxx室房屋承租权和转租权给予张宁。到第二次宽限期满后，舜天鸿泰公司仍然没有偿还欠款，双方在2011年10月25日签订了补充协议（二）：再次给了10天的偿还期限，并明确了第一份补充协议的罚金内容，同时也明确了张宁已授权舜天鸿泰公司对xxx室房屋进行转租，用租金偿还张宁的债权。在此期间，张宁授权舜天鸿泰公司对上述房产进行出租，并对相关租金如何进行转接进行了约定。因为舜天鸿泰公司未能将xxx室及时出租，张宁就自行通过相关渠道（中介公司，张贴招租广告等）进行招租，在2012年12月15日将xxx室租赁给王桂龙用于经营。另，在听证中，张宁与舜天鸿泰公司均表示，自2011年10月26日后，xxx室一直由张宁实际控制。
王桂龙是南京白下安安医疗美容诊所的业主，在2012年年底王桂龙通过房产中介公司南京陶然居房地产经纪有限公司找到了本案xxx室，而且也得知此房屋是张宁挂在网上对外出租的。王桂龙即通过经纪公司和张宁接触洽谈，过程中查看了房产的两证，发现所有权人是舜天鸿泰公司，不是张宁。张宁遂提供了一套资料，即补充协议和补充协议二及张宁和舜天鸿泰公司之间的借款协议及他们的打款票据，证实张宁有权对外出租。王桂龙与张宁才于2012年12月7日签订《房屋租赁合同》，约定租赁款每年84万元，另外交了5万元押金。租赁协议第七条里特别约定条款：上述租赁期限内房屋产权人舜天鸿泰公司确认合同的效力和内容，且没有任何异议。《房屋租赁合同》由张宁、王桂龙、舜天鸿泰公司、南京陶然居房地产经纪有限公司签字盖章确认。在听证庭审中，王桂龙陈述：“在签订合同后开始装修，在2013年3月25日约定装修结束，施工稍有滞后，约在4月底全部完工，在整个过程中我都无从知道舜天鸿泰和光大银行之间有诉讼和执行程序，直到2013年4月装修结束，才有法院去现场告知进入执行程序。我配合法院去市中院去，也当即向法院表态我按照合同义务正常交付租金，如果法院指定我把租金交给谁，我们无条件配合执行。”
以上事实有《最高额抵押合同》、房屋登记簿、借款协议、本票、补充协议、补充协议（二）、《房屋租赁合同》及双方当事人陈述等材料为证。本院予以确认。
本院认为，根据《江苏省高级人民法院关于认定和处理规避执行行为若干问题的规定》第一条，规避执行行为是指在诉讼程序开始之前一年至执行程序终结之前，有履行能力的被执行人为逃避债务，采取故意转移财产或者为法院处分财产设置障碍并对申请执行人造成损害的行为。
本案中申请人执行人、被执行人、案外人之间争议存在以下三个焦点：
一，舜天鸿泰公司和张宁之间的借款关系是否真实。
关于借款关系的真实性。根据双方的举证质证，双方有借款合同，300万元款项以本票方式通过银行付款，且舜天鸿泰公司已入帐，对以上证据及事实光大银行虽否认，但未提供相应证据加以否认，故舜天鸿泰公司和张宁之间的借款关系应是真实的。
二，舜天鸿泰公司和张宁间以及张宁和王桂龙之间的租赁关系是否真实有效。
舜天鸿泰公司和张宁之间在借款到期未能偿还的情况下，双方签定补充协议及补充协议二，约定张宁于2011年4月27日对xxx室享有承租权和转租权。双方的约定的实质是以租赁权作为债权的担保，该担保虽非我国法律确定的担保形式，但这是双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，应是合法有效的。况且此时舜天鸿泰公司尚未向光大银行借款。
至于张宁和王桂龙之间的租赁关系。首先，张宁在出租时已获得xxx室承租权和转租权。其次，王桂龙在承租时要求包括舜天鸿泰公司和张宁、中介公司在内四方签字，已尽到审慎义务。虽然在2012年12月7日其承租时，xxx室已经被多家法院在房产部门司法查封，但并无证据证明王桂龙在承租时是知晓司法查封的，也无证据证明张宁是知晓司法查封的。况且这种司法查封应属于禁止产权人办理过户和擅自处分，并不禁止房屋的正常使用与租赁。王桂龙应属于善意无过错的承租人。故张宁和王桂龙之间的租赁关系也是真实且合法有效的。
三，舜天鸿泰公司和张宁、王桂龙之间租赁xxx室行为是否是规避执行行为。
从上述听证中查明事实来看，本案舜天鸿泰公司与张宁借款时间发生在2010年9月6日，约定的舜天鸿泰公司以xxx室租金抵偿向张宁借款时间在2011年10月25日。而根据前述查明的光大银行起诉舜天鸿泰公司应是介于2012年6月11日至2012年8月2日之间。显然，借款及张宁获得承租权时间发生在光大银行起诉之前一年以上。不符合《江苏省高级人民法院关于认定和处理规避执行行为若干问题的规定》第一条规定的认定规避执行行为发生在诉讼程序开始之前一年至执行程序终结之前。
综上，舜天鸿泰公司和张宁之间的借款关系真实。舜天鸿泰公司和张宁间以及张宁和王桂龙之间的租赁关系真实有效。光大银行申请认定舜天鸿泰公司和张宁和王桂龙之间的租赁行为是规避执行行为，无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《江苏省高级人民法院关于认定和处理规避执行行为若干问题的规定》第十五条的规定，裁定如下：
驳回申请执行人光大银行的申请。
本裁定送达后立即生效。各方当事人对裁定不服，可在自裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 孙正伟
人民陪审员 李慧姝
人民陪审员 尤网才
二〇一四年九月二十八日
见习书记员 吴 迪