江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第5235号
上诉人（原审原告）朱学勤。
上诉人（原审原告）陆利群。
被上诉人（原审被告）林扣山。
被上诉人（原审被告）林步山。
上诉人朱学勤、陆利群因宅基地使用权纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院作出的（2014）吴江开民初字第1717号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：林扣山与林步山系兄弟关系。位于苏州市吴江经济技术开发区庞北村9组的城南花苑2997号宅基地的户主为林扣山，核准宅基地面积为170㎡，核准住房建筑占地面积为119㎡。2004年2月7日，林步山以林扣山的名义就案涉宅基地向村委会申请建房。2004年7月5日，吴江经济技术开发区规划建设局予以核准。
2004年8月3日，林步山以林扣山的名义（甲方）与朱振新（乙方）就上述宅基地签订《协议书》一份，双方约定：1、乙方一次现金支付甲方土地使用租赁费167000元以作补偿，并明确其土地使用权归乙方永久使用权，面积为170㎡；2、由乙方出资造房屋主竣工；3、地面附着物的所有产权全部归乙方所有（建房装修及附着配套设施工程款均由乙方出资）；4、如土地使用出现波动和用地发生变化，甲方不得以任何理由和个人行为以及甲方所有合法财产继承人，向乙方提出土地使用权收回、退款或提出各种经济要求和任何条件，同时甲方不得以任何理由向乙方提出收回房屋及经济要求；5、由于其原因，一时难以办理过户手续，待以后条件成熟后甲方应主动配合乙方及时提供有关证明手续，协助乙方办理过户手续；6、乙方一次性付给甲方土地转让款127000元，余款40000元在乙方建好房屋后立即付清。林步山在甲方落款处签名“林扣山、林步山代”，朱振新在乙方处签名，王某在证明人处签名。后朱振新在案涉宅基地上建造房屋并装修入住。
2010年1月29日，林扣山及其女儿林芳芳（甲方、出让人）与林步山签订《房地产转让协议书》一份，双方约定：1、甲方将案涉宅基地土地使用权出让乙方，乙方可以自建住房任意处分，如需办理任何手续时，甲方应当协助，将来乙方转让他人，甲方不得以此为由不予协助。2、乙方将自己名下位于松陵镇运东开发区山湖花园3区32幢405室商品房，面积为80.38㎡，转让于林芳芳，房款与以上土地转让款两项相抵两清。3、商品房转让林芳芳的时间为本协议签名生效后成立，林芳芳可在2010年12月30日之前提出过户，凡过户相关费税由林芳芳承担，乙方应当协助办理。2014年3月，林芳芳将山湖花园3区32幢405室房屋退还林步山。
2011年4月7日，林扣山委托林步山全权办理案涉宅基地危房检测及拆迁安置的全部手续。2011年7月16日，林步山以林扣山的名义（乙方、被拆迁人）与吴江经济技术开发区建设局（甲方、拆迁人）签订了《拆迁补偿安置协议书》一份，双方约定因城南花苑危房项目改造涉及庞北村城南花苑2997号地段内乙方住宅需拆迁，甲方付给乙方拆迁安置费共计人民币527452.02元，同时林扣山领取了位于山湖花苑22幢204室和25幢503室的两套房屋。2011年10月13日，林扣山领取拆迁安置费527452.02元后交付王某，王某出具收条一份。审理中，王某陈述该拆迁安置费已陆续全部归还朱振新，除土地补偿款150000元外朱振新不予认可。
2013年2月26日，林步山出具《收条》一份，上书：“今收到朱振新土地补偿款壹拾伍万元正。”王某作为证明人在落款处签字。林步山陈述该笔土地补偿款150000元并未转交林扣山。
审理中，原审原告朱振新陈述其与王某系朋友关系，案涉宅基地的买卖等事宜均通过王某帮忙操作。
以上事实，原审原告提交的常住人口登记卡、宅基地证、《收条》、《委托书》、《公寓房房源安置单》、《拆迁补偿安置协议书》、证人王某的证人证言，原审被告林扣山提交的《收条》，原审被告林步山提交的《房地产转让协议书》、《协议书》，原审法院调取的《拆迁补偿安置协议书》、《吴江经济开发区农民建房综合申报审批表》以及当事人的陈述在卷佐证。
原审原告朱振新诉称，2003年左右，原审原告向原审被告购买了位于吴江经济开发区庞北村9组的一块宅基地，2005年原审原告自费建造了楼房并装修好。2011年4月初，由于房屋有倾斜，又加上原审原告在外面有110多万元的债务，故以林扣山的名义提出拆迁申请。当时双方口头协议，约定由原审原告在拆迁后补偿原审被告250000元整，并将手续交由案外人王某负责办理拆迁事宜。但是拆迁后，安置的房屋被原审被告领取，未交付给原审原告，房屋的拆迁补偿款也有王某领取，未交付给原审原告。王某在领取补偿款后，又将150000元以土地补偿款的名义给付原审被告的委托人林步山（原审被告兄弟）。现原审原告安置的房屋无法取得，拆迁补偿款也没有拿到，又被债权人逼债。在多次协商无果后，原审原告依法提起诉讼，解除双方的协议，返还相关费用，望法院查明事实，判令原审原告与原审被告签订的宅基地买卖协议无效；判令原审被告返还土地使用租赁费170000元、土地补偿款180000元，合计350000元整；本案的诉讼费用由原审被告承担。审理中，原审原告将第二项诉讼请求变更为判令原审被告返还土地使用租赁费167000元、土地补偿款150000元，合计317000元。
原审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。宅基地使用权转让应经主管机关的审核批准，未经审核批准，买卖宅基地使用权的行为无效。本案中，原审原告朱振新与原审被告林步山、林扣山并不属于同一行政村，且原审原告朱振新系城镇居民，双方关于宅基地使用权买卖的行为违反了禁止城镇居民在农村购买宅基地的强制性规定，也没有经主管机关的审核批准，故原审法院认定2004年8月3日原审被告林步山以林扣山的名义与原审原告朱振新签订的《协议书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原审被告应返还就宅基地使用权转让而取得的财产。对于土地租赁费167000元，原审原告朱振新陈述其已交付原审被告林步山并将收条交给王某后又转交林步山，对此原审被告林步山予以否认，而原审原告朱振新未提交任何初步证据证实其已履行，故对原审原告要求二原审被告返还土地租赁费167000元的诉讼请求，原审法院不予支持。对于土地补偿款150000元，对此，原审被告林步山没有异议，原审法院予以确认，故原审被告林步山应返还土地补偿款150000元。至于原审被告林扣山的责任，因其未就宅基地使用权转让而取得任何财产，故原审原告要求原审被告林扣山返还土地补偿款的诉请缺乏事实依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款之规定，原审法院判决如下：一、原审原告朱振新与原审被告林步山于2004年8月3日签订的《协议书》无效。二、原审被告林步山应于本判决生效之日起十日内返还原审原告朱振新土地补偿款150000元（如采用转账方式支付，请汇入原审原告指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，账号0706678011120100001793，开户行：吴江农村商业银行营业部）。三、驳回原审原告朱振新的其他诉讼请求。案件受理费6055元，由原审原告朱振新负担2755元，由原审被告林步山负担3300元。原审被告林步山负担之数应于本判决生效后十日内直接给付原审原告（如采用转账方式支付，请汇入原审原告指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号0706678011120100001793）。原审原告预交的诉讼费用原审法院不再退还。
上诉人朱学勤、陆利群不服原审判决，向本院提起上诉称：
从涉案协议书第六条分析上诉人在签订协议后支付了127000元，建房后又支付了40000元。房屋拆迁后，二被上诉人口头约定给予25万元土地补偿款，其他权益由上诉人享有。拆迁办将52万余元补偿款支付给被上诉人，后因上诉人在外有较多债务，就要求被上诉人将款项转给证人王某。若上诉人未支付167000元，为什么在拆迁款中，二被上诉人不予以扣除。证人王某作证上诉人陆续支付了167000元，后找到的林步山收到朱振新转让费16万元的收据亦可以证实。
综上，原审法院认定事实不清，判决不公。请求二审法院查明事实，撤销原判，依法改判继续履行涉案房屋租赁合同。
被上诉人林扣山、林步山二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审另查明，朱学勤系原审原告朱振新父亲，陆利群系朱振新母亲，徐朱平系朱振新女儿。朱振新于2015年5月16日死亡。徐朱平书面放弃对于案涉朱振新遗产的继承。二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，朱振新与林步山、林扣山并不属于同一行政村，且朱振新系城镇居民，双方关于宅基地使用权买卖的行为违反了禁止城镇居民在农村购买宅基地的强制性规定，也没有经主管机关的审核批准，故原审法院认定2004年8月3日林步山以林扣山的名义与朱振新签订的《协议书》无效正确。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。上诉人认为二被上诉人口头约定给予25万元土地补偿款无事实依据，本院不予采信。朱振新实际使用了涉案宅基地应支付合理的使用费，另鉴于被上诉人按朱振新要求将52万元补偿款转给王某，并结合林步山返还土地补偿款的数额，可认定上诉人已获得相应补偿，林步山无须再返还土地使用租赁费。朱学勤、陆利群、徐朱平系朱振新父母亲及女儿，系朱振新第一顺序法定继承人。徐朱平放弃对涉案财产的继承系对自身权利的处分，予以准许。朱振新相应权利义务由朱学勤、陆利群承继。
综上所述，上诉人朱学勤、陆利群的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审原告朱振新在一审判决后死亡，导致在二审中出现新的情况，本院对原审判决予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江苏省苏州市吴江区人民法院作出的（2014）吴江开民初字第1717号民事判决第一、三项；
二、变更江苏省苏州市吴江区人民法院作出的（2014）吴江开民初字第1717号民事判决第二项为：林步山于本判决生效之日起十日内返还朱学勤、陆利群土地补偿款150000元。
赔偿义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6055元，由朱学勤、陆利群负担2755元，由林步山负担3300元；二审案件受理费6055元，由朱学勤、陆利群负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一六年一月十二日
书 记 员 毛莉莉