云南省石屏县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云2525民初404号
原告（反诉被告）袁转林，女，l945年12月19日生，汉族，城镇居民，云南省石屏县人。
委托代理人董俊，意正律师事务所律师，代理权限为一般授权。
委托代理人李昆，男，1966年7月16日生，汉族，城镇居民，云南省石屏县人。
被告（反诉原告）周光恩，男，l939年10月16日生，汉族，城镇居民，云南省石屏县人。
委托代理人周权，男，1971年11月22日生，汉族，城镇居民，云南省石屏县人，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）周权，男，1971年11月22日生，汉族，城镇居民，云南省石屏县人。
被告（反诉原告）周雯，女，1973年7月18日生，汉族，城镇居民，云南省石屏县人。
委托代理人周权，男，1971年11月22日生，汉族，城镇居民，云南省石屏县人，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）周鹃，女，1975年2月2日生，汉族，城镇居民，云南省石屏县人。
原告（反诉被告）袁转林诉被告（反诉原告）周光恩、周权、周雯、周鹃合同纠纷一案，本院受理后，被告周光恩、周权、周雯、周鹃提起反诉。本院依法组成合议庭，于2016年7月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）袁转林及其委托代理人董俊、李昆，被告周权、周鹃及被告（反诉原告）周光恩、周雯的委托代理人周权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）袁转林诉称，原告袁转林父亲袁丕兴，母亲许玉仙共生育原告袁转林、二妹即被告周光恩之妻袁汝芬、三妹袁转凤、四妹袁转芹四人，被告周权、周雯、周鹃系袁汝芬与周光恩的子女。坐落于石屏县异龙镇珠泉街X号房屋临街一间铺面系原告户祖遗房产，后面占地面积约40平方米的房屋系袁转林、袁汝芬、袁转凤、袁转芹四人共同出资在祖遗地基上建盖的。父母去世后原告姐妹四人以共同名义于2000年5月9日办理了《房屋所有权证》，每人各占房屋产权的l/4份额，并以各自名义办理了《国有土地使用权证》，其后该房屋交由原告袁转林代为出租，租金四姐妹平均分配。2003年4月16日袁汝芬去世后，被告周权因该房使用权与其他几个共有人发生纠纷，将承租人赶走，门面上锁，其行为严重影响了其他共有人的利益。为此原告袁转林、丈夫李世荣及共有人袁转凤、袁转凤丈夫王仲雄、袁转芹等五人向石屏县人民法院起诉赔偿，石屏县人民法院于2013年10月8日作出(2013)石民初字第245号民事判决书，判决被告周权赔偿原告袁转林、共有人袁转凤、袁转芹损失费共计人民币3750元，并责令被告周权将其管控的门锁打开。为了避免日后矛盾，在法庭上双方以竞价方式达成了口头并房协议，约定石屏县异龙镇珠泉街X号全部房产归原告袁转林所有，袁转林付给共有人袁转凤、袁转芹及被告周光恩各37500元，被告周权、周雯、周鹃放弃袁汝芬遗产继承权。同年l0月几方约好共同到石屏县房管处办理过户登记，其后由于被告周权反悔提出加钱未能办理，原告方仅将钱依约付给了袁转凤、袁转芹二人。2014年11月27日原告与四被告在石屏县异龙镇人民调解委员会主持下另行达成了《协议书》，《协议书》约定：amp;amp;quot;一、异龙镇珠泉街3号属周光恩及三个子女的房产面积29.5平方，以人民币6万元，大写：陆万元，并给袁转林；二、2014年11月28日，双方到石屏县房管处办理房屋登记时，袁转林支付6万元现金给周光恩，周光恩一方应配合袁转林办理房产转让登记手续。若ll月28日无法办理手续，于2014年12月1日继续办理，直至房产转让登记手续办理结束。协议达成后，双方于2014年11月28日到石屏县房管处办理过户登记，谁知到石屏县房管处后，被告周权再次反悔，最终导致未能办理房产过户手续。原告认为，双方所签订的《协议书》合法有效，应当受到法律保护，现因无法与被告协商解决，故提起诉讼，要求法院判决：1、确认原、被告双方于2014年11月27日所签订的《协议书》合法有效，并判令被告继续履行《协议书》所确定的义务；2、本案诉讼费用由四被告共同承担。
被告（反诉原告）周光恩、周权辩称，2014年11月27日签订的《协议书》遗漏当事人，周雯作为所有权人之一，没有参与签订《协议书》，也不知道签订《协议书》的事情，所以该协议无效。
被告（反诉原告）周雯辩称，对原告袁转林起诉我、我父亲周光恩、我哥周权、我妹周鹃合同纠纷一案，原告袁转林要求确认其与我父亲周光恩、我哥周权、我妹周鹃与其于2014年11月27日签订的《协议书》有效，并要求我们按《协议书》约定的条款履行义务，我认为该《协议书》无效，不应该再按《协议书》约定的内容履行义务。因为我对原告袁转林与我父亲周光恩、我哥周权、我妹周鹃签订的《协议书》一无所知。我母亲袁汝芬于2003年4月16日病故，此时，我、我父亲周光恩、我哥周权、我妹周鹃的继承就开始了，我们共同继承我母亲袁汝芬从我外婆、外公那里继承得到的房屋共29.5平方米。我、我父亲周光恩、我哥周权、我妹周鹃对继承得来的29.5平方米的房屋没有作过具体的分割，现在我们对29.5平方米的房屋仍处于共同共有的现状。我对29.5平方米的房屋享有一定份额的所有权，我父亲周光恩、我哥周权、我妹周鹃要处分其应有的份额，我作为共同共有人也有优先购买权，他们没有征求我的意见，也没有经我的特别授权，也未经我的同意，并与原告袁转林签订了《协议书》，该协议约定的内容已经损害到了我的合法权益，故双方签订的《协议书》是无效合同。无效合同自成立时起就没有法律效力，原告起诉我们，要求我们按《协议书》约定的内容履行义务于法无据，请依法驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）周鹃辩称，我的答辩意见与周雯一样，当时签《协议书》的时候我姐姐周雯不在，协议无效。
被告（反诉原告）周光恩、周权、周雯、周鹃反诉称，反诉人周光恩妻子袁汝芬(2003年4月16日去世)与被反诉人袁转林系姐妹关系，反诉人周光恩系周权、周雯、周鹃之父。袁汝芬、袁转林、袁转凤、袁转芹四姐妹于l990年8月11日分别继承了父母祖遗下来的坐落于石屏县异龙镇云泉社区珠泉街3号房屋，并于2000年5月9日共同办理了《房屋所有权证》，每人各占房屋产权的四分之一份额，但对该房屋没作具体分割处理，现状还是共同共有。该房屋袁汝芬所享有的四分之一份额即反诉人周光恩、周权、周雯、周鹃共同继承享有的份额面积为29.5平方米。对29.5平方米的房屋反诉人周光恩、周权、周雯、周鹃也未作具体分割，系共同共有。被反诉人袁转林与反诉人周光思、周权、周雯、周鹃在使用石屏县异龙镇珠泉街3号房屋时曾经发生过纠纷，为便于使用该房，被反诉人袁转林与反诉人周光恩、周权、周鹃于2014年11月27日到石屏县异龙镇人民调解委员会协商解决，经调解，被反诉人袁转林与反诉人周光恩、周权、周鹃达成协议：一、异龙镇云泉社区珠泉街X号房屋属周光恩及三个子女的房屋面积29.5平方，以人民币6万元，并给袁转林；二、2014年11月28日，双方到石屏县房管处办理房屋登记时袁转林支付6万现金给周光恩，周光恩一方应配合袁转林办理房产转让登记手续。若无法办理手续，直至房产转让登记手续办理结束。为此，反诉人周光恩、周权、周鹃与被反诉人袁转林于2014年11月28日到石屏县房管处办理房屋变更登记手续，在办理过程中，被反诉人袁转林要求先付房款现金3万元，房屋余款3万元以后再说，因反诉人周光恩、周权、周鹃不同意，故未能办成房屋的过户手续。直至现在，反诉人周光恩、周权、周鹃也未收到被反诉人袁转林应按双方《协议书》第一条规定应支付的房款6万元。被反诉人袁转林未按协议第一条约定的一次性付清房屋款6万元的行为，明确表明双方于2014年11月27日签订的《协议书》所约定的协议内容无法再继续履行。故四被告提起反诉，要求解除被反诉人袁转林与反诉人周光恩、周权、周鹃于2014年11月27日签订的《协议书》，反诉费由被反诉人袁转林承担。
原告（反诉被告）袁转林针对周光恩、周权、周雯、周鹃的反诉辩称，双方于2014年11月27日所签订的《协议书》是在平等自愿的基础上签订的，不违反法律规定，依照《物权法》第十五条，双方签订的《协议书》合法有效，没有履行的原因是因为被告反复无常的，在办理房产过户手续的时候，反诉原告提出要先支付3万元，反诉被告要求出具收据，但反诉原告周权不同意并当即发火走人。综上，反诉原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请依法驳回其反诉请求。
庭审中，当事人各方举证、质证情况如下：
1、原告（反诉被告）袁转林为证明其主张和答辩意见，向本院提交了以下几组证据：（一）关于证明诉讼主体资格的问题，提交了居民身份证复印件1份；（二）关于证明争议房屋权属的问题，提交的几组证据分别为：房屋所有权证复印件1份、房屋共有权证复印件3份、国有土地使用权证复印件3份、现场照片6幅；（三）关于证明曾因房屋使用权发生纠纷起诉到法院的问题，提交了（2013）石民初字第245号民事判决书复印件1份；（四）关于证明其他共同人将其产权份额转让给袁转林的问题，提交的几组证据分别为：收据复印件、公证书、身份证、房地产买卖契约、房地产买卖申请审批书复印件各1份；（五）关于证明袁转林与周光恩、周权、周鹃所签订的《协议书》效力问题，提交了《协议书》复印件1份。针对原告（反诉被告）袁转林提出的上述证据，被告（反诉原告）周光恩、周权、周雯、周鹃发表质证意见如下：（一）关于证明诉讼主体资格问题的相关证据、（二）关于证明争议房屋权属问题的相关证据、（三）关于证明曾因房屋使用权发生纠纷起诉到法院问题的相关证据、（四）关于证明其他共同人将其产权份额转让给袁转林问题的相关证据，四被告（反诉原告）对以上证据的真实性及证明力均无意见；（五）关于证明袁转林与周光恩、周权、周鹃所签订的《协议书》效力问题的相关证据，四被告（反诉原告）对《协议书》的真实性无异议，但对合法性、关联性及证明目的不予认可，认为周雯不在场，侵害了周雯的合法权益，协议无效。
2、被告（反诉原告）周光恩、周权、周雯、周鹃为证明其答辩意见和反诉主张，向本院提交了下列证据：（一）关于证明诉讼主体资格的问题，提交了身份证复印件4份；（二）关于证明袁转林与周光恩、周权、周鹃所签订的《协议书》效力问题，提交了《协议书》复印件1份。针对被告（反诉原告）周光恩、周权、周雯、周鹃提出的上述证据，原告（反诉被告）袁转林发表质证意见如下：（一）关于证明诉讼主体资格的问题的相关证据，对该证据的真实性无异议；（二）关于证明袁转林与周光恩、周权、周鹃所签订的《协议书》效力问题的相关证据，对其证据的真实性、合法性认可，对证明目的不予认可，认为周雯不在不影响《协议书》的法律效力。
经各方当事人确认，本院对各方当事人以下没有争议的证据依法予以确认：原告（反诉被告）提交的第（一）、（二）、（三）、（四）组证据，四被告（反诉原告）对以上证据的真实性及证明力均无异议，本院予以确认；原告（反诉被告）提交的第（五）组证据与四被告（反诉原告）提交的第（二）组证据系同一证据，协议约定的内容违法处分了第三人的利益，侵害了第三人的合法权益，协议无效，对该证据的合法性及原告（反诉被告）的证明目的，本院不予采纳。四被告（反诉原告）提交的第（一）组证据，原告（反诉被告）对其证据的真实性无异议，本院予以确认。
本院查明:袁丕兴和许玉仙系夫妻关系，共生育袁转林、袁汝芬、袁转凤、袁转芹四个女儿，袁丕兴于1986年2月11去世，许玉仙于1990年8月11日去世。袁丕兴与许玉仙去世后留有坐落于石屏县异龙镇珠泉街X号房屋，建筑面积64.09平方米。周光恩和袁汝芬系夫妻关系，生育子女周权、周雯、周鹃。袁汝芬于2003年4月16日病逝。
2000年3月21日，石屏县土地管理局向袁转林、袁汝芬、袁转凤、袁转芹核发了国有土地使用证，并在A－(8)－61宗地图上注明土地权利人：袁转凤、袁转玲、袁转芹、袁汝芬四户，各土地使用面积29.5㎡。2000年5月9日，袁转林、袁转凤、袁转芹、袁汝芬对其共有的坐落于石屏县异龙镇珠泉街X号房屋向石屏县房地产管理处申请办理产权登记，石屏县房地产管理处向袁转林、袁转凤、袁转芹、袁汝芬核发了房屋所有权证和房屋共有权证。房屋所有权证载明：房屋坐落异龙镇珠泉街X号，产别私有，建筑面积64.09平方米，共有人袁转林等肆人。共有权证载明：房屋共有权人袁转林，房屋所有权证持证人袁转林，房屋坐落异龙镇珠泉街X号，房屋建筑面积64.09平方米，共有权人所占份额四分之一。袁汝芬于2003年4月16日病逝。袁汝芬去世后，周光恩及其子女周权、周雯、周鹃为一方，与袁转林、袁转凤、袁转芹因房屋的使用权发生纠纷。2013年袁转林、袁转凤、袁转芹诉至法院，要求判令周光恩、周权等四被告停止侵害，排除防害，赔偿损失，本院于2013年10月8日作出（2013）石民初字第245号民事判决书。
2014年11月27日，在石屏县异龙镇人民调解委员会的主持下，袁转林与周光恩、周权、周鹃达成协议，并签订《协议书》。协议载明：一、异龙镇云泉社区珠泉街X号属周光恩及三个子女的房产面积29.5平方，以人民币6万元，大写：陆万元，并给袁转林；二、2014年11月28日，双方到石屏县房管处办理房屋登记时，袁转林支付6万元现金给周光恩，周光恩一方应配合袁转林办理房产转让登记手续。若11月28日无法办理手续，于2014年12月1日继续办理，直至房产转让登记手续办理结束。三、办理房产转让登记手续所产生的一切费用，由袁转林家自行承担。四、石屏县人民法院（2013）石民初字第245号判决书，判决上第一款3750元及第四款520元由袁转林负责做好袁转凤、袁转芹思想工作，若无法做通工作，由袁转林自行承担4270元，大写：肆仟贰佰柒拾元，周权不再负担此两项费用。履行协议的方式、地点、期限：2014年11月28日，袁转林在石屏县房管处付6万元现金给周光恩，周光恩配合袁转林办理房产转让手续。本协议一式四份，当事人、调解单位各持一份。当事人（签名）：袁转林、周光恩、周权、周鹃，调解人（签名）：李昆、杨燕，调解单位（印章）：石屏县异龙镇人民调解委员会，2014年11月27日。2014年11月28日，袁转林与周权在办理房屋变更登记过程中发生争执，合同未能履行，袁转林也未按约定支付价款。由于双方存在争议，现该房屋无人管理。
另查明，袁汝芬生前未留下遗嘱，去世后其继承人未对其遗产进行过分割。袁转林与袁转玲系同一人。
本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据质证的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：袁转林与周光恩、周权、周鹃于2014年11月27日签订的《协议书》是否有效的问题。
本院认为，关于2014年11月27日签订的《协议书》是否有效的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条:出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。第五十一条:无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条:“有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，本案中，被告（反诉原告）周光恩、周权、周鹃出售的房屋，产权属于袁汝芬所有，袁汝芬去世后，其继承人未对其遗产进行过分割，被告（反诉原告）周光恩、周权、周鹃在未征得周雯同意，在未取得争议房屋处分权的情况下，将周雯母亲袁汝芬所有的坐落于石屏县异龙镇珠泉街X号房屋的产权份额转让给原告（反诉被告）袁转林，其行为严重侵害了继承人周雯的合法利益，且订立合同后也未取得处分权，事后周雯对三被告所签订的《协议书》的效力未予追认，且合同未实际履行，被告（反诉原告）周光恩、周权、周鹃也未收到原告（反诉被告）袁转林的并房款，因此，原告（反诉被告）袁转林与被告（反诉原告）周光恩、周权、周鹃于2014年11月27日签订的《协议书》为无效合同，对原告（反诉被告）袁转林的诉讼请求，本院不予支持。因无效的合同自始没有法律约束力，对被告（反诉原告）周光恩、周权、周雯、周鹃的反诉请求，本院不予支持。被告（反诉原告）周光恩、周权、周鹃辩解签订协议时周雯没有参与，该协议无效，以及周雯辩解周光恩、周权、周鹃与袁转林所签订的协议侵害了其合法权益，协议无效，其辩解意见本院予以采信。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，第一百三十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）袁转林与被告（反诉原告）周光恩、周权、周鹃于2014年11月27日签订的《协议书》为无效合同。
二、驳回原告（反诉被告）袁转林的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）周光恩、周权、周雯、周鹃的反诉请求。
本诉案件受理费1300元，减半收取650元，由原告（反诉被告）袁转林负担；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由被告（反诉原告）周光恩、周权、周雯、周鹃负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
审判长 孙 明
审判员 石顺旺
审判员 张丽云
二〇一六年十月十三日
书记员 李 黎