广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第1250号
原告（反诉被告）：劳宽球，男，1974年4月9日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。
委托代理人：李庆，系广东广中律师事务所律师。
被告：中山市交通物业开发有限公司，住所地中山市东区起湾道竹苑广场三楼19-25轴A区，组织机构代码66500146-2。
法定代表人：冼金标，董事长。
委托代理人：殷坤仪、李鸣明，均系广东保信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：中山市绿博园花木市场管理有限公司，住所地广东省中山市古镇镇海洲南方绿博园中心路A028号，组织机构代码69472923-3。
法定代表人：柏荣奇，总经理。
委托代理人：缪炜轩，系该公司经理。
原告（反诉被告）劳宽球诉被告中山市交通物业开发有限公司（以下简称交通物业公司）、被告（反诉原告）中山市绿博园花木市场管理有限公司（以下简称绿博园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月21日受理后，依法由代理审判员杨丽适用简易程序独任审判，于2013年8月8日、2013年12月5日公开开庭进行了审理。原告劳宽球及其委托代理人李庆，被告交通物业公司的委托代理人殷坤仪、李鸣明，被告绿博园公司的委托代理人缪炜轩到庭参加诉讼。诉讼过程中，被告绿博园公司提起反诉，本院决定合并审理。本案现已审理终结。
原告劳宽球诉称：2012年11月18日，劳宽球与绿博园公司签订租赁合同，约定劳宽球承租绿博园公司管理开发的位于中山市××路与××路交汇处的场地设施，用于经营生态餐厅。合同签订后，因绿博园公司故意隐瞒场地设施的电力情况，导致劳宽球在投资餐厅经营几个月后不得不因电力问题停止餐厅经营，投资无法收回，损失巨大。交通物业公司作为本案中租赁设施的联合开发者，也应与绿博园公司一起，就其根本违约行为对劳宽球承担赔偿责任。劳宽球的损失有：1.合同押金30000元；2.合同租金26000元；3.员工工资172624元；4.水电工程52377元；5.天花工程32969.84元；6.水泥工程67012元；7.竹棚工程33790元；8.停车场工程37740元；9.杂项工程、物品57422元；10.楼面物品30466元；11.厨房物品；12.装修材料；13.员工补偿款；14.汽油发电费用。以上共计为624625.34元。劳宽球为了维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，请求判令：1.解除原告与被告签订的租赁合同；2.两被告共同向原告支付赔偿金624625.34元；3.两被告承担本案诉讼费用。
原告劳宽球就其诉讼请求及主张的事实在举证期限内向本院提交的证据材料有：1.《企业机读档案登记资料》、《企业法人营业执照》、《身份证》；2.《管理服务合同》、《合同补充协议书》；3.《证明》；4.《企业名称预先核准通知书》；5.《总项目工程结算表》；6.《收据》；7.《餐厅员工合同》、《餐厅员工工资签收单》、《餐厅员工补偿款签收单》；8.《天花工程结算表及相关收据》；9.《竹棚工程结算表》及相关收据；10.《停车场工程结算表》及相关收据；11.《杂项结算表》及相关收据；12.楼面财产物品明细表及相关收据；13.厨房物品财产明细表及相关收据、送货单；14.装修材料明细表及相关收款收据；15.汽油发电加油发票；16.房地产租赁合同2份、购买发电机的收据、劳动合同；17.律师函。
被告交通物业公司辩称：交通物业公司不是适格的被告。交通物业公司虽然与绿博园公司存在合作开发关系，但涉案场地的经营管理是由绿博园公司全权负责，交通物业公司并不介入。本案合同系绿博园公司与劳宽球签订，交通物业公司对合同的内容并不知悉，也不是合同的缔约方。因此，该合同约定的权利义务与交通物业公司无关。根据合同相对性原理，劳宽球只能向绿博园公司追究违约责任。劳宽球要求交通物业公司承担责任没有法律及事实依据。
被告交通物业公司就其辩解在举证期限内向本院提交的证据材料有：1.照片25张；2.图片。
被告绿博园公司辩称：1.劳宽球经营的餐厅停业的真实原因是无证经营被责令停业，其停业过错与绿博园公司没有任何关联性，造成的损失与绿博园公司无关，请求驳回劳宽球全部诉讼请求。2.劳宽球租赁场地时明知供电的实际情况，其餐厅开业初期从他处借电事实表明绿博园公司并未存在故意隐瞒场地电力设施真实情况。劳宽球解除租赁协议理由不成立。3.劳宽球借电被出借人中断后，绿博园公司一直在积极催促交通物业公司按协议及时完善基础电力设施。劳宽球知道此事，且其用发电机自行供电也表明供电是可以自行解决的。4.劳宽球一直不按租约约定支付综合服务费，其拖欠综合服务费行为构成根本性违约。劳宽球作为违约方无权向守约方提出解约请求。5.劳宽球的证据5-15是其独立经营的必要支出。绿博园公司对上述证据真实性和关联性均不认可。
被告绿博园公司就其辩解在举证期限内向本院提交的证据材料有：1.《关于中山市绿博园花木市场管理有限公司取证申请书的回复》；2.供电公司申请答复函；3.《博爱路花卉展场合作开发协议》。
反诉原告绿博园公司反诉称：2012年11月18日，绿博园公司与劳宽球签订《博尔美花卉市场设施租赁（管理服务）合同》及其补充协议。根据合同补充协议书第2、3条内容：场地综合服务总费为15000元/月；每月20日-25日缴纳下月综合服务费，逾期不交纳，每天按服务费2%收取罚金。双方订立协议后，劳宽球除交纳2013年1、2月综合服务费外，未再缴纳其他月份的综合服务费。劳宽球的行为已构成违约。据此，绿博园公司请求判令：1.劳宽球立即支付2013年3月至8月场地综合服务费，共计90000元；2.劳宽球承担本案诉讼费。
反诉原告绿博园公司就其反诉主张及事实理由在举证期限内提供的证据材料与本诉中提供的证据材料一致。
反诉被告劳宽球辩称：劳宽球已于2013年3月向绿博园公司发出律师函，其2013年3月至8月没有交纳服务费，是劳宽球行使正当权利，行使先履行抗辩权的行为。
反诉被告劳宽球就其辩解在举证期限内提供的证据材料与本诉中提供的证据材料一致。
经审理查明：2012年11月18日，劳宽球与绿博园公司签订《博尔美花卉市场设施租赁（管理服务）合同》，约定由劳宽球承租绿博园公司的位于中山市××路与××路交汇处的A区及空地位置用于经营生态餐厅等类型；租赁期限从2013年1月1日至2015年12月31日，场地综合面积792平方米，每月场地综合服务费为3000元；合同签订后，劳宽球须交30000元作为合同保证金，待合同期满或双方协商同意解除合同，劳宽球交清所有费用（包括场地综合服务费、水电费等）后一个月内，绿博园公司退还该保证金给劳宽球；每月20-25日缴纳下月综合服务费、上月水电费，逾期不交纳每天按服务费的2%收取罚金；绿博园公司只提供场地及基本水电，劳宽球租用后其自主经营，自负盈亏；场地内的基本水电设施需要劳宽球自行拉接到承租位置；如绿博园公司不履行法定和约定义务的，绿博园公司承担违约责任，劳宽球有权解除合同。合同还约定了其他内容。同日，劳宽球与绿博园公司签订合同补充协议书，约定劳宽球租赁使用的场地范围为室内面积792平方米和增加场外空地面积1200平方米，场地综合服务费总费用为15000元/月，含合同综合服务费3000元/月。合同补充协议书还约定了其他内容。
《博尔美花卉市场设施租赁（管理服务）合同》及合同补充协议书签订后，绿博园公司将涉案场地交付劳宽球使用，劳宽球向绿博园公司交纳了30000元合同保证金。在涉案场地附近有一个属于案外人迈点广告公司的变压器，绿博园公司告知劳宽球其已与迈点广告公司协商好借电之事，劳宽球可自行从该变压器接电线借电使用。劳宽球自行接电后进行了装修，装修时使用220伏电压的电。2013年1月1日，劳宽球经营的餐厅开业。从开业之日至2013年1月8日，该餐厅使用380伏电压的电。由于绿博园公司与案外人迈点广告公司约定的是生活用电，而劳宽球经营需要的是商业用电，所需要的电压过大，从2013年1月9日开始，案外人迈点广告公司停止供电，劳宽球遂使用发电机供电。2013年3月12日，劳宽球委托广东保信律师事务所杨志明律师向绿博园公司发出律师函，要求绿博园公司在2013年3月20日前恢复正常电源、赔偿劳宽球的经济损失141120元、免除劳宽球断电期间租金及于2013年3月30日前到政府有关部门办理劳宽球租赁场所适合用于生态餐厅经营的证明文件。绿博园公司表示并未收到此函件。后因发电机仅能发220伏的电，劳宽球认为无法满足餐厅经营所需，于2013年3月底停止经营。经营期间，劳宽球向绿博园公司交纳租金26000元。劳宽球认为由于绿博园公司没有履行适租义务导致原告无法实现合同目的，给其造成了经济损失，遂于2013年6月21日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：劳宽球于庭审中向本院提供证据《证明》，内容为：2010年6月3日，中山市土地储备中心出具证明，证明中山市博爱一路与翠景南路新建路段交汇处两侧土地属市政府储备土地，已办证至土地储备中心名下，该地块已移交交通物业公司管理，由交通物业公司联合绿博园公司开发作花卉、苗木展销场及其他相关商业场地使用。由于该《证明》系复印件，交通物业公司对此不予确认。同时，原、被告确认涉案场地在案外人名下。
又查：中山市工商行政管理局于2012年11月23日发出粤中内名称预核【2012】第1200461911号企业名称预先核准通知书，同意预先核准劳宽球个人出资30000元设立中山市沙溪镇原味农家餐厅。至诉讼期间，劳宽球未到企业登记机关完成设立登记。劳宽球陈述其损失包括：1.向绿博园公司交纳的保证金30000元及租金26000元；2.为涉案餐厅所支出的装修费用：水电工程52377元、天花工程32969.84元、水泥工程67012元、竹棚工程33790元、停车场工程37740元、装修材料10637元，杂项39422元（已扣除宿舍押金及租金）；3.在经营期间聘请员工并租赁房屋作为员工宿舍，支付宿舍押金6000元、4个月宿舍租金12000元、员工工资172624元以及员工补偿款19000元；4.楼面物品（如桌椅等）30466元及厨房物品（如餐具等）40088.5元；5.汽油发电费用14499元。同时，劳宽球确认涉案场地及物品一直在其控制下。
绿博园公司确认劳宽球正常用电应支付的电费约为使用汽油发电的二分之一。
再查：中山市食品药品监督管理局沙溪镇食品药品监督所的工作人员于2013年4月18日10时39分至涉案餐厅进行现场检查并向劳宽球发出中餐责改通[2013]144号责令改正通知书，指出由于劳宽球未经许可从事餐饮服务活动违反了《中华人民共和国食品安全法》第二十九条第一款的规定，要求劳宽球立即停止餐饮服务活动。
诉讼中，本院依职权向中山市食品药品监督管理局调查原告办理《餐饮服务许可证》的相关情况，中山市食品药品监督管理局于2013年11月12日向本院出具《复函》：“我局和沙溪镇食品药品监督所均未接收过姓名为劳宽球的人员申请办理《餐饮服务许可证》的材料，也从未作出受理或不予受理的决定。……2013年3月29日，沙溪镇食品药品监督所检查发现位于中山市博爱路世纪新城路口交通灯旁边，由劳宽球经营的招牌为‘原味农庄’的餐饮单位未取得《餐饮服务许可证》从事餐饮服务活动，执法人员当场发出《责令改正通知书》，责令其立即停止餐饮服务活动。2013年4月18日，我局与沙溪镇食品药品监督所联合检查发现，劳宽球仍在经营该餐饮单位，执法人员再次发出《责令改正通知书》，责令其停止餐饮服务活动，并向劳宽球详细说明了办理《餐饮服务许可证》的要求和程序。劳宽球称该场所无《房（地）产权证书》，其后该单位停止了营业。”在《复函》中附有《餐饮服务许可证》新办事指南。从该办事指南中可知，申办《餐饮服务许可证》需要提交的材料有：1.单位设立证明文件；2.餐饮服务经营场所和设备布局、加工流程、卫生设施等示意图及说明；3.餐饮服务场所合法使用的有关证明文件；4.《餐饮服务许可证》申请书；5.法定代表人（企业负责人或者业主）的身份证明；6.现场验收核查意见；7.符合规定的视频安全管理人员培训证明材料；8.从业人员体检、培训情况记录表；9.保证食品安全的规章制度；10.不属于被限定人员的说明材料。对上述调取证据的真实性，原、被告均无异议。
诉讼中，由于绿博园公司确认劳宽球有对涉案场地进行装修但未能协商确定涉案餐厅的装修价值，本院限定原、被告于2013年12月5日的庭审后10日内针对涉案餐厅的装修价值提交书面评估申请书，逾期不提交的视为不申请。但期限届满，原、被告均未向本院提交评估申请书。另，原、被告申请4个月的时间调解，本院予以准许。但调解期限届满，双方未能达成调解。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：一、交通物业公司是否系适格被告？二、涉案场地电力不足的责任应由谁承担？三、涉案合同能否解除？四、劳宽球的经济损失范围及其损失应由谁承担？
关于焦点一，劳宽球认为交通物业公司应对其损失承担责任，但从劳宽球提供的合同可知合同系由劳宽球与绿博园公司签订且涉案场地在案外人名下，故根据合同的相对性原则，本院认定交通物业公司不是本案适格被告，不应该承担本案责任。被告交通物业公司关于其不是适格被告的辩解意见合理，本院予以采信。
关于焦点二，本案所涉房屋租赁合同系劳宽球与绿博园公司在平等自愿基础上基于真实意思表示签订的，且未违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，对双方均产生拘束力。双方当事人均应按照合同约定履行自身的义务。合同约定场地内的基本水电设施需要劳宽球自行拉接到承租位置，即意味着绿博园公司应提供基本水电设施。劳宽球与绿博园公司在合同中虽未对电力标准作特殊约定，但合同中明确约定劳宽球经营的系生态餐厅，作为餐厅应具备商业用电标准，现诉争场地内不具备商业用电标准，致使劳宽球不能完全实现租赁合同目的，绿博园公司应对此承担主要责任，但由于劳宽球在租赁场地时已事先知晓相应情况，对该纠纷的产生也应承担相应的责任。本院酌情认定劳宽球承担40%的责任，绿博园公司承担60%的责任。劳宽球已向绿博园公司支付的租金为26000元，故就该部分租金，绿博园公司应向劳宽球返还15600元（26000元×60%）。
关于焦点三，如前所述，因涉案场地存在电力瑕疵，劳宽球不能完全实现租赁合同目的，绿博园公司应对此承担主要责任，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”及第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，劳宽球关于解除其与绿博园公司签订的租赁合同的诉讼请求合理有据，本院予以支持。
关于焦点四，1.关于劳宽球主张的保证金30000元，由于劳宽球与绿博园公司对于合同的无法继续履行均有责任，且在合同中并未就保证金的处理进行约定，故本院认为绿博园公司应将该30000元返还劳宽球；2.关于劳宽球主张的装修费用，虽然劳宽球提供了有关装修材料的单据，但并未进一步举证证明这些材料系用于涉案场地。同时，由于劳宽球并未在本院限定的期限内提交书面评估申请书，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，该举证不能的法律后果应由劳宽球自行承担，但由于绿博园公司确认劳宽球对场地进行了装修，故对劳宽球主张的装修费用，本院酌情支持20000元；3.关于劳宽球主张的宿舍押金、宿舍租金、员工工资以及员工补偿款，系其在经营餐厅期间所需承担的日常支出及经营成本，将上述费用作为损失要求两被告进行赔偿，没有事实依据，本院不予支持；4.关于劳宽球主张的楼面物品及厨房物品，由于合同的无法履行并不会对这些物品的价值造成贬损，且这些物品一直在劳宽球的控制下，故将上述费用作为损失要求两被告进行赔偿，没有事实依据，本院不予支持；5.关于劳宽球主张的汽油发电费用，虽然其提供了发票，但并未进一步举证证明这些汽油系用于涉案场地的发电。绿博园公司确认劳宽球正常用电应支付的电费约为使用汽油发电的二分之一，故本院酌情认定劳宽球因未能正常用电多支付了8000元的发电费用，该部分费用由绿博园公司负担。
综上，绿博园公司应向劳宽球支付赔偿金73600元。
对于绿博园公司的反诉，其提起的基础亦是基于绿博园公司与劳宽球的房屋租赁合同，与本诉具有牵连关系，从诉讼经济及便于当事人诉讼和法院审理案件的原则，本院决定合并审理和裁决。
如前所述，因绿博园公司对合同的无法履行应承担60%的责任，且涉案租赁物一直在劳宽球的实际控制下，故关于2013年3月至8月的场地综合服务费，劳宽球应向绿博园公司支付36000元（15000元/月×6个月×40%）。故对绿博园公司的反诉请求，合理部分本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告劳宽球与被告中山市绿博园花木市场管理有限公司于2012年11月18日签订的《博尔美花卉市场设施租赁（管理服务）合同》及合同补充协议书；
二、被告中山市绿博园花木市场管理有限公司向原告劳宽球支付赔偿金73600元；
三、反诉被告劳宽球向反诉原告中山市绿博园花木市场管理有限公司支付2013年3月至8月的场地综合服务费36000元；
四、上述的第二、第三判项相抵扣后，被告中山市绿博园花木市场管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告劳宽球支付37600元；
五、驳回原告劳宽球的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告中山市绿博园花木市场管理有限公司的其他反诉请求。
本诉案件受理费10046元，减半收取为5023元（原告已预交），由原告劳宽球负担3000元，被告中山市绿博园花木市场管理有限公司负担2023元（被告中山市绿博园花木市场管理有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。反诉案件受理费1025元（反诉原告已预交），由反诉原告中山市绿博园花木市场管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理审判员 杨 丽
二〇一四年一月二十日
书 记 员 卢翠香