大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0211民初10685号原告大连道亨物业管理有限公司。法定代表人沈观标，系总经理。委托代理人董磊，系辽宁宏展律师事务所律师。委托代理人侯佳青，系辽宁宏展律师事务所律师。被告赵先富。被告张琳。委托代理人赵先富（系被告张琳丈夫）。原告大连道亨物业管理有限公司与被告赵先富、张琳物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连道亨物业管理有限公司的委托代理人董磊、侯佳青，被告赵先富，被告张琳的委托代理人赵先富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连道亨物业管理有限公司诉称，2010年4月1日，原告与建设单位大连泰华房地产开发有限公司签订了《物业管理委托书》，约定合同期六年，由原告为小区提供物业服务。被告在买受房屋时与建设单位签订了《大连市前期物业管理服务协议》和《商品房买卖合同补充协议》，协议约定物业费按每月1.60元/平方米收取。原告全面、及时地履行了物业服务合同义务，但被告却拖欠物业服务费未向原告及时支付。原告多次向所有欠费业主催缴，分别在2012年3月30日、2014年3月23日和2016年3月15日在每栋楼的入口处张贴书面通知书催缴物业费，但至今包括被告在内仍有部分业主欠费。合同期满的2016年3月31日，原告终止了对该小区的物业服务。现原告诉至法院，请求依法判令被告支付自2013年10月1日起至2016年3月31日拖欠的物业费4,742.88元。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告诉请的房屋面积、业主、物业费标准、没交物业费的时间属实。一、原告作为物业服务企业，并未按照国家法律强制性规定办理《收费许可证》，不具备向业主收取物业服务费的资质。《大连市物业服务收费管理实施细则》第二十条规定：“经价格主管部门批准可以收费的住宅小区，物业服务费从价格主管部门批准收费之日起按月征收。”第三十条规定：“物业服务企业实施收费前，应到价格主管部门办理《收费许可证》”。根据上述法律规定，原告作为物业服务企业办理《收费许可证》是收取物业服务费的必要前置程序。依照《辽宁省物业服务收费管理实施办法（试行）》第五条规定：“经物价部门确认，具备下列条件并按规定办理《收费许可证》的物业企业，具有收费资格，允许向业主收取物业服务费。”因此，原告作为物业服务企业向业主收费前办理《收费许可证》是国家法律强制性规定，原告在未取得《收费许可证》的情况下向业主主张收取物业服务费没有法律依据。二、原告未按照合同约定内容履行物业服务义务，违约在先。《前期物业管理服务协议》、《商品房买卖合同补充协议》中约定的物业服务价格不能作为原告向业主主张物业服务费的依据，原告并未向业主提供质价相符的物业服务。根据《大连市物业服务收费管理实施细则》第六条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”第八条规定：“住宅小区物业服务收费实行等级管理。根据住宅小区物业的配套设施、环境和物业服务企业提供的服务内容、服务标准及服务质量等因素，物业服务收费分为：特级、一级、二级、三级、四级五个等级”“各等级的收费标准为：特级：根据物业服务成本及相关情况核定；一级：每月每建筑平方米为1.00元—1.30元（含1.00元）；”根据上述法律规定，原告主张收取的物业服务费每平1.60元的标准已经达到一级或特级的收费标准，根据《大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准》中对特级、一级服务内容的规定，原告并未向业主提供符合特级或一级的物业服务。首先，在基本配套条件方面，原告并未按规定给业主提供休闲活动场地和固定的活动馆所，配置可视对讲系统、监控系统和电子巡更系统等安全防范设施；第二，在房屋管理方面，未按有关法规政策规定和物业服务合同约定对房屋及配套设施进行日常管理和维修养护，对小区业主进行的房屋报修始终采用漠视、不作为的态度，导致业主与物业矛盾不断激化；第三，共用设施设备维修养护方面，未按规定对小区共用设施设备进行日常管理和维修养护，由于原告的不作为致使小区内的消防设施设备大部分损坏，已无法正常启动，给小区安全带来极大隐患；第四，公共秩序维护方面，小区内配备门岗无人看守，小区根本没有实行24小时值班巡查制度，夜间停车杆始终开放，社会车辆及人员可以随时进出小区，业主租赁的车位经常被外来车辆占用，多家业主出现财务被盗情况；第五，公共卫生保洁服务方面，小区内公共区域、公共楼道、电梯间经常无人清理，地下停车场、车库部位根本无人清理，垃圾到处可见。第六，绿化养护管理方面，根本没有配备专业绿化人员，实施绿化养护管理，小区花草无人定期修剪，杂草丛生，出现虫害枯萎等情况根本无人管理；第七，综合管理服务方面，业主对物业服务的满意率没有达到80%以上，没有按规定定期向业主公布物业服务资金收支情况。综上所述，原告并未向业主提供与其主张物业服务费标准质价相等的服务。另外，《前期物业服务管理协议》中的价格是业主在购买商品房时，开发商单方面确定的价格，并非与被告协商确定的价格，而且，被告在签订合同时，并没有实际接受原告的服务，对物业服务企业的资质及服务情况并不了解，如果按《前期物业服务管理协议》中的价格要求业主支付物业服务费明显违背了民事交易的公平原则，原告在未向业主提供特级、一级的物业服务内容的情况下仍然向业主主张收取每平1.6元的物业服务费没有事实依据，依法不应得到支持。三、原告所主张的物业服务费部分已经超过诉讼时效，依法不应得到支持。《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”根据上述法律规定，原告向被告主张自2013年10月1日起至2016年3月31日的物业服务费已经超过了诉讼时效，没有法律依据。原告2016年11月4日才向人民法院提起诉讼，在此之前其从未向被告以任何形式催收过物业服务费，原告所主张的其曾分别于2012年3月30日、2014年3月23日、2016年3月15日在楼道入库张贴的催缴通知书，原告并不知晓，根本不能起到中断诉讼时效的作用。因此，即便是原告主张的物业服务费成立，其主张的2014年11月3日之前的费用也已经超过诉讼时效，依法不应得到支持。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭在查明事实的基础上依法驳回。经审理查明，2010年4月1日，大连泰华府邸小区（行政街号为翠州园）的建设单位大连泰华房地产开发有限公司与原告签订了《物业管理委托书》，委托原告为大连泰华府邸小区提供物业管理服务，委托管理期限为六年。被告购买案涉房屋后，建设单位大连泰华房地产开发公司与被告签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定物业费按每月1.60元/平方米（建筑面积）收取。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至2016年3月31日。原告于2016年4月1日撤离小区，将小区交由大连华安物业管理有限公司接管。另查，被告赵先富、张琳系大连市甘井子区翠州园房屋的业主，该房屋建筑面积98.81平方米。被告自2013年10月1日起至2016年3月31日止未交纳物业费。再查，原告提供的证据显示，其曾在案涉小区内的公告栏上张贴了催缴物业费的通知及各业主欠付物业费的具体金额，注明的日期分别是2014年3月23日和2016年3月15日。本院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位大连泰华房地产开发公司与原告大连道亨物业管理有限公司签订的《物业管理委托书》以及与被告赵先富、张琳之间签订的《商品房买卖合同补充协议》，对原、被告具有约束力。原告作为案涉小区的物业服务单位，应当按照合同的约定为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业费。原告以《商品房买卖合同补充协议》为据，按照房屋建筑面积每月每平方米1.60的标准向被告主张物业费，应首先举证证明其所提供的物业服务达到了合同约定的标准。然，通过庭审调查可知，原告的物业服务存在诸多的不足，且原告在提供物业服务期间一直未取得《收费许可证》，同时考虑到原告已于2016年4月1日撤出案涉小区，其无法通过后续的物业服务行为对当前的服务状况加以改善。故此，本院在综合考量上述因素后，酌定认为被告按照拖欠物业费本金的60%向原告支付物业费为宜。经本院调整后，被告应交纳的物业费数额为2,845.73元（4,742.88元×60%）。对于被告提出的原告提供的物业服务不到位，故不支付物业费一节，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务、不同的服务对象感受也可能不一样，物业费是保障物业公司能提供正常服务的物质基础，部分业主以物业服务不到位即拒绝交纳物业费，不利于维护大多数交费业主的权益和小区整体利益。因此，被告以此为由拒交物业费没有事实基础和法律依据。关于被告辩称原告主张已超过诉讼时效一节，因原告已提供证据证明其分别于2012年3月30日、2014年3月23日和2016年3月15日向欠费业主催缴过物业费，故对于被告的该项辩驳意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵先富、张琳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连道亨物业管理有限公司支付拖欠的自2013年10月1日起至2016年3月31日止的物业服务费2,845.73元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连道亨物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预付），由被告赵先富、张琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  赵丽艳代理审判员  管华东代理审判员  李琦文二〇一七年二月二十四日书 记 员  戚 鑫附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。