浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙嘉民终字第279号上诉人（原审被告）：潘培宏。委托代理人：庞建雄，浙江海威特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭九琴。被上诉人（原审原告）：何燕梅。上诉人潘培宏为与被上诉人彭九琴、何燕梅房屋租赁合同纠纷一案,不服浙江省海盐县人民法院（2014）嘉盐民初字第3040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月24日公开开庭进行了审理。上诉人潘培宏的委托代理人庞建雄及被上诉人彭九琴、何燕梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，彭九琴、何燕梅系朋友关系，为合伙经营饭店，2013年9月11日，彭九琴、何燕梅（作为乙方）与潘培宏（作为甲方）签订《转让协议》一份，协议约定，甲方将自己位于盐湖西路（原南北风味）的门面转让给乙方使用，转让后门面内现有的装修、装饰全部归乙方所有，乙方向甲方支付转让费共计70000元，上述费用已（只）包括装修、装饰、设备费用（不包括房租费、水电费）。2013年9月13日，彭九琴（作为乙方）与潘培宏（作为甲方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定甲方把盐湖西路131号-1、2室原南北风味房屋租给乙方，房屋用途仅为营业，租期自2013年9月15日起至2013年12月31日止，租金每月2750元，租房保证金2000元。其中租房保证金2000元作为履约保证金，不计利息，双方在合同期满终止后对于租赁期内发生的包括房租在内的基本费用进行扣除清算后一次性退回乙方。该合同还就其他事项作了约定。协议签订后，潘培宏已收到了彭九琴、何燕梅的房租费6875元、租房保证金2000元和转让费70000元。原审另查明，2011年1月，涉案房屋产权单位（原为海盐县拆迁事务所，后该单位经依法撤销，由海盐县住房和城乡规划建设局经营管理）与潘培宏签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定产权单位将包括涉案房屋在内的几处房屋出租给潘培宏作经营性用房，租赁期限自2011年1月1日起至2011年12月31日止，租金为每月1800元，潘培宏对房屋的装修、改装费用自理，双方续租则另行订立租赁合同，租赁期内潘培宏不得转租（借）租赁房屋，如有特殊情况需征得产权单位同意。现上述合同期满后，自2012年1月起涉案房屋的产权单位通知潘培宏不再续租涉案房屋，双方不再签订租赁合同，并且已采用通知、发律师函等方式于2012年1月12日、2012年4月10日、2013年8月13日多次要求潘培宏立即腾退该房屋。2014年3月7日，产权单位就上述事项起诉潘培宏，要求返还原物、赔偿损失，现该案已调解结案。经查，2013年9月13日的《房屋租赁合同书》中，虽乙方只有彭九琴的签名，但实际由彭九琴、何燕梅共同使用涉案房屋。签订上述二合同时，潘培宏告知彭九琴、何燕梅其不是房屋的所有权人，该房屋是其承租的，合同期满若要续租，彭九琴、何燕梅需与房东签订合同，但是潘培宏没有告知彭九琴、何燕梅该房屋的权利人。2013年10月，彭九琴、何燕梅经他人告知知晓涉案房屋产权单位以及产权单位与潘培宏间就涉案房屋的纠纷。现彭九琴、何燕梅以潘培宏在签订合同时存在欺诈且合同显失公平为由，诉至原审法院，请求判令：1、撤销彭九琴、何燕梅与潘培宏签订的《房屋租赁合同书》和《转让协议》，要求潘培宏返还彭九琴、何燕梅支付的转让费70000元；2、潘培宏赔偿彭九琴、何燕梅损失13875元（包括装修款5000元、租金8875元）；3、潘培宏承担案件全部诉讼费用。潘培宏在原审中答辩称，关于本案纠纷，彭九琴、何燕梅早已在2014年3月10日起诉，2014年9月23日其申请撤回起诉，并经原审法院裁定准许。2014年9月26日再次起诉潘培宏，其诉请及事实与理由较前起诉基本一致，故前次庭审笔录中的答辩意见及辩论意见仍作为潘培宏的本次答辩及辩论意见，无新的陈述变化。因此，其具体答辩意见为，对彭九琴、何燕梅与潘培宏双方签订房屋租赁合同以及潘培宏收受彭九琴、何燕梅转让费的事实无异议。首先，彭九琴、何燕梅行使撤销权即请求撤销其与潘培宏签订的房屋租赁合同没有法律依据。现在房屋租赁合同已经履行完毕，符合《中华人民共和国合同法》第五十五条第二项之规定，即以自己的行为放弃了撤销权，所以该房屋租赁合同绝对有效。彭九琴、何燕梅认为潘培宏欺骗彭九琴、何燕梅将非法占用的店面转让，但彭九琴、何燕梅亦未清楚表明潘培宏和业主单位的房屋租赁关系以及和彭九琴的房屋转租关系是否是非法，违反了什么法律。其次，转让费70000元是对饭店全部经营设备、设施以及装修装饰的买卖费用，是财产的买卖关系，这部分的费用是由另外一份协议处理的，而不是在房屋租赁合同中处理的，房屋租赁合同是彭九琴和潘培宏签订的，转让协议是彭九琴、何燕梅与潘培宏签订的，二份协议是二个不同的法律关系。彭九琴、何燕梅要求潘培宏返还70000元于法无据。最后，彭九琴、何燕梅请求赔偿损失于法无据，装修款5000元不论真实与否，均是其开店的装修花费，与潘培宏完全无关。租金8875元是彭九琴、何燕梅按照房屋租赁合同约定支付的，其中2000元是保证金，6875元是前二个半月的房租费，对应合同，彭九琴、何燕梅尚欠潘培宏一个月的房租费，且彭九琴、何燕梅就房屋占用至今的房屋使用费也没有支付。所以，彭九琴、何燕梅与潘培宏之间的房屋租赁行为是合法有效的民事行为，彭九琴、何燕梅认为潘培宏欺骗彭九琴、何燕梅方而构成民法意义上的欺诈，没有事实和法律依据，请求驳回彭九琴、何燕梅的诉讼请求。原审法院认为，本案争议焦点是彭九琴与潘培宏签订的《房屋租赁合同书》以及彭九琴、何燕梅与潘培宏签订的《转让协议》是否可撤销。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。一、对于《房屋租赁合同书》，综合本案认定事实，原审认为，房屋租赁是一种负担行为，并不涉及房屋的处分。彭九琴、何燕梅起诉时陈述潘培宏在彭九琴、何燕梅粗心大意下将合同期限约定仅为三个半月，但庭审中彭九琴、何燕梅又陈述潘培宏曾答应在合同期满后确保彭九琴、何燕梅与产权单位达成租赁协议，故彭九琴、何燕梅同意合同期限签订至2013年12月31日，彭九琴、何燕梅方先后陈述矛盾，且彭九琴、何燕梅又未提供其他证据证明双方约定的租赁期限不是合同载明的期限，故原审确认双方约定的租赁期限为合同载明的期限。现至彭九琴、何燕梅起诉之日，双方约定的合同期限早已到期，合同已履行完毕，彭九琴、何燕梅已享受了合同利益。又，彭九琴、何燕梅称其系在相信潘培宏的续租承诺下才签订和履行了租赁合同，潘培宏予以否认，彭九琴、何燕梅亦未提供相关证据予以证明。合同是双方自愿达成的合意行为，彭九琴、何燕梅作为完全民事行为能力人，应对其自身行为产生的后果有一定的合理预见能力。在租赁合同签订过程中，即使潘培宏曾有续租的承诺，但彭九琴、何燕梅方仍应对涉案房屋的相关情况、续租可能性进行合理、必要的审查，而不是盲目相信。据此，原审认为，彭九琴与潘培宏签订的《房屋租赁合同书》是合法有效的，彭九琴、何燕梅也未举证证明合同约定的租赁费有过高的情形，合同签订时也并不存在彭九琴、何燕梅所称的潘培宏存在欺诈的情形。因此，原审确认彭九琴与潘培宏签订的《房屋租赁合同书》有效，对彭九琴、何燕梅方诉请要求撤销《房屋租赁合同书》的请求，不予支持。而该合同约定租金每月2750元，租期为三个半月，租房保证金2000元，租房保证金则作为履约保证金用于在合同终止时出租方对承租方在租赁期内发生的房租、水、电等扣除清算后一次性不计利息退给承租方，现彭九琴、何燕梅与潘培宏确认彭九琴、何燕梅方已交纳了二个半月的租赁费及2000元的租房保证金，而该租赁合同有效，故彭九琴、何燕梅方要求赔偿租金8875元（含租房保证金2000元）的条件不成就，故对彭九琴、何燕梅方该项诉讼请求，原审也不予支持。二、本案中，《转让协议》的签订其实是与《房屋租赁合同书》的签订有密切联系，彭九琴、何燕梅与潘培宏签订《转让协议》，并以70000元之价格受让门面及其内的装修、装饰，彭九琴、何燕梅之真实意思为投资，而非物之购买。该投资要取得回报，必然依赖租赁期限，故涉案房屋租赁期限之长短，次年是否具有续租之可能性应是彭九琴、何燕梅是否与潘培宏签订《转让协议》之关键因素。若涉案房屋三个半月之后续租之可能性为零，则彭九琴、何燕梅投资得到回报的可能性也为零，故若彭九琴、何燕梅已得知此情况而仍与潘培宏签订如此高额之转让协议，则违背常理。现涉案房屋的权利人已多次明确向潘培宏表明不再续租，且要求潘培宏立即腾退房屋，根本不可能续签租赁合同，而此情况系彭九琴、何燕梅是否与潘培宏签订转让协议及如何确定转让款之关键因素。现彭九琴、何燕梅以三个半月的租期交出70000元的转让费用，明显有违公平、等价有偿的原则，存在显失公平的情形，故该合同应予撤销或变更。但是，彭九琴、何燕梅在租赁期限内也已享受了租赁利益，并实际进行了店面经营，享受了部分转让利益，而潘培宏已与产权单位就涉案房屋占有使用问题另案处理。现，彭九琴、何燕梅方知道可撤销事由之日（2013年10月）起至彭九琴、何燕梅方诉至法院（2014年9月26日）请求撤销合同也尚未满一年，潘培宏也未提供其他证据证明彭九琴、何燕梅方知道可撤销事由在2013年10月以前，故彭九琴、何燕梅方仍可行使撤销权。又依据相关法律规定，当事人请求撤销的，人民法院可以酌情变更或撤销。因此，对于彭九琴、何燕梅与潘培宏签订的《转让协议》，原审认为以适当变更较宜。对于《转让协议》中的转让费70000元，因转让协议中关于转让的财产部分彭九琴、何燕梅也享受了使用利益，且相关设备彭九琴、何燕梅方仍可搬出使用，故室内设备仍归彭九琴、何燕梅方所有，而涉案房屋装饰装修部分及店面投资部分因该协议存在显失公平情形，故基于诚实信用及公平原则，原审确定《转让协议》中“乙方向甲方支付转让费共计人民币70000元（大写：柒万元整）”变更为“乙方向甲方支付转让费共计人民币40000元（大写：肆万元整）”。现彭九琴、何燕梅方已向潘培宏支付了70000元转让费，故潘培宏应返还彭九琴、何燕梅转让费30000元。对于彭九琴、何燕梅方要求潘培宏赔偿装修款损失5000元，因彭九琴、何燕梅亦未提供相应证据予以证明，故不予支持。综上，潘培宏经原审合法传唤未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、彭九琴、何燕梅与潘培宏于2013年9月11日签订的《转让协议》中“乙方向甲方支付转让费共计人民币70000元（大写：柒万元整）”变更为“乙方向甲方支付转让费共计人民币40000元（大写：肆万元整）”；二、潘培宏于判决生效之日起十日内返还彭九琴、何燕梅转让费人民币共30000元；三、驳回彭九琴、何燕梅的其他诉讼请求。案件受理费948元，由彭九琴、何燕梅共同负担609元，潘培宏负担339元。判决宣告后，潘培宏不服，向本院提起上诉称，一、原审认定彭九琴、何燕梅与潘培宏签订《转让协议》是投资行为，而非物之购买，存有错误。1、本案是房屋租赁合同纠纷，双方签订的《房屋租赁合同书》中明确了租金及租赁期限等；2、彭九琴、何燕梅为开办饭店与潘培宏协商购买全部设备及装修装潢，共计153500元，经双方充分协商以70000元的价格转让，并签订《转让协议》；3、《转让协议》的签订与《房屋租赁合同书》的签订有密切联系，但毕竟是不同法律关系，原审认定彭九琴、何燕梅以70000元的价格受让店面及其内的装修、装饰，没有事实依据；4、如彭九琴、何燕梅的行为确系原审认定的投资行为，也应当有亏损存在；5、彭九琴、何燕梅在2014年春节后，没有继续开办饭店，该停止经营的行为是彭九琴、何燕梅自身行为，与房屋租赁无关。二、原审认定《转让协议》显失公平，存有错误。1、法律对显失公平的概念有明确的规定，但本案《转让协议》所涉标的及标的物没有任何显失公平的迹象；2、原审将《转让协议》中的转让款70000元变更为40000元，缺乏依据；3、《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，显失公平是“在订立合同时显失公平”。本案双方在订立合同时将装修及物品以半价不到的价格成交，对彭九琴、何燕梅而言根本不存在显失公平。综上，请求撤销原判，改判潘培宏不予返还彭九琴、何燕梅30000元或者发回重审。彭九琴、何燕梅在二审中答辩称，原审判决是正确的，希望维持原判。双方当事人在二审中均未提交新的证据。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点在于双方签订的《转让协议》是否可撤销或可变更。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。彭九琴、何燕梅基于潘培宏隐瞒涉案房屋无权再出租的事实，导致双方签订的《转让协议》显失公平而请求撤销该协议。本案双方签订《转让协议》，以70000元之价格转让门面及其内的装修、装饰，2天后又签订《房屋租赁合同书》，约定彭九琴、何燕梅租赁该店面，可见彭九琴、何燕梅签订《转让协议》的目的并不是潘培宏所称的购买店内装修及设备，而是为了租赁该店面进行营业。故双方签订《转让协议》时有关转让价的确定应当考虑了租赁期限的长短。但事实上，《转让协议》签订前涉案房屋的权利人已多次通知潘培宏立即退租，故在订立《转让协议》时，潘培宏已经知道三个半月租赁期届满后彭九琴、何燕梅实际已无续租可能。而三个半月的租赁期限内，彭九琴、何燕梅在支付租金的基础上，再支付70000元的转让费用，确有违公平、等价有偿的原则，符合上述法条规定的显失公平之情形，故原审认定彭九琴、何燕梅具有撤销或变更权，并无不当。根据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第七十三条之规定，对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。彭九琴、何燕梅请求撤销《转让协议》，原审根据上述规定酌情予以变更，将《转让协议》中“乙方向甲方支付转让费共计人民币70000元（大写：柒万元整）”变更为“乙方向甲方支付转让费共计人民币40000元（大写：肆万元整）”，属于自由裁量权的行使范围，并无明显不当。因彭九琴、何燕梅方已向潘培宏支付了70000元转让费，故潘培宏应返还彭九琴、何燕梅转让费30000元。综上，潘培宏的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实基本清楚，适用法律正确，判决结果得当，二审予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人潘培宏负担。本判决为终审判决。审 判 长  金富祥代理审判员  王世好代理审判员  章玉萍二〇一五年三月三十一日书 记 员  郑 茜