辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2988号
上诉人（原审被告）：金余林，女，1971年12月11日出生，汉族，住址：浙江省温州市瓯海区。
委托代理人：卫国庆，系沈阳市大东区辽沈法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：张旭，男，1973年8月22日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
委托代理人：金光宇，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：沈阳盈易诚房产置业有限公司，住所地：沈阳市大东区。
法定代表人：赵辉，系该公司总经理。
委托代理人：赵志斌，男，1982年10月17日出生，汉族。
被上诉人（原审第三人）：辽宁金昌房地产开发有限公司，住所地：沈阳市沈区正阳街285号。
法定代表人：吴晨晖，系该公司经理。
被上诉人（原审第三人）：沈阳东森房地产开发有限公司，住所地：沈阳市沈河区正阳街285号。
法定代表人：樊旭洪，系该公司董事长。
委托代理人：齐冰，系辽宁冠越律师事务所律师。
委托代理人：贾丽颖，系辽宁冠越律师事务所律师。
上诉人金余林因与被上诉人张旭、沈阳盈易诚房产置业有限公司（以下简称“盈易诚公司”）、辽宁金昌房地产开发有限公司（以下简称“金昌房产公司”）、沈阳东森房地产开发有限公司（以下简称“东森房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2014）大东民二初字第1147号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张旭原审诉称：原告于2011年10月14日与被告金余林、沈阳盈易诚房产置业有限公司签订了《房产经纪合同》，该合同为房产买卖合同，其中有居间条款。之后，原告按照合同约定于2011年10月14日给付了定金以及第二笔给付款，共计60万元。同时原告一次性向中介方支付了2.1万元。之后，原告多次提出入住的要求，被告不但以各种借口拖延过户更名，同时违反约定造成原告迟迟不能入住，因原告多次催促，被告才在2012年12月12日到开发商处协助原告办理《入住通知书》，并且向被告保证短期内会办理过户更名手续。因被告已经与客户有了关于争议房产出租的意向书，被告为了减少损失，在拿到《入住通知书》以及钥匙之后马上进行了装修。但是，被告在办理《入住通知书》之后，一直不予协助原告过户更名，导致原告与客户的租赁关系仅仅维持了10个月，给原告造成巨大的经济损失。根据《民法通则》、《中华人民共和国合同法》的规定原告向贵院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求：1、判令被告返还已交付的房款60万元；2、判令被告给付双倍返还定金10万元；3、判令被告支付原告装修款343，900元；4、判令被告根据合同针对迟延交房支付赔偿金109.5万元；5、判令被告赔偿原告已向中介方支付的中介费20，100元；6、判令被告承担本案全部诉讼费用及因此产生的其他费用合计2，159，000元。
金余林原审辩称：2011年10月14日被告已经将房屋通过中介方交付给原告，之所以没有办理入住是为了不缴纳物业费，后来办理入住是为了装修。依据三方所签订合同第一条第三款，原告在签订该合同时已经知道房屋概况，对房屋现状没有异议。合同第三条第二项，通过中介原、被告在开发商处拿到钥匙，商品房名字变更到褚辞名下，当日下午原告交付50万元，如果拿不到钥匙也不能给房款。合同第五条关于中介费，我方已经履行了卖房的所有义务，中介费不应当向我方索要，我方并没有违约。在签订协议时我方不知道10门房屋有抵押，如果有抵押我方不能认可，我方也是受害人，至今原告方还欠我方购房款，原告至今已经得到三年的房租。综上我方不应赔偿，请求法院驳回原告的诉讼请求。
盈易诚公司原审陈述：2011年被告有几套房屋在我处登记，当时一共登记三套房屋，说要往外出售，我方就帮其寻找买家，从合同上找有两个买家，一个是彭涛买的11门和13门，一个是张旭买的10门。原告购买房屋的第一笔款都是在我方这经手，之后就是自己协商解决的。诉争房屋是开发商抵给金余林的，没有备案，手续一直没有办理。2012年末开发商给开具的入住通知单，钥匙是在下发准住通知单前后给的。
金昌房产公司原审陈述：诉争房屋是在2009年9月份由原金昌把股份转让东森公司，他们签订一个补充协议，约定包括诉争房屋在内的房产都卖给东森公司，钱款是由付强等人收取的，所以从严格意义上讲房屋是卖给东森公司。在2011年时东森公司作为金昌公司的负责人又要求金昌公司把东森公司取得的房产抵给被告金余林，据我方了解被告已经按照抵账协议上约定已经使用诉争房屋，后我方在2012年12月份又把所有股权转给了王丽玮，王丽玮在收到股权时在媒体上公告要求与我方有债权的可以申报。在2013年11月份我方又把股权从王丽玮手中购买过来，所以对于本案事实我方也不是很清楚，如果法庭了解情况请求法院追加东森公司到庭参加诉讼。
东森房产公司原审陈述：本案诉争房屋名义是金昌的，实际上我方有权处理。东森与金昌之间有协议，但是需要办理房产手续还得需要金昌去办理。现在房证办理不了，因为有抵押，欠钱未还备案在他人名下。在与被告签订抵帐协议时已告知其3、8、10门房屋有备案。
原审法院经审理查明：2011年10月14日，原告（乙方）与被告（甲方）及第三人盈易诚房产（丙方）签订房地产经纪合同，约定被告将位于沈阳市大东区大什字街237号10门，建筑面积为233.62平方米出卖与原告，成交价格为215万元。对于付款方式双方约定乙方在签订本合同时向甲方支付购房定金10万元，待乙方在开发商处签订买卖合同时支付甲方50万元，待乙方得到备案合同支付甲方55万，等拿到房证支付尾款100万元。原告共向被告交付了10万元定金及房款50万元。原告向丙方交纳了中介费20，100元。协议约定此合同签订之日起，甲、乙双方不得单方面撕毁此协议，乙方中途反悔，无权向甲方要回定金，甲方中途反悔，不履行合同，按收取定金额双倍返还乙方。经查，该房屋于2009年5月15日登记备案至沈阳天济典当有限责任公司。但原、被告及盈易诚房产三方在签订合同时并没有到房产局查档，现房屋无法办理更名过户手续。
另查，2011年9月23日，被告（丙方）与东森公司（甲方）、案外人张福林（乙方）、金昌公司（丁方）签订房产抵债协议，约定因甲方欠乙方借款20，271，700元、乙方欠丙方借款20，271，700元、丁方自愿以其所有的房产销售所得代甲方偿还乙方的借款，乙方同意将上述款项直接转给丙方。抵债房产位于沈阳市大东区大什字街237号10门、13门、11门，面积为684.78平方米。丁方保证协议书中的房产，其享有合法的所有权和处分权。丁方保证于2011年10月30日前将该房产交付丙方。同日，被告与金昌公司签订了沈阳市大东区大什字街237号11门的商品房买卖合同。2011年10月，在原、被告认可的情况下，开发商与案外人褚辞签订了商品房买卖合同。2012年12月12日，该商品房买卖合同中的买受方又变更为程凯。褚辞与程凯均为原告朋友。同日，金昌公司为程凯出具了入住通知书，但房屋仍由张旭占有使用。2012年12月20日后，原告张旭对房屋进行了装修。在本院审理过程中，原告申请对房屋装修价值进行评估，经辽宁天汇资产评估事务所评估内部装修价值为145，939元。
再查，2009年6月12日，东森公司（甲方）与金昌公司（乙方）签订补充协议，约定乙方将原金昌公司开发的包括本案涉诉房屋在内的9套房产出售给甲方，在协议中写明“大东区大什字街237号3门、8门、10门”已被乙方以销售备案方式对外借款200万元，乙方同意从总房款中扣除200万元并将该债务转让给甲方，该借款借期为3个月，借款到期前的利息由乙方支付，借款到期后由甲方予以偿还本金。
原审法院认为：原告与被告及第三人盈易诚房产于2011年10月14日所签订的房地产经纪合同系当事人的真实意思表示，应为合法有效，其效力本院予以确认。在合同履行过程中因房屋备案在案外人名下，不能办理更名过户，合同目的已无法实现，应予解除。合同解除后，原告已交付给被告的房款60万元，被告应予返还。关于原告交付的定金10万元，因合同解除并非原、被告故意毁约造成，故本院对原告要求双倍返还定金的请求不予支持。对于合同解除后所造成损失，依原告所主张：一是已支付的中介费用，对于此项损失的承担主体，本院认为，第三人盈易诚房产作为专业的居间服务机构对被告的产权情况予以核查是其主要义务，但是其并未核查，现合同已无法继续履行，第三人盈易诚房产应当将已收取原告的中介费用退回。二是装修费用。对于此项损失的承担主体，本院认为被告作为卖方，负有保证房屋产权明晰、未有案外人设置他项权利的义务，被告称其对备案一事不知情，但是第三人东森公司称其已将房产备案的事实告知被告，故本院对被告的抗辩不予支持。2012年12月，第三人金昌公司在房屋有备案未能解决的情况下，仍然为原告出具了准住通知书，原告基于对被告及第三人的信赖对房屋进行了装修，以致产生损失，被告作为合同相对方应当承担责任。但是原告作为买方，缺乏谨慎核查房屋产权情况的态度。根据上述情况，本院认为，装修损失应当由双方承担，本院酌情由被告承担90%，原告承担10%。经评估，装修损失数额为145，939元，原告承担损失数额为14，594元，被告承担损失数额为131，345元。关于被告与第三人金昌公司、东森公司的纠纷，可由受损害方另行主张权利。
关于原告要求被告赔偿迟延交房违约金的请求，原告称被告交房的时间为入住通知书下发的时间即2012年12月12日，但是该入住通知书上是在应原告要求将买受人变更为程凯之后的时间，原告以此作为房屋交付时间依据不足。并且，原告与被告在合同中并未约定房屋的交付时间。故本院对原告的此项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、一百零七条、一百二十一条、四百二十七条之规定，判决如下：一、被告金余林于本判决生效之日起10日内返还原告张旭购房款60万元；二、被告金余林于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告张旭装修损失131，345元；三、第三人沈阳盈易诚房产置业有限公司于本判决发生法律效力后10日内退还原告张旭中介费20，100元；四、驳回原、被告其他诉讼请求。如被告金余林未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24，072元，由原告负担12，656元，被告金余林负担11，113元，第三人沈阳盈易诚房产置业有限公司负担303元。鉴定费2，000元，由原告负担200元，被告金余林负担1，800元。
宣判后，金余林不服，上诉至本院。上诉理由：1、被上诉人张旭不具有诉讼主体资格，故原审受理本案属于诉讼主体错误；2、原审判决认定上诉人向张旭返还60万元购房款，并赔偿装修损失，责任划分主观臆断，缺乏事实依据和显失公平；3、原审张旭并未要求解除合同，但原审法官主观臆断认为合同目的无法实现，判决解除合同，于法无据。综上，原审认定事实不清，适用法律错误。请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判。本案的诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人张旭辩称：签订涉案合同的双方为上诉人与张旭，具有相对性，且合同中双方约定的权利义务也符合法律规定，因此，张旭的主体资格并无不妥；2、涉案合同能否履行确实与撤销抵押备案有关，但是上诉人并未积极履行解除抵押备案，导致张旭无法办理更名过户手续。同时，本案亦未超过除斥期间。故原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人盈易诚公司辩称：签订合同时中介与被上诉人不知该房屋已被抵押，只知道为抵账房，且在签订合同和原审庭审时，上诉人也不知道该房屋被抵押，后被上诉人张旭多次催促办理备案手续而办不了，我方才知道该房已经备案到别人名下，因此，上诉人明知道涉案房屋被抵押不具备办案条件而进行销售，则具有欺诈性。
被上诉人金昌房产公司未到庭进行答辩。
被上诉人东森房产公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。
上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的房地产经纪合同、收据、入住通知书、商品房买卖合同、房产抵债协议、商品房买卖合同备案表、补充协议等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《房地产经纪合同》系金余林与张旭之间的真实意思表示，且合同的内容未违反相关法律规定，故该合同应为合法、有效，双方均应遵照执行。
本案双方当事人的诉争焦点为：1、张旭是否具备本案的诉讼主体资格；2、涉案买卖合同应否予以解除及解除的原因及法律后果如何处理的问题。
关于上诉人提出张旭不具备诉讼主体资格，故原审受理本案属于诉讼主体错误的上诉主张，本院认为，因涉案《房地产经纪合同》系上诉人与张旭之间签订的，且合同中约定的权利、义务关系明确，现上诉人未能协助张旭履行房屋更名过户手续义务，故张旭有权提起诉讼，具备诉讼主体资格，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。
关于涉案《房地产经纪合同》应否予以解除的问题，本院认为，虽张旭在原审中并未提及要求解除该合同的诉请，但一方面，通过张旭在原审诉讼中要求上诉人返还购房款、双倍返还定金、支付装修损失、赔偿中介费等诉请的行为来看，其目的不是为了继续履行合同，而是要求实际解除合同；另一方面，通过庭审调查可知，因案涉房产于2009年5月15日就已登记备案至沈阳天济典当有限责任公司名下，只有解除抵押，方能办理更名过户手续，但二审庭审中上诉人明确表示，单靠上诉人是不能办理解除抵押手续，故涉案房产因存在权利瑕疵而导致办理更名过户手续已然不能，即涉案房屋买卖合同的目的已无法实现。因此，原审认定该合同应予解除并无不当，本院对上诉人关于原审法院主观臆断认为合同目的无法实现，判决解除合同，于法无据的上诉主张不予支持。
关于涉案房屋买卖合同解除的原因及法律后果如何处理的问题，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。纵观本案，上诉人作为出卖方，负有保证房屋产权明晰、未有案外人设置他项权利的义务，虽庭审中，上诉人称其对涉案房产备案到他人名下并不知情，但是通过东森房产公司陈述可知，东森房产公司已将房产备案的事实早已告知上诉人，在此情况下，上诉人仍然与张旭签订房屋买卖合同，且在签订合同时并未告知张旭该房屋存在权利瑕疵的事实，上诉人存在过错在先，其应承担主要责任。而作为买方的张旭，亦缺乏谨慎核查房屋产权情况的态度，本身也存在过错，其应承担一定的次要责任。故原审法院依据本案的实际情况及双方的过错程度酌定上诉人承担90%的装修费用并无不妥，本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24，072元，由上诉人金余林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一六年二月十六日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；