北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第08256号
原告北京德瑞特经济发展公司，住所地本市丰台区南方庄68号。
法定代表人曹德军，董事长。
委托代理人邵长松，北京市恒达律师事务所律师。
委托代理人张恩富，北京市恒达律师事务所律师。
被告北京城乡建设集团有限责任公司，住所地本市丰台区草桥东路8号院7号楼。
法定代表人刘崇泽，董事长。
委托代理人陈怡颖，女，1981年11月12日出生，北京城乡建设集团有限责任公司职工。
委托代理人彭勃，男，1969年2月24日出生，北京市丰台区花乡法律服务所法律工作者。
第三人北京中天亿房地产开发有限公司，住所地本市丰台区丰台路56号南院。
法定代表人谢志刚，董事长。
委托代理人王晓艳，女，1974年5月13日出生，北京中天亿房地产开发有限公司职员。
原告北京德瑞特经济发展公司诉被告北京城乡建设集团有限责任公司、第三人北京中天亿房地产开发有限公司所有权确认纠纷一案，本院于2013年6月5日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京德瑞特经济发展公司的委托代理人张恩富，被告北京城乡建设集团有限责任公司的委托代理人陈怡颖、彭勃，第三人北京中天亿房地产开发有限公司（以下简称中天亿公司）的委托代理人王晓艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京德瑞特经济发展公司诉称：原告与被告以及被告下属的北京市城乡建设第八建筑工程公司（以下简称城乡八公司）存在债权债务关系。2004年8月27日，城乡八公司向原告发来《关于城乡八公司与北京德瑞特经济发展公司往来结算的函》。函中提及，由于原告为城乡八公司及被告承担的个人住房按揭贷款5000万元的债务，城乡八公司愿意以其持有的北京市东城区（原崇文区）××路×号××大厦房产抵付958.5万元。因××大厦系第三人中天亿公司开发的房地产项目，城乡八公司于2004年3月22日向中天亿公司发出《确认函》，要求中天亿公司将城乡八公司购买的××大厦二层201-204、库房1号（即200号房屋）、三层300-302号房屋（以下简称涉诉房屋）产权办理至原告名下；为方便产权办理，由中天亿公司与原告签订商品房买卖合同并办理相关手续。2004年3月24日，中天亿公司与原告签订《协议书》。该协议约定，根据城乡八公司提供给中天亿公司的确认函，中天亿公司同意为原告办理涉诉房屋的入住事宜。协议签订后，原告使用了涉诉房屋，但中天亿公司以城乡八公司来函通知为由，拒绝为原告办理涉诉房屋的所有权证。2008年12月15日，北京市第一中级人民法院裁定城乡八公司破产。近日，原告在与被告交涉过程中，得知被告已经办理了涉诉房屋的所有权证。被告利用其系城乡八公司上级主管单位的特殊身份，在城乡八公司破产之际，取得涉诉房屋所有权证，该行为违反了相关法律规定，应为无效，也侵害了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求确认涉诉房屋归原告所有，由中天亿公司协助原告办理涉诉房屋所有权转移登记手续，并由被告承担本案诉讼费。
被告北京城乡建设集团有限责任公司辩称：1、2005年11月，被告与中天亿公司签订房屋买卖合同，依法取得涉诉房屋。后，被告与涉诉房屋的物业管理方签订物业服务合同，并交纳相关税费。2、2007年4月，原告曾起诉中天亿公司、城乡八公司，要求中天亿公司为其办理涉诉房屋所有权转移登记手续。2007年11月，北京市第一中级人民法院受理城乡八公司破产案。2008年12月，城乡八公司破产案审结。原告应当知道城乡八公司的破产财产中没有涉诉房屋，但其并未主张其权利。故原告的诉讼请求已经超过了法律规定的诉讼时效期间和除斥期间。3、原、被告之间不存在直接的合同法律关系、侵权法律关系，原告的起诉没有依据。4、经相关组织审计，原告对城乡八公司的债权数额并非原告所主张的数额，城乡八公司对原告的债务不足以折抵涉诉房屋价款。因此，被告不同意原告的诉讼请求。
第三人中天亿公司述称：1、涉诉房屋的所有权人系被告，与中天亿公司无关。2、原告与城乡八公司之间的债权债务关系，与中天亿公司无关。因此，中天亿公司不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：北京市城乡建设第八建筑工程公司是被告的下属企业。经相关主管部门决定，周济谱自2005年8月起担任被告总经理。2006年3月20日，周济谱被任命为被告法定代表人。2009年后，周济谱不再担任被告法定代表人。
中天忆公司系北京市东城区（原崇文区）××路×号××大厦的开发商。该大厦二层201-204、库房1号（即200号房屋）、三层300-302号房屋的产权原登记在中天亿公司名下。2005年12月30日，中天亿公司将××大厦300号、301号、302号等房屋抵押，该抵押于2006年4月19日解除。2006年4月19日，中天亿公司将××大厦200-204号等房屋抵押，该抵押于2007年8月后分期分批解除。
2004年3月22日，城乡八公司向中天亿公司出具《确认函》，要求中天亿公司将城乡八公司购买的××大厦二层201-204、库房1号、三层300-302号房屋总建筑面积936.76平方米（其中二层面积360.54平方米，三层面积576.22平方米，最终以房地局实测面积为准）的产权办理至原告名下；房屋产权办理中的税费按国家及北京市有关规定执行；为方便产权办理，由中天亿公司与原告签订商品房买卖合同，并办理相关手续。
2004年3月26日，中天亿公司与原告签订《协议书》。该协议约定，根据城乡八公司提供给中天亿公司的确认函，中天亿公司同意为原告办理××大厦二层201-204号、三层300-302号等房屋入住事宜；原告应向中天亿公司支付相关税费、物业费、供暖费及其他应付款，2004年4月25日前支付总款的30％，2004年5月25日前支付总款的30％，2004年6月30日前付清余款。协议书亦对其他事项进行了约定。
2004年4月19日，城乡八公司向中天亿公司发出《关于停止办理房屋产权的函》，称××大厦第二层建筑面积360.54平方米、第三层建筑面积576.22平方米房产权益属于城乡八公司所有；城乡八公司曾致函中天亿公司将此房屋产权办理至原告名下，目前，由于城乡八公司与原告在债权债务关系上出现重大分歧，将直接影响此房产权益的转移，为此特致函中天亿公司停止为原告办理房屋产权手续。
2004年7月22日，城乡八公司再次致函中天亿公司，再次重申：鉴于城乡八公司与原告债权债务分歧尚未解决，请中天亿公司停止为原告办理××大厦第二层（建筑面积360.54平方米）、第三层（建筑面积576.22平方米）的房屋产权过户手续。
2007年，原告以中天亿公司为被告，以城乡八公司为第三人向原北京市崇文区人民法院提起房屋纠纷诉讼，要求确认原告为涉诉房屋的所有权人，中天亿公司为原告办理涉诉房屋的交接及产权有关手续。经审理，该法院认为中天亿公司并非城乡八公司与原告之间债权债务关系的当事人，其仅处于债务履行辅助人地位；在中天亿公司代债务人城乡八公司履行相应债务不符合约定或不代为履行相应债务时，原告只能依据其与城乡八公司之间的债权债务关系要求城乡八公司承担相应法律责任。因此，该法院于2007年4月24日作出（2007）崇民初字第1018号民事判决书，驳回了原告的诉讼请求。原告不服判决提出上诉，北京市第二中级人民法院于2007年6月20日作出（2007）二中民终字第09215号民事判决书，驳回原告上诉，维持原判。在该案一审、二审庭审中，城乡八公司及中天亿公司均称涉诉房屋的所有权属于城乡八公司。后，原告向北京市第二中级人民法院申请再审。经审理，北京市第二中级人民法院认为，原告与城乡八公司之间存在债权债务关系，城乡八公司将从中天亿公司购买的房屋过户给原告用以冲抵欠款的行为没有违反法律、行政法规的规定，应属合法有效。中天亿公司依据城乡八公司的指令，与原告签订的有关办理涉诉房屋过户手续等内容的协议亦是合法有效的。但因中天亿公司的行为是替代履行债务，对于城乡八公司的违约行为不应由中天亿公司承担违约责任，而应由债务人城乡八公司自行承担违约责任。原告要求中天亿公司继续履行合同的诉讼请求没有依据。因此，北京市第二中级人民法院于2008年6月13日作出（2008）二中民申字第00696号民事裁定书，驳回原告的再审申请。
2007年11月14日，北京市第一中级人民法院受理了城乡八公司申请宣告破产还债一案。2007年11月15日，北京市第一中级人民法院裁定宣告城乡八公司破产还债。2008年2月，原告以及北京浩博基业房地产开发有限公司向破产管理人申报了包含××大厦房产（958.5万元）在内的债权共计1623.18万元。经审查，破产管理人认可了原告报称的部分债权。根据城乡八公司提交的破产清算工作报告，破产清算收入共计649653.43元，自2007年11月15日至2008年11月30日已经发生破产清算费用5312312.37元。城乡八公司的破产财产不足以清偿破产费用。2008年12月15日，北京市第一中级人民法院作出（2007）一中民破字第14118号民事裁定书，裁定终结城乡八公司破产程序，债权人未得到清偿的债权不再清偿。2010年，城乡八公司被吊销营业执照。
另查，2005年11月28日，中天亿公司与被告签订编号为617096号、617052号、617095号的《商品房买卖合同》。该合同约定，被告购买的房屋为崇文区××路×号××大厦三层300号、301号、302号房屋，房屋单价为8000元，中天亿公司应当在2005年11月30日前交付房屋；中天亿公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，中天亿公司与被告签订编号为617051号的《商品房买卖合同》。该合同约定，被告购买的房屋为崇文区××路×号××大厦二层200-204号房屋，房屋单价为12000元，中天亿公司应当在2005年11月30日前交付房屋；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在上述合同文本上，由周济谱作为被告法定代表人签名并加盖印章。
2006年8月21日，城乡八公司、被告、中天亿公司签订《协议书》。该协议约定，城乡八公司已经合法取得××大厦二层建筑面积360.54平方米、三层建筑面积576.22平方米、四层建筑面积881.84平方米房产；城乡八公司已将四层房产正式转移给北京京润园林绿化工程公司使用。截止2005年12月31日，城乡八公司对被告负有各项债务总计超过6000万元，城乡八公司愿将其依法享有处分权的××大厦二层（360.54平方米）和三层（576.22平方米）房产用以抵偿对被告的部分债务。按照原约定，中天亿公司本应将上述房产过户给城乡八公司，但鉴于城乡八公司的上述转让行为且城乡八公司要求中天亿公司将上述房产分别过户给被告及北京京润园林绿化工程有限公司，中天亿公司同意配合办理房产过户手续。中天亿公司按照城乡八公司与中天亿公司于2003年7月10日签订的《关于“TID”运营模式投资回报额的结算（二）》中约定的价格与被告签订房屋买卖合同。经查，该协议书中提及的“北京京润园林绿化工程公司”成立于2003年，而“北京京润园林绿化工程有限公司”成立于2009年。
2006年9月1日，被告与城乡八公司签订了《抵债协议书》。该协议约定，截止2006年8月31日，城乡八公司对被告负有债务7050万元。城乡八公司将合法拥有的××大厦二层建筑面积356.73平方米、三层建筑面积574.26平方米的房屋抵偿对被告所负债务，房屋的抵偿价为887.484万元（二层房屋按12000元／平方米，三层房屋按8000元／平方米计算）；通过上述抵偿后，城乡八公司对被告负有的债务为6162.516万元，城乡八公司仍需向被告偿还。城乡八公司依2006年8月21日城乡八公司、被告及中天亿公司三方签订的《协议书》中的约定，积极帮助被告办理抵债房屋的过户手续。
2006年9月22日，城乡八公司、被告、中天亿公司签订《补充协议》。该协议约定，城乡八公司曾于2004年3月拟将其享有处分权的××大厦二层建筑面积360.54平方米、三层建筑面积576.22平方米房产转让给原告，并函告中天亿公司配合办理产权过户手续；后城乡八公司因与原告就经济往来结算不清，同年4月与8月两次函告中天亿公司终止为原告办理过户事宜。因城乡八公司、被告双方存在债权债务关系且三方于2006年8月签署了以上述房屋抵债事宜的《协议书》，城乡八公司自愿将上述房产转让给被告折抵其对被告的部分债务，并要求中天亿公司配合办理过户手续；城乡八公司承诺其与原告之间的债权债务关系由城乡八公司自行处理。
2006年12月，被告与××大厦的物业管理方北京万润新元物业管理有限责任公司签订《物业管理服务协议》。
2007年12月，被告向相关行政部门交纳了××大厦二层200-204号房屋、三层300号房屋的契税。2008年5月，被告取得××大厦二层200-204号房屋的房屋所有权证，该房屋建筑面积共计356.73平方米。2008年7月，被告取得××大厦三层300号房屋的房屋所有权证，该房屋建筑面积为23.14平方米。
2008年5月30日，北京市第二中级人民法院作出（2008）二中执字第805号执行裁定书，裁定查封了中天亿公司名下的××大厦三层301号、302号房屋。2010年12月，北京市第二中级人民法院作出（2008）二中执字第805-1号执行裁定书，解除对该301号、302号房屋的查封。
2011年4月，被告向相关行政部门交纳了××大厦三层301号、302号房屋的契税。同月27日，被告取得××大厦三层301号、302号房屋的房屋所有权证，该房屋建筑面积为330.64平方米、220.48平方米。目前，原、被告双方均未实际使用涉诉房屋。
庭审中，原告称，其认为被告、城乡八公司、中天亿公司之间关于涉诉房屋抵债、买卖的协议为规避破产法的相关规定，存在日期造假行为，主要表现在：1、被告与中天亿公司之间的《商品房买卖合同》签署于2005年11月，而周济谱于2006年3月才被任命为被告法定代表人。2、被告、城乡八公司、中天亿公司于2006年8月及9月签署的《协议书》及《抵债协议书》均未提及上述《商品房买卖合同》。且《协议书》约定“应按约定的价格签订房屋买卖合同”。3、2006年8月的《协议书》中提及的“北京京润园林绿化工程有限公司”于2009年才成立。4、在2007年原告与中天亿公司、城乡八公司的诉讼案件中，城乡八公司及中天亿公司均未提及《商品房买卖合同》一事，仍称涉诉房屋归城乡八公司所有。如果被告已经与中天亿公司签订了《商品房买卖合同》，其在2007年的诉讼中却未主张其合法权利，不符合常理。5、依据《商品房买卖合同》、《协议书》、《抵债协议书》的约定以及被告分别于2008年、2011年取得涉诉房屋的所有权证，在人民法院受理城乡八公司的破产案件后，被告仅享有对城乡八公司的债权，涉诉房屋应属于城乡八公司的破产财产。就原告提出的上述疑问，被告及中天公司称：1、2005年，被告原法定代表人涉嫌刑事案件无法履行职责，故相关部门先行委派周济谱担任被告法定代表人，后补办了相关的任命手续。2、经被告、中天亿公司、城乡八公司三方达成口头协议，被告与中天亿公司签订了《商品房买卖合同》。后为免除中天亿公司的顾虑且涉及其他问题，三方补签了《协议书》、《抵债协议书》等文件。3、“北京京润园林绿化工程有限公司”系属笔误，实质应为“北京京润园林绿化工程公司”。中天亿公司与“北京京润园林绿化工程公司”于2005年11月就××大厦400号房屋签订了《商品房买卖合同》。4、被告虽知道城乡八公司与原告之间的以房抵债的协议，但该协议与被告无关。关于2007年的诉讼问题，被告称其知道该诉讼，但因当时尚未办理完毕相关购房手续，且城乡八公司已经胜诉，故其未参与该案的审理。中天亿公司则称因其认为其与被告之间关于涉诉房屋的《商品房买卖合同》与城乡八公司无关，故诉讼中未曾提及《商品房买卖合同》一事。5、被告与中天亿公司之间的《商品房买卖合同》已经生效并履行完毕，仅未办理房屋所有权转移登记手续。破产管理人亦未对涉诉房屋所有权问题提出异议，故涉诉房屋不属于城乡八公司的破产财产。
原告另称，被告、城乡八公司、中天亿公司之间关于涉诉房屋抵债、买卖的协议签订的时间点最早应当在2007年6月之后，而此时间距人民法院受理城乡八公司的破产还债申请一案不足六个月。被告、城乡八公司、中天亿公司之间关于涉诉房屋抵债、买卖的协议系属恶意串通，损害了原告的合法权益；上述协议以合法的形式规避了破产法的相关规定，应属无效。被告则称，在城乡八公司于2008年12月被人民法院裁定终结破产程序后，原告未在两年内主张其权利，故被告取得涉诉房屋所有权不存在任何权利瑕疵，应视为善意取得。
经询，城乡八公司破产管理人称，在北京市第一中级人民法院（2007）一中民破字第14118号破产案件中，审计报告中没有关于××大厦房产的资产记录，评估报告中也没有××大厦房产的信息，在破产债权人会议上亦无任何债权人提及该资产，故该资产不在当时破产财产范围内。现破产程序已经终结5年，人员遣散，文件移交，已无法查明核实相关情况。
上述事实，有北京市第一中级人民法院（2007）一中民破字第14118号民事裁定书，北京市第二中级人民法院（2007）二中民终字第09215号民事判决书，《商品房买卖合同》，《协议书》，《抵债协议书》及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。经生效法律文书确认，原告与城乡八公司之间存在债权债务关系，城乡八公司将从中天亿公司购买的房屋过户给原告用以冲抵欠款的行为没有违反法律、行政法规的规定，应属有效。2007年11月，北京市第一中级人民法院受理了城乡八公司申请宣告破产还债一案。依据《商品房买卖合同》、《协议书》、《抵债协议书》的约定，被告分别于2008年5月、7月以及2011年4月取得涉诉房屋的所有权证。在被告取得涉诉房屋所有权证之前，城乡八公司就涉诉房屋享有对中天亿公司的债权，并对被告负有债务。关于《商品房买卖合同》的签署时间一节，被告虽称周济谱于2005年被事实上委任为其法定代表人，后于2006年3月补办了相关任命手续，但被告并未提供翔实、有效的证据支持其主张。因此，被告主张的由周济谱作为被告的法定代表人与中天亿公司之间签署《商品房买卖合同》的时间是2005年11月，此时间与周济谱被任命为被告法定代表人的时间存在时序矛盾。另，在2007年原告与中天亿公司、城乡八公司之间的诉讼中，中天亿公司、城乡八公司均未提及被告已于2005年11月与中天亿公司就涉诉房屋签订《商品房买卖合同》一事，而被告明知该诉讼却未申请参加该诉讼以维护其权益。并且，被告及中天亿公司之间就涉诉房屋先于2005年11月签订《商品房买卖合同》，被告、中天亿公司、城乡八公司又于2006年8月、2006年9月就涉诉房屋的以房抵债问题签订《协议书》、《抵债协议书》。被告上述之行为，有悖于其作为公司法人应审慎行为之常理。涉诉房屋虽未经破产程序处理，原告与城乡八公司之间亦存在债权债务关系，但被告基于其与中天亿公司签订的《商品房买卖合同》取得涉诉房屋所有权，相关行政部门亦为被告颁发了房屋所有权证，涉诉房屋所有权已登记在被告名下。因此，原告主张其对涉诉房屋享有所有权，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，判决如下：
驳回原告北京德瑞特经济发展公司的诉讼请求。
案件受理费77320元，由原告北京德瑞特经济发展公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王轶楠
代理审判员 李玉斌
人民陪审员 刘淑芬
二〇一四年五月十二日
书 记 员 田 烨