河南省濮阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫09民终395号
上诉人（原审被告）李雪杰，女，1978年1月12日出生，汉族，住濮阳市。
委托代理人孔祥贞，河南百特律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱东方，男，1980年8月15日出生，汉族，住濮阳市华龙区。
委托代理人孙春雪，河南泽民律师事务所律师。
委托代理人宋瑞英，河南泽民律师事务所律师。
上诉人李雪杰与被上诉人朱东方房屋租赁合同纠纷一案，不服华龙区人民法院（2015）华法民初字第5222号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，位于濮阳市振兴路50号院内的瓦房5间、土地400平方米归机关服务中心所有。2010年1月17日，刘孟昌（甲方）与李雪杰（乙方）签订房屋租赁协议1份，协议主要约定：甲方将位于濮阳市振兴路与胜利路交叉口门面房两间和大厅租给乙方使用（含门头四间，橱窗两个，另加仓库一间，北边出口一个及招牌一个），租金每年10万元，租金半年支付一次，以后提前10天收下半年租金。乙方拥有永久性租赁权。协议签订后，刘孟昌将案涉房屋交付李雪杰使用至今。李雪杰依据前述协议主张其对案涉房屋具有合法使用权。现朱东方起诉称其对于案涉房屋享有合法使用权，并提交如下证据：一、2012年12月21日，濮阳市市直机关服务中心（甲方）与濮阳市恒达电子商贸有限公司（乙方，以下简称恒达公司）签订“房屋、场地承包合同”1份，合同主要约定：甲方将位于濮阳市振兴路50号院内的瓦房5间、场地400平方米租给乙方使用。租赁期限为二年，自2013年1月1日至2014年12月31日止。租金每年28000元，于每年1月10日前一次性交清当年租金。乙方不得擅自改变房屋结构，院内场地不得随意搭建屋、棚。如需改动，须经甲方同意后方可实施。租赁期间，不准将房屋、场地私自转让、转包、调换。合同到期后，同等条件下，乙方优先租用。乙方由刘孟昌妻子张香菊代表恒达公司在合同上签字盖章。二、张香菊代表濮阳市恒达实业有限公司与乙方朱东方签订的协议书1份，协议书主要约定：甲方将位于濮阳市××与××交叉口东南角自建的约400平方米塑钢房转让给乙方，该房屋没有房产证，房屋所占土地归机关服务中心所有。双方商定房屋转让价格为30万元。甲方已于2010年1月10日将该转让房屋抵押给乙方，由于无法清偿到期借款，故将该房屋以30万元价格折抵给乙方。甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让房屋不存在法律上的障碍，甲方保证该转让房屋不涉及第三方的权利。三、机关服务中心（甲方）与朱东方（乙方）于2015年1月27日签订“房屋、场地承包合同”1份，合同主要约定：甲方将位于濮阳市振兴路50号院内的瓦房5间、场地400平方米出租给乙方使用（乙方在租用场地上临时搭建的400平方米塑钢房，甲方有权随时通知乙方拆除，乙方必须无条件执行，否则甲方有权收回房屋和场地）。租赁期限为两年，自2015年1月1日至2016年12月31日止。年租金为3万元。其他条款同机关服务中心与恒达公司签订的合同条款。朱东方于2015年1月27日向机关服务中心缴纳2015年度租金3万元。
朱东方以李雪杰占用房屋已构成侵权为由，要求李雪杰返还房屋并支付占有使用费，李雪杰不允，双方形成纠纷。
原审另查明，李雪杰与刘孟昌（刘化民）因案涉租赁合同曾发生纠纷，刘孟昌于2011年起诉至法院要求解除双方之间的租赁合同。在该案二审审理过程中，刘孟昌放弃要求解除租赁合同的上诉请求，双方均同意继续履行该合同。李雪杰称判决作出后，机关服务中心并未对刘孟昌转租行为提出异议，而是逐年领取其向法院执行局交纳的房屋租金，应视为机关服务中心对其与刘孟昌之间租赁合同的默认。
据李雪杰称，自签订租赁合同至2012年年底期间，其将案涉房屋租金交给刘孟昌本人；自2013年起，将租金作为刘孟昌的执行款交至法院执行局。经向法院执行部门了解，曾将李雪杰交纳的租金作为刘孟昌执行款由机关服务中心提取了一部分租金。
原审认为，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和受益的权利。对于案涉房屋，朱东方与李雪杰均主张具有合法使用权，对此，朱东方依据的是“以房抵债”协议及房屋、场地租赁协议；李雪杰依据的是其与刘孟昌签订的租赁协议。针对朱东方与李雪杰主张及其证据，原审认为，案涉房屋由恒达公司自机关服务中心承租期间（租期为两年），刘孟昌与李雪杰针对案涉房屋签订了永久性租赁期限合同，该租赁合同期限远远超出恒达公司与出租人之间的租赁合同期限，超出部分有效与否取决于出租人机关服务中心是否追认。对此，李雪杰认为机关服务中心在其与刘孟昌的民事判决作出后并未提出异议，且逐年在本院执行部门领取其向刘孟昌的租金，应视为机关服务中心对其与刘孟昌就案涉房屋签订的租赁合同是默认的，故其仍可依据与刘孟昌的租赁合同占有案涉房屋。对于李雪杰的意见，原审认为，即使机关服务中心对李雪杰与刘孟昌的租赁合同未提出异议，但机关服务中心与恒达公司之间的租赁合同期限仅为两年，至2014年12月31日已经期满，期满后恒达公司或刘孟昌均未与机关服务中心签订新的租赁合同，期满后机关服务中心与恒达公司之间应为不定期租赁合同关系，机关服务中心随时可以解除。机关服务中心于2015年1月27日将案涉房屋及场地另行出租给朱东方的行为应视为恒达公司与机关服务中心的不定期租赁合同关系已经终止，故李雪杰仍依据其与刘孟昌签订的租赁协议主张其对案涉房屋具有合法使用权，不能成立。关于朱东方对案涉房屋的使用权，朱东方提交的“以房抵债”协议显示朱东方已受让取得400平米塑钢房，朱东方另提交其与机关服务中心签订的场地、房屋租赁协议，用以证明朱东方自机关服务中心处承租了5间瓦房及400平方米塑钢房所占土地，故朱东方就对于案涉房屋及土地具有使用权已完成举证责任。综上，朱东方与李雪杰之间虽不存在合同关系，但朱东方作为案涉房屋、土地使用权利人要求李雪杰交还房屋及场地，主体适格，于法有据，予以支持。李雪杰占用房屋造成朱东方租金损失，朱东方要求李雪杰支付占有使用费，于法有据，但其要求按60元/平方米的标准支付占有使用费，缺乏依据；结合朱东方自机关服务中心承租价格（3万元/年）、李雪杰与刘孟昌签订的租赁合同约定价格，原审酌定李雪杰按6万元/年的价格支付朱东方自2015年7月1日至2015年12月31日期间的房屋、场地使用费36000元，以后产生的费用按此标准支付至交还房屋之日。依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第三十四条、第三十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决：“一、被告李雪杰将位于濮阳市振兴路50号院内的瓦房5间、400平方米塑钢房（以实际占用房屋为准）交还原告朱东方，于判决生效后30日内履行完毕。二、被告李雪杰支付原告朱东方房屋、场地占有使用费36000元，于判决生效后10日内履行完毕。以后产生的使用费按6万元/年的标准计至交还之日。三、驳回原告朱东方的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由被告负担。”
上诉人李雪杰的上诉理由为，1、原审违反了“合同相对性”原则，支持被上诉人向第三人主张权利，缺乏事实依据，被上诉人朱东方与机关服务中心签订的《场地房屋承包合同》，该合同未履行，可对合同相对人主张其合同权利，向没有合同关系的第三人主张权利，其主体不适格；2、原审判决实质上否定了（2011）濮中法民一终字第688号民事判决既判力，违反了已生效法律文书非经法定程序不得撤销的法律规定；3、原审赋予被上诉人的合同之债的物权效力，以职权终止案外人的合同，违法处分他人的诉讼权利，属适用法律错误；4、上诉人只租用了一间瓦房，原判决让上诉人交还5间瓦房错误；5、被上诉人在原审诉讼中对5间瓦房的归属表述自相矛盾，原审未予审查。被上诉人恶意诉讼，应依法制裁。请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、由被上诉人承担上诉人的律师费、误工费、交通费等诉讼费用；3、对被上诉人及其他诉讼参与人恶意诉讼的不法行为予以制裁。
被上诉人刘桂丽的答辩理由为，1、濮阳市恒达电器有限公司因欠被上诉人借款，将自建的400㎡塑钢房以30万元的价格折抵给被上诉人，濮阳市市直机关服务中心与濮阳市恒达电器有限公司所签订的租赁合同为两年，2014年12月31日到期，此后未再签订新的租赁合同。2015年1月27日濮阳市市直机关服务中心将400㎡塑钢房所占的土地及5间瓦房所占的土地出租给被上诉人，自此，恒达公司与机关服务中心的不定期租赁合同关系已经终止，被上诉人对400㎡塑钢房享有所有权，对5间瓦房和400㎡塑钢房所占土地享有用益物权，被上诉人作为涉案房屋、土地使用权人要求上诉人交还房屋及土地主体适格，于法有据；2、（2011）濮中法民一终字第688号判决书是在没有审查房子归属的情况下判决刘孟昌与李雪杰签订的房租合同有效；3、本案案由是财产损害赔偿与“合同相对性”没有关系，被上诉人对400㎡塑钢房所占用的土地享有用益物权，这些权利皆是通过合法途径取得的，当这些权利不能实现时，被上诉人有权请求法院判决实现权利，原审法院判决结果公平合理。请求驳回上诉，维持原判。
二审查明，应濮阳市华龙区法院的要求，李雪杰分别于2014年7月7日、2015年1月7日、2015年7月7日将应交房租费各50000元交于华龙区法院执行局。
张香菊与朱东方所签订的房屋转让协议中记载“甲方已于2010年1月10日将该转让房屋抵押给乙方”，但在本案审理过程中，朱东方未向法院提交相关抵押手续。
本案其他事实与原审查明的事实相同。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，一部分房屋涉及在租赁期间内房屋所有权人发生变化，另一部分房屋及土地使用权涉及在转租期间，原出租人又与朱东方签订了《场地承包合同》，双方因租赁权发生纠纷。
首先关于房屋在租赁期间所有权发生变动问题，依照我国《合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，2010年1月17日刘孟昌（刘化民）与李雪杰所签订的房屋租赁合同（包括涉案塑钢房），业经本院（2011）濮中法民一终字第688号已生效民事判决确认为有效合同，上诉人李雪杰对约400㎡塑钢房即享有合法承租权，在合同约定的承租期间内，不因房屋所有权的变更而失权。据此，本案被上诉人朱东方虽然在李雪杰承租期间与张香菊签订了400㎡塑钢房的买卖合同，但原租赁合同对朱东方仍具有约束力，故朱东方要求上诉人李雪杰返还其正在承租的400㎡塑钢房的请求依法不应予以支持。
其次关于濮阳市市直机关服务中心所属的一间瓦房、400㎡场地使用权因转租期间原承租人发生变化所引发的纠纷问题。依照我国《合同法》的相关规定，合同仅仅是当事人之间的债权债务的约定，除合同当事人另有约定及法律另有规定的特殊情况外，合同不涉及第三人利益，因而合同也不对第三人产生任何法律约束力，即所谓的合同相对性原则。本案中，上诉人李雪杰依据与刘孟昌的租赁合同占有一间瓦房和400㎡场地，在其占用期间，因原租赁合同到期未续签，濮阳市机关服务中心又与本案被上诉人朱东方签订了租赁合同，但其双方所签订的租赁合同仅对其合同双方当事人产生约束力，其对本案上诉人李雪杰不产生任何约束力，合同承租方朱东方的合同权益得不到实现时，其只能依合同向合同相对方主张权利，其向合同以外没有民事法律关系的第三人李雪杰主张权利违背了合同的相对性原则，于法无据，本院依法不能予以支持。上诉人李雪杰所诉其被诉主体不适格的理由符合法律规定，本院予以采纳。
关于被上诉人朱东方一审所诉的房屋、场地占用费问题，截止本案诉讼时，上诉人李雪杰一直按要求交纳了房租费，其并不存在拖欠房租费的情况，故朱东方所诉要求法院判决李雪杰支付房屋、场地占有使用费的请求本院不予支持。
另，关于上诉人所诉5间瓦房的归属，原审中已经查明，该房屋归濮阳市市直机关服务中心所有。上诉人依合同租用一间瓦房，原审判决其返还5间瓦房属认定事实错误，本院予以纠正。上诉人所请求的律师费、误工费、交通费由对方赔偿问题，因其缺乏法律依据，本院不予支持。其请求的制裁恶意诉讼问题已超出本案审理范围，本案不予审理。
综上，原审认定事实部分有误，适用法律及判决结果错误，本院予以纠正，上诉人的主要上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销濮阳市华龙区人民法院（2015）华法民初字第5222号民事判决；
二、驳回朱东方一审对李雪杰的诉讼请求。
一审案件受理费800元，二审案件受理费1000元，共计1800元，均由朱东方承担。
本判决为终审判决。
审判长 王国选
审判员 杨朝庆
审判员 张士基
二〇一六年三月三十日
书记员 侯 锐