广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3040号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市百秀投资管理有限公司（原名广州市百秀广告有限公司），住所地。
法定代表人：孙永华，职务：经理。
委托代理人：郭忠革、于丹阳，广东德培律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁健聪，男，1989年5月25日出生，汉族，身份证住址广东省韶关市。
上诉人广州市百秀投资管理有限公司（以下简称百秀公司）因与被上诉人梁健聪房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2012）穗番法学民初字23号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：梁健聪、百秀公司于2011年8月17日签订一份广州大学城综合商业服务商铺租赁合同，合同约定百秀公司将位于广州市番禺区小谷围街商业南区S1-01号C17铺位出租给梁健聪作为经营场所使用，建筑面积18.7平方米。租赁期限为2011年9月1日至2012年8月31日。梁健聪以月租1084元（包含物业管理费，物业管理费每平方米8元）向百秀公司缴交租金。梁健聪须在签署合同当日向百秀公司缴交等同于两个月租金，共计2168元作为履约保证金，同时，向百秀公司缴交1000元水电押金。租金采用预付形式，梁健聪须于签订合同的当日向百秀公司缴交近一个月的租金，以后每次须缴交一个月的租金，租金于当月5日前缴交。梁健聪清楚明白本合同的综合商业服务区是临时建筑。期满如双方不再续约，则梁健聪所租商铺内属梁健聪的可移物品由梁健聪自行处理，固定设施（包括原油设施、梁健聪自行装修加装的不可移动的装修物如玻璃门套、镶嵌物）应无偿移交给百秀公司，或在百秀公司的要求下予以拆除、恢复商场原貌。如遇不可抗力或国家政策原因致本合同不能继续履行而需解除的，百秀公司需提前两个月通知梁健聪，在结清各项费用后合同解除。双方皆不负违约责任。若梁健聪逾期缴交租金、物业管理费、水电等费用，百秀公司有权按每日百分之一向梁健聪收取滞纳金；若梁健聪逾期缴交租金和各项费用超过五个日历日，则百秀公司有权解除合同，收取租赁铺位，没收梁健聪的履约保证金和水电押金，并有权就所遭受的损失另行向梁健聪索赔。合同还约定了其它内容。合同签订后，梁健聪向百秀公司缴交了2168元履约保证金及1000元水电押金，梁健聪按合同向百秀公司缴交租金至2012年4月，从2012年5月份开始梁健聪没有向百秀公司缴交租金，以致引起纠纷。另查明，广州市番禺区小谷围街综合商业服务区S1-01号商铺是百秀公司从广州大学城投资经营管理有限公司承租。双方于2010年6月13日签署合同。租赁期限为2010年6月15日至2011年6月14日。租赁期满如无城市建设、征地拆迁、征收、征用、国家政策变化等不可抗力的因素导致合同无法履行的，合同自动续约至2013年6月14日。合同明确告知百秀公司知道大学城综合商业服务区为临时建筑。广州市番禺区大学城商业南区S1-01号铺由广州大学城临时商业服务区物业服务中心提供物业管理服务并收取管理费。广州市番禺区小谷围街综合商业服务南区属于临时建筑。经广州市城市规划局许可，该项目在2005年7月15日获得建设工程规划许可证，该项目使用期为两年。百秀公司方未提供该商铺使用期延期或展期的证据。2012年5月11日，广州大学城服务中心发出通知，通知称政府将在2012年7月开始对大学城综合商业南区动工拆撤，各商户在2012年6月20日全部撤离。广州市番禺区小谷围街综合商业南区于2012年10月围蔽，失去正常经营条件，涉案商铺于2013年5月12日被拆除。
2012年9月5日，梁健聪向原审法院提起本案诉讼，请求：1、请求确认梁健聪与百秀公司签订的《广州大学城综合商业服务商铺租赁合同》无效；2、判令百秀公司返还梁健聪履约保证金2168元以及水电押金1000元；3、请求判令百秀公司赔偿梁健聪经济损失23627元，评估费用3450元由百秀公司承担（共计27077元）。4、百秀公司承担本案诉讼费用。
百秀公司在原审答辩及反诉称，1、退还保证金的问题。我方认为根据合同约定，梁健聪应在合同约定的租赁期内缴纳租金、水电费、物业管理费，但梁健聪已经几个月没有交租金、水电费、物业管理费，已构成严重违约，百秀公司作为出租方，在梁健聪违约的情况下是有权没收梁健聪的履约保证金、水电押金；2、鉴于涉案铺位由梁健聪掌控，同时该场地具备经营所用水电，物业公司亦提供相应的物业管理服务，因此涉案商铺具备经营的条件。梁健聪将涉案铺位移交给百秀公司前，应参照合同约定的标准支付租金及管理费，现梁健聪超过双方合同约定的交纳期限，应参照合同约定的违约标准支付违约金。为维护百秀公司的合法权益，请求法院：1、判令解除百秀公司、梁健聪于2011年8月17日签订的《广州大学城综合商业服务商铺租赁合同》；2、判令梁健聪向百秀公司支付2012年5月至2012年9月的租金共计3748元及逾期缴费滞纳金3532元（暂计至反诉日，之后按租赁合同约定租金标准向百秀公司支付每月使用费至梁健聪实际交铺为止）；3、梁健聪立即向百秀公司支付2012年5月至2012年9月的物业管理费共计735元及逾期滞纳金637元（暂计至反诉日，之后按租赁合同约定管理费标准向百秀公司支付每月管理费至梁健聪实际交铺为止）；4、由梁健聪承担本案所发生的诉讼费用。
梁健聪原审反诉答辨称，所租赁的商铺已于2012年10月开始围蔽，至使梁健聪无法正常经营；百秀公司故意隐瞒重要事实，租赁合同应当无效。梁健聪不应支付租金。管理服务不是由百秀公司提供，百秀公司无权提出判令管理费的诉讼请求。
在原审审理过程中，梁健聪向原审法院提供的证据有：1、广州大学城综合商业服务商铺租赁合同；2、评估报告书；3、水电费押金和履约保证金收据；4、广州市土地开发中心《关于按时移交大学城DS0303地块的函》；5、大学城商业区物业服务中心的通知。百秀公司向原审法院提供证据有：1、广州大学城综合商业服务区商铺租赁合同及分租证明；2、建设工程规划许可证；3、广州大学城临时商业服务区物业服务中心出具的分租户使用证明。
原审法院认为：对于梁健聪、百秀公司双方签订的租赁合同是否有效的问题。涉案商铺建设工程规划许可证的使用期限至2007年7月15日届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效”。双方在涉案商铺的建筑工程规划许可证核准的使用期限届满后签订租赁合同，因此双方签订的租赁合同无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。百秀公司应向梁健聪退还2168元履约保证金及1000元水电押金。
关于梁健聪请求的经济损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对评估结论书予以采信，涉案房屋装饰装修的现值可按评估价值予以认定。梁健聪因装饰装修所产生的损失系基于其与百秀公司签订的《商铺租赁合同》而产生，百秀公司作为房屋当时的出租人应知悉涉案房屋的性质、临时建筑的使用期限、是否适租等情况，梁健聪作为房屋的承租人对涉案房屋的性质、是否适租等情况亦负有谨慎审查义务。因此，对上述装饰装修损失，梁健聪及百秀公司均有过错，结合本案的具体案情，原审法院根据双方的过错程度认定百秀公司应向梁健聪赔偿装饰装修损失的60%，即5176.2元（8627元×60%=5176.2元）。对于百秀公司反诉的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。对于围蔽前的使用费，梁健聪应按合同约定的租金标准向百秀公司支付房屋占有使用费，即梁健聪应当向百秀公司支付2012年5月1日至2012年9月30日（不包含2012年8月）的占有使用费3748元；对于百秀公司主张的物业管理费，由于物业管理服务并非由百秀公司直接提供，而是由案外人广州大学城临时商业服务区物业服务中心提供物业服务，百秀公司亦并无提供证据证实在此期间曾向案外人广州大学城临时商业服务区物业服务中心交纳相关的物业管理费，故对百秀公司主张的物业管理费不予支持。对于百秀公司主张2012年10月1日至2013年5月12日的占有使用费，由于梁健聪承租的商铺从2012年10月起被围蔽，围蔽后梁健聪即无法正常经营及使用，而且百秀公司亦并没有证据证实在此期间还继续向其出租方广州大学城投资经营管理有限公司缴纳租金及相关费用而造成损失，故百秀公司反诉要求梁健聪继续支付此期间的使用费及物业管理费，缺乏事实依据，不予支持。因上述租赁合同为无效合同，百秀公司要求梁健聪支付逾期支付租金及物业管理费的违约金的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条第二款规定，于2014年4月23日作出如下判决：一、梁健聪与百秀公司在2011年8月17日签订的《广州大学城综合商业服务商铺租赁合同》无效；二、百秀公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向梁健聪退还履约保证金2168元和水电押金1000元；三、百秀公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向梁健聪赔偿损失人民币5176.2元；四、梁健聪应于本判决发生法律效力之日起十日内向百秀公司支付2012年5月至2012年9月的房屋占用费共计人民币3748元；五、驳回梁健聪的其它本诉诉讼请求；六、驳回百秀公司其它反诉诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟缓履行期间的债务利息。本诉受理费470元由梁健聪负担420元，由百秀公司负担50元；反诉受理费50元由梁健聪负担25元，由百秀公司负担25元。房屋装修评估费3450元由梁健聪承担1380元，百秀公司承担2070元。
判后，上诉人百秀公司不服原审判决，向本院提起上诉，认为：一、原审法院仅支持2012年5月至2012年9月的房屋占用费不合理，应支持到2013年5月份为止。百秀公司认为虽然围蔽是客观事实，但围蔽的主要作用并非限制梁健聪的经营，仅是征收拆迁前的一种预防措施，况且并非封闭性的围蔽，有多条通道可以供行人及车辆进入，因此，百秀公司认为该措施并未影响到梁健聪的经营，况且围蔽的实施方并非百秀公司所为，即便有一定的影响也应由梁健聪向围蔽方主张赔偿，不应以该行为拒绝交纳租金（占用费），梁健聪的行为构成严重违约，应支付租金（占用费）至案涉商铺被拆迁为止才是公平合理的。二、双方在合同中已明确约定梁健聪应以建筑面积每平方米8元的标准交纳物业管理费给百秀公司，并没有约定或者要求必须由百秀公司提供物业管理梁健聪才交纳物业管理费，也并没有约定必须要百秀公司向广州大学城临时商业服务区物业服务中心交纳物业管理费后才能向梁健聪收取。无论租赁合同是否有效，梁健聪均应按该约定交纳物业管理费给百秀公司。原审法院设定了百秀公司收取梁健聪物业管理费的两个前提条件是不正确也是不成立的。事实上案涉地区的商铺是百秀公司整体租赁的，只有百秀公司才与广州大学城临时商业服务区物业服务中心具有整体的租赁及物业管理关系的，广州大学城临时商业服务区物业服务中心与梁健聪之间不存在物业管理关系，广州大学城临时商业服务区物业服务中心就案涉场地提供物业管理服务的对象也是百秀公司而非梁健聪，百秀公司是否向广州大学城临时商业服务区物业服务中心交纳了物业管理费这是百秀公司与广州大学城临时商业服务区物业服务中心之间的关系，该行为也没有影响梁健聪接受相关的物业管理服务，原审法院将两种完全不同的法律关系混为一谈，判决错误。综上，百秀公司上诉请求：1、撤销原审判决第四、六项；2、改判支持百秀公司的第二、三项反诉请求，合计4904元。
被上诉人梁健聪答辩同意原审判决，不同意百秀公司的上诉请求。自从2012年5月通知下达以后，涉案商铺人流大幅减少，至2012年10月份围蔽后，涉案商铺已经没有经营氛围，也没有消费者，根本无法经营。关于物业管理费的问题，自从2012年5月通知下达以后，涉案商铺就已经无人管理，百秀公司也没有提供物业服务，且双方之间的合同是无效的，百秀公司上诉请求按照合同支付物业管理费没有依据。
经二审审查，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
另查明，2013年8月21日，广州市工商行政管理局天河分局发出《准予变更（备案）登记通知书》，核准广州市百秀广告有限公司名称变更为广州市百秀投资管理有限公司。
本院认为，原审法院认定双方当事人签订的租赁合同为无效合同，双方当事人均无就此提出上诉，本院不再赘述。本案二审争议焦点为：一、梁健聪应否支付涉案商铺于2012年10月围蔽后的占有使用费；二、百秀公司请求梁健聪支付物业管理费和滞纳金应否支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，原审法院判令梁健聪参照合同约定的标准向百秀公司支付2012年9月30日前的占有使用费，判后双方均无对此项内容提出上诉，故本院予以维持。
涉案商铺所在的大学城综合商业南区已被通知拟动工拆撤，且自2010年10月起相关单位已对该区予以围蔽，致使该区丧失正常经营条件，原审法院判令梁健聪无需支付2010年10月起的房屋占有使用费，合情合理。百秀公司上诉认为围蔽不影响梁健聪的经营，缺乏证据证明，本院不予采信。百秀公司又提出围蔽是案外人所为，即使围蔽影响梁健聪使用，梁健聪也不应以此拒交租金（占用费）的上诉理由，从《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定可见，百秀公司的上述上诉理由亦不成立，本院不予采纳。
关于物业管理费的问题，因双方租赁合同无效，其中关于支付物业管理费的约定对双方均无约束力。现百秀公司无证据证明其已向梁健聪提供了物业服务，亦无证据证明其曾代梁健聪向广州市大学城临时商业服务区物业服务中心交纳过物业管理费，故其请求梁健聪向其支付物业管理费及滞纳金缺乏约定或法定依据，原审不予支持处理并无不当。百秀公司就此提起上诉并无新的事实和理由，本院不予支持。
综上，上诉人百秀公司的上诉请求均理据不足，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人广州市百秀投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一四年九月十七日
书记员 杨银桃