广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1059号
上诉人（原审被告）：魏素吟
上诉人（原审被告）：深圳市广天地房地产交易评估有限公司东乐分公司
被上诉人（原审原告）：深圳市物业管理有限公司
原审被告：深圳市广天地房地产交易评估有限公司
上诉人魏素吟、深圳市广天地房地产交易评估有限公司东乐分公司（以下简称广天地东乐分公司）因与被上诉人深圳市物业管理有限公司（以下简称深圳物管公司）、原审被告深圳市广天地房地产交易评估有限公司（以下简称广天地公司）排除妨害纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第1292号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：案外人深圳xx房地产（集团）股份有限公司为涉案房产的建设单位。2008年10月1日，深圳xx房地产（集团）股份有限公司与深圳物管公司签订《前期物业服务合同》，委托深圳物管公司对xx花园实行一体化物业管理和综合服务。2002年12月10日，深圳物管公司与魏素吟签订《租赁合同》，约定深圳物管公司将涉案房产出租给魏素吟使用，租期从2003年1月1日至2007年12月31日止。xx花园于1997年4月经有关部门正式登记成立了第一届业主委员会。第一届业主委员会于2000年4月任期届满。现涉案小区尚未成立新一届的业主委员会。xx花园业主、业主大会至今尚未选聘物业服务企业。2012年7月16日，深圳市公安局xx分局消防监督管理大队对东乐分公司下发了责令改正通知书。通知书载明：东乐分公司占用xx花园大厦西座xx楼东北角裙楼疏散楼梯间经营，影响人员安全疏散，对此火灾隐患，责令于2012年7月23日前消除。2012年7月24日，深圳市公安局xx派出所向xx街道办发出《组织强制拆除违法建筑物报告》，建议xx街道办事处对xx花园大厦西座xx楼东北角裙楼疏散楼梯间违章搭建的建筑物强制拆除。涉案房产未办理产权登记，深圳物管公司在庭审中称涉案房产为违章搭建形成。
深圳物管公司诉至原审法院，请求判令：1、魏素吟、广天地公司、广天地东乐分公司停止侵占xx花园大厦西座xx楼裙楼一楼通道楼梯口；2、魏素吟、广天地公司、广天地东乐分公司退出xx花园大厦西座xx楼裙楼一楼通道楼梯口；3、魏素吟、广天地公司、广天地东乐分公司承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同为前期物业服务合同。涉案xx花园业主、业主大会未选聘物业服务企业，深圳市物业管理有限公司依据其与建设单位深圳xx房地产（集团）股份有限公司签订的前期物业服务合同，对xx花园进行物业管理、向业主或其他使用人提供服务，承担相应义务并享有合法权利。
广天地东乐分公司占有、使用的xx花园大厦西座xx楼东北角裙楼疏散楼梯间经深圳市公安局xx分局消防监督管理大队现场检查，存在火灾隐患。且在深圳市公安局xx分局消防监督管理大队指定的期限内未予整改。根据《物业管理条例》，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，保护业主人身、财产安全。广天地东乐分公司作为涉案房产的实际使用人，所使用的房产存在火灾隐患，深圳物管公司作为物业服务企业有权请求涉案房产使用人排除妨害。另外，广天地东乐分公司使用涉案房产并无合法依据。因此，对于深圳物管公司要求广天地东乐分公司停止侵占并退出xx花园大厦西座xx楼裙楼一楼楼梯口的诉讼请求予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第十二条之规定，判决：1、广天地东乐分公司停止侵占xx花园大厦西座xx楼裙楼一楼楼梯口并于判决生效之日起十日内退出xx花园大厦西座xx楼裙楼一楼楼梯口；2、驳回深圳物管公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由广天地东乐分公司、广天地公司共同负担。
上诉人魏素吟、广天地东乐分公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决第一项，发回重审或直接改判驳回深圳物管公司的全部诉讼请求。2、深圳物管公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原审对本案是否存在合法有效的物业管理合同认定不清、适用法律错误。深圳物管公司与深圳xx房地产（集团）股份有限公司于2008年10月1日签订的xx花园《前期物业服务合同》无效，对xx花园业主和公共物业承租户不具有法律效力。首先，建设单位深圳xx房地产公司（现深圳xx房地产（集团）股份有限公司在xx花园小区入住二十一年、业主委员会早就成立的情况下，与其子公司深圳物管公司签署《前期物业服务合同》，排除了xx花园业主权利违反了合同法第五十二条第二项的规定，属无效合同，其次，依据国务院、广东省和深圳市陆续发布施行、修订的物业管理法规，《前期物业服务合同》亦属无效。《前期物业服务合同》签署时间、委托主体不符合法律、法规的有关规定。深圳物管公司提供的《前期物业服务合同》签署时间为2008年10月1日，而此前一直上溯至xx花园入住前六个月，建设单位并没有在法定时限内与深圳物管公司签署前期物业服务协议。深圳物管公司主张小区入住后己受托提供物业服务，但未举证小区入住后两年内存在的任何书面委托管理协议。小区入住后，xx花园业主委员会（原业主管理委员会）于1997年正式成立，按照有关物业管理法规，住宅小区入住两年后且业主委员会已成立的，应由业主委员会代表全体业主决定续聘或者是另行选聘物业管理公司。但xx花园业主委员会并没有选聘深圳物管公司提供物业管理服务。在小区入住两年后，只有在业主委员会仍未成立的情况下，建设单位才能依法自行或委托物业管理公司继续管理。xx花园建设单位未在入住两年内委托过深圳物管公司为前期物业服务企业，不存在于2008年又委托深圳物管公司“继续”管理的前提。xx花园小区若要在2008年选聘物业服务企业，应由业主委员会作为主体签订协议。魏素吟、广天地东乐分公司一直主张业主委员会只是换届选举委员，并不是业主委员会的民事主体不存在。业主委员会长时间未能顺利换届选举的原因在深圳物管公司的长期阻挠，街道办和住建局己有查明事实和相关认定，原审法院未予审查。依据深圳市政府《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》第四十七条的规定，因参加业主大会会议的业主未能达到法定人数等客观原因未能如期换届改选的，业主委员会仍应继续履行职责，直至新一届业主委员会产生为止。入伙后的小区，应由全体业主当家做主，行使自己的管理权利和义务，专业物业管理企业是接受业主委托提供物业服务，而不是自行创设管理权利；二、原审并无充分证据，错误认定魏素吟、广天地东乐分公司使用的涉案房产存在火灾隐患、妨害物业管理。魏素吟、广天地东乐分公司利用xx花园西座大厦楼梯侧1号房屋进行经营完全合法，该房屋位于在大厦楼梯出口左侧，物理位置上根本未占用楼梯口。魏素吟、广天地东乐分公司使用该房屋是源于租赁合同关系，并非毫无缘由的侵占小区公共房屋。若因履行租赁合同发生纠纷，深圳物管公司应当另循法律途径另案处理。魏素吟、广天地东乐分公司以该位置房屋作为经营场所申请营业执照，早已经通过深圳市市场监督局工商登记。租赁合同亦曾经过租赁管理所备案登记。魏素吟、广天地东乐分公司利用涉案房屋作为经营场所开业的合法性已经各个行政机关所认可，并非非法侵占房屋。涉案房屋并未占用消防通道，房屋完全包含在楼宇外立面之内，房屋纵深内无大厦的任何出入口，属于楼房的组成部分，并非疏散出口或消防通道，更不是魏素吟、广天地东乐分公司搭建的具有火灾隐患的违章建筑。原审法院在庭审中出示的两份证据分别是深圳市公安局xx分局消防监督管理大队向魏素吟、广天地东乐分公司发出的《责令改正通知书》和深圳市公安局xx派出所向xx街道办发出的《组织强制拆除违法建筑物报告》。上述消防监督管理部门的检查记录和责令改正通知书根本未见有涉案房产系占用小区消防通道的认定，仅认为存在影响人员安全疏散的火灾隐患，并且责令改正通知书也并没有明确指明存在哪一项消防安全违法行为，更没有要求魏素吟、广天地东乐分公司退出涉案房产的改正事项。原审在消防监督管理部门没有要求魏素吟、广天地东乐分公司退出涉案房产，未依法直接勒令相关单位和人员退出房产的情况下，断然支持深圳物管公司要求魏素吟、广天地东乐分公司退出涉案房产的诉讼请求，完全没有事实和法律依据。根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，有权认定和拆除违法建筑的职权部门是县级以上地方人民政府城乡规划主管部门，但至今规划部门未就涉案房产系违章建筑作出认定，原审不能据此作出魏素吟、广天地东乐分公司应退出涉案房产的判决。本案源于长期以来与小区广大业主、业主委员会之间的物业管理权之争。xx花园小区广大业主并不承认由深圳物管公司提供物业管理服务，本早应依法公开招标选聘物业管理公司。但深圳物管公司一直拒绝交出物业管理用房和相关资料。真正妨害xx花园物业管理行为的恰恰是深圳物管公司自身；三、原审法院错误适用简易程序审理本案，可能会对案件正确判决造成影响。本案于2011年11月立案，原审法院受理后组成合议庭进行了审理，驳回了深圳物管公司的起诉，而中院指令原审法院对本案进行实体审理后，原审法庭又改为适用简易程序审理本案。按照案件事实和法律规定，本案己不能再适用简易程序审理。根据最高院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第171条的规定，已经按照普通程序审理的案件，在审理过程中无论是否发生了情况变化，都不得改用简易程序审理。该规定表明民事案件审判程序的转化是单向的，只能由简易程序转化为普通程序。而《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第二条也规定基层人民法院适用第一审普通程序审理的民事案件，不得违反当事人自愿原则，将普通程序转为简易程序。按照民事诉讼法第一百四十六条的规定，适用简易程序审理的案件应当在立案之日起三个月内审结。审理期限不得延长。审理期限从立案的次日起计算。而本案从立案之日起早己不可能在三个月内审结。依照民事诉讼法第一百四十三条的规定，适用简易程序的前提条件是案件事实清楚，权利义务关系明确，争议不大的简单民事案件。本案被中院裁定指令审理表明本案不属于该类案件，不能适用简易程序。综上，请求二审法院支持魏素吟、广天地东乐分公司的上诉请求。
被上诉人深圳物管公司答辩认为，原审判决认定事实清楚，判决合法，请求二审法院维持原判。
原审被告广天地公司答辩同意魏素吟、广天地东乐分公司的上诉意见。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。
另查明，本院（2012）深中法房终字第1436号民事裁定曾指令原审法院审理本案，认定深圳物管公司依据其与建设单位签订的前期物业服务合同，对xx花园进行物业管理、向业主或其他物业使用人提供物业服务，承担相应义务并享有合法权利。深圳物管公司有权在其实施管理的xx花园物业区域内，就违反物业管理合同、法律、法规或者管理规约的行为向法院起诉，要求责任人承担责任。
再查明，原审追加广天地公司和广天地东乐公司为当事人后，深圳物管公司在原审庭审中明确要求魏素吟与上述两公司共同承担责任。
在二审审理过程中，魏素吟、广天地东乐分公司提出部分东乐小区业主已经向罗湖区人民法院起诉，要求确认前期物业管理合同无效。故本案应以该案的审理结果为依据，中止诉讼。
本院认为，一审法院有权依据案件事实、法律关系性质和争议复杂程度确定审理程序，魏素吟、广天地东乐分公司质疑原审适用简易程序审理本案不当，并无法定依据，本院不予采纳。本院（2012）深中法房终字第1436号民事裁定指令原审法院审理本案后，原审法院重新追加了当事人，深圳物管公司也增加了诉讼请求，原驳回起诉的（2011）深罗法民三初字第1981号案与本案原审（2012）深罗法民三初字第1292号案并非同一诉讼程序中的同一案件，并不存在案件审理由普通程序转换为简易程序的情形，魏素吟、广天地东乐分公司以此主张原审程序违法，要求将案件发回重审，本院不予支持。
深圳物管公司系xx花园的前期物业管理企业，受建设单位深圳xx房地产（集团）股份有限公司的委托对涉案小区提供物业管理服务。xx花园虽已成立业主委员会，但目前业主委员会尚未组织业主大会形成选聘新的物业服务企业或要求原物业服务企业深圳物管公司终止物业服务的决议，故深圳物管公司仍系涉案小区的物业管理人，按照权利义务对等原则，其有权依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第十二条的规定履行相应的物业管理职责。本院（2012）深中法房终字第1436号民事裁定已认定深圳物管公司为xx花园小区进行物业管理、提供物业服务，对管理区域内的不当行为有权提起排除妨碍诉讼。东乐小区部分业主虽另案诉请确认深圳物管公司和建设单位签订的前期物业管理合同无效，但该案的处理结果并不影响深圳物管公司系当前东乐小区事实物业管理人的认定，亦不能据此排除深圳物管公司在此期间正当履行物业服务职责的权利，魏素吟、广天地东乐分公司对深圳物管公司的起诉身份提出质疑，并要求中止本案诉讼，本院不予采纳。
现有证据表明，深圳市公安局xx分局消防监督管理大队已于2012年7月16日向广天地东乐分公司所使用的房屋发出责令改正通知书，认定该房屋占用位置影响人员安全疏散，责令责任人于2012年7月23日前消除火灾隐患。与此同时，深圳市公安局xx派出所也因接到xx花园业主投诉，发函协调xx街道办组织相关部门对违章搭建进行处罚和强制拆除，消除影响人员安全疏散的火灾隐患。上述政府职能部门出具的通知、函件足以表明广天地东乐分公司经营使用的房屋有违法律或行政法规的规定，具有火灾隐患，对公安安全造成影响。由于房屋位于裙楼疏散楼梯间，属于深圳物管公司实施物业管理的公共区域，且深圳物管公司诉请的停止侵占、退出经营亦属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定的恢复原状、排除妨碍的具体表现，故原审支持深圳物管公司的相关诉请正确，本院予以维持。魏素吟、广天地东乐分公司未就其经营使用的房屋提供报建手续或产权证明，其在经营地址领取营业执照、办理租赁备案登记、签订安全管理责任书等事实行为均不足以证明房屋的合法性，也不能推翻职能部门对房屋性质和安全评估作出的认定。魏素吟、广天地东乐分公司据此主张涉案房屋并非其搭建的具有火灾隐患的违章建筑，依据不足，本院不予采纳。
综上，上诉人魏素吟、广天地东乐分公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确、处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人魏素吟、深圳市广天地房产交易评估有限公司东乐分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 力
代理审判员 吴思罕
代理审判员 郑志锋
二〇一三年八月五日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。