浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终1725号
上诉人（原审被告）陈映中。
委托代理人黄怀青，浙江六和（义乌）律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）丁桂良。
被上诉人（原审原告）陈显军。
委托代理人金伦有，浙江星耀律师事务所律师。
原审第三人王井星。
上诉人陈映中、丁桂良为与被上诉人陈显军、原审第三人王井星排除妨害纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2015）金义佛堂民初字第247号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告陈显军起诉称，原告系佛堂镇倍磊四村的村民，在本村享有三间三层楼房的所有权，持有：“义乌集用（2000）字第44-377号集体土地使用权证”。因原告与他人有债务纠纷，该三间楼房自2005年至今被被告占有使用。2014年经义乌市人民法院（2014）金义民初字第1374号判决，原告重新取得涉案房屋的所有权证（权证号码为：义乌房权佛堂字第C00193400号）。被告不服（2014）金义民初字第1374号民事判决，提出撤销之诉，案经审理，义乌市人民法院作出（2015）金义撤字第1号民事判决书，驳回被告的撤销之诉并确认被告藉以取得原告房屋的合同无效。现原告对涉案房屋持有政府行政机关颁发的合法的土地使用权证和房屋所有权证书，足以证明原告系涉案房屋的权利人，被告占有原告房屋的行为非法。现原告起诉请求判令：被告腾退其非法占有的属于原告所有的坐落于义乌市佛堂镇倍磊三村的三间楼房（该房屋北靠塘；南靠路；西靠弄；东靠塘）。庭审中，原告认为，经法院现场勘查情况，丁桂良为涉案房屋的实际租用人，原告认为丁桂良与被告的房屋租赁合同是无效的法律行为，被告将没有处分权的房屋擅自租赁给第三人丁桂良的行为应当认定为违法，故原告变更诉讼请求为判令：被告陈映中、第三人丁桂良腾退其非法占有的属于原告所有的坐落于义乌市佛堂镇倍磊三村的三间楼房；同时明确腾退的是三间四层楼房。
原审被告陈映中答辩称，本案被告购买本案涉案房屋是善意的，其与第三人王井星的房屋买卖合同至今是有效的，原告诉状中所述的与事实不符。义乌法院作出的（2015）金义撤初字第1号民事裁判并非确认被告与第三人王井星之间的房屋买卖合同无效，第三人王井星将涉案房屋交付给被告后，被告即对涉案房屋投入了大笔资金进行升层、装璜，并已以长期出租给案外人获取租金，合法占有、管理至今。但因为经过几年的增值涉案房屋如今价值已远高出第三人王井星绝卖给被告时的价值。原告虽明知涉案房屋由被告合法占有的情况下仍与第三人王井星恶意通谋，企图钻法律空子，欺瞒法院来夺取涉案房屋，进而获取不当利益。这违反了民事活动最基本的诚实信用原则和社会公德，侵犯了被告的合法权益。综上，虽然原告利用欺瞒法院的方式获取了产权证，但被告的占有是合法的、在先的，且原告是与第三人王井星恶意串通后获取了产权。因此，原告无权要求合法占有人被告腾退房屋。请法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告与丁桂良签订房屋租赁合同时，已经通过与第三人王井星的买卖合同合法占有涉案房屋，其与丁桂良签订的房屋租赁协议合法有效，第三人丁桂良根据房屋租赁协议居住涉案房屋至今，符合合同约定，被告无权要求其腾退房屋。针对第一次庭审时原告提出的（2015）金义撤初字第1号民事判决书已经确认第三人王井星与被告的房屋买卖合同无效补充意见：根据法律规定，合同的效力存在三种情况，即有效、无效和效力待定，在合同未经法院判决明确确认为无效的情况下，一般推定符合合同双方当事人的真实意思表示的合同为有效，上述判决虽然驳回了被告请求确认合同有效的诉请，但并没有明确判决该合同无效，并没有排除存在效力待定的可能，因此，在法院没有明确判决第三人王井星与被告的买卖合同无效的情况下，仍应推定为该合同有效。因此，被告占有涉案房屋并出租给第三人丁桂良使用的行为应受法律保护。丁桂良与被告签订的租赁协议是合法有效的，并未经过法院确认无效，根据买卖不破租赁的原则，原告亦无权要求第三人丁桂良腾退房屋。
原审第三人丁桂良答辩称，其和陈映中的租赁协议是合法的，其租赁的时候，王井星和陈映中的买卖协议是合法的，其租赁的期限是15年，一直住在这个房屋里已经十年了。（2015）金义撤字第1号民事判决书是有问题的，法院的判决是不公正的，房产证也有问题，现在加层到第四层，房产证上的面积跟房屋实际面积不符。其不同意腾退房屋，租赁期限到2021年才到期。
原审第三人王井星未作答辩。
原审法院认定，原告王井星系义乌市佛堂镇倍磊四村1组的村民。2000年3月24日，义乌市土地管理局颁发给原告王井星坐落于义乌市赤岸镇倍磊四村的房屋宅基地集体土地使用权证一本（地号：44-7-3001，东靠塘，南靠路，西靠弄，北靠塘）。2000年7月26日，义乌市人民法院对王井星与陈兴福（陈显军父亲）、陈显军、陈献（显）生（陈显军弟弟）借贷纠纷一案作出（2000）义民初字第2986号民事判决，陈兴福、陈显军、陈献（显）生欠王井星借款本金224200元及利息（自2000年6月27日始按银行同期同类贷款利率计付至实际履行之日止），于判决生效后一个月内清偿。判决生效后王井星向该院申请执行，同年12月5日该院作出（2000）义执字第2575-1号民事裁定，查封、拍卖陈显军所有的坐落于本市倍磊乡倍磊四村建筑面积420.74㎡（三层）房屋一幢及土地使用权。2002年2月7日本院作出（2000）义执字第2575-3号民事裁定，将陈显军所有的坐落于义乌市佛堂镇倍磊四村三间三层房屋一幢以14.2万元（评估价）的价值抵偿债务；……。王井星依据该裁定于同年11月23日就上述房屋办理了所有权变更登记并取得了房屋所有权证（义乌房权证佛堂字第××号；由于涉案房屋的土地系集体性质，无法过户，至今仍然登记在陈显军名下）。2005年1月5日，王井星立《房屋绝卖契约》一份，将上述房屋及屋内设施以13.3万元的价款绝卖给陈映中所有。同时，王井星与陈映中另签订《协议书》一份，约定了延期交付房屋的日期、履约保证金及保证金退付的相关内容。当日，王井星向陈映中出具收条二份，其中一份载明“收到陈映中购房款合计人民币壹拾叁万叁千元正，房屋交易两清。”另一份载明“今收到陈映中购房余款壹万叁仟元正，房屋钥匙等移交清楚。”陈映中接收该房屋后，未经审批，进行了违章升层（现为四层）。
2012年11月1日，王井星与陈显军签订《房屋买卖契约》一份，载明：甲方（王井星）依义乌市人民法院（2000）义执字第2575-3号民事裁定书裁定，以抵偿方式取得义乌市佛堂镇倍磊四村原属乙方（陈显军）所有的三间三层房屋一幢。甲方已于2003年2月19日（陈映中提供的房屋所有权人为王井星的房屋所有权证载明的填发日期是2002年11月23日，与房管处提供的房产信息载明的日期不同）将该房屋的所有权证过户至自己名下，但该房屋的土地使用权证仍然登记在乙方名下。考虑到乙方现已无房居住的实际情况，甲、乙方经协商一致，甲方决定将该房屋卖给乙方，恐口说无凭，特订立本约，供双方共同遵守。一、甲方以33.8万元的价格将坐落于义乌市佛堂镇倍磊四村东靠：“本宗地墙外为界靠塘；西：本宗地墙外界靠弄；南：本宗地墙外为界靠路；北：本宗地墙外为界靠塘”的三间三层房屋一幢绝卖给乙方所有。二、由乙方在本约生效之时将前述33.8万元房款当面支付给甲方，甲方不另出具收款凭据。三、甲方协助乙方将绝卖的房产证过户更名至乙方名下。过户更名所需的税、费等其它一切费用均由乙方承担。四、乙方付清甲方房款后，双方并无其他经济纠葛。五、本房屋买卖契约经甲、乙方签字捺印后生效，并各执一份存照。2014年6月26日，陈显军为与王井星房屋买卖合同纠纷一案向义乌人民法院提起诉讼，要求确认其与王井星签订的《房屋买卖契约》有效；判令王井星履行协助房产权证过户更名义务。该院经缺席审理，于2014年7月31日作出（2014）金义民初字第1374号民事判决，确认陈显军与王井星于2012年11月1日签订的《房屋买卖契约》有效；王井星于判决生效之日起五日内协助陈显军将坐落于义乌市佛堂镇倍磊四村三间三层房屋（集体土地使用证号为义乌集用[2005]（应当为2000）字第44-377号、房屋所有权证号义乌房权证佛堂字第a000611**号）的所有权证变更登记至陈显军名下的手续，相关税费等由陈显军负担。该判决生效后，陈显军向该院申请执行，该院于2014年10月31日，向义乌市房地产管理处发出（2014）金义执民字第5458-2号协助执行通知书，请求协助将王井星名下坐落于义乌市佛堂镇倍磊四村三间三层的房产所有权及土地使用权（集体土地使用证号为义乌集用[2005]字第44-377号、房屋所有权证号义乌房权证佛堂字第a000611**号）过户到陈显军名下。陈显军于2014年12月1日向税务部门交纳了相关税费，于2014年12月2日取得涉案房屋所有权证（产权证号：义乌房权证佛堂字c001934**号，该权证载明房屋总层数为4层，原告所在层数为1-3层）。陈映中得知（2014）金义民初字第1374号民事判决后，于2014年12月26日以陈显军、王井星为被告向义乌市人民法院提起本案第三人撤销之诉，诉请要求：1、撤销（2014）金义民初字第1374号民事判决；2、确认陈映中与王井星的房屋绝卖契约有效；3、判令被告办理上述房屋的过户手续。该院于2015年6月8日作出（2015）金义撤初字第1号民事判决书，对涉案房屋的买卖情况以及产权变更情况作出了认定，同时认定：“虽然原告陈映中与被告王井星签订有《房屋绝卖契约》，但本案讼争房屋的土地性质系集体所有，陈映中并非本案讼争房屋的土地所有权的集体经济组织成员，其与被告王井星签订的房屋买卖合同属无效合同，故（2014）金义民初字第1374号民事判决并未侵害原告陈映中合法权益”。据此，该院判决驳回了陈映中的诉讼请求。现该案已经生效。
另查明，被告陈映中与第三人丁桂良系连襟关系。涉案房屋现由第三人丁桂良使用。第三人丁桂良陈述：涉案房屋是在2006年租给其使用，其用于开办袜厂；双方未签订书面租赁协议，口头约定租期为15年。在审理过程中，原审法院对涉案房屋的现状进行了现场勘查，经勘查：涉案房屋为三间四层楼房，其中第一层堆放裤袜产品及机器设备，现未生产，处于停工状态；第二层堆放裤袜产品；第三层为员工宿舍；第四层由丁桂良居住使用。
原审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案房屋三间楼房中的一至三层房屋，根据（2014）金义民初字第1374号民事判决书认定归原告陈显军所有，且陈显军亦取得了涉案房屋的产权证；至于涉案房屋第四层楼房，该层楼房系违章升层，未进行确权，在该层楼房未确权之前，不作处理。故原告陈显军有权对涉案房屋中其有所有权部分行使占有、使用、收益等相关所有权人的权利，有权要求房屋占有人腾退涉案房屋。关于被告陈映中主张其为涉案房屋合法占有人的抗辩，因被告陈映中与第三人王井星之间的房屋买卖合同已被生效判决确认无效，因此，无权对涉案房屋行使占有、使用、收益等权能，其因与第三人王井星房屋买卖合同无效导致的损失可由双方另行处理。关于第三人丁桂良主张涉案房屋系由其向被告陈映中租赁、租赁期限为15年的抗辩，因被告陈映中与第三人王井星的房屋买卖合同被认定为无效合同，无效的合同自始没有法律效力，被告陈映中亦无权进行出租；即使双方确有口头租赁协议，该协议因被告陈映中无权处分涉案房屋且所有权人原告陈显军未进行追认而归于无效，故本案中亦不能适用“买卖不破租赁”的法律原则。此外，被告陈映中、第三人丁桂良均未向本院提供涉案房屋的书面租赁协议，也无证据表明双方实际的租赁期限和租赁的内容，第三人丁桂良的损失可由其与出租方另行处理。第三人丁桂良为现在房屋的实际使用人，其应当协助予以腾退。综上，原告的诉讼请求合法有据，予以支持。第三人王井星经合法传唤，无正当理由未到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十一条、第一百三十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十九条、第三十五条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告陈映中、第三人丁桂良于本判决生效后一个月内腾退坐落于义乌市佛堂镇倍磊四村的三间一至三层楼房（产权证号：义乌房权证佛堂字c001934**号；房屋四至：东：本宗地墙外为界靠塘；南：本宗地墙外为界靠路；西：本宗地墙外界靠弄；北：本宗地墙外为界靠塘）。二、驳回原告陈显军的其他诉讼请求。案件受理费200元，由原告陈显军负担。
一审宣判后，陈映中、丁桂良均不服，向本院提起上诉。
陈映中上诉称，一审法院认为陈映中与王井星之间的房屋买卖合同已被法院生效判决确认无效，属于认定事实错误。义乌法院虽在（2015）金义撤初字第1号民事判决中驳回了陈映中的诉讼请求，但该判决未直接确认合同无效前，民事合同一般推定为有效，也不排除效力待定的可能性。陈映中目前仍为涉案房屋的合法占有人，陈显军无权要求其腾退已支付对价、善意占有的房屋。陈映中合法购买涉案房屋后，出租给丁桂良使用，租期15年，现租赁合同未到期，应适用“买卖不破租赁”原则，不得要求丁桂良腾退房屋。陈显军与王井星为获取不当利益，恶意通谋，违反了诚实信用原则，侵害了陈映中与丁桂良的合法权益。请求二审法院撤销原判，依法改判。另，陈映中已向义乌法院对（2015）金义撤初字第1号民事判决申请再审，本案应中止审理。
丁桂良答辩称，对陈映中的上诉没有意见。
丁桂良上诉称，其与陈映中达成租赁合同关系时，涉案房屋由陈映中合法、善意占有。（2015）金义撤初字第1号民事判决不公正，不应作为本案认定事实的依据，该判决也未明确确认陈映中与王井星之间的合同无效，应推定有效。丁桂良的租赁期为15年，目前已租用10年，尚有5年租期，根据“买卖不破租赁”原则，不应判令丁桂良腾退。即使腾退也应当给予合理时间，一审法院要求丁桂良在一个月内腾退时间过于紧迫。一审程序不当，未向丁桂良送达应诉通知书、举证通知书、权利义务告知书等法律文书，致使丁桂良无法充分了解并行使合法的诉讼权利。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
陈映中答辩称，丁桂良的上诉有理有据。
陈显军针对陈映中、丁桂良的上诉答辩称，上诉人的上诉请求和理由不能成立。陈显军系涉案房屋的合法产权人，不仅有生效法律文书判定，且有房管部门颁发的土地、房屋所有权证。两上诉人侵占陈显军房屋的事实清楚，因陈映中未取得房屋所有权，陈映中与丁桂良之间的房屋租赁合同亦属无效。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王井星未作答辩。
二审中，各方当事人均未向本院提供符合民事诉讼法规定的新证据。
本院查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为，关于陈映中与王井星签订的房屋买卖合同效力问题。义乌市人民法院（2015）金义撤初字第1号民事判决以陈映中并非讼争房屋所在的集体经济组织成员为由，确认房屋买卖合同无效，该判决已发生法律。上诉人提出合同有效的意见，与生效判决相悖，本院不予采纳。合同无效则自始没有法律约束力，故陈映中无权对房屋进行占有、收益、处分，其称已将房屋出租给丁桂良，未提供充分证据证明，本院不予认定。现陈显军作为涉案房屋的所有权人，主张房屋占有人腾退房屋，合法有据，两上诉人应予腾退。综上，上诉人的上诉请求，依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由陈映中负担200元，由丁桂良负担200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱红彦
审 判 员 杜月婷
审 判 员 周楚臣
二〇一六年六月十五日
代书记员 汤玉婷