江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5349号
上诉人（原审原告）袁韬，男，1988年10月11日生，汉族。
委托代理人蔡敏，江苏苏延律师事务所律师。
委托代理人李跃民，江苏苏延律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）邱嵘，男，1969年11月13日生，回族。
委托代理人李静媛，女，1963年8月24日生，回族。
委托代理人李永忠，江苏诺法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京帝丰房地产销售有限公司，住所地南京市鼓楼区水佐岗32巷2幢1单元103室。
法定代表人于华，该公司董事长。
委托代理人韩梅，女，1990年8月14日生。
上诉人袁韬、邱嵘与被上诉人南京帝丰房地产销售有限公司（以下简称帝丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁禄民初字第658号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
袁韬一审诉称，2013年12月2日，邱嵘与案外人袁雪飞（后买房人变更为袁韬）、南京帝丰房地产销售有限公司（以下简称帝丰公司）签订房地产买卖定金合同一份，其已支付定金10万元、中介费1万元。在双方共同约定到房产局过户当日，邱嵘未能向办理贷款的银行提交合法有效的婚姻状况证明材料，导致其未能向银行申请到贷款，故双方未能完成过户手续。邱嵘的欺诈行为造成其重大误解，帝丰公司作为中介机构未尽审核义务，存在一定过错。现诉至法院要求判令：1、撤销袁韬、邱嵘与帝丰公司之间签�的《房地产买卖定金合同》；2、邱嵘返还定金10万元及利息损失4000元；3、帝丰公司返还佣金1万元及利息损失400元。
邱嵘一审辩称，因定金合同签订方为其与袁雪飞，因此袁韬并非本案适格主体；诉称其仍处于已婚状态并且案涉房屋有其他共有人并无依据，其早已提供真实材料，袁韬所称受欺诈而产生重大误解之说不成立，定金合同无法履行的责任在袁雪飞，对方单方违约，其作为受约人没收定金有理有据，请求法院依法驳回袁韬诉讼请求。
帝丰公司一审辩称，房屋所有人婚姻状况并非为办理产权转移或银行贷款的必要条件；因袁韬资信不佳，导致无法办理贷款预审手续，因此双方未向房产登记部门递交相关材料。但是定金合同约定，贷款不足可以用现金补足，其已审核邱嵘所提供材料的真实性，沟通协商工作已基本完成，因此其与邱嵘均系�同守约方，袁韬系合同违约方，请求法院判决驳回原告诉讼请求。
一审法院经审理查明，江宁区禄口街道宁溧路188号博恩花园御碧轩某幢103室房屋所有权人为邱嵘。2013年12月2日，邱嵘与案外人袁雪飞（后买房人变更为袁韬）、帝丰公司签订房地产买卖定金合同（以下简称买卖合同）一份，约定，甲方（邱嵘）将坐落于江宁区禄口街道宁溧路188号博恩花园御碧轩某幢103室房屋出售给乙方（袁韬），甲方保证出售的房屋权属真实，无纠纷并保证共有人同意…房屋价格为128万元，乙方预付定金10万元，在产权过户当日支付甲方首付款39万元（含定金），尾款89万元支付方式为商业贷款，过户时间为2014年4月8日前，交房时间为甲方收到全款当天；乙方支付丙方（帝丰公司）佣金1万元，过户当日再支付1万元。在上述买卖合同签订当日，袁雪飞支付购房定金5万元；2013年12月14日，袁雪飞再次支付购房定金5万元。2013年12月7日，袁雪飞支付佣金1万元。后袁雪飞与邱嵘签订补充协议一份，约定“因买卖双方贷款原因，将过户时间延长至2014年5月20日，如到期因贷款问题，则具体过户时间再商议。此协议是在原买卖合同袁雪飞购邱嵘名下奥斯博恩庄园御碧轩某幢103室房屋合同基础上，原过户时间是2014年4月28日改为2014年5月20日，原购房人袁雪飞改为现购房人袁韬。”补充协议签订后，因贷款银行需房屋所有权人邱嵘提交婚姻状况证明用以进行贷款预审，至2014年5月20日，邱嵘提交的婚姻状况证明材料未被该银行认可，致使袁韬银行贷款预审手续未通过，因此袁韬未支付购房首付款，双方未办理房屋过户手续。
审理中，袁韬、邱嵘和帝丰公司均同意不再继续履行买卖合同及补充协议，关于定金以及佣金返还问题，因各方意见分�较大，致使调解未成。
一审法院认为，案外人袁雪飞与邱嵘、帝丰公司签订的房地产买卖定金合同及袁雪飞与邱嵘签订的补充协议合法有效，受法律保护，各方应当按约履行。袁韬主张因邱嵘的欺诈行为造成其重大误解，并要求判令撤销上述买卖合同，无事实及法律依据，一审法院不予支持；现袁韬、邱嵘和帝丰公司均同意不再继续履行买卖合同及补充协议，一审法院予以确认。在各方签订买卖合同及补充协议后，因邱嵘未能提交贷款银行认可的婚姻状况证明材料，致使袁韬银行贷款预审手续未能通过，导致双方未能按约办理过户手续，但双方未约定邱嵘协助袁韬办理贷款手续的具体方法和材料，而邱嵘提供的材料不被贷款银行认可，属于不可归责于当事人双方的事由致使合同目的未能实现，各方均无违约行为，不承担违约责任，出卖人应当将定金返还�受人，故袁韬要求邱嵘返还定金100000元诉讼请求，一审法院予以支持。袁韬可按中国人民银行同期同类存款利率的标准主张利息损失，袁韬主张的利息损失超过的部分，于法无据，一审法院不予支持。因帝丰公司已按约履行其应承担的中介服务义务，故袁韬要求帝丰公司返还佣金10000元及利息损失400元的诉讼请求无事实及法律依据，一审法院也不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、邱嵘于本判决发生法律效力之日起10日内返还袁韬定金100000元及相应利息（以50000元为基数，自2013年12月2日起计算；以50000元为基数，自2013年12月14日起计算；均按中国人民银行同期同类存款利率计算至实际给付之日止）；二、驳回袁韬的其他诉讼请求。一审案件受理费2520元、保全费1020元�合计3540元，由袁韬负担1931元，由邱嵘负担1609元（该款项已由袁韬垫付，邱嵘在给付上述款项时应加付此垫款）。
袁韬不服一审法院判决，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、被上诉人共同隐瞒了邱嵘在中国婚姻关系依然存续的事实。2、上诉人存在重大误解。被上诉人共同向上诉人隐瞒了邱嵘婚姻关系在中国依然存续的事实，上诉人在签订合同时一直认为邱嵘是单身，进而认定涉案房屋的产权这一重要属性是邱嵘一人所有，正是基于此，上诉人才会向被上诉人邱嵘购买该房产。二、一审判决适用法律错误。被上诉人共同隐瞒邱嵘在中国婚姻关系依然存续的事实，导致上诉人产生重大误解，与被上诉人邱嵘签订《房地产买卖定金合同》。同时被上诉人邱嵘怠于将其在国外的离婚判决进行承认，被上诉人南京第丰房地产销售有限公司作为专业的中介机构未尽审慎的审核义务，上诉人有权请求法院撤销该合同。两被上诉人除返还财产外应当承担相应的损失赔偿。综上，请求撤销一审法院判决，依法支持上诉人一审其他诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
邱嵘答辩称，上诉人袁韬的上诉理由不成立。原审法院已经查明，我方不存在向袁韬隐瞒婚姻关系。导致袁韬没有办理贷款手续并非是缺少我方的单身证明，也不存在我方前妻会向其主张权利。故袁韬认为存在重大误解主张不成立。由于袁韬的资历尚浅，银行流水不足，袁韬父母资信也不良，方导致了其无法办理89万元贷款。袁雪飞此时又因自身家庭内部原因反悔购房，故而寻找我方所谓的婚姻瑕疵，依次为借口试图毁约。我方在涉案房屋销售之初就告知袁雪飞，我方及涉案房屋的所有真实状况，不存在欺诈。买卖双方及中介方签订的定金合同是合法有效的。不存在所谓的撤销事由。
被上诉人帝丰公司答辩称，一、房主邱嵘在签订房屋买卖定金合同前，已将真实情况告知我司业务员韩梅及买房人袁雪飞（原告袁韬的堂哥），答辩人与邱嵘并无任何共同隐瞒与欺诈。二、合同无法继续履行的原因是买房人袁雪飞信誉不良而无法贷款，而换成袁韬的名义贷款也难以足额贷款，买房人产生反悔，继而借口房主及中介公司共同隐瞒邱嵘婚姻真相而意图毁约，并试图要回全部定金及中介费。请求二审法院驳回袁韬的上诉请求，维持一审法院对我公司的判决。
邱嵘不服一审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审判决审查事实不清。l、上诉人认为被上诉人袁韬并非本案所涉房屋的实际买受方，案外人袁雪飞才是真正的买房人。2、原审判决查明事项中，遗漏了合同第十条第4项关于买房人如房屋贷款不满89万元，则以现金补足的约定。而根据该项约定，即便买房人因贷款资质不佳或其他原因，贷不到预期的贷款额度，其也理应对此早有准备，届时用现金补足购房款，故贷款不足额的问题不应成为其无法预期的客观因素，也不构成不可归责于双方当事人的事由。3、房屋贷款因何没有办理成功？究竟是哪方的责任？原审判决对此事实审查不清。4、本案房屋买卖定金合同究竟是双方协议解除还是法院依法解除？究竟是因一方恶意违约而无法继续履行而解除？还是不可归责于双方当事人的事由导致合同无法继续履行而解除？原审判决对此事实审查不清。原审判决以“原被告各方均同意不再继续履行合同及补充协议”，掩盖了合同解除的真实原因是因上诉人资信不足，继而恶意违约，导致合同无法继续履行的事实。二、原审判决认定错误。1.既�原审法院已认定被上上诉人主张因邱嵘的欺诈行为造成其重大误解，并要求判令撤销上述买卖合同，无事实与法律依据，不予支持，就理应驳回被上诉人据此提出的全部诉请。2、原审判决在未查明被上诉人存在恶意毁约行为，而导致合同无法继续履行的情况下，以“现原被告各方均同意不再继续履行合同及补充协议”，掩盖了合同无法履行的原因是被上诉人资信不足贷款存在问题及恶意毁约的行为所导致，进而将被上诉人单方违约行为认定为合同双方同意解约行为。3、在缺乏证据及审查事实不清的情况下，原审判决认定事实部分中“因邱嵘未能提交贷款银行认可的婚姻状况证明材料，致使袁韬银行贷款预审手续未能通过，导致双方未能按约办理过户手续”系错误认定。此节已在前文充分论述，不再赘述。4、原审判决认定事实部分中“而邱嵘提供的材料不被贷款�行认可，属于不可归责于当事人双方的事由致使合同目的未能实现，各方均无违约行为，不承担违约责任…”系错误认定。邱嵘提供的材料至今未被用于贷款银行审核，何来不被贷款银行认可之说。既然邱嵘提供的材料不被贷款银行认可，明显是邱嵘没有履行配合对方贷款的义务，则应由邱嵘承担相应的违约责任，怎么又属于不可归责于当事人双方的事由致使合同目的未能实现。5、原审判决在错误认定合同未履行的原因是不可归责于双方当事人的事由的前提下，无视被上诉人存在的种种履约能力不足、刻意毁约的事实，作出的出卖人应当将定金返还买受人的认定，系错误认定，继而作出的上诉人返还10万元定金并赔偿利息损失的判决严重不公。三、原审判决适用法律不当。1、原审判决违背了民事诉讼的不诉不理的基本审判原则，即判决结果或理由不得超出当事人�求的范围。本案中，被上诉人是以上诉人未能向办理贷款的银行提交合法有效的婚姻状况证明材料，导致其未能向银行申请到贷款，故未能完成过户手续，邱嵘的欺诈行为造成其重大误解，要求法院撤销双方签订的房地产买卖定金合同，邱嵘返还定金10万元及利息损失而提起诉讼的，一审法院已认定其主张的邱嵘的欺诈行为造成其重大误解，并要求判令撤销上述买卖合同的诉请不成立，却超出袁韬的主张事由裁判，判决结果和理由超出了当事人请求和法庭审理的范围。2、原审判决所依据的法律条文没有任何一条规定涉及到不可归责于当事人双方的事由致使合同目的未能实现，各方均无违约行为，不承担法律责任的法定解除情形下的法律规定。综上，请求撤销一审判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求，由被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用。
上诉人�韬答辩称：1、袁韬就是实际买房人，三方签订的补充协议已经明确载明原购房人袁雪飞变更为袁韬，袁雪飞、袁韬、邱嵘均签字确认，袁雪飞的权利与义务已经由袁韬承担。2、关于贷款问题，双方约定在过户时交付首付款，在约定当天中介要求邱嵘提供单身证明，但邱嵘并未提供，在此情况下我方发现邱嵘并不是单身，随后我方向相关部门进行查询，发现邱嵘当时是已婚，邱嵘一直未能提供合法有效的单身证明。3、邱嵘认为合同无法履行是因为我方无法办理贷款，我方认为合同第二条明确约定尾款89万元的支付方式为银行商业贷款，合同第10条第4项约定，如果无法贷满89万元可以现金补足。经预审，有可能无法贷满89万元，但我方是可以以现金方式补足的。综上，请求二审法院支持我方的上诉请求。
被上诉人帝丰公司答辩称，我方并未故意隐瞒邱嵘的婚姻状况。贷款无法办理是因为袁韬及其共同还款人的资信不良，袁韬父亲也表示尽量贷到89万元，我方也提出可以帮其换银行，但袁韬父亲当时就口头表示不想购买涉案房屋，随后袁韬以我方故意隐瞒邱嵘的婚姻状况为由要求退还定金，在几次商谈后，双方都未达成一致。我方已经完成中介义务，从目前情况来看邱嵘提供的材料是真实的。关于单身证明问题，也与银行进行了沟通，银行认为只要能补办单身证明不会影响贷款，袁韬确实是因为自身原因无力购买涉案房屋，是袁韬单方面违约导致涉案合同无法履行，我方收取的中介费不应退还。请求二审法院维持原判。
二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明。袁韬认为邱嵘向其陈述婚姻状况为单身，但未能提供合法有效的婚姻状况证明材料，向其隐瞒真实情况，造成其重大误解。经审查，邱嵘提供了其于2005年12月在国外离婚的相关材料，该材料是真实的，邱嵘于2013年12月签订涉案的房屋买卖合同时陈述其为单身，并不构成欺诈或隐瞒，袁韬以此为由主张重大误解，要求撤销双方签订的《房地产买卖定金合同》并返还定金和利息损失，以及要求帝丰公司返还佣金和利息损失的主张，不符合法律规定，不应予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市江宁区人民法院（2014）江宁禄民初字第658号民事判决；
二、驳回原审原告袁韬的全部诉讼请求。
一审案件受理费2520元、保全费1020元，合计3540元，均由袁韬负担。二审案件受理费2520元，由袁韬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一五年十二月八日
书 记 员 孙雪松