铁岭市银州区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽1202民初第1220号
原告：中国工商银行股份有限公司铁岭龙兴支行，住所地铁岭市银州区银州路27号。组织机构代码：x。
负责人：丁锋，系该行行长。
委托代理人：李红洁，系辽宁天意律师事务所律师。代理权限：代为应诉、申请财产保全和证据保全、提供证据和询问证人、发表代理意见、代收法律文书。
被告：王文海，男，1966年12月13日出生，汉族。
被告：辽宁新华诚房地产开发有限公司，住所地铁岭经济开发区城南街1委。组织机构代码：x。
法定代表人：杜仁国，系该公司经理。
原告中国工商银行股份有限公司铁岭龙兴支行（以下简称：工商行铁岭龙兴支行）与被告王文海、辽宁新华诚房地产开发有限公司（简称新华诚公司）借款合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工商行铁岭龙兴支行委托代理人李红洁、被告王文海到庭参加诉讼，辽宁新华诚房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告王文海立即偿还贷款本金211,498.68元，并按约定利率标准支付利息、罚息、复利；2、被告新华诚公司承担连带保证责任；3、原告就被告新华诚公司在工行现金管理中心封包保管的金钱享有优先受偿权；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年1月12日，原告与二被告签订《个人购房借款/担保合同》，被告王文海向申请人借款人民币23万元，用于购买被告新华诚公司房屋。被告新华诚公司对被告王文海的借款承担在《房屋他项权证》交原告前的阶段性连带保证责任。原告按约将贷款发放到被告新华诚公司帐户,借款人却未按合同约定支付贷款本息已连续三期以上，根据合同14.1条款L项及14.2条款（4）约定，原告宣布借款人未偿还借款立即到期，要求被告王文海立即清偿贷款本金211,498.68元及至实际偿还之日止的利息（截止2018年3月23日利息4,418.65元）；因被告新华诚公司尚未将《房屋他项权证》交原告，故被告新华诚公司应对借款人的债务承担连带清偿责任。另，2012年6月9日被告新华诚公司与原告就铁岭御点江山住宅小区项目个人按揭贷款事宜签订《按揭贷款业�合作协议》。被告新华诚公司在原告指定帐户（x）上存入总额为全部按揭贷款余额5%的款项，作为原告办理贷款项目的担保金，2017年2月27日，双方协议将金钱质押的保管方式由保证金帐户变更为现金封包。根据《担保法解释》第85条及《担保法》第67条规定，原告请求对被告新华诚公司保证金优先受偿。
被告王文海辩称，原告起诉状中提到的个人购房借款合同是我本人签的，但房屋实际购买人是李军，应该由李军偿还银行贷款，如果李军还不上，我同意用这个房屋抵偿贷款。
被告新华诚公司未到庭、未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2012年1月9日，原告工行龙兴支行（甲方）与被告新华诚公司（乙方）签订按揭贷款业务合作协议，约定：甲方为乙方开�建设的御点江山小区商品房购买人提供住房贷款，乙方则在借款人以所购商品房提供的抵押担保抵押登记完成前，为借款人偿还贷款本息向原告提供阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户按小区全部住房贷款余额的5%存入履约保证金，如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按约履行偿还贷款义务，乙方须于接到甲方书面催款通知后5日内偿还，否则视为乙方授权甲方直接从履约保证金账户扣收。后双方又商定，由原告将该被告交付的履约保证金封包入库管理。2015年1月12日，原告（贷款人）与被告王文海（借款人）、新华诚公司（保证人）签订个人购房借款担保合同，约定：借款人向贷款人借款230,000元用于购买涉诉房屋（第39条、第40条），由贷款人直接将此款一次性划入保证人账户（第5.3条A项、第46条）；借款期限240个月，自借款发放日起算（第42条�；借款利率以借款凭证记载的借款发放日中国人民银行同期同类贷款基准利率为准，利率换算公式为月利率=年利率÷12，日利率=年利率÷360（第43条），借款期限内遇基准利率调整，则自每次调整的次年1月1日起按调整后的基准利率及约定利率间的浮动比例确定并执行新的利率（第4.2条A项，第44条）；借款人自借款发放次月起，以等额本息还款方式于每月23日偿还借款，每月最低偿还额1,668元（第6.1条A项、第47条）；借款人未按约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的借款，贷款人有权在约定利率基础上按日加收40%的罚息，对未按时支付的利息，按罚息利率计收复利（第9.1条、第52条）；借款人连续3个月或累计6次未按时足额偿还借款本息的，贷款人有权宣布未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还借款、所产生的利息、罚息及其他费用（第14.1条L项、第14.2条⑷项）；借款人以涉诉房屋提供抵押担保；保证人于抵押登记完成且贷款人收到房屋他项权证前，为借款人履行还款义务向贷款人提供阶段性连带责任保证，保证担保的范围包括本合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用等（第10.2条A项、第54条）；保证期间为本合同项下借款到期之日起2年（第27条）；保证人与贷款人另行签订的协议中包括保证金质押条款且本合同项下借款属于约定质押担保范围的，则无论保证人是否仅以保证人名义在本合同中签章，保证人还应对借款承担保证金质押担保责任（第26条）；等等。随后，双方完成了涉诉房屋抵押预告登记，但至今未办理抵押登记。同月23日，原告将230,000元借款划入被告新华诚公司账户，被告王文海在个人借款凭证上签名；借款凭证记载借款年利率为6.15%。被告王文海仅偿还部分借款（其中本金18,501.32元），连续3个月未偿还借款本息现象频繁出现。截止2018年3月23日，被告王文海积欠借款本金3,263.39元、利息（含罚息、复利）4,418.65元。本院依原告诉前财产保全申请，于2018年3月29日裁定查封了被告新华诚公司在履约保证金封包内履约保证金214,000元。原告交纳保全费1,590元。
上述事实，有经庭审举证和本院审查的《个人购房借款/担保合同》、《房屋预告登记证明》、《按揭贷款业务合作协议》、《同意保证金封包入库保管承诺书》、《代保管交接登记簿》、个人借款凭据、自营历史明细表等证据在卷予以证明，本院予以采信。
本院认为，原告工行龙兴支行与被告新华诚公司签订的按揭贷款业务合作协议、同意保证金封包入库保管承诺书，以及原�与被告王文海、新华诚公司签订的个人购房借款担保合同，均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法应认定有效，当事人应按约定全面履行自己的义务。被告王文海所辩称真实购房人另有其人，该人应承担还款责任一节，可另案与其进行诉讼解决，本案与原告及新华诚公司签订借款合同的是王文海本人，根据合同相对性原则，被告王文海应承担该合同的义务。被告王文海未按约定期限偿还借款本息，且频繁出现连续3个月未偿还借款本息现象，依据约定，原告有权宣布未到期借款立即到期，现原告主张未到期借款立即到期，应予照准，故被告王文海应偿还的借款本金即为211,498.68元（230,000元-18,501.32元），被告王文海还应继续按约定标准支付逾期本金自逾期之日（2018年3月23日时已到期的3,263.39元则自同月24日）起至本判决限定的偿还之日止的利息、罚息、复利。被告新华诚公司在原告处开立履约保证金账户，为被告王文海履行还款义务向原告提供质押担保，并由原告对履约保证金封包保管，故原告就该封包管理的履约保证金享有优先受偿权。被告新华诚公司还为被告王文海履行还款义务向原告提供阶段性连带责任保证，故该被告还应与被告王文海承担连带责任。被告新华诚公司经传票传唤未到庭，依法应予缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二百零八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、法释[2000]44号《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条、第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最�人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告王文海于本判决生效后10日内偿还原告中国工商银行股份有限公司铁岭龙兴支行借款本金211,498.68元，利息（含罚息、复利）4,418.65元，并继续按约定标准支付逾期本金自逾期之日（2018年3月23日时已到期的3,263.39元则自同月24日）起至本判决限定的偿还之日止的利息、罚息、复利；
二、原告就由其封包保管的被告辽宁新华诚房地产开发有限公司交付的履约保证金享有优先受偿权；
三、被告辽宁新华诚房地产开发有限公司就本判决第一项与被告王文海承担连带责任；
四、被告辽宁新华诚房地产开发有限公司履行了本判决第二项、第三项确定的义务�，有权向被告王文海追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4,470元，减半收取2,235元，保全费1,590元，由被告王文海负担，被告辽宁新华诚房地产开发有限公司承担连带保证、履约保证金质押担保责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。
上诉人须于递交上诉状次日起7日内预交上诉费（汇入中国建设银行股份有限公司沈阳崇宁支行“辽宁省财政厅非税收入财政专户”，账号21001424101052500327-2027，并须注明预交上诉费当事人姓名或名称），并将交款凭证递交本院，逾期按撤回上诉处理。
审判员 刘 琳
二〇一八年六月十二日
书记员 张婷婷