青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民三终字第00546号
上诉人（原审原告）青海中汇资源投资有限公司，住所地青海省西宁市柴达木路。
法定代表人吴秀辉，该公司总经理。
委托代理人张衍光，江苏通运律师事务所律师。
陶玲玲，江苏锡海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）西宁福鑫物流有限公司，住所地西宁市城北区柴达木路。
法定代表人张逸舟，总经理。
被上诉人（原审被告）青海福昌重型汽车销售有限公司，住所地青海省西宁市柴达木路。
法定代表人邢海凤，该公司董事长。
上列二被上诉人共同委托代理人罗兵，青海君剑律师事务所律师。
青海中汇资源投资有限公司（以下简称中汇公司）因与西宁福鑫物流有限公司（以下简称福鑫公司）、青海福昌重型汽车销售有限公司（以下简称福昌公司）租赁合同纠纷一案，于2015年4月28日诉至西宁市城北区人民法院，请求判令解除其与福鑫公司签订的《土地使用租赁合同》，交还租赁的土地，支付拖欠的租金611310.28元、逾期付款滞纳金461631.43元，福昌公司对上述债务承担连带给付责任；并由福昌公司、福鑫公司承担本案诉讼费。该院于2015年9月30作出（2015）北民大初字第222号民事判决。中汇公司不服向本院提起上诉，本院决定受理后，依法组成合议庭并于2015年12月22日依法公开开庭审理了本案。中汇公司的委托代理人张衍光、陶玲玲，福昌公司、福鑫公司的共同委托代理人罗兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，2012年5月7日，中汇公司（甲方）与福昌公司（乙方）签订《土地使用租赁合同》，约定：甲方将位于西宁市柴达木路108、110号的科研用地，总面积33714平方米租赁给乙方。一、土地租赁期限为9年，合同生效之日起至2021年11月7日止；二、定金、租金及支付方式：首付定金600000.00元，租金在前3年按每年1200000.00元支付，后3年按每年1500000.00元的10%递增支付，最后3年按每年1650000.00元的10%递增支付。自合同签订之日起乙方给付甲方定金600000.00元，甲方给乙方6个月的建设期；待乙方开始经营时将第一年的租金一次性付清；第二年的租金在合同生效满一年后的次月10日前一次性付清；第三年的租金在合同生效满两年后次月10日前一次注付清；第四、五、六三年的租金在合同签订之日起满三年的次月10日前一次性付清；第七、八、九三年的租金在合同签订之日起满6年的次月10日前一次性付清。违约责任，如乙方延期交付租金，则承担延期未交付部分每天5%滞纳金，逾期半年仍未交清租金，甲方有权解除合同，因解除合同造成的损失，由乙方承担。2013年4月28日，中汇公司（甲方）、福昌公司（乙方）、福鑫公司（丙方）签订转让《土地使用租赁合同》权利义务协议，协议约定：一、乙方将《土地使用租赁合同》的权利义务全部转让给丙方，甲方同意乙方的转让。二、本协议生效后，乙方不再享有和履行《土地使用租赁合同》的权利义务，《土地使用租赁合同》的权利义务继续由丙方享有和履行。三、本协议自甲、乙、丙三方法定代表人或授权代表签字并加盖公章之日起生效。2014年5月20日，中汇公司向福鑫公司发出关于解除《土地使用租赁合同》及催款函：我方和福昌公司于2012年5月7日签订了《土地使用租赁合同》。2013年4月28日，我方、福昌公司以及贵公司三方签订了《转让﹤土地使用租赁合同﹥权利义务协议》，明确约定我方与福昌公司间签订的《土地使用租赁合同》的权利义务，福昌公司全部转移给贵公司，由贵公司享有合同权利、履行合同义务。贵公司未依约履行交付租金的义务。虽经我方多次催讨，但贵公司至今未支付租金。贵公司的行为严重违约，根据合同约定，通知如下：解除与贵公司间的《土地使用租赁合同》，交还租赁土地；2、贵公司需向我方支付拖欠的租金；3、根据合同中关于逾期付款违约责任的约定，贵公司还需承担相应的滞纳金。2014年5月20日，中汇公司、福昌公司、福鑫公司签订对账单，经协商对以下内容达成一致意见：1、合同约定租赁土地的面积为33714平方米，在履行过程中，实际发生的租赁面积为31538平方米，每平米租金35.59元，租金按照实际租赁面积计算；2、合同中约定的建设期为6个月，经协商建设期再顺延6个月，共计12个月（一年），双方确认交付租金起始时间从2013年5月7日开始计算；3、通过双方核算，截止2014年5月7日，贵公司共计拖欠租金1122437.42元。2014年9月3日，中汇公司（甲方）、福鑫公司（乙方）、福昌公司（丙方）签订抵消协议，协议如下：一、截止2014年8月31日，乙方应向甲方支付土地租金2244874.84元，已付土地租金200000.00元，仍欠土地租金2044874.84元。二、甲方从丙方处购买设备车辆，仍欠购车款763564.56元，其中：1、2012年7月20日甲方从乙方购买SL30W装载机一台，总价203712.00元，甲方已付91747.44元，余款111964.56元；2、2014年5月25日甲方从乙方购买SL50W装载机一台，总价368000.00元，甲方己付100000.00元，余款268000.00元；3、2014年5月25日甲方从乙方购买SD16推土机一台，总价563600.00元，甲方己付1800000.00元，余款383600.00元。以上余款合计763564.56元。三、经甲、乙、丙三方协商同意：丙方将甲方欠其的购车款763564.56元债权转给乙方，甲方以乙方拖欠的土地租金中的部分与上述购车款等额抵销后，乙方仍欠甲方土地租金1281310.28元。四、本协议自三方签字或盖章之日起生效，一式三份，甲、乙、丙三方各执一份。
2014年9月3日，中汇公司（甲方）、福鑫公司（乙方）签订定金冲抵土地租金协议：乙方将付给甲方的500000.00元（伍拾万元）土地租赁定金等额冲抵乙方所欠甲方的土地租金中的部分。
一审法院另查明，福昌公司、福鑫公司分别于2014年5月9日、2015年1月4日、2015年2月14日共向中汇公司支付土地租金合计350000.00元。
一审法院根据双方当事人的诉辩主张，归纳争议的焦点，并认定如下：
一、关于《土地使用租赁合同》及转让《土地使用租赁合同》权利、义务协议的效力问题。
一审法院认为，2012年5月7日，中汇公司与福昌公司签订《土地使用租赁合同》，2013年4月28日，中汇公司、福昌公司、福鑫公司签订转让《土地使用租赁合同》权利义务协议。该合同及协议并不违反法律、行政法规及国家强制性规定，应当认定为合法有效。双方应当按照合同的约定履行义务。
二、关于解除《土地使用租赁合同》的认定。
一审法院认为，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。当事人经协商一致或符合合同约定结束事由主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据双方签订的《土地使用租赁合同》约定：逾期半年仍未交清租金，中汇公司有权解除合同，福鑫公司逾期缴纳租金已超过合同约定履行期限，中汇公司于2014年5月9日向福鑫公司邮寄《关于解除﹤土地使用租赁合同﹥及催款函》，福鑫公司未在法定期限内向法院起诉提出异议，据此，《土地使用租赁合同》已于2014年5月9日解除，故对于中汇公司要求解除诉争合同的诉讼请求不予支持。
三、关于中汇公司与福昌公司、福鑫公司签订《对账单》、《抵消协议》、《定金冲抵土地租金协议》的认定。
一审法院认为，双方签订的《对账单》、《抵消协议》及《定金冲抵土地租金协议》是双方真实意思表示，中汇公司主张福鑫公司应付租金应以《抵消协议》中确认的租金2244874.84元计算，但根据双方签订的《对账单》及《土地使用租赁合同》，双方约定租金为每年1122437.42元，福鑫公司主张2244874.84元租金实际为2013年5月9日至2015年5月9日的租金，本案中，双方签订的《土地使用租赁合同》经中汇公司单方面主张已于2014年5月9日解除，故福鑫公司应依据《对账单》中约定租金向中汇公司支付租金。根据《抵消协议》及《定金冲抵土地租金协议》福鑫公司共向中汇公司抵消租金1263564.56元。
四、福昌公司、福鑫公司如何承担违约责任。
双方签订的《土地使用租赁合同》约定，第一年租金应待福昌公司开始经营时缴纳，即2013年5月7日建设期满，根据福鑫公司提交的相关证据，福鑫公司第一次缴纳租金时间分别为2014年5月9日，已超过合同约定支付期限，故被告福鑫公司应依照中国人民银行同期贷款利率的四倍向中汇公司支付滞纳金1122437.42元×6%×1年×4=269384.98元。
五、关于被告要求返还租赁物的诉讼请求。
中汇公司与福鑫公司签订的《土地使用租赁合同》已于2014年5月9日解除，现中汇公司要求返还租赁土地，福鑫公司应予返还，故关于中汇公司主张福鑫公司应当返还租赁土地的诉讼请求予以支持。但根据福鑫公司实际情况，应给予一定的腾房时间，酌定三十日为宜。
综上所述，福鑫公司应向中汇公司支付租金1122437.42元、滞纳金269384.98元，合计1391822.4元。福鑫公司及福昌公司已向中汇公司抵账1263564.56元、转账支付租金370000.00元，合计1633564.56元，故福鑫公司实际支付款项已超过应支付款项，故针对中汇公司主张租金和滞纳金的诉讼请求不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条、和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条的规定，判决：一、福鑫公司于本判决生效后三十日内返还中汇公司位于西宁市城北区柴达木路108、110号的租赁土地；二、驳回中汇公司的其他诉讼请求。本案诉讼费14456.00元，保全费5000.00元，由中汇公司承担。
中汇公司上诉称：1、2015年5月9日之后，中汇公司与福鑫公司之间仍存在租赁关系，福鑫公司应承担2014年5月10日至2015年5月6日期间的租金611310.28元，滞纳金192246.45元；2、福昌公司应对福鑫公司的债务承担连带给付责任，请求撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。
福鑫公司答辩称：福鑫公司与中汇公司虽存在租赁关系，但中汇公司违约在先，造成福鑫公司损失。中汇公司经对账多收取租金。但表示其未提起上诉。并认可一审判决认定事实正确。
福昌公司答辩称：福昌公司承担连带责任与事实不符，认可一审判决认定事实正确。
二审经审理查明，除福鑫公司、福昌公司认为一审判决认定其共向中汇公司支付土地租金350000元错误，应为370000元外，各方当事人对一审查明的其他事实不持异议，本院予以确认。
本院认为，因中汇公司享有使用权的土地用途为科教用地，并以出让方式取得，而福鑫公司承租后并未用于科教项目，且未向相关部门办理土地用途变更手续，中汇公司对此事实称其不知晓，根据日常生活经验法则，该陈述不符合常理，不予采信，故其对出租土地改变用途具有过错，因此对其主张的滞纳金不予支持，但中汇公司是以出让方式取得土地使用权，支付了相应对价，因此福鑫公司使用该涉案土地理应支付相应土地使用费。中汇公司、福鑫公司、福昌公司于2014年9月3日签订的《抵消协议》虽名为债务低销并有抵销内容，但该协议明确载明福鑫公司截止2014年8月31日欠付中汇公司租金的情况，对此应视作对债权、债务的结算。二审庭审时，中汇公司认可该结算的租金系2013年5月9日至2015年5月6日的租金，鉴于各方均认可涉案土地福鑫公司至今尚未完全退还，故福鑫公司应承担此期间的土地使用费为611310.28元（2244874.84元-370000元-500000-763564.56元）。鉴于三方于2014年5月20日签订的对账单仅约定福昌公司对结算单表明的截止2014年5月7日的拖欠租金1122437.42元承担担保责任，故中汇公司主张福昌公司承担全部担保责任与事实不符，不予支持。综上，一审判决认定基本事实清楚，唯对土地使用费认定及计算有误，应予纠正。上诉人中汇公司所持部分上诉理由成立，应予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持西宁市城北区人民法院（2015）北民大初字第222号民事判决第一项；
二、撤销西宁市城北区人民法院（2015）北民大初字第222号民事判决第二项；
三、被上诉人西宁福鑫物流有限公司于本判决生效后十日内，给付上诉人青海中汇资源投资有限公司土地使用费611310.28元；
四、驳回上诉人青海中汇资源投资有限公司关于滞纳金的诉讼请求；
五、驳回上诉人青海中汇资源投资有限公司对被上诉人青海福昌重型汽车销售有限公司承担连带给付责任的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费14456元，由上诉人青海中汇资源投资有限公司负担4456元；二审案件受理费14456元，由上诉人青海中汇资源投资有限公司负担4456元。保全费按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审判长 林建平
审判员 梁欣慰
审判员 李小梅
二〇一五年十二月二十二日
书记员 马晓瑞
附：审理本案依据的法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。