广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中二法黄民一初字第310号
原告：中山市南荣实业有限公司，住所地广东省中山市三角镇沙栏村沙栏路，组织机构代码77404501-8。
法定代表人：李立，总经理。
委托代理人：陈志毅、林宇玲，广东香山律师事务所律师。
被告：中山市盛地房地产开发有限公司，住所地广东省中山市黄圃镇新柳中路9号格林尚坊花园201卡之一。
法定代表人：陈宝华，总经理。
被告：陈宝华，男，1970年1月19日出生，汉族，住广东省中山市，
被告：练子常，男，1970年3月15日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
委托代理人：黄嘉焯、张继成，广东保信律师事务所律师。
原告中山市南荣实业有限公司（以下简称南荣公司）诉被告中山市盛地房地产开发有限公司（以下简称盛地公司）、陈宝华、练子常商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月15日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月28日、12月8日公开开庭进行了审理。原告南荣公司的委托代理人陈志毅、林宇玲，被告练子常（第二次到庭）及其委托代理人黄嘉焯（第一次到庭）、张继成到庭参加诉讼，被告盛地公司及陈宝华经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南荣公司诉称：2013年6月26日，南荣公司与盛地公司签订一系列《中山市商品房买卖合同》及补充协议，约定由南荣公司向盛地公司购买其位于中山市黄圃镇新柳中路9号格林尚坊花园共96套商品房。陈宝华和练子常为盛地公司在商品房买卖合同及补充协议下的债务提供连带责任保证担保，并于2013年6月26日与南荣公司签订了编号为（2013）保字第009号《保证合同》。截止2014年5月20日，南荣公司与盛地公司经协商一致已经陆续解除（终止）了其中60份商品房买卖合同，剩余36套商品房的合同需继续履行。2014年5月20日，盛地公司、陈宝华和练子常就涉诉36套商品房的继续履行事宜与南荣公司签订了《补充（变更）协议》。
上述商品房买卖合同均约定，盛地公司应在南荣公司领取《中山市商品房销售登记备案表》且付清全部房价款后五日内，将符合买卖合同约定的交付条件的商品房交付南荣公司使用；盛地公司逾期交房，应以南荣公司已付购房款为基数，按每日万分之六点五七五的标准向南荣公司支付逾期交房违约金；该逾期交房违约金每月20日结算并支付一次；在盛地公司逾期交房的情况下，盛地公司未按时足额支付逾期交房违约金的，南荣公司有权立即解除双方签署的买卖合同，要求盛地公司立即退还购房款，盛地公司拖延退还购房款的，还应按银行贷款利率的四倍赔偿南荣公司利息损失。在盛地公司逾期交房的情况下，且未按时足额支付逾期交房违约金超过15天的，南荣公司还可选择向法院提起诉讼，要求盛地公司交房并办理房地产权属证书。盛地公司应在商品房交付使用后十个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因盛地公司的责任，南荣公司未能及时取得房地产权属证书的，南荣公司可要求盛地公司自迟延之日起每日按南荣公司已付房价款的万分之六支付违约金。
商品房买卖合同签订后，南荣公司已按约定期限向盛地公司付清所有购房款2500万元，但盛地公司却未按约定将剩余36套商品房交付使用，且未按时足额支付逾期交房违约金及办理房地产权属证书。南荣公司多次催促，无果。为此，南荣公司诉至法院，请求判令：一、盛地公司立即将位于中山市黄圃镇新柳中路9号格林尚坊花园36套商品房（详见商品房清单）交付南荣公司使用（该36套商品房的购房总价为10042996元）；二、盛地公司立即向南荣公司支付逾期交房违约金（计算方法：以南荣公司已付购房款为基数，从2013年7月3日起按每日万分之六点五七五计算至实际收房之日止，暂计至2015年2月13日为371950.56元，该款已扣减盛地公司已经支付的逾期交房违约金5007648.6元）；三、盛地公司立即为南荣公司办理上述36套商品房的房地产权属证书；四、盛地公司立即向南荣公司支付逾期办理房地产权属证书违约金（计算方法：以南荣公司已付购房款为基数，从2013年7月17日起按每日万分之六计算至办妥房地产权属证书之日止，暂计至2015年2月13日为4699139.92元）；五、盛地公司承担南荣公司因行使债权及担保权而支付的律师费130000元；六、本案诉讼费由盛地公司承担；七、陈宝华、练子常对盛地公司上述债务、诉讼费等承担连带清偿责任。
因以《中华人民共和国民事诉讼法》第七章第二节规定的其它方式无法送达，本院依法于2015年3月10日发出公告，向盛地公司、陈宝华送达诉状和传票等应诉材料，但公告期限届满，盛地公司、陈宝华没有到庭应诉、答辩。
被告练子常辩称：一、南荣公司与盛地公司名为商品房买卖，实为借款担保，理由如下：1.涉诉买卖涉及的商品房尚未完工，排栅未拆、电梯未安装、水电设施未铺设，至今仍是如此，根本无法按合同约定的5日内交付使用，更不可能在10日内办理房产证；2.南荣公司主张与盛地公司存在商品房买卖合同关系，但却未开具不动产销售发票，也未交纳相关税费，甚至连收据都没有，由此可见商品房买卖并非双方真实意思表示，况且双方约定的商品房价格明显低于市场价格，该情形也可反映双方实际为借款而以商品房作为担保，该款是陈宝华与南荣公司的法定代表人李立之间的私人借款，并以盛地公司的商品房作为担保。二。借款担保关系在2014年5月20日的《补充（变更）协议》中得以反映，双方约定协议签订的次日立即交付剩余36套商品房，但根据签订协议时商品房的现状，根本无法履行交楼手续。三、根据南荣公司的诉讼请求，未交付商品房应通知盛地公司解除合同，减少损失，但南荣公司却一直在收取违约金，并在签订合同时明确约定违约金的支付时间为每月20日，其明显是利息支付条款，另补充协议的内容全部是按照民间借贷双方的权利义务进行约定，只是换了一个表述形式。四、涉诉商品房买卖合同的签订存在恶意串通损害第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规的强制性规定的情形，应属无效合同，理由如下：1.以商品房买卖形式掩盖以出借资金为业的地下钱庄性质，以及掩盖收取高额利息及担保费用的事实；2.陈宝华向李立借款后并未将借款用于盛地公司，却用盛地公司的资产以备案方式提供担保，实际上是陈宝华与李立串通损害盛地公司的利益；3.基于本案是民间借贷以及以商品房备案登记形式提供担保，故李立与陈宝华的行为违法了物权法第186条以及担保法第40条关于设置担保物流质条款的规定，故担保无效。综上，请求法院驳回南荣公司的诉讼请求。
经审理查明：2013年6月26日，南荣公司与盛地公司签订九十六份《中山市商品房买卖合同》（含附件六：合同补充协议），购买盛地公司位于中山市黄圃镇新柳中路9号格林尚坊花园在建尚未竣工的商品房96套，具体为3幢3至10层的301至1001房、302至1002房、303至1003房、304至1004房，4幢3至10层的301至1001房、302至1002、303至1003房、304至1004房，6幢3至10层的301至1001房、302至1002、303至1003房、304至1004房，购房总价为2500万元。双方在商品房买卖合同中约定：买受人于2013年6月27日一次性付清购房款，逾期付款，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价的0.3‰支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人除遇本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.1‰的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人按前款承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价的5%；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记部门备案，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的0.1‰向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价的1%，出卖人的免责情况详见附件六《合同补充协议》。
南荣公司和盛地公司在《合同补充协议》中对商品房买卖合同中的部分条款进行了修改及补充，主要如下：双方之间签署买卖合同所需缴纳的各种交易税款与费用（包括出卖人应缴纳的税款与费用和买受人应缴纳的税款和费用）全部由出卖人承担；关于付款时间，修改为在出卖人与买受人签署的《中山市商品房买卖合同》办妥登记备案且买受人领取该商品房的《中山市商品房销售登记备案表》后五日内，买受人向出卖人一次性付清购房款；关于买受人逾期付款的违约责任，修改为买受人未按约定的时间付款，出卖人可立即解除双方签署的买卖合同且买受人应立即配合出卖人办理注销登记备案手续，除此之外，买受人无需向出卖人承担其他任何违约责任；关于楼房交付期限，修改为出卖人应当在买受人领取《中山市商品房销售登记备案表》且买受人付清全部房价款后五日内，将符合买卖合同那个约定的交付条件的该商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任，修改为出卖人逾期交房的，出卖人应以买受人已付购房款为基数，按每日万分之六点五七五的标准向买受人支付逾期交付违约金，该逾期交房违约金每月20日结算并支付一次。在出卖人逾期交房的情况下，出卖人未按时足额向买受人支付逾期交房违约金的，买受人有权立即解除合同，要求出卖人立即退还购房款，出卖人拖延退还购房款的，还应按银行贷款利率的四倍赔偿买受人利息损失。在出卖人逾期交房的情况下，出卖人未按时足额向买受人支付逾期交房违约金超过15天的，买受人还可选择向法院起诉要求出卖人交房并办理房地产权属证书；出卖人应当在商品房交付使用后十个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能及时取得房地产权属证书的，买受人可选择以下任何以下处理：……；3.买受人不退房的，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之六向买受人支付违约金。在买受人向出卖人付清购房款满3个月后的270天内，出卖人有权在退还购房款给买受人并向买受人付清逾期交房违约金的前提下，解除双方签署的买卖合同……。无论因何种情形解除合同，出卖人都应向买受人付清逾期交房违约金至合同解除之日……。因出卖人的违约致使买受人采取诉讼方式实现债权的，出卖人应承担买受人为此已付或应付的诉讼费、律师费等费用。
商品房买卖合同签订当日，南荣公司与盛地公司还签订付款及银行账号确认书，确认因签署上述96份商品房买卖合同，南荣公司委托李立（南荣公司的法定代表人）根据盛地公司指定，将购房款汇入陈宝华的账户；盛地公司根据买卖合同约定，如需向南荣公司支付违约金、赔偿款等款项时，委托陈宝华、何春晓、杨国嫦将违约金、赔偿款等汇入李立的指定账户。同日，南荣公司（债权人、乙方）与盛地公司（债务人、甲方）、陈宝华（保证人、丙方）、练子常（保证人、丙方）因南荣公司与盛地公司签订上述商品房买卖合同及补充协议购买96套商品房，签署了编号为（2013）保字第009号《保证合同》一份，约定丙方保证担保乙方因商品房买卖合同而对甲方享有的所有债权，保证范围为商品房买卖合同项下乙方对甲方的所有债权（包括但不限于购房款、各种违约金、利息损失等）和乙方为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于行使主债权的诉讼费、律师费、差旅费等）和所有其他合理费用等。保证方式为连带责任保证。此外，南荣公司还提交盖有盛地公司盖章及股东陈宝华、练子常、李岸然签名字样的股东决定，其记载全体股东同意南荣公司将96套商品房的购房款支付到陈宝华的账号。庭审过程中，练子常否认其在股东决定上的签名及指模，并申请鉴定，事后明确表示放弃鉴定。
2013年6月27日，上述96套商品房办理了销售备案登记。2013年6月28日，李立通过其账户向陈宝华转账支付了2500万元。合同签订后，盛地公司未能按合同约定时间交付商品房及办理权属证书。后南荣公司自2013年9月2日起至2014年3月17日止，陆续向盛地公司退回60套商品房，并收到盛地公司退还的相应购房款14957004元。此外，南荣公司确认收到盛地公司支付的逾期交房违约金5007648.6元。2014年5月20日，南荣公司与盛地公司、陈宝华、练子常就剩余的涉诉36套商品房，具体为3幢401、801、901、303、403、503、603、703、1003、404；4幢401、302、502、602、702、1002、303、1003、404、704、804、904、1004；6幢303、403、503、603、703、803、1003、404、604、704、804、904和1004，签订《补充（变更）协议》，约定：将商品房买卖合同约定的交付期限修改为“出卖人应当在买受人领取《中山市商品房销售登记备案表》且买受人付清全部房价款后，于2014年5月21日将符合买卖合同约定的交付条件的商品房交付给买受人使用”，逾期交房违约责任按《附件六、合同补充协议》约定不变，此外，各方还对合同解除、担保事项等作出约定。
南荣公司确认，《合同补充协议》第十一条“在买受人向出卖人付清购房款满3个月后的270天内，出卖人有权在退还购房款给买受人并向买受人付清逾期交房违约金的前提下，解除双方签署的买卖合同……”属商品房回购条款。
练子常认为，本案名为商品房买卖，实为借款担保，该款属陈宝华个人借款，该款未用于盛地公司。南荣公司对练子常的意见不予认可，表示其购房属正常投资行为，其与盛地公司之间不存在借款关系。基于练子常的抗辩意见，本院在庭审过程中根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定向南荣公司进行释明，并询问南荣公司是否变更其诉讼请求，但南荣公司表示不变更本案诉讼请求。南荣公司为本案诉讼，于2015年2月13日与广东香山律师事务所签订委托代理合同，并于2015年4月21日支付代理费130000元。
以上事实，有原告南荣公司提交的中山市商品房买卖合同（含附件六、合同补充协议）、中山市商品房销售登记备案表、银行进账单（购房款）、付款及银行账号确认书、保证合同、补充（变更）协议、委托代理合同及律师费发票、银行进账单（律师费）、已注销备案商品房汇总表、股东会决议、中山市商品房销售合同登记备案证明表，被告练子常提供的楼盘现场照片等证据，以及本院的庭审笔录存在为凭
本院认为：南荣公司与练子常对当事人之间的真实法律关系产生争议，而法律关系应当依据当事人的意思表示及权利义务关系予以综合认定。对此，本院认定如下：
首先，从交易目的看，投资商品房莫非是希望所购商品房增值，并通过转让以赚取差价，或者使用商品房而实现其物权价值。如南荣公司所言，其作为投资者，向盛地公司购买大量商品房用于投资，但根据其与盛地公司签订的商品房买卖合同、合同补充协议、补充（变更）协议等材料内容显示，南荣公司由始至终并未向第三人转让涉诉商品房，而是通过回购条款的约定由盛地公司收回商品房，返还购房款，并支付逾期交楼的违约金，南荣公司通过该方式投资，并以对方违约来收取逾期交楼违约金与通常的商品房投资赚取利润明显不同。
其次，从交易模式看，南荣公司与盛地公司于2013年6月26日签订商品房买卖合同，并办理销售备案登记后，南荣公司才向盛地公司指定账户支付购房款，该付款行为与通常商品房交易款项支付形式有异。况且在签订合同时，南荣公司明显知道涉诉商品房为在建且未竣工工程，但约定较短的交房及办证时间，特别是签订补充（变更）协议书时，约定协议后签订的第二天即交付符合合同约定的商品房，该交付情形显然无法实现，而在此情形下还约定逾期交房需承担高额的违约金，有悖常理。关于逾期付款买受人的违约责任，双方约定，如南荣公司逾期付款，盛地公司仅可要求解除合同，南荣公司仅需配合办理注销备案登记而无需承担任何违约责任，这更与正常的商品房市场交易习惯不符。此外，在盛地公司严重违反逾期交房的情形下，南荣公司从未能要求盛地公司交楼，而是根据回购条款，收取盛地公司退还60套商品房的购房款后，向盛地公司退还60套商品房并办理注销手续，并以此为由收取逾期交楼违约金。对剩余未能回购部分的商品房，再行与盛地公司签订补充（变更）协议，继续约定回购及逾期交楼违约金。由此可见，涉诉商品房的交易模式显然与一般商品房交易模式不同。
再次，从商品房价格看，正常的市场交易，买卖双方均应以赚取利润为目的，但盛地公司向南荣公司出售的涉诉商品房价格明显低于同一时期同一小区商品房的市场价格，并且还需由盛地公司承担理应由南荣公司承担的涉诉商品房契税等费用，由此可见，双方的上述交易习惯，显然与正常的商品房买卖行为不相符。
综上，本院认为，南荣公司与盛地公司之间虽签订了商品房买卖合同，亦有相关的支付款项记录，但双方之间的合同履行及相关约定显然有悖日常的商品房交易习惯和常理。双方之间的交易并非以取得涉案商品房所有权为目的，而是为了实现资金融通，故本案南荣公司与盛地公司之间的法律关系名为商品房买卖合同关系，实为民间借贷合同关系，陈宝华和练子常是该借款合同关系的保证人。南荣公司与盛地公司签订合同补充协议、补充（变更）协议约定回购条款、逾期交楼违约金，以及与陈宝华、练子常签订保证合同，其目的是为了担保债权的实现。在盛地公司未能回购商品房并支付违约金的情形下，南荣公司根据商品房买卖合同及补充协议的约定，起诉要求将盛地公司向其交付商品房，并办理权属证书，显然属于要求以物抵债，其与《中华人民共和国担保法》第四十条及《中华人民共和国物权法》第一百八十六条有关“抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定相悖，依法不受法律保护。对此，本院已根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定向南荣公司进行了悉明，询问其是否变更诉讼请求，但南荣公司拒不根据真实法律关系变更诉讼请求，坚持其上述诉讼请求，故本院依法应驳回其诉讼请求。练子常认为涉诉借款是陈宝华与南荣公司法定代表人李立之间的私人借款，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，判决如下：
驳回原告中山市南荣实业有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费113265元，保全费5000元，合计118265元，由原告中山市南荣实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 金锋华
审判员 曾志专
审判员 黄燕芳
二〇一六年五月六日
书记员 王楚红
吴炎芳