重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第02643号
上诉人（原审原告）刘业玲，
被上诉人（原审原告）杨祖培，
二上诉人共同委托代理人马全，重庆瑾帆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆新原兴经济发展有限公司，组织机构代码62200851-7.
法定代表人朱豫东，该公司董事长。
委托代理人楚泽华，
上诉人重庆市刘业玲、杨祖培因与被上诉人重庆新原兴经济发展有限公司（以下简称“新原兴公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2014）中区法民初字第06539号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，2008年4月11日，刘业玲向新原兴公司缴纳了10000元定金拟购买。2008年4月14日，新原兴公司（合同中称“甲方”）与刘业玲、杨祖培签订了《购房协议》，该协议约定：甲方出售乙方位于。该房套内面积70.95平方米，建筑面积为88.28平方米（最终面积以产权证面积为准），套内单价为9584.21元/㎡，总房款为68万整。鉴于乙方已知晓该套房屋抵押在江北区农村信用合作联社，而乙方在知晓该房抵押情况后仍自愿购买，并就此情况承诺不追究甲方责任。针对该房屋的抵押情况，甲方特向乙方承诺，在甲乙双方签订《重庆市商品房买卖合同》后360日之内，向渝中区房屋交易所完成注销抵押手续，并以刘业玲（××）的名义申请办理合同登记备案和《房地产权证》。若因甲方原因，致使乙方不能在协议约定期限内取得房地产权证书的，双方同意按以下方式处理：1、乙方退房，……；2、乙方不退房的从逾期之日起到办理好《房地产权证》之日止，甲方应按日向乙方支付已交付房价款万分之四的违约金，《重庆市商品房买卖合同》继续履行。该协议还约定乙方在签订《重庆市商品房买卖合同》时向甲方支付60万元整；余下8万元在甲方为乙方办理好《房地产权证》后三日内付清。本协议为双方签订《重庆市商品房买卖合同》的前提条件和必要之约定，是《重庆市商品房买卖合同》不可分割不可撤销的组成部分，与主合同具有同等法律效力。主合同与本协议如冲突，以本协议为准。
同日，新原兴公司（合同中称“甲方（卖方）”）与刘业玲、杨祖培（合同中称“乙方（买方）”）又签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定，乙方购买甲方所有的位于重庆市（套内面积70.95㎡，建筑面积88.28㎡，套内单价9584.28元/㎡），该商品房房款68万元，乙方在签订合同时支付60万元，余下8万元于办理产权证后3日内付清。甲方应当在2008年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。双方还对其他权利义务进行了约定。《重庆市商品房买卖合同》签订后，2008年4月14日刘业玲、杨祖培向新原兴公司支付了59万元购房款。2008年4月21日，新原兴公司将交付刘业玲、杨祖培使用。后经市测绘局测绘后，诉争房屋地址变更为重庆市渝中区长滨路122号。
2010年9月29日，新原兴公司（合同中称“甲方（卖方）”）与杨祖培（合同中称“乙方（买方）”）就诉争房屋又签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定，乙方购甲方所有的重庆市渝中区长滨路122号，名义层第1层门面（建筑面积86.19㎡，套内建筑面积71.38㎡），房屋总价款为684121元，签合同时支付60万元，余下84121元于办理好产权证后3日内付清。合同第十三条“关于办理产权登记”约定，现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方在签订本合同5日内，将办理商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。
2010年10月18日，新原兴公司将该《重庆市商品房买卖合同》（2010年9月29日）在重庆市土地房屋权属登记中心进行了登记备案。2010年11月23日，杨祖培向新原兴公司缴纳了27706.90元，名目为新原兴公司代收的渝中区长滨路122号契税、印花税、转移登记费。2010年12月3日，刘业玲代杨祖培从新原兴公司领取了《商品房买卖合同》、《合同备案登记证明》、《房屋转让手续费发票》、《契税发票》、《合同印花税发票》原件。2014年4月14日，杨祖培缴纳了诉争房屋的物业专项维修资金。
2014年4月15日，新原兴公司持杨祖培于当日出具的授权委托书为杨祖培申请办理上述房屋的预售后房屋权属登记（转移登记），并于当月17日取得了该房屋的《房地产权证》（房地证号：101房地证2014字第09746号）。
庭审中，刘业玲称杨祖培之所以于2010年9月29日与被告又重新签订一份《重庆市商品房买卖合同》，是为了将诉争房屋产权办理在杨祖培名下的需要。原告在2008年4月14日已向被告提交过办证授权委托书、办证申请书等材料，2014年4月15日，原告按照被告要求重新提交了授权委托书等材料；原告确实于2014年4月14日才缴纳物业专项维修资金，但被告一直未通知原告交纳物业专项维修资金，也从未发函催促原告缴纳。被告则称原告只向被告提交过一份2014年4月15日《授权委托书》，并迟至2014年4月14才缴纳物业专项维修资金，被告并无通知原告交纳物业专项资金的义务，且多次电话催促原告交纳物业专项维修资金，而原告一直拖延。
刘业玲、杨祖培向一审法院诉称，2008年4月14日，原告与被告签订了《购房协议》，该协议约定，被告出售给原告位于，该房屋套内面积70.95平方米，建筑面积88.28平方米，房屋总价款68万元。鉴于原告知悉该套房屋抵押给重庆市江北区农村信用合作联社，而原告在知悉该房屋的抵押情况后仍愿意购买，并就此情况不追究被告责任。针对该房屋的抵押情况，被告向原告承诺，在双方签订《重庆市房屋买卖合同》后360日内，向渝中区土地房屋权属登记中心完成注销抵押手续，并以刘业玲（××）的名义申请办理合同登记备案和《房地产权证》。若因被告原因，致使原告不能在协议约定的期限内取得《房地产权证》的，双方同意若原告不退房，从逾期之日起到办好《房地产权证》之日止，被告应按日向原告支付已交房价款万分之四的违约金。该协议中关于房款的支付方式约定，原告在签订《重庆市商品房买卖合同》时向被告支付60万元，余下8万元在被告为原告办理好《房地产权证》后3日内付清。协议还约定本协议为双方签订《重庆市商品房买卖合同》的前提条件和必要之要约，是《重庆市商品房买卖合同》不可分割不可撤销的组成部分，与主合同具有同等的法律效力。主合同与本协议如冲突，以本协议为准。同日，原、被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告所有的位于，房屋价款68万元，签订合同的同时支付60万元，余下8万元于办理产权证后3日内付清。《购房协议》及《重庆市房屋买卖合同》签订后，原告按照约定向被告支付了60万元房款。2008年4月21日，被告将房屋交付给原告，但未按照协议和合同约定在规定的期限内解除抵押和办理好《房地产权证》。被告在2014年4月17日才向房屋管理部门递交办证手续。被告的行为已经构成违约，应当按照协议的约定承担违约责任，向原告支付2009年4月14日至2014年4月17日期间的逾期办证违约金438720元，抵扣原告的房屋尾款8万元，被告应当向原告支付违约金358720元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院：1、判令被告支付原告逾期办证违约金358720元；2、判令被告向原告交付房屋权属证书。
新原兴公司向一审法院辩称，原、被告双方于2008年4月14日签订的《购房协议》及《重庆市商品房买卖合同》属实，但是诉争房屋有抵押，原告亦知晓，该合同不具有法律效力，诉争房屋解押后，双方于2010年9月29日重新签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，合同签订后，被告于2010年10月18日将该合同在房交所登记备案；诉争房屋于2010年解除抵押，解除抵押后，被告立即通知了原告，并于2010年10月18办理了合同备案登记。按照合同约定，在将房屋进行备案登记后，原告应当主动到房管部门缴纳大修基金，缴纳房屋相关契税，出具由被告代为办理产权过户的委托书以及相关过户登记所需的相关资料。期间，被告多次电话催促，原告以“人不在重庆”为由拒绝合作，原告并未支付完毕房款，被告主观上也希望为原告尽快办好房产证，无奈原告不配合致使迟迟未办理房产证。根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条的约定办理产权证应是买卖双方共同向房交所申请办理，而不是被告一方的义务。原告既不向被告出具委托书，也不出具产权人相关身份证明文件，不及时缴纳大修基金及办理产权证的相关费用。被告无法给原告办证，是原告违约导致迟延办证，责任在原告。在原告交纳了大修基金及完善相关资料后，被告于2014年4月17日为原告办理了房地产权证书，已将房屋过户至原告杨祖培名下，原告只有将房屋尾款8万元支付完毕后，被告才会将诉争房屋产权证书交付原告。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”
本案中，原、被告于2008年4月14日签订的《购房协议》、《重庆市商品房买卖合同》及2010年9月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》均系双方当事人就重所作出的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应按约全面履行各自的权利义务。
关于《房地产权证》的办理，原、被告在《购房协议》约定，被告应于原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》后360日内完成注销抵押手续并以原告刘业玲（××）的名义办理《房地产权证》；而原告杨祖培与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》（2010年9月29日）中则约定“自本合同签订之日起30日内，甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请”。两份合同对办理权证的约定不一致，亦是本案争议焦点之一，对此本院评析如下：
原、被告在《购房协议》中约定“以《重庆市商品房买卖合同》签订购买人的名义办理《房地产权证》”及原告杨祖培与被告于2010年9月29日重新签订《重庆市商品房买卖合同》的行为表明，将《房地产权证》办理至原告杨祖培名下系原告的真实意思表示，对此原告刘业玲在庭审中亦予以确认。因此，虽然原、被告双方在《购房协议》中约定“主合同与本协议如冲突，以本协议为准”，但双方于2010年9月29日重新签订《重庆市商品房买卖合同》的行为已致原约定在事实上不能履行，即已将2008年4月14日签订的《购房协议》及《重庆市商品房买卖合同》中关于权证办理的约定进行了变更，且双方在办理合同备案登记及房屋权属转移登记过程中，实际履行的也是2010年9月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》。因此，原、被告双方均应按照2010年9月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定全面履行各自的义务。
《重庆市商品房买卖合同》（2010年9月29日）第十三条“关于办理产权登记”约定，买卖双方应相互配合办理商品房产权登记。由买方委托卖方办理的，买方应当将办理商品房产权登记需由买提供的资料提供给卖方。因此，原告杨祖培委托被告办理房屋产权登记，则应按照合同约定将授权委托书、物业专项维修资金发票等相关资料提供给被告。
《重庆市物业专项维修资金管理办法》第七条规定：“物业专项维修资金应当由业主交存。”第八条规定：“购买预售商品房的，购房者应当在办理房屋预售合同备案登记时将首期物业专项维修资金直接存入按本办法规定开立的物业专项维修资金专户。”缴纳物业专项维修资金是原告的义务，双方在《重庆市商品房买卖合同》中并未对交纳物业专项维修资金进行其他约定，《重庆市商品房买卖合同》备案登记后，原告刘业玲代原告杨祖培于2010年12月3日从新原兴公司领取了《合同备案登记证明》等材料后，即应当自行及时主动缴纳物业专项维修资金，并将发票提供给被告以申请办理房地产权证。但原告杨祖培至2014年4月14日才缴纳物业专项维修资金，并于2014年4月15日出具《授权委托书》提供给被告，而被告在2014年4月15日即为原告申请办理上述房屋的《房地产权证》并取得登记受理单。原告虽称其曾于2008年4月14日签订《购房协议》及《重庆市商品房买卖合同》时已将《授权委托书》交给被告，但无证据予以证明，故该意见本院不予采纳。因此，被告未能按期向土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的相关资料并取得登记受理单，系原告未及时提供相关资料给被告，而非被告的责任。根据《重庆市商品房买卖合同》十三条的约定，如因买方责任，导致卖方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，卖方不承担违约责任。故原告要求被告支付逾期办证违约金358720元的诉求，不符合合同约定，本院不予支持。
关于原告杨祖培要求被告向其交付房屋权属证书的诉讼请求。原、被告在《重庆市商品房买卖合同》中对房屋权属证书的交付虽无明确约定，但房屋权属证书由原告委托被告办理，被告应当在完成委托办理后将领取的房屋权属证书交付给原告。至于被告辩称原告应先行支付房屋余款8万元的意见，并无合同约定和法律依据，本院不予采纳。因此，原告的该项诉讼请求成立，本院予以支持。
综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告重庆新原兴经济发展有限公司在本判决生效后立即向原告杨祖培交付重庆市渝中区长江滨江路122号房屋的《房地产权证》；二、驳回原告刘业玲、原告杨祖培的其他诉讼请求。本案案件受理费6680元，本院减半收取3340元，由原告刘业玲、原告杨祖培负担3300元，被告重庆新原兴经济发展有限公司负担40元。
宣判后，刘业玲、杨祖培不服，提起上诉称：原判认定2010年9月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》是对2008年4月14日签订的《购房协议》及《重庆市商品房买卖合同》的变更存在错误，被上诉人应当按照2008年4月14日签订的《购房协议》的约定向上诉人支付逾期办证违约金。请求撤销原判第二项，改判被上诉人支付上诉人违约金358720元。
新原兴公司答辩称，原判认定事实清楚、适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与一审查明的事实相同。
二审中，上诉人刘业玲、杨祖培向本院陈述，刘业玲、杨祖培于2008年4月14日签订的《购房协议》及《重庆市商品房买卖合同》以及杨祖培与新源新公司于2010年9月29日签订《重庆市商品房买卖合同》标的相同，刘业玲认可杨祖培与新源兴公司于2010年9月29日签订《重庆市商品房买卖合同》亦对其具有约束力。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。刘业玲、杨祖培于2008年4月14日签订的《购房协议》及《重庆市商品房买卖合同》以及杨祖培与新源新公司于2010年9月29日签订、刘业玲予以追认的《重庆市商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方当事人均应按约全面履行各自的权利义务。本案系双方履行前述合同所引发的争议，结合双方的诉辩意见，二审的争议焦点在于被上诉人是否应当向上诉人支付逾期办证违约金，由此涉及到办理涉诉房屋房地产权属证书的时间节点的认定，应当结合双方合同约定及合同实际履行情况进行评判。根据本案查明事实，关于办理涉诉房地产权属证书的时间约定，2008年4月14日签订的《购房协议》约定为“双方签订《重庆市商品房买卖合同》后360日内完成注销抵押手续并以原告刘业玲（××）的名义办理《房地产权证》”，而2010年9月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定为“自本合同签订之日起30日内，甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方在签订本合同5日内，将办理商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。”结合双方办理涉诉房地产权属证书的履行实际，双方办理合同备案登记及房屋权属转移登记的过程均是按照是2010年9月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》履行，虽双方在《购房协议》中约定“主合同与本协议如冲突，以本协议为准”，但先前的合同限制性条款，不能对当事人后续的缔约行为进行约束。上诉人对此予以援引，其合同解释意见系对相对方基本缔约权的排除，不具有正当性，本院依法不予采信。故此，本院依法认定2010年9月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》系当事人在缔约过程中最终形成的契约关系，应当作为本案裁判的契约规则予以适用，结合合同履行实际，鉴于2014年4月15日杨祖培方才向新源兴公司出具《授权委托书》，履行完毕前述合同约定的配合办证义务，新源兴公司当日即为其申请办理上述房屋的《房地产权证》并取得登记受理单，在上述履约过程中，新源兴公司并未违约。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚、适用法律正确，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6680元，由上诉人刘业玲、杨祖培负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 琴
审 判 员 张泽兵
代理审判员 邓 瑀
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 朱 帝