广西壮族自治区桂林市七星区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）星民初字第269号
原告桂林无线电一厂，住所地：桂林市。
法定代表人周鸣，该厂厂长。
委托代理人廖荣钦，该厂财务科长。
委托代理人廖时彪，桂林市星宇法律事务所法律工作者。
被告桂林耐思米粉有限公司，住所地：桂林市高新区。
法定代表人钟礼敏。
原告桂林无线电一厂诉被告桂林耐思米粉有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月5日立案受理后，依法组成由审判员周素琴担任审判长，代理审判员廖莉莎和人民陪审员谭继元参加的合议庭，于2014年6月5日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人廖时彪到庭参加了诉讼，被告经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告（甲方）与被告（乙方）于2011年12月30日订立一份《租赁协议书》，约定：被告租赁原告新厂区3#厂房第一层、第二层共计2419.2平方米；租赁期限为10年，从2012年1月1日起至2021年12月31日止；每月租金24192元，每月综合管理费1000元，租金及管理费每两年按8%递增；本合同签订时，被告支付首月租金及三倍月租的租赁保证金；被告应于每月25日前向原告足额支付下月租金及管理费；被告使用的水电费以双方管理部门确认的抄表数和桂林市的有关规定标准计算，向原告交付；被告拖欠租金累计达3个月的，原告可终止租赁协议；原、被告双方任何一方违约，须向对方支付年度租金同等数额的违约金等。被告为生产经营需要，于2012年6月1日与原告签订一份《租赁补充协议书》，向原告租赁厂区主体大楼一楼西侧办公室一间（28.22平方米），租赁期限自2012年6月1日起至2021年12月31日止；月租金为423.33元；本合同签订时，被告支付首月租金及三倍月租的租赁保证金等。合同订立后，被告开始尚能依约支付租金、综合管理费及水电费，并向原告支付了租赁保证金72576元；但从2013年9月起至2014年2月，被告共计拖欠原告的房租及管理费157722.52元、水电费7340.05元。期间原告多次催收，被告均不予支付。因被告的违约行为已经符合《租赁协议书》第十条关于约定解除合同的条件，故原告于2013年11月28日向被告发出了《终止协议告知函》，同时要求被告收到此函后至2013年12月15日前到原告处办理解除协议的手续。被告收到原告的《终止协议告知函》后，便不愿再与原告沟通联系。现被告已经停止生产。综上，被告的行为已经严重违约，故原告诉至法院，请求判令解除原告与被告2011年12月30日订立的厂房《租赁协议书》；被告向原告支付房屋租金及水电费165062.57元（从2013年9月计至2014年2月，此后按每月租金27630.66元计算至本案判决生效之日止）；被告支付原告违约金290304元；本案诉讼费由被告全部承担。
原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1.原、被告于2011年12月30日订立的《租赁协议书》及2012年6月1日签订的《租赁补充协议书》，证明原、被告之间存在房屋租赁合同法律关系；2.原告于2013年10月31日送达给被告的催交租金《催收函》（附《桂林耐思米粉有限公司欠款明细表》及《桂林耐思米粉有限公司水电费欠款明细表》），证明被告拖欠原告房屋租金的事实；3.原告于2013年11月28日送达给被告的《终止协议告知函》，证明原告通知被告解除房屋租赁合同关系。
被告既未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交上述证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提供证据的真实性予以确认。
综合全案证据及庭审，本院确认以下法律事实：原告（甲方）与被告（乙方）于2011年12月30日签订《租赁协议书》一份，约定：被告租赁原告新厂区3#厂房第一层、第二层共计2419.2平方米；房屋租赁期限自2012年1月1日起至2021年12月31日止，租赁期限共10年；生产场地每平方米月租金和物业管理费合计为10元（其中：场地租金7元，物业管理费3元），计租面积2419.2平方米，即月租金为24192元；本合同签订时，被告支付首月租金及三倍月租的租赁保证金，该款在本合同签订后三日内付5万元，余款在2012年1月25日前补足；每两年租金、物业管理费递增8%；被告每月25日前足额支付下月租金；被告按照桂林市工业企业生产用水用电收费标准及合理加上部分损耗分摊费（按被告用电占总量的比例分摊），收取被告生产用水、用电费用，其费用数额以双方管理部门确认抄表数为依据，填写《收缴水、电费通知单》，按月结算方式足额向原告交纳；被告按每月1000元标准交纳综合管理费；被告拖欠租金累计达3个月的，原告可终止租赁协议；原、被告任何一方违反本协议的规定，须向对方支付年度租金同等数额的违约金。合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金72576元。
2012年6月1日，原告与被告签订《租赁补充协议书》一份，约定：被告租赁原告新厂区主体大楼一楼西侧办公室一间28.22平方米；租赁期限自2012年6月1日起至2021年12月31日止；月租金为423.33元；本合同签订时，被告支付首月租金及三倍月租的租赁保证金，该款在本合同签订后三日内付1693.32元；每两年租金递增8%；合同期满后，被告不违约的情况下，原告全额退还保证金给被告。
合同签订后，原、被告按照合同约定享受权利、履行义务。但自2013年9月起，被告未再按合同约定履行付款义务。原告于2013年10月31日向被告发出《催收函》一份，告知其尚欠原告9、10月份水电费6602.34元、9-11月份房租及管理费79797.9元，合计86400.24元，并对上述款项进行催收，被告在《催收函》上盖章确认。2013年11月28日，原告发出《终止协议告知函》一份，载明：被告至2013年11月30日，累计欠原告9-12月租金106397.2元，9-11月水电费7027.05元，共计113424.25元，经原告多次书面和电话催收，被告至今未回款；根据双方签订的《租赁协议书》的约定，被告已违约，原告依据协议终止与被告的租赁协议并告知被告；被告应支付原告违约金319191.6元。该《终止协议告知函》由朱金保签收，未注明签收时间。因被告至今未向原告交纳租金、管理费等，故为维护合法权益，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《租赁协议书》能否解除；二、被告是否应向原告支付房屋租金、综合管理费、水电费及应支付的数额如何确定；三、被告是否应支付原告违约金及违约金的数额如何确定。
关于争议焦点一，本院认为，原、被告系房屋租赁合同民事法律关系，双方签订的《租赁协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原、被告在《租赁协议书》中约定，被告拖欠租金累计达3个月的，原告可终止租赁协议，现被告自2013年9月起至今未向原告交纳房屋租金，解除合同的条件已成就，原告可以解除合同。因原告提供的证据不能证明被告收到了《终止协议告知函》及通知到达的时间，故原、被告的《租赁协议书》并未解除。综上所述，原、被告于2011年12月30日签订的《租赁协议书》合法有效，且此前并未解除，现解除合同的条件已成就，原告要求解除该协议的诉讼请求，符合事实和法律规定，本院予以支持。
关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”本院认为，被告使用了租赁物，享受了权利，应当按照《租赁协议书》的约定向原告支付租金、综合管理费、水电费等。其中，2013年9-12月，租金和综合管理费合计102461.2元（24192元／月＋423.33元／月＋1000元／月）×4个月=102461.2元）；自2014年1月1日起至本案判决生效之日止，租金和综合管理费应按27584.56元／月【（24192元／月＋423.33元／月）×108%＋1000元／月=27584.56元／月】计算，原告要求按27630.66元／月计算的诉讼请求，与事实不符，本院仅对其诉讼请求成立部分予以支持。关于水电费，本院认为，被告在《催收函》上盖章确认，可认定为其对《催收函》上载明的2013年9-10月份水电费6602.34元予以确认，被告应支付原告上述水电费；但原告主张的2013年11月至2014年2月的水电费，因原、被告约定水电费的结算需以双方管理部门确认抄表数为依据计算，原告未提供证据证明其主张的水电费已经被告确认，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。
关于争议焦点三，本院认为，被告未按照合同约定的期限支付房屋租金、综合管理费和水电费的行为已构成违约，应向原告支付违约金。原、被告在《租赁协议书》中约定违约金与年度租金同等数额，即被告须支付原告违约金290304元（24192元／月×12个月=290304元），故对原告的该项诉讼请求，本院亦予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告桂林无线电一厂与被告桂林耐思米粉有限公司于2011年12月30日签订的《租赁协议书》；
二、被告桂林耐思米粉有限公司支付原告桂林无线电一厂2013年9-12月份的租金和综合管理费102461.2元、2013年9-10月份的水电费6602.34元，并自2014年1月1日起，按27584.56元／月计付租金和综合管理费至本案判决生效之日止；
三、被告桂林耐思米粉有限公司支付原告桂林无线电一厂违约金290304元；
四、驳回原告桂林无线电一厂的其他诉讼请求。
本案收取案件受理费8180元、保全费3210元、公告费900元，共计12290元（原告已预付本院7750元，尚欠4540元未付），由被告负担。
上述应付款项，义务人应于判决书生效后十五日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费8180元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：304216301040001416，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 周素琴
代理审判员 廖莉莎
人民陪审员 谭继元
二〇一四年八月十一日
书 记 员 周穆奕