江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2015）熟虞民初字第01746号原告赵永春。委托代理人蒋卫东，江苏世纪天合律师事务所律师。被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司，住所地江苏省常熟市富春江东路58号。法定代表人杨成义，总经理。被告禧徕乐投资发展有限公司，住所地江苏省常熟市富春江东路58号。法定代表人冯义忠，董事长。委托代理人龚晓春（代理上述两被告），江苏少平律师事务所律师。委托代理人时文杰（代理上述两被告），江苏少平律师事务所律师。原告赵永春诉被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司（以下简称禧徕乐经营管理公司）、禧徕乐投资发展有限公司合同纠纷一案，本院于2015年9月16日立案受理后，依法由审判员谢蓉蓉适用简易程序于2015年11月9日公开开庭进行了审理。原告赵永春的委托代理人蒋卫东、两被告的委托代理人时文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵永春诉称：2007年前后，原告出资购入禧徕乐家居生活广场商铺房，期间，两被告对禧徕乐家居生活广场作为大型专业商城集中经营管理的模式进行了大量的宣传。2007年5月份，原告与第一被告签订“统一经营管理合同”，合同约定业主将商铺的使用权委托给管理公司，由管理公司对房屋进行管理和出租，业主收取租金收入的90%，余10%作为受托方报酬，委托前三年为商铺培育期业主免收费，三年后受托方开始交付租金收益等；同时约定管理公司代为行使业主的相关权利。合同签订后，双方依约进行，因根据本地政策指引及上述合同约定，管理公司同时又成为所有商铺的物业管理方，故2008年8月份，由管理公司制作了“禧徕乐家居生活广场业主临时公约”要求业主进行了签署确认，后有部分业主还签署了正式公约，公约对商铺的物业管理内容等作了规定，同时对双方之前的“统一经营管理合同”中有关交付租金收益的条款作了补充规定，约定租金每半年支付一次。2010年10月份以后，托管的商铺进入收益期，第一被告一般均于当年的11月份和次年的5月份，一年分两次将租金收益汇入原告账户，多年来每期收益基本固定为15600元。第一被告并于2010年底向业主公布了有关租金收入的财务鉴证报告，但此后，第一被告一直未公布以后年度的财务报告。2014年度、2015年度开始，第一被告在收到租金情况下却无故拖欠原告租金收益，至今拖欠所请的租金未付。因被告的上述违约行为，包括原告在内的众业主多次向被告交涉维权均无结果，且期间发现被告有擅自延长租赁期、提前优惠收租金、另订合同向租户收取管理费等损害委托人利益的行为。显然，被告继续履约的能力和诚信都发生重大危险，为避免进一步损失，众业主纷纷委托律师向被告发出催款通知，行使作为合法房产权人的正当权利。但至今未见被告方任何回应。原告认为，原被告间的合同是真实的，统一经营管理合同和业主（临时）公约对双方均有约束力。虽然，被告利用起草合同的法人优势和当地政策要求统一经营的垄断优势在合同中塞入大量模糊条款和霸王条款，但拖欠、拒付租金的违约行为是明确的，也存在损害委托方利益的侵权行为。原告等广大业主在权益严重受损、合同目的明显不能达到的情况下，行使委托方的追偿权、解约权完全合法合理，同时也是为了阻止损失的扩大致引发社会矛盾，所以原告特将此诉诸法律。要求判令被告公布2014年以后出租原告商铺的租金收入情况，要求判令被告支付拖欠的租金31200元（2015年4月1日至2016年3月31日期间的租金），诉讼费由被告承担。被告禧徕乐经营管理公司、禧徕乐投资发展有限公司辩称：原告起诉依据的是统一经营管理合同，本案合同相对人是第一被告，两被告均为独立经营各自承担责任的独立法人，没有理由将第二被告列为本案共同被告。租金收入情况是在当年第一被告向商铺承租人收取租金之后，整个商场进行统计后在当年年底予以公布，被告同意公布租金收入情况，但目前2015年的租金收入情况整体还没有统计结果，被告会在2015年12月31日后在年度表格出来后向业主公布租金收入情况。对租金情况，由于2015年总的租金收入还没有确定，被告还没有进行整体的测算，故目前无法确定应付给原告的租金数额。经审理查明：2007年5月10日，原告与被告禧徕乐经营管理公司签订《统一经营管理合同》1份，约定由原告将其购买的坐落于江苏省常熟市富春江东路58号禧徕乐家居生活广场2层A2019号商铺（建筑面积为57.66平方米）交由被告禧徕乐经营管理公司统一经营管理，合同约定，前三年为商场培育期，自2007年10月1日起算，被告无需支付租金，商场培育期满，所购商铺继续委托被告禧徕乐经营管理公司经营，由被告禧徕乐经营管理公司统一对外招租、统一管理市场，被告禧徕乐经营管理公司收取租金的10%作为托管费，其余90%租金收益全部支付给原告（年终被告禧徕乐经营管理公司向原告公开该商铺租金收入账目并接受查询）。原告自行承担依法应缴纳的税费，被告禧徕乐经营管理公司依法承担代扣代缴义务。商场培育期间及培育期间届满后除以下两种情形外双方均无权提前解除本合同：1、该商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回的；2、该商铺因社会公益或城市建设需要被依法征用的。另查明：坐落于江苏省常熟市富春江东路58号禧徕乐家居生活广场2层A2019号商铺，房屋产权登记为常熟市富春江东路58号（禧徕乐家居生活广场）2167，建筑面积57.62平方米，房屋所有权人为原告与徐娟。统一经营管理合同履行过程中，被告禧徕乐经营管理公司已经支付原告自2010年10月1日至2014年9月30日期间4个年度的租金，原被告双方对此均无异议。之后，被告又支付原告下一年度（2014年10月1日至2015年9月30日）约50%的租金。原告认为，被告拖欠2014年10月1日之后的应付租金，故要求被告公布拖欠期间的租金收入情况，并要求被告支付原告2015年4月1日至2016年3月31日期间的租金31200元。再查明：禧徕乐经营管理公司系独立法人，该公司由禧徕乐投资发展有限公司投资设立，于2006年8月9日经工商部门核准成立。上述事实，有统一经营管理合同、房屋所有权证、银行卡交易明细清单、工商登记信息、当事人陈述等在案佐证。本院认为：原告与被告禧徕乐经营管理公司签订的统一经营管理合同合法有效，依法予以支持。根据合同约定，2014年10月1日至2015年9月30日的年度租金收入账目应当在2015年年终即2015年12月31日由被告禧徕乐经营管理公司向原告公开并接受查询，2015年10月1日至2016年9月30日的年度租金收入账目应当在2016年年终即2016年12月31日由被告禧徕乐经营管理公司向原告公开并接受查询。现原告要求公布2014年10月1日之后的租金收入情况，因原告提起诉讼时还未到合同约定的公布时间点，故对原告的该项诉讼请求，本院难予支持。关于原告主张的2015年4月1日至2016年3月31日期间的租金31200元，本院认为，其中2014年10月1日至2015年9月30日期间的年度租金，应由被告禧徕乐经营管理公司将其向承租商户收取的租金统计后根据合同约定于2015年年终即2015年12月31日向原告公布，同时根据合同约定的90%租金收益确定应付原告的租金数额。2015年10月1日至2016年9月30日期间的年度租金，应由被告禧徕乐经营管理公司将其向承租商户收取的租金统计后根据合同约定于2016年年终即2016年12月31日向原告公布，同时根据合同约定的90%租金收益确定应付原告的租金数额。现原告主张2015年4月1日至2016年3月31日期间的租金，因原告提起诉讼时还未到合同约定的公布并确定租金数额的时间点，故对原告的该项诉讼请求，本院亦难予支持。关于原告提出的两被告混同经营，禧徕乐经营管理公司实际不具备独立法人资格，应由其母公司即禧徕乐投资发展有限公司共同承担责任的主张，因原告提供的证据不足以证明其主张，本院对其该项主张不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告赵永春的诉讼请求。案件受理费580元减半收取290元，由原告赵永春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：苏州市中级人民法院）审判员  谢蓉蓉二〇一五年十二月十六日书记员  黄丽芝