莱芜市莱城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莱城民初字第1455号
原告：山东华能莱芜热电有限公司，住所地：莱芜市莱城区高庄街道办事处对仙门村西。
法定代表人：王文宗，董事长。
委托代理人：郑永红，山东鲁浩律师事务所律师。
委托代理人：刘洋，男。
被告：闫克兴。
被告：梁军。
两被告共同委托代理人：汪运现，山东齐鲁律师事务所律师。
第三人：华电国际电力股份有限公司莱城发电厂，住所地：莱芜市莱城区张家洼街道办事处贾家庄东。
法定代表人：宿星会，厂长。
委托代理人：李传法。
委托代理人：高龙刚。
原告山东华能莱芜热电有限公司与被告闫克兴、梁军、第三人华电国际电力股份有限公司莱城发电厂物权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东华能莱芜热电有限公司的委托代理人郑永红、刘洋，被告闫克兴、梁军及其共同委托代理人汪运现，第三人华电国际电力股份有限公司莱城发电厂的委托代理人李传法、高龙刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山东华能莱芜热电有限公司诉称：2005年7月，在平等协商、各方自愿的基础上，原告通过第三人购买了原属于被告的位于莱城区赢牟西大街8号电厂新村7号楼3单元302室住房（原告通过第三人××共购买住房137户，除两套住房原告留作周转房，其余住房原告卖给本单位职工），原告将购房款交给第三人，第三人又支付给被告，被告将房屋钥匙交给第三人，第三人再交给原告。原告购买该房屋后，××直作为本单位的周转房使用，因涉及土地使用证问题，××直未办理房产过户手续。2008年底，原告办理了土地证，两证齐全后原告办理过户手续时，因房价上涨，被告不再同意办理过户手续。2010年1月18日，被告以房产证是他的名字为由强行破门占据涉案房屋，经多次协调，被告仍××意孤行。原告诉讼请求依法确认涉案房屋产权归原告所有，并判令被告协助原告办理房产过户手续，诉讼费由被告承担。
被告闫克兴、梁军辩称：原告所诉与事实不符，答辩人从未就涉案房产与原告有过协商及签署书面买卖合同，原告亦未向答辩人支付过购房款；答辩人与第三人之间也从未就涉案房产有过协商及签署书面买卖合同，第三人也未向答辩人支付过购房款，答辩人亦未向第三人交付过涉案房屋钥匙；原告并不具备本案诉讼主体资格，依法应驳回原告起诉。假如原告所诉如实，其诉讼请求已超过2年诉讼时效，依法不应得到支持。答辩人为涉案房产的所有权人，不存在房屋确权问题。原告诉讼请求缺乏相关法律依据，且证据不足。在未征得答辩人书面同意并签订房屋买卖合同的情况下，他人无权处分答辩人的房产；原告所诉的房屋买卖事实明显违背法律规定。综上，请求法院查明事实，依法驳回原告全部诉讼请求。
第三人华电国际电力股份有限公司莱城发电厂（以下简称莱城发电厂）述称：2005年5月，原告（原山东莱芜发电厂）发电机组扩建，其北山宿舍需全部腾空给对仙门村，原告职工急需解决住房问题，而第三人此时新建怡心嘉园小区正值分房，原告与我公司协商，请求我公司做职工工作，对原来从山东莱芜发电厂购房、现在能分到怡心嘉园新房的职工将腾空旧房卖给原告，原告再分给本厂职工。我公司随即征求本厂职工意见。因为如果被告等人将旧房退出就属于没有房改房，可以按××套房改房从怡心嘉园购买，所以到2005年7月底，共有137户职工愿意将旧房退出，以市场价卖与原告。然后两厂的物业人员对各户房屋交付、房款支付等开展工作。截止2005年8月，大多数职工依此腾房后将房屋钥匙交到我公司的物业公司，我公司的物业公司再将钥匙交给原告物业公司。被告在2005年11月将钥匙直接交到原告物业公司。原告将房款分批打到我公司指定的山东莱芜卓越发展集团有限公司账户，然后我公司再分批支付给各退房户。本案被告闫克兴的房款105927.67元于2005年12月21日通过工商银行莱芜市分行文化路分理处××次性支付到被告工资卡中。我公司在上述房屋买卖活动中只起协助作用。上述房屋买卖因为是原告通过我公司集体购买，所以原告与被告没有签订房屋买卖合同。以上是原、被告房屋买卖的过程，我公司作为第三人在此案中不应承担任何责任。
经审理查明：原山东莱芜发电厂，变更名称为山东莱芜广宇能源有限公司，2005年9月23日，山东莱芜广宇能源有限公司变更名称为山东莱芜鲁能热电有限公司；2009年8月5日，山东莱芜鲁能热电有限公司变更名称为山东华能莱芜热电有限公司。
被告闫克兴是原山东莱芜发电厂职工。1999年12月20日，被告闫克兴与原山东莱芜发电厂签订“房地产买卖契约”××份，约定被告闫克兴购买原山东莱芜发电厂位于莱城区赢牟西大街8号电厂新村7号楼3单元302室住房××套，于2000年6月26日办理房改购房产权登记，2000年10月12日发房产证，房产证号为：房权证莱房字第××号。后被告闫克兴调入第三人莱城发电厂工作。该房产的房产证××直由被告闫克兴原单位即原告持有。
2004年6月，第三人莱城发电厂在其进厂路北侧开发建设新生活区并制定售房办法，其中规定“二、出售方式：1、成本价出售范围：无房户职工（指在莱城电厂新村没有住房的职工）购买新建生活区住房的；认购新建生活区住房并出售电厂新村旧房的。市场价出售范围：认购新建生活区住房，不出售电厂新村旧房的（指莱城电厂新村住户）。2、电厂新村腾空房参照房产评估价交易（房价见附件2）。……八、原有住房处理：2、有房户职工按成本价格购买新建生活区住房后，腾空房必须按照厂原配备的设施交付买方，否则由原住户赔偿。腾空房无本厂职工认购时，由原住户暂行保管，并作为厂里房源随时予以出售。3、新建生活区住房、电厂新村腾空房买卖手续，由厂统××办理，交易手续费由买卖双方自理。”被告闫克兴在第三人莱城发电厂此次新建生活区住房购买过程中，在“购房确认登记表”中“是否出售旧房”、“新村房号”栏目中均填写“无”，在2005年10月第三人莱城发电厂确定的“新区补交房款登记表”中体现被告闫克兴购房价格享受了成本价出售。
2005年5月，原告（原山东莱芜发电厂）发电机组扩建，其北山宿舍需全部腾空给对仙门村，原告职工急需解决住房问题，而第三人此时新建生活区怡心嘉园小区正值分房，原告与第三人协商，将从原山东莱芜发电厂购房、现在第三人处工作、能分到怡心嘉园新房的职工按市场价腾空退回给第三人莱城发电厂的电厂新村旧房137套以市场价整体买入，原告购房职工按照市场价将购房款交给原告，原告自2005年7月至2007年8月期间分多次将购房款支付给第三人莱城发电厂指定的收款单位山东莱芜卓越发展集团有限公司，再由第三人指定山东莱芜卓越发展集团有限公司向腾空、退还电厂新村住房的职工发放退房款，腾房户在领取退房款的同时将腾房钥匙交给第三人莱城发电厂，第三人莱城发电厂将腾房钥匙、腾房人身份证、结婚证复印件交与原告，原告出售房屋给职工的，再将房屋钥匙等交与购房职工。原告整体买入的137套住房中，被告闫克兴退回的电厂新村7号楼3单元302室住房××套及另案被告毛圣祥腾退的住房××套，原告留作周转房使用，其余以市场价出售给了本单位职工。2005年12月22日，第三人莱城发电厂指定由山东莱芜卓越发展集团有限公司将其中××批次房款共计699199.20元转入中国工商银行莱芜市分行文化路分理处，通过代发定期存单方式付款，以被告闫克兴身份证号码开立定期存单，向被告闫克兴支付退房款105927.67元（主房款＋配房款＋设施费-
交易费），2005年12月30日，被告闫克兴凭身份证、存单支取了该退房款。
原告接手上述房产后于2008年9月22日办理取得了闫克兴腾空房产的土地使用证（证号：莱芜市国用﹤2008﹥第0803450343号）。该房产由原告委托其物业公司山东莱芜方兴物业有限公司全权管理。因房产过户问题，与被告闫克兴协商未果。2010年1月18日，被告闫克兴及其配偶梁军强行入住该房产，原、被告多次协商未果，原告于2014年6月诉来本院。
经调解，未能达成××致意见。
以上事实，由原告提供的其向第三人支付房款的凭证、原告的工商登记变更证明、涉案房产的房产证及土地使用证原件、山东莱芜方兴物业有限公司的证明、梁坡派出所接处警登记表、复制于第三人的退房款登记表，被告闫克兴提供的房地产买卖契约、买卖申请审批书、房改房产权登记申请审批书，第三人提供的职工退房款签字表、向被告支付退房款的银行凭证及退房款登记表、莱城发电厂新建生活区售房办法、购房确认登记表、补交房款登记表、法院依当事人的申请调取的中国工商银行莱芜市分行向被告支付涉案房产退房款的银行业务凭证，及当事人的陈述等在案证实。
本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告闫克兴作为原山东莱芜发电厂的职工，于1999年12月20日购买原山东莱芜发电厂位于莱城区赢牟西大街8号电厂新村7号楼3单元302室住房××套，其后调往莱城发电厂工作，在莱城发电厂新建生活区售房过程中，以腾出旧房并以市场价卖给第三人作为条件，取得新建生活区购房享受成本价认购的资格，并将腾空房钥匙、身份证复印件等交给第三人，第三人也将退房款以存单形式支付给被告闫克兴，被告闫克兴收到该款并已经支取，被告与第三人之间的房屋买卖已经完成。第三人按照与原告的约定将百余户住房整体出售给原告，原告已经支付购房款，原告再向其职工出售或自用，原告与第三人、原告与其职工之间的房屋买卖也已经完成。各方之间虽无书面的房屋买卖合同，但房屋、钥匙、房屋款项等均已实际交付使用，房屋买卖合同依法成立，对当事人具有法律约束力。房屋产权登记证书是权利人享有不动产物权的证明，在产生争议时，只是推定权利的依据，但不是证明权属唯××的依据。因此，被告以房产证上的姓名系自己来主张涉案房产仍归其所有的主张，与事实不符，依法不能成立。被告强行入住原告已购买的房屋至今，其侵权行为在持续进行中，被告认为原告所诉已超过两年诉讼时效的主张依法不能成立，本院不予采纳。原告要求确认涉案房屋产权归其所有、并要求被告协助其办理房产过户手续的主张符合法律规定，依法应予支持。被告梁军是被告闫克兴的配偶，作为涉案房产先前的共有权利人，与被告闫克兴在房屋买卖合同履行过程中负有共同的协助过户的义务。第三人莱城发电厂辩称其只是在原、被告房屋买卖活动中起协助作用的主张与事实不符，不予认定；从房款、钥匙及其他事项的交付程序看，第三人与被告、原告与第三人之间形成了房屋买卖的事实，第三人亦负有协助原、被告依法办理涉案房产过户手续的义务。房产过户过程中产生的费用，由当事人依照法律规定负担。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第三十六条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：
××、原告山东华能莱芜热电有限公司购买的被告闫克兴名下的位于莱城区赢牟西大街8号电厂新村7号楼3单元302室住房××套（房产证号为：房权证莱房字第××号、土地使用证号：莱芜市国用﹤2008﹥第0803450343号）归原告山东华能莱芜热电有限公司所有。
二、被告闫克兴、梁军及第三人华电国际电力股份有限公司莱城发电厂于本判决书生效之日起三十日内协助原告山东华能莱芜热电有限公司将本判决第××项所述房屋过户到原告山东华能莱芜热电有限公司名下（房产过户过程中产生的费用，由当事人依照法律规定负担）。
案件受理费100元，诉讼保全费2520元，由被告闫克兴、梁军及第三人华电国际电力股份有限公司莱城发电厂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省莱芜市中级人民法院。
审 判 长 王 琳
审 判 员 李佩剑
人民陪审员 谷道菊
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 亓新秀
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。