广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂09民终471号
上诉人（一审原告）：黄衡能，男，1972年6月27日出生，汉族，住玉林市玉州区。
上诉人（一审原告）：欧振强，男，1964年6月6日出生，汉族，住玉林市玉州区。
上诉人（一审原告）：黄衡荣，男，1970年3月4日出生，汉族，住玉林市玉州区。
上诉人（一审原告）：杨超武，男，1966年12月2日出生，汉族，住玉林市玉州区。
四上诉人的共同委托诉讼代理人：黎汝鹏，广西鸿州律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：庞家成，男，1962年8月8日出生，汉族，住玉林市玉州区。
被上诉人（一审被告）：梁明娟，女，1963年2月12日出生，汉族，住玉林市玉州区。
上诉人黄衡能、欧振强、黄衡荣、杨超武因与被上诉人庞家成、梁明娟租赁合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2016）桂0902民初2774号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
黄衡能、欧振强、黄衡荣、杨超武上诉请求：1、撤销一审判决第一项，确认双方签订的《楼房租赁合同书》自2016年6月21日解除，判令被上诉人向上诉人支付尚欠的租金339020元。2、撤销一审判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付违约金101706元。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足，依据被上诉人单方所主张的自2015年10月10日双方的合同关系解除错误，合同应当自2016年6月21日上诉人向被上诉人发出《合同解除通知书》时解除。1、被上诉人庞家成于2015年8月6日向上诉人出具《承诺书》，承诺需交清2015年11月份的租金，双方并未涉及合同解除问题，没有解除合同。2、在2016年6月21日上诉人发出《解除合同通知书》前，庞家成并没有向上诉人主张过解除合同，而是主张其经营不善需要将承租的楼房转租出去，还出具承诺书要求将租金延期支付。其在承诺期限过后仍没有将2016年11月租金支付给上诉人，且其在2016年6月6日打听到上诉人准备解除合同将楼房租出的消息时，还向上诉人发送短信要求就合同解除问题进行谈判，并要求结算租金，2016年7月3日其还继续向上诉人发出短信明确不同意解除合同，并要求上诉人不得将房屋租给他人。3、一审适用法律错误。在上诉人于2016年6月21日发出解除合同通知前，被上诉人并没有向上诉人发出过解除合同的通知，一审依据合同法第九十四条规定认定2015年10月10日解除双方的合同错误。
庞家成辩称：其拖欠上诉人的租金是事实，但是其在2015年10月10日就被迫搬了出来，上诉人不允许其把物品搬离，其在租房中的财产被扣押，同时被强令交出了客房卡、大门钥匙。当时其已与上诉人说明，水电费在其搬离后就不应计到其拖欠的房租中，其拖欠的房租，应计算到其搬离的时间止。由于上诉人已经要求其搬离，并且双方均在场，其还有部分物品和设施不得撤离，其不存在违约的行为，即使要求其支付违约金，也应将房屋中的物品进行评估处理。
梁明娟未作答辩。
黄衡能、欧振强、黄衡荣、杨超武向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2010年11月10日签订的《楼房租赁合同书》；2、判令庞家成、梁明娟支付尚拖欠的租金共计339020元（计至向庞家成发出解除通知书之日止）；3、判令庞家成、梁明娟支付违约金（以月租金25300元为基数，按每日5%计算，自2015年5月10日起至还清之日止，计至起诉之日共为635030元）；4、判令庞家成、梁明娟支付保安费及水电费共计41666.93元（其中保安费37800元，水电费3866.93元）。
一审法院认定事实：2010年11月10日，原告与被告庞家成签订《楼房租赁合同书》，约定：原告将位于玉林市房屋出租给被告庞家成使用，租金以年段计算，从2011年4月至2014年4月9日按月租金2300元计算，从2014年4月10日至2019年4月9日月租金25300元计算；被告如不按时交纳租金，按当月月租金每日5%收取滞纳金，如超期一个月不交租金的，则原告有权终止合同，公示10天后有权处置被告财物。并按被告违约追交租金滞纳金，不退风险保证金。如不交清费用，则甲方有权扣押被告财产直到交清为止。
合同签订后，原告依约将房屋交付给被告庞家成使用，并配合其办理相应营业手续。自2015年5月10日起被告庞家成开始拖欠原告的租金，经原告多次向被告庞家成催交，被告于2015年8月6日出具《承诺书》，承诺于2015年9月15日前交清2015年5月10日至11月9日的租金，如若未能交清的，原告有权随时终止合同，因此所导致的责任由被告庞家成承担，而且被告庞家成主动退出使用权，同时不得拆除空调、电梯、消防、吊顶以及样体，并同意处理一楼三间门面的租赁问题。但被告庞家成并没有按照承诺书履行其承诺。
2015年10月10日在原告的要求下，被告将其个人办公用品搬出了其租赁的房屋，并将全部的房屋钥匙交还了原告。原告于2016年6月21日通过短信形式向被告庞家成发送《解除合同通知书》，告知要与被告解除合同关系。被告庞家成收到后也通过短信形式予以回复，认为于2015年10月10日已经与原告解除了合同。
另查明，被告欠原告的租金为2015年5月10日起至同年10月10日止，共126500元（25300×5=126500），根据原告提供的票据，2015年9月下旬的水费为1622.64元，10月份的水费为1603.57元，共3226.21元。2015年10月10日至2016年6月21日的保安费37800元。
再查明，被告庞家成已于2001年8月16日与被告梁明娟离婚。
一审法院认为，原、被告签订《楼房租赁合同书》是双方的真实意思表示，合同依法成立，双方应履行合同的约定。被告自2015年5月10日开始拖欠原告的租金，经承诺后仍没有交清。原告要求被告退出租赁房屋，被告同意后，于2015年10月10日搬出其办公用品，交出了全部的房屋钥匙。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。”、第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”的规定，应当认定自2015年10月10日起，双方所签订的合同就此解除，合同的权利义务终止。原告起诉要求被告支付2015年10月份以后的租金及保安费没有法律依据，不予支持。租金损失应自2015年5月10日起至2015年10月10日止共126500元（25300×5=126500）、承租期内的水费3226.21元，被告应当支付。被告没有按照合同的约定交付房屋租金，构成违约，应向原告支付违约金。依照合同的约定，被告如不按时交纳租金，按当月月租金每日5%收取滞纳金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以定为合同法第一百一十四条第二款规定的：过分高于造成的损失”，本案中，原、被告约定的违约金过高，应按所欠房屋租金的30%计付为宜（126500元×30%=37950元）。被告庞家成已于2001年与被告梁明娟离婚，本案所产生的债务并不是发生在两被告婚姻存续期间，原告要求梁明娟共同承担被告庞家成的债务，没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十四条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款之规定，判决：一、庞家成向黄衡能、欧振强、黄衡荣、杨超武支付尚欠的租金共计126500元；二、庞家成向黄衡能、欧振强、黄衡荣、杨超武支付违约金37950元；三、庞家成向黄衡能、欧振强、黄衡荣、杨超武支付水电费共计3226.21元；四、驳回黄衡能、欧振强、黄衡荣、杨超武的其他诉讼请求。案件受理费13941元，财产保全费2215元，合计16156元，黄衡能、欧振强、黄衡荣、杨超武负担6156元，庞家成承担10000元。
在二审中上诉人提供2016年7月3日庞家成发给上诉人的短信内容，证明庞家成在收到上诉人解除合同通知书后仍然通过短信表示所承租的房屋不能转租给他人或自用的事实。被上诉人庞家成经质证认为，该短信并不能证明双方的合同是在上诉人主张的时间解除，其回复该短信是因为租赁房屋中还有其的财产应由其本人进行处理。为进一步佐证当时短信内容是为了要求处理租房内其的物品，庞家成还提供了2016年6月6日其发给上诉人的短信内容。本院认为，上诉人提供的上述短信内容，不能证明上诉人的主张，本院不予采纳。
本院二审查明，一审认定的事实，除“从2011年4月至2014年4月9日按月租金2300元计算”中的租金数有笔误，应为“23000元”外，其余属实，本院予以确认。
另查明，庞家成由于不能按时交租金而于2015年10月10日搬离租赁房屋后，由其所转租出去的一楼三间门面的租金即由欧振强等人直接向承租人收取。在不得再使用租赁房屋之后，庞家成认为其投入在房屋中的酒店物品仍属于其所有，被出租方扣押，为此要求与出租方协商处理，并于2016年6月6日向黄衡荣发去短信，内容为：“黄老板您好，我听一楼租铺吴承森讲您上面已准备出租是吗，我要求想在近日约好您们几姐妹兄弟谈一谈关于酒店的问题，把里面以前所余下的物品各种电器全部叫人评估过一次，全部是多少钱，我欠您们租金又多少钱，结余部分退回给我好吗，在双方不结清之前最好不要动里面的东西和转租给他人，否则到时有法律责任自负”。2016年6月21日，四出租人即向庞家成发出《解除合同通知书》。2016年7月3日，庞家成向黄衡能回复短信，内容为：“您们说要终止合同，但是我问你们我投资那么多的资金在那里，我欠您们租金只是十几万元，再有五万元押金在您处，您一句话出个通知终止合同就把我打发走了事，就算有过承诺但是对比之下我认为有失公平，不能这样算了，再有六月十三号您和杨超武都同意我找评估公司评估过酒店财物分清欠租金就可以拆，到了明天您们就不同意了，到了二十一号就发通知我，要终止合同，还要赶他们下面租一楼门面的人走，他们从去年十一月起到现在都是您们亲自去收租金并写有收条的，所以我认为在不失公平的要求，您们在双方没有处理清楚的情况先不要酒店租给他人或自用，我已和律师及法院沟通，材料手续已着手办理，望您们先不要自行处理租用，否则一切后果和责任您们自负。”同月18日，庞家成再向四出租人发去短信，明确：“2015年10月10日，你方以本人作为承租方不交租金为由，已强行收回所出租房屋的使用权以及接管了嘉城酒店，并从本人手中收回了出租房屋的钥匙和嘉城酒店的房卡，不准本人再回酒店和搬走任何东西。随后，你们出租方陆续从吴承森、李义超手中收取铺面租金至今。至此，双方合同早已解除，房屋也已交回。本人在你方房屋内的财产属于本人所有的财产，应及时归还，如有损害，你方须负赔偿责任”。
本院认为：关于本案《楼房租赁合同书》的解除时间为何时的认定问题。双方在租赁合同中约定，承租方必须按时交清租金，如承租方超期一个月不交租金的，则出租方有权终止合同。庞家成承租房屋后，自2015年5月10日起租金即没有交付，在拖欠租金后又于2015年8月30日向出租方出具承诺书，承诺于2015年9月15日前交清租金，但庞家成最终仍没能按承诺时间交付租金，在此情况下，出租方有权单方解除合同。而本案事实已反映，黄衡能等四出租人在庞家成违约情况下实际也已行使合同解除权，于2015年10月10日责令庞家成搬离租赁房屋，当天庞家成搬离后，已把房屋及房间的钥匙交还给出租方，房屋已交由出租方接管的事实清楚，之后庞家成向出租方所发短信也是要求处理其已投入在租赁房屋未能搬走的物品的问题。因此，应当认定，自出租方责令庞家成交还租赁房屋，庞家成搬离而不能再使用租赁房屋的2015年10月10日起，上述合同已被出租方依合同约定而解除。一审判决对于合同解除的时间认定正确，以此计算认定承租方庞家成应交纳的租金、违约金，判决由庞家成支付并无不当。在承租人庞家成已搬离租赁房屋并由上诉人接管多时之后，上诉人以其于2016年6月21日向庞家成发出解除合同通知书为由，主张合同是在2016年6月21日解除，并不符合事实，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5400元（上诉人已预交），由上诉人黄衡能、欧振强、黄衡荣、杨超武负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁 坚
审 判 员 邹丽娟
代理审判员 杨庆俭
二〇一八年二月九日
书 记 员 尹 聪