延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉24民终412号
上诉人（一审被告、反诉原告）：徐新田。
委托代理人：牟宗福，敦化市渤海法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告、反诉被告）王振全。
委托代理人：胡春江，吉林冠宁律师事务所律师。
上诉人徐新田因与被上诉人王振全财产损害赔偿纠纷一案，不服敦化市人民法院（2015）敦民初字第1480号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
王振全一审起诉称：王振全与徐新田于2014年8月24日签订房屋买卖协议，将王振全自有84平方米房屋出售给徐新田，徐新田给付王振全定金4万元后，徐新田开始拆除房屋，拆除的时候王振全还在房子内居住，后王振全于10月19日搬离了涉案房屋，因为产权仍然是王振全的，所以王振全将房屋锁上了，到现在一直没人住。徐新田拆除的物品包括：间墙两道、炕两铺（炕面是石板）、地厨1个、屋门3个、锅台2个。根据2015敦民初字第943号民事判决生效的事实，王振全与徐新田签订的房屋买卖协议因“徐新田不是林胜村的村民、合同违反了法律的强制规定”经敦化市人民法院民事判决书判决无效，王振全与徐新田同住在林胜村十多年，王振全没有审查徐新田的身份，误以为徐新田是本村村民情有可原，徐新田是否是城镇户口、是否是林胜村村民只有徐新田自己清楚，其明知道自己不是林胜村的村民还和王振全签订房屋买卖合同，所以导致合同无效的过错方是徐新田。徐新田辩解因购买房屋被人民法院查封导致合同无效，没有被人民法院采信，王振全卖的时候知道房屋被查封，但在卖房之前王振全已经申请解除保全了，故徐新田的辩解不成立。王振全将定金4万元返还给徐新田，徐新田未取得涉案房屋所有权就擅自拆除，给王振全造成了损失，故现要求徐新田赔偿毁坏王振全房屋需要恢复原状所的费用6740元并赔偿2014年9月10日至2015年12月10日期间王振全租赁房屋的费用1500元（每个月100元），要求徐新田承担鉴定费200元和诉讼费用。
徐新田一审辩称：王振全与徐新田于2014年8月24日签订房屋买卖协议，将王振全自有84平方米房屋出售给徐新田，后由于王振全在出售该房屋时，隐瞒该房屋已经被法院查封的事实，导致房屋买卖协议无效。房屋买卖协议无效，过错方不在徐新田。徐新田起诉王振全确认合同无效时的主张、事实、理由未被法院采信，不等于不存在王振全处分法院扣押财产的客观事实，该事实仍然可以导致合同无效。徐新田主观上没有过错，其在林胜乡居住20多年，原来是林胜乡政府所在地，后来并到官地镇，徐新田并不知道买卖涉案房屋是法律禁止的，王振全也是城市户口，在处分房屋问题上也存在过错。徐新田确实拆除了部分房屋：包括间墙两道、炕两铺（炕面是石板）、地厨1个、屋门3个、锅台2个，但是徐新田对涉案房屋进行了部分拆除是经王振全方同意的，徐新田拆除房屋西面的时候，王振全还在房屋东面住着，所以王振全是清楚拆除行为的，故王振全主张徐新田赔偿，是缺乏事实依据和法律根据的。后来拆了一部分王振全不让拆了，徐新田就停止拆除了。2014年11月末，王振全搬出了房屋，听说是搬到粮食管理所看管房子，白吃白住，具体原因不清楚，王振全关于房屋租金的损失不是合同无效导致的必然损失。在整个房屋买卖过程中，徐新田无过错，王振全的诉求无事实和法律依据，请法院驳回王振全诉求。
徐新田一审反诉称：王振全与徐新田签订房屋买卖协议后，徐新田在林胜村订做了塑钢窗和防盗门，价值7320元，徐新田为了降低损失用了一半勉强安装到其后买的房子上了，另外一半已经坏了，无法使用，所以要求王振全赔偿此部分损失7320元。徐新田主张的损失是客观存在的，有事实根据和法律依据，在整个买卖过程中王振全存在过错，给徐新田造成了损失。另因徐新田已经于2014年8月24日将定金4万元给付王振全，故要求王振全给付徐新田定金4万元的利息损失3200元（2014年8月24日至2015年4月份案款交到法院，8个月，利息按月利率1%计算）。
王振全一审辩称：2015敦民初字第943号民事判决书第三页第八行到十一行写明了本院判决双方签订买卖协议书无效的理由，根本性理由是徐新田户籍地是官地镇双峰村，且为城镇户口，而涉案房屋土地使用权为农村房屋。判决理由和徐新田诉称理由不同，双方签订房屋买卖协议书后，王振全即到法院履行了解除查封手续，所以房屋被法院查封对合同无效不产生影响。王振全与徐新田同住在林胜村十多年，王振全没有审查徐新田的身份，误以为徐新田是本村村民情有可原，徐新田是否是城镇户口、是否是林胜村村民只有徐新田自己清楚，其明知道自己不是林胜村的村民还和王振全签订房屋买卖合同，所以导致合同无效的过错方是徐新田。徐新田确实订做了塑钢门窗花费5300多元，但是该套塑钢门窗已经使用在其他房屋上，所以徐新田没有损失，即使有损失也应该自负。在另案中已经判决返还给徐新田定金4万元，没有利息，属于重复诉讼。综上，徐新田要求王振全承担赔偿责任事实不清、证据不足，王振全不承担任何赔偿责任。
一审法院审理查明：2014年8月24日，王振全与徐新田签订房屋买卖协议书，王振全将84平方米的房屋及附属设施仓房出售给徐新田，总价款为6万元。当日，徐新田给付王振全买房款4万元，其余房款至今未交付。涉案房屋坐落于敦化市官地镇林胜村，所有权证登记的所有人为王振权，即本案王振全，该房屋于2012年10月15日被本院查封，于2014年9月12日解除查封，王振全与徐新田均认可该房屋为宅基地上的农村房屋。徐新田户籍地为敦化市官地镇双峰村，自认其是城镇户口，且已经在林胜村居住20年以上。2014年10月，王振全搬离涉案房屋，并将涉案房屋屋门及院门锁住至今。协议签订后，徐新田将房屋西侧部分拆除，拆除的部分包括：间墙两道、炕两铺（炕面是石板）、地厨1个、屋门3个、锅台2个，徐新田拆除过程中，王振全居住在房屋东侧。上述被拆除的部分经吉林省敦化市价格认证中心进行价格评估认定恢复价值为6740元。2015年5月14日，本院出具（2015）敦民初字第943号民事判决书，认为“宅基地属于农民集体所有，因徐新田既非敦化市官地镇林胜村村民，又非农业户口，故王振全与徐新田签订的房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，从而导致签订的房屋买卖协议无效”并判决如下：“一、徐新田与王振全于2014年8月24日签订的房屋买卖协议书无效；二、王振全于本判决生效之日起五日内立即返还徐新田购房款4万元；三、徐新田于本判决生效之日起五日内立即向王振全返还涉案房屋；四、驳回徐新田的其他诉讼请求。”王振全于2015年7月2日将应返还的4万元购房款交到本院执行局。
一审法院认为：王振全与徐新田之间的房屋买卖协议无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，返还财产旨在将双方的财产关系恢复到合同订立前的状况，并不是违反合同义务所产生的法律后果，故不适用过错责任，应不划分过错直接返还，王振全已经履行了返还责任，徐新田应当履行将涉案房屋返还王振全的义务，但徐新田对房屋进行了部分拆除，故对拆除部分应当折价补偿，拆除部分经评估价值为6740元，故徐新田应当给付王振全折价补偿款6740元，为确定折价补偿款所花费的鉴定费200元亦应由徐新田承担。对王振全主张徐新田赔偿的租房费用，因王振全并未举出足够的证据证明其租房及费用的事实，且自2014年10月至今，王振全将涉案房屋屋门及院门锁住，房屋属于王振全管理阶段，故无法认定王振全租房的必要性，故王振全主张的租房费用不属于因合同无效导致的合理间接损失，本院不予支持。对于徐新田反诉王振全要求其承担的定做门窗损失的请求，徐新田并未举出足够证据证明该部分事实及损失的数额，故本院对徐新田的该部分请求不予支持。对于徐新田反诉王振全要求其给付定金4万元的利息的请求，返还购房款4万元的目的在于将双方的财产关系恢复到合同订立前的状况，徐新田的请求于法无据，本院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五十五条、第六十九条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、本诉被告徐新田于本判决生效之后立即给付本诉原告王振全房屋折价补偿款6740元、鉴定费200元，共计6940元；二、驳回本诉原告王振全的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告徐新田的诉讼请求。案件受理费582元，邮寄费50元，合计632元，由徐新田负担182元，由王振全负担450元。
徐新田不服一审判决，上诉称：1、双方的房屋买卖协议被法院判决无效，徐新田没有过错。房屋西侧的部分拆除是经王振全同意准许的，徐新田不应赔偿。2、徐新田在一审中的反诉请求应当予以支持。徐新田定做门窗损失的事实存在，徐新田已经向法庭提供了损失的数额，因证人没有出庭而不予采信，违背客观事实。4万元的利息损失应当予以支持。请求二审法院依法改判。
王振全答辩称：一审判决正确，请求二审法院维持。王振全与徐新田同住一村多年，王振全不了解徐新田的户籍情况，因徐新田属于城镇户口，非本村村民，对这一情况王振全不清楚，对合同被认定无效没有过错。徐新田的反诉请求事实不清，证据不足。
本院经审理查明对一审查明的事实予以确认。
本院认为：关于徐新田主张的定做门窗的损失问题。徐新田在一审中提供了吴殿方出具的证实材料，以此证明其为争议的房屋定做门窗的事实，该证实材料为证人证言，证人吴殿方未出庭作证，无法确定该证人证言的真实性，且该证实材料中，无法确认定做的门窗是为王振全的房屋所定做，故一审法院对该证实材料未予采信并无不当。徐新田在一、二审庭审中陈述定做的门窗自用了一部分，故其对定做门窗的损失未提供充分证据予以证明，一审法院对该主张未予支持并无不当。
关于徐新田主张的4万元的利息问题。徐新田在交付4万元购房款后，占用王振全的房屋进行拆除，故王振全占用徐新田支付的购房款，徐新田占用王振全的房屋进行拆除改建，双方存在互相占用情况，故一审法院对徐新田主张的4万元的利息未予支持并无不当。
关于徐新田主张的不应赔偿房屋损失的问题。徐新田在与王振全签订房屋买卖协议并交付大部分购房款后，在通知王振全的情况下，对房屋进行拆除改建，现房屋买卖协议被确认无效，其虽返还了房屋，但其拆除行为对房屋造成了损毁，故应视为该拆除行为造成的损失为合同无效所造成损失。徐新田在明知自己为城镇户口的情况下，而购买自己没有购买主体资格的房屋，对合同无效存在过错，且在未缴纳全部房款的情况下对房屋进行了拆除，对房屋毁损亦存在过错。王振全作为房屋所有人在出卖房屋时未尽到审查义务，将房屋卖给无购买主体资格的徐新田导致合同无效，其对合同无效存在过错，在房屋未完全交付，所有权未变更的情况下，允许徐新田拆除房屋，对房屋的毁损亦存在一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。”之规定。徐新田与王振全对合同无效及房屋毁损均存在过错，应各自承担相应责任。一审法院判决徐新田对该房屋毁损所造成的损失承担全部责任不当，本院予以纠正。综合本案情况，双方对房屋毁损的损失，应各自承担50%的责任。故徐新田应赔偿王振全房屋损失3370元（6740元×50%），鉴定费100元（200元×50%），合计3470元。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：
一、维持敦化市人民法院（2015）敦民初字第1480号民事判决第二项、第三项；
二、变更敦化市人民法院（2015）敦民初字第1480号民事判决第一项为上诉人徐新田于本判决发生法律效力之后立即给付被上诉人王振全各项损失人民币3470元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费582元，邮寄费50元，合计632元，由上诉人徐新田负担107元；被上诉人王振全负担525元；二审案件受理费582元，由上诉人徐新田负担532元，被上诉人王振全负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋丹
代理审判员 张丽
代理审判员 金花
二〇一六年五月二十三日
书记 员代 琳琳