浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0381民初11183号
原告：余列明。
委托诉讼代理人（特别授权）：林启练，瑞安市天平法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人（特别授权）：蔡伟东，瑞安市天平法律服务所法律工作者。
被告：瑞安市华城房地产开发有限公司。
法定代表人：舒运道，总经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：薛建东，浙江安阳律师事务所律师。
原告余列明与被告瑞安市华城房地产开发有限公司（以下简称华城房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案受理，并依法适用简易程序，由审判员薛箴言于2016年12月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人林启练、蔡伟东及被告委托代理人薛建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余列明基于被告华城房开公司至今未向其交付商品房及其缴纳购房款的事实，认为根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》（以下简称《商品房合同》）中约定的交房期限，被告已自2015年7月1日始构成违约，应依约承担逾期交房的违约责任。原告请求判令：一、确认原、被告签订的《商品房合同》及《补充（差价）协议》有效；二、被告立即向原告交付位于瑞安市汀田街道华诚蓝庭小区第3幢503室房产；三、被告赔付原告逾期交房违约金（以已付款584263元为基数，自2015年7月1日起按日万分之三计至判决确定履行之日止）；四、本案诉讼费由被告承担。
庭审过程中，原告补充陈述：原告请求交付房屋仅指转移占有。不同意被告方要求就双方的违约责任进行抵销的抗辩意见。
被告华城房开公司辩称：双方签订的《商品房合同》及《合同补充协议》、《补充（差价）协议》均真实有效。但交房的前提是，原告须依约付清全款并缴清物业专项维修基金、燃气初装费、契税等相关费用。《商品房合同》及《合同补充协议》就付款及按揭贷款支付期限均有明确约定，原告依约付款属于先履行义务。双方并书面约定物业专项维修基金等费用由被告统一代收代缴。未按约定付款并缴清各项费用的，被告有权拒绝交房且不承担逾期交房的违约责任。包括2016年12月1日（诉讼期间）的书面通知在内，被告曾多次通知原告办理交房手续，但原告均拒不缴纳相关款项，致使被告无法交房。此外，华诚蓝庭楼盘于2014年9月间即通过预验收，但原告等业主多方投诉房屋质量问题，以致工程竣工验收延误至2015年12月15日。包括原告在内各业主的行为是逾期交房的主因。当然，施工单位拒交工程资料也是一个原因。除物业专项维修基金等费用未缴交外，本案原告存在部分逾期付款的情况。被告认为，原告依约应承担逾期付款的违约责任，可与被告依约应承担逾期交房的违约责任相互抵销。综上，请求驳回原告就被告逾期交房事实赔付违约金的诉讼请求。
庭审过程中，被告华城房开公司同意交房并可随时将房屋转移占有。被告并明确表示不就原告逾期付款及未缴纳相关费用的违约行为提出反诉，亦不基于该事实的存在请求解除合同，但保留追究该项违约责任的相关权利。
为证明自己的主张，原告在本院指定的举证期限内提供如下证据：
一、原告身份证，拟证明原告的诉讼主体资格；
二、被告公司工商登记信息（复制件），拟证明被告的诉讼主体资格；
三、《商品房合同》（合同编号20120120046）、《补充（差价）协议》（合同编号20120120046），拟证明原告向被告购买商品房，双方约定被告应于2015年6月30日前向原告交付房屋及双方约定被告对原告购买的涉案商品房降低单价出售的事实；
四、销售不动产统一发票、个人购房担保借款合同等，拟证明原告已向被告支付的款项金额。
被告华城房开公司在本院指定的举证期限内提供如下证据：
五、《合同补充协议》，拟证明：1、依第二条第二项约定，原告未按照《商品房合同》约定期限履行支付房款但合同继续履行的，原告应足额付清房款并按《商品房合同》第八条第1款第（2）项约定比例的5倍支付违约金，否则被告有权不交付房屋且不承担逾期交房违约责任；2、依第三条第三项约定，原告应于收房前付清全款，并缴清物业专项维修基金等各项费用，否则被告有权拒绝交房且不视为逾期交房；
六、华诚蓝庭业主（文书）领取记录表（复制件）9份（上述领取记录表并无本案原告签名），拟证明被告与各买受人签订的补充协议的真实性；
七、起诉业主名单（逾期付款明细表），拟证明原告逾期付款的事实；
八、浙江信泰律师事务所出具的律师函（复制件）28份，拟证明被告曾向不包括原告在内的逾期付款买受人批量发送缴款催告；
九、建设工程消防验收意见书（复制件），拟证明涉案商品房项目已经通过消防验收的事实；
十、被告制作的华城首府工程竣工验收会议纪要及会议签到表（复制件），拟证明涉案商品房项目已于2015年12月14日通过竣工验收会商的事实；
十一、短信截图若干及情况说明一份，拟证明被告曾于2015年12月30日及2016年1月26日以短信方式通知部分买受人收房；
十二、包括署为2016年12月1日的书面交房通知在内的三份通知样版及不包括2016年12月1日交房通知送达信息在内的若干邮递回执（复制件），拟证明被告分别于2016年7月21日、9月6日、12月1日书面通知买受人交房，并以邮寄方式送达；
十三、买受人于瑞安论坛网络维权图文资料及向相关行政管理部门的联名投诉材料（复制件），拟证明买受人的投诉维权行为导致涉案商品房项目竣工验收延误。
为查明事实，本院依职权向瑞安市住房和城乡规划建设局调取如下证据：
十四、房屋建筑工程竣工验收备案表（正本，编号为33032520161117101），该备案表载明：建设单位即被告华城房开公司开发的华诚蓝庭住宅项目于2015年12月14日竣工验收，经勘察、设计、施工、监理及建设单位各自出具合格意见，相关的竣工验收备案文件已于2016年11月17日收讫，同日予以备案。
原告提供的上述证据经庭审质证。被告对证据一至证据四的真实性、合法性和关联性均无异议。认为根据《合同补充协议》的相关约定，原告未依约履行支付购房款和物业专项维修基金等义务，无权要求被告赔付逾期交房违约金。
被告提供的上述证据经庭审质证。原告对证据九和证据十的真实性、合法性和关联性并无异议。认为证据五即《合同补充协议》的真实性、合法性和关联性均存疑。具体如下：1、原告签名属实，但并不记得签过该协议。可能的情形是，被告将文本的末页与《商品房合同》混在一起让原告签字；2、《合同补充协议》上未见原、被告双方的骑缝印或章，却有二次装订拆装的痕迹，文本有被抽换的可能；3、《合同补充协议》未与《商品房合同》一并备案，不发生法律效力；4、即便可认定《合同补充协议》的真实性，但因其属于格式合同，且被告未对排除原告合法权利及免除被告自身义务的相关条款尽到详尽说明的义务，应属无效。原告认为证据六即文书领取表与本案并无关联。证据七即逾期付款明细表系被告单方制作，其拟证明的内容与原告提供的证据四相同，故应以证据四为准。原告并未收到证据八即律师函。就证据十一、十二即短信、书面交房通知及邮递回执等，据原告了解，仅个别买受人收悉2016年12月1日的交房通知。即便此前各种形式的交房通知已由原告收悉，亦因被告的建设项目未经竣工验收备案而不具备《商品房合同》约定的交付条件。证据十三即买受人维权的情况属实，但与被告逾期向原告交房的事实并无因果联系。
本院依职权调取的证据十四，经原、被告质证，双方对其真实性、合法性和关联性均无异议。
对原告提供的上述证据，结合被告的质证意见，本院认为其符合证据真实性、合法性和关联性特征，可以证明相应待证事实，本院依法予以认定。
对被告提供的上述证据，结合原告的质证意见，本院认证如下：对证据九、证据十，结合本院依职权调取的证据，予以认定。证据七即逾期付款明细表系被告单方制作，相应事实认定应以证据四为准。没有证据证明证据八即律师函已依约定形式送达原告。同样没有证据显示证据十一即短信通知已到达原告。不包括2016年12月1日交房通知在内的证据十二中的其他历次书面通知，因《商品房合同》约定的交房条件并不成就而并不导致相应的法律后果发生。于诉讼期间发送的署为2016年12月1日的交房通知则仅为不包括原告在内的个别买受人确认收悉。证据十三并不能证明买受人的行为导致被告逾期交房。结合原告对前述证据的质证意见，本院认为相应证据无法证明被告的待证事实，故不予采纳。针对原、被告双方存在重大争议的证据五即《合同补充协议》，本院认为，购买商品房并非日常小额消费，买受人理应充分谨慎，并在仔细阅读、磋商相关条款后作出理性选择。本案原告对《合同补充协议》上本人签名的真实性并无异议，且无相反证据足以证明本案《合同补充协议》存在伪造、变造等情形。案中证据六即文书领取表亦能印证《合同补充协议》的客观存在。故原告单以对《合同补充协议》内容不知情或形式上有所欠缺为由质疑其真实性，本院不予采信。证据五《合同补充协议》具有真实性，与本案密切关联。至于相应条款的效力，则于后详述。
对本院依职权调取的证据十四，结合原、被告双方的质证意见，本院依法予以认定。
结合上述认定的证据和当事人的陈述，本院认定事实要点如下：
一、2012年10月7日，原、被告双方签订了《商品房合同》，约定原告向被告购买由其开发建设的位于瑞安市汀田街道的华诚蓝庭第3幢503室商品房。原、被告双方对该节事实无异议。
二、《商品房合同》第五条约定，合同总价款为661763元。后双方又于2013年2月1日订立《补充（差价）协议》将商品房单价进行降价处理。合同总价款变更为584263元。《补充（差价）协议》约定，买受人办理按揭贷款支付房款，在交清相应比例首付款后，余款400000元通过银行贷款资格审核后按揭贷款方式支付给出卖人。2013年4月25日，上述按揭款项已汇入被告账户。原、被告双方对该节事实无异议。
三、《商品房合同》及《补充（差价）协议》约定，被告应当于2015年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。《商品房合同》第十条约定，被告如未按约定期限将商品房交付原告，在逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行。自第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告须按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。涉案商品房项目不存在《商品房合同》第九条约定的被告可据以延期交付的特殊原因。本案原告选择继续履行合同。原、被告双方对该节事实无异议。
四、原、被告双方于签订《商品房合同》同日，又行签订《合同补充协议》。《合同补充协议》第二条第二项约定，原告未按照《商品房合同》约定期限履行支付房款但要求合同继续履行的，原告应于十个工作日内足额付清房款并按《商品房合同》第八条第1款第（2）项约定比例的5倍支付违约金，否则被告仍有权解除合同并不交付房屋，且不承担逾期交房违约责任。《合同补充协议》第三条第三项约定，原告应于收房前付清全款，并缴清物业专项维修基金等各项费用，否则被告有权拒绝交房且不视为逾期交房。
五、涉案商品房项目即华诚蓝庭楼盘于2015年12月14日竣工验收，经勘察、设计、施工、监理及建设等单位各自出具合格意见，相关备案文件已于2016年11月17日交瑞安市住房和城乡规划建设局，该局同日予以竣工验收备案。此前，瑞安市公安消防局已于2015年5月21日出具建设工程消防验收意见书，综合评定该工程项目消防验收合格。涉案商品房已具备商品房正常使用的水、电、气、道路等基本条件。但被告至今未向原告交付涉案商品房。原、被告双方对该节事实无异议。
六、《商品房合同》第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。
七、庭审过程中，被告明确表示不就原告可能的逾期付款及未缴纳相关费用的行为提出反诉，亦不基于该事实的存在请求解除合同。
本院认为，原、被告对《商品房合同》及《补充（差价）协议》的效力没有异议，且经本院审查，不具有我国合同法规定的无效情形，应受法律保护。本案原、被告双方就涉案商品房已符合法律规定及合同约定的交付条件、被告至今未向原告交付房屋等事实并无争议。被告于2016年11月17日即竣工验收备案日前各种形式的交房催告，因《商品房合同》约定的交房条件并不成就，不发生相应的法律效力。又鉴于被告同意向原告交付房屋，且明确不就原告可能的逾期付款及未缴纳相关费用的行为提出反诉，亦不请求解除合同，故可由其另行主张权利。故原告的第一、二项诉讼请求，予以照准。
庭审过程中，双方争议的焦点在于：一、《合同补充协议》相应条款的效力问题；二、支付购房款及物业专项维修基金等行为是否属于原告的先履行义务，被告是否有权据此抗辩无须承担逾期交房的违约责任，又或者能否请求就双方的违约责任进行相互抵销。本院详述如下：
其一。本案《合同补充协议》虽未随《商品房合同》一并备案，但并不能据此判断其效力。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。包括本案原告在内的众多买受人与被告所签订的《合同补充协议》内容完全一致，未见有条款充分磋商个例，可见双方实并无协商空间。故本院认定《合同补充协议》属格式合同，其内容属格式条款。《合同补充协议》中的诸多约定，特别是前述第二条第二项及第三条第三项等条款，与《商品房合同》中相对应的主要条款冲突。如前所述，《合同补充协议》第二条第二项约定，原告未按照《商品房合同》约定期限履行支付房款但要求合同继续履行的，原告应于十个工作日内足额付清房款并按《商品房合同》第八条第1款第（2）项约定比例的5倍支付违约金，否则被告仍有权解除合同并不交付房屋，且不承担逾期交房违约责任；《合同补充协议》第三条第三项约定，原告应于收房前付清全款，并缴清物业专项维修基金等各项费用，否则被告有权拒绝交房且不视为逾期交房。没有证据显示被告已对上述加重原告负担、排除原告主要权利及减轻免除其自身违约责任的条款，尽了合理提示及说明义务。被告并应对此负有举证责任。此种举证责任分配亦不因原告是否足够谨慎、理性而发生变化。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。最高院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条对此亦予明确。故本院认为，被告提请法庭予以注意并据以抗辩的《合同补充协议》中的上述条款应属无效，对原告不具有约束力。基于上述理由，《合同补充协议》中的第二条第四项同样应被认定为无效的格式条款。
况且，商品房预售合同备案制度存在的意义即在于维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益。被告华城房开公司于签售商品房同时，即以补充协议形式将已备案《商品房合同》的主要条款进行修订，且补充协议未经备案，其间被告回避监管的意图明确。此节事实虽非本案裁判考量因素，但亦足见被告之非。
其二。《商品房合同》及双方后续签订的《补充（差价）协议》均明确约定买受人办理按揭贷款支付房款，但未明确约定原告应负有保证按揭贷款必须在何时能够得以发放以及向被告支付的具体时间。自双方签订《商品房合同》到按揭贷款发放到位，需要合理的办理时间。被告未举证证明原告在主观上存在怠于配合办理银行按揭贷款手续或者客观上因其自身原因导致按揭贷款不能在合理时间内发放到位，亦未能举证证明并排除其他可能的因素，也没有证据显示被告对原告客观上未能如约申请按揭贷款并支付购房款提出过逾期的异议，故其同意接受原告的银行按揭贷款的行为应视为其对该支付时间的认可。本案中并无足够证据证明原告在履行约定的付款义务期间存在故意违约行为，亦无足够证据证明被告在受领对方付款期间对其履行行为的适当性主张过权利。现被告在原告已如数履行付款义务的情况下，抗辩己方无需承担逾期交房的违约责任，将导致合同双方利益显著失衡，亦与诚信原则相悖。前已论证《合同补充协议》中的相应条款为无效的格式条款，双方签订的《商品房合同》中亦未明确原告缴纳由建设单位即被告代收代缴的物业专项维修基金等费用的义务属先履行义务。《浙江省物业专项维修资金管理办法》第八条规定，新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。故被告履行交付房屋义务与原告缴纳物业专项维修基金的义务应当同时履行。被告以原告未缴纳物业专项维修基金等为由拒绝承担逾期交房违约责任的抗辩缺乏法律依据，本院不予采纳。又，被告据以请求与其逾期交房的违约责任相抵销，本案原告不予认可。故被告请求抵销，因与法不符且无在先的约定，本院亦不予采纳。
因被告华城房开公司的抗辩并不成立，故按照《商品房合同》第十条的约定及原告的诉讼请求，被告逾期交房，原告有权要求被告继续履行合同，并可要求被告以已交付房价款为基数按日万分之三支付自2015年7月1日起至判决确定履行之日止的违约金。被告应即按上述标准向原告赔付违约金。原告的第三项诉讼请求，本院依法亦予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，最高院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告余列明与被告瑞安市华城房地产开发有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同》及《补充（差价）协议》有效；
二、被告瑞安市华城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告余列明交付坐落于瑞安市汀田街道华诚蓝庭的第3幢503室房屋；
三、被告瑞安市华城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告余列明赔付逾期交房违约金（以已付款584263元为基数，自2015年7月1日起按日万分之三计算至判决确定履行之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1399元，减半收取699元，由被告瑞安市华城房地产开发有限公司负担（被告于本判决生效后十日内交纳，原告应当自判决生效之日起十五日内来本院结算后退回预交的诉讼费用）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行的，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为两年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。
审判员 薛箴言
二〇一六年十二月二十三日
书记员 方蓓蓓
法条索引
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
最高院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
法官提醒：
一、执行依据及管辖
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人可选择与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
二、申请执行期限
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
三、拒执入刑
对下列拒不执行判决、裁定的行为，依照刑法第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪论处。
（一）被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产、致使判决、裁定无法执行的；
（二）担保人或者被执行人隐藏、转移、故意毁损或者转让已向人民法院提供担保的财产，致使判决、裁定无法执行的；
（三）协助执行义务人接到人民法院协助执行通知书后，拒不协助执行，致使判决、裁定无法执行的；
（四）被执行人、担保人、协助执行义务人与国家机关工作人员通谋，利用国家机关工作人员的职权妨害执行，致使判决、裁定无法执行的；
（五）其他有能力执行而拒不执行，情节严重的情形。
更多司法公开内容，请关注：
掌上法庭·民心终端