上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2151号
上诉人（原审被告）曾维敏。
委托代理人李昌悦，上海阳光卓众律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）廖召书。
被上诉人（原审原告）杨其平。
委托代理人褚子云，上海夜晨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨昕煜。
法定代理人张彤。
委托代理人褚子云，上海夜晨律师事务所律师。
上诉人曾维敏、廖召书因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第2543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月7日受理后依法组成合议庭，于2014年8月26日公开开庭进行了审理。上诉人曾维敏的委托代理人李昌悦，上诉人廖召书，被上诉人杨其平及其委托代理人褚子云（兼被上诉人杨昕煜的委托代理人），被上诉人杨昕煜的法定代理人张彤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2012年6月28日，杨其平、杨昕煜与曾维敏订立《上海市房地产买卖合同》一份，约定曾维敏以139万元的价格将系争房屋出售给杨其平、杨昕煜，曾维敏于2013年2月28日前腾出系争房屋并通知杨其平、杨昕煜接收，杨其平、杨昕煜在接受房屋后付清全部房款；曾维敏未按期交付房屋，应按杨其平、杨昕煜已付款项的万分之五支付违约金至房屋实际交付时止；曾维敏承诺于签订本合同后100天内办理房屋内原有户口的迁出手续，每逾期一天则按照房屋转让价款的万分之五支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。2012年8月27日，曾维敏向杨其平、杨昕煜出具了二份收款收据，确认收到杨其平、杨昕煜购买系争房屋的房款5万元和75万元。2012年9月12日，系争房屋的权利人被转移登记在杨其平、杨昕煜名下。
2013年8月，杨其平、杨昕煜诉至原审法院，要求判令曾维敏支付自2013年3月1日起至实际交房时止的逾期交房违约金（每天按其已付房款的万分之五计算），要求曾维敏支付自2012年10月7日起至户口实际迁出时止的未迁出户口的违约金（每天按总房款的万分之五计算）。曾维敏辩称，曾维敏并非系争房屋挂名的权利人，因此房屋买卖合同虽然是曾维敏签订，但曾维敏未收取任何房款；同时房屋也不是曾维敏实际控制，故曾维敏虽同意交房，但无能为力；杨其平、杨昕煜起诉的逾期交房违约金过高，与合同约定不一致，要求调低；而未迁出户口，未对杨其平、杨昕煜造成损失，故该项诉请不予同意。第三人廖召书辩称，该房屋原权利人是案外人顾金国、马义军，廖召书和顾金国结婚后一直居住在系争房屋内，至于顾金国、马义军将房屋出售给曾维敏及曾维敏将房屋出售给杨其平、杨昕煜，廖召书均不知情。现廖召书无其他住所，故不同意搬出。
审理中，曾维敏称系争房屋现由廖召书居住，杨其平、杨昕煜遂请求追加廖召书为本案第三人，法院予以准许。
另经查，系争房屋原权利人为案外人顾金国、马义军，2006年1月27日被转移登记在曾维敏名下，现顾金国户籍仍在系争房屋内，但目前下落不明。
原审认为，系争房屋登记在曾维敏名下，故其与杨其平、杨昕煜所签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，对双方当事人均有约束力。现杨其平、杨昕煜按照合同约定履行了付款义务，但曾维敏未按约交付房屋，已构成违约，应承担相应的民事责任。系争房屋原权利人系案外人顾金国和马义军，廖召书因与顾金国结婚而居住在内，但该居住权已因顾金国、马义军将系争房屋出售而丧失。现杨其平、杨昕煜要求曾维敏和廖召书迁出系争房屋，并无不当，可予准许。杨其平、杨昕煜要求曾维敏支付逾期交房的违约金，符合合同约定，并无不当，可予准许。由于系争房屋内的户口为案外人顾金国，超出了杨其平、杨昕煜与曾维敏所订立的《上海市房地产买卖合同》所约束的范围，故杨其平、杨昕煜以系争合同的约定为依据要求曾维敏承担案外人户口未迁出的赔偿责任，缺乏依据，法院不予支持。曾维敏称违约金过高，要求调低，因无相关依据，法院不予采信。
原审法院审理后于二〇一四年七月十一日作出判决：一、被告曾维敏、第三人廖召书应于本判决生效后三十日内迁出系争房屋，迁出后被告曾维敏应将该房屋即行交付给原告杨其平、杨昕煜；二、被告曾维敏应自2013年3月1日起按照每天400元标准支付原告杨其平、杨昕煜逾期交房违约金至房屋实际交付时止；三、原告杨其平、杨昕煜其余的诉讼请求不予支持。如未按本判决履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6，780元，由原告杨其平、杨昕煜负担2，640元，被告曾维敏负担4，140元。
判决后，曾维敏、廖召书不服，向本院提起上诉。
上诉人曾维敏诉称，被上诉人杨其平、杨昕煜与廖召书是邻居，其对廖召书家庭存在特殊状况、房屋交付存在不确定性是明知的，其只是为了能够以低于市场价购得该房而仍然不顾风险订立买卖合同，所以其对造成房屋交付损失也有一定责任，也应分担部分责任；合同约定的违约金也明显过高；且杨其平、杨昕煜作为房屋权利人在违约发生后未及时诉讼主张权利，一审起诉时又遗漏重要当事人，在开庭后才要求追加第三人，造成审限一拖再拖，因此一审从其不及时行使权利避免损失扩大到房屋实际交付之日期间以每日400元违约金标准所作判决，明显不合情理，该扩大的损失部分应由其自行承担。综上，请求二审撤销原判，依法参照每月2，000元的租金标准改判上诉人曾维敏承担一年的违约金。
上诉人廖召书诉称，当初是假买卖，曾维敏没有付过任何房款给顾金国，也没有在系争房屋内居住过一天。现购房人杨其平、杨昕煜也没有到房屋内了解过情况，违反房屋正常交易惯例；上诉人廖召书与顾金国结婚后一直居住在系争房屋内，除了系争房屋，上诉人并没有其他房屋可供居住，因此不可能搬走，但被上诉人杨其平购房后一直威胁上诉人及女儿，因此请求二审撤销原判第一项，上诉人廖召书不会迁出系争房屋。
被上诉人杨其平、杨昕煜辩称，被上诉人系通过中原公司居间交易系争房屋，产权人是曾维敏，期间中原公司还陪同被上诉人看过房，当时房内一个女的也配合看房，更没有提出房屋有纠纷，被上诉人也没有看到过廖召书；签订合同时曾维敏也到场，当时挂牌价是150万元，被上诉人有意购买，则以145万元成交，房价也未明显低于市场价，被上诉人也按照曾维敏指定的账户支付了房款，因此系争房屋是正常交易，约定的违约金也符合交易习惯，并不明显过高，因此两上诉人应当迁出系争房屋。请求二审依法维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人曾维敏作为系争房屋的产权人于2012年6月28日与被上诉人杨其平、杨昕煜签订《上海市房地产买卖合同》、系争房屋产权业已登记至杨其平、杨昕煜名下，因此杨其平、杨昕煜可以行使法律规定的相应权利。现鉴于廖召书实际居住在系争房屋内，因此，可以认定作为卖售人的曾维敏未按合同约定交付房屋，即未全面履行合同约定，在此情况下，曾维敏应当承担相应的违约责任。而上诉人廖召书尽管因与系争房屋原权利人顾金国结婚而居住至系争房屋内，但顾金国业已将系争房屋转让于曾维敏，现曾维敏又将房屋装转让于杨其平、杨昕煜，因此，廖召书已无继续占有、使用系争房屋的依据，廖召书应及时迁出系争房屋。至于逾期交房违约金的问题，曾维敏与杨其平、杨昕煜签订的《上海市房地产买卖合同》约定的标准，既系双方合意，亦不违反法律规定，故双方仍应按约履行。综上，上诉人曾维敏、廖召书的上诉请求，均缺乏依据，本院均不予支持。原审所作判决并无明显不当，本院依法维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人曾维敏负担40元，上诉人廖召书负担的40元本院准予免缴。
本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年十月二十一日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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