河北省秦皇岛市山海关区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）山民初字第755号
原告解丽君，沈阳铁路局山海关机务段劳动服务公司退休职工。
委托代理人张维仁，河北百诺律师事务所律师。
被告俞洪奎，沈阳铁路局山海关工务段退休职工。
被告杨佩霞，退休职工。
原告解丽君诉被告俞洪奎、杨佩霞房屋买卖合同纠纷一案，于2015年7月16日来院起诉，本院受理后依法由审判员刘景凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告及委托代理人到庭参加诉讼。被告俞洪奎、杨佩霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告解丽君诉称：原告系锦州铁路分局山海关机务段劳动服务公司职工，工作期间，单位将山海关区铁新街10栋3单元3号楼房分给原告居住，并于2004年7月与单位签订公房出售协议书并已经付清购房款参加房改，将上述房屋购置于原告自己名下。原告购得此房后，因亲戚杨佩霞需要住房，就暂借给了杨佩霞使用，后来原告到此房一看，见被告俞洪奎在此居住，立即去杨佩霞家问清原因，才知道原告所有的铁新街10-3-3号楼房已经被二被告在明知杨佩霞不是房主的前提下，私自进行了买卖交易，此行为严重侵害了原告对铁新街10-3-3号楼房的所有权。根据合同法第四十八条、第五十二条、城市房地产管理法第三十七条以及锦州铁路分局《公房出售协议书》第五条规定的“职工出售已购住房，必须经分局房改办审批”，二被告私自签订的房屋买卖《协议书》和俞婷婷与谢刚签订的《购房定金协议》都是在原告不知情和未予追认情况下的违法行为，所以这两个协议都是无效的协议。被告现在还非法占有着原告所有的铁新街10-3-3号楼房，是违法行为；造成了原告涉案房屋的所有权和使用权的损害事实，而且原告所受损害是由于被告造成的，所以，根据物权法第三十二条、第三十四条、第三十五条、第三十七条和侵权责任法第二条、第三条、第六条、第十五条的规定，请求判决被告俞洪奎与杨佩霞签订的《协议书》及俞婷婷与谢刚签订的《购房定金协议》无效；请求被告承担本案的全部诉讼费用。后原告增加诉请，请求判决被告俞洪奎立即从铁新街10栋3单元3号原告所有的楼房搬出，将该楼房交还所有权人原告解丽君。
原告提交证据如下：1、房屋产权证一份，证明原告对该楼房（铁新街10-3-3号）享有物权；2、被告俞洪奎与被告杨佩霞的购房协议书复印件一份，证明二被告侵害了原告对该房的所有权；3、被告俞洪奎女儿俞婷婷与被告杨佩霞之子签订的购房订金协议复印件一份，证明构成侵权的事实；4、山海关区人民法院作出的民事判决书一份，该判决已经证明了被告的侵权事实及过程；5、秦皇岛市中级人民法院民事判决书一份，同样确认了二被告的侵权事实；6、职工购买公有住房申请表复印件一份，证明原告取得该房屋物权的过程；7、原告的工龄认证单复印件一份，证明原告购买该公有住房的资格和事实；8、原告与单位之间的公房出售协议书复印件一份，证明取得该房所有权的事实；9、出售公有住房协议书复印件一份，证明原告取得该房物权的事实。
被告俞洪奎未提交答辩状，提交（2014）秦民终字第1142号民事判决书复印件一份。
被告杨佩霞未提交答辩状及证据。
经审理本院认定，2004年7月8日，原告解丽君作为乙方与作为甲方的锦州铁路分局房建段签订公房出售协议，协议约定乙方现住秦市山区铁新街10栋3单元3号铁路住宅，自愿以标准价购买该住房，经单位审核，分局房改办计算审批，实际售价10270.3元，其中，集资款冲销额500元，实际交款9770元，乙方一次性支付，产权比例73%，五年后可进入市场，职工出售已购住房，必须经分局房改办审批，协议还有其他约定。同日，原告与锦州铁路分局住房制度改革办公室签订出售公有住房协议书（标准价过渡成本价），协议约定锦铁分局已将坐落在秦市山区铁新街10栋3单元3号住房按标准价出售给乙方，标准价售价10270元，产权比例73%，现乙方申请由标准价过渡到成本价，成本价实际售价14068元，过渡成本价应补交款3798元，产权比例100%。锦州机务段秦皇岛市山海关劳动服务公司分别于2013年11月1日和2014年2月25日出具证明各一份，证明内容主要为兹有谢丽君是锦州机务段秦皇岛市山海关劳动服务公司退休职工，与身份证解丽君同是一人，档案、工资本都是解丽君，身份证号码为：××。
原告与被告杨佩霞的丈夫谢铁山系兄妹关系。2004年4月17日作为甲方的杨佩霞之子谢刚与作为乙方的俞洪奎之女俞婷婷签订购房定金协议一份，内容主要为今有乙方向甲方交购房定金10000元，其余购房款48000元在房屋交付时一次性付清，甲方将在2004年6月15日交付给乙方此房。协议还有其他约定。2004年8月17日杨佩霞（合同甲方）与俞洪奎（合同乙方）签订协议书一份，约定：甲方以58000元的价格将铁新街10-3-3号楼房卖给乙方；在甲方的“房屋出售协议书”未办理完之前，乙方暂付38000元（包括2004年4月16日已付的一万元定金），甲方将房门钥匙交付乙方，进行房屋装修、入住，其余乙方欠甲方的20000元待甲方手续办完后乙方再付；售房协议将在交“房屋出售协议书”时，双方签订；自此协议签订后，一切关于此房的政策性占用或搬迁等补偿全部为乙方享受和交易权力。被告俞洪奎已将协议中约定的38000元交付被告杨佩霞。
2013年12月10日，山海关区路南办事处和平里社区居委会出具证明一份，载明：俞婷婷是该社区居民，是俞洪奎的女儿，俞洪奎与妻子刘桂琦、女儿俞婷婷已在铁新街10-3-3号楼房居住十年，现外孙女郑雨馨也在此房居住，一家四口都无其他住房，俞洪奎一家生活十分困难，经济需要帮助，俞婷婷和郑雨馨属于低保人员。2013年12月12日，该居委会再次出具证明一份，载明俞洪奎是该社区居民，是铁路职工，2004年买下铁新街10-3-3住房，后一直在此居住至今，以前这套房子是谢铁山、杨佩霞、谢刚一直在此居住的，谢铁山是解丽君的亲哥哥。
2013年12月4日原告曾以俞洪奎为被告来院起诉，要求排除被告妨碍，被告俞洪奎立即从山海关区铁新街10栋3单元3号楼房搬出，将房屋归还给原告。在该案庭审过程中，原告主张本案诉争房屋系原告于2004年7月份借给其嫂子杨佩霞居住，双方未约定居住期限，房屋价款系原告支付，原告一直在山海关区居住，于2013年10月份发现被告俞洪奎在该房屋中居住的事实。被告俞洪奎委托代理人俞婷婷主张：被告俞洪奎购买本案诉争房屋时其知道该房屋系杨佩霞借用解丽君名义购买，2006年夏天，杨佩霞曾找到被告俞洪奎，提出不想卖房了，2011年春节后，杨佩霞给俞婷婷打电话，称将以本案原告的名义起诉。2006年或2007年夏天，原告已知被告俞洪奎在该房屋居住。原告予以否认。
2014年3月2日本院作出（2014）山民初字第144号民事判决书，以“虽然原告提交的公房出售协议书复印件以及锦州机务段秦皇岛市山海关劳动服务公司的证明显示山海关区铁新街10-3-3号房屋的购买人系原告，但是原告未提交该房屋的产权证来证明该房屋的所有权人系原告”为由，判决驳回原告的诉讼请求。判决后，原告不服提起上诉，2014年9月2日河北省秦皇岛市中级人民法院作出（2014）秦民终字第1142号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后原告于2015年3月12日取得山海关区铁新街10栋3-3号楼房所有权证（证号：秦山字第000113677号），该证载明房屋所有权人解丽君，房屋性质房改房，产别私产，建筑面积49.75平方米。
被告杨佩霞未到庭，庭后本院对杨佩霞进行了询问，该被告表示：诉争房屋铁新街10栋3-3号楼房是铁路分给其公公谢学忠的，1987年谢学忠去世。1988年为照顾丈夫谢铁山的两个妹妹，就和丈夫搬到了诉争房屋，房改时杨佩霞没有钱，原告出钱买了这个房子，2004年杨佩霞在海港区购房后搬走。当时因为缺钱就把诉争房屋卖给了俞洪奎，后来杨佩霞三次找俞洪奎的妻子要房子，她以身体不好为由拒绝协商。卖房屋时没有告知解丽君，所得房款38000元也没有交给解丽君。
上述事实有原、被告提交的证据、本院调取的（2014）山民初字144号民事卷宗中被告俞洪奎提交的两份证明信以及该案的两份庭审笔录、本案庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为：在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态。因无权处分致使标的物所有权不能转移的，出卖人应当承担违约赔偿责任。本案中，2004年7月8日原告解丽君与锦州铁路分局房建段签订公房出售协议，购买了铁新街10栋3-3号铁路住宅，并于2015年3月12日取得诉争房屋的房权证，被告杨佩霞对该房屋并无所有权或处分权，二被告签订房屋买卖协议未征得原告的同意，亦未取得原告的追认，但不影响二被告之间房屋买卖合同的效力，该合同应为有效合同。故对原告要求确认被告俞洪奎与杨佩霞签订的《协议书》及俞婷婷与谢刚签订的《购房定金协议》无效的诉请，本院不予支持。原告为诉争房屋的所有权人，对被告杨佩霞出卖房屋的行为未予追认，故不发生房屋所有权转移的物权变动效果。被告俞洪奎可以向被告杨佩霞主张违约赔偿责任。被告俞洪奎根据与被告杨佩霞有效的买卖合同占有房屋，并支付了部分房款，在未取得返还的房款之前，对原告要求被告从诉争房屋中搬出，将该楼房交还原告的诉请，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告解丽君的全部诉讼请求。
案件受理费1250元减半收取625元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于秦皇岛市中级人民法院。
审判员 刘景凯
二〇一五年九月二十九日
书记员 贠 飞