福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民再终字第10号
上诉人（一审被申请人、原审原告）：张万辉，男，1968年1月21日出生，汉族，住福建省沙县。
委托代理人：李献军，上海市ＸＸ律师事务所律师。
委托代理人：李在耀，男，居民，住南平市延平区。
被上诉人（一审申请再审人、原审被告）：黄文灿，男，1964年11月10日出生，汉族，住南平市延平区。
委托代理人：刘欣，福建汇成律师事务所律师。
委托代理人：曾雪萍，福建汇成律师事务所律师。
被上诉人（一审申请再审人、原审被告）：刘秀珍，女，1962年11月15日出生，汉族，住南平市延平区。
委托代理人：刘欣，福建汇成律师事务所律师。
委托代理人：曾雪萍，福建汇成律师事务所律师。
上诉人张万辉与被上诉人黄文灿、刘秀珍房屋买卖合同纠纷一案，南平市延平区人民法院于2011年11月3日作出（2011）延民初字第2549号民事调解书，已经发生法律效力。黄文灿、刘秀珍不服，向南平市延平区人民法院申请再审。南平市延平区人民法院于2013年9月12日作出（2013）延民申字第2号民事裁定，再审本案。该院经再审于2014年6月4日作出（2013）延民再初字第2号民事判决。张万辉不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张万辉的委托代理人李献军，被上诉人黄文灿和刘秀珍的共同委托代理人刘欣、曾雪萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审再审查明，2011年10月28日，黄文灿、刘秀珍（甲方）与张万辉（乙方）签订一份《商品房转让协议》，协议主要约定：1.黄文灿、刘秀珍将其买得的位于南平市马坑路7号世纪星城三期（C区）尚未办理房产证的10套商品房（第6幢17层1708室、第6幢16层1610室、第6幢18层1807室、第6幢17层1707室、第6幢17层1710室、第6幢18层1809室、第6幢15层1510室、第6幢16层1609室、第6幢17层1709室、第5幢1层101室）以人民币3121000元的价格转让给张万辉。2.张万辉以先期出借给申请再审人的借款中的3121000元抵作购房款。3.黄文灿、刘秀珍应于协议签订之日将全部房屋钥匙、商品房买卖合同、销售不动产统一发票等与转让标的有关的一切资料交给张万辉，并于该协议签订之日内协助张万辉办理转让标的的过户手续。4.鉴于上述商品房尚未办理产权证，该协议属《商品房买卖合同》的权利义务转让，分以下两种情形处理：（1）如产权登记部门认可为权利义务转让的，甲方（即黄文灿、刘秀珍）应协助乙方（即张万辉）与开发商办理《商品房买卖合同》的买受人由甲方变更为乙方或指定人员的手续，并注销甲方为买受人的预售登记备案，将乙方或乙方指定的人员作为买受人进行预售登记备案，由此发生的费用由甲方承担。（2）如产权登记部门不予认可，则转让标的房产权属证书办理至甲方名下的全部税、费由甲方承担，与乙方无关；从甲方过户至乙方或指定人员名下的税、费按国家规定承担。5.违约责任：黄文灿、刘秀珍违反交付约定的，除应按转让款的日千分之一向张万辉支付违约金外，张万辉有权以诉讼的方式要求黄文灿、刘秀珍履行其义务。同日，黄文灿出具《收据》，表明其以先期向张万辉借款中人民币3121000元抵扣十套房屋的转让款。
2011年10月31日，南平市剑州公证处出具一份公证书，对黄文灿、刘秀珍2011年10月28日作出的委托书进行公证，委托书由两人委托案外人黄宜长、李红或者其中之一办理上述十套房屋的有关事宜。代理权限主要内容：1.代为将上述十份《商品房买卖合同》的权利义务转让给他人的一切手续……。2.代为办理与上述商品房所有权登记有关的一切手续……。3.代为办理与上述商品房土地使用权登记有关的一切手续……。4.诉讼中的特别代理权……如委托人与商品房再转让的受让人发生房屋买卖合同纠纷，在审理阶段有权代为起诉、代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解，提出反诉或者上诉……。
一审再审认为，本案的争议焦点为：（一）张万辉是否有权诉请要求黄文灿、刘秀珍按照该协议交付讼争房产并办理产权登记手续；（二）（2011）延民初字第2549号民事调解书是否在违背黄文灿、刘秀珍意愿的情况下作出的，是否违反了自愿的原则；（三）张万辉能否在再审中撤销原审第一项诉讼请求。
对于张万辉是否有权诉请要求黄文灿、刘秀珍按照该协议交付讼争房产并办理产权登记手续的问题。经查，《商品房转让协议》第五条明确载明：“产权过户：鉴于上述商品房尚未办理产权证，本协议应属《商品房买卖合同》的权利义务转让。”该协议的其他条款也对权利义务转让可能涉及的有关相对方的同意问题做出了相应的约定。说明该《商品房转让协议》是一份关于合同权利义务转让的合同，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”张万辉有权根据该协议主张权利的实现，故黄文灿、刘秀珍认为张万辉无权诉请要求黄文灿、刘秀珍按照该协议交付讼争房产并办理产权登记手续的主张理由不成立，法院不予支持。由于该协议内容所涉及权利的实现需要以其他条件的成就为前提，即黄文灿、刘秀珍已实际取得物权，或者黄文灿、刘秀珍的该权利转让行为已经取得诉争房屋的物权所有者，即福州龙鑫房地产开发集团有限公司南平分公司（以下简称龙鑫南平公司）的同意。本案中，黄文灿、刘秀珍即未实际取得物权，转让权利的行为也未得到龙鑫南平公司的同意，故张万辉的该诉讼请求实现的条件未成就，法院不予支持。
对于（2011）延民初字第2549号民事调解书是否在违背黄文灿、刘秀珍意愿的情况下作出的，是否违反了自愿的原则的问题。经查，2011年10月31日，南平市剑州公证处出具一份公证书，对黄文灿、刘秀珍2011年10月28日的委托书进行公证，委托书对代理权限进行了明确：4、诉讼中的特别代理权……如委托人与商品房再转让的受让人发生房屋买卖合同纠纷，在审理阶段有权代为起诉、代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解，提出反诉或者上诉……。委托代理人在公证书确认的委托权限内行使委托权利，并不违反法律规定，其在委托权限内行使委托权利所产生的后果应由委托人承担，黄文灿、刘秀珍认为（2011）延民初字第2549号民事调解书是在违背其意愿的情况下作出的，违反了自愿的原则没有事实和法律依据，法院不予支持。但法院原一审中，在未查清案件事实的情况下，制作了（2011）延民初字第2549号民事调解书，导致调解内容不具有可执行性，该调解书应予以撤销。
对于张万辉能否在再审中撤销原审第一项诉讼请求的问题。经查，本案中黄文灿、刘秀珍与张万辉签定《商品房转让协议》时，黄文灿、刘秀珍并没有实际取得协议约定的标的物的所有权，其无权履行标的物的交付，故该《商品房转让协议》应是名为商品房转让，实为商品房权利义务转让的合同，张万辉认为交付钥匙的行为属于物权转移的交付的理由不能成立，张万辉再审中撤销该项诉讼请求属于变更诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条的规定“当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。”的规定，张万辉要求撤销原审第一项诉讼请求的主张，法院不予支持。
综上，一审再审认为，黄文灿、刘秀珍与张万辉在平等自愿的基础上于2011年10月28日签订的《商品房转让协议》系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律规定，属于有效合同，应予确认。但该协议属于权利义务的转让协议，张万辉根据该协议要求黄文灿、刘秀珍协助办理产权变更的条件不成就，故张万辉的该诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持。由于（2011）延民初字第2549号民事调解书系原一审在未查清案件事实、分清责任的基础上作出的，导致该调解书所确认的调解协议内容不具有可执行性，依法应当予以撤销，故黄文灿、刘秀珍关于撤销（2011）延民初字第2549号《民事调解书》的主张成立，法院予以支持。据此，该案经一审审判委员会讨论决定，判决：一、撤销本院（2011）延民初字第2549号民事调解书；二、驳回被申请人张万辉的诉讼请求。
宣判后，张万辉不服，向本院提起上诉。
上诉人张万辉上诉称，一、本案一审再审认定事实不清，判决错误。一审再审判决认为，本案争议的《商品房转让协议》属于“合同的权利义务转让”，上诉人张万辉有权根据该协议，向被上诉人黄文灿、刘秀珍主张办理讼争房屋的产权变更登记手续，但由于上诉人的权利的实现需要两个前提条件，一是被上诉人已实际获得物权，二是被上诉人的权利转让已获得房地产开发商的同意，而被上诉人既未实际获得物权，转让权利也未得到房地产开发商的同意，因此一审再审判决认定上诉人实现诉讼请求的条件未成就，不支持上诉人的诉讼请求。但是，在一审再审过程中，上诉人已向法院提交了被上诉人位于南平市马坑路7号世纪星城第三期（C区）第5幢1层101室已获得了201105984号《房屋所有权证》的证据，被上诉人已实际获得该套房屋的物权，根据一审再审的上述判决理由，该套房屋办理变更登记的条件已经成就，而一审再审判决却驳回上诉人的全部诉讼请求，明显自相矛盾。退一万步说，即使一审再审判决理由成立，至少也应判令被上诉人将第5幢1层101室的房屋变更登记到上诉人的名下，这种判决具有可执行性。二、上诉人是否可以撤销原审第一项诉讼请求的问题。上诉人在原审中的第一项诉讼请求是请求判令被上诉人将出让的房屋交付给上诉人，第二项诉讼请求是要求被上诉人协助办理房屋产权变更登记。根据该两项诉讼请求的内容可以看出，第一项诉讼请求实际上是办理房屋交接手续，即实际占有移转。而从庭审记录看，双方当事人均确认讼争房屋实际已交接，既完成了占有移转，故该项诉讼请求实际已自行履行完毕，无需法院再行判决、再次交付。故不存在增加、变更诉讼请求的情形。三、一审再审判决以本案系合同权利义务转让，需征得合同相对方同意为由，驳回上诉人的全部诉讼请求，属适用法律错误。首先，合同权利义务转让系合同受让人承接合同出让人的全部权利和义务，出让人退出合同关系，由受让人替代出让人的地位，成为原合同的一方当事人。本案中，原合同相对方即开发商龙鑫南平公司无论同意与否，均不能直接向受让人即上诉人履行“房屋交付”的义务，龙鑫南平公司仍然需要向出让人交付房屋，办理房产转移登记。因此，本案不符合合同权利义务转让的特征。其次，本案所涉房屋已全部完成综合验收，龙鑫南平公司已办理了房屋的初始登记，并将房屋全部移交给被上诉人占有，被上诉人也全部付清了购房款及相关契税，本案其余九套房屋已完全具备房屋转移登记的条件。本案中，龙鑫南平公司只剩下将九套房屋转移登记到被上诉人名下的义务未完成，即开发商龙鑫南平公司只剩下义务而不再有权利。此时，龙鑫南平公司同意与否，均不能改变将房屋产权办理到被上诉人名下的结果，故是否需要龙鑫南平公司同意已无必要。四、一审再审判决程序不合法。第一、本案原一审诉讼请求是房屋买卖并要求办理过户登记，一审再审判决改变了案件性质的认定，变更本案为“合同权利义务转让”的案件。根据相关司法解释，法院在案件审理过程中，如果认为法院认定的法律关系与当事人诉讼请求的法律关系不一致，法院有责任在庭审中向当事人释明，告知当事人可以变更诉讼请求。而且，如果认定本案为“合同权利义务转让”的案件，诉讼标的或判决结果与龙鑫南平公司有直接关系，应追加龙鑫南平公司为第三人参加诉讼。本案一审法院没有对当事人进行释明，迳行改变本案法律关系，直接剥夺了当事人就新的法律关系进行举证、辩论和最后陈述的权利，又未追加第三人参加诉讼，属于程序严重不合法。第二、本案存在严重的人为干扰，上诉人能感受到一审法院在群体性事件下所受到的压力，且一审法院送达告知审判委员会委员回避通知不符合规定，严重剥夺当事人回避申请的权利，属于程序违法，应当发回重审。综上，请求二审撤销一审判决，依法改判驳回上诉人的再审请求，维持南平市延平区人民法院（2011）延民初字第2549号民事调解书，或发回重审。
被上诉人黄文灿、刘秀珍辩称，一、本案一审再审判决在查明事实部分认定事实清楚，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。虽然一审再审判决未查明黄文灿受胁迫签订调解协议书的事实，但未影响其作出正确的认定，因此黄文灿未就此问题提出上诉。二、本案一审再审适用法律正确。《商品房转让协议》已体现其为权利义务转让的合同，与张万辉主张房屋买卖的说法是不一致的。按照法律规定，签订《商品房转让协议》时黄文灿、刘秀珍仅享有物权请求权，而不属于物权所有人。根据合同法的规定，黄文灿、刘秀珍转让其与龙鑫南平公司签订的《商品房买卖合同》中的权利义务，需经过龙鑫南平公司同意及确认。三、本案的一审程序合法。上诉人提出法院要向当事人释明本案的法律关系，没有法律依据。双方在庭审中确认《商品房转让协议》没有得到龙鑫南平公司的认可，且本案判决结果与龙鑫南平公司没有任何关系，故上诉人提出应追加龙鑫南平公司为本案第三人不能成立。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
经审理查明，二审庭审中，本案当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，张万辉向本院提出向龙鑫南平公司调查取证、要求龙鑫南平公司出庭作证、追加龙鑫南平公司为第三人参加诉讼的申请，以查明龙鑫南平公司对本案双方当事人签订的房屋买卖合同的态度。本院认为，张万辉的申请不符合法律规定，本院不予采纳。
另查明，2011年3月23日，黄文灿、刘秀珍与龙鑫南平公司签订了十份《商品房买卖合同》，向龙鑫南平公司购买了本案讼争的十套房产，同日黄文灿、刘秀珍即全额支付了购房款，且该《商品房买卖合同》已向南平市房地产交易登记服务中心办理了预售合同登记备案。2011年6月25日，龙鑫南平公司向黄文灿、刘秀珍代收了办理该十套房产产权证的费用。2011年7月6日，龙鑫南平公司向南平市房地产交易登记服务中心提出申办马坑路7号（世纪星城C区）第6幢商品房初始登记。之后，南平市房地产交易登记服务中心向龙鑫南平公司发出了《项目已办商品房初始登记通知》，龙鑫南平公司于2011年8月1日领取了马坑路7号（世纪星城C区）第6幢商品房的所有权证，所有权证号为201104830（大产权证）。一审法院依张万辉申请向产权登记部门调取的《商品房初始登记查询结果打印》还表明，马坑路7号（世纪星城C区）第5幢商品房办理预总登记的时间为2011年7月20日，所有权证号为201104829（大产权证），而证号为201104830的马坑路7号（世纪星城C区）第6幢商品房办理预总登记的时间为2011年7月21日。张万辉提供的《所有权登记查询结果打印》表明，马坑路7号（世纪星城C区）5幢1层101室房产所有权证已登记在黄文灿、刘秀珍名下，证号为201105984（小产权证）。此外，一审法院依张万辉的申请向南平市延平区地方税务局调取的九份《房产／土地使用权权属转移涉税证明》表明，本案讼争的十套房产中，除已办理房产所有权证的马坑路7号（世纪星城C区）5幢1层101室房产外，其余九套房产也于2011年10月25日按规定向税务部门缴纳了办理房产所有权证的相关税费。诉讼中，双方当事人对本案讼争的十套房产已于2011年11月份前后即已交由张万辉占有使用的事实无异议。
2011年11月1日，张万辉向南平市延平区人民法院提起本案诉讼。该案审理过程中，经南平市延平区人民法院主持调解，本案双方当事人达成调解协议：一、被告黄文灿、刘秀珍同意于2011年11月3日将其所有的座落于南平市马坑路7号世纪星城三期（C区）尚未办理产权初始登记的九套房屋【商品房买卖合同编号分别为№0345361（第6幢17层1708室）、№0345362（第6幢16层1610室）、№0345363（第6幢18层1807室）、№0345364（第6幢17层1707室）、№0345375（第6幢17层1710室）、№0345376（第6幢18层1809室）、№0345377（第6幢15层1510室）、№0345378（第6幢16层1609室）、№0345379（第6幢17层1709室）】及一套已办理产权初始登记（产权证号为2011059**）的房屋（第5幢1层101室）交付原告张万辉；被告黄文灿、刘秀珍同意于2011年11月3日协助原告张万辉办理将上述房屋的产权过户至原告的相关手续；上述房屋产权初始登记所需费用由被告黄文灿、刘秀珍承担，从被告黄文灿、刘秀珍名下过户至原告的费用按国家规定承担；在办理过户手续过程中，按国家规定须由被告承担的费用，如由原告垫付，被告应于原告垫付的次日返还原告。二、案件受理费100元，减半收取50元，财产保全费5000元，由被告黄文灿、刘秀珍负担。双方当事人一致同意本调解协议的内容自双方在调解协议上签名捺印后即具有法律效力。南平市延平区人民法院于2011年11月3日作出（2011）延民初字第2549号民事调解书，确认了该调解协议。
本院认为，本案双方当事人的争议焦点为，1.本案双方当事人签订的《商品房转让协议》的性质及效力；2.原一审调解是否违反自愿原则，调解协议的内容是否违反法律规定。
关于本案张万辉与黄文灿、刘秀珍签订的《商品房转让协议》的性质及效力问题。1.本案讼争的《商品房转让协议》实质是本案双方当事人之间签订的房屋买卖合同。理由是：首先，从主体看，签订转让协议的主体为本案双方当事人，即转让方黄文灿、刘秀珍和受让方张万辉。其次，从转让标的看，双方在该协议中明确约定转让标的为本案讼争的十套房产。第三，从合同权利义务看，张万辉体现为支付转让价款，接受黄文灿、刘秀珍交付的房产，并最终实现取得房屋所有权的目的；黄文灿、刘秀珍体现为受领房屋价款，按约定的时间将房屋交付给张万辉占有使用，并通过其履行协助办证义务的行为，将讼争商品房的产权过户登记给张万辉。第四，双方在转让协议第五条中关于产权过户的约定，只是对黄文灿、刘秀珍履行协助办理产权登记过户的方式作出的两种选择性约定，且双方设定的条件也只是产权登记部门是否认可，此外未对合同当事人之外的第三人直接设定权利义务。第五，该协议中既没有作出其他需要由合同当事人之外的第三人代替履行义务的约定，也没有作出将讼争房产的产权直接确定归由张万辉所有的意思表示。因此，该《商品房转让协议》并无黄文灿、刘秀珍将其与龙鑫南平公司签订的《商品房买卖合同》中的债权债务概括转让给张万辉的约定，该《商品房转让协议》的实质是黄文灿、刘秀珍与张万辉之间签订的房屋买卖合同。2.本案《商品房转让协议》合法有效。理由是：《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。合同出让方在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出让方在合同签订之后能否取得所有权或处分权。而作为原因行为的买卖合同效力的认定，主要看合同是否存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。本案中，首先，虽然在签订《商品房转让协议》时，黄文灿、刘秀珍未取得房屋产权证书，但是并不影响作为原因行为的双方签订的房屋转让合同的效力。其次，双方在转让合同中已经明确了房屋的产权状况，并根据该状况对办理产权过户登记的方式方法作出了相应的约定，该约定并不违反法律禁止性规定。第三，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八第（六）项“未依法登记领取权属证书的，不得转让”的规定，属于管理性规范，主要是约束物权行为，如出让方未领取权属证书，其再转让时不能办理过户登记，但该规定不影响作为原因行为的转让合同的效力。因此，本案《商品房转让协议》签约主体适格，意思表示真实，未违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定予以履行。
关于原一审调解是否违反自愿原则，调解协议的内容是否违反法律规定的问题。1.原一审调解未违反自愿原则。理由是：本案代理黄文灿、刘秀珍参与诉讼调解的代理人李红，其代理资格、代理权限系基于黄文灿、刘秀珍的委托，并经公证机关的公证，其在委托权限内行使委托权利，参与本案的诉讼调解符合规定，原一审在双方自愿的情况下组织双方进行调解，并不违反自愿原则。黄文灿、刘秀珍提出原一审调解协议是在违背其意愿的情况下作出的主张，但未提供充分的反驳证据，一审再审不予采纳并无不当。2.原一审中双方达成的调解协议的内容未违反法律规定。理由是：本案双方当事人是以合法有效的《商品房转让协议》为基础，在法院主持下自愿达成调解协议。从调解协议的主要内容看，一是重新确定了交付讼争十套房产的时间为2011年11月3日；二是双方重新确定了黄文灿、刘秀珍协助张万辉办理产权过户登记手续的时间为2011年11月3日；三是明确选择产权登记过户的方式为先过户至黄文灿、刘秀珍名下，再从黄文灿、刘秀珍名下过户至张万辉，且对过户费用的承担均作出了约定。上述调解协议的主要内容，除重新确定房产交付及协助办理产权登记过户的时间外，其他内容均未超出《商品房转让协议》约定的范围，亦不违反法律规定。因此，上述调解协议的主要内容只是对合法有效的《商品房转让协议》所约定的相关内容进一步予以确认，并对履行产权过户的方式进一步予以明确，其内容均未超出《商品房转让协议》的范围。而且，双方在调解协议中仍然只是确定黄文灿、刘秀珍应当履行将讼争十套房屋交付给张万辉、协助将房屋产权过户登记到张万辉名下的行为，而没有直接确定讼争十套房屋的产权归张万辉所有，其实际上仍属于债权合同的性质，并无确权的效果，故该调解协议亦未违反法律强制性规定，应为合法有效。
综上，本院认为，本案在原一审审理过程中，经法院主持调解，双方当事人在自愿原则的基础上经协商一致达成了调解协议，原一审法院的调解未违反自愿原则，其调解协议的内容也未违反法律规定，原一审法院据此作出的民事调解书符合法律规定，应予以维持。张万辉的上诉请求于法有据，应予支持。张万辉提出的本案一审再审审理程序上存在不规范的情形，并不影响本案的公正审理。一审再审判决适用法律不当，判决错误，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销南平市延平区人民法院（2014）延民再初字第2号民事判决；
二、维持南平市延平区人民法院（2011）延民初字第2549号民事调解书。
二审案件受理费100元，由被上诉人黄文灿、刘秀珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢利党
审 判 员 孙建忠
代理审判员 周黎敏
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 郑姗姗
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。