江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏02民终3447号
上诉人（原审被告）：江苏睿泰教育科技有限公司，住所地江苏省无锡市民丰西苑168号。
法定代表人：艾顺刚，该公司总裁。
委托诉讼代理人：任明、牛孝明，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：无锡市北塘城市投资发展有限公司，住所地江苏省无锡市北塘区凤宾路58-4楼。
法定代表人：殷苏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李娜、俞文滨，江苏周秋平律师事务所律师。
上诉人江苏睿泰教育科技有限公司（以下简称睿泰教育公司）因与被上诉人无锡市北塘城市投资发展有限公司（以下简称北塘城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市北塘区人民法院（2015）北民初字第01629号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
睿泰教育公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉请。事实和理由：1.北塘区政府转让债权时未尽通知义务，被上诉人不是主ＸＸ台费用的适格主体。2.其入驻二楼、四楼时，装修情况为毛坯，但鉴定机构鉴定的依据是有地板并进行过墙壁粉刷，按此支付租金明显有失公平。3.其入驻二楼时曾遭受水淹，造成一定财产损失，被上诉人未予赔偿属未履行先合同义务而要求其支付租金不公平。
北塘城投公司辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.2014年1月5日其资产管理部向上诉人发函以及2015年1月12日其委托律师事务所向上诉人发律师函，均要求上诉人付清包括涉案租赁房屋的二楼平台使用费40万元等相关费用，上诉人应知道其是新的权利人。2.上诉人承租的涉案租赁房屋均含有基础的装修，一审出具的含有基础装修的司法鉴定意见符合相关事实。3.上诉人主张的财产损失发生在租赁合同到期后即上诉人非法占用涉案租赁房屋期间，应当由上诉人自行承担。
北塘城投公司向一审法院起诉请求：1、睿泰教育公司立即支付凤翔软件园二楼培训平台使用费400000元；2、睿泰教育公司立即从位于无锡市北塘区民丰西苑168号凤翔软件园四楼（建筑面积750平方米）房屋内迁出，并将房屋交还给北塘城投公司；3、睿泰教育公司立即从位于无锡市北塘区民丰路198号7层房屋内迁出，并将房屋交还给北塘城投公司；4、睿泰教育公司立即按1元/平方米/天的价格支付2015年1月1日至实际迁出之日止的房屋使用费；5、睿泰教育公司立即支付北塘城投公司为本案诉讼支出的律师费49840元；6、本案诉讼费用由睿泰教育公司承担。
一审法院认定事实：2010年4月30日，无锡市北塘区人民政府（以下简称北塘区政府）与无锡睿泰科技有限公司（以下简称睿泰科技公司）签订《关于无锡睿泰科技有限公司落户北塘区的投资协议》，其中约定：北塘区政府提供民丰路旁新办公大楼（凤翔软件园二楼、四楼）作为睿泰科技公司办公室场地，二楼、四楼在租金减免期期满后次日至2011年底均按0.5元/平方米/天收取；截至2010年10月底，睿泰科技公司支付凤翔软件园二楼培训平台使用费500000元，6月份付款一次，10月份付清该项余款。2010年5月5日，无锡市北塘区工贸资产管理处（以下简称北塘工贸资产管理处）与睿泰科技公司签订《房屋租赁协议》，约定：睿泰科技公司租赁民丰西苑168号凤翔软件园2楼房屋（建筑面积390平方米），租赁期限2年1个月，自2008年6月1日至2010年7月31日止，2009年12月31日至2010年7月31日期间的租金100000元；根据2010年4月30日北塘区政府与睿泰科技公司签订的协议约定，睿泰科技公司先付款100000元，余款400000元2010年10月份付清，对此另行签订合同。2011年6月2日，北塘工贸资产管理处向睿泰科技公司发出《催缴通知》，其中包括“二楼培训平台使用费400000元”。
2012年4月9日，北塘区政府专题会议纪要（锡北政会纪【2012】30号）载明：凤翔软件园由区城投公司建造，资产产权在城投公司名下，目前凤翔软件园由区资产经营公司负责资产管理。会议明确，区资产经营公司4月13日前将凤翔软件园管理权移交区城投公司，由区城投公司实施经营管理。
2014年1月5日，北塘城投资产管理部向睿泰教育公司发出《函告》，要求睿泰教育公司于2014年1月9日之前付清包括凤翔软件园二楼培训平台使用费400000元在内的相关费用。2014年9月19日，北塘城投公司与睿泰教育公司签订《租赁合同》，约定：将其所有的坐落于民丰西苑168号无锡市北塘区凤翔软件园二楼（建筑面积700平方米）、四楼（建筑面积750平方米）合计1450平方米的办公用房出租给睿泰教育公司，租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止，租赁价格为0.5元/平方米/天，该价格为含税价格；合同期满，睿泰教育公司如要求继续租赁，应提前两个月书面告知北塘城投公司，由双方另行协商确定；睿泰教育公司如未按合同约定履行合同义务，应承担北塘城投公司实现债权的费用，包括但不限于诉讼费、律师费等；合同所需要或所确定的通知均应采取书面方式；特别约定合同解除或终止时，睿泰教育公司应自行交出租赁房屋并清空自有物品，如逾期不清空，则视为同意将房屋内的留置物品作为遗弃物品交由北塘城投公司处理，睿泰教育公司对此不主张任何权利；租赁期届满前，睿泰教育公司如需续租，应于2014年10月1日前向北塘城投公司提出书面申请，经北塘城投公司同意后按新的租金价格标准续签租赁合同；如睿泰教育公司超过上述期限未提出续签申请或双方未能续签新的租赁合同，则北塘城投公司可无条件收回租赁房屋，届时，睿泰教育公司应于租赁期限届满后十日内迁出，并不得提出任何补偿或赔偿要求。2015年10月29日，北塘城投公司与江苏周秋平律师事务所签订《聘请律师合同》，并实际支付律师费49840元。2015年1月12日，江苏周秋平律师事务所向睿泰教育公司发出律师函，要求睿泰教育公司支付包括凤翔软件园二楼培训平台费400000元在内的相关费用。
2015年6月18日，民丰西苑168号凤翔软件园二楼渗水影响正常使用，经北塘城投公司的同意，睿泰教育公司迁至民丰路198号七楼房屋，并于2015年6月23日正式恢复办公。
一审中，经北塘城投公司申请，法院委托无锡市价格认定中心对无锡市民丰西苑168号凤翔软件园二楼（建筑面积700平方米）、四楼（建筑面积750平方米）房屋由地板和墙壁粉刷情况下的使用费单价进行鉴定，2016年1月20日，无锡市价格认定中心出具价格鉴证结论书，载明：在2016年1月4日的上述房屋使用费单价为0.75元/平方米/天。睿泰教育公司以其入住时案涉房屋系毛坯房，系其出资装修为由，要求重新鉴定。
上述事实，有投资协议、房屋所有权证、租赁合同、会议纪要、催款函、律师函、委托合同、律师费发票、价格鉴证结论书及当事人陈述等予以证实。
一审法院认为：北塘区政府与睿泰科技公司签订的投资协议以及北塘城投公司和睿泰教育公司签订的《房屋租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。
睿泰教育公司成立后代替睿泰科技公司行使投资协议的权利，则应履行协议约定的义务，现睿泰教育公司亦认可欠北塘区政府民丰西苑168号凤翔软件园二楼培训平台使用费400000元，在2012年4月9日北塘区政府已明确凤翔软件园交由产权人北塘城投公司经营管理，此后，北塘城投公司亦向睿泰教育公司书面催讨过该笔款项，故睿泰教育公司关于该使用费的权利人应为北塘区政府而非北塘城投公司的辩称意见，法院不予采信，睿泰教育公司应向北塘城投公司支付民丰西苑168号凤翔软件园二楼培训平台使用费400000元。
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。北塘城投公司与睿泰教育公司签订的《租赁合同》约定的租赁期届满后，双方就续签租赁合同进行过协商，但租赁价格未能达成一致，睿泰教育公司陈述双方曾达成谈妥房屋买卖事宜后再搬离租赁房屋的口头协议，但北塘城投公司否认，且睿泰教育公司提交的证据不足以证明该事实，故睿泰教育公司继续占用案涉房屋无法律依据，北塘城投公司要求睿泰教育公司迁出并返还民丰西苑168号四楼及民丰路198号七楼房屋的诉请符合法律规定，法院予以支持。关于租赁期满后，睿泰教育公司继续使用民丰西苑168号凤翔软件园二楼、四楼的使用费支付标准，双方未能协商一致，应按市场价格计算，司法鉴定机构对案涉房屋情况进行修正的基础上确定房屋使用单价为0.75元/平方米/天，并非结合现有的全部装潢情况作出的鉴定意见，故睿泰教育公司要求重新鉴定的理由法院不予采信。民丰西苑168号凤翔软件园二楼于2015年6月18日发生漏水，北塘城投公司提供了面积大于该房屋的民丰路198号七楼房屋供睿泰教育公司自2015年6月23日使用至今，现北塘城投公司仍按民丰西苑168号凤翔软件园二楼的面积700平方米主张使用费，系其对自己权利的处分，不违反法律规定，但2015年6月18日至同年6月22日期间5天的使用费，其无权主张。综上，睿泰教育公司应自2015年1月1日起至2015年6月17日止按525元/天（0.75元/平方米/天*700平方米）支付北塘城投公司民丰西苑168号凤翔软件园二楼房屋使用费；睿泰教育公司应自2015年6月23日起至实际返还房屋之日止，按525元/天支付民丰路198号七楼房屋使用费；睿泰教育公司应自2015年1月1日起至实际返还房屋之日止，按562.5元/天（0.75元/平方米/天*750平方米）支付北塘城投公司民丰西苑168号凤翔软件园四楼房屋使用费。
当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任，现睿泰教育公司未按按约返还房屋，应根据双方的约定承担北塘城投公司为此实际已支付的律师费。北塘城投公司主张律师费49840元，符合相关的律师费收取标准，予以支持。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、睿泰教育公司于判决生效之日起十日内向北塘城投公司支付无锡市民丰西苑168号凤翔软件园二楼培训平台使用费400000元。二、睿泰教育公司于判决生效之日起十日内从无锡市民丰西苑168号凤翔软件园四楼迁出并将房屋返还给北塘城投公司。三、睿泰教育公司于判决生效之日起十日内向北塘城投公司支付无锡市民丰西苑168号凤翔软件园四楼房屋使用费（自2015年1月1日起至房屋实际返还之日止，按562.5元/天计付）。四、睿泰教育公司于判决生效之日起十日内向北塘城投公司支付无锡市民丰西苑168号凤翔软件园二楼房屋使用费（自2015年1月1日起至2015年6月17日，按525元/天计付）。五、睿泰教育公司于判决生效之日起十日内从民丰路198号七楼房屋迁出并将房屋返还给北塘城投公司。六、睿泰教育公司于判决生效之日起十日内向北塘城投公司支付民丰路198号七楼房屋使用费（自2015年6月23日起至实际返还房屋之日止，按525元/天计付）。七、睿泰教育公司于判决生效之日起十日内向北塘城投公司支付律师费损失49840元。八、驳回北塘城投公司其他诉讼请求。一审案件受理费12790元、评估费6000元，合计18790元，由睿泰教育公司负担。
二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审期间，对当事人争议的二楼、四楼房屋使用费的标准问题，睿泰教育公司主张其入驻时案涉房屋系毛坯房，而北塘城投公司主张出租时房屋含有基础的装修，本院要求双方当事人限期提供相应证据。睿泰教育公司在本院规定的期限内未提供相应证据，北塘城投公司则提供了关于杨木桥二期A7号楼装饰安装工程结算的审核报告、审计结果报告及无锡市地名委员会锡地委[2004]30号文件等证据，证明北塘城投公司对涉案房屋在出租前就进行了基础装潢。睿泰教育公司质证认为上述证据未在规定时间内提交，故不予认可。
本院认为，虽然投资协议由睿泰科技公司与北塘区政府签订，但涉案租赁房屋的产权登记在北塘城投公司名下，北塘区政府在2012年4月9日亦已明确凤翔软件园交由产权人北塘城投公司经营管理，故北塘城投公司是房屋租赁使用费的实际权利人。本案不存在北塘区政府转让债权的情形，因睿泰教育公司成立后代替睿泰科技公司行使投资协议的权利，北塘城投公司向睿泰教育公司主ＸＸ台费用，主体适格。对睿泰教育公司提出诉讼主体错误的上诉主张，本院不予支持。
关于民丰西苑168号凤翔软件园二楼、四楼的使用费支付标准，一审法院委托鉴定机构对案涉房屋情况进行修正的基础上确定了房屋使用单价为0.75元/平方米/天，睿泰教育公司虽对鉴定结论有异议，并主张其入驻时案涉房屋系毛坯房，但未提供足以推翻鉴定意见的反驳证据，而北塘城投公司在二审中提供的审核报告等证据可印证出租时房屋确含有基础的装修，故一审法院依据鉴定意见确定二楼、四楼的房屋使用费并无不当。对睿泰教育公司提出房屋使用费标准不当的上诉主张，本院不予支持。
关于睿泰教育公司入驻二楼时曾遭受水淹造成财产损失的问题，经查，二楼渗水发生在2015年6月，此时双方租赁合同已经到期，睿泰教育公司尚结欠租金，而双方未就继续租赁协商一致，且北塘城投公司已发律师函要求睿泰教育公司支付所欠租金并迁出租赁房屋，故睿泰教育公司以遭受水淹为由拒付租金无法律依据，显属无理，对该上诉主张，本院不予支持。
综上所述，睿泰教育公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12790元，由上诉人睿泰教育公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓伟
审判员 孙 宏
审判员 杜伟建
二〇一六年十二月十三日
书记员 翁 强