黑龙江省穆棱市人民法院民 事 判 决 书（2016）黑1085民初974号原告：赵金保，男，1969年1月15日出生，汉族，住所地黑龙江省穆棱市。委托诉讼代理人：冯雪岩，黑龙江冯雪萍律师事务所律师。被告：高金萍，男，1967年6月25日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省林口县，现住址黑龙江省牡丹江市。委托诉讼代理人：王东，男，住所地黑龙江省穆棱市，由牡丹江市爱民区富成铝塑门窗厂推荐。第三人：李忠存，男，1980年2月12日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省穆棱市。第三人：李中梅，女，1966年6月3日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省穆棱市。第三人：李忠秀，男，1975年4月28日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省穆棱市。第三人：肖玉喜，男，1970年1月7日出生，汉族，住所地黑龙江省海伦市。原告赵金保与被告高金萍、第三人李忠存、李中梅、李忠秀、肖玉喜案外人执行异议之诉一案，原告赵金保于2016年7月13日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，因原告无法提供第三人李忠存、李中梅、李忠秀、肖玉喜的准确送达地址，且需要时间搜集其下落不明的证据，故申请本案中止审理。后因本院多次、多形式、多途径向第三人李忠存、李中梅、李忠秀进行送达相关法律文书，但均未能够送达成功，故以公告送达方式对第三人李忠存、李中梅、李忠秀进行送达。于2017年4月18日公开开庭进行了审理。原告赵金保及其委托诉讼代理人冯雪岩，被告高金萍及其委托诉讼代理人王东，第三人肖玉喜到庭参加诉讼，第三人李忠存、李中梅、李忠秀经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵金保向本院提出诉讼请求：1.停止对穆棱市人民法院作出（2014）穆执字第55号执行裁定书所查封的登记于第三人肖玉喜名下的位于穆棱市马桥河镇西河委禧水秀苑小区1号楼8602室面积为101.78平方米住宅房屋（房屋产籍号为1030000190029002108106002）的执行；2.被告承担本案诉讼全部费用。事实与理由如下：穆棱市人民法院作出（2014）穆执字第55号执行裁定书所查封的登记于第三人肖玉喜名下的位于穆棱市马桥河镇西河委禧水秀苑小区1号楼8602室面积101.78平方米住宅房屋，属于佳木斯兴盛房地产开发有限公司于2013年12月15日以234094元的价格出售给原告的，原告手中有房屋买卖合同及购房款收据、物业服务协议为凭证，此房屋被原告进行装修后一直居住至今。穆棱市人民法院在房产管理处调取房屋登记申请书（预告登记），虽然此房屋系第三人肖玉喜在2013年8月19日与佳木斯兴盛房地产开发有限公司签订房屋预先登记是双方的约定，但是应当认定其房屋预告登记是不合法的，所以，佳木斯兴盛房地产开发有限公司有权处理预告登记房屋。另外，现在实际的房屋所有权已经发生转移，原告已经长期占有和使用，而且被告与第三人所发生的民间借贷纠纷一案，并没有以此房屋进行抵押，被告与第三人发生债权、债务纠纷是发生在原告购买本案争议房屋之后，与原告没有任何形式上的法律关系，根据最高人民法院关于院办理执行异议和复议案件若干问题规定当中的第28、29条，原告的合法权益也应当受到法院的支持和保护。被告高金萍辩称，被告依据（2013）穆商初字第267号民事判决书依法申请执行被执行人肖玉喜，该案由被告早在2013年9月11日即由法院正式立案，被告为李忠存加工塑窗，而被执行人肖玉喜即为塑窗所用工程争议房屋小区的施工方，其为塑窗款提供了保证。被执行人肖玉喜自2013年8月19日从佳木斯市兴盛房地产开发公司处取得了争议房屋（穆棱市马桥河镇西河委禧水秀苑小区1号楼8602室面积101.78平方米住宅房屋）的所有权（预告登记）。因被告起诉李忠存、肖玉喜等一案，肖玉喜在诉讼中未出庭，已经预期到败诉的结果，故应理解已经开始了恶意转移财产的行为。赵金保系砖厂业主，其也将建筑用砖供给了佳木斯兴盛房地产开发公司的承建商即肖玉喜，故有赵金保于2013年12月15日从佳木斯兴盛房地产开发有限公司购买了争议房屋一事。但根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第四条“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”，本案中被执行人转移的是法院已经查封的财产，不管是审判阶段查封，还是执行期间查封，不管被执行人是善意还是恶意，一律应当可以追回，理由有三：（1）法院查封的财产不适用民法中的善意取得制度。善意取得制度是针对所有权人以外的人非法处分所有人财产的情况，让与人应是合法占有所有人财产但无权转让该财产的人，善意取得制度并未提到所有人自己的权利受限制时转让财产的情况。被执行人作为财产所有人，自己非法处分经国家强制力限制其处分的即查封的财产，与善意取得制度适用的对象不完全相同。善意取得制度是在保护所有人和善意占有人之间作出权衡，而执行中这类情况是在保护执行债权人和案外善意占有人之间作出权衡，所以可以确立与普通民事交易纠纷不同的处理原则；（2）有利于体现国家公权力的效力。债权人与善意第三人的利益进行权衡，债权人通过民事法律程序实现自己的权利，花费的成本如诉讼、执行等费用远大于善意第三人的花费。保护善意占有人的利益在于维护社会交易安全，但在执行中保护债权人的利益更应当高于对一般交易安全检查的维护，故有必要赋予法院查封比一般民事行为更大的限制处分效力；（3）有利于加强法院执行权威。查封后的财产，被执行人予以转让属恶意，而作为受让财产的第三人在受让时是善意还是恶意很难查清，如果此时考虑的侧重面仍在案外人上，则易造成被执行人与第三人的串通勾结、转移财产，而使生效判决难以执行，因此必须要使法院查封的财产绝对受保护。根据以上理由，请求法院依法驳回原告的诉请。第三人肖玉喜述称，第三人是佳木斯兴盛房地产开发有限公司的本地项目经理，第三人所做的事是为公司做的，涉案房屋（穆棱市马桥河镇西河委禧水秀苑小区1号楼8602室面积101.78平方米住宅房屋）变更到第三人名下，是为了在银行贷款方便，但贷款没办成，所有行为均是公司行为。涉案房屋被法院查封前，确实已经被公司卖给原告赵金保，原告所交的房屋款项也在公司的财务账上。房款没交给第三人，故应停止对涉案房屋的执行。第三人李忠存、李中梅、李忠秀未到庭进行答辩亦未提供书面答辩意见及任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告高金萍、第三人肖玉喜对原告提供的2016年12月7日穆棱市马桥河镇西河村证明无异议；原告赵金保、第三人肖玉喜对被告高金萍提供的（2013）穆商初字第267号民事判决书、（2014）穆执字第55号执行裁定书、（2016）黑1085执异6号执行裁定书无异议；原告赵金保、被告高金萍、第三人肖玉喜对法院依法调取的穆棱市房地产管理处出具的查询单(涉案楼盘申请预售的时间为2013年7月5日)无异议。第三人李忠存、李中梅、李忠秀未到庭质证，视为其放弃质证，故对上述证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供2013年12月15日佳木斯兴盛房地产开发有限公司与原告签订的禧水秀苑小区商品房预售合同、2013年12月15日佳木斯兴盛房地产开发有限公司给原告出具的购房收据（金额234094.00元），2013年12月15日佳木斯兴盛房地产开发有限公司向原告出具的装修保证金票据、供热费票据(金额合计2773.00元）、2014年11月19日佳木斯兴盛房地产开发有限公司向原告出具的供热费票据（金额3000.00元）、2015年4月29日佳木斯兴盛房地产开发有限公司向原告出具的物业费票据（金额900.00元）、2013年12月15日穆棱市爱家服务有限责任公司向原告出具的物业费、装修卫生费、二次供水电费票据（金额合计1010.00元）、2013年12月11日穆棱市爱家服务有限责任公司与原告签署的物业服务协议，证明：原告在2013年12月15日从佳木斯兴盛房地产开发有限公司以234094.00元的价格购买了本案涉案房屋。原告购买房屋后，进行管理、居住、装修，行使所有权，交纳相关费用，原告系善意取得房屋，并实际行使所有权。本院认为，根据原告提供的上述证据，结合被告认可涉案房屋“由原告的长子居住、管理和使用”的事实，能证明原告与佳木斯兴盛房地产开发有限公司2013年12月15日签订了禧水秀苑小区商品房预售合同，并交纳了相关费用。但是因被告提供2013年8月17日预购商品房预告登记的约定、房屋登记申请书（预告登记）对原告的主张进行抗辩，且经本院核实确认涉案楼盘能办理预售登记，但因未提供竣工验收的相关手续，至今不能办理产权登记的事实，故对原告证明其“系善意取得房屋，并实际行使所有权”的证明目的不予支持。2.被告提供2013年8月17日预购商品房预告登记的约定、房屋登记申请书（预告登记），证明：本案第三人肖玉喜于2013年8月17日与佳木斯兴盛房地产开发有限公司签订了预购商品房预告登记的约定，接着于2013年8月19日经房管部门办理了预告登记。该房屋已经登记在第三人肖玉喜名下。本院认为，第三人肖玉喜对此组证据无异议，虽然原告提出“预告登记的约定中明确体现了30日之内办理预购商品房预告登记，根据物权法规定，双方在办理了预告登记以后，债权发生灭失，或三个月内未办理房屋登记事项，预告登记失效。原告购买的时间为2013年12月15日，从2013年8月17日至2013年12月15日直至2014年2月24日，该预告登记已经丧失了法律效力。法庭还应当审查肖玉喜与佳木斯兴盛房地产开发有限公司是否为购买关系。”的抗辩意见，但是，经法庭核实涉案楼盘虽能办理预登记，但因未提供竣工验收的相关手续，至今不能办理产权登记，且第三人肖玉喜当庭陈述“涉案房屋是我为了办贷款，向公司借的房子。后来贷款没办理下来，我就把房子退给公司了。”，此证据可以证明被告的证明目的，故本院予以采信。3.第三人肖玉喜提供2016年12月7日佳木斯兴盛房地产开发有限公司出具的情况说明、佳木斯兴盛房地产开发有限公司营业执照及负责人陈某某的身份证明书，证明：涉案房屋是第三人为了办贷款，向公司借的房子。后来贷款没办理下来，第三人就把房子退给公司了。本院认为，因被告根据企业信用信息查询软件查询到佳木斯兴盛房地产开发有限公司已经于2014年3月18日申请了股权变更，并且法人也由陈某某变更为孙某某，且第三人肖玉喜对被告所述无异议，故对此证据本院不予采信。根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：佳木斯兴盛房地产开发有限公司于2013年8月17日与第三人肖玉喜签订了预购商品房预告登记约定，于2013年8月19日经房管部门办理了其开发的禧水秀苑小区1号8单元6层602号建筑面积为101.78平方米房屋的预告登记，将该房屋登记在第三人肖玉喜名下。2013年12月15日佳木斯兴盛房地产开发有限公司与原告赵金保签订了禧水秀苑小区商品房预售合同，合同约定原告以234094.00元的价格购买佳木斯兴盛房地产开发有限公司开发建设的穆棱市马桥河镇西河委禧水秀苑小区1栋8单元6层602号建筑面积为101.78平方米的住宅商品房(即登记在本案第三人肖玉喜名下的上述房屋)，同日佳木斯兴盛房地产开发有限公司为原告出具了购房款收据。该房由原告的长子居住、管理和使用。高金萍与李忠存、李中梅、李忠秀、肖玉喜民间借贷一案，经本院审理后，于2013年10月15日作出(2013)穆商初字第267号民事判决，判决生效后，高金萍申请法院强制执行。在执行过程中，本院于2014年2月24日作出(2014)穆执字第55号执行裁定书，“预查封了被执行人肖玉喜所有的位于穆棱市马桥河镇西河委禧水秀苑小区1号楼8602室面积为101.78平方米房屋一栋(房屋产籍号为1030000190029002108106002)”。被预查封的房屋即为本案争议房屋。赵金保提出异议，本院于2016年6月16日作出了(2016)黑1085执异6号执行裁定书，驳回了赵金保的异议。赵金保提起本次诉讼。再查明，禧水秀苑小区1号楼楼盘申请预售的时间为2013年7月5日，涉案房屋所在的楼盘虽能办理预登记，但因未提供竣工验收的相关手续，至今不能办理产权登记。本院认为：涉案房屋于2013年8月19日经房管部门登记在第三人肖玉喜名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，第三人肖玉喜即成为涉案房屋的权利人。佳木斯兴盛房地产开发有限公司于2013年12月15日将涉案房屋卖给原告赵金保的行为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，佳木斯兴盛房地产开发有限公司对涉案房屋无处分权，原告赵金保的购房行为不能对抗第三人肖玉喜的预告登记行为。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，结合涉案房屋所在的楼盘虽能办理预登记，但因未提供竣工验收的相关手续，至今不能办理产权登记的事实，本院对原告以“三个月内未办理房屋登记事项，预告登记失效”为由支持其诉请，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”的规定，对原告要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求，本院不予保护。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告赵金保的诉讼请求。案件受理费4811.00元，由原告赵金保负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判长 张 梅审判员 刘春梅审判员 王连润二〇一七年四月十八日书记员 刘 爽