黑龙江省鸡西市中级人民法院
民事判�书
（2017）黑03民初107号
原告（申请执行人）：王丽华，女，1963年1月23日生，汉族，个体业主，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
委托诉讼代理人：郝旭东，黑龙江雪原律师事务所律师。
被告（执行案外人）：仇连君，男，1967年1月2日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
委托诉讼代理人：孙丹，黑龙江惠园律师事务所律师。
被告（被执行人）：鸡西市坚实房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区交通局1-1-1-1。
法定代表人：房靖，经理。
委托诉讼代理人：朴永建，男，鸡西市坚实房地产开发公司法律顾问。
被告（被执行人）：房靖，女，1960年6月20日出生，汉族，鸡西市坚实房地产开发有限公司经理，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
委托诉讼代理人：朴永建�男，鸡西市坚实房地产开发公司法律顾问。
原告王丽华与被告仇连君、被告鸡西市坚实房地产开发有限公司（以下简称“坚实公司”）、被告房靖申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年9月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王丽华的委托诉讼代理人郝旭东，被告仇连君的委托诉讼代理人孙丹，被告坚实公司、房靖的委托诉讼代理人朴永建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王丽华向本院提出诉讼请求：1.依法判令对（2017）黑03执异78号执行裁定书中幸福里小区9号楼二单元302室许可执行；2.由三被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。未能举证证明购房款给付的真实性，又未能证明已先行合法占有案涉房屋，案涉房屋又并非仇连君的唯一住房。故应许可对案涉房屋的执行。
被告仇连君辩称，1、被告在案涉房屋被查封前，与坚实公司签订房屋买卖合同，支付了全部价款并实际占有了房屋，原告无权对案涉房屋主张权利。2、原告与坚实公司签订的房屋买卖合同，双方实际的法律关系为抵押担保，而并非买卖法律关系，故原告无权主张案涉房屋所有权。3、被告与坚实公司对案涉房屋的合同先于原告签订，原告与坚实公司的房屋买卖合同属无效合同。故请求驳回原告的诉讼请求。
被告坚实公司、房靖辩称：案涉房屋已出售给仇连君，且房屋已交付，故请求驳回原告的诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王丽华举示证据清单：1、鸡西市中级人民法院（2017）黑03执异78号执行裁定书一份。意在证明：原告对该裁定不服，依法起诉具有诉权。2、鸡西中院（2016）黑03民初98号民事判决书。意在证明：该判决已发生法律效力，该判决认定原告对包括案涉房屋在内的11户房屋具有优先受偿权。3、坚实公司与王丽华关于案涉房屋的预售买卖合同一份、预售房屋信息卡一张、预售房屋备案查询证明、鸡西中院调查笔录一份。意在证明：原告与坚实公司签订房屋预售合同，并办理了预售备案登记，具备物权的公示效力。被告仇连君提交的证据清单：1、房屋预售合同、房屋价款收据各一份。意在证明：被告间于2013年6月28日就案涉房屋签订买卖合同，且已交付全部房屋价款。2、2015年10月26日供热费票据一张、2016年10月11日供暖费票据一张、2017年4月16日网费票据一张、2016年2月23日电视票据一张、2017年4月16日网费票据一张、2016年8月20日限期缴费通知单一张、2016年8月22日水费票据一张、2017年5月29日垃圾处理费票据一张、2016年7月21日垃圾处理费票据一张、2017年7月21日电费票据一张、2017年8月10日电费票据一张、2017年3月9日电费票据一张、2016年4月24日补交电费票据一张、2017年3月24日票据一张、2017年3月28日票据一张、2016年9月21日补交电费票据一张、2016年11月26日补交电费票据一张、2017年8月21日供暖费票据一张、2016年10月11日供暖费票据一张。意在证明：自2014年9月29日起至今仇连君实际使用并占有该房屋。
被告坚实公司、房靖均未举示证据。
因被告对原告的证据1、2无异议，故对此两份证据的效力予以确认。被告原告的证据3质疑为，原告与坚实公司间就案涉房屋的法律关系，名为买卖实际为抵押担保，原告对此并无异议，故该证据的效力不应予以确认。原告虽对被告证据的真实性提出异议，但仇连君的证据2可证实被告仇连君于2015年起至为案涉房屋交纳供热费，结合本地区的自然情况及常理，该证据可证实仇连君对房屋占有、使用。结合仇连君对案涉房屋合法占有的事实，应当认定其证据1的真实性，故被告仇连君证据的效力应予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月30日，被告仇连君与坚实公司签订房屋预售合同，约定坚实公司将位于鸡西市鸡冠区幸福里小区9号楼二单元302室出售给仇连君，2013年6月28日坚实公�向仇连君出具收据，确认收到房屋价款335，496.00元。2015年10月26日，仇连君交纳案涉房屋供热费3009.96元，并交纳供热费至今。2014年4月14日，王丽华与坚实公司签订房屋预售合同（编号JX2014042554），约定坚实公司将案涉房屋作为坚实公司对王丽华借款的担保，2014年4月14日该案涉房屋买卖合同在鸡西市商品房预售管理办公室备案。
王丽华诉坚实公司、房靖民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月28日作出（2016）黑03民初98号民事判决，判令：一、房靖、坚实公司于本判决生效之日起十日内给付王丽华借款本金577.50万元以及利息（具体数额为：549，233元加上2014年7月8日后以本金577.50万元为基数，按照年利率24%计算的利息）；二、对于房靖、坚实公司不能清偿的债务，王丽华可就幸福里小区9号楼1单元301室、401室、402室、501室、502室、601室、602室及2单元101室、202�、302室、601室共计11户房屋清算后所得价款优先受偿；三、驳回王丽华的其他诉讼请求。案件受理费85，806元，王丽华负担5，476元，房靖、坚实公司负担80，330元，该判决生效后，王丽华申请执行，本院于2017年2月20日立案。执行中，本院于2017年4月24日作出（2017）黑03执2号执行裁定，查封幸福里小区9号楼11户房屋以及20号楼和21号楼的17户车库，其中包括案涉房屋。
2017年7月10日，仇连君向本院提起案外人执行异议之诉，要求中止执行，本院依法作出（2017）黑03执异78号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。王丽华不服，以申请人身份提起本案诉讼。
本院认为，本案争议的焦点为：被告仇连君作为执行案件的案外人，对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干�题的规定>》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”关于被告仇连君与坚实公司商品房买卖合同效力及占有问题。原告对被告仇连君对案涉房屋已实际占有的事实并无异议，但对双方买卖合同及房屋价款交付的真实性提出异议。基于仇连君先于房屋被查封前合法占有的情况，结合并且仇连君与坚实公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，坚实公司认可仇连君已实际交纳了全部房屋价款。因此原告王丽华的主张不足以对抗仇连君先于查封前占有房屋、并签�房屋买卖合同的事实。因此应当确认仇连君与坚实公司间的买卖合同依法成立并有效，仇连君对案涉房屋已合法占有使用。关于原告王丽华与坚实公司就案涉房屋签订的商品房买卖合同性质及是否产生物权效力问题。根据原告举示的证据及其陈述的事实，原告与坚实公司应案涉房屋的买卖合同系为双方的借款关系进行担保，其法律关系的性质并不属于买卖关系。该买卖合同在房产管理部门办理的登记，其性质属于商品房预售合同备案，预售登记备案在法律上的价值在于通过行政管理的手段，来保护商品房的交易安全，与“物权法”第20条规定的物权预告登记行为的法律性质及效果不同，因此预售备案行为仅公示了预售合同，不具有物权的公示效力。在原告王丽华与坚实公司签订案涉房屋买卖合同前，仇连君已与坚实公司签订案涉房屋的买卖合同，并对本案案涉房屋实际合法使用居住，仇连君对案涉房屋虽未办理所有权登记，但其对房屋实际占有的行为，具有物权对世权性质，该权利足以排除对案涉房屋的强制执行。
综上所述，原告王丽华的诉讼请求于事实不符，且于法无据不应予以支持。依照《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款规定，判决如下：
驳回原告王丽华的诉讼请求。
案件受理费6,333元，由原告王丽华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审判长 郭以刚
审判员 冯 莹
审判员 洪 明
二〇一七年十二月四日
书记员 都 晶
附：本案引用的法律条文
《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。