山西省太谷县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太商初字第201号
原告山西储备物资管理局一七一处。
负责人臧志伟，男，该处处长。
委托代理人席敦信，太谷县敦宇律师事务所律师。
委托代理人李阳，太谷县敦宇律师事务所实习律师。
被告太谷金谷凤皇观光旅游专业合作社。
法定代表人成铁，男，该合作社理事长。
委托代理人闫勇亮，太谷县明星法律服务所法律工作者。
委托代理人邢晓军，该社职工。
原告山西储备物资管理局一七一处（以下简称一七一处）诉被告太谷金谷凤皇观光旅游专业合作社（金谷凤皇合作社）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人席敦信、李阳及被告委托代理人闫勇亮、邢晓军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年4月15日，原、被告经充分协商签订房屋土地使用协议。协议约定：被告使用原告所属的“李家宅院”等房屋土地；被告每年按协议约定交纳原告相应的使用费，期限为二十年（从2011年7月15日
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2031年7月14日）。协议签订后，原告依约履行了自己的义务，将标的物交付被告使用。被告一直不能按照协议履行自己的义务，且被告欠原告的水电费55097.75元未付。原告数次督促被告履行协议义务，被告未履行。2014年10月17日双方书面终止该协议。原、被告协议合法有效,被告不能履行协议义务已严重违约。被告除应当交纳使用费、水电费外，还应赔偿原告违约金（按照违约额的30%计算）。故原告提起诉讼，要求依法判令被告支付原告房屋土地使用费1350000元；被告支付原告水、电费55097.75元；被告赔偿原告违约金405000元，并承担本案的诉讼费用。
被告辩称，1、原租赁协议书双方当时口头约定的土地使用面积与实际不符，答辩人实际承租的土地少于原租赁开始前原告所承诺的面积；2、答辩人承租原告的出租土地后，出现筹资困难，导致无法实现租赁协议目的，答辩人在第一个租赁时间段之前就与原告协议终止协议的履行，但原告负责人以各种理由推脱，导致原告租金损失扩大，答辩人不应当承担一年租金以外的扩大损失部分的租金损失；3、答辩人承租原告土地后投入巨大人力物力财力，累计投资额约6000000元，相关投资明细及票据已经在原告提出终止履行协议之前向原告法定代表人李书卿办理移交手续；4、金谷凤皇合作社由200位股东组成，各股东按照出资额享有相应的权利承担相应的义务；5、双方对违约金的约定违反了法律强制性规定；6、答辩人对原告请求的水电费用具体数额有异议。
经审理查明，原告与太谷南山影视休闲基地（后正式命名为太谷金谷凤皇观光旅游专业合作社）于2011年4月15日签订协议书，约定甲方一七一处将部分房屋、土地提供给乙方金谷凤皇合作社作为文化中心、农家休闲养生、餐饮、旅游、田间种植、培训及拓展训练等项目的独家使用。使用期限为20年，自2011年7月15日起至2031年7月14日止（2011年4月15日至7月14日为项目考察期）。协议约定：一、甲方提供条件，1、“李家宅院”北区，东至土墙外墙根，南至院大门外墙根，西至土墙外墙根，北至土墙外墙根；南区东至土路，南至土墙外墙根，西至土墙外墙根，北至土道。2、行政区东家属院东至砖围墙，南至墙根，西至操场西围墙根，北至砖围墙。3、库区小沟东至崖根，南至砖围墙，北至砖围墙。三、投资总额：乙方三年内至少投资36000000元。四、使用费计算：使用费按年度计算，第一年（2011年度）使用费为400000元；第二年度使用费为500000元；第三年度使用费为600000元；第四年度使用费为1000000元；从第五年起按自然年度依次类推每年使用费在前一年的基础上递增10%，直至合同期满。乙方经营的好坏，都不影响甲方使用费的收益。五、付款方式，本协议签订后的三天内，乙方付清甲方第一年使用费40万元整，第二年至第二十年的使用费在当年的七月底前全部付清。六、双方权利与义务：10、乙方需用水、暖、电，甲方给予支持，费用由乙方承担。确因甲方的客观原因而不能满足乙方的要求时，乙方可自行解决。八、违约责任，1、若乙方未按本协议项下第四、第五条之约定按期支付使用费：如逾期缴纳使用费90日以内，乙方除应补缴所欠使用费外还应向甲方支付年使用费日千分之二的违约金；如逾期超过90日，甲方有权解除合同，乙方除应补交所欠使用费外仍应向甲方支付年使用费日千分之二的违约金直至支付完毕之日止，同时乙方投资新建的建筑物、构筑物无偿归属甲方，全部经济损失由乙方自负。2、若乙方未按本合同约定的数额及期限完成3600万元的投资，逾期每日乙方应按3600万元的千分之二向甲方支付违约金，直至投资完毕之日止；若乙方逾期投资超过90日，除应按上述约定向甲方支付违约金外，甲方还有权单方解除合同，乙方投资新建的建筑物、构筑物无偿归属甲方，全部经济损失由乙方自负。3、使用期内（20年内），因乙方不守约导致本协议提前终止，乙方在使用甲方土地上新建的建筑物、构筑物无偿归甲方所有。协议签订后，原告按照协议约定将标的物交付被告使用。被告向原告缴纳了第一年度使用费400000元，从第二年度至2014年10月17日的使用费未交（此期间的使用费为1350000元）。2013年12月1日被告金谷凤皇合作社向原告提交申请书，认为经营困难，不能按期完成原合同要求，所以决定向原告退回所占土地，解除合同。2014年10月17日被告仍以太谷南山影视休闲基地的名义与原告签订解除合同协议书，双方约定：因乙方资金问题，乙方无法继续履行合同。经双方协商同意，2011年4月15日签订的协议书于本协议签订之日予以终止，乙方应向甲方交还甲方土地、房屋及乙方投资新建的建筑物、构筑物，全部经济损失由乙方自负。另查明，被告欠原告的水电费55097.75元未付。
本院所确认的上述事实，有本院从太谷县工商行政管理局调取的工商档案，原告提供的协议书、解除合同协议书、申请书、水电费计费清单、结算表、明细账及原、被告的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，被告于2011年4月15日以太谷南山影视休闲基地的名义与原告签订了协议书，系双方真实意思的表示，该协议合法有效，理应受法律保护。原告按约提供了标的物，被告就应依约履行支付使用费的义务。双方经过友好协商，于2014年10月17日签订了解除合同协议书，双方约定2011年4月15日签订的协议书于本协议签订之日予以终止，但原告并未放弃由被告支付所欠的使用费，被告已按约支付了第一年度的使用费400000元，截止双方解除合同之日，被告尚欠原告房屋土地使用费1350000元，现原告要求被告支付该款，本院应予支持。被告在租赁期间还欠原告水电费55097.75元未付，现原告要求给付，本院也应予以支持。双方在协议书中对违约责任有明确约定：“若乙方未按本协议项下第四、第五条之约定按期支付使用费：如逾期缴纳使用费90日以内，乙方除应补缴所欠使用费外还应向甲方支付年使用费日千分之二的违约金；如逾期超过90日，甲方有权解除合同，乙方除应补交所欠使用费外仍应向甲方支付年使用费日千分之二的违约金直至支付完毕之日止，同时乙方投资新建的建筑物、构筑物无偿归属甲方，全部经济损失由乙方自负。”被告从第二年度至解除合同之日一直未按约支付使用费，明显存在违约行为，理应支付原告违约金。但双方在合同中约定的违约金明显过高，本院兼顾合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，由被告按所欠使用费1350000元的15%（即202500元）向原告支付为宜。据此，依据《中华人民共和国合同法》第212条、第214条、第226条、第227条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条之规定，判决如下：
被告太谷金谷凤皇观光旅游专业合作社于本判决生效后三日内给付原告山西储备物资管理局一七一处房屋土地使用费1350000元、违约金202500元及水电费55097.75元，共计1607597.75元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21091元，由原告负担2360元，被告负担18731元。此款原告已预交，在执行上述款项时，由被告将其应负担部分一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。
审 判 长 吕小宁
代理审判员 王晓庚
人民陪审员 贾耀星
二〇一六年三月十八日
书 记 员 王宝君