成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0114民初841号
原告四川龙旺置业有限公司，住所地成都市锦江区锦江工业开发区东西四路8号。
法定代表人薛水和，总经理。
委托代理人王思安，北京盈科（成都）律师事务所律师，一般授权代理。
委托代理人谢娟，北京盈科（成都）律师事务所律师，一般授权代理。
被告叶素梅，女，汉族，1980年11月22日出生，住四川省三台县。
被告王利军，男，汉族，1977年2月17日出生，住四川省三台县。
原告四川龙旺置业有限公司（以下简称龙旺公司）与被告叶素梅、王利军追偿权纠纷一案，本院于2016年2月18日受理后，因被告叶素梅、王利军下落不明，遂采取了公告送达方式向二被告送达了诉讼文书，本案转为普通程序审理，依法由审判员严振波担任审判长，与人民陪审员周克宇、张泗先组成合议庭，于2016年6月29日公开开庭进行了审理，原告龙旺公司的委托代理人王思安、谢娟到庭参加诉讼。公告期限届满，被告叶素梅、王利军未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙旺公司诉称，原告与二被告于2013年12月14日就购买汇融生活广场1幢1单元24层6号房屋签订了《商品房买卖合同》及《汇融生活广场〈商品房买卖合同〉补充协议》。补充协议约定：“买受人获准贷款后，因买受人的原因而导致出卖人作为买受人的担保向银行承担了相关担保责任的……由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担。承担担保责任后，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及本补充协议，并要求买受人按照《买卖合同》约定的房屋总价款20%支付解除合同违约金，同时，买受人还应就其给出卖人造成的担保损失进行赔偿”。截止2015年12月25日，二被告已近四期未付房贷，中国建设银行股份有限公司成都第九支行（以下简称建行九支行）根据原告与其签订的《担保合同》，要求原告承担连带保证责任，原告在按银行的要求履行了全部担保义务后，曾多次催促二被告尽快还款，但二被告拒不履行。请求依法判令1.解除原告与二被告签订的《商品房买卖合同》及《汇融生活广场〈商品房买卖合同〉补充协议》；2.二被告向原告连带支付违约金共计105533元；3.二被告向原告连带偿付由原告垫付的贷款本息共计370995.19元；4.二被告向原告连带赔偿因追偿而产生的律师费26500元。
被告叶素梅、王利军未作答辩。
经审理查明，2013年12月11日，叶素梅、王利军与龙旺公司签订【汇融生活广场】《商品房定购书》，并支付了3万元购房定金。2013年12月14日，龙旺公司（出卖人）与叶素梅、王利军（买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定由叶素梅、王利军购买龙旺公司开发建设的位于成都市新都区大丰街道方元路55号“汇融生活广场”1幢1单元24层6号商品房，房屋总价款为527665元，叶素梅、王利军采用贷款方式向龙旺公司支付购房款，首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向建行九支行或住房公积金管理机构借款支付，抵押权人建行第九支行，期限30年。为进一步明确双方的权利义务，同日，原、被告又签订了《汇融生活广场〈商品房买卖合同补充协议〉》，该补充协议第一条，对《买卖合同》第五条付款方式及期限的补充说明载明“买受人采用下面第三种付款方式：……三、买受人采用按揭付款方式支付房价款。1.买受人于合同签订之日起五日内，向出卖人一次性付清按揭购房的首付款，大写：人民币壹拾伍万捌仟陆佰陆拾伍元整（含已付认购定金叁万元）。余款叁拾陆万玖仟元，买受人向建行九支行申请30年个人住房抵押贷款（以下简称“按揭”）的方式进行支付。”补充协议第一条第二款第4项5）载明：“在买受人获准了贷款后，因买受人的原因而导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任的（包括但不限于代买受人偿还银行贷款，代买受人偿还全部到期贷款和/或提前偿还未到期的全部贷款、银行要求出卖人回购房屋等），由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担。承担担保责任后，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及本补充协议，并要求买受人按照《买卖合同》约定的房屋总价款20%支付解除合同违约金，同时，买受人还应就其给出卖人造成的担保损失（包括追索担保损失时按诉请金额1%-5%支付的律师代理费）进行赔偿。……。”
上述合同及补充协议签订后，叶素梅、王利军按照合同约定向龙旺公司支付了首付款158665元。2014年1月15日，叶素梅、王利军（借款人、抵押人）与建行九支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定，建行九支行根据叶素梅、王利军的申请，同意向其发放个人住房贷款，金额为369000元，该贷款用于购买新都区大丰街道方元路汇融生活广场55号1栋1单24层6号，建筑面积85.75平方米的房屋。本笔贷款的担保方式为抵押、保证。贷款期限20年。龙旺公司在销售其开发的汇融生活广场（1、4号楼）项目所属之住房房产时，与建行九支行签订了《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》，约定龙旺公司为建行九支行与购置座落于汇融生活广场（1、4号楼）项目所属之住房房产（住房/商业用房/住房或商业用房）而与建行九支行发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证。本高额保证所担保的债权是指自2013年11月11日至2016年11月10日期间，因建行九支行向债务发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利息和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向建行九支行支付的其他款项、建行九支行为实现债权与担保权而发生的一切费用。龙旺公司在本合同项目提供的保证为连带责任保证。叶素梅、王利军与建行九支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》后，建行九支行发放了叶素梅、王利军个人住房贷款369000元，将该款全部转入了龙旺公司的账户。叶素梅、王利军应从次月开始在每月20日前向建行九支行归还贷款。
叶素梅、王利军在履行与建行九支行签订的借款合同中，因叶素梅、王利军截至2015年12月3日已连续三期未按约定归还按揭贷款，共拖欠建行九支行贷款本息8151.32元，在叶素梅、王利军未能如期归还该贷款本息时，建行九支行向龙旺公司发出一份编号为2015年保证011《履行保证责任通知书》，要求该公司承担连带保证责任，在通知书发出15日内向叶素梅催收或代为清偿欠款。龙旺公司按合同上载明的王利军联系电话，向叶素梅、王利军了发送一条短信，要求叶素梅、王利军及时偿还贷款。在叶素梅、王利军未偿还其所欠按揭贷款本息时，龙旺公司于2015年12月25日代叶素梅、王利军归还了其拖欠建行九支行的贷款本息11058.31元。后叶素梅、王利军仍未按与建行九支行的约定归还贷款本息，建行九支行于2016年6月6日向向龙旺公司发出了《扣划款项通知书》，提出从龙旺公司开立的账户中扣划352346.68元用于偿还叶素梅、王利军所余贷款本息及其他应收款项。上述通知发出后，建行九支行从龙旺公司的账户扣划了352346.68元，扣划了剩余贷款本息，建行九支行出具结清证明，证明叶素梅、王利军贷款结清后，《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止。龙旺公司在承担了上述担保责任后，多次要求叶素梅、王利军归还代其向建行九支行清偿的贷款本息未果，故诉至本院，请求依法解决。
另查明，案涉商品房已具备交付条件，因叶素梅、王利军未足额按期归还银行按揭贷款，龙旺公司主张二人归还所欠银行按揭贷款本息时，双方再办理交房手续，又因二人下落不明，故案涉商品房未办理交房手续。
上述事实，有原告龙旺公司所举《商品房买卖合同》、《汇融生活广场〈商品房买卖合同补充协议〉》、收据、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》、《履行保证责任通知书》、短信、《扣划款项通知书》、现金交款单、个人贷款还款凭证、结清证明等证据及原告的当庭陈述在卷佐证。
本院认为，龙旺公司与叶素梅、王利军签订的《商品房买卖合同》、《汇融生活广场〈商品房买卖合同补充协议〉》，属合法有效成立的合同，当事人均应按照约定全面履行各自的义务。在上述合同履行过程中，叶素梅、王利军首先向龙旺公司支付了购房首付款，后与建行九支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，建行九支行按合同约定将其发放的贷款已全部转入龙旺公司的账户，故叶素梅、王利军已按约履行了全部付款义务。同时，案涉商品房已具备交付条件，只是因叶素梅、王利军的原因未办理交房手续，故双方的合同权利义务终止。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；……”在此情况下，龙旺公司主张解除《商品房买卖合同》、《汇融生活广场〈商品房买卖合同补充协议〉》，不符合法律规定，本院不予支持。本案中，龙旺公司尚未完成阶段性保证责任时，因叶素梅、王利军未按期足额归还按揭贷款本息，建行九支行要求龙旺公司履行保证责任，龙旺公司根据其与建行九支行签订的《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》的约定，作为保证人承担了连带责任，代叶素梅、王利军向建行九支行清偿了全部未还的按揭贷款本息共370995.19元，《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”故根据该法律规定，本案案由应为追偿权纠纷。龙旺公司作为保证人在承担保证责任后，有权向债务人叶素梅、王利军追偿，因此龙旺公司现要求叶素梅、王利军支付其已代二人向建行九支行支付的贷款本息370995.19元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
关于龙旺公司主张的违约金105533元。根据龙旺公司与叶素梅、王利军签订的《汇融生活广场〈商品房买卖合同补充协议〉》补充协议第一条第二款第4项5）明确约定，在因叶素梅、王利军的原因而导致龙旺公司作为担保人承担了相关担保责任的，可以要求叶素梅、王利军按照《商品房买卖合同》约定的房屋总价款20%支付解除合同违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据该规定，龙旺公司向叶素梅、王利军主张违约金105533元（527665元×20%），符合法律的规定，本院予以支持。关于龙旺公司主张的律师费26500元。龙旺公司向本院提交的与北京盈科（成都）律师事务所委托代理合同中明确代理费金额为26500元，开具的发票金额也是26500元，但根据双方当事人签订的《商品房买卖合同补充协议》补充协议第一条第二款第4项5）的约定，叶素梅、王利军对龙旺公司造成的担保损失，包括追索担保损失时按诉请金额1%-5%支付的律师代理费进行赔偿，本案中，龙旺公司的诉请金额是476528.19元，按上述双方当事人约定的律师代理费计算标准，律师代理费应为23826元（476528.19元×5%），故叶素梅、王利军应向龙旺公司赔偿23826元律师费，龙旺公司主张高出部分本院不予支持。叶素梅、王利军未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩材料，视为自动放弃了抗辩的权利，应承担对其不利的法律后果。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告叶素梅、王利军于本判决生效之日起十日内向原告四川龙旺置业有限公司支付代偿款项370995.19元、违约金105533元及律师费23826元，合计500354.19元；
二、驳回原告四川龙旺置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3162元，由被告叶素梅、王利军负担（此款原告四川龙旺置业有限公司已预交，被告叶素梅、王利军在履行上述付款义务时，一并向原告四川龙旺置业有限公司结清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 严振波
人民陪审员 周克宇
人民陪审员 张泗先
二〇一六年八月十五日
书 记 员 王 莉