四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川16民终516号
上诉人（原审被告）：白文碧，女，生于1966年7月22日，汉族，原住四川省华蓥市。
委托诉讼代理人：赵玉云，男，汉族，住四川省华蓥市，系被上诉人白文碧之夫。
被上诉人（原审原告）：四川建设集团物业服务有限公司，住所地四川省华蓥市华蓥山广场（花园坝）D-2-33号。
法定代表人：ＸＸ，该公司总经理。
委托诉讼代理人：滕树林，男，汉族，住四川省华蓥市，该公司蓥城首座项目经理。
上诉人白文碧因与被上诉人四川建设集团物业服务有限公司（以下简称“四川建设物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服四川省华蓥市人民法院（2016）川1681民初1961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人白文碧的委托诉讼代理人赵玉云，被上诉人四川建设物业公司的法定代表人ＸＸ、委托诉讼代理人滕树林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
白文碧上诉请求：请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人接收的门市一直漏水，且漏水部位属于被上诉人的维修范围。根据双方签订的物业服务合同约定及法律规定，上诉人因被上诉人未尽到物业服务义务而未交物业管理费，理由正当而充分。一审法院在被上诉人明确放弃滞纳金诉讼请求的情况下，判决上诉人承担滞纳金不当，应予纠正。
四川建设物业公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
四川建设物业公司向一审法院起诉请求：依法判决白文碧给付2015年1月1日起至2016年6月30日的物业管理服务费1438.88元及逾期违约金2589.99元，共计4028.87元。
一审法院认定事实：白文碧与其夫赵玉云于2010年向案外人四川新蓥有限公司购买华蓥市文化路蓥城首座D栋一楼6号门市，建筑面积为88.82㎡。同年10月底，案外人四川新蓥有限公司向白文碧与其夫赵玉云移交该门市并与原华蓥市建工物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》。该合同约定：管理期限从交房之日至成立业主委员会止。住宅按建筑面积每月每平方米0.90元标准收取物业管理服务费，商业按建筑面积每月每平方米1.50元标准收取物业管理服务费。逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之二交纳滞纳金。同年12月3日，白文碧之夫赵玉云与原华蓥市建工物业服务有限公司与赵玉云签订了《前期物业服务协议》。该协议约定，白文碧从交房之日起住宅按建筑面积每月每平方米0.90元、非住宅按政府物价部门核定标准向原华蓥市建工物业服务有限公司交纳物业管理服务费。2011年7月4日，原华蓥市建工物业服务有限公司于更名为四川建设集团物业服务有限公司。2013年12月27日，华蓥市蓥城首座业主委员会与四川建设物业公司再次签订《物业管理委托合同》。该合同约定：管理期限从2014年1月1日至2016年12月31日止。住宅房屋、非住宅房屋均按建筑面积每月每平方米0.90元标准收取物业管理服务费。逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的1％交纳滞纳金。白文碧从2015年1月1日起至2016年6月30日未缴纳物业管理服务费1438.88元。
还查明，四川建设物业公司实行的是每半年收一次物业管理服务费，上半年的物业管理服务费最迟在下半年底交纳，且在此期间交纳物业管理服务费不计算滞纳金。
一审法院认为：一、关于白文碧是否应当向四川建设物业公司交纳物业服务费的问题。四川建设物业公司与白文碧之夫赵玉云签订的《前期物业服务协议》、四川建设物业公司与案外人四川新蓥有限公司签订的《物业管理委托合同》以及原四川建设物业公司与案外人华蓥市蓥城首座业主委员会签订《物业管理委托合同》，系各方的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，该《前期物业服务协议》及《物业管理委托合同》合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，上述《前期物业服务协议》及《物业管理委托合同》对本案双方当事人及案外人四川新蓥有限公司、华蓥市蓥城首座业主委员会均具有约束力。白文碧与四川建设物业公司均应按照上述协议及物业管理委托合同的约定履行各自的权利与义务。白文碧所购买的华蓥市文化路蓥城首座D栋一楼6号门市系蓥城首座的组成部分，属于四川建设物业公司的管理范围，根据《国务院〈物业管理条例〉》第七条关于“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”的规定，白文碧作为四川建设物业公司的管理服务对象应当向四川建设物业公司交纳物业服务费。其辩称接收的门市漏水，四川建设物业公司未尽维修义务，因其未提供充分证据证明其接收的门市漏水应当由四川建设物业公司履行维修义务而未履行维修义务，故其辩称主张，不予采信。即使其接收的门市漏水，应当由四川建设物业公司履行维修义务而未履行维修义务，白文碧拒绝交纳物业服务费用，亦与法律法规的规定不符。因此，四川建设物业公司诉请要求白文碧交纳物业服务费用的主张，理由充分，予以支持。白文碧应当向四川建设物业公司交纳2015年1月1日至2016年6月30日的物业服务费1438.88元（88.82㎡×0.90元/㎡/月×18月）。
二、关于白文碧是否应向四川建设物业公司交纳滞纳金及滞纳金是否过高的问题。
根据四川建设物业公司与案外人华蓥市蓥城首座业主委员会签订《物业管理委托合同》第二十一条第三项“业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按从逾期之日起按每天应交而未交管理费的百分之一交纳滞纳金。”的约定，白文碧应当向四川建设物业公司交纳逾期交纳物业管理服务费的滞纳金。该合同约定逾期交纳物业管理服务费从逾期之日起按每天应交而未交管理费的百分之一交纳滞纳金，虽然过高，但四川建设物业公司主张白文碧从逾期之日起按每天应交而未交管理费的千分之一交纳滞纳金，是其真实意表示且不违反法律法规的规定，应予以认可。根据四川建设物业公司每半年收一次物业管理服务费、上半年的物业管理服务费最迟在下半年底交纳的习惯，白文碧交纳的物业管理服务费最近应当在当年12月底交纳，即四川建设物业公司给予业主交纳物业管理服务费的延期交纳的合理期限为当年之最后一日，因此，白文碧应当从2015年1月1日起向四川建设物业公司交纳迟延交纳物业管理服务费的滞纳金。而白文碧2015年应交纳的物业管理服务费为959.26元（88.82㎡×0.90元/㎡/月×12月），迟延日从2016年1月1日起至2016年6月30日止为180天，其滞纳金应为172.67元（959.26元×180天×1‰）。故四川建设物业公司诉请要求白文碧承担滞纳金应为172.67元。
综上，白文碧应当向四川建设物业公司交纳2015年1月1日至2016年6月30日的物业服务费1438.88元及逾期交纳物业服务费的滞纳金172.67元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百三十八条、《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第十条以及《国务院〈物业管理条例〉》第七条第一款第五项规定，判决：一、被告白文碧在本判决生效之日起十日内向原告四川建设集团物业服务有限公司交纳2015年1月1日至2016年6月30日期间的物业管理服务费1438.88元、逾期交纳物业服务费的滞纳金172.67元。二、驳回原告四川建设集团物业服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费25.00元，由四川建设集团物业服务有限公司承担15.00元、白文碧承10.00元。
二审中，被上诉人四川建设物业公司向本院提交了案涉门市上方二楼的装修图以及（2015）华蓥民初字第545、546、547号案件受理通知书。拟证明本案门市漏水部位不属于物业公司维修范围，且他公司已于2015年就欠付的物业管理费向上诉人主张了权利。
上诉人质证认为，对上述证据的真实性及合法性不认可。就欠付的物业管理费，被上诉人仅起诉过6号门市，对其他门市是否起诉不清楚。
二审审理查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，案涉《前期物业服务协议》及《物业管理委托合同》系合同双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属有效合同，白文碧与四川建设物业公司均应严格遵守并履行合同约定。上诉人以其门市漏水，被上诉人未尽维修义务为由拒绝交纳物业管理费用。然上诉人并无充分证据证明门市漏水的维修应属被上诉人对物业公共部位的维修责任范围。对于门市漏水所造成的损失，上诉人可另行实际侵权人主张权利。被上诉人根据双方签订的物业服务合同为上诉人白文碧提供了物业管理服务，上诉人作为业主应根据物业服务合同的约定缴纳物业管理费用。上诉人主张被上诉人未尽物业管理服务义务并据此拒绝交纳物业管理费，缺乏事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于本案滞纳金的问题，根据四川建设物业公司与案外人华蓥市蓥城首座业主委员会签订《物业管理委托合同》第二十一条第三项的约定，本案滞纳金应理解为物业公司与业委会约定的违约责任。白文碧未按照双方的合同约定交纳物业管理费，应当根据合同约定承担违约责任。白文碧称四川建设物业公司在一审中放弃了滞纳金的诉讼请求。经本院核查一审的庭审记录，在一审辩论中，四川建设物业公司的委托诉讼代理人称“滞纳金是根据合同约定主张的，滞纳金原则上可以放弃”。二审中，本院对此进行了核实，四川建设物业公司表示，一审所称并不是放弃主张滞纳金，而是如果进入执行阶段，公司可以不收取滞纳金。因此，白文碧所称四川建设物业公司在一审中放弃了滞纳金的诉讼请求，并不是四川建设物业公司的真实意思表示，本院不予支持。
综上，上诉人白文碧的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25元，由上诉人白文碧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张登贵
审 判 员 陈 萱
代理审判员 唐 敏
二〇一七年六月六日
书 记 员 李佼娥