北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初36908号
原告：解子迁，男，1981年10月13日出生，汉族，住北京市。
委托诉讼代理人：于雅男，北京市大安律师事务所律师。
被告：赵一兵，男，1975年4月14日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：宋晓峰，北京在明律师事务所律师。
原告解子迁与被告赵一兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告解子迁及委托诉讼代理人于雅男与被告赵一兵及委托诉讼代理人宋晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
解子迁向本院提出诉讼请求：1.解除双方间的房屋租赁合同；2.赵一兵支付我自2016年4月30日至2016年10月31日的房屋租金331238元；3.赵一兵向我支付拖欠的2016年4月至2016年10月的水费20760元；4本案诉讼费由赵一兵负担。后经本院释明，解子迁变更诉讼请求：1.确认双方房屋租赁合同无效；2.赵一兵支付自2016年7月1日至2016年10月31日的房屋占用费231238元；3.赵一兵支付拖欠的2016年4月至2016年10月的水费20760元；4.诉讼费由赵一兵负担。事实和理由：2012年10月30日，赵一兵与原房屋出租人王浩明签订了自2011年8月9日至2019年4月30日的《房屋租赁合同》，租赁房屋位于：北京市海淀区87号院4号楼二层、三层，房屋面积共1000平方米。2014年6月18日，我与赵一兵、原房屋出租人王浩明签订《补充协议》，变更《房屋租赁合同》的出租方为我，并经三方签字确认，至此《商业用房租赁合同》的出租方之权利义务由我继受。按照《房屋租赁合同》的约定，赵一兵应如期交纳房屋的租金，但赵一兵至今拖欠2016年4月30日至2016年10月30日的房屋租金及水费，经我多次催付赵一兵仍不交纳。故我提起诉讼。
赵一兵辩称，我从未拖欠租金。截止到2015年10月30日，我已经按照合同约定向解子迁支付了到2016年5月19日的租金。2015年11月13日，涉案租赁房屋的产权人北京市海淀区鹍鹏农工商公司（以下简称鹍鹏公司）发布了公告，告知我承租的房屋被列入拆迁的范围。公告发布的同时，鹍鹏公司在我承租的房屋门前以及墙面摆设了拆迁的标识。鉴于上述情况，在2015年12月15日，解子迁与我签订一份协议，约定解子迁将此前已经收取的租金25万元以及押金10万元共计35万元退还给我。因拆迁的事实情况，同时因为无法达成拆迁补偿协议，在此情况下，双方商定不再收取租金。12月15日当天，双方再次以书面形式明确了对拆迁补偿的要求，我也明确了其给付的拆迁补偿标准，但双方差距较大，未达成一致意见。2016年9月9日，我根据解子迁的要求，向解子迁支付了10万元租金，加上之前解子迁书面承诺退还我、而未退还的25万元租金，事实上，我已经支付了35万元租金。上述金额已经远远超过了解子迁的主张。故解子迁要求解除合同并腾房没有依据。我也并非拖欠水费，是解子迁没有收取水费。故我不同意解子迁的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据可以确认以下事实：2012年10月30日，王浩明（甲方）与赵一兵（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方坐落于北京市海淀区87号院4号楼二层、三层，建筑面积1000平方米。租赁期限自2011年8月9日至2019年4月30日止，2011年8月9日至2011年11月19日为乙方的免租期，免租期间不计租金。租金的给付标准：该租赁物的租金按每日每建筑平方米计算。即第一年至第二年，每日每建筑平方米的租金为1.5元，即年租金为人民币547500元。2013年8月9日起，租金标准在上述租金基础上递增10%；从2015年8月9日起，租金标准在上一年度的租金基础上递增10%；从2017年8月9日起，租金标准在上一年度的租金基础上递增10%至合同期满。租金的给付时间：乙方应在本合同签订之日起5日内向甲方一次性支付第一期（满3个月）的房屋租金人民币136875元，及押金人民币100000元。甲乙双方约定，一年内租金按季度付款，以后的租金按半年结算，由乙方提前20日将下期租金以现金或转账形式支付给甲方。水费：甲乙双方应于每月的5日前就乙方所使用的水的数量进行核实确认，自双方确认分配完毕之日起5日内乙方应将上述款项交至甲方，甲方在收到水费后应向乙方出具收款凭证。
2014年6月16日，北京市海淀区鹍鹏农工商公司、王浩明、解子迁签订主体变更协议。由解子迁承担北京市海淀区鹍鹏农工商公司与王浩明合同中王浩明的全部权利和责任。
2014年6月18日，王浩明、解子迁与赵一兵签订补充协议，约定由于原甲方王浩明将北京市海淀区87号院4号楼转让给解子迁，因此甲方变更成解子迁。原租赁合同继续生效。租赁合同期满后与解子迁续签租赁合同。
在合同履行过程中，北京市海淀区鹍鹏农工商公司于2015年11月13日贴出公告，告知本案争议房屋在搬迁腾退范围内，要求各承租方与出租方洽商腾退事宜。腾退期限自2015年11月13日启动动商户腾退工作，至2015年12月31日结束。
后解子迁与赵一兵就房屋腾退问题进行协商。2015年12月15日，解子迁（甲方）与赵一兵（乙方）就房屋腾退签订《房屋腾退协议》，约定：1.甲、乙双方所签订的坐落于北京市海淀区87号院4号楼二层三层1000平方米的房屋租赁合同，双方互不承担任何赔偿责任。2.甲方将退还乙方2015年12月30日至2016年4月19日的剩余租金250000元及押金100000元，共计350000元。双方同日签字确认《房屋腾退未达成一致协议》，写明双方对房屋腾退未能达成一致的协议内容：1.乙方要求赔偿停产停业损失和搬迁补助等860万元，对乙方提出的金额甲方不予认可。2.甲方愿给予乙方要求停产停业和搬迁补助等包括但不限于以上各项损失，共计30万元。但乙方必须无条件配合甲方腾退房屋的相关事宜至甲方顺利拿到房屋腾退补偿款。对甲方提出的金额乙方不予认可。
后赵一兵未腾退房屋。赵一兵于2016年9月续交租金10万元。2017年8月4日，赵一兵经营使用的房屋被北京市海淀区鹍鹏农工商公司拆除。经查，赵一兵尚欠水费20760元未交纳。
另查，解子迁与北京市海淀区鹍鹏农工商公司于2017年2月17日签订《解除协议》、《腾退补偿协议书》，约定自2017年2月17日，原双方于2010年4月29日签订的《房屋租赁合同》解除，并就补偿款支付事项达成协议。
诉讼中，经本院向北京市海淀区东升镇人民政府规划建设科调查，位于北京市海淀区87号院4号楼坐落的土地性质现状为国有土地；上述房屋是东升镇集体企业产业用房，没有发生过土地使用权转移；上述房屋始建于90年代，因年代久远档案缺失，没有找到建设工程规划许可证；上述房屋不属于临时建筑；上述房屋现状已拆除，非宅腾退公告发布时间为2016年11月10日，该房屋具体拆迁时间为2017年8月。
本院认为，解子迁承接王浩明与赵一兵签订的房屋租赁合同中的权利义务，本院不持异议。但因争议房屋系国有土地、集体企业产业用房，解子迁将房屋租赁给赵一兵经营使用，违反了有关法律、行政法规的强制性规定，故解子迁与赵一兵间的房屋租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。赵一兵应当将争议房屋返还给解子迁，解子迁应当将收取的房屋租金退还给赵一兵，但因赵一兵实际使用了房屋，仍应支付房屋占用费，房屋占用费数额可比照双方租赁合同中约定的房屋租金确定。2015年12月，双方曾就房屋腾退达成两份书面文件，虽然解子迁同意退还赵一兵2015年12月30日至2016年3月20日的剩余租金、押金，但结合两份文件可以看出，解子迁系在赵一兵腾退房屋的基础上承诺退还剩余租金，赵一兵在未及时腾退房屋的情况下，协议约定的条件未成就，故该条款并未发生法律效力。故赵一兵使用争议房屋至2016年10月31日之前的费用仍应向解子迁支付。故本院对于解子迁要求赵一兵支付房屋占用费、拖欠的水费的请求予以支持，2016年7月1日至2016年10月31日的房屋占用费以本院计算的数额为准。赵一兵的拆迁损失可另行诉讼解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认解子迁与赵一兵达成的《房屋租赁合同》无效；
二、赵一兵支付解子迁2016年7月1日至2016年10月31日的房屋占用费220825元；2016年4月至2016年10月的水费20760元;
案件受理费5080元（解子迁已预交3290元），由赵一兵负担，于本判决生效后七日内交纳。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 郝 蓬
人民陪审员 商凤鸣
人民陪审员 翟 彦
二〇一八年五月三十一日
书 记 员 孙真真