福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋民初字第3500号
原告晋江运通世纪房地产开发有限公司，组织机构代码72973079-6，企业住所地晋江市青阳镇曾井小区。
法定代表人施子清，该公司董事长。
委托代理人缪叶相，福建泉南律师事务所律师。
被告张棉棉，女，1986年9月26日出生，汉族，住晋江市。
原告晋江运通世纪房地产开发有限公司（以下简称运通公司）与被告张棉棉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月29日立案受理，依法由审判员蔡清萍适用简易程序，公开开庭进行审理。原告运通公司委托代理人缪叶相及被告张棉棉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告远通公司诉称，原、被告于2013年1月7日签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告将其所有的址在晋ＸＸ阳街道曾井小区新世纪豪园三期地下室B-03号房出租给被告使用，租赁期限为2013年2月13日起至2015年8月12日止，月租金为3290元，自2013年8月13日起算按季度结算，被告应于每季度的第一个月10日内予以支付，若被告拖欠租金累计达一个月的，原告有权终止合同，并要求被告支付违约金。合同签订后，原告将讼争房屋交付被告使用，但被告至今仅支付了2013年12月12日止的租金，原告于2014年3月26日向被告发出《终止合同通知书》解除双方之间的租赁合同，该通知书已于2014年3月27日送达被告，但被告至今仍未按通知履行。请求法院判决：1.确认双方于2013年1月7日所签订的《房屋租赁合同》已于2014年3月27日解除；2.被告立即腾空址在晋ＸＸ阳街道迎宾路新世纪豪园三期地下室B-03号店面并将该店交还给原告；3.被告立即支付原告自2013年11月13日起至2014年3月27日止的租金13160元；4.被告立即支付自2014年3月28日起至实际交还房屋之日止按每月3290元标准计算的房屋占用费；5.被告已支付的保证金3290由原告予以没收；6.被告立即支付违约金7896元。
被告张棉棉辩称，对向原告租赁房屋的事实没有争议，但被告已经支付租金至2013年12月份，自2014年开始没有支付租金。请求能够继续让被告承租房屋。
本案争议焦点为：1.本案租赁合同是否已解除，于何时解除；2.被告尚欠原告租金数额如何计算，应如何支付；3.原告因被告违约行为有何损失，被告应如何承担违约责任。
关于本案争议焦点，原告运通公司认为，按照双方合同约定，若被告累计拖欠租金达到一个月的，原告有权终止合同，而被告至今仅支付了至2013年12月13日止的租金，被告已存在违约情形，原告有权主张解除合同，为此，原告已于2014年3月26日按照被告预留的身份证地址及电话向被告发出《终止合同通知书》，被告已于2014年3月27日签收该文书，因此双方之间的租赁合同已于2014年3月27日解除，但此后被告仍然继续占用租赁房屋，因此，被告应当按照合同约定承担相应的违约赔偿责任。为证明其主张，原告向本院提供如下证据：1.《房屋租赁合同》，以证明双方之间的租赁合同约定；2.《房屋产权证》，以证明原告为双方租赁房屋的所有权人；3.《终止合同通知书》、邮件详情单、邮件查询结果，以证明原告已于2014年3月26日以书面形式告知被告与其解除双方租赁合同，被告已于2014年3月27日签收该文书。
被告张棉棉质证称，对原告所提供的证据一、二没有异议；被告并没有收到被告所称的《终止合同通知书》。
被告张棉棉认为，被告愿意支付尚欠的全部租金，请求继续履行租赁合同。
本院认为，原告所提供的证据一经被告质证没有异议，本院予以认定，原告所提供的《房屋产权证》为有关职能部门出具，可以证明原告为双方讼争房屋晋江市青阳街道曾井小区新世纪豪园三期地下室店面B-03号房的所有权人，因此，双方之间的《房屋租赁合同》符合法律规定，依法当属有效，双方应当按照合同约定予以履行。双方于租赁合同约定被告应自2013年8月13日起按季度结算租金，即每季度第一个月的10日内缴纳该季度租金9870元，被告应于2013年11月10日时支付2013年11月13日起至2014年2月12日止的租金9870元，被告主张其已支付至2013年12月份的租金，但其作为租金支付义务履行人未能就此提供证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果，原告仅承认被告已支付至2013年12月12止的租金本院予以采信，因此至今被告所欠缴的租金已累计超过两个月租金，按照双方租赁合同第十条第四项之约定，原告有权解除双方之间的租赁合同；原告所提供的邮件详情单上记载原告以被告的身份证住址及被告在双方合同中确定的联系电话为联系方式通过邮政部门向被告发出《终止合同通知书》，原告所提供的邮件查询结果单上加盖有邮政部门的印章，是邮政部门对其邮递结果的确认，对其真实性本院予以认定，该查询结果单可以证明被告已于2014年3月27日予以签收原告所邮递的文件资料，原告以其所提供的《终止合同通知书》证明其所邮寄给被告的终止合同通知书内容，被告未能就此提供相反的证据予以反驳，对原告所提供的《终止合同通知书》本院予以认定，可以证明原告于2014年3月26日向被告发出解除合同的通知，该通知于2014年3月27日送达被告，因此，双方之间的租赁合同于2014年3月27日起解除，原告主张被告应腾空双方租赁房屋并交付该租赁房屋符合法律规定，本院予以支持；被告至今尚欠原告2013年12月13日起至2014年3月27日合同解除之日止按每月3290元计算的租金11515元，被告应当予以支付，在双方合同签订时被告已支付原告保证金3290元，属于预付款性质，被告主张予以没收没有合同及法律依据，本院不予支持，该款应由于扣抵被告结欠的租金，因此，被告尚应支付原告租金8225元；被告承认至今仍在占用、使用租赁房屋，应当支付此期间占用该房屋的使用费用，原告主张被告应按按照双方合同约定的月租金3290元的标准支付此期间的房屋占用费不违反法律规定，本院予以支持；双方已于合同第十二条约定违约方应当支付年租金的20%即7896元作为违约金，该约定不违反法律规定，本院予以认定，被告未按照合同约定按时足额支付租金，已构成违约，原告主张被告应支付违约金7896元符合双方合同约定，本院予以支持。
经庭审举证、质证及本院认证，对本案主要事实可作如下认定：
原、被告于2013年1月7日签订《房屋租赁合同》，约定由被告向原告承租址在晋江市青阳街道曾井小区新世纪豪园三期地下室店面B-03号房，合同期限为2013年2月13日起至2015年8月12日止；双方约定每月租金为3290元，被告自2013年8月13日起支付租金，租金每季度结算一次，被告应于每季度第一个月的10日内支付当期租金，若被告累计拖欠原告一个月租金的，原告有权解除双方之间的租赁合同并主张被告支付年租金20%的款项作为违约金。合同签订时，被告支付原告保证金3290元。被告至今仅支付了至2013年12月12日止的租金。原告于2014年3月26日向被告发出《终止合同通知书》解除双方之间的租赁合同，被告于2014年3月27日签收该文书，此后被告至今仍继续占用租赁房屋。
综上所述，本院认为，原、被告于2013年1月7日所签订的《房屋租赁合同》合法有效，依法应予保护。被告自2013年12月13日起拖欠租金至今，原告有权依据合同约定解除双方之间的合同，原告解除合同的通知于2014年3月27日送达被告，因此，双方之间的租赁合同于2014年3月27日起解除，被告应当在合理期限内腾空租赁房屋、并将租赁房屋交付原告；被告至今尚欠原告2013年12月13日起至2014年3月27日止的租金11515元，被告已支付的保证金应作为预付款予以扣抵，因此，被告尚欠支付此期间的租金8225元；被告至今仍在占用双方租赁房屋，应当支付此期间占用房屋给原告带来的损失，原告主张被告按照合同约定的月租金3290元的标准计算此期间的占用房屋使用费，符合双方之间既已明确的租赁房屋的收益预期，且不违反法律规定，本院予以支持；被告拖欠租金已构成违约，原告主张被告按照合同约定支付违约金7896元本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、确认原告晋江运通世纪房地产开发有限公司与被告张棉棉于2013年1月7日签订的《房屋租赁合同》于2014年3月27日解除；
二、被告张棉棉应于本判决生效之日起二十日内腾空址在晋ＸＸ阳街道迎宾路新世纪豪园三期地下室B-03号房，并将该房交付原告晋江运通世纪房地产开发有限公司；
三、被告张棉棉应于本判决生效之日起十日内支付原告晋江运通世纪房地产开发有限公司租金11515元；
四、被告张棉棉应于本判决生效之日起二十日内支付原告晋江运通世纪房地产开发有限公司自2014年3月28日起至本判决第二款确定的被告张棉棉腾空、交付之日止按月租金3290元计算的房屋占用费；
五、被告张棉棉应于本判决生效之日起十日内支付原告晋江运通世纪房地产开发有限公司违约金7896元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费491元，因适用简易程序结案依法减半收取245.5元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 蔡清萍
二〇一四年六月二十五日
书记员 黄勤俭
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。
第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。
第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。