广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2844号
上诉人（原审原告）：梁健波，男，1959年5月3日生，汉族，住广州市番禺区。
委托代理人：廖莘，广东正平天成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东海外建设总公司，住所地。
法定代理人：黄浩锋，该公司总经理。
委托代理人：李亿强，该公司职员，联系地址。
上诉人梁健波因房屋买卖纠纷一案不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广东海外建设总公司是于1992年11月20日登记设立的全民所有制企业，经营范围包括销售建筑材料、五金和交电。
1996年4月22日至2002年11月3日期间，位于广州市番禺区市桥镇禺山西路北侧别墅1-9号共9套别墅（原产权证号为：0585004-××号，以下简称“涉讼9幢别墅”）的原产权人为案外人曲连有。
1998年，广东海外建设总公司以曲连有拖欠其工程款、利息、违约金、停工补偿费等款项为由起诉至广州市中级人民法院［案号：（1998）穗中法房初字第81号］，要求曲连有支付所欠款项。广州市中级人民法院于1998年12月21日作出（1998）穗中法房初字第81号《民事判决书》，其中判决曲连有于该判决发生法律效力之日起30日内，一次性将工程款2502000元和利息以及停工补偿费168000元和利息清付给广东海外建设总公司。上述判决书发生法律效力后，曲连有未主动履行前述判令的付款义务，广东海外建设总公司遂于1999年5月20日向广州市中级人民法院申请执行［案号：（1999）穗中法经执字第170号］。在该案执行过程中，广州市中级人民法院依法查封了曲连有所有的涉讼9幢别墅，并委托有关部门对上述查封房产进行评估，价值为1271500元，后因曲连有无其他财产可供执行，广东海外建设总公司同意按评估价值接受涉讼9幢别墅以物抵债，该院于2002年10月15日作出（1999）穗中法经执字第170号《民事裁定书》，裁定将曲连有所有的涉讼9幢别墅按1271500元的价格转归广东海外建设总公司所有，用于抵偿该案的相应债务，有关产权过户手续按有关规定办理。同日，该院向番禺区房管局发出（1999）穗中法民执字第170号《协助执行通知书》，要求番禺区房管局协助执行下列项目：一、解除对曲连有位于市桥镇禺山西路北侧1-9号别墅（即涉讼9幢别墅）的查封；二、注销上述房产的原房地产权证（粤房地证字第××号）；三、将上述房产转归广东海外建设总公司所有。广州市番禺区国土资源与房屋管理局于2002年10月17日公告声明以曲连有名义登记的涉讼9幢别墅的《房地产权证》现已作废。该局遂于2002年11月4日办理注销涉讼9幢别墅以曲连有为权属人的登记，并根据广州市中级人民法院裁定过户，过户人为广东海外建设总公司。
2007年4月7日，广州市番禺区沙头街大平村民委员会作为甲方与广东海外建设总公司作为乙方，共同签订了一份《历史用地补偿协议书》，约定双方就涉讼9幢别墅申请用地达成如下协议：一、甲方同意将涉讼9幢别墅的用地征给乙方所有，补办征地应向当地人民政府缴交土地补偿款由乙方自行缴交；二、甲方不收取补偿费同意乙方申请用地；三、甲方协助乙方到国土有关部门办理一切手续；四、红线控制及总面积（有后附图）并由国土部门测绘为准；五、本协议一式两份，各存一份，各份法律效力相同。前述协议书后附有《集体土地使用证》［证号：番府集用（2003）字第J32-000038号］、《建设用地批准书》（文号：番国土建用字（1993）第411号）。其中《集体土地使用证》［证号：番府集用（2003）字第J32-000038号］载明：广州市番禺区沙头街大平村民委员会为座落在广州市番禺区沙头街大平村淋水园钟砍岗的土地使用者，独资使用土地面积7799.9平方米，使用权类型为村留地，用途为工业、商业。广州市番禺区沙头街大平村民委员会作为甲方与广东海外建设总公司在该《集体土地使用证》红线图内记录涉讼9幢别墅用地红线面积为2962平方米。《建设用地批准书》（文号：番国土建用字（1993）第411号）则载明市桥镇大平农业管理区为用地单位，用地地点位于市桥镇大平村淋水园钟砍岗，建设项目名称为工商业建设用地（综合），用地批准文号为番国土地字（1993）第798号文，批准用地面积为17545平方米，其中行政划拨公路预留地6740平方米，批准谁有效期为1993年12月至1995年12月。
2009年7月7日，广州市番禺区沙头街大平村民委员会作为甲方、广东海外建设总公司作为乙方及梁健波作为丙方，共同签订了一份《转让协议书》，约定甲、乙将位于广州市番禺区市桥镇禺山西路北侧的大平村淋水园钟坎岗的土地及房产转让给丙方。上述协议书的主要内容为：一、转让的土地约3030平方米土地、地上共有9幢别墅，前述土地及房产附有现状图和广州市中级人民法院及有关部门未注销前的权属证明文件，且该土地及房产的面积、范围、幢数等以上述现状图和权属证明文件的详细说明为准。二、该土地及房产虽然在法院及相关部门未注销其房地证前，有房地产权证号：粤房地证字第××号，但目前处在注销状态，仍未能依据（1999）穗中法经执字第170号民事裁定书进行过户；乙方至今为止，负债甚多，已有财产被有关部门查封，若本协议的土地和房产过户到乙方名下，有可能被有关部门查封、拍卖等，存在一切风险；该土地和房产因已使用多年，故存在许多瑕疵，可能包括但不限于门窗破损、墙体剥落、主体结构老化或变形、水电设施老化等；目前该土地和房产的土地使用性质为集体所有性质，其使用权性质、获得和转让方式及使用期限皆受到集体所有性质的限制；目前该土地和房产由章邦涛控制；三、土地及房产的转让费共375万元，该转让费包含了土地使用权、土地上一切房屋及附着物、水电设施、花草树木等，丙方应于签订本协议当日支付现金30万元给乙方作为定金，余款345万元在办理公证书完结之日即开具三次期票支付，其中第一次期票115万元在2009年7月10日前支付，第二次期票115万元在2009年10月10日前支付、第三次期票115万元在2009年12月10日前支付。四、在丙方交付现金30万元给乙方之日起的三日内，由乙方交付9幢别墅的钥匙给丙方，即视为交付，丙方在接受交付前，须自行观察该土地及房产的一切情况，一旦丙方接收钥匙，即视为丙方明确接收本协议前述阐明的内容，并对该土地及房产的任何瑕疵无异议，丙方在接受交付后，须独自承担该土地和房产的一切风险；丙方在接受交付且足额向乙方支付375万元后，有关该土地和房产原属于甲、乙双方的一切合法权利归丙方所有。五、在丙方合法使用期内，如土地政策允许转名、入户，在丙方书面具体请求事项后，而该具体请求事项与本协议的约定相符后且在甲乙双方的能力允许下，甲方和乙方必须无条件协助丙方办理有关本协议约定的土地和房屋的转名、入户手续有关的事项，上述有关的事项包括但不限于与有关方面签订的“历史用地补充协议书”、“征用土地协议书”等协议书；在丙方合法使用期内，若丙方需要解除该土地和房屋的法律查封、扣押等手续时，在丙方书面具体请求事项后，而该具体请求事项与本协议的约定相符后且在甲乙两方允许下，甲方和乙方必须无条件协助丙方办理一切手续；乙方只是协助办理将来有关该土地和房产可以转名、入户的相关手续，但在办理转名、入户的相关手续过程中可能发生的查封或拍卖或落入他人名下或无法成功办理转名、入户等都与乙方无关。三方还在上述《转让协议书》第七条订明：“在本协议签订日之前（不含当日）的关于该土地和房产的债权债务、诉讼、纠纷由章邦涛负责，之后的债权债务、诉讼、纠纷由丙方负责。无论任何时候关于该土地和房产的债权债务、诉讼、纠纷都与乙方无关。但若发生诉讼、纠纷等事件，章邦涛与丙方需要乙方协助处理的，乙方可协助处理。该土地和房产无论发生任何事情，都与乙方无关，乙方亦不承担任何责任。”
同日，广东海外建设总公司作为甲方、章邦涛作为乙方及梁健波作为丙方，三方签订了一份《附加协议书》，约定三方为保障前述《转让协议书》约定梁健波向广东海外建设总公司支付土地和房产转让费的有效履行，三方协商一致达成如下附加协议：一、乙丙两方同意和接受《转让协议书》第七条的规定；二、《转让协议书》约定由梁健波向广东海外建设总公司支付的转让费375万元由乙方（章邦涛）领取；三、……四、此附加协议是《转让协议书》的有效补充，与《转让协议书》同具法律效力，当《转让协议书》履行完毕后，此附加协议自行废止。五、本附加协议一式三份，甲乙方三方各执一份，同具法律效力。
随即，三方又签署了一份《确认书》，一致确认该《确认书》为前述《转让协议书》的附加二。《确认书》的主要内容为：根据（1999）穗中法经执字第170号民事裁定书的裁定，甲方现有广州市番禺区沙头街大平村淋水园坎岗9幢别墅（未注销前的房地证字第0585004-0585012），现甲乙两方将广州市番禺区沙头街大平村淋水园坎岗共有土地3030平方米及其上述9幢别墅、附属涉讼、水电设施等转让给丙方；在丙方切实全部履行完毕《转让协议书》和《附加协议书》所约定的义务，特别是按时足额支付转让费后，上述土地使用权、9套别墅、附属设施、水电设施的所有权全部归丙方所有；本确认书一式三份，甲乙丙三方各执一份，同具法律效力。该《确认书》“见证人”处盖有“广州市番禺区沙头街大平村民委员会“的印章。
2013年1月17日，梁健波以其已按约定全额支付涉讼9幢别墅的转让款，但该房屋产权至今未登记在梁健波名下为由，提起本案诉讼，请求法院判令：1.确认位于广州市番禺区市桥镇禺山西路北侧的1-9号别墅（原房地产权证号为：粤房地证字第××号）的房地产所有权归梁健波所有；2.梁健波同意自行承担本案全部诉讼费用。诉讼中，经原审法院释明，梁健波明确本案为确认之诉，不申请变更上述诉讼请求。
原审庭审中，梁健波、广东海外建设总公司均确认如下事实：1.前述《转让协议书》、《附件协议书》及《确认书》所约定的转让土地及房产即为涉讼9幢别墅；2.章邦涛是以广东海外建设总公司的名义对外承包曲连有的工程项目，后曲连有拖欠章邦涛工程款，章邦涛遂以广东海外建设总公司名义起诉曲连有［案号：（1998）穗中法房初字第81号］，判后，章邦涛又以广东海外建设总公司名义申请强制执行［案号：（1999）穗中法经执字第170号］，最终涉讼9幢别墅被裁定过户至广东海外建设总公司名下，但该房产实际由章邦涛掌控，现广东海外建设总公司将涉讼9幢别墅转让给梁健波的事宜已征得章邦涛的同意，梁健波现已向章邦涛支付了涉讼9幢别墅的转让费375万元及其他费用，章邦涛于2009年11月22日出具了相应的收款收据（号码：0149123、0149124），并于2013年3月27日出具《确认书》同意涉讼9幢别墅移交给梁健波管业；3.广东海外建设总公司已于2009年7月将涉讼9幢别墅交付给梁健波管理使用，该房产即归属梁健波所有，但双方一直未办理产权过户登记手续。
另，广州市国土资源及房屋管理局番禺分局于2013年4月28日给原审法院发出《复函》（文号：穗番国房函（2013）773号），主要内容为：涉讼9幢别墅（房地产权证号：0585004-××号，产权人为曲连有），根据（1999）穗中法民执字第170号《协助执行通知书》第二项，于2002年11月4日办理注销登记，并裁定过户人为广东海外建设总公司，但该公司目前还未申请房产登记，该宗地已办理了《集体土地使用证》（番府集用（2003）字第J32-000038号），土地使用者为广州市番禺区沙头街大平村民委员会，土地权属性质为集体，2012年5月22日上述地块土地使用权被我院查封（（2002）番法执字第01718号恢字1-1号）。原审法院于2012年5月17日作出的（2002）番法执字第01718号恢字1-1号《执行裁定书》显示：查封位于番禺区沙头街大平村淋水园钟砍岗土地使用权［土地证号：J32-0000**，广州市中级人民法院（1999）穗中法经执字第170号《民事裁定书》裁定的房产证号为05××12号9间房屋所占的土地使用权除外］。
以上事实有（1998）穗中法房初字第81号《民事判决书》、（1999）穗中法经执字第170号《民事裁定书》、（1999）穗中法民执字第170号《协助执行通知书》、《转让协议书》、《附加协议书》、《确认书》、《收款收据》、《房地产权情况证明》、《复函》、双方当事人陈述以及本案庭审笔录等证据予以证实。
原审法院认为，根据广州市国土资源及房屋管理局番禺分局出具《复函》（文号：穗番国房函（2013）773号）所载内容，国土房管部门根据（1999）穗中法民执字第170号《协助执行通知书》的要求，于2002年11月4日办理注销涉讼9幢别墅权属人为曲连有的产权登记，并裁定上述房产的过户人为广东海外建设总公司。结合广州市中级人民法院出具的（1999）穗中法民执字第170号《民事裁定书》所载内容，前述生效文书已裁定涉讼9幢别墅已转归广东海外建设总公司所有，故广东海外建设总公司依法享有涉讼9幢别墅的所有权，依法可行使占有、使用、收益和处分的权利。因此，梁健波与广东海外建设总公司及广州市番禺区沙头街大平村民委员会于2009年7月7日签订的《转让协议书》及附件系双方当事人真实意思表示，内容无违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
至于梁健波提出涉讼9幢别墅的所有权归其所有的主张。原审法院认为，我国实行房屋所有权登记发证制度，房屋作为不动产，其产权转移必须到房地产管理部门办理过户登记，取得房屋所有权证，现广东海外建设总公司至今未向房管部门申请涉讼9幢别墅的产权登记，梁健波对此已知悉，并将该产权登记的瑕疵情况载于双方签署的《转让协议书》及附件内，且明确因涉讼9幢别墅所属土地使用性质导致该房产及土地的转让方式及使用期限皆受到限制，待土地政策允许办理转名、入户时再行办理相关登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。现涉讼9幢别墅已依法裁定过户人为广东海外建设总公司，广东海外建设总公司对于其所有的涉讼9幢别墅若需处置时依法应办理相关手续。因此，梁健波以其与广东海外建设总公司就涉讼9幢别墅的转让交易已签署了《转让协议书》及附件并业已履行完毕合同约定的付款义务为由，直接起诉广东海外建设总公司，要求将涉讼9幢别墅的所有权人确认为梁健波本人，不符合法律规定，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年10月20日作出如下判决：驳回梁健波的诉讼请求。一审受理费100元，由梁健波负担。
判后，上诉人梁健波不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一审判决适用法律不当。根据一审查明的事实，梁健波合法有偿取得在广东海外建设总公司名下涉案房产物业的房地产权，支付了对价，而且实际控制使用涉案房产物业已经多年，广东海外建设总公司及有关各方对此也均没有异议。但是原审判决却驳回了梁健波要求确权的诉讼请求，明显适用法律不当。据此请求法院判令：1.撤销原审判决；2.改判确认位于广州市番禺区市桥镇禺山西路北侧1-9号别墅（原房地产权证号：粤房地证字第××号）的房地产权归梁健波所有。
被上诉人广东海外建设总公司答辩称：同意上诉人梁健波的上诉请求及理由，要求法院支持梁健波的主张。
上诉人梁健波与被上诉人广东海外建设总公司对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
二审中，梁健波向本院提交了以下证据：2013年5月9日房管部门出具的案涉房屋的房地产权证明，其中载有发证日期：1996年4月22日；土地性质：国有；权属人：曲连有；备注过户人：广东海外建设总公司，拟证明案涉土地的性质并非一审认定的集体性质。广东海外建设总公司对于该证据的真实性予以确认。
二审中，双方当事人共同确认以下事实：对于《转让协议书》中双方之间权利义务以及法律关系均无争议。
二审中，梁健波表示：其提出本案诉讼的目的是请求通过法院判决协助办理案涉房屋的所有权登记，如果广东海外建设总公司要取得案涉房屋的权属则需要交纳过户登记的费用，且考虑到广东海外建设总公司欠债累累，房屋可能存在被其他债权人分配的风险，故要求法院直接判决房屋过户至其名下。广东海外建设总公司表示：由于案涉房屋的部分土地出让金未缴清，且考虑案涉房屋可能存在被其他债权人分配的风险，故要求法院判令将案涉房屋确认至梁健波名下。
本院认为：根据诉讼中双方当事人的诉辩意见以及庭审陈述，可知双方当事人对于梁健波提出诉讼请求的合同依据以及梁健波付款的事实均无异议，而且广东海外建设总公司亦明确表示同意协助办理房屋的过户手续，在双方当事人对于上述事实并不存在现实争议的情况下，完全可以通过向登记机关申请变更登记的方式完成案涉房屋物权变更。因此，梁健波依据《转让协议》享有的是债权而并非物权。诉讼中，梁健波对于其提出本案诉讼请求的目的明确为因考虑可免除交纳过户登记费用和避免房屋被其他债权人分配的风险，而要求法院直接确认归其所有。因此，从该诉讼目的合法性审查来看，其诉讼请求理应不能得到支持，原审法院驳回其全部诉请并无不妥，本院予以维持。梁健波二审中提交的证据因不能支持其上诉主张，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元由上诉人梁健波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 余盾
代理审判员 蔡峰
二〇一四年十一月十五日
书 记 员 张辉