河北省秦皇岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀03民终458号
上诉人（原审被告）：秦皇岛市盛博物业服务有限公司，住所地：秦皇岛市海港区交建里4-3-3号。
法定代表人：许强，该公司总经理。
委托代理人：杨英超，河北法润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：秦皇岛市海港区和苑小区业主委员会，住所地：秦皇岛市海港区和苑小区。
负责人：解会印，该业主委员会主任。
委托代理人：谢明月，河北竞择律师事务所律师。
上诉人秦皇岛市盛博物业服务有限公司（以下简称盛博物业公司）为与被上诉人秦皇岛市海港区和苑小区业主委员会（以下简称和苑小区业委会）物业服务合同纠纷一案，不服河北省秦皇岛市海港区人民法院（2015）海民初字第6374号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人盛博物业公司的委托代理人杨英超与被上诉人和苑小区业委会的负责人解会印及其委托代理人谢明月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年5月9日，和苑小区业委会与盛博物业公司签订了《物业管理委托合同》，约定：和苑小区业委会为委托方、盛博物业公司为受委托方，双方通过选聘方式将和苑小区（物业名称）委托受委托方实行物业管理服务；管理界限：东至围墙、南至光华路北、西至围墙、北至建设大街建筑红线内；建筑面积为101500平方米；公建配套用房面积为750平方米；小区总户数908户；小区入住户746户；物业管理服务期为4年，自2011年5月10日8时至2015年5月9日8时；合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续签合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。合同还对其他条款进行了约定。2015年3月23日，和苑小区业委会给盛博物业公司发函《关于盛博物业合同到期自动解除的说明》，内容如下：“盛博物业服务有限公司：和苑业委会于2015年3月8日递交给贵公司的整改及解释说明，3月23日17：00收到书面解答，但解答内容并不明确，现再次通知如下：一、和苑小区物业服务委托合同于2015年5月9日到期，自然解除，经业主大会研究决定，面向全市所有有资质的物业公司重新公开招标。二、请贵公司停止收取合同期以外的物业费，如已经收取请按比例退回业主所交费用。欢迎盛博物业服务公司报名参与公开招标，同时做好与下届中标物业移交的准备工作及手续。”合同到期后，和苑小区业委会与盛博物业公司未办理交接手续，盛博物业公司拒绝退出和苑小区，故和苑小区业委会起诉至法院。另查明，和苑小区业委会与盛博物业公司确认物业用房情况：位于秦皇岛市海港区和苑小区8栋1单元一层的东边第一套、2单元一层的工程部用房一套；2栋2601号、2701号、2703号；物业服务所必需的相关资料：1、和苑小区全部入住业主的联系方式；2、设备间及公共区域钥匙、水电卡、门卡；3、设备设施保养记录、维保合同；4、特种设备注册登记表；5、2014年电梯检验报告及技术资料。又查明，海建办（2015）5号《建设大街街道办事处关于海港区和苑小区业主委员会备案的通知》，载明：2014年4月24日，和苑小区业委会经法定程序选举产生。
原审法院认为，和苑小区业委会与盛博物业公司签订的《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。按照约定该合同于2015年5月9日到期，双方未按合同约定提出续签合同的书面申请，双方权利义务已终止，盛博物业公司应当按照《物业管理条列》第三十九条的规定将物业用房及物业服务所必需的相关资料交付和苑小区业委会。和苑小区业委会主张盛博物业公司应当按照《物业管理条例》第二十九条所列的资料项目予以交付，但和苑小区业委会未提供证据证明已按第二十九条所列项目将资料交付盛博物业公司，故盛博物业公司应当按照双方认可的资料项目予以交付；盛博物业公司虽提出和苑小区业委会主体不合法，但并未提供证据予以证明，且和苑小区业委会经依法成立，其作为主体并无不当。依据《中华人民共和国合同法》第九十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决：（一）盛博物业公司于判决生效后十日内将物业用房（位于秦皇岛市海港区和苑小区8栋1单元一层的东边第一套、2单元一层的工程部用房一套，2栋2601号、2701号、2703号）及物业服务所必需的相关资料（1、和苑小区全部入住业主的联系方式；2、设备间及公共区域钥匙、水电卡、门卡；3、设备设施保养记录、维保合同；4、特种设备注册登记表；5、2014年电梯检验报告及技术资料）交还和苑小区业委会；（二）驳回和苑小区业委会的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，由盛博物业公司负担，于判决生效后十日内缴纳。
上诉人盛博物业公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：第一，原判决认定事实不清。被上诉人诉称：“其与上诉人的物业服务合同到期，合同己经依法解除。双方不存在合同关系，经过业主大会选举了新的物业公司并且已经书面告知上诉人”。该陈述与事实不符。首先，我国法律的合同形式分为口头合同与书面合同，上诉人与被上诉人的物业合同中确实约定了合同于2015年5月到期，但是合同到期后上诉人依然为和苑小区进行物业服务，小区的业主也都向上诉人缴纳了物业费。以上事实可以说明上诉人与业主之间的合同并没有终结，双方之间形成了口头事实合同关系。其次，根据我国《物权法》、《物业管理条例》的规定，选聘、解聘物业服务公司需要经过业主大会决定，应当经业主大会决定经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中被上诉人并没有召开业主大会，更谈不上解除与上诉人之间的物业服务合同，同样既然没有召开业主大会那么选聘新的物业公司就更不具备合法性。被上诉人诉称其召开了业主大会并解除了合同没有任何事实依据，上诉人也从未收到过被上诉人的解除合同通知书。第二，被上诉人主体不合法，其不具备本案主体资格。根据《物业管理条例》第六条规定：“业主有权选举业主委员会并享有被选举权”。《物权法》第七十六条规定：“选举业主委员会需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。根据上述法律规定，选举业主委员会需要经过法定程序。本案中被上诉人没有提供相关证明文件证明其主体的合法性，据上诉人了解被上诉人的成立并没有召开业主大会。既然没有召开业主大会，那么被上诉人就不具备本案的主体资格。被上诉人称其主体合法与事实不符，其无权进行诉讼。综上，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。二审庭审时上诉人提交中止审理申请书一份，称和苑小区业主（据了解是一人）已经起诉业委会，要求撤销解除与盛博物业公司物业合同的决定，一审已立案，该案件结果直接影响本案审理，故请求中止本案审理。
被上诉人和苑小区业委会答辩称：第一，原判决认定事实清楚，我国合同法确实规定了口头形式的合同，但口头形式的合同也需合同双方当事人达成一致意思表示，本案合同到期后，虽上诉人仍对小区提供相关物业服务，但上诉人口头并未向被上诉人提出合同到期后继续为和苑小区提供物业服务的要求，其对和苑小区提供物业服务也没有得到被上诉人的认可，且被上诉人已于合同期满前的2015年3月23日向上诉人送达了《关于盛博物业合同到期自动解除的说明》，也能证明被上诉人不同意上诉人继续为小区提供物业服务这一事实。第二，根据合同第九条第2项约定，合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满前六个月前向对方提出书面意见，在合同期满六个月前，上诉人并未向被上诉人提出续订合同的书面意见，根据该约定，双方的合同因期满而于2015年5月9日终止，而被上诉人选聘新的物业公司亦是通过合法程序所进行，因双方没有就续订合同达成一致意见，故上诉人在合同期满后对和苑小区提供物业服务违反了双方合同的约定，即便上诉人事实上对和苑小区提供了物业服务，根据相关司法解释第十条（物业服务合同权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交、并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持）的规定，上诉人也无权收取合同期满后的物业服务费用，业主仍有权要求上诉人返还已经缴纳的物业服务费用，因此上诉人拒绝退出小区并拒绝移交相关物业资料无任何意义。第三，被上诉人具有本案的诉讼主体资格。被上诉人系经过法定程序选举成立并向海港区人民政府建设大街街道办事处办理了备案手续，上诉人若认为被上诉人成立不合法亦应通过其他程序解决，而并非本案所应审理的问题。综上，请求二审法院驳回上诉人上诉，维持原判。另外，双方签订的合同已经于2015年5月9日合同期满自行终止，不存在业主提出撤销业主委员会决定的情形。本案无需以另一案件审理结果为依据。
二审期间，上诉人盛博物业公司提交和苑小区民意调查表一组，拟证明小区广大业主同意与上诉人继续履行物业服务合同，被上诉人要求解除合同违背业主意愿，其决定没有事实依据。被上诉人和苑小区业委会质证称：对调查表的真实性有异议，且该表载明的部分住址业主的姓名与被上诉人登记的姓名不一致。本院认为，上诉人提交的证据并不能充分支持其上诉主张，故本院不予采信。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，被上诉人和苑小区业委会与上诉人盛博物业公司于2011年5月9日签订的《物业管理委托合同》合法有效。合同约定服务期限为4年，还约定管理期满，该合同自然终止，双方如续签合同，应在合同期满六个月前向对方提出书面意见。本案中上诉人在合同自然期满前未按约定提出过续约，亦不能证明与被上诉人已就继续履行合同达成合意，上诉人主张与小区业主已形成事实服务合同，原合同权利义务并未终止理据不足。2015年5月9日合同终止后，上诉人应当按照有关法律、行政法规的规定办理相关交接手续，其拒绝退出小区，导致被上诉人诉至法院。上诉人虽称被上诉人主体不合法，但未提交充分证据予以证明。其主张本案应以另一案的审理结果为依据理据亦不充分。综上，上诉人盛博物业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持；原判决认定事实清楚，判决结果并无不妥，应予维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人秦皇岛市盛博物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 巍
审 判 员 刘兴亮
代审判员 武学敏
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 李禹林