连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第00495号原告毛志斌。委托代理人夏振国、王爱国，江苏润国律师事务所律师。被告曹文跃。委托代理人宋麦艳。原告毛志斌诉被告曹文跃房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杜秀丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告毛志斌及其委托代理人夏振国、王爱国、被告曹文跃及其委托代理人宋麦艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛志斌诉称，2009年8月3日，原告购买连云港恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）开发的坐落于海州区宝安商业广场1-B09-1室商铺，商铺面积为149.18平方米。双方在买卖合同附件四中约定原告同意遵守《物业使用公约》之规定，另恒安公司告知原告，选聘连云港恒基物业管理有限公司（以下简称恒基公司）对宝安商业广场进行物业管理并收取管理费。2009年11月22日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告宝安商业广场1-B09-1室商铺，租赁期限自2010年1月1日至2014年12月31日止，合同第四条约定：租赁期间产生的水电费、管理费、电话费、清洁费等费用由乙方（被告）承担自行交纳。合同履行期间，被告拒不交纳期间的管理费，2014年9月15日，连云港市中级人民法院终审判决原告给付2010年至2012年管理费及滞纳金。2015年1月5日，恒基公司向原告发送《管理费催缴单》，催促原告交纳2010年至2014年管理费及2010年至2012年滞纳金。现诉至法院，请求依法判令被告给付原告物业管理费71606.24元及滞纳金9028元（2010年-2012年度）。诉讼中，原告申请撤回要求被告给付滞纳金的诉讼请求并明确其诉讼请求为要求被告给付物业管理费58000元（2010年1月1日至2014年12月31日）。被告曹文跃辩称，我们在合约当中没有约定物业管理费，合同上写的是管理费，管理费不等于物业管理费。连云港市中级人民法院判决作出后，当事人正在申请再审过程中，而且此生效判决是针对毛志斌的。我们所交的租金包含了物业费，也就是物业管理费还有卫生费。经审理查明，2009年8月3日，原告毛志斌与恒安公司签订《商品房买卖合同》，从恒安公司处购买连云港市海州区宝安商业广场1-B09-1室商业营业用房，双方在合同附件四中约定原告毛志斌同意遵守《物业使用公约》之规定。2009年11月22日，原告毛志斌（甲方）与被告曹文跃（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方出租的商铺坐落地址：连云港市海州区（原为新浦区）宝安商业广场B09-1房，租赁期限自2010年1月1日起至2014年12月31日止；租金2010年1月1日至2010年12月31日壹拾万元，2011年1月1日至2011年12月31日壹拾万元，2012年1月1日至2012年12月31日壹拾壹万元，2013年1月1日至2013年12月31日壹拾壹万伍仟元，2014年1月1日至2014年12月31日壹拾贰万元；租赁期间产生的水电费、管理费、电话费、清洁费等费用，均由乙方承担自行交纳等。合同签订后，原告毛志斌将租赁房屋交付给被告曹文跃使用。合同期限内，被告曹文跃一直在使用租赁房屋进行经营，但未交纳过物业管理费。诉讼中，被告曹文跃提供了2009年12月31日其与恒基公司签订的《连云港宝安建材城场地租赁管理协议》，在该管理协议中，双方约定恒基公司将B-09-1号商铺出租给曹文跃使用，租赁期自2009年1月1日至2009年12月31日，租金包含物业管理费。据此管理协议，被告曹文跃认为其交纳给原告毛志斌的租金中包含有物业管理费。另查明，恒基公司系恒安公司选聘的物业管理企业，2004年12月8日，恒安公司与恒基公司签订了《连云港宝安商业广场物业使用公约》，约定管理期限至广场成立业主委员会与物业公司签订委托管理合同，但宝安商业广场至今未成立业主委员会，一直由恒基公司提供相关的物业服务。2013年，恒基公司曾将毛志斌诉至原连云港市新浦区人民法院，主张毛志斌给付物业管理服务费及滞纳金。原连云港市新浦区人民法院经审理后作出（2013）新民初字第2728号民事判决书，判决毛志斌给付恒基公司2010年、2011年、2012年物业管理费服务费26852.4元及2012年度下半年物业管理服务费滞纳金。被告毛志斌对该民事判决书不服，提起上诉。2014年9月25日，江苏省连云港市中级人民法院作出（2014）连民终字第0265号民事判决书，对（2013）新民初字第2728号民事判决书中2010年、2011年、2012年物业管理服务费数额进行变更，变更为37593.2元，同时对滞纳金进行了相应的调整。（2014）连民终字第0265号民事判决书认定2010年被告毛志斌应交纳的物业管理服务费为6元/月/平方米计10741元，2011年被告毛志斌应交纳的物业管理服务费为7元/月/平方米计12531元，2012年被告毛志斌应交纳的物业管理服务费为8元/月/平方米计14321.2元。2015年1月5日，恒基公司依据（2014）连民终字第0265号民事判决书确定的内容向被告毛志斌发送宝安商业广场管理费催交单，催交单载明被告毛志斌应缴纳的管理费为2010年6元/㎡.月10741元，2011年7元/㎡.月12531元，2012年8元/㎡.月14321.2元，2013年9元/㎡.月16111.44元，2014年10元/㎡.月17901.60元，小计71606.24元，滞纳金9028元。2015年3月12日，恒基公司在催交单上盖章证明，2010年至2014年商铺号B-09-1宝安商业广场物业管理费已结清。2015年3月25日，被告毛志斌向恒基公司交纳B-09-1商场管理费（2010.1.1-2014.12.31）共计58000元。上述事实，有原、被告当庭陈述、原告举证的商品房买卖合同、房屋租赁合同、（2014）连民终字第0265号民事判决书、宝安商业广场管理费催交单、发票、被告举证的房屋租赁合同、《连云港宝安建材城场地租赁管理协议》等证据在案予以证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。按照《房屋租赁合同》的约定，租赁期间产生的水电费、管理费、电话费、清洁费等费用，均由被告曹文跃承担自行缴纳。此处的“管理费”，基于《房屋租赁合同》的约定而产生，原、被告之间无其他管理与被管理的法律关系，因此应指物业管理费。被告曹文跃作为宝安商业广场B-09-1号商铺（即B09-1）的物业使用人，在2010年1月1日至2014年12月31日期间享受了恒基公司提供的物业管理服务，其应当按照与原告毛志斌的约定交纳物业管理费。被告曹文跃未按照约定履行交纳物业管理费的义务，原告毛志斌向恒基公司实际交纳了2010年1月1日至2014年12月31日物业管理费58000元，因此，原告毛志斌要求被告曹文跃给付物业管理费58000元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告曹文跃辩称其交纳的租金中包含物业管理费的观点，因《房屋租赁合同》中并无租金包含物业管理费的特别约定，而被告曹文跃所提供的《连云港宝安建材城场地租赁管理协议》是其与恒基公司之间的协议，协议已经于2009年12月31日期满，故本院对该辩称意见不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告曹文跃于本判决生效后十日内给付原告毛志斌58000元。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1820元（原告已预交），由被告曹文跃负担，于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费1820元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。审判员  杜秀丽二〇一五年四月八日书记员  沈 笑法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《最高人民法院》第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定的物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：连云港市中级人民法院账号：44×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行