陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终2519号
上诉人（原审原告）：范某，
上诉人（原审原告）：杨X，
上诉人（原审原告）：王XX。
委托诉讼代理人：范XX，
委托诉讼代理人：刘XX，
上诉人（原审原告）：王XX，
上诉人（原审原告）：张XX，
上诉人（原审原告）：刘XX，
委托诉讼代理人：张XX，
委托诉讼代理人：范XX，
上诉人（原审原告）：刘XX，
被上诉人（原审被告）：西安XX物业管理有限公司，
法定代表人：王XX，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周XX
委托诉讼代理人：周X
范XX、杨X、王XX、王XX、张XX、刘XX、刘XX因与被上诉人西安XX物业管理有限公司（以下简称XX公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2016）陕0111民初第XXXX号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人范XX、杨X、王XX、张XX、刘XX，上诉人王XX的委托诉讼代理人范XX、刘XX，上诉人刘XX的委托诉讼代理人张XX、范XX，被上诉人XX公司的委托诉讼代理人周志忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
范XX、杨X、王XX、王XX、张XX、刘XX、刘XX上诉请求：撤销原判，改判XX公司公布经第三方审计的暖气费、公共收支项目的可信账目；改判解除对张XX、杨X捆绑售电限制；改判XX公司须按规定与业主协商、经业主同意后方可高价收取代售电电费；增加“废除无效合同”的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由XX公司承担。事实和理由：一、本案案由应为物业服务纠纷，而非物业服务合同纠纷。本案并不涉及物业服务合同，XX公司一审提交的合同并未质证，该合同从未成立并生效。二、一审认定事实不清。XX公司系非法进入小区，范XX等七名上诉人曾当庭对合同作出全面否定性评述，一审认可该合同是错误的。三、1、XX公司公布暖气费、公共收支项目须经第三方审计，否则无法保障业主，难以保证法律的公正、严肃性；2、张XX、杨X一审向法庭提交了曾受限购电的证据，XX公司限购电的违规行为系针对全体业主、租住户，因此亦应判决XX公司停止对张XX、杨X实行代售电与暖气费及物业费捆绑销售的行为；3、社会上有利用增加费用从中牟利的事实，涉案小区亦如此，XX公司理应对电费进行公示并征求业主意见，因此一审驳回范XX、杨X、王XX、王XX、张XX、刘XX、刘XX要求XX公司执行居民用电标准价格0.49元/度的诉讼请求似有不妥。
XX公司辩称，一审判决驳回范XX、杨X、王XX、王XX、张XX、刘XX、刘XX要求XX公司执行居民用电标准价格0.49元/度的诉讼请求正确，答辩意见同一审判决理由。因业主委员会内部纠纷，故业主至今没有和原物业公司办理采暖设备和物资的清理交接，导致重要基础数据缺失，无法结算采暖单价；范XX、杨X、王XX、王XX、张XX、刘XX、刘XX已经声明没有交费，一审判决向其公布收费方案显失公正。XX公司现在的卖电电脑是广大业主交给XX公司的，XX公司无力修改业主的电脑的既定程序。范XX、杨X、王XX、王XX、张XX、刘XX、刘XX要求引入第三方审计，但是物业公司管理费用支出范围并无该项支出。业主起诉的事项必须以业委会与物业公司已经订立的合同或者法律法规为依据，本案并无业主委员会或者业主代表参加，无法了解广大业主的意愿或情况。综上，同意范XX、杨X、王XX、王XX、张XX、刘XX、刘XX撤销原审判决第一项、第二项的上诉请求，请求改判驳回范XX、杨X、王XX、王XX、张XX、刘XX、刘XX的全部诉讼请求，两审诉讼费全部由范XX、杨X、王XX、王XX、张XX、刘XX、刘XX承担。
范XX、杨X、王XX、王XX、张XX、刘XX、刘XX向一审法院起诉请求：1、XX公司立即向范XX、杨X、王XX、王XX、张XX、刘XX、刘XX公布2013年度取暖费收支项目、2014年度暖气费收费方案及备案情况；2、XX公司立即停止代售电与暖气费及物业费捆绑销售的违法行为；3、严格执行西安市居民用电标准价格0.49元/度；4、本案诉讼费用由XX公司承担。
一审法院认定事实：2011年因涉案小区原物业公司与业主发生矛盾，原物业公司无法继续提供服务，XX公司进驻涉案小区开始从事物业服务工作。同年12月2日，XX公司（乙方）与以毛根田代表的西航花园骞柳小区业主大会、西安市灞桥区西航花园小区业主维权委员会（甲方）签订西航花园（骞柳小区）物业管理合同1份。该合同第三十八条对物业管理费、卫生费、电梯费、建筑垃圾清运费、水费（2元/吨）、电费（居民用电0.4983元/度+公损0.0617元/户/月，暂定为0.56元/度）、天然气、停车费、自备锅炉供暖（暂按市政供热计费标准收取5.7元/㎡，供热季结束后清算费用，多退少补）等均进行了约定，物业服务项目收费一直按该约定执行。2012年2月23日西航花园社区在灞桥区建设和住房保障局登记备案了西航花园骞柳小区业主委员会，主任系毛根田，嗣后因矛盾不断，毛根田辞职。2013年2月4日王文军被选为西航社区业主委员会主任，灞桥区建设和住房保障局对西航社区业主委员会予以备案。西航社区居委会、新筑街道办事处审核了西航社区业主委员会的变更资料并签章同意，灞桥区建设和住房保障局又进行了变更备案登记，原西航花园骞柳小区业主委员会变更为西航社区业主委员会。后毛根田等十人向法院起诉灞桥区建设和住房保障局、第三人西航社区业主委员会撤销备案许可，因未依法审查选举程序的合法性，该备案被本院予以撤销。一审法院另查，涉案小区使用自备锅炉进行供暖，2013年至2014年采暖季，2014年至2015采暖季，XX公司未向业主公布公示采暖定价方案、备案及采暖财务收支情况。一审审理中范XX、王XX、王XX、刘XX、刘XX主张被告对其限制购电，并向法庭提供了证据材料。
一审法院认为，争议焦点1，一审法院虽未确认毛根田代表西航花园骞柳小区业主大会、西安市灞桥区西航花园小区业主维权委员会与XX公司签订的《西航花园（骞柳小区）物业管理合同》，但XX公司事实上已向以范XX、杨X、王XX、王XX、张XX、刘XX、刘XX为代表的小区业主提供了物业服务，小区业主亦享受了XX公司服务所带来的利益，故双方已然形成了事实上的物业服务合同关系。争议焦点2，XX公司以小区前任物业公司没有交接完手续为由，未公布采暖费备案情况、收费方案及财务收支情况。根据物业、供热管理的相关法规、行业规范，以及XX公司在《西航花园（骞柳小区）物业管理合同》中的对己方义务的约定“暂按市政供热计费标准收取5.7元/㎡，供热季结束后清算费用，多退少补”，其应向范XX、杨X、王XX、王XX、张XX、刘XX、刘XX公布涉案小区2013年至2014年采暖季采暖费财务收支情况及2014年至2015年度采暖季采暖费收费方案、备案情况。争议焦点3，XX公司为维护自己的合法权益、方便自己管理，对拖欠费用的部分业主采取了限制购电的措施，该行为与法无据，不予支持，其可采取其他途径予以解决。争议焦点4，范XX、杨X、王XX、王XX、张XX、刘XX、刘XX依据陕西省物价局、陕西省住房和城乡建设厅《关于印发陕西省物业物业服务收费管理实施办法的通知》第二十一条规定，主张电价应以国家规定的0.49元/度标准电价计算，其他公摊应分类核算；物业公司既然要提供服务，应具备基本的设施，电网改造应由其负担。XX公司认为上述《通知》第二十一条规定的条件系小区经过电网改造，涉案小区并未实行电网改造，不具备到户电价的条件，无法按《通知》的规定实行分类管理，物业公司是提供服务的企业，不负担小区电网改造的义务；其所收取的0.56元/度电费还包含公共设施分摊损耗，每月电费收缴结算都处于亏损状态。根据西安市人民政府办公厅发布的市政办发（2013）47号《关于印发西安市住宅小区电力一户一表改造工作实施方案的通知》规定，电网改造资金筹措，供电部门每户补贴500元并安装一只电能表，剩余改造费用，已缴纳房屋专项维护资金的居民小区可按房屋专项维护资金使用管理办法审批、拨付；未缴纳房屋专项维护资金的企事业单位家属区和由物业公司管理的居民小区，由单位或业主自筹资金，有困难的先由电力部门垫资，改造完成后仍按原物业公司代收代缴电价收取电费，高出部分用于抵扣改造资金，扣完恢复标准电价,故物业公司不承担电网改造的义务。西安市现有用电用户分为分户计量用户和合表用户，分户计量用户供电单位直接执行标准电价0.4983元/度，合表用户的电费因供电模式属于“专变模式（即由专用变压器供电）”，合表用户要负担维护费用，购电时要承担一定比例的加价，电费高于标准电价。范XX、杨X、王XX、王XX、张XX、刘XX、刘XX所住小区未实现分户计量，故对其要求XX公司按标准电价售电的请求不予支持。范XX、杨X、王XX、王XX、张XX、刘XX、刘XX所依据的《关于印发陕西省物业服务收费管理实施办法的通知》第二十一条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视等单位应当按照国家规定向最终用户收取有关费用……”的规定，系规范物业服务企业接受供电等单位委托代收最终用户电费的行为，供用电合同的主体仍系供电单位与最终用户，其可向供电单位提出分户计量申请，来实现上述以标准电价购电的目的。综上，XX公司提供服务，范XX、杨X、王XX、王XX、张XX、刘XX、刘XX接受，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系，XX公司应遵守法律法规规章的规定，履行己方义务。依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告西安XX物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告范XX、杨X、王XX、王XX、张XX、刘XX、刘XX公布、公示2013年至2014年采暖季采暖费财务收支情况及2014年至2015年度采暖季采暖费收费方案、备案情况。二、被告西安XX物业管理有限公司停止对原告范XX、王XX、王XX、刘XX、刘XX实行代售电与暖气费及物业费捆绑销售的行为。三、驳回原告要求被告西安XX物业管理有限公司执行居民用电标准价格0.49元/度的诉讼请求。案件受理费400元，原告已预交,由原告承担100元，由被告西安XX物业管理有限公司承担300元（应将受理费300元于本判决生效后十日内给付原告）。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实。
本院认为，XX公司2011年进驻涉案小区从事物业服务工作，范XX、杨X、王XX、王XX、张XX、刘XX、刘XX接受了XX公司所提供的物业服务，因此双方之间已形成了事实上的物业服务合同关系。基于此，双方均应按照法律法规规章的规定，履行己方义务。因涉案小区使用自备锅炉进行供暖，范XX、杨X、王XX、王XX、张XX、刘XX、刘XX作为涉案小区业主有权请求XX公司公布、公示所在小区的采暖定价方案、备案及采暖财务收支情况，故一审判决XX公司未向业主公布公示2013年至2014年采暖季，2014年至2015采暖季的采暖定价方案、备案及采暖财务收支情况正确。范XX、杨X、王XX、王XX、张XX、刘XX、刘XX要求XX公司公布暖气费、公共收支账目须经第三方审计和代售电价格要征得业主同意后方可执行的上诉请求，因上述上诉请求已超出其一审诉讼请求范围，故本院不予支持。经查，杨X、张XX在一审时明确表示XX公司为对其实施代售电与暖气费及物业费捆绑销售的行为，因此一审判决XX公司停止对范XX、王XX、王XX、刘XX、刘XX实行代售电与暖气费及物业费捆绑销售的行为并无不当。范XX、杨X、王XX、王XX、张XX、刘XX、刘XX在二审中提出追加废除无效合同的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持；范XX、杨X、王XX、王XX、张XX、刘XX、刘XX的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，范XX、杨X、王XX、王XX、张XX、刘XX、刘XX已预交，由范XX、杨X、王XX、王XX、张XX、刘XX、刘XX负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈平
审判员 李刚
审判员 李涛
二〇一七年六月六日
书记员 李伟