江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣08民终938号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘文芳。
委托代理人：郭文弘，江西赣中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：安福县体育中心。
法定代表人：王铁清，该中心主任。
上诉人刘文芳因与被上诉人安福县体育中心房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省安福县人民法院(2015)安民一初字第261号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年7月10日，原告安福县体育中心的游泳馆向社会公开招标租赁经营，被告刘文芳中标，双方签订《安福县体育中心游泳馆租赁合同》，合同约定：“乙方（刘文芳）承包经营期限为3年，从2013年7月10日至2016年7月10日止，每年承包租金为人民币320000元，第一年租金在合同签订日起一周内一次性缴纳，第二、三年租金在合同签订后第一年、第二年的7月10日前一周内一次性缴纳”，合同还约定“承包经营期间，乙方承担游泳馆及附属用房所有设备的保养、维修、管理和运行的费用并按规定及时支付。如果乙方（刘文芳）根据营业的实际情况需要对游泳馆的设备设施进行改造（包括对附属用房的装修），必须提前向甲方（安福县体育中心）提出书面请求，在得到甲方论证和同意后方可实施”。签订合同后，原告将游泳馆交付给被告经营，被告在一周内缴纳了第一年即2013年7月10日至2014年7月10日的租金320000元。被告在经营过程中，由于游泳池的输水管道系铁管，使用一段时间会生锈，被告向原告及主管部门反映，要求对输水管道进行改造，在原告及主管部门没有书面同意的情况下，被告于2014年5月将输水管道铁管更换成镀锌PVC管。由于游泳馆的淋浴室、更衣室地面没有铺设防滑地砖，被告怕顾客滑到受伤，在原告及主管部门没有书面同意的情况下，被告铺设了从游泳池到男、女更衣室的防滑地砖。第二年即2014年7月10日至2015年7月10日的租金缴纳期限届满时，原告及主管部门考虑到被告更换了输水管道等，遂减免被告租金70000元，只要求被告缴纳第二年租金250000元，被告如约缴纳。由于游泳馆的加热系统配套的锅炉系燃油锅炉，被告认为耗能大、成本高，被告向原告及主管部门反映，要求对加热设备进行改造，在原告及主管部门没有书面同意的情况下，被告于2014年10月将燃油锅炉更换成生物质燃料锅炉。由于冬季游泳池水温低，被告向原告及主管部门反映，要求增加恒温水疗池设施，在原告及主管部门没有书面同意的情况下，被告于2014年11月建设了恒温水疗池。另外被告更换了游泳池的扶手，放空泳池池水后更换了地漏，铺设了游泳池复合塑料格栅，在游泳馆内安装了防盗网，增加了“安福游泳健身馆”招牌。被告更换扶手花费6720元、更换地漏花费729元、换水花费3000元、更换游泳池格栅花费16128元、制作防盗网花费13189元、制作“安福游泳健身馆”招牌花费4600元，共计44366元。第三年即2015年7月10日至2016年7月10日的租金320000元缴纳期限届满后，被告向原告及主管部门要求延长游泳馆五年租期，原告主管部门回复场馆承租必须走正规程序，进行公开招标，被告遂拒绝缴纳租金。经原告多次催讨，被告拒绝，原告遂起诉至法院。在审理过程中，原告自愿放弃被告支付迟延支付租金的利息30000元。
原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告刘文芳通过公开招标租赁原告安福县体育中心的游泳馆，租赁期限为三年，每年租金为320000元，双方签订了租赁合同，后原告安福县体育中心依照合同约定交付游泳馆给被告经营，被告经营两年，并按合同约定如期缴纳租金，但被告经营第三年时，以原告未直接续延合同承包期限五年为由，拒绝缴纳第三年租金，于法无据，被告应按合同约定如期缴纳租金，故原告要求被告继续履行《安福县体育中心游泳馆租赁合同》并支付第三年的租金320000元的请求，应予以支持。原告自愿放弃被告支付迟延支付第三年的租金利息30000元，不违反法律规定，依法予以准许。反诉原告刘文芳要求反诉被告安福县体育中心退还前两年租期中无法营业期间的租金276667元，按照双方签订的租赁合同，反诉原告如约履行了前两年的合同，进行了经营，缴纳了租金。游泳馆经营具有一定的季节性，被告招标时对游泳馆的经营性质应当了解和评估考查，反诉原告刘文芳没有提供证据证明是否无法营业，即使反诉原告在前两年租期中有无法营业期间，双方合同也没有约定应减免租金，因此对其退还租金的请求本院不予支持。反诉原告要求反诉被告支付改造生锈铁管费用137627元，游泳馆输水管道生锈，反诉原告为了经营需要自行更换成镀锌PVC管，反诉被告基于此遂在第二年的租金中减免了租金70000元，反诉原告已经接受并缴纳其余的租金250000元，双方已达成合意，履行了合同，故反诉原告现在要求反诉被告再支付改造生锈铁管费用，依法不予支持。反诉原告要求反诉被告承担更换燃料锅炉费用115000元、铺设防滑地砖费用60837元、增加恒温水疗池费用355557元，根据双方租赁合同约定，承包经营期间，反诉原告承担游泳馆及附属用房所有设备的保养、维修、管理和运行的费用并按规定及时支付。如果反诉原告根据营业的实际情况需要对游泳馆的设备设施进行改造（包括对附属用房的装修），必须提前向反诉被告提出书面请求，在得到原告论证和同意后方可实施。反诉原告为了其经营的需要，在没有得到安福县体育中心及其主管部门书面同意的情况下，单方面对游泳馆的设备设施进行改造和更换，违反合同的约定，故反诉原告要求反诉被告承担铺设防滑地砖和添加燃料锅炉、改造恒温水疗池的费用，依法不予支持。反诉原告更换扶手、更换地漏、换水、更换游泳池格栅、制作防盗网、制作“安福游泳健身馆”招牌的费用，共计44366元，反诉被告同意承担，不违反法律规定，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告刘文芳继续履行《安福县体育中心游泳馆租合同》；二、被告刘文芳在判决生效之日一次性支付原告安福县体育中心第三年的租金计人民币320000元；反诉被告安福县体育中心支付反诉原告更换扶手、更换地漏、换水、更换游泳池格栅、制作防盗网、制作“安福游泳健身馆”招牌的费用，共计44366元；四、驳回反诉原告其他诉讼请求。案件受理费收取6550元，反诉费6850元，共计13400元，由安福县体育中心承担1400元，刘文芳承担12000元。
上诉人刘文芳不服上述判决，向本院提出上诉，请求撤销原审判决并依法改判。其理由为：一、上诉人修复游泳馆输水管道和更衣室地砖缺陷的费用应当得到支持。1、上诉人刚开始承租时发现游泳馆输水管道、更衣室地砖的建设不符合设计要求，这是场馆设施存在质量问题，不属于承租人在签订合同时所能正常预计到的商业风险，也不是承租人应承担的维修保养义务，不应由上诉人来承担修复费用。被上诉人安福县体育中心也认可泳池中的铁管易生锈，存在质量缺陷，因此不能按照双方合同中约定的正常的“保养、维修”的情形处理。2、不管被上诉人是否书面同意，修复费用都应由被上诉人承担。被上诉人认为上诉人的“改造”须向甲方（被上诉人）提出书面请求，在得到甲方论证和同意后方可实施。但该此条款的前提是“如果乙方（上诉人）根据营业的实际情况需要对游泳馆的设备进行改造，”上诉人进行的不是改造，而是修复施工质量缺陷，不是上诉人的维修保养范围，同时也是为了消除对顾客的潜在人身危险、恢复正常经营而实施的，是迫切的，必须立即实施的，即使上诉人没有书面请求、被上诉人没有书面同意也应得到法庭支持，而且上诉人实施前均及时以书面和口头的方式告知了被上诉人，被上诉人的领导都知晓并同意，指示上诉人实施。3、上诉人已提供相关证据来证明修复费用。上诉人在一审时提供了相关的书面证据来证明修复费用，并提供了相关的造价鉴定申请，但因被上诉人拒不提供相关材料，造成无法鉴定。上诉人认为修复的项目都在现场，鉴定机构应能评估出一个双方都能信服的数额，上诉人请求二审法院应选定鉴定机构做出鉴定报告。4、被上诉人减免了第二年租金7万元，但这是被上诉人对上诉人因修复管道造成的停业损失的补偿，双方没有对修复费用形成合意。上诉人同意缴纳了剩余的租金费用25万元，并不表示承认停业损失只有7万元。一审法院认为这属于正常的季节性无法营业时间，上诉人认为冬季只要馆内水温合适，也能持续营业。上诉人在一审时主张的是因更换水管前以及更换水管时造成的停业损失，这些都是因为被上诉人交付了有质量缺陷的设施造成的，即使合同中没有约定，也应按照双方的合同目的、合同法的相关规定来予以判决。二、被上诉人应承担上诉人添置生物质燃料锅炉的费用115000元。被上诉人原有的方块燃油锅炉成本高，双方合同约定被上诉人应“确保游泳馆房一个月试运行期间的正常运行”，如果承租人因为锅炉运行成本高，无法维持收支平衡，最终不得已停止使用，就不能称为正常运行。况且上诉人均得到被上诉人领导事前同意，上诉人单位的事后追认，应承担此费用。三、上诉人恒温水疗池建设费用，如被上诉人不承担，可以由后接手的承租人承担，被上诉人应将此作为招标条件。上诉人是为了使来消费的儿童不感冒而修建的恒温水疗池，这属于增设的设施，即租赁合同中约定的改造项目。虽然上诉人曾在建设之前在提交的报告中予以先行垫付，但并不表示上诉人自己承担该项费用，由于恒温水疗池建好后增加了顾客进馆消费的意愿，被上诉人可以灵活处理，让后来的承租人直接向上诉人支付该项设施的建设费用，但必须在招标公告中予以公示。
被上诉人安福县体育中心答辩称：游泳馆输水管道的改造问题，一开始经营确实是看不出来，被上诉人也请示了领导，为了游泳馆的营利，拿出7万元的租金作为解决改造游泳馆输水管道的问题。对于更衣室地砖，确实是比较滑，但是上诉人没必要对地砖改造，解决这个问题还有别的方式。燃料锅炉费用高的问题不存在，被上诉人没有权限允许更换锅炉，被上诉人是收到几次上诉人的信访件，被上诉人也确实签字同意，但被上诉人无法解决这个问题，需要政府部门批准拨款后才能实施。恒温水疗池建设成本太高，被上诉人曾口头否决了该提议，上诉人自己坚持要添置，应当由其自己承担。
根据上诉人的上诉理由和被上诉人的辩称意见，归纳本案的争议焦点为：1、上诉人修复生锈水管的费用是多少？添置生物质燃料锅炉费用是多少？铺设更衣室地砖费用是多少？这三项费用应当由谁支付？2、上诉人要求被上诉人承担恒温水疗池建设费用，如不承担，可将此费用作为招标条件由后手承租人承担的上诉请求应否得到支持？
二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：关于上诉人刘文芳修复生锈水管、铺设更衣室防滑地砖的费用是否应当支持的问题。刘文芳上诉称，铁管易生锈、更衣室地砖不防滑在签订合同时不能预见，只有经过一段时间的经营才能发现，修复水管、铺设防滑地砖并不是双方合同约定的“改造”范围，而是对其质量问题的修复，即使没有取得被上诉人安福县体育中心的书面同意，该笔费用仍应当由安福县体育中心承担。被上诉人减免的7万元是对上诉人刘文芳修复水管期间的停业损失，不是修复水管的费用。被上诉人安福县体育中心认可铁管易生锈需要更换，但地砖的防滑问题不需要通过重新铺设地砖来解决，而且考虑到刘文芳已经更换水管，遂减免了其7万元租金，不是赔偿其停业损失。本院认为，虽然上诉人和被上诉人安福县体育中心对减免的7万元租金各持已见，但是没有证据证明上诉人和被上诉人曾经就修复水管期间的停业损失进行协商，因此该减免的7万元租金不应当视为给上诉人刘文芳修复水管期间的停业损失，而应当视为给上诉人刘文芳更换水管的费用。在安福县体育中心减免了7万元租金后，刘文芳亦支付了第二年租金25万元，应当视为双方达成合意，上诉人刘文芳要求安福县体育中心再支付修复水管的费用缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人刘文芳从安全角度出发，在更衣室铺设防滑地砖，但上诉人刘文芳没有提供证据证明铺设防滑地砖前其已穷尽其他可防滑的方法、铺设防滑地砖是解决安全问题的唯一办法，而且上诉人刘文芳提供的费用证明仅仅是其单方制作的费用预算，没有提供证据证明其确已支付了该笔费用。因此，刘文芳的该上诉请求和理由缺乏事实依据，本院不予支持。
关于上诉人刘文芳更换燃料锅炉的费用是否应当支持的问题。刘文芳上诉称，更换燃料锅炉可降低成本，且事先得到安福县体育中心领导的同意，事后也得到安福县体育中心书面确认。本院认为，根据上诉人与被上诉人的合同约定，“如果乙方根据营业的实际情况需要对游泳馆的设备设施进行改造（包括对附属用房的装修），必须提前向甲方提出书面请求，在得到甲方论证和同意后方可实施。”更换燃料锅炉系刘文芳为了降低成本的经营需要，在没有得到安福县体育中心及其主管部门书面同意的情况下，单方面对游泳馆的设备设施进行改造和更换，违反合同的约定。虽然刘文芳认为事后取得了安福县体育中心的书面确认，但是安福县教体局在刘文芳提交的《关于请求解决游泳馆若干问题的报告》中的批示为“体育中心及承包人反映的情况属实，其几点要求请呈报县领导批示”，即刘文芳和安福县体育中心联合请示的报告中仍需层报批准。且双方的合同明确约定，需要安福县体育中心“论证和同意”，即情况即使属实，需要降低成本，更换锅炉，均需要论证更换的可行性、成本和性价比，刘文芳单方更换的锅炉是否符合最优配置，无法证实。因此，上诉人刘文芳要求更换锅炉的费用由被上诉人安福县体育中心承担，违反双方合同约定，本院不予支持。
关于上诉人刘文芳上诉“请求判令在租赁期满前后，被上诉人对游泳馆进行公开招标承租人时，将中标人承担上诉人建设恒温池费用作为招标条件”应否支持的问题。本院认为，该上诉请求超出了刘文芳原审诉请范围，系新的诉请，不属于二审的审理范围。经本院释明，上诉人刘文芳同意将该上诉请求变更为原审的诉请，即“请求被上诉人安福县体育中心支付上诉人刘文芳添置恒温池费用355557元”。刘文芳上诉称，增设恒温水疗池是为了使消费者不感冒，由于恒温水疗池建好后增加了顾客进馆消费的意愿，被上诉人可以灵活处理，作为招标条件可让后来的承租人承担。本院认为，根据上诉人与被上诉人的合同约定，“如果乙方根据营业的实际情况需要对游泳馆的设备设施进行改造（包括对附属用房的装修），必须提前向甲方提出书面请求，在得到甲方论证和同意后方可实施。”增设恒温水疗池系刘文芳为了延长经营期限，在没有得到安福县体育中心及其主管部门书面同意的情况下，单方对游泳馆的设备设施进行改造和更换，违反合同的约定，因此，刘文芳的该上诉请求缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6002元，由上诉人刘文芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖建文
代理审判员 胡 婧
代理审判员 郭 琴
二〇一六年九月二日
书 记 员 王 拯