辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1790号
上诉人（原审被告、反诉原告）：中国科学院沈阳计算技术研究所有限公司，住所地沈阳市东陵区。
法定代表人：郭锐锋，该公司董事长。
委托代理人：王军，辽宁晟誉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：焦伟，男，1958年4月25日出生，汉族，辽宁弘浩房地产开发有限公司工作人员，住址沈阳市和平区。
委托代理人：杜琨，男，1975年2月22日出生，汉族，辽宁弘浩房地产开发有限公司工作人员。
上诉人中国科学院沈阳计算技术研究所有限公司（以下简称沈阳计算研究所公司）因与被上诉人焦伟房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市高新技术产业开发区人民法院（2012）沈高开民二初字第2013号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员相蒙、代理审判员郑竹玉参加评议的合议庭，于2014年8月12日、2014年10月21日两次开庭公开审理了本案，上诉人沈阳计算研究所公司的委托代理人王军，被上诉人焦伟的委托代理人杜琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告焦伟诉称，请求法院判令：1、被告承担违约责任，并一次性支付2011年12月8日至2012年6月7日房屋租赁人民币10万元，被告还需承担在此期间房屋出租所产生的一切税费；2、被告支付逾期缴纳租金所产生的滞纳金每天人民币1000元。自2011年11月8日至2012年10月17日被告应付滞纳金约人民币342，000元，但本人只请求被告支付逾期缴纳租金所产生的滞纳金人民币10万元；3、被告补清欠缴供暖费：2010年11月1日至2011年3月31日供暖费人民币20，099元、2011年11月1日至2012年3月31日供暖费人民币20，099元，共计人民币40，198元；4、被告支付2012年1月1日至2012年6月7日期间物业费人民币2617元；5、被告承担本案的诉讼费。
原审被告沈阳计算研究所公司辩称，1、原告在起诉状中所述与事实不符。其在事实与理由部分陈述：被告方在2011年11月9日才通知其终止合同，事实上，被告是在2011年8、9月份就给原告代理人打电话通知其解除合同，这一点原告代理人在与被告方的对话中也予以认可。因此双方租赁合同解除的时间应为2011年8、9月份。2、原告的诉请于法无据，不能成立。关于房屋租金人民币10万元的问题。因原告方未能提供适合于租赁用途的房屋，违反了合同的约定，构成根本违约，被告已向其通知解除租赁合同。按照法律规定，租赁合同从被告通知到达之日起生效。双方租赁合同已解除，因此被告无须再向原告支付2011年12月8日至2012年6月7日的房屋租金。既然无须再向其交付房屋租金，也就不产生逾期缴纳租金所应支付的滞纳金的问题。房屋出租所产生的一切税费，虽然按照双方合同的约定，应由被告承担，但是按照法律规定，纳税的义务人是原告，因此原告必须先办理房屋租金的相关手续，并且到税务机关开具房屋发票之后，被告才能承担相应的税费。由于原告方未办理房屋出租许可证，未到税务机关代开房屋出租发票，为此被告无从支付原告相关税费。被告所承租的房屋，由于整个大厦供暖管道老化多次改造未成功，导致被告在使用房屋期间未享受到取暖的权利。在目前北方的冬季，室内供暖温度不足10度的情况下，被告员工根本不具备正常办公的条件，因此被告没有缴纳采暖费。不仅如此，被告在使用该房屋期间，为了达到冬季正常工作的目的，必须使用电暖气、空调等其他采暖措施，加大了被告电费的负担，造成了巨大的经济损失。所以被告没有享受到取暖的权利，也就不应承担支付供暖费的义务。更何况，原告起诉状中所说2011至2012年的采暖费，由于被告已经搬离了租用的房屋，所以无须承担该年的采暖费用。原告起诉状中所收取的物业费用，是在被告搬离房屋之后发生的物业费，该费用与被告无关。
原审被告沈阳计算研究所公司反诉称，反诉请求：1、原告返还被告房屋租金人民币33，333元和费用押金人民币5000元；2、原告赔偿被告经济损失人民币10，426.76元，其中消防罚款人民币6000元、配备消防器材费用人民币4426.76元。以上两项合计人民币48，759.76元；3、本案一切诉讼费用全部由原告承担。
对于反诉原告沈阳计算研究所公司的反诉请求，反诉被告焦伟认为：1、合同约定租金为人民币30万元，因租赁所产生的一切税费由被告负担。原告尚未收到相关的税款，所以上述税款原告无从缴纳；2、对于人民币5，000元费用押金为2008年11月支付，合同有约定，应该按合同办；3、该房屋实际使用人为培训中心，被告的使用用途并非合同约定的办公；4、被告提到的采暖温度过低的概念比较含糊，应该是合格与不合格的问题，如果被告认为不合格，应提出相关的证据；5、被告提到消防检查不合格，同时缴纳了罚款，并配备了相关的器材，按照原告与被告签订的第七条款，原告是允许的，被告理应配备应确保相关部门验收，取得相关部门验收合格证后才进入办公；6、被告说2011年曾多次通知原告方解除合同，但原告方尚未收到解除合同的通知。所以，被告属于单方解除合同，应承担违约责任。
原审法院经审理查明，原告委托杜琨于2010年12月13日与被告签订租赁房屋租赁合同一份，约定：被告租赁原告所有的位于沈阳市和平区三好街93号金源大厦4层的房屋，房屋建筑面积为628.09平方米；租期为2010年12月8日至2012年6月7日共计1年零6个月，租金为人民币30万元，该租金为净得租金，被告承担因租赁合同所产生的一切税费，包括营业税、房产税、个人所得税等，并在清缴全部税费后将完税凭证交予原告，如因被告未能及时将完税凭证交予原告而给原告带来的一切损失均由被告承担；被告向原告支付两次租金，具体付款时间为：第一次于2010年10月8日支付租金人民币200，000元，第二次于2011年11月8日支付租金人民币100，000元；被告负责支付承租期内出租房屋的水费、电费、煤气费、电梯电费、物业费、采暖费等因使用房屋所发生的所有实际费用，如因欠费所发生的一切后果由被告负责，费用押金人民币5000元（被告2008年11月末已交付原告）。被告退租时上述费用未发生拖欠，原告将押金全额退还被告，如发生拖欠原告可用押金支付，未足部分及由此造成的损失原告有权向被告追缴；房屋租赁用途为办公室；承租期内房屋的维修由被告负责；原告允许被告对租赁房屋进行装修或改善、增设他物，但事先须经原告书面同意，期满后，增设物的所有权归原告所有；违约责任：1、租赁期间，如原告确须收回房屋须提前60日，书面通知被告解除合同，原告除退还被告剩余租期内的租金外，还应付给被告违约金，违约金以剩余租期内租金总额作为违约金；2、被告在承租期内不得向原告提出申请，如被告确须终止协议解除合同，应提前60日以书面形式通知原告，并支付原告违约金，违约金以剩余租期内租金总额作为违约金；3、被告逾期交付租金的，除应及时如数补交租金外，还应按每日1，000元人民币向原告支付滞纳金。原、被告还就合同的其他相关问题进行了约定；房屋租赁期满，被告返还租房时间为：2012年6月7日；合同期满前二个月双方应明确是否出租或承租，并续签合同支付租金。合同签订后，被告于2010年12月13日支付了从2010年12月8日至2011年12月7日的租金人民币20万元。原告同时也将房屋交付给被告使用。被告的下属单位中国科学院沈阳计算技术研究所培训中心实际使用租赁房屋用于学习培训。在被告使用租赁房屋期间，由于冬季供暖不好，存在室内采暖温度较低的情况，被告未向供暖公司交纳2010年-2011年冬季采暖费。被告为了保证室内温度，采用电暖气、空调等设施辅助供暖，并为此支付了部分耗电电费。2011年11月9日中国科学院沈阳计算技术研究所培训中心给原告出具责任书一份，内容为：“三好街93号金源大厦4楼，2010年因供暖不合格，暖气费未缴纳，如因此引起的纠纷，由我单位负责”。2012年10月30日原告向沈阳市第二热力供暖公司交纳了2011年11月1日至2012年3月31日供暖费人民币20，099元，2010年-2011年的冬季采暖费人民币20，099元仍未交纳。2011年在消防部门检查时，本案涉案房屋的消防检查不合格，被告购买了灭火器、应急灯、消防斧、防火箱等消防器材，共计支出人民币4426.76元。2011年6月17日沈阳市东陵区公安消防大队向沈阳计算所计算机培训中心下达处罚决定书一份。内容：“现查明，沈阳计算所计算机培训中心，地址：沈阳市和平区三好街93号金源大厦4层。该单位室内消防栓管网内无水，火灾自动报警系统有故障，消防设施不能保持完好有效，违反了……，现决定给予沈阳计算所计算机培训中心罚款人民币6000元整的处罚”。同日被告向消防部门交纳了罚款人民币6000元。2011年6月18日租赁房屋的使用单位沈阳计算所计算机培训中心停业。2011年9月16日被告又与沈阳高技术发展公司签定了租房协议，另外租赁了位于沈阳市和平区青年大街386号华阳国际大厦的房间用于沈阳计算所计算机培训中心办公与教学使用。此后沈阳计算所计算机培训中心于2011年10月8日搬出被告租赁原告的房屋。沈阳计算所计算机培训中心工作人员李玉平证实，当月下旬，原告的代理人杜琨曾到原告出租的房屋内进行查验，截止到2011年10月底，该房屋的水电费也已经由被告方结清。其后被告单位的相关工作人员曾于2011年11月和12月到原告的委托人杜琨的办公室就租赁合同的相关事宜进行商谈。被告方对当时的谈话情况进行了录音，在该录音资料中，双方谈到费用押金、采暖费问题及合同终止履行后的其他善后问题，并且，原告的代理人在录音中也承认，曾接到过被告要搬迁的通知。2012年度金源大厦的管理费计为每层人民币6000元，原告交纳了2012年1月1日至2012年6月30日期间的管理费人民币3000元。按此标准，原告计算2012年1月1日至2012年6月7日期间的物业费应为人民币2617元，原告认为此为租赁期内的物业费，应由被告负担。
原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系自愿签订，合同内容并不违反法律规定，属合法有效的民事合同。生效的合同对原、被告均具有法律约束力。合同生效后，被告履行了第一笔租金，原告也将房屋交于被告使用，双方开始履行房屋租赁合同。根据合同约定的条款内容来看，原告所得租金为净得收益，其不负担税金及房屋的使用及日常维护费用，所以合同约定了采暖费、物业费、出租房屋的营业税及个人所得税均由被告负担。照此来看，被告使用房屋期间涉及到的房屋装修、验收、经营使用，处理相关部门的检查验收甚至处罚整顿，均应由被告自行处理并承担责任后果。另外，双方在租赁合同中约定的房屋用途为办公，但被告却实际作为培训机构使用。培训机构对房屋的使用程度高，被告变更了使用用途，即应该妥善使用房屋，并在使用房屋期间积极配合工商、税务、消防等部门的工作，接受监督检查。本案被告虽然购置了部分消防器材，进行了整顿。但消防部门检查时仍发现，消防设施不合格，房屋存在消防隐患等问题。消防管理部门还对房屋使用人沈阳计算所计算机培训中心进行罚款。上述问题的出现并非原告出租方的责任，合同中也无原告有保证消防验收合格的内容约定。在沈阳市东陵区公安消防大队向沈阳计算所计算机培训中心下达的处罚决定书中的处罚内容为：“该单位室内消防栓管网内无水，火灾自动报警系统有故障，消防设施不能保持完好有效”。该处罚决定的内容是依据《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第（二）项，即“机关、团体、企业及事业单位应当履行下列消防安全职责：（一）、按照国家标准、行业标准配置消防设施器材，设置消防安全标志，并定期组织、检验、维修，确保完好有效”；同时根据该法第十六条第一款第（一）项，即“消防设施、器材或消防安全标志的配置、设置，不符合国家标准、行业标准或未保持完好有效的”的规定，而处以人民币6000元的罚款。但该处罚并未达到停产停业的情形，只是责令整改和处以罚款。事后，大厦物业及被告也对存在问题进行了整改。因此，该情形不符合导致合同解除的法定情形。对于冬季供暖时室内温度不达标的问题，合同约定采暖费应由被告交纳，被告作为房屋使用人，也是采暖消费者，在采暖权益得不到保证的时候，应积极与供暖单位沟通解决。如不能得到满意答复，有权单独向供暖单位提出请求。该问题在被告搬离前一直未能解决。被告虽然向原告出具过责任书承认暖气费未缴纳，并保证如因此引起纠纷，由该单位负责，但由于未能彻底解决该问题，致使原告房产名下拖欠供暖单位采暖费用，损害了原告的权益。基于以上分析，本案被告以租赁房屋采暖温度过低及消防设施不合格为由提出解除合同不符合合同约定及法律规定的解除事由，被告在未征得原告同意的情况下提出解除合同并于2011年10月8日通知搬离租赁房屋的行为属于单方违约行为，故被告应按合同约定承担违约责任。合同约定，被告提前退租，应按剩余租期内租金标准（人民币10万元）支付违约金，另外合同也约定租期内的采暖费及物业费由被告承担，所以原告主张的2010年11月1日至2011年3月31日供暖费人民币20，099元、2011年11月1日至2012年3月31日供暖费人民币20，099元和2012年1月1日至2012年6月7日期间物业费人民币2617元应由被告支付。考虑到原告出租的房屋的供暖存在不达标及消防检查时出现消防栓管网内无水的问题并非被告的过失造成的情况，原告自身也应承担一定的责任，故被告应支付的上述违约金、采暖费及物业费（违约金人民币10万元、供暖费人民币40，198元、物业费人民币2617元）可适当减少，本院酌定被告按70%支付计人民币99，970.5元。按照合同约定，被告还需承担原告租赁收入的法定税费，因该费用尚未发生，故原告可待履行完纳税义务后另行主张。原、被告在合同中约定了逾期缴纳租金所产生的滞纳金，但本案被告搬离租赁房屋后原告已经接收房屋，被告提前退租，按剩余租期内租金标准支付的是违约金而不是租金，被告并未拖欠租金，故原告主张滞纳金人民币10万元的诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。被告的反诉请求缺乏事实依据，其认为房屋的冬季采暖及消防设施不合格问题属原告提供的房屋不符合使用用途的主张不符合合同约定，被告单方搬离租赁房屋的行为违约，故其要求原告返还房屋租金人民币33，333元并要求赔偿消防罚款和配备消防器材费用的请求本院不予支持。原、被告约定的合同租赁期已满，被告交纳的押金人民币5000元原告应予退还。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）中国科学院沈阳计算技术研究所有限公司于判决生效后十日内给付原告（反诉被告）焦伟租房违约金、采暖费和物业费人民币99，970.5元；二、原告（反诉被告）焦伟于判决生效后十日内返还被告（反诉原告）中国科学院沈阳计算技术研究所有限公司费用押金人民币5000元；三、驳回原告（反诉被告）焦伟和被告（反诉原告）中国科学院沈阳计算技术研究所有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，沈阳计算研究所公司不服原审法院判决，向本院提出上诉。上诉请求：一、撤销原审判决第一、五（三）项，予以改判；二、判令被上诉人返还房屋租金33，333元，赔偿上诉人经济损失10，426.76元；三、由被上诉人承担本案一切诉讼费用。主要上诉理由：一、原审判决认定事实错误。首先，原审判决认定上诉人违约错误，本案是租赁房屋合同，被上诉人的基本义务就是提供符合租赁用途的房屋供上诉人使用。由于租赁房屋消防门设施不合格，并且冬季供暖不达标准，致使上诉人无法使用租赁房屋达到办公目的，被上诉人构成根本违约，上诉人有权解除合同，本案应承担违约责任的是被上诉人。第二，原审判决没有任何法律依据和合同依据认定房屋的验收，处理相关部门的检查验收甚至处罚整顿，均应由上诉人自行处理承担责任后果。上诉人作为租赁房屋的使用者，与使用有关的责任由上诉人承担，而与房屋有关的责任则应由被上诉人承担。双方合同中虽然对租赁房屋消防验收合格内容没有约定，但是国家法律则有明确规定，即《消防法》、《合同法》。同样采暖问题，由于大厦供暖老化，是房屋自身设施问题，应由被上诉人承担责任。第三，上诉人使用租赁房屋没有改变使用用途。第四，因租赁房屋消防设施不合格，消防处罚要求整改，而被上诉人未予整改，该房屋不符合使用条件，这完全符合合同法定解除条件。第五，本案上诉人依据《合同法》第九十六条的规定主张解除合同，2011年8、9月份多次通知被上诉人，且双方在2011年10月8日履行交接手续。被上诉人提起诉讼时间2012年10月25日，已超过一年。其次，原审判决判令上诉人支付采暖费和物业费错误。由于供暖设施不好，上诉人支付大量电费，所以不应该承担交纳采暖费的义务。2011-2012年上诉人已撤离租赁房屋，因此采暖费不应由上诉人承担。再次，因被上诉人根本违约，导致租赁合同依法解除，那么上诉人多交的两个月租金，被上诉人应于返还。而且，因被上诉人应当承担消防责任，故公安机关给予的罚款以及上诉人为该租赁房屋添置的消防器材费用应由被上诉人承担。二、原审判决应当适用《合同法》第二百一十六条、第九十四条、第九十六条的规定，认定被上诉人违约，上诉人有权解除合同。
被上诉人焦伟辩称：同意原审判决，请求维持原判。一、消防设施根据国家相关规定及我们双方之间的合同约定，上诉人进住之后，我方允许其进行装饰装修，而根据其用途，其应该自行报请消防验收备案，是由于对方自己没有去做消防验收备案，最终导致其消防验收不合格。二、关于供暖的问题，根据沈阳供暖相关条例规定，向我们这种商业用途的供暖，没有所谓的标准，如果上诉人认为我们的供暖达不到标准，请其提出相应的依据。租赁期间相关的采暖费用由上诉人自行承担，且上诉人如果提出合同终止的话需要提出书面申请，而我方至今没有收到上诉方任何关于终止租赁协议的申请，故这段期间所有的采暖费用应当是自行承担。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
本院另查明，在本院庭审中，上诉人、被上诉人双方均确认2008年11月份双方签订了一份房屋租赁合同，被上诉人2008年11月即将案涉房屋交付给上诉人使用。
在本院庭审中，上诉人亦表示在2008年至2010年租赁案涉房屋期间，案涉房屋的供暖时好时坏。
上述事实，有房屋租赁合同、收款收据、房屋所有权证书等证据材料及当事人陈述，经庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定诚信恪守履行合同义务。结合本案事实，上诉人与被上诉人于2008年即签订《房屋租赁合同》，被上诉人将符合使用条件的案涉房屋交付给上诉人使用，在2008年双方所签订的《房屋租赁合同》到期后，双方于2010年12月31日又重新签订了一份房屋租赁合同，租赁期限为二年，上诉人继续持续使用案涉房屋，在租赁合同未到期前，上诉人在未按照合同约定提前提前60日书面告知被上诉人且并未取得被上诉人同意情况下，自行搬离案涉房屋，其行为构成违约，故原审法院判令上诉人按合同约定向被上诉人支付违约金和租赁期限内的供暖费及物业费的70%并无不当，本院予以确认。
关于上诉人所提被上诉人提供的房屋消防验收不合格、冬季采暖不能达到使用标准，上诉人无法正常使用租赁房屋的问题，本院认为，关于案涉房屋的冬季供暖问题，上诉人在本院庭审中亦承认该问题系供暖公司的问题，是管道设计问题，因此基于案外人原因造成的房屋的供暖问题与被上诉人无关，上诉人不能据此要求解除房屋租赁合同，上诉人如认为自己存在相应损失，其可向供暖公司主张权利。关于消防验收的问题，本院认为，案涉房屋取得房屋权属证书，说明案涉房屋所在大楼已经消防验收或备案，且经过原审法院对东陵区公安消防大队工作人员的询问，案涉房屋用作培训机构消防验收级别高于用作一般办公使用，且东陵区公安消防大队下达的处罚通知书针对的处罚对象为沈阳计算所计算机培训中心，并非为上诉人中国科学院沈阳计算技术研究所有限公司，且该处罚通知并未导致上诉人停产停业，事后案涉房屋所在楼盘物业及上诉人也对于存在问题进行了整改。综上，上诉人所提的供暖问题及消防处罚问题并不符合法定及约定的合同解除事由，对于上诉人以此为由提出合同目的无法实现，被上诉人违约的主张，本院不予支持。
关于上诉人所提原审法院判令上诉人承担采暖费及物业费是错误之主张，本院认为，上诉人、被上诉人双方所签合同第三条明确约定，在租赁期间，案涉房屋的物业费、采暖费均由作为承租人的上诉人负担，在租赁合同期限届满前，上诉人单方搬离案涉房屋，提前解除租赁合同，上诉人违约在先，因此原审法院判令上诉人承担租赁期限的物业费和采暖费并无不当，对于上诉人该主张，本院不予支持。且原审法院亦考虑到消火栓官网内无水并非上诉人自身原因造成，故酌定判令上诉人按照70%标准向被上诉人支付采暖费、物业费和违约金，符合法定的公平原则，本院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5961元，由上诉人中国科学院沈阳计算技术研究所有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 相 蒙
代理审判员 郑竹玉
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 那萌萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；