广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5671号
上诉人（原审原告）：广州市蓝沙湾物业管理有限公司，住所地：广州市南沙区。
法定代表人：徐进，该公司总经理。
委托代理人：左小雄，广东安国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：唐义军，身份证地址：湖南省宁乡县，联系地址：广州市。
上诉人广州市蓝沙湾物业管理有限公司（以下简称蓝沙湾物业公司）因与被上诉人唐义军物业服务合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第214号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年2月13日，蓝沙湾物业公司（甲方）与唐义军（乙方）签订《蓝沙湾物业管理有限公司商业服务合同》，约定：“双方就乙方承租甲方今洲广场一楼34、35号商铺，面积50平方米的场地经营百年六福珠宝商品事宜订立本服务合同。管理费（包括清洁费、年保费、绿化费、水电故障维修费、景观及照明故障维修费、商场宣传推广费以及租赁管理费等）按每月15元／平方米计算（商场有权根据经营及成本列支情况进行调整），共计750元，2014年4月1日起开始甲方即向乙方收取管理费。第一年和第二年服务费每月共计人民币5500元／月，服务费每两年一调整，价格由甲方定，但不能高于全场最高价。甲方至2014年7月1日起开始甲方即向乙方收取服务费。水电费按下列方式之一收取：1、如乙方安装有独立水表、电表、则按抄表数和公共分摊部分之和收取；2、如乙方未安装独立的水表、电表，则按分摊的部分收费。甲方负责提供经双方确认的位置、场地及经营过程中必要的水、电等供应等”。同日，蓝沙湾物业公司（甲方）与唐义军（乙方）签订《蓝沙湾物业管理有限公司商业租赁合同》，约定：“乙方每月五日前必须向甲方交纳当月租金、物业管理费和上月水电费，逾期不交纳，乙方必须按日向甲方支付拖欠租金、物业管理费和水电费5‰的滞纳金，甲方并有权从乙方水电押金、租赁保证金中扣除，逾期超过30天，甲方有权单方解除合同且不予退还剩余所有乙方交纳的保障金。”蓝沙湾物业公司提供2014年10月29日的《今洲女人街品牌升级通知函》，载明：“11月份起，我司每月5日前将缴费通知单发放给各商户签收，请各商户在每月8日前缴清所有费用。如8日前为缴费的，请商户自行到我司管理处运营部交清费用。如个别商户确实有特殊原因不能按时缴纳费用，请在每月5日前提出书面申请并得到我司运营部统一方可延迟到15号前缴纳相关费用（无需缴纳滞纳金），如未提出书面申请，我司任何工作人员不接受商户的任何沟通。如商户在每月10日前未交清费用，我司统一在11日—15日发费用催缴函给商户（含滞纳金）并停止供应未交齐相关费用的商铺的用电。超过停电期三天商户仍未缴齐相关费用，13日上午安排保安及商场管理员根据合同条款停止商户的任何在我商场的营业行为。超过30天（次月5日）我司按合同有权单方面解除合同，扣押商户所有物资，不予退还商户交纳的保证金，并委托广州市国安律师事务所通过法律收到收回所有费用，直到商户交完所有费用我司即退还扣押商户之所有物资（我司在扣押商户物资的搬运过程中的损坏由商户自行负责，甲方不承担任何责任）。以上规定为我司依据租赁合同制定的，商户如有任何异议可提出上诉”。蓝沙湾物业公司称该通知函已送达给唐义军，并提供《关于女人街品牌升级通知函签收表》，其中商户签名第19行处签名为“唐义军”，但蓝沙湾物业公司确认该签名由唐义军的职员代签，唐义军称其并未收到上述通知函，对其职员代为签收不予确认。双方在庭审中确认，唐义军已交纳2014年12月（含12月）前的服务费、管理费。根据蓝沙湾物业公司提供的视频资料，其他商户拉横幅纠纷发生在涉案物业外的广场上，双方确认发生时间为2014年12月27日。蓝沙湾物业公司于2015年1月11日对唐义军经营的涉案商铺采取了断电措施，唐义军称其于该日起停业。蓝沙湾物业公司于2015年7月2日在未经唐义军同意的情况下清理涉案商铺，涉案商铺已出租给案外人经营使用。
双方确认唐义军已交纳2014年12月（不含12月）前的电费，根据蓝沙湾物业公司提供的《百年六福珠宝唐义军2015年1月-4月欠费明细》，涉案商铺从2014年11月25日起至2015年3月25日止共产生电费2272.63元，其中2014年11月25日起至2014年12月25日止产生电费1061.28元，2014年12月26日起至2015年1月25日止产生电费651.62元。唐义军对上述电费的计算方式及电费金额没有异议，但认为其从2015年1月11日起已停业，不应有电费产生，蓝沙湾物业公司称涉案商铺在唐义军停业后仍产生电费的原因是涉案商铺位于蓝沙湾物业公司公司大门入口处，为保障商场明亮，蓝沙湾物业公司商场管理员统一在早上9：30开取其商铺照明用电直到当天营业结束，蓝沙湾物业公司确认其在唐义军停止营业期间开取的照明是涉案铺位的照明用电而非商场的公共用电。根据蓝沙湾物业公司提供的编号为6954864的《收据》，蓝沙湾物业公司已向广州市澳琪商贸有限公司支付涉案商铺2014年12月至2015年2月的电费。
另查明，涉案商铺所在的“今洲广场”为广东逸涛万国房地产有限公司名下物业，广东逸涛万国房地产有限公司将该物业交付广州市澳琪商贸有限公司托管。根据广东逸涛万国房地产有限公司出具的《转租证明》，广东逸涛万国房地产有限公司同意广州市澳琪商贸有限公司将该物业转租给唐义军进行分租，并经营金洲女人街商场。
蓝沙湾物业公司于2015年2月6日提起本案诉讼，请求判令：一、解除蓝沙湾物业公司、唐义军签订的《蓝沙湾物业管理有限公司商业服务合同》；二、唐义军向蓝沙湾物业公司交还租赁场地；三、唐义军向蓝沙湾物业公司支付从2015年1月起至唐义军返还场地之日止所拖欠的物业管理费、服务费、水电费，并按每日5‰支付违约金，从2015年1月1日起计算至唐义军实际支付上述费用之日止。蓝沙湾物业公司在案件审理过程中撤回第二项诉讼请求，并明确第三项诉讼请求为：唐义军向蓝沙湾物业公司支付从2015年1月起至2015年6月30日止的服务费33000元、管理费4500元、电费2272.6元，并支付违约金，违约金以上述欠付金额为本金，按每日5‰的标准，从2015年1月1日起计算至唐义军实际支付上述费用之日止。
唐义军原审辩称：同意与蓝沙湾物业公司解除合同，但不同意支付蓝沙湾物业公司请求的费用，唐义军从2015年1月开始已停业，所以不存在管理费、服务费以及电费。唐义军之所以停业，原因也在蓝沙湾物业公司：一、双方签订合同之后，商场招商不满，大部分面积空置，影响唐义军经营；二、蓝沙湾物业公司与其它商铺产生纠纷，致使其它商铺拉横幅闹事，蓝沙湾物业公司没有为唐义军提供良好的经营环境；三、蓝沙湾物业公司从2015年1月11日起对涉案商铺采取了断电措施，导致唐义军无法营业，停业至今。唐义军认为双方签订的物业服务合同没有约定违约金，因此即使唐义军违约，也不同意按照蓝沙湾物业公司诉请的违约金标准计算违约金。
原审法院认为：蓝沙湾物业公司、唐义军签订的《蓝沙湾物业管理有限公司商业服务合同》以及《蓝沙湾物业管理有限公司商业租赁合同》中关于物业服务的约定是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。蓝沙湾物业公司于2015年7月2日清理唐义军经营的涉案商铺，合同于该日已实际解除，蓝沙湾物业公司请求判令解除双方签订的《蓝沙湾物业管理有限公司商业服务合同》，原审法院不予支持。《蓝沙湾物业管理有限公司商业服务合同》中约定涉案商铺每月管理费750元、服务费5500元，虽然未约定服务费、管理费的交纳时间，但《蓝沙湾物业管理有限公司商业租赁合同》中约定唐义军每月五日前必须向蓝沙湾物业公司交纳当月物业管理费，蓝沙湾物业公司向全体商户发出的《今洲女人街品牌升级通知函》中载明“如商户在每月10日前未交清费用，我司统一在11日—15日发费用催缴函给商户（含滞纳金）”，唐义军未按时交纳2015年1月的服务费、管理费，违约在先，但蓝沙湾物业公司从2015年1月11日起对涉案商铺采取了断电措施，导致唐义军无法正常经营，因此唐义军应向蓝沙湾物业公司支付2015年1月1日起至2015年1月10日止的管理费242元、服务费1774元，并从2015年1月11日起计付延迟给付上述费用的违约金。蓝沙湾物业公司要求唐义军支付2015年1月11日起的物业管理费、服务费及违约金没有依据，原审法院不予支持。唐义军以商场招商率不足以及其它商户拉横幅为由拒交服务费、管理费依据不足。在蓝沙湾物业公司断电导致唐义军停止经营期间，蓝沙湾物业公司未经唐义军允许开取涉案商铺照明，并要求唐义军承担在此期间产生的电费不合理，原审法院不予支持，但2014年11月25日至2015年1月10日唐义军正常营业期间的电费已由蓝沙湾物业公司向涉案物业的托管人交纳，因此蓝沙湾物业公司要求唐义军交纳并支付违约金合理，其中2014年11月25日至2014年12月25日1061.28元电费的违约金应从2015年1月11日起计付，2014年12月26日至2015年1月25日电费为651.62元，故2014年12月26日至2015年1月10日电费应为336.32元，该部分违约金应从2015年2月11日起给付。虽然《蓝沙湾物业管理有限公司商业服务合同》未对违约金标准作出约定，但《蓝沙湾物业管理有限公司商业租赁合同》约定逾期不交纳物业管理费和水电费，唐义军必须按日向蓝沙湾物业公司支付拖欠物业管理费、水电费5‰的滞纳金，但该标准过高，且唐义军对此提出异议，原审法院酌情调整至中国人民银行同期同类贷款利率标准。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十四条第二款的规定，于2015年8月17日作出如下判决：一、被告唐义军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市蓝沙湾物业管理有限公司支付从2015年1月1日起至2015年1月10日止的管理费242元、服务费1774元及违约金（违约金的计算方法：以2016元为本金，从2015年月1月11日起至被告唐义军实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。二、被告唐义军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市蓝沙湾物业管理有限公司支付电费1397.6元及违约金（违约金的计算方法：从2015年1月11日起至2015年2月10日止，本金为1061.28元，从2012年2月11日至被告唐义军实际付清前述款项之日止，本金为1397.6元，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；三、驳回原告广州市蓝沙湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费250元，由原告广州市蓝沙湾物业管理有限公司负担200元，由被告唐义军负担50元。
判后，上诉人蓝沙湾物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定“蓝沙湾物业公司从2015年1月11日起对涉案商铺采取了断电措施，导致涉案商铺无法正常经营”，因而构成违约，属于认定事实错误。唐义军停止营业完全是其个人的行为，不是因我司采取断电措施所导致的。唐义军在一审答辩时自认，因商店外有人拉横幅闹事、商店招商不满，导致其停止营业、不交租金。一审时双方确认拉横幅事件发生在2014年12月27日，也就是说唐义军此时就已经停止营业了，而我司采取断电措施是发生在2015年1月11日，所以断电措施不可能是导致唐义军停止营业的原因。我司是在唐义军己经停止营业的情况下，为防止电费损失继续扩大和避免给商场顾客造成误导才断掉商铺的展示用电，而商铺的照明用电是一直开启的。一审法院认定断电措施是导致唐义军停止营业的原因，是颠倒了事实上的因果关系。唐义军所提到的停止营业的两点理由是不成立的，唐义军停止营业、不交管理费、服务费完全是其个人的违约行为，与申请人无关。二、一审法院适用法律错误。1、唐义军未按时缴纳1月份的租金，违约在先，而我司不存在违约行为。依据《合同法》第一百零七条的规定，唐义军应向我司支付从2015年1月1日起至2015年7月2日止的管理费、服务费及违约金。2、即使一审法院将我司的断电措施认定为违约，而唐义军拖欠租金的违约行为也一直持续存在，则双方对合同的解除均存在过错。《合同法》第一百二十条的规定，因解除合同所造成的损失应由双方共同承担。3、依据《合同法》第一百一十四条的规定，违约金要与造成的损失大致相当的。一审法院将合同中约定的按日千分之五的违约金比例调整为按中国人民银行同期同类贷款利率，但是调整之后的违约金远远不足以弥补我司所受到的损失，一审法院对于违约金的调整幅度过大。据此上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判唐义军向我司支付从2015年1月1日起至2015年7月2日止的管理费4500元、服务费33000元及违约金（违约金计算方法：分别以750元和5500元为本金，分别从2015年1月6日、2月6日、3月6日、4月6日、5月6日、6月6日起计算至实际付清之日止，按每日千分之三计算）。2、由唐义军承担本案一审、二审的全部诉讼费用。
被上诉人唐义军经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。蓝沙湾物业公司在二审庭审中表示无新证据提交。
本院认为，上诉人蓝沙湾物业公司与被上诉人唐义军签订的《蓝沙湾物业管理有限公司商业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。
双方服务合同约定涉案商铺每月管理费750元、服务费5500元，虽然未约定服务费、管理费的交纳时间，但《蓝沙湾物业管理有限公司商业租赁合同》中约定唐义军每月五日前向蓝沙湾物业公司交纳当月物业管理费，根据已查明的事实，唐义军未按时交纳2015年1月的服务费、管理费，但蓝沙湾物业公司从2015年1月11日起对涉案商铺采取了断电措施，客观上导致唐义军无法正常经营，因此唐义军应向蓝沙湾物业公司支付2015年1月1日起至2015年1月10日止的管理费242元、服务费1774元，并从2015年1月11日起计付延迟给付上述费用的违约金。虽然《蓝沙湾物业管理有限公司商业服务合同》未对违约金标准作出约定，但《蓝沙湾物业管理有限公司商业租赁合同》约定逾期不交纳物业管理费和水电费，唐义军必须按日向蓝沙湾物业公司支付拖欠管理费、水电费5‰的滞纳金。但合同约定的违约金标准过高，唐义军请求调整至中国人民银行同期同类贷款利率标准合理，原审法院予以支持，并无不当，本院予以确认。蓝沙湾物业公司上诉请求按拖欠管理费、服务费每日千分之三计算违约金的理由不充分，本院不予支持。
关于蓝沙湾物业公司主张要求唐义军支付2015年1月11日起至2015年7月2日止的管理费、服务费及违约金的问题。唐义军拖欠管理费、服务费违约在先，但蓝沙湾物业公司从2015年1月11日起对涉案商铺采取了断电措施，客观上导致涉案商铺无法正常经营，存在过错。另一方面，唐义军既然无法经营，就应将涉案商铺及时地交还给蓝沙湾物业公司，以免损失扩大。而唐义军却一直没有将涉案商铺交还而继续占用，至蓝沙湾物业公司于2015年2月6日提起本案诉讼仍无向蓝沙湾物业公司或原审法院提出交还商铺给蓝沙湾物业公司，因此，唐义军也有过错，且双方的过错相当，故2015年1月11日起至2015年7月2日止的管理费、服务费，应由蓝沙湾物业公司和唐义军各付一半的损失。唐义军应按每月管理费750元、服务费5500元的50%计向蓝沙湾物业公司支付从2015年1月11日起至2015年7月2日止的管理费、服务费。原审对此处理欠妥，本院予以更正。蓝沙湾物业公司要求唐义军承担该管理费、服务费的违约金，理由不成立，本院不予支持。
关于原审对唐义军拖欠蓝沙湾物业公司的电费及违约金的处理，原审已经认定唐义军拖欠的电费1397.6元的违约金“从2015年2月11日起”计算，但在判决主文中表述为“从2012年2月11日起”，应为笔误，本院予以更正。
被上诉人唐义军经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席审理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第214号民事判决第一、三项以及案件受理费的处理决定；
二、变更广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第214号民事判决第二项为：被上诉人唐义军于本判决送达之日起十日内向上诉人广州市蓝沙湾物业管理有限公司支付电费1397.6元及违约金（违约金的计算方法：从2015年1月11日起至2015年2月10日止，本金为1061.28元，从2015年2月11日至被上诉人唐义军实际付清前述款项之日止，本金为1397.6元，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；
三、被上诉人唐义军于本判决送达之日起十日内，按每月管理费750元、服务费5500元的50%计向上诉人广州市蓝沙湾物业管理有限公司支付从2015年1月11日起至2015年7月2日止的管理费、服务费。
本案二审受理费687元，由上诉人广州市蓝沙湾物业管理有限公司负担343.50元，由被上诉人唐义军负担343.50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 胡 茜
颜玉婵