湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘11民终239号
上诉人（原审原告）：肖家余。
委托诉讼代理人：全东香（肖家余之妻）。
被上诉人（原审被告）：宋海文。
委托诉讼代理人：钟建宁，湖南济人律师事务所律师。
上诉人肖家余与被上诉人宋海文确认合同无效纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院(2016)湘1102民初1663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月23日立案后，依法组成合议庭，因本案事实清楚，本院通过阅卷、询问等方式，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
肖家余上诉请求：1、撤销原判，依法改判确认原、被告双方于2015年12月17日签订的《房屋买卖合同》无效；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担；事实和理由：1、双方并无597万元借款之实；2、双方并无以物抵债协议之约定；3、上诉人授权的受托人超越代理权限，其签订的涉案《房屋买卖合同》应无效。
宋海文辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。1、双方存在597万元借款事实。借款本息结算单、借款协议和抵押登记以及委托书均可证实借款事实的存在；2、双方存在以物抵债协议，委托书明确记载肖家余自愿用房产抵偿宋海文借款本息，宋海文亦同意接受房产抵债，并办理过户手续；3、代理人陈勇有代理权，房屋买卖合同有效。
肖家余向一审法院起诉请求：确认原、被告双方于2015年12月17日签订的房屋买卖合同无效。
一审法院认定事实：2008年，原告肖家余与刘志新合作开发零陵区原百货大楼及原副食商场工程项目，该项目部一切行政事务及决策、经济账目来往及债权债务均由肖家余独立运作并承担责任，后刘志新于2011年退出了王府井项目的经营，整个王府井项目部均由原告肖家余一人掌握。2012年9月6日,肖家余、刘志新与宋海文、熊保佳在零陵区房地产交易管理所以肖家余、刘志新二人所有的位于零陵区人民路、建筑面积为224.72㎡的一楼商业门面（权证号码为永房权证零陵字第001827**号）设定抵押权，抵押权人为宋海文、熊保佳，约定日限2013年2月28日，权利价值为597万元，抵押期限半年，该门面经评估市场价值单价为28,240元/平方米，总价值634.6万元。2013年5月31日，肖家余、全东香及刘志新、王玉丽夫妇向陈勇出具一份授权委托书，并于当天经湖南省永州市冷水滩公证处公证，委托书载明：“委托人肖家余、刘志新与债权人宋海文、熊保佳于2012年8月15日签订《借款协议》，协议约定：委托人肖家余、刘志新共向债权人宋海文、熊保佳借款人民币伍佰玖拾柒万元（5,970,000元）用作流动资金，委托人肖家余、刘志新应于2012年10月31日前归还全部贷款本金人民币伍佰玖拾柒万元（5,970,000元），如逾期未归还，则按月利率2.5%的标准从2012年11月1日起开始计算利息。委托人肖家余、刘志新自愿用位于永州市零陵区人民路的224.72平方米的一楼临街商业门面（产权证号为：永房权证零陵字第001827**号）做抵押，并于2012年9月6日办理了抵押登记（他项权证书号为：永房他证零陵字第000549**号）。至今，委托人肖家余、刘志新未归还贷款本息分文。经委托人肖家余、刘志新与债权人宋海文、熊保佳协商一致，委托人肖家余、刘志新自愿用上述抵押的房产（包括该房产所享有的土地使用权）抵偿债权人宋海文、熊保佳的上述贷款本息全部债务，将上述抵押的房产（包括该房产所享有的土地使用权）过户给债权人宋海文、熊保佳，过户的税费由债权人宋海文、熊保佳承担。在上述抵押的房产（包括该房产所享有的土地使用权）过户到债权人宋海文、熊保佳（或者债权人宋海文、熊保佳指定的人或者其他出资购买该房产的人）的名下后，委托人肖家余、刘志新与债权人宋海文、熊保佳之间的债权债务全部结清。为方便、及时的办理上述产权过户，委托人肖家余、刘志新自愿委托受托人办理如下事项：办理将位于永州市零陵区人民路的224.72平方米的一楼临街商业门面（产权证号为：永房权证零陵字第001827**号）房屋产权和该房屋所享有的土地使用权过户到债权人宋海文、熊保佳（或者债权人宋海文、熊保佳指定的人或者其他出资购买该房产的人）的名下的相关手续的一切事项，包括解除抵押、签署房地产买卖合同、评估、填表格、签署法律文件、水电过户等已列明的事项和未列明的但属于该房屋产权和土地使用权过户所需要办理的事项。受托人在办理上述委托事项时所签署的全部文件，委托人均予以认可，由此所产生的法律后果均由委托人承担。委托期限：自出具本授权委托书之日起至将上述房产（含该房产所享有的土地使用权）过户到债权人宋海文、熊保佳（或者债权人宋海文、熊保佳指定的人或者其他出资购买该房产的人）的名下之日止。受托人无权转委托”。2014年9月22日，经湖南潇湘房地产评估经纪有限公司评估，该门面在2014年9月19日的抵押价值为887.42万元。2015年12月21日，陈勇持上述授权委托书与被告在永州市零陵区房产局签订了房屋买卖合同，并将该门面转移登记至被告名下，产权证号为：永房权证零陵字第7150104**号。2016年5月20日，经案外人董毅委托，湖南潇湘房地产评估经纪有限公司确定该门面的价值为790.48万元，同年6月30日，被告以该门面为案外人董毅进行抵押担保，权利价值为470万元。原告认为被告办理产权转移登记的时间已经超过抵押合同约定的行使抵押权的时间，且办理登记时的房屋买卖合同并非原告所签，双方也未协商房屋的价格，该房屋买卖合同应为无效合同，遂诉至法院请求判如所请。
一审法院认为，虽然该门面的原产权人为原告肖家余和刘志新，且《抵押合同》及《授权委托书》均系二人共同作为一方当事人签订，但该门面所涉及的王府井项目的一切行政事务及决策、经济账目来往及债权债务均由肖家余独立运作并承担责任，且刘志新已于2011年退出零陵区王府井项目，故对被告提出的刘志新应为本案共同原告或追加其为第三人的答辩主张，不予支持。
根据《中华人民共共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告肖家余夫妇与刘志新夫妇于2013年5月31日向案外人陈勇出具授权委托书，授权权限为：解除抵押、签署房地产买卖合同、评估、填表格、签署法律文件、水电过户等已列明的事项和未列明的但属于该房屋产权和土地使用权过户所需要办理的事项，委托权限为自出具授权委托书之日起至将上述房产（含该房产所享有的土地使用权）过户到宋海文、熊保佳（或债权人宋海文、熊保佳指定的人或者其他出资购买该房产的人）的名下之日止，故陈勇与被告签署房屋买卖合同的行为，有原告的委托授权，且在委托权限内。另外，原告在该授权委托书中以本案的涉案房产及其土地使用权抵偿所借被告借款本金597万元及利息全部债务，系当时真实意思表示，并经湖南省永州市冷水滩公证处公证，实际为一份“以物抵债”协议，陈勇在原告的授权下与被告签订房屋买卖合同、并将房产所有权及其土地使用权转移到被告名下、被告实际接受该房产的行为，是履行“以物抵债”协议的行为，而非被告实现抵押权，故原告主张的被告逾期行使抵押权导致房屋买卖合同无效的主张，不予支持。原告主张被告在进行房屋转移登记时未对房屋进行评估、房屋价值不明因而该房屋买卖合同无效，但评估并非法律、行政法规的强制性规定，该合同又无合同法五十二条规定的其他无效情形，故原告要求确认与被告于2015年12月17日签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求理据不足，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告肖家余的诉讼请求。案件受理费80元，由原告肖家余承担。
二审期间，上诉人肖家余向本院提供照片一张，拟证明涉案房屋于2015年2月5日被永州市冷水滩区人民法院冻结，房屋冻结期间，被上诉人通过非法手段办理产权过户手续；被上诉人向本院提供证据一、借款本息结算单一份，拟证明至2015年6月26日，上诉人尚欠宋海文借款本金597万元及利息507.45万元，上诉人愿意承担借款本息，诉讼时效中断；证据二借款协议和借条，拟证明2012年9月6日，上诉人向被上诉人借款597万元；证据三冷水滩农村信用合作联系取款、存款机转账凭证，拟证明2012年8月29日，宋海文向信用社转账230万元给上诉人用于归还信用社贷款；证据四案外人熊保佳出具的情况说明一份，拟证实涉案房产过户至宋海文个人名下，是经过熊保佳认可同意的。
被上诉人宋海文发表质证意见认为，对上诉人提供的照片真实性、关联性均有异议，该证据与本案没有关联性。
上诉人肖家余发表质证意见认为，被上诉人提供的前三份证据未在一审提交，不属于新证据，不能作为二审新证据，肖家余不予程序上的质证；对熊保佳出具的说明认为，熊保佳没有出庭佐证，不予认可。
本院对上诉人肖家余提供的照片认证认为，该证据与本案没有关联性，本院不予采信。对被上诉人宋海文提供的四份证据认证认为，该四份证据真实有效，与本案相关联，本院予以采信。
本院二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案争执的焦点为：涉案房屋买卖合同是否有效。本案上诉人对借款协议签字认可，并出具借条，在2015年6月26日借款本息结算单签字确认，被上诉人亦提供相关证据证实借款的事实。因借款事宜，2012年9月6日，上诉人、案外人刘志新与被上诉人、案外人熊保佳在房产部门以涉案房产设定抵押权，抵押权人为宋海文、熊保佳。上诉人肖家余夫妇与案外人刘志新夫妇于2013年5月31日向案外人陈勇出具授权委托书，授权权限为：解除抵押、签署房地产买卖合同、评估、填表格、签署法律文件、水电过户等已列明的事项和未列明的但属于该房屋产权和土地使用权过户所需要办理的事项。委托期限为自出具授权委托书之日起至将上述房产（含该房产所享有的土地使用权）过户到宋海文、熊保佳（或债权人宋海文、熊保佳指定的人或者其他出资购买该房产的人）的名下之日止。因此，陈勇与被上诉人宋海文签署房屋买卖合同的行为，有上诉人肖家余夫妇的委托授权，且在委托权限内。同时熊保佳同意将涉案房产过户至被上诉人个人名下，并在房产部门作出承诺并签字认可，故陈勇在上诉人的授权范围内与被上诉人签订房屋买卖合同、并将房产所有权及其土地使用权转移到被上诉人名下并不违法法律规定，亦不存在无效情形，故对上诉人提出“双方并无597万元借款之实，亦无以物抵债协议之约定，上诉人授权的受托人超越代理权限，其签订的涉案《房屋买卖合同》应无效。”的上诉理由，本院不予支持。
综上所述，上诉人肖家余的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人肖家余负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐治生
审 判 员 李 飞
代理审判员 熊孝航
二〇一七年四月五日
书 记 员 吴亚妮
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。