辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民三终字第730号
上诉人（原审被告）：牟春梅，农民。
被上诉人（原审原告）：纪新玉，农民。
委托代理人：纪长涛（纪新玉之子）。
上诉人牟春梅因土地承包经营权纠纷一案，不服辽宁省普兰店市人民法院（2014）普民初字第1277号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人牟春梅、被上诉人纪新玉及其委托代理人纪长涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告系普兰店市丰荣街道办事处鞍子山村张家沟屯村民，2001年土地调整时，张家沟居民组将张家沟北山前地四亩、果树地一亩共计五亩地（即案涉地）承包给原告，该地东面临沟边，北面临沟心，西面临道边，南临河水沟（原生产队留的水沟）。现存的果树系原告承包后陆续栽植的。2012年4月8日，经中间人宋成祥（也是本案的证人）介绍，原告纪新玉与被告牟春梅（系李店社区居民）签订《租地协议》，原告将案涉五亩地租给被告，租期10年，自2012年4月8日起至2021年12月末，租金每年1200元，当年12月末交下年租金，被告如交不上租金，原告有权收回土地。协议签订时，被告将2012年的租金1200元付给原告。2012年6月2日，原、被告又签订一份《果园转让协议》，内容为：今有纪新玉果园一处一次性将所有权永久转让牟春梅，转让费2万元整一次性付清，至此后所有权给牟春梅所有，以此为据。协议签订后，被告付给原告转让费2万元。两份协议均有中间人宋成祥签字。被告在案涉地上兴建简易房一栋。2012年10月17日，因被告与他人因案涉土地的使用发生争议，被告找到原告要求原告明确案涉地四至，原告在被告提供的果园转让协议的复印件上签上地四至，东面沟边，北面沟心，西面到道边，南面到河水沟（原生产队留的水沟）。2012年12月，原告向被告索要2013年的土地租金1200元，被告以果园已转让给自己为由拒绝。原告遂诉至法院，认可2012年6月2日签订的果园转让协议，要求解除2012年4月8日签订的《租地协议》，恢复原状，给付租金并赔偿因诉讼导致的车费、餐饮费损失5000元。
另查：庭审中，中间人宋成祥作为证人到庭作证，其陈述协议的签订过程。中间人宋成祥租用案涉地旁边的地从事狐狸养殖，2012年被告与丈夫到案涉地附近寻找可租地，宋成祥知道原告有地要出租，从中介绍，参与了两次协议的签订。其证实，案涉地共有4亩多，果园占其中近1亩，第一次签订租地协议时，是果树和土地一起租的，一年租金1200元，后来签订果园转让协议，被告买的只是果树，不是案涉地全部。果树自己没有亲自数过，只是听原告说有54棵，自己也告诉过被告有54棵果树，还替被告讨价还价过，但没有成功最终仍以2万元成交。中间人还证实，附近土地根据用途不同，租金也不同，中间人租的3亩地年租金为1万至1.3万元，类似原告的承包地每亩100至150元，买卖价为1亩地2万元。另据鞍子山社区居民委员会副书记介绍，2012年左右，该居民委土地承包权转让价格每亩大约1万至1.5万元左右。
还查：庭审中，原告只要求解除2012年4月8日签订的租地协议，认可以2万元的价格将果树及果树所占1亩土地的使用权转让给被告。
原审法院认为，法律有明确规定土地所有权归国家或者是集体所有，自然人只是享有使用权，果园转让协议虽写明转让的是所有权，通常的理解双方之间转让的应是果树的所有权和果树所占土地的经营权。本案争议的焦点在于原、被告双方于2012年6月2日签订的《果园转让协议》是否取代了双方于2012年4月8日签订的《租地协议》，通过庭审调查，案涉地附近土地使用权的买卖每亩为2万元，而案涉地共计5亩，连同果树以2万元的价格转让明显低于市场价格，原告不予认可，被告以此抗辩显然与事实不符，有悖常理，对原告显失公平，被告又无其他证据证明《果园转让协议》取代《租地协议》，故对被告以原告已将案涉地以2万元的价格转让给了被告的抗辩意见不予采纳。庭审中，原告不要求解除果园转让协议是对自己权利的处分，予以照准。原、被告签订《租地协议》是原、被告真实意思表示，并已实际履行，应认定双方签订的租地协议合法有效。被告在履行协议过程中，违反协议中给付租金的约定，原告有权解除合同并要求给付租金。租地协议自原告方向被告方作出明确的意思表示即起诉状送达被告之日即2013年4月23日解除。根据租地协议约定租金的给付方式为每年年末给付下一年度的租金，租地协议虽于2013年4月23日解除，但至今被告仍占有使用案涉地，故被告应给付原告2013年、2014年、2015年三年的租金3600元。案涉地上附属物系被告未经原告同意自行建筑，被告也不同意评估价值亦未提出反诉，由被告自行拆除。原告要求被告赔偿因诉讼导致的车费即餐饮费无法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条之规定，判决如下：一、确认原告纪新玉与被告牟春梅之间于2012年4月8日签订的租地协议于本案起诉状送达之日即2013年4月23日解除；二、被告牟春梅于判决生效之日起10日内给付原告纪新玉2013年、2014年、2015年3年的租金3600元；三、被告牟春梅于判决生效之日起60日内自行拆除案涉地（四至为东面沟边，北面沟心，西面到道边，南面到河水沟）地上附着物并将土地（除果树及果树所占土地1亩）返还给原告；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告负担。
原审法院宣判后，牟春梅不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人纪新玉的诉讼请求。其提出的上诉理由为：1、《果园转让协议》与《租地协议》对应的是一块地，《租地协议》已被《果园转让协议》所取代；2、原审判决认定案涉地附近土地使用权的买卖价格每亩2万元，而案涉地5亩，连同果树以2万元价格转让明显低于市场价格没有事实依据，因被上诉人转让给上诉人的果园是已撂荒多年，且无水、无电、无路的荒山，价格要低于正常土地价格；3、原审法院未经任何一方当事人申请即向鞍子山社区居委会副书记处调取证据，且证人未出庭，程序违法。
被上诉人纪新玉不同意上诉人的上诉请求，表示服从原审判决。
本院二审对原审查明的双方签订《租地协议》与《果园转让协议》及被上诉人在《果园转让协议》复印件上标注土地四至的事实予以确认。
另查明，《租地协议》第一行载明：“出租人纪新玉北山前果园地出租给牟春梅，条件如下：……”。
上述补充查明的事实，有《租地协议》为凭，并经当事人庭审质证、本院认证，可以采信。
本院认为，本案争议焦点系双方签订的《果园转让协议》与《租地协议》对应的土地是否是同一块，《果园转让协议》是否取代了《租地协议》。诉讼中双方对《租地协议》对应的土地四至为“东面临沟边，北面临沟心，西面临道边，南临河水沟（原生产队留的水沟）”并未争议，产生分歧的是《果园转让协议》对应的土地四至。被上诉人在《果园转让协议》复印件上标注的土地四至与《租地协议》涉及的土地四至一致，虽然被上诉人辩称该标注系因上诉人与他人对土地使用权产生争议引起，不是对出让果园土地四至的标注，但因该复印件与原件相符，复印件中被上诉人对向上诉人出让果园的意思表示明确，被上诉人在此复印件上标注土地四至，在没有特别注明系针对其他事项进行标注的情况下，通常理解应为对出让果园土地四至的标注。另一方面，《租地协议》和《果园转让协议》指向的标的物均系果园，协议签订的双方主体同一，前后间隔仅两个月，若涉及的标的物不同，正常理性人均会作出特别注明，但本案双方没有特别标注；中间人宋成祥的证人证言及对鞍子山社区居民委员会副书记的调查笔录，均属言词证据，证明力不强，不足以据此认定案件事实。综上，上诉人主张《租地协议》已被《果园转让协议》所取代，本院予以采信；被上诉人请求解除《租地协议》、赔偿损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持；原审判决认定事实错误，适用法律不当，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销辽宁省普兰店市人民法院（2014）普民初字第1277号民事判决；
二、驳回被上诉人纪新玉的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由被上诉人纪新玉承担。
本判决为终审判决。
审判长 白 波
审判员 高明伟
审判员 卢宏翔
二〇一五年八月十七日
书记员 葛美玲