内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）内0502民初105号
原告：中国银行股份有限公司通辽分行，住所地通辽市科尔沁区明仁大街84号。
负责人：苏健，职务：行长。
委托诉讼代理人：ＸＸ新，内蒙古铭真律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴志文，内蒙古铭真律师事务所律师。
被告：马国文，男，1971年5月4日出生，汉族，公民身份号码：×××。
被告：通辽市豫通房地产开发有限公司，住所地通辽市科尔沁区东顺路北段通辽第二建筑公司预制厂。
法定代表人：翟志杰，职务：总经理。
委托诉讼代理人：刘丹丹，内蒙古擎正律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司通辽分行（以下简称中国银行）与被告马国文、通辽市豫通房地产开发有限公司（以下简称豫通公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行的委托诉讼代理人ＸＸ新，被告马国文、被告豫通公司的委托诉讼代理人刘丹凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告马国文偿还原告欠款本金2714573.25元，支付利息及罚息15729.15元（2017年11月28日之后的利息按合同约定给付至欠款还清时止），合计2730302.40元。2、请求判令被告马国支付原告律师费20000.00元；3、请求法院判令原告对被告马国文抵押的房屋（位于通辽经济技术开发区地矿花园18#B-/-109号）享有优先受偿权。4、请求法院依法判令被告豫通公司承担连带保证责任；5、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2014年5月29日，被告马国文以按揭贷款方式，由被告豫通公司为保证人，在原告处借款3600000.00元，用于购买位于通辽经济技术开发区地矿花园18#B-/-109号房屋，为此，原告与被告马国文、被告豫通公司签订了《个人商业用房贷款合同》，约定被告马国文以”等额本息还款法”按月偿还所欠贷款，否则原告有权要求其一次性全部还清所欠款项，并承担原告为实现债权所发生的一切费用（包括诉讼费、律师费等），借款期限自2014年5月29日至2024年5月29日。被告马国文以所购买的房屋作为抵押办理了《房屋预告登记证》，证号为：蒙房预通辽市字第42008140183526号，抵押期限:2014年9月11日至2025年9月11日。2014年5月29日，原告依约将借款发放给了被告马国文，被告马国文却未按照合同约定如期还款，截止至2017年11月28日，累计欠款本息共计2730302.40元，原告多次向二被告催要，但二被告一再拖延未还，故诉至法院。
被告马国文辩称：原告所述属实，同意偿还。但暂时没有能力偿还。
被告豫通公司辩称：根据原告与被告马国文及答辩人所签订的《个人商业用房贷款合同》可知，被告马国文向原告借款时，以其贷款所购房屋作为抵押物向原告提供抵押担保，即本案中，同一笔债权既有答辩人的保证，又有被告提供的物的担保，根据《担保法》第二十八条第一款之规定，”同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”《物权法》第一百七十六条之规定，”被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；”《担保法解释》第三十八条第二款之规定，”同一债权既有保证又有物的担保的，物的担保合同被确认无效或者被撤销，或者担保物因不可抗力的原因灭失而没有代位物的，保证人仍应当按合同的约定或法律的规定承担保证责任。”本案中，原告与被告马国文、答辩人所签订的合同中明显没有对实现债权的情况进行约定，原告依法应先就债务人马国文提供的物保实现债权，而答辩人仅对物保不足偿还的欠款部分承担连带偿还责任，而非对被告马国文的全部借款本息承担连带偿还责任，即使物的担保被确认无效或者被撤销，答辩人依法仍只对担保物变价不足以清偿债务的部分承担连带责任，因此，原告要求答辩人对全部欠款本息及律师费等承担连带保证责任是有悖于法律规定的。请求法院判令答辩人对被告马国文提供的抵押物折价拍卖或者变卖所得价款不足偿还原告的欠款部分承担连带偿还责任。
本院经审理认定事实如下：2014年5月29日，原告与被告马国文、被告豫通公司签订《个人商业用房贷款合同》一份，合同约定：被告马国文向原告借款3600000.00元用于支付其购买的坐落于通辽经济技术开发区地矿花园18#B-/-109号的商业用房款，借款期限120个月，自贷款人实际放款日起算。借款利率为浮动利率，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮50%计息。还款方式为按月等额本息还款法，若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。被告马国文以所购买的房屋向原告提供抵押担保，由被告豫通公司提供全程连带责任保证。同时约定，因本合同订立、履行及争议解决发生的律师费用由借款人承担。在合同通用条款中约定，借款人出现未按期归还贷款本息等情况视为构成违约，借款人可宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。
2014年5月29日，原告向被告发放了合同约定的借款，在借据中约定借款利率按基准利率上浮50%，截止至2017年11月28日，被告马国文尚欠原告借款本金2714573.25元，利息及罚息15729.15元，合计2730302.40元。原告在本案中为实现债权支出律师代理费20000.00元。
上述事实，有原、被告的庭审陈述在卷佐证。
原告出示的证据有中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同、个人贷款借据、贷款已还明细单、房地产抵押合同、房屋预告登记证明、委托合同、律师费发票及银行汇款凭证各一份，以及被告豫通公司复举的中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同以证实，上述证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。
本院认为，原告与被告马国文、被告豫通公司签订的《个人商业用房贷款合同》系合同双方当事人真实的意思表示，内容合法有效，本院予以确认。合同签订后，原告已按合同约定向被告马国文发放了借款，被告马国文应按合同约定的期限偿还借款本息，因被告马国文未按约定期限偿还借款本息，原告根据合同约定的条件宣布借款到期并要求其偿还全部借款本息的诉讼请求，符合双方合同的约定，本院予以支持。根据当事人双方订立的《个人商业用房贷款合同》约定，对于原告通过诉讼实现债权所产生的律师代理费由借款人承担，因此原告要求被告马国文承担律师代理费20000.00元的请求符合合同约定，本院予以支持。原告与被告马国文在《个人商业用房贷款合同》中虽约定以其购买的房屋为其借款提供抵押担保，并依法办理了抵押权预告登记，但抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，根据《中华人民共和国物权法》的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满，对本案中房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对本案中房屋的处分，并非对房屋有现实抵押权。因此原告在本案中要求对本案中的房屋实现抵押权的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。综上，被告豫通公司自愿为被告马国文的借款全程提供连带责任保证担保，故原告要求被告豫通公司承担连带清偿责任的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。因被告豫通公司对被告马国文提供的抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款不足清偿债务部分承担连带清偿责任的辩解理由不能成立，故本院对被告豫通公司的辩解意见，不予采纳。被告豫通公司作为保证人，代被告马国文偿还借款后可根据双方的约定另行向被告马国文主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告马国文返还原告中国银行股份有限公司通辽分行借款本金2714573.25元，利息及罚息15729.15元（自2017年11月28日以后的利息按合同约定顺延计算至借款偿还完毕时止），律师代理费20000.00元，合计2750302.40元，于本判决发生法律效力后立即给付。
二、被告通辽市豫通房地产开发有限公司承担连带清偿责任。
三、驳回原告中国银行股份有限公司通辽分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14401.00元，由被告马国文、被告通辽市豫通房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。
判决生效后，若一方不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，二年内向人民法院申请执行。逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。
审判员 安殿文
二〇一八年二月二十五日
书记员 陈 莹