江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0981民初4929号原告：东台市宇航奶业有限公司，住所地在江苏省东台市台城新东东路64号。法定代表人:丁昌根，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨国平，江苏天全律师事务所律师。被告：仇秀玲，女，1954年5月7日出生，汉族，居民，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：高峰，江苏正都律师事务所律师。原告东台市宇航奶业有限公司（以下至判决主文前简称“宇航公司”）与被告仇秀玲租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宇航公司的委托诉讼代理人杨国平，被告仇秀玲及其委托诉讼代理人高峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宇航公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即迁让原告所有的位于东台市新东东路56号金牛旅社楼房二、三、四层及一楼门厅；2、被告按3000元/月的标准向原告支付自2014年1月1日起至迁出之日止的房屋使用费（其中至起诉之日共31个月，共计93000元）。事实和理由：2011年8月16日，原、被告签订了一份承包经营协议，约定被告承包原告所有的位于东台市新东东路56号楼房二、三、四层的金牛旅社，承包期为2011年8月21日至2012年12月31日，承包金为3000元/月，承包期满经双方协商再另行订立合同。合同期满后，双方未续订合同，被告仍占用原告的房屋及物品，并仅给付了原告2013年的承包费。因政府拆迁需要，原告多次要求被告迁让未果。仇秀玲辩称：原告要求被告迁让房屋的主要目的是为了排除被告的拆迁利益，将全部拆迁款项归为己有。2012年合同到期后，双方未再订立承包合同，应当按照法律规定和公平原则予以处理，原告依据2011年8月16日订立的合同约定主张相关的权利于法无据。根据法律规定，承包经营期间承租人有权在相关损失范围内获得拆迁补偿，东台市农委与原告签订拆迁补偿协议时，已经将承租人的补偿项目列入其中，如拆迁时承包经营合同还存在，承包人有权获得相关款项。被告承租的房屋被列入拆迁房屋后，被告至今未接到原告的迁让通知，仅接到了拆迁单位的拆迁通知，故双方的承包租赁合同已经终止，等待拆迁补偿。根据征收条例的规定，先补偿后迁让的规定，因拆迁补偿未到位，被告未能迁让。被告系原告单位职工，现无处居住，故一直居住在该房屋内，原告要求被告支付使用费理由不能成立，房屋已列入拆迁范围，被告已经停止经营，原告要求按3000元/月的标准支付房屋使用费更为不当。为此，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：仇秀玲原系宇航公司职工。2001年8月21日，双方订立《承包合同》，合同约定宇航公司将金牛旅社的营业房承包给仇秀玲经营，承包期内若进行装璜，须征得宇航公司同意，费用仇秀玲承担，合同期满装璜自行拆除，合同期限自2001年8月21日至2006年8月20日。《承包合同》订立时，案涉房屋系毛坯房，合同订立后，仇秀玲于2001年对案涉房屋进行了装修。2004年5月，仇秀玲从宇航公司退休。2006年5月17日，双方订立《承包经营协议》。《承包经营协议》约定：宇航公司将位于新东东路56号金牛旅社楼房二层、三层及四层的楼房提供给仇秀玲用于经营旅社；承包期限2006年8月21日至2011年8月20日；承包金为30000元/年；仇秀玲在不影响宇航公司房屋结构的情况下，征得宇航公司同意后进行装璜饰修，费用由仇秀玲自理，承包期满，装修及增添的各种设备、设施，不动产归宇航公司所有，宇航公司不予任何补偿，动产归仇秀玲所有，由仇秀玲自行拆除；承包期未满，如因城市规划需要拆迁（政府行为），仇秀玲的装璜装饰宇航公司不予任何补偿。2011年8月16日，仇秀玲与宇航公司双方续订《承包经营协议》，协议约定承包期为2011年8月21日至2012年12月31日，承包费为49000元，其余内容与双方2006年5月17日订立的《承包经营协议》内容相同。庭审中，双方一致确认2012年12月31日后，双方未再续签合同。仇秀玲向宇航公司交纳了2013年全年的承包费。现因宇航公司要求仇秀玲未返还房屋未果，向本院提起诉讼。本院认为，一、关于《承包经营协议》性质的问题。仇秀玲虽原系宇航公司职工，但2004年5月仇秀玲从宇航公司退休后，双方已不再存在劳动合同关系。双方之间订立的《承包经营协议》应为平等主体之间的租赁合同关系，且该租赁合同不违反法律禁止性规定，系双方当事人真实意思表示，系合法有效的合同。二、关于《承包经营协议》期满后仇秀玲使用案涉房屋性质如何认定的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。仇秀玲与宇航公司签订的《承包经营协议》于2012年12月31日到期后，仇秀玲继续使用案涉的房产，双方并未签订书面租赁合同，双方之间的租赁关系依法应认定为不定期租赁关系。三、关于宇航公司要求仇秀玲返还房屋的问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中宇航公司可随时要求解除与仇秀玲的《承包经营协议》，但应当给予仇秀玲合理的期限。宇航公司提供的证据，不能证明其向本院起诉前已给予仇秀玲解除租赁合同的合理期限，仇秀玲迁让房屋的时间可为本判决生效之日起。四、关于案涉房产装璜的问题。双方订立的《承包经营协议》中已明确约定：承包期满，装修及增添的各种设备、设施，不动产归宇航公司所有，宇航公司不予任何补偿，动产归仇秀玲所有，由仇秀玲自行拆除；承包期未满，如因城市规划需要拆迁（政府行为），仇秀玲的装璜装饰宇航公司不予任何补偿。该约定中的“承包期”应为双方《承包经营协议》中所约定的期限，而《承包经营协议》中约定的最终期限为2012年12月31日，且《承包经营协议》双方已履行完毕，故根据《承包经营协议》的约定，仇秀玲装修及增添的不动产归宇航公司所有，宇航公司不予任何补偿。仇秀玲辩称的案涉房产因可能拆迁而产生的装修及增添不动产拆迁补偿费用归其所有，并要求由宇航公司向其支付的辩解意见，本院不予采信。五、关于房屋使用费（租金）的问题。《承包经营协议》期满后，宇航公司与仇秀玲双方未再续订书面合同，仇秀玲仍继续使用案涉房屋，双方系不定期租赁，仇秀玲应当依法向宇航公司支付相应的房屋租金，租金标准可参照双方2011年8月16日《承包经营协议》约定的标准计算。由于仇秀玲已支付了2013年全年的租金，故仇秀玲应向宇航公司支付租金的起始时间为2014年1月1日，标准为3000元/月。仇秀玲辩称的其无房居住，宇航公司应提供案涉房屋给其用于居住的辩解意见，于法无据，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第86条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告仇秀玲于本判决生效之日起10日内将位于东台市新东东路56号金牛旅社楼房二、三、四层及一楼门厅其所有的物品搬出，腾空后交原告东台市宇航奶业有限公司收产；二、被告仇秀玲于本判决生效之日起10日内按3000元/月的标准向原告东台市宇航奶业有限公司支付自2014年1月1日起至本判决生效之日止的租金（本判决生效次日至实际迁让之日仍按3000元/月向原告东台市宇航奶业有限公司支付房屋使用费）；三、驳回原告东台市宇航奶业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2256元，减半收取1128元，由仇秀玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审判员  杨礼红二〇一六年九月十八日书记员  赵小慧附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]11号第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》法释[2015]5号第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。