湖南省龙山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙民初字第327号
原告丁某某，男，1964年4月17日出生，汉族，湖南省龙山县人。
委托代理人曾令龙，男，湖南喳哂呔律师事务所律师。
被告李某某，男，1965年3月5日出生，土家族，湖南省龙山县人。
委托代理人彭吉友，男，1954年1月15日出生，土家族，湖南省龙山县人。
原告丁某某与被告李某某排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年6月17日、2015年1月28日及2015年3月27日公开开庭进行了审理。本案的书记员依次由代理书记员田代飞及吴新林担任；原告丁某某及其委托代理人曾令龙三次开庭均到庭参加诉讼，被告李某某第二次、第三次开庭到庭参加诉讼，其委托代理人彭吉友三次开庭均到庭参加诉讼。2013年6月17日，被告李某某当庭要求中止审理本案，追加贾延椿、张水碧、易方文、易越峰、易雪辉、龙山县房管局为第三人，并向本院提出反诉，要求本院判决：1、确认位于龙山县民安街道办事处银河路中国人民银行龙山县支行2栋2楼202号房屋（以下简称诉争房屋）归李某某所有，2、判令丁某某及易方文、易雪辉、易越峰、贾延椿、张水碧、龙山县房管局赔偿经济损失10万元，3、案件受理费由丁某某及易方文、易雪辉、易越峰、贾延椿、张水碧、龙山县房管局承担；本院于2013年7月17日向李某某送达《龙山县人民法院通知书》及《龙山县人民法院告知书》，驳回了李某某追加第三人的申请及中止审理的请求，并告知李某某其反诉请求与本诉不属于同一法律关系，反诉不能成立，同时告知李某某可以另行处理有关事宜。本案现已审理终结。
原告丁某某诉称：2010年9月，原告得知民安镇教场坪人民银行宿舍2栋202号房屋的他项权利人贾延椿有卖房信息，经贾延椿介绍，原告与房屋所有人易方文、易雪辉、易越峰签订了“房屋买卖协议”，并在相关单位办理了契税、房屋产权过户手续，依法取得了《房屋所有权证》，取得了对该房屋占有、使用、收益、处分的权益；原告买下房屋后，准备重新装修时，发现被告李某某将原来的门锁损坏，强行进入屋内锁了一间房，致使原告无法行使房屋所有权。故原告诉至法院，请求判令被告停止妨害行为并赔偿原告经济损失1900元。
被告李某某辩称：经李志勇介绍，李某某与张水碧、贾延椿于2010年5月10日签订了《私房买卖协议》，贾延椿以111800元的价格将易方文在龙山县支行的2栋2楼202号房屋转卖给了李某某，李某某付给了贾延椿10万元人民币；同年5月17日到房管局办理过户手续时，因房屋所有权人易方文妻子的死亡证明手续不齐，李某某当天未能办成房屋过户手续；2010年10月，李某某报案，公安机关立案侦查，房地产管理局却在抓获贾延椿期间违法凭关系给易方文、易雪辉、易越峰父子三人及丁某某办理房产过户手续，易方文三父子明知房产已卖给李某某的情况下，再将房屋卖给丁某某索取不义之财；贾延椿之妻张水碧尚保存了9万元房款，公检法机关有义务追回；房管局只给丁某某办理76000元的房屋交易税，隐瞒43000元房款属于偷税漏税行为。贾延椿、易方文、丁某某等六人合伙诈骗造成李某某严重损失，法院只追究了贾延椿的刑事责任，故请求：1、中止本案审理，等一房二卖服刑人员贾延椿刑满后再审理本案，2、撤销丁某某合伙在公安机关办案期间违法所办理的房产过户后的房产证无效，3、责令丁某某与贾延椿、易方文补偿李某某的直接经济损失15万元，4、案件受理费由丁某某承担。
原告丁某某为支持其诉讼请求向本院提交了以下证据：1、龙山县人民法院（2011）龙刑初字第204号《刑事判决书》一份，拟证明原告买房的过程、卖房的过程以及原告已办理过户的事实；2、《房地产买卖契约》一份，拟证明原告与争议房屋原所有权人达成房屋买卖协议的事实；3、《房屋买卖协议》一份，拟证明原告与争议房屋原所有权人达成房屋买卖协议的事实；4、《房地产买卖申请审批书》一份，拟证明原告与易方文达成买卖协议后，履行了房屋买卖的相关审批手续；5、龙房权证民安字第7100026**号《房屋所有权证》一份，拟证明原告已取得争议房屋的所有权。
被告李某某对原告提交的上述证据质证认为：对证据1的真实性没有异议，但证据1中的事实认定有误，房屋过户时间应为2010年9月17日而不是2011年9月17日；对证据2认为签订合同当天就办理过户手续，不合常识；对证据3、4、5没有异议。
原告方提交的上述证据来源与形式合法，证据内容与本案事实具有关联性，除证据1中所叙述的房屋过户时间与真实的房屋过户时间不一致，本院不予采信外，其余证据内容本院均予以认定为本案的合法有效证据。
被告李某某为证实其主张，向本院提交了以下证据：1、《私房买卖协议》一份，拟证明被告购买争议房屋的时间在原告购买争议房屋之前的事实；2、《收条》一份，拟证明被告已支付购房款的事实；3、《公安侦查卷》复印件100页，拟证明被告已向公安机关提出追赃申请，也向法院提出刑事附带民事申请，但是法院没有对附带民事部分作出判决，李某某的钱未退完，贾延椿的刑事附带民事案件尚未审结，不存在妨害的问题；4、《申明》一份，拟证明本案应追加易方文、易雪辉、易越峰和房管局为当事人。
原告丁某某对被告提交的上述证据当庭进行质证，对证据1质证认为不具有合法性，因为贾延椿无权处分争议房屋；对证据2质证认为被告可以要求公安机关追赃，或另行提起诉讼，因为贾延椿无权处分争议房屋；对证据3质证认为证据来源真实性无异议，对证据内容与本案的关联性有异议，第59-100页已证明原告已按法律规定取得了房屋登记，对该证据的其余部分认为达不到原告的证明目的，原告要证明附带民事诉讼未审完，应提交受案通知书，本案应以房地产相关法律为依据，我国房产交易以登记过户为依据；对证据4质证认为与本案没有关联性。
被告提交的证据1、2系被告与贾延椿之间订立合同及李某某履行合同的文书证明，二人之间的房屋买卖行为已被法院生效判决认定为贾延椿的合同诈骗犯罪行为，被告李某某作为合同诈骗的受害者，有权通过合法途径找贾延椿主张自己的合法权利，该二份证据无法证实原、被告之间对原告主张物权的房屋有权利争议，与本案的审理没有关联性，本院不予认可。被告提交的证据3来源合法、内容真实、所能证明的事实已被法院生效刑事判决书予以认定，对该份证据所能证明的部分事实本院予以认可；从法院的生效判决可以看出，被告李某某被贾延椿诈骗的财物是向贾延椿支付的购房款，但被告提交的证据3中只有被告向龙山县公安局经侦大队提交的《关于追回被诈骗私房的申请》，该份申请中没有要求公安机关追回被骗房款的请求，无法证实被告已向公安机关提出追赃申请；证据3中也没有被告李某某已向法院提出刑事附带民事请求的材料，无法证实被告李某某已向法院提出刑事附带民事申请；贾延椿对李某某所实施的合同诈骗犯罪行为已被法院判处有期徒刑三年并处罚金，现刑罚已执行完毕，被告李某某如要追回自己被诈骗的房款，应通过合法途径向有关部门依法主张，至于李某某是否已经向有关部门主张权利及受损权利是否得到有效保护与本案的审理有没关联，故本院对被告李某某主张的证据3的证明目的不予认可；被告提交的证据4系本案诉争房屋原所有权人在本案诉争房屋产权转移前的意思表示，现房屋所有权已过户至丁某某名下，该证据无法证明易方文等人的申明行为侵害了被告李某某的合法权利，故该份证据达不到被告的证明目的，对被告的证明目的本院不予认可。
本院为查明案件事实，依职权调取了如下证据：1、对彭吉友进行调查取证，形成调查笔录一份，拟证明本院已就被告在庭审中提出的反诉、中止和追加当事人的请求作出了书面的答复；2、对易方文进行调查取证，形成调查笔录一份，拟证明易方文在本案诉争房屋买卖过程中对房屋的买卖具体情况并并不知情。
原告丁某某对本院调取的两份证据质证无异议；被告李某某质证认为对易方文在法院的调查笔录中讲了假话。本院依职权调取的证据中，对彭吉友的调查笔录本案双方当事人均无异议，本院予以认可；易方文的调查笔录中易方文没有做出愿意如实回答的承诺，讲述的事实与本案的其余有效证据内容有出入，被告李某某对该份证据提出了异议，本院对该份调查笔录依法不予认可。
经审理查明：本案诉争房屋坐落于龙山县民安街道办事处教场坪，于2008年9月4日办理房屋产权登记，当时登记的房屋所有权人为易方文；后易方文找贾延椿借款10万元，约定以本案诉争房屋作抵押，如易方文还不出钱，则房屋归贾延椿；2009年2月22日，贾延椿就本案诉争房屋办理了抵押登记；2010年4月，贾延椿张贴卖房公告，开始出售诉争房屋；2010年5月10日，贾延椿与李某某签订《私房买卖协议》，协议称贾延椿将自己所有的私房（即指本案诉争房屋）一套卖给李某某，售价111800元，李某某分两次向贾延椿支付了购房款共计10万元，后因过户手续不齐，未成功办理房屋过户手续；2010年8月，贾延椿再次张贴卖房公告，出售本案诉争房屋；2010年9月，丁某某看到卖房公告后，电话联系贾延椿要求购买房屋，贾延椿隐瞒前述事实，找到诉争房屋的原所有权人易方文父子，签订了易方文、易雪辉、易越峰三人为房屋出售方、丁某某房屋购买方的《房屋买卖协议》，并备齐了本案诉争房屋过户所需的资料，到龙山县房管局为丁某某办理了房屋过户手续；2010年9月13日，龙山县房管局将易方文、易雪辉、易越峰三人所有的龙房权证民安字第000193**号房屋过户至丁某某名下，并颁发了龙房权证民安字第7100026**号《房屋所有权证》；丁某某分三次向贾延椿支付了房款共计119800元；2010年11月24日11时，被告李某某到龙山县公安局报案，称贾延椿一房两卖，自己购买的房屋现已过户至他人名下；2010年11月26日，龙山县公安局对李某某被诈骗一事立案侦查；2011年9月19日，贾延椿在温州瓯海区被抓获；2011年12月24日，贾延椿因前述行为被法院认定犯合同诈骗罪，判处有期徒刑三年，并处罚金5000元。现李某某在本案诉争房屋中占用房屋一间，里面存放着李某某的个人物品，截至法庭辩论终结时，李某某仍未将占用的房屋交给丁某某使用。
以上事实有本院认证的证据及当事人当庭陈述的事实予以证实，足以认定。
本院认为：我国担保法已明确规定，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务人履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物所有权转移为债权人所有，故贾延椿与易方文之间关于本案诉争房屋所有权转移的约定是违法的，是无效的约定。易方文没有按时向贾延椿履行债务，贾延椿并不能依其与易方文之间的约定取得本案诉争房屋的所有权，自然也就无权以个人名义将本案诉争房屋卖给本案的被告李某某；被告李某某虽然与贾延椿达成房屋买卖协议在先，但并不能依其与贾延椿之间的《私房买卖协议》取得本案诉争房屋的所有权，故被告李某某认为本案诉争房屋应归李某某所有的观点是错误的。《中华人民共和国物权法》第九条已明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。本案原告丁某某已取得龙山县房管局颁发的龙房权证民安字第7100026**号《房屋所有权证》，属于依法登记行为，已发生效力，除非发生法定事由，丁某某对本案诉争房屋已享有占有、使用、收益和处分的权利。李某某与对本案诉争房屋没有处分权的贾延椿签订了有关本案诉争房屋的买卖协议，不属于法律规定的未经登记即可发生物权登记效力的范畴，故李某某虽为受害人，但并非对本案诉争房屋有权利主张的利害关系人；贾延椿的违法行为侵害了李某某的合法权益，李某某可以通过合法途径向贾延椿主张自己的权利。依照《中华人民共和国民物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。现李某某非因法定事由，占用丁某某的房屋，对丁某某所有权的行使造成了妨害，依法应停止侵害，排除妨害行为，故对丁某某请求判令被告停止妨害行为的请求本院应予以支持。原告在起诉时同时提出要求判令被告赔偿经济损失1900元的请求，但没有向本院提出证据证实其损失的存在，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，举证不能的，应承担对己不利的法律后果，故对原告丁某某要求被告李某某赔偿损失的请求，本院不予支持。被告在审理过程中提出反诉、中止诉讼及追加当事人的请求，本院依法驳回了被告的前述请求并书面告知了被告驳回的决定和理由，被告及其代理人在辩论意见和代理意见中再次提及前述请求，本院在本判决书中不再重复驳回其请求的理由。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、限被告李某某自本判决生效之日起五日内排除对原告丁某某的妨害行为，将自己的个人物品搬离本案诉争房屋。
二、驳回原告丁某某的其他诉讼请求。
案件受理费300元，由被告李某某承担，并限于本判决生效之日起三日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 黄 锋
人民陪审员 谭世明
人民陪审员 裴宏开
二〇一五年三月二十七日
代理书记员 吴新林
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。