南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）六程民初字第6号
原告郭培华，女，1955年12月12日出生，汉族。
原告ＸＸ明，男，1951年8月25日出生，汉族。
以上两原告共同委托代理人彭俊生、王媛媛，江苏朗华律师事务所律师。
被告南京珠港房地产开发有限公司，住所地南京市六合经济开发区浙江工业园。
法定代表人陈建新，董事长。
委托代理人丁汪云，江苏高旗律师事务所律师。
被告南京锦佳盛旺物业管理有限公司，住所地南京市六合经济开发区龙华西路。
法定代表人陈志红，总经理。
委托代理人王森斌，男，1960年11月8日出生。
原告郭培华、ＸＸ明与被告南京珠港房地产开发有限公司（以下简称珠港公司）、南京锦佳盛旺物业管理有限公司（以下简称锦佳公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张晓彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ明及二原告的委托代理人彭俊生和王媛媛，被告珠港公司的委托代理人丁汪云、被告锦佳公司的委托代理人王森斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭培华、ＸＸ明诉称，2013年11月25日锦佳公司珠港花苑物管处通知原告其位于六合经济开发区某某路某某号某某幢某单元某某室（以下简称涉案房屋）下的车库顶几天持续漏水，原告立即赶赴涉案房屋，发现室内已全部被脏水浸泡，房屋装修、家具及物品等损失严重。二被告承认多年未对涉案房屋单元侧厨房总下水管道进行疏通导致厨房用水排泄受阻不断上溢后从原告家厨房内洗菜池倒灌进入涉案房屋室内造成原告房屋及财产损失，因此，二被告应对原告进行赔偿并承担相应的诉讼费和鉴定费。双方交涉无果。现原告起诉至法院，要求二被告赔偿原告装修及财物损失计8万元并立即对六合经济开发区某某路某某号某某幢某单元厨房总下水管道进行整改（后变更诉讼请求为要求二被告赔偿装修及财物损失计39958元及承担鉴定费2600元）。
被告珠港公司辩称，一、珠港公司未侵犯原告的财产权利，不是适格的被告。从本案事实和案由来看，属于侵权纠纷，应由实施侵权行为人承担相应的责任。珠港公司并非侵权人，不应当承担任何责任；二、从原告提交的珠港花苑物业管理委托合同及其他相关证据，能证明原告和锦佳公司之间存在物业管理服务合同关系，应由锦佳公司负责珠港花苑小区公用设施和设备的维修、养护和管理等责任；三、涉案房屋原系珠港公司按照规划设计严格施工建设的，于2006年7月份经相关部门验收合格，符合交付条件。珠港公司按照商品房买卖契约的约定，于2007年10月1日将该房屋交付原告，并经原告验收拿房。原告提出的总下水管道已经过了契约约定的保修期，与珠港公司无关。综上原告对珠港公司的诉请无事实及法律依据，请求法院驳回对珠港公司的诉请。
被告锦佳公司辩称，一、原告的诉请事实不清，证据不足，原告家进水的原因不明，我方认为造成原告家渗水有多种原因。1-6层的管道上下相同，从6楼到-1楼主管道的外出口有个L弯，如果楼上使用不当，将杂物倒入下水道，会造成L弯处堵塞，如果是这个原因，是原告楼上所有住户的责任，与我方无关；二、珠港公司将房屋交付原告且验收合格，既然原告接收并认为合格，没有外出口窨井原告为什么不提出异议。所以原告有责任；三、原告2013年的物业费也没有交。
经审理查明，2007年4月23日郭培华、ＸＸ明和叶某某三人与珠港公司签订商品房买卖契约，双方约定，郭培华等三人购买珠港公司开发的位于六合经济开发区某某路某某号某某幢某单元某某室，2007年10月1日原告郭培华领房，2008年3月20日，郭培华和ＸＸ明领取了房屋产权证。后郭培华与ＸＸ明对房屋进行了装修。2013年11月25日18时许，郭培华接到锦佳公司工作人员电话，告诉郭培华其房屋下的车库顶漏水，郭培华到家后发现家中被水浸泡。原因是该单元侧厨房总下水管道堵塞，使该单元2－6层的厨房用水无法正常通过污水管进入窨井，污水因排泄受阻不断上溢并通过原告家厨房水池漫溢至屋内，并造成原告家中装修及物品受损。因双方协商不成，现二原告起诉至法院，要求二被告赔偿原告装修及财物损失计8万元并立即对六合经济开发区某某路某某号某某幢某单元厨房总下水管道进行整改（后变更诉讼请求为要求二被告赔偿装修及财物损失计39958元及承担鉴定费2600元）。
另查，珠港公司开发的珠港花苑2幢于2006年7月8日竣工验收合格。2010年3月18日，南京六合珠港花苑业主委员会与锦佳公司签订《珠港花苑物业管理委托合同》，合同中第二章第五条约定，南京六合珠港花苑业主委员会委托锦佳公司的管理事项为：公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括公用的上下水管道、落水管、公用照明、楼内消防设施设备、电梯、监控。该章第六条约定的管理事项为：公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、自行车棚、停车场、车库。该合同还约定，委托管理期限为1年。2011年合同期满后，珠港花苑小区继续由锦佳公司管理，珠港花苑物管处为锦佳公司在珠港花苑小区设立的办事机构，负责珠港花苑小区的物业管理。原告家中发生污水漫溢时，锦佳公司仍负责珠港花苑小区的物业管理。
案在审理过程中，本院依法委托江苏永和工程造价咨询有限公司就珠港花苑X幢X单元XXX室因污水漫溢而造成的损失进行鉴定，经鉴定，该室因溢水损失工程造价为39958元，为此，二原告支付了鉴定费2600元。
上述事实，有商品房买卖契约、房屋产权证书、竣工验收备案表、珠港花苑入伙签单、《珠港花苑物业管理委托合同》、南京珠港花苑小区业主委员会证明、加盖有珠港花苑物管处公章的情况说明、加盖有南京市六合区龙池街道办事处龙池社区居民委员会公章的情况说明、加盖有南京珠港花苑小区业主委员会公章的情况说明、工程造价咨询报告书以及当事人的陈述等证据证实。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”；第二款规定：“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”本案中，被告锦佳公司作为原告房屋所在楼盘的物业管理公司，被告锦佳公司与南京六合珠港花苑业主委员会签订的《珠港花苑物业管理委托合同》第二章第五、六条明确约定了锦佳公司的相关管理事项，应当认定为原告与被告锦佳公司物业服务合同内容的组成部分。单元侧厨房总下水管道系被告锦佳公司物业管理小区的公用设施设备，被告锦佳公司理应定期或不定期对上述公用设施设备进行维修、养护和管理，但被告怠于履行上述合同义务，致原告所在单元侧厨房总下水管道堵塞，污水因排泄受阻上溢并通过原告家厨房水池漫溢至原告屋内，使原告家庭装修及物品受损，被告锦佳公司应对原告的损失承担全部责任。原告的损失经鉴定为39958元（原告为此支付鉴定费2600元），故本院对原告要求被告锦佳公司赔偿原告39958元及承担鉴定费2600元的诉讼请求，予以支持。原告要求被告珠港公司承担赔偿责任，不符合相关法律规定，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百三十四条第一款第七项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告南京锦佳盛旺物业管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告郭培华和ＸＸ明42558元；
二、驳回原告郭培华和ＸＸ明对南京珠港房地产开发有限公司的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费864元，减半收取432元，由被告南京锦佳盛旺物业管理有限公司负担（二原告已交纳1880元，被告南京锦佳盛旺物业管理有限公司在履行义务时一并给付此款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 张晓彬
二〇一四年五月二十日
书记员 李 棠