新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民三初字第674号
原告：陆文斌，男，汉族，1935年7月1日出生。
原告：张淑珍（系原告陆文斌的妻子），女，汉族，1933年7月23日出生。
被告：陆金亭，女，汉族，1959年1月6日出生。
原告陆文斌、张淑珍与被告陆金亭所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹玮独任审判，公开开庭进行了审理。原告陆文斌、张淑珍，被告陆金亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆文斌、张淑珍诉称：被告系二原告的女儿，为对原告尽孝心，提出为使二位原告定居，愿出部分购房款与原告合购本市二道湾路康泰苑小区1-2-204室供原告居住至终年，并签订承诺书。首付款74263元被告只支付了37130元，其余37133元由原告垫付，但是原告至今未能偿还，剩余房款98000元由被告向银行办理按揭，每月偿还银行贷款1067.42元，由被告每月还500元，由原告每月还567.42元，被告只偿还了32个月合计16000元就停止还款了，原告从2003年4开始就承担了全部贷款。2004年7月原告偿还了全部银行贷款，购房性质从被告停止还贷开始变成了事实上的原被告双方共同出资合购，故诉至法院，要求1、确认原被告对于位于乌鲁木齐市天山区二道湾路康泰苑小区1-2-204室购房产权比例（原告出资146550.53元，占总房款199680.53元的73.4%，被告出资53130元，占总房款199680.53元的26.6%）；2、依法分割涉案房屋，涉案房屋归被告所有，由被告给原告支付房款。
被告陆金亭辩称：我与原告之间不存在房产权属纠纷，所购房产是属于我本人所有的，是我的婚后财产，而非原告家庭共同财产。我与银行签订借款合同，向银行借款98000元，并承诺日后分期归还本息，是我与银行的正常资金借贷行为，形成资金借贷关系，即债权债务关系而非房屋买卖关系，归还银行贷款本息是我向银行还款，归还的借款本息与购房权属无关。2002年，我突然查出重病，急需治疗，请求原告暂予代还每月500元借款本息，日后归还。2003年4月我就开始没有每月支付500元了，还向原告借了6000元购买药物。2004年7月原告在没有告知我的情况下将我的银行的贷款全部还清了，因为我有能力给银行每月还贷款，我不同意原告将银行贷款还清，原告的行为属于越权代理。原告在起诉书中提到的2003年12月与我所签订的退房协议，因为当时签订此协议是基于退房打算，原告要打退房官司并拿回已经垫付的款，由于事发突然，我未与我丈夫商量即与原告签订了该协议，我丈夫对此协议不认可，总房款应188014.91元（199680.53元-11665.62元（房屋面积变更后的退款）】。首付款原告付了37123元，我付了37140元；银行借款本金和利息应为115125.28元（98000元＋17125.28元），我一共还30090.4元（1067.42元×120个月），其中我给原告每月500元，支付了32个月，原告租我房屋的租金567.42元，计算至2014年11月，162个月共计91922.04元，上述房租款应当直接还贷款。我实际欠付原告房款数额为7203.24元（115125.28元-16000元-91922.04元）。原告替我垫付的首付款为37123元，购房的相关费用2914.48元（入住当时相关费用详见66号民事判决书即3816.48元，我付了2000元，原告付了1816.48元；办入住费用2248.4元，我付了1150元，原告付了1098元；），原告垫付维修基金3698.6元，补缴税款163.21元，房产证款365.56元，银行差额7203.24元，以上总计为51468.09元。我已经归还原告垫付款11665.62元（66号判决书中面积差价7322.4元＋减免的暖气费4343.22元），148号判决书中的办证违约金18449元，合计30114.62元。我实际欠原告垫付款项合计为21353.47元，相当于38个月的房租，我已经还清了原告代还的银行借款本息和垫付的各项费用，现在原告还在房屋中居住。6000元是我买药的钱与本案无关。诉讼费6547.68元我还，但是与房产权属没有关系。请求驳回原告的诉讼请求。如果法院对涉案房屋进行分割，我要钱也不要房屋，但是我认为房屋是我的。
经审理查明：陆文斌、张淑珍系陆金亭的父母亲。2000年7月31日，陆文斌及其三女陆玉亭及儿子陆宝亭签订《关照父母老年生活承诺书》，约定“自九三年老人迁来乌市生活，至今仍租房居住，每月要付房租550元，未使二位老人（陆文斌、张淑珍）定居，二女儿陆金亭愿出部分资金，在二老协助下，享受当前按揭购房政策优惠，在二道湾康泰苑小区购102.81平方米住宅一套供二位老人终身使用：1、购房款172263元，首付74263元，陆金亭先付一半37140元，余50%由二老暂予垫付，日后陆金亭分期偿还；2、余70%购房款98000元由陆金亭向银行办理十年按揭后，每月应付房款1067.42元，其中陆金亭承担500元，余567.42元由二老作为住房费用承担（说明不住此房，二老每月要承担房租费550元，现在房子住大了，多些房租老人也表示同意），直到二老终年或无力承担为止；3、此房2000年12月底入住，装修费二老自负，自住自用，二老在世由老人自由使用，老人终年产权归陆金亭所有”。协议签订后，陆文斌、张淑珍以陆金亭名义按揭购买位于乌鲁木齐市二道湾路康泰苑小区1栋2单元204室房屋，总房款为172263元，首付74263元，剩余房款98000元，由陆金亭办理银行按揭手续，每月支付按揭款1067.42元。首付款中陆文斌、张淑珍支付37123元，陆金亭应支付的37140元由陆文斌、张淑珍垫付，陆金亭至今未能偿还。自2000年8月起涉案房屋的月按揭，由陆文斌、张淑珍每月支付567.42元，陆金亭每月支付500元。2003年4月起，陆金亭因故未能继续支付每月500元的按揭款，由陆文斌、张淑珍全额偿付月按揭贷款。2003年6月，涉案房屋的月还款额降为1047.3元。2003年12月10日，陆文斌、陆金亭为向房屋开发商新疆康泰房地产开发有限公司（简称康泰房产公司）退房又签订《退房协议》一份，约定：“原买房是父母和陆金亭共同出资，现退房款处理如下：双方核算出资成本按比例从退房款中返还双方；首付款利息、按揭贷款利息按法院判决金额按双方投资比例分配；其他凡因该退房案收回的退赔款及罚款均按双方投资比例分配......”。同日，陆文斌以陆金亭代理人的身份将康泰房产公司诉至本院，要求解除购房合同，经本院（2004）天民一初字第66号民事判决书认定，康泰房产公司因使用面积变化一次性向陆金亭补偿7322.4元，减免陆金亭暖气费4343.2元，该案件驳回了陆金亭要求解除购房合同的诉讼请求。2006年，陆文斌以陆金亭代理人的身份又将康泰房产公司诉至本院，要求康泰房产公司办理房产证并承担违约金，经本院（2006）天民三初字第148号民事判决书判决，康泰房产公司立即协助陆金亭办理房产证并支付陆金亭违约金18449元。期间2004年7月，陆文斌、张淑珍将剩余本金及利息共计64954.85元全部还清。2014年11月6日，陆文斌、张淑珍将陆金亭诉至本院，提出上述诉讼请求。庭审中，陆文斌、张淑珍撤回第二项诉讼请求即依法分割涉案房屋，涉案房屋归被告所有，由被告给原告支付房款。
以上事实有承诺书、退房协议、民事判决书及当事人的陈述在卷为证。
本院认为：陆文斌、张淑珍与陆金亭签订的承诺书系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，当属有效，双方应严格依约履行。承诺书约定首付款74263元中由陆金亭支付37140元，剩余37163元由陆文斌、张淑珍垫付，陆金亭分期偿还，每月的房屋按揭款1067.42元，由陆金亭承担500元，其余567.42元由陆文斌、张淑珍作为住房费用分担，现陆金亭未能偿还由陆文斌、张淑珍垫付的首付款，每月的按揭贷款也仅支付至2003年3月，2003年4月后的房款及利息均由陆文斌、张淑珍支付，2003年12月，陆文斌与陆文亭又签订退房协议，约定原买房是陆文斌、张淑珍和陆金亭共同出资，现退房款处理，双方核算出租成本按比例从退房款中返还双方。该协议证实双方签订的承诺书实际已经终止履行，原被告又达成新的合议，即涉案房屋系陆文斌、张淑珍与陆金亭共同出资购买，故陆文斌、张淑珍与陆金亭对涉案房屋拥有共同物权，房屋是货币的物化形式，除有特殊约定，其物权应判归房屋的实际投资人所有。因陆文斌、张淑珍与陆金亭未就涉案房屋的产权份额进行特殊约定，故应以双方出资比例予以确定。涉案房屋的总投资款为190172.33元（房款172263元＋银行按揭贷款利息17909.33元），陆文斌、张淑珍将契税、维修基金及入住费用计入总购房款中不妥，康泰房产公司因使用面积变化一次性向陆金亭补偿的款项7322.4元、减免陆金亭的暖气费4343.2元以及康泰房产公司支付陆金亭的违约金18449元，均与涉案房屋的总购房款无关，陆金亭要求从房款中扣除上述三项费用没有事实和法律依据，本院不予采信。综上，陆文斌、张淑珍出资137032.33元［首付款37123元＋2000年8月至2003年3月的房贷18157.44元（567.42元×32个月）＋2003年4月至2003年5月期间的房贷2134.84元（1067.42元×2个月）＋2003年6月至2004年7月共14个月房贷14662.2元（1047.3×14个月）＋提前还本付息64954.85元］，陆金亭出资53140元［首付款37140元＋2000年8月至2003年3月共计32个月房贷16000元］，故陆文斌、张淑珍出资比例为72.06%（137032.33元÷190172.33元），陆金亭出资比例为27.94%（53140元÷190172.33元）。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定，判决如下：
原告陆文斌、张淑珍及被告陆金亭对于位于乌鲁木齐市天山区二道湾路康泰苑小区1栋2单元204室购房产权比例为：原告陆文斌、张淑珍占72.06%（137032.33元÷190172.33元）；被告陆金亭占27.94%（53140元÷190172.33元）。
案件受理费70元（原告已预交4293.61元），减半收取35元，由被告陆金亭负担，剩余案件受理费4258.61元，由本院退还原告陆文斌、张淑珍。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审判员 曹玮
二〇一四年十二月九日
书记员 王颖