安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终6722号
上诉人（原审原告）：黄如江，男，1976年4月7日出生，汉族，户籍地安徽省凤阳县，经常居住地安徽省合肥市双凤经济开发区。
委托诉讼代理人：王会永，安徽文奇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王玉峰，安徽陈康律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：合肥五洲纸业有限责任公司，住所地安徽省合肥市濉溪路82号。
法定代表人：方梅，总经理。
委托诉讼代理人：鲁长松，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：合肥聚成印务有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区庐阳工业园荷塘路203号。
法定代表人：陈海贤，总经理。
被上诉人（原审被告）：陈海贤，男，1978年11月20日出生，汉族，合肥聚成印务有限公司总经理，住江苏省无锡市北塘区。
上诉人黄如江因与被上诉人合肥五洲纸业有限责任公司（以下简称五洲纸业公司）、合肥聚成印务有限公司（以下简称聚成印务公司）、陈海贤案外人执行异议之诉一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初1535号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2018年1月24日开庭进行了审理。上诉人黄如江及其委托诉讼代理人王会永、王玉峰，被上诉人五洲纸业公司的委托诉讼代理人鲁长松，被上诉人聚成印务公司法定代表人陈海贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄如江上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判停止对属于黄如江所有的阿奎利亚二组团116幢18层1810室房屋的执行措施；3、确认黄如江与陈海贤房屋买卖合同有效；4、一审、二审诉讼费用由五洲纸业公司承担。事实与理由：黄如江与陈海贤订立的房屋买卖合同依法成立并生效，双方就该买卖合同已经履行完毕，黄如江依法取得争议房屋所有权。黄如江的购房资金来源于其及家人存放在博美浆纸公司的多年工资和奖金，不属于博美浆纸公司的资金。黄如江不仅支付了全部购房款，同时也与陈海贤夫妇签订房屋交接确认书，自2015年9月中旬起一直居住在案涉房屋中。依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，黄如江享有足以排除强制执行的民事权益。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法改判。
五洲纸业公司辩称,黄如江无权对涉案房屋的执行行为提出异议，黄如江与陈海贤签订房屋买卖合同时，陈海贤所购房屋并未取得房屋产权登记证明，不是涉案房屋的所有权人。黄如江也非涉案房屋真实买受人，黄如江与陈海贤之间没有真实买卖合同关系，黄如江和陈海贤签订买卖合同的真实意思并非买卖，黄如江也并未向陈海贤支付过任何购房款，陈海贤在一审法院也自述双方之间没有真实房屋买卖关系。本案不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。请求驳回上诉，维持原判。
聚成公司及陈海贤辩称,同意黄如江的上诉请求，涉案房屋是陈海贤全款向安徽省恒泰房地产开发有限责任公司（以下简称恒泰房地产公司）购买的预售房屋，房产证是在2015年12月下发的，登记在陈海贤名下。黄如江和陈海贤之间的房屋买卖合同真实合法有效。因为聚成印务公司面临资金困难，所以2015年7月15日签订了房屋买卖合同拟为公司债务提供担保，因为陈海贤的房屋没有房产证，无法办理抵押登记，该合同未履行。在此情况下，陈海贤打算将房屋出售给黄如江以换取资金。2015年9月10日，陈海贤与黄如江签订房屋买卖合同，陈海贤的真实意思就是通过出售房屋，取得款项以解决聚成印务公司的资金困难，黄如江也将55万元购房款支付给陈海贤。陈海贤收到55万元购房款后于2015年9月13日出具收条，将房中个人物品取走后，约在2015年9月16日左右将房屋交给黄如江，并与其签订了房屋交接确认书。因房屋被法院查封，无法办理过户登记。后来房价上涨，陈海贤想找黄如江再要一些补偿，所以在2016年4月8日向法院的陈述中，找了一些借口，试图反悔房屋出售的行为。案涉55万元是黄如江支付的购房款，与安徽博美浆纸有限公司（以下简称博美浆纸公司）与聚成印务公司之间的债权债务没有关联，陈海贤和黄如江之间只有涉案的房屋买卖关系，没有其他债权债务关系。请求法院依法判决。
黄如江向一审法院起诉请求判令：1、中止安徽省合肥市庐阳区人民法院（2015）庐民二初字第02338号民事裁定书对黄如江不动产（阿奎利亚8区116楼18层1810号）的冻结、查封、执行；2、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103执异11号民事裁定书；3、黄如江与陈海贤不动产买卖合同有效，不动产产权归黄如江所有。
一审法院认定事实：该院在审理五洲纸业公司与聚成印务公司、陈海贤买卖合同纠纷一案过程中，根据五洲纸业公司的财产保全申请，该院于2015年9月21日作出(2015)庐民二初字第02338号民事裁定：冻结聚成印务公司、陈海贤银行账户存款756520元或查封、扣押其等值财产。根据该裁定，该院于当日查封了陈海贤名下的位于合肥市××风格城市××室房屋。2015年11月24日，该院作出(2015)庐民二初字第02338号民事判决：一、聚成印务公司于本判决生效之日起十日内支付五洲纸业公司货款637746.16元，并自2015年6月15日起以637746.16元为基数按中国人民银行同期一年期贷款利率支付违约金至货款实际付清之日止；二、陈海贤对本判决第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回五洲纸业公司的其他诉讼请求。该判决生效后，五洲纸业公司于2016年1月18日向法院申请强制执行。
另查明：2013年4月22日，陈海贤与恒泰房地产公司签订《商品房买卖合同》，双方约定买受人陈海贤以513706元购买恒泰房地产公司开发的合肥市××经济开发区阿奎利亚二组团116幢18层1810室房屋一套等，上述《商品房买卖合同》当日网上认购备案。买受人陈海贤在2014年8月29日之前付清了全部购房款513706元并已实际取得了上述房屋。陈海贤在2015年已实际取得涉案房屋的所有权。
2015年7月15日，出卖人陈海贤、顾樱花与买受人黄如江签订一份《房屋买卖合同》，约定：因陈海贤、顾樱花的位于合肥市××经济开发区阿奎利亚二组团116幢1810号房屋未取得产权证，无法办理抵押登记手续，故签订此房屋买卖合同，以资共同信守执行；黄如江购买该房屋的成交价格为55万元；在陈海贤、顾樱花取得产权证15日内，如就该房屋办理抵押权(黄如江为抵押权人)登记，此买卖协议自行废止；陈海贤、顾樱花在取得产权证书之日起15天内与黄如江一起办理房屋产权的抵押登记手续；双方同意以现金方式一次性付款，该款直接支付至博美浆纸公司账户，抵付聚成印务公司所欠博美浆纸公司货款55万元，博美浆纸公司承诺再次供货给聚成印务公司纸张，货物总价值55万元。同日，博美浆纸公司出具一份《保证》，保证陈海贤在房屋抵押期间有居住权。
2015年9月10日，出卖人陈海贤、顾樱花与买受人黄如江重新签订一份《房屋买卖合同》，约定：因涉案房屋未取得产权证，无法办理抵押登记手续，故签订此房屋买卖合同，以资共同信守执行；黄如江购买该房屋的成交价格为55万元，双方同意以现金方式支付至卖方账户；在陈海贤、顾樱花取得产权证15日内，将该房屋过户至黄如江名下等。2015年9月12日及13日，黄如江所工作的博美浆纸公司财务人员金焕焕分12次向黄如江转款550100元。2015年9月12日至13日，黄如江分12次向陈海贤账户转款550100元，该款项到陈海贤账户后也分12次立即转付，产生手续费共计100元。2015年9月13日，陈海贤向黄如江出具《收条》，言明收到黄如江购房款55万元。后陈海贤、顾樱花与黄如江签订《房屋交接确认书》，载明：陈海贤、顾樱花将涉案房屋交付黄如江使用。
2016年1月，黄如江起诉至安徽省长丰县人民法院，请求判令陈海贤、顾樱花将涉案房屋过户至其名下。2016年4月13日，黄如江经撤回起诉。黄如江于2016年3月30日向安徽省合肥市庐阳区人民法院提出执行异议，同年4月8日被裁定驳回。
陈海贤及聚成印务公司在安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103执异11号案件中陈述：陈海贤系聚成印务公司的法定代表人，黄如江的哥哥黄如伟系博美浆纸公司的法定代表人。聚成印务公司与博美浆纸公司存在长期的业务关系。因聚成印务公司拖欠博美浆纸公司货款，2015年7月15日，聚成印务公司将一台胶印机抵押给博美浆纸公司，同时，陈海贤将其名下的合肥市××经济开发区阿奎利亚116幢1810号房屋抵押给博美浆纸公司。因该房屋当时未办理产权登记，无法办理抵押登记手续，故陈海贤、顾樱花与黄如江签订了房屋买卖合同，以买卖的方式抵押该房屋，实际上双方并不存在真实的买卖合同关系，陈海贤也未收到黄如江购房款。其后，陈海贤在安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初2522号案件中陈述其与黄如江之间存在真实的房屋买卖合同关系且收到了黄如江支付的全部购房款。
一审法院认为，陈海贤在（2016）皖0103执异11号案件中辩称，其与黄如江之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。原审开庭时，陈海贤及聚成印务公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，庭审后，陈海贤在未收到法院通知的情况下又主动到庭，陈述其与黄如江之间存在真实的房屋买卖合同关系。陈海贤之后在法院作出的陈述出现反言且没有合理的解释和有关证据佐证，法院不予采信。而在本案审理过程中陈海贤及聚成印务公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。针对涉案房屋，陈海贤、顾樱花与黄如江先后两次签订房屋买卖合同，双方于2015年9月10日签订的《房屋买卖合同》中载明“因涉案房屋未取得产权证，无法办理抵押登记手续，故签订此房屋买卖合同，以资共同信守执行”，再结合双方2015年7月15日签订的合同，以及黄如江作出的不合逻辑的解释，可以证实双方2015年9月10日签订《房屋买卖合同》的真实目的系以房抵债，故对黄如江的全部诉讼请求不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回黄如江的全部诉讼请求。案件受理费9460元，由黄如江负担。
二审中，黄如江提交博美浆纸公司出具的证明两份，证明黄如江的购房资金系黄如江及其家人在博美浆纸公司多年的工资和资金；黄如江购买陈海贤的房屋系其个人行为，与博美浆纸公司无关。五洲纸业公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为博美浆纸公司系本案利害关系人，对其出具证明不应采纳。本院认为，五洲纸业公司认为黄如江和陈海贤签订买卖合同的真实意思并非买卖的主要理由为：该买卖合同的真实意思表示是以买卖的方式抵押房屋用来偿还聚成印务公司所欠博美浆纸公司的货款，陈海贤也未收到黄如江购房款。黄如江提供的上述证据是为反驳五洲纸业公司的上述主张，故与本案有关联性；由于其是原件，在五洲纸业公司未提供相反证据的情况下，本院对其真实性予以确认。
二审查明，涉案房屋的产权登记信息反映：产权人为陈海贤，登记日期为2015年10月8日，该房屋自2015年9月中旬由黄如江实际居住至今，产权处于被法院查封状态。
本院对一审法院查明的其他事实予以认定。
本院认为，本案二审争议焦点如下：
一、黄如江与陈海贤、顾樱花于2015年9月10日签订的《房屋买卖合同》是否真实有效。首先，该《房屋买卖合同》中双方买卖房屋的意思表示是否真实。五洲纸业公司抗辩黄如江与陈海贤、顾樱花之间不存在真实房屋买卖合同关系，实际就是以买卖的方式抵押房屋用来偿还聚成印务公司所欠博美浆纸公司的货款，其证据为黄如江与陈海贤、顾樱花于2015年7月15日签订的《房屋买卖合同》、博美浆纸公司出具的《保证》、以及陈海贤在(2016)皖0103执异11号案件中的陈述。上述2015年7月15日签订的《房屋买卖合同》、博美浆纸公司出具的《保证》仅仅证明2015年7月15日签订的《房屋买卖合同》本意是抵押，以陈海贤收取的房款抵付聚成印务公司所欠博美浆纸公司的货款55万元，陈海贤在抵押期间有居住权。但黄如江与陈海贤、顾樱花于2015年9月10日签订的《房屋买卖合同》仅有房屋买卖的约定，无抵押的约定。如果双方当事人的真实意思还与2015年7月15日签订的合同内容一致，则无需再签订此份合同。且根据黄如江的陈述及博美浆纸公司出具的证明，该房屋买卖行为与博美浆纸公司的债权无关。2015年9月10日签订的《房屋买卖合同》中关于“因涉案房屋未取得产权证，无法办理抵押登记手续，故签订此房屋买卖合同，以资共同信守执行”的约定，可以解释为2015年7月15日签订的买卖合同本意是为抵押合同，但由于无法办理抵押登记手续而未履行，现双方就买卖房屋达成一致意见，签订买卖合同。在无证据证明黄如江与陈海贤之前有债务或买卖合同实际抵偿的是聚成印务公司欠博美浆纸公司债务的情况下，一审认定2015年9月10日签订的《房屋买卖合同》真实目的系以房抵债，事实依据不足。陈海贤在(2016)皖0103执异11号案件中的陈述仅是其单方陈述，对此提供的黄如江与陈海贤、顾樱花于2015年7月15日签订的《房屋买卖合同》、博美浆纸公司出具的《保证》均不能证明2015年9月10日签订的《房屋买卖合同》真实目的系抵押，且其陈述的抵押担保的主债权人博美浆纸公司并不认可该抵押行为，故对此陈述内容因无相关证据予以证明，本院不予采信。现陈海贤在本案诉讼中已明确推翻了上述陈述。故本院认定黄如江与陈海贤、顾樱花于2015年9月10日签订的《房屋买卖合同》中买卖房屋的意思表示真实。其次，该《房屋买卖合同》是否合法有效。上述的《房屋买卖合同》内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效。
二、能否认定涉案房屋属黄如江所有。《房屋买卖合同》有效与房屋所有权的取得是两个不同的法律概念。本案中，涉案房屋产权现登记在陈海贤名下，依据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，黄如江尚未取得涉案房屋的所有权，故对其主张涉案房屋归其所有没有事实依据，本院依法不予支持。
三、黄如江在本案中是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。黄如江是2016年3月30日提出的执行异议，此时涉案房屋产权登记在陈海贤的名下。五洲纸业公司以黄如江与陈海贤签订房屋买卖合同时，陈海贤所购房屋并未取得房屋产权登记证明为由，提出本案不适用上述规定，于法无据。该条规定是针对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件作出的规定。因此，基于对消费者生存权这一更高价值的保护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除强制执行的效力。本案中，黄如江在与陈海贤、顾樱花2015年9月10日签订合同后全面履行了支付合同价款的义务，双方在合同签订之后即对涉案房屋进行了交接，黄如江已实际占有涉案房屋。黄如江对涉案享有实体民事权益，该权益优先于五洲纸业公司所享有的普通债权。另，该房屋在陈海贤取得产权登记之前已被合肥市庐阳区法院查封，使得涉案房屋客观上已不可能办理过户登记，故本案属于非因买受人的自身原因未办理过户登记的情形。据此，黄如江对涉案房屋的执行提出的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，黄如江在本案中对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第一百四十四条之规定，判决如下：
一、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初1535号民事判决；
二、不得执行黄如江购买的位于合肥市双凤经济开发区阿奎利亚二组团116幢1810号房屋；
三、驳回黄如江的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费9460元，由合肥五洲纸业有限责任公司负担；二审案件受理费9460元，由合肥五洲纸业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 苗
审判员 古开利
审判员 程亚娟
二〇一八年二月九日
书记员 王 元
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
(三)已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。