北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0106民初12041号
原告（反诉被告）：韩涛，男，1982年3月10日出生，满族，华为技术有限公司职员，住北京市海淀区。
原告（反诉被告）：魏玲，女，1982年6月20日出生，汉族，北京市理化分析测试中心质量办副主任。
被告（反诉原告）：密长海，男，1988年9月22日出生，汉族，中国电力工程顾问集团华北电力设计院有限公司职员，住北京市丰台区。
被告（反诉原告）：王琳，女，1988年2月15日出生，汉族，中国电力工程顾问集团华北电力设计院有限公司职员。
原告（反诉被告）韩涛、魏玲与被告（反诉原告）密长海、王琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韩涛、魏玲，被告（反诉原告）密长海、王琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩涛、魏玲向本院提出诉讼请求：1.密长海、王琳支付韩涛、魏玲房屋尾款（物业交割保证金）10000元；2.密长海、王琳支付韩涛、魏玲物业交割违约金10000元。事实和理由：韩涛、魏玲于2016年8月21日经链家（丰体时代店）出售北京市丰台区大井北里5号楼6层1-603号（以下简称603号）房屋，成交价格为230万元。按照合同补充协议第二条“关于房屋交易事宜的约定”第8点约定密长海、王琳扣留韩涛、魏玲一万元物业交割保证金。保证金在物业交割当日，密长海、王琳支付韩涛、魏玲，但密长海、王琳未和韩涛、魏玲进行物业交割，在韩涛、魏玲不知情的情况下强行入住，至今已经入住一年多时间，仍未支付物业交割保证金，违反合同约定。
密长海、王琳辩称：不同意韩涛、魏玲的诉讼请求，理由如下：一、合同约定的物业交割保证金确实是一万元，但韩涛、魏玲尚欠水费1464元、供暖费630元未结，私自拆走暖气片计500元，不配合交房的开锁费用100元、阳台漏水修补费500元，另余燃气费21.14元、电费61.45元，因此扣除之后实际物业保证金金额为6888.59元。二、购房合同包含了签合同、权属转移登记、交房这一事情发展的时间、逻辑顺序。韩涛、魏玲在卖房时承诺我方该房屋没有户口，而等其拿到银行放款的8天后，距合同约定的物业交割只有2天的时候，才让中介告知我方房屋由遗留户口问题，此时韩涛、魏玲已经处于户口迁移违约期，其交房违约未支付违约金，我方扣留物业交割保证金合法合理。三、在超过正常物业交割12天之后，我方曾通过中介转发要求进行物业交割的通知，韩涛、魏玲拒绝按照合同条款顺序进行物业交割，因此我方于2016年12月27日在岳各庄派出所备案后，在经纪人陪同下进行强制交房，此事韩涛、魏玲知情。四、合同约定的正常物业交割时间为2016年12月11日，因韩涛、魏玲拒绝先支付户口违约金再进行物业交割，反而打算在不负违约责任的情况下将有瑕疵的房屋进行交割并拿回物业交割保证金，因此我方只好在12月27日进行了强制物业交割以减少损失。事实上，物业交割的违约方为韩涛、魏玲。
密长海、王琳向本院提交反诉请求：1.韩涛、魏玲因违约交房向我方赔付18400元违约金；2.韩涛、魏玲赔付因拒绝交房导致的开锁费100元；3.本案诉讼费用由韩涛、魏玲承担。事实和理由：2016年8月21日，我方与韩涛、魏玲经链家居间签订《北京市存量房买卖合同（经纪成交版）》，购买韩涛、魏玲603号房屋，成交价格230万。签订购房合同前，韩涛、魏玲明确表示待售房屋无户口。2016年10月28日双方在丰台建委完成过户，我方于2016年10月31日取得房产证。2016年12月1日银行放款，韩涛、魏玲拿到除一万元物业交割保证金外的所有房款共计229万，并于当天告知经纪人收到银行放款的同时，告知经纪人该房屋有户口遗留问题，经纪人得知后让韩涛、魏玲及时告知我方，但韩涛、魏玲故意拖延至12月9日下午才通过电话告知我方此事，此时距离合同约定的交房日期仅剩2天时间。2016年12月11日，我方、韩涛、魏玲和经纪人在链家（丰体店）就户口遗留和房屋交付问题进行协商，我方要求返还2万元户口保证金再宽限40天迁出户口，但韩涛、魏玲不接收，要求在不追究户口违约责任的前提下交房，故当天未能完成交房。2016年12月24日，我方再次通过经纪人转达要求进行交房的书面告知书，若韩涛、魏玲12月25日前仍拒绝交房，我方将在经纪人陪同下强制物业交割，但韩涛、魏玲不同意交房。12月27日，我方强制交房。韩涛、魏玲违约交房，应承担违约责任。
韩涛、魏玲对密长海、王琳的反诉辩称：不同意密长海、王琳的反诉请求。关于户口的违约责任已经有生效判决了，户口违约和房屋交割是两回事，我方一直在按照合同约定积极进行物业交割，但密长海和王琳一直说要求我们赔偿户口违约金才进行交割，但我们不同意，密长海和王琳就以此为由不和我们进行物业交割。
本院经审理认定事实如下：2016年8月21日，密长海、王琳（买受人、乙方）与韩涛、魏玲（出卖人、甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：出卖人所售房屋为603号房屋；该房屋成交总价为230万元；将房屋交付给买受人；出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后7个工作日内双方进行物业交割，乙方将一万元物业交割保证金自行支付给甲方；甲乙双方协商同意物业交割当日水电、燃气、供暖费等在物业保证金中多退少补；逾期交房在15日内，自约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之五的违约金；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。签订上述合同后，双方依约履行。2016年10月28日，双方办理了房屋权属转移登记手续，10月31日，王琳、密长海取得603号房屋所有权证。2016年12月1日，韩涛、魏玲获得处物业交割保证金外的其余房款共计229万元。同月11日，双方约定进行房屋交付并进行物业交割，但到场后因603号房屋内尚有他人户口未迁出，密长海、王琳认为韩涛、魏玲存在违约，在未解决户口违约问题前不同意进行房屋交付，故当天未进行房屋交付和物业交割。后双方就此事通过居间方进行沟通未果。2016年12月27日，密长海、王琳在居间方陪同下强制开锁，交接603号房屋。
另查，截止至2016年12月11日，603号房屋尚欠水费1464元，余燃气费21.14元、电费61.45元，密长海、王琳支付16-17年度供暖费1815.60元。韩涛、魏玲在签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》后，拆除了屋内原有的一组暖气片，密长海、王琳表示价值500元，韩涛、魏玲表示价值两三百元。
密长海、王琳已就户口迁出违约一事向本院起诉韩涛、魏玲，本院已就此事作出（2017）京0106民初222号民事判决，该判决现已生效。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均因依约履行。密长海、王琳应将扣除水电、燃气、供暖费、拆除的暖气片费用等费用后的物业交割保证金按期交付给韩涛、魏玲。关于物业交割保证金违约金一节，虽密长海、王琳未按期交付物业交割保证金，但韩涛、魏玲违约在先，其不交付物业交割保证金事出有因，故韩涛、魏玲主张的违约金，本院不予支持。虽韩涛、魏玲存在户口迁出违约事项，但合同中并未约定交付房屋和物业交割必须以解决户口问题为前提，故2016年12月11日，韩涛、魏玲同意交付房屋并进行物业交割，因密长海、王琳表示在未解决户口违约问题前不同意进行房屋交接而未果，韩涛、魏玲不存在逾期交房，密长海、王琳主张的逾期交房违约金，本院不予支持。因韩涛、魏玲不存在逾期交房，密长海、王琳主张开锁费用系其自行强制开锁产生，现密长海、王琳要求韩涛、魏玲赔付此费用，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、密长海、王琳于本判决生效后七日内给付韩涛、魏玲物业交割保证金7794.09元；
二、驳回密长海、王琳的其他诉讼请求；
三、驳回韩涛、魏玲的反诉请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元，减半收取计150元，由韩涛、魏玲负担75元（已交纳），由密长海、王琳负担75元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费131元，由密长海、王琳负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 郑 娟
二〇一八年四月二十七日
书记员 贾雄水