大连市沙河口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙民初字第05166号
原告滕春红（反诉被告），住大连市沙河口区。
委托代理人戴卫祥，辽宁东亚律师事务所律师，执业证号：12102200810149026。
委托代理人陈明明，辽宁东亚律师事务所实习律师。
被告大连千甲盛世房地产开发有限公司（反诉原告），住所地大连市沙河口区。
法定代表人郭炜，董事长。
委托代理人杨婕妤，辽宁智库律师事务所律师。执业证号：12102200111411202。
委托代理人赵莹莹，辽宁智库律师事务所律师。执业证号：12102201211903976。
原告滕春红（反诉被告）与被告大连大连千甲盛世房地产开发有限公司（以下简称千甲公司）（反诉原告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月24日受理后，依法适用简易程序于2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告滕春红的委托代理人戴卫祥，被告千甲公司的委托代理人赵莹莹均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告滕春红诉称，原告于2013年9月6日与被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于大连市沙河口区连胜街138号5层9号房屋，总价款为62.6776万元。根据合同约定，被告应当于2014年5月1日前将该房屋交付原告使用，若被告未按合同规定的期限交房，应按照原告已付房款日万分之五的标准向原告支付违约金。合同签订后原告向被告交付了全部购房款，但被告未能按期交房，原告现请求：1、判令被告履行合同义务，向原告提供验收报告、住宅质量保证书和住宅使用说明书；2、判令被告立即交付房屋；3、判令被告赔偿原告逾期交房违约金17.894445万元（自2014年5月1日起至2015年11月24日止按总房款日万分之五计算）。
被告千甲公司辩称，同意交付房屋，不同意支付逾期交房违约金，且原告请求的违约金标准过高。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，非因出卖方的原因造成逾期交房的，出卖人可以据实延期。本案中，我公司未能按期交房，系因政府调整了案涉项目规划，相关手续重新核发，进而导致相关建设及配套手续延迟，故逾期的原因不在我公司，我公司有权顺延交房期限且无须承担违约责任。根据大连市政府办公厅《关于印发第十二届全运会大连市环境质量保障方案的通知》、大连市人民政府《关于夏季达沃斯年会期间实行道路限行措施控制机动车排放污染的通告》，自2013年8月24日起至9月15日期间停止施工，根据合同第八条的约定，我公司有权顺延相应的交房期限。退一步讲，假使是我公司的原因导致逾期交房，但原告未提供证据证明其损失情况，根据《合同法》及司法解释的相关规定，我公司有权申请法院调整违约金的标准。无论是按照购房款银行同期贷款的利率标准，还是按照逾期交房导致的房屋租金损失标准，原告请求的标准均高于其实际损失，故我公司也申请降低违约金标准。
被告千甲公司反诉称，原告支付首付款后，未按合同约定期限支付剩余房款，其中原告于2014年2月21日支付30万元，逾期139天；于2014年4月18日支付了16.8万元，逾期195天，于10月23日支付3.2万元，逾期384天。根据合同第七条约定，原告逾期支付房款应按日万分之五的标准向反诉原告支付逾期付款违约金。故请求判令原告向我方支付逾期购房款违约金人民币4.3374万元。
原告滕春红辩称，被告在格式合同内加重了原告的责任，排除原告的主要权利，未依法履行提示和说明义务，且被告主张的违约金比例过高，故不同意被告的反诉请求。
经审理查明，2013年9月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的沙河口区连胜街138号5层9号房屋，建筑面积为35.73平方米，总房款为62.6776万元。合同第六条约定，首付款12.6776万元于本合同签订的同时支付，剩余房款50万元买受人以商品房按揭贷款的方式于本合同签订后30日内支付给出卖人。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、建立、施工、建设单位出具验收报告的房屋交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟或间接延迟；其他非出卖方原因造成的延期。合同第九条约定，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署交房验收单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电：入住时接通；2、煤气：达到煤气公司规定的最低入住率标准后开通；3、供暖：在入住后第一个采暖期到来时接通；4、电话、有线电视、宽带：预留端口，具体由买受人自行向经营商申请、缴费及开通。同日，双方还签订《商品房买卖合同》补充协议，约定出卖人逾期交房超过90日后，买受人未在第91日起七日内提出书面解除《合同》要求的，视为买受人同意延期至房屋交付为止，不再要求解除《合同》。买受人在接收房屋当日未以书面形式向出卖人提出关于逾期交付的异议及索赔要求的，视为买受人直接放弃因逾期交付而向出卖人索赔的权利。《商品房买卖合同》及补充协议还约定了双方的其他权利、义务。
2013年9月6日合同签订当日，原告向被告支付了首付款12.6776万元，于2014年2月21日向被告支付房款30万元，逾期付款139天；于2014年4月18日向被告支付房款16.8万元，逾期付款195天；于10月23日支付房款3.2万元，逾期付款384天。被告分别于上述日期向原告出具了专用收款收据。
另查，2013年1月21日，大连市规划局下发《五一路、白山路、连胜街地块改造项目的规划条件补充说明》，载明：根据《中标确认书》，我局于2007年9月批复了五一路、白山路、连胜街地块修建性详细规划方案，计入容积率平衡的建筑面积62171平方米……根据大土储函发（2009）108号文件，未解决该宗地动迁成本增加问题，市土地储备中心来函商请增加建筑面积，我局于2010年10月核发了‘沙河口区五一路、白山路、连胜街改造地块’的规划条件，该规划条件计容总建筑面积95560平方米，比原中标的建筑面积增加了33389平方米。根据沙政发（2012）7号文件，沙区政府提出该地块实际发生的动迁费用增加，原规划指标无法平衡，商请增加建筑面积，考虑到该项目是政府为解决企业搬迁历史遗留问题而置换的地块，为妥善解决历史问题，经研究，本次新增加计容建筑面积39577平方米。
2015年7月29日，大连市人民政府对被告的（2006）6056号国有建设用地使用权批复进行补充批复。2015年9月1日，大连市规划局为被告颁发《建设工程规划许可证》。2015年10月，被告陆续取得大连安泰建设有限公司出具的《工程竣工报告》、大连民用建筑设计研究院有限责任公司出具的《设计文件质量检查报告》、大连市工程建设监理有限公司出具的《工程质量评估报告》、被告出具的《工程竣工验收报告》、《地基与基础工程验收报告》。
再查，2015年7月25日，大连市人民政府办公厅下发《关于印发第十二届全运会大连市环境质量保障方案的通知》，要求2013年8月24日至9月12日期间全市所有施工工地停止施工。2013年9月4日，大连市政府发布《关于夏季达沃斯年会期间实行道路交通限行措施控制机动车排放污染的通告》，决定2013年9月9日至14日期间，禁止核定载质量5吨（含）以上载货汽车以及载运危险品和剧毒化学品机动车在主城区市政道路内通行。2015年9月3日，大连市人民政府发布《关于夏季达沃斯论坛期间实行道路交通限行措施控制机动车排放污染的通告》，决定2015年9月8日至9月12日期间，禁止核定载质量5吨（含）以上载货汽车以及载运危险品和剧毒化学品机动车在主城区市政道路内通行。
上述事实，有原告提供的起诉状、《商品房买卖合同》及补充协议、销售不动产统一发票、《关于﹤关于要求大连千甲盛世房地产开发有限公司履行合同约定条款交付违约金的诉求﹥的答复》、特快专递、被告提供的《商品房买卖合同》、大连市规划局《五一路、白山路、连胜街地块改造项目的规划条件补充说明》、大连市人民政府《关于大政地城字（2006）6056号国有建设用地使用权批复的补充批复》、《建设工程规划许可证》、《工程竣工报告》、《设计文件质量检查报告》、《工程质量评估报告》、《工程竣工验收报告》、《地基与基础工程验收报告》、《房屋交付通知书》及邮寄回执、销售不动产统一发票、《大连市人民政府办公厅关于印发第十二届全运会大连市环境质量保障方案的通知》、《关于夏季达沃斯论坛期间实行道路交通限行措施控制机动车排放污染的通告》及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，被告应当在2014年5月1日前将案涉房屋交付给原告，但被告直至2015年10月才具备合同约定的交付案涉房屋条件。本案争议焦点是被告迟延交付房屋是否应承担违约责任，应如何承担。被告存在违约行为，应当按照合同约定承担违约责任。理由如下：第一，办理案涉项目的规划等各项审批手续，是被告作为项目开发单位应尽的义务，不属于合同约定的执行政府法令、政策、通告造成延期的情形。大连市规划局于2013年1月即下发案涉项目规划的补充说明，此后规划再未进行任何调整，被告理应积极办理各项后续手续，双方合同约定的交房时间为2014年5月1日，被告仍有充足的时间办理各项手续。如被告在其已经预见到会出现迟延交房的情况时，应当将该情况及时如实告知原告以减轻原告损失。但被告并未将此情况告知原告。第二，原告主张于2015年11月24日收到被告的房屋交付通知，但因双方未就违约金问题达成一致，被告未向原告交付案涉房屋，且被告亦未提供证据证明其按照双方《合同》第十一条的约定向原告出示了相应的文件，被告对逾期交房应当承担违约责任。关于被告请求调低违约金标准的意见，本院酌定将该违约金标准调整为日万分之三。关于被告请求扣除全运会、达沃斯年会造成的停工天数的意见，因大连市政府明确通知全运会期间市内所有施工工地停工，该停工天数（20天）应从被告支付违约金的期间内扣除，而达沃斯年会期间，虽然大连市政府颁布通知禁止载重车辆运行，但车辆停运并不必然导致被告停工，故被告提出的扣除达沃斯年会期间停工天数的意见本院不予采纳。综前所述，被告应按原告已付房款日万分之三的标准支付自2014年5月1日起至2015年11月24日期间的逾期交房违约金。上述期间共计573天，扣除停工天数20天，共计553天，经计算违约金数额为10.3982万元。被告虽辩称已通知原告于2015年10月23日交付房屋，但原告对此并未提供证据证明，故对被告该抗辩不予支持。
关于原告要求被告向原告提供《验收报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的请求。根据合同第十一条，商品房达到交付使用条件后，出卖人在与买受人办理房屋交付手续时向买受人出示并交付前述文件，现被告未向原告交付房屋，被告亦未拒绝在交付房屋时出示并提供上述文件，现原告无据证明被告违反此项合同约定，故原告该项诉请不予支持。若在房屋交付时出现被告拒绝出示《验收报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的情况，原告可另案主张权利。
关于原告主张要求被告立即接通暖气等基础设施的请求。根据合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电：入住时接通；2、煤气：达到煤气公司规定的最低入住率标准后开通；3、供暖：在入住后第一个采暖期到来时接通；4、电话、有线电视、宽带：预留端口，具体由买受人自行向经营商申请、缴费及开通。前述水电、煤气、暖气原告均系房屋交付后一定期限内接通，现案涉房屋尚未进行交付，原告亦未入住，尚未达到合同约定的接通条件。电话、有线电视、宽带等设施按合同约定需原告自行申请开通亦非被告交房时履行的义务，故原告的该项诉请本院不予支持。
关于被告要求原告支付逾期付款违约金的反诉请求。根据合同第六条约定，首付款12.6776万元于本合同签订的同时支付，剩余房款50万元买受人以商品房按揭贷款的方式于本合同签订后30日内支付给出卖人。原告在支付了合同约定的首付款12.6776万元后，于2014年2月21日支付了30万元房款，逾期付款139天；于2014年4月18日支付了16.8万元房款，逾期付款195天；于10月23日支付3.2万元房款，逾期付款384天。原告逾期支付剩余房款应当承担合同约定的违约责任。根据第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金。现被告反诉请求原告支付逾期付款违约金本院予以支持。原告主张违约金标准过高，结合被告承担的逾期交房违约金标准为日万分之三，本院酌定将原告逾期支付房款的违约金比例调整为日万分之三。被告应向原告支付逾期付款违约金2.3672万元（30万元×139天×0.3‰＋16.8万元×195天×0.3‰＋3.2万元×139天×0.3‰）。。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告大连千甲盛世房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内将位于大连市沙河口区连胜街138号5层9号房屋交付原告滕春红；
二、被告大连千甲盛世房地产开发有限公司于本判决生效之日起20日内给付原告滕春红逾期交付房屋违约金10.3982万元；
三、原告滕春红与本判决生效之日起20日内向被告大连千甲盛世房地产开发有限公司支付逾期付款违约金2.3672万元；
四、驳回原告滕春红的其他诉讼请求；
五、驳回被告大连千甲盛世房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4321元（本诉部分3879元原告已预付，反诉部分442元被告已预付），由原告负担1866元，由被告负担2455元，履行时间同上。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
代理审判员 葛 菲
二〇一六年二月十六日
书 记 员 王志伟
附相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条?当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条?商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。