福建省漳州市芗城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0602民初802号
原告：朱小娃，女，1970年3月9日出生，汉族。
委托代理人：薛毅辉，福建衡评律师事务所律师。
被告：陈文惠，男，1974年5月18日出生，汉族。
被告：陈春银，女，1974年10月1日出生，汉族。
第三人：广东兴原投资有限公司。
法定代表人：马鸿，执行董事。
委托代理人：李敏，男，第三人公司职员。
原告朱小娃与被告陈文惠、被告陈春银、第三人广东兴原投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郑洪适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱小娃的委托代理人薛毅辉、被告陈文惠、第三人广东兴原投资有限公司的委托代理人李敏到庭参加诉讼。被告陈春银经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱小娃诉称：原告于2015年8月16日与被告签订了《房屋买卖合同》，向被告购买漳州市芗城区XXX号房屋（价格为人民币398000元，所有税费由原告承担）。合同签订后，原告按合同约定支付完全部的购房款，被告也于2015年8月16日将XX广场1幢2818号房屋交付原告使用（该房产由原告一直出租给他人使用），并将该房产的所有证件移交原告执掌。原、被告双方于2015年9月22日向漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心申请办理该房屋的过户登记手续，哪知2015年10月底原告却接到通知：因被告对第三人广东兴原投资有限公司欠有债务，致使XX广场1幢2818号房屋于2015年10月16日被广东省东莞市第一人法院查封，无法过户。故请求判令依法确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》合法有效；被告继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》，与原告朱小娃办理漳州市芗城区XXX号（包括房地产所有权、土地使用权）的过户变更登记手续。
被告陈文惠辩称：被告与原告签订的《房屋买卖合同》是其真实意思表示，其同意继续履行该合同。被告已收取原告支付的全部购房款，并将该房屋交付给原告实际占有使用，因此原告已为涉案房屋的实际权属人，第三人申请查封该房屋实属错误。综上，被告陈文惠认为涉案房产暂时无法过户完全是第三人原因造成，与其无关。
被告陈春银书面辩称：被告与原告签订的《房屋买卖合同》是其真实意思表示，其同意继续履行该合同。被告已收取原告支付的全部购房款，并将该房屋交付给原告实际占有使用，因此原告已为涉案房屋的实际权属人，第三人申请查封该房屋实属错误。涉案房产暂时无法过户完全是第三人原因造成，与其无关。
第三人广东兴原投资有限公司述称：原、被告之间就涉案房屋所谓的买卖是虚假的，是原、被告串通企图转移财产的伎俩。因被告怠于履行合同义务，第三人多次向被告催收未果，最终诉至广东省东莞市第一人民法院，并申请诉讼保全了涉案房屋，而原、被告之间就涉案房屋所谓的买卖发生的时间恰好就是发生在第三人主张债权的期间，其企图转移财产的非法意图昭然若揭。原、被告之间所谓的买卖存在诸多疑点：（1）买受人、付款人、过户申请人不一致；（2）所谓的“物业使用费用”的单据并没有显示房屋已经转移占有；（3）转款的性质不明，没有证据证明是用于支付房款；（4）买卖合同的签署不符合常理，合同中除了房屋地址之外，连诸如房屋面积、产权性质等基本信息都没有。原、被告串通虚假诉讼，企图摆脱债务。被告不得在房屋未办理房产证时出售房屋，原、被告之间的房屋合同自始无效。故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2015年8月16日，原告朱小娃与被告陈文惠签订一份《房屋买卖合同》，约定：被告陈文惠以人民币398000元（此金额不包含过户相关手续费，税费，过户所有产生的一切费用均由原告承担）价格将址于漳州市芗城区南昌路与丹霞路交汇处XX广场1幢2818号房屋一套转卖给原告；原告需于2015年8月16日付给被告诚意金10000元；原告于2015年8月18日前付给被告首笔购房款190000元，余款198000元于双方办理房屋产权过户，被告于产权交易中心当场签字过户，原告立即给予付清。合同签订当日，原告即按合同约定支付给被告10000元，被告亦于当日将房屋移交给原告执掌。2015年8月17日，原告通过其丈夫吴惠德在中国工商银行股份有限公司漳州分行营业部的账户向被告陈文惠在中国民生银行股份有限公司厦门江头支行的账户转账支付190000元。2015年9月22日，原告再次通过其丈夫吴惠德在中国工商银行股份有限公司漳州分行营业部的账户向被告陈文惠在中国民生银行股份有限公司厦门江头支行的账户转账支付197000元。对于余款1000元，原、被告均陈述因讼争房屋存在欠缴物业费及公摊电费的问题，双方协议由原告直接以该1000元负责支付清偿，无需再支付给被告。2015年9月22日，原告以“吴琪”的名义向漳州市房地产交易与权属登记发证中心申请对漳州市芗城区XXX号房屋转移登记，并将相关房屋登记申请书、存量房买卖合同、房屋所有权证、国有土地使用权证、原权属人身份证明等材料交付漳州市房地产交易与权属登记发证中心。
另查明，被告陈文惠与被告陈春银系夫妻关系。原告朱小娃与吴惠德系夫妻关系，与吴琪系母女关系。经本院向漳州市房地产交易与权属登记发证中心查询，讼争的本市区XXX号房屋已经办理相关权属证书，所有权人登记为被告陈文惠；2015年9月22日申请转移登记至买受人吴琪名下，目前仍处于转移登记过程中；该房屋于2015年10月16日被广东省东莞市第一人民法院以（2015）东一法道民一初字第747号-1号民事裁定书查封，权利状况处于限定中。
本院认为：原、被告双方订立的房屋买卖合同依法成立，受法律保护。本案房屋买卖合同自双方达成协议时成立，双方因本案买卖关系所产生的权利义务，均应依照房屋买卖合同的约定及相关法律规定来行使或履行。原告已依合同约定支付全部购房款，被告亦已将相关房屋权属材料及房屋交付原告执掌。第三人广东兴原投资有限公司对原、被告之间的房屋买卖合同交易的真实性提出异议，但未能提供证据予以证明。同时，从原、被告双方已于2015年9月22日向漳州市房地产交易与权属登记发证中心申请转移登记并完成交件来看，该时间点在第三人基于债权实现而向人民法院申请并由人民法院对讼争房屋采取进行查封措施之前，对于原告基于善意第三人的合法权益，应予保护。原告请求确认双方于2015年8月16日所签订的《房屋买卖合同》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。但本案讼争房屋现已被人民法院依法查封，根据法律规定，不能完成物权变动，即在查封期间，讼争房屋无法进行产权过户登记。在本案讼争房屋已被法院查封的情况下，原告要求被告履行办理讼争房屋产权过户变更登记手续的义务，尚不符合条件，客观上亦无法得到实现。为避免讼累，可以由被告在讼争房屋符合办理权属转移登记条件的情况下，协助原告朱小娃办理该房屋的过户登记手续。被告陈春银经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条的规定，判决如下：
一、原告朱小娃与被告陈文惠于2015年8月16日所签订有关漳州市芗城区XXX号房屋的《房屋买卖合同》合法有效。
二、被告陈文惠、被告陈春银应在漳州市芗城区XXX号房屋符合办理权属转移登记条件的情况下，协助原告朱小娃办理该房屋的过户登记手续。
本案受理费7270元，减半收取3635元，由被告陈文惠与被告陈春银负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 郑 洪
二〇一六年三月三十一日
书记员 傅雁平
江晓筠
附主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。