山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济商终字第434号
上诉人（原审原告）济南百居安房地产咨询有限公司，住所地济南市。
法定代表人熊良顶，总经理。
委托代理人黄笃敏，山东泺源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）夏鹏，男，1985年1月22日出生，汉族，住济南市。
委托代理人孙玉春，山东齐创律师事务所律师。
委托代理人张波，山东齐创律师事务所实习律师。
上诉人济南百居安房地产咨询有限公司（以下简称百居安公司）因与被上诉人夏鹏居间合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2013）市商初字第2117号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2013年4月14日，百居安公司（乙方）与夏鹏（甲方）签订《个人委托购房及看房协议》，协议约定：甲方承诺在通过乙方获得房屋信息后，即表示甲方委托乙方作为购买该房屋的独家受托方，甲方或甲方配偶、子女、父母要购买该房屋的，应本着诚实守信的原则，通过乙方购买，而不应该为了逃避向乙方支付中介费，撇开或瞒着乙方自行或通过第三方（包括其他房地产经纪公司）向房主购买该房屋。同日，百居安公司（丙方）、房屋出售方秦艳（甲方）及夏鹏（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：由夏鹏购买秦艳名下位于市中区经十路132号29号楼2单元602室房屋，价格为81万元。合同第5.1条约定：乙方应在签订本合同时，支付购房定金1万元；第7.1条约定：合同签订后，甲方与乙方委托丙方协助其到相关部门办理房屋过户、银行按揭手续，办理上述手续时产生的税费及相关费用约计26644元（此数字系手写）；第7.2条约定：在签订本合同之日起三日内，由乙方向丙方支付居间佣金16200元。如有逾期，每逾期一天，按照居间佣金总额的1%向丙方支付惩罚性违约金。甲乙双方有任何一方违约的，因追究违约方的违约责任而支付的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、财产保全费、申请执行费、办案费用等，全部由违约方承担。该合同第9条补充说明为手写，内容为：“在现有银行公积金不变的情况下，甲乙双方按丙方要求积极配合提供公积金银行贷款所需要的资料并且乙方条件符合公积金贷款的条件下丙方协助乙方于2013年7月14日之前将公积金贷款办理完毕。于2013年7月之前拿到全款，否则按照贷款额的0.1%支付违约金。”该协议落款处甲方签字为秦艳，甲方配偶处签字空白，乙方签字为夏鹏，乙方配偶处签字为秦亚敏，丙方处加盖有百居安公司的合同专用章。百居安公司和夏鹏均认可该合同第7.1条中的手写“26644元”与第9条的手写内容均系在秦艳、夏鹏、秦亚敏签字后补写，有关26644元费用的合同附件因夏鹏不予以认可，故未签字。关于“甲方配偶处”空白的原因，百居安公司陈述合同第9条补充说明的内容系在秦艳签字后补写，因为约定的贷款时间过长，秦艳的丈夫胡健拒签，称一个礼拜后再谈。
夏鹏申请证人秦艳出庭作证，秦艳陈述：“我和我对象胡健与夏鹏于2013年4月14日在百居安公司签订协议，但合同上没有贷款时间，百居安公司要求我们签名，然后在合同的空白处再补上需要的条款，当时胡健出去打电话了，我就在屋里签上了名字，胡健回来后不同意，让百居安公司在空白处写上贷款事项。但是百居安公司承诺7月份贷款，贷款时间太长，不符合我们50天的要求，胡健拒绝签字。我对象不签，不同意不生效。夏鹏交的定金当时就退给夏鹏了。之后再未去过百居安公司。夏鹏之妻秦亚敏说他们的合同当场就撕了。济南星星之火房产中介有限公司（哈考特公司）在网上看到我们的信息后，于14日后找到我，后夏鹏也找过我，我们最终在哈考特公司签订了买卖合同”。
另查明，夏鹏配偶秦亚敏于2013年4月6日与案外人济南星星之火房产中介有限公司（哈考特公司）签订《看房确认单》，并于2013年4月20日与房屋出卖人秦艳签订《房产买卖合同》一份，约定：房屋价款81万元，定金1万元。同日，秦亚敏向秦艳支付定金1万元。2013年4月28日，夏鹏作为买受人与出卖人秦艳及房屋共有人胡健在济南市房产管理局签订济南市存量房买卖协议并办理了房屋过户手续。
原审法院认为，根据法律规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利。本案中，秦艳、胡健系涉诉房屋的共同共有人，两人对该房屋有平等的处分权，一方不能擅自对房屋作出处分。因百居安公司提供的协助贷款服务未得到共有人胡健的同意，其拒绝在买卖合同上签字，故房屋买卖合同并未成立。虽买卖双方在其他中介公司签合同中也没有共有人签字，但共有人并未提出异议，应视为其对另一共有人出卖行为的追认，故不能将其作为本案诉争房屋买卖合同成立的认定依据。夏鹏虽向秦艳支付了定金，但双方并未约定该定金系成约定金，且秦艳已将该定金退还给夏鹏，故也不能根据夏鹏支付定金的行为认定双方的房屋买卖合同关系成立。根据法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。现在夏鹏实际购买了秦艳名下的房产，但该买卖合同关系并非由百居安公司促成，故百居安公司要求夏鹏支付中介费并支付违约金、赔偿经济损失的诉讼请求，证据不足，原审法院未予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十六条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：驳回百居安公司的诉讼请求。案件受理费1130元，由百居安公司负担。
上诉人百居安公司不服原审判决上诉称，（一）原审判决认定事实有误。依据原审时双方所提交的证据及交易常识，本案所涉及的房屋买卖合同关系和居间关系依法成立。在百居安公司为房屋买卖双方提供交易信息、居中磋商价格、带领夏鹏到现场查验房屋的基础上，于2013年4月14日，最终撮合买卖双方签订了《房屋买卖合同》，买卖双方以81万元的价格成交。夏鹏是基于百居安公司的居间服务而首次获知该房屋交易信息，该合同附有居间服务条款，夏鹏依约应向百居安公司交纳16200元居间佣金。同时基于买卖双方对百居安公司的委托，百居安公司还需为买卖双方办理房屋过户和银行按揭贷款手续，为此，夏鹏还需将办理房屋过户和银行按揭贷款手续所需的相关税费26644元交给百居安公司。合同签订时，三方当事人还就81万元房款中夏鹏需按揭贷款支付的50万元部分进行了补充说明并记入合同第9条，因涉及到公积金管理中心和公积金贷款银行，该部分款项的最终支付时间难以最终确定，各方同意于2013年7月份办理完毕并完成交付。合同经由夏鹏及其配偶、卖方登记产权人秦艳、百居安公司签署而成立。卖方登记产权人秦艳的配偶胡健全程参与了签约过程并未就买卖合同的实质条款提出异议，各方商定于一周后支付房款中按揭贷款的部分并未确定具体哪一条。夏鹏于签约现场依约将购房定金1万元支付给卖方，卖方收取定金后，买卖双方离开百居安公司营业门店。合同签订后大约一周，买卖双方再次依约来到百居安公司经营门店，夏鹏无故就其签字认可的中介费、房屋过户及按揭贷款费用提出异议，商谈不欢而散，夏鹏依约应该缴纳的居间佣金及房屋过户、按揭贷款费用也未缴纳。其后获悉，买卖双方去另一家房屋中介公司（哈考特公司）就该房屋以同样的价格又签署了买卖合同，并完成了房屋过户手续。据悉，夏鹏就居间服务费在哈考特公司获得了一定程度的折扣。按照上述事实，原审判决认定错误事实是：l、原审判决认定夏鹏在2013年4月14日签约时即对合同中26644元房屋过户和银行按揭贷款费用不予认可，这与事实不符，且无证据支持。2、哈考特公司是在本案合同签署之日2013年4月14日之后才找到卖方秦艳进行接触的。而原审判决认定“被告夏鹏配偶秦亚敏于2013年4月6日于案外人济南星星之火房产中介有限公司（哈考特不动产）签订看房确认单”，即在本案合同签署之日前一周多的时间，夏鹏即经由哈考特公司带领去看过该房。这显然是前后矛盾的。有理由怀疑所谓2013年4月6日与哈考特公司签订看房确认单的事实系伪造。3、原审判决认定卖方秦艳在2013年4月14日签约现场即将夏鹏刚交付的1万元定金退还给夏鹏，而且之后再未去过百居安公司的经营门店，这与事实不符。退还定金并非发生在签约当日，签约后大约一周后买卖双方在百居安公司安排下第二次来到经营门店，而且，卖方是否将购房定金退还夏鹏，无法确定。4、原审判决认定胡健是因为贷款时间太长，不符合其50天的要求而拒绝签字。事实是，在其后买卖双方在哈考特公司签署的买卖合同中胡健也没有签字。本案证人秦艳是买卖合同的一方当事人，且其最终与夏鹏在另一家中介公司完成了交易，而该中介公司与秦艳的配偶胡健有密切关系，夏鹏也在交易中获得了价格折扣，所以秦艳与夏鹏存在密切的利益关系，其证词中有利于夏鹏的部分证明力较低。综上，原审判决在没有证据、证据间相互矛盾甚至有违交易常规的基础上认定百居安公司并未促成买卖双方房屋买卖合同关系，属于认定事实不清。（二）原审判决适用法律错误。1、原审法院认为百居安公司并未促成房屋买卖合同关系，其依据为作为房屋登记产权人秦艳的配偶，胡健未同意百居安公司提供的协助贷款服务，所以其拒绝在合同上签字。在本案所涉的房屋买卖合同中，各方当事人已经就合同的主要条款达成一致，仅仅是胡健对贷款发放时间存在异议，而该异议也已经由协商基本消除，即各方已经同意贷款于2013年7月14日前办理完毕，只是对具体时间存有异议，尚待进一步确定。此种异议，显然远远不属于实质性异议，即胡健已经对合同条款进行了法律意义上承诺而导致合同成立。2、原审认为不能根据买卖双方收付定金的行为认定房屋买卖合同的成立，其理由为合同中并未约定该定金为“成约定金”。这是对“成约定金”概念的错误理解。“成约定金”的涵义在于双方当事人约定将定金的交付作为合同成立的条件，即未交付定金时合同关系不成立。在本案房屋买卖合同中，买卖双方没有这样的约定，就是说即便买方不按照合同约定向卖方支付定金，合同关系依然成立。按照一般法理，定金并不自然具有“成约”功能，该功能只能由合同当事人在合同中确立，但是定金却自然具有“担保”和“证约”的功能，即定金基于“定金罚则”而具有督促当事人履行合同义务的担保功能，同时定金的交付也具有证明当事人成立合同关系的“证约”功能。在本案中，因为买卖双方与签约时按照合同约定进行了定金的收付，能够证明买卖双方合同关系的成立。3、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”表明了在法律适用中认定合同成立和效力的积极姿态。涉案房屋买卖合同也已经过各方当事人签字或认可，合同成立并生效当属确定无疑。综上所述，原审认定事实不清，法律分析存在明显的缺陷和偏差，导致了判决结论的错误。本案的实质在于买卖双方在百居安公司居间服务下签订了房屋买卖合同，但基于不当利益的考虑，置自己应履行的合同义务及居间人的合法合同利益于不顾，买卖双方联合“跳单”，严重背离诚实信用原则，既侵害了百居安公司的正当经营利益，又扰乱了正常的房屋居间服务市场。综上，请求二审法院查明事实，撤销原审判决并判令夏鹏向百居安公司支付中介费16200元、违约金34182元、律师代理费3000元并由夏鹏承担全部诉讼费用。
被上诉人夏鹏答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律准确，百居安公司的上诉理由及请求不能成立，请求法院依法驳回百居安公司的上诉请求。
经审理本院认定，原审认定事实属实，本院予以确认。
本院另查明，在原审庭审时，证人秦艳出庭作证时称，其配偶胡健感觉贷款时间太长，而百居安公司认为时间短，贷款可能无法得到审批，胡健不愿意，又着急用钱，所以就不在百居安公司这里卖了。
本院认为，本案上诉争议的焦点问题是夏鹏是否构成违约，应否承担违约责任，向百居安公司支付居间佣金及违约金。2013年4月14日，委托方夏鹏与受托方百居安公司签订的《个人委托购房及看房协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性效力性规定，为有效合同，双方均应遵照履行。双方在上述看房协议的第4.3条约定：通过百居安公司获得房屋信息后，如果夏鹏或其直系亲属成功购买该房屋，则夏鹏按照房屋成交价总额的2%向百居安公司支付中介费。由上述约定可知，夏鹏支付中介费的前提条件系成功购买房屋。虽然百居安公司为夏鹏联系了房源，亦居中促成了《房屋买卖合同》的签订，但是最终未能促使夏鹏成功购买该房屋。究其原因系卖方因贷款问题未能与百居安公司达成一致而放弃出卖，并非夏鹏自身原因致使房产交易未能成功。百居安公司作为中介未能按照《个人委托购房及看房协议》的约定促成夏鹏购得涉案房屋，没有完成中介事项，而且夏鹏对此亦无过错，百居安公司无权要求夏鹏承担相应的违约责任。故百居安公司上诉要求夏鹏承担违约责任，支付中介费及违约金的上诉理由，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1130元，由上诉人济南百居安房地产咨询有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王明华
审 判 员 刘 霞
代理审判员 魏希贵
二〇一四年九月十八日
书 记 员 孙桂香