杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0103民初4961号
原告：周光峰，男，1983年11月16日生，汉族，住浙江省温州市文成县。
委托诉讼代理人：周杭明、朱思浩，浙江天峰律师事务所律师。
被告：杭州似水流年餐饮管理有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区文晖路*******号。
法定代表人：李钱坤，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张林利、姚卓然，浙江六和律师事务所律师。
原告周光峰与被告杭州似水流年餐饮管理有限公司（以下简称似水流年公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年7月6日提起诉讼，本院于同日立案受理后，因案情复杂，案件由简易程序变更为普通程序，并报请本院院长及上级法院批准延长案件审限，先后五次公开开庭进行了审理。原告周光峰的委托诉讼代理人周杭明，被告似水流年公司的委托诉讼代理人张林利、姚卓然到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告周光峰诉称：2015年5月22日，原告因筹建公司需要与被告签订《房屋租赁合同》。合同约定，被告将坐落于杭州市下城区的房屋出租给原告。房屋租金46.4万元/年，每半年一付，第一期租金交至2016年3月16日。合同签订后，原告通过转账方式向被告支付了租金、押金等51万元，被告也向原告交付了出租房屋。此后，原告及公司筹建人员开始对承租房屋进行装修，该房屋装修于2015年8月底竣工后，原告即着手申办公司，但发现无法进行公司登记，经了解，由于被告出租的房屋系向他人承租后转租，而且被告转租该房屋未征得其上家的同意，两家为该房屋租赁产生纷争于2015年12月终止了房屋租赁合同。综上，原告认为，被告在尚未取得涉案房屋转租权的情况下将该房屋出租给原告，且不能提供出租房屋的权属证明，与他人就该承租房屋存在纷争，导致原告承租后无法办理公司登记，网吧业务不能开展，承租房屋空关，使原告无法实现承租房屋使用价值和合同目的，给原告造成了经济损失。为此，请求判令：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告退还原告租金、押金等共计432666元（房租46.4万元扣除原告自愿承担装修期的2个月租金77334元）；3.�案诉讼费用由被告承担。后经本院对合同效力问题进行释明后，原告变更诉讼请求为：1.确认双方签订的房屋租赁合同无效；2.判令被告赔偿原告经济损失432666元（包含租金332666元、押金100000元）；3.本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中原告主动放弃其中租金的部分诉讼请求，确定为309328元（由年租金46.4万元计算出月租金38666元，2015年8月至2016年3月16日期间的租金为309328元，2015年6月、7月装修期的租金原告自行承担）。经法庭询问，原告明确变更后诉讼请求所依据的事实理由为：被告无法提供产权证明，致使原告无法及时办理营业执照而无法经营，房屋空关，故要求对租金、押金进行返还。
被告似水流年公司辩称：一、被告认为双方签订的租赁合同是有效的，《房屋租赁合同》已经解除，原、被告签订的《房屋租赁合同》已经于2015年12月14日经原被�口头协商解除。浙江同人投资管理有限公司（以下简称同人公司）系被告承租房屋的上家出租方，原告与同人公司于2015年12月15日就同一房屋另行签订的《房屋租赁合同》，并约定租赁期限为2015年12月15日起至2021年11月30日止，只有在原告已经与被告解除了租赁关系的情况下原告才能与被告的上家就同一房屋另行签订租赁合同，故可以推定原、被告之间的《房屋租赁合同》已于2015年12月14日解除；二、原告不存在损失，即使双方租赁合同无效，原告占用并使用涉案房屋是不争的事实，必须支付房屋使用费，使用费参照原、被告签订的租赁合同中约定的租金支付。被告除了实际向原告交付房屋及装修和设备以外，不需要承担其他任何的义务，房屋租赁给原告个人后，实际用途是原告的自主权。原告未能开展网吧业务系其因自身原因，被告通过消防验收的时间是2015年12月16日，之前不能开展网吧经营活动是由于尚未通过消防验收。原告是实际占用了房屋，至于是否实际经营不影响原告是否实际使用房屋。原告在通过消防验收后才申请营业执照，这中间的时间是一个正常的时间，且取得执照的时间是行政机关办理的问题，与被告无关。且原告支付的款项中有20万元是转让费，包括房屋装修以及设备设施（八台分机式空调、办公桌椅、文件柜、监控设备等），这些东西现在原告已经投入使用，直接受益的，不是原告的损失。对于押金，根据交接协议的约定，原告应该在2015年5月25日前向被告支付64.8万元款项，但实际原告只支付50万元，当时双方都认为合同有效，所以应该按照合同约定没收押金。三、被告为保证原告能继续租赁房屋，保证其开展网吧经营活动不受被告退出租赁关系的影响，付出了大量努力。被告不仅不追究原告未支付的�金和违约责任，甚至还为原告新合同的履约承担了保证责任。原告在达成新的租赁合同后，即要求被告返还其已经支付的租金、押金等费用，还将因其自身原因无法开展经营活动的损失归责于被告，违背了诚实信用原则。综上，要求判令驳回原告的诉讼请求。
为支持诉讼请求所依据的事实，原告周光峰提交如下证据材料：
1.《房屋租赁合同》1份。
2.转账凭证及收条各1份。
证据1、2欲共同证明原、被告之间存在房屋租赁关系，原告向被告支付了房屋租金、押金51万元。
3.工商信息1份，欲证明周光锋为卡文网络公司筹建人员，后为卡文网络公司股东。
4.《房屋租赁合同》1份。
5.《和解协议》1份。
6.（2015）杭下商初字第3163号民事裁定书1份。
7.《房屋租赁合同》1份。
8.�提前终止合同协议》1份。
证据3至8欲共同证明被告出租的房屋系向杭州汉唐妃燕酒店管理有限公司（以下简称汉唐妃燕公司）承租，其转租并未得同意，双方发生纠纷，经诉讼和解，于2015年12月15日解除房屋租赁合同；汉唐妃燕公司出租给被告的房屋又系向同人公司承租，双方于2015年12月15日解除房屋租赁合同的事实。
9.《房屋租赁合同》1份，欲证明因被告解除房屋租赁合同，导致原告无法继续承租，原告只能与该房屋的合法使用人重新签订租赁合同。
10.律师函1份及邮寄凭证2份，欲证明因被告造成该房屋租赁合同无法履行，原告向被告主张权利的事实。
11.杭州联合银行业务凭证2份，以证明原告共向被告支付了租金及押金51万元的事实。
对上述证据经质证，被告对证据1的三性均予以确认，对其证据效力本院予以认�。对证据2的真实性有异议，认为原告只提交一份40万元转账凭证，只认可该份转账凭证，收条上载明金额为50万元，被告只认可50万元。本院认为收条内容亦得以印证，足以认定，对该组证据效力予以认定。对于证据3事实予以认可，对其证据效力本院予以认定。对于证据4至8均认为只有复印件，形式真实性不认可，对其中对证据5和解协议的内容不认可，对其中证据7、8认为与本案无关。本院认为证据4、6相互印证，对其证据效力予以认定。证据5为复印件且其真实性无法确认，对其证据效力不予认定。证据7、8与本案缺乏关联性，对其证据效力不予认定。对证据9三性无异议，证明目的有异议。对证据10形式真实性无异议，认为该证据系第三方出具的文书，对内容的真实性、合法性、关联林均有异议，认为不能证明原告的证明目的。本院认为证据9、10真实性足以确认，且与本案存在关联性，对其证据效力予以认定。对证据11被告对金额为10万元的业务凭证三性无异议，对其证据效力予以认定。对金额为1万元的业务凭证形式真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，认为李建华名下无此账号，且根据被告出具给原告的收条，被告仅收到原告支付的房租、转让费及押金50万元，本院认为该李建华账号与之前支付50万的银行账号不一致，也不是直接支付给被告单位账号，故无法确认与本案存在关联性，对其证据效力不予认定。
为证明答辩意见所依据的事实，被告似水流年公司提交了下述证据材料：
1.《建设工程消防验收意见书》1份，欲证明卡文网络服务有限公司于2015年11月16日取得工程消防验收初步意见的事实。
2.户口本1份。
3.《情况证明》1份。
证据2、3欲共同证明李建华系被告似�流年公司法定代表人李钱坤的父亲，李建华为杭州卡文网络服务有限公司与浙江同人资产管理有限公司签订的租赁合同提供担保。
4．《租赁合同》1份。
5．《交接协议》1份。
证据4、5欲共同证明周光锋与似水流年公司就标的房屋的租金、违约金、押金、转让费等事宜达成协议的事实。
对上述证据经质证，原告对证据1三性均无异议，证明目的有异议，认为消防验收与被告的合同责任无关。对证据2三性无异议，对证据3认为与本案无关，认为李建华不是涉案合同的当事人。本院认为上述三证据与本案纠纷缺乏必要关联性，对其证据效力不予认定。对证据4、5三性均无异议。本院认为上述证据真实性可予确认，且与本案均具有关系性，对其证据效力均予以认定。
为证明合同效力，被告似水流年公司补充提交了下述证据材料：
1.企业信息信用公示报告1份。
2.情况说明（郑燕）1份。
3.公证书1份。
证据1-3欲共同证明被告转租是经过上家汉唐妃燕公司同意的，租赁合同是有效的。
4.李建华个人出具的情况说明1份，以证明李建华代表被告处理案涉房屋转租相关事宜的事实。
对上述证据经质证，原告对证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为是被告上家出具的，与原告无关。对证据2认为属于证人证言，证人必须到庭作证。对证据3公证的过程原告无异议，但认为微信截图上郑燕是否是杭州汉唐妃燕酒店管理有限公司法定代表人的微信无法反映，即使是郑燕使用的微信，反映的实际上是被告与郑燕进行协商的过程，与原告无关；微信截图第八、九、十四上主要说明被告是在要求郑燕出具转租证明，提供房产证的，主要目的�为了提供给原告的。而被告的转租证明以及权属证明一直没有交给原告。对证据4认为与本案无关，无法证明被告的证明目的。本院认为虽然证据1能够证明汉唐妃燕公司法定代表人为郑燕，但证据2、3不能确认是郑燕本人的意见，故证据1、2、3不能相互印证，证明欲证事实，对其证据效力不予认定。对证据4为被告公司自行出具，不具有证明力，对其证据效力不予认定。
综上有效证据及有关当事人陈述，本院认定事实如下：
坐落于杭州市下城区的房屋原为被告似水流年公司向案外人汉唐妃燕公司承租，双方合同中约定租赁期限自2014年3月1日至2019年2月28日，似水流年公司不得擅自转租。但时至2015年5月22日被告似水流年公司与原告周光峰签订《租赁合同》，将上述房屋转租给周光峰，合同约定租赁期为被告腾空房屋之日至2019年2月28日，合同年租金46.4万元，自2016年起年租金每两年按照上年度租金加5%计算。租金先付后用，第一期自腾空房屋之日起至2016年3月16日于合同签订并腾空后3日内支付，从2016年3月开始每半年一付。租赁保证金10万元，于合同签订后3日内支付。同日双方还签订了《交接协议》，约定房屋腾空日为2015年5月22日，装修期一个月，房屋租赁期自2015年6月23日算。转让费20万元，押金10万元，首期房屋租金付九个月自2015年6月23日至2016年3月22日共计34.8万元，水电押金另计。原告周光峰租赁该房屋用于开办杭州卡文网络服务有限公司（筹）。合同签订后，原告2015年5月25日支付50万元，同日被告出具“周光峰房租、转让费及押金合计50万元”的收条。此后原告对租赁房屋进行了装修。后因转租纠纷被告与汉唐妃燕公司2015年12月15日解除了双方的租赁合同，汉唐妃燕公司又和同人公司解除了双方的租赁�同，杭州卡文网络服务有限公司（筹）直接与同人公司签订《房屋租赁合同》，双方约定：同人公司将河东路85号底层房屋租赁给杭州卡文网络服务有限公司使用，租赁期限自2015年12月15日至2021年11月30日止。租金半年一付，先付后用，双方签订合同当日将首半年度租金26.46万元支付给出租方。合同签订次日支付保证金7万元。
本院认为，被告似水流年公司与转租人汉唐妃燕公司在转租合同中明确约定案涉房屋不能转租，被告在案件审理期间仍旧不能提交权利人追认的有效证据，被告似水流年公司无权对房屋进行转租，故原、被告就案涉房屋签订的租赁协议无效，被告因该合同取得的财产应予返还。原告在合同签订后，经本院确认共计支付50万元，其中10万为押金，被告理应返还。被告坚称合同有效并认为10万押金已因原告的违约而抵做违约金的意见不能成立。本案主要争议焦点是剩余的40万元性质，原告2015年5月25日支付50万元，同日被告出具“周光峰房租、转让费及押金合计50万元”的收条，根据合同约定以及交易的常规，本院认为该40万元中的20万元性质应为转让费，被告实际仅交纳了20万元租金，根据最高院相关司法解释精神，即使房屋租赁合同无效，承租人实际使用房屋的，仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占用费，原、被告之间的房屋租赁合同实际履行至2015年12月15日被告与汉唐妃燕公司解除房屋租赁合同之日，自2015年6月23日至2015年12月15日期间的房屋使用费已经超出该金额，故原告要求被告予以返还的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。原告认为因营业执照不能及时办理而无法实际使用房屋，故不应承担使用费用的意见缺乏依据，亦与网吧开业经营应在办理工程消防验收之后再申请营业执照的程序不符合�本院不予采信。对于被告收到的20万元转让费，因原告并未主张，故本院不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告杭州似水流年餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周光峰押金100000元。
二、驳回原告周光峰的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费7790元，由原告周光峰负担5990元，被告杭州似水流年餐饮管理有限公司负担1800元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 章幼戎
人民陪审员 陈定强
人民陪审员 施菊娣
二〇一七年八月十日
代书 记员 陈肖肖
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