江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣04民终868号
上诉人（原审原告）：刘其江，男，原住广州市。
委托诉讼代理人：刘光华，住广州市白云区，（系上诉人刘其江之子）
被上诉人（原审被告）：余晓东，住九江市濂溪区。
被上诉人（原审被告）：宋大雁，住九江市濂溪区。
委托诉讼代理人：殷少华，江西一方天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：魏振忠，现住九江市濂溪区。
原审第三人：九江市房地产公司。
法定代表人：姚国平，男，该公司经理。
委托诉讼代理人：杨进军，住江西省九江市浔阳区，系该公司滨兴房管所所长。
上诉人刘其江因与被上诉人余晓东、宋大雁、魏振忠、第三人九江市房地产公司合同纠纷一案，不服江西省九江市濂溪区人民法院（2017）赣0402民初1111号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。
刘其江的上诉请求：1、撤销原审判决、依法改判解除刘其江与余晓东的协议及改判余晓东、魏振忠、宋大雁返还房屋。2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1、原审事实认定不清。1994年魏东海趁刘其江工厂破产、经济窘迫的情况下恶意串通余晓东以极低价格转让本案所涉房产，并迫使刘其江出具2500元的收据冲抵魏振忠部分债权，余晓东未支付合理购房款并且魏振忠伪造了2000元收据和协议书。2009年初刘其江之子查出本案所涉房屋登记在宋大雁名下，经与房产公司交涉发现该房一直登记于刘其江名下未有变动，也未收到过过户申请，但在滨兴房管所看到过2007年宋大雁提交的过户申请及刘其江的相关身份材料（伪造），刘其江之子将此情况已向当时的所长提出，所长明示以后不再有宋大雁名下房本。本案所涉房屋系刘其江及家人用住房公积金买断且一直在扣除公积金，房屋新增面积均打入了刘其江家庭所享有的过渡费、搬迁费和安置费等。2、原审程序不正义。原审法院从2009年立案至今多次开庭已查实宋大雁伪造证件在房管所登记其户名，原审法院对此避而不谈属公然袒护。3、原审认定证据结论错误。没有证据显示有原审判决所述刘其江有直接交付房产资料于余晓东，没有证据显示如原审判决所述房产所有人九江市房地产公司和原分配福利房单位知情有转让行为，没有证据显示上述两单位知情本案所涉房屋租住者是谁，而滨兴房管所默认的也只仅限于他人代办代为租金交费的行为不是转让。4、原审定性错误。本案是恶意串通损害第三人利益的典型，所涉房屋是刘其江家庭共同共有财产，家庭部分买断，也是国家福利政策房，不得随意转让。本案中所涉“转让”双方没有达成合意并非是当事人的真实意思表示，且未支付合同购房款。魏东海伪造手续冒名领取房屋，恶意占有。宋大雁等人以刘其江的名义代交租金的行为，是对刘其江是该房权利人的事实的承认。5、原审判决适用法律错误。民法上对物权变动明确规定了公示原则和公信原则，没有通过公示方式将物权的变动表现出来，就会给第三人带来损害，影响交易安全。
宋大雁辩称：1、上诉人上诉无理，诉讼时间长达10年之久完全就是一种缠诉。2、上诉人的代理人不负责任，上诉请求极不明确，在审判长的提醒下才确认诉请，是对我们当事人、法院的不尊重。3、上诉人上诉请求本身自相矛盾。上诉人认为余晓东与刘其江的转让协议是虚假的，就不存在让二审法院要求解除协议。4、上诉人如果认为2000元的收条子是虚假的，应提出鉴定申请。5、我们所交的所有材料都是原件，在一审庭审中说得很清楚并得到九江市房地产公司的认同。6、上诉人所称卢所长讲了一些话均不属实，没有证据佐证。请求二审驳回上诉。
余晓东、魏振忠辩称：同意宋大雁的辩论意见。
九江市房地产公司陈述：上诉人对房管局、房管所的隶属关系及工作流程不清楚，其发表的观点均不真实。
刘其江向一审法院起诉请求：1、请求解除与被告余晓东的协议，2、请求判令被告余晓东、魏振忠、宋大雁返还房屋。
一审法院认定的事实：原告刘其江曾是九江市十里大道158号3-202号公房的租住人，1994间，原告因经济困难将其承租的九江市十里大道158号3-202号公房的租赁权转让给被告魏振忠的父亲魏东海（已故），魏东海因个人原因遂委托被告余晓东与原告办理了租赁权转让的相关手续，被告余晓东于1994年8月15日向原告支付转让款贰仟伍佰元整，原告向被告余晓东出具了收条一份，载明：余小东师傅付房屋转让费贰仟伍佰元整。此后，九江市浔阳区十里大道158号3-202号公房面临拆迁；1994年8月28日，九江市庐山区房管所（以下简称“房管所”）和第三人九江市房地产公司下属部门九江市滨兴房管所（以下简称“滨兴房管所”）共同向原告发送《拆迁改建房屋的通知》一份，告知原告：对市滨兴房管所座落在十里大道158号二层旧公房一栋（原告所租住的九江市十里大道158号3-202号公房在此范围内）进行拆迁改建；在旧房拆建过渡期间，除按户口核定的实际人数和标准发放过渡费以及搬迁费以外，各居住户不得再行索要任何费用和补贴；这次拆迁的房屋，按照就地还房的办法，即以各原居住户实际的建筑（使用）面积还房，还房做到既不抬高又不降低还房标准，超面积部分，均由各居住户按照市场商品房出售价标准自行付款；该通知还告知原告其他相关事宜。1994年8月31日，原告又与房管所签订了《协议书》一份，约定：甲方即房管所将滨兴房管所座落十里大道58号旧公房一栋拆迁改造；乙方即原告在该栋公房租有住房贰间，共计（使用）面积26.24平方米，由甲方统一拆除，乙方自行搬出和解决住房过渡地点；拆迁后的房屋将统一按城市规划和要求，设计建成二室一厅或三室一厅带厨房、卫生间、阳台的配套住房。甲方按照市政府（91）28号、（94）15号文件规定就地还房乙方，新还房的（建筑、使用）面积，如超出规定面积部分，乙方以市场商品房的销售价方式，自行付款；各拆迁户的过渡计算日期按各户搬出腾空的房屋交甲方验收后即日起计算；协议还约定了双方的其他权利义务。协议签订当日，原告将所租住的公房交给房管所，房管所向原告出具了《房屋搬迁证明书》一份，载明：编号003，十里大道158号公房租住户刘其江同志，于九四年八月卅一日，已搬出该栋房屋，其腾空后的房屋，经庐山区房管所验收合格，并在八月卅一日上午10时已交出旧房钥匙，顺序编号叁号，现定为挑选新屋第×单元×楼×号的顺序，不得涂改，遗失不补，望住户妥善保管。特此证明。原告刘其江在该证明书中住户签字处签名。
期间，原告与被告余晓东于1994年8月29日签订了《住房转让协议书》一份，载明：刘其江即原告将26平方米住房租用权转让给余小东，转让费肆仟伍佰元整。现在住房正在拆除重建，在过渡时期租用权仍属刘其江，待新房建好，通知办理进住新房时，新房由余小东挑选，住房保证金、新房另增加的面积的建房款由余小东付给，余小东进住后再办理租用权过户手续，本协议一式三份，双方各一份，见证人壹份。转让人：刘其江，接管住房权人：余小东，中间见证人：魏东海。当日，被告余晓东向原告支付转让费2000元，原告向被告余晓东出具收条一份，载明：余小东住房转让费贰仟元整（2000元）。
1997年，涉案公租房建好，九江市庐山区房产管理局于1997年12月10日发布通告一份，载明：十里大道158#住宅楼拆迁户：此栋住宅楼改造工程基本完工，经研究决定，定于九七年十二月廿六日十时，在庐山区房产局六楼会议室召开还房、选房工作会，单元、楼层选择仍按原搬迁协议顺序号排列进行，请各拆迁户按时参加。未按时参加的拆迁户，将取消原协议顺序选号。
1997年12月26日，九江市庐山区房产管理局向原告出具通告一份，载明：十里大道158号公房拆迁户刘其江同志：此栋还房选房工作，于一九九七年十二月廿六日进行，选房完毕，请各拆迁户应在九八年元月十五日前来庐山区房管局办理有关手续，如到期未来办理者作还房弃权处理。当时，因原告不在九江且无法联系，被告魏东海让其子即被告魏振忠持原告交付给被告余晓东的房屋搬迁证明、拆迁协议书等资料参与了选房，被告魏振忠以其父亲魏东海的名义于1998年6月23日去九江市庐山区物业管理中心办理了交房手续并签订了《入住合约》一份，约定：居住在十里大道××＃住宅小区××室的住户刘其江，合约还约定了双方的其他权利义务。在办理交房手续时，因涉案公租房面积有所增加，增加部分面积为26.71平方米，需自行补交增加部分面积的购房款，九江市庐山区房产管理局在1998年7月1日收取了被告魏振忠补交的还房结算尾款13566元，水电保证金1500元，对于房屋增加部分面积的单价、过渡费数额、搬迁费数额、还房结算款分项组成双方在交房时均未形成书面证据记载。此后，被告魏振忠后持相关转让资料（包括转让协议、房屋搬迁证明书、拆迁改建房屋的通知、协议书等资料）去房管所办理过户手续，但因需要原告配合而原告一直无法联系所以一直没有办成手续，被告魏振忠就以原告的户名一直居住到2003年，期间被告魏振忠以原告名字交纳了所有费用。2003年3月10日，被告魏振忠将涉案公租房以43000元的价款转让给被告宋大雁，双方签订《房屋转让协议》一份，载明：魏振忠（魏东海儿子）将十里大道158号3单元202室转让给宋大雁，宋大雁购房款已付清。被告宋大雁在支付了43000元转让款后一直居住在涉案公租房中至今并缴纳租金至2007年3月份发生纠纷时止。
原告刘其江在与被告余晓东签订转让协议后，因经济问题原告刘其江未再在九江露面并在1996年夏季离开九江到广州居住，对涉案公租房原告在与被告余晓东签订协议后未再租住或缴纳费用；此间，原告未在九江露面亦未与九江的朋友亲戚有任何联系；直到2007年经济情况好转，原告才回到九江了解了涉案公租房的实际居住情况，得知被告宋大雁是实际租用人并办理了以被告宋大雁为租用户的租用证后于2007年3月份向第三人提出异议，第三人于2007年3月份将发放给被告宋大雁的以被告宋大雁为租用户的租用证收回并重新出具了以原告刘其江为租用户的租用证给被告宋大雁。后因就涉案公租房的返还问题原告与被告无法达成一致意见，原告于2009年6月18日在九江日报广告中心刊登了遗失公告一则，载明：九江市房地产公司发：滨7-4001-016号租房公用证，声明作废。此后，原告为维护其自身利益，特诉至法院，要求法院支持其诉请。
另经审理查明，涉案公租房中公租房部分产权属于第三人所有，由第三人进行管理并由第三人下属的九江市房地产公司滨兴房管所实际进行收租等日常管理，在拆迁前第三人按使用面积26.24平方米收取租金，拆迁重建后第三人出租给承租户的面积一直按使用面积38.49平方米计算并收取租金，此后2009年因国家政策变化，第三人开始按建筑面积53.60平方米计算并收取租金，拆迁后重建的公租房中增加部分面积为26.71平方米。涉案公租房的拆迁过渡费为5760元、搬迁费为200元，共计5960元，在交房时折抵了还房时应补缴的还房结算款。
庭后经向第三人询问被告宋大雁办理涉案公租房租用证经过，第三人陈述：拆迁还房后，第三人曾要求承租人即被告宋大雁办证，当时就发现被告宋大雁办证条件不够（因原告失联无法到场配合），未能办理；后过了大概三、四年，为了不使国有资产流失且在原告长期无法联系的情况下，第三人根据被告宋大雁提供的信息将涉案公租房的公房证办在了被告宋大雁名下，后原告2007年因涉案公租房的租赁权问题到第三人处提出异议，第三人将涉案公租房的租用证再次办理到原告名下。
另因涉案公租房是属于历史遗留下的福利房，有继承的性质，虽然其关于承租条件有明确规定不允许转让租赁权，但实际都很难执行；承租人将公租房转租他人的行为比较普遍，对于这种情况第三人不会将出租房屋收回，而是采用默认方式，只要次承租人继续缴纳租金会由次承租人继续使用。
一审法院认为：涉案的公租房中的公租部分产权归属于第三人九江市房地产公司所有并由第三人管理是事实。原告刘其江与被告与魏东海、被告宋大雁与被告魏振忠之间形成的两份公房租赁权转让协议均系双方当事人的真实意思表示，这些转让协议虽然在签订时未经涉案公租房的所有人及管理人即本案第三人的同意，但在涉案公租房拆迁重建后的选房、交房、交纳增加部分面积购房款、交纳水电押金都是由被告魏振忠及被告魏振忠的父亲魏东海办理，涉案公租房拆迁重建后出租期间的租金也都是由被告魏振忠或被告宋大雁交纳，涉案公租房的所有人及管理人均未提出异议，而本案原告作为涉案公租房公租部分的原承租人，其对涉案公租房的公租部分只享有租住权，其在涉案公租房拆迁前已将涉案公租房公租部分的租住权转让给了被告魏振忠的父亲魏东海，在涉案公租房重建交付使用后，原告事实上也一直未曾出面处理过涉案公租房的交付、补交购房款、缴纳租金、缴纳水电费押金等相关事宜；而且涉案公租房的所有人及管理人即本案第三人在案件审理过程中也认可承租人将公租房转租给他人使用，第三人并不会将房屋收回而是采用默认的方式，只要次承租人继续缴纳租金就会由次承租人继续使用，据此可以认定涉案公租房的所有人及管理人即本案第三人对于原告将涉案公租房的租赁权转让给被告魏振忠的父亲魏东海及被告魏振忠在其父亲去世后又将其实际居住的涉案公租房的租赁权转让给被告宋大雁的租赁权转让行为均是无异议的，故原告与被告魏振忠父亲魏东海、被告魏振忠与被告宋大雁之间形成的公租房租赁权转让协议均合法有效，具有法律效力，受法律保护；而且在涉案公租房重建交付使用后，因原告一直未曾出面处理过涉案公租房的交付、补交购房款、缴纳租金、缴纳水电费押金等相关事宜，涉案公租房的所有人及管理人在管理公租房过程中为了不使国有资产流失也曾经将涉案公租房的租用证根据实际租用户宋大雁的申请办理到被告宋大雁名下，被告宋大雁实际上也已经缴纳了涉案公租房中增加面积部分26.71平方米的购房款并从2003年一直居住至今，涉案公租房中公租面积部分与自购面积部分已经混同在一起形成不可分割的整体，已经无法进行分割使用，虽然涉案公租房未办理房屋不动产产权证，但涉案公租房整体的所有权性质已发生变化是事实。综上，从公平、合理、维护市场稳定角度及诚实信用原则出发，解除涉案公租房的租赁权转让协议已不切实际；另原告于1994年8月29日与被告余晓东签订《住房转让协议书》，至1996年才离开九江去广州居住，如按原告代理人陈述签订协议是被告魏振忠父亲魏东海乘原告经济之危所为，原告可依法行使撤销权，但时隔两年原告并未主张，且对拆迁还房事宜亦未参与而是放任处置达十年之久，现原告主张解除合同显然违背诚实信用原则，且与一审法院查明事实不符，一审法院依法不予支持。至于涉案公租房拆迁重建时的拆迁过渡费5760元和搬迁费200元，原告方可另行提起主张。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第二条、第三十九条、第九十三条、第九十四条、第九十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告刘其江的全部诉讼请求。案件受理费1700元，由原告刘其江承担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，因上诉人刘其江向二审递交的上诉状内容书写比较零散，综合该上诉状及其在二审庭审中的陈述，本院对其上诉理由进行如下归纳及分析：
一、刘其江认为原审事实认定不清。其认为：
1、1994年系魏东海乘人之危的情况下恶意串通余晓东以低于市场价格转让本案所涉公租房，并迫使刘其江出具2500元的收据冲抵魏振东部分债权，余晓东未支付合理购房款并且魏振忠伪造了2000元收据及《住房转让协议书》。本院认为，首先，一审中刘其江的诉请有一项为“请求解除与被告余晓东的协议”，该诉请的前提是协议系其本人真实签订，只有签订了协议的基础上才有解除的说法，且在一审多次庭审调查中，刘其江之子均认可是其父亲与余晓东签订了《住房转让协议书》并出具了借条；其次，刘其江认为其转让本案所涉公租房是魏东海乘人之危的情况下恶意串通余晓东使其受胁迫而签订，但其一直未能提交相应的证据予以证实。再次，刘其江认为转让价过低未支付合理的购房款，并对2000元的收据及《住房转让协议书》的真实性有异议，一审法院在重审时已经向其释明可以申请笔迹鉴定，但刘其江明确表示放弃鉴定，属于其对自身主张没有提出证据证明，二审中没有正当理由其又提出鉴定请求，本院不予准许。在刘其江无法提供其他证据的情况下，不能证实2000元的收据及《住房转让协议书》系伪造及转让价过低、未支付对价的事实。故，本院对刘其江的此项上诉理由不予支持。
2、本案所涉房屋系刘其江及家人用住房公积金买断且一直在扣除公积金，所有权性质已发生变化；房屋是以全面积出租，不存在新增面积，不存在私人购买的面积，不存在私有产权的问题。本院认为，首先，根据查明的事实，本案所涉公租房部分产权所有人为第三人九江市房地产公司，该公司在二审中陈述称，“本案所涉公租房是直管公房，属于国家财产，性质发生变化唯一途径就是房改，否则不能变为私有财产。使用过公积金的人，只能说是有资格参加房改，如拆迁后有面积增加的可以购买，但原有的面积还是属于国有资产”。根据该陈述，本案所涉房屋公租部分产权只有经房改后所有权才能发生改变，目前并无证据证实该房已经过了房改。因此该房的公租部分所有权并未发生改变。刘其江还主张宋大雁等人以刘其江的名义代交租金的行为是房地产公司对刘其江是产权人的法律上的承认同样无法律依据。其次，根据第三人九江市房地产公司2017年11月6日在一审询问笔录中关于该房计租面积、自购面积、自购价格的陈述，以及宋大雁向法院提交的房屋搬迁证明书、拆迁改建房屋通知、协议书等与拆迁相关的资料，可以证实本案所涉公租房是存在计租面积、私人自购面积并存的事实，私人对其购买的面积是享有私有产权的。故，本院对刘其江此项上诉理由不予支持。
3、刘其江家庭所享有的过渡费、搬迁费均打入了房屋新增面积均应予返还。本院认为，一审时刘其江并未就本案所涉公租房拆迁所享有过渡费、搬迁费应予返还提出诉请，一审法院对此已做出了认定，拆迁过渡费5760元和搬迁费200元，刘其江可以另行提起主张。本院同意一审法院的认定。故，本院对刘其江此项上诉理由不予支持。
二、刘其江认为原审程序不正义。2009年初刘其江之子查出本案所涉违法房屋登记在宋大雁名下，在房管所发现2007年宋大雁提交的过户申请及刘其江的相关身份材料均系伪造，原审法院对此避而不谈属公然袒护。本院认为，第三人九江市房地产公司已证实，“因刘其江失联多年，为避免国有资产流失，才根据该房的实际使用情况、宋大雁提供的信息及申请将公租房租用证办在宋大雁名下，并根据刘其江2007年提出的异议，又将公租房租用证再次办理到刘其江名下，宋大雁过户相关的资料因滨兴房管所房屋搬迁均遗失”，而刘其江亦未提供充分证据证实宋大雁存在伪造相关材料将公租房租用证变更登记的事实。因此，第三人九江市房地产公司根据实际情况对本案所涉房屋进行两次变更并无不妥，本院对刘其江此项上诉理由不予支持。
三、刘其江认为原审认定证据结论错误。没有证据显示有原审判决所述刘其江有直接交付房产资料于余晓东，没有证据显示如原审判决所述房产所有人九江市房地产公司知情有转让行为，没有证据显示上述单位知情本案所涉房屋租住者是谁，而滨兴房管所默认的也只仅限于他人代办租金交费的行为而不是转让。本院认为，首先，在本案中与房屋拆迁相关的房屋搬迁证明、拆迁协议书、通告、拆迁改建房屋的通知、入伙合约等资料原件均由宋大雁提交，结合刘其江与余晓东签订的住房转让协议及魏振忠与宋大雁签订的房屋转让协议，可以认定与房产相关的资料是刘其江交于余晓东，再经魏振忠之手转至宋大雁，而刘其江在一、二审中均未提交相反的证据推翻该事实。其次，九江市房地产公司在庭审调查中也陈述，“虽然其关于承租条件有明确规定不允许转让租赁权，但实际都很难执行；承租人将公租房转租他人的行为比较普遍，对于这种情况第三人不会将出租房屋收回，而是采用默认方式，只要次承租人继续缴纳租金会由次承租人继续使用”。因此，一审法院认定九江市房地产公司对于本案所涉公租房的转让行为无异议并无不妥，本院同意一审法院的认定。故，对刘其江此项上诉理由不予支持。
四、刘其江认为原审判决适用法律错误。民法上对物权变动明确规定了公示原则和公信原则，没有通过公示方式将物权的变动表现出来，就会给第三人带来损害，影响交易安全。本院认为，本案所涉的公租房是直属公房，属历史遗留下来的福利房，其公租部分产权属于九江市房地产公司。双方当事人争议的是直属公房租赁权的归属，并不涉及房屋整体产权的转让，因此本案的争议不能直接适用不动产权转让相关的法律。故，对刘其江此项上诉理由不予支持。
另外，对于本案刘其江与余晓东签订的《住房转让协议书》是否有效的问题。本院认为，1994年8月29日刘其江与余晓东签订的《住房转让协议书》系双方自愿签订，并无证据证实该协议书的签订存在胁迫、乘人之危、显失公平、恶意串通等情况，该协议并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，刘其江亦未在法律规定的期限内行使撤销权，因此，本案刘其江与余晓东签订的《住房转让协议书》是合法有效的，应受到法律保护。对于刘其江称该协议违反租赁契约的约定，应属无效，被上诉人应返还租赁房的观点。本院认为，租赁契约是九江市房地产公司与租住户之间对于公租房使用的一种管理型约定，违反该约定并不导致公租房租赁权转让行为及转让协议的无效，而且根据九江市房地产公司提交的多个年代版本的租赁契约上面的约定，对于出现承租的房屋转租、转让情况，管理方是可以直接收回房屋，并处以罚款，而并非是将租赁房交还给还原承租方，九江市房地产公司亦对本案所涉房屋的多次转租行为采取默认态度。因此，刘其江无权要求魏振忠、余晓东、宋大雁返还本案所涉房屋。
综上，上诉人刘其江的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1700元，由上诉人刘其江负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇
审判员 罗乐
审判员 李进
二〇一八年六月七日
书记员 陈昕