湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终1441号
上诉人（原审原告）：彭文高。
上诉人（原审原告）：彭文华，武汉钢铁（集团）公司炼铁厂退休职工。
上诉人（原审原告）：彭文洲，武汉市洪山区搬运公司退休职工。
上诉人（原审原告）：彭文芳。
上诉人（原审原告）：彭华英，武汉市洪山区和平医院退休职工。
以上五上诉人的共同委托代理人：吴志峰，湖北大诺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周平华，武汉钢铁（集团）公司储运公司职工。
委托代理人：刘勇，湖北省楚天法律服务所法律工作者。
原审第三人：武汉钢铁（集团）公司，住所地武汉市青山区厂前。
法定代表人：马国强，该公司董事长。
委托代理人：夏志伟，武汉钢铁（集团）公司现代城市服务（武汉）集团有限公司房产经营开发管理公司职工。
委托代理人：刘军，武汉钢铁（集团）公司现代城市服务（武汉）集团有限公司房产经营开发管理公司职工。
上诉人彭文高、彭文华、彭文洲、彭文芳、彭华英因与被上诉人周平华、原审第三人武汉钢铁（集团）公司所有权确认纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2015）鄂青山民二初字第00940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年10月，彭文高、彭文华、彭文洲、彭文芳、彭华英诉至一审法院，称彭文高、彭文华、彭文洲、彭文芳、彭华英系彭习祥的子女。1986年武汉钢铁（集团）公司征收原武汉市洪山区和平乡大洲村村民用地，彭习祥系大洲村村民，其村民用地被纳入征地范围，后由武汉钢铁（集团）公司还建武汉市青山区120街坊49门5号房屋一套，由于武汉钢铁（集团）公司内部政策，本单位职工房可享受煤气水费的优惠待遇，彭习祥将此房屋的居住证登记在彭文高前妻周平华名下。1989年2月27日彭文高与周平华在青山区人民法院调解离婚，后彭文高与王丽华结婚。本案房屋还建后一直由彭习祥二老及彭文高居住。现今彭习祥二老已先后过世，将青山区120街坊49门5号房屋遗赠给彭文高。2015年彭文高要求武汉钢铁（集团）公司房产管理中心办理购买此房手续时却得知其房屋已被周平华购买。青山区120街坊49门5号房屋系彭习祥被征地得到的武汉钢铁（集团）公司还建房待遇，周平华早在1989年已与彭文高离婚。彭文高等5人才是此房屋的实际所有权人。请求判令：1、确认青山区120街坊49门5号房屋的权利人为彭文高、彭文华、彭文洲、彭文芳、彭华英；2、本案诉讼费用由周平华承担。
周平华辩称，彭文高等5人陈述与事实不符，争议房屋系周平华买断，并登记在周平华名下，归周平华所有。1986年12月26日周平华与彭文高经人介绍，仅仅认识一天就在彭文高父亲彭习祥的安排下领取了结婚证。当时彭习祥承诺周平华，结婚后可以安排进武汉钢铁（集团）公司工作，并赠与一套房屋。结婚后，武汉钢铁（集团）公司因征地分了2套房屋给彭习祥，因当时未房改，2套房屋均没有办理房屋所有权证及土地使用证，只有租赁证。彭习祥履行承诺将其中一套即争议房屋赠与周平华，并登记在周平华名下，另一套赠与给了彭文高，周平华也如愿进了武汉钢铁（集团）公司工作。此后周平华与彭文高因感情破裂，于1989年3月27日协议离婚，因两人一人一套房屋，口头协议一人一套，登记各自名下的房产归各自所有。2009年周平华再婚，此后武汉钢铁（集团）公司房屋进行房改，可以购买所有权，因此周平华与现配偶出资40000多元购买所有权，购买时计算了周平华与现配偶的工龄21年。周平华自获赠争议房屋后，在武汉钢铁（集团）公司自此没有了分房指标，且2009年与现配偶结婚后，两人均系武汉钢铁（集团）公司职工，因周平华自获赠争议房屋两夫妻也没有分房指标，唯一就是出资购买了争议房屋。综上，争议房屋即位于青山区120街坊49门5号房屋系周平华合法取得，出资购买，并登记在周平华名下，另我国房产制度系以登记为主，因此争议房屋为周平华私有财产，请求法院依法驳回彭文高、彭文华、彭文洲、彭文芳、彭华英的全部诉讼请求。
武汉钢铁（集团）公司述称：周平华于2015年根据武汉钢铁（集团）公司房改政策，以承租人购买诉争房屋完全产权。
一审法院查明，彭习祥与杨运香系夫妻关系，在婚姻关系存续期间育有婚生子女彭文华、彭文洲、彭文芳、彭文高、彭华英5人，彭习祥于2004年2月13日去世，杨运香于2014年1月28日去世。彭文高与周平华于1986年12月26日登记结婚，于1989年3月27日在武汉市青山区人民法院调解离婚。
彭习祥原系武汉市洪山区和平乡大洲村村民，因该村土地被第三人征用，于1987年3月7日以家中人口2代4人（即彭习祥夫妻及儿子彭文高和媳妇周平华）而拆迁还建二套房屋，分别为武汉市青山区钢花村120街坊49门5号（即诉争房屋）及武汉市青山区钢花村120街坊48门17号。拆迁还建后，上述房屋与武汉钢铁（集团）公司形成租赁关系，办理了租赁证，武汉市青山区钢花村120街坊49门5号房屋登记在周平华名下，并由彭习祥夫妻居住，彭习祥夫妻去世后，由彭文高与现配偶居住。武汉市青山区钢花村120街坊48门17号房屋登记在彭文高名下，并由彭文高及周平华居住，彭文高与周平华离婚后，由彭文高居住，现由彭文高与现配偶的婚生子居住。
2015年5月11日周平华根据国家房改政策，计算了周平华与现配偶21年工龄以19893.92元从武汉钢铁（集团）公司处购买了位于武汉市青山区钢花村120街坊49门5号房屋，并于2015年7月22日办理了证号为武房权证青字第××号房屋所有权证，2015年8月13日办理了证号为青国用（改2015）第611号土地使用权证，均登记在周平华名下。2014年5月彭文高根据国家房改政策，计算了彭文高一人的工龄以19687.2元从武汉钢铁（集团）公司处购买了位于武汉市青山区钢花村120街坊48门17号房屋。
周平华取得诉争房屋后，要求彭文高腾退诉争房屋未果而诉至法院，彭文高等5人则以房屋归其所有为由而诉至法院，请求判如所请。
一审法院认为，本案的争议焦点为诉争房屋是彭文高等5人共同所有还是周平华所有的问题。彭文高等5人认为诉争房屋系其父彭习祥拆迁还建所得，现父母去世，应由彭文高等5人依法继承，共同取得房屋的所有权；周平华认为其根据房改政策购买诉争房屋并办理了两证，诉争房屋所有权归周平华所有。房屋租赁证是租赁行为合法有效的凭证，是证明房屋租赁人的最原始而最有效的证据。本案中因彭习祥所有的房屋于1986年在拆迁范围内，根据政策其所有的房屋拆迁后还建房屋二套，即位于武汉市青山区钢花村街120街坊48门17号和武汉市青山区钢花村街120街坊49门5号房屋（即诉争房屋），拆迁房屋及还建后的房屋权利人均应为彭习祥夫妻。根据当时政策拆迁还建后，彭习祥夫妻取得了还建房屋的承租权，与武汉钢铁（集团）公司形成房屋租赁关系，彭习祥夫妻将拆迁后还建的位于武汉市青山区钢花村120街坊48门17号房屋的承租权处置给彭文高并办理了租赁证，登记在彭文高名下；将拆迁还建后的位于武汉市青山区钢花村街120街坊49门5号房屋的承租权处置给周平华也办理了租赁证，登记在周平华名下，因此上述的事实应视为彭习祥夫妻在取得还建房屋的承租权后，对自己所拥有的房屋权利的自由处置，谁也无权干涉。因此诉争房屋登记在周平华名下后，周平华即获得了诉争房屋承租权。根据《中华人民共和国物权法》第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”和第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，2015年周平华依照房改政策购买诉争房屋，并获得房屋所有权证与土地使用权证，武汉钢铁（集团）公司根据房改政策将房屋出售给承租人并无不妥，房产管理部门根据相关政策办理房屋两证亦无过错。因诉争房屋已登记在周平华名下，周平华是该不动产的所有权人。彭文高等5人称周平华取得房屋两证违反法律规定，但没有提交证据证明其主张，对彭文高等5人的该项意见，不予支持。彭文高等5人称当初将房屋登记在周平华名下是因为武汉钢铁（集团）公司内部政策，本单位职工房可享受煤气水费的优惠待遇，但在庭审中双方均认可拆迁还建取得房屋的时间是1987年3月，且还建后即有租赁证，而周平华参加工作的时间是1987年12月，也就是在诉争房屋的租赁权人登记在周平华名下时，周平华并非武汉钢铁（集团）公司职工，非职工不可能享受相关权利，故而彭文高等5人的说词明显与事实不符，而且根据证据规则的规定，当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支付，故对彭文高等5人的该项意见，不予支持。结合本案的实际情况来看，彭习祥夫妻及彭文高等5人于1989年后即知晓彭文高与周平华离婚，时至今日已逾二十余年，但从未就诉争房屋主张权利，此举亦明显与常理不符。综上，彭习祥将拆迁还建的诉争房屋的承租权自由处置，在武汉钢铁（集团）公司处办理了承租人为周平华的租赁证，实现了诉争房屋承租权的转移，后周平华办理诉争房屋的房屋所有权证及土地使用权证，实现了房屋产权的确定，诉争房屋属周平华所有。彭文高等5人主张诉争房屋由彭文高等5人共同所有的诉讼请求，与事实不相符合，也没有证据予以佐证，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条、第十七条、第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回彭文高、彭文华、彭文洲、彭文芳、彭华英的诉讼请求。本案减半收取的案件受理费2540元，由彭文高、彭文华、彭文洲、彭文芳、彭华英负担。
判后，彭文高、彭文华、彭文洲、彭文芳、彭华英不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定彭习祥将房屋居住权证登记在周平华名下即为对房屋权利进行处理是错误的，居住权证并非为办理房屋两证的法律依据，本案房屋权利的来源系彭习祥通过被征收土地得来的还建房居住权，并非为居住证上的登记权利。早在1986年12月1日前，武汉钢铁（集团）公司征收土地、还建房屋的行为已完成，武汉钢铁（集团）公司未及时办理租赁证，在1987年12月周平华参加工作后，1988年5月租赁证才登记在周平华名下，是因为周平华系武汉钢铁（集团）公司职工，能享受煤气水电费减免的优惠政策。诉争房屋的实际承租人应以法庭调查的事实即实际居住情况为准，周平华未在诉争房屋内居住过，并非实际承租人。武汉钢铁（集团）公司在未厘清房屋权属、实际承租人的情况下即与周平华签订了房屋买卖合同，导致了登记机关的错误登记，最终使得周平华不当得利。彭文高等5人一直在向武汉钢铁（集团）公司反映情况，主张权利，武汉钢铁（集团）公司一直未给予答复，早在2012年彭文高等5人即提起过诉讼，青山区法院以单位内部房屋管理政策不属于法院受理范围为由不予立案，直到2015年周平华购买诉争房屋后，彭文高等5人才能够立案，主张其权利。二、房屋所有权的民事权利来源于基础的民事法律事实，并非来源于房屋登记部门的行政行为，一审判决适用法律错误。房屋产权登记是登记机关对该不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。权属证书仅具有推定的效力，若能举证证明其权利的真实来源，是完全可以推翻权属登记事项的。诉争房屋虽登记于周平华名下，但实际权利人系彭习祥。
被上诉人周平华辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人武汉钢铁（集团）公司述称，其尊重法院判决。
本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
二审另查明，一审法院根据彭文高等5人的申请，从武汉钢铁（集团）公司房产管理中心调取诉争房屋的租赁证，该证显示承租人为周平华，家庭人口有杨运香、彭习祥，起租日期为1987年10月，周平华参加工作时间为1987年11月。
本院认为，本案应当围绕彭文高、彭文华、彭文洲、彭文芳、彭华英的上诉请求及理由进行审理。诉争房屋系由彭习祥所有的房屋拆迁还建而来，根据当时政策拆迁还建后，彭习祥夫妻取得了包括涉案房屋在内的两套还建房屋的承租权，后彭习祥将诉争房屋的租赁证登记在周平华名下。对于该登记行为的原因及法律后果，双方存在较大争议。彭文高等5人认为诉争房屋登记在周平华名下是因为周平华系武汉钢铁（集团）公司职工，能享受煤气水电费减免的优惠政策，即该行为系借名行为，并不发生承租权转移的后果。周平华则认为彭习祥曾承诺在彭文高与周平华结婚后，安排周平华进武汉钢铁（集团）公司工作，并赠与一套房屋，彭习祥将诉争房屋的租赁证登记在周平华名下为履行承诺，当然应发生承租权转移的后果。对此，本院认为，第一、彭文高等5人陈述的登记行为的原因，与诉争房屋取得租赁证及周平华参加工作的时间顺序相悖，虽然不能完全排除彭习祥知道周平华将在武汉钢铁（集团）公司工作，预先采取借名行为的可能性，但如果是借名行为，在1989年彭文高与周平华离婚后，借名行为的信赖基础已丧失，彭习祥夫妻此时即应向周平华主张权利，但彭文高等5人并未提交证据证明彭习祥夫妻或彭文高等5人在此后二十余年向周平华主张权利，彭文高等5人认为是借名行为的主张明显与常理不符；第二、彭文高等5人与周平华均不能提交证据证明其主张的登记行为的原因，但诉争房屋的租赁证已登记在周平华名下，可以产生权利推定的效力，本案中，彭文高等5人对于其所称的存在借名行为及承租权不转移，应承担举证责任，也应承担举证不能的法律后果；第三、周平华在其与彭文高离婚后，未在诉争房屋内居住，也从未就彭习祥夫妻居住提出过异议。虽然周平华的上述行为可能使人产生合理的怀疑，但彭习祥夫妻是租赁证上登记的家庭成员，作为诉争房屋的共同居住人，有权居住使用诉争房屋，周平华不提出异议情有可原，周平华也从未明示放弃相关权利，该事实不足以使本院确信所谓借名行为具有高度可能性，且武汉钢铁（集团）公司一直未终止与周平华之间的公房租赁关系或否认周平华的公房承租人身份，亦根据房改政策将涉案房屋出售给周平华。
综上所述，彭文高等5人的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5080元，由彭文高、彭文华、彭文洲、彭文芳、彭华英负担。
本判决为终审判决。
审判长 骆朝辉
审判员 李斌成
审判员 安林锋
二〇一六年六月六日
书记员 舒 渲