安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滁民一终字第00804号
上诉人（原审被告）：胡忠明，男，1971年9月13日出生，汉族，农民，住安徽省滁州市南谯区。
委托代理人：王学胜，滁州市南谯区腰铺镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：杨义新，男，1955年12月29日出生，汉族，农民，住安徽省滁州市南谯区。
委托代理人：王贵庭，滁州市南谯区黄泥岗镇法律服务所法律工作者。
上诉人胡忠明为与被上诉人杨义新农村房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院于2015年3月27日作出的（2014）南民一初字第01744号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月28日公开开庭审理了本案。上诉人胡忠明及其委托代理人王学胜，被上诉人杨义新及其委托代理人王贵庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年3月17日，杨义新与胡忠明约定胡忠明把座落在黄泥岗镇唐庄村村部即林场村民组的一座两层楼房卖给杨义新，价格85000元，双方于当日签订售房协议。杨义新于2013年1月4日付50000元给胡忠明。杨义新拿到房后，认为房屋有质量问题与胡忠明发生矛盾，经有关部门调处无果。
原审另查明：涉案房屋位于黄泥岗镇唐庄村拆迁安置点，胡忠明不是被拆迁户，该房建设时间在2010年之后，胡忠明没有居住过；该房建设前没有办理规划和宅基地使用手续。
原审法院认为：杨义新在审理过程中反复陈述争议的房屋是案外人张庭虎所售，胡忠明也陈述争议房屋建设、售房协议的签订和房款的收取均委托张庭山经办，据此书面告知杨义新应当提供证据支持其主张的事实，原审法院也依职权进行调查，但是无法取证证明争议房屋为张庭虎所建。此后庭审中杨义新明确答复因为没有证据证明房屋是张庭虎所建，而且胡忠明认可争议房屋是其所售，其只起诉胡忠明，因此胡忠明主体应为适格。2010年之后，胡忠明在没有办理规划和宅基地使用手续情况下将争议的房屋建成，胡忠明没有居住过该房即出售给杨义新，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，胡忠明应当取得规划许可并且办理宅基地使用手续，方能建设房屋，胡忠明在没有取得规划许可并且办理宅基地使用手续情况下建房并且出售，违反法律禁止性规定，损害社会公共利益，人民法院如不对此给予否定性评价，等于鼓励违章建房，因此杨义新、胡忠明双方签订的购房合同为无效合同，双方应当互相返还房屋和房款。由于杨义新对于签订无效售房协议有一定责任，争议的房屋已经交付给了杨义新，杨义新也不能举证证明其安装水电损失，因此杨义新相应诉讼请求，不予支持。综上，案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、被告胡忠明自判决生效之日起十日内返还原告杨义新购房款5万元；二、驳回原告杨义新的其他诉讼请求。案件受理费1060元，由原告杨义新负担400元，被告胡忠明负担660元。
胡忠明上诉称：一、原审法院认为诉争房屋没有取得规划许可证和办理宅基地建房手续便出售，违反法律禁止性规定，认定合同无效没有事实和法律依据。理由是：1、诉争房屋是在经安徽省国土资源厅规划的农村房屋安置点建设，并且由村、队同意统一安置，应当视为有合法的建筑许可和正当的宅基地证明；2、根据法律规定，农村房屋建设不需要办理相关的产权证明；二、其与杨义新签订的农村房屋买卖协议有效，其与杨义新系同一村民委员会集体成员，根据有关法律规定可以相互买卖；三、其与杨义新之间的房屋买卖协议系双方真实意思表示，合情合法并且已经实际履行，其已经将诉争房屋交付给杨义新，杨义新也支付了5万元房款。故请求撤销原判，依法改判其与杨义新签订的农村房屋买卖合同有效，其不返还5万元购房款给杨义新。
杨义新在庭审中辩称：1、一审认定事实清楚，适用法律正确。2012年12月8日，胡忠明把座落在黄泥岗镇唐庄村村部的一座两层楼房卖给其，价格85000元。其于2013年1月4日付了5万元购房款，下欠35000元。其拿到房屋后，发现房屋到处都是裂缝，每逢下雨到处渗水，并且房子东头墙体下沉错位开裂，屋面楼板与墙体开裂，地坪与墙体挣裂，涉案房屋已成为危房。其多次找到胡忠明要求退房，均被胡忠明拒绝；2、胡忠明没有权利在规划点盖房，胡忠明不是拆迁户，也不是安置户而且在盖房时不符合在唐庄村建房的条件。胡忠明建房时没有办理任何建房手续：一没有向村组报告申请，二没有经镇政府审批，更没有取得规划许可、建房许可、施工许可，没有办理宅基地使用、房屋产权确权等手续，所以胡忠明出售的房屋没有任何建房手续，是违建房屋，损害了社会公共利益，故胡忠明与其签订的售房协议无效。请求二审法院驳回上诉，维持原判，胡忠明承担杨义新购房款的2年3个月的银行贷款利息，并赔偿其安装水管的费用346元及租房损失。
双方所举证据与一审一致，相对方质证意见也同一审，本院认证意见也同一审。
本院查明的事实与原审查明的事实一致外，另查明：杨义新在购买涉案房屋时，已经拥有一处宅基地。
本院认为：根据双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：胡忠明与杨义新签订的涉案售房协议的效力如何确定。
本案中，胡忠明与杨义新买卖的房屋虽然系农村房屋，但根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。由此看来，胡忠明在其宅基地中盖房，首先需办理宅基地申请手续，南谯区黄泥岗镇唐庄村村民委员会虽出具证明，称胡忠明经村、队同意在黄泥岗镇唐庄村林场（戈巴山）建房，但胡忠明并未举证证明其办理了宅基地申请并且已经取得乡镇人民政府审核以及县级人民政府的批准，故应当承担于己不利的法律后果。另外，根据庭审中，本院向杨义新核实，杨义新在唐庄村已经有一处宅基地，而其又在唐庄村购买房屋，明显有违农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定，故胡忠明建房违反了相关法律强制性规定，杨义新购房亦不符合法律规定，故胡忠明与杨义新签订的涉案售房协议应归于无效，原审法院对此合同效力的认定，符合法律规定，本院予以支持。胡忠明称其建房已经经过村队同意便属合法建筑以及农村房屋建设不需要相关产权证明的上诉理由，无法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原审法院判决胡忠明返还杨义新购房款5万元，符合法律规定，本院予以维持。杨义新在答辩时要求胡忠明支付利息、赔偿水电损失，因杨义新二审时并未就一审判决驳回其利息、水电损失部分提起上诉，表明其已服从一审判决，现在二审中又提出，有违诚信和法律规定，故对其此项要求本院不予支持；杨义新要求胡忠明支付租金的答辩要求，因其一审时并未主张，故本院不予处理。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。胡忠明的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人胡忠明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王忠良
代理审判员 王 敏
代理审判员 张 倩
二〇一五年七月三日
书记 员代 元 婷
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。