浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉南民初字第2051号
原告：嘉兴市亿路峰装饰有限公司，住所地：嘉兴市南湖区中环南路广益路交叉口联创大厦2幢602室。
法定代表人：倪建峰，该公司董事长。
委托代理人：沈月萍，该公司员工。
委托代理人：胡忠琪，该公司员工。
被告：嘉兴市陈氏房地产开发有限公司，住所地：嘉兴市勤奋路西甪里街14号1-5幢2号楼。
法定代表人：周文新，该公司执行董事。
委托代理人：余天才，浙江开发律师事务所律师。
原告嘉兴市亿路峰装饰有限公司（以下简称亿路峰）因与被告嘉兴市陈氏房地产开发有限公司（以下简称陈氏房产）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2015年9月21日受理后，依法由代理审判员邱双双独任审判，于2015年11月16日公开开庭审理了本案，原告委托代理人沈月萍、胡忠琪、被告委托代理人余天才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告亿路峰起诉称，原告与被告陈氏房产公司陈予杭于2013年8月10日签订两份房租租赁协议，租赁期限都是自2013年8月10日至2016年8月9日。其中一份协议是租赁23间民工公寓宿舍，使用面积为550平方米，三年租金1.5万元，租金在2013年12月10日已一次性付清。另一份协议是租赁棋牌室，使用面积150平方米，年租金1.5万元，第一年租金在2013年12月10日给付，第二年租金在2014年6月9日汇款一万元给被告陈予杭儿子陈旭梁。租赁房屋后，鉴于23间民工宿舍被告原先已初步装修好，原告为住宿的要求对23间民工宿舍重新进行了整理装修，配备了家用电器，每个房间投资在0.5万元，共计11.5万元。棋牌室原告整改了5间房间，进行了星级宾馆的装潢，投资在10万元以上（具体装修费以拆迁办评估报告为准）。由于双方在履行期内被告房屋被即兴诗现代服务业发展投资集团有限公司征收，使原告在2015年6月份开始被迫停产停业受到损失。双方签订的协议明确规定：乙方在租赁期间的装修投资归乙方，属甲方原因房屋租赁协议不能履行，甲方按实际赔偿乙方经济损失。按照2015年5月29日嘉兴市人民政府办公室文件，商业、办公用房停产停业损失，最低标准每平方300元计算，搬迁费每户1000元，超60平方的每平方加10元计算。原告租赁的23间民工宿舍装修和家电配备费用11.5元、民工搬迁费2.3万元，棋牌室装修投资款10万元、停产停业补偿款4.5万元、搬迁费0.2万元，两份协议合计28.5万元。经多次与被告协商，被告不肯支付。综上，被告房屋征收时已得到补偿，原告租赁被告房屋的投资款也应得到相关的补偿，故原告诉请判令：一、被告给付两份房屋租赁协议补偿费约28.5万元（其中棋牌室装饰装修费用暂定10万元，具体参照征收公司的评估报告为准再调整数额追加）；二、本案诉讼费由被告承担。
被告陈氏房产答辩称，一、2013年8月10日原被告签订两份房屋租赁协议，约定租期三年，自2013年8月10日至2016年8月9日，两份协议租金约定各不相同，但是原告没有按照协议的约定支付房租，因此在2015年3月或4月间原被告双方进行协商，双方同意提前终止合同。原因一方面是政府要征收涉案房屋，另一方面是原告不愿意再按照合同支付房租。因此双方达成协议终止合同履行，要求原告补缴已经实际发生而未缴纳的房租，但是原告至今未缴纳。双方协议解除合同之日，原告已将合同原件归还被告，因此现在原告手中已经没有合同原件。二、原告起诉的两份合同相关事实：1、23间民工宿舍原先为浙禾宾馆，因消防通不过改建成民工宿舍，并作了间隔，无须装修，原告未涉及装修；电视机等电器均是被告置备，原告无电器投入，原告的主张没有依据；原告主张民工搬迁费没有依据；原告未按合同履行，还有几个月租金未支付。2、关于棋牌室，原先叫健康棋牌室，是浙禾宾馆一部分，因消防未通过和宾馆脱离，内部设施原先就存在，原告并未装修或添置，原告主张10万元装修投资款没有依据。原告只支付了保证金和部分租金，同样没有按照实际租用期限支付房租，尚欠房租。原告系装饰公司，并无棋牌室等娱乐场所的经营范围，主张停产停业损失无法律依据。因棋牌室内所有设施均是被告的，原告无须搬迁，所以不存在搬迁费。原告提出的市政府文件未适用于本案所涉及的房地产，被告作为房屋所有人没有资格领取，所以原告无权向被告提出此主张。
针对自己的主张，原告亿路峰提供了下列证据：
1.装饰装修清单复印件一份，证明原告所涉及的装修费用的金额。其中备注的部分系原告认为是原告所装修。
2.政府文件一份，证明原告主张的补偿款标准。
3.2012年7月6日政府文件一份，证明在2012年政府就已经约定了补偿的标准。
4.房屋租赁合同复印件两份，证明目前双方还在租赁期内。
5.电子银行回单两份、汇款凭证一份，证明原告向被告缴纳租金。
6.装修材料票据16张（原件）、票据6张（复印件）及人工费付款票据3张，证明对所租赁的棋牌室和23间民工公寓进行了装修。
7.23名民工的请求一份，证明23名员工要搬迁费。
被告陈氏房产对原告亿路峰提供的证据1不予认可，这个是浙禾宾馆设施，已有另案诉讼，这些设施在另一起案件中有约定，不属于本案所讨论的范围，棋牌室、民工公寓都是被告装的，原告手写的备注不属于证据材料；对证据2真实性无异议，但是不适用本案，涉案房屋2014年就征收了，该文件对涉案房产没有约束力。民工宿舍不涉及搬迁的费用，也不是在经营，不存在停产停业损失。棋牌室也不存在搬迁问题，里面的装修设施都是属于被告的，原告没有经营棋牌室的资质，主张停产停业损失没有依据；对证据3没有看到过该文件，这是政策性问题，是否适用于本案由法庭进行调查；对证据4原告未提供原件，如果没有原件说明合同根本未成立，原件交付给被告说明双方的合同已经解除；对证据5原告庭后提供电子银行回单原件后被告对真实性没有异议，但不全部是房租，20000元是押金，剩下的是房租。对汇款凭证有异议，是原告自己写的，无法证明原告主张的内容。即使收到一万元钱，也不一定是支付租金，与本案无关；对证据6中人工费付款票据3张真实性有异议，不能证明是在2013年12月23日和30日领款的，也不能证明是用于棋牌室和23间民工公寓装修，并且是原告公司员工出具的，证据效力不够；对于装修材料票据22张真实性有异议，原告是装修公司，买材料很正常，不能证明买的材料就是用在本案装修的房子里。很多都是送货单和收据，随意性很大。总之原告提供的证据不能证明对承租房屋进行了装修。并且涉案房屋没有单独的评估报告；对证据7真实性有异议，不符合证人证言的要求，是集体就一件事情在单子上签字，是不允许的，即使现在单独出庭也不行，因为已经对证明内容达成一致。
被告未提供证据。
本院依据原告亿路峰的申请，调取了倪建峰2014年6月9日个人活期明细查询，该明细表显示2014年6月9日从倪建峰账户通过ATM转账向陈旭梁账户转入10000元。
经质证，原告对法院调取的证据真实性无异议，认为该笔款是支付给被告的房屋租金。被告对法院调取的证据真实性无异议，认可倪建峰转款一万元给陈旭梁的事实，但并非是支付给被告陈氏房产的，而是倪建峰与陈旭梁之间的赠与关系。
为查明客观事实，本院依职权调取并出示了2015年11月19日对嘉兴市市区房屋征收服务中心的工作人员杨某制作的谈话笔录一份。证人杨某陈述：陈氏房产所签订的房屋征收货币补偿协议系2014年12月5日签订的，协议中停产停业损失按征收房屋面积以100元／平方的标准计算，搬迁费按征收房屋面积以45元／平方的标准计算，协议中没有临时安置费。没有浙禾宾馆旁的健康棋牌和23间民工公寓的装修评估清单。
经质证，原告对本院出示的证据真实性有异议，认为杨某应出庭作证。被告对本院出示的证据没有异议。
本院认证如下：原告提供的证据1系原告对其装修部分的陈述，没有其他证据相印证，本院不予认定；证据2、3真实性无异议，但该证据并不能证明原告享有补偿款及主张补偿款的标准，本院不予认定；证据4系复印件，但被告亦认可签订过该合同，故对该合同真实性本院予以认定，能够证明原被告之间签订的租赁合同租期均为2013年8月10日至2016年8月9日；证据5中的电子银行回单经与原告庭后提供的原件核对无误，本院予以认定，汇款凭证系原告自己书写，但与本院依职权调取的明细能够相互印证，可以证明2014年6月9日从倪建峰账户通过ATM转账向陈旭梁账户转入10000元的事实；证据6，被告有异议，原告为专业的装修公司，故仅凭装修材料单据本院无法确定上述装修材料使用于原告的承租区域，故对该证据的证明效力本院不予确认；证据7跟本案没有关联，本院不予认定；本院调取的倪建峰的个人活期明细查询单，可以证明从倪建峰账户通过ATM转账向陈旭梁账户转入10000元的事实，本院予以认定；本院调取的谈话笔录客观、真实且来源合法，能够证明本案相关事实，本院予以认定。
本院经审理，认定案件事实如下：原告与被告于2013年8月10日签订两份房租租赁协议，一份协议为由亿路峰租赁位于嘉兴市勤俭路西甪里街14号浙禾宾馆旁健康棋牌，用房面积约150平方米（二楼），租赁期限自2013年8月10日至2016年8月9日，年租金15000元，房租租金每年一次性支付。亿路峰缴纳房屋内水、电和原装修押金五千元，租赁期满或亿路峰办清退房和水电结算手续后退还押金，押金不可抵作房租金使用。另一份协议是由亿路峰租赁嘉兴市勤俭路西甪里街14号浙禾宾馆旁23间民工公寓，用房面积为550平方米（二楼），租赁期限自2013年8月10日至2016年8月9日，三年租金15000元，房租租金三年一次性支付。亿路峰缴纳房屋内水、电和原装修押金10000元整，租赁期满或亿路峰办清退房和水电结算手续后退还押金，押金不可抵作房租金使用。两份协议均约定亿路峰在租赁期间的装修投资归亿路峰，陈氏房产原因租赁不能履行的陈氏房产按实际评估价赔偿亿路峰。协议签订后，涉案房屋交由亿路峰使用。2013年12月10日、2014年12月5日分别通过沈月萍（原告法定代表人配偶）工商银行账户向陈予杭（被告法定代表人配偶）账户汇入15000元和15000元，2014年6月9日从倪建峰（原告法定代表人）账户通过ATM转账向陈旭梁（被告法定代表人儿子）账户转入10000元。在承租期间，根据政府的政策和相关规定，涉案房屋所在地块内房屋已被纳入征收范围。原告认为在租赁期内遇房屋征收，被告理应对原告遭受到的损失进行赔偿，遂诉至本院。
另查明，2014年12月5日陈氏房产与征收部门签订房屋征收货币补偿协议，协议中约定了搬迁费、停产停业损失等补偿内容。
本院认为，本案是一起承租期内遇政府征收而引起的房屋租赁合同双方对相关征收补偿利益的归属（分割）纠纷。原告的诉讼请求系基于租赁合同解除时双方的清理义务，合同解除是其诉讼请求的应有之义，且被告也认可租赁合同已解除，故在处理原告的诉讼请求同时，该合同应当予以解除。
一、对于原告要求被告支付装修补偿款的诉请。根据双方签订的租赁协议规定，原告在租赁期间的装修投资归原告，被告原因租赁不能履行的应按实际评估价赔偿原告。但根据评估报告，原告承租区域内的装修评估与非承租区的产生混合，本院也无法从中区分原告承租范围内的装修价值；况且原告的证据不能证明其装修价值为21.5万元的事实，故由其承担举证不利的法律后果，对原告的装修补偿款主张本院不予支持。
二、对于原告要求停产停业损失和搬迁费的诉请。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收国有土地上房屋时，应对被征收房屋所有权人（即被征收人）给予补偿，该补偿包括因征收房屋造成的搬迁的补偿及停产停业损失的补偿等。该条例规定征收部门的补偿相对方为被征收人，但对于被征收房屋存在租赁使用，实际经营人与被征收人不一致时，真正的补偿对象并没有明确的规定。从补偿的性质来看，根据公平、合理的原则，由实际经营者获得该补偿更符合补偿的本身目的，即弥补因征收对实际经营企业所造成的损失。现涉案房屋由原告租赁使用，在承租期内遇政府征收，故对于原告要求被告支付23间民工公寓搬迁费、棋牌室停产停业补偿及搬迁费的主张本院予以支持，但应支付的具体数额本院予以调整。原告主张按照政府文件来确定补偿标准，本院认为房屋征收补偿款的计算标准不一，影响因素也较多，从本院调取的证据来看，被告与征收部门签订的补偿协议中停产停业损失按房屋面积每平方100元计算，搬迁费每平方按45元计算。故原告获得的棋牌室的停产停业补偿按照征收部门与被告签订的补偿协议确定较为合理，即以每平方100元计算，棋牌室面积150平方料则获得补偿15000元。原告主张的民工公寓的搬迁费23000元和棋牌室的搬迁费2000元未超出征收部门与被告签订的补偿协议标准，本院予以支持。综上，被告应支付原告两份房屋租赁协议的补偿款共计40000元整。依据《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告嘉兴市陈氏房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告嘉兴市亿路峰装饰有限公司补偿款40000元；
二、驳回原告嘉兴市亿路峰装饰有限公司其他诉讼请求。
如果当事人未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2788元，由原告嘉兴市亿路峰装饰有限公司负担2398元，被告嘉兴市陈氏房地产开发有限公司负担390元，于判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理审判员 邱双双
二〇一五年十二月十九日
书 记 员 姚李燕