北京市丰台区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）京0106执异10号
案外人：隋秀菊，女，1964年6月22日出生。
委托诉讼代理人：霍熠，北京市尚公律师事务所律师。
申请执行人：北京鸿鹄物业管理有限公司，住所地北京市丰台区樊羊路益辰欣园小区10号楼。
法定代表人：郑立强，董事长。
委托诉讼代理人：杜敏，女，1983年2月5日出生。
委托诉讼代理人：刘联有，男，1958年1月10日出生。
被执行人：北京丰业房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区益辰欣园小区10幢。
法定代表人：王和晨，董事长。
委托诉讼代理人：俞嘉颖，北京大成律师事务所律师。
在本院执行北京鸿鹄物业管理有限公司（以下简称鸿鹄物业公司）与北京丰业房地产开发有限公司（以下简称丰业公司）物业服务合同纠纷一案中，案外人隋秀菊于2016年12月19日对执行位于北京市丰台区益辰欣园小区XXX号房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
隋秀菊称，请求法院中止对涉案房屋的执行，事实和理由为：2005年5月6日，我与丰业公司签订房屋买卖合同，约定我向丰业公司购买涉案房屋，建筑面积140平方米，成交价格6000元/平方米，总价为84万元。后我向丰业公司支付了购房款64万元，丰业公司亦已将涉案房屋钥匙交付给我。期间我多次催促丰业公司为我办理产权过户手续，但丰业公司因为各种原因迟迟未予办理。综上，我是涉案房屋的实际所有权人，请求法院解除对涉案房屋的查封措施。
鸿鹄物业公司称，不同意隋秀菊的异议请求。事实和理由为：第一，隋秀菊提供的房屋买卖合同没有约定过户日期，且合同落款的日期从打印的“2007”改为了手写的“2005”，真实性存疑。第二，隋秀菊提供的支付购房款的证据仅为丰业公司出具的收据及收条，不是正式发票，我们对其真实性亦不认可。第三，隋秀菊提供的交接入住手续没有加盖丰业公司公章，且其中载明交接钥匙4把，但实际上小区房屋的钥匙一直由鸿鹄物业公司保管，隋秀菊不可能有钥匙。第四，隋秀菊与丰业公司的房屋买卖合同没有办理网签手续，不具有公示效力。综上，请求法院驳回隋秀菊的异议请求。
丰业公司称，同意隋秀菊异议请求。2005年5月6日，我公司与隋秀菊签订涉案房屋买卖合同，收到隋秀菊10万元定金，也已将涉案房屋交付给隋秀菊。因为项目上土地证迟延等原因，导致大量业主产权证没有办理。隋秀菊也不断催促我公司办理房屋过户手续。2012年6月18日，隋秀菊又向我公司交付房款54万元，并明确要求我公司一年以内办理产权过户手续。但是因为我公司与鸿鹄物业公司存在纠纷以及内部管理等其他原因，一直没有办理过户手续。综上，请求法院解除对涉案房屋的查封措施。
本院查明，鸿鹄物业公司与丰业公司物业服务合同纠纷一案，本院在审理过程中，应鸿鹄物业公司的保全申请，于2012年9月作出（2012）丰民初字第16703号民事裁定书及（2012）丰民初字第16703号协助执行通知书，轮候查封丰业公司名下包括涉案房屋在内的14套房屋。查封期限为二年，自2012年9月11日至2014年9月10日。后本院于2013年11月15日作出（2012）丰民初字第16703号民事判决书，判决确定：被告北京丰业房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告北京鸿鹄物业管理有限公司2004年11月1日至2012年12月31日的电梯运行维护费补贴款共计13766212.88元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费99340元，保全费5000元，由被告北京丰业房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。后丰业公司不服一审判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，北京市第二中级人民法院于2014年5月7日作出（2014）二中民终字第01303号民事判决书，判决确定：一、变更北京市丰台区人民法院（2012）丰民初字第16703号民事判决为：“北京丰业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付北京鸿鹄物业管理有限公司2010年7月6日至2012年12月31日的电梯运行维护费补贴款4191671.35元。”二、驳回北京鸿鹄物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费99340元，由北京丰业房地产开发有限公司负担30249元（于本判决生效后7日内交纳），由北京鸿鹄物业管理有限公司负担69091元（已交纳）；保全费5000元，由北京丰业房地产开发有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费104397元，由北京丰业房地产开发有限公司负担31788元（已交纳），由北京鸿鹄物业管理有限公司负担72609元（于本判决生效后7日内交纳）。（2014）二中民终字第01303号民事判决书作出后，丰业公司向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2015年10月13日作出（2015）高民申字第210号民事裁定书，裁定：一、本案由本院提审；二、再审期间，中止原判决的执行。2015年12月30日，北京市高级人民法院作出（2015）高民提字第4319号民事判决书，判决确定：一、撤销北京市第二中级人民法院（2014）二中民终字第01303号民事判决及北京市丰台区人民法院（2012）丰民初字第16703号民事判决。二、北京丰业房地产开发有限公司于本判决生效后15日内给付北京鸿鹄物业管理有限公司2010年7月6日至2012年12月31日的电梯运行维护费补贴款3152369.56元。三、驳回北京鸿鹄物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费99340元，由北京丰业房地产开发有限公司负担3万元（于本判决生效后7日内交纳）；由北京鸿鹄物业管理有限公司负担69340元（已交纳）；保全费5000元，由北京丰业房地产开发有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）;二审案件受理费104397元，由北京丰业房地产开发有限公司负担3万元（已交纳）,由北京鸿鹄物业管理有限公司负担74397元（于本判决生效后7日内交纳）。
另查，2014年8月29日，鸿鹄物业公司向本院申请强制执行，本院依法受理，执行案号为（2014）丰执字第06299号。2014年9月1日，本院继续轮候查封丰业公司名下包括涉案房屋在内的14套房屋，查封期限自2014年9月1日至2015年8月31日。后由于首封法院解除了对涉案房屋的查封，本院对涉案房屋的查封由轮候查封自动变为正式查封。2015年8月25日，本院继续查封丰业公司名下包括涉案涉案房屋在内的14套房屋，查封期限自2015年8月28日至2018年8月27日。
再查，2005年5月6日，丰业公司与隋秀菊签订《房屋买卖合同》，约定隋秀菊向丰业公司购买位于北京市丰台区益辰欣园小区XXX号的房屋，房屋建筑面积140平方米，成交单价为人民币6000元/平方米，总价为84万元；丰业公司在隋秀菊缴纳全部房款后，并在隋秀菊提供齐全办理房屋交易时所需的必备资料及相关费用之日起，90个工作日之内办理完毕该房屋的房屋所有权证。2005年5月15日，隋秀菊向丰业公司支付购房定金10万元。同日，丰业公司与隋秀菊签订《交接入住手续》，载明按隋秀菊要求，丰业公司同意将隋秀菊购买益辰欣园2-1-601室交付隋秀菊入住使用，其中钥匙4把。水、暖、电设备完好无损，窗、门、锁、玻璃等都完好无缺。2012年6月18日，丰业公司与隋秀菊签订《协议》，约定：为保证隋秀菊权益，隋秀菊同意再向丰业公司给付房款54万元（由于丰业公司银行账户被法院查封，隋秀菊用现金给付）；丰业公司尽快理顺过户手续，在一年内必需办完产权过户手续，剩余房款在办理过户手续时一次交清。2012年6月18日，丰业公司出具收条一张，载明：今收到隋秀菊购北京益辰欣园房款54万元整。2017年3月1日，隋秀菊向本院在中国工商银行股份有限公司北京正阳门支行开设的账号为×××的银行账户转入20万元，转账备注为北京市丰台区益辰欣园小区2号楼1单元601号房款。
本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记手续。本案中，案外人隋秀菊在本院查封涉案房屋之前，已经与丰业公司签订了合法有效的《房屋买卖合同》，按照合同约定支付了部分价款，并在本院查封之前实际占有涉案房屋。在本院审查过程中，隋秀菊将剩余房款交至法院，涉案房屋的全部价款已经付清。且未办理过户登记手续并非隋秀菊自身原因。因此，隋秀菊对涉案房屋享有的权利足以排除本院执行，其异议请求成立，本院应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对北京市丰台区益辰欣园小区2号楼1单元601号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 郭 威
代理审判员 贺宝刚
代理审判员 李琳琳
二〇一七年三月十六日
书记 员代 航 英