安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第01065号
上诉人（原审被告）：元太置业（合肥）有限公司，住所地安徽省合肥市新站开发区站西路1号宝文（国际）装饰广场1号楼，组织�构代码74679254-2。
法定代表人：郭茂强，总经理。
委托代理人：江海俊，安徽金亚太律师事务所律师。
委托代理人：陈嫚莉，安徽金亚太律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：付云飞。
委托代理人：李学艮，安徽天德律师事务所律师。
委托代理人：徐晓玲。
上诉人元太置业（合肥）有限公司（以下简称元太置业公司）因与被上诉人付云飞房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院于2014年11月11日作出的（2014）瑶民一初字第00708号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年9月25日，付云飞与元太置业公司签订一份《商品房买卖合同》，主要约定内容为：付云飞购买元太置业公司开发的位于合肥市汴河路以北、大别山路以东的巴黎春天三期II-11#902室房屋（建筑面积141.53�方米，另有阁楼建筑面积48.43平方米），总房价1143681元；2010年9月25日前付房款573681元，2011年4月21日付款57万元；元太置业公司在2011年5月31日前将经验收合格的商品房交付付云飞使用；《住宅质量保证书》作为本合同的附件，自商品住宅交付使用之日起，元太置业公司按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围、保修期限内发生质量问题，元太置业公司应当履行保修义务；合同自双方签订之日起生效等。作为合同附件的《合肥市住宅质量保证书》载明以下主要内容：在正常使用条件下，本套房屋保修范围和保修期限为“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年”；本套房屋交付日期为2011年5月31日，保修期自交付之日起计算。
合同签订后，付云飞按合同约定向元太置业公司支付了购房款。2011年5月30�，付云飞与元太置业公司办理了房屋入住交接手续。同日，付云飞向其房屋所在小区物业公司交纳了2011年5月30日至2012年5月30日期间的物业费1992元。付云飞在接收房屋后不久即发现房屋屋面出现多处渗漏。该房屋所在物业公司合肥宇诚物业管理有限公司通知施工队进行多次维修，但未能及时修复。
付云飞诉至原审法院，请求判令：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、元太置业公司退还购房款1141025元及利息损失212462.6元（暂计算至2013年12月21日，此后直至款清为止）；3、元太置业公司赔偿付云飞缴纳的各项税费（含物业费）共计68272元；4、元太置业公司支付房屋升值差价200000元（暂自2010年9月25日计算到2013年12月21日，最终至房款退还完毕日止）。原审审理过程中，付云飞与元太置业公司达成了房屋维修协议，元太置业公司实际进行了维修。为此，付云飞变�其诉讼请求为：元太置业公司支付其租金损失120000元，并赔偿其物业费损失7758元。原审庭审中，付云飞明确其租金损失的计算依据为：自2011年5月31日交房之日计算至2014年6月12日维修后交钥匙止，每月租金按照3100元计算（其提供的证据中每月租金是1600元，房屋面积是118平方米，而涉案房屋是189.96平方米，所以按每月3100元计算）。
原审法院另查明：审理过程中，经原审法院主持调解，双方同意对房屋进行维修。至2014年6月12日，元太置业公司将维修后的房屋交付云飞使用。2012年5月30日至2014年5月30日，付云飞欠缴房屋物业管理费5015元（189.96平方米×24月×1.1元／平方米）。
原审法院认为：付云飞与元太置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，应为合法有效。《合肥市住宅质量保证书》作为合同附件，亦为合法有效。合同签订后，双方当事人应按照诚实信用的原则全面履行合同约定的义务。付云飞按约履行了支付购房款的义务，元太置业公司虽也按约履行了交房的义务，但其交付的房屋在交付不久后即出现屋面多处渗漏的质量问题。按合同约定，元太置业公司对保修期内的房屋渗漏等质量问题有维修的义务。元太置业公司虽进行了数次维修，但均未能及时修复，直至2014年6月12日才重新维修交付。因此，付云飞要求元太置业公司赔偿其租金和物业费损失的诉讼请求成立，应予支持。关于租金损失，付云飞主张每月租金按照3100元计算过高。综合考虑付云飞房屋所在小区及周边小区房屋的平均租金情况，并结合其房屋面积、未进行装潢的实际情况，原审法院认为付云飞的租金损失确定为2200元／月较为合理。依此计算，付云飞的租金损失为80153元（2200元×36个月＋2200元／30天×13天）。至2014年6月11日，付云飞应缴付的物业费合计为7097元（1992元＋189.96平方米×1.1元×24个月＋189.96平方米×1.1元／平方米／30天×13天），该物业费损失应由元太置业公司赔偿。付云飞主张赔偿物业费损失7758元较高，应予调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条的规定，判决：一、元太置业公司赔偿付云飞租金、物业费损失合计87250元，于判决生效后十日内付清；二、驳回付云飞的其他诉讼请求。案件受理费2855元，由付云飞负担905元，元太置业公司负担1950元。
元太置业公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定的房屋租金及物业费数额无事实和法律依据。1、原审判决认定自2011年5月30日交房日即是房屋出租之日显然不合理，无证据能够证明付云飞在交房之日就已经入住。其次，原审判决关于“综合考虑付云飞房屋所在小区及周边小区房屋的平均租金情况，并结合房屋面积、未进行装璜的实际情况”作出的认定没有相关数据支持。该房屋属于毛坏房，即使是在小区内同等面积的房屋租金也未达到每月2000元。2、根据付云飞在交房时缴纳的物业费1992元可推算出该小区的物业费约为0.87元／月／平方米，并非原审判决认定的1.1元／月／平方米。二、原审判决认定上诉人承担损失赔偿责任，没有任何法律依据，且显失公平。上诉人在得知房屋有渗漏的情形下，积极上门维修，但付云飞一直予以阻挠，导致上诉人无法进入房屋维修，直至诉讼后经过法院调解才维修好。故房屋未能维修的原因主要在于付云飞，且其试图通过诉讼的方式达到退房并获得赔偿的目的。综上，请求撤销原审判决，依法改判驳回付云飞的诉讼请求。
付云飞答辩称：房屋自交付后出现多处渗漏，上诉人敷衍维修，一直未能修好，其上诉称是答辩人阻挠维修纯属无稽之谈。物业费已经由物业公司出具证明，后来调价了。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，付云飞提交了物业费收据，证明其于2014年11月8日交纳了2012年5月30日至2014年6月12日期间的物业费5097元，物业公司按1.1元／月／平方米收取物业费。元太置业公司对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的不持异议。
本院对原审法院查明的事实予以确认。二审另查明：付云飞实际交纳2012年5月30日至2014年6月12日期间的物业费数额为5097元。
本院认为：元太置业公司向付云飞交付房屋后，房屋出现多处渗漏，根据付云飞提交的物业公司证明以及双方当事人陈述，并结合付云飞起诉时房屋仍存在渗漏的状态，能够认定元太置业公司未能尽到及时修复的义务，元太置业公司应当按约承担保修期内的房屋维修责任。诉讼期间，虽经原审法院组织调解，元太置业公司已将房屋维修好并交付付云飞使用，但由此已给付云飞造成损失。原审法院对于付云飞主张的租金损失酌定按2200元／月标准自交房之日起认定，元太置业公司虽对此持有异议并提起上诉，但并未提交充分有效的证据予以反驳，本院不予采信。房屋渗漏期间，付云飞实际交纳物业费的数额为7089元（1992元＋5097元），原审判决对此认定有误，二审予以纠正。
综上，元太置业公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥市瑶海区人民法院（2014）瑶民一初字第00708号民事判决主文第（二）项即“驳回付云飞的其他诉讼请求”；
二、变更安徽省合肥市瑶海区人民法院（2014）瑶民一初字第00708号民事判决主文第（一）项即“元太置业（合肥）有限公司赔偿付云飞租金、物业费损失合计87250元，于本判决生效后十日内付清”中的“87250元”为“87242元”。
一审案件受理费负担部分按一审判决执行。二审案件受理费2855元，由上诉人元太置业（合肥）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 思
审判员 沈 静
审判员 王 莉
二〇一五年四月二十日
书记员 丁宇琪
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。