辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沈中民二初字第143号原告：沈阳三达房产开发有限公司，住所地沈阳市大东区辽沈二街6号甲。法定代表人：史天佑，该公司董事长。委托代理人：赵路，辽宁同方律师事务所律师。委托代理人：潘天悦，辽宁同方律师事务所律师。被告：新民市人民政府，住所地新民市市府路12号。法定代表人：邢鹏，该政府市长。委托代理人：迟红英，辽宁申胜律师事务所律师。委托代理人：丁军，男，1966年3月13日出生，汉族，该政府工作人员。被告：新民市规划和国土资源局，住所地新民市南郊路5号。法定代表人：高鄂，该局局长。委托代理人：迟红英，辽宁申胜律师事务所律师。原告沈阳三达房产开发有限公司（以下简称“三达公司”）诉被告新民市人民政府（以下简称“新民市政府”）、新民市规划和国土资源局（以下简称“新民市国土局”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2014年8月22日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员李大鹏主审、代理审判员单立参加评议的合议庭，于2014年10月9日公开开庭审理了本案。原告三达公司的委托代理人赵路、潘天悦、被告新民市政府的委托代理人迟红英、丁军、被告新民市国土局的委托代理人迟红英均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告三达公司诉称：2011年1月29日，三达公司与新民市政府签订《沈阳三达房产开发有限公司投资项目合同书》（下称《投资合同》），约定新民市政府同意三达公司在新民市兴隆堡镇兴隆堡村建设“沈阳兴隆温泉城”项目，合同约定：项目用地东至规划路，南至学府路，西至格林温泉城，北至304国道，总面积约300亩，土地总价款约15，600万元，签订合同七日内三达公司支付3000万元项目保证金（取得出让地后抵作出让金），新民市政府应于2011年7月1日前完成该项目净地的征用及招拍挂手续。三达公司已按《投资合同》约定向新民市政府支付了项目保证金，但新民市政府始终未履行净地征用及招拍挂的合同义务。直至2011年9月2日，上述项目用地中的部分土地才通过拍卖进行出让，三达公司通过竞拍程序竞得编号为2011-075的地块（面积39，657平方米，约59亩），并于2011年9月23日与新民市国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》（下称《出让合同》）。三达公司已按《出让合同》约定一次性付清全部土地出让价款，但至今该竞得地块仍未净地交付，《投资合同》项下的其他地块仍未办理招拍挂手续。截至起诉之日，三达公司已向新民市政府支付项目保证金30，000，000元，已为《投资合同》项下的项目支付征地及土地管理费1，190，314.35元、设计费5，524，340.22元，已向新民市国土局支付土地出让价款26，213，277元，已支付拍卖代理费用262，132.77元，合计人民币63，190，064.3元。由于新民市政府和新民市国土局的违约行为导致三达公司丧失投资收益机会，其间经三达公司多次催促，新民市政府和新民市国土局仍未按合同约定履行，合同目的已经无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，请求法院判令：1、解除原告与被告新民市政府签订的《沈阳三达房产开发有限公司投资项目合同书》，被告新民市政府返还原告项目保证金30，000，000元，赔偿原告已支付的其他相关费用6，714，654.57元及利息7，353，834.26元（按照中国人民银行同期贷款利率，暂计至起诉之日），合计人民币44，068，488.83元；2、判令解除原告与被告新民市国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》，被告新民市国土局返还土地出让价款26，213，277元，赔偿原告已支付的拍卖代理费用262，132.77元及利息4，774，072.42元（按照中国人民银行同期贷款利率，暂计至起诉之日），合计人民币31，249，482.19元。3、判令本案诉讼费用由二被告承担。被告新民市政府辩称：一、我方与原告于2011年1月9日所签《沈阳三达房产开发有限公司投资项目合同书》，应属无效力合同。准确定性应为项目投资合作意向书。在我方未依法完整取得涉案土地征收批件、原告未完整将合同中约定的地块摘牌前，均不能成为投资项目具体合同适格主体。因此，本案不存在合同解除法律关系。二、《沈阳三达房产开发有限公司投资项目合同书》无效，原告应负主要责任。至2014年1月8日，我方已取得省政府征收土地批件，《沈阳三达房产开发有限公司投资项目合同书》中约定的土地已具备挂牌条件，原告因对已摘牌地块2011-075不满意，意欲退还该地块，重新注册房地产开发公司，重新与本项目相邻地块同时摘牌同时开工，我方原则同意，正在操作，因此而延期相关土地挂牌时间。原告解除合同的真实原因是目前房地产业形势恶化，避免相关损失。根据《合同法》第五十八条之规定，双方应各自承担相应责任。原告支出的土地管理费、设计费、拍卖费等相关费用应由其自行承担。三、本案《沈阳三达房产开发有限公司投资项目合同书》无效，不影响其为意向的性质及效力。原告向我方支付项目保证金3000万元，其担保作用一为确保原告为本案《合同书》中项目唯一合作人。二为担保在条件成熟时，原告与政府另行签订具体项目投资合同。因政府针对原告用地层层报批、整理土地等等需支出巨大资金。如果因原告原因无法签订合同，原告应承担缔约过失责任，保证金冲抵我方为项目用地而实际支出费用。本案因原告原因，不愿继续进行挂牌、摘牌程序而取得为其定向征收土地，保证金不应退还。而且我方已支出远远超出保证金数额资金用于涉案项目土地组卷、征收、拆迁。综上，原、被告所签《沈阳三达房产开发有限公司投资项目合同书》无效。双方各自承担相应责任。而作为意向书性质，原告应承担缔约过失责任。被告新民市国土局辩称：一、我方作为土地规划管理部门，主要职责是实施国有建设用地预审、审批、征收、出让、征缴土地收益金和土地有偿使用相关费用。本案原告与新民市政府间开发房地产纠纷，原告与我方土地使用权出让纠纷，是两个不同性质、不同案由的纠纷，不应混为一案。二、2011年5月31日，辽宁人民政府以辽政地挂字（2011）39号文件批准本案涉讼地块的征收。双方严格履行了国有建设用地使用权出让法定挂牌、摘牌程序，于2011年9月23日签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号2011-058）。原告交付全部摘牌地块土地出让金，我方交付土地，《国有建设用地使用权出让合同》履行完毕。原告之所以未正常使用摘牌地块，并要求解除合同，因该地块形状不规则，不便正常规划，原告向沈阳兴隆温泉城管委会申请退地，重新选地摘牌，统一规划、同时开工。新民市政府已原则同意其申请，诉前正积极办理中。因此不存在解除《土地出让合同》的法定事由。综上，我方认为《土地出让合同》得以完整、正确履行，不存在法定解除合同事由。经审理查明：2011年1月29日，新民市政府（甲方）与三达公司（乙方）签订《沈阳三达房产开发有限公司投资项目合同书》，内容：甲方同意乙方就沈阳兴隆温泉城进行重点项目开发，建设特色房地产项目，总用地面积约300亩，其中住宅约为240亩，商业为60亩。第四条土地出让单价约定，本宗地出让价格采用一次性定价的方式，住宅开发每亩净地价格为人民币六十万元整，商业开发每亩净地价格为人民币二十万元。甲、乙双方签订本合同后七日内，乙方先期向甲方支付叁仟万元（人民币）项目保证金。宗地出让价格包括：土地取得费（地上物拆迁及征地其他一切费用）、国有土地出让金。第五条征地及征地款支付办法约定本宗地土地出让总价款约为壹亿伍仟陆佰万元整，具体金额以建设用地实测面积乘土地出让单价／亩计算为准；甲、乙双方签订本合同后七日内，乙方先期向甲方支付叁仟万元（人民币）作为履行合同的订金，订金抵作土地使用权出让金。甲方收到订金后，视为本合同生效，甲方无权再次出让该宗地块的土地。甲方应于2011年7月1日前完成本项目净地的征用及招拍挂手续，并保证在土地招拍挂情况下让乙方拿到该宗地块；本项目共分二期，建设总期限为二年，自乙方取得国有土地使用权证为起始时间。（由于甲方原因造成本项目不能完成预计建设总量，由甲方负责）；双方应认真履行本合同的各项条款，如一方违约，应依法承担必要的违约责任及相应经济赔偿。2011年2月9日，三达公司向新民市政府支付项目保证金30，000，000元。2011年8月19日，三达公司向新民市土地储备交易中心支付2011-075地块购地保证金5，500，000元。2011年9月2日，三达公司与新民市土地储备交易中心签订《成交确认书》，三达公司竞得编号2011-075号地块的国有建设用地使用权。2011年9月13日，三达公司向新民市财政局支付2011-075地块购地土地出让金20，713，277元。2011年9月13日，三达公司向新民市土地储备交易中心支付代理费262，132.77元。2011年9月23日，新民市国土局（甲方）、三达公司（乙方）签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：甲方将坐落于新民市兴隆堡镇昂邦牛村，宗地编号为2011-075，面积为39657平方米宗地交付给乙方。第六条，出让人（新民市国土局）同意在2011年9月23日前将出让宗地交付给受让人（三达公司）。第三十七条，出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。2013年8月23日，三达公司向新民市财政局支付2013年53批次征地费1，155，645元、土地管理费34，669.35元，两项合计1，190，314.35元。另查明，2011年3月10日，三达公司（甲方）、Ong&OngPteLtd（新加坡）（乙方）签订《委托设计合同》，约定：乙方为甲方开发的位于新民市兴隆堡镇兴隆堡村开发项目进行工程设计。设计费为211，900新加坡元。2011年3月24日，三达公司通过上海浦东发展银行方圆支行缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加共计35，686.72元。2011年5月30日，三达公司通过上海浦东发展银行购汇（新币）613，350.46元人民币。2011年6月2日，三达公司通过上海浦东发展银行方圆支行缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加共计26，204.80元。2011年6月21日，三达公司通过上海浦东发展银行购汇（新币）441，068元人民币。2011年6月10日，三达公司（甲方）、Ong&OngPteLtd（新加坡）（乙方）签订《合同书》，约定：乙方为甲方开发的位于新民市兴隆堡镇桃源项目进行设计工作。设计费用为工作A到D：甲方向乙方支付共计55万新加坡元；工作E：2011年8月到项目施工完成甲方向乙方支付共计20万新加坡元。2011年7月6日，三达公司通过上海浦东发展银行方圆支行缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加共计103，560.52元。2011年8月3日，三达公司通过上海浦东发展银行购汇（新币）1，767，134.84元人民币。2012年11月5日，三达公司通过上海浦东发展银行方圆支行缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加共计57，467.20元。2012年11月22日，三达公司通过上海浦东发展银行购汇（新币）963，975.04元人民币。2012年12月4日，三达公司通过上海浦东发展银行方圆支行缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加共计57，171.52元。2012年12月11日，三达公司通过上海浦东发展银行购汇（新币）965，919.68元人民币。2013年7月8日，三达公司（甲方）、Ong&OngPteLtd（新加坡）（乙方）签订《合同书》，约定：乙方为甲方开发的位于新民市兴隆堡镇兴隆堡“桃园”进行室内设计与景观建筑。设计费为10万新加坡元。2013年10月24日，三达公司通过上海浦东发展银行方圆支行缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加共计27，636元。2013年10月30日，三达公司通过上海浦东发展银行购汇（新币）465，165.44元人民币。又查明，三达公司于2013年12月23日向新民市兴隆堡镇管委会发出申请称：我公司……竞得宗地2011-075号地块……现因该地块至今仍未拆迁腾地，无法正常开工；且地块形状极不规则，不能正常规划……特向管委会申请，对已摘牌地块2011-075号办理退地手续。我公司在新民市新成立房产公司重新摘牌，并与相邻土地同时摘牌，共同规划，同时开工……三达公司于2014年3月6日向沈阳兴隆温泉城管委会发出申请称：我公司……竞得宗地2011-075号地块……现因该地块形状极不规则，不能正常规划；而且该地块至今仍未完全拆迁腾地……特向管委会申请对已摘牌地块2011-075号办理退地手续……新民市政府2014年4月13日市长办公会议纪要载明：二十、关于沈阳三达房地产开发有限公司相关问题的请示。同意沈阳三达房地产开发有限公司对已摘牌地块（2011-075号）办理退地手续，再由三达公司在新民所注册的新房地产开发公司重新与本项目区域内所征其它地块同时摘牌，统一规划，同时开工。新民市政府2014年7月5日市长办公会议纪要载明：十、关于沈阳三达房地产开发有限公司退地问题的请示。原则同意退地。由兴隆温泉城管委会、财政局加强资金监管，企业先行缴纳保证金并作出书面承诺，重新摘牌后退还保证金。新民市兴隆堡镇人民政府于2014年7月7日向新民市地税局作出情况说明称：沈阳三达房产开发有限公司于2011年9月23日购得……2011-075地块……因腾迁问题，该地块至今无法使用，合同无法正常履行……新民市规划和国土资源局于2014年7月24日向新民市地税局作出情况说明称：沈阳三达房产开发有限公司于2011年9月23日，购得……2011-075地块……因腾迁问题，该地块至今无法使用，合同无法正常履行……再查明，辽宁省人民政府于2011年5月31日作出的辽政地挂字（2011）39号批复载明：……同意将新民市兴隆堡镇昂帮牛村……合计6.0000公顷集体土地征为国有，作为新民市增减挂钩项目建新地块用地……辽宁省人民政府于2013年6月7日作出的辽政地挂（2013）21号批复载明：……同意将新民市兴隆堡镇金太牛村……昂帮牛村……合计13.6530公顷土地征为国有，作为新民市经济开发区增减挂钩项目建新地块用地……辽宁省人民政府于2014年1月8日作出的辽政地（2014）42号关于新民市2013年度第53批次建设用地的批复载明：……同意将新民市兴隆堡镇昂帮牛村集体宅基地2.5681公顷征为国有，作为新民市实施乡级规划建设用地……新民市政府、新民市国土局自认案涉2011-075地块上有大棚没有拆迁完毕。再查明，三达公司于2014年9月4日另案向本院起诉新民市政府、新民市兴隆堡镇人民政府，要求二被告偿还借款人民币67，430，185.5元及利息，本院于2014年12月8日作出（2014）沈中民三初字第00185号判决，判令新民市人民政府返还上述借款本金并给付相应利息，该判决现已生效。上述事实，有当事人陈述、《沈阳三达房产开发有限公司投资项目合同书》、银行电汇凭证、辽宁省行政事业单位资金往来结算票据、《国有建设用地使用权出让合同》、国有土地使用权出让收入专用缴款书、政府会议纪要等，经当事人当庭质证及本院审查，予以确认。本院认为：一、关于原告诉请解除其与被告新民市政府签订的《沈阳三达房产开发有限公司投资项目合同书》。新民市政府与三达公司于2011年1月29日签订的《沈阳三达房产开发有限公司投资项目合同书》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守。上述合同第五条约定：甲方（新民市政府）应于2011年7月1日完成本项目净地的征用及招拍挂手续。原告已按合同约定将项目保证金30，000，000元交付新民市政府，新民市政府应按合同约定将完成项目用地的征用及招拍挂手续，但截至原告起诉之日案涉2011-075地块仍未拆迁完毕，新民市政府仅完成建设用地征地指标报批，且根据本院已生效的（2014）沈中民三初字第00185号判决，新民市政府需偿还三达公司借款人民币67，430，185.5元及利息，原告有理由对被告新民市政府的继续履约能力产生怀疑。双方在上述项目合同书中虽未约定解除条件，但根据该合同书第六条关于建设时限的约定，该项目建设总期限为二年，原告三达公司已无法实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告请求解除与被告新民市政府于2011年1月29日签订的《沈阳三达房产开发有限公司投资项目合同书》有事实及法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。案涉项目合同书因新民市政府迟延履行合同义务而解除，现原告要求新民市政府返还其已向新民市政府支付的项目保证金30，000，000元及由该项目而产生的征地及土地管理费1，190，314.35元，本院予以支持。原告要求新民市政府赔偿其已支付的设计费，因该笔费用虽系专为案涉项目合同书而发生，且设计公司已将设计成果作出，但原告在没有取得诉争项目国有土地使用权且诉争项目净地征用及招拍挂手续尚未完成的情况下即开始聘请设计公司进行项目设计，未尽到完全的注意义务，亦应自行承担相应责任，故本院酌定被告新民市政府仅就原告已支付5，524，340.22元设计费的50%即2，762，170.11元承担赔偿责任。对原告要求被告新民市政府赔偿设计费利息的主张，本院不予支持。二、关于原告诉请要求解除其与被告新民市国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》。被告新民市国土局与原告三达公司于2011年9月23日，签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方应各自履行合同义务。原告三达公司已按合同约定支付了购地保证金、土地出让金及购地代理费，根据上述合同第六条的约定新民市国土局应在2011年9月23日前将出让宗地交付给原告三达公司，但根据新民市兴隆堡镇人民政府的情况说明及二被告自认，案涉2011-075地块至今仍未拆迁完毕，被告新民市国土局至今未将土地交付给原告。另上述案涉2011-075地块属于《沈阳三达房产开发有限公司投资项目合同书》项下整体项目开发的组成部分，现被告新民市政府对上述项目合同书中其义务的迟延履行已致使《国有建设用地使用权出让合同》的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告请求解除与被告新民市国土局于2011年9月23日签订的《国有建设用地使用权出让合同》有事实及法律依据，本院予以支持，被告新民市国土局负有返还原告已向其支付的购地保证金、土地出让金合计26，213，277元（包括购地保证金5，500，000元、土地出让金20，713，277元）及购地代理费262，132.77元的义务。关于原告要求二被告赔偿的利息损失，本案所涉合同因二被告迟延履行合同义务致使合同目的无法实现而解除，故二被告应向原告承担由此产生的损失。考虑到原告的实际损失为已付款项的利息损失，本院认为二被告应自原告支付相应款项之日始，按照原告已付款项的同期银行贷款利息标准向原告支付利息损失。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告沈阳三达房产开发有限公司与被告新民市人民政府于2011年1月29日签订的《沈阳三达房产开发有限公司投资项目合同书》；二、被告新民市人民政府于本判决生效之日起十日内返还原告沈阳三达房产开发有限公司项目保证金30，000，000元及利息（利息从2011年2月9日起暂计至2014年8月22日按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告新民市人民政府于本判决生效之日起十日内返还原告沈阳三达房产开发有限公司已支付的2013年53批征地及土地管理费1，190，314.35元及利息（利息从2013年8月23日起暂计至2014年8月22日按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、被告新民市人民政府于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈阳三达房产开发有限公司已支付的设计费及代扣代缴税款共计2，762，170.11元；五、解除原告沈阳三达房产开发有限公司与被告新民市规划和国土资源局于2011年9月23日签订的《国有建设用地使用权出让合同》；六、被告新民市规划和国土资源局于本判决生效之日起十日内返还原告沈阳三达房地产开发有限公司土地出让金合计26，213，277元（包括购地保证金5，500，000元、土地出让金20，713，277元）及利息（其中5，500，000元的利息从2011年8月19日起暂计至2014年8月22日按照中国人民银行同期贷款利率计算；20，713，277元的利息从2011年9月13日起暂计至2014年8月22日按照中国人民银行同期贷款利率计算）；七、被告新民市规划和国土资源局于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈阳三达房地产开发有限公司已支付的代理费用262，132.77元及利息（利息从2011年9月13日起暂计至2014年8月22日按照中国人民银行同期贷款利率计算）；八、驳回原告沈阳三达房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果被告新民市人民政府、新民市规划和国土资源局未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币418，390元，由原告沈阳三达房地产开发有限公司负担19，757元，由被告新民市人民政府负担225，042元，由新民市规划和国土资源局负担173，591元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审 判 长 李 妍代理审判员 单 立代理审判员 李大鹏二〇一五年二月十一日书 记 员 郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。