上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第2091号
原告上海市虹口区新大陆小区业主委员会，住所地上海市。
负责人郑伟宏，业委会主任。
被告上海天润房地产物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人刘伟民，总经理。
委托代理人曹侨海。
委托代理人蒋俊。
原告上海市虹口区新大陆小区业主委员会（以下简称“新大陆业委会”）与被告上海天润房地产物业管理有限公司（以下简称“天润物业”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新大陆业委会的主任郑伟宏，被告天润物业的委托代理人曹侨海、蒋俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新大陆业委会诉称，自2005年10月至2013年12月，被告实际保管了祥德路XXX号新大陆小区（以下简称“系争小区”）的房屋维修基金和公共收入的所有账本。2013年5月，新大陆小区业主大会换届领导小组成立后，要求被告将其保管的有关财务凭证、会议纪要等档案资料以及所有财物移交，但被告无理拒绝移交。再者，被告利用公共部位经营，收取55号105室（烟酒茶门市部）每月120元，自2010年1月至2013年12月，共计5，400元，此收入应归全体业主。现诉讼要求被告将2005年10月至2013年12月于系争小区从事物业服务期间代管的专项维修基金的全部账册移交给原告，并接受法院指定的审计单位审计，审计后退赔滥用的资金、将与维修基金相关联的物业管理相关材料和属于全体业主所有的财物（包括物业管理用房）及时完整地移交给原告，包括：（1）规划图、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收材料；（2）设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料；（3）物业质量保证文件和物业使用说明文件、被告必须将利用公共区域经营的非法所得5，400元退还给全体业主。
被告天润物业辩称，系争小区的维修基金没有交给被告管理，是原先的业主委员会管理的，维修基金账册物业合同虽约定由被告代管，但事实没有交给我们管理。被告对系争小区物业管理到2013年12月。被告接管的时候只有一张房屋平面图，物业合同约定2005年9月由被告代管的已注明是具体清单另附，只有一份房屋建筑图，也已经归还了。其他项下的资料都没有的。物业管理用房是小区东南角的小房子，现在产权也定下来是属于开发商的。每月收取55号105室（烟酒茶门市部）租金120元属实，用于补贴物业管理。不同意原告诉讼请求。
经审理查明，原告系系争小区的现业主委员会，被告原系系争小区物业管理单位。2005年9月，被告与系争小区原业主委员会签订“物业服务合同”，约定：被告对系争小区物业管理，期限自2005年10月1日至2010年9月30日。合同还约定，业主委员会已于2005年9月5日向被告提供和移交的物业资料为：1.规划图、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2.设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料；3.物业质量保证文件和物业使用说明文件。合同签订后被告对系争小区实际实施物业管理至2013年12月止。2010年3月至2013年12月，被告每月收取系争小区内祥德路XXX号105室（烟酒茶门市部）租金120元。
2013年12月，系争小区业主委员会改选为原告。
2013年12月5日，系争小区新老业主委员会签署移交清单：系争小区业主大会、业主委员会备案证编号沪虹房第570号，业主大会代码XXXXXXXXX；维修基金开户许可证；机构使用代码证；上海银行印鉴卡账号；业委会、业主大会、财务专用章；系争小区车位使用收费情况及通知；系争小区物业管理费欠缴业主情况表；系争小区维修基金使用余额及修理落实事项；致业委会，系争小区由物业收租并支付物业管理、车位费清单；天润物业管理至2013年12月31日通知；电梯维修保养合同复印件；原物业管理合同复印件；业委会、业主大会、天润物业物业管理费、车位费收费标准通知；2010年7月业主委员会、天润物业补充协议。
同月，原业委会主任陈建国制作了“祥德路XXX号维修基金使用余额及修理落实事项”提供给现业委会，称：一、维修基金使用余额（总额393，755.24元），余额154，070.04元（2013年12月）；二、尚有已修理未提维修基金项目：1.2013年7-9月、10-12月电梯维修保养，7-9月已来发票计1，625元，10-12月尚未来发票预计1，650元左右，合计3，275元；2、702室屋面漏水修理费，做PVC波形瓦屋面5.2＊6.3=32.76㎡，PVC波形瓦钢结构屋面计280元／㎡＊32.76㎡=9，172元；3、703室屋面漏水修理费，SBS防水毡：7.5＊3.0＋2.6＊4.1=33.16㎡，直接粘贴在屋面上：103元／㎡＊33.16㎡=3，415元；4、灭白蚂蚁费用：3，000元；三、尚有业主已报修，需安排报修落实事项：1、704室西立面外墙、屋面交接处漏水；2、701室南立面外墙屋面交接处及屋面漏水；3、201-501室东面外墙落水管修理。
同月，被告制作了系争小区交接清单送达原告，内容为：1、关于电梯使用、维修保养交接；2、电梯保养维修事项情况报告；3、关于水泵房屋顶水箱交接；4、消防管修理事项紧急报告；5、房屋建筑图一套；6、车位使用收费及使用室号汇总表；7、水电表变更改户名表格，有业委会盖章接受；8、未经同意改变房屋平面及违章情况表；9、系争小区已修项目维修基金提用签证单；10、系争小区应修理应付费项目移交清单；11、欠物业管理费业主清单；12、天润代管代付费通知；13、门卫物业用房备忘录；14、系争小区业主情况清册。
2013年12月23日，原、被告签订“祥德路XXX号应付维修基金签证事项”，被告提出尚有已修理未提维修基金项目：1、2013年7-9月、10-12月电梯维修保养，7-9月已来发票计1，625元，10-12月尚未来发票计1，798元，另电梯限速器整定校验计300元，合计3，723元；2、702室屋面漏水修理费，做PVC波形瓦屋面5.2＊6.3=32.76㎡，做PVC波形瓦钢结构屋面计280元／㎡＊32.76㎡=9，172元；3、703室屋面漏水修理费，SBS防水毡：7.5＊3.0＋2.6＊4.1=33.16㎡，直接粘贴在屋面上：103元／㎡＊33.16㎡=3，415元；4、灭白蚂蚁费用：3，000元。以上四项为已发生费用由天润物业垫付应提维修基金19，310元，请业委会、业主大会签证支付。原告签署：本事项内各项费用由审计后认定。
2013年12月31日，原、被告又签订“祥德路XXX号应付维修基金签证事项”，被告除了重提同月23日签证事项涉及费用外，增加业主自报自修的共有设施需维修基金支付费用（业委会换届期）计3，510元。原告也签署：本事项内各项费用由审计后认定，审计时间由审计单位定。
审理中，原告申请对系争小区房屋专项维修基金申请审计，经上海市高级人民法院指定委托上海东华会计师事务所有限公司审计，上海东华会计师事务所有限公司多次要求原告提供财务账册未果而将此项目退回我院。
双方各执己见无法调解。
上述事实，有原告提供的系争小区业委会移交清单、系争小区交接清单、系争小区应付维修基金签证事项、应修理应付费项目移交清单、业主自行维修的说明及发票两份、情况报告、紧急报告、系争小区维修基金使用余额及修理落实事项、曹卫平的说明、物业服务合同及原、被告陈述，经过庭审质证，本院予以确认。
本院认为，系争小区的业主委员会换届之时，新、老业委会进行了交接。原告主张维修基金账册一节，经向该小区原业主委员会主任了解，小区内所涉维修项目物业公司结报后由业主委员会送交维修基金管理中心进行审计结算，没有建立单独专用账册。且根据新老业主委员会签署的移交清单，未出现维修基金账册的表述，原告也接受了原业主委员会制作的“系争小区维修基金使用余额及修理落实事项”清单。由此可见，系争小区原业主委员会主任所述未建立单独维修基金账册可信度较高。现原告要求被告移交2005年10月至2013年12月从事系争小区物业服务期间代管的专项维修基金的全部账册，证据不足，本院不予支持。至于原告要求被告移交包括：（1）规划图、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收材料；（2）设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料；（3）物业质量保证文件和物业使用说明文件等一节，被告与系争小区原业主委员会签署的“物业服务合同”已经明确业主委员会向被告移交了上述资料，现被告抗辩仅收到一份房屋平面图，本院不予采信。现被告对系争小区已不实施物业管理，理应返还。如若上述资料遗失，被告可通过城建规划等部门获取。至于原告要求被告返还5，400元一节，被告对原告主张其每月收取55号105室后面搭建的11平方米租金120元无异议，抗辩已用于补贴物业管理中，未提供已经业主大会同意使用的证据，本院不予采信，理应返还全体业主。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：
一、被告上海天润房地产物业管理有限公司应于本判决生效之日起10日内，向原告上海市虹口区新大陆小区业主委员会移交上海市虹口区祥德路XXX号新大陆小区规划图、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料；物业质量保证文件和物业使用说明文件；
二、被告上海天润房地产物业管理有限公司应于本判决生效之日起10日内，向原告上海市虹口区新大陆小区业主委员会返还5，400元；
三、原告上海市虹口区新大陆小区业主委员会的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 程美珍
人民陪审员 毛济平
人民陪审员 郭 瑛
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 陆 兆
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。