河北省海兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第430号
原告高鸿武，工人。
委托代理人王建华，河北海之光律师事务所律师。
被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司（以下简称昆仑房地产海兴分公司）。
代表人曹文占，任公司经理。
委托代理人袁炳超，河北榆轩律师事务所律师。
原告高鸿武与被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李红瑞独任审判，并于2014年5月14日公开开庭进行了审理。原告高鸿武的委托代理人王建华、被告昆仑房地产海兴分公司的委托代理人袁炳超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高鸿武诉称，原、被告于2011年11月16日签订了商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发建设的商品房住宅一套，即位于海兴县城兴业街西海滨路北的兴海花园第5幢楼第2单元302号房，建筑面积为130.37平方米，每平方米2608元，共计价款340005元。原告于2011年11月16日向被告交纳首付款223005元，2012年2月13日交款50000元，另67000元在交钥匙时已付，双方约定在2012年10月1日前交付房屋。由于被告的原因，被告未在约定的交房时间交付住房，经原告多次催促，被告于2013年5月13日才交付住房，逾期交房224天。按照合同约定，被告逾期交房应按日向原告支付已交纳房款日万分之三的违约金。另外。按照规定，被告不应再向原告收取燃气初装费，但被告于2013年5月13日交房当日仍收取了原告燃气初装费2200元。原告为维护合法权益，请求依法判令：1、被告支付自2012年10月1日至2013年5月13日的逾期交房违约金18346元；2、被告返还燃气初装费2200元。
被告昆仑房地产海兴分公司辩称，一、根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第八条约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……5、其他不可预见、不能避免并不能克服的原因。”本案中，在兴海花园小区工程拆迁安置过程中，虽经县委、县政府及开发商方面的努力，但拆迁户拒不配合拆迁安置工作的开展，使拆迁安置工作举步维艰、几次停顿，历经六年之久，以致开发商延期交房。本次拆迁工程所遭受的障碍如此之大，解决如此之难，实属不可预见、不能避免并不能克服的原因，开发商理应减轻以至不承担延期交房的违约责任。二、在商品房销售过程中，原告通过找熟人托关系，向被告索取优惠。原告购房时房屋时价为每平方米3358元，优惠后每平方米2608元，原告所购房屋为130.37平方米，共计优惠9125元。原告享受优惠利益后又起诉被告，违反诚信原则，被告如知原告日后会起诉也不会给予其优惠。据此，理应将被告给予原告的优惠款从被告的违约金中扣除，超出部分由原告退还。三、被告曾在2013年4月30日多次催促原告前来办理房屋交接手续，是原告一再拖延。即使被告违约，其违约期限应截止2013年4月30日止，原告所计违约期限有误。四、原告也存在违约，双方合同约定，原告应于2011年12月30日前交付房款50000元，但原告该笔款项的实际交付时间为2012年2月13日，延迟交款43天，原告的违约金为50000×0.0003×43=645元，该款项应从被告违约金中扣除。五、原、被告双方签订的商品房买卖合同第十四条及合同附件二都明确约定，燃气初装费由买受人承担，双方应依法遵守合同约定，况且该费用已由开发商上缴燃气公司，开发商只是代收，并未截留，原告要求退还燃气初装费的诉求不应支持。并且原告所购房屋为我方一期工程，开工时间为2011年7月8日，根据海兴县发改局海发价字（2012）1号文件，燃气初装费不应退还。
经审理查明，2011年11月16日，原告高鸿武与被告昆仑房地产海兴分公司在兴海花园售楼处签订商品房买卖合同，合同载明主要内容为：第三条、买受人所购商品房的基本情况（兴海花园）第5幢2单元302号房，该商品房（合同约定）建筑面积共130.37平方米，其中套内建筑面积110.41平方米；第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2608元，总金额（人民币）参拾肆万零伍元整。第六条、付款方式及期限。买受人按下列第2种方式按期付款：……2、分期付款：买受人于2011年11月16日向出卖人缴纳首付款贰拾贰万参仟零伍元，定于2011年12月30日前再交伍万元整，交钥匙时交清余款陆万柒仟元，以发票为准。第七条、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①……②逾期超过30日后，……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之三的违约金。第八条、交付期限。出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人也可据实予以延期：1、遭遇不可抗力、且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……5、其他不可预见、不能避免并不能克服的原因。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）……（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同签订后，原告高鸿武依约于2011年11月16日向被告交纳房屋首付款223005元；于2012年2月13日交纳50000元，逾期交纳43天；剩余楼款67000元，原告于2013年5月13日在被告交付房屋时付清。被告于2013年5月13日交付楼房，构成迟延履行，逾期224天。
另查明，原告高鸿武于2012年5月13日向被告交纳燃气初装费2200元。原告所购买商品房兴海花园第5幢楼系被告第一期开发工程，其取得开工许可证的时间为2011年7月8日，开工许可证中载明：“合同开工日期2010年11月25日，合同竣工日期2011年10月25日”。
同时查明，1、河北省物价局制定并自2010年8月20日施行的《河北省天然气管理办法（实行）》第十条第（二）项规定，“新建商品房城市燃气初装费，应作为开发建设成本计入商品房价格，由房地产开发单位缴纳，不得向用户单独收取”。2、沧州市物价局于2010年12月20日下发的《关于将新建商品房天然气初装费纳入房价的通知》中，决定自2011年1月1日起将新建商品房（含经济适用房）天然气初装费作为开发建设成本计入商品房价格，由房地产开发单位缴纳，不得向用户单独收取。2011年1月1日前拿到商品房施工许可证的在建住房，可顺延。3、沧州市物价局于2012年12月12日下发的《关于开展商品房销售明码标价及相关收费专项检查的通知》中第四条，进一步规范天然气初装费，“自2011年1月1日起，在全市范围内，一律将新建商品房（含经济适用房）天然气初装费作为开发建设成本计入商品房价格，由房地产开发企业统一缴纳。2011年1月1日前取得《施工许可证》尚未交付的，自本文下发之日起，也一律不得向购房者在房价外收取天然气初装费。2011年1月1日后取得《施工许可证》并在房价外收取天然气的房地产开发企业，一律将天然气初装费退还用户”。4、海兴县发展改革局于2012年2月22日作出的《关于将新建商品房天然气初装费纳入房价的通知》中，决定自2012年3月1日将新建商品房（含经济适用房）天然气初装费作为开发建设成本计入商品房价格，由房地产开发单位缴纳，不再向用户收取。
以上事实，由原被告陈述、商品房买卖合同、房屋交款收据三张、燃气费收据一张、开工许可证、冀价管（2010）44号、沧价工字（2010）32号、沧价检字（2012）11号、海发价字（2012）1号文件予以证实。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应恪守诚信，依约全面而适当履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。（一）关于被告抗辩所称，因拆迁工程遭遇重大障碍而致延期交房是属不可抗力，应减免违约责任的问题。本院认为，房屋拆迁是因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护的需要，由建设单位对现存建设用地上的房屋进行拆除，且对房屋所有者或使用者进行拆迁安置并给予一定补偿的活动。由此看来，房屋拆迁是一项社会综合工程，其难度大、影响深、风险高是属公众共知的事实，而且它不是独立于作为建设方（被告）之外的客观事件，其进程和结果可以被告的意志所左右，被告只要按其能力和应有的谨慎与勤勉并恪守诚信，完全可以对拆迁活动中所遭遇的困难状况及其结果加以控制和克服。因此，拆迁障碍并不符合合同中所约定的不可预见、不可避免、不能克服等减免责任的情形，不属于不可抗力，故本院对被告的此项抗辩主张不予支持。（二）关于被告抗辩所称应将已给原告的购房优惠款项从其应支付的违约金中扣除问题。本院认为，在市场经济条件下，对买受方实行降低让利等种种优惠是开发商常见并行之有效的促销手段，借以实现多销营利、争取市场占有率的经济目的，即使个别买受人通过关系要求开发商降低房价，但同意与否是作为理性市场主体开发商完全能够有权自行决定的，在被告无证据证明存在影响其真实意思自主表示的情形下，合同中所载明的房屋价款就是原被告双方充分磋商后合意的结果，应得到法律的确认与保护，故对被告的此项抗辩主张，本院予以驳回。（三）关于违约期限问题。被告辩称曾在2013年4月30日多次催促原告来办理房屋交接手续，是原告一再拖延，违约期限应截至2013年4月30日止的主张，因被告未提供证据证实，原告又对此否认，本院不予支持。（四）关于被告主张原告逾期交纳房款问题，根据查明的事实，被告的主张理据充足，本院予以支持。按照合同约定，原告应于2011年12月30日前交纳房款50000元，原告构成违约，应按日向被告支付应交纳房款万分之三的违约金为：50000元×0.0003×43天=645元。（五）关于燃气初装费问题，因省、市、县政府部门所规定的天然气初装费计入开发建设商品房价格的时间前后不一致，应由政府部门解决，本院不予处理。综上，被告昆仑房地产海兴分公司未按照合同约定如期向原告交付房屋，构成违约，应按照合同约定按日向原告支付已交纳房价款万分之三的违约金。即：（223005＋50000）元×224天×0.0003=18346元。扣除原告应向被告支付的逾期交款违约金645元后，被告应向原告支付违约金为：18346-645=17701元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：
被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司于本判决生效之日起五日内支付原告违约金17701元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取156元，由被告昆仑房地产海兴分公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审判员 李红瑞
二〇一四年五月二十日
书记员 韩宝胜