湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第07236号上诉人（原审被告、反诉原告）何蓓。被上诉人（原审原告、反诉被告）湖南鼎鸿物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉路芙蓉公馆A栋1304房。法定代表人于庆新，总经理。委托代理人李芳，湖南岳隆律师事务所律师。委托代理人张卫华，系公司员工。上诉人何蓓与被上诉人湖南鼎鸿物业管理有限公司（以下简称鼎鸿物业公司）物业服务合同纠纷一案，湖南省长沙市岳麓区人民法院于2015年9月7日作出（2015）岳坪民初字第00259号民事判决。何蓓不服判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：何蓓因购买坐落于长沙市岳麓区含浦镇学丰路1008号麓山恋.迪亚溪谷小区710-111号房屋，与鼎鸿物业公司产生物业服务合同关系。2010年1月25日何蓓（甲方）与鼎鸿物业公司（乙方）签订前期物业服务协议。协议第二条约定乙方的服务内容，包括物业共用部位的日常维修、养护和管理，物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，公共绿地、景观的养护，清洁服务，物业共用部位、公共区域的清洁卫生，生活垃圾的收集，协助维护秩序，对车辆停放进行管理等。第五条约定物业服务收费标准在物价局审批价格未批示之前按照乙方与长沙鼎力置业有限公司签订的《前期物业管理委托合同》约定的物业服务费用标准收取，具体标准如下：住宅按1.8元／月.㎡；商业铺面2.0元／月／㎡收取；其他应交费用包括水电费、装修管理费、外墙清洗（或外墙油漆、涂料粉刷）费、私家花园绿化代为养护费（5元／平方米／年）、特约服务费等。第六条约定了甲方的权利义务。第七条约定了乙方的权利义务。第八条约定：由于开发商建设遗留问题、工程质量问题导致乙方未能完成服务内容的，乙方不承担相应的违约责任。甲方不能以开发商建设遗留为题、工程质量问题为理由拖欠乙方相关物业服务费等，甲方逾期未交纳物业服务费的，乙方按照《临时管理规约》第五章第二十七条第五点约定的方式进行催缴，即“物业管理企业对违反本临时管理规约的业主和物业使用人不按规定缴纳物业服务费、小区维修基金以及赔偿金、违约金、罚款的，除处以每日3‰的滞纳金处罚外，无正当理由拒交或逾期二个月仍拖欠的，物业管理公司可采取停水停电临时措施，或停止给甲方提供物业服务，可通过法律程序处理直到缴款为止，并由甲方承担全部由此造成的违约责任”。何蓓认为鼎鸿物业公司在为何蓓提供物业服务的过程中存在服务瑕疵，没有向鼎鸿物业公司交纳过物业管理费，从2011年1月1日起，至2014年12月20日止未缴物业管理费共计28164.23元。经鼎鸿物业公司催缴，何蓓仍未交纳上述物管费，故鼎鸿物业公司诉至牙缝院，请求判令：1、何蓓立即向鼎鸿物业公司支付欠缴物业服务费人民币28164.23元及滞纳金（按合同约定的从逾期之日起按每日千分之三的标准加收），滞纳金金额为8164.98元，从2012年6月1日至2015年7月31日，按每日万分之三的标准计算。2、本案诉讼费由何蓓承担。何蓓提起反诉，请求判令：1、鼎鸿物业公司在十个工作日内履行完毕房屋漏水、空鼓等整改和维修、维护的义务；2、鼎鸿物业公司赔偿何蓓损失10000元。另查明，麓山恋.迪亚溪谷小区至今未成立业主委员会。被告所购房屋面积为327.28平方米，何蓓至今未入住。原审法院认为，一、本诉部分：本案中，鼎鸿物业公司由开发商长沙鼎力置业有限公司以公开招标方式选聘为“麓山恋.迪亚溪谷”别墅小区的房屋买受人提供前期物业服务，并与何蓓签订前期物业服务协议，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。鼎鸿物业公司为何蓓提供了物业管理服务，何蓓应按合同约定按时交纳物业服务费用，但是，何蓓自2011年1月起，一直未缴纳物业管理服务费用，依照双方合同的约定，何蓓应交纳自2011年1月1日起至2014年12月20日止的物业管理服务费，对鼎鸿物业公司主张支付物业管理费28164.23元的诉请，根据《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条规定“已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按90%交纳”，何蓓至今尚未入住，可以按照90%的比例向鼎鸿物业公司交纳物业管理服务费，故判定何蓓向鼎鸿物业公司支付物业管理费25347.81元（28164.23元＊90%）。同时，考虑到鼎鸿物业公司在为何蓓提供物业管理服务的过程中存在服务瑕疵，何蓓逾期交纳物管费有鼎鸿物业公司自身的原因，对鼎鸿物业公司要求何蓓承担滞纳金8164.98元的诉讼请求，原审法院不予支持。二、反诉部分：何蓓主张鼎鸿物业公司在十个工作日内履行完毕房屋漏水、空鼓等整改和维修、维护的义务，因本案为物业服务合同纠纷，何蓓可以向相关责任主体另行主张权利。因何蓓没有提交证据证明自己的损失且该损失是因为反诉被告原因产生，应承担举证不能的法律后果，对于何蓓要求鼎鸿物业公司赔偿10000元的主张，原审法院不予支持。希望鼎鸿物业公司能从小区业主利益出发，切实履行物业服务的相关法定和合同义务，何蓓亦能履行《前期物业服务协议》中的相关义务，双方一起努力，共同致力于营造安全、优雅、舒适、整洁的居家环境。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告何蓓在本判决生效之日起十日内一次性向原告湖南鼎鸿物业管理有限公司支付物业管理服务费25347.81元；二、驳回原告湖南鼎鸿物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告何蓓的诉讼请求。本诉受理费504元，适用简易程序减半收取252元，反诉受理费25元，合计277元，由原告湖南鼎鸿物业管理有限公司承担138.5元，被告何蓓承担138.5元。上诉人何蓓不服判决，上诉称：1、一审法院在核实上诉人提交的物业严重不作为的证据后，认定被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，但仍判决上诉人全额缴纳物业费系故意偏袒被上诉人。2、本案有部分诉讼超过诉讼时效，法院应对超过诉讼时效部分不予支持。被上诉人起诉时间是2015年4月7日，被上诉人未提供充分证据证实其对2013年4月7日前的物业费进行了主张。3、上诉人房屋在整改期内，被上诉人应向建设单位主张要求支付物业费，不应由业主来承担。4、被上诉人依法应向上诉人赔偿相应的损失。上诉人从发现房屋质量存在问题后，一致催促被上诉人履行物业服务义务，从而耽误了大量时间和精力，同时因被上诉人服务不到位，造成小区无法正常入住和房屋贬值的现状。综上，请求撤销原判决，依法改判。被上诉人鼎鸿物业公司答辩称：《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，上诉人应按约定支付物业费。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原判决认定的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效。合同签订后，被上诉人为上诉人提供了物业服务，上诉人应当按照合同约定向被上诉人支付物业管理费。对于上诉人提出的被上诉人提供的物业服务存在瑕疵的主张，原审判决已作出认定，并驳回了被上诉人要求上诉人支付滞纳金的诉求，本院认为原审法院的该处理方式并无不妥。对于上诉人提出的被上诉人的部分诉讼请求超过诉讼时效的主张，因《前期物业服务协议》仍在持续履行过程中，故对上诉人的该项主张不予支持。对于上诉人提出的要求被上诉人赔偿损失的主张，由于上诉人未就损失的发生及该损失系由被上诉人造成提供充分证据予以证实，故对该项主张不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人何蓓负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴波审 判 员  刘英代理审判员  周卓二〇一五年十二月七日书 记 员  陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。