广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2015）惠东法民一初字第1120号原告：赖伍梅，女，汉族，广东省深圳市人，住深圳市罗湖区，公民身份号码×××132X。被告：惠东县大岭食品站，住所地惠东县。法定代表人：钟谭才，站长。委托代理人：陈祝湘，广东广和律师事务所律师。原告赖伍梅诉被告惠东县大岭食品站房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赖伍梅，被告惠东县大岭食品站的委�代理人陈祝湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖伍梅诉称：2015年5月19曰，原告通过公开拍卖程序竞买了被告位于惠东县大岭镇某处的房地产(房屋所有权证号：粤房字第××号)，竞卖价格为人民币250万元。原被告双方签订了《房屋转让合同书》，原告依约支付了所有购房款。但被告拒不按照《房屋转让合同书》的约定履行协助原告办理房屋产权变更登记手续，也不将房屋交付给原告。原告认为，被告作为惠东县大岭镇一家大集体企业，由于改革开放和市场经济的逐步建立和完善，被告的历史使命已经完成。为了安置职工，处置资产，被告制定了《大岭食品站改制方案》，经过全体职工的签字同意，并请示了大岭镇人民政府批准同意。被告为了公平、公正、公开的处置资产，特意聘请专业机构对现有资产进行了评估，面向社会公开拍卖，为保证拍卖过程合规合法，被告聘请了惠东县第一法律服务所法律专业人士对拍卖全过程进行见证。因此，被告处置资产的过程是完全合乎法律规定，也是一个非常慎重的过程，不是儿戏。据此，原告诉至法院，请求判令：1、依法确认原被告双方于2015年5月19日签订的《房屋转让合同书》有效。2、判令被告继续履行《房屋转让合同书》，协助原告办理涉案房地产转让登记过户手续，并将涉案房地产交付给原告。3、本案诉讼费用由被告承担。被告惠东县大岭食品站辩称：1、原告与被告签订的《房屋转让合同书》未生效，该《房屋转让合同书》尚不具备履行的前提条件。原告与被告虽于2015年5月19日签订了《房屋转让合同书》，约定被告将座落在大岭镇某处某饭店共五间房屋转让给原告，但原告也知道，上述房屋占用范围内的土地没有办理国土证，至今仍属划拨土地，�地使用权仍属划拨性质。根据相关法律规定，本案中双方的房屋买卖合同因涉及划拨土地使用权转让，依法须报经惠东县人民政府批准，这是法定的必经程序。本案中，涉案房屋建筑面积427平米，用地面积为311.7平米，而根据惠东县物价局价格认证中心出具的《资产价格认证结论书》可知，涉案房屋的本身价值仅为186813元，而占用范围内的土地使用权价值则为2181900元，土地使用权价值远远大于涉案房屋的价值，因此，《房屋转让合同书》虽为房屋转让合同，但更准确地说是划拨土地转让合同。另外，按照惠东县人民政府相关文件规定，涉及20万元以上的集体资产转让，须经县国资办审查后，报惠东县人民政府批准，本案中合同约定的转让价款为250万元，因此，本案中合同约定的相关转让事项也须履行相关的报批手续。但本案的合同并未履行相关的报批手续，因此，�、被告签订的《房屋转让合同书》未生效，该合同书尚不具备履行的前提条件。2、涉案房屋拍卖过程违反《中华人民共和国拍卖法》的相关规定，拍卖无效。首先，拍卖人不具备法定的拍卖资格。其次，本案房屋拍卖程序不合法。综上，被告虽与原告签订了《房屋转让合同书》，但该合同因未履行报批手续而尚未生效，合同尚不具备履行的前提条件，房屋拍卖也因拍卖主体和拍卖程序不符合法律规定而无效。因此，被告请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：涉案房屋系位于惠东县大岭镇某处的一栋三层混合结构楼房，登记在被告惠东县大岭镇食品站名下（房产证号：粤房字第××号），所有权性质是集体。2015年4月16日，惠东县物价局价格认证中心根据被告的委托对涉案房屋作出资产价格认证结论书，价格认证结论：价格认证标的价格认证基准日的认证价格为2423084元。其中土地使用权（181㎡+130.7㎡）金额为2181900元，地上建筑物（饭店）金额为186813元，地上建筑物（砖木瓦房）金额为54371元。5月8日，被告委托惠东县第一法律服务所的李瑜武作为其拍卖涉案房屋的见证人。同年5月19日9时30分，惠东县第一法律服务所作为主拍人及见证人，主持了涉案房屋的拍卖，原告以250万元的价格拍得涉案房屋。同日，原告与被告签订了《拍卖成交确认书》，确认原告以250万元的价格拍得涉案房屋。同日，惠东县第一法律服务所的工作人员李瑜武作为见证人出具了《见证书》，主要内容为：“兹证明：2015年5月19日早上9点30分在大岭镇公共资源交易中心四楼面向在2015年5月15日前已缴付保证金的有意竞拍人员进行公开拍卖，赖伍梅成功拍得位于大岭镇前进路22号某饭店共五间。大岭食品站（法定代表人：周晋群）与赖伍梅（女，身份证号：××）于二〇一五年五月十九日来到我所，在我们的面前，在前面的《房屋转让合同书》上盖章、签名及按指印属实。惠东县第一法律服务所，见证人：李瑜武，记录人：陈金雁。二〇一五年五月十九日”2015年5月19日，原告赖伍梅与被告惠东县大岭食品站签订《房屋转让合同书》。2015年5月15日，原告赖伍梅为参加拍卖交付保证金20万元，2015年5月21日，原告缴纳230万元购房款，原告共计缴纳250万元购房款。2015年11月24日，本院去函惠东县国有资产管理办公室，咨询问题如下：1、涉案资产是否属于贵办监管范围？2、如涉案资产由贵办监管，贵办是否同意上述资产转让给赖伍梅？请贵办收到本函后7日内将结果书面函告我院。惠东县国有资产管理办公室至今未复函给我院。2015年10月26日，本院通知原告赖伍梅到庭，并�知：如果涉案房地产买卖合同存在无效的可能性，原告是否要变更诉讼请求？原告主张不变更，还是以原来的诉讼请求为准。2016年5月17日，本院去函惠东县大岭镇人民政府，咨询问题如下：1、涉案资产是否由贵府监管？2、如涉案资产由贵府监管，贵府是否同意大岭食品站将上述资产转让给赖伍梅？2016年5月20日，惠东县大岭镇人民政府复函给本院，回复如下：惠东县大岭食品站位于惠东县大岭镇某处的房屋所占用范围内的土地属于划拨性质，是否同意该项资产转让给赖伍梅，由惠东县人民政府决定，本府无决定权。截至本案判决前，原告赖伍梅尚未办理批准手续。以上事实，有原告赖伍梅提交的民事起诉状、见证书、大岭食品站改制方案、关于对《大岭食品站改制方案的请示》的批复、资产价格认证结论书、物业拍卖公告须知，被告惠东县大岭食品站提交的民事答辩状、营业执照复印件、企业机读档案登记资料、关于钟潭才的任职通知、法定代表人身份证明书、身份证复印件、房屋所有权证、资产价格认证结论书、印发《惠东县国有、集体资产处置暂行规定》的通知，以及本院制作的惠东县国有资产管理办公室咨询函、询问笔录、惠东县大岭镇人民政府咨询函、惠东县大岭镇人民政府的复函和庭审笔录等材料在卷为据。本院认为：本案的争议焦点如下：1、涉案房屋的拍卖程序是否合法；2、涉案房屋转让合同书是否有效，如果有效能否继续履行。关于涉案房屋的拍卖程序是否合法问题。拍卖程序是由惠东县第一法律服务所主持并见证的，根据《中华人民共和国拍卖法》第十条“拍卖人是指依照本法和《中华人民共和国公司法》设立的从事拍卖活动的企业法人。”的规定，惠东县第�法律服务所并非具有拍卖资质的企业法人，因此，涉案房屋的拍卖程序是违法的。关于涉案房屋转让合同书是否有效，如果有效能否继续履行的问题。首先，涉案房屋转让合同书是依照拍卖程序而签订的，拍卖程序违法，依据拍卖程序而签订的房屋转让合同书是无效的；其次，依据惠东县大岭镇人民政府的复函显示，涉案房屋的土地使用权属于划拨用地。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”的规定，涉案土地转让目前尚未经惠东县人民政府审批。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条第一款“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手�，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；”之规定，被告至本案庭审辩论终结前仍未办理批准手续，因此，房屋转让合同书是无效的。综上，依照《中华人民共和国拍卖法》第十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告赖伍梅的诉讼请求。案件受理费26800元，由原告赖伍梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副�，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  黄新娣代理审判员  王俏玲人民陪审员  罗运兰二〇一六年六月三十日书 记 员  叶 璐