广西壮族自治区平果县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1023民初2252号原告：卢雪荣，住广西隆安县。委托诉讼代理人：黄娇媛，广西凡正律师事务所律师。被告：平果恒峰房地产开发有限公司，住所地广西平果县马头镇朝阳街一号4楼403室。法定代表人：林江汕，董事长。委托诉讼代理人：黄武华，广西百澄律师事务所平果分所律师。原告卢雪荣与被告平果恒峰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日受理后，依法适用简易程序于同年11月29日公开开庭进行了审理。原告卢雪荣的委托诉讼代理人黄娇媛、被告平果恒峰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄武华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢雪荣向本院提出诉讼请求：请求判令被告平果恒峰房地产开发有限公司向原告卢雪荣支付延期交房1217天的违约金47,965.56元（违约金计算方式：已交房款262,753元×0.00015×1217天）。事实和理由：2012年5月13日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告向被告购买位于平果中心大市场．名门天下X幢一单元XX层XXXX号房，被告应在2013年6月30日前履行合同内的相关内容，将该房交付给原告使用。但至今被告未履行合同内容，截至2016年10月31日，被告已延期交房1217天（违约金暂计至2016年10月31日，之后违约部分待被告交付经相关部门验收合格的房屋后另行主张权利）。被告的行为给原告带来巨大的经济损失，后经原告多次催告后，被告以各种理由拒绝支付违约金。为了维护原告的合法权益，请求人民法院判令被告平果恒峰房地产开发有限公司向原告卢雪荣支付延期交房违约金。被告平果恒峰房地产开发有限公司辩称，1.被告延迟交付是情势变更所致，法院应当根据公平原则，变更或者解除合同。理由如下：根据合同法司法解释“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、不可抗力的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”综合本案，合同成立后，由于政策调整，特别是银行贷款政策调整，银行对房地产行业不予提供资金贷款，造成房地产资金的断裂，房地产行业遭受重大经济危机。这是订立合同时双方当事人无法预见、不能排除的政策调整、经济危机等重大变化，继续履行合同对于被告一方明显不公平。2.原告的起诉已经超过诉讼时效。被告延迟交房是事实，原告明知延迟交房，但在法定期限内没有依照合同约定解除合同，也没有在两年内提出请求，因此原告提出违约金已经超过了诉讼时效。3.合同约定的违约金过高。原告与被告约定的违约金过高，导致被告整个楼盘因延期交房所产生的违约金超过1000万元，已经根本不能实现合同目的，无法交房，希望原告方本着互谅互让，降低违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2012年5月13日，原告卢雪荣与被告平果恒峰房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同第三、第四条约定，原告（买方）购买被告（卖方）开发的位于平果中心大市场．名门天下X幢一单元XX层XXXX号房，房屋建筑面积为111.96平方米，每平方米单价为2,346.85元，总金额为人民币262,753元；第七条、第八条、第九条约定，被告于2013年6月30日前，将验收合格的该商品房交付原告使用。如出卖人逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一点五的违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房款262,753元。截至2016年10月31日，被告未将涉案的商品房交付原告。自2013年6月30日至2016年10月31日止，被告逾期交房1217天。因被告延期交房，原告卢雪荣向本院提起民事诉讼。本院认为，原告卢雪荣与被告平果恒峰房地产开发有限公司于2012年5月13日签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。被告未按合同约定交付房屋，构成违约。关于本案是否适用合同法规定的情势变更条款，本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定,“合同成立以后发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案原告与被告签订《商品房买卖合同》后，并未发生不可抗力无法继续履行合同的情形，且被告主张的银行贷款政策的变化属于商业风险，不符合变更或者解除合同的条件，故对被告的主张，本院不予采纳。关于原、被告双方约定：“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金”是否过高的问题。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，故只有违约金过分高于造成损失的，当事人才可以请求适当减少。本案中，被告没有提供相应的证据证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，且原告按时交付房款却不能按时使用房屋，故其已交付的房款损失可以参照民间借贷的利率计算，即按年利率24%计算，故本院认为本案约定的违约金不算过分高于造成的损失，因此，被告主张约定的违约金过分高于造成的损失，与本案的事实不符，本院不予支持。关于原告对逾期交房违约金的请求权是否超过诉讼时效的问题。本院认为，本案中被告虽然违反合同约定未按时于2013年6月30日交房，但双方并未解除合同，合同应继续履行。在此情况下，合同第九条约定的逾期交房违约金应视为原告请求被告承担逾期交房违约责任的一个整体的合同权利，而自违约之日起至实际交房之前，被告未履行合同约定，一直处于持续违约状态，违约事实并未中断，在违约事实结束之前，即在实际交房之前，守约方原告均可以就整个违约金主张权利。也就是说，原告对逾期交房违约金的请求权的诉讼时效应自违约事实结束次日起计算，即从实际交房日的次日开始计算。具体到本案中，自2013年6月30日至起诉之日，被告未能按合同约定交付房产予原告，被告一直处于持续违约状态，违约事实并未结束，被告主张原告的诉讼时效已过无事实依据，故本院不予支持。自2013年6月30日至2016年10月31日止，被告逾期交房1217天，违约金应为：262,753元×1.5/10000×1217天=47,965.56元。原告的主张符合法律规定及合同约定，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：由被告平果恒峰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告卢雪荣支付逾期交房违约金47,965.56元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,000元，因适用简易程序减半收取500元，由被告平果恒峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定。收款单位:待结算财政款项——法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部)。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  蓝江宁二〇一七年一月十三日书记员  黄俊士