山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍民一终字第1325号
上诉人（原审被告）潍坊中金房地产开发有限公司，住所地：潍坊市潍城区××西街166号。
法定代表人辛爱民，董事长。
委托代理人牟保国，山东英拓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李忠华，潍坊铁路工务段退休职工。
委托代理人李宝超，无业。
上诉人潍坊中金房地产开发有限公司（以下简称中金公司）因与被上诉人李忠华商品房销售合同纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院（2013）潍城民初字第323号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，2011年8月15日，李忠华、中金公司签订《商品房预售合同》，合同约定李忠华购买中金公司开发的位于潍坊市潍城区和平路4980号内第3号楼19号房，房屋代码307774，建筑面积101.22平方米，商品房价款总金额为捌拾陆万零仟零佰柒拾柒元整。首付房款430077元，余额430000元向银行贷款。2010年8月30日，李忠华向中金公司支付购房首付款430077元，商铺维修基金9109.8元，手续费2802元，商铺其他费用4500元。2011年10月1日，李忠华通过中国工商银行向中金公司支付剩余购房款430000元。李忠华于2011年10月1日付清全部购房款。合同约定中金公司应于2011年4月30日交房。补充协议约定，出卖人应于合同约定的时间将符合本合同约定房产交付买受人使用。
另查明，涉案《商品房预售合同》中《商品房买卖合同补充协议》第一条：其他费用：买受人所购商品房为3号楼19铺，建筑面积为101.22平方米，其他费用为4500元。第二条：按揭贷款事宜：买受人采取银行按揭方式付款的，应在本合同签订之日起七日内，向出卖人提供完备的贷款所需要的资料，如果买受人逾期十日仍未能提供全部按揭贷款材料的，出卖人有权解除双方签署的买卖合同……。出卖人负责联系按揭银行。经银行同意按揭贷款后，买受人应按出卖人通知的时间、地点签署按揭贷款合同、抵押协议、办理抵押手续，并缴纳因按揭引起的全部费用。如买受人未按约定的时间办理按揭相关的手续或未缴纳因按揭所需要发生的各种费用而造成未及时办理按揭的按逾期付款处理。
庭审中，李忠华依照该合同中“第八条交付期限。出卖人应当在2011年4月30日按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格…第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：…2、每逾期一日出卖人按日向买受人支付已交购房款的万分之一的违约金”，中金公司实际交房时间是2012年7月2日，所以李忠华主张的违约金如下：第一部分以其缴纳的首付房款430000元为计算基数：430000元×万分之一×5个月（从2011年4月30日至2011年10月1日止）×30天=6450元；第二部分以购房全款860000元为计算基数：860000元×万分之一×9个月（从2011年10月2日至2012年7月2日止）×30天=23220元，共计29670元。另主张合同期外的损失，以430000元为计算基数，按照合同中第9条第2款约定的比例计算利息，即430000元×万分之一×8个月（2010年8月30日至2011年4月30日）×30天=10320元。此外，李忠华主张中金公司应赔偿交通费用3370元。中金公司辩称其没有违约交房，不应支付违约金，对于合同期外的损失，与本案无关，不予认可。
李忠华为证明其诉讼请求，提供以下证据：1、为证明其按照合同约定履行交付房款义务，李忠尽提交双方签订的商品房预购合同一份，证明双方于2011年8月15日签订预售合同，其购买了中金公司开发的商品房；提供中金公司向其出具的收款收据1份、中国工商银行个人商用房贷款打印凭单一份，证明其已全部付清购房款，并付清了公共维修基金；提供2010年7月25日双方签订的中金国际商品房订购协议书一份、其于2012年7月2日与潍坊吉安物业管理有限公司签订的装修管理服务协议一份、前期物业管理协议一份、商铺房屋托管合同一份，证明中金公司实际于2012年7月2日交房。中金公司对李忠华提交的收款收据、中国工商银行个人商用房贷款打印凭单的真实性没有异议，但认为李忠华未按照合同约定按揭贷款，逾期35天；对商品房预售合同的真实性没有异议，但认为该合同中签约日期为2011年8月11日，交房日期为2011年4月30日系笔误，实际交房时间应为2012年4月30日；对装修管理服务协议、前期物业管理协议、商铺房屋托管合同的真实性均无异议，但认为交付房屋延迟原因是李忠华及其他第三方因素造成，其不应承担责任。2、李忠华为证明中金公司违规收取配套费，提交中金公司置业计划一份，证明其购买该房屋应当缴纳配套费4500元，提交订购协议一份、2010年8月30日中金公司出具的首款收据一份，证明中金公司收取其配套费4500元，在该收款收据中，中金公司为了掩饰违法行为，标示为其他费用。中金公司对李忠华提供的证据不予认可，并称其所收取的4500元并非配套费，系依据双方约定的其他费用，经法庭询问，中金公司解释其他费用的性质是商铺装修费。
中金公司为证明其主张，提供以下证据：1、工商银行潍城支行出具的个人借款凭证一份，证明李忠华延期付款。李忠华对证据的真实性没有异议，但辩称贷款发放的时间是中金公司与银行协调的结果，其只负责提供贷款所需要的资料。2、2011年3月14日公安部《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》一份、2011年6月10日中金国际3号楼外墙保温设计变更通知书一份、2011年6月10日工期顺延证明一份，证明因政府部门政策变化影响其施工工期60天；2、提交中金国际设计变更通知书一份，工期顺延证明一份，证明因政策问题延期75天；3、提供2011年至2012年6月天气影响工期汇总表一份，证明因天气原因影响工期24天。李忠华对中金公司提供的证据不予认可，并称因选材、天气等导致工期顺延，并没有通知李忠华，且中金公司应当预留风险期限，所以，中金公司应自行承担风险，不应将风险转嫁于购房户。
原审法院认为，李忠华与中金公司签订的《商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方均应恪守履行。在商品房预售合同中，双方约定交房时间为2011年4月30日，但签订合同的时间为2011年8月15日。对此，李忠华主张交房时间为2011年4月30日并非笔误，而是落款时间有误。中金公司主张交房日期为2012年4月30日。李忠华于2010年8月30日向中金公司缴纳购房首付款，中金公司予以认可。我国合同法规定，对于格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。根据双方的陈述，商品房预售合同签订及履行的日常经验及合同法相关规定，结合本案证据，可依法认定商品房预售合同签订的时间为2010年8月15日。中金公司辩称其未违约，延期交房是由于国家政策变更及恶劣天气导致的，按照商品房买卖合同补充协议第三条的约定，中金公司可以延期交房；但按照合同约定，在商品房预售合同履行过程中，中金公司应当将影响合同正常履行的因素及时告知李忠华，与李忠华协商变更合同的履行。本案中，中金公司未将影响因素及时告知李忠华，并与李忠华协商变更合同的履行，视为按照其与李忠华签订的商品房预售合同履行。故中金公司于2012年7月2日交房构成违约，应当依约承担逾期交房违约责任。所以，中金公司应按照合同约定向李忠华支付逾期违约金29670元【第一部分，以李忠华缴纳的首付房款430000元为计算基数：430000元×万分之一×5个月（从2011年4月30日至2011年10月1日止）×30天=6450元；第二部分，以购房全款860000元为计算基数：860000元×万分之一×9个月（从2011年10月2日至2012年7月2日止）×30天=23220元】。李忠华主张中金公司赔偿合同期外损失10320元，于法无据，应不予支持；李忠华主张交通费用损失3370元，证据不足，不予支持。中金公司收取李忠华4500元，于法无据，应当予以返还。在《购买房屋买卖合同补充协议》中，因李忠华只依约向中金公司提供按揭贷款的资料，中金公司未举证证明李忠华有违约事实，即应按照合同约定，视为李忠华已依约结清全部房款。故对中金公司辩称李忠华延期付款，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、中金公司于判决生效之日起十日内赔偿李忠华逾期交房违约金29670元。二、中金公司于判决生效之日起十日内返还李忠华其他费用4500元。三、中金公司协助李忠华办理产权登记手续。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费884元，由中金公司负担。
宣判后，中金公司不服，上诉称：双方在《商品房预售合同》中约定，买受人在交接房屋时必须交清所有应付款项且与出卖人不存在其他欠款关系，否则出卖人有权延期交房。事实上，直到2011年10于1日才办理完毕按揭贷款，李忠华的付款义务才完成，据此，上诉人依约有权延期交房，即在李忠华付清全部房款前，上诉人不存在逾期交房的事实，故不应计算逾期交房违约金。再者，李忠华提交的《商品房预售合同》载明的签约日期为2011年8月15日，而合同中载明的交房日期为2011年4月30日，即合同中载明的交房日期在合同签订之前，明显系笔误；而双方当时约定的交房日期实系2012年4月30日，故不应从2011年4月30日起计算逾期交房违约金。另外，2011年8月15日双方签订的补充协议约定，如遇下列特殊原因，出卖人可以据实予以延期交付，并通过该补充协议对因第三方或客观原因造成的延期事宜进行了约定。除双方签订的《商品房预售合同》第十条约定“规划设计变更需要通知买受人”外，并没有约定需要上诉人另行通知的任何约定，更不存在需要双方另行协商变更合同的约定。在上诉人已经提供因建设政策变更、设计变更及政府部门限制施工因素影响工期相关证据情况下，依双方合同约定上诉人有权据实延长工期并不承担交房违约金。还有，上诉人收取的4500元费用，因李忠华购买的系商铺，存在部分必要的装修费用，该费用不属于房屋款项，不能写入《商品房预售合同》，但已明确写入补充协议，且双方当时并无异议，现李忠华要求返还，明显违背补充协议约定，在双方签订的补充协议合法有效前提下，上诉人没有返还义务。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，故请求二审法院撤销（2013）潍城民初字第323号民事判决，并依法改判或发回重审。
被上诉人李忠华答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院认为，在涉案《商品房预售合同》中，双方约定房屋首付款430077元，在签约时全部付清。李忠华于2010年8月30日向中金公司缴纳购房首付款430077元，该事实应可证明双方实际于李忠华交付首付款之前或同时签约，故中金公司主张合同落款日期（2011年8月15日）真实而双方约定的交房日期系笔误，因与交易习惯相悖，本院不予支持。关于中金公司是否违约的问题，双方在《商品房预售合同》中约定，出卖人应当在2011年4月30日前将验收合格的商品房交付买受人；双方在2011年8月15日签订的补充协议中再次约定“出卖人应于合同约定的时间将符合本合同约定房产交付买受人使用”，即双方签订的补充协议并未对交房日期进行变更；而中金公司主张的因第三方或客观原因造成的延期事宜，绝大部分以及主要部分则发生在双方签订补充协议之前，且中金公司并未依约通知李忠华据此延期交房，故中金公司关于其可据实延期交房的理由不能成立，本院亦不予支持。关于应否认定李忠华逾期付款的问题，双方在补充协议中约定“出卖人负责联系按揭银行。经银行同意按揭贷款后，买受人应按出卖人通知的时间、地点签署按揭贷款合同、抵押协议、办理抵押手续，并缴纳因按揭引起的全部费用。如买受人未按约定的时间办理按揭相关的手续或未缴纳因按揭所需要发生的各种费用而造成未及时办理按揭的按逾期付款处理”，据此约定，在李忠华未按中金公司通知的时间办理按揭手续及缴纳相关费用，方可按照逾期付款处理；而在本案中，中金公司未提供证据证明因李忠华的原因延迟了按揭贷款办理，根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼一般证明规则，中金公司应当承担与其不利的法律后果，故对中金公司关于李忠华构成逾期付款的主张，本院亦不予支持。关于涉案4500元性质认定问题，双方在补充协议中将涉案的4500元约定为“其他费用”，李忠华主张该4500元为“配套费”应予返还，并提供置业计划书予以证明；中金公司辩称该4500元为装修费用，但未能提供相关证据。中金公司虽对李忠华提供的置业计划书的真实性不予认可，但未能提供相应的证据证明该4500元为装修费用的辩解成立，本院不予支持。综上，原审判决并无不当，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费884元，由潍坊中金房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 栾桂秀
审判员 贾元胜
审判员 杨景达
二〇一四年十二月三十一日
书记员 王 新