云南省普洱市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云08民终536号
上诉人（原审原告）：兰金，男，1978年1月9日生，四川省泸州市人，住云南省宁洱哈尼族彝族自治县。
委托诉讼代理人：苏建波，云南奉新律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：代彪，男，1973年2月13日生，住云南省宁洱哈尼族彝族自治县。
委托诉讼代理人：周晓云，云南国力律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
上诉人兰金因与被上诉人代彪房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省宁洱哈尼族彝族自治县人民法院作出的（2018）云0821民初154号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年6月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人兰金及其委托诉讼代理人苏建波，被上诉人代彪的委托诉讼代理人周晓云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
兰金上诉请求：依法撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、原判认定事实不清。本案是一起城镇房屋租赁合同纠纷案件，本案中一个关键的争议焦点是代彪是否隐瞒本案真相，告知义务是否履行到位。从原判“本案确定如下法律事实”中看，原判并未查清前述争议焦点。根据代彪提供的第一组证据，完全可以证实代彪知晓“云南省各州市需对省内各高速路实行服务设施整治提升改造工程”的时间，并非在2018年1月3日起至2018年3月12日共4次接到通知的时间，而是在签订《磨思高速公路普洱隧道停车区合作经营终止拆迁补偿协议》之前，但具体时间是什么时候，原判并未查清事实，而原判据此认定代彪无过错，显然属于事实不清的判断错误。二、原判认定事实部分错误。首先，兰金与代彪租用的是代彪的6号门面，而非7号门面；其次，虽然双方未签订书面房屋租赁合同，但是代彪向兰金出具的租金收条里，已经明确注明租期“2017年5月1日于2018年4月30日”，故原判认定的前述事实显然错误。三、原判认为“被告已履行告知义务”“被告在本案中无过错，不承担责任”，有悖客观事实和法律的规定，判决显失公平合法原则。从事实的角度讲，代彪作为用益物权人，公司早已告知他“云南省各州市需对省内各高速路实行服务设施整治提升改造工程”，在其将用益物权又出租给兰金（次用益物权人）时，应明确告知兰金对用益物权使用期限的不确定性，但双方协商确定租赁其6号门面时，代彪将该事实隐瞒了。在兰金使用6号门面的过程中，代彪也未向兰金履行告知义务，施工队于2017年12月份就进场，2018年1月3日隧道口已被封锁，封锁3-4天后，代彪就强行进行了拆迁施工，故兰金仅使用了8个月租赁门面。另外，兰金因不知情，于2017年8月从他人处转租来的5号门面仅使用5个月（转租人使用了3个月），2格门面共有8个月的租期未能使用，据此，代彪至少应向兰金退还未使用门面租期的租金24000元。租赁目的已经无法实现，代彪瞒着兰金已经和其他承租户结算并补偿了解除租赁的损失，比如何组发承租户的损失代彪于2018年1月3日就补偿了部分，而代彪作为第一用益物权人，公司依据双方的《合作经营终止拆迁补偿协议》约定，于2018年1月2日之前，就将50％的拆迁补偿款支付了。但代彪于2018年2月27日才将搬迁通知贴在出租门面上，而不直接送达兰金，不顾承租人能否知晓，并要求承租人2018年3月1日前搬离，显然代彪事后告知的期限也不存在合理性。而据代彪提供的第一组证据可知，公司对用益物权人的补偿使行“以谁投入补偿谁的原则进行全额补偿”，代彪也将所有承租户的损失上报公司，却拒绝对兰金进行补偿，这是有失公平原则的，兰金仅仅投资损失就有80000多元，被迫停业期间的可得利益损失为30000元，强行施工造成的货物损失有了30000元。从法律的角度讲，民法通则第一百零六条第一款，合同法第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十一条、第二百一十六条、第二百二十八条规定，由上述客观事实和法律的规定可知，代彪在本案中存在过错，其并没有向兰金及时履行有效的通知义务。故代彪负有退还未能实现合同目的租期内的租金和赔偿损失的义务。四、原判适用法律错误。原判对本案适用合同法第一百一十七条不可抗力的规定，这属于适用法律的错误。合同法中的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案情况不属于不可抗力，服务区的设施整治提升改造工程，涉及到拆迁问题，对于拆迁改造，我国的法律都规定了相关补偿措施及标准。本案中的拆迁改造也不例外，具体管理部门已经实际推进了补偿款的支付，原判却以不可抗力的法律规定，免除代彪的责任，这是适用法律的错误。
代彪答辩称，兰金的上诉请求无事实、法律依据，请二审驳回其上诉请求，维持原判。事实与理由：首先，代彪与兰金不定期租赁合同的起始日期是2017年3月，直至2018年年初，代彪才听说隧道停车区可能要省政府搬迁改造，并于2018年1月起收到《普洱磨思高速公路开发经营有限公司关于完成普洱隧道停车区补偿及搬迁的通知》，本案为先补偿后才进行搬迁工作。具体补偿费用交付时间为2018年4月30日。因此，兰金所述代彪应当在2017年4月底就知晓改造时间与事实不符。其次、代彪已在第一时间通知了兰金及其他承租商户需先暂时搬离，改造结束后又搬回的承诺考虑兰金及其他承租商户的权益，代彪告知兰金配合搬离至服务区后仓库，等服务区提升改造完成后再回迀，并送达了相应的《通知》。其他商户均主动积极配合了政府的搬迁改造，但兰金却提出种种不合理的要求予以拒绝。代彪认为，普洱隧道停车区改造属于省政府拆迁改造行为，是在兰金、代彪合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，停车区改造属于对公益场地的完善改造，身为我国公民应当配合和支持，因此代彪不应当承担相应的法律责任。三、兰金与代彪未签订任何租赁合同，依据合同法第二百一十五条、第二百三十二条规定双方可随时解除合同并终止履行合同。关于兰金装修费80000元、停业损失30000元、货物损坏损失30000元的诉请，双方未做出过任何书面或口头的补偿、赔偿的约定，也无任何事实依据，兰金也不能提供有效合法的证据予以证明，请二审法院予以驳回。最后，依据兰金也承认了使用代彪两间商铺的事实，而其只支付了一间商铺的租金。并一直拖欠代彪5号商铺的租金。该事实请法庭作出认定。
兰金向一审法院的起诉请求，依法判令：1、代彪承担违约责任，返还收取兰金门面房租36000元；2、代彪赔偿兰金门面房屋装修费80000元；3、代彪赔偿兰金停业期间（3个月）减少的营业收入损失10000元／月×3个月=30000元；4．商铺存放货物霉变损坏损失30000元。以上1、2、3、4项合计176000元；5、本案诉讼费由代彪承担。
一审法院认定事实：代彪作为开发商，承建、经营、承包了普洱磨思高速公路开发经营有限公司普洱隧道停车区工程。由代彪投资建盖钢架结构的房屋共48格门面用于出租。代彪与兰金2017年3月27日约定，由兰金承租代彪7号门面用于早点及土特产经营，约定租金每间每年36000元，双方未签订任何租赁合同，其他事宜未作约定。2017年3月29日，兰金支付一年的租金36000元给代彪。门面交付使用后，兰金一直能正常经营。2017年8月，兰金又从他人手里转租另一格5号门面，兰金自称，转租费86622元。原来的承租费已付代彪20000元租金，欠16000元租金。该16000元租金也一同转给兰金。2016年1月，云南省人民政府及省交通厅要求，云南省各州市需对省内各高速路实行服务设施整治提升改造工程，代彪自2018年1月3日起至2018年3月12日四次收到《普洱磨思高速公路开发经营有限公司关于完成普洱隧道停车区补偿及搬迁的通知》（以下简称：补偿及搬迁的通知）。该通知要求在2018年3月14日前商户须全面搬离停车区。待新建房屋盖好后可以回迁。同时代彪在服务区后面建盖400平方米仓库给租房人临时堆放货物。代彪告知兰金需配合搬离至服务区后仓库，等服务区提升改造完成后再回迁，并于2018年2月27日将搬迁通知张贴于各租户门口。但兰金未能搬离。2018年1月3日，隧道口封闭，开始拆除房屋及改造。施工队由高速公路开发经营有限公司安排。兰金是否能回迁未能与代彪协商一致。现兰金以代彪明知该服务区马上要拆除改造建设，兰金不知情状况下，代彪隐瞒事实真相，恶意忽悠欺瞒兰金承租其商铺，导致兰金遭受房屋装修投资损失和停业损失，代彪存在过错，应由代彪承担过错责任为理由，要求代彪赔偿兰金的投资损失等项费用共176000元。代彪认为，普洱隧道停车区改造属于省政府拆迁改造行为，是在兰金、代彪合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不是代彪原因造成，要求驳回兰金诉讼请求。并返还兰金另租赁一格的门面租金36000元。
一审法院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁。本案双方未订立书面房屋租赁合同，系口头约定。约定租金36000元，租期一年。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。本案双方未签订书面房屋租赁合同，属于不定期租赁。房屋交付使用后，兰金一直能正常经营。导致双方不能继续履行合同，是因为云南省人民政府及省交通厅要求，云南省各州市需对省内各高速路实行服务设施整治提升改造工程。2018年1月3日起至2018年3月12日，普洱磨思高速公路开发经营有限公司四次下发文件给代彪，要对出资房屋拆迁、搬迁及改造。代彪于2018年2月27日将搬迁通知张贴于各租户门口。代彪已履行告知义务。导致双方不能履行合同是因为普洱磨思高速公路开发经营有限公司依据上级机关要求对高速路服务区进行服务设施整治提升改造，不是双方的过错造成。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案属于该条第一项规定的，因不可抗力致使不能实现合同目的。合同应该解除。现兰金也明确表示不愿意回迁，不继续租赁房屋。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。合同解除后，可以部分或者全部免除责任。代彪在本案中无过错，不承担责任。兰金要求代彪承担违约责任，返还收取兰金门面房租36000元，赔偿兰金门面房屋装修费80000元，赔偿兰金停业期间（3个月）减少的营业收入损失10000元／月×3个月=30000元及商铺存放货物霉变损坏损失30000元，合计176000元的诉讼请求，无证据证实，不予认定。兰金要求代彪返还收取兰金门面房租36000元的诉讼请求，因兰金房屋已租赁到2018年2月，且代彪在本案中无过错不承担责任，兰金该诉讼请求系不合理要求，不予支持。代彪要求兰金退还兰金转租的5号门面的租金36000元的问题，系另一法律关系，应由原、代彪与另一承租人协商处理。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条第二款、第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：“驳回原告兰金诉讼请求。案件受理费3820元，依法减半收取1910元，由原告兰金承担。”
在二审期间，兰金向本院提交证据：1、结婚证，证明兰金与左美坤是夫妻的事实；2、收条，证明代彪于2017年3月29日向兰金收取36000元租金的事实，代彪租给兰金的6号门面租期是2017年5月1日至2018年4月30日的事实；3、“云政【2017】27号”文件，证明代彪2017年4月底已知“云南省各州市需对省内各高速公路实行服务设施整治提升改造工程”的事实；4、协议书，证明代彪于2018年1月5日分别对谢菊、何祖发等承租户进行补偿和退补房租的事实；5、付款证明单1份、销售清单2份、收据3份，证明兰金对向代彪承租的5、6号门面进行装修的投资额为63600元的事实；6、保修单1份、销售明细单8份，证明兰金购进5、6号门面的实物和货物及价值情况；7、转让清单3页，证明兰金所转来的代彪的5号门面的货存及价格情况；8、现场照片12张，证明兰金所承租的5、6号门面的存货情况，以及被强行施工损毁的财产及货物情况；9、《磨思高速公路普洱隧道停车合作经营终止拆迁补偿协议》和附件，证明代彪于2017年7月25日同意磨思高速公司与资产评估公司，签订《资产评估业务约定书》的事实；2017年11月13日与磨思高速公司签订拆迁补偿协议的事实；兰金所租赁的门面评估价是1558.2元/平方米。
经质证，代彪对证据1，无意见；对证据2，三性认可，收条只能证明收过租赁期的租金；对证据3，真实性、合法性认可，与本案没有关联性，不认可其证明目的。文件通知的对象是各州人民政府。代彪不是通知对象；对证据4，真实性、合法性认可，但与本案没有关联性；对证据5-7，三性及证明目的均不予认可；对证据8，三性认可，证明目的不认可，单从照片看不出来是兰金的存货，强行施工不是代彪的施工行为。对证据9，三性认可，证明目的不认可。从证据可以具体看出，代彪与高速公路开发公司具体签订补偿协议的时间是2017年11月13日，本案的双方当事人签订合同日期是2017年3月，所以当时代彪不可能知晓拆迁事宜。
本院认为兰金提供的证据1，与本案无关联性；证据2，真实性认可，本院予以采信；证据3、9，真实性予以认可，证明目不认可。证据4-8，不能证明其需待证的事实，本院不予以采信。
本院经审查，一审判决将代彪与兰金2017年3月27日约定，由兰金承租代彪6号门面用于早点及土特产经营，书写为“代彪与兰金2017年3月27日约定，由兰金承租代彪7号门面用于早点及土特产经营……”该书写为笔误，本院予以纠正。
除二审查明的事实与一审认定判决事实一致，本院予以确认外，补充查明，代彪向兰金出具的收条载明：“今收到兰金付来2017年5月1日至2018年4月30日6号门面房租叁万陆仟元整36000元。此据收款人：代彪2017年3月29日。”
本院认为，代彪与兰金虽然未采用书面形式订立租赁合同，但收条已经载明兰金租赁期为“2017年5月1日至2018年4月30日”兰金交纳了一年的租金，其租赁形式应属定期租赁。本案，普洱磨思高速公路开发经营有限公司依据云南省人民政府及省交通厅要求“云南省各州市需对省内各高速路实行服务设施整治提升改造工程”于2018年1月3日，对涉案租赁房屋所在的隧道口停车区进行封闭，开始拆除房屋并进行改造，导致兰金承租的6号门面无法经营使用，属不可抗力的因素导致租赁合同不能履行，兰金、代彪在本案中均无过错。兰金租赁的6号门面租期日为一年，兰金已使用6号门面8个月，对未使用4个月门面租金12000元（3000元×4个月），应由代彪退还兰金。对兰金请求赔偿6号门面房屋装修费、停业损失、存放货损坏损失费用，因双方口头协议租赁门面时未作过约定，兰金亦不能提供合法有效的证据加以证明，故代彪不承担赔偿责任，兰金此项上诉请求不成立。对兰金5号门面的诉讼请求，因该门面系兰金从他人手里转租的，属于另外一个法律关系，不在本案的审理范围，兰金可另行主张权利。
综上所述，兰金的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销云南省宁洱哈尼族彝族自治县人民法院作出的（2018）云0821民初154号民事判决；
二、由代彪在接到本判决之日起15日内退还兰金租金12000元；
三、驳回兰金的其他诉讼请求。
一审案件受理费3820元，依法减半收取1910元，由代彪负担130.23元，由兰金负担1779.77元。二审案件受理费3820元，由代彪负担260.45元，由兰金负担3559.55元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有金钱给付义务的当事人未在判决指定的期间内履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向云南省宁洱县人民法院申请执行。
审判长 赵键
审判员 胡荣
审判员 田田
二〇一八年八月二十八日
书记员 杨芳