成都市青羊区人民法院民 事 判 决 书（2012）青羊民初字第1501号原告付建家。委托代理人彭建春。委托代理人王之灿。原告付立家。委托代理人彭建春。委托代理人王之灿。被告成都山水置业有限公司，住所地：成都市双桥南路南二街90幢。法定代表人叶文斌，总经理。委托代理人刘德军，四川捷思律师事务所律师。特别授权。委托代理人查小燕，四川捷思律师事务所律师。特别授权。原告付建家、付立家与被告成都山水置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告付建家、付立家的共同委托代理人彭建春、王之灿及被告成都山水置业有限公司的委托代理人查小燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告购买被告位于成都市青羊区的房产并签订了《商品房买卖合同》，原告向被告一次性支付了房款，被告未按期按合同约定的书面方式通知原告收房，并且房屋一直未装修，不符合交房标准，造成逾期交房。故请求判令：1.被告向原告支付从2010年10月31日起至2012年10月22日止的逾期交房违约金，共计200599.39元；2.被告赔偿原告支出的律师费20000元。被告辩称，原告在被告处购买的房屋于2010年12月29日前已符合约定的交房条件，并已经采用登报的方式公告交房，逾期交房违约金只应计算到2010年12月29日，且约定违约金标准过高。原告主张的律师费支出过高，应按照合同附件的约定，律师费以法院确定的违约金15%计算。故请求判令支付违约金计算至2010年12月29日止，并适当调整违约金及律师费。经审理查明，2009年1月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告在成都市青羊区的房屋，测绘建筑面积79.61平方米，套内建筑面积58.70平方米，房屋总价款555677元；出卖方应当在2010年10月30日前交付该商品房；交付条件为该商品房取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书；出卖方逾期交房超过15日后，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金；出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理房屋交付手续。同日，原、被告又签订了《商品房买卖合同附件》，约定：商品房通过验收后，出卖人将提前以登报公告的形式在合同约定的交房日期交房，出卖人无须一定以书面形式通知买受人办理房屋交付手续，无论出卖人的通知在客观上是否能够送达买受人，买受人均应于合同约定的交房日期届满前前往办理房屋交付手续，逾期未来办理，则合同中约定的交房最后期限届满日，视为出卖人的实际交付期限；一方按合同、协议应承担违约责任而不主动履行的，如进入诉讼程序，按法院最终确认违约金额的15%的标准承担另一方的诉讼费、律师费；出卖方送买受人装修，若本大楼有精装修送标准精装修，若无精装修则送按买受人要求的装修（防滑地板玻化砖、办公吊顶和灯具、各种门、强电弱电到位及插座、卫生间的各种设施等）。同日，原告向被告全额支付了购房款555677元。2010年10月25日，四川正南房地产测绘有限公司对被告的青羊区建设工程作出《房产测绘成果报告》。2010年12月22日，被告取得上述工程的《建设工程规划合格证》（验字第510105201040278号），后该证被成都市规划建设局收回，于2011年7月12日换发验字第510105201140178号《建设工程规划合格证》，并注明本证仅对2010年12月22日核发的《建设工程规划合格证》（验字第510105201040278号）中机动车库和人防车位、人防机械车位的面积进行明细。2010年12月27日，被告取得上述工程的《竣工验收备案表》。2010年12月29日，被告在《华西都市报》刊登《公告》，载明：成都市青羊区“证大·正府”物业已具备交房条件，请到物业现场办理房屋交接手续。本案审理过程中，原、被告协商一致，于2012年10月22日办理了房屋交付手续。上述事实，有原告身份证复印件、被告企业法人营业执照复印件、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件》、《房产测绘成果报告》、《成都市建设工程规划合格证（存档页）》、验字第510105201140178号《建设工程规划合格证》、《竣工验收备案表》、《华西都市报》及庭审笔录等证据在案为证，具有真实性、合法性与关联性，本院予以采信。庭审中，原告提交了律师费票据复印件，拟证明原告支出的律师费是20000元，被告认为该证据系复印件，对其真实性不予认可，且付款人名称为“北京市亚东生物制药有限公司”，与本案无关联性。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同附件》均系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。被告分别于2010年10月25日取得了成都市青羊区正府街150-172号建设工程的《房产测绘成果报告》、于2010年12月22日取得了上述工程的《建设工程规划合格证》、并于2010年12月27日取得了上述工程的《竣工验收备案表》，符合双方签订的《商品房买卖合同》关于“交付条件为该商品房取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书”的约定，故被告于2010年12月29日登报公告交房时已具备合同约定的交房条件。《商品房买卖合同附件》关于“出卖方送买受人装修，若本大楼有精装修送标准精装修，若无精装修则送按买受人要求的装修”的约定，是双方就赠送装修的约定，不属于对交房条件的约定，被告未按约定进行装修，原告可另行诉讼。故，关于原告认为因房屋未装修而导致不符合交房条件的诉讼主张，本院不予支持。《商品房买卖合同》约定出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理房屋交付手续，《商品房买卖合同附件》又约定出卖人将提前以登报公告的形式在合同约定的交房日期交房，出卖人无须一定以书面形式通知买受人办理房屋交付手续。本院认为，《商品房买卖合同》系基础合同，《商品房买卖合同附件》是在签订基础合同的前提下双方作出的补充约定，故《商品房买卖合同附件》对交房通知方式的约定系双方对《商品房买卖合同》相关约定作出的变更约定，被告履行通知交房义务应以变更后的约定为准。故，被告采用登报公告的方式通知买受人办理交房手续符合《商品房买卖合同附件》的约定，已尽到了通知义务。根据《商品房买卖合同》“出卖方应当在2010年10月30日前交付该商品房”的约定，被告于2012年12月29日才通知交房，违反合同约定，应按照合同约定按全部已付款万分之五按日计算向原告支付违约金。《商品房买卖合同》约定出卖人应当在交付日的7日前通知买受人办理交房手续，《商品房买卖合同附件》约定买受人应于合同约定的交房日期届满前前往办理房屋交付手续，逾期未来办理，则合同中约定的交房最后期限届满日，视为出卖人的实际交付期限，被告于2012年12月29日通知交房，原告逾期未前往办理交房手续，应以被告发出交房通知之后的第7天视为房屋交付日期。故，被告逾期交房期间应从2010年10月31日计算至2011年1月5日，共计67天，逾期交房违约金为555677元×5‰0×67=18615.18元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，被告逾期交付房屋给原告造成的损失主要是房屋租赁费的损失，上述违约金过分高于该损失，且被告提出了予以调减的请求，本院以同期同地段租金损失为依据，考虑被告违约情节、持续时间等因素，酌定调整违约金为12000元。关于原告要求被告赔偿律师费支出的诉讼请求。本院认为，虽然《商品房买卖合同附件》有关于“按法院最终确认违约金额的15%的标准承担另一方的诉讼费、律师费”的约定，但原告提交的律师费票据系复印件，被告对其真实性不予认可，且付款人名称为“北京市亚东生物制药有限公司”，不是本案原告，与本案无关联性，故对该证据本院不予采信。原告未能提供其他证据证明其由于本案支出了律师费，且其在本案中的委托代理人均非律师身份，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。综上，原告的部分诉讼请求成立，本院予以支持，对于不成立部分的诉讼请求，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告成都山水置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告付建家、付立家支付违约金12000元；二、驳回原告付建家、付立家的其余诉讼请求。如果被告成都山水置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4608元，由原告付建家、付立家承担2000元，被告成都山水置业有限公司承担2608元。此款已由原告付建家、付立家预付，被告成都山水置业有限公司在支付上述款项时一并支付给原告付建家、付立家。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员  李 季人民陪审员  万郁文人民陪审员  郭世远二〇一三年七月十九日书 记 员  曹 莉