北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终3345号上诉人（原审被告）钱灵巧，男，1975年9月29日出生。委托代理人陈月强，北京市立康律师事务所律师。委托代理人彭章衡，浙江思源昆仑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）林广朝，男，1971年5月29日出生。委托代理人魏建军，北京市亚奥律师事务所律师。委托代理人计×，1969年5月1日出生。上诉人钱灵巧因与被上诉人林广朝租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第25070号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人钱灵巧之委托代理人陈月强、彭章衡，被上诉人林广朝及其委托代理人魏建军、计×均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年11月，林广朝起诉至原审法院称：2006年8月22日，我和钱灵巧签订《房屋租赁合同》。2012年5月11日，我们又签订《关于补充协议》，将租金调整到每年24万元。钱灵巧应当在每年的9月1日一次性交齐当年的租金。现钱灵巧拖欠我的租金未付，为了维护我的合法利益，现请求法院依法判令：1.解除我和钱灵巧签订的《房屋租赁合同》和《关于补充协议》；2.钱灵巧将位于北京市通州区张家湾镇×工业区30号院内的全部厂房和空地全部腾清交给我；3.钱灵巧支付我自2015年9月1日至实际腾退之日的租金；4.案件诉讼费由钱灵巧承担。钱灵巧辩称：我对于双方签订的合同没有争议。双方约定给付租金的时间是9月1日，但是我的资金出了问题，无法如期给付。如果我支付租金延期，我可以适当给予补偿。之前也有过先例。林广朝用于接收租金的银行卡一直由其妻子掌握，她告知我银行卡有问题，故我一直没有给林广朝支付租金，后来我给林广朝打租金时发现银行卡没有问题，所以并不是我违约。合同中载明给付租金期限为一个月，我对此提出过异议，最后双方口头约定给付期限为三个月。我已经付钱了，没有根本违约。另外，我在院内有大量投资，林广朝要求强制解除合同不合理。原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据查明的事实，林广朝与钱灵巧于2006年8月22日签订的《房屋租赁合同》和2012年5月11日签订的《关于补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该《房屋租赁合同》和《关于补充协议》合法有效。钱灵巧应当按照《房屋租赁合同》和《关于补充协议》约定在2015年9月1日之前按时交纳2015年9月1日至2016年8月30日的房屋租金共计24万元，但钱灵巧于2015年11月21日才将上述24万元房屋租金交付给林广朝，实际交纳时间已经超过合同约定时间两月有余，根据双方签订的《房屋租赁合同》，钱灵巧的行为已经构成解除合同的条件，故林广朝主张解除双方的签订的《房屋租赁合同》和《关于补充协议》的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。因双方签订的《房屋租赁合同》和《关于补充协议》应当解除，故林广朝主张钱灵巧腾退厂房的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。对林广朝主张钱灵巧向其支付2015年9月1日至实际腾退之日租金的诉讼请求，因钱灵巧已经于2015年11月21日实际支付林广朝租金24万元及房屋延迟补偿金1万元，上述租金系2015年9月1日至2016年8月30日的租金，且实际腾退日是否超越2016年8月30日尚不确定，故对该项诉讼请求法院不予支持。在案件审理过程中，钱灵巧辩称其延迟支付租金的原因之一系林广朝告知其接受租金的银行卡出现问题并告知其暂时不要支付租金，且其与林广朝曾口头约定延迟支付租金三个月才构成解除《房屋租赁合同》的条件，但其未提供证据就上述情况进行佐证，故对上述辩解意见法院不予采信。据此，原审法院于2015年12月判决：一、解除林广朝与钱灵巧于二〇〇六年八月二十二日签订的《房屋租赁合同》；二、解除林广朝与钱灵巧于二〇一二年五月十一日签订的《关于补充协议》；三、钱灵巧将其租赁的位于北京市通州区张家湾镇×村工业区三十号厂房（含院内空地约十七亩）腾清后交付林广朝，于判决生效之日起三十日内执行清；四、驳回林广朝其他诉讼请求。原审法院判决后，钱灵巧不服，仍持原审意见向本院提起上诉，并称双方签约之后曾口头协商将租赁合同第七条第一项的一个月改为三个月，因此钱灵巧于2015年11月21日支付租金并没有违反合同约定，且租赁合同第七条第一项也不是约定的合同解除条件；即使钱灵巧迟延支付租金，也没有根本违约，林广朝的合同目的并非无法实现，不符合解除合同的条件；原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条作出判决，属于适用法律错误；钱灵巧与林广朝签订的是25年的租赁合同，钱灵巧投入了巨额资金，即使钱灵巧延迟支付租金符合约定的解除条件，也不应解除合同，而是采取承担其他违约责任方式。综上，原审判决适用法律错误，缺乏基本的公平，请求二审法院撤销原判，驳回林广朝的诉讼请求。林广朝同意原判。经审理查明：2006年8月22日，林广朝作为甲方与钱灵巧作为乙方签订《房屋租赁合同》，内容为：一、租赁的面积与位置：甲方将位于×工业区30号的厂房约2000平方米（含院内空地约17亩）租给乙方使用，甲方负责提供生产、生活所需用水及80KVA变压器一台，水电费用乙方自付。二、租期：此合同有限期为25年，自2006年9月1日至2031年8月31日止。三、租金及租金支付时间：租金：前五年（即自2006年9月1日至2011年8月31日）每年租金贰拾万元人民币，第六年至第壹拾五年（即自2011年9月1日至2021年8月31日止）每年租金为贰拾贰万元人民币，第壹拾六年至第贰拾五年（即自2021年9月1日至2031年8月31日止）每年租金为贰拾叁万元人民币。上交款，前五年分两次付清，分别在每年的9月1日及3月1日各付壹拾万元，自第六年后，分别在每年的9月1日一次性交齐当年的租金。六、合同违约：1.凡违反本合同约定之行为，均视为违约；2.合同期内，乙方无故违约应向甲方支付壹年的租金为违约金；3.甲方无故违约应承担乙方建厂所投入的一切经济损失，赔偿金由当地法院或仲裁机构裁决；七、变更或解除合同的条件：1.乙方拖欠厂房租金一个月；2.乙方利用所租房屋进行违法经营，给甲方造成严重影响，甲方有权终止合同；3.甲方房屋发生严重质量问题，严重影响乙方生产经营和人身安全，甲方承担由此给乙方造成的经济损失，乙方有权终止合同。十、附则：1.本合同未尽事宜，由双方协商解决并达成书面协议后作为合同的补充条款，具有与本合同同等法律效力。此后，林广朝将上述厂房及院落交给钱灵巧。钱灵巧亦按约定交纳租金，交纳方式基本是通过银行转账方式支付到林广朝的妻子计×的指定账户。2012年5月11日，林广朝作为甲方与钱灵巧作为乙方签订《关于补充协议》，内容为：依据×村委2010年对村内承租土地租赁费调整补充协议内容，根据《中华人民共和国经济合同法》的有关规定，在双方友好协商的基础上，甲乙双方就2006年8月22日甲方与乙方签订的《房屋租赁合同》做如下补充，望双方共同遵守：1.乙方在2012年9月前补齐村委会2010年、2011年土地增长租金贰万元整。2.自2012年9月1日起乙方向甲方缴纳原房租的基础上每年增加贰万元。此外其他合同条款不变。3.此次租金变动后如再发生单方面或外界因素导致修改2006年8月22日所签合同的相关情况，与乙方无关，由甲方出面解决。2015年11月10日，林广朝以钱灵巧未按约定支付租金为由，提起本案诉讼。2015年11月20日，钱灵巧到原审法院领取了起诉状及开庭传票。2015年11月21日，钱灵巧通过银行转账方式向林广朝的妻子计×银行账户支付2015年9月1日至2016年8月30日的厂房租金24万元。当日，钱灵巧又通过银行转账方式向计×的银行账户另行支付房租延迟利息补偿1万元。另外，钱灵巧在租赁上述厂房后又新建、扩建了部分建筑，并将部分房屋转租他人经营使用。钱灵巧曾表示若解除租赁合同，林广朝需赔偿其经济损失并申请了鉴定，此后又撤回了鉴定申请。二审中，钱灵巧提交其手中的《房屋租赁合同》，该合同内容仅第七条第一项中的“一”个月手写改为“三”个月，其他内容与林广朝原审中提交的《房屋租赁合同》内容一致。钱灵巧申请对手写“三”的形成时间进行鉴定，拟证明书写的时间是2006年8月，即是与林广朝协商一致后形成的，并非是此次诉讼期间钱灵巧书写的。林广朝不同意其鉴定申请，并称即使能够鉴定手写“三”的形成时间是2006年8月，也不能证明是与林广朝协商达成一致后改的，因为林广朝从未同意修改合同。上述事实，有《房屋租赁合同》、《关于补充协议》、网上银行电子回单、照片、当事人陈述及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的，应当承担违约责任。根据查明的事实，林广朝与钱灵巧于2006年8月22日签订的《房屋租赁合同》和2012年5月11日签订的《关于补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该《房屋租赁合同》和《关于补充协议》合法有效。钱灵巧应当按照约定在2015年9月1日之前按时交纳2015年9月1日至2016年8月30日的房屋租金共计24万元，但钱灵巧在得知林广朝起诉之后才于2015年11月21日将上述24万元房屋租金交付给林广朝，实际交纳时间已经明显超过合同约定时间，钱灵巧就应当按照合同约定承担违约责任。根据双方签订的《房屋租赁合同》第七条第一项的约定，钱灵巧的行为已经构成解除合同的条件，故林广朝主张解除双方签订的《房屋租赁合同》和《关于补充协议》的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。虽钱灵巧辩称其没有及时支付租金是因为林广朝的妻子计×告知银行卡有问题，但没有提交相应证据，且其陈述也与此后顺利支付租金的实际情况不符，故本院不予采信。二审中，钱灵巧申请对其自己持有的《房屋租赁合同》中手写“三”的时间进行鉴定，因该书写时间鉴定并不足以证明是经林广朝同意后更改的，故对其鉴定申请，本院不予准许。钱灵巧辩称其曾在2006年签订合同之后即与林广朝口头协商一致将支付期限延迟至三个月，因未提交相应证据，且该陈述与《房屋租赁合同》和《关于补充协议》的内容不符，故本院亦不予采信。因当事人的解除权分为约定解除权和法定解除权，而钱灵巧迟延支付租金的情形达到了合同约定的解除条件，故无论林广朝是否能够实现合同目的，均不影响林广朝依据合同约定主张解除合同。钱灵巧以其迟延支付租金没有根本违约、没有阻碍林广朝实现合同目的等意见对抗林广朝的约定解除权，没有法律依据，本院亦不予采信。关于租赁合同解除后，钱灵巧在承租院内投资新建或扩建的厂房补偿问题，可与林广朝另行解决。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费483元，由钱灵巧负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费966元，由钱灵巧负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  万丽丽代理审判员  张清波代理审判员  史晓霞二〇一六年三月三十一日书 记 员  卢园园