江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第2071号
上诉人（原审原告）乔军，个体户。
上诉人（原审原告）徐晨，职员。
两上诉人共同委托代理人朱卫东、袁琪，江苏知缘律师事务所律师。
上诉人（原审被告）江苏荣耀房地产投资有限公司，住所地淮安经济技术开发区海口路9号。
法定代表人陈宽山，该公司董事长。
委托代理人袁仕祥。
上�人乔军、徐晨与上诉人江苏荣耀房地产投资有限公司（以下简称荣耀公司）商品房销售合同纠纷一案，淮安经济技术开发区人民法院于2014年8月28日作出（2014）淮开民初字第0639号民事判决。上诉人乔军、徐晨与荣耀公司对该判决均不服，向本院提起上诉。本院于2014年10月23日立案受理后，依法组成合议庭于2014年11月11日公开开庭审理了本案。上诉人乔军、徐晨的委托代理人朱卫东、袁琪，上诉人荣耀公司的委托代理人袁仕祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原、被告于2010年12月28日签订《商品房买卖合同》。约定，原告购买被告开发的琥珀美墅15号楼15002房。该房按套计价，套内建筑面积为243.19平方米，总价为1305618元；付款方式为签订合同时付款575618元（含定金20万元）剩余首付款8万元于2011年1月12日付清，余款65万元，应于签订合同后7个工作日内向银�提供相关贷款凭证，如因买受人原因银行无法办理按揭贷款，买受人应于2011年2月28日之前以现金支付余款65万元；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；超过30日后，出卖人有权解除合同。合同第八条约定“出卖人应当在2011年10月28日前，依照国家和地方政府的有关规定将具备下列第1种条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”；出卖人如未按期交房，逾期不超过30日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款10%向买受人支付违约金；出卖人承诺：房屋交付时，供水、供电施工验收完毕……。如果在规定日期内未达到使用条件，由双方协商，因特殊原因及政府部门市政配套原因造成上述基础设施、公共配套建筑未能在约定日期达到使用条件的，不视为出卖人违约。补充协议第七条约定，“该商品房具备本合同第八条第1种条件约定，即视为具备了房屋交付的法定条件，买受人应当按合同约定接受房屋。如买受人以非法定或约定事由拒绝验房或接受房屋的，自出卖人书面通知所确定的交付日起房屋视同交付……”。
以上合同订立后，原告于订立合同当日付款575618元，于2011年1月4日付8万元，之后，原告又通过银行按揭付款65万元。被告向原告开具了发票。
2011年8月28日，被告向包括原告在内的相关业主发出关于提升社区品质的函。该函称为提升项目的居住及环境品质，响应部分业主合理化建议及要求，现将有关品质提升方案协商�下：有关地下活动室增开窗户；有关相邻庭院隔墙建设；有关大门、中心景观品质提升；有关带天井户型天井内墙文化面砖装修、有关阳光房搭建等。因上述品质提升方案需增加施工量且涉及报建、设计变更手续办理，协商将原购房合同的交房时间变更为2011年12月30日前。该函由包括原告在内的相关业主签名确认。
2011年12月25日，被告建设的上述项目工程竣工，项目的建设、监理、施工、设计等单位进行工程验收，结论为合格，签章的时间分别为同月25日、27日及31日。当月25日，上述工程由水务公司确认供水工程竣工，已正常供水；燃气公司确认设计施工验收合格；27日通过消防验收；31日通过淮安供电公司供配电工程验收，结论为合格。
2011年12月底及2012年1月，被告向相关业主邮寄交房通知书并于2011年12月30日在淮海晚报刊登《入伙公告》。
原审原告乔军、徐晨诉称，原告于2010年12月28日与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的琥珀美墅15号楼15002房。该房按套计价，总价为1305618元。房屋交付日为2011年10月28日，交付条件为“房屋经验收合格”。合同订立后，原告依约向被告支付现金655618元，余款65万元通过按揭向被告支付。2012年初，被告通知原告交房，但原告认为该房至今未办理竣工备案，不符合法定交付条件，违反有关规定及合同约定，构成逾期交房。被告应从2012年1月1日起至法定交付条之日，按房款金额万分之五按日支付违约金，本案中原告暂主张3万元，其余另行主张。另被告交付的汽车库层高不足2.2米，净高不足2米，不符合合同的约定及《住宅设计规范》和《汽车库建筑设计规范》，应向原告支付违约金4万元。汽车库门前的排水设置存在问题，应按规范进行整改；小区至今是临时用电，供电尚未施工验收完毕，被告应承担违约金1万元。基于上述事实，现请求法院判令被告向原告支付违约金8万元；对汽车库门前的排水设置按规范进行整改，本案诉讼费用由被告承担。
原审被告荣耀公司辩称，被告与原告于2010年12月28日，订立琥珀美墅15号楼15002房《商品房买卖合同》。合同约定该商品房按套计价，总价为1305618元。原告于订立合同当日付款575618元，2011年1月4日付8万元，2012年5月31日通过银行按揭付款65万元。为提升项目居住和环境品质，响应部分业主合理化建议和要求，被告追加投资100多万元，并与包括原告在内的53户业主订立协议，将交房期限变更为2011年12月30日前。项目供水、供气、供电设施，分别于2011年12月25日或31日前验收合格，原告所在的15号楼于同月25日前由建设监理、施工及设计单位共同进行竣工验收，结论为合格。被告分别于2011年12月28日、2012年1月2日和14日向原告发出书面交房通知，并于2011年12月30日在淮海晚报发布《入伙公告》。由此可见，被告依约履行了交房义务，交付条件没有违反强制性法律规定。原告认为被告至今未办理竣工验收备案，不符合法定交付条件，构成逾期交房，要求被告承担违约责任与法律相悖也违反约定，请求不能成立。因原告未依合同约定付款，被告有权延期交房。关于汽车库层高不足违约金，双方对此无约定；关于汽车库排水设置，被告如未按设计施工，愿意进行整改；关于用电违约金，项目小区早已通过用电验收，且双方对此未作约定。故请求法院对原告诉请依法判决。
原审认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，约定合法有效，当事人应当依约行使权利并承担义务。本案主要争议焦点为被告是否构成逾期交房并承担约定责任；被告交付汽车库层高是否不符合约定及相关规范，被告是否为此应向原告支付违约金4万元；被告是否应当承担汽车库排水设施整改的责任以及被告是否应当承担原告主张有关临时用电违约金1万元。
关于被告是否构成逾期交房。原、被告所订商品房买卖合同约定的交房时间为2011年10月28日前。合同履行中，被告于2011年8月28日向各相关业主发函，将交房时间变更为同年12月30日前。从函载明的内容来看，被告是为响应部分业主的合理化建议及要求，决定提升小区品质及整体环境，使全体业主从中受益，被告所发函得到包括原告在内的相关业主签名确认。因此，对于函中变更的交房时间，可以认定为双方合意的结果，即交房时间变更为2011年12月30日前。同年12月25日至31日，工程的建设、监理、施工及设计等单位，对工程进行了验收，该验收不违反有关法律及行政法规的强制性规定。在此期间，涉案工程也通过的有关燃气、供水及供电的验收。至此，被告所开发建设的房屋，具备并符合原、被告合同约定交付的条件。被告于同年底及2012年初，向包括原告在内的相关业主，以特快专递等方式通知交房，表明被告及时履行通知义务。因此，被告未构成逾期交房。原告对此提出的主张，不能成立，不予采信。至于原告主张被告未依相关规范，向有关建设行政管理备案，该行为本身对商品房的质量、验收及是否符合约定的交付条件并不产生直接影响，也不是合同约定交付的前置条件。如果被告未依相关规范办理有关备案手续，违反有关法律规定，应由行政主管部门作出相应处理。且合同补充条款约定“该商品房经验收合格，即视为具备了房屋交付的法定条件，买受人应当按合同约定接受房屋。如买受人以非法定或约定事由拒绝验房或接受房屋的，自出�人书面通知所确定的交付日起房屋视同交付”。原告对此主张的理由不能成立，不予采信。
关于被告交付汽车库层高是否不符合约定及相关规范，被告是否应向原告支付违约金4万元。对此，原、被告在订立的合同中，对车库层高并未作约定。根据合同法的相关规定，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行。《住宅设计规范》GB50096-2011属于国家标准，原告主张的该规范6.9.4条，不是强制性条文。另该规范生效期限为2012年8月1日，其效力对原、被告所订的合同不具有溯及力。《汽车库建筑设计规范》属于行业标准。被告建设的汽车库高度不符合该标准第4.1.13条的规定，构成违约。原告提交了清河法院的判决书佐证被告在该案中承担违约金4万元，但相关当事人对该判决提出上诉后，二审并未以判决形式结案。因此，该判决并不能作为被告承担原告所主张4�元违约金的依据。鉴于被告建设的汽车库高度与行业标准相比较，室内净高相差0.18米，入口处卷帘门下端距地面的高度为1.76米，卷帘门设施的高度距地面为1.83米。如此现状，客观上对原告的使用，会产生一定的影响。原审考虑到原告所购买被告房屋中，汽车库面积及价款所占的比例、使用功能等方面的因素，酌情判令被告对此向原告承担违约金18000元。
关于被告是否应当承担汽车库门前排水设施整改的责任以及被告是否应当承担原告主张有关临时用电违约金1万元。《汽车库建筑设计规范》第4.2.14条规定“地下汽车库在出入地面的坡道端应设置与坡道同宽的截流水沟和耐轮压的金属沟盖及闭合的挡水槛”。根据现场勘验，原告现在的汽车库坡道底端设置了一道与坡道同宽的截流水沟及沟盖。该设施符合上述规范要求。原告要求将其车库前的排水设施按被告�售中心的3001室进行改造，双方对该排水设施并未作书面约定。故原告该主张没有依据，不予支持。关于原告主张被告承担临时用电违约金1万元，双方对此未作约定，且被告提交的证据能够证明供电工程验收合格，故原告该项主张，没有依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第（一）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：一、被告荣耀公司于本判决生效后十日内向原告乔军、徐晨支付违约金18000元；二、驳回原告乔军、徐晨其他诉讼请求。案件受理费1800元，由被告荣耀公司负担600元，原告负担1200元。
上诉人乔军、徐晨不服一审判决，向本院提起上诉称，荣耀公司开发建设的房屋至今未办理竣工备案手续，不符合交付条件，构成逾期交房。且在约定交付日期前亦未通过供电验收；荣耀公司所交付的汽车库不符合相关规范的层高标准，一审判决向上诉人支付18000元违约金明显太低。交付的汽车库排水设施也明显不合理。综上，一审认定事实有误，请求二审撤销原判，支持上诉人一审中的诉讼请求。
被上诉人荣耀公司答辩称：1、荣耀公司向乔军、徐晨交付的是按照合同约定经验收合格的房屋，是否竣工备案不是双方约定的交付条件。2、琥珀美墅房屋是通过审图的，当地规定层高达到2.2米就可以办理房产证。3、汽车库建筑设计规范并非是法律强制性规定，且没有要求必须要设挡水槛。4、荣耀公司提交了琥珀美墅的供电经验收合格的证据。类似案件认定供电未经验收是因为荣耀公司当时没有积极举证所致。
上诉人荣耀公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一审以琥珀美墅样板房作为销售房屋是错误的。涉案汽车库层高2.2米，而不是净高，一审以净高2.2米认定上诉人违约，但双方对此并没有约定，故判决无事实和法律依据。请求二审改判，驳回乔军、徐晨该项诉讼请求。
被上诉人乔军、徐晨答辩称：1、一审对于样板房和汽车库净高的认定是正确的。2、判决荣耀公司承担违约责任并无不当，但是违约金承担的数额太低。
经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。
二审中，上诉人乔军、徐晨就上诉人荣耀公司提交的淮安供电公司出具的“新建居住区供配电工程验收合格证明”形成时间，向本院申请司法鉴定。本院为此调查了出具该证明的淮安供电公司相关部门，该公司确认“新建居住区供配电工程验收合格证明”系2011年12月31日当天出具。
经质证，上诉人乔军、徐晨认为，淮安供电公司所确认的证明内容与事实不符，因荣耀公司在另一案中承认未取得合格证明，故对其真实性不予认可，坚持对“新建居住区供配电工程验收合格证明”的形成时间进行司法鉴定。上诉人荣耀公司对上述笔录的真实性无异议，强调的是因代理人对具体情况不太清楚，在案件中表述不准确。
本案争议焦点为：1、上诉人荣耀公司向上诉人乔军、徐晨交付的房屋是否符合合同约定。2、本案违约金的数额应当如何认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案上诉人乔军、徐晨与上诉人荣耀公司订立的商品房买卖合同约定，交房时间为2011年10月28日前。合同履行中，上诉人荣耀公司为提升小区品质及整体环境，于2011年8月28日向各相关业主发函，将交房时间变更为同年12月30日前，得到上诉人乔军、徐晨等业主签名确认。同年12月25日至31日，涉案工程的建设、监理、施工及设计等单位，对工程进行了验收，验收结论为合格。并通过了有关燃气、供水及供电的验收，符合双方合同约定的经验收合格交付条件。上诉人荣耀公司于同年底及2012年初，向上诉人乔军、徐晨等相关业主，以特快专递等方式通知交房，表明上诉人荣耀公司及时履行通知义务。上诉人乔军、徐晨拒绝验房或接受房屋，应自书面通知所确定的交付日起视为交付。对于上诉人荣耀公司交付的汽车库层高是否符合约定及相关规范，经查，庭审中，上诉人乔军、徐晨认可车库的层高由原合同约定2.6米，变更为2.2米。该车库经淮安市审图处审核，车库层高为2.2米。上诉人乔军、徐晨提出车库的净高不符合相关规范，对此合同并未作约定。原审根据汽车库高度与行业标准比较，�虑到客观上对上诉人乔军、徐晨的使用，会产生一定的影响，酌定数额补偿上诉人乔军、徐晨并无不妥。关于上诉人乔军、徐晨提出的车库排水设施是否符合汽车库建筑设计规范。根据现场勘验，上诉人乔军、徐晨现在的汽车库坡道底端设置了一道与坡道同宽的截流水沟及沟盖，该设施符合汽车库建筑设计规范要求，且双方对该排水设施并未作书面约定。至于上诉人乔军、徐晨主张上诉人荣耀公司应承担临时用电违约金1万元，双方对此未作约定，且上诉人荣耀公司提交了供电工程经验收合格的证据。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人荣耀公司提出一审以涉案汽车库净高，给上诉人乔军、徐晨的使用产生影响，酌定支付�约金于法无据，对此，本院认为，因双方对汽车库净高并未作约定，一审以违约金形式判决其承担违约损失无事实依据，应根据相关规范以采取补救措施或者赔偿损失作出合理判决，但一审根据本案实际情况给予的酌定数额并无不妥。对于上诉人乔军、徐晨在二审中要求对淮安供电公司出具的“新建居住区供配电工程验收合格证明”形成时间进行司法鉴定，本院认为，淮安供电公司对自己出具的证明真实性予以认可，并经本院核实，对其真实性予以确认，故对上诉人乔军、徐晨要求继续司法鉴定的请求，不予采纳。综上所述，上诉人乔军、徐晨与上诉人荣耀公司的上诉请求缺乏事实根据，亦无法律依据，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人乔军、徐晨缴纳的上诉案件受理费1800元，由上诉人乔军、徐晨负担；上诉人荣耀公司缴纳的上诉案件受理费250元，由上诉人荣耀公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 钱明芳
审判员 赵骏飞
二〇一四年十一月十八日
书记员 崔 立