广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法民一初字第848号
原告：东莞华越电子有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：叶杞生，该公司董事长。
委托代理人：曾敏，该公司职员。
委托代理人：陈岗，广东尚宽律师事务所律师。
被告：张恩鹏，男，汉族，1970年5月27日出生，江西省樟树市人，住江西省樟树市。
第三人：东莞市铭久鑫五金饰品有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：唐建忠。
原告东莞华越电子有限公司（以下简称“华越公司”）诉被告张恩鹏物权保护纠纷一案，本院于2014年5月12日受理后，依法追加东莞市铭久鑫五金饰品有限公司（以下简称“铭久鑫公司”）为第三人参加诉讼，本案由审判员段雅荣适用简易程序独任审理，于2014年7月22日公开开庭进行了审理。原告华越公司的委托代理人陈岗、曾敏，被告张恩鹏，第三人铭久鑫公司的法定代表人唐建忠到庭参加诉讼。本案因当事人申请调解扣除审限30天，现已审理终结。
原告华越公司诉称：2011年5月29日，华越公司与铭久鑫公司签订《租赁合同》，华越公司将位于东莞市长安镇上角工业区上南路XXX号的房屋出租给铭久鑫公司使用。双方约定若铭久鑫公司逾期支付租金超过15天，华越公司将予以书面催缴并按欠款金额每日千分之三收取违约金；逾期超过30天，华越公司有权解除合同，收回物业，且不退还保证金。该合同还明确约定，未经华越公司书面同意，铭久鑫公司不得将租赁物部分或全部转借、转租给第三方使用。然而，铭久鑫公司在未经华越公司同意的情况下，擅自将案涉房屋转租给张恩鹏。并且，铭久鑫公司未如约履行租金支付义务，截至2014年3月31日其拖欠华越公司租金共计240000元。其后，经华越公司与张恩鹏、铭久鑫公司三方协商，达成初步意见：三方各自解约，之后张恩鹏再直接与华越公司签约。在三方实际解约后，张恩鹏至今不肯与华越公司签约及支付租金、保证金。然而，张恩鹏却一直占有使用案涉租赁物。华越公司认为，张恩鹏占有使用案涉租赁物没有合法依据，侵害华越公司享有的物权。为此，华越公司向法院提起诉讼，请求判令：1.张恩鹏立即停止侵害，向华越公司返还案涉位于东莞市长安镇上角工业区上南路XXX号的厂房及宿舍各一栋；2.张恩鹏按96000元／月向华越公司支付自2014年4月1日起至搬离之日止的占有使用费；3.张恩鹏承担本案诉讼费用。
被告张恩鹏辩称：张恩鹏从铭久鑫公司处承租了案涉厂房和宿舍，双方之间的租赁关系仍在继续，案涉租赁物仍由张恩鹏占有使用并支付租金。华越公司要求退房，缺乏依据，请求法院予以驳回。
第三人铭久鑫公司述称：铭久鑫公司从华越公司处承租案涉厂房和宿舍后又转租给张恩鹏，后经三方协商，同意华越公司与铭久鑫公司，以及铭久鑫公司与张恩鹏均解除租赁合同关系。华越公司诉请张恩鹏返还房屋，是属于其二者之间的事情，铭久鑫公司不对此发表意见。
经审理查明：原告华越公司对位于东莞市长安镇上角工业区上南路XXX号的厂房享有所有权，房地产权证编号为粤房字第03XXXX**号。2011年5月29日，华越公司作为出租人、第三人铭久鑫公司作为承租人，双方经律师见证，签订一份《租赁合同》，约定华越公司将上述厂房出租给铭久鑫公司使用，租赁期限9年，从2011年6月1日起至2020年5月31日止。租赁期内，前3个月免租，从2011年9月份开始按80000元／月计算租金，至2014年6月份起租金上涨为84000元／月。同时，华越公司还免费提供一批设备和另一栋宿舍楼给铭久鑫公司使用。该合同第九条第二款第（7）项约定，未经华越公司书面同意，铭久鑫公司不得将案涉租赁物部分或全部转借、转租给第三方。上述合同签订后，铭久鑫公司于2013年12月14日将案涉厂房和宿舍以96000元／月的价格出租给被告张恩鹏，双方签订《厂房租赁合同书》，约定租期7年，从2013年8月31日起至2020年8月30日止。该合同签订后，铭久鑫公司将案涉房屋交付给张恩鹏使用。铭久鑫公司确认没有就该转租行为提前征得华越公司的书面同意。
随后，华越公司、铭久鑫公司与张恩鹏经过协商，三方达成一致意见：分别解除华越公司与铭久鑫公司之间、铭久鑫公司与张恩鹏之间的租赁合同，再由华越公司与张恩鹏双方协议成立租赁关系。为此，华越公司与铭久鑫公司于2014年4月22日签订一份《解除﹤租赁合同﹥协议书》，确认双方之间的房屋租赁合同于2014年3月31日解除，华越公司向铭久鑫公司收取的保证金240000不予退还，铭久鑫公司截至2014年3月31日所欠的租金无需支付，铭久鑫公司于同年4月25日前在张恩鹏的监督下自行搬离。同时，铭久鑫公司与张恩鹏亦签订了一份解除双方之间租赁合同的协议书，双方对此事实予以认可，但均未向本院提交该份协议书。其后，由于华越公司与张恩鹏并未签订房屋租赁合同，但案涉房屋仍由张恩鹏占有使用，故华越公司以物权保护为由，诉至本院，请求判如所请。其中，就华越公司诉请的占有使用费，张恩鹏认为标准过高，其提出应按华越公司与铭久鑫公司约定的租金标准计算。
以上事实，有原告华越公司提供的见证书、房地产权证、《厂房租赁合同书》、《解除﹤租赁合同﹥协议书》，当事人陈述，以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案为物权保护纠纷。原告华越公司对案涉位于东莞市长安镇上角工业区上南路XXX号的房屋享有所有权。本案的争议焦点为：第一，张恩鹏占有案涉房屋有无依据。第二，占有使用费是否应当支付，如何计算。
针对一个争议焦点。第三人铭久鑫公司承租案涉厂房和宿舍后转租给被告张恩鹏，华越公司与铭久鑫公司、铭久鑫公司与张恩鹏之间均为租赁合同关系。从两份解除合同的协议书以及三方当事人的确认可以认定，上述两层租赁合同关系均已于2014年3月31日终止，而华越公司与张恩鹏之间并未达成新的租赁合同。张恩鹏对其现时仍占有使用案涉厂房和宿舍，失去合同依据，且亦无法律依据。由此，华越公司作为案涉房屋的权利人，要求张恩鹏返还房屋，符合《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，本院对其该项诉讼请求予以支持。
针对第二个争议焦点。如前所述，华越公司与铭久鑫公司、铭久鑫公司与张恩鹏之间的租赁合同关系均已于2014年3月31日解除，则张恩鹏自2014年4月1日起无权占有使用案涉房屋，其应就实际占有使用案涉房屋的事实向房屋的权利人华越公司赔偿损失，即支付占有使用费。占有使用费参照华越公司能够预见的租金收入即其与铭久鑫公司之间约定的租金标准（2014年6月1日之前按80000元／月，该日起按84000元／月）计算更为适宜。对华越公司诉请的占有使用费超过以该标准计得的部分，因缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告张恩鹏于本判决发生法律效力之日起十日内返还位于东莞市长安镇上角工业区上南路XXX号的厂房和宿舍给原告东莞华越电子有限公司。
二、限被告张恩鹏于返还案涉房屋之日起三日内向原告东莞华越电子有限公司支付从2014年4月1日起至房屋实际返还之日止的占有使用费。（其中，2014年4月1日至5月30日期间共计160000元，2014年6月1日起按84000元／月计算）。
三、驳回原告东莞华越电子有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1100元，由被告张恩鹏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 段雅荣
二〇一四年九月十日
书记员 欧凯桦