四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宜民终字第1252号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：杨霞。
委托代理人：张胜富。
委托代理人：周勇，宜宾市翠屏区权衡法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：屏山县双兴建材有限责任公司。
法定代表人：刘汝江，经理。
上诉人杨霞因房屋租赁合同纠纷一案，不服屏山县人民法院（2013）屏山民初字第787号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成了合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年6月17日，刘汝江通过竞买取得屏山县新县城石盘工业集中区PSX2011-11、12号地块国有建设用地使用权，使用期限2年。屏山县住建局根据刘汝江的申请，于2011年11月30日颁发屏住建（2011）第60号《建设用地规划许可证》，并在刘汝江的申请上批注可不办理施工许可证。刘汝江用竞买的建设用地使用权于2012年1月4日成立屏山县双兴建材有限责任公司（以下简称：双兴公司），修建临时市场。
杨霞与双兴公司于2012年5月18日签订了《商铺租赁合同》，主要约定：双兴公司租赁屏山县双兴建材城B1-32-老楼梯间共计2间商铺；租赁期限为2012年6月15日至2013年6月14日，租金标准及缴纳方式：杨霞签订合同时一次性交清12个月租金115744元；租赁期间，使用该商铺所发生的电、通讯、物业管理等费用由杨霞承担；如杨霞延期交纳应支付的各项费用，双兴公司按3‰每日加收滞纳金并有权实施停电。合同签订后，杨霞共交纳了租金61410元，履约保证金22744元，物业管理费1590元。2012年6月29日，杨霞出具欠条，载明：“今欠双兴建材城房租费余款41174元，七月十日以前付清”。期限届满后杨霞未支付此款。
2012年9月4日，屏山县住建局向双兴公司颁发屏住建第（2012）30号《建设工程规划许可证》，该许可证确认建设项目名称为：屏山县石盘临时市场，面积为约22807平方米。经审核，本建设工程符合城乡规划要求，准予建设。
因双方就房屋租赁发生争执，双兴公司起诉至屏山县人民法院，请求判令：一、杨霞支付双兴公司租金、电费及滞纳金82956元，并支付起诉之日至实际交清费用期间的滞纳金；二、杨霞承担本案诉讼费用。
一审法院在审理过程中，杨霞提起反诉，请求判令：一、确认双方所签订的双兴合同2012字第062号商铺租赁合同无效，退还所缴115744元并承担损失35000元，共计150744元；
二、本案本诉、反诉的诉讼费用由双兴公司承担。
原审法院审理认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。双方签订的《商铺租赁合同》，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故合法有效，受法律保护。且杨霞未按欠条约定给付双兴公司租金的行为，损害了双兴公司的合法权益，应承担违约责任。对双兴公司要求杨霞给付房租41174元及滞纳金37057元的诉讼请求符合法律规定和合同约定，依法予以支持。对双兴公司要求杨霞支付2012年10月至2013年4月电费共计2899元及电费的滞纳金1826元，因双兴公司未在举证期内提供杨霞所欠电费的发票，且杨霞也不认可，故对双兴公司要求杨霞给付所欠电费及滞纳金的诉讼请求依法不予支持。法庭辩论终结后，经释明，杨霞表明其不变更诉讼请求，对其诉讼请求依据以上法理依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下：
一、被告杨霞（反诉原告）在本判决生效之日起五日内给付原告屏山县双兴建材有限责任公司的房租及滞纳金78231元。
二、驳回原告屏山县双兴建材有限责任公司的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）杨霞的反诉请求。
案件受理费1874元，反诉费1657元，共计3531元，由原告屏山县双兴建材有限责任公司负担353元，由被告杨霞负担3178元。
宣判后，杨霞不服，向本院上诉称：一、一审法院适用法律错误。原审法院在判决该案时适用的是合同法第五十二条第五款和合同法司法解释二第四条，而依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，以及我国特殊法优于普通法的法律精神，原审法院适用法律错误；二、原审法院认定事实错误。1、双方在签订《商铺租赁合同》时，双兴公司没有如实告知所出租的商铺没有经过有关行政部门的审批以及公安消防部门的验收，隐瞒事实真相欺骗上诉人，就出租并投入使用。特别是双兴公司所在的位置，与双兴公司的法定代表人刘汝江所租赁的土地使用权的位置完全不同。2、原审法院将双兴公司的法定代表人刘汝江个人所租用的土地认定为是双兴公司所租用的土地，是认定事实错误；三、原审法院剥夺了杨霞的反诉权利。杨霞所提供的所有证据以及反诉请求在原审判决都没有提出来；四、原审法院采用双兴公司所提供的复印件作为该案的定案依据，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定。而在庭审中双兴公司向法院提供《屏住建用地规划许可证》和《屏住建建设施工许可证》都是复印件，但原审法院却采信了该证据，这与法律相悖；五、原审法院违背了法律强制性规定。1、依据屏住建函（2012）605号“屏山县住房和城乡建设局关于屏山县石盘临时建材市场相关事宜的函”，明确告知双兴公司所承建的新县城石盘工业区修建的建筑属于违章建筑，要求其15日内拆除建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，出租人就违法建筑物与承租人订立的租赁合同无效。以及《中华人民共和国消防法》第十条、十二条、十五条的规定，双兴公司违反了法律强制性规定。2、双兴公司的法定代表人刘汝江在租得土地使用权时。又将他转让给双兴公司，违背了《四川省城乡规划条例》第六十一条的规定。综上，请求二审法院改判：一、请求驳回双兴公司的诉讼请求；二、支持杨霞的反诉请求；三、本案的一、二审诉讼费由双兴公司承担。
经二审审理，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是当事人双方签订的《商铺租赁合同》是否有效。2012年9月4日，屏山县住建局向双兴公司颁发了屏住建第（2012）30号《建设工程规划许可证》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，杨霞称建材市场是违章建筑的理由不能成立，双兴公司将临时市场内的建筑物进行出租，并不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定。该《商铺租赁合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。上诉人杨霞未按约定给付租赁费用的行为违反合同约定，应承担相应的违约责任。双方约定的违约金按日息3‰计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，经本院释明，上诉人杨霞表示需要调整滞纳金，本院酌情将滞纳金计算标准由欠付租金的每日千分之三调整为欠付租金的每日万分之五。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
维持屏山县人民法院（2013）屏山民初字第787号民事判决第三项，即：驳回被告（反诉原告）杨霞的反诉请求；
撤销屏山县人民法院（2013）屏山民初字第787号民事判决第一、二项，即：被告杨霞（反诉原告）在本判决生效之日起五日内给付原告屏山县双兴建材有限责任公司的房租及滞纳金78231元；驳回原告屏山县双兴建材有限责任公司的其他诉讼请求；
杨霞于本判决生效之日起五日内支付屏山县双兴建材有限责任公司房租41174元及滞纳金（滞纳金从2012年6月29日起按照每日万分之五计算至本判决生效之日止）；
驳回屏山县双兴建材有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1874元、反诉费1657元、二审案件受理费3531元，共计7062元。由杨霞负担6000元，屏山县双兴建材有限责任公司负担1062元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭俊卿
审 判 员 梅兴艳
代理审判员 ：李荷
二〇一三年十二月二日
书 记 员 华 涛