广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）百中民一终字第100号
上诉人（一审原告、反诉被告）覃XX，男，1968年7月18日出生。
委托代理人韦X，广西百澄律师事务所律师。
委托代理人韦XX，广西百澄律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）百色xx房地产开发有限责任公司。
法定代表人陆XX，总经理。
委托代理人杨XX，广西谦行律师事务所律师。
上诉人覃XX商品房销售合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2012）右民一初字第680号民事判决，向本院提出上诉，本院于2013年1月25日受理后，依法组成由审判员俞穗芳担任审判长，审判员农雪娜、凌文楼参加的合议庭审理本案，书记员谭淇元担任记录。于2013年3月27日通知上诉人覃XX的委托代理人韦X、韦XX，被上诉人的委托代理人杨XX到庭参加举证、质证、调查辩论及调解。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2008年12月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于右ＸＸ府商住小区8号楼10号商铺，每平方米售价6835.07元，总金额为406140元。合同约定交房日期是2009年2月28日。对于产权登记的约定为商品房交付使用后550天内，由出卖人将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同第十五条第三项处理，即：买受人不退房，从逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。2011年11月23日，原、被告经协商签订《协议书》，约定由被告分别从合同约定交房日和产权登记日届满之日的次日起至被告公告交房日和2011年10月8日止，按合同约定计算违约金，所得金额原告愿意按90%收取，给付违金时间为2011年12月30日前。被告于2012年1月30日前拿到房屋产权登记部门的房屋产权登记受理通知书的，原告同意放弃2011年10月9日之后的延期办证违约金，如在约定时间之前未能拿到房屋产权登记部门的房屋产权登记受理通知书的，2011年10月9日之后的延期办证违约金仍要计付。办证约定时间为550天，被告用时729天，逾期179天，按房款406140元的万分之一计算违约金为7270元×90%＝6542.91元，原告于2012年1月13日出具收据领取该款。原告以被告逾期时间为396天为由起诉请求被告支付上述违约金。被告反诉称反诉被告应在2009年1月3日前办理按揭贷款，但直到同年10月9日才办理按揭手续，应承担延期办理按揭手续30天违约金2558.68元。同时反诉被告于2009年10月9日才支付购房余款203000元，也应承担逾期付款违约责任支付违约金9013.20元。反诉被告认为，合同签订后买受人从没收到出卖人办理按揭贷款及交清房款的通知，但仍自觉履行义务，不存在违约行为，不应承担违约责任。2009年10月9日，银行将购房余款打入反诉原告的帐户。明知有违约的事实，但反诉原告也没有主张反诉被告的违约责任，现在才提起反诉已超过诉讼时效，不应得到支持，请求驳回其反诉请求。
一审法院审理认为，依法成立并生效的合同受法律保护。原、被告2008年12月12日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，各方当事人对该合同没有异议，法院予以确认。在履行合同中，被告存在违约行为，双方就被告的违约事项经充分协商，于2011年11月23日签订了协议书。协议就逾期办证（延期交房）的违约责任进行了约定，被告依约定，对其违约应承担的责任和应支付的违约金进行计算，于2012年1月13日支付给原告逾期办证（延期交房）违约金人民币6579元，原告覃凤灯在收据上签名领取该款。上述补充协议书，是双方真实意思表示，也没有违反和规避法律之情形，是对《商品房买卖合同》在履行过程中的补充约定，也是双方协商一致对主合同的其中条款变更，原告对该协议及被告违约事实认可，并签收了被告依约支付的违约金，证实被告违约金已支付完毕。现原告起诉请求被告支付逾期办证、延期交房违约金，理由不充分，证据不足，不予支持。被告的反诉主张因没有证据证实其已通知原告办理银行按揭贷款的事实，原告逾期支付购房款项，是被告疏于履行告知义务所致，被告应承担举证不能的法律后果。被告反诉理由不充分，证据不足，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告覃xx的诉讼请求；二、驳回被告百色xx房地产开发有限责任公司的反诉请求。
上诉人覃xx不服一审判决，上诉称：撤销一审民事判决的第一项；改判被上诉人支付逾期办证违约金余款及逾期支付利息共8728.80元。理由是：一审判决认定事实错误，判决不当。2008年12月12日，双方签订《商品房买卖合同书》约定了双方的权利义务。2011年11月23日，双方又达成《协议书》约定：被上诉人逾期交房违约金自合同约定交房日计至公告交房日（2009年1月20日），逾期办证违约金自产权登记届满之日计至2011年12月30日前。被上诉人于2009年3月1日将房屋交付买受人，直至2012年2月1日，才将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。被上诉人应于房屋交付使用后550日内，即2010年9月2日前办理房屋权属证书，否则应从逾期之日起从2010年9月3日起，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，
按照约定违约金计算至2011年10月8日，被上诉人逾期401天，按90%计收取14657.59元。扣除应支付的6575元，还应支付8082.59元。被上诉人支付逾期办理房产证违约金及利息8728.80元，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人百色xx房地产开发有限责任公司答辩称，上诉人的上诉理由不能成立，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。根据签订购房合同附件四约定，上诉人必须于合同签定后15日内即2009年1月3日前办理银行按揭手续，否则按约定支付违约金，但反诉被告于2009年10月9日才办理该手续，应当支付延期办理银行按揭手续违约金2558.68元。该两项违约金与被上诉人逾期办理房产证违约金抵消，被上诉人支付给上诉人的违约金数额是合理的。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明，双方当事人对一审法院审理查明的认定事实均无异议，本院予以确定。综合分析当事人在一、二审提供的证据和一、二审庭审笔录，本院查明案件的法律事实与一审判决查明的案件法律事实一致。另查明，上诉人覃xx于2012年1月13日出具一份《收据》：“今收到百色xx房地产开发有限责任公司交来逾期办证（延期交房）违约金人民币陆仟伍佰柒拾玖元整（6579元）。8号楼10楼10号铺。”
本院认为，上诉人与被上诉人于2008年12月12日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，双方当事人对该合同没有异议。在履行合同中，被上诉人存在逾期办证（延期交房）违约行为，但双方就逾期办证（延期交房）的违约责任进行了约定，并对被上诉人违约应承担的责任和应支付的违约金进行计算，被上诉人于2012年1月13日将逾期办证（延期交房）违约金人民币6579元支付给上诉人覃xx，上诉人覃xx已签收领取该款。上诉人覃xx签收领取该逾期办证（延期交房）违约金，视为上诉人覃xx已经同意被上诉人的逾期办证（延期交房）违约金补偿款为6579元，同时上诉人出具的收据证实被上诉人违约金已支付完毕。故上诉人主张请求被上诉人再支付延期交房违约金理由不成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律及判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人覃xx负担。
本判决为终审判决。
审判长 俞穗芳
审判员 农雪娜
审判员 凌文楼
二〇一三年五月二十日
书记员 谭淇元