杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭上民初字第1344号
原告：苑丽萍。
被告：沈明娟。
原告苑丽萍与被告沈明娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月8日立案受理，依法由审判员姚炜强适用简易程序独任审判，于同年10月23日公开开庭进行了审理。原告苑丽萍，被告沈明娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苑丽萍起诉称：2012年11月8日，原告与被告签订天阳明珠服装市场3楼73号房屋租赁合同。合同协议租金为40000元，由于原告资金紧张，与被告协商，先支付租金25000元，押金1000元（按照合同约定，租期结束退还）。到2013年3月10日交齐剩余租金15000元，合同继续有效。2013年3月10日之前，由于市场不景气，原告与被告协商，剩余租金由原来的15000元，降至10000元。经双方协商，原告在3月11日当日将剩余租金10000元交予被告。4月17日，被告电话通知原告，称其放弃与市场部的合同，不再续交房租，不让原告继续经营。4月18日，被告与市场解除合同，仅退还原告12000元租金，原告强烈要求被告交还剩余全部租金及押金，被告拒绝。经多次协商未果。因此，原告特向法院起诉，诉讼请求为：1、判决被告偿还剩余租金7638元（2013年4月18日至2013年11月10日的剩余租金19638元，扣除已归还的12000元），押金1000元，合同违约金7000元，共计15638元；2、被告承担本案诉讼费。
被告沈明娟答辩称：被告天阳明珠服装市场3楼73号摊位的承租人。2013年4月18日要交后一年的房租，因为市场不景气，很多承租人退租，市场让承租人选择继续交租金或解除合同。被告让原告选择：1、被告与市场续租让原告继续经营；2、被告退还原告12000元，双方解除合同。原告选择第二种方案。所以原、被告一起去市场部，请求市场部给原告3-5天甩货，市场部予以同意。原告离开市场的实际日期是2013年5月18日。原告曾打电话给被告说退还的租金少，被告提出让原告归还12000元，被告向市场续交租金，让原告继续经营，双方继续履行合同，但原告不同意。2013年4月18日被告交钱给原告的时候已经和原告协商好了，所以被告于次日与市场解除合同，押金已经包含在12000元中了，所以被告不应当再退还原告款项，也不应承担违约责任。请求驳回原告的诉讼请求。
原告苑丽萍为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：
1、商铺租赁合同，证明原、被告签订租赁合同，对双方权利义务关系进行了约定；
2、杭州天阳明珠百货市场有限公司市场管理部的证明，证明被告于2013年4月18日与市场解除合同，此后被告对该商铺没有使用和处置权，导致原告无法经营；
3、照片，证明被告解除了合同，市场要求原告腾空商铺，原告已经于2013年5月18日完全腾空；
4、手机短信，证明35000元的租金是双方协商的，合同约定2013年3月10日交钱给被告，被告次日拿到钱后没有去市场部交房租，不是原告违约。
被告沈明娟为证明其辩称的事实，向本院提交如下证据：
1、茹芷华的证明、杭州天阳明珠百货市场有限公司市场管理部的证明，证明被告和原告已经协商好解除合同，原告要求拿钱，所以原、被告一起去市场部，请求市场给原告3至5天时间甩货；
2、营业房歇业协议，证明被告于2013年4月19日与市场及工商部门结清，是被告和原告处理好了才去办理的；
3、手机短信记录，证明被告愿意续交租金，提供继续履行合同的条件，是原告选择拿钱走人的；
4、收据，证明不管市场行情如何浮动，被告交给市场的房租都是固定的，当时是因为被告怀孕才将商铺便宜租给原告的。
上述原、被告提交的证据经庭审质证，本院结合双方当事人的质证意见，对证据认证如下：
被告沈明娟对原告苑丽萍提交的证据1、3的无异议，对证据2质证认为，对原告所要证明的被告于2013年4月18日与市场解除合同无异议，但认为所有商户和市场签订的合同都到2013年4月18日，被告认为4月18日已经和原告协商好了，所以才和市场解除合同；对证据4的真实性无异议，但认为双方不是协商，而是被迫的，被告做了很多努力，但是原告不按合同履行，也不肯给被告违约金，被告身体不好没有办法，为了挽回损失才答应最少35000元。如果能拿得到全部租金被告不可能只拿35000元，只能说明被告弱势。本院认为，被告对证据1、3无异议，本院予以认定；证据2，被告对其与市场解除合同的时间为2013年4月18日没有异议，对该事实予以认定；证据4，被告虽质证认为其系被迫，但无证据证明，该证据能够证明双方就租赁期内的总租金协商为35000元的事实，对该事实予以确认。
原告苑丽萍对被告沈明娟提交的证据1的真实性无异议，认为茹芷华应该是市场部工作人员，2013年4月18日原告确实和被告去过市场部要求几天时间清货，但是不能证明双方已经协商结清；对证据2的真实性无异议，但认为被告与市场的关系和被告与原告的关系不能混淆，被告和市场结清不能证明和原告也结清了；对证据3的真实性无异议，但认为被告于2013年4月18日已经和市场解除合同，5月4日才提出续租，是因为5月份市场降租了，被告认为收回12000元不会亏本，所以才提出这个方案；对证据4的真实性无异议，但认为这是被告和市场之间的关系，不能证明原、被告的租金金额，原、被告的租金是协商的，且收据是去年的，2013年3月至5月期间，市场部通知房租下降20%。本院认为，证据1具有真实性，结合当事人的质证意见，该证据能够证明原、被告共同去市场部要求给予清货时间的事实，对该事实予以认定；证据2具有真实性，该证据仅能证明被告于2013年4月19日与市场及工商部门结清的事实，对该事实予以认定；证据3具有真实性，该证据能够证明原、被告双方解除合同后，原告通过手机短信方式与被告交涉的事实，对该事实予以认定；证据4与本案诉争无关，不予认定。
根据当事人陈述及确认的有效证据，本院认定案件事实如下。
被告沈明娟系天阳明珠服装市场3楼73号商铺的承租人。2012年11月8日，原告苑丽萍（作为乙方）与被告沈明娟（作为甲方）签订《商铺租赁合同》一份，约定被告沈明娟将坐落于天阳明珠服饰城三楼73号商铺出租给原告苑丽萍，租赁期限自2012年11月7日起至2013年11月10日止，年租金为40000元，押金1000元。双方还对违约责任、违约金等事宜做出了约定。后双方经协商，租赁期内总租金为35000元。2013年4月18日，被告沈明娟与原告苑丽萍之间的《商铺租赁合同》解除，被告沈明娟退还原告苑丽萍12000元，双方共同至市场管理部要求给予原告几天的清货时间。同日，被告沈明娟与杭州天阳明珠百货市场有限公司之间的商铺租赁合同解除。次日，被告沈明娟与杭州天阳明珠百货市场有限公司及工商部门办理了营业房歇业手续。同年5月18日，原告苑丽萍腾空了天阳明珠服饰城三楼73号商铺。
本院认为，原告苑丽萍与被告沈明娟签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。本案的争议焦点为：一、被告与原告解除商铺租赁合同，被告是否构成违约；二、被告是否应当继续返还剩余的租金和押金。关于争议焦点一：本院认为，2013年4月18日，原告收取被告退还的12000元，且双方共同前往杭州天阳明珠百货市场有限公司市场管理部要求给予原告清货时间，可见双方已就协商解除合同事宜达成合意，现原告认为被告单方解除合同构成违约，缺乏事实依据。故原告要求被告支付违约金7000元的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点二：本院认为，被告虽主张退还原告的12000元中包含了剩余租金和押金，双方已就合同解除之后的租金、押金退还问题协商一致，但无证据予以证明，且原告于合同解除当日收取被告退还的12000元的行为，也不足以证明双方已就未到期租金及押金退还问题协商处理完毕，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。涉案合同于2013年4月18日解除，合同的权利义务终止，尚未履行的，终止履行。故合同解除之后的租金、押金，被告应予以归还。扣除被告已经退还的12000元，被告还应退还原告自2013年4月19日起至同年11月10日期间的剩余租金7539.3元（35000元÷369天×206天-12000元），并退还原告押金1000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告沈明娟退还原告苑丽萍剩余租金7539.3元，限于本判决生效之日起10内履行完毕；
二、被告沈明娟退还原告苑丽萍押金1000元，限于本判决生效之日起10内履行完毕；
三、驳回原告苑丽萍的其他诉讼请求。
被告沈明娟如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费191元，减半收取95.5元，由原告苑丽萍负担45.5元，由被告沈明娟负担50元，退还原告苑丽萍95.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费用191元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。
（此页无正文）
审判员 姚炜强
二〇一三年十月二十八日
书记员 高 尚