四川省资阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）资民终字第321号
上诉人（原审原告）四川简阳汇鑫超市连锁有限责任公司，住所地：四简阳市。
法定代表人刘立涵，总经理。
委托代理人罗逸，四川福瑞斯律师事务所。
委托代理人李文，四川福瑞斯律师事务所。
上诉人（原审被告）谢晓龙，男，1978年3月9日出生，汉族，住简阳市。
委托代理人邓平，四川豁达律师事务所律师。
上诉人四川简阳汇鑫超市连锁有限责任公司（以下简称汇鑫超市）因与被上诉人谢晓龙租赁合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2014）简阳民初字第470号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行�审理。上诉人四川简阳汇鑫超市连锁有限责任公司的委托代理人李文、罗逸，被上诉人谢晓龙的委托代理人邓平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2006年12月28日，原告汇鑫超市与四川简阳金盾花岗石厂签订了房屋租赁协议，协议约定由原告汇鑫超市租赁简阳市简城镇正中街107号二楼1280平方米房屋，租期十年，自2007年2月16日起自2017年2月15日止。2010年10月25日原告汇鑫超市与被告谢晓龙于以原告汇鑫超市为甲方，被告谢晓龙为乙方签订了《租房协议》，协议约定：乙方租用甲方房屋1280平方米。甲方现有水电气户头乙方无偿使用，消防设施所有权属于甲方，乙方可以继续使用，如乙方不用，则由乙方拆除后归甲方。租期从2010年10月25日至2017年2月15日，每年租金130000元每半年缴纳一次，合同签订之日缴纳2010年10月25日至2011年4月25日半年的第一�房租，以后再每年的4月25日缴纳上半年房租，10月25日缴纳下半年房租。每半年租金65000元。装修事宜及装修前后设施的处置：乙方承租承租房屋后，根据经营需要，在不影响房屋结构、质量、安全的情况下，对房屋室内进行装修和在室内增设连接一、二楼的楼梯通道（原房屋设计楼道外），乙方有权撤除现有的房屋内的房间隔墙、门窗、吊顶、灯具等一切二次装修的物品及室内水、电、气等管网，乙方因装修撤除的物件除花岗石和防火门归甲方所有外，其余物件均由乙方处置，甲方不计算任何费用。乙方对室内外的装饰、装修、水、电、气管网和灯具、广告设施在双方终止合同时，归甲方所有，乙方不能撤除。乙方增设的可拆除货柜、机具等归谢晓龙所有，但拆除时不能影响房屋整体装修、观感，如损坏，应修复。乙方在装修时应办理相关的手续，甲方应积极配�。乙方增设广告牌、楼梯等事宜遇到外界干扰，甲方应协助做工作（有关强制规定不允许的除外）。乙方涉及室内外水、电、气线路及排水系统的装修必须规范，严防安全事故，因装修造成的自身和他人的事故和责任由谢晓龙承担。装修费用由乙方自行承担。各种规费、税费、水、电、气及相关费用的缴纳。甲方确保现有水、电、气户头能够正常使用且无任何费用拖欠，如有费用拖欠和已经被停止使用，汇鑫超市应负责在三日内开通并补齐所拖欠费用，如因此而影响乙方修和开业，甲方应负责赔偿乙方损失。甲方的债权债务由甲方自行承担。乙方负责租房期间按双方协商按时交纳各种经营税费、规费及房产使用税，按时按规定交纳水、电、气费及相关费用。双方交房时，双方查验水、电、气表并结清费用。租房期间的房屋维修及事故责任：乙方租房期间负责房屋及设施的正常维护维修，依法经营，严防安全事故，因此而造成的损失及后果由乙方承担。违约责任1、协议生效后，双方不得以任何理由终止合同，否则应赔偿守约方的直接损失，并按未履行期内租金总额的10%承担违约责任。2、甲方不能按时移交房屋应承担当年租金的20%的违约金，乙方未能按时交纳租金，乙方应按规定收取滞纳金，乙方延迟三十天未交纳房租，应承担当年未交纳租金总额20%的违约金，甲方有权中止合同。3、未经甲方同意，乙方不得转租。乙方每年补偿甲方装修补偿改造费用130000元，缴纳方式、时间同房租一并缴纳。一次性支付搬迁补偿费10000元。2011年6月2日，原、被告与案外人就楼梯的设置事宜签订《协议》，该协议约定由被告谢效晓龙设置楼梯，并由被告谢晓龙使用和管理，由谢晓龙负责楼梯设置的全部费用，并约定了设置时限和保�金，楼板的拆除和复原等事宜。2011年8月5日，被告谢晓龙向原告汇鑫超市缴纳了2011年4月24日至2011年10月24日的装修补偿费35000和65000元的房租，原告汇鑫超市向被告谢晓龙出具了收款收据。2011年8月14日，被告谢晓龙向原告汇鑫超市缴纳了80000元，其中含50000元的一次性搬迁补偿费和30000元的装修补偿费，原告汇鑫超市向被告谢晓龙出具了收款收据。2011年12月24日被告谢晓龙向原告汇鑫超市缴纳了2011年10月25日至2012年4月24日的房租和装修补偿费各65，000元，原告汇鑫超市向被告谢晓龙出具了收款收据。2013年6月27日，原告汇鑫超市的代理人发《律师函》给被告谢晓龙催收被告谢晓龙从2012年起未缴纳的房租及装修补偿费。2013年7月30日，原告汇鑫超市向被告谢晓龙发《解除租房协议及缴纳欠缴通知书》，原告汇鑫超市通知被告谢晓龙双方租房协议于《解除租房协议及缴纳欠缴通知书》之日起解除，并要求被告在收到《解除租房协议及缴纳欠缴通知书》三日内缴纳2011年10月25日至2013年7月25日的房租、装修补偿费和搬迁补偿费共430000元，违约金88000元。2012年2月22日，四川简阳金盾花岗石厂将本案讼争租赁房屋的所有权转让给陈庆等人，并约定由原告汇鑫超市向陈庆等人按照四川简阳金盾花岗石厂与原告汇鑫超市的约定向陈庆等人缴纳房屋租金。因原告汇鑫超市2012年2月未向讼争租赁房屋所有权人陈庆等人缴纳，陈庆等人已向人民法院主张权利要求解除房屋租赁合同并缴纳其欠缴房租。在原告汇鑫超市与被告谢晓龙《租房协议》解除后，被告谢晓龙于2014年2月14日与讼争租赁房屋的所有权人陈庆签订了新的《租房协议》，租期从2013年8月1日至2017年3月1日止，并向出租人陈庆缴纳了2013年8月1日之2014年2月1日期间的租金155000元。原告四川简阳汇鑫�市连锁有限责任公司的诉讼请求为：一、判决被告谢晓龙立即搬离简城镇正中街115号二楼房屋；二、判令被告谢晓龙按租房协议的标准支付原告汇鑫超市2013年7月31日起至今的房屋使用占用费；支付拖欠的房租及装修改造费260000元、一次性搬迁补偿费50000元，违约金45933.34元、赔偿原告装修改造损失455000元，共计1070933.35元。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当遵守合同约定履行合同义务。一、关于被告谢晓龙所欠房屋租金及装修补偿费金额的认定。本院认为，被告所应缴纳的房租及装修补偿费为属于金钱债务，而金钱属于一般种类物，根据一般交易习惯，当乙方向另一方履行金钱给付义务是，权利人应当首先将该金钱作为履行期限在先的金钱给付，而不会在先的权利未得到实现时，仅实现其履行期限在后的权利。且在原告的诉状中称被告仅缴纳了第一年的房租，其并未提出被告没有缴纳第一次应当缴纳的首次房租及装修补偿费。而在审理过程中，被告提交其缴纳房租的票据后，原告发现被告没有提供签订合同后第一次缴纳房租的收据后，变更请求认为原告没有缴纳签订合同后应缴纳的2010年10月25日至2011年4月24日的首次房租及装修补偿费。根据被告提供的收据表明其已交纳了2011年4月25至2012年4月24日将房租及装修补偿费，但没有提交其交纳2010年10月25日至2011年4月24日的房租及装修补偿费的证据。被告辩解其已根据协议在租房合同签订之时向原告缴纳了2010年10月25日至2011年4月24日的房租，但原告没有出具收款收据被告。因此，本院认为被告的辩解理由成立，被告还应当根据租房协议向原告缴纳其欠交的2012年4月25日至2013年7月30日的房租及装修补偿费328611元。二、关于违约金的问题。被告辩解其未按时缴纳房租时应房屋所有权人的要求而暂缓缴纳，本院认为合同关系具有相对性，合同当事人应当依照合同约定向对方当事人全面履行合同义务，被告应房屋所有权人的要求而暂缓缴纳向原告缴纳房租不是法定或约定的可以暂缓履行其义务的理由。原被告在《租房协议》中对租金的缴纳期限和违约责任作了明确约定，被告应当依约履行。在被告没有依照合同约定向原告履行义务时，应依照合同约定向原告承担违约责任，即承担其未缴纳房租金额的20%，共计32866.1元。三、关于原告请求被告支付合同解除以后的房屋占用使用费问题。在原被告解除合同后，被告提出在原、被告解除租房合同后与房屋所有权人形成了新的租赁关系，并于2014年2月14日补签了房屋租赁合同，并缴纳了房租，被告没有义务再向原告缴纳房租。本院认为，当事人具有契约自由，被告有权与他人签订房屋合同，原告请求被告继续向其缴纳因占有其原先租赁房屋的使用费用，首先原告应当是该房屋的合法的使用权人，基于原告将房屋使用权的让渡给被告，被告才基于其使用房屋而支付房屋占用使用费。在审理过程中，原告没有提供证据证明其在合同解除后对被告使用的房屋仍然享有使用权，而被告提供证据证明其已向房屋所有权人缴纳了房租，因此对原告要求被告在合同解除后继续缴纳房屋占用使用费的请求不予支持。四、关于合同解除后装修补偿费的赔偿问题。本院认为，根据原被告提供的证据表明，在原、被告签订租房协议后，被告继续使用原告租赁的房屋的水、电、气和消费设施，其他装修事宜均由被告负责。因此，本院认为，基于原被告的《租房协议》原告向被告提供房屋使用，原告并未因被告使用该房屋而另行付出装修成本，�告基于合同自愿约定向原告支付房租和装修补偿费费，不违反法律规定，本院依法予以保护。在合同解除后，由于原、被告双方在合同中没有约定合同解除后装修补偿费的赔偿问题，原告也没有提供证据足以证明其因解除合同造成其装修损失的数额，因此对原告要求被告赔偿合同解除后的装修补偿费的诉讼主张不予支持。五、关于一次性搬迁补偿费的问题。原被告在租房协议中约定，被告应当向原告缴纳100000元一次性搬迁补偿费，但没有约定缴纳期限，之后被告仅向原告缴纳了50000元一次性搬迁补偿费。对于欠缴部分，被告辩解是由于原被告之间口头协议将一次性搬迁补偿费变更为50000元，但原告不予认可。本院认为，当事人有责任提供证据证明自己的主张。被告没有证据证明原被告之间已经将装修补偿费变更为50000元，因此被告辩解理由本院不予采纳。被告还应�依照合同约定向原告支付其所欠的50000元一次性搬迁补偿费。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告谢晓龙于本判决生效后三日内支付原告四川简阳汇鑫超市连锁有限责任公司2012年4月25日至2013年7月30日期间房屋租金及装修补偿费328611元；二、被告谢晓龙于本判决生效后三日内支付原告四川简阳汇鑫超市连锁有限责任公司违约金32866.11元；三、被告谢晓龙于本判决生效后三日内支付原告四川简阳汇鑫超市连锁有限责任公司一次性搬迁补偿费50000元；四、驳回原�四川简阳汇鑫超市连锁有限责任公司的其它诉讼请求。
宣判后，原告汇鑫超市不服一审判决，上诉来本院，其诉讼请求为：撤销四川省简阳市人民法院（2014）简阳民初字第470号民事判决的第一、二、四项，依法改判被上诉人谢晓龙向上诉人汇鑫超市按原租金标准支付占用使用费并立即搬离租赁房屋、支付拖欠租金229666.67元、装修改造费260000元、违约金45933.34元，并赔偿装修改造费损失455000元。其事实与理由如下：一、一审判决认定被上诉人谢晓龙与案外人存在租赁关系、不支持上诉人主张的房屋占用使用费和要求被上诉人搬离房屋的判决内容适用法律和认定事实错误、审判程序不当，应当依法予以纠正。在事实认定方面：上诉人于2006年签订的《租房协议》足以证明上诉人对本案争议房屋享有使用权，一审判决认为上诉人没有证据证明享有房屋使用权与�本事实不符。关于上诉人是否欠缴陈庆等人的房租以及上诉人签订的《租房协议》是否解除的事实有待于其他案件的审理结果为依据。在审理程序方面：为了查明案件事实，对上诉人签订的《租房协议》效力的认定涉及到案外人陈庆等人的法律责任，因此依法应当追加陈庆、陈娟、陈先琼和唐颖为共同被告或第三人，但一审法院拒绝追加陈庆等人为被告或第三人，违反法定程序。二、一审判决错误认定被上诉人已经缴纳了2010年10月25日至2011年4月24日租金及装修补偿费，应当予以纠正。一审审理中查明的事实和收款凭证等证据，可以证明被上诉人在合同履行期间仅仅支付了一年的租金和装修补偿费，一审判决错误认为一般交易习惯是先履行在先债务，认为被上诉人履行了后期的租金费用就证明了在先的租金费用也已履行，这一认定没有事实依据。三、一审判决不予支持合同解除后的装修补偿费错误。因上诉人有关资料被盗，导致客观上难以提供当时装修费票据等材料，但上诉人与被上诉人签订的合同中明确约定了被上诉人承租房屋后有权撤除现有“一切二次装修的物品”等内容，足以说明因被上诉人的使用、撤除对上诉人造成损失的客观事实，关于装修补偿的金额双方也通过合同进行了明确约定，因此被上诉人的根本违约行为导致合同解除，上诉人的装修费损失已经客观发生，被上诉人应当对上诉人产生的装修费损失予以完全赔偿。
被上诉人谢晓龙答辩称：一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确；二、关于陈庆和上诉人汇鑫超市的租赁合同纠纷一案已经做出了生效的终审判决，本案应依照该案认定的事实审理；三、汇鑫超市在本案中不是合法的承租人，汇鑫超市与陈庆等人的租赁合同在陈庆等人起诉汇鑫超市时就已经解除，汇鑫超市就不存在合法占有本案争议房屋的事实；四、陈庆等人与谢晓龙签订租赁合同合法有效，不存在恶意串通；五、汇鑫超市认为谢晓龙拖欠租金没有证据证明。
二审中，上诉人汇鑫超市提交了二组证据材料：第一组证据材料是（2012）简阳民初字第2335号民事判决复印件、（2014）资民再字第2号民事判决复印件，拟证明上诉人汇鑫超市与陈庆等人之间的租赁合同解除时间应以再审判决生效的时间为准。第二组证据材料四川省简阳金盾花岗石厂与陈庆等人签订的《营业用房买卖协议书》复印件一份，拟证明被上诉人谢晓龙与陈庆等人存在恶意串通损害上诉人汇鑫超市利益的行为。
被上诉人谢晓龙对上诉人汇鑫超市提交的上述证据材料的质证意见为：对判决书的真实性无异议，对证明目的有异议，合同解除的时间应依照《合同法�的有关规定；《营业用房买卖协议书》不是新证据，不予质证。
上诉人汇鑫超市提交的两份判决书，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，（2014）资民再字第2号案件是对（2013）资民终字第319号案件的再审审理，（2014）资民再字第2号生效判决维持了对（2013）资民终字第319号判决中对汇鑫超市与陈庆等人租赁合同予以解除的判决事项，因此汇鑫超市与陈庆等人租赁合同解除的时间应以（2013）资民终字第319号判决生效的时间为准。该两份判决不能达到上诉人的证明目的。上诉人汇鑫超市提交的《营业用房买卖协议书》，该协议书是四川省简阳金盾花岗石厂与陈庆等人进行房屋交易的自由意思表示，不能反映出被上诉人谢晓龙与陈庆等人存在恶意串通损害汇鑫超市的行为，因此不能达到上诉人的证明目的。
被上诉人谢晓龙在二审中没有提交新证据。
本案二审查明的事实与一审查明的事实一致。
证明本案事实的证据有各方当事人的身份信息、证人证言、庭审笔录、双方当事人的陈述等。
本院认为：一、关于被上诉人谢晓龙是否已经缴纳了2010年10月25日至2011年4月24日租金及装修补偿费的问题。上诉人汇鑫超市和被上诉人谢晓龙于2010年10月25日签订的《租房协议》第三项中明确约定了“第一次缴纳房租时间为自本协议签订之日乙方（谢晓龙）向甲方（汇鑫超市）缴纳2010年10月25日至2011年4月25日半年期内租金陆万伍仟元”、第十项约定了“装修补偿费的缴纳方式时间同房租一并缴纳”。另，根据日常生活经验，如果被上诉人谢晓龙未按照《租房协议》约定在签订协议当日即向上诉人汇鑫超市缴纳2010年10月25日至2011年4月24日的租金及装修补偿费，那么在谢晓龙向汇鑫超市缴纳2011年4月25日至2011年10月25日当期租金及装修补偿费时，汇鑫超市就应当先与谢晓龙协商解决2010年10月25日至2011年4月24日这一期的租金及装修补偿费缴纳问题，但汇鑫超市并没有要求谢晓龙先行支付2010年10月25日至2011年4月24日的租金及装修补偿费，且汇鑫超市于2011年8月5日向谢晓龙出具的收据上也只是载明了谢晓龙缴纳2011年4月25日至2011年10月25日的租金及装修补偿费的情况，显然与日常经济交易习惯不相符合。汇鑫超市在本案一审中提出的起诉状中陈述了谢晓龙支付了第一年的租金、装修补偿费26万元，这26万元显然已经包含了自《租房协议》签订之日即2010年10月25日至2011年4月24日的租金及装修补偿费。结合前述协议约定及日常生活经验，汇鑫超市未能提出足够证据证明谢晓龙未缴纳2010年10月25日至2011年4月24日的租金及装修补偿费，汇鑫超市提出的该项上诉请求，本院不予支持。
二、关于汇鑫超市要求谢晓龙支付房屋占用费用以及要求谢晓龙搬离房屋的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，谢晓龙因未按《租房协议》约定缴纳2011年10月25日至2013年7月25日的租金及装修补偿费，汇鑫超市于2013年6月27日向谢晓龙发出了履行催告函，在催告函告知的时限内谢晓龙仍未履行，汇鑫超市于2013年7月30日向谢晓龙发出了解除合同告知书，谢晓龙对汇鑫超市的合同解除告知也予以了认可，因此谢晓龙与汇鑫超市的《租房协议》已于2013年7月30日终止，自2013年7月30日起，谢晓龙无权作为房屋承租人继续使用该房屋。本案争议的房屋原系四川省简阳金盾花岗石厂所有，四川省简阳金盾花岗石厂于2006年12月28日与汇鑫超市签订了《租房协议》，由汇鑫超市承租该房屋，根据2013年6月28日发生法律效力的（2013）资民终字第319号民事判决第三项“解除被上诉人四川简阳汇鑫超市连锁有限责任公司与四川省简阳金盾花岗石厂于2006年12月28日签订的《租房协议》”的判决事项，从2013年6月28日起，汇鑫超市已丧失了本案争议房屋的合法使用权。综合前述事实和法律规定，汇鑫超市在2013年7月30日解除其与谢晓龙的《租房协议》之时，已不是房屋的合法使用权人，汇鑫超市无权要求谢晓龙支付占用房屋的使用费，故汇鑫超市的该项上诉请求不能得到支持。
三、关于解除本案争议《租房协议》后，谢晓龙是否应向汇鑫超市支付装修补偿费的问题。汇鑫超市陈述其为了将本案争议的房屋转租给谢晓龙而将该房屋进行了装修，产生了900000元的装修费，但汇鑫超市未举证证明实际产生了900000元的装修费。根据（2013）资民终字第319号生效判决的法律效力，汇鑫超市于2013年6月28日起就已经丧失了本案争议房屋的合法使用权，汇鑫超市与谢晓龙签订的租房协议于2013年6月28日起已失去继续履行的基础，谢晓龙虽存在迟延履行租金的行为，但该行为不是导致本案双方租房协议无法履行的实际原因，合同不能继续履行不应归责于谢晓龙。汇鑫超市作为转租人，在失去合法使用权（2013年6月28日）之后，不能再要求次承租人谢晓龙承担租金及其他费用。根据《合同法》第一百一十三�“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合预定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，本案中，汇鑫超市未能举证证明因谢晓龙的违约行为导致汇鑫超市产生了455000元的装修费损失，以及前述事实与法律规定，汇鑫超市要求谢晓龙支付455000元装修补偿费的上诉请求不能得到支持。
综上，上诉人汇鑫超市的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实基本清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费13700元，由上诉人四川简阳汇鑫超市连锁有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅 波
代理审判员 王 婷
代理审判员 刘兆阳
二〇一五年四月七日
书 记 员 卓浩军