上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第4243号
原告（反诉被告）许志兵。
被告（反诉原告）上海农工商房地产置业有限公司。
法定代表人曹晓风，董事长。
委托代理人汪世雄，上海市中天律师事务所律师。
原告许志兵诉被告上海农工商房地产置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月17日立案受理后依法由审判员邵霞适用简易程序审理。被告提出反诉，本院经审查依法于2015年1月7日受理。本案于2015年1月8日公开开庭进行了审理，原告许志兵，被告委托代理人汪世雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许志兵诉称：2013年6月2日，原、被告签订一份《上海市商品房预售合同》，约定被告将上海市青浦区华新镇新府中路1331弄《西郊半岛名苑》房屋出售给原告，房子暂测面积87.13平方米，其中套内建筑面积为64.64平方米，公共分摊面积为22.49平方米，每平方建筑面积单价为人民币12，948元，总价为1，128，159元，被告无权收取因房屋公共分摊面积增加部分的房款，同时因为套内建筑面积减少应当退还部分房款。原告收到被告的交房通知并于2014年1月2日按被告要求补缴建筑面积差额0.18平方米的价款2331元后方可收到房屋。现原告的房屋实测面积为87.31平方米，其中套内面积为64.54平方米，比暂测面积减少0.10平方米，公共分摊面积为22.77平方米，比暂测面积增加0.28平方米。另，原告收到房屋进行查验后发现阳台交付不符合合同约定。综上所述，原告认为其不应负担面积增加的差额2，331元，并有权要求被告退还套内面积减少的差额款项1，294.80元，支付原告因交付阳台不符合合同约定赔偿5，000元。故原告起诉至法院，要求判令：1、被告退还多收原告购房款2，331元；2、被告退还套内面积减少的款项1，294.80元（套内减少面积0.10平方米×12，948元）；3、被告支付原告因阳台交付不符合约定的赔偿5，000元。本案诉讼费被告负担。
被告上海农工商房地产置业有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。关于房屋补差款，合同第四条中约定了补差价款的，所以被告收取补差款是依据合同约定。关于阳台，被告按照规划对阳台进行施工，没有变更过设计方案，原告认购房屋时应该可以看到阳台且同意按实样交付。若认定交付与约定不符，应根据合同第17条的约定按照差价的0.1倍赔偿。被告认为原告应在2013年6月30日支付房款78万元，但被告在2013年7月9日支付了78万元，故被告提出反诉，要求判令：反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金2，106元（以78万元为本金按照日万分之三的标准自2013年6月30日计算至2013年7月9日）。反诉费由反诉被告负担。
原告针对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。原告在2013年6月2日已经委托开发商的代理公司即上海同策房产咨询股份有限公司代为办理房屋预告登记等相关手续，该公司在2013年7月5日办理预购房屋抵押贷款相关手续，银行借款日期为2013年7月8日。房屋预告登记及房屋抵押、银行贷款手续和审批制度都由上海同策房产咨询股份有限公司和银行在办理，放款时间也由银行办理，并非原告所能控制。
经开庭审理查明，原告向被告购买位于上海市青浦区华新镇新府中路1331弄《西郊半岛名苑》房屋，双方于2013年6月2日签订《上海市商品房预售合同》，约定房屋暂测建筑面积为87.13平方米，其中套内面积为64.64平方米、公用分摊建筑面积为22.49平方米，每平方米房屋建筑面积单价为12，948元，总房款暂定为1，128，159元；房屋交付时房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如被告暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、被告同意当暂测面积与实测面积误差超过3%（包括3%），不向原告收取超过部分的房价款，被告同意当暂测面积与实测面积误差超过-3%（包括-3%），原告有权单方面解除本合同；房屋交付必须符合第二种方案所列条件即取得了《住宅交付使用许可证》、被告对该房屋设定的抵押已注销、被告按规定缴纳了物业维修基金，被告承诺在2014年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同；被告定于2013年12月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外；被告如未在本合同约定期限内将该房屋交付原告，应向原告支付违约金，按已付房价款日万分之三计算，违约金从最后交付期限之第二天起算到实际交付之日止；附件一约定原告在2013年6月30日前支付房款78万元；附件三约定阳台为铁艺栏杆及安全玻璃；附件五《前期物业管理服务合同》、《使用公约》等约定安装空调应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或者物业服务企业指定的位置安装；补充条款规定原告已至实地察看，对本合同所涉房屋的形状、格局、设施、朝向等均已知晓等。合同的特别告知一中规定：商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理（预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，1、因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变；2、因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条规定处理；3、除本条第1、2项所列情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款，建筑不足预售合同约定的，房地产开发企业应当减少建筑面积部分的价款退还受让人，但预售合同另有约定的从其约定）等。
合同签订后，2013年7月8日，原告支付贷款78万元，开票日期为7月9日。2013年12月27日被告取得上海市新建住宅交付使用许可；原告补交房屋差价款2，331元，被告开票日期为2014年1月2日。房屋交付原告时阳台为砌墙栏板。原告所购房屋的实测独用面积为64.54平方米、共用面积为22.77平方米、建筑面积为87.31平方米。
原告签订预售合同当日支付了400元代办费及160元登记费（收据上为“同策房产咨询股份有限公司财务专用章”），委托姜美琪代为办理预告和抵押登记并出具委托书。原告与银行签订借款担保合同打印时间为2013年6月21日，但原告于2013年6月2日出具《个人贷款资金支付授权委托书》。被告及银行均委托姜美琪代为办理登记手续；7月5日受托人递交预告及抵押登记申请材料至交易中心，7月9日核准登记，7月8日银行发放贷款。
以上查明的事实，由原、被告的陈述，预售合同、发票、房屋分套建筑面积计算成果表（照片）、交付通知书、收据、个人借款凭证、个人还款清单、个人贷款资金授权委托书、预告登记簿、新建住宅使用说明书等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。
根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的预售合同为双方真实意思的表示，应为合法有效。关于差价款的争议，预售合同特别告知一中注明商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时以测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，暂测面积与实测建筑面积不一致，按上海市房地产转让办法第四十四条规定处理，对此规定，双方显已明知。之后，预售合同第二条明确记载了系争房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，第五条明确暂测面积与实测面积不一致时应首先根据法律、法规、规章的规定处理，因此，本院认为，被告应退还已收取的补差款及套内减少面积相应的房款。
关于阳台的争议，本院认为，合同附件对阳台的约定明确，被告交付的阳台确与约定不符，考虑阳台未在双方签约后变更设计、被告的违约程度以及对原告的影响，原告主张赔偿5，000元的诉求尚属合理，本院予以支持。被告提出原告同意按实样交付的主张，依据不足。
关于逾期付款的争议。被告确认上海同策房产咨询股份有限公司为其代理销售公司，亦确认姜美琪等人为该公司的工作人员，原告在被告销售点签订买卖合同、在委托书上签字、交付代理费及登记费，本院有理由相信原告出具委托书时认为被告为受托人。虽然原告持有的代办费收据上加盖的并非被告的财务章，但以此为由要求原告区分销售公司在办理不同事项时代表不同身份，显然苛责于购房人。收据上明确载明代办费为合同登记抵押代办费，除根据相关机构要求原告亲自办理之事项外，均应由受托人予以办理。若需要原告提供材料、亲自办理事项，受托人应尽通知义务。被告未有证据证实原告未及时在接到有关通知后怠于处理有关事项。原告6月2日已授权银行放款至被告账户，借款担保合同签订时间在6月21日，均在约定的付款时间前，但受托人递交登记的时间为7月5日，已经晚于约定付款时间，银行在7月8日发放贷款亦在合理期限内。综上，本院认为被告提出逾期付款的原因归责原告的主张依据不足，不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海农工商房地产置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告许志兵房款3625.80元；
二、被告上海农工商房地产置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告许志兵因交付阳台不符合同约定的赔偿款5，000元；
三、反诉原告上海农工商房地产置业有限公司要求反诉被告许志兵支付逾期付款违约金2，106元的诉讼请求不予支持。
本案受理费50元，减半收取计25元，由被告负担；反诉费25元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 邵 霞
二〇一五年四月七日
书记员 赵晓霞
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同该义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。