江西省鄱阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣1128民初2871号原告鄱阳县博源房地产开发有限公司，统一社会信用代码91361128763376495U，住所地江西省鄱阳县鄱阳镇饶州大道（新世纪二号楼）。法定代表人黄小善，公司董事长。委托代理人郑浩，公司员工。委托代理人陈登朝，江西平常心律师事务所律师。被告吴家启，男，1954年9月20日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。委托代理人陈宝胜，江西赣鄱律师事务所律师。原告鄱阳县博源房地产开发有限公司诉被告吴家启返还原物纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告鄱阳县博源房地产开发有限公司委托代理人陈登朝，被告吴家启及其委托代理人陈宝胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鄱阳县博源房地产开发有限公司诉称，鄱阳县博源房地产开发有限公司于2004年开始投资开发鄱阳县博源商城，吴家启是商城建筑方的钢材供应商，他为了早点拿到钢材款，找到公司希望能帮建筑方提前支付他的钢材款，但公司当时资金比较紧张，公司�定由法人黄小善的侄子黄山及吴家启以假按揭的形式向银行贷款，首付款及按揭后的每月还款均由博源公司支付，吴家启和黄山同意按揭款还清后房产归还给博源公司，该按揭的房产出租租金也由公司收取。2005年9月2日，博源公司与吴家启、黄山签订了《商品房买卖合同》约定将博源商城一楼117、118号，商铺出售给吴家启、一楼142号商铺出售给黄山，总价款130余万元，根据约定，在吴家启、黄山没有支付首付款的情况下，博源公司开具了总房价50%的首付款收据，并据此向工商银行鄱阳县支行申请按揭贷款64余万元，2005年12月，银行发放了按揭款（此款全部还给了公司欠吴家启的工程钢材款）。此后，原告也按月向银行偿还了以吴家启、黄山名义按揭的按揭款，直至2008年底公司财务完全没有支付能力而导致按揭贷款逾期，银行也因此起诉了吴家启和黄山，并查封了吴家启的银行帐号，在法院执行过程中，吴家启一再向法院说明此按揭是帮博源公司的假按揭，并于2010年3月26日向鄱阳法院做了执行笔录，述说了事情的经过和以他名义按揭的房产是属于博源公司的事实。2010年4月底，吴家启付清了余下的按揭款本息24余万元。博源公司因为资金断链引起了一系列社会问题，鄱阳县政府责成鄱阳县法制办代表县政府牵头组织县房管局等单位共同参与协调处理博源公司开发的博源商城遗留的债权债务及涉诉涉封房产问题，吴家启付清按揭款后多次到县法制办要求办理房产证，都被法制办拒绝，直到2012年11月，吴家启向法制办说明办理房产证只是为了保证他垫付了24余万元的权益，而不是要房屋产权，并承诺只要博源公司偿还其垫付的按揭款和利息后，即将产权归还博源公司，于是法制办才同意了吴家启办理房产证。2013年下半年，我�司意找吴家启、黄山商谈归还产权事宜，黄山同意并按约定终止了《商品房买卖合同》并办理了房产过户手续；吴家启开始也同意我们偿还他垫付的按揭款及相应的利息后，将房产重新过户给我公司，等我们要求付款办理手续时，吴家启又反悔，即不见面又不接电话。为维护原告合法权益，依法起诉，请求1、判令确认原被告双方的买卖合同无效，被告将商铺归还给原告，并协助办理产权过户手续；2、判令被告承担因将上述房屋产权恢复至原告名下所产生的一切产权过户费用；3、本案的诉讼费由被告承担。原告为支持自己的主张，向法庭提供了以下证据：1、商品房买卖合同，证明为了套取银行贷款支付吴家启的钢材款，原告与被告签订了虚假的合同；2、中国工商银行借款凭证2张，证明系原告借用黄山、吴家启的名义套取银行贷款；3、中国工商银行进帐单1张，证明原告套取的64万元贷款是为了支付被告的钢材款；4、保险费发票2张，证明贷款的有关费用系原告承担；5、建设工程施工合同，证明黄志常系博源商城项目的实际承包人；6、2010年3月26日的执行笔录一份，证明在中国工商银行鄱阳县支行申请执行前，被告没有支付过任何购房款和按揭款；7、情况说明，证明被告因为垫付了24万元左右的按揭本息，向县法制办承诺只要原告偿还其按揭款和利息，就将房屋返还原告，骗取法制办同意为其办理房产证；8、黄山证明，证明原告借用被告名义办理假按揭的事实；9、余某证�，证明黄山、吴家启办理的是假按揭，按揭款一直由原告在归还；10、吴家启的工商银行扣款记录，证明原告替被告吴家启所偿付的贷款金额；11、申请出庭作证的证人邵某、余某、郑某、朱某的证人证言，证明原告以黄山和吴家启名义办理按揭，之前的贷款由原告偿还；办理房产证是吴家启为了保证自己的债权；12、执行和解协议、民事调解书两份,证明原告与黄志常之间的工程款是直接结算的，已经结清，黄志常与江西铜业集团建筑有限公司之间是挂靠关系，原告与黄志常之间结清就是结清了工程款，不存在以工程款抵扣房屋首付款的情况。以上证据，被告吴家启质证如下：对1号证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议；对2号证据的关联性和证明目的有异议；对3号证据的关联性有异议；对4号、5号证据的证明目的有异议；对6号证据的三性均有异议，笔录内容不真实，被告也没有签字认可且与被告提供的执行笔录完全相悖；对7号证据的三性均有异议；对8号证据的关联性有异议；对9号证据的三性均有异议；对10号证据的三性没有异议，对证明目的有异议；对11号证据有异议，证人证言与事实不符，与本案实质上的内容没有关联；对12号证据的真实性没有异议，但证明不了原告的证明目的，与本案无关联性。被告吴家启辩称，原、被告于2005年9月2日签订《商品房买卖合同》，约定将博源商城一楼117、118房以总价款为70.73万元的价格出售给被告，2005年12月15日，被告夫妇办理了按揭抵押贷款35万元，由于原告无法办理房屋产权证，所以被告拖延偿还银行按揭贷款。2010年�月，工商银行鄱阳县支行申请债权公证文书执行，被告向法院说明了自己拖欠偿还贷款的原因是原告无法办理产权证。2010年4月29日，被告全部还清了银行的按揭借款。2012年5月被告与原告进行了结算。2012年5月17日，原告公司及法定代表人签署了文件给鄱阳县法制局和房地产管理局，内容是：吴家启购买鄱阳县博源房地产开发有限公司商铺117号、118号商铺，现本人银行按揭款及本公司购房款已全部交清，请给予办理房产权证为盼！被告持该函原件交给鄱阳县人民政府法制办公室主任朱某。2012年8月13日，县法制办公室出具，2012年10月11日县法制办公室收到被告交付房产证契税28292元，之后被告取得房屋产权证。因此，双方签订的合同关系成立，被告已经支付了购房款及银行按揭款与办理房屋产权证的契税，被告对房屋取得了合法的所有权；再次，原告的起诉已过诉讼时效，房屋买卖合同适用普通时效制度，原告知道或者应当知道其权利被侵犯，根据原告的陈述，原告至少是2012年办证时就应当知道，其起诉时间是2016年10月8日，故已过诉讼时效。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。被告取得房屋产权合法有效，原告不可能将登记在被告名下的合法财产要求返还。原告对自己的主张负有举证责任，没有证据或证据不足应当承担不利后果，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费由原告承担。被告吴家启为支持自己的主张，向法庭提供以下证据：1、《商品房买卖合同》，证明原、被告之间的商品房买卖合同关系；2、《个人购房借款合同》，证明被告通过按揭贷款购房及进一步证明与原告的房屋买卖合同关系；3、执行案件卷宗部分材料复印件，证明被告已经还清银行按揭贷款，被告拖欠按揭款是因为原告没有履行义务，拖欠税收，造成无法办理房屋产权证，2010年3月26日的执行笔录与事实不符，被告没有签字，不存在原告诉称的假按揭；4、2012年5月27日《关于吴家启办理房屋产权证的函》，证明该函是原告单位出具的，原告的法定代表人也亲笔签字，原件是由被告交给县法制办的及原告认可被告已经付清了购房款，还清了银行按揭款，故原被告在购买该房屋上没有经济上的争议；5、2012年8月13日县法制办出具给县房管局的函，证明经过法制办审查，同意被告到房管局办理房屋所有权证；6、收条�证明被告已缴纳办理房屋产权的契税；7、房屋所有权证，证明被告是该房屋的合法所有权人。以上证据，原告鄱阳县博源房地产开发有限公司质证如下：对1号、2号证据的真实性没有异议，对关联性、合法性均有异议；对3号证据的真实性没有异议，但不能证明被告的证明目的；对4号证据的三性均有异议；对5号证据的三性没有异议，但证明不了所有的借款都是由被告支付；对6号证据没有异议；对7号证据的合法性、关联性有异议。为了查清事实，本院依职权对黄小善、黄志常进行了询问制作了笔录，原告对此无异议,被告对黄小善的陈述向法制办出具过函无异议,对陈述的结算了还清了贷款有异议,对黄志常的陈述真实性没有异议，但证明不了原告的证明目的，反而证明原告法定代表人与吴家启在房屋的钢材款结算上存在直接的往来关系。经审理查明，原告鄱阳县博源房地产开发有限公司于2004年开始投资开发鄱阳县博源商城，由黄志常挂靠在江西铜业集团建筑有限公司承建工程，吴家启向黄志常供应钢材，2005年9月2日，鄱阳县博源房地产开发有限公司与吴家启签订了《商品房买卖合同》约定将博源商城一楼117、118号商铺出售给吴家启，总价款707300元，约定分期付款签订合同时付总房款的30%，二层封顶时付总房款的20%，余款按揭贷款。吴家启实际未向原告支付分期款，原告也未交付房屋给被告使用，实际上由原告对外出租及收取租金。2005年12月16日，吴家启作为借款人、鄱阳县博源房地产开发有限公司作为保证人与中国工商银行股份有限公司鄱阳支行签订《个人购房借款合同》，借款金额为350000�，借款的借款凭证、保险费收据原件均由原告保管，此后每月的按揭款亦由原告鄱阳县博源房地产开发有限公司以被告吴家启名义偿还至2009年9月27日，此后，原、被告均未支付按揭款导致该笔贷款逾期，中国工商银行股份有限公司鄱阳支行于2010年2月3日向鄱阳县人民法院提出申请要求吴家启履行公证债权文书确定的义务，执行过程中，被告吴家启于2012年4月29日还清了中国工商银行股份有限公司鄱阳支行的贷款本息241440.18元。此后，经原告公司出函，鄱阳县人民政府法制办公室向鄱阳县房地产管理局具函，吴家启缴纳了28292元办证费用取得房屋的产权证并占有使用该房屋至今。另查明，本案在审理过程中，原告同意支付被告该款年利率1%的利息并承担被告办理产权证的费用。上述事实，有原、被告的陈述及提供的证据等予以证实，足以认定。本院认为，合同要发生法律效力，应具备民事法律行为的生效要件。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益的规定。”本案中，原告与被告虽签订了商品房买卖合同，但被告并未向原告支付首付款，原告也并没有按合同约定的时间将房屋交付被告使用，双方的真实目的是向银行套取贷款，《商品房买卖款合同》所反映的内容并不是原、被告的真实意思表示，也就是说，原、被告签订的《商品房买卖款合同》，虽然具有民事法律行为的形式要件，但却欠缺民事法律行为生效的法定实质要件，原、被告双方乃借签订商品房买卖合同之名，掩盖违规向银行抵押贷款套取银行信贷资金的目的，故双方签订的《商品房买卖款合同》无效。被告吴家启自认没有支付房屋首付款辩称以黄志常所欠其钢材款折抵首付款，但未提供充分的证据予以证实，该辩称理由不成立；合同当事人不享有确认合同无效的法定权利，只有仲裁机构和人民法院有权确认合同是否有效。合同效力的认定，实质是国家公权力对民事行为进行的干预。合同无效系自始无效，单纯的时间经过及合同双方的进一步确认均不能改变无效合同的违法性。因此，确认合同无效本身不受诉讼时效限制，而合同经确认无效后，当事人关于返还财产及赔偿损失的请求，才适用法律关于诉讼时效的规定。本案中，只有原告与被告签订的《商品房买卖合同》被人民法院确认无效后，原告才享有财产返还的请求权，故原告的起诉没有超过法定诉讼时效期间，被告辩称原告的起诉已经超过了诉讼时效的理由不成立。根据《中�人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告据上述虚假商品房买卖合同取得的房屋应当予以返还原告。被告支付的所欠银行按揭尾款，原告也应当予以返还给被告。基于本案的实际情况，原告同意支付被告该款年利率1%的利息和承担被告办理产权证的费用，不违反法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、第二条之规定，判决如下：原告鄱阳县博源房地产开发有限公司与被告吴家启于2005年9月2日签订的《商品房买卖合同》无效；原告鄱阳县博源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告吴家启垫付的按揭款241440.18元，并自2010年4月29日起按年利率1%支付利息至利随本清；原告鄱阳县博源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告吴家启办理房屋的契税28292元；被告吴家启于本判决生效之日起十日内将坐落于博源商城一楼117、118号的商铺返还给原告鄱阳县博源房地产开发有限公司并协助办理产权变更手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39840元，保全费10874元，由原告鄱阳县博源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  张建辉代理审判员  胡 渊人民陪审员  汤文钊二〇一七年八月八日书 记 员  余礼芳