广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第2474号
原告（反诉被告）：卢显河，男，1950年10月25日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：黄俊鹄，系广东正鸿律师事务所律师。
被告（反诉原告）：卢木广，男，1968年5月15日出生，汉族，住广东省陆丰市。
委托代理人：陈德鹏，系广东永隆律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下统称原告）卢显河诉被告（反诉原告，以下统称被告）卢木广房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月4日立案受理后，被告卢木广提起反诉，本院依法合并审理，并由审判员董诗婷独任审判。原告卢显河委托代理人黄俊鹄到庭，被告卢木广及委托代理人陈德鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
卢显河诉称：2013年8月1日，双方签订了租赁合同，约定原告将位于中山市莲塘路＊＊1号之一＊＊卡的商铺出租给被告使用，租金为每月8500元，商铺每月所用各项费用由被告承担。被告须在每月5日前交付租金与各项费用，如超过5天周转期的，则属于被告违约。被告违约的，原告有权收回商铺使用权，并有权停止被告营业、停止水电供应，不需要向被告赔偿任何损失，并有权没收被告押金。租赁合同签订后，被告租赁原告的场所经营，自2013年10月起，被告已经存在拖延交付租金及水、电、税费的现象。2014年8月，被告在合同约定的支付期内停止向原告支付租金及相关代付费用，经原告多次催促，被告至今尚拖欠原告2014年8月份的租金8500元，以及税费1530元、水费及污水处理费60元、电费814元，故请求判令：1.被告立即支付拖欠的2014年8月的租金8500元；2.原告无需退回被告商铺租赁押金17000元；3.被告支付原告所垫付的税费1530元、水费及污水处理费60元、电费814元；4.被告自2014年9月1日起向原告支付商铺占用费每日300元，直至付清拖欠费用及搬离商铺、办理注销营业执照之日止；5.解除双方于2013年8月1日签订的租赁合同，被告立即搬离商铺并办理注销其承租原告莲塘路见＊＊1号之一＊＊＊商铺的工商营业执照手续；6.本案诉讼费由卢木广承担。诉讼中，原告撤回第四项诉讼请求，撤回第五项诉讼请求中的“注销营业执照手续”的诉讼请求。
卢木广答辩并反诉称：对于第一项请求，原告无故收取被告转让费，所以不存在被告拖欠的情况；第二项请求，之前逾期缴纳租金原告也同意，被告不存在违约行为，若法院认定被告违约，违约金过高，应当进行调整。2014年8月份被告逾期缴纳租金系事出有因，不确认被告单方提前解除合同的陈述，被告没有主张解除合同，原告锁门即系单方解除合同。根据合同第十条的约定，原告只能在诉讼期间才有权锁门；第三项请求，被告认为根据发票数额确定被告承担的数量；第四项请求，缺乏事实与法律依据，不认可；第五项请求，原告于2014年8月12日私自买锁，将商铺锁上，让被告不能正常经营水果生意，系原告解除租赁合同；第六项请求，被告不存在过错，不同意承担。双方于2013年8月1日签订租赁合同，合同约定被告承租原告涉案商铺，租金8500元／月，押金17000元，而商铺转让费4万元在合同未曾约定前提下，原告却要求被告向其缴付，被告问起缘由，原告均讳莫如深，无奈被告以为此转让款应为承租商铺前任之要求，后经证实，原告是在无任何法律因由的前提下据为己有。租赁期间被告始终就原告收取转让费心存芥蒂，口头多次与其进行沟通，原告均置若罔闻，致使事态趋向严重，分歧无法在双方达成共识。2014年8月因被告出差未及时赶缴租金，原告却强制将商铺拉闸门锁死，致被告水果库存腐烂而无法销售，故被告提起反诉，请求判令：1.原告返还因不当得利致被告经济损失4万元；2.原告退还被告押金17000元，支付违约金34000元；3.原告赔偿被告经济损失4.8万元；4.诉讼费用由原告承担。诉讼中，被告撤回第三项诉讼请求。
卢显河辩称：1.涉案商铺是带装修租赁的，原告要求被告以4万元的转让费承租带装修的商铺，并开具了收据给被告，收据的权利义务相对人是双方，从收据可以看出，被告同意交纳转让费。2.关于违约金与押金的问题，是被告延迟支付租金在先，被告存在多次逾期缴纳租金的行为，今年8月份的租金至今没有交纳，并明确不再缴纳2014年8月份的租金，之前在司法所、派出所多次调解，被告已经声明不再交租，原告才锁门。被告实际是以其行为表示不再承租，即被告系提前单方解除合同，因此原告不存在违约，违约责任应该由被告承担，原告不应该支付违约金与退还押金。如果被告愿意交租，原告不可能锁门。原告锁门系行使不安抗辩权。3.关于被告所称的水果腐烂的损失，是由于被告拒付租金而引起的，在原告自力救济把店铺锁上后，被告当天及后来并无及时补交租金，而且被告撬开店铺门锁进入商铺后，只是拍照，没有取回货物，没有及时采取措施减少水果的损失，因此责任在被告。原告锁门的行为也是由调解的民警建议而做出的，所作举动是合法的。对于损失的数额，被告所举证据存在缺失，也无法证明具体数额。原告认为原告不存在违约，在法院认定原告构成违约的情况下，原告认为违约金过高。原告要求被告承担违约责任，合同依据是第四条和第十条。因违约金过高，原告主动调整为没收押金。综上所述，请法院驳回被告全部反诉请求。
卢显河为支持其诉讼请求及辩解在举证期限内提交证据如下：租赁合同、土地证、工商银行理财金账户历史明细清单、中华人民共和国税收缴款书、广东省行政事业性收费统一票据、广东省中山市国家税务局通用机打发票、个体户机读档案登记资料、商铺现场照片、沙朗市场售货单、沙朗市场现场照片。并申请证人卢某某出庭作证。
卢木广为支持其辩解及诉讼请求在举证期限内提交证据如下：租赁合同、转让费4万元收据、押金17000元收据、企业营业执照、土地证、房产证、送货单、相片。
经审理查明：卢显河系位于中山市石岐区莲塘路＊＊1号之一＊＊卡的商铺［土地证号：国（2001）2386**；房产证号：C03344**，以下简称涉案商铺］的产权人。
2013年7月18日，卢木广向卢显河支付涉案商铺的转让费4万元、交纳涉案商铺押金1700元。2013年8月1日，卢显河（甲方）与卢木广（乙方）补签租赁合同，约定：甲方将本商铺的房产证、买卖合同、身份证复印件各一份提供给乙方到相关政府部门办理相关营业执照、税务证、卫生证、消防环保证等；甲方将涉案商铺出租给乙方，签订本租赁合同生效当天起乙方向甲方交纳17000元作为本商铺租赁押金，在租赁期内押金不能作抵偿租金使用和不能转让给第三方；在本租赁合同期满后，乙方没有发生违约法律责任的，押金才不计利息如数退还给乙方；租赁期5年，从2013年8月1日至2018年7月31日止。本租赁合同自甲乙双方签字盖章之日起生效。其中，第四条约定：“本商铺的租金按每月结算，本商铺每月所用各项费用由乙方负责承担（如水费、电费、租赁税、电视费、物业管理费），甲方代乙方缴交，甲方再按有关收费单位的计费方式向乙方按月和抄表的形式收取实际所用的各项费用；乙方必须准时在每月5日周转期前按如下每月租金和代交各项费用同时交给甲方，且租金和代交费用不提供发票，只开具收据；如乙方欠交租金和代交费用超过5天周转期的，则属于乙方违约，从第6天起按每日100元加收滞纳金或停止水电供应，并按本租赁合同第十条款规定执行；现经甲乙双方在平等、自愿的基础上，充分协商一致决定每月租金如下：从2013年8月1日至2015年7月31日止每月租金为人民币8500元……”。第七条约定：“如果乙方在租赁期内提前愿意违约、或不再续租约的，乙方不准拆走本商铺入墙固定设施（如水电管线、开关插座、灯箱广告、天花夹层、门窗玻璃），而且乙方必须注销本商铺注册的一切营业证件和清除剩余货物品，如果乙方在租赁合同期前不搬走本商铺剩余货物品的，就按每天300元向甲方支付商铺占用费，否则当自动放弃处理，甲方有权将剩余货物品搬走，乙方不得要求甲方赔偿或补偿任何损失”。第十条约定：“任何一方未能履行本租赁合同约定的各项条款，除因不可抗力原因造成的之外，均属违约，违约方应承担一切违约赔偿和法律责任，如果本租赁合同履行过程中甲乙双方任何一方拒绝违约赔偿损失或不承担法律责任的，甲乙双方应及时协商解决，若协商不成，任何一方可依法向中山市人民法院提出调解诉讼，在违约诉讼期间，甲方有权收回商铺使用权，并有权停止乙方营业、停止水、电供应，甲方不需要向乙方赔偿任何损失；如果属于甲方违约，甲方退还乙方押金，且按押金的两倍向乙方支付违约金；如果属于乙方违约，没收乙方押金，且按押金的两倍向甲方支付违约金”。
合同签订后双方依约履行。卢木广在涉案商铺经营中山市果优小站水果商行（投资人为卢木广，经营项目为水果零售），并分别于2013年10月15日、2013年11月20日、2013年12月10日、2014年1月9日、2014年2月11日、2014年3月10日、2014年4月9日、2014年5月9日、2014年6月9日、2014年7月9日通过银行转账支付每月租金。
2014年8月16日，因卢木广未支付租金，卢显河自行将涉案商铺大门锁上。经协商未果，卢木广称其于2014年8月23日请开锁师傅开锁后进入涉案商铺取回现金等财物，并发现涉案商铺内的部分水果已经腐烂。后卢显河于2014年9月4日诉至本院，主张前述实体权利。
诉讼中，双方一致确认涉案租赁合同已经于2014年8月16日实际解除，卢木广于2014年9月23日办理了中山市果优小站水果商行的注销手续。经调解未果，双方于2014年10月10日对涉案商铺进行了交接。
另查：2014年7月30日，卢显河交纳了涉案商铺2013年12月1日至2013年12月31日的税费170.07元、2014年1月1日至2014年8月31日的税费1360.56元。2014年9月4日，卢显河交纳了涉案商铺的污水处理费18.47元、垃圾处理费7.98元、水费34.2元、电费814.24元。以上合计2405.5元。
又查：卢木广主张其分别于2014年8月13日、2014年8月14日、2014年8月16日向中山市果蔬批发市场岭南水果行批发了金额为7658元、8417元、7667元的水果；又分别于2014年8月14日、2014年8月15日、2014年8月16日向兴利鲜果行批发了金额为19140元、18215元、18760元的水果。卢显河对此不予确认，认为水果批发的单据可以随便领取并填写；卢木广所提交的单据没有收款人签名或盖章。
再查：本院根据卢显河的申请传唤证人卢某某出庭。证人卢某某述称：2005年间，卢显河聘请其装修涉案商铺，一部分是包工包料，一部分是卢显河自己买材料。装修时间约两个月，装修费五六万元左右。涉案商铺的地板砖、水泥、天花、厕所、铁门、窗等都是其装修的。当年其有做过铁闸门，现在的铁闸门是否当年那个不清楚。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。涉案租赁合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依照合同全面履行自己的义务。诉讼中，双方一致同意解除涉案租赁合同，且双方已于2014年10月10日进行了交接，本院予以确认。本案争议焦点为：一、双方在履约过程中是否构成违约及违约责任的承担；二、卢显河应否退还4万元转让费。
关于焦点一。双方在租赁合同中约定租金应在每月5日前缴纳，欠交租金超过5天周转期的，则属于承租方违约。根据银行转账记录可知，卢木广之前有三次逾期缴纳租金；卢木广在2014年8月16日仍未缴纳当月租金。根据合同的约定，卢木广已经构成违约，应承担相应的违约责任。卢木广以其之前也存在逾期交纳租金，但卢显河没有向其主张违约责任为由抗辩其不构成违约没有法律依据，本院不予采纳。
2014年8月16日，在卢木广逾期缴纳租金6天的情况下，卢显河将涉案商铺的大门锁上，收回了商铺使用权。卢显河主张卢木广主动要求提前解除合同，但未能提供充分有效的证据予以证实，卢木广对此不予确认，应承担举证不能的不利后果。即使系卢木广要求解除合同，在双方未进行结算并交接时，卢显河立即收回商铺也不符合情理。且根据租赁合同第七条的约定，在卢木广违约解除合同的情况下，卢显河享有的是向卢木广收取占有使用费的权利，双方应当依合同进行结算。同时，根据租赁合同第四条、第十条的约定，卢显河只能在双方对违约责任承担协商不成，一方提起诉讼，在违约诉讼期间，才有权收回商铺使用权。故卢显河收回商铺使用权没有合同依据。
根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）的规定，当事人行使不安抗辩权而中止履行的，应当及时通知对方。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方才有权解除合同。因此，解除合同不能直接作为行使不安抗辩权的一种方式。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。卢显河将涉案商铺大门锁上，立即导致卢木广的合同目的不能实现，导致合同实际上解除。且不安抗辩权系先履行债务当事人所享有的权利，根据租赁合同的约定，卢显河与卢木广实际系同时履行。卢显河主张其采取收回商铺使用权是行使不安抗辩权没有法律依据。
双方确认租赁合同已经于2014年8月16日实际解除，结合本案实际情况，本院认定双方一致同意解除合同，双方在诉讼中亦进行了交接。根据合同法第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。具体为：1.卢显河已经收回商铺使用权，故卢木广无需负担商铺转移使用权后的租金，卢木广应支付截至2014年8月15日的租金4113元（8500元／月÷31天×15天）。2.卢显河请求卢木广支付税费1530元、水费及污水处理费60元、电费814元，合计2404元，系其对自身合法权利的处分，于法不悖，本院予以支持。3.卢木广多次拖延缴纳租金，故卢木广率先违约已成为本案中不争的事实，卢显河应承担违约责任。根据合同第十条的规定，卢显河将违约金调整为不予退还押金17000元，合法有据，本院予以支持。卢木广违约后，卢显河将商铺大门锁上，其本意系私力救济，但卢显河采取措施不当，导致双方经济损失，故双方对损失的产生均有过错，应承担相应的责任。卢木广未能提供充分有效的证据证实损失数额，应承担举证不能的不利后果。卢木广明知涉案商铺里存放了大量的新鲜水果，容易腐烂。在卢显河将大门锁上后，卢木广没有积极采取措施，导致损失扩大。卢木广请求卢显河承担违约责任，实际系要求卢显河赔偿损失，本院参酌双方的过错程度及本案的实际情况，酌定卢显河赔偿卢木广损失1万元。
关于焦点二。卢木广向卢显河支付4万元转让费后，双方签订租赁合同，合同中明确载明卢显河将涉案商铺的房产证等资料提供给卢木广办理营业执照等相关手续。故卢木广理应知道卢显河系涉案商铺的产权人。在此情况下，卢木广并没有主张将其所支付的4万元转为租金，仍与卢显河签订租赁合同。卢显河与卢木广均系完全民事行为能力人，应对其行为承担法律后果。现卢木广主张卢显河不当得利，不符合常理，也没有法律依据。故卢木广请求卢显河返还4万元转让费没有依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）卢显河与被告（反诉原告）卢木广签订的租赁合同已于2014年8月16日解除，双方已于2014年10月10日办理商铺交接手续；
二、被告卢木广于本判决生效之日起十日内向原告卢显河支付租金4113元、税费等2404元，合计6517元；
三、被告卢木广所缴纳的押金17000元归原告卢显河所有；
四、反诉被告卢显河于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告卢木广10000元；
五、驳回原告卢显河的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告卢木广的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费526元，减半收取263元，诉讼保全费311元，合计574元（卢显河已预交），由卢显河负担424元，卢木广负担150元（卢木广于本判决生效之日起七日内迳付卢显河）。反诉受理费3030元，减半收取1515元（卢木广已预交），由卢木广负担1215元，卢显河负担300元（卢木广于本判决生效之日起七日内迳付卢显河）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 董诗婷
二〇一五年二月二日
书记员 黄钻冰