南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）六民初字第503号
原告汪建国，男，1957年1月24日出生。
原告汪亭，男，1982年5月15日出生。
委托代理人张强，江苏开昌律师事务所律师。
被告南京东泰房地产开发有限公司，住所地在南京市六合区雄州镇东泰北村。
法定代表人冯志强，董事长。
委托代理人孙敦萍、陈芳云，江苏法德永衡律师事务所律师。
原告汪建国、汪亭诉被告南京东泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告汪建国、汪亭诉称，2007年5月19日，原被告签订一份商品房预售合同（以下简称合同），合同约定原告购买被告开发的位于某区某镇某路某号某幢某室房屋12幢107室房屋一套。合同附件六约定燃气供应设施、体育设施及会所应于2008年5月31日前达到正常使用要求，否则按每项每天10元的标准支付违约金。合同签订后原告按约支付了全部价款，但被告未履行全部义务，燃气设施直到2010年11月下旬才开通使用，而体育设施和会所至原告诉讼之日仍未按照合同约定的要求交付使用，被告的违约行为给原告生活带来了诸多不便。故诉讼要求被告支付诉讼前两年内的违约金2万元，并承担本案诉讼费用。
被告南京东泰房地产开发有限公司辩称：1、被告在合同履行过程中不存在违约，其理由为，根据合同约定，被告交付的房屋于2008年5月31日前已达到燃气接通要求，且落实了燃气开通的渠道。小区迟延开通燃气，是因为市政燃气外网未能接通，故责任不在被告；至于体育设施，因双方在合同中未约定标准，被告交付房屋时已铺设了绿色场地和水泥广场，提供了住户的健身锻炼场所。诉讼后，被告按照原告的要求也增添了价值6000元的体育机械设施。因此，原告的此项主张也缺乏根据；关于会所的用途，由于其经营权归被告享有，被告在购置了自动售货机的前提下，才将该场所出租给报社的，而且，报刊杂志也应在合同约定的经营用途内，故被告未违反合同的约定。另，按照合同第六条、第七条的约定，原告在主张房屋迟延交付的违约金后，不得再就其他配套基础设施迟延交付重复主张违约金，被告已于2009年2月11日向原告支付了房屋迟延交付的违约金11324元，因此，原告的诉讼系重复主张，不应得到法律支持。2、双方合同约定的交付期限为2008年5月31日前,因此，原告应当从2008年6月1日起主张违约金，其请求应当受两年的诉讼时效期间限制，现原告时隔三年后再主张违约损失，明显超过法定诉讼时效，不应得到法院支持。3、被告的主要义务交付商品房已履行，而附属设施只是合同的次要义务，双方对附属设施约定的违约金过高，原被告间利益明显失衡，对被告极不公平，并且，庭审中原告又未提供证据证实其存在损失，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年5月19日，原被告签订一份商品房预售合同，约定原告购买被告开发的位于某区某镇某路某号某幢某室房屋一套，房屋实际面积203.08平方米，总价款710814.40元。合同附件六约定燃气供应设施、体育设施及会所应于2008年5月31日前达到正常使用要求，否则按每项每天10元的标准给付违约金。合同第六条还约定:房屋交付时间为2008年5月31日，交付条件除取得《建设工程规划验收合格证书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，及取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》外，还应当在交付该商品房的同时达到被告承诺的合同附件6第1-3项要求：①上水、下水达到正常使用要求；②供配电设施达到正常使用要求；③燃气供应设施达到正常使用要求。被告迟延交付该商品房的，应按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息，向原告支付违约金；合同第七条约定被告对配套基础设施和其他设施的承诺除合同附件6第1-3项外，还承诺第5-10项：⑤小区安护设施、⑥公共道路、⑦公共绿地、⑧公共停车库/场、⑨设立用于粮油零售、其他综合零售、其他日用品零售的会所、⑩体育设施前后6项于2008年5月31日前达到正常使用要求和规划涉及要求。附件6中设施迟延达到被告承诺条件的，被告按照10元/天／项计算，向原告支付违约金。但本条约定的违约金不与第六条约定的迟延交付违约金累加适用。合同签订后原告按约支付了全部价款7108140.40元。2008年9月11日，该商品房工程领取了验收合格书，2008年9月12日验收备案。2009年2月11日，两原告在被告提供的小区房屋《交付结算单》及收条上签字收取了被告延期84天的补偿款11324元。另查，2008年5月，该小区内所有庭院管网和入户管道已全部安装完毕。由于管道燃气外网未能接入小区，直到2010年9月本区主干管网基本建设完毕，该小区接通和使用上了管道燃气。再查，被告承诺的体育设施所在的场地在小区落成时为绿色场地和水泥广场，2011年5月被告购置、安装了价值6000元的体育机械设施。还查明，合同约定的会所场地现已出租给都市文化报使用。
上述事实，有双方当事人签订的商品房预售合同、购房发票、工程竣工验收备案表、工程规划验收合格书、小区房屋《交付结算单》、南京中燃城市燃气发展有限公司出具的说明，以及双方当事人的陈述等证据证实。
本院认为，原、被告签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点在于：1、原告的请求是否已超过诉讼时效。2、被告是否构成违约。3、原、被告约定的违约金标准是否过高，需要调整。
首先，关于诉讼时效。根据法律的规定，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。根据合同约定，房屋的水、电、气、体育设施和会所应当在2008年5月31日完成交付，但实际上燃气直到2010年9月才开通，体育设施直到2011年5月才建成，会所使用状态至今未达到约定标准，被告的违约行为一直在持续，在此期间业主们亦多次提出异议，诉讼时效存在中断情形，原告的主张并未超过诉讼时效期间，被告的辩称缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
其次，被告是否构成违约。因燃气交付属于房屋交付的范围，原告在领取房屋迟延交付违约金时应明知当时燃气的状态，但其并未提供证据证明双方在房屋交付时对燃气问题另有约定，故其再主张燃气迟延交付问题，依据不足，本院不予支持。被告在诉讼后才将体育设施安装到位，其行为已表明认可自己构成违约，故应当承担违约责任。会所的所有权和经营权虽归被告所有，但被告并未按照合同约定的用途使用，设置自动售货机仅是一种片面履行行为，其并未全面履行该项义务，故被告仍应当承担违约责任。
最后，关于违约金。因被告的违约行为并未给原告的居住权带来实际影响，且原告也未提供足够的证据证明自己因此遭受了损失，故本院结合合同的实际履行情况，酌定由被告支付原告违约金3000元。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第一款、第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，及其他民事法律政策精神之规定，判决如下：
一、南京东泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付汪建国、汪亭违约金3000元；
二、驳回汪建国、汪亭超出部分的诉讼请求。
案件受理费50元，由南京东泰房地产开发有限公司负担(原告已预交)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费50元。
审 判 长 刘家云
代理审判员 屠本俊
人民陪审员 秦 勇
二〇一一年十二月十三日
书 记 员 周玉梅