宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁02民终59号
上诉人（原审原告）石嘴山市荣达物业管理有限公司。
法定代表人薛效军，石嘴山市荣达物业管理有限公司经理。
委托代理人王民社，石嘴山市荣达物业管理有限公司怡心花园小区物业主任。
被上诉人（原审被告）朱富，男，1974年10月6日出生。
上诉人石嘴山市荣达物业服务管理有限公司（以下简称荣达物业公司）因与被上诉人朱富物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院作出的（2015）石大民初字第3523号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2016年3月2日公开开庭审理了本案。上诉人荣达物业公司的委托代理人王民社，被上诉人朱富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，朱富自2008年开始承租大武口区怡心花园文明南路57号商业房至今，系该房屋的物业使用人，该商业房面积为73.55平方米。荣达物业公司从2010年12月1日开始为大武口区怡心花园提供物业服务，并与该小区业主委员会签订物业服务合同，约定商业房物业费的收取标准为每月每平方米0.54元，2014年5月以后调整为每月每平方米0.6元。但朱富使用上述物业期间一直未向荣达物业公司缴纳物业服务费。荣达物业公司为此诉至法院，请求判令朱富向荣达物业公司支付：一、拖欠的物业服务费2511元；二、违约金1255.50元。
原审法院认为，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。朱富虽不是怡心花园文明南路57号商业房的业主，但其为实际的物业使用人，其自认从2008年10月开始承租上述商业房至今，故其对2010年12月至2015年11月该商业房的物业服务费负有缴纳义务，但朱富抗辩认为荣达物业公司对2013年11月以前物业费的主张已经超过诉讼时效，不应支持，荣达物业公司也无证据证实其对2013年11月以前朱富欠缴的物业费进行过主张，故朱富该抗辩意见成立，予以采信，从而朱富应向荣达物业公司缴纳2013年11月至2015年11月期间的物业费，合计为1076.77元（73.55㎡×0.54元／月×6个月＋73.55㎡×0.60元／月×19个月），对此予以支持。荣达物业公司要求朱富支付拖欠物业费的违约金1255.50元，但在物业服务合同中对此并无约定，故荣达物业公司该项主张不能成立，不予支持。荣达物业公司要求朱富向其缴纳2015年12月的物业服务费，但物业服务合同中明确约定物业服务费应于每月20日前缴纳，而2015年12月的物业服务费尚未实际发生，且未至履行期，故荣达物业公司2015年12月物业服务费的主张不能成立，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，判决：一、朱富向荣达物业公司支付拖欠的物业费1076.77元，于判决生效后五日内付清；二、驳回荣达物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由荣达物业公司负担15元，由朱富负担10元。
荣达物业公司上诉称，荣达物业公司有证据证明对2013年11月以前朱富拖欠物业费进行过多次催交且不存在超过诉讼时效的事实。物业服务合同中有条款明确约定拖欠物业费支付违约金的计算方式。综上，请求撤销原审判决书第二项判决，支持荣达物业公司原审诉讼请求。
朱富答辩称，荣达物业公司未提供过服务，朱富不应当支付物业费及违约金。
二审期间荣达物业公司为证实其上诉请求向本院提交如下证据，朱富质证意见，本院认证意见。
证据一、照片两张。证实2011年12月5日、2013年12月15荣达物业公司已向朱富送达催费通知单。
朱富质证意见，对该证据的真实性不予认可，该照片系新拍的与朱富店面门头不符，照片中的门头是2014年装修的，牌子也是2014年之后的。
证据二、相邻营业房正常缴纳物业费收费票据3张。证实营业房正常收缴物业费。
朱富质证意见，对该证据的真实性无法确定，无法确定是朱富营业房相邻住户。
证人高某某证言。证实签订合同是和业主委员会签订的，业主委员会成员与荣达物业公司一同送达催费通知单。原审提交催费通知单真实、有效。
荣达物业公司质证意见，证人证言属实。
朱富质证意见，证人证言不真实，证人不认识朱富，朱富也没有见过证人，证人也没有去朱富的店里送过催费通知单。
本院认证意见，证据一与证人证言能够相互印证，荣达物业公司向朱富催收过2013年11月以前的物业费，对证据一和证人证言予以采信。证据二与本案不具有关联性，不予采信。
朱富未向本院提交新证据。
本院查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，荣达物业公司二审提交的证据能够证实，荣达物业公司向朱富催收过2013年11月以前的物业费，且物业合同并未终止，物业服务行为连续发生，荣达物业公司原审提交的催费通知单能够证实，荣达物业公司对物业费累计催收，荣达物业公司主张的2013年11月以前的物业费并未超过诉讼时效。朱富认可其确实未缴纳物业费。朱富应当向荣达物业公司支付2010年12月1日至2015年11月的物业费2466.87元（73.55㎡×0.54元／月×41个月＋73.55㎡×0.60元／月×19个月）。虽然物业服务合同约定逾期缴纳物业费，按照拖欠费用总额的50%收取违约金。但该约定过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，本院酌情将违约金调整为拖欠物业费的20%。朱富应当向荣达物业公司支付拖欠物业费违约金493元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院作出的（2015）石大民初字第3523号民事判决。
二、被上诉人朱富于判决生效后五日内向上诉人石嘴山市荣达物业服务管理有限公司支付拖欠的物业费2466.87元，支付逾期缴纳物业费违约金493元。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，由上诉人石嘴山市荣达物业服务管理有限公司负担15元，由被上诉人朱富负担60元。
判决生效后，义务方拒不履行判决，权利人可在判决履行期间届满后二年内向原审法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审判长 王正栋
审判员 马玉兰
审判员 魏聪唤
二〇一六年四月八日
书记员 刘 娜
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。