上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终4170号
上诉人(原审被告)：上海申华进出口有限公司，住所地上海市。
法定代表人：朱云飞，执行董事。
委托诉讼代理人：魏晓雷，上海创同律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海益民食品一厂(集团)有限公司，住所地上海市。
法定代表人：吴通红，董事长。
委托诉讼代理人：于广亮，上海誉嘉律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海圣辉制版电脑有限公司，住所地上海市。
法定代表人：刘圣辉，总经理。
上诉人上海申华进出口有限公司(以下简称“申华公司”)因与被上诉人上海益民食品一厂(集团)有限公司(以下简称“益民公司”)、上海圣辉制版电脑有限公司(以下简称“圣辉公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
申华公司上诉请求：一、撤销原判第二项，依法改判为按照房屋租赁合同约定的年租金人民币(以下币种均为人民币)40,000元标准支付(2015年1月1日至2016年12月31日)的租金共计80,000元；二、诉讼费用由益民公司、圣辉公司承担。事实和理由：申华公司虽出面与益民公司签署了《房屋租赁合同》，但并未实际占有或控制上海市思南路115弄3－4号底层房屋(以下简称“系争房屋”)，系争房屋系案外人上海玩具七厂有限公司(以下简称“上玩七厂”)实际控制。申华公司与益民公司所签《房屋租赁合同》期限届满后，系争房屋由上玩七厂租赁给圣辉公司，租金所得也为上玩七厂安置员工所用，申华公司并未获得任何利益。申华公司未按约归还系争房屋，并非存在主观故意。一审法院判决申华公司按照年租金240,000元标准支付房屋占用费，该违约责任已远远超出申华公司订立合同时可以预见或应当预见的范畴，应该按照申华公司与益民公司所签《房屋租赁合同》约定的租金标准支付房屋占用费。故请求支持申华公司的上诉请求。
益民公司辩称，一审中申华公司已确认收取圣辉公司支付的房租至2016年12月。不同意申华公司的上诉请求，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
圣辉公司未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。
益民公司向一审法院起诉请求：一、判令申华公司、圣辉公司将申华公司承租的系争房屋(建筑面积495.78平方米)归还给益民公司；二、判令申华公司向益民公司支付自2015年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费，按年租金240,000元的标准计算。
一审法院认定事实：一、系争房屋建筑面积495.78平方米房屋自2003年9月18日始权利人登记为上海轻工实业有限公司，后更名“光明食品(集团)有限公司”，2006年7月再更名为“上海益民食品一厂(集团)有限公司”。二、2012年10月19日，申华公司向益民公司提交了《关于要求租赁思南路房产的报告》，主要称“申华公司部分业务骨干控股的上玩七厂向贵司租赁的思南路房产合同已到期。鉴于目前七厂的实际状况，为了维护目前相对稳定的局面，妥善解决改制后的遗留问题，安置好这些员工，希望贵司能予以支持，将思南路房产继续租赁给申华公司，租期到2014年底；租赁期满，申华公司承诺：无条件将该房产清空后归还贵司”。同年11月，益民公司与申华公司就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定租期自2012年7月1日起至2014年12月31日止，租期届满，申华公司应如期无条件返还房屋，年租金为40,000元。三、2014年10月17日，上玩七厂与圣辉公司就系争房屋续签《房屋租赁协议》，租期自2015年1月1日起至2015年12月31日止，年租金为240,000元。四、2014年11月，益民公司致函申华公司，要求其遵照《关于要求租赁思南路房产的报告》的承诺精神，在租期届满后七日内将房屋清空后归还益民公司。但到期申华公司未如期返还房屋。2015年1月12日，益民公司又向申华公司发出《律师函》，但仍未果。五、申华公司向益民公司支付的租金至2014年12月31日。圣辉公司向申华公司支付的租金至2016年12月31日。
一审诉讼中，申华公司称，愿将系争房屋返还给益民公司，但2015年和2016年已收取的租金因为已经用于安置职工，故不再支付益民公司。对此，益民公司表示不予认同。
一审法院认为，合同双方应当信守契约精神。无论申华公司是基于何种背景何种条件租赁的系争房屋，根据其《关于要求租赁思南路房产的报告》的内容，当时益民公司已经满足了申华公司在报告中的要求，与申华公司签订了《房屋租赁合同》，那么，申华公司理应信守合同和承诺于租期届满后七日内返还房屋，但是，申华公司违背了当初的承诺和合同约定，继续将该房屋用于收益达二年之久，申华公司的行为已经构成违约。现益民公司向申华公司主张返还房屋及房屋占用费，于法于约均有据，法院依法应予支持。圣辉公司作为系争房屋实际占用人负有腾退的义务。判决：一、上海申华进出口有限公司应于判决生效后十日内将上海市思南路115弄3－4号底层建筑面积495.78平方米房屋返还给上海益民食品一厂(集团)有限公司；二、上海申华进出口有限公司应于判决生效后十日内支付上海益民食品一厂(集团)有限公司自2015年1月1日起至2016年12月31日止的房屋占用费人民币480,000元；三、上海申华进出口有限公司应于判决生效后十日内支付上海益民食品一厂(集团)有限公司自2017年1月1日起至实际返还房屋时止的房屋占用费，按年租金人民币240,000元标准计；四、上海圣辉制版电脑有限公司应于判决生效后十日内腾退出上海市思南路115弄3－4号底层建筑面积495.78平方米房屋。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审审理中，益民公司表示，一审判决后其已于2017年2月28日与圣辉公司签订了新的房屋租赁合同，由圣辉公司直接向益民公司租赁系争房屋，该合同约定，圣辉公司从2017年1月1日起向益民公司支付租金，故现益民公司不再要求申华公司按年租金240,000元标准自2017年1月1日起至实际返还房屋时止的房屋占用费。
本院认为，申华公司与益民公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。合同期满后，申华公司未按约将系争房屋返还益民公司，显然构成违约。益民公司主张返还房屋及房屋占用费合法有据，应予支持。二审审理中，益民公司表示不再向申华公司主张按年租金240,000元标准自2017年1月1日起至实际返还房屋时止的房屋占用费，系益民公司自行处分权利，与法不悖，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：
一、维持上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第697号民事判决主文第一、二、四项；
二、撤销上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第697号民事判决主文第三项；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币1,050元，由上诉人上海申华进出口有限公司负担；二审案件受理费人民币1,050元，由上诉人上海申华进出口有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一七年五月十日
书记员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。