河北省涉县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）涉民初字第908号
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原告李庆红，男，1971年4月5日生，汉族，农民，住涉县。
委托代理人李玉明，河北恒星律师事务所律师。
原告藏金花，女，1978年12月21日生，汉族，农民，住涉县。
原告李左丽，女，2000年10月24日生，汉族，农民，住涉县。
法定代理人李庆红、藏金花，系原告李左丽父母。
被告李水廷，男，1946年4月12日生，汉族，农民，住涉县。
委托代理人王献梅，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。
被告藏运奇，男，1944年3月18日生，汉族，农民，住涉县。
委托代理人姚鉴真，河北崇州律师事务所律师。
原告李庆红与被告李水廷、藏运奇物权保护纠纷一案，本院受理后，追加藏金花、李左丽为共同原告，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李庆红及其代理人李玉明、原告藏金花，被告李水廷及其代理人王献梅、藏运奇及其代理人姚鉴真到庭参加了诉讼，原告李左丽经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李庆红诉称，1999年12月19日，我与被告藏运奇之女且同为原告的藏金花结婚并到藏运奇家落户，2000年10月24日生长女李左丽。2002年，因原告一家四口人住房紧张向政府申请宅基地一处，2005年4月25日，涉县人民政府给原告一家颁发了以藏运奇（张风其）为户主的涉农宅（2004）02033号宅基地批准通知书，面积为2分5厘。2007年我投资在该宅基地上建造了约300平方米的房屋并居住，到2011年6月份，藏运奇未经该房产其他共有人同意，擅自将该房产转让给李水廷。因涉农宅（2004）02033号村民宅基地审批表和批准通知书所填写的户主和家庭人口的姓名与身份证、户口簿不符，故2012年2月1日涉城镇西岗村民委员会、涉城镇人民政府向县政府提出更正申请，2012年4月12日，涉县人民政府经审核颁发了以藏运奇为户主，藏运奇、李庆红、藏金花、李左丽为家庭成员的涉农宅（2011）02194号《农村宅基地批准通知书》。经查，李水廷在西岗村已有两处宅基地。根据相关法律规定，特诉至法院，一、请求法院判决确认二被告之间的房屋转让无效，并判令被告李水廷立即腾出在西岗村的涉农宅（2011）02194号（原为（2004）02033号）宅基地上房屋，不得影响原告李庆红在此居住、生活；二、本案诉讼费用全部由被告承担。
原告李庆红为支持自己的诉讼请求，提供了如下证据：
1、宅基地手续，包括涉县人民政府（2004）02033号《村民宅基地批准通知书》、《涉县村镇居民建房用地申请书》、（2004）02033号《村民宅基地审批表》、涉城镇西岗村民委员会信笺（藏运奇家庭人口及人均面积情况）及前述宅基地申请书和审批表所填写户主及家庭成员姓名更正手续，用以证明原告李庆红对宅基地享有使用权及对房产享有产权；
2、原告李庆红的结婚证、户口本，用以证明家庭成员情况；
3、建房购料单等条据，用以证明原告李庆红对建房投资；
4、2011年9月15日涉县公安局城关派出所证明，用以证明二被告之间私自进行房产转让，藏金花与李水廷发生纠纷，向公安部门报案；
5、2011年9月9日西岗村委会证明，用以证明李水廷在西岗村有两处宅基地；
6、2011年9月28日西岗村委会证明，用以证明二被告买卖的房产系原告与藏运奇共有房产；
7、开支条据，用以证明李庆红为家庭支出的开支；
8、本院（2012）涉民初字第1199号民事判决书，用以证明李庆红与藏金花的夫妻关系；
9、2011年7月9日涉县公安局城关派出所证明，用以证明藏金花因发现二被告转让房屋向涉县公安局城关派出所报案。
原告藏金花在本次庭审时陈述，申请宅基地是在1996年，当时家里就其父藏运奇。建房时李庆红未出钱，都是其父藏运奇出的钱，卖房子是经过她们全家同意的。
被告李水廷辩称，第一，原告李庆红主体不适格，李庆红并非藏运奇家庭成员，依我国继承法、婚姻法之相关规定，李庆红不符合该身份；李庆红非买卖合同标的物的所有权人；李庆红作为确权之诉的主体不适格，合同无效之诉的当事人应限定在合同当事人双方，除非存在恶意串通损害第三人利益的情形，本案不存在此情形；第二，李庆红诉状中陈述不实，非客观事实，据藏金花陈述可知，二被告所签合同有效，不存在无效之情形，李水廷已交付30万元房屋买卖款，李水廷原有宅基地在分家析产时已分给其大儿子，故可在本村继续申请购买宅基地。另外，二被告所签为房屋买卖协议而非宅基地协议，故无论李水廷在本村中是否有宅基地，不妨碍其可在该村购买房屋的权利和能力。
被告李水廷为支持自己的主张，提供了如下证据；
1、二被告签订的房屋买卖合同一份，用以证明本案讼争房屋系李水廷购买所得；
2、藏运奇遗嘱公证书一份；
3、崔海河及杨炳全证明各一份；
4、当庭提交涉县农村宅基证随房转移审批表，用以讼争房产正在办理过户手续；
5、当庭提交李花魁证明，用以证明李花魁的木工工资是由藏运奇给了李庆红后，由李庆红转交给李花魁的；
6、证人崔海河当庭证人证言。证人崔某某，其于2009年到2012年春担任西岗村村主任，2012年春开始担任西岗村副主任。2011年春天时，藏运奇与李水廷协商买卖藏运奇房产的事儿，让其、陈玉荣、李虎廷作为中人，李水廷把钱给了藏运奇，关于给原告李庆红出具证明，是因李庆红一直上访，但此情况我们并不太清楚。
本院向证人崔海河宣读李水廷提交其出具的书面证言，内容为“我当时任村委会主任，比较清楚当时的情形。当时村委会同意藏运奇卖给李水廷房屋，认可以上买卖合同的效力。李水廷当时分家析产没有宅基地，藏运奇又因为女儿、女婿不付赡养义务，生活困难，所以才卖了房屋。当时房屋价款为30万元，李水廷当场现金给清了藏运奇，藏运奇也把钥匙交给了李水廷。另外，2012年3月份我村村委会改选之前，我一直担任村委会主任，据我所知，2012年2月份，西岗村委会并没有向涉县人民政府提出过申请更正”，证人崔海河认可上述证言系其出具。证人崔海河承认李庆红提供的2011年9月28日西岗村委会证明系村委会出具。
7、证人陈玉荣当庭证人证言。证人陈某某，2011年农历5月初4日，藏运奇与李水廷买卖藏运奇房屋，我和李虎廷、崔海河作为中人，李水廷给了藏运奇30万元，藏运奇将钥匙交给李水廷，当时藏金花与李庆红并未在场。
被告藏运奇辩称，同意李水廷的答辩意见。另外，第一，本案中所涉房产户主为藏运奇，我将自有财产卖于李水廷，与他人无关，他人不得干涉；第二，二被告签定协议后，双方按协议履行义务，李水廷作为买方，有权使用房屋，李庆红无权要求其腾房；第三，李庆红与藏金花离婚与本案无关；第四，藏金花陈述对卖房知情，李庆红在诉状中陈述不实，应驳回原告诉请。
被告藏运奇为支持其请求，提供了如下证据：
1、村民宅基地审批表及西岗村委会于2011年4月16日和2011年5月15日出具的证明两份，用以证明房产所有人为藏运奇，李庆红不具有原告主体资格；
2、公证书一份，用以证明藏运奇撤销遗嘱，房产归藏运奇一人所有，藏运奇有处分权；
3、房屋买卖合同，用以证明藏运奇将房产卖于李水廷；
4、收据九份及李张军证明一份，用以证明房产全部由藏运奇一人投资，藏运奇对房产有完全处分权；
5、李恩元证明，用以证明李庆红从李恩元处领走藏运奇存款1万元本息；
6、崔海河证明，证明内容同李水廷提交的崔海河证人证言；
7、2011年11月9日西岗村委会证明一份，用以证明藏运奇是在女儿、女婿不履行赡养义务情况下将房产变卖；
8、藏金花证明，用以证明房产为藏运奇一人所有、建房均由藏运奇出资、卖房时藏运奇事先告知李庆红和藏金花并且其二人同意；
9、票据，用以证明李庆红与藏金花共同生活期间，不履行扶养义务。
经质证，被告李水廷对原告李庆红提供的证1中批准通知书真实性无异议，对整个宅基地的申请及批准真实性无异议，申请人及户主均为藏运奇，故藏运奇为宅基地实际使用人，李庆红系藏运奇女婿，登记表家庭成员一栏中虽有李庆红，但依据婚姻法及继承法，李庆红非合法家庭成员，不享有家庭财产任何权利，证1中西岗村证明，证明李庆红上缴过宅基地款，对真实性有异议，据二被告陈述可知，与2002年7月4日收到藏运奇房基款也相矛盾，李庆红交款是虚假的；证2的真实性无异议，但不具有关联性；证3中所有收条的真实性均有异议，形式不具有合法性，均不真实，电炒锅收据与本案无关联性，时间为2011年，也不是建房时间；李花魁证明非由其出具；有一半单据，无法证实其客观性及关联性；对借条的真实性有异议，不显示借款人及用途，无法证明与本案的关联性，对王素平借条真实性有异议，关联性有异议；证4与本案的关联性有异议，藏金花否认报过案，应同时出具详细出警记录；证5真实性有异议，与客观事实不符，李水廷现无其他宅基地，且该证明形式不合法，系先加盖公章后书写的，崔海河不是法定代表人；证6真实性有异议，证据合法性有异议；证7中电费收据的关联性有异议，对“线、开关”收据真实性、关联性有异议，对新农合单据真实性无异议，但对关联性有异议；证8-9超出举证期限，且与本案无关联性。
被告藏运奇对李庆红提供的证1批准通知书真实性无异议，关联性有异议，对西岗村2002年交款收据真实性无异议；对西岗村委会2011年8月12日出具的证明关联性有异议；对西岗村2011年9月23日证明有异议，与李水廷意见相同；2011年9月21日西岗村委会证明有异议，证1中其余证据真实性无异议；证2真实性无异议，关联性有异议，李庆红户口页落户原因为夫妻投靠，可见其并非房产共有人，而是婚后住在藏运奇家；证3中所有证据真实性有异议，所有出具人未出庭，且无法证明用于本案讼争房产；证4真实性有异议，该证明程序违法，应提供当时的记录；证5-6真实性有异议，系伪造，与事实不符；证7关联性有异议，电费收据不能证明用于建房时间，对剩余收据的关联性有异议；证8与本案无关联；证9超出举证期限，不予质证。
李庆红对李水廷提供的证1合法性提出异议，剥夺了其他共有人的使用权；证2真实性无异议，但立遗嘱人仅能处分其个人财产，无权处分其他共有人的财产；证3待证人出庭时一并质证；证4-5当庭提交，不予质证；证6崔海河作为买卖合同的中间人只能证明合同双方鉴于买卖意向签定合同，但其对买卖合同的合法性并不清楚；证7陈玉荣证言除与对崔海河证言质证意见相同外，该证人不能证明李庆红、藏金花是否同意出售该房产，故不能证明二被告房屋买卖的合法性，杨炳全因未出庭，对其证言不予质证。藏运奇对李水廷提交的证据均无异议，能证明二被告所签合同有效，另外，李水廷提交的李花魁证明与李庆红提交的李花魁证明相矛盾，李水廷证据在后，应以此证据为准。
李庆红对藏运奇提供的证1无异议；对证2-3公证书和房屋买卖合同的质证意见与对李水廷提交的公证书和房屋买卖合同的质证意见相同；证4中水泥15吨收据无日期、无公章，对真实性有异议；水泥7吨收据，石子42方、栏杆、抹墙收据与前述质证意见相同；木材2.3方、钢筋、砖3张收据无客户姓名，对真实性提出异议；2006年12月3日收据真实性提出异议，因当时尚未建房；李张军收条无日期、无印签，对真实性有异议；证5无异议，但此款系在建房期间领取并用于建房；证6未写出具日期，且内容部分不真实；证7虽加盖村委会公章，但无法定代表人签字，“藏风其”并非藏运奇姓名；证8非藏金花真实意思表示，与藏金花得知房屋被卖后报警之事相互矛盾，另外，藏金花有书写能力，但此件为打印件；证9中2011年7月27日二张收据姓名为张四凤，与本案无关；对2010年9月10日证明条真实性有异议，因无公章及手印，其余票据亦与本案无关。李水廷对藏运奇提供的证1真实性、客观性均无异议，宅基地申请人为藏运奇，其应为宅基地使用权人；对证2-3均无异议，公证书中提到撤销遗嘱，藏运奇对其房产有完全处分权；证4-9均无异议，且证明房屋的投资及使用权人为藏运奇。
经审理查明，原告藏金花与李庆红系夫妻关系，二人系被告藏运奇女儿、女婿。1999年12月19日，原告藏金花与李庆红登记结婚。2000年3月15日，原告李庆红因夫妻投靠由山西省左权县麻田赤上村到涉县涉城镇西岗村落户。2000年10月24日，原告藏金花生长女李左丽。2002年6月25日，三原告和被告藏运奇一家四口人因住房紧张向政府申请批划宅基地。2005年4月25日，涉县人民政府批准了藏运奇（张风其）的申请，颁发了涉农宅（2004）02033号宅基地批准通知书，同意该户占用非耕地2分5厘作为宅基地。2007年李庆红主持在该宅基地上建造了约300平方米的房屋。2011年6月5日，藏运奇在中间人李虎廷、陈玉荣、崔海河见证下，与李水廷签订房屋买卖合同，以30万元的价款将该房产转让给李水廷。2011年6月10日，藏金花发现房屋转让后，与李水廷发生纠纷，向涉县公安局城关派出所报案。为避免双方生气，西岗村委会出面协调，双方暂不入住此房屋，先把房屋锁住，钥匙由西岗村村委会保管，双方到法院进行诉讼。本案争议房屋现由李水廷居住。
另查明，西岗村委会分别于2011年9月9日和2011年9月28日出具证明，内容分别为“李水廷在我村有宅基地一处，我村在2009年拆迁补偿李水廷宅基地两个二分宅基地，现有二分宅基地两个”；“1999年李庆红（云）与藏运奇（张风奇、张风其）之女藏金花（张金花）登记结婚后到藏家当上门女婿。2000年李庆红与藏金花生育长女李左丽（利），2002年因其一家四口人住房紧张，申请了宅基地，2005年涉县政府给其一家颁发了以藏运奇（张风其）为户主的涉农宅（2004）02033号宅基地批准通知书，面积为2分5厘。2007年，李庆红一家共同投资在该宅基地上建造了约300平方米房屋，并全家在此共同居住”。2012年2月1日，因涉农宅（2004）02033号村民宅基地审批表和批准通知书所填写的户主和家庭人口的姓名与身份证、户口簿不符，西岗村委会、涉城镇人民政府向县政府提出更正申请。2012年4月12日，涉县人民政府经审核颁发了以藏运奇为户主，藏运奇、李庆红、藏金花、李左丽为家庭成员的涉农宅（2011）02194号《农村宅基地批准通知书》。藏金花曾于2012年7月11日向本院起诉离婚，本院于2012年8月20日判决不准离婚。本案经本院多次调解，当事人不能达成协议。
本院认为，当事人对二被告签订房屋转让合同的事实没有异议，此事实应予认定。当事人在李庆红的原告主体资格、二被告之间签订的房屋买卖合同的效力以及被告李水廷是否应腾出争议房屋的问题上争议较大，此也是本案的三个争议焦点。
关于李庆红的原告主体资格问题，实际是李庆红是不是本案房产共有人的问题，就本案李庆红提供的《涉县村镇居民建房用地申请书》、（2004）02033号《村民宅基地审批表》、涉城镇西岗村民委员会信笺（藏运奇家庭人口及人均面积情况）等证据情况看，申请书和审批表家庭成员一栏均填写有李庆红的名字；西岗村委会也于2011年9月28日出具证明，对原告包括李庆红在内一家四口人申请宅基地和共同投资建房过程进行了说明；同时，藏运奇在庭审时也承认建房由李庆红主持，因此，李庆红作为房产共有人，与本案有直接利害关系，其有资格作为原告提起诉讼。藏金花虽在本次庭审时陈述“申请宅基地是在1996年，当时家里就我爸（一个人）。建房时李庆红未出钱，都是我爸（藏运奇）出的钱，卖房子是经过我们全家同意的”，但该陈述明显与前述申请书和审批表中申请时间和家庭成员的记载相矛盾，也与藏金花发现房屋转让后，与李水廷发生纠纷，向涉县公安局城关派出所报案的行为相矛盾，因此，藏金花的陈述不能认定。二被告认为李庆红没有原告主体资格，所提交的证据不能否定李庆红前述证据，因此，二被告此主张不能成立。
有关二被告之间签订的房屋买卖合同的效力问题，原告李庆红主张二被告之间签订的房屋买卖合同无效，理由有二：一是二被告所签合同处分的是原告一家人的共有房产；二是西岗村委会出具证明证实李水廷在本村已有2处宅基地，再向藏运奇购买1处宅基地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第62条第1款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”的强制性规定，二被告所签房屋买卖合同依法当然无效。原告李庆红以上述两个理由主张合同无效，不仅提供了宅基地手续及西岗村委会证明予以佐证，还提供了法律依据，所以，李庆红合同无效的主张，应予支持。二被告所交证据不能否定李庆红提供的宅基地手续及西岗村委会证明，因此，二被告主张签订的房屋买卖合同有效，不予支持。
至于被告李水廷是否应腾出争议房屋的问题，李水廷虽与藏运奇签订了房屋买卖合同，并且现占有讼争房屋，但因二被告所签房屋买卖合同无效，并且李水廷未办理宅基地及房屋过户手续，对讼争房屋不享有物权，李庆红作为房产共有人，请求李水廷腾出讼争房屋，应予支持。关于藏运奇因房屋买卖从李水廷处取得的30万元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，藏运奇应将因该合同取得的30万元返还给被告李水廷。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决如下：
一、确认被告藏运奇与被告李水廷之间签订的房屋买卖合同无效；
二、被告李水廷于本判决生效后五日内腾出在西岗村的涉农宅（2011）02194号（原为（2004）02033号）宅基地上房屋，返还给原告李庆红、藏金花、李左丽和被告藏运奇；
三、被告藏运奇于本判决生效后五日内返还被告李水廷300000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5800元，由被告藏运奇与被告李水廷各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。
审 判 长 樊永成
审 判 员 李艳敏
人民陪审员 杨书亮
二〇一三年四月一日
书 记 员 秦 静
附相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
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