湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初6387号
原告上海锦日物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市天心区黄兴中路88号平和堂商贸大厦6楼。
法定代表人殷宝林，系公司总经理。
委托代理人李娟，湖南方哲律师事务所。
委托代理人关雅芬，女，1983年6月10日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系公司员工。
被告姚协军，男，1969年7月3日出生，汉族，住长沙市岳麓区，
委托代理人廖东明，江西赣宁律师事务所律师。
委托代理人郭创奇，湖南弘一律师事务所律师。
余勇华，男，1976年6月9日出生，汉族，住。原，
原告上海锦日物业管理有限公司长沙分公司（以下简称“锦日物业公司”）诉被告姚协军、第三人余勇华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案受理后，依法由审判员杨玮于2017年9月28日、2017年10月18日适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员段腾腾担任法庭记录。原告锦日物业公司的委托代理人李娟、关雅芬，被告姚协军及其委托代理人廖东明、郭创奇到庭参加了诉讼。第三人余勇华经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告锦日物业公司诉称：2016年7月18日，被告姚协军与第三人业主余勇华签订了《场地租赁合同》，承租余勇华名下位于长沙市岳麓区铺面用于经营“绿地一号餐厅”。双方约定，被告须在每季度末月25日前缴纳下季度的租金及物业管理费，合同期限为6年。从起租日起，被告就不曾向原告缴纳过物业管理费及原告为被告代缴的水电、空调费。2017年1月份，被告经营不善导致“绿地一号餐厅”关闭停业，原告多次催促被告缴纳拖欠的物业管理费、水电费、空调费合计82344元，但被告仍拒不缴纳，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。综上，为了维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求依法判决：一、被告向原告支付拖欠的自2016年8月1日至2017年5月31日物业管理费本金27890.4元，违约金11546.63元，合计为39437.03元；二、被告向原告支付拖欠自2016年8月26日至2017年1月25日由原告代缴的水电、空调费本金54453.6元，违约金25141.43元，合计为79595.03元；三、本案诉讼费用全部由被告承担。
被告姚协军辩称：一、原告故意隐瞒部分事实。被告并没有拒付物业费及水电空调费的主观恶意，也曾主动与原告协商并要求核算数额，但原告均予拒绝，导致被告缺乏支付依据，无从支付。二、原告诉求支付物业费违约金和水电空调费违约金没有事实、法律依据。被告没有拒付相关费用的主观恶意，原告存在重大过错，同时对于水电空调费的违约金，双方亦无任何约定。被告与业主余勇华签订的《场地租赁合同》中明确约定须在每季度末月25日前缴纳下季度的租金及物业费，故被告不应承担按月支付物业费的违约金。三、水电空调等费用计算方式及数额不实。原告仅提供部分水电费发票，而未提供其他月份的发票进行核算，有意隐瞒水电费核算依据，应承担举证不利的后果。原告于2017年1月份就已将经营的“绿地一号餐厅”关闭，2月份水电公摊费用不应支付，滞纳金更无任何依据。专用电梯费、油烟风机费等，原告没有提供任何证据证明，无法核算，应承担举证不利的后果。四、原告不应承担被锁门期间物业费。在庭审过程中，原告变更第一项诉讼请求中的物业管理费违约金为9433.25元。
第三人余勇华书面述称：2016年7月18日，第三人与被告签订了《场地租赁合同》，由被告承租第三人位于长沙市岳麓区银杉路31号中央广场302室房屋，并约定由被告在每季度末月25日前向原告缴纳下季度的物业费。后由于被告经营不善，无力继续租赁该房屋，第三人与被告于2017年5月31日签订《和解协议》，约定被告负责向原告缴纳该房屋的物业费27890.4元（暂算至2017年5月30日）、水电空调费54851元（暂算至2017年2月底）。
经审理查明：原告系上海锦日物业管理有限公司在长沙的分公司。2013年3月1日，上海锦日物业管理有限公司（乙方）与绿地地产集团长沙置业有限公司签订（甲方）《前期物业管理服务合同》，约定上海锦日物业管理有限公司为长沙绿地中央广场项目所辖的写字楼及商业区提供物业服务，商业区物业管理服务费按建筑面积3元/平方米·月计算。甲方分批通知业主入伙，物业管理服务费收取起始日为甲方书面通知业主入伙之日起计收。物业管理服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为当月的10日前，逾期未交纳有关费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起按每天应交款的千分之三交纳违约金。
第三人余勇华系长沙市岳麓区商铺的业主。2016年7月18日，被告姚协军（乙方）与第三人余勇华（甲方）签订《场地租赁合同》，由乙方承租上述场地开设商店，租期六年，场地建筑面积为929平方米。合同约定，2016年8月1日为起租日，给予乙方一个月的免租装修期，不计租金，但乙方需支付实际发生的物业管理费、能源费、清洁费等其他费用。乙方采取先交后租的方式按每季度向甲方支付租金，乙方须在每季度末月25日前缴纳下季度的租金及物业管理费。上述租赁合同签订后，被告于2017年8月1日入驻涉案商铺，并开设“绿地一号餐厅”。后因被告未缴纳相应物业管理费、水电、空调费，原告于2017年2月21日将涉案商铺上锁。
2017年5月31日，被告姚协军（乙方）与第三人余勇华（甲方）签订《和解协议》，协商解除了上述租赁合同，协议第五条还约定：“乙方保证物业费、水电空调费82741.4元（包含物业管理费暂算至2017年5月30日27890.4元、水电空调费暂算至2017年2月底54851元，暂共计82741.4元）由乙方负责缴纳，并保证甲方在2017年6月2日之前得到物业管理公司的上述物业管理相关费用已缴纳完毕的确认文书。乙方自行解决与物业公司之间的纠纷，甲方提供力所能及的便利。”上述协议签订的当日，被告即搬离涉案商铺场地。
另查明：1、原告明确：水费包括“室内水费”3269元及“室外分摊水费”3287元两部分。被告对涉案商铺室内产生水费3269元予以认可；2、原告明确：电费包括“室内产生的电费”18365元及“室外分摊电费”30503元。“室内产生的电费”包括室内实际使用的电费18365元、室内实际使用空调费19726元；“室外分摊电费”包括公共电费3559元、专用电梯电费1554元、油烟风机的电费5664元；原告诉请中“空调费”即“室内实际使用空调费”19726元。被告对“室内实际使用的电费”18365元予以认可。3、被告对涉案商铺建筑面积为929.68平方米，物业管理费的计算标准每月3元/平方米予以认可。
上述事实，有当事人当庭陈述，当事人提交并经庭审质证的《前期物业管理服务合同》、《场地租赁合同》、《和解协议》、代缴水电费和空调费的发票等证据予以证明，本院予以确认。第三人余勇华经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未在本院指定的举证期限内提交证据及书面质证意见，视为放弃质证、举证的权利。
本院认为，上海锦日物业管理有限公司与长沙绿地中央广场项目开发商绿地地产集团长沙置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》、被告姚协军与第三人余勇华签订的《场地租赁合同》均是各方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。第三人余勇华作为长沙市岳麓区商铺的业主，将上述商铺出租给被告姚协军，双方约定由被告缴纳实际发生的物业管理费、能源费、清洁费等其他费用，故《前期物业管理服务合同》对承租人即被告具有约束力。原告作为上海锦日物业管理有限公司在长沙的分公司依照该合同约定向被告提供了物业管理服务，被告应向原告按时足额交纳物业管理服务费用。
关于原告主张被告支付拖欠的自2016年8月1日至2017年5月31日物业管理费。对此，本院认为，在庭审过程中，被告对涉案商铺建筑面积为929.68平方米，物业管理费的计算标准每月3元/平方米予以认可，另根据庭审查明的事实可知，涉案商铺于2017年2月21日被原告上锁，此后被告并未实际使用涉案商铺，故本院确认，被告应支付原告自2016年8月1日起至2017年2月21日止物业管理费18686元[（3元×929.68平方米×6个月）＋（3元×929.68平方米÷30天×21天）=18686元]。
关于原告主张被告支付拖欠的自2016年8月26日至2017年1月25日由原告代缴的水电、空调费。原告明确：水费包括“室内水费”3269元及“室外分摊水费”3287元两部分。电费包括“室内产生的电费”18365元及“室外分摊电费”30503元。“室内产生的电费”包括“室内实际使用的电费”18365元、“室内实际使用空调费”19726元；“室外分摊电费”包括公共电费3559元、专用电梯电费1554元、油烟风机的电费5664元；原告诉请中“空调费”即“室内实际使用空调费”19726元。第一，关于“室内水费”3269元及“室内实际使用的电费”18365元。在庭审过程中，被告对该两部分费用予以认可，本院对此予以确认。第二、关于“室外分摊水费”3287元及“室外分摊电费”30503元。原告在庭审过程中明确：“上述两笔费用体现在《商业裙楼各分户水费分摊明细》及《商业裙楼各分户电费分摊明细》中，该水费及电费分别按照每月产生的水费、电费总额除以总的建筑面积乘以被告涉案商铺的建筑面积再乘以天系数计算出来的”。本院认为，依据原告提供的五份《商业裙楼各分户水费分摊明细》及五份《商业裙楼各分户电费分摊明细》，该十份明细表中标注的“总建筑面积”数额均存在差异。对于存在差异的原因，原告明确系因在“商业裙楼”内各商户存在新入场或退场导致实际开业经营的面积变化。而对上述情况，原告未提供证据予以证明。之后本院另行指定举证期限要求原告补充提交证据，同时向原告释明是否就上述费用申请司法鉴定，但原告未在指定期限内补充提交证据及申请司法鉴定，故对该两部分费用，本院不予支持。第三，关于“室内实际使用空调费”19726元。原告提供2016年11月至2017年1月三份《上海锦日物业中央空调计费单》予以证明，本院认为，该计费单系原告自行制作完成，无法证实被告实际产生的空调费数额。本院另行指定举证期限要求原告补充提交证据，同时向原告释明就该部分费用是否申请司法鉴定，但原告未在指定期限内补充提交证据及申请司法鉴定，故对原告主张的该部分费用，本院亦不予支持。
关于原告要求被告支付因拖欠物业管理费、水电费、空调费而产生的违约金问题。原告主张依据《前期物业管理服务合同》约定，被告没有按时交纳物业管理费、水电费、空调费，故应支付相应违约金。被告则抗辩称曾多次主动与原告进行协商，但原告拒不提供相关数据予以核算，同时在未经通知同意的情况下擅自将涉案商铺上锁，致使被告缴费搁置，故不应支付违约金。对此，本院认为，在庭审过程中，原告认可确实存在将涉案商铺锁门的情形，本院考虑上述因素及被告因原告逾期交纳费用给被告造成的损失大小，从公平原则及诚实信用原则出发，酌情被告向原告支付逾期缴纳物业管理费、水电费的违约金6000元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告姚协军在本判决生效之日起十日内支付原告上海锦日物业管理有限公司长沙分公司自2016年8月1日起至2017年2月21日止的物业管理费18686元、水费3269元及电费18365元；
二、被告姚协军在本判决生效之日起十日内支付原告上海锦日物业管理有限公司长沙分公司逾期交纳物业管理费、水电费的违约金6000元；
三、驳回原告上海锦日物业管理有限公司长沙分公司其他诉讼请求。
如果被告姚协军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取1340.5元，由原告上海锦日物业管理有限公司长沙分公司负担796.5元，被告姚协军负担544元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 杨 玮
二〇一八年二月八日
书记员 段腾腾