北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民再58号
上诉人（原审原告）北京崇学博大文化发展中心，住所地北京市海淀区大有庄**号院平房。
法定代表人侯东锋，经理。
委托代理人王海，北京市中济律师事务所律师。
上诉人（原审被告）王瑾，女，1943年12月15日出生。
上诉人（原审被告）张虎林，男，1938年8月8日出生。
委托代理人唐沂军，北京京创律师事务所律师。
原审第三人北京市海淀区中关村第一小学，住所地北京市海淀区中关村南二街*号。
法定代表人刘畅，校长。
委托代理人邹晓莉，北京人富律师事务所律师。
委托代理人郭肖健。
北京崇学博大文化发展中心（以下简称崇学博大中心）与王瑾、张虎林、北京市海淀区中关村第一小学（以下简称中关村一小）占有排除妨害纠纷一案，崇学博大中心与王瑾、张虎林均不服北京市海淀区人民法院作出的（2015）海民再初字第00013号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。崇学博大中心法定代表人侯东锋、委托代理人王海，王瑾，张虎林之委托代理人唐沂军，中关村一小之委托代理人邹晓莉、郭肖健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
崇学博大中心向北京市海淀区人民法院诉称，2007年7月19日，崇学博大中心与北京市海淀区北宫门小学（以下简称北宫门小学）签订房屋租赁合同，约定由崇学博大中心租赁海淀区大有庄25号院（两处院）1000多平米。用作办公居住；租期自2007年7月19日至2016年12月30日，租金是2007年9月30日前交纳2万元，2008年1月20日前交纳2万元，2008年6月30日前交纳5万元；从2009年1月1日起，每年交纳上半年租金5万元，6月30日交纳下半年租金4万元（前院租金5万元每年，后院租金4万元每年），以此类推，直至合同到期。合同签订后，崇学博大中心即进驻大有庄25号院平房，并对院落进行清理装修，按约定交纳租金。王瑾、张虎林于2007年10月初，未经崇学博大中心同意，侵占了后院，经崇学博大中心多次劝告和清退，王瑾、张虎林无理霸占房屋至今，请求判令：王瑾、张虎林停止侵占房屋行为，排除妨碍，并搬出海淀区大有庄25号院平房（后院）；王瑾、张虎林赔偿因其侵占房屋期间（2007年10月至2014年4月）造成的经济损失13万元（6.5年＊2万元每年），并按照2万元的标准继续赔偿经济损失至其完全搬出为止。
王瑾、张虎林辩称，崇学博大中心与北宫门小学的租赁合同是不真实的，合同签订时崇学博大中心根本就没有成立。我们现在使用的海淀区大有庄25号院的后院是我们从北宫门小学承租的，是王瑾当时委托侯东锋去北宫门小学办的租赁手续。房子租下来后，我们又分租给了侯东锋一部分。我们已将房租交给了北宫门小学，但学校不收我们的房租。另外，本案原审系租赁合同纠纷，现发回重审后变更为侵权之诉，不符合民事诉讼法和最高人民法院关于再审案件的司法解释，本案应该驳回崇学博大中心的起诉，不同意对方的诉讼请求。
第三人中关村一小述称，北宫门小学自2011年并入中关村一小后，其管理的资产才由中关村一小接管。因此我方对双方争议的事实并不清楚。但现在就北京市海淀区大有庄25号院的后院我方正在与崇学博大中心履行房屋租赁合同，至2016年到期，到期后我方会将上述房屋收回，按照现在的政策是不允许再出租的。
北京市海淀区人民法院经审理查明：2007年9月27日，崇学博大中心在工商部门注册登记成立。崇学博大中心在本案诉讼中向法院提交两份合同：一是房屋租赁合同条款，主要内容为：北宫门小学出租位于北京市海淀区大有庄25号院（两处院）房屋约1000多平方米给崇学博大中心办公、营业、居住所使用；租期从2007年7月19日至2016年12月30日；2007年9月30日前交纳租金2万元，2008年1月20日前交纳2万元，2008年6月30日前交纳5万元；自2009年1月1日起每年交纳上半年租金5万元，于6月30日交纳下半年租金4万元；崇学博大中心正在办理有关工商执照、公章等，由其准法人侯东锋签字生效，等公章办理完毕后再加盖公章同样生效。该合同落款处有北宫门小学和崇学博大中心的公章，并有朱兰兰和侯东锋的签字，落款处的签订时间为2007年7月19日。二是房屋租赁合同补充条款，主要内容为：北宫门小学出租位于北京市海淀区大有庄25号院（北院）所有房屋给崇学博大中心办公、居住使用，租期自2007年7月19日至2016年9月30日，每年租金共4万元，于9月30日交纳租金2万元，于12月30日交纳租金2万元；崇学博大中心正在办理有关工商执照、公章等，由其准法人侯东锋签字生效，等公章办理完毕后再加盖公章同样生效。该补充条款落款处有北宫门小学的公章和朱兰兰以及侯东锋的签字，落款时间为2007年7月19日。
第三人中关村一小向法院提交房屋租赁合同条款复印件及房屋租赁合同补充条款原件。前者与崇学博大中心提交之房屋租赁合同条款内容一致；后者在房屋坐落位置上并未说明“（北院）”，其他内容一致。同时，中关村一小说明现正在履行上述两份合同。崇学博大中心对中关村一小提交的上述两份合同的真实性表示认可。
经法院调查，北京市海淀区教育委员会下属学校后勤管理中心处存档一份房屋租赁合同条款复印件，主要内容为：北宫门小学出租位于北京市海淀区大有庄25号院（两处院）房屋约394.3多平方米给崇学博大中心办公、营业、居住所使用，租期从2007年7月19日至2016年9月30日；2008年6月30日前交纳租金5万元，自2009年1月1日起每年交纳上半年租金5万元，于6月30日交纳下半年租金4万元；崇学博大中心正在办理有关工商执照、公章等，由其准法人侯东锋签字生效，等公章办理完毕后再加盖公章同样生效。该合同落款处有北宫门小学和崇学博大中心的公章，并有朱兰兰和侯东锋的签字，落款处的签订时间为2007年7月19日。该中心房屋产权管理科负责人表示上述房屋租赁合同是北京市海淀区教育委员会作为产权人存档的合同，但只有复印件，作为产权人的北京市海淀区教育委员会认可上述合同正在履行中，合同到期之后，北京市海淀区教育委员会会通过中关村一小收回上述房屋并不再出租。
庭审中，王瑾、张虎林对崇学博大中心以及中关村一小提交的合同的真实性均提出异议，并认为北宫门小学的公章系2009年更换后的公章，申请对上述合同上的公章与北宫门小学2009年更换后的公章是否一致进行鉴定。原审中，法院传唤该合同的签字人原北宫门小学校长朱兰兰到庭作证。朱兰兰到庭承认上述合同的真实性，但表示该出租合同是倒签的，位于北京市海淀区大有庄25号院（以下简称大有庄25号院）分为前后两个院，2007年和侯东锋签了后院的出租合同，2008年又和侯东锋签了前院的出租合同，此后才又签订了涉及大有庄25号院前后两院的此份合同，租金共计9万元，其中后院4万元，前院5万元。朱兰兰又表示北宫门小学在学校移交工作中，不慎将与崇学博大中心所签的房屋租赁合同原件丢失。同时，朱兰兰陈述在交纳第一笔房屋租金是王瑾和侯东锋是一起来的，租房时也是王瑾和侯东锋一起来的，侯东锋是受王瑾委托为王瑾办事。朱兰兰同时表示全部房子是租给崇学博大中心了，合同的签字人是侯东锋。
原审中，王瑾提交朱兰兰所写的证明一份，内容为：“2007年，老王与小侯来交大有庄25号院租房款20000元，做为租房款的一部分，特此证明。”朱兰兰对该证明的真实性表示认可，并确认“老王”即王瑾，“小侯”即侯东锋。王瑾主张上述20000元系其交给侯东锋并委托侯东锋转交给北宫门小学的房租款。侯东锋对上述证明的真实性认可，对上述20000元系王瑾所出亦无异议，但认为这是王瑾交给崇学博大中心的2007年的房租，后由侯东锋和王瑾一起交给北宫门小学作为房租的。
2007年10月28日，侯东锋收到王瑾的房租费、装修费和锅炉费共计56000元。侯东锋主张上述56000元中有20000元是朱兰兰上述证明上所述其与王瑾一起去北宫门小学所交的20000元，但侯东锋就其上述主张，未提交证据证明。
大有庄25号院的房屋产权人为北京市海淀区教育委员会，上述房屋曾由北宫门小学管理使用。2010年5月19日，北京市海淀区机构编制委员会同意北宫门小学并入中关村一小，且北宫门小学原有各种资产全部归中关村一小统一管理。
崇学博大中心向法院提交房租收据、发票，证明其一直在交纳大有庄25号院的租金直至2014年，前后院租金共计每年9万元。中关村一小对于崇学博大中心向其交纳租金的事实并未提出异议。根据法院调查的情况，中关村一小确实一直在按年度收取崇学博大中心关于大有庄25号院的租金。
另查，大有庄25号院的实际面积与崇学博大中心所提交租赁合同上确认的面积不相符，该租赁合同也与法院从中关村一小调取的保存在该学校的上述租赁合同在具体文字上存在差异。原一审庭审中，朱兰兰认为上述差异是客观存在的，表示上述合同均是真实的。
再查，大有庄25号院分为南院和北院两个院，崇学博大中心与王瑾、张虎林均认可其存在争议的为后院，且均认可后院的租金为每年40000元。侯东锋主张王瑾、张虎林于2007年10月即搬入大有庄25号院后院居住，并一直占有使用至今。王瑾、张虎林主张其在2007年9月即进入大有庄25号院居住。王瑾、张虎林主张其现占有并使用后院的北房三间、东房一间、西房三间和南房一间，崇学博大中心认为王瑾、张虎林除占有使用上述房屋外，另占有使用北房西侧的过道、过道北侧的卫生间和西南角的一个储物间，王瑾、张虎林认为上述空间属于搭建的临时建筑，且并未独自占有使用。
上述事实，有各方当事人陈述、房屋租赁合同条款、证人证言、证明、收条、收据记账凭证、发票记账联、海编委发（2010）19号文件、（2010）海民初字第11126号案件庭审笔录等卷宗档案、本案重审询问笔录、调查笔录、庭审笔录等证据在案佐证。
北京市海淀区人民法院认为：本案的争议焦点是哪方为大有庄25号院的承租人。本案中崇学博大中心出示的房屋租赁合同条款及补充条款，与作为涉案出租房屋的管理权人以及产权人处的房屋租赁合同条款及补充条款在内容上虽存在部分出入，但上述合同的整体内容并无抵触，且作为合同签署人的证人朱兰兰对内容出入部分给予了合理解释，房屋现出租人中关村一小对此亦无异议；另外，崇学博大中心一直作为大有庄25号院全部房屋的承租人履行交纳租金的义务，作为合同相对方的北宫门小学以及其权利义务继受人中关村一小对合同履行情况亦无异议，因此从合同整体内容的一致性、房屋出租人与承租人的合意、房屋产权人的认可以及合同履行等情况综合考虑，崇学博大中心租赁大有庄25号院全部房屋的事实应予确认。王瑾、张虎林主张其委托侯东锋向北宫门小学承租了大有庄25号院后院，但并未提交充分证据予以证明，法院对此不予采信。关于王瑾、张虎林提出的房屋租赁合同条款上北宫门小学的公章是否系北宫门小学2009年更换后的公章的鉴定申请，法院认为，因为崇学博大中心与北宫门小学关于大有庄25号院的租赁合同系从2007年开始实际履行，且作为现出租人的中关村一小和产权人北京市海淀区教育委员会对上述租赁合同并无异议，故王瑾、张虎林的鉴定申请不能证明其主张的事实，法院对其鉴定申请不予支持。
崇学博大中心主张王瑾、张虎林于2007年10月进入大有庄25号院居住并一直使用至今，法院对上述时间不持异议。崇学博大中心由于房屋租赁合同对大有庄25号院后院取得合法的占有使用权，王瑾、张虎林提交的证据不足以证明其对上述院落房屋享有合法的占有使用权，因此其占有使用上述院落内房屋的行为对崇学博大中心构成侵权。王瑾、张虎林应当停止侵权行为，崇学博大中心因此受到的损失，王瑾、张虎林应自其侵权行为开始时当予以赔偿。鉴于崇学博大中心、王瑾、张虎林均认可大有庄25号院的后院年租金系40000元，法院对此不持异议。法院根据各方自认的占有使用房屋的具体情况，对王瑾、张虎林每年应当支付的房屋使用费酌定为每年人民币20000元。
由于第三人中关村一小明确表示大有庄25号院的租期到期后将不再续租，而是按照相关政策予以收回管理，故崇学博大中心于大有庄25号院的租赁合同到期后便无需继续向中关村一小交纳租金。因此王瑾、张虎林侵占大有庄25号院后院房屋对于崇学博大中心造成的损失，至迟不超过上述房屋租期到期之日。
崇学博大中心认可2007年其向北宫门小学交纳的2万元租金系王瑾、张虎林向其交纳，法院对此不持异议。崇学博大中心法人代表侯东锋于2007年10月28日向王瑾出具收条，写明收到其房租、装修费和锅炉费共计5.6万元，对此王瑾主张其中2万元为房租，剩余3.6万元系装修费和锅炉费；崇学博大中心主张其中2万元房租系上述其与王瑾一同在2007年交给北宫门小学的租金2万元，但因崇学博大中心并未提交证据证明其主张，法院对此不予认可。鉴于北宫门小学与崇学博大中心订立的房屋租赁合同条款中约定了崇学博大中心需对房屋和院落投入资金进行修缮和装修后才能入住，且崇学博大中心未提交证据证明其与王瑾、张虎林之间就装修费和锅炉费的承担有约定，故法院认为崇学博大中心应当承担相应装修费用，王瑾向崇学博大中心支付的装修费和锅炉费共计36000元，应当由崇学博大中心返还，在房屋使用费中予以折抵。
依据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，北京市海淀区人民法院作出（2015）海民再初字第00013号民事判决：一、被告王瑾、张虎林于本判决生效之日起三十日内腾退位于北京市海淀区大有庄25号院后院的全部房屋，将房屋交付原告北京崇学博大文化发展中心使用。二、被告王瑾、张虎林按每年二万元的标准向北京崇学博大文化发展中心支付房屋使用费，自二〇〇七年十月起至被告王瑾、张虎林实际搬出之日止，至迟不超过北京崇学博大文化发展中心与北京市海淀区北宫门小学签订的第一份房屋租赁合同约定租赁期满时。三、被告王瑾、张虎林已经向原告北京崇学博大文化发展中心支付的七万六千元从第二项房屋使用费中予以扣除。四、驳回原告北京崇学博大文化发展中心的其他诉讼请求。
崇学博大中心不服原审判决，向本院提出上诉，请求变更原审判决第三项为王瑾、张虎林向崇学博大中心支付的二万元从第二项房屋使用费中予以扣除。理由：一、原判认定王瑾、张虎林交付的款项是7.6万元属于认定事实不清。除2007年10月收到王瑾、张虎林交纳的房屋租金2万元和装修费、锅炉费3.6万元之外，崇学博大中心未收到王瑾、张虎林任何款项。收条中的2万元房屋租金实际上是2007年9月30日，侯东锋带领王瑾一起到北宫门小学交纳的2007年上半年租金。原判认定朱兰兰证明中的2万元与收条中的2万元不是一笔钱，进而推定王瑾、张虎林交纳了总共4万元房租没有事实依据。二、原判将王瑾、张虎林支付的3.6万元装修费、锅炉费折抵房屋使用费，属于适用法律不当。因涉案院落中房屋破烂不堪、无法正常使用，我方承租涉案院落后进行了整体的装修改造并安装了取暖设备。此后，王瑾、张虎林一直占用院落中一半以上的房屋，理应分摊装修费用以及锅炉的购买及安装费用。
王瑾、张虎林辩称，不同意崇学博大中心的上诉请求及理由。原判关于王瑾、张虎林交付崇学博大中心房屋使用费4万元的事实认定是正确的，特别是王瑾向朱兰兰交纳2万元的事实是真实的。关于装修费和锅炉使用费，请法院自由裁定。
中关村一小述称，其对于原判及崇学博大中心的上诉请求及理由不发表意见。
王瑾、张虎林亦不服原审判决，向本院提出上诉，请求撤销原判并判决驳回崇学博大中心的诉讼请求，诉讼费用由崇学博大中心负担。理由：一、原判认定事实、适用法律错误。1、原判案由错误。本案案由应该是占有排除妨害纠纷，但原判确定的案由为房屋租赁合同纠纷，是错误的。2、王瑾、张虎林才是大有庄甲25号院的承租人，崇学博大中心不能证明其有合法的承租权。王瑾、张虎林一直向法院申请对崇学博大中心提交的所有合同文本的公章、形成时间的先后等做司法鉴定，但是法院却以出租人与承租人的合意、产权人的认可及合同履行情况为由不予鉴定。且这六份合同之间也是相互矛盾的，房屋的使用面积等也与事实不符，崇学博大中心要行使诉权，必须先证明其是合法的承租人，但是从本案的事实来看，王瑾、张虎林才是涉案院落的实际承租人。证人朱兰兰称房屋只是租给单位，不租给个人的，但是侯东锋是在承租房屋后才成立的崇学博大中心，所以租房时侯东锋是没有资格租赁房屋的。3、原判认定王瑾、张虎林委托候东锋租赁房屋没有提交证据，否定王瑾、张虎林的承租人身份是错误的，这与原判第五页第一自然段审理查明的部分相矛盾。4、原判篡改2007年10月28日双方当事人的真实意思表示，把王瑾、张虎林支付的锅炉费、全部装修费及房租混在一起，改变了王瑾、张虎林真实承租人的地位，致使判决错误。5、原判引用法律条文错误。原判援用物权法第二百四十五条和《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第三十五条是错误的，与判决不符。二、原审审理程序错误，应驳回崇学博大中心的起诉。1、本案原审是发回重审的案件，属于再审案件，该案只能在原审的范围内审理，但一审法院援用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，是错误的。崇学博大中心最先起诉的案由是房屋租赁合同纠纷，但是检察院抗诉后再审时，案由变成了占有、排除妨害纠纷，明显不符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十三条对于再审案件的审理范围的规定。2、本案在原审时没有第三人，在再审中却出现了第三人，与法律规定不符。3、本案在发回重审期间，代理审判员郭齐在没有组成合议庭之前，两次召集双方当事人交换证据、质证并开展实质性审理工作。在最后一次庭审时，王瑾、张虎林当庭要求其依法回避，审判长口头驳回，王瑾、张虎林再次要求回避，审判长未予明确答复。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误，审理程序不合法，应予撤销并改判。
崇学博大中心辩称，不同意王瑾、张虎林的上诉请求及理由。我方有房屋租赁合同和房租交纳凭证可以证明我方是诉争房屋的承租人。王瑾和侯东锋一起去交纳房租，不能说明就是王瑾委托侯东锋签订合同。
中关村一小述称，其对于王瑾、张虎林的上诉请求及理由不发表意见。
本院经审理查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：崇学博大中心在重审时变更诉讼请求，本案的案由应相应调整为占有排除妨害纠纷，北京市海淀区人民法院虽按照占有排除妨害纠纷进行审理，但在判决书中却未做变更不当，本院予以纠正。
我国合同法规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本案在案的若干份房屋租赁合同均为北宫门小学与崇学博大中心或其法定代表人侯东锋所签，且涉案房屋的原出租人北宫门小学、现出租人中关村一小以及产权人北京市海淀区教育委员会对崇学博大中心的承租人身份均予以认可，故应认定崇学博大中心与原出租人北宫门小学、现出租人中关村一小建立了租赁合同关系，王瑾、张虎林无权干预。王瑾、张虎林主张其为涉案房屋的实际承租人，但其既未向法院提交房屋租赁合同，其承租人身份亦未得到北宫门小学或中关村一小认可，故其该项主张不能成立。王瑾、张虎林亦未提交其他证据证明其对涉案房屋享有合法的占有使用权，故崇学博大中心作为涉案房屋的承租人有权要求王瑾、张虎林腾退占用的房屋并支付使用费。原判根据涉案房屋的租赁价格以及双方当事人自认的占有使用房屋的具体情况，判决王瑾、张虎林按每年20000元的标准向崇学博大中心支付房屋使用费并无不当。侯东锋认可收到王瑾交付的“房租”20000元，该笔款项应从王瑾、张虎林应支付的房屋使用费中扣除。
崇学博大中心主张，侯东锋为王瑾、张虎林出具的收条上载明的20000元“房租”与朱兰兰证明中提到的20000元“房租”系同一笔款项。王瑾、张虎林对此不予认可。崇学博大中心亦未能提交充分证据证明其主张，故应承担举证不能的不利后果。崇学博大中心主张，王瑾、张虎林交纳的装修费、锅炉费共计36000元应由王瑾、张虎林负担，不应在房屋使用费中扣除。对此，本院认为，崇学博大中心未提交充分证据证明双方曾就装修费、锅炉费的承担达成任何协议，故崇学博大中心要求王瑾、张虎林负担装修费、锅炉费缺乏事实及法律依据。
关于王瑾、张虎林认为崇学博大中心在重审期间变更诉讼请求违反《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十三条规定的主张，本院认为，原审适用的是普通一审程序而非再审程序，王瑾、张虎林的该项主张不能成立。关于王瑾、张虎林认为原审合议庭组成人员应予回避而未回避属于程序违法的主张，本院认为，王瑾、张虎林提出的申请审判人员回避的理由不符合法律的规定，且根据北京市海淀区人民法院2015年10月21日的庭审笔录，不予回避的决定系由该院院长作出，符合法定程序，故王瑾、张虎林的该项主张亦不能成立。
综上，崇学博大中心及王瑾、张虎林的上诉理由和请求均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚、适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三千一百七十五元（北京崇学博大文化发展中心已预交），由北京崇学博大文化发展中心负担一千七百元，由被告王瑾、张虎林负担一千四百七十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费三千一百七十五元，由北京崇学博大文化发展中心负担一千七百元（已交纳），由王瑾、张虎林负担一千四百七十五元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 勇
代理审判员 王颖君
代理审判员 孙 锋
二〇一六年六月十七日
书 记 员 唐静静