安徽省芜湖市鸠江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0207民初732号
原告：亚夏汽车股份有限公司，住所地芜湖市鸠江区弋江北路花塘村，统一社会信用代码91340200711040703A（1-1）。
法定代表人：周夏耘，总经理。
委托诉讼代理人：彭述贵，安徽平衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶成名，公司员工。
被告：芜湖市盛富餐饮管理有限公司，住所地芜湖市鸠江区万春西路180（亚夏国际汽车商场5#楼）一层002商铺，统一社会信用代码91340207MA2N0M2985。
法定代表人：李勇，总经理。
委托诉讼代理人：蔡桂平，安徽徽仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李圣富，公司员工。
原告亚夏汽车股份有限公司与被告芜湖市盛富餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭述贵，被告委托诉讼代理人蔡桂平、李圣富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年4月10日起四季房屋租金共计278470元[2017年4月10日至2017年7月9日30028元（被告应付76680元-被告已付46652元）；2017年7月10日至2017年10月9日82814元；2017年10月10日至2018年1月9日82814元；2018年1月10日至2018年4月9日82814元]。2、判令被告向原告支付迟延履行滞纳金共34455元（自应付租金截止日次日起按合同约定日千分之一的标准计算至2018年1月22日）。3、判令被告向原告支付水电费共计12681.35元（2017年11月-12月份两个月）。4、判令被告向原告支付违约金20000元（其中履约保证金已抵扣80000元）。5、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：原告与被告在2016年7月10日签订租赁合同，双方约定原告将位于芜湖市鸠江区万春西路芜湖亚夏二手车市场5号楼二层的使用权租赁给被告（建筑面积为2130平方米）。双方对房屋租赁期限、租金以及租金支付方式在合同中进行了约定。后被告按约定支付了第一次半年租金即153360元，剩余租金到期后被告未能按时支付。经原告多次催要并于2017年10月17日发函要求被告支付到期房租否则将解除合同收回租赁房屋，被告亦承诺于2017年11月8日内付清房租，此后被告支付了部分租金。2017年12月2日被告向原告出具租金及电费缴费承诺书，承诺于2017年12月11日内将到期应付租金付清，然至起诉之日，被告仍未履行支付剩余未付租金的合同义务；同时，由原告代缴的2017年11月份与12月份的水电费被告也未支付。
被告辩称：1、是原告违约在先，双方签订合同时，原告明确承诺被告车管所两百余人将在被告处用餐，另有途虎公司一千余人在被告处用餐。然合同签订后，原告承诺内容并未兑现，故被告要求原告依约履行承诺，再支付相应的租金。因被告违约在先，故原告诉请的第2、4项无依据。合同第8条的约定，对同一违约行为作出了两项违约责任，加重了被告的违约责任，对该项约定应认定为无效，实际违约责任的大小应以给原告造成的实际损失为依据。2、水电费被告已支付。3、被告承租原告的房屋，现屋顶有三处大面积漏水。被告虽多次要求原告予以维修，但原告均未维修，以致给被告经营造成重大影响。双方合同中约定原告负有维修的义务，故原告在维修方面也存在违约，且被告保留向原告主张损失的权利。
本院查明：原、被告于2016年7月10日签订《租赁合同》，双方约定原告将位于芜湖市鸠江区万春西路芜湖亚夏二手车市场5号楼二层的使用权租赁给被告（建筑面积为2130平方米）。合同约定：租赁期限为8年,租期内租金总额为3262466.39元，甲方（原告）乙方（被告）约定第一年房屋租金12元/平方/月，第一年租金合计306720元，以后每年租金在上一年基础上逐年递增8%；租金先付后用，第一次租金按半年支付，后期采用按季支付，每期租金在上期租期届满一个月前支付。租金迟交，乙方承担应付租金日千分之一的滞纳金；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯等费用全部由乙方承担，乙方应每月足额及时缴费。属于甲方代缴的，由乙方每月按时足额向甲方直接支付。本合同签订之日，乙方须向甲方缴纳8万元租房履约保证金，合同期满后，若乙方无违约、欠费等情形，甲方在合同终止后30个工作日内一次性无息退还保证金。乙方应按合同约定缴纳相关费用(包括但不限于租金，水电费等)，逾期30日未支付的，除上述保证金冲抵违约金外，乙方应按未支付费用日千分之一的标准承担滞纳金……；另一方违约，违约方应赔偿由此给守约方造成的所有损失（包括合同预期收益、房屋装修损失、诉讼费、保全费、交通费及律师代理费等），并另行支付违约金10万元。
合同签订后，被告按约定支付了第一次半年租金即153360元，剩余租金到期后被告未能按时支付。经原告多次催要并于2017年10月17日发函要求被告支付到期房租否则将解除合同收回租赁房屋，被告亦承诺于2017年11月8日内付清房租，此后被告支付了部分租金。2017年12月2日被告向原告出具租金及电费缴费承诺书，承诺于2017年12月11日内将到期应付租金付清。截止起诉之日，被告尚欠租金278470元及水电费181.35元。
以上事实，有原告提供的营业执照复印件、法定代表人身份证明、被告企业工商登记信息、《租赁合同》、《租金催收函》、《租金缴费承诺书》及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵守，并按照约定履行各自的义务。
本案中，原告按照合同约定将涉案房屋使用权交付被告，被告应当按照约定向原告支付租金及水电费，原告诉请被告支付尚欠的涉案房屋2017年4月10日至2018年4月9日租金278470元，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。原告诉请被告支付尚欠的涉案房屋2017年11月份与12月份的水电费12681.35元，庭审中已查明被告已支付水电费12500元，故被告尚应支付原告2017年11月份与12月份的水电费181.35元。
被告未按照合同约定支付租金已经构成违约，应当承担违约责任。违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。本案中，原告主张被告支付迟延履行滞纳金34455元、违约金100000元，该滞纳金和违约金皆为追究被告逾期支付租金的违约责任，性质应属相同，两者数额合计达134455元，过分高于被告对原告造成的损失。本院依法将滞纳金及违约金的计算标准调整为按照年利率24％的标准支付。故被告应当向原告支付滞纳金及违约金合计22656元（计算至2018年1月22日止，30028元×24％÷365天×287天+82814元×24％÷365天×196天+82814元×24％÷365天×104天+82814元×24％÷365天×12天）。被告辩称原告违约在先，原告曾承诺千余人在被告处就餐，但被告并未提出证据证明，本院不予采纳。被告辩称的涉案房屋屋顶有三处大面积漏水，但被告未提供证据证明，本院不予采纳。对此，被告可另行主张。
综上，被告应支付原告2017年4月10日至2018年4月9日租金278470元和水电费181.35元及滞纳金和违约金22656元，合计301307.35元。以履约保证金80000元冲抵滞纳金和违约金22656元，被告尚应支付原告278651.35元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告芜湖市盛富餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告亚夏汽车股份有限公司自2017年4月10日至2018年4月9日止的租金278470元及2017年11月、12月份水电费181.35元，合计278651.35元；
二、驳回原告亚夏汽车股份有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费3242元，由原告亚夏汽车股份有限公司负担628元，由被告芜湖市盛富餐饮管理有限公司负担2614元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 范云茂
二〇一八年六月二十八日
书记员 操文静
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。