浙江省富阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭富民初字第605号
原告（反诉被告）：黄亦根，农民。
原告（反诉被告）：黄民峰（追加），农民。
二原告委托代理人：�杭炜。
被告（反诉原告）：孙明灿，居民。
委托代理人：项群伟。
原告黄亦根诉被告孙明灿确认合同无效纠纷一案，由原告黄亦根于2013年4月19日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员王金才适用简易程序独任审判，审理中依共有权人黄民峰申请，依法追加其为共同原告参加诉讼。后被告孙明灿于2013年6月21日提起反诉，本院一并受理后，于2013年6月24日依被告孙明灿申请委托杭州永信资产评估有限公司对涉案房屋的市值及房屋内的装修价值进行评估，并于同年7月10日依法组成合议庭，于2013年8月27日、11月26日先后二次公开开庭进行了审理。原告黄亦根及二原告的委托代理人楼杭炜、被告孙明灿的委托代理人项群伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄亦根、黄民峰起诉称：原告黄亦根与被告孙明灿于2004年5月9日签订房屋转让合同1份，约定原告将位于富阳市富春街道大花坞16号房屋1套，层次2楼东套出售给被告。原告位于富阳市富春街道大花坞16号的土地为农村的宅基地，农村宅基地属于农民集体所有，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，原、被告签订的房屋转让合同由于内容违反了法律禁止性规定而无效。故原告起诉来院，诉请确认原、被告签订的房屋转让合同无效，并由被告承担本案诉讼费。
为证明自己的诉讼主张，原告黄亦根、黄民峰向本院提供了下列证据：1、农村私人建房用地审批表1份、房屋权属查档证明1份，以证明涉案房屋的土地为农村集体土地，房屋建造人和所有权人为本案原告黄亦根和黄民峰的事实；2、房屋转让合同1份，以证明原、被告双方签订房屋转让合同违反法律的强制性规定，是1份无效合同的事实。
被告孙明灿在法定答辩期内未作书面答辩，庭审中口头答辩称：不管双方签订的合同效力如何，双方买卖房屋是建立在诚信的基础上，现作为原告的卖方弃原先的约定于不顾反悔，被告的损失要由原告一方承担，具体的损失被告已提出反诉。
对于本诉，被告孙明灿未向本院提供反驳或抗辩证据。
反诉原告孙明灿反诉称：反诉人与被反诉人于2004年5月9日签订房屋转让合同1份，约定被反诉人将位于富阳市富春街道大花坞路16号房屋1套卖给反诉人，反诉人按约支付了对价且装修居住至今已近10年。现被反诉人悔约，要求确认合同无效。反诉人认为，如果合同无效，那么被反诉人理应退还房款，赔偿反诉人的装修损失、房屋增值损失以及合同约定的补偿款。故反诉诉请：1、要求被反诉人按涉案房屋（含装修）现在的评估市价赔偿反诉人损失计354010元；2、支付反诉人补偿款100000元；3、要求被反诉人承担评估费3000元；4、由被反诉人承担本案反诉费用。庭审中，经本院释明，反诉原告进一步明确其反诉请求为：1、要求反诉被告返还反诉原告购房款80000元；2、要求反诉被告赔偿反诉原告房屋装修损失33424元；3、要求反诉被告赔偿反诉原告房屋增值损失240586元；4、要求反诉被告补偿反诉原告100000元；5、要求反诉被告承担本案评估费用3000元；6、要求反诉被告承担反诉案件受理费用。
为证明自己的反诉主张，被告孙明灿向本院提供了下列证据：1、房屋转让合同1份，以证明双方存在房屋买卖合同关系的事实；2、农村私人建房用地审批表1份、房屋权属查档证明1份，以证明涉案房屋情况及房屋所有权人的情况；3、评估函及评估明细1份，以证明房屋的现值包括装修在内是354010元的事实；4、评估费发票1份，以证明反诉人为了本次评估支付评估费3000元的事实。
反诉被告�亦根、黄民峰未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：本案合同无效是因合同内容违反法律的强制性规定导致的，所以反诉被告不应承担补偿款。反诉原告的赔偿款金额过高且没有依据。
对于反诉，反诉被告黄亦根、黄民峰未向本院提供反驳或抗辩证据。
对于原告黄亦根、黄民峰提供的本诉证据1-2，被告孙明灿质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2的真实性、关联性没有异议，合法性由法院审查确定。本院对上述证据的真实性均予确认。
对于反诉原告孙明灿提供的反诉证据1-4，反诉被告黄亦根、黄民峰质证认为，对证据1、2无异议。对证据3的形式真实性无异议，但对结论有异议，因联建房不能上市交易，没有交易价格，故不能出具评估报告，因此不能达到反诉原告的证明目的。对证据4没有异议。本院对反诉原告提供的证据1、2、4予以�认。对反诉原告提供的证据3中有关装修价值的评估结论予以确认，对该证据中有关涉案房屋交易价值的评估参考意见不予确认。
为了弥补反诉原告要求反诉被告赔偿房屋增值损失计算依据不足的问题，经本院征求反诉原、被告双方意见，以反诉原告支付给反诉被告购房款数额，参照双方签订转让合同时富阳市的商品房销售均价与原告起诉时的富阳市的商品房销售均价之间的差价，作为双方赔偿的参考依据，本院依职权向富阳市统计局调查获取了2004年富阳市商品房销售均价数据和2013年1-4月富阳市商品房销售均价的数据，经反诉原、被告质证，对上述证据的三性均无异议，本院予以确认。
根据上述有效证据及原、被告双方当事人陈述，本院查明：
一、原告黄亦根、黄民峰系父子关系，均系富阳市富春街道城东村村民。被告孙明灿系非农业家庭户。
二、1992年9月�原告黄亦根、黄民峰和黄亦根之妻柯荣仙（已去世）以户为单位经审批采用旧房改造方式在富阳市富春街道城东村大花坞建造住宅一幢，1999年4月16日，原告黄亦根取得该房屋的所有权证，载明房屋座落于富春街道大花坞16号。
三、2004年5月9日，原告黄亦根、黄民峰及黄亦根之妻柯荣仙与被告孙明灿签订房屋转让合同1份，约定两原告及柯荣仙将位于富春街道大花坞16号二楼东套房屋以83000元的价格出售给被告孙明灿，房屋交付之日前支付80000元，余款3000元，待出售方办妥过户手续后支付。合同签订后，被告孙明灿依约支付了80000元购房款，原告黄亦根、黄民峰也依约交付了房屋，由被告孙明灿装修入住至今。
四、2013年4月19日，两原告起诉来院，要求确认两原告与被告孙明灿签订的房屋转让合同无效。审理中，被告孙明灿要求对涉案房屋的市场交易价值及装修价值进行评估。本院征得原告同意后，于同年6月24日委托杭州永信资产评估有限公司进行评估。杭州永信资产评估有限公司于同年7月31日致函本院，称由于涉案房屋建于集体土地上，不能上市交易，不具备出具房屋市场价值评估报告的基本条件，不能出具正式的评估报告。现参考附近区块联建房价格，根据该房屋的地理位置因素，估算该房屋的单价大约在4200元／平方米左右，如房屋的面积按私有房产产权登记面积的1／8计算，即建筑面积610.67平方米×1／8为76.33平方米，房屋的估计总价为320586元。装修的评估估算值为33424元。被告孙明灿为此支付评估费3000元。2013年8月21日，被告孙明灿以上述评估为依据向本院提起反诉，要求两被告返还反诉购房款80000元，赔偿房屋装修损失33424元，赔偿房屋增值损失240586元，并要求补偿100000元及承担本案评估费用3000元和承担反诉案件受理费�。审理中，原告黄亦根、黄民峰针对上述杭州永信资产评估有限公司出具的评估函提出异议，认为涉案房屋系联建房，既然不能上市交易，故对市场价值评估缺乏依据，就不能依据评估函确定反诉原告房屋增值的损失。
五、针对反诉原告孙明灿要求反诉被告黄亦根、黄民峰赔偿涉案房屋增值损失而评估依据不足的问题，本院征得反诉原告、反诉被告双方的同意，参照双方签订房屋转让合同交付购房款时本地商品房销售均价与原告起诉时本地商品房销售均价之间的差价作为确定反诉原告对涉案房屋增值损失的赔偿依据。为此，经本院向富阳市统计局调查，2004年度富阳市商品房实际销售509914平方米，实际销售金额162034万元，销售均价为3177.68元／平方米。2013年1-4月，富阳市商品房实际销售198200平方米，实际销售金额255109万元，销售均价为地区商品房销售均价12871.29元�从双方签订房屋转让合同的2004年至原告黄亦根、黄民峰向本院起诉要求确认双方签订的房屋转让合同无效的2013年4月，富阳市商品房销售均价上涨了9693.69元／平方米。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定：农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；……。且农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，涉案房屋坐落于富阳市富春街道城东村的集体土地上，房屋所有权人作为富阳市富春街道城东村村民的原告黄亦根与黄民峰，作为购房一方的被告孙明灿非本市富春街道城东村村民，其�权取得属于富阳市富春街道城东村集体所有的宅基地使用权，但其通过与两原告签订房屋转让合同方式，从而变相取得了涉案房屋的宅基地使用权，违反了法律的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）····（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故原告黄亦根、黄民峰与被告孙明灿签订的房屋转让合同，因违反了法律的强制性规定而无效。故原告黄亦根、黄民峰要求确认该房屋转让合同无效的诉讼请求，本院予以支持。根据法律规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此的受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于原、被告签订房屋转让合同无效，被告孙明灿应将涉案房屋返还给原告黄亦根、黄民峰，同时原告黄亦根、黄民峰亦应将被告孙明灿已支付的购房款人民币80000元返还给被告孙明灿，并赔偿被告孙明灿房屋装修损失。鉴于原告黄亦根、黄民峰在转让案涉房屋时即明知其所转让的房屋及宅基地属法律禁止流转的范围而仍予以转让，转让后又以违法转让为由主张合同无效，故原告黄亦根、黄民峰应对合同无效承担主要责任。但被告孙明灿明知受让房屋及宅基地属法律禁止流转的范围而仍予以受让，其本身亦存在一定的过错，应承担相应的责任。被告孙明灿基于房屋转让合同而产生的信赖利益损失，应当全面考虑原告黄亦根、黄民峰起诉时房屋现值和原转让时的价格差异造成损失两方面因素予以确定。因涉案房屋属法律禁止流转范围，就其现值无法进行评估，本院确定参照双方签订房屋转让合同时，被告支付购房款数额按本地区商品房销售均价可购得的商品房面积与两原告起诉时被告可购得的商品房面�按本地区商品房销售均价出售之间的差价计算。由原告黄亦根、黄民峰赔偿244042元（80000元÷3177.68元×12871.29元-80000元）的80%，计195234元。另由原告黄亦根、黄民峰赔偿被告孙明灿评估费3000元的80%，计2400元。故被告孙明灿反诉要求原告黄亦根、黄民峰返还购房款、赔偿房屋装修损失和房屋增值损失及评估费的合理部分，本院予以支持。被告孙明灿反诉要求原告黄亦根、黄民峰另行补偿经济损失100000元，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告黄亦根、黄民峰与被告孙明灿于2004年5月9日签订的《房屋转让合同》无效；
二、被告孙明灿于本判决生效之日起二个月内将依据《房屋转让合同》取得的位于富阳市富春街道大花坞16号二楼东套房屋返还给原告黄亦根、黄民峰；
三、原告黄亦根、黄民峰返还被告孙明灿购房款80000元；
四、原告黄亦根、黄民峰赔偿被告孙明灿房屋装修损失33424元；
五、原告黄亦根、黄民峰赔偿被告孙明灿房屋增值损失195234元；
六、原告黄亦根、黄民峰赔偿被告孙明灿房屋评估费2400元；
上述三、四、五、六项款项合计311058元，由原告黄亦根、黄民峰于本判决生效之日起一个月内付清；
七、驳回原告黄亦根、黄民峰其他本诉请求；
八、驳回被告孙明灿的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费80元，由原告黄亦根、黄民峰负担64元，被告孙明灿负担16元；反诉案件受理费4025元，由原告黄亦根、黄民峰负担2980元，被告孙明灿负担1045元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理［浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68］。
审 判 长 王金才
审 判 员 戚利尧
人民陪审员 孙明霞
二〇一三年十二月二日
书 记 员 徐 琪