江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0282民初9784号原告上海农工商旺都物业管理有限公司宜兴分公司，住所地宜兴市宜城街道氿滨大道中路337号，组织机构代码证代码79384743-8。负责人邱红霞，该公司总经理。委托诉讼代理人陆旭涛，江苏环科园律师事务所律师。被告吴文华，男，1968年1月15日生，汉族，户籍地宜兴市，现住宜兴市。原告上海农工商旺都物业管理有限公司宜兴分公司（以下简称旺都宜兴公司）与被告吴文华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案后，依法由审判员严勤芬适用简易程序，于同年11月2日公开开庭进行了审理。原告旺都宜兴公司的委托诉讼代理人陆旭涛、被告吴文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告旺都宜兴公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令吴文华支付2013年1月至2015年12月的物业管理费26326.20元并承担违约金（以当年度欠费金额为基数，按银行同期贷款利率的1.3倍分段计算）；2.本案诉讼费由吴文华承担。事实和理由：其公司为宜兴氿滨国际中心小区提供物业管理服务，吴文华是该小区241号101室的业主。2005年4月，其公司就该小区的物业管理事宜与开发商签订前期物业服务合同，之后与每户业主对物业管理服务的相关事项进行明确约定。吴文华应每月按照房屋建筑面积以每平方米2.3元向其公司支付物业管理费433元，共拖欠36个月，共计26326.20元。其经多次催讨未着，为此诉至法院，请求依法判决。被告吴文华辩称：对物业费的收费标准无异议，其不交费的原因是2010年其装修房屋时，发现房屋屋面和墙面漏水，造成装潢损坏。其多次向物业反映，物业答应为其维修，但一直未维修；另物业对业主乱停车辆不进行管理，造成车辆进出通道经常堵塞。只要物业为其维修好漏水问题，其同意交纳物业费。经审理查明：2005年4月18日，上海农工商房地产（集团）宜兴申腾有限公司（以下简称申腾公司）与上海农工商旺都物业管理有限公司（以下简称旺都公司）签订前期物业服务合同一份，约定旺都公司为宜兴氿滨国际中心业主提供前期物业管理服务，物业管理服务事项包括对物业共用部位的维护，物业共用设施设备的日常运行和维护，公共绿化养护服务，公共秩序的维护服务等内容；旺都公司按建筑面积暂向业主收取物业服务费，最终以政府有关部门核价为准。住宅物业、酒店式公寓、高层1.40-1.60元/月·平方米，商业物业2.70元/月·平方米（其中维修费0.17元/月·平方米，设备运行费0.43元/月·平方米）；物业服务费用按年交纳，业主应在每年第一季度前履行交纳义务。逾期交纳的，按逾期应缴物业服务费额的每日3‰收取违约金；合同为期4年，自2005年5月1日起至2009年4月31日止。2009年4月10日，申腾公司与旺都公司签订前期物业服务合同续约协议一份，约定双方于2005年签订的宜兴氿滨国际中心前期物业服务合同期限即将到期，因小区业主大会尚未成立，经双方协商同意原签订的前期物业服务合同，有效期限延长至本小区的业主大会成立，小区业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效日止。双方的权利、义务和职责完全按原合同、合同附件及补充条款履行。续约协议签订后，旺都宜兴公司在氿滨国际中心小区实际履行物业管理事宜至今。2014年7月11日，旺都公司出具声明一份，载明旺都宜兴公司作为实际管理氿滨国际小区的物业公司，享有起诉业主缴纳物业费的权利，并承担由此引起的责任。另查明：2006年12月18日，宜兴市物价局宜价前物备字[2006]08号备案回复表载明：同意旺都宜兴公司对氿滨国际中心前期物业公共服务费为高层住宅房、酒店式公寓1.50元/月·平方米（含电梯，不包括公共能耗）。高档住宅、商业用房物业服务收费、特约服务费由旺都宜兴公司与业主或委托人协商确定。吴文华于2009年购买氿滨国际中心241号101室商业用房一套，该房屋的建筑面积为188.29平方米。在吴文华签署的《入户声明》中载明，其已收阅旺都宜兴公司氿滨国际中心《业主手册》，并愿意遵守有关物业管理制度、规定。《业主手册》中附有上述前期物业管理服务合同部分摘要内容，载明旺都公司按建筑面积暂向业主收取物业服务费，商业物业2.70元/月·平方米（其中维修费0.10元/月·平方米，设备运行费0.40元/月·平方米）。吴文华自2013年1月起未再交纳物业服务费。审理中，吴文华针对自己的主张向本院提供了照片5张，证明其房屋存在渗水问题，造成装潢损坏。旺都宜兴公司认为，吴文华的房屋漏水是购买时有渗水，开发公司因为领导不在宜兴，一直没有帮业主维修。其也找不到开发公司领导。由于是房屋质量问题，其也无法维修。上述事实，有旺都宜兴公司提供的前期物业服务合同、前期物业服务合同续约协议、声明、入户声明、前期物业管理服务合同（摘要）、房屋权属证明、宜兴市物价局备案回复表、情况说明，有吴文华提供的照片及本院庭审记录等证据在卷佐证。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业应当根据合同载明的事项为业主提供物业服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费。本案中，旺都宜兴公司为氿滨国际中心小区提供物业服务，吴文华作为该小区的业主，应当根据物业服务合同的约定向旺都宜兴公司交纳物业管理费。根据前期物业服务合同的约定，旺都宜兴公司承担对物业共用部位的维护等义务，应当根据合同确定的物业管理服务事项实施物业管理服务。对于吴文华提出的房屋渗水问题，吴文华提供的照片能够确认吴文华房屋窗户角落上方存在渗水问题，旺都宜兴公司对此应进行维护和管理，但实际却未能得到落实，旺都宜兴公司应承担一定的违约责任。对于吴文华屋内其他墙面渗水问题，吴文华未举证证明系旺都宜兴公司物业服务范围。吴文华提出的物业对业主乱停车辆不进行管理，造成车辆进出通道经常堵塞，吴文华对此也未举证证明，本院不予采信。鉴于吴文华提出的物业服务不到位的程度及问题，对于旺都宜兴公司主张的物业费，本院确定吴文华按照90%的比例进行给付。据此，吴文华应支付旺都宜兴公司2013年1月1日至2015年12月31日的物业服务费为14031元。因吴文华并非无故拖欠物业费，且旺都宜兴公司也有违约行为，故对旺都宜兴公司要求吴文华支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。同时需要指出的是，物业管理服务的有效运行需要物业服务企业与全体业主的共同努力和良好配合。物业服务企业应当加强服务意识，不断提高服务水平和质量，虚心接受小区业主的意见，对业主提出的问题应积极妥善解决，努力为业主创造良好和谐的居住生活环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、吴文华于本判决发生法律效力之日起10日内支付上海农工商旺都物业管理有限公司宜兴分公司物业服务费14031元。二、驳回上海农工商旺都物业管理有限公司宜兴分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费458元，减半收取229元，由吴文华负担75元，由旺都宜兴公司负担154元。吴文华应负担的上述款项已由旺都宜兴公司预交，本院不再退还，由吴文华于本判决发生法律效力之日起10日内向旺都宜兴公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡梁溪支行；帐号：11×××05。）审判员  严勤芬二〇一六年十二月二十三日书记员  朱良军