山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁民终162号
上诉人（原审原告）：徐永新，男，1982年2月11日出生，汉族，住山东省济南市。
委托诉讼代理人：李寅旭，山东常春藤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郭东，男，1969年9月9日出生，汉族，住山东省平阴县。
委托诉讼代理人：王淑华，山东睿扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李鸿艳，山东睿扬律师事务所律师。
原审第三人：山东环能置业有限公司，住所地山东省章丘市白云湖镇政府院内。
法定代表人：韩英全，总经理。
委托诉讼代理人：马计鹏，山东统河律师事务所律师。
原审第三人：山东建固特种专业工程有限公司，住所地山东省济南市历下区和平路47号。
法定代表人：张鑫，董事长。
委托诉讼代理人：王玮，男，该公司职工。
上诉人徐永新因与被上诉人郭东、原审第三人山东环能置业有限公司（以下简称环能公司）、山东建固特种专业工程有限公司（以下简称建固公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省济南市中级人民法院（2015）济民四初字第26号民审判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐永新的委托诉讼代理人李寅旭，被上诉人郭东的委托诉讼代理人王淑华，原审第三人环能公司委托诉讼代理人马计鹏，原审第三人建固公司委托诉讼代理人王玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐永新上诉请求：1．依法撤销一审判决,改判对环能公司名下水景休闲园B3号楼102、2××号房产(房产证号:章房权证白字第××号)许可执行；2．判令郭东承担一、二审诉讼费、律师费、邮寄费、公告费。事实和理由:一、一审法院认定涉案房屋所有权归郭东错误。（一）一审法院认定明显违背了物权法的规定。《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致；记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。”一审法院认定“该条是对不动产登记的推定力的规定,不动产登记薄的不动产推定力是一种权利推定,所以不是终局的、确定的、不可推翻的”明显错误,这完全是物权法的误读,按照一审法院的上述认定，物权法根本没有存在的意义和价值。除非利害关系人证明登记薄有错误之外,不动产登记薄是记载物权归属的唯一凭证,另外,从郭东一审提交的证据7(章丘市房管局信访答复意见书)中,房管局明确表示“登记机构在受理审核无误后登薄,并发放了《房屋登记权证》。”这足以说明房屋登记在山东环能置业有限公司名下是正确的,一审过程中郭东也未拿出登记薄错误的相关证据,因此一审法院认定明显违背的物权法的规定。(二)一审法院认定郭东等人对涉案房地产投资、开发、建设的事实错误。1.一审法院的上述认定明显违法。根据《房地产开发企业资质管理规定》第二条“未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业,不得从事房地产开发经营业务。”的规定,未取得开发资质的企业都不得开发房地产业务,那么个人肯定更不能开发,一审法院认定涉案项目由郭东等人开发、建设,明显是违法的。2.一审法院认定涉案项目是由郭东投资、开发、建设的事实证据不足。(1)郭东与环能公司不产生任何法律关系。涉案项目是由环能公司与建固公司签订协议合作开发完成,环能公司与郭东无任何协议约定,郭东更无权对涉案项目直接、投资、开发、建设。（2）郭东无证据证明是其对涉案项目投资、开发建设的。在涉案项目的28个诉讼中,每个郭东都拿着盖有山东环能置业有限公司合同专业章(1)《建设工程设计合同》、《建筑工程施工合同》等证据出示,上述证据一是出现伪造公章真实性无法确定,二是上述合同有无履行、付款也未能查明,三是上述合同没有显示和郭东有任何关系,四是合同持有人并不当然证明其就是合同当事人,所以说郭东无证据证明是其对涉案项目投资、开发建设的。（三）一审法院认定郭东等人对涉案房地产投资、开发、建设行为原始取得房屋所有权，于法无据。物权的原始取得是指民事主体非依据他人的权利及意思表示而直接依据法律规定取得物权,在我国有严格的限制和规定,在物权法第一百零六条至一百一十六条有专门规定,取得形式主要有善意取得、拾得遗失物、拾得漂流物、发现埋藏物、孳息收益等。显然本案涉案的房产不适用原始取得。二、一审判决认定法律关系错误且超越审理范围判决。(一)一审法院认定郭东与环能公司存在合作关系错误。1.郭东与环能公司不存在直接的法律关系。郭东与环能公司未签订任何协议,一审法院仅凭郭东陈述认定郭东借环能公司名义建房属于证据不足。2.环能公司与建固公司存在合作开发关系。双方于2006年签订了相关合作协议,从此证据上看双方是房地产开发关系,也不能得出是郭东委托建固公司与环能公司建房的结论。3.涉案房屋建成前郭东与建固公司是投资关系。郭东将集资款交付给了建固公司，建固公司用上述资金与环能公司合作开发地产,建固公司目的是获得经营利益。4.涉案房屋建成前郭东与建固公司签订商品房买卖合同后双方成为商品房买卖关系。建固公司与环能公司合作开发房地产,其本身无权对涉案房屋进行处分,应当是建固公司从环能公司分得房产后才有权利将涉案房屋交付给郭东。（二）一审法院严重超越审理范围进行判决。根据民诉法司法解释第二百一十二条“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定,案外人提起的执行异议之诉,经案外人请求一并确认标的物所有权的,法院才可以对涉案财产权利归属做出裁判,而本案是申请人提出的案外人执行异议之诉,法律并未赋予法院有权对涉案财产权利归属做出裁判。一审法院严重超越审理判决范围认定涉案财产归属于郭东,其行为属于严重违法。一审法院只需要按照证据判断其情况是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》即可。郭东与环能公司关于涉案房屋的权属纠纷不是本案的审理范围,双方可以另行诉讼。所以说一审法院越权审判严重违法。三、一审判决适用法律明显错误。(一)案外人执行异议成立的法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)己支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”这是对于登记在开发商名下房产提出执行异议且异议能够成立的唯一标准,只有符合上述条件异议才能成立。(二)郭东不符合上述规定。1.郭东不符合上述规定第一、三项。郭东提交的购房合同、房屋交接单、房款收据上的章全部带有(1)字样，全部是私刻的假章,合同根本不成立。一审过程中，徐永新向济南市治安支队调取了环能公司所有印章的印模,未发现该公司有上述公章,环能公司也否认上述印章的存在,因此郭东私刻印章后伪造的合同根本不能成立。2.郭东不符合上述规定第二项。徐永新在一审阶段向济南市房管局调取了郭东的住房情况,发现郭东在济南市有多套住房,显然郭东不符合第二项之规定。综上所述,一审判决认定事实、适用法律均错误、越权审判,并且凌驾物权法的规定之上,明显错误,因此,恳请二审法院判如所请。
庭审中，徐永新补充事实和理由：一、本案实质是两个债权的冲突，法院应当保护无过错方的利益。（一）本案实质为两个普通债权的冲突，上升不到物权的范畴。建固公司与环能公司签订合作开发协议后，建固公司吸收郭东和其他人的资金进行开发建设，待将来用集资款折抵房款将房产卖给郭东等从而来获取利润。后环能公司违约合同无法履行，最终建固公司与环能公司之间也是基于合作开发合同产生债权关系，环能公司与郭东等之间没有任何协议不产生任何法律关系，郭东可以基于集资关系向建固公司主张权利。而徐永新是因为上述房产在环能公司名下向其出借款项，后环能公司不能还款也产生了债权关系。因此说本案是两个债权的对抗上升不到物权的范畴。（二）郭东存在重大过错。1．建固公司购买环能公司土地存在重大过错。建固公司购买环能公司土地，支付对价后应当过户到自己名下，但建固公司至今未办理过户，土地仍在环能公司名下，根据物权法的公示原则该土地仍然属于环能公司所有且他们之间的协议不能对抗善意第三人。2．建固公司借用环能开发资质明显违法。建固公司与环能公司签订合作开发协议合作开发该楼盘并不违法，但按照郭东所说，建固公司代替其与环能公司签订合作开发协议，其实是他们个人借用环能公司开发资质自已开发楼盘是明显违法的。房地产开发资质属于国家特殊许可，也就是说未取得该资质不得进行房地产开发，而郭东、建固公司所称借用资质自行开发是国家法律命令禁止的，更不应当受到法律的保护。3．郭东从2009年签订商品房买卖合同至今未过户存在重大过错。从郭东签订商品房买卖合同至今已有将近7年的时间，但在这么长的时间内没有将房屋过户到郭东名下，郭东存在重大过错。可以说造成今天的局面都是因为房子登记在环能名下引起的，即未及时过户引起，环能公司和郭东都有不可推卸的责任，郭东是有重大过错的。（三）徐永新无任何过错，合法权益应依法优先保护。徐永新是基于房产登记在环能公司名下才将款项出借给环能公司的，徐永新处于对物权法的信任是善意且无过错的，后环能公司不能按时还款徐永新诉至法院，最终法院判决环能公司承担还款义务，这也是本次执行的依据所在，这足以说明徐永新的合法权益是受到法律保护的。相对于郭东与环能公司的债权徐永新除无过错外，徐永新还有生效判决又是首查封，因此徐永新的债权具有绝对的优先性。因此法院应当保护徐永新优先的、无过错的债权，以维护法律的公平正义。二、郭东未提供足额的购房款银行转账凭证。在案件一审过程中郭东承认自行保管、使用山东环能置业有限公司（1）、山东环能置业有限公司财务专用章（1）、山东环能置业有限公司合同专用章（1）三枚印章，也就是说郭东提供的加盖山东环能置业有限公司财务专用章（1）的收据也都是自己给自已出具的，并不代表郭东真正全部缴纳了购房款项，与此同时郭东只提供300余万元的转账凭证，其他1000余万元并没有银行转账记录，根据常理推测，如此大量的金额不可能是通过现金支付完成，因此郭东并未实际缴纳合同约定的购房款。三、一审法院收取的诉讼费和预收的二审诉讼费明显错误。本案是申请执行人提起的执行异议诉讼，本身不涉及财产权属争议，只是涉及到徐永新能否执行的程序问题，因此本案应当按件收取诉讼费。最高人民法院2016年公报上刊登的案号为（2015）民一终字第150号案例，对于涉及到房产执行的异议诉讼也是按照100元每件收取的，该案件对全国类似的案件收费就应该有指导意义。与本案相同的案件也在济南市历下区人民法院进行审理，该院就是按照100元每件收取，济南市中级人民法院二审也是按照100元每件收取，一样的案件在同一个法院收费存在不同，存在明显错误，故请二审法院予以纠正。
郭东辩称，一、一审法院认定涉案房屋所有权归属于郭东，认定正确。一审法院通过对涉案房屋土地使用权系郭东等28户业主自筹资金购买，系实际的土地使用权人；涉案房产的勘察设计施工等合同，系郭东等业主以持有的环能公司项目部的名义签订，相应的付款单据均由业主郭东业主持有等环节的审查，确认了涉案房产系郭东等28户业主集资建设的事实。基于郭东自筹资金开发建设房屋的事实，一审法院认定郭东“通过对涉案房地产的投资、开发、建设行为原始取得涉案房产的所有权”是正确的。首先，《房地产开发企业资质管理规定》系建设部的部门规章，系对房地产开发企业“没有开发资质不得从事房地产开发经营业务”的禁止性规定，并非否认业主借用环能公司的开发资质不能因事实建造行为而取得房屋所有权。特别是，业主自主开发建设系用于自住而并非经营，并不适用该规章。其次，有充分的证据证明涉案房屋系郭东投资开发建设。一方面，2006年2月21日，建固公司张鑫代表业主签订《关于内部转让章丘市白云湖风景区一处国有土地使用权的协议》，协议明确约定，成立环能公司第一项目部，全权开发、自负盈亏，财务收支单独负责，该项目单独使用环能公司公章（1）、财务专用章（1）与合同专用章（1），与环能公司财务或其他任何项目不发生任何关联。协议签订后，业主自筹资金支付了全部土地转让款420万元，环能公司的实际控制人李建华刻制了协议约定的公章（1）、财务专用章（1）与合同专用章（1），并交由郭东组成的项目部独立使用。可见，土地使用权的受让者系全体业主而并非建固公司，无论从土地使用权转让协议的内容可以看出协议目的是建设住宅，还是从业主自主缴纳建房款的事实，都可以明确业主系真正的土地使用权人。建固公司在一审中也已明确协议系代表业主签订，其并非土地使用权人。另一方面，涉案房屋开发建设所有的建设手续、工程合同与付款原件都保留在业主手中，因郭东集资建房没有房地产开发资质，只能使用环能公司的名义开发，但建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、济南市工程建设项目备案登记证、商品房预售许可证、建设工程竣工规划验收合格证、房屋所有权证等手续均由郭东业主委托办理，且前述证件的原件均由郭东办理后保管；工程合同上的公章系土地使用权转让协议中约定的业主独立使用的公章；业主受让土地使用权后，以环能公司（1）的公章和财务专用章（1）申请开设了项目独立账户（中国光大银行济南和平路支行76×××15），单独设立了独立的银行账户用于收取业主的集资建房款，且通过该账户对外支付工程款、政府的配套费用等，业主共同支付项目全部土地使用权转让费与开发建设费用、配套费用的集资建房，所有费用包括但不限于土地、建设手续办理、施工、绿化、维护、人员工资等，均由郭东自筹资金，交款付费的单据齐全；涉案房屋于2009年12月17日取得商品房预售许可证（济建开预许字第2009章051号）之后，业主分别于2009年12月、2010年5月先后签订了商品房买卖合同，且已于2010年5月实际收房入住。前述事实，可以充分证明涉案房屋系业主自主建设。特别是，一审中，环能公司虽然主张系涉案房屋的投资开发建设者，但却无法提交任何的开发建设手续、建设合同、付款单据等，而且对于涉案房产所在小区有几栋房屋的基本事实也搞不清楚，一审法院不予采纳其主张是正确的。最后，一审法院认定郭东原始取得涉案房屋的所有权，于法有据，并不违反《物权法》。涉案房产于2012年11月27日登记到环能公司名下，系基于房屋开发建设完成后的初始登记。《物权法》第十六条、第十七条所规定的不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，仅是登记公示效力的一般认定原则，但并不能排除登记的权利人并非真实物权人的情况。依据《物权法》第三十条的规定，因合法建造等事实行为设立物权的，土地上建筑物自建成之日起其产权人即取得相应的建筑物所有权。依据《物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”，郭东有充分证据证明被执行房屋系郭东等自筹资金建设，涉案房屋名义上的开发商是环能公司，涉案房产只能初始登记为环能公司，再分割办理每个业主的房产证，但环能公司并非事实的开发建设单位，房屋初始登记仅是行政管理手段，不能据此认定房屋的实际所有权人。徐永新诉求以登记作为权利认定的根据，颠倒了权利与登记之间的关系，真实权利状态决定登记而非登记决定真实权利状态。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）[法释〔2016〕5号]第二条明确规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”可见，对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，故在郭东有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当支持其主张。因此，环能公司仅是名义上的房产权利人，不能否认一审法院根据事实建造行为认定郭东对该房屋的所有权。如最高人民法院在（2012）民抗字第17号判决书中所指出“借用公司资质开发房地产，应由相关行政管理部门予以相应处理，但不应成为据此主张诉争房地产权利的依据。”二、一审判决认定法律关系正确，并未超越审理范围。首先，一审判决认定郭东与环能公司的合作关系，认定正确。建固公司仅是代表业主签订土地使用权转让协议，并非合同主体，其一审中已经明确声称代表业主签约。涉案房屋的项目部系业主自发组织设立，并非建固公司设立，建固公司未进行组织管理。土地使用权转让款以及房屋的开发建设成本均系业主自主缴纳，并非建固公司支付。商品房买卖合同系项目部代表环能公司与业主签订，并非建固公司签订，不存在与建固公司的买卖合同关系。其次，一审法院确认郭东享有涉案房屋所有权的认定，并不超越审理范围。本案系执行异议之诉，徐永新诉求许可执行，郭东举证证明系自主开发证明涉案房产的事实所有权人，与一般的商品房买卖不同，法院审理势必涉及到郭东该主张是否成立的问题，在“审理认为部分”确认郭东原始取得房产的所有权，并非在判决主文中针对郭东主张做出确权，因此与民诉法司法解释第三百一十二条并不违背。民诉法司法解释第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，一审法院在郭东充分举证自主建房的前提下认定郭东享有涉案房屋所有权，于法有据。最后，民诉法司法解释第三百一十二条规定“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”对于申请执行人提出执行异议之诉的，是否可以基于执行异议之诉的许可执行或终止执行等审理的必要，而对案外人的实体权利进行确认，并无禁止性法律规定。徐永新的主张毫无法律依据。三、一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，适用法律正确。首先，该规定明确了执行异议成立的条件，即：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案系郭东在金钱债权的申请执行一案中提出执行异议获得支持而引发的申请人提出的执行异议之诉，房屋系郭东自主建设，初始登记在环能公司名下，环能公司并非真正的开发商，第二十九条限定的被执行人是指开发商品房的房地产开发企业，购房人签订商品房买卖合同享有请求交房的债权请求权，但本案系业主自筹资金自主开发，登记的环能公司仅是形式上的开发商，因此并无适用的余地，法院裁定终止执行适用第二十八条并无过错。其次，退一步讲，即使适用第二十九条，也符合终止执行的条件。“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”一审中，徐永新曾经提供最高人法院关于该条款适用的发言稿，最高法院明确说明“无其他居住的房屋”，是指在“同一个城市无其他用于居住的房屋”。郭东提出执行异议时，涉案房屋与郭东的其他房屋分别在济南市和章丘市，不在同一个区域。最后，郭东持有的带有环能公司（1）字样的印章，并非私刻假章。在双方土地使用权转让协议中，环能公司已经明确允许土地受让人使用独立的环能公司（1）的系列印章；在办理涉案房屋的建设工程规划申请手续时，郭东使用的也是带有（1）的印章。治安支队没有备案该系列印章，并不能说明该印章不能使用，更不能说明该印章是假章。《印章治安管理办法》系公安部的部门规章，规定应当向公安机关办理印鉴备案的印章才能使用，但未规定未备案的印章使用后无效，因此（1）系列印章使用依法产生法律效力，商品房买卖合同等依法生效。环能公司代理律师在一审中否认印章存在，系因为环能公司与郭东签约时的法定代表人是翟林，实际控制人是李建华，而2014年6月环能公司的法定代表人更换，被涉嫌非法吸收公众存款借款给环能公司的人所控制，目前环能公司的说法已经不具有客观真实性。而且，环能公司的主观说法无任何依据，但郭东的主张有客观的土地使用权转让协议为据。综上所述，郭东系涉案房屋的真实所有权人，提出案外人执行异议申请且获得法院裁定中止执行是正确的，徐永新申请强制执行该房屋，严重侵犯了郭东的居住权、生存权与财产权等合法权益，请求二审法院依法驳回徐永新的诉讼请求。
针对徐永新补充事实和理由，郭东辩称，第一，本案实质是郭东的房屋所有权和徐永新基于借款而产生的债权的冲突，郭东与建固公司并没有集资建房关系，而是属于借用环能公司资质自主建房，基于建房而产生了事实上的所有权。第二，郭东是否在借用资质上有过错，并不影响对涉案房屋物权的确认，因借用资质的管理属于行政管理，而并非对物权予以规范的法律。徐永新据以申请执行的债权在郭东收房入住之后才存在，根据其申请执行的法律文书（2013）济民五初字第45号民事判决，其借款300万元发生于2011年8月13日，根据（2013）济民一初字第17号民事判决，借款1000万元发生于2010年10月29日，但涉案房产在2010年5月均已由除郭东之外的其他13户业主收房使用。郭东的房屋收房于2013年7月3日，但在收房日之前，郭东也已经对房屋进行了使用。可见，在徐永新的借贷行为发生之前，涉案房产已经由郭东实际居住使用，并不存在徐永新所称的信任环能公司有房产登记而出借款项的问题。特别是郭东2009年签订商品房买卖合同至今未过户的原因并非郭东过错，而是环能公司的员工刘思友擅自将初始登记的房产证假冒郭东等人名义取走，进行了非法抵押，导致郭东无法办理分割小证。因此，郭东至今无法取得房产证并没有过错。第三，徐永新有无过错并不表明其有在执行中的优先保护权。因徐永新出借的款项并未用于涉案房产的开发，在房产交付前，郭东就已经支付了全部的开发建设成本，才使得房屋建设完成，这之后一年多，徐永新才出借款项给环能公司，因此，其款项与涉案房屋没有任何关联，也并非基于对环能公司有涉案房屋的房产登记产生了信任才出借款项。至于其是否首查封，并无法律规定可以优先受偿。第四，在郭东提出的案外人执行异议一案中，郭东提供了全部的付款的凭证和收据，济南中院的执行局逐一就原件和复印件核对审查，才出具了中止执行的裁定。在徐永新提出执行异议之诉一案中，郭东仅是为了证明光大银行的账号系自主建房使用的账号而提供了少部分银行流水和付款凭证，并不需要提供全部的付款凭证。第五，诉讼费由法院依法处理。
环能公司述称，涉案房屋是经过土地和房管部门合法登记在环能公司名下，其所有权归环能公司独立、合法所有。
建固公司述称，同意郭东的答辩意见。
徐永新向一审法院起诉请求：1.判决对环能公司名下水景休闲园B3号楼102、2××号房产（房产证号：章房权证白字第××号）许可执行；2.由被告承担本案诉讼费、律师费、邮寄费、公告费。
一审法院认定事实：
一、涉案房产建设及销售情况
2006年1月20日，章丘市人民政府颁发章国用（2006）15001号国有土地使用权证，载明土地使用权人为环能公司，坐落为白云湖公园北、湖心路西、地号为1517602，地类商住，使用权类型为出让，终止日期为2056年1月15日，使用权面积为17516.3平方米。
2006年2月21日，环能公司与建固公司签订《关于内部转让章丘市白云湖风景区一处国有土地使用权的协议》，内容为：“本着互惠互利的原则，双方就甲方（环能公司）拥有的位于章丘市白云湖风景区以北、湖心路以西的国有土地一宗，共26.27亩内部转让给乙方（建固公司）用于建设单位集体度假区达成如下协议：1、宗地位于章丘市白云湖镇白云湖公园以北、湖心路以西，面积17516.3平方米，用途为商住，期限50年，容积率0.38，建筑物高度限定为7米。2、宗地转让价格为400万元整，付款日期：合同签订后，立即成立项目部，并开设项目部专用章、财务专用章、银行账户，银行账户开设3个工作日内付甲方350万元，剩余50万元，待临时开发资质办理完毕，和土地交接完成后三个工作日付清。办理临时开发资质所需费用由甲方承担。3、现已达成后双方应随即成立项目合作小组，共同从事该项工作，其中甲方权责为：（1）在乙方配合下尽快办理宗地所述甲方公司的房地产临时开发资质，使项目具备开发动工条件。（2）在乙方资金全部到位后，将国有土地证交付乙方保管使用。（3）在乙方开发建设中提供一切便利条件直至最后妥善办理房产、地产及其他证件。乙方权责为：（1）在约定付款期限内全额付款。（2）为甲方预留一栋别墅用地，具体位置待规划批准后双方商定。（4）代甲方开发资质办完后，负责该项目所有的前期手续，规划、设计、勘测、中期建设、后期办证等环节的具体办理及其全部费用，包括项目所有税金的缴纳。甲方应按400万元提供本项目的成本发票，否则由此引起的所得税由甲方负责。如果甲方在公司注册地有税收优惠政策，凡是本项目所缴税款的返还资金由甲乙双方5:5分成。（4）为配合甲方在宗地所在地的后期开发，该项目应以最快速度开工建设。4、如甲方没有按时交付国有土地证或不能按协定要求妥善配合乙方工作，及乙方不能按时付款或没有及时开工（最晚在开工报告办理完两个月内开工建设），则视为违约。违约方向对方交付协议标的额20%的罚金，同时该协议失效。5、甲方应积极配合乙方签订施工合同、办理五证、签订销售合同及银行按揭贷款等所有需要甲方配合的工作。本项目由乙方全权开发、自负盈亏。财务收支由乙方单独负责。6、未尽事宜双方协商解决。7、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，自签字盖章之日起生效。”环能公司落款处有李建华签字，并加盖环能公司公章；建固公司落款处有张鑫签字，并加盖建固公司公章。
上述合同签订后，郭东等人即持有印章山东环能置业有限公司（1）、山东环能置业有限公司财务专用章（1）、山东环能置业有限公司合同专用章（1），并于2006年3月2日以环能公司的名义用山东环能置业有限公司（1）的公章在光大银行开设了76×××15的账号。2006年3月6日，向该账户号存集资款350万元。2006年3月6日环能公司出具加盖其财务专用章的收据一份，载明交款单位为环能置业第一项目部，金额为350万元，收款方式为支票。该收据原件由郭东等人保存。
此后，白云湖湖北、湖心路以西的白云湖水景休闲园项目的《建设工程勘察合同》、《建设工程设计合同》、《建设工程施工合同》、《外墙保温工程协议书》、《低温热水地板辐射供暖安装工程施工合同》、《园林绿化工程承包合同》及有关建筑材料、设备的买卖合同均系以山东环能置业有限公司合同专用章（1）签订，相应的付款单据均由郭东等人持有。
申请日期为2007年2月6日的《济南市建设工程施工许可申请表》申请单位加盖的印章为山东环能置业有限公司（1）的公章，载明建设单位为环能公司，工程名称为白云湖水景休闲园A、B，工程地点为章丘市白云湖北，湖西路西，开工日期为2007年3月1日，项目负责人为郭东。
2008年4月18日，环能公司与建固公司签订《补充协议》一份，内容为：“双方本着互惠互利的原则，经过友好协商，达成此协议以作为双方于2006年2月21日签订的《关于内部转让章丘市白云湖风景区一处国有土地使用权的协议》的补充协议。1、乙方（建固公司）于08年4月22日前向甲方（环能公司）支付土地余款即原协议中‘为甲方预留一栋别墅用地’的费用和相关利息，共计人民币70万元。乙方不再为甲方预留一栋别墅用地。2、甲方将国有土地证交付乙方保管使用，并向乙方提供400万元本项目的发票。3、原协议条款本补充协议未涉及处，执行原协议。4、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，自签字盖章之日起生效。”环能公司落款处有李建华签字，并加盖环能公司公章；建固公司落款处有张鑫签字，并加盖建固公司公章。2008年4月21日，光大银行76×××15的账号分两次向高青黄河楼旅游开发有限公司汇款70万元，2009年，环能公司出具加盖其财务专用章的收据一张，载明交款单位为山东环能置业有限公司第一项目部，收款方式现金，人民币70万元，收款事由为工程款。该收据原件由郭东等人保存。
该工程《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程竣工规划验收合格证》等均系以环能公司的名义办理。章丘市工程质量与安全生产监督站于2012年8月28日出具的单位工程竣工验收备案表载明涉案工程于2008年12月31日竣工验收。办理上述手续的付款单据均由郭东等人持有。后该工程的有关房产办理了房产证，登记在环能公司名下。2009年12月20日，郭东签订《商品房买卖合同》约定其购买房产为白云湖水景休闲园B3幢西户。该合同加盖山东环能置业有限公司合同专用章（1）。郭东亦持有加盖有山东环能置业有限公司财务专用章（1）的收款收据，总金额为80万元。
二、涉案房产的执行查封情况
一审法院在执行徐永新与环能公司等民间借贷纠纷一案中，于2015年4月24日以（2015）济中法执字第96、97号执行裁定查封了登记在环能公司名下水景休闲园B3号楼102、202房屋。郭东提出执行异议，主要理由是：水景休闲园系包括其在内的28位业主集体建设的，是实际所有人，并实际占有，应当终止对涉案房产的执行。一审法院执行局以环能公司在一审法院查封前已将涉案房产出卖给郭东为由，认为郭东的异议请求成立，裁定中止对环能公司名下水景休闲园B3号楼102、202房屋的执行。徐永新不服该裁定，提起本案诉讼。
一审法院认为，本案虽系申请执行人执行异议纠纷，但实质系郭东等人与环能公司对涉案房产的所有权纠纷，审理本案必然要对涉案房产所有权的归属作出认定。《中华人民共和国物权法》第十六条规定，不动产登记薄是物权归属和内容的根据。该条款是对不动产登记簿推定力的规定。不动产登记簿的推定力只是一种权利推定，所以这种推定不是终局的、确定的、不可推翻的。如果出现登记簿记载的权利人与真实权利人不一致的情形，真实权利人完全可以通过提出证据证明登记簿的错误，进而更正之，这也是《中华人民共和国物权法》进一步在第十九条规定更正登记和异议登记、在第三十三条规定物权确认的原因所在。
本案中，根据环能公司出具的两份收款收据,能够认定环能公司在与建固公司签订《关于内部转让章丘市白云湖风景区一处国有土地使用权的协议》及《补充协议》后，已经收到该土地的转让款共计420万元。建固公司认可郭东等人以建固公司的名义与环能公司签订《关于内部转让章丘市白云湖风景区一处国有土地使用权的协议》，且实际由郭东等人用山东环能置业有限公司（1）、山东环能置业有限公司财务专用章（1）设立的光大银行账号中的集资款支付有关土地转让款项，因此，郭东等人系涉案土地的实际使用权人。涉案房产的《建设工程勘察合同》、《建设工程设计合同》、《建设工程施工合同》、《外墙保温工程协议书》、《低温热水地板辐射供暖安装工程施工合同》、《园林绿化工程承包合同》及有关建筑材料、设备的买卖合同均系以郭东等人持有的山东环能置业有限公司合同专用章（1）签订，相应的付款单据均由郭东等人持有，足以证实涉案房产系郭东等人集资建设。环能公司主张涉案房产系环能公司投资、开发、建设，但未提交相应的投资、开发、建设的有关合同、付款单据等，对环能公司的此项主张，一审法院不予采纳。因此，一审法院认定郭东等人通过对涉案房地产的投资、开发、建设行为原始取得涉案房产的所有权。虽然涉案房地产的有关土地、建设、房产手续均以环能公司的名义办理，但这是郭东等人借用资质过程中的必然行为，并不涉及所开发房地产产权的转移，环能公司以涉案房地产有关手续均以环能公司名义办理为由主张其系涉案房地产的所有权人不能成立，一审法院不予支持。综上所述，郭东等人系涉案房产的实际所有权人，其提出停止对涉案房产停止执行的异议，符合法律规定，应予支持。因此，一审法院执行局裁定中止对涉案房产的执行，结果正确，徐永新的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三之规定，判决：驳回原告徐永新的诉讼请求。案件受理费11800元，由原告徐永新负担。
本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐永新当庭提交两组证据。证据一、影像资料一宗（光盘1张、照片2张），证明：涉案房屋现在的状况，并未被郭东实际使用占有。证据二、最高人民法院（2015）民一终字第150号民事判决书和山东省济南市历下区人民法院（2015）历民一初字第91号民事判决书各1份，证明：一审法院收取的诉讼费和预收的本案二审诉讼费数额错误。
郭东质证称，对证据一中的照片，真实性没有异议，但是其拍摄的只是大门的状态，并未对小区内房屋实际使用的情况进行拍摄，不能证明其主张。对证据二，因涉及法院诉讼费问题，不予质证，由法院依法审查。
环能公司质证称，对两组证据没有异议。
建固公司质证称，对两组证据的真实性没有异议，对其证明目的不予认可。
环能公司当庭提交五组证据。证据一、白云湖水景休闲园土地证［土地证号：章国用（2014）第15002号］及环能公司于2010年12月**日向土地部门交纳的土地增值税缴税凭证，证明：土地所有权人是环能公司。证据二、涉案14套房产的房屋所有权证（证号分别是：12000020、12000044、12000027、12000039、12000024、12000043、12000028、12000041、12000047、12000023、12000046、12000021、12000026、12000042），证明：涉案14套房产的房屋所有权人均为环能公司。证据三、涉案14套房产的他项权证，权利人详见该证（登记日期均为2012年12月7日），证明：涉案14套房产已经办理了他项权。证据四、涉案14套房产的商品房买卖合同，证明：涉案14套房产的商品房买卖合同于2010年5月28日在房管局备案，是在房管部门备案的买卖合同。证据五、涉案房产项目的建设工程规划许可证，证明：涉案房产项目的建设单位是环能公司。
徐永新质证称，对证据一的真实性没有异议，该证据能够证明涉案房屋的土地归属于环能公司所有，并且在建设过程中交纳了相应税费。该证据的证明效力要远大于郭东的陈述。对证据二的真实性没有异议，该房产证是由章丘市住房城乡建设管理委员会颁发的，完全能够证明房屋的权属。该证的证明效力要远大于郭东的陈述。徐永新也是基于房屋产权登记在环能公司名下，并且在借款时实际占有房屋，才敢把巨额款项出借给环能公司。这不仅仅是对环能公司的信任，更是对国家依法颁发的权属证明证书的效力的信任。在整个过程中，徐永新不存在任何过错。对证据三的真实性没有异议，该证据更加能够证明涉案房屋所有权归属于环能公司，环能公司依法与其他人办理房屋他项权证，上述证据是受到法律保护的，而且该证据也能够推翻郭东关于房屋归其所有的陈述。对证据四真实性没有异议，且14份合同加盖了章丘市房地产管理局商品房买卖合同备案专用章，是受法律保护、真实有效的房屋买卖合同。环能公司依据该合同出卖其名下房产的行为也更进一步印证了涉案房屋归环能公司所有，该经备案的合同作为书证也能够进一步反驳郭东关于涉案房屋归其所有的陈述。对证据五的质证意见同证据二。
郭东质证称，对证据一真实性没有异议，对证明目的有异议。因涉案房产初始登记已于2012年11月27日办理完毕，该土地证载明的时间是2014年11月26日，可见，该土地证是环能公司申请补发的证件，并非涉案房产开发时使用的土地证。真实的土地证是2006年1月20日章丘市人民政府颁发的章国用（2006）第15001号国有土地使用权证书。对于缴税凭证，缴款人名称虽载明是环能公司，但所有的款项均是由郭东等人交由环能公司来支付的，而且涉案房产以环能公司名义开发，税票只能以环能公司名义开具。对证据二真实性没有异议，对证明内容有异议。该房产证明确登记时间为2014年9月15日补证，原发证日期是2012年11月28日，可见，该房产证是环能公司在2014年以原证遗失为由申请补发的证件，并非涉案房产竣工验收完毕的房屋初始证书。根据刚才环能公司提供的第三组证据，其抵押登记也已经于2012年12月7日完成，在抵押登记之前，房屋初始登记应该是已经办理完毕。在该房产证上登记的原发证时间恰好是郭东在执行异议和本案一审中提供的房产证原件。对证据三真实性没有异议，对证明目的有异议。根据郭东和环能公司的土地转让协议，郭东自主开发，环能公司并不拥有涉案房产，环能公司无权进行抵押等任何处分。而且，其抵押所依据的债权是否存在，都没有任何证据证明，该抵押证书无效。对证据四真实性、合法性均有异议，该商品房买卖合同载明的时间是2010年5月28日，购买人为崔某，但2010年5月1日，涉案房产均已交付郭东等人居住使用，不可能再存在其后的买卖合同。对证据五真实性没有异议，对证明内容有异议。建设工程规划许可证颁发日期是在2006年11月20日，郭东等业主和环能公司土地转让协议签订于2006年2月21日，土地转让协议签订之后的所有手续都是由郭东等业主代为办理的，环能公司拥有该许可证，只是工程开发建设中几十个证件中的一个，不能证明其拥有涉案房屋所有权。
建固公司质证称，同意郭东的质证意见。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对徐永新提交的两组证据，证据一、影像资料一宗，与一审中郭东提交的房屋交接单（上盖有环能公司公章）、电费缴费单据等证明涉案房屋已由郭东等人占有使用的事实相悖，缺乏相应的证明力，对该组证据本院不予采信；证据二、两份判决书，因诉讼费用属政府依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定制定相关办法规制的范畴，与本案亦缺乏关联性，对该组证据本院不予采信。对环能公司提交的五组证据，仅能证明目前涉案土地、房产的权属登记情况，不能证明其证明目的，对上述五组证据本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为郭东对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，徐永新据以提出申请执行人执行异议之诉的根据是其于2015年4月24日申请法院对涉案房产查封时，涉案房产登记在环能公司名下，环能公司亦称其系经过土地和房管部门合法登记拥有涉案房产，但从郭东提交的证据以及一审查明的事实看，其一，2006年2月21日环能公司与建固公司（建固公司认可代表郭东等人）签订涉案土地转让协议，该协议明确约定就涉案房屋的建设成立项目部，开设项目部专用章、财务专用章、银行账户等。协议签订后，环能公司收取相应土地转让款并出具收款收据，该收据由郭东等人持有，以上事实结合郭东一中提交的存款凭证可以证实，涉案土地系由郭东等人实际出资购买。其二，一审中郭东提交的涉案项目用地、规划、施工许可等审批手续，勘察、设计、施工等合同，以及有关建筑材料、设备的买卖合同均是以郭东等人持有的环能公司专用章（1）办理或签订，相应的付款单据均由郭东等人持有。徐永新主张郭东等人持有的环能公司印章系伪造，该主张与涉案土地转让协议的约定及客观事实明显不符。环能公司主张涉案房产系由其投资、开发、建设，但未提交相应的证据予以证明。故，可以认定涉案房产系由郭东等人出资建设。其三，郭东提交的2013年7月3日的房屋交接单（上盖有环能公司公章）、电费缴费单据等证据，能够证实涉案房产已由郭东实际占有使用。综合以上，郭东等人出资购买涉案土地，对涉案房产进行了事实上的建造行为，并已实际占有使用，在其未通过合法途径取得涉案房产权属登记证明之前，可以认定其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。故，一审法院判决驳回徐永新关于许可执行涉案房产的诉讼请求并无不当，徐永新上诉请求不成立，本院不予支持。
综上所述，徐永新的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11800元，由徐永新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁国红
代理审判员 任 楷
代理审判员 卢 伟
二〇一七年六月二日
书 记 员 李 倩