湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终7014号
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉海龙实业集团有限公司。住所地武汉市硚口区解放大道***号。
法定代表人：傅玉娥，该公司董事长。
委托诉讼代理人：俞素梅、谭锐锋，均系湖北山河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北省体育局崇仁体育培训中心。住所地武汉市崇仁路***号。
负责人：周慧超，该中心主任。
委托诉讼代理人：赵禹、张骏式，均系湖北今天律师事务所律师。
上诉人武汉海龙实业集团有限公司（以下简称海龙公司）因与被上诉人湖北省体育局崇仁体育培训中心（以下简称体育培训中心）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2016）鄂0104民初4034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月24日立案后，依法组成合议庭，因一审认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
海龙公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第五项，改判海龙公司与体育培训中心签订的《租赁合同书》无效；2、改判体育培训中心向海龙公司支付经济补偿暂定2800万元（包括但不限于涉案房屋的价值及勘察设计、监理、水电增容及设施、装修、设备采购及安装、空调工程、电梯工程等海龙公司全部投资费用和损失，具体金额待鉴定后确定）；3、本案一、二审的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、评估费、鉴定费等）由体育培训中心承担。事实和理由：1、本案《租赁合同书》签订于1996年，应适用《经济合同法》等合同订立时的法律法规认定合同的效力；一审法院判决适用《合同法解释（二）》属于适用法律错误，该解释明确规定其不适用合同法施行前成立的合同纠纷案件的审理。2、《租赁合同书》的租赁标的是以划拨方式取得的土地使用权，体育培训中心未按规定签订出让合同，未以出租收益抵交出让金，也未经土地管理部门批准，该土地使用权不得出租，《租赁合同书》属于无效合同，自订立时起不具有法律约束力。3、体育培训中心是办理划拨土地使用权出租的法定责任主体及报批义务主体，其同意海龙公司兴建房屋却未按约定提供建设相关手续，又因其内部管理原因阻碍了房屋所有权证的办理，给海龙公司造成了未能预见的经营困难和损失，对合同无效负有较大过错。体育培训中心应对海龙公司投资兴建的房屋全部费用及行政罚款等损失给予经济补偿。4、退一步，即使法院强行认定合同有效，体育培训中心因未办理工程建设相关手续、未办理房屋所有权证等违约行为、瑕疵履行行为，给海龙公司造成了严重的经济损失，体育培训中心应当赔偿损失、支付经济补偿。一审法院拒绝鉴定海龙公司的损失，亦未审查体育培训中心的过错情况及与损失的因果关系，属于认定基本事实不清。5、海龙公司于2016年8月向体育培训中心书面主张合同无效、终止履行，而并非一审法院判决认定的解除合同，一审法院认定事实错误。
体育培训中心辩称，1、虽海龙公司提交鉴定申请，但法院可根据案件审理情况决定是否准许。2、关于法律适用问题，根据从新兼从旧的原则，一审法院适用《合同法解释（二）》正确。3、办证问题，双方签订的《租赁合同书》第五条第二款明确约定，新建房屋办理手续、批准和配套手续等均是海龙公司办理相关手续并支付相应费用。且一审诉讼过程中，海龙公司反诉提到的整改通知书均是针对海龙公司，体育培训中心只有配合义务。4、合同约定的期限为20年，海龙公司虽有新建，合同履行期满，且海龙公司主张损失没有依据。请求驳回上诉，维持原判。
体育培训中心向一审法院起诉请求：1、判令海龙公司向体育培训中心支付拖欠的租金及赞助费共计1127.6907万元，其中租金1047.6907万元，赞助费80万元；2、判令海龙公司向体育培训中心支付逾期付款违约金共计983.1075万元（暂计算至2016年10月20日，直至海龙公司清偿之日止）；3、判令海龙公司立即腾退《租赁合同书》项下所租赁的场地及房屋，并将场地和房屋交还于体育培训中心；4、判令海龙公司承担本案的诉讼费用。
海龙公司向一审法院提起反诉请求：1、确认体育培训中心与海龙公司之间签订的《租赁合同书》无效；2、判令体育培训中心向海龙公司支付房屋新建费用暂定2800万元（该费用待实际评估价值后确定）；3、判令体育培训中心承担本诉及反诉的全部诉讼费用。后第2项反诉请求变更为体育培训中心向海龙公司支付经济补偿暂定2800万元（包括但不限于涉案房屋的价值及勘察设计、监理、水电增容及设施、装修、设备采购及安装、空调工程、电梯工程等全部投资费用和损失，具体补偿金额待评估鉴定后确定）。
一审法院查明：1996年7月13日湖北省体育运动委员会体工三大队（后更名为湖北省体育局崇仁路体育培训中心即原告）与武汉长虹实业发展总公司（后更名为武汉海龙实业集团有限公司即被告）签订《租赁合同书》并办理了公证手续，约定崇仁体育培训中心将位于武汉市硚口区崇仁路253号划拨文体用地原溜冰场场地出租给海龙公司，由海龙公司投资兴建长虹国际保龄球俱乐部，其具体承租范围为东至深水池前西侧；西至空军四站现缘中园餐馆；南至原溜冰场围墙；北至解放大道人行道边，占地面积约为1920平方米；租赁期限二十年，从1996年10月1日起至2016年9月30日止；从1996年10月1日至2001年9月30日每年租金为460000元整；2001年10月1日至2007年9月30日每年租金在前一年租金的基数上增加8%；2007年10月1日至2016年9月30日每年的租金在前一年租金的基数上增加10%。同时还约定，在八运会前乙方（即海龙公司）自愿向体育培训中心一次性资助人民币200000元，今后每逢全运会期间，乙方视情况按民间赞助体育方式提供不低于200000元（具体届时双方另议），以支持体育事实发展。另还约定，乙方在租赁场地上所兴建的一切建筑物（包括水电增容等设施），合同期内使用权归乙方；合同期满后产权（包括不可拆卸的水电设施等不动产）归甲方（即体育培训中心）所有。合同终止后，乙方投资购买的保龄球道、中央空调、音响、灯光等移动性设备由乙方自行处理。房屋建筑物（含地、面墙体、屋面）完好无损地交付甲方。乙方不得拖欠租金，否则按拖欠额每日万之四承担罚款。2001年10月16日双方签订《补充协议书》，约定甲方同意免收乙方22个月租金。合同签订后，体育培训中心将土地交付给海龙公司使用，海龙公司在该土地上投资兴建保龄球俱乐部等建筑设施约6000平方米。房屋建成后，经体育培训中心同意，海龙公司将建成后的房屋对外出租经营，但建成后的房屋至今未办理房屋权属证明。海龙公司从1998年起未足额支付租金，截止2016年9月30日扣除冲抵租金的服装款后海龙公司共拖欠租金10476907元（其中2005.10.1-2006.9.30欠缴租金575891元，2006.10.1-2007.9.30欠缴租金379962元，2007.10.1-2008.9.30欠缴租金702958元，2008.10.1-2009.9.30欠缴租金433254元，2009.10.1-2010.9.30欠缴租金701579元，2010.10.1-2011.9.30欠缴租金608737元，2011.10.1-2012.9.30欠缴租金715611元，2012.10.1-2013.9.30欠缴租金833172元，2013.10.1-2014.9.30欠缴租金962489元，2014.10.1-2015.9.30欠缴租金1104738元，2015.10.1-2016.9.30欠缴租金1721212元）。在此期间还开展了四次全运会，海龙公司也未支付任何赞助费用。体育培训中心从2006年8月起向海龙公司发函催收拖欠租金及赞助费用，但海龙公司至今未支付，现租赁合同期限届满，体育培训中心诉至一审法院，要求海龙公司支付拖欠的租金及赞助费用，承担违约责任，并腾退归还场地及地上建筑物。海龙公司认为体育培训中心将未经上级部门批准的划拨用地进行对外出租，所签订的租赁合同无效，且体育培训中心对2006年8月9日以前的租金未进行催收，超过诉讼时效，之后的租金因合同无效而只能按其过错承担30%；另认为对全运会的赞助属于赠与，可以随时撤回，并要求因合同无效体育培训中心应向海龙公司支付房屋建筑成本及相应设施的补偿2800万元，申请进行评估，以实际评估价格为准。双方在审理过程中，为了租金计算的方便，双方协商一致，同意从2005年的10月1日起作为计算未超过诉讼时效的租金起算时间点。
一审法院认为，关于体育培训中心、海龙公司签订的租赁合同书是否有效的问题。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定“划拨用地除特殊情况外，不得转让、出租、抵押”，该条文属于管理性强制性规定，并不是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定的“效力性强制性规定”，不能因为体育培训中心与海龙公司租赁场地的合同未经批准，违反了相关行政法规规定而否定该合同效力，故体育培训中心、海龙公司签订的《租赁合同》合法有效。
关于体育培训中心主张的租金是否超过了诉讼时效的问题。本案中双方对租金的支付方式及标准在合同中均有明确约定，租金是每年支付，故租金的诉讼时效是每年分开起算。体育培训中心主张海龙公司支付从1998年10月1日至2016年9月30日期间拖欠的租金，但其直到2006年8月10日才发函向海龙公司进行催收之前的租金。体育培训中心认为海龙公司拖欠租金是个连续的行为，其诉讼时效应从最后未支付的时间起算的辩解意见于法无据，不予支持。在审理过程中，为了租金计算的方便，双方协商一致，同意从2005年的10月1日起作为计算未超过诉讼时效的租金起算时间点。海龙公司认为双方的租赁合同关系于2016年的8月30日解除，其租金只应计算在该日期，但因体育培训中心并未违反合同约定，海龙公司不享有单方解除权，故其认为于2016年8月30日为解除合同的日期的辩解意见于法无据，不予支持，海龙公司应向体育培训中心支付从2005年10月1日至2016年9月30日拖欠的租金8739603元。
关于全运会赞助费80万元的性质问题。合同中对赞助费的约定属于赠与合同条款性质，而赠与合同是实践性合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款的规定“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”海龙公司在约定的赞助费未实际支付之前，可以随时撤销赠与，现海龙公司不愿意支付赞助费视为其撤销赠与，该撤销行为符合法律规定，故体育培训中心要求海龙公司支付赞助费80万元的请求于法无据，不予支持。
综上，体育培训中心与海龙公司签订的《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行。合同约定海龙公司应按时向体育培训中心支付租金，但海龙公司从1998年10月1日至2016年9月30日共拖欠租金10476907元。因体育培训中心直至2006年8月10日才发函给海龙公司进行催收租金，2005年8月10日以前的租金请求已超过诉讼时效的规定，在审理过程中，为了租金计算的方便，双方协商一致，同意从2005年的10月1日起作为计算未超过诉讼时效的租金起算时间点，予以认可。体育培训中心要求海龙公司支付拖欠租金的请求于法有据，予以支持，超过诉讼时效的部分，不予支持，海龙公司应向体育培训中心支付租金8739603元。因海龙公司未按时支付租金，违反合同约定，应承担违约责任。体育培训中心主张按照合同约定的每日万分之四的标准支付逾期付款违约金，海龙公司认为其标准过高，酌情调整，每年逾期支付的租金按同期中国人民银行贷款利率的标准计算违约金。同时，根据合同约定，租赁期限届满，租赁场地上所兴建的一切建筑物产权（包括不可拆卸的水电设施等不动产）归体育培训中心，海龙公司应将房屋建筑物（含地、面墙体、屋面）完好无损地交付给体育培训中心，故体育培训中心要求海龙公司立即腾退并归还《租赁合同书》项下所租赁的场地及房屋的请求于法有据，予以支持。因租赁合同合法有效，海龙公司认为租赁合同无效的辩解意见，不予支持。租赁合同有效，海龙公司要求体育培训中心支付经济补偿2800万元的请求于法无据，不予支持。经审判委员会讨论，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十一条第七项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、武汉海龙实业集团有限公司于本判决生效后三十日内向湖北省体育局崇仁体育培训中心支付租金8739603元；二、武汉海龙实业集团有限公司于本判决生效后三十日内向湖北省体育局崇仁体育培训中心支付逾期付款的违约金。（2005.10.1-2006.9.30欠缴租金575891元，2006.10.1-2007.9.30欠缴租金379962元，2007.10.1-2008.9.30欠缴租金702958元，2008.10.1-2009.9.30欠缴租金433254元，2009.10.1-2010.9.30欠缴租金701579元，2010.10.1-2011.9.30欠缴租金608737元，2011.10.1-2012.9.30欠缴租金715611元，2012.10.1-2013.9.30欠缴租金833172元，2013.10.1-2014.9.30欠缴租金962489元，2014.10.1-2015.9.30欠缴租金1104738元，2015.10.1-2016.9.30欠缴租金1721212元，每年以欠缴租金为本金按同期人民银行贷款利率标准计算）；如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、武汉海龙实业集团有限公司于本判决生效后三十日内向湖北省体育局崇仁体育培训中心腾退归还租赁合同项下所租赁的场地及地上建筑物；四、驳回湖北省体育局崇仁体育培训中心的其他诉讼请求；五、驳回武汉海龙实业集团有限公司全部反诉请求。本诉案件受理费148340元，反诉案件受理费90900元，均由武汉海龙实业集团有限公司负担（本诉案件受理费已由湖北省体育局崇仁体育培训中心垫付，武汉海龙实业集团有限公司在支付上述款项时一并支付给湖北省体育局崇仁体育培训中心）。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院经审查查明：一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据海龙公司的上诉理由及请求，体育培训中心的答辩意见，本案上诉争议焦点为：1996年7月13日，体育培训中心与海龙公司签订的《租赁合同书》的效力问题。《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日起施行。虽双方签订的《租赁合同书》成立于《中华人民共和国合同法》施行前，但履行期限跨越合同法实施日之后，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第三条：“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”的规定，一审法院依据合同法及相关司法解释认定双方签订的合同有效正确。海龙公司上诉认为本案应适用合同订立时的法律认定双方签订的《租赁合同书》无效，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，海龙公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费239240元，由武汉海龙实业集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丰 伟
审 判 员 申 斌
审 判 员 张文霞
二〇一八年十月十二日
法官助理 严 洁
书 记 员 陈佳佳