山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市民初字第3841号
原告山东国华时代投资发展有限公司，住所地济南市。
法定代表人王广群，董事长。
委托代理人王立国，山东海右律师事务所律师。
委托代理人王双，山东海右律师事务所实习律师。
被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司，住所地济南市。
法定代表人杜在木，总经理。
原告山东国华时代投资发展有限公司与被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理，原告山东国华时代投资发展有限公司法定代表人王广群的委托代理人王立国、王双，到庭参加诉讼，被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告山东国华时代投资发展有限公司诉称：原、被告于2011年11月份签订《房屋租赁合同》一份，原告将位于济南市的房屋出租给被告。合同对租赁面积、租金标准及交纳日期、逾期交纳租金的违约责任、履约保证金的交纳及罚没、单方解除合同条件及方法、违约责任的承担等�行了明确约定。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告正常经营使用，被告却经常出现逾期支付租金的情况，为此，原告曾多次给被告寄发过律师函、催款通知书等，被告在收到原告的函告后，陆续交纳了一部分欠缴的租金，但仍未按合同约定交齐应交的租金及逾期支付租金的违约金。截至2014年12月初，被告在拖欠租金的情况下，锁上大门，彻底停止了营业，原告多次电话联系被告，被告均不予理睬。在这种情况下，原告为防止损失扩大，向被告用EMS寄送了一份解除合同通知书，被告于2014年12月15日签收，但未按该通知书的内容向原告交付欠交房租及违约金，更未按合同约定向原告交回租赁房屋。为此原告诉至法院，请求判令被告支付拖欠的2014年11月25日至2014年12月15日的房屋租金53238.39元；被告支付自2014年12月20日起至2015年5月3日止的房屋占有使用费825275.88�；被告支付的保证金30万元原告不予退还，归原告所有；被告支付违约金479641.41元；被告赔偿律师代理费27804.77元。
被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司在本案审理期间未答辩。
经审理查明：2007年5月11日，济南市规划局向原告山东国华时代投资发展有限公司颁发了编号为（2007）鲁01-02-59号的“建设工程规划许可证”，建设项目位于阳光舜城北城，建设项目名称为国华·东方美郡一期配套公建（103#-109#），总建面积为31905.25平方米，其中地上21037.25平方米，地下10868平方米（含地下车库3259.70平方米）。
2011年11月，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，原告山东国华时代投资发展有限公司为出租方、甲方，被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司为承租方、乙方，合同约定：甲方将位于济南市房屋，建筑面积3232.74平方米，出租给乙方用于办公使用，租赁期限为120个月，自2011年11月25日起至2021年11月24日止；双方约定每季度为一个租赁期，前四个租赁期日租金0.50元／平方米，第五个租赁期起日租金0.85元／平方米，平年租金为人民币1002957.59元，闰年租金为人民币1005705.41元，租金每三年递增10%；租金为预交，每季度交纳一次，首笔租金于签订合同后10个工作日内交纳，从第二个租期起分别按租金交纳表由乙方支付给甲方（合同后附租金交纳表）；乙方在支付首期租金、物业管理费等费用的同时向甲方交纳保证金10万元（1个月房租），在2012年4月25日前向甲方交纳保证金20万元（2个月房租），在合同期间，履约保证金不予冲抵租金或其他未付款项，若有下列情况之一，保证金不予退还：……（2）乙方未按约定时间付清租金、物业管理费等费用超过十个工作日的。（合同后附保证金交纳时间表）；合同第七条�屋的交付与收回第3款约定，乙方应于房屋租赁期满后或者合同解除后五日内迁出租赁场所……；合同第八条合同的中止解除第3款约定，房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，（7）拖欠房租累计3个月以上；合同第九条违约责任第3款约定，租赁期间，如乙方由于非甲方原因逾期支付租金，乙方每逾期一日按合同年租金的2‰支付违约金，在乙方接到甲方催款通知书一个月后仍未交纳，甲方有权单方解除合同，并要求乙方支付应交租金、违约金及其他甲方为追偿所欠租金所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）；第4款约定，若乙方在租赁期限届满或合同解除后，未按本合同约定的时间撤离并返还租赁场所且未经甲方书面同意继续占用租赁场所的，在占�期间，乙方须每个月按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月租金的200%的标准向甲方支付占用费，不足一个月按一个月计算；第5款约定，租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，同时乙方应按照合同年租金的10%向甲方支付违约金：……（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，（7）拖欠房租累计3个月以上。合同签订后，原告山东国华时代投资发展有限公司于2011年11月25日向被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司交付了上述房屋，被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司按照合同约定于2011年11月25日前支付了保证金10万元，于2012年4月25日前支付了保证金20万元，共计向原告山东国华时代投资发展有限公司支付保证金30万元。
后，原、被告签订了《关于收回部分房屋的补充协议》一份，原告山东国华时代投资发展�限公司为协议甲方，被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司为协议乙方，协议约定：“鉴于甲乙双方于2011年11月签订的《房屋租赁合同》（编号：山东经济（2011）），约定由乙方承租甲方济南国华东方美郡负一层房屋，租赁房屋共5间（101、102、103、104、107），面积为3232.74平方米；因我公司需收回部分房屋，经提前7个工作日通知贵公司办理房屋交接后，甲乙双方约定如下：一、甲方收回负一层102号房屋（建筑面积：81.08平方米）及103号房屋（建筑面积：454.68平方米）；二、乙方即日与甲方办理房屋交接手续，所收回房屋的租金自2012年12月31日截止；三、甲乙双方签订的《房屋租赁合同》（编号：山东经济（2011））中其他条款内容不变……”。该补充协议签订后，原、被告已按协议的约定履行，原告山东国华时代投资发展有限公司收回了涉案的102、103号房屋，在协议�订时，对于收回部分房屋后被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司每期需要交纳的房屋租金也一并予以了调整（补充协议后附有调整后需要支付租金的金额明细表）。
2014年2月27日，被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司曾向原告山东国华时代投资发展有限公司出具“保证书”一份，主要内容为：“……按合同约定，应于2013年10月25日前支付对应2013年11月25日至2014年2月24日期间的租金210903.84元。应于2013年1月25日（应为2014年1月25日，本院注）前支付对应2014年2月25日至2014年5月24日期间的租金204026.54元。若逾期支付，需按照合同约定‘逾期交付租金的，每逾期一日，贵公司须按合同年租金的2‰向我公司’支付违约金。现我公司定出以下还款计划：2014年2月26日前交纳50000元；2014年3月5日前交纳160903.84元；2014年3月25日前交纳204026.54元。同时，由于我方原因，对于应交纳的414930.38元租金，截止2014年2月17日，共计产生违约金231966.93元。贵公司本着良好合作的预期，暂时免收此次应收违约金。如在今后房租交纳的过程中，仍出现延迟交纳房租并产生违约金，本人／本公司承诺在结算房租的时候同时交纳本次应交的违约金231966.93元”。
被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司还曾向原告山东国华时代投资发展有限公司出具“承诺书”一份，主要内容为：“山东国华时代投资发展有限公司：2011年11月我公司与贵公司签订了《房屋租赁合同》，约定租赁贵公司位于济南市市中区旅游路28666号负一层的房屋。根据合同约定，我公司于2014年4月25日前支付2014年5月25日至2014年8月24日的租金210903.84元，但我公司至今未能支付。贵公司因此向济南市市中区人民法院提起了诉讼。为保证合同的顺利履行，现我公司正式作出以下承诺：一、我公司�2014年7月8日前付清2014年5月25日至2014年8月24日期间的租赁费210903.84元及贵公司于租赁期间开始前垫付的燃气费28953.10元，同时向贵公司提交我公司与上海麦肯世界健身管理公司签订的管理三个月的协议。二、对于应于2014年7月25日之前支付的2014年8月25日至2014年11月24日的租金210903.84元，我公司承诺于2014年8月15日前付清；三、如我公司未能履行以上任意一条承诺，贵公司均有权立即解除《房屋租赁合同》并扣留我公司缴纳的保证金，同时我公司另外向贵公司支付应交未交的租金、2014年2月27日《保证书》中承诺的贵公司暂免的违约金231966.93元以及拖欠本应于2014年4月25日和2014年7月25日支付租金的相应违约金。以上违约金按照《房屋租赁合同》约定的标准计算，我公司放弃对违约金的全部抗辩及申请法院调低的权利；四、除第一、二条承诺外，在今后《房屋租赁合同》履行过程中如我公司仍出现逾期支付租金的情况，贵公司均有权立即解除合同，而不受合同中‘拖欠房租累计三个月以上’约定的限制；对于本承诺书第三条中暂免收的所有违约金贵公司仍有权主张，我公司放弃对违约金的全部抗辩及申请法院调低的权利……”。
因被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司逾期支付房屋租金，原告山东国华时代投资发展有限公司曾于2014年11月12日向被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司发出了关于限期交纳租金的“通知”一份，“通知”的主要内容为：“济南金芙蓉健身俱乐部有限公司：2011年11月，我公司与贵公司签订了一份《房屋租赁合同》，依据该合同第四条第2款的约定，贵公司应于2014年10月25日之前付清2014年11月25日至2015年2月24日的房屋租金。但贵公司至今未予支付上述房屋租金，已逾期17天，依据《房屋租赁合同》第四条第3款的约定，贵公司交纳的300000元履约保证金我公司依约予以扣除，不再返还贵公司。另外，贵公司于2014年2月27日提交了一份《保证书》，承诺再次出现租金欠缴行为后，在结算当期房租的时候同时交纳前期欠款产生的违约金231966.93元。请贵公司于收到本通知后2日内将前期欠付的房屋租金208586.86元及前期欠款产生的违约金231966.93元，此次欠款产生的违约金29206元（违约金此后按1718元／日递增）共计469759.79元一次性支付给我公司。否则，我公司将：一、依据《房屋租赁合同》第九条第3款的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第2款、九十六条第1款的规定行使合同解除权，从贵公司收到本通知后第30日起合同解除。本通知即视为解除合同的书面通知，我公司不再另行发出解除合同的书面通知。2、合同解除后，贵公司应根据《房屋租赁合同》第四条第2款和第九条�3款的约定付清所有应付款项（包括应交租金、违约金等）交交回租赁房屋，否则应按合同约定赔偿因此给我公司造成的一切损失……”。
因被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司未按合同约定支付房屋租金，在原告山东国华时代投资发展有限公司催交后仍未支付，原告山东国华时代投资发展有限公司行使合同解除权于2014年12月13日向被告发出了“解除合同通知”一份，内容为：“济南金芙蓉健身俱乐部有限公司：2011年11月，我公司与贵公司签订了一份《房屋租赁合同》，依据该合同第四条第2款的约定，贵公司应于2014年10月25日之前付清2014年11月25日至2015年2月24日的房屋租金208586.86元。2014年11月12日，我公司向贵公司发出了催款函。贵公司收到我公司催款函后，于2014年11月18日，向我公司交纳了一张转账支票，金额为208586.86元，但该转账支票为空头支票，我�司无法从银行兑换。此后，贵公司也未以任何方式向我公司支付任何款项。自贵公司接到我公司发出的催款函之日起至今，贵公司逾期支付上述租金已超过1个月。依据《房屋租赁合同》第九条第3款的约定，我公司已享有单方合同解除权。现我公司依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第2款、第九十六条第1款的规定行使单方合同解除权，特向贵公司发出本解除合同通知，自本通知到达贵公司之日起，《房屋租赁合同》解除。合同解除后，贵公司应履行以下义务：1、依据《房屋租赁合同》第四条第3款的约定，贵公司交纳的300000元履约保证金我公司依约予以扣除，不再返还给贵公司；2、请贵公司于合同解除之日起3日内向我公司支付2014年11月25日至合同解除之日共计19天的租金48168.06元；3、自2014年10月25日起至今，贵公司已逾期50天向我公司支付上述租金，产生违�金85906.91元，请贵公司于合同解除之日起3日内向我公司支付该笔违约金；4、自2014年4月25日至2014年6月9日，贵公司逾期46天向我公司支付2014年5月25日至2014年8月24日期间的租金，产生违约金79034.44元，请贵公司于合同解除之日起3日内向我公司支付该笔违约金；5、根据贵公司于2014年2月27日向我公司出具的《保证书》，贵公司应向我公司支付因欠付前期租金产生的违约金231966.93元，请贵公司于合同解除之日起3日内向我公司支付该笔违约金；6、请贵公司按照《房屋租赁合同》第七条第3款的约定交回租赁房屋，否则我公司将对租赁房屋采取强制收房措施，由此造成的一切损失由贵公司自行承担……”。被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司于2014年12月15日收到了该“解除合同通知”。
原告山东国华时代投资发展有限公司于2015年5月4日收回了涉案房屋，截止至2014年11月25日之前的房屋租金，被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司已足额支付，自2014年11月25日起至2015年5月4日原告山东国华时代投资发展有限公司收回涉案房屋之日止，被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司未支付房屋租金。
原告山东国华时代投资发展有限公司为本案诉讼与山东海右律师事务所签订了《委托代理合同》一份，委托山东海右律师事务所代理其与被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司房屋租赁合同纠纷一案，山东海右律师事务所指派该所律师王立国、王双作为原告山东国华时代投资发展有限公司的委托代理人参加了本案诉讼，原告山东国华时代投资发展有限公司为此支付律师代理费27804.77元。
另，原告山东国华时代投资发展有限公司在本案中主张要求被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司共需支付违约金479641.41元。原告山东国华时代投资发展有限公司主张违约金的构成为：1、根据被告2014年2月27日出具的保证书，因被告逾期支付2013年11月25日至2014年2月24日及2014年2月25日至2014年5月24日期间的房屋租金，产生违约金，至2014年2月17日共计产生的违约金231966.93元；2、被告应于2014年4月25日前支付当期租金210913.84元，实际支付时间为2014年6月10日，共逾期46天，根据合同第九条第3款约定，每逾期一日按合同年租金的2‰支付违约金，年租金为836738.06元，三项相乘得76979.91元；3、被告应于2014年10月25日前支付当期租金233234.83元，至2014年12月15日合同解除之日未支付，共逾期52天，根据合同第九条第3款约定，每逾期一日按合同年租金的2‰支付违约金，年租金为836738.06元，三项相乘得87020.76；4、根据合同第九条第5款的约定，如被告违约，原告有权终止合同、收回房屋，同时被告应按合同年租金的10%支付违约金，年租�为836738.06元，违约金应为83673.81元。上述四项违约金金额相加后总额为479641.41元。
以上事实，由建设工程规划许可证、房屋分层分户平面图、《房屋租赁合同》（后附租金、保证金交纳明细表）、《关于收回部分房屋的补充协议》（后附调整后需要支付租金的金额明细表）、保证书、承诺书、限期交纳租金的“通知”、“解除合同通知”、特快专递详情单、《委托代理合同》、律师代理费发票及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》及《关于收回部分房屋的补充协议》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。因被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司逾期未支付2014年11月25日至2015年2月24日期间的房屋租金，已构成违约，原告山东国华时代投资发展有限公司行使合同解除权向被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司发出了“解除合同通知”，该通知被告已于2014年12月15日收到，该合同解除权的行使符合法律规定及合同约定，故对原告山东国华时代投资发展有限公司主张与被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司签订的上述合同自2014年12月15日起解除的事实，本院予以确认。因被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司至今未支付2014年11月25日至2014年12月15日期间的房屋租金53238.39元（0.94元／平方米／天×2696.98平方米×21天），现原告山东国华时代投资发展有限公司要求被告补交，合法有据，本院依法予以支持。合同解除后，被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司并未按合同约定的期限将涉案房屋腾还原告，至2015年5月4日原告山东国华时代投资发展有限公司收回房屋前，涉案房屋仍由被告占有使用，故原告山东国华时代投资发展有限公司要求被告支付该期间的房屋占有使用费，有事实和法律依据，本院依法予以支持，原告主张按照合同约定租金标准的200%的标准计算占有使用费（0.85元／平方米／天×200%=1.70元／平方米／天）、且占用不足一个月的按一个月计算（2014年12月20日至2015年5月4日，共6个月，计180天），符合合同约定，本院亦依法予以支持，被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司应向原告山东国华时代投资发展有限公司支付房屋占有使用费825275.88元（1.70元／平方米／天×2696.98平方米×180天）。
关于违约金。本院认为：一、根据被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司向原告山东国华时代投资发展有限公司出具的保证书显示，截止至2014年2月17日，因被告的违约行为共计产生违约金231966.93元，因被告再次违反合同约定未支付2014年11月25日之后的房屋租金，现原告根据被告“承诺书”中作出的“如在今后房租交纳过程中，仍出现延迟交纳房租并产生违约金，本人／本公司承诺在结算房租的时候同时交纳本次应交的违约金231966.93元”的承诺主张要求被告支付违约金231966.93元的主张，合法有据，本院依法予以支持。二、因被告两次逾期支付房屋租金，分别逾期46天和52天，已构成违约，原告主张每逾期一日按照合同年租金的2‰支付违约金，合法有据，本院依法予以支持，违约金金额为164000.67元（76979.91元＋87020.76元）。三、因被告违约，原告行使合同解除权解除了原、被告之间的合同，现原告主张要求被告支付按照合同第九条第5款的约定按合同年租金的10%计算的违约金83673.81元（836738.06元／年×10%），合法有据，本院依法予以支持。
关于保证金。本院认为，虽然原告主张因被告未按时付清房屋租金，违反了合同的约定，保证金不应予以退还，但根据原、被告合同的约定可以看出，该保证金的交纳实际上是为了防止被告出现某种违约行为，以保证合同的顺利履行，而在被告出现违反合同约定的情况时，原告方可不予退还保证金，在此时，不予退还保证金的行为，实际上是对于违约行为的一种惩罚，此时保证金在性质上应属于违约金的范畴，虽然合同约定保证金不予冲抵租金或其他未付款项，但根据合同的内容显示，该其他未付款项系指物业管�费等被告在承租使用涉案房屋期间产生的相关应付款项，并不包含在被告违约的情况下应承担的违约金，而违约金既是对被告违约行为的一种惩罚，也是对被告违约行为给原告造成损失的一种弥补，在本院对于原告主张的前述违约金已予以支持的情况下，在原告未举证证实其受到的损失，以及损失与其所主张的违约金相当的情况下，原告再次因被告未按时付清房屋租金而要求将被告交纳的保证金30万元不予归还并确认归其所有的主张，系对被告承担违约责任的重复主张，证据不足，本院依法不予支持。
因被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司的违约行为，导致原告山东国华时代投资发展有限公司为主张权利而支出了律师代理费27804.77元，产生了律师代理费的损失，原告主张要求被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司赔偿此项损失，符合合同约定，且不违反法�规定，本院依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东国华时代投资发展有限公司2014年11月25日至2014年12月15日的房屋租金53238.39元。
二、被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东国华时代投资发展有限公司房屋占有使用费825275.88元。
三、被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东国华时代投资发展有限公司违约金479641.41元。
四、被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告山东国华时代投资发展有限公司经济损失（律师代理费）27804.77元。
五、驳回原告山东国华时代投资发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13930元，由被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司负担；财产保全费5000元，由原告山东国华时代投资发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 江
审 判 员 李�
人民陪审员 乔 永 欣
二〇一五年八月十七日
代理书记员 商 玉 莹