江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中商终字第00948号
上诉人（原审被告）维尔斯电气（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山市锦溪镇昆开路448号。
法定代表人吴瑞雄，该公司董事长。
被上诉人（原审原告）昆山捷扬工艺品有限公司，住所地江苏省昆山市锦溪镇。
法定代表人CHADERICBLACKWELL，该公司总经理。
上诉人维尔斯电气（昆山）有限公司（以下简称维尔斯公司）因与被上诉人昆山捷扬工艺品有限公司（以下简称捷扬公司）买卖合同纠纷一案，不服昆山市人民法院（2013）昆张�初字第0147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月19日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
捷扬公司一审诉称：捷扬公司与维尔斯公司于2011年5月21日签订了《昆山捷扬土地使用权转让及其地上未完工建筑物出售合同》（以下简称《出售合同》）。根据《出售合同》第三条第2款第四项的约定，维尔斯公司应在工程完工并完成产权变更程序取得国土证及房产证后7日内支付捷扬公司余款60万元。2011年10月17日，维尔斯公司的代表人李某某、蔡某某，捷扬公司的代表人陈某某、章某某及招商服务中心的代表人高某某、於某、王某某签订了《会议纪要》。《会议纪要》第二条约定，维尔斯公司应在国土证变更完成的同日提前向捷扬公司支付30万元，余款30万元仍按照《出售合同》第三条第2款第四项执行。维尔斯公司早在2011年11月份就完成国土证变更，30万元的付款条件早已成就。但是维尔斯公司至今未支付30万元。至于余款30万元，双方虽约定在捷扬公司取得国土证及房产证后7日内付清，而维尔斯公司尚未取得房产证，但是维尔斯公司应在合理期限内将工程完工并取得房产证。自《出售合同》签订至今已逾两年，维尔斯公司未能在合理期限内完成合同义务，已构成违约，应承担不利之违约后果。捷扬公司于2013年4月27日向维尔斯公司发出《律师函》，限定维尔斯公司在收到《律师函》之日起15天内付清余款60万元，但是维尔斯公司仍拒不履行付款义务。为此，捷扬公司诉至法院，要求维尔斯公司立即付清资产受让款人民币60万元并支付违约金15000元（按照1000元／天的标准，自2013年5月20日起暂计算至2013年6月3日，实际应计算至判决生效之日），诉讼费用由维尔斯公司承担。
捷扬公司为支持其诉讼请求提供了以下证据�
证据1、《出售合同》，证明未完成工程的在建工程转让过程。捷扬公司是锦东路东侧厂房未完工工程的发包人，承包人是福建公司，乙方维尔斯公司是购买方，捷扬公司把福建公司造的没有完成的厂房及土地使用权卖给了维尔斯公司，总价为860万元，双方约定了付款条件及违约责任。
证据2、2011年10月17日会议纪要（注：会议纪要开头注明时间是11月17日，但结合双方签字时间与合同内容，实际应为10月17日），证明双方对付款条件进行了变更，捷扬公司法定代表人以英文签名，陈某某、章某某和维尔斯公司的李某某、蔡某某签字，同时还有锦溪招商中心人员签字，付款条件变更为土地证过户当日支付30万元，待两证获得7日内再支付30万元。
证据3、2011年5月23日会议纪要及交接清单，证明捷扬公司已经于2011年5月23日将维尔斯公司要求的清单全部交付给维尔斯公司。
证据4、施工现场移交单，证明捷扬公司已经将施工现场交给维尔斯公司。
证据5、收条和土地变更纳税事项审核通知，证明捷扬公司已于2011年7月22日将土地证原件交给了锦溪镇招商服务中心，且涉税手续于2011年9月26日审核通过。
证据6、工程合同终止协议书，证明捷扬公司已经按照出售合同的约定和施工单位终止原协议。
证据7、律师函一份，证明维尔斯公司已经于2013年5月4日收到捷扬公司委托律师催维尔斯公司付款。
证据8、材料签收表，其中2011年11月23日国土证原件由维尔斯公司员工李某某签收，证明整个履行过程是按照2011年5月23日的会议纪要来履行的，此份会议纪要上由蔡某某签字，是维尔斯公司的员工，代表维尔斯公司，原来合同上规定的履行程序是要交给维尔斯公司，但会议纪要上国土证是交给招商服务中心，这份签收表是从招商服务中心调取的，�以5月23日的会议纪要是对原合同的变更，蔡某某的签字是代表维尔斯公司的。
证据9、付款明细，证明维尔斯公司的付款时间和金额，付款分为5笔，2011年5月25日第一笔，最后一笔是2011年12月27日付款272万元，证明如果根据原来合同第三条第二款第三项规定捷扬公司方将附件二所有文件交给维尔斯公司，清理完毕确认无误后7日内维尔斯公司支付272万元，如果按照这个付款条件的话被维尔斯公司是应该在2011年7月底就付清272万元，但是实际上双方按照2011年10月17日会议纪要规定的付款条件履行。
维尔斯公司一审辩称：1、捷扬公司与维尔斯公司签订的《出售合同》对付款条件进行了约定，目前作为买卖标的的锦东路厂房及办公楼经鉴定质量不合格，需要加固后才能续建，故远未达到《出售合同》约定的付款条件。2、《会议纪要》并未变更《出售合同》的付款条件。《�议纪要》不是补充协议，不具有法律效力，维尔斯公司未在会议纪要上盖章，因此会议纪要对维尔斯公司不具有约束力。参会的员工李某某系公司管理部经理，蔡某某是公司管理部副理，他们从未对外签署过任何协议，也未得到公司的授权，他们在会议纪要上的签字仅代表了他们参加了会议，而不能认为他们有权代表公司作出同意变更原《出售合同》的意思表示。3、由于捷扬公司向维尔斯公司出售的标的物质量不合格才导致维尔斯公司无法在合理期限内完成工程的施工，并继而无法取得房屋产权证。维尔斯公司自从签订《出售合同》后，严格按照合同约定的付款条件付款，在捷扬公司未能为维尔斯公司办理国土证变更前就委托设计单位对工程进行了续建设计，但因为厂房和办公楼质量鉴定不合格，需要做全面加固才导致维尔斯公司迟迟不能进行续建。所以承担违�责任的应当是捷扬公司而不是维尔斯公司。
维尔斯公司为支持其主张提供了以下证据：
证据1、李某某、蔡某某职务说明书，证明两人对外没有签署有关合同文件的职权。
证据2、建设工程设计合同，证明2011年5月30日维尔斯公司委托设计单位对出售的标的物锦东路厂区改建工程，进行续建设计，积极履行合同义务。
证据3、鉴定报告，因出售标的物已停建五年，设计院要求在续建设计前进行质量鉴定，维尔斯公司委托了昆山市房屋安全鉴定站对房屋质量进行鉴定，鉴定下来质量存在问题，主体质量不合格，需要进行加固。
证据4、2013年4月15日原来的施工单位发给捷扬公司的律师函一份，证明在2013年4月15日时捷扬公司还未付清原施工单位施工款。捷扬公司未按照出售合同上的约定跟原施工单位结清工程款，捷扬公司存在违约。
证据5、施工许可证，该工程的施工许可证还未办理注销手续，捷扬公司没有注销，维尔斯公司就无法变更办理施工许可证。
对于捷扬公司提供的证据，维尔斯公司质证意见如下：
对证据1、3、4、5、6、7没有异议。
对证据2不予认可，签字的两个人是维尔斯公司的职员，他们对外没有签署法律文书的权利，李某某和蔡某某都是管理部的人，维尔斯公司的法定代表人没有参加也没有签字，更加没有公司的盖章。
对证据8的真实性没有异议，但对捷扬公司所要证明的内容有异议，土地证是从招商服务中心拿的，维尔斯公司认为5月23日的会议纪要和10月17日的会议纪要没有任何关联性，更无法推定蔡某某有签字变更合同条款的权利。
对证据9真实性没有异议，维尔斯公司的付款行为是以实际的行为变更了合同中对于付款时间点的要求，在实际交易中付款时间的先后及付款的金额都可以根据实际情况做相应�更，并不能因此认定维尔斯公司是根据会议纪要的内容变更合同条款，更不能曲解会议纪要的性质。
维尔斯公司确认所涉建筑物下面的土地使用权证已经于2011年11月22日变更为维尔斯公司名下，但建筑物因为质量存在严重问题经检测需要进行加固，所以未能马上续建，更未能办理房产证。
对维尔斯公司提供的证据，捷扬公司质证意见如下：
证据1是维尔斯公司内部的管理规定，对第三方没有任何约束力，捷扬公司对其真实性也无法确定；
对证据2捷扬公司未参与不知晓，真实性无法确定。
对证据3鉴定报告真实性不确定，是捷扬公司单方委托，且鉴定报告是2012年3月30日委托的，是距双方签订合同后10个月才进行的鉴定，如果维尔斯公司当时在购买标的物时对质量有异议，应当马上进行鉴定提出异议。
证据4与本案没有关联性，捷扬公司已经履行了和第三方之间的义务，工程尾款的确没有结清，但捷扬公司和福建公司已经签订了终止协议。
证据5施工许可证早已过期，不需要另行办理注销手续，只需新的承建方重新申请，不需要捷扬公司配合。
原审法院经审理查明：2011年5月14日，捷扬公司（甲方）、维尔斯公司（乙方）、福建惠东建筑工程有限公司（丙方，以下简称福建惠东公司）、昆山锦溪镇招商服务中心（丁方／鉴证方）签订一份《出售合同》，约定捷扬公司将其名下的昆山市锦溪镇东公路北侧土地（国有土地使用权证号12006119025）的使用权及地上未完工的建筑物转让给维尔斯公司，合同总价830万元，支付方式为：1、协议签订之日起3日内支付总价款的15%作为定金，甲方收到定金3日内与丙方解除所有工程合约、清理权利义务关系及工程现场；2、甲方在收到定金后30日内将附件清单一中所列文件交付乙方，乙方确认无�后7日内向甲方支付合同总价款的45%；3、甲方收到上述第二期款项后15日内将附件清单二中所有文件交付乙方并清理与第三方之间法律关系，乙方确认无误后7日内支付甲方272万元；4、乙方工程完结并完成产权变更程序取得国土证及房产证后7日内支付余款60万元。合同同时约定甲方义务包括：1、在约定时间移交相关资料、清理与丙方及其他第三方之间的法律法系；2、配合乙方进行国有土地使用权转让审批、登记、方案优化等手续；3、土地使用权转让成功后，应积极配合乙方进行建设工程所需权利证书的变更、登记或重新办理手续；4、与丙方协商解除《建设工程施工合同》，丙方无条件配合办理交接事宜；5、由乙方享有建筑物的质量保修权利，甲方就丙方对乙方所负的义务承担保证责任。合同约定乙方应严格按约定付款，除甲方违约、行政审批延期、法律法规规定�不可抗力发生导致合同目的不能实现外，未经甲方同意不得任意推延；确有特殊情况发生，乙方应在合同期限内通知甲方方可延期支付。《出售合同》同时对规费的负担、违约责任、纠纷处理等进行了约定，合同还附随了两份附件，分别列明了甲方应向乙方交付的相关文件。甲、乙、丙、丁四方均在合同上签字盖章。
合同签订后，捷扬公司就着手与福建惠东公司协商处理施工现场清理事宜，并于2011年5月14日达成《工程合同终止协议书》。
合同履行过程中，双方对《出售合同》中约定将附件所列资料直接交付维尔斯公司产生分歧，遂于同年5月23日在锦溪镇招商服务中心召开会议，协商确定将相关资料文件交给招商服务中心即视为捷扬公司完成交付义务。与会各方均在会议纪要上签字盖章，招商服务中心与捷扬公司还在文件交接清单上签字盖章。
2011年6月1日，福�惠东公司将施工现场交付给维尔斯公司，并对现场进行了清理，福建惠东公司、维尔斯公司及捷扬公司、锦溪镇招商服务中心均在施工现场移交单上盖章确认。
2011年10月17日，锦溪镇招商服务中心召集捷扬公司、维尔斯公司召开了会议，捷扬公司的陈某某、章某某，维尔斯公司的李某某、蔡某某参加了会议。会上形成一份会议纪要，内容为“就维尔斯电气收购捷扬工艺品关于办理权证及支付款项达成如下意见：1、双方签订合同中支付方式第三点：捷扬工艺品应在维尔斯电气依前项支付合同总价款的45%的15天内，将附件清单二中所有文件交付乙方，且将所有与其它第三方所生之法律关系（包括但不限于抵押、担保、出租、出售、买卖等）清理完毕，维尔斯电气确认无误后7天内，支付给甲方人民币272万元。涉及此部分272万元款项在政府协调相关部门确保在11月10日前�成国土证变更，国土证变更后维尔斯也在同日付款。2、双方签订合同中支付方式第四点：维尔斯电气工程完结并完成产权变更程序取得国土证及房产证后7日内，支付给捷扬工艺品余款人民币60万元。在政府协调相关部门确保在11月10日前完成后由维尔斯同日申请并按合约提前支付30万元，权证由招商服务中心交于维尔斯电气，涉及支付30万元由招商服务中心协调维尔斯解决。尾款30万元按原合同执行。3、涉及其他事项维尔斯电气、捷扬工艺品无条件配合招商服务中心办理变项、转让手续。”与会人员均在该会议纪要上签字。
在此期间，捷扬公司配合维尔斯公司进行国土证的转移登记，维尔斯公司于2011年11月22日取得了涉案厂房的国有土地使用权证。维尔斯也陆续支付了转让款770万元，其中最后一笔272万元于2011年12月27日支付。但此后涉案工程一直没有重新开工建设，维尔斯公司也未支付转让款余款60万元。
2013年4月27日，捷扬公司向维尔斯公司送达一份律师函，要求维尔斯公司支付转让款余款60万元。维尔斯公司回函称会议纪要不具有变更合同约定付款条件的效力，《出售合同》约定的付款条件尚未成就，且捷扬公司有违约行为，因此拒绝付款。双方协商不成，遂成讼。
另查明，2011年10月19日维尔斯公司为进行工程续建，委托了昆山市房屋安全鉴定站对涉案工程质量进行鉴定。2012年3月30日，该站出具鉴定报告，鉴定结论为：办公楼及厂房的承台基础、结构布置、构件尺寸、混凝土强度、梁柱配筋及钢构件材质及构造布置等符合设计要求，钢筋焊接（直径16）初检及复检均不合格。钢结构厂房的底层柱脚与底板螺栓连接多处未按照设计要求施工，抽检的底层框架柱与楼面钢梁翼缘处焊缝外观及内部质量均不符合要求，办公楼的墙体砂浆强度不符合设计要求。鉴定报告同时对工程提出整改建议，并注明“对上述不符合项进行整改并符合设计要求后，按照原设计图纸进行续建，如改变用途应重新进行设计”。
原审法院认为：本案的争议焦点在于合同尾款60万元的支付条件有无成就。捷扬公司主张虽然《出售合同》中约定工程完结并完成产权变更程序取得国土证及房产证后7日内支付尾款60万元，但双方在实际履行过程中，已经通过2011年10月17日的会议纪要对付款条件进行了变更，即完成国有土地使用权证的转移手续支付30万元，还有30万元的支付条件不变。维尔斯公司认为当时参加会议的蔡某某与李某某都是管理部的工作人员，对外没有签署法律文书的权利，且会议纪要仅是会议内容的记录，不具有变更付款条件的法律效力。法院认为，维尔斯公司委派蔡某某、李某某参加会议，即应当认定其在会议上相关行为是代表维尔斯公司作出，即便维尔斯公司内部对两人的职权有所限制，因维尔斯公司并未在委派两人参加会议时予以说明，因此对外仍然构成表见代理。同时根据法院向锦溪镇招商服务中心工作人员所做的笔录可知，蔡某某与李某某参与了收购事宜的整个过程，这一点在双方提供的多份会议纪要与交接材料上也有所体现，因此维尔斯公司所说的两人无权限签署相关材料的主张不能成立。会议纪要上明确写明“就维尔斯电气收购捷扬工艺品关于办理权证及支付款项达成如下意见……”如维尔斯公司不认可会议内容，应当在会议纪要上予以保留。而事实上维尔斯公司的与会代表在会议纪要上签字，应当视为认可会议内容，并愿意遵照执行。
根据该份会议纪要的内容，双方实际已经变更了《出售合同》中约定的最后60万元的支付方式：《出售合同》中约定乙方工程完结并完成产权变更程序取得国土证及房产证后7日内支付甲方余款60万元，而会议纪要中变更为由政府协调确保在2011年11月10日前完成国土证变更，由维尔斯公司同日申请并提前支付30万元，尾款30万元按原合同执行。维尔斯公司于2011年11月22日取得了变更后的国有土地使用权证，因此其中30万元的付款条件已经成就，维尔斯公司应当依约支付该笔款项。
尾款30万元的付款条件是工程完工并取得两证，现涉案工程至今未完毕，更未取得房屋所有权证。捷扬公司认为是维尔斯公司怠于履行续建义务，导致房屋至今未能完工。维尔斯公司对此予以反驳，称合同一签订，其已经积极筹措续建事宜，但是在重新办理施工许可证时被相关部门告知因涉案工程停建时间较长，要对工程质量进行鉴定后才能重新开工，因此维尔斯公司委托了昆山市房屋安全鉴定站对涉案工�质量进行鉴定。经鉴定该工程存在比较严重的质量问题，要整改后才能续建，设计单位也提出了相同的意见，因此工程至今未能续建的原因在于捷扬公司交付的工程存在质量问题。法院认为，因涉案工程停工时间较长，存在安全隐患，维尔斯公司根据行政部门的规定在续建前进行质量鉴定符合正常程序。昆山市房屋安全鉴定站出具的鉴定报告显示涉案工程存在质量问题，面临整改、重新设计等一系列问题，因此至今未能开工续建，导致这种情况的责任并不在于维尔斯公司，捷扬公司也没有证据证明工程至今未能完工是由维尔斯公司故意拖延引起，因此法院认为尾款30万元的付款条件尚未成就。
捷扬公司主张2013年4月27日向维尔斯公司邮寄了《律师函》，要求其自收函之日起十五天内支付余款60万元，但维尔斯公司在5月4日收函后仍拒不付款，因此应当自宽限期满后开始支付违约金，违约金的计算标准为合同约定的1000元／天。维尔斯公司对此提出异议，认为维尔斯公司不应支付违约金，即便要付，捷扬公司的计算方法也不对。法院认为，未付款60万元中有30万元在维尔斯公司2011年11月22日取得了变更后的国有土地使用权证时已经满足付款条件，维尔斯公司逾期不付，确实存在违约。但捷扬公司主张的违约金过高，法院依法调整为按照银行同期贷款基准利率的1.3倍，对捷扬公司主张的违约金起算点予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、维尔斯电气（昆山）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆山捷扬工艺品有限公司货款人民币300000元及逾期付款违约金（以300000元为本金，自2013年5月20日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至实际付款之日）。二、驳回昆山捷扬工艺品有限公司的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入昆山捷扬工艺品有限公司指定账号或汇入昆山市人民法院，开户行：昆山建行营业部，账号：32×××60。案件受理费9976元，由维尔斯电气（昆山）有限公司负担。该款昆山捷扬工艺品有限公司已经预交，法院不再退还，维尔斯电气（昆山）有限公司在履行上述判决时一并给付昆山捷扬工艺品有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向原审法院申请执行。
上诉人维尔斯公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审涉及的《会议纪要》不能直接变更原合同的内容。二、蔡某某、李某某参加会议及在会议文件上签字不能认定构成表见代理。三、维尔斯公司原审中的抗辩事由应在判决中充分考虑。综上，请求撤销原审判决，将本案发回重审；一、二审诉讼费用由捷扬公司承担。
被上诉人捷扬公司未作答辩。
本院经审理查明，2013年4月27日捷扬公司向维尔斯公司送达的律师函中明确，要求维尔斯公司在收到律师函的15日内履行向捷扬公司付款60万元的合同义务。
二审经审理查明的其它事实与原审法院查明的事实一致。
本案争议焦点为蔡某某、李某某是否有权代表维尔斯公司签订2011年10月17日的《会议纪要》，从而变更《出售合同》有关付款条件的约定。
本院认为：2011年10月17日的《会议纪要》系锦溪镇招商服务中心出面召集双方当事人进行洽谈，捷扬公司、维尔斯公司分别委派其员工出席，最终达成《会议纪要》。该会议系为解决维尔斯公司与捷扬公司之间就办理权证及支付款项事宜而进行的商谈，维尔斯公司为解决上述事宜而委派蔡某某、李某某出席会议，显然给予了蔡某某、李某某处理上述事项的授权，虽在会议期间没有出示维尔斯公司对蔡某某、李某某的授权委托书，但此二人代表维尔斯公司出席该会议，使捷扬公司有理由相信出席人员有权代表维尔斯公司对相关事宜进行磋商、签订协议。维尔斯公司并未提供证据证明其在上述会议期间已声明蔡某某、李某某不能代表维尔斯公司签订《会议纪要》，且蔡某某、李某某在签订《会议纪要》时也未对其签字人代理权限范围作出特别保留，故2011年10月17日的《会议纪要》对维尔斯公司具有约束力。根据《会议纪要》的内容看，双方将《出售合同》中约定支付60万的条件
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工程完结并完成产权变更程序取得国土证和房产证，变更为由政府协调确保在2011年11月10日前完成国土证变更后，维尔斯公司提前支付30万元，尾款30万元按原合同执行。现国土证已办至维尔斯公司名下，根据变更后的付款条件约定，捷扬公司主张的30万元的付款条件已成就，原审判决由维尔斯公司支付30万元并从维尔斯公司收到律师函载明的宽限期满后计算违约金，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人维尔斯公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9976元，由上诉人维尔斯公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 柏宏忠
审判员 蒋毅颖
审判员 杭雪芳
二〇一四年十二月十七日
书记员 邹俊超