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执 行 裁 定 书
（2018）内01执异83号
案外人:李宏，住北京市朝阳区。
案外人：娅璐，住北京市朝阳区。
申请执行人:中国信达资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区。
负责人:白玉国,该公司经理。
被执行人：内蒙古天旭房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区。
法定代表人：贾贵忠
被执行人：蒙苑集团有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市金川开发区。
法定代表人：白雅力格
被执行人：石岚，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区。
被执行人：贾贵忠，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区。
本院在执行中国信达资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司与内蒙古天旭房地产开发有限责任公司、蒙苑集团有限责任公司、石岚、贾贵忠公借款合同纠纷一案中，案外人李宏、娅璐对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人李宏、娅璐称，贵院（2017）内01执199号执行裁定查封的房产中有申请人的合法财产。2009年12月23日，案外人与内蒙古蒙苑房地产开发有限公司签订了编号为GF—2000
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0171合同编号067《商品房买卖合同》，合同约定案外人购买蒙苑公司开发的位于呼和浩特市新城区兴安北路蒙苑国际商业广场A座精品店195号房屋出售给案外人，房屋总价人民币1291640元。案外人于2009年12月23日交付全部房款，蒙苑公司出具了收款收据。
2009年12月23日，案外人与呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司签订《包租协议》，包租协议约定申请人将其所够买的蒙苑国际商业广场A座精品店195号房屋租给蒙苑发展公司，由其统一经营或出租。2013年6月20日，案外人与蒙苑公司房屋买卖合同纠纷一案，新城区人民法院作出（2013）新民三初字189号民事调解书，该调解书确认申请人与蒙苑公司商品房买卖合同有效，受法律保护，并判决蒙苑公司为申请人办理所购房屋的房屋产权证书。2017年5月5日,新城区人民法院作出（2016）内0102执恢15号执行裁定，裁定蒙苑公司将位于呼和浩特市蒙苑国际商业广场A座精品店一层195号房屋所有权转移登记在李宏、娅璐名下。因为内蒙古天旭房地产开发有限公司、蒙苑集团有限责任公司对案外人所购房屋合同所列土地面积进行了分割（原房产证号：呼新城区字第200603xxxx号），案外人所购房屋含在分割后产权证号为呼房权证新城区字第201012xxxx号，呼房权证新城区字第201015xxxx号中。基于以上理由，案外人认为，贵院对案外人所购买的房屋的查封行为是错误的，损害了案外人的合法权益，特提出异议，请求解除对蒙苑公司开发的位于呼和浩特市蒙苑国际商业广场A座精品店一层196号房产的查封。
本院查明，2009年12月23日，案外人与内蒙古蒙苑房地产开发有限公司签订了编号为GF—2000--
0171合同编号067《商品房买卖合同》，合同约定案外人购买蒙苑公司开发的位于呼和浩特市新城区兴安北路蒙苑国际商业广场A座精品店195号房屋出售给案外人，房屋总价人民币1291640元。案外人于2009年12月23日交付全部房款，蒙苑公司出具收款收据。随后，案外人与呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司签订《包租协议》，包租协议约定案外人将其所够买的蒙苑国际商业广场A座精品店196号房屋租给蒙苑发展公司，由其统一经营或出租。2013年6月20日，案外人与蒙苑公司房屋买卖合同纠纷一案，新城区人民法院作出（2013）新民三初字188号民事调解书，该调解书确认案外人与蒙苑公司商品房买卖合同有效，受法律保护，蒙苑公司为案外人办理所购房屋的房屋产权证书。2017年5月5日,新城区人民法院作出执行裁定，裁定蒙苑公司将位于呼和浩特市蒙苑国际商业广场A座精品店一层195号房屋所有权转移登记在李宏、娅璐名下。
另查明，中国信达资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司与内蒙古天旭房地产开发有限责任公司、蒙苑集团有限责任公司、石岚、贾贵忠借款合同纠纷一案，内蒙古自治区呼和浩特市蒙正公证处于2017年6月14日作出（2017）呼蒙正执字第183号执行证书，该执行证书的主要内容：内蒙古天旭房地产开发有限责任公司向债权人中国信达资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司承担其偿还义务，偿还贷款本金人民币52753016.28元，利息28883096.96元，罚息9486993.62元，以及债权人为实现债权及抵押权所支出的一切费用。申请执行人持执行证书向本院申请强制执行，本院于2017年11月6日向被执行人送达执行通知书，于2017年10月16日作出（2017）内01执199号执行裁定书，裁定查封被执行人内蒙古天旭房地产开发有限责任公司位于呼和浩特市新城区兴安北路西侧，面积为19842.2平方米，产权证号为：呼国用（2010）第0xxxx号、位于呼和浩特市新城区东库街北侧、兴安北路西侧，面积为15073.8平方米，产权证号为：呼国用（2010）第0xxxx号、位于呼和浩特市新城区东库街北侧，兴安北路西侧蒙苑国际商业广场C座（豪俬家园）在建工程，面积为140872.42平方米，在建工程抵押登记证明号为：呼房建新城区字第20130xxxx号、位于呼和浩特市新城区兴安北路169号蒙苑建材大市场，蒙苑国际商业广场A座，建筑面积为：14410.06平方米，产权证号为：呼房权证新城区字第201012xxxx号、位于呼和浩特市新城区兴安北路169号蒙苑建材大市场北1号楼2层201，蒙苑国际商业广场A座，建筑面积为：14027.83平方米，产权证号为：呼房权证新城区字第201012xxxx号、位于呼和浩特市新城区兴安北路169号蒙苑建材大市场北1号楼3层301，蒙苑国际商业广场A座，建筑面积为：14118.08平方米，产权证号为：呼房权证新城区字第201013xxxx号、位于呼和浩特市新城区兴安北路169号蒙苑建材大市场北1号楼1层1091、1092、1093、1095，蒙苑国际商业广场A座，建筑面积为：8635.51平方米，产权证号为：呼房权证新城区字第201015xxxx号。查封期限为三年。
本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人李宏、娅璐与内蒙古蒙苑房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，在本院查封前已支付全部价款，根据呼和浩特市新城区人民法院作出的已生效调解书及执行裁定书已确认涉案房屋属于案外人所有，且已经委托租赁使用多年；同时亦证实未办理房屋过户手续并非案外人的原因。综上，案外人李宏、娅璐提出的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对内蒙古天旭房地产开发有限责任公司位于呼和浩特市新城区兴安北路蒙苑国际商业广场A座精品店一层195号房屋查封的执行行为。
本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
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审判长 胡尔查
审判员 任小军
审判员 郭丑红
二〇一八年五月十一日
书记员 付鑫磊