惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1391民初375号
原告（反诉被告）：沈中梅某，女，1980年12月25日出生，住湖北省荆州市荆州区。
原告（反诉被告）：黄伟某，男，汉族，1989年9月28日出生，住广东省东源县。
两原告委托代理人：焦建国、广东稳健律师事务所律师。
两原告委托代理人：孙国清，广东稳健律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：欧吉昌某，男，1948年2月18日出生，住广东省惠州市大亚湾区。
委托代理人：骆春声，广东惠泰律师事务所律师。
第三人：邱国雄某，男，汉族，1979年9月6日出生，住广东省惠州市大亚湾区。
委托代理人：骆春声，广东惠泰律师事务所律师。
第三人：黄胜光某，男，壮族，1973年3月10日出生，住广西扶绥县。
第三人：惠州市喜乐居房地产代理有限公司（以下简称喜乐居公司），住所地：惠州市喜乐居房地产代理有限公司。
法定代表人：周庆国。
委托代理人：朱水健，该公司员工。
委托代理人：周素，该公司员工。
原告（反诉被告）沈中梅某、黄伟某诉被告（反诉原告）欧吉昌某、第三人邱国雄某、黄胜光某、喜乐居公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理，依法由审判员薛银标担任审判长，审判员曾日华、徐黎组成合议庭适用普通程序进行审理。被告欧吉昌某于2016年4月1日向本院提起反诉。本院依法合并审理，2016年4月7日，反诉原告欧吉昌某向本院申请财产保全，本院依法作出（2016）粤1391民初375号民事裁定书，并查封了反诉被告沈中梅某、黄伟某名下位于惠州大亚湾西区上杨石屋村49号房（证号：3300092628、330009262XXX9）。本案于2016年4月22日公开开庭进行了审理，原告沈中梅某、黄伟某及其委托代理人焦建国、孙国清，被告欧吉昌某、第三人邱国雄某的委托代理人骆春声、第三人黄胜光某、第三人喜乐居公司的委托代理人朱水健、周素到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告沈中梅某、黄伟某诉称：原告于2015年5月21日同第三人邱国雄某在惠州市喜乐居公司签署了一份二手房《独立楼买卖三方合同》，约定由原告购买被告欧吉昌某名下位于惠州市大亚湾西区上扬石屋村49号一栋独立楼，被告包过户、包按揭贷款。办理房产权证及国有土地使用权证的变更登记所需的一切费用均由被告支付，故涉案房屋的价格比市场价格高许多。合同签订后，原告依约支付了定金和首付款共80万。被告收到原告的定金及首付款后，被告协助原告办理了过户手续，现涉案房产已于2015年8月18日过户到了原告名下，而被告承诺为原告办理按揭贷款却迟迟没有到位，自合同签署至今已8个月，中间原告多次约见被告的代理人邱国雄某商谈此事，但未果。原告遂向法院起诉，请求法院依法判令：一、确认原、告双方及喜乐居公司签订的《独立楼买卖三方合同》有效；二、确认被告将涉案房屋过户给原告的行为有效；三、合同继续履行，被告协助原告办理后续银行按揭手续；四、被告向原告返还房产权证、国土权证；五、被告承担诉讼费。
被告欧吉昌某辩称：一、我方与被告及第三人喜乐居公司签订《独立楼买卖三方合同》是事实，合同中确定的买卖价格，是当事各方根据市场行情、在平等、自愿、协商一致的基础上确定的，并不存在原告所谓的“高出当时的市场价格许多”的情况；而且《独立楼买卖三方合同》签订后，原告并未实际履行合同约定的支付20万元定金和60万元首付款的义务，直到2015年8月7日，原告沈中梅某才与其丈夫黄胜光某一起作为借款人，以惠阳国用（2013）第0101875“国土证”作抵押、并由原告黄伟某作为担保人，向被告邱国雄某借款20万元，用于支付首付款。这一事实有《借款合同》为证。但原告沈中梅某才与其丈夫黄胜光某至今未履行《借款合同》约定的还款义务，原告黄伟某亦未履行担保义务。二、根据《独立楼买卖三方合同》，原告选择按揭方式支付购房款。为协助原告申请按揭贷款，被告按照按揭贷款银行关于按揭贷款的申请人应将按揭房屋的房地产权证办到按揭申请人的名下才能进行按揭审核的交易习惯、应原告的要求，被告配合原告于2015年8月18日即将涉案房屋的国土证和房产证办到原告名下。但此后因原告个人征信问题，原告未能申请到银行按揭，而原告又无力用其他方式直接支付购房款，至今仍欠被告购房款人民币355万元。在此情形下，被告理所当然不会将涉案房屋交付给原告，也不会将涉案房屋的国土证和房产证交付给原告。三、被告信守契约精神，并未撕毁《独立楼买卖三方合同》，但底线是原告必须支付购房款。四、因喜乐居公司是涉案《独立楼买卖三方合同》的第三方当事人、原告沈中梅某的丈夫黄胜光某（黄胜光某，男，公民身份号码：）涉案《借款合同》的借款人，因此，本案的处理结果与喜乐居公司和黄胜光某有法律上的利害关系，故被告请求法庭依法通知喜乐居公司参加本案的诉讼活动。
第三人邱国雄某述称：与被告欧吉昌某一致。
第三人黄胜光某述称：与原告一致。
第三人喜乐居公司述称：不管双方谁违约，请支付我方的居间报酬。
反诉原告欧吉昌某诉称：2015年5月21日，反诉人与被反诉人黄伟某及被反诉人沈中梅某的丈夫黄胜光某以及喜乐居公司根据市场行情，在平等、自愿、协商一致的基础上签订了一份《独立楼买卖三方合同》，但《独立楼买卖三方合同》签订后，被反诉人并未按合同的约定履行支付购房款的义务，为维护自己的合法权益，反诉人特对被反诉人提出反诉，请求判令：一、被反诉人立即支付反诉人购房款人民币355万及相应利息（利息以355万元人民币为基数、按人民银行规定的同期同类贷款利率从2015年8月19日计至付清之日止，暂计至反诉之日止的利息为18万元）。二、反诉费用由被反诉人承担。
反诉被告沈中梅某、黄伟某辩称：一、关于《独立楼买卖三方合同》关于定金的约定。在合同的第二条第（二）付款方式部分的第1项里明确写明：签合同时乙方向甲方支付定金人民币贰拾万元整（小写200000元整），该定金作为甲乙双方的买卖承诺。（签订合同当场支付人民币壹拾万元整，剩余壹拾万元整在7天内支付）。从这条的后面括号里补充的部分可以看出明显是对前面部分在实际履行过程中进行的重新约定，是对合同条文规定部分的用实际履行来进行的修正。因此在定金这部分答辩人并没有违约。二、关于《借款合同》。此合同是独立与本《独立楼买卖三方合同》之外的法律关系，与本次诉讼没有关联性，请被答辩人启用其他方式解决纠纷。本次诉讼对此不与讨论。三、关于银行按揭贷款的付款方式。根据《独立楼买卖三方合同》第二条第（一）部分：甲方自愿将上述住宅楼转让给乙方，甲乙双方议定该住宅楼出售价格为人民币肆佰壹拾伍万元整（小写4150000元整），包过户，包按揭贷款到乙方名下，过户房地产权证和国土使用证（含贷款手续费）的所有一切费用均由甲方负责支付（含政府政策变动，税费调整等不可抗力因素在内）。1.本条明确规定了被答辩方的合同义务。2.生活在这个房价暴涨的时代的人都常识性的知道房子过户肯定是需要过户手续费的，办理按揭也不是不需要任何费用的，房子如果不卖出了一个高于市场的价钱，作为一个正常理智的被答辩人是肯定不会接受这些“两包一切”的费用的。3.按揭从申请到审批仅需要30天时间，涉案三方合同是2015年5月21日签订的，涉案房产是2015年8月18日过户的，答辩人起诉是在2016年2月3日，从合同签署的日子算也好，或者是从涉案房产过户的日子开始计算也好到本案起诉的时候都远远超过30天了，甚至是好几个30天了，被答辩人根本就是消极不作为，消极进行合同违约，如果说答辩人征信有问题，那么请被答辩人提出征信有问题的证据，及征信出问题的时间。四、关于反诉要求的一次性355万现金付款。《独立楼买卖三方合同》中并没有规定现金付款和付款期限，只规定了按揭贷款的付款方式，并且按揭贷款还是被被答辩人办理到答辩人名下。因此被答辩方要求的355万现金没有依据，当然其和违约金、利息更是无从谈起。综上所述，被答辩人消极怠于履行合同，很明显就是在反悔《独立楼买卖三方合同》根据合同法及其他相关法规的规定，请法庭做出公正的判决，支持答辩人的合理合法的诉讼请求。
经审理查明：2015年5月21日，原告黄伟某、原告沈中梅某的委托人黄胜光某与被告欧吉昌某的委托代理人邱国雄某在居间人喜乐居公司的促成下签订了《独立楼买卖三方合同》，将被告欧吉昌某的房屋卖给原告。合同主要约定：一、房屋情况。被告出售住宅楼的房地产使用权证号为粤房地产权证第××号，国有土地使用权证为：惠湾国用（01）字第13210100585，房屋位于惠州市大亚湾西区上杨石屋村49号，建筑面积为1896.23平方米，国有使用证面积205.88平方米。二、付款方式及办理证件程序如下。房款总价为415万元，并由被告欧吉昌某包过户，包按揭贷款到原告名下，过户房地产权证和国土使用证（含贷款手续费）的所有一切费用均由被告负责支付。签订合同时，原告须向被告欧吉昌某支付定金20万元，该定金作为买卖双方的承诺，签订合同后双方均应积极配合，收集整理各种按揭贷款资料，上报相关银行部门审批，45个工作日内由中介方通知买卖双方最终审批结果。如果审批未通过，被告欧吉昌某退还原告所交定金，本合同终止。如审批通过，原告在房产局签名过户时向被告支付人民币60万元作为首付款，第二笔款项280万元由银行直接放款。银行贷款审批确认后，原被告双方须于10个工作日内完成该房产的过户手续。因原告资金周转原因，故双方友好协商，剩余房款55万元，被告自愿以借款方式借予原告，具体偿还方式及期限为：该笔借款以银行贷款利率为基准以等额本金方式按月偿还，期限为2年。三、违约责任：1.如果被告在收取定金后不依照本合同条款进行的，则视为被告中途毁约处理，本合同即告解约，被告退还原告双倍定金，被告还应赔偿原告在本次过户该房地产过程中的经济损失，另外被告支付经纪方人民币15万元作为违约金。2.如果原告不依照合同条款进行的，则视为原告中途悔约处理，本合同即告解约，原告已付的定金将由被告没收，原告还应赔偿被告在本次过户该房地产过程中的经济损失，另外原告支付经纪方人民币15万元作为违约金。合同由邱国雄某、黄伟某、黄胜光某以及第三人喜乐居公司的职员周素、胡根泉签名盖章。合同签订后，原告黄伟某于2015年5月21日通过中国建设银行向邱国雄某账号为52×××91转账10万元用于支付购房定金。2015年8月7日，原告黄伟某向被告欧吉昌某账号为62×××82转账43万元用于支付首期款，2015年8月31日，黄伟某又向欧吉昌某该账号转账27万元用于支付购房首期款。因原告沈中梅某个人信用报告显示5年内均有逾期还款的情况，征信存在一定问题，导致其余房款280万元无法通过按揭贷款的方式支付，原告沈中梅某、黄伟某又无法通过其他方式支付剩余房款，双方遂酿成纠纷。
另查明一：2015年8月7日，被告欧吉昌某在惠州市惠州公证处办理了公证委托书，委托第三人邱国雄某将欧吉昌某名下位于惠州市大亚湾西区上杨石屋村49号房转让出去，并由邱国雄某代为办理转让该房所有的手续。
另查明二：2015年9月14日，第三人邱国雄某将涉案房屋的产权过户至沈中梅某、黄伟某的名下，房产权证号为粤房地权证惠州字第××、33××29号。2015年11月12日，第三人邱国雄某将涉案房屋的国有土地使用权过户至黄伟某、沈中梅某名下，国有土地使用权证为：惠湾国用（2015）第13210100951号。
另查明三：原告沈中梅某、黄伟某支付首期购房款中的20万元，是以原告沈中梅某、第三人黄胜光某作为借款人、黄伟某作为担保人，用张少方名下位于惠阳区淡水草洋李屋国有土地使用权证号为惠阳国用（2013）第0101875号作为抵押，向第三人邱国雄某所借。
以上事实有原告提供的身份证复印件、独立楼买卖三方合同、房产权证、涉案房产买卖的资金流水、被告提供的独立楼买卖三方合同、国有土地使用权证、房地产权证、（2015）粤惠惠州第007988号公证书、借款合同书、（2013）粤惠大亚湾第004094号公证书、（2013）粤惠大亚湾第004243号公证书、惠阳国用（2013）第010187xx5号国有土地使用权及原、被告、第三人的庭审陈述等证据在卷证实，予以认定。
本院认为，第三人邱国雄某系被告欧吉昌某的委托人，邱国雄某代理被告欧吉昌某与原告黄伟某、第三人黄胜光某及第三人喜乐居公司签订的《独立楼买卖三方合同》属于有权代理，三方签订的房屋买卖合同，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且涉案房屋已变更登记到两原告名下，故原告主张确认《独立楼买卖三方合同》和过户行为合法有效的请求，已经实现，无须通过司法行为进行确认。
（一）关于继续履行合同的问题。本案中，被告欧吉昌某已经按照合同的约定将涉案的房产权证及国有土地使用权过户至原告沈中梅某、黄伟某的名下，合同中虽然约定银行按揭由被告负责，应理解为办理按揭程序由被告负责，具体能否通过审批，被告无法左右，被告协助原告沈中梅某、黄伟某向银行提交了按揭贷款所需的资料并向银行申请按揭贷款，因原告沈中梅某个人信用报告显示5年内均有逾期还款的情况，原告沈中梅某的征信存在问题，银行审批不通过，无法通过银行按揭贷款的方式支付剩余购房款系原告自身的原因造成，导致被告无法履行合同，办理银行按揭贷款事宜，故原告主张要求被告继续协助原告办理银行按揭的诉讼请求，本院不予支持。
（二）关于支付剩余购房款及利息的问题。被告将涉案房屋过户给原告沈中梅某、黄伟某，已经履行了合同的义务，按照合同的约定，原告沈中梅某、黄伟某应当向欧吉昌某支付剩余房款，故反诉原告欧吉昌某主张反诉被告沈中梅某、黄伟某支付剩余购房款的诉讼请求，有事实和法律的依据，本院予以支持。
被告认为原告支付的购房款80万元中，有20万元系沈中梅某、黄胜光某向第三人邱国雄某所借并用于支付首付款，实际支付的购房款应是60万元，因该20万元所涉及的法律关系属于民间借贷合同关系，与本案房屋买卖合同关系不属于同一个法律关系，第三人邱国雄某可另行主张，故原告实际支付房款为80万元，尚欠房款应为335万元，反诉原告欧吉昌某主张剩余购房款为335万元的诉讼请求，本院予以支持。但335万元房款中，其中55万元约定以银行贷款利率为基准，在两年内按月偿还，从被告办理变更登记之日起计算，即2015年11月12日。合同没有约定280万元房款支付的时间，对逾期利息应从主张之日起计算，即自2016年4月1日反诉原告提起反诉之日起计算，计算标准参照中国人民银行同期同类贷款利率计付。同时，被告欧吉昌某应当将涉案房屋交付给原告沈中梅某、黄伟某占有、使用，并将涉案房产权证、国有土地使用权证返还给原告。
（三）关于居间报酬数额和负担问题。本案中，合同双方已履行合同，不存在单方毁约的行为，合同第五条约定第三人喜乐居公司的报酬是由违约方支付，但没有约定合同在双方均不违约的情形下居间报酬的支付方式，事后也未达成补充协议，参照合同约定违约方需支付经纪方15万元违约金的约定，认定居间报酬为15万元，由原、被告双方平均负担。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、六十一条、第一百零七条、一百零九条、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：
一、被告欧吉昌某自本判决发生法律效力之日起30日内将涉案房屋的房产权证、国土权证返还给原告黄伟某、沈中梅某；
二、反诉被告黄伟某、沈中梅某自本判决发生法律效力之日起向反诉原告欧吉昌某支付剩余购房款335万元及利息（其中280万元自本判决发生法律效力之日起30日内付清，利息以280万元为基数从2016年4月1日起按照中国人民银行同期同款贷款利率计付至完清此款止；55万元自本判决生效后按月支付，利息从2015年11月12日计至付完清此款止）；
三、原告黄伟某、沈中梅某和被告欧吉昌某自本判决生效之日起30天内向第三人惠州市喜乐居房地产代理有限公司支付居间报酬15万元（其中黄伟某、沈中梅某共同支付7.5万元，欧吉昌某支付7.5万元）；
四、驳回原告沈中梅某、黄伟某其他的诉讼请求；
五、驳回反诉原告欧吉昌某其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费100元，反诉费18320元、反诉保全费5000元，由原告沈中梅某、黄伟某负担23320元，被告负担100元，本诉费已由原告预交，反诉费和反诉保全费已由反诉原告预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 薛银标
审判员 曾日华
审判员 徐 黎
二〇一六年六月二日
书记员 周小平