上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1416号
原告（反诉被告）上海市宝山区庙行镇康家村经济合作社。
法定代表人朱顺明。
委托代理人袁瑞康，上海市致真律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海速波体育用品有限公司。
法定代表人张一德。
委托代理人狄青，上海市中茂律师事务所律师。
委托代理人邹红黎，上海市中茂律师事务所律师。
第三人上海汇凯电器有限公司。
法定代表人贺晓明。
原告（反诉被告）上海市宝山区庙行镇康家村经济合作社（以下简称康家合作社）与被告（反诉原告）上海速波体育用品有限公司（以下简称速波公司）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，通知上海汇凯电器有限公司（以下简称汇凯公司）作为第三人参加诉讼，依法由代理审判员叶印洲独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）康家合作社的委托代理人袁瑞康，被告（反诉原告）速波公司的委托代理人邹红黎到庭参加诉讼。第三人汇凯公司经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）康家合作社诉称，原、被告于1993年12月10日签订《租赁合同书》，主要约定，速波公司向康家合作社承租上海市共康路XXX弄XXX号2.87亩场地（以下统称系争场地），用于速波公司开办公司，租赁期限为20年，自1993年12月14日起至2013年12月13日止，年租金为8，199.59美元。合同到期后，速波公司未依约归还系争场地，经催告未果，故起诉要求速波公司立即将系争场地恢复原状后归还康家合作社，并按年租金8，199.59美元的标准向康家合作社支付2013年12月14日起至归还日止的租金。
被告（反诉原告）速波公司辩称并反诉，同意按照合同标准支付租金。不同意将土地恢复原状进行返还，要求按照现状将土地及地上物一并返还给康家合作社，康家合作社给予补偿。合同签订后，康家合作社交付系争场地后，速波公司将系争场地上的养猪场等设施予以拆除，并建设了厂房、办公楼等地上建筑物。租期届满后，速波公司经康家合作社同意和推荐后委托评估公司对系争场地上的建筑设施进行评估。速波公司以评估价为基础进行适当调整后，反诉要求康家合作社支付建筑物造价514万元（人民币，下同）。
原告（反诉被告）康家合作社针对反诉辩称，原、被告之间就系争场地上的建筑物没有合同关系，建筑物是速波公司合资企业的内部财产，在合资企业届满后应由企业内部处理，和康家合作社无关，故速波公司主体不适格。同时，建筑物都是违章建筑，无法体现出价值。按照法律规定违章建筑应该拆除，不存在房随地走的情形。另外速波公司提出的造价也缺乏依据。故不同意速波公司的反诉请求。
第三人汇凯公司未对本诉、反诉陈述意见。
经审理查明，1993年12月10日，康家合作社（出租方，甲方）与速波公司（承租方，乙方）签订《租赁合同书》，主要约定，甲方将康家村冷饮厂旁的原皮鞋厂场地占地2.87亩租赁给乙方使用。租赁期限自1993年12月14日至2013年12月13日，共20年。租金每年每亩为2，857美元，合计8，199.59美元／年，合资企业的土地使用费由乙方承付，租金在每年的12月31日前须全部交清。合同另约定，租赁期间，租赁场地内的建筑物由乙方自行拆建。合同签订后，康家合作社将系争场地交付给速波公司。1994年3月，上海大康实业总公司将其建造的系争场地上的厂房2535.1平方米、办公楼452平方米、水泥场地515平方米、门房间16平方米、自行车棚45平方米、围墙54平方米、下水道250米、水费作价2，286，700元作为投资款投入速波公司。
2014年3月5日，速波公司在其股东包括上海大康（集团）有限公司（负责人朱顺明、财务总监）出席情况下做出董事会会议决议，主要内容为，2014年3月5日经股东会商议，对速波公司的经营期满歇业并成立清算小组处理如下事宜：……根据上次董事会决议决定按照重置成本法对速波公司地上建筑物资产（无产证）进行整体评估，评估基准日确定为2014年2月28日，拟定由速波公司委托上海新业资产评估有限公司（以下简称新业公司，该公司在《宝国资委（2012）6号》文中所指定的资产评估机构名录中）进行该项评估。……朱顺明在该会议决议上签字。
2014年5月15日，新业公司就速波公司资产转让涉及建筑物作出《资产评估报告》，主要内容为，评估基准日：2014年2月28日；评估方法：资产基础法；评估结论：共康路XXX弄XXX号租赁场地上建造的建筑物评估价值3，102，381.96元，其中房屋3，054，128.13元，构筑物48，253.84元。清查评估的厂房2535平方米、办公楼525平方米、门房间16平方米、自行车棚45平方米、水泥场地515平方米、围墙54平方米、下水道250米共7项建筑物建造在系争场地上，账面原值1，929，801.83元、账面净值170，390.48元。委托方未提供各单体建筑物的账面值，会计核算房屋建筑物折旧年限远少于该类资产实际使用年限，账面值是折旧残值，评估值是现状实体价值。
审理中，本院向新业公司注册资产评估师就评估事宜进行调查，其称，账面原值1，929，801.83元系被评估的7项建筑物在1993年建造时总的造价，一般而言，建筑物按照二十年使用年限进行会计折旧。二十年折旧后，根据企业确定的残值率，确定被评估建筑物的账面净值为170，390.48元。评估价值是按照房屋等建筑物40-60年的实际使用年限进行评估。评估报告中的评估原值4，687，866.95元系建筑物在2014年2月28日评估时点的造价，按照40-60年的实际使用年限，扣除1994年至评估时点的使用年限，计算得出成新率，最终得出评估净值3，102，381.96元。对该调查笔录，康家合作社表示真实性无异议，认可报告中的账面原值、净值，不认可评估价值。速波公司表示真实性无异议，然认为评估价值的成新率确定具有主观性导致评估净值偏低。
另查明，2012年8月20日，速波公司与第三人签订《厂房租赁合同》，主要约定，速波公司将坐落在共康路XXX弄XXX号厂房建筑面积2468平方米出租给第三人，租赁期自2012年9月1日起至2015年8月31日止，每季度租金为182，138.4元。合同签订后，速波公司将厂房交给第三人使用。
审理中，康家合作社表示，系争场地为农村集体土地，康家合作社不要土地上的厂房、办公楼、自行车棚、门房间、围墙等建筑物，一定要求速波公司拆除，速波公司将建筑物全部拆除并返还土地后，康家合作社自愿补偿速波公司75万元。速波公司则表示，系争场地上的建筑物无产权证且未取得建设工程规划许可。如未按反诉要求进行补偿，则不同意拆除建筑物，上述建筑物系速波公司的合法资产。
审理中，康家合作社表示，第三人已搬出系争场地上的建筑物（厂房），不再要求法院对第三人的搬离进行处理。目前场地上的建筑物内已无任何单位、个人承租，建筑物已成空房。
以上事实，有《租赁合同书》、董事会会议决议、资产评估报告、调查笔录、《厂房租赁合同》及当事人陈述等证据为证，已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同书》于2013年12月13日到期，合同到期后，速波公司理应将系争场地上厂房、办公楼、门房间等全部建筑物拆除恢复原状后返还给康家合作社，并支付占用系争场地期间的使用费，使用费标准可按原合同租金标准予以确定。故康家合作社的诉请，于法有据，本院予以支持。速波公司诉请康家合作社支付厂房等无证建筑物造价，鉴于上述建筑物已使用至今约二十年，其使用价值等已基本得到实现，且双方租赁合同亦已到期，速波公司的上述主张，缺乏依据，本院不予支持。康家合作社自愿在速波公司返还土地后补偿速波公司75万元，系其对自身权利处分，于法不悖，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海速波体育用品有限公司于本判决生效之日起二十日内，迁出承租的康家村冷饮厂旁的原皮鞋厂2.87亩场地并将上述场地上的全部建筑物拆除后将上述场地返还给原告（反诉被告）上海市宝山区庙行镇康家村经济合作社；
二、被告（反诉原告）上海速波体育用品有限公司于本判决生效之日起二十日内，向原告（反诉被告）上海市宝山区庙行镇康家村经济合作社支付自2013年12月14日起至实际返还上述场地之日止的使用费（使用费标准按每年8，199.59美元计算）
三、原告（反诉被告）上海市宝山区庙行镇康家村经济合作社于被告（反诉原告）上海速波体育用品有限公司实际返还上述场地之日起十日内支付被告（反诉原告）上海速波体育用品有限公司补偿款75万元；
四、被告（反诉原告）上海速波体育用品有限公司的反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本诉案件受理费减半收取267.50元，反诉案件受理费减半收取23，890元，均由被告（反诉原告）上海速波体育用品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方人数提交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 叶印洲
二〇一五年三月十日
书 记 员 刘劭阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。