北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第63291号
原告刘璐，女，1969年8月4日出生。
被告田高，男，1986年11月20日出生�
委托代理人杨龙幸，北京市盈科律师事务所律师。
原告刘璐（以下简称原告）与被告田高（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员胡东方独任审判，公开开庭进行了审理。原告、被告及其委托代理人杨龙幸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年8月11日，原被告通过中介签订了《北京市房屋租赁合同》，约定原告将其位于北京市朝阳区小关北里45号院X号的房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告，租赁期限为2年（自2014年8月9日至2016年8月8日），租赁用途为居住，租金为1.2万元每月。合同签订后，原告将房屋交给了被告，被告也向原告支付了租金及押金。2015年10月原告陆续接到涉案房屋所在楼栋邻居打来的电话称被告将涉案房屋开办了古琴培训班，房屋内人员混乱，学员人数有时达20人，�重影响了邻居的正常生活，且被告未经原告同意私自在房屋内贴上白纸。被告的行为严重违反了合同约定，侵害了原告的利益。故此起诉至法院，要求判令解除双方之间的租赁合同；判令被告立即搬出涉案房屋；判令被告支付原告违约金4万元；判令被告补清租金的差价款13.6万元；判令被告赔偿房屋装修损失30万元；判令被告支付涉案房屋空置期的租金20万元；判令被告赔偿家具家电损失共计6万元。
被告辩称：原告陈述的事实理由与实际不符，我方没有改变房屋用途，我方只是在涉案房屋内聚会、交友，不是商业活动，我方也没有破坏涉案房屋内的装修。我方同意解除《北京市房屋租赁合同》，但原告应退还已经支付的租金81600元及押金3万元，其他诉讼请求没有依据不同意赔偿。
经审理查明：2014年8月11日，出租人（甲方）原告与承租人（乙方�被告在居间人北京国良乐居房地产经纪有限公司的居间下签订了《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》。合同约定由被告承租原告名下的涉案房屋，租赁用途为居住，居住人数为4人，最多不超过5人。租赁期自2014年8月9日至2016年8月8日，租金每月1.2万元，每一年支付一次租金，押金2万元，在租赁期满或合同解除后，押金抵扣应由被告负担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分返还给乙方。第九条合同解除乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，1、不按时约定支付租金的；2、欠缴各项费用的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体机构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的7、擅自�房屋转租给第三人的。第十条违约责任乙方有第九条约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。
2014年8月11日，双方补充约定如下：1、押金为二万元。2、房租为年付，付款时间为2014年8月9日至2015年8月8日共计144000元。3、损坏室内财物按现价赔偿，电器等按现价赔偿。4、损坏房屋按现价赔偿。5、从今日起室内乙方如需变动，需提前告知甲方，同意后乙方方可动用，解除合同时，乙方负责恢复室内原貌。另外，乙方需追加1万元交给甲方，作为客厅墙面恢复原貌的押金。
庭审中，原告与被告均认可，被告已向原告支付了押金3万元及2015年8月9日至2016年8月8日期间的租金144000元。
2015年11月18日，原告向被告邮寄了《解除合同及搬家通知》主要内容为因被告违反合同约定，�变房屋用途，即日起解除与被告的合同，限被告于2015年12月19日搬离涉案房屋，支付月租金200%的违约金，并赔偿房屋损失50万元及其他损失。被告认可于2015年11月18日收到了该份通知。
庭审中，双方的主要争议：
1、房屋使用用途。原告称被告用涉案房屋开办古琴培训班，改变了房屋的用途，严重影响了邻居的正常生活，并向本院提交了被告在网上发布培训信息的网页打印件、原告与被告公司工作人员的对话录音、证人证言，证明被告用涉案房屋来办公。被告对上述证据不认可，并提交企业信息打印件，以此说明其有相应的办公地址，并未在涉案房屋进行办公。
2、房屋及物品的损坏。原告称被告入住涉案房屋后未经原告许可在客厅及主卧内贴了宣纸，因此被告在2014年8月11日向原告交纳了1万元作为客厅墙面恢复原貌的押金。被告对�予以认可，称宣纸是用乳胶漆贴上去的，对墙面没有影响，同意在退房时恢复原状。2016年3月21日，本院前往涉案房屋进行现场勘验，原告到场，被告及委托代理人未到场。关于装修，原告称主卧、次卧、客厅的墙面贴有宣纸，且墙面污损；主卧的马桶盖更换了；客厅卫生间的面盆裂纹，淋浴房没有了，马桶水箱盖没有了，卫生间防水需要重做；房间地板多处损坏。关于家具、家电，经原告清点和测试，原告称租赁合同中清单上的物品均在，但是单人皮沙发两个、双人皮沙发一个破损严重，立式空调遥控器损坏，空调挂机的四个遥控器丢失，一套枣红色窗帘丢失，客厅内的饭桌及椅子摇晃。经本院释明，原告对上述装修损失及家具、家电损失不申请鉴定。
上述事实，有当事人陈述意见、《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》等证据在案佐证。
本院认为：原被告签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照诚实信用原则及合同约定行使合同权利，履行合同义务。
关于合同效力一节，按照合同约定，涉案房屋的租赁用途为居住。但根据原告提交的证据及结合证人证言，可以认定被告并未按照合同约定用途使用涉案房屋。被告辩称只是在涉案房屋内聚会交友，不是商业用途但未提交相应反证或作出合理说明，且被告所述亦与生活常理不符。故本院认为被告改变房屋用途的行为应属违约，依据双方签署的合同，原告有权单方解除合同。被告认可于2015年11月18日收到原告解除合同的通知，故双方签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》已于2015年11月18日解除，被告亦理应将涉案房屋�退并返还给原告。
关于违约责任一节，被告违约，按照合同约定的违约金即月租金1.2万元的200%向原告支付违约金2.4万元。原告主张月租金应按照2万元的标准进行计算违约金及补清相应租金，原告该项请求没有法律及合同依据，本院对此不予支持。
关于装修损失一节，原告称因被告在客厅及主卧贴宣纸的行为损坏了原告的房屋，故要求被告赔偿装修费30万元及因涉案房屋装修导致的空置期及散味期的租金损失20万元。被告称其确实在涉案房屋内粘贴了宣纸，且同意在退房时恢复原状。虽然原告就地板、墙面、卫生间等装修损失不申请鉴定，但考虑到现场勘验情况以及双方于2014年8月11日就客厅贴宣纸一事进行的协商结果，本院确认被告赔偿原告装修损失5万元。另外，关于原告所主张的装修空置期及散味期没有事实依据，本院对此不予支持。
关于家具家电损失一节，原告主张被告赔偿其家具、家电损失共计6万元。庭审中，被告称涉案房屋内的设施、设备均未损坏，其可以在退房时予以返还原物。原告则在庭审中表示若被告返还原物，其可以放弃该项诉讼请求的陈述。经本院现场勘验，原告清点物品称单人皮沙发两个、双人皮沙发一个破损严重，立式空调遥控器一个损坏，空调挂机的四个遥控器丢失，一套枣红色窗帘丢失，客厅内的饭桌及椅子摇晃。结合房屋交割清单及原被告双方于2014年8月11日签署的协议，本院确认被告应赔偿原告家具、家电损失5000元。
关于租金一节，被告已经支付原告押金3万元及房屋租金至2016年8月8日，因双方合同于2015年11月18日解除，故原告应退还被告剩余的租金104400元及押金3万元。被告应支付原告的违约金2.4万元、装修损失5万元、家具家电损失5000元应从上�费用中扣除。另外，考虑到被告尚未将房屋腾退交还给原告，故被告应按照月租金1.2万元标准承担自2015年11月18日起至被告实际将涉案房屋恢复原状并腾退返还给原告之日止的房屋占用费。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告刘璐与被告田高于二〇一四年八月十一日签署的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》已于二〇一五年十一月十八日解除。
二、被告田高于本判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区小关北里45号院世纪嘉园X号的房屋腾退并交还给原告刘璐。
三、被告田高于本判决生效之日起七日内按照月租金一万二千元的标准支付原告刘璐自二〇一五年十一月十八日起至被�田高实际将位于北京市朝阳区小关北里45号院世纪嘉园X号的房屋腾退交还给原告刘璐之日止的房屋占用费。
四、原告刘璐于本判决生效之日起七日内退还被告田高押金、剩余房屋租金五万五千四百元。
五、驳回原告刘璐的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千五百八十元，由原告刘璐负担五百八十元（已交纳），由被告田高负担五千元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内转交给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京�第三中级人民法院。
代理审判员 胡东方
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 禹 雷
陈悦