福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）漳民终字第601号
上诉人（一审被告）：漳州市万豪实业开发有限公司（以下简称“万豪实业公司”）。住所地：福建省漳州市芗城区。
法定代表人：肖国生，董事长。
委托代理人：詹俊忠，福建衡评律师事务所律师。
委托代理人：薛毅辉，福建衡评律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：周佑达，男，1963年4月3日出生，住广西壮族自治区南宁市。
委托代理人：李勇敢，福建兴南律师事务所律师。
委托代理人：叶小青，福建兴南律师事务所律师。
上诉人万豪实业公司因商品房预约合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2014）芗民初字第4422号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万豪实业公司的委托代理人詹俊忠、薛毅辉，被上诉人周佑达的委托代理人李勇敢、叶小青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2007年11月24日，周佑达（乙方）与万豪实业公司（甲方）签订了合同编号为0016的“万豪国际”立约定金合同。合同约定：一、乙方自愿以向甲方交付定金壹拾伍万元人民币的方式作为订立“万豪国际”第1#号楼第2006A号住宅《商品房买卖合同》的担保；二、乙方预定购的标的为“万豪国际”第1#号楼第2006A号住宅，总价为壹佰零柒万捌仟柒佰玖拾伍元整。四、甲方取得“万豪国际”《商品房预售许可证》后，以书面形式按乙方在本合同中所确认的住址通知甲方前来签署《商品房买卖合同》；五、乙方应在接到甲方订立《商品房买卖合同》通知之日起十日内到甲方处签署《商品房买卖合同》，乙方已交纳的本合同项下的定金无息转为购房款；七、乙方变更住址、联系电话等，应于变更之日起48小时内以书面形式通知甲方，否则视为无变更，乙方自愿承担由此导致的一切不利后果。该立约定金合同书上载明原告周佑达的住所为广东省深圳市安区松岗镇星港城集信雅苑A幢1204室。同日，周佑达预付给万豪实业公司购房定金15万元，万豪实业公司出具收据，收据由张海青签字并加盖公司公章。2011年4月11日，万豪实业公司将万豪国际1幢2006号住宅即“万豪国际”第1#号楼第2006A号住宅出售给他人。在一审审理过程中，周佑达要求解除其与万豪实业公司于2007年11月24日签订的“万豪国际”立约定金合同，万豪实业公司同意解除该合同。另外，周佑达撤回要求万豪实业公司按房价上涨额赔偿原告损失暂计10万元（具体赔偿额待鉴定后确定）的诉讼请求。
原审认为：周佑达与万豪实业公司于2007年11月24日签订的“万豪国际”立约定金合同，是双方的真实意思表示，合法有效。该合同是双方约定为将来订立“万豪国际”第1#号楼第2006A号住宅《商品房买卖合同》的预约合同。该预约合同约定的定金15万元为立约定金。在双方签订立约定金合同的同日，周佑达支付了定金15万元。万豪实业公司取得商品房预售许可证后，未与周佑达签订《商品房买卖合同》，将万豪国际1幢2006号住宅即“万豪国际”第1#号楼第2006A号住宅出售给他人，导致周佑达立约定金合同目的无法实现，周佑达要求解除“万豪国际”立约定金合同，万豪实业公司亦同意解除该合同，故对周佑达的该诉讼请求应予支持。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。万豪实业公司应双倍返还定金30万元。关于万豪实业公司主张是张海青私自收取定金后盗用公司的公章在收据上盖章，与被告公司无关，并要求追加张海青作为本案的第三人或被告参加诉讼的问题，因2007年12月10日的收据上不仅有张海青的签名，并由万豪实业公司签章予以确认。张海青实施的该行为系代表万豪实业公司，由此产生的民事责任应由万豪实业公司承担。该院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十二条第三项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定，判决：一、解除原告周佑达与被告漳州市万豪实业开发有限公司于2007年11月24日签订的“万豪国际”立约定金合同；二、被告漳州市万豪实业开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内双倍返还原告周佑达定金30万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7300元，由万豪实业公司负担。
一审判决后，万豪实业公司不服，向本院提起上诉称：张海青在私自收取周佑达定金后并未存入公司帐户，上诉人也并未授权张海青管理公章，张海青盗用公章后私自收取定金的行为系个人行为，与上诉人公司无关。原审认定事实错误，请求撤销原审判决第二项，改判上诉人返还被上诉人定金人民币15万元。
被上诉人周佑达辩称：订立合同及收取定金的行为应认定为公司行为，张海青当时任万豪实业公司的法定代表人，有权作出意思表示，不存在盗用公司公章的问题。请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人对立约定金合同上记载的房屋已经由万豪实业公司售予他人无异议。二审中上诉人对立约定金合同和收据的真实性提出异议。经审查，一审庭审中万豪实业公司对定金合同的真实性无异议，对收据上公章的真实性未提出异议。因此，原审查明的立约定金合同的内容本院予以认定，对收款收据的真实性亦予以认定。
另查明，在本案立约定金合同签订时，张海青任万豪实业公司的法定代表人。
双方当事人争议的焦点问题是：上诉人万豪实业公司是否应双倍返还定金给周佑达。对此，本院分析认定如下：
本院认为，本案双方当事人为买卖商品房而签订立约定金合同，因此，本案的性质应确定为商品房预约合同纠纷。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因一方当事人原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。万豪实业公司与周佑达订立了立约定金合同，应按合同约定与周佑达订立商品房买卖合同。在取得商品房预售许可证后，万豪实业公司在未通知周佑达订立商品房买卖合同的情况下即将约定的房屋出售给他人，客观上使周佑达的合同目的无法实现，属于拒绝与周佑达订立商品房买卖合同，应双倍返还定金。
上诉人认为并未与周佑达订立定金合同以及并未收取定金与事实不符，不能成立。首先，一审庭审中，万豪实业公司对定金合同的真实性无异议，二审庭审中虽提出异议，但是没有提供证据证实自己的主张，其否定一审时的陈述不能成立，应认定定金合同的真实性。其次，万豪实业公司在定金收据上盖章并由法定代表人张海青签名，万豪实业公司并未否认收据上印章的真实性，该证据的真实性也应予以认定。至于法定代表人收款后是否存入公司帐户，则属于其公司内部管理的问题，与周佑达无关。企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。万豪实业公司应对其法定代表人张海青的经营活动承担责任。再次，万豪实业公司没有证据证明其按照合同上注明的联系地址和方式通知周佑达前来订立商品房买卖合同而周佑达拒绝订立，因此，未能订立商品房买卖合同的责任在于万豪实业公司。合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务，万豪实业公司认为其公司并没有保存该合同，因而无法通知周佑达的理由亦不能成立。公司新老股东的交接和法定代表人的更换并不是免除合同义务的理由，万豪实业公司的主张与法不符。
综上所述，本院认为：周佑达和万豪实业公司签订立约定金合同后，周佑达将约定的定金交付给万豪实业公司的法定代表人张海青，由张海青出具盖有万豪实业公司公章的收据，双方的商品房预约合同关系成立并合法有效。万豪实业公司在取得商品房预售许可证后未按合同约定通知周佑达订立商品房买卖合同，将约定的房屋售予他人，应双倍返还定金给周佑达。订立合同及收取定金时张海青系万豪实业公司的法定代表人，其行为属于职务行为，产生的法律后果应由万豪实业公司承担。万豪实业公司认为定金并未汇入公司帐户则属于其内部管理问题，不能免除其对外应承担的责任，其认为不应双倍返还定金的理由与法不符，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3300元由上诉人漳州市万豪实业开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟庆彩
审 判 员 张海泉
代理审判员 卢津津
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 严小辉
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。