上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3488号
上诉人（原审原告）陈刚
委托代理人张振群，
被上诉人（原审被告）上海贝越实业有限公司，
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人杜哲锋，上海融孚律师事务所律师。
委托代理人黄民燕，上海融孚律师事务所律师。
上诉人陈刚因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第24247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，坐落于上海市xxxxxx的房屋属上海贝越实业有限公司（以下简称贝越公司）所有。2013年11月27日陈刚（承租方）与案外人xxx（出租方）签订了《物业租赁意向书》，合同第4条“租赁物业”约定为上海市xxxxx（朝东一栋）（以下简称系争房屋），面积约计13，000平方米（最终以合同确认为准）；合同第5条“租赁期限”为15年，可从2014年3月1日起租；合同第7条“租金”约定为人民币（下同）1.70元／平方米／天（建筑面积）；合同第9条“物业交付”中约定交付日期为2014年3月1日。合同第10条“其他”中约定：1、该物业租金1.70元／平方米／天，递增5%／3年；2、租期暂定15年＋10年；3、本意向书签订后3日内支付20万元定金，正式租赁合同签订后该定金转为押金，正式租赁合同签订后再支付80万元押金，2014年7月1日之前再支付50万元押金；4、初步预计8个层面的空调由甲方装配，甲方承诺该物业可以用做（作）商业用途，可以办理相关商务行政手续，甲方全力配合；5、甲方承诺可无偿提供乙方60个车位使用；6、本意向书签订后15日内，乙方应与甲方签订正式租赁合同；7、乙方未在本意向书签订后15日内与甲方签订正式租赁合同的，甲方有权没收20万元定金。2013年11月29日陈刚通过银行向贝越公司转账支付了20万元。2013年12月5日以“张江树源项目组”为申请人向xxxx大厦业主方递交了《关于xxxx大厦部分改建方案的申请》，要求在主楼东面花坛新建鱼缸墙并安装射灯等，xxx在此申请上签名。2013年12月14日陈刚以上海xx投资管理有限公�的名义向xxx发送短信，提出：“关于xx大厦的原定签约时间，因本月10日你方有事耽搁，我方在你方同意的前提下，人员资金等全方位启动，对该物业已全面进行前期改造及招商等工作，静候你方安排签约时间，另意向定金协议中双方对该物业租赁已有约定，我方均同意”。2013年12月17日陈刚以上海xx投资管理有限公司的名义向xxx发送短信，内容为：“你方律师将之前你我在2013年12月13日达成xx号xx大厦东一栋物业租赁合同之文件转发给我方，我方表示同意，现将该物业租赁合同文件转发给你，另该物业文本租赁合同我方已签字确认，并已送达你处，请在三日内尽快签字盖章确认，以便我方进行后续工作”。2013年12月17日陈刚向贝越公司递交了一份出租方（甲方）为贝越公司、承租方（乙方）为上海xx投资管理有限公司、担保人（丙方）为上海xx工程造价咨询有限公司、担保人（丁方）为xx、担保人（戊方）为陈刚的《租赁协议》一份，陈刚（同时为上海xx投资管理有限公司的授权代表）与案外人xx、上海xx工程造价咨询有限公司分别在该协议上签名或盖章。2014年3月10日陈刚与案外人xx为共同乙方、贝越公司为甲方签订了《协议书》一份，内容为：甲方为上海市浦东新区xxxxx号xxxx大厦物业（以下简称该物业）的所有权人，自2013年9月起多次与乙方洽谈该物业租赁事宜，后因故未能签订租赁协议，现就该物业租赁终止洽谈及相关事宜达成协议如下：1、经协商一致，甲乙双方正式终止该物业租赁洽谈事宜；2、乙方在租赁洽谈期间，通过建行于2013年11月29日向甲方交付了定金20万元，另乙方在洽谈期间投入绿化工程、广告等前期费用约22万元，甲方同意在本协议签订后3日内返还给乙方定金20万元，补偿前期费用20万元，合计40万元，乙方收款人为陈刚；3、该物业租赁洽谈期间，乙方对外产生的债权债务自行承担，与甲方无关；4、本协议签订后，甲乙双方无其他任何债权债务关系，其余损失各自承担。协议书签订后，贝越公司已按上述约定返还陈刚定金20万元并支付了前期补偿费用20万元。该《协议书》甲方处由贝越公司签章并有授权代表xxx的签名。2014年6月30日陈刚向法院提起诉讼。审理中，陈刚、贝越公司均确认2014年3月10日签订的《协议书》中“正式终止该物业租赁洽谈事宜”是指终止针对《物业租赁意向书》所引发的一系列洽谈。
原审审理中，陈刚起诉要求法院判令贝越公司：1、支付双倍返还定金的违约金20万元；2、承担本案诉讼费。
庭审中，陈刚证人xx到庭陈述，证人与陈刚是合伙人，专门从事承租商业楼宇进行装修改建后再分租的业务，根据行业惯例，为便于结算每个项目都会成立一个独�的法人，故与xxx洽谈租赁系争房屋时就已提出要以上海xx投资管理有限公司的名义承租，但该公司还没有成立，该项目由陈刚和证人共同管理。之后，证人和陈刚与贝越公司法务即贝越公司本案代理人黄民燕进行多次协商，黄民燕将2013年12月17日的《租赁协议》发至证人的电子邮箱，证人将电子邮件中的附件打印成文本，陈刚看了觉得没有问题，故签了字又交还给xxx去签盖贝越公司的公章，但之后xxx告知陈刚因租赁协议上的租赁价格偏低，贝越公司没有在协议上签章。贝越公司发的租赁协议文本中承租方、三个担保方的内容是空白的，是证人填写后打印的，其余租期、租金等核心内容没有更改。2014年3月10日与贝越公司签署的《协议书》是陈刚交给证人的，证人拿到该协议时上面没有陈刚和xxx的签名，中间也没有修改。陈刚让证人先在该协议上签名，之后的谈判由陈刚全权负责，所以证人就在该协议书上签字了。之后，陈刚告知证人22万元的工程款更改为20万元，证人也没有意见。
陈刚证人xxx到庭陈述，其系上海市xx物业管理有限公司的法定代表人，上海市xx物业管理有限公司是系争房屋的物业管理公司。《物业租赁意向书》系陈刚与证人签订，当时是陈刚来找证人表示要承租系争房屋，证人知道贝越公司在招租，就把陈刚愿意承租的相关条件向贝越公司进行了反映，因贝越公司基本认可，证人就在张江xxxx大厦的物业办公室与陈刚签订了该意向书。该意向书是陈刚起草，签订时陈刚和xx在场，其他人记不清了。证人在签订《物业租赁意向书》时曾向陈刚出示过“上海•xx大厦（招商部）总经理”的名片，这只是为了方便介绍业务，实际证人并未得到贝越公司的授权。证人在该意向书的出租方处签名并非代表贝越公司，证人的身�也不是出租人而是居间介绍人。签订了该意向书后，证人即要求陈刚与贝越公司签订正式的租赁合同，证人不是产权人，不能签订租赁合同。
审理中，陈刚提出2013年11月27日陈刚和xxx签订《物业租赁意向书》时，xxx向陈刚出示了“上海•xx大厦（招商部）总经理”的名片，陈刚相信xxx在《物业租赁意向书》上签名系代表贝越公司，为职务行为。之后，陈刚根据该意向书要求成立上海xx投资管理有限公司，xxx还向陈刚提供了系争房屋的产证来协助陈刚成立公司，可见贝越公司对这些情况都是知情的。2014年3月10日的协议书针对的是陈刚绿化等前期投入的处理，租赁事宜应另行协商。根据《物业租赁意向书》的约定，贝越公司应于2014年3月1日交付系争房屋，但贝越公司未按期交付系争房屋，构成违约，因贝越公司违约导致双方合同解除，贝越公司应双倍返还定金40万元，陈刚明确诉讼请求为：1、解除陈刚、贝越公司于2013年11月27日签订的《物业租赁意向书》，2、支付陈刚双倍返还定金的违约金20万元。
贝越公司则提出，2013年11月27日陈刚和xxx签订的《物业租赁意向书》并非陈刚、贝越公司之间签订。陈刚向贝越公司支付的20万元是为保障租赁事宜洽谈有序进行的意向金，2014年3月10日的协议中表述“交付定金20万元”与事实有出入。陈刚、贝越公司没有签订租赁合同，贝越公司没有在2014年3月1日前交房的义务，不存在违约，即使贝越公司违约，双方于2014年3月10日签订的《协议书》中已经对此作出了商定，双方已无任何债权、债务关系，故要求驳回陈刚的诉讼请求。
原审认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，经被代理人的追认，被代理人承担民事责任。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。陈刚主张贝越公司未能按照2013年11月27日双方签订的《物业租赁意向书》的约定按期交付系争房屋，构成违约，要求解除与贝越公司签订的《物业租赁意向书》并承担双倍返还定金的罚则。经查，《物业租赁意向书》中出租方签名为xxx个人，xxx到庭表示其并没有代表贝越公司，贝越公司也未对此意向书进行追认。诚如陈刚所述，xxx是代表贝越公司的职务行为，现因陈刚、贝越公司于2014年3月10日签订了《协议书》，且双方均确认该《协议书》是对《物业租赁意向书》所引发的一系列洽谈事宜的终止，所以《协议书》的签署已经表明《物业租赁意向书》的解除，无需再通过法院判决解除；同时《协议书》已经明确“本协议书签订后，甲乙双方无其他�何债权债务关系，其余损失各自承担”，并没有对定金罚则作特别约定，由此可见陈刚、贝越公司双方均已放弃对相对方违约责任的追究；再则陈刚是以贝越公司未按约交房为由认为贝越公司违约，而《物业租赁意向书》中的交房应是双方建立租赁合同关系后的合同履行内容，在双方租赁合同未订立的情况下，陈刚无权要求贝越公司履行该项义务，陈刚以此认为贝越公司违约要求贝越公司承担定金罚则依据不足，对此诉请法院不予支持。原审法院于二○一四年九月三十日依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条的规定，作出判决：驳回陈刚的全部诉讼请求。一审案件受理费4，300元，减半收取计2，150元，由陈刚负担。
原审判决后，陈刚不服，向本院提起上诉，诉称，《物业租赁意向书》明确了系争物业的出租条件和交付时限，上诉人已依该�向书约定向被上诉人支付了订约定金20万元，但被上诉人未能与上诉人及时签订正式租赁合同并交付系争房屋，其违约事实明确；《协议书》不能免除被上诉人应承担的违约责任，被上诉人退还定金和支付绿化工程、广告等前期费用，不能替代和免除其违约赔偿责任。综上，请求撤销原判，改判支持上诉人原审全部诉请。
被上诉人贝越公司辩称，xxx非被上诉人员工，其与上诉人签订《物业租赁意向书》非职务行为；上诉人与被上诉人间未签订正式的物业租赁协议，被上诉人没有义务向上诉人交房；2014年3月10日的《协议书》合法有效，该协议书第四条约定，本协议书签订后双方无其他任何债权债务。上诉人主张的违约金已在协议书中作了处理，双方已无任何债权债务关系。故请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认�
本院认为，民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。上诉人为租赁被上诉人所有的系争物业，虽与案外人xxx签订了《物业租赁意向书》，并向被上诉人转账支付了20万元定金，但此后，上诉人与被上诉人已签订《协议书》，就系争物业租赁终止洽谈及相关事宜作出约定，明确双方正式终止系争物业租赁洽谈事宜，由被上诉人返还上诉人定金20万元并补偿前期费用20万元，并明确协议签订后，双方无其他任何债权债务关系，其余损失各自承担。该协议书系双方当事人的真实意思表示，且协议约定内容明确，于法不悖，应作为处理双方就系争物业租赁事宜所产生纠纷之依据。被上诉人在协议签订后，已向上诉人返还定金20万元，并支付了前期补偿费用20万元，履行了该协议所约定的其应承担的义务，现上诉人仍要求被上诉人再支付双倍返还定金的违约金20万元，显然有违双方上述协议之约定，本院难以支持。综上，原审根据本案查明的事实判决对上诉人的诉讼请求予以驳回，并无不当，本院予以维持。上诉人上诉坚持要求被上诉人承担双倍返还定金之违约责任，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币4，300元，由上诉人陈刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一五年三月二日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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