陕西省安康市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）安中民终字第00299号
上诉人（原审第三人、申诉人）李永明。
委托代理人张春生、魏伟，陕西恒典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、被申诉人）丁祥海。
被上诉人（原审原告、被申诉人）舒祥凤。
委托代理人伍天忠，陕西汉水律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被申诉人）李昌贵。
被上诉人（原审第三人、被申诉人）何成功。
委托代理人何蓉，系何成功之女。
上诉人李永明因房屋买卖合同纠纷一案，不服紫阳县人民法院（2012）紫民再字第00001号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李永明及其委托代理人张春生、魏伟，被上诉人舒祥凤、何成功及其委托代理人何蓉到庭参加了诉讼，被上诉人丁祥海、李昌贵经本院合法传唤未到庭参加诉讼。经合议庭评议、审委会讨论决定，本案现已审理终结。
原审认定，2007年1月17日，李昌贵与何成功、李永明、李世发、马祥洪四户分别签订了合作建房合同，并经公证。合同约定，由何成功、李永明等四户提供在东城门北侧的土地使用权，其中何成功58.98㎡（个人53.38㎡，与李世发共有5.58㎡）、李永明47.25㎡，由李昌贵出资修建，待房屋建成后，其中约定补偿何成功110㎡、李永明100㎡。签订合同后，李昌贵投资拆除了马祥洪、何成功等四户的旧房，并支付了马祥洪、何成功部分房租。由于曾朝友原在东城门外的住房在东城门拆迁过程中被拆除，紫阳县城乡建设局在对上述四户建房审批中，同意曾朝友与上述四户一同在东城门北侧建房，曾朝友与李昌贵于2008年4月13日签订合作建房协议，协议中将东城门房屋四层北面房屋约定补偿给曾朝友，面积约定为110㎡，面积不足或超出，按每平方米800元互补差价。紫阳县城乡建设局于2009年4月26日给上述五户颁发建设工程规划许可证，建设占地面积200.66㎡。后由于规划楼层减少、建筑面积减少，李昌贵与各户对原合同进行了变更，并签订了协议书，李昌贵与陈光绪于2009年10月8日签订了建房施工合同。支付了部分工程款。2010年2月1日，房屋经紫阳县城乡建设局验收合格。
2008年4月15日，丁祥海购买李昌贵修建的位于紫阳县东门楼北侧房屋一套，建筑面积75㎡，另购买门面房一间（临公路自南至北第一间），建筑面积34.95㎡。购房协议约定：门面房价格为6000元／㎡，住房为1600元／㎡。工期为一年，即2009年4月15日交房。双方在购房协议书签完后，丁祥海分三次向李昌贵支付购房款355000元。2010年2月3日，丁祥海、舒祥风将购买的住房和门面房办理了紫房权证2010字第000090**号房屋所有权证和紫房2010共字第18021号房屋共有权证。2010年3月16日，丁祥海、舒祥风交纳了房产交易税。2010年5月4日，紫阳县房产管理所下发了紫房办（2010）14号文件，该文件通知李昌贵暂时收回丁祥海等户持有的房产证，并且等待纠纷解决后，重新办理。丁祥海所购房屋中住房一套（四层南侧东套）被何成功装修居住至今，门面房被李永明占有。后紫阳县房产管理所于2012年5月25日以（2012）第01号文件撤销了丁祥海、郑国军、丁光鹏三户的房屋登记。
原审认为，东城门楼北侧现所建房屋的土地使用权原属马祥洪、李永明、李世发、何成功、曾朝友五户，紫阳县城建局审批同意该五户在东城门北侧建房，李昌贵与李永明等五户分别签订了合作建房合同，其合同并不违反法律规定的强制性规定，应当具有法律效力。李昌贵在与五户签订合同后，投资拆除了旧房屋，并为部分住户提供了临时住房的房租，也与陈光绪签订了建房施工合同，并支付了陈光绪部分工程款。按照物权优于债权的法律原则，该栋房屋应属于李昌贵与马祥洪、李永明、李世发、何成功、曾朝友五户共有。基于李昌贵与李永明等五户签订的合作建房合同的约定，李昌贵在补偿了约定的住房和门面房后，对其他部分的房屋就能够取得所有权，而且该房屋也是可以进行产权分割的，根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，该栋楼房房屋产权应系李昌贵与李永明、何成功等五户按份共有。李昌贵将应补偿给何成功的份额房屋出售的行为，因李昌贵未取得该套房屋的所有权，属于无权处分，且权利人何成功又主张了该套争议房屋的所有权，因此，丁祥海、舒祥凤与李昌贵签订的房屋买卖合同中住房买卖合同部分无效。而李昌贵将其所有的门面房一间处分给丁祥海、舒祥凤的行为属有权处分，故门面房买卖部分合同有效。关于李永明申诉其与李昌贵20**年1月18日签订的补充合同不是赠与合同的理由，原审法院认为，从该合同内容、特征分析，该合同符合赠与合同的特点，因此，李永明的申诉理由不成立。李永明无权占有该套门面房，应排除妨碍，将门面房交付给丁祥海、舒祥凤。另丁祥海、舒祥凤要求李昌贵支付其15000元的意见应予支持。李永明提出李昌贵与陈光绪同意解除了原建房施工合同，所以所建房屋与李昌贵已无关的理由与事实不符。关于紫阳县房管所下发的紫房办（2010）14号文件及（2012）第01号文件的效力问题，原审认为其程序违反了《中华人民共和国物权法》第十九条的规定，房屋产权登记部门只能进行产权异议登记，方可依据人民法院的判决确定产权登记的变更和撤销。由于紫阳县房管所下发的紫房办（2010）14号文件及（2012）第01号文件违反法律规定，不予采信。关于安康市人民检察院提出李昌贵没有处分权的抗诉意见，原审认为，该意见忽略了该栋房屋可以分割形成各个独立部分的产权，该抗诉意见缺乏法律依据，不能成立。综上，原审判决：维持紫阳县人民法院（2010）紫民初字第489号民事判决。
宣判后，李永明不服提起上诉称，李昌贵对诉争房屋没有处分权，李昌贵与丁祥海、舒祥风签订的房屋买卖合同无效。原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法改判或发回重审。
被上诉人丁祥海、舒祥凤辩称，其买李昌贵修建的房屋，既订立了合同，又支付了全款，还在紫阳县房管部门已登记领取了产权证。现请求公正判决，返还被强占的房屋。
被上诉人何成功辩称，房屋是李永明、何成功等五户联建的，房屋还未竣工，丁祥海、舒祥凤的房产证不知是如何办理的。
经二审审理查明的事实除与一审认定的基本事实一致外，另查明：2007年1月17日，李昌贵与李永明签订合同约定，李昌贵将房屋建成后交李永明房屋一套，面积为100㎡，为公路以上第二层。2007年1月18日，李昌贵与李永明签订“补充合同”，约定由李永明协调办理李永明等五户的土地使用权证及城管、城建手续，李昌贵无偿送给李永明20㎡门面房一间。2009年5月6日，李昌贵与李永明签订“变更协议书”，协议约定：李永明在公路以下第一层选择一套住房，面积不低于80㎡，原约定无偿送给李永明20㎡门面房取消，李昌贵支付其70000元，如房屋竣工70000元不按时支付扣门面房一间。
上述事实，有联建协议、补充合同、变更协议、规划许可证、房屋买卖合同、交契税单据、房屋产权证、共有权证等证据以及双方当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，李永明等五户以联合建房的名义，向紫阳城建局申请建设工程规划许可，由李昌贵出资拆除旧房，修建新房，协议约定补偿该五户相应面积的房屋。2009年4月26日紫阳城建局向该五户颁发了建设工程规划许可证。按照约定，李昌贵出资拆除旧房，修建新房，李永明等五户选定房屋后，李昌贵对剩余房屋应有权处分。丁祥海、舒祥凤与李昌贵签订的房屋买卖合同，李昌贵对合同中的门面房未约定补偿给李永明等五户中的任何一户，因此李昌贵对该门面房有处分权，丁祥海、舒祥凤与李昌贵签订的买卖合同中，门面房买卖部分合同有效。故李永明上诉认为李昌贵对诉争房屋没有处分权的理由，不能成立，其上诉认为丁祥海、舒祥凤与李昌贵签订的房屋买卖合同无效的理由亦不能成立。李永明按照与李昌贵的约定应在公路以下第一层选择一套住房，面积不低于80㎡。实际李永明在公路以下第一层选择了面积105.1㎡的房屋装修居住，另占34.95平方米的门面房一间，而该门面房李昌贵已卖与丁祥海、舒祥凤，丁祥海、舒祥凤已交清房款。李永明认为变更协议中约定，房屋竣工时若李昌贵未能支付70000元则扣门面房一间，故其占有的门面房应归其所有。因该约定是李永明与李昌贵之间的约定，且李永明也未办理房产证，因此，李永明的该理由不能成立。该门面房应当归丁祥海、舒祥凤所有，现丁祥海、舒祥凤要求李永明返还门面房一间，理由正当，应予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费3000元由李永明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钱建新
代理审判员 李 丹
代理审判员 帅文婷
二〇一三年七月四日
书 记 员 张 燕