山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）滨中民四终字第284号
上诉人（原审被告）王恩文，男，1961年4月15日出生，汉族，居民。
委托代理人商艳丽，山东年轮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘健聪，男，1987年7月10日出生，汉族，居民。
委托代理人杨玉林，山东励志律师事务所律师。
原审第三人滨州爱迪士置业有限公司。
法定代表人李青，该公司董事长。
委托代理人刘凤云，该公司职工。
委托代理人郑元玲，该公司职工。
上诉人王恩文因房屋租赁合同纠纷一案，不服邹平县人民法院（2013）邹民初字第1495号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王恩文及其委托代理人商艳丽、被上诉人刘健聪委托代理人杨玉林、原审第三人滨州爱迪士置业有限公司（以下简称爱迪士公司）委托代理人刘凤云、郑元玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2011年5月9日，第三人爱迪士公司与被告王恩文签订《商铺租赁协议》一份，约定第三人将位于邹平黛溪不夜城D5区的南楼梯间出租给被告王恩文用于福利彩票经营，租赁期限5年，自2011年5月9日至2016年8月8日，前三年每年租赁费7000元，后两年租赁费按市场价格确定。自租赁之日至2013年5月8日的租赁费，被告已向第三人交纳。2012年初，原告刘健聪取得邹平黛溪不夜城D5区1-4层房屋的所有权，并于2012年6月办理了房权证。2013年3月27日，第三人爱迪士公司与原告刘健聪就被告王恩文租赁使用的楼梯间问题达成《楼梯间使用协议》一份，内容为“一、此楼梯间为黛溪不夜城D5区与D4区三层的公共楼梯，都拥有此楼梯间的使用权，现阶段乙方（刘健聪）可单独使用，D4区三层需要使用该楼梯间时，两家应公用。二、此楼梯间内有甲方（第三人）仓库一间，有商场的公共用电设施，楼梯间需外门，乙方要给甲方配备此楼梯间外门的钥匙，保证甲方随时进行设施设备的维修和维护。三、楼梯间有商场的公共用电设施，为保证用电安全和设备维护，乙方在装修和使用期间，不能改动和遮挡。四、此楼梯间现有甲方和经营福利彩票的王恩文，在2011年5月9日签订的商铺租赁协议一份，自本协议签订之日起此商铺租赁协议一并转给乙方，由乙方继续行使此商铺租赁协议的所有条款及权利”。后原告以该楼梯间为公共通道，被告王恩文的租用影响了其正当通行为由，提起诉讼。
另查明，被告王恩文租赁用于福利彩票经营的楼梯间原属于邹平黛溪不夜城D5区与D4区楼房的公共楼梯通道，在原告刘健聪取得D5区1-4层楼房所有权前，位于D5区的承租人金碧辉煌与第三人共同对该楼梯通道进行了改造。为便于经营，承租人金碧辉煌将该楼梯通道封闭，其从东侧门进入并使用该楼梯上楼，另外又设立了电梯。第三人将隔离出的该楼梯间进行简单处理并安装了外门后，于2011年5月9日出租给被告王恩文用于福利彩票经营。
原审认为，本案争议的焦点是：一、第三人爱迪士公司与被告王恩文签订的《商铺租赁协议》的标的楼梯间是否为公共通道，该《商铺租赁协议》是否合法有效；二、原告刘健聪有无诉权。对于争议焦点一，被告王恩文及第三人爱迪士公司均认可该楼梯间属于黛溪不夜城D5区与D4区的公共楼梯通道，应属于公共部分与公用分摊面积，其使用权是一种共同共有所有权，归D5区和D4区所有业主共有，现第三人将属于该单元所有业主共有的楼梯间出租给被告，属无权处分行为，故第三人爱迪士公司与被告王恩文签订的关于该楼梯间的《商铺租赁协议》无效，被告王恩文应倒出该楼梯间。对于争议焦点二，共同权利人并非是共同的享有一个诉权。原告作为D5区1-4层楼房的所有权人和该公共楼梯间的共有权利人之一，对该楼梯间享有通行和使用权，当其权利受到侵害时，其享有依法提起诉讼的程序权利，原告的诉讼主体合格。被告王恩文关于原告无权单独提起诉讼的辩称，无法律依据，不予采纳。第三人爱迪士公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自己享有的答辩权及质证权的放弃，不影响案件的正常审理。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、第三人滨州爱迪士置业有限公司与被告王恩文签订的关于该楼梯间的《商铺租赁协议》无效；二、被告王恩文于本判决生效之日起十日内倒出其占用的上述《商铺租赁协议》所涉楼梯间；三、驳回原告刘健聪的其他诉讼请求。案件受理费680元，由被告王恩文、第三人滨州爱迪士置业有限公司负担。
宣判后，王恩文不服，上诉称，1.第三人爱迪士公司与王恩文签订的《商铺租赁协议》合法有效。首先，第三人爱迪士公司开发邹平县黛溪不夜城，后与承租人金碧辉煌协商将D4-D5区的楼梯间进行了改造，改造后的该楼梯东侧变更为公共通道，楼梯西侧变更为商铺，2011年5月9日第三人将该商铺出租给上诉人使用，并与上诉人签订了《商铺租赁协议》。第三人与上诉人签订合同时拥有所有物业的所有权，因此第三人将废弃的空间加以利用，并未违反法律规定。本案中上诉人与第三人的协议不符合合同法第五十二条规定的无效情形，因此应认定上诉人与第三人之间的协议合法有效。其次，2012年6月6日被上诉人取得邹平县黛溪不夜城D5区产权，为了便于被上诉人经营管理，第三人将其与上诉人签订的《商铺租赁协议》转让给了被上诉人，由被上诉人继续行使协议中约定的权利，履行协议中约定的义务。被上诉人购买物业在后，上诉人承租物业在先，被上诉人是在了解该物业现状后购买并与第三人签订《楼梯间使用协议》，说明被上诉人已经认可上诉人承租的事实。第三、被上诉人所称因该楼梯间由上诉人占用，致使该楼梯通道无法使用，侵犯了其合法权益，与事实不符。通往被上诉人所使用的第二层房屋的通道，除本案上诉人所占用的此楼梯通道外，还有D4-D5北侧楼梯通道，另外其二层西侧也有小门，被上诉人完全可以通过这些通道进入其二层的房屋。上诉人租用该楼梯间并不妨碍被上诉人的通行。2.原审判决适用法律错误。原审判决依据物权法规定进行判决属适用法律错误。如果本案中上诉人与第三人协议侵害了全体业主的合法权益，应由业主委员会提出民事诉讼，被上诉人作为一个业主，不具有诉讼的主体资格。综上，请求二审法院驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人刘健聪辩称，1.第三人对涉案楼梯间的改造破坏了房屋原有设计和房屋结构，违反了我国消防法的规定，造成了房屋使用者无法正常使用该楼梯间，为房屋使用埋下了极其严重的安全隐患。2012年6月6日被上诉人取得邹平县黛溪不夜城D5区1-4层产权后，因本案公共楼梯间由上诉人占据使用，致使被上诉人无法从该楼梯间上下楼。被上诉人为了与上诉人交涉有关倒出楼梯间的事情而与第三人爱迪士公司签订了《楼梯间使用协议》。因此并不能说被上诉人了解物业的现状就等于认可了上诉人承租商铺的事实。根据合同法第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，违反法律、行政法规强制性规定的合同，依法认定为无效。第三人与上诉人签订的《商铺租赁协议》，既损害了被上诉人的利益，也违反了消防法的强制性规定，依法应当认定为无效合同。2.根据物权法第九十五条、第九十六条规定，作为楼梯间的共有人，被上诉人在权利受到侵害时享有请求排除权，也享有合同的无效认定请求权，被上诉人具有合法的诉讼主体资格。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。
第三人爱迪士公司称，爱迪士公司于2007年6月15日与李乐军（金碧辉煌的实际经营人）签订商铺租赁协议，将位于黛溪不夜城D5区的一层9号、10号、11号及D5区的三层、四层出租李乐军使用。为了方便租户，双方经协商对D5区的南楼梯间（涉案楼梯间）进行了改造。改造该楼梯间时黛溪不夜城的所有物业属于爱迪士公司，涉案部分的改造也并没有影响到其他业主的权利。2009年5月9日爱迪士公司将改造空间出租给了王恩文做福利彩票。2011年3月16日爱迪士公司将D5区的整个产权转移给了周志华，周志华对该楼梯间的现状未提出异议。2012年D5区产权发生转移时公司告知了刘健聪该物业格局，刘健聪对现状知情。后公司为了配合刘健聪的要求，与其签订了《楼梯间使用协议》，并在第四条约定把租赁协议转给了刘健聪。王恩文所租赁的商铺在2007年爱迪士公司拥有所有物权时已经形成，已并非公共通道且也未影响到其他业主的权利。综上，请求二审法院驳回被上诉人的诉讼请求。
本院审理查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案二审争议的焦点是：1.被上诉人刘健聪是否具有诉讼主体资格；2.《商铺租赁协议》的效力问题。
关于被上诉人刘健聪是否具有诉讼主体资格的问题。本院认为，上诉人王恩文租赁用于福利彩票经营的楼梯间属于邹平县黛溪不夜城D5区与D4区之间的楼梯通道，该楼梯间是在被上诉人刘健聪取得D5区房屋所有权之前，由D5区的承租人与第三人爱迪士公司共同改造而成。2012年6月，被上诉人刘健聪取得了邹平县黛溪不夜城D5区的房屋所有权。依照《中华人民共和国物权法》第七十二条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”之规定，被上诉人刘健聪取得邹平县黛溪不夜城D5区房屋所有权的同时也取得了对共有部分包括涉案楼梯部分的共有和共同管理权利，因此被上诉人刘健聪据此具有诉讼主体资格，上诉人的该项上诉理由不能成立。
关于《商铺租赁协议》的效力问题。本院认为，涉案楼梯间为邹平县黛溪不夜城D5区与D4区的楼梯通道，是用于D5区与D4区的通行使用，属D5区与D4区的共有部分。被上诉人刘健聪作为D5区的房屋所有权人享有对该楼梯通道的共有和共同管理的权利，第三人爱迪士公司无权单独对共有部分进行处分。本案中第三人爱迪士公司将楼梯通道改造为商铺，改变了该楼梯通道的本来用途并实际影响了D5区和D4区的正常通行，且被上诉人刘健聪也明确表示不予认可，因此原审判决认定《商铺租赁协议》无效并无不当，上诉人的该项上诉理由不能成立。
综上，原判结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费680元，由上诉人王恩文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王守亮
审 判 员 张新国
代理审判员 杨 慧
二〇一四年四月四日
书 记 员 徐丽萍