山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第251号
上诉人（原审原告）济南零点物流港有限公司，住所地济南市。
法定代表人滕善明，董事长。
委托代理人钟维群，国浩律师（济南）事务所律师。
委托代理人李辉，国浩律师（济南）事务所律师。
被上诉人（原审被告）山东佳怡物流有限公司，住所地济南市。
法定代表人王琳，总经理。
委托代理人赵秀利，山东盈德律师事务所律师。
委托代理人徐欢欢，女，1984年2月5日出生，汉族，该公司职员，住济南市。
上诉人济南零点物流港有限公司（以下简称零点物流公司）因与被上诉人山东佳怡物流有限公司（以下简称佳怡物流公司）租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2014）历城民初字第2485号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2008年9月1日，双方签订场院租赁合同，约定佳怡物流公司租赁零点物流公司位于济南市大桥路117号零点物流港D区的场院及附属办公楼，该区面积约为38942.92平方米，其中办公楼建筑面积约为3408.76平方米；租赁期限为三年，自佳怡物流公司正式入住该场院及办公楼之日起（自双方交付之日起延期30日为正式入驻日期，预定交付时间为2008年11月1日），至本合同约定的三年租赁期限届满之日止，该场院及办公楼仅作为经营物流用途合法使用；每年租金为300万元。双方对租金交付方式及各自的权利、义务等明确约定。同时，双方签订一份补充协议，约定佳怡物流公司还承租零点物流公司的面积约15450平方米的仓库，该仓库包含在租赁合同内。合同签订后，零点物流公司交付出租的场院、仓库及办公楼，佳怡物流公司按约定支付租金。该份合同到期之前，双方于2011年9月21日，续签一份场地租赁合同，将租金价格调整为年租金为600万元，租期为2011年11月1日至2012年11月1日，其它内容未变。该租赁合同到期后，佳怡物流公司继续租赁该场地，租金不变，但双方未签订书面合同。2013年5月27日，双方签订场院租赁合同，将租金调整为年租金450万元，租期为一年，自2013年6月1日至2014年5月30日。合同第四条第2项，租金交付方式为按季度交付，每季度1125000元，每季度结束前10日支付下一季度租金。第六条第4项，乙方（佳怡物流公司）应合理使用其所承租的场院及附属办公楼、设施设备，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方负责修复或赔偿甲方（零点物流公司）因此所受损失。第十条第4项，乙方如逾期支付租金，每逾期一天，则乙方须按日租金的2倍支付违约金。第十三条，本合同项下发生的争议，由双方当事人友好协商或申请调解解决，协商或调解不成时，可依法向济南市历城区人民法院提起诉讼。该合同签订后，前期履行双方无争议。
2014年2月20日，佳怡物流公司通过银行转帐的形式交纳了3月份的租金37.5万元。零点物流公司认可佳怡物流公司租金交至2014年3月份，主张佳怡物流公司违反合同约定，应于2014年2月19日前交纳3、4、5三个月的租金1125000元。佳怡物流公司辩称，双方当时已沟通先交3月份的租金，2月底交纳4、5月份的租金，但2月21日，零点物流公司即采取堵门的方式阻挠佳怡物流公司的正常营业，导致双方矛盾激化。佳怡物流公司提供其于2014年2月21日拍摄的，大铲车及石头堵在佳怡物流公司大门口的照片。经质证，零点物流公司不予认可，反驳称佳怡物流公司提供的照片没有拍摄时间和地点，不能证实佳怡物流公司的主张。为此，佳怡物流公司又提交齐鲁电视台20**年2月22日播放的《每日新闻》，该新闻节目中，主持人播报，接到观众打来电话称昨天下午4点多钟有辆大铲车堵在了一家物流公司的大门口，经主持人文欣现场了解，是出租方零点物流公司用大铲车堵住了承租方佳怡物流公司正常出行的两个大门，门口还堆放了一些石头，所有车辆不能通行，只有行人可以出入；经电话采访零点物流公司的负责人，该负责人在新闻节目中称，佳怡物流应交三个月的租金112万余元，催了两天只交了1个月的租金，是375000元，所以采取此种方式。主持人电话采访佳怡物流公司的工作人员，工作人员称因公司资金紧张，与零点物流公司协商先交1个月的租金，零点物流公司不应采取堵门的方式；新闻节目最后，主持人点评称，和气生财，建议两家物流公司协商解决，堵门不是解决问题的办法。经质证该新闻视频，零点物流公司对此真实性无异议，反驳称采取堵门是因佳怡物流公司违约支付租金造成的，零点物流公司是为了防止佳怡物流公司在未解除合同及未交付租金的情况下，私自搬家而采取的补救措施。零点物流公司主张佳怡物流公司于2014年3月19日不辞而别，佳怡物流公司对此提出异议，辩称零点物流公司于2014年2月21日堵门，2月22日派保安人员进驻场地，佳怡物流公司已不再控制租赁场地，于2月25日全部搬离。
零点物流公司要求佳怡物流公司支付租金1479452.40元，按合同约定“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付违约金”，按年租金450万元计算，每天为12328.77元，逾期两个月为60天，再按2倍计算得出。佳怡物流公司提出异议，辩称双方签订的合同无效，佳怡物流公司不应支付违约金，且2014年4、5月份佳怡物流公司并未占有、使用租赁物，再者零点物流公司违约在先，佳怡物流公司实际也不欠零点物流公司租金。零点物流公司为证实佳怡物流公司违约，还提交2013年11月28日、2014年2月21日零点物流公司给佳怡物流公司发出的催交租金的信函，及2014年4月25日山东泺源律师事务所给佳怡物流公司发出的律师函，称佳怡物流公司擅自改变合同付款方式，自行退场，严重损害公司固定设备、附属设施及其他资产，属严重违约，要求佳怡物流公司收到函件后七日内到律师事务所接洽协商解决。经质证，佳怡物流公司认可收到零点物流公司2013年11月28日的函件，其他2份函件未收到，2013年11月28日函件不能证实佳怡物流公司违约。庭审中，零点物流公司诉称其余2份函件是送到佳怡物流公司的，但未提供佳怡物流公司签收的相关证据。
零点物流公司要求佳怡物流公司赔偿经济损失1558654元，诉称佳怡物流公司在租赁使用场地期间，野蛮操作，纵容大型超载货车碾压，毁损道路地面，无法正常使用，要求佳怡物流公司赔偿维修费用。其中道路、卸料台、排水沟、隔离墙，建设维修费150万元，卷帘门维修费58654元。零点物流公司针对该项主张，提供照片一宗，拟证实佳怡物流公司不辞而别，造成场院及各种设施损坏的状况。经质证，佳怡物流公司提出异议，辩称零点物流公司提供的照片无拍摄日期，无拍摄地点，仅有两张照片中有佳怡物流公司的标志，但该宗照片不能证实佳怡物流公司在使用房屋过程中未尽到谨慎使用的义务。且通过2014年2月21日堵门当天的照片及视频，可以看出佳怡物流公司使用的场地及仓库均处于良好的状态，卷帘门也没有破损，堵门第二天零点物流公司的安保人员就进驻了，不存在故意损坏设备，给零点物流公司造成损失的情形。关于损失的具体数额，零点物流公司提供2014年3月25日，该公司为甲方，济南映志建筑工程有限公司为乙方，双方签订的佳怡物流园区基建整改项目施工协议书，双方约定乙方清理整平地面、清理排水沟，部分坑洼部位进行回填整平，场区路面约15400平方米用C25商品砼进行路面面层浇筑，对29个卸料台进行局部修补，约60米院墙的砌筑及其他零星维修项目。双方对合同价格、付款方式等内容予以约定。2014年7月25日，济南映志建筑工程有限公司给零点物流公司出具一份决算书，载明地面拆除、回（恢）复项目结算值为1470600元，料台拆除、修补项目结算值为15182元，院墙拆除、修补为21450元。零点物流公司还提交三份收款收据，拟证实济南映志建筑工程有限公司收取建筑维修费1431870元。零点物流公司提供2014年4月1日与济南正君门业技术开发有限公司签订的卷帘门维修协议，协议载明，零点物流公司为维修卷帘门支付维修费58654元。经质证，佳怡物流公司提出异议，辩称首先对两份合同的真实性无法确认，再者从合同内容来看，该协议载明的工程是零点物流公司修理重建固定资产所进行的施工，目的是为了对外出租获取利益，无理由让佳怡物流公司承担。庭审中，佳怡物流公司认可承租零点物流公司的院落后，因经营需要拆除了60米隔离墙，同意按零点物流公司主张的每米130元计算，支付零点物流公司的该项费用。佳怡物流公司搬离该院落后，零点物流公司已于2014年7月1日将院落重新对外出租。
关于佳怡物流公司主张的合同效力问题，佳怡物流公司提出零点物流公司出租的仓库及办公楼均系违章建筑，并未取得政府相关的建设工程规划许可证，为此双方签订的租赁合同为无效合同。针对佳怡物流公司的反诉主张，零点物流公司提交如下证据：1、2012年4月1日，济南市经信局、发改委联合下发的济经信交通字第（2012）2号文的复印件，拟证实文件明确对济南零点物流港建设项目建设可行性研究报告进行了评审，符合济南市现代化物流业发展规划，确定为济南市重点物流项目；2、2008年5月21日及2011年6月1日，零点物流公司与济南市国土资源局历城分局签订的两份土地临时租用管理协议，该租赁地块位于历城区大桥路蒋家沟村，四至为东至蒋家沟，南至蒋家沟，西至蒋家沟西大门出口，北至胜利路，土地面积32000平方米。合同约定，为更好的管理储备土地，济南市国土资源局历城分局将该宗土地出租给零点物流港公司。协议第四条约定，乙方（零点物流公司）在租用看管使用该宗土地时，应保持地上建（构）筑物及水电等设施完好，不得进行破坏性的改造，根据使用需要，只能在宗地内修建临时性建（构）筑物。两份租赁合同期限各三年，第一份合同期限自2008年6月1日至2011年5月30日。第二份合同期限自2011年6月1日至2014年6月1日。零点物流公司诉称，承租该宗地后建设房屋就是为了将该场院出租给被告佳怡物流公司。零点物流公司以此证据拟证实涉案场院占用土地系国土资源局的，且该土地上本身就有建筑物，出租人也许可零点物流公司进行临时性建设。原告主张该宗土地系储备用地，未再提供其他证据证实；3、2006年9月15日的山东省建设项目登记备案证明（副本）复印件，拟证实零点物流公司在2006年作为政府认定的重点建设项目允许建设，其所建设的物流园区符合济南市总体规划要求。经质证，佳怡物流公司对证据1的真实性无异议，反驳称该文件仅能证明济南零点物流港建设项目系重点项目，不能证明建设项目有规划许可证，不能确定房屋本身的合法性，且济南零点物流港园区众多，该文件也未说明建设项目是涉案房屋，为此该文件与本案无关；证据2协议载明的承租土地的四至无法确认属于本租赁协议的范围，该协议系零点物流公司与案外人签订的，无法确认其真实性，且零点物流公司出租的场院所占用地无论通过何种途径取得，并不影响该租赁合同系无效合同的事实。该协议第四条明确约定根据需要只能在该宗土地上修建临时性建筑物，与佳怡物流公司承租的房屋实际状况不符，零点物流公司未能提供涉案场院作为物流园区使用的相关规划手续；证据3证明的有效期限为一年，且项目名称为华北区大润发物流中心项目，与本案无关。综上，通过零点物流公司提交的三份证据不能证实本案涉案房屋系合法建筑物。庭审中，零点物流公司认可未取得涉案房屋及仓库的产权证。在原审法院规定的期限内，零点物流公司亦未能提供建设涉案房屋及仓库的相关建设规划审批手续。
佳怡物流公司要求零点物流公司返还2014年3月份租金375000元，提交2014年3月19日该公司给零点物流公司的解除合同通知书，该通知书大致内容为双方签订的租赁合同我方依约履行，但贵公司于2014年2月21日采取堵门、禁止我方人员及车辆出入等措施，并实际占有、控制出租的场院，导致我方无法正常使用租赁场院。鉴于此，我公司特向贵公司发函，解除双方于2013年6月1日签订的场院租赁合同。佳怡物流公司还提供次日零点物流公司的回函。该回函的大致内容为，请贵公司于2014年3月24日前安排人员与我公司人员进行合同解除和场院交接工作，对所租赁场院财产损失进行清点。佳怡物流公司以该解除合同通知书为据，拟证实零点物流公司堵门后，该公司即无法正常使用租赁场地，于2014年2月25日全部搬离，并于3月19日发函要求解除合同。庭审中，佳怡物流公司反诉称，该公司在济阳建设了新园区，自2014年2月10日起开始搬家，但办公人员并未搬离，公司正常经营，2月21日零点物流公司即采取堵门的方式阻挠佳怡物流公司的正常工作。零点物流公司依据两份函件拟证实，佳怡物流公司于2014年3月19日不辞而别，未办理交接手续，不同意返还3月份租金。根据原审法院查明的事实及上述两份函件的内容，原审法院认定，2014年2月21日零点物流公司用大铲车及石头堵住了承租方佳怡物流公司正常出行的两个大门，影响了佳怡物流公司的正常工作，佳怡物流公司于2014年2月25日全部搬离承租场院，佳怡物流公司于同年3月19日给零点物流公司发函要求解除双方签订的租赁合同。对于零点物流公司以该函件拟证实被告佳怡物流公司于2014年3月19日不辞而别，原审法院不予认定。
原审法院认为：零点物流公司将建设的零点物流港D区的场院及附属办公楼、仓库出租给佳怡物流公司，双方签订了场院租赁合同，该场院租赁合同包括场地、办公楼及仓库三部分内容，关于场地零点物流公司提供与济南市国土资源局历城分局签订的土地临时租用管理协议，该临时租用管理协议载明租用的土地为储备土地，对此原审法院认为，零点物流公司提供的该协议不能确定与佳怡物流公司签订的场院租赁合同所占用土地的关联性，即使按零点物流公司主张佳怡物流公司承租的土地是该宗土地，根据《土地储备管理办法》第二十一条的规定，储备用地的临时利用，一般不超过两年。零点物流公司提供的该临时用地管理协议使用期限已满六年，且根据零点物流公司的自述，该土地还在继续使用，违反了《土地储备管理办法》的相关规定。零点物流公司未能提供有效证据证明，其承租给佳怡物流公司的场院所占用土地使用手续完备。关于办公楼及仓库，至本案法庭辩论终结，零点物流公司也未能提供有效证据证实该建筑物建设的合法性，该租赁合同违反了法律、行政性法规的强制性规定，为无效合同。但佳怡物流公司实际占有、使用了涉案办公楼、仓库及场院，应当按合同的约定向零点物流公司支付占有使用费。双方在2014年2月份之前，对于合同的履行无争议，至2014年2月19日是否按合同约定交纳3个月租金的问题双方发生争议，佳怡物流公司于2月20日交纳了3月份租金，零点物流公司采取堵门的方式，导致双方矛盾激化。无论双方签订的合同有效与否，佳怡物流公司是否违反合同约定交纳租金，零点物流公司均不应采取堵门的方式来解决双方的争议，零点物流公司对此存在过错。佳怡物流公司未按合同约定交纳4、5月份的租金，零点物流公司主张佳怡物流公司违约，要求其双倍支付租金，因无效的合同自始没有法律约束力，故双方约定的违约条款亦无效，对于零点物流公司的该项诉讼请求，原审法院不予支持。零点物流公司要求佳怡物流公司赔偿承租场地及房屋的维修费150余万元，零点物流公司提供的证据不足以证实佳怡物流公司野蛮操作，造成场地严重损坏，且零点物流公司已将涉案院落整体出租，对于其主张的房屋及场地的损毁程度无法确定，为此，对于零点物流公司的该项诉讼请求，原审法院亦不予支持。佳怡物流公司认可拆除了零点物流公司60米的隔离墙，同意按零点物流公司主张的每米130元支付维修费，对此原审法院予以准许。零点物流公司采取堵门的方式导致双方的租赁合同无法继续履行，佳怡物流公司要求零点物流公司返还2014年3月份的租金，有事实依据，对此，原审法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条的规定判决：一、限佳怡物流公司于判决生效之日起十日内赔偿零点物流公司修复隔离墙损失7800元。二、驳回零点物流公司的其他诉讼请求。三、佳怡物流公司与零点物流公司于2013年5月27日签订的场院租赁合同无效。四、限零点物流公司于判决生效之日起十日内返还佳怡物流公司场地使用费375000元。案件受理费31105元，零点物流公司负担31025元，佳怡物流公司负担80元。反诉费3463元，由零点物流公司负担。
上诉人零点物流公司不服原审判决上诉称：一、原审法院认定我方与佳怡物流公司签订的《场院租赁合同》系无效合同，属认定事实不清，适用法律错误。1、我方在一审中提交了2012年4月1日济南市经信局、发改委联合下发的济经信交通字第（2012）2号文及我方与济南市国土资源局历城分局签订的两份土地临时租用协议、2006年9月15日山东省建设项目登记备案证明（副本），足以证实涉案场院土地来源及我方建设涉案场院、使用场院占用土地是完全符合法律规定的。2、原审法院认定我方违反《土地储备管理办法》第二十一条，依据《合同法》第五十二条第一款第五项认定租赁合同无效系适用法律错误。第一，《土地储备管理办法》属部门规章，不属《合同法》第五十二条第一款第五项规定的范围。第二，《土地储备管理办法》第二十一条属部门管理规范性措施，不具备效力性约束力，原审据此认定租赁合同无效系理解、适用法律错误。二、原审法院认定我方诉求损坏赔偿证据不足，属认定事实不清。1、原审中，我方已提交涉案场院损坏照片等资料，并附有维修合同及付工程款收据等证据，足以证实我方因佳怡物流公司破坏性使用涉案场院而为此维修3万平方米的地面道路、卸料台、疏通排水沟、重建隔断墙所产生的费用150万元，维修重做卷帘门的费用58654元的事实。从佳怡物流公司承认擅自拆除隔断墙这一事实来看，也侧面证实了佳怡物流公司无视合同约定，肆意损毁租赁物的行为。2、原审法院认定隔断墙价值7800元系认定错误。原审简单的认定60米的长度乘以130元／平方米的平方单价即为隔断墙之价值显然不妥，原审未调查隔断墙的实际高度，计算隔断墙的价值时未算隔断墙的高度，属调查认定事实不清。3、原审以涉案场院已整体出租、损毁程度无法确定为由不支持我方的诉求不妥。我方在与佳怡物流公司交涉无果且佳怡物流公司有不辞而别、逃避责任的行为的情况下，及时自行维修，是为防止损失扩大、诚实守信的商业行为，完全符合法律宗旨和立法本意，应予鼓励和认可。4、原审认定是由于我方采用堵门方式激化了矛盾，造成纠纷，是对守法经济主体的伤害。双方产生矛盾的根本原因是佳怡物流公司违约支付租金，在欠交租金且损毁场院的情况下，佳怡物流公司已选好新址搬家撤离，我方发现异常后为防止自身利益受到侵害才采取的自救行为，纯属无奈之举，我方并非双方纠纷的过错方。三、原审法院认定我方2014年2月21日堵门，并实际占有、控制涉案场院，据此判令我方返还租金的判决没有事实依据。2014年2月21日，我方仅对涉案场院堵门了两小时后就撤离了，这是对佳怡物流公司违约且拒不协商解决的一种警告，并未对佳怡物流公司造成任何实际影响，更谈不上实际控制涉案场院。而且，原审并未对该事实进行调查核实就简单认定我方应返还2014年3月份的租金，是完全没有事实依据的主观臆断。《场院租赁合同》第九条第三项明确约定，在租期届满等情况下交接涉案场院，应双方到场，并经我方一方签字确认后方视为交接完成。在没有履行上述约定的前提下，应视为佳怡物流公司一直占有、控制使用涉案场地。并且，佳怡物流公司所经营的济南佳怡点点物流有限公司、山东佳怡国际汽车物流有限公司、山东佳怡货运出租有限公司等多家公司的注册地至今仍在涉案场院，还在变相使用涉案场院。在原审庭审中，佳怡物流公司亦承认在堵门时并未完全搬离。综上，请求二审法院撤销原判，依法支持我方的诉讼请求并驳回佳怡物流公司的反诉请求，或发回原审法院重审，本案一、二审案件受理费由佳怡物流公司承担。
被上诉人佳怡物流公司答辩称：一、双方签订的《场院租赁合同》因违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，属无效合同。根据双方于2008年9月2日签订的《场院租赁合同》和《场院租赁合同补充协议》以及续签的两次《场院租赁合同》，我方系承租的整个场院，约定的租金也是整个院落的整体租金。零点物流公司称其出租用地是通过承租济南市国土资源局历城分局的土地而来，是国家储备用地，且系临时租用，但该证据不能证明租赁合同的有效性。首先，根据《土地储备管理办法》第21条的规定，临时利用的储备土地使用期限不得超过两年，只能搭建临时建筑，可是涉案土地使用期限已达七年，地上建筑也不是临时建筑，该行为已涉嫌严重违法。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，零点物流公司作为出租方，无论其出租场院及建筑物来源如何，均应出具建设工程规划许可证或取得相关主管部门的许可，否则租赁合同属无效合同。零点物流公司为此曾提交《登记备案证明（副本）》（已失效）、《关于认定济南市重点物流项目的通知》，但我方认为上述司法解释中的主管部门只能是济南市规划局（依据《中华人民共和国城乡规划法》第十一条、条四十条的规定），且零点物流公司提交的其他部门的通知也未表明系对建筑物合法性的认定。二、零点物流公司要求我方赔偿的150多万元的损失均系其维修、重建出租物的费用，应由其自行承担，不应由我方承担。虽然《场院租赁合同》约定对租赁物的维修费用应由我方承担，但在该合同无效的情况下，相应的条款也是无效的。根据《中华人民共和国合同法》第220条的规定，出租物的维修系出租人的义务，因此该费用应由零点物流公司承担。而且，零点物流公司提交的证据无法证明维修费用是否实际发生以及具体金额。三、零点物流公司无权要求我方支付2014年4、5月份租金及违约金。《场院租赁合同》系无效合同，零点物流公司亦自认2014年4、5月份我方并未使用租赁物，因此我方既不应支付租金或占用费，更无须支付无效合同约定的违约金。四、因《场院租赁合同》系无效合同，我方仅应交纳占有期间的使用费。自2014年2月底我方即丧失了对租赁物的占有，因此零点物流公司应当将2014年3月份的租金返还给我方。济南佳怡点点物流有限公司、山东佳怡国际汽车物流有限公司、山东佳怡货运出租有限公司并不是本案诉讼主体，其行为与我方无关。即使上述企业的注册地暂未变更，也不等于我方仍在使用涉案场院，何况零点物流公司在一审时已自认将场院整体出租给案外人经营使用了。原审中，零点物流公司自述我方自2014年2月10日开始搬离。2014年3月19日，我方向零点物流公司发出解除合同通知书，零点物流公司当庭认可收到了该通知，并在2014年3月20日的回函中对通知书讲述的事实未予否认。再结合我方提交的零点物流公司堵门、控制人员出入的视频（齐鲁电视台每日新闻），完全可以认定我方自2014年2月底已完全丧失对承租场院的占有。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实除零点物流公司实际控制涉案场地、房屋的时间有误外，其他事实属实，本院予以确认。
原审中，零点物流公司提交了其与济南映志建筑工程有限公司于2014年3月25日签订的《佳怡物流园区基建整改项目施工协议书》一份，载明施工日期为“自签订施工协议之日起30个自然日。院墙每平方米130元”。零点物流公司并未主张按照每米130元计算院墙的损失。
二审中，佳怡物流公司主张：零点物流公司于2014年2月21日堵门至2014年2月22日中午，2014年2月22日中午后，零点物流公司保安人员进场控制房屋，实际占有、控制了出租的场院；其公司在2014年2月21日前，已经将其物资搬运了90%到济阳场地，零点物流公司控制场地后，人员可以出，不能进，直到2014年2月25日其公司完全搬完。零点物流公司主张：堵门持续不到24小时，并未在2014年2月22日派保安控制涉案房屋。
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。本案中，双方签订的场院租赁合同包括场地、办公楼及仓库三部分内容，由于该合同中的办公楼和仓库部分并未取得建设规划许可证，亦不属按照政府主管部门批准建设的临时建筑，故该合同涉及办公楼和仓库的部分内容无效。由于该合同内容不可分开，是一份须整体履行才能实现合同目的的合同，仅场地部分的履行并不能实现合同目的，故原审法院认定双方签订的场院租赁合同整体无效并无不当。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，由于双方签订的场院租赁合同无效，零点物流公司要求佳怡物流公司按照合同约定支付租金及违约金的诉讼请求不能成立。佳怡物流公司应当参照合同约定的租金标准，按照其实际使用期限支付房屋、场地的占有使用费。关于佳怡物流公司向零点物流公司交付涉案房屋、场地的时间，举证责任应当由佳怡物流公司承担。2014年2月21日，零点物流公司派人堵了涉案场地、房屋的大门，但该堵门行为仅持续到2014年2月22日。佳怡物流公司并未举证证实零点物流公司的保安于2014年2月22日实际接管涉案房屋及场地。2014年3月19日，佳怡物流公司向零点物流公司发出的《解除合同通知书》载明“实际占有、控制出租的场院至今”，仅是佳怡物流公司的单方陈述，并不能据此认定零点物流公司实际占有、控制涉案场院及房屋。而且，零点物流公司于2014年3月20日向佳怡物流公司回函载明：请佳怡物流公司于2014年3月24日前安排人员与零点物流公司进行合同解除和场院交接工作。从该回函可以看出，佳怡物流公司并未与零点物流公司进行场院交接。综上，佳怡物流公司提交的证据并不能证实零点物流公司实际控制涉案场院及房屋的时间，对其有关主张，本院不予采纳。零点物流公司实际控制涉案场院及房屋的时间应以其自认的时间为准。零点物流公司原审中提交的其与济南映志建筑工程有限公司于2014年3月25日签订的《佳怡物流园区基建整改项目施工协议书》一份，载明施工日期为“自签订施工协议之日起30个自然日”，可以视为其自认于2014年3月25日实际控制涉案场院及房屋，本院予以确认。由于佳怡物流公司已经支付了3月份的场地、房屋占用费375000元，故零点物流公司应当将2014年3月25日至3月31日的场地、房屋占用费84677.42元（375000元÷31天×7天）返还佳怡物流公司。
关于零点物流公司所主张的损失问题，零点物流公司提交的证据仅能证实其整改涉案场地及房屋所支出的费用，但并不能证实佳怡物流公司使用涉案场地、房屋所造成的实际损失。关于隔离墙的问题，佳怡物流公司认可其拆除了零点物流公司的60米隔离墙，其应当赔偿隔离墙的损失，零点物流公司主张隔离墙高2.5米，按照每平方米130元计算，有相应的照片及施工协议为证，本院予以支持，故隔离墙损失共计19500元（60米×2.5米×130元）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市历城区人民法院（2014）历城民初字第2485号民事判决第三项。
二、撤销济南市历城区人民法院（2014）历城民初字第2485号民事判决第一、二、四项及案件受理费负担部分。
三、被上诉人山东佳怡物流有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人济南零点物流港有限公司隔离墙损失19500元。
四、驳回上诉人济南零点物流港有限公司的其他诉讼请求。
五、上诉人济南零点物流港有限公司于本判决生效之日起十日内返还被上诉人山东佳怡物流有限公司场地、房屋占用费84677.42元。
六、驳回被上诉人山东佳怡物流有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费31105元，由上诉人山东零点物流港有限公司负担30905元，由被上诉人山东佳怡物流有限公司负担200元；一审反诉案件受理费3463元，上诉人山东零点物流港有限公司负担780元，由被上诉人山东佳怡物流有限公司负担2683元。二审案件受理费34568元，由上诉人山东零点物流港有限公司负担31685元，由被上诉人山东佳怡物流有限公司负担2883元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵举强
代理审判员 马立营
代理审判员 曹 强
二〇一五年五月十八日
书 记 员 吴秀婷