安徽省颍上县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）皖1226执异10号
案外人（异议人）：刘庆元，男，1963年10月23日出生，汉族，农民，住安徽省颍上县。
案外人（异议人）：刘庆军，男，1966年3月18日出生，汉族，农民，住安徽省颍上县。
申请执行人：颍上县城市管理行政执法局，住所地安徽省颍上县慎城镇颍阳路北侧，统一社会信用代码11341226MBOU441662。
法定代表人：王安全，该局局长。
委托代理人：张健，该局法律顾问。
被执行人：安徽省颍上县人和置业有限公司（以下简称人和置业公司），住所地安徽省颍上县慎城镇管仲城市花园43号楼102室，统一社会信用代码91341226674232676N(1-1)。
法定代表人：庄南成，该公司董事长。
本院在执行颍上县城市管理行政执法局与被执行人安徽省颍上县人和置业有限公司为行政非诉执行一案中，案外人刘庆元、刘庆军于2018年4月2日对本院查封被执行人人和置业公司位于颍上县解放北路西侧祥和家园3号楼从西向东第四、五两间楼上对应的五、六两层共四间房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年4月11日公开进行了听证，现已审查终结
异议人刘庆元、刘庆军称：颍上县人民法院在执行颍上县城市管理行政执法局与被执行人安徽省颍上县人和置业有限公司为行政非诉执行一案中，作出（2018）皖1226执192号执行裁定，查封被执行人人和置业公司位于颍上县慎城镇祥和家园的三号楼，其中包含有该三号楼从西向东第四间楼上的五、六两层和第五间楼上的五、六两层。2018年1月11日，二异议人与兰杰达成协议，将上述房屋交二异议人抵债，异议人已实际占有使用了该房屋，该四间房屋已属于二异议人所有。颍上县人民法院在执行颍上县城市管理行政执法局与人和置业公司行政非诉一案中查封异议人的房屋不当，请求中止对上述房屋的执行。
申请执行人颍上县城市管理行政执法局称：涉案房屋土地使用权属于被执行人人和置业公司，建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证也是颁发给人和置业公司的，该房屋系被执行人人和置业公司财产，颍上县人民法院在执行颍上县城市管理行政执法局与安徽省颍上县人和置业有限公司为行政非诉执行一案中查封被执行人人和置业公司财产合法。该房屋未登记在兰杰名下；虽然人和置业公司之后又将涉案土地的部分转让异议人兰杰等人，但并没有转让该土地上的房屋，不改变房屋的权属。请求驳回异议人刘庆元、刘庆军的异议请求。
被执行人人和置业公司称：颍上县祥和家园项目的开发，其土地使用权是兰杰、王泉合伙从国土资源局挂牌出让国有土地使用权转让中竞拍所得，因该二人无房地产开发建设的相关资质，就挂靠我公司进行该项目的开发建设，并以协议的形式将该土地使用权转让我公司名下，实际上我公司并未参与该房地产项目的任何经营。2010年10月，兰杰、王泉、顾洪勇（后来投资参与合伙人）为了规避祥和家园项目开发中国家税费缴纳及房屋建设容积率超标等行政违法行为的执法，将该宗土地使用权一分为二，把其中的3023.99平方米土地又协议转让到顾洪勇、兰杰、陈华桂名下，实际我公司并未收取转让金200万元。请求法院保护我公司的合法权益。
本院查明：异议争议的房屋位于颍上县解放北路西侧消防队东侧，房屋所在的小区名称为颍上县祥和家园小区。该小区的开发建设起于2008年，颍上县国土资源局将该宗土地使用权挂牌拍卖出让，拍卖号08-22号，出让土地面积为5335.99平方米。作为投资人兰杰、王泉合伙委托李健参与竞拍并竞得该宗土地，2008年6月3日，颍上县国土资源局出具成交确认书，确认李健通过竞拍取得编号08
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22号地块的国有土地使用权。随即李健与兰杰、王泉于2008年8月8日签订土地使用权转让协议书，将该宗土地使用权转让兰杰、王泉，并在国土部门备案。因兰杰、王泉并无房地产开发经营的相关资质，经与人和置业公司协商，将该宗土地“挂靠”在人和置业公司名下进行房地产开发，2008年8月29日，人和置业公司取得祥和家园小区的建设工程规划许可证，证号为：建字第341226200800027号。双方于2008年10月1日签订了“挂靠协议”，约定：1、将兰杰、王泉竞拍所得的08
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22地块的国有土地使用权挂靠人和置业公司名下开发建设经营祥和家园商品房住宅小区；2、将08-22号土地使用权办理在人和置业公司名下，但一切开发经营权由兰杰、王泉行使，人和置业公司协助办理相关事项；3、兰杰、王泉在工程结束后一次性付给人和置业公司管理费每年50000元。挂靠协议签订后，人和置业公司在颍上县国土资源局办理了土地使用权登记，登记证号为颍上国用籍第20080331号。在此之前的2008年9月1日，顾洪勇以出资方式合伙参与上述08-22地块的房地产经营。2009年6月10日，颍上县建设局为人和置业公司颁发颍上县祥和家园1#2#3#楼建设工程施工许可证，编号S122609060007.
在祥和家园小区的开发建设中，因欠缴国家税款，以及开发房屋的容积率超过国家相关标准，人和置业公司与兰杰、王泉等交涉，为规避相关行政执法，双方协商将该08-22宗土地的使用权一分为二，将其中的部分土地使用权以合同转让的形式转让在兰杰、顾洪勇、陈华桂（王泉母亲）名下。2010年8月8日，人和置业公司与顾洪勇、兰杰、陈华桂签订土地使用权转让合同书，约定，人和置业公司将其名下08-22宗地，面积为3023.99平方米的土地使用权转让顾洪勇、兰杰、陈华桂名下，转让费200万元，双方在颍上县公证处办理了公证，并在颍上县国土资源局备案，颍上县国土资源局为顾洪勇、兰杰、陈华桂颁发颍上国用（籍）第20100806号土地使用权登记。但合同及相关登记申报材料都未明确该3023.99平方米土地的四至及界限，合同约定的200万元转让费并未支付，上述土地上的房屋未办理产权登记。
2017年12月28日，异议人刘庆元、刘庆军在处理与兰杰的所欠债务中，分别达成房屋抵债协议，并签订了相应的“房屋产权转让协议”，约定：兰杰将其所有的祥和家园三号楼从西向东第四间楼上的五、六两层作价64.8万元抵付所欠刘庆元债款；其所有的祥和家园三号楼从西向东第五间楼上的五、六两层作价56万元抵付所欠刘庆军债款，协议签订至今未办理房屋产权过户或登记。
2018年2月26日，本院在执行颍上县城市管理行政执法局与被执行人安徽省颍上县人和置业有限公司为行政非诉执行一案中，作出（2018）皖1226执192号执行裁定，查封被执行人人和置业公司位于颍上县慎城镇祥和家园的三号楼及祥和家园三号楼以北金源消防以南的房屋和土地。
本院认为：争议的房屋未办理房屋产权登记。该争议房屋位于颍上县解放北路西侧的祥和家园3号楼从西向东第四间楼上的五、六两层和第五间楼上的五、六两层。祥和家园的国有土地使用权系投资人兰杰、王泉通过颍上县国土资源局出让国有土地使用权竞拍取得，后通过协议将该土地使用权转让登记在人和置业公司名下，人和置业公司以开发祥和家园小区项目向国家有关部门申请，取得建设工程规划许可证和施工许可证，并开发建设颍上县祥和家园小区1#2#3#楼，人和置业公司系该小区房屋权利人，之后，虽然人和置业公司又将该宗土地中的3023.99平方米的土地使用权转让兰杰、顾洪勇、陈华桂名下，但是该转让协议是为了规避法律的违法行为，且未按协议支付200万元的对价，也未转让该土地之上的房屋权属，兰杰等人并未取得相应的房屋权利，也无该房屋处分权。异议人刘庆元、刘庆军与兰杰协议将争议房屋抵偿兰杰所债务取得的所谓权利不能排除执行，异议人的异议不成立，本院不予支持。依照《中人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项规定，裁定如下：
驳回刘庆元、刘庆军的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 姚孝华
审判员 秦智涛
审判员 赵 锐
二〇一八年四月十一日
书记员 朱楠楠