湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终7091号
上诉人（原审原告）：武汉艾仕丽酒店管理有限公司，住所地武汉市硚口区中山大道221号。
法定代表人：汪哲琦，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈杰，湖北瀛楚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄秋菊，湖北瀛楚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉融禹置业有限公司，住所地武汉市江岸区二七街黄埔大街86、88号（黄埔东宫）1栋B单元907室。
法定代表人：鲁重珍，该公司总经理。
委托诉讼代理人：梅涛，湖北谦顺律师事务所律师。
原审第三人：中国人民解放军75838部队，住所地广州市白云区同和镇云祥路300号。
负责人：查良斌，该部队政委。
委托诉讼代理人：邹榕，该部队干事。
委托诉讼代理人：杜锦华，该部队干事。
上诉人武汉艾仕丽酒店管理有限公司（以下简称艾仕丽公司）因与被上诉人武汉融禹置业有限公司（以下简称融禹公司）、原审第三人中国人民解放军75838部队（以下简称75838部队）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初49号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
艾仕丽公司上诉请求：1、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初49号民事判决，改判融禹公司赔偿艾仕丽公司装修损失260万元，2018年、2019年收益损失100万元或发回重审；2、一、二审诉讼费由融禹公司承担。理由：1、融禹公司提前解除合同构成违约，艾仕丽公司请求赔偿装修损失和营业损失的诉讼请求具有事实和法律依据。一审法院在未查清艾仕丽公司前述损失的情况下即驳回艾仕丽公司的诉请请求，事实不清；2、关于艾仕丽公司损失的具体金额，艾仕丽公司提供了初步证据，融禹公司不认可，在双方无法达成一致的情况下，一审法院未向艾仕丽公司释明其可以就装修损失及营业损失申请司法鉴定，程序违法，本案依法应当发回重审。
融禹公司辩称，艾仕丽公司一审审理期间并未提出司法鉴定的申请。艾仕丽公司应围绕自己的上诉事实及请求依法举证。关于装修损失方面，融禹公司不应该承担责任，请求驳回上诉，维持原判。
75838部队述称，一审判决并未判决75838部队承担义务，75838部队对一审判决无异议。
艾仕丽公司向一审法院起诉请求：1、判令融禹公司赔偿艾仕丽公司装修损失260万元；2、判令融禹公司赔偿艾仕丽公司2018年、2019年收益损失100万元；3、本案诉讼费用由融禹公司承担。
一审法院查明，2014年1月26日，融禹公司（甲方）与艾仕丽丁字桥分店（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：……第二条出租房屋概况：出租房屋坐落地址：武汉市武昌区武珞路洪山二巷9号；出租房屋名称：9号大院1号楼；用途：宾馆；建筑面积2390㎡。第三条租赁期限、用途：1、自2014年6月1日起至2019年5月31日止（已含装修期）；2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为宾馆使用。第六条房屋修缮与使用：2、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有。（2）要求乙方恢复原状。（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。第十条甲方违约责任处理规定：由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，经甲方同意乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。第十二条免责条件：1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成损失，甲乙双方不承担责任。2、因国家军队政策重大调整需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。4、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。上述合同签订后，融禹公司将上述房屋交付艾仕丽公司经营使用。艾仕丽公司办理了武汉艾仕丽酒店管理有限公司洪山公园分店的营业执照，营业场所为武昌区洪山二巷9号即租赁的房屋。
2014年2月5日，艾仕丽丁字桥分店与湖北至尊装饰工程有限公司签订《装饰工程承包合同》，约定武昌区洪山二巷大院9号楼装修7天连锁酒店，合同价款760万元。装修工程预算单载明工程费合计7626215元。湖北至尊装饰工程有限公司自2014年2月28日至2015年7月15日向艾仕丽公司洪山公园分店出具总金额为796万元的收据十张。
艾仕丽公司的委托诉讼代理人姜细剑、案外人汪北京还与七天四季酒店（广州）有限公司签订《管理店投资合同》，约定提供用于经营管理店的物业位于武汉市武昌区武珞路洪山二巷9号共4层，其中作为7天品牌使用的酒店建筑面积为2390平方米。合作期限从2014年3月1日到2022年2月28日。一次性合作费共计27万元。
2017年10月23日，75838部队向融禹公司发出《关于坚决收回武昌营区房屋场地的通知》，载明：为坚决贯彻落实党中央和习主席关于停止军队有偿服务的决策指示，依据国家法律法规和战区停偿工作统一部署要求，结合我部推进停偿工作进程和前期双方协商意向，限于2017年11月30日前，停止贵公司所引进的武昌营区各房屋场地使用单位一切经营活动，并将房屋场地交还我部;限于2018年1月30日前贵公司停止在武昌营区一切办公和经营活动，并将房屋场地交还我部。望贵公司切实认清形势、服从大局，坚决按规定时限把经营活动停下来，把房屋场地交还部队，并积极稳妥处理善后事宜。届时我部将恢复军事管理，无关人员不得进出。
2017年11月30日，艾仕丽公司向融禹公司出具承诺书，载明：因国家和军队政策重大调整，武汉艾仕丽酒店管理有限公司（七天酒店）承诺：将位于武汉市武昌区洪山二巷9号武昌营区所租赁房屋于2017年12月31日停止营业，交还贵公司。2018年1月1日艾仕丽公司停止经营。租赁房屋已交还75838部队。
一审法院另查明，案涉武汉市武昌区武珞路洪山二巷9号房屋所有权人登记为中国人民解放军总后勤部，由75838部队出租给融禹公司并默许转租。
一审法院认为，融禹公司与艾仕丽丁字桥分店签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务，享有各自权利。艾仕丽丁字桥分店系艾仕丽公司分公司，非独立的法人，其与融禹公司签订的合同，经融禹公司与艾仕丽公司一致认可，对融禹公司及艾仕丽公司均有约束力。合同履行中，由于75838部队为坚决贯彻落实党中央和习主席关于停止军队有偿服务的决策指示，依据国家法律法规和战区停偿工作统一部署要求，收回该租赁房屋，导致融禹公司与艾仕丽公司签订的上述转租合同无法继续履行，房屋被75838部队收回，艾仕丽酒店停止经营，融禹公司应承担相应的违约责任。现艾仕丽公司请求赔偿装修和收益损失，其主张的装修费数额高达796万元却仅提交了装修合同及收据而无银行转款凭证，不符合常理。且收据总金额796万元与装修合同约定的合同价款760万元及装修工程预算单载明的工程费7626215元均不一致，故不予采信。投资合作费27万元仅提供了合同，无支付凭证亦不予采信。收益损失未提交证据加以证明。故艾仕丽公司请求赔偿装修和收益损失，证据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，一审判决：驳回武汉艾仕丽酒店管理有限公司的诉讼请求。案件受理费35600元，减半收取17800元，由武汉艾仕丽酒店管理有限公司负担。
二审中，艾仕丽公司提交一组新证据，证据一、（2017）鄂0106民初7116号民事调解书；证据二、2017年11月28日湖北中联资产评估有限公司作出的鄂中联评报字109号资产评估报告；拟证明75838部队起诉要求融禹公司交还案涉房屋及支付房屋占用费纠纷中，融禹公司委托湖北中联资产评估有限公司对武昌区武珞路洪山二巷9号楼市场价值项目进行了评估，委托资产评估值为238.72万元。之后，融禹公司与75838部队达成调解协议，融禹公司将属于艾仕丽酒店的装修残值抵扣其拖欠75838部队的租金119.4万。因此，融禹公司应将装修残值返还给艾仕丽公司。融禹公司质证后对两份证据的真实性不持异议，但对证明目的持有异议。1、民事调解书中关于装修残值238.72万元，在此当中，评估装修残值包括1号楼和9号楼，不仅仅是艾仕丽公司所承租的部分，资产评估面积超过艾仕丽公司承租面积，融禹公司获得补偿的数额并不溯及到本案艾仕丽公司的主张。2、评估报告是为了明晰资产而作出的，并不是赔偿的法律依据。75838部队质证后认为民事调解书是75838部队与融禹公司协商一致达成的，与艾仕丽酒店无关。关于评估报告，因部队为了收回房产而要求融禹公司委托鉴定作为补偿的依据，75838部队在调解中也作出了让步。本院认为，各方当事人对以上证据的真实性不持异议，本院予以采信。
一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，融禹公司系案涉房屋承租人，艾仕丽公司作为次承租人，承租坐落于武昌区武珞路洪山二巷9号1号楼（建筑面积2390㎡）后，投资装修改造用于经营宾馆，承租期自2014年6月1日-2019年5月31日。融禹公司、75838部队一致确认艾仕丽公司承租面积约占武昌区武珞路洪山二巷9号1号楼总面积的三分之二。融禹公司主张其在案涉房屋内亦有少量的装修投入，但未能举证证明。2018年1月1日，艾仕丽公司将案涉房屋交还给75838部队。2018年6月-7月，艾仕丽公司将案涉房屋内可移动物品自行拆除搬离，艾仕丽公司剩余租期17个月。
本院又查明，2017年8月，75838部队诉至一审法院，要求融禹公司等被告交还包括案涉房屋在内的租赁房屋及支付房屋占用费。融禹公司拟了解位于武昌区武珞路洪山二巷9号的1号楼、9号楼装饰工程等资产市场价值，遂委托湖北中联资产评估有限公司评估鉴定，委托资产评估值为238.72万元，其中1号楼装饰工程于2014年8月建成，面积3057.94㎡，原值2905800元，成新率61%，净值1772538元。
本院认为，融禹公司与艾仕丽公司签订的案涉《房屋租赁合同》合法、有效。合同履行期间，因国家政策原因导致合同无法继续履行，艾仕丽公司停止经营，融禹公司提前解除合同构成违约，应承担相应的违约责任。
关于艾仕丽公司主张装修价值损失的认定问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人要求出租人赔偿剩余装修期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”。一般情况下，承租人对租赁房屋进行装饰装修的投入多少与租期长短有关，构成附合的装饰装修物价值体现在租赁房屋中，承租人对租赁房屋的使用即同时使用了附合的装饰装修物的价值。本案中，案涉租赁合同提前解除，艾仕丽公司剩余租赁期17个月，该剩余租赁期内附合的装修价值损失应根据案涉租赁合同约定的5年租赁期限，再将装饰装修费用平均分摊后计算更为公平合理。湖北中联资产评估有限公司出具的鄂中联评报字109号资产评估报告显示，武昌区武珞路洪山二巷9号1号楼装饰工程面积3057.94㎡，原值2905800元，平均分摊后每月装修价值48430元。另外，艾仕丽公司租赁1号楼面积（2390㎡）占据1号楼总面积（3057.94㎡）的面积比例约为78%，综合上述因素，本院参照评估报告结论，酌情认定融禹公司向艾仕丽公司支付装修残值损失642181.8元（48430元*17个月*78%）。
关于艾仕丽公司主张的收益损失，艾仕丽公司未提交证据加以证明，该项上诉请求本院不予支持。
综上，上诉人艾仕丽公司的上诉请求有理部分本院予以支持，一审判决实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初49号民事判决；
二、武汉融禹置业有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉艾仕丽酒店管理有限公司支付装修损失642181.8元；
三、驳回武汉艾仕丽酒店管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费35600元，减半收取17800元，由武汉融禹置业有限公司负担3560元，武汉艾仕丽酒店管理有限公司负担14240元。
二审案件受理费35600元，由武汉融禹置业有限公司负担7120元，武汉艾仕丽酒店管理有限公司负担28480元。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊 青
审 判 员 安林锋
审 判 员 骆朝辉
二〇一八年八月二十八日
法官助理 杜 文
书 记 员 陈旭敏