山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第46号
上诉人（原审被告）马文杰。
被上诉人（原审原告）张桂香。
委托代理人孙锡安。
被上诉人（原审第三人）山东省平度市经济技术开发区河头村民委员会。
法定代表人张振新，主任。
上诉人马文杰因与被上诉人张桂香、被上诉人山东省平度市经济技术开发区河头村民委员会（以下简称河头村委）占有排除妨害纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2014）平民一重字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员孙付担任审判长、代理审判员孙琦主审本案、代理审判员王楷参加评议的合议庭审理本案。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，由本院组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人马文杰、被上诉人张桂香及其委托代理人孙锡安、被上诉人河头村委的法定代表人张振新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张桂香在原审中诉称，2013年5月12日河头村委将坐落在平度市胜利路建材市场的9号、11号、13号等35套二层门头房，整体租给张桂香，租赁期限自2013年4月1日起到2019年4月1日止，房租自2013年4月1日张桂香已一次性交清。张桂香租赁后，马文杰未将11号楼房中的物品清除，影响张桂香的正常使用。现请求：1、依法判令马文杰立即将坐落在平度市胜利路建材市场11号房内的物品清除；2、依法判令马文杰赔偿张桂香自2013年4月1日至马文杰清理完毕房内物品为止的租金损失，每月3170元。
马文杰在原审中辩称，其同意按照合同约定每年2.9万元的租金数额给付河头村委房屋租赁费；河头村委应当补偿马文杰对涉案房屋所进行的装饰装修及所建筑的房屋附属物款13.76万元；张桂香应当赔偿因给马文杰锁门而造成的损失。
河头村委在原审中述称，其与马文杰之间所签订的涉案房屋租赁合同的期限已经届满，要求马文杰返还所占用的房屋，拆除其所建设的违法建筑物。
原审查明，马文杰自2003年4月1日开始租赁河头村委位于平度市胜利东路建材市场11号的房屋（上下四间，建筑面积160平方米）经营陶瓷和卫浴，自2004年开始双方每三年签订一次书面合同。2010年3月29日马文杰与河头村委签订房屋租赁合同一份，合同约定：租赁房屋坐落于胜利路建材市场11号，上下共四间，租赁期限从2010年4月1日至2013年3月31日，租金捌万柒仟元整（三年），每年3月31日交清当年的租金贰万玖仟元整。2013年5月17日河头村委与张桂香签订房屋租赁合同一份，合同约定：租赁房屋坐落在胜利路建材市场第9、11、13、17、19、21、23、25、27、29、31、33、35、37、39、41、43、45、77、79号门头房，上下两层，共35间。张桂香已于2013年5月14日交纳35间房屋的租金105万元。
原审另查明，2013年6月3日马文杰以原告的身份起诉河头村委，并将本案的张桂香列为第三人向原审法院提起诉讼，请求确认河头村委与张桂香之间所签订的涉案房屋租赁合同无效，马文杰对涉案的房屋享有优先租赁权。原审法院于2013年11月27日作出（2013）平民一初字第2354号民事判决书，判决驳回马文杰的诉讼请求。马文杰不服该判决，向山东省青岛市中级人民法院提起上诉，2014年6月18日山东省青岛市中级人民法院作出（2014）青民一终字第748号民事判决书，驳回马文杰的上诉，维持原判。
原审再查明，2013年5月26日张桂香、马文杰双方因房屋交付问题发生争议，双方共同将涉案的房屋锁门。本案于2014年8月25日决定立案重新审理后，原审法院于2014年8月27日告知马文杰，为了避免损失的进一步扩大，要求马文杰立即将涉案的房屋腾出；马文杰以在其腾出房屋之前，河头村委需给予其合理补偿，否则待本案审理终结后再腾出房屋为由，拒绝腾出涉案的房屋。庭审过程中，张桂香要求马文杰赔偿自2013年4月1日起至马文杰腾出涉案房屋之日止期间的经济损失。马文杰要求河头村委补偿其对涉案房屋所进行的装饰装修及所建筑的房屋附属物款共计13.76万元，并要求张桂香赔偿因给马文杰锁门而造成的三项损失：1、马文杰支付给涉案房屋经营门市店长及一名营业员三个月的工资18442.8元；2、马文杰给付河头村委的房屋租金，每天按照79.45元计算；3、经营损失每天按139.73元计算。对于马文杰主张的损失，张桂香及河头村委均不同意赔偿；对于张桂香主张的损失，马文杰不同意赔偿。
原审庭审过程中，马文杰还提供以下证据：1、马文杰聘请的涉案房屋经营门市店长王立娜的证明材料一份及营业员纪秀艳的证明材料一份，证明马文杰发放工资的情况；2、2013年5月26日张桂香、马文杰之间的电话通话录音一份，证明马文杰的损失应当由张桂香赔偿；3、照片5张，证明马文杰受伤的情况。质证过程中张桂香及河头村委对马文杰提供的上述证据，认为与本案无关，均不予认可。
原审认为，马文杰与河头村委之间签订的房屋租赁合同期限已经于2013年3月31日届满，双方再未签订继续租赁涉案房屋的合同，马文杰继续占有涉案的房屋没有任何法律依据，因此，河头村委要求马文杰腾出房屋的主张，原审法院予以支持。依据合同相对性原则，张桂香与马文杰之间无直接的权利义务关系，因此，张桂香无权向马文杰主张损失，而向马文杰主张赔偿经济损失的权利应当由河头村委行使；但在庭审过程中，河头村委并未主张该项权利；而自2013年3月31日租赁合同期限届满后至今，涉案的房屋仍然处于关闭状态，产生经济损失是必然的，但损失的具体数额，在涉案的房屋没有腾出前无法确定；因此，张桂香、马文杰双方主张对方赔偿经济损失的请求，不宜在本案一并处理，各方当事人可以另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，原审判决：一、驳回张桂香对马文杰的诉讼请求；二、马文杰返还河头村委位于平度市胜利东路建材市场11号的房屋上下四间（建筑面积160平方米），于判决生效后10日内履行完毕；案件受理费100元，由马文杰负担，由于张桂香已经预交，限马文杰于判决生效后，10日内直接付给张桂香。
宣判后，上诉人马文杰不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审没有理睬其提出的反诉，不合法理。张桂香强行锁上了涉案房屋的入户门，给上诉人造成损失，应当对上诉人进行赔偿，并应当于本案中一并处理，原审不予处理明显不公。2、（2014）平民一重字第9号民事判决书违反法律规定，判决上诉人腾出房屋的同时应当对涉案房屋的装修装饰及地上附属物的赔偿一并处理。3、张桂香不是本案适格的主体，只有被上诉人河头村委有权利对上诉人进行主张。上诉人上诉请求：1、撤销山东省平度市人民法院（2014）平民一重字第9号民事判决书，发回重审；2、一二审案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人张桂香答辩称，上诉人应无条件腾出房屋。上诉人与河头村委的租赁合同已经到期，河头村委有权对该房屋进行另租。原审判决正确，应予维持。
被上诉人河头村委答辩称，上诉人对本案房屋没有优先租赁权，其进行的装修未经河头村委同意，加盖的是非法建筑，不应得到法律的保护。由于上轮合同中，河头村委房屋的租赁价格过低，同样房屋两间的价格还不及市场价格一间的高，由此造成村财产严重缩水和巨大的经济损失。故在上轮合同到期后，经村两委研究，村民代表通过，河头村委决定提高房屋的租赁价格。上诉人对此无理拒绝，还出面组织各租户成立“业户委员会”并任主任，唆使各租户要求降低租赁费用，拒签合同。为便于村资产管理，减少损失，经村两委研究，村民代表通过，并报请上级政府批准，河头村委与被上诉人张桂香签订租赁合同，该合同合法有效。原审判决正确，请求予以维持。
本院二审查明，2013年5月17日河头村委与张桂香签订《房屋（土地）租赁合同》将包含涉案房屋在内的多套房屋出租给张桂香，并约定由张桂香自行清理所租房屋，清理房屋期间发生的任何问题与河头村委无关，如与原承租方发生纠纷，需走法律程序，河头村委出具证明。二审中，河头村委对上述约定予以确认，并明确表示腾房相关事宜由张桂香进行处理。本院二审查明的其他事实与原审一致。
本院认为，上诉人与被上诉人河头村委的租赁合同已经到期，有生效判决确认上诉人对涉案房屋不享有优先租赁权，其亦未与河头村委续签新的租赁合同，故上诉人继续占用涉案房屋缺乏合同与法律依据，其应当腾出房屋，原审判令其将涉案房屋进行返还并无不当。对于张桂香是否具有诉讼主体资格的问题，首先，根据我国合同法的规定，因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。张桂香作为涉案房屋新的承租方，在租赁房屋被前租户占用，河头村委未积极行使收复义务的情况下，张桂香有权代位进行主张。其次，根据张桂香与河头村委签订的租赁合同，双方明确约定由张桂香清理前租户，需诉讼解决的河头村委予以证明。河头村委本案中对此予以确认，并明确表示腾房相关事宜由张桂香进行处理，故上诉人主张张桂香不具有本案的诉讼主体资格，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。关于上诉人主张原审在判令返回房屋的同时，应对房屋的装修及添附的赔偿事宜于本案一并进行处理的问题，根据相关司法解释的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持；但当事人另有约定的除外。上诉人与河头村委租赁合同期满，双方租赁合同并未就装修、改善增设进行约定，河头村委亦于诉讼中明确表示拒绝利用上诉人的装修及扩建，并要求其拆除所建的违法建筑，故上诉人该主张缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。关于上诉人反诉张桂香对其经营损失赔偿的问题，上诉人虽曾于本案初审时递交过反诉状但却未交纳反诉费，亦未于本案发回重审时再次明确提出反诉并交纳反诉费，原审未予处理并无不当。上诉人主张其反诉请求未与本案一并处理不合法理，理由不成立，本院对此不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第七十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人马文杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 付
代理审判员 孙 琦
代理审判员 王 楷
二〇一五年四月七日
书 记 员 孔 怡
书 记 员 于国英