广东省深圳市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2013）深中法行终字第623号
上诉人（原审原告）深圳市蛇口海湾实业股份有限公司，住所地深圳市蛇口后海南路海湾村。
法定代表人樊伟明，董事长。
委托代理人李沛然，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。
委托代理人李智，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）深圳市规划和国土资源委员会，住所地深圳市福田区红荔西路8009号规划大厦。
法定代表人王幼鹏，主任。
委托代理人张东煜，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
委托代理人钟晓虹，深圳市房地产权登记中心职员。
原审第三人深圳广进化工有限公司，住所地深圳市蛇口工业区海湾村。
法定代表人李先轸，董事长。
委托代理人余文蔚，男。
上诉人深圳市蛇口海湾实业股份有限公司因与被上诉人深圳市规划和国土资源委员会房地产权登记行政纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法行初字第59号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院认定，1994年9月2日，第三人深圳广进化工有限公司向被告提交了《深圳市房地产初始登记申请书》、营业执照、法定代表人证明书、法人授权委托书证明书、委托函及受托人身份证复印件、深府复（1984）301号《关于合资经营“广进化工有限公司”协议书的批复》、《广进化工厂宿舍用地红线图》、《蛇口区建筑许可证申请报告表》、《建筑许可证》、《深圳市建设工程竣工验收证书》（竣工日期为1987年7月28日）、地界界桩测点报告、《深圳经济特区房地产调查表》、建筑工程预、决算表、《深圳市房地产登记总册》等资料申请将位于南山区后海路地号为K710-06号土地及地上职工宿舍1、2栋房屋初始登记在其名下。被告受理后经审核，于1994年10月12日核准了该申请，并向第三人深圳广进化工有限公司颁发了深房地字第03026**号《房地产证》。另查明，2003年，第三人就上述职工宿舍1、2栋向被告申请办理分栋产权登记，被告于2003年5月9日向第三人颁发了深房地字第4000103390号、40001033**号《房地产证》。2010年1月5日深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局与第三人签订了《增补协议书》，将上述房地产的土地使用年限延长至70年，性质转为商品房。现涉案房地产已转让给案外人。再查明，深圳市蛇口海湾实业股份有限公司是由海湾村委会成立的集体经济组织，依法继受了海湾村委的全部集体资产。上述事实有被告提交的证据1-14，原告提交的证据1-3，第三人提交的证据2予以证实，足以认定。
原审法院认为，《深圳经济特区房地产登记条例》于1993年1月18日发布，1993年7月1日起实施，2013年2月25日进行了修订，根据修订前的《深圳经济特区房地产登记条例》第四条规定，被告作为房地产主管部门，是本案的适合被告。原告起诉是否已超过诉讼时效以及涉案房地产权登记行为是否合法是本案争议的焦点。关于诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条的规定，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应该知道该具体行政行为内容之日起计算；对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年的、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。本案中，被告核发深房地字第03026**号《房地产证》的时间是1994年10月12日，原告提起本案诉讼的时间是2013年8月14日，并未超过20年的法定起诉期限，故对被告及第三人关于原告的起诉超过起诉期限的主张，原审法院不予支持。关于深房地字第03026**号的房产登记行为是否合法的问题。根据《深圳经济特区房地产登记条例》（修订前）第六十四条的规定，本条例自一九九三年七月一日起施行，本条例施行前，应当登记而未登记的房地产，当事人应在本条例施行之日起两年内提出登记申请。登记机关对历史遗留的房地产权问题应根据当时的政策、规定和实际情况予以处理。该院经审理认为，本案中根据《深圳市建设工程竣工验收证书》显示涉案职工宿舍的竣工时间为1987年7月28日，第三人向被告申请将涉案房地产权利初始登记在其名下的时间是1994年9月2日，符合《深圳经济特区房地产登记条例》（修订前）第六十四条规定的情形。被告在受理第三人的申请后，对第三人提交的《深圳市房地产初始登记申请书》、营业执照、法定代表人证明书、法人授权委托书证明书、委托函及受托人身份证复印件、深府复（1984）301号《关于合资经营“广进化工有限公司”协议书的批复》、《广进化工厂宿舍用地红线图》、《蛇口区建筑许可证申请报告表》、《建筑许可证》、《深圳市建设工程竣工验收证书》、地界界桩测点报告、《深圳经济特区房地产调查表》、建筑工程预、决算表、《深圳市房地产登记总册》等申请资料进行了审核，并向第三人核发了深房地字第03026**号《房地产证》的具体行政行为并无不当。原告提交《广进化工厂宿舍用地红线图》主张涉案的地号为K710-06号土地及地上职工宿舍1、2栋房屋属于其所有，涉案土地系其借给第三人使用。该院经审理认为，仅凭原告提交的上述用地红线图不足以证明其主张，对原告的上述主张，原审法院不予支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五条、第二十七条，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条、第五十六条第（四）项之规定，判决驳回原告深圳市蛇口海湾实业股份有限公司的全部诉讼请求。本案受理费人民币50元，由原告负担。
上诉人深圳市蛇口海湾实业股份有限公司因不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求：一、撤销原审判决；二、改判为支持上诉人对被上诉人深圳市规划和国土资源委员会的全部诉讼请求，或判决发回原审人民法院重审；三、判令被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。上诉理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足。（一）深圳市规划和国土资源委员会将涉案房地产权利初始登记在原审第三人名下，并为原审第三人核发房地产证的具体行政行为主要证据不足、适用法律、法规错误，依法应当予以撤销。1．涉案房地产未依法取得土地权属证明，不符合《深圳经济特区房地产登记条例》（修订前）关于建筑物、附着物所有权初始登记的规定，涉案行政行为不合法，应当予以撤销。深圳市规划和国土资源委员会在为涉案房地产办理确权登记手续时，必须依法审查有关涉案房地产的市政府批准用地文件、用地红线图、以及征地补偿协议书等土地使用权属证明文件，以确认原审第三人对涉案房地产项下土地拥有合法的使用权。但深圳市规划和国土资源委员会提交的证据中并没有市政府批准用地文件和征地补偿协议书，仅有的用地红线图明确记载涉案土地为深圳市蛇口海湾实业股份有限公司而非原审第三人的用地。因此，深圳市规划和国土资源委员会在原审第三人无法提供涉案房地产权属证明文件的情况下，罔顾《登记条例》的明确规定，为原审第三人办理房地产确权登记手续。深圳市规划和国土资源委员会的上述行为严重违反了《登记条例》的规定，并最终导致确权错误，依法应当被撤销。2．涉案房地产亦不属于《登记条例》第六十四条的规定可以酌情给予确权登记的历史遗留房地产权问题。本案中，涉案房地产在申请确权登记时未能取得合法有效的土地权属证明。因此不符合《登记条例》规定的确权登记条件，不属于《登记条例》第六十四条所规定的“应当登记而未登记的房地产”。同时，深圳市规划和国土资源委员会也未能提供任何证据证明涉案房地产竣工时，按照当时的政策、法规和实际情况可以被酌情给予确权登记并核发房地产证。而原审判决罔顾事实，认定涉案行政行为并无不当，是明显的事实认定错误。（二）涉案土地属于深圳市蛇口海湾实业有限公司的历史用地，深圳市规划和国土资源委员会将涉案房地产错误登记在原审第三人名下，严重侵害了上诉人的合法权益。原审判决认定仅凭上诉人提交的用地红线图不足以证明上诉人的主张，对上诉人的主张，不予支持是严重的事实认定不清、证据不足，依法应当予以撤销。1．涉案土地属于海湾村的历史用地，其土地使用权应归属上诉人深圳市蛇口海湾实业股份有限公司享有。同时，为了保障海湾村原村民的生存和发展，政府同意海湾村集体经济组织所属企业（即本案的海湾实业）拥用上述土地的使用权，视为有偿受让用地。因此，深圳市蛇口海湾实业有限公司对涉案土地享有合法的土地使用权。2．上诉人提交的《广进化工厂宿舍用地红线图》足以证明涉案房地产属于上诉人所有。一审判决认定上述红线图不足以证明上诉人的主张，是严重的事实认定错误。本案中，上诉人就涉案土地权属问题向法院递交的《广进化工厂宿舍用地红线图》（以下简称“红线图”）中载明“同意海湾村征用以上B块土地（即涉案土地）”。也就是说，涉案土地在转为国有土地后，政府已经根据《深圳市人民政府关于处理深圳经济特区房地产权属遗留问题的若干规定》的规定将该地块的使用权划给海湾村。同时，红线图注明了“原件存海湾村委”字样，说明红线图是土地规划颁发给海湾村的用地证明文件，证明了海湾村对涉案土地享有使用权。原审判决罔顾事实，认定用地红线图不足以证明上诉人深圳市蛇口海湾实业有限公司的主张，是严重的事实认定不清，证据不足，依法应当予以撤销。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，依据《行政诉讼法》第六十一条的规定，应当予以撤销。二、原审判决在认定事实不清、证据不足的情况下错误适用法律。（一）原审判决错误分配举证责任，认定上诉人承担证据不足，事实认定不清的不利后果，是严重的法律适用错误，依法应当撤销。本案中，被上诉人深圳市规划和国土资源委员会所提交的证据缺少涉案土地权属证明文件，无法证明涉案土地权属等案件核心事实，证据严重不足。而在法律依据方面，深圳市规划和国土资源委员会一直含糊其辞，笼统地主张涉案行政行为是依据《登记条例》第六十四条，并根据涉案房地产竣工时的政策、规定和实际情况作出。但就涉案行政行为具体符合《登记条例》第六十四条中的哪些规定，深圳市规划和国土资源委员会在做出具体行政行为是依据了涉案房地产竣工时的哪项政策，哪条规定，涉案房地产存在哪些实际情况等关键问题，深圳市规划和国土资源委员会均没有给出明确答复。（二）原审判决混淆了《登记条例》规定的申请确权登记的时间要求同实体要求的区别，造成严重的法律适用错误，依法应当撤销。《登记条例》第六十四条规定，本条例实施前，应当登记而未登记的房地产，当事人应当在本条例施行之日起两年内提出登记申请。根据上述规定，《登记条例》实施之前建成的房地产如果需要按照《登记条例》办理确权登记手续的，必须满足以下两个条件：在实体上，拟确权房地产必须属于《登记条例》所规定的“应登记的房地产”，即符合《登记条例》第三十条规定的确权登记的全部条件，如土地权属清晰等；在时间上，确权申请必须在《登记条例》实施后两年内提出。只有在两个条件均得到满足的情况下，登记机关才可以为申请人办理确权登记手续。本案中，原审第三人只是满足了申请确权登记的时间要求，即在《登记条例》实施后两年内提出了确权申请。但在实体上，由于原审第三人并不享有涉案土地的使用权，不符合《登记条例》规定的实体条件。因此，深圳市规划和国土资源委员会为其办理确权手续并核发房地产证的行为违反了《登记条例》的规定，是明显错误的。三、综上所述，涉案土地为上诉人的历史用地，土地使用权依法为上诉人所有。原审第三人在没有合法取得涉案土地的使用权的情况下，未经得深圳市蛇口海湾实业有限公司同意，私自向登记机关申请为涉案房地产办理确权登记手续。而登记机关在没有审查涉案土地的权属证明文件的情况下，直接为原审第三人办理了确权登记手续并核发了房地产证，登记机关的上述行为严重违反了《深圳经济特区房地产登记条例》等相关法律法规的规定，侵害了上诉人深圳市蛇口海湾实业有限公司的合法权益，其作出涉案行政行为所依据的主要证据严重不足，应当被予以撤销。原审判决在审理本案过程中，认定事实不清、证据不足，适用法律严重错误，最终导致错误判决，严重损害了深圳市蛇口海湾实业有限公司的合法权益。上诉人请求二审法院在查明事实的基础上，正确适用法律，撤销一审判决，判决支持上诉人的全部上诉请求，或发回原审人民法院重审。
被上诉人深圳市规划和国土资源委员会辩称，一、原审判决认定事实清楚。（一）原深圳市规划国土局为原审第三人核发的深房地字第03026**号《房地产证》的行为，其申请资料齐全，权属来源清楚，符合当时的政策规定，是合法的具体行政行为。1994年9月2日，本案原审第三人深圳广进化工有限公司向原深圳市规划国土局提交《深圳市房地产初始登记申请书》、营业执照、法定代表人证明书、法人授权委托证明书、委托函及委托人身份证复印件、《关于合资经营“广进化工有限公司”协议书的批复》、《广进化工厂宿舍用地红线图》（该图记载的用地编号为：蛇市政字8708-B）、蛇口区建筑许可证申请报告表、建筑许可证、深圳市建筑工程竣工验收证（记载的竣工日期为1987年7月28日）、地界界桩测点报告及深圳经济特区房地产调查表、建筑工程预（决）算表等资料申请将位于南山区后海路宗地号为K710-06土地及地上职工宿舍1、2栋房屋初始登记于自己名下。上述申请资料显示涉案房屋竣工时间为1987年7月28日，属于《深圳经济特区房地产登记条例》第六十三条规定的本条例施行前应当登记而未登记的房地产，登记机构根据涉案房屋竣工时的政策、规定和实际情况于1994年10月对涉案房屋进行初始登记并为本案原审第三人核发深房地字第03026**号《房地产证》的行为符合该条规定，因此，该行为是合法的具体行政行为。（二）上诉人诉请确认核发深房地字第03026**号《房地产证》的具体行政行为违法，缺乏事实根据和法律依据。1、上述房屋的权属来源证明文件已形成证据链，充分证明本案原审第三人是涉案房屋的合法所有权人，而上诉人提交的《广进化工厂宿舍用地红线图》也说明本案原审第三人对用地编号为蛇市政字8708-B的土地拥有合法的使用权。2、上诉人提交的《广进化工厂宿舍用地红线图》盖有“深圳市人民政府蛇口管理局市政办公室”的公章，记载的用地编号为蛇市政字8708-B，用地年限至2009，这说明涉案土地性质为行政划拨用地，上诉人亦承认涉案土地办理了集体转国有土地手续，上诉人对涉案土地属于国有性质并无异议，同时，应当知道这种转让所产生的法律后果。3、2010年1月5日，被上诉人下属第二直属管理局与原审第三人签订了《增补协议书》，将涉案房产的土地使用年限延长至70年，性质转为商品房。该事实也说明涉案房产归本案原审第三人所有，与上诉人无关。以上事实原审判决在其第6-7页做了认定，其认定事实是清楚的。二、原审判决适用法律正确。以上事实充分说明：1、原深圳市规划国土局为本案原审第三人核发的深房地字第03026**号《房地产证》的行为，符合《深圳经济特区房地产登记条例》第六十三条的规定，是合法的具体行政行为。2、涉案房屋归本案原审第三人所有，没有证据证明涉案房产与上诉人存在权属上的利害关系，因此，涉案房产初始登记以及核发房地产证的行为与上诉人没有法律上的权利义务关系，上诉人不具备行政诉讼原告的主体资格，其诉讼请求依法应当驳回。基于上述，原审判决适用法律完全正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人深圳广进化工有限公司述称，一、原审判决认定事实清楚，上诉人提出的上诉理由没有事实和法律依据。二、上诉人在一审及上诉中说词自相矛盾，编造事实。三、关于诉讼时效问题。虽然从表面看被上诉人向原审第三人核发涉案土地上的房产的房地产证的具体行政行为确实没有超过20年，只有19年，但从整个起诉的案件看，上诉人所持的所谓理由只有一个，及涉案土地的土地使用权是属其所有，并以此为由企图侵吞土地上的房产，所以本案焦点是土地使用权之争，而非房产之争，实际上也就是对土地划拨归属之异议，而非对房产的产权之异议。据此，原审第三人认为无论从上诉人1987年收到征用土地赔偿款时间，还是从1987年涉案土地划归原审第三人拥有算起，至2013年8月14日上诉人第一次提起诉讼，对涉案土地使用权提起异议的时间均已经超过26年。故上诉人之起诉超过法定起诉期限。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点在于有二：一是上诉人之起诉是否超过法律规定的起诉期限；二是被诉房产登记行为是否合法。
关于上诉人之起诉是否超过法律规定的起诉期限。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条的规定，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应该知道该具体行政行为内容之日起计算；对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年的、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。本案中，被上诉人作出被诉登记行为的时间是1994年10月12日，上诉人作为原审原告提起本案诉讼的时间是2013年8月14日，并未超过20年的法定起诉期限；同时，被上诉人及原审第三人并未提供证据证明从上诉人知道或者应该知道该具体行政行为内容之日起计算上诉人之起诉超过法定起诉期限。因而，原审判决有关起诉期限之认定，符合法律规定。
关于被诉房产登记行为是否合法。根据《深圳经济特区房地产登记条例》（1993）第六十四条的规定，本条例自一九九三年七月一日起施行，本条例施行前，应当登记而未登记的房地产，当事人应在本条例施行之日起两年内提出登记申请。登记机关对历史遗留的房地产权问题应根据当时的政策、规定和实际情况予以处理。而本案中所涉《深圳市建设工程竣工验收证书》等证据显示涉案职工宿舍的竣工时间为1987年7月28日，涉案房地产权申请时间为为1994年9月2日，属于《深圳经济特区房地产登记条例》（1993）第六十四条规定的范畴。被上诉人在作出涉案房地产权登记行为时有原审第三人提交的《深圳市房地产初始登记申请书》、营业执照、法定代表人证明书、法人授权委托书证明书、委托函及受托人身份证复印件、深府复（1984）301号《关于合资经营“广进化工有限公司”协议书的批复》、《广进化工厂宿舍用地红线图》、《蛇口区建筑许可证申请报告表》、《建筑许可证》、《深圳市建设工程竣工验收证书》、地界界桩测点报告、《深圳经济特区房地产调查表》、建筑工程预、决算表、《深圳市房地产登记总册》等证据材料，被上诉人据此作出被诉登记行为并不违反法律规定。上诉人以《广进化工厂宿舍用地红线图》为依据否定被上诉人所作涉案登记行为的合法性，但上诉人的依据并不充足。原审判决关于被诉登记行为合法性的认定符合法律规定。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓晓琴
审判员 曹 勇
审判员 陈 亮
二〇一四年十月十六日
书记员 袁 焘