文书内容重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0237民初1007号原告：沈本清，女，1973年10月4日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：沈庆聪（特别授权），重庆鹏腾律师事务所律师。被告：重庆市昌宝建设有限公司，住所地重庆市巫山县高唐街道平湖西路159号三楼，统一社会信用代码91500237663592836A。法定代表人：毛昌宝，经理。委托诉讼代理人：王云（特别授权），重庆昊源律师事务所律师。委托诉讼代理人：任连辉（一般授权），重庆昊源律师事务所律师。原告沈本清与被告重庆市昌宝建设有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案受理后，依法由审判员何毅独任审判，适用简易程序并于2017年4月5日公开开庭进行了审理。原告沈本清的委托诉讼代理人沈庆聪，被告重庆市昌宝建设有限公司的委托诉讼代理人任连辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈本清向本院提出的诉讼请求：1.判令被告按约定为原告办理房地产权属证书；2.判令被告向原告支付延期交房违约金、延期办证违约金，合计42949元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年5月7日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买了被告出售的位于巫山县XX街道XX街XXX号XX幢XX-X号房屋。双方约定房屋总价546427元，约定房屋交付时间为2014年10月30日。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，履行了合同义务。被告既没有按照合同约定的时间交房，又没有按照合同约定的时间办证。按照原、被告签订的合同第9条、第13条的约定，被告应支付原告每天购房款万分之一的违约金。现原告为了维护自己的合法权益，特提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告重庆市昌宝建设有限公司辩称，一、被告已为沈本清于2016年12月16日向巫山县房地产管理所申报了办理《不动产权证》办证资料，原告的《不动产权证》正在办理之中，并即将取得，因此原告的第1项诉讼请求，被告已经实际履行。二、本案系第三方工作程序、工作时间等原因导致的备案登记及产权办理未达到合同约定的时间，依据原、被告的合同约定，被告不应承担任何责任。三、若法院认定被告存在延期办理备案登记和延期申报产权的违约行为。因原告已经实际接收并使用所购房屋，并没有因此而造成原告的任何经济损失，且本案与巫山县人民法院已经判决的同类型案件相比，具有房屋交付及逾期办证的免责约定。被告认为，合同约定的逾期违约金的标准明显过高，请求法院依法将违约金的标准调整为日万分之零点一以下。四、恳求法院充分考虑到本案交房、办证的客观原因，认定本案系第三方工作程序、工程时间等原因造成延期办证，依据原、被告之间的合同约定，依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，重庆市昌宝建设有限公司于2013年4月28日在重庆市巫山县工商行政管理局对其合同文本进行了备案。2013年5月7日，原告沈本清（乙方）与被告重庆市昌宝建设有限公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》等，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：“第一条本商品房的项目名称及土地状况本商品房项目暂定名昌宝.上上城。......。第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市巫山县XX街道XX小区XX号XX幢，……。本商品房所在楼层名义层第XX层。......。第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为546427元整，建筑面积单价为4577.97元/平方米。......。第五条付款方式及期限。……。3、按揭付款：本商品房总成交金额546427元。（1）于2013年6月25日支付首付房款246427元。（2）剩余房款300000元由专业银行提供按揭贷款支付。……。第七条交房期限及交付条件（一）1、……。2、属预售商品房的，甲方应当在2014年10月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）……。第九条甲方逾期交房的违约责任：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……。（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款千分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。……。第十三条关于办理产权登记的约定1、......。2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同5日内，将办理商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之日内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，由甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）、逾期超过90日（与本条款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一（该比率应不小于本条本款第（1）的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。……。第二十三条本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。……。第二十八条本合同自双方签订之日起生效。”2013年5月7日，原、被告并签订了《重庆市商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》，确认乙方购买甲方开发的昌宝.XX幢XX层X号房屋；其中“一、……。五、备案登记及产权办理1、……。2、非甲方原因或属于第三方因工作程序、工作时间等原因导致的备案登记和产权办理未达到合同约定时间的，甲方不承担任何责任。”合同签订后，原告沈本清向被告重庆市昌宝建设有限公司支付购房款546427元（含银行按揭款）。2014年11月4日，重庆市昌宝建设有限公司将该房屋实际交付给原告使用至今；但被告于2015年9月16日将本案诉争房屋所在楼盘取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；2016年12月16日，重庆市昌宝建设有限公司在网上取得预售后房屋权属登记受理单。原告未提供证据证明被告的违约交房和违约办证给原告造成损失。庭审中，原、被告均同意每月按30日计算。另被告向本院提交的巫山县国土事务所“情况说明”证明材料一份，该“情况证明”上面没有单位主要负责人或出具其证明的经办人签名。上列事实，有原告的身份证、被告的营业执照、《重庆市商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》、重庆市建设工程竣工验收备案登记、中华人民共和国税收完税证明、销售不动产统一发票发票联、收据、重庆市上上城业主接房验收单、重庆市建设工程竣工验收备案登记、预售后房屋权属登记网上受理单、重庆市工商行政管理机关合同文本备案通知书复印件各1份，当事人的陈述及庭审笔录在卷佐证。这些证据其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院对其证据的效力予以采信。本院认为，2013年5月7日，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》等，并在巫山县工商行政管理局备案，系双方的真实意思表示，应受法律保护。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定：“建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。”该条属于效力强制性规定，且原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》明确约定：本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本案中，被告于2014年11月4日向原告交付房屋时，并未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记》，亦未达到房屋交付的法定条件和双方的约定条件，虽然原告接收了房屋，但该房屋的交付时间应当依法确定为取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记》之日，即2015年9月16日为双方的房屋交付之日，因此被告存在违约交房的事实，其违约交房的期间为：2014年10月31日至2015年9月16日止，按每月30天计算，违约时间为317天。按照法律规定和双方合同的约定，被告应在法定的交付房屋时间即2015年9月16日之日起60日内，履行向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单的义务，据此，被告应于2015年11月15日内向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单。然被告向本院提交的巫山县国土事务所出具的“情况说明”，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十五条的规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。”该“情况说明”没有单位负责人及制作证明材料的经办人员签名或盖章，且被告未提供其他证据予以印证，故该“情况说明”在本案中，本院依法不予采信。被告于2016年12月16日才取得《预售后房屋权属登记受理单》，即《巫山县国土资源和房屋管理局业务受理通知书》，此时被告已构成违约，其逾期时间为391天。因此，被告辩称非甲方原因或属于第三方工作程序、工作时间等原因导致的备案登记和产权办理未达到合同约定时间的，甲方不承担任何责任的辩解理由不能成立，本院不予支持。故原告要求被告支付因其违约交房和违约办证违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称未能将竣工验收备案登记的房屋交给原告和违约办证的诸多客观因素，并不是被告主观上违约交房和违约办证，被告在交房过程也没有给原告造成任何损失，加之原告要求按每日万分之一的标准计算违约金明显过高，请求法院予以调整至每日万分之零点一。本院认为，从2014年11月4日起，因被告交付房屋时未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记》，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。基于当事人的请求，对于合同中约定的违约金，人民法院可以根据具体情况适当调整。且《中华人民共和国合同法》规定的违约金是以补偿性为主，以惩罚性为辅，故而在决定是否对违约行为所遭受的损失以及损失大小问题，从本案的具体情况分析，虽然被告在交房和办证过程中均存在违约行为，但原告系按揭购房，在没有完全还清按揭贷款的情况下，原告也无法用该房屋的产权证进行贷款等情形。现原告没有证据证明因被告的违约行为造成何种损失以及损失的大小，因此，被告要求本院对其违约金的标准作调整的请求，符合法律规定，本院予以支持，其违约金本院酌定按乙方已支付房款的日万分之零点三计算，其违约交房的违约金为546427元×0.3/10000×317天=5196.52元，其违约办证的违约金为546427元×0.3/10000×391天=6409.59元。关于原告要求被告按合同约定为原告办理房地产权证书的诉讼请求，本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同第十三条第2项约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。同时，该条第3项约定甲、乙双方应配合办理本商品房产权登记。现被告未提供证据证明已为原告办理了房地产权证，仍应按合同约定协助为原告办理房地产权证的义务，因此，原告要求被告为其办理房地产权证书的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，原告的部分诉讼请求,符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，第一百一十四条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、由被告重庆市昌宝建设有限公司于本判决生效后三十日内，按合同约定协助原告沈本清办理其房地产权证。二、由被告重庆市昌宝建设有限公司于本判决生效后三十日内，给付原告沈本清的违约交房违约金5196.52元，违约办证的违约金6409.59元，共计11606.11元。三、驳回原告沈本清的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费874元，减半交纳437元，由被告重庆市昌宝建设有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  何毅二〇一七年四月七日书记员  兰洋附：相关法律条文《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失的赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。最高人民法院关于适用《中国人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。