成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）高新民初字第2319号原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司。住所地：成都市高新区。负责人黄维国。委托代理人胡琳，四川新开元律师事务所律师。一般授权代理人。被告应晓伟，男，汉族，1988年3月1日出生，住浙江省温岭市。身份证号码。原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司（以下简称“家利物业”）诉被告应晓伟物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月15日立案受理，依法适用普通程序，由代理审判员余存江担任审判长，与人民陪审员杨淑芳、周开玉组成合议庭，于2014年10月8日公开开庭进行了审理。原告家利物业的委托代理人胡琳到庭参加诉讼，被告应晓伟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已依法缺席审理终结。原告家利物业诉称，被告系和记黄埔地产（成都）有限公司开发的南城都汇**号房屋业主，原告系该物业前期物业服务机构。根据被告签署的商品房买卖合同及其系列文件的相关约定，被告应自2011年10月起向原告交纳物业服务费，但经原告多次催收，被告至今未缴清拖欠的物业服务费，严重损害了原告的合法权益。为此，请求人民法院判决：1、被告向原告支付2011年10月至2014年10月期间的物业服务费8270.61元及违约金（截至2014年10月8日为2185.34元，实际应按日以未交费用的0.05%计算至被告交清所有应付款项之日止）；2、被告承担原告因本案支出的律师费2000元。被告应晓伟未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据材料。经审理查明，2010年1月15日，家利物业管理（重庆）有限公司（乙方）与案涉房屋开发商和记黄埔地产（成都）有限公司（甲方）签订《南城都汇2B期前期物业服务合同》，主要约定：乙方对甲方开发的南城都汇住宅小区2B期提供前期物业服务。物业服务费2.5元／月／平方米，按照物业单位建筑面积计算，由乙方按月向业主收取；在业主办理其单位交接手续当日，由乙方委托甲方向业主收取三个月的首期物业管理费。物业服务费除首期外，以后按月交纳，业主应在每个月的第一天之前向乙方履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费的，违约金自逾期之日起按日以欠缴金额0.05%缴纳。2010年6月11日，被告应晓伟（买受人）与和记黄埔地产（成都）有限公司（出卖人）就买卖由出卖人开发的南城都汇**号、建筑面积为89.41平方米房屋事宜签订《商品房买卖合同》及其补充协议，主要约定：出卖人应当在2011年9月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合：1、已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，自出卖人发出的书面入住通知规定的交房期限届满之日，视为出卖人已经按本合同约定的条件交付房屋。该房屋的毁损、灭失的风险转由买受人承担，与该房屋有关的费用（包括但不限于物业管理费）亦归买受人承担。出卖人依法选聘的物业管理企业为：家利物业管理（重庆）有限公司；前期物业管理期间，物业服务收费价格为2.5元／月／平方米（建筑面积）。买受人已详细阅读《南城都汇2B期前期物业服务合同》有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。买受人办理房屋交付手续时，若出卖人交付的房屋已符合买卖合同约定的交付条件，买受人须签署房屋交接文件。未签署的，则视为房屋已自动交付，相关风险、责任和物业管理费等费用自出卖人通知的交房期限届满日起由买受人承担。房屋交付时或交付后，若该商品房的瑕疵需要出卖人进行保修和整改的，不影响出卖人向买受人交付房屋且交房时间不顺延。依据买卖合同所发出的任何通知应采用书面形式，并用传真、挂号信件或特快专递的方式，按照双方在买卖合同及补充协议中列明的通讯地址发出；挂号信件或特快专递，发出日后的第七日视为送达。同日，被告还签署《关于南城都汇2B期前期物业服务和南城都汇2B期业主临时管理规约的承诺书》及《南城都汇2B期业主临时管理规约》。其中“公约”第五章第（四）条第7款约定，各业主应于办理其交接手续当日预缴三个月的物业服务费予物业服务企业，并于以后每个月的第一个日历天或之前向物业服务企业预缴下一个月的物业服务费。不论是否占用其单元，各业主须负担其单元之100％物业服务费；第（六）条第1款约定，任何业主若未能按时支付本规约项下须支付之物业服务费或任何款项，物业服务企业有权追讨欠交的款项及违约金，并收取附加费用，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用，违约金应按欠交款项数额和拖欠的时间按日以欠缴金额的0.05%缴纳。被告在“承诺书”中确认，关于包括其所购房屋在内的南城都汇2B期的前期物业服务，出卖人已与其选聘的物业服务企业签署《南城都汇2B期前期物业服务合同》，并按照《物业管理条例》、《四川省物业服务收费管理细则》的要求制定了《南城都汇2B期业主临时管理规约》，并已将上述资料出示给被告，被告对其内容表示认可，同意服务机构按照服务合同和规约的规定实施南城都汇2B期的物业服务等。案涉房屋于2011年1月30日经成都市规划管理局建设工程规划验收合格，同日在成都市高新区规划建设局办理竣工验收备案。出卖人于2011年9月21日在《成都商报》第33版登载“南城都汇·2B期汇智园房屋交付使用公告”，并于2011年9月16日按照被告应晓伟在《商品房买卖合同》中预留的通讯地址向其邮寄《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇·2B期汇智园房屋交付使用通知书》，该通知书载明“此次房屋交付日期为2011年9月23日，…该房屋将于2011年10月1日起计收物业服务费。”2012年10月17日，原告委托四川扩信律师事务所按照被告在《商品房买卖合同》中预留的通讯地址向其邮寄“支付物业服务费拖欠款及违约金律师函”，要求被告交纳欠交的2011年10月至2012年10月期间的物业服务费2905.89元及截至2012年10月8日已产生的违约金257.17元。另查明，截至2014年10月8日，被告拖欠原告2011年10月至2014年10月期间的物业服务费8270.61元，上述欠费的违约金根据欠交款项数额和拖欠的时间按日以欠交金额的0.05%计算，共计2185.34元。还查明，原告于2005年8月18日由家利物业管理（重庆）有限公司依法设立，并实际承担了上述合同项下物业服务义务。以上事实，有原告在庭审中的陈述、《南城都汇2B期前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》及补充协议、《南城都汇2B期业主临时管理规约》、《关于南城都汇2B期前期物业服务和南城都汇2B期业主临时管理规约的承诺书》、成都市规划管理局建设工程规划验收合格证、成都高新区建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇·2B期汇智园房屋交付使用通知书》等证据材料在卷佐证。上述证据，经本院审查，均具有真实性、合法性，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。本院认为，家利物业管理（重庆）有限公司与和出卖人签订的《南城都汇2B期前期物业服务合同》，被告与出卖人签订的《商品房买卖合同》及补充协议以及被告签署的《关于南城都汇2B期前期物业服务和南城都汇2B期业主临时管理规约的承诺书》，均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对各方均具有拘束力。被告在签订购房合同时，不仅认可物业服务公司与出卖人签订的前期物业服务合同，还签署《南城都汇2B期业主临时管理规约》，上述合同明确约定物业服务费的计算标准、交纳条件及时间、违约责任等内容。原告系家利物业管理（重庆）有限公司依法设立的分公司，并且是案涉物业服务义务的实际履行方，有权承继家利物业管理（重庆）有限公司在案涉合同项下的权利义务。根据上述合同约定，出卖人在约定的交房条件满足后，向被告发出交房通知，被告作为案涉房屋业主，在收到通知后，即应按其确定的时间向原告缴纳物业服务费，否则应承担相应的法律责任。故现原告依据《南城都汇2B期前期物业服务合同》、《南城都汇2B期业主临时管理规约》中约定的物业服务费收费标准和违约责任，要求被告履行相应支付义务的诉讼请求成立，本院予以支持。对于原告要求被告支付因本案产生的律师费的请求，因双方在上述合同中对该费用的承担没有明确约定，且该费用并非必然产生，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告应晓伟于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司支付2011年10月至2014年10月的物业服务费8270.61元及违约金（该违约金截至2014年10月8日共计2185.34元，2014年10月9日至物业服务费付清之日的违约金，按《南城都汇2B期业主临时管理规约》中约定的条款计算）；二、驳回原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告应晓伟承担。（此款原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司已预交，被告应晓伟在履行上述给付义务时一并支付给原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  余存江人民陪审员  杨淑芳人民陪审员  周开玉二〇一四年十月八日书 记 员  董 淼