长春市南关区人民法院民 事 判 决 书(2015)南民重字第4号原告白聚仁（反诉被告），男，1944年2月9日，汉族，退休职工，住长春市朝阳区。委托代理人张佳伟、北京大成长春律师事务所律师。被告许卓道（反诉原告），男，1951年12月31日生，汉族，退休职工，住长春市朝阳区。被告吉林省林业厅机关服务中心，住所长春市南关区亚泰大街3698号。法定代表人张旭东，主任。委托代理人ＸＸ国，该中心职员。被告李英丽（反诉原告），系被告许卓道妻子，女，1962年10月30日出生，汉族，住长春市朝阳区。原告白聚仁与被告许卓道、吉林省林业厅机关服务中心、李英丽房屋买卖合同纠纷一案，2014年10月26日经本院（2014）南民初字第1022号民事判决书，判决：一、原告白聚仁与被告许卓道于2009年8月9日签订的《房屋转让协议》合法有效；二、被告许卓道、吉林省林业厅机关服务中心于本判决生效后当条件成就时即将位于长春市南关区东岭北街碧泉山庄10栋103号房屋更名过户至原告白聚仁名下；三、驳回反诉原告许卓道的反诉请求。案件受理费6925元，反诉费3463元，由被告许卓道负担。被告许卓道向长春市中级人民法院提起上诉，2014年12月25日长春市中级人民法院以（2014）长民一终字第370号裁定书裁定：一、撤销（2014）南民初字第1022号民事判决书；二、发回长春市南关区人民法院重审。本院受理后，依法组成合议庭，由审判员白宇峰担任审判长，并主审本案，代理审判员赵金龙、人民陪审员袁立夫参加评议，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张佳伟、被告许卓道、李英丽、被告吉林省林业厅机关服务中心委托代理人ＸＸ国到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告白聚仁诉称：2009年8月9日，原告与被告许卓道签订《房屋转让协议》，约定由被告许卓道将其所有的由被告吉林省林业厅机关服务中心开发的碧泉山庄10栋103号房屋转让给原告。合同签订后，原告向被告许卓道交纳了房款375000元（人民币、下同），被告许卓道向原告交付了房屋。2014年5月因该房屋具备办理产权登记的条件，原告向被告许卓道、吉林省林业厅机关服务中心提出办理产权登记的请求，被告许卓道、吉林省林业厅机关服务中心不协助办理。现原告请求确认原告与被告许卓道之间签订房屋买卖协议有效，被告许卓道、吉林省林业厅机关服务中心、李英丽协助原告办理房屋产权登记手续。被告许卓道辩称：不同意原告的诉请，房屋转让协议无效，被告未经共有人李英丽同意，擅自出售该房屋行为无效。原告与被告对未取得房屋所有权证的房屋进行交易是违法的，原告不属于善意取得。原告未履行对被告配偶告知的注意义务。原告应知道被告有妻子的事实。该房屋转让协议违法，应属无效。被告吉林省林业厅机关服务中心辩称，争议房屋是团购房，产权正在办理过程中。被告李英丽辩称，许卓道与我是二婚，许卓道因为闹离婚于2009年8月9日背着我私自与原告签订了《房屋转让协议》，将共有的房屋卖给了原告，房屋没有产权证。签订合同当天，原告给了款，被告交了房屋，并且许卓道将其与长春鸿基房地产开发有限公司签订的《房屋置换协议》原件和《吉林出入境检验检疫局承诺书》原件一并交给了原告。许卓道在2007年11月28日就与长春鸿基房地产开发有限公司约定将诉争房屋与该公司拟开发的新房屋进行置换。2012年10月长春鸿基房地产开发有限公司房屋竣工后提出不再置换了，把房屋留给原楼住户，原签订的《房屋置换协议》的乙方可以按原旧房评估价格购买新房，2014年3月我得知许卓道卖房事后向省林业厅机关服务中心发送了《声明》，在没有与原告解决争议之前不得办理确权和所有权登记。虽该房屋交付使用，但没有取得房屋所有权证，依法不得转让出售，房屋属于夫妻共有财产，单方私自转让他人，且未办理过户手续是无效的，双方返还财产，即相互退房退钱，原告应返还《房屋置换协议》原件和《吉林出入境检验检疫局承诺书》原件，因为《房屋置换协议》的履行条件发生了变化，《房屋置换协议》是许卓道与长春鸿基房地产开发有限公司签订的，权利义务主体是许卓道，白聚仁不是权利义务主体，旧房屋与新房屋未实际发生置换，故《房屋置换协议》与白聚仁无关，白聚仁无权继续持有。反诉原告许卓道诉称：我与李英丽是二婚，我因为闹离婚于2009年8月9日背着李英丽，在未经李英丽同意的情况下，私自与原告签订了《房屋转让协议》，将共有的房屋卖给了原告，房屋没有产权证。签订合同当天，原告给了款，我交了房屋，我将其与长春鸿基房地产开发有限公司签订的《房屋置换协议》原件和《吉林出入境检验检疫局承诺书》原件一并交给了原告。我在2007年11月28日就与长春鸿基房地产开发有限公司约定将诉争房屋与该公司拟开发的新房屋进行置换。2012年10月长春鸿基房地产开发有限公司房屋竣工后提出不再置换了，把房屋留给原楼住户，原签订的《房屋置换协议》的乙方可以按原旧房评估价格购买新房。2014年3月李英丽得知我卖房事后向原告主张《房屋转让协议》无效。并及时向省林业厅机关服务中心发送了《声明》，在没有与原告解决争议之前不得办理确权和所有权登记。我认为与原告签订《房屋转让协议》后虽交付使用，但没有取得房屋所有权证，依法不得转让出售，房屋属于夫妻共有财产，单方私自转让他人，且未办理过户手续是无效的，《房屋置换协议》的履行条件发生了变化，《房屋置换协议》是许卓道与长春鸿基房地产开发有限公司签订的，权利义务主体是许卓道，白聚仁不是权利义务主体，旧房屋与新房屋未实际发生置换，故《房屋置换协议》与白聚仁无关，白聚仁无权继续持有。白聚仁在买房前,没有履行房屋买卖通常必须对卖房配偶告知签字注意义务,其主观上对于房屋买卖协议无效是有民事过错的,不属于《最高院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的司法解释》(三)第十一条规定的“有理由相信”和“善意取得”;同时,也不具备己经办理产权登记手续这个法律规定的有效要件。白聚仁买一套旧房得二套房绝对不是合理对价，白聚仁作为完全行为能力人,购买没有房屋所有权证的房屋,是违反违反根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的。违反法律、法规禁止性规定的行为包括所签订的合同当然是无效合同。故反诉请求确认反诉被告与反诉原告许卓道于2009年8月9日签订的《房屋转让协议》无效；反诉原、被告互相返还财产，即反诉被告将房屋返还给反诉原告许卓道、李英丽，反诉原告许卓道将所得价款375000元返还给反诉被告；反诉被告将《房屋置换协议》原件和《吉林出入境检验检疫局承诺书》原件返还给反诉原告李英丽。反诉原告李英丽诉称：同反诉原告许卓道诉称。反诉被告白聚仁辩称：《房屋转让协议》系双方的真实意思表示,应为合法有效。没有任何一部法律作出规定,房产在没有取得房屋所有权的情况下不得进行交易。本案中,许卓道出让的系其所在单位吉林省林业厅与拓展物业有限公司联合开发的职工团购房,虽然在双方交易时,该房屋尚未取得房屋所有权,但《房屋转让协议》系双方的真实意思表示,且房屋已经交付,并且由白聚仁占用使用至今,因此根据法无禁止即为合理的这一原则,《房屋转让协议》为合法有效。协议双方应当诚信履约,与该房屋有关的一切权益都应为白聚仁所享有。出让房屋系许卓道之真实意愿,且将房屋实际交付,许卓道提出相互返还财产没有任何事实和法律依据。许卓道无权要求白聚仁返还《房屋置换协议书》以及《承诺书》。本案本诉系白聚仁与许卓道之间的房屋买卖合同纠纷,白聚仁请求法院确认该房屋转让协议效力的同时,判决许卓道履行协助办理产权的义务,双方争议的法律事实和法律关系为林业厅团购房的买卖合同法律关系,而许卓道提起反诉要求返还《房屋置换协议书》以及《承诺书》均与本案不属于同一法律事实和法律关系,那么根据《中华人民共和国民事诉讼法》关于反诉的规定,许卓道无权就该主张提出反诉。经审理查明，2009年8月9日，原告与被告许卓道签订一份《房屋转让协议》，双方约定被告许卓道将位于长春市南关区东岭北街碧泉山庄10栋103号，即林业厅宿舍4栋2单元211室（4211），建筑面积为105.47平方米的房屋所有权转让给原告，转让房屋总价款为375000元。合同签订后，原告向被告许卓道交付房款人民币375000元，被告许卓道向原告交付了房屋，并同时交付了长春鸿基房地产开发有限公司与被告签订的《房屋置换协议》原件和《吉林出入境检验检疫局承诺书》原件。2007年11月28日被告许卓道与长春鸿基房地产开发有限公司约定将诉争房屋与该公司拟开发的新房屋进行置换。2012年10月长春鸿基房地产开发有限公司房屋竣工后提出不再置换了，把房屋留给原楼住户，原住户按评估价回收旧房。原告与被告许卓道均没有与长春鸿基房地产开发有限公司与履行《房屋置换协议》。2014年6月18日被告吉林省林业厅机关服务中心收到李英丽的《声明》，要求其在与原告未解决争议前不得为被告售给原告的碧泉山庄10栋103号房屋进行确权登记。现诉争房屋未进行所有权初始登记。被告许卓道与李英丽于1995年3月28日登记结婚，被告在取得诉争房屋并与原告签订《房屋转让协议》时，双方处于夫妻关系存续期间。被告吉林省林业厅机关服务中心提交了《关于贵院审理的碧泉山庄10栋103室房屋产权纠纷案件有关情况的说明》一份，说明中认可其单位对包括本案争议房屋在内的林业厅团购职工住宅负责进行房屋产权初始登记，并负责提供相关证明材料。被告吉林省林业厅机关服务中心庭审中确认该争议房屋是团购房，产权正在办理过程中。本院认为，原告白聚仁与被告许卓道签订的《房屋转让协议》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，合法有效。被告购买的是单位合作开发的职工团购房,被告在取得该房屋后张贴了售房广告,在原告与被告签订房屋买卖协议后,原告以合理的价格购买,属于善意取得,原告自2009年占有使用该房屋,该协议合法有效。被告许卓道、李英丽认为按《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，双方签订的协议为无效协议，该规定应理解为管理性强制规范,《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(二)第十四条的规定,管理性强制规范，不能导致合同效力的无效,因此被告以此为由主张合同无效没有法律依据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”被告许卓道、李英丽以该房屋未经共有人同意认定该房屋转让协议无效的抗辩,没有法律依据，不能成立。反诉原告许卓道、李英丽提出反诉，要求确认该协议无效，退房还款，不予支持。原告与被告许卓道签订的《房屋转让协议》上约定，被告许卓道交给原告《房屋置换协议》原件和《吉林出入境检验检疫局承诺书》原件，并已交付给原告，与长春鸿基房地产开发有限公司置换房屋是依附于本案诉争房屋，原、被告房屋买卖结束，并交付了置换协议，原告享有与长春鸿基房地产开发有限公司置换房屋的权利，反诉原告许卓道、李英丽提出反诉，要求原告将《房屋置换协议》原件和《吉林出入境检验检疫局承诺书》原件返还给被告，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(二)第十四条之规定，判决如下：一、原告白聚仁与被告许卓道于2009年8月9日签订的《房屋转让协议》合法有效；二、被告许卓道、李英丽、吉林省林业厅机关服务中心于本判决生效后立即协助原告白聚仁办理位于长春市南关区东岭北街碧泉山庄10栋103号房屋产权登记手续；三、驳回反诉原告许卓道、李英丽的反诉请求。案件受理费6925元，由被告许卓道、李英丽负担。反诉原告许卓道反诉费3463元、反诉原告李英丽反诉费3463元，由反诉原告许卓道、李英丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  白宇峰代理审判员  赵金龙人民陪审员  袁立夫二〇一五年九月七日书 记 员  杨相力