福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终4852号上诉人（原审被告）：汇金石（厦门）有限公司，住所地厦门市思明区曾厝垵379号219室。法定代表人：顾伟文。委托诉讼代理人：龚信和，上海辉和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：厦门中联建装饰有限公司，住所地厦门市思明区嘉禾路265号30B。法定代表人：陈木金，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄若阳，福建联合信实律师事务所律师。上诉人汇金石（厦门）有限公司（简称汇金石公司）因与被上诉人厦门中联建装饰工程有限公司（简称中联建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初3744号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人汇金石公司上诉请求：1、撤销原审判决，判决租赁合同有效，双方继续履行。2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、上诉人自从与刘传家脱离关系之后便无法与被上诉人联系，导致无法继续履行支付租金的义务。被上诉人未开具租金发票给上诉人，阻碍上诉人给付租金义务的履行。所以上诉人延迟支付租金的行为是被上诉人造成的，不应支付滞纳金，且合同约定的滞纳金比例过高。2、本案应当适用租赁合同第六条，即使有正当理由解除合同必须提前通知对方并经对方同意。原审适用第5条解除合同错误。4、上诉人确认收到被上诉人发的律师函，但是上诉人不清楚是否是被上诉人真实委托律师发的，因为上诉人联系不上被上诉人而无法核实，且被上诉人至今为止不肯透露其真实地址。所以原审根据律师函进行判决是错误的。中联建公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中联建公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令汇金石公司立即将租赁场所厦门市湖里区泗水道599号2304室腾空、返还给中联建公司；2.判令汇金石公司立即向中联建公司支付拖欠的2016年7月1日至2017年3月28日的房屋租金计458318.03元；3.判令汇金石公司向中联建公司支付逾期缴纳租金的滞纳金137495.4元（按拖欠的租金总额的30%计算）；4.判令汇金石公司立即支付房屋占用费（按合同约定租金标准，自《经营场所租赁合同》解除之日2017年3月29日起计算至汇金石公司实际腾空返还租赁房屋给中联建公司之日止，其中2017年3月29日至2017年6月30日按75元/平方米/月标准，2017年7月1日起按80元/平方米/月标准）5.判令汇金石公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：厦门市湖里区泗水道599号2304室房屋登记在中联建公司名下。中联建公司与汇金石公司签订一份《经营场所租赁合同》，约定：1、汇金石公司向中联建公司承租厦门市湖里区泗水道599号2304室房屋，面积为686.37平方米，用于办公；2、租赁租限自2015年8月1日至2018年6月30日。第一年租赁单价为70元/平方米，第二年租赁单价为75元/平方米，第三年租赁单价为80元/平方米；双方以表格方式列出了租金支付时间、金额以及对应的租赁期间；3、租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金的2%加收滞纳金，拖欠租金达一个月的，中联建公司有权可自行提前解除合同，收回经营场所，若有家具杂物等不搬者，中联建公司视为废物，任由中联建公司处理，汇金石公司不得有异议；并有权追回所欠租金及滞纳金。2017年3月27日，中联建公司委托律师向汇金石公司邮寄（2017）闽信实律函字第0284号《律师函》，通知汇金石公司自收到《律师函》之日起解除《经营场所租赁合同》，汇金石公司应于合同解除之日起十日内腾空并移交租赁房屋，支付2016年7月1日起拖欠的租金、滞纳金等。汇金石公司已于2017年3月28日收到《律师函》。一审法院认为，中联建公司与汇金石公司之间签订的《经营场所租赁合同》，系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，系合法有效，双方应当依约履行义务。中联建公司主张汇金石公司2016年7月1日起拖欠租金，汇金石公司未予否认，故采信中联建公司主张的事实，汇金石公司构成违约。因合同约定拖欠租金达一个月，中联建公司有权提前解除合同，故中联建公司向汇金石公司发函解除租赁合同，符合合同约定，合同于2017年3月28日解除。合同解除后，汇金石公司依法应腾空讼争房屋并返还给中联建公司。汇金石公司尚应向中联建公司支付拖欠的2016年7月1日起至2017年3月28日期间的租金458318.03元。因汇金石公司在合同解除后未搬离讼争房屋，故中联建公司主张其支付按原租金标准计算的房屋占用费，有事实依据，予以支持。关于中联建公司要求汇金石公司支付逾期缴纳租金的滞纳金问题，因合同约定租赁期间内如有拖欠租金每天按拖欠租金的2%加收滞纳金，现中联建公司以逾期租金总额的30%支付滞纳金，已低于合同约定标准，汇金石公司亦未举证证明该滞纳金过高，予以支持，汇金石公司应支付滞纳金137495.40元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、汇金石（厦门）有限公司应于判决生效后十日内将厦门市湖里区泗水道599号2304室腾空并返还给厦门中联建装饰工程有限公司；二、汇金石（厦门）有限公司应于判决生效后十日内向厦门中联建装饰工程有限公司支付租金458318.03元；三、汇金石（厦门）有限公司应于判决生效后十日内向厦门中联建装饰工程有限公司支付房屋占用费（按面积686.37平方米计算，自2017年3月29日起计至实际腾退租赁房屋之日止，其中2017年3月29日至2017年6月30日按75元/平方米·月标准，2017年7月1日起按80元/平方米·月标准）；四、汇金石（厦门）有限公司应于判决生效后十日内向厦门中联建装饰工程有限公司支付逾期缴纳租金的滞纳金137495.40元。案件受理费10427元，减半收取计5214元，由汇金石（厦门）有限公司负担。本案二审期间，双方当事人对于一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。另查明，双方当事人确认汇金石公司之前均系采用向中联建公司转账方式支付讼争租赁合同项下的租金二审中，汇金石公司向本院提交两组证据：1、企业信用信息公示报告2份，拟证明案外人刘传家曾是汇金石公司和中联建公司公司法定代表人，后发生变更；2、工商银行业务回单4张，拟证明在刘传家担任两家公司实际控制人期间，汇金石公司四次向中联建公司转1.8亿元，1.8亿足以抵充本案案涉租金。中联建公司质证认为：1、两组证据原始形成时间都在一审之前，二审提交不属于法定新证据，不应予以采信。2、企业信用信息公示报告表面真实性确认，但汇金石公司与中联建公司法定代表人与实际控制人是谁与本案无关。3、工商银行业务回单表面真实性确认，但银行汇款与摘要是往来款与本案没有关联，并非支付租金，不应用于抵扣租金，与本案无关。本院认为，中联建公司与汇金石公司签订的《经营场所租赁合同》，系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据查明的事实，汇金石公司向以转账方式支付租金，合同中未约定在支付租金前须开具发票，故上诉人主张因无法联系到中联建公司而无法支付租金及因对方未开具发票可不支付租金均缺乏依据，不予支持。上诉人二审所举工商业务回单虽系发生于双方之间，但付款金额、时间、用途均与本案缺乏关联性，上诉人主张以其抵充租金缺乏事实与法律依据。在汇金石公司拖欠租金超过一个月的情况下，中联建公司有权依据合同约定解除合同，其亦实际委托律师向汇金石公司发出了通知解除合同的《律师函》。《律师函》中附有受托律所、律师名址及联系方式。上诉人一方面主张“不清楚是否是被上诉人真实委托律师发”，另一方面又确认未曾联系过律所，故其否认《律师函》的效力缺乏依据。原审法院认定讼争合同自汇金石公司收到《律师函》时解除并无不当。综上所述，上诉人汇金石公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10427元，由汇金石公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  江 伟审 判 员  郑文雅审 判 员  龙 辉二〇一七年十二月五日法官助理  许荣锟代书记员  巫粤峰附本案适用的相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。