广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桂市民四终字第482号
上诉人（一审被告）庄静平。
上诉人（一审被告）文华。
二上诉人委托代理人刘奕杉，广西金桂律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）秦爱良。
被上诉人（一审原告�秦莉。
上诉人庄静平、文华因与被上诉人秦爱良、秦莉房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2014）灵民初字第50号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月27日受理后，依法组成由审判员於署光担任审判长，审判员吴俣和代理审判员蒋子秀参加的合议庭，于2014年10月15日日公开开庭审理了本案。书记员李菊丽担任记录。上诉人庄静平、文华及其委托代理人刘奕杉，被上诉人秦爱良、秦莉及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：诉争的房屋位于灵川县定江镇开发区灵川县财政局定江财政所，被告庄静平于2001年集资购买该房屋，灵川县人民政府于2001年4月9日核发该房屋所有权证：灵川县房权证定江镇字第××号。2001年8月5日，原告秦爱良、秦莉与被告庄静平、文华签订一份住宅转让协议。协议约定：1、被�庄静平、文华（甲方，下同）自愿将位于灵川县定江镇开发区内住宅（含杂物房壹间）壹套的所有权转让给原告秦爱良、秦莉（乙方，下同），房屋所有权证：灵川县房权证定江镇字第××号，转让费为83800元；2、原告秦爱良、秦莉在2001年8月5日前付75000元给庄静平、文华，庄静平、文华将住宅钥匙交给原告，2001年8月13日前再付给被告5000元，被告将房屋所有权证交给原告，余款3800元在本年内付给被告；3、被告有责任协助原告办理房屋所有权证的过户手续，提供有关证件和手续，过户费用原告负责。协议签订后，二原告向二被告支付购房款83800元，二被告亦将房屋钥匙及房屋所有权证交付给原告。二原告接手房屋并将房屋进行装修后于2003年5月入住至今。2013年年底，二原告要求被告庄静平、文华协助办理房屋过户手续未果，故诉至该院。
另查明，原告秦爱良、秦莉�夫妻关系，被告庄静平、文华系夫妻关系。
一审法院审理认为：所谓集资房，是政策性住房，是单位为了解决内部职工的住房问题，以拥有的划拨土地建设、按成本价出售给内部职工的房屋。虽然原、被告交易的是单位集资房，但在双方签订住宅转让协议时，被告已经取得房屋所有权证，交易的价格亦符合当时的市场价格，房屋交付原告后，原告进行装修后入住至今长达十多年时间，被告没有提出异议，原告通过购买取得的房屋应属善意有偿取得的财产，属于合法财产，应当受到法律的保护。被告辩称，双方签订协议时被告尚未取得房屋权属证书，转让的行为发生在《中华人民共和国物权法》实施之前，应认定合同无效。经查，双方在签订转让协议时，被告已取得房屋所有权证，房屋所在单位亦取得中华人民共和国国有土地使用证，虽然土地使用证还没有分到个人，但这是受国家政策因素影响的原因，不能由个人主观决定。故，被告的辩解该院不予采信。原、被告签订的住宅转让协议书系双方真实意思的表示，其内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法、有效。现该交易房屋双方应按照约定履行各自的义务，原告按照协议约定履行了全部义务，被告庄静平、文华也应遵守诚实信用原则，按照协议约定，协助原告，将所交易的房屋过户至原告秦爱良、秦莉名下。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条的规定，判决：一、原告秦爱良、秦莉与被告庄静平、文华于2001年8月5日签订的《住宅转让协议书》合法、有效；二、被告庄静平、文华协助原告秦爱良、秦莉，将位于灵川县定江镇开发区房屋（房屋所有权证：灵川县房权证定江镇字第××号）的产权过户至原告秦爱良、秦莉名下。案件受理费1870元，由被告庄静平、文华负担（此款已由原告垫支，待被告在履行义务时一并给付原告）。
上诉人庄静平、文华不服一审判决，上诉称：一、本案诉争房屋系上诉人单位内部职工集资建房，土地性质为划拨，属享受土地出让金和有关税收优惠政策的经济适用房，应适用《广西壮族自治区经济适用住房管理办法》的规定。根据《广西壮族自治区经济适用住房管理办法》的相关规定，该房屋为上诉人不享有完全产权的房屋，即有限产权，上诉人至今未能取得土地证，不能上市交易，被上诉人也不具备购买该房的主体资格。而广西壮族自治区高级人民法院《关于审理集资房、经济适用房、市场运作房转让纠纷案件若干问题的解答》中规定：出卖人对集资房不享有完全产权的，暂不予受理。故一审法院受理并审理本案，应属程序违法。二、因涉案房屋为有限产权的房屋，�然签订《住宅转让协议》时上诉人已取得房产证，但至今也未取得土地使用证，即上诉人未完全取得转让房屋的权属证书，且转让行为发生在《物权法》之前，根据广西高院《关于审理涉及集资房、经济适用房、市场动作房转让纠纷若干问题的解答》第三条第（二）项“如果签订合同时，出卖人尚未取得房屋权属证书，转让行为发生在物权法实施之前的，一般认定合同无效”的规定，该《住宅转让协议》系无效合同，一审法院确认有效并判令上诉人履行过户手续错误。综上，上诉人请求本院依法撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人秦爱良、秦莉答辩称：一审法院认定事实清楚，实体处分正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：建设部、国家发展和改革委员会、监察部《经济适用住房管理办法》第三十五条规定：单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。第三十条第三款规定：购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。可见，购买单位集资建房满5年即可上市转让，但需按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。本案涉讼房屋为上诉人单位集资建房，上诉人于2001年购买该房，同年4月9日取得房屋所有权证，至今已十多年，只要向政府交纳土�收益等相关价款，即可转让。故上诉人称涉案房屋为有限产权、不能上市交易的上诉理由不成立，本院不予支持。
广西壮族自治区高级人民法院《关于审理集资房、经济适用房、市场运作房转让纠纷案件若干问题的解答》第一条载明：出卖人或者买受人起诉请求确认双方签订的涉及集资房、经济适用房、市场运作房转让合同效力或者因履行合同发生争议提起诉讼的，属于民事诉讼的受理范围，应予立案受理。但出卖人对集资房不享有完全产权的，暂不予受理。本案中上诉人早已取得房屋所有权证书，房屋所在单位也已取得国有土地使用权证。因国家政策因素，土地使用权证暂时未办到个人名下，但这并不影响上诉人作为出卖人对该房屋享有完全产权，一审法院根据上述规定受理并审理本案并无不当。故上诉人称一审法院受理并审理本案属程序违法的上诉理由不成�，本院不予支持。
广西壮族自治区高级人民法院《关于审理集资房、经济适用房、市场运作房转让纠纷案件若干问题的解答》第三条载明：当事人起诉请求确认集资房性质的房屋买卖合同效力的，应当根据签订合同时出卖人是否取得房屋权属证书以及合同效力的相关法律规定确定合同的效力。（一）如果签订合同时，出卖人已经取得房屋权属证书，一般应当认定房屋买卖合同有效。（二）如果签订合同时，出卖人尚未取得房屋权属证书，还应当区分转让行为是发生在《物权法》实施之前还是之后。转让行为发生在《物权法》实施之前的，一般认定合同无效；转让行为发生在《物权法》实施之后的，一般认定合同有效。上面已述，上诉人已取得房屋权属证书，根据该规定第（一）项，上诉人与被上诉人签订的《住宅转让协议》应当认定有效。故上诉人以其未完全取得房屋的权属证书、应适用该规定第（二）项认定双方签订的《住宅转让协议》无效的上诉理由亦不成立，本院亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处分恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1870元，由上诉人庄静平、文华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 於署光
审 判 员 吴 俣
代理审判员 蒋子秀
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 李菊丽