广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠城法小民初字第43号
原告黄天贵，男。
委托代理人刘厚顺，广东尚宏律师事务所律师。
第一被告张悦生，男。
第二被告张悦环，女。
两被告的委托代理人王章勇，广东金卓越律师事务所律师。
原告黄天贵诉第一被告张悦生、第二被告张悦环确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告黄天贵诉称：2004年3月23日，原告与两被告签订了《转让房屋协议书》（下称“协议书”），协议书中约定：原告将坐落惠州市小金口镇某村、五层、江某佳老屋、新建、坐西向东、总建筑面积约900平方米左右、占地面积约166.7平方米的一栋房屋，以30万元的价格转让给两被告；原告收到19万定金后，将房屋交付给两被告使用；如在2004年4月底前两被告不能将原告的房屋总款30万元付清给原告，原告有权将房屋、楼房收回。协议书签订后，原告按约定将上述房屋交付给两被告使用。根据《城市房地产管理法》第38条的规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，但是，原告将上述房屋转让给两被告时并未取得上述房屋的相关权属证明，则原告与两被告于2004年3月23日签订的《转让房屋协议书》违反了法律的强制性规定，应当被认定为无效合同，自始不发生法律效力。为此，原告为了维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律之规定，向贵院提起民事诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉求：1.请求人民法院依法判令确认原告与两被告于2004年3月23日签定的《转让房屋协议书》无效，并判令两被告返还该协议中约定的位于惠州市小金口镇某村总建筑面积约900平方米左右、占地面积约166.7平方米的五层楼房使用权给原告；2.本案诉讼费由两被告共同承担。”
被告张悦生、张悦环书面辩称：一、原告引用《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定请求贵院判令原告与被告签定的《转让房屋协议书》无效，没有法律依据。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条之规定，在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》适用范围仅限于国有土地上的房地产开发、房地产交易，并不能适用于集体土地上的房地产建设和交易行为。原告并未提交相关证据证明该幅土地为国有土地，因此，本案涉及的纠纷不能适用《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定予以判决。二、现行的法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范。根据《土地管理法》第六十二之规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。可见，法律也并未禁止农村村民出卖住房，现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范。《土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，可见，土地管理法的立法目的是防止集体土地使用权在单独转让后用于非农业建设，保护耕地。对于已在其上面建好房屋的集体土地而言，其用途并不因房屋的所有权人或集体土地的使用权人的变更而改变，判决农村房屋买卖有效并不违背这些法条的立法本意。且除了法律和行政法规之规定，政策性的文件不能作为认定合同无效的依据；三、本案涉及的买卖双方均非是房屋所在地的集体经济组织成员，因此，其房屋买卖不能适用规范农村村民宅基地的相关法律规定。根据被答辩人在庭审中提供的身份证，证明黄天贵的住址在博罗县泰美镇，并非是小金口镇某村民小组的村民成员，其依法也不能取得农村宅基地，但因为历史原因，黄天贵在小金口办事处区域内自行修建或拥有过多处农村集体地上的房屋。现行政策规定宅基地不能转让给除本村集体成员以外的个人，其用意是为了保护本集体组织经济成员的权益（因为一户村民只能申报一处宅基地，如随意出售，则可能导致卖方丧失住房的法律后果）。本案中并非是宅基地的单独转让，而是因转让房屋导致集体土地使用权的一并转让，且买卖双方均非是房屋所在集体经济组织的成员。何况该政策也并非是法律和行政法规，均不能作为认定合同无效的依据。四、《转让房屋协议书》是原告与被告的真实意思表示，并取得了小金口镇某村委会和村头村民小组的同意，房产也已经实际交付并由被告装修、使用长达9年。房屋买卖合同已经实际履行，应受到法律保护。在买卖双方签定的《转让房屋协议书》不违反法律强制性规定的前提下，该《转让房屋协议书》的效力则应以该合同的权利义务是否是买卖双方当事人的真实意思表示作为判决依据。原告与被告的《转让房屋协议书》分别于2004年3月13日、2004年4月27日取得小金口镇某村委会和村头村民小组的同意，并在《转让房屋协议书》文本上盖章并注明“同意转让”。2004年8月28日，双方已经结清了房款并实际交付了房屋。原告是完全民事行为能力人，其在签定合同时知道房屋和土地的性质，其原告与被告根据民间约定俗成的交易方式交易，原告与被告均十分清楚房屋及土地使用权转让的后果，何况，被告已经实际占有、使用房屋长达9年，原告与被告均一直无纠纷，应受到法律保护。五、如贵院判决支持原告的诉请，则必将严重侵犯包含二被告在内的13个人的基本居住权利和经济利益，引发其他11个人与本案原告的矛盾，增加一系列不稳定因素和社会问题。2004年8月28日房屋交付后，被告共同对房屋进行了装修，至今，被告及其亲属（分开居住）共有13人居住在被告向原告购买的房屋里，13人均长期在惠州工作生活，无其他住房。如果法院无理由的支持原告的无理要求，岂不造成13人（其中有老有小）流离失所。那么，法律的公平、公正和维护社会安定的作用何在？被告是一定会誓死保护保护自己的住所的。六、原告的行为违背了诚实信用的民法基本原则、恶意诉讼，其以合法形式掩盖非法目的的行为不应得到法院支持。如前所述，《转让房屋协议书》的签定是原告与被告真实意思的表示，原告与被告均应按合同约定诚实信用的履行合同义务。原告的行为违背了诚实信用的民法基本原则，其要求确认合同无效的要求，并非是为了维护正常的合法权益，而是想借法院诉讼达到“解除合同，收回房屋，取得巨额土地、房屋升值利益”的非法目的，是恶意诉讼（这从原告在贵院起诉同种性质的其他第三方也要求确认合同无效，返还房屋可以证实）。该种行为如果得到法院的支持，会造成十分不良的法律后果和社会后果，其一，诚实信用的基本道德伦理和法律基本原则就会遭到践踏；其二，法院判决具有很强的示范性，这会导致所有农村房屋买卖的合法性受到质疑，等于认可近几十年来集体土地上房屋的卖方均可以该种方式随意收回房屋，不要说全国，只要小金口类似的卖方来法院起诉，恐怕法院都得审理好几十年了，且合同无效必然引发后续的“返还房屋、返还购房款、过错责任分担及房屋添附价值和升值价值的补偿”等一系列诉讼，这是对司法资源的巨大浪费；其三，如判决合同无效，则可能因侵犯买方基本的居住权和其他经济利益而引发巨大的社会矛盾。另，原告跟被告转让房屋已达10年之久，被告现申请确认原告跟被告的转让房屋协议书无效已经远远超过了诉讼时效，原告应当承担不利的法律后果。此外，我方认为原告的诉讼主体不适格，涉案房屋的所有权属于两江并非属于原告，按照原告的诉讼逻辑，原告对涉案房屋也没有权利，两江才可能是适格的原告。综上所述，请求贵院依法查清事实，并参考当前农村约定俗成的交易方式，站在尊重历史和现状、维护社会稳定、减少社会矛盾、维护诚实信用的角度，进行合理、公平的判决，请求贵院支持被告的答辩意见，驳回原告的诉讼请求。
查明的案件事实
经审理查明，2004年3月23日，原告与两被告签订了《转让房屋协议书》（下称“协议书”），协议书中约定：原告将坐落惠州市小金口某村、五层、江某佳老屋、新建、坐西向东、总建筑面积约900平方米左右、占地面积约166.7平方米的一栋房屋，以30万元的价格转让给两被告；原告收到19万定金后，将房屋交付给两被告使用；如在2004年4月底前两被告不能将原告的房屋总款30万元付清给原告，原告有权将房屋、楼房收回。协议书签订后，原告将上述房屋交付给两被告使用。
被告也提交了一份《转让房屋协议书》，协议书约定：原告将坐落惠州市小金口镇某村、五层、江某佳老屋、新建、坐西向东、总建筑面积约900平方米左右、占地面积约166.7平方米的一栋房屋，以30万元的价格转让给两被告；被告先付6万元给原告，余款在续期上交，不能超过2004年5月30日付清。原告收到陆万元后，将房屋交付给两被告使用。该份《转让房屋协议书》上，小金口镇某村委会在2004年3月13日盖章同意转让，小金口镇某村村民小组于2004年4月27日盖章同意转让。
2004年8月28日，原告向被告的代理人张某开具了一份《收据》，内容为“收到张某交来现金买房款到2004年8月28日止共付款贰拾伍万元整（注：包括合同书和协议书等在内）。总付款是贰拾伍万元整”。
另查一，小金口街道某村村民小组于2013年11月2日出具了一份《证明》，证明位于惠州市小金口街道的涉案房屋共居住了包含二被告在内的共13口人。
另查二，原告在庭审中自述：原告在向被告转让房屋前从江某波、江某佳处受让了该集体土地及房屋。房子没有产权证，土地的性质属于集体土地，也没有办理国土证，土地使用权人是江某波及江某佳。
2013年12月25日，原告向本院提起诉讼，请求上述所请。
裁决理由和结果
本院认为，原告与被告方之间因购买房屋及附着土地而签订《转让房屋协议书》，合同签订后，双方已实际履行了该协议书，原告向被告交付了房屋，原告将涉案房屋及土地交付被告使用至今已约10年。原、被告双方均是具有完全民事行为能力人，其在签订合同时应该明晰房屋权属状况及土地性质情况，并清楚涉案房屋及土地使用权转让后的后果；且在签订合同时，小金口镇某村委会、小金口镇某村村民小组均盖章同意转让；原告以协议违反法律强制性规定无效要求被告退还涉案房屋及土地，有违民法通则及合同法中的诚实信用原则，原告的诉求理据并不充分。
另，原告在庭审中自认涉案房屋并无权属证明，所涉土地权属也并非属于原告（原告自认为是江某波及江某佳），据此，本院认为原告无权要求返还房屋及土地使用权。对于涉案土地，小金口镇某村委会、小金口镇某村村民小组均已同意将该土地的集体土地使用权转归被告享有使用，原告对土地使用权有争议的，应另觅途径解决。
此外，房屋转让协议签订后，被告方亲属四户共13人居住，已长达10年，原告的诉求有违社会公平及和谐稳定。
综上，原告的诉求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国土地管理法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告黄天贵的全部诉讼请求。
本案受理费100元，由原告黄天贵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 王镜新
审 判 员 石 磊
代理审判员 潘丽军
二〇一四年六月十七日
书 记 员 黄盛权