安徽省宣城市宣州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1802民初2945号
原告：徐勇，男，1976年9月17日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。
委托代理人：龚明余，安徽宣辉律师事务所律师。
被告：宣城力达房地产开发有限责任公司，住所地安徽省宣城市经济技术开发区。
法定代表人:朱达全,该公司总经理。
委托代理人：陆宁，安徽明泉律师事务所律师。
原告徐勇诉被告宣城力达房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月9日公开开庭进行了审理。原告徐勇及委托代理人龚明余，被告宣城力达房地产开发有限责任公司的委托代理人陆宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告为购买被告开发的位于力达·紫御府（备案名清溪佳园）房屋，于2016年1月11日与被告签订《住宅认购合同书》，并于签订时清结了全部房款。2016年4月底原告依合同要求被告办理备案及产权过户手续时，被告借故拖延。后经原告再三催促，被告称出售原告的房屋已另售他人。随后，原告多次要求返还房款并承担相应的违约责任，遭到被告的拒绝。原告请求判令：1、解除原被告2016年1月11日签订的《住宅认购书》；2、被告退还购房款485617元；3、被告承担已付购房款一倍的赔偿责任即485617元；4、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张，向本院提交证据如下：
一、原告身份证复印件1份，证明原告身份情况；
二、《住宅认购书》复印件1份，证明原告购买被告开发房屋，总价款485617元，双方签订合同时即已结清房款，认购书中有被告公司签章及公司总经理签字；
三、视听资料（录音、短信）1组，证明原告向被告购买的房屋款项已经支付。
被告辩称：原告诉称与事实不符，原告从未在被告处购买房屋，非案涉房屋的买受人，故不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其主张，向本院提交证据如下：
一、《住宅认购书》、合同签订确认单、收款收据、收条复印件各1份，证明原告以同样的方式签订了认购书，同时支付了原告305509元的事实，原告不是真实的购房者，案涉房屋是抵扣材料款；
二、通知函、顺丰快递单、网上查询送达记录复印件各1份，证明被告以书面的形式通知原告及时与本案第三方浙江万达建设集团有限公司或杨联军办理结算手续，在被告处领取相应的房款的事实。
三、证人杨联军的当庭证言，证明原告非真实购房者，案涉房屋系材料款抵付的事实。
经庭审质证，被告对原告所举证据发表质证意见如下：对证据一无异议；对证据二真实性无异议，对合法性及证明目的有异议，该认购书的真实情况是原告向第三人杨联军出售水电材料，为了保证原告的材料款得以清偿，三方口头约定以房款支付材料款，在认购书中也标注了签合同时客户可以变更，原告并非真实的房屋买受人；对证据三中录音的真实性无异议，对证明目的有异议，在录音中，原告首先要求朱志斌付钱，恰恰证明了原被告间不存在房屋买卖合同关系，只是用房屋抵偿材料款，另，虽存在抵付房款的事实，但也是万达（徐总）支付，原告对未收到材料款的事实也是明知的，对短信记录的真实性及合法性均无异议，短信只能证明原告多次要求被告支付款项，具体款项的数额也未明确，也说明了原告同意被告出售房屋。原告对被告所举证据发表如下质证意见：对证据一真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，原告曾以同样方式在被告处购买房屋，双方也正常履约，只不过履行的方式是原告取得该房屋后，自行对外销售并获得了房款；对证据二真实性无异议，但不同意被告的证明目的，本案涉及的房屋，在三方达成协议的情况下，由被告代第三人承担欠原告的债务，并以房屋的形式清偿，在双方签订房屋认购书时，原材料款的债务关系消灭，被告单方要求原告办理材料款的对账及相应手续不能产生相应的法律后果；对杨联军的证言认为不能达到其证明目的，本案中《住宅认购书》签订的双方是原被告，房款系由债务抵付，原告已经付清住宅认购书中的购房款。
经审查，原被告所举证据均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院均予以认定。
根据上述认定的证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院查明事实如下：原告向杨联军供应水电建筑材料，2016年1月8日、1月11日，被告分别以力达·紫御府（清溪佳园）4套房屋抵付杨联军余欠原告的材料款。原被告双方就案涉房屋所签订的《住宅认购书》载明该房屋建筑面积为106.03㎡，房价485617元，特别约定第三条为“本认购书为购房合同的组成部分，且在签署《商品房买卖合同》后自动终止”,备注栏载明“朱总特批优惠，单价￥4580元/㎡，总房款肆拾捌万伍仟陆佰壹拾柒元已收，签合同时客户名可变更”。后被告将该房屋售与他人。
本院认为：被告将案涉房屋另售他人，原被告间签订的《住宅认购书》已不能实际履行，故对原告要求解除《住宅认购书》的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告退还购房款485617元，被告辩称案涉购房款系以材料款抵付，未足额支付，经审查，案涉房屋系用于抵付杨联军余欠原告的材料款，原被告签订的《住宅认购书》中确定的房价总额为485617元，认购书中亦备注“总房款肆拾捌万伍仟陆佰壹拾柒元已收”，原告称以房屋抵付材料款后将材料款数额凭证交还欠款人杨联军，亦符合日常交易习惯，被告辩称原告未足额支付购房款，与本院查明的上述事实不符，被告亦未提举充分证据证明其上述主张，故对被告该辩解意见，本院不予采纳，据此，原被告间《住宅认购书》解除后，被告应将购房款退还原告，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任即485617元的诉讼请求，经审查，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，本案中，原被告签订《住宅认购书》后，未订立商品房买卖合同，且双方签订的《住宅认购书》仅对当事人姓名和住所、商品房基本状况、商品房的总价款作出约定，对交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记的有关事宜，解决争议的方法，违约责任等事项均未作约定，故原被告签订的《住宅认购书》不具备商品房买卖合同的主要内容，该《住宅认购书》不能认定为商品房买卖合同，应属于商品房买卖预约协议，故原告该项诉讼请求，与上述阐明的理由不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条之规定，判决如下：
一、解除原告徐勇与被告宣城力达房地产开发有限责任公司2016年1月11日签订的《住宅认购书》；
二、被告宣城力达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐勇购房款485617元；
三、驳回原告徐勇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13512元，由原告徐勇与被告宣城力达房地产开发有限责任公司各负担6756元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 李 龙
人民陪审员 刘顺莲
人民陪审员 徐成虎
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 王珍珍
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。