河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民三终字第758号
上诉人（原审被告）舞钢市百货公司。
法定代表人李卿，经理。
委托代理人李国红，河南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李凤，女，1947年1月23日生。
被上诉人（原审原告）孙明慧（曾用名李明慧）。
二被上诉人共同委托代理人宋杰夫，河南东方大律师事务所律师。
二被上诉人共同委托代理人胡海亮，河南东方大律师事务所律师。
上诉人舞钢市百货公司与被上诉人李凤、孙明慧租赁合同纠纷一案，原审李凤、孙明慧诉求：依法判令舞钢市百货公司支付从2014年5月1日至2014年10月31日共六个月，每月3750元的超期房屋租金22500元。舞钢市人民法院于2015年8月10日作出（2015）舞民初字第611号民事判决后，舞钢市百货公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年10月8日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月24日依法公开开庭进行了审理。上诉人舞钢市百货公司的委托代理人李国红，被上诉人李凤、孙明慧的委托代理人宋杰夫、胡海亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2004年6月30日，舞钢市百货公司作为甲方，李凤作为乙方，李明慧作为丙方，签订房屋买卖合同一份，合同约定：甲方现有门面房三间（舞钢商场）出售，地址在石漫滩大道西段路北，李辉庄前边、明珠大酒店1楼西头三间，实用面积130平方，以34万元价格卖给乙方和丙方。乙方占三分之二间（东边两间），丙方占三分之一间（西边一间），梁中心为界。乙方和丙方在合同签字之日，全部付给房款（从中扣下2005年10月底以前的租金）其中现款三分之一、存单三分之二，乙方和丙方留着密码，待两证办好后，密码交给甲方，交房时一切干扰和纠纷都有甲方负责。该买卖合同上有甲方的盖章及当时的公司法定代表人汤俊生的签名，及乙方、丙方的签名。2004年6月30日，李明慧、李凤分别向舞钢市百货公司支付该买卖合同价款110000元、70000元。2004年9月10日，舞钢市百货公司出具请求一份，要求李明慧、李凤在没有办理房产证的情况下，将存在银行存折的款项，全部取出交予公司使用，同日，李凤向舞钢市百货公司支付该买卖合同的价款现金156666元。2007年5月1日，李明慧、李凤与舞钢市百货公司签订房屋租赁协议，约定李明慧、李凤将上述房屋买卖合同中的房屋三间租赁给舞钢市百货公司使用，租赁期限自2007年5月1日至2008年4月31日。租赁合同到期后，舞钢市百货公司继续租赁该房屋并交纳房租至2014年4月。李明慧、李凤本次起诉的是2014年5月1日至2014年10月31日的房屋租金，根据双方2013年5月1日至2014年5月1日的租房协议约定，三间房屋的租金为每一间每年15000元，三间每年的租金共计45000元，李明慧、李凤起诉请求的2014年5月1日至2014年10月31日的租金共计22500元。
原审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，李明慧、李凤与舞钢市百货公司签订房屋买卖合同，该合同中盖有舞钢市百货公司的公章和该公司当时的法定代表人汤俊生的签字，是双方的真实意思表示，且李明慧、李凤共向舞钢市百货公司支付该合同价款336666元，因此，该合同是合法有效的合同。后李明慧、李凤又将购买的该房屋租赁给被告使用，且双方签订了租房协议，约定了房屋租金，舞钢市百货公司应按合同约定向李明慧、李凤支付房屋租金。舞钢市百货公司抗辩称房屋买卖和租赁是公司以前的法定代表人汤俊生的行为，公司其他人员均不知情，但房屋买卖合同和房屋租赁合同中均盖有舞钢市百货公司的公章和汤俊生的签字，汤俊生作为房屋买卖合同和房屋租赁合同发生时舞钢市百货公司的法定代表人，其行为对外代表公司，应视为公司行为，因此舞钢市百货公司的抗辩理由不能成立，李明慧、李凤与舞钢市百货公司的房屋买卖合同和租房协议合法有效。舞钢市百货公司抗辩称李明慧、李凤的实际付款方式与房屋买卖合同约定不符，因在合同履行过程中付款方式双方可以协商，付款方式的变更不影响合同效力。李明慧、李凤本次起诉2014年5月1日至2014年10月31日的房屋租金，虽双方2013年5月1日至2014年5月1日的租赁协议期满后，未签订租赁协议，但按照合同法规定，舞钢市百货公司继续使用该房屋，李明慧、李凤也未提出异议，原租赁协议继续有效，舞钢市百货公司应按照该协议的约定向李明慧、李凤支付租金。因租赁协议中约定每间房屋每年租金15000元，即三间房屋每月租金3750元，李明慧、李凤要求舞钢市百货公司支付自2014年5月1日至2014年10月31日的租金22500元的请求，应予支持。原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，经该院审判委员会研究决定，判决：被告舞钢市百货公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李凤、原告李明慧自2014年5月1日至2014年10月31日的房屋租金共计22500元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费363元，由被告舞钢市百货公司负担。
舞钢市百货公司向本院提起上诉。上诉请求：依法撤销（2015）舞民初字第611号民事判决，依法改判舞钢市百货公司不承担支付李明慧、李凤房屋租金22500元的民事责任。事实与理由：一、原审认定事实错误。1.舞钢市百货公司是属于舞钢市商业局的下属国有企业，其处理国有资产必须经过法定的处理程序并缴纳相关费用。本案中，该公司原法定代表人汤俊生滥用职权，私刻公章处分国有资产，该处分行为应为无效；另外，所诉房屋占用的土地是国有划拨，李明慧、李凤在起诉前没有支付所诉房屋占用土地的出让金。综上，该公司与李明慧、李凤之间的房屋买卖合同应为无效，根据《民法通则》第六十一条规定，因无效民事行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。2.所诉房屋的实际面积是169平方米，而非合同载明的130平方米。按照李明慧、李凤陈述相关理由，按照每年45000元计算房租，从2005年10月底计算至2014年10月共计十年，租金为450000元，而本案所诉房产的售价才340000元。舞钢市百货公司认为该公司原法人汤俊生与李明慧、李凤之间恶意串通，损害国家利益，侵害国有企业的合法权益，不应得到法律的支持。二、原审适用法律错误。依据1995年施行的《城市房屋租赁管理办法》相关规定，未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租。李明慧、李凤没有取得所诉房产的房产证书，依法不得出租。所诉房屋买卖合同违法法律强制性规定，应属无效，舞钢市百货公司不应支付租赁费。
李明慧、李凤答辩称，双方签订的房屋买卖合同合法有效，该合同中盖有舞钢市百货公司行政章及法定代表人汤俊生的签名。汤俊生作为上诉人的法定代表人，其行为对外代表舞钢市百货公司，且李明慧、李凤已经按照合同的约定支付了相应价款，按照《民法通则》相关规定，企业法人和工作人员对外行使的民事行为产生的法律后果由法人承担。李明慧、李凤作为善意取得的第三人，其对所诉房屋的所有权应当依法得到支持。另外，舞钢市法院在处理舞钢市百货公司出卖的其他该公司房产纠纷案件中均作出了认定房屋买卖合同有效的判决。关于合同中没有约定土地出让金问题，但是合同中明确约定出卖人应当在2004年9月1日前，给李明慧、李凤办好土地证、房产证的约定，根据《物权法》规定，在房屋出让时遵循地随房走原则，至于舞钢市百货公司是划拨土地房屋出卖问题，按照规定应当由出卖人舞钢市百货公司缴纳相关土地税证，不是购房人承担这部分费用。买卖合同中明确注明使用面积是130平方，并非是建筑面积。关于李明慧、李凤购房价款和租赁受益之间存在差额不公平，没有任何事实和法律依据，因为李明慧、李凤购买房屋是属于投资性质，获取利润是合理合法的，不能因为李明慧、李凤买房获取了利润就认定合同无效。舞钢市百货公司所出卖的房屋已经取得了整体楼房的房产证，仅仅是合同签订后舞钢市百货公司违反合同约定不履行给李明慧、李凤办理分户产权登记义务，这是舞钢市百货公司的违约行为，不能作为舞钢市百货公司的抗辩合同效力的理由。至于李明慧、李凤是否办理产权登记，并不影响双方租赁合同的效力。舞钢市百货公司所依据的1995年施行的《城市房屋租赁管理办法》，已于2011年颁布的《城市房屋管理办法》所废止，新的租赁管理办法没有规定没有办理产权证的房屋不得出租，仅是要求办理登记备案。根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律行政法规规定办理手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。双方签订的租赁合同是合法有效的，舞钢市百货公司应当按照合同约定支付租金。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审判决认定的事实相一致。
本院认为，李明慧、李凤与舞钢市百货公司签订房屋买卖合同，该合同中盖有舞钢市百货公司的公章和该公司当时的法定代表人汤俊生的签字，双方意思表示真实，且李明慧、李凤已按合同价款336666元支付完毕，该合同合法有效。李明慧、李凤将购买的该房屋租赁给舞钢市百货公司使用，且双方签订了租房协议，约定了房屋租金，舞钢市百货公司应按合同约定向李明慧、李凤支付房屋租金。舞钢市百货公司上诉称舞钢市百货公司在处理所诉房产时没有经过法定处理程序并缴纳土地出让金，该合同应属无效；李明慧、李凤没有取得所诉房屋的产权证，依法无权出租所诉房屋，无权取得房屋租金，因所诉房屋买卖合同和房屋租赁合同中均盖有舞钢市百货公司的公章和汤俊生的签字，汤俊生作为房屋买卖合同和房屋租赁合同发生时舞钢市百货公司的法定代表人，其行为对外代表公司，应视为公司行为，原审据此认定舞钢市百货公司与李明慧、李凤的房屋买卖合同和租房协议合法有效，并判令舞钢市百货公司支付李明慧、李凤主张的房屋租金并无不当。舞钢市百货公司上诉称该公司原法人汤俊生与李明慧、李凤之间恶意串通，损害国家利益，侵害国有企业的合法权益，不应得到法律的支持，因该上诉理由无有效证据证明，本院不予支持。舞钢市百货公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确、审理程序合法，处理结果正确。依照《中华民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费363元，由舞钢市百货公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁桂喜
审 判 员 王光辉
助理审判员 李华亮
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 张 苗