福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台民初字第2911号
原告陈雄，男，1968年5月11日出生，汉族，住所地福州市鼓楼区。
委托代理人刘欣、陈彩霞，福建汇成律师事务所律师。
被告福州宝龙房地产发展有限公司，住所地福州市台江区。
法定代表人许健康，总经理。
委托代理人丁兆增，福建瑞权律师事务所律师。
委托代理人江慧，该公司员工。
原告陈雄与被告福州宝龙房地产发展有限公司（以下简称宝龙房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月10日受理后，依法由审判员陈群适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈彩霞及被告宝龙房地产公司的委托代理人丁兆增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年4月13日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买福州市台江区XX路与XX路交叉口东南侧“XX”迪厅地上一层XX店面（以下统称“XX店面”），XX店面建筑面积为33.99平方米，购房价款为486057元；被告应当在XX店面交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告应按已付房价款的日万分之零点五向原告支付违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，原告支付了XX店面的全部房价款，被告并于2010年8月6日向原告交付了该店面。根据合同约定，被告应于2011年8月5日前将办理XX店面权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。然而，虽经原告多次催告，被告至今仍未办理上述产权登记备案手续。基于此，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决如下：1、被告立即将办理福州XX迪厅地上一层XX店面权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；2、被告立即向原告支付逾期办理上述房屋权属证书的违约金，该违约金每日按购房款总额人民币486057元的日万分之零点五计算，自交房后第366日即2011年8月6日起算至被告实际办理完毕上述产权登记备案手续之日止，暂计至2014年9月8日为27437元。3、由被告承担本案的诉讼费用。
被告宝龙房地产公司辩称，1、原告起诉已经超过诉讼时效。原告在诉状中称被告已经在2010年8月6日交付房屋，房屋交付365日内应该完成房屋总登，2011年8月至今，原告并未向被告主张直到向法院起诉，根据民事诉讼法规定，原告起诉已经超过两年诉讼时效。2、在双方的商品房买卖合同中已经明确约定违约金的最高限额，原告在诉请中提到每日万分零点五，但是合同中约定上限是不超过合同总额的1%，这是双方的真实意思表示，应该对双方有约束力。双方之间签订的商品房买卖合同已经经过房管部门备案，该合同范本是主管部门提供，合同是双方真实意思表示，违约金上限1%的内容对双方均有法律约束力。退一步说，若被告要承担违约金，应当按照双方合同的约定。3、被告没有按照商品房买卖合同完成产权总登原因包括政府在内的不可抗力，根据合同约定应该免责。4、该讼争店面已依据商品房买卖合同交付原告使用，原告已经取得店面并且对外经营使用并且有收益，原告并未有其他的经济损失，随着XX整个商圈的活跃，原告所购买的店面价值已经翻了数倍。5、针对原告的诉请第二项是不符合合同法第144条第二款的规定，若违约金约定过低，可以申请法院或者仲裁机构进行增加，原告在诉请中提到的具体的违约金的计算并没有请求法院对违约金的条款是否公平、要求进行变更的内容。6、原告的第二项诉讼请求存在问题，理应驳回。退一步说，若依据原告的观点，上限1%属于无效条款，依据合同法解释二第11条规定：提供格式条款的一方当事人违反合同法第39条第1款的规定，并具有合同法第40条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。即原告的诉讼请求中应当要提出上限百分之一的条款是无效的，要求人民法院进行确认，但是在原告的诉请中并无该项请求，先不论提出确认格式条款无效是否有超过诉讼时效，按照不告不理原则，法院理应驳回原告的第二项诉讼请求。原告的诉请没有合同法的法律依据，应予以驳回。
经审理查明，2010年4月13日，原告陈雄（买受人）与被告宝龙房地产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：被告将经福州市房地产管理局批准预售的坐落于福州市台江区XX路与XX路交叉口东南侧XX迪厅1层XX店面预售给原告；该商品房建筑面积为33.99平方米，总价款为486057元；被告应当在2010年4月30日前履行交房义务。该合同第十五条约定“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之零点五向买受人支付违约金，但该违约金最不超过已付房价款的百分之一。上述合同订立后，经福州市房地产交易登记中心预告登记。原告依约向被告支付了全部购房款486057元，并于2010年8月6日接收了房产，但被告却至今未办妥福州市台江区XX路与XX路交叉口东南侧XX迪厅1层XX店面产权初始登记手续，从而引起纠纷，原告遂于2014年9月10日向本院提起诉讼。
诉讼中，被告确认合同约定的逾期办证违约金，最高不超过已付房价款的百分之一，原告认为合同中仅写“最不超过已付房价款的百分之一”，系约定不明确，视为没有约定。
本院认为，本案原被告订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，原被告双方均应依约全面履行自己的义务。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，协助商品房购买人办理房屋所有权及土地使用权登记，是开发商的法定义务，因此，应当认定本案《商品房买卖合同》第十五条（“关于产权登记的约定”）中约定的“房屋权属证书”包括房屋所有权证和土地使用权证。原告已于2010年8月6日接收了讼争屋即福州市台江区XX路与XX路交叉口东南侧XX迪厅1层XX店面，但被告至今未完成讼争店面的产权初始登记，且至今未向原告提供办理讼争店面所有权登记所需必要证明文件，协助原告办理讼争店面所有权登记，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。现原告诉请被告将办理讼争店面权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，符合合同的约定和法律规定，本院予以支持。原告诉请判令被告按其已付房价款486057元的日万分之零点五的标准支付自2011年8月6日起至被告实际办理完毕上述产权登记备案手续之日止的违约金，本院认为，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条规定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之零点五向买受人支付违约金，但该违约金最不超过已付房价款的百分之一。”该约定是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，故本院予以确认，但原告提出“违约金最不超过已付房价款的百分之一”，系约定不明确，视为没有约定，本院认为，从该条合同的内容以及前后行文来看，且参照宝龙房地产公司与其他买受人所签的合同，可以确认“最不超过已付房价款的百分之一”应该为“最高不超过已付房价款的百分之一”。此外，原告提出双方约定的违约金最高不超过已付房价款的百分之一是无效格式条款的主张，于法无据，本院不予采信。原告请求被告支付违约金起算时间自2011年8月6日暂计至2014年9月8日，被告对原告的诉请提出时效抗辩，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。而原告没有证据证明其在法律规定的时效内向被告主张过权利或有其他导致时效中断情形的发生，故对原告上述诉请中超过诉讼时效的部分，本院不予支持。现被告应向原告支付自2012年9月10日起至被告通知原告办理福州市台江区XX路与XX路交叉口东南侧XX迪厅1层XX店面房地产权属证书期间的违约金。诉讼中，被告提出其没有按照商品房买卖合同完成产权总登原因包括政府在内的不可抗力，根据合同约定应该免责等答辩意见，因缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告福州宝龙房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内将办理福州市台江区XX路与XX路交叉口东南侧XX迪厅1层XX店面权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。
二、被告福州宝龙房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈雄支付自2012年9月10日起至被告通知原告办理福州市台江区XX路与XX路交叉口东南侧XX迪厅1层XX店面房地产权属证书的违约金（违约金按原告已付房价款486057元的每日万分之零点五的标准计算，最高不超过已付房价款的百分之一。其中：2012年9月10日起至本判决生效之日止的违约金，被告应在本判决生效之日起十日内支付；本判决生效第二日起至被告通知原告办理福州市台江区XX路与XX路交叉口东南侧XX迪厅1层XX店面房地产权属证书的违约金，由被告每月支付一次，在每月月底支付）。
三、驳回原告陈雄的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取为243元，由原告陈雄负担200元，被告福州宝龙房地产发展有限公司负担43元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审判员 陈 群
二〇一四年十一月二十八日
书记员 熊晓冰
附本案适用的主要法律条款：
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
二、《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
三、《城市房地产开发经营管理条例》
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。