浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭江笕民初字91号
原告（反诉被告）浙江南都物业管理有限公司。
法定代表人韩芳，董事长。
委托代理人金丽迪、朱欣欣，浙江泽大律师事务所律师。
被告（反诉原告）浙江杭宝集团有限公司。
法定代表人章妙虎，董事长。
委托代理人姚振松，浙江天册律师事务所律师。
原告浙江南都物业管理有限公司（以下简称南都物业）为与被告浙江杭宝集团有限公司（以下简称杭宝集团）物业服务合同纠纷一案，于2014年3月28日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判。期间，反诉原告杭宝集团依法提起反诉，本院受理后，于2014年5月6日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）南都物业及被告（反诉原告）杭宝集团委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南都物业诉称：2012年11月，原被告签订物业服务合同，约定：被告委托原告自2012年11月20日至2013年11月19日提供秩序维护服务；每月物业费人民币46200元、每季度支付一次，于每季度第一个月5日前支付当季服务费；逾期支付费用的，应每日承担逾期费用千分之三的违约金；被告未如期付款，致使原告主张债权而产生的律师费、诉讼费、保全费、执行费均由被告承担。合同签订后，原告依约为被告提供物业服务，但被告至今拖欠第四季度的物业费人民币138600元未付。现请求判令：1、被告立即支付物业管理费人民币138600元；2、被告支付至实际支付上述物业管理费之日止的逾期付款滞纳金，暂计2013年8月16日至2014年3月31日为94802.40元；3、被告支付原告为维护自身权益支出的律师费用人民币5000元。
被告杭宝集团辩称：1、根据合同第四条约定，原告离场后双方至今未就考核进行沟通，考核结果未出，付款条件不成就；2、管理过程中，原告存在多处违约；8月20日，原告门岗擅自让外来施工人员�未上班时进入公司施工、巡逻岗未对施工场地进行管理，导致外来施工人员死亡的事故发生，致使被告严重损失；被告不支付物业费于法有据、合情合理；3、被告付款条件不成就，不存在逾期付款的事实，即使逾期，滞纳金过高，依法予以调整；4、律师费没有相应付款凭证，不能证明律师费已发生。请求驳回原告诉讼请求。
反诉原告杭宝集团反诉称：物业服务合同约定，反诉被告提供秩序维护服务，秩序维护人员应严格履行合同约定的岗位职责要求并遵守反诉原告符合法律规定的各项规章制度；因秩序维护人员原因造成反诉原告经济损失的，反诉被告应承担赔偿责任。2013年8月20日，反诉被告秩序维护人员不遵守岗位要求，擅自在早上六点多让外来人员进厂施工，且对施工现场不管不顾，对施工的安全隐患视若无睹，最终外来人员黄兹林在搭建雨棚时不慎从5.4米高空摔下，医治无效死亡，死者家属20余人聚集反诉原告厂区、阻挠正常生产经营，要求巨额赔偿。反诉原告为减少损失，在余杭区塘栖镇人民调解委员会的主持下，经艰苦谈判，最终赔偿死者家属19万元。现请求判令：反诉被告赔偿损失人民币190000元。
反诉被告南都物业辩称：1、反诉被告已依约履行物业管理责任。反诉被告的服务范围为提供秩序维护服务，主要指车辆和人员的出入管理、消防设施的防范；涉案出事施工人员系浙江宝亮特种薄膜有限公司雇用进行车棚施工的人员，反诉被告已按要求向宝亮公司进行了核实、对来访车辆进行了登记，履行了秩序维护义务，不存在擅自让外来施工人员进场施工的事实；2、施工人员高空摔下死亡非反诉被告过错。施工人员在施工过程中未做好防范措施以致摔下，与反诉被告无关；施工人员死亡事故的赔偿主体系宝亮公�而非反诉原告，反诉原告无权就他人损失向反诉被告主张赔偿；宝亮公司赔偿19万元的依据系调解协议书而非法院判决，是宝亮公司根据自己的意愿进行的补助而非法定的赔偿义务，根据合同相对性原则，调解协议对反诉被告无约束力。
原告南都物业为支持其诉称，向本院递交的证据有：
1、物业服务合同1份，以证明被告委托原告提供物业管理服务、收费标准及支付时间的约定等。该证据被告无异议，但认为物业费按考核结果支付，付款条件未成就；逾期付款违约金明显超过法律规定；合同写明了被告应负的赔偿责任。经查，该证据与本案事实认定相关，予以确认。
2、中国建设银行客户专用回单3份，以证明被告已支付了三季度物业费的事实。该组证据被告对真实性无异议，予以确认。
3、律师函1份、投递详情单1份、回执1份，以证明原告委托律师向被告催缴物业费的事实。该证据被告无异议，但表示被告曾明确提出过损失和考核问题。经查，该证据能证明原告曾向被告主张过权利的事实，予以确认。
4、法律服务委托合同1份、发票1份，以证明原告为实现债权支付了律师费人民币5000元的事实。该证据被告无异议，予以确认。
反诉原告杭宝集团为支持其诉称，向本院提交的证据有：
1.物业服务合同附件2份、安全保卫管理制度1份，以证明反诉被告秩序维护人员应遵守岗位要求，巡逻岗应对施工进行管理；因反诉被告原因造成损失的，反诉被告应承担赔偿责任；据反诉原告所知，反诉被告当时未对车辆进行登记、巡逻岗未对施工进行管理。该证据反诉被告对附件无异议，但表示巡逻岗没有施工过程监督的内容、员工工作量化考评细则的四清不包括对施工过程的清楚；安全保卫管理制度的真实性合法性均有异议，物业服务�同签订时该制度不存在，双方也未约定将其纳入附件中，对反诉被告不具有约束力，且制度中也未约定反诉被告需对施工进行管理。经查，反诉原告提供的合同附件与本案反诉被告服务职责认定相关，予以确认；反诉原告提供的安全保卫管理制度制订时间系双方物业服务合同签订之后，反诉原告未提供证据证明该制度系与反诉被告协商制订或制订后已通知反诉被告遵守执行，且涉案损失系独立法人宝亮公司支付，故该制度真实与否及是否对反诉被告存有约束力，涉及他人权利，故本院在本案中不予评价。
2.人民调解协议书1份、收条1份、交通银行记账回执1份，以证明因外来施工人员于当日6点多进厂施工，不慎跌落死亡，反诉原告为此赔偿19万元；宝亮公司也在反诉被告管理范围之内；宝亮公司系杭宝集团子公司，其损失也是杭宝集团损失的事实。该证据反诉被告�真实性无异议，但认为赔偿主体系宝亮公司而非反诉原告，与本案无关。经查，该证据显示的损失系具有法人主体资格的宝亮公司，与本案不具有关联，本院不作确认。
反诉被告南都物业为支持其辩称，向本院递交的证据有：来访人员车辆登记表1份，以证明反诉被告已按照合同约定履行外来车辆的登记义务，施工人员进场施工业已经过反诉原告确认同意的。该证据反诉原告对真实性表示不清楚，认为是不是当时登记的不清楚；登记表搭车棚人员为2人与当时情况不符；从封面可以看出是杭宝集团宝亮物业服务中心，宝亮公司也是反诉被告的服务对象；反诉被告未将资料移交给反诉原告，导致反诉原告至今未进行考核。经查：反诉被告提供的2013年8月9日至2013年9月10日期间来访人员（车辆）的登记情况，具有连继性，反诉原告主张真实性不清但未作明确陈述，也未提�反证予以推翻，其登记的当日施工人员信息内容与事故发生的相关信息能相印证，故真实性予以确认，能证明反诉被告已履行了登记手续，至于该登记是否经得宝亮公司同意及是否存在登记瑕疵以致宝亮公司损失产生，涉及他人利益，本院在本案中不作评价。
根据证据的认定以及当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实：
南都物业与杭宝集团签订物业服务合同，约定：南都物业根据双方确认的秩序维护服务要求向杭宝集团提供秩序维护服务；秩序维护服务费每月人民币46200元，每季度支付一次，于每季度第一个月5日前支付，杭宝集团按考核结果支付；合同有效期自2012年11月20日起至2013年11月19日止；杭宝集团应按合同约定支付费用，逾期支付的，应每日承担逾期费用千分之三的违约金；未如期付款，致使南都物业为主张债权而产生的律师费等费用由杭宝集团承担；由于南都物业秩序维护人员原因造成杭宝集团经济损失的，南都物业负责承担赔偿责任等。附件的秩序维护要求约定，南都物业的服务范围为秩序维护岗、消监控岗、报刊快递收发；KPI考核标准满意度达到公司标准5.6分及以上，全额付款；岗位要求：门岗为访客人员进出管理、员工车辆及访客车辆进出管理等，巡逻岗园区外围沿路巡查、非机动车停放管理、突发事件处置等；附件的考评量化细则约定：考评分每分抵扣人民币10元；门岗：未礼貌引导、督促客户办理、提醒配戴证件的扣1分；未按规范进行人员检查的扣3分，造成严重后果的扣20分；未按规定执行门岗车辆放行规定的扣1分，造成后果扣5分等；巡逻岗：未加强施工人员管理，未做到四清（施工人数清楚、施工单位清楚、施工位置清楚、结束时间清楚）的扣3分等。
合同签订后，南都物业依约向杭宝集�提供秩序维护服务，杭宝集团分别于2012年12月3日、2013年4月25日、2013年8月21日各支付了每个季度的物业服务费人民币138600元。2013年8月20日，因浙江宝亮特种薄膜有限公司搭建雨蓬施工作业，施工人员黄兹林于当日上午6时许经原告南都物业门岗工作人员登记后进入被告杭宝集团内施工，不慎自5.4米高空摔下而致死亡。经余杭区塘栖镇人民调解委员会调解，浙江宝亮特种薄膜有限公司于8月26日支付了其中19万元的赔偿金。此后，杭宝集团以南都物业的秩序服务存在瑕疵，门岗未到上班时间即让施工人员进场施工、巡逻岗对施工现场未进行有效监督、考核结果未出等为由拒付第四季度物业服务费人民币138600元。
南都物业经催要无果，故诉至本院，支付了律师代理费人民币5000元。
本院认为，南都物业与杭宝集团签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。物业服务合同虽约定有杭宝集团按考核结果支付费用、满意度达公司标准5.6分及以上的全额付款等内容，但对于考核标准、考核程序并无明确的约定，杭宝集团前三季度的物业费均是足额支付但并未提供证据证明其已对南都物业的服务进行考核及考核的结果、程序，现庭审中抗辩南都物业服务存在瑕疵也未提供有效证据证明，故本院对杭宝集团主张的考核结果未出而拒绝支付第四季度物业服务费的抗辩不予支持。杭宝集团主张南都物业门岗在早上6点即让施工人员进场施工违反规定，未提供证据证明该规定的存在，故不予采信；南都物业巡逻岗是否已尽巡逻义务及与施工人员摔亡事故是否存在因果关系、是否应承担民事责任因涉及到案外独立法人浙江宝亮特种薄膜有限公司的权益，不属本案评价范围，故不作处理，相应权益案外人可依法另行主张。综上，原告南都物业诉请被告杭宝集团支付第四季度物业服务费及逾期付款违约金、实现债权而支付的律师代理费理由正当，本院予以支持；在逾期付款违约金的额度上，原告南都物业经本院释明已自动调整至按每日万分之二主张，不再属于过高情形，故予以支持。反诉原告杭宝集团所主张的赔偿款人民币190000元系案外独立法人浙江宝亮特种薄膜有限公司支付的损失，反诉原告杭宝集团以自己名义主张欠缺事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告浙江杭宝集团有限公司于本判决生效后十日内支付给原告浙江南都物业管理有限公司物业服务费人�币138600元；
二、被告浙江杭宝集团有限公司于本判决生效后十日内支付给原告浙江南都物业管理有限公司自2013年8月16日起至本判决确定履行之日止按每日万分之二计的逾期付款违约金，暂计至2014年3月31日（227天）为人民币6292元；
三、被告浙江杭宝集团有限公司于本判决生效后十日内支付给原告浙江南都物业管理有限公司为实现债权支付的律师代理费人民币3104元；
四、驳回原告浙江南都物业管理有限公司其它诉讼请求。
五、驳回反诉原告浙江杭宝集团有限公司反诉请求。
案件受理费人民币4876元，减半收取人民币2438元，原告浙江南都物业管理有限公司负担人民币925元，被告浙江杭宝集团有限公司负担人民币1513元（被告应于本判决生效后三日内支付至本院）；反诉案件受理费人民币2050元，由反诉原告浙江杭宝集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书�达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。对本诉部分不服的，预交上诉案件受理费人民币4876元，对反诉部分不服的，预交上诉案件受理人民币4100元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 潘水良
二〇一四年五月二十日
代书记员 陈丽娜