河南省安阳市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）豫05行终226号
上诉人（原审第三人）李凤英，女，1970年7月15日出生，汉族，住滑县。
委托代理人李国峰，河南永生律师事务所律师。
委托代理人武家申，河南永生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）滑县心联心超市，住所地滑县道口镇道康路**号。
负责人李思广，投资人。
委托代理人李朋杰，河南奥博律师事务所律师。
原审被告滑县国土资源局，住所地滑县滑州路中段。
法定代表人张秀江，局长。
委托代理人王鹏，滑县国土资源局工作人员。
委托代理人位义硕，河南奥博律师事务所律师。
原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司滑县支行（以下简称滑县邮储支行），住所地滑县道口镇红旗路135号。
负责人牟家毅，行长。
委托代理人晁福保，该单位工作人员。
委托代理人张颜彪，河南奥博律师事务所律师。
上诉人李凤英因房屋登记一案，不服汤阴县人民法院（2018）豫0523行初9号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
滑县人民政府于2015年8月17日给李凤英颁发滑房权证城关镇字第××号房屋所有权证，滑县心联心超市不服提起诉讼，要求撤销该证。
原审法院查明：滑县心联心超市投资人李思广与李凤英系父女关系。2010年12月7日，滑县人民政府给滑县心联心超市颁发滑国用（2010）第0537号国有土地使用证（现存放于滑县国土资源局），该证记载：土地使用人滑县心联心超市，座落滑县道城路中段南侧，用途商业用地，使用权类型出让，使用权面积2034.86平方米，终止日期2047年5月27日。2008年12月4日，滑县人民政府给滑县心联心超市颁发滑房权证城关镇字第××号房屋所有权证（现存放于滑县房产登记管理部门），该证记载：房屋所有权人滑县心连（联）心超市，房屋座落滑县城关镇道城路南、文明路西交通宾馆综合楼，地号03020301，产别企业自管产，房屋状况:幢号1、结构钢混、房屋总层数5、建筑面积7314.35平方米、设计用途综合、土地证号2007-0397、使用面积97**平方米。
2015年8月13日，李凤英向滑县房地产管理局申请房屋所有权转移登记，并提交《房地产买卖契约》、买卖双方身份证明、营业执照、税务登记证等材料，缴纳了税款。滑县房地产管理局经审核同意于2015年8月17日办理房屋转移登记，并记载于房屋登记薄。滑县人民政府于2015年8月17日给李凤英颁发滑房权证城关镇字第××号房屋所有权证，该证记载：房屋所有权人李凤英，共有情况单独所有，房屋座落滑县城关镇道城路南、文明路西交通宾馆综合楼106、206号，登记时间2015年8月17日，规划用途综合，房屋状况:1.总层数5、建筑面积117.84平方米、套内建筑面积115.44平方米；2.总层数5、建筑面积179.03平方米、套内建筑面积175.38平方米。滑县房地产管理局记载于房屋登记薄。该房屋行政登记未经过行政复议。
滑县国土资源局提交的私有房屋所有权登记申请表中房屋四至墙体所有权情况栏填写内容空白。房屋转移登记询问笔录中申请人转让方栏基本情况内容填写空白，转让方询问记录内容全部6个选项填写、时间日期填写空白，被询问人签章处仅加盖滑县心联心超市企业印章，无被询问人签名。
滑县国土资源局和李凤英提供的证据材料《房地产买卖契约》记载：滑县心联心超市与李凤英于2015年8月13日在滑县房地产交易中心签订房地产买卖契约，约定滑县心联心超市自愿将座落在城关镇道城路南文明路西交通宾馆综合楼106号、206房地产（建筑面积296.87平方米）出售给李凤英，成交价格为38万元，李凤英于2015年8月11日前一次性现金付给滑县心联心超市购房款，滑县心联心超市同意将房屋移交给李凤英，土地使用权一并转移。上述契约还约定了有关房屋债权债务的承担、违约责任，以及发生纠纷的解决方式、房地产办理过户的税费承担和契约生效条件等事项。滑县国土资源局和李凤英提供的证据材料购房款收据，记载了滑县心联心超市和巩义市旺旺商贸有限公司于2008年12月10日收到李凤英交付房款38万元的内容。滑县国土资源局和李凤英提供的其他证据材料记载了李凤英就上述购买房屋缴纳了税款、交易手续费等内容。
李凤英提供的土地分割登记材料，勘测单位滑县房产测绘中心《房屋建筑面积测量报告（竣工）》（2008年12月2日）中楼房建筑面积统计表记载：106铺建筑面积117.84平方米，206铺建筑面积179.03平方米；土地分割登记归户统计表记载：106铺、206铺权利人为李凤英。
2015年10月16日，李凤英和滑县邮储支行签订了个人最高额抵押合同。2015年10月20日，滑县房产管理局将涉案房产进行了抵押登记，登记的抵押权人为滑县邮储支行，设定日期为2015年10月16日，终止日期为2015年10月26日，他项权证号为滑房他证城关镇字第201513**号。
2016年11月份，滑县心联心超市以李凤英为被告向滑县人民法院提起房屋买卖合同纠纷民事诉讼，2017年9月26日，滑县心联心超市提出撤诉申请，滑县人民法院于2017年9月28日作出（2017）豫0526民初6303号民事裁定，准许其撤回起诉。
诉讼中，原审法院告知滑县心联心超市应当先就引发本案诉讼的房屋买卖合同民事争议提起诉讼，当事人表示不提起民事诉讼。经原审法院主持滑县心联心超市和李凤英就本案争议进行行政协调，未能达成一致意见。
原审法院认为：根据河南省人民政府办公厅2015年8月21日豫政办〔2015〕107号《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见(暂行)》和河南省高级人民法院《关于不动产登记行政案件有关问题的通知》的规定，滑县国土资源局符合本案房屋不动产登记行政案件的被告主体资格。
一、关于本案是否应当中止审理。滑县心联心超市主张滑县国土资源局为李凤英办理涉案房屋所有权证的行政行为严重违反法律规定，依法应予以撤销。其并不是以作为房屋登记行为基础的民事法律关系无效或应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼，故对于李凤英辩称的依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，应当中止审理，不予采信。
二、关于李凤英主张滑县心联心超市起诉期限问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”和《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”李凤英称其办理房屋登记时滑县心联心超市已经知道登记事项，但其提供的证据不足以证明该主张，故对于其主张的滑县心联心超市已过起诉期限，不予采信。
三、关于涉案行政行为是否违法。根据国务院《不动产登记暂行条例》和原建设部《房屋登记办法》的相关规定，因买卖房屋申请房屋转移登记，应当由当事人双方共同申请，并提供房屋界址、空间界限、面积等相关材料，然后由房屋登记机构对申请材料进行审核、查验，并就是否申请人的真实意思表示等事项进行询问，滑县房地产管理局作为房屋登记专门机构，应当履行相应的法定职责。本案中，滑县心联心超市原有房屋是一幢5层综合楼，建筑面积7314.35平方米，房屋所有权登记在一个权利证书中，李凤英申请转移登记的房屋是其中的两间房屋，建筑面积仅296.87平方米，滑县国土资源局提供的房屋买卖契约、申请表等申请登记材料中，仅记载了房屋面积及房号，但并无具体的房屋界址、面积测定等相关必要材料。李凤英虽在诉讼中提供了相关争议房屋建筑面积测定的证据材料，但不能作为房屋登记机构在审核、查验申请登记必要材料时的证据。本案属房屋转移登记，买卖房屋双方当事人应共同申请，房屋登记机构应对买卖房屋双方当事人的意思表示是否真实进行询问。滑县国土资源局提供的询问笔录中未填写转让方（滑县心联心超市）的基本信息，询问情况仅加盖滑县心联心超市企业印章，无经办人的签字，未填写具体意见及时间，滑县国土资源局提供的申请表仅有李凤英的签字，故滑县国土资源局提供的证据不足以证明滑县心联心超市和李凤英共同向房屋登记机构提出申请，也不能证明房屋登记机构对房屋买卖双方申请转移登记的真实意思表示进行审核并确认。故涉案行政行为违反了法定程序。
四、关于滑县邮储支行的抵押权问题。虽然滑县邮储支行是涉案房屋的抵押权人，与本案处理结果有利害关系。但本案的处理结果并不会当然导致其丧失抵押权。其关于抵押权的主张，可依法另行解决。
综上，原审法院认为，滑县人民政府给李凤英颁发房屋所有权证的房屋行政登记行为违反了不动产登记的法定程序，依法应予以撤销。本案滑县心联心超市的投资人李思广与李凤英系父女关系，诉讼中，进行了行政协调，但双方未能达成一致意见。李凤英可依法另行申请房屋登记，也可就房屋买卖等民事争议依法另行解决，待民事争议解决后依法申请房屋登记。滑县邮储支行主张的抵押权问题可依法另行解决。原审法院经该院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第三项的规定，判决：撤销滑县人民政府于2015年8月17日给李凤英颁发滑房权证城关镇字第××号房屋所有权证的房屋行政登记。案件受理费50元，由滑县国土资源局负担。
上诉人李凤英上诉称：原审判决适用法律错误。主要理由：一、本案应当中止审理。原审法院认为滑县心联心超市不是以作为房屋登记行为基础的民事法律关系无效或应当撤销为由对被诉房屋登记行为提起诉讼的理由错误。在2016年滑县心联心超市提起的民事诉讼中，该超市明确请求是确认房屋买卖协议无效。在本案一审诉讼中，该超市也多次强调房屋买卖契约无效。本案虽是房屋登记纠纷，但实质争议是确权。被诉登记时的瑕疵行为是该超市加盖公章后没有按照规定填写登记内容造成的，仅以此瑕疵撤销被诉登记行为不公平。二、滑县心联心超市的起诉已经超过法定起诉期限。被诉房屋登记行为是2015年8月17日，至2017年9月份立案已超过两年的起诉期限。2016年11月8日滑县心联心超市向滑县人民法院提起民事诉讼时已提交过本案被诉房屋所有权证复印件，说明其当时就已经知道了被诉房屋登记行为的内容。2015年8月13日，滑县心联心超市在房屋转移登记询问笔录、房屋买卖申报审批表中加盖印章的行为也能证明当时该超市就已经知道被诉房屋登记行为的内容。滑县心联心超市认为印章不是其加盖的并无证据证明。请求：撤销原判，依法裁定中止本案审理或者驳回滑县心联心超市的诉讼请求。
被上诉人滑县心联心超市答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，被诉房屋登记行为程序严重违法，原审法院予以撤销正确。主要理由：一、本案不应当中止审理。中止审理是依据房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押等民事法律关系无效或者应当撤销为由提起的行政诉讼。本案并不符合该规定。本案争议的焦点是被诉房屋登记行为严重违法，原审法院对本案不中止审理正确。二、滑县心联心超市不超过起诉期限。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，本案适用二十年的起诉期限。滑县心联心超市不知道2015年8月13日的房屋登记颁证行为，而是在2016年10月份才知道的，且滑县国土资源局也未告知诉权和起诉期限。本案为不动产登记应当适用二十年的起诉期限。原审法院认为被诉房屋登记行为严重违反《不动产登记暂行条例》的法定程序并判决予以撤销正确。请求：驳回上诉，维持原判。
原审被告滑县国土资源局述称：一、2015年8月17日，李凤英到房屋登记部门申请登记，提交了原房屋所有权证书、房屋买卖合同，房屋登记部门对双方制作了询问笔录，经初审、复审、审核，为李凤英颁发了房屋所有权证。二、颁证依据的是《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条、《房屋登记办法》第四条、第五条以及第二章、第三章规定颁发的。三、本案争议房屋原属滑县心联心超市所有，李凤英通过买卖取得了房屋所有权。有李凤英提交的买卖合同可以证实。超市在房屋转移登记询问笔录与申报审批表的盖章均是该超市使用的公章，具有法律效力。颁证时也无证据证实房屋产权存在争议。请求依法裁判。
原审第三人滑县邮储支行述称，同意李凤英的上诉理由和滑县国土资源局的陈述意见。另述称，无论在重新登记或者解决争议后重新颁证，登记机关都应充分考虑滑县邮储支行的抵押权存在，只有在抵押权消除后，才应当准予为当事人办理相关证件。
经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：一、关于李凤英主张本案应当中止审理问题。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条对审理房屋登记案件中的民行交叉问题作出规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。本案系房屋登记案件，在本案立案前，滑县心联心超市曾于2016年11月份就其与李凤英的房屋买卖合同提起民事诉讼，后又撤回起诉。原审法院在一审中也告知该超市对此应当提起民事诉讼，但该超市表示不提起民事诉讼。因此，在此情况下，无须对本案中止审理，原审法院进行审理并无不当。李凤英主张本案应当中止审理的请求理由不能成立，本院不予支持。
关于李凤英主张滑县心联心超市超过起诉期限问题。被诉房屋登记行为是2015年8月17日，滑县心联心超市本案起诉状落款日期为2017年8月25日，原审法院立案日期为2017年9月4日。从此日期看，虽然超过了二年的起诉期限，但无证据证明滑县心联心超市在被诉登记行为时已经知道起诉期限或者诉权，且在此期间滑县心联心超市已就房屋买卖合同提起民事诉讼，根据上述司法解释规定，该民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内。因此，李凤英主张滑县心联心超市超过起诉期限的理由不能成立，本院不予支持。
三、关于被诉登记行为是否合法及裁判方式问题。从审理情况看，原审法院对该被诉登记行为存在的程序问题等合法性和瑕疵问题认定并无不当。但是，对被诉行政行为作出否定性评价并不意味着该行政行为必须撤销，行政诉讼法及其司法解释明确规定了情况判决为行政诉讼裁判方式之一，即仅对被诉行政行为的合法性作否定评价却不改变该行政行为所形成的法律关系。情况判决的适用条件中除涉及国家利益或社会公共利益外，也包括涉及善意第三人的情形。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”人民法院审理房屋登记案件，可以根据《中华人民共和国物权法》等实体法律规范判断当事人是否属于善意取得，房屋登记案件中第三人善意取得可以阻却撤销登记。
申请人应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，房屋登记机构对登记材料的审查究竟仅是形式审查义务还是实质审查义务，法律并无明确规定，但是房屋登记机构应该在其能力范围内尽到审慎的审查义务。也就是说，房屋登记机构在审查登记行为时，主要对于申请材料是否完整和齐备、是否符合法定形式进行审查，对于相关材料的实质真实性、合法有效性，登记机构只能在职责范围内尽审慎的审查义务。在实践中，确实存在由于申请人恶意提供虚假登记材料，欺骗登记机构进而获得房屋登记的情形。房屋登记机构如果在事后发现申请人提供虚假材料的，可以依照《房屋登记办法》第八十一条进行相应处理。
《房屋登记办法》第八十一条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”首先，对于房屋登记过程中当事人提供虚假材料的，房屋登记机构事后发现的，也需要通过调查确认是否应当撤销房屋登记，这种撤销的过错和责任虽然不在房屋登记机构，但符合该条规定情形的，房屋登记机构仍然需要撤销房屋登记。其次，这里规定的是除了善意取得外，通过提供虚假材料获得房屋登记的，应予撤销。也就是说，如果存在善意取得的情形，则构成对撤销房屋登记的阻却事由。一般情况下，本条规定所说的善意取得是指房屋为第三人善意取得。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”第三款规定，“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”根据上述规定，他物权包括抵押权亦可以适用善意取得制度。当然，判断房屋抵押权是否构成善意取得，也要结合善意取得的一般理论和案件实际情况具体分析。如果房屋抵押权符合善意取得的事实构成要素，则该善意取得亦可以构成对撤销房屋登记的阻却事由。
就本案而言，滑县心联心超市虽对案涉中的房屋买卖合同、登记时该超市公章及其与李凤英是否存在买卖房屋的事实提出异议，但并未经过有权机关作出认定处理。即使已经有权机关作出认定处理，由于李凤英在领取被诉房屋所有权证后件案涉房屋抵押给了第三人滑县邮储支行，双方办理了抵押登记，滑县邮储支行领取了他项权证。滑县邮储支行符合善意取得他项物权的情形。该情形阻却撤销登记，本案应当判决确认被诉登记行为违法但不撤销。原审法院判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。李凤英上诉要求撤销原审判决予以改判的上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销汤阴县人民法院（2018）豫0523行初9号行政判决；
二、确认被告滑县人民政府于2015年8月17日给李凤英颁发的滑房权证城关镇字第××号《房屋所有权证》违法。
一、二审案件受理费各50元，均由被上诉人滑县人民政府负担。
本判决为终审判决。
审判长 程晓丽
审判员 崔永清
审判员 袁武明
二〇一八年八月二十七日
书记员 李维维