广西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港民初字第910号
原告蒋丽艳。
原告梁发添。
原告邓玉艳。
以上三原告共同委托代理人陈绍宗。
被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区迎宾路市政府办公楼群西侧。
法定代表人孔仕才，该公司董事长。
委托代理人韦良钢，广西南港律师事务所律师。
委托代理人江文兵，广西南港律师事务所律师。
原告蒋丽艳、梁发添、邓玉艳诉被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月12日立案受理。依法由审判员徐祖英适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋丽艳、梁发添、邓玉艳的共同委托代理人陈绍宗，被告的委托代理人江文兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋丽艳、梁发添、邓玉艳诉称，2009年10月20日，原告邓玉艳与被告签订《商品房买卖合同》（编号：201027434），合同备案时间为2011年2月24日，约定原告邓玉艳购买被告开发的位于防城港市港口区迎宾路1号金海湾小区C4组团2栋2单元1603号房。后原告邓玉艳按照合同约定付清了全部购房款。合同约定被告应在2011年12月31日前将房屋交付给原告邓玉艳使用。2014年5月31日，原告邓玉艳经被告同意和协助下将购买的商品房转到原告蒋丽艳名下，被告协助将买受人由原告邓玉艳变更为原告蒋丽艳，并办理《商品房买卖合同备案撤销证明》，当时并没有支付给原告邓玉艳延迟交房违约金。原告迄今未收到被告发的《收房通知书》。据悉，被告至今无正式《竣工验收合格证》，也无《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且房屋外飘窗施工时也未按照《国家民用建筑设计通则》（GB50352-2005）的规定安装安全防护栏。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告支付逾期交房违约金39523.15元（自2012年1月1日暂计至2015年6月30日，实付购房款386884元×0.00008×1277天＝39523.15元）；2、被告补装外飘窗安全防护栏或折算现金赔偿978.75元；3、被告承担诉讼费用。
被告辩称，1、被告延迟交房有法定的理由，如天气和停水停电的原因，因此被告延迟交房的时间并没有原告陈述的那么多，应当予以扣减相应可以减去的天数。2、按照原告蒋丽艳、梁发添与被告签订的合同，被告交房的日期应该是2014年12月31日前，即使计算逾期交房违约金也应该从这个时候起算，被告已经在报纸上公告交房，故不应支付公告之后的违约金。3、原告违约金的计算方式有误，根据双方的合同，应当按照每日万分之零点三来计算而不是万分之零点八。4、对于原告要求安装防护栏或者赔偿违约金是没有事实及法律依据的。5、邓玉艳已经退房，故其与本案没有直接的法律关系也没有业主的权利，她不是适格的原告。
经审理查明，2014年5月31日，原告蒋丽艳、梁发添与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告蒋丽艳、梁发添购买被告开发建设的位于防城港市港口区迎宾路1号金海湾小区C4组团2幢2单元1603号房，建筑面积157.27平方米，单价2460元／平方米，总价款为386884元。合同第七条约定，买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点八的违约金。合同第八条约定，出卖人应在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、因政府决策原因，如城市重要活动造成停工或延迟建材进料等；3、因有关职能部门原因（非出卖人可控）如停水、停电造成或恶劣天气影响等，当发生延续交接时，出卖人应提供延误事由的可查实据，并冲减相应天数。合同第九条约定，出卖人逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之零点三的违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款。
另查明，涉案商品房原系原告邓玉艳购买后将商品房退回被告，并撤销原告邓玉艳与被告签订的《商品房买卖合同》（编号：201027434）备案登记。2014年4月10日，被告在防城港日报上刊登C4组团1、2、3号楼的交房公告。被告在一审法庭辩论终结前涉案商品房尚未通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收。2015年6月9日，原告向本院提起诉讼，要求被告支付逾期交房违约金。
以上事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、《商品房买卖合同备案撤销证明》陈述及庭审笔录予以证实，足以认定。
本院认为，原告邓玉艳与被告签订的《商品房买卖合同》已撤销备案登记，原告邓玉艳不能就已撤销备案的《商品房买卖合同》主张违约责任，故对原告邓玉艳的诉讼请求，本院不予支持。原告蒋丽艳、梁发添与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方应当按照合同的约定行使权利，履行义务。本案中，原告依约向被告支付全部购房款，履行了合同约定的付款义务。合同约定被告在2014年12月30日前将约定房屋交付原告使用，虽被告辩称其已于2014年4月10日登报公告交房，但庭审中被告陈述其至今尚未通过施工、勘察、设计、监理、建设五方验收，故合同双方约定的交付条件尚未成就，被告登报公告交房交付商品房的行为应属无效，被告仍应承担自2014年12月31日起逾期交房的违约责任。庭审中，被告陈述其至今尚未通过施工、勘察、设计、监理、建设五方验收，故合同双方约定的交付条件尚未成就，被告无法交付商品房给原告使用。被告逾期交房时间应从2014年12月31日起计算，由于被告尚未交房，且交房时间无法确定，故本院将被告逾期交房的时间暂计算至原告起诉之日即2015年6月9日，其余逾期交房违约金，原告可待交房后另行提起诉讼，故被告逾期交房时间为2014年12月31日至2015年6月9日，共161天。
关于逾期交房违约金的计算标准问题，原、被告双方在平等协商情况下约定逾期交房违约金计算标准为日万分之零点三，是双方意思自治的结果，但考虑到合同中约定买受人逾期付款的违约金计算标准为日万分之零点八，从权利义务对等原则及公平合理角度出发，本院将逾期交房违约金的计算标准调整至日万分之零点八。被告逾期交房违约金以原告已交付房价款为基数，按每日万分之零点八的标准自2014年12月31日计算至2015年6月9日，共计4983.07元（386884元×0.00008×161天）。
关于原告诉请补装室外飘窗防护拦或折算现金赔付的问题。因双方在《商品房买卖合同》中对飘窗防护拦并没有约定，且原告已领取了钥匙，应视为对该房屋的质量的认可，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司向原告蒋丽艳、梁发添支付逾期交房违约金4983.07元；
二、驳回原告蒋丽艳、梁发添的其他诉讼请求；
三、驳回原告邓玉艳的诉讼请求。
案件受理费812元，减半收取406元，由被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司负担。原告蒋丽艳、梁发添、邓玉艳已预交的406元案件受理费本院不予退还，由被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司在履行债务时一并支付给原告蒋丽艳、梁发添。
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费812元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行防城港分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 徐祖英
二〇一五年七月三十日
书记员 谭 源
相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。