北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终6249号
上诉人（原审原告）：王峰，男，1976年10月4日出生。
委托诉讼代理人：张金海，北京市智远律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：于洪斌，男，1950年10月19日出生。
被上诉人（原审被告）：韩永梅，女，1951年2月4日出生。
二被上诉人之委托代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。
二被上诉人之委托代理人：万振，北京京舟律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：刘丛，女，该公司职员。
上诉人王峰因与被上诉人于洪斌、韩永梅及原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初20305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王峰上诉请求：撤销一审判决第二项，改判于洪斌、韩永梅在一审判决基础上再增加赔偿我经济损失1527170元。事实和理由：一、一审法院认定事实存在错误和遗漏。1.在2016年8月29日之前，于杰没有直接或通过他人将不卖房的意思表示告知过我；2.房产评估报告中采用的基准日不是客观的止损日，一审中我曾明确表示不提交该报告作为证据；3.2016年12月12日，我以668万元的价格另购房屋，每平方米单价101212元，比购买于杰房屋时每平方米单价上涨33745元，故因于杰不履行合同，我产生的损失为2227170元。二、一审判决未全面维护守约方利益。双方合同中约定，在于杰根本违约的情况下，应按照房屋成交总价款的20%赔偿我违约金，但该违约金不能弥补我的损失，故我要求增加赔偿金额。
于洪斌、韩永梅辩称，不同意王峰的上诉请求和理由。于杰最迟于2016年5月17日已经告知中介其无法履行合同，王峰另购的房屋与我的房屋地段、楼层等均不相同，不具有可比性，王峰以此来主张在本案的损失没有事实和法律依据。
链家公司述称，同意一审判决。
王峰向一审法院起诉请求：1.判决于洪斌、韩永梅退还王峰定金9万元；2.判决于洪斌、韩永梅赔偿王峰140万元的经济损失。诉讼过程中，王峰变更诉讼请求：1.判决于洪斌、韩永梅退还王峰9万元定金；2.判决于洪斌、韩永梅赔偿王峰购房差价损失2227170元。
一审法院认定事实：坐落于北京市西城区××10号院5号楼5门202房屋（以下简称涉案房屋），在京房权证西私字第XX**号《房屋所有权证》上记载的房屋所有权人为于杰（男，1977年6月22日出生）。
2016年1月27日，出卖人于杰与买受人王峰由链家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：由买受人向出卖人购买涉案房屋，房屋成交价款为400万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价145万元，买受人向出卖人支付定金9万元，买受人拟向银行贷款200万元；该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司东城支行（以下简称中行东城支行），抵押登记日期为2008年4月25日，出卖人应于2016年3月15日前办理抵押注销手续。
2016年1月27日，甲方（出卖方）于杰、乙方（买受方）王峰、丙方（居间方）链家公司就涉案房屋买卖事宜签订《补充协议》，内容有：“第一条成交价格，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为545万元。第二条关于房屋交易具体事宜的约定，1.定金，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2016年1月27日将第一笔定金9万元以自行支付方式支付甲方。2.还款解押，甲方应于2016年3月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年4月15日前办理完毕解除抵押登记手续。3.房屋评估，甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。4.首付款，（1）乙方于批贷后5个工作日将第一笔首付款200万元以理房通托管的方式支付甲方。5.申请购房贷款，甲乙双方应于网签后5个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6.权属转移登记，甲乙双方同意，在资金监管后5个工作日，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。第三条税费的承担。第四条违约责任，2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效。导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。”
2016年1月27日，于杰收到上述合同约定的定金9万元。
2016年3月7日，于杰向中行东城支行还清了购买涉案房屋的贷款，并于2016年3月9日消除了上述合同中涉及的抵押登记。
2016年3月8日，进行了房屋评估。
2016年3月9日，王峰、于杰与链家公司业务员崔某一同在银行办理购房贷款事宜。为办理网签，崔某将涉案房屋信息提交核验，因于杰前妻张某于2013年12月6日在北京市西城区房屋管理局服务大厅进行了关于涉案房屋的不动产异议登记而未通过，2016年4月5日，于杰向不动产登记机关申请注销了该异议登记。
2016年4月6日，于杰与韩永梅在不动产登记机关申请就涉案房屋办理抵押登记，并向不动产登记机关出示了一份《借款抵押合同》，内容有：“借款人于杰因经营原因向抵押权人韩永梅借款人民币700万元，抵押人于杰以涉案房屋作为抵押物，抵押给韩永梅……。”
2016年5月17日，于杰电话通知链家公司业务员崔某“因身体不太好、合同签订的价格办不了，不再履行合同了。”崔某将此情况电话告知王峰。
王峰、于杰就涉案房屋交易未办理网签，王峰未支付首付款，于杰未交付涉案房屋，现涉案房屋的房屋所有权人仍登记为于杰。
一审诉讼中，王峰就其要求赔偿房屋差价损失的诉讼请求，于2016年9月6日提出对涉案房屋进行价格评估鉴定申请。经随机抽取鉴定机构，法院委托北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司（以下简称评估公司）进行鉴定。2016年12月18日，评估公司出具金房[2016B]估字第1653号《房地产估价报告》，确定涉案房屋在价值时点2016年7月18日的房地产市场价值为623万元。王峰向评估公司预付了评估费14460元。
2017年3月14日，于杰死亡。后于杰的继承人于洪斌、韩永梅明确表示继承于杰的遗产并参加本案诉讼。诉讼中，当事人确认《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》已经解除，不需法院判决处理。
一审法院认为，王峰与于杰签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，当事人的意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。诉讼中，本案当事人对合同已经解除进行了确认且无争议，不违反法律规定，法院准许。于杰于诉讼中死亡，于洪斌、韩永梅为于杰的继承人应作为当事人承担诉讼，并在所继承于杰的遗产范围内承担债务。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，于洪斌、韩永梅应将因合同取得的款项返还王峰，对王峰要求返还9万元的诉讼请求，法院予以支持。
涉案房屋交易时存在抵押权，于杰按照合同约定消除了该抵押权，但其在合同履行期间再次为涉案房屋设置抵押权，致使交易无法正常进行，双方的房屋买卖合同停止于网签阶段，于杰不履行合同义务无法律依据，构成根本违约，故于杰应对合同解除承担违约责任。王峰要求赔偿房屋差价损失的主张，符合公平原则，法院予以支持，但其主张的损失数额过高，就损失金额法院将以涉案房屋的评估价值为基础，兼顾合同的履行情况等综合因素酌定。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条规定，判决：一、判决生效之日起五日内，于洪斌、韩永梅返还王峰九万元；二、判决生效之日起五日内，于洪斌、韩永梅赔偿王峰房屋差价损失七十万元；三、驳回王峰的其他诉讼请求。如果于洪斌、韩永梅未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，王峰表示其主张的购房差价损失2227170元的计算方法为，用其另行购买的位于车公庄大街北里的房屋总价668万元除以该房屋建筑面积66.3平方米，得出每平方米单价101212元，减去其购买涉案房屋的单价67467元，得出每平米涨价33745元，再乘以涉案房屋面积得出。为证明其主张的购房差价损失，王峰提交以下材料作为证据：1.北京市房屋登记表，欲证明王峰之妻陈婧购买的车公庄北里42号楼706的房屋建成年代为1988年；2.链家网站截图，欲证明2016年1月7日车公庄北里楼房单价为67000元左右，比涉案房屋单价低8000元左右，2016年12月份车公庄大街北里楼房单价为10-11万左右；3.网站电子地图截图，欲证明车公庄大街北里到涉案房屋所在小区直线距离为700米左右。于洪斌、韩永梅对以上证据发表如下意见：1.房屋登记表上载明的是车公庄北里，王峰购买的房屋在车公庄大街北里，是否是同一地址我方无法核实，且该证据与本案不具有关联性；2.对链家网站截图的真实性、关联性不予认可，且截图显示2016年1月7日两个小区的单价相差接近一万元，说明两个小区房屋价格不具有可比性；3.对网站电子地图截图的真实性、关联性均不认可。链家公司对以上证据未发表意见。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实无异，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，王峰与于杰签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规相关规定，应属有效合同，各方均应依约履行。合同履行过程中，于杰在涉案房屋上设置抵押，导致合同无法继续履行，构成根本违约，王峰主张于洪斌、韩永梅赔偿房屋差价损失，于法有据。结合双方诉辩意见，本案争议焦点为于洪斌、韩永梅应当赔偿王峰的房屋差价损失的具体数额。
首先，关于王峰上诉主张的一审法院以2016年7月18日作为确定房屋差价损失基准日属于认定事实错误一节，本院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，王峰2016年7月18日的起诉请求为于洪斌、韩永梅退还定金9万元以及赔偿经济损失140万元，其中，要求退还定金9万元的诉请需建立在涉案合同解除的基础上。综合王峰的诉讼请求和理由可以认定，最迟至起诉之日，王峰已知晓于杰存在根本违约行为且已有行使合同解除权的意思表示，可以认为王峰采取解除合同的措施防止损失的扩大。故一审法院确认2016年7月18日为计算房屋差价损失的基准日并无不当。
其次，关于王峰上诉主张的应以其另行购买的房屋价格为基础计算房屋差价损失一节，本院认为，王峰另行购买的位于车公庄大街北里的房屋与涉案房屋的坐落小区、建成年代、朝向、楼层、户型等均不相同，且没有证据证明两个小区的房价涨势、涨幅均完全一致，仅凭两个小区地理位置相近，不能将2016年12月12日时车公庄大街北里的房屋单价直接等同于2016年12月12日时涉案房屋的单价。加之如前所述，本案不应以2016年12月12日作为计算房屋差价损失的基准日。综上，王峰主张的损失计算方法，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
再次，关于房屋差价数额，王峰主张应当在合同约定20%违约金的基础上另行增加赔偿金额，本院认为，本案王峰对于杰的违约行为主张的是房屋差价损失，该损失的确定与合同约定的违约金数额不具有必然联系，且对合同约定的违约金的调整需以实际损失为基础，而非在合同约定的基础上必然增加，故对王峰该项上诉意见，本院不予采纳。本案中，经评估确定涉案房屋在价值时点2016年7月18日的房地产市场价值为623万元，一审法院以涉案房屋的评估价值为基础，兼顾合同的履行情况等综合因素酌定于洪斌、韩永梅赔偿王峰房屋差价损失70万元，数额并无明显不当，本院予以确认。
综上所述，王峰的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18545元，由王峰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王艳芳
审 判 员 蒋春燕
审 判 员 陈 妍
二〇一八年八月二十七日
法官助理 刘 佳
书 记 员 程 飞