浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江笕民初字第907号
原告（反诉被告）杭州广宇物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市上城区平海路8号409室。
法定代表人孟晓玲，公司董事长。
委托代理人张志君，公司员工。
被告（反诉原告）经士化。
原告杭州广宇物业管理有限公司（以下简称广宇物业公司）诉被告经士化物业服务合同纠纷一案，于2015年12月22日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员李敏独任审判。反诉原告经士化在答辩期提出反诉，本院受理后依法合并审理，于2016年1月14日、2016年3月10日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）广宇物业公司委托代理人张志君，被告（反诉原告）经士化到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广宇物业公司诉称：被告因购买杭州市江干区广宇上东领地公寓的房屋，于2009年5月23日，与原告签订《前期物业管理协议》。2013年12月25日，原告与广宇上东领地业主委员会签订《物业管理服务合同》，期限为2013年12月1日至2016年11月30日。被告接受物业后，向原告交纳了2011年4月1日至2012年3月31日期间的物业费1506元，预收能耗费522.9元。此后被告未再支付物业费和能耗费。经原告多次，被告仍拒不支付。诉讼请求：1、判令被告支付物业费4894元（截止2015年6月30日）和能耗费560.1元（截止2014年12月31日）；2、判令被告支付逾期付款违约金926元（从2013年1月1日计算至2015年6月30日，此后继续按每日万分之五计算至实际履行之日）。
被告经士化答辩并反诉称：根据物业管理服务合同第二十六条、第二十七条的规定，无正当理由拖欠物业费，沟通无果，可以起诉至法院。请问原告，被告为何不支付物业费，原告是如何沟通的？业委会主任要求委员代表被告向原告反映维修诉求，没有说到要求被告支付物业费，业委会也没有认为被告是无理由拖欠物业费。被告家中存在北面露台铝合金移门东北角渗水问题，楼下1401室违章装修造成安全隐患问题，进户门在房屋交付时就存在破损的问题。被告曾多次就上述问题进行协商、投诉，迟迟未能得到解决。原告隐瞒其物业保修服务指定代理的又一个身份，系规避应履行的保修服务责任。在被告提供的证据投诉协调会议纪要中，有关单位的人员都签了字，原告承诺免除之前两年的物业费，一次性经济补偿2000元。如今原告出尔反尔，藐视政府行政协调处理。原告在会议纪要中提出“本次补偿后，业主不再就渗漏、户门、1401业主擅自改变结构等各种问题继续追究”，系用2000元买断业主在合同中所赋予的权利，这种做法是对合同和协议的践踏。为维护合法权益，早日摘除危房帽子，确保住房和人身安全，提出反诉请求：1、赔偿进户门未更换的损失3500元；2、因楼上1601室外墙体质量问题渗水，造成书房各种维修损失6000元；3、兑现2014年5月19日的承诺，免除两年物业费，一次性补偿2000元。4、扣除住房空置期间的部分物业费和能耗费。5、由于原告对1401室违规装修失职致使被告的房屋成为危房，要求原告认错道歉，并免除两年的物业费和能耗费。
反诉被告广宇物业公司辩称：1、进户门的质量问题，属于被告与开发商的商品房买卖合同纠纷，与原告无关。2、1幢1单元1601室外空调机位渗水问题，属于被告与开发商的商品房买卖合同纠纷，与原告无关。该问题在2012年2月份就已经修复，当时施工的过程被告也在现场并确认。3、2015年5月19日的协调会纪要内容非常明确，原告并未承诺免除物业费和进行补偿。4、空置期间物业费和能耗费问题，属于本诉范围。根据物业管理条例无减免物业费的规定，能耗费按实分摊，不存在减免的依据。5、关于1401室违章装修情况，属于被告与相关业主的相邻权纠纷。原告没有强行制止的权利，当时原告已经将该问题上报到江干区房屋监察大队并向相关业主发了停工通知。至于房屋是否变成危房，被告并没有依据，被告可以向杭州房屋安全鉴定所申请鉴定。综上，原被告之间是物业服务合同纠纷，而被告提出反诉请求不属于反诉受理范围，被告要求减少或者免除物业费、能耗费无事实和法律依据，请求予以驳回。
广宇物业公司向本院提交的证据有：1、商品房买卖合同补充合同，证明被告与小区开发商约定由原告提供前期物业管理服务。2、前期物业服务协议，证明原被告就前期物业服务约定权利义务。3、物业服务合同，证明原告与广宇上东领地业委会签订合同，约定原告继续提供物业管理服务。4、发票，证明被告缴纳2011年4月1日至2012年3月31日的物业费并预缴能耗费522.9元。5、挂号信和收据，证明2014年4月10日原告向被告书面催缴物业费。6、律师函和快递单，证明2014年5月27日原告向被告寄送催缴物业费律师函。7、装修协议书签收单，证明1幢1单元1401室业主签收装修协议，原告向该业主履行了装修的告知义务。8、整改通知单，证明1幢1单元1401室业主收到原告的整改通知。9、照片，证明1幢1单元1401室业主将破坏的墙体进行恢复的情况。
针对广宇物业公司提供的证据，经士化表示三性均无异议。本院认为上述证据1-6能够证明原告收取物业费的依据，以及被告未缴纳物业费的事实，本院予以确认；证据7-9能够证明原告在物业服务管理中履行有关装修行为的告知、制止的义务，本院予以确认。
经士化向本院提交的证据有：1、住宅说明书，证明原告法定代表人也是保修代理服务单位的法定代表人。2、1幢1单元1501室业主反映情况的回复，证明有关部门协助解决相关问题。3、1幢1单元1501室投诉协调会议纪要，证明政府有关部门协调处理中，原告向被告承诺免除两年物业费并支付经济补偿2000元。4、物业费、能耗费收据，证明被告已按时交纳物业费。5、书房内墙脱皮、地板霉烂的照片，证明外墙渗水，地漏堵塞，因原告没有及时维修导致被告家中遭受损失。6、1幢1单元1401室违章现场和被毁墙体照片，证明1幢1单元1401室业主将飘窗承重墙拆除导致被告所在房屋存在安全隐患，而原告没有对该业主的行为进行劝阻或相关部门反映。7、投诉挂号信邮寄凭证和火车票，证明被告向广宇集团、建委、总站等投诉反映房屋书房渗水问题。8、住宅质量保证书，证明房产质量的保证和保修承诺，保修电话也是原告物业服务中心的值班电话。9、住宅装修管理协议，证明原告在业主装修时应履行的责任和业主装修应遵守事项。10、住宅装修须知（施工单位签收），证明施工单位和物业共同遵守的有关事项。11、住宅装修须知（业主签收），证明业主与物业共同遵守的有关事项。12、前期物业管理服务协议，证明在第八页第六点约定了物业公司与业主的权利和义务。13、1幢1单元1501室房屋质量问题实物照片，证明被告在交房验收时发现房屋进户门存在质量问题，整改意见承诺在2011年3月底前更换好，原告至今未履行。14、2013年11月21日杭州市建设工程质量安全监督总站的回复，证明书房渗水问题是因楼上房屋外墙渗水所致，系房屋质量问题，导致被告书房的地板霉烂。15、业主临时公约，证明原告在该公约中应有的履职义务，1幢1单元1401室业主的装修行为属于禁止行为。16、《业主生活服务手册》房屋装修篇，证明原告在服务业主房屋装修中双方应做到的注意事项和承诺。17、2013年3月4日浙江广宇丁桥房地产开发有限公司要求配合进行维修的函，证明特约维修代理通知被告去杭州，给予书房渗漏损失的维修。18、2013年5月31日浙江广宇丁桥房地产开发有限公司关于维修问题的函，证明维修后，不做损害后的维修赔偿。19、2014年4月3日上东领地物业服务中心张志君回复信，证明原告对履职情况的描述不客观、不属实。20、杭州市建设工程质量安全监督总站2014年1月16日和2月26日的回复，证明该单位因房屋质量问题通知被告回杭州，帮助解决投诉问题。21、2014年5月29日杭州市建设工程质量安全监督总站投诉处理意见书，证明政府有关部门处理问题走过场，将问题推向法院。22、2013年11月4日中国联合工程公司的情况说明，证明房屋经总站确认渗水是由于外墙漏水导致，至今不作维修赔偿。
针对经士化提供的上述证据，广宇物业公司表示真实性均无异议，关联性有异议。本院经审查后认为：证据1系住宅产品说明书的相关内容，包括品质保证、服务代理单位，品质保证书，保修项目及保修期限；能够证明广宇物业公司系浙江广宇丁桥房地产开发有限公司保修服务代理单位，本院予以确认。证据2、3反映的是针对经士化的投诉问题，杭州市建设工程质量安全监督总站的协调处理过程，具有真实性，但经士化没有同意对方提出的解决方案，其待证事实不成立。证据4系支付2011年4月1日至2012年3月31日期间的物业费和能耗费，同原告提供的证据4，予以确认。证据5拍摄于2012年10月，无法认定现场状况是何种原因所致，据此不能证明原告负有维修义务，其待证事实，不予确认。证据6、7、8、9、10、11，均与本案物业服务合同纠纷缺乏关联性，不予确认。证据12，同广宇物业公司提供的证据2，予以确认。证据13拍摄于2012年11月，仅反映现场状况，无法证明经士化与广宇物业公司达成协议，对方同意更换进户门的事实，其待证事实不能成立。证据14来信回复明确记载相应的修复问题已经解决并完成，不能证明其待证事实。证据15、16反映的是有关业主和物业单位装修权利义务，与本案缺乏关联性。证据17、18反映浙江广宇房地产开发有限公司与经士化就房屋维修进行沟通的内容，与本案缺乏关联性。证据19反映的是广宇物业公司就经士化争议的问题进行的答复，本院予以确认。证据20、21反映的是杭州市建设工程质量安全监督总站针对经士化的投诉的内容进行答复，经协调处理双方交涉的维修程序、方法无法达成一致，该单位建议经士化通过司法途径解决，本院对真实性予以确认。证据22载明露台雨水倒灌系因经士化违规装修所致，其待证事实不能成立。
根据认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实：
2009年5月，经士化购买位于杭州市江干区广宇上东领地公寓1幢1单元1501室房屋，建筑面积87.22㎡。2009年5月23日，经士化与广宇物业公司签订《前期物业服务协议》，约定物业费由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.44元向物业公司交纳，预收12个月，计交日为物业交付之日起的次月开始起算，每逾期一日加收应交纳总额2‰的滞纳金或违约金；空置房按物业管理条例规定办理；共用设施设备运行能耗费用按相关部门规定另行按实向业主分摊。2013年12月25日，广宇上东领地业主委员会与广宇物业公司签订《物业管理服务合同》，委托管理期限自2013年12月1日至2016年11月30日，物业费由物业公司按年以建筑面积每平方米每月1.44元的标准直接向业主收取，能耗费按实平均分摊；未装修的空置物业收费标准按照《杭州市物业管理条例》执行。广宇物业公司经两次书面催讨经士化支付物业费、能耗费未果。
广宇上东领地公寓的发展商为广宇集团股份有限公司，开发商为浙江广宇丁桥房地产开发有限公司，建筑设计为中国联合工程公司，施工单位为浙江昆仑建设集团股份有限公司，监理单位为浙江省工程咨询有限公司，质监单位为杭州市建设工程质量安全监督总站。2013年11月1日，针对经士化反映的三个问题：“1、北面露台铝合金移门东北角渗水情况；2、关于1幢1单元1401室违章装修情况；3、进户门问题”，建筑设计单位、施工单位以及广宇物业公司一致回复：针对第一条，由于现场装修后的露台地面高于房间地面5公分左右造成露台水易进入房间，墙面渗水主张是由业主委托的装修单位造成的，建议业主找装修单位处理。附现场拍摄的照片以及局部竣工图；针对第二条，由业主和物业服务中心共同将问题上报到江干区房屋监察大队；针对第三条，如果业主与开发公司能提供书面协议的话，按书面协议处理；如不能提供书面协议，由施工单位对进户门进行维修，如不能维修，由施工单位更换。
2014年5月19日，由质监单位杭州市建设工程质量安全监督总站牵头，建设、设计、施工、物业和业主一起到现场查看，经现场对北露台墙面及地面开凿分析，临近北露台房间内东北角墙面有渗水痕迹，有很大可能是由于北露台墙面人为开槽，导致墙体破坏，墙体保温层在雨天或墙面潮湿时吸收水分并传递至内墙面所致。同时，北露台因装修导致地坪高于室内地坪，很难避免北露台积水时室外水渗漏或倒灌入室内。经几轮协商，双方意见未能统一。业主经士化提出要求：1、1幢1单元1501室进户门角落有破坏，需按照2011年3月底前收房时建设单位答应的进行更换；2、北露台地面及墙面由建设、施工方负责翻修，并确保保修期内不再渗漏；3、物业方应象征性免除业主一年物业费；4、2011年收房以来，因房屋质量问题来回杭州7次的费用共计6000元，需相关单位赔偿；5、1幢1单元1401室业主北露台空调机位钢筋混凝土墙体擅自改变，物业未及时发现并向有关部门报告，应追究责任。建设、施工、物业单位代表表示根据现场踏勘情况，业主存在违章装修行为，破坏和改变了北露台墙面及地面结构，并改变露台使用功能，建设、施工、物业等单位不支持这种行为，并不应承担由此导致的墙面渗漏责任。鉴于业主房屋内其他质量缺陷导致多次维修，因此愿意做如下补偿：1、免除业主之前拖欠的两年物业费用；2、一次性经济补偿2000元；3、本次补偿后，业主不再就渗漏、户门、1401业主擅自改变结构等各种问题继续追究。因双方存在较大分歧，杭州市建设工程质量安全监督总站建议双方通过司法途径解决问题。
本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。广宇物业公司与经士化签订的《前期物业服务协议》，以及与广宇上东领地业主委员会签订的《物业管理服务合同》，主体适格，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。广宇物业公司为广宇上东领地公寓住宅小区提供了物业服务，经士化作为该小区的业主并实际使用了物业应承担给付物业服务费和分摊能耗费的义务。经士化拖欠2012年4月1日至2015年6月30日期间的物业费4894元，以及至2014年12月31日的能耗费560.1元，事实清楚。经士化主张先前已支付的物业费、能耗费按三折计算，缺乏事实依据。庭审中广宇物业公司同意经士化的房屋在2011年1月止2011年9月期间的物业费打七折及先前已付物业费部分冲抵主张的物业费，系其对其实体权利的自由处分。经士化尚需支付的物业费4555元，能耗费560.1元。
针对经士化的反诉争议：（一）关于经士化主张进户门门角有破损，要求进行更换或赔偿事宜。经士化陈述，在2011年1月1日交房验收时发现进户门有质量问题。合同法第一百一十一条的规定，交付的标的物质量不符合约定的，受损害方有权根据标的的性质以及损失的大小，合理选择要求合同相对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款等违约责任。在2013年11月1日建筑设计单位、施工单位以及广宇物业公司作了一致回复并提供了解决方案。经士化不同意该解决方案也应当向商品房买卖合同的相对方主张权利。在本案物业服务合同关系中，广宇物业公司对经士化没有合同约定或者法律规定的更换进户门的义务。经士化主张广宇物业公司承担更换或赔偿进户门的请求，缺乏事实和法律依据。（二）关于经士化主张墙体质量问题引发渗水，致使书房遭受损害，要求赔偿事宜。根据经士化提供的证据2014年5月19日的会议纪要显示，因经士化自己的装修行为导致墙体破坏以及室外水倒灌，其要求建设方、施工方负责翻修未果。广宇物业公司虽是浙江广宇丁桥房地产开发有限公司的保修服务指定代理单位，但在经士化提供的住宅产品说明书——品质保证书中明确规定，经士化自身不当装修行为等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任。上述品质保证书中也明确规定，对本市建设工程质量监督总站的协调意见仍有分歧，可以另行提请诉讼。经士化的现有证据均显示其自身装修行为导致房屋质量存在问题，而未有证据证明是广宇物业公司的物业服务行为致使其遭受损害，其要求广宇物业公司承担赔偿义务缺乏依据。（三）关于1幢1单元1401室业主违规装修事宜。广宇物业公司提供的证据装修须知签收单，整改通知单显示，广宇物业公司在物业管理中尽到了装修事项通知，违规装修制止的义务。之后，该业主也将破坏的墙体恢复至原状。经士化提出对恢复的状况是否符合安全标准持有异议，但没有提供相应证据证明，其认为仍遭受有损害的，可另行主张权利。综上，经士化提出的第一，二、三、五项诉讼请求，缺乏相应事实和法律依据，本院不予支持。
关于违约金，《前期物业服务协议》约定的违约金标准为应交纳总额每日2‰；《物业管理服务合同》未约定违约金，故不应当计算违约金。小区物业质量的提升需要业主、物业单位共同促进。根据本案情况，经士化就进户门、相邻业主违章拆改等问题进行维权，虽未按照有效法律途径救济，但亦非恶意拖欠物业费，本院对广宇物业公司主张的违约金，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告经士化于本判决生效之日起十日内支付原告杭州广宇物业管理有限公司物业费4555元，能耗费560.1元。
二、驳回原告杭州广宇物业管理有限公司其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告经士化的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉部分案件受理费50元，减半收取25元，由被告经士化负担。反诉案件受理费49元，由反诉原告经士化负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（本诉部分50元，反诉部分98元）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：120xxx2968）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李 敏
二〇一六年三月二十一日
书记员 陆莉英