重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民初字第00621号
原告（反诉被告）：重庆商业投资集团有限公司，住所地重庆市渝中区五四路39号同属邹容路120号第15层，组织机构代码75928143－4。
法定代表人：范光明，董事长。
委托代理人：韦锋，重庆百君律师事务所律师。
委托代理人：李彦佑，重庆百君律师事务所律师。
被告（反诉原告）：重庆恒友物业有限责任公司,住所地重庆市北碚区歇马镇歇马路198号，组织机构代码70933316－0。
法定代表人：谢和彬，总经理。
委托代理人：何洪涛，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托代理人：梁爽，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
原告（反诉被告）重庆商业投资集团有限公司（以下简称商投集团公司）与被告（反诉原告）重庆恒友物业有限责任公司（以下简称恒友物业公司）拆迁安置补偿合同纠纷一案,本院于2015年3月26日受理本案，依法由审判员宋勇担任审判长，审判员杜伟主审，与人民陪审员王传丽组成合议庭进行审理。2015年5月8日，恒友物业公司提出反诉。2015年5月20日、7月8日和2016年3月2日，本院公开开庭审理了本案。诉讼中，本院于2015年8月18日委托重庆勤业五联资产评估房地产土地估价有限公司对本案进行司法鉴定。原告（反诉被告）商投集团公司的委托代理人韦锋、李彦佑，被告（反诉原告）恒友物业公司的委托代理人何洪涛、梁爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
商投集团公司起诉称：双方于2010年6月12日签订了《非住宅房屋拆迁补偿安置协议》，由被告恒友物业公司拆除原告重庆商投集团位于北碚区歇马镇歇马街三巷建筑面积2710㎡的房屋及屋内设施，并以产权调换方式安置原告重庆商投集团。按约定，安置还房为北碚区歇马解放台经济适用房项目B1、B3栋部分一层、二层及负一层非住宅，总建筑面积4500㎡。双方明确负一层非住宅的现规划用途为车库，双方共同将房屋用途在交房前变更为商业用房，若未能变更负一层非住宅房屋为商业用途，则由被告用B5、B4栋的二层商业用房安置原告。协议签订后，被告拆除了原告的房屋。原告接收了B1、B3栋部分一层、二层房屋，但因规划部门不同意将车库变更为商业用途，被告本应用B5、B4栋二层商业用房安置原告，而被告根本就没有B5、B4栋二层商业用房，故尚欠1500㎡商业用房未安置原告。原告商投集团公司起诉请求：1、被告赔偿原告未安置B5、B4栋二层商业用房（1500㎡）的经济损失720万元（以评估报告为准）；2、被告支付2012年6月15日至赔偿第一项损失之日止的过渡费，暂计至起诉之日为38万元；3、被告支付逾期支付过渡费的资金占用利息，自2012年6月15日按同期银行贷款利率计算至付清之日止。4、支付未按约还房的违约金108万元。5、被告承担诉讼费。
被告恒友物业公司答辩认为：1、原告未得到B5、B4栋二层商业用房，非被告过错或违约造成。车库的商业用途规划变更应由双方共同办理，在没有变更的情况下，被告本应还B5、B4栋二层给原告，但政府没有批准B5、B4栋二层为商业性质。在还房前，被告也向原告发函要求其确认还房位置，但原告一直未予答复。到规划局答复不同意将车库的用途变更为商业时，被告已无法变更B5、B4栋二层房屋的性质。由于B5、B4栋二层属经济适用房，现不能确定其价格，故原告要求赔偿720万元损失及违约金没有事实及法律依据。2、被告愿在车库坐标范围内补偿原告。（鉴定后的意见见本院审理查明部分。）3、过渡费及资金占用损失，被告愿在扣除其他垫付费用后予以支付。4、该公司已安置部分房屋，过渡费应按未还房比例计算，而不应以10万元/年标准计算。
诉讼中，恒友物业公司提出反诉称：双方签订的《非住宅房屋拆迁补偿安置协议》约定协议签定生效后30日内，商投集团公司须无条件搬出被拆迁房屋，并将房屋和土地腾空交由恒友物业公司拆除，在搬迁租赁房过程中，恒友物业公司应全力以赴配合商投集团公司共同做好租赁户的撤场工作，涉及商投集团公司租赁户的搬迁补偿，由商投集团公司负责解决并承担费用。协议生效后至2010年10月7日，商投集团公司拆迁房屋范围内仍有使用人拒绝拆迁，索要高价无理补偿，商投集团公司也未积极协调处理，导致本应于2010年7月11日搬迁腾房交地的北碚区歇马镇歇马街三巷16号房屋延迟三个月于2010年10月后，由恒友物业公司代商投集团公司垫付房屋使用人的补偿后才交地。恒友物业公司共计为商投集团公司代垫7户房屋使用人补偿款，补偿金额共计12.3万元，代垫2套住宅的拆迁安置补偿金37.1996万元。商投集团公司逾期交地构成违约，给恒友物业公司造成损失，恒友物业公司反诉请求：1、商投集团支付恒友物业公司垫付的租赁户搬迁补偿款12.3万元，2套住宅的拆迁安置补偿金37.1996万元；2、商投集团赔偿逾期拆迁给恒友物业公司造成的经济损失145.6892万元，其中资金占用损失78.72万元、项目部人员工资损失15.3480万元、拆迁安置过渡补偿损失51.6212万元。
商投集团公司本诉部分的补充意见为：双方拆迁补偿安置协议对还房内容进行了约定，恒友物业公司不能按约还房违反合同约定，应按严格责任原则承担违约责任。针对反诉答辩认为：1、恒友物业公司要求商投集团公司支付垫付款及赔偿工期延误损失没有事实及法律依据。2、恒友物业公司的反诉超过诉讼时效。商投集团公司认为恒友物业公司所称2010年10月后垫付了房屋使用人的补偿款才交地的事实即使存在，恒友公司也应在2012年10月前起诉，恒友物业公司反诉时间为2015年5月8日，超过诉讼时效。恒友物业公司要求赔偿逾期交房的违约损失，应从合同约定的腾房时间2010年7月12日计算两年，即使商投集团公司逾期交房三个月，诉讼时效也应从2010年10月12日起算至2012年10月12日届满，故损失部分反诉也超过诉讼时效。商投集团公司请求驳回恒友物业公司的反诉请求。
恒友物业公司反诉补充意见认为：1、根据协议第六条约定，涉及商投集团公司租赁户的搬迁补偿，由商投集团公司负责解决承担费用。在实际搬迁中，存在恒友物业公司代商投集团公司向租赁户支付相关搬迁补偿的情形，对于这部分应由商投集团公司承担的费用，双方在合同中没有明确约定支付方式或时间，恒友物业公司可以随时要求商投集团公司履行。2、商投集团公司逾期三个月未完成搬迁给恒友物业公司造成的损失的诉讼时效应从2013年3月项目竣工时起算，期间，2014年5月商投集团公司委托律师向恒友物业公司发函要求交房，2014年6月恒友物业公司则在回函中反映了主张，诉讼时效中断，本案反诉时未超过诉讼时效。
本院对经双方当事人确认的本案争议焦点归纳如下：1、合同约定内容是否发生变更。2、恒友物业公司是否有过错，是否承担违约责任。3、过渡费支付条件是否成就及应按何标准支付。4、违约金是否过高。5、恒友物业公司的反诉请求是否超过诉讼时效。5、商投集团公司是否有违约的事实。6、恒友物业公司主张的垫付费用及损失是否成立。
经审理查明：2010年6月12日，（拆迁人、甲方）恒友物业公司与（被拆迁人、乙方）渝惠食品集团有限公司（因工商登记名称发生变更，以下通称商投集团公司）签订《非住宅房屋拆迁补偿安置协议》，由甲方拆除乙方位于北碚区歇马镇歇马街三巷16号房屋，建筑面积2710㎡。合同第二条拆迁安置：1、乙方自愿选择产权调换安置方式，过渡期限为《房屋拆迁公告》规定的36个月，甲方交房日期为2013年4月3日。2、乙方自愿选择北碚区歇马解放台经济适用房项目B1栋、B3栋部分一层、二层及负一层非住宅，总建筑面积4500㎡。3、乙方选择的一层、二层非住宅用途为商业用房，纵向立体同轴线还房，建筑面积共3000㎡。4、乙方选择的负一层非住宅现规划设计用途为车库，拟用于经营超市，建筑面积1500㎡。甲、乙双方共同将房屋用途在交房前变更为商业用房。5、若经甲、乙双方共同努力未能在交房前变更负一层拟还房屋为商业用途，则由甲方用B5、B4栋的二层商业用房（建筑面积1500㎡）还建安置乙方。以上还房位置由甲、乙双方在正式施工图上标明轴线盖章确认，施工图上的还房位置必须与本协议附图上还房位置一致，若要改变必须经乙方书面同意，否则甲方按本协议第八条第4款承担违约责任。6、乙方被拆迁房屋内有住宅2套，建筑面积共计113㎡，由甲方负责按乙方提供的租房证明与住户签订拆迁安置协议，安置协议复印件送乙方备案。合同第三条对安置还房标准进行了约定（略）。合同第四条拆迁补偿、补助、奖励及相关费用：1、经双方协商一致，甲方安置乙方的所有房屋（总建筑面积4500㎡），乙方不补结构差价；且甲方安置房超出乙方原房屋建筑面积1790㎡的部分，乙方不缴纳该部分房价款，且甲方同意不另收乙方本协议约定以外的任何费用。2、待房屋竣工后，以北碚区房产测量所核定的建筑面积为准办理房地产权属证。双方对还建房办证面积、误差结算进行了约定。3、过渡期间，甲方支付乙方过渡费人民币10万元/年（包干），至交房时截止（不足一年按月计算）。甲方不再向乙方支付本协议约定外的其他任何补偿及奖励费用，已全部用于冲抵超面积房款。合同第五条付款方式和时间：本协议签订生效后三日内，甲方支付乙方第一年过渡费人民币10万元，同时乙方将本协议所拆除房屋的所有权证及土地使用权证全部交于甲方，第二、三年每年开始的三日内，甲方即支付乙方当年过渡费10万元。合同第六条被拆迁房屋交房时间：本协议签定生效后30日内，乙方须无条件搬出被拆迁房屋（歇马街三巷16号），并将房屋和土地腾空交给由甲方拆除。在搬迁租赁户过程中，甲方应全力以赴配合乙方共同做好租赁户的撤场工作，涉及乙方租赁租赁户的搬迁补偿，由乙方负责解决并承担费用。合同第七条产权登记：还建房交付乙方后，乙方按相关规定提交齐产权登记资料并完清相关手续后，甲方在6个月将安置房地产权证办理到乙方名下。合同第八条违约责任：1、甲方逾期还房的，自逾期之日起每日向乙方支付违约金1000元。2、甲方逾期支付过渡费的，自逾期之日起每日向乙方支付违约金1000元。3、甲方安置乙方的房屋不符合本协议第二条、第三条关于安置房位置、标准、性质任意一项约定，甲方按安置房（建筑面积4500㎡）还房时市场价的15%向乙方支付违约金，并赔偿乙方因此造成的损失。
2010年11月1日、2010年12月9日，重庆市规划局向恒友物业公司核发的涉案房屋建设工程规划许可证中，B4、B5栋二层无1500㎡的商业用房，仅保留车库。2012年6月1日，重庆市规划局北碚区分局作出渝规碚函[2012]40号《关于不同意变更歇马广场拆迁还房规划设计用途的函》，不同意变更歇马广场拆迁还房规划设计用途。
2011年6月22日、28日，恒友物业公司获得解放台片区经济适用房A、B区建设工程施工许可证，批准的开工时间为2011年7月1日。解放台片区经济适用房工程于2012年11月29日竣工验收，2013年进行竣工验收备案登记。
一、恒友物业公司应拆迁安置给商投集团公司4500㎡房屋，2014年11月17日已实际还房3018.02㎡，尚余1500㎡非住宅未安置。双方确认恒友物业公司拟还给商投集团公司的B1、B3栋负一层车库，规划部门不同意改变规划用途，恒友物业公司修建的B5、B4栋二层现为住宅而非商业用房。
双方同意对1500㎡非住宅还房进行价值评估。经原告商投集团申请，本院委托重庆勤业五联资产评估房地产土地估价有限公司对B5、B4栋二层1500㎡房屋市场价值进行司法鉴定。2015年11月30日，鉴定机构作出渝勤业五联鉴字（2015）第040号《司法鉴定报告》，该报告对北碚区歇马解放台经济适用房项目B5、B4栋二层（现北碚区歇马街9号附8号）建筑面积1500㎡房屋，以2015年9月28日为价值时点，假设为商业用途的条件下进行评估，估价结论为：房地产单价3200元/㎡,房地产总价480万元。双方对鉴定报告的结论无异议，恒友物业公司认为不能还房的实际损失不能等同于房屋的商业价值，双方没有按评估价值补偿的约定，本案只能参考评估价并请求总价下浮20%。商投集团公司则认为按照双方合同的约定，原告应取得争议房屋，房屋作为资产不一定需要变现，原告假设按照合同取得该房屋所有权，就拥有根据评估报告所评估出来对应价值的资产，因为被告违反合同约定未能交付房屋，导致该方资产减少，其减少价值就是评估价值。房屋变现额可能会与评估价值存在差异，但并非就是可以认定商投集团公司实际损失应当酌情下浮的合理理由。
二、2010年6月17日、2011年8月2日，恒友物业公司向商投集团公司各支付过渡费10万元，此后未支付过渡费。
三、恒友物业公司提出协议生效后，部分拆迁户逾期三个月搬迁，恒友物业公司共计为商投集团公司代垫7户房屋使用人补偿款12.3万元，代垫2套住宅的拆迁安置补偿金37.1996万元，逾期搬迁行为还给恒友物业公司造成的经济损失145.6892万元，其中资金占用损失78.72万元、项目部人员工资损失15.3480万元、拆迁安置过渡补偿损失51.6212万元。
1、逾期搬迁问题，恒友物业公司称该公司于2010年7月15日、8月5日、9月25日向商投集团公司发函要求尽快搬迁及承担相关被拆迁人的费用，原渝惠公司经办人张元生于2010年10月出具情况说明认可逾期搬迁的事实，从函件及情况说明可以确认商投集团公司逾期交房至2010年10月。商投集团公司认可逾期搬迁，但认为不能确定逾期期限，对恒友物业公司举示的函件未予否认，但认为张元生的情况说明亦正说明搬迁费用应由恒友物业公司承担。
2、恒友物业公司举示了搬迁补助费明细表、搬迁迁费收条、情况说明、对重庆顺鼎和仪器仪表公司的搬迁补助、安置情况说明，拟证明恒友物业公司在张建军等7户逾期搬迁期间向其支付补偿款共计123000元。商投集团公司认为恒友物业公司只有7户租赁户的收条没有付款凭证，且该公司已另行与租赁户达成拆迁安置协议，不需恒友物业公司代付费用，故不认可该垫付费用。
3、恒友物业公司举示了该公司与宋元琴、黄开元签订的《拆迁补偿安置协议》、物价局渝价[2011]273号文件等证据，拟证明协议生效后至2010年10月7日，该公司安置2套搬迁住宅的租赁户另外2套安置房屋，按经济适用房价格3292元/㎡折算共37.1996万元。其中，2010年6月25日签订《拆迁补偿安置协议》约定，恒友物业公司对宋元琴、黄开元以房屋产权调换方式进行安置，原房屋面积相等部分不支付费用，超出面积部分由宋元琴、黄开元按约定支付费用，并约定待房屋竣工后进行结算。商投集团公司认为2套住宅按协议本应由恒友物业公司负责安置，不应由商投集团公司承担费用。
4、恒友物业公司提出的逾期搬迁损失包括：1、2010年7月至9月期间，项目部人员工资15.3480万元。2、36个月过渡费共计619.4544万元，其中逾期3个月安置过渡费损失为51.6212万元。3、2009年1月至2010年7月，该公司投入资金5248万元的3个月利息损失78.72万元。商投集团公司认为：1、批准的安置房开工时间为2011年7月1日，即使商投集团公司的逾期搬迁的事实，也未影响开工。2、恒友物业公司项目部人员工资的真实性无法确认，而恒友物业公司投入的资金已转为项目资金并未产生资金占用损失。
四、2014年5月，商投集团公司委托律师向恒友物业公司发函要求恒友物业公司依照合同约定履行还房义务。2014年6月恒友物业公司向商投集团公司回函，对还房问题进行了回复并对逾期搬迁损失、垫付拆迁费用及还房面积结算等问题提出主张。两份函件由恒友物业公司在诉讼庭审中举示，商投集团公司对真实性予以认可。
另查明：2011年1月25日，渝惠食品集团有限公司工商登记名称变更为重庆商业投资集团有限公司。
以上事实，有《非住宅房屋拆迁补偿安置协议》、重庆市规划局北碚区分局渝规碚函[2012]40号《关于不同意变更歇马广场拆迁还房规划设计用途的函》、过渡费收据、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、备案登记表、律师函及回函、商业门面流程卡、催告函件、垫付拆迁费用凭证（明细表、收条、情况说明）、渝价[2011]273号文件、拆迁补偿安置协议书（宋元琴、黄开元）等证据证明，经双方质证，本院予以确认。
本院认为：商投集团公司与恒友物业公司签订的《非住宅房屋拆迁补偿安置协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行。
一、本诉相关问题的认定。
1、根据协议约定，恒友物业公司以产权调换方式安置商投集团公司总建筑面积4500㎡非住宅商业用房，除商投集团公司已接收3000㎡房屋外，恒友物业公司还应安置1500㎡非住宅商业用房屋给商投集团公司。商投集团公司选择的1500㎡负一层非住宅规划设计用途为车库，双方共同将房屋用途在交房前变更为商业用房。若经双方共同努力未能在交房前变更负一层拟还房屋为商业用途，则由恒友物业公司用B5、B4栋的二层建筑面积1500㎡商业用房还建安置商投集团公司。因双方均认可负一层车库的规划用途没有变更为商业用途，那么恒友物业公司即应用B5、B4栋二层商业用房安置商投集团公司，而在实际建房过程中，恒友物业公司修建的B5、B4栋虽有第二层房屋，但并非商业用途，该公司不能按照约定的性质还房。商投集团公司在不愿接收现有房屋的情况下请求按评估价值赔偿的主张合理，本院予以支持。经鉴定在假设B5、B4栋二层1500㎡房屋为商业用途的条件下总价值480万元，商投集团公司请求按鉴定价值赔偿的请求正当，本院予以支持。恒友物业公司请求下浮20%予以赔偿的请求没有事实依据，本院不予支持。
2、根据双方约定，恒友物业公司安置商投集团公司的房屋不符合本协议第二条、第三条关于安置房位置、标准、性质任意一项约定，恒友物业公司按安置房（建筑面积4500㎡）还房时市场价的15%向商投集团公司支付违约金，并赔偿商投集团公司因此造成的损失。恒友物业公司没有按约定性质安置商投集团公司1500㎡商业用房，虽然前期系因双方原因未将车库的用途变更为商业用途，后期又由于规划不能调整等原因致B5、B4栋二层并非商业用房，但均不能免除恒友物业公司根据合同应向商投集团公司承担的违约责任。商投集团公司请求按1500㎡房屋价值的15%计算违约金不超出合同约定的违约金计算范围，故恒友物业公司应向商投集团公司支付违约金72万元（鉴定价值480万元×15%）。
3、根据双方约定，在过渡期间，恒友物业公司应向商投集团公司支付过渡费10万元/年，至交房时截止，不足一年按月计算。恒友物业公司除2010年6月、2011年8月各交一年过渡费外，欠付2012年6月15日后的过渡费，其后未还房期间的过渡费应按约继续履行。因本案已按评估价值计算剩余房屋损失，故过渡费应计算至恒友物业公司按本判决履行480万元赔偿款期限届满之日止。因双方过渡费系针对4500㎡还房进行的约定，恒友物业公司已安置部分房屋，故过渡费应分阶段按比例计算。恒友物业公司应按4500㎡支付2012年6月16日至2014年11月17日期间二年五个月的过渡费24.17万元；恒友物业公司于2014年11月17日还房3000㎡后，只应承担1500㎡未还房部分的过渡费，标准按未还房面积与拆迁总面积的比例折算，2014年11月18日至480万元赔偿款履行期限届满之日止按10×1/3万元/年计算，不足一年按按月计算。此外，恒友物业公司还应分段按人民银行同期同类贷款利率标准赔偿逾期支付过渡费的利息损失。
二、反诉相关问题的认定。
1、逾期搬迁的事实。
诉讼中，双方均认可商投集团公司的租赁户有逾期拆迁事实存在，只是恒友物业公司主张逾期期限为3个月，而商投集团公司认为无法确定逾期的期限。对此问题，本院认为恒友物业公司举示的2010年7月15日、8月5日、9月25日向商投集团公司所发函件及原渝惠公司经办人张元生于2010年10月出具情况说明，商投集团公司没有否认真实性，也认可逾期搬迁事实的存在，而原渝惠公司经办人张元生回函时逾期搬迁的事实处于持续状态，故以该回函时间作为逾期搬迁截止时间具有合理性，本院予以确认。
2、诉讼时效问题。
向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。根据双方合同约定，房屋竣工后需根据北碚区房产测量所核定的建筑面积，双方对误差面积进行结算，合同还约定还建房交付后，商投集团公司按相关规定提交齐产权登记资料并完清相关手续后，恒友物业公司在6个月将安置房地产权证办理到商投集团公司名下，虽然恒友物业公司主张的是2010年6月至10月期间的垫付费用和逾期搬迁损失，但相关费用根据合同约定最后还需在还建房交付后由双方进行结算。现恒友物业公司未能完全交付房屋，双方尚未进行结算（其间，恒友物业公司还于2014年6月10日向商投集团公司回函对还房问题、逾期搬迁损失、垫付拆迁费用及还房面积结算等问题提出了主张），恒友物业公司于2015年5月提出反诉，未超过诉讼时效。
3、垫付费用的负担问题。
①恒友物业公司举示的向张建军等7户租赁户支付补偿款12.3万元的搬迁补助费明细表、搬迁迁费收条、情况说明等证据，虽然商投集团公司以无支付凭证而不认可其真实性，但结合同商投集团公司对其被拆迁范围内有租赁户逾期搬迁的事实的认可以及对2010年10月原渝惠公司经办人张元生的情况说明的真实性的认可，再者商投集团公司所称该公司已另行与租赁户达成拆迁安置协议，不需恒友物业公司代付费用的意见，没有相关证据证明，本院对恒友物业公司12.3万元付款的真实性应予认定。
根据双方协议约定，商投集团公司须在协议签定生效后30日内无条件搬出被拆迁房屋（歇马街三巷16号），并将房屋和土地腾空交给由恒友物业公司拆除，涉及商投集团公司租赁户的搬迁补偿，由商投集团公司负责解决并承担费用。实际拆迁中，因商投集团公司怠于履行安置义务，致租赁户未能及时搬迁，恒友物业公司为保证拆迁进度向张建军等7户支付的补偿款12.3万元，应由商投集团公司承担。
②恒友物业公司就113㎡房屋的拆迁安置与宋元琴、黄开元签订了《拆迁补偿安置协议》，商投集团公司只对是否应由商投集团公司承担费用提出抗辩，故本院对安置的真实性予以确认。根据《非住宅房屋拆迁补偿安置协议》第二条第5项约定，商投集团公司被拆迁房屋内有住宅2套，建筑面积共计113㎡，由恒友物业公司负责按商投集团公司提供的租房证明与住户签订拆迁安置协议，安置协议复印件送商投集团公司备案。该条约定中，双方约定113㎡的2套住宅由恒友物业公司与住户签订拆迁安置协议，系针对拆迁安置方式的约定，而非费用承担的约定。双方协议第六条则属对涉及商投集团公司租赁户搬迁补偿费用承担的特别约定。根据该条约定，在搬迁租赁户过程中，恒友物业公司应全力以赴配合商投集团公司共同做好租赁户的撤场工作，涉及商投集团公司租赁户的搬迁补偿，由商投集团公司负责解决并承担费用。113㎡属于2710㎡被拆迁范围的一部分，而住户又是商投集团公司租赁户，根据约定涉及商投集团公司租赁户的搬迁补偿费用应由现在的商投集团公司承担。恒友物业公司安置113㎡房屋时，系按产权调换方式安置，没有收取被安置租赁户房款，其请求按物价局[2011]273号文件确定的经济适用房销售价格折价37.1996万元计算的理由成立，本院予以主张。
4、逾期搬迁损失问题。恒友物业公司主张的2010年7月至9月期间的项目部人员工资、安置过渡费损失、投入资金利息损失等，本就属于拆迁安置过程本应产生的费用，虽然商投集团公司有逾期搬迁的行为，但并不因此造成以上项目损失，且费用的真实性不能确定，本院对恒友物业公司提出损失赔偿主张不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十二条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告重庆恒友物业有限责任公司在本判决生效后十五日内赔偿原告重庆商业投资集团有限公司未安置1500㎡商业用房的损失480万元。
二、被告重庆恒友物业有限责任公司在本判决生效后十五日内向原告重庆商业投资集团有限公司支付：1、2012年6月16日至2014年11月17日期间过渡费24.17万元，并以该数额为基数以人民银行同期同类贷款利率计算利息；2、2014年11月18日至本判决第一项履行期限届满之日止的过渡费（按10×1/3万元/年计算，不足一年按月计算），并以该数额为基数以人民银行同期同类贷款利率计算利息。
三、被告重庆恒友物业有限责任公司在本判决生效后十五日内向原告重庆商业投资集团有限公司支付未按约还房违约金72万元。
四、反诉被告重庆商业投资集团有限公司在本判决生效后十五日内向反诉原告重庆恒友物业有限责任公司支付垫付的租赁户搬迁补偿款12.3万元。
五、反诉被告重庆商业投资集团有限公司在本判决生效后十五日内向反诉原告重庆恒友物业有限责任公司支付垫付的2套住宅的拆迁安置补偿金37.1996万元。
六、驳回重庆商业投资集团有限公司的其他诉讼请求。
七、驳回重庆恒友物业有限责任公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费72420元，由重庆恒友物业有限责任公司负担34762元，重庆商业投资集团有限公司负担37659元，反诉案件受理费19953.17元，由重庆商业投资集团有限公司负担5060元，重庆恒友物业有限责任公司负担14893.17元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。
审 判 长 宋 勇
审 判 员 杜 伟
人民陪审员 王传丽
二〇一六年四月十一日
书 记 员 陈嬿西