吉林省四平市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）吉03行终34号
上诉人（原审被告）：公主岭市住房和城乡建设局。
法定代表人：冯树林，局长。
委托诉讼代理人：阴玉山，公主岭市住房和城乡建设局综合科科长。
上诉人（原审第三人）：吉林省今宇房地产开发有限公司。
法定代表人：曹正光，总经理。
委托诉讼代理人：刘亮，吉林佳晖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李有，男，成年人，汉族，公主岭市人，现住公主岭市。
委托诉讼代理人：佟铁军，黑龙江省公盛律师事务所律师。
原审原告李有诉原审被告公主岭市住房和城乡建设局房屋行政登记一案，已由吉林省公主岭市人民法院于2016年12月19日作出（2016）吉0381行初55号行政判决。第三人吉林省今宇房地产开发有限公司、被告公主岭市住房和城乡建设局不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人公主岭市住房和城乡建设局在收到本院向其下发的《行政机关负责人通知》后行政负责人仍未出庭，其委托诉讼代理人阴玉山，上诉人吉林省今宇房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘亮、被上诉人李有及其委托诉讼代理人佟铁军庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：原告与第三人签订购楼协议，购买第三人开发的今宇水畔小区第5栋第23号、24号商铺，第三人已收受房屋价款。第三人至今未将今宇水畔小区第5栋第23号、24号商铺交付原告，也未依照协议约定为原告办理房屋产权证。2009年12月23日被告就争议房产办理了房屋产权初始登记，房屋所有权人为第三人，并向第三人颁发了房权证公（股）字第000592**号、000593**号房屋所有权证。另查，今宇水畔小区建筑工程施工许可证载明：合同开工日为2009年7月8日，但公主岭市建筑工程质量监督检验站于2009年12月18日出具的情况说明中载明：今宇水畔小区于2009年5月6日竣工。
原审法院认为：依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”。原告与第三人签订购楼协议，购买第三人开发的今宇水畔小区第5栋第23号、24号商铺，即争议房产，第三人已收受房屋价款。且四平市中级人民法院（2016）吉03民终935号民事判决，已认定原告与第三人签订的商品房认购协议书有效，并判令第三人向原告交付上述争议房产。现争议房产登记在第三人名下，因此原告与被告的发证行为有法律上的利害关系，原告主体适格。依据《房屋登记办法》第三十条的规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料”。今宇水畔小区工程建筑工程施工许可证载明：合同开工日为2009年7月8日，但第三人办理初始登记时提交的公主岭市建筑工程质量监督检验站于2009年12月18日出具的情况说明中载明：今宇水畔小区于2009年5月6日竣工。竣工时间先于开工时间，该份证明明显与客观事实相违背，且原告提供的公主岭市建筑工程质量监督检验站于2014年8月15日出具的情况说明证明质监站未对今宇水畔小区工程5栋楼进行验收。应认定第三人就争议房产申请初始登记时未提交房屋已竣工的证明，其作出的房权证公（股）字第000592**号、000593**号房屋所有权证的行为存在重大明显违法。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条之规定，判决：确认被告公主岭市住房和城乡建设局为第三人吉林省今宇房地产开发有限公司颁发的公主岭市房权证公（股）字第000592**号、000593**号房屋所有权证无效。
上诉人公主岭市住房和城乡建设局上诉称：一、上诉人在对第三人房屋登记过程中，虽没能审核出质检证明的真实性，但这不能说明登记机构行为违法。因为第三人提出房屋登记申请的其他必要材料均真实有效。依据《行政诉讼法》第七十五条判决此案有些牵强。二、上诉人为第三人作出的房屋登记是房屋初始登记，房屋的权利并没有转移。整个登记行为存在与否不影响被上诉人主张自己的权利。因为房产竣工后，房屋必须进行初始登记，谁开发建设的就首先登记在谁名下，然后才开始进行转移登记。李有为维护其权利应申请房屋转移登记，诉房屋初始登记行为实属不当。况且第三人已通过抵押登记方式在吉林省九台商业银行抵押贷款。如果通过行政审判上诉人的登记行为无效。吉林省九台商业银行对其债权债务清偿时，势必要求房屋登记机构赔偿。这无形中就把房屋登记机构推向绝路。让上诉人去承担被上诉人和第三人之间的债权债务实属不当。这对于维护政府职能部门的形象和保持社会稳定都是不利因素。
上诉人吉林省今宇房地产开发有限公司在提交的上诉状中上诉称：一、2009年9月9日，上诉人与被上诉人签订的《商品房认购协议书》并非国家制式《商品房买卖协议书》，其效力较低，双方买卖意思表示处于意向状态，是意向性协议。二、《商品房认购协议书》第九条、第十条的规定，李有至今未交购楼款，按照约定李有没有对涉案房屋主张权利的事实依据和法律依据。第三、因李有未按双方签订的《商品房认购协议书》约定支付购楼款违约，导致协议无效。就凭这一点足以驳回李有各项诉求。第四、因李有未交购楼款导致其无权主张涉案房屋，涉案房屋应由我公司处置，如何处置与李有无关，上诉人公主岭市住房和城乡建设办理房屋产权登记的行为亦与李有无关。综上，一审认定事实不清、适用法律不当。请求二审法院依法撤销原审判决，同时驳回上诉人全部诉讼请求。
上诉人吉林省今宇房地产开发有限公司在二审庭审时口头提出的上诉意见称：原审判决中第一项认定房屋初始登记无效是违背客观事实的。本案争议的房屋实际竣工时间是在施工许可证下发前，这种先施工后补证的情况在我国比比皆是，目前还没有听说过因为施工许可证在房屋建成后或建中补发而导致房屋产权登记无效的情况。本案中所提房屋质监站2009年12月8日出具的情况说明并不是虚假说明，该工程在2009年5月6日竣工是事实，该工程的施工许可证在2009年8月3日办下来的，此时工程已经竣工，上诉人在申请办理产权证时，已经证照齐全，符合工程已经竣工的客观事实，上诉人公主岭市住建局为我公司办理初始产权登记时符合法律规定的。最高人民法院关于审理商品房买卖司法解释第2条中，规定没有预售许可的房屋应该认定合同无效，但在起诉前取得预售许可的认定为有效。房屋预售许可证取得的前提条件是证照齐全，办理完竣工验收，既然商品房买卖中认可后办手续的行为有效，那么本案中在办理产权证前施工许可已经在竣工后补办，该产权初始登记应认定为有效。贵院如果认定本案中的房屋初始登记无效，会成为我国第一个此类判例。导致所有在五证不全情况下所签订的商品房买卖均属无效，如作出此类判例，代理人认为有必要申请最高院作出司法解释。
上诉人吉林省今宇房地产开发有限公司在二审提出的书面上诉意见称：2009年9月9日李有和我公司签订《商品房认购协议书》两份；分别购买我公司开发的今宇水畔5栋底商门市23和24室。被上诉人签订《商品房认购协议书》后一分钱都没交。就上述事实上诉人提以下上诉主张：第一、2009年9月9日签订的《商品房认购协议书》并非国家制式《商品房买卖协议书》，其效力较低，双方买卖意思表示处于意向状态，是意向性协议。第二、《商品房认购协议》第九条、第十条的约定，乙方至今未交购房款，按约定乙方没有对我公司销售的涉诉房屋主张权利的事实依据和法律依据。第三、因乙方未按双方签订的《商品房认购协议书》约定支付购楼款违约，导致《商品房认购协议书》无效。第四、由于被上诉人未交购楼款，也就无权对涉诉房屋主张权利，涉诉房屋就应由我公司处置，如何处置与被上诉人无关，被上诉人即不是行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民，或者说《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条的规定不能适用本案的审理和判决。综上所述：一审法院认定事实不清、适用法律不当。
被上诉人李有辩称：一、关于对上诉人住建局上诉的答辩意见。1、一审判决依据《行政诉讼法》第七十五条并不牵强，而是依法有据。今宇公司向上诉人住建局申请房屋所有权登记时提交的房屋已竣工证明是2009年12月18日由公主岭市建筑工程质量监督检验站出具的证明，而该证明与客观事实相违背，因此，今宇公司不具备规定登记房屋所有权的必要条件。2、被上诉人作为实际出资购买开发单位的房屋并非二手房，无需办理房屋转移登记，而应当办理初始登记获取房屋所有权。开发商和建设单位是连个不同的主体，建设单位是工程项目建设的发起者、组织者和管理者，而开发商则是房地产开发经营的生产经营者。本案涉诉房屋已经通过抵顶工程款的方式转移给被上诉人李有。二、关于对上诉人今宇公司上诉的答辩意见。被上诉人取得涉诉房屋的所有权的事实今宇公司不但知情、同意，而且直接参与促使完成了债务转让事实的成立，被上诉人取得该两处房屋的事实和方式，完全符合法律规定。上诉人的上诉理由不能从成立，应依法驳回上诉请求。
二审诉讼中双方当事人未提交新的证据、依据，对原审认定的事实与证据，本院予以确认。
本院二审另查明：被上诉人李有曾提起其与吉林省今宇房地产开发有限公司买卖合同纠纷民事诉讼，2016年11月3日，四平市中级人民法院作出（2016）吉03民终935号民事判决。判决：一、维持吉林省公主岭市人民法院（2015）公民一重字第2号民事判决第一、二项，即“一、原告李有与被告吉林省今宇房地产开发有限公司签订的商品房认购协议书有效；二、被告吉林省今宇房地产开发有限公司应在本判决生效后立即向原告李有交付位于公主岭市迎宾路的今宇水畔小区5栋23号、24号两个商铺”；三、撤销吉林省公主岭市人民法院（2015）公民一重字第2号民事判决第三项，即“三、被告吉林省今宇房地产开发有限公司与第三人吉林九台农村商业银行股份有限公司高新支行签订抵押合同中用公主岭市房权证公（股）字第000592**号和公主岭市房权证公（股）字第000593**号房屋抵押的部分为无效抵押”；三、驳回原审原告李有的其他诉讼请求。
本院认为：上诉人吉林省今宇房地产开发有限公司与被上诉人签订《商品房认购协议书》的时间是2009年9月9日。且四平市中级人民法院（2016）吉03民终935号民事判决，已认定原告与第三人签订的商品房认购协议书有效，并判令第三人向原告交付上述争议房产。故上诉人吉林省今宇房地产开发有限公司与公主岭市住房和城乡建设局认为被上诉人不具有本案原告诉讼主体资格的上诉理由不能成立。上诉人公主岭市住房和城乡建设局虽称为上诉人吉林省今宇房地产开发有限公司办理涉诉房屋所有权登记应属初始登记，但按照《房屋登记办法》第十九条第（一）项“办理下列房屋登记，登记机构应当实地查看;（一）房屋所有权初始登记……”、第三十条第（五）项“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（五）房屋已竣工的证明……”的规定，上诉人公主岭市住房和城乡建设局在诉讼中提交的证据不能证明，其为上诉人吉林省今宇房地产开发有限公司办理的被诉房屋所有权登记具有以上法定条件。且《房屋登记办法》第三十条第（五）项即“房屋已竣工证明”可以证明房屋符合交付使用的条件，应属于办理房屋所有权登记的必备核心要件之一。本案中上诉人公主岭市住房和城乡建设局提交的证据中虽有公主岭市建筑工程质量监督检验站于2009年12月18日出具的情况说明，但因该份证据另有该部门后出具的说明与之冲突，且无进行实地查看等其他关联证据予以佐证，故不能证明上诉人公主岭市住房和城乡建设局为上诉人吉林省今宇房地产开发有限公司办理的涉诉房屋所有权登记时房屋已经竣工，其办理房屋产权登记的行为应视为重大明显违法行为。综上，原审人民法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条的判决确认上诉人公主岭市住房和城乡建设局作出的房权（股）字第00059292号、00059314号房屋所有权证无效，并无不当。上诉人的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉维持原判。
二审案件受理费100元二上诉人各负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 于 涛
审判员 王玉川
审判员 李本直
二〇一七年六月二日
书记员 陈 坤