浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍越民初字第4162号
原告（反诉被告）李晓红。
委托代理人（特别授权代理）孙丽琴，浙江鉴湖律师事务所律师。
被告（反诉原告）周秀梅。
委托代理人（特别授权代理）冯云飞、赵珏臻，北京汉鼎联合（绍兴）律师事务所律师。
原告李晓红与被告周秀梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月21日立案受理。依法由审判员赵钦适用简易程序独任审判，后转为合议庭适用普通程序审理。诉讼中，被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2014年12月23日、2015年6月10日、11月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙丽琴、被告委托代理人冯云飞、赵珏臻到庭参加诉讼。本案庭外和解7个月，现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2013年12月19日签订1份越都商城营业房转让（转租）协议，内容为被告将自己承租的越都商城馥馨阁三楼F3-17号营业房转租给原告，转让价格为14万元，双方约定原告先付5万元定金，在协议签订后7天内付8万元，余款1万元在原告找到第三方过户后支付，同时双方对违约条款等作了明确约定。协议签订后，因市场不景气，原告一直没有找到第三方，被告多次要求原告支付余款1万元，并于2014年10月9日起诉至法院（后撤诉）。经原告向越都商城有限公司调查，才知道被告转租上述营业房没有经过房屋产权人委托管理的绍兴市越都商城有限公司同意，原告认为该营业房转租协议无效。为此请求法院判令：一、原、被告签订的越都商城营业房转租合同无效；二、要求被告向原告归还转让款13万元，并支付从2014年1月11日开始按同期银行贷款基准利率计算的利息；三、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求：解除原、被告签订的越都商城营业房转租合同。
被告辩称：首先，双方之间的合同可以履行，没有解除的理由。被告没有否认办理营业房转让需要经过越都商城的事实，事实上被告一直在催促原告前去市场管理部门配合办理营业房的过户。“未满三个月不能过户”的规定，原告是知晓且认可的，该事实涉案营业房转让的中介人员已经予以确认。更何况在营业房转让已满足满三个月可以过户的情况下，经由被告多次通知仍未办理过户手续，足可见原告违反协议约定在先。再者，涉案房屋不能过户的原因是没有开门营业，但证人已确认，被告在协议签订后即将涉案房屋的钥匙、电卡等相关物品交付给原告，那么涉案营业房没有营业以至于不能过户的责任并不在被告，而应由原告承担。第三、原、被告之间的协议，其效力约束的是原、被告双方，协议内容并没有违反我国法律的禁止性规定，协议应当认定有效。协议的效力，也非商城方可以否定。同时绍兴市越都市场信息服务公司同时确认该涉案房屋已经可以转让，协议可以继续履行，而此前不能过户的原因也是原告造成。综上，请求法院驳回原告诉请。
同时反诉称：反诉原、被告于2013年12月19日签订了《越都商城营业房转让协议书》，将反诉原告承租的位于绍兴市越城区馥馨阁交易区三楼F3-17号1间营业房转让给反诉被告，合同约定转让价格为14万元，付款方式为先付定金5万元，余款9万元其中8万协议签订之日起一周内付清，剩余1万元等第三方过户后付清。反诉原告已按约将涉案营业房移交给反诉被告占有使用，反诉被告已是涉案房屋实际控制人。根据反诉原告了解情况，涉案营业房始终处于可以过户状态。因反诉被告一直拒绝配合反诉原告办理涉案营业房的过户手续，为此反诉原告委托律师于2014年1月21日向反诉被告发出律师函，督促其最迟于2014年2月17日前办理过户手续并支付余款，否则承担违约责任。2014年10月，因反诉被告怠于办理营业房使用权过户，反诉原告为此承担涉案营业房的续租租金2500元，市场管理费1500元，卫生费及代收水费710元，总计4710元。且反诉被告始终未有配合办理涉案营业房过户的意愿。为此请求法院判令：一、反诉被告继续履行反诉原、被告签订的《越都商城营业房转让协议书》（配合反诉原告办理讼争营业房过户手续，向反诉原告支付剩余转让款10000元）；二、反诉被告向反诉原告支付违约金42000元；三、反诉被告向反诉原告支付办理续租手续支出4710元；四、本案反诉诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告辩称：一、反诉原告与反诉被告签订的转让协议约定，如不能过户，反诉原告无条件全额退款。现有证据表明，该营业房私下转租，绍兴市越都商城有限公司不予认可也不予办理过户手续，故本案违约的是反诉原告，不是反诉被告；二、反诉原告至今没有把营业房钥匙交给反诉被告，说要反诉被告付清1万元再交付房屋。2014年11月15日和12月4日，反诉被告都到越都商城看上述营业房，发现在开店营业，然后去问了商城相关人员，说是反诉原告自己在卖童装，所以该营业房实际控制人是反诉原告。综上，反诉被告无需承担违约责任和继续支付转让费，因此要求驳回反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）在举证期限内向本院提供：
证据1、房屋所有权证复印件1份，要求证明诉争房屋所有权人是绍兴银行的事实。被告（反诉原告）对该证据三性均无异议。本院对该证据予以认定，可以证明讼争房屋权属。
证据2、越都商城代理租赁委托书复印件1份，要求证明绍兴市商业银行全权委托绍兴市商城有限公司代理越都商城所属房产的租赁业务的事实。被告（反诉原告）质证认为，真实性、合法性由法院审查，内容明确记载是委托越都商城负责租赁业务。本院对该证据予以认定，可以证明绍兴银行委托越都商城负责代理讼争房屋租赁业务的事实。
证据3、房屋租赁合同1份，要求证明越都商城将诉争营业房出租给被告的事实。被告（反诉原告）对该证据三性均无异议。本院对该证据予以认定。
证据4、越都商城营业房转让协议1份，要求证明被告将营业房转租给原告及协议内容。被告（反诉原告）质证认为，对其三性均无异议，可以说明原告已经履行了大部分合同义务。本院对该证据予以认定，可以证明原、被告签订协议的事实。
证据5、收条1份，要求证明原告已向被告支付上述营业房转让定金5万元、余款8万元，合计13万元的事实。被告（反诉原告）质证认为，对其三性均无异议，可以说明原告已经履行了大部分合同义务。本院对该证据予以认定，可以证明原告向被告支付款项的事实。
证据6、证明1份，要求证明被告转租上述营业房给原告的行为未经越都商城认可，同时不予办理过户手续的事实。被告（反诉原告）质证认为，真实性由法院审查，关于其合法性，因委托书上明确委托权限只是办理租赁业务，认为越都商城并没有认定转租合同效力的权限。本院对该证据的真实性予以认定。
证据7、2014年11月15日、2014年12月4日拍摄的照片2份，证明营业房由被告实际控制的事实。被告（反诉原告）质证认为，真实性、合法性由法院审查，至今原告没有办理过户手续，因为商城规定，出租的房屋必须处在开业状态，否则会丧失承租权，被告要保证不丧失承租权，才处在开业状态的，而且被告是请开锁公司开锁后才进该营业房的。本院对该证据的真实性予以认定。
证据8、越都商城（2014）1号文件，要求证明越都商城为遏制炒房行为而制定的规定。被告（反诉原告）质证认为，真实性由法院审查。转让程序第二条规定闭门歇业的情况，可以说明被告为什么处在开业状态。且现在没有证据证明市场认定双方存在炒房行为。该文件出具的单位是企业法人，其文件不具强制性效力，被告的证据可以证明，越都商城的规范性、执行力都存在问题，越都商城仍然允许相关营业房过户。另外，越都商城应该还出具了1份文件。本院对该证据予以认定，可以证明房屋管理方对商铺转租的相关规定。
证据9、文件1份，要求证明该文件规定禁止炒房式的转让房屋协议、禁止过户未满3个月进行房屋转让，闭门歇业超过一定期限的不能进行房屋过户，故本案转租行为因违反商城规定，导致无法过户的事实。被告（反诉原告）质证认为，该证据不能被法院采纳，商城并不是房屋所有人，只是管理人，代理权限仅限租赁业务，该文件是否合法有效由法院审查。即使该文件合法，也只是公司行为，没有强制性效力，实际上，商城在发文后以实际行为推翻了该文件的规定，故该文件已超过举证期限，且无法证明原告的待证事实。本院对该证据予以认定，可以证明房屋管理方对商铺转租的相关规定。
被告（反诉原告）在举证期限内向本院提供：
证据1、越都商城营业房转让协议1份，要求证明原、被告签订的协议成立且生效，且原告已经履行了大部分合同义务。原告（反诉被告）质证认为，对其真实性没有异议，但原告并不知该协议实际并未经越都商城同意。本院对该证据予以认定，可以证明原、被告签订协议的事实。
证据2、律师函1份，要求证明被告要求原告履行义务，支付剩余款项并办理过户手续的事实。原告（反诉被告）质证认为，对其真实性没有异议，确实收到该律师函，但原告并不知该协议实际并未经越都商城同意。本院对该证据予以认定。
证据3、申请证人陈某出庭作证，要求证明中介人员了解到的关于原、被告签订转租协议内容的事实。
证人陈某陈述：证人系越都商城营业房中介。周秀梅托证人卖营业房，正好听说李晓红想买，就当中介介绍过去。房屋系越都商城所有，周秀梅转进来，李晓红从周秀梅处购买。合同是证人所写，当场支付了定金。合同约定从越都商城过户，由周秀梅过户给李晓红，但李晓红想找到下家后再过户。过户需要经过越都商城同意。讼争房屋的钥匙周秀梅已交付给李晓红，在签订合同后支付5万元时交付。市场有关于转租的规定，李晓红是知道的。越都商城规定，转租到第三方后，要再过三个月后才能过户。
原告（反诉被告）对证人证言质证认为，关于钥匙的问题，当时钥匙是没有给原告的，说等到最后1万元付清后再交付给原告。被告转让营业房时，并未出示越都商城的书面同意材料，行为本身就是违反规定的。证人也说双方是在炒房，越都商城为遏制炒房。颁布了相关规定，庭前原告曾咨询过越都商城，其明确答复，不予同意原、被告的炒房行为、转租行为，以后也不会同意办理过户手续，故转让协议的无效的。被告（反诉原告）质证认为，在涉案协议签订后，被告已将钥匙交付给原告，故营业房实际由原告控制。原告受让营业房时，明知其性质，营业房转让协议中并没有约定过户时间，证人也说是原告想找到下家再办理过户，综上，原告对房屋现状及当时权利瑕疵都是明知的。本院结合其他证据，对证人证言中关于双方签订协议及支付款项的内容予以认定。对交付钥匙的内容，因没有其他证据印证，故不予认定。
证据4、越都商城市场管理服务合同1份、租赁合同1份，要求证明周秀梅与越都商城就涉案营业房签订续租手续的事实。原告（反诉被告）质证认为，请求法院依法核实，被告作为承租人，应当承担承租房需要的相关的费用。本院对该证据的真实性予以认定。
证据5、发票3份，要求证明周秀梅为取得涉案房屋续租权支付的相关费用的事实。原告（反诉被告）质证认为，请求法院依法核实，被告作为承租人，应当承担承租房需要的相关的费用。本院对该证据的真实性予以认定。
证据6、2014年10月1日杜月华与越都商城签订的管理租赁合同1份、杜月华的管理服务合同1份、2014年11月13日使用权转让批复表1份、发票4份、收据1份，要求证明杜月华就相同位置的营业房的转租协议，已经过越都商城同意，且已过户至第三人名下，故本案协议实际可以履行。原告（反诉被告）质证认为，与本案无关，越都商城是要经过审核的，不是杜月华可以过户，原告就一定可以过户，本案原、被告涉嫌炒房，故不能过户。该证据与本案缺乏关联性，本院在本案中不予认定。
证据7、录音资料1份，要求证明涉案房屋在本案审理阶段仍能过户。原告（反诉被告）质证认为，对其真实性有异议，证人证言应由证人出庭接受询问才有效。该录音没有显示时间、地点，缺乏证据证明力。其中陈总的身份无法确认，而原告提供的文件加盖了单位印章，证据证明力高于被告提供的录音，该录音应属无效证据。本院认证认为，因该录音证据没有其他证据相印证，无法确认录音内容真实性，故本院不予认定。
证据8、绍兴市越都市场信息服务有限公司出具的证明1份，证明讼争的房屋现在已经可以过户，现原告对该房屋已经撬门，绍兴市越都商城办公室对原告出具的证明也应该不具有效力。原告（反诉被告）质证认为，真实性由法庭予以核实，越都商城如果出证明的话，应当写明具体经办人名字。法院人员去越都商城所作的2份询问笔录都是直接负责人或总经理。所以原告要知道该份证明是谁出具。本案原、被告双方之间的转租行为是没有办法办理过户手续的，因为双方之间的行为涉及炒房，被告的证人有相关的证人证言。根据越都商城的相关规定，炒房是不予办理过户手续的，所以对该证据原告不予认可的。本院认证认为，该证据只能证明讼争房屋于2015年11月18日已具备办理过户条件，但不能证明原、被告已符合办理过户条件，更不能证明在该日期之前讼争房屋可以过户给原告，故对该证据的证明力本院不予认定。
本院出具以下证据：
证据1、为查明案件事实，本院于2015年7月17日向绍兴市越都商城有限公司负责管理商铺的市场部寿春舜经理、潘丰经理制作询问笔录2份。
寿春舜陈述：讼争的馥馨阁商铺现由周秀梅承租，对周秀梅与李晓红的转让合同，越都商城不认可。若周秀梅转让房屋，需在越都商城办理手续，越都商城为抑制炒房，是不同意私下转让的。为此于2013年10月还出台相关政策，要转让的，需有规范的协议。本案所涉的商铺没有开过，截止2015年7月17日，涉案商铺是不能过户的。越都商城规定“未满3个月不能转让”。本案诉讼发生后，李晓红曾到越都商城确认能否过户。私下签订的房屋转让协议，越都商城是不认可的，所有转让协议均需在越都商城办理。涉案商铺没有正式营业过，只是偶尔开过几天，没有买电卡。
潘丰陈述：越都商城有“未满3个月不能转让”等规定，为了抑制空关房的炒房行为，不符合该规定，是不能转让的。
原告（反诉被告）质证认为，对该询问笔录没有异议，证明了越都商城没有经过许可转让，被告私下转让的行为是没有用的。被告（反诉原告）质证认为，对该询问笔录的程序合法性没有异议。但对其关联性及被调查内容的真实性有异议，被告在转让时并未否认过户是需要一定时间，被告的证人已经说原告对转让是明知的。房屋至今没有过户是因为原告一直拖延，原告已经取得了该房屋的钥匙和卡，被告没有办法开店营业，而原告一直拖延不去办理过户是原告的原因，而不应由被告来承担风险。被告认为双方之间的协议并未违反我国的法律的强制性规定，至于市场方面的认可，只要在双方满足过户条件下，其同样会办理过户，所以被告认为协议是有效的。本院对上述询问笔录的内容予以认定。
经审理本院认定，2013年12月17日，被告（反诉原告）周秀梅（乙方）与绍兴银行（甲方）签订《越都商城房产租赁合同》1份，约定甲方将越都商城内馥馨阁三楼F3-17号商铺出租给乙方作营业房使用，租赁期限自2013年12月17日起至2014年9月30日止。甲方全权委托绍兴市越都商城有限公司对越都商城营业房商铺进行全方位管理。未经甲方同意，乙方将承租房产转租他人，甲方有权提前终止合同。
2013年12月19日，原告（反诉被告）李晓红（乙方）与被告（反诉原告）周秀梅（甲方）签订《越都商城营业房转让协议书》1份，约定甲方将越都商城馥馨阁交易区三楼F3-17号营业房转让给乙方承租，转让价格为14万元，付款方式为先付定金5万元，余款8万一周内付清，还有1万元待第三方过户后付清。合同同时约定，如甲方不配合乙方过户，或市场不能过户或不能过户给其他方，甲方无条件全额退款。该协议签订之后，李晓红分别于2013年12月19日、2014年1月10日向周秀梅支付5万元、8万元，周秀梅出具收条1份。此后，该房屋始终未能办理租赁权变更过户手续。
同时查明，讼争房屋系绍兴市商业银行（现为绍兴银行）所有，委托绍兴市越都商城有限公司进行管理。2013年12月16日，越都商城为遏制投机炒房行为，出台《越都商城有限公司关于商城租赁房租赁使用权转让的规定》。规定如下：商城租赁房从每次转让过户之日起，未满三个月的，不准再转让，私下转让的，商城不予认可，并可收回租赁使用权。2014年11月11日，绍兴市越都商城有限公司出具证明1份，载明“关于府横街越都商城馥馨阁三楼F3-17号铺（摊）的营业房系我商城商铺，于2013年12月出租给承租人周秀梅，就其与李晓红2013年12月19日私下转让（转租）该营业房的行为我商城不予认可不予办理过户”。
本院认为，关于本诉部分，原告李晓红与被告周秀梅签订的房产租赁合同，其内容实际为租赁权的转让，由被告将其与房屋所有权人租赁合同中享有的权利以及作为承租人应承担的义务转让给原告，再由双方与讼争房屋管理人办理租赁权变更过户手续，故原、被告之间租赁权的转让应得到房屋管理人的同意。讼争房屋系绍兴银行所有，并委托绍兴市越都商城有限公司管理。根据绍兴市越都商城有限公司2014年11月11日出具的证明及本院于2015年7月17日所作的询问笔录可知，绍兴市越都商城有限公司作为讼争房屋的管理方，对原、被告之间签订的转让协议不予认可，且不予办理过户手续。由此可知，原告的合同目的客观无法实现，现原告要求解除该合同的请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《合同法》之规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。同时根据原、被告合同中关于“市场不能过户，甲方无条件全额退款”的约定，现原告要求被告退还转让款13万元的请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于利息损失，原告在与被告签订合同之时，应当所涉房屋的性状及能否过户予以了解，未经房屋管理人同意签订上述协议，原、被告双方均存在过错。考虑到上述协议签订后，讼争房屋因未能正常使用产生的损失，对原告该部分请求，本院不再予以支持。关于反诉部分，根据上述理由，反诉原告各项请求均于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告李晓红与被告周秀梅于2013年12月19日签订的《越都商城营业房转让协议书》；
二、被告周秀梅应于本判决生效之日起三十日内向原告李晓红返还转让款130000元；
三、驳回原告李晓红的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告周秀梅的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2980元，由被告周秀梅负担。反诉案件受理费减半收取609元，由反诉原告周秀梅负担，于本判决生效之日起七日内向本院履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 赵 钦
代理审判员 赵晓岑
人民陪审员 鲁云根
二〇一五年十二月十三日
书 记 员 严叶萍
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。