湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂江岸民商初字第00058号
原告长江航道局。
法定代表人熊学斌，局长。
委托代理人罗忆松（一般授权代理），湖北正苑律师事务所律师。
被告武汉天成物业发展有限公司。
法定代表人程琳，总经理。
本院于2012年12月25日立案受理了原告长江航道局诉被告武汉天成物业发展有限公司（以下简称：天成物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法适用简易程序由审判员魏平独任审判，因天成物业公司下落不明，依法向其公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，经裁定本案转为普通程序，组成由审判员魏平担任审判长，与人民陪审员李荣享、杨文明参加的合议庭，于2013年6月21日公开开庭进行了审理。原告长江航道局的委托代理人罗忆松到庭参加诉讼，被告天成物业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。因案情复杂，本案延长审理期限5个月。本案现已审理终结。
原告长江航道局诉称：我局于1997年2月17日与天成物业公司签订了一份《天成花园房产买卖合同》一份，双方约定：我局购买天成物业公司开发的坐落于武汉市江岸区三眼桥四村117号的天成花园8套商品房（具体位置为：第四栋1单元2-8层共7套；第三栋3单元4层共1套），建筑面积763.4平方米，合同总价1，412，290元；乙方在交清购房款后，由甲方负责协助乙方办理房屋产权证书。我局在签订了上述合同后，当月依约向天成物业公司支付了全部房款计1，412，530元。天成物业公司依约当月将上述商品房交付我局。1997年11月我局向武汉市江岸区房管局申办房产证，并向武汉市房产交易管理所缴纳了印花税、鉴证费和工本费，但却被告知不能办理过户手续。经多方查询得知不能办证的原因，是天成物业公司早在1995年11月就将包括我局所购房屋在内的天成花园的2栋、4栋抵押给中国华润总公司，并在江岸区房管局办理了抵押登记的他权证（95）字第110号。该项抵押一直到2008年5月26日才得以注销。更为严重的是，1997年11月，天成物业公司为向中国建设银行沿江支行贷款之需，又将天成花园4号楼第2、3层房屋抵押给该行，并在江岸区房管局被告办理了《房屋他项权证》（岸房房他97字第156号）。
由于天成公司拖欠建行贷款不还，建行于2000年向武汉市中级人民法院提起民事诉讼，2001年4月28日该院就该借款抵押合同纠纷案作出判决（2000）武经初字第326号。该判决认定天成公司应该偿还本息并承担逾期还款责任；建行对抵押的房产享有抵押权。上述判决后，天成公司未能履行判决，而建行由于剥离不良资产将上述债权转让给了中国东方资产管理公司武汉办事处，东方资产公司遂向武汉市中级人民法院提出强制执行申请，武汉市中级人民法院作出民事裁定书，裁定查封、拍卖天成公司名下的天成花园第4栋第2、3层房屋，后市中院裁定将上述房屋中“非住宅部分780.14平方米房屋所有权和82.84平方米土地使用权解封”并以250万元过户至东方资产公司。上述房屋中包括我局所购商品房在内的住宅部分691.01平方米的房屋所有权和土地使用权目前仍处于抵押状态。
多年来我局数次向天成物业公司催促其履行合同约定的协助办证义务，经过多方努力，2011年8月合同项下的六套商品房获得武汉市江岸区住房保障和建设管理局颁发的房屋所有权证，2011年9月获得武汉市国土资源和规划局颁发的国有土地使用证。但是现在仍有两套商品房（天成花园4栋1单元3层1室和4栋1单元2层1室）因为上述抵押的原因而至今无法办理两证。综上，天成物业公司在与我局签订《天成花园房产买卖合同》时存在“先抵后卖”，合同签订后又“先卖后抵”，致使原告所购房屋长期处于被抵押和被查封状态而无法办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，造成我局长达10多年的住房无证状态，天成物业公司应该承担违约责任（违约金以我局已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。我局为维护自身的合法权益，诉至法院，要求：1、判令天成物业公司在30日内履行协助办理《天成花园房产买卖合同》项下两套商品房的过户登记手续义务，并支付违约金30万元；2、判令天成物业公司因逾期办妥《天成花园房产买卖合同》项下六套商品房的过户登记手续而支付违约金10万元；3、承担本案的诉讼费等各项费用。
原告长江航道局为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、企业法人营业执照，证明长江航道局单位基本情况；
证据二、企业信息咨询报告，证明天成物业公司的工商登记情况；
证据三、天成花园房产买卖合同，证明1997年2月18日长江航道局与天成物业公司签订商品房买卖合同，双方存在合同关系；
证据四、武汉市商业零售统一发票3份（编号：2284613、2284614、2284615），证明1997年2月18日长江航道局支付购房款1，412，530元，长江航道局履约的事实；
证据五、印花税票销售凭证，证明长江航道局于1997年11月6日为办证向江岸区房管局缴付710元印花税；
证据六、武汉市房产交易管理局专用收款收据，证明长江航道局于1997年11月6日向武汉市江岸区房产交易管理所缴付鉴证费、工本费计2，830元；
证据七、房屋抵押记载信息（一），证明天成物业公司于1995年11月将天成花园2号、4号楼抵押给中国华润总公司，并在江岸区房管局办理抵押登记：2008年5月26日注销抵押登记，天成物业公司存在“先抵后卖”的违约事实；
证据八、房屋他项权证（岸房他97字第156号），证明天成物业公司于1997年12月向建行抵押天成花园4号楼第2、3层，江岸区房管局为其办理《房屋他项权证》，天成物业公司存在“先卖后抵”的事实；
证据九、房屋抵押记载信息（二），证明天成物业公司于1997年12月向建行抵押天成花园4号楼2、3层；根据市中院协助执行通知书和抵押权人东方资产公司的要求，2010年5月29日解除非住宅部分房屋所有权查封并过户给东方资产公司，天成物业公司存在“先卖后抵”的违约事实。
被告天成物业公司在法定期限内未答辩及举证。
经合议庭评议认为，长江航道局提交的证据真实合法，证明本案事实，本院予以采信。
经审理查明：1997年2月17日，出售方甲方天成物业公司与购买方乙方长江航道局签订了一份《天成花园房产买卖合同》，约定：乙方购买甲方座落于武汉市江岸区花桥小区与三眼桥交汇处“天成花园”第3栋3单元4层、第4栋1单元2-8层，共8套房屋；乙方所购上述房屋建筑面积暂定为763.4平方米，正式交付时，根据政府房屋测绘产权部门测量的实际竣工面积结算；乙方所购房屋单价为1，850元／平方米，建筑面积763.4平方米，合计金额1，412，290元；房屋竣工后，须经设计部门和武汉市质检部门按国家规定的验收规范验评合格后，双方经结算完毕，甲方即向乙方交付；乙方在交清购房款后，由甲方负责协助乙方办理房屋产权证书，并取得居住、出租、抵押、转让、赠与、继承等权利。合同还对其他事项进行了约定。1997年2月18日，长江航道局向天成物业公司支付了天成花园购房款共计1，412，530元。长江航道局支付购房款后，天成物业公司于1997年2月将上述合同项下的房屋交付给长江航道局。1997年11月6日，长江航道局向武汉市江岸区房产管理局支付印花税710元、向武汉市房产交易管理局支付鉴定费、工本费2，830元，但合同项下房屋的产权证及土地使用权证未办理成功。
天成物业发展有限公司于1995年11月1日将位于武汉市江岸区三眼桥四村天成小区2号、4号楼抵押给中国华润总公司，该抵押于2008年5月26日注销。1997年12月1日，天成物业公司将位于武汉市江岸区三眼桥四村117号（三眼桥三、四村住宅小区4栋）第2、3层房屋抵押给中国建设银行武汉沿江支行。因天成物业公司未按期偿还贷款，中国建设银行武汉市长江支行（原中国建设银行武汉沿江支行）向武汉市中级人民法院提起诉讼，武汉市中级人民法院作出（2000）武经初字第326号民事判决书，确认天成物业公司与中国建设银行之间建立的抵押担保关系成立有效，并判决天成物业公司以抵押登记财产向中国建设银行承担抵押担保责任。该判决已进入执行程序。2010年5月29日，解除该抵押范围东边部分（建筑面积：780.14平方米）的房屋。
现长江航道局因其与天成物业公司所签订的《天成花园房产买卖合同》项下的2套房屋（天成花园第4栋1单元2层1室、3层1室）至今无法办理房屋所有权证、土地使用权证和逾期办妥另外6套房屋过户登记手续为由而诉至法院，要求：1、判令天成物业公司在30日内履行协助办理《天成花园房产买卖合同》项下两套商品房的过户登记手续义务，并支付违约金30万元（违约金以长江航道局已付购房款为基数，从1997年11月至2012年11月参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；2、判令天成物业公司因逾期办妥《天成花园房产买卖合同》项下六套商品房的过户登记手续而支付违约金10万元；3、承担本案的诉讼费等各项费用。承担违约责任。
本院认为：长江航道局购买天成花园第4栋1单元2层1室、3层1室2套房屋，因该房屋现仍处于抵押状态，且该抵押行为已经武汉市中级人民法院生效的（2000）武经初字第326号民事判决书确认成立有效，并判决对抵押权人承担抵押担保责任。在该抵押权未予消灭前提下不能产生物权变动效力，故对其要求天成物业公司协助办理上述2套房屋的过户登记手续的诉讼请求本院不予支持。关于本案争议的2套房屋逾期办证违约金的诉讼请求，因长江航道局未主张确认与天成物业公司购房合同效力诉讼，且长江航道局也未举证证明此2套房屋购买金额，故对此项诉讼请求，本院不予支持。长江航道局要求天成物业公司因逾期办妥另6套房屋过户手续而支付违约金10万元的诉讼请求，因长江航道局未提交证据证明另6套房屋购买金额，实际已办理房屋产权证的事实情况，无法确认违约金的数额，故对此项诉讼请求本院不予支持。针对上述2项违约金的主张，可在提供相应的证据后，再行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一一百九十一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回长江航道局的诉讼请求。
案件受理费7，300元、公告送达费260元及邮寄送达费20元，共计7，580元，由长江航道局承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 魏 平
人民陪审员 李荣享
人民陪审员 杨文明
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 姚忠全