江苏省洪泽县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0829民初1081号
原告中国农业银行股份有限公司洪泽县支行，住所地江苏省淮安市洪泽县人民路38号。
法定代表人冯景鑫，该行行长。
委托代理人杨永刚，该公司员工。
被告刘俊兵。
被告江苏万高房地产开发有限公司（原淮安市翔宇房地产开发有限公司），住所地江苏省洪泽县惠民家园37幢101室。
法定代表人杨福达，该公司总经理。
原告中国农业银行股份有限公司洪泽县支行(以下至判决主文前简称农行洪泽支行)与被告刘俊兵、江苏万高房地产开发有限公司(原淮安市翔宇房地产开发有限公司，以下至判决主文前简称万高公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案受理后，依法由代理审判员邓文文适用简易程序于2016年6月2日第一次公开开庭进行了审理。原告农行洪泽支行的委托代理人杨永刚，被告刘俊兵到庭参加诉讼，被告万高公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。于2016年7月7日第二次公开开庭进行了审理，原告农行洪泽支行的委托代理人杨永刚，被告刘俊兵到庭参加诉讼，被告万高公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行洪泽支行诉称：被告刘俊兵于2009年7月15日在我行贷款135000元，2037年7月14日到期，该笔贷款以被告刘俊兵预购的位于洪泽县××都××室××住房××商品房抵押权××登记（××预××镇字××），被告刘俊兵贷款后，贷款还至2015年9月15日，截止2016年4月20日已连续189天未按约定还款，根据合同，我行要求提前收回全部贷款本息。被告万高公司对该笔贷款提供连带责任保证。特起诉，请求：被告刘俊兵偿还原告借款本金117864.44元及利息3044.87元（截止2016年6月15日）以及2016年6月15日以后的利息、罚息、复利；被告刘俊兵预购的位于江苏省洪泽县润泽名都1幢605室的房产抵押权预告登记有效，未经原告同意处分该房产的，不发生物权效力；被告万高公司对上述债务承担连带保证责任，原告对其保证金账户享有质押权；被告共同承担本案的诉讼费用。
被告刘俊兵辩称：对借款事实无异议，希望把拖欠的钱还清，以后按照原合同正常偿还本息。
被告万高公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见。
经审理查明：2009年7月15日被告刘俊兵（作为借款人、抵押人）、万高公司（作为保证人）与原告农行洪泽支行（××）签订《个人购房担保借款合同》，约定由原告根据被告刘俊兵的申请，同意向其发放购房借款，借款金额为135000元，借款用途为购买房屋，该房屋位于江苏省洪泽县润泽名都1幢605室，借款期限自2009年7月15日起至2037年7月15日止。借款利率采用浮动利率确定，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%，执行年利率4.158%。特别条款对于浮动利率进入利率浮动期后采取何种方式进行调整未作出约定，在合同的实际履行中，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整的，利率从次年1月1日进行调整。还款方式为分期还款，借款人以每一个月为一个还款周期，共336期，自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日，借款人与贷款人采用等额本息还款法归还借款本息（具体计算公式见合同）。逾期借款从逾期之日起在约定利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权。抵押人应于本合同签订之日起五日内到有关登记机构办理预告登记或抵押登记手续；预告登记后，自能够进行登记时，抵押人应及时通知贷款人并在法定期限内办妥抵押登记。该贷款由被告万高公司（原淮安市翔宇房地产开发有限公司）提供阶段性保证担保，期限自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止，为借款人的债权承担连带责任保证。
2009年6月20日，被告万高公司与原告签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定原告向合作项目的购房人提供个人购房贷款，被告万高公司为购房人因购买本合作项目项下房屋而依借款合同所产生的债务提供连带责任保证，应按购买本协议项下房屋产生的原告购房贷款余额的百分之五交纳保证金作为质押，存入保证金专户（账户36×××95），在被告万高公司承担连带保证责任期间，购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由被告万高公司代为偿还，原告有权直接从上述保证金账户中划收相关款项。
2009年7月15日，原告向被告刘俊兵发放贷款135000元，借款到期日为2037年7月14日，还款方式为等额本息还款，执行利率为4.158%,逾期利率为6.237%。原告与被告刘俊兵就涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记（他项权证号：洪房房预高良涧镇字第20XXXX96号），该房目前尚未取得房产证。被告万高公司依约存入保证金，该项保证金系为原告与被告万高公司签订的《一手房贷款业务银企合作协议》项下的多名购房者作质押担保，截止2016年6月1日，保证金账户余额为63871.59元。贷款发放后，被告刘俊兵陆续偿清2015年9月15日前的借款本息，并于2015年12月16日偿还一笔365.42元的利息，此后未再履行还本付息的义务，截止2016年6月15日前被告尚欠原告本金117864.44元，利息2939.86元，罚息48.66元，复利56.35元（以利息为基数计算），致使原告诉至本院。
另查明，淮安市翔宇房地产开发有限公司于2010年6月1日更名为江苏万高房地产开发有限公司。
上述事实，有原告、被告的当庭陈述及原告提供的《个人购房担保借款合同》、《一手房贷款业务银企合作协议》、个人借款凭证、通用分户主档查询、中国农业银行记账凭证、房地产抵押清单、房屋他项权证预告登记、工商变更档案信息、还款清单等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为，原告与被告刘俊兵、万高公司签订的《个人购房担保借款合同》及原告与被告万高公司签订的《一手房贷款业务银企合作协议》是当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，本院确认有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。原告已依约履行了发放贷款的义务，被告刘俊兵应依约履行偿还贷款本金及合同约定费用的义务,被告刘俊兵未足额偿还借款本息超过90天，原告依据合同约定有权提前收回贷款，原告主张从2016年6月15日收回贷款，具有事实和法律依据，本院予以支持。
关于借款利率的问题，双方签订的《个人购房担保借款合同》约定对借款利率采用浮动利率计算，但对利率进入浮动期后如何调整并未作出约定，而双方在合同的实际履行中依照的是中国人民银行人民币贷款基准利率调整后从次年1月1日的方式进行调整，被告亦认可利率存在浮动，故涉案合同利率仍应按照浮动利率执行，利率进入浮动期后依照交易习惯从次年1月1日进行调整。
关于复利的问题，双方签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，故对原告要求被告刘俊兵支付复利的主张，本院予以支持，按照合同约定，复利依据中国人民银行规定计收，依照中国人民银行《人民币利率管理规定》及《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的有关规定，复利的计算基数应仅为贷款期内不能按期支付的利息，不包括逾期罚息。而合同中对于应付未付利息的界定与上述规定不符，中国人民银行制定上述规定用于规范利率管理，适用于境内的所有经营人民币存贷款业务的金融机构，且，关于罚息本身即是对借款人违约责任的一种惩罚，如果再以罚息为基数计收复利系对借款人的双重惩罚，有失公平，因而关于复利的计算基数应参照中国人民银行的规定执行，即为贷款期内不能按期支付的利息。借款期复利按合同约定借款执行利率计算，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利。
关于涉案房屋抵押权预告登记的效力问题。涉案房屋在购买时尚未取得房屋产权证书，故双方在合同中约定对该房屋设立抵押权预告登记，并办理了预购商品房抵押权预告登记，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因而原告作为涉诉房屋抵押权预告登记的权利人，在能够进行房屋抵押权登记三个月内且债权消灭前对涉诉房屋具有排他性的对抗他人处分该房屋的请求权，被告刘俊兵尚未取得涉诉房屋产权证书且未偿清原告借款，故原告的请求符合法律规定，本院予以支持。
关于被告万高公司连带担保的履行期限问题。根据《个人购房担保借款合同》约定，被告万高公司为被告刘俊兵的贷款提供阶段性连带保证责任，约定自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止，为被告刘俊兵的债务承担连带责任保证，该约定不违反法律规定，故被告万高公司的保证责任期限应为上述约定。
关于原告是否享有质押权及质押金额的问题。被告万高公司依约将保证金存入保证金专户，此时原告对该账户已享有质押权，但由于保证金系为多名购房作质押担保，故原告就本案诉讼仅享有涉案房屋购房款所涉及的保证金。
被告万高公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，且未说明存在不能到庭参加诉讼的正当理由，应当承担由此可能引起的不利法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：
一、被告刘俊兵于判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司洪泽县支行借款本金117864.44元及按合同约定计付的利息、罚息、复利（自逾期之日起至2016年6月14日止，利息、罚息、复利共计3044.87元；从2016年6月15日起至实际付款之日止以本金117864.44元为基数按照合同约定计算利息、罚息，复利依据中国人民银行规定计算，利率进入浮动期后从次年1月1日进行调整）；
二、被告刘俊兵所有的位于江苏省洪泽县润泽名都1幢605室上设立的抵押预告登记（他项权证：洪房房预高良涧镇字第20XXXX96号）有效，自抵押预告登记之日起至能够进行抵押登记之日起三个月内，未经原告中国农业银行股份有限公司洪泽县支行同意，处分涉案房屋的，不发生物权效力；
三、在被告刘俊兵取得房地产权利证书并办妥以原告中国农业银行股份有限公司洪泽县支行为抵押权人的抵押登记之前，被告江苏万高房地产开发有限公司对第一项债务承担连带责任；
四、原告中国农业银行股份有限公司洪泽县支行对被告江苏万高房地产开发有限公司就本案诉讼所涉及的保证金账户享有质押权。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2704元，减半收取1352元，由被告刘俊兵、江苏万高房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：淮安市农业银行城中支行，开户名：淮安市财政局，账号：34×××54）预交上诉案件受理费。
代理审判员 邓文文
二〇一六年七月十一日
书 记 员 张甜甜
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定的或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国物权法》第二百一十二条质权自出质人交付质押财产时设立。