安徽省马鞍山市花山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）花民一初字第00968号
原告：马鞍山市民信物业管理有限责任公司。
法定代表人：笃传武，该公司总经理。
委托代理人：李佩华，安徽夏商周律师事务所律师。
委托代理人：卢小义，安徽夏商周律师事务所律师。
被告：居竹鹃，女。
委托代理人：居定跃，马鞍山日报编辑，被告居竹鹃父亲。
原告马鞍山市民信物业管理有限公司（以下简称民信物业公司）与被告居竹鹃物业服务合同纠纷一案，本院于2013年4月16日立案受理后，依法由审判员鲁勤适用简易程序，于同年6月18日公开开庭进行了审理。原告民信物业公司的委托代理人卢小义和被告居竹鹃的委托代理人居定跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
民信物业公司诉称：原告于2010年1月起对碧桂嘉苑实施物业管理，并于2010年7月与碧桂嘉苑业主委员会签订了《物业管理服务合同》。约定：原告对小区内公用设施、交通及车辆停放秩序等进行维修、养护和管理；多层住宅和排屋住宅物业服务管理费由原告分别按住宅房屋建筑面积每月每平方米0.45元和每月每平方米0.65元向业主或物业使用人收取。物业管理合同是双方真实意思表示，合法、有效，原告积极履行义务，实施管理职能。被告住宅属于排屋住宅，按每月每平方0.65元计算，物业管理费2852元。现被告作为碧桂嘉苑的业主没有履行交纳管理费的义务，原告在多次催要未果的情况下，为了维护自身的合法权益，诉至法院，请求判令被告支付物业管理费2852元，并承担本案诉讼费用。被告辩称房屋渗水漏水问题属于房屋质量问题，被告应与开发商联系，由开发商动用维修基金予以维修。虽然物业管理合同上约定了维修责任，但在房屋保修期内，原告也只是属于协助，履行告知义务，即使需要对房屋进行维修，原告也只是无偿的进行维修。房屋质量的维修需要的是技术，不是物业公司能全部解决的，原告已履行了维修义务，至于是否达到被告所要求的目的，受到了技术条件、发生的费用等限制，被告因房屋质量问题的理由不缴纳物业费不能成立。
居竹鹃在庭审中辩称：原告没有按照合同规定履行物业服务的义务，所以被告不同意缴纳物业费，请求法庭驳回原告诉请。1、被告住房是上下两层复合式结构，当初装潢入住后不久，每逢下雨天，屋顶有两处和部分外墙面便出现渗漏，而且越来越严重，导致室内墙壁水化腐糊，雨后墙壁干燥后，墙体装饰涂料剥落，灰粉四散。其时尚是南京鹏基物业公司在管，被告找其反映问题并请求解决未果。2010年1月原告民信物业公司进驻，被告便满怀希望迫不及待地找他们反映汇报屋顶和墙面渗水的情况，多次交涉后原告说保修期问题，给了房屋开发商方面的电话号码，开发商委派一人上门将内墙受潮后霉变腐化部位做了铲除和重新粉刷，也上楼顶涂刷了一番。但没有保多久，第二场雨后，渗漏依旧。去年约5、6月间，物业公司派了两个人过来，在楼顶弄了一番，但是丝毫未起作用，下雨天，渗漏依然如故，直至如今。几年来，几面烂墙的困扰一直伴随着被告一家，面对腐败霉变的墙体，家人情绪低落，苦不堪言，而且家庭成员间也时常互相埋怨，不得安宁。2、原告的不作为或作为不力导致被告及家人身心疲惫，原告应赔偿被告因处理烂墙而付出的物质和人工费用，赔偿因此而造成的精神损失。《物业管理条例》规定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，《物业管理服务合同》对此也有明确规定。而原告未能切实地履行合同规定的责任和义务，敷衍了事，得过且过。故请求法院联系指派相关技术人员进行现场调查核实，对渗漏原因进行鉴定，判令其彻底修缮，解除原告忧患。只要物业管理方面解决了被告屋顶和外墙渗漏，被告立即按照合同规定缴纳物业管理费。
经审理查明：原告民信物业公司系本市花山区碧桂嘉苑的物业服务企业，被告居竹鹃系该小区27栋301室业主。2010年7月20日，原告民信物业公司与碧桂嘉苑业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定：1、自2010年7月1日至2013年12月31日，乙方（民信物业公司）应当提供的物业服务包括：承担房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶等）的维修、养护和管理，承担房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护和运行服务，承担公共环境的清洁卫生、垃圾收集、绿化养护等，承担交通、车辆行驶、停泊及秩序管理，实行24小时封闭式管理，对规划红线内范围进行定时巡视；2、管理服务费标准，多层、排屋住宅分别按0.45元／㎡·月、0.65元／㎡·月收费，业主应自觉按时缴纳，不得拖欠。乙方每年向业主公布一次所有收支账目；此外，双方还就公建配套设施等授权经营管理、各自的自律承诺、合同的续约与终止交接、争端与解决方式等作了约定。合同履行期间，原告民信物业公司对马鞍山市花山区碧桂嘉苑依照约定提供了相关的物业服务，但被告居住的27栋301室屋面长期渗漏雨水，导致屋内墙面多处受潮霉变、装饰涂料剥落，原告虽曾维修处理，但始终未能解决渗漏水的源头问题，至今渗漏依旧。现被告居竹鹃以原告没有按照合同规定履行对物业的维修等义务为由，拒绝缴纳物业管理费2852元，经原告民信物业公司催收未果，以致成讼。
上述事实，有经庭审举证、质证，本院予以采信的原告企业法人营业执照、组织机构代码证、《物业管理服务合同》、物业管理服务等级标准及文件、被告及其委托代理人的身份证、交维修基金专用收据及前期物业费发票复印件各一份，法定代表人身份证明原件一份，照片二页及开庭笔录等在卷佐证，可以确认。
本院认为：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案原告民信物业公司与马鞍山市碧桂嘉苑业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效，该合同约定民信物业公司和本市花山区碧桂嘉苑全体业主在合同期限内应尽的权利和义务，应受法律保护。现被告居竹鹃作为该小区业主实际享用了原告为其提供的相关物业管理服务，应按《物业管理服务合同》约定支付相应的物业管理费用，故对原告民信物业公司要求被告居竹鹃支付物业服务费的请求，予以支持。被告居竹鹃抗辩原告没有按照合同规定履行对物业的维修等义务，拒绝交纳物业服务费。本院认为，被告居住的27栋301室长期渗漏雨水，原告虽曾维修处理，但始终未能解决渗漏水的源头问题，民信物业公司显然存在管理方面的瑕疵，可认定原告未依《物业管理服务合同》约定，对房屋建筑本体共用部位全面履行维修、养护和管理义务，其违约行为与业主居竹鹃所居住的房屋渗漏水有间接因果关系，应当采取补救措施，酌情减少居竹鹃交纳物业费的数额。据此，为维护正常的居民小区物业管理服务秩序，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
被告居竹鹃于本判决生效之日起十日内支付原告马鞍山市民信物业管理有限公司物业管理费1710元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告居竹鹃负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 鲁勤
二〇一三年六月二十七日
书记员 马艳
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
二、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。