成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0108民初2391号原告（反诉被告）张振。委托代理人杨敏。原告（反诉被告）马丹旎。委托代理人杨敏。被告成都圣合物业管理有限公司。法定代表人夏红丽。委托代理人文戈。原告（反诉被告）张振、马丹旎与被告（反诉原告）成都圣合物业管理有限公司（以下简称圣合物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月29日受理后，被告圣合物业在法定期间内提起反诉，本院亦予受理。本案依法适用简易程序，由审判员王蕊独任审判，于2016年6月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张振、马丹旎的委托代理人杨敏，被告（反诉原告）圣合物业的委托代理人文戈均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张振、马丹旎诉称，2015年5月7日凌晨4时许，张振、马丹旎被入室行窃的小偷惊醒，但小偷从该物业的生活阳台外管道逃逸。后张振、马丹旎发现家中现金5000元、手机一部、欧米茄手表一对、钻戒一枚、铂金项链一条、玉手镯、吊坠等财物均遗失，损失共计50000元。原告认为被告未尽到应尽的物业管理安全防范义务，故应对上述损失承担赔偿责任。故张振、马丹旎诉至法院请求判令圣合物业：赔偿张振、马丹旎损失50000元；并承担本案全部诉讼费。被告圣合物业辩称，盗窃事件发生在二原告家中，属业主专有区域而非物业的公共部分，原告本应对此负有自行保管义务；原告诉称的被盗财物均系单方陈述，具体数额及价值并未经公安机关确认；被告作为物业服务企业，在物业管理方面已配有完善的安全防范制度及措施、尽到了合同相关义务，除定时定岗巡查、人员出入登记等常规措施外，还在外墙安装了防爬刺，并在事发之后加装了红外线防盗感应器，因此对原告屋内的被盗事件并不存在过错，故对此不应承担赔偿责任。圣合物业同时反诉称：作为原告物业所在成华区建设路9号高地小区业委会合法选聘的物业公司，自与开发商签订《前期物业服务合同》以来一直为小区提供物业管理服务，但张振、马丹旎自2015年5月起再未履行交纳物管费的义务，并欠付垃圾处置费、水电费。截止2016年6月，张振、马丹旎已拖欠物业管理费共计1368.36元，圣合物业亦为其垫缴水费748.34元、电费1292.35元、垃圾清运费112元，故请求判令张振、马丹旎：1、向圣合物业支付2015年5月至2016年6月的物业管理费1368.36元（建筑面积81.45平方米，每平方米1.2元/月）及滞纳金754.45元（自逾期之日，按欠费金额的日千分之三计算）；2、向圣合物业偿还垫付的2015年5月至2016年6月期间的水费748.34元、电费1292.35元、垃圾处理费112元（计算标准为每月8元）；并承担本案的全部诉讼费。张振、马丹旎认可圣合物业反诉称的欠费事实，但辩称拒绝缴纳上述费用系基于被告未适当履行物业服务管理中的安全防范义务、致使二人财物受损，故应自损失中予以抵扣；双方约定的滞纳金标准过高，请求法院调减。经审理查明，圣和物业系成都华裕投资实业有限公司（以下简称：华裕公司）为其开发的建设路9号高地所选聘的物业服务企业，双方于2007年5月30日签订了《前期物业服务合同》（以下简称《合同》），约定由圣和物业对高地提供前期物业管理服务事宜，其中，该合同第二条约定：“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：……6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，但不含对业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任。乙方与业主、使用人另行签订合同除外。……”；第六条“物业服务费”约定：“……2、物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准为：住宅1.2元/月.平方米”；第七条约定：“……5、业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。“该合同附件二“物业管理服务内容和质量标准”中，第四条约定：“公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理：1、小区主出入口24小时值勤。2、对重点区域、重点部位定时巡逻。……”。2009年3月7日，张振、马丹旎（乙方）与圣合物业（甲方）签订《前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》），约定：根据前述圣合物业与成都华裕投资实业有限公司所签《合同》，圣合物业为张振、马丹旎所有的位于成华区建设路x号x栋x单元x层xxx号、建筑面积为81.45平方米的物业提供服务，收费标准、逾期交费违约责任与《合同》内容相同，其中，《协议》第一条第（一）款“甲方的权利义务”约定：“……10、甲方对乙方及乙方物业使用人的人身、财产安全无法定保护、保管义务。如因甲方未能履行物业服务协议的约定导致乙方遭受损失的，由甲方承担相应的责任。……”；第五条“代收、代缴收费服务”约定：“受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、气费、垃圾处置费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准按政府规定执行。……”。《协议》签订后，圣合物业按约为张振、马丹旎提供物业服务，张振、马丹旎亦曾按约向圣合物业交纳相关费用，但自2015年5月起再未履行相应的交费义务，截至2016年6月，张振、马丹旎已拖欠原告物业管理费1368.36元，并欠付水费748.34元、电费1292.35元、垃圾处理费112元。上述事实由经庭审质证的下列证据予以证明：当事人身份信息、房屋产权证明、《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、欠费明细、交费发票、当事人陈述等。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，对业主具有约束力。圣合物业与开发商所签订的《合同》系双方真实的意思表示，且无违法法律法规的情形，属合法有效。且该合同内容又通过圣合物业与张振、马丹旎另签《协议》的方式经各方当事人再度确认，双方应按《协议》各自履行合同义务。本案争议焦点集中在于：圣合物业是否违反双方《合同》及《协议》中的安全防范义务及张振、马丹旎所主张的损失能否成立。本院认为，圣合物业作为接受业主方委托的物业服务企业，其主要工作职责应当系依据双方委托合同对区分所有建筑物共有部分及建筑物设备、场所、绿化、卫生、公共秩序等管理项目进行修缮、维护，根据双方《合同》及《协议》的内容，应当看出圣合物业对业主的人身财产安全所负的是协助管理义务而非法定保管义务，圣合物业在庭审过程中出示的证据能够反映其已基本按约完成了相应的安全防范工作，而张振、马丹旎所出示的《接受刑事案件登记表》仅能证明其就被盗一事向公安机关进行报案、其中陈述的损失情况并未得到进一步核实，所出示的其他证据亦不能证明损失的具体发生情况及圣合物业在履约方面存在重大过错，根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”，故张振、马丹旎的本诉主张不能成立。同时，圣合物业依约向张振、马丹旎提供了物业管理服务，张振、马丹旎亦应按时向圣合物业交纳相应费用。圣合物业基于代收代缴义务为张振、马丹旎所垫付的水费、电费及垃圾处理费系客观事实，对此张振、马丹旎应向圣合物业支付。但张振、马丹旎的被盗情况反映出圣合物业在协助管理安全防范工作方面仍有一定瑕疵，故对圣合物业关于滞纳金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：一、张振、马丹旎于本判决生效之日起十日内向成都圣合物业管理有限公司支付物业管理费1368.36元、水费748.34元、电费1292.35元、垃圾处理费112元；二、驳回张振、马丹旎的全部诉讼请求；三、驳回成都圣合物业管理有限公司的其他反诉请求。本案受理费525元、反诉案件受理费25元，合计550元，由张振、马丹旎承担。如张振、马丹旎未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于成都市中级人民法院。（此页无正文）审判员  王蕊二〇一六年六月三十日书记员  张弓