安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第01521号
上诉人（原审原告）：沈井刚。
委托代理人：王华兵，安徽美林律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽省帝一医疗器械有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区阜南路166号润安大厦A座办公楼20层F20-5至F20-12室。
法定代表人：薛广文，该公司总经理。
委托代理人：朱咸朝，安徽安天行律师事务所律师。
委托代理人：聂新胜，安徽安天行律师事务所律师。
上诉人沈井刚、安徽省帝一医疗器械有限公司（以下简称帝一公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第02067号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
沈井刚在原审中诉称：2011年9月16日，帝一公司和中国信达资产管理股份有限公司安徽分公司（以下简称信达安徽公司）签订一份房屋租赁合同，约定信达安徽公司将位于合肥市阜南路166号润安大厦A座20层1016.69平方米房屋出租给帝一公司办公，租期自2011年11月1日至2014年4月30日。合同第五条第5款对包括装修归属做了约定，第六条对房屋转让对合同效力也做了约定。2013年10月18日，其经司法拍卖购得该处房屋。帝一公司在租赁期内按照原来的租赁合同按时向其缴纳租赁费。但帝一公司租赁结束搬迁时，未经其同意违反约定，将房屋装饰地板、灯饰、墙、门、天棚等拆除，造成其较大损失。其多次要求帝一公司处理此事，帝一公司置之不理。请求依法判令：1、帝一公司赔偿因损害房屋及其附件装修维修损失47236元及2014年5月至2014年10月房屋未出租的6个月房租损失192768元，合计240004元；2、帝一公司承担本案诉讼费用。
帝一公司在原审中辩称：一、沈井刚诉请其承担赔偿责任无事实、法律依据。其与信达安徽公司签订租赁合同后，自行对涉案房屋进行装修，原业主对房屋装修无任何投入，房产继受人沈井刚也没有任何投入。一份合同应作整体理解，其与原房屋所有人约定房屋租赁合同第五条第5款时，本意是“如果保留装修对房屋所有人最有利，那么就保留，并赠与房屋所有人；如果房屋所有人认为房屋恢复原状最有利，那么恢复原状……”，并非必然适用第五条第5款第一项，如果沈井刚认为拆除装修有利，完全也可以拆除。其与沈井刚之间租赁合同中就房屋租赁到期后或合同解除时，沈井刚可以选择归自己所有的约定是一种赠与约定。依据《合同法》191条规定，赠与财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。双方关于租赁合同到期后就房屋装修的约定是一种选择性安排。沈井刚没有明确主张选择“归甲方所有”，其有理由认为沈井刚选择了“恢复原状”，故其拆除部分装修不存在过错，无需赔偿。二、其已将房屋交付沈井刚，对此后房屋损害不负赔偿责任。其于2014年4月30日搬离涉案房屋，并与沈井刚的委托人徐俊、物业三方办理了房屋交接手续，沈井刚并未就房屋状态提出异议，却于近1个月后起诉其损害房屋。交房后房屋并不在其占有之下，且沈井刚并无证据证明房屋所受损害是由其造成，其对于房屋在此期间所受损害不负赔偿责任。三、沈井刚主张赔偿数额过高，与事实不符。2011年其装修房屋花费不超过8万元，已使用3年之久，且装修维修费用经鉴定为4万7千多元。房屋装修只存在贬值而非增值，这是常识。沈井刚却主张240004元赔偿，实在匪夷所思。其在合同到期时并未欠付房租，沈井刚诉请房屋租金是一种可期待的利益损失，依据《合同法》119条的规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”沈井刚发现房屋存在装修损坏后，可以自行修复后主张维修费用。沈井刚至今仍将涉案房屋空置。沈井刚对于房屋没有采取适当措施予以补救，导致损失扩大。即使其应对装修损害负责，但对于损失扩大部分，不应承担责任。最后，沈井刚房屋所受损害并非其所为，其不承担本案诉讼费用。
原审法院查明：2011年9月16日，帝一公司（乙方）和信达安徽公司（甲方）签订一份房屋租赁合同，约定信达安徽公司将位于合肥市庐阳区阜南路166号润安大厦A座20层1016.69平方米房屋出租给帝一公司办公，租期30个月，自2011年11月1日至2014年4月30日。合同第五条第5款约定，租赁期满后或因乙方原因导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有；（2）要求乙方恢复原状；（3）向乙方收取恢复原状时实际发生的费用。合同第六条约定：租赁期间，甲方有权依法定程序转让该出租房屋，乙方享受有优先购买权。转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。合同签订后，帝一公司对上述房屋进行装修后在此办公。2013年10月18日，沈井刚通过司法拍卖购得该房屋。2013年11月27日，沈井刚委托徐俊与信达安徽公司进行了实物资产移交，并在《实物资产对外移交清单》上签字确认。同日，徐俊签字确认当时帝一公司在涉案房屋内办公，装修无损坏。沈井刚虽未与帝一公司签订租赁合同，但帝一公司仍按照原租赁合同分三次向沈井刚交纳五个月租金合计160640元，具体如下：于2013年12月18日、2014年3月3日及3月14日分别从帝一公司法定代表人薛广文的工商银行账户转账支付房租98384元、32128元、32128元。2014年4月30日，原租赁合同到期。沈井刚未与帝一公司签订房屋租赁合同。帝一公司租赁结束搬迁时，未经沈井刚同意，擅自将房屋装饰地板、灯饰、墙、门、天棚等拆除，沈井刚认为帝一公司的行为违反原租赁合同，导致其经济损失，双方协商未果。沈井刚诉至法院，请求依法判如所请。
在原审法院审理期间，沈井刚申请对涉案房屋因毁损导致的维修费用进行评估。原审法院依法委托鉴定机构进行了评估。安徽安联信达资产评估事务所经过对现场进行勘查等法定程序，于2014年10月8日出具了皖安联信达评字（2014）第089号评估报告书，结论为：位于安徽省合肥市庐阳区润安大厦A座写字楼20层因毁损导致的维修费用在2014年7月24日及相关前提下的市场价值评估结果为47236元。沈井刚为此支付评估费5000元。
原审法院认为：本案争议焦点为帝一公司应否赔偿涉案房屋装修毁损导致沈井刚的经济损失及2014年5月至10月的房租损失240004元。根据帝一公司与涉案房屋原所有权人信达安徽公司所签房屋租赁合同约定，房屋转让后，该租赁合同对新房屋所有权人及帝一公司继续有效，且沈井刚取得涉案房屋所有权后，帝一公司按照原租赁合同约定向其支付了5个月租金，表明双方均认可原租赁合同对双方的效力且继续履行原租赁合同，故自2013年11月27日信达安徽公司将房屋移交给沈井刚至2014年4月30日原租赁合同到期帝一公司搬走，沈井刚与帝一公司的房屋租赁关系成立且实际履行完毕。帝一公司搬迁过程中造成涉案房屋内部装修设施大量毁损，致房屋不经维修无法继续正常使用，按照原合同第五条第5款约定，其应承担违约行为导致沈井刚的经济损失。对沈井刚关于赔偿其因房屋装修毁损导致的经济损失47236元的诉请，予以支持。帝一公司辩称涉案房屋毁损不是其造成的，其无过错，不应承担违约赔偿责任，与查明事实不符，不予采信。沈井刚主张2014年5月-10月的房租损失，因2014年4月30日双方租赁关系已解除，帝一公司已从承租房屋内搬走并将房屋交还沈井刚，房屋实际处于沈井刚控制、管理之下，沈井刚完全可以维修后进行出租再向帝一公司主张维修费用，沈井刚未能举证证明其实际产生了租房损失192768元或租房损失应由帝一公司承担，帝一公司对沈井刚主张的房租损失，不应承担赔偿义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、安徽省帝一医疗器械有限公司于判决生效之日起十日内赔偿沈井刚房屋装修毁损经济损失47236元；二、驳回沈井刚的其他诉讼请求。
上诉人沈井刚上诉称：1、帝一公司在租赁合同到期后未经沈井刚同意，将房屋装饰的地板、灯饰、墙、门、天棚等拆除，致使沈井刚无法将该房屋出租。沈井刚多次要求帝一公司处理此事，但帝一公司皆置之不理，沈井刚起诉至法院并申请对损害进行鉴定，在鉴定结论出具之前，法院要求房屋暂时不能装修。房屋一直由帝一公司承租，因其损害导致的违约行为和损失结果之间的因果关系非常明确。2、原审法院的判决使违约方逃避法律责任，守约方蒙受损失，有违合同法的立法宗旨，应赔偿房租损失192768元。请求二审法院查明事实，依法改判。
上诉人帝一公司上诉称：1、根据合同的约定，沈井刚作为房屋所有权人，有向帝一公司主张装修归沈井刚所有的权利，但沈井刚未主张，怠于行使权利，放弃自身的选择权，故不应承担赔偿责任。2、沈井刚在2014年4月30日办理房屋交接手续时并未当场提出异议，所以对于房屋当时的状态是认可的，在办理交接手续一个月后要求帝一公司赔偿损失没有事实依据，也没有证据证明是帝一公司对房屋装修进行了损坏。3、帝一公司在装修时仅花费8万元，在使用了3年之后，鉴定机构仍对装修的维修费用做出4万多元的评估明显过高。请求二审法院依法驳回沈井刚的诉讼请求。
对于原判所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：沈井刚与帝一公司虽未签订租赁合同，但帝一公司仍按照原租赁合同约定向沈井刚缴纳租金，故应视为沈井刚与帝一公司之间的房屋租赁关系成立且实际履行完毕。原审法院在对帝一公司在搬迁过程中造成的房屋内部装修设施大量毁损的事实已查明的情况下，依据评估机构出具的评估报告书判决帝一公司赔偿沈井刚装修毁损经济损失47236元并无不当。故帝一公司认为沈井刚怠于行使权利，且没有证据证明是其对房屋的装修造成毁损，评估价格过高的上诉理由不能成立。沈井刚在双方租赁关系于2014年4月30日解除后，要求帝一公司对装修损失进行赔偿无果的情况下，即于2014年5月29日向人民法院提起诉讼是在合理的期限内，沈井刚提出因原审法院要求评估故不能对房屋进行重新装修并出租的上诉理由没有证据予以佐证，但考虑到评估需要对现场进行勘查等情况，应自评估基准日2014年7月24日起酌情给予一定期限，故对沈井刚要求帝一公司赔偿因房屋空置造成的租金损失的上诉理由部分予以支持，即自2014年5月1日计算至2014年8月31日，参照租赁关系存续期间双方约定的租金，共计128512元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
维持合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第02067号民事判决第一、二项；
安徽省帝一医疗器械有限公司赔偿沈井刚租金损失128512元于本判决生效之日起十日内付清。
如果本案给付义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2450元，由沈井刚负担950元，安徽省帝一医疗器械有限公司负担1500元；评估费5000元，由安徽省帝一医疗器械有限公司负担。二审案件受理费5136.4元，由沈井刚负担1541.4元，安徽省帝一医疗器械有限公司负担3595元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一五年五月八日
书 记 员 于成冲
附：相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。