上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终12999号
上诉人（原审被告）：瞿今湧，男，1955年9月21日出生，现住日本神奈川县。
委托诉讼代理人：徐军，上海中夏旭波律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：于琦，男，1966年7月3日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：黄大伟，上海市华诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李婷婷，上海市华诚律师事务所律师。
上诉人瞿今湧与被上诉人于琦因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初11683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人瞿今湧之委托代理人徐军、被上诉人于琦之委托代理人李婷婷到庭参加了审理，现已审理终结。
上诉人瞿今湧上诉请求：要求二审法院撤销一审判决，改判驳回于琦的原审诉请。
事实和理由：上诉人瞿今湧自始自终都没有将上海市闵行区XX路XX号XX区XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋）交付被上诉人于琦，被上诉人从未实际占有过涉讼商铺。被上诉人从未与太平洋房屋建立租赁关系，被上诉人在整个过程中就是一个以赚取差价为目的的中介人。已经合法并占有涉案房屋的上海A有限公司的租赁关系应优先并继续履行。
被上诉人于琦辩称，一审判决正确，要求维持原判。
2016年4月20日，于琦诉至一审法院，请求判令：确认瞿今湧于2016年1月28日发出的《单方解除合同通知函》不发生合同解除的效力，合同应继续履行。
一审法院认定事实：瞿今湧系上海市闵行区XX路XX号XX区XX号XX室房屋所有权人。
2014年12月14日（瞿今湧填写的签约时间为12月16日），于琦作为承租方（即签约乙方）与瞿今湧作为出租方（即签约甲方）就涉讼房屋重新签订了一份《租赁合同》。双方约定，甲方同意上海市闵行区XX路XX号XX花园XX区XX号XX室商用房（即涉讼房屋）出租给乙方，租赁期限自2014年12月1日至2024年11月30日，为期10年；月租金为人民币（下同）20,000元；租赁费按三个月为一期支付，本合同签订后，第一期租金于2014年12月15日支付（鉴于第一期租金乙方已于2014年12月1日向甲方以银行转账形式支付了30,000元，乙方应于2014年12月15日支付30,000元），之后每期应提前五天支付（即2015年2月23日、2015年5月26日，依次类推）；原则上乙方先支付后使用，甲方收到租金后出具书面收条；如乙方逾期支付租金超过十天，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回出租物业，并追究乙方违约责任。
同时，双方在合同第六条乙方权利和义务中规定，乙方可转租、分租向甲方租赁的物业。
此外，双方还在合同第九条中规定，本合同一经签署，甲方与上海B有限公司于2012年签订的与本合同项下物业有关的租赁合同同时作废。
2016年1月28日，于琦向瞿今湧发函，该函的主要内容为：根据双方签订的租赁合同，我有权对承租物业进行转租或分租。我与太平洋房产中介签订的租赁（承包经营协议），将于2016年2月28日到期，自2016年3月1日起该物业将转租其他公司，相关租赁协议已完成签订。根据新的租赁协议，任何一方违约都必须支付守约方巨额违约金。
期间，瞿今湧向于琦寄送《单方解除合同通知书》，该函记载的主要内容为：现因你方在2014年11月底拖欠房租的过程中，多次拒接我方电话，在无法联系的情况下，我方联系了该商铺的次承租人（即上海C公司），才知道其已按时向你方支付了租金。鉴于合同在履行过程中出现了一些波折和无法沟通的问题，使我方产生了强烈的不满。因此特发此函通知你方，于2016年2月29日中止（终止）合同。同时愿意按《租赁合同》约定的承租违约责任，向你方支付月租金15倍的违约金，并无息退还保证金20,000元整。希望于2016年2月29日前来解决该商铺的《租赁合同》终止后的相关事宜。
2016年1月30日，于琦给瞿今湧回函，回函的主要内容为：今收到你通过EMS快递的单方解约函，看后觉得它是无效的，因为此解约函是针对2012年签订的合同，而事实是这份合同在你我2014年12月14日签订租赁合同时已被作废。在此申明，我不接受双方签订的租赁合同解约。
2016年5月25日，于琦向瞿今湧以个人转账汇款方式支付60,000元，汇款单的用途备注为房租。
本案审理过程中，案外人上海C公司向法院提供情况《说明》两份，记载的内容为：上海C公司与上海A有限公司系特许经营关系，即由上海C公司特许上海A有限公司以上海C公司品牌从事经营。位于上海市闵行区XX路XX号XX区XX号XX室房屋（即涉讼房屋）系我公司从出租方瞿今湧先生承租，我公司系合法占有该租赁房屋，现正在对外经营中。
以上事实，由双方签订的《租赁合同》，双方往来的函件，于琦向瞿今湧支付租金的凭证，反映涉讼房屋现状（“太平洋房屋”对外经营）的照片及双方的陈述等证据为证。上述证据能够反映本案事实，且真实合法，具有证据效力。
一审法院认为：双方签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同成立后对签约双方具有法律约束力。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方重新签订《租赁合同》时间为2014年12月14日（瞿今湧填写的签约时间为12月16日），合同的履行期限系自2014年12月1日至2024年11月30日，而瞿今湧函中所称的于琦于2014年11月底拖欠租金系在重新签订合同之前，即使瞿今湧函中所称的事实存在，也不能以此为由解除双方此后重新签订的《租赁合同》。瞿今湧单方行使合同解除权没有合同依据和法律依据，故于琦要求确认瞿今湧于2016年1月28日发出的《单方解除合同通知函》不发生合同解除的效力，要求继续履行合同的诉讼请求成立，法院予以支持。瞿今湧的辩称意见不能成立，法院不予采信。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条及第九十六条第一款之规定，于二〇一六年十月十三日作出判决：确认瞿今湧向于琦寄送的《单方解除合同通知函》不发生合同解除的效力，即于琦与瞿今湧签订的《租赁合同》继续履行。
案件受理费300元，由瞿今湧负担（于判决生效之日起十日内向于琦直接支付）。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，双方签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同成立后对签约双方具有法律约束力。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的租赁合同期限至2024年11月30日，上诉人瞿今湧应当恪守承诺。其主张从未将涉讼房屋交付给被上诉人，但并没否认双方建立了租赁关系。根据本院查明的事实，涉讼房屋一直处于出租、转租状态，均由相应的承租人、转租人及租赁合同予以承继。因此，即便上诉人未将涉讼房屋实际以直接占有转移方式交付给被上诉人，间接交付完成仍应当确立上诉人与被上诉人建立了租赁关系。至于被上诉人按合同约定转租并赚取差价的行为，系被上诉人正常行使约定的承租人权利，并无不当，上诉人要求解除合同缺乏相应的事实依据和法律依据，本院难以支持。上诉人瞿今湧主张上海A有限公司的租赁关系应优先并继续履行，本院认为，上诉人在未解除原租赁合同的情况下，与实际使用人建立租赁关系有违诚信，其要求的优先履行本院不能支持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人瞿今湧的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币300元，由上诉人瞿今湧负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 刘 佳
二〇一七年三月九日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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