河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民三终字第144号
上诉人（原审原告、反诉被告）王宇虹，女，1963年1月7日出生，汉族。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王树珍，女，1974年9月1日出生，汉族。
委托代理人陈鸿刚，河南昱玮律师事务所律师。
上诉人王宇虹因与被上诉人王树珍房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2013）中民二初字第1045号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王宇虹、被上诉人王树珍及委托代理人陈鸿刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：郑州市中原区桐柏北路92号院7号楼2单元14号房屋是王宇虹所有的成套住宅，位于一层，该房屋外北侧是所在家属院的围墙，围墙北侧是市政道路。2012年3月，王宇虹在房屋北墙及家属院围墙相应位置凿开、设门，使室内与市政道路相通，并将房墙与围墙之间的空间封闭，本案房屋直通市政道路，变成了临街房。2012年3月16日，王树珍委托朋友代其与王宇虹签订一份《门市房租赁合同》，合同主要约定：甲方王宇虹，乙方王树珍，甲方将其自有的位于郑州市桐柏北路92号院7号楼2单元14号房屋出租给乙方做美甲使用。租赁期共36个月，从2012年3月16日至2015年3月15日，租金每月3000元，先付后用，拖欠租金一个月，甲方可以终止合同，收回房屋。房租押金2000元。合同期满，乙方不得私自毁坏装修房屋，不继续使用时，装修归甲方所有。若在合同期3年以内出租房屋拆迁，甲方按比例退转让费给乙方补偿。合同签订后，王宇虹将自己的空调、柜子随房子转让给王树珍，王树珍向王宇虹支付了转让费28000元，并支付了押金2000元、半年的房租18000元，王宇虹将房屋交付王树珍，王树珍对房屋进行了装修，制作了门头招牌及电子滚动广告屏，经营美眉美甲业务。同年9月15日，王树珍又支付王宇虹房租18000元。同年10月10日，郑州市中原区桐柏路街道办事处市政管理办公室向王树珍的美眉美甲店发出《督查督办通知书》，认为该店临时搭建属于违法建筑，需于2012年10月12日上午12：00之前自行拆除完毕。后王树珍拆除了门头上的电子滚动广告屏，当月22日上午，城管部门将门头招牌强制拆除。门头拆除后，王宇虹、王树珍双方就减免房租问题进行了协商，未达成一致意见。2013年3月，王树珍拒付租金并于4月28日打印一份《求助信》张贴在王宇虹的家属院，王宇虹报警，派出所调解未果。
原审另查明，王宇虹将房墙与围墙凿开、设门，并将房墙与围墙之间的空间封闭，王宇虹未提供相关部门的批准手续。
原审法院认为：本案房屋系住宅改造添加施工后成为临街房，添加部分未办理相关审批手续，属于违法建筑，尽管王宇虹的成套住宅办理有产权证，属于合法建筑，由于王宇虹、王树珍租赁合同约定的房屋是一个整体，违法建筑与合法建筑共存且不可分割，故王宇虹、王树珍签订的《门市房租赁合同》属无效合同，对双方没有法律约束力。无效合同自始无效，不存在解除的问题，王宇虹要求解除合同的诉讼请求不予支持。合同无效，双方当事人因合同取得的财产应予返还，故王宇虹要求收回房屋的诉讼请求予以支持。本案房屋本是住宅，王宇虹对其施工改造，投入了一定的资金，使之成为临街房，但其目的是为了收取商铺标准而不是住宅标准的租金，两者悬殊较大。王宇虹仅是将房屋出租给王树珍，将自己的空调、柜子转让给王树珍，并未向王树珍提供经营使用的设备、招牌、客源、原料等商业要素，故其收取王树珍的转让费2.8万元明显过高，王树珍要求王宇虹返还转让费21000元的反诉请求应予支持。关于房屋使用费，双方约定每月租金3000元，2012年10月15日前，王树珍正常经营，应当承担该期间七个月的房屋使用费21000元。2012年10月16日后，王树珍拆除了电子屏等设施，原因是王宇虹临时搭建属于违法建筑，王树珍经营已受到影响不能正常进行，房屋使用费应适当减少，本院酌定每月1500元，计算至2013年10月15日，计12个月，房屋使用费18000元，王树珍应当承担。王宇虹收取王树珍房屋使用费为36000元，以上王树珍共应支付王宇虹房屋使用费39000元，差额3000元应从王树珍转让费中冲减。王树珍反诉的要求退回押金2000元，因其未提供证据证明其水电等费用已经结清，该请求不予支持。王树珍反诉的请求赔偿损失66000元，因其提供的证据不足以证明其主张，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、王树珍于判决生效之日起30日内搬出桐柏北路92号院7号楼2单元14号房屋；二、王宇虹退还王树珍转让费18000元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回王宇虹其他诉讼请求；四、驳回王树珍其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，反诉费1012元，共计1112元，王宇虹、王树珍各担556元。
王玉虹上诉称：原审判决认定事实错误。一、原审认定双方签订的《门市房租赁合同》无效是错误的。2012年3月16日，双方订立l份《门市房租赁合同》，合同约定上诉人将其所有的位于郑州市中原区桐柏北路92号院7号楼2单元l4号房屋租赁给被上诉人做美甲生意，建筑面积57.25平方米，租赁期从2012年3月16日至2015年3月15日，租金每月3000元，先交租金后使用房屋。一次性交纳半年租金，拖欠租金一个月或空置一月的，可以终止合同，收回房屋。水，电，气押金2000元。由于上诉人对水、电、气进行了改造投资，在签订租赁房屋合同时，经双方协商，上诉人将自己的空调、柜子转让给被上诉人，被上诉人自愿交给转让费用28000元整。该合同系双方的真实意思表示，合法有效，不违犯法律规定，对当事人具有法律约束力，被上诉人也完全认可该合同的内容和效力。双方对合同从未提出过异议。原审认定《门市房租赁合同》无效属于认定事实错误。二、原审法院减去上诉人每月房租1500元是错误的。依据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”2013年3月l5日，上诉人找到被上诉人收取2013年3月15日到2013年9月15日的租金时，被上诉人以种种理由拒绝交租金，上诉人多次催讨租金，被上诉人至今仍然未付。自2013年3月15日到2013年11月14日按每月3000元租金，被上诉人共拖欠租金24000元。原审法院从2012年10月16日到2013年10月15日按l500元计算房租是完全错误的，没有任何依据。上诉人和被上诉都认可租赁合同的内容且没有任何异议。况且被上诉人的生意一直在正常经营，没有受到任何影响。房租应当按照双方约定的每月3000元计算，自2013年3月15日到2013年11月14日按每月3000元租金，被上诉人共拖欠上诉人房屋租金24000元。三、原审判决上诉人退还转让费21000元是错误的。签订合同时，双方明确约定转让费为28000元，转让费用也是双方的真实意思表示，双方都完全同意，在合同中有明确的约定。从2012年3月l6日至今，被上诉人仍然使用上诉人的房屋，没有将房屋交还给上诉人，房屋的钥匙一直在被l诉人的手里。被上诉人要求退还转让费21000元没有事实和法律依据，该转让费原审不应做出判决，法院对此判决明显是错误的。被上诉人不但不支付租金，还于2013年4月26日在上诉人所居住的省纺织科研所家属院四处张贴小字报并附上上诉人的身份证复印件，捏造事实对上诉人进行侮辱诽滂。致使上诉人的精神受到极大地打击，经济受到严重损失，严重侵犯上诉人的合法权益。上诉人得知后立即向郑州市桐柏路派出所进行了报案，被上诉人当庭认可是其张贴。综上所述，请求二审撤销原判，改判被上诉人支付上诉人房租24000元（2013年3月15日—2013年11月l4日），名誉损失2000元，共计26000元。一、二审诉讼费及反诉费均由被上诉人承担。
王树珍答辩称：1、双方租赁合同无效，是上诉人的违法建筑，基础存在违法性。2、房屋是普通住宅而不是门面房，私拉乱建，一审法院按普通住房计算价格是正确的。3、上诉人承诺房屋3年内拆迁则降价，被上诉人在使用后被通知要拆迁，被上诉人装修投入损失大。请求二审驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：本案房屋系住宅改造添加施工后成为临街房，添加部分未办理相关审批手续，属于违法建筑，尽管王宇虹的成套住宅办理有产权证，属于合法建筑，由于王宇虹、王树珍签订租赁合同约定的房屋是一个整体，违法建筑与合法建筑共存且不可分割。故原审法院认为双方签订的《门市房租赁合同》无效并无不当。本案房屋本是住宅，王宇虹对其施工改造，投入了一定的资金，使之成为临街房，但其目的是为了收取商铺标准而不是住宅标准的租金，两者悬殊较大。王宇虹仅是将房屋出租给王树珍，将自己的空调、柜子转让给王树珍，并未向王树珍提供经营使用的设备、招牌、客源、原料等商业要素，故其收取王树珍的转让费2.8万元明显过高，王树珍要求王宇虹返还转让费21000元的反诉请求应予支持。关于房屋使用费，双方约定每月租金3000元，2012年10月15日前，王树珍正常经营，应当承担该期间七个月的房屋使用费21000元。2012年10月16日后，王树珍拆除了电子屏等设施，原因是王宇虹临时搭建属于违法建筑，王树珍经营已受到影响不能正常进行，房屋使用费应适当减少，故原审法院酌定每月1500元并无不当，计算至2013年10月15日，计12个月，房屋使用费18000元，王树珍应当承担。王宇虹收取王树珍房屋使用费为36000元，以上王树珍共应支付王宇虹房屋使用费39000元，差额3000元应从王树珍转让费中冲减。综上所述，上诉人的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费450元，由上诉人王宇虹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王学正
审 判 员 申付来
代理审判员 邱 帅
二〇一四年三月十七日
书 记 员 元 阳