广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深福法民三初字第2129号
原告朱海燕，女，1975年10月21日出生，香港居民。
委托代理人李国光，广东华协律师事务所律师。
委托代理人袁海梅，广东华协律师事务所实习律师。
被告天安（深圳）实业发展有限公司。
法定代表人李成伟，董事长。
委托代理人李杰，广东五羊律师事务所律师。
委托代理人王平，男，汉族，1966年10月17日出生，该公司员工。
被告深圳百乐勤房地产评估交易有限公司。
法定代表人李志，董事长。
委托代理人陈冬月，男，汉族，1984年12月3日出生，该公司员工。
原告朱海燕诉被告天安（深圳）实业发展有限公司（以下简称天安公司）、深圳百乐勤房地产评估交易有限公司（以下简称百乐勤公司）所有权确认纠纷一案，本院于2013年11月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月25日、2014年8月1日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李国光、被告天安公司委托代理人李杰、王平，被告百乐勤公司委托代理人陈冬月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与二被告于1999年8月9日签署了《楼宇认购书》，被告天安公司系卖方，被告百乐勤公司系被告天安公司代理人。认购书约定：原告向被告天安公司购买深圳市滨河大道伟柏花园伟俊阁5层8号（即5B）房，建筑面积65.163平方米，房产总价555196元人民币；协议同时约定，以按揭方式付清，签约当日原告向被告百乐勤公司交付55519.6元；补充约定首期款为三成；于三个月内付清，第二次付款于1999年9月9日付，第三次付款于1999年10月9日付。原告于1999年8月10日支付55519.6元，1999年9月9日及1999年10月9日分别支付了55520元。即原告依约按时付清三成首期款，共计付166559.6元。
同日，原告又向伟柏花园管理处缴纳了入伙的费用，其中不锈钢窗花3992.80元，不锈钢门3010元，石油气开户800元，大型维修储备金590.67元，文件安排费3000元（收据由深圳市超贤投资顾问有限公司出具），1999年8月9日至1999年12月9日四个月的物业管理费1181.34元，并领取了伟柏花园业主公约，随后接收并实际使用该房产至今。
因1999年7月23日被告百乐勤公司的银行按揭额度到期，故1999年7月23日之后买楼的业主无法办理按揭手续，包括原告在内的五个业主无法办理按揭手续。后被告百乐勤公司与原告协商一次性付清剩余款项事宜，双方遂于1999年10月18日达成《伟柏花园伟俊阁分期付款协议》，明确约定房款余额为38万元，原告在1999年10月1日至2000年10月1日一年内付清，即可享受95%折优惠，仅支付361000元即可。并约定，被告百乐勤公司在原告付清余款一个月内办理房产证。
签署该付款协议后，原告便从香港调钱过来，但因外汇管制，该款被冻结审核。解冻后，乙方提现金去付款时被告知被告百乐勤公司因涉嫌税务犯罪，高层均被抓。被告百乐勤公司财务人员请原告先等，看情况再办理。
后原告多次问询被告百乐勤公司工作人员，均无明确的回答，也不敢收乙方的钱。就让原告等其领导回来再处理。等到2002年新物业管理公司进驻，也无任何音讯。
原告也曾多次找过被告天安公司，被告天安公司置之不理，言房产都包销给了被告百乐勤公司，与他们无关。
原告自2005年2月2日便移居香港，期间也多次返深问询情况；但都一直未有任何消息和结果。
原告自入伙起，及2002年被告百乐勤公司设立的物业公司更换为美佳物业管理（深圳）有限公司至今，原告一直按时缴纳物业管理费及本体维修基金。
通过媒体公开资料显示，被告百乐勤公司为被告天安公司包销伟柏花园房产，双方之间存在包销关系。原告委托代理律师至房管部门了解该房产的相关信息，仅得知该本案涉争房产未办理房产证，也未存在抵押、查封等情况，也未办理初始登记。
2004年2月27日，被告百乐勤公司因未依法办理年检；被深圳市工商局吊销营业执照。
鉴于被告百乐勤公司的特殊原因，致使该房产剩余款项未收取，无法办理房产过户手续。遂诉至法院，请求法院判令：1、确认原告系深圳市滨河大道伟柏花园伟俊阁5B的所有权人；2、被告天安公司及／或被告百乐勤公司履行办理房产过户手续；3、由被告天安公司及／或被告百乐勤公司承担本案全部诉讼费用。
被告天安公司辩称：原告的诉讼请求与本案案由不一致。我方是伟柏花园的开发商，无论是我方自行销售或是包销给被告百乐勤公司，但房屋的买卖合同都是我方与原告签订的，但至今为止我方未与原告签订过任何房屋买卖合同，所以我方与原告间不存在买卖的事实，也不产生买卖合同的法律关系。请求法庭驳回原告诉讼请求。
被告百乐勤公司未作辩称。
经审理查明，伟柏花园原名为愉田大厦，开发商为被告天安公司。
1996年1月16日，被告天安公司（甲方）与被告百乐勤公司（乙方）签订《“愉田大厦”包销合同书》，约定甲方负责完成大厦的土建结构施工，大厦结构主体工程封顶后，交乙方接收管理，其他内外装修及大厦完工工程等均由乙方负责；乙方向甲方包销售该大厦，包销面积约为28000平方米，包销售价格为7150万元；该大厦房产转让时有关的房产买卖合同由甲方、乙方及小业主三方共同签署；如出现延迟交楼，装修质量不符销售时说明之标准，以及若小业主与乙方的经济合同纠纷概由乙方承担，甲方概不负责；为避免对甲方的权利及利益造成影响，乙方出售该大厦的有关合同及其他销售及广告宣传文件须先送甲方协商；楼款可打入乙方指定的银行账户，唯售楼款超出8000万元后，需按本合同第五章第七条款项办理。该合同的第五章第七条规定，在甲方开具正式销售发票时，乙方应将超出8000万元销售额部分的营业税由甲方按5.05%预提，在乙方销售额超出总承包价格7150万元加上营业税再加上用于本大厦的内外装修及水电、煤气等工程费用后，甲乙方将按15%税率预提乙方所得税；在扣除上述两项预提税项费用后，始把楼款余额转入乙方所指定的银行账户。此后，天安公司将伟柏花园移交给了百乐勤公司，由百乐勤公司负责伟柏花园的销售、房屋交付、业主入户等工作。
1999年8月9日，原告与被告百乐勤公司签订《楼宇认购书》，该认购书抬头部分的“卖方（甲方）”为被告天安公司名称，“甲方签章”处盖上被告百乐勤公司印章。认购书约定，原告向甲方定购位于深圳市滨河路地块编号为B118-10，11，定名为伟柏花园的伟俊阁第五层，房号B；原告选择按揭方式付款，楼价款总额为人民币555196元。认购书还约定双方以后需签订《商品房产买卖合同》。同日，百乐勤公司将房产交付给了原告使用。原告于当日办理了入伙手续并一直占有使用涉案房产。同年8月10日、9月9日、10月8日，原告先后付给百乐勤公司55519.6元、55520元、55520元。原告与被告百乐勤公司均确认双方在1999年10月18日之前协商将房屋的购房总价调整为546559.6元。1999年10月18日，原告与百乐勤公司签署《伟柏花园伟俊阁分期付款协议》，约定原告的购房款由按揭贷款变更为分期付款，除首期外，原告分两次将房款全部交清；百乐勤公司在剩余房款金额上给予原告以95折优惠，即原告以尚余人民币38万元房款的95折支付，折后金额为361000元，在1999年10月1日至2000年10月1日内付清；百乐勤公司在此期间给原告免息、免公证和免保险，原告如未按本协议按期付款，百乐勤公司有权要求原告支付购房总金额的20%违约金；百乐勤公司在原告付清余款一个月内办理房产证。
被告百乐勤公司的高管因涉及犯罪被判处刑罚，被告百乐勤公司从2000年5月18日以后未再正常经营，并于2004年2月27日被工商行政管理部门吊销营业执照。原告也无法联系被告百乐勤公司交付剩余购房款。庭审中，原告表示愿意付清剩余的购房款。
以上事实，有《“愉田大厦”包销合同书》、《楼宇认购书》、《伟柏花园伟俊阁分期付款协议》、原告向百乐勤公司付款的凭证、原告向伟柏花园管理处缴费的凭证、伟柏花园管理处出具的证明书、报纸的报道等证据及开庭笔录证实。
本院认为，原告与被告百乐勤公司签订的《楼宇认购书》及《伟柏花园伟俊阁分期付款协议》具备了房地产买卖合同的主要条款，主要权利义务明确，双方之间成立了房地产买卖合同法律关系。被告天安公司是伟柏花园的开发商，其与被告百乐勤公司签署《“愉田大厦”包销合同书》后，两被告间是包销合同关系，百乐勤公司可以对外销售伟柏花园房屋，收取购房款。虽然《“愉田大厦”包销合同书》约定转让房地产的买卖合同应由两被告及小业主三方共同签署，但根据合同相对性原理，该包销合同仅对签订人的两被告有约束力，原告不受其约束。百乐勤公司以开发商天安公司的名义与原告签署认购书，原告在签订认购书后向百乐勤公司支付了部分购房款，百乐勤公司能够及时将房地产交付给原告使用，原告在使用10多年期间，天安公司从未提出异议，原告有理由相信百乐勤公司取得了天安公司的授权可以处分案涉房地产。百乐勤公司作为合同的签订人、天安公司作为开发商应秉着诚实信用原则，在原告付清购房款后协助原告办理房地产证。原告尚有361000元购房款未付清，应向合同的签订人及之前购房款的收取人百乐勤公司支付。天安公司将伟柏花园包销给了百乐勤公司，原告并未与天安公司签订购房合同，原告的购房款此前一直是交给百乐勤公司，天安公司主张本案原告剩余的购房款应交给天安公司，没有合同依据，本院不予采纳。我国不动产实行物权登记制度，案涉房地产尚未登记在原告名下，原告主张其是案涉房产的所有权人，与法律规定不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，当庭判决如下：
一、被告深圳百乐勤房地产评估交易有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内向原告朱海燕提供收款账号，原告朱海燕应向被告深圳百乐勤房地产评估交易有限公司提供的账号支付剩余购房款人民币361000元；被告深圳百乐勤房地产评估交易有限公司逾期提供收款账号的，原告朱海燕可向公证部门提存剩余购房款人民币361000元；
二、被告深圳百乐勤房地产评估交易有限公司、被告天安（深圳）实业发展有限公司应在原告朱海燕向被告深圳百乐勤房地产评估交易有限公司支付完剩余购房款或向公证部门提存剩余购房款人民币361000元后的一个月内，与原告朱海燕一起向深圳市房地产权登记部门申请将伟柏花园伟俊阁5层B号房登记至原告朱海燕名下；
三、驳回原告朱海燕的其他诉讼请求。
案件受理费6715元（已由原告预交），由原告朱海燕负担100元，被告深圳百乐勤房地产评估交易有限公司负担6615元。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 颜 浩 民
人民陪审员 武 农
人民陪审员 蔡 玉 兰
二〇一四年八月一日
书 记 员 刘智枫（代）