上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉民三（民）初字第1303号
原告上海星动国际物流有限公司，住所地上海市闵行区莘庄镇黎安路859号128室。
法定代表人胡建荣，经理。
委托代理人韩佳宏，上海锦智律师事务所律师。
被告上海互赢物流有限公司，住所地上海市普陀区祁连山路689号4号楼485室。
法定代表人李明，总经理。
委托代理人李明，上海源法律师事务所律师。
委托代理人郭宏君，上海磊天律师事务所律师。
原告上海星动国际物流有限公司（以下简称星动公司）诉被告上海互赢物流有限公司（以下简称互赢公司）其他合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员秦忠独任审判，于2014年1月15日公开开庭进行了审理。原告之法定代表人胡建荣及其委托代理人韩佳宏、被告之委托代理人李明、郭宏君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年2月，原告与案外人上海万烨物流有限公司（以下简称万烨公司）签订协议书，承租位于嘉定区南翔镇德力西路58号部分办公室、场地及仓库，并预交大笔租金及花费了混凝土地面等建设费用。2012年3月18日，被告通过签订房屋租赁合同，承租了上述租赁标的物，并于2012年3月21日开始，以承租人的名义进驻系争场地，并控制了门卫室，要求原告归还场地。此后，经协调，原告与被告达成协议，由被告代表房东收回部分场地，并补偿相关建设费。但被告在支付15万元后又违反协议要求收回全部场地。原告拒绝后，被告开始采取各种行动阻碍原告的正常经营，包括占用原告的场地及仓库，对原告及其客户车辆强行收取停车费，之后干脆不许原告车辆进出场地，并对原告承租范围停水停电。原告报警，但警察以经济纠纷为由不予处理。原告自行将门卫栏杆折断，却被公安机关以涉嫌故意损害财物罪处理，被判处有期徒刑。原告无奈退出场地，因此遭受重大损失。根据原、被告双方所签调解协议第一条约定，被告互赢公司同意承担兰新公司（指原告星动公司）已交的房租22万元，故互赢公司应返还星动公司租金22万元。而该调解协议第2、3、4条互赢公司同意赔偿兰新公司（指原告星动公司）已建成混凝土地面及其他开销等三项费用共计347000元，扣除互赢公司已付款15万元，互赢公司还应支付兰新公司197000元。故原告起诉要求：一、被告返还租金22万元；二、被告赔偿水泥场地及钢结构大棚损失197000元。
被告辩称，调解协议对原告的租赁范围作出调整，调整以后原告应付年租金是44万元，调解协议所述互赢公司同意承担兰新公司（指原告星动公司）房租22万元是指年租金44万元由被告免去（承担）22万元，其余22万元原告仍应支付给被告。故被告不同意原告的第一项诉请。调解协议第2条互赢公司同意赔偿兰新公司（指原告星动公司）已建成混凝土地面及其他开销共计263600元（包括大棚1／2的费用），这只是被告确认原告的投资，并无补偿原告的意思，调解协议第3条是互赢公司同意补偿的金额即66400元，被告予以认可。而调解协议第4条明确写明互赢公司收到另外1／2的建设款后，补给兰新公司（指原告星动公司）17000元，现被告尚未收到上述款项，故尚不符合支付条件。至于被告已经支付的15万元，是因为双方口头约定被告总计给原告30万元（先付15万元，原告搬出后再付15万元）补偿，原告同意退出租赁场所，但原告在收到第一笔15万元后未能搬出。综上，除被告同意补偿原告的金额为66400元，请求法院驳回原告的其余诉讼请求。
经审理查明，2009年3月7日，案外人上海人民成套电器厂（以下简称人民电器厂）和万烨公司签订《房屋租赁合同》，约定由人民电器厂将其名下南翔镇德力西路58号院内西面500平方米办公楼和东面1663平方米厂房、总面积2163平方米的房屋出租给万烨公司，租赁期限自2009年3月8日起至2012年3月7日止，前两年年租金323000元，第三年递增6%。
同一时期，2009年3月5日，万烨公司和案外人上海兰新物流有限公司（以下简称兰新公司）、上海闽源物流有限公司（以下简称闽源公司）三方签订一份《场地合作意向书》，就租赁南翔镇德力西路58号院内事宜约定由万烨公司出面承租，其不参与房租的分摊，租赁后按现有格局大致不变，东面仓库（整栋）由兰新公司和闽源公司各一半，双方各划出50平方米给万烨公司使用；东面大棚三方合用；办公楼一楼由兰新公司使用，二楼由闽源公司使用，三楼由万烨公司使用；此外未划分的场地公用；租赁押金和转让费由兰新公司和闽源公司平摊等。上述合同签订后，各方开始履行。
2012年2月14日，星动公司、万烨公司和闽源公司签订《协议书》约定，承租合同由万烨公司负责签订，万烨公司使用办公楼三楼和200平方米仓库，承担租金0元；闽源公司使用办公楼二楼和仓库一半及大棚，承担租金50万元；星动公司使用办公楼一楼和仓库一半，承担租金45万元，东边空场地由星动公司经营，承担租金25万元；星动公司西边大棚搭建、场地平整费用由星动公司和闽源公司均摊。期间2012年2月3日，星动公司法定代表人胡建荣向万烨公司法定代表人廖雄军支付房租20万元。
2012年3月18日，人民电器厂与互赢公司签订《房屋租赁合同》，约定人民电器厂将涉案德力西路58号院内整体出租给互赢公司，租赁期限自2012年3月8日起至2015年3月7日止，年租金126万元。
2012年4月2日，星动公司法定代表人胡建荣、互赢公司法定代表人李明、万烨公司法定代表人廖雄军签订一份《备忘录》，约定原先万烨公司和人民电器厂签订的合同及原来的三方协议问题解决完毕；万烨公司负责协调兰新公司胡建荣前期投入的东面场地损失补偿，西面投资由胡建荣和李明协商解决；胡建荣继续承租划分为西边仓库的一半、办公楼一楼一半，租金22万元，不包括仓库楼上；自3月8日起按照新的价格核算房租等。此后，胡建荣和李明又签订了一份调解协议，约定：1、互赢公司同意承担兰新公司已交的房租22万元；2、互赢公司同意兰新公司已建成混凝土地面及其他开销共计263600元（包括大棚1／2的费用）；3、互赢公司同意补偿兰新公司66400元；4、兰新公司承租范围办公楼一楼1／2面积、大棚1／2的使用权，互赢公司收到另外1／2的建设款后，补给兰新公司17000元。
2012年5月、6月，互赢公司以院内客户兰新公司未向其交纳房租及水电费为由两次发函要求兰新公司搬离。同年8月，互赢公司向本院起诉要求万烨公司和兰新公司排除妨害、搬离涉案房屋场地，后又撤回起诉。同年12月，人民电器厂诉讼来院【该案案号为（2012）嘉民三（民）初字第1028号】。
在上述案件审理中，1、人民电器厂确认星动公司已于2012年12月10日搬离涉案房屋场地，并向本院申请撤回了对兰新公司的起诉及其第一项诉讼请求，并明确第二项诉讼请求为要求星动公司支付自2012年3月8日起至2012年12月10日止的房屋使用费200000元；2、人民电器厂明确其与互赢公司签订房屋租赁合同后，同意互赢公司对外转租，互赢公司也已按约支付了房屋租金；3、星动公司和兰新公司陈述万烨公司与人民电器厂存在期限自2012年3月8日起至2015年3月7日止的房屋租合同，但未能提交原件，人民电器厂对此不予认可，并陈述其与万烨确有过书面协商，但最后废弃，所以原件收回；4、星动公司和兰新公司陈述签订调解协议后，互赢公司向其付款15万元，备忘录和调解协议中的兰新公司即指星动公司，互赢公司则陈述付过25万元但又退回了。
上述案件经审理后，本院以（2012）嘉民三（民）初字第1028号民事判决书判决驳回了人民电器厂的全部诉讼请求。2013年11月，原告星动公司起诉来院。
上述事实，由《房屋租赁合同》、《场地合作意向书》、《协议书》、《备忘录》、调解协议、（2012）嘉民三（民）初字第1028号民事判决书及当事人陈述等证据为证，本院依法予以认定。
本院认为，本案双方争议的焦点在于对双方所签调解协议相关条款如何认定的问题。关于第一条“互赢公司同意承担兰新公司（指原告星动公司）已交的房租22万元”，原告认为该22万元是指原告根据2012年2月14日星动公司、万烨公司和闽源公司签订的三方协议书约定已向万烨公司支付的22万元，在2012年4月2日星动公司、互赢公司、万烨公司签订备忘录对原告租赁范围等作出调整后，原告即不应再支付该22万元，故调解协议第1条互赢公司同意承担22万元即指互赢公司应负责将原告已付22万元退还原告，至于原告应按备忘录和调解协议支付租金则是另外一回事；被告不同意原告的意见，并在答辩中阐述了己方的观点。本院认为，星动公司、互赢公司、万烨公司签订备忘录对租赁主体和原告租赁范围等作出调整后，对原告已付租金但未能履行部分的款项予以退还原告是符合常理的，而被告认为原告租赁范围调整以后原告应付年租金仍是44万元的主张明显与备忘录和调解协议的相关内容相悖，本院不予采信；被告所谓22万元是指年租金44万元由被告免去（承担）22万元、其余22万元原告仍应支付给被告的主张与调解协议第一条“互赢公司同意承担兰新公司（指原告星动公司）已交的房租22万元”中“已交的房租”之表述相矛盾，本院亦不予采信。综上，本院采纳原告的意见，对原告的第一项诉请予以支持，扣除被告已付15万元，被告尚应支付原告7万元。关于调解协议第2条“互赢公司同意兰新公司已建成混凝土地面及其他开销共计263600元（包括大棚1／2的费用）”，本院认为仅从该条文意来看，并不能得出被告应就此条款补偿原告263600元的结论，特别是如果按照原告对该条的理解将调解协议第2条和第4条同时适用的话，则会出现原告对大棚1／2的建设费用得到双倍补偿的情形，显然不符合对双方对调解协议总体的理解，故本院对原告的意见不予认可。关于调解协议第3条互赢公司同意补偿兰新公司（指原告星动公司）66400元，双方均无异议，本院予以认可。调解协议第4条虽然明确互赢公司收到另外1／2的建设款后，再补给兰新公司17000元，但考虑到该条是在原告继续履行租赁合同的前提下双方约定的条款，现原告已退出租赁，为避免今后讼累，本院认为被告应将此款一并给付原告为宜。至于被告认为原告应向其支付租金，被告可另行主张，本案不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告上海互赢物流有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海星动国际物流有限公司人民币7万元；
二、被告上海互赢物流有限公司应于本判决生效之日起10日内补偿原告上海星动国际物流有限公司人民币83400元；
三、原告上海星动国际物流有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
本案受理费7555元，减半收取3777.50元，由原告上海星动国际物流有限公司负担1777.50元，被告上海互赢物流有限公司负担2000元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 秦 忠
二〇一四年二月二十六日
书记员 张学禹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。