湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂随州中民二终字第00110号
上诉人（原审被告、反诉原告）李灵希，女，1982年1月5日出生，汉族，湖北省襄阳市人，个体工商户。
委托代理人李修明（代理权限：代为诉讼、调解、和解，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代签法律文书等），男，1955年4月11日出生，汉族，个体工商户，系李灵希之父。
委托代理人史励（代理权限：代为诉讼、调解、和解，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代签法律文书等），重庆互帮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）湖北广水鑫天地房地产开发有限公司。
法定代表人李景平，董事长。
委托代理人刘何银（代理权限：代为诉讼、代收文书、参与调解等），男，1964年8月14日出生，汉族，广水市人，湖北广水鑫天地房地产开发有限公司副总经理。
委托代理人刘观峰（代理权限：代为诉讼、代收文书、参与调解等），男，1964年10月9日出生，汉族，广水市人，湖北广水鑫天地房地产开发有限公司法律顾问。
上诉人李灵希因与被上诉人湖北广水鑫天地房地产开发有限公司（以下简称鑫天地公司）借款合同纠纷一案，不服广水市人民法院（2010）鄂广民初字第1038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年5月10日立案受理后，依法组成由审判员程朝晖担任审判长，审判员吕丹丹、代理审判员李超参加的合议庭，于2013年6月14日公开开庭审理了本案。上诉人李灵希的委托代理人李修明、史励，被上诉人鑫天地公司的委托代理人刘何银、刘观峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告鑫天地公司诉称：2010年1月12日，我公司与李灵希签订借款合同，向李灵希借款415万元用于公司周转，约定月利率5%。2010年1月18日李灵希向我公司董事长李景平个人账号上转款375万元，原告随即转款51.6万元至高洪琴卡上（其中付李灵希两个月利息37.5万元，付高洪琴中介费14.1万元）。在转款同天，原告与李灵希签订《商品房买卖合同》，原告以915元每平方米的价格将鑫天地公司开发的41套房屋出售给李灵希，并同时备案至其名下，为借款合同提供担保。因《商品房买卖合同》不是我公司真实意思表示，该合同名为买卖实为高利贷，显失公平，请求法院撤销我公司与李灵希签订的《商品房买卖合同》，并确认与李灵希间的借款本金实为375万元。
原审被告李灵希辩称：原告鑫天地公司诉状既有撤销之诉又有确认之诉，诉讼程序错误；原告诉请毫无事实依据和法律依据；原告所称高息借贷不符合事实，原被告后期签订商品房买卖合同取代前期借款合同，系改变融资模式，原被告双方自愿签订商品房买卖合同，不存在显失公平情形。
原审反诉原告李灵希反诉称：2010年1月18日，鑫天地公司为骗取资金，以每平方米915元的价格将其开发的41套商品房出售给我，我于合同签订当天支付431万元购房款，并在鑫天地公司协助下准备办理备案登记时发现，上述41套商品房已于2009年9月11日售予他人并办理备案登记。鑫天地公司是以欺诈手段达到融资目的，为此要求判决解除双方于2010年1月18日签订的《商品房买卖合同》，判令鑫天地公司返还431万元购房款并自2010年1月18日至付清止按同期银行贷款利率支付资金占用利息，同时赔偿已付购房款一倍的赔偿金431万元。
原审反诉被告鑫天地公司辩称：一、2010年1月15日，由鑫天地公司担保，李景平向李灵希借款4150000元，李灵希于2010年1月18日汇给李景平3750000元，李景平在收款当天汇给中介人高洪琴516000元（其中高洪琴中介费141000元，提前支付李灵希两个月借款利息375000元），李灵希为确保借款本息能按时收回，要求鑫天地公司以41套商品房按远低于市场价的915元／㎡的价格为借款本息作抵押担保，如李景平到期不能清偿本息，则可以915元／㎡的价格取得鑫天地公司41套商品房的所有权。二、本案的高利借贷是被告在乘人之危，迫使原告在违背真实意思表示的情况下签订的，并且其购房合同价款显失公平，原告可依约解除购房合同。三、关于本案的借款本金应按法律规定扣除预先支付的利息375000元。四、被告的反诉诉请无法律依据。
原审查明：2010年1月15日，由鑫天地公司提供担保鑫天地公司法定代表人李景平向李灵希借款4150000元，借款用途为鑫天地公司业务需要，借款期限为3个月，借款月利率为1.3%，3个月利息160000元已写入购房收据，合同到期本息共计偿还4310000元，鑫天地公司为该笔借款承担无限连带还款责任。李灵希于2010年1月18日汇给李景平3750000元，同日鑫天地公司向李灵希出具三张分别收到3750000元、160000元、400000元的收据。2010年1月18日李灵希向李景平出具收到给付187500元现金的收据，鑫天地公司与李灵希双方同时签订两份商品房买卖合同，约定将鑫天地公司开发的41套商品房共计4717.1㎡以915元／㎡的价格出售给李灵希。
另查明：鑫天地公司于2009年9月11日将上述41套商品房售予肖毕君、雍晶、李涌等人。2010年8月20日鑫天地公司诉至原审法院要求撤销原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，同时确认原告向被告借款本金为375万元。2011年2月18日李灵希向随州市中级人民法院提起诉讼，要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、由鑫天地公司返还其4310000元购房款，同时赔偿购房款一倍的赔偿金4310000元并承担自2010年1月18日至付清为止时的利息。随州市中级人民法院审查后下达（2011）随中民初字第6号民事裁定书，裁定将李灵希诉鑫天地公司商品房预售合同纠纷一案指定广水市人民院审理，原告李灵希不服，上诉至湖北省高级人民法院，湖北省高级人民法院做出（2011）鄂民立上字第71号民事裁定书，维持随州市中级人民法院（2011）随中民初字第6号民事裁定书，将李灵希诉鑫天地公司商品房预售合同纠纷一案指定广水市人民法院审理。
原审法院认为：首先，鑫天地公司与李灵希之间于2010年1月15日签订的借款协议，自2010年1月18日李灵希向李景平汇款3750000元生效，该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，确认有效。2010年1月18日，李灵希向鑫天地公司现金付款400000元，同日李景平向李灵希现金付款187500元应为预付利息，上述款项相抵扣，李景平实际借款金额为3562500元，鑫天地公司2010年1月18日向李灵希出具的160000元的收据按借款合同约定为提前结算三个月利息，而鑫天地公司收取李灵希的400000现金因双方无约定，鑫天地公司只负返还义务无需支付利息，同时对李景平借款3562500元承担还本付息担保责任。
其次，鑫天地公司与李灵希签订的以远低于市场价的价格出售41套商品房的合同，李灵希并未支付对价，应视为鑫天地公司以41套商品房为能够履行借款合同义务所作的抵押担保，从属于借款合同，且该合同约定借款合同履行期满抵押权人未受清偿时，则抵押物所有权转移为债权人所有，显然违背法律规定，且意思表示亦严重背离鑫天地公司真实意愿，显失公平，属于法律规定的可撤销合同范畴，故对鑫天地公司诉请撤销41套商品房买卖合同的诉求，原审予以支持。
综上所述，对李灵希诉称鑫天地公司构成欺诈要求返还购房款并承担一倍的赔偿款及利息的诉求，原审法院认为，鑫天地公司并非以非法占有李灵希借款为目的，而是达到李灵希借款给李景平的目的，故该公司行为不构成欺诈，所以对于李灵希诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项、第二款、第九十七条、第二百条、第二百一十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条、第一百二十八条的规定，判决如下：一、解除李灵希与鑫天地公司签订的二份41套《商品房买卖合同》，鑫天地公司返还李灵希400000元，于判决生效之日起三日内至房屋登记机构办理解除登记。二、李景平偿还李灵希借款本金3562500元并按月利率1.3%承担利息（自2010年1月18日起至清偿完毕之日止），鑫天地公司承担连带清偿责任。三、驳回鑫天地公司其他诉讼请求。四、驳回李灵希其他反诉请求。上述给付金额，自判决生效之日起30日内一次性付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费78220元，由鑫天地公司负担53000元，由李灵希负担25220元。反诉案件受理费73560元由李灵希负担。
上诉人李灵希不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人在原审开庭时提供的借款合同书、收据等证据材料均为复印件，且不能合理解释不能提供原件的原因，上诉人依法不予质证，原审以未经质证的复印件认定上诉人与被上诉人的法定代表人李景平之间的借款关系成立错误。2、上诉人主张双方当事人之间系商品房买卖合同关系，并当庭提供了购房合同、收据等证据原件，原审不予采信错误。3、上诉人向原审法院提供了375万元、40万元、16万元三份购房款收据的情况下，原审法院只采信了40万元的购房收据，存在矛盾之处，不能成立。4、原审对上诉人提供的鑫天地公司将涉案的41套商品房售予肖毕君等人的商品房购房合同复印件属实的公证书予以采信，却对被上诉人一房两卖，以欺诈方式融资的事实不予认定错误。5、原审认为“鑫天地公司与李灵希签订的出售41套商品房的合同，商品房售价远低于市场价”，意涵商品房买卖合同约定“显失公平”，该认定不能成立。6、原审认定“本案借款合同应为主合同，商品房买卖合同为从合同，该合同名为商品房买卖合同实为抵押合同”无任何证据。本案的借款合同未履行，无合同的主从问题。7、被上诉人既有撤销买卖合同之诉，又有确认借款数额之诉，违反了民诉法一案一诉的基本原则，原审开庭时被上诉人当庭选择放弃借款数额之诉，保留撤销买卖合同之诉，但原审继续错误地合并审理。8、原判决认定“鑫天地公司与李灵希之间于2010年1月15日签订的借款协议，自2010年1月18日李灵希向李景平汇款375万元时生效”，而判决“李景平偿还李灵希借款本金3562500元并按月利率1.3%承担利息，鑫天地公司承担连带责任。”对于借款人到底是鑫天地公司还是李景平个人，一审法院存在混淆。综上所述，请求二审法院依法撤销原判，依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人鑫天地公司口头答辩称：双方是借款合同关系，房屋买卖合同是担保，上诉人要求按房屋买卖合同赔偿不合理。我方愿意偿还借款。
二审中，上诉人李灵希提供二份证据：
证据一：2010年1月12日的借款合同复印件一份，证明双方在签订商品房买卖合同前就借款进行多次协商，并没有实际履行。
证据二：照片五组，证明被上诉人在将鑫世纪花园九号楼一单元、二单元在卖给上诉人后又卖给了其他人。
以上证据经过质证，被上诉人鑫天地公司认为：对于证据一有异议，该借款合同并未履行，与本案无关。对于证据二的真实性无异议。
二审中，被上诉人鑫天地公司提供2010年1月15日的借款合同书原件一份，证明被上诉人向上诉人借款的事实。
以上证据经质证，上诉人李灵希认为：合同的出借人李灵希在合同尾部未签名，该合同未成立，也未实际履行，且该案若为借款合同，应由襄阳法院管辖。
对于上述证据，本院认为：对于上诉人李灵希提供的证据一，该份借款合同双方均认为未履行，与本案无关，不予采信。对于上诉人李灵希提供的证据二，因被上诉人无异议，予以采信。对于被上诉人鑫天地公司提供的借款合同，与本案事实认定相关联，予以采信。
经审理查明：原审认定的事实属实。
另查明：被上诉人鑫天地公司在与上诉人李灵希签订商品房买卖合同后，又将房屋全部卖给他人。2010年1月22日鑫天地公司将9号楼2单元902房以每平方米2360.82元每平方米的价格出售给张慧玲。
又查明：鑫天地公司提供的2010年1月18日李灵希向李景平出具收到给付187500元现金的收据为复印件。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第三十七条规定“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”鑫天地公司与李灵希之间2010年1月15日签订的借款合同，虽借款人李灵希未在该合同上签字，但2010年1月18日李灵希向李景平汇款3750000元，李灵希未在合同上签字不影响该合同成立并生效。关于出借人问题，2010年1月15日的借款合同首部列明的借款人为李景平，尾部落款的借款人为鑫天地公司，因李景平为鑫天地公司的法定代表人，合同约定借款的用途为鑫天地公司业务需要，且李灵希汇款后，由鑫天地公司向其出具了收据，故可以认定实际借款人为鑫天地公司。一审法院判决由并非本案当事人的李景平个人偿还欠款不当，应予纠正。从上述借款合同上注明“三个月利息计拾陆万元已写入购房款收据”李灵希签名认可的内容、广水市2010年房价大致为2000多元每平方米及双方签订的商品房买卖合同约定的房价915元每平方米，可以认定2010年1月18日鑫天地公司与李灵希之间签订的商品房买卖合同，名为房屋买卖，实质上是为上述借款合同提供担保，若鑫天地公司未履行借款合同义务，鑫天地公司将41套商品房以900元每平方米价格转移为李灵希所有，违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，上诉人李灵希与被上诉人鑫天地公司签订的二份《商品房买卖合同》为无效合同。故上诉人李灵希要求解除商品房买卖合同，返还购房款并承担一倍的赔偿款及利息的诉求，本院不予支持。鑫天地公司在一审起诉时请求确认借款本金为3750000元，广水市人民法院认为2010年1月18日李景平向李灵希现金付款187500元视为提前预付利息应从本金中扣除，确认借款本金为3562500元，因鑫天地公司提供的2010年1月18日李灵希向李景平出具的收到给付187500元现金的收据为复印件，仅凭此复印件不能认定鑫天地公司向李灵希已付款187500元。故一审法院对此事实认定错误，应予纠正。另外，鑫天地公司向李灵希出具的400000元购房款收据，400000元与3750000元是李灵希同一天交至鑫天地公司，3750000元是通过转帐，而400000元通过现金直接付款不符合交易习惯。但因鑫天地公司未提起上诉，本院对此不予审查。
综上所述，原审认定部分事实不清，程序违法，适用法律错误，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）项、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广水市人民法院（2010）鄂广水民初字第1038号民事判决；
二、李灵希与湖北广水鑫天地房地产开发有限公司签订的二份商品房买卖合同为无效合同；
三、湖北广水鑫天地房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内偿还李灵希借款本金3750000元并按月利率1.3%承担利息（自2010年1月8日起至付清之日止）；
四、湖北广水鑫天地房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内偿还李灵希400000元；
五、驳回湖北广水鑫天地房地产开发有限公司其他诉讼请求；
六、驳回李灵希其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费78220元，由湖北广水鑫天地房地产开发有限公司负担。一审反诉案件受理费73560元由李灵希负担。二审案件受理费44060元，由湖北广水鑫天地房地产开发有限公司22030元，由李灵希负担22030元。
本判决为终审判决。
审 判 长 程朝晖
审 判 员 吕丹丹
代理审判员 李 超
二〇一三年七月二十五日
书 记 员 李国才