江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）姑苏民五初字第00177号
原告：苏州金创经济发展有限公司，住所地苏州市彩香路6号。
法定代表人：王玲，副总经理。
委托诉讼代理人：石春扣，江苏九典律师事务所律师。
被告：姑苏区领秀江南休闲浴场，住所地苏州市留园路***号（2-10）。
经营者：夏建伟，男，1967年12月8日生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：沈梦醉，江苏展智律师事务所律师。
原告苏州金创经济发展有限公司与被告姑苏区领秀江南休闲浴场房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏州金创经济发展有限公司的委托诉讼代理人石春扣、被告姑苏区领秀江南休闲浴场的经营者夏建伟、委托诉讼代理人沈梦醉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州金创经济发展有限公司向本院提出诉讼请求：１．判令原、被告双方签订的房屋租赁合同已经解除，被告立即将位于苏州市桐泾北路291号（原留园路108号北侧平房和二楼东）的房屋归还原告；２．判令被告自2015年1月1日起按年租金201880元（每日211元）的标准支付使用费至实际归还之日。诉讼中，因房屋已经交接，原告撤回要求返还房屋的诉讼请求，房屋使用费要求计算至2016年4月6日，为222558元。事实和理由：原、被告于2013年12月1日签订租赁合同，由被告承租原告位于桐泾北路291号(原留园路108号北侧平房和二楼东)的房屋，租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止。该房屋紧靠八一小学，在合同履行过程中，因相关部门要求对学校房屋结构进行加固调整，租赁合同无法继续履行，特于2014年10月通知被告解除合同，并同意承担相应的违约责任。后经协商无果，故起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。
被告姑苏区领秀江南休闲浴场辩称，房屋已经与原告自行交付，不存在争议；关于租金，不能简单以合同约定的标准来计算，2015年开始被告受原告要求提前解除合同的影响，没有正常完整的经营，且在与原告多次沟通中原告也答应就租金部分另行协商，合理确定相应的承担事项；要求原告尽快履行向被告赔偿的义务。
本案经审理认定事实如下：
原告（甲方）与被告（乙方）于2013年12月1日签订房屋租赁合同，约定甲方将苏州市桐泾北路291号（原留园路108号北侧平房和二楼东）建筑面积536平方米房屋出租给乙方经营使用，租赁期限3年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。合同第四条第1款约定：第一年租金196000元，由于该房屋年久失修，乙方于2013年出资进行大修，考虑乙方大修的投入及大修期间影响营业等因素，给予乙方三年中5个月的免租期(分别为第一年3个月，第二年1个月和第三年1个月)，合同到期或任何一方提出终止合同，对2013年乙方维修届时作一评估，协商解决；第一年租金196000元扣除3个月免租后全年支付9个月租金计147000元、第二年租金201880元扣除1个月免租后支付11个月租金为185000元、第三年租金207900元扣除1个月免租后支付11个月租金为190600元，三年合计应付租金522600元。合同第七条第1款约定，租赁期间双方均不得擅自变更或解除租赁合同，一方如因特殊情况需终止合同时，可以终止合同，但应提前一个月通知对方，办理解除合同手续，并承担相应的损失（损失的计算以当年年租金30%为限）。
原、被告在签订上述租赁合同之前即存在租赁关系，被告承租上述房屋经营浴场，并对房屋进行了装修，最后一次在2013年对房屋进行了大修。被告在庭审中陈述，其于2005年从他人处受让该浴室时有部分装修，在经营过程中又陆续进行了装修和设备更新。
上述房屋的南墙与“八一小学”的北墙相邻。2014年5月，苏州市姑苏区教育和体育局拟对八一小学的北教学楼进行加固。2014年10月13日，原告发函给被告，称因房屋用途调整等原因，无法履行房屋租赁合同，通知被告于2014年12月31日提前解除房屋租赁合同，请被告于2014年12月31日提前将房屋归还原告。
本案诉讼中，原、被告于2015年11月11日自愿达成如下协议：1、原、被告之间的房屋租赁合同于2015年11月11日解除；2、被告姑苏区领秀江南休闲浴场于2015年11月30日前停止经营，于2015年12月15日之前搬离并返还涉案房屋；3、原告苏州金创经济发展有限公司赔偿被告姑苏区领秀江南休闲浴场房屋装修及设备残值损失(以评估金额为准)、2013年房屋大修成本(以评估金额为准)平摊至剩余租赁年度的成本，并按上述装修及设备残值评估金额及大修成本平摊金额的75%另行赔偿被告损失；4、原告苏州金创经济发展有限公司于2015年11月30日前支付20万元保证金至法院帐户。调解过程中，原告口头承诺如被告于2015年12月15日前搬离并返还房屋的，则租金主张到2015年10月31日，否则按实结算。
上述协议签订后，本院根据被告的申请，于2015年11月23日委托苏州市价格认定局对被告经营场所内的现有装修、设备残值及其他财物进行价格评估；于2015年12月9日委托江苏东方华星工程造价咨询有限公司对涉案房屋大修工程的造价进行鉴定，双方同意评估基准日定为2013年10月9日。司法鉴定期间，苏州市价格认定局、江苏东方华星工程造价咨询有限公司均对现场进行了勘查，在勘查完毕后，原、被告于2016年4月6日对房屋进行了交接，被告将房屋返还给了原告。
2016年4月12日，江苏东方华星工程造价咨询有限公司出具工程造价咨询报告书。其现场查看了实际改造内容，包括土建工程(男浴室改造工程、女浴室改造工程、原屋面保温层防水层改造、新建彩钢板屋面、男女浴室之外的公共房间室内改造、内外墙壁涂料铲除刷新改造)、安装工程(给水工程、排水工程、消防工程、电气安装工程)，工程造价鉴定结果为526211.90元，其中安装工程122952.96元。被告以部分单价偏低、工程量不符实际为由，提出异议。2016年5月23日，江苏东方华星工程造价咨询有限公司出具回复函，称屋面改造工程因施工图纸不全，造成局部二层面未计入工程造价内，经再次测算，此部分工程造价为55276.38元，对于其他异议不予认可。
2016年5月16日，苏州市价格认定局出具价格认定结论书，价格认定为391492元。其中价格认定限定条件中注明，“成新率的确定暂按一楼2005年4月装修，二楼及一楼局部2013年10月装修为依据确定，如有不符，待委托方提供资料后，本认定结论可作相应调整”。被告对报告书的结论提出异议，认为评估价格偏低，主张其装修时间为2010年8月，应以此进行评估，并提交了租赁合同、施工合同、结算单（实付6万元）、家具商品订货协议（总金额20600元）、收据（36000元）各1份、销货清单2份。对被告陈述的装修时间及施工合同、结算单、家具商品订货协议、收据，原告均未予认可。本院委托苏州市价格认定局以2010年6月至8月的装修时间作为参考因素重新测算价格。2016年7月1日，苏州市价格认定局出具异议答复函，其“以装修时间为2010年6月至8月作为价格评估装修价格的参考因素”，重新测算认定价格为533824元，其中水电工程为40320.80元、消防工程为35280.70元。
2016年9月5日，原告对于上述两份报告书提出异议，除对价格鉴定中2010年的装修时间及物品成新率不予认可以外，还认为两份报告有重复计价的部分应予扣除。
上述事实，由原告苏州金创经济发展有限公司提交的房屋租赁合同、提前解除通知函、姑苏教体【2014】76号关于收回八一小学校舍的请示、被告姑苏区领秀江南休闲浴场提交的东方华星工程造价咨询有限公司出具的工程造价咨询报告书、回复、苏州市价格认定局出具的价格认定结论书、异议答复函及价格认定明细表、本院质证笔录、谈话笔录及协议书、交接单、当事人陈述等在案证实。
本院认为，原、被告之间系租赁合同关系。本案诉讼中，原、被告自愿达成协议，确认租赁合同于2015年11月11日提前解除，并约定了房屋返还的时间和合同解除后的损失赔偿原则等事项，上述协议符合法律的规定，本院确认其效力。因此，本院对于原告要求确认租赁合同已经解除的请求，予以支持。原、被告已经在诉讼中自行交接房屋，被告将房屋返还给了原告，故原告撤回了要求返还房屋的诉讼请求，本院予以准许。关于租金的结算和合同解除后的赔偿，可以根据双方协商确定的原则处理。
本案系原告要求提前解除合同而产生的纠纷，双方在诉讼中协商确定了被告停止经营及搬离、返还房屋的时间，因司法鉴定需要勘查现场，被告与原告实际交接房屋的时间延迟至2016年4月6日，但延迟非被告原因造成，被告亦未经营使用该房屋，故租金仍可按调解时原告的口头承诺计算至2015年10月31日止。根据租赁合同第四条对于租金和免租期的约定，第二年租金201880元扣除1个月免租后支付11个月租金为185000元，故被告应支付的自2015年1月1日起至10月31日止的租金认定为151410元(201880元÷12个月×9个月)。被告以诉讼对其经营造成有影响为由，不同意按合同约定标准支付该部分租金的意见，缺乏依据，本院不予采纳。
关于大修工程的造价，江苏东方华星工程造价咨询有限公司对此进行了鉴定，鉴定程序合法，依据充分，本院对鉴定结果予以采纳，故鉴定基准日2013年10月9日的造价认定为581488.28元，平摊至剩余租赁年度(以合同解除之日计算，3年租期的剩余租赁期限为13个月20天)的成本为220750.18元，其中安装工程(给水工程、排水工程、消防工程、电气安装工程)的造价122952.96元，平摊至剩余年度的成本为46676.59元。
关于浴场房屋装修及设备残值损失，苏州市价格认定局的评估程序合法，但因装修时间的不同，残值价格亦不相同。苏州市价格认定局第一次出具的结论以“一楼2005年4月装修，二楼及一楼局部2013年10月装修”为依据确定价格为391492元。因被告提出异议，苏州市价格认定局根据本院的要求以2010年8月的装修时间重新测算后出具的结论确定价格为533824元，其中水电工程为40320.80元、消防工程为35280.70元，两份鉴定结论的差异主要原因为所依据的成新率的不同(多数财物及装修的成新率从20%调整为80%，水电成新率从50%调整为65%)。鉴于被告未能提交有效的证据足以证明浴室装修均为2010年10月，且其当庭陈述其于2005年从他人处受让该浴室时已有部分装修，在经营过程中又陆续进行了装修和设备更新，故本院在参考533824元评估价格的基础上，酌情扣减5万元，认定装修及设备的残值为483824元。
上述两份不同的评估报告对于水电、消防工程均进行了评估，在计算赔偿价格时应当剔除重复的部分。苏州市价格认定局以现值评估方式评估的水电、消防工程价格75601.50元明显高于按照江苏东方华星工程造价咨询有限公司评估的造价分摊至剩余租赁年度的价格，故本院对较低的造价分摊的水电消防成本46676.59元予以剔除。原告主张还存在其他重复评估的项目，无相应的依据，且未在合理期限内提出异议，故本院不予采纳。
综上，根据原、被告2015年11月11日达成的协议，租赁合同解除后，原告应当赔偿被告装修、设备残值483824元，补偿大修工程在剩余租赁期限内的成本174073.59元，并应当按照上述装修设备残值及大修成本的75%另行赔偿被告损失493423.19元(657897.59元×75%)。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告苏州金创经济发展有限公司与被告姑苏区领秀江南休闲浴场关于苏州市桐泾北路291号的房屋租赁合同关系于2015年11月11日解除。
二、被告姑苏区领秀江南休闲浴场支付原告苏州金创经济发展有限公司自2015年1月1日起至10月31日止的租金151410元。
三、原告苏州金创经济发展有限公司向被告姑苏区领秀江南休闲浴场赔偿装修、设备残值损失483824元，补偿大修工程在剩余租赁期限内的成本174073.59元，并另行赔偿被告其他损失493423.19元，合计1151320.78元。
上述第二、三项相互折抵后，原告苏州金创经济发展有限公司于本判决生效之日起10日内支付被告姑苏区领秀江南休闲浴场999910.78元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4638元，司法鉴定费18900元，由原告苏州金创经济发展有限公司负担，双方于本判决生效之日起10日内自行结算。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。
审 判 长 毛萍萍
代理审判员 张花锋
人民陪审员 郁 明
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 蒋志芳