上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1546号
上诉人（原审被告）虞建忠，＊生，汉族，住＊＊＊。
委托代理人干建根，上海市雄风律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）戚来发，＊生，汉族，住＊＊＊。
委托代理人缪舒仪，
委托代理人陈扬，
原审被告戚晓春，
上诉人虞建忠因确认合同无效纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第2878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，1994年6月26日，戚来发与上海市松江县永丰房产管理所签订《已出租公有住房买卖合同》一份，后戚来发取得现＊＊＊＊房屋产权。1999年6月29日，戚来发与案外人承久经签订《上海市职工所购公有住房出售合同》一份，后戚来发取得现xxxxx房屋产权。
2004年2月10日，戚晓春签订了《上海市房地产买卖合同》一份，载明戚晓春向“戚来发”购买位于xxxxx、xx室的房屋，上述房地产转让价款为人民币（下同）358，000元，两套房屋总面积为89.81平方米。2004年2月19日，戚晓春取得以其为权利人的系争房屋《上海市房地产权证》。在原审法院受理的（2013）松民三（民）初字第980号案件（以下简称980号案件）审理中，戚来发向原审法院提出笔迹鉴定申请，原审法院通过上海市高级人民法院委托了上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所对署期为2004年2月10日的《上海市房地产买卖合同》第15页落款处“戚来发”签名字迹是否为其本人所写进行了鉴定，该所作出了防伪司法鉴定所（2013）文鉴字第1123号司法鉴定意见书，鉴定意见为署期“2004年2月10日”的《上海市房地产买卖合同》第15页落款处“戚来发”签名字迹不是戚来发本人所写。戚来发据此认为2004年的买卖合同无效，无效合同不能完成物权转移；虞建忠则表示对真实性没有异议。
2013年1月10日，戚晓春作为卖售人（甲方）、虞建忠作为买受人（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲、乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方向甲方购买位于xxxxx、xx室（部位：104室），房屋建筑面积50.79平方米，房屋转让价款为550，000元，甲、乙双方确认，在2013年4月10日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。房地产交易系统中打印的网上合同签订时间为2013年1月9日，该合同未对交房时间、付款时间、户口迁出时间、违约责任等内容进行约定。
2013年1月10日，戚晓春作为卖售人（甲方）、虞建忠作为买受人（乙方），双方签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲、乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方向甲方购买位于xxxxx、xx室（部位：xx室），房屋建筑面积39.02平方米，房屋转让价款为450，000元，甲、乙双方确认，在2013年4月10日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。房地产交易系统中打印的网上合同签订时间为2013年1月9日，该合同未对交房时间、付款时间、户口迁出时间、违约责任等内容进行约定。
原审审理中，戚来发请求：1、判决确认其与戚晓春就系争房屋（上海市松江区人乐三村54幢X号X、xx室）签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判决确认戚晓春与虞建忠就系争房屋（上海市松江区人乐三村54幢X号X、xx室）签订的《上海市房地产买卖合同》无效；3、虞建忠将系争房屋产权恢复登记至戚来发名下。
虞建忠辩称：对于戚来发的第1项诉请，因戚来发与戚晓春是父子关系，系争房屋过户至戚晓春名下是在2004年2月，后因2004年7月戚晓春贷款不还，贷款银行找到戚来发，故戚来发对系争房屋已经变更至戚晓春名下的事实系明知，但其却没有采取任何措施，此表明戚来发对戚晓春的行为进行了追认。对于戚来发第2项诉请，虞建忠向戚晓春购买系争房屋时，系争房屋产权系登记在戚晓春名下，虞建忠也向戚晓春支付了对价，戚来发要求确认虞建忠与戚晓春之间的买卖合同无效，缺乏依据。故不同意戚来发的全部诉请。
戚晓春未作答辩。
在980号案件庭审中，虞建忠代理人称，虞建忠与戚晓春签订的两份买卖合同确实没有明确约定何时交房，但当时口头说好过户后一个月内再交付，经审判人员再次询问，虞建忠代理人又称上述房地产买卖合同是在交易中心网签的，虞建忠与戚晓春之间有过另外一份合同，但找不到了，那份合同约定在过户后一个月内交房；两份合同的付款时间空白是因为这两份合同仅仅是为了过户而签订，实际履行的是另外的那份合同，另外的合同在戚晓春那里应该还有一份。
在980号案件第一次庭审中，针对戚来发关于虞建忠从未到系争房屋处看房，未尽审慎购房义务，虞建忠代理人表示，为了购买这两套房屋，虞建忠和戚晓春谈了两次，第一次在“互利网公司”，最终确定价格是在房地产交易中心；在签订合同之前，虞建忠去现场周围看了一下，但是没有进入房屋内去查看，因为虞建忠系为了投资购房而不是自住，对虞建忠来说没有必要进入房屋内看。原审第二次庭审中，虞建忠代理人表示，第一次是戚晓春带案外人袁建春去看房的，第二次是袁建春带虞建忠去看房的，第三次在签订合同之前，是虞建忠自己去看房的，虞建忠两次从青浦赶到松江看房除戚晓春之外，没有见到戚来发等人，因为虞建忠只在外面看了一下，没有进入房屋查看，所以没有看到除戚晓春以外的其他人；至于虞建忠为什么没有进入室内查看，虞建忠代理人也不清楚。
对于虞建忠购房款的支付情况，虞建忠表示1，000，000元是戚晓春的净到手价，虞建忠将其中的550，000元通过案外人袁建春支付戚晓春欠案外人袁国光的550，000元，为此，虞建忠于2013年1月10日向袁建春出具支付购房款函，载明虞建忠于2013年1月10日向戚晓春购房，请从虞建忠在袁建春处的资金里向戚晓春付款，具体数额将电话通知。虞建忠表示其与案外人袁建春是朋友关系，“互利网公司”是借贷中介，为了便于操作，很多人把钱放在“互利网公司”，通过“互利网公司”进行操作，所以他们的钱都存在袁建春的账户中，具体谁有多少钱都是通过记账确定的。其次，402，000元是支付给戚晓春及委托收款人刘巍，即2013年1月10日由袁建春的账户转账支付给戚晓春50，000元，2013年1月11日由袁建春的账户转账支付给戚晓春122，000元，2013年2月2日由袁建春的账户转账支付给刘巍100，000元，2013年2月4日由袁建春的账户转账支付给刘巍80，000元，2013年2月3日通过ATM机转账支付给刘巍50，000元，还有48，000元未付，要等到交付房屋时再支付。为此，2013年1月23日，戚晓春出具给案外人刘巍《委托收款书》一份，载明戚晓春与虞建忠的房屋买卖尚有余款没有支付，戚晓春自愿预留50，000元作为房屋腾退的违约金，如果在房产过户后1个月内腾退的，50，000元马上支付，如果在房产证下来后1个月内不能腾退的，50，000元作为违约金赔偿虞建忠的损失，房屋尚有余款部分戚晓春自愿委托刘巍代为收款。对于上述付款情况，戚来发表示不清楚，上述款项没有经过其手。戚来发同时表示，由于虞建忠本人未到庭，戚晓春也不在，故对于他们之间的购房行为有质疑。对于其他的证据真实性认可，但是网上转账回单、ATM交易记录都无法证明袁建春是为虞建忠支付的购房款，无法证明虞建忠已经支付了购房款，委托收款书的真实性戚来发予以认可。
在980号案件诉讼中，因涉及到房屋交易细节需要询问，原审法院要求虞建忠本人到庭，但虞建忠截至第二次庭审结束前均未到庭，也未向法院告知其不能到庭的具体原因，虞建忠代理人表示其也不知道为何虞建忠不到庭，至于虞建忠是否有正当理由不到庭，虞建忠代理人也不清楚。本案审理中，虞建忠本人也没有到庭陈述。
在980号案件庭审中，戚来发提交了上海市劳动教养管理委员会于2007年4月16日出具的《劳动教养决定书》一份，证明戚晓春吸毒借债还毒债，变卖抵押房产抵债，戚晓春是瘾君子；虞建忠对于决定书的真实性没有异议，但对待证内容有异议，认为不能因为有劳动教养决定书就能说明戚晓春人品不好。戚来发提交了艺术馆相关资料、户口簿、荣誉证书、人乐居委会情况说明、证人证言等，证明系争房屋内戚来发开设的根雕艺术馆是非物质遗产，2012年6月松江区政府在其房屋门口挂了根雕艺术馆的牌子，在当地有知名度，故众所周知其不会出卖系争房屋，戚来发与戚晓春及案外人的户口也在系争房屋内，如果虞建忠确实是来购房就能看到这个牌子，虞建忠连系争房屋的情况也不清楚，故其购房是恶意的。两位证人是戚来发的邻居，证明戚来发从来没有卖房的意向，虞建忠从来就没有看过房。虞建忠则认为，有无根雕艺术馆不影响房屋受法律保护，这个房屋不是文化遗产，不影响房屋的性质；虞建忠去系争房屋看过，也知道房屋内有戚晓春父母、妻儿住在里面，退一步讲，即便不清楚也不能否定虞建忠购房时是善意的；戚来发一家的户口虽然在系争房屋内，但这个房屋已经在戚晓春名下；邻居的情况说明从形式看，不符合证人应当出庭的证据规则，这份情况说明无法证明邻居家在哪里，而且如果去看房也并不必然去向证人打听，因此无论从内容还是形式上说都不符合证据的要求，对真实性有异议。戚来发另提交了上海茸坤房产经纪事务所出具的挂牌信息一份，证明虞建忠于2013年2月购得系争房屋之后随即在中介挂牌出售，虞建忠在房产中介挂牌价是1，360，000元。虞建忠对该份证据的真实性有异议，从时间上推算这个信息应该在2009年之前。戚来发还提供了还贷情况说明及个人借款还款对账单一份，证明戚晓春2004年2月18日与中国农业银行上海市虹口区曲阳支行签订了《个人住房抵押借款合同》一份，借款214，000元，此后，因戚晓春未能按约还贷，银行上门催款，戚来发夫妇无奈用养老金替戚晓春按月还贷，截至2012年12月底，尚余120，057.38元欠款未还，按计划要还到2024年2月18日。2013年1月虞建忠与戚晓春交易后的还贷情况戚来发就不知道了。虞建忠则就对账单的真实性没有异议，但认为无法证明对账单的钱是谁支付的，只能证明戚晓春2012年12月17日在还款。戚来发还提交了戚晓春于2009年2月26日向松江区人乐居委会出具的申请一份，载明戚晓春染上吸毒恶习，为了筹措毒资不惜以个人住房抵押给银行满足吸毒需要，为此向中国农业银行贷款214，000元，银行贷款由父母帮助还贷，家庭生活困难，申请最低生活保障。虞建忠对该申请的真实性没有异议，但对内容有异议，认为这个说法与关于还贷的说法有出入。
在980号案件庭审中，虞建忠提交了2013年3月21日松江区公安分局岳阳派出所出具的接报回执单一份，证明戚来发与戚晓春及案外人居住在系争房屋内，戚来发对此并无异议。虞建忠还提交了上海市青浦区人民法院出具的告知书、受理通知书、民事调解书以及抵押权登记证明、最高额抵押借款合同、转账付款凭证、解除借款合同通知书等材料，证明戚晓春于2012年11月登记在“互利网”上招标借款，“互利网”与上海利网商务信息咨询有限公司是一个公司，2012年11月20日戚晓春签订合同通过“互利网”中介向案外人袁国光借了550，000元现金，利息约定每月1.5分，到应该支付第一期利息的时候戚晓春没有支付，“互利网”向戚晓春催要利息，但戚晓春不理会。2012年12月25日“互利网”受案外人袁国光委托向戚晓春发了解除借款合同通知书，发了通知书之后戚晓春还是没有理会，2012年12月27日案外人就该案向上海市青浦区人民法院诉讼，该院于2012年12月27日庭前调解受理了此案，因为此案申请了财产保全，此时戚晓春和他哥哥出现了，戚晓春和他哥哥协商将系争房屋出售，并通过“互利网”找买家，“互利网”就找到了虞建忠。戚来发表示，其是在2013年2月之后才知道系争房屋又被戚晓春抵押，上海市青浦区人民法院的民事调解书其看到了，戚晓春的确有个哥哥叫戚军，但从未参与此事。
庭审中，经原审法院向双方当事人释明，戚来发表示自己的诉讼请求涉及合同无效及无效后果的处理，戚来发请求由虞建忠将系争房屋直接恢复登记至其名下，没有其他合同无效的后果。虞建忠则表示，如果合同无效，需要戚晓春返还房款952，000元以及利息（根据同期银行贷款利率，从房款支付之日计算至实际偿还之日），戚来发在整个过程中存在过错，应当承担全部补充赔偿责任。
原审认为，一、关于合同效力问题。合同的效力除了需依据合同法的相关规定进行审查判断外，还需依据民法通则关于民事法律行为的规定进行审查判断。作为设立、变更、终止民事权利和民事义务合法行为的民事法律行为，其应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或者社会公共利益三个条件。而合同作为一种民事行为，在对其效力进行判断时首先必须要对照是否符合上述三个条件，否则即应认定无效。同时，还应排除合同存在合同法规定的无效情形。本案中，首先，根据庭审查明的事实，系争房屋在2004年之前属于戚来发所有，虽然2004年2月10日戚晓春通过与“戚来发”签订《上海市房地产买卖合同》并最终取得了系争房屋的产权证，但根据鉴定部门对上述合同落款处“戚来发”的签名字迹出具的鉴定意见书可知，该签名并非戚来发本人所签，而戚来发亦表示是戚晓春盗取自己的房产证和身份证后伪造了合同签名并完成过户，其自己从未表示要将系争房屋卖给戚晓春。其次，2009年2月26日，戚晓春本人向本市松江区人乐居委会出具申请一份，载明自己染上吸毒恶习，为了筹措毒资不惜以个人住房抵押给银行满足吸毒需要，为此向中国农业银行贷款214，000元，银行贷款由父母帮助还贷，家庭生活困难，申请最低生活保障。由此可见，戚来发与戚晓春之间并不存在真实的买卖系争房屋的意思表示，根据戚晓春因筹措毒资而套贷的目的判断，戚晓春不可能实际支付系争房屋的购房款，而戚晓春亦未提供其他证据证明已经支付购房款。基于上述理由，戚晓春取得系争房屋不动产权证的行为存在瑕疵，戚晓春并非系争房屋真正的产权人。至于虞建忠辩称的戚来发明知系争房屋已经变更至戚晓春名下但却没有采取任何措施，此表明戚来发对戚晓春的行为进行了追认。戚来发对此予以否认，并表示其已至房地产交易中心进行了备注。原审法院认为，戚晓春在取得系争房屋的房地产权证后，随即为满足其个人非法目的，将系争房屋抵押给银行，后期戚来发迫于无奈为戚晓春偿还了部分银行贷款，但此并不能表明戚来发认可了双方间并不存在的房屋买卖合同关系，故该合同不是当事人的真实意思表示，而是戚晓春为满足其非法目的而作出的民事行为，对当事人不具有法律约束力，应当认定为合同并未成立而非无效。故对于虞建忠的辩称意见，本院不予采信。其次，就虞建忠与戚晓春之间签订的系争房屋买卖合同的效力问题。其一，按一般常理，在虞建忠向戚晓春购买系争房屋时，其不可能不向戚晓春了解系争房屋的实际居住使用情况，并且未经实地查看即向戚晓春购买系争房屋。然，根据虞建忠所述内容，虞建忠两次从本市青浦区赶到松江区看房均只是在外面看了一下，没有进入系争房屋内查看，也未能见到除戚晓春之外的其余实际居住人，而即便虞建忠只是在外面进行了查看，其也应能看到根雕艺术馆的招牌，进而进一步了解系争房屋的实际居住使用情况，但其却疏于审查。此外，虞建忠在庭审中也表示其知道戚晓春的父母妻儿居住在系争房屋内，但其却在未与上述人员谋面的情况下便完成房屋的过户交易，此与常理不符。其二，庭审中，虞建忠表示其与戚晓春此前并不认识，但根据虞建忠提供的其与戚晓春就系争房屋签订的房屋买卖合同，系争房屋的交易并未委托中介进行居间介绍，合同中也未约定房屋交付时间、户口迁出时间、款项支付时间以及违约责任等合同主要内容。虞建忠虽辩称该合同仅为过户所需而签订，虞建忠与戚晓春另外签订有一份合同，合同中约定了房屋交付日期等，但却又称无法找到该份合同，此亦与常理不符，故对此不予采信。其三，对于虞建忠购房款的支付情况，虞建忠虽表示系争房屋的总价款为1，000，000元，其中550，000元通过案外人袁建春支付戚晓春欠案外人袁国光的550，000元，但其却未提供相应的付款凭证予以证明；对于另402，000元房款虞建忠主张系支付给戚晓春及其委托收款人刘巍，但上述款项却是从袁建春的账户中支付，戚来发对此亦表示异议，且上述系争房屋的转让价款明显低于市场价格。最后，在另案诉讼中，因房屋交易的细节需要询问当事人，原审法院曾要求虞建忠本人到庭，但虞建忠始终未能到庭，也未告知其不能到庭的具体原因，其委托代理人对此也不清楚。鉴于此，虞建忠取得系争房屋不动产权证的行为明显具有恶意，其与戚晓春以签订房屋买卖合同的形式，将系争房屋登记的权利人变更至虞建忠名下的行为，属于合同法关于恶意串通，损害第三人利益的行为。因此，虞建忠、戚晓春之间签订的系争房屋买卖合同，应当认定为无效。虞建忠关于房屋买卖合同有效的辩称意见，依据不足，不予采纳。
二、关于合同无效后的处理。首先，因戚来发及其家人在纠纷发生后，仍一直工作、居住在系争房屋内，故本案不存在系争房屋的返还问题。其次，有效合同的存在是物权发生变动的前提。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，系争房屋登记的权利人本应由虞建忠恢复登记至戚晓春名下后再恢复登记至戚来发名下。但为了减少不必要的重复、繁琐和徒生的风险，原审法院认定虞建忠应直接将系争房屋登记权利人恢复登记至戚来发名下。再次，一般合同被认定无效后，其后果原则上应一并处理。但本案中，其一，虞建忠表示如果合同无效，其需要戚晓春返还房款952，000元以及利息（根据同期银行贷款利率，从房款支付之日计算至实际偿还之日），戚来发在整个过程中存在过错，应当承担全部补充赔偿责任，但虞建忠并未以诉的形式向法院提出，且本案根据虞建忠所述，其若向戚晓春主张损失亦不符合反诉的受理条件；其二，从虞建忠举证的购房款支付情况来看，款项的支付涉及到多个案外人，亦不宜在本案中予以处理，故虞建忠可以另行起诉或以其他合法方式向相关人员主张其损失。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条第（二）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一四年三月二十六日作出判决：一、戚晓春于2004年2月10日签订的出卖人为“戚来发”的《上海市房地产买卖合同》不成立；二、戚晓春与虞建忠之间于2013年1月10日就上海市xxxxx室、xx室签订的两份《上海市房地产买卖合同》无效；三、虞建忠于判决生效之日起十日内将上海市xxxxx室、xx室二套房屋的登记权利人恢复登记至戚来发名下。案件受理费17，022元，财产保全申请费5，000元，合计诉讼费22，022元，由戚晓春负担12，380元，由虞建忠负担9，642元。
判决后，虞建忠不服，上诉于本院，诉称：1、虽然2004年2月10日戚晓春与戚来发就系争房屋签订的买卖合同存在瑕疵，但在戚来发知道自己权利受到损害后将近10年的时间内未采取措施，表明戚来发确认系争房屋登记在戚晓春名下的事实。2、虞建忠向戚晓春购买系争房屋并支付了952，000元房款。由于虞建忠购买系争房屋系为投资而非自住，虞建忠在交易前至交易中心调阅了系争房屋的产权信息，也三次前往系争房屋处查看情况，在与戚晓春谈妥价格后才决定购买系争房屋，故虞建忠已经尽到了购房者应尽的审慎义务。原审法院认定虞建忠系恶意取得系争房屋产权，缺乏依据，此系对自由裁量权的滥用。此外，虞建忠与戚晓春就系争房屋签订的购房合同也不符合合同法关于恶意串通行为的构成要件。由此，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回戚来发的原审全部诉请。
被上诉人戚来发辩称：不同意虞建忠的上诉请求，原审判决正确，请求二审法院依法维持原判。
原审被告戚晓春未作答辩。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，就虞建忠提起本案上诉的理由，原审法院已在其判决理由部分就戚来发与戚晓春之间就系争房屋不存在真实的买卖关系故所谓的二人之间就系争房屋签订的买卖合同不成立、虞建忠取得系争房屋产权明显具有恶意故其与戚晓春之间的系争房屋买卖合同应为无效等阐述了有针对性的、充分的、详尽的理由，本院予以认同且不再赘述。二审审理期间虞建忠并未提供新的证据以推翻原审法院的认定，故对虞建忠的上诉请求，本院不予支持。另，原审法院基于虞建忠与戚晓春之间买卖合同无效的部分后果涉及案外人等因素，故未在本案中一并处理，此亦无不当，本院予以认同。由此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币17，022元，由上诉人虞建忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一四年七月七日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……