江苏省盐城市大丰区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏0982执异4号
异议人（利害关系人）：盐城大丰蓝晨机械厂，统一社会信用代码913209820880112646，住所地盐城市大丰区大中镇泰西村二组。
投资人：丁腊梅。
委托诉讼代理人：王洪（特别授权），江苏刘爱君律师事务所律师。
申请执行人：江苏大丰农村商业银行股份有限公司常新支行，统一社会信用代码91320982588453798J，住所地盐城市大丰区工农西路105号。
负责人：朱晓明，该支行行长。
委托诉讼代理人：陈新（特别授权），江苏大丰农村商业银行股份有限公司资产保全部职员。
被执行人：盐城市大丰区精鼎机械有限公司，统一社会信用代码91320982747310218Y，住所地盐城市大丰区大中镇工业园区兴业路41号。
法定代表人：唐季凤，该公司执行董事。
被执行人：季平，男，1967年11月11日生，汉族，住盐城市大丰区。
被执行人：时兰青，女，1968年12月16日生，汉族，住盐城市大丰区。
被执行人：季潇潇，女，1990年1月15日生，汉族，户籍地盐城市大丰区。
在本院执行江苏大丰农村商业银行股份有限公司常新支行（以下简称大丰农商行常新支行）与盐城市大丰区精鼎机械有限公司（以下简称精鼎公司）、季平、时兰青、季潇潇借款合同纠纷一案中，异议人盐城大丰蓝晨机械厂（以下简称蓝晨机械厂）对本院通知其于2017年8月15日迁出并移交精鼎公司位于盐城市大丰区大中镇工业园区内的房地产及地上附着物不服，向本院提出书面异议，本院于2017年11月6日作出（2017）苏0982执异34号执行裁定书，裁定驳回蓝晨机械厂的异议请求。蓝晨机械厂不服，向盐城市中级人民法院申请复议。2017年12月15日，盐城市中级人民法院作出（2017）苏09执复108号执行裁定书，裁定撤销本院（2017）苏0982执异34号执行裁定，发回本院重作裁定。本院立案受理后，另行组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
异议人蓝晨机械厂称，我厂与精鼎公司所签租房协议约定租期2015年4月1日起至2018年3月31日止，现仍在租赁期限内。依照合同法第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。我厂与申请执行人、竞买人均无债权债务关系，不具备被执行人的主体资格。法院在淘宝网司法拍卖平台上拍卖精鼎公司房地产时，标明拍卖物存在租赁期至2018年4月的租赁，此说明法院、竞买人均知悉拍卖物的租赁期。故法院要求我厂于2017年8月15日迁出并移交精鼎公司位于盐城市××区××镇工业园区内的房地产及地上附着物无事实和法律依据。同时，我厂是案外人，法院应依照民诉法第二百二十七条进行审查。
申请执行人大丰农商行常新支行称，精鼎公司厂房已于2012年3月抵押给我行，故我行抵押在先，蓝晨机械厂的租赁在后。2014年12月11日，蓝晨机械厂的负责人万子贤向我行承诺精鼎公司因抵押权纠纷造成其合同终止和经济损失的，由精鼎公司负责向其赔偿损失，其本人不得以未到期为由阻碍我行实现抵押权。蓝晨机械厂现提出执行异议，系滥用权力来损害他人利益。
本院查明，2012年3月21日，精鼎公司（借款人）与大丰农商行常新支行（贷款人）签订《流动资金循环借款合同》，约定借款额度200万元，使用期至2017年3月15日，借款人在该期限内可循环使用上述借款额度等。同日，精鼎公司（债务人、抵押人）与大丰农商行常新支行（抵押权人）签订《最高额抵押合同》一份，约定抵押人以厂房、土地作为抵押物，为双方履行《流动资金循环借款合同》提供担保等。2012年3月31日、4月1日，精鼎公司分别将其所有的位于盐城市××区××镇工业园区的房产、土地办理了抵押登记，他项权利人均为大丰农商行常新支行。
2013年4月28日，精鼎公司与万子贤（蓝晨机械厂的实际负责人）签订《租房协议》一份，约定精鼎公司将部分厂房、办公设施出租给万子贤，租期自2013年5月1日起至2016年4月31日止，每年租金5万元等。大丰农商行常新支行在贷后检查时发现精鼎公司将部分抵押厂房出租，遂与精鼎公司、万子贤进行交涉，万子贤于2014年12月11日向大丰农商行出具承诺书一份，主要内容为精鼎公司以厂房、土地为抵押物向大丰农商行借款89万元，借期至2015年11月10日，本人承诺如精鼎公司未按约及时偿还借款本息，本人将每年的租赁费于每年承租期满前30日内一次性交给大丰农商行，用于偿还精鼎公司所欠贷款本息；大丰农商行有权实现抵押权，如精鼎公司因抵押权纠纷造成本人合同终止和经济损失的，由精鼎公司负责向本人赔偿损失；本人承诺不得以租赁合同未到期为由阻碍大丰农商行实现抵押权，不得阻碍大丰农商行将抵押物折价或变卖、拍卖。2015年3月4日，万子贤又代表蓝晨机械厂与精鼎公司签订《租房协议》一份，约定将精鼎公司部分厂房、办公设施租与蓝晨机械厂，年租金13.5万元，租期自2015年4月1日起至2018年3月31日止等。
2016年11月16日，本院作出（2016）苏0982民初4756号民事判决书，判决精鼎公司偿还大丰农商行常新支行借款本金89万元及其利息；大丰农商行常新支行对精鼎公司抵押房地产的折价或拍卖、变卖价款在抵押登记范围内享有优先受偿权；季平、时兰青、季潇潇在抵押房地产不足实现大丰农商行常新支行债权范围内承担连带清偿责任等。判决生效后，精鼎公司、季平、时兰青、季潇潇未能自觉履行生效判决书确定的义务，大丰农商行常新支行向本院申请执行，本院于2017年1月13日立案受理，案号为（2017）苏0982执126号。本院执行中，于2017年3月21日裁定查封精鼎公司所有的位于盐城市××区××镇兴业路41号的厂房及土地，于次日作出（2017）苏0982执126号之一执行裁定书，裁定评估、拍卖精鼎公司所有的位于盐城市××区××镇工业园区的房地产及地上附属设施。2017年6月20日，买受人盐城格慕施服饰有限公司以3313600元竞得上述资产。2017年8月2日，本院向异议人蓝晨机械厂发出（2017）苏0982执126号通知，通知中告知了本院拍卖精鼎公司房地产的情况，要求蓝晨机械厂于2017年8月15日迁出并移交，拒不移交的，本院将依法强制执行。
异议人蓝晨机械厂收到本院通知后提出异议，并在本院审查期间提供了《租房协议》、租金收据，证明其于2017年4月15日向精鼎公司支付了2017年至2018年的租金13.5万元。
本案的争议焦点为精鼎公司房地产上并存的抵押权和租赁权哪个优先。
本院认为大丰农商行常新支行享有的抵押权优先。主要理由：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，蓝晨机械厂与精鼎公司于2015年3月4日签订的租房协议虽约定了租赁部分厂房的租赁期间为2015年4月1日至2018年3月31日，但精鼎公司已于此前的2012年3月31日、4月1日将包含出租给蓝晨机械厂的部分厂房在内的房地产登记抵押给大丰农商行常新支行，且蓝晨机械厂的实际负责人万子贤知悉抵押情况，并于2014年12月11日向大丰农商行书面承诺其不得以租赁合同未到期为由阻碍日后大丰农商行常新支行实现抵押权。故异议人蓝晨机械厂提出的异议请求不能成立。另外，江苏省高级人民法院于2017年12月27日下发的《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（一）》明确将租赁人基于租赁权对执行标的提出执行异议的审查进行了划分，租赁权形成于租赁物抵押之后的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条审查处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十五条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款、第十七条第一项、第三十一条第一款的规定，裁定如下：
驳回异议人盐城大丰蓝晨机械厂的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向盐城市中级人民法院申请复议。
审判长 秦 钢
审判员 陆文义
审判员 许 雁
二〇一八年一月三十日
书记员 王美娟
附录法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第六十五条抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第六条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。
案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。