上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1344号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海龙嘉置业有限公司。
法定代表人＊＊，总经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）史爱兰，＊生，汉族，住山东省淄博市。
上诉人上海龙嘉置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2012年5月19日，史爱兰作为乙方，上海龙嘉置业有限公司（以下简称龙嘉公司）作为甲方签订《佘山东紫园认购书》一份，约定乙方向甲方认购上海市松江区佘山镇＊＊弄17号房屋（以下简称系争房屋），认购总价为15，375，683元（人民币，下同）。房屋预测总面积为585.72平方米。乙方预付定�1，000，000元，付款方式为按揭贷款，首期款为6，155，683元，乙方于2012年5月30日之前支付（含定金），第二期9，220，000元，乙方于2012年11月19日前支付。认购书中“其它事项约定”中约定：1、为保证乙方享有优先购买甲方发售物业的权利，乙方自愿于签订本认购书时交付定金50万元，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订《上海市商品房预售合同》后，乙方已支付的定金可抵充部分首期房款。2、甲、乙双方商定，乙方应于2日内即2012年5月21日前至上海市松江区佘山旅游渡假区林叶路189弄61号补足定金100万元整，不论何种原因，乙方若未按照本认购书所约定的时间2012年5月21日前补足定金100万元整，甲方有权选择无条件将认购书项下之物业转售他人（无需另行通知乙方，本认购书亦得以自动解除），同时乙方亦同意甲方没收其已支付的定金作为赔偿。3、乙方在签订本认购书之前，已经仔细阅读并充分了解甲方《上海市商品房预售合同》（含附件1-6）及补充条款之样本，并无异议，且本认购书所涉及的物业情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积误差处理，房屋交付，房屋质量，违约责任，争议解决方式等）甲方已充分告知，乙方对此明确表示理解和认同。……6、上述面积和楼价计算若有错误，甲方保留以双方签署的《上海市商品房预售合同》中所列为准。……8、本认购书一式两份，自双方签署盖章之日起生效，均具有同等法律效力。本协议生效后将取代与本认购书性质相同的其他协议或合同。甲乙双方日后签署的《上海市商品房预售合同》之条款，除非经双方协商同意外，应与本认购书的约定内容一致，自《上海市商品房预售合同》生效之日起，本认购书即行失效。
同日，史爱兰与龙嘉公司双方还签订《�充约定》一份，约定史爱兰于2012年5月19日认购系争房屋，签订房屋认购书。房屋总价为15，375，683元，付款方式暂定为按揭贷款，并支付房屋定金50万元，史爱兰承诺将于2012年5月21日之前补足房屋定金100万元，经友好协商，龙嘉公司同意，如史爱兰在双方约定签约日期2012年5月30日之前将房屋全部房价款一次性付清给龙嘉公司，该房屋签约总房价将调整为14，914，413元。
史爱兰于2012年5月19日支付定金50万元，2012年5月21日支付定金50万元，2012年5月30日支付房款13，914，413元。
2013年1月6日，龙嘉公司将房款13，914，413元退还史爱兰丈夫颜伟的银行账户。次日，史爱兰丈夫颜伟将房款13，914，413元重新汇入龙嘉公司的银行账户。
2013年1月7日，龙嘉公司向史爱兰发出通知一份，称因无法与史爱兰达成一致意见，无法签约。特将房屋涉及款项依法退还。
2013年2月5日，龙嘉公司再次向史爱兰发出通知函一份，称因不能达成一致意见而无法签约，同意对史爱兰支付的款项按照年利率5.6%的标准进行的相关的利息补偿。
2013年2月20日，史爱兰向龙嘉公司回函称，史爱兰已支付完毕所有款项，要求龙嘉公司继续履行合同，完善各种手续。
原审另查明：史爱兰为非本市户籍人员，其从2011年6月开始在本市缴纳个人所得税。2012年12月8日，史爱兰及其丈夫颜伟与案外人傅勤忠签订《上海市房屋买卖合同》，将史爱兰及其丈夫颜伟名下共有的、坐落于上海市俱进路285弄130号601室房屋出售给案外人傅勤忠。
原审再查明：现系争房屋产权登记在龙嘉公司名下，房屋面积为554.87平方米。
史爱兰诉至原审法院，请求判令：1、龙嘉公司继续履行史爱兰与龙嘉公司于2012年5月19日签订的《佘山东紫园认购书》，龙嘉公司协助史爱兰办理系争房屋的过户手续；2、龙嘉公司支付经济损失28，000元。原审审理过程中，史爱兰明确第1项诉讼请求为：龙嘉公司协助史爱兰办理系争房屋的过户手续。史爱兰放弃第2项诉讼请求。龙嘉公司提起反诉，请求判令：1、解除史爱兰与龙嘉公司间的《佘山东紫园认购书》；2、史爱兰搬离系争房屋。
原审审理过程中，史爱兰表示即便系争房屋的实测面积与暂测面积相差超过3%，仍要求继续购买系争房屋。
原审认为，本案的争议焦点在于史爱兰与龙嘉公司间认购书的性质应如何认定？对于认购书的性质是预约还是本约，不应拘泥于协议的名称，而应探求当时签订认购书时的真实意思。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经�照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故对于认购书系预约还是本约如何判断，应当考虑双方是否仅仅是为购买房屋达成初步意向？对房屋的具体位置、面积房价、付款方式等具体的交易条件是否作出明确约定？出卖人是否已经按照约定收受购房款？
本案中，综观史爱兰与龙嘉公司签订的认购书内容，双方对房屋的坐落位置、房屋总价、付款方式已有了明确的约定，且双方还特别约定将来双方签订的《上海市商品房预售合同》之条款，除非经双方协商同意外，应与认购书的约定内容一致。可见双方并不仅仅是就房屋买卖达成初步意向。且在“其它事项约定”中明确史爱兰已仔细阅读并充分了解龙嘉公司《上海市商品房预售合同》（含附件1-6）及补充条款之样本，并无异议，龙嘉公司则将房屋情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积误差的处理�房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等）充分告知史爱兰，史爱兰表示理解和认同。故虽然双方对于房屋交付等没有在认购书中作出书面约定，但双方已实际达成一致意见，在认购书中没有约定的内容以龙嘉公司提供的《上海市商品房预售合同》样本为准，而在《上海市商品房预售合同》样本中对于房屋的交付时间、办理过户时间、面积差异的处理方式等均有明确约定。虽然合同样本中补充条款空白，但不影响房屋买卖合同主要条款的成立。至于房款的收受问题，史爱兰已按约将全部房款支付完毕，龙嘉公司收受房款后未与史爱兰进行任何协商，在半年之后将房款退回史爱兰的行为，反而彰显了龙嘉公司恶意违约的心态。史爱兰随即又将龙嘉公司退回的房款汇入龙嘉公司的银行账户，完成了全部的付款义务。故原审法院认为，史爱兰与龙嘉公司间的认购书在性质上应当被认定为本约而非预约。
史爱兰按照约定支付了全部房款，但龙嘉公司却未能与史爱兰签订《上海市商品房预售合同》并积极履行交付房屋、协助办理过户等手续。反而，龙嘉公司仅以“双方无法达成一致”为由退回房款，但对于双方为何无法达成一致，龙嘉公司在退款通知没有明确，在本案庭审中陈述是因为史爱兰在签订认购书时属于本市政府规定的限购对象，之后因为龙嘉公司要求房屋价格上涨遭拒，因此双方未能签订《上海市商品房预售合同》。
史爱兰是否属于本市政府规定的限购对象，龙嘉公司是否有权据此解除认购书？原审法院认为，根据已查明的事实，史爱兰自2011年6月开始在本市依法缴纳个人所得税。史爱兰与龙嘉公司于2012年5月签订认购书，但双方并未明确约定签订《上海市商品房预售合同》的具体时间。在签订认购书时，龙�公司作为有资质的专业的房地产开发、销售企业，并未对史爱兰的购房资格作出任何书面审查。之后，龙嘉公司并未要求史爱兰签订《上海市商品房预售合同》，在向史爱兰发出的退款通知中更未提及史爱兰属于限购对象之事宜。在龙嘉公司以史爱兰限购为由要求解除认购书时，史爱兰实则已通过连续缴纳个人所得税、出售家庭成员名下房屋的方式积极满足购房资格。对于史爱兰属于限购对象而不能签订预售合同，系龙嘉公司为回避出售系争房屋而在纠纷发生之后刻意寻找的借口，有违诚实信用原则。故对于龙嘉公司要求解除认购书的反诉请求，原审法院难以支持。
既然龙嘉公司无权解除认购书，而原审法院认定认购书的性质为本约，史爱兰现已将全部房款支付完毕，故对于史爱兰要求龙嘉公司协助办理过户手续的诉讼请求，原审法院予以支持。虽然史爱兰与龙�公司并未对系争房屋办理正式的交接手续，但史爱兰现实际占有使用系争房屋并未侵犯龙嘉公司的权益，故对于龙嘉公司要求史爱兰搬离房屋的反诉请求，原审法院不予支持。原审法院审理后于二○一四年四月十七日依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十条、第一百三十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，作出判决：一、上海龙嘉置业有限公司于判决生效之日起五日内协助史爱兰将坐落于上海市松江区佘山镇＊＊弄17号房屋产权过户至史爱兰名下；二、驳回上海龙嘉置业有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费580元，减半收取290元，反诉案件受理费80元，财产保全申请费5，000元，合计诉讼费5，370元，由史爱兰负担250元，由上海龙嘉置业有限公司负担5，120元。
判决后上海龙嘉置业有限�司不服，向本院提出上诉称，1、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，认购书只有具备了《商品房销售管理办法》第十六条所规定的主要内容，且出卖人按约收受房款之后，才能认定是商品房买卖合同。而涉案认购书仅对双方信息、房屋基本状况、房价款及付款方式时间进行了确定，而其他诸多重要内容均无规定。况且，虽然被上诉人曾向上诉人支付了房款，但之后上诉人因与其就购房其他事项无法达成一致，而将房款退还给了被上诉人。故此时双方间的认购书已解除，至于被上诉人于第二天再次将房款汇入上诉人帐户，属被上诉人单方行为，不能以此认定开发商已收取了房款。原审法院对于认购书属本约的性质认定错误。2、在上海市房屋交易实践中，双方仅凭认购书是无法进行商品房交易过户的，必须�照政府规定使用专门的格式文本，并进行网上签约备案。故涉案认购书在形式上和实质上均不具备房屋买卖合同的要件。3、双方未按认购书约定的时间签订《上海市商品房预售合同》是因为被上诉人当时属于国家政策限购范围之内。根据上海市的相关限购政策，上诉人无法违背政策与被上诉人继续签订《上海市商品房预售合同》。原审法院对本案事实认定错误，导致判决适用法律错误。为此提出上诉，请求二审法院查明事实，依法改判，驳回被上诉人原审的全部诉讼请求，支持上诉人的原审反诉请求。
被上诉人史爱兰辩称，认购书的内容已经包括了房屋总价，购房人姓名及违约责任等各种条款，对于主要条款双方已经达成一致意见。认购书起到本约的法律效力，双方对商品房买卖合同已经达成一致。上诉人以房价优惠为条件要求被上诉人一次性支付全部房款以�到短期内回笼资金的目的，被上诉人按约支付了全部房款。但半年后因房价回升，上诉人又退还房款，其行为明显有失诚信。原审法院查明的事实清楚，判决公平、公正。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院已查明的事实正确，本院予以确认。
本院审理中，上诉人与被上诉人于2014年7月29日签订了系争房屋的买卖合同。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。协议的性质应由协议内容的真实意思所决定。上诉人与被上诉人之间签订的认购书虽对房屋的坐落位置、房屋总价、付款方式等已有了约定，但该认购书仅为预约性质，系当事人双方约定将来订立一定契约的契约。因为依据认购书中的约定，双方当事人仍需签订系争房屋的商品房预售合同。故双方当事人将来需签订本约的意思表示是明确的，此系双方�订该认购书的真实意思。因此，即使该认购书中预约的内容与本约已十分相近，即便通过合同的解释，从预约中可以推导本约的全部内容，本院仍应尊重当事人先签订预约合同，再通过协商签订本约合同，以达到商品房买卖的最终目的的意思表示。故就涉案认购书的性质而言，本院确定其性质应为预约。原审法院对该预约合同的性质直接确定为本约，有违当事人签约的真实客观意思，本院不予认同，故对合同性质的认定予以更正。但鉴于本案在实际履行过程中，被上诉人已按预约合同的约定支付了相应的购房款，后虽经上诉人退还，但被上诉人旋又将房款再次支付给上诉人，上诉人未再退还，应视为上诉人接受了被上诉人的付款。故被上诉人作为系争房屋的买受人，已履行了支付购房款的主要合同义务。且嗣后，双方当事人在二审审理期间，又自愿签订了系争房屋的买卖合同，故双方当事人已实际达成了系争房屋买卖的合意，该意思表示真实，有效，双方应当按约履行。本案原审法院虽对预约合同的性质认定有偏颇，但其判决结果并无不当，且符合双方当事人已达成的买卖合同的真实意思表示，故本院对原审法院的判决结果予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币660元，由上诉人上海龙嘉置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一四年八月十二日
书 记 员 胡蓉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……