江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第00970号
原告无锡茂业置业有限公司购物中心分公司，住所无锡市南长区清扬路138号
负责人姜国藩，该公司总经理。
委托代理人陈义、谢健，均系该公司职员。
被告徐涛。
委托代理人郭显祥、周勇，均系上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。
原告无锡茂业置业有限公司购物中心分公司（以下简称茂业公司购物分公司）与被告徐涛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告茂业公司购物分公司的委托代理人谢健，被告徐涛的委托代理人郭显祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告茂业公司购物分公司诉称：2013年茂业公司购物分公司与徐涛签署了商铺租赁合同及相关补充协议，茂业公司购物分公司将位于无锡茂业置业有限公司（以下简称茂业公司）购物中心第*层**号商铺出租给徐涛经营“猫的天空之城”概念书店，租期自2013年8月30日至2018年8月29日，租金计收方式为以月基本租金或月营业额提成方式支付，二者取其高，其中月基本租金计算标准为2013年8月30日至2014年4月30日，基本租金为0元/月，2014年5月1日至2015年8月29日，基本租金为21400.30元/月，2015年8月30日至2016年8月29日，基本租金为22475.97元/月，2016年8月30日至2017年8月29日，基本租金为23608.26元/月，2017年8月30日至2018年8月29日，基本租金为24797.17元/月；月营业额提成计算标准为2013年8月30日至2014年4月30日，月营业额的0%，2014年5月1日至2015年8月29日，月营业额的9%，2015年8月30日至2016年8月29日，月营业额的10%，2016年8月30日至2018年8月29日，月营业额的11%；综合服务费为48元/月/平方米，即每月8934.24元；推广宣传费为10元/月/平方米，即每月1861.30元；水电费及通讯费按照实际用量及市价标准计价，由茂业公司购物分公司代收代缴；租金、综合服务费、推广宣传费、水电费、通讯费按月缴清，徐涛应于每月20日或之前缴纳下月租金及设施服务费；开业至今徐涛长期拖欠租金费用，在2015年2月28日私自闭店，停止营业，截至2015年2月28日已累计拖欠费用343967.06元；根据合同约定，徐涛应当自逾期支付租金等费用之日起，每逾期一日，按照拖欠部分的千分之五支付违约金，截至目前，应支付违约金323206.24元；要求：1、徐涛支付拖欠的租金以及费用343967.06元；2、徐涛按照每日千分之五支付违约金至欠款全部清偿完毕之日止（暂计至2015年2月28日违约金为323206.24元）；3、本案诉讼费由徐涛承担。
被告徐涛辩称：租赁房屋在签订租赁合同时尚未通过相应的消防验收，违反消防法的法律规定，不具备合法的出租条件，由此造成的损失应由茂业公司购物分公司承担；茂业公司购物分公司交付的房屋未能达到双方约定的要求，双方已于2014年10月29日协商解除租赁合同，茂业公司购物分公司同意后又以总部不同意等理由反悔，拖延撤店时间，后来把徐涛的店铺封闭并接管，导致徐涛无法继续经营，因此茂业公司购物分公司起诉的租赁金、违约金的请求没有法律依据，要求驳回原告的诉讼请求；另外茂业公司购物分公司提出的违约金计算方式过高，应予以调整，按照银行贷款利率计算。
经审理查明：2013年1月4日，茂业公司购物分公司与徐涛签订商铺租赁合同一份，约定，出租方茂业公司购物分公司将位于无锡市清扬路***号的购物中心第*层**号商铺出租给徐涛，商铺租赁实用面积为186.13平方米，租赁该商铺仅作商业用途；租赁期限自2013年4月19日至2018年4月18日止，2013年2月19日为该商铺交付日，同时，交付日当天为装修免租期起始；在免租期内，徐涛无须缴纳租金，但仍需缴纳商场综合管理费装修期间的相关费用和其他费用（包括但不限于实际发生的通讯费、水费、电费、煤气费等）；租赁期内，租金采取月基本租金或月营业额抽成（两者取其高）的计算方式，月基本租金以日租金乘以365天再乘以该商铺租赁面积所得除以12所得之平均值为准、月营业额抽成，两者取其高；月基本租金每个公历月支付一次，每个公历月的第20日或之前支付下一期的月基本租金；徐涛应于签署本合同之前，向茂业公司购物分公司支付金额相当于，以首月为标准的3个月的租金、商场综合服务费、推广宣传费之总和作为租赁保证金，共计5万元；在租赁期内，徐涛不得将上述租赁保证金抵充其应付租金、公用事业费或其他应当支付的费用；茂业公司购物分公司有权从租赁保证金中抵扣任何徐涛应付未付的租金、公用事业费或其他应当支付的费用，由于抵扣致使租赁保证金不足部分，徐涛应于茂业公司购物分公司书面通知后的5日内补足，延迟补足的，茂业公司购物分公司有权依据合同条款要求徐涛支付违约金；除租金和租金保证金外，徐涛应当支付如下费用，商场综合服务费，为48元/月/平方米，交付时间为每月的20日前支付下月的服务费；推广宣传费，为10元/月/平方米，商场综合服务费、推广宣传费支付方式与支付时间于租金支付方式和时间相同；商场综合服务费、推广宣传费保证金相当于为三个月的商场综合服务费、推广宣传费，金额为32386.62元；若徐涛未能依据协议支付商场综合服务费、推广宣传费，则按合同条款支付违约金，管理方授权业主（茂业公司购物分公司）有权自商场综合服务费、推广宣传费保证金中扣除任何租户于本协议项下应付未付的商场综合服务费、推广宣传费，由于抵扣致使租赁保证金不足部分，徐涛应于管理方或茂业公司购物分公司书面通知后的5日内补足，延迟补足的，管理方有权依据合同条款要求徐涛支付违约金；商铺的POS收款一体机信息设备维护费由茂业公司购物分公司有偿提供，自购物中心开幕日之日起计算，收费标准为500元/月/台；维护费应于每个公历月的第20日或之前与租金一并支付，徐涛应在签署本合同时向茂业公司购物分公司交付出租商铺POS收款一体机保证金7000元；徐涛若要对该商铺进行任何装修工程（包括但不限于对该商铺进行内部装修、分隔、修建、改建或安装、更换设备、装置），其设计与图纸必须取得茂业公司购物分公司和商场管理方的事先书面同意、并征得所有必要的政府有关部门的书面同意或批准；在茂业公司购物分公司和或商场管理方向徐涛提供该商铺的装修设计所需的工程图纸后6个工作日内或者商铺交付之日之前，徐涛应向茂业公司购物分公司和或商场管理方提交该商铺的内部装修、设备安装的设计图纸（包括空调、防火设备等）、施工图纸和详细说明一式二份，报政府部门批准后方可施工；涉及政府相关部门（包括但不限于质检、消防、卫生部门）审批的各类手续由徐涛自行申请办理并承担相应费用；徐涛装修结束后须通知茂业公司购物分公司和或商场管理方和政府相关部门验收合格后方可开始营业；徐涛的开业日为2013年4月19日；徐涛返还该商铺时，双方及商铺管理方应同时到场，经茂业公司购物分公司及商场管理方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；逾期支付相应费用的违约责任，除另有规定外，徐涛逾期支付租金、租赁保证金、公用事业费等本合同下应当支付的任何一项费用，则每逾期一日，应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用违约金；擅自停业或迟开早收的违约责任，若徐涛擅自停业，则每天或每次须向茂业公司购物分公司支付相当于当时月租金的0.5%的违约金；茂业公司购物分公司、徐涛双方于此作不可撤销的申明，双方已经明确了本合同的有关违约责任后果，并同意任何情况下任何一方都不得向对方或第三方要求或申请调高、调低违约金方的任何违约责任，包括但不限于违约金，即双方都明确放弃申请调整违约责任的权利。
2013年6月27日，茂业公司购物分公司与徐涛签订商铺租赁合同补充协议一份，约定，合同租赁期限自2013年8月30日至2018年8月29日止，徐涛的开业时间为2013年8月30日；在原商务条件基础上，茂业公司购物分公司可额外给予徐涛8个月经营免租期（期限内仅免租金，其余经营费用仍需在每月20日前缴纳）；商铺的租金计算采取如下方案，采取月基本租金或月营业额抽成，两者取其高；月基本租金，以日租金乘以365天再乘以该商铺租赁面积所得除以12所得之平均值为准，其标准为自2013年8月30日至2014年4月30日日租金为0元/日/平方米，即月基本租金0元；自2014年5月1日至2015年8月29日日租金为3.78元/日/平方米，即月基本租金21400.30元；自2015年8月30日至2016年8月29日日租金为3.97元/日/平方米，即月基本租金22475.97元；自2016年8月30日至2017年8月29日日租金为4.17元/日/平方米，即月基本租金23608.26元；自2017年8月30日至2018年8月29日日租金为4.38元/日/平方米，即月基本租金24797.17元；月营业额抽成，2013年8月30日至2014年4月30日，月营业额的0%，2014年5月1日至2015年8月29日，月营业额的9%，2015年8月30日至2016年8月29日，月营业额的10%，2016年8月30日至2018年8月29日，月营业额的11%。
2013年9月4日，茂业公司购物分公司与徐涛签订商铺租赁合同补充协议一份，约定，增加条款，在徐涛配合茂业公司购物分公司2013年8月30日开业的前提下，茂业公司购物分公司可给予以下优惠政策，同时开业，额外给予徐涛5个月经营免租期（期限内仅免租金，其余经营费用仍需在每月20日前缴纳）；自以上5个月经营免租期届满之日起，徐涛应按原合同条款的商务条件开始计租；原合同租赁期限相应顺延，按2013年8月30日起算，若茂业公司购物分公司未于2013年8月30日开业，该5个月的免租期保留并顺延；合同期限增加到6年，按2013年8月30日起算。
合同订立后，茂业公司购物分公司交付了租赁商铺，徐涛在租赁期间，结欠2014年3月的综合服务费8934.24元，推广宣传费1861.30元；2014年4月的综合服务费8934.24元，推广宣传费1861.30元；2014年5月的租金21400.30元，综合服务费8934.24元，推广宣传费1861.30元；2014年6月的租金21400.30元，综合服务费8934.24元，推广宣传费1861.30元；2014年7月的租金21400.30元，综合服务费8934.24元，推广宣传费1861.30元；2014年8月的租金21400.30元，综合服务费8934.24元，推广宣传费1861.30元；2014年9月的租金21400.30元，综合服务费8934.24元，推广宣传费1861.30元；2014年10月的租金21400.30元，综合服务费8934.24元，推广宣传费1861.30元；2014年11月的租金21400.30元，综合服务费8934.24元，推广宣传费1861.30元，电话费175.02元；2014年12月的租金21400.30元，综合服务费8934.24元，推广宣传费1861.30元，水费27元；2015年1月的租金21400.30元，综合服务费8934.24元，推广宣传费1861.30元，电话费188.56元；2015年2月的租金21400.30元，综合服务费8934.24元，推广宣传费1861.30元，水费27元；合计343967.06元。
2015年5月11日，茂业公司购物分公司向徐涛发出解除合同通知函，载明，我司再三发出公函，明确要求贵司就拖欠租金及各项费用事宜答复我司，但贵司至今仍未向我公司给予回复和出面沟通，且于2015年2月28日私自闭店；现正式提出通知，即日与贵司解除双方签署的商铺租赁合同，请贵司立即缴纳自2014年11月至2015年2月28日的所有欠款，共计343967.06元，逾期（5个工作日内）不交清所有欠款，我司将铺位内的物品封存并移至他处存放；如贵司到期依然不履行上述义务，我司将追究贵司的违约责任，届时贵司除应缴清相关欠款外，还需承担诉讼费以及违约金的不利后果。后徐涛未能支付所欠费用，茂业公司购物分公司遂诉讼来院。
2015年5月29日，徐涛的工作人员与茂业公司购物分公司一、二楼招商经理唐顺琦（现已离职）电话联系，双方谈话中陈述，当时在10月底交撤店申请，茂业公司购物分公司回函要求继续合作，降扣点希望做下去，能做到一月份，后公司内部同意，但总部不同意，希望做到2月底，2月份租金、推广费可以全免，大区经理全知道，准备签订协议，后因领导更换没有签字，前任领导当时同意的。
2015年7月17日，徐涛的工作人员与茂业公司购物分公司招商运营高级经理孙艳电话联系，双方谈话中陈述，店内东西还在茂业公司购物分公司，清欠完毕后可以取走，当时的协议因为总部不同意，所以单方面否定了；当时店里准备撤离，所以被茂业公司购物分公司扣下。
另查明：无锡市清扬路***号房产登记的所有权人为茂业公司；2013年3月15日，茂业公司向茂业公司购物分公司出具房屋使用证明，载明，兹证明我司同意将位于无锡市南长区清扬路***、***号的商业裙楼提供给茂业公司购物分公司长期无偿使用，同意长期转租。
又查明：2012年10月26日，无锡市公安消防支队（以下简称消防支队）出具关于茂业公司无锡茂业城二期（住宅及裙房）建设工程及公共部位装修工程消防验收合格的意见（锡公消验[2012]第522号），载明，对茂业公司申报的无锡茂业城二期（住宅及裙房）建设工程及公共部位装修工程进行了消防验收（位于清扬路，验收范围为4、5号住宅，裙房，地下室），经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防验收合格。
2014年8月4日，消防支队出具建设工程消防验收意见书（锡公消验字[2014]第0300号），载明，对茂业公司于2014年7月15日申报的无锡茂业城二期-1F-5F建设及机电变更工程进行了消防验收（位于清扬路138号，地上5层，地下1层），经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防验收不合格。
2014年12月5日，消防支队出具建设工程消防验收意见书（锡公消验字[2014]第0495号），载明，对茂业公司于2014年12月2日申报的无锡茂业城二期-1F-5F（公共区域）建设及机电变更工程（复验）进行了消防验收（位于清扬路138号，地上5层，地下1层），经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防验收合格。
诉讼中，徐涛提供2014年10月29日致茂业公司购物分公司的撤店申请，载明，我们猫的天空之城概念书店自2013年8月30日在入驻无锡茂业2层21号商铺开业以来，已经运作了14个月，目前每月的营业额不足4万元，月度亏损将近2万元；鉴于以上的具体状况，我们现在提出撤点申请，希望贵司能尽快配合我司完成撤店工作。
以上事实，有商铺租赁合同、租赁合同补充协议、解除合同通知函、房屋所有权证等书证及当事人陈述附卷佐证。
本院认为：茂业公司购物分公司与徐涛签订的商铺租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，且商铺所有权人茂业公司表示同意由茂业公司购物分公司转租，茂业公司购物分公司与徐涛间的租赁行为有效；茂业公司购物分公司交付了租赁商铺，徐涛应支付相应的租金；根据消防支队的验收文件，茂业公司出租商铺已于2012年10月通过消防验收，2014年8月仅是公共区域建设和机电变更工程未通过，且在同年12月通过验收，弥补了租赁房产的瑕疵，再者徐涛的经营活动也未因消防验收问题受到影响，故徐涛提出签订租赁合同时房屋未通过消防验收，不具备合法的出租条件，由此造成的损失应由茂业公司购物分公司承担的抗辩，于法无据，不予支持；根据徐涛提供的电话录音，可以确认徐涛曾在2014年10月提交过撤店申请，双方对撤店进行过磋商，但徐涛未提供茂业公司购物分公司同意撤店的相应证据，故徐涛提出茂业公司购物分公司拖延撤店时间，封闭并接管店铺，导致其无法继续经营的抗辩，不予采信；虽然商铺租赁合同中茂业公司购物分公司与徐涛申明双方明确放弃申请调整违约责任的权利，但违约金调整申请权是具有公法性质的请求司法保护权，其约定对司法调整没有约束力，故徐涛提出违约金计算方式过高，要求调整的抗辩，予以采纳，本院酌情以中国人民银行同期贷款利率的3倍计算，经测算至2015年2月19日违约金为24950.36元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、徐涛于本判决生效后3日支付无锡茂业置业有限公司购物中心分公司租金及费用人民币343967.06元及相应违约金（计算至2015年2月19日为24950.36元，自2015年2月20日起至实际给付之日止，以343967.06元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的3倍计算），随本结清。
二、驳回无锡茂业置业有限公司购物中心分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币10471元（已由茂业公司购物分公司预交），由茂业公司购物分公司负担3141元，由徐涛负担7330元（茂业公司购物分公司预交案件受理费由徐涛向其直接支付，本院不再退还，由徐涛在本判决生效之日起3日内向茂业公司购物分公司支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审 判 长 冯卫红
代理审判员 茆倩娣
人民陪审员 徐 健
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 陈雨蒙
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。