广东省汕尾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤15民终252号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：陈顶岳，男，1969年4月1日出生，汉族，住广东省海丰县。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：海丰县海城镇北门社区居民委员会。住所地：广东省海丰县海城镇北门社区二巷**号。
负责人：陈焕如，职务：主任。
委托诉讼代理人：陈疋，广东展业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁远峰，广东展业律师事务所实习律师。
上诉人陈顶岳因与被上诉人海丰县海城镇北门社区居民委员会（以下简称北门居委会）租赁合同纠纷一案，不服广东省海丰县人民法院（2016）粤1521民初132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陈顶岳上诉请求：1.撤销广东省海丰县人民法院（2016）粤1521民初132号民事判决书；2.判决驳回被上诉人的诉讼请求；3.判决上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》无效；4.判令被上诉人返还上诉人多付出租金共99750元及保证金21000元，赔偿金21000元；5.判令被上诉人依法补偿上诉人租赁房屋装修、设施费用15000元；6.本案一、二审诉讼费、反诉费、保全费由被上诉人承担。事实与理由：一、（2016）粤1521民初132号民事判决违反法律规定，不顾查明的事实，与民事审判应遵循“以事实为依据，以法律为准绳”原则相悖，应予撤销。二、上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》属无效合同。根据《中华人民共和国城市管理法》第2、5、54、56条，《城市房屋租赁管理办法》第13、14、16、17条的规定，房屋租赁实行登记备案制度，房屋租赁应当取得《房屋租赁证》，接受房屋管理部门管理，依法纳税。被上诉人没有取得《房屋租赁证》，违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第52条第5项规定，双方签订的《租赁合同》无效。上诉人租赁被上诉人房屋做生意至今十多年，彼此相安无事。2013年1月间，被上诉人的负责人陈焕如为收回上诉人租赁的房屋，转租他人，暗中收取私利目的，对上诉人及其他数户租赁的房屋重新招租，招租过程表面为公开竞标招租，实际暗中召集授意一些人到场高价竞标，故意抬高招租房屋租赁价格，妄图以虚假的高租金把上诉人等原租户挤出竞标，以达到其不可告人的目的。根据海丰县人民法院委托评估的《关于海丰县海城镇北门三巷65号首层（自北至南第6间）商铺租金价格评估结论书》评估结果，该商铺涉案期间市场月平均租金价格为3000元-3300元，而被上诉人故意将该商铺招标租金抬高到10500元。且相邻租赁给他人的商铺面积超出上诉人租赁商铺的面积2倍，月租金却低于上诉人的月租金，仅为8000元。由此可见，被上诉人是针对上诉人恶意虚假竞标抬高租金，违背诚实信用原则和公平原则。三、根据合同法的规定，合同无效的应当返还因该合同取得的财产，故被上诉人应当折价补偿上诉人在经营期间用于商铺的装修及经营设施费用。四、被上诉人违反诚实信用原则和公平原则，弄虚作假导致《租赁合同》无效，存在过错，应当按双方预定的保证金数额赔偿上诉人的经济损失。
被上诉人北门居委会辩称，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》效力已由生效的民事判决书确定，上诉人认为该租赁合同无效没有事实和法律依据。一审未支持被上诉人关于违约赔偿金的诉求，被上诉人不服，但因不堪诉累而未上诉。对于一审判决其他部分的认定，事实清楚，处理正确，应予维持。上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，请求二审法院予以驳回。
被上诉人北门居委会向一审法院起诉请求：1.判决陈顶岳付还租金126000元(自2014年12月27日至2015年12月29日)，及该租金利息(按银行同期利率计算至租金还清之日止)；2.判决陈顶岳赔付北门居委会自2015年12月30日起计算至陈顶岳返还租赁物的2016年3月3日止的租金损失(暂按每月10500元)，以及违约金21000元，诉讼保全费1000元；3.判令陈顶岳承担本案诉讼费用，保全费用。
上诉人陈顶岳向一审法院反诉请求：1.判决《租赁合同》第二条款无效；2.判令北门居委会返还陈顶岳多付的租金99750元整及保证金21000元，违约赔偿金21000元；3.判令北门居委会补偿陈顶岳租赁房屋装修，设施费15000元；4.驳回北门居委会不合理诉讼请求；5.诉讼费、保全费、反诉费由北门居委会承担。
一审法院认定事实：陈顶岳于1997年开始租用北门居委会位于海丰县××车站路北门××商住楼底层××、7间门市开办蓬布店，第6、7间门市租期至2013年1月31日止。后因北门居委会需对商住楼底层门市重新招租，陈顶岳于2013年1月28日通过公开竞标招租的形式，以月租金10500元竞得海丰县海城镇车站路北门居委商住楼底层第6间门市，双方于2013年3月8日签订《租赁合同》，合同其中约定：租赁期限3年，从2013年3月10日至2016年3月9日止，租金每月10500元；陈顶岳需交2个月租金作为信用保证金；每六个月的首月10号前预付一次租金，陈顶岳如拖欠租金1个月，北门居委会有权终止合同，收回门市，信用保证金作为违约金处罚不予退还；房产税由北门居委会负责等。陈顶岳租用商铺后，租金交至2014年9月9日止，2014年9月10日起租金陈顶岳要交付给北门居委会，要求北门居委会出具发票，但北门居委会没有发票，陈顶岳拒绝交付租金。北门居委会多次以书面形式通知陈顶岳交纳租金，否则终止合同等。陈顶岳也多次以书面形式告知北门居委会，要为其出具发票。2014年9月10日起租金陈顶岳没有支付，北门居委会遂向一审法院起诉，请求判决解除《租赁合同》返还租赁物，返还租金36750元。一审法院经审理作出（2015）汕海法民一初字第25号民事判决书，认为双方签订的《租赁合同》，系双方自愿签订，没有违反法律、行政法规的强制性规定，租金是陈顶岳通过公开竞标招租的形式租得门市，系自愿与北门居委会签订合同，租赁合同成立有效，依法受法律保护，北门居委会已提供相应门市给陈顶岳使用、收益，陈顶岳应当依约定支付相应租金给北门居委会，但陈顶岳经多次催告，仍不交纳租金，构成根本性违约，北门居委会请求解除合同，符合法律规定，依法应予支持。陈顶岳以北门居委会未开具发票作为拒付租金抗辩理由，但双方没有在租赁合同上明确约定开具发票，并且租金的支付与发票的开具属于不同法律关系，故陈顶岳抗辩理由依法不予支持。判决解除北门居委会与陈顶岳于2013年3月8日签订的《租赁合同》，由陈顶岳于判决生效之日起10日内将海丰县海城镇车站路北门居委商住楼底层第6间门市归还北门居委会，并付还北门居委会租金36750元（2014年9月10日起至2014年12月26日止）。陈顶岳不服提出上诉，汕尾市中级人民法院以（2015）汕尾中法民一终字第127号民事判决书作出维持原判的判决，该案于2015年12月29日生效。之后北门居委会向一审法院申请强制执行，经执行，北门居委会于2016年2月1日领取了门市租金36750元，2016年2月3日发出公告，责令陈顶岳在2016年3月2日前迁出海丰县海城镇车站路北门居委商住楼底层第6间门市，2016年3月3日北门居委会实现了收回租赁房屋的权利。为要求陈顶岳支付2014年12月27日之后的租金损失、违约金，北门居委会于2017年2月24日提起本案之诉，陈顶岳以北门居委会为赶走他故意提高租金，提出上述反诉请求，并申请对海丰县海城镇车站路北门居委商住楼底层第6间门市在2013年3月10日至2016年3月10日期间的租赁价格进行评估。一审法院司法委托管理办公室依照《广东省高级人民法院关于司法委托管理工作暂行规定》摇珠选定委托广州市华盟价格事务所有限公司进行评估，广州市华盟价格事务所有限公司于2016年8月18日作出评估结论：将标的评估基准日分为四个时段:1.2013年3月10日至2013年12月31日，月平均租金3000元；2.2014年1月1日至2014年12月31日，月平均租金3100元；3.2015年1月1日至2015年12月31日，月平均租金3300元；4.2016年1月1日至2016年3月10日，月平均租金3300元。陈顶岳支付了价格评估费6500元。
一审法院认为，北门居委会与陈顶岳双方签订的《租赁合同》，是陈顶岳通过公开竞标招租的形式，自愿向北门居委会租用铺面，签订租赁合同，是有效合同。合同约定每月租金10500元，双方均应按合同约定履行自己义务。因陈顶岳自2014年9月10日起没有支付租金，其行为构成违约，《租赁合同》经一审法院（2015）汕海法民一初字第25号和汕尾市中级人民法院（2015）汕尾中法民一终字第127号民事判决书解除，经一审法院执行，北门居委会已实现权利收回铺面。现陈顶岳仍以与（2015）汕海法民一初字第25号相同理由提出反诉请求，依法不予采纳。关于租金押金21000元，是一种履行保证金，合同解除时可冲抵租金，北门居委会要求陈顶岳支付违约赔偿金21000元不予支持。双方在合同中约定每月租金10500元，依照一审法院（2015）汕海法民一初字第25号民事判决书和汕尾市中级人民法院（2015）汕尾中法民一终字第127号民事判决书所确定，本案租金应按每月10500元计算至执行腾迁之日止，从腾迁之日起按银行利率补偿北门居委会利息至清偿完毕之日止。即陈顶岳应付还北门居委会租金为：自2014年12月25日至2016年3月2日止，10500元/月×14+10500元/月÷30日×9日=150150元，扣除租金押金21000元，为129150元，并付清2016年3月2日起至还清租金之日止按中国人民银行同期同类利率计算的利息。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈顶岳应当于本判决生效之日起10日内付还原告（反诉被告）海丰县海城镇北门社区居民委员会租金129150元，并付清2016年3月2日起还清租金之日止按中国人民银行同期同类利率计算的利息。二、驳回原告其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）陈顶岳的反诉请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3240元，由原告海丰县海城镇北门社区居民委员会负担240元，由被告陈顶岳负担3000元。反诉费1718元，由被告陈顶岳负担。保全费1000元，由原告海丰县海城镇北门社区居民委员会负担。价格评估费6500元，由被告陈顶岳负担。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了存储2013年2月2日、2月4日上诉人到被上诉人处交纳租金现场视频资料及商铺竞标时录音资料的U盘一个，拟证明被上诉人拒绝收租，暗箱操作涉案商铺的租金竞投标价格，导致上诉人高额竞投标得涉案商铺。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人认为，上诉人提交的视频资料及录音资料形成于2013年2月，不属于本案的新证据，被上诉人不予质证。上诉人提交的上述证据，形成于2013年2月份，在上诉人与被上诉人（2015）汕海法民一初字第25号、（2015）汕尾中法民一终字第127号租赁合同纠纷案件审理之前，上诉人在上述案件审理期间未提交上述证据，现其以不懂法律，当时未收集整理上述证据为由而在本案中提交。本院认为，上诉人在（2015）汕海法民一初字第25号、（2015）汕尾中法民一终字第127号案件审理期间未提交上述证据的理由不能成立，上述证据不属于本案的新证据，且上述证据所反映的内容为上诉人与被上诉人就涉案商铺续租的租金磋商过程及涉案商铺竞投标的过程，不能证实上诉人认为被上诉人商铺竞投标时弄虚作假，恶意利用竞投标抬高租金，上诉人系受胁迫而与被上诉人签订租赁合同的证明目的，故上诉人提交的上述证据，本院不予采纳。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。上诉人与被上诉人于2013年3月8日签订的《租赁合同》效力，有已发生法律效力的（2015）汕海法民一初字第25号民事判决书、（2015）汕尾中法民一终字第127号民事判决书所确认。上诉人没有充足的证据、事实及法律依据推翻已生效的民事判决书，故其认为该《租赁合同》无效及基于合同无效而提出的上诉请求及主张，理据不足，不予支持。本案的争议焦点实质为：上诉人是否应当支付被上诉人2014年12月25日至2016年3月2日期间的商铺租金及2016年3月2日起至付清租金之日止上述租金的利息问题。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》于2015年12月29日经法院判决解除，上诉人于2016年3月3日将涉案商铺移交被上诉人，其应当支付《租赁合同》履行期间的租金、租赁合同解除后其占用涉案商铺期间的费用以及逾期支付相关费用的利息，一审法院依照双方签订的《租赁合同》约定的租金计算合同履行期间商铺租金，合同解除后占用商铺期间的费用并无不妥，上诉人的上诉请求、事实及理由，理据不足，不予支持。
综上所述，上诉人陈顶岳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3240元，由上诉人陈顶岳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许少棠
审 判 员 彭晓春
审 判 员 施伟强
二〇一八年六月二十二日
法官助理 詹维敏
书 记 员 杨清隆