湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘民终116号
上诉人（原审被告）：李跃，男，汉族，1971年1月16日出生，住湖南省衡阳市雁峰区。
委托诉讼代理人：黄玉琴，湖南溥天律师事务所律师。
被上诉人：（原审原告）：衡阳农村商业银行股份有限公司，住所地：湖南省衡阳市石鼓区明翰路27号。
法定代表人：吕宏忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴贝，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周燕，上海市海华永泰（长沙）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：衡阳市华湘房地产综合开发有限公司，住所地湖南省衡阳市蒸湘区解放西路1号财富大厦15楼。
法定代表人：凌敏，该公司董事长。
上诉人李跃因与被上诉人衡阳农村商业银行股份有限公司（以下简称衡阳农商行）、原审被告衡阳市华湘房地产综合开发有限公司（以下简称华湘公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服湖南省衡阳市中级人民法院（2017）湘04民初字第164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，李跃的委托诉讼代理人黄玉琴、衡阳农商行的委托诉讼代理人吴贝到庭参加诉讼，华湘公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李跃上诉请求：撤销一审判决，改判驳回衡阳农商行诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审以未生效的判决所认定的事实来认定本案的事实。本案中，李跃支付了全部购房款，有李跃的付款凭证为证，也有收款方华湘公司的会计凭证和出具的收款凭证为证，且华湘公司在收到全部购房款后为李跃办理了业主缴费单等物业登记手续，且李跃实际占有该房屋。二、一审适用法律错误。1.一审认定李跃享有的物权期待权，而衡阳农商行享有的是担保物权，根据物权优于债权的原则而不认定李跃享有排除强制执行的民事权益，但未考虑法律、司法解释另有规定的除外情形。因为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。且不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的，真实权利人请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，李跃符合上述法律规定的情形，人民法院不得查封该房产，李跃为真实的权利人，享有对该房产排除强制执行的民事权益。2.一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条不当，本案应当适用该规定的第二十九条。3.李跃购买房屋在先而衡阳农商行抵押在后，该抵押行为侵害了购房人李跃的合法权益，且不能排除衡阳农商行与华湘公司恶意串通的行为。
衡阳农商行辩称，一、李跃无法证明其全额支付了购房款。李跃与华湘公司之间除了房屋买卖合同关系外，还存在巨额的借贷关系，李跃支付给华湘公司的款项无法证明是偿还借款还是支付房款，该款项性质不唯一。同时，李跃通过银行转账以及商业汇票的方式向华湘公司支付的房款金额，与购房合同约定的金额、华湘公司开具的收据金额不一致，李跃对此无法给出合理的解释并提供相应的证据支持。二、双方签订的《商品房买卖合同》在履行过程中存在有悖于交易习惯的情况。1.华湘公司在李跃仅转账支付903000元后，在李跃未完全支付房款的情况下，于2011年9月19日，向李跃出具了全额收到房款的收款收据，这显然不符合日常的交易习惯。2.李跃与华湘公司于2011年9月6日即签订了合同，时至诉讼之时，李跃未办理产权登记，也未办理房屋销售合同预告登记，李跃也无任何证据证明其向华湘公司履行了必要的催告，更未提起诉讼。李跃怠于行使权利，导致案涉房产被华湘公司抵押，李跃应当承担不利后果。三、衡阳农商行并无过错，合法权益应当依法保护。衡阳农商行依房产登记部门登记情况，依法办理了他项权证，依合同约定向借款人发放贷款，属于善意第三人，其合法权益应当受到保护。四、李跃购买案涉房产不能排除衡阳农商行的执行申请。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案涉房产系门面，而并非居住性住房。因此，本案并不适用上述规定的第二十九条。同时，衡阳农商行基于华湘公司对案涉房产享有所有权这一事实，而与其签订最高额抵押合同并依法办理了抵押登记手续，衡阳农商行依法享有对案涉房产的抵押担保物权。李跃对于案涉房产享有的仅仅只是物权期待权。依据《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定及物权优于债权的原则，李跃购买案涉房产的行为不足以排除衡阳农商行的执行申请。
华湘公司未出庭，未作陈述。
衡阳农商行向一审法院起诉请求：1、撤销湖南省衡阳市中级人民法院（2016）湘04执异字第153号执行裁定书（以下简称153号裁定）；2、恢复衡阳农商行对位于蒸湘区衡祁路105号香榭丽舍6、7、17号楼-212室房产的执行；3、判令李跃承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年9月16日，李跃与华湘公司签订商品房买卖合同，以3913875元的价格购买华湘公司位于衡阳市蒸湘区产。该房产为商业性用房。当日，华湘公司向李跃出具收到房款3913875元的收据。李跃购买案涉房产后，对四间门面进行装修、使用，并于2013年4月30日至2014年12月30日将案涉门面租赁给“天健门窗”，2014年12月后租赁给屈玖生。李跃于2011年8月2日通过银行卡转账903000元，2011年11月8日转账963875元，2011年3月8日至2011年11月5日，向华湘公司交付银行承兑汇票24张，共计2900000元。在李跃与华湘公司签订本案所涉商品房买卖合同之前，李跃与华湘公司之间曾发生过多次借贷关系。
另查明，2012年6月8日，华湘公司与衡阳市蒸湘区农村信用合作联社签订了一份《贷款合同》和一份《最高额抵押合同》约定华湘公司以其坐落在香榭丽舍6、7、17号楼-101、-212室房产为其在该行借款4800000元提供抵押担保，并办理了抵押登记。因华湘公司未按期还款，衡阳市蒸湘区农村信用合作联社诉至一审法院，一审法院作出（2014）衡中法民二初字第80号民事判决，确认其对华湘公司提供抵押的上述房产拍卖、变卖后的价款优先受偿。
再查明，衡阳市蒸湘区农村信用合作联社于2016年8月变更为衡阳农村商业银行股份有限公司。
一审法院认为，关于李跃是否实际支付案涉标的物212室的购房款问题。一审法院生效判决（2016）湘04民初61号已作认定：李跃提供的证据不能形成证据锁链，不能证实李跃为购买案涉房屋已实际支付华湘公司房款3913875元。
关于李跃购买并实际占有、使用案涉标的物212室的事实能否排除衡阳农商行的执行申请问题。李跃与华湘公司签订了商品房买卖合同，但未能提供证据证明其支付了相应的价款，即便其支付了全部价款，该商品房买卖合同在能办理预售登记的情况下未办理登记，更未办理房产过户登记手续，其所有权仍属于华湘公司。李跃仅仅基于对华湘公司的债权享有物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定适用的前提是普通金钱债权的执行不得对抗因特定物设定的债权中债权人享有的物权期待权。而本案中，衡阳农商行基于华湘公司对讼争房屋享有所有权的事实，与其签订最高额抵押合同并依法办理了抵押登记。其依法享有案涉房产的抵押担保物权。李跃对华湘公司享有的是物权期待权，衡阳农商行享有的是担保物权，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定及物权优于债权原则，李跃签订购房合同并实际占有案涉212室房屋的事实，不足以排除申请执行人衡阳农商行的执行申请。
综上，衡阳农商行的诉讼请求依法应予支持，依照《中华人民共和国担保法》第三十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条的规定，一审法院判决：准许执行（2016）湘04执59号执行裁定书，继续执行衡阳市华湘房地产综合开发有限公司名下位于衡阳市蒸湘区产。一审案件受理费10000元，由李跃负担。
二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案中，双方的争议焦点：李跃对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益，并对此评析如下：
李跃对涉案房屋不享有排除强制执行的民事权益。首先，李跃对涉案房屋不享有物权。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”；第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，一审法院查封的涉案房屋登记在华湘公司名下，且李跃在签订了购房合同后并未依合同约定办理相关房屋权属登记手续。因此，李跃并非房屋的所有权人，并未因其购买行为或其占有行为而取得物权。其次，李跃购买案涉房屋，未办理房屋权属转移登记证明，不能证明其对没有办理房屋权属转移登记证明没有过错。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定及物权优于债权原则，李跃对案涉房屋不享有对抗抵押权人的权利。再次，李跃主张应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，但该规定旨在保护名下无其他用于居住的房屋的一般买受人。本案中，案涉房产系门面，而并非居住性住房，故不适用上述第二十九条的规定。因此，一审适用法律并无不当，李跃此主张不能支持。
综上所述，李跃的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10000元，由李跃负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈梦群
审判员 李金霞
审判员 肖 芳
二〇一八年五月二十三日
书记员 申书琴