浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭余余民初字第866号
原告：浙江绿升物业服务�限公司。
法定代表人：鞠建华。
委托代理人：汪苹果。
委托代理人：朱淘佳。
被告：徐跃华。
被告：汪国琴。
被告：徐洁媛。
三被告共同委托代理人：胡建华。
原告浙江绿升物业服务有限公司（以下简称绿升物业）与被告徐跃华、汪国琴、徐洁媛物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月21日按简易程序立案受理，由代理审判员黄灿独任审判，原、被告分别于2013年12月6日、2014年1月6日向本院提出庭外和解一个月的申请，后本院分别于2014年2月18日、2014年3月7日公开开庭审理了本案。原告绿升物业的委托代理人朱淘佳、汪苹果，被告徐跃华及三被告共同委托代理人胡建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：案外人杭州余杭华隆房地产开发有限公司（以下简称华隆公司）委托原告实行“碧水铭苑”的物业管理并与原告签订了《碧水铭苑前期物业�理服务合同》（以下简称《服务合同》），约定管理期限为“自2008年6月1日起至江南水乡·碧水铭苑业主委员会成立后与物业公司签订新的物业管理服务合同生效时止”。根据《服务合同》约定，别墅的物业费为2.2元／月／㎡；业主或物业使用人应于每3个月10日前向原告交纳物业管理服务费；逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金。三被告自2011年7月1日至今拒绝支付物业管理服务费等费用，经原告多次催讨，仍拖欠至今。三被告自2011年7月1日起至2013年12月31日止应缴未缴的物业管理服务费为25780元，违约金为10343元，共计36123元。原告认为，原告依照合同为本小区业主提供物业管理服务，作为本小区业主的三被告理应按期交纳物业管理服务费。本案三被告无故拖欠物业管理服务费的行为严重侵害了原告的合法权益以及碧水铭苑其他业主的权益，故原告诉至法院，请求判令：1、三被告向原告支付物业管理服务费25780元（自2011年7月1日起暂计至2013年12月31日止）；2、三被告支付违约金10343元（自愿按应缴未缴物业管理服务费的1‰每日计算，暂计至2013年9月30日），以上两项合计36123元；3、三被告承担本案诉讼费用。
原告为证明自己的主张，向本院提供的证据有：1、企业工商变更证明一份，证明原告的前身为浙ＸＸ立物业管理有限公司（以下简称华立物业），华立物业变更以后发生的合同权利义务全部由原告继承。
2、《服务合同》一份，证明案外人华隆公司与原告签订《服务合同》，将碧水铭苑委托给原告实行前期物业管理，并确定物业服务费的收费标准、收费时间、违约责任。
3、《住宅装修管理协议》一份，证明三被告为碧水铭苑小区业主，于2009年7月30日向原告申请装修房屋。
4、《关于交纳物业服务�的紧急通知》（以下简称《紧急通知》）、邮寄、收件情况凭证、《碧水铭苑未缴纳物业费人员名单公示》（以下简称《公示》）及照片各一份，证明原告于2012年12月5日向三被告邮寄了《紧急通知》，要求三被告履行合同缴纳相关费用，三被告已于2012年12月6日收到函件；原告于2013年7月8日在小区公告栏张贴公示向三被告催缴物业管理费。
5、照片一组，证明原告已经积极履行自身的义务，并没有瑕疵存在。
6、小区经营性收入公示照片一份，证明自2008年至2013年原告按照《服务合同》的要求定期在小区大门口公示栏中张贴经营性收入收支明细，告知全体业主经营性收入情况。
7、《杭州碧水铭苑生活垃圾清运协议》一份（复印件），证明原告与案外人签订生活垃圾清运协议，将本小区的生活垃圾外包给案外人清理，原告已经履行合同义务，不存在长期不倾倒垃圾�现象。
8、《函》一份，证明原告一直在积极履行合同义务，向案外人开发商发送关于小区监控、弱电系统、水系漏水、游泳池等缺陷的工作联系单，希望开发商尽快做好修复工作。
9、设施设备日常保养计划及记录各一份，证明原告根据年度维修保养计划对小区公共设施设备进行维修保养，按计划履行原告的合同义务。
10、业主意见征询表发放回收记录及汇总表各一份（复印件），证明原告于2013年6月份对小区全体业主进行意见征询，汇总结果为总体满意率为88.15%；其他各项服务内容均达到《服务合同》的要求，并没有三被告所述的脏、乱、差现象。
三被告答辩称：1、原告与案外人华隆公司于2008年6月1日签订的《服务合同》三被告不知道，三被告只知道2004年业主入住前，华隆公司与原告的前身华立物业签订有前期物业管理服务协议，原告凭2008年的《服务合同�起诉三被告是没有任何合同依据和法律依据的，因为该合同既没有得到涉案房屋前一任业主的确认，也没有得到三被告的确认，且本小区房屋已于2004年9月销售完毕，物业所有权人已转移给物业买受方，开发商在物业产权全部卖掉的情况下是无权代表物业所有权人签订合同的。2、即使原告与三被告存在事实上的物业管理服务关系，由于原告各方面的物业服务均没有到位，服务相当差，因此三被告有权拒绝支付物业管理费。3、在涉案小区的物业、开发商、政府、业主召开的四方协调会中约定业主可以暂缓交物业费，既然是协调会会议纪要所记录下来的东西，几方均要遵守；从协调会精神来看，三被告即使需要缴纳物业费，也可以暂缓缴纳，故原告起诉三被告的理由不充分。
三被告为证明自己的主张，向本院提供的证据有：1、设计图、楼书、公证书、健身会所内非�居住学校职业培训人员的照片一组，证明休闲健身会所系公用设施，系全体业主所有，原告违反《服务合同》的约定，没有保护三被告的权利，导致会所被擅自使用。
2、现场照片一组（围墙、监控），证明监控拆后未装，有安全隐患。
3、现场照片一组（庭院），证明公用物业无维修保养，有安全隐患。
4、现场照片一组（路灯），证明路灯、景观灯失修，有安全隐患。
5、现场照片（消防、泳池）一组，证明消防维护设施缺失，有安全隐患。
6、现场照片一组（供水、煤气），证明原告存在改变公用设施用途的情况。
7、现场照片一组（会所门窗），证明公用设施维护未到位的情况。
8、现场照片一组，证明安保人员缺失，保安巡逻岗有造假的行为。
9、现场照片一组，证明小区内交通秩序混乱，小区内职业学校、幼儿园外租，电瓶车到处停放。
10、现场照�一组，证明小区卫生脏、乱、差。
11、现场照片一组，证明绿化维护缺失。
12、现场照片一组，证明清洁及垃圾清运未到位。
13、光盘七张，证明小区脏、乱、差，原告服务未到位。
14、2013年11月的《证明》、2013年12月31日《关于前期物业服务纠纷管辖问题和请求安排旁听席位的函》各一份，证明业委会代表小区全体业主作出决定，物业费需等业委会清算后才可多还少补。小区三期房已于2004年9月25日全部售完，业主与华立物业全部签订了前期物业服务协议，约定争议的管辖单位为杭州市仲裁委员会，原告未提供与三被告签订的有效的前期物业协议（或者与涉案房屋前业主签订的前期物业协议），故原告起诉所依据的2008年的《服务合同》为无效合同，且余杭区人民法院无管辖权。
15、2011年12月26日《关于召开江南水乡碧水铭苑成立业主委员会工作协调会》、2011�12月29日《江南水乡碧水铭苑成立业主委员会工作协调会纪要》各一份，证明三被告暂缓交物业费是由于会所被侵占和原告服务不到位；根据协调会的意见，物业费的缴纳可以等业委会成立后一揽子解决。协调会有房管所、街道、社区、开发商代表、原告、业委会业主代表参加，原告对上述提议并无反对。
16、2012年3月28日《请求报告》、2013年4月20日《请求报告》、2013年7月22日《碧水铭苑成立业主委员会筹备小组工作总结报告》各一份，证明由于原告与开发商华隆公司故意破坏阻扰导致业委会成立拖延，原告没有尽到物业管理义务。
17、省工商变更登记审核表、《公证书》（2011年浙杭禹证民字第5608号）各一份，证明原告与华立物业只是股权转让，依据《杭州市物业管理条例》的相关规定，原告应承担前期物业清算义务和合同法规定的债权债务；原告的股东是浙江�城物业管理有限公司，《公证书》中显示绿城物业、绿城服务、绿城职业培训学校与原告为同一股东，原告擅自处分、处置全体业主的公共物业。
18、《杭州市碧水铭苑业主大会议事规则》一份，证明通过业主投票决议在第二十六注明：前期物业需清算。
19、补充说明及光盘各一份、庭审前一个星期拍摄的照片一组，证明原告提供的物业服务未到位，且到目前为止没有进行任何的整改。
庭审中，三被告对原告提供的证据1的真实性、合法性、关联性没有异议。对证据2有异议，三被告认为该《服务合同》是不存在的，三被告不清楚该合同，也不清楚其是否登记备案。该证据不合法，与本案也没有任何的关联性，原告用该合同来要求三被告履行义务是没有任何依据的。对证据3本身没有异议，但该证据最多只能证明三被告是该物业的业主，进行过了装修，并不能证明原、被告之间有物业管理的权利义务。对证据4《紧急通知》及邮寄、收件凭证的真实性无异议，材料三被告均已收到，但原告的催缴是没有任何道理的，故三被告不予理睬；对于《公示》及照片有异议，三被告从未看到过原告张贴的《公示》。对证据5有异议，该组照片上的很多情况与三被告提供的照片上的情况是有出入的，涉案小区的物业服务纠纷曾在杭州市仲裁委员会仲裁，完毕后原告曾进行了部分整改，该证据并不能反映前期物业服务质量的全貌。对证据6有异议，三被告从未看到过，原告的财务也从未公开过。对证据7有异议，三被告到仲裁时才看到，三被告不清楚该垃圾清运单位有无资质。就现状来看很多垃圾都没有得到及时的清理，即使存在该协议也不能证明原告尽到了垃圾清运的义务。对证据8有异议，华隆公司在2008年就已经注销了，不可能与原告签订�服务合同》。原告的该证据是发给华瑞房地产开发有限公司的，三被告看不出华瑞公司与华隆公司有权利义务的继承关系，该函的签收人有无权利接收也存在疑问。三被告认为原告根本未就相关问题与开发商进行过沟通。对证据9有异议，该证据原告是事后补充的，是原告单方提供的。小区业主一直看不到原告真实的服务状态，如果说有日常保养的话，涉案小区就不会出现那么多的破损、损坏情况。对证据10有异议，该证据是原告单方制作的，没有其他证据佐证，不能证明业主对原告的真实意见。如果原告需要征询意见的话，完全可以公选，三被告认为99%的业主对原告的物业服务是不满意的。
原告对三被告提供的对证据1关联性有异议，本案案由是物业服务合同纠纷，会所的权属与本案没有关联。从物权法的角度来说，会所属于专有部分，原告并非会所的占有和使�人，若三被告对会所权属有争议可另行主张。对证据2关联性有异议，该批问题属于开发商改造工程的遗留问题，并非原告维护不到位造成的。原告也因此致函开发商，因部分业主与开发商对改造方案还未最终确定，故该部分设施还没有完工。但原告对此已经加强了秩序维护人员的巡查并从未间断。另外原告也封闭了一个业主不常用的开放式通道，因此不能认定原告没有履行义务。铁门处于敞开状态是由于环卫的需要。对证据3关联性有异议，原告每年都按照工作计划和服务标准对园区公共设施开展维护与保养工作，因小区已经交付八年，部分设施设备已经自然老化或者超出使用寿命，原告投入了50000多元的费用在2013年5、6月份对园区木质小品进行了维修、更换。对证据4关联性有异议，园区个别路段因部分业主私家花园违规改造，导致周边公共路灯频繁发生故障，2013年3月份原告投入大量的人力、物力进行排查，恢复了公共照明的供电。照片中裸露的线圈都是在维修过程中的。对证据5关联性有异议，消防栓、管网属于市政直供，常年处于供水状态。园区东大门的蓄水池属于景观用水，平时处于蓄水状态，原告每隔一、两个月会进行清洗，其间会出现干枯的状态。在其附近有备用的消防蓄水池，该蓄水池一直处于蓄水状态。原告根据服务标准对小区的消防栓进行每月一次的检查及开启测试并定期进行保养，所有设备均能正常开启。小区中的泳池因验收不合格，所以交付至今一直未能开放使用，原告会定期对其进行清洗，泳池周边也设有警示牌，外围围栏门常年关闭，故不存在安全隐患。对证据6真实性、关联性有异议，三被告所说的煤气减压站其实是临时的仓库，是杂物堆放点，真正的煤气减压站是离垃圾房目测100米左右的位置�对证据7关联性有异议，原告按照年度维修计划进行维保，并没有违反合同的约定。对证据8关联性有异议，事实上原告配置的技术维护人员有19人，且《服务合同》也没有约定园区维护人员的数量，故原告可以自行安排人员。对证据9关联性有异议，原告并非幼儿园的办学主体，原告作为物业服务企业，仅提供物业服务。原告针对接送孩子的车辆出入、停车问题多次与幼儿园进行沟通，并递交过相应的工作联系函，为解决此问题，原告于2013年5月份拟定了新的车辆管理方案。对证据10关联性有异议，保洁员每日按次数进行工作，清扫的时间有弹性，每年的落叶季节原告会安排人员到园区清扫，不存在清扫不到位的现象。对证据11有异议，在绿化养护方面原告也是按照年初的计划进行，且规范使用杀虫剂、除草剂，每次喷洒之前都会告知全体业主。小区已交付八年，草皮脱落、死亡都属于自然现象，如补种需要大量资金，原告在亏损的情况下无力负担，希望业委会能够动用维修基金。对证据12关联性、真实性有异议，小区的生活垃圾、绿化垃圾设有专人负责管理，由专人负责定期清运到垃圾堆放点后由环卫部门进行清理。对证据13合法性、关联性有异议，光盘反映的情况原告已经在之前描述过，总之原告的全体员工在小区内的物业服务始终如一，严格按照合同及协议操作。对证据14的《证明》有异议，该《证明》是小区业委会盖章的，原告对业委会成立的合法性存在异议，因此对《证明》的合法性也有异议。对函的关联性有异议，该函是三被告提供给法院的，是单方的，与原告没有关系，原告也没有收到过。对证据15真实性无异议，关联性、合法性有异议，该结果最终没有公示，涉及的账目也没有说清楚。对于交纳物业费的问题法�是有明文规定的，不是谁说缓交就缓交的。对证据16关联性有异议，其内容是三被告向社区反映的片面情况，里面涉及的事情已经完结，涉及的钱原告在4月份已经退掉了，该证据与三被告不支付原告物业费没有任何关系。对证据17真实性无异议，关联性有异议，虽然原告的投资方是绿城物业集团，但原告有自己的一套运作模式，原告与绿城职业培训学校除了投资方一样以外没有任何关系。对《公证书》的关联性有异议，其内容只是当时拍摄。对证据18关联性有异议，其只能证明业主大会在会议时候的议事规则，并未涉及一定要清算才可以让业主缴纳物业费。对证据19有异议，三被告将公共面积占为己有，本身已经违法，城管执法部门给三被告开出过整改通知书，但之后也没有整改。关于门岗进出情况，原告不清楚当时进入的车辆是业主的车还是其他人的车，如果是业主的车保安肯定是要放进去的，而且当时是下雨天，保安可以在休息的岗亭中执勤。三被告提供的照片有可能是没有保洁完毕或者保洁以后又出现的状况，不能证明原告的工作是有缺陷的，原告对这系列照片的真实性、关联性有异议。
对于原告提供的证据1、2、3、4，本院予以认定，并将结合其它证据作综合认定；对于原告提供的证据5-10、三被告提供的证据1-19，本院将结合其它证据作综合认定。
根据以上有效证据和庭审中当事人的有关陈述，本案经审理查明事实如下：华立物业系华隆公司选定的为其开发的碧水铭苑小区提供前期物业管理服务的企业，2003年3月1日双方曾签订一份《服务合同》，约定华立物业对涉案小区提供物业服务的期限为自2005年5月31日起至2008年5月31日止。2008年3月6日，华立物业的名称变更为绿升物业。2008年6月1日，华隆公司与绿升物业签订《服务合同》，约定物业管理服务期限为自2008年6月1日起至碧水铭苑业主委员会成立后与物业公司签订新的物业管理服务合同生效时终止；在合同履行中发生争议的，双方可以通过协商和解、向有关行政部门依法申请调解或向华隆公司住所地（杭州市余杭区五常街道）的人民法院提起诉讼。2009年6月18日，三被告购买碧水铭苑水漾中庭6幢，该房屋系别墅，根据2008年6月1日的《服务合同》，别墅的物业管理服务费为2.2元／月／平方米；业主或物业使用人应于每3个月10日前向绿升物业交纳物业管理服务费；逾期交纳的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的3‰作为滞纳金。因自2011年7月1日起三被告拖欠物业服务费未缴纳，故2012年11月26日，原告向三被告发出《紧急通知》并于2012年12月5日交寄，催缴自2011年7月1日起至2012年12月31日止的物业管理费共计15468元，三被告已于2012年12月6�收到该通知。原告亦于2013年7月8日通过在涉案小区信息栏张贴《公示》的方式向三被告催缴自2011年7月1日至2013年9月30日的物业管理费共计23202元，缴费期限为公示后五日内。三被告认为原告提供的物业服务不到位（包括监控、安保、设施维护、交通、卫生、绿化、保洁、消防等方面）故至今未缴纳。庭审中三被告认为，根据物业、开发商、政府、业主召开的四方协调会的精神，即使三被告需要缴纳物业费，也可以暂缓缴纳。现原告诉来法院，请求上判。
本院认为，华隆公司与原告于2008年6月1日签订的《服务合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应认定其合法有效，该合同在有效期内对碧水铭苑小区的业主具有约束力。本案三被告于2009年6月18日购买涉案房屋，该时间在《服务合同》签订时间之后，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故三被告提出的原告凭该合同起诉没有任何合同依据和法律依据的抗辩，本院不予采纳。三被告未按《服务合同》约定的时间交纳物业管理费，已构成违约，应承担相应违约责任。从三被告提供的证据来看，原告提供的物业服务确存在瑕疵，然服务瑕疵尚不足已构成三被告免交物业服务费的理由。参照《浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》第十六条的规定，原告最后一次是通过在小区内张贴公告的方式向三被告催交自2011年7月1日至2013年9月30日的物业管理费，根据2013年7月8日的《公示》，三被告应于公示后的五日内，即2013年7月13日前缴纳物业管理费23202元；逾期不付的，自2013年7月14日起，应当按1‰每日支付违约金。综上，原告要求三被告支付自2011年7月1日至2013年9月30日尚欠的物业管理费及违约金的诉请，符合《服务合同》的约定和法律有关规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告徐跃华、汪国琴、徐洁媛支付原告浙江绿升物业服务有限公司物业管理服务费23202元（自2011年7月1日起至2013年9月30日止，�2.2元／月／平方米计算），于本判决生效后十日内付清；
二、被告徐跃华、汪国琴、徐洁媛支付原告浙江绿升物业服务有限公司逾期付款违约金1833元（自2013年7月14日起至2013年9月30日止，按应缴未缴的物业管理服务费23202元按1‰每日计算），于本判决生效后十日内付清；
三、驳回原告浙江绿升物业服务有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费703元，减半收取351.5元，由被告徐跃华、汪国琴、徐洁媛负担213元，于本判决生效后七日内交纳本院；由原告浙江绿升物业服务有限公司负担138.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州�中级人民法院预交上诉案件受理费703元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 黄灿
二〇一四年三月十二日
书 记 员 郑超