内蒙古自治区准格尔旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）准民初字第3048号
原告刘斌，男，1965年1月14日出生，汉族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市准格尔旗。
委托代理人王晓宝，内蒙古义盟（准格尔）律师事务所律师。
被告童美兰，女，1979年3月28日出生，汉族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市准格尔旗。
委托代理人张阅，内蒙古三恒（准格尔）律师事务所律师。
第三人刘志强，男，1973年5月12日出生，汉族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市准格尔旗。
原告刘斌与被告童美兰、第三人刘志强民间借贷纠纷一案，本院于2014年12月4日受理后。依法由代理审判员张丽峰独任审判，于2015年1月14日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘斌的委托代理人王晓宝、被告童美兰的委托代理人张阅到庭参加诉讼，第三人刘志强经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘斌诉称，2011年5月27日，被告童美兰以其所有的位于内蒙古自治区鄂尔多斯市准格尔旗薛家湾镇兰天小区3号楼10单元18号作为抵押（该房屋登记所有人为刘志强），向原告刘斌借款240000元，双方口头约定利息为5分。双方签订了具有抵押性质的《房屋买卖协议》一份。原告刘斌依照约定给付被告童美兰借款本金240000元，被告童美兰出具收条一张。被告童美兰分三次共给付原告刘斌利息6.6万元，对借款本金及剩余利息，至今未付。故请求：1、被告童美兰立即给付原告刘斌借款本金24万元及利息（利息从2011年5月27日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至实际给付之日止，一给付的66000利息予以从中核减）；2、被告童美兰及第三人刘志强协助原告办理房屋抵押登记；3、被告童美兰承担本案的诉讼费。
原告刘斌出示2014年6月18日在鄂尔多斯市中级人民法院开庭的笔录、收条一支、《房屋买卖协议》一份、（2013）准民初字第1324号民事判决书，拟证明其主张。
被告童美兰辩称，达成借款合同后，原告刘斌向被告童美兰实际交付的本金为216000元，且双方在并未约定利息。被告童美兰已向原告刘斌偿还借款本金7.5万元。原告刘斌在借款发生后一直未向被告童美兰主张过还款，因此双方之间的借款合同的诉讼时效已过。2011年5月27日，原告刘斌和被告童美兰之间签订的具有房屋抵押性质的《房屋买卖合同》，双方签订合同时被告童美兰并非抵押房屋的登记所有人，且该合同并未办理抵押登记，该抵押合同属于无效合同。被告童美兰与第三人刘志强已于2007年解除婚姻关系，因此原告刘斌和被告童美兰之间的合同关系对第三人刘志强没有约束力。
被告童美兰出示录音一份、起诉书一份、《房屋买卖协议》一份、二审庭审笔录、拟证明被告童美兰的抗辩意见。
被告刘志强未出庭亦未向法庭出示证据。
经审理查明，2011年5月27日，原告刘斌向被告童美兰出借240000元，被告童美兰向原告刘斌出具收条一张。同日，原告刘斌与被告童美兰达成《房屋买卖协议》，约定将原产权为刘志强，因离婚判决给童美兰所有，建筑面积为88㎡，房权证号为2007018**号房屋出卖给刘斌所有，房屋价格为240000元，证明人王万鸿证明刘斌将房款一次性付于童美兰，违约责任违约方承担房屋价款的30%，被告童美兰将《房屋买卖协议》涉及房屋的房产证交付刘斌，且房屋产权证所有人登记为刘志强。被告童美兰于2011年7月6日、9月1日、2012年11月10日向原告刘斌的妻子傅美荣的建行卡（卡号为622700052002005089号）汇款12000元、24000元、30000元。另外，2011年10月底11月初，被告童美兰通过银行转账方式给付原告刘斌9000元。
另查明，被告童美兰于第三人刘志强于2007年协议离婚，准格尔旗人民法院作出了（2007）准民初字第1172号民事调解书，调解书确认被告童美兰与第三人刘志强离婚，夫妻共同财产即涉案房产归被告童美兰所有。
又查明，2013年10月23日，刘斌将童美兰作为被告、刘志强作为第三人诉至准格尔旗人民法院，请求1、确认刘斌与童美兰签订的《房屋买卖协议》合法有效；2、童美兰向刘斌交付位于准格尔旗薛家湾镇兰天小区3号楼10单元18号房屋一套并履行过户手续；3、被告承担诉讼费及其他费用。2014年7月10日，内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院作出终审判决，判决驳回刘斌的一审诉讼请求。
以上事实有原、被告的陈述及双方出示的证据予以证实。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原告刘斌的起诉是否超过法定的诉讼时效；二、原告刘斌与被告童美兰实际发生的借款金额为多少，借款利息如何约定，原告刘斌的利息请求是否能够支持；三、原告刘斌与被告童美兰之间订立的《房屋买卖协议》的性质及效力；四、被告童美兰已向原告刘斌偿还的借款金额为多少，双方争议的9000元的性质。。
首先，对原告刘斌的起诉是否超过法定的诉讼时效的问题，本院认为原告刘斌的起诉并未超出法定的诉讼时效，被告童美兰在原房屋买卖合同纠纷案件的二审庭审过程中，认可最后给付利息时间为2012年11月10日，给付2012年9月到2012年11月27日产生的利息30000元，因此借款合同的诉讼时效的起算时间应当从被告童美兰继续履行合同义务时重新起算，即借款合同的诉讼时效应当从2012年11月10日起算。原告刘斌于2013年10月23日向准格尔旗人民法院起诉被告童美兰、第三人刘志强房屋买卖合同纠纷，被告童美兰对准格尔旗人民法院作出的民事判决书上诉至鄂尔多斯市中级人民法院，其上诉状及二审庭审笔录中明确对其与原告刘斌之间存在的借款关系进行了自认，因此被告童美兰的行为构成了诉讼时效中断的法定事由；即使被告童美兰上诉状及二审庭审笔录中表述均不属于法定的诉讼时效中断的情形，原告刘斌就因借款事实签订的《房屋买卖合同》提起诉讼，且双方均认可《房屋买卖合同》是为担保借款合同履行而签订的，被告童美兰应当明知原告刘斌的起诉是按照双方约定对其债权的主张，该行为亦属于双方之间借款合同诉讼时效中止的法定事由，根据《中华人民共和国民法通则》诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。综上，无论原告刘斌的诉讼时效因哪一事由中断，原告刘斌的诉讼诉讼请求均未超出法律规定，因此对被告童美兰提出的原告刘斌起诉超出诉讼时效的抗辩意见不予支持。
对双方争议的借款实际发生的金额及约定的利息为多少的问题，本院认为通过原告刘斌提供的《收条》及双方签订的《房屋买卖协议》均能确定借款实际发生为240000元，本院对实际借款金额240000元予以确认。本院认为，被告童美兰抗辩称其实际收到借款为216000元，但未能提供证据证明其抗辩意见，同时通过《收条》、《房屋买卖协议》及双方认可的利息给付时间和金额均能够确认借款实际发生的金额为240000元，且被告童美兰按照5%的月利率支付利息。据此，本院确认原告刘斌与被告童美兰之间借款合同的利息约定为月利率5%，该利息约定超出了法律规定保护的范围，仅在法律规定的范围内即在中国人民银行同类贷款利率的四倍予以保护，因此原告刘斌的利息请求符合法律规定，本院予以支持。
对于原告刘斌与被告童美兰之间订立的《房屋买卖协议》的性质，本院认为因双方当事人当庭均认可为了担保借款合同的履行而签订的《房屋买卖协议》，当时的真实意思表示是用房抵押，因此《房屋买卖协议》虽名为《房屋买卖协议》但实为原告刘斌与被告童美兰之间签订的房屋抵押合同。然而，原告刘斌与被告童美兰在《房屋买卖协议》中并未约定担保债权的种类、数额；债务人履行债务的期限；抵押担保的范围等事项，亦未对相关事项达成新的补充协议，因此，双方签订的《房屋买卖协议》缺少法律规定抵押合同成立的相关内容。根据《中华人民共和国担保法》第三十八条抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同，抵押关系属于法律规定的要式法律行为即抵押权人与抵押人之间应当订立书面抵押合同。本案中原告刘斌与被告童美兰之间订立的《房屋买卖协议》不符合法律规定抵押合同的形式要件，因此原告刘斌要求被告童美兰协助办理房屋抵押登记的请求没有事实和法律依据。原告刘斌将刘志强列为本案的第三人，并要求刘志强协助办理房屋抵押登记手续，本院认为，刘斌与童美兰之间的民间借贷行为发生在童美兰与刘志强解除夫妻婚姻关系之后，童美兰的债务系个人债务，与刘志强无关。原告刘斌与第三人刘志强之间并不存在的合同关系，第三人刘志强对原告刘斌不存在法定或约定协助义务，因此对原告刘斌请求刘志强协助办理抵押登记的诉讼请求不予支持。
对被告童美兰已偿还的借款金额的问题，本院对双方认可的于2011年7月6日、9月1日、2012年11月10偿还的12000元、24000元、30000元，共计66000元本院予以确认，对于原告刘斌在房屋买卖合同二审笔录中自认的曾收到被告童美兰给付的9000元的事实，原告刘斌认为该笔款项系童美兰履行租赁合同的款项，本院认为，双方均认可不存在其他债权债务关系，且原告刘斌并不能提供任何证据证明双方存在租赁合同关系，因此本院认为被告童美兰于2011年11月给付原告刘斌的9000元，应当认定为偿还借款行为，被告童美兰共计偿还原告刘斌75000元。综上，因双方在借款合同中并未约定借款期限，本院仅按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算利息，从双方借款发生之日2011年5月27日到第一次偿还利息之日2011年7月6日，本金为240000元，利息为5824元（240000元×5.6%÷360天×4倍×39天=5824元），被告童美兰给付原告刘斌12000元，因此截至2011年7月6日被告童美兰尚欠原告刘斌本金233824元（240000元＋5824元-12000元=233824元）；从2011年7月6日至第二次偿还利息之日2011年9月1日，本金为233824元，产生利息为8147.47元（233824元×5.6%÷360天×4倍×56天），被告童美兰给付原告刘斌24000元，因此截至2011年9月1日被告童美兰尚欠原告刘斌本金217971.47元（233824元＋8147.47元-24000元=217971.47元）；从2011年9月1日到第三次给付利息之日2011年11月，本金为217971.47元，产生利息为12477.65元（217971.47元×5.6%÷360天×4倍×92天=12477.65元），被告童美兰给付利息9000元，截至2011年11月1日尚欠原告刘斌本金217971.47元，利息3477.65元（12477.65元-9000元）；从2011年11月1日起到第三次偿还利息之日2012年11月10日，本金为217971.47元，产生利息为50181.88元（217971.47元×5.6%÷360天×4倍×370天=50181.88元），被告童美兰偿还30000元，截至2012年11月10日，被告童美兰尚欠本金217971.47元，利息23659.53元（3477.65元＋50181.88元-30000元=23659.53元）。
综上，原告刘斌的诉讼请求部分成立，应当予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一，《中华人民共和国物权法》第一百八十五条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定判决如下：
一、被告童美兰于本判决生效后十日内偿还原告刘斌借款本金217971.47元及利息23659.53元及至给付之日止的利息（本金217971.47元，利息按照中国人民银行同类贷款利率的四倍计算利息，从2012年11月10日开始计算至本金全部清偿之日止）；
二、驳回刘斌对童美兰的其他诉讼请求；
三、驳回刘斌对刘志强的诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4900元，减半收取2450元（原告刘斌已预交），由被告童美兰承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
代理审判员 张丽峰
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 师 洁
附：本案援引法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
2.《中华人民共和国物权法》
第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；
（四）担保的范围。
3.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二》
第二十一条债务人除主债务外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照以下顺序抵充（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”。
《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
第六条民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。