上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第1364号
原告许波芬，女，1974年3月4日出生，汉族，住上海市东新路**弄**号***室。
被告南方亮铝业（上海）有限公司，住所地上海市青浦工业园区C4-01地块。
法定代表人施国英，董事长。
委托代理人顾鸿生，上海市海锐律师事务所律师。
原告许波芬与被告南方亮铝业（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈文丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告许波芬、被告南方亮铝业（上海）有限公司的特别授权委托代理人顾鸿生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许波芬诉称，原、被告于2011年4月23日签订租赁合同，被告租赁原告位于上海市普陀区中江路106号1314室房屋（以下简称系争房屋），约定被告付二押二，月租金为人民币9000元（以下币种均为人民币），每年递增5%，但被告无视合同约定，经常拖延付款。从2013年7月开始，被告不再支付租金，并累计欠缴水、电、煤费用。现原告诉至法院，请求判令：1、被告支付房租、物业、水、电费及违约金共计159721.8元（其中物业费22992.09元、水电费18668.62元、房租28245.96元、违约金77150.13元、中介费11000元、筹资利息1665.1元）；2、被告支付按银行同期同类贷款利率的四倍违约金，自2013年9月27日算至被告还清欠款为止。
被告南方亮铝业（上海）有限公司辩称，被告确实有欠付费用的事实，并认可王文莱作为被告的部门经理所确认的事实。2013年8月22日，原告擅自开锁进入系争房屋，强行收回了系争房屋，系原告违约，被告之后没有进入过。对于欠付的水电费金额无异议。物业费金额不认可，被告只欠付了14520元物业费。租金金额也不认可，只欠付9536.49元。对于中介费、筹资利息、违约金均不同意支付。若法院认定被告构成违约，被告认为违约金标准明显过高，请求减免。
经审理查明，系争房屋产权人为原告。2011年4月23日，原、被告就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告承租原告的系争房屋用于办公；租期自2011年6月1日至2014年5月31日，月租金为9000元，第一年租金不变，自第二年起，每年递增5%；被告应于每月15日前向原告支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按日租金的30%支付违约金；保证金为两个月租金即18000元；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由被告承担；被告逾期不支付租金累计超过10天的，原告可书面通知被告解除本合同。
合同签订后，被告支付了相关租金及保证金18000元后，原告将系争房屋交付被告办公使用。
合同履行过程中，被告存在逾期支付租金、物业费及水电费的情况。
2013年8月22日，原告将系争房屋的门锁更换，收回系争房屋。
2013年8月29日，王文莱报警称系争房屋内属于被告的打印机、扫描仪、燕窝、公司营业执照被盗。同日，原告与王文莱签订《协议》，载明“双方协商一致，共欠：物业费12个月14520元，水电费18668.62元，2013年8月的租金9536.49元及7月的租金差额86.49元，合计42811.6元，房客承诺8月29日先付9536.49元，余款33275.11元在9月6日之前支付。”上述协议签订后，被告未按约支付欠款。
2013年10月，原告将系争房屋另行出租给案外人。
另查，系争房屋所在物业公司北京燕侨物业管理有限公司上海分公司出具《授权委托书》，载明“就被告拖欠其租赁期间物业管理费、水电费的相关事宜，全权委托该房屋业主许波芬女士全权处理。”
因被告欠付租金、物业费等费用，2014年5月12日原告诉至本院，请求判决被告支付欠款共计71590.69元。2014年8月4日，原告增加诉讼请求，要求被告支付欠款共计159721.8元。
庭审中，原告就诉讼请求向本院提供欠费清单，根据该清单，原告称自2011年6月至2013年9月间，被告仅支付过9个月的物业费，故欠付19个月共计22992.09元；被告称其支付过2011年6月至2012年6月的物业费，但是无法提供2011年6月、7月及2012年5月的物业费收据，被告认为物业费应当付至2013年7月，因为8月22日原告已经将门锁换掉。租金部分，原告称被告欠付2012年5月、2013年8月、9月的租金，以及2013年6月、7月的差额86.49元；被告称其支付过2012年5月的租金，但无法提供收据，认可2013年6月、7月的租金差额，另外认为因原告换锁，故被告不需支付2013年8月、9月的租金。对于押金，原告同意本院在本案中处理。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，合法有效，双方均因恪守履行。合同履行期间，原告按约将系争房屋交付被告，被告理应按约支付租金等费用。合同履行过程中，被告存在欠付租金、水、电、物业管理等费用的情况，构成违约，原告因此在2013年8月22日将系争房屋门锁换掉，收回了房屋，自行解除了合同，现在系争房屋已另租他人，故本院确认合同已经解除。现原告要求被告按照欠费清单计算的金额支付租金、物业费。本院认为，根据庭审查明的事实，双方在8月29日签订《协议》，该《协议》对被告欠付的款项已协商一致，故被告应按照《协议》严格履行自己的付款义务，被告如未履行其付款义务，原告有权根据该《协议》确定的欠费金额向被告主张，原告无权突破双方已经达成的《协议》，而根据自己整理的欠费清单向被告主张，况被告对清单中多项内容有异议。被告另称6月份的租金差额86.49元应当支付原告，与法不悖，本院予以准许。关于原告要求被告支付逾期租金的违约金的诉讼请求，本院认为被告虽存在逾期支付的情况，但原告并未及时指出，且接受了相关租金，故原告在已自行收回房屋且双方已就欠款金额签订《协议》的情况下，无权向被告主张逾期支付租金的违约金。关于原告要求被告支付中介费、房贷筹资利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期付款利息的诉讼请求，本院认为被告如未按《协议》确定的金额及付款期限履行付款义务，则应从付款截止日次日起，依据中国人民银行同期贷款利率，承担逾期付款的利息，另外6月份租金差额86.49元的利息应自原告主张之日即2014年5月12日起算。综上，本院对原告诉讼请求中的合理部分予以支持。关于保证金，原告应于被告结清欠款及利息当日退还给被告。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告南方亮铝业（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告许波芬欠付的租金、物业费、水、电、费共计人民币42811.6元及2013年6月的租金差额人民币86.49元；
二、被告南方亮铝业（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告许波芬逾期付款利息（其中人民币9536.49元的利息，自2013年8月30日起计至本判决生效之日止；人民币33275.11元的利息，自2013年9月7日起计至本判决生效之日止；人民币86.49元的利息，自2014年5月12日计至本判决生效之日止，均按中国人民银行同期贷款利率计付）；
三、原告许波芬应于被告南方亮铝业（上海）有限公司履行完上述第一、二条主文当日退还被告南方亮铝业（上海）有限公司保证金人民币18000元；
四、原告许波芬其余的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1747.22元，已减半收取，由原告负担人民币1279.22元，被告负担人民币468元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 陈文丽
二〇一四年十一月七日
书 记 员 陈文渊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。