浙江省奉化市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬奉民三初字第766号
原告：周希秉，学生。
委托代理人：赵农坤，浙江盛宁律师事务所律师。
被告：奉化银泰置业有限公司。住所地：奉化市锦屏街道岳林路**号。
法定代表人：高海波，该公司董事长。
委托代理人：陈文泽，浙江文天律师事务所律师。
委托代理人：林彬。
原告周希秉为与被告奉化银泰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2014年8月28日向本院提起诉讼。本院于当日受理后，依法由审判员袁雅雅适用简易程序独任审判，于2014年10月16日、11月4日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告周希秉的委托代理人赵农坤、被告奉化银泰置业有限公司的委托代理人陈文泽、林彬到庭参加了诉讼。第二次庭审中，原告周希秉的委托代理人赵农坤到庭参加了诉讼。被告奉化银泰置业有限公司的委托代理人陈文泽、林彬经本院送达开庭传票后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周希秉起诉称：原、被告双方系商品房买卖合同关系。2011年1月，原、被告订立《商品房买卖合同》（备案合同编号：20110100330），约定原告向被告购买奉化银泰城商铺05、商铺05-2，总价为14194674元。原告依约履行了合同义务，2011年1月19日支付首付7429398元，2013年2月4日支付6826400元（交付结算时被告退还61124元）。但是被告未按约履行交付义务，直到2014年1月5日才来函催告原告办理交房手续，距离合同约定的2013年4月30日前交付延迟8个月有余，扣除宽限期30日，被告延迟交房215天。按照原告已付款金额和《商品房买卖合同》第十条第一项的约定，被告应向原告支付违约金1525927.455元。原告认为，被告应承担其中70%的责任，计1068149元。但双方多次协商未果，故原告现向法院起诉，请求法院判令：一、被告支付逾期违约金1068149元；二、本案诉讼费由被告承担。
被告奉化银泰置业有限公司未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：请求法院依法驳回原告的诉请，理由如下：一、对于奉化银泰城的商铺，被告已经按照《商品房买卖合同》约定的期限，在2013年4月25日通过了相关部门的综合验收和验收备案，商铺已经可以正常如期交付；二、被告根据《商品房买卖合同》约定于2013年4月26日在《奉化日报》上刊登了交房公告，被告又于2013年5月24日特意寄送信件给了原告，告知原告可以办理房屋交接手续。因为有些客户没有来交房，被告于2013年7月17日再次在《奉化日报》上刊登了交房公告。至此，被告已经充分完整的履行了《商品房买卖合同》约定的通知交付的义务，被告不存在逾期交房的行为。而且2013年6月份，原告的父母主动来过售楼处。本案争议的逾期交付行为根本不存在，实际上是原告想要额外的补偿。
原告为证明自己的诉讼主张向本院提供下列证据：
1、《商品房买卖合同》一份（复印件），欲证明原、被告之间存在房屋买卖关系及合同约定的权利和义务的事实。
2、催告函一份，欲证明2014年1月5日被告发函给原告要求原告办理交房手续的事实。
被告向本院提供下列证据：
1、奉化市房地产开发项目竣工综合验收合格证书一份（复印件）、宁波市房屋建设工程竣工验收备案证明书一份（复印件），欲证明涉案房屋已经按期通过竣工综合验收并已经依法备案，符合交房条件的事实。
2、2013年4月26日、2013年7月17日被告在《奉化日报》上刊登的房屋交付公告各一份（复印件），欲证明被告已经依约多次登报通知涉案房屋交房，履行了通知交房义务的事实。
3、2013年5月24日被告邮寄送达给原告的物业交付通知书一份、邮件收据一份，欲证明被告通过寄挂号信的方式通知原告交房的事实。
4、原告给被告的复函一份，欲证明2013年6月原告主动向被告咨询时已经知道涉案房屋可以交付的事实。
5、《商品房买卖合同》补充协议一份，欲证明根据补充协议约定，补充协议签订后原告不得再以任何方式或任何理由向被告索赔，否则被告有权拒绝补充协议的履行，按补充协议作出的承诺自动失效的事实。
本院依原告申请调取下列证据：宁波市邮政局出具的《大宗邮件投递清单》，表明2013年5月被告通过挂号信方式邮寄给原告的物业交付通知投递的地址为宁波市孝闻街139弄中央花园。
上述证据经庭审质证，对被告提供的证据1，原告无异议，本院对上述证据欲证明的事实予以确认。对原告提供的证据1，被告对真实性无异议，本院认为，被告对证据真实性无异议，本院对真实性予以确认，对合同约定条款予以确认。对原告提供的证据2，被告对真实性无异议，提出这份催告函之前，被告已经在《奉化日报》上刊登过交房公告。本院认为，被告对证据真实性无异议，本院对真实性予以确认。对被告提供的证据2，原告对证据真实性无异议；但提出被告仅在《奉化日报》上刊登了交房公告，但是原告居住在宁波，被告履行合同不适当。本院认为，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。对被告提供的证据4，原告提出异议，认为对真实性有异议，复函原告根本没有发过，被告称该复函是原告通过电子邮件的形式发给被告的，但是据原告查询，不存在该邮件。即使复函真实存在，也仅是双方在商讨怎样处理违约的问题，并不能作为定案的依据。本院认为，该证据系打印件，其中也没有任何人员签字，故对其真实性本院不予确认。对被告提供的证据5，原告对真实性无异议，补充协议在原告全部付款的前提下优惠8%，优惠发生的时间是在第二次付款时即2013年2月份，这时还未到合同约定的交房时间。而且该补充协议的落款时间虽然是2013年2月4日，但实际是在原告在办理房产证时补签的，补签的时间在2014年的7月份左右的。因为办理房产证，双方结算房款时，被告才将多余的房款退还给原告。补充合同中第六条约定“本协议一经签订，乙方不能再以任何方式或任何理由向甲方提出其他赔（补）偿之要求，否则甲方有权拒绝本协议的履行，按本协议作出的承诺自动失效”不能成立，因为补充协议第四条约定“除《商品房买卖合同》中第五、第七款作更改外，其他条款照旧，不做更改，甲乙双方的权利和义务按《商品房买卖合同》及附件约定的条款为准”，因此第六条不能产生原告放弃任何赔偿要求的效力。原告认为，被告因原告一次性付款而给予的优惠，不能与被告逾期交房产生的违约责任混为一谈，被告以此来要求原告放弃对他们违约责任的追究是不合理的。本院认为，原告对该证据的真实性无异议，本院对真实性予以确认，同时该补充协议由原告父亲周志华作为原告委托代理人签订，庭审中原告也表示对该份补充协议内容予以确认，故本院同时对补充协议约定的条款对双方当事人具有法律约束力予以确认。对被告提供的证据3，原告对真实性有异议，但提出原告确实没有收到过函件；挂号信显示的收据人是原告周希秉，但据原告了解，被告投寄的地址是原告身份证上的地址，但原告已经不住在该地址，且原告在《商品房买卖合同》的预留地址是现在的居住地址，所以对被告是否投寄，原告并不清楚。对本院依原告申请调取的证据，原告无异议，被告在第二次庭审中未到庭而放弃质证，依法视为已经质证。本院认为，结合被告提供的证据3和本院调取的证据，可以确认被告确实在2013年5月24日通过挂号信方式向原告寄送物业交付通知书，但是投递的地址是宁波市孝闻街139弄中央花园，而不是原告在《商品房买卖合同》填写的地址宁波市海曙区狮子街30号1402号的事实。
经审理查明，被告为奉化银泰城房地产项目的开发商。2011年1月19日，原、被告订立《商品房买卖合同》（备案合同编号：20110100330），由原告向被告购买奉化银泰城商铺05、商铺05-2，约定房屋总价14849398元，原告在合同签订当时支付总房价的50%即7429398元（其中已含定金300000元）作为首付房款，余款7420000元，原告向经被告认可的贷款银行申请按揭贷款方式付款，并约定被告应在2013年4月30日前将符合条件的商品房交付给原告使用以及其他权利义务条款。2011年1月19日，原告按约在先行支付首付款7429398元，2013年2月4日支付购房款6826400元。被告于2013年4月24日取得宁波市房屋建设工程竣工验收备案证明书，进而在2013年4月25日取得奉化市房地产开发项目竣工综合验收合格证书。被告于2013年4月26日、7月17日两次在《奉化日报》上刊登房屋交付公告。另被告在2013年5月24日通过挂号信方式向原告寄送物业交付通知书，但是投递的地址是宁波市孝闻街139弄中央花园，而不是原告在《商品房买卖合同》填写的地址宁波市海曙区狮子街30号1402号。被告在2014年1月3日向原告寄交《奉化银泰城催告函》一份，催告原告办理房屋交付手续。2014年7月双方办理完成了涉案房屋产权登记手续，并补签了一份《商品房买卖合同》补充协议，约定将原《商品房买卖合同》第五条、第七条变更为：“商品房总价款为14194674元，买受人在2011年1月19日前支付房款7429398元（其中已含定金300000元）作为首期房款，2013年2月4日补款6826400元，房款结清”。同时约定“除《商品房买卖合同》中第五、第七款作更改外，其他条款照旧，不做更改，甲（被告）乙（原告）双方的权利和义务按《商品房买卖合同》及附件约定的条款为准”以及“本协议一经签订，乙方不能再以任何方式或任何理由向甲方提出其他赔（补）偿之要求，否则甲方有权拒绝本协议的履行，按本协议作出的承诺自动失效”。同时在办理房屋产权登记手续时，双方结算房款，由被告退还给原告61124元。
上述事实由原、被告的陈述及原、被告提供的证据及本院调取的证据予以证明。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，合法有效，本院应依法予以确认。现原告按约支付全部房款，被告也交付房屋并完成产权登记手续。本案中，原告以被告逾期交房为由，要求被告支付相应的违约金，理由是原告居住宁波，被告在奉化日报刊登的房屋交付公告，原告没有知晓。被告寄送的物业交付通知书地址非原告预留在《商品房买卖合同》中的地址，导致原告没有收到物业交付通知书，最后原告在2014年1月5号才收到被告寄送的《交房催告函》，被告履行通知交房义务不适当。本院认为，根据《商品房买卖合同》中附件八补充协议的约定“第一条：关于乙方信息和送达方式的补充约定：1、买受人确认合同中所填写的关于买受人的相关信息均为正确，并可以有效送达。在合同有效期内，上述相关信息发生变更的，买受人有义务在变更后立即以挂号信等书面方式通知出卖人……2、出卖人发给买受人的所有通知，可以选择传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达，也可以登报方式公告，具体的选择方式以出卖人的选择为准。……公告以《奉化日报》上刊登的日期为准。……第五条：关于房屋交付的补充约定：1、本合同第九条约定的该房屋交付时间为2013年4月30日之前，具体时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房时间），乙方对此无异议并同意按该通知书载明的交房时间接受该房屋。……3、甲方发出入伙通知书的形式可以是电话、传真、信函、报纸公告等形式。”附件补充协议第一条为总括性约定，涵盖下述所有条款中关于送达通知的约定，包括第五条中涉及的《入伙通知书》。既然附件补充协议第一条及第五条约定被告向原告送达所有的通知的方式有多种，具体方式以被告选择为准，只要选择其中之一的送达方式即可，不需要完成全部的送达方式。被告已经在2013年4月30日前在奉化日报刊登的房屋交付公告，本院认为被告已经按照合同约定完成通知交房的义务。即使奉化日报因地域所限，受众群体有限，但是该报确系合同约定的公告媒体，被告在该报刊登公告符合合同约定。另外，原、被告在2014年7月补签的《商品房买卖合同》补充协议约定“除《商品房买卖合同》中第五、第七款作更改外，其他条款照旧，不做更改，甲（被告）乙（原告）双方的权利和义务按《商品房买卖合同》及附件约定的条款为准”以及“本协议一经签订，乙方不能再以任何方式或任何理由向甲方提出其他赔（补）偿之要求，否则甲方有权拒绝本协议的履行，按本协议作出的承诺自动失效”。本院认为，这两个条款就其本意而言，存在同一合同中本身就有矛盾。如果该补充协议是在2013年2月签订的，那么本院认为，当时还未到《商品房买卖合同》约定的交房时间，原告父亲受原告委托签订这份补充协议未预料到被告出现逾期交房的违约行为。但是原告庭审也陈述，这份补充协议是原告父亲受原告委托，在2014年7月办理产权登记手续时补签的，那么当时原告已经收到被告在2014年1月3日寄交的《奉化银泰城催告函》，若原告在本案中认为被告存在逾期交房的违约行为，那么在2014年7月原告应该已经明确该违约行为的存在，却还是签订该补充协议，那么“本协议一经签订，乙方不能再以任何方式或任何理由向甲方提出其他赔（补）偿之要求，否则甲方有权拒绝本协议的履行，按本协议作出的承诺自动失效”的约定应该生效及适用。被告按照补充协议约定优惠房价，原告就不应再以任何理由要求被告赔偿，否则被告可以拒绝履行协议，要求被告补齐房款差额。综上，本院认为，被告的诉请于法无据，本院不予支持。被告奉化银泰置业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告周希秉的诉讼请求。
本案受理费14413元，减半收取7206.5元，由原告周希秉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，做自动放弃上诉处理。
审判员 袁雅雅
二〇一四年十一月五日
书记员 吴佳楠
附：一、本判决依据的法律条文
1.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条：当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、申请执行的规定
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干未问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。
3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：
第二十九条人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。第三十条查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。