广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法南民一初字第235号
原告谷书彬，男，汉族，住广东省东莞市莞城区，身份证号码为×××0016。
委托代理人崔芸庆、黄耀安，分别系广东今久律师事务所律师。
被告毛艳姣，女，汉族，住湖南省涟源市，身份证号码为×××6343。
委托代理人王琼、吴海波，分别、律师助理。
第三人东莞市南城区胜和恬二股份经济合作社，住所广东省东莞市南城区。
负责人张文照。
原告谷书彬诉被告毛艳姣、第三人东莞市南城区胜和恬二股份经济合作社（以下简称“恬二合作社”）租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月26日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序分别于2015年3月26日、2015年5月22日和2015年6月15日公开开庭进行了审理。第一次庭审有原告谷书彬的委托代理人崔芸庆、黄耀安和被告毛艳姣及其委托代理人王琼、吴海波到庭参加诉讼；第二次庭审有原告谷书彬的委托代理人崔芸庆，被告毛艳姣及其委托代理人王琼、吴海波和第三人的负责人张文照到庭参加诉讼；第三次庭审有原告谷书彬的委托代理人崔芸庆，被告毛艳姣及其委托代理人王琼、吴海波到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谷书彬诉称，2009年11月12日，被告毛艳姣与第三人恬二合作社签订《租赁合同书》，约定由恬二合作社向被告出租位于银丰路22号楼前面厂房第二至五层以及宿舍楼第一至五层，租金为每月27840元（每三年递增10%），租赁期限自2009年11月15日至2025年7月14日。2014年6月24日，原、被告和第三人恬二合作社三方一同签订补充协议书，约定从2014年7月1日起，原租赁合同书的承租方由毛艳姣变更为谷书彬，由谷书彬继续履行原租赁合同书中承租方的一切权利义务。2014年7月1日之后，原告开始向恬二合作社支付租金，但被告仍继续使用该厂房，并产生部分电费。供电局因得知原告为该厂房的承租人，要求原告支付该厂房拖欠的电费，原告无奈只好先行垫付。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告排除对原告正常使用该厂房和宿舍楼的妨碍，从案涉厂房和宿舍楼搬出其物品，并交付原告使用；2、被告向原告赔偿租金202118.40元、电费4991.56元，合计207109.96元（租金暂计至2014年12月，并顺延至交付厂房之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。经本院释明合同效力，原告于2015年6月8日向本院递交变更诉讼请求申请书，变更诉讼请求为：1、被告排除对原告正常使用银丰路22号楼前面厂房第二至五层和宿舍楼第一至五层的妨碍，从案涉厂房和宿舍楼搬出其物品，并交付原告使用；2、被告向原告赔偿银丰路22号楼前面厂房第二至五层租金损失112728元（暂计7个月）、宿舍楼第一至五层的房屋使用费损失101640元（暂计7个月）以及厂房与宿舍楼的正常使用的损失21436.80元、电费4991.56元（上述费用暂计至2014年12月，并顺延至交付厂房之日止），合计240796.36元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告毛艳姣辩称，一、原告未能举证证明其是案涉租赁物的唯一合法权属人，不能证明其获得权利遵循等价有偿原则并支付了相应对价，也不能证明其履行了协议约定的全部义务。从协议书可知押金是原、被告双方共同承担，案涉租赁物的债务也是双方共同承担，可见协议书是确认双方共同对案涉租赁物行使权利、分担债务的一种合作关系。原告违背等价有偿原则，未向被告支付任何对价，是有预谋地实施欺诈行为，妄图非法侵占被告的合法财产。原告亦未按约定承担连带清偿任何债务，也未向被告支付任何约定款项。二、请求法院依法撤销三方在2014年6月24日签订的《补充协议书》。原告在案涉租赁物经营家政文化产业时因资金周转困难，未能及时支付装修工程款和借款，导致陷入绝境。原告乘人之危，有预谋的实施欺诈行为，导致被告对原告有诚意出资与其合作经营产生错误认识，轻信之下签署补充协议，该行为的后果与被告的真实意思相悖，给被告造成重大损失，属于法律规定的重大误解，依法应当予以撤销。被告在案涉租赁物累计投入资金超过一千万元进行经营，原告只是支付了租金、水电费等二十多万元，除此没有向被告支付任何转让款、投资款或者承担任何债务，以区区二十多万元的价格就妄图霸占被告投资超过一千万的财产，显失公平，依法应当予以撤销。
第三人恬二合作社对原告的起诉及被告的答辩没有意见，称案涉租赁物的承租人由被告变更为原告是根据被告的转租变更请示，经村民代表大会讨论后决定同意转租的。
经审理查明，2009年11月12日，被告毛艳姣和第三人恬二合作社签订《租赁合同书》，约定：1、第三人将位于银丰路22号楼前面厂房第二至五层共四层以及宿舍楼第一至五层共五层出租给被告作办公室、宿舍、培训基地及相关配套功能使用，四层厂房面积约2440平方米，宿舍楼面积约2200平方米，合计约4640平方米；2、租用时间为十五年，即从2009年11月15日起止2025年7月14日止；3、租金每月每平方米6元，即每月租金27840元（含上缴居委会10%管理费，下同），前三年租金不变，从第四年起每三年递增10%，其中2013年7月15日至2016年7月14日期间每月租金为30624元；4、本合同签订之日被告支付押金83000元给原告。2014年6月24日，原、被告和第三人根据上述《租赁合同书》就变更承租方的有关事宜签订《补充协议书》，约定：1、从2014年7月1日起，原《租赁合同书》的承租方由被告变更为原告，由原告继续履行原《租赁合同书》中承租方的一切权利义务；2、本合同押金由83000元变更为200000元，被告已付的83000元直接转作原告的押金，余下的117000元原告应在本协议书签订之日支付给第三人；3、该租赁物装修期间欠付的施工单位工人工资，在本协议生效后由原告承担连带清偿责任，若因前述债务造成第三人任何损失的，第三人有权向原、被告追偿；4、计至2014年6月30日，被告共拖欠三个月租金合计91872元，原告应于本协议书签订之日一次性付清；5、有关租赁的其他条款按原《租赁合同书》约定执行；6、本协议书一式五份，经四方签署后且原告付齐押金后即生效。原、被告、第三人和鉴证方胜和社区居委会在该协议书上签字盖章或捺印。该协议书附被告欠付装修人工费清单一份，该被告欠付银丰路22号厂房及宿舍楼装修人工费清单列明费用名称、姓名、应结清工资数，总合计337000元，备注除以上费用外，被告没有欠付其他人工费用，被告毛艳姣于2014年7月16日在该清单下方签名捺印。
补充协议书签订后，原告按约定向第三人支付了案涉租赁物的押金117000元，代被告向第三人支付了案涉租赁物2014年5月至6月份租金61248元，向第三人支付了案涉租赁物2014年7月至2015年1月份租金共计214368元。补充协议签订后，被告一直使用案涉租赁物至今。原告代被告向东莞供电局支付2014年9月4日至2014年11月7日期间电费共计4991.56元。
庭审中，被告毛艳姣主张《补充协议书》的内容不是双方的真实意思表示，存在欺诈、重大误解和显失公平情形，依法应当予以撤销，为此提交（2014）东一法南民一初字第1423号和（2014）东一法南民二初字第706号民事判决书、上诉状、广东电网东莞供电局欠费停电工作传票证明其在2014年陷入资金困难的困境，提交合作协议和取消2014年0624号补充协议请示证明双方在确定合作协议的基本内容后，原告采取欺诈的手段骗取被告先行签署补充协议书，此后拒绝签署已经协商好的合作协议，提交债务清单、装修合同和施工合同证明其在案涉租赁物上投资超过一千万元，负债约600万元，补充协议书未约定原告取得权属须支付任何对价，故该协议书显失公平。其中民事判决书是涉及被告与案外人之间的民间借贷纠纷和装饰装修合同纠纷；合作协议仅有被告的单方签名，没有原告的签名确认；取消2014年0624号补充协议请示显示被告于2014年10月31日向第三人恬二合作社出具。原告对上述证据的真实性不予确认，称合作协议是被告单方签署的文件，没有证据证明双方就协议内容进行磋商并达成合意，该合作协议对原告不具有法律约束力，也不能证明原告在接受转租的过程中存在欺诈行为；第三人作为案涉租赁物的产权人没有依据取消请示与原告解除承租，说明第三人确认原告的承租权合法有效；债务清单、装修合同和施工合同等与本案没有关联性。原告提交借条、保证书、转账凭证和承诺书证明原告及妻子向被告及其弟弟毛辉借款共计1626868元，双方基于借贷关系达成转租协议，不存在重大误解和显失公平情形。被告对上述证据的真实性不予确认，主张民间借贷关系与本案无关，出借人可另行起诉，因为被告不同意该承诺书，所以承诺书中被告的签名是不完整的。第三人对原、被告提交的证据均无意见，称承租人变更是根据被告的变更请示，经第三人的村民代表大会讨论后决定同意转租事宜。被告确认由其向第三人提出转租申请，但该申请是因为受原告的欺骗。
另查，案涉厂房于1991年10月30日领取建设工程规划许可证，案涉宿舍楼没有房地产权证及办理建设工程规划许可证。
以上事实，有租赁合同书、补充协议书、电费发票、南城区农村（社区）集体经济组织收据（电子）、借条、保证书、转账凭证、承诺书、东莞市国土局文件东集用（1991）104号、建设工程规划许可证、规划图纸、民事判决书、上诉状、催费单、合作协议、取消2014年0624号补充协议请示、债务清单、装修合同和施工合同以及本案庭审笔录等附卷为证。
本院认为，第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律责任由其自行承担。本案是因案涉租赁物转租事宜发生的纠纷，属于租赁合同纠纷。案涉《补充协议书》涉及的租赁物指银丰路22号楼前面厂房第二至五层及宿舍楼第一至五层，由于宿舍楼未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，《补充协议书》中涉及宿舍楼租赁的部分内容无效，除此以外的其他内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。无效的合同内容自始没有法律效力。
本案的争议焦点是案涉《补充协议书》中合法有效的部分内容是否依法可撤销。可撤销合同存在以下情形：一是因重大误解订立的，二是在订立合同时显失公平的；三是一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。第一，从《补充协议书》的签订过程来看，是被告主动向第三人申请将承租人变更为原告，其后三方经过协商一致后签订《补充协议书》，可见被告主观上存在积极促成变更承租人一事的意思表示，该意思表示与三方签订协议书的目的以及条款内容指向一致。第二，从《补充协议书》的内容来看，条款内容清晰明确，对三方的权利义务进行了具体明确的约定，不存在模棱两可或足以产生歧义的文字表述，不存在导致任何一方产生重大误解的情形。第三，签约三方都是平等的民事主体，均具有完全的独立的民事行为能力，签约方在法律地位是不存在显失公平情形。从协议书的内容来看，原告在获得案涉租赁物的承租权的同时，须承担交纳押金、对租赁物装修期间欠付的施工单位工人工资承担连带清偿责任以及支付被告拖欠租金等义务，不存在只享有权利不负有义务的显失公平情形。第四，被告主张同意承租权变更的前提是双方签订合作协议，但其提供的合作协议未经原告签名确认，原告对此不予确认，故合作协议对原告不具有约束力。合作协议的内容在补充协议书中并未体现，合作协议反映的是合作经营的合同关系，案涉补充协议书反映的租赁物承租权变更的关系，是两种不同的法律关系，如被告认为双方存在其他合作经营合同纠纷，可另案进行处理。故被告的该项主张缺乏事实依据，本院不予采纳。第五，被告亦未能举证证明原告存在欺诈、胁迫签约的情形，本院对其主张不予采信。被告主张其在案涉租赁物中投入近千万元进行经营，但被告未能举证证明其投入资金情况及案涉租赁物现有价值情况，其主张原告获得案涉租赁物未支付对价缺乏事实依据，本院亦不予采纳。综上，本院认定案涉《补充协议书》中有效的部分内容是签约三方在平等协商基础上达成的一致意见，是三方当事人的真实意思表示，该部分内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对签约三方当事人具有约束力，签约方应按协议内容全面履行各自权利义务。被告主张案涉《补充协议书》属可撤销合同缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
按《补充协议书》的约定，案涉租赁物的承租方自2014年7月1日起由被告毛艳姣变更为原告谷书彬，被告继续占有使用案涉厂房缺乏事实和法律依据。因关于宿舍楼的租赁内容无效，该部分内容自始不发生法律效力，被告占有使用案涉宿舍楼于法无据，应立即搬离宿舍楼第一至第五层。原告诉请被告排除对原告正常使用案涉厂房的妨碍，从案涉厂房搬出其物品，将厂房交付原告使用，于法有据，本院予以支持。2014年7月至今被告一直占有使用案涉租赁物，原告作为案涉租赁物的承租方须按约定向第三人交纳租金，故被告依法须承担由此给原告造成的损失。厂房的租金损失按合同约定的每平方米6元递增10%即6.6元／平方米、面积2440平方米计算得每月租金为16104元／月。宿舍楼部分合同无效，但被告实际占有使用了宿舍楼，应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，即按6.6元／平方米、面积2200平方米计算得每月房屋占有使用费为14520元／月。原告在起诉状中的诉讼请求注明租金暂计至2014年12个月，顺延至交付厂房之日止，其在最后一次法庭辩论终结前明确租金和房屋使用费计算至2015年1月共7个月没有违反法律的相关规定，本院予以支持。该期间厂房的租金为16104元／月×7个月=112728元，宿舍楼的房屋占有使用费为14520元／月×7个月=101640元。原告诉请按厂房租金与宿舍楼房屋使用费的10%诉请厂房和宿舍楼正常使用的损失于法无据，本院不予支持。至于电费，被告占有使用案涉租赁物期间用电花费电费4991.56元，该款项已由原告代为向东莞市供电局支付，故被告应返还该款项给原告。
综上所述，依照《》第五十二条、第五十四条、第五十六条、第八十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告毛艳姣应于本判决发生法律效力之日起十天内搬离银丰路22号楼前面厂房第二至五层及宿舍楼第一至第五层，并将银丰路22号楼前面厂房第二至五层交付原告使用；
二、被告毛艳姣应于本判决发生法律效力之日起十天内支付原告谷书彬厂房租金112728元、宿舍楼的房屋占有使用费101640元；
三、被告毛艳姣应于本判决发生法律效力之日起十天内返还原告谷书彬垫付的电费4991.56元；
四、驳回原告谷书彬其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4911.95元（原告已预交），由原告谷书彬负担436.95元，被告毛艳姣负担4475元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 唐珺珺
代理审判员 刘秋霞
人民陪审员 张雅芝
二〇一五年六月十九日
书 记 员 黄 河
附相关法律条文：
《中国人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。