福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第2071号
原告厦门顶尖电子有限公司，住所地厦门市湖里区。
法定代表人钮李明，公司董事长。
委托代理人翁唐仁、王素云，福建凌一律师事务所律师。
被告南中投资集团（厦门）有限公司，住所地厦门市思明区。
法定代表人陈自强，公司执行董事。
委托代理人李敏鸿、孙瑞岐，公司员工。
原告厦门顶尖电子有限公司（以下简称顶尖公司）诉被告南中投资集团（厦门）有限公司（以下简称南中公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月27日立案受理后，于2015年4月22日公开开庭进行了审理。原告顶尖公司的委托代理人王素云，被告南中公司的委托代理人李敏鸿、孙瑞岐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顶尖公司诉称，被告系金山湖景大厦开发商。原、被告在签订的《商品房买卖合同》中约定，原告向被告购买金山湖景大厦1号楼1801室，总价为2836390元，交房期限为2013年6月30日，出卖人逾期交房超过90天的，出卖人应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部房款，并履行了合同中买方的所有义务。然而被告违反合同约定，迟至2013年12月12日才通知原告交付车库。原告认为被告已违反了合同约定，应支付逾期交房违约金。因此诉至法院，请求判令：1、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金32335元（自2013年10月17日起至2014年12月12日止，共计57天，每日按已付购房款的万分之二计算）。2、本案诉讼费由被告承担。
被告南中公司辩称，一、被告不存在逾期交房的事实，无需支付逾期交房违约金，原告诉求缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。虽然《商品房买卖合同》第八条约定被告的交房日期为2013年6月30日，但该条同时约定在发生不可抗力及补充协议第六条第3项约定的6种特定事由的情况下，出卖人可以顺延交房期限。可见，顺延交房期的约定与2013年6月30日的约定是紧密相联、密切挂钩的，即第八条首部约定的2013年6月30日是以该条尾部约定的发生上述“特殊原因”可以顺延交房期限为前提条件的，如果没有该顺延交房期的约定，则双方的交房期不可能是该日期，而完全可能是2014年的6月30日。因此，购房合同所约定的交房时间应为2013年6月30日加上因特殊原因据实顺延交房期限后的时间。根据合同补充协议第六条第6项约定：双方同意，自商品房所在项目开始施工之日起至该商品房实际交付给买受人之日止发生的本合同第八条及补充条款所指的“特殊原因”，均可作为出卖人据实予以延期交房的依据。此外，合同补充协议第七条明确约定：主合同第九条约定的逾期交房期限是指在本合同第八条所述的交房时间（2013年6月30日）的基础上根据本合同及补充协议约定的特定事由延展后的期限。因此，讼争房产的交房时间即为2013年6月30日加上因特殊原因据实顺延交房期限后的时间。讼争房产所在的金山湖景大厦于2010年3月11日开工，被告通知原告于2013年11月25日办理交房，期间发生合同约定的特殊原因共计120天（昼夜降雨量超过25mm的大雨以上级别48天，7级以上强风天气45天，因特奥会火炬传递、马拉松等交通管制3.5天，高考8天，停水停电0.5天，因九八洽谈会24天），即被告依约可顺延至2013年10月30日交房，而被告通知原告于2013年11月25日前来办理交房，显然与原告主张的逾期天数差异过大。因此，原告要求支付延期交房违约金的诉求缺乏最基本的事实及合同依据，依法不能成立。二、顶尖公司及钮李明购买的金山湖景大厦1号楼1801-1803单元及79、85等车位等原告因自身原因主动申请将购房合同第八条约定的交房时间2013年6月30日顺延至2013年8月31日。原告顶尖公司于2013年5月15日向被告出具的《声明》明确载明：……本公司厦门顶尖电子有限公司……系“金山湖景大厦”1号楼1801、1802、1803单元及79、85号等车位的购买者，因本公司对上述房屋的室内装修有个性化的要求需要作一些局部调整，本公司同意由于装修调整，上述房屋交房时间顺延至2013年8月31日。因此，因原告自身装修需要，声明将购房合同第八条约定的交房时间2013年6月30日顺延至2013年8月31日。而原告却诉请以2013年6月30日为交房截止日计算逾期交房时间显然缺乏事实依据，不能成立。三、被告已依约通知原告于2013年11月25日收房，原告要求被告按照日万分之二标准支付2013年10月17日至2014年12月12日的逾期交房违约金缺乏事实与法律依据。讼争合同第十一条及其补充协议约定，讼争商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；而该条所指出卖人“书面通知”指出卖人以挂号信或特快专递等邮寄的形式发出；……出卖人选择邮寄或登报任一种形式通知都视为已有效地通知买受人（补充协议第九条第1项）。买受人未在出卖人通知的期限内按约进行验收、交接，则出卖人向买受人验收交接商品房的责任仅限于将该商品房的钥匙放置于该商品房所在的物业管理机构，并视为买受人已经对该商品房圆满地进行验收、交接且该商品房符合本合同约定的标准（补充协议第九条第5项），且出卖人不承担因此而产生的延期交房责任（补充协议第九条第6项）。本案中，被告已按讼争合同的前述约定以特快专递邮寄方式书面通知原告于2013年11月25日前往“金山湖景”物业管理处办理房屋交接手续，但原告并未在被告通知的期限内办理交房手续，应视为被告已依约向原告交付房屋，被告无需承担通知交房日至原告实际收房日期间的延期交房责任。况且，根据合同第九条及补充协议第七条约定，原告按日万分之二标准主张至2014年12月12日的违约金显然缺乏合同依据，依法应予以驳回。四、原告存在逾期支付购房款的违约事实，依约应向被告支付逾期付款违约金，无权主张逾期交房违约金。合同法第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”在本案商品房买卖法律关系中，被告的主要权利是收取购房款，主要义务是向原告交付合同约定商品房，原告的主要权利是接收到合同约定的商品房，主要义务是向被告支付购房款。购房合同第七条及补充协议第六条第1项关于原告逾期付款，则被告有权相应顺延交房期限且无需承担违约责任的内容，符合相关法律规定。本案原告作为买受人应先履行支付款项的合同义务，被告作为房产出卖人后履行交付房产的合同义务。本案原告逾期付款3至209天（实际付款时间至合同约定的付款时间）。原告违约在先，被告有权依约顺延交房期限且无需承担违约责任。因此，原告依约无权主张逾期交房违约金。五、讼争商品房买卖合同（含补充协议）系原双方的真实意思表示，不存在任何欺诈或胁迫的情形，没有违反任何法律或行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。1、原被告签署的《商品房买卖合同》系福建省住建厅和省工商局联合制定印发、全省通用的示范性文本，并非被告单方拟定，合同内容兼顾双方主要的权利义务，因此并非原告声称的格式合同。2、原告是具有完全民事行为能力的成年人。购房合同系双方在平等自愿基础上协商一致达成，该买买行为经历了前期了解、反复洽商、房屋认购、签订合同等一系列磋商过程。合同补充协议尾部原告作出特别声明：“经出卖人提示，买受人已认真审阅了本合同及其附件（包括本补充协议）之全部条款及其内容，出卖人并已作了充分的说明，买受人已清楚地理解其含义，自愿同意接受。”可见，商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，不存在欺诈胁迫因素。双方自愿达成合同约定并不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，完全符合民事权利处分原则，显然属合法有效的合同。
经审理查明，2011年12月20日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告将位于金山湖景大厦1#楼18层1801单元房产出售给原告，总价款为2836390元。合同第六条“付款方式及期限”约定：分期付款，买受人于2011年10月17日前支付房款300000元整，余款2536390元整于2011年12月20日前全部付清。合同第八条“交付条件与期限”约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人100元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内书面告知买受人的；2、详见补充协议。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2的违约金。2、×。”合同第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议。”合同第二十条“文书送达”约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”原告在《商品房买卖合同》中预留的地址为“厦门火炬高新区火炬园光厦楼北幢第四层西侧”。合同第二十二条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”。
《商品房买卖合同》附件六合同补充协议“合同双方当事人条款补充”约定：“该条所注明的买受人的地址即为买受人的有效通信地址，该地址发生变动时，应当自变动之日起三日内书面通知出卖人，并由出卖人签收；否则，出卖人只须按合同注明的该地址发送通知，即视为已有效地通知买受人（即使退件也不例外），由此产生的后果和责任由买受人承担”。“第六条“对本合同第八条补充如下”第1款约定：“该条所述的交付期限，是以买受人按本合同及本补充协议的规定如期支付了全部应付款项为前提的；如买受人逾期支付任何应付款项或存在视为买受人逾期付款的情形，则出卖人交付商品房的期限相应顺延且无须承担延期交房责任”。第3款约定：“该条所指的‘特殊原因’，除包括不可抗力外，还包括（1）市政等相关部门原因引起的延误（如停水、停电等情况造成无法正常施工等）；（2）为配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件、要求或市政建设等而引起的延误（如交通管制、高考、九八、创卫等）；（3）施工中遇到的困难或重大技术问题不能及时解决；（4）施工期间遇到昼夜降雨量超过25mm，或遇到6级以上（含6级）强风或5级以上（含5级）地震的；（5）非出卖人原因而引起的出入道路受阻等造成施工受阻；（6）任何其他非出卖人所能控制的因素”。第4款约定“对于该条的‘特殊原因’，出卖人可以在按本补充协议约定向买受人支付逾期交房违约金的期限已届至且买受人按约提出支付逾期交房违约金的书面要求后告知买受人”。第九条“对本合同第十一条补充”第6款约定“买受人未在出卖人通知的期限内按约进行验收、交接，出卖人不承担因此而产生的延期交房责任，该房屋自出卖人通知的交房期限届满之次日起，所产生的物业管理等相关费用及该房屋灭失、毁损的责任、风险等均由买受人承担”。
《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付了全部款项2836390元。
因原告对讼争房屋有个性化要求，2013年5月15日，原告向被告出具《声明》，内容为“南中投资集团（厦门）有限公司，本公司厦门顶尖电子有限公司系“金山湖景大厦”1号楼18层1801、1802、1803单元、21层2103单元及79、85、129、130号车位（以下统称“上述房屋”）购买者，因本公司对上述房屋的室内装修有个性化的要求需要作一些局部调整，本公司同意由于装修调整，上述房屋交房时间顺延至2013年8月31日。特此声明”。
2014年3月24日，原告接收讼争房产。
另查明，金山湖景大厦于2010年3月11日开工，于2013年9月1日通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收，于2013年11月25日通过建设工程消防验收，于2014年2月21日通过竣工验收备案。2013年12月5日，被告通过EMS邮政特快专递向“地址：厦门火炬高新区火炬园光厦楼北幢第四层西侧”、“收件人：厦门顶尖电子有限公司”邮寄“内件品名：《交房通知书》（需来我司书面确认变更的热水器）”，通知原告于2013年12月5日至2013年12月12日到“金山湖景”物业管理处办理房屋交接手续。EMS详情单上有签收。原告庭审中确认EMS详情单的表面真实性。
被告提供一组气象资料、政府交通管制通知、停水停电通知和施工日志、监理日志，用于证明金山湖景大厦在施工过程中（2010年4月至2013年12月期间）遭遇大雨、强风、交通管制等特殊原因共计120天可以顺延交房期限。原告对施工日志、监理日志表面真实性并无异议，但认为施工日志、监理日志记载过于简单，没有反映客观实际情况，不能作为认定合理停工时间的依据。
庭审中，被告提出原告分期款的应付款时间为2011年12月20日，但其中136390元的实际付款时间为2011年12月26日，逾期付款6天，其中400000元实际付款时间为2011年12月29日，逾期付款9天。原告对上述实际付款时间并无异议。
以上事实，有原告顶尖公司、被告南中公司提供的《商品房买卖合同》及合同补充协议，原告顶尖公司提供的购房发票，被告南中公司提供的《声明》、《建筑工程施工许可证》、《工程竣工验收报告》、《工程消防验收意见书》、《通知》、EMS快递回执单、气象资料、政府交通管制通知、停水停电通知、施工日志、监理日志、付款票据为证，并有当事人陈述和庭审笔录予以佐证。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。《商品房买卖合同》及合同补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性禁止性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。对于双方当事人的争议焦点，本院分析、认定如下：
一、关于施工顺延事由及顺延天数的认定
《商品房买卖合同》及合同补充协议约定在遭遇市政停水停电、交通管制和高考等、施工期间昼夜降雨量超过25mm或遇到6级以上（含6级）强风等特殊原因而导致停工的，被告可据实予以延期。被告作为出卖人，既应举证证明存在影响施工的特殊事由，又应证明特殊事由实际影响施工。为此，被告提交气象资料、政府交通管制通知、施工日志、监理日志等用于证明上述事由实际影响施工120天应予顺延，原告认为施工日志、监理日志记载过于简单，没有反映客观实际情况，不能作为认定合理停工时间的依据。本院认为，首先，讼争房产所涉“金山湖景大厦”系一项整体建设工程，有统一的开工、竣工时间和交房时间，因此对于交房时间顺延与否的确认和计算应整个工程统一考量。其次，原告因对讼争房产室内装修有个性化要求需局部调整，于2013年5月15日向被告出具《声明》，自愿将交房时间顺延两个月（即至2013年8月31日），被告亦予以确认，属于原、被告双方对《商品房买卖合同》交房时间条款进行修改并达成新的合意，并不影响合同中有关特殊事由顺延交房条款的效力。再次，根据被告提交的气象资料等证据，可知确实存在可能影响施工的事由，但被告提交的施工日志、监理日志中，对于天气情况、施工情况记录过于简单，既没有该日影响施工的具体起止时间，也没有每天进行记录，监理日志和施工日志关于施工进展情况的记录表述严重雷同，监理工作情况、存在问题等记载空白，且存在一些不合理的停工记载（如：2010年8月28日交通管制时间为7：30-10：30，不影响其他时段施工；2012年5月14日22时至5月15日4时停水时间发生于深夜，并不影响日间施工；被告以交通管制为由主张每年“九八”洽谈会期间9月6日至9月11日均连续停工六天，但根据厦门市公安交通管理局通知，如2011年9月7日、8日每日7：30-21：00车辆单双号行驶、部分路段限行，2011年9月6日至9月11日8：00-24：00禁止剧毒危险化学品运输车辆行驶，并不影响在工地进行施工。）综上，本院认为被告提交的证据并不足以证明特殊事由实际影响施工的具体天数，但考虑到气象、交通管制原因等确实会给被告施工造成一定的影响，可延期交房的情形客观存在，因此综合考虑气象原因、施工进度、可能影响的程度及被告主张的延期天数，本院酌情按照延期45日计算。
二、关于逾期交房责任的认定和逾期交房违约金的计算
被告辩称原告存在逾期支付购房款的违约事实，原告违约在先，被告有权依约顺延交房期限且无需承担违约责任。本院认为，根据《商品房买卖合同》第六条约定可知，原告应在2011年12月20日前将购房款全部付清，但原告分期款直至2011年12月29日才全部付清，逾期天数9天。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第六条第1款约定，买受人逾期支付任何应付款项，则出卖人交付商品房的期限相应顺延且无须承担延期交房责任，原告逾期付款共9天，被告的交房期限可相应顺延9天。加上前述因天气等原因顺延的45日，共可顺延54天，应从2013年8月31日起算，故被告应于2013年10月24日前向原告交付讼争房屋。被告已按《商品房买卖合同》中原告的地址向原告邮寄相应通知，且已签收，根据双方合同约定，应视为被告已将交房通知送达至原告处。原告未在被告通知的期限内对讼争房产进行验收、交接，被告不承担通知交房后的延期交房责任。根据前文所述，被告应于2013年10月24日前向原告交付讼争车库，但直至2013年12月5日才通知原告于2013年12月5日至2013年12月12日交房，应承担逾期交房的违约责任。按照《房屋买卖合同》第九条的约定，逾期交房违约金应以原告已支付购房款为基数，从2013年10月25日起计至12月12日止，共计49天；因未超过90日，应按照日万分之一的标准计算，即2836390元×0.1‰×49天≈13898元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告南中投资集团（厦门）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告厦门顶尖电子有限公司支付逾期交房违约金13898元。
二、驳回原告厦门顶尖电子有限公司的其他诉讼请求。
如被告南中投资集团（厦门）有限公司未按以上期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费304元，由原告厦门顶尖电子有限公司负担230元，被告南中投资集团（厦门）有限公司负担74元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 邱 烨
二〇一五年七月十七日
书记员 陈盛鑫
附页：
本案所适用的法律、司法解释条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。