辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈河民二初字第341号
原告（反诉被告）：姜素贞，女，1956年2月11日出生，汉族。
委托代理人：刘文舸，辽宁同方律师事务所律师。
委托代理人：李丹丹，辽宁同方律师事务所律师。
被告（反诉原告）：沈阳五爱天地实业有限公司。
法定代表人：高佩璇，系该公司董事长。
委托代理人：崔淑杰，辽宁申扬律师事务所律师。
委托代理人：何晶波，辽宁申扬律师事务所律师。
原告（反诉被告）姜素贞与被告（反诉原告）沈阳五爱天地实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月1日受理后，依法由审判员祝仰宝担任审判长，与代理审判员王畅、人民陪审员王唤平组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姜素贞及其委托代理人李丹丹，被告（反诉原告）沈阳五爱天地实业有限公司的委托代理人何晶波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜素贞诉称，2012年12月21日，原告与沈阳五爱天地实业有限公司签订店铺租赁合同，合同约定：被告将5A08A号商铺出租给原告，期限一年（自2012年12月21日至2013年12月31日），租金409279.65元，每季度一交，并收取原告租赁保证金82770元，违约责任约定：被告方不能按约定时间交付店铺，应按日向原告方支付应收月租金的1%作为违约金。合同签订后，原告方严格遵守合同并及时缴纳房租，但2013年3月4日，原承租人王雪莹无故将5A08A号商铺占用并上锁，导致原告在合同存续期间无法正常使用该商铺并给原告方造成了重大的经济损失，遂诉至法院要求：1、解除原、被告双方的店铺租赁合同；2、要求被告返还原告租赁保证金人民币82770元；3、要求被告给付原告违约金98333.28元（33108.85×1%×297天=98333.28元）；4、要求被告方承担诉讼费用。
被告沈阳五爱天地实业有限公司辩称，双方的租赁关系已经在2013年9月30日解除，因此不需要诉讼来解除双方的租赁关系，原告第一项诉求不成立。双方的租赁合同之所以解除是因为原告没有按照合同约定支付租金，包括原告在起诉状中也称是王雪莹占用其店铺并上锁导致其无法正常经营，因此，被告在租赁关系中不存在任何违约行为。原告要求返还租赁保证金及违约金没有事实依据，按照合同约定，如果原告未按期缴纳租金，被告有权解除合同，租赁保证金归被告所有，因此，原告的诉请应予驳回。
反诉原告沈阳五爱天地实业有限公司诉称，原、被告双方于2012年12月16日签订《店铺租赁合同》，合同约定反诉原告将坐落在沈阳市沈河区热闹路77号沈阳五爱市场服装城五楼编码为5A08A的店铺租赁给反诉被告使用。租赁期限为2012年12月21日至2013年12月31日。根据合同第三条第一款约定，2013年月租金应为33108.85元。第三条第二款约定缴款方式为每三个月缴款，且应于2013年10月1日前支付（上打租）。然而反诉被告从2013年4月1日至2013年9月30日，没有按照合同约定支付店铺租金，由于反诉被告没有履行合同义务，现反诉原告要求：1、判令反诉被告给付租金198660元；2、判令反诉被告支付违约金102636元；3、判令反诉被告承担本案诉讼费。
反诉被告姜素贞辩称，反诉原告与反诉被告之间约定的商铺租赁期限从2012年12月21日至2013年12月31日，但是事实上从2013年3月4日开始，反诉原告所有的商铺即被案外人王雪莹占用，并没有交付给反诉被告使用。租赁合同以承租人使用收益租赁物为直接目的，出租人保证租赁物符合合同确定的要求，达到合同确定的性能与用途，在本案中，租赁物商铺是反诉原告享有所有权和处分权的，其没有按照合同约定将商铺持续的、完全的、没有任何瑕疵的真正的交付给反诉被告使用，造成反诉被告并没有使用收益商铺，本案中，反诉原告所有的商铺被王雪莹占用后，反诉被告于2013年3月22日提起了诉讼，反诉原告并没有就王雪莹之间的租赁合同纠纷做出处理，在中级人民法院2013沈中民二终字第1562号民事判决书中已经查明，2010年11月20日五爱公司作为出租方，王宇宁作为承租方签订店铺租赁合同一份，王雪莹、王宇宁系姐弟关系，系诉争商铺的合伙人，约定将档口5A08A档口租给其使用，租赁期限是2011年1月1日至2013年12月31日，因为反诉原告怠于处理与王雪莹之间的租赁合同纠纷，造成该商铺一直由王雪莹占用，因此，反诉原告对该商铺一直由王雪莹占用负有不可推卸的责任，故此，反诉被告不能支付租金，还应当由反诉原告退还保证金及支付违约金。
经审理查明，原告（反诉被告）姜素贞与被告（反诉原告）沈阳五爱天地实业有限公司于2012年12月16日签订租房协议，约定被告（反诉原告）沈阳五爱天地实业有限公司将坐落在沈阳市沈河区热闹路77号沈阳五爱市场服装城内五楼编码为5A08A的店铺，租给原告姜素贞使用。租期从2012年12月21日至2013年12月31日，租赁协议约定“月租金33108.85元人民币，每三个月交款，每次交款金额按所对应时段月租金×3，分别于每年1月1日前、4月1日前、7月1日前、10月1日前支付。首次应交租金111300元，于2012年12月21日前支付。在租赁店铺交付使用前，乙方（姜素贞）向甲方（沈阳五爱天地实业有限公司）交纳租赁保证金人民币82770元。因乙方违约或乙方其他原因致使合同不能继续履行或解除合同，租赁保证金归甲方所有。甲方不能按约定时间交付店铺，应按日向乙方支付应收月租金的1%作为违约金。乙方未按期交纳租金，拖欠租金10天内（含10天）应按日向甲方支付欠缴租金总额的1%作为违约金，拖欠超过10天按合同解除条款处理。因乙方违约或乙方其他原因致使合同不能继续履行或解除合同，除租赁保证金归甲方所有外，乙方需另支付违约金82770元给甲方。”
协议签订后，原告（反诉被告）姜素贞交付被告（反诉原告）沈阳五爱天地实业有限公司租金111300元，租赁保证金人民币82770元。原告（反诉被告）姜素贞实际使用店铺至2013年3月4日。3月5日该店铺被案外人王雪莹占用。2013年9月30日，沈阳五爱天地实业有限公司向姜素贞发出解除合同通知，姜素贞于当日收到解除通知。
另查明，2013年3月22日，原告（反诉被告）姜素贞因租赁合同纠纷一案起诉至我院，我院作出（2013）沈河民二初字第657号民事判决书后，姜素贞上诉至沈阳市中级人民法院。沈阳市中级人民法院作出（2013）沈中民二终字第1562号民事判决，该判决认定“2010年11月20日，五爱公司作为出租方，王宇宁作为承租方签订《店铺租赁合同》一份，约定将沈河区热闹路77号沈阳五爱市场服装城内五5A08A档口，租给王宇宁使用，租赁期限为2011年1月1日至2013年12月31日，…王雪莹系档口王宇宁合伙人。2012年8月10日，王雪莹作为甲方，姜素贞作为乙方签订《出租协议》一份，约定将以上档口转租给姜素贞使用，租期自2012年8月11日至2013年8月10日…2012年12月6日，姜素贞向五爱公司提交与王雪莹之间的租赁协议，当日又向五爱公司提交了直接签订租赁合同的申请，当日，五爱公司与姜素贞签订《店铺租赁合同》一份…2013年3月5日，王雪莹、王宇宁从姜素贞手里收回诉争档口。…本案中，在王宇宁、王雪莹与五爱公司的租赁关系存续期间，王雪莹将争议档口转租给姜素贞，五爱公司在争议档口张贴解除合同通知并另行与姜素贞就争议档口签订《店铺租赁合同》的行为系行使合同约定的合同解除权。本院以五爱公司于2012年12月16日与姜素贞另行签订租赁合同的时间作为五爱公司与王雪莹、王宇宁解除租赁合同的时间…因王雪莹、王宇宁于2013年3月5日从姜素贞手里收回争议档口，导致姜素贞无法在争议档口继续经营，而姜素贞已将2012年12月21日至2013年3月31日的租金111300元交付给五爱公司，故王雪莹、王宇宁应给付姜素贞2013年3月5日至2013年3月31日的租金损失29700元。”
上述事实，有双方当事人陈述、店铺租赁合同、民事判决书、收据、解除合同通知等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告所签订的《店铺租赁合同》是双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。被告交付档口给原告经营，已经履行了自身的合同义务。原告也应该按照合同的约定，给付被告租金，原告未将2013年4月1日至2013年9月30日店铺租金给付被告，被告向原告发出解除通知，要求解除合同系行使合同约定的合同解除权，原告也表示同意解除，现原、被告之间的合同已经实际解除。
关于原告姜素贞主张被告返还其租赁保证金人民币82770元的诉求，依据原、被告之间的店铺租赁合同约定“因乙方违约或乙方其他原因致使合同不能继续履行或解除合同，租赁保证金归甲方所有。”本案中，原告姜素贞未按期交付租金，致使合同不能继续履行，被告有权依照合同约定行使权利，故对原告的此项主张，本院不予支持。
关于原告主张被告给付原告违约金98333.28元，依据沈阳市中级人民法院民事判决认定“五爱公司于2012年12月16日与姜素贞另行签订租赁合同的时间作为五爱公司与王雪莹、王宇宁解除租赁合同的时间，”被告沈阳五爱天地实业有限公司在与案外人王雪莹、王宇宁解除租赁合同当日与原告姜素贞签订的店铺租赁合同，并于当日将店铺交付姜素贞使用，原告未提供充分的证据证明被告存在违约行为，故对原告的此项主张，本院不予支持。
关于反诉原告沈阳五爱天地实业有限公司要求反诉被告姜素贞给付租金198660元的反诉主张，依据反诉原、被告之间的合同约定，反诉原告沈阳五爱天地实业有限公司已经按照合同约定履行了自身的房屋交付义务，反诉被告也应按照约定给付被告房屋租赁期间的租金，从2013年4月1日至2013年9月30日，故对反诉原告的此项主张，本院予以支持。反诉被告给付反诉原告该期间租金后，可就该项损失另行向案外人主张权利。
关于反诉原告沈阳五爱天地实业有限公司要求反诉被告姜素贞支付违约金102636元的主张，因反诉被告系因案外人原因导致无法使用租赁的店铺，而并非故意违约，故对反诉原告的此项诉求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告姜素贞的诉讼请求；
二、反诉被告姜素贞于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付反诉原告沈阳五爱天地实业有限公司租金人民币198660元；
三、驳回反诉原告沈阳五爱天地实业有限公司的其他反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3940元，由原告姜素贞负担；反诉费人民币5819元，由反诉原告沈阳五爱天地实业有限公司负担2353元，由反诉被告姜素贞负担3466元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 祝仰宝
代理审判员 王 畅
人民陪审员 王唤平
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 李 南
本判决所依照的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。