黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑民终437号
上诉人（一审被告）：哈尔滨北港商城有限公司，住所地哈尔滨市道外区海员街1号。
法定代表人：张喜恩，该公司董事长。
委托诉讼代理人：程培国，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张伟，黑龙江良治律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：哈尔滨港务局，住所地哈尔滨市道外区海员街1号。
法定代表人：周建，该局党委书记。
委托诉讼代理人：李岩芝，黑龙江德治律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周迎滨，该局生产部部长。
上诉人哈尔滨北港商城有限公司（以下简称北港商城）因与被上诉人哈尔滨港务局（以下简称港务局）租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2014)哈民二民初字第34号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人北港商城的委托诉讼代理人程培国、张伟，被上诉人港务局的委托诉讼代理人李岩芝、周迎滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
北港商城上诉请求：撤销(2014)哈民二初字第34号民事判决，驳回港务局的诉讼请求，由港务局承担本案的诉讼费用。事实与理由：1.案涉《合作协议》的性质为先建设后租赁，该合同所涉土地原为国有划拨的交通运输用地，双方当事人合作建设陶瓷仓储中心仓库的前提是将土地的用途由交通运输用地变更为工矿仓储用地，至一审法庭辩论终结前，该土地未变更用途，双方当事人未经批准擅自改变土地用途和房屋使用性质，建设仓储房屋，违反《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第五十六条及《土地管理法实施条例》第六条等规定，应认定《合作协议》未生效。而未生效合同无需履行。2.按照《合作协议》中约定，北港商城负责合作仓库的前期工作，港务局全力协助合作仓库的“前期工作”，而港务局仅协助办理了土地用途变更手续之一的《建设用地规划许可证》，未履行办理其他审批手续的协助义务，导致合作项目受到处罚，北港商城合法权益受到损害，港务局应承担损害赔偿责任。故一审法院认定港务局已经全面履行《合作协议》前期协助义务错误。3.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第三款的规定，当事人对于根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实无需举证，而一审法院以北港商城未能充分举证证明港务局积极履行义务为由，举证责任分配错误。
港务局辩称：1.《合作协议》内容中包含建设及租赁的意思表示，不能因为合同履行过程中建设手续未办理就否定了合同效力，而《合作协议》约定的办理行政审批手续等前期工作的责任属于北港商城，港务局仅具有协助义务，哈尔滨市原太平区人民政府（以下简称太平区政府）作出的《关于对日月百货批发商场建设建材装饰展销中心的请示的批复》也印证了北港商城是办理行政审批手续的责任人。故应认定双方签订的《合作协议》、《补充协议》、《哈港鞋城扩建库房协议》不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。2.港务局为协助北港商城做好前期工作，于2000年9月30日就建设具有储存、配送、加工、贸易于一体的物流型仓库的相关事宜向哈尔滨市计划委员会作出请示，哈尔滨市计划委员会于同年11月15日作出同意建设物流中心的批复，说明港务局已经履行了协助北港商城做好合作仓库的前期工作。港务局还积极履行了配合义务，为北港商城办理了《建设用地规划许可证》，并将该许可证存于北港商城处，用以协助北港商城继续办理其余的审批手续。故港务局已积极履行了合同约定的协助义务，不存在违约问题。3.港务局是建成房屋的所有权人，而北港商城只享有建成房屋二十年的经营权和使用权，港务局因北港商城违约未能取得房屋所有权证造成各种损失，而北港商城的实际使用权并未受损。
港务局向一审法院起诉请求：一、解除双方于2000年7月14日签订的《合作协议》、于2001年6月14日签订的《补充协议》、于2007年9月1日签订的《扩建协议》，同时判令北港商城在判决生效后十日内迁出场地；二、北港商城支付自2001年10月1日起至合同依法解除之日止的租金收益22,487,681.47元；三、北港商城支付自2001年10月1日起至判决生效之日止的逾期违约金1250万元，考虑北港商城的实际偿付能力，港务局在本案中仅主张其中的一部分，对于其余部分违约金，保留另行主张的权利。上述请求合计34,987,681.47元；四、北港商城承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2000年7月14日，港务局与哈尔滨市透笼曼哈顿日月百货批发商场（以下简称日月商场）签订《合作协议》，约定：港务局以场地、日月商场以资金做投入，合作建设陶瓷仓储中心仓库；建设规模为1#建设一层砖混结构永久性仓库两座，建筑面积3000平方米，2#建设二层砖混结构永久性仓库两座，建筑面积18000平方米，其中局部展厅为三层，建筑面积3000平方米，合作期为二十年，从协议生效之日起到2021年7月30日；双方合作所建仓库，日月商场拥有二十年经营权和使用权，产权归港务局独有；利益分配为双方合作所建仓库，由日月商场经营管理，日月商场无论盈亏，合作期前十年，按建筑面积每年每千平方米3.5万元付给港务局收益，合作期后十年，从第十一年至第二十年，按建筑面积每年每千平方米3.5万元×（1+收费年与前一年相比的物价指数）标准付给港务局收益；港务局具有对合作所建仓库的所有权和收益权，并具有全力协助日月商场做好合作仓库的前期工作的义务；日月商场具有协议期内，对合作所建仓库的经营使用权，独立经营合作仓库的仓储业务，并享有收益权；违约责任为日月商场向港务局交纳的收益、装卸费和相关费用，如滞交，按日3‰向港务局交纳滞纳金，日月商场应缴收益逾期未交三个月，港务局有权收回经营使用权。
同时查明：2000年8月24日，太平区政府作出《关于港务局建设现代豪华家居装饰市场立项请示的批复》，同意立项，建设规模为占地面积18413.6平方米，建筑面积32440.76平方米。
2000年11日30日，太平区政府向港务局作出《关于对日月商场建设建材装饰展销中心的请示批复》，内容为“同意你单位在太平区海员街l号建立建材装饰展销中心；要按规定到有关部门办理有关手续，抓紧做好建设工作。”
又查明：2001年6月14日，双方当事人签订《补充协议》，约定：港务局同意日月商场变更建设规模，增加后的建筑面积（以实际建筑面积为准），日月商场享有的使用年限、租金标准仍按原协议约定的标准执行，三角地的面积除仓库占用和道路占用面积外的剩余面积租金标准为建筑面积每年每千平方米4万元。
2001年6月28日，港务局取得仓储库房及展厅的《建设用地规划许可证》，用地面积30780平方米。
2004年1月8日，日月商场更名为北港商城。
再查明：2007年9月1日，双方当事人签订《哈港鞋城扩建库房协议》（以下简称《扩建协议》），约定：双方同意此次扩建库房协议为2000年7月14日签订的《合作协议》及2001年6月14日的《补充协议》的补充协议；港务局同意北港商城扩建8100平方米；北港商城向港务局支付租金每年每千平方米4.5万元，年租金为36.5万元，2011年9月1日后的年租金按每年2%的比例递增；租金缴纳日期为本协议签订之日前，以后年份租金按上打房银方式，日期为每年的9月1日前；扩建库房的全部投入由北港商城承担，并负责办理相关建设审批手续及库房产权证；如北港商城未能及时办理相关手续，产生的相关后果由北港商城承担；北港商城在承租期内拥有经营权和使用权，产权归港务局独有。2007年9月1日，双方当事人签订租期一年的《哈港鞋城场地租赁协议》、《原江三、江四部分专用线改建场地租赁协议》。2011年9月10日，双方当事人签订一年的《场地租赁协议》。
还查明：2012年1月5日、2013年1月4日，双方签订《港务局应收账款确认书》，确认北港商城欠缴租金17,355,194元、19,561,998.46元。由北港商城盖章、法定代表人张喜恩签字。2014年1月20日，北港商城出具《延期还款说明》，内容：“我市场现在经营正处于上升时期，正在向好的方向发展，但是无力偿还2013年末之前所欠哈港的租金。特请港务局领导给与理解，在我们经营好转时，会逐步偿还哈港欠款。”
一审法院认为，双方签订的《合作协议》、《补充协议》、《扩建协议》系在平等、自愿的基础上签订，不违反法律规定，合法有效。根据协议约定，港务局履行了提供场地的义务，北港商城兴建了库房并先后进行了扩建，且实际进行了经营。因北港商城自2001年10月欠缴港务局租金超过应付金额的90%，已经构成根本违约。港务局请求解除《合作协议》符合法律规定及合同约定。
2013年1月4日，双方签订《港务局应收账款确认书》，确认北港商城欠缴租金19,561,998.46元。2014年1月20日，北港商城出具《延期还款说明》，明确表示已无力偿还2013年末之前所欠租金，港务局据此请求解除合作协议并判令北港商城给付尚欠租金并无不当。虽然《合作协议》约定违约金3‰，但之后双方相继签订《补充协议》、《扩建协议》未再约定违约金问题，而《港务局应收账款确认书》确认北港商城所欠租金总额，应视为该欠款中已含有违约金，故港务局主张自2001年1月给付违约金不当，应自2013年1月4日双方签订《哈尔滨港务局应收账款确认书》之日，按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期还款利息。判决：一、解除港务局、北港商城签订的《合作协议》、《补充协议》、《扩建协议》；二、北港商城于本判决生效之日起10日内，给付港务局自2001年10月1日至2014年7月29日拖欠租金收益22,487,681.47元；三、北港商城于本判决生效之日起10日内，给付港务局本判决第二项拖欠租金收益22,487,681.47元利息损失，自2013年1月4日起至本判决确认的租金收益给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；四、北港商城自本判决生效之日起三十日内迁出哈尔滨市道外区海员街1号案涉场地。案件受理费216,738.41元，由北港商城负担。
本院二审查明：2001年7月18日，港务局、日月商场共同向哈尔滨市人民政府提交哈港字[2001]32号《关于积极推进物流中心建设辟建广浙精品建材展销中心前期工作的紧急报告》，报告中主要包含两项内容：一是阐述了展销中心工程于2000年10月开工及未经审批开工建设的原因；二是2001年初项目正在准备补报审批，期间向市建委、规划局等部门缴纳数十万罚金，鉴于建设资金紧张，请求哈尔滨市政府对建设工程前期费用给予减缓。
2004年2月10日，哈尔滨市太平区人民政府作出《关于关闭汇圆陶瓷市场的通知》，关闭了汇圆陶瓷市场。
除此，本院二审查明的其他事实与前述一审判决认定的事实一致。
本院认为，双方当事人签订的《合作协议》的内容虽然包含了联合建房、房屋租赁合同的双重性质，但北港商城的真实意思表示并非与港务局就合作进行利益分配，而是在一定期限内租赁建成后的房屋，即北港商城缔约目的最终落实在对所建房屋的租赁上，通过对外分割出租案涉房屋收回其投资成本并取得相应利益。而港务局的真实意思表示是通过预先收取租金，以完成房屋的建设并将房屋出租获取收益，其缔约目的落实在通过租赁房屋获取租金收益上。因此，联建案涉房屋仅属双方当事人获得利益的一种手段，或是其融资建设房屋的一种方式，双方签订的《合作协议》的性质应为房屋租赁合同。由于案涉房屋至今未取得《建设工程规划许可证》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，应认定案涉《合作协议》及以此为基础所签订的《补充协议》、《扩建协议》无效。解决本案的关键问题在于：案涉合同无效后关于租金问题的处理原则。
案涉合同无效系案涉项目未取得《建设工程规划许可证》所致。2000年11日30日，太平区政府向港务局作出《关于对日月商场建设建材装饰展销中心的请示批复》，同意建立建材装饰展销中心，到有关部门办理有关手续，抓紧做好建设工作。港务局作为法定的建设单位，北港商城作为使用人及约定的相关手续办理人，仅取得了《建设用地规划许可证》，即开工建设。在案涉工程被相关行政主管部门处罚的情况下，继续签订《补充协议》、《扩建协议》，致使案涉房屋扩建到现在的规模。现港务局请求给付案涉房屋租金，该租金的实质应为房屋占有使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本院将租金标准作为一项考量因素确定支付房屋占有使用费的标准，并结合双方签订《港务局应收账款确认书》及北港商城出具《延期还款说明》等事实，即北港商城已经认可其欠付租金（房屋占有使用费）的具体数额，故一审法院判决给付该款并无不当，亦符合双方当事人使用房屋并支付该数额费用的合意及心理预期。鉴于案涉诸合同均为无效合同，所约定的违约金条款亦对双方当事人不具有约束力，且无需解除，故一审判决解除双方当事人间的诸合同及支付违约金不当，本院予以纠正。此外，双方当事人已不具有履行无效合同的义务，一审法院根据港务局的诉请，判决北港商城自本判决生效之日起三十日内迁出哈尔滨市道外区海员街1号案涉场地，符合无效合同的处理原则，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持哈尔滨市中级人民法院（2014)哈民二民初字第34号民事判决主文第四项；
二、撤销哈尔滨市中级人民法院（2014)哈民二民初字第34号民事判决主文第一项、第三项；
三、变更哈尔滨市中级人民法院（2014)哈民二民初字第34号民事判决主文第二项为：哈尔滨北港商城有限公司于本判决生效之日起十日内，给付哈尔滨港务局自2001年10月1日至2014年7月29日的房屋占有使用费22,487,681.47元；
四、驳回港务局的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费216,738.41元，由港务局负担77,434.10元，由北港商城负担139,304.31元；二审案件受理费177,345元，由港务局负担36,444元，北港商城负担140,901元；北港商城多交纳的二审案件受理费39,393.41元，予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 剑
审 判 员 胡乃峰
代理审判员 李红敏
二〇一七年七月二十二日
书 记 员 刘 丹