上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0104民初22294号
原告：上海平安欣仑物业发展有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：孙建德，董事长。
委托诉讼代理人：符标，上海市通力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡文君，上海市通力律师事务所律师。
被告：上海中青旅行社有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：韩靖远，董事长。
委托诉讼代理人：朱冬生，上海范仲兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴可，北京市金杜律师事务所上海分所律师。
原告上海平安欣仑物业发展有限公司与被告上海中青旅行社有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法适用简易程序，分别于2017年10月24日、2018年3月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人符标，被告的委托诉讼代理人朱冬生、吴可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海平安欣仑物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2014年11月14日签订的十年期《租赁合同》；2.被告立即向原告返还上海市淮海中路XXX号淮海国际广场43层整层房屋(原告当庭表示双方在本案审理中已交接房屋，故撤回要求被告返还房屋的诉请)，并按照1,350元/平方米的标准承担房屋复原的费用2,195,586元(包括房屋隔断、装饰、机电等相关工程及材料费用114万余元，消防修复工程费用9万元，及暖通空调工程复原费用近96万元)；3.被告支付拖欠的自2017年8月1日起至2018年1月24日止的租金1,959,086.15元，按每月346,279.15元计；4.被告支付自2017年8月1日起至2018年1月24日止的物业管理费329,527.27元，按每月56,922.60元计；5.被告支付拖欠的自2017年6月6日起至2018年1月24日止的电费、维修及材料费和IT空调管理费132,154.5元；6.被告支付违约金1,194,968.01元(以被告已付保证金直接抵扣)；7.被告支付以各月拖欠的租金为基数，自该等租金应付之日起，按照日千分之一计算至被告实际支付之日止的滞纳金，暂计至2018年1月24日为200,495.63元；8.被告支付以各月拖欠的物业管理费为基数，自该等物业管理费应付之日起，按照日千分之三计算至被告实际支付日止的滞纳金，暂计至2018年1月24日为98,874.56元；9.被告支付以拖欠的电费、维修及材料费和IT空调管理费为基数，自该等金额应付之日起，按照日千分之三计算至被告实际支付之日止的滞纳金，暂计至2018年1月24日为41,151.4元；10.被告承担本案诉讼费、保全费。
事实和理由：原被告于2014年11月14日就被告承租上海市淮海中路XXX号淮海国际广场43层整层房屋(以下简称系争房屋)签订租赁合同。租期自2015年2月5日起至2025年2月4日止。被告未按约支付自2017年8月1日起的租金、物业管理费及自2017年6月6日起的电费、维修及材料费和IT空调管理费，应按实支付并按合同15.2、15.3条支付滞纳金。被告于2017年6月30日通过物业公司向原告转交《同意解除租赁合同通知函》，称同意涉案租赁合同自2017年10月1日起解除。原告认为被告无权解除合同，应继续履行合同。审理中，因被告坚持不同意继续双方租赁关系，原告同意变更诉请为解除涉案十年期租赁合同并要求被告承担相应房屋复原费用及违约责任。
上海中青旅行社有限公司辩称，同意解除十年期租赁合同，双方存在两份租赁合同，一份为一年期，一份为十年期。原告在一年期合同期满后曾起诉要求被告搬离，双方发生冲突，历经九个多月诉讼，原告撤诉，亦未通知被告撤回原来的观点。故双方租赁合同于2016年已到期终止，之后系不定期租赁合同，被告可随时通知解除。被告于2017年8月向原告寄还门禁卡，但原告不同意交接，致双方于2018年1月24日才完成交接手续。被告已付清2017年8月前的租金、物业费，被告实际于2017年8月退出系争房屋，不应再支付之后的租金、物业费，即便欠付，亦可从保证金中直接抵扣。同意支付自2017年6月6日起至2018年1月24日止的电费、维修及材料费和IT空调管理费132,154.5元。保证金同意在相应应付费用中抵扣，但不同意支付违约金、滞纳金，且原告主张的标准过高。原告主张复原费用无依据，实际交付时也不存在消防和空调系统，系被告租赁期间自行安装。对原告主张的租金标准无异议，但对原告收取物业费的主体资格及物业费标准有异议，之前物业费交给物业公司且原告主张的物业费高于合同标准，庭后核实之前支付情况后如有异议提交书面意见。
本院经审理认定事实如下：2014年11月14日，原告(甲方、出租人)与被告(乙方，承租人)签订租赁合同一份，约定，甲方出租系争房屋(建筑面积1626.36平方米)给乙方，房屋用途办公。合同1.6条约定，乙方承租房屋现有装修、附属设施及设备状况在本合同附件(二)中加以列明，甲乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付全部承租房屋和本合同终止时乙方向甲方返还全部承租房屋的验收依据。3.1条约定，甲方于2014年12月5日将该房屋交付乙方装修。3.7条约定，房屋租赁期为120个月，自2015年2月5日起至2025年2月4日止。4.1、4.2条约定，房屋月租金346,279.15元，租金不包括物业管理费；首期租金后各月应付租金应由乙方于每月第一日或之前向甲方提前付清。5.1、5.2条约定，房屋月物业管理费52,043.52元；首期物业管理费后各月物业管理费应由乙方于每月第一日或之前向甲方或管理公司(指甲方所委托的物业管理公司)提前付清。6.1条约定，乙方于本合同签署后三个工作日向甲方支付房屋租赁保证金即三个月租金及三个月物业管理费之和1,194,968.01元。6.5条约定，租赁期内房屋的电费、通讯费、设备、非正常工作时间空调供应的费用等应由乙方承担。各项费用的支付方式和时间应以甲方或管理公司书面通知为准。9.3条约定，租赁期满或本合同提前终止乙方交还房屋时，乙方应将承租房屋恢复原状供甲方验收，如届时乙方不负有将房屋恢复原状的义务，乙方应将本合同附件二所列的装修、设备和设施已拆除材料返还甲方。在乙方中途退租的情况下，乙方不再享有不将房屋恢复原状的权利，届时乙方应将房屋恢复原状供甲方验收。如甲方发现该房屋和本合同附件二所列装修、设备和设施被损坏或遗失，甲方有权要求乙方赔偿损失。15.1条约定，该房屋交付后，乙方擅自中途退租的，构成严重违约，甲方有权没收乙方已支付的保证金。15.3、15.4条约定，乙方逾期支付租金，甲方有权要求乙方自租金应付之日起每逾期一日按该房屋月租金的千分之一支付滞纳金，乙方逾期不支付租金超过一个月的，甲方有权根据16.3规定解除合同。乙方逾期支付物业管理费、车位费、水费、电费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用或本合同附件二所列设施和设备开通和使用费用的，甲方有权要求乙方自该等款项应付之日起每逾期一日按逾期支付之款项的千分之三支付滞纳金。16.3条约定，有下列情形之一，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同一方应支付等同于保证金金额的违约金：(五)乙方逾期不支付租金或物业管理费超过一个月的。合同附件二列明现有装修、附属设施及设备状况，设备：约克中央空调、全进口迅达电梯、电、通讯、卫星、安全设备等；装修标准：天花板金属吸音吊顶、提供窗帘、不锈钢门框玻璃门、乳胶漆饰面内墙、100毫米架空地板。附件三补充条款约定，在租赁期满后，乙方无需进行复原后交房。
2014年12月18日，双方就系争房屋签订另一份租赁合同，该合同租赁期限为12个月，即自2015年2月5日起至2016年2月4日止。其他条款与2014年11月14日签订的十年期租赁合同一致。
2016年4月12日，原告向被告发出租赁合同解除通知，称双方就系争房屋签订的租赁合同于2016年2月4日到期，我司发函至贵公司征询续租意见，但未得到续租回复，也未提出续签合同要求，故通知解除双方租赁合同，并要求按合同约定恢复房屋原状并由原告验收退房。同日，被告向原告复函，称双方于2014年11月14日签订的十年期租赁合同系双方正式合同，该合同未到期，原告擅自解约应支付违约金及赔偿相应损失。2016年4月25日，原告再次向被告发出搬离通知书。
2016年6月6日，原告诉至本院【(2016)沪0104民初23523号一案】，要求被告搬离系争房屋并赔偿相应经济损失至实际搬离之日止。在该案审理中，被告辩称双方建立的系十年期租赁关系，一年期租赁合同系为被告办理税务变更需要，无相应合同效力。被告对此提供以下三组证据：1.2014年12月7日由被告向原告提交的“申请”，主要内容为：被告因办理企业税务变更登记备案需要，特向原告另外申请签订一份租赁期一年的租赁合同，对此双方确认该一年期合同仅为办理被告税务变更登记备案需要，并无其他法律效力，双方于2014年11月14日签订的十年期租赁合同系正式执行合同。该申请由原告当时董事长沈某某签名并确认“同意”。2.2015年11月17日，被告向原告提交的“申请书”，要求将2014年12月18日签订的一年期为办理税务变更登记的协商合同收回作废，十年期租赁合同为正式合同。该申请书下批复“情况属实，沈某某”。3.2015年11月17日，原告当时董事长沈某某与被告签订的补充协议，内容为：双方2014年12月18日签订的一年期租赁合同为办理被告税务变更登记用的协商合同，并无实际效力，双方执行的系十年期租赁合同。后，原告就该案向本院申请撤诉，本院于2017年3月15日作出准许原告撤诉的民事裁定书。
2017年6月30日，被告向原告发出“同意解除租赁合同通知函”，表示，鉴于原告单方面通知及嗣后通过诉讼解除合同的行为，被告同意租赁合同自2017年10月1日解除并于解除后七日内搬离。被告将停止支付2017年8月、9月租金及物业费，原告可直接在保证金中扣除，剩余保证金请退还被告。2017年7月3日，原告向被告回函，称之前诉讼要求解除的系一年期租赁合同，因被告向法院表示该合同并未实际执行，要求继续履行双方十年期合同并提供大量证据，故原告向法院撤诉；双方至今仍履行2014年11月14日签订的十年期合同，被告单方提前解除合同系中途擅自退租的，构成违约。
2017年8月28日，系争房屋所在大楼的物业公司上海淮海国际广场物业管理有限公司向被告发出“关于取回门禁卡的通知”，称当日收到被告寄出的门禁卡快递，因整个大楼办公区自2017年9月1日起将启用门禁卡通行，要求被告尽快领回门禁卡，否则被告自行承担影响办公活动的不利后果。被告据此认为原告收到门禁卡，视为被告已返还房屋，但原告阻止被告后续搬离物品。对此，原告认为被告无权擅自退租，门禁卡非系争房屋出入门锁，系一楼大厅门锁，原告并未留置被告物品。
被告实际支付租金、物业管理费至2017年7月底。2017年9月1日，原告就本案起诉至本院，要求被告继续履行2014年11月14日签订的十年期合同，支付拖欠的2017年8月起租金、物业管理费及其他能耗费等并支付相应滞纳金。
另查明，2016年3月10日，系争房屋所在的淮海国际广场物业管理处向租户发出通告，自2016年4月1日起物业管理费上调至35元/平方米/月。后被告按该标准向上海淮海国际广场物业管理有限公司支付物业费至2017年7月底。2017年9月1日，上海淮海国际广场物业管理有限公司出具书面意见，确认：其受原告委托管理系争房屋所在大楼并收取物业管理费、能耗费等；同意由原告依据租赁合同向被告收取物业费、能耗费；被告向原告支付相关费用后，其不再向被告另行主张相关权利。
审理中，被告表示原被告双方多次冲突，租赁关系难以延续，被告员工已重新选址办公，强制搬回不利于社会稳定。在法院协调下，原告同意变更诉请为解除十年期租赁合同。双方于2018年1月24日对系争房屋进行交接，确认被告已搬空屋内设备、物品，原告按现状收回房屋。
以上事实，根据原被告庭审中的一致陈述，原被告提交的十年期及一年期租赁合同、原被告来往函件、双方前案诉讼中的诉状、证据材料及法院民事裁定书、取回门禁通知、物业管理处向租户发出通告及就本案物业费、能耗费的书面意见等证据，经庭审质证无异议，本院予以确认。关于原告提交的被告按每月56,922.60元支付之前物业费的银行回单，经质证，被告以原告未提交原件为由未认可其真实性，鉴于被告未提供反驳证据否认被告按物业公司通知变更的标准支付物业费，结合物业通告，本院对该证据的真实性及证明力予以认定。
本院认为，原被告就系争房屋先后签订十年期租赁合同及一年期租赁合同，结合被告前案诉讼中的陈述及提交的“申请”及“补充协议”等证据材料，可以认定沈某某作为原告当时法定代表人的签名行为系代表原告作出的职务行为，即原被告一致同意一年期租赁合同仅为被告办理税务登记所订立，双方真实履行的系十年期租赁合同，原告亦据此在前案中撤诉，双方在前案诉讼后仍继续履行涉案十年期租赁合同。故对被告认为双方在一年期租赁合同到期后形成不定期租赁合同，被告可随时解除的抗辩意见，本院不予采信。
现双方在本案审理中均同意解除十年期租赁合同，于法不悖，本院予以准许。被告仍应按合同约定支付自2017年8月1日起至2018年1月24日(其返还房屋日)止的欠付租金、物业费；就原告主张的物业费，因合同约定原告或原告委托的物业公司均有权收取物业费，结合原告提交的变更物业费标准通告、被告按变更后标准支付的凭证、及物业公司同意原告收取物业费的书面意见等证据，本院对原告主张的物业费标准每月56,922.60元及原告的收取资格予以认定。故原告在本案中就租金及物业费提出的诉请，于法有据，本院予以支持。就原告诉请被告支付电费、维修及材料费和IT空调管理费共计132,154.5元，被告表示同意支付，故本院对原告的该诉请予以支持。
被告在未经原告同意情况下，发函通知“同意解除合同”并嗣后擅自寄回门禁卡、撤离工作人员并逾期支付租金等费用的行为已构成擅自提前退租，应承担相应违约责任。现被告认为滞纳金及违约金标准过高，考虑到双方之间租赁期长达十年，需要建立长期的诚信及互信关系，原告提起前案诉讼的行为不利于双方租赁关系的延续，原告对租赁关系最终提前解除也应承担相应责任。故本院根据公平和诚实信用原则，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、实际及预期利益损失等因素，酌情判处被告支付原告违约金及滞纳金共计1,194,968.01元(与被告已付保证金相互抵扣)。
另就原告主张的房屋恢复费用，第一，根据合同约定，被告仅在擅自提前退租时需要对房屋恢复交付时的原状，被告虽存在擅自退租的违约行为，但原告亦应对此承担相应责任，且原告已向被告主张违约金；第二、双方对交付原状仅在合同附件中简单约定，并未有其他证据佐证交付实际情况，而被告认为实际交付与合同约定不符，故“原状”的具体状况及标准存在模糊；第三，原被告均表示不就复原费用进行审价，且原告亦未就其复原事实及复原实际支出提供相应证据，故综上，就原告在本案中主张的复原费用，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除上海平安欣仑物业发展有限公司与上海中青旅行社有限公司于2014年11月14日签订的十年期《租赁合同》；
二、上海中青旅行社有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海平安欣仑物业发展有限公司自2017年8月1日起至2018年1月24日止的租金1,959,086.15元、物业管理费329,527.27元；
三、上海中青旅行社有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海平安欣仑物业发展有限公司自2017年6月6日起至2018年1月24日止的电费、维修及材料费和IT空调管理费132,154.5元；
四、上海中青旅行社有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海平安欣仑物业发展有限公司违约金及各项费用的滞纳金共计1,194,968.01元；
五、上海平安欣仑物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还上海中青旅行社有限公司租赁保证金1,194,968.01元；
六、驳回上海平安欣仑物业发展有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计27,431.33元，保全费4,954.33元，由上海平安欣仑物业发展有限公司负担13,349.37元，上海中青旅行社有限公司19,036.29元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 黄晨辰
二〇一八年四月二十七日
书记员 姚铭潮
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。