安徽省铜陵市狮子山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）狮民二初字第00114号
原告：叶芳萍。
被告：胡光文。
被告：王乃云。
被告：胡成仓。
原告叶芳萍诉被告胡光文、王乃云、胡成仓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月3日立案受理。依法由审判员孙国兵适用简易程序，于2014年5月6日公开开庭进行了审理。原告叶芳萍到庭参加诉讼，被告胡光文、王乃云、胡成仓经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
叶芳萍诉称：2011年5月6日，叶芳萍与胡光文、王乃云共同签订《集资房转让协议书》一份，约定：胡光文、王乃云将位于铜陵XX学院新校区斜对面的集资房一套出售给叶芳萍，总价款为29万元。胡成仓作为担保人，在协议书上签了字。协议书签订后，叶芳萍依约支付了购房款。在协议履行过程中，胡光文等人恶意毁约，将户主姓名更改为胡成仓，导致协议书无法履行，为此，叶芳萍与胡光文等人协商解除协议书，并要求退还购房款，但胡光文等人均不愿退还。2013年6月18日，叶芳萍向铜陵市狮子山区人民法院提起诉讼，要求胡光文等人继续履行合同。判决生效后，胡光文等人均未履行生效判决所确定的义务，拒绝交付集资房钥匙，亦未能将购房款退还给叶芳萍。请求判令：一、解除叶芳萍与胡光文、王乃云签订的《集资房转让协议书》；二、胡光文、王乃云、胡成仓共同退还购房款95000元，并支付利息（从2011年12月15日起至清偿之日止按银行同期贷款利率计付）；三、胡光文、王乃云、胡成仓共同承担本案诉讼费。
胡光文、王乃云、胡成仓均未作答辩。
经审理查明：2008年6月20日，胡光文以铜陵市XX矿（以下简称XX矿）退休职工身份，报名参加了XX矿职工第三期集资建房项目，要求购买集资房一套（面积75平方米、三室一厅、不带阁楼）。后胡光文欲将该房屋出售给他人，并在网上登记了售房信息。2011年5月6日，叶芳萍与胡光文、王乃云共同签订《集资房转让协议书》一份，约定：甲方（胡光文、王乃云）将其所在单位位于铜陵XX学院新校区斜对面集资购买的房屋（三室一厅、75平方米）出售给乙方（叶芳萍），价款为29万元；乙方应首先支付5万元，该款为本次交易的定金，甲方将房屋钥匙交与乙方后，乙方再向甲方支付15万元，余款9万元待房产证（所有手续）过户后付清。协议书同时约定：乙方接到甲方交款通知后十五日内如不能履行合同，甲方可终止本协议的履行，并不退还定金，如甲方违反，须退还乙方的本金、利息，而且要给付本金、利息一倍的赔偿。该协议书对其他事项亦作了明确约定。胡成仓作为担保人，在协议书上签了字。协议书签订后，叶芳萍于当日向胡光文、王乃云支付购房首付款5万元。2011年12月15日，王乃云以其无力向XX矿管委会交纳购房款为由，向叶芳萍借款45000元，为此，王乃云于当日向叶芳萍出具借条一份，载明：今借到叶芳萍45000元，用于交房款，定在双方所签合同二次付款15万元中扣除。胡成仓作为经手人，在该借条中签了字。后胡光文等人在未告知叶芳萍的情况下，将上述房屋挂在网上进行出售，叶芳萍得知后，与胡光文等人协商取消网上的售卖信息，其三人未再进行出售，该房屋户名曾在胡成仓名下，后胡成仓在XX矿管委会处将户名变更为胡光文。2012年年底，该房屋具备交付条件，XX矿管委会遂通知胡光文等人交付剩余购房款，并领取集资房钥匙。为此，胡光文要求叶芳萍先支付第二期购房款15万元，叶芳萍以双方在《集资房转让协议书》中明确约定该款应在钥匙交付后支付为由，拒绝支付第二期购房款，胡光文等人未从XX矿管委会处领回集资房钥匙。2013年6月19日，叶芳萍诉至本院，要求胡光文等人继续履行《集资房转让协议书》，法院判决胡光文、王乃云、胡成仓继续履行《集资房转让协议书》，但胡光文、王乃云、胡成仓均未履行生效判决所确定的义务。2013年12月16日，叶芳萍向王乃云等人发送《告知函》一份，载明：鉴于我方已至XX矿了解所购房屋钥匙可以领取，现通知你方在10日内去单位领取钥匙，并与我方履行所签订的合同，不然我方要求解除合同。《告知函》发出后，胡光文等人始终未能履行协议书约定的义务，至今未将集资房钥匙交付给叶芳萍，所收购房款95000元亦未能退还。
另查明：叶芳萍向胡光文购买的集资房地址为铜陵市XX家园XX栋XX室。胡光文与王乃云系夫妻关系，胡光文与胡成仓系父子关系，王乃云与胡成仓系母子关系。
上述事实，有叶芳萍提供的《集资房转让协议书》、XX矿管委会说明、《告知函》、顺丰速运快递单、（2013）狮民二初字第00213号民事判决书，本院依职权调取的（2013）狮民二初字第00213号庭审笔录等证据证明，上述证据经庭审举证、认证，并结合当事人的陈述予以认定。
本院认为：叶芳萍与胡光文、王乃云共同签订的《集资房转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应当依据协议书约定，全面履行各自的义务。叶芳萍依据协议书约定，向胡光文、王乃云支付了购房款，集资房具备交付条件后，胡光文等人未能依据协议书约定，领取集资房钥匙，并违反协议书约定，要求叶芳萍支付第二期购房款，在判决书生效后，胡光文等人仍不履行生效判决所确定的义务，未能将集资房钥匙交付给叶芳萍，而集资房的转让受政策的限制，必须由出卖方的自觉履行行为才能完成，胡光文等人的上述行为表明，其不愿再继续履行《集资房转让协议书》，叶芳萍签订协议书的目的无法实现，其要求解除《集资房转让协议书》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；合同解除后，因该合同取得的财产，应当予以返还，对于叶芳萍要求胡光文等人退还购房款的诉讼请求，本院予以支持；叶芳萍要求胡光文、王乃云从2011年12月15日起支付利息损失，从本案查明的事实看，造成协议书无法继续履行的原因在于胡光文等人的根本违约行为，叶芳萍主张的利息标准符合协议书约定，亦未违反法律规定，对此本院予以支持。胡成仓作为《集资房转让协议书》的担保人，应对协议书的履行承担担保责任，现协议书因无法继续履行而解除，对于出卖人因合同解除而产生的付款义务，担保人胡成仓应当承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：
一、解除原告叶芳萍与被告胡光文、王乃云于2011年5月6日签订的《集资房转让协议书》；
二、被告胡光文、王乃云于本判决生效之日起十日内共同退还原告叶芳萍购房款95000元及利息（从2011年12月15日起至本判决确定的给付之日止按银行同期贷款利率标准计付）；
三、被告胡成仓对上述第二项付款义务，承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2738元，依法减半收取1369元，由被告胡光文、王乃云、胡成仓共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审判员 孙国兵
二〇一四年六月三日
书记员 张雪琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条——当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条——有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条——合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十条——当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国担保法》第十九条——当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条——保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条——被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条——主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。