南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第604号
原告（反诉被告）中国华粮物流集团公司广西分公司，住所地广西南宁市青秀区。
负责人吴志兵，该分公司总经理。
委托代理人杜琳琳，广西欣和律师事务所律师。
委托代理人刘建航，广西欣和律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）陈凯。
委托代理人周树形，广西桂盟律师事务所律师。
委托代理人姚力丹，广西桂盟律师事务所实习律师。
原告中国华粮物流集团公司广西分公司（以下简称华粮物流分公司）与被告陈凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月21日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员廖俊芳独任审理。被告陈凯在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。因案情复杂，本院于2015年12月11日将本案转为普通程序，由审判员马晓谦担任审判长，与代理审判员廖俊芳、刘东海组成合议庭进行审理，书记员赵文赎担任法庭记录。本案分别于2016年1月26日、2016年3月28日公开开庭审理，原告华粮物流分公司的委托代理人杜琳琳、刘建航，被告陈凯的委托代理人周树形、姚力丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华粮物流分公司诉称，2012年9月25日，原告华粮物流分公司与被告陈凯签订《房屋租赁合同》，合同约定原告向被告承租被告所有的位于南宁市东葛路29号荣和中央公园1号楼的2113房和2115房，租赁期共10年，从2012年9月25日起至2022年9月24日。2014年7月9日，双方签订《房屋租赁补充协议》，协议约定双方同意提前终止《房屋租赁合同》，原告把已交到2014年9月24日的租金作为提前终止合同的损失赔偿给被告，被告需在2014年9月23日前把原合同的押金20000元（人民币，下同）退还给原告。但是《房屋租赁补充协议签订》后，被告未按时退还押金。经原告催收，2015年3月被告向原告退还了10000元押金。此后，但被告以种种借口拒绝退还剩余的押金10000元。鉴于被告长期拖延甚至拒绝退还剩余押金的行为已经严重损害到原告的合法利益，原告遂诉至法院，请求判令：1、被告陈凯向原告华粮物流分公司退还剩余押金10000元，支付利息3248.45元（其中20000元的利息从2014年9月24日算至2015年3月18日，10000元的利息从2015年3月19日暂算至2015年9月19日，利息计至本金和利息全部还清之日止）；2、本案诉讼费由被告陈凯承担。
被告（反诉原告）陈凯答辩并反诉称，2012年9月25日，原告华粮物流分公司与被告签订一份《房屋租赁合同》。被告将位于南宁市东葛路29号荣和中央公园1号楼的2113、2115房出租给原告。双方就租金的支付方式、违约责任等作了约定。2014年7月，原告需提前解除合同，经双方协商，达成《房租租赁补充协议》，约定原告向被告交付两个月的租金作为违约金，原告需于2014年7月23日前把办公用品搬走，将房屋交还原告，并结清水电、物业等费用。《房屋租赁补充协议》签订后，被告将原告交纳的2万元押金中的1万元退还给了原告，余下1万元留待被告结清上述物业等费用及腾空房屋后退还。原告在签订协议后，迟迟未搬走办公用品，一直占用被告的房屋，导致被告无法将房屋出租。经被告多次催促，直到2014年10月底，原告才搬走物品将房屋交还被告，此时新租户才得以进驻装修。为此，原告占用被告房屋三个月，应按原租赁合同约定的2014年9月租金标准（8712元／月）支付三个月的房屋占用费共26136元给被告。此外，空置三个月产生的物业费，原告仅支付了2014年8月的，其余两个月（即2014年9月、10月）的物业管理费共776元也应由原告承担。综上，原告在合同解除后，没有按约定时间将房屋交还被告，导致被告无法将房屋出租。原告的行为损害了被告的合法权益。为此，被告特提起反诉，请求判令：1、原告（反诉被告）华粮物流分公司向被告（反诉原告）陈凯支付房屋占用费及物业管理费16912元；2、本案的诉讼费用由原告（反诉被告）华粮物流分公司承担。
原告华粮物流分公司针对反诉辩称，1、原告并未占用房屋，原告已于2014年7月31日搬走涉案房屋内的物品并于2014年8月8日将钥匙托管，至此，被告已经取得房屋的控制权，原告不可能对被告招租、出租房屋存在阻碍；2、即使涉案房屋内留有物品，也没有影响被告的招租、出租事宜，被告不能以原告在房屋内留有一些东西就等同于原告占用了房屋。
经审理查明，被告陈凯为涉案房屋的所有权人。2012年9月25日，被告陈凯（出租方，甲方）与原告华粮物流分公司（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：1、甲方将其位于南宁市东葛路29号荣和中央公园1号楼2113房、2115房出租给乙方使用；2、租期自2012年9月25日至2022年9月24日；3、2013年9月25日至2014年9月24日月租金为7920元，2014年9月25日至2015年9月24日月租金为8712元；4、乙方于本合同签订之日向甲方缴纳押金2万元作为风险抵押金，风险抵押金不计利息，租期内无违约现象，风险抵押金于合同期满并结清有关费用后退还乙方。合同还对其他的权利义务作了约定。
2014年7月9日，被告陈凯（出租方，甲方）与原告华粮物流分公司（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁补充协议》，协议约定：1、双方同意提前终止《房屋租赁合同》，乙方把已交到2014年9月24日的租金作为提前终止该合同的损失赔偿给甲方；2、乙方需在2014年7月23日前把属于自己的办公用品和物品搬出（两台空调暂时留下，待新的租户看房时是否需要折价处理再定搬与否），并缴清水电、物业等费用（至2014年7月23日前），把钥匙和房子交还给甲方，以利于甲方尽早把房子出租出去；3、甲方需在2014年9月23日前把原合同的押金2万元退还乙方。
2015年3月12日，原告华粮物流分公司向被告陈凯发出《关于催促退还租房押金的函》，被告在庭审中认可收到该份函件。被告收到该函件后，向原告退还押金10000元。
另查明，根据《广西荣和物业服务有限责任公司物品放行条》显示，2014年7月29日，原告从涉案房屋内搬走一批办公桌、杂物等物品。
2014年8月8日，原告经被告同意后将涉案房屋的四条钥匙交给物业租赁中心负责人盘小敏托管。
2014年10月17日，被告陈凯和案外人韦洋纷签订一份《房产租赁合同》，约定被告将涉案房屋出租给韦洋纷使用，租期从2014年11月1日至2017年10月31日。2014年10月22日及2014年10月27日，韦洋纷向被告发送若干手机短信，主要内容包括“麻烦你让他们把那个大桌子和柜子搬走，我们好搬东西进去”，“21楼的桌子柜子等都没搬，我们也一直动不了，想问下什么时候他们能搬呢？”此外，韦洋纷出具一份《证明》，主要内容包括“因涉案房屋内仍有一书柜、一大班桌、两台立式空调，影响了本公司进驻该房屋”。
2014年10月28日，原告再次从涉案房屋中搬走一张大桌子和一个书柜。
还查明，根据《荣和物业中央公园收款单》显示，涉案房屋2014年9月、10月所产生的物业管理费共计776元。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《关于催促退还押金的函》、《物品放行条》、《业主托管钥匙委托书》、《证明》、《荣和物业中央公园收款单》、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。
本案审理期间，经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。
本院认为，原告华粮物流分公司与被告陈凯于2012年9月25日签订的《房屋租赁合同》及2014年7月9日签订的《房屋租赁补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。
关于房屋占用费及物业管理费的问题。2014年7月9日，被告陈凯与原告华粮物流分公司签订《房屋租赁补充协议》，双方同意提前终止《房屋租赁合同》。因此，双方的租赁关系于2014年7月9日解除。《房屋租赁补充协议》还约定，原告应于2014年7月23日前把所有物品搬出涉案房屋。原告已于2014年7月29日从涉案房屋内搬走大部分物品，并于2014年8月8日，经被告陈凯同意后将涉案房屋的四条钥匙交给物业租赁中心负责人盘小敏托管，又于2014年10月28日将剩余物品搬走。原告未在2014年7月23日前依约将所有物品搬离涉案房屋，在履行补充协议的过程中有部分瑕疵。但原告实际已于2014年7月底完成协议中约定的大部分义务，涉案房屋此时已处于出租方被告陈凯的掌控之下。2014年10月17日，被告和案外人韦洋纷签订《房产租赁合同》，被告将涉案房屋出租给韦洋纷。根据被告与韦洋纷的短信来往及韦洋纷出具的《证明》来看，原告于2014年10月28日才搬走的桌子和柜子确实妨碍到下一租户对涉案房屋的进驻和使用。因此，原告应对未完全履行《房租租赁补充协议》承担违约责任。原告遗留下的桌子和柜子超过约定搬离时间三个多月，本院酌情认定，原告参照合同约定同时期月租金的30%向被告支付三个月的房屋占用费作为补偿。原告与被告签订的租赁合同中约定，2013年9月25日至2014年9月24日月租金为7920元，2014年9月25日至2015年9月24日月租金为8712元，因此，原告应向被告支付房屋占用费7365.6元（计算方式：7920／月×30%×2个月＋8712元／月×30%×1个月），对于被告诉请的超出部分本院不予支持。被告要求原告支付2014年9月、10月的物业管理费，因原告这两个月仅剩小部分物品留在涉案房屋，且原告已将物业管理费交至2014年8月，故对该项诉请本院不予支持。
关于押金及利息的问题。根据双方签订的《房屋租赁补充协议》约定，被告陈凯需在2014年9月23日前把原合同的押金2万元退还原告华粮物流分公司。被告只退还其中的1万元，还有1万元未退还，因此，原告要求被告退还押金1万元，本院予以支持。由于原告在履行《房屋租赁补充协议》的过程中存在瑕疵，并给被告造成一定程度的影响，故原告要求被告支付押金所产生的利息，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈凯向原告（反诉被告）中国华粮物流集团公司广西分公司退还押金10000元；
二、原告（反诉被告）中国华粮物流集团公司广西分公司向被告（反诉原告）陈凯支付房屋占用费7365.6元；
三、驳回原告（反诉被告）中国华粮物流集团公司广西分公司其余诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）陈凯其余诉讼请求。
本诉案件受理费132元（原告已预交），由原告（反诉被告）中国华粮物流集团公司广西分公司承担32元，被告（反诉原告）陈凯承担100元；反诉案件受理费111元（被告已预交），由原告（反诉被告）中国华粮物流集团公司广西分公司承担48元，被告（反诉原告）陈凯承担63元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（本诉受理费132元、反诉受理费222元）（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马晓谦
代理审判员 廖俊芳
代理审判员 刘东海
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 赵文赎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。