北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第00548号
上诉人（原审被告）北京双旭房地产开发有限责任公司，住所地北京市西城区永安路175号。
法定代表人张晓明，董事长。
委托代理人于娜，北京市北方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）季蕾，女，1961年1月20日出生。
委托代理人刘瑛，女，1961年1月20日出生，北京市东城区安定门法律服务事务所法律工作者。
上诉人北京双旭房地产开发有限责任公司（以下简称双旭公司）因与季蕾房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第15124号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2012年2月，季蕾诉至原审法院称：2002年12月我与双旭公司签订《北京市内销商品房买卖合同》，约定我购买双旭公司开发的位于北京市朝阳区××号商品房，房价款710000元。合同签订后，我如约支付了首付款，办理了银行贷款，入住后对房屋进行了装修。2008年双旭公司将我诉至法院，要求确认双方签订的买卖合同无效。经法院终审判决，判定合同无效，双旭公司对合同无效的后果负较大责任。由于房价上涨，双旭公司为追求额外利益，恶意起诉要求确认合同无效，给我造成重大损失。故我诉至法院要求双旭公司：1.返还购房款220000元、返还购房贷款及利息596344.19元、返还办理购房贷款律师费980元；2.赔偿装修损失312230元；3.赔偿房屋改造工程费用50000元；4.返还2002年12月7日至2008年2月22日期间的物业费13866.3元；5.赔偿房屋增值损失3544870元；6.赔偿我不必要诉讼所致的评估费8975元、律师费60000元、诉讼费34103元，交通费、误工费、精神损失费20000元；7.承担本案评估费。
双旭公司在原审法院辩称：签订房屋买卖合同后，季蕾仅交纳了71000元的首付款，我公司替季蕾垫付银行贷款98542.55元。我公司向季蕾催要未果后才向法院提起诉讼。我公司同意返还季蕾购房款，但只认可本金部分。如果季蕾能举证购房时交纳了律师费980元，我公司同意返还。季蕾已在之前的案件庭审中表示放弃主张装修费用，而且季蕾将房屋卖给案外人闫斌后，闫斌对房屋进行过装修。在合同无效案件中，法院判决季蕾将房屋腾空后返还，即要求季蕾将改造部分拆除并腾空，因此季蕾不应当向我公司主张改造费损失，而且房屋改造费用应当包含在装修损失中。季蕾在使用房屋期间因享受了物业服务，理应交纳物业费，故我公司不同意赔偿。因涉案房屋不具备市场交易条件，不应以市场价格进行评估，且季蕾主张的差价损失并非其实际损失。季蕾在其他案件中支付的评估费，与本案无关，不应当由我公司承担。季蕾除我公司有诉讼外，还与闫斌有诉讼，其主张的交通费、误工费、精神损失费和律师费可能包含因其他案件的支出，而且其主张这些费用没有法律依据。
原审法院经审理查明：2002年12月8日，季蕾作为买方（乙方）与卖方双旭公司（甲方）签订《北京市内销商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：乙方购买××号商品房，建筑面积210平方米；每建筑平方米3380.96元，总房款710000元；首付款30%即220000元，乙方支付10%首付款71000元，剩余20%首付款149000元由甲方垫付，乙方在2003年12月8日之前付清149000元；剩余房款490000元由甲方协助乙方在一个月内办理完毕银行按揭贷款；甲方承诺自签订协议之日起18个月之内为乙方取得《房屋所有权证》。
2002年12月1日季蕾向双旭公司交纳71000元。双旭公司代季蕾交付剩余首付款149000元。季蕾另于2002年12月9日交纳购买诉争房屋律师费980元。2003年4月14日季蕾通过银行贷款方式向双旭公司支付购房款490000元。偿还贷款期间，季蕾曾逾期未支付部分银行按揭贷款，由双旭公司代为垫付，金额共计98542.55元。2008年2月22日季蕾还清贷款本金及利息，其中利息部分共计97544.15元。
庭审中，季蕾称房屋交付后委托双旭公司物业部进行房屋加盖改造工程，并提交其与双旭公司物业部签订的工程造价为50000元的《施工合同》及双旭公司出具的加盖工程款30000元的收据佐证。
2008年双旭公司将季蕾诉至法院，要求确认双方的买卖关系无效，季蕾搬离涉案房屋并返还垫付的房屋贷款及借款等。之后，法院作出（2008）朝民初字第38575号民事判决书，判决确认季蕾与双旭公司签订的买卖合同及补充协议无效，季蕾返还涉案房屋，拆除自建房屋，偿还借款149000元及按揭贷款98542.55元并按每月800元标准支付房屋使用费。判决后，季蕾提起上诉。北京市第二中级人民法院于2010年8月作出（2010）二中民终字第3067号民事判决书，认为双旭公司在未取得商品房预售许可证的情况下销售房屋，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的买卖合同及补充协议应属无效，双旭公司对此负有较大责任，判决维持一审判决。
另查，2008年1月23日，季蕾作为卖方与案外人闫斌、史秀玲签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给闫斌、史秀玲，成交价格1600000元。签订合同后，闫斌、史秀玲给付季蕾购房款200000元、486146.31元以清偿银行贷款、45500元以清偿之前所欠物业费。2008年4月闫斌、史秀玲对涉案房屋进行装修后入住。2010年，法院执行庭就（2008）朝民初字第38575号一案在涉案房屋张贴执行公告。2011年1月14日，闫斌、史秀玲将涉案房屋交还给双旭公司。
2011年闫斌、史秀玲将季蕾、双旭公司（第三人）诉至法院，要求解除房屋买卖合同，并要求季蕾返还购房款、双倍返还定金，赔偿房屋增值差价损失、装修损失、搬家费和房屋租赁费等。在案件审理过程中，法院委托北京京评价格评估有限公司对涉案房屋及装修价值进行鉴定，评估机构2011年6月1日出具的评估意见为涉案房屋市场价值2243850元（含装修312230元）。法院作出（2011）朝民初字第11956号民事判决书，判决双方签订的房屋买卖合同无效，季蕾返还闫斌、史秀玲购房款781646.31元、赔偿闫斌、史秀玲经济损失425000元（包括房屋差价和房屋装修损失）。之后，季蕾提出上诉。北京市第二中级人民法院作出（2012）二中民终字第6752号判决书，维持一审判决，并确定季蕾负担评估费8975元及一、二审诉案件受理费22353元。经询，该案尚在执行中。
本案审理过程中，季蕾申请对涉案房屋价值进行评估。北京京评价格评估有限公司于2012年11月22日出具《价格评估报告书》，评估结论为：以涉案房屋具备可上市交易条件为前提，涉案房屋于2010年8月的市场价值为4567100元。季蕾支付评估费25500元。
原审法院认为：双旭公司在未取得商品房预售许可证的情况下，以商品房的名义对外销售并承诺办理房屋所有权证，之后亦未积极补办相关手续，其对合同无效负有重大过错。根据相关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，季蕾有理由主张返还购房款，以及因信赖合同有效成立而受到的信赖利益损失。信赖利益损失包括所受损害和所失利益。
关于季蕾主张的返还已付房款和贷款本息，因双方之间订立的买卖合同无效，且双旭公司已实际收回涉案房屋，根据合同无效后双方返还基于无效合同取得的财产的原则，双旭公司应当返还已收取的房款。从已查明的情况看，季蕾实际向双旭公司支付了购房款561000元（含首付款71000元和银行贷款490000元）。另，虽然季蕾未实际支付剩余首付款149000元及按揭贷款98542.55元，但该两笔费用在（2008）朝民初字第38575号民事判决书中作为季蕾的欠款被判令由季蕾偿还，因此该笔费用亦应视为季蕾支付的购房款。因此，双旭公司应返还季蕾购房款710000元。关于季蕾因银行贷款支付的利息，法院认为该笔费用应计入季蕾因信赖合同有效成立所受的损失项目中，应由双旭公司赔偿大部分，具体数额由法院酌定为80000元。关于季蕾为购房支付的律师费980元，双旭公司同意予以返还，法院对此不持异议。
关于装修损失，季蕾主张的装修损失数额系依据其与闫斌、史秀玲房屋买卖合同纠纷案件中的鉴定评估结论，而该结论系针对闫斌、史秀玲接手涉案房屋后对房屋装修的评估，在已生效判决中，考虑季蕾已对房屋装修价值进行了赔偿，据此，季蕾主张双旭公司赔偿己方该部分损失有法律依据，但季蕾主张数额过高，与其实际对外赔偿数额不符，法院对此予以酌情调整为100000元，由双旭公司赔偿给季蕾。
关于房屋改造工程款，根据季蕾提供的施工合同及收据，改造工程是经过双旭公司许可并由双旭公司施工完成。因此，即使之前生效判决中判令季蕾拆除该自建房屋，双旭公司仍应适当对季蕾的该项损失承担责任。但季蕾提供的证据仅显示已支付工程款为30000元，故法院以此为基础予以酌定24000元。
关于物业费，由于2002年12月7日至2008年2月22日期间涉案房屋由季蕾使用，季蕾在该期间享受了物业服务，故其要求返还此期间的物业费缺乏依据，法院不予支持。
季蕾主张的房屋增值损失系因信赖合同有效成立而丧失另订合同的机会损失。虽然季蕾因合同无效丧失了订立其他房屋买卖合同的机会，但也应考虑季蕾在合同被确认无效之前已与案外人签订买卖房屋的事实，故法院综合考虑2010年8月涉案房屋的市场价值、季蕾转卖房屋价格、转卖房屋履行的风险、双旭公司在合同无效问题上的过错程度，酌定双旭公司赔偿季蕾此项经济损失数额为2200000元。
关于季蕾在本案之外进行诉讼的各项花费，包括律师费、诉讼费、评估费，已及其主张的交通费、误工费、精神损失费，均无法律依据，法院对此均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、北京双旭房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内返还季蕾购房款七十一万元、律师费九百八十元；二、北京双旭房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内赔偿原告季蕾利息损失八万元、装修损失十万元、房屋改造损失二万四千元、房屋增值损失二百二十万元；三、驳回季蕾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，双旭公司不服，上诉至本院称：原审法院认定事实不清，适用法律有误，认定的季蕾的损失明显过高，与实际损失不符.争议房屋至今不具备市场流通性，原审法院按假定争议房屋具备市场流通性评估争议房屋的市场现值明显没有事实和法律依据，原审法院所做责任比例划分明显过高，请求撤销原判第二项，改判驳回季蕾全部诉讼请求，并承担诉讼费用。
季蕾不同意双旭公司上诉请求，主张原审法院判决第二项房屋改造损失的基数计算错误，应为5万元而不是3万元，季蕾对判决的其他部分不持异议，季蕾未对原判提出上诉。
本院经审理查明，对于加盖工程款的基数，原审庭审中，季蕾提交了日期分别为2003年4月23日，2003年3月7日，2008年2月22日的三张收据，其中涉及加盖款的部分之和为5万元整。
本院查明的其他事实与原审法院无异。
以上事实，有《北京市内销商品房买卖合同》、《补充协议》、《施工合同》、收据、个人贷款还款凭证、（2008）朝民初字第38575号民事判决书、（2010）二中民终字第3067号民事判决书、（2011）朝民初字第11956号民事判决书、（2012）二中民终字第6752号民事判决书、《价格评估报告书》及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”由于本案判决后季蕾未上诉，季蕾对原判的异议部分本院依法不予审查。
双旭公司与季蕾双方的争议在于信赖利益损失承担问题。双旭公司在未取得商品房预售许可证的情况下，以商品房的名义对外销售并承诺办理房屋所有权证，之后亦未积极补办相关手续，其对合同无效负有重大过错，应当承担季蕾信赖利益的损失。由于季蕾与双旭公司签订合同购买房屋的初始目的是为了获得涉案房屋的所有权，从而能够获得占有、使用、收益、处分涉案房屋的全部权能，但由于合同的无效致使季蕾无法获得可以期待的利益，因此对于季蕾的信赖利益损失应当按照涉案房屋具备可上市交易条件来计算，故原审法院以假定涉案房屋具备上市交易条件为前提评估争议房屋的市场现值是正确的。双旭公司以房屋不具备流通性为上诉理由否定评估意见理由不足，本院不予采信。原审法院综合考虑2010年8月涉案房屋的市场价值、季蕾转卖房屋价格、转卖房屋履行的风险、双旭公司在合同无效问题上的过错程度，酌定的220万房屋增值损失数额适当，本院予以维持。
对于责任比例的分担，根据（2010）二中民终字第3067号民事判决书的认定，双旭公司对其与季蕾之间合同的无效负有较大责任，结合本案所查明的事实，本院认为原审法院判令双旭公司承担大部分责任有事实依据，双旭公司认为责任比例划分明显过高的上诉理由本院不予采纳。
经审查，原审法院判定的双旭公司返还季蕾购房款七十一万元、律师费九百八十元与法有据，本院予以维持，原审法院认定的利息损失、装修损失、房屋改造损失、房屋增值损失均有事实和法律依据，结合双旭公司的过错程度，原审法院对各项损失的数额酌定适当，并无明显过高情形，本院均予以维持。
综上，双旭公司的各项上诉请求，本院不予支持。原审法院依据所查明的事实所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费45200元，由季蕾负担12931元（已交纳），由北京双旭房地产开发有限责任公司负担32269元（已交纳）；二审案件受理费26032元，由北京双旭房地产开发有限责任公司负担负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 金 星
代理审判员 刘建刚
代理审判员 宫 淼
二〇一四年三月二十日
书 记 员 郑吉喆