湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂恩施民初字第00124号
原告王啟秀，女，生于1956年12月16日，汉族，湖北省恩施市人，农民，住恩施市阳光花园建安公司宿舍区。公民身份号码：4228011956********。
委托代理人（特别授权）周亮，男，生于1986年1月23日，汉族，恩施州公路局职工，住恩施市阳光花园建安公司宿舍区。系王啟秀之子。
委托代理人（一般代理）朱玉龙，恩施市小渡船法律服务所法律工作者。
被告王启珍，女，生于1942年5月7日，汉族，湖北省恩施市人，农民，住恩施市舞阳坝街道办事处五峰山村小垭口组*号。公民身份号码：4228011942********。
被告梁安国，男，生于1940年6月18日，汉族，湖北省恩施市人，住址同被告王启珍。系王启珍之夫。
被告梁艳明，男，生于1966年11月16日，汉族，湖北省恩施市人，农民，住址同上。系王启珍之子。
被告朱祖恩，男，生于1968年3月17日，土家族，湖北省宣恩县人，住恩施市舞阳坝街道办事处五峰山村大垭口组*组。公民身份号码：4228251968********。
委托代理人（特别授权）向宇、邓美，湖北图盛律师事务所律师。
第三人彭德全，男，生于1939年9月9日，汉族，湖北省麻城市人，恩施州港航管理局退休干部，住该局宿舍。公民身份号码：4228011939********。
委托代理人（特别授权）彭文斌，男，生于1971年1月30日，汉族，居民，住恩施市舞阳大道*号。系第三人彭德全之子。
第三人王啟英，女，生于1941年1月4日，汉族，湖北省恩施市人，农民，恩施市舞阳坝街道办事处五峰山村官道坪组8号。公民身份号码：4228011941********。
原告王啟秀诉被告王启珍、梁安国、梁艳明、朱祖恩确认合同无效纠纷一案，本院于2013年1月5日立案受理后，依法组成由审判员杨昌慧担任审判长，审判员于永国、吴红参加的合议庭于2013年2月26日、9月5日公开开庭进行了审理。原告王啟秀及其委托代理人周亮、朱玉龙，被告王启珍、梁安国，被告朱祖恩及其委托代理人向宇、邓美，第三人彭德全的委托代理人彭文斌、第三人王啟英到庭参加诉讼。被告梁艳明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审理期限六个月。现已审理终结。
原告王啟秀诉称，1986年原告委托彭德全将原告所有的位于恩施市舞阳坝街道办事处五峰山村官道坪组8号土木结构房屋一栋租给被告王启珍、梁安国居住。2012年3、4月份，原告听说被告王启珍、梁安国、梁艳明已将原告所有的房屋卖给被告朱祖恩了，原告遂与被告王启珍、梁安国核实情况，被告王启珍、梁安国承认确已将原告所有的房屋卖给被告朱祖恩。原告认为，被告王启珍、梁安国、梁艳明无权处分原告的房屋，其行为损害了原告利益。为维护原告的合法权益，特起诉请求人民法院判决确认四被告于2011年12月9日签订的《房屋买卖协议》无效，判决四被告承担本案全部费用。
原告王啟秀为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
证据一、原告的身份证复印件一份。证明原告的身份。
证据二、《土地使用证》复印件一份。证明房屋系原告所有。
证据三、《房屋买卖合同》复印件一份。证明被告签订了买卖合同。
证据四、彭德全的证明原件一份。证明原告将房屋借给被告王启珍使用。
证据五、司法鉴定意见书原件一份。证明王啟秀的签名是伪造的。
证据六、原告的委托代理人对彭德全的调查笔录原件一份。证明彭德全根本没有将王啟秀的房屋卖给被告梁安国。
证据七、原告的委托代理人对王啟英的调查笔录原件一份。证明争议的房屋没有卖给被告梁安国。
被告王启珍、梁安国对原告提交证据的质证意见为：对证据一、三无异议；认为证据二是原告重新办理的，未经过两级政府审批，不清楚来源；对证据四认为证人彭德全曾是原告的姐夫，房屋是买的，不是借的，买房屋的钱都是交给王啟英的，写了收据的；对证据五认为不清楚；对证据六、七有异议，认为不是事实，房屋是卖给我们的，有土地使用证。2008年后才搬出来。被告朱祖恩对原告提交证据的质证意见为：对证据一、二、三的真实性无异议，但认为证据二是原告向颁证机关隐瞒实情后重新办的，原证件在我处，证据三中我方的合同有村委会的印章；认为证据四不能作为证据使用，没有证人的基本情况及捺印，对证据形式有异议，证人所述与事实不符，是由彭德全收钱出据，原告及彭德全、王啟英三人卖房；对证据五认为不客观，达不到原告的证明目的；对证据六有异议，认为王啟英的陈述不是事实，不符合常理，因为在1986年，国家工作人员的工资才几十元，而若说梁安国用1100元付终身租金不符合常理。但王啟英作为兄弟姐妹中的姐姐，对其父母的遗产和对弟妹的照顾是符合常理的，对此我认可；对证据七认为证据形式上有缺陷，不符合证据要求。彭德全与王啟英原是夫妻关系，其对原告有利的证明内容请人民法院审查，其他质证意见同对证据六的质证意见。第三人彭德全、王啟英对原告所提交证据均无异议。本院认为，原告提交的证据一、二、三，被告王启珍、梁安国、朱祖恩及第三人无异议，本院予以采信；证据五，被告朱祖恩提出异议后，未能提供足以反驳的证据，其异议不能成立，本院确认其客观性；证据四、六、七，第三人的陈述，应以其当庭的陈述为准。
被告王启珍、梁安国辩称，房子我是买的，买了26年，四川地震后我就没有住了。我买之后，电灯都没有，是我的女婿安装的。之后我又增加了一间房屋，一间厕所，五扇门，两个窗户。搬走后，房屋空了才卖给被告朱祖恩，协议公平有效。人民法院应裁定驳回起诉或者判决驳回诉讼请求。
被告王启珍、梁安国对自己的抗辩理由未提交证据。
被告梁艳明未提出答辩，也未提交证据。
被告朱祖恩辩称，原告所诉事实与客观不符，原告于1986年9月9日将房屋卖给被告王启珍、梁安国。因此，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告朱祖恩为支持自己的抗辩理由，向本院提交了下列证据：
证据一、被告朱祖恩的身份证复印件一份。证明：朱祖恩的身份情况。
证据二、被告朱祖恩的户口本复印件一份。证明朱祖恩与原告及其他被告均系同村人。
证据三、2011年12月9日被告朱祖恩与被告王启珍签订的《房屋买卖协议》原件一份。证明位于恩施市舞阳坝街道办事处五峰山村官道坪组的房屋已由王启珍、梁安国、梁艳明卖给了朱祖恩。
证据四、王启珍出具的收条复印件一份。证明朱祖恩已按照协议履行了支付购买房屋的价款。
证据五、土地使用证原件一份。证明：1、朱祖恩与王启珍、梁安国、梁艳明签订的房屋买卖协议已实际履行；2、1986年王啟秀已将土地使用证交给王启珍，王啟秀与王启珍之间并非租赁关系。
证据六、王啟秀出具的《关于我姐王启珍出卖给朱祖恩房产的情况说明》原件一份。证明土地使用证号为001478号的房产于1986年由王啟秀卖给王启珍，王启珍有权处理该房产。
证据七、五峰山村委会出具的证明原件一份。证明：1、王啟秀于1986年已将土地使用证号为001478号的房屋卖给了王启珍，但未过户；2、2011年12月9日王启珍将该房屋卖给了朱祖恩；3、2011年12月2日王啟秀认可1986年卖房的事实，并同意协助过户。
证据八、调查笔录复印件二份。证明土地使用证号为001478号的房产于1986年由王啟秀卖给了王启珍，交易价格为1100元，2011年12月，王启珍将该房屋卖给了朱祖恩，王啟秀认可该买卖，并同意协助王启珍将该房屋过户给朱祖恩。
证据九、恩施市国土资源局的《公告》及该局于2012年9月颁发的061478号土地使用证复印件各一份。证明王啟秀称其001478号土地使用证遗失并不属实，而是于1986年将土地使用证交给了王启珍的事实。
证据十、1986年5月8日颁发的《个人宅基地清理登记卡》复印件一份。证明本案争议的土地面积为100平方米，1986年登记户主为王啟秀。
证据十一、被告朱祖恩的委托代理人对方勖发、谭世连、李国军的调查笔录原件各一份。证明同村村民都知道争议房屋已由王啟秀卖给王启珍，并已交付使用的事实，且王啟秀对这一事实（房屋买卖）予以默认。
原告对被告朱祖恩提交证据的质证意见为：对证据一、二、三、四、五、七、八、九、十的真实性无异议，但对证据三、五、七、八、九、十的证明目的有异议，认为证据三这份协议无效；证据五中的证件曾给两被告保管，因索要时被告说丢失，原告才申请补办；认为证据七的内容无任何事实根据，不符合客观，不能作为证据使用，也没有经办人签字，形式不完善；认为证据八中的被调查人是本案被告，无其他证据佐证，几个被告间有利害关系，不能作证据使用；认为证据九、十中的被调查人是本案被告，无其他客观证据佐证，申请补办土地证是否合法，与本案无关；认为证据十一的内容不真实，达不到证明目的，因为没有买卖，所以才没签协议。被告王启珍、梁安国对被告朱祖恩所提交证据无异议。第三人彭德全对被告朱祖恩所提交证据认为其中有些是假的，如证据六；对其他证据无意见。第三人王啟英的质证意见同第三人彭德全的质证意见。本院认为，原告及被告梁安国、王启珍、第三人彭德全、王啟英对被告朱祖恩提交的证据一、二、三、四、五、七、八、九、十的真实性无异议，本院确认其客观性；证据六，经鉴定不属同一人签字，即不属于原告王啟秀所签，且被告朱祖恩也未提供足以反驳鉴定结论的证据，故对该证据本院不予采信。
第三人彭德全述称，当时我们住在争议的房子里，房子是王啟秀的。我修房子时是欠梁安国1100元钱，那时说好在我的房屋修建完成后，就让梁艳明他们住进来，可以住到死为止。争议的房子我们是无权进行买卖的。
第三人彭德全对自己的陈述未提交证据证实。
第三人王啟英述称，房子是王啟秀的，我们无权买卖，拿了梁安国的1100元钱，就说可以让他们住进来。
第三人王啟英对自己的陈述未提交证据证实。
根据庭审举证质证、法庭调查，查明以下事实：
原、被告均属同村村民。原告王啟秀与第三人王啟英系同胞姊妹，与被告王启珍系堂姊妹关系，第三人王啟英与第三人彭德全原属夫妻关系，后于上世纪九十年代离婚。本案争议的房屋（以下简称该房屋）属原告父母修建。1985年原告结婚后居住于原恩施州建筑安装公司宿舍，该房屋由第三人彭德全、王啟英夫妇居住。1986年个人宅基地清理登记卡载明：登记日期为1986年5月8日，户主姓名王啟秀，全家人口三人，土地权属为集体，宅基地面积100平方米，其中建筑面积78平方米，审定意见为同意发证，时间为1986年7月4日。同年，原恩施市土地管理局颁发NO001478号《土地使用证》，登记户主为原告王啟秀，土地使用证由第三人王啟英保管。1986年，第三人彭德全、王啟英开始另行建造房屋，竣工并搬进新建房屋后，被告梁安国、王启珍夫妇搬入该房屋居住。期间，被告梁安国、王启珍夫妇向第三人彭德全、王啟英支付人民币1100元，第三人将该房屋的《土地使用证》交与被告梁安国、王启珍。2008年，被告梁安国、王启珍夫妇搬回原自己的房屋居住，该房屋闲置。
2012年7月25日，原告以原《土地使用证》遗失为由在《恩施日报》登报声明作废，并向恩施市国土资源局申请补办。该局受理后，于2012年9月24日给原告补办《土地使用证》，载明土地使用者王啟秀，用地面积100.31平方米，用途为农村宅基地，并载明了座落地址和四至。
2011年12月9日，被告王启珍、梁安国、梁艳明为出卖方（甲方），被告朱祖恩为买受方（乙方），双方签订《房屋买卖协议》，约定甲方将该房屋以32000元价款出售给乙方；双方还约定了相关权利义务以及违约责任。协议签订后，被告朱祖恩向被告王启珍、梁安国、梁艳明支付房屋价款32000元，由被告王启珍出具收据，被告王启珍、梁安国、梁艳明将该房屋以及《土地使用证》交付被告朱祖恩。2012年12月12日，恩施市舞阳坝街道办事处五峰山村民委员会（以下简称五峰山村委会）在《房屋买卖协议》上签署“同意双方买卖协议”的意见，并加盖印章。因政府在该村征地建设女儿城，该房屋于2013年被征用并于当年被拆除，涉及征收补偿款等尚未领取。
庭审中，被告朱祖恩出具的《关于我姐王启珍卖给朱祖恩房产的情况说明》（以下简称《说明》）的内容为：我王啟秀原座落在五峰山村管道坪组（原三组）的房产一栋，土地证号（001478）于1986年9月9日卖给我姐王启珍。从即日起该房产及土地的所有权、使用权、处理权均由我姐全权处理。我无权干涉，如买方朱祖恩过户时，需要我配合提供相关证件，我都及时提供并协助办理过户手续。特此说明。说明人王啟秀，2011年12月2日。五峰山村委会在说明上签字同意，加盖印章。原告以《说明》上的签字不是本人所写为由，申请对《说明》上说明人王啟秀的签字和捺印进行鉴定。本院依据原告的申请，委托湖北东湖司法鉴定所进行鉴定。湖北东湖司法鉴定所于2013年5月31日作出鄂东鉴（2013）文鉴字第06号湖北东湖司法鉴定所笔迹鉴定意见书，鉴定意见为：署期为“2011年12月2日”、落款“说明人签字”处署名“王啟秀”的《关于我姐王启珍卖给朱祖恩房产的情况说明》上，落款处“王啟秀”的签名笔迹与送检的“王啟秀”签名样本笔迹不是同一人书写。
原告主张该房屋是出租给被告王启珍家的。被告梁安国、王启珍辩称是购买的。第三人彭德全、王啟英述称在被告处借款1100元用于建房属实，且该款项至今未偿还；当时是说被告梁安国、王启珍夫妇可以在该房屋内居住至死都可以，对争议的房屋无权买卖。
庭审中，梁安国、王启珍称在居住使用该房屋期间，修建了厕所、重新安装电灯、添附瓦，但当庭未提供证据证实。
本院认为，原告的诉讼请求为确认案涉合同的效力。该合同所涉房屋虽登记于原告王啟秀名下，但由其胞姐即第三人王啟英、彭德全居住、管理，并保管该房屋的权属证书。期间，因第三人搬离，便将该房屋连同权属证书于1986年一并交付于其堂姊妹即被告王启珍、梁安国夫妇居住、管理，被告王启珍、梁安国为此向第三人王啟英、彭德全交付了价款1100元，后被告王启珍、梁安国又将该房屋出卖给被告朱祖恩，从而产生案涉合同。对第三人王啟英、彭德全与被告王启珍、梁安国之间民事法律关系的考查即成为对案涉合同效力认定的基础，亦为本案的争议焦点。对第三人王啟英、彭德全与被告王启珍、梁安国之间民事法律关系，本院作如下评述：
第一、基于第三人王啟英与原告王啟秀胞姐妹的特殊身份关系，在原告王啟秀出嫁另行居住生活后，该房屋才于1986年登记于原告王啟秀，其权属证书亦由第三人王啟英保管，该房屋即由第三人王啟英、彭德全居住、管理，第三人王啟英、彭德全从而对该房屋行使了管理权（占有、使用、收益）。
第二、第三人王啟英、彭德全将该房屋及其权属证书交付于被告王启珍、梁安国，被告王启珍、梁安国为此向第三人王啟英、彭德全支付了价款即1100元，亦对该房屋自1986年始行管理权（占有、使用、收益），直至2011年将该房屋出售于被告朱祖恩。
第三、在被告王启珍、梁安国长达25年的居住管理该房屋期间，对该房屋进行修缮、添附等自主管理行为，第三人王啟英、彭德全以及原告王啟秀均未对此提出异议，第三人王啟英、彭德全以及原告王啟秀在如此长的时间里也未对该房屋行使任何权利。
第四、第三人王啟英、彭德全主张与被告王启珍、梁安国之间为房屋租赁关系，一是未提供相关证据证实；二是在如此长的年限里对该房屋未行使管理权未作出合理解释。该主张违背生活常理，难以使人信服。
第五、基于被告王启珍、梁安国与第三人王啟英和原告王啟秀特殊的堂姊妹关系，在当时的历史条件下，支付了相应价款并取得了对房屋的居住、管理等相关权益并移交该房屋的权属证书，且无人提出权属异议的情形下，被告王启珍、梁安国有理由相信第三人王啟英、彭德全对该房屋享有完全的处分权，也即被告王启珍、梁安国取得该房屋也符合善意取得的构成要件。
综上所述，在第三人王啟英、彭德全与被告王启珍、梁安国之间，形成的是农村房屋买卖合同关系，双方的买卖行为符合法律、行政法规的规定，合法有效。第三人王啟英、彭德全对其主张的房屋系租赁合同关系，没有提供相关证据，理由亦不充分，对该主张本院不予支持。至于第三人王啟英、彭德权处分原告王啟秀的房屋的行为是否构成侵权，原告王啟秀可另行主张权利。
基于第三人王啟英、彭德全与被告王启珍、梁安国之间有效的农村房屋买卖关系，被告王启珍、梁安国取得该房屋的所有权，有权利对该房屋进行处分。被告王启珍、梁安国于2011年将该房屋出售于被告朱祖恩，即产生案涉合同，该合同亦符合法律、行政法规的规定，合法有效。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，应由原告王啟秀承担举证不能的法律后果。故，对其诉讼请求本院不予支持。至于被告朱祖恩提交的《关于我姐王启珍卖给朱祖恩房产的情况说明》的真假，不影响本案对事实的认定和对实体的处理。被告梁艳明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利，本院将依查明之事实依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告王啟秀的诉讼请求。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇至恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 杨昌慧
审判员 于永国
审判员 吴 红
二〇一三年十一月八日
书记员 区海玲
书记员 罗 毅