浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第930号
上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江台海岸餐饮管理有限公司。
法定代表人：俞克勤。
委托代理人：康昭董，吴敏，浙江德名律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州赛码品牌管理有限公司。
法定代表人：何纪芳。
委托代理人：王潭海，浙江泽厚律师事务所律师。
上诉人浙江台海岸餐饮管理有限公司（以下简称台海岸公司）与上诉人杭州赛码品牌管理有限公司（以下简称赛码公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2014）杭拱民初字第1091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月16日公开开庭进行了审理，上诉人台海�公司的委托代理人康昭董、吴敏，上诉人赛码公司的委托代理人王潭海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2007年6月4日，杭州市祥符镇庆隆村股份经济合作社、浙江恒策建设有限公司、杭州华东家具市场有限公司签订《“庆隆综合大厦”（暂定名）项目合作合同书》，约定由三方共同组成项目公司即华策公司开发、建设和经营“庆隆综合大厦”（暂定名）项目。项目地址位于杭州市拱墅区登云路西面杭州市祥符镇庆隆村股份经济合作社获批准的留用地块，合同所称商场用房是指庆隆综合大厦（暂定名）的部分即地上一至三层、地下一层建筑面积共计28000平方米。2007年6月4日，华策公司与杭州华东家具市场有限公司签订《商场用房租赁协议》作为《“庆隆综合大厦”（暂定名）项目合作合同书》的附件，约定在政策、法律不允许过户给杭州华东家具�场有限公司“庆隆综合大厦”（暂定名）商场用房的情况下，华策公司将该商场用房出租给杭州华东家具市场有限公司，租赁期限为二十年等。2011年8月22日，杭州仲裁委员会作出（2011）杭裁仲字第54号裁决书，裁决《“庆隆综合大厦”（暂定名）项目合作合同书》除将商场用房产权分割至浙ＸＸ东家具投资有限公司名下的相关约定无效外，该合同书的其他条款包括附件均为有效。
华策公司成立后，就庆隆综合大厦（暂定名）项目地块先后办理了建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。2012年3月20日，华策公司与赛码公司签订了《“西城时代”商场用房租赁合同书》，商场用房为“西城时代”物业其中的地上一至三层、面积22000多平方米的商场用房，合同约定租赁期限暂定为二十年，在租赁期限内，华策公司同意赛码�司有权将承租的商场用房进行区域分割转租给各分租者。
2012年10月17日，台海岸公司与赛码公司签订了一份《房屋租赁合同书》，赛码公司作为出租方（甲方），台海岸公司作为承租方（乙方）。合同主要条款包括：第二条第1款约定租赁标的位于杭州市登云路518号西城时代项目综合商业区第二层共计402平方米的商业用房；第3款约定乙方保证租赁标的用途为主营餐饮（相关经营范围在工商登记的营业执照核准经营范围中显明）；第7款约定在租赁标的按照第二条标准交付乙方后，甲方须积极协助配合乙方完成相关报批手续。第三条第1款约定租赁期限为10年；第2款约定租赁标的交付日期为2012年10月20日；第3款约定租赁标的交付后乙方享有三个月的免租期，免租期内，乙方无需支付租金、物业管理费；第4款约定租赁期自免租期结束之日起计算，暂定为2013年1月20日起至2023年1月19日止。第四条第2款约定租金按每日每平方米4元计算，自第四年起，以每年为一个递增周期，递增比率为3%（以上年度总租金为基数）；第3款约定租金每六月支付一次，在租赁期内，每年2月1日前、8月1日前为租金支付日；第6款约定自合同签订之日起三日内，乙方应支付水电等费用押金2万元整，该押金至本合同期满后无息退还。第五条第1款约定物业管理公司由甲方指定，物业管理费按照租赁标的使用面积计算，每月每平方米3.5元计收。第六条第2款约定甲方必须提供乙方办理营业执照的各种合法有效的证明文件，包括但不限于房产证（或权属相关证明）或房屋建设的意见证明、房屋整体的消防合格证等。如因甲方原因无法提供合法证明文件等，造成乙方无法开业或在约定时间内不能按时开业，则甲方应赔偿由此给乙方造成的所有损失；第8款约定甲方保证对租赁标的拥有转租权；第9款约定甲方明确知晓乙方租赁房屋的用途为餐饮，并保证该房屋按照法律、法规及行政管理的要求，可以用作该用途。第七条第1款约定乙方自行办理在租赁标的进行经营活动而需要的所有资质证书、经营许可、营业执照；第3款约定乙方根据合同履行全部义务，包括按期向甲方交纳租金等费用。第十条第1款约定本合同履约过程中，任何一方擅自违约或出现本条下列第2、3、4、5、6款情形之一，而致合同提前解除或终止履约的，违约方均应向守约方支付本合同十年租金总额的20%的违约金，承担违约金尚不足以赔偿守约方经济损失的，还应赔偿该经济损失部分；第2款约定：甲方有下列情形之一的，乙方有权提前解除或终止本合同，甲方应于合同解除或终止之日起30日内赔偿乙方因此遭受的一切损失（包括但不限于乙方根据本合同已发生租赁标的内�设计、装修等费用、设备设施损害以及因此影响到乙方经营所得的可能损失等）：（1）租赁标的未按合同约定用途和标准交付超过30日的或租赁标的发生产权纠纷致使乙方不能对外营业连续超过30日或累计超过30日的，（3）其他因甲方严重违约造成合同无法履行、乙方无法正常营业或甲方其他违反本合同条款的情形，并且在30日内不能结束该种违约状态的；第5款约定乙方有下列情形之一的，甲方有权提前解除或终止本合同，乙方应于合同解除或终止之日起30日内赔偿甲方因此而遭受的一切损失：（1）如果乙方逾期不支付租金以及其他应由乙方支付的费用超过30日的，甲方有权选择提前解除或终止本合同。
合同签订后，台海岸公司依约交付了押金2万元，进场对承租房屋进行装修。并向工商部门申请企业名称“浙江台海岸餐饮管理有限公司杭州登云路店”，工商部门�2013年1月16日通知予以核准。2013年1月15日，台海岸公司委托黄竹琴到工商部门办理有关事项，包括：公司的设立手续、核对登记材料中的复印件并签署核对意见、修改企业自备文件的错误、修改有关表格的填写错误、领取营业执照和有关文书。
2013年3月20日，台海岸公司向赛码公司发函，表示“由于华策公司与第三方产生租赁权纠纷，导致工商部门不受理赛码城内电影院、餐饮等多名承租商户无法办理营业执照的申请。了解前述情况后，台海岸公司非常担心能否使用赛码城商业用房开设餐厅。对此，台海岸公司多次与赛码公司人员交流。在双方协商基础上台海岸公司暂未支付房屋租金。为避免损失进一步扩大，台海岸公司已暂停对租赁标的装修。请赛码公司尽快提供台海岸公司办理营业执照的各种合法有效的证明文件，并确保租赁标的符合办理工商营业执照的条件。台海岸公司将在办理营业执照后立即支付房租并继续开展租赁标的的装修事宜。
2013年7月1日，台海岸公司向赛码公司发出《解除合同通知书》，载明：2013年初，台海岸公司向杭州市工商局拱墅区分局申请办理拟在承租房屋内开设的经营主体的营业执照，但工商部门告知由于赛码城房屋所有权人华策公司与第三方产生租赁权纠纷且仍未了结，工商部门无法办理赛码城内承租商户的工商营业执照，并将申请材料退回。台海岸公司于2013年3月向赛码公司发送《函》，但赛码公司至今没有任何书面回复。时至今日，台海岸公司仍然无法办理承租房屋经营主体的营业执照。综上所述，赛码公司行为已经构成违约，虽经台海岸公司给予合理期限仍不能采取补救措施，导致台海岸公司无法实现合同目的，现台海岸公司依法解除双方之间的《房屋租赁合同书》。经核对，台海岸�司已投入承租房屋的各项装修费用776224元，请赛码公司收到本函件之日起3日内，就解除合同后续事宜与台海岸公司协商解决。2013年7月2日，赛码公司收到《解除合同通知书》。
2013年7月4日，赛码公司回复台海岸公司：感谢台海岸公司租赁赛码公司房屋，由于各种原因导致台海岸公司不能正常装修及营业，深表歉意。另双方签订的《房屋租赁协议》约定的各项条件，赛码公司已全部履行。如台海岸公司认为确实需要解除合同，赛码公司同意解除；待台海岸公司同意解除合同后，赛码公司将无条件收回该房屋，另行招租。今特函告近月可注册办理营业执照，如台海岸公司愿再履行合同，可面商相关事宜。特此函告，望收到本函件之日起3日内给予回复。2013年7月5日，台海岸公司收到该函件未回复。
2014年3月19日，赛码公司因收集证据需要，向浙江省杭州市钱塘公证处�请对其出租给台海岸公司的物业现状办理保全证据公证。当日，浙江省杭州市钱塘公证处公证人员与赛码公司委托代理人在杭州市登云路518号西城时代中心二楼，利用公证处提供的照相机和摄像机对台海岸公司租赁的物业（“许府牛杂”边）的现状进行拍照和摄像。保全行为结束后，现场拍摄所得的照片及视频资料在公证处复制刻录至光盘，浙江省杭州市钱塘公证处对上述过程进行公证，于2014年3月21日出具（2014）浙杭钱证内字第7020号公证书。根据公证照片与视频显示：台海岸公司租赁的物业进行了装修，尚未最后完工。
另查明，浙ＸＸ东家具投资有限公司于2012年10月向杭州市工商局拱墅分局提交报告，称该公司于2007年6月即已取得登云路518号3幢裙房地上三层地下一层20年的租赁权，赛码公司的招商行为违规，要求工商部门查处，不得违规核发营业执照。2012年7月17日，陶彩英等六人及杭州金象影视投资有限公司经杭州市工商局拱墅分局预先核准杭州金象电影院有限公司企业名称。嗣后杭州金象影视投资有限公司与赛码公司签订《房屋租赁合同书》，向赛码公司租赁杭州市登云路518号西城时代项目综合商业区第三层建筑面积3878平方米的商业用房用于经营“金象影城”。2013年1月26日，陶彩英等六人向杭州市工商局拱墅分局邮寄提交申请材料要求设立杭州金象电影院有限公司。经听证及审查，杭州市工商局拱墅分局于2013年3月22日作出《驳回通知书》，载明：陶彩英等六人提交杭州金象电影院有限公司设立登记申请所提交的住所证明不能证明拟设立登记的公司已经取得相应住所的合法使用权，不符合《中华人民共和国公司登记管理条例》第二十四条的公司住所证明条件；根据该条例第五十四条第二款及《中华人民共和国行政许可法》第四十二条第一款的规定，决定不予登记。新闻媒体对杭州金象电影院有限公司等无法办理营业执照进行了相关报道。陶彩英等六人于2013年3月5日向杭州市拱墅区人民法院提起行政诉讼，要求判决撤销杭州市工商局拱墅分局于2013年3月22日作出的《驳回通知书》。该院于2013年4月25日判决驳回陶彩英等六人的诉讼请求，陶彩英等六人不服判决提起上诉，后撤回上诉，杭州市中级人民法院于2013年6月6日作出（2013）浙杭行终字第217号行政裁定书，准许上诉人陶彩英等六人撤回上诉。2014年3月10日，杭州市工商局拱墅分局向杭州金象电影院有限公司颁发营业执照，该营业执照载明的营业期限自2013年7月17日至2033年7月16日止。2013年8月23日，杭州市工商局向杭州肯德基有限公司登云路分店颁发营业执照，营业场所位于杭州市拱墅区登云路518号裙房一层A001、二层B044室。2014年3月31日，杭州市拱墅区食品药品监督管理局向杭州市拱墅区翁健食府颁发餐饮服务许可证，载明地址为杭州市拱墅区登云路518号恒策西城时代中心一楼A009号商铺。
2014年6月5日，台海岸公司诉至法院，请求判令:1.确认台海岸公司与赛码公司签订的《房屋租赁合同书》于2013年7月1日解除。2.赛码公司支付台海岸公司合同违约金1278586元（按照10年租金总额的20%计付违约金）。3.赛码公司返还台海岸公司租房押金2万元。4.本案全部诉讼费由赛码公司承担。庭审中，台海岸公司将第一项诉讼请求变更为：确认台海岸公司与赛码公司签订的《房屋租赁合同书》于2013年7月2日解除。赛码公司提起反诉，请求判令：1.台海岸公司支付赛码公司租金683800元。2.台海岸公司支付赛码公司物业管理费19698元。3.台海岸公司支付赛码公司违约金319647元。
原审法院认为，依法成立的合同，对当�人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。案涉《房屋租赁合同书》系台海岸公司与赛码公司真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属有效，双方当事人应按照该合同约定履行各自的义务。关于本诉部分，争议焦点在于台海岸公司是否有权解除其与赛码公司签订的《房屋租赁合同书》。根据《房屋租赁合同书》第十条第2款的约定，租赁标的发生产权纠纷致使台海岸公司不能对外营业连续超过30日或累计超过30日的，台海岸公司有权提前解除或终止本合同，赛码公司应于合同解除或终止之日起30日内赔偿台海岸公司因此遭受的一切损失（包括但不限于台海岸公司根据本合同已发生租赁标的内部设计、装修等费用、设备设施损害以及因此影响到台海岸公司经营所得的可能损失等）。本案所涉租赁标的所属房屋，华策公司先后与浙ＸＸ东家具投资有限�司、赛码公司签订租赁合同，导致租赁该地块范围内的房屋进行经营行为的商户在办理营业执照时被杭州市工商局拱墅分局驳回，尽管后来部分商户办出了营业执照，但是在台海岸公司向赛码公司发出《解除合同通知书》时办理营业执照存在障碍，该事实杭工商拱登记内驳字【2013】第01号《登记驳回通知书》及（2013）杭拱行初字第21号民事判决书可以证明，赛码公司于2013年7月4日发送给台海岸公司的回函也可以予以佐证。故该院认为台海岸公司解除合同的行为符合案涉《房屋租赁合同书》第十条第2款的约定，对台海岸公司要求确认案涉《房屋租赁合同书》于2013年7月2日解除的诉讼请求予以支持。关于台海岸公司要求赛码公司支付合同违约金1278586元的诉讼请求，该院认为应该针对本案所涉合同履行的实际情况公平进行确定，根据合同解除的原因、台海岸公司房屋装�情况以及下文所述台海岸公司需要支付赛码公司房屋租金等实际情况，该院酌情确定赛码公司支付台海岸公司合同违约金为55万元。关于台海岸公司要求赛码公司返还租房押金2万元的诉讼请求，案涉《房屋租赁合同书》第四条第6款约定自合同签订之日起三日内，乙方应支付水电等费用押金2万元整，该押金至本合同期满后无息退还，故该院对台海岸公司要求返还2万元押金的诉讼请求予以支持。关于反诉部分，（1）赛码公司要求台海岸公司支付租金683800元的反诉请求，本院认为案涉《房屋租赁合同书》合法有效，合同签订后台海岸公司实际占有控制租赁房屋，在合同解除前仍然应该按照合同的约定进行履行，故对赛码公司要求台海岸公司支付租金的合理部分予以支持。根据案涉《房屋租赁合同书》第三条的约定，台海岸公司应自2013年1月20日支付租金，租赁合同于2013年7月2日解除，故2013年1月20至2013年7月1日期间，台海岸公司应按照《房屋租赁合同书》第四条的约定支付租金共计262104元。（2）赛码公司要求台海岸公司支付物业管理费19698元的反诉请求，案涉《房屋租赁合同书》第三条第3款约定“免租期内，乙方无需支付租金，物业管理费”，免租期自2012年10月20日至2013年1月19日，故台海岸公司应支付赛码公司2013年1月20至2013年7月1日期间的物业管理费，该院根据案涉《房屋租赁合同书》第五条第1款的约定，确定为7598元。（3）赛码公司要求台海岸公司支付违约金319647元的反诉请求，没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、浙江台海岸餐饮管理有限公司与�州赛码品牌管理有限公司签订的《房屋租赁合同书》于2013年7月2日解除。二、杭州赛码品牌管理有限公司于判决生效之日起十日内支付浙江台海岸餐饮管理有限公司违约金550000元，返还押金20000元，共计570000元。三、浙江台海岸餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付杭州赛码品牌管理有限公司租金262104元以及物业管理费7598元，共计269702元。四、驳回浙江台海岸餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回杭州赛码品牌管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16488元，反诉案件受理费7004元，共计23492元，由浙江台海岸餐饮管理有限公司负担11097元，杭州赛码品牌管理有限公司负担12395元。
宣判后，台海岸公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审本诉的焦点应该是合同解除后损失赔偿额的确定，而非上诉人是否有权解除合同。上诉人承租被上诉人位于杭州市登云路518号西城时代项目综合商业区二层402平方米的商业用房，根本目的就是为了从事餐饮经营活动，因被上诉人一方的原因导致上诉人无法办理营业执照，不仅造成上诉人的合同目的无法实现，产生相应损失，也反映了被上诉人的行为构成了根本性违约。依上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同书》第十条第二款的约定，以及上诉人2013年7月1日发函和被上诉人同年7月4日的回函，上诉人解除合同的行为符合我国合同法第九十三条的规定，合法有效。而一审判决却避重就轻地将本诉焦点归结于上诉人是否有权解除合同，导致认定事实的侧重点有偏差。二、一审判决被上诉人支付违约金55万元，是背离实际情况，且严重损害上诉人利益的判决。合同法第113、114条都对支付违约金及违约产生的损失赔偿额计算作了规定。本案中案涉合同第十条第二款约定：甲方有下列情形之一的，乙方有权提前解除或终止本合同。甲方应于合同解除或终止之日起30日内赔偿乙方因此遭受的一切损失（包括但不限于乙方根据本合同已发生租赁标的的内部设计、装修等费用、设备设施损害以及因此影响到乙方经营所得的可能损失等）：其中有以下二项约定，1）租赁标的未按合同约定用途和标准交付超过30日的或租赁标的发生产权纠纷致使不能对外营业连续超过30日或累计超过30日的；3）其他因甲方严重违约造成合同无法履行、乙方无法正常经营或甲方其他违反本合同条款的情形，并且在30日内不能结束这种违约状态的。案涉合同第十条第一款约定了如出现以上情形，违约方应向守约方支付本合�十年租金20%的违约金（1278586元）。本案中因被上诉人一方的原因导致上诉人不能办理营业执照，已构成根本性违约，应承担相应责任，合同中有关违约金的约定同其他条款一样，并未违反法律的强制性规定，属合法有效约定。因此，一审法院“酌情”且大幅度地降低违约金标准，损害的是守约方的合法利益。按照上诉人一审的诉讼请求，要求被上诉人承担合同约定违约金1278586元，并未明显过高，因为该房屋的设计费、风管工程、海鲜池工程、其他装修工程已支付八十余万元，尚有许多工程项目如空调系统的设备已进场，但因无法办理营业执照，为防止损失的扩大，工程处于停止状态，所以尚未进行结算，现因被上诉人将即将完工的装修工程损毁、设备拆除，不仅对装修价格的评估难以进行，被移除设备的损失也将由上诉人承担。再将上诉人经营所得的可能损失计算在内，由被上诉人按合同约定支付违约金并无不当。另外，一审法院虽然对设计与施工合同的真实性进行了确认，但对装修费用的实际发生没有进行确认，但这并不影响上诉人的损失与要求支付违约金数额基本持平的事实存在，因为可以估算出402平方餐饮经营用房大致装修费用，被上诉人一审提供的证据2等证据也反映出装修基本完毕的事实，加上被上诉人将设备移除后的损失扩大部分，一审法院将违约金降至55万元，是明显错误的。三、一审反诉部分以上诉人实际占有控制租赁房屋为由，判令上诉人支付被上诉人租金262104元，缺乏法律依据。本案案涉房屋因被上诉人一方的原因导致不能办理营业执照，致使上诉人合同目的不能实现，系被上诉人违约。因2013年初开始西城时代项目综合商业区包括上诉人在内的许多经营户无法领取营业执照，上诉人主动与被上诉人进行了多次沟通，被上诉人口头同意可暂不支付房屋租金，但迟迟不能解决营业执照办理问题，为此，上诉人于2013年3月20日向被上诉人发函要求确保租赁标的应符合办理工商营业执照的条件，并告知将在办理营业执照后立即支付房租并继续进行装修。但被上诉人收函后并无答复，当时上诉人因无法领取营业执照，为防止损失的扩大，既不能进行装修，也无法从租赁房屋获利，只能在2013年7月1日发函要求解除合同。在2013年3月20日上诉人发函时，被上诉人明知已构成违约，但为了不承担违约责任，在长达数月的时间里对上诉人的要求置之不理，没有采取合理措施而导致案涉房屋空置，在上诉人诉讼时提起反诉，是意图让上诉人为被上诉人的过错承担责任，遗憾的是一审法院无视这一事实，仍然错误地判决由上诉人承担房屋空置期的租金。上诉人认为，上诉人与被上诉人�订的《房屋租赁合同书》依法成立，合同条款均系双方的真实意思表示，合法有效，应由各方遵照执行，且上诉人订立合同的目的是为了进行餐饮经营活动，由于被上诉人单方原因，导致上诉人不能办理营业执照，使上诉人开办餐饮经营缺乏法定条件，也是被上诉人违约行为的表现，上诉人在免租期内就积极与被上诉人联系，但被上诉人除口头同意可暂不支付房屋租金外，对上诉人的其他要求置之不理，才导致上诉人等到2013年7月1日才发函解除合同。因此上诉人在一审的诉讼请求，不仅是根据合同的约定，也是根据装修设计费用、上诉人经营所得的可能损失、被上诉人单方移除的设备等各项损失计算基本持平，并没有过分高于实际损失，是合理合法的，但一审法院不顾事实，判决将违约金降至55万元。另外，一审法院错误地将空置房屋的过错归责于上诉人，判令上�人承担2013年1月20日至2013年7月1日的房屋租金。一审法院的以上判决不仅降低了被上诉人的违约成本，也严重损害了上诉人作为守约方的合法利益，违背了合同法的基本原则，现依法提起上诉，请求第二审人民法院查明本案事实，依法撤销一审判决并予以改判，改判被上诉人支付违约金1278586元，返还押金2万元；驳回赛码公司原审的反诉请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
赛码公司庭审中答辩称：本案上诉人要求改判以及认定事实不清，赛码公司是同意。但是上诉人的理由赛码公司不同意。合同损失赔偿额到底是多少，一审的时候上诉人的证据都不充分。一审事实不清，程序存在问题，所认定的证据都没有经过双方的核对，一审判决第15页第一段所认定的事实是没有经过公开举证质证。关于判决主文，作为出租人的义务是交付房屋，承租人主要义务是支�租金。赛码公司已经交付给上诉人房屋，并且上诉人已经进行装修。上诉人一分租金都没有交付。所以，从本案来讲，承租人违背了合同主要义务。一审法院对承租人没有交房租的违约金没有支持。即使赛码公司有违约，赛码公司也不是主要义务项的违约。本案背景，本案房屋是没有问题，上诉人没有经营是因为赛码公司跟华策公司有纠纷导致，但是跟房屋租赁没有问题。虽然赛码公司上诉，但是赛码公司没有缴纳上诉费。
庭审中，双方当事人均未提交新的证据。
赛码公司上诉后未交纳上诉费用，按自动撤回上诉处理。
本院依据有效证据经审理查明的事实，与原审法院查明的事实一致。
本院认为，关于上诉人台海岸公司上诉要求赛码公司支付违约金1278586元，返还押金2万元的诉请的问题，合同第十条第一款，任何一方擅自违约或出现本条下列的情形之一，而�合同提前解除或终止履约的，违约方应向守约方支付本合同十年租金20%的违约金1278586元。本案中，从现有证据来看，赛码公司将涉案房屋交付给台海岸公司，但因赛码公司与第三人之间的纠纷，致使赛码公司无法办理营业执照，台海岸公司要求解除合同，赛码公司亦同意解除合同。针对违约金，虽然合同约定支付十年租金20%的违约金1278586元，鉴于台海岸公司从合同签订之日到台海岸公司要求解除合同也不到10个月的时间，台海岸公司没有实际经营，且台海岸公司仅交纳了20000元押金的事实，原审法院酌情考虑本案的实际情况，酌情认定违约金550000元并无不当。故台海岸公司要求赛码公司支付违约金1278586元的请求本院不予支持。关于台海岸公司上诉主张不需要支付赛码公司租金262104元的请求的问题，双方当事人签订房屋租赁合同后，台海岸公司实际占有并控制租赁房屋，台海岸公司在解除合同前的租金应予以支付，故原审法院按合同的约定计算租金为262104元由台海岸公司承担并无不当。台海岸公司上诉认为不需要支付该租金的请求不能成立，本院不予支持。综上，原审法院适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18846元，由上诉人浙江台海岸餐饮管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 瞿 静
审判员 金瑞芳
审判员 张一文
二〇一五年七月六日
书记员 何英杰