江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民初字第5049号
原告（反诉被告）刘建涛。
委托代理人胥加强，江苏沉浮律师事务所律师。
被告（反诉原告）彭新美。
委托代理人柳永，江苏名仁（昆山）律师事务所律师。
本院于2013年12月16日立案受理了原告刘建涛与被告彭新美房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员徐琰独任审判，答辩期内被告提出管辖权异议，本院依法裁定驳回其异议后被告不服上诉至苏州市中级人民法院，该院经审理后依法驳回上诉，维持原裁定。审理中，因案情复杂依法组成合议庭审理，在举证期限内被告提出反诉，本院就本诉反诉合并审理于2014年4月28日公开开庭进行了审理，原告刘建涛本人及其委托代理人胥加强、被告委托代理人柳永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘建涛诉称：2010年3月，原被告签订房屋租赁合同，原告将其门面房出租给被告，合同期限至2013年4月14日止。合同到期后双方未签订书面租赁合同，被告支付了10万元租金，按照原先租金标准，该租金支付到2013年11月30日止。依法律规定，当事人对租赁期限没有约定的，视为不定期租赁，当事人可随时解除合同，原告多次向被告表示2013年11月30日双方解除租赁合同，要求被告搬离，但是被告仍不搬离，故原告诉来法院，请求判令1、原被告于2013年11月30日解除租赁合同；2、被告迁出位于昆山市同丰路XX号三间店面，将租赁房屋返还给原告；3、被告支付原告房屋使用费（自2013年12月1日起至被告实际搬迁之日止，按照每年16万元计算）；4、诉讼费用由被告承担。
被告彭新美辩称：1、原告未提供证据证实其有权出租该房屋；2、因租赁合同未到期，原告应继续履行合同，故请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告彭新美诉称：原被告达成租赁合同，合同期至2013年4月14日止，合同期满后双方继续按原合同租赁期限和租金履行新的房屋租赁关系，2013年5月原告接受被告支付的新一轮三年租期的10万元定金。但原告在收到定金后违约采取封锁租赁店面等行为侵犯了被告的正当权益，同年12月，原告采取停水停电等方式继续破坏被告的经营。为此，被告提起反诉，请求法院判令：1、原告恢复供水供电和解除封锁，继续履行租赁合同；2、原告赔偿被告租赁和经营损失5万元；3、反诉费用由被告承担。
反诉被告刘建涛辩称：原告没有停水停电，原告多次通知被告解除租赁关系，但被告态度蛮横，拒绝搬出，而且还打伤原告夫妻，态度恶劣，故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2006年3月，案外人沈卫珍通过拆迁安置取得了位于昆山市同丰东路晨曦北园店面房。原告与沈卫珍系夫妻关系。
2010年3月18日，原告与被告签订了租房协议一份，约定：原告将位于昆山市同丰路XX号的三间店面出租给被告使用；租期三年，自2010年4月15日至2013年4月14日止，年租金16万元；被告自行负责装修，不得破坏主要结构，合同到期后装修交原告，被告不得拆除；被告不能转租；原告不得擅自停租。双方还对其他权利、义务进行了约定。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。合同到期后，被告并未将涉案房屋返还原告，被告于2013年5月8日支付了10万元租金给原告，但双方并未签订书面的租赁合同。同年11月7日、11月11日，原告就涉案房屋的租赁纠纷向昆山市公安局兵希派出所报警。
2013年12月2日，原告向被告邮寄了书面函，内容为：双方在租赁期满前就续租房屋未达成一致意见，原告也明确表示不再继续承租给被告，为此提出解除双方的租赁合同关系，限被告于2013年12月7日前搬离现租赁房屋，将房屋返还给其，否则将采取停水、停电、换锁等措施保护合法权益。被告收到该函后于同年10日向原告发出律师函，表示其已支付了新一期3年租赁合同的10万元定金，租赁合同依法应当延期至2016年4月，即使双方协商解除了合同，原告也应当给其不少于3个月的搬迁期限，原告应当立即停止侵权、恢复供水，否则将通过法律途径解决。
以上事实由原告提供的租房合同、结婚证、拆迁补偿安置协议、法律服务所函、快递单、派出所证明及被告提供的租房合同、收条、律师函及原被告在庭审中的陈述予以证实。
本院认为：原告和被告间签订的租房合同合法有效，应当受法律保护，双方当事人均应当恪守。本诉部分争议焦点为“原被告间的租赁关系是否已解除”。《中华人民共和国合同法》规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”、“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，原被告签订的租赁合同于2013年4月14日到期，到期后原被告未签订新的租赁合同，被告仍使用涉案房屋，原告也收取了被告支付的10万元，双方间形成了不定期租赁合同关系。按照法律规定，原告可随时通知被告解除租赁合同。被告辩称其支付的10万元系支付的新一轮三年租赁合同的定金，对此原告不予认可，从被告举证的收条上看也未写明该款系定金，之前的租赁合同也并无定金的约定，故被告的相应抗辩意见本院不予采信。原告于2013年12月2日向被告邮寄了解除合同通知，原被告间的不定期租赁合同关系于该通知到达被告时解除，由于原告提供的快递底单无法查实被告何时收到，被告在庭审中亦认可收到该函，且被告于同月10日向原告回复，故本院认定原被告间不定期租赁合同关系于2013年12月10日解除。依据租赁合同约定年租金为16万元，被告支付的10万元经计算应为7.5个月的租金，故被告的租金付至2013年11月底。该日前被告应支付原告房屋租金，该日后被告仍占有涉案房屋其应支付原告房屋占有使用费，占有使用费标准原告主张按租房协议约定的标准计算，本院予以支持。
反诉部分，因原被告间的租赁关系已解除，被告要求原告恢复供电、解除封锁、继续履行租赁合同无事实及法律依据，本院不予支持。被告称原告采用停电、停水、封锁店面等方式造成其租赁及经营损失，对此被告并无证据证实，故本院对其反诉要求原告赔偿损失50000元的诉讼请求不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告刘建涛与被告彭新美间的租赁合同关系于2013年12月10日解除。
二、被告彭新美于本判决生效之日起十五日内将位于昆山市同丰路XX号的三间店面返还给原告刘建涛。
三、被告彭新美于本判决生效之日起十五日内支付原告刘建涛房屋租金及房屋使用费（自2013年12月1日起至判决生效之日止，按照每年16万元计算）。
四、驳回反诉原告彭新美的所有诉讼请求。
（如采用转账方式，请汇入原告指定账户或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60。）
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
本诉案件受理费1072元，由被告负担，于本判决生效之日起十日内支付原告。
反诉案件受理费525元，由反诉原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 徐 琰
人民陪审员 胡 清
人民陪审员 缪美琴
二〇一四年五月十二日
书 记 员 张景伦
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。2、最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
3、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。4、《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
5、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
6、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。
7、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。