山东省枣庄市山亭区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0406民初1914号原告：李娜，女，1987年9月11日出生，汉族，居民，住山东省枣庄市山亭区。委托诉讼代理人：王广强，山东铭星律师事务所律师。被告：山东裕升置业有限公司，住所地：山东省日照市经济开发区秦皇岛路北，北京路西（中瑞聚福园）（幢号：001）01单元401号。法定代表人：王东升，执行董事。委托诉讼代理人：李兆福、张守玲，山东贤合律师事务所律师。原告李娜与被告山东裕升置业有限公司（以下简称裕升置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告李娜及其委托诉讼代理人王广强，被告裕升置业的委托诉讼代理人李兆福、张守玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李娜向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告支付违约金80000元。二、被告负担案件受理费。事实和理由：2014年11月25日，原、被告订立《商品房买卖合同》，原告购买被告8号楼1单元301室楼房一套，价款462713元，原告如约履行了付款义务。合同第十条约定："（一）出卖人应当在2015年10月1日前向买受人交付该商品房。（二）商品房交付时约定符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程验收合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《商品房住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。"被告违反了上述约定，根据该合同第十三条："除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之五违约金，并于该商品房实际交付之日起30日向买受人支付违约金。"因此，被告应支付违约金183002.99元（2015年10月1日至2017年12月1日期间），现原告要求被告支付80000元，原告为维护自己的合法权益，特依法提起诉讼，请法院判如所请。被告裕升置业辩称：1、涉案房屋也已实际交付给原告，参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》原告明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持。因此，原告所诉没有事实与法律依据，应依法驳回其诉讼请求。2、涉案商品房买卖合同约定违约金明显过高，请求法院据实调低。3、原告起诉已过诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求。经审理本院认定如下事实：2014年11月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定:原告购买被告开发的裕升山亭花园8号楼1单元301室楼房一套，建筑面积125.08平方米，每平方米单价3699.34元，价款462713.45元。第十条约定交付时间:2015年10月1日。交付条件：1、该商品房已取得建设工程验收合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《商品房住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。第十二条交接手续：1、该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及携带的证件。买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理点。双方进行房屋交接时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。……3、查验该商品房后。买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。第十三条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第一种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）、逾期30日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过三个月后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之五违约金，并于该商品房实际交付之日起30日向买受人支付违约金。原、被告对其他权利和义务也进行了约定。合同签订后原告依约履行了义务，2015年10月9日被告将涉案房屋交接给原告，双方并签署商品房交接单。另查明裕升山亭花园小区未取得竣工综合验收备案，附近同类房屋租金在2015年为每月1100元。以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》一份、被告提交的房屋交接单一份及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案的争执焦点为1、被告是否存在按照合同约定的期限和条件逾期交付涉案房屋，是否存在违约。2、本案是否已过诉讼时效。3、逾期交付约定违约金是否过高。关于争执焦点一，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》为合法有效合同，合同条款对双方均具有约束力。2015年10月9日原告交付房屋时确实不符合涉案合同第十条交付条件的约定，根据第十二条的约定，原告有权拒绝接收，但原告未拒收，而是接收后实际占有使用。因此原告在涉案合同履行过程中放弃了原先合同约定的交付条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条"对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外"的规定，涉案房屋原告已占有使用，房屋交付行为事实上已完成，且原、被告并无其他有关房屋转移占有不视为房屋交付使用的约定，故可认定涉案房屋于2015年10月9日完成交付。因此，按照合同约定被告逾期8天交付涉案房屋，构成违约。关于争执焦点二，根据《民法总则》的规定诉讼时效为三年，《民法总则》生效日期为2017年10月1日，涉案合同约定交付日期为2015年10月1日，民事权利未满三年的按三年诉讼时效调整，因此原告的诉讼没有超过诉讼时效。关于争执焦点三，本案被告在庭审答辩中明确提出涉案商品房买卖合同约定违约金明显过高，请求法院据实调低。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定："当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'"，本案原告依据合同约定的逾期交付违约金条款计算的违约金额为每日231元，现原、被告没有证据证明因被告违约造成原告损失数额，按照公平原则和诚实信用原则，综合涉案合同的履行情况、当事人过错程度等因素，应认定违约金条款的约定'过分高于造成的损失'，因此逾期交付违约金过高应以调整。参照最高人民法院《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，即采用同地段同类房屋租金标准酌情予以确定，裕升山亭花园小区附近同类房屋租金在2015年为每月1100元，本院酌情予以确定被告每日逾期交付违约金为40元。综上所述，原告的诉讼请求本院部分予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第第六十条、第一百一十四条、第一百七十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、第十七条第三款之规定判决如下：一、被告山东裕升置业有限公司于本判决生效后五日内给付原告李娜逾期交付违约金360元（40元×9天）。二、驳回原告李娜的其它诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由原告李娜负担900元，被告山东裕升置业有限公司负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  丛晓新审 判 员  苏 建人民陪审员  李怀泉二〇一八年十月三十日书 记 员  张 倩