天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终5614号
上诉人（原审被告）：天津茂悦投资有限公司，住所地天津市武清区下朱庄街富民路8号316-45.
法定代表人：LIUSAIFEI，总经理。
委托诉讼代理人：阮建新，天津天关律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：路玉娥，女，1973年11月16日出生，汉族，无职业，住天津市武清区。
委托诉讼代理人：赵万起，天津瀚洋律师事务所律师。
上诉人天津茂悦投资有限公司因与被上诉人路玉娥商品房买卖合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2017）津0114民初14852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
天津茂悦投资有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：《补充合同》是双方真实意思表示，经过备案，是合法有效的，该合同第七条7.1款不是格式条款，经过双方协商订立。一审法院认定的逾期交房的时间及依据此判决的利息及违约金错误。
路玉娥辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确。《补充合同》中约定条款无效，违背合同法规定，应为无效。一审法院认定的逾期交房时间、利息和违约金无误。
路玉娥向一审法院起诉请求：1.判决被告给付原告延期交房利息及违约金89982元；2.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告购买被告出售的坐落于天津市武清区房屋一套，原告交纳首付款982283元，双方于2015年9月9日签订《商品房买卖合同》及《补充合同》并办理房屋权属预告登记。2015年11月9日，被告取得茂祥园51号楼的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2016年1月8日，原告向被告支付了全部剩余房款2260000元。被告向原告出具的入住通知书载明的办理收房手续的时间为2016年1月15日。
关于逾期交房的处理，《商品房买卖合同》第三条、第五条对此进行了约定，其中第三条约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方（本案被告）于2015年9月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方（本案原告）使用。第五条约定，除遇不可抗力，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在60日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第1种约定，追究甲方违约责任。1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。
关于逾期付款的处理，《商品房买卖合同》第六条及《补充合同》第二条、第三条对此进行了约定。其中，《商品房买卖合同》第六条约定，乙方如未按照本合同第四条约定的日期付款，逾期在60日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定的期限，甲方有权按照下列第3种约定，追究乙方违约责任：……3、见附件六补充合同相关约定。《补充合同》第二条2.2款约定，乙方通过贷款方式付款的，除已经交纳的首付款外，乙方应自该商品房房屋权属预告登记之日起六十日内通过银行及/或自行全额付清剩余全部房款。《补充合同》第三条约定，双方同意买卖合同第六条的全部内容删除并以如下条款替代。乙方如未按买卖合同第四条约定的时间付款，双方同意按如下约定处理：3.1、乙方逾期付款在六十日内，乙方自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，向甲方按日支付逾期应付款万分之二的违约金。逾期超过六十日的，甲方有权单方解除买卖合同，追究乙方违约责任。……3.3、无论何种原因造成乙方不能自该商品房房屋预告登记完成之日起六十日内通过贷款银行及/或自行全额付清该商品房总价款的（包括首付款、申请的贷款、银行批准金额与申请金额的差额），则在上述六十日的期限届满后，甲方有权视为乙方逾期付款并有权按照本补充合同第三条3.1的约定处理。
《补充合同》第七条约定：7.1在甲方取得《天津市新建住宅商品房准许交付许可证》、向乙方提供《天津市商品住宅使用说明书》，《天津市商品住宅质量保证书》并向乙方发出交房通知的前提下，乙方应先行付清全部应付款项、结算完毕面积差价款，并携带齐备证件资料（以甲方书面通知为准）和甲方签署该商品房交接文件后再与甲方共同对该商品房进行检验。截至该商品房交付日，乙方如存在任何违约行为，甲方均有权拒绝交付该商品房或履行合同约定的其他义务，且不承担任何法律责任。但该商品房涉及的费用、风险、责任等自甲方向乙方发出交房通知书中所示该商品房交付日首日起由乙方承担。
一审法院认为，本案的争议焦点包括：1.关于原告的诉请是否超出诉讼时效。2.被告是否存在逾期交房的行为，是否应承担逾期交房的违约责任。
一、关于诉讼时效的认定
诉讼时效是指权利人在一定期间不行使权利，在该期间届满后，发生义务人可以拒绝履行其给付效果的法律制度，其目的在于促使权利人行使权利、稳定法律秩序和维护交易安全。其次，民法总则与民法通则分别规定3年与2年的普通诉讼时效期间，属于相同事项上做出的不同规定，效力等级处于同一位阶，根据新法优于旧法原则，在民法总则实施后普通诉讼时效期间应为3年。再次，权利人的权利受到损害的事实，发生在民法总则实施之前，按照民法通则规定的诉讼时效期间在2017年9月30日前已经届满的，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则的施行而消灭。另外，按照民法通则规定诉讼时效期间在2017年10月1日前尚未届满的，义务人的诉讼时效抗辩权系在民法总则施行后产生，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素考虑，此时民法总则关于诉讼时效规定产生溯及力，不再适用民法通则相关规定。本案中，原、被告双方合同约定的交房时间为2015年9月30日，被告向原告出具的入住通知书载明的办理收房手续的时间为2016年1月15日，被告逾期交房致使原告的权益受到损害，该损害的存在一直延续至2016年1月15日，即入住通知书所载的办理收房手续之日，至此原告所受到的损害大小方得以确定，并从该日起算诉讼时效。按照民法通则规定的2年诉讼时效期间在2017年10月1日前尚未届满，民法总则关于诉讼时效规定产生溯及力，应适用3年的诉讼时效。原告诉请的诉讼时效届满的日期为2019年1月14日，原告的起诉日期为2017年12月4日，故其诉请未超出诉讼时效。一审法院对被告提出的诉讼时效抗辩不予采信。
二、关于逾期交房及违约责任的认定
关于是否存在逾期交房及逾期天数的问题：本案中，合同约定的房屋交付时间为2015年9月30日，原告提供的入住通知书载明的办理收房手续的时间为2016年1月15日。庭审中，被告主张其于2015年11月5日已经向原告寄发入住通知书，鉴于被告提供的邮件回执不能显示所邮寄的资料是否为入住通知书，且邮件显示的签收日期为2015年11月5日，在该日期被告尚未取得茂祥园51号楼的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，不符合交房条件，故一审法院对被告的该项抗辩不予采信。被告存在逾期交房的行为，逾期交房的期间为2015年10月1日至2016年1月15日，计105天。
关于被告是否承担逾期交房的违约责任问题：本案中，被告抗辩称原告于2016年1月8日交付房屋全款，属于逾期付款，构成违约，按照《商品房买卖合同》第六条及《补充合同》第二条、第三条、第七条的约定，被告有权拒绝交付商品房，且不承担任何法律责任，并主张上述合同在房管局均有备案，合同的约定是合理的。原告认为合同及补充合同系格式合同，加重原告义务，减轻被告义务，且没有明确提示说明，应认定无效。一审法院认为：首先，被告作为开发商，其与原告签订的合同及补充合同系为了重复使用而预先拟定的，属于格式合同。原、被告在合同中对逾期交房及逾期付款均明确约定了违约责任的，但《补充合同》第七条7.1款约定“截至该商品房交付日，乙方如存在任何违约行为，甲方均有权拒绝交付该商品房或履行合同约定的其他义务，且不承担任何法律责任。”该款约定采用兜底条款的形式，排除了被告的义务，加重了原告负担，且未进行明确的告知说明，该款约定应认定为无效。其次，被告于2015年11月9日取得茂祥园51号楼的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，在此之前房屋并不符合交付条件，原告逾期付款与被告逾期交房并无必然的因果关系。最后，根据相关法律规定，当事人双方都违反合同的，应各自承担相应的责任。本案中，原、被告在合同中对逾期交房及逾期付款均明确约定了违约责任，被告若认为原告存在逾期付款可按照合同约定另行主张权利。综上所述，被告逾期交房105天，应按照合同约定赔偿原告的已付款利息及违约金。庭审中，原、被告对相关损失的计算方法及银行同期贷款利率均无异议，经计算，逾期交房已付款利息为：首付款982283元×54天×4.6%÷365天＋982283元×6天×4.35%÷365天=7387元；逾期交房违约金为：3242283×105天÷10000=34043元；以上合计为41430元。本案审理过程中，原告撤回了诉状中第二至五项诉讼请求，主张另行解决，一审法院予以准许。
一审法院判决：一、被告天津茂悦投资有限公司于判决生效之日起5日内给付原告路玉娥逾期交房已付款利息及违约金41430元；二、原告的其他请求，不予支持。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1265元，由原告负担800元，由被告负担465元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于涉案《补充合同》第七条7.1款的效力。一审法院认为该款约定采用兜底条款的形式，排除了上诉人的义务，加重了被上诉人负担，且未进行明确的告知说明，依法认定该款约定为无效条款，依据充足，本院不持异议。上诉人主张该条款具有法律效力，没有依据，本院不予支持。关于逾期交房的时间及相应利息及违约金。上诉人未按照合同约定的时间交付房屋，一审法院依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定及上诉人逾期交房的时间，判决上诉人支付被上诉人相应的利息及违约金，依据充足。上诉人主张一审法院计算逾期交房时间错误，没有依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人天津茂悦投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费836元，由上诉人天津茂悦投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘应红
审 判 员 王 路
代理审判员 姚 琦
二〇一八年九月二十六日
法官 助理 刘 锟
书 记 员 王 哲
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……