广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4918号
上诉人（原审被告）：广州市华南致友贸易有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：朱伟忠。
委托代理人：刘浩根、邵林枫。
被上诉人（原审原告）：王爱花，住浙江省江山市。
委托代理人：刁梓荣。
原审被告：广州市致友投资发展有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：简麟辉。
上诉人广州市华南致友贸易有限公司（以下简称华南致友公司）因与被上诉人王爱花、原审被告广州市致友投资发展有限公司（以下简称致友投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法生民初字第448号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年10月13日，王爱花（乙方，承租方）与华南致友公司（甲方，出租方）签订了一份《广州华南致友汽车用品城商铺认租协议书》，约定认租商铺地址为汽车用品大楼商铺B1-32号商铺，建筑面积55.25平方米，一次性支付15年商铺租金298350元，租赁期15年，签订《广州华南致友汽车用品城商铺认租协议书》时，需缴付定金3万元，交铺日期为2012年1月1日前；双方自愿约定，在本《广州华南致友汽车用品城商铺认租协议书》签订后，乙方应当于2011年10月30日前交付第二期商铺租金，合计5万元，2011年11月15日前交付第三期商铺租金，合计69175元；如乙方未能于2011年10月30日前交付商铺租金，甲方视乙方自动放弃该商铺的认租权，甲方有权没收乙方的定金，并有权转租该商铺；商铺租金50%余额于该商铺交付使用时，一次性付清合计149175元，乙方不得有任何异议；等。同日，王爱花向华南致友公司支付了3万元定金。此后，王爱花没有按约向华南致友公司支付租金，华南致友公司也一直未将上述商铺交付给王爱花使用。
2014年5月27日，王爱花向原审法院提起诉讼请求：l、判决解除双方签订的合同；2、判决华南致友公司、致友投资公司双倍返还定金60000元；3、判决由华南致友公司、致友投资公司承担本案的诉讼费用。一审诉讼中，华南致友公司表示其司与王爱花签订协议时尚未取得汽配市场的经营许可证。
原审法院认为：王爱花与华南致友公司签订的《广州华南致友汽车用品城商铺认租协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。根据协议约定，王爱花认租的商铺位于汽车用品大楼商铺，华南致友公司应在2012年1月1日前交铺，王爱花则应在2011年10月30日前交纳第二期商铺租金5万元。由此可见，王爱花履行交纳租金的债务先于华南致友公司交付商铺的债务。但王爱花称其在签订合同后定期到商铺现场察看，认为华南致友公司施工进度不能在约定时间交付商铺，故没有按约交纳租金。鉴于涉案商铺属于汽车用品市场内的商铺，华南致友公司在与王爱花签订合同时及之后一直未能取得市场经营许可证照，且至今未能将商铺交付给包括王爱花在内的商户经营使用，王爱花已向华南致友公司支付了定金，所需交纳的租金属于被告交付商铺后产生的租金，在此情况下，王爱花拒绝交纳租金的行为符合《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款（四）项“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”的规定，不需承担违约责任。华南致友公司在约定交铺日期后至今未能交付商铺给王爱花使用，其行为已经构成根本违约，故王爱花要求解除与其签订的合同和双倍返还定金有理，原审法院予以支持。华南致友公司关于其司不是适格主体和有权没收定金的抗辩意见，均依据不足，原审法院不予采纳。因致友投资公司并非合同相对人，王爱花也未能提供证据证明致友投资公司收取了其定金，故王爱花要求致友投资公司双倍返还定金的诉讼请求，缺乏依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十八条第一款（四）项、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年11月17日作出如下判决：一、解除王爱花与广州市华南致友贸易有限公司于2011年10月13日签订的《广州华南致友汽车用品城商铺认租协议书》；二、广州市华南致友贸易有限公司于本判决生效之日起10日内双倍返还定金60000元给王爱花；三、驳回王爱花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1400元由广州市华南致友贸易有限公司负担。
判后，上诉人华南致友公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、双方的签订的合同依法有效，原审判决并没有遵循意思自治原则分清双方的违约责任。双方合同明确约定：1.王爱花承租商铺应一次性支付十五年商铺租金；2.合同第二条第l款明确约定：王爱花应当于2011年10月30日前付第二期商铺租金；3.合同第二条第2款约定：“如乙方未能于2011年lO月30日前交付商铺租金，甲方视乙方自动放弃该商铺的认租权，甲方有权没收乙方的定金，并有权转租该商铺；商铺租金50％余额于该商铺交付使用时，一次性付清，乙方不得有任何异议”。因此，根据双方约定，明显王爱花为先履行债务的一方，因其未履行，应承担约定的违约责任。二、原审判决适用法律并没有事实基础。《合同法》第68条对于行使不安抗辩权规定了十分严格的前提条件。首先，权利人必须要有确切的证据能够证明对方存在“经营状况严重恶化、转移财产、抽逃资金，以逃避债务、丧失商业信誉、有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”，其次，在程序上，《合同法》第69条还对不安抗辩权的行使设定了严格的通知程序：“在中止履行时，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行”。本案中，王爱花并未提交任何证据证实上诉人存在丧失履行债务的能力，只凭其口述和主观臆断，也未履行法定的通知义务。而原审法院依据华南致友公司目前未办妥市场经营许可证的现状，就主观断定2011年10月30日前，华南致友公司就存在不能履约情形的观点是没有事实基础的。事实上，商铺早已依约建设完毕，商铺由于政策原因改变用途也是发生在2012年，王爱花违约不交款后发生的事情。另外，原审判决在适用该条法律中认为王爱花应交纳的租金属于交付商铺后的产生的租金，这也是错误的。双方的合同即约定了十五年租金为一次性交纳，明确约定了交纳的时间，也符合“先交租，后使用”的市场惯例。因此，王爱花并没有任何的证据可以证明华南致友公司存在经营状况严重恶化，有丧失或可能丧失履行能力等法定条件，而且也没有履行任何的法定通知义务，不应当适用《合同法》第68条的规定。王爱花违约不依时交款，华南致友公司有权依约没收其定金。综上所述，上诉请求：1、撤销原审民事判决，驳回王爱花的全部诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由王爱花承担。
被上诉人王爱花答辩称：华南致友公司没有取得相应的经营执照，存在根本违约的情况，而且还可能涉及到合同诈骗的情况。现在项目处于烂尾状态，这是事实，我方不需要再提供证据证明。原审判决正确，请求维持原审判决。
原审被告广州市致友投资发展有限公司经本院依法送达开庭传票，没有到庭参加诉讼，也无作出书面答辩。
本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的事实。
二审另查明，因为市政府规划，广州华南致友汽车用品城不允许经营汽配用品，涉案商铺现在取得的是粮油经营执照。
本院认为：本案双方争议的焦点是华南致友公司是否应当双倍返还定金给王爱花。王爱花与华南致友公司签订的《广州华南致友汽车用品城商铺认租协议书》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行。按照协议约定，王爱花应在2011年10月30日前交纳第二期商铺租金5万元，华南致友公司应在2012年1月1日前交铺。虽然王爱花未按照约定履行交纳租金，但王爱花称其到商铺现场察看后认为华南致友公司施工进度不能在约定时间交付商铺，故没有按约交纳租金。涉案商铺属于汽车用品市场内的商铺，而华南致友公司也一直称该市场为汽车配件、用品市场，但其至今未能取得汽车用品市场经营许可证照，未能将符合合同约定用途的商铺交付给包括王爱花在内的商户经营使用，原审法院据此认定王爱花未按约定交纳租金的行为属于不安抗辩权的情形并不构成违约，而在合同约定交铺日期后，华南致友公司至今未能交付符合合同约定用途的商铺给王爱花使用的行为已经构成根本违约，并判令解除华南致友公司与王爱花签订的合同及向王爱花双倍返还定金，并无不当，本院予以支持。华南致友公司上诉主张其并未违约，不应退还定金，于法无据。
原审被告广州市致友投资发展有限公司经本院依法送达开庭传票，没有正当理由拒不到庭应诉，本院依法对本案进行缺席判决。
综上所述，上诉人华南致友公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1400元，由上诉人广州市华南致友贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年四月十四日
书 记 员 阮志雄
宋德光