江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5282号
上诉人（原审被告）徐广生，男，1950年10月22日生，汉族。
委托代理人吴富强，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐广凤，女，1956年8月5日生，汉族。
委托代理人陈育峰，江苏佳民律师事务所律师。
上诉人徐广生因与被上诉人徐广凤合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2014）玄孝民初字第73号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
徐广凤原审诉称，徐广凤一家三口及徐广凤丈夫的母亲、徐广凤父母亲原均居住在南京市秦淮区（原白下区）西一巷。1988年西一巷房屋拆迁，拆迁安置协议约定：徐广凤一家四口人（徐广凤一家三口及徐广凤丈夫的母亲）分得一处中套公房即南京市秦淮区西一巷10号某幢308室（下称308室），徐广凤父母亲分得一处小套公房即南京市秦淮区某幢14号311室（下称311室）。在拆迁安置房分配之前，因徐广凤和丈夫离婚，考虑到离婚后徐广凤和儿子没地方居住，徐广凤和父母亲商量后决定徐广凤丈夫及其母亲分配311室，徐广凤和儿子及徐广凤父母分配308室。1996年8月5日徐广凤父亲购买了308室房屋产权，1999年9月24日，徐广凤前夫蔡燕能购买了311室房屋产权。徐广凤母亲于1994年4月19日去世，徐广凤父亲于2005年4月29日去世。徐广生要求继承308室房屋，但因徐广凤享有308室房屋使用权，徐广凤、徐广生经协商于2006年12月27日签订《关于南京市秦淮区西一巷某幢308室遗产过户说明》，该说明明确约定如遇308室拆迁和买卖，将原房屋交换面积（小套换中套）补偿给徐广凤。2013年1月，徐广凤发现徐广生已将308室房屋销售给他人，为此，徐广凤向徐广生索要差额面积的补偿款，但徐广生拒绝给付。徐广凤认为，徐广凤就其享有308室房屋使用权事宜已和徐广生达成协议即如徐广生对外出售308室，徐广生需补偿徐广凤311室和308室房屋的面积差额款，具体计算方式应是按照出售时的单价乘以308室和311室的差额面积。为维护徐广凤的合法权益，诉至法院请求判令徐广生支付徐广凤南京市秦淮区西一巷10号某幢308室面积补偿款28.8万元。
徐广生原审辩称，徐广生于1973年出资在原白下区西一巷建造一间24平方米自住房，并于1983年将该房屋借给徐广凤结婚使用。1986年底该地块拆迁时，徐广生顾及兄妹之情未收回该房屋，才使徐广凤一家分得一套公租房。1987年徐广凤夫妻离婚，判决该房屋归徐广凤前夫蔡燕能所有，蔡燕能于1999年9月合法购得该房屋所有权，故徐广凤对该房屋没有任何权利。徐广生父亲于1996年8月由徐广生出全资购得308室房屋所有权，故徐广凤对308室亦没有任何权利。上述两套房屋与徐广凤无关，不存在徐广凤所称的“小套换大套”的事实。因徐广凤离婚时暂时没有居住地，徐广凤户口落在父亲处，哥哥徐广银曾于1999年8月给予徐广凤5000元补偿，至此，徐广凤没有任何借口纠缠房屋的问题。2000年10月，父亲立下遗嘱，并经公证，308室所有权由徐广生继承，由徐广生负责父亲的养老送终，包括徐广凤在内的兄弟姐妹均无异议。徐广凤所诉《说明》系在徐广凤逼迫下所签，并非徐广生的真实意思表示，不具有法律效力。徐广凤主张的权利属于不当得利，即使徐广生愿意无偿给予徐广凤“该财产”，那也是对徐广凤的赠与，徐广生有权反悔。综上，徐广凤诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回徐广凤的诉讼请求。
原审法院经审理查明，徐广凤、徐广生系兄妹关系。徐广凤一家及其父母原均居住在本市西一巷。1988年该地块拆迁，后分得西一巷10号B幢308室和西一巷茜幢14号311室房屋。
1988年12月徐广凤与其前夫蔡燕能经南京市秦淮区人民法院（原南京市白下区人民法院，以下简称秦淮法院）调解离婚，双方所生一子由徐广凤抚养。另在该案调解笔录上记载徐广凤及前夫蔡燕能和徐广凤父母于1988年12月8日在法院主持下签订换房协议，约定：“徐广凤和蔡燕能自愿将自己的住房某幢308室与徐广凤父亲徐维禄住房某幢301室对换”。后蔡燕能于1989年7月31日领取了某幢311室房屋的分配通知单。嗣后徐广凤与蔡燕能复婚。后因徐广凤再次起诉要求离婚，1994年8月4日，该院判决双方离婚，孩子由蔡燕能抚养，311室一小套住房由蔡燕能居住，室内装璜归蔡燕能所有，装璜所欠债务5700元由蔡燕能偿付。
1994年4月19日，徐广凤、徐广生母亲沈文芝死亡。
1996年8月5日，徐广凤、徐广生父亲徐维禄与白下区房产经营公司签订《南京市直管公有住房买卖契约》，约定房产经营公司将本市西一巷某幢308室房屋（建筑面积65.04平方米）出售给徐维禄，徐维禄于2001年11月26日领取了该房屋的所有权证。
1999年9月24日，蔡燕能与白下区房产经营公司签订《南京市直管公有住房买卖契约》，约定房产经营公司将本市西一巷14号C幢311室房屋（建筑面积49.08平方米）出售给蔡燕能，蔡燕能于2000年9月3日领取了该房屋的所有权证。
2000年10月6日，徐维禄的四子女徐广银、徐广生、徐广茹、徐广凤及徐广银儿子签订《协议书》一份，约定308室房屋由徐广生继承，今后父亲徐维禄的生老病死全部由继承人徐广生负责。同年10月26日，徐维禄立下遗嘱，明确将308室房屋产权过户给次子徐广生。该遗嘱已经公证。
2005年4月29日，徐维禄死亡。
2006年12月27日，徐广生作为继承人在白下区公证处办理《遗嘱继承权公证书》，明确死者徐维禄所有的308室房产由其儿子徐广生一人继承。当日，徐广凤、徐广生签订了《关于西一巷某幢308室遗产过户的说明》，约定：“1、关于徐广生（我哥哥）继承父亲徐维禄西一巷B幢308室的继承和过户我没有不同意见，同意徐广生继承过户；2、如遇西一巷B幢308室拆迁和买卖，请将原房屋交换面积（小套换中套）补偿给我，如非拆迁和买卖我没有要求”。
2007年1月8日，徐广生及其妻子杜淡娟作为共有权人领取了308室的房屋所有权证。
2013年1月16日，徐广生、杜淡娟将308室房屋出售给他人，转让价款为75万元。
原审审理中，徐广凤除坚持诉称意见外，认为：1988年徐广凤和前夫蔡燕能第一次离婚时，确实存在在法院主持下与徐广凤父母达成308室和311室互换的事实，法院调解笔录上记载的“301室”应是笔误，因为蔡燕能之后领取的房屋分配单、徐广凤和蔡燕能第二次离婚时处理的房屋均是311室，对此，蔡燕能亦能证实；308室和311室在拆迁分配时均系公房，徐广凤作为308室的拆迁被安置人口对该房享有使用权，虽然徐广凤父亲徐维禄于2001年取得了308室的所有权，但依据相关政策规定徐维禄只是代表登记，该房产权应属徐广凤、徐广凤父母和徐广凤儿子四人共有；基于前述事实，徐广生在办理308室继承权公证时与徐广凤签署了《说明》即协议一份，该协议是双方的真实意思表示，现徐广生并无证据证明该协议系在受到欺诈、胁迫下所签，双方均应按约履行；1999年因徐广银儿子要在308室结婚，故支付给徐广凤5000元，用于徐广凤在外找房子居住，该款并非房屋补偿款，与本案无关。现诉讼请求为要求徐广生按出售308室房屋的75万元为标准，支付308室和311室的面积补差款。
徐广生除坚持辩称意见外，认为徐广凤第一次离婚时，其将户口迁入父母家中，后父母向拆迁办申请，将原分配的小套房屋置换成中套房屋，而非与蔡燕能分配的房屋互换，对此，徐广生提供证人沈某（徐广凤、徐广生舅舅）证词，该证人亦到庭作证，但该证人证词上陈述的前述事实与到庭作证陈述的内容不一致，该证人到庭作证时陈述了308室和311室互换的情况。另徐广生还认为：早在1999年，徐广银已支付给徐广凤308室居住权、使用权补偿款5000元，次年家庭会议亦商定308室由徐广生继承，徐维禄的生老病死由徐广生全部承担，徐广凤对此无异议，徐广生基于继承合法取得涉案房屋的相关权利，与徐广凤无关；徐广凤并无证据证明其对308室享有权利，其只是因为离婚才住到父母家中，只是临时的居住权，该居住权已随着徐广凤在单位分到房子及308室的过户而自然消失了；徐广凤以有权干涉为借口，逼迫徐广生写下不合理的单方承诺，双方权利义务不对等，并非双方协商一致的协议，故徐广凤诉请不应得到支持。
另，在原审法院向蔡燕能进行核实时，其陈述的情况与徐广凤所诉一致。
原审法院认为，308室和311室在拆迁分配时均系公房，在房屋安置前，因徐广凤与前夫蔡燕能离婚，后经法院主持调解，徐广凤和蔡燕能自愿将自己的住房某幢308室与徐广凤父亲徐维禄的住房对换，徐广凤、蔡燕能和徐广凤父母均在换房协议上签字确认，虽然该协议上写的徐维禄的住房是某幢301室，但根据嗣后蔡燕能领取的房屋分配通知单及徐广凤和蔡燕能第二次离婚时对房屋的处理，均指向的是某幢311室，故对于徐广凤所诉在其与蔡燕能第一次离婚时，曾与父母达成将308室一中套和311室一小套互换的协议，原审法院予以认定。对于徐广生所诉在徐广凤第一次离婚时，徐广凤将户口迁入父母家中，后父母向拆迁办申请，将原分配的小套房屋置换成中套房屋，而非与蔡燕能分配的房屋互换，因无证据证实，原审法院不予认定。
308室和311室互换后，徐广凤作为308室的被安置人口，在徐维禄按照房改政策购买取得308室房屋所有权后，其对该房仍享有一定的使用权，现徐广生提出早在1999年，哥哥徐广银即支付给徐广凤308室居住权、使用权补偿款5000元，308室房屋与徐广凤无关，对此，徐广凤不予认可，原审法院不予认定。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《关于西一巷B幢308室遗产过户的说明》系徐广凤、徐广生自愿所签，该《说明》中明确如遇西一巷B幢308室拆迁和买卖，由徐广生将原房屋交换面积（小套换中套）补偿给徐广凤，在该《说明》中双方不仅认可了小套换中套的事实，同时还认可了如遇308室拆迁和买卖，由徐广生给付徐广凤308室房屋相应的使用权补偿。当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，在条件成就时生效，现徐广生基于遗嘱继承将308室房屋出售后，理应按照《说明》中的约定将原房屋交换面积（小套换中套）补偿款给付徐广凤。徐广生提出《说明》系在徐广凤逼迫下所写，并非其真实意思表示，因无证据证实，原审法院不予认定。故现徐广凤要求徐广生按出售308室房屋的75万元为标准，支付308室和311室的面积补差款，理由正当，原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款之规定，判决：徐广生于判决生效后15日内支付徐广凤补偿款184041元。
徐广生不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、本案的基本事实。1、徐广生父亲徐维禄仅有一套公租房，后因徐广生复员回南京没有房子住，在老人的院子里盖了一套私房，当时徐广凤结婚也没有房子住，所以徐广生将自己出资建造的一间24平方米私房借给徐广凤居住。在后来的拆迁中，徐广生应老人要求将24平方米房屋的拆迁权利赠送给了徐广凤，恰恰因为徐广生的这种大度行为，给自己带来了今天的纠纷。2、第一次家庭会议上，兄妹几人都同意308室房屋由徐广银继承，徐广凤提出有7个平米的承租权要求，当时徐广银已支付五千元给徐广凤，徐广凤出具了收条，后徐广银又给了徐广凤五千元，但徐广凤未再出具收条。3、由于继承房屋需要对老人承担赡养和丧葬，当时徐广银在外地，无法照顾老人，所以第二次家庭会议，一致同意老人将涉案房屋给徐广生继承，五名子女均在协议上签字，遗嘱也进行了公证，一切法律手续都是完备的，因为徐广银曾经给徐广凤7个平米的补偿，所以第二次家庭会议上徐广凤没有就此向徐广生再次提出相应的要求。二、原审判决认定过户说明是附条件的合同且必须履行，无事实及法律依据。1、过户说明系徐广凤在公证处阻挠公证员办理公证，且威胁要到徐广生的单位去吵闹的情况下，徐广生被迫按徐广凤口述写下的，并非徐广生的真实意思表示。2、过户说明产生于遗嘱生效20个月后，其上两点意见均是徐广凤单方意思表示，徐广生并未签署“同意”字样。3、徐广凤对308室不享有任何物权，一是2000年10月6日家庭协议书，已证明徐广凤对徐广生继承该房屋没有争议；二是徐广凤原享有的311室物权，因离婚无偿给与蔡燕能，后徐广凤也购买了单位福利房，故徐广凤不能再享有308室福利房任何权利；三是308室产权登记人为徐维禄，徐广凤离婚无房暂住该房屋，也因应徐维禄逝世而丧失了居住权。4、过户说明即使有效，也不是必须履行的双务合同，其上两点内容仅是徐广凤享有债权，而不负担任何债务，该过户说明实为单务赠与合同，徐广生享有撤销权。5、原审将308室所有权出售价格75万元作为使用权同等的计算标准，认定事实明显错误。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审的诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
徐广凤答辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。一、关于本案的基本事实，308室和311室系拆迁所得，安置人口为徐维禄夫妻、徐广凤、蔡燕能、蔡超、蔡燕能的母亲。二、关于徐广生提出过户说明属于赠与合同，其不予认可，其认为该说明是平等的双务合同，徐广生没有证据证明签订过户说明受到欺诈或者胁迫，过户说明对双方具有法律约束力。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人徐广生对原审查明的部分事实提出异议：1、1988年徐广凤与蔡燕能达成调解换房的背景，当时徐广凤离婚提出净身出户，考虑到308室可能被蔡燕能拿走，对家里财产造成更大的损失，所以徐维禄提出要将308室换回来，蔡燕能不同意换房子，如果要换房子，蔡燕能就不同意离婚，所以后来才闹到法院，原审对此未查明。2、徐维禄应该是五个子女，分别为徐广银、徐广生、徐广茹、徐广凤及徐广英，而原审判决书第四页第十行查明的徐维禄四子女及徐广银儿子签订《协议书》存在笔误。3、原审法院对于徐广生在过户说明签字的背景没有查明，由于徐广凤从2006年6月起一直拒绝配合其办理过户手续，拖延到12月27日徐广凤才去公证处，但是徐广凤拿不出任何对房屋有权属的证明材料，所以公证处说没有这些材料，就不能干扰过户，徐广凤因此大吵大闹，还威胁说到其单位去闹，结果其被迫，由徐广凤口述，其写下了过户说明。原来第二条小套换中套7平方米，因徐广凤不同意，将条子撕毁了，让其重新书写小套换中套的内容。4、徐广凤原审陈述，徐广银给徐广凤五千元系徐广银儿子结婚，徐广凤在外找房居住，该陈述内容不真实，实际情况为徐广银儿子1993年5月结婚，徐广银不存在6年以后给钱徐广凤，让其在外找房子，徐广银儿子结婚候，徐广凤与蔡燕能已经复婚，根本不存在在外找房居住的事实，且徐广生继承涉案房屋时，又给了徐广凤五千元。5、原审判决书第五页倒数第五行，沈某的证词与原审陈述内容不一致，该认定是错误的。
被上诉人对原审查明的事实，除第四页第十行查明的徐维禄四子女及徐广银儿子签订《协议书》存在笔误外，其他事实不持异议。
双方当事人对原审查明的其他事实不持异议，本院予以确认。
二审中，上诉人徐广生向本院提交如下证据：1、徐广银儿子徐进的结婚证复印件，以证明徐广凤在原审关于徐广银给徐广凤五千元在外找房子的陈述，是虚假的；2、姚世平（系徐广生妹婿）《关于一巷B栋308室一事说明》、王文俊《证明》、沈某《说明》等，以证明308室源于徐广生建造的24平方米房屋、徐广银针对徐广凤7平方米使用权已给付5000元、308室与311室互换的背景，以及徐广凤已享受过单位的福利分房政策等。被上诉人徐广凤质证认为，对于308室与311室互换及拆迁取得该两套安置房屋不持异议，但当初是按户口进行安置分房，而非因徐广生建造24平方米房屋进行分房，徐广凤单位没有分得福利房且与本案并无关联。
此节事实，有结婚证复印件、说明、当事人陈述等在卷证实。
本院认为，根据本案查明的事实来看，1998年本市西一巷拆迁时，徐广凤、蔡燕能及二人的子女、蔡燕能的母亲作为安置人，分得308室房屋，徐维禄夫妇分得311室房屋，后徐广凤与蔡燕能离婚，发生大套与小套互换的事实。由于两套房屋存在15.96平方米面积差，且徐广凤也作为308室家庭同住人员，故徐广凤不因徐维禄参加房改而丧失308室房屋居住使用权。徐广生向原审法院提交徐广凤于1999年8月10日向徐广银出具的5000元收条，主张徐广凤7平方米房屋面积补差问题已解决，但与两套房屋存在15.96平方米面积差的事实并不相符，且徐广凤也否认该5000元与此无关，故原审法院未采纳徐广生此项抗辩意见，符合法律规定。由于徐广凤享有308室15.96平方米房屋的居住使用权，故徐广生在遗嘱公证时向徐广凤出具过户说明，即徐广生在房屋拆迁和买卖时，将原房屋交换面积差额部分补偿给付徐广凤，故徐广凤因该内容取得的债权，实际已支付相应的对价，而非徐广生所述该内容属其单务赠与合同。徐广生主张诉争的过户说明其系在办理遗嘱继承公证时，受到胁迫的情形下签订，但经上述分析来看，徐广凤主张308室房屋的权利并不违法，也不存在强迫被上诉人签订该过户说明，退一步说，即使徐广生因受胁迫签订该过户说明，但其也未在法定期间内撤销该过户说明，依法应为有效协议，双方应照此履行。现308室已实际销售，徐广凤请求付款的条件已成就，故原审法院按过户说明判令徐广生向徐广凤支付面积差额差，具有事实及法律依据。
综上，上诉人上诉主张本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5620元，由上诉人徐广生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 冯 超