海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼96民终126号
上诉人（原审原告）常秀芬，女，1961年4月26日出生，汉族，住黑龙江省伊春市伊春区。
委托代理人王明忠，黑龙江百湖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）保亭黎族苗族自治县农村信用合作联社。住所地：海南省保亭黎族苗族自治县城区保兴西路。
法定代表人胡惠文，理事长。
委托代理人郭亚玲，女，1976年11月1日出生，汉族，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。
委托代理人李庆玉，男，1974年8月6日出生，汉族，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。
原审被告海南保亭华保木器制品有限公司。住所地：海南省保亭黎族苗族自治县城区保兴西路南侧。
法定代表人徐建国，总经理。
上诉人常秀芬因与被上诉人保亭黎族苗族自治县农村信用合作联社（以下简称保亭县农信社）、原审被告海南保亭华保木器制品有限公司（以下简称华保公司）案外人执行异议之诉一案，不服海南省保亭黎族苗族自治县（以下简称保亭县）人民法院（2015）保民初字第190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月2日公开开庭审理了本案。上诉人常秀芬的委托代理人王明忠、被上诉人保亭县农信社的委托代理人郭亚玲、李庆玉到庭参加诉讼，原审被告华保公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年1月5日，被告保亭县农信社与被告华保公司签订了人民币1800万元的《借款合同》，被告华保公司将其位于保亭县保城镇保兴西路的一处使用权面积为14595.6㎡的城镇住宅土地抵押给被告保亭县农信社作为借款担保，并在保亭县国土环境资源局登记备案。还款期满后，华保公司未还款，保亭县农信社向法院提起了诉前保全。2012年11月21日，双方自愿调解，达成还款协议后，保亭县法院制作了（2012）保民初字第329号《民事调解书》。期满后，华保公司又未清偿借款，保亭县农信社向保亭县法院申请强制执行，法院于2014年7月11日作出（2013）保执字第96-2号《执行裁定书》对华保公司有关财产进行查封并公告，于2014年12月1日作出（2013）保执字第96-3号《执行裁定书》对华保公司的财产进行拍卖。另查明，原告常秀芬与被告华保公司签订了《保亭县商品房买卖合同》，合同签订的日期及地点均为空白，被告华保公司于2012年4月12日向原告常秀芬出具了一张关于购买聚仙阁3＃1503房购房款人民币412555元的《收款收据》，但该房屋未进行备案登记，也未办理过户登记手续。原告常秀芬得知该房产将被执行，即向保亭县法院提出执行异议，被法院驳回异议申请后，原告常秀芬在法定期限内向保亭县法院提起诉讼，请求：一、撤销（2015）保执异字第12号执行裁定书、撤销（2013）保执字第96-3号执行裁定书；二、停止对聚仙阁小区3号楼1503室房的查封、拍卖执行措施；三、确定商品房买卖合同的效力，并要求被告华保公司继续履行合同。
以上事实，有原告常秀芬提供的证据：（2015）保执异字第12号执行裁定书；被告保亭县农信社提供的证据：1、《借款合同》、《抵押合同》、《土地他项权利证明书》；2、（2012）保民初字第329号《民事调解书》、（2013）保执字第96-3号《执行裁定书》、（2013）保执字第96号《保亭县人民法院公告》、（2013）保执字第96-2号《协助执行通知书》；3、《保亭县商品房预售许可证》，保房预字第【2010】6号（两份）、保房预字第【2010】13号（两份）；4、保亭县房管局出具的《保亭聚仙阁销售备案名单》；5、保亭县住房和城乡建设局回函以及各方当事人的庭审陈述予以证实。
原审法院审理认为，第一，本案为案外人执行异议之诉，即案外人对执行标的的全部或者一部分主张实体权利，以排除法院对执行标的进行强制执行的救济方法。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称《民诉法适用解释》）第三百零六条“申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：……(二)有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关。……”的规定，案外人执行异议之诉的审理范围为是否对执行标的排除执行及对执行标的权利进行确认。在本案中，原告常秀芬未明确提出对诉争房产的权属进行确认的诉讼请求。第二，关于（2013）保执字第96-3号及（2015）保执异字第12号《执行裁定书》撤销的问题。（2015）保执异字第12号《执行裁定书》系执行异议裁定，保执字第96-3号《执行裁定书》与其具有密切的关联性。根据《民诉法适用解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”和第三百一十四条“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效”的规定，即在本案中，若法院支持原告的诉讼请求，判决停止执行该执行标的，则（2013）保执字第96-3号及（2015）保执异字第12号《执行裁定书》自行失效，反之亦然。第三，关于是否对诉争房产停止执行的问题。一方面，原告常秀芬与被告华保公司所签订的《保亭县商品房买卖合同》，经双方合意，系双方真实意思表示，故该合同成立，但根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，上述合同即便成立也并不必然发生诉争房产物权的转移。而且，原告常秀芬未提供其付款给华保公司的银行凭据，仅提供华保公司出具的《收款收据》一份，显然难以充分证明其已全额支付购房款。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《民诉法适用解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，原告常秀芬主张停止对诉争房产停止执行的法律依据不足、证据不充分，法院不予支持。第四，关于《保亭县商品房买卖合同》效力的问题。原告常秀芬要求被告华保公司继续履行双方所签订的《保亭县商品房买卖合同》的诉讼请求，不属于本案审理范围，故法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条和最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条之规定，判决：驳回原告常秀芬的诉讼请求。案件受理费100元，由原告常秀芬负担。
上诉人常秀芬上诉称，一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、一审庭审中，上诉人向法庭出示了一份证明，一审法院却置之不理。该证据由原审被告华保公司出具，可证明双方签订了合同，华保公司收取了全部款项，上诉人已经入住的事实。结合上诉人提交的房屋买卖合同及交款收据，足以证实上诉人已经交付了全部款项及入住的事实，而一审法院对于该事实却不予认定。二、一审庭审时上诉人提交的保亭住宅与房地产信息网合同备案网上查询信息证实在保亭县房产局官方网站可以查到房产的基本信息、合同备案的日期等，合同已由政府部门确认并公示，应属众所周知的事实。三、上诉人一审中要求确认房屋买卖合同的效力，一审法院应当支持，原审被告华保公司具备商品房预售许可证，具备销售房地产的资格，双方的房屋买卖合同应当有效。四、从本案的事实来看，完全符合《物权法》第九条以及《民诉法适用解释》第三百一十一条的规定，上诉人的诉请应当予以支持。综上，请求：撤销原审判决，改判解除查封，停止对上诉人房屋的执行。
被上诉人保亭县农信社未作书面答辩，其在庭审中口头答辩称，首先，商品房销售管理办法规定，商品房买卖合同签订后应到房管局办理合同的备案登记。因涉案合同未在房管局办理备案登记，无法查实合同是否真实有效。其次，上诉人仅提供华保公司出具的收款收据，不足以证明上诉人已交付全部购房款。再次，即便涉案的商品房买卖合同真实，根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，不动产物权的设立以登记为准，因涉案房屋未登记至上诉人名下，因此上诉人所享有的只是普通债权，不能对抗被上诉人实现抵押权的物权请求权。一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审予以维持。
原审被告华保公司未作答辩。
经审理查明，二审期间，上诉人向本院提交以下证据：一、中国农业银行个人业务凭证（2011年8月17日）、中国银行结算业务申请书（2011年8月22日）、订购收据、华保公司收据、预定房号确认书、装修协议；二、三友物业公司证明；三、房屋装修照片；四、证人张丽敏的证言；以上证据拟证明上诉人已付清购房款并已实际入住。
2016年3月1日，本院依职权向海南三友物业有限公司保亭分公司（聚仙阁小区的物业服务公司）调取聚仙阁小区房屋装修时间表、聚仙阁小区钥匙领取证明。同时，本院组织双方当事人到涉案房屋实地勘查，涉案房屋已经装修入住。
被上诉人保亭县农信社经质证，对上诉人提交的证据的真实性无异议，但认为该证据不是新证据，且对证明内容有异议；对法院依职权调取的证据，认为海南三友物业有限公司保亭分公司与华保公司具有利害关系，对该证据不予认可。
经与证据原件核对，本院对上诉人提交的证据一、二、三的真实性、合法性、关联性予以确认。证人张丽敏出庭证实其代理销售聚仙阁小区的房屋，已收取涉案房屋的全部购房款，由华保公司出具收款收据及办理合同网签手续。张丽敏向本院提交其向华保公司的法定代表人徐建国支付购房款的银行转账凭证，作为其证言的佐证。本院认为，证人张丽敏出庭接受各方的质询，其证言与上诉人在一审提交的商品房买卖合同、收款收据、保亭住宅与房地产信息网查询信息以及二审提交的银行转账凭证相互印证，足以证明张丽敏代理销售聚仙阁小区的房屋，其代收房款后，华保公司为上诉人出具收款收据，并办理商品房买卖合同的网签手续。因此，本院对上诉人一审提交的收款收据、保亭住宅与房地产信息网查询信息的真实性、合法性、关联性均予以采信。一审对上诉人提交的收款收据、保亭住宅与房地产信息网查询信息不予采纳不当，本院予以纠正。关于上诉人二审提交的转款凭证及证人证言是否为新证据的问题。本院认为，上诉人庭审中主张其提交的华保公司收款收据等证据足以证实其已支付了全部购房款，即说明上诉人并非故意不予提交上述新证据。因上述新证据与本案的基本事实有关，根据《民诉法适用解释》第一百零二条第一款“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但是该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳”的规定，本院对上诉人二审提交的转款凭证及证人证言予以采纳。
另查明，因案外人张丽敏代理销售聚仙阁小区的房屋，上诉人将涉案房屋购房款交给案外人郦军，由郦军将上诉人及其他案外人的购房款总计800万元通过银行转账支付给张丽敏。涉案商品房买卖合同编号为BTL000001455，经登录“保亭县住宅与房地产信息网”、点击进入“合同查询”、输入合同编号及查询密码123456，可查询到涉案的商品房买卖合同已于2012年5月25日办理网签合同手续和网上备案手续，但未到房管部门办理合同备案手续。上诉人于2015年1月23日申请装修，现已入住。华保公司开发的聚仙阁小区尚未进行初始登记。
一审查明的其他事实，二审予以确认。
上述事实，有双方当事人提交的证据以及当事人的陈述意见在案佐证。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人就诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
首先，关于上诉人对涉案房屋享有的民事权益问题。上诉人与华保公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，其时间早于保亭县农信社申请查封的时间，并签订了网签合同，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。合同签订后，上诉人已全额付清购房款，华保公司亦将房屋交付给上诉人，上诉人已装修入住，可见上诉人与华保公司存在真实的商品房买卖合同关系。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，上诉人作为商品房买卖合同中的买受人，其支付合同价款后，华保公司已转移占有，上诉人已依法接收居住该房，虽然尚未将涉案房屋过户登记至其名下，但原因是华保公司尚未对其开发的房屋进行初始登记，上诉人对于未办理房屋权属过户登记手续并无过错，上诉人已通过网签合同这一公开行为以及接收、居住该房屋等占有形式公示了其对涉案房屋的所有者权利，华保公司已不再占有涉案房屋，无权再对房屋进行处置，故不再享有所有者的权益。其次，关于商品房买卖合同中买受人的优先权益问题。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的内容可以看出，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者,其享有的对涉案房屋的物权期待权优先于建设工程价款、抵押权和其他债权。本案被上诉人保亭县农信社据以申请执行的债权系因其与华保公司的金融借款合同纠纷而产生，该债权为一般金钱债权，对其执行中查封的涉案房屋不能优先于已支付全额购房款的上诉人的物权期待权受偿。
综上，根据《民诉法适用解释》第三百一十二条第一款第（一）项以及第三百一十四条第一款的规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。上诉人就诉争房屋享有的以上权益足以排除保亭县农信社的强制执行。至于双方争议的证据问题，上诉人一审提交了商品房买卖合同和收款收据等，二审进一步提交了购房款的转账凭证及证人证言，其证据已形成完整的证据链，其上诉主张停止对其房屋的执行，有事实和法律依据，本院予以支持。被上诉人保亭县农信社主张上诉人与华保公司的《商品房买卖合同》不真实、有恶意串通的可能，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实部分不清，导致适用法律和判决结果错误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、撤销海南省保亭黎族苗族自治县人民法院（2015）保民初字第190号民事判决；
二、不得执行位于保亭黎族苗族自治县保城镇保兴西路聚仙阁小区的3幢1单元15层1503号房屋；
三、驳回上诉人常秀芬的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，由被上诉人保亭黎族苗族自治县农村信用合作联社负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈海燕
审判员 李国庆
审判员 陈玫伊
二〇一六年三月二十一日
法官助理谢婷婷
书记员洪学雪
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。
对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。
审核：陈海燕撰稿：陈海燕校对：洪学雪印刷：李慧玲
海南省第一中级人民法院2016年3月24日印制
（共印20份）