安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖08民终1567号
上诉人（原审被告）：安庆市大昌水利工程有限公司，住所地安庆市大观区腊树苑小区3号楼二层。
法定代表人：吴文辉，总经理。
委托诉讼代理人：丁振华，安徽长江人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：长江南京航道工程局安庆航道工程处，住所地安庆市迎江区菱湖南路271号3栋3层。
法定代表人：董红明，处长。
委托诉讼代理人：汪超，安徽安联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余艺，安徽安联律师事务所律师。
上诉人安庆市大昌水利工程有限公司（以下简称“大昌水利公司”）因与被上诉人长江南京航道工程局安庆航道工程处（以下简称“安庆航道工程处”）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2018）皖0802民初676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
大昌水利公司上诉请求：撤销一审判决，查清事实后改判上诉人应支付租金为1164709.24元或将本案发回重审。事实与理由：1.有证据证明由被上诉人直接收取的未收房租58万元未扣减。依据《安庆航道工程处与大昌水利就解决我处综合楼出租合同解除协议》第三条规定，尚未终止的转租合同共计三份，大昌水利同意上述转租合同所产生而未收取的租金（近58万元）由我处收取。该款被上诉人已经实际收取，理应计入上诉人已付租金。但一审并未扣除，认定事实明显错误；2.电梯购买安装费用30万元未扣除。案涉房屋设计有电梯一台，但被上诉人在交付房屋时电梯并未安装，是由上诉人自己购买安装，因房屋电梯井施工不规范，导致电梯在安装时实施了相当部分的土建改造。租赁合同解除时，电梯已经移交给被上诉人。该费用应抵扣上诉人应付租金，但一审未抵扣；3.自合同签订之始至案涉房屋办理所有权登记之日止计193天的租金117525.92元，因合同无效，且上诉人未实际使用该房屋，被上诉人应当返还。租赁合同双方约定的房屋交付方式为现状，但这种约定违反了法律效力性禁止性规范，应当无效。被上诉人交付的房屋现状为未办理不动产登记、电梯未安装。电梯未安装的事实，证明未办理不动产登记的原因是房屋未经过验收。被上诉人将未经验收的房屋出租属于将未经验收的建设工程擅自交付使用，是严重违反质量安全的行为，危及的是公共安全。合同当然无效。由于房屋未验收无权利证书，导致上诉人无法转租，也不能以此房屋办理公司注册登记。因此，上述193天的租金117525.92元被上诉人无权收取，应当返还，即应在租金总额中予以扣除；4.一审对违约金的判决严重背离了合同法的公平、诚实信用原则，应当改判。
安庆航道工程处辩称，1.58万元租金收取的约定是一种债务履行方式；2.电梯安装购买费用30万元与本案无关；3.合同无效的理由不能成立;4.关于违约金标准，请求法院依法确定。
安庆航道工程处向一审法院起诉请求：1.判令被告支付欠付的租金3152235.6元（截至2016年7月21日租金1920200元，2016年7月21日至2017年3月21日租金1232035.6元）及违约金（自2016年7月21日起至全部清偿之日止，以1920200元租金为基数；自2017年3月21日起至全部清偿之日止，以1232035.6元为基数，标准均按银行同期贷款利率的四倍计算）；2.判令被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年5月12日，安庆航道工程处与大昌水利公司签订《房屋租赁合同》，约定安庆航道工程处将其所有的坐落于安庆市皖源大酒店对面（御景国际）临街一楼新建综合楼整体出租给大昌水利公司使用，房屋建筑面积5099.57平方米（1楼临街门面房835.72平方米，2-6层4263.85平方米）；大昌水利公司确认在签署本合同之前对租赁房屋进行了实地踏勘，同意按现状接收房屋；租赁期限共5年，自2014年5月22起至2019年5月22日，2014年5月22日至2014年7月21日为免租金装潢期；租金标准：1楼门面每月66元/㎡，2-6楼每月28元/㎡，以上均按建筑面积计量，租金自第4年起每年递增3%，租金每12个月支付一次，先付租金后使用；大昌水利公司在合同生效后五日内交纳承租保证金500000元；大昌水利公司未按约定期限支付租金达七日的，安庆航道工程处有权单方面解除合同，收回房屋；大昌水利公司未按约定支付租金的，除应及时如数补交租金外，每逾期一天，应按日租金双倍支付违约金。合同签订后，安庆航道工程处于2014年5月22日将涉案租赁房屋交付大昌水利公司使用。2014年12月31日，安庆航道工程处将涉案租赁房屋办理产权登记至其名下。2016年7月30日，安庆航道工程处、大昌水利公司经结算确认：截至2016年7月21日，大昌水利公司应付租金4189087元，已付租金2268900元（含大昌水利公司已付承租保证金），尚欠租金1920200元。大昌水利公司承诺于2016年11月30日付800000元，2016年12月31日付1120200元。2017年4月27日，因大昌水利公司未能及时支付租金，安庆航道工程处与大昌水利公司签订《安庆航道处与大昌水利就解决我处综合楼出租合同解除协议》，约定经双方协商一致同意解除双方于2014年5月12日签订的《房屋租赁合同》。2017年5月，案外人新华人寿保险股份有限公司安庆中心支公司代大昌水利公司支付租金164327.40元。现安庆航道工程处为索要涉案租赁房屋的租金，诉至一审法院。一审法院认为,原、被告先后签订的《房屋租赁合同》、《安庆航道处与大昌水利就解决我处综合楼出租合同解除协议》，均系各方的真实意思表示，内容合法有效，不违反法律规定，双方应按照约定履行各自的义务。本案中，原告按约将涉案租赁房屋交付被告使用后，被告未能按约支付租金，构成违约。关于租金，原告主张租金计算至2017年3月21日，不违反法律规定，结合双方合同约定及结算情况，截至2016年7月21日，租金为1920200元；自2016年7月22日起至2017年3与21日（8个月），租金为1396362.56元（174545.32元/月×8个月），但应扣除已付的164327.40元。以上被告尚欠原告租金合计3152235.16元（1920200元+1396362.56元-164327.40元），应予支付。关于违约金，合同约定每逾期一天，按日租金双倍支付违约金，现原告自愿放弃部分，且被告亦对原告主张的违约金标准无异议，故对原告主张的违约金，予以支持。关于被告提出的抗辩意见，因被告所举证据不足以达到其证明目的，亦不足以反驳原、被告共同确认的结算，故对该抗辩意见，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决：一、被告安庆市大昌水利工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告长江南京航道工程局安庆航道工程处租金3152235.16元及相应违约金（自2016年7月21日起至款项付清之日止，以1920200元为基数；自2017年3月21日起算至款项付清之日止，以1232035.16元为基数，标准均按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的四倍计算）；二、驳回原告长江南京航道工程局安庆航道工程处其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费32018元，由被告安庆市大昌水利工程有限公司负担（原告已预缴32018元）。
二审中，双方当事人均未提供新的证据，且未对一审证据提出复核意见，二审认证意见与一审一致。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：上诉人主张其欠付租金应为1164709.24元是否有相应事实依据；欠付租金违约金标准是否过高。
对于本案争议焦点，关于欠付租金，依据双方合同约定及结算情况，上诉人应欠付被上诉人租金合计3152235.16元。上诉人主张其欠付租金为1164709.24元是基于其认为对上述欠付租金总额应扣减1987525.92元而来。该1987525.92元由三个部分组成，即58万元代为收取的租金、30万元电梯购买安装费用、合同签订之日至未办理房屋产权登记之日止共计193天的房屋租金1107525.92元。1.关于代为收取的58万元租金的问题。依据双方签订的《安庆航道处与大昌水利就解决我处综合楼出租合同解除协议》约定，安庆航道工程处已代为收取164327.40元，一审对该款在欠付租金总额内已予以扣除，上诉人主张扣除58万元没有事实依据；2.电梯的购买及安装是承租人因经营需要而自行安装，双方解除租赁合同时出租人并不要求继续使用该电梯，在合同对此没有约定的情况下，上诉人主张应在欠付租金总额内按照电梯购买安装费30万元扣减租金没有事实及法律依据；3.安庆航道工程处于2014年5月22日将涉案租赁房屋交付大昌水利公司使用时虽未办理房屋产权证书，但该房屋有合法建设手续，且在2014年12月31日办理了产权登记，在大昌水利公司没有证据证明涉案租赁房屋未经竣工验收即交付使用情形下，大昌水利公司要求对上述193天的租金117525.92元在欠付租金总额内予以扣除的主张没有法律依据。关于违约金。大昌水利公司履行涉案合同义务不符合约定，应当承担违约责任。在认为合同双方约定的违约金过分高于其造成的损失情形下，依据合同法相关规定，其可以通过抗辩方式请求人民法院调整违约金，并对其予以适当减少。因此，上诉人对一审法院判决确定的违约金标准提出异议后，在本案双方均未举证证明具体损失情况下，综合本案实际情形，兼顾合同履行情况、当事人过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对欠付租金的违约金调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率标准计算。
综上所述，上诉人安庆市大昌水利工程有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下:
一、撤销安徽省安庆市迎江区人民法院（2018）皖0802民初676号民事判决；
二、上诉人安庆市大昌水利工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人长江南京航道工程局安庆航道工程处租金3152235.16元及相应违约金（自2016年7月21日起至款项付清之日止，以1920200元为基数；自2017年3月21日起算至款项付清之日止，以1232035.16元为基数，标准均按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）；
三、驳回被上诉人长江南京航道工程局安庆航道工程处其他诉讼请求；
四、驳回上诉人安庆市大昌水利工程有限公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费32018元，由上诉人安庆市大昌水利工程有限公司负担。二审案件受理费22688元由上诉人安庆市大昌水利工程有限公司负担20000元，被上诉人长江南京航道工程局安庆航道工程处负担2688元。
本判决为终审判决。
审判长 陈庆中
审判员 胡 毅
审判员 潘 红
二〇一八年八月三十日
实习书记员刘燕
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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