西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碑民初字第02511号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市南广济街。
负责人：杨新丰，行长。
委托代理人：樊徐立，陕西至正律师事务所律师。
委托代理人：谢艳，陕西至正律师事务所律师。
被告：刘治清，男，1963年12月26日出生，汉族，无业，住陕西省榆林市神木县东兴街铁榆公司家属院楼南。
被告：折青云，女，1963年2月23日出生，汉族，无业，住陕西省榆林市神木县东兴街铁榆公司家属院楼南。
被告：西安万同房地产开发有限公司，住所地：西安经济技术开发区凤城二路。
法定代表人：武强，总经理。
委托代理人：梁欧，女，该公司职员，住西安市雁塔区高新路。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西省分行）诉被告刘治清、折青云、西安万同房地产开发有限公司（以下简称万同房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行陕西省分行的委托代理人谢艳，被告万同房地产公司委托代理人梁欧到庭参加了诉讼。被告刘治清、折青云经本院依法送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行陕西省分行诉称，2011年4月11日，被告刘治清、折青云向原告借款44万元整，用于购买位于西安市经济技术开发区凤城九路以北文景路以东城市星钻第4幢1单元24层12405号房屋。同日，被告刘治清、折青云以该房屋对上述借款承担抵押担保责任。2010年7月21日，原告与被告万同房地产公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定万同房地产公司对因购买城市星钻项目所属住房，在原告处办理借款的债务人偿还全部债务（自2010年7月21日至2013年7月21日期间），承担连带保证责任。原告依约向被告发放了贷款，但被告未按照合同约定履行还款义务。现起诉要求：1、判令宣布贷款立即到期，被告刘治清、折青云偿还原告借款本金余额及利息、罚息、复利共计353828.52元，其中包括：本金余额人民币351965.16元、利息1803.82元、罚息29.81元、复利29.73元（算至2015年10月11日）以及实现债权的全部费用。（利息、罚息及复利截止至2015年10月11日，以后产生的利息、罚息及复利按照借款合同约定计算至清偿之日）；2、判令由被告刘治清、折青云以抵押房产承担还款责任；3、判令被告万同房地产公司对上述被告偿还款项承担连带责任；4、判令本案诉讼费用由被告承担。
被告刘治清、折青云未答辩。
被告万同房地产公司辩称，原告要求其承担连带保证责任不符合法律规定，格式条款未与其协商无效，条款未明确约定担保实现的顺序，故法院应驳回原告诉请。
经审理查明，2011年3月14日，原告建行陕西省分行与被告刘治清、折青云签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：被告刘治清、折青云为购买位于西安市经济技术开发区凤城九路以北文景路以东城市星钻第4幢1单元24层12405号房屋，向原告建行陕西省分行借款44万元整，借款采用等额本息还款法，每月归还3857.10元，借款期限自2011年3月14日至2026年3月14日，共180个月；如果被告未按照本合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项，则原告有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用，解除与被告之间的借贷关系。同日，原告与被告刘治清、折青云签订了《房地产抵押合同》，以被告购买的上述房屋作为抵押物向原告借款，抵押担保的范围为借款本金、利息、（包括复利和罚息）违约金、赔偿金、被告应向原告支付的其他款项、原告为实现债权和抵押权而发生的相关的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等），被告刘治清、折青云未足额履行本合同项下到期债务（包括按照本合同的约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，原告有权行使抵押权。合同第十六条约定，被告不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，均构成违约。第十七条约定，出现上述违约情形，原告有权宣告贷款立即到期，要求被告清偿借款本息及相关费用。该抵押房产于2011年5月18日在西安市房屋管理局办理了预购商品房抵押登记。原告建行陕西省分行与被告万同房地产公司订立《个人住房借款最高额保证合同》，约定了本最高额保证所担保的债权时间，因原告发放个人住房贷款而形成的全部债权，包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金债务人应向原告支付的其他款项、为实现债权与担保权而发生的一切费用，保证方式为连带责任保证。双方同意原告与债务人签订主合同或对主合同进行任何变更，均无需通知被告万同房地产公司等。上述合同签订后，原告于2011年4月11日向被告刘治清、折青云发放了借款440000元。合同履行初期，二被告尚能按期偿还原告贷款本息，后未向原告偿还贷款。被告万同房地产公司在2015年9月21日代被告刘治清、折青云偿还本金11634.06元、利息11032.50元及罚息570.11元，共23236.67元。截止2015年10月11日，被告刘治清、折青云尚欠原告借款本金余额及利息、罚息、复利共计353828.52元，其中包括：本金余额人民币351965.16元、利息1803.82元、罚息29.81元、复利29.73元未偿还。
另查明，购买该房屋时被告刘治清、折青云系夫妻关系。
上述事实，有原告陈述，原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、个人贷款支付凭证、《预购商品房贷款抵押登记备案证明》、《最高额保证合同》、个人贷款对账单及拖欠明细表、结婚证，庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告与被告刘治清、折青云签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、原告与万同房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系当事人在平等、自愿的基础上签订，且意思表示真实，符合有关法律规定，上述合同合法有效，当事人均应按该合同履行各自的义务。原告依约向被告刘治清、折青云发放了贷款，二被告未按合同约定还本付息，构成违约，应当承担违约责任。该笔借款发生在被告刘治清、折青云夫妻关系存续期间，应为夫妻共同债务。按双方合同约定，现原告要求宣布借款合同立即到期，由被告刘治清、折青云偿还截止2015年10月11日下欠原告的贷款本金余额人民币351965.16元、利息1803.82、罚息29.81元、复利29.73元，共计353828.52元，及2015年10月12日起至贷款实际清偿之日新产生的利息、罚息及复利之诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。对被告刘治清、折青云提供的抵押房产拍卖、变现所得享有优先受偿权，理由成立，依法应予支持。被告万同房地产公司辩称一节，因与双方签订的《最高额保证合同》约定不符，不符合法律规定，且其代被告刘治清、折青云偿还部分本息，其辩称依法不予采信，故原告要求被告万同房地产公司承连带担保证责任，应予以支持。被告万同房地产公司承担担保责任后，可向被告刘治清、折青云追偿。被告刘治清、折青云未到庭参加诉讼，是对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘治清、折青云于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金余额人民币351965.16元、利息1803.82、罚息29.81元、复利29.73元，共计353828.52元。2015年10月12日至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计付；
二、被告刘治清、折青云未按照本判决确定的期限清偿上述债务，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对被告刘治清、折青云位于西安市经济技术开发区凤城九路以北文景路以东城市星钻第4幢1单元24层12405号抵押房产折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
三、被告西安万同房地产开发有限公司对被告刘治清、折青云上述债务承担连带清偿责任，在承担保证责任后，可向被告刘治清、折青云追偿。
如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费7583.66元（案件受理费6783.66元、公告费800元），由被告刘治清、折青云负担（此款原告已预交，被告刘治清、折青云应于本判决生效之日起十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 郭玉萍
审 判 员 张 红
人民陪审员 唐金林
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 张 婷