河南省永城市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民初字第5434号
原告赵志强，男，汉族，农民，住河南省永城市。
委托代理人刘晖，河南旺达律师事务所律师。代理权限，特别授权。
被告商丘市恒达房地产开发有限公司，住所地：商丘市南京路西段盛世华城3号楼1单元802室。机构代码：79824003-3。
法定代表人路文举，职务，经理。
委托代理人田立，男，汉族，住河南省永城市。
委托代理人任娜，河南宇言律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告卞德怀，男，汉族，住河南省永城市。
委托代理人李磊，永城市城镇中心法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。
原告赵志强诉被告商丘市恒达房地产开发有限公司、被告卞德怀房屋买卖合同纠纷一案，原告赵志强于2015年12月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法向原被告送达了相关诉讼文书。依法组成合议庭，于2016年1月6日公开开庭进行了审理。原告赵志强及其委托代理人刘晖到庭参加诉讼。被告商丘市恒达房地产开发有限公司委托代理人任娜、田立，被告卞德怀及其委托代理人李磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵志强诉称，被告商丘市恒达房地产开发有限公司在永城市西城区牌坊街进行房地产开发。路坤系其项目部经理。被告卞德怀系项目部会计。2011年12月份，我通过朋友丁锋、杨红杰介绍，经祝奎、路坤之手购买了第一被告开发的10号楼1单元第10层西户商品房一套，面积105.58平方米，价格22万元。我已将房款全部付清。因第一被告与项目部经理路坤发生纠纷，第一被告拒绝向我交付房屋。为此诉至法院，请求判决被告向其交付房屋。
被告商丘市恒达房地产开发有限公司答辩称，我公司从未向原告出售房屋，更未收过原告任何购房款，故我公司与原告之间不存在买卖法律关系。原告自称购房款也没有交到我公司，请求依法驳回原告对我公司的诉讼请求。
被告卞德怀答辩称，1、我不是适格的被告，应驳回原告对我的起诉。当时我在第一被告的项目部任临时会计。2011年12月20日给原告开具的收款收据是项目部经理路坤书写，我在收据上会计一栏签名并加盖个人私章。当时路坤交给我现金195000元，是否是购房款我不清楚。当日我又按路坤的吩咐将该195000元现金存到了路坤的农行卡上，卡号为：6228482380671896417。收款及存款均是职务行为。2、原告的起诉超过诉讼时效。房屋买卖合同未经催告时效是一年，本案没有催告，购房时间是2011年，所以已过诉讼时效。
根据原告的诉讼请求及被告的答辩意见，本庭归纳本案的争议焦点为：原告的诉讼请求有无事实和法律依据；被告的答辩观点能否成立。双方对上述焦点无异议。
原告赵志强为支持其主张，向本院提交的证据材料有：1、2011年12月20日收据1份，证明原告所购买的房屋具体位置是10号楼1单元10层西户，面积是105.58平方米，被告已经收到原告的购房款22万元，房款已经付清。这虽然是一份收据但已具备商品房买卖合同的主要条款，原告与第一被告之间房屋买卖合同关系成立。被告应交付房屋或退款。2、证人杨红杰出庭作证。证明原告是通过杨红杰介绍，经项目工程承建商祝奎夫妇之手购买涉案的商品房的，第一次付款70000元，第二次付款150000元。以上证据证明自己的诉讼主张成立。
被告商丘市恒达房地产开发有限公司向本院提供的证据材料有：1、牌坊街商贸城定购单三份。证明只要购房者与我公司进行房屋买卖交易，必须与我公司的售楼项目部签订订购单，加盖我公司合同专用章，并且有售楼项目部为购房者出具的收款收据，收款收据上必须注明购房款的具体数额，因原告没有出具任何加盖我公司公章的订购单，原告与我公司无任何买卖关系。2、2011年7月6日牌坊街房屋拆迁协议1份，证明虽然有我公司的公章和私章，但该协议已被公安机关认定为假协议。3、（2015）永民初字第3458号民事判决书1份。证明虽然有我公司的印章，也不能证明是真合同。
被告卞德怀向本院提供的证据材料有：2011年12月20日银行存款回单1份。证明卞德怀从路坤手中接到195000元，在路坤的安排下将该款全部打到路坤的银行卡中。卞德怀并不知情是工程款还是购房款，既使是购房款，卞德怀并没有实际占有该购房款。
庭审中，被告商丘市恒达房地产开发有限公司对原告所举证据质证认为：对证1的真实性有异议，该收据上没有注明购房款的数额。根据我公司与购房者的惯例，应当由我公司售房部与购房者签订购房合同，购房者应持有我公司的购房收据，合同方可生效。从该收据上看路坤只是经办人，路坤的收款行为是个人行为，与我公司没有关系。证2，真实性无异议，但不能证明该购房款交到我公司了。
被告卞德怀对原告所举证据质证认为：证据1，该收据我并不知情，收据是项目部经理路坤提前书写好的，当时我也没有看，就签字和盖了章。另外，路坤给我的这笔钱是购房款还是工程款，我也不知道，且该款当天就打到路坤的账户上了。
原告对被告商丘市恒达房地产开发有限公司所举证据质证认为：被告所举证据与本案没有关联性，不能作为认定本案事实的有效证据采用。
被告卞德怀对被告商丘市恒达房地产开发有限公司所举证据质证认为：对证据真实性没有异议，但与本案没有关联，更与卞德怀没有关联。
原告对被告卞德怀所举证据质证认为：对证据真实性无异议，该证据可以证明原告将购房款通过祝奎交给项目部经理路坤。路坤又将购房款交给会计卞德怀。卞德怀后将该款汇入路坤账户内。
被告商丘市恒达房地产开发有限公司对被告卞德怀所举证据的真实性未作质证。但认为原告诉请的是22万元，而卞德怀打入路坤账户里的钱是195000元，因此不能证明是原告所交房款，既使是原告的交房款，也与我公司没有任何关系。
本院对原、被告所举证据材料认证如下：原告所举证据材料客观、真实，与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的有效证据使用。被告商丘市恒达房地产开发有限公司所举证据材料与本案没有关联性，不能作为认定本案事实的有效证据使用。被告卞德怀所举证据材料客观、真实，与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的有效证据使用。
依据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2011年，被告商丘市恒达房地产开发有限公司在永城市西城区牌坊街进行房地产开发，路坤任该项目部经理，被告卞德怀任项目部会计。原告经朋友杨红杰、丁锋介绍，通过涉案工程承建商祝奎，祝奎又通过项目部经理路坤，购买了被告商丘市恒达房地产开发有限公司开发的10号楼1单元10层西户商品房一套，该房面积105.58平方米。原告分两次共给祝奎购房款220000元，第一次经杨红杰之手交给祝奎70000元，2011年11月20日在项目部又亲自交给祝奎150000元。祝奎通过路坤交给被告卞德怀195000元，为原告开据了收据，并在收据上注明房款已付清及房屋的具体位置和面积。后因项目部经理路坤与被告商丘市恒达房地产开发有限公司发生矛盾，被告商丘市恒达房地产开发有限公司拒绝向原告交付房屋。原告遂诉至本院。
本院认为，被告商丘市恒达房地产开发有限公司虽未与原告签订正式的商品房买卖合同，但其开具给原告的交款收据上有项目部经理路坤的签字，有项目部会计被告卞德怀的签字与印章，有项目部的公章，注明了所售房屋的具体位置10号楼1单元第10层西户、面积105.58平方米，收取原告购房款195000元并注明房款已付清。该收据实质就是一个商品房订购协议。该订购协议具备了商品房买卖合同的主要内容。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该订购协议应认定为商品房买卖合同。因此，原告主张与被告商丘市恒达房地产开发有限公司之间存在房屋买卖合同关系并要求其交付房屋的诉讼请求应予支持。被告商丘市恒达房地产开发有限公司在庭审中承认路坤为其项目部经理，被告卞德怀为项目部会计，原告所持收据上的公章为其项目部公章，因此路坤同意以195000元的价格卖房与原告并将收取的房款交于卞德怀，卞德怀为原告开具收款凭证的行为应为履行职务行为，其法律后果应由被告商丘市恒达房地产开发有限公司承担。被告商丘市恒达房地产开发有限公司辩称，与原告未签订商品房买卖合同，未收取原告购房款，路坤收取原告房款的行为系个人行为，证据不足，本院不予采纳。被告卞德怀作为一个具有会计知识的完全民事行为能力人，接收项目部经理路坤转交的195000元现金并当场为原告开具交付购房款凭证，其辩称不知路坤转交的195000元是何款项、是否为原告所交，本院不予采信。但其辩称收取路坤转交的195000元现金并为原告开具收款凭证以及当日又将收取的现金存入路坤安排的账户的行为系履行职务行为，自己不是适格被告，不应当承担责任，对其抗辩理由本院予以采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十六条之规定，判决如下：
一、被告商丘市恒达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告赵志强交付约定购买的房屋（10号楼1单元10层西户）。
二、驳回原告赵志强对被告卞德怀的起诉。
案件受理费4600元，由被告商丘市恒达房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长 李安琦
审判员 曹 娟
审判员 郑春玲
二〇一六年一月二十七日
书记员 刘洪涛