湖北省云梦县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂云梦民初字第00772号
原告云梦县城乡建设开发公司。住所地：湖北省云梦县城关镇城南开发路*号。
法定代表人杨晓清，该公司经理。
委托代理人王维，该公司职工。代理权限为特别授权。
被告黄红明，个体户。
委托代理人袁琛丽，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托代理人张成孝，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告云梦县城乡建设开发公司（以下简称云梦开发公司）诉被告黄红明房屋租赁合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告云梦开发公司法定代表人杨晓清及其委托代理人王维，被告黄红明及其委托代理人袁琛丽、张成孝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
云梦开发公司诉称，2005年起，云梦开发公司以口头形式将位于云梦县城××大道××号的2间商铺出租给黄红明使用，一直到2011年12月29日，云梦开发公司才与黄红明签订为期一年的房屋租赁合同，一年期满后，云梦开发公司继续将该房屋出租给黄红明使用至今，期间双方再未签订任何书面合同，仅口头约定年租金4800元，于每年的1月一次性付清，若不按期给付租金，租赁关系终止。2014年12月，云梦开发公司欲将该租赁房屋收回自用，于当年12月1日向黄红明书面告知，要求黄红明在2015年6月30日前终止租赁合同，腾退房屋，黄红明收到告知书后拒不按期向云梦开发公司交还房屋。云梦开发公司与黄红明在2011年12月29日后未续签租赁合同，云梦开发公司与黄红明之间的租赁关系属不定期租赁，云梦开发公司有权随时解除租赁合同。故云梦开发公司诉至法院，请求判决：1.解除云梦开发公司与黄红明的租赁合同，黄红明立即向云梦开发公司返还位于云梦县城××大道××号的房屋；2.黄红明按每月400元的标准给付自2015年1月1日起至房屋实际交还之日止的房屋占用费；3.黄红明承担本案诉讼费。
云梦开发公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一，云梦开发公司营业执照及组织机构代码证2份，证明云梦开发公司主体资格及基本信息。
证据二，云梦开发公司门面房屋出租合同1份，证明云梦开发公司于2011年12月29日将位于云梦县城××大道××号的2间房屋出租给黄红明，租期自2011年12月29日起至2012年12月29日止，年租金4000元。
证据三，告知书1份，证明云梦开发公司已于2015年5月11日告知黄红明腾退该出租房屋。
证据四，韦小明的证人证言，证明告知书送达给黄红明时，黄红明没有签字。
黄红明辩称：2002年1月7日至今，黄红明一直承租云梦开发公司位于云梦县城××大道××号的房屋。2002年至2005年的年租金为3000元，2006年至今的年租金为4800元，租金一直付到了2014年12月底，2015年至今的租金没有给付，黄红明与云梦开发公司从未签订过房屋租赁合同，黄红明也从未收到过云梦开发公司的搬迁通知。云梦开发公司未证明其是该租赁房屋的产权人，与该租赁房屋没有利害关系，没有起诉资格。该租赁房屋未取得建设工程规划许可证、未按规划许可建设，租赁合同应当无效。云梦开发公司诉请解除租赁合同，解除合同是当事人的权利，除法律另有规定外，无需当事人起诉到人民法院请求裁判；即使该租赁合同有效，云梦开发公司具备诉讼主体资格，云梦开发公司没有有效行使解除权，法院不应该支持其解除租赁合同，腾退房屋的诉讼请求。该租赁房屋背后紧靠黄红明另外两套住房，两者形成一个整体用于经营餐馆，割裂开来均不具备单独使用的功能和条件，解除租赁合同意味着黄红明一家失去生活保障，也必然加深邻里矛盾，故请求法院维持现状，否则请求云梦开发公司赔偿黄红明装修及安装费用123536元，违约金50000元，利润损失32290元，共计205826元。
黄红明为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一，个体工商户营业执照1份，证明黄红明在该租赁房屋经营黄老四火锅店。
证据二，装修协议、黄老四火锅店门头制作费用预算、收据4份，证明黄红明承租该房屋期间发生的装修、广告费用141624元。
证据三，卷闸门安装费用便条、天然气安装证明2份，证明黄红明承租该房屋发生的卷闸门安装费用4795元，天燃气安装费用8000元。
证据四，厨房承包合同书及收据2份，证明黄红明将黄老四火锅店的厨房部分发包给董爱平经营，如该房屋租赁合同终止，黄红明需向董爱平承担违约金50000元。
证据五，货物库存清单、进货凭证、购物发票等30份，证明黄红明经营的黄老四火锅店存货价值达322913元，黄红明的利润损失按10%计算为32290元。
证据六，黄老四火锅店装修前后照片2份，证明该租赁房屋装修前后的状况。
经庭审质证，黄红明对云梦开发公司提交的证据一、证据二没有异议；对证据三有异议，认为该证据没有黄红明签字，不能达到其所要证明的目的；对证据四有异议，认为该韦小明的证言内容模糊，没有实质性内容，且韦小明系云梦开发公司职工，对该证据不予认可。
云梦开发公司对黄红明提交证据一、证据六没有异议；对证据二、证据三、证据四、证据五表示不清楚，依房屋租赁协议，云梦开发公司不应该承担此费用。
对以上无异议的证据，本院依法予以采信。
对以上有异议的证据，经合议庭合议，本院综合评判如下，云梦开发公司所提交的证据三、证据四，其目的是为了证明云梦开发公司已经向黄红明送达告知书，要求黄红明腾退租赁房屋，该两份证据真实、合法，与云梦开发公司的陈述相互印证，对该两份证据，本院依法予以采信。对黄红明提交的证据二、证据三、证据四、证据五，该四份证据与本案争诉的事实不具有关联性，本院依法不予采信。
经审理查明，2002年1月起，云梦开发公司以口头形式将位于云梦县城××大道××号的房屋出租给黄红明使用，直到2011年12月29日，云梦开发公司才与黄红明签订为期一年的书面房屋租赁合同，租赁合同约定，云梦开发公司将梦泽大道的两间房屋出租给黄红明，租金为人民币4000元，一次性付清；黄红明在承租期间，因门面装修不得自行改变门面房屋结构，合同期满后1-3天属黄红明投资可移动财产，由黄红明自行拿出；租期一年，自2011年12月29日起至2012年12月29日止，期满后由云梦开发公司收回房屋门面。一年租赁期满后，云梦开发公司继续将该房屋出租给黄红明使用至今，期间双方再未签订书面租赁合同，仅口头约定年租金4800元。2015年5月，云梦开发公司欲与黄红明解除房屋租赁合同，通知黄红明腾退该租赁房屋，黄红明未同意，以至成讼。
另查明，黄红明的租金付至2014年12月底，2015年1月1日至今的租金没有给付。
本院认为，云梦开发公司将位于云梦县城××大道××号的房屋出租给黄红明使用，该房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立；由于该租赁房屋至今未取得建筑工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”该房屋租赁合同无效，黄红明应当将该租赁房屋交还给云梦开发公司；对云梦开发公司请求解除该房屋租赁合同的诉讼请求，本院依法不予支持；对黄红明关于该房屋租赁合同无效的抗辩理由，本院依法予以支持。
关于云梦开发公司请求黄红明按每月400元的标准给付自2015年1月1日起至该租赁房屋实际交还之日止房屋占用费的诉讼请求，本院认为，云梦开发公司作为该租赁房屋的实际管理人，将房屋出租给黄红明使用，云梦开发公司与黄红明约定月租金400元，黄红明从2015年1月起未依约给付租金，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”黄红明应当按照每月400元的标准，从2015年1月1日起向云梦开发公司给付房屋占有使用费。
关于黄红明认为云梦开发公司未证明其是该租赁房屋的产权人，与该租赁房屋没有利害关系，没有起诉资格的抗辩理由，本院认为，云梦开发公司与黄红明自订立该房屋租赁合同起十余年时间内，黄红明依约向云梦开发公司给付租金，从未提出过异议，也从没有其他人主张过该房产的权利，现云梦开发公司要求与黄红明解除该房屋租赁合同时，黄红明才向本院提出云梦开发公司与其没有利害关系，没有起诉资格，没有事实依据，云梦开发公司作为该租赁房屋的实际管理人，与本案有直接利害关系，符合起诉的法定条件，黄红明的这一抗辩理由，本院依法不予支持。
关于黄红明请求如果解除租赁合同，要求云梦开发公司赔偿205826元损失的抗辩理由，本院认为，云梦开发公司当庭否认同意黄红明对该租赁房屋进行装修，对该装修费用及损失不予认可，而黄红明也未向本庭提交相关证据证明云梦开发公司同意其装修行为，承认其装修费用，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条的规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”对黄红明的这一抗辩理由，本院依法不予支持。
综上所述，依照〈中华人民共和国合同法〉第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告云梦县城乡建设开发公司与被告黄红明签订的位于云梦县城关镇梦泽大道24号的房屋租赁合同无效，被告黄红明于本判决生效后三十日内腾退并将该房屋移交给原告云梦县城乡建设开发公司。
二、被告黄红明于本判决生效后三十日内，按每月400元的标准，给付原告云梦县城乡建设开发公司自2015年1月1日起至该租赁房屋实际交还之日止的房屋占有使用费。
三、驳回原告云梦县城乡建设开发公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告黄红明负担，于判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。
审 判 长 刘建新
审 判 员 程 旭
人民陪审员 何艳平
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 汪先坤
附法律条文：
1.〈中华人民共和国合同法〉第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2.中华人民共和国合同法〉第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
3.〈中华人民共和国合同法〉第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
5.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
6.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
7《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
8.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。