湖南省涟源市人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）涟民特字第16号
申请人中国工商银行股份有限公司涟源支行。
负责人梁伟华，该行副行长。
被申请人刘五汉。
被申请人梁琳（被申请人刘五汉之妻）。
申请人中国工商银行股份有限公司涟源支行于2015年6月11日向本院提出实现担保物权的申请，要求裁定拍卖、变卖被申请人刘五汉、梁琳共有的位于涟源市卓越阳光商城2幢110－111、210－211号房产，申请人在拍卖、变卖所得价款范围内对被申请人所欠的借款本息享有优先受偿权。本院受理后，依法由审判员阳小建进行了审查。现已审查终结。
本院经审查查明：2013年9月10日，申请人中国工商银行股份有限公司涟源支行与被申请人刘五汉、梁琳签订了《个人循环借款合同》，约定：1、由被申请人向申请人申请个人经营贷款300万元，贷款循环期限为自借款合同生效之日起至2016年9月5日止，贷款人在循环贷款额度内向借款人发放每笔贷款的实际放款日与到期日以借款凭证为准；2、贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮40%确定，借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率则在借款利率的基础上按加收40%确定；3、借款人在本合同项下的单笔提款如出现连续两次（含）以上违约的，贷款人有权终止本合同，有权宣布循环贷款提前到期，并要求借款人提前清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用。同日，申请人中国工商银行股份有限公司涟源支行还与被申请人刘五汉、梁琳签订了《个人借款最高额抵押合同》，该合同约定以被申请人刘五汉、梁琳共有的位于涟源市卓越阳光商城2幢110－111、210－211号房产（房产证号：涟房权证2012字第01877**号、土地使用证号：涟国用（2012）第120203597号）作为抵押，为上述贷款提供担保，担保的范围包括：主债权本金、利息、罚息、违约金等，如主债权到期（包括提前到期）借款人未予清偿的，贷款人有权实现抵押权。合同签订后，双方到相关抵押登记部门进行了抵押登记，申请人取得了抵押物他项权证［房屋他项权证号：涟房他证（2013）字第9108号，土地他项权证号：涟他项（2013）字第182号］。
2014年9月3日，被申请人刘五汉、梁琳向申请人中国工商银行股份有限公司涟源支行立据借款150万元，借款时，双方约定借款期限为一年，还款方式为按月还息，到期一次性还本；2014年9月11日，被申请人刘五汉、梁琳再次向申请人中国工商银行股份有限公司涟源支行立据借款150万元，借款时，双方约定借款期限为一年，还款方式为按月付息，半年还一半本金。然而，每次借款后，被申请人刘五汉、梁琳未能按照约定偿还借款，其中第一笔借款从2015年4月3日开始，已连续拖欠两个月的利息计21226.99元；第二笔贷款从2015年3月开始，已连续拖欠三个月的利息计38839.64元，同时，至2015年3月11日止，被申请人刘五汉、梁琳对于按期应归还的借款本金750000元尚有749982.17元没有归还。另查明：截至2015年5月20日止，被申请人刘五汉、梁琳累计结欠申请人中国工商银行股份有限公司借款本金2999982.17元、利息42671.98元、罚息17394.65元，本息合计3060048.80元。此外，双方当事人对于实现担保物权没有实质性争议。
本院认为，申请人中国工商银行股份有限公司涟源支行与被申请人刘五汉、梁琳签订的《个人循环借款合同》、《个人借款最高额抵押合同》合法有效，合同双方必须严格按照约定履行其应尽的义务，现被申请人刘五汉、梁琳未能按照约定偿还借款本息，申请人中国工商银行股份有限公司涟源支行为此要求实现担保物权的请求，符合法律的规定，应予支持；申请人中国工商银行股份有限公司涟源支行对于被申请人刘五汉、梁琳所享有的债权依法可以在拍卖、变卖抵押财产所得的价款中优先受偿，优先受偿的范围仅限于未偿还的债权数额即借款本金和借款利息（包括罚息）。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条、第一百七十八条、第一百九十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十二条第（一）项、第三百七十四条第二款之规定，裁定如下：
一、准许对被申请人刘五汉、梁琳位于涟源市卓越阳光商城2幢110－111、210－211号房产（房产证号：涟房权证2012字第01877**号，土地使用证号：涟国用（2012）第120203597号，房屋他项权证号：涟房他证（2013）字第9108号，土地他项权证号：涟他项（2013）字第182号）予以拍卖或者变卖；
二、被申请人刘五汉、梁琳所欠申请人中国工商银行股份有限公司涟源支行的借款本金2999982.17元、利息42671.98元、罚息17394.65元，本息合计3060048.80元（利息已计算至2015年5月20日，从2015年5月21日起，对借款本金2999982.17元的利息按央行同期同档次贷款基准利率上浮40%的标准另行计算至还清之日止）在拍卖或变卖抵押物的价款内优先受偿。
如对本裁定有异议，当事人应当自收到裁定之日起十五日内向本院书面提出。
本裁定为终审裁定。
审 判 员 阳小建
二〇一五年六月十八日
代理书记员 易 玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十七条人民法院审理选民资格案件、宣告失踪或者宣告死亡案件、认定公民无民事行为能力或者限制民事行为能力案件、认定财产无主案件、确认调解协议案件和实现担保物权案件，适用本章规定。本章没有规定的，适用本法和其他法律的有关规定。
第一百七十八条依照本章程序审理的案件，实行一审终审。选民资格案件或者重大、疑难的案件，由审判员组成合议庭审理；其他案件由审判员一人独任审理。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理：
（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。
第三百七十四条适用特别程序作出的判决、裁定，当事人、利害关系人认为有错误的，可以向作出该判决、裁定的人民法院提出异议。人民法院经审查，异议成立或者部分成立的，出新的判决、裁定撤销或者改变原判决、裁定，异议不成立的，裁定驳回。
对人民法院作出的确认调解协议、准许实现担保物权的裁定，当事人有异议的，应当自收到裁定之日起十五日内提出；利害关系人有异议的，自知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起六个月内提出。