上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第431号
原告朱平平。
委托代理人郭西，上海市宏洲律师事务所律师。
被告沈飙尘。
被告饶月芳。
被告沈炜冰。
被告黄海毅。
被告黄某某。
法定某某。
上述五被告共同委托代理人沈啸石（系被告沈飙尘、沈炜冰的父亲，被告饶月芳的丈夫），住同上。
第三人上海张江房地产有限公司。
法定代表人顾国平。
委托代理人张文曲，上海市金石律师事务所律师。
委托代理人孙颖，上海市金石律师事务所律师。
原告朱平平诉被告沈飙尘、饶月芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法适用简易程序，后本院依法追加了上海张江房地产有限公司作为本案第三人，追加黄海毅、沈炜冰、黄某某作为本案被告参加诉讼，于2014年4月2日、5月12日公开开庭进行了审理，原告委托代理人郭西，被告沈飙尘、饶月芳，五被告的委托代理人沈啸石，第三人委托代理人张文曲、孙颖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱平平诉称，2009年4月26日，原告与两被告通过上海恒峰房地产经纪有限公司张江分公司居间，达成房屋买卖定金协议，并于同年7月26日签订房屋买卖协议。协议约定，由原告向两被告购买其动拆迁安置所得的位于上海市浦东新区张东路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），房屋总价为人民币919，400元，其中尾款1万元于双方办理过户交易当天，由原告支付给被告。原告于2009年4月26日、5月10日、7月26日分别支付两被告购房款5万元、30万元和56万元，以上共计价款91万元。原告支付上述款项后，被告交付了该房屋。原告装潢后入住，至今已有4年。因该房屋于前两年已经具备办理产证条件，故原告多次催告两被告配合原告办理过户手续，但两被告却以房屋出售太便宜、需另行加价为由拒绝办理过户手续。鉴于目前房屋仍登记在第三人名下，故原告起诉要求判令第三人协助将系争房屋产权登记至被告沈飙尘、饶月芳名下，并由被告沈飙尘、饶月芳配合将系争房屋产权登记至原告名下。
被告沈飙尘、饶月芳辩称，一、原告与两被告签订的《房屋买卖协议》违反法律规定。系争房屋为动迁安置房，当时两被告根本未取得房屋产证，且根据相关法律规定，动迁安置房当时限制交易，交易价格与同时期原告在同地段卖出的一套房屋出售价格相比，明显过低，对被告来说，利益极不平衡。故系争合同为一份以合法形式掩盖非法目的的“伪装合同”，没有法律效力。二、原告起诉事实严重失实。在《房屋买卖定金协议》中，并无被告饶月芳的签字，当时其也不在场。被告饶月芳也缺少文化，在《房屋买卖协议》签订时，被告饶月芳听从了被告沈飙尘的要求，在原告和被告沈飙尘未向其宣读协议全文内容的情况下进行了签字，完全剥夺了被告饶月芳的参与权与知情权。在此后，被告饶月芳也从未收取过原告的任何房屋价款。2009年7月4日之前，被告沈飙尘擅自将系争房屋钥匙交付原告，被告饶月芳并不认可，原告所谓的“被告交付了该房屋”，实际为其霸占房屋达四年之久找借口。原告也从未向被告饶月芳催促要求办理过户手续。三、系争房屋动迁之时，被告户口本上登记的人员共计5人，故动迁安置人员实际为两被告、沈啸石、沈炜冰与黄某某，共计得到300平方米的安置住房面积。2010年9月14日，被告从拆迁公司取得《配套商品房供应单》，被告沈炜冰领取了位于浦东新区张东路XXX弄XXX号XXX室房屋，并办理了产证。但对于系争房屋，被告至今未领取产证。该房屋动迁安置人除两被告之外，其余安置人对于系争房屋的买卖没有参与，且不知情，沈啸石和被告饶月芳又系夫妻关系，该房屋也是夫妻共同财产，故系争合同剥夺了其他房屋安置人的合法权利，侵害了这些人的利益。四、早在原告与两被告签订《房屋买卖协议》之前，且并未支付房款的情况下，原告即强势占房，并着手对房屋进行装潢，即原告在签约之前，已经将房屋占为己有，原告的行为严重违法。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告沈炜冰、黄海毅、黄某某辩称，对系争房屋交易根本不知情，也不认可系争买卖关系。
第三人上海张江房地产有限公司辩称，系争房屋早已具备办理小产证的条件，第三人同意将系争房屋的产权变更登记至动迁安置人名下。至于动迁安置人的身份由法院依法审查。
经审理查明，2004年，被告所有的位于浦东新区张江镇江东村4队南街XXX号遇动迁，该户动迁安置人有被告饶月芳、沈飙尘、沈炜冰、黄海毅和黄某某，动迁安置房为系争房屋及位于浦东新区张东路XXX弄XXX号XXX室房屋。2004年4月1日，拆迁人上海市浦东新区张江镇人民政府、房屋拆迁实施单位上海浦东城乡房屋拆迁有限公司就被告动迁房所签署的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》显示，被拆迁人为被告饶月芳。
2009年4月26日，原告与被告沈飙尘在上海世峰房地产经纪有限公司张江分公司的居间下签订《房屋买卖定金协议》，约定被告沈飙尘将其122.59平方米，以919，400元（平方按实际面积多退少补，每平方按7500元计算）出售给原告，原告支付定金5万元，限期三月（以此协议签订日为起始日）付清剩余房款（其中留3万元待房屋产权成功过户原告后当日结清）等。当日，原告向被告沈飙尘支付定金5万元。同年5月10日，原告向被告沈飙尘付款30万元。此后，被告沈飙尘将系争房屋钥匙交付原告，原告于同年7月初对系争房屋开始装修。同年7月4日，原告向沈啸石另行支付防盗窗费用2，700元。
2009年7月26日，原告与被告沈飙尘、饶月芳签订《房屋买卖协议》，约定被告饶月芳、沈飙尘出售系争房屋给原告，总售价为919，400元；原告一次性支付房款909，400元；交房的日期为支付房款的日期；今后过户时浦东房地产大厦的契税费由双方按国家规定各付各的费用，预留1万元待双方到房产大厦交易当天由原告向被告饶月芳和沈飙尘结清；当该小区统一办理产证之时，被告沈飙尘、饶月芳必须在一个月内办理，按政府规定可转让之日起，被告沈飙尘、饶月芳必须一个月内办理转让等。签订合同当日，原告向沈飙尘支付56万元。
2010年9月14日，在办理《配套商品房供应单》时，被告饶月芳及沈啸石提出需要在其持有的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》的“被拆迁人”处添加被安置人，上海浦东城乡房屋拆迁有限公司遂在该处添加了“安置人沈飙尘、沈炜冰、黄某某”，并在添加处加盖了公章。拆迁人及拆迁实施单位针对系争房屋出具的《配套商品房供应单》显示，户主为被告饶月芳，被拆迁户基本情况中包括了被告饶月芳、沈飙尘、沈炜冰和黄某某，购房人基本情况为被告饶月芳与沈飙尘。对位于浦东新区张东路XXX弄XXX号XXX室房屋出具的《配套商品房供应单》显示，户主为被告饶月芳，被拆迁户基本情况中包括了被告饶月芳、沈飙尘、沈炜冰和黄某某，购房人基本情况为被告沈炜冰和黄某某，该房屋产权目前已登记至被告沈炜冰和黄某某名下。
2010年7月29日，系争房屋取得大产证，权利人至今仍登记为第三人。
另查明：被告饶月芳与沈啸石系夫妻关系，育有被告沈飙尘和沈炜冰。被告沈炜冰与被告黄海毅系夫妻关系，育有被告黄某某。
证明上述事实的证据有：上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议、房屋买卖定金协议、收据、防盗窗收据、房屋买卖协议、房款收据、配套商品房供应单、上海市房地产登记簿、从上海浦东城乡房屋拆迁有限公司调取的资料。经审查，上述证据符合证据要件，本院予以确认。
审理中，第三人同意就系争房屋办理过户手续，并按照该房屋的《配套商品房供应单》过户至被告饶月芳和沈飙尘名下。原告确认在原、被告办理系争房屋产权登记当日，愿意向被告支付房屋余款9，400元。
本院认为，一、系争《房屋买卖定金协议》及《房屋买卖协议》中仅有部分房屋安置人签字，是否影响合同的效力。系争房屋的实际安置人为五被告，而上述房屋买卖协议中仅有被告沈飙尘及饶月芳，从签订合同的时间看，当时系争房屋并未取得产权证，而《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》中“被拆迁人”处显示为被告饶月芳，被告并无证据证明其在签订合同时向原告披露实际的安置人为五人。从履行情况看，除系争房屋之外，五被告安置所得除系争房屋外，还有位于浦东新区张东路XXX弄XXX号XXX室一套房屋，该房屋就在系争房屋相邻楼上，而原告早在2009年7月初即接收系争房屋并开始装修、入住，对此，被告沈炜冰与黄某某不可能不知情。但在长达近5年的时间内，从未向原告提出异议，加之五被告之间的特殊关系，应当认定被告沈炜冰、黄海毅与黄某某对于出售系争房屋的事实知情并认可。从《配套商品房供应单》内容看，五被告内部已经对系争房屋的权利进行了分配，故上述《房屋买卖协议》系各方当事人真实意思表示，合法有效。二、被告认为系争房屋在签订买卖合同时属于相关政策限制交易标的，合同本身违反相关法律、法规强制性规定，对此，本院认为，系争房屋为动迁安置房，根据其性质相关政策规定在一定的期限内权利不能发生转移，但房屋权利的限制转移不影响债权合同的订立及效力。三、关于被告提出房价偏低，对被告而言利益极不平衡而认为系争合同没有法律效力的意见，因被告并未提供证据证明双方系争合同中的房价在签订合同时明显过低，且房价偏低并非法律上判断合同是否具有法律效力的要件，也不符合法律规定的合同无效情形。四、原告在与被告沈飙尘签订《房屋买卖定金协议》并支付了多达35万元的房屋价款之后，被告沈飙尘将房屋钥匙交付原告，并在此后再签订《房屋买卖协议》以进一步明确双方的权利义务，上述行为并未违反法律规定，且原告系依法接收房屋。故被告认为原告非法强占系争房屋的事实不成立。
综上，在目前系争房屋具备办理小产证的情况下，被告应当按约办理房屋产证，因被告在《配套商品房供应单》上已经明确将系争房屋的权利登记在被告沈飙尘和饶月芳名下，第三人亦明确应根据《配套商品房供应单》将系争房屋过户至被告饶月芳和沈飙尘名下，故第三人应配合办理上述过户手续。在此之后，被告沈飙尘、饶月芳应配合原告将系争房屋产权变更登记至原告名下。鉴于原告在本案中确认在与被告办理系争房屋产权过户当日向被告支付房屋余款9，400元，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、第三人上海张江房地产有限公司于本判决生效之日起十日内，协助被告沈飙尘、饶月芳将位于浦东新区张东路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至被告沈飙尘、饶月芳名下；
二、被告沈飙尘、饶月芳于取得位于浦东新区张东路XXX弄XXX号XXX室房屋产证后十日内，协助原告朱平平将该房屋产权过户登记至原告朱平平名下；
三、原告朱平平于办理位于浦东新区张东路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至其名下当日，向被告沈飙尘、饶月芳支付房屋余款9，400元。
案件受理费12，994元，减半收取6，497元，由被告沈飙尘、饶月芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一四年六月二十六日
书记员 王晔璐
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。