贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遵市法民一终字418号
上诉人（原审原告）王吉珍，女，汉族，贵州省习水县人。
被上诉人（原审被告）李支海，又名李知海，男，汉族，四川省古蔺县人。
上诉人王吉珍因与被上诉人李支海房屋买卖合同纠纷一案，遵义市习水县人民法院于2012年9月6日作出（2012）习民初字第1145号民事判决，李支海不服，上诉至本院，本院作出（2013）遵市法民一终字第137号民事裁定撤销（2012）习民初字第1145号民事判决，并将该案发回习水县人民法院重新审理，习水县人民法院重新审理后作出（2013）习民初字第1738号民事判决，王吉珍不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
本院经审理查明：1996年12月11日，习水县东皇镇大陆村村民王吉珍在习水县人民政府登记并办理《集体土地建设用地使用证》，取得东皇镇大陆村位于习水县东皇镇工农路的宅基地（用地面积95.68平方米）并在该地修建了一楼一底砖混结构，建筑面积207.45平方米，占地面积95.32平方�的房屋后，于1998年1月14日取得《房屋所有权证》。2000年3月1日，王吉珍将其房屋的底楼房屋一套租赁给李支海居住。王吉珍、李支海口头协商一致，于2002年1月20日以32800元的价格，将该房屋转让给李支海，李支海遂于同日支付王吉珍购房款26000元，余款未付清。李支海在购买该房屋时知晓该地属于大陆村。李支海从购买时起在该房屋居住至今。另查明：李支海原籍四川省古蔺县二郎镇石笋村8组26号，于2004年2月20日农转非转入习水县东皇镇工农路1-71号，李支海的儿子李明、女儿李珊于2004年2月20日农转非转入习水县东皇镇工农路1-71号，均未加入大陆村集体组织，不属于大陆村村民。2010年至2012年商品房备案信息在该房屋所处的同地段商品房价值为1500元／㎡-2600元／㎡，2013年在该房屋所处同地段无商品房交易备案记录。王吉珍认为根据法律规定，农村集体土地上建的�屋不能出售给本村以外的人员，因此，双方的房屋买卖协议无效，为此，诉至人民法院请求：一、确认双方买卖关系无效，由王吉珍返还李之海购房款26000，李之海返还王吉珍建筑面积为93.45平方米的底楼房屋一套；二、案件受理费及房屋评估费用1000元由李之海承担。
原审法院审理后认为，本案的争议焦点是王吉珍、李支海订立的房屋买卖合同是否有效的问题。双方于2002年口头约定，王吉珍将位于习水县东皇镇工农路的属于东皇镇大陆村的宅基地修建的占地面积95.68平方米的房屋转让给李支海，李支海于同日支付王吉珍购房款26000元，余款未付清。对此双方均无异议。
根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”的规定，宅基�属于农民集体所有。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农村集体土地建住宅。李支海作为居民，购买农民住宅，违反法律法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：‘（五）违反法律、行政法规的强制性规定’”之规定，王吉珍要求确认双方房屋买卖关系无效的诉讼请求，理由正当，应予支持。
在双方订立房屋买卖合同时，王吉珍明知自家房屋是在宅基地上修建，仍将该房屋卖给不属于大陆村村民的李支海，且在房屋买卖时并未告知大陆村村民委员会，王吉珍应该知道宅基地上修建的房屋是不能转让给本村以外的其他人，由此导致双方买卖合同无效的后果，王吉珍过错较大。在双方订立房屋买卖合同时，李支海知道该地属于大陆村，且在其不属于大陆村村民的情况下购买了王吉珍在宅基地上修建的房屋，李支海应当预见得到将产生的后果，由此导致双方买卖合同无效的后果，李支海过错较小。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故李支海应将其购买的房屋返还给王吉珍，王吉珍将购房款26000元返还李支海。因争议房屋的现在价值和原买卖价格不一致，且王吉珍出卖房�多年后主张合同无效，给李支海因返还房屋造成了损失和信赖利益损失，应由王吉珍进行补偿。合同无效给李支海因返还房屋造成的损失和信赖利益损失，可结合习水县房屋产权登记中心2010年至2012年商品房备案信息在该房屋所处的同地段商品房的价格1500元／㎡-2600元／㎡，因习水县城商品房价格近年有所上升，同时考虑到李支海现无房居住的困难，故本院按2012年在该房屋所处的同地段商品房价格2600元／㎡予以认定，双方买卖的房屋面积为95.68㎡，故双方争议的该套房屋现价值248768.00元，按照过错责任原则划分比例，由王吉珍承担70%的责任即承担174137.60元，李支海承担30%的责任即承担74630.40元，则给李支海因返还房屋造成的损失和信赖利益损失，由王吉珍补偿李支海174137.60元。对争议房屋进行鉴定系王吉珍单方委托，且李支海对该鉴定报告持异议，本院不予采信，�所产生的鉴定费由王吉珍负担。据此判决：一、确认王吉珍与李支海于2002年1月20日订立的房屋买卖合同无效；二、在本判决生效后30日内，李支海将其在王吉珍处购买的位于习水县东皇镇工农路的房屋返还给王吉珍，王吉珍在本判决生效后30日内返还李支海购房款26000.00元；三、在本判决生效后30日内，由王吉珍补偿李支海因返还房屋造成的损失174137.60元；四、驳回王吉珍的其余诉讼请求。案件受理费450.00元，由王吉珍负担350.00元，李支海承担100.00元。
一审宣判后，王吉珍向本院提出上诉称：一、根据习水县房屋产权登记中心2010年至2012年商品房销售1500元每平方米—2600元每平方米的价格，本案争议的房屋系修建多年的旧房屋，原审按照商品房销售价格就高判决不当，最多只能按照每平方米1800元的单价计算；二、被上诉人李支海尚欠上诉人购房款6800元，直到上诉人起诉均未支付，对于这种逾期付款的违约行为，被上诉人应当支付违约金，至少应当按照最高人民法院日息万分之二点一的标准支付逾期付款违约金6140元。综上，请求二审法院改判上诉人补偿被上诉人返还房屋造成的各项损失共计111605元。
本院认为：对于原判确认王吉珍、李支海房屋买卖协议无效以及王吉珍承担70%过错责任、李支海承担30%的过错责任比例，双方均未提出上诉，本院予以确认。
对于王吉珍提出原判认定的计算房屋的标准过高的上诉理由，本院认为，李支海购买王吉珍房屋的目的是为了居住，现在由于合同无效致使李支海丧失居住的条件，故李支海作为买受人的经济损失的计算应该基于购买同地段商品房所支出的价款，根据习水县房屋产权登记中心出具的说明，2010年至2012年习水县东皇镇土产公司片区房屋市场价格为1500-2600元，原审法院基于房价有所上升的现实状况，认定同路段商品房价格为2600元，王吉珍因返还房屋造成李支海信赖利益损失而补偿李支海174137.60元并无不当，故王吉珍该项上诉理由不能成立。对于王吉珍主张因李支海违约而应当支付逾期付款违约金6140元的理由，因双方房屋买卖协议已经确认无效，故不存在逾期付款违约金，王吉珍该项上诉理由不能成立。
综上，原审认定事实清楚，证据充分，应予维持，据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费450元，由上诉人王吉珍承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 佘 异
代理审判员 卢晓鹏
代理审判员 李艳丽
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 张 骥