广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2594号
上诉人（原审原告）：广州市亿福物业管理有限公司。
法定代表人：蔡喆豪，经理。
委托代理人：林能，系该司职员。
被上诉人（原审被告）：王文华。
委托代理人：彭大成，广东经国律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：广州市盛庭投资管理有限公司。
法定代表人：郑强弟，总经理。
委托代理人：洪绮媚，广东卓信律师事务所律师。
委托代理人：李伟业，广东卓信律师事务所实习律师。
上诉人广州市亿福物业管理有限公司（下简称亿福公司）因与被上诉人王文华、广州市盛庭投资管理有限公司（下简称盛庭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第3138号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市天河区元岗中泰建材厂是由王文华经营的个体工商户。
广州市天河区元岗中泰建材厂（甲方，出租人）与亿福公司（乙方，承租人）于2012年4月19日签订《租赁合同》（亿福公司自编合同号为2012041701），约定：甲方同意将位于海珠区工业大道石岗路10号原珠江塑料制品厂24号20、22-37号、42-43号楼（产权证号码：穗房证字第0076520号、0076522-0076536号、0076539、0076542、0076543号）出租给乙方使用；租赁期限为5年，自租赁物实际交付日开始计算至2017年1月10日；乙方有权将租赁场地转租、分租或借用给合同约定以外第三方，由此所产生的租赁关系，甲方同意根据国家规定给予乙方及其分租户办理相关租赁合同备案手续，所产生费用由乙方负责；甲方须在合同生效后3个工作日内将产权方或产权相关授权委托甲方（中泰）进行租赁和物业管理、房产证、建筑消防验收意见书、平面图等相关资料复印资料交与乙方；等。王文华是字号为广州市天河区元岗中泰建材厂的个体工商户的经营者，对以其字号签章的与亿福公司的租赁合同予以确认，盛庭公司对该份合同的真实性也没有异议。王文华以广州市天河区元岗中泰建材厂（乙方，承租人）名义与盛庭公司（甲方，出租人）就上述物业的租赁于2012年1月10日签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租上述物业，租赁期限为5年，自租赁物实际交付日开始起算；乙方有权将租赁场地转租、分租或借用给合同约定以外第三方，但租赁期不得超过本合同约定的租赁期限；等，该合同附件载明出租物业的性质为厂房、电房、仓库等。
亿福公司于2013年10月31日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、亿福公司与王文华继续履行编号为2012041701的《租赁合同》；2、王文华为亿福公司及分租户办理租赁合同备案手续，向亿福公司交付涉案物业房产证、平面图、建筑消防验收意见书，及产权方授权王文华出租涉案物业的委托资料等相关资料、协助亿福公司将涉案物业使用性质改变为商业；3、盛庭公司协助王文华为亿福公司办理涉案物业的租赁合同备案手续；4、诉讼费由王文华承担。
王文华在原审中答辩称：不同意亿福公司的全部诉讼请求。
盛庭公司在原审中述称：亿福公司与王文华之间存在转租合同关系，是以王文华与盛庭公司之间的租赁合同关系为生效的基础，现王文华与盛庭公司之间的租赁合同已被确认于2012年8月14日解除，王文华与盛庭公司对此均无异议，因此亿福公司与王文华之间的转租合同已经失去了履行基础，转而无效，亿福公司无权对盛庭公司提任何要求。根据合同的相对性，亿福公司与王文华之间约定的权利、义务与盛庭公司无关；不同意亿福公司的第三项诉讼请求，盛庭公司与王文华之间的合同并没有约定办理租赁合同备案手续，合同的备案手续也不是法定要求，是否办理合同备案不影响王文华与盛庭公司之间的租赁合同的有效性。另（2013）穗海法民三初字第1266号民事判决已确定王文华与盛庭公司之间的租赁合同已经解除，亿福公司也应将涉案场地返还给盛庭公司，因此亿福公司已丧失涉案场地的全部权利，无权就涉案场地提出任何要求。
原审诉讼中，亿福公司、王文华及盛庭公司均确认广州市天河区元岗中泰建材厂是个体工商户的字号，经营者是王文华。
原审过程中，原审法院要求亿福公司对第一项诉讼请求予以明确，亿福公司未对要求继续履行合同的内容予以明确，而是要求确认由广州市天河区元岗中泰建材厂与其于2012年4月19日签订的《租赁合同》有效。王文华确认该合同的真实性，盛庭公司对该合同的真实性、部分的合法性予以确认，但对关于租赁面积、权利义务的约定、增加改变涉案场地性质等的约定不予确认其合法性。另，亿福公司明确第二项诉讼请求为要求王文华向其交付涉案物业房产证、平面图、建筑消防验收意见书及产权方授权王文华出租涉案物业的委托资料的复印件。
另查明：盛庭公司在本案诉讼前已经向王文华提起诉讼，以亿福公司为第三人，要求确认其与王文华于2012年1月10日签订的《租赁合同》已于2012年8月14日解除、王文华支付拖欠的租金、亿福公司与王文华清空场地并交还等诉讼请求，案号为（2013）穗海法民三初字第1266号，原审法院于2014年1月28日作出民事判决书，判决：一、确认广州市盛庭投资管理有限公司与王文华（广州市天河区元岗中泰建材厂的个体经营者）之间于2012年1月10日签订的《租赁合同》已于2012年8月14日解除；……四、王文华及广州市亿福物业管理有限公司在本判决生效之日起三十日内将海珠区工业大道石岗路原珠江塑料制品厂24号20、22-37号、42-43号楼物业交还给广州市盛庭投资管理有限公司；等。
原审法院认为：亿福公司与广州市天河区元岗中泰建材厂（个体工商户，经营者为王文华）于2012年4月19日签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，没有违法法律、法规的强制性规定，故该合同有效。盛庭公司抗辩的关于上述租赁合同无效的理由，并非法定的无效情形，故不予采纳。亿福公司要求王文华交付涉案物业房产证、平面图、建筑消防验收意见书及产权方授权王文华出租涉案物业的委托资料的原件，没有依据，不予支持。亿福公司要求盛庭公司协助办理租赁合同的备案手续，盛庭公司不同意，双方也没有约定，因缺乏依据，不予支持。亿福公司要求王文华为分租户办理租赁合同的备案手续，亿福公司无权代表分租户在本案中主张权利，并非适格主体，故予以驳回。亿福公司要求王文华办理2012年4月19日签订的《租赁合同》（亿福公司自编编号为2012041701）的备案手续，因该《租赁合同》的履行建立在王文华及盛庭公司于2012年1月10日签订的《租赁合同》继续履行的基础上，现王文华及盛庭公司已经明确2012年1月10日签订的《租赁合同》已经解除，亿福公司要求王文华办理2012年4月19日签订的《租赁合同》（亿福公司自编号为2012041701）的备案手续已经缺乏依据，故对此不予支持。关于本案受理费，由于王文华对亿福公司主张的合同有效并没有提出异议，也没有对此设置障碍，鉴于原审法院驳回了亿福公司的其他诉讼请求，故受理费由亿福公司自行承担为宜。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年4月29日作出判决：一、确认广州市亿福物业管理有限公司与广州市天河区元岗中泰建材厂（系个体工商户，经营者为王文华）于2012年4月19日签订的《租赁合同》有效；二、驳回广州市亿福物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费100元，由广州市亿福物业管理有限公司负担。
判后，亿福公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、亿福公司从未有向法院要求变更诉讼请求为确认涉案租赁合同有效，亿福公司一直主张王文华继续履行与亿福公司签订的《租赁合同》（编号：2012041701）。原审法院认为，亿福公司一审关于要求王文华继续履行编号为201204170l的《租赁合同》的诉讼请求内容不明确，原审法院的该项判断错误且要求不合理。根据生活常识，亿福公司要求王文华履行涉案合同，显然指的是要求王文华履行该合同的全部条款，而不管是什么内容。并且，根据开庭审理过程中法院的调查可知，盛庭公司已向法院起诉王文华要求解除双方之间的租赁关系，且王文华认为其已与亿福公司解除双方的租赁关系，因此拒绝履行涉案合同，基于此，亿福公司提出的第一项诉讼请求明显是为了对抗王文华拒绝履行合同的行为而提出。除此之外，为进一步明确亿福公司要求王文华履行的义务，亿福公司基于双方的租赁合同条款约定的具体内容提出第二项诉讼请求。因此，并不存在原审判决所称的亿福公司第一项诉讼请求不明确的情况；二、原审法院擅自变更亿福公司诉讼请求为确认《租赁合同》有效，属于程序违法。亿福公司从未变更第一项诉讼请求，请二审法院予以查明；三、亿福公司是第二项诉讼请求的适格主体。原审法院认为，“亿福公司要求王文华交付……没有依据，本院不予支持。亿福公司要求王文华为分租户办理租赁合同的备案，亿福公司无权代表分租户在本案中主张权利，并非适格主体，故本院予以驳回……”。原审法院在该判决中混淆主体，故意避重就轻。首先，亿福公司要求王文华交付上述资料，在双方签订的《租赁合同》第10.5条及6.1条等3款中有明确约定，因此不存在没有依据的说法。不论王文华是否确拥有所述资料，但亿福公司的请求都是基于双方合同的约定，如王文华无法交付提供只能证明其存在违约，而原审法院从未调查该请求是否有合同条款的支持，也未就王文华是否持有该资料进行调查，对该项请求仅以“没有依据”为由即不予支持，原审法院的该项判决有失偏颇。其次，亿福公司要求王文华为亿福公司及分租户办理《租赁合同》的租赁备案，同样是基于双方签订的《租赁合同》第10.3条的约定。亿福公司是合同相对人，王文华在合同中向亿福公司为自己设定了该义务，亿福公司作为合同相对人就有权基于该合同条款提出主张。值得一提的是，原审提到分租户才是适格主体，但实际上，根据合同相对性原理，由于分租户不是王文华的合同相对人，其根本无权主张；四、原审法院以未生效民事判决作为定案依据，适用法律错误。对于亿福公司第二项请求中要求王文华为亿福公司办理涉案合同的租赁备案手续，原审法院认为（2013）穗海法民三初字第1266号案判决王文华与盛庭公司之间的《租赁合同》已于2012年8月14日解除，以及“因该《租赁合同》的履行建立在王文华及盛庭公司于2012年1月10日签订的《租赁合同》继续履行的基础上，现王文华及盛庭公司已经明确2012年1月10日签订的《租赁合同》已经解除……”。事实上，（2013）穗海法民三初字第1266号民事判决作出后，盛庭公司及亿福公司均提起了上诉，因而该判决并未生效，该案的法律关系仍处于法院审理阶段，王文华与盛庭公司的《租赁合同》并未经法院作出生效判决解决。因此，原审法院在相关案件仍在审理的情况下，主动认为王文华与盛庭公司之间的租赁关系已解除，显然是错误的。综上，亿福公司上诉请求撤销广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第3138号民事判决，改判支持亿福公司的全部诉讼请求，并判令本案一、二审诉讼费用由王文华与盛庭公司承担。
被上诉人王文华答辩称：亿福公司在履行双方签订的《租赁合同》过程中，存在严重的违约行为，没有按照双方约定支付租金以及水电费，王文华已经依约解除了合同，并书面通知了亿福公司，通知书有亿福公司原法定代表人的签名确认，故亿福公司与王文华之间的《租赁合同》已经解除，亿福公司无权再要求履行合同。另外，亿福公司诉请与原审法院作出的（2013）穗海法民三初字1266、1267号两案判决结果相冲突。综上，亿福公司的上诉请求及事实和理由均没有事实根据和法律依据，原审判决认定事实与适用法律正确，请求驳回亿福公司的上诉请求，维持原审判决。
被上诉人盛庭公司答辩称：第一，盛庭公司与亿福公司之间没有签订任何合同，根据合同相对性，亿福公司与王文华之间的租赁合同只在其两者之间设定权利义务关系，与盛庭公司无关。因此，无论亿福公司与王文华之间的租赁合同是否有效，或者是否已经解除，亿福公司均无权要求盛庭公司协助办理租赁备案。第二，王文华与盛庭公司之间的租赁合同已经于2012年8月14日解除，该事实已经原审法院审理查明并在（2013）穗海法民三初字1266号判决中予以确认。该租赁合同解除以后，亿福公司与王文华之间的转租合同已经失去了履行基础，亿福公司也因此丧失了对涉案物业的一切权利，也无权就涉案物业提出任何要求。综上，亿福公司对盛庭公司提出的上诉请求没有任何事实与法律依据，依法应予驳回。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院另查明，因亿福公司不服原审法院作出的（2013）穗海法民三初字第1266号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年12月5日作出（2014）穗中法民五终字第3857号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该判决现已生效。
本院认为：涉案房屋系由王文华向盛庭公司承租后再转租给亿福公司，现因（2013）穗海法民三初字第1266号生效民事判决确认王文华与盛庭公司之间的《租赁合同》已于2012年8月14日解除，并判令亿福公司与王文华将涉案房屋交还盛庭公司，故亿福公司与王文华签订的《租赁合同》事实上已无法履行，亿福公司诉请王文华继续履行编号为2012041701的《租赁合同》、王文华为亿福公司及分租户办理租赁合同备案手续、向亿福公司交付涉案物业房产证、平面图、建筑消防验收意见书及产权方授权王文华出租涉案物业的委托资料等相关资料、协助亿福公司将涉案物业使用性质改变为商业、盛庭公司协助王文华为亿福公司办理涉案物业的租赁合同备案手续，缺乏法律根据，原审判决驳回亿福公司的前述诉讼请求并无不当，应予维持。
综上所述，亿福公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人广州市亿福物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一四年十二月十八日
书记员 杨银桃