成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦江民初字第8107号
原告包晓红，女，1966年8月26日出生，汉族，住成都市金牛区。
被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人江秉金，成都洋洋摩尔百货有限公司董事长。
委托代理人董平，四川英济律师事务所律师。
委托代理人吴爱民，四川英济律师事务所律师。
原告包晓红与被告成都洋洋摩尔百货有限公司（简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月16日立案受理后，依法由代理审判员雷膦绮适用简易程序独任审判并公开开庭进行了审理。原告包晓红，被告洋洋公司的委托代理人董平到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告包晓红诉称，2002年11月12日，原告购买了位于成都市锦江区东御街55号2楼17号9.07平方米海发商厦商业一间，取得了房屋产权证、国有土地使用证，并与新界公司签订《合作经营协议》，将铺位租给新界公司使用，新界公司在合同期内每年按原始购买价的7%支付原告固定收益。2012年11月12日租赁期届满，洋洋公司在原告不同意签约，双方不存在租赁关系的情况下，强行占有和使用原告的房屋，给原告造成了损失。请求判决：1、洋洋公司支付原告2012年11月13日至2016年3月31日的物业占用费94780.33元（共计1235天，每天按76.7452元计算)；2、洋洋公司按中国人民银行贷款基准利率5.95%给付原告利息至2016年3月31日的利息1500元；3、洋洋公司负担诉讼费。
被告洋洋公司辩称，洋洋公司已向按7%的标准向包晓红支付了从2012年11月13日至2012年12月31日的物业使用费1300.51元，此次应予以扣除。根据生效判决认定的事实，物业使用费应当按照税前标准支付物业使用费，双方没有签订合同，在使用之前就支付物业使用费不符合惯例，应当先使用再支付。利息部分无事实和法律依据，请求驳回利息部分的诉讼请求。诉讼费由法院判决。
经审理查明：2004年8月5日，成都摩尔商业广场有限公司更名为成都摩尔百盛实业有限公司。2011年5月20日，成都摩尔百盛实业有限公司更名为洋洋公司。
2001年8月20日，汇发公司(甲方)决定将位于成都市东御街55-223号海发新世界(又名“海发商厦”)大楼部分房产出租给与洋洋公司(乙方)经营，双方签订《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，约定：甲方同意将“海发新世界”大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共七个楼层的商业楼面全部(各层公用设施、设备房、自行车停车场除外)租赁给乙方经营使用；租期暂定十年，从2002年3月1日起至2012年2月28日止，租期届满，在当时相等于市场同等级市场租金条件下，甲方同意乙方优先续租；……甲方有权出售乙方所租楼层的产权。经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但出售产权不得影响乙方的经营……。2001年11月2日，汇发公司与成都摩尔商业经营有限公司（简称摩尔经营公司）签订《委托合同书》，约定为使汇发公司分拆销售“海发新世界”负2层至地上4层的房屋，保证汇发公司与洋洋公司之间的房屋租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》，并委托摩尔经营公司向业主发放《合作经营协议》约定的固定收益。合同签订后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，同日，由摩尔经营公司与各购房者签订《合作经营协议》。2001年11月23日，汇发公司与洋洋公司一致同意废止以摩尔经营公司名义与购房者签订的《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，以“汇发”为主体成立“新界”公司全面接管“摩尔经营公司”业务。2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》，约定汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，终止与摩尔经营公司的委托合同关系，原摩尔经营公司与各业主签订的《合作经营协议》由新界公司与各业主重新签订。此合同签订后，新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致。期间，洋洋公司按照新界公司提供的分配表向新界公司发放租金，再由新界公司将红利分配给包括原告在内的小业主。
后包晓红购买了海发商厦商铺，汇发公司提交了分户平面图。2002年11月12日，新界公司(甲方)与包晓红(乙方)就合作经营汇发摩尔中心(注册名海发商厦)签订《合作经营协议》，约定：甲乙双方以品牌百货为主导，从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动；合作期限自2002年11月12日起至2012年11月12日止，共10年；甲方保证汇发摩尔中心启动和正常运转所需要的全部资金，并全权负责中心的承包经营，乙方以拥有产权的汇发摩尔中心物业2层T1A区17号的房屋楼层区位，购置价140060元交付甲方使用，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和汇发摩尔中心的经营权；合作期间，无论汇发摩尔中心盈亏与否，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例向乙方分配红利；合作经营期内，甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权；合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度……。2006年6月12日包晓红取得《房屋所有权证》，载明“房屋坐落：锦江区东御街55号1幢2层71-17号；规划用途：商业；建筑面积9.07平方米”，上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。2006年7月2007年11月期间，海发商厦部分业主起诉要求解除《合作经营协议》，本院一审及成都市中级人民法院二审认定海发商厦商铺具有整体、不可分割性，小业主签订《合作经营协议》时明知其商铺与其他业主商铺用于整体经营，单独解除个别业主的《合作经营协议》将影响其他出租业主利益，判决驳回起诉业主的诉讼请求。
2010年9月27日，海发商厦成立业主大会，选举业主委员会、任期5年，并经成都市锦江区房产管理局备案。同日，海发商厦业主大会制订《成都市海发商厦管理规约》，规定：对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向物业所在区(市)县房产管理部门提出调整建筑区划要求。现海发商厦负2至4层共有产权面积28620.5平方米，小业主共1094户。小业主与新界公司所签《合作经营协议》期满后，海发商厦由洋洋公司统一经营，大多数业主与洋洋公司新签了《商铺租赁合同》，约定年租金标准(前三年)为原始购房总价的15%（税后），第四年至第六年每年年租金递增3%，按季度支付租金，已签约业主户数及所占面积均过半。部分未与洋洋公司重新签约的小业主起诉要求退还商铺、支付使用费，包晓红为起诉小业主之一。本院一审及成都市中级人民法院二审生效判决认定海发商厦系采取统一经营，商铺所有权性质不同于独立商铺，应服从大多数业主整体意志，且业主各自商铺间无实体分隔、界限不明，不具备返还条件，驳回小业主要求返还商铺的诉讼请求，并参照多数业主与洋洋公司新签订合同的租金标准，判决洋洋公司按购置价税后15%/年标准支付使用费。
上述事实，有双方当事人陈述及提交的身份证、房产证、国有土地使用权证、《合作经营协议》、（2014）川民提字第465号民事判决书、银行支付凭证和支付清单、业主续签情况说明等证据在案为证。
洋洋公司已按房屋购置价的7%的标准向包晓红支付了从2012年11月13日至2012年12月31日的物业使用费1300.51元。洋洋公司目前仍在使用涉案商铺。
本院认为，对于物业使用费的标准问题。因海发商厦有1094业主，大多数业主与洋洋公司签订了新一轮的《商铺租赁合同》，约定前三年的物业使用费标准按业主原始购房总价的15%(税后)标准支付物业使用费，第四年至第六年每年年物业使用费递增3%。根据公平原则，原告在本案中主张的商铺使用费标准，参照洋洋公司与大多数业主的约定，从2012年11月13日，合同届满开始，至2015年11月12日，物业使用费的标准应当为房屋购置价的税后15%，从2015年11月13日起至2015年12月30日（本案开庭之日）的物业使用费应当按房屋购置价的税后15.45%的标准来执行。对于原告主张被告给付物业使用费从2015年12月31日起直至2016年3月31日止，由于原、被告之间未续签合同，且从2015年12月31日起至2016年3月31日，商铺是否为被告持续占有使用处于不确定状态，本院对该部分物业使用费请求，不予支持。对于利息的问题。因海发商厦大多数业主与洋洋公司新签订的合同约定按季度支付租金，且房屋租赁有先付租后使用、每三个月支付一次的惯例，故洋洋公司在未按季预付使用费的情况下，应按此方式向包晓红支付相应利息。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条、第七十六条和《中华人民共和国合同法》第六十一条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告包晓红支付物业使用费为：140060元×15%（税后）/365天×实际占用天数(从2012年11月13日起至2015年11月12日止)+140060元×15.45%（税后）/365天×实际占用天数（从2015年11月13日至2015年12月30日）-1300.51元；并支付利息（利息的计算方式为：以2012年11月13日至2013年2月12日期间的物业使用费为基数，按中国人民银行同期存款利率从2012年11月13日起计至付清之日止；以2013年2月13日至2013年5月12日期间的物业使用费为基数，按中国人民银行同期存款利率从2013年2月13日起计至付清之日止；以2013年5月13日至2013年8月12日期间的物业使用费为基数，按中国人民银行同期存款利率从2013年5月13日起计至付清之日止；以2013年8月13日至2013年11月12日期间的物业使用费为基数，按中国人民银行同期存款利率从2013年8月13日起计至付清之日止；以2013年11月13日至2014年2月12日期间的物业使用费为基数，按中国人民银行同期存款利率从2013年11月13日起计至付清之日止；以2014年2月13日至2014年5月12日期间的物业使用费为基数，按中国人民银行同期存款利率从2014年2月13日起计至付清之日止；以2014年5月13日至2014年8月12日期间的物业使用费为基数，按中国人民银行同期存款利率从2014年5月13日起计至付清之日止；以2014年8月13日至2014年11月12日期间的物业使用费为基数，按中国人民银行同期存款利率从2014年8月13日起计至付清之日止；以2014年11月13日至2015年2月12日期间的物业使用费为基数，按中国人民银行同期存款利率从2014年11月13日起计至付清之日止；以2015年2月13日至2015年5月12日期间的物业使用费为基数，按中国人民银行同期存款利率从2015年2月13日起计至付清之日止；以2015年5月13日至2015年8月12日期间的物业使用费为基数，按中国人民银行同期存款利率从2015年5月13日起计至付清之日止；以2015年8月13日至2015年11月12日期间的物业使用费为基数，按中国人民银行同期存款利率从2015年8月13日起计至付清之日止；以2015年11月13日至2015年12月30日期间的物业使用费为基数，按中国人民银行同期存款利率从2015年11月13日起计至付清之日止）；
二、驳回原告包晓红的其他诉讼请求。
如果被告成都洋洋摩尔百货有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1104元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 雷膦绮
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 干 家
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。