北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第03070号
上诉人（原审被告）北京万邦鼎尚企业管理有限公司，住所地北京市通州区新华西街59号。
法定代表人黄喜庆，经理。
委托代理人吴奂，北京市嘉维律师事务所律师。
委托代理人张欣欣，男，1984年3月10日出生。
被上诉人（原审原告）姚丽丽，女，1984年8月17日出生。
委托代理人陈大伟，北京合川（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）北京华亿安顺企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼1-6层。
法定代表人李贵杰，总经理。
委托代理人郑磊，男，1982年7月31日出生。
委托代理人杨迪，女，1989年10月2日出生。
上诉人北京万邦鼎尚企业管理有限公司（以下简称万邦公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第40807号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
姚丽丽在原审法院诉称：我与万邦公司于2013年12月1日签订租赁合同，合同约定万邦公司将位于北京市朝阳区兴隆西街2号世纪天乐潮青汇富一楼来淘宝女人街使用面积为9.87平方米的F-036号商铺（以下简称涉案商铺）租赁给我经营使用，租期为1年，自2013年12月13日至2014年12月12日止。合同签订后，我向万邦公司支付了2013年12月13日至2014年6月12日的租金12866.3元、综合管理费2573.3元及保证金4300元，并对36号商铺进行了装修。2014年1月开始，万邦公司与北京华亿安顺企业管理有限公司（以下简称华亿公司）产生纠纷，华亿公司对涉案商铺所在商场进行改造，陆续腾退该一层至六层的商户，地下一层来淘宝女人街被张贴闭店通知。2014年3月15日，华亿公司开始对商场闭店装修，商场大门及来淘宝女人街的大门被关闭，我被迫停止经营。由于万邦公司的违约行为，导致合同不能继续履行，并且给我造成了严重损失。为维护我的合法权益，故起诉至法院，要求判令解除双方签订的租赁合同，由万邦公司退还租金6290.18元、保证金4300元、综合管理费1258.05元，支付装修补贴2961元、全勤奖3000元，赔偿装修损失26221元，并支付违约金2573.26元。
万邦公司在原审法院辩称：我公司向华亿公司租赁了涉案商铺所在场地，将涉案商铺出租给姚丽丽经营使用。我公司在履行与姚丽丽的租赁合同中，不存在违约行为。2014年3月16日，华亿公司关闭了场地，导致涉案商铺无法正常经营。我公司现同意解除租赁合同，同意退还自2014年3月16日至2014年6月12日的租金及综合管理费，同意退还保证金；装修损失应由华亿公司承担赔偿责任；不同意支付装修补贴、全勤奖及违约金。
华亿公司述称：姚丽丽起诉内容与事实不符。姚丽丽依据合同纠纷起诉，而我公司不是合同相对人，因此我公司不应当就合同而产生的纠纷承担责任。2014年1、2月开始，我公司针对商场二层部分的商户进行清退。2014年3月16日，我公司关闭了商场一层大门，但是涉案商铺所在的地下一层有单独的入口，没有影响到姚丽丽的经营。
原审法院经审理查明：2013年5月20日，万邦公司与华亿公司签订了《市场场地租赁合同书》，约定万邦公司作为承租方，向华亿公司租赁坐落于北京市朝阳区朝阳路兴隆西街2号地下一层场地，用于万邦公司经营“来淘宝女人街”。
2013年12月1日，姚丽丽、万邦公司双方签订《租赁合同》，合同约定：万邦公司同意将位于北京市朝阳区朝阳路兴隆西街2号世纪天乐潮青汇富一楼来淘宝女人街内使用面积约为9.87平方米036号商铺的营业场地租赁给姚丽丽使用，经营项目为女服装；租赁期限为1年，自2013年12月13日至2014年12月12日，商场于2013年12月13日正式营业，如万邦公司开业时间因故延迟，则租期顺延；万邦公司须于2013年12月1日前按照合同规定将租赁场所交付给姚丽丽；每月租金为2144.38元，合同签订之日姚丽丽须一次性向万邦公司支付租期前6个月（即2013年12月13日至2014年6月12日）的租金12866.3元及保证金4300元，如万邦公司无故提前终止合同，应全额退还保证金；除租金外，姚丽丽使用租赁场所须按时足额交纳综合管理费、公用事业费用；万邦公司在协议期限内不得无故提前收回该商铺，否则均按违约处理，姚丽丽有权解除合同并有权要求万邦公司返还已缴纳的租赁场所的剩余租金及剩余综合管理费、保证金，该商铺一年房租的10%作为违约金支付给姚丽丽；因万邦公司对商场整体规划改造，需要将商铺扩建、打通道或必须拆除商铺等情况，万邦公司只退还姚丽丽全额保证金及剩余租金、综合管理费，姚丽丽的其他损失与万邦公司无关。合同签订后，万邦公司将涉案商铺交付给姚丽丽了，姚丽丽向万邦公司交纳了2013年12月13日至2014年6月12日的租金12866.3元、综合管理费2573.3元和保证金4300元。
2014年2月，华亿公司在万邦公司租赁场地张贴《解除租赁合同通知书》，内容为以万邦公司未按约定于2013年12月1日开业为由，通知解除《市场场地租赁合同书》，并要求万邦公司于15日内将承租场地清空并交还华亿公司。2014年3月16日，华亿公司开始对涉案商铺所在商场二层以上楼层进行装修，封闭了商场位于北侧的正门，现楼宇外围已安装脚手架。现姚丽丽以涉案商铺已无法正常经营为由，要求解除与万邦公司签订的租赁合同。万邦公司表示因华亿公司的装修行为导致其与姚丽丽的租赁合同无法继续履行，并同意解除该合同。庭审中，姚丽丽认可其于2013年12月13日开始在涉案商铺经营，2014年3月15日知道不能经营了。姚丽丽称其为经营所需对涉案商铺进行了装修，向法院提供了装修工程施工合同及发票等证据予以证明，相关票据显示装修费用为26221元，并向万邦公司主张装修补贴每平方米300元。万邦公司称姚丽丽装修未经其验收，因此不具备装修补贴的领取资格，且与姚丽丽主张的装修损失有重合，对于姚丽丽装修花费数额亦不予认可。姚丽丽主张万邦公司按承诺支付其经营期间3个月的全勤奖共计3000元，万邦公司认为姚丽丽应出示其符合获得全勤奖的凭据。对于姚丽丽主张装修补贴及全勤奖所依据的万邦公司招商广告，即宣传海报中的承诺，万邦公司对该广告的真实性表示认可。
原审法院认定上述事实的证据有：《租赁合同》、收据、发票、《装修工程施工合同》、《解除租赁合同通知书》、当事人陈述等及相应证据在案佐证。
原审法院判决认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，姚丽丽、万邦公司双方就涉案商铺签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。在合同履行过程中，华亿公司对涉案摊位所在的商业楼进行装修，姚丽丽表示无法继续经营，并据此要求解除合同，万邦公司对此亦予以认可，故双方合同以解除为宜。
根据合同约定及本案实际情况，万邦公司应退还姚丽丽自2014年3月16日至2014年6月12日的租金、综合管理费及姚丽丽已交纳的保证金。关于姚丽丽主张的装修补贴及全勤奖，姚丽丽依照万邦公司张贴海报的承诺进场装修并经营，万邦公司应当依照约定支付姚丽丽装修补贴及全勤奖，万邦公司否认姚丽丽具备申领款项的条件，但既未能举证证明相关条件的依据，亦未能举证证明万邦公司违背了相关条件，故对万邦公司之辩解，法院不予采信。关于违约金，万邦公司在租期内未保证姚丽丽正常经营使用涉案商铺，致使合同目的不能实现，故其应当根据合同约定承担违约责任，姚丽丽主张违约金数额符合约定，法院予以支持。关于装修损失，属于姚丽丽因经营投入产生的经济损失，万邦公司作为违约方应当赔偿，因万邦公司已就此需给付姚丽丽违约金，故违约金数额内的经济损失不应重复赔偿；根据本案情况，姚丽丽因装修涉案商铺造成的实际损失超过了违约金数额，万邦公司就超出部分的经济损失仍需承担赔偿责任，法院对于姚丽丽该项请求予以支持，具体数额结合本案实际情况酌情判定。
万邦公司以华亿公司的装修行为造成其与姚丽丽的合同无法继续为由，认为应由华亿公司对姚丽丽承担相应责任，但该主张不符合合同相对性原则，故对万邦公司该辩解，法院不予支持，万邦公司可基于其与华亿公司之间的合同关系对此另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除姚丽丽与北京万邦鼎尚企业管理有限公司于二〇一三年十二月一日签订的《租赁合同》；二、北京万邦鼎尚企业管理有限公司于判决生效后七日内退还姚丽丽租金六千二百二十元、综合管理费一千二百四十五元、保证金四千三百元；三、北京万邦鼎尚企业管理有限公司于判决生效后七日内给付姚丽丽装修补贴二千九百六十一元、全勤奖三千元、违约金二千五百七十三元二角六分；四、北京万邦鼎尚企业管理有限公司于判决生效后七日内赔偿姚丽丽装修损失二万三千元；五、驳回姚丽丽的其他诉讼请求。
万邦公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审判决第三、四项，依法改判装修损失由华亿公司承担赔偿责任。上诉理由：原审判令万邦公司支付姚丽丽全勤奖3000元，属于认定事实错误。姚丽丽未能举证证明其具有获得全勤奖的资格，应当承担举证不能的不利后果，原审举证责任分配错误，应予纠正。原审判令万邦公司支付姚丽丽装修补贴费、违约金和装修损失费存在重复计算的问题。依据相关法律规定，违约方的违约责任既可以约定为违约金，也可以约定为损害赔偿金，但二者不能进行重复计算，违约方的赔偿数额应以守约方的实际损失为限，并不支持惩罚性赔偿。姚丽丽的装修损失应由华亿公司承担赔偿责任。华亿公司单方强行对涉案租赁场地所在的商场进行闭店装修，直接导致姚丽丽无法正常履行租赁合同，故华亿公司应当就解除合同产生的损失承担赔偿责任。原审法院以合同相对性为由未确定华亿公司的责任，适用法律错误，二审法院应予纠正。
姚丽丽辩称：同意原审判决，关于全勤奖和装修补贴，是万邦公司在招商广告中约定的内容，万邦公司应予承担。就全勤奖，已查明姚丽丽按照万邦公司的考勤要求上下班，万邦公司应承担举证责任。违约金、装修补贴和装修损失是独立的。违约金是双方合同约定的，装修补贴是万邦公司承诺的，装修损失是相关法律规定的，不存在重复计算。
华亿公司辩称：同意原审判决，不同意万邦公司的上诉请求。
本院经审理查明：案件当事人对原审法院认定的事实无争议，且本院查明的事实与原审法院认定的事实相同，故本院对原审法院认定的事实予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：根据姚丽丽与万邦公司提交的证据及当庭的陈述，原审确认涉案租赁合同合法有效并依法予以解除，由万邦公司退还保证金、部分租金及综合管理费的处理正确。关于装修补贴及全勤奖，该两项费用系万邦公司承诺应履行的义务，故相应举证责任亦应由万邦公司承担，万邦公司的就此节的上诉意见理由不足，本院不予支持。万邦公司不能保证涉案合同继续履行，应承担违约责任，故姚丽丽依据合同要求万邦公司给付违约金，并赔偿装修残值损失的主张，证据充分，原审确定违约金及酌情确定装修损失的数额，并无不当，本院对此不持异议。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费450元，由北京万邦鼎尚企业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费588.36元，由北京万邦鼎尚企业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 明
审 判 员 刘建刚
代理审判员 张 羽
二〇一五年三月十九日
书 记 员 田 晔