上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初24214号
原告(反诉被告)陶小英，女，1982年9月3日生，汉族，住上海市黄浦区。原告(反诉被告)陶学清，男，1951年7月13日生，汉族，住江苏省启东市。两原告共同委托代理人朱仁览，上海震亚(北京)律师事务所律师。被告(反诉原告)王斌，男，1967年1月16日生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人李福亮，上海东方环发律师事务所律师。委托代理人费远敏，上海东方环发律师事务所律师。原告陶小英、陶学清诉被告王斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，被告王斌提出了反诉，本院予以受理，与本诉合并审理，适用简易程序，于2016年5月12日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陶小英、陶学清及其共同委托代理人朱仁宽，被告(反诉原告)王斌的委托代理人李福亮、费远敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陶小英、陶学清诉称，原、被告通过上海我爱我家房屋租赁置换有限公司居间介绍于2015年12月10日签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定原告购买被告所有位于上海市浦东新区沂南路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，转让价款人民币(以下币种相同)130万元。原告按约于2015年12月9日、12月13日、2016年2月16日向被告支付购房款共计975,000元。原告支付上述款项后，被告未配合办理交易过户手续。原告多次与被告交涉，被告以房屋价格上涨为由不予配合。诉请判令被告继续履行买卖合同，并配合将系争房屋过户登记至原告陶小英名某。被告王斌辩称，不同意原告的诉请，被告在2016年2月16日已配合原告去房地产交易中心办理系争房屋的过户手续，由于原告陶学清系外地户口，在沪已有一套房屋，属于限购对象，致使无法办理过户手续。原告要求将系争房屋的产权过户至陶小英一人名某，没有合同依据，被告不予同意。原告曾经提出重新签订购房合同，为此双方有过协商，但终未能达成一致意见。由于原告方的原因致使买卖合同不能履行，原告方已构成违约，应当承担违约责任。反诉请求判令：1、解除原、被告间的买卖合同；2、被反诉人支付反诉人违约金26万元(按合同标的20%)。针对反诉，陶小英、陶学清辩称，不同意被告的反诉请求，两原告系父女关系，购房是为了解决陶小英母亲的居住问题，签订合同时询问过居间方，居间方表示买卖合同可以写陶小英、陶学清两人的名字，在此情形下双方才签订买卖合同，但在2016年2月16日办理产权过户时却被告知陶学清属于限购对象，故原告与被告商量要求重新签订一份买卖合同，购房人改成陶小英一人，并同意再支付5万元作为赔偿，被告的代理人最初表示同意，要求将5万元汇入一案外人名某，为此原告提出异议，后来被告又提出要增加10万元房款，原告没有答应，协商未成功。合同履行的过程中原告方没有过错，不应当承担违约责任。且合同约定的违约金过高，应当予以调整。经审理查明，王斌为系争房屋产权人，2015年11月17日，委托王琴出售系争房屋。2015年12月9日，陶小英(购买方、乙方)与王斌(出售方、甲方)签订居间合同，约定乙方向甲方购买系争房屋，成交价130万元等。2015年12月10日，陶小英、陶学清(买受人、乙方)与王斌(卖售人、甲方)签订买卖合同，约定甲方将系争房屋(房屋建筑面积34.68平方米)出售给乙方，转让价款130万元，在2016年1月31日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第(三)款约定，乙方未按本买卖合同中约定的时间支付房价款、办理产权交易过户事宜的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期或延期未付款的日万分之四计算，违约金自乙方逾期的第二日起至实际履行之日止。逾期超过十五日后乙方仍未履约的，除乙方应向甲方支付违约金外，甲方可单方面解除本合同；甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付。合同补充条款(二)约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名某拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。合同附件三，付款协议：1、乙方于2015年12月9日支付甲方定金3万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。2、乙方应于双方签订本买卖合同后的五日内，将房款49万元直接支付予甲方，甲方向乙方出具收款凭证。3、待甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，乙方以贷款银行发放贷款的方式直接将房款77万元支付予甲方。……合同另对其他事项作了约定。2015年12月9日，王斌代理人王琴出具收据，确认收到系争房屋的定金3万元，2015年12月13日，王琴出具收据，确认收到房款49万元。2016年2月16日，两原告通过案外人账户转账支付王斌房款455,000元。合计已付房款为975,000元。同日，原、被告相约至房地产交易中心办理过户手续，被告知陶学清属于限购对象，过户手续未能办理。此后双方协商未果，2016年3月10日，王斌通过代理人王琴向两原告发解除合同通知书，称双方至房地产交易中心办理过户手续时，得知陶学清为限购，故不能将合同约定的房屋过户于原告，原告已严重违约，通知解除合同，两原告应支付违约金26万元，在已付房款中扣除等。该函件寄至陶小英户籍所在地遭退回。审理中，两原告称签订买卖合同时咨询过居间方相关购房政策，后者表示两原告可以购买系争房屋，但办理过户时才得知陶学清属于限购对象，且目前仍不具备购房资格，请求追加居间方我爱我家房屋租赁置换有限公司长岛路分公司为本案第三人。倘若合同解除的，要求将已付购房款退还给原告。以上事实，有当事人提供并经庭审质证的买卖合同以及付款凭证、微信记录、产权登记信息、户籍信息等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。本院认为，原、被告就系争房屋签订的买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。两原告已支付被告部分房款，由于原告陶学清属于本市住房限售政策规定的限购对象，致使涉案买卖合同存在履行障碍。原告诉请要求继续履行合同，将系争房屋产权过户登记至原告陶小英一人名某，没有合同依据，本院不予支持。被告反诉请求解除合同，本院予以准许。合同解除后，被告收取原告的房款应当返还原告。由于原告方存在限售情形致使买卖合同解除，原告方应当承担相应的责任。双方在买卖合同的补充条款(二)中对由于违反限售规定，致使系争房屋不能办理交易过户时乙方的责任作了特别约定，因此，涉案纠纷不适用买卖合同第九条第(三)款的约定，被告依据买卖合同第九条第(三)款的约定反诉请求支付违约金26万元的主张，本院不予支持。原告要求追加居间方为本案第三人的请求，不符法律规定，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，判决如下：一、解除反诉原告王斌与反诉被告陶小英、陶学清签订的《上海市房地产买卖合同》；二、反诉原告王斌于本判决生效之日起十日内返还反诉被告陶小英、陶学清购房款975,000元；三、驳回原告陶小英、陶学清的诉讼请求；四、驳回反诉原告王斌的其他反诉请求。本诉案件受理费16,500元，减半收取计8,250元，由原告陶小英、陶学清负担。反诉案件受理费减半收取计2,600元，由反诉被告陶小英、陶学清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员何绍辉二〇一六年五月十六日书记员于晔
审判员 何绍辉
二〇一六年五月十六日
书记员 于 晔
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。