福建省泉州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）泉民申字第130号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：南安市洪濑镇镇区建设有限公司，住所地福建省南安市洪濑镇洪濑街25号三楼，组织机构代码70538502－7。法定代表人：黄庆祝，该公司总经理。委托代理人：张玮、吕良怡，福建天衡联合律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：黄美珍，女，汉族，1968年9月26日出生，住河南省开封市鼓楼区。委托代理人：黄志明、黄人杰，福建求达律师事务所律师。再审申请人南安市洪濑镇镇区建设有限公司因与被申请人黄美珍商品房销售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2014）南民初字第6629号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。南安市洪濑镇镇区建设有限公司申请再审称：（一）其公司于原审庭审结束后取得新的证据，且该证据足以推翻原判决，恳请法院依法予以再审。原审庭审结束后，经其公司积极向相关部门反馈并协调，最终南安市住房与管理局房地产管理处于2015年5月7日出具了《情况说明》，可以证实其公司已于2014年6月6日向南安市房地产管理处递交了办理所有权初始登记的所有材料，已履行完协助办理产权登记的义务，涉讼楼盘未能完成产权登记系政府原因造成的，其公司不需要支付违约金。（二）《合同补充协议》是双方真实意思表示，该协议第四条第4款并不存在免除其公司责任、加重对方当事人责任、排除对方当事人主要权利的情形，原审认定该条款无效属认定事实不清、适用法律错误。请求撤销（2014）南民初字第6629号民事判决，依法改判驳回黄美珍的全部诉讼请求或裁定将本案发回重审，一审全部诉讼费用由黄美珍承担。黄美珍提交意见称：南安市洪濑镇镇区建设有限公司在一审判决后提起上诉，但没有缴交上诉费。该公司提供的《情况说明》不足以证明涉讼楼盘逾期办理房屋所有权证系政府原因所致，也不足以证明该公司已经依约履行协助办理房屋所有权证登记的的义务，故该公司应当依法承担责任。请求法院驳回该公司的再审申请。本院审查查明：南安市洪濑镇镇区建设有限公司向本院申请再审时提交《情况说明》一份，其内容载明：“南安市洪濑镇镇区建设有限公司已于2014年6月6日向南安市房地产管理处递交申请办理洪濑明发商业中心项目所有权初始登记的所有材料，这些材料包括但不限于营业执照、资质证书、法人身份证、立项批文、建设用地规划许可证、建设用地规划许可证申请表、国有土地使用证、建设工程规划许可证、规划红线图、施工许可证、施工许可证申请表、工程监理合同、商品房预售许可证、商品房预售申请表、产权测绘面积成果表、施工单位出具的没有拖欠工程款的证明、规划验收申请表、竣工验收报告书、竣工验收备案表、竣工验收备案证明等。南安市房地产管理处当时已收件办理。因当时项目土地的出让方式不适当的原因，至今无法办理项目所有权初始登记。现南安市政府正在组织协调。专此说明。”，欲以此证明其公司已于2014年6月6日向南安市房地产管理处递交申请办理涉讼房产所有权初始登记的所有材料，已经完成协助办理产权证的全部义务。被申请人黄美珍质证认为，从该份证据的形式上看，是南安市洪濑镇镇区建设有限公司打印好材料后再给南安市房地产管理处加盖公章的，里面内容是否真实，应该再由房地产管理处出具证明或由法院加以核实；从《情况说明》的内容来看，不足以证明涉讼房屋未办理产权登记是政府原因所致，也不能证明南安市洪濑镇镇区建设有限公司已经尽到协助办证义务。本院对此认为，上述《情况说明》的内容虽是由南安市洪濑镇镇区建设有限公司打印形成的，但南安市房地产管理处在该份材料上加盖公章证明“情况属实”，故其真实性可予认定；根据该份《情况说明》记载，至今无法办理项目所有权初始登记的原因是“当时项目土地的出让方式不适当”，但南安市洪濑镇镇区建设有限公司并无提供证据证明该原因与其无关，也无提供证据证明其已依照合同约定将办理权属登记需由其提供的资料交付买受人，故该份《情况说明》并不足以证明南安市洪濑镇镇区建设有限公司已经完成协助办理产权证的全部义务。本院认为：再审申请人南安市洪濑镇镇区建设有限公司具有商品房预售资格，其与被申请人黄美珍签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。但合同附件六《合同补充协议》的具体内容系南安市洪濑镇镇区建设有限公司为在涉讼楼盘重复使用而预先拟定并由其提供作为合同附件的，该补充协议第四条是关于产权登记的补充约定，其中第4款变更了《商品房买卖合同》第十四条第2项的约定，将南安市洪濑镇镇区建设有限公司逾期办证应自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金变更为按已付房价款的1%支付违约金，如此变更，该公司一旦逾期协助办理产权登记，则毫无时间限制，可无期限拖延产权登记办理事宜，规避了房管部门提供的《商品房买卖合同》范本在房屋买卖中对消费者利益保护的监管，该条款的补充约定免除了南安市洪濑镇镇区建设有限公司的部分责任、排除了黄美珍主要权利，因此，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”的约定以及《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应认定为无效条款。有关南安市洪濑镇镇区建设有限公司逾期协助办理产权登记的违约金计算方法应按《商品房买卖合同》第十四条的约定予以处理。本案商品房已于2012年4月16日交付黄美珍使用，但至今尚未完成房屋所有权初始登记，致使黄美珍至今未能取得房屋权属证书。南安市洪濑镇镇区建设有限公司主张涉讼楼盘未能依约完成产权登记系政府原因造成，但并未对此充分举证证实，其提供的《情况说明》等证据不足以证明逾期办理房屋所有权证系政府原因所致，也不足以证明其已经依约履行协助办理房屋所有权登记的义务，故原审判决其承担逾期协助办证的违约责任并无不当。综上，南安市洪濑镇镇区建设有限公司申请再审的理由不能成立，其再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回南安市洪濑镇镇区建设有限公司的再审申请。审 判 长  陈灿彬代理审判员  郭连新代理审判员  林 艳二〇一五年十二月二十九日书 记 员  魏垂进速 录 员  ＸＸ龙附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。第二百零四条第一款人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。