山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潍民一终字第44号
上诉人（原审原告）李宝杰，医生。
被上诉人（原审被告）潍坊辰隆置业有限公司，住所地：潍坊高新区东风东街5762号东方花园南区1号商住楼2806室。
法定代表人张军，总经理。
委托代理人张焕廷，系该公司职工。
委托代理人葛言，山东求是和信律师事务所律师。
上诉人李宝杰因与被上诉人潍坊辰隆置业有限公司（以下简称辰隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2014）开民初字第277号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，2006年5月26日，辰隆公司与案外人潍坊高新区新城街办山后王村委签订《山后王村新村规划联合开发协议》，对山后王村的部分土地进行开发。同年11月29日，辰隆公司与奎文区工商局下属的奎文区市场物业管理中心（以下简称“奎文物业中心”）签订《购房协议书》，约定奎文物业中心购买辰隆公司开发的山后王村的1、2、3、4、5号楼（商业房除外）。辰隆公司在取得预售许可证后一个月内与购房户签订正式的购房合同。2007年，李宝杰、辰隆公司签订《商品房认购协议书》，约定李宝杰自愿报名参加集中认购辰隆公司为其定向开发的商品房。
2009年10月20日，李宝杰、辰隆公司签订《商品房预售合同》，约定李宝杰购买辰隆公司开发的东方御苑（原名隆祥花园）3号楼3单元301号房屋，预测建筑面积为124.97平方米，单价为2330元／平方米，总价款为291180元。第四条第五款特别约定，以上房款不包括：城市供暖接口费、燃气、闭路电视、水、电及办理产权证书等费用，李宝杰应在交房前一个月交清。其中，天然气3000元／户，闭路电视456元／户，水电接口一户两表3000元／户，宽带费另行协商，城市供暖费35元／平方米。以上配套如有变化，可按现行规定调整，辰隆公司代收代交。如今后确定有政府优惠，辰隆公司须协助李宝杰办理享受政府优惠。第十五条关于产权登记的约定，辰隆公司应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由辰隆公司提供的资料报产权登记部门备案，如逾期，辰隆公司按日向李宝杰支付房款的0.02%的违约金。辰隆公司收取房款时曾为李宝杰开具10829.95元的配套费收据。后经房管部门测量，实际建筑面积为123.77平方米。双方就房款进行了结算。辰隆公司为李宝杰开具了299172.05元的发票，李宝杰认为辰隆公司多收取了10787.95元，要求返还。
辰隆公司主张按照合同约定，天然气3000元／户，闭路电视456元／户，水电接口一户两表3000元／户，城市供暖费4373.95元（35元／平方米×124.97平方米），以上共计10829.95元，该费用包含在2010年6月4日收取的房款中。后因实际面积减少，结算房款时退配套费为42元，实际收取的配套费为10787.95元元，即李宝杰所诉的数额。李宝杰对辰隆公司主张的配套费不予认可，认为政府规定自2007年之后不允许收取配套费，辰隆公司开具的发票中明确载明是收取的房款，因此，多收的部分应当返还。
另查明，2007年8月7日，《潍坊市人民政府关于调整城市基础设施配套费标准并加强征收使用管理的通知》潍政发（2007）49号，配套费的缴纳义务人为在潍坊市规划区内新建、扩建、改建的各类建设项目的建设单位和个人。新建项目的供热、燃气配套费计入房价，不得向业主收取。2011年12月29日，潍坊市住房和城乡建设局和潍坊市物价局联合就配套费问题做出说明，对配套费如何收取进行了界定，并规定了退还配套费的基本程序：1、业主凭购房合同、发票及身份证到所在项目居委会登记；2、由各区负责汇总认定，区规划部门对《建设工程规划许可证》进行认定，区建设、物价部门对是否退返进行认定。3、对被认定为违规收取的项目，由区建设部门督促开发企业制定退返计划，并进行审查。4、由开发企业按退返计划向业主进行退费，市区两级建设部门负责监督。
以上事实，有《商品房预售合同》、配套费收据、购房发票、房产证等证据以及当事人的陈述在案为证。
原审判决认定，根据双方的合同约定，配套费未计入房款，是单独收取的，李宝杰主张返还的数额，与辰隆公司收取的配套费数额相符，且辰隆公司开具的收据也明确载明为“配套费”，因此，李宝杰主张返还的多收房款，应为配套费。而对于配套费的收取，是行政部门根据城市总体规划要求，为筹集城市市政公用基础设施建设资金所收取的费用。对于该费用的收取或者减免，均是由行政部门根据相关的规定以及当地的实际情况做出决定，而不属于人民法院民事案件的受案范围，并且行政部门也对配套费的认定及返还流程做出了规定，李宝杰应向相关行政部门申请解决。
关于逾期办证的违约金，根据合同约定，辰隆公司迟延办理房产证，已构成违约，应当承担违约责任。虽然辰隆公司以逾期办证的责任在于山后王村委未按时缴纳配套费为由辩解，但该辩解理由不能免除其违约责任。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，辰隆公司基本能够按照合同约定的时间通过竣工验收并将房屋交付李宝杰使用，虽然存在逾期办证的事实，但辰隆公司对逾期办证不存在主观故意，且李宝杰亦未证明其实际损失，故对辰隆公司关于减少违约金的辩解意见予以采信。关于违约金的计算标准，本院酌情按照购房款的1%计算违约金，即317742.05元×1%=3177.42元，过高部分不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项之规定，判决如下：一、被告潍坊辰隆置业有限公司向原告李宝杰支付逾期办证违约金3177.42元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告李宝杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费799元，由被告潍坊辰隆置业有限公司负担。
宣判后，上诉人李宝杰不服原审判决，上诉称：一、违约金是上诉人与被上诉人之间通过合同的方式自由约定的，逾期办理房产证，被上诉人应按合同约定每日向上诉人支付总房款0.02%的违约金，原审判决按房款的1%计算无法律依据。二、原审判决以推断的方式认定上诉人缴纳的10787.95元是配套费，证据不足。不能因被上诉人给其他某业主出具了配套费收据，就认定上诉人缴纳的是配套费，应以被上诉人给上诉人出具的收款收据为准，其明确载明了为购房款。虽然合同单独约定了配套费，但约定的配套费条款并未履行，被上诉人不应收取，被上诉人属变相多收房款，应退还上诉人多收取的房款。综上，请求依法改判，支持上诉人上诉请求。
辰隆公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。关于10787.79元系多收房款还是配套费问题，双方签订的《商品房预售合同》中明确约定由被上诉人代收代交配套费，上诉人主张返还的数额与按照合同计算的配套费数额相一致，能够证明上诉人要求返还的10787.79元系配套费而非购房款的事实。原审关于该费用的认定有事实依据，应当予以支持。上诉人关于10787.79元系多交纳的房款而非配套费的主张不能成立，本院不予支持。关于配套费问题，该费用的收取或者减免，均由行政部门根据相关规定及当地实际情况作出决定，上诉人可向相关行政部门申请解决。原审认定配套费问题不属于人民法院民事案件受案范围并无不当，本院予以支持。
关于逾期办证违约金问题，根据相关法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被上诉人逾期办理房屋权属证书，应向上诉人承担违约责任，因上诉人对逾期办理房屋权属证书造成的实际损失未提交充分证据予以证实，原审综合涉案合同的履行情况及被上诉人的过错程度，认定逾期办证违约金按房款日0.02%的标准计算过高，并酌情按照购房款的1%计算违约金并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李宝杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 崔福涛
审判员 孙月琴
审判员 宫 磊
二〇一五年三月十二日
书记员 房艳萍