吉林省长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0104民初1697号原告：长春创鑫物业服务公司，住所地长春市经济开发区长沙路1555号4楼。法定代表人：高伟，总经理。委托诉讼代理人：冯凌，该单位客服经理。委托诉讼代理人：董舶洋，吉林兢诚律师事务所律师。被告：刘耀龙，男，1959年5月11日生，汉族，住长春市宽城区机务小区*栋6门***号。原告长春创鑫物业服务公司（以下简称“创鑫物业公司”）诉被告刘耀龙物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告创鑫物业公司委托诉讼代理人冯凌、董舶洋到庭参加诉讼，被告刘耀龙经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。创鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1.刘耀龙向创鑫物业公司支付2012、2013、2014、2015年度欠缴物业费共计5,802.18元（2012年4月15日至2013年4月14日欠付1,808.46元，2013年4月15日至2014年4月14日欠付1,808.46元，2014年4月15日至2015年4月14日欠付1,808.46元，2015年4月15日至2015年6月30日欠付376.80元）；2.刘耀龙向创鑫物业公司支付欠缴物业费滞纳金11,572.34元(暂计算至2016年3月25日此后计算至实际给付之日)（2012年所欠物业费的滞纳金自2013年4月15日起计算至2016年3月25日，2013年所欠物业费的滞纳金自2014年4月15日起计算至2016年3月25日，2014年所欠物业费的滞纳金自2015年4月15日起计算至2016年3月25日，以上均按合同约定日千分之三的标准计算，均计算至实际给付之日）；3.本案的诉讼费用由刘耀龙承担。事实和理由：刘耀龙通过团购方式购买吉油领秀朝阳上院小区B-8幢。该房屋建筑面积100.47平方米，套内建筑面积77.48平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.05平方米。刘耀龙于2010年12月3日入住该房屋，开始接受物业服务。同日，创鑫物业公司与刘耀龙签订《前期物业服务协议》，约定物业服务费收费标准为：物业服务费1.30元/月/平方米（多层）、1.60元/月/平方米（高层、洋房含电梯费）、2.00元/月/平方米（别墅）、2.50元/月/平方米（商业），地上车库60元/月，地下车位、车库100元/月。上述收费标准已备案。物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在物业服务企业规定的缴费期限内履行缴纳义务，如乙方违反本协议规定，不按时交纳物业服务费的，从拖欠之日其按应缴费用总额的3‰/天比例缴纳滞纳金。同日，刘耀龙向创鑫物业公司缴纳2011年4月15日至2012年4月15日的物业费1,808.46元。创鑫物业公司自2012年4月15日至2013年4月14日未缴纳物业服务费，自2013年4月15日起即为逾期，开始计算3‰/天的滞纳金。刘耀龙自入住时缴纳了2013年度物业费后一直未再交纳物业费。至今已拖欠2012-2013、2013-2014、2014-2015、2015-2016年度物业费共7,233.84元及滞纳金共11,572.34元。自刘耀龙未缴纳2012-2013年度物业费开始，创鑫物业公司多次向其通过电话、张贴通知等方式要求其尽快补交物业费。2015年11月15日创鑫物业公司通过律师向刘耀龙发出编号为JC00481的《律师函》用以主张权利。但刘耀龙直至起诉一直未能补缴。故创鑫物业公司依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条之规定，诉讼来院。刘耀龙在法定期限内未提出代理意见，亦未向本院提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：一、2009年10月28日，长春市吉油房地产开发有限责任公司（以下简称“吉油公司”）与创鑫物业公司签订《领秀朝阳小区前期物业服务合同》，约定，吉油公司选聘创鑫物业公司对领秀朝阳上院提供前期物业管理服务，合同期限自2009年10月28日起至2015年10月27日止，但在本合同期限内，业主大会召开并成立业主委员会，由业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2015年10月28日，双方签订《领秀朝阳小区前期物业服务合同补充合同》，约定，因未能成立小区业主委员会，故本合同期限自2015年10月28日起2018年10月27日，期限三年，本合同期限内，业主大会召开并成立业主委员会，由业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，其他约定事项不变。二、2010年12月3日，创鑫物业公司与刘耀龙签订《前期物业服务协议》及《承诺书》，约定，本协议适用于自房屋出售之日起，至本物业成立业主委员会与物业管理服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。物业服务收费标准为：高层住宅物业：每平方米1.50元/月。物业服务费自《入住通知书》中规定的收房之日起开始计收，采用现金缴费方式每半年缴纳一次，业主应于应缴物业费的当月15日到物业服务中心交纳当期物业服务费用；如业主未按时交纳物业服务费，每逾期一日将承担应交服务费总额千分之三的滞纳金；刘耀龙违反本协议，未按本协议约定的交费标准和时间交纳有关费用的，创鑫物业公司有权要求其补交并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。三、2010年12月3日，刘耀龙办理该小区8栋4单元的入住手续。同日，交纳物业费（2011年4月15日至2012年4月15日）1,808.46元。四、创鑫物业公司分别于2012年5月24日、2013年4月20日、2014年1月15日、2015年6月7日作出缴费通知，并于2015年11月15日委托律师事务所出具律师函，向刘耀龙催缴物业费。五、刘耀龙自2012年4月15日起拖欠物业费，截至2015年6月30日，共计拖欠物业费5,802.18元。六、2015年6月30日，刘耀龙将案涉房屋转让给案外人张政。本院认为，一、创鑫物业公司与刘耀龙签订的《前期物业服务协议》及《承诺书》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。二、刘耀龙作为小区业主，接受物业管理服务的同时，应当按照双方约定，按时足额缴纳物业服务费，故刘耀龙应缴纳2012年4月16日至2015年6月30日的物业服务费5,802.18元。三、关于违约金，（一）物业服务合同中虽然对于迟延交付物业费应承担的违约责任进行了约定，但双方约定违约金的目的系弥补创鑫物业公司因刘耀龙延期缴费而带来的损失，双方约定的日千分之三违约金标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，本院认定违约金标准以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算为宜。（二）双方对于交纳物业费时间的约定并不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款（四）项：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，应从创鑫物业公司要求刘耀龙交纳，而其未交纳之日开始计算违约金。本案中，创鑫物业公司虽主张其自2012年5月24日起一直向刘耀龙催缴物业费，但其所提供的照片无法体现缴费通知的张贴日期，快递存根亦无法体现律师函确已送达刘耀龙，故应自本案诉状送达刘耀龙之日（即2016年5月7日）起算违约金，即刘耀龙应当支付创鑫物业公司违约金，以5,802.18元为基数，自2016年5月7日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告刘耀龙于本判决生效后立即给付原告长春创鑫物业服务公司2012年4月16日至2015年6月30日物业费5,802.18元；二、被告刘耀龙于本判决生效后立即给付原告长春创鑫物业服务公司违约金（以5,802.18元为基数，自2016年5月7日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）；三、驳回原告长春创鑫物业服务公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270.00元，由被告刘耀龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  何其方审 判 员  谢省伦人民陪审员  孙 梦二〇一六年十一月十六日书 记 员  倪春祥