上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1692号
上诉人（原审被告）樊毅琦。
委托代理人严绿臆，上海市南浦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）叶先进。
上诉人樊毅琦因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第3068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审认定，2013年3月11日，经上海甲房产经纪事务所居间介绍，由叶先进作为甲方、樊毅琦作为乙方，双方签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称“买卖合同”），合同约定，乙方以人民币（以下币种同）66万元的价格向甲方购买上海市某区某镇某路526号1301室房屋（以下简称“系争房屋”）；乙方于2013年3月11日支付房款33万元，乙方通过向银行贷款方式申请33万元，由银行在见他证、新产证后直接放款到甲方账户，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于甲、乙双方至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给甲方；乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的7日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的7日内乙方未提出异议，合同即行解除，甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿；甲、乙双方同意，甲方于2013年10月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认在2013年9月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。另外，该合同附件五中租赁情况一栏内填写为“无”。当天，由叶先进作为甲方、樊毅琦作为乙方，双方签订《装修补偿款》协议，该协议约定，乙方购买某镇某路526号1301室房屋，房地产权证号：（浦）字2010232×××，建筑面积57.12平方米，甲方净到手价为70万元，合同价为66万元，差价4万元为装修补偿款，于签订买卖合同当日支付给甲方。“买卖合同”和《装修补偿款》协议签订当日，樊毅琦支付叶先进房款33万元，加上樊毅琦于3月8日支付给叶先进装修补偿款4万元，樊毅琦共计支付给叶先进37万元。2013年4月29日，叶先进与案外人乙签订《租赁合同》，将系争房屋出租给乙，租期自2013年5月9日至2014年5月8日止，每月租金1，900元。《租赁合同》中约定，如果中途合同解除，必须提前一个月通知对方，否则赔付一个月的违约金。2013年9月9日，叶先进与樊毅琦在中介公司处协商过户事宜，樊毅琦认为，“买卖合同”约定系争房屋无租赁，现系争房屋内有租客，且尚未解约，故拒绝过户。
原审中，叶先进称，“买卖合同”约定的交房日期是2013年10月31日前，因签合同至交房还有一段时间，故叶先进想这段时间可以出租，获得一些利益，只要叶先进确保在2013年10月31日前交房即可，另外，叶先进出租房屋后，如果樊毅琦愿意接受租客的，那么自合同约定的交房之日起的租金由樊毅琦收取，如果樊毅琦不愿意接受租客的，叶先进会与租客提前解约（双方在租赁合同中约定了提前解约条款）。后为慎重起见，叶先进还是在9月1日与租客乙解除了租约。叶先进为此提供了其与乙签订的《租赁合同》及署期为2013年9月1日的《解约合同》和退款收据，用以证明上述事实。另，叶先进提供2013年10月15日双方在中介公司商谈的录音，证明樊毅琦违约，不想购买系争房屋。叶先进提供2013年9月27日邮寄给樊毅琦的《催款通知》及国内挂号信函收据，证明叶先进于2013年9月27日发函给樊毅琦，要求樊毅琦在七日内办理过户及支付剩余房款。叶先进提供律师函、快递单及上海市浦东新区房地产交易中心叫号单，证明叶先进委托律师于2013年10月31日发函给樊毅琦，要求樊毅琦于2013年11月5日下午2时至上海市浦东新区房地产交易中心办理过户及支付剩余房款。2013年11月5日下午，叶先进去了上海市浦东新区房地产交易中心，但樊毅琦没有去。叶先进另称，2013年9月9日，叶先进与樊毅琦共同到中介公司处就过户问题进行协商，当时樊毅琦提出了租客问题，叶先进告知其租客已解约，因樊毅琦没有要求，故当时没给樊毅琦看解约材料，但当场樊毅琦与乙通了电话，乙在电话中告知樊毅琦租约已经解除，但樊毅琦还是不同意过户，后樊毅琦就说不想买房了，不付钱。樊毅琦对《租赁合同》的真实性没有异议，但表示不能证明叶先进会在2013年9月10日之前解除《租赁合同》；《解约合同》和退款收据上显示的日期是2013年9月1日，而租客乙陈述的解约日期是9月5日，故对其真实性有异议，认为这是叶先进在诉讼后补的；10月15日是双方为了解除“买卖合同”而进行的约谈，商量房屋处理方法，该商谈录音不能证明叶先进的待证事实。《催款通知》和律师函都没有收到，上海市浦东新区房地产交易中心的叫号单任何人都可以拿，该叫号单不能证明当天叶先进去了上海市浦东新区房地产交易中心。樊毅琦表示，“买卖合同”签订后不久樊毅琦就得知叶先进将系争房屋出租了，但不清楚出租多长时间，而双方签订的“买卖合同”约定系争房屋无租赁，樊毅琦即要求叶先进把租约解除，未果。2013年9月9日，双方到中介公司协商过户事宜，当时樊毅琦要求叶先进与租客解约，但叶先进称租期没到，樊毅琦要求余款33万元付30万，押3万，待租客的事情解决后付清，叶先进不同意。当天，叶先进并未告知樊毅琦已与租客解约，樊毅琦也没有与乙通过电话，因为房子里有租客，故樊毅琦不同意过户。樊毅琦申请上海甲房产经纪事务所的工作人员丙作为证人到庭作证，证明“买卖合同”签订后，叶先进将系争房屋出租，构成违约。证人丙陈述，我是双方买卖系争房屋的中介公司经办人，“买卖合同”签好后半个月左右，我打电话通知他们来过户，他们都没有来，大概是4月份，我去了系争房屋，是一个女的开的门，她说是这里的租客，后来我还是通知他们来过户，樊毅琦提出买卖期间房子里有了租客，要求解决掉，我跟叶先进说了。9月9日，双方到中介公司协商过户事宜，樊毅琦提出房屋里面有租客还没有解决，过户时房款要扣3万元，等交房时再付，叶先进不同意，后来提出3万元押在中介，但双方也没谈拢，第二天就没有过户。证人记不清当天叶先进有无跟樊毅琦说过租约已经解除。证人另称，与租客已解约之事，在我与叶先进电话沟通时叶先进曾说过，但过后，证人又称，经仔细想了想，叶先进没有跟我说过已与租客解约，如果说过的话我会跟樊毅琦说的。叶先进表示，签订“买卖合同”后两周内中介没有通知叶先进过户，对证人陈述的其他内容没有异议，但证人隐瞒了樊毅琦说不履行合同及樊毅琦提出已付房款作为借款借给叶先进，并办理借款公证的事实；另证人对于9月9日双方协商的内容前后陈述不一致，相互矛盾，叶先进不予认可。
为查明案件事实，原审法院依职权找租客乙谈话。乙称，我与叶先进之前并不相识，通过某房产中介租房才认识。2013年4月，我与叶先进签订了《租赁合同》，向叶先进租借系争房屋，该房为办公用房，租期一年，每月租金1，900元。签订《租赁合同》时，叶先进跟我说过这房子是有可能出售的，要求在合同中加一条，如果他要收回房子，提前一个月通知我，我想租房都是这样的，就同意了。9月初的时候，叶先进跟我提出房子卖掉了，要过户，要求解除合同，当时我是不太开心的，但还是同意的。9月5日，双方在中介公司签订解除合同的条约，他把剩余的房租和押金退给了我，我当时提出，合同约定要提前一个月通知，你现在解除合同，肯定要给我一定时间搬走办公家具，他也同意了。由于我们是做贸易的，10、11月比较忙，全部办公家具搬离是在12月份。对于法院向其出示的叶先进向法院提供的叶先进与乙签订的《租赁合同》、《解约合同》及退款收据均无异议，并表示，这些手续都是在中介公司办理的。叶先进对乙的上述陈述没有异议。樊毅琦则表示，对乙陈述的解约事实不清楚，乙曾发短信告知樊毅琦，租赁系争房屋时其不知道该房屋已经出售。
原审审理中，叶先进请求法院判令：1、解除双方于2013年3月11日签订的“买卖合同”和《装修补偿款》协议；2、樊毅琦向叶先进支付违约金66，000元。审理中，叶先进表示，“买卖合同”解除后，樊毅琦已付房款在扣除其应承担的违约金后同意返还给樊毅琦。樊毅琦同意解除“买卖合同”和《装修补偿款》协议，但不同意承担违约责任。
原审认为，叶先进与樊毅琦签订的“买卖合同”及《装修补偿款》协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。本案争议的焦点是，叶先进在与樊毅琦签订“买卖合同”，并收取部分房款后又将系争房屋擅自出租，是否构成违约，樊毅琦能否以此为由拒绝支付剩余房款及配合过户。对此，法院认为，根据法律规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形。本案中，“买卖合同”约定的过户及支付剩余房款的时间为2013年9月10日，而交房时间则为同年10月31日，也就是说，樊毅琦支付剩余房款及配合过户的义务在先，叶先进交房义务在后。根据上述规定，樊毅琦只有在有足够的证据证明叶先进具有上述四种情形之一，才能拒绝支付剩余房款及配合过户。事实上，由于离“买卖合同”约定的过户日期还有一段时间，故叶先进在“买卖合同”签订后不久将系争房屋出租给了案外人，虽然租期一年，超过了“买卖合同”约定的交房日期，但租赁合同也约定了提前解约的条款，即中途解约需提前一个月通知，因此，叶先进对于签订“买卖合同”后又将系争房屋出租给他人的原因辩称为因签合同至交房还有一段时间，故叶先进想这段时间可以出租，获得一些利益，只要确保在2013年10月31日前交房即可，及房屋出租后，如果樊毅琦愿意接受租客的，那么自合同约定的交房之日起的租金由樊毅琦收取，如果樊毅琦不愿意接受租客的，叶先进会与租客提前解约，尚属合理，且事实上叶先进与租客乙也于2013年9月初解除了租约，因此，由于合同约定的过户日期早于叶先进的交房日期，在没有足够的证据证明叶先进有丧失或可能丧失履行债务能力的情况下，樊毅琦以房屋内有租客为由拒绝支付剩余房款及过户，依据不足，樊毅琦的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。叶先进主张解除“买卖合同”及《装修补偿款》协议，符合合同约定，且樊毅琦也予认可，法院予以支持。至于违约金，法院认为，根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以减少，而衡量违约金是否过高应当依据违约给当事人造成的损失确定。综合樊毅琦的违约状况、樊毅琦违约可能给叶先进造成的实际损失等因素考虑，合同约定的总房价20%的违约金，显属过高，违约金由法院参照违约给叶先进造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则酌定为2万元。叶先进同意樊毅琦已付房款在扣除违约金后返还给樊毅琦，并无不妥，可予准许。
原审法院审理后于二○一四年五月十五日作出判决：一、解除叶先进与樊毅琦于2013年3月11日就上海市某区某镇某路526号1301室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿款》协议；二、樊毅琦应于判决生效之日起十日内支付叶先进违约金2万元；三、叶先进应于判决生效之日起十日内返还樊毅琦已付款37万元。负有给付金钱义务的当事人，如未按原审判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10，400元，减半收取计5，200元，由樊毅琦承担。
判决后，樊毅琦不服，上诉于本院称：双方在买卖合同中明确约定系争房屋中没有租赁关系，上诉人是基于此条款才与被上诉人签订买卖合同并支付了相应的房款。但被上诉人在双方签订买卖合同后擅自出租系争房屋，属于违约在先，在此情形下，上诉人为保护自己的合法权益，只能终止履行买卖合同。上诉人请求维持原审判决第一、三项，撤销第二项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求。
被上诉人叶先进辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的“买卖合同”及《装修补偿款》协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，上述协议合法有效，双方均应按约履行。虽然合同附件五租赁情况一栏内填写为“无”，但由于“买卖合同”签订的时间为2013年3月11日，而合同约定的过户及支付剩余房款的时间为2013年9月10日，交房时间则为同年10月31日，签约日与过户、交房日之间的间隔比较长，故被上诉人在签订“买卖合同”后将系争房屋出租给案外人以获取该段期间的租金收益，尚属合理，并未侵犯上诉人对系争房屋的权利。事实上，被上诉人于2013年9月初即解除了与案外人的租约，并通知上诉人支付剩余房款并办理过户手续。在此情形下，上诉人仍以系争房屋已出租他人为由，拒绝按约支付剩余房款并办理产权过户手续，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。至于违约金的具体数额，原审法院根据本案的实际情况，综合考虑当事人的过错程度等因素，酌情确定上诉人应当支付被上诉人违约金2万元，并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费300元，由上诉人樊毅琦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 蒋庆琨
代理审判员 娄 永
二〇一四年九月十七日
书 记 员 曹晓璐
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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