广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0103民初752号
原告：广州市龙凯经济发展联营公司，住所地广州市东风东
路836号东峻广场第三座2004室。
法定代表人：罗荣基，职务：董事长。
委托代理人：孔宁军，该司职员。
被告：招智雄，男，1965年12月14日出生，汉族，住广州
原告广州市龙凯经济发展联营公司诉被告招智雄物权保护纠纷（2016）粤0103民初2135号一案，该案经广州市中级人民法院发回重审后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孔宁军、被告招智雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1993年6月16日由佛山市金某基有限公司（下称：金某基公司）与原芳村区某某村委会（下称：某某村委）签订了《用地合同》，合同约定：某某村委将其名下的XX村XX坊以南的8.1亩地（合5399.46平方米）有偿转让给金某基公司使用，使用期70年，土地用以建职工宿舍。合同签订后，由于金某基公司不是在广州市注册的公司，故由金某基公司牵头和注资成立了广州市龙凯经济发展联营公司（即原告）。同时金某基公司及原告向某某村委支付了转让土地的合同对价，某某村委即将土地交付给原告，由原告开发建设某某苑小区15栋楼宇，至1996年底原告已将15栋中其中的14栋建成交付使用，尚有一栋13号楼未建设成交付使用。
原告从1997年开始，陆续对竣工房屋开始销售，由于所销售的房屋没有取得国土部门合法用地手续和办理备案预售许可，被当时的芳村国土和房管局所查处，并在2000年12月6日作出行政决定，要求原告立即停止房屋销售等待处理，房屋并由原芳村法院依据行政部门决定，对原告未销售的房屋做出《行政裁定书》依法查封原告的76套房屋，原告不得已只好暂停了部分房屋的销售，致使原告处于一种歇业状态，为了理顺土地关系，经过政府、国土、规划部门强制要求由原告完善后续的所有土地关系，为此原告在区政府、街道办事处、国土、规划部门的要求下，原告开始陆续办理有关土地的关系，并由原告与东漖村签订了理顺土地关系的补充合同，由原告继续履行理顺土地关系的一切手续。
而被告是购买原告房屋的业主，其所购买的房屋为广州市荔湾区XX路XX坊XX房（某某苑小区X号楼），但其在原告歇业时，在2005年3月25日前非法侵占了原告未出售给被告的隔壁203（面积54.1平方米）房屋用来出租获利。为此，原告先后多次要求被告将所非法侵占的房屋腾空交还给原告，但被告一直拒绝履行义务，已造成对原告财产的侵权。起诉请求判令：一、被告立即将XX坊XX号（自编号：XX小区X号楼）X房腾空交付给原告；二、被告支付房屋使用费（租金）合计人民币：24000元给原告（房屋使用费暂从2014年4月10日起诉日开始，暂计24个月，203房面积：54.1平方米，使用费按1000元/套计算，房屋使用费合计24000元，计算截止时间以判决生效的时间为准）；三、本案诉讼费由被告支付。
被告招智雄辩称：不同意迁出涉案房屋，原告无权要求我迁出，原告没有证据证明是涉案房屋的业权人；我已经把定金交给了原告，原告失踪了十几年；既没有证据证明原告是涉案房屋的业权人，我便没有理由支付房屋使用金，并且原告的诉讼请求超过了两年的诉讼时效，原告在事实方面也承认原告的资格已经被吊销，所以没有资格要求我交还房屋并支付使用费。原告应提供证据证明我方公章、合同造假。
经审理查明：1993年6月16日广州市芳村区某某村民委员会（甲方）与佛山市金某基有限公司（乙方）签订《用地合同》，约定：一、甲方为支持乙方解决实际需要，同意将位于XX坊以南，土名“打砖塘”及“托儿所塘”之住宅基地，面积为8.1市亩（含5399.46平方米，可按实际交地面积为准，有偿使用费5670000元）转让给乙方有偿使用70年，作兴建职工宿舍的宅基地。
1998年9月9日原告与被告签订《合约书》，约定：被告购买原告位于广州市芳村XX路XX小区X号楼XX单元。
2000年12月28日原广州市芳村区人民法院依据已经发生法律效力的广州市芳村区房地产管理局穗芳房（处）字[2000]X号《关于停止销售XX苑住宅的决定》，裁定查封广州市龙凯经济发展联营公司XX苑的未售房屋共76套（其中包括X号楼XX房）。
2001年8月23日广州市城市规划局对用地单位广州市龙凯经济发展联营公司、广州某某房地产有限公司位于芳村区XX村XX坊（用地面积5435平方米居住用地）发出穗规地集证字[2001]第XX号建设用地规划许可证。
2011年10月18日广州市城市规划局向广州市龙凯经济发展联营公司发出穗规信[2011]XX号《关于某某苑办理房地产证规划意见的函》，对该司希望调整处理金龙苑历史遗留问题楼盘申报工作的答复：要求该司及国经公司接函后按函件要求内容，尽快衔接完善该项目的规划审批手续。
2012年7月24日广州市国土资源和房屋管理局就广州市龙凯经济发展联营公司提出《关于“某某苑小区申请补办征用土地手续和房地产证”的报告》（FB1109096667XX）。该局作出穗国房业务[2012]XX号《关于XX苑小区申请补办用地手续的复函》，要求该公司补办相关用地手续。
2015年2月6日原告（乙方）与广州市荔湾区XX股份合作经济联合社（甲方）签订《“XX苑小区”用地合同之补充协议》，其中约定：本协议是原XX村民委员会与佛山市金某基有限公司1993年6月签订的《用地合同》的补充协议，具有同等法律效力。该用地合同及补充协议所涉及的一切经济及法律责任均由乙方全部承继与承担。
在本案，被告提供1998年9月9日签订的XX房《合约书》（编号为：015X），2000年1月10日的签订的XX房《合约书》（合约编号为024X）和两张《收款收据》，证明被告与原告签订了合同，并没有侵占房屋。其中XX房的合约书内容为，被告所购楼房为广州市芳村XX路XX小区X号楼XX单元，建筑面积54.10平方米，按每平方米建筑面积2200元人民币计算，被告应付给原告楼款为119020元人民币。落款处甲方为招智雄，乙方为广州市龙凯经济发展联营公司，并加盖了原告的公章。收据编号为（NO.01148XX）的内容为：招智雄购买XX
苑X号楼XX房房款，金额130680元，并加盖了原告的公章，经办人为吴艳玲。收据编号为（NO.01149XX）的内容为：招智雄购买XX苑首期楼款，金额47608元，并加盖了原告的财务专用公章，经办人为吴某玲。原告则对XX房、XX房的收款收据均不予确认，认为是被告伪造的，但表示XX房原告也持有《合约书》（NO.015X），但该合约是被告的父亲代被告与原告签订的，内容上与被告持有的《合约书》有差异。原告提供了四份原告与案外人签订的购买案涉楼盘的《合约书》，分别是：一九九九年元月五日原告与霍某圻签订XX苑小区X号楼XX房的《合约书》，一九九九年元月十一日原告与郭某铜签订XX苑小区X号楼XX房的《合约书》，2000年1月19日原告与杨某签订X苑小区X号楼XX、XX房的《合约书》,2000年4月7日原告与梁某强签订XX苑小区X号楼X房的《合约书》。
原告申请鉴定以下事项：1、1998年9月9日的《收款收据》（NO.01148XX）、1998年9月9日的《合约书》（编号为NO.01XX），2000年1月10日，被告与原告签订的《合约书》（编号为02XX）是否同一印章。2、1998年9月9日，原告与被告父亲以被告名义签订的《合约书》（合约编号为01XX）与原告提供的与案外人签订的案涉小区的4份《合约书》是否同一枚印章，3、1998年9月9日的《收款收据》与1998年9月9日签订的XX房《合约书》（编号为：015X），2000年1月10日的签订的XX房《合约书》（编号为024X）与案外人签订的案涉小区的4份《合约书》是否同一枚印章。
本院依法委托广东明鉴文书司法鉴定所对上述事项进行鉴定，2017年7月26日，该所作出鉴定意见：鉴定第一项的三份检材是同一枚印章盖印。鉴定事项的第二项是同一枚印章盖印。鉴定事项的第三项不是同一枚印章盖印。原告对此次鉴定预付了鉴定费29400元。被告对鉴定意见不认可，认为原告提供的原告与被告父亲以被告名义签订的《合约书》（合约编号为015X）是假的，不能作为样本。
本院认为：原告作为XX苑小区的用地单位及建设方对该小区尚未出售的房屋享有使用、收益的权利。被告在庭审中以原告的资格被吊销及不是涉案房屋的业权人为由进行抗辩。虽然原告的营业执照被吊销，但不能证明原告不具备主体资格。另被告称涉案XX房由其向原告购买并实际占有使用，但所提交的购房《合约书》经鉴定并非被告签订及盖章，且该套房屋已在原广州市芳村区人民法院2000年12月28日裁定查封的未售76套房产之内，因此，被告主张向原告购买该两套房屋的情况本院不予确认。被告既无其他合法依据占用涉案房屋，原告要求其腾退该房屋并支付使用费合法合理，本院予以支持。使用费依法应从起诉之日起（即2016年4月13日）倒推两年开始计算，原告请求超过部分本院不予支持，对其要求支付至判决生效之日止的请求，本院予以支持。至于使用费标准，可由原、被告双方共同委托有资质的评估机构参照同期私房住宅租金标准评定，如实际评估的租值高于原告诉讼请求每套每月1000元的标准，则以原告提出的诉讼请求为限。评估费用由原告与被告各负担50%。本案鉴定费29400元应由被告承担。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告招智雄及同住人员立即将广州市荔湾区XX坊XX号（自编号：XX小区X号楼）XX房腾空交付给原告广州市龙凯经济发展联营公司。
二、自2014年4月14日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（房屋使用费应由原、被告双方共同委托有资质的评估机构申请参照同期私房住宅租金标准评定房屋使用费，以不超过每月1000元的标准为限，评估费用由原告与被告各负担50%），在评估结果出来后五日内，由被告招智雄一次性支付给原告广州市龙凯经济发展联营公司。
三、驳回原告其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费200元，鉴定费29400元由被告招智雄负担。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 潘瑞冰
人民陪审员 卢嘉乐
人民陪审员 陈广波
二〇一七年九月十九日
书 记 员 姚晓丹
马晴