重庆市第一中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）渝01执异327号
申请人（被保全人）：芷江东源房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市侗族自治县芷江镇秀水路秀水公寓1栋508号。统一社会信用代码914312287074741896。
法定代表人：张跃，董事长。
委托诉讼代理人：高滨，女，1988年9月7日出生，住重庆市黔江区城东街道。该公司员工。
申请保全人：重庆凯杰实业有限公司，住所地重庆市铜梁区东城街道办事处彭家巷90号。统一社会信用代码9150022478421943XJ。
法定代表人：杨守增，执行董事。
委托诉讼代理人：吴克强，重庆衡天律师事务所律师。
被保全人：重庆宏绿房地产开发有限公司，住所地重庆市铜梁区南城街道办事处黄门村6社88号。统一社会信用代码91500224709388655M。
法定代表人：张家泽，董事长。
被保全人：重庆市铜梁区腾越小额贷款有限公司，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处龙门街294号。统一社会信用代码91500224082414812Q。
法定代表人：张家泽，董事长。
本院在执行申请保全人重庆凯杰实业有限公司（以下简称凯杰公司）与被保全人芷江东源房地产开发有限公司（以下简称芷江公司）、重庆宏绿房地产开发有限公司（宏绿公司）、重庆市铜梁区腾越小额贷款有限公司（以下简称腾越公司）股权转让纠纷财产保全一案中，申请人(被保全人)芷江公司以超标的查封为由对本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，芷江公司的委托诉讼代理人高滨，凯杰公司委托诉讼代理人吴克强参加了听证。现已审查终结。
申请人芷江公司称，本院查封财产市场价值约9600万元，远超过其申请标的4000万元，故请求：1、解除其所有的怀化市“天星华府”4#、5#、6#共计25套房屋的查封；2、解除“天星华府”项目第12栋303、305、2801、2802，第14栋2404、2502、2505共7套住宅的查封。为证明其主张，芷江公司向本院提交了《土地咨询报告》、《查询结果》等证据材料。
审查查明，2017年11月22日，重庆市铜梁区人民法院（以下简称铜梁区法院）以（2017）渝0151民初5663号案件立案审理原告凯杰公司与被告芷江公司、宏绿公司、腾越公司股权转让纠纷一案。同日，凯杰公司向该院提出财产保全申请。2017年11月27日，铜梁区法院作出（2017）渝0151民初5663号民事裁定：对芷江东源房地产开发有限公司、重庆宏绿房地产开发有限公司、重庆市铜梁区腾越小额贷款有限公司的财产在4000万元内予以保全。同日，铜梁区法院作出（2017）渝0151执保422号执行裁定：一、对被申请人芷江东源房地产开发有限公司在中国建设银行怀化天星路支行开设的账户为43×××26上的存款冻结至额满2000万元止；二、对被申请人芷江东源房地产开发有限公司在中国建设银行怀化天星路支行开设的账户为43×××77上的存款冻结至额满2000万元止；三、对被申请人芷江东源房地产开发有限公司所有的位于怀化市天星华府项目第12栋303、305、2801、2802，第14栋2404、2502、2505共七套住宅予以查封；四、对被申请人芷江东源房地产开发有限公司所有的位于怀化市××××以西，天星东路以北（土地证号1038-1）公摊面积6210.**平方米的土地使用权予以查封；五、对被申请人芷江东源房地产开发有限公司所有的位于怀化市××××以西，天星东路以北（土地证号1038-3）公摊面积17**平方米的土地使用权予以查封；六、对被申请人重庆宏绿房地产开发有限公司所有的位于重庆市××房产××套（详见（2017）渝0151执保422号查封房地产清单）予以查封。其中，截止2017年11月28日，芷江公司在中国建设银行怀化天星路支行开设的43×××26账户，实际冻结1227.16元；截止2017年11月28日，芷江公司在中国建设银行怀化天星路支行开设43×××77账户，实际冻结408.20元；重庆市开州区的117套房产有抵押、无查封。
铜梁区法院经审理认为，原告凯杰公司的请求标的额已超过2000万元，且被告芷江公司不在重庆市辖区，该院无管辖权，遂于2017年12月4日作出（2017）渝0151民初5663号之一民事裁定，将该案移送本院处理。
2017年12月11日，本院以（2017）渝01民初1085号案件立案审理原告凯杰公司与被告芷江公司、宏绿公司、腾越公司股权转让纠纷一案。2018年1月15日，凯杰公司向本院提交《解除财产保全申请书》、《补充保全申请书》，凯杰公司称，因铜梁区法院（2017）渝0151民初5663号民事裁定的第四项所涉土地已被芷江公司置换给案外人怀化市城建投资公司，现为被拆迁安置户怀化墙体材料厂200余名职工的安置区，且已入住2年，该裁定的第五项所涉土地亦为第四项土地的项目配套绿地，故请求本院解除（2017）渝0151民初5663号民事裁定第四、五项土地的查封。同时，因其请求解除了部分保全，且认为余下财产为600万元，凯杰公司还向本院申请补充保全3400万元财产。2018年1月30日，本院根据凯杰公司的申请作出（2018）渝01民初1085号民事裁定：解除对芷江东源房地产开发有限公司所有的位于怀化市××××以西，天星东路以北（土地证号1038-1）公摊面积6210.**平方米的土地使用权予和位于怀化市××××以西，天星东路以北（土地证号1038-3）公摊面积17**平方米的土地使用权的查封。同日，本院作出（2017）渝01民初1085号之一民事裁定及（2018）渝01执保27号之一执行裁定，对芷江公司、宏绿公司、腾越公司价值在3400万元的财产予以查封、冻结、扣押。
2018年2月28日，本院作出（2018）渝01执保27号之一协助执行通知书，查封了宏绿公司所有的位于开州区××房产××、车位36个。该查封为首轮查封，有抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司重庆铜梁支行。
2018年2月13日，本院作出（2018）渝01执保27号之二协助执行通知书，查封了芷江公司所有的位于湖南省××路交汇处天星华府房产25套。
2018年3月28日，本院作出（2018）渝01执保27号之三协助冻结存款通知书，冻结了芷江公司在交通银行怀化分行59×××53账户内存款1900万元，已冻结520894.04元，未冻结18479105.96元，原因为账户余额不足。
2018年4月9日，本院作出（2018）渝01执保27号之四协助冻结存款通知书，冻结了腾越公司在中国农业银行股份有限公司重庆铜梁龙都支行31×××76账户存款1377420.22元，已冻结1377420.22元。
另查明，2016年5月23日，重庆和融房地产土地资产评估有限公司受宏绿公司委托出具《房地产抵押估价报告》（重和融房评字[2016]字第1044号），对宏绿公司位于开县××××大道（中）318号312房地证2011字第02857、02861、02862、02809、09606、09608、09609、09644、07608、07606、07604、07605、07603共计13套商服用房，其抵押价值合计为1380.78万元。该评估价值时点为2016年3月18日，有效期限为2016年5月23日至2017年5月22日。
2016年6月30日，重庆大信房地产土地资产评估有限公司受重庆市铜梁区和盛工贸有限公司的委托出具《房地产估价报告》（重大信房评2016字第047号），对宏绿公司位于开县××××大道（中）318号312房地证2011字第07544、7541、07530、07531、09645、07638号，共计6套商服用房的的抵押价值合计为627.7万元。估价目的为确定地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。该评估价值时点为2016年6月12日，有效期限为2016年6月30日至2017年6月29日。
2016年10月21日，重庆和融房地产土地资产评估有限公司受刘淼的委托出具《房地产抵押估价报告》（重和融房评字[2016]第1101号），对宏绿公司位于开县××××大道（中）318号312房地证2011字第09632、09635-09641、09643共计9套商服用房的抵押价值共计791万。估价目的为确定地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。该评估价值时点为2016年10月8日，有效期限为2016年10月21日至2017年10月20日。
2017年6月7日，重庆和融房地产土地资产评估有限公司受重庆御谨商贸有限公司的委托出具《房地产抵押估价报告》（重和融房评字[2017]第032号），对宏绿公司位于开县××××大道（中）318号312房地证2011字第03455、03456、03458号3套商服用房的抵押价值共计1282.84万。估价目的为确定地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。该评估价值时点为2017年4月1日，有效期限为2017年6月7日至2018年6月6日。
2017年6月14日，重庆和融房地产土地资产评估有限公司受唐全芬委托出具《房地产抵押估价报告》（重和融房评字[2017]第037号），对宏绿公司位于开县汉丰开州大道（中）318号312房地证2011字第07536、07551、07548、07547号4套商服用房的抵押价值共计548.54万元，该估价报告的目是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，该评估价值时点为2017年6月1日，有效期限为2017年6月14日至2018年6月13日。
同日，重庆和融房地产土地资产评估有限公司受唐全芬委托出具《房地产抵押估价报告》（重和融房评字[2017]第036号），对宏绿公司位于开县汉丰开州大道（中）318号312房地证2011字第07565、07539、07540、07542、07566、07573号6套商服用房的抵押价值共计706.81万元，该估价报告的目是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，价值时点为2017年6月1日，有效期限为2017年6月14日至2018年6月13日。
2018年6月30日，交通银行（交通银行湖南省分行）《余额对账单》，载明截止2018年6月30日，芷江公司在交通银行怀化分行59×××53账户余额为11711936.59元。
2018年7月10日，重庆市开州区不动产登记中心出具《土地房屋权属登记信息查询结果证明》，载明宏绿公司坐落于开县××××大道（中）318号，产权证号：312房地证2011字第02857、09609、09606、09644、07603、07605、07604、07606、07531、07530、07541、07544、0617、09616、07638、09645、09639、09638、09637、09632、09636、09635、09641、09640、02862、02861、09643、09608、07608、02809号共计30套商服用房有查封。
2018年7月25日，重庆市开州区不动产登记中心出具《土地房屋权属登记信息查询结果证明》，载明宏绿公司坐落于开县××××大道（中）318号，产权证号：312房地证2011字第02824、07536、07551、07547、07548、03458、03455、03456号共计8套商服用房有查封。
2018年8月7日，重庆市开州区不动产登记中心出具《土地房屋权属登记信息查询结果证明》，载明宏绿公司坐落于开县××××大道（中）318号，产权证号：312房地证2011字第07565、07539、07540、07542、07566、07573、02823、02825-02831号共计13套商服用房有查封。
2018年8月21日，宏绿公司、腾越公司出具《关于同意芷江公司解除部分财产的说明》，载明二公司同意芷江公司申请解除怀化市“天星华府”4#、5#、6#共计25套房屋及“天星华府”项目7套住宅的查封。
本院听证中，芷江公司举示案涉车位之一的购买合同及销售单据，证明案涉车位平均单价8万元/个，凯杰公司不认可，认为车位为5万元/个。芷江公司举示湖南增值税普通发票9张，证明湖南省××路交汇处天星华府25套房产及怀化市天星华府项目第12栋的7套住宅共计1830万元，重庆凯杰实业有限公司对该金额无异议，但另举示案外人陈刚的民事起诉状等，证明天星华府的销售款被案外人主张了工程款优先受偿权，金额为1033万元，芷江公司辩称陈刚已申请保全了天星华府的案涉房产之外的48套住宅，并举示了湖南省怀化市鹤城区人民法院作出的（2018）湘1202民初534号之一、之二民事裁定，该裁定载明查封的房产为前述48套之外的房产。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款的规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。本案中，凯杰公司申请保全的标的额为4000万元，芷江公司向本院提出超标的查封的执行行为异议，应对本院查封、冻结的标的物的价值进行审查。芷江公司举示的多份《土地房屋权属登记信息查询结果证明》及四份《房地产抵押估价报告》，载明本院查封的开州区房产已解除抵押52套，其中的41套房产评估价值为5337.67万元，虽该四份评估报告的评估价值时点为2016年及2017年，但考虑房地产市场上涨等因素，该四份评估报告一定程度上能反映标的物的市场价值，故可以作为本案认定标的物价值的主要依据。另本案查封的车位36个共计180万元（按凯杰公司认可的5万元/个计算）、天星华府25套及天星华府项目7套房产共计1830万元（凯杰公司自认），冻结芷江公司、腾越公司银行账户金额约为1400万元。本院查封、冻结标的物价值总额约为8747.67万元（开州区的另11套已解除抵押的房产尚未计算在内），已经超出了本案的保全标的额，本案存在明显超标的额查封情形，且宏绿公司、腾越公司同意芷江公司解除查封申请。因此，芷江公司申请解除天星华府及天星华府项目房产查封的理由成立，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项的规定，裁定如下：
一、撤销重庆市铜梁区人民法院（2017）渝0151执保422号执行裁定第三项；
二、撤销本院（2018）渝01执保27号之二协助执行通知书。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向重庆市高级人民法院申请复议。
审 判 长 谭国贞
审 判 员 康 炜
审 判 员 胡海滨
二〇一八年九月五日
法官助理 吉昌福
书 记 员 胡 苗