江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05332号
上诉人（原审被告）姜小丽。
委托代理人董永祥。
被上诉人（原审原告）昆山枫庭物业管理有限公司，住所地昆山市玉山镇红峰东路139号。
法定代表人蒋金生，系公司董事长。
委托代理人邹效顺，江苏君中律师事务所律师。
上诉人姜小丽因与被上诉人昆山枫庭物业管理有限公司（以下简称枫庭物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆周民初字第0359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年10月24日，姜小丽与江苏爱涛物业管理有限公司昆山分公司签订《前期物业管理服务协议》及《嘉禾花园业主公约（临时）》，约定物业管理服务费用按建筑面积“每月每平方米1.5元”收取。2006年7月18日，姜小丽登记取得嘉禾公司开发的昆山市周市镇嘉禾花园1号楼4号商业服务房，该商铺建筑面积为124.26平方米。2009年8月18日，昆山文森物业管理有限公司（2012年7月24日变更为昆山枫庭物业管理有限公司，以下简称文森物业公司）与嘉禾公司签订《嘉禾花园物业服务合同》一份，约定自2009年9月1日起至2012年8月31日止，由文森物业公司为嘉禾花园小区提供物业服务，物业管理费按月计算，按季度交纳，其中高层1.6元／月／平方米、小高层1.3元／月／平方米、商铺1.5元／月／平方米，同时约定业主逾期交纳物业费应从逾期之日起每日按应缴费用千分之三支付滞纳金。后嘉禾公司就该小区曾与爱涛物业公司及其昆山分公司签订的前期物业管理服务合同问题诉至原审法院，经原审法院主持调解，双方于2010年1月27日达成调解协议，终止了双方前期物业管理服务合同，并于2010年1月31日完成了物业管理的各项交接手续，爱涛物业公司撤离嘉禾花园小区。2012年7月24日，文森物业公司经工商登记变更为昆山枫庭物业管理有限公司。2012年8月29日，枫庭物业公司与嘉禾公司签订补充协议一份，约定嘉禾公司与文森物业公司签订的《嘉禾花园物业服务合同》自2012年9月1日起继续有效。2012年9月25日，枫庭物业公司在嘉禾花园小区张贴公告，告知小区业主由其继续负责小区的物业管理等事宜。
原审另查明，枫庭物业公司就与姜小丽物业服务合同纠纷一案曾诉至原审法院，原审法院于2014年11月26日立案受理，审理期间枫庭物业公司自愿撤回起诉，原审法院于2014年12月15日裁定准许。后因姜小丽结欠2010年6月1日至2015年3月31日期间的物业管理费至今未付，枫庭物业公司催讨未果，再次诉至原审法院。
上述事实，有前期物业管理服务协议、嘉禾花园业主公约（临时）、业主（住户）基本情况登记表、函、公告、民事调解书、嘉禾花园物业管理交接确认书、物业服务合同、补充协议、营业执照、税务登记证、组织机构代码证、准予变更通知书、告示、物业管理委托合同、昆山市前期物业管理服务协议、（临时）管理规约、物业服务合同备案证明、前期物业服务收费的批复、房屋产权登记信息查询结果证明以及双方当事人在庭审中的陈述予以证实。
原审原告枫庭物业公司的诉讼请求为：姜小丽支付2010年6月1日至2015年3月31日期间的物业管理费10810.62元（商铺1.5元／月?平方米×房屋面积124.26平方米×58个月）及滞纳金28702.2元，诉讼费用由姜小丽承担。一审审理过程中，枫庭物业公司将滞纳金计算标准调整为以欠付的物业费为基数，按照银行同期贷款利率，自本案起诉之日2015年6月10日起计算。
原审法院认为：文森物业公司经工商登记变更为枫庭物业公司，其合同权利义务应由枫庭物业公司继受。开发商嘉禾公司与文森物业公司签订的《嘉禾花园物业服务合同》、与枫庭物业公司签订的《补充协议》系双方真实意思表示，于法不悖，具有法律效力。嘉禾公司就嘉禾花园小区曾与爱涛物业公司及其昆山分公司签订的前期物业管理服务合同的纠纷已处理完毕，爱涛物业公司于2010年1月31日已完成各项交接手续并正式撤离该小区。据此，枫庭物业公司自2010年2月1日起持续地为嘉禾花园小区提供物业服务，姜小丽虽未与枫庭物业公司直接签订书面物业服务合同，但依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故姜小丽作为小区业主理应支付物业管理费用，枫庭物业公司主张姜小丽支付2010年6月1日至2015年3月31日的物业管理费用10810.62元符合合同约定的计算标准，于法不悖，应予支持。
就姜小丽提出的辩解意见：第一、关于现场管理人员并非枫庭物业公司员工、小区实际并非枫庭物业公司提供物业服务的意见，姜小丽未能提供证据证明，原审法院对此不予采信。第二、关于管理人员没有职业资格、枫庭物业公司没有物业管理资质的意见，企业能否开展物业管理服务应当按照营业执照核准的经营范围确认，枫庭物业公司营业执照核准的经营范围包括物业管理，属于合法经营，至于其是否具有物业管理资质及其工作人员是否有上岗证的问题仅涉及行政管理问题，并不影响本案物业合同的效力，亦不影响物业合同中约定的完成标准，故姜小丽以此拒付物业费依据不足，原审法院对此不予采纳。第三、关于枫庭物业公司管理小区未通知姜小丽且未召开业主大会得到三分之二业主的同意故对姜小丽无约束力的意见，在嘉禾花园小区成立业主大会及业主委员会之前，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，该抗辩理由于法无据，原审法院不予采纳。第四、关于枫庭物业公司主张的物业费部分超出诉讼时效的意见，枫庭物业公司自2010年2月1日起至今持续为嘉禾花园小区提供物业服务，且姜小丽所欠物业管理费系连续发生的债务，故枫庭物业公司的主张并未超出诉讼时效，原审法院对该辩解意见不予采纳。第五，关于收费标准，枫庭物业公司的主张有合同依据且经物价部门备案，姜小丽与爱涛物业公司昆山分公司签订的协议中约定的收费单价也是1.5元，姜小丽对该收费标准已有预期、枫庭物业公司亦未不当调价，故姜小丽以此质疑收费标准的合理性于法无据，原审法院不予采纳。关于姜小丽主张双方根据惯例以单价1元的标准计收物业费且其承租人有支付部分物业费的意见，枫庭物业公司并未认可，姜小丽就其主张亦未能提供证据，原审法院对此不予采信。第六，就姜小丽提出解除物业管理合同等主张，原审法院认为，业主对物业服务企业提供的物业服务不满意，可以通过提出整改意见或者成立业主大会、业主委员会之后依法行使其正当权利，业主自行提出解除开发商与物业管理企业之间的前期物业服务合同于法无据，原审法院对此不予采纳。
关于滞纳金，姜小丽认为双方未签订合同，枫庭物业公司的主张没有约定依据。原审法院认为，姜小丽与嘉禾公司之间的物业服务合同对逾期交纳物业费的违约责任作了约定，该合同对业主具有约束力，枫庭物业公司以欠付的物业费为基数，按照银行同期贷款利率的标准，自权利主张之日起算姜小丽逾期交纳物业管理费之逾期利息损失的计算标准于法不悖，应予照准。
综上，小区物业服务的质量取决于物业服务企业与业主的互相配合，枫庭物业公司已经依约为嘉禾花园小区提供物业服务，姜小丽应当及时支付物业管理费，若小区业主普遍采用该种方式拒交物业管理费不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是包括姜小丽在内的全体业主的利益。当然，枫庭物业公司作为物业服务企业也应及时与业主沟通，不断提高管理水平和服务质量以期提高业主的满意率。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决：姜小丽于判决生效之日起十日内支付昆山枫庭物业管理有限公司2010年6月1日至2015年3月31日期间的物业管理费10810.62元以及逾期付款的滞纳金（以10810.62元为基数，自2015年6月10日起至实际给付之日，按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算）。案件受理费788元，减半收取394元，由昆山枫庭物业管理有限公司负担286元，姜小丽负担108元。
上诉人姜小丽不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实不清，枫庭物业公司是否是建设单位依法选聘的前期物业公司原审法院没有查明。2、物业服务企业是特种服务行业，需要取得相应职业资格证书才能开展业务，枫庭物业公司是否具有物业服务资质是物业服务合同有效的重要依据。3、枫庭物业公司是否具备合格有效的资格证书应由枫庭物业公司举证或法院依职权调查，原审法院举证责任分配不当。4、物业服务费的收费标准应根据相应法规按照等级收费并经物价部门核准，公摊部分的费用应提供相关依据并及时公告调整。5、物业服务费用是阶段性收费，不存在连续性，物业公司在业主没有及时交纳物业费时应及时通知业主，枫庭物业公司超过诉讼时效的部分诉讼请求不应支持。6、后选聘的物业服务企业收费不应沿用原物业公司的标准，服务内容、登记、服务企业的品牌不同，服务费价格也不同，应重新到物价部门核定，经主管部门批准和业主同意。7、业主公约明确前期物业服务企业是爱涛物业公司且不得转让，如需更改需要三分之二业主同意，因此开发商无权单方面解聘或选聘物业服务企业。此外，我方已就物业公司选聘存在的违法问题提起行政诉讼，昆山市住房和城乡建设局（以下简称昆山市住建局）已经对枫庭物业公司存在的违法行为作出认定。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用全部由枫庭物业公司承担。
被上诉人枫庭物业公司辩称：原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应当维持。昆山市住建局的意见只是笼统地说明投诉的违法行为已超过两年的追溯时效，故对此不予立案，并未对我公司行为是否违法进行认定。
二审查明事实与原审法院查明事实一致。
二审另查明，姜小丽曾向昆山市住建局就涉案小区建设单位未经招投标程序擅自选聘前期物业管理公司、枫庭物业公司未取得资质证书从事物业管理的问题投诉，昆山市住建局核查后认为：1、涉案小区建设单位在未经招投标程序的情况下于2004年8月与爱涛物业公司签订了前期物业管理合同，合同期限为2006年9月1日至2009年8月31日，因当事人的违法行为已超过两年的法定追溯时效，不予立案。2、文森物业公司成立于2008年11月12日，原资质等级为三级（暂定），后于2010年申报三级资质，文森物业公司于2012年7月经工商部门核准更名为枫庭物业公司，投诉人反映的情况不属实，不予立案。
以上事实，由姜小丽二审提供的（2015）昆行初字第0166号行政诉讼案件审理中昆山市住建局证据材料、当事人陈述予以证实。
二审中，枫庭物业公司提供：一、项目经理沈阳江物业管理企业经理资质证书两份、物业管理专业培训证书一份、特种设备作业人员证一份，证明项目经理沈阳江在2006年已取得了物业服务管理人员项目经理资质，并在2009年和2012年进行了备案，2014年又重新获得了项目经理资质，并具有特种设备的作业资格。二、项目经理沈阳江的劳动合同三份，及沈阳江的参保证明一份，证明涉案小区的项目系枫庭物业公司自行经营，沈阳江系枫庭物业公司职员，不存在挂靠的情况。三、昆山市周市镇新镇办事处嘉禾社区居民委员会及昆山市周市镇新镇办事处出具的《关于嘉禾花园小区物业管理的情况说明》，证明枫庭物业公司接手嘉禾花园小区物业管理以来，得到了绝大多数的业主的认可，也得到了嘉禾社区居委会与昆山市周市镇新镇办事处的肯定。
姜小丽质证认为：一、证书真实性没有异议，但特种设备作业人员证是2012年5月3日才取得的，小区里的特种设备是电梯，有专门的资质证书；物业管理从业人员岗位证书、物业专业培训证书是持证人进行培训合格的证明，是获得昆山市物业服务项目经理资质的条件，培训合格不代表能担任物业管理项目经理。只提供了项目经理的证书，没有提供其他人员，包括电梯维保人员、操作人员、安全员、保安、财务人员的上岗证书。二、劳动合同仅是物业服务企业与沈阳江个人签订，合同的真实性有异议，没有去相关部门备案，也没有提供相应时期的社保缴纳情况，不能证明沈阳将是枫庭物业公司员工。在前述行政案件庭审中，枫庭物业公司明确承认2009年签订合同时沈阳江不是其公司员工。三、情况说明在行政案件庭审中已经查明是伪证，真实性不予认可。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，物业服务企业按约提供物业服务的，业主也应当按约及时支付物业服务费用。本案中，业主姜小丽认为前期物业服务企业为爱涛物业公司，建设单位未经业主同意无权单方面解聘，且建设单位选聘枫庭物业公司未经招投标，签订的前期物业服务合同在2013年才备案，应属无效。对此，本院认为，建设单位与爱涛物业公司签订的前期物业服务合同已经双方协商一致终止履行，这是合同当事人依法享有的合同权利，并非建设单位单方面解除合同。原前期物业服务合同终止履行后，因涉案小区尚未成立业主委员会，建设单位应当为涉案小区另行选聘前期物业服务公司。建设单位之后与文森物业公司、枫庭物业公司签订的前期物业服务合同以及补充协议均系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。对于是否需要通过招投标方式选聘前期物业服务企业，国务院《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”该条并未规定只能以招投标的方式选聘前期物业服务企业，同时规定了在符合一定条件下可以以协议的方式选聘物业服务企业。第五十七条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者经示批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地主人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”据此，违反前述第二十四条规定的法律后果是处以行政处罚，对于所涉前期物业服务合同效力并未作出规定，故国务院《物业管理条例》第二十四条并非强制性效力性规定，建设单位没有通过招投标方式选聘前期物业服务企业并不导致前期物业服务合同无效。物业服务合同备案是基于物业主管部门管理需要，是否备案、何时备案并不影响前期物业服务合同的效力。
对于枫庭物业公司的物业服务资质问题，枫庭物业公司一审中已经提供其营业执照及资质证书，足以证明其公司经营范围包含物业管理且获得物业管理三级资质证书。二审中，枫庭物业公司也提供了涉案小区物业经理沈阳江的物业管理从业人员岗位证书及物业服务项目经理资格证书，足以证明其工作人员具有上岗资质。其他工作人员并非特殊工作岗位，是否具有资质证书对于前期物业服务合同效力及枫庭物业公司的服务标准并无影响，姜小丽要求查看保安、财务等人员的资质证书于法无据，本院不予支持。
对于案涉前期物业服务合同中规定的收费标准，2004年1月1日起执行的《物业服务收费管理办法》第七条规定：“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”2004年11月1日起实施的《江苏省物业服务收费管理办法》第七条规定：“物业服务收费，包括公共性服务收费和代收代办费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的公共服务收费，实行政府指导价。非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业的公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费（小区停车服务收费除外），实行市场调节价。”第十一条规定：“实行市场调节价的物业服务收费，未产生业主委员会的，由开发建设单位或物业管理企业与物业买受人在物业服务合同中约定；已产生业主委员会的，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定。各级价格、物业行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定收费及有关事项。”本案中，姜小丽所有房屋为经营性用房，实行市场调节价，并无规定需经价格主管部门核准、备案。建设单位与枫庭物业公司约定的物业费标准与之前建设单位与爱涛物业公司约定的物业费标准相当，姜小丽无证据证明枫庭物业公司服务标准低于之前的爱涛物业公司，也无证据证明枫庭物业公司的物业费标准明显不合理，故对姜小丽关于物业收费标准的异议，本院不予采信。
对于诉讼时效，因为姜小丽自2010年6月1日至2015年3月31日期间的物业费一直未交纳，物业公司追索物业费的诉讼时效应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算2年，故本案枫庭物业公司的诉讼请求未过诉讼时效。
综上，上诉人姜小丽的上诉理由均不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费216元，由上诉人姜小丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年二月五日
书 记 员 张维雯