北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终7010号
上诉人（原审被告）�国银南方（北京）科技有限公司，住所地北京市平谷区。
法定代表人：张文雅，总经理。
委托诉讼代理人：赵剑，北京市中闻律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：田锋，男，1978年1月3日出生。
委托诉讼代理人：李光勤，北京光勤律师事务所律师。
原审被告：李美玲，女，1987年11月21日出生。
上诉人国银南方（北京）科技有限公司（以下简称国银南方公司）与被上诉人田锋、原审被告李美玲房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初5431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人国银南方公司之委托诉讼代理人赵剑、被上诉人田锋及其委托诉讼代理人李光勤，均到庭参加了诉讼，原审被告李美玲经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
国银南方公司的上诉请求为：撤销一审判决，依法改判驳回田锋的一审全部诉讼请求。国银南方公司的上诉理由为：我公司是根据康敏授权代理人的指令向霍金花支付购房款；田锋作为售房人之继承人，在知道房屋出售情况后也收取了李美玲的搬家费，应视为其追认涉案售房行为；网签合同为双方实际履行的合同，不签订“阴阳合同”不代表合同关系不真实；我公司购房时审查了康敏出具的公证委托书及相应证件，不存在过失；涉案房屋因为存在抵押权人，所以出售价格比正常市场价低，亦属正常；康敏虽然在缔约时已去世，但我公司是信赖其公证的委托手续签约，也注意到委托期限写明至委托事项完毕为止，故我公司在缔约时并不清楚康敏是否去世。综上，我公司不认可一审判决认定的与康�之购房合同无效的判断。
田锋答辩称：同意一审判决，不同意国银南方公司的上诉请求和理由。我是康敏的唯一继承人，在康敏去世后并没有委托他人出售涉案房屋，我也没有出售该房屋的意愿。国银南方公司未经我同意，在康敏死亡后与康敏所签订的房屋买卖合同应属无效。且国银南方公司存在恶意缔约之情形，已损害了我的合法权益。
原审被告李美玲未到庭应诉，亦未进行陈述。
田锋向一审法院起诉的请求为：1、判令康敏与国银南方公司签订的编号为CW360045存量房屋买卖合同无效；2、判令国银南方公司与李美玲签订的编号为CW365865存量房屋买卖合同无效；3、国银南方公司、李美玲协助田锋办理房屋过户手续，将房屋变更至田锋名下；4、诉讼费由国银南方公司、李美玲承担。
一审法院认定的事实：2016年10月18日，康敏（出卖人，委托代理人勇佰伟）与国银南方公司（买受人）就位于北京市大兴区×××33号楼4层1-402室房屋（以下简称涉案房屋）签订了编号为CW360045的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，合同成交价格为130万元。经询问，双方除该份网签合同外，并未签订其他合同。国银南方公司于2016年9月6日向案外人霍金花转账86万元，于2016年10月20日办理了缴税事宜。涉案房屋于2016年10月24日转移登记至国银南方公司名下。对于剩余的44万元房款，国银南方公司陈述系以现金方式直接支付给霍金花，但并未能提供收条。
2015年2月2日北京市方正公证处出具（2015）京方正内民证字第06928号公证书，公证事项为委托。内容为：兹证明康敏于2015年1月30日来到我处，在公证员的面前，在前面的《委托书》上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。康敏的委托行为符合《中华�民共和国民法通则》第55条的规定。其后附有委托书一份，该委托书的委托人为康敏，受托人为谷宝钢，委托原因、事项、权限为：康敏是涉案房屋的所有权人。房屋所有权证号为：X京房权兴字第XXXX号，因康敏事务繁忙，故委托谷宝钢为其代理人，全权委托办理如下事项：1、前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限定房地产权利等情形；在符合相关法律、政策的前提下，代为办理预约还款并提前偿还银行贷款，注销银行卡，并领取银行出具的解押材料、签署相关文件，代为解除抵押手续，并领取解押后的房产证及相关解押材料；2、在符合依法出售的前提下。代为核查房源，代为办理此房的买卖交易手续、代为签订网签手续及解除网签手续、代为确定房屋价格、签订房屋买卖合同、到房地产交�管理部门办理此房屋产权转移、过户的有关事宜、代为接受询问、签署询问笔录、代为办理公示手续、代为办理与出售此房交税、退税等相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，代为调取原始购房合同及契税发票，代为交付房屋，代为处理房屋内财产，代为办理房屋核验，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字，代为办理房产交易中涉及的银行资金托管、资金监管与资金解冻等相关手续并签署相关文件；代为办理房地产交易基金从解冻账户中的转出并签署相关文件，且代收全部房款，提款手续；3、代为办理上述房产的抵押登记等相关事宜，代为签署抵押协议，并领取抵押后的房产证及他项权利证；代为办理注销与上述房产相关的抵押登记事宜，签署解押协议，并领取注销抵押登记后的房产证等相关证件；4、代为办理房屋�有权证密码设置、重置、变更等事宜，签署相应申请材料，领取变更后的房屋所有权证。受托人谷宝钢在上述授权范围内及委托期限内签署的相关文件，康敏均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果，受托人可多次重复使用本委托书。委托期限：自委托之日起至委托事项办完为止。受托人有转委托权。
2016年9月6日，谷宝钢出具转委托书，受托人为勇佰伟，委托原因、事项、权限：康敏是涉案房屋所有权人，谷宝钢作为康敏的代理人，根据其授权转委托给勇佰伟办理上述房产的全部相关事宜，内容详见（2015）京方正内民证字第06928号公证委托书。受托人在上述委托权限范围内，签署的一切有关文件均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。受托人无转委托权。
2016年11月29日，国银南方公司与李美玲就涉案房屋签订编号为CW365865的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定由李美玲购买涉案房屋，房屋价款为130万元。涉案房屋于2016年12月11日转移登记至李美玲名下。关于李美玲支付房屋价款情况，国银南方公司陈述系现金交易，但经询问不能说明交易的具体细节。
另查明，康敏于2015年7月26日因病去世，田锋系康敏与田东长之子，田东长于2007年10月12日去世。康敏之父康昌谷于1995年3月15日死亡注销户口，康敏之母刘玉秀于2015年2月13日因病去世。涉案房屋于2015年1月22日转移登记至康敏名下。共有情况为单独所有，建筑面积为63.88平方米。
在案件审理过程中，依据田锋的申请，一审法院对涉案房屋进行了保全。
一审庭审中，国银南方公司提交由康敏出具的借款收据，该收据出具日期为2015年1月30日，其内容为：本人康敏，从霍金花处借用资金人民币80万元整，此借款已于2015年1月30日收到（其中银行转账80万元）。本人保证上述借款每月29日以前支付利息，并于2015年7月29日前还清本金。霍金花于同日向康敏中国工商银行账户转入80万元。对于该组证据，田锋对真实性不予认可。并认为，即便存在与霍金花的借贷关系，借贷关系与房屋买卖关系亦不能混为一谈，国银南方公司并未将房屋价款支付给康敏。
一审庭审中，经询问，国银南方公司陈述其购买房屋时曾向中介公司了解过，与涉案房屋情况相同的房屋售价为170万元左右。田锋向法庭提交链家网站同小区房屋成交价格情况截图，其中2016年11月26日同小区43.19平方米房屋成交价格为193.5万元，2016年10月27日同小区45.43平方米房屋成交价格为205万元，2016年10月16日同小区65.32平方米房屋成交价格为277万元；2016年10月4日同小区55.62平方米房屋成交价格为233.5万元。国银南方公司对以上截图的真实性不予认可。
上述事实有《存量房屋买卖合同（自行成交版）》、公证书、房屋所有权转移登记申请书、户口本复印件、身份证、死亡证明、不动产登记资料查询结果、银行转账凭证、税务发票、借款收据，以及双方当事人陈述等证据在案佐证。
一审法院认为：根据民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中李美玲经合法传唤，拒不到庭应诉，视为其放弃相应的诉讼权利。本案中，在国银南方公司购买房屋及出售房屋的过程中，存在诸多疑点，其一是仅存在网签合同而不存在双方实际签订的合同，明显与正常的交易习惯不符；其二，根据双方当事人当庭陈述，康敏并未实际领受其与国银南方公司之间的合同价款130万元；其三，涉案房屋于2015年10月24日变更登记至国银南方公司名下，而国银南�公司向霍金花转账的日期为2015年9月6日，亦与常理不符，并且国银南方公司就剩余44万元的支付情况并未能提供相应证据，是否实际支付无法确认；其四，涉案房屋130万元的出售价格与国银南方公司在购买过程中询问中介的价格、田锋提供的相同时间段同小区的房屋成交价格相比差距极大。其五，在国银南方公司购买房屋时，康敏已去世近三个月，在此种情况下，虽谷宝钢具有转委托权限，但在康敏去世时，并未签订房屋买卖协议，则涉案房屋应已发生继承，故康敏委托协议已经无效。综合以上疑点，应当可以确认，以该价格出售房屋并非康敏的真实意思表示，且谷宝钢、勇佰伟、国银南方公司不能排除恶意串通的可能性。故对于田锋要求确认由勇佰伟作为委托代理人与国银南方公司签订的关于涉案房屋的合同无效的诉讼请求，法院予以支持。其余诉讼请求，不宜在本案中一并处理，故法院不予支持，田锋可待本案生效后，另行诉讼解决。李美玲关于在本案中不应一并处理国银南方公司与李美玲的房屋买卖合同的意见，法院予以采信，对于国银南方公司与李美玲的其他辩称意见，与本案事实不符，且无法律依据，故对其辩称意见，法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）款，《中华人民共和国继承法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院于2018年3月判决如下：一、勇佰伟代理康敏与国银南方（北京）科技有限公司签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CW360045）无效；二、驳回田锋的其他诉讼请求。
二审诉讼中，国银南方公司补充提供一份收条，该收条的落款时间为2017年2月25日，写明今收到李美玲搬家费8万元整。收款人署名为田锋。国银南方公司以此证据证明田锋是认可涉案房屋已经交易之事实结果的。对此证据，田锋认可真实性，但表示不能作为对康敏出售涉案房屋的所谓追认，是因李美玲逼其搬家，其实在没有办法了，就拿了八万元，搬家了。
双方对一审查明的事实不持异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：现明确二审双方争议的焦点问题是勇佰伟代理康敏与国银南方公司签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CW360045）是否应认定无效。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中，通过审查国银南方公司与康敏的涉案房屋买卖行为，发现存在下列问题，首先，在国银南方公司就购买涉案房屋与康敏代理人签约时康敏已去世近三个月，涉案房屋在出售时已发生继承，物权归属存在变化；根据双方当事人陈述，康敏缔约时已去世，其之前的委托代理人并未实际领受国银南方公司陈述的交易合同价款130万元。两审诉讼中，国银南方公司未就主张的上述购房款有理由直接支付给霍金花而不是康敏或康敏授权的代理人给予合理解释及证明。故此对于国银南方公司履行上述协议一节，亦存疑。其三、上述130万元的出售价格根据田锋的询价，及国银南方公司的陈述，都低于市场价；其四，涉案房屋于2015年10月24日�更登记至国银南方公司名下，而国银南方公司向霍金花转账的日期为2015年9月6日，亦与通常房屋买卖交易顺序不符。综合以上事实，本院无法就勇佰伟代理康敏与国银南方公司签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》排除可能存在谷宝钢、勇佰伟、国银南方公司恶意串通可能性之合理怀疑。亦无法得出勇佰伟的代理权限在康敏去世后亦合法有效之结论。综上，国银南方公司上诉请求撤销一审判决有关确认上述协议无效之判项内容，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
另，一审判决认为国银南方公司与李美玲的房屋买卖合同关系不应在本案中一并处理，并未损害当事人之实体权利和诉讼权利，该处理方式亦无不当。
综上所述，国银南方公司之相应上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正�，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27600元，由国银南方（北京）科技有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
审 判 员 周梦峰
审 判 员 李 淼
二〇一八年八月三十日
法官助理 宋 佳
书 记 员 林晓天