上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1233号
上诉人（原审被告）顾军。
被上诉人（原审原告）包龙海。
上诉人顾军因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第34571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月3日公开开庭进行了审理。上诉人顾军，被上诉人包龙海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，包龙海在上海市某区某镇某村1队北海塘宅135号内，沿主楼房东侧墙搭建有南北两间简易房。2011年4月包龙海将其中北面一间简易房（以下简称系争房屋）租给顾军，约定租金每年人民币1，500元（以下币种均为人民币），一年一付。双方未签订书面租赁合同。包龙海随后将房屋交付顾军使用，顾军向包龙海支付租金，现已支付租金至2013年3月底。2012年11月9日系争房屋发生火灾烧毁。
2012年11月9日，包龙海在接受消防支队询问时表示：其于当日7时30分许得知房屋着火，8时左右赶到时已经灭火；北海塘宅135号房子在2001年搭的，后来分割成南北两间房；两年前其将北面房间借给了顾军，房子里面排了一些电线装了照明的灯，还有几个插座。
同日，公安消防支队对火灾现场予以了勘查，勘验发现发生火灾时北侧房屋进户门放置有4个25KG的塑料空桶，一个氧气钢瓶等，经勘验4个塑料空桶完好无损。
2013年2月27日，包龙海再次接受消防支队询问，并制作询问笔录，其中记载：“问：某镇某村北海塘宅135号建筑基本情况介绍一下？答：北海塘宅135号（楼房）是1999年建造的，砖混结构，二层……楼房东侧的简易房（起火建筑）是大约2001年建造的，简易房的东墙以及北墙是原来建造楼房时的围墙，西墙是和二层楼房共用的，后来在南面建造了墙，在顶上加盖了屋顶，从而建造了简易房……大约2010年（在顾军借房前半年）我对简易房进行了简单的装修，在原来彩钢板屋顶上加盖一层白铁皮……对简易房南北两间内的电气线路进行了重新布置等……2011年5月1日将简易房北间借给了顾军……问：简易房内的相关线路进行穿管保护了吗？答：没有。问：上述135号进户线路以及简易房装修时的线路是何人何时敷设的？答：进户线是1999年浦东供电所敷设的，其中三个铁桩头上的橡胶是由我自己固定的，简易房装修时的线路是2010年我自己拖的，接线是我单位的同事倪家琦接的……问：北海塘宅135号东侧简易内电费收取情况？答：自从顾军和林其德租借简易房以来，火表没有走过一度电，我没有收过电费。”
2012年12月10日，上海市浦东新区公安消防支队出具《火灾事故认定书》。2013年3月15日，上海市浦东新区公安消防支队出具《火灾事故重新认定书》，载明火灾事故基本情况，“2012年11月9日7时17分许，上海市应急联动中心接警，位于浦东某镇某村北海塘宅135号村民住宅东侧简易房发生火灾。火灾过火面积40平方米，烧毁、烧损房屋及室内渔网、绳索等物品；简易房东侧的北海塘宅100号村民住宅西侧部分外墙装修面砖及窗户烧毁，室内受烟熏影响”，对起火原因认定为，“该起火灾起火部位为北海塘宅135号东侧简易房北间偏西处，起火原因排除雷击、生活用火不慎、放火、遗留火种及自燃引发火灾的可能性，不能排除电气故障引发火灾的可能”。
原审中，双方一致确认，2012年11月9日的火灾将南北两间简易房全部烧毁。包龙海认为火灾还造成了主楼房东侧墙面开裂和隔壁100号外墙脱落等损毁情况，顾军则不予确认。经释明，包龙海表示申请对损失金额进行鉴定，但不申请对东侧墙体开裂原因进行鉴定；顾军则表示，如合同被认定无效，则要求包龙海返还租金3，000元，并保留要求包龙海赔偿烧毁渔具损失的权利。
经包龙海申请，原审法院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对修复费用进行评估。该公司出具审价报告书，结论为：1、烧毁的南北两间房屋的修复费用为41，754元；2、主楼房的修复费用为14，998元。报告同时载明：“现场查勘，发现南北两间房屋的钢结构屋架及屋面彩钢板已严重变形，墙体多处有裂缝、内粉刷已部分脱落，门窗均已烧毁，屋内堆放着许多烧过的毛竹、渔网，主楼房与南北两间房屋相邻的墙面有多处裂缝……。”
原审审理中，包龙海起诉请求判令顾军赔偿主楼房墙体开裂损失3万元、烧毁的两间房屋损失3万元以及隔壁100号烧坏房屋的修复费用1万元，后包龙海自愿撤回要求顾军赔偿隔壁100号房屋的修复费用1万元的诉请。顾军辩称：不同意包龙海的诉讼请求。
原审认为，因本案系争的出租房屋无合法建造证明，属不合法建筑，故包龙海与顾军订立的口头租赁关系在内容上违反法律、行政法规的规定，属无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有返还必要的，应当折价补偿。现顾军要求包龙海退还租金3，000元，而经查明顾军实际已付至2013年3月底的租金，因火灾发生之前顾军实际占有使用房屋，按公平合理的原则仍应由顾军负担相当于租金标准的使用费，自火灾发生之日起至2013年3月底的租金，因房屋烧毁致顾军无法实际使用，包龙海应予以退还，故对顾军的该主张原审予以相应支持。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。包龙海提出要求顾军赔偿房屋烧毁后的修复损失，顾军则认为其本身无过错，火灾也并非其堆放物品引发，原审认为火灾原因经公安消防支队认定已经“排除雷击、生活用火不慎、放火、遗留火种及自燃引发火灾的可能性，不能排除电气故障引发火灾的可能”，而电气线路等系由包龙海自行铺设并提供给顾军，包龙海在接受公安消防质询亦表示顾军租用房屋后“未走过电，未收取过电费”，故火灾并非顾军原因造成，但顾军明知不合法建筑予以租用，且在使用中疏于管理，未能及时发现隐患，亦有一定过错，综上并考虑到房屋本身性质、火灾影响等因素，酌情由顾军赔偿修复费用5，000元，其余由包龙海自行负担。
原审法院审理后于二〇一四年三月三日作出判决：一、包龙海与顾军就位于上海市某区某镇某村1队北海塘宅135号内北间简易房所订房屋租赁口头协议无效；二、顾军应于判决生效之日起十日内支付包龙海修复费用5，000元；三、包龙海应于判决生效之日起十日内返还顾军自2012年11月9日起至2013年3月底的租金（按年租金1，500元的标准按实计算）；四、驳回包龙海的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按原审判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取计275元，鉴定费1，800元，合计2，075元，由包龙海、顾军各半负担。
判决后，顾军不服，上诉于本院称：上诉人并没有使用系争房屋内的水、电，系争房屋发生火灾事故，上诉人没有任何责任，故对系争房屋因火灾造成的损失，上诉人不应承担任何赔偿责任。上诉人与被上诉人就系争房屋确立的租赁合同被认定为无效后，根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，被上诉人应将其收取的3，000元租金返还上诉人，故上诉请求撤销原审判决第二、第三项，改判上诉人不承担赔偿责任，并判令被上诉人返还租金3，000元。
被上诉人包龙海辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋确立的租赁关系被认定为无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有返还必要的，应当折价赔偿；合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，自系争房屋交付日起至火灾发生日止，上诉人实际占有、使用系争房屋，故应按照合同约定的租金标准支付实际占用期间的占用使用费。二审中，双方当事人一致确认上诉人支付租金至2013年3月31日，鉴于自火灾发生日起，上诉人已无法使用系争房屋，故自2012年11月9日至2013年3月31日期间的房屋占有使用费，被上诉人应返还上诉人。上诉人关于被上诉人应返还全部租金的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
就上诉人是否应对系争房屋因火灾所致修复费用损失承担赔偿责任的问题，本院认为，火灾原因经公安消防支队认定已经“排除雷击、生活用火不慎、放火、遗留火种及自燃引发火灾的可能性，不能排除电气故障引发火灾的可能”，而电气线路等系由被上诉人自行铺设并提供给上诉人，被上诉人在接受公安消防质询时亦表示上诉人租用房屋后“未走过电，未收取过电费”，故从目前的证据看，火灾并非上诉人之直接原因所导致。根据相关法律规定，承租人应按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，并应当妥善保管租赁物，否则应当承担损害赔偿责任。系争房屋无合法建造证明，对此，上诉人应属明知或者应知，但上诉人仍向被上诉人承租系争房屋并用于堆放渔具，且在使用系争房屋过程中，就系争房屋的看护与管理，存有一定的疏漏，故上诉人应对被上诉人因火灾所致系争房屋修复费用损失承担一定的赔偿责任。原审根据本案的实际情况，酌定上诉人承担5，000元之赔偿责任，并无不当，本院予以确认。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币50元，由上诉人顾军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一四年六月十一日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……