广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江民一初字第78号
原告广西北部湾江南建材市场管理有限公司。
法定代表人黄德群，经理。
委托代理人黄财基，广西万合律师事务所律师。
委托代理人韦晓斌，广西万合律师事务所律师。
被告广西南宁川金贸易有限公司。
法定代表人林镇勤，经理。
委托代表人韦荣，该公司职员。
原告广西北部湾江南建材市场管理有限公司诉被告广西南宁川金贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月25日受理后，依法组成合议庭于2015年3月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄财基、韦晓斌，被告的委托代理人韦荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广西北部湾江南建材市场管理有限公司诉称：被告于2011年4月20日至2012年4月19日租赁原告自有的F155号、F156号、F253号共八间商铺，并向原告支付了租金、仓储管理费及保证金共计150600元。被告承租上述商铺后，由于经营需要，又与原告口头协议，被告承租与上述商铺相邻的F153号商铺。租赁期限自2011年8月20日至2012年4月19日（8个月），租金29800元／年÷12个月×8个月=19867元（平均每月租金为2483.33元，并已付），2012年4月20日租赁期满后，被告由于经营需要声称还要继续租赁，租金按之前的标准计算。但是自2012年4月20日起至2014年3月19日止共23个月的租金，被告均没有支付。被告尚欠原告租金为：29800元／年÷12个月×23个月=57116.67元。由于被告长期拖欠租金已构成违约，原告于2014年3月20日解除了租赁合同并收回了该商铺。原告认为，被告长期拖欠租金的行为侵害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付F153号商铺自2012年4月20日起至2014年3月19日止的租金和仓储管理费共计57116.67元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告广西南宁川金贸易有限公司辩称：因公司原股东赖某某、赖某甲与现股东林镇勤、林某甲于2014年6月30日转让股权时约定2014年6月30日之前发生的公司债权债务由赖某某、赖某甲按出资比例承担责任，故原告诉请的租金和仓储管理费应由赖某某、赖某甲负责，与被告无关。
根据原告的起诉及被告的答辩，本院归纳本案的争议焦点为：1.原、被告之间是否存在《入场经营合同》何《仓储综合管理协议书》？如有，其效力如何？2.原告诉请的费用是否成立？应如何计算？3.公司股东更换是否影响公司对外承担责任？
经审理查明：2011年6月6日，广西北部湾江南钢材市场管理有限公司与被告广西南宁川金贸易有限公司签订《入场经营合同》和《仓储综合管理协议书》。《入场经营合同》约定由被告租赁广西北部湾江南钢材市场管理有限公司自有的F155号、F156号、F253号共八间商铺，租赁期限自2011年4月20日起至2012年4月19日止，租金28000元／年，保证金10000元；《仓储综合管理协议书》约定被告租赁广西北部湾江南钢材市场管理有限公司自有的F155号、F156号、F253号共八间商铺期间，广西北部湾江南钢材市场管理有限公司向乙方收取仓储管理费112600元／年、网络使用费800元／年、电话初装费和线路工程费1440元／年、门头户外广告制作成本费1600元／年。上述两份协议签订后，被告向广西北部湾江南钢材市场管理有限公司支付了租金、仓储管理费及保证金共计150600元。
2014年3月14日，广西北部湾江南钢材市场管理有限公司在南宁市工商行政管理局办理变更登记手续，将企业名称变更为广西北部湾江南建材市场管理有限公司。
2014年6月30日，被告广西南宁川金贸易有限公司原股东赖某某、赖某甲与林镇勤、林某甲签订《股权转让协议书》，协议约定：赖某某将其持有广西南宁川金贸易有限公司的5100000元（占注册资本51%）股权转让给林镇勤；赖某某将其持有广西南宁川金贸易有限公司的3900000元（占注册资本39%）股权转让给林镇勤；赖某甲将其持有广西南宁川金贸易有限公司的1000000元（占注册资本10%）股权转让给林某甲；股权转让协议生效前公司发生的债权债务由赖某某、赖某甲按所持公司出资比例负责，股权转让协议生效后公司发生的债权债务由林镇勤、林某甲按所持公司出资比例负责。
另查明，广西南宁川金贸易有限公司原来的法定代表人赖某某曾在一份结算单上签名，该结算单记载的内容有：F155／156／253租赁期限2011年4月20日—2012年4月19日，租金56800×2＋27000=140600元，保证金10000元，电话初装费1440元，网络年使用费800元，广告价成本1600元，合计154440元；F153装修期2011年6月20日—8月19日，租赁期限2011年8月20日
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2012年4月19日（8个月），租金29800元÷12×8=19867元，广告架成本费800元，合计20667元；金额合计175107元；E202所交金额总计20080元，2010年12月1日—2011年4月30日，共计5个月。应扣除5个月的费用为19600÷12×5＋8647元，扣除金额为20080-8647=11433元；F栋三套门面总计费用与E202扣除后金额相抵后，赖某某还需缴纳F栋门面费用总计金额为175107-11433=163674元。
此外，被告原法定代表人赖某某曾在（2014）江民一初字第1213号案庭审中承认被告于2012年4月19日至2014年3月19日还存放物品在商铺。
再查明，原告出租的房屋未取得建设工程规划许可证，经本院向原告释明合同效力后，原告的诉请未发生变化。
上述事实，有当事人提交的证据及当庭陈述予以佐证。
本院认为：关于原、被告之间是否存在《租赁协议书》和《仓储综合管理协议书》问题：虽然原、被告之间未就讼争商铺签订书面的租赁合同和仓储管理合同，但被告的原法定代表人赖某某曾在一份记载“F153装修期2011年6月20日—8月19日，租赁期限2011年8月20日
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2012年4月19日（8个月），租金29800元÷12×8=19867元，广告架成本费800元，合计20667元；金额合计175107元”的计算单上签字确认，说明被告确实租赁F153商铺，现原告主张被告于2012年4月19日租赁期满后续租该F153号商铺并一直使用至2014年3月19日，被告对此予以否认，被告作为承租人应举证证明其已在原租赁关系期满后将商铺交还原告，被告对此未能举证证明，应承担举证不能的不利后果。另被告原法定代表人赖某某曾在（2014）江民一初字第1213号案庭审中承认被告于2012年4月19日至2014年3月19日一直使用该F153号商铺，故本院认定在2012年4月19日至2014年3月19日期间原被告存在口头的《租赁协议书》。
关于双方之间口头《租赁协议书》的效力问题：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现原告出租的房屋无建设工程规划许可证，故原被告间的口头租赁合同无效。
关于原告诉请的费用计算的问题：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因被告于2012年4月20日至2014年3月19日期间还存放物品于F153号商铺，则被告仍应按原租金标准（29800元／年）支付占用费，则2012年4月20日至2014年3月19日的租金为：29800元／年÷12×23个月=57116.67元。
关于被告抗辩更换股东后，被告无需对更换股东之前的公司债务承担责任问题：由于公司系有独立的财产并以其全部财产对外承担责任的企业法人，有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任，故股东转让其持有的公司股权并不影响公司对其负债的自行承担，股权转让前后的公司债务均由公司对外承担。因此，即便被告的原股东赖某某、赖某甲与现股东林镇勤、林某甲在《股权转让协议书》约定“股权转让协议生效前公司发生的债权债务由赖某某、赖某甲按所持公司出资比例负责，股权转让协议生效后公司发生的债权债务由林镇勤、林某甲按所持公司出资比例负责”，但该约定仅系赖某某、赖某甲、林镇勤、林某甲的内部关系，并不影响原告主张广西南宁川金贸易有限公司对债务承担责任，本院对被告的抗辩不予采信。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《中华人民共和国公司法》第三条之规定，判决如下：
被告广西南宁川金贸易有限公司向原告广西北部湾江南建材市场管理有限公司支付自2012年4月20日起至2014年3月19日止的房屋占用费57116.67元。
案件受理费1228元，由被告广西南宁川金贸易有限公司负担。
上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费1228元，汇款：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××17。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 丘 理
人民陪审员 农振忠
人民陪审员 陈红娟
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 赵海冰
附：
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国公司法》
第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。