安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民一终字第00277号
上诉人（一审被告）：宿州市亚泰房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区。
法定代表人：孙敏，该公司董事长。
委托代理人：金源，安徽拂晓律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：赵丙英，居民。
委托代理人：王登新，安徽皖光大律师事务所律师。
上诉人宿州市亚泰房地产开发有限公司（以下简称亚泰公司）因与被上诉人赵丙英商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院于2014年4月8日作出的（2013）宿埇民一初字第05827号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年5月26日受理后，依法由审判员马晓红担任审判长，与代理审判员杜飞、李震组成合议庭，于2014年7月22日公开开庭审理了本案，上诉人亚泰公司委托代理人金源，被上诉人赵丙英委托代理人王登新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赵丙英一审起诉称：双方于2010年10月15日签订房屋买卖合同，约定赵丙英购买亚泰公司开发的碧御豪庭小区第5幢东单元1004号房，当日赵丙英全额支付购房款328430元。合同约定亚泰公司于2011年10月31日前将合同约定的房屋交付使用，如亚泰公司逾期45日后交付房屋，真丙英可行使选择合同继续履行，并按合同约定的2011年10月31日（即最后交付房屋期限）的第二日至实际交付日止，亚泰公司按日向赵丙英支付已付房价款万分之二的违约金，至今亚泰公司未按合同约定将房屋交付使用。为此，请求判令双方继续履行合同；亚泰公司支付违约金48870.38元（按日以赵丙英支付房价款万分之二计算至起诉日），违约金顺延至亚泰公司实际交付之日止。
亚泰公司一审辩称：赵丙英及其丈夫曾献喜购买的房屋不仅1004号一套房，还购买了1003、903、904号三套房。从孟召金出具的两份欠条看，赵丙英并未支付该四套房屋房款。赵丙英和曾献喜为孟召金看管工地，孟召金的行为属表见代理，赵丙英称用这四套房抵付借款和抵付工程款的观点不成立。本案应追加孟召金为本案当事人。赵丙英没有具体的诉讼请求，不符合立案条件，应当驳回起诉。
一审法院查明：赵丙英及丈夫曾献喜均系从事工程建设的孟召金聘用的工人。孟召金在工程建设过程中曾向曾献喜借款，曾献喜通过向他人借款的形式然后转借给孟召金使用。至2010年10月30日结算时，孟召金共欠曾献喜借款1290000余元。亚泰公司在开发碧御豪庭小区时，孟召金系亚泰公司的施工方。2010年10月15日，赵丙英经孟召金同意与亚泰公司签订编号为201012163的商品房买卖合同。合同约定：买受人（赵丙英）购买的商品房为碧御豪庭小区第五幢东单元1004号住宅房，建筑面积105.72㎡；单价3106.60元／㎡，总金额328430元；付款方式及期限：买受人应于2010年10月15日前一次性付清全额总房款；交付期限：出卖人应当在2011年10月31日前，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过45日，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过45日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向房产局申请登记备案。合同签订当日，亚泰公司向赵丙英出具金额为328430元的收款收据。孟召金出具欠条：今欠亚泰房地产开发有限公司5#楼1003室、1004室房款656860元。2010年10月18日，该合同经宿州市房地产管理局进行了商品房预销售备案登记。亚泰公司未按合同约定的交付期限交付房屋。
一审法院认为：综合双方举证、质证及诉、辩意见，本案一审争议焦点是：1、双方签订的商品房买卖合同是否有效；2、合同约定的双方义务是否履行完毕；3、涉案合同是否具备继续履行的条件；4、合同双方是否存在违约情形。
一、关于双方签订的商品房买卖合同是否有效问题。
涉案合同虽不是赵丙英直接交付购房款，但经亚泰公司的施工方孟召金的同意下赵丙英、亚泰公司签订了商品房买卖合同，体现了孟召金对其债权债务转移及转让的态度。赵丙英、亚泰公司签订商品房买卖合同的行为实际是对孟召金转移及转让债权债务态度的认可，反映了合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，应认定为有效合同。本案是商品房销售合同纠纷，合同当事人是赵丙英、亚泰公司，孟召金不是涉案商品房销售合同当事人。故亚泰公司关于本案应追加孟召金为本案当事人的请求，不予支持。
二、关于合同约定的双方义务是否履行完毕问题。
赵丙英、亚泰公司于2010年10月15日签订商品房买卖合同当日，亚泰公司向赵丙英出具金额为328430元的收款收据，证明赵丙英已按合同约定一次性缴清了购房款，赵丙英的合同义务已经履行完毕。双方约定出卖人应当在2011年10月31日前，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但亚泰公司并未按期向赵丙英交付房屋，表明亚泰公司未履行合同义务。
三、关于涉案合同是否具备继续履行的条件问题。
赵丙英、亚泰公司签订的商品房买卖合同内容约定明确、合法，同时约定买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。涉案合同标的适于强制履行，且该合同已经宿州市房地产管理局进行了商品房预销售备案登记。故，该合同具备继续履行的条件。
四、关于合同双方是否存在违约情形问题。
根据合同约定的付款方式及期限：买受人应于2010年10月15日前一次性付清全额总房款；交付期限：出卖人应当在2011年10月31日前，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。本案亚泰公司在签订合同当日向赵丙英出具了328430元购房款的收款收据，尽管不是赵丙英直接交付购房款，但经亚泰公司施工方孟召金的同意，应视为赵丙英全额缴纳了购房款，赵丙英的合同义务已经履行完毕。亚泰公司在赵丙英的合同义务已经履行完毕情况下，没有按约定在2011年10月31日前，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，构成了合同违约，应按合同约定承担违约责任。违约责任的承担方式应为合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天即2011年11月1日起至实际交付之日止，亚泰公司按日向赵丙英支付已交房价款（328430元）万分之二的违约金。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、赵丙英与亚泰公司于2010年10月15日签订的编号为201012163的商品房买卖合同继续履行，限判决生效后十五日内履行完毕；二、限亚泰公司在实际交付房屋之日支付赵丙英自2011年11月1日起至实际交付房屋之日止按已交房价款（328430元）每日万分之二的违约金。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1020元，由亚泰公司承担。
亚泰公司不服一审判决，上诉称：1、赵丙英签订合同后，未履行支付购房款义务。2、双方签订的商品房买卖合同已经解除，合同不应当继续履行。3、亚泰公司不认可将孟召金的工程款转移为赵丙英购房款的事实。4、一审判决采纳孟召金的书面证言错误。综上，一审判决认定事实和证据错误，请求驳回赵丙英的诉讼请求。
赵丙英辩称：一审判决认定事实正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人复述了一审的证据和质证意见，均未提供新证据，本院二审认证意见与一审一致。
本院二审查明：一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉、辩意见，本案二审争议焦点是：1、赵丙英签订合同后，是否支付购房款。2、双方签订的商品房买卖合同是否已经解除。3、一审判决采纳孟召金的书面证言是否正确。
（一）关于赵丙英签订合同后，是否支付购房款的问题。2010年10月15日，赵丙英与亚泰公司于签订商品房买卖合同时，赵丙英、亚泰公司、孟召金三方合意，将亚泰公司欠孟召金的工程款转化为赵丙英应当支付给亚泰公司的购房款，亚泰公司于签订合同当日，向赵丙英出具的328430元购房款收据、亚泰公司提供的孟召金向亚泰公司出具的欠条和亚泰公司与赵丙英签订的商品房买卖合同明确约定“赵丙英应于2010年10月15日前一次性付清全额总房款328430元”内容及孟召金的书面证言等证据，形成证据锁链，相互印证，足以证明亚泰公司认可将其欠孟召金的工程款转化为赵丙英应支付的购房款的事实。故，亚泰公司上诉称赵丙英签订合同后，未履行支付购房款义务的主张，无事实依据，本院不予支持。
（二）关于双方签订的商品房买卖合同是否已经解除的问题。赵丙英、亚泰公司签订的商品房买卖合同意思表示真实，合同内容、形式不违反法律及行政法规的规定，合法有效，对双方具有约束力，受法律保护。亚泰公司上诉称合同已经解除，未提供该合同已经被依法解除的相关证据，故本院对其上诉意见，不予采纳。
（三）关于一审判决采纳孟召金的书面证言是否正确的问题。孟召金的书面证言证实赵丙英、亚泰公司、孟召金三方合意，将亚泰公司欠孟召金的工程款转化为赵丙英应当支付给亚泰公司的购房款的事实，与亚泰公司于签订合同当日，向赵丙英出具购房款收据和亚泰公司提供的孟召金向亚泰公司出具的欠条、亚泰公司与赵丙英签订的商品房买卖合同约定的内容等相互印证，客观、真实的反映了案件事实。故一审判决采纳孟召金的书面证言，并作为认定案件事实的证据正确，本院予以支持。
综上，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，但判决亚泰公司十五日内履行完毕双方签订的商品房买卖合同义务不当，本院予以纠正。亚泰公司上诉理由均不成立。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院（2013）宿埇民一初字第05827号民事判决第二项，即：限宿州市亚泰房地产开发有限公司在实际交付房屋之日支付赵丙英自2011年11月1日起至实际交付房屋之日止按已交房价款（328430元）每日万分之二的违约金；
二、变更安徽省宿州市埇桥区人民法院（2013）宿埇民一初字第05827号民事判决第一项“赵丙英与宿州市亚泰房地产开发有限公司于2010年10月15日签订的编号为201012163的商品房买卖合同继续履行，限本判决生效后十五日内履行完毕”为“赵丙英与宿州市亚泰房地产开发有限公司于2010年10月15日签订的编号为201012163的商品房买卖合同继续履行”。
二审案件受理费1020元，由上诉人宿州市亚泰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马晓红
代理审判员 杜 飞
代理审判员 李 震
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 丁小伟
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……。