广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终3813号
上诉人(原审被告、原审反诉原告）：广西长久汽车投资有限公司，住所地广西省南宁市高新区科园大道55号。
法定代表人：李桂屏，董事长。
委托诉讼代理人：金明华，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：李刚，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、原审反诉被告）：广州戎海汽车销售有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道东555号大院部位B-02、03房。
法定代表人：黄元涛，总经理。
委托诉讼代理人：侯喜华，北京市观韬（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨红球，北京市观韬（广州）律师事务所实习律师。
原审第三人：广州市白云区同和街同和经济联合社，地址广州市白云区同和街同和村白山东路**号。
负责人：赖耀军，理事长。
委托诉讼代理人：何桂忠，该社工作人员。
委托诉讼代理人：叶向东，该社工作人员。
上诉人广西长久汽车投资有限公司（以下简称“长久汽车投资公司”）因与被上诉人广州戎海汽车销售有限公司（以下简称“戎海汽车销售公司”）及原审第三人广州市白云区同和街同和经济联合社（以下简称“同和经济联合社”）土地租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院作出的（2016）粤0111民初2496号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
长久汽车投资公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认《土地租赁合同》因违反法律规定而无效；3.改判戎海汽车销售公司退还长久汽车投资公司己交付的租金293万元及保证金50万元，并承担占用期间的利息损失；4.一审本诉、反诉受理费，二审受理费均由戎海汽车销售公司承担。事实和理由：1.一审判决遗漏认定部分事实。一审判决未对下列事实予以客观审查和认定：（1）长久汽车投资公司于2013年7月中旬已告知戎海汽车销售公司，长久汽车投资公司己取得汽车厂家的书面授权，并向戎海汽车销售公司提供了授权文件；（2）长久汽车投资公司于2014年7月22日以电子邮件方式向戎海汽车销售公司提交汽车厂家的书面授权；（3）只要长久汽车投资公司提供厂家在广州建店的授权，就不影响租赁合同的履行，一审错误地认定长久汽车投资公司没有取得汽车厂家授权；（4）一审判决对案涉土地是否交付、戎海汽车销售公司是否进行平整等进行理论推定，而未能依据客观证据作出合理审查和判断。（5）本案的重要客观事实是，自租赁合同签订、长久汽车投资公司取得授权两年之久、第三人向白云区政府申报项目近五年，涉案土地规划问题至今没有解决，双方的租赁合同目的无法实现。一审判决遗漏认定案件关键事实，并进行违背客观事实的错误推定。长久汽车投资公司在已缴纳三百万元的租金的情况下，项目没有任何进展，且长久汽车投资公司未能获得和使用租赁的土地，不可能拿到授权文件后不及时交给戎海汽车销售公司，让其尽快办理相关手续。一审判决认定显然有悖事实常理。与上述事实截然不同的是，戎海汽车销售公司早已知道区政府会议纪要内容，明知无法改变至少短期内无法改变现有规划的情况下，继续收取租金，在拿到长久汽车投资公司的授权后，认为无法按合同约定在两个月内完成项目报建审批，便开始发函催缴租金，其时间分别是拿到授权的时间和两个月之后，以此来规避合同无法履行的事实。2.一审判决认定《土地租赁合同》及其《补充协议》没有违反法律规定为有效合同是错误的。（1）戎海汽车销售公司在与长久汽车投资公司签订租赁合同时，没有取得合法出租权。集体土地出租并用于非农业建设的行为，违反土地管理法的强制性规定，依法应当确认无效；（2）《土地租赁合同》的效力并非基于长久汽车投资公司是否取得汽车厂家授权；（3）涉案的汽车4S店建设项目未获得政府部门的批准。涉案土地用于商业用途违反控制性详细规划，应属违法，且不能满足合同目的；（4）白云区政府会议纪要明确，该地块改造申请是否符合规划等问题责成白云区规划局核实上报，而并非依据当事人申请或是否取得汽车厂家授权而调整。（5）如果认定《土地租赁合同》有效，其《补充协议》同样有效。双方2012年3月22日的《补充协议》约定：戎海汽车销售公司确认长久汽车投资公司已投入工程建设花费约5000万元；如果合同目的不能实现，戎海汽车销售公司退还全部租金和保证金，并支付年15％的违约金。如果认定租赁合同有效，那么双方上述补充约定同样应当认定有效，人民法院应当据此判令戎海汽车销售公司承担退还租金及保证金等后果责任。基于上述，一审判决错误适用法律，错误将合同效力的违法性与当事人履行合同情形相混淆。3.一审判决有违公平原则。通过查明的案件事实可见：戎海汽车销售公司以每平米5元的价格从第三人处租赁的土地，以每平米20元的价格转租给长久汽车投资公司，其获得三倍得利润；项目申报是以第三人名义申报，土地平整和项目申报均约定由第三人完成，戎海汽车销售公司仅仅签了两份租赁合同，别无其他工作义务；长久汽车投资公司已支付了三百万元的租金，一审判决后，长久汽车投资公司还要支付近千万的租金和违约金；长久汽车投资公司从未接收和使用涉案土地。致使长久汽车投资公司合同目的不能实现的原因是所租赁的土地规划用途不能用于任何项目建设，即涉案土地不能作为建设用地，不符合土地规划，且虽经同和经济联合社配合进行了规划调整的申请，但未能通过政府审批和调整，因此尚谈不到项目的报建问题。合同目的无法实现。戎海汽车销售公司至今没有履行合同约定的交付土地义务和提供建店手续所需的证明文件。根据长久汽车投资公司提供的公证书、项目申报材料的照片可以看出，戎海汽车销售公司未对土地上的建筑物进行清理和平整，涉案租赁物土地至今被他人占用，该土地至今不具备交付条件，戎海汽车销售公司至今也没有交付租赁的土地。2013年7月，当长久汽车投资公司向戎海汽车销售公司提交汽车品牌授权书后，戎海汽车销售公司未按合同约定在两个月内完成所有报建手续，且至今未能完成。戎海汽车销售公司至今未向长久汽车投资公司提供缴纳租金的发票，违反合同约定。长久汽车投资公司的反诉请求依法成立，证据充分，依法应予支持。长久汽车投资公司为防止损失扩大，暂缓缴纳部分租金。戎海汽车销售公司的行为违反双方的合同约定，违背诚实信用原则，同时其行为已经导致合同目的无法实现。长久汽车投资公司未接收和占有使用土地，未能获得合同约定的建店手续，其合同目的不能实现，故请求返还租金和保证金的请求依法应当予以支持。
戎海汽车销售公司辩称：不同意长久汽车投资公司的上诉请求，请求驳回长久汽车投资公司的全部诉请。
同和经济联合社述称：同意一审判决。
戎海汽车销售公司向一审法院起诉请求：1.解除戎海汽车销售公司与长久汽车投资公司签订的《土地租赁合同》并归还所占有租赁场地；2.长久汽车投资公司向戎海汽车销售公司支付租金10846000元（暂计至2016年2月2日，实际计至法院判决解除合同为止）；3.长久汽车投资公司向戎海汽车销售公司支付违约金2620806.6元（违约金计至长久汽车投资公司向戎海汽车销售公司支付全部租金之日，现暂计至2016年2月2日）；4.长久汽车投资公司按人民银行同期贷款利率向戎海汽车销售公司支付利息1367173.06元（暂计至2016年2月2日）；5.戎海汽车销售公司无须向长久汽车投资公司退还50万元押金；6.长久汽车投资公司承担本案的诉讼费。
长久汽车投资公司向一审法院提出反诉请求：1.解除长久汽车投资公司与戎海汽车销售公司订立的《土地租赁合同》；2.戎海汽车销售公司退还租金293万及保证金50万；3.戎海汽车销售公司支付违约金742883.97元（以343万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利息标准，从2011年5月6日计至2016年4月6日）；4.戎海汽车销售公司承担反诉费用。
一审法院认定事实：涉案地块位于广州市白云区同××老庄地段西侧，系第三人同和经济联合社所有。
1989年7月起，涉案地块被用于经营沙石场、钢丝场修理厂，建有简易旧厂房8000平方米。后上述厂房在广州亚运整治期间被拆除。
2010年8月5日，广州市同和实业公司（甲方）与戎海汽车销售公司（乙方）签订《土地使用权出租意向书》，约定：甲方将位于广州市广州大道北老庄地块临街土地租赁给乙方使用；甲方依据本合同出租土地的使用权；甲方出租给乙方建设汽车特约销售服务店及其相关商业建筑设施地块的土地四至范围在政府机关实测绘图前土地面积暂定为9100平方米，最终以本合同签订后甲方申请的由政府机关实测绘图并经双方签字盖章确认的面积为准；该实测图一式四份由甲方提供，并作为本合同的附件，视为本合同的组成部分；该地块后面回填及护坡加固工程面积和造价抵扣方式，由甲乙双方另行协商；本合同项下的租赁地块，甲方确认是可建设汽车特约销售服务店及相关商业建筑设施地块的建设用地；本合同项下的土地使用权租赁期限15年；本合同从工程竣工后开始计租；甲方应当于2010年9月1日前将本合同项下的土地提供给乙方，交付时甲方应完成“三通一平”工作，保证乙方能按本合同约定的标准使用土地，并办理租赁土地使用权登记手续；该地块的土地使用权租金以土地面积计算，其中现有可用的土地租金标准为每平方米每年120元，后面回填的土地租金由甲方双方另行协商；双方同意以3个月为周期一次性支付租金的形式，每期一次性支付租金的总额为27.3万元，以后每期租金支付的时间为履行周期租赁时间的第1个月内；本意向书签订后5日内，乙方向甲方缴纳30万元诚意金，待签订正式合同后此诚意金可转化为押金，如因其他原因双方未能在规定日期内签订正式合同，甲方将在5日内返还诚意金本金给乙方；本意向书签订后，乙方即开始办理该地上建筑物的报建手续，报建手续审理完毕起甲方给乙方6个月免租建设期；该地块建设用地手续、报建手续及设计、房产建设费用由乙方承担，甲方应按乙方要求办理上述事务并提供各类资料文件；考虑到土地性质问题，乙方以甲方的名义办理报建手续，但甲方仅在报建手续上提供便利，并不实际享有乙方在该土地所有投资及产生的任何权益，也不承担因乙方投资导致的任何法律责任；甲方应当向乙方出具各种文件及办理各种手续；本意向书自双方签字及盖章之日起1年内有效，1年内双方另行签订正式合同，甲方保证在本意向书有效期内不与任何第三方另行签订该地块的租赁协议，保证乙方的唯一性；双方如在此意向书签订后半年内未能签订正式合同，甲方有权在该地块做临时用途，但保证不会影响该地块的交付使用；在本协议有效期内双方未能签订正式合同，本意向书即告无效；……。
2011年3月16日，同和经济联合社全体社员一致同意对同××老庄地段西侧现沙石场、钢丝厂修理厂用地进行升级改造。
同年5月4日，同和经济联合社向白云区“三旧”改造领导小组办公室申请对同××老庄地段西侧、沙石场、钢丝场修理厂（汽车）的旧厂房用地进行改造，未来用于一汽大众广州同和奥迪4S店。
同年5月6日，戎海汽车销售公司（甲方）与长久汽车投资公司（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市白云区同和大道1398号，面积约为14000平方米的租赁物（土地性质为集体，土地用途为建设），租赁给乙方做品牌汽车4S店使用；使用期限为15年，自2011年5月6日起至2026年5月5日，租赁物交付时间为甲方双方签订合同并交付押金的10日内；自甲方交付租赁物之日起，甲方同意给予乙方7个月的无偿使用期（含报建的2个月时间）；租赁物收费标准为20元/平方米/月；第一年的租金在免租期最后一个月交付；从第二年起每年租金在当年的第一个月的10日前交付甲方（遇节假日后延）；从第3年起租赁物租金递增，每2年递增5%，依此类推至租赁期满；本合同签订生效之日起10日内，乙方须向甲方支付50万元作为租赁物的押金，甲方在收到乙方交纳押金的5日内，向乙方开具正式发票或者盖有甲方财务公章和法人签名的收据，该押金在双方合同执行期满后的10日内，凭发票或者收据甲方将押金无息退还乙方；甲方保证出租物权属清晰有合法出租权，本租赁合同是对该租赁物（包括乙方建设的地上建筑物）唯一及排他的租赁；至本合同签署日止，该租赁物未设置抵押权及其他影响乙方行使租赁权利的权利限制；租赁期内如任何第三方与甲方就该租赁物的所有权或使用权产生纠纷，甲方负责协调及承担一切法律后果，如因此造成乙方损失的，应承担赔偿责任；甲方同意为乙方提供办理建店手续所需的相关证明文件，并且根据乙方概念设计要求，甲方负责向当地政府申报规划、改建、报建、消防环评等工作，费用由乙方负责；自乙方书面提交甲方品牌授权书的2个月内，甲方负责租赁物土地“三通一平”，包括3000多平方米洼地填整及护堤，一切土地平整费用由甲方承担；租赁物交付乙方使用后，在合同有效期内，乙方拥有对其建设的该地上租赁物从新设计和建造，进行合法的多种形式的汽车相关的商业合作的权利，但不改变土地使用用途；乙方在上述地块经营中的一切债权债务和纠纷，由乙方自行承担；租赁期间内，乙方未经甲方同意不能转让或转借给第三方使用；乙方须按时每年向甲方交付租赁物租金，如连续超过10天不交付租金，甲方有权要求乙方赔偿应交租金每日0.3‰的违约金，超过30天甲方有权继续追讨乙方未支付的拖欠租金，没收土地押金；超过60天乙方未交租金或违约解除合同，甲方有权终止协议并没收建筑物；甲方若无故违约解除合同则须向乙方赔偿土地报建费，工程建设费用及其他一切经营损失作为补偿并退回已交租期未满的租金和租赁物押金；当乙方获得汽车厂家品牌授权后，乙方以书面文件通知甲方进行项目报建，甲方根据乙方报建要求，在收到书面通知后2个月内负责办理所有土地相关报建手续，如果在3个月内不能完成，乙方有权单方终止本租赁协议，甲方应立即返还乙方所交押金及利息；甲乙双方未履行本合同约定的义务，视为违约，违约方应赔偿因此给守约方造成的损失；本合同的租赁物由本合同乙方（承租人）出资（控股或参股）的成立的公司（正在注册中）实际使用；甲方（出租人）知悉此情况，并无条件同意在该公司注册成立后，本合同的全部权利义务由该承租人新注册的公司承担，本合同的乙方（承租人）变更为新注册的公司；乙方应当在新成立的公司颁发营业执照之日起5个工作日内书面通知甲方；本合同未尽事宜，甲乙双方应另行协商并签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力；……。上述合同的附件有：1.甲方《企业法人营业执照》；2.乙方《企业法人营业执照》；3.甲方与土地出租人土地使用15年的合同或证明文件；4.政府城市更新办公室（三旧改造办）有关申报建设4S店的批复复印件；5.土地原出租人同意转租的书面声明；6.土地房屋平面图及剖面图；7.地下网管图；8.四角红线图；9.补充协议。
同日，戎海汽车销售公司（甲方）与长久汽车投资公司（乙方）签订《补充协议》，约定：甲方保证在2011年5月6日与乙方签订的《土地租赁合同》生效后，在甲方负责的土地手续报建完成前与土地权属方（同和实业公司）变更其与土地权属方签订的原土地租赁合同的租赁期限为20年（即自变更之日起剩余租赁期限不低于20年）；甲方完成上述租赁期限变更后5日内，保证与乙方签订补充协议，并在该补充协议里约定双方签订的《土地租赁合同》期限延长为20年，即2011年5月6日至2031年5月5日；甲方如违反或未能实现本补充协议约定的上述义务的，乙方有权解除与甲方签订的《土地租赁合同》，甲方退还乙方押金及利息；……。
同年5月10日，广州市白云区人民政府同和街道办事处批准同意同和经济联合社对同××老庄地段西侧砂石场、修理厂进行改造。
同年6月24日，广州市白云区人民政府召开“三旧”改造工作会议，审议了同和老庄地块的“三旧”改造事项。
同年7月15日，广州市白云区人民政府办公室就上述6月24日会议作出云府工作会纪〔2011〕79号《区政府工作会议纪要》，有关内容为“该地块位于同××老庄地段西侧，已纳入“三旧”宗地标图建库范围（图斑编号为44011100426），面积约10172平方米。该地块原为简易结构旧厂房，亚运整治已搬迁拆除，原建筑面积8000平方米。由于该地块位于南湖国家旅游度假区附近，请区旅游办核实该地块是否纳入南湖国家旅游度假区保护范围，请市规划局白云分局核实是否属于分局的审批权限，待核实后函告区城改办，由区城改办视情况决定是否另行上会审议。”
同年8月31日，戎海汽车销售公司出具《承诺书》，内容为：戎海汽车销售公司就与长久汽车投资公司于2011年5月6日签订的《土地租赁合同》和《补充协议》作为以下补充说明：1.戎海汽车销售公司同意继续履行双方合同；2.戎海汽车销售公司同意将原合同执行日期顺延2个月，即从2011年7月6日开始执行；3.以上条款以长久汽车投资公司7日内付租赁物押金后生效。
同年9月6日，长久汽车投资公司向戎海汽车销售公司支付了租赁保证金50万元。
2012年2月29日，同和经济联合社向戎海汽车销售公司出具《转租函》，内容为：同和经济联合社同意戎海汽车销售公司将承租广州大道北同和老庄地段的土地转租给长久汽车投资公司使用，用途为运营品牌汽车4S店和相关产业。
同日，同和经济联合社（甲方）与戎海汽车销售公司（乙方）签订《土地租赁合同书》，约定：甲方同意将广州市广州大道北老庄地块临街土地租赁给乙方使用（具体方位四至范围见附件图纸）；甲方依据本合同出租土地的使用权；甲方出租给乙方建设汽车特约销售服务店及相关商业建筑设施地块的土地范围，在政府机关实测图前土地面积暂定为：9100平方米，最终以本合同签订后双方以实测确认为准；本合同项下的租赁地块，甲方同意乙方建设汽车特约销售服务店及相关商业建筑设施；本合同项下的土地租赁期限从起租之日起为20年；租期即从2013年4月1日至2033年3月31日止；本合同从签订之日起一年后（甲方同意报建建设为一年，报建建设期不计租金）开始计租；甲方应于合同签字1个月内将本合同项下的土地交付乙方，交付时按现状交付，保证乙方使用土地权无争议，项目由甲方提供现有的文件资料，乙方负责办理甲方土地使用权报建及建设的手续；该地块的土地使用权场地费以建好后土地实测面积计算，场地费标准为每月每平方米5元；双方同意无论项目是否完成报建及建设，须从2013年4月1日开始交租，乙方同意每月10日前向甲方支付当月场地费；场地费暂定为45500元（以实测使用的土地面积为准）；场地费按年度递增，从实际开始缴纳场地费之日起第四年开始计算递增，每三年在原基础上递增10%，即2016年4月1日开始递增（递增情况略）；本合同书签订后5日内，乙方向甲方缴纳30万元作为本合同的租赁物押金；该抵押金是保证乙方遵守本合同的保证金，乙方租期届满没有违约并结算完毕租金后，30天内甲方无息返还；甲方给乙方12个月报建建设期，即从2013年4月1日起计租；该地块建设用地手续、报建手续和建设手续全部由乙方负责，项目的设计，平整土地、房产建设、水电设施等投资经营的费用全部由乙方承担；甲方只按乙方要求在能力范围内协助办理上述事物并提供各类资料、文件并保证上述土地无任何单位和个人产生争议、纠纷；考虑到该地块无任何报建手续，甲方同意乙方以甲方的名义办理报建手续，但甲方仅在报建手续上提供便利，并不实际享有乙方在该土地上所有物投资及孳生的任何权益，也不承担因乙方投资导致的任何义务及任何法律责任，在办理上述事务中甲方应向乙方协助出具各种文件及协助办理各种手续；乙方如需改变本合同约定的土地用途或转租等，须向甲方提交书面报告并征得甲方的书面同意；如因国家法律、法规、政策发生变化以及法律规定的不可抗力条件下，使本协议无法履行或者继续履行将影响到甲、乙双方合同目的实现的，双方均有权提出解除本《土地租赁合同》；乙方不能按时交纳场地费，拖欠场地费超过2个月，甲方有权解除合同，没收保证金，乙方的经济损失自负，建筑物归甲方所有，设备设施由甲方发出通知30天内搬出，如未按期搬出视为乙方放弃该物品，该物品由甲方处理；如甲方未履行或未完全履行《土地租赁合同》约定的义务，实质性影响乙方正常经营的，经补救仍不能实现合同目的的，乙方有单方解除合同；如当地政府或政府行政主管部门限制乙方从事《土地租赁合同》约定的经营活动以及导致乙方无法继续经营等其他情况，经补救仍不能消除实质影响的，经双方协商一致，在保证甲方权利不受影响下，可以解除合同；如乙方未按期缴纳场地费，甲方可按本合同约定解除合同，并按欠款金额每日收取3‰的违约金；……。
同年3月22日，戎海汽车销售公司（甲方）与长久汽车投资公司（乙方）签订《补充协议》，约定：2011年5月6日，甲乙双方就广州市白云区同和大道1398号地块租赁事宜签订《土地租赁合同》，现双方达成补充协议；甲方确认乙方在承租土地上进行工程建设共花费约5000万元（附件一：工程建设明细单）；甲方保证乙方可以在承租地块上建设4S店使用，如果乙方在建设过程中或者建设完工后受到有关政府部门干预（包括但不限于强制停工、作为违建拆除、政府拆迁等），造成乙方不能实现租赁目的，则甲方应退还乙方已支付的全部租金和保证金，并向乙方按年15%的标准支付违约金，此外，甲方还应赔偿乙方的全部工程建设费用。
同年4月17日，长久汽车投资公司向戎海汽车销售公司支付了租金150万元。
同年9月19日，戎海汽车销售公司向长久汽车投资公司催收租金186万元。
同年11月16日，长久汽车投资公司向戎海汽车销售公司支付了租金93万元。
2013年3月15日，广州市人民政府核发了穗集有（2012）第10006156号土地所有权证，载明：土地所有权人为同和经济联合社；地址为广州市白云区同和街同和村；地号为440111011003JA00203；土地总面积为1.5727公顷（15727平方米）。
同年5月17日，长久汽车投资公司向戎海汽车销售公司支付了租金50万元。
同年7月17日，戎海汽车销售公司向长久汽车投资公司催收2012年度租金43万元、2013年度租金336万元。
同年9月24日，戎海汽车销售公司向长久汽车投资公司发出律师函催收租金。
同年10月8日，长久汽车投资公司向戎海汽车销售公司发出《沟通函》，有关内容为：戎海汽车销售公司在合同中保证对租赁地块拥有合法的出租权，以及保证长久汽车投资公司经营4S店的租赁用途，但因戎海汽车销售公司出租的土地为划拨土地，而法律禁止划拨土地用于商业出租和商业用途，给长久汽车投资公司的投资经营带来巨大法律风险；长久汽车投资公司要求戎海汽车销售公司对土地性质及土地合规性等事宜予以有效处理，在戎海汽车销售公司未履行上述合同义务前长久汽车投资公司有权拒绝履行相应合同义务（包括支付租金；如长久汽车投资公司在收到本函件3日之内，不予有效答复解决，双方签署的合同终止，并由戎海汽车销售公司承担一切法律后果。）
同年10月18日，戎海汽车销售公司向长久汽车投资公司发出《回复函》，有关内容为：1.长久汽车投资公司没有证据证实出租土地是划拨土地；2.长久汽车投资公司没有明示其他合同义务具体是什么；3.长久汽车投资公司从未就划拨土地及其他合同义务向戎海汽车销售公司提出过要求；4.戎海汽车销售公司全面履行了合同义务；5.戎海汽车销售公司对《沟通函》的内容不予回应；6.戎海汽车销售公司仍然循2013年9月下旬发给长久汽车投资公司的《律师函》中的思路处理双方争议。
2014年4月14日，戎海汽车销售公司向长久汽车投资公司发出《关于催交租金的通知》。
同年7月15日，戎海汽车销售公司向长久汽车投资公司发出《催款函》。
同年9月25日，戎海汽车销售公司提起诉讼，请求判令：1.解除戎海汽车销售公司与长久汽车投资公司签订的《土地租赁合同》；2.长久汽车投资公司向戎海汽车销售公司支付租金7318000元（租金计至本案判决生效且长久汽车投资公司搬离涉案租赁物之日，暂时计至2015年2月5日）；3.长久汽车投资公司向戎海汽车销售公司支付违约金1164910元（违约金计至长久汽车投资公司实际向戎海汽车销售公司支付租金之日，暂计至2014年10月5日）；4.不予退还50万元押金给长久汽车投资公司。
同年11月12日，广州市规划局作出穗规函〔2014〕5717号《广州市规划局依申请公开政府信息决定书》，有关内容为：根据李刚提供的图纸资料，经核查，该地块在现行规划及正在编制的《广州南湖国家度假旅游区控制性详细规划修编》中均为水域（E1），查无相关用地信息。
2015年2月12日，广州市国土资源和房屋管理局作出穗国房公开〔2015〕190号《依申请公开政府信息答复书》，有关内容为：穗集有（2012）第10006156号集体土地所有权证真实有效，权属人为同和经济联合社，土地总面积15729平方米，其中13095平方米为建设用地，2471平方米为农用地，163平方米为未利用地。
同年5月13日，广州市国土资源和房屋管理局作出穗国房公开〔2015〕655号《依申请公开政府信息答复书》，有关内容为：穗集有（2012）第10006156号集体土地所有权证涉及的土地中13095平方米为建设用地，2471平方米为农用地，163平方米为未利用地。
同年6月3日，广州市白云区国土资源和规划局作出穗规函〔2015〕3016号《依申请公开政府信息决定书》，有关内容为：涉案地块现行规划大部分控制为水域（E1），小部分为道路用地（S1）。
同年6月23日，广州市白云区国土资源和规划局就原审调查问题复函，有关内容为：穗规函〔2015〕3016号《依申请公开政府信息决定书》所提“该地块现行规划”为城市控制性详细规划，与土地利用总体规划原分属不同行政管理部门，城市控制性详细规划属城乡规划管理部门，土地利用总体规划属于国土资源管理部门。因编制体系等方面的差异，城市控制性详细规划、土地利用总体规划之间存在局部不一致。土地利用总体规划是长期的规划，目前该局所使用的《白云区土地利用总体规划（2010-2020年）》规划年限为10年，即穗国房公开〔2015〕190号《依申请公开政府信息答复书》所提的现行土地利用总体规划。城镇规划分为总规和详规2个层次，前面所提城市控制性详细规划属于详规。《城乡规划法》第五条规定，城镇规划的编制应与土地利用总体规划相衔接；《土地管理法》第二十二条规定，城市总体规划、村庄和集镇规划，应与土地利用总体规划相衔接。对于涉案地块能否用于品牌4S店的商业用途办公及经营场所？需满足两个条件，一是地块属于土地利用总体规划中的建设用地；二是属于控制性详细规划中的商业办公用地。根据核查结果，地块在土地利用总体规划中大部分为建设用地，可再符合土规的范围内进行选址；但在控制性详细规划中，该地块大部分控制为水域，小部分为道路，在该地块建设商业及办公经营场所与规划不相符。因此，该地块大部分符合土规，不符合控规，如需建设商业办公及经营场所需依法申请调整控规并办理用地手续后方可实施建设。
同年7月29日，一审法院组织戎海汽车销售公司、长久汽车投资公司就6月23日广州市白云区国土资源和规划局的复函发表意见。当日，双方同意从当日起戎海汽车销售公司可自行处置涉案土地，之后戎海汽车销售公司不再向长久汽车投资公司主张租金。
同年9月18日，一审法院作出（2014）穗云法民四初字第1107号民事判决书，判决：1.确认戎海汽车销售公司、长久汽车投资公司于2011年5月6日签订的《土地租赁合同》无效；2.戎海汽车销售公司于判决生效之日起10日内向长久汽车投资公司退还保证金50万元及利息；3.长久汽车投资公司于本判决生效之日起10日内向戎海汽车销售公司支付场地占有使用费304.28万元；4.驳回戎海汽车销售公司的其他诉讼请求。后戎海汽车销售公司不服，提出上诉。
2016年2月2日，广东省广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五终字第5554号民事裁定书，认为涉案《土地租赁合同》及其补充协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，是当事人的真实意思表示，合法有效。原审法院认定案涉合同无效错误。原审对案涉合同的履行情况未予查明，基于本案重要事实不清，决定将案件发回重审，裁定：1.撤销广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第1107号民事判决；2.发回广州市白云区人民法院重审。
同年3月22日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国房公开〔2016〕131号《依申请公开政府信息答复书》，有关内容为提供穗集有（2012）第10006156号地块三规合一图。
一审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷。涉案《土地租赁合同》及其补充协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，是当事人的真实意思表示，合法有效。上述合同及补充协议，双方应恪守履行。现长久汽车投资公司未取得汽车厂家品牌授权，迟延支付租金达到合同约定的解除条件，之后拒绝继续履行合同，其行为已构成根本违约。
对于长久汽车投资公司提出戎海汽车销售公司未对承租土地进行平整、未向长久汽车投资公司交付土地，未向长久汽车投资公司提供建店所需的相关手续，未向有关部门报建审批的抗辩意见，一审法院认为：1.合同约定平整土地、提供建店相关手续的前提是长久汽车投资公司书面向戎海汽车销售公司提交品牌汽车4S店的建店授权书，但长久汽车投资公司提供的证据不能证实其取得并向戎海汽车销售公司提交了相关授权书，故该抗辩意见不能成立；2.合同约定土地交付时间为甲乙双方签订合同并交付押金的10日内，因长久汽车投资公司于2011年9月6日支付押金，故约定交付时间应在2011年9月6日至9月15日之间；之后，长久汽车投资公司从未对戎海汽车销售公司交付土地的问题提出过异议，且交纳了部分租金，故根据合同约定和已知事实推定涉案土地已于2011年9月15日之前交付；因戎海汽车销售公司未提供证据证实具体交付时间，故认定交付时间为2011年9月15日；3.关于涉案土地规划问题，行政机关的答复中并未否定涉案土地规划经申请、报批等手续转为适于建设品牌汽车4S店的可行性，但前提在于长久汽车投资公司应当先取得相关品牌汽车4S店的建店授权书，之后才能启动后续审批程序，这也是合同约定长久汽车投资公司须先履行取得授权书义务的原因。
对于戎海汽车销售公司第1项解除《土地租赁合同》并归还所占有租赁场地的诉讼请求，首先，对解除《土地租赁合同》的诉讼请求予以支持，合同自本判决作出之日起解除；其次，因双方在2015年7月29日协商一致同意戎海汽车销售公司可自行处置涉案土地，且戎海汽车销售公司并无证据证实长久汽车投资公司在该日后继续占有使用涉案土地，故戎海汽车销售公司主张长久汽车投资公司返还土地的诉讼请求不予支持。
对于戎海汽车销售公司第2项支付租金的诉讼请求，首先，因双方在2015年7月29日达成了戎海汽车销售公司不主张该日之后的租金的协议，故对2015年7月29日之后的租金不予支持；其次，租金起算时间为交付土地之日（2011年9月15日）起7个月后即2012年4月15日；最后，对于2015年7月29日之前的租金，核定如下：1.2012年4月15日至2013年4月14日期间应支付租金336万元，已支付293万元，欠43万元，支付期限为2012年4月14日（免租期最后一日）；2.2013年4月15日至2014年4月14日期间应支付租金336万元，欠336万元，支付期限为2013年4月10日；3.2014年4月15日至2015年4月14日期间应支付租金352.8万元，欠352.8万元，支付期限为2014年4月10日；4.2015年4月15日至2015年7月29日期间欠1010032.26元，支付期限为2015年4月10日。
对于戎海汽车销售公司第3项支付违约金的诉讼请求，予以支持，但计算方式有所调整。违约金的计算方式为：第一笔以150万元为本金，按照每日0.3‰标准，从2012年4月15日起计至2012年4月17日止；第二笔以93万元为本金，按照上述违约金标准，从2012年4月15日起计至2012年11月16日止；第三笔以43万元为本金，按照上述违约金标准，从2012年4月15日起计至2013年5月17日止；第四笔以336万元为本金，按照上述违约金标准，从2013年4月11日起计至付清之日止，以本金为限；第五笔以352.8万元为本金，按照上述违约金标准，从2014年4月11日起计至付清之日止，以本金为限；第六笔以1010032.26元为本金，按照上述违约金标准，从2015年4月11日起至付清之日止，以本金为限。
对于戎海汽车销售公司第4项支付利息的诉讼请求，因与主张逾期支付租金的违约金重复，故不予支持。
对于戎海汽车销售公司第5项不予退还押金的诉讼请求，一审法院认为，戎海汽车销售公司提出该项诉讼请求的真实意思是主张赔偿合同解除的违约损失，由于长久汽车投资公司的违约事实已经确认，戎海汽车销售公司依约将押金作为违约损失予以没收并无不妥，但鉴于其已实际收取押金，且长久汽车投资公司要求退还押金的反诉请求未予支持，故该项诉讼请求已无必要处理，对此不予处理。
对于长久汽车投资公司第1项解除合同的反诉请求，首先，长久汽车投资公司提出解除合同的事实、理由不成立，不予支持；其次，虽然戎海汽车销售公司在当庭答辩中口头表示同意解除合同，但根据其诉讼中的表现，不能认定其与长久汽车投资公司达成了协商一致解除合同的约定。同理，对于长久汽车投资公司第2、3项退还租金293万元、保证金50万元及支付违约金的反诉请求，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，作出如下判决：一、戎海汽车销售公司与长久汽车投资公司于2011年5月6日签订的《土地租赁合同》于本判决作出之日起解除；二、长久汽车投资公司于本判决生效之日起5日内向戎海汽车销售公司支付2012年4月15日至2015年7月29日期间的租金8328032.26元；三、长久汽车投资公司于本判决生效之日起5日内向戎海汽车销售公司支付逾期支付上述租金的违约金（第一笔以150万元为本金，按照每日0.3‰标准，从2012年4月15日起计至2012年4月17日止；第二笔以93万元为本金，按照上述违约金标准，从2012年4月15日起计至2012年11月16日止；第三笔以43万元为本金，按照上述违约金标准，从2012年4月15日起计至2013年5月17日止；第四笔以336万元为本金，按照上述违约金标准，从2013年4月11日起计至付清之日止，以本金为限；第五笔以352.8万元为本金，按照上述违约金标准，从2014年4月11日起计至付清之日止，以本金为限；第六笔以1010032.26元为本金，按照上述违约金标准，从2015年4月11日起至付清之日止，以本金为限。）；四、驳回戎海汽车销售公司的其他诉讼请求和长久汽车投资公司的全部反诉请求。案件本诉受理费113804元，由戎海汽车销售公司负担39088元，长久汽车投资公司负担74716元；反诉受理费3784元，由长久汽车投资公司负担。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案是土地租赁合同纠纷。长久汽车投资公司、戎海汽车销售公司签订的《土地租赁合同》、《补充协议》未违反法律行政法规的强制性规定，是双方真实意思表示，合法有效。
长久汽车投资公司上诉认为，其于2013年7月中旬已将取得汽车厂家书面授权的情况告知戎海汽车销售公司，并向戎海汽车销售公司提供授权文件，长久汽车投资公司于2014年7月22日以电子邮件方式向戎海汽车销售公司提交汽车厂家的书面授权。戎海汽车销售公司否认于2013年7月10日左右收到厂家授权书，也否认收到上述2014年7月22日的邮件。综合双方对此的举证，一审法院认定长久汽车投资公司未取得汽车厂家品牌授权，迟延支付租金达到合同约定的解除条件，之后拒绝继续履行合同，其行为已构成违约。一审法院对此事实的认定正确，本院予以确认。
长久汽车投资公司上诉认为，长久汽车投资公司在已缴纳三百万元租金的情况下，项目没有任何进展，且未能获得和使用租赁的土地，长久汽车投资公司不可能拿到授权文件后不及时交给戎海汽车销售公司，让戎海汽车销售公司尽快办理相关手续，戎海汽车销售公司未向长久汽车投资公司提供建店所需的相关手续，未向有关部门报建审批的意见。本院认为，1.合同约定平整土地、提供建店相关手续的前提是长久汽车投资公司书面向戎海汽车销售公司提交品牌汽车4S店的建店授权书，但长久汽车投资公司提供的证据不能证实其取得品牌汽车4S店的建店授权书，并向戎海汽车销售公司提交了相关授权书；2.合同约定土地交付时间为甲乙双方签订合同并交付押金的10日内，因长久汽车投资公司于2011年9月6日支付押金，因此，约定交付时间应在2011年9月6日至9月15日之间；之后，长久汽车投资公司从未对戎海汽车销售公司交付土地的问题提出过异议，且交纳了部分租金，一审法院认定交付土地时间为2011年9月15日的事实正确；3.关于涉案土地规划问题，行政机关的答复中并未否定涉案土地规划经申请、报批等手续转为适于建设品牌汽车4S店的可行性。4.在一审诉讼中，长久汽车投资公司与戎海汽车销售公司在2015年7月29日协商一致同意戎海汽车销售公司可自行处置涉案土地。长久汽车投资公司请求改判确认《土地租赁合同》因违反法律规定而无效，戎海汽车销售公司退还租金293万元及保证金50万元、承担利息损失的上诉请求本院不予支持。
综上所述，上诉人广西长久汽车投资有限公司要的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费178436元，由上诉人广西长久汽车投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢国雄
审判员 丁阳开
审判员 茹艳飞
二〇一七年十一月二日
书记员 谢东兴