湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨法民二初字第357号
原告戴建良，男，1968年7月24日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县。
委托代理人刘亚辉，湖南谛议律师事务所律师。
委托代理人龚静，湖南谛议律师事务所律师。
被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司，住所地湘潭九华经济区九华大道以东、纬二路以南。
法定代表人：陈立国，董事长。
委托代理人彭春秋，湖南湘君律师事务所律师。
委托代理人万敏超，湖南湘君律师事务所律师。
被告许建文，男，1968年12月18日出生，汉族，湘乡市人，住湘潭市雨湖区。
委托代理人陈金伟，湖南一星（株洲）律师事务所律师。
原告戴建良与被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司、许建文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月24日立案受理。2015年8月17日，本院依法组成由审判员岳建清担任审判长，审判员刘勇军，人民陪审员汤光泉组成合议庭，公开开庭进行了审理，代理书记员冯雅琪担任庭审记录，原告戴建良其委托代理人刘亚辉、龚静，被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司委托代理人万敏超，被告许建文及委托代理人陈金伟均到庭参加了诉讼。2015年9月29日，本院依法组成由审判员刘勇军担任审判长，审判员伍建华、人民陪审员杨敏组成合议庭，公开开庭进行了审理，代理书记员冯雅琪担任庭审记录。原告戴建良其委托代理人刘亚辉、龚静到庭参加了诉讼，被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司委托代理人万敏超，被告许建文及委托代理人陈金伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告戴建良诉称：2015年1月20日，原告戴建良与被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司签订了四份四套商业营业房《商品房买卖合同》，约定原告购买湖南省水利厅（湘潭）公务员小区1#楼1单元－XXXXX号、－XXXXX号、－010107号、－XXXXX号房屋，同时约定2015年7月19日前交付房屋。合同签订后，原告戴建良于当日，一次性向被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司支付了全部购房款项。交房日过后，原告发现被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司已将上述四套房屋租赁给被告许建文使用，严重损害了原告的合法权益，为此诉至本院，请求判令：1、被告许建文终止履行与被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司四份《房屋租赁合同》，并向原告戴建良履行《房屋租赁合同》义务；2、被告许建文向原告戴建良支付2015年7月19日后的房屋租金共计人民币22万元整；3、被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司、许建文立即向原告戴建良交付湖南省水利厅（湘潭）公务员小区1#楼1单元—XXXXX号、—XXXXX号、—XXXXX号、—XXXXX号四套商业营业房屋；4、本案诉讼费用由被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司、许建文承担。
被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司辩称：1、戴建良没有向答辩人支付购房款。原告诉称，在2015年1月20日向答辩人支付了四套商品房的全部房款。但事实上，戴建良与答辩人之间系借贷关系。戴建良没有向答辩人支付任何购房款。戴建良没有履行《商品房买卖合同》约定的付款义务；2、戴建良和答辩人均没有成立和履行《商品房买卖合同》的真实意思表示。双方是以签订《商品房买卖合同》的形式，对戴建良的借贷予以担保；3、答辩人与许建文的《房屋租赁合同》合法有效。答辩人有权对该房屋出租。该房屋并没有交付给戴建良，房屋的所有权人是答辩人。所有权人对房屋的出租是合法的；4、戴建良无权要求终止《房屋租赁合同》。合同权利义务的成立、变更和终止，须合同的双方当事人行使，合同当事人以外的第三人不能行使。戴建良要求终止答辩人与许建文之间的《房屋租赁合同》，违反了合同的相对性原则；5、戴建良无权要求许建文向其履行《房屋租赁合同》的义务，向其支付房租。戴建良不是房屋的所有权人，不是《房屋租赁合同》的当事人，无权要求许建文向其履行合同义务，支付租金；6、戴建良多次妨害许建文对所租房屋的正常使用，侵犯了答辩人和许建文的正当合法权益；7、戴建良向法院起诉系滥用诉权。戴建良对房屋并不享有权利，违法妨害答辩人和许建文的合法租赁和经营，无理滥诉；8、原告戴建良当庭增加诉讼请求，应给予被告不少于15天的举证期限。
被告许建文辩称：2014年6月25日、7月8日，答辩人许建文与被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司分别就涉案房屋签订了房屋租赁合同，被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司于2014年7月1日向被告许建文交付房屋，合同期限为2014年7月1日至2017年7月1日止（1栋-XXXX、-XXXX、-XXXX号门面），2014年7月8日至2017年7月7日止（1栋—XXXX号门面），合同约定的各项权利与义务，现仍在合同期限内，被告许建文有权占有、使用该房屋。该房屋租赁合同合法、有效，其相关权利与义务受法律保护。至于原告诉称于2015年1月20日，原告与被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司就涉案房屋签订了四份四套商业营业房《商品房买卖合同》，答辩人并不知情，被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司也从未告之过答辩人要处分涉案房屋，请求法庭对《商品房买卖合同》的真实性、合法性进行审查。直至2015年7月初，原告与被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司发生纠纷时，原告曾拿着《商品房买卖合同》向答辩人主张要收房屋租赁租金，答辩人为核实情况，依约向被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司交纳租金时，被告告之暂缓交纳租金，待与原告的纠纷处理完毕时再交纳。随后便酿成本案纠纷。答辩人认为答辩人许建文与被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同先于原告与被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，根据买卖不破租赁的原则，所缴纳的租金数额、租金缴纳的期限都应该按照租赁合同约定履行，不得随意对该合同进行变更，单方对合同变更就违约，即便是原告依《商品房买卖合同》有权收取房屋租金，也只能依据房屋租赁合同的约定收取租金，而不能要求答辩人一次性向其支付22万元租金。其主张是不符合合同法的规定。答辩人在房租租赁期间积极履行合同所约定的义务，不存在违约行为。在本案纠纷中，也不存在任何过错，不应承担本案诉讼费用。对于其增加诉讼请求的部份答辩人认为许建文不是买卖合同中的当事人，也非房屋的所有人，被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司与其引发的买卖纠纷与答辩人无关，请求法庭依法驳回其诉讼请求。
被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司辩称：原告戴建良与被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司于2015年1月20日签订的六份《商品房买卖合同》（合同编号分别为201501205F9E0CXXXXX、20150120F4CA87XXXXXX、201501205EF572XXXXX、20150120A6E78EXXXXXX、201501200EBADB163154、2015012026CB17163157），合同约定原告戴建良购买被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司的湖南省水利厅（湘潭）公务员小区1#楼1单元-
XXXXX号、1单元-XXXXX号、1单元-XXXXX、4单元XXXXX号、4单元0XXXXX号、1单元-
XXXXX号房。这是在被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司财务状况极为紧张，急需资金度过难关的时刻，违背内心真意，将价值3000000元以上的六套商品房，以不到1000000元的总价与原告戴建良签订了房屋买卖合同。这些合同的签订，其实是仅用来作为向原告戴建良借贷的担保，并非真实的买卖关系
原告戴建良为了支持自己的诉讼请求，向法院提交了以下证据：
证据1、戴建良身份证、千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司企业信息资料、许建文基本信息资料，证据来源于公安机关和工商管理局，拟证明原、被告的诉讼主体适格。
证据2、商品房买卖合同4份、收据、银行汇款凭证、结婚证，证据来源于原告、银行、民政部门，拟证明2015年1月20日，原告戴建良与被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司签订了4份《商品房买卖合同》，购买被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司开发的湖南省水利厅（湘潭）公务员小区1#楼1单元-
XXXXX号、-XXXXX号、-XXXXX号、-XXXXX号四套商业营业房屋，交房时间为2015年7月19日。同时，原告通过其妻子的银行帐户向被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司转帐支付了全部购房款，履行了给付义务。
证据3、房屋租赁合同4份，证据来源于原告，拟证明被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司开发的湖南省水利厅（湘潭）公务员小区1#楼1单元-
XXXXX号、-XXXXX号、-XXXXX号、-XXXXX号四套商业营业房屋租赁给被告许建文，并签订了4份《房屋租赁合同》，租赁期限为3年，租金总计289315元。
被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司开发对原告提供的证据的质证意见如下：证据1、真实性、合法性、关联性无异议；证据2、汇款凭证真实性无异议，对证明目的有异议，明为购房款实为借贷，购房价格明显过低。对商品房买卖合同形式的真实性、关联性没有异议，但不是公司真实意思的表示，合法性有异议，价格过低，证明目的有异议，不能够证实双方具有商品房买卖合同真实意思的表示；证据3、没有原件，不予认可。
被告许建文对原告提供的证据的质证意见：证据1、真实性、合法性、关联性无异议；证据2、我们不是合同的相对方，也不是涉案房屋的所有权人，无法质证，请法庭核实；证据3、真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，该合同恰恰证明被告许建文对涉案房屋具有占有、使用的权利，应当受到法律保护，无法达到原告要求向其支付房屋租金的证明目的。
被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司为支持自己的答辩意见，向法院提交了以下证据：
证据1、商品房买卖合同6份（房屋编号分别为：-XXXXX、-XXXXX、-XXXXX、-XXXXX、XXXXX、XXXXX），拟证明被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司与原告戴建良签订的商品房买卖合同价格过分低于市场价，该合同应予以撤销。
证据2、中国建设银行电子回单，拟证明被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司应原告戴建良的指示，向周福莲账户支付5万元，应扣减戴建良已付房款数额。
证据三、商品房买卖合同、货币安置商品房供应合作合同，拟证明被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司与原告戴建良签订的商品房买卖合同价格过份低于市场价，该合同应予以撤销。
证据四、借款合同补充协议，拟证明原、被告之间系借贷关系，以商品房买卖的形式作为担保，且在被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司归还款项后，应将房屋归还给被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司。
原告戴建良对被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司提供的证据的质证意见如下：证据1、05至08号房的商品房买卖合同的真实性、合法性、关联性无异议，其它两份商品房买卖合同和本案没有关联性，对证明目的有异议，被告与原告签订的商品房买卖合同，原告是负一楼，不是正规的商品房，房屋价格是被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司确定的，是双方真实意思表示，且房屋的市场价格是有变化的；证据2、与本案没有关联性，本案的原告与周福莲没有任何关系，也没有授权被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司付款给周福莲，也没有提供委托书，原告不予以认可该份证据；证据3、真实性没有异议，合法性、关联性以及证明目的均有异议，该商品房买卖合同的购买人均是安置户，安置的价格政府具有相应的补贴，商品房的位置等方面都优于本案原告所购买的负一楼的四套房屋，不存在价格低于市场价格；证据4、属逾期提交的证据，应当充分说明逾期的理由，同时，该份证据与本案没有关联性，陈立国与被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司没有关联性，原告与陈立国借款协议并没有履行，戴建良无条件过户给乙方，也可以证明原、被告双方之间买卖合同的真实性。
被告许建文对被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司提供的证据的质证意见如下：被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司提交的证据，被告许建文并没有参与，我方不是合同任何一方，请法庭核实。
被告许建文为支持自己的抗辩理由，向法院提交了以下证据：
证据1、房屋租赁合同，拟证明2014年6月25日、7月8日，许建文与被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司就涉案房屋签订了房屋租赁合同，千禧龙公司于2014年7月1日向许建文交付房屋，合同期限为2014年7月1日至2017年7月1日止（1栋-XXXX、-XXXX、-XXXX号门面），2014年7月8日至2017年7月7日止（1栋-XXXX号门面），合同约定了双方的各项权利与义务，现仍在合同期限内，许建文对涉案房屋享有占有、使用权。
证据2、收据，拟证明许建文积极履行房屋租赁合同约定的各项义务，向被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司交纳的租房押金、租房租金的事实。
原告戴建良对被告许建文提供的证据的质证意见：证据1、真实性、合法性、关联性无异议；证据2、具体的金额请法庭予以核实。
被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司对被告许建文提供的证据的质证意见如下：证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议。
本院对原告戴建良提交的证据认定如下：证据1、被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司、许建文质证对其真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以认定；证据2、3，与本案无关，不予认定。
本院对被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司提交的证据认定如下：证据1、2、3、4与本案无关，不予认定。
本院对被告许建文提交的证据认定如下：被告许建文提交的证据1、2，原告戴建良及被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司对其真实性、合法性、关联性无异议，本院予以认定。
本院根据认定的证据，结合各方当事人在法庭的陈述，认定以下事实：2014年6月25日、7月8日，被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司与被告许建文签订了四份《房屋租赁合同》，将湖南省水利厅（湘潭）公务员小区1#楼1单元-
XXXXX号、-XXXXX号、-XXXXX号、-XXXXX号四套商品房租赁给被告许建文，租赁期限为三年。租赁的四套房产至今未过户到原告戴建良名下，被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司也未交付房屋给原告戴建良。
本院认为，被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司与被告许建文签订的四份《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应予维护。原告戴建良不是该《房屋租赁合同》的当事方，也没有取得租赁房屋的所有权，因此无权主张被告许建文终止履行与被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司签订的四份《房屋租赁合同》，无权主张被告许建文向其履行该《租赁合同》的义务。原告戴建良请求判令被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司交付湖南省水利厅（湘潭）公务员小区1#楼1单元—XXXXX号、—XXXXX号、—XXXXX号、—XXXXX号四套商业营业房屋的诉讼请求，涉及到原告戴建良与被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司的房屋买卖关系问题，不应在本案中处理。根据《中华人民共和国物权法》第一十四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，判决如下：
驳回原告戴建良的诉讼请求。
本诉案件受理费4600元，由原告戴建良负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
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审 判 长 刘勇军
审 判 员 伍建华
人民陪审员 杨 敏
二〇一五年十二月二十三日
代理书记员 冯雅琪
附法律条文如下：
《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。