贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔东民终字第418号
上诉人（原审原告）杨文茂，男，1962年12月27日生，汉族，贵州省榕江县人，原住榕江县xxx，现住榕江县xxx。身份证号码：xxx。
被上诉人（原审被告）榕江县鑫海房地产开发有限责任公司。
地址：榕江县古州西路。
法定代表人郭木土，该公司总经理。
委托代理人陈光霖，系该公司员工，管理内勤。
上诉人杨文茂与被上诉人榕江县鑫海房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，不服榕江县人民法院（2014）榕民初字第43号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：上诉人、被上诉人于2010年3月5日、2010年9月12日分别签订了一份《商品房买卖合同》，被上诉人将其开发的“古榕名苑”第4座3单元101号住房和第4座1层12号门面出让给上诉人，建筑面积分别为123.18㎡、和51.55㎡，按套（单元）计价，房屋总价款分别为236259元和441584元，上诉人在签订合同后于2010年3月5日、2010年9月12日分别支付首付款71257元和221584元。“古榕名苑”第4座3单元101号住房和第4座1层12号门面余款于2011年6月2日在银行签订贷款合同并按揭贷款付清。上诉人、被上诉人签订的二份《商品房买卖合同》均在第八条约定：出卖人应当在2010年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用；第九条约定：逾期交房不超过120日合同继续履行的，从最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。被上诉人于2011年8月22日将“古榕名苑”第4座3单元101号住房和第4座1层12号门面交付给上诉人使用。被上诉人开发的“古榕名苑”商品房验收合格时间是2011年1月15日。被上诉人于2012年11月22日就“古榕名苑”项目验收时间、违约责任等问题向“古榕名苑”各位业主发布了《关于部分业主反映交房问题的一一回应》。从上诉人于2011年6月2日付清“古榕名苑”第4座3单元101号住房和第4座1层12号门面全部房款之日起至被上诉人于2011年8月22日将“古榕名苑”第4座3单元101号住房和第4座1层12号门面交付给上诉人使用之日止，该期间共计80天。现双方合同已履行完毕，上诉人以被上诉人逾期交房345天，其行为已构成违约为由，向法院提起诉讼，请求判令被上诉人支付上诉人交房的违约金23475.6元（门面违约金15324.6元+住房违约金8151元），本案的诉讼费用由被上诉承担。
一审法院认为，上诉人与被上诉人双方在自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，没有法定无效合同的情形，因此双方签订的合同合法有效，应当受法律保护。双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务，被上诉人应当按照合同约定于2010年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用，由于双方在合同对付清全部房款约定不明确且没有补充约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定：“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”，因此，上诉人应当于被上诉人把验收合格的商品房交付给上诉人使用之前付清全部房屋价款，在上诉人未付清全部房屋价款之前被上诉人有权拒绝交房。因此，被上诉人逾期交房起算时间应当从上诉人付清全部房屋价款之日起开始计算。上诉人于2011年6月2日付清“古榕名苑”第4座3单元101号住房和第4座1层12号门面全部房款，被上诉人对“古榕名苑”第4座3单元101号住房和第4座1层12号门面逾期交房80天（从2011年6月2日起至2011年8月22日止）。对于被上诉人提出的上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效的辩解意见，因被上诉人于2012年11月22日就“古榕名苑”项目验收时间、违约责任等问题向“古榕名苑”各位业主发布了《关于部分业主反映交房问题的一一回应》，该行为产生了诉讼时效中断的法律后果，从2012年11月22日起开始重新计算诉讼时效至2014年11月22日止（因2014年11月21日为星期日，因此诉讼时效顺延至星期一），因此该辩解意见不予采信。经计算，对于“古榕名苑”第4座3单元101号住房和第4座1层12号门面被上诉人应当支付上诉人违约金5422.7元[（236259元+441584元）×80天×1/10000=5422.7元]。对于上诉人提出的请求判令被上诉人支付上诉人交房的违约金23475.6元（门面违约金15324.6元+住房违约金8151元）的诉讼请求，通过上述计算，予以支持5422.7元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百六十一条的规定，判决：由被告榕江县鑫海房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告杨文茂逾期交房违约金5422.7元。如果未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，减半收取90元，由原告杨文茂负担50元，被告榕江县鑫海房地产开发有限责任公司负担40元。
杨文茂不服一审判决上诉要求：一、撤销榕江县人民法院（2014）榕民初字第43号民事判决，并依法改判。理由：一审法院认定事实错误。1、“古榕名苑”商品房验收时间不是2011年1月15日。一审法院在被上诉人没有提交《“古榕名苑”商品房验收综合报告》的情况下，仅凭《验收结论》认定“古榕名苑”验收时间为2011年1月15日没有事实和法律依据。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”和第十八条：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。”的规定。房屋经综合验收合格后方能交付使用，被上诉人虽已将房屋钥匙交给上诉人，但该房屋没有经过综合验收合格，不能交付使用。2、被上诉人违约的时间应是345天，不是80天。办理按揭是双方协同完成，一审将办理按揭支付房屋尾款滞后归责于上诉人是错误的。应按照合同约定计算违约期限，合同约定应在2010年12月31日前将验收合格的房屋交付给上诉人，现“古榕名苑”未经综合验收合格，上诉人只能推定交房时间为2011年12月15日，计算违约金期限应为345天。
榕江县鑫海房地产开发有限责任公司答辩称：一、被上诉人交付上诉人的房屋完全符合合同约定，也并未违反法律强制性规定。双方合同约定是验收合格可交付使用，并不是综合验收合格交付使用，法律也没有规定开发商交房时需提供商品房综合验收合格的报告。被上诉人的房屋已经验收合格可交付使用。二、被上诉人于2011年1月15日竣工验收合格后的一个星期内通知上诉人交房，但因上诉人的原因导致于2011年8月22日收房。
本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：上诉人、被上诉人双方在自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，没有法定无效情形，因此双方签订的合同合法有效，应受法律保护。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务，被上诉人应按照合同约定于2010年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用，但合同对付清全部房款约定不明确且没有补充约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定：“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”，因此，一审法院认定上诉人应当于被上诉人把验收合格的商品房交付给上诉人使用时付清全部房屋价款，在未付清全部房屋价款之前被上诉人有权拒绝交房正确。也即上诉人于2011年6月2日付清“古榕名苑”第4座3单元101号住房和第4座1层12号门面全部房款之日起至被上诉人于2011年8月22日将“古榕名苑”第4座3单元101号住房和第4座1层12号门面交付给上诉人使用之日止，逾期违约共计80天。上诉人称逾期违约期限应为345天的理由不能成立，本院不予采纳。
关于房屋验收的问题。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第十八条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”。“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。”根据以上规定竣工验收合格并不等于综合验收合格，且双方约定是竣工验收合格可交付使用，而并非综合验收合格可交付使用，现“古榕名苑”于2011年1月15日组织施工单位、监理单位、设计单位、建设单位以及质量监督单位进行竣工验收，并取得了验收合格意见，实质上已经验收合格，仅形式上再完善备案材料，因此，可认定被上诉人已竣工验收合格。上诉人称被上诉人未经综合验收合格不能交付，且也未经竣工验收合格的理由不能成立，本院不予采纳。
综述，一审法院判决事实清楚，程序合法，适用法律正确。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费180元，由上诉人杨天茂负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆 小 平
审判员 刘泽智审判员王大梅
二〇一五年六月十二日
书记员 郑 华 品