襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂襄州张湾民初字第00103号原告（反诉被告）刘珺。原告（反诉被告）杨莉（刘珺之妻）。委托代理人段新安，湖北松之盛（襄阳）律师事务所律师。被告（反诉原告）襄阳百洋房地产开发有限公司（以下简称百洋公司）。法定代表人窦明杰，董事长职务。委托代理人杨自瑞、刘雄文，湖北联帮律师事务所律师。原告（反诉被告）刘珺、杨莉与被告（反诉原告）百洋公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由审判员程雪峰担任审判长，审判员唐俊艳、人民陪审员张梦瑶参加的合议庭于2015年8月13日公开开庭进行了审理。原告刘珺、杨莉的委托代理人段新安、被告百洋公司的委托代理人杨自瑞、刘雄文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘珺、杨莉诉称：2012年12月10日，原告在百洋·欧典售楼会所与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的百洋·欧典18幢1单元2902号房，该商品房为预售商品房，单价为5224.90元／㎡，房屋总价为651441元，原告以分期付款方式支付房款。另约定被告应当在2013年12月31日前，将取得房屋竣工验收报告经验收合格的商品房交付给原告，并约定了被告逾期交房的违约责任。后原告依据约定履行了交付房款的义务，但被告至今仍未将竣工验收合格的房屋交付给原告。诉请判令被告自2013年12月31日起至被告将竣工验收合格的房屋交付给原告之日止，以原告支付的房价款651441元为基数，按日万分之一的标准计算违约金支付给原告。被告百洋公司辩称：1、本案房屋是于2013年12月31日通过了建设单位组织的勘察设计、施工、工程监理等有关单位进行的竣工验收，经验收合格，并形成了《建筑工程竣工验收报告》，符合商品房买卖合同第八条的约定，是可以交付的房屋。同时被告于2013年12月30日依据合同约定在襄樊晚报刊登了交房公告，原告诉称被告没有将商品房买卖合同约定的房屋交付原告不能成立。2、根据《建设工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）6.0.7条的规定，被告组织的勘察设计、施工、工程监理等有关单位对本案商品房买卖合同的房屋已经进行了竣工验收，经验收合格，形成《建筑工程竣工验收报告》，即表明该商品房验收合格，可以交付使用。原告诉称被告没有将商品房买卖合同约定的房屋交付原告不能成立。3、本案项目中的其他大部分住户的房屋已经依法交付，相关业主已经依法入住，本案是事实是答辩人多次通知原告交房，但原告至今拒绝接收房屋，是原告不接收房屋，并不是被告不交房屋，更不存在被告不能交付房屋的情况。依照合同约定和国家标准规定，原告诉称支付逾期交房违约金不能成立，请求，应驳回原告的诉讼请求。反诉原告百洋公司反诉称：2012年12月10日，反诉原、被告双方签订了商品房买卖合同，约定反诉被告购买反诉原告开发的位于航空路的百洋·欧典商品房第18幢1单元2902号房屋一套，该合同约定反诉原告应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付反诉被告使用：5、该商品房经验收合格即出卖人取得该房屋竣工验收报告。如果由于反诉被告的原因未能按期交付的，反诉原告不承担违约责任，反诉被告自交房之日起按照本案合同约定房价款万分之一按日向反诉原告支付保管费用。商品房买卖合同签订后，反诉原告于2013年12月31日通过建设、监理、设计、施工单位四方验收合格。依法取得了合同约定的该房屋竣工验收报告，并依据合同约定向反诉被告发出了交付通知，但反诉被告却无故拒绝接收房屋，双方发生纠纷。诉请判令反诉被告支付以房价款651441元为基数，从2013年12月31日起至反诉被告接收房屋之日止按日万分之一计算的保管费用。反诉被告刘珺、杨莉辩称：反诉被告不存在违约行为，反诉原告称验收合格，但无合法报告，被告反诉无事实及法律依据，应予以驳回。以下是各方当事人举证、质证及本院认证情况：原告刘珺、杨莉为支持其本诉诉讼主张及反驳反诉原告的反诉请求，向本院提交了如下证据：证据一、商品房买卖合同一份，据以证明合同约定被告应于2014年12月31日前交付房屋以及双方约定的违约责任等。证据二、不动产销售发票2份，据以证明原告已经履行了付款义务。证据三、襄阳市襄州区住房保障和房屋管理局的网页截屏打印件一份，据以证明百洋·欧典第5、12、18号楼未进行综合竣工验收被行政处罚，说明被告存在违约行为。经庭审质证，被告对证据一、二的真实性无异议，本院予以采信；对证据三真实性有异议，称被告至今未收到此处罚决定，2004年国务院取消综合验收规定，合同中关于交付约定第5项为该商品房经验收合格即出卖人取得该房屋竣工验收报告，未约定房屋要通过综合验收合格。该证据与本案违约无关，若被告收到处罚会行使复议或起诉的权利，该处罚也未生效。本院审查认为，证据三与本案无关联性，本院不予采信。被告百洋公司为支持其本诉抗辩理由和反诉请求，向本院提交如下证据：证据一、企业法人营业执照，据以证明被告的主体资格。证据二、湖北省商品房预售许可证书，据以证实销售百洋·欧典房屋合法性。证据三、商品房买卖合同一份，据以证实原、被告之间合同关系，双方约定的交付条件为该商品房经验收合格即出卖人取得该房屋竣工验收报告就可以交房，没有附加其他条件，原告应按期接收房屋，否则应从2013年12月31日起按照合同约定的房价款万分之一按日支付保管费用。证据四、《建筑工程竣工验收报告》一份，据以证明被告于2013年12月31日已取得合同约定的竣工验收报告，被告可以于2013年12月31日交房，原告应当收房，否则原告应支付房屋保管费用。证据五、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》各一份，据以证明被告于2013年12月31日交房时已经按照合同约定提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。证据六、交房公告，据以证明被告于2013年12月30日通过报纸刊登交房公告，原告应该按期接收房屋，否则应支付房屋保管费用。证据七、业主（住户）资料卡、业主收楼验收及保修记录，据以证明与本案房屋有关的业主同样房屋已经于2013年12月31日办理入住手续，原告应该按期接收房屋，否则应支付房屋保管费用。经庭审质证，原告对证据一、二、三的真实性无异议，本院对真实性予以采信。原告认为证据四、五、六、七真实性无法核实；证据三不能证明被告主张，合同无保管费用约定；证据四系被告的自查自纠行为，不能代表全面合格，同时公安消防等也应验收合格；对于证据五，被告为建设单位，出具此证没有效力；证据六显示被告刊登公告在楚天快报，与约定不符，且公告系被告单方行为，不代表验收合格，被告主张原告应支付保管费无合法依据；证据七与原告无关，且该证据显示房屋有瑕疵，不能证明房屋验收合格。本院对证据四、五、六、七综合进行认定。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院查明以下案件事实：2012年12月10日，二原告在百洋·欧典售楼会所与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的百洋欧典18幢1单元2902号预售商品房，建筑面积124.68㎡，每平方米5224.90元，总金额651441元。付款方式为签订合同同时支付首付房款391441元，余款260000元办理按揭贷款。该房所在的18号楼地上建设29层，地下1层。合同第八条关于房屋交付期限的约定为：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房经验收合格即出卖人取得该房屋竣工验收报告。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条规定：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条关于房屋交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担违约责任，买受人自交房之日起按照本合同房价款万分之一按日向出卖人支付房屋保管费用。合同附件四补充协议第1条约定出卖人书面通知以《襄阳晚报》刊登公告为准。合同还约定了面积确认和差异处理、买受人逾期付款违约责任、产权登记、保修责任、争议解决方式等内容。合同签订后，原告已履行支付全部房款651441元的义务。2013年12月31日，被告组织设计、施工、监理对百洋欧典18号楼进行验收。2013年12月30日，被告在《楚天快报》上刊登百洋欧典12号楼、18号楼交房公告。原告在接到被告工作人员通知收房的电话后，到百洋欧典18幢1单元2902号房看房，原告认为被告没有提供国家规定的合法验收报告，水、电、燃气、暖气未通，消防不合格而拒绝接收房屋。另查明，至庭审之日，被告未取得百洋欧典18号楼规划、消防、环保等部门出具的竣工认可文件或准许使用文件，也未取得工程竣工验收备案证明书。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二原告与被告百洋公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。本案买卖的标的物系房屋，属于价值较大且关系业主生命财产安全的特殊商品，交付的房屋不仅仅要符合当事人的约定还应符合国家法律的规定。合同附件四补充协议第1条约定出卖人书面通知收房，以《襄阳晚报》刊登公告为准，但被告却在《楚天快报》上刊登交房公告，不符合双方约定。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”根据此规定，涉案的18号楼没有经过规划部门的验收，被告是不能组织其他参建单位进行竣工验收的，即使进行了竣工验收，也仅能视为建设单位和其他参建单位的自查自检行为，因此被告取得的《建筑工程竣工验收报告》，不符合法律的规定和原被告之间的约定。《中华人民共和国消防法》第十一条规定：国务院公安部门规定的大型人员密集场所和其他特殊建筑工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条规定：按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）……。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。中华人民共和国公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定：对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）……；（二）……；（三）……；（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑；（五）……；（六）……。中华人民共和国建设部《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）中，第3.0.1条及3.0.1表将十九层以上的普通住宅归为一类。涉案房屋所在楼房地上共计29层，属于一类住宅建筑，属于《中华人民共和国消防法》规定的必须经过消防验收的建筑种类。百洋欧典第18幢楼未通过消防验收，属于法律规定的禁止投入使用的建筑物，依法不得向业主交付。综上所述，被告现不具备向原告交付房屋的法定及约定条件，原告有权拒收房屋。合同约定交房期限为2013年12月31日之前，从约定的最后交房期限的第二日起逾期90日以上需以购房款651441元的日万分之一按日向原告承担违约责任，故二原告诉请被告支付逾期交房违约金符合法律规定，本院予以支持，但计算期间应以2014年1月1日起至2015年8月13日止为宜。本院计算违约金为38435元（651441元×0.01%元／天×590天）。自2015年8月14日起，被告逾期交付情形持续的，原告可另行起诉主张逾期交付违约金。被告辩称涉案房屋已经取得符合约定和国家规定的《建筑工程竣工验收报告》，与本院查明事实不符，本院不予采信。被告还辩称百洋欧典18号楼已有其他住户入住，不是被告不交付房屋，是原告不接收房屋，本院认为，已有业主入住不能证明被告交付行为合法，该答辩意见本院不予支持。反诉原告诉称向反诉被告交付符合约定的房屋，反诉被告拒绝接收，应当向反诉原告支付房屋保管费。本院认为，反诉原告未能举证证明其向反诉被告交付的房屋符合法律规定及合同约定，其诉讼请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）襄阳百洋房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）刘珺、杨莉逾期交房违约金38435元；二、驳回原告刘珺、杨莉的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告襄阳百洋房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费540元，反诉费270元，合计810元，由被告襄阳百洋房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  程雪峰审 判 员  唐俊艳人民陪审员  张梦瑶二〇一五年十月十五日书 记 员  李洪林