天津市西青区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一初字第4647号
原告：周欣。
委托代理人：刘凤霞（周欣之母）。
被告：天津精瑞置业发展有限公司，住所地天津市西青区杨柳青镇润杨道99号。
法定代表人：姚祖红，董事长。
委托代理人：王兵，天津中畅律师事务所律师。
原告周欣诉被告天津精瑞置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月13日受理后，依法由代理审判员桂炉适用简易程序于2015年9月1日公开开庭进行了审理。原告周欣之委托代理人刘凤霞、被告天津精瑞置业发展有限公司之委托代理人王兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周欣诉称：原、被告曾于2013年11月1日签订《天津市商品房买卖合同》，被告将坐落于西青区杨柳青镇润杨道96号明月新苑3-1-101号房屋出售给原告，被告应当于2014年10月31日前交付房屋。原告依约履行了付款义务，但被告并未按照合同约定时间交付房屋，直至2015年3月20日，涉案房屋方验收合格，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，被告迟延交付房屋140天。故起诉，请求判令：一，被告按照同期银行贷款利率支付原告自2014年11月1日至2015年3月20日的已付款利息24882元；二，被告按照合同约定的日万分之0.5的标准赔偿原告违约金7253.84元（计140天）；三，被告赔偿原告自2014年11月1日至2015年3月20日物业费833.75元以及采暖费2388元；四，诉讼费用由被告承担。
被告天津精瑞置业发展有限公司辩称：涉案房屋不能在合同约定日期取得商品房交付使用证是因为市政管道未修通所导致，属于被告不能预见、不能避免且不能克服的客观原因，根据商品房买卖合同第五条及附件六补充协议第2条的约定，原告要求被告承担逾期交房的利息及违约金缺乏法律依据。原告于2014年12月15日办理入住手续，享受物业服务及暖气，因此原告要求被告赔偿物业费及暖气费的诉讼请求不能得到支持。
经审理查明：2013年11月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，被告将坐落于天津市西青区杨柳青镇润杨道96号明月新苑3-1-101号房屋出售给原告，房款为1036263元。合同第三条约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用，甲方于2014年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，合同继续履行，甲乙双方不追究违约责任。合同第五条约定，除遇不可抗力外，甲方如未按合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应每日按商品房价款的0.5?向乙方支付违约金。合同附件六补充协议第2条（对合同第三条的补充）约定，发生下列情形导致合同项下商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用合同第五条有关出卖人逾期交付商品房的违约责任条款，但出卖人应出具相关证明文件方能作为免责依据：A执行法律、法规和政府规章等强制性文件；B其他自然灾害或者意外事件；如在合同履行期间发生上述不可抗力事件，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。合同附件六补充协议第22条（关于物业服务）约定，业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费等相关费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因出卖人原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由出卖人全额缴纳。
合同签订后，原告按约履行付款义务。
原、被告于2014年12月15日办理房屋交接手续。同日，原告向案外人天津高盛君安物业管理有限公司交纳自2014年11月1日至2015年10月31日的物业费2173.70元以及2014至2015年度采暖费2388元。
2014年9月29日，涉案房屋竣工验收合格。被告于2015年3月20日取得涉案明月花苑3号楼的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。
2014年11月1日至2015年2月28日，六个月内的银行贷款利率为5.60%。
上述事实，有当事人陈述、书证等证据证明属实。
本院认为：原、被告订立的《天津市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。原告如约履行了付款义务，被告亦应按期向原告交付房屋。
原告主张被告应给付逾期交付房屋的利息及违约金，被告主张未能如期取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的原因系市政配套自来水管网设施不完善，属不可抗力，被告不应承担因此逾期交房的违约责任。原、被告约定取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》作为房屋的交付条件，且市政配套设施的完善与否，不属于不能预见、不能避免且不能克服的客观原因，因此不属不可抗力，且原、被告签订的合同附件六补充协议第2条对合同第三条的补充条款中没有对被告主张的事项属于免责事由的明确约定，故对被告的抗辩理由，本院不予采纳。被告应按照合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。
原、被告于2014年12月15日办理房屋交接手续的行为，应当视为双方对合同约定的合意变更，被告逾期交付房屋的违约期间为2014年11月1日至2014年12月15日（共计45天），因此，被告应依照合同约定向原告支付已付款利息。经核算，原告自2014年11月1日至2014年12月15日的已付款利息为7154.47元（1036263元×5.60%÷365天×45天）。按照合同第五条约定，被告逾期交付房屋超过90日的，还应按照日万分之0.5的标准向原告支付违约金。现被告逾期不超过90日，原告要求被告按照日万分之0.5的标准支付违约金的主张，与双方约定不符，本院不予支持。
关于原告要求被告赔偿原告所交付的自2014年11月1日至2015年3月20日物业费833.75元的诉讼请求。根据双方合同中关于物业服务的相关约定，商品房实际交付前的物业费应由被告承担。因此，被告应当赔偿原告自2014年11月1日至2014年12月14日（共计44天）的物业费262.04元（2173.70元÷365天×44天）。
关于原告要求被告赔偿原告所交付的自2014年11月1日至2015年3月20日采暖费2388元的诉讼请求。因被告将房屋交付原告的时间为2014年12月15日，故在2014年11月15日至2014年12月14日（共计30天）期间，涉案房屋属于被告未交付使用的房屋，参照《天津市供热用热条例》第二十八条“对已实施供热但未交付使用的房屋，房屋开发建设单位应当交纳供热采暖费”之规定，该期间的采暖费应当由被告承担。因此，被告应当赔偿原告采暖费597元（2388元÷120天×30天）。
因此，原告相应诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告天津精瑞置业发展有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告周欣自2014年11月1日至2014年12月15日的已付款利息7154.47元；
二、被告天津精瑞置业发展有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告周欣物业费262.04元以及采暖费597元；
三、驳回原告周欣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费342元，由原告周欣负担202元，由被告天津精瑞置业发展有限公司负担140元（被告于本判决生效之日起三日内交付本院）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 桂 炉
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 岳春林