北京市海淀区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）京0108执异144号
案外人：金松，男，汉族，1974年8月17日出生，住北京市海淀区。
委托代理人：帅丹丹，女，住北京市西城区。
申请执行人：中国中铁航空港建设集团有限公司，住所地北京市海淀区。
法定代表人刘书英，董事长。
被执行人：北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京海淀区。
法定代表人：焦青，执行董事。
委托代理人：李亚茹，女，北京中坤长业房地产开发有限公司职员，公民身份证登记住址河北省石家庄市。
保证人:北京中坤投资集团有限公司，住所地北京市大兴区。
法定代表人：焦青，执行董事。
委托代理人：李亚茹，女，北京中坤投资集团有限公司职员，公民身份证登记住址河北省石家庄市。
保证人：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区。
法定代表人:焦青，执行董事。
委托代理人：张渝英，女，北京中坤锦绣房地产开发有限公司职员，公民身份证登记住址湖南省麻阳苗族自治县。
保证人：万忠发，男，汉族，1965年1月28日出生，职业不详，住天津市和平区。
本院在执行申请执行人中国中铁航空港建设集团有限公司（以下简称中铁航空港公司，原名称为中国航空港建设总公司，以下简称航空港总公司，后变更名称为中国航空港建设有限公司，以下简称航空港公司）依据（2011）海民初字第6245号民事调解书申请执行被执行人北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称中坤长业公司）建设工程施工合同纠纷一案[执行案号：（2013）海执字第9301号]过程中，案外人金松对本院查封位于北京市海淀区高粱桥斜街××号院×号楼×层×单元×××号房屋（以下简称涉案房屋）的执行措施提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
金松称，我于2013年1月25日与北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称中坤锦绣公司）签订购房合同（网签合同编号为：×××）购买了涉案房屋，并已支付房款，且于2013年2月1日办理交付入住，因中坤锦绣公司迟迟未能依约定办理房产证，经查证发现涉案房屋已被北京市海淀区人民法院查封。我方认为结合以上事实法院应予解封，具体理由如下：我方已经支付全部房款并实际占有，涉案房屋虽未办理过户登记手续，但我方并无过错，法院不得查封。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号）第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。首先，我方以合理市场价格签订房屋买卖合同，该买卖合同真实存在，已经网签备案，根据以上备案号在北京市房屋管理部门都可以查询；其次，我方已经支付全部价款，并实际在涉案房屋中居住；最后，我方主观上对涉案房屋未登记过户，没有过错，作为买受人来讲，尽快办理好房屋登记手续，使自己的合法权益得到牢固的保护，是其求之不得的事，我方不存在能够行使权利而不行使的情形，未办理过户登记是源于中坤锦绣公司和中国东方资产管理公司重庆办事处的债务纠纷所致，并非买受人原因和过错，涉案房屋已经不属于中坤锦绣公司可供执行的财产，对我方作为无过错不动产买受人的物权期待权应当依法予以保护，我方对本案的执行标的，即涉案房屋，享有足以排除强制执行的权益，恳请贵院支持申请事项。综上所述，我方依据《中华人民共和国民事诉讼法》第225条规定，提起执行异议申请，恳请法院依法对涉案房屋予以解封，从而使我方能够及时办理房屋登记手续，切实维护我方的合法权益。
金松为证明其主张，向本院提交了《北京市商品房现房买卖合同》、印花税及面积补款交款单、销售不动产发票、长河湾供暖费交款通知书、代收供暖费收据、用户热费缴纳明细表三张、五费统收收据、情况说明、收条、银行明细单、会计记账凭证二张等证据材料。
中铁航空港公司经本院传票传唤，未到庭参加审查，亦未提交书面意见。
中坤长业公司称，金松上述陈述属实，我公司全部认可。
中坤锦绣公司称，金松上述陈述属实，我公司全部认可。
北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资公司）称，金松上述陈述属实，我公司全部认可。
本院查明，2011年7月18日，本院就原告航空港总公司与被告中坤长业公司建设工程施工合同纠纷一案，作出（2011）海民初字第6245号民事调解书，调解协议主要内容为：中坤长业公司于2011年11月30日前支付航空港总公司欠款37186596元，并自2010年10月21日起按日万分之五支付违约金至款项付清时止；如中坤长业公司不能按期支付欠款，则自2010年10月21日起按日万分之十支付违约金至款项付清时止。
其间，航空港总公司变更名称为航空港公司，此后，航空港公司又变更名称为中铁航空港公司。
上述调解书生效后，因中坤长业公司未履行法定义务，中铁航空港公司向本院申请执行，本院于2013年8月1日立案执行。执行过程中，2014年1月13日，中坤长业公司出具承诺书，承诺于2014年3月31日前按照（2011）海民初字第6245号民事调解书向中铁航空港公司依法偿还全部欠款及违约金、利息等，同月10日，中坤投资公司、中坤锦绣公司亦出具保证书，为中坤长业公司上述承诺书内容提供连带责任保证。上述承诺书承诺还款期限届满后，中坤长业公司未履行还款义务，中坤投资公司、中坤锦绣公司亦未履行连带保证还款责任。同年7月10日，本院作出（2013）海执字第9301号执行裁定书，裁定执行中坤投资公司、中坤锦绣公司的财产，以其应当履行义务部分的财产为限。同月21日，本院作出（2013）海执字第9301号强制执行裁定书,查封了涉案房屋，现仍在查封中。
另查，2013年1月25日，金松与中坤锦绣公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，并办理网签，合同主要条款约定，金松以每平方米54112.55元，总价款175万元的价格，购买涉案房屋，建筑面积47.18平方米，合同编号为×××。金松已于2012年12月30日，以银行转账方式分两笔付清全部购房款，并于2013年2月1日领取涉案房屋钥匙、冷热水卡、电卡、电箱钥匙，同日，亦缴纳供暖费、房费、卫生费等费用。现涉案房屋仍登记在中坤锦绣公司名下，未办理分户产权证。
本院认为，本案系案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，而非属作为利害关系人提出执行行为异议，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条相关规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因本院查封的涉案房屋，系金松自中坤锦绣公司处购买的商品房，双方签订北京市商品房现房买卖合同书的时间和金松实际入住该房屋的时间，均在本院查封之前，金松亦已按照合同约定支付了全部价款，且涉案房屋目前虽然登记在中坤锦绣公司名下，未办理过户登记给买受人，是源于中坤锦绣公司涉及多起债务纠纷所致，而非因买受人自身原因和过错。现金松对涉案房屋提出排除执行的请求，符合法律规定，应予支持，对涉案房屋执行应中止。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第二十八条规定，裁定如下：
中止对北京市海淀区高粱桥斜街××号院×号楼×层×单元×××号房屋的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张 旸
审 判 员 钟 晓
代理审判员 朱卉灵
二〇一七年七月二十日
书 记 员 张 月