广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛三法民二初字第391号
原告：佛山市三水恒创物业管理有限公司。
法定代理人：林镜明。
委托代理人：邓江。
委托代理人：陈晨。
被告：潘琼英。
委托代理人：吴应豪。
委托代理人：汪珍珍。
原告佛山市三水恒创物业管理有限公司诉被告潘琼英租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月28日立案受理后，依法由审判员蔡月梅适用简易程序于2013年6月20日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托代理人邓江、陈晨，被告的委托代理人吴应豪、汪珍珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年12月23日，原、被告签订了《三水恒福广场商铺租赁合同》（编号为HF租合字第1D07号）一份，合同约定：原告向被告出租位于三水恒福广场面积为250平方米的商铺，租金含物业管理费每月100元∕平方米；被告在签订合同后一次性向原告交履约保证金50000元；若被告迟延缴纳租金及各项费用，按欠缴款项每日1%的标准交纳滞纳金，如迟延超过十天，则原告有权解除合同，没收履约保证金，并要求被告赔偿损失。从2012年3月起至2012年12月，被告没有向原告缴纳相应费用，并于2012年12月11日起擅自停业、撤场。被告的行为已构成严重违约，原告为此诉请判令：一、被告立即支付原告2012年5月至12月的商铺租金及物业管理费200000元、2012年3月至12月的商铺水电费23722.20元、迟延缴交租金、物业管理费及水电费的滞纳金31342.77元，合计255064.97元。二、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、原告诉称的事实与实际不符，被告没有拖欠原告租金。被告承租涉案商铺后，经营的第一月便出现了亏损，之后持续亏损。为此被告与原告协商减免租金，以求能够继续经营下去。2012年4月份，原告答复被告称从4月份开始商铺租金改为每月5000元，物业管理费用不变，水电费自理，直至被告经营状况改善为止。其后经过几个月的经营，被告通过打折促销手段，仍未能扭转亏损。为此，被告向原告交纳了2012年4、5月份的租金各5000元后，请求原告准予撤场，但原告回复要求被告继续经营，并称租金可从保证金中扣减，由其研究决定后再答复。此后原告一直未予答复，被告为求减少损失，不得不撤场。二、双方签订的商铺租赁合同是由原告提供的格式合同，其中的条款明显加重被告的义务，排除被告的权利，应当确认无效。涉案的商铺租赁合同是原告预先拟定再提供给被告签订，合同当中约定“乙方须按合同规定，按时如数缴纳租金及各项应缴费用，如延迟交纳，则按每天1%缴纳滞纳金，延迟时间不得超过十天，如超过十天，视乙方根本违约，甲方有权解除合同，没收履约保证金，并有权要求乙方赔偿甲方遭受的损失”，该条款明显加重被告责任，显失公平，应属无效条款。三、原告要求被告按每月16250元标准交纳租金与事实不符。原告曾于2012年4月与被告协商并同意变更租金为每月5000元，而且被告于2012年4、5月已按每月5000元的标准向原告交纳租金。四、被告要求原告返还50000元履约保证金，并用以抵扣租金。被告并非故意拖欠原告租金，只因原告明确答复可以从已交付的履约保证金当中扣减租金等费用。现原告提出没收保证金，还要求被告另外支付租金及滞纳金，有悖公平原则。五、被告主张的31342.77元滞纳金，缺乏依据。被告认为滞纳金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及当事人的过错程度等因素予以考虑。被告并非故意拖欠原告租金，由于被告经营亏损无力交纳租金，而且原告亦提出了从保证金中扣减租金的处理方案。即便被告存在违约行为，原告主张的违约金亦过高，请求法院予以调整。
原告在诉讼中举证如下：
1、房地产权证、《物业租赁代理协议》、《三水恒福广场商铺租赁合同》各一份，证明原告接受三水恒福广场的产权人的委托依法将涉案商铺租赁给被告，双方就交纳的租金、物业管理费、水电费及违约责任等进行了约定。
2、《关于潘琼英擅自停业解约的函》一份，证明原告通知被告恢复营业，并限期缴纳租金及相关费用。
3、解约撤场通知书一份，证明原告通知被告解除租赁合同、办理撤柜手续。
4、邮寄《关于潘琼英擅自停业解约的函》和解约通知书的快递单及邮件查询结果一份，证明原告已于2012年12月12日将上述函件张贴于被告租赁的商铺，其后又向被告邮寄了上述函件和解约通知。
5、2012年1至3月租金（含物业管理费）收款收据五张，证明双方签订合同后，被告向原告交纳了2012年1至3月份的租金和物业管理费。
6、被告欠缴租金及物业管理费清单一份，证明被告拖欠原告2012年5月-12月份的租金和物业管理费数额。
7、恒福广场出租商户用电月报表，证明原告根据电表抄表数为被告垫付了电费，并将电费催缴单送达给被告。
8、滞纳金计算表一份，证明截止至2012年12月31日，按欠款金额每日1‰计算，被告应支付的滞纳金为31342.77元。
9、租金（含物业管理费）、水电费催缴单签收表，证明原告向商户发出催款通知，由承租人或其员工签收。
被告在诉讼中提供的证据为收款收据两张，证明原告收取了被告2012年4-5月份的物业管理费15000元，以及2012年4月份租金5000元、5月份租金5000元，即原告以实际行为表明其同意将租金降为每月5000元。
经审查，被告对原告提供的证据1-5的真实性没有异议，原告对被告提供的收款收据的真实性亦无异议，本院均予以采信；原告提供的证据6、8是原告单方自行制作的统计表，反映被告欠缴租金、物业管理费、电费及滞纳金的具体数额，本院认为，被告实际欠款金额应结合双方确认的事实进行认定。因原告于本案主张的租金和物业管理费是从2012年5月起算，而被告实际已向原告缴交了2012年5月份部分租金5000元、2012年5月份的部分物业管理费，除此之外，其余月份的租金和其他费用未缴纳，另双方确认涉案租赁合同于2012年12月19日解除，但由于被告至今未向原告办理撤柜手续，被告仍需向原告支付商铺使用费，根据原告的主张该使用费应计算至2012年12月底。被告以其提供的缴纳2012年4-5月租金的收款收据主张原告同意从2012年4月起调整每月租金收费为5000元，本院认为该收据只反映了被告缴款的事实，不能证明原告认可按每月5000元标准计算涉案商铺租金的事实。原告提供的证据7、9，证明原告定期向商户发出催款通知，被告亦认可原告提供的催缴单签收表上的人员是其雇佣员工，故本院对该组证据予以采信。
综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：
座落于佛山市三水区西南街道文锋东路2号的三水恒福广场138号房屋权属人为佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称恒福房产公司）。2011年3月30日，恒福房产公司与本案原告签订了《物业租赁代理协议》，约定恒福房产公司委托原告出租三水恒福广场负一层和首层至地上三层物业，并以原告名义与客户签署租赁合同，原告收取客户保证金、租金及物业管理费后再向恒福房产公司转缴等。2011年12月28日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订了《三水恒福广场商铺租赁合同》，约定：甲方向乙方出租位于恒福广场一层编号为1D07号商铺，建筑面积为250平方米；租赁期限从2012年1月1日至2016年11月30日；租金（含物业管理费）每月每平方米100元，合计每月25000元（双方确认该费用构成包括每月应缴的物业管理费8750元、租金16250元），合同履行至第4、5年，每年每平方米租金递增10%，乙方必须于每月5日前交付当月租金；乙方必须在签订商铺租赁合同后15个工作日内一次性向甲方交纳履约保证金50000元，合同期满后，若乙方无任何违约行为，甲方将履约保证金无息退还乙方，否则甲方有权没收乙方的履约保证金，并追究乙方的违约责任；乙方在租赁场地内经营“红蜻蜓”品牌男女服饰产品；合同期内，乙方未经甲方同意，中途撤场或单方解除合同，视为违约，甲方有权没收履约保证金并收回场地；乙方迟延交纳租金及各项应缴费用，按每天1%缴交滞纳金，延迟时间超过十天，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同，没收履约保证金，并要求乙方赔偿损失等。合同签订后，原告将涉案商铺交付被告使用，被告向原告支付了履约保证金50000元，并交纳了2012年1至3月份租金和物业管理费（按每月25000元标准交纳），支付了2012年1至2月份电费，并交纳了2012年4月份租金5000元、5月份租金5000元以及2012年4-5月份的物业管理费15000元。2012年12月份，原告发现被告擅自停业，即于12月12日向被告发函要求其立即恢复营业，并通知被告于收函后7日内缴齐相关租赁费用。同年12月19日，原告向被告发出《解约撤场通知书》，以被告未按时缴纳租金及各项费用，构成根本违约为由，通知被告解除租赁合同，没收履约保证金，并要求被告在收到通知两日内前来办理撤柜手续。被告收到上述通知后未予回复，但被告确认涉案租赁合同于2012年12月19日解除。根据合同的约定及原告的确认，截至庭审当日，被告尚欠原告2012年5月份的租金和物业管理费﹛16250元-5000元+（8750×2-15000）﹜﹦13750元，2012年6月份至2012年12月份的租金（占用费）和物业管理费（按每月应缴数额25000元计算），2012年3月至2012年12月的电费分别为1638.75元、2341.40元、1687.05元、2656.50元、2494.35元、2707.10元、2471.35元、2523.10元、3253.35元、1949.25元，合计欠款总额为212472.20元。
本院认为：原、被告签订的《三水恒福广场商铺租赁合同》是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的规定，应确认合同合法有效。原告将涉案商铺出租给被告使用后，被告未按期支付租金，原告依据合同约定解除双方签订的租赁合同，被告亦无异议，本院予以确认。
关于被告尚欠原告的商铺租金、物业管理费和电费金额。被告主张原告同意从2012年4月起将涉案商铺租金调整为每月5000元，并提供2012年4-5月份的缴交租金的收据予以证明。本院认为此收据仅能证明被告缴款的事实，不足以证明原告同意调整涉案商铺的租金，故本院对被告该主张不予采纳。按照涉案租赁合同约定的租金及物业管理费收费标准计算，扣减被告已实际交费数额，并结合原告主张欠费金额，本院确认被告尚欠原告2012年5月份的租金和物业管理费13750元、2012年6月至12月的租金和物业管理费25000元×7个月＝175000元（虽然涉案租赁合同已于2012年12月19日解除，但合同解除后被告未办理撤柜手续，仍占用涉案商铺，则从2012年12月20日至31日应按合同约定的标准交纳占用费及相应的物业管理费），以及从2012年3月至2012年12月欠缴的商铺电费23722.20元，上述合计被告尚欠原告租金、物业管理费及电费为212472.20元。
关于原告已收取的50000元履约保证金能否退还被告的问题。根据双方签订的《三水恒福广场商铺租赁合同》第一条第五款的约定，合同期满后，若被告无任何违反合同规定的行为，原告可以将履约保证金退还被告，若有违约行为，原告有权没收被告的履约保证金。由此可见，双方约定的该履约保证金具有担保功能，系作为被告履行合同的保证金，若被告违约，原告有权没收该保证金。另合同第四条第八款还约定，被告延迟交纳租金及各项费用超过十天构成根本违约，原告有权解除合同，没收履约保证金。现原告以被告从2012年5月起欠缴租金至今未予清偿以及擅自停业为由，要求被告承担相应的违约责任，并没收被告的履约保证金50000元，其主张符合合同约定，本院予以支持。被告以上述合同条款显失公平，以及原告允许其以履约保证金抵扣租金为由进行抗辩，依据不足，本院不予支持，且被告作为违约方无权主张退还保证金。
关于原告主张的滞纳金计算问题。根据上述租赁合同的约定，被告应于每月5日前交付当月的租金（含物业管理费），若被告迟延交纳租金及各项费用，则原告可按每天1%计收滞纳金（实为违约金）。现原告要求对被告拖欠的租金和物业管理费从迟延交纳之日起计收违约金，符合合同约定，应予支持，但原告主张按每日1‰的标准计算违约金偏高，本院酌情调整为按欠款额的银行同期贷款利率四倍计付。另双方确认涉案租赁合同于2012年12月19日解除，则计至合同解除日的当月租金和物业管理费为25000元÷31×19＝15322.58元，仍需计算逾期付款违约金。因双方对涉案商铺电费的缴纳期限没有作出明确约定，原告要求对被告欠缴的电费主张违约金，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告潘琼英于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水恒创物业管理有限公司清偿租金（占用费）、物业管理费及电费合共212472.20元，以及逾期支付租金和物业管理费的违约金（其中从2012年5月6日以欠缴的租金及物业管理费13750元为基数，从2012年6月6日、7月6日、8月6日、9月6日、10月6日、11月6日分别以每月欠缴的租金及物管费25000元为基数，从2012年12月6日以欠缴的租金及物业管理费15322.58元为基数，上述欠款分别按银行同期贷款利率的四倍计算逾期付款违约金，均计算至2012年12月31日止）。
二、驳回原告佛山市三水恒创物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为2563元，由原告负担113元，被告负担2450元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 蔡月梅
二〇一三年七月二十三日
书记员 曾兰娟