湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘11民终2552号
上诉人（原审被告）：湖南德信源投资有限责任公司。
法定代表人：杨宇辉，该公司经理。
委托诉讼代理人：李刚，湖南君义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：永州天宇和园房地产开发有限公司破产管理人。
负责人：龚伟，组长。
委托诉讼代理人：张竞蔚，湖南齐物律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘伟，湖南齐物律师事务所律师。
上诉人湖南德信源投资有限责任公司（以下简称德信源公司）因与被上诉人永州天宇和园房地产开发有限公司破产管理人（以下简称天宇破产管理人）请求确认债务人行为无效纠纷一案，不服湖南省祁阳县人民法院（2017）湘1121民初1875号民事判决，向本院提起上诉，本院与2017年11月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人湖南德信源投资有限责任公司法定代表人杨宇辉及湖南德信源投资有限责任公司委托诉讼代理人李刚、被上诉人永州天宇和园房地产开发有限公司破产管理人的委托诉讼代理人张竞蔚、刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
德信源公司上诉请求;请求二审法院撤销一审判决，该判上诉人与永州天宇和园房地产开发有限公司就“天宇第一城”小区B区21栋38套住宅签订的《商品房买卖合同》有效。事实和理由：上诉人与永州天宇和园房地产开发有限公司就“天宇第一城”小区B区21栋38套住宅签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效协议，也不存在以合法形式掩盖非法目，恶意串通损害社会公共利益和损害他人利益的行为。
天宇破产管理人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉维持原判。
永州天宇和园房地产开发有限公司破产管理人向一审法院起诉请求：1、依法确认永州天宇和园房地产开发有限责任公司（以下简称天宇公司）与德信源公司签订的商品房买卖合同无效；2、判令上诉人返还因无效合同取得的房屋。
一审法院认定事实：天宇公司于2013年11月26日与被告德信源公司签订了《借款协议》，向被告借款1000万元。双方约定借期6个月，月利率为2.5%按月支付，并以天宇公司开发建设的天宇第一城B区21栋38套住宅作为借款抵押担保。2013年11月28日，被告德信源公司借给天宇公司1000万元，天宇公司出具了借条。双方同时又签订了一份《商品房买卖合同》，天宇公司将B21栋（2-1001、2-1101、2-1201、2-1301、2-1401、2-1501、2-1601、2-1701、2-902、2-1002、2-1102、2-1202、2-1302、2-303、2-403、2-503、2-603、2-703、2-803、2-903、2-1003、2-1103、2-1203、2-1303、2-1403、2-1503、2-1603、2-1703、3-301、3-401、3-501、3-601、3-701、3-801、3-901、3-1001、3-1101、3-303号房）共38套总建筑面积为5238.09平方米的房屋作价1000万元（均价为1909.10元每平方米）卖给被告德信源公司，双方到祁阳县房产局办理了预售登记手续。天定公司因经营不善发生债务危机，只支付了被告德信源公司40万元利息后便无力支付和偿还被告借款本息。2014年5月27日，被告德信源公司和天宇公司签订了《债务抵偿协议》，天宇公司自愿以上述38套住宅，建筑面积5238.09平方米作价1000万元抵偿被告借款1000万元。双方就上述38套住宅分别逐个签订了《商品房买卖合同》，合同落款日期均为2014年4月16日。天宇公司及其股东张运风等3人非法集资刑事案件经永州市中级人民法院终审判决，认定天宇公司向被告德信源公司借款1000万元属于非法集资。2015年11月5日该院裁定受理天宇公司破产重整申请后，被告德信源公司于2016年1月8日向原告天宇公司破产管理人申报债权金额1800万元。
一审法院认为：天宇公司与被告德信源公司签订的商品房买卖合同无效。理由是：1、天宇公司与被告德信源公司签订的借款协议，是双方真实意思表示，双方之间形成了民间借贷法律关系。经永州市中级人民法院刑事判决，该笔借款属非法集资，被告德信源公司为非法集资犯罪案件的被害人，天宇公司与被告德信源公司之间的借贷行为是非法的。2、天宇公司在借款的同时又与被告德信源公司于2013年11月16日签订的《商品房买卖合同》不是双方的真实意思表示，其实质是为借款提供担保，双方在债务未到期之前于2014年4月16日就该案讼争的38套住宅逐个重新签订38份《商品房买卖合同》是由双方原签订的《商品房买卖合同》分列出来的，且被告德信源公司未实际履行支付价款的义务。3、天宇公司债务危机发生后，被告德信源公司与天宇公司于2014年5月27日签订《债务抵偿协议》损害了天宇公司其他债权人的合法利益。综上，被告德信源公司与天宇公司双方以签订商品房买卖合同的合法形式掩盖其非法借贷担保的目的，且其行为损害了天宇公司其他债权人的合法利益，符合合同法规定的合同无效情形，故原告的第一项诉请符合法律规定，本院予以支持。因无效合同取得的财产应当予以返还，但该案讼争房屋并未实际交付，被告德信源公司未实际取得房屋，故原告的第二项诉请没有事实依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（二）（三）项、《中华人民共和国破产法》第二十五条和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决：确认永州天宇和园房地产开发有限公司与被告湖南德信源投资有限责任公司签订的关于天宇第一城B区21栋38套住宅的《商品房买卖合同》无效。本案案件受理费100元，由被告湖南德信源投资有限责任公司负担。
二审期间，上诉人与被上诉人均未向本院提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案系确认债务人行为无效纠纷，本案争议焦点为上诉人湖南德信源投资有限公司与永州天宇和园房地产开发有限公司就本案38套诉争住宅签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。本案中上诉人德信源公司与天宇公司就1000万元借贷关系明确，有借款协议和借条为证，足以认定。上诉人与天宇公司签订《商品房买卖合同》的目的，则是为了担保债务的履行，鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。即在天宇公司不能按时归还1000万元的情况下，上诉人德信源公司可以通过拍卖或者变卖涉案房屋的方式确保其实现债权，如果天宇公司按时归还了1000万元，则上诉人是不能就涉案的38套住宅主张权利。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务人履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。尽管本案中德信源公司与天宇公司签订的《商品房买卖合同》并办理了商品房备案登记的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设立的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。本案中德信源公司与天宇公司之间存在借贷关系，双方签订《商品房买卖合同》只是为了担保上诉人债权的实现，上诉人德信源公司为取得涉案房屋所有权而与天宇公司签订的《商品房买卖合同》违反了《中华人民共和国》关于禁止流质的规定，上诉人与天宇公司签订《商品房买卖合同》实现以房抵债的行为也损害了其他债权人的利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)、（三）项的规定，应属无效合同，上诉人德信源公司可就其债权的实现可另寻途径解决。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费100元，由上诉人湖南德信源投资有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李秋云
审 判 员 龚 建
代理审判员 王 荣
二〇一七年十二月二十五日
书 记 员 龙佳欣