广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终5839号
上诉人（原审被告、反诉原告）：高x威，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：何浩明，广东泓涵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：关x琼，女，汉族，住广东省广州市芳村区西塱永安。
委托诉讼代理人：姜加兵，广东捷顺律师事务所律师。
原审第三人：佛山云X数据信息技术有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人：陈坚炜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：严碧芳，女，××年××月××日出生，汉族，住福建省福州市晋安区，该公司员工。
委托诉讼代理人：区映红，女，××年××月××日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，该公司员工。
上诉人高x威因与被上诉人关x琼、原审第三人佛山云X数据信息技术有限公司（以下简称云X公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初6751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高x威上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，驳回关x琼的诉讼请求。事实和理由：（一）涉案房屋是高x威与其妻子王春艳的夫妻共有财产，高x威与关x琼签订的《房屋买卖合同》因未经王春艳书面同意而无效。（二）退一步来讲，即使涉案合同有效，高x威也没有违约，不应承担违约责任，恰恰是关x琼没有按揭付款构成根本违约而必须承担违约责任。1.高x威存入还贷账户30万元的义务与关x琼支付定金余款的义务是同时履行义务，高x威没有违约。涉案合同于2015年11月23日签订，该合同的第三条第1款约定关x琼须于本合同签订后8日（含当日）内补齐定金余款。如果没有“（含当日）”的注释，则关x琼应当最迟在2015年12月1日向高x威支付定金余款9万元。但是，合同条款有“（含当日）”的注释，则该注释中的“当日”是指涉案合同签订的当日2015年11月23日而不是指8日期限的最后一日，所以关x琼最晚于2015年11月30日履行支付定金余款的义务。高x威与关x琼存入还贷账户30万元的义务与关x琼支付定金余款的义务是同时履行的义务。2.关x琼没有履行以按揭付款的方式支付除定金外的购房款的义务，构成根本违约，高x威有权解除涉案合同。（三）再退一步来讲，即使涉案合同有效且高x威违约，关x琼也不能在不解除涉案合同的情况下，要求高x威退还定金1万元、支付违约金147000元。
关x琼辩称，（一）高x威出卖涉案房屋是其夫妻二人的共同决定，高x威关于在涉案房屋交易中因未经其配偶书面同意而合同无效的主张仅为逃避法律责任，没有任何事实依据。（二）高x威已经表明拒绝履行涉案合同，此时作为合同当事人的高x威即使是违约方也有权解除合同，至于解除合同给关x琼造成的损失高x威应当予以赔偿。
云X公司述称，虽然高x威于2016年1月4日向其还贷账户存款84万元，但高x威在2015年11月12日已经向关x琼发出律师函，所以该款项是用来履行下一次交易的，并不是延续之前的交易而转款的。高x威与关x琼签约后的第七天，高x威已经明示要取消交易，可以认定高x威没有履行涉案合同的意愿。
关x琼向一审法院起诉请求：高x威返还定金1万元，支付违约金147000元。高x威向一审法院反诉请求：1.确认关x琼、高x威于2015年11月23日签订的《房屋买卖合同》于2015年12月12日解除；2.关x琼向高x威支付违约金147000元。
一审法院认定事实：2015年11月23日，高x威（甲方，卖方）与关x琼（乙方，买方）及第三人（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区桂城街道海八东路1号中海锦城国际花园2街13栋702房作价147万元出售给乙方；房屋于2013年11月20日办理抵押，抵押金额为85万元；合同定金10万元，乙方于签订合同当天支付定金1万元，余款9万元在合同签订后8日（含当日）内补齐；乙方应于合同签订之日起15日（含当日）内向银行申请住房抵押贷款；乙方应于银行通知还贷日5天内支付首期购房款40万元；过户税费由乙方负担；如乙方未按合同约定的期限履行义务，甲方有权要求乙方以转让成交价为基数按日0.1%标准支付违约金并继续履行合同，如乙方逾期履行义务超过7天或有其他根本违约行为的，甲方可要求乙方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求乙方支付该房屋出售总价10%的违约金或没收乙方已支付的定金；如甲方未按合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以转让成交价为基数按日0.1%标准支付违约金并继续履行合同，如甲方逾期履行义务超过7天或有其他根本违约行为的，乙方可要求甲方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求甲方支付该房屋出售总价10%的违约金或双倍返还乙方已支付的定金；备注约定：买卖双方同意于2015年11月30日前卖方未能将还贷款项30万元存入卖方还贷账户，乙方有权解除合同，甲方应把已付1万元定金退还乙方。当日，关x琼向高x威支付了购房定金1万元。
2015年12月11日，高x威向关x琼发出律师函，认为关x琼未交齐剩余购房定金9万元，逾期天数已超过11天，故通知关x琼解除双方签订的房屋买卖合同，保留追究关x琼违约责任，要求关x琼排除妨碍、禁止再用任何语言或行为阻止、影响高x威对房屋的再次出售。
2016年2月5日，涉案房屋过户给案外人。
2016年4月21日，关x琼提起本案诉讼。诉讼中，高x威确认未在2015年11月30日前存入还贷款30万元。
一审法院认为：关x琼、高x威于2015年11月23日签订的《房屋买卖合同》中有关关x琼、高x威权利义务的约定是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。关x琼、高x威约定高x威应于2015年11月30日前将还贷款30万元存入还贷账户，高x威确认并未履行该义务，已构成违约，从双方约定此种情况关x琼可解除合同高x威返还定金1万元，而非约定高x威返还定金10万元来看，关x琼、高x威在签订房屋买卖合同中真实意思表示是高x威将还贷款30万元存入还贷账户义务在关x琼交纳定金9万元义务之前。且按一般正常人理解，合同中所标注的“含当日”一般是指包括履行义务的最后一天，即关x琼交纳定金9万元的义务在2012年12月1日前。高x威辩解关x琼交纳剩余定金义务在其将还贷款30万元存入还贷账户义务之前理据不足，一审法院不予采纳。因高x威并未履行约定在前义务，其无合同单方面解除权，高x威于2015年12月11日发出律师函不产生解除房屋买卖合同的效力，一审法院对高x威起诉请求确认房屋买卖合同于2015年12月12日解除的诉讼请求不予支持。合同约定高x威未在2015年11月30日前将还贷款30万元存入还贷账户的，关x琼有权解除合同，该约定属于赋予关x琼单方面解除合同的权利，从高x威在2015年12月11日发函给关x琼，要求关x琼排除妨碍、禁止再用任何语言或行为阻止、影响高x威对房屋的再次出售的内容来看，关x琼并未行使单方面解除合同的权利，高x威辩解按约定只需退还定金1万元依据不足，一审法院也不予采纳。高x威在双方签订的房屋买卖合同并未解除的情况下，于2016年2月5日将涉案房屋过户至案外人名下，导致关x琼、高x威签订的房屋买卖合同已实际无法履行，高x威已构成根本违约，关x琼依照合同约定主张高x威支付违约金147000元符合法律规定，一审法院依法予以支持，并对高x威主张关x琼支付违约金147000元的反诉请求不予支持。关x琼请求高x威返还定金1万元合法合理，一审法院也予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三第二款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、高x威于判决发生法律效力之日起十日内退还定金1万元予关x琼；二、高x威于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金147000元予关x琼；三、驳回高x威全部反诉请求。一审本诉案件受理费减半收取1720元（关x琼已预交），由高x威负担，高x威应于上述付款同期迳付还予关x琼，一审法院不另收退；反诉受理费1620元（高x威已预交），由高x威负担。
本院二审期间，高x威向本院提交王春艳身份证复印件、高x威结婚证、《广东省商品房买卖合同》、《个人一手住房贷款合同》、提起还贷申请回复、高x威存折。本院组织当事人进行了证据交换和质证。关x琼、云X公司没有提交新证据。经审查，高x威提交的王春艳身份证复印件、高x威结婚证、《广东省商品房买卖合同》、《个人一手住房贷款合同》、提起还贷申请回复、高x威存折与本案的处理结果无关，本院对高x威提交的上述证据不予采信。高x威申请本院向中国银行股份有限公司佛山南海支行调取其提前偿还涉案房屋贷款的申请和审批的资料以及偿还该房屋贷款的资料。经审查，因高x威申请调取的资料与本案的处理结果无关，故本院对高x威的该申请不予准许。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据高x威的上诉请求和关x琼的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：高x威应否向关x琼退还定金1万元、支付违约金147000元。
本案中，高x威与关x琼于2015年11月23日签订的《房屋买卖合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关x琼提起本案诉讼主张高x威未按合同约定于2015年11月30日前将还贷款项30万元存入还贷账户，高x威的行为构成违约。高x威则抗辩主张高x威存入还贷款项30万元的义务与关x琼支付定金余款9万元的义务是同时履行义务，高x威没有违约。关x琼没有履行以按揭付款的方式支付除定金外的购房款的义务，构成根本违约，高x威有权解除涉案合同。对此，本院作如下评述：高x威与关x琼对于合同约定关x琼最晚于何时支付定金余款9万元各执一词，《房屋买卖合同》约定：“该房屋定金总额为10万元，关x琼应于本合同签订当天支付定金1万元，余额9万元须于本合同签订后8日（含当日）内补齐。”上述合同备注约定：“买卖双方同意于2015年11月30日前卖方未能将还贷款项30万元存入卖方扣款账户，关x琼有权解除合同，甲方应把已付1万元定金退还关x琼。”综合上述合同条款来看，高x威将还贷款项30万元存入其还贷账户的截止时间应早于关x琼支付定金余款9万元的截止时间，因此该合同约定关x琼应于2015年12月1日前支付定金余款9万元。高x威确认其未在2015年11月30日前将还贷款项30万元存入其还贷账户，并于2016年2月5日将涉案房屋过户于案外人，以致关x琼签订涉案合同的目的无法实现，高x威的该行为已构成根本违约，应承担违约责任。由于高x威未履行约定在先的债务，关x琼未向高x威支付定金余款9万元及除定金外的购房款，未构成违约。高x威上诉主张其未构成违约以及关x琼构成根本违约，缺乏法律依据，本院不予支持。根据《房屋买卖合同》的约定，如高x威逾期履行义务超过7天或有其他根本违约行为的，关x琼可解除合同并选择要求高x威支付该房屋出售总价10%的违约金，一审法院据此支持关x琼关于高x威支付违约金147000元（147万元×10%）的诉讼请求并无不当，本院予以维持。高x威上诉主张其无需向关x琼支付违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。根据《房屋买卖合同》“买卖双方同意于2015年11月30日前卖方未能将还贷款项30万元存入卖方还贷账户，关x琼有权解除合同，甲方应把已付1万元定金退还关x琼”的约定，一审判决高x威向关x琼退还定金1万元，有合同依据，本院予以维持。高x威上诉主张其无需向关x琼退还定金1万元，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，高x威的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3440元，由上诉人高x威负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 赖敏婷