北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终9804号上诉人（原审被告）：车安兰，女，1958年7月7日出生。委托诉讼代理人：吕劲松，北京市恒通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王晓军，男，1973年5月19日出生。委托诉讼代理人：王小雪，北京仁道律师事务所律师。上诉人车安兰因与被上诉人王晓军房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2018）京0116民初2835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。车安兰上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由王晓军承担。事实和理由：在合同履行初期，车安兰发现北京宇虹欣居房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）无备案，经纪人无资质，拒不告知王晓军信息，合同支付条款有重大瑕疵，王晓军拒不与车安兰联系等问题，足以让车安兰在履行合同中产生不安，怀疑本次交易的真实性以及合同的目的是否能够实现。而王晓军有义务与车安兰保持联系，并就合同履行中产生的问题进行协商和补充，消除车安兰的不安。一审法院在审理中没有对车安兰的不安抗辩原因，王晓军拒绝协商和违约行为，中介的阻挠行为进行审查和认定，属于认定事实错误。一审法院对中介公司违反诚实信用原则和忠实义务的责任与王晓军拒绝协商的违约责任没有认定。一审法院在没有任何证据和事实证明车安兰构成根本违约或双方协商达成一致的情况下，支持王晓军解除合同的要求，没有法律依据。应根据王晓军在合同履行中的过错，在诉讼中坚决要求解除可以继续履行的合同而造成的自身损失，在法院审理期间购房所得的利益等方面综合考虑车安兰和王晓军应承担的损失。一审法院完全以房地产评估报告的估价结果作为王晓军实际损失依据没有法律依据。王晓军辩称，同意一审判决，不同意车安兰的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院予以维持。王晓军于2018年4月向一审法院起诉请求：1.判令解除王晓军、车安兰于2016年10月12日签订的房屋买卖合同。2.判令车安兰双倍返还定金共计10万元及利息（自2016年10月14日起计算至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。3.判令车安兰赔偿因其不履行合同义务给王晓军再次买房造成的经济损失，评估后的实际损失为1157100元。4.判令车安兰赔偿王晓军经济损失20万元，包括中介费45000元，其他损失是贷款损失等。5.评估费和诉讼费由车安兰承担。事实与理由：2016年10月12日，王晓军与车安兰签订房屋买卖合同，约定将其名下位于北京密云区×家园×号楼×号房屋（以下简称涉诉房屋）出售给王晓军。当时因车安兰之夫李某1已去世，房屋已由车安兰继承且已公证，故该合同全部由车安兰一手办理。合同约定房屋成交价450万元，王晓军先交纳定金5万元，合同签订90日内，车安兰协助王晓军办理银行按揭公积金贷款，网签当日王晓军给付车安兰首付款300万元。双方约定合同签订之日起150日内共同向房屋产权登记部门申请办理产权转移登记手续。另外，涉诉房屋原在车安兰之夫李某1名下，李某1已于2015年6月8日去世，继承人李某2放弃继承，车安兰为该房屋继承人、所有人，且已办理了产权变更登记手续，现涉诉房屋已变更登记至车安兰名下。房屋买卖合同签订后，王晓军及中介公司多次与车安兰联系办理合同约定相关事宜，车安兰均迟迟不予理睬且不履行合同义务，导致新的购房政策出台后，给王晓军方造成巨大经济损失。故此王晓军诉至法院。车安兰在一审法院辩称，王晓军陈述与事实不符。首先车安兰从未向王晓军本人表达过不继续履行买卖合同，只是2016年9月王晓军与车安兰双方见过一面，之后再也没有直接联系过，车安兰一直没有王晓军的联系方式。2016年10月11日签订的房屋买卖合同中甲方名字写的是李某1，但是李某1已经于2015年6月3日因病去世，不应成为合同的当事人，因此该合同应属无效。合同签订后，即使合同仍然可以履行，车安兰也没有故意拖延履行。车安兰因为平时工作忙且不清楚房屋过户流程，因此在向房管局提交过户手续后，一直在等房管局通知领房产证。中介公司的聊天记录也可以证实。后车安兰再询问中介公司王晓军的联系方式时，中介公司告诉车安兰王晓军的老婆生孩子，因此车安兰没有再催问。过年之后，车安兰姑姑去世，车安兰到内蒙古奔丧，在此期间王晓军和中介公司并没有催促车安兰，因此车安兰也就没有急着去催促王晓军和中介公司。整个过程中车安兰一直没有得到王晓军的联系方式，在与中介公司的交涉中，车安兰担心受骗，所以保持谨慎。中介公司并未与车安兰签订任何房地产经纪服务合同，也没有形成委托代理关系，车安兰也没看到中介公司与王晓军之间的委托代理合同，因此车安兰不能确认中介公司与王晓军的关系。王晓军与车安兰双方在起诉之前没有直接的沟通，在合同履行中可能存在误解和意见分歧。房屋买卖合同第九条规定，若车安兰有意违约，在该房屋并没有进行网签情况下，卖方完全可以将房屋卖给第三人，卖方只需承担已付房款的双倍违约金。合同第七条违约责任是定金罚责，购房款予以退还。实际履行中，王晓军只支付定金5万元，却主张房屋差价作为损失，对于车安兰来说不公平。对于王晓军的诉讼请求第一项，车安兰虽然在履行过程中没有解除合同的意向，但是基于王晓军的诉请，车安兰同意解除合同，同意返还5万元定金，但不同意支付利息。第三项、第四项、第五项诉讼请求均不同意。一审法院认定事实：涉诉房屋原登记在李某1名下（房产权证编号：京房权证密私字第XX**号）。车安兰系李某1之妻。2015年6月3日李某1去世。2016年10月12日，车安兰以李某1的名义作为出售方（甲方）与王晓军（买受方，乙方）签订房屋买卖合同，约定将涉诉房屋以450万元的价格出售给王晓军。该合同由中介公司提供居间服务。合同具体约定内容如下：本次房屋买卖交易，甲、乙双方约定购房定金为5万元；本合同签订后90日内，甲方配合乙方向银行申请按揭贷款（公积金），乙方于网签当日向甲方交付购房首付款300万元，乙方通过向银行申请150万元的贷款作为购房尾款，由银行放款时直接划入甲方账户；买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为150万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间产生的费用由买受人自行负担；双方当事人同意，自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该合同落款甲方处由车安兰代签“李某1”名字并注明李某1身份证号，甲方代理人处由车安兰签署本人姓名并注明身份证号；乙方处由王晓军签署本人姓名；合同同时加盖中介公司公章。该合同第十二条补充协议中，由中介公司工作人员手写注明：甲方代理人为此房屋继承人，双方协商甲方代理人车安兰于本合同签订后60日内办理完此房屋的继承手续并取得产权证。合同签订后，王晓军于2016年10月14日向中介公司工作人员转账5万元用以支付购房定金，中介公司收到定金后将定金给付车安兰。2017年5月2日，王晓军以车安兰不履行合同义务为由将车安兰诉至北京市密云区人民法院，要求解除合同，并要求车安兰承担违约责任。因该案涉及回避情形，经北京市第三中级人民法院指定，该案移送北京市怀柔区人民法院审理。庭审中，王晓军提供的证据如下：1.北京市国立公证处于2016年7月8日出具的（2016）京国立内证字第9695号公证书一份，内容为李某2（李某1之子）与车安兰因继承被继承人李某1的遗产向公证处申请办理公证，公证结果为涉诉房屋由车安兰继承。王晓军称该证据系中介公司在房屋买卖合同签订前向车安兰拍照留存，合同签订前车安兰已经通过公证方式取得了涉诉房屋的产权，但因房屋仍登记在李某1名下，故中介公司要求以李某1的名义签订合同，且车安兰承诺尽快办理产权变更登记并配合王晓军履行合同。该证据用以证明合同主体为王晓军、车安兰双方。车安兰对该证据的真实性认可，但不认可证明目的。2.王晓军与中介公司工作人员的微信通讯记录截屏一份、中介公司工作人员与车安兰的微信通讯记录截屏一份，用以证明王晓军多次催促中介公司尽快办理房屋过户手续，中介公司工作人员多次催促车安兰尽快领取房本办理过户，但车安兰均不予配合。其中中介公司工作人员与车安兰的微信记录显示工作人员于2016年12月9日、12月15日、12月31日、2017年3月6日、3月17日、3月21日、4月6日均通知车安兰协助办理过户手续。车安兰对该证据不予认可，车安兰主张因其未接到产权登记部门的领取房产证通知，故其在迟延履行合同中并无过错。3.录音资料一份，系中介公司工作人员与车安兰的电话录音，用以证明车安兰向中介公司明确表示不履行合同，并要求房价上浮100万元。车安兰对该证据的真实性认可，但不认可证明目的。4.户口本复印件及银行交易明细清单一份，显示王晓军妻子左某名下于2016年12月21日有存款余额3075478.42元，用以证明王晓军具备履行合同的条件。车安兰对该证据的真实性认可，但不认可关联性和证明目的。5.不动产权证书一份，显示密云区×区×号楼×层×单元×室房屋于2017年11月29日登记于王晓军之妻左某名下。王晓军称因车安兰拒绝继续履行合同，故王晓军另行购买上述房屋，购房款共计310万元，其中王晓军支付首付款190万元，办理公积金贷款120万元。该证据用以证明王晓军购买涉诉房屋是出于实际居住的需要，车安兰违约确给王晓军造成实际损失，但后期购买的房屋不同于涉诉的别墅房屋，故不具有损失可比性。车安兰对该证据的真实性认可，但不认可关联性和证明目的。经法院询问，车安兰认可合同签订后车安兰即申请办理涉诉房屋过户至自己名下的变更登记手续，且登记部门告知车安兰十个工作日后领取房产证，但因未接到领证通知的电话，故未领取房产证；本案诉讼中车安兰于2017年9月领取了涉诉房屋登记在自己名下的房产证，变更登记日期为2016年12月13日。另经法院询问，王晓军称其主张的20万元损失中45000元中介费尚未实际支付给中介公司，其他损失亦没有证据证明。另查明，本案在北京市密云区人民法院审理过程中，王晓军向法院提出评估申请，要求对涉诉房屋的市场价值进行评估。北京市密云区人民法院委托北京首佳房地产评估有限公司进行评估。2018年1月23日，评估机构作出房地产估价报告，载明：估价对象在估价时点2017年9月8日（实地查勘日期）的估价结果为房地产总价565.71万元，楼面单价20650元/平方米。经质证，王晓军对评估报告无异议，并要求车安兰对房屋价值的增值部分赔偿王晓军的损失。车安兰对评估报告的真实性认可，但不认可合法性和证明目的。再查明，本案在北京市密云区人民法院审理期间，车安兰提出反诉，并列中介公司为第三人。法院在审理本案的庭审中，中介公司亦出庭参加诉讼。庭审中，中介公司对王晓军诉称的事实均认可，对王晓军提供证据的真实性及证明目的亦认可。后车安兰明确表示不提起反诉，中介公司即退出本案诉讼。庭审中，法院对合同的继续履行问题进行释明，王晓军称案件在北京市密云区人民法院审理过程中，在法院主持调解时，王晓军曾要求继续履行合同，但因车安兰拒绝继续履行，故法院调解未果，后王晓军坚持要求解除合同，并在诉讼中另行购买了房屋；现王晓军、车安兰之间的房屋买卖合同已不具备继续履行的条件，因王晓军已没有能力支付涉诉房屋的购房款，且已不能办理贷款。车安兰对王晓军所述不予认可，车安兰坚持主张其未曾表示过拒绝继续履行合同。一审法院认定的上述事实，有当事人陈述意见及相关书证、电话录音等在案佐证。一审法院认为，王晓军与车安兰签订的房屋买卖合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。对于车安兰辩称合同主体李某1在合同签订当时已经去世，合同不成立的意见，根据王晓军、车安兰双方在合同中对房屋产权变更登记的约定，结合王晓军提供的公证书等证据以及房屋产权的变更登记情况，可以认定合同签订当时车安兰作出了将其以继承方式取得的涉诉房屋出售给王晓军的意思表示，并愿意将涉诉房屋过户至自己名下从而协助王晓军履行合同，故此应认定合同主体为王晓军、车安兰双方。车安兰此项辩称意见依据不足，法院不予采纳。合同签订后，王晓军、车安兰双方均应按照合同约定履行各自的义务。王晓军依约支付了定金，车安兰理应按照合同约定协助王晓军办理网签及后续的房屋过户手续。王晓军提供的微信记录及电话录音内容显示，车安兰在合同履行过程中因自己的原因拖延履行合同，并在中介公司的多次催促下仍拒绝履行，可以认定车安兰在合同履行过程中构成违约。现王晓军因未能如期取得涉诉房屋产权故另行购买房屋，本案诉争的房屋买卖合同已没有履行的必要，王晓军要求解除合同，车安兰亦同意解除合同，法院对王晓军要求解除合同的诉讼请求予以支持。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故此王晓军有权要求车安兰将已收取的定金返还给王晓军，并要求车安兰就其违约行为给王晓军造成的损失承担赔偿责任。按照法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿金额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案涉诉房屋的价值增值部分属于合同履行后王晓军可以获得的利益，亦属于车安兰应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故王晓军按照评估结论主张房屋增值损失赔偿的诉讼请求于法有据，法院予以支持。但应当指出，王晓军在合同具备履行条件时不要求车安兰继续履行合同，而坚持主张损失赔偿并启动评估程序，由此产生的评估费用应由王晓军自行负担。对于王晓军要求车安兰双倍返还定金并支付利息的诉讼请求，因房屋增值损失的赔偿已足以弥补王晓军的全部损失，故王晓军此项请求缺乏法律依据，法院不予支持。对于王晓军主张的中介费等损失20万元，因中介费尚未支付，该项损失未实际发生，其他损失王晓军亦未提供证据证明，故王晓军该项请求缺乏事实依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、王晓军与车安兰于2016年10月12日签订的《房屋买卖合同》解除。二、车安兰于判决生效后七日内返还王晓军定金5万元。三、车安兰于判决生效后七日内赔偿王晓军损失1157100元。四、驳回王晓军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费13314元，由王晓军负担（已交纳）。一审案件受理费21400元，由车安兰负担（于判决生效后七日内交纳）。本院二审期间，车安兰围绕上诉请求依法提交了证据。王晓军没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。车安兰提交如下证据：第一组证据，房地产经纪机构、人员查询网页打印件，用以证明中介公司没有备案，不具备房地产经纪网签资格；中介公司工作人员李某3没有证书编号，不具备从业资格；王晓军应该向中介公司要求赔偿损失。第二组证据，微信通讯记录截屏打印件，用以证明李某4（微信记载姓名）于2017年5月10日通过微信向车安兰告知王晓军的联系方式，2017年5月10日之前，王晓军未联系车安兰。王晓军的质证意见是：第一组证据不属于二审新证据，真实性、关联性、合法性均不认可。双方的买卖是通过中介公司提供的中介服务，中介公司是经过工商登记的，是可以从事房地产中介业务的。认可第二组证据的真实性，不认可证明目的。双方之间的买卖都是由中介公司提供服务的，过程中由该公司的人员与双方沟通，是比较正常的。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王晓军与车安兰签订的房屋买卖合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。王晓军、车安兰作为签订合同的主体，均应按照合同约定履行各自的义务。按照双方合同约定，王晓军应向车安兰支付定金，并于网签当日向车安兰交付购房首付款。车安兰应协助王晓军办理网签及后续的房屋过户手续。现车安兰主张在合同履行过程中，王晓军存在过错，但其提供的证据均不能证明王晓军有违反合同约定的情形，其应承担举证不能的不利后果。根据王晓军提供的微信记录及电话录音等证据，可证实车安兰确存在拖延履行合同并在中介公司多次催促下仍拒绝履行合同的情形，故车安兰的行为构成违约。王晓军作为守约方，要求解除合同，于法有据。鉴于车安兰在一审庭审中亦同意解除合同，一审法院对王晓军要求解除合同的诉讼请求予以支持并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。如前所述，车安兰在履行合同过程中存在违约行为，其应将已收取的定金返还给王晓军，并应就其违约行为给王晓军造成的损失承担赔偿责任。一审法院参考估价报告，确认车安兰应赔偿王晓军的损失，数额合理，本院予以确认。综上所述，车安兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42800元，由车安兰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄海涛审 判 员 杨 夏审 判 员 万丽丽二〇一八年九月十七日法官助理 仵 霞书 记 员 卢园园书 记 员 王 艳