广东省韶关市浈江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶浈法民一初字第266号
原告：广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司，住所韶关市浈江区腊石坝韶关碧桂园销售中心内202室。
负责人：李长江，公司经理。
委托代理人：张翔、齐磊，公司职员。
被告：邱兰英，女，汉族，住韶关市浈江区。
原告广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司诉被告邱兰英物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月30日立案受理后，依法由审判员黄伟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司的委托代理人张翔、齐磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司诉称：2009年7月15日，韶关市顺宏房地产开发有限公司与原告签订《韶关碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对韶关碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位维护的管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2009年9月29日购买碧桂园云林水岸23街133号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《韶关碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费449.07元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2012年5月开始拖欠原告物业服务费，至2014年12月拖欠的款项已达14369.31元。原告于2013年10月12日向被告发出《物业服务费催缴函》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。根据双方签订的前期物业服务协议，原告向法院提起诉讼，请求人民法院判决被告邱兰英支付欠交的物业服务费14369.31元及违约金32710.44元（按所欠物业服务费以每日5‰计至2015年1月13日止）。
被告邱兰英无答辩，亦未向本院提交任何证据
经审理查明：韶关市十里亭镇五里亭良村公路2号韶关碧桂园由韶关市顺宏房地产开发有限公司开发，2008年7月10日，韶关市顺宏房地产开发有限公司与原告广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司签订《韶关碧桂圆前期物业服务合同》，选聘原告广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司为韶关碧桂圆提供物业管理服务。2009年9月29日，被告邱兰英购买了韶关碧桂园云林水岸23街133号房（建筑面积220.87平方米，花园面积103平方米），同日，被告邱兰英作为甲方、广东碧桂园物业管理有限公司韶关分公司（2012年12月19日经工商部门核准变更登记为广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司，即现原告）作为乙方经协商签订《韶关碧桂圆前期物业服务协议》，约定就甲方购买的韶关碧桂园云林水岸23街133号房在交付后由乙方提供物业管理服务，协议载明：“……第四条本园区的物业服务费采取包干制方式，乙方按以下计算方式、标准向甲方计收物业服务费：甲方交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.8元及花园面积每月每平方米0.5元计收，该物业的套内建筑面积为224.44平方米，该物业的公用分摊建筑面积为零平方米，合计该物业的房屋建筑面积为224.44平方米，该物业的花园面积为103平方米，按上述计算方式、标准，甲方应按455.49元∕月向乙方缴交物业服务费。上述约定面积如与房屋产权管理局的最终测绘面积有差异，以房屋产权管理局最终测绘面积为准……第六条甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费……第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；逾期2个月不交者将予以公布，情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉……。”2010年9月4日，被告邱兰英办理交接手续接收使用上述房屋。被告邱兰英自接收使用上述房屋后，从2012年5月起计至2014年12月共32个月，以房屋存在工程质量问题等为由，一直未向原告广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司缴纳相关的物业服务费。按诉状、庭审中原告确认及原告提交的物业费电子发票显示的每月物业服务费449.07元计算，被告邱兰英共欠交物业服务费14369.31元。2013年10月12日，原告广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司向被告邱兰英发出物业服务费催缴函，要求被告邱兰英交纳拖欠的物业服务费，但被告邱兰英仍一直拒绝缴纳。2015年1月30日，原告广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司向本院提起民事诉讼，要求人民法院判决被告邱兰英支付欠交的物业服务费14369.31元及违约金32710.44元（按所欠物业服务费以每日5‰暂计至2015年1月13日）。
另查明，原告广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司于2007年7月20日经工商部门核准登记成立（原为广东碧桂园物业管理有限公司韶关分公司，于2008年6月11日变更企业名称为广东碧桂园物业管理有限公司韶关浈江分公司，又于2012年12月19日变更企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司）。经营范围为提供物业管理及物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维修服务等。物价部门核发的粤费F13D001号《广东省收费许可证》规定：一物业服务费（一）别墅（按建筑面积计）每平方米1.80元/月。
上述事实，有原告的营业执照、组织机构代码证和核准变更登记通知书、被告的身份证、《商品房买卖合同》、《韶关碧桂圆前期物业服务协议》、《韶关碧桂圆前期物业服务合同》、业主入住登记表、欠费清单、物业服务费催缴函及快递单、《广东省收费许可证》、诉状及本案庭审笔录等证据证实。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司作为韶关市十里亭镇五里亭良村公路2号韶关碧桂园的建设开发商韶关市顺宏房地产开发有限公司选聘的物业服务企业，确实为韶关碧桂园提供了物业服务工作，被告邱兰英在2012年5月前，亦一直按双方签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》的约定支付物业服务费给原告广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司，且该《韶关碧桂园前期物业服务协议》约定的收费标准是按物价部门核定的范围制定，符合相关规定，因此，原、被告之间的物业服务合同依法成立，对双方均具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务公司请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定或者相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告邱兰英自2012年5月起，一直以房屋存在工程质量问题等为由，拒绝向原告广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司交纳物业服务费等，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。原告主张每月的物业服务费449.07元，未超过《韶关碧桂圆前期物业服务协议》约定的金额，且根据物业费电子发票显示，被告确实按每月449.07元支付物业服务费。因此，原告广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司起诉要求被告邱兰英支付从2012年5月至2014年12月期间欠交的物业服务费14369.31元的诉讼请求，本院予以支持。至于原告主张违约金32710.44元（截止2015年1月13日），虽协议约定逾期每日按5‰计算违约金，但约定的违约金过分高于造成的损失，故本院对违约金予以适当调整，2012年5月至2014年12月期间所欠服务费14369.31元违约金以449.07元为基数，逾期天数累计为14570天，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算为：449.07元×14570天×5.6%×4÷365天＝4015.40元，本院予以支持违约金为4015.40元，超出部分，不予支持。被告邱兰英无正当理由拒不到庭，视为放弃举证和质证的权利，不影响本院根据查明的事实依法裁判。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告邱兰英于本判决生效之日起五日内支付2012年5月至2014年12月所欠物业服务费14369.31元、违约金4015.40元（违约金暂计至2015年1月13日）给原告广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取488元，由被告邱兰英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判员 黄 伟
二〇一五年五月八日
书记员 马蓉蓉