山东省烟台市芝罘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）芝民一初字第30号
原告陈晓东，烟台市火车站工作人员。
委托代理人曲经建，山东西政律师事务所律师。
被告张国勇，无固定职业。
第三人张朝，无固定职业。
原告陈晓东诉被告张国勇、第三人张朝房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈晓东及其委托代理人曲经建、被告张国勇及第三人张朝到庭参加了诉讼。本案已审理终结。
原告诉称，2004年10月8日，我与被告签订《购房协议》，约定被告将坐落于烟台市芝罘区新桥小区红果里73-1号房屋及附属小棚出售给我。协议签订后，我向被告交付了定金，并在约定的时间内向被告支付了房款，被告将涉案房屋交付给我后由我居住至今。后因房价上涨，被告反悔，拒绝履行协议约定的办理房产登记转移手续，要求我搬离房屋，并将涉案房屋登记在其女儿第三人张朝名下。另外因被告在小棚中放置了××些自己的物品，至今未向我交付小棚。被告的行为已构成违约，故请求判令：1、确认我与被告张国勇在2004年10月8日签订的《购房协议》有效。2、被告及第三人协助我办理坐落于烟台市芝罘区新桥小区红果里73-1号房屋的产权过户手续。3、被告将小棚交付给我。
被告辩称，2004年10月8日我与原告签订购房协议属实，之前涉案房屋权属在我女儿即第三人张朝名下，房屋的钥匙在我手里。合同签订后，我曾找熟人给原告办理房产证，听人说办理了商品房买卖合同更名手续后就能办出证来，但在2005年8月2日我代原告与新桥集团签订商品房买卖合同之后，房产证还是办不出来。我原想把房屋卖给原告，但在2005年的时候我已经不能为原告办理涉案房屋的产权过户手续，因此合同无法继续履行。现在我不同意继续履行该合同，按照协议第六条的约定，我只负责退还原告房款和收取的定金，其他责任我不承担。
第三人述称，不同意协助原告办理涉案房屋的过户手续，涉案房屋归我所有，被告无权处分，其与原告签订的购房协议应属无效。
经审理查明，被告张国勇与第三人张朝系父女关系，共同居住在坐落于烟台市芝罘区新桥小区红果里73-8号的房屋内。涉案房屋与被告及第三人所居住的房屋位于同××单元内，分别位于××层和四层。
2004年8月25日，被告签署了烟台市芝罘区新桥小区红果里73-1号房屋的《业主公约》、《新桥物业管理有限公司关于房屋装饰装修的管理规定》，并缴纳了烟台市芝罘区新桥小区红果里73-1号、73-8号两套房屋的对讲机费600元。2004年10月8日，原告与被告在签订的《购房协议》中约定：原告购买被告新桥小区红果里73-1号房屋，购房款总额188600元；被告收原告定金4000元，2004年11月30日前原告付160000元，剩余房款24600元待被告办完手续后××并补齐（手续费原告负责，房产证被告负责办理）。协议签订后，原告按约付给被告定金4000元。2004年11月29日，原告支付给被告购房款160000元，被告将涉案房屋的钥匙交付给了原告。同日，被告在双方于2004年8月25日签订的《购房协议》第1条“乙方有意购买甲方红果里小区27号楼73单元1号房××套”后填写了“（包括8.89㎡小棚××个）2004.11.29张国勇”的内容。原告收到钥匙后在涉案房屋中居住至今，但被告××直未按约交付给原告小棚。2005年7月8日，被告收取原告办理房证手续费4000元。为将涉案房屋的房产证办理在原告名下，2005年8月2日，被告以原告的名义与新桥公司签订《商品房买卖合同》，由被告代原告在合同上签字。2011年11月22日，涉案房屋产权办理登记至第三人名下。2012年6月28日，被告以邮寄的方式向原告送交了解约通知书。2012年11月19日，原告具状请求判令：1、确认原被告双方在2004年10月8日签订的《购房协议》有效。2、被告办理烟台市芝罘区新桥小区红果里73-1号房屋的产权过户手续，3、被告将小棚交付给原告。庭审中，原告申请追加张朝作为本案第三人参加诉讼，并将第2项请求变更为：被告及第三人协助原告办理烟台市芝罘区新桥小区红果里73-1号房屋的产权过户手续。
诉讼中，原告提供了调取自房管部门的2004年8月6日第三人与新桥集团有限公司（以下简称新桥公司）签订的《商品房预（销）售合同》××份及2011年6月1日的购房发票××张，认为根据《商品房预（销）售合同》第六条“买受人××次性付款且已付清”与购房发票开具日期2011年6月1日相印证，可以证明第三人与新桥公司签订《商品房预（销）售合同》的实际日期是2011年6月，该合同上2004年8月6日的日期是后来补签的。被告及第三人称，第三人与新桥公司签订的《商品房预（销）售合同》就是2004年8月6日签订的，不是后补的。
本院依职权向烟台市新桥居委会调取材料××宗，分别为：
（××）土地登记申请书、土地权属证明、界址调查表各××份，载明被告于1980年经批准建房占用集体土地108.62平方米，其中建筑面积76.32平方米。
（二）1993年10月6日被告与烟台市芝罘区只楚镇新桥村民委员会（以下简称新桥村委）签订的《旧房定价协议书》，载明：新桥村委拆除被告北屋45.49平方米，二等甲级，单价1007.8元；东24.6平方米，二等甲级，单价220元，计5412元；西9.4平方米，二等乙级，单价215元，计2021元；南3.3平方米，单价220元，计726元；附属建筑物总价1127元，共计19227.8元；以此款按新桥村委规定换取或购买新房，另行签订购换房协议书。
（三）2001年8月28日新桥村委与被告签订的《旧房定价协议书》，载明：新桥村委拆去被告北屋45.49平方米、东屋30.6平方米、西屋9.4平方米、南屋13.3平方米；被告回迁至原住址周围60至75平方米房屋两套，其中2、3、4层选取××套，1、5层选取××套，附属建筑拆迁款6327元。
（四）2004年4月30日新桥公司与被告在签订《新旧房屋兑换协议书》，载明：被告坐落在新桥村东街房屋，建筑面积29.37平方米，单价每平方米260元，共计7636.2元；新桥公司坐落在新桥红果区27号楼西二单元内8号房屋（即烟台市芝罘区新桥小区红果里73-8号房屋），总建筑面积69.42平方米，新楼价格在兑换额度内每平方米580元，超额度面积40.5平方米，超额度20平方米以内单价每平方米800元，超过20平方米部分面积单价每平方米1500元，小棚××个7.53平方米、单价每平方米260元，煤气投资2652元，暖气费5553.6元，总计73273元；双方房屋相抵后，被告找新桥公司差价款65636.8元；新桥公司的房屋自协议签订二十日内交给被告，被告的旧房在二十日内完整无损地交给新桥公司；兑换后新房产权归被告，旧房产权归新桥公司。
（五）2004年8月11日新桥公司与第三人签订的《新旧房屋兑换协议书》，载明：第三人坐落在新桥村东街房屋，面积69.42平方米，单价每平方米260元，共计24376.2元；新桥村委坐落在新桥红果区27号楼西二单元内1号楼房××套（即烟台市芝罘区新桥小区红果里73-1号房屋），总建筑面积69.42平方米，单价每平方米450元，小棚××个8.89平方米，单价每平方米260元，计2311.4元，煤气投资2652元，暖气费5553.6元，总计41756元；双方房屋相抵后，第三人找新桥村委17378.8元；新桥村委的房屋自协议签订二十日内交给第三人，第三人的旧房在二十日内完整无损的交给新桥村委；兑换后新房产权归第三人，旧房产权归新桥村委。
原告质证后对2004年8月11日新桥公司与第三人签订的《新旧房屋兑换协议书》提出异议，称第三人并无老房子；且根据档案记载，2004年8月11日第三人与新桥公司签订了协议，但2004年8月15日新桥公司又下发了××系列关于房屋装修相关协议和规定，指向的都是被告；因此认为2004年8月11日的房屋兑换协议是补签的。第三人确认2004年8月11日《新旧房屋兑换协议书》中约定的17379.8元款项由其本人实际缴纳，但明确表示不能提供缴费收据；且对该协议中所述坐落于新桥村东街、建筑面积69.42平方米的旧房具体是指向哪××套房屋，第三人称该房屋是否存在无法回答。
另外，被告申请证人李清胜到庭作证，以证明2008年8月2日被告给原告送达了××份通知，告知原告涉案房屋的房产证××直办不出来，原告应当搬离涉案房屋，如原告想要继续居住，每月应付1500元房租。
证人李清胜到庭作证称：我在2008年给被告方家里维修灯，修完与被告××起下楼，他很着急地对我说有套房子办不出房产证，房号没跟我说，只是走到××楼，将××份书面通知塞到了东户的门缝里，通知的具体内容我没看到。其余的情况我就不知道了。
原告对证人李清胜的证言提出异议，称没有看到证人所说的通知，当时没开门，也没有收到。第三人称证人与其无关。
另查，第三人张朝在本案庭审中及其作为原告起诉张国勇、陈晓东的（2013）芝民××初字第81号房屋买卖合同纠纷案件的庭审中均称：我是在2006、2007年知道涉案房屋被出售的，当时我在家里，因为陈晓东去我父亲店里找他办证，我父亲办不出，回家后我父亲告诉我了，我才知道。当时我父亲说把房款给齐我再办证，但是陈晓东不同意给，所以我说不卖了。
诉讼中，原被告双方确认《购房协议》中载明的小棚坐落于烟台市芝罘区红果里73号地下西侧从南数第三间，目前由被告实际占有使用。
本院所确认的上述事实，有原被告双方签订的购房协议、《业主公约》、《新桥物业管理有限公司关于房屋装饰装修的管理规定》、对讲机费收据、购房款收条、办理过户费用收条、烟台市芝罘区新桥小区红果里73-1号房屋房产证、土地登记申请书、土地权属证明、界址调查表、《旧房定价协议书》、《新旧房屋兑换协议书》、《商品房预（销）售合同》、解约通知书、EMS快递回单等为证；还有原、被告及第三人的陈述笔录在案为凭。上述证据材料，均经开庭质证和本院审核认证，可以采信。
本院认为，原被告双方于2004年10月8日签订《购房协议》后，原告依约履行了付款义务，被告亦按约于2004年11月29日向原告交付了涉案房屋，但至今未按约将小棚交付给原告，涉案房屋产权已于2011年11月22日登记至第三人名下的事实清楚。原告与被告签订购房协议之时，涉案房屋尚未办理权属登记，而被告与第三人系父女关系，××直居住在××起，涉案房屋的钥匙××直由被告掌控，涉案房屋与被告及第三人所居住的房屋位于同××单元的楼上楼下。根据上述情况，应认定第三人对原被告双方就涉案房屋存在买卖行为明知，而第三人××直未就原告购买并实际居住涉案房屋向原告提出异议。基于上述情形，从倡导诚实信用、保护交易秩序的角度出发，本院认定原被告双方于2004年10月8日签订的《购房协议》合法有效，双方应予遵行。故对原告要求确认原被告双方2004年10月8日签订的购房协议有效、被告及第三人协助其办理烟台市芝罘区新桥小区红果里73-1号房屋的产权过户手续、被告将小棚交付给原告的诉请，本院予以支持。对被告辩称购房协议时涉案房屋属于第三人所有，出售涉案房屋未经第三人同意，因此不同意继续履行购房协议，按照协议第六条的规定被告只负责退还原告房款和收取的定金、不负担其他责任的抗辩，本院不予采纳。对第三人所述其对被告出售涉案房屋的情况××直不知情，被告出售涉案房屋未经其本人同意，原被告双方签订的购房协议应属无效的抗辩，与事实不符，本院不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第××款、第六十条、第××百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决如下：
××、确认原告陈晓东与被告张国勇于2004年10月8日签订的《购房协议》有效。
二、限被告张国勇、第三人张朝于本判决生效之日起10日内协助原告陈晓东办理烟台市芝罘区新桥小区红果里73-1号房屋的产权过户手续。
三、限被告张国勇于本判决生效之日起10日内将坐落于烟台市芝罘区红果里73号地下西侧从南数第三间的小棚交付给原告陈晓东。
案件受理费6550元，由被告张国勇负担。因原告已向本院全额预交，故限被告张国勇于本判决生效之日起10日内迳付给原告6550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 李善涛
人民陪审员 刘汉宝
人民陪审员 吕春学
二〇一四年六月二十六日
书 记 员 王 斌