湖南省宁乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0124民初1625号
原告（反诉被告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司宁乡分公司，住所地湖南省宁乡县金洲新区金洲大道东288号。
负责人：李长江，系该公司经理。
委托诉讼代理人：周滔，男，住湖南省祁东县，系该公司员工。
被告（反诉原告）：李平化，男，1974年9月20日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：吴越，湖南普特律师事务所律师。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司宁乡分公司（以下简称碧桂园宁乡分公司）（反诉被告）与被告李平化（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理后，于2017年5月24日受理被告反诉，依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人周滔、被告委托诉讼代理人吴越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告碧桂园宁乡分公司�本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费10831.92元；2、判令被告支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金（按逾期应付款每日百分之零点三计算），暂计至2016年10月17日为14023.26元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2009年11月29日签订了《宁乡碧桂园山湖城前期物业服务协议》，合同约定由原告向被告提供物业服务，被告按每月506.56元的标准向原告缴纳物业服务费。原告依约向被告提供了物业管理服务，被告自2015年1月1日至2016年12月31日一直未支付物业服务费，原告多次向被告催收，但被告拒缴。
被告李平化答辩并反诉称：原告未在第一时间告知被告周围邻居违章建筑事宜，导致被告丧失处理违章建筑的最佳时期，且原告未尽职履行管理义务，存在默许、放任违章建筑的行�，对被告造成相邻损失，在被告多次向原告反映邻居存在违章搭建行为后，仍采取默许态度，至今对于被告周围违章建筑没有合理方案，原告行为已构成违约，因原告违约在先，故被告有权拒绝缴纳物业服务费；原告要求违约金没有事实依据，且约定的违约金数额过高，请求法院调整；综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。现该违章建筑严重影响了被告房屋的通风、采光及观赏视野，使被告的房屋贬值，原告应对被告的损失进行赔偿，故被告提起反诉，请求法院：1.判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失87597.3元；2.判令诉讼费用由反诉被告承担。
原告针对反诉答辩称：对于反诉原告邻居的违章建筑，反诉被告在第一时间发了《停工通知书》，并上报城管、规划等相关行政执法部门，已经履行了应尽的义务，故请求驳回反诉原告的反诉请求。
本院经审理认定如下事实：2009年11月29日，被告购买了位于长沙市宁乡县××新区××大道东××云山××街××号商品房；同日，原、被告签订了《宁乡碧桂园山湖城前期物业服务协议》，合同约定由原告向被告提供物业服务，被告按每月506.56元的标准向原告缴纳物业服务费，物业服务费按月交纳，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3%交纳违约金。2010年12月11日，被告办理了房屋交付手续，但未实际入住。自2015年1月1日开始，被告以其所购房屋相邻业主私自搭建而原告未尽管理职责为由拒付物业服务费，经原告催收，被告至今未交纳物业服务费。以上事实双方当事人无争议，本院予以确认。
对于有争议的事实本院认定如下：原告主张其已就被告所提的违章建筑问题履行了自己的职责，向本院�交了停工通知书及送达照片，向城管部门的报告及城管部门现场查看照片，碧桂园物业装饰装修承诺书、装饰装修备案表、碧桂园住宅装饰装修须知、装饰装修巡查记录表等证据，本院认为上述证据客观真实，来源合法，与本案相关联，能证实如下事实：1.云山凤舞五街2栋102号房屋的业主装修前，原告与该业主签订了《碧桂园住宅装饰装修须知》、《物业装饰装修管理服务协议》，告知了该业主房屋装饰装修的注意事项；2.2014年7月10日至2015年2月13日期间，原告对云山凤舞五街2栋102号房屋装修情况进行了巡查，2014年7月12日，原告向该房屋业主下达了停工通知书，同日，原告将该房屋业主违建情况向当地政府主管部门进行了报告，当地政府主管部门派人对现场进行了查看。
本院认为，原、被告双方签订的《碧桂园·山湖城前期物业服务协议�，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效之合同，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。被告提出原告对违章建筑未充分履行管理职责，应赔偿被告损失的主张，本院认为，对被告周围邻居违规搭建行为，原告已按物业服务协议约定的内容告知了相关业主房屋装饰装修的注意事项，对违规建设行为进行了制止并向当地政府主管部门进行了报告，其对该事项已履行了职责，故对被告（反诉原告）因违章建筑问题不缴纳物业服务费的抗辩以及因违章建筑要求原告赔偿的反诉请求，本院不予支持。因被告未实际入住，原告提出按9折收取2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费10831.92元的诉讼请求，未超出协议约定的金额，本院予以支持。被告未按约定及时交纳物业服务费，应按约定承担违约责任，双方约定的违约金�算标准过高，被告提出减少违约金数额的抗辩主张，本院予以采纳，根据本案的实际情况，本院酌情确定违约金1000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第六条之规定，判决如下：
一、被告李平化于本判决生效之日起十日内支付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司宁乡分公司物业服务费10831.92元；
二、被告李平化于本判决生效之日起十日内支付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司宁乡分公司违约金1000元；
三、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司宁乡分公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告李平化的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费422元，减半收取211元，反诉案件受理费995元，合计1206元，由被告李平化负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 李红波
二〇一七年八月二日
书记员 邓 欢
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。�主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。