沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2014）皇民二初字第2290号原告高家正委托代理人阴秀文原告董人龙法定代理人董德元委托代理人阴秀文原告胡雪松委托代理人阴秀文原告朱峰委托代理人阴秀文被告辽宁海丽德房地产开发有限公司法定代表人金万基委托代理人赵俊清委托代理人王晓轩原告高家正、董人龙、胡雪松、朱峰诉被告辽宁海丽德房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年9月23日受理后，于2014年6月10日作出（2013）皇民二初字第1593号民事判决书，因本案被告不服该判决，上诉至沈阳市中级人民法院，该院作出（2014）沈中民二终字第1688号民事裁定书，裁定发回本院重新审理。本院依法由审判员林雪梅担任审判长，与审判员历贺、人民陪审员杨威另行组成合议庭，于2014年11月10日公开开庭进行了审理。原告高家正、原告高家正、董人龙、胡雪松、朱峰共同委托代理人阴秀文，被告委托代理人王晓轩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年2月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市皇姑区长江街商业网点。原告依约定交付了全部房款，被告向原告交付了房屋，但被告交付的房屋不符合合同约定：室内有七个大门；整个大厦配电室、空调房都在原告房屋内，装修时必须将上述部位让出；房屋装修时，被告让原告靠墙让出一米二面积，又减少了使用面积。综上原因导致原告出租收益减少，故原告诉到法院，请求法院判令被告赔偿因违约给原告造成的损失合计人民币418900元；由被告承担本案产生的诉讼费用和评估费。被告辩称，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。一、答辩人是按照《商品房买卖合同》的约定交付房屋的。首先，答辩人开发建设的位于沈阳市皇姑区扬子江街西侧《海丽德国际商厦》项目中的涉案房产并无规划、设计变更。购房合同也并未约定大门数量；其次，依据《商品房买卖合同》第五条约定：“房产面积以沈阳市房产局审核面积为准……”。合同约定建筑面积为608平方米，公摊面积35.67平方米，使用面积572.32平方米。经沈阳市房产局测绘部门实测，《房屋所有权初始登记证明》已确认四原告所购商品房建筑面积为622.42平方米，公摊面积为36.52平方米，使用面积为585.90平方米。前述事实已经贵院作出（2012）皇民二初字第2097号民事判决书予以确认。因此，并不存在减少了原告合理使用面积的情况；再次，《商品房买卖合同》签订后，2010年2月9日四原告缴纳了购房款，答辩人于2010年9月15日交付了涉案房产。依据《合同补充协议》第三条“买受人签订《商品房买卖合同》及本补充协议之前，出卖人购买此商网即视为已了解并接受本商业的规划理念，同时配合未来出卖人为整体商业繁荣所采取的措施”的约定，足以证明买受人已了解并接受涉案房产的规划及设计后，支付的购房款；三、原告主张的涉案房产中的电房、空调房等属于公共附属设施，均已计入《商品房买卖合同》约定的公共部位与公用房屋公摊建筑面积。如原告认为公摊面积与实际不符，应当向房产测绘部门主张重新测绘，其它评估单位无权对房产行政部门的测绘结果出具评估意见。商品房装修时原告靠墙让出一米二面积，与答辩人无关；答辩人并未要求原告靠墙让出一米二的部分。如果是行政部门依据相关法律、法规的规定作出的具体行政行为，与答辩人无关。我们认为皇姑法院已经根据房产局的测绘结果判决根据增加的建筑面积由本案原告补交房款，如果违背测绘结果与生效判决，另行确定因面积减少而由被告向原告支付补偿这是自相矛盾的。另外，如对使用面积有争议，应当由测绘大队重新测绘，如对消防通道有异议，应由原告向消防部门提出异议，消防门与消防通道是按消防部门要求从规划之初就设定的，是商厦的必要组成部分和维护公共安全的必要条件，属于公摊部分，不应因消防通道减少使用面积为由另行赔偿。另外，关于消防的问题，被告已经在2010年11月24日经消防局验收合格。本案原告没有在法定的期限当中提出损失赔偿，至2010年交房至今已经超过了索赔的诉讼时效。综上所述，答辩人认为四原告的诉讼请求于法无据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年2月2日，四原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定四原告购买被告开发建设的位于沈阳市皇姑区长江街商业网点房一处（即本案诉争房屋）；建筑面积608平方米（其中套内面积572.32平方米，分摊面积35.67平方米），房屋单价每平方米26028.40元，房屋总价款为15825267元；四原告对该房屋按份共有，各占25%的份额。合同签订后，2010年2月9日，四原告交纳了购房款。2010年9月15日，被告向四原告交付了商品房，四原告将房屋装修后出租收益。诉争房屋内设置有七道门、一条消防通道、电箱及通风井等设施。后经房产部门对房屋产权面积审核认证，诉争房屋面积为622.42平方米（其中套内面积585.90平方米，分摊面积36.52平方米）。因面积发生变化，故被告曾于2012年7月31日起诉到法院，要求四原告给付面积差价款，诉讼中四原告曾经提出被告交付的房屋不符合合同约定，室内有七个大门，属于公共面积，整个大厦电房、空调房都在原告购买的房屋内，因而导致出租收益减少，但在该案件中原告并未提出反诉。现原、被告就本案争议房屋是否造成收益减少及赔偿问题协商无果，故原告于2013年9月23日起诉到法院。本案在审理过程中，原告提出评估申请，要求对争议房屋的使用面积减少和出租收益减少价值进行市场价值评估。经本院依法委托，辽宁瑞丰房地产土地评估有限公司作出辽瑞房评报字（2014）第04-28-01号房地产估价报告，评估意见为：位于沈阳市皇姑区长江街131号111室的商业网点（建筑面积为622.42平方米）因过多设置消防安全门及消防通道造成的减损价值为人民币418900元，评估费用为40000元。本院于2014年5月9日向被告送达了该评估报告，被告于2014年5月12日向本院提出异议申请书，对评估报告的合法性及内容均有异议，请求法院依法撤销该评估报告。经庭审询问，该申请并非属于向鉴定机构提出的复议，也不需鉴定机构人员出庭接受质询。该异议申请属于对评估报告的质证意见。上述事实，有双方当事人陈述及《商品房买卖合同》、购房发票、契证、民事判决书、房地产评估报告、评估费发票等证据材料证明，本院结合当事人的陈述及质证意见，予以确定，并在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效。关于原告购买的房屋是否存在价值贬损及贬损数额的问题。原告购买诉争房屋时该大厦尚未建成，原告与被告签订的《商品房买卖合同》平面图中亦未显示房屋设置消防安全门的数量及消防通道的事实，且被告现并无证据证明其在出售房屋时向原告尽到了对消防安全门、消防通道的注意提示义务。现被告向原告交付的商品房设置有七道消防安全门及一条消防通道，被告并未提供证据证明消防通道的面积列入了公摊面积内，诉争房屋设置的消防安全门数量较多，已超过正常房屋所需的符合国家规定的具有消防疏散功能的安全门数量，故可以确认被告向原告交付的商品房造成了原告对房屋合理使用面积的减少。现原告要求被告赔偿房产贬损价值的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告房产贬损价值经辽宁瑞丰房地产评估有限公司评估确定为418900元。虽被告对原告委托鉴定及评估结论均提出异议，但经本院审查，辽宁瑞丰房地产土地评估有限公司具备相关资质，评估结论未超期限，结合原告所购房屋的现实情况，故本院对该鉴定意见予以采信，鉴定费40000元由被告承担。关于被告提出的原告已超过索赔的诉讼时效期间问题。诉争房屋于2010年9月15日交付原告，2012年7月31日被告起诉原告补交面积差价款时，原告曾以诉争房屋设置过多大门，被告交付的商品房不符合合同约定、出租收益减少故而拒绝交纳面积款作为抗辩，该抗辩亦属于其就房屋贬损价值提出的权利主张。根据诉讼时效制度的立法原意，该抗辩可视为原告诉讼时效期间的中断。现原告于2013年9月诉至法院明确提出要求被告赔偿房屋贬损价值，故原告的主张并未超过2年诉讼时效期间的规定，本院对被告的该抗辩意见不予支持。关于被告提出的原告购买的房屋实际建筑面积比合同约定面积增加，套内面积也相应增加，故不存在合理使用面积减少的抗辩意见。房屋价值贬损是基于房屋现状而言的，贬损的原因是因为设置消防安全门过多及房屋内存在消防通道致原告的合理使用面积减少。现被告提出的房屋实际建筑面积及套内面积均多于原合同约定的面积，因而原告房屋使用面积并未减损，但其并未提供相关证据来证明其主张。结合评估机构是在房屋现有状态下评估出贬损价值的论断，故本院对原告的该项抗辩意见不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告辽宁海丽德房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告高家正、董人龙、胡雪松、朱峰购买的位于沈阳市皇姑区长江街131号111室商业网点房屋减损价值损失418900元；二、被告辽宁海丽德房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告高家正、董人龙、胡雪松、朱峰评估费40000元；三、驳回原、被告其他诉讼请求。上述费用如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费7584元，由被告辽宁海丽德房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  林雪梅审 判 员  历 贺人民陪审员  杨 威二〇一四年十二月十一日书 记 员  李 丽