西藏自治区日喀则市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）藏02民终29号上诉人（原审被告）:百成汇,住所地西藏日喀则市上海中路**号附**号******号。经营者：王纪盛,男,1974年7月20日出生,汉族,个体工商户,住址西藏日喀则市。上诉人（原审被告）：杨小花,女，1981年2月13日出生，汉族,个体工商户，住址日喀则市。被上诉人（原审原告）:中国人民解放军西藏日喀则军分区,住所地西藏自治区日喀则市。法定代表人:马赟,该军分区司令员。委托诉讼代理人:次多,男,藏族,该军分区后勤保障部保障科助理员。委托诉讼代理人:向仕军，西藏循矩律师事务所律师。上诉人百成汇、杨小花因与被上诉人中国人民解放军西藏日喀则军分区（以下简称军分区）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初401号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案受理后,依法组成合议庭,于2018年4月9日公开开庭进行了审理,上诉人百成汇的经营者王纪盛,上诉人杨小花,被上诉人军分区的委托诉讼代理人次多、向仕军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。百成汇、杨小花上诉请求：一、撤销西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏（0201）民初401号民事判决（第三项、第四项）,维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏（0201）民初401号民事判决（第一项、第二项）;二、不同意支付房屋占用使用费人民币185,334元（以下货币均为人民币）,放弃续租同意返还租赁屋；三、不同意支付押金8,700元；四、军分区支付赔偿转让费损失1200,000元。事实和理由：2005年百成汇、杨小花花30多万的转让费从上家转过来该租赁物，军分区在2009年不再允许将该租赁物转租给其他人，所以百成汇、杨小花才是本案的受害方，不同意向军分区支付租金。军分区把房子收了,那百成汇、杨小花等于破产,没有经济来源,生活都造成了问题,拿什么来交房租,另外家里面的货实在太多,要求给三个月的清仓时间。不管以后该门面对外出租或重建都要在不给任何转让费的情况下享有优先租赁权。军分区若能房租全免同意签字,望二审法院予以考虑。军分区答辩称，1.租赁合同已于2015年12月31日解除，百成汇、杨小花应立即返还租赁房屋，且其应将租金交至2015年12月31日,理应依照约定的租金标准支付房屋占有使用费；2.百成汇、杨小花向案外人支付的转让费是其自身经营行为，军分区并未收取任何转让费用,是百成汇、杨小花与案外人达成的合意,与军分区无关。装饰、装修系百成汇、杨小花用于自身商业经营,且合同亦约定装饰装修费用归军分区所有，故军分区无须对转让费和装饰、装修费用予以赔偿;3.因百成汇、杨小花在合同期满后拒不返还租赁房屋,军分区有权不退还押金（保证金）。综上所述,军分区认为原审法院判决认定事实清楚,证据确凿，程序合法，适用法律正确，请求予以维持。军分区向一审法院起诉请求:1.确认军分区与百成汇、杨小花之间签订的租赁合同已解除;2.判决百成汇、杨小花立即将租赁房屋恢复原状并返还给军分区;3.判决百成汇、杨小花向军分区支付房屋占有使用费58,144元,自2016年1月1日起至2016年8月31日止;4.判决扣除百成汇、杨小花已经支付的租赁保证金8,700元归军分区所有;5.本案诉讼费由百成汇、杨小花承担。一审诉讼中军分区变更第三项诉讼请求为：判令百成汇、杨小花向军分区支付房屋占有费自2016年1月1日起计算至判决之日止。一审法院经审理查明:1.百成汇、杨小花自2005年经军分区同意后,从他人处转让取得军分区位于日喀则市上海中路军分区商品房2间门面用于经营服装生意;2.百成汇、杨小花与军分区以一年一签的方式续签合同直至2015年12月31日。双方在2014年12月22日续签的租赁合同中约定,租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止共计12个月,年租87,216元,租赁保证金8,700元,租金按照每半年以转账方式交纳,该合同期限届满后军分区未再与百成汇、杨小花续签合同,也未向百成汇、杨小花收取租金,截止目前百成汇、杨小花仍继续占有使用军分区门面房经商营业;3.军分区向原始租户一次性收取押金10,000元，并向其出具押金收据。军分区并未向百成汇、杨小花直接收取押金。百成汇、杨小花在转让取得门面时,实际向上一租户过渡交纳押金10,000元,并取得原始押金收据;4.百成汇的营业执照登记经营者王纪盛与杨小花系夫妻关系;5.军分区曾于2013年11月10日向百成汇、杨小花下发通知,内容载明“2013年12月31日合同到期后将收回出租门面房及空余房地产不再续租”，此后军分区分别于2014年、2015年与百成汇、杨小花签订了军队房地产租赁合同,后在2015年9月26日双方合同履行期间军分区向百成汇、杨小花下发通知,告知百成汇、杨小花“根据军队政策规定出租场地须于2015年12月31日关停,自2016年1月1日起将不再审批租赁项目”。2015年12月31日双方的合同期限届满后,军分区于2016年4月12日再次向百成汇、杨小花下发通知表明双方的租赁项目已到期,要求租户于2016年4月30日前将出租房交还军分区。一审法院经审理后认为，当事人应当按照合同约定履行义务。本案中,军分区与杨小花于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示,不违反法律及行政法规的规定,合法有效,双方应依约履行。针对本案争议焦点军分区主张收回租赁物的诉讼请求是否应予支持?根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定,租赁期限届满,承租人应当返还租赁物;第二百三十六条的规定,租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。本案中军分区与百成汇、杨小花签订的军队房地产租赁合同于2015年12月31日期限届满后未续签。军分区以拒收房租的方式提出异议,并在合同期限届满前和届满后分别向百成汇、杨小花下发了不予续租和要求退房的通知,双方之间并未形成不定期租赁合同关系。百成汇、杨小花应当按照合同约定向军分区返还房屋,现百成汇、杨小花未履行该项义务,构成违约。故,军分区要求百成汇、杨小花返还房屋的诉讼请求,该院予以支持。自2015年12月31日合同期满终止后,百成汇、杨小花继续占用涉案房屋,也未支付房屋占有使用费,故军分区主张百成汇、杨小花自2016年1月1日起至判决之日期间按照原合同标准即每年87,216元支付房屋占有使用费的诉求,符合法律规定,该院予以支持185,334元(87,216元/年÷12个月×25.5个月)。另外关于百成汇、杨小花辩称按照全面停止有偿服务通知文件精神，其承租的店面属于政策红线外,军分区收回房屋的理由不成立的问题,该院认为,虽然该份通知精神属于中央政策范围,但是即便非政策原因,因合同期限届满双方的权利义务终止,军分区以租赁合同期限届满主张收回门面房于法有据。针对百成汇、杨小花称军分区不同意其转让的合同条款不公平,是霸王条款的问题,该院认为双方于2014年12月22日签订的军队房地产租赁合同的第八条、第十五条的附加条款中虽明确约定承租人不得擅自转租和转让,但出租人是否同意转让属于出租人处分其民事权利,不违反法律规定,且不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,不属于霸王条款。故,百成汇、杨小花的抗辩意见不成立。对于百成汇、杨小花称双方合同前后存在面积差异的问题,该院认为,以往所形成的租赁关系均因合同期限届满而履行完毕,双方的权利义务终止。本案中,双方主要争议的权利义务系基于2015年的军队房地产租赁合同所约定,因面积大小产生的损失不能作为应当续签合同的事实和法律依据。百成汇、杨小花的抗辩理由不成立。针对军分区要求扣除百成汇、杨小花缴纳押金的诉讼请求,该院认为,军分区与百成汇、杨小花签订的房屋租赁合同明确约定合同期满后百成汇、杨小花必须无偿移交租赁物,否则军分区有权不退还押金,合同期满后百成汇、杨小花未按照合同约定移交房屋,而是占用房屋至今,百成汇、杨小花构成违约,故军分区要求按照合同约定扣除保证金8,700元的诉讼请求符合法律规定,该院予以支持。但是军分区所主张的押金实际是以合同载明的保证金为计算依据,而根据该院查明的事实,百成汇、杨小花实际交纳的押金为10,000元,军分区在法律规定的范围内处分其民事权利和诉讼权利,该院予以支持。综上所述,对于军分区的诉讼请求该院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》笫四条,《中华人民共和国合同法》笫八条、第九十一条第(二)项、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》笫十三条笫二款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定判决:一、军分区与杨小花于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除;二、百成汇、杨小花自本判决发生法律效力之日起七日内向军分区返还租赁物;三、杨小花自本判决发生法律效力之日起七日内向军分区支付房屋占有费185,334元;四、自本判决发生法律效力之日起杨小花向军分区支付的押金8,700元归军分区所有;如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,181元,由杨小花负担。本院二审审理中，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明,原审法院认定的其他事实正确,双方当事人均无异议,本院予以确认。本院另查明,1.双方租赁房屋确切地址为西藏自治区日喀则市上海中路24号附78号-12、13号门面;2.百成汇、杨小花在租赁合同签订后未向军分区交付合同约定的保证金8,700元;3.双方租赁合同约定:租赁期满,合同解除。上述事实有租赁合同、庭审笔录在卷佐证。本院认为,军分区与百成汇、杨小花于2014年12月22日签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示,并未违反法律、行政法规的强制性规定,当属有效,对双方当事人具有约束力。双方于2014年12月22日签订的合同明确约定租赁期限至2015年12月31日止。军分区在2015年9月26日租赁期届满前明确表示不再续约的情况下，双方租赁期限届满终止。一审法院判定双方合同已于2015年12月31日期满解除并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物”的规定，返还租赁物是租赁期间届满、合同解除、双方合同权利义务关系终止的必然法律后果，一审法院据此判决百成汇、杨小花返还租赁房屋，符合法律规定，百成汇、杨小花应当予以返还。百成汇、杨小花不同意返还租赁物的上诉请求，本院不予支持。本案审理中,双方当事人都认可合同约定的保证金在合同签订后并未实际支付。对此百成汇、杨小花认为其向案外人支付转让费时已包含案外人向军分区支付的押金10,000元。军分区则认为,原审起诉时因对案情不了解,依照租赁合同约定做了错误的表述,实际未收取过保证金。对此本院认为,是否收取过保证金是本案一个基本事实,军分区单方就该事实即可进行核实,且军分区起诉时明确表述已收取保证金并明确提出了相应的诉讼请求,现称因对案情不了解,做了错误表述的意见确属牵强。百成汇、杨小花关于军分区对外出租房屋时,向原始租户均收取了金额不等的押金,其向案外人支付转让费时已包含案外人向军分区支付的押金,在结合军分区自认收到,签订合同后未另行收取的事实来看,所作表述更接近客观事实。本案中百成汇、杨小花向案外人支付转让费后获得承租权,继而承继了案外人缴纳押金相对应的权利、义务，但百成汇、杨小花未能提供案外人缴纳押金的原始单据,故具体金额以军分区原审审理中自认金额为准。百成汇、杨小花逾期未腾退房屋，存在违约事实，原审法院据此判决百成汇、杨小花承担保证金所对应的违约责任并无不妥,百成汇、杨小花关于不同意将已支付保证金判归军分区所有的上诉请求,本院不予支持。原审法院关于百成汇、杨小花租赁期满后继续占有、使用出租房屋,应支付房屋使用费的判决正确,由事实和法律依据,本院应予以维持,百成汇、杨小花的该项上诉请求,本院亦不予支持。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十八条之规定,原审被告提出反诉的,第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就反诉进行调解,调解不成的,告知当事人另行起诉。本案二审期间,百成汇、杨小花所提出的关于赔偿转让费损失的请求及优先承租的诉讼主张,属独立的诉讼请求,因百成汇、杨小花并未在原审审理中提出反诉,且本案二审中军分区不同意调解,亦不同意于二审期间一并处理,为充分保护当事人诉讼权利,本院不予处理,百成汇、杨小花可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4，181元，由百成汇、杨小花共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 蒋   克   勤审 判 员 边       确审 判 员 次       琼二〇一八年五月六日法官助理 扎西卓玛书记员米珍附法条：1.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。