广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江新法民二初字第685号
原告：江门市新会区公有资产管理办公室。
法定代表人：李俊杰，该办公室主任。
委托代理人：林焕均，广东丰仑律师事务所律师。
被告：梁健华，男，汉族，1955年出生。
委托代理人：黄泽武，广东真利律师事务所律师。
第三人：江门市新会区土地矿业权交易中心。
法定代表人：黄坚，该中心主任。
委托代理人：吴年发，广东广能律师事务所律师。
第三人：广东彩艳股份有限公司。
法定代表人：林迪棠，该公司董事长。
委托代理人：林炳均、简嘉仪，该公司职员。
第三人：梁锡波，男，汉族，1966年出生。
原告江门市新会区公有资产管理办公室（以下简称公资办）诉被告梁健华和第三人江门市新会区土地矿业权交易中心（以下简称交易中心）、广东彩艳股份有限公司（以下简称彩艳公司）、梁锡波拍卖合同纠纷一案，本院于2013年9月2日立案受理后，梁锡波向本院申请以第三人的身份参加本案的诉讼。本案依法由审判员钟振尧独任审判，公开开庭进行了审理，公资办的委托代理人林焕均、梁健华及其委托代理人黄泽武、交易中心的委托代理人吴年发、彩艳公司的委托代理人林炳均和简嘉仪、梁锡波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
公资办诉称：原新会酱油厂（以下简称酱油厂）是江门市新会区政府（原江门市新会县政府）投资设立的区属国有企业，公资办代表新会区政府行使所有者权力。酱油厂拥有会城城西二路13号地块国有土地的使用权和该地上建筑物（其中已办证的建筑物1354.20平方米）及其相关设施的所有权。上述土地来源于划拨，使用权面积6767平方米。
2009年8月26日，公资办委托交易中心以公开挂牌转让方式转让酱油厂使用的上述土地使用权以及地上建筑物。为了进一步说明拍卖事宜，公资办在2009年7月16日发出《关于酱油厂旧址建筑物情况说明的函》，向交易中心说明如下：一、城西二路13号酱油厂内的框架五层办公楼（1354.2平方米）一并列入酱油厂地块的拍卖范围，拍卖成交后该办公楼产权过户的所有税、费由买受人承担。二、除上述办公楼外，在地块上的单层建筑物约2700平方米不列入拍卖范围，买受人需另行与物业权属人彩艳公司协商转让事宜。2009年9月9日，彩艳公司委托公资办依法拍卖酱油厂内的2700平方米无证建筑物，拍卖标的物保留价为人民币152万元整；并注明该标的物已出租，租赁期至2025年4月30日，拍卖成交后，彩艳公司收到约定的成交款之日，作为权利转移日。2009年9月11日，公资办发出《关于酱油厂旧址建筑物情况补充说明的函》，向交易中心补充说明如下：彩艳公司已委托我办处置酱油厂厂区内权属该公司的建筑物2700平方米，请贵中心按该委托书要求拍卖该批建筑物，同时附上附件1（彩艳公司的《委托拍卖书》）和附件2《物业补偿协议书（样本）》。2009年11月16日，交易中心发出拍卖（挂牌）须知，12月2日，梁健华竞得上述地块的国有建设用地使用权和地上建筑物。同日，梁健华与交易中心签订《拍卖成交确认书》确认竞得人（买受人）必须履行以下条款：该土地使用权及地上建筑物的租赁合同未期满，标的成交后，竞得人（买受人）须承接租赁合同（详见附件）；该标的物上另有无证建筑物的2700平方米权属彩艳公司所有，标的成交后竞得人（买受人）必须与彩艳公司签订物业补偿协议书及另行支付补偿款（详见附件）等条款。2009年12月9日，梁健华支付了成交款540万元，连保证金合共600万元；梁健华随后缴纳了相关税费。2009年12月2日，梁健华与江门市国土资源局新会分局签订了合同编号为440705-2009-000123、440705-2009-000124的两份《国有建设用地使用权出让合同》。但是，梁健华没有履行上述“拍卖（挂牌）须知”、“拍卖成交确认书”相关内容的规定，主要包括：一是未承接原租赁合同，强行赶走原承租人，并将涉案标的另行租赁给第三者；二是至今未与彩艳公司签订《物业补偿协议书》。起诉之前，公资办曾委托广东华法律师事务所送达一份律师函给梁健华，要求梁健华必须履行拍卖及相关义务，梁健华看律师函后拒绝签收并退还给律师，梁健华严重违反了其签署的拍卖须知及确认书的相关义务。据此，请求判令：一、解除交易中心与梁健华在2009年12月2日签订的《江门市新会区国有建设用地使用权拍卖（挂牌）成交确认书》，梁健华返还拍卖标的物；二、梁健华承担本案的全部诉讼费用。
公资办对其主张向本院提交如下证据：
1、《国有土地使用证》一份（复印件）。证明酱油厂是涉案土地使用权的登记使用者，该土地使用权是梁健华因竞买成交合同所得的财产之一；
2、《房屋所有权证》一份（复印件）。证明酱油厂是涉案建筑物的登记所有者，是梁健华因竞买成交合同所得的财产之一；
3、公资办在2009年7月16日发出的新资委办函（2009）20号《关于酱油厂旧址建筑物情况说明的函》一份；
4、公资办在2009年6月12日发出的新资委办函（2009）12号《关于委托处置原酱油厂土地的函》一份；
5、公资办在2009年9月11日发出的新资委办函（2009）26号《关于酱油厂旧址建筑物情况补充说明的函》一份；
证据3-5证明公资办委托交易中心拍卖涉案土地和房屋的有关情况。
6、国有土地使用权转让呈批表（国有划拨土地使用权）一份（复印件）。证明新会国土分局同意拍卖涉案的土地使用权；
7、国有土地使用权转让呈批表（国有划拨土地使用权）一份（复印件）。证明新会区政府同意拍卖涉案的土地使用权；
8、交易中心于2009年11月16日发出的《拍卖（挂牌）须知》一份（复印件）。证明交易中心向竞买者发出的竞买须知，同时证明梁健华完全知释并承诺遵守竞买条件；
9、梁健华于2009年11月30日向交易中心提交的《拍卖（挂牌）竞买申请书》一份（复印件）。证明梁健华正式向交易中心竞买涉案土地和建筑物，并承诺同意和遵守竞买须知所列的全部条件；
10、梁健华与交易中心于2009年12月2日签订的《拍卖（挂牌）成交确认书》一份。证明梁健华正式签署成交确认书以及成交确认书的具体内容，同时表明该成交确认书对梁健华具有法律约束力，也证明梁健华违约的具体内容；
11、合同编号为440705-2009-000123的《国有建设用地使用权出让合同》一份（复印件）；
12、合同编号为440705-2009-000124的《国有建设用地使用权出让合同》一份（复印件）；
证据11、12证明梁健华竞买成交后与江门市国土局签订竞得的土地使用权合同及相关内容，另证明梁健华因竞买成交合同取得的财产之一。
13、广东省江门市新会区人民法院（2012）江新法民一初字第209-2号民事裁定书一份（复印件）；
14、广东省江门市中级人民法院（2012）江中法立民终字第213号民事裁定书一份（复印件）；
证据13、14证明梁健华曾经起诉交易中心要求确认涉案拍卖地及地上建筑物，也就是彩艳公司要求补偿的建筑物，法院确认属于民事诉讼调整范围，但应在拍卖前或竟买前提出；
15、律师函一份（复印件）。证明公资办曾经在起诉前要求梁健华履行拍卖须知和成交确认书相应的义务，梁健华拒绝签收并明确表示拒绝履行；
16、关于向梁健华先生送达《律师函》的情况说明一份（复印件）。证明公资办在2013年8月16日将律师函送达给梁健华，梁健华已看过该律师函；
17、广东永泽律师事务所2010年2月22日出具的《见证书》一份（复印件）。证明梁健华强行接管涉案场地前，由大有食品公司租赁给彩艳公司的现状；
18、新会公证处（2010）新证内经字第201号《公证书》一份（复印件）；
19、新会公证处（2010）新证内经字第225号《公证书》一份（复印件）；
证据18、19证明梁健华拒不承接原租赁合同，强行接管涉案场地，通过拆毁部分建筑物、用泥土堵塞门口等方法侵害彩艳公司的出租权利，迫使原租赁户变更原租赁关系；
20、新会公安局经侦大队的《关于广东彩艳股份有限公司报案称梁健华串通投标、故意毁坏财物及破坏生产经营初查的综合情况》一份（复印件）。证明梁健华强行接管涉案场地，拒不承接原租赁合同，通过各种方式强迫原租赁户变更租赁关系和赶走原租赁户；
21、关于公资办名称等相关情况说明一份；关于印发江门市新会区人民政府机构改革方案实施意见的通知第一页和第七页复印件；新评估（1999）第45号新会市资产评估事务所资产评估结果报告书第1、3、5页及新会市酱油厂资产评估结果汇总表、资产负债表复印件各一份；新评估（1999）第91号新会会计师事务所资产评估结果报告书第1、3页及关于新会市大有凉果厂资产评估说明、大有凉果厂资产评估结果汇总表和资产负债表复印件各一份；产权移交证明书（共10页）复印件一份。证明公资办与原新会区公有资产管理委员会办公室的关系，还有酱油厂与凉果厂合并成新会大有食品有限公司（以下简称大有公司）时，酱油厂财产移交情况。
梁健华答辩称：一、本案不属于人民法院受理民事案件的范围，依法应当驳回公资办的起诉。首先，本案争议的双方当事人一方为公民，一方为代表地方政府行使行政职能的行政机关，二者是管理和被管理的关系，地位不平等，权利义务不对等，不属于平等主体的范畴；其次，公资办是行使行政职能的行政机关，其在本案中确定拍卖机构、发布拍卖公告等行为均属于具体行政行为，不是民事行为。再次，本案拍卖成交后，梁健华与新会区国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，也是该局作为政府职能部门履行行政职责的行政行为，该行为与公资办在本案拍卖过程中的行为结合在一起，构成地方政府行使国有资产管理权的具体行政行为。
二、如法院认为本案属于民事纠纷的范畴，则梁健华认为：
（一）、梁健华已履行完毕拍卖合同项下的合同义务，并已实际取得了涉案国有土地使用权和地上建筑物的所有权。1、梁健华竞得的标的物中不包含涉案“无证建筑物”。2、梁健华支付了全部成交款及缴纳了相关税费，与江门市国土资源局新会分局签订两份《国有土地使用权出让合同》后，接收了竞买获得的土地和地上建筑物，并保持了该物业原有的租赁状况，以产权人的身份管理该物业至今，不存在任何违约行为。3、梁健华与彩艳公司没有签订《物业补偿协议书》的过错不在梁健华一方，即便至今没有签订补偿协议书，也不构成违约。（1）梁健华竞得的标的物不包含彩艳公司所称的无证建筑物。（2）公资办是依法承担公有资产管理的行政主管部门，其无权接受彩艳公司的所谓“委托”处置该“无证建筑物”，公资办依据无效委托将无证建筑物强加进本案拍卖的行为不产生相应的法律效力。（3）涉案无证建筑物系梁锡波所建，彩艳公司对该无证建筑物不享有产权。（4）拍卖文件中没有约定梁健华与彩艳公司签订补偿协议的期限及支付补偿款的金额、期限等，即便存在“拍卖须知”第三条第七款的文字表述，最终确定履行方式和期限还需要由协议当事人进行协商才能确定。虽然，拍卖须知的附件中有彩艳公司起草的所谓“物业补偿协议”，但显然这份协议的内容不是拍卖合同的条款，对梁健华不具有约束力。（5）彩艳公司所称的无证建筑物已经被拆除，梁健华没有为不存在的建筑物支付补偿的义务。（6）公资办在无证建筑物发生权属争议后，曾书面建议梁健华及当事各方通过法律途径解决，实际上是对拍卖合同中相关条款进行了变更，而目前各方关于无证建筑物权属及补偿的法律诉讼并未终结，根本谈不上违约！即使梁健华确需履行对该无证建筑物的补偿义务，那么在其权属未定之前，梁健华客观上也无法进行补偿。
（二）、《拍卖（挂牌）须知》第三条第（六）、（七）款、第十条第（七）款第3项的约定，违反法律强制性规定，均属无效条款，不具有法律约束力。理由如下：公资办及彩艳公司对涉案无证建筑物均不享有所有权或处分权，该无证建筑物不是合法的拍卖标的物，将其纳入拍卖违反了法律的强制性规定；彩艳公司所称的“租赁合同”属无效合同，其无权依据无效合同主张权利。彩艳公司对本案所涉的土地和地上建筑物不享有任何权利，其行为是彻头彻尾的霸占国家财产。
（三）、公资办在本案中的主张已经超过了法律规定的诉讼时效，依法丧失胜诉权。公资办在2010年就曾作为第三人参加了彩艳公司诉梁健华的拍卖合同纠纷一案（案号：（2010）新法民二初字第220号）的诉讼活动。该案中，彩艳公司明确表示梁健华未履行拍卖文件的规定，要求解除拍卖成交确认书。也就是说，公资办在参加该案的诉讼活动时，已经知道了梁健华没有履行拍卖文件中的部分规定，此时其就已经知道了其权利被侵害，诉讼时效开始起算。
梁健华对其主张向本院提交如下证据：
1、新资委复（2001）8号《关于市大有凉果厂、市酱油厂实施资产重组的批复》一份（复印件）。证明公资办在2001年批复中明确了涉案的原酱油厂的土地由市政府收回拍卖，不属于重组后的大有公司的资产；
2、关于移交原酱油厂的国有土地使用证的申请一份（复印件）。证明本案涉及的土地使用权于2002年3月由新会区人民政府批准收回；
3、关于大有公司股权转让的批复、股权转让合同、公司变更登记申请书、公司股东（发起人）名录各一份（复印件）。证明2003年3月彩艳公司受让了大有公司的国有股权后成为该公司的实际控制人；涉案土地不属于改制后的大有公司的资产；
4、新资委办函（2009）20号《关于酱油厂旧址建筑物情况说明的函》一份（复印件）。证明公资办出具给交易中心的函件中明确载明涉案无证建筑物不列入拍卖范围；
5、江门市新会区国有建设用地使用权拍卖（挂牌）资料一份（复印件）。证明彩艳公司声称的“无证建筑物”不属于拍卖标的的范围；
6、房地产估价报告一份（复印件）。证明涉案的无证建筑物价值只有224499元；
7、函一份（复印件）。证明梁锡波在梁健华竞得涉案物业后发函对涉案无证建筑物主张权利；
8、复函、新资委办函（2010）11号《关于原酱油厂地块无证建筑物补偿问题的函》各一份（复印件）。证明梁健华曾就无证建筑物的补偿问题与公资办及交易中心进行沟通，公资办发函建议梁健华等通过法律途径解决补偿；
9、江门市新会区人民法院（2010）新法民一初字第615号民事判决书一份（复印件）。证明涉案无证建筑物由梁锡波建造，彩艳公司并未取得该无证建筑物的产权；并且梁锡波已自行拆除该地上建筑物；
10、江门市新会区人民法院（2012）江新法民一初字第419号民事判决书一份（复印件）。证明法院认定彩艳公司不是与梁锡波签订租赁合同的当事方，其对涉案无证建筑物不享有权利；
11、江门市新会区人民法院（2013）江新法行初字第1号行政判决书一份（复印件）。证明法院认定交易中心将涉案的无证建筑物列入拍卖违反了法律规定；
12、江门市新会区人民法院（2010）新法民二初字第220号民事裁定书、江门市中级人民法院（2010）江中法立民终字第234号民事裁定书各一份（复印件）。证明公资办曾在2010年参与了彩艳公司起诉梁健华源于拍卖合同纠纷一案的诉讼活动，其在当时已经知道梁健华没有与彩艳公司签订物业补偿协议；
13、民事起诉状一份（复印件）；
14、追加被告申请书一份（复印件）；
15、民事上诉状一份（复印件）；
证据13-15证明关于无证建筑物的补偿争议，彩艳公司及梁锡波的诉讼仍在诉讼当中，仍未形成生效的法律文书；
16、（2013）江中法立民终字第314号民事裁定书一份。证明彩艳公司对涉案的无证建筑物不享有实体权益。
交易中心述称：涉案地登记在酱油厂名下，我方受公资办的委托拍卖土地及地上的建筑物，我方按照拍卖须知依法进行挂牌拍卖，不存在任何的过错和责任问题，在拍卖成交之后，因我方是受托方，所产生的权利和义务由委托方和成交对方享有和承担。
交易中心对其主张没有向本院提供证据。
彩艳公司述称：一、涉案地块及地上建筑物的变更处置情况。2001年1月17日，由新会市公有资产管理委员会作出《关于市大有凉果厂、市酱油厂实施资产重组的批复》，同意酱油厂与原新会县凉果厂合并成立大有公司。2003年3月31日，区公有资产管理委员会作出《关于新会大有食品有限公司股权转让的批复》，将大有公司69.86%的新会区政府所有的公有股权转让给彩艳公司。2003年3月，彩艳公司的法定代表人代表彩艳公司收购大有公司员工持有大有公司30.14%的股权。收购完成后，彩艳公司间接持有大有公司100%的股权。上述历次合并和收购等，均未到有关部门办理土地变更登记手续。2009年期间，彩艳公司决定处置大有公司拥有酱油厂的土地及地上建筑物。但是，由于未办理上述合并、转让的相关手续，该土地及地上建筑物仍然挂在酱油厂名下，于是政府与彩艳公司协商后，由彩艳公司委托公资办拍卖涉案土块及地上建筑物，同时处置权属彩艳公司的无证建筑物。
二、梁健华的违约情况。本案是附条件的拍卖，《拍卖（挂牌）须知》规定，竞买人竞拍成功后，必须承接大有公司与彩艳公司的原租赁合同，以及与彩艳公司签订物业补偿协议书，支付补偿款152万元给彩艳公司等。梁健华参拍前同意接受条件，但签订《拍卖成交确认书》后，却拒绝履行相关义务的规定：一是未承接大有公司与彩艳公司的原租赁合同，强行赶走原承租人，并将涉案标的物另行租赁给第三者；二是至今未与彩艳公司签订《物业补偿协议书》，支付补偿款给彩艳公司。更为甚者，2010年3月，梁健华竟然与梁锡波签订拆除无证建筑物协议，由梁锡波拆除涉案土地上的建筑物2700平方米，直接导致本应与艳彩公司签订《物业补偿协议书》所涉的标的物失灭。梁健华的行为已构成违约，请法院支持公资办的诉讼请求。
彩艳公司对其主张向本院提交如下证据：
1、新资委复（2001）8号《关于市大有凉果厂、市酱油厂实施资产重组的批复》一份（复印件）。证明2001年原酱油厂和凉果厂合并重组设立大有公司。
2、新资委复（2003）42号《关于新会大有食品有限公司股权转让的批复》一份（复印件）。证明2003年3月31日，经区公有资产管理委员会批准，大有公司69.86%区属公有股权转让给彩艳公司。
3、《股权转让合同》二十三份（复印件）。证明彩艳公司受让大有公司的区属公有股69.86%、林迪棠代表彩艳公司受让大有公司的员工股30.14%。
4、《关于林迪棠持有江门市新会大有食品有限公司股权的情况说明》一份（复印件）。证明彩艳公司的法定代表人林迪棠代表彩艳公司收购大有公司的员工股30.14%，其本人属于挂名股东，并不实际享有股东权利也不履行股东义务，彩艳公司才是实际股东。
5、《公司变更登记申请书》［包括公司变更登记申请书、公司股东（发起人）名录］一份（复印件）。证明2003年4月，大有公司的股东分别变更登记为彩艳公司（股权占69.86%）和林迪棠（股权占30.14%）。
6、《关于原酱油厂土地及地上建筑物的情况说明》一份（复印件）。证明区工业资产公司经请示区领导后，在2005年初把涉案土地交回大有公司使用。
7、《租赁合同》一份（复印件）。
8、《补充协议书》一份（复印件）。
证据7、8证明2005年5月，大有公司将涉案土地及建筑物长期出租给彩艳公司使用。涉案土地及建筑物拍卖成交后，买受人须承接此租赁合同。
9、《代签约委托书》一份（复印件）。
10、《复函》一份（复印件）。
证据9、10证明彩艳公司委托大有公司以原酱油厂的名义代彩艳公司与新租赁户签订土地使用合同，双方明确了合同出租方的权利义务归彩艳公司所有。
11、《土地使用合同》一份（复印件）。证明2006年5月，彩艳公司以原酱油厂的名义与梁锡波签订了土地使用合同，约定梁锡波新建的建筑物所有权归彩艳公司所有。
12、《委托拍卖书》一份（复印件）。证明2009年9月9日，彩艳公司委托公资办处置涉案土地上由于历史原因暂时未办证的权属彩艳公司的建筑物。
13、新资委办函（2010）11号《关于原酱油厂地块无证建筑物补偿问题的函》一份（复印件）。证明涉案地块是政府与彩艳公司协商后交由公资办委托转让的。地块上的无证建筑物是彩艳公司以酱油厂的名义与梁锡波签订土地使用合同后兴建的，约定建筑物所有权归出租方所有。
14、《物业补偿协议书》一份（复印件）。证明公资办要求竞得涉案土地和建筑物的人应与彩艳公司签订补偿协议的样本和相关内容。
15、彩艳公司与梁淑培的《租赁合同》、彩艳公司与余育斌的《管理和使用合同》、彩艳公司与汤光店的《租赁合同》、彩艳公司与华顺店的《租赁合同》各一份。证明彩艳公司将承租大有公司原属酱油厂的建筑物，分别转租给四个租赁户经营使用。
16、见证书一份。证明2010年2月13日，涉案场地的现场状况，后来无证建筑物被拆除。
17、新会公证处（2010）新证内经字第201号《公证书》、新会公证处（2010）新证内经字第225号《公证书》各一份。证明2010年开始，梁健华以拆毁部分建筑物和用泥土堵塞门口等方法破坏彩艳公司的租赁经营权，恐吓赶走彩艳公司的部分租赁户，强行接管涉案场地。
18、报案书，关于梁健华串通投标、故意毁坏财物及破坏生产经营犯罪行为一案的补充意见各一份。证明因梁健华在没有承接大有公司和彩艳公司租赁合同的情况下，擅自拆毁建筑物内原有的物品、强收彩艳公司原租赁户的租金、恐吓赶走原租赁户，其行为涉嫌故意毁坏财物及破坏租赁经营等，为此彩艳公司向新会公安局报案。
19、关于彩艳公司报称梁健华串通投标、故意毁坏财物及破坏生产经营初查的综合情况一份（复印件）。证明经新会公安局经侦大队对相关涉案人员调查，证实梁健华没有履行《拍卖（挂牌）须知》和《拍卖（挂牌）成交确认书》的义务承接大有公司与彩艳公司的租赁合同。
20、2011年5月会城城西二路13号的现状情况一份。证明梁健华赶走彩艳公司原租赁在有证建筑物里的租户后，自行将有证建筑物出租给他人用作制衣；原无证建筑物被拆除后，梁健华自建临时建筑物出租给他人使用。
梁锡波述称：涉案的建筑物是由我所建，交易中心无权将该建筑物拍卖。
梁锡波对其主张向本院提供如下证据复印件：
1、新资委办函（2009）20号《关于酱油厂旧址建筑物情况说明的函》一份；
2、新资委办函（2009）26号《关于酱油厂旧址建筑物情况补充说明的函一份》；
3、复函一份；
4、新资委办函（2010）11号《关于原酱油厂地块无证建筑物补偿问题的函》一份；
5、《补充合同》一份；
6、（2012）江新法民一初字第1003号民事判决书一份；
7、房地产估价结果报告（委托方梁健华）一份；
8、新评估（1999）第45号资产评估结果报告书一份；
9、关于原新会酱油厂新建建筑物估价意见书一份；
10、新工商听告字（2009）275号行政处罚听证告知书一份；
11、江门市工商行政管理局新会分局城西工商所询问通知书一份；
12、新工商处字（2009）365号行政处罚决定书一份；
证据1-12证明无证建筑物与彩艳公司无关。
经庭审质证，综合当事人的陈述、质证意见及所举证据，查明：位于江门市新会区会城城西二路13号地块是国有土地，原土地使用者是酱油厂，土地来源是划拨，土地用途为厂房。该土地上建有框架五层办公室、仓库（建筑面积1354.20平方米）。2001年1月17日，新会市公有资产管理委员会（以下简称公资委）作出新资委复（2001）8号《关于市大有凉果厂、市酱油厂实施资产重组的批复》，同意酱油厂搬迁到新会市大有凉果厂，两企业实行合并重组，组建新的食品有限公司，酱油厂的土地使用权由公资委收回拍卖，公资委按该企业转制对应项目资产评估价值进行补偿，并补贴100万元作为搬迁费用。2001年，新会市工商行政管理局同意注销酱油厂营业执照。2005年4月20日，大有公司与彩艳公司签订一份《租赁合同》，约定大有公司将原酱油厂的土地6538平方米及地上建筑物出租给彩艳公司，彩艳公司租赁大有公司的土地及建筑物后，无论自用或出租，都与大有公司无关，租赁期从2005年5月1日起至2025年4月30日止（2009年4月30日，大有公司与彩艳公司签订《补充协议书》，约定增加4年租赁期，即延长至2029年4月30日止）。2006年5月18日，李伟森持酱油厂公章与梁锡波签订《土地使用合同》，约定酱油厂将位于会城城西二路13号的土地交梁锡波作临时性使用。合同签订后，梁锡波在该土地上建造了2700平方米的无证建筑物。
2009年6月12日，公资办向交易中心发出新资委办函（2009）12号《关于委托处置原酱油厂土地的函》，委托交易中心公开出让酱油厂的土地使用权。7月16日，公资办向交易中心发出新资委办函（2009）20号《关于酱油厂旧址建筑物情况说明的函》，说明如下：一、城西二路13号酱油厂内的框架五层办公楼（1354.2平方米）一并列入酱油厂地块的拍卖范围，拍卖成交后该办公楼产权过户的所有税、费由买受人承担。二、除上述办公楼外，在地块上的单层建筑物约2700平方米不列入拍卖范围，买受人需另行与物业权属人彩艳公司协商转让事宜。9月9日，彩艳公司向公资办发出《委托拍卖书》，表示将酱油厂内的2700平方米建筑物，委托公资办依法进行拍卖，拍卖标的物保留价为人民币152万元整，该标的物已出租，租赁期至2029年4月30日，拍卖成交后，彩艳公司收到约定的全部成交款之日，作为权利转移日。9月11日，公资办作出新资委办函（2009）26号《关于酱油厂旧址建筑物情况补充说明的函》，向交易中心补充说明如下：彩艳公司已委托我办处置酱油厂厂区内权属该公司的建筑物2700平方米，请贵中心按该委托拍卖书要求拍卖该批建筑物。附件：1、彩艳公司《委托拍卖书》；2、物业补偿协议书（样本）。9月17日和11月5日，江门市国土资源局新会分局和新会区政府分别审批同意处置上述划拨土地的使用权。11月16日，交易中心发出拍卖（挂牌）须知，须知如下：“一、本次国有建设用地使用权拍卖（挂牌）转让，具体组织实施由公资办委托交易中心主持办理……三、拍卖（挂牌）转让标的的基本情况：（一）地块位置：会城城西二路13号地块；（二）出让面积：分别为6233平方米和534平方米、建筑总面积约其中1354.2平方米，已办产权证；……（六）该土地使用权及地上建筑物的租赁合同未到期，标的物成交后，竞得人（买受人）须承接租赁合同（详见附件）；（七）该标的物上另有无证建筑物的2700平方米权属彩艳公司所有，标的成交后竞得人（买受人）必须与彩艳公司签订物业补偿协议书及另行支付补偿款（详见附件）；……”。梁健华向公资办缴交了履约保证金60万元后，于11月30日向交易中心提交《拍卖（挂牌）竞买申请书》参加竞投。12月2日，梁健华竞得编号为XH2009－43号位于会城城西二路13号（酱油厂）地块的国有建设用地使用权和地上建筑物，与交易中心签订《江门市新会区国有建设用地使用权拍卖（挂牌）成交确认书》，确认如下：该地块拍卖（挂牌）转让面积分别为6233平方米和534平方米，土地用途为工业用地，总成交价为人民币600万元；拍卖（挂牌）成交价款包括该土地使用权转让需缴交的土地出让金和城市建设资金；涉及办理土地使用权和房地权产过户的有关税、费（补办出让契税、转让契税、测绘费和交易费等）由竞得人（买受人）自行承担；竞得人必须在签订《成交确认书》之日起7日内付清拍卖（挂牌）交易成交价款，扣除竞得人缴交履约保证金，余款汇入江门市新会区国有资产管理办公室账户；本次拍卖（挂牌）标的物成交后，竞得人（买受人）必须履行以下条款：……②该土地使用权及地上建筑物的租赁合同未到期，标的物成交后，竞得人（买受人）须承接租赁合同（详见附件）；③该标的物上另有无证建筑物2700平方米权属彩艳公司所有，标的成交后竞得人（买受人）必须与彩艳公司签订物业补偿款（详见附件）；……。梁健华依成交确认书约定交付相应成交价款及有关税费后，于12月2日与广东省江门市国土资源局签订了合同编号为440705－2009－000123、440705－2009－000124的两份《国有建设用地使用权出让合同》。12月3日，梁锡波向梁健华致函，认为酱油厂地上2700平方米临时建筑物是其所建，梁健华不能与彩艳公司签订合同将补偿款给彩艳公司。后交易中心就梁健华及梁锡波反映的上述情况向公资办发函，公资办于2010年3月16日作出新资委办函（2010）11号《关于原酱油厂地块无证建筑物补偿问题的函》，答复交易中心称：“你中心关于原酱油厂地块无证建筑物补偿问题的函收悉，原酱油厂地块权属酱油厂（该企业由彩艳公司并购），是政府与彩艳公司协商后交由我办委托交易中心转让。该地块上无证建筑物是彩艳公司以酱油厂的名义与梁锡波签订土地使用合同后由梁锡波兴建的，合同约定租期满建筑物归出租方所有，租期未满则双方协商补偿。但经我办多次协调，双方未能达成一致意见，彩艳公司也未同意变更土地拍卖资料中的条款。建议双方进一步协商或通过法律途径解决。”2010年3月初，梁锡波自行将2700平方米的无证建筑物拆除，后梁健华接管竞得的6767平方米国有土地使用权及1354.2平方米有证建筑物，但一直因2700平方米地上临时建筑物的权属及补偿问题存在争议而未与彩艳公司签订物业补偿协议，上述土地及建筑物因租赁关系而产生的租金则由梁健华收取。公资办于2013年8月16日书面要求梁健华履行拍卖合同条款后，并于2013年9月2日向本院提出诉讼。
2010年3月11日，梁锡波向本院提起（2010）新法民一初字第615号民事诉讼，起诉彩艳公司和梁健华，请求确认争议的2700平方米地上临时建筑物的建筑材料及管线设施的残值补偿款50万元归其所有，本院于同年12月10日作出判决认为涉案土地2700平方米地上临时建筑物，梁锡波起诉前已自行拆除，拆除下来的建筑材料也由梁锡波自行处理变卖，铺设在地下的建筑材料和管线设施，梁锡波未能提供有效证据证明其种类、数量和价值，遂驳回梁锡波的全部诉讼请求。对该判决各方当事人均无提起上诉，现已生效。2010年3月17日，彩艳公司向本院起诉梁健华，请求取消梁健华的竞得人资格，8月31日本院作出（2010）新法民二初字第220号民事裁定书，以主体不适格为由驳回彩艳公司的起诉。彩艳公司不服上诉，江门市中级人民法院于2010年12月2日作出（2010）江中法立民终字第234号民事裁定书，维持原裁定。2011年12月20日，梁健华向本院起诉交易中心，要求确认双方签订的拍卖成交确认书中将2700平方米的补偿款支付给彩艳公司的条款无效，案经二审裁定，以其不具可诉性而被驳回起诉。2012年2月29日，彩艳公司又向本院提出诉讼，认为梁锡波擅自拆除酱油厂地块上的2700平方米无证建筑物，令彩艳公司无法移交，请求法院判令梁锡波赔偿财产损害费152万元，支付拖欠租金75000元。本院于2013年9月18日作出（2012）江新法民一初字第419号民事裁定书，认为彩艳公司与此案没有直接利害关系，其作为原告不适格，遂裁定驳回彩艳公司的起诉。彩艳公司不服裁定，向江门市中级人民法院提起上诉，江门市中级人民法院于2013年11月19日作出（2013）江中法立民终字第314号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。
本院认为：在本案拍卖合同签订过程中，交易中心受公资办委托，经要约邀请（发布拍卖公告），竞买人发出要约（竞价）、交易中心作出承诺与最高价者签订确认书三个阶段，均体现了双方地位对等的民事法律关系，公资办虽然为行政机关，但在拍卖合同中并不享有行政优益权，在权利义务的约定上，也未体现出不平等的行政管理关系，故本案为拍卖合同纠纷，属民事案件受理范围。
关于本案诉讼时效问题。拍卖确认书并没有对彩艳公司与梁健华另签补偿协议及承接租赁合同约定履行期限，公资办可随时要求梁健华履行，且在拍卖后，各方当事人之间对无证建筑物的纠纷不断，相互间均有主张自己的权利，故梁健华认为公资办起诉已超过诉讼时效的主张，理据不足，本院不予支持。
对于拍卖成交确认书中竞买人须与彩艳公司签订物业补偿合同及承接租赁合同条款的效力问题。在涉案拍卖活动中，竞买人进行竞价的标的物是酱油厂6767平方米国有土地使用权及1354.2平方米有证建筑物，梁健华成为竞得人后与交易中心签订成交确认书所确认的600万元成交款也不包括当时的2700平方米无证建筑物价值，故成交确认书中关于竞买人要与彩艳公司签订物业补偿合同及承接租赁合同的约定只是附属条款，梁健华虽违反该约定，但双方并未将该情形约定为可解除合同的条件，梁健华付清成交款及缴纳相关税费后，已履行了成交确认书所约定的主要义务，其他附属条款是否履行并不构成根本性违约，公资办要求解除成交确认书依法无据。
另外，本案当事人无证据证明酱油厂与大有凉果厂合并重组时，酱油厂将土地及建筑物投入到新的公司即大有公司资产中，酱油厂的土地使用权及有证建筑物的物权并不由大有公司所享有，且由于酱油厂的土地使用权类型为划拨土地，该土地使用权及地上建筑物的出租未经所在市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的关于划拨土地使用权，不得转让、出租、抵押的强制性规定，大有公司与彩艳公司所签订的租赁合同及所衍生的其他转租行为均为无效，故拍卖成交确认书中关于竞买人要承接未到期的租赁合同的条款为无效条款。同样，彩艳公司提供的证据不足以证实其对梁锡波所建的2700平方米无证建筑物享有物权，成交确认书中，关于竞买人要与彩艳公司签订物业补偿合同的条款同为无效条款。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效、不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，拍卖成交确认书中竞买人要与彩艳公司签订物业补偿合同及承接租赁合同的附属条款虽无效，但不影响拍卖成交确认书中关于拍卖标的内容的效力，故原、被告双方应按拍卖成交确认书约定履行其他部分的义务。况且即便彩艳公司是该2700平方米无证建筑物的权属人，也因上述建筑物在梁健华接管拍卖标的时已不存在，现要求梁健华按原约定履行补偿也不合理，2700平方米无证建筑物灭失所造成损失不属本案的处理范围。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告江门市新会区公有资产管理办公室的诉讼请求。
本案受理费26900元由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。
审判员 钟振尧
二〇一四年二月七日
书记员 李楚童