福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2013）仓民初字第64号原告沈忠，男，1968年9月8日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托代理人张宗良、林亨康，福建合立律师事务所律师。被告福州嘉欣房地产开发有限公司，住所地福州市仓山区则徐大道埔尾路97号。法定代表人王萍，执行董事。委托代理人黄迎春，福建海山律师事务所律师。原告沈忠与被告福州嘉欣房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院原审于2012年4月12日作出（2011）仓民初字第1721号民事判决。原告不服，提起上诉。福州市中级人民法院于2012年11月26作出（2012）榕民终字第1627号民事裁定：撤销本院（2011）仓民初字第1721号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人张宗良、林亨康，被告委托代理人黄迎春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年10月21日原被告双方签订《商品房买卖合同》约定：由被告向原告提供被告所开发的坐落于仓山区盖山镇某小区房屋，建筑面积93.12平方米，总价值678379元人民币的房产；同时《合同》约定被告应于2010年12月31日前将诉争房交付原告。原告在签订《合同》当日向被告支付定金30000元、首付款248379元。余款400000元由原告以向银行申请按揭贷款的方式支付给被告。原告依约履行合同付款义务。被告于2010年12月26日向原告发出了交房通知，要求原告于2011年1月10日收房。但原告在准备接收房屋的过程中，发现被告所交付的房屋明显存在着不符《合同》第八条、第十条、第十一条之约定情形。主要表现在：1、小区西侧和北侧的围墙开裂、倾斜；小区内的道路积水；道路路面、绿化景观等未建设完成，该房屋的交付在基础设施的建设上存在着质量上的严重瑕疵，尚未完成合同约定的义务。2、小区在基础设施、公共配套设备设施上，明显存在着交付时与广告宣传在内容上的变更情形：如广告宣传设计效果是小区路面上铺有块料面层的，且地下车库机动车出入口上方设计有景观木质花架，但交付时根本不存在，这些变更的情形被告从未书面通知过原告；依《合同》第十条之约定变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施的，应当经规划部门批准、设计单位同意，且出卖人还应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人。3、原告去交接房屋时，被告却无法出示有关证明的原件，证明已完成《合同》第八条之约定义务。如该条款中的绿化要求，在小区的总体规划设计中是列入到主要经济技术指标范围内。故按照第十一条之约定被告在交付房屋时就应当出具规划核实情况的证明。由于被告在交付房屋时存在着上述不符合同约定的交付条件有关证明文件，原告断然予以拒绝。现被告存在逾期交房之违约事实，应按合同第九条之约定承担违约责任。综上所述，被告逾期交房已构成合同违约，应向原告承担违约责任；同时继续履行和完善合同第八条第三款所约定的合同义务。现原告请求依法判令：1、被告向原告支付自2011年1月1日起至实际交房之日（2012年5月12日）止的逾期交房违约金168577元（678379元×497天×5／10000天）；2、被告按《商品房买卖合同》第八条第一款第三项之约定内容继续履行合同；3、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称：一、被告不存在逾期交房的事实。根据讼争合同约定，被告应于2010年12月31日前交房，但被告早在2010年12月26日就已通知原告收房。在原告明确拒绝收房后，又继续分别于2011年2月11日、8月15日发函通知原告收房，但直至2012年5月12日原告才收房入住。故被告已在合同约定的交房期限前履行通知收房义务，导致逾期收房系原告拒绝收房造成，应由原告承担逾期收房的违约责任。二、讼争房屋具备交房条件，原告拒绝收房无任何法律依据。首先，被告在通知收房时已具备了合同第八条及第十一条规定的交房条件，同时依约在收房时向广大业主出示相应的证明文件，包括《工程峻工验收报告》、《消防验收合格证》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。其次，合同第八条第一款第二、三项规定的交房条件，并不需要开发商向业主出示相应的证明文件，原告要求被告提交此两项证明文件无法定或约定事由。再次，广告宣传系要约邀请不是合同内容，房屋交付条件应根据合同约定。三、合同第九条适用的是具备交房条件但逾期交房的情况，原告在主张被告不具备交房条件的情况下无权援引合同第九条计算违约金。四、对于原告的第二项诉请被告在交房前已履行完毕，其诉请无事实及法律依据。五、退一步说，即使认定被告在具备交房条件下逾期交房，被告也只在10天的范围内适用合同第九条第一款第一项约定承担日万分之三的违约金；即使认定被告不具备交房交件，根据“当事人意思自治原则”，被告也只需按照合同第八条第二款第二项的约定承担总房价万分之一元违约金，但原告的诉请与其援引的合同约定不仅不相符更前后矛盾，依法不应予以支持。综上所述，原告的诉求无事实及法律依据，应予以驳回。六、退一万步说，即使认定被告构成违约，合同约定的违约金标准无论是日万分之三还是日万分之五均明显过高，显失公平，应当比照其实际损失依法调整。原告向本院提供下列证据：A1-A19.沈忠、瞿华珍、兰如桥、李小松、张国旗、林奇、吴丽琼、陈文忠、陈东平、郑秀萍、柳瑞贵、ＸＸＸ、洪晖、游志云、鲁志强、郑祥容、林善增、林有伟、郭晓珊的《商品房买卖合同》（A1、A9、A11、A13、A14、A16、A17、A18系原件，A2－A8、A10、A12、A15、A19系复印件），证明①根据《合同》第八条第二款约定的内容，不论被告交付的商品房是否达到竣工验收合格、建设工程是否符合规划条件的法定交房条件和合同约定的交房条件，原告就应当同意接收房屋，并按总房价的万分之一计算违约金，该条款明显排除了包括原告在内的所有业主有权要求被告交付符合法律规定和《合同》约定的房屋，并选择是否收房的主要权利，免除了被告应向原告提供符合法定交付条件房屋的主要义务，故该条款作为霸王条款，违反了法律禁止性规定，属无效条款；②被告应按第9条约定支付逾期交房违约金。A20.销售不动产统一发票，证明原告依照合同约定履行了支付购房款的义务。A21.伙通知书及入伙须知，A22.拒绝收房函告，A23.挂号信，A21-A23证明被告于2010年12月26日通知原告交房，由于被告通知交付的房屋不符合《合同》第八条的约定，故原告于2011年1月16日作出拒绝收房函告。A24.交房通知（再次），A25.再次拒绝收房函告，A26.挂号信，A24-A26证明被告于2011年2月11日再次通知原告交房，由于被告通知交付的房屋不符合合同第八条的约定，故原告于2011年2月18日再次作出拒绝收房函告。A27.交房通知书（第三次书面通知），A28.复函，A29.国内挂号信函收据，A27-A29证明被告于2011年8月15日第三次通知原告交房，由于被告通知交付的房屋不符合合同第八条的约定，故原告于2011年8月25日第三次作出拒绝收房函告。A30.福州市便民呼叫中心12345反馈意见（复印件），证明截止被告通知原告收房时，某小区内部道路至今仍为水泥路面，没有铺设块料面层，西侧围墙存在开裂、倾斜等状况，地下车库机动车出入口上方未建木质景观花架，即被告未完全按照其在宣传效果图册中允诺完成道路、绿化建设，且在公共配套建筑和基础设施上未按照规划设计的要求来完成。A31.被告向福州市工商行政管理局作出的《说明》（复印件），A32.《说明》粘贴在某小区车库入口处的照片（复印件），A30-A32证明被告对其提供给原告的广告宣传的内容予以认可并承诺按广告宣传的内容建设景观工程和大门口部分设施建设，故被告所通知交付的房屋不符合《合同》第八条的约定。A33.某小区销售宣传广告图册，A34.照片（复印件），A33-A34证明截止被告通知原告收房时，某小区的景观等公共配套建筑和基础设施与被告在售楼时提供的广告宣传不符，且至今为止仍有部分景观建设尚未完成，故被告所交付的房屋不符合《合同》第八条第一款第三项之约定。A35.福州市城乡规划局5575号总评审批意见通过的《规划设计总平面》（复印件），证明根据设计图的“综合技术经济指标表”，被告在通知交房时未按照规划主管部门的规划设计要求建设完成小区机动车车位数、公共机动车停车泊车位数及非机动车停车位数量。A36.福州市城乡规划局出具的《建设项目规划核实情况意见书》（复印件），证明2011年5月18日被告所开发的某小区在公共配套建筑和基础设施上仍未按照规划设计的要求来完成，导致被福州市规划局将3#-5#底层商店及连接体商店产权予以滞留并督促其继续建设完成。A37.福州市城乡规划局出具的《关于解除某小区3#-5#楼底层商店及连接体商店产权限制的函》（复印件），证明被告于2011年6月29日才将某小区东侧非机动车停车位建设完成。A38.业主收房入住确认书，证明原告于2012年5月12日才收房入住。A39-A45系原告向本院申请调取的证据：A39.福州市城乡规划局出具的《建设项目规划核实情况意见书》，A40.福州市城乡规划局出具的《关于解除某小区3#—5#楼底层商店及连接体商店产权限制的函》，A39-A40证明某小区公共配套建筑及基础设施不符合规划条件：1、小区东侧非机动车位根本未建设，非机动车位数达不到601个位数；2、公共机动车停车位没有达到总停车位的50%以上。A41.福州市城乡规划局出具的《建设工程规划许可证》（附件），证明被告在建设过程中未按规定建非机动车停车位，未达到规划许可的601个非机动车停车位的要求。A42.福州市城乡规划局建筑红线图（图中备注“我局审定的总平第5575号”执行），证明本案应以原告的证据A35为定案依据，即按第5575号规定，某小区规划的机动车车位数应为120辆，但竣工图上仅有101个，实际上只有86个。A43.福州市城乡建设委员会通过福州市便民呼叫中心12345的回复，证明某小区道路、大门、绿化、围墙等公共配套基础设施在2011年1月25日之前都未达到要求。A44.福州市工商局通过福州市便民呼叫中心12345对某小区业主诉求的回复，A45.嘉欣房地产开发有限公司于2011年1月24日向福州市工商局出具的《说明》，证据A44-A45证明被告的广告宣传是要约，而非要约邀请。A46.照片二张，证明被告并未在某小区地上室外建设15辆机动车位，被告提供的某小区竣工图中体现小区地上室外建设15辆机动车位的位置均作他用。经庭审质证，被告对A20、A38无异议；对A1、A21－A29、A33、A36、A39－A45的真实性无异议，证明对象有异议。对A1认为《合同》第八条是选择性条款，赋予了当事人选择的权利，第八条第二款约定的内容不是霸王条款；A21－A29只能证明被告分别于2010年12月26日、2月11日、8月15日通知原告收房，原告分别于2011年1月16日、2月18日、8月25日作出拒绝收房的函告，不能证明被告通知交付的房屋不符合《合同》第八条约定；对A33认为广告内容为要约邀请，不是要约。针对原告罗列的广告内容事项，被告在广告宣传册中并无作出具体、明确的说明和允诺，并且被告也于广告宣传册中明确说明“广告资料以政府批复、法律文件及双方买卖合同为准”，原告亦无举证证明该广告内容对《商品房买卖合同》的订立及房屋价格的确定有重大影响。因此，即使小区部分环境与广告宣传册不同，也不构成违约；A36恰恰证明嘉欣苑于2011年5月18日通过了规划条件核实。规划核实意味着嘉欣苑的机动车停车位、道路、景观等规划设计项目均已按第5575号《规划设计总平图》及合同约定完成，况且规划核实并不属于法定或约定的交房条件，该程序是嘉欣苑与行政部门的行政审核程序，与交房无关，因此即使规划核实时间晚于交房时间也不能说明交房时嘉欣苑不具备交房条件；A39中第1款规划局已明确嘉欣苑已通过规划核实条件，第2款的备注并未直接体现产权滞留是被告所说的两个原因。A40中规划局于2011年6月29日对小区东侧的停车位进行确认，但并没有明确指出是何时完成非机动停车位的建设。被告的证据B7可以体现嘉欣苑的机动车及非机动车数量已按规划要求完全建设完毕，且该图纸是经过建设委员会的图审及监理单位的确认；对于A41认为在被告的证据B6、B7总评图和竣工图中，列明了地下非机动车车位508，地上非机动车车位93，累加起来就是601个停车位，竣工图中加错了，变成599个；对A42认为5575号总平图仅是图纸设计过程中的一个环节，不能作为本案定案依据。本案讼争合同第一条明确规定，本案各项建设参数应参照榕规（2008）建字第00908号建设工程规划许可证，即法庭调取的证据。该证据明确表明机动车辆是101个，与被告B6、B7是一致的；A43答复中的第一点已明确确认了竣工验收报告、消防验收备案、住宅使用说明书和质量保证书已提供。第二点确认了道路是市政规划路，是由政府建的，不是由开发商来建的，而开发商在合同义务范围之外为小区建了水泥路，这不是规划要求，也不是合同要求，并非开发商的建设义务。不属于交房所要达到的条件，且现在已按要求整改完毕；对A44、A45认为A33中明确说明“本广告资料仅供参考，不构成合同要约附件，所有的细节均以政府批复，法律文件和双方买卖合同为准”，说明被告的广告仅是要约邀请，并非要约。由于被告并未因虚假广告而受到任何处罚，因此说明A45并非虚假广告；对A2－A19、A46不予质证，认为其超过举证期限；对A30－A32、A34、A35、A37的真实性及证明对象均有异议，对A30－A32、A34认为系复印件，真实性无法确认，也无法证明原告的证明对象；A35是2007年的图纸，不是最终的规划设计总平图，且上面盖的章是2011年3月30日。总平图应以2008年5月为准，被告提交的证据总平图已经证明被告已按合同约定完成建设要求；A37系复印件，真实性无法确认。被告向本院提供下列证据：B1.《商品房买卖合同》，证明1、合同第八条约定：如果在规定日期内未达到本条约定的交房条件，双方同意按以下方式处理：买受人同意接收，出卖人支付买受人总房价万分之一元违约金。2、合同第十一条约定：由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：合同约定（或交房通知书载明）的交房日期期满之日即视为出卖人已经履行交付义务，房屋的一切风险及税费即转至买受人承担，买受人逾期收房期间按日50元向出卖人支付延误金，直至买受人实际收房止。B2.《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，证明嘉欣苑于2010年12月24日通过峻工验收：地基与基础、主体工程、给排水、燃气、消防工程、建筑电气安装工程、智能建筑工程等都经过设计、施工、勘察、监理和建设单位验收合格，符合交房条件。B3.《建设工程竣工验收消防备案单》，证明1、嘉欣苑消防竣工验收情况于2010年12月7日向福州市公安消防支队进行了备案。同年12月31日，嘉欣苑取得福州市公安消防支队出具的《建设工程竣工验收消防备案单》，符合交房条件；2、电信、有线电视、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施、设备等均已建设完成。B4.住宅质量保证书，证据B5.住宅使用说明书，B4、B5证明讼争商品房在交房前具备了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，符合交房条件。B6.嘉欣苑施工总平面图，B7.嘉欣苑竣工图，B6、B7证明嘉欣苑已经按设计的施工总平面图竣工建成，符合交房条件。B8.商品房预告登记申请表，证明讼争合同已通过福州市房地产交易中心备案并申请预告登记。B9.电力竣工验收证书，B10.燃气管道工程竣工验收证明书，B11.联通公司证明函，B12.有线电视管理工程承包合同，B13.福州市有线电视安装协议书，B14.有线电视协议，B15.进帐单、发票，B16.嘉欣苑管道图（一）（二），B9-B16证明嘉欣苑排水、用电、管道燃气、电信、有线电视等已于2010年12月31日交房前通过竣工验收，符合交房条件。B17.绿化施工总平面图，B18.绿化总平面峻工图，B19.铺装平面竣工图，B20.绿化地被平面竣工图，B21.绿化乔灌木平面竣工图，B22.景观照明平面竣工图，B23.景观公司营业执照，B17-B23证明嘉欣苑绿化、室外景观照明等已于2010年12月31日交房前按设计要求建设完成。B24.嘉欣苑前期物业服务合同，B25.公共配套设施、设备移交清单，B26.物业管理资料和设备资料移交清单，B27.合同移交清单，B24-B27证明被告与嘉欣苑的前期物业管理公司-福州市土地开发物业管理公司于2010年12月31日交房前办理了物业移交手续，将已竣工的嘉欣苑和相关的公共基础设施、设备、公共配套建筑和资料、图纸、合同等全部移交给物业公司管理，符合交房条件。B28.规划核实情况意见书，证明嘉欣苑于2011年5月18日通过规划条件核实。B29.竣工验收备案表，证明嘉欣苑于2011年6月24日办理了竣工验收备案。B30.建设部、国家工商行政管理局监制的2000年《商品房买卖合同》示范文本（复印件），证明《示范文本中第十一条所称的“证明文件”仅指第八条第一项交付条件的证明文件。B31.房地产交易登记中心受理承诺单（复印件），B32.初始登记通知书，B31-B32证明2011年8月1日被告向福州市房地产交易登记中心申请房屋初始登记（总登）；2011年8月10日被告完成了嘉欣苑1#-5#楼及地下室房屋产权初始登记（总登）。B33.地下室平时平面图，证明2008年5月经福州市城乡规划局和福州市建设工程施工图审查中心审核，嘉欣苑实际配置机动车地下车位为86辆。经庭审质证，原告对B8、B29、B31、B32无异议；对B1-B5、B9-B28、B33的真实性无异议，证明对象有异议，对B1认为（1）根据合同第八条第二款约定的内容，不论被告交付的商品房是否达到竣工验收合格、建设工程是否符合规划条件的法定交房条件和合同约定的交房条件，原告就应当同意接收房屋，并按照总房价的万分之一计算违约金，该条款明显排除了包括原告在内的所有业主有权要求被告交付符合法律规定和《合同》约定的房屋，并选择是否购房的主要权利，免除了被告应当向原告提供符合法定交付条件的房屋的主要义务，故该条款作为霸王条款，违反了法律禁止性规定，属无效条款，故本案不应按合同第八条约定的按照总房价的万分之一计算违约金，而应当按照《合同》第九条约定的按已付购房款的日万分之五计算违约金。（2）本案是因被告违约的原因致使原告无法收房，故原告无需承担延误金；对B2认为2010年12月24日被告组建竣工验收时，某小区项目是否符合规划条件，并未经福州市城乡规划局核实，根据《城乡规划法》第45条及福建省建设厅《指导意见》第九条规定，建设工程未取得城乡规划主管部门《建设工程竣工规划条件核实意见书》的，建设单位不得组织竣工验收，据此，被告组织竣工验收违反了法律禁止性规定，属无效的竣工验收，不能视为验收合格，故《房屋建筑工程竣工验收报告》不具有合法性。退一步来讲，即便工程竣工验收合格，但只要福州市城乡规划局未对某小区项目是否符合规划条件进行核实，也就无法证实被告已按照规划设计要求建设完成小区内部分公共配套建筑和基础设施，即不符合合同约定的交房条件；对B3认为消防验收合格只是房屋交付条件之一，并不代表被告开发的商品房符合合同约定的其他房屋交付条件，而且该证据是针对消防事项出具的，并不涉及公共配套建筑、基础设施、设备等是否建设完成的事项；B4、B5均由被告单方出具，不具有真实性，且该证据只能证明被告对房屋的质量进行保证以及对房屋的使用作出了说明，并不能证明房屋已经达到了交房条件，房屋是否达到交房条件，应严格按照合同第八条约定由相关部门出具的证明文件为准；B9-B23只能证明部分项目竣工验收合格，并不能证明被告开发的商品房符合合同约定的其他房屋交付条件，而且2011年3月份给排水系统仍有问题，小区道路仍有积水现象，被告至今未按规划设计要求建设完成小区机动车车位数、非机动车位数和公共机动车停车泊车位数量，小区内部道路至今仍为水泥路面，没有铺设块料面层，西侧围墙存在开裂、倾斜等状况，地下车库机动车出入口上方未建木质景观花架，未达到《合同》第八条第一款第三项约定的交房条件；B24－B27仅能证明被告与物业公司办理了物业移交手续，不能证明被告开发的商品房已符合交房条件；对B28认为根据福州市城乡规划局《规划核实意见书》的备注内容“公共机动车停车辆应达到总停车辆的50%以上”，可见，被告并未按照规划主管部门的规划设计要求建设完成公共机动车停车泊车位数量，但福州市城乡规划局明知被告未完成上述建设仍出具《建设工程竣工规划条件核实意见书》，属程序违法，故无法证实嘉欣苑项目于2011年5月28日通过规划条件核实；B33虽有盖福州市城乡规划局的图纸审核专用章，但该平面图既未规定“综合技术经济指标表”，也未规定地下室机动车只有86辆，而且被告也未提供规划部门的批文以印证地下室机动车的变更情况，故无法证实该规划局审核通过嘉欣苑实际配置机动车地下室车位为86辆；对B6、B7、B30的真实性和证明对象均有异议，对B6、B7认为：（1）《施工总平面图》和《竣工图》未经福州市城乡规划局盖章确认，且图中体现的地下机动车位数86辆、非机动车位数599辆与福州市城乡规划局于2007年10月19日批准的5575号总平审批意见通过的《规划设计总平图》规划的地下停车位数105辆、非机动车位数601辆不符，故《施工总平面图》和《竣工图》不具有真实性。（2）鉴于被告既未依法向福州市规划局申请变更地下停车位数，就擅自将《规划设计总平图》规划的地下室停车位数105辆和非机动车位数599辆在《施工总平面图》和《竣工图》中进行修改，明显违反了《城乡规划法》第43条规定，故该《施工总平面图》和《竣工图》不具有合法性。（3）根据被告提供的《施工总平面图》和《竣工图》的综合技术经济指标表，被告提供的机动车位数为101个、非机动车位数599辆，与市规划局审批的总平面图确定的机动车位数为120、非机动车位数601辆不符，故庭苑项目建设工程不符合规划条件，即不符合合同约定的交房条件；B30系复印件，真实性无法确认。退一步说，即便属实，鉴于被告与原告签订合同时已将建设部、国家工商行政管理局《商品房买卖合同》范本中第八条约定的“交付条件”作了变更，故该范本无法证明第11条约定的“证明文件”系指第八条第一项交付条件的证明文件，该合同范本与本案不具有关联性。同时《合同》第八条第一、二款约定的内容在合同范本中并无约定，系被告单方制作的霸王、格式条款。经原告申请，本院于2013年6月25日到某小区对该小区地上室外机动车位数是否达到规划设计要求的15个进行勘查，并制作了《现场勘查笔录》，现场状况为：（1）某小区现有可以用于停车的地上室外机动车停车位只有三个。（2）5#楼西北侧原设计的8个停车位虽已建成，但却被用于安放两套石桌、石凳，无法停车［见原告提供的A46照片（一）］；5#楼南侧原设计4个停车位，现只建3个，且被告在该3个停车位上安放了“手”造型的石雕塑，无法停车［见原告提供的A46照片（二）］。另外一个停车位未建成。原、被告对上述《现场勘查笔录》均无异议。本院经审查，对原、被告提供的证据作如下分析与认定∶对于本院制作的《现场勘查笔录》，因原、被告均无异议，故予以采纳。该证据可证明至2013年6月25日止被告未按福州市城乡规划局的规划设计要求建设地上室外机动车位数（15辆）；对于A20、A38、B8、B29、B31、B32，因双方当事人均无异议，本院予以采纳；对于A1、A21－A29、A33、A36、A39－A41、A43－A45、B1-B5、B9-B28、B33的真实性，因对方当事人均无异议，本院予以确认。对于A9、A11、A13、A14、A16、A17、A18的真实性，因与原件核对无异，本院亦予以确认。且上述证据均与本案有关联，故本院均予以采纳。A36与B28系同一份证据，该证据中备注“公共机动车停车辆应达到总停车辆的50%以上”，是用于提醒福州市房地产交易登记中心，办理某小区机动车停车位产权的数量应少于总停车位的50%，应留50%以上的机动车位作为公共机动车停车位。因此，不能以上述备注认定被告未按规划设计要求建设完成公共机动车停车泊车位数量；对于A42，因其中的“机动车车位数120辆”与A41即之后由福州市城乡规划局出具的《建设工程规划许可证》（附件）中记载的“机动车101位”不一致，故本院对A42不予采纳；对于A46，与本院现场勘查的情况相符，故本院亦予采纳；对于A2－A8、A10、A12、A15、A19、A30－A32、A34、A35、A37、B30，因系复印件，真实性不能确认，本院均不予采纳；对于B6、B7即《施工总平面图》和《竣工图》，其中的《综合技术经济指标表》11（1）记载着：“地上室外机动车位15辆”，与本院现场勘查到的现状（未建15辆）不符。另，《综合技术经济指标表》11（2）记载着：“非机动车位数599辆，其中地下非机车位数508辆、地上室外非机车位数93辆”，因508辆加上93辆应当等于601辆，而不是599辆，故11（2）记载不真实。因此，B6、B7不具有真实性，本院不予采纳。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实∶2009年10月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》。合同第三条、第四条约定：“买受人购买的商品房为出卖人建设的位于仓山区盖山镇高湖村高坂路76号某小区第3＃楼7层707单元，商品房用途为住宅，总价678379元。”第八条是对商品房的交付条件与期限作了约定，其中第一款约定：“出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。”第二款约定：“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）总房价万分之一元违约金。”第三款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、因市政配套而导致延误，包括停水、停电等情况造成无法正常施工的；配合政府的法规、规章、命令或市政建设以及政府举办的重大活动而引起的延误；供水、供电、供气部门未能按时接通室内外的水、电、气等设施；导致施工暂停的气象原因（如暴雨、台风等）工期相应顺延。”第九条是对出卖人逾期交房的违约责任作出约定，其内容为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。”合同签订后，原告依约交付了购房款678379元。2010年12月24日某小区工程通过竣工验收。2010年12月7日被告对某小区的建筑工程进行消防备案。2010年12月31日前，某小区的排水、用电、管道燃气、电信及有线电视通过了竣工验收。2010年12月24日，被告与福州市土地开发物业管理公司签订《某小区前期物业服务合同》，并将已建成的公共基础设施、设备、公共配套建筑和资料、图纸、合同等移交给物业公司管理。2011年8月10日被告完成了嘉欣苑1#-5#楼及地下室房屋产权初始登记（总登）。2011年5月18日福州市城乡规划局对某小区项目进行审核，同意通过规划条件核实，并向被告出具《建设项目规划核实情况意见书》，该意见书的最后一段备注：“3#－5#楼底层商店及连接体商店产权予以滞留。另，公共机动车停车辆应达总停车辆的50%以上。”同年6月29日，福州市城乡规划局向福州市房地产交易中心出具《关于解除某小区3#—5#楼底层商店及连接体商店产权限制的函》，主要内容为：“因小区东侧非机动车停车未建设，我局在规划竣工审核时将3#—5#楼底层商店及连接体商店产权予以滞留。现根据建设单位申请，经现场核实，小区东侧非机动车停车已建设，经研究同意解除3#—5#楼底层商店及连接体商店的产权限制。”2011年6月24日被告办理了竣工验收备案。2010年12月26日被告向原告发出入伙通知书，通知原告于2011年1月10日办理讼争房交接手续。原告以被告未能提供本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，不具备交房条件为由拒绝收房。被告又分别于2011年2月11日、8月15日书面通知原告交房。原告于2012年5月12日才收房入住，并在《业主收房入住确认书》上备注：“是否符合购房合同的条件和要求，由法院有效判决认定，现先予收房”。某小区业主曾于2011年1月12日、15日、4月24向福州市信访局投诉某小区不具备交房条件，要求相关部门督促整改。福州市信访局要求福州市工商行政管理局和福州市城乡建设委员会予以回复。福州市工商行政管理局回复：“经了解，某小区项目的景观建设部分，由于春节来临，施工进度有所拖延，嘉欣公司陈述预计将在春节后两个月按照售楼时广告宣传的内容完成。”福州市城乡建设委员会回复：“某小区的景观配套设施整改问题，目前还剩滑滑梯未安装；小区路面的排水井设置、数量问题已在整改；小区东面的市政规划路，目前未建设；绿化已督促开发商按合同约定整改。”2013年6月25日，本院到某小区进行现场勘查，发现被告并未按福州市城乡规划局的规划设计要求建设完成地上室外机动车位数15辆。另，被告与某小区业主陈东平、柳瑞贵、洪晖、游志云、郑祥容、林善增、林有伟等签订的《商品房买卖合同》与本案的《商品房买卖合同》系统一格式合同，且上述合同在第八条、第九条上所作的约定完全相同。本案争议焦点为：1、截止至2010年12月31日讼争房是否符合合同第八条第一款约定的交付条件，被告应否承担逾期交房的违约责任；2、合同第八条第二款是否有效；3、合同约定的违约金标准是否过高；4、被告是否应按合同第八条第一款第三项之约定内容继续履行合同。对于上述争议焦点，本院作如下分析与认定：对于第1个争议焦点，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，除第八条第二款外，其余条款均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。按照《商品房买卖合同》第八条第一款第（三）项约定，某小区内部道路、绿化和管理等公共配套建筑、基础设施应当在2010年12月31日前按规划设计要求建设完成。但从福州市工商行政管理局和福州市城乡建设委员会针对某小区业主的投诉件进行回复的内容可以证实截止至2011年1月某小区的绿化未按规划设计要求建设完成；从福州市城乡规划局出具的《建设项目规划核实情况意见书》及《关于解除某小区3#—5#楼底层商店及连接体商店产权限制的函》的内容可以证实截止至2011年5月18日小区东侧非机动车停车位尚未按规划设计要求建设完成；且至2013年6月25日本院到某小区进行现场勘查时小区地上室外机动车位数还未按规划设计要求建设完成。因此，至2010年12月31日原、被告双方约定的交房期满之日止讼争房并不符合《商品房买卖合同》第八条第一款约定的交付条件。被告虽已于2010年12月26日起多次通知原告办理讼争房交接手续，但因讼争房不符合交付条件，致原告于2012年5月12日才与被告办理房屋交接手续，故被告应承担逾期交房的违约责任，逾期时间为497天（2011年1月1日至2012年5月12日）。对于第2个争议焦点，本院认为，由于被告与某小区业主陈东平、柳瑞贵、洪晖、游志云、郑祥容、林善增、林有伟等签订的《商品房买卖合同》与本案的《商品房买卖合同》均系福建省建设厅、福建省工商行政管理局监制的统一格式合同，且上述合同在第八条、第九条上所作的约定完全相同，系被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式条款。所以合同第八条第二款系格式条款。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”上述法律对商品房交付使用的法定条件作了规定，因此讼争房的“建筑工程竣工经验收合格并经消防验收合格”是其交付使用的法定条件。合同第八条第二款约定：“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）总房价万分之一元违约金。”上述内容意味着不论被告交付的商品房是否达到竣工验收和消防验收合格的法定交付条件，原告都得同意接收房屋，并只按照总房价的万分之一元即67.8元（678379元×1／10000）计算违约金。该条款显然违反了上述法律的禁止性规定，且只赔偿67.8元的违约金也明显显失公平，违反了公平原则；同时也免除了被告应当向原告提供符合法定交房条件商品房的责任、排除了原告等所有业主有权要求被告交付符合法定交付条件商品房的主要权利。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。”、第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”根据上述法律规定，本案合同第八条第二款无效。对于第3个争议焦点，本院认为，至2010年12月31日原、被告约定的交房期满之日止讼争房虽不符合合同第八条第一款约定的交付条件，但只是在小区的绿化、非机动车和机动车的停车位等公共配套建筑、基础设施上未按规划设计要求建设完成，并不影响讼争房的质量及业主居住，因为讼争房已通过了竣工验收、消防备案，且在排水、用电、管道燃气、电信及有线电视方面亦通过了竣工验收，故本案合同约定的违约金为日万分之五，过高，被告请求减少，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，应当予以支持。本案的违约金宜调整为原告已付款的日万分之一。被告应赔偿原告违约金33715.4元（678379元×497天×1／10000）。对于第4个争议焦点，本院认为，因合同第八条第一款第三项约定：“小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。”而现被告又未能举证证明某小区的绿化及地上室外机动车位数已按福州市城乡规划局的规划设计要求建设完成，故原告诉请被告按合同第八条第一款第三项之约定内容继续履行合同，理由正当，应当予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告福州嘉欣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈忠逾期交房违约金33715.4元。二、被告福州嘉欣房地产开发有限公司按《商品房买卖合同》第八条第一款第三项之约定内容继续履行合同。三、驳回原告沈忠的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3671元，财产保全费224元，合计3895元，由原告沈忠负担3115元，被告福州嘉欣房地产开发有限公司负担780元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  刘文玲人民陪审员  林艳华人民陪审员  张 力二〇一四年二月二十一日书 记 员  吴灵婧