文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初18008号原告（反诉被告）：深圳市新食代商业运营管理有限公司，住所地深圳市福田区中康路卓越梅林中心广场2栋3层301A，组织机构代码568527972。法定代表人：舒慰慈，该公司总经理。委托代理人：钱丹，广东万乘律师事务所律师。委托代理人：李昱，广东万乘律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市宝安区龙华板一寿司餐厅，住所地深圳市宝安区龙华街道和平东路与东环二路交界西南角富联华商贸中心四楼424号铺，组织机构代码L4606124X。经营者：代智国。委托代理人：王荣群，广东鹏鼎律师事务所律师。委托代理人：刘小芽，男，汉族，1982年10月12日出生，该餐厅员工。原告诉被告租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告在法定期限内提出反诉，本院依法将两案合并由审判员陈晖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人钱丹、被告委托代理人王荣群、刘小芽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2011年11月6日签订《租赁合同》，约定原告将位于深圳市水井华润万家4楼A5区域共计300平方米商铺出租给被告用于开设餐厅，租赁期限自2011年11月6日起至2016年11月5日，租金每月21,600元（从第三年开始按5%递增）。同时对被告支付租金期限、逾期付款违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按约将商铺交付被告使用，被告在合同履行期间多次无故拖欠租金、管理费及水电费。原告曾多次催告被告支付拖欠费用，但被告一再推脱，甚至在2014年12月擅自停业，至今尚拖欠原告租金、管理费、水电费及其他相关费用，并在合同期内擅自停业，严重损害了原告的合法权益。诉讼请求：1、判决被告向原告支付房屋使用费、管理费及其他相关费用共计586,391.4元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：原告不具备租赁场地的租赁权，双方签订的租赁合同无效。双方于2014年12月就协商一致退出租赁场地的实际占用，双方解除租赁合同。被告结清了所有的费用、水电、管理及场地费，不存在任何拖欠，被告无任何违约。被告反诉称：双方于2011年11月6日签订的租赁合同，在租赁期间被告按照合同约定，按时缴租从未存在任何拖欠或其他违约行为。原告疏于管理租赁场地所在的华润万家4楼美食广场，导致该美食广场因基本设施故障频出及问题众多。原告的行为已属于严重违约，并使得被告无法再继续履行租赁合同。被告根据租赁合同行使合同解除权，于2014年12月向原告发出书面通知解除双方之间的租赁合同。原告接到书面通知后，就租赁合同的解除与被告达成一致意见，同意解除租赁合同并于2014年12月30日配合被告搬迁，批准了被告设备、物品的放行。因原告的违约行为导致租赁合同的提前解除，原告应当承担违约后果。反诉请求：1、确认双方之间的租赁合同已于2014年12月解除；2、判决原告向被告支付违约金68,400元；3、判决原告向被告退还租赁保证金43,200元。针对被告的反诉请求，原告辩称：因涉案房产没有建设规划工程许可证及其他合法报建手续，租赁合同为无效合同，不存在解除合同及支付违约金的问题。2014年10月起被告存在拖欠租金的情形，其在12月擅自停业，从未通知原告对费用进行结算。经审理查明：被告是以登记代智国为经营者的个体工商户。2011年11月6日，原、被告签订了一份《场地租赁合同》，约定原告交付位于深圳市水沙井华润万家4楼A5区域共300㎡出租给被告使用。该《场地租赁合同》约定的主要内容包括：1、租赁期限为5年，从2011年11月6日至2016年11月5日，装修期为2011年11月6日至2011年12月20日，装修期间免租金；2、租金每月21,600元，从第三年开始递增，每年递增5%；3、租金按月收取，被告于每月25日前向原告支付下一个月的租金；4、被告在租赁区域内独立安装水表、电表，原告按5%收取线路能源损耗费，物业管理费按每平方米28元的标准计付；5、合同签订时，被告向原告交付保证金43,200元。原、被告在该合同中所约定的租赁场地所在建筑物并无相应的建设工程规划许可证。上述《场地租赁合同》签订后，原告依约向被告交付了约定场地，被告也向原告交付了保证金43,200元。此后被告使用租赁场地开展餐厅经营，但在2014年12月以后，被告停止营业，并将相关设备、物品搬出未再继续使用租赁场地。被告在使用租赁场地期间，实际向原告支付了计至2014年9月的租金。双方确认，依合同约定标准,在2014年9月至12月期间的每月的租金和管理费分别为22,800元和8,400元。对于2014年10月后的相关费用，被告主张原告已张贴公告通知免除2014年10月的租金和管理费，另被告与原告方其中一股东达成口头协议，同意被告2014年11月和12月只需缴纳水电费，不需再付租金和管理费。原告对被告该主张不予认可。根据被告提供的《结算单》，显示被告每月缴纳的费用包括租金、管理费、水费、电费、消杀五项费用。另根据被告提供的付款凭证，显示在2014年10月以后，被告在2014年10月14日支付9月的水电、消杀费用9,819.59元，在2014年11月17日支付10月的水电、消杀费用7,465元，在2014年12月24日支付了16,000元。在本案庭审中，原告明确其主张的2014年10月至12月期间除租金外的其他相关费用具体包括以下部分：1、2014年10月管理费8,400元；2、2014年11月管理费800元、水电费7,141.31元、消杀费230元、疏通及烟道清理费532.4元；3、2014年12月水电费6,327.69元、消杀费230元；3、保险费1,280元。另查明，除本案被告外，在相同场地与原告签订租赁合同的案外人也与原告存在诉讼纠纷。其中本院受理的（2016）粤0306民初10293号案件庭审中，原告认可在2014年10月同意承租商户免交当月租金和管理费。以上事实有庭审举证、质证的《场地租赁合同》、付款凭证等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告约定租赁的场地所在房屋并未取得相应的建设工程规划许可，因此原、被告签订的《场地租赁合同》应当认定为无效。无效的合同自始无效，因此被告要求确认该合同在2014年12月解除的诉讼请求，本院不应支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，也应予以支持。被告实际占用使用租赁场地至2014年12月底，则被告应当向原告支付其实际占有使用期间的房屋使用费及约定的其他费用，原告要求被告支付超出2014年12月以后费用的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告应负担的具体费用，根据约定及双方认可的付款凭证、结算单，共包括租金、管理费、水电费和消杀费。由于双方认可计至2014年9月的各项费用被告已支付，则本案双方主要争议在于2014年10月至12月期间的各项费用被告是否已经付清。首先2014年10月的租金（即房屋占有使用费）和管理费，根据原告在另案陈述内容，能够印证被告所主张该月租金和管理费已免除的事实，则原告要求被告支付该月房屋占有使用费、管理费的诉讼请求，本院不再支持。其次，对于2014年11月和12月的租金、管理费，被告虽主张已与原告其中一股东达成口头协议予以免除，但在本案中并未能提供相应的证据证明该事实。另公司作为具备独立财产权利的法人，其股东个人在无公司授权或追认的情况下对公司财产权利不具备处分权利。因此被告该项答辩意见，证据不足，本院不应支持。原告要求被告支付2014年11月至12月期间房屋占有使用费、管理费的诉讼请求本院应予支持。根据双方约定的标准，在2014年11月起月租金为每月23,940元（22,800元×105%），因此被告还应向原告支付2014年11月和12月的房屋使用费、管理费合计64,680元（23,940元×2个月＋8,400元×2个月）。关于2014年11月和12月的水电费用，被告表示其在2014年12月所支付的16,000元即为该期间的水电费用，该付款数额与原告主张的水电费数额相当，且符合被告以往水电费平均水平，因此对原告主张的该期间水电费数额予以采纳，即2014年11月水电费为7,141.31元，2014年12月水电费为6,327.69元。另关于消杀费用，根据被告提供的付款凭证，能够印证被告每月以230元的标准支付该费用，因此原告要求被告支付2014年11月和12月消杀费460元的诉讼请求，本院亦应予以支持。被告应负担的2014年11月和12月的水电费、消杀费合计为13,929元（7,141.31元＋6,327.69元＋460元）。关于原告主张的保险费、疏通及烟道清理费，在双方所签订的合同中并无约定，现有证据也不能证明双方在实际履行合同中对该费用的负担已达成协议，因此原告要求被告负担该笔费用的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。由于被告已实际支付了2014年11月和12月的水电等费用16,000元，则多支付了2,071元（16,000元－13,929元），该多付部分原告应当予以返还。合同无效的，当事人因合同取得的财产应予返还。被告要求原告返还已收取的租赁保证金43200元的反诉请求，本院应予支持。关于被告要求原告支付违约金的诉讼请求，因双方所签订的租赁合同为无效合同，被告该反诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市新食代商业运营管理有限公司与被告深圳市宝安龙华板一寿司餐厅于2011年11月6日签订的《场地租赁合同》无效；二、被告深圳市宝安龙华板一寿司餐厅于本判决生效之日起五日内向原告深圳市新食代商业运营管理有限公司支付2014年11月和2014年12月期间的占有使用费、管理费64,680元；三、原告深圳市新食代商业运营管理有限公司于本判决生效之日起五日内向被告深圳市宝安龙华板一寿司餐厅返还多收取的2014年11月和2014年12月期间的水电费、消杀费2,071元；四、原告深圳市新食代商业运营管理有限公司于本判决生效之日起五日内向被告深圳市宝安龙华板一寿司餐厅返还租赁保证金43,200元；五、驳回原告深圳市新食代商业运营管理有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市宝安龙华板一寿司餐厅其他反诉请求。上述第二项、第三项和第四项所确定的原、被告的付款义务相互抵销后，被告深圳市宝安龙华板一寿司餐厅还应向原告深圳市新食代商业运营管理有限公司支付19,409元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,430元，反诉案件受理费1,266元，合计6,696元，由原告负担5,321元，被告负担1,375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈   晖二〇一七年四月五日书记员 白巧(兼)书记员 唐   聪附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。