甘肃省金昌市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）甘03民再5号
上诉人（原审被告）：毛新杰，男，1984年11月25日出生，汉族，甘肃省民勤县人。
委托诉讼代理人：陈仓平，甘肃清锋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈旭，女，1976年10月6日出生，汉族，甘肃省金昌市人。
委托诉讼代理人：毛忠湖，甘肃仲虎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈国义，甘肃仲虎律师事务所律师。
上诉人毛新杰因与被上诉人陈旭房屋租赁合同纠纷一案，不服金昌市金川区人民法院（2018）甘0302民再1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人毛新杰及其委托诉讼代理人陈仓平，被上诉人陈旭及其委托诉讼代理人陈国义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
毛新杰上诉请求：维持原判第一、二项，撤销原判第三项，依法查清事实后改判。事实和理由：1.因陈旭出租的房屋未经消防设计审核而房屋主体未经验收，被金昌市公安消防支队整体查封两个月并罚款30000元，被查封期间及罚款应当由陈旭负担。毛新杰向陈旭出具的保证书中，陈旭也同意从2016年的暖气费中扣除消防罚款30000元。因此，一审法院判决由毛新杰承担被查封期间房屋的租赁费及消防罚款，缺乏事实和法律依据；2.根据行业惯例，出租人都要给予承租人一定期限的装修期，免收房租费。陈旭也曾口头承诺给予毛新杰三个月的装修期。房屋租赁合同约定陈旭于2015年7月25日交付出租房屋，毛新杰出具的保证书中承诺的交纳租金时间为2015年10月31日，交付房屋的时间与约定交纳租金时间上可以看出，实际上双方约定了自7月25日至10月31日止的装修期，该期间不应当计算租赁费。一审法院却对三个月的装修期不予认定，显然与情、理、法相悖；3.双方签订的租赁合同第十四条对违约金数额有明确约定。双方在合同中约定的滞纳金不属于违约金，一审判决认定滞纳金即为违约金错误。
陈旭辩称，1.毛新杰出具的保证书中约定从2016年采暖费中扣除消防罚款30000元，该约定生效的前提是毛新杰按约支付房租及暖气费。因毛新杰未按约履行，该笔30000元消防罚款应当由毛新杰负担。金昌市公安消防支队是因毛新杰在承租使用房屋中改变房屋用途及结构未经消防主管部门报备审批，取得消防许可证，被金昌市公安消防支队予以罚款，处罚的责任主体是毛新杰，该笔消防罚款应当由毛新杰承担；2.陈旭于2015年7月25日交付出租房屋，自9月1日起计算租赁费，已经给毛新杰1个月零6天的宽限期间。装修期间属于承租房屋的成本，房屋租赁合同中也未约定装修期。毛新杰出具的保证书中只证明支付房屋租金的付款期限，不能证明陈旭认可双方存在装修费的事实；3.合同中约定的滞纳金即为违约金，一审法院据此计算违约金正确。综上，一审判决认定事实正确，请求二审法院予以维持。
陈旭向一审法院起诉请求：1.依法解除陈旭与毛新杰签订的房屋租赁合同；2.判令毛新杰给付2016年9月1日至2017年1月21日的房租120832元及房租违约金6444.37元、采暖费82335元。
一审法院认定事实：陈旭与毛新杰于2015年7月30日签订房屋租赁合同，约定：陈旭将其拥有使用权的位于本市天津路27号区大门左侧11号商铺二楼及三楼整体、及其给排水、电气、采暖、消防等附属设施租给毛新杰使用，用于开办中餐厅，房屋使用面积为1392㎡、建筑面积为1584㎡、采暖面积为1584㎡；租赁合同期限为5年，即从2015年9月1日起至2020年8月31日止；房屋租金根据房屋建筑面积计算，前三年度租金为310000元/年，交纳期限为按年交纳，毛新杰于每年8月31日前一次性将第二年度的租金交清，如毛新杰拖欠房屋租金及其它水电暖等费用超过15天时，陈旭有权单方面中止合同直接收回房屋，毛新杰所交保证金作为违约金不再退还，陈旭不再给毛新杰任何其他补偿；采暖费每月10739.52元，每年53697.6元，于每年10月15日前一次性上交陈旭；毛新杰超过约定的期限支付租金或者采暖费，除仍应如数补交外，每逾期一天需向陈旭支付拖欠金额2‰的滞纳金。合同还约定了其他事宜。合同签订后，毛新杰向陈旭交纳押金30000元，陈旭将房屋交付毛新杰使用，毛新杰交清了第一年的房租，但未按约交纳暖气费。2016年8月31日之后，虽经陈旭多次催要，毛新杰拒不给付应交的房租、暖气费，陈旭于2017年1月22日将所出租房屋上锁。2017年2月23日，陈旭向一审法院提起诉讼，请求：1.判决解除双方的租赁合同；2.判决毛新杰给付房屋租赁费120832元、违约金21700元、采暖费107394元。一审法院于2017年5月18日作出（2017）甘0302民初376号民事判决书，判决：一、陈旭与毛新杰签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；二、毛新杰向陈旭支付房屋租金、采暖费、违约金242252.52元，限判决生效后15日内付清。判决生效后，一审法院依职权于2017年12月18日作出（2017）甘0302民监5号民事裁定书，裁定本案由一审法院再审。
一审法院再审认为，陈旭、毛新杰签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行合同义务，若违约就应当按照合同约定承担违约责任。合同中约定的”滞纳金”其性质为违约金，但2‰的计算标准明显过高，按照合同性质，毛新杰迟延履行造成陈旭的损失应认定为利息损失，依照规定，陈旭主张的违约金不能超过损失的30%。毛新杰自2016年9月1日至2017年1月21日应支付的房屋租金为120603元（按照年房屋租金310000元计），违约金为3596元（120603元×142天×0.021‰），毛新杰应当给付。毛新杰自合同签订之日起至2017年1月21日未按约定交纳采暖费，欠采暖费82335元，亦应给付。陈旭要求解除合同，毛新杰亦同意解除，故对双方签订的房屋租赁合同依法予以解除。毛新杰交纳的租房押金30000元，按合同约定抵顶房屋租金。毛新杰虽主张2016年8月17日书写保证书时，陈旭答应从2016年采暖费中扣除消防罚款30000元，金昌市公安消防支队的行政处罚决定书是对毛新杰作出的，被处罚人是毛新杰，该30000元罚款应由毛新杰缴纳。保证书是毛新杰向陈旭单方出具的，扣除的消防罚款30000元的前提是毛新杰在2016年8月30日付清剩余的暖气费，因毛新杰未按保证书承诺付清剩余的暖气费，则陈旭的承诺未生效。毛新杰的其他抗辩事由，因无事实和法律依据，不予采信。因原审审理程序不合法，原审作出的判决应当撤销。案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、撤销一审法院（2017）甘0302民初376号民事判决；二、解除陈旭与毛新杰签订的房屋租赁合同；三、毛新杰给付陈旭房屋租金120603元、违约金3596元、暖气费82335元，共计206534元，扣除押金30000元，剩余176534元，限判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5049元，由陈旭负担1483元，毛新杰负担3566元。
本院二审期间，当事人未提交新的证据。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，一审法院认定的事实正确，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方应当按约履行。陈旭将涉案房屋出租给毛新杰使用，毛新杰应当按约支付租金及暖气费。逾期，应当承担违约责任。毛新杰主张免收三个月装修期租金，属主张合同发生变更的一方当事人，应当对其主张的合同变更的事实承担相应的举证责任。无据证实陈旭口头承诺免收毛新杰三个月装修期租赁费的事实，毛新杰向陈旭出具的保证书中仅能证明毛新杰支付拖欠租金及暖气费的期限，不能证明存在出租人陈旭免收三个月装修期租金的事实。毛新杰上诉所提出租人陈旭口头承诺免收三个月装修期间租金的理由不能成立。出租人陈旭将毛墙毛地的房屋出租给毛新杰开办中餐厅，毛新杰在装修过程中因其经营的金川区笑笑思涵饭庄装修工程未经消防设计审核擅自施工予以查封和罚款。因此，因毛新杰的行为导致的后果，依法应当由毛新杰承担。毛新杰上诉主张因陈旭出租的涉案房屋未经消防设计审核而房屋主体未经验收，被金昌市公安消防支队整体查封两个月并罚款30000元的理由，与事实不符。毛新杰拖欠房屋租金和暖气费，经出租人催要时，出具了保证书，该保证书中明确载明，如毛新杰不按约交纳房租及暖气费，所产生的后果由其本人承担。依此约定，一审法院认定该保证书陈旭承诺扣除消防罚款不生效的理由，符合保证书记载的内容。毛新杰主张应当扣除消防罚款30000元的理由不能成立。毛新杰未按约支付租金及暖气费，构成违约，应当承担违约责任。违约金应当补偿守约方的损失，一审法院依据毛新杰拖欠租金及暖气费按照欠款数额计算利息，符合法律规定。
综上所述，毛新杰的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5049元，由毛新杰负担。
本判决为终审判决。
审判长吴建红
审判员李静
审判员蔡中利
二○一八年六月十四日
书记员龙瑶