湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂28民终字第28号
上诉人（原审原告）湖北华炜房地产开发有限公司，住所地：湖北省恩施市航空路三巷50号。组织机构代码：76412194-5。
法定代表人朱智慧，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）鲁诚，湖北联信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王红武，男，生于1970年5月20日，汉族，湖北省恩施市人，公务员，现住湖北省恩施市。
委托代理人（特别授权）刘宗权，湖北勇鑫律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）刘忠华，湖北勇鑫律师事务所律师。
上诉人湖北华炜房地产开发有限公司（以下简称湖北华炜公司）因与被上诉人王红武房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第01878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日立案受理后，依法由审判员王朝友担任审判长，与审判员吴卫、侯著韬组成合议庭于2016年3月1日对本案进行了公开开庭审理。上诉人湖北华炜公司的委托代理人鲁诚，被上诉人王红武的委托代理人刘宗权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
湖北华炜公司原审时诉称：湖北华炜公司将自己投资开发的房地产东方华庭小区紫光阁101号房出租给王红武经营超市，双方于2011年6月8日签订《房屋租赁合同》一份，约定租期自2011年6月15日至2016年6月14日止，前三年租金为60700元，第四年租金为65000元，第五年租金为70000元，逾期支付房租按日租金200%支付违约金。合同签订后，王红武依约支付了前两年的租金，此后未再支付租金。湖北华炜公司多次催收无果，现请求人民法院依法判令王红武支付租金195700元及违约金58710元，并由王红武承担本案诉讼费。
王红武原审时答辩称：湖北华炜公司与王红武发生争议系因湖北华炜公司违约在先，其将小区1栋紫阳阁102号房屋（商铺）出租给案外人周兴财从事超市经营的行为对王红武造成巨大经济损失，王红武有理由不支付租金；其次，湖北华炜公司主张的违约金过高，请求法院予以调整；2011年期间王红武曾通过东方华庭物业管理委员会主任彭祚安向湖北华炜公司法定代表人朱智慧提出减少房屋屋租金的要求，双方达成口头协议即对于租金每年减少1万元的方案，因此湖北华炜公司主张王红武支付租金的计算方式也不合理、不真实。湖北华炜公司请求于法无据，不应得到支持。
原审查明：湖北华炜公司与王红武于2011年6月8日签订《房屋租赁合同》一份，约定湖北华炜公司将自己投资开发的房地产东方华庭小区紫光阁101号房出租给王红武用于经营超市，同时约定租期自2011年6月15日至2016年6月14日止，前三年租金为60700元，第四年租金为65000元，第五年租金为70000元，王红武每壹年向湖北华炜公司支付一次租金，先交租金后交房，王红武应于当月最后一天向湖北华炜公司交付租金，逾期支付的，每逾期一日则按日租金200%支付违约金。湖北华炜公司承诺在王红武租赁期内，不得将本小区1幢紫阳阁102号房（商铺）出租从事超市行业经营。合同签订后，王红武陆续支付湖北华炜公司2012年、2013年期间的租金，2014年、2015、2016年期间的租金195700元至今未付。湖北华炜公司多次催收该笔租金无果，遂诉至法院请求支持其诉请。
另查明，2014年1月27日、2月1日，湖北华炜公司与案外人周兴财分别签订《房屋租赁合同》、《租约》各一份，约定由湖北华炜公司将东方华庭小区1幢紫阳阁102号房屋等出租给案外人周兴财，周兴财承租后用作开办超市。王红武认为，湖北华炜公司虽在与王红武签订的租赁合同中承诺不将该102号房屋出租从事超市行业，实际确已违约，王红武有权因此不支付租金进行抗辩。
原审认为：湖北华炜公司与王红武于2011年6月8日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，对双方均有拘束力，予以确认。
《民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。双方在合同中明确约定：“在租赁期内，不得将本小区1幢紫阳阁102号房（商铺）出租从事超市行业经营”。湖北华炜公司明知已有此约定，却仍于2014年将该房屋出租给案外人周兴财，向案外人隐瞒该约定，由其用作经营超市至今，对王红武的超市经营必将产生影响，同时湖北华炜公司并无证据证实其不知情或已对周兴财经营超市一事尽到提示或制止或补救义务，其行为违背诚实信用原则，已构成违约，《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。该法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故湖北华炜公司现主张王红武支付其租金195700元及违约金58710元，因其违约在先且违约行为持续至今，王红武有正当理由拒付上述租金，故湖北华炜公司的主张缺乏充分证据及法律依据，不予支持。
对于王红武辩称，湖北华炜公司与王红武双方发生争议系因湖北华炜公司将小区1栋紫阳阁102号房屋（商铺）出租给案外人周兴财从事超市经营，湖北华炜公司违约在先，王红武有理由不支付上述租金的抗辩意见，原审认为，其抗辩意见有证据证实，予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条即《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回湖北华炜房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费6956元,减半交纳3478元，由湖北华炜房地产开发有限公司负担。
湖北华炜公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实不清。原审判决对王红武每年应何时向湖北华炜公司支付租金认定不清。原审判决认定湖北华炜公司与周兴财签订东方华庭1幢紫阳阁102号房屋出租合同的时间为2014年1月27日、2月1日，根据湖北华炜公司与王红武签订合同的约定，王红武应在2013年6月底前支付第三年租金，这与原审判决认定湖北华炜公司违约在先相矛盾；2、本案为房屋租赁合同纠纷，湖北华炜公司向王红武出租房屋，王红武向湖北华炜公司支付房租，湖北华炜公司对王红武无债务可言。原审判决适用《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条错误；3、原审程序违法，原审中王红武提起反诉，但未交纳诉讼费，庭审后申请撤诉，原审予以准许程序违法。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持华炜公司的诉讼请求。
王红武二审时答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，不存在任何程序违法的事实，请求二审法院驳回湖北华炜公司的上诉请求。
湖北华炜公司、王红武在二审期间均未提交新的证据。
二审查明，王红武向湖北华炜公司支付房屋租金的方式及时间为：租金每一年一次性付清，先交租金后交房，王红武应于租期内每年6月底支付。即王红武应于2011年6月30日前一次性支付2011年6月15日至2012年6月14日的租金，于2012年6月30日前一次性支付2012年6月15日至2013年6月14日的租金，于2013年6月30日前一次性支付2013年6月15日至2014年6月14日的租金，于2014年6月30日前一次性支付2014年6月15日至2015年6月14日的租金，于2015年6月30日前一次性支付2015年6月15日至2016年6月14日的租金。原审判决查明的其他事实，本院予以确认。
本案经本院主持调解，双方因分歧较大未能达成协议，致调解不成。
本院认为,依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。湖北华炜公司与王红武于2011年6月8日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照《房屋租赁合同》的约定全面履行各自的义务。王红武应按合同约定于2013年6月30日前向湖北华炜公司支付第三年租金，湖北华炜公司应按合同约定在王红武租赁期内，不得将东方华庭小区1幢紫阳阁102号房（商铺）出租从事超市行业经营。王红武未在2013年6月30日前支付第三年租金，湖北华炜公司在2014年1月27日将东方华庭小区1幢紫阳阁102号等房屋出租给案外人周兴财，周兴财承租后用作开办超市。双方当事人的行为均违反了合同约定，且王红武违约在先，原审认为湖北华炜公司违约在先属认定事实错误，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”根据上述规定，王红武、湖北华炜公司均应对自己的违约行为承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”王红武未在合同约定的期限内向湖北华炜公司支付租金，应承担支付租金并支付违约金的责任。在湖北华炜公司违约后的一年多时间，王红武没有依法履行抗辩权，而是继续使用出租房屋，王红武以湖北华炜公司违约在先为由主张拒付租金的理由不能成立。对于王红武认为湖北华炜公司违约给其造成损失的问题，因王红武在原审中提起反诉后又撤回了反诉，故在本案中不能一并处理，王红武可依法另行主张权利。因此，对湖北华炜公司主张王红武支付下欠租金195700元及逾期违约金的诉讼请求，予以支持。关于违约金的数额，《房屋租赁合同》第4-2条约定王红武逾期支付租金的，每逾一日，则需按日租金的200%支付违约金。湖北华炜公司原审时将违约金的诉讼请求变更为58710元（195700元×30%）。原审庭审中，王红武认为湖北华炜公司主张的违约金过高，要求予以调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，湖北华炜公司未提供证据证实其存在未收取租金利息损失之外的其他损失，故湖北华炜公司的损失实为王红武逾期支付租金造成的利息损失，湖北华炜公司主张违约金为58710元，应当认定为过高，本院依法予以调整。违约金计算为：自2013年7月1日起至实际支付之日止按本金60700元、中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息，自2014年7月1日起至实际支付之日止按本金65000元、中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息及自2015年7月1日起至实际支付之日止按本金70000元、中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息，上述利息之和上浮30%即为王红武应支付的违约金。
综上，上诉人湖北华炜公司的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定基本事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，判决如下：
一、撤销湖北省恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第01878号民事判决；
二、被上诉人王红武于本判决生效后十日内支付上诉人湖北华炜房地产开发有限公司租金195700元及违约金，违约金计算为：自2013年7月1日起至实际支付之日止按本金60700元、中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息，自2014年7月1日起至实际支付之日止按本金65000元、中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息及自2015年7月1日起至实际支付之日止按本金70000元、中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息，上述利息之和上浮30%即为王红武应支付的违约金；
三、驳回上诉人湖北华炜房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
一审案件受理费3478元，由上诉人湖北华炜房地产开发有限公司负担1388元，由被上诉人王红武负担2090元；二审案件受理费5116元，由上诉人湖北华炜房地产开发有限公司负担558元，由被上诉人王红武负担4558元。
本判决为终审判决。
审判长 王朝友
审判员 吴 卫
审判员 侯著韬
二〇一六年四月八日
书记员 张晶晶