湖南省郴州市苏仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）郴苏民初字第1068号
原告（反诉被告）李好清，男，1978年6月9日出生，汉族，郴州市苏仙区人，教师。
被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司，驻所地湖南省郴州市苏仙区苏仙北路7号。
法定代表人陈晓，公司董事长。
委托代理人李逸，湖南善道律师事务所律师。
委托代理人曾卯春，男，1952年11月14日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人，郴州市晓园房地产开发有限公司副经理。
原告（反诉被告）李好清与被告郴州市晓园房地产开发有限公司（以下简称晓园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告（反诉原告）晓园公司提出反诉，本院亦予受理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）李好清与被告（反诉原告）晓园公司委托代理人李逸、曾卯春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李好清诉称，原告于2010年9月18日与被告签订了《郴州市商品房认购协议》，同时交付购房款7万元。该《郴州市商品房认购协议》中约定：商品房成交均价为1500／㎡元，此价为最终均价，今后不管建筑成本是否上涨，报建费用是否增加，均按此均价结算，交房时间为2011年7月30日前。2011年4月15日，被告在《雅景新村普通商品房销售价格表》中再次明确，住宅一层1530／㎡，三层1545／㎡，四层1515／㎡，五层1500／㎡，六层1350／㎡。2011年5月13日，原告（反诉被告）李好清接到被告（反诉原告）晓园公司通知，选定了“雅景新村”第×栋×单元×号房屋。2011年9月被告以成本上涨为由，要求原告以1930／㎡均价收房，否则视为放弃购房。原告不同意，被告拒绝交房。因此，请求法院判令：1、判决确认原告（反诉被告）李好清与被告（反诉原告）晓园公司签订的《郴州市商品房认购协议》合法有效；2、判决被告（反诉原告）晓园公司按照《郴州市商品房认购协议》交付位于郴州市青年大道锁石桥的“雅景新村”第×栋×单元×号房屋（约120平方米），总价162000元；3、判决被告向原告支付逾期交房违约金5124元（从2011年7月30日起至2013年7月31日止，被告（反诉原告）晓园公司提供的格式购房合同约定的逾期交房违约金每日为已交购房款的万分之一，截止2013年7月31日，已逾期732天，此后违约金另计；4、判决被告（反诉原告）晓园公司承担本案全部诉讼费用。
被告（反诉原告）晓园公司辩称：一、双方签订的郴州市商品房认购协议是预约的性质，不具有买卖合同的性质，在合同不能履行的情况下，原告不享有买卖的权利，被告也不承担出卖人的合同义务。第二，双方签订合同后由于建筑材料上涨，国家新增的强制性建设项目等因素，导致建筑成本上涨每平方米430元，而原协议约定的均价，被告是按成本价收取的，因此，如果原告按原合同价款售房，被告整个项目的建筑面积近九万平方米，则被告将面临破产，也会产生大量的被告与建筑供应商施工队伍产生大量的工程纠纷，因此，双方签订的原协议，按原房价已经违反了合同的公平原则，双方已经丧失了继续履行合同的义务，于是被告反诉请求，请求法院判令：1、解除原告（反诉被告）李好清与晓园公司签订的郴州市商品房认购协议；2、反诉原告返还反诉被告购房款70000元和支付利息14175元；3、本案诉讼费和其他诉讼开支由被告承担一半。
原告（反诉被告）李好清辩称：1、双方签订的《郴州市商品房认购协议》合法有效，具有法律约束力，晓园公司应当依约交房；2、雅景新村的开发建设费用应当由开发商承担，而不应由购房户或他人承担，否则违反法律规定；3、与建筑物使用节能保温材料及土地增值税等有关的法律法规，在双方合同签订之前就已颁布，并非不可预见；4、郴州同期集资开发的房产均价为1500元／㎡左右，晓园公司开发雅景新村并未亏损；5、本案不符合适用情势变更原则的条件，请求驳回被告的反诉请求。
原告（反诉被告）李好清为支持其诉讼请求，向本院举证如下：
《郴州市商品房认购协议》、选房号、收据、拟证明该协议是合法有效的，是属于商品房买卖合同，要求被告履行合同。
2、雅景新村购房价格表
3、身份证复印件，拟证明原告（反诉被告）李好清身份情况。
被告（反诉原告）晓园公司对原告（反诉被告）李好清所举证据1-3，发表质证意见如下：
对证据1无异议，但原告（反诉被告）李好清提交的协议是9月26日签订的，起诉状是9月18日，时间不相符。
被告（反诉原告）晓园公司就其主张，向本院举证如下：
1、郴州市晓园房地产开发有限公司的工商登记资料。
2、郴州市晓园房地产开发有限公司的组织机构代码证。
以上证据1、2，拟证明郴州市晓园房地产开发有限公司（下简称晓园公司）是合法的房地产开发企业，公司法定代表人是董事长陈晓。
3、《委托开发建设职工普通商品住房合同书》，拟证明：1、晓园公司现开发的“雅景新村”800多套商品房实为桥氮化工有限责任公司（下简称桥氮公司）的职工集资房；2、根据此协议，晓园公司是该房产项目的建筑商，房产项目的土地摘牌、手续报建均以晓园公司名义申报，所有费用由桥氮公司承担，且桥氮公司承担该项目的销售盈亏和上缴的税款。
4、桥氮公司集资建房职工与晓园公司于2010年9月1日签订的《协议书》。
5、雅景新村项目开发投资测算表。
以上证据4、5，拟证明：1、《协议书》约定的集资房均价1500元／㎡，是根据晓园公司提供的雅景新村项目开发投资测算表报建的综合成本1455.81元／㎡来确定的；2、晓园公司报建的综合成本1455.81元／㎡，其中土建工程造价650元／㎡、绿化和道路工程造价2583300元、供配电工程造价50万元、土地增值税678000元。
6、税务部门出具的《纳税辅导（结算）记录》，拟证明雅景新村项目实缴土地增值税5231509.75元，比晓园公司原报建的造价678000元增加了4553509.75元，增加成本51.4元／㎡。
7、晓园公司与湖南湘中输变电建设公司于2011年8月23日签订的《雅景新村低压配电工程施工合同》。
8、晓园公司与湖南湘中输变电建设公司于2012年7月6日签订的《雅景新村低压配电工程补充合同》。
以上证据7、8，拟证明雅景新村项目配电工程实际支付200万元，比晓园公司原报建的造价50万元增加了150万元，增加成本16.9元／㎡。
9、晓园公司于2011年7月10日与陈浩锋签订的《雅景新村道路及绿化工程施工合同书》，拟证明雅景新村项目道路及绿化工程实际支付410万元，比晓园公司原报建的造价2583300元增加了1516700元，增加成本17元／㎡。
10、郴州市诚信工程造价事务所有限公司于2011年8月30日出具的《工程造价书》。
11、郴州金华工程造价咨询有限公司于2011年11月2日出具的《建设工程造价鉴定报告》。
以上证据10、11，拟证明雅景新村项目土建工程实际造价不低于999.73元／㎡，比原报建的土建工程造价650元／㎡增加349.73元／㎡。
桥氮公司于2011年7月5日出具的（2011）41号文件，拟证明1、晓园公司与桥氮公司职工签订合同约定的房屋均价1500元／㎡是成本价；2、房屋建设过程中，郴州市建设局要求增加墙体保温材料，导致增加建设成本100元／㎡。
13、郴州市房产管理局《关于雅景新村房价有关问题的会议备忘录》及附件《关于处理雅景新村房价纠纷的请示》原件，拟证明该文件确定了雅景新村项目的综合成本为1930元／㎡，其中墙体保温、真空玻璃、监控设备项目增加工程成本100元／㎡，建筑成本及税费成本增加330元／㎡。
以上证据7-13，拟共同证明雅景新村项目工程的实际支出增加435.3元／㎡，综合成本是1935.3元／㎡，但因晓园公司与购房户洽谈时陈述的综合成本是1930元／㎡，故晓园公司在本案中放弃了5.3元／㎡的成本。
14、郴州市国有建设用地使用权出让郴土成交确字（2009）第25号公开交易成交确认书，拟证明晓园公司于2009年8月7日通过招、拍、挂的方式以2550万元竞买到雅景新村项目的土地，并得到郴州市国土资源局的确认。
15、郴国用（2011）第0009号土地权证，拟证明晓园公司于2011年1月20日取得雅景新村项目的土地权属，距竞拍时间17个月。
16、郴州市规划局颁发的郴规（建筑2010）088号建设工程规划许可证。
17、郴州市建设局颁发的（编号432800201012210301）建筑工程施工许可证。
18、郴州市房产管理局颁发的郴房售许字（2013）第82号商品房预售许可证。
19、郴州市房产管理局颁发的郴房售许字（2011）第0059号商品房预售许可证。
20、郴州市房产管理局颁发的郴房售许字（2013）第85号商品房预售许可证。
21、郴州市房产管理局颁发的郴房售许字（2013）第88号商品房预售许可证。
22、郴州市房产管理局颁发的郴房售许字（2013）第89号商品房预售许可证。
以上证据14-22，拟证明郴州市晓园房地产开发有限公司开发的雅景新村项目五证齐备，开发行为合法。
吐绿公司的企业注册登记资料，拟证明桥氮公司于2002年2月注册成立，2009年3月更名为吐绿公司，公司为法人独资企业，股东为郴州化工集团有限公司。
原告（反诉被告）李好清对被告（反诉原告）晓园公司所举证据1-23，发表质证意见如下：
对证据1、2、3真实性无异议，证明方向有异议，这不是集资房，是商品房，被告不是建筑商，是合法的开发商。对证据4、5、6、7、8、9、10、11、12、14真实性有异议，被告无原件超过了举证时效，原告不予认可，该证据与本案无关。证据5是被告单方面的，与原告无关。对证据13（看过原件后）的真实性无异议，证明方向有异议，认为该证据与本案无字节法律关系，对证据15-23无异议。
本院对原告（反诉被告）李好清、被告（反诉原告）晓园公司所举证据，认证如下：
原告李好清所举证据1-3均具有真实性、关联性、合法性，可以作为认定本案事实的依据。
被告晓园公司所举证据1-4、12-23均具有真实性、关联性、合法性，可以作为认定本案事实的依据；被告所举证据5-11与本案不具关联性，本院不予认定其证据效力。
本院根据确认有效的证据及双方当事人的当庭陈述，认定本案事实如下：
2007年12月10日，桥氮公司（注：2009年3月30日更名为吐绿公司。合同中简称甲方）与被告（反诉原告）晓园公司（合同中简称乙方）签订《委托开发建设职工普通商品住房合同书》，约定：一、甲方拟建职工普通商品住房800套左右，拟选址郴州市苏仙区白鹿洞镇锁石桥村二组一宗面积约70亩的土地，该土地已由郴州市新创举房地产开发有限公司（以下简称新创举公司）办妥征地手续，并缴纳了相关征地费；二、甲方现委托乙方负责与新创举公司洽谈用地转让事宜。用地转让费待甲方以乙方名义摘牌土地后，甲方按国土部门核定标准上缴市财政，由市财政支付给新创举公司，甲方另以乙方名义支付征地工作经费包干118万元给新创举公司，并由乙方负责办理土地转让相关手续；三、甲方利用乙方资质开发建设住房，并委托乙方负责办理土地、规划、建设等报建手续，相关费用由甲方支付；四、该项目所有基建工程由乙方负责组织承包施工，工程造价按湖南省99定额及郴州市定额站发布的同期相关文件执行，并下浮5%据实结算；五、甲方职工普通商品住房的销售及项目的盈亏和应上缴的税款亦由甲方自行负责，乙方不承担上述任何责任；六、甲方职工交纳的集资建房款由甲方财务设立项目专户进行管理，乙方办理项目征地、规划、建设等报建及施工和银行按揭手续所需资金，由甲方支付给乙方，同时，甲方必须负责保证集资建房款分期分批按时到位……
晓园公司于2009年8月7日通过招、拍、挂的方式取得雅景新村项目的建设用地使用权。在建设过程中，晓园公司于2010年8月22日向购房户出具《致雅景新村购房户的一封信》称：由于银行贷款紧缩导致后续资金困难，加上建筑材料价格上涨、报建费用增加，需要购房户每户再集资2万元，并核定均价为1520元／㎡，如购房户认为房价高、欲退房，晓园公司愿如数退还集资款，另按200元／㎡进行收购。2010年9月1日，桥氮公司集资建房职工代表与晓园公司经协商签订了《协议书》，约定：1、双方商定雅景新村集资建房均价为1500元／㎡，此价为最终均价，今后不管建筑成本是否上涨，报建费用是否增加，均按此均价结算。楼层调差按郴州市发布的相关标准执行；2、交房时间双方确定为2011年7月30日前，晓园公司必须保证在此时间之前，将集资房交与集资户；3、桥氮公司集资户必须于2010年9月2日起至9月20日止每户再交集资款2万元给晓园公司，作为小区工程建设资金；交此款时晓园公司再与集资户分别签订《商品房认购协议书》；4、晓园公司在取得商品房预售许可证后，集资户开始选房，再交纳剩余房款，并与乙方签订商品房买卖合同。晓园公司于2011年4月15日向购房户出示《雅景新村普通商品房销售价格表》，载明：“住宅一层1530元／㎡，住宅二层1560元／㎡，住宅三层1545元／㎡，住宅四层1515元／㎡，住宅五层1500元／㎡，住宅六层1350元／㎡”；并附说明：“1、一次性付款，签订《商品房预售合同》时一次性交清全部房款；2、银行按揭：签订《商品房预售合同》时交房款不低于30-50%，并办理银行按揭手续”。
2010年9月16日，原、被告双方签订《郴州市商品房认购协议》，原告（反诉被告）李好清购买被告（反诉原告）晓园公司位于郴州市青年大道雅景新村的120平方米商品房。协议约定该商品房单位成交均价为每平方米1500元，此价为最终均价，今后不管建筑成本是否上涨，报建费用是否增加，均按此均价结算。出卖人在取得《商品房预售许可证》时，买受人开始选房，再交纳剩余房款，并与出卖人签订正式的《商品房买卖合同》，交房时间确定为2011年7月30前，该协议还在第十条专门规定了房屋交付的标准。协议签订后当日原告（反诉被告）李好清交付700000元购房款，2011年4月15日，被告（反诉原告）晓园公司在《雅景新村普遍商品房销售价格表》中再次明确售房价格，2011年5月13日原告（反诉被告）曹兴儒选定了被告雅景新村×栋×单元×号房屋，面积约为120平方米。但到了2011年9月被告以成本上涨为由，要求原告购房户以1930／㎡交纳房款。
与原告（反诉被告）李好清签订商品房买卖合同后，被告（反诉原告）晓园公司以郴州市建设局要求增加房屋墙体保温材料为由向桥氮公司提出房屋加价100元／㎡，桥氮公司于2011年7月5日向郴州市建设局请求取消雅景新村的房屋墙体保温，未获准许。2011年9月5日，晓园公司以雅景新村项目建设过程中工程总造价、土地增值税、供配电费用、绿化和道路建设费用等支出比原测算增加为由，向桥氮公司发函要求将房屋价格调整为均价1930元／㎡。2011年9月6日，桥氮公司复函晓园公司，建议晓园公司与购房户协商处理。2012年1月9日，吐绿公司致函晓园公司，请求晓园公司慎重考虑上涨房价一事，并加紧建设，尽快交房。2012年1月10日，晓园公司在郴州日报刊登公告，通知各购房户按成本价1930元／㎡收取房款，公告之日起30日内不办理，则视为放弃购房。为此，晓园公司与购房户之间产生矛盾，郴州新报于2012年3月1日对此事作出了报导。晓园公司仍坚持按1930元／㎡收取购房户房款，在房屋竣工验收合格后一直未向包括原告在内的部分购房户交房，购房户为此多次上访。吐绿公司于2013年3月1日向郴州市人民政府请示处理晓园公司与购房户之间的矛盾。2013年3月27日，郴州市房产管理局受郴州市人民政府的委托召集相关单位负责人开会协调雅景新村房价问题，议定：原属桥氮公司现已离开该公司的已签合同的购房户，由晓园公司承担上涨成本170元／㎡，增加中空玻璃、保温材料等材料价款100元／㎡由购房户承担，原合同已确定的价格1500元／㎡单价款的税收由晓园公司承担，增加部分价格的税收由购房户承担，其他已网签合同散户按本条处理；未网签散户由双方协商签订合同，均价不超过1930元／㎡，如果协商不成，依法处理......之后，原告（反诉被告）李好清因与被告（反诉原告）晓园公司之间就房屋加价一事一直未达成协议，遂诉至本院。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：一、原、被告双方签订的商品房认购协议是否有效，被告提出反诉要求解除协议的理由是否合法；二、被告提出基于市场等原因主张适用情势变更原则是否合法；三、原告要求晓园公司履行交房义务，并支付逾期交房违约金的主张是否合法。本院针对以上焦点问题，认定如下：
一、原告（反诉被告）李好清与晓园公司签订的商品房认购协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同；原告（反诉被告）李好清获取的选房号凭条，是原告（反诉被告）李好清按照晓园公司要求选定所其购买的房屋的凭证，属于商品房认购协议的一个组成内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告（反诉被告）李好清与晓园公司签订的商品房认购协议明确了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、面积差异的处理方式等内容，已具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
二、我国《合同法》及其司法解释所指的显失公平的情形有：1、在合同订立之时，双方权利义务明显不对等，有违等价有偿原则，一方利用了自己的优势或者利用了对方急迫、轻率、无经验的窘迫境况而签订合同；2、合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。本案中，晓园公司主张的是第二种情形。晓园公司作为一家从事房地产开发的专业公司，对国家的税费、节能政策变动及劳动力成本、建筑材料上涨趋势应当具有相当的了解和预知能力。我国要求民用建筑实行节能强制性标准的《民用建筑节能条例》施行于2008年10月1日，晓园公司在与购房户签约前完全可以预知房屋墙体保温材料成本情况。本案中，晓园公司与购房户代表最初于2010年9月所签协议书约定的交房时间为2011年7月30日前，而晓园公司据以支持其主张的《纳税辅导（结算）记录》、《雅景新村低压配电工程施工合同》、《雅景新村低压配电工程补充合同》、《雅景新村道路及绿化施工合同书》均出具或签订于约定的交房时间前后一个月以内，足见晓园公司对2010年9月所签协议书有怠于履行的现象。因合同当事人怠于履行合同后出现的在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，不符合适用情势变更原则的条件。晓园公司辩称桥氮公司未按《委托开发代建协议》承担相关费用，导致晓园公司垫资3000万元，而被迫与购房户签订商品房认购协议，与本案是否适用情势变更原则无关。故，晓园公司以继续履行合同显失公平为由，主张适用情势变更原则调整房屋售价不符合法律规定，本院不予支持其反诉请求。
三、本案中双方当事人在《郴州市商品房认购协议》中最终约定的交房期限为2011年7月30日前。原告（反诉被告）李好清已依约向晓园公司支付部分购房款，履行了合同义务。晓园公司至今未依约与原告（反诉被告）李好清签订《商品房买卖合同》又不交付房屋，已构成根本违约，应向原告（反诉被告）李好清承担违约责任。原告（反诉被告）李好清要求晓园公司履行交房义务，并支付逾期交房违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）李好清与被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司签订的《郴州市商品房认购协议》合法有效，继续履行。
二、被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李好清交付位于郴州市青年大道锁石桥雅景新村的第×栋×单元×号房屋一套，面积、房号分别以双方所签《郴州市商品房认购协议》约定和所附由郴州市房屋测绘队所绘制的房屋分层平面图标明的为准，并计算补交购房款。
三、被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李好清支付从2011年7月30日至2013年7月31日止的逾期交房违约金5124元。后期违约金按每日万分之一支付至郴州市晓园房地产开发有限公司将本判决第二项确定的房屋交付给原告（反诉被告）李好清之日止。
四、驳回被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司的反诉请求。
本案本诉受理费3642.48元，反诉受理费952.18元，合计4594.66元，由被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司负担。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审判长 龙 新 佳
审判员 陈江生人民陪审员雷萍
二〇一四年七月十四日
书记员 罗 园
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。