广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0606民初12912号
原告：何小敏，女，1987年5月16日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：陈健辉，广东星英律师事务所律师。
被告：佛山市顺德区星光广场投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从大道东路B270号乐从天佑城5楼之三，统一社会信用代码914406067962742176。
法定代表人：张广炽，该公司董事。
委托诉讼代理人：潘子权，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：邓家益，男，该公司工作人员。
原告何小敏与被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方签订的《物业预租合同》所约定租赁期限超过20年的部分无效；2.判令被告向原告退回2034年7月31日至2048年8月30日期间的E座1012号物业租金118485.13元；3.判令被告向原告退回2034年7月31日至2048年8月30日期间的E座1013号物业租金119000.4元；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年4月9日，原告与被告签订两份《物业预租合同》向被告承租佛山市顺德区乐从镇路州村委会乐从大道东B270号星光广场E座1012号和E座1013号物业，租赁期限2014年7月31日至2048年8月30日，租金总价分别为286746元和287993元。原告已向被告支付租金总价574739元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”被告与原告约定的有关案涉物业的租赁期限明显超过20年，已经违反合同法的强制性规定，超过20年的部分当属无效。原告现要求被告退回超过20年部分即2034年7月31日至2048年8月30日期间的租金237485.53元。据此，原告提起诉讼。
被告辩称：原告诉请退还超过20年后的租金已超诉讼时效，丧失胜诉权，法院依法不予保护；被告与原告签订的《物业预租合同》所约定的租赁期限没有超出法律规定的期限，应为合法有效。原告的诉讼请求没有法律依据，应予驳回。具体理由如下：一、原告要求被告退还20年后的租金已超诉讼时效，法院依法不再保护。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年；第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原、被告于2014年4月9日签订《物业预租合同》，原告是完全民事行为能力人，在签订合同时完全清晰租赁物的法律性质、使用期限和用途等，知道合同租赁期限超过20年至2048年8月30日止，也知道自己支付了超过20年的租金并通过文字形式予以确认（见合同第十三条第8点）。即使原告事前未了解相关法律规定，双方在签订合同时，被告也已在合同第十三条第8款明确提示原告应清晰了解《物业预租合同》所涉及到的法律问题。因此，原告从签订《物业预租合同》之日起就知道或应该知道该合同所约定的超过20年部分可能存在被定无效的法律风险，原告主张的退还20年后租金的诉讼时效应从双方签订《物业预租合同》之日即2014年4月9日起算，至原告起诉时明显已超过诉讼时效。二、《物业预租合同》约定两个租赁期限，原告偷换概念，歪曲解释案涉合同的租赁期限，案涉合同的期限并未超过20年，合法有效。案涉合同第二条明确约定：房屋租赁期限为20年，房屋租赁期限自被告交付房屋给原告之日开始计算。在前款约定的租赁期限届满后该合同自动延续，被告按照该合同条款继续租用房屋给原告使用至2048年8月30日止。被告认为，上述约定应理解为首次租赁期为交付起20年，即2014年10月13日至2034年10月12日，租赁期间届满后自动续签租赁合同，续订的租赁期限亦未超过20年。一份合同约定两个租赁期限，这种约定方式双方一致同意，没有违反相关法律强制性规范，合法有效，原告是故意曲解合同意思，偷换概念。况且，案涉合同是经双方协商签订，合同中该条款是重要的内容，该条款是以租期20年并自动续期为支付对价的依据，合同中的租金价格亦因此而作相应调整，也就是说，租金对价与租期互为因果，而原告现在的诉求却刻意将两者割裂开来，显然不符合双方订立合同的原意。案涉合同的期限条款与对价条款是当事人的意思自治，不违反法律禁止性规定，故合法有效。三、原告选择分期付款形式支付款项，被告收齐款项后一次性开具发票给原告是为了减少工作手续，但这不改变涉案房屋租赁期限为20年的事实。涉案房屋的交付时间是2014年10月13日，根据合同约定原告应在房屋交付前付清款项，因此被告在操作上不可能按月、按季或按年开具发票，否则便与原告的付款事实不符，这也是税务部门所不允许的。租赁发票记载的收费时间段为2014年7月31日至2048年8月30日，但房屋实际交付时间为2014年10月13日，租赁时间从2014年10月13日开始。因此，根据以上事实可知，发票记载的时间段不是租赁时间，不能作为租赁期限认定的依据，要认定租赁期限应以《物业预租合同》、发票及房屋交接文件相互佐证，发票只是证明被告收取了款项并依法纳税，不能证明实际租赁年限，实际租赁年限应以《物业预租合同》第二条约定为准。租赁期限分两段，收费时间实际上也是分两段而不是一个整体。四、退一步而言，即便法院认为案涉合同约定的租赁期限为至2048年8月30日，已超过20年，但也符合《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》等文件规定，并非无效。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十八条第三款规定：集体建设用地使用权转让、转租的年限为原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。根据《广东省高级人民法院关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》可知，对集体建设用地使用权租赁合同期限超过20年的部分，只要政府或土地主管部门允许、同意出让、出租、转让的，法院则认定当事人之间的租赁合同有效。根据佛山市国土资源局发放给被告的《集体土地使用证》可知，该证上登记的土地使用终止日期为至2048年9月30日，即国土部门同意被告使用该土地至2048年9月30日。即便法院认为案涉合同约定的租赁期限为至2048年8月30日，该租赁期限也并没有超过国土部门同意的期限，故亦应有效。综上所述，原告诉请退还20年后的租金已超诉讼时效；案涉合同约定的租赁期限合法有效，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。
本院经审理认定事实如下：2014年4月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订两份《物业预租合同》，合同编号分别为XG2012E1012、XG2012E1013，约定被告出租位于佛山市顺德区乐从镇路州村委会乐从大道东B270号星光广场E座1012号、1013号两间房屋给原告使用；建筑面积均为56.35平方米，套内面积均为40.14平方米；租金总价款分别为286746元和287993元；被告应在2014年7月31日前将房屋交付给原告使用。两份《物业预租合同》第二条还约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”合同签订后原告已向被告全部支付了租金，被告于2016年4月27日、2016年5月21日出具两份租金发票给原告，分别注明收到2014年7月31日至2048年8月30日的租金286746元和287993元。案涉两间房屋是于2014年10月13日交付。现双方发生纠纷，原告于2017年8月16日向本院提起本案诉讼。
另在（2015）佛顺法乐民初字第2012号案中查明案涉房屋所在的建设工程已取得建设工程规划许可证。
本院认为，本案的争议焦点有三，一是本案是否已超过诉讼时效；二是租赁合同的租赁期限是多少；三是本案租赁期限超过二十年部分是否无效。
一、本案是否已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”按照本案原告的诉讼请求，第一项的请求《物业预租合同》部分无效，属于确认合同无效的请求权，实质为实体法上的形成权，按照理论通说是不适用诉讼时效的规定。而第二项的请求，属于返还财产请求权，应适用诉讼时效的规定，但原告在签订《物业预租合同》时，尚没有合同被确认部分无效，不能认定为已经知道或者应当知道权利被侵害，故被告主张签订《物业预租合同》时为诉讼时效起算点，至原告起诉已超过二年的诉讼时效，本院不予采纳。
二、租赁合同的租赁期限是多少。本案中，《物业预租合同》第二条约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”租金发票分别写2014年7月31日至2048年8月30日租金286746元和287993元。因此，应从整体而不能割裂来看，本院认为租赁合同的租赁期限是自房屋交付之日起至2048年8月30日止。被告主张租赁合同为首次租赁期二十年，租赁期届满续签租赁合同，续签的租赁期限亦未超过二十年的意见，与上述条款约定“租赁期限届满后自动延续”及发票的记载不符，本院不予采纳。
三、本案租赁期限超过二十年部分是否无效。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因该项是法律的强制性规定，故本院认定案涉合同超过二十年部分无效。被告认为应适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《广东省高级人民法院关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》来处理，即如政府或土地主管部门同意农村集体经济组织出租集体建设用地使用权的年限超过二十年的，也可认定租赁合同有效。经查，本案属于房屋租赁合同纠纷，上述办法及批复解决的是集体建设用地使用权问题，与本案不属同一性质，不适用于本案纠纷的处理。因此，本案的租赁期限自交付之日2014年10月13日起计算二十年，从2034年10月13日起的部分无效，其中E座1012号房屋租赁无效部分的租金为117492.64元（全部租金286746元÷全部租赁期限12376天×无效部分5071天），E座1013号房屋租赁无效部分的租金为118003.6元（全部租金287993元÷全部租赁期限12376天×无效部分5071天），被告应予退回。原告对此请求超出部分，不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条之规定，判决如下：
一、原告何小敏与被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司签订的两份《物业预租合同》（合同编号分别为XG2012E1012、XG2012E1013）其中租赁期限自2034年10月13日起至2048年8月30日止的部分无效；
二、被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告何小敏退回租金117492.64元和118003.6元，合计235496.24元；
三、驳回原告何小敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4862.28元，减半收取计2431.14元（原告何小敏已预交），由原告何小敏负担25元，被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司负担2406.14元（该费用由被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司负担部分直接迳付给原告何小敏，本院不另行收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 萧永宜
二〇一八年一月三日
书记员 劳雪清