北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第21319号
原告时小平，男，1958年8月13日出生。
委托代理人林姝，北京市隆昌律师事务所律师。
被告郑明，女，1958年11月6日出生。
委托代理人盛利军，男，1957年5月2日出生，自由职业。
被告盛盟，女，1987年9月2日出生。
委托代理人郑明，身份信息同上。
委托代理人盛利军，身份信息同上。
原告时小平（以下简称原告）与被告郑明、盛盟（以下简称姓名或二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人林姝，郑明同时作为盛盟的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：我和鲍晨艳是夫妻关系，位于北京市朝阳区x号院7号楼-1层JC-36号房屋登记在鲍晨艳名下，是我和鲍晨艳的夫妻共同财产。郑明为鲍晨艳照看孩子。2009年10月15日鲍晨艳为郑明出具公证委托书，让其代为出售诉争房屋。鲍晨艳于2012年2月5日死亡，但郑明代表鲍晨艳于2012年6月11日将诉争房屋出售给其亲属盛盟，并办理了产权变更登记。二被告在鲍晨艳死亡的情况下进行房产交易属于恶意行为，侵犯了我的合法权益，故我诉至法院，要求判令二被告签订的出售朝阳区x号院7号楼-1层JC-36买卖合同无效。
二被告辩称：鲍晨艳与郑明很早就认识，两人是朋友，关系很好。2009年末，鲍晨艳要出国定居，将其养子鲍xx委托郑明代为抚养，时间长达两年半。鲍晨艳从未说过其有配偶，郑明一直以为她是单身。2009年9月24日，鲍晨艳由于借了高利贷已经到期找到郑明要求帮助，在此情况下双方签订了转让协议，鲍晨艳将涉案房屋出售给郑明，合同签订当日郑明付给鲍晨艳10万元首付款，此后直至2009年11月23日，郑明分多次支付了剩余房款，鲍晨艳给郑明出具了全部房款已清的收条。由于当时没有钱，过户又需要一笔费用，故没有办理过户手续。2009年10月15日，鲍晨艳出国前主动提出以公证的方式给郑明出具委托书，全权委托郑明办理出售涉案房屋一切相关事宜。鲍晨艳死亡后，郑明以鲍晨艳代理人身份与其女盛盟签订了房屋买卖合同，将涉案房屋过户到盛盟名下。
经审理查明：原告提交其与鲍晨艳结婚证，证明二人于2004年7月15日登记结婚。郑明称鲍晨艳一直称自己是单身，也从未提起原告。鲍晨艳于2012年2月5日死亡。
2007年11月1日，鲍晨艳与北京鹏润房地产开发有限责任公司签订北京市商品房现房买卖合同分别购买位于北京市朝阳区x号院7号楼-1层JC-36、JC-37房屋，其中JC-36房屋约定房价款394778元，JC-37房屋约定价款475621元。合同签订后，鲍晨艳支付款项包括JC-36房款394778元、印花税198元、公共维修基金7896元、契税11843.34元、产权代办费600元，JC-37房款475621元、印花税238元、公共维修基金9512元、契税14268.62元、产权代办费600元，两套房屋共计915554.96元。
郑明称鲍晨艳因借了高利贷，主动提出原价将上述房屋转让给郑明。双方于2009年9月24日签订购买国美第一城地下商城JC36、JC37协议，协议约定甲方（郑明）购买乙方（鲍晨艳）位于青年路国美第一城地下商铺JC36、JC37，价格按照乙方购买该商铺的发票价加上已交的入住费等，付款方式：2009年9月24日先打10万元给乙方，其余房款打入乙方指定账户，工行：×××。郑明提交工商银行个人业务凭证四张，显示2009年9月24日郑明账户向鲍晨艳上述协议账户转账10万元，凭单上有手写字体“收到JC-36、37商铺首付款鲍晨艳2009.9.24”，2009年9月25日郑明账户向协议账户转账70万元，凭单上有手写字体“已收到该款，该款为购买国美第一城JC-36、JC-37两地下商铺的第二次付款收款人鲍晨艳”，2009年10月28日郑明账户向协议账户转账5万元，凭单上有手写“房款”，2009年11月20日向协议账户存款5万元。郑明称剩余款项以现金方式支付，鲍晨艳于2009年11月23日出具了收条，内容为：“今收到郑姐交来国美JC-36、JC-37两地下商铺的所有房款（房款以前已陆陆续续在银行帐上打过来），特此证明所有房款已清。收款人：鲍晨艳2009.11.23”。原告不认可原告提交协议真实性，不认可凭单及收条上字体及系鲍晨艳书写，申请对协议书、收条全文及2009年9月24日、2009年9月25日工商银行个人业务凭证上手写文字进行笔记鉴定，本院依法委托北京京安拓普文书司法鉴定中心为本案鉴定机构，该机构于2014年2月19日出具致北京市朝阳区人民法院的函，称其多次通知缴费义务人缴纳鉴定费，缴费人一直未缴纳鉴定费用，故依据《司法鉴定程序通则》终止鉴定。经询，原告表示撤回鉴定申请，不再要求继续鉴定。
郑明称因为帮鲍晨艳的忙才买下JC-36、JC-37房屋，因经济原因房屋一直没有过户，打算以后找到其他买家再转给他人。2009年10月15日，鲍晨艳去美国前以公证的方式出具了委托书：“委托人鲍晨艳，受托人郑明，委托事项及原因：委托人拥有北京市朝阳区武圣西里28号院1号楼1407号、1503号；北京市朝阳区x号院7号楼-1层JC-36、JC-37的四套房产，现准备出售该房产，因委托人将要出国可能不回来，所以全权委托受托人办理出售上述房产的一切相关事宜，包括但不限于以下事项：寻找买房人、协商购房价格、签订买卖合同、办理房产过户、缴纳税费及相关费用、收取售房款、协助买房人办理贷款手续、与物业公司办理相关手续、交纳有关物业费水电煤气电话有线电视等费用，到房管部门查阅相关资料，在上述房产没出售的前提下委托人委托受托人办理上述房产的抵押贷款事宜，并领取贷款、办理抵押登记手续，受托人在其权限范围内所签署的一切文件委托人均予以承认，委托期限至上述委托事项办完为止，受托人有转委托权委托人：鲍晨艳2009年10月15日”。
2012年6月11日，郑明作为鲍晨艳委托代理人与盛盟签订存量房屋买卖合同，将涉案房屋出售，约定价款58万元、合同签订后，涉案房屋办理了产权变更，现登记在盛盟名下。郑明与盛盟系母女关系，郑明称其代理鲍晨艳与盛盟签订的存量房屋买卖合同仅是为了实现房屋权利做的手续，盛盟并未实际付款。
原告认为涉案房屋是原告与鲍晨艳的夫妻共同财产，鲍晨艳无权个人处分，其认可委托书真实性，但是鲍晨艳死亡后委托书已经失去效力，郑明将涉案房屋以不合理低价出售给自己女儿，属于双方代理、恶意串通，故二被告签订合同为无效合同。
上述事实，有协议书、个人业务凭证、收条、存量房屋买卖合同、房屋所有权转移登记申请书及双方当事人在案陈述为证。
本院认为：本案争议的房屋买卖合同名义上买卖双方是鲍晨艳与盛盟，但是根据郑明提交的协议、个人业务凭证、收条，鲍晨艳与郑明就涉案房屋早在2009年已达成买卖合意，并且郑明已经全部履行了付款义务，原告虽不认可协议、收条以及个人业务凭证上字迹系鲍晨艳书写，但并未提交反证，故本院对该事实予以认定。由于郑明个人原因，其与鲍晨艳签订合同后并未办理过户手续，鲍晨艳在出国前以公证委托书的方式将涉案房屋出售等事宜委托郑明，郑明在鲍晨艳死亡后以受托人身份将房屋出售给其女盛盟，事实上，盛盟在合同履行过程中并未支付房屋对价，通过合同履行将房屋过户至盛盟名下实质是为了郑明取得涉案房屋的相关权利，这也是鲍晨艳为郑明出具委托书的真实意图。综上，该合同的签订、履行实质上应为郑明与鲍晨艳之间合同的继续履行，鲍晨艳与盛盟之间合同是否有效最终归结到鲍晨艳与郑明之间合同的效力。
根据庭审查明事实，鲍晨艳与郑明就涉案房屋签订协议系双方真实意思表示，协议并无违反法律、行政法规的强制性规定，原告虽主张涉案房屋系夫妻共同财产，鲍晨艳无权单方处分，本院认为鲍晨艳在缔约时对于涉案房屋即便并无完全处分权，并不能影响买卖合同的效力，故鲍晨艳与郑明就涉案房屋达成房屋买卖合同有效。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
驳回原告时小平的全部诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告时小平负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 马海涛
代理审判员 徐永飞
人民陪审员 赵雅筠
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 李 娜