南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第1841号
原告南京图腾置业发展有限公司（下称图腾置业公司），住所地南京市鼓楼区江东北路419号。
法定代表人林乃轩，董事长。
委托代理人王宁，北京市惠诚（南京）律师事务所律师。
委托代理人顾雪婷。
被告朱剑林，男，汉族，1964年6月17日生。
原告南京图腾置业发展有限公司（下称图腾置业公司）诉被告朱剑林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙展虹适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告图腾置业公司的委托代理人王宁、顾雪婷，被告朱剑林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告图腾置业公司诉称，2010年1月，图腾置业公司与朱剑林签订租赁合同，约定由朱剑林承租本市大观·天地一层1147、1148号铺位（建筑面积约135.84平方米），开设“江南小镇”餐厅，租期5年（2010年4月1日至2015年3月31日）。双方就租赁期间公共能耗及租金的支付数额、给付方式及给付期限、违约责任等作出明确约定。因朱剑林自2013年4月30日起未按约支付公共能耗及租金，经图腾置业公司发函催要，朱剑林虽承诺于2013年11月30日前交清余款，期限届满后又再次违背诺言，并于2014年3月5日撤场。朱剑林拖欠租金等费用及单方面撤场的行为已构成违约。现原告诉至法院，请求判令被告支付拖欠的租金105778.61元，公共能耗费13584元，合计119362.61元，2012年12月至2014年2月期间的水电费18340元以及违约金36921.31元（按上月租金、公共能耗的3倍计算），并由被告承担本案诉讼费用。
为支持其请求，原告图腾置业公司提交了如下证据：
1、本市建宁路300号的房屋产权证，以证明原告对涉讼标的物拥有产权；
2、双方于2010年2月24日签订的租赁合同，以证明双方约定的租期、租金及公共能耗的支付标准、支付方式、定金、违约金等双方权利义务；
3、商铺交付确认书，以证明原告于2010年5月21日向被告交付本市大观·天地一层1147、1148号铺位；
4、图腾置业公司向朱剑林发出的总经办（2013）119号、133号函及邮件查询单，以证明原告于2013年11月1日、11月29日二次催告朱剑林支付相关费用；
5、被告朱剑林于2013年12月1日出具的承诺，以证明被告承诺于2014年2月20日前付清余款，逾期放弃任何优惠政策；
被告朱剑林辩称，其与图腾置业公司签订的租赁合同及内容属实。被告自2013年4月30日起未付租金及公共能耗。但双方在履行合同过程中已实际变更了租金标准按照半价标准计算，原告诉请的数额未减半。对于拖欠的水电费金额没有异议。由于原告在招商时宣称大观天地贸是一个由众多商店和餐馆组成的大型零售综合体，被告正是看中原告宣传的这种资源，投入了全部身家来经营餐馆，但实际上原告交付的是一个缺乏管理、环境混乱、门可罗雀的空壳，与承诺相距甚远，原告有违约行为，这也是被告难以持续经营的原因。被告也不是私自撤场，撤走可移动物品原告是知道的。另外，双方签订租赁合同时，被告曾向原告交纳了10000元的定金，应当冲抵欠付的租金。综上，请求法院依法判决。
被告朱剑林就其辩解意见未提交证据。
经庭审质证，被告朱剑林对原告图腾置业公司所提交证据的真实性无异议。上述证据，是双方当事人真实意思的表示，与本案讼争事实相关联，来源合法，本院对上述证据的证明力予以确认。
经庭审质证，双方当事人对如下事实无争议：
本案所涉本市鼓楼区建宁路300号大观·天地一层1147、1148号铺位产权人为原告图腾置业公司。2010年2月24日，图腾置业公司与朱剑林签订租赁合同，双方约定的主要内容为：租期为2010年4月1日至2015年3月31日；装修免租期自2010年4月1日至2010年6月30日；朱剑林须向图腾置业公司支付租金及公共能耗费，租金的支付标准是按年递增，第三年按每平方米每天2.3元计付，第四年按每平方米每天2.6元计付，公共能耗按每平方米每月10元计付；支付方式为先付后租，每3个月为一个支付周期，朱剑林须于下一个周期日开始前提前10日支付，如朱剑林逾期支付，须按照每日千分之三向图腾置业公司支付逾期滞纳金；朱剑林应在收到账单之日起五日内以图腾置业公司指定方式支付与该商铺有关的水、电、气（如使用）、电话（如使用）等费用；朱剑林在合同签订之日向图腾置业公司支付租赁定金10000元，正式营业后，租赁定金转为按约履行合同并合法经营的履约保证金；租期届满或非朱剑林原因合同被提前解除时，图腾置业公司应在朱剑林将该物业完好交还后100天内将履约保证金无息返还；协议履行期间有违约行为的应承担违约责任，违约金数额为上个月3倍月租金、公共能耗；朱剑林逾期超过45天不支付合同项下任一项款项时，图腾置业公司有权提前终止合同并收回该物业，没收履约保证金；任何一方因自身原因若需要单方面提前终止本协议的，应提前两个月通知对方，并向对方支付违约金等等。
2010年5月21日，图腾置业公司向朱剑林交付本市大观·天地一层1147、1148号铺位。双方认可朱剑林已结清2013年4月29日前的租金及公共能耗，2013年4月30日起（含当日）的租金、公共能耗未付；欠付水电费18340元。朱剑林已向图腾置业公司交纳定金10000元。2013年12月1日，被告朱剑林出具承诺书，言明于2014年2月20日前付清余款，逾期放弃任何优惠政策。2014年4月20日，朱剑林已将涉讼房屋交还给图腾置业公司，租赁合同已实际解除。
审理中，双方对朱剑林应付租金及公共能耗的支付标准、双方是否有违约行为、应否承担违约责任存在争议。
本院认为，图腾置业公司与朱剑林签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，为有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。
关于租金及公共能耗的支付标准。双方签订的租赁合同已明确约定，图腾置业公司所主张的数额与合同约定相一致；朱剑林虽提出双方实际履行中实行的是减半收取，但原告并不认可，朱剑林就该辩解意见未提交证据，且其向图腾置业公司出具的承诺书已明确了承诺的延缓期届满未清结时放弃任何优惠政策，现朱剑林未在承诺的延缓期清结租金及公共能耗，图腾置业公司主张按合同约定计付租金及公共能耗，符合双方的约定。又因朱剑林对租赁物使用期间欠付水电费的数额18340元并无异议，原告要求被告朱剑林支付租金105778.61元、公共能耗13584元，合计119362.61元，以及水电费18340元的主张，本院予以支持。
双方签订的合同明确约定租金及公共能耗的支付方式为先付后租，每3个月为一个支付周期，朱剑林须于下一个周期日开始前提前10日支付；协议履行期间有违约行为的应承担违约责任；现朱剑林认可自2013年4月30日起未支付租金及公共能耗，朱剑林有违约，其多次逾期交付租金的行为导致双方之间的租赁合同提前终止，部分合同目的不能实现，客观上给原告造成房屋闲置期间的租金损失，朱剑林应当承担违约责任。
关于违约金的支付数额。租赁合同约定违约金按上个月3倍月租金、公共能耗计付，同时租赁合同又约定，被告如有违约行为，原告除有权终止合同、收回物业外，还没收履约保证金等。据此应认定双方对违约责任的承担在合同中进行了多重约定。现原告明确主张因被告违约导致双方合同解除，保证金10000元不予返还，同时又主张合同终止前一个月3倍的租金，其双重主张中保证金在不予返还时已具有违约金性质，能部分弥补原告损失，因此，本院以原告损失为基础，结合本案案情，酌情确定被告应支付违约金的数额为21000元，在扣除10000元保证金后，被告仍需向原告另行支付违约金11000元。
至于朱剑林所提出的图腾置业公司在招商中宣传不实有违约的辩解意见。本院认为，朱剑林就其辩解意见未提交相关证据，双方签订的合同也不能证实朱剑林的辩解意见，故本院对朱剑林该辩解意见不予采纳。
综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告朱剑林于本判决生效之日起十日内支付原告南京图腾置业发展有限公司租金、公共能耗费、水电费共计137702.61元。
二、被告朱剑林于本判决生效之日起十日内支付原告南京图腾置业发展有限公司违约金21000元（被告已支付的保证金10000元予以抵扣，另行支付11000元）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1896元（已减半收取），由原告图腾置业公司负担448元，由被告朱剑林负担1448元（原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 孙展虹
二〇一四年五月二十六日
见习书记员 宋文天