福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延民初字第1421号
原告南平世华房地产开发有限公司。
法定代表人吴建财，总经理。
委托代理人王旭，福建闽越律师事务所律师。
被告周伟，男，1982年2月18日出生，汉族。
原告南平世华房地产开发有限公司（以下简称世华房地产公司）与被告周伟商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月6日立案受理，依法由审判员吴裕生适用简易程序进行审理。因被告周伟下落不明，本案经本院院长批准，依法裁定转入普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2014年8月1日公开开庭进行了审理。原告世华房地产公司的委托代理人王旭到庭参加诉讼。被告周伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告世华房地产公司诉称，2011年2月26日，原告与被告周伟签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告出售位于南平市延平区新城中心二期二地块2幢13层1303号房，被告向原告支付购房款613368元，其中首付款188368元，二期付款425000元（银行贷款）。同日，原、被告双方还签订了《补充协议》，协议第三条第二款约定：被告作为买受人应于合同签订当日按银行办理按揭贷款的要求向原告提供完整、真实、合法的申请按揭贷款所需的全部资料，如被告七日内未交齐所需材料或未办理相关手续的，每逾期一天，按照按揭贷款数额的日万分之二向原告支付违约金，逾期超过30日的，原告有权解除合同，被告按本合同总价款的10%向原告支付违约金。合同签订后，被告支付了首付款，但未按协议约定提供银行按揭材料，且二期购房款至今未付。原告曾多次催讨被告，被告借口要求宽限，但宽限期满后被告仍未提供按揭材料及办理按揭手续。原告认为被告未提供按揭材料及办理按揭手续，已构成违约，原告有权依约解除合同。原告请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-NO：0345464），被告协助原告办理注销商品房买卖合同备案登记；2、判令被告支付原告违约金61336.8元。在本案审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-NO.0345464）；2、判令被告支付原告违约金61336.8元。
被告周伟未作答辩。
原告世华房地产公司为支持其诉讼请求，向本院提交了二组证据。
证据一、《商品房买卖合同》及其《补充协议》各一份，证明原告将南平市延平区新城中心二期二地块第2幢13层1303号房出售给被告，被告需向原告支付购房款613368元；协议签订当日，被告应提供银行按揭材料给原告，逾期30日未提供的，原告有权解除合同，同时被告要支付原告合同总价款10%的违约金。
证据二、原告出具的《函告》一份、EMS国内特快专递邮件详情单及邮件全程跟踪查询记录一份、中国建设银行股份有限公司南平滨江支行客户部出具的《证明》一份，共同证明被告违约未提供按揭材料及办理按揭手续，原告依约有权解除合同。
本院认为，被告周伟未到庭参加诉讼，亦未提交证据，视为放弃质证和举证的权利。原告世华房地产公司提交的证据具有真实性、合法性、关联性，对原告提出的证明对象具有证明力，本院予以采信。
经审理查明，原告世华房地产公司以出让方式取得位于南平市延平区福兴路6号地块的土地使用权。经批准，原告在上述地块建设商品房，定名为新城中心二期二地块。后经南平市建设局批准，原告取得了商品房预售许可证，证号为2010（南）房预售证第006号。2011年2月26日，原告与被告周伟签订了一份《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-NO.0345464），约定：原告将南平市延平区新城中心二期二地块2幢13层1303号房出售给被告；房屋总价款为613368元，其中首付款188368元，余款425000元办理银行按揭贷款。同时，该合同附件六《补充协议》第三条第2项约定：“买受人应于本合同签订当日，按银行办理按揭贷款的要求向出卖人提供完整的、真实的、合法的申请按揭贷款所需的全部材料，若银行审批需要增加或替换相关按揭材料，买受人应于接到通知后七日内提供应增加的资料，若买受人在七日内未交齐申请贷款所需的全部材料或未办理完成相关手续的，每逾期一天，买受人已申请按揭贷款总额为基数，按照日万分之二的比率向出卖人计付违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人按本合同总价款的10%向出卖人支付违约金。”合同签订当日，被告支付了购房首付款188368元。此后，原告为该《商品房买卖合同》办理了备案登记（登记号：2007010345464）。后被告向中国建设银行提交了按揭贷款所需的材料，但在银行准备于2011年10月27日发放按揭贷款时，被告未到银行签字，致使按揭贷款手续未办理完毕。2012年7月23日、2013年4月18日，原告通过邮政特快专递的方式向被告寄送了两份办理个人住房按揭贷款的《函告》，告知被告应携带相关材料到新城展示中心办理相关购房手续及办理银行个人住房按揭贷款申请手续；同时告知该房屋已具备交付条件，若被告能依约办理按揭手续付款的，原告将依约交付房屋；若未按通知前来办理的，将解除合同。被告收到《函告》后，仍未办理按揭手续。
另查明，上述房屋分别于2012年11月1日、2013年12月26日被我院裁定予以查封。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其附件六《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告依约支付购房首付款后，未就购房余款及时办理按揭贷款手续，已违反了《补充协议》第三条第2项的约定，构成违约。原、被告双方已在《补充协议》第三条第2项约定，买受人未办理完成相关按揭手续，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，该条属于约定解除条款。但因本案预售的商品房已被法院查封，根据《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第二十六条第一款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定，该查封具有排他的法律效力，任何权利都不能对抗这种司法公权，故双方当事人的约定解除条款不能对抗法院的依法查封行为。同时，原告还是负有协助法院执行义务的第三人，如其与被查封人协商解除预售合同，或单方解除合同，就不能履行协助法院控制被查封人处置被查封财产、权利的义务，这同样不为法律所允许。根据法律规定，原、被告之间的商品房预售合同成立需要办理登记备案手续，解除合同时，也应根据法律规定办理相应的手续，本案涉讼房屋在未被依法解除查封前已无法办理相应手续，根据《中华人民共和国共和国合同法》第九十六条第二款规定“法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的。依照其规定”，本院对原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：
驳回原告南平世华房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费1334元、公告费300元，由原告南平世华房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 方晓红
人民陪审员 林 强
人民陪审员 黄惠斌
二〇一四年八月二十日
书 记 员 徐华强
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。