福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0402民初1238号原告：三明市梅列区碧玉小区业主委员会，住所地福建省三明市梅列区陈大路16号8幢。负责人：肖辉琼，主任。委托诉讼代理人：王水清，女，该业主委员会成员。被告：黄志兰，女，1973年3月11日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。原告三明市梅列区碧玉小区业主委员会（以下简称碧玉小区业委会）与被告黄志兰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧玉小区业委会向本院提出诉讼请求：判令黄志兰立即支付自2016年1月至2016年12月止的物业服务费180.24元，水电公摊费27.55元，合计233.25元。案件审理过程中，碧玉小区业委会明确其诉讼请求具体为：判令黄志兰立即支付自2016年1月至6月期间的水电公摊费27.55元及2016年7月至12月期间的物业服务费180.24元、水电公摊费25.46元，合计233.25元。事实和理由：2016年6月30日，兰庭物业管理有限公司因部分业主长期拖欠物业费而撤走。2016年6月15日，经小区业主大会选举产生了业主委员会，经梅列区住房和城乡规划建设局批准并备案，2016年7月1日，碧玉小区业委会正式管理小区，为小区聘请6名保全、3名保洁人员、1名物业管理员，从事安全防范和卫生保洁工作。碧玉小区业委会为非营利性质组织且委员们从未领取过报酬。黄志兰居住的三明市梅列区，位于碧玉小区内，房屋面积75.1平方米。从碧玉小区业委会接管后，黄志兰未支付物业管理费，为维护广大业主的合法权益，故引起本案诉讼。黄志兰辩称，1.小区业委会应由业主选举产生，但碧玉小区业委会未经业主同意；2.答辩人家房子漏水，碧玉小区业委会没有解决该问题；3.碧玉小区业委会的账目未公开，且管理不到位，小区百分之八九十业主不满意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据和事实，本院认定如下：1.碧玉小区业委会提交的《碧玉小区业主委员会主任变更证明》，碧玉小区业委会用以证明肖辉琼是该小区业委会主任，而黄志兰不承认肖辉琼是小区业委会主任。本院认为《碧玉小区业主委员会主任变更证明》能够证明碧玉小区业委会于2016年9月29日重新投票选举变更业委会主任，选举肖辉琼为主任，张木增为副主任、原主任林志强、副主任黄志芳为业委会委员的事实，黄志兰对该证据提出异议，但未提供证据证明其主张，对《碧玉小区业主委员会主任变更证明》，本院予以采信；2.碧玉小区业委会提供的碧玉小区电费汇总表、水费明细表、A7幢2单元公摊费明细表，三份表格将小区内需要由业主共同分摊的电、水公摊费用及具体费用细分为“楼梯照明、水表远程、路灯费、消防泵”等，各细分项目应由小区业主共同分摊；黄志兰质证提出业委会通宵达旦用电、小区外店铺到小区取水打扫卫生等，由其分摊这部分水电费不合理，因其未提供证据证明其陈述的情况，对上述三份表格及其证明内容，本院予以采信；3.碧玉小区业委会提供的《陈大镇碧玉小区业主一事一案表决票名单》及相关表决票、《物业管理服务协议》，碧玉小区业委会用以证明（1）2016年11月，碧玉小区业委会就小区的物业管理工作从2016年7月1日起由小区业委会直营一个阶段、直营期间小区物业费及代收代付公摊水电费及电梯费等费用、各项收费标准等事项交由小区业主表决，经表决，陈大镇碧玉小区共有住房728套（其中公租房108套），现已入住569户，入住业主居住面积50573.487平方米，其中，333户同意上述物业管理工作，同意的业主居住面积为30264.93平方米，分别占已入住业主户数的58.52%及已居住业主居住面积59.84%；（2）黄志兰与三明市兰庭物业管理有限公司签订了物业服务协议，同意该协议中的收费标准，一事一案表决中的标准与物业服务协议中的标准一致。黄志兰质证认为(1)其不认可物业费标准；（2）《物业管理服务协议》与本案无关，不能作为证据;(3)《陈大镇碧玉小区业主一事一案表决票》是假的。本院认为，（1）当事人对自己提出的反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，黄志兰未能证明《陈大镇碧玉小区业主一事一案表决票》系伪造，本院对《陈大镇碧玉小区业主一事一案表决票》真实性予以确认；（2）《陈大镇碧玉小区业主一事一案表决票》中列明的事项，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意且占总人数过半数以上业主同意，对《陈大镇碧玉小区业主一事一案表决票名单》及相关表决票及其证明内容，本院予以采信，黄志兰作为该小区业主，应受该物业收费标准约束；（3）《物业管理服务协议》只能证明黄志兰曾与三明市兰庭物业管理有限公司签订了该物业服务协议，三明市兰庭物业管理有限公司曾为碧玉小区提供过物业服务，该协议包括收费标准等事实；4.黄志兰提交的照片15张复印件，黄志兰用以证明碧玉小区业委会消防意识淡薄、小区墙上乱贴乱画等，碧玉小区业委会管理不到位。碧玉小区业委会质证认为其接管物业后，有出资修复消防设施，且经消防部门验收合格，其对小区绿化也投入资金进行栽树和杂草打理。本院认为，碧玉小区业委会对该组证据真实性未提出异议，对该组证据的真实性，本院予以认可，黄志兰提供的证据能够证明碧玉小区存在墙面乱涂乱画、自行车辆停放不整齐等问题，对其提交的证据，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：1.2016年10月18日，三明市梅列区住房和城乡规划建设局出具《碧玉小区业主委员会主任变更证明》，证明碧玉小区业委会于2016年9月29日重新投票选举变更业委会主任，选举肖辉琼为主任，张木增为副主任。2.2016年10月22日，碧玉小区业委会在陈大碧玉小区张贴《公示》，告知小区各位业主，2016年碧玉小区业委会将原小区物业管理公司兰庭物业公司变更聘请为三明市新新荣物业服务公司，但三明市新新荣物业服务公司在2016年7-8月两个月的经营中出现亏损，向碧玉小区业委会提出从2016年9月终止物业服务合同。现因无其他物业公司愿意接受小区的物业服务，经碧玉小区业委会讨论，决定从2016年7月1日起小区的物业管理服务工作先由小区业主委员会兼管，待今后条件成熟后再聘请专业物业企业管理。《公示》内容还包括碧玉小区业委会的管理宗旨、管理人员、经济收入情况等公示内容、对小区A、B区的门岗进行蓝牙智能系统安装及对公示内容有异议的业主，在公示日内可以用书面或来人到业主委员会和瑞云社区居委会反映的方式进行监督。3.2016年11月1日，碧玉小区业委会对陈大碧玉小区物业管理工作采用向业主发放《陈大碧玉小区业主一事一案表决票》以住房号一户一票的方式，由碧玉小区业主对以下内容进行表决：小区物业管理上半年现实状况，即上述《公示》的基本内容；小区的物业管理工作从2016年7月1日起由小区业委会直营一个阶段；直营期间小区物业费及代收代付公摊水、电费、电梯费用、停车费从2016年7月1日起开始收费，并明确各项收费标准，其中物业费以住房面积每平方米收0.40元、代收代付水电公摊费等。经表决，陈大碧玉小区共有住房728套(其中公租房108套)，现在已入住业主569户，入住业主居住面积50573.487平方米，其中333户同意上述物业管理工作，同意的业主居住面积为30264.93平方米，分别占已入住业主户数的58.52%及已居住业主居住面积的59.84%。4.黄志兰所有的坐落于三明市梅列区产建筑面积为75.1平方米。5.2016年1月至6月，陈大碧玉小区共结欠电费25365.50元，其中黄志兰居住的7幢公用部分电费为：路灯费9.99元、消防泵13.5元、电费滞纳金1元、水费1元、维修配件2.06元，合计27.55元。6.2016年11月2日、2016年12月10日，碧玉小区业委会分别向黄志兰发出《缴费通知书》、《物业管理费催缴通知单》，要求黄志兰缴纳尚欠物业管理费及公共用水用电公摊费共计233.25元。本案的争议焦点在于：1.碧玉小区业委会是否具有主体资格；2.黄志兰是否应当按照碧玉小区业委会主张的标准向碧玉小区业委会支付案涉物业服务费用。根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定：一、碧玉小区业委会是否具有主体资格的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条的规定，除“筹集和使用专项维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施”应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意外，“选聘和解聘物业服务企业或其他管理人”应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即须达到俗称的“双过半”标准。本案中，碧玉小区业委会于2016年10月22日向小区业主进行了公告，2016年11月1日，碧玉小区业委会对陈大碧玉小区物业管理工作采用向业主发放《陈大碧玉小区业主一事一案表决票》以住房号一户一票的方式进行表决，有333户业主参与有效投票，并且同意由碧玉小区业委会负责小区的物业管理，超过专有部分占建筑物总面积50%的业主且占总人数50%的业主参与投票，选出了临时性的过渡物业服务机构即碧玉小区业委会，表明这些业主对选聘方案予以了认可。本案中，碧玉小区业委会对陈大碧玉小区物业服务进行管理的行为，系以选聘方案和选聘结果为依据、执行业主大会决定的履职行为，故碧玉小区业委会具有本案的主体资格。二、黄志兰是否应当按照碧玉小区业委会主张的标准向碧玉小区业委会支付案涉物业服务费用的问题。《物业管理条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”碧玉小区业委会按照0.40元/平方米的标准收取物业管理费，符合三明市物价局对三明市普通住宅小区服务等级(三级)收费基准价格的要求；碧玉小区业委会提交的证据能够证明其主张的公摊水电费应由小区业主共同分摊，黄志兰对此虽持异议，但未提供证据证明业委会通宵达旦用电、小区外店铺到小区取水打扫卫生等情况，黄志兰作为小区业主，应负担碧玉小区公摊水电费；碧玉小区业委会主张的物业服务费符合法律规定、水电公摊费用合理，且碧玉小区业委会实际履行了管理、服务陈大碧玉小区的职责，其提供了物业服务，与黄志兰之间存在事实上的物业服务合同关系，黄志兰应当向碧玉小区业委会缴纳相应费用。综上所述，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立的合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行了主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，碧玉小区业委会实际履行了管理、服务陈大碧玉小区的职责，以其实际行为向业主提供了物业服务，与业主存在事实上的物业服务合同关系，黄志兰没有提供证据证实其作为业主有拒绝碧玉小区业委会的物业管理服务的行为，应视为对碧玉小区业委会的物业服务予以接受，即使双方未在物业服务合同上签字或没有订立合同，也应当视为合同实际成立。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”依据该条规定，业主拒绝支付或拖欠物业费的行为应当承担相应的违约责任，黄志兰系陈大碧玉小区业主，碧玉小区业委会对陈大碧玉小区提供物业管理服务，黄志兰依法应向碧玉小区业委会交纳相应的物业管理服务费及公共用水用电公摊费。黄志兰抗辩其房子漏水，碧玉小区业委会未维修，但其未能举证证明其主张的事实，对该抗辩理由，不予采纳。碧玉小区存在乱涂乱画、车辆停放不整齐等问题，一方面需要碧玉小区业委会加强管理、维护，另一方面也需要小区业主们共同配合管理。碧玉小区是业主共同的生活环境，碧玉小区业委会作为物业临时管理者，应当加强与业主的沟通，共同做好小区管理工作。黄志兰已在小区居住生活，已经接受的碧玉小区业委会的服务，理应向碧玉小区业委会支付相应的费用，故对碧玉小区业委会要求黄志兰支付物业管理服务费、公共用水用电公摊费等的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、第八十二条，《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：黄志兰应于本判决生效之日起五日内支付给三明市梅列区碧玉小区业主委员会2016年1月1日起至2016年12月31日止期间的物业管理服务费180.24元及公共用水用电公摊费53.01元，共计233.25元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取计25元，由黄志兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 员 林路明二〇一七年八月九日法官助理 李 琳书 记 员 张亚运附：本判决所依据的法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。《中华人民共和国合同法》第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。