贵州省水城县人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）黔0221行初31号
原告谭云，女，1975年4月4日生，汉族，大学文化，重庆市江北区人，律师，住贵州省六盘水市钟山区。
特别授权委托代理人刘世强，系贵州世强律师事务所律师。执业证号：15202198810905996。
被告六盘水市住房和城乡建设局（以下简称市住建局），住所地六盘水市钟山区钟山中路开投大厦。
法定代表人杨坚，系该局局长。
特别授权委托代理人江源，系该局工作人员。
特别授权委托代理人沈律，系贵州灏峰律师事务所律师。执业证号：15202201110454815。
第三人贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司（以下简称太阳石房开），住所地钟山经济开发区松坪路。
法定代表人翟纯孝，系该公司执行董事。
特别授权委托代理人吴昱辰，系贵州天职律师事务所律师。执业证号：15201199610789734。
特别授权委托代理人吕贵荣，系贵州天职律师事务所律师。执业证号：15201199310197255。
原告谭云诉被告六盘水市住房和城乡建设局，第三人贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司房屋所有权登记一案，于2017年3月10日向本院提起行政诉讼。本院立案后，依法组成合议庭，于2017年4月26日公开开庭审理了本案。原告谭云及其特别授权委托代理人刘世强，被告六盘水市住房和城乡建设局特别授权委托代理人沈律、江源，第三人贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司特别授权委托代理人吴昱辰、吕贵荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谭云诉称，被告颁发的六盘水市房权证钟山区字第××号《房屋所有权证》对应的标的物，没有墙体和四至界限，没有明确、唯一的编号，不能独立使用，不具备单独所有的条件，属于不予登记的情形，被告的颁证是错误的，应予撤销。理由如下：1、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，被告办理房权证所依据的是市住建字（2011）92号《关于办理房开企业商业用房分割销售有关规定的通知》。该文件同意对商业用房分割销售没有法律依据。同时，该文件要求登记部门进行实地查看，核实商业用房分割销售部分的划分与测绘机构出具的测绘成果是否一致，各个分割单元必须是独立使用的基本权属单元，并且权属单元之间要有墙体、梁柱、地面上钉有地钉、镶有地砖等永久性的、清晰的权属界限。第三人太阳石房开将按份“共同共有”的商铺，人为地变成“单独所有”的商铺。原告拿到手的只有单独所有的房屋所有权证书，却找不到房屋所有权证书注明的单独所有的标的物。2、2014年11月24日，被告办理房权证所依据的市住建字（2011）92号《关于办理房开企业商业用房分割销售有关规定的通知》己被被告自行撤销，故依据此文件所颁发的房屋所有权证书，也应当予以撤销。3、六盘水市房权证钟山区字第××号《房屋所有权证》所在的区域内部产权划分混乱。业主赵某某、史某某、张某某因为标的物位于消防通道等原因与第三人太阳石房开协议退了购房款。这部分业主所购房屋面积无法找到，是否与原告的购房面积发生重叠和错误。被告在颁证时应当复核却没有进行复核，导致该楼盘套内面积，公摊面积与事实严重不符合。4、建筑区划内商业部分面积差异巨大，被告没有进行查证，房权证办理依据不足，应当予以撤销。第三人擅自变更规划，任意改变通道、加大业主公摊面积，违反了相关法律规定，行政主管部门不应颁证。第三人在2010年至2012年期间三次对内部区域结构不断进行划小，也未将这巨大的改变报市消防支队审核，导致消防通道、过道、电梯井等被出售。根据《商品房销售管理办法》第二十四条之规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。综上所述，原告认为，被告颁发六盘水市房权证钟山区字第××号《房屋所有权证》的行政行为是在没有进行实地调查的基础上颁发的，与事实不相符，与法律相悖，严重损害了原告的合法权益。为此，特向人民法院起诉，请求：1、撤销六盘水市住房和城乡建设局原下属机构房地产产权监理处颁发的六盘水市房权证钟山区字第××号《房屋所有权证》；2、本案的诉讼费由被告承担。
被告六盘水市住房和城乡建设局辩称：一、原告谭云提起行政诉讼已经超过诉讼时效，依法不受法律保护。原告谭云购买第三人太阳石房开投资开发的金三角小区1号、7号楼3层×号商铺，并于2012年1月16日签订《商品房买卖合同》，原告在签订商品房买卖合同的当日签订了一份委托太阳石房开办理产权登记和领取《房屋所有权证》的授权委托书。2014年10月14日，原告购买的商铺经广东南方数码科技有限公司测绘分户，2014年10月取得完税证。被告于2014年10月15日受理原告产权转移登记申请，于2014年10月21日经审查原告转移登记申请符合条件予以登记并发证，受委托人甘某某将原告房屋所有权证领取。原告所述至今未领房屋所有权证，是何原因被告并不知情，但原告已经委托受委托人甘某某于2014年10月27日领证是客观存在的事实。二、《房屋登记办法》第十条第一款“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间”、第二款“国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记”、第三款“非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记”规定，原告购买的商铺有固定界限、可以独立使用，且有明确、唯一编号，太阳石房开所有商铺编号并不重复。太阳石房开申请办理房屋所有权证时已经出具《关于金三角小区1#7#楼商业分割地钉的说明》，测绘报告也将分割销售的商铺分别测绘面积，具备固定界限、独立使用的办证条件。被告为原告办理房屋所有权证时以“间”基本单元进行登记，符合《房屋登记办法》第十条规定。原告错误理解商铺“固定界限、独立使用”的含义，购买商铺者并非必须自己使用才叫独立使用，原告购买之初已经明知商铺是分割销售，必须整体使用。综上所述，原告提起行政诉讼已经超过法律规定的诉讼时效，被告为原告办理房屋所有权证，事实清楚，证据充分，适用依据正确，请人民法院依法作出公正判决。
第三人贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司述称：一、原告在2016年3月18日就对整个楼盘的大产权证向六盘水市人民政府提起了行政复议申请。六盘水市人民政府于2016年5月17日作出行复决字（2016）×号《行政复议决定书》，驳回了原告的撤销产权登记复议申请，并明确提示不服复议决定可在15日内向人民法院提起行政诉讼，但在决定书下达后15日内，原告并未向法院提起诉讼，说明其对复议结果已经表示认可。同时，谭云20**年8月申请解除购房合同仲裁案及之后的撤销仲裁案中，已经知道其产权证的存在，那时就应提起撤销的行政诉讼，但其也未在法定六个月内提起诉讼。因此，原告的起诉已超过法律规定的起诉时限，依法应当予以驳回。二、原告所诉各项理由均无事实和法律依据，其诉求不能成立，应予以驳回。理由如下：1、第三人所售商铺严格执行了市住建局（2011)92号《关于办理房开企业商业用房分割销售有关规定的通知》文件各项要求，并非原告所称的没有按照文件执行。第三人所售商铺不仅能通过打地钉、划线这些有形标识、固定界限来确定四至界线，确定其构造上的独立性，更依法取得了具有唯一编号的房屋所有权证书。2、原告在购买之初就明知该商铺并非独立的门面，其作为完全民事行为能力人，完全知道自己购买的是非封闭的、不能由自己单独使用，必须与其他商铺集合使用才能实现使用效益最大化的商铺。在后期的实际使用中，购买人的商铺既可能成为其他经营主体的场地，也可能成为供人行走的通道，但这些均属购买之后的使用方式上的变化，并不影响原告物权、所有权的存在和行使。3、原告与案外人六盘水众合投资担保有限公司签订了《合作经营管理合同》，收取了长达两年的合作利润。原告明知购买商铺是一种商业投资行为，就应知道投资具有风险性，既可能获利也可能亏损。原告提起行政复议及行政诉讼，并不是真正出于商铺产权登记是否合法考虑，而是为了实现其有利益时获取、有风险时意图通过合法程序达到非法转嫁市场投资风险的不当目的。4、原告所称的各项第三人违法行为并不存在，原告将其他业主的特殊事例作为支持其主张的理由没有法律依据。第三人严格按照规划进行开发、销售，并不存在擅自变更规划的情形。其他业主商铺的销售是否违法不能成为支持原告主张的理由。根据2000年8月1日开始实施的《房产测量规范》规定，要分摊的公用面积由两部分组成：（1）大堂、公共门厅、走廊、过道、电梯、梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、配电室、值班警卫室等，以及为整幢楼服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；（2）各单元与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙，包括山墙，为墙体面积水平投影面积的一半。因此，原告认为第三人将消防通道的面积予以均摊是损害其利益的行为显然不能成立。而作为第三人代理销售商的众合公司将不能出售的消防通道进行销售，第三人予以纠正本是正当纠错行为，但不能成为支持原告主张的理由。如果原告认为其面积因公摊有误，可以依法申请重新进行测量，然后按照规定的面积误差处理标准进行处理即可，但那属于第三人与原告之间的民事法律关系，不属于行政诉讼的审理范围。5、根据《房产测绘管理办法》第十八条规定“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理”。房屋登记产权面积应以房地产主管部门确认的测绘面积为准，测绘面积才是确定房屋登记面积的依据。市住建局根据测绘机构的测绘报告进行登记正是依法行政的表现。原告将竣工面积与测绘面积的差异作为撤销理由显然没有法律依据。6、第三人严格按照规定的程序进行开发、销售，在不同阶段向不同部门报送不同的图纸及手续是保证开发、销售合法性的重要表现，并非原告所称的隐瞒情形，更没有擅自变更规划，如有擅自变更规划的违法行为，也应由相关行政机关进行处罚，并不能成为原告撤销产权证书的理由。综上所述，第三人在向原告销售商铺过程中没有违反法律规定，双方的房屋买卖关系合法合规。市住建局依法向原告发证并未违反产权登记相关法律法规及规章制度，登记程序合法。原告的诉讼已超过法定时效且各项撤销理由均无事实和法律依据，依法不能成立，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年1月6日，原告谭云与第三人贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同备案号：××），购买第三人开发的钟山区人民中路“金三角小区1#7#楼”3层×号商品房。该商品房用途为商业，建筑面积为35.88平方米，套内建筑面积为24.36平方米，总价款为261027元。该合同第十九条约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第1种方式解决：1、提交六盘水市仲裁委员会仲裁。”原告谭云与第三人太阳石房开因合同履行问题发生争议，向六盘水仲裁委员会申请仲裁。2014年10月27日，六盘水仲裁委员会作出（2014）六仲裁字×号裁决书，裁决解除原告谭云与第三人太阳石房开于2012年1月16日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号为××），由第三人太阳石房开返还原告谭云已支付的购房款261027元、公共维修金3050元、税费9688元，并赔偿原告谭云损失46722.56元，限本裁决书送达之日起十日内付清。第三人太阳石房开不服，向六盘水市中级人民法院起诉，请求撤销该仲裁裁决。2015年2月28日，六盘水市中级人民法院作出（2015）黔六中申仲字第×号民事裁定书，撤销了六盘水市仲裁委员会2014年10月27日作出的（2014）六仲裁字×号裁决书。在（2015）黔六中申仲字第×号民事裁定书第7页，原告谭云在答辩意见中陈述“虽申请人（太阳石房开）2014年10月21日办理了答辩人（谭云）的房权证，但至今没有办理完毕该房的土地使用证”。2014年10月21日,被告市住建局就原告购买的金三角小区1#7#楼3层×号商品房，办理六盘水市房权证钟山区字第××号《房屋所有权证》，该房屋所有权证“附记”载明：房屋所有权人若对此房屋登记及发证有异议，可自领证之日起六十日内向六盘水市人民政府或贵州省住房和城乡建设厅申请行政复议，也可自领证之日起三个月内直接向人民法院提起行政诉讼。原告不服被告作出的房屋所有权登记行为，于2017年3月10日向本院提起行政诉讼。
本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外”之规定，被告六盘水市住房和城乡建设局于2014年10月21日向谭云颁发了六盘水市房权证钟山区字第××号《房屋所有权证》，并告知房屋所有权人对房屋登记及发证有异议申请行政复议和提起行政诉讼的权利及期限。在六盘水市中级人民法院2015年2月28日作出的（2015）黔六中申仲字第×号民事裁定书中，谭云答辩意见陈述“虽申请人2014年10月21日办理了答辩人的房权证，但至今没有办理完毕该房的土地使用证”，说明原告谭云在（2015）黔六中申仲字第×号民事诉讼案件开庭时，已经知道被告六盘水市住房和城乡建设局为其颁发了六盘水市房权证钟山区字第××号《房屋所有权证》。原告谭云于2017年3月10日才向本院提起行政诉讼，其起诉已超过法定起诉期限且无正当理由，依法应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
驳回原告谭云的起诉。
案件受理费50元，因裁定驳回起诉不予收取。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
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审 判 长 杨福霞
人民陪审员 韩 陆
人民陪审员 黄晓萍
二〇一七年七月十三日
书 记 员 彭俊翔