浙江省建德市人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）浙0182执异5号
案外人霍州市农村信用合作联社，住所地陕西省霍州市鼓楼南街。
法定代表人洪海荣，理事长。
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法定代理人陈某（特别授权），山西星硕律师事务所律
申请执行人杭州奥立达电梯有限公司，住所地浙江省建德市大洋镇三河建兰路6号，组织机构代码:704799252。
法定代表人沈子恒，董事长。
法定代理人周某（特别授权），浙江春秋联合律师事务所律
被执行人临汾市金唐房地产开发有限公司，住所地山西省临汾市尧都区段店乡东王村，组织机构代码:55410763-5。
法定代表人尹晓鹏。
本院在执行申请执行人杭州奥立达电梯有限公司（以下简称奥立达电梯公司）与被执行人临汾市金唐房地产开发有限公司（以下简称金唐房地产公司）买卖合同纠纷一案中，案外人霍州市农村信用合作联社对本院变卖被执行人金唐房地产公司所有的位于山西省临汾市尧都区上东世纪广场一层93、94、95号商铺的执行标的提出书面异议。本院于2018年3月7日立案受理后，依法组成合议庭，于同年3月20日进行了听证审查，案外人霍州市农村信用合作联社的委托代理人理人陈某、申请执奥立达电梯公司的委托代理人理人周某到庭参加了听被执行人金唐房地产公司经本院通知未到庭，本案现已审查终结。
案外人霍州市农村信用合作联社称，2012年9月29日，因临汾市东港湾生态餐饮有限公司、孟东平、杨振峰向我社贷款逾期不能归还本息，经我社与临汾市东港湾生态餐饮有限公司、金唐房地产公司三方协商，金唐房地产公司自愿用开发在建的位于山西省临汾市尧都区区政府东上东世纪国际酒店一层93、94、95号商铺抵顶临汾市东港湾生态餐饮有限公司、孟东平、杨振峰向我社贷款利息310万元，同日三方签订以物抵贷协议书，协议对贷款和抵贷商铺基本情况、抵贷金额、商铺交付时间和房屋产权证的办理均作了约定，但之后该项目一直在建，金唐房地产公司未能交付抵贷房产，也未能办理房产过户手续。2018年2月7日，我社发现涉案房产已在变卖中，为此要求停止拍卖，解除对涉案房产的查封。
案外人为证明其异议理由成立，向本院提供如下证据材料：
1、霍州市农村信用合作联社营业执照复印件一份，拟证明案外人主体身份；
2、以物抵贷协议书一份，拟证明临汾市尧都区上东世纪广场一层93、94、95号商铺已通过以物抵贷方式由金唐房地产公司转让给霍州市农村信用合作联社；
3、金唐房地产公司营业执照、资质证书、山西省商品房预售许可证、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件一组，拟证明金唐房地产公司主体合法性及对抵贷资产享有合法所有权；
4、上东世纪广场项目房产照片复印件一份，拟证明抵贷资产的基本情况；
5、霍州市农村信用合作联社与临汾市东港湾生态餐饮有限公司、孟东平、杨振峰、临汾市茸尔康鹿业有限公司签订的贷款合同、保证合同及相关贷款资料一组，拟证明贷款的真实性和金唐房地产公司用上东世纪广场一层93、94、95号商铺抵贷行为的真实性。
申请执行人奥立达电梯公司称，以物抵债系指债务人不能清偿到期债权而与债权人达成的就以债务人所有的相关资产抵偿债权人的相关协议，但本案被执行人与案外人不存在债权债务关系，在其自身存在债务的情况下代替他人清偿债务，不符合以物抵债的法律要求。在审判执行过程中，被执行人也从未告知涉案房产存在以物抵债的相关情况。案外人无证据证明已取得涉案房产的所有权，其一，金唐房地产公司至今未向案外人移交房产；其二，涉案房产已经具备销售条件，可以办理预售登记，但涉案房产仍登记在金唐房地产公司名下；其三，金唐房地产公司涉嫌无偿转让资产，且协议约定的商铺面积与法院查封的商铺面积出入很大。综上，请求驳回案外人的异议申请。
被执行人金唐房地产公司未到庭参加听证，但向本院提交书面答辩意见称，案外人所述属实，我公司与申请执行人奥立达电梯公司买卖合同中，提供的担保财产并不包括涉案房产，不存在“一房二卖”“一房二次抵押”的情形，故请求解除涉案房产的查封和拍卖。
本院依职权调取的证据：
1、临汾市房地产管理局于2017年2月22日出具的查档证明一份，证明金唐房地产公司开发建设的上东世纪广场项目1号楼一层尚有27间商铺处于可售状态，其中93号商铺（26.73㎡）、94号商铺（34.49㎡）、95号商铺（34.49㎡）；
2、浙江嘉华房地产土地资产评估咨询有限公司出具的本院拍卖十八套商铺（含93号、94号、95号商铺）的评估报告一份，证明涉案房产的座落、面积和评估价格；
3、本院于2017年8月16日作出的（2017）浙0182执2083号民事裁定书及送达回证一份，证明2017年9月20日向金唐房地产公司送达拍卖裁定的事实。
上述证据，经到庭当事人质证，本院分析认证如下：
一、案外人所举证据，申请执行人对证据2的真实性无异议，对内容的真实性、关联性、合法性均有异议，认为被执行人金唐房地产公司在该协议中既非借款人也不是担保人，没有履行义务，且协议中约定三套商铺共计300平方米与法院查封的三套商铺面积共计95.71平方米出入过大，其抵贷金额也有问题。对其他证据的真实性没有异议。
本院认为，对证据2系从案外人的原始档案中提取，对协议文本的真实性予以确认，但该协议指向的三套商铺与涉案的三套商铺面积出入极大，故对其合法性与关联性不予认定。对其他证据，申请执行人无异议，本院予以认定。
二、对本院依职权调取的证据到庭当事人无异议，本院予以确认。
经审查，本院认定案件事实如下：
奥立达电梯公司与金唐房地产公司买卖合同纠纷一案中，本院作出（2017）浙0182民初12号民事裁定书，于2017年2月22日查封了金唐房地产公司所有的位于位于山西省临汾市××东世纪广场××套商2017年5月10日，本院作出（2017）浙0182民初12号民事判决书，判决金唐房地产公司支付奥立达电梯公司货款5411050元及违约金1623315元。因被执行人金唐房地产公司未履行，本院依申请执行人奥立达电梯公司的申请，于2017年7月26日立案执行。2017年8月16日本院作出（2017）浙0182执2083号执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人金唐房地产公司名下位于位于山西省临汾市××东世纪广场××套商2017年9月25日，浙江嘉华房地产土地资产评估咨询有限公司受本院委托对上述商铺出具了评估报告，其中93号（26.73㎡）、94号（34.49㎡）、95号（34.49㎡）；2017年12月21日，本院对十八套商铺在建德市人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台进行公开拍卖，至2018年2月4日在该平台进行公开变卖。在变卖期间，案外人霍州市农村信用合作联社向本院提出执行异议，认为变卖的十八套商铺当中的93号、94号、95号商铺系其所有，要求停止拍卖解除查封。
另查明：2012年9月21日，金唐房地产公司取得了得了山西省尧都区上东世纪广场商品房预售许可证。至本院查封之金唐房地产公司开发建设的上东世纪广场项目1号楼一层尚有27间商业用房处于可售状态，其中93号（26.73㎡）、94号（34.49㎡）、95号（34.49㎡）。
本院认为，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物，构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，从土地使用权登记薄、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等相关证据来判断，涉案房产所指向的权利人均为金唐房地产公司，金唐房地产公司自2012年9月21日取得了商品房预售许可证，至本院查封之日，涉案房产处于可售状态。案外人作为一家金融机构，应当预见不及时办理房产权属变更登记手续的法律后果，但案外人自协议签订之日起一直怠于行使相关权利。直至本院公开变卖涉案房产时才开始主张权利，故案外人依据以物抵贷协议书排除本案执行的依据不足。综上，案外人的异议理由不享有足以排除强制执行的权益，并不能对抗本院的执行。本院拍卖被执行人金唐房地产公司的涉案财产合法有据，案外人的异议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第一项的规定，裁定如下：
驳回案外人霍州市农村信用合作联社的异议请求。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 鲁 军
人民陪审员 卢慧玲
人民陪审员 毛晓霏
二〇一八年三月二十一日
书 记 员 周 慧