吉林省大安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大安民初字第144号
原告：吕英权，男，汉族，1964年11月10日生，个体，现住吉林省白城市。
委托代理人：刘中显，吉林于晓辉律师事务所律师。
被告：韦杰，女，汉族，1957年7月27日生，退休工人，现住吉林省大安市。
委托代理人：朱佰成，大安市法律援助中心律师（受大安市法律援助中心指派）。
被告：长春市致宇阳光房地产开发有限公司大安市安广分公司。住所：大安市安广镇龙泉街**********号。
代表人：吴长有，职务负责人。
被告：吉林省巨鑫房地产开发有限责任公司。住所：长春市二十一世纪商务总部*座****号*室。
法定代表人：梁彩霞，职务经理。
委托代理人：季士奎，职务副经理。
原告吕英权诉被告韦杰、长春市致宇阳光房地产开发有限公司大安市安广分公司（以下简称致宇阳光公司）、吉林省巨鑫房地产开发有限责任公司（以下简称巨鑫公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2015年5月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月8日公开开庭进行了审理，原告吕英权及其委托代理人刘中显、被告韦杰及其委托代理人朱佰成、被告致宇阳光公司负责人吴长有、被告巨鑫公司委托代理人季士奎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吕英权诉称：我在大安市安广镇自建了132.88平方米砖混结构的平房四间，还有仓房34.36平方米和70米院墙，土地使用面积为333.71平方米，2010年11月4日我又换领了新的房产证即大房证大安字第00010865号，及国有土地使用证即国用字00269号，根据《物权法》规定我对该房屋及土地享有物权，将该房屋借给亲属韦杰居住，在2011年5月27日韦杰没有通知我房屋拆迁一事，在我不知道的情况下，韦杰谎称我已经将该房屋卖给了她，致宇阳光公司违反房屋拆迁操作规程，没有按照《房屋拆迁安置协议书》第六条约定签订协议后被拆迁人应当将有效的房产证、土地证交到拆迁人手里，拆迁人致宇阳光公司在没有看到被韦杰手中房产证和土地证的情况下（因为房产证及土地证在我手中），违法将我的房屋拆掉，致宇阳光公司存在着严重的过错，致宇阳光公司和韦杰构成了共同侵权，签订的房屋拆迁安置补偿协议无效，2012年末致宇阳光公司与巨鑫公司签订了项目转让协议，将致宇阳光公司的权利与义务概括地转让给巨鑫公司，这样致宇阳光公司的拆迁安置及损害赔偿的义务，就转移到巨鑫公司。我已经将房产证的原件及土地证的原件出示给巨鑫公司，要求巨鑫公司废止韦杰与致宇阳光公司签订的协议，要求巨鑫公司按照大安市棚户区改造标准赔偿我被拆掉的平房132.88平方米、仓房34.36平方米、70米院墙及临时安置补偿费、租房费、取暖费、搬家补助费合计应当给我260平方米的楼房（价值50万）才算公平，多次协商未果，故要求法院确认韦杰与致宇阳光公司于2011年5月27日签订的《房屋拆迁安置协议书》无效，要求巨鑫公司赔偿我260平方米回迁楼房（价值50万元）。庭审中吕英权变更诉讼请求，要求与巨鑫公司履行其与韦杰所签订的回迁合同。
韦杰辩称：吕英权起诉的事实与实际不符，被拆迁掉的平房不存在我借房居住，1999年吕英权雇佣我丈夫田喜军焊接油罐，焊接油罐时，油罐发生爆炸，致吕英权的弟弟吕英忠当场死亡，我丈夫田喜军重度受伤，精神失常近一年后死亡。当时吕英权的四间平房，因为房屋老旧，房屋位置偏远，四周环境不好，所以根本不值钱，吕英权的妻子是我亲姨姨家的妹妹，考虑到双方是亲属关系，我才勉强同意这种赔偿关系，达成调解协议，用已经拆迁的这个房子作为补偿款给了我，因此没有提出赔偿诉讼另向吕英权主张权利。2000年达成协议时我一直就居住着，至今已有十五六年的时间，所以根本不存在借用关系，我合法行使处分权才与致宇阳光公司签订了拆迁安置协议，拆迁安置协议合法有效。吕英权在我丈夫死亡时与我形成了以房屋为标的的赔偿关系，应视为买卖关系，双方没有办理过户登记，不影响双方之间买卖关系的成立和买卖关系的法律效力。所以我认为我与致宇阳光公司签订的房屋拆迁安置协议是有效的，希望法院驳回吕英权的诉讼请求。
致宇阳光公司辩称：拆迁之时很多家都没有房产证，我们的项目已经于2012年12月把项目转让给巨鑫公司了，之后的事情我都不清楚。
巨鑫公司辩称：我们接受的是致宇阳光公司的项目，项目转让签订时间是2012年12月，回迁的时候有韦杰这户，对房屋的所有人是韦杰我没有异议。
经审理查明：2011年5月29日致宇阳光公司与韦杰签订了一份房屋拆迁安置协议书，协议约定韦杰将132.88平方米住房回迁给致宇阳光公司。该被拆迁房屋在产权登记机关记载的房屋所有权人是吕英权。2012年12月17日，致宇阳光公司与巨鑫公司签订了项目转让协议书，协议约定致宇阳光公司将大安市安广镇龙泉祥和明珠小区的项目整体转让给了巨鑫公司。另查明，1999年4月3日下午2时许，吕英权的弟弟吕英忠驾驶货车拉着吕英权所有的油罐到大安市林业机械修配厂改罐焊接，韦杰的丈夫田喜军在实施焊接时罐体发生爆炸，当场将吕英忠炸死，田喜军炸成重伤，精神失常后于2000年死亡。从1994年韦杰一家就一直在吕英权所有的房屋（即已被拆迁的房屋）中居住。
认定上述事实的证据有当事人的陈述、房屋拆迁安置协议书、动迁补偿协议书、房屋产权档案、项目转让协议书等。
吕英权还递交了房屋买卖合同、国有土地使用权变更契约书、被拆迁房屋的所有权证和土地使用权证各一份，房屋买卖合同、及国有土地使用权变更契约书能够证明吕英权从原房主购买房屋的过程。房屋所有权证和土地使用权证能够证明原房屋所有权人系吕英权，符合原告的主体资格，对其真实性予以采信。
韦杰还申请了证人田某某、王某甲、李某某、王某乙出庭作证。证人田某某证实，其弟弟田喜军在1997年左右因为焊油罐发生事故爆炸，在松原市矿医院住院47天，田喜军回家后死亡，2000年农历正月十九日出殡，出殡后的第二天即正月二十下午吕英权到场，口头说这房子就给韦杰作为补偿了。证人王某甲证实，其和韦杰系邻居，田喜军去世的时候，吕英权于田喜军出殡的当天上午来的还是下午来的记不清了，来到韦杰家后，吕英权口头说房子给韦杰作为补偿，当时邻居都在场。证人李某某证实，其和韦杰系邻居，田喜军出事后一年左右死亡的，田喜军出殡当天下午听见吕英权口头说把房子给韦杰了，其和吕英权在田喜军出殡当天认识的。证人王某乙证实，其和韦杰是邻居，田喜军焊油罐发生爆炸，把田喜军炸的精神出了问题，一年后死了，吕英权来了和韦杰说这个房子给韦杰了，关于赔偿也不用再找吕英权了。
根据吕英权的诉讼请求和韦杰、致宇阳光公司、巨鑫公司的答辩意见，归纳本案的争议焦点：1.吕英权与韦杰是否已经达成了将被拆迁房屋做为韦杰丈夫田喜军的赔偿款已经交付给韦杰？2.原告的各项诉讼请求是否应当予以支持？双方当事人对本案的争议焦点无异议和补充。
本院认为：无处分权人处分他人财产，未经权利人追认，签订合同后也未取得处分权的，合同无效。韦杰与致宇阳光公司于2011年5月27日所签订的《房屋拆迁安置协议》是无效的，理由如下：其一，吕英权雇韦杰的丈夫田喜军为其焊接油罐时发生爆炸，致田喜军重伤，并于一年后死亡，在此期间的治疗需要一定数额的资金，但双方未就赔偿问题达成任何协议，韦杰称在田喜军死亡后达成的赔偿协议，因双方未签订书面赔偿协议，吕英权也未将产权证交给韦杰（当时的产权人为徐贵安），因此韦杰的说法与常理不符。证人田某某系韦杰丈夫田喜军的哥哥，证人王某甲、李某某、王喜贵是韦杰的邻居，均与韦杰存在利害关系，且证人之间关于吕英权来到韦杰家的具体时间的证言相互矛盾，本院对四位证人的证言不予采纳。其二，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”据此，吕英权于2010年11月4日已将争议的房屋登记在自己的名下，取得了该房屋的所有权，之后未发生产权变动的法定事由，因此韦杰与致宇阳光公司所签订的《房屋拆迁安置协议书》属于无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，合同有效。”据此，因韦杰未取得吕英权的追认，其与致宇阳光公司签订的房屋拆迁安置协议无效，但吕英权要求回迁的诉讼请求并无法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告韦杰与被告长春市致宇阳光房地产开发有限公司大安市安广分公司于2011年5月29日签订的房屋拆迁安置协议书无效；
二、驳回原告吕英权其他的诉讼请求。
案件受理费100.00元，由被告韦杰负担50.00元，由被告长春市致宇阳光房地产开发有限公司大安市安广分公司负担50.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。
审判长 吴多广
审判员 王化龙
审判员 李洪涛
二〇一五年十月十九日
书记员 王鑫程
速录员 梁 爽