上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初28304号
原告袁国林，男，1981年7月17日生，汉族，户籍地上海市奉贤区，住上海市浦东新区。原告陈蓉，女，1982年4月28日生，汉族，户籍地湖北省武汉市，住上海市浦东新区。以上两原告共同委托代理人孙逸清，上海胜超律师事务所律师。以上两原告共同委托代理人员广军，上海胜超律师事务所律师。被告蒋守锋，男，1975年12月14日生，汉族，户籍地江苏省盐城市。被告徐凡茗，女，1977年4月22日生，汉族，户籍地江苏省盐城市。以上两被告共同委托代理人王泉，上海普世律师事务所律师。以上两被告共同委托代理人唐红林，上海普世律师事务所律师。原告袁国林、陈蓉诉被告蒋守锋、徐凡茗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案受理后，于2016年6月8日公开开庭进行了审理。原告袁国林、陈蓉的共同委托代理人孙逸清，被告蒋守锋、徐凡茗的共同委托代理人王泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁国林、陈蓉诉称，两原告系夫妻，2015年10月11日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定被告向原告出售上海市浦东新区沪南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，转让价款为人民币(以下币种同)230万元。因系争房屋上存在抵押登记，未清偿款项约为90万元，故原告按约先向被告支付部分购房款89万元，用途明确为被告负责偿还贷款给抵押权人，以涤除抵押登记，并使系争房屋在2015年12月31日之前能顺利过户。但原告事后得知被告并未将上述款项用于偿还贷款以涤除抵押权，故系争房屋无法按时过户。2015年12月20日，双方已经交接房屋，原告已实际入住至今，并支付了相应的公用事业费。因被告严重违反合同约定，损害了原告的利益，经反复催促被告履行合同仍无果，故为维护原告自身合法权益不受侵害，原告起诉至法院，请求判令被告：1、继续履行《上海市房地产买卖合同》，协助原告办理系争房屋的过户手续；2、每日按已付购房款89万元的万分之五支付原告自2016年1月1日起至实际履行之日止的违约金。审理中，原告放弃了第2项诉讼请求。被告蒋守锋、徐凡茗诉称，不同意继续履行涉案买卖合同。被告不认可原告计算违约金的方式，且原告不能既要求被告继续履行合同，又要求被告支付违约金。按照新的房屋限购政策，被告现属于限购对象，系争房屋是被告名下唯一产权房，若出售给原告，则被告不能再购买房屋了。且系争房屋上的贷款尚未还请，合同事实上无法继续履行。经审理查明，系争房屋权利人为两被告。2015年10月11日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)在上海星源房地产经纪事务有限公司的居间介绍下，签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。该合同第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计为230万元。第六条约定，甲、乙双方确认，在2015年12月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议中约定，1、待甲、乙双方签订本合同并申请办理合同公证手续(若需)后当日内，乙方应自行直接向甲方支付部分首期房价款计55万元。本合同签订前乙方已支付定金(若有)15万元(包含由上海星源代为保管或由甲方直接收取)亦转为首期房价款。若上海星源保管的，则继续保管。以上各项共同构成全额首期房价款70万元。甲方确认，全额首期房价款将专项用于附件(即付款协议)第2条所述用途；2、待上述事项完成后，且于抵押权人许可的最短时限内，甲方将用乙方支付的首期房价款或由上海星源提取代为保管的首期房价款并陪同甲方，至抵押权人处全额还清甲方尚欠抵押权人的借款余额(首期房价款若有不足，由甲方自行补足；若有剩余，转付甲方)，从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等相关材料的原件交由上海星源保管，并由上海星源代为办理抵押注销手续；3、甲方同意乙方通过向贷款银行申请160万元贷款的形式支付第二期房价款……《上海市房地产买卖合同》签订同日，原、被告又签定了《补充协议书》，约定，一、双方确认：买卖该房地产的实际成交价格计250万元，此价格为甲方净到手价格。双方协商网签买卖合同价格计230万元。二、双方承诺：乙方的付款义务以本协议书第一条所述的实际成交价格为限，差额款部分计20万元于签订合同当日支付其中19万元，剩余1万元作为尾款于交房当日付清。任何一方无权要求对方按其他买卖合同中约定的名义成交价格承担收、付款义务。上述合同签订后，原告按约陆续向被告支付了共计89万元。另查明，系争房屋上设定有抵押权人为平安银行股份有限公司上海分行、债权数额为140万元的、债权履行期限为2011年11月24日至2021年11月24日的抵押登记。因被告未将原告支付的89万元用于涤除抵押登记以配合原告办理系争房屋的过户手续，故原告起诉来院，诉请如前。审理中，原告称，原告已付房款89万元，尚有161万元未付，根据合同约定，其中160万元通过贷款支付、尾款1万元于交房时支付。2015年12月20日，被告委托朋友办理了房屋交接，双方将尾款1万元变更约定为过户时支付。原告已对系争房屋进行装修。被告称，对于原告自2015年12月20日起居住在系争房屋内的事实无异议，但原告是租住在系争房屋内的，双方之间的租赁关系是口头达成的，无书面证据，原告未向被告支付过租金。系争房屋上尚有贷款90万元左右未支付。因被告家里人得了重病，故原告支付的89万元中部分用作医疗费后，就没有足够的钱去还贷了。2016年3月，上海市颁布限购政策，被告系外地户籍且社保未缴满五年，属限购对象，考虑到两个孩子的上学问题，不可能继续履行与原告之间的房屋买卖合同。为保证涉案买卖合同正常履行，原告已将购房余款161万元全额支付至本院代管款账户，以作为继续履行合同的担保，并同意在过户同时支付给被告。对于过户所需缴纳的税、费，原告表示由其承担。以上事实，有上海市房地产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议书》、银行转账凭证、收款收据及庭审笔录等在案佐证。本院认为，涉案房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，属合法有效，原、被告均应遵照履行。原、被告约定在2015年12月31日之前办理过户手续，因被告在收到原告支付的89万元后未用于归还贷款以涤除系争房屋上的抵押登记，致买卖双方无法按期办理过户手续。被告的行为已构成违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现系争房屋上的抵押登记虽未被涤除，但原告已将剩余房款161万元支付至本院代管款账户作为履约担保，该笔钱款足以涤除抵押登记，涉案买卖合同具备继续履行的条件，被告应在涤除抵押登记后配合原告办理过户手续。原告的诉讼请求具有合同和事实依据，本院予以支持。被告以新的限购政策施行后，其不再具备购房资格为由，认为涉案买卖合同不能继续履行，对此，本院认为，双方约定的过户时间为2015年12月31日之前，而限购新政颁布于2016年3月25日，系争房屋未能按期过户系被告违约所致，故被告以限购新政施行为由拒绝履行涉案买卖合同的意见，本院不予采纳。审理中，原告自愿放弃违约金诉请，系其对自身民事权利的处分，经查并无不当，本院予以准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七条之规定，判决如下：一、原告袁国林、陈蓉与被告蒋守锋、徐凡茗签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)继续履行，被告蒋守锋、徐凡茗于本判决生效之日起十日内涤除上海市浦东新区康桥镇沪南路XXX弄XXX号XXX室房屋上设立的抵押权人为平安银行股份有限公司上海分行的抵押登记；二、被告蒋守锋、徐凡茗在依据本判决主文第一条涤除抵押登记后十日内协助原告袁国林、陈蓉办理将上海市浦东新区康桥镇沪南路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告袁国林、陈蓉名下的手续，过户所需税、费由原告袁国林、陈蓉负担。过户同时，原告袁国林、陈蓉支付被告蒋守锋、徐凡茗剩余房款161万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,200元，减半收取计12,600元，保全费5,000元，合计17,600元，由被告蒋守锋、徐凡茗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 黄 政
二〇一六年六月二十四日
书记员 陶佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。