湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第06215号
上诉人（原审被告）长沙府东置业有限公司，住所地长沙市岳麓区银盆岭街道银杉路2号星蓝湾公寓FG栋1夹02号。
法定代表人刘红波。
委托代理人彭跃军，湖南森力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张喜燕。
委托代理人王晓丹，湖南纲维律师事务所律师。
上诉人长沙府东置业有限公司（以下简称府东置业公司）因与被上诉人张喜燕商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2015）岳民初字第02464号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由吴波担任审判长，与审判员刘英、代理审判员周卓组成合议庭于2015年9月29日公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年8月26日，府东置业公司、张喜燕签订了《商品房买卖合同》一份，张喜燕购买了府东置业公司开发的“星蓝湾”第ABC幢六层611号房。该合同第四条约定房屋总金额为374151元；合同第八条约定房屋的交付时间为2007年11月28日前；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，张喜燕向府东置业公司支付了全部购房款，府东置业公司按约向张喜燕交付了房屋，并于2008年12月8日为张喜燕办好房屋所有权证，直至2014年3月11日才办理好国土使用权证。张喜燕诉至原审法院，请求判令：1、府东置业公司支付违约金11816.34元；2、府东置业公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，张喜燕与府东置业公司所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。双方均应秉持诚信原则，严格按照合同的约定履行各自义务。合同签订后，张喜燕按约履行了支付购房款等义务，但府东置业公司未能按约定时间履行办理国土证的相关义务，对此事实双方均无异议。现本案的争议焦点在于，府东置业公司迟延履行办理国土证之相关义务，是否具有不可抗力之原因。府东置业公司抗辩认为，因政策调控的原因导致迟延办理国土证，属于不可抗力，但其未能提供有效的证据予以证实，故府东置业公司的上述抗辩意见，理据不足，原审法院不予采纳。府东置业公司未在合同约定的时间内，就涉案房屋向相关职能部门申请办理土地使用权证，已构成违约，且不存在法定或约定之免责事由，故依法应当承担违约责任。关于违约责任的承担，根据《商品房买卖合同》第十五条的规定，逾期办证的应按已付房款的3%向买受人支付违约金。但该合同条款系针对房地产权属两证办理的约定，张喜燕已依约取得了房屋所有权证，现府东置业公司仅存在迟延履行办理国土证之相关义务，府东置业公司的行为构成部分违约，故原审法院酌定府东置业公司按张喜燕已付房屋价款的1%向张喜燕支付违约金，即府东置业公司应当向张喜燕支付逾期办理国有土地使用权证的违约金为3741.51元（374151×1%=”3”741.51）。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、限被告长沙府东置业有限公司自本判决生效之日起五日内向原告张喜燕支付违约金3741.51元。二、驳回原告张喜燕的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取48元，由被告长沙府东置业有限公司负担。
上诉人府东置业公司不服判决，上诉称：原审法院认定事实、适用法律均存在错误。1、上诉人之所以没有在双方合同约定时间办理好国有土地使用证事出有因，是因为长沙市出让金政策调整、国土部门在容积率计算方法上的差异等原因所致，非上诉人过错所致，上诉人作为商品房开发商，对办理房屋权属证书只有协助义务，办理房屋权属证书是政府的行政许可行为，上诉人早已在合同约定交房后的365个工作日之内向相关部门提交所有材料予以备案，但因为出让金政策适用事宜相关部门一直没有作出结论，才导致国有土地使用权证没有办理好。2、2013年6月18日在长沙市土地管理委员会（2013）3号会议纪要正是明确上诉人和被上诉人所产生纠纷的星蓝湾小区土地出让金补交按长政发（2006）19号文件补交地价差，之后上诉人在2013年10月就积极补交上述地价差后，并与2014年5月份全部办理好上述国有土地使用权证，以上相关事实都可以证明上诉人没有任何违约行为，是否办理好房产证是在于政府相关职能部门，上诉人不应对政府相关职能部门消极行为承担违约赔偿责任。3、原审法院认定上诉人没能按合同约定时间内办理好国有土地使用权证已构成违约，故判决上诉人按合同中约定已支付房款的1％承担违约金，上诉人认为己方无任何违约行为，是否办理好房屋权属证书在于政府相关职能部门，上诉人不应承担违约赔偿责任。综上，请求撤销原判决、驳回被上诉人的诉讼请求并由被上诉人承担全部诉讼费用。
被上诉人张喜燕答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律准确，上诉人未按期办理国土证构成违约，应当承担违约责任。上诉人主张的逾期办证系政府政策原因无证据证实，且与上诉人无关。综上，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院二审查明被上诉人张喜燕购买的上诉人房屋为第ABC幢十四层1408房，房屋总金额为393878元。本院二审查明的其他事实与原判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效。根据合同约定，上诉人应在房屋交付使用后365个工作日内将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，如因上诉人的责任导致被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应按已付房价款的3%向被上诉人支付违约金。根据查明的事实，上诉人延期办理国土证的行为已构成违约，原审判决根据上诉人的违约情形，酌定上诉人按被上诉人已付房价款的1%向被上诉人支付违约金并无不妥。对于上诉人提出的其逾期办理国土证系因政府政策原因的主张，由于上诉人未提供任何证据予以证实，故不予采信。但原审判决长沙府东置业应当向张喜燕支付逾期办理国有土地使用权证的违约金为3741.51元（374151×1%=3741.51），属于计算错误，按照房屋总金额393878元（393878×1%=3938.78元），计算出违约金应为3938.78元。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，但对于支付被上诉人张喜燕的逾期违约金计算错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市岳麓区法院（2015）岳民初字第02464号判决第一项；
二、维持湖南省长沙市岳麓区法院（2015）岳民初字第02464号判决第二项；
二、限上诉人长沙府东置业有限公司自本判决生效之日起五日内支付被上诉人张喜燕违约金3938.78元。如果长沙府东置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审受理费96元，由上诉人长沙府东置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴波
审 判 员 刘英
代理审判员 周卓
二〇一五年十月八日
书 记 员 陈天
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。