山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终5472号
上诉人（原审原告）：王东兴，男，1942年3月14日出生，汉族，山东省农业厅退休职工，住济南市。
委托诉讼代理人：陈琛，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭若愚，北京市华堂（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王丹明，男，1956年11月1日出生，汉族,住济南市。
原审第三人：王丹玲，女，1953年10月6日出生，汉族，住济南市。
原审第三人：王丹莉，女，1955年12月16日出生，汉族，重汽济南商用车公司退休职工，住济南市。
以上两原审第三人共同委托诉讼代理人：尹亮亮，山东琴岛（济南）律师事务所律师。
上诉人王东兴因与被上诉人王丹明、原审第三人王丹玲、王丹莉房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2015）历城民初字第158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
王东兴上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法判令王丹明、王丹玲、王丹莉协助王东兴办理涉案房屋过户手续。3.本案诉讼费由王丹明、王丹玲、王丹莉负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，据此做出的判决有误。一、涉案房屋的买卖合同签订后，王东兴已经依约支付了全部购房款。购房合同签订时，王丹明在此居住，且签订的买卖合同中有王丹玲、王丹莉的签字。在王东兴居住的六年期间，王丹玲、王丹莉并未提出任何异议，因此王东兴有理由相信王丹明主张涉案房屋由其继承是真实的。二、王丹玲、王丹莉对王丹明出售涉案房屋是明知的。王丹明是由于家中有病人，急需用钱才出售该房屋的，王丹玲、王丹莉常去探望王丹明，对此她们十分清楚。三、从王丹玲、王丹莉一审陈述可知，其两人对于王丹明从涉案房屋中搬出是明知的，并知道王丹明将卖房款用于给家人治病。四、涉案房屋在2012年还有部分尾款未缴纳，在王丹明、王丹玲、王丹莉均拒绝缴纳的情况下，王东兴为了尽快办理房产证，向山东大学缴纳了该部分购房款。王丹玲、王丹莉办理了涉案房屋的房产证，对此二人是明知的。五、从2008年房屋交付给王东兴至一审起诉，王丹玲、王丹莉在明知涉案房屋已经出售给王东兴的情况下，未提出任何异议，可以说明二人对涉案房已出售是知情并认可的。
王丹明未到庭陈述答辩意见。
王丹玲、王丹莉陈述意见为，王丹玲和王丹莉对涉案房屋出售的事情并不知情。王东兴在一审中提供的情况说明已经明确认可房屋买卖合同中王丹玲、王丹莉的签名并非本人所签，且王丹明在出售涉案房屋时明知需要王丹玲、王丹莉签字确认，却在合同中伪造二人签名，也就说明王丹明在签订合同书时并不想将涉案房屋出售的事实告知王丹玲、王丹莉。故王丹玲、王丹莉对房屋出售的事实并不知情，王东兴在购买涉案房屋时是恶意的。涉案房屋的所有权证中记载的权利人为庄焕先，购房合同明确记载涉案房屋还有其他继承人，王东兴在购买涉案房屋时明知涉案房屋存在有其他共有权人，却并未要求王丹明提供其他继承人同意涉案房屋出售的授权，王东兴明知有其他共有权人同意出售的情况下仍然购买涉案房屋，王东兴在主观上是恶意的。因此，一审法院认定事实和适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。
王东兴向一审法院起诉请求：依法判令王丹明、王丹玲、王丹莉协助王东兴办理诉争房屋（济南市历城区花园84号-1号3号楼1-102室）过户手续。
一审法院认定事实：王丹明与王丹玲、王丹莉系庄焕先、王洪宾的子女。庄焕先原就业于山东大学图书馆，涉案房屋系其所在单位分配的房改房。庄焕先与王洪宾原系夫妻关系。2013年10月28日庄焕先死亡。王洪宾于1998年2月25日死亡。2014年12月16日涉案房屋的房产证办理在庄焕先名下。2008年3月24日，王东兴与王丹明签订合同书，合同约定：“甲方为王丹明、陈英（王丹明之妻），乙方为王东兴。第一项甲方申明济南市历城区花园路84-1号（山东大学教工第五宿舍）3号楼1单元102室是甲方自有住房，该住房包含118平方米建筑面积套房和地下室一间。第二项甲方申明该住房房产系甲方继承所得，该住房房产相关继承人均已明确表示放弃继承权及相关权益。甲方享有该住房的全部产权和使用权。第三项乙方购买甲方的该住房，总价款55万元，付款方式现金。第四项付款时间本合同签订之日，乙方向甲方支付第一笔费用10万元；2008年4月10日前支付第二笔费用300000元；甲方交房、乙方验房合格当日，支付余款150000元。甲方每次收到付款，为乙方出具收到条。第五项交房，交房时间2008年6月30日。第六项第1条甲方享有该住房的全部产权和使用权。本合同生效后，该住房的全部产权和使用权归乙方所有。第2条本合同生效后，如果甲方的亲属或有关人员主张该住房的产权或使用权或现金补偿等，由甲方负全部责任，乙方不以任何方式满足任何主张方的要求。第4条在政策允许的情况下，甲方负责在政策允许的最快时间内办理该住房的产权证。如果产权证能够直接办理在乙方名下，则直接办理；如果产权证不能办理在乙方名下而办理在甲方母亲或父亲名下，则甲方负责在政策允许的最快时间内和乙方一起将产权证过户到乙方名下。甲方签名为王丹明、陈英，乙方签名为王东兴。相关权益人：王丹琍王丹玲”。2008年4月16日陈英死亡。庭审中，王东兴称签订合同书时，王丹玲、王丹莉未在场，王东兴、王丹明签字后，王丹明将合同带回去让王丹玲、王丹莉签署的名字。王丹玲、王丹莉称该名字不是本人书写，并申请对该合同书中的“王丹琍、王丹玲”是否本人书写进行鉴定。后王东兴提交书面材料表明第一次开庭后，经过核实了解到合同书中“王丹琍、王丹玲”是王丹明经第三人授权后代为签字，并非王丹玲、王丹莉所写。王丹玲、王丹莉撤回了其鉴定申请。王东兴称其分别于2008年3月24日、4月10日、4月16日、6月28日四次向王丹明支付购房款共计550000元。王东兴对此提交收条及中国工商银行个人业务凭证。2010年7月7日，王丹玲、王丹莉与王丹明达成委托协议，并经山东省济南市历城公证处公证。委托书载明：“委托人王丹玲、王丹莉，受托人王丹明，委托人王丹玲、王丹莉是受托人王丹明的姐姐。我们的母亲庄焕先、父亲王洪宾通过房改购买了山东大学位于济南市历城区花园路84-1号3号楼1单元102室的房产一处。该房产正在办理房产证，我们的母亲庄焕先于2003年10月28日死亡，我们的父亲王洪宾于1998年2月25日死亡。因我们没有时间亲自办理房产证的事项，为此我们全权委托受托人王丹明办理房改购房及缴纳有关费用、领取房产证的一切手续。”王东兴称其于2012年12月26日代王丹明向山东大学交纳涉案房屋购房尾款12463.15元。王东兴对此提交中国银行现金交款单一份，该交款单载明：收款单位山东大学，金额12463.15元，缴款人信息为房款庄焕先五宿舍3号楼1单元102。第三人称其未收到交纳购房款的通知，王东兴也无权代为缴费。王东兴称其于2008年6月28日在涉案房屋中居住至今，对此提交涉案房屋的水电费、物业费及收视维护费收据。王丹玲、王丹莉称自2009年之前一直由王丹明使用，后王丹明告知第三人房屋已出租，因王丹明生活条件不好，因此租金一直由王丹明收取，但第三人明确告知王丹明不能出售涉案房屋，现不知道该房屋何人居住。王东兴与王丹玲、王丹莉对于王东兴与王丹明所签订的房屋买卖合同，王丹玲、王丹莉是否知情存有争议。王东兴主张其与王丹明签订房屋买卖合同时，王丹明明确表示涉案房屋由其一人继承，其他人均放弃对涉案房屋的继承，且双方签订的房屋买卖合同中有王丹玲、王丹莉的签名。故王东兴认为王丹明系涉案房屋的唯一继承人，王丹玲、王丹莉也是知情的。王东兴自述其在入住涉案房屋之前没有见过王丹玲、王丹莉，其入住后第三人王丹玲曾到涉案房屋来过，但仅在门口看了看，并未进入涉案房屋。王丹玲、王丹莉主张其对原被告签订的房屋买卖合同不知情。王丹玲、王丹莉称2009年之前涉案房屋一直由王丹明使用，后王丹明告知第三人房屋已出租，因王丹明生活条件不好，因此租金一直由王丹明收取，但第三人明确告知王丹明不能出售涉案房屋。王丹玲、王丹莉对此提交王丹明出具的证明一份，该证明载明：“我曾经于2009年1月向我的两位姐姐王丹明、王丹莉说过，位于济南市房屋已经出租给其他人，并未出售，而且也向我的两位姐姐出示过租赁合同。姐姐们问我为什么租房人对房屋进行了装修，我对他们说，对方是长租，一次租五年，给老人养老使用。”该证明载明的出具时间为2015年7月25日。王丹玲、王丹莉称其未见到过被告本人，该证明是王丹玲、王丹莉收到开庭传票后，通过QQ聊天的形式向王丹明询问涉案房屋是否出售，并要求王丹明出具的该证明，该证明是王丹明邮寄给王丹玲、王丹莉的。王东兴对该证明不予认可。王丹玲、王丹莉主张王东兴与王丹明签订的买卖合同所确定的房屋价款明显低于同地段房屋的市场价格，王东兴未支付合理对价。王丹玲、王丹莉对此提交房屋买卖合同一份，该合同显示所售房屋位于历城区花园路45号9号楼4单元602室，面积130.77平方米，售房款为635000元。王东兴对该证据不予认可。王丹玲、王丹莉称王丹明未向其两人支付过涉案房屋的售房款。庄焕先购买涉案房屋共支付约六、七万元，该款项大部分是由庄焕先支付的，王丹玲、王丹莉及王丹明也支付过一部分。涉案房屋的房产证是由王丹玲、王丹莉于2014年办理的。
一审法院认为，王丹明就涉案房屋与王东兴签订房屋买卖合同属于负担行为，该合同的效力，不以处分人对标的物享有处分权或所有权为要件，也不当然地受双方主观上是否善意之影响。此合同是双方真实意思表示，该买卖合同是有效的，但该负担行为仅产生债权的产生和变更的法律效果。济南市房屋现登记在庄焕先名下，庄焕先与王洪宾死亡后，王丹明与王丹玲、王丹莉为继承人。王东兴主张涉案房屋由王丹明一人继承，但未提交充分有效证据证实。故该涉案房屋在房屋买卖合同签订时应为王丹明与王丹玲、王丹莉共有的财产。王东兴所提交的证据无法证实王丹明将三人共有的房屋转让给王东兴是王丹明及王丹玲、王丹莉的共同意思表示。故王丹明的出售涉案房屋的行为系无权处分行为。此后该行为亦未经王丹玲、王丹莉的追认。处分行为产生财产权利的产生和变更的法律效果。本案中，王东兴要求无处分权人王丹明及合同订立方之外的王丹玲、王丹莉协助办理涉案房屋的过户手续，于法无据，故一审法院对王东兴的该项请求不予支持。判决：驳回王东兴的诉讼请求。案件受理费100元，由王东兴负担。
本院二审间，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：王丹明与王东兴于2008年3月24日签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，为有效合同。签订合同后王东兴已经按照合同的约定支付了全部购房款，履行了其作为房屋买受人的合同义务，王丹明作为房屋出卖人应当协助王东兴完成涉案房屋的过户登记手续。
王丹玲、王丹莉主张涉案房屋买卖合同的签字非本人所签，且王东兴在签订合同时明知涉案房屋存在其他继承人，未要求其他继承人出具授权书等，故王东兴存在恶意。本院认为，涉案房屋出售时由王丹明实际控制，且购房合同第二项明确载明相关继承人均已明确放弃继承权及相关权益，故王东兴有理由相信王丹明对涉案房屋有权处分。且王东兴与王丹明签订合同时，其已要求王丹明让其他继承人在合同中签字，以示认可，可知王东兴在签订合同时已经尽到了必要的审查注意义务。至于王丹明是否存在故意伪造王丹玲、王丹莉签字的行为，王东兴并不知情，故王东兴不存在恶意行为。
涉案房屋原为庄焕先、王洪宾的夫妻共同财产，庄焕先、王洪宾去世后，该房屋由王丹明、王丹玲、王丹莉三人共有。鉴于王丹明、王丹玲、王丹莉之间的近亲属关系，结合王丹明与王东兴在签订买卖合同时，涉案房屋由王丹明实际控制使用，且王丹明将合同交给王东兴时，合同中已经有王丹玲、王丹莉的签字等事实情况，足以让王东兴确信王丹玲、王丹莉对王丹明出售涉案房屋一事是知情的。王东兴于2012年向山东大学缴纳涉案房屋房改尾款，王丹玲、王丹莉对此予以认可。若如王丹玲、王丹莉所主张，其二人对出售涉案房屋并不知情，房改尾款则应由王丹明或王丹玲、王丹莉缴纳，而不可能由王东兴缴纳。涉案房屋已经于2008年交付给王东兴，并由王东兴在涉案房屋内居住使用至今，王丹玲、王丹莉从未向王东兴主张过权利。王丹莉、王丹玲主张一直以为王东兴系租客，但该二人从未向王东兴收取房租或分割房租费用，与常理不符。本院认为，王丹莉、王丹玲在2014年办理涉案房屋所有权证时，山东大学已将王东兴缴纳房改尾款的单据交予其二人，即二人在2014年已经知道由王东兴实际缴纳房改尾款，若如王丹莉、王丹玲所主张，王东兴仅为租客，则其不会缴纳涉案房屋的房改尾款。
故综合上述事实，应当推定王丹玲、王丹莉对涉案房屋的处分行为是知情并认可的。故王丹明与王东兴签订的房屋买卖合同，对王丹玲、王丹莉具有约束力。王东兴要求王丹明、王丹玲、王丹莉协助办理过户登记的诉讼请求，应当予以支持。
综上所述，王东兴的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销济南市历城区人民法院（2015）历城民初字第158号民事判决；
二、被上诉人王丹明、原审第三人王丹玲、王丹莉于本判决生效之日起10日内协助上诉人王东兴将坐落于济南市过户至上诉人王东兴名下。
一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由被上诉人王丹明、原审第三人王丹玲、王丹莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 褚 飞
代理审判员 黄宏伟
代理审判员 李 静
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 朱俞颖