浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙02民终1248号
上诉人（原审原告、反诉被告）：宁海县城关天都宾馆，住所地浙江省宁海县跃龙街道北斗北路**号。
经营者：帅宏斌，男，1966年12月9日出生，汉族，住浙江省宁海县。
委托诉讼代理人：郑吉薇，浙江和义观达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：施恒达，男，1980年11月18日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。
委托诉讼代理人：邢培红，浙江元茂律师事务所律师。
上诉人宁海县城关天都宾馆（以下简称天都宾馆）因与被上诉人施恒达为房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁海县人民法院于2017年12月20日作出的（2017）浙0226民初631号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
天都宾馆上诉请求：撤销原判第一、二、四项，改判被上诉人继续履行2015年8月1日签订的房屋租赁协议，立即支付2016年11月至2017年4月期间的房屋租金300000元，并驳回被上诉人的全部反诉请求。事实和理由：一、帅宏斌加锁是其个人为保护资产的所有权，防止设备被施恒达搬走，该行为不应视为天都宾馆的行为。天都宾馆在2016年10月18日发出书面通知，以明示行为表明不同意解除合同，要求施恒达继续履行合同，且涉案房屋目前仍属于施恒达控制并可以经营，涉案房屋所经营的餐饮店仍工商在册，故施恒达单方要求与天都宾馆解除合同，属违约行为。一审判决认定天都宾馆的负责人帅宏斌将出租房屋上锁是以行动表明不履行合同，显属错误。二、天都宾馆已发函要求施恒达继续履行合同，故一审判决引用合同法第九十四条第（二）项，属适用法律错误。三、一审判决程序违法，超过普通程序审限近6个月，期间施恒达一直拖欠租金，严重侵害了天都宾馆的权利。二审审理中，上诉人补充如下上诉理由：一、被上诉人拖欠租金违约在先，应当支付拖欠的租金。二、天都宾馆始终要求继续履行合同，相反施恒达以自己的行为拒绝履行合同义务。三、一审判决程序违法、认定事实不清、适用法律错误。
施恒达未提出答辩意见。
天都宾馆向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行2015年8月1日签订《房屋租赁协议》；2.判令被告立即支付2016年11月至2017年4月期间的房屋租金300000元；3.判令被告立即支付原告垫付的电话费831元；4.本案诉讼费由被告负担。
施恒达向一审法院反诉请求：1.判令天都宾馆退还施恒达租房保证金人民币100000元；2.判令天都宾馆承担物料损失99308.58元；3.判令天都宾馆立即返还施恒达的店内资产或支付相应赔偿款1877967元；4.判令天都宾馆承担设备租赁损失约90000元；5.判令天都宾馆承担所有的诉讼费用。审理中，被告增加诉讼请求，要求解除双方于2015年8月1日签订的房屋租赁协议；同时撤回要求天都宾馆承担物料损失99308.58元的诉请。
一审法院审理认定事实：2015年8月1日，天都宾馆与施恒达签订房屋租赁协议一份。约定：天都宾馆将坐落于宁海县跃龙街道北斗北路85号天都宾馆一楼四间店面房出租给施恒达，天都宾馆保证拥有房屋的合法产权；租赁期限为7年，租期从2015年8月1日起至2022年7月31日止。2015年8月1日至2018年7月31日租金为60万元/年，2018年8月1日至2022年7月31日租金为63.6万元/年。支付方式：每季一付，每次提前15天支付。保证金：10万元整，租赁合同签订后10日内支付：可抵扣最后一期房租。违约责任：因施恒达经营问题，需提前解除租赁合同的，提前60天经与天都宾馆协商后。施恒达可以提前撤场，无需承担合同项下的其他违约责任，天都宾馆应退还合同项下的保证金等费用。合同签订后，双方依约履行合同，天都宾馆将房屋交付施恒达使用，施恒达向天都宾馆交纳租金和保证金，施恒达交纳租金至2016年10月份。2016年10月11日，施恒达发函给天都宾馆，要求终止房屋租赁协议。2016年10月16日，天都宾馆负责人帅宏斌将施恒达所经营的“德克士”餐饮正门予以上锁。2016年10月18日，天都宾馆回函给施恒达不同意终止房屋租赁协议。2016年11月13日，施恒达向天都宾馆发送律师函，要求停止非法扣押行为。
另查明，固定电话0574-652××××8系施恒达租赁涉案房屋经营“德克士”餐饮时使用。
一审法院认为：依法成立的租赁关系受法律保护。本案中，天都宾馆与施恒达签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，故该房屋租赁协议合法有效，双方应按照约定履行各自的义务。本案争议的焦点：
1.原、被告签订的租赁合同是否已经解除。当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时，解除权人可以解除合同。另外，当出现法律规定的相关情形，符合法定解除条件的，当事人可以解除合同。本案中，合同约定“因乙方经营等问题，需提前解除租赁合同的，提前60天经与甲方协商后。乙方可以提前撤场，无需承担合同项下的其他违约责任，甲方应退还合同项下的保证金等费用”，约定不明，但被告于2016年10月11日发函给原告要求解除合同，原告的负责人帅宏斌于2016年10月16日将出租房屋予以上锁，以自己的行动表明不履行合同，符合法定解除条件，故租赁合同已于2016年10月16日解除。原告诉请要求被告继续履行《房屋租赁协议》，并要求判令被告支付原告2016年11月至2017年4月期间房屋租金300000元的主张不予支持。原告代为垫付的电话费是施恒达经营“德克士”餐饮所产生，对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付垫付的电话费831元的诉请予以支持。
2.租房保证金100000元是否应当返还。原审法院认为，《房屋租赁协议》对于100000元的保证金性质约定不明，且现有证据无法证明因被告违约致使合同解除，故合同解除后，原告应当返还保证金100000元。
3.被告（反诉原告）的店内资产是否应当返还或赔偿。原审法院认为，被告（反诉原告）施恒达与帅宏斌曾签订《资产转让协议》，约定在被告（反诉原告）施恒达未支付全部收购款前，德克士餐厅的资产所有权仍属帅宏斌所有，故店内资产的权属存在争议，被告（反诉原告）施恒达与帅宏斌之间存在其他法律关系，被告（反诉原告）可另案主张。被告提出撤回要求原告（反诉被告）承担物料损失的诉请，符合法律规定，予以准许。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担设备租赁损失，由于施恒达未提供相应的证据予以佐证，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告（反诉被告）宁海县城关天都宾馆与被告（反诉原告）施恒达于2015年8月1日签订的房屋租赁协议于2016年10月16日解除；二、原告（反诉被告）宁海县城关天都宾馆应于本判决生效后三十日内退还被告（反诉原告）施恒达租房保证金100000元；三、被告（反诉原告）施恒达应于本判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）宁海城关天都宾馆电话费831元；四、驳回原告（反诉被告）宁海县城关天都宾馆、被告（反诉原告）施恒达的其他诉讼请求。如果原告（反诉被告）宁海县城关天都宾馆、被告（反诉原告）施恒达未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5812元，由原告（反诉被告）承担5762元，被告（反诉原告）承担50元；反诉受理费23344元，由原告（反诉被告）宁海县城关天都宾馆负担2300元，被告（反诉原告）施恒达负担21044元。
二审中，上诉人向本院提交以下证据。证据1.通知书一份，证明上诉人在2016年10月18日发出书面通知，要求上诉人继续履行合同。证据2.涉案租赁房屋的现场照片，证明一审庭审中证人周某的证言，涉案房屋依然可以正常经营使用。证据3.视频资料一份，证明2017年4月5日被上诉人让其员工至涉案房屋察看，帅宏斌打开左前门，还需要员工打开，涉案房屋仍然在被上诉人控制中，上诉人是无法进入的。证据4.吴发暄的证言，证明被上诉人员工在2016年10月16日，接到被上诉人的通知要求停业并搬迁店内的设施设备，同时书面证言与其在一审中的庭审证言中陈述拿了一些东西没有得到被上诉人的允许是可以相互印证的。证据5.工商登记信息一份，证明涉案房屋的餐饮店目前仍登记在册，目前仍正常经营。当庭递交询问笔录复印件一份，证明涉案房屋仍在被上诉人控制中，上诉人无法做任何处理。
被上诉人未向本院提交证据，也未到庭参加质证，视为对质证权利的放弃。
本院经审查认为，上诉人提供的证据真实性均可予以认定，但证明内容应以证据本身反映的事实为准。证据1的证明内容一审判决已认定，本院对此不作重复认定；证据2涉案租赁房屋的现场照片，仅证明涉案房屋边门仍可进出，但无法证明仍可以正常经营使用；证据3视频资料可以证明涉案房屋存在双方上锁情况，不能证明涉案房屋仍然在被上诉人完全控制中；证据4吴发暄的证言仅证明其骑走了一辆电瓶车；证据5工商登记信息可以证明涉案房屋的餐饮店目前仍登记在册，但不能证明涉案房屋的餐饮店目前仍在正常经营。上诉人当庭递交的询问笔录复印件仅是上诉人向原审法院反映的情况，不能证明涉案房屋仍在被上诉人控制中。
对原审法院认定的事实，本院予以确认。二审另查明，上诉人天都宾馆系帅宏斌个人经营。
本院认为，上诉人天都宾馆与被上诉人施恒达签订的房屋租赁协议合法有效，双方均应按约履行。协议履行期间，施恒达于2016年10月11日以其承租该房屋用于经营的“德克士”餐饮“遭遇困难，已无法继续经营，拟关店停业”为由，依据协议第八条第2款关于“因乙方经营等问题，需提前解除租赁合同的，提前60天经与甲方协商后。乙方可以提前撤场，无需承担合同项下的其他违约责任，甲方应退还合同项下的保证金等费用”的约定，通知天都宾馆于发函后60天解除合同，天都宾馆虽于同月18日回函要求继续履行《房屋租赁协议》，但其经营者帅宏斌于2016年10月16日已将涉案房屋大门加锁，该行为应视为对合同解除的同意，原判据此认定租赁合同已于2016年10月16日解除，理由充分，并无不当。合同解除后，上诉人理应按约退还租房保证金，被上诉人也应支付上诉人为其垫付的电话等费，并及时退还涉案房屋，其至今未腾退该房屋，由此造成上诉人的损失，上诉人可以根据各自过错另案主张。上诉人提出该加锁行为系帅宏斌个人行为，对此，因天都宾馆系帅宏斌个体经营，故原判认定帅宏斌的行为代表天都宾馆，于法有据，也无不当。因施恒达已支付租金至2016年10月，故天都宾馆上诉称施恒达欠付租金，违约在先，与事实不符，本院对此不予采信。
综上所述，天都宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5812元，由上诉人宁海县城关天都宾馆负担。
本判决为终审判决。
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审判长 朱亚君
审判员 黄永森
审判员 赵保法
二〇一八年五月二日
书记员 潘芬芬
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