沈阳市于洪区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）于民二初字第00450号
原告（反诉被告）：梅长利，男，现住沈阳市皇姑区。
委托代理人：刘建国，系江苏如一律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吴素梅，女，现住沈阳市铁西区。
委托代理人：齐玉辉，系辽宁良友律师事务所律师。
原告（反诉被告）梅长利诉被告吴素梅（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月16日立案受理后，依法由审判员杨洋担任审判长，与代理审判员周小蕊（主审）、人民陪审员李晓彬组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梅长利（反诉被告）及其委托代理人刘建国，被告吴素梅（反诉原告）及其委托代理人齐玉辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年5月，被告谎称位于沈阳市于洪区白山路152-27号的碧清泉浴池为其租赁自房主案外人那春来的房屋，自己投资浴池设备所经营，因自己无暇顾及浴池生意，故准备转让。2012年5月5日，双方签订出租协议，约定由被告将该浴池转让给原告经营，期限自2012年5月1日起至2021年5月1日止，年租金3万元，同时将浴池设备、剩余的煤炭作价8万元转让给原告。原告在签订合同时即交付被告14万元（实际给付现金13万元，另1万元以原告接受被告已经销售出去的澡票冲抵），其中，锅炉及蓄水罐作价6万元，水泵作价3000元，灯箱等浴池用品作价2000元，煤炭作价15000元，2012年5月1日至2013年4月30日房租60000元。2013年9月20日，原房主那春来给原告发来一份通知，称不同意被告将浴池房屋及设备转租给原告，并要求原告在10月30日前将浴池的房屋及设备交还给那春来，那春来随该通知还提供了相关的证明材料，以证明浴池中被告转让给原告的设备属于其所有，被告无权进行转让。原告接到通知后，跟被告联系，被告承认转让给原告的设备系那春来所有，并同意退还收取的原告未使用期间的租金及设备转让款并赔偿原告的经营损失。2013年11月1日，原告根据那春来通知的期限将浴池的房屋及设备移交给了那春来。2013年12月1日，原、被告经协商，被告同意赔偿原告经营损失45，000元，已实际履行了20，000元，余款25，000元及非法收取的设备转让款、未使用期间的租金至今未能给付原告。现原告来院诉讼，请求法院依法判令被告：一、给付原告因提前终止租赁合同而造成的经营损失余款25，000元，并立即退还原告因被欺诈而给付的设备转让款119，000元；二、给付原告澡票抵算浴资共计3，840元；三、承担本案诉讼费用。
被告辩称：原告的诉讼请求第一项经营损失25，000元应提供依据。关于原告主张被告返还设备款的诉讼请求，原告将上述浴池设备已交付给案外人那春来，并没有返还给我方，标的物没有返还，原告要求给付转让价款没有依据。因此对该请求不同意给付。关于浴资3840元原告没有提供证据，故请求驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。
反诉原告诉称：2011年2月19日，案外人那春来（甲方）与反诉原告吴素梅（乙方）签订《出兑协议书》，协议约定，那春来将坐落于白山路152号2—7（碧清泉浴池）出兑给吴素梅，该浴池建筑面积为391平方米。浴池所有设施归吴素梅支配，楼体改造装修有自主权，不得干预。每年租金3万元，租期10年（2011年5月1日—2021年5月1日），租用期未满，双方不得擅自解除合约，承租期间那春来不得干预吴素梅的经营项目。承租期间不得擅自改变租金，如有一方擅自违约，应负经济赔偿。那春来违约应按租期赔偿吴素梅的每年的经营利润。吴素梅违约应按租期赔偿那春来的租金。如遇不可抗拒的自然灾害等原因，双方协商解决。甲乙双方均已签字。吴素梅已给付第一年租金20，000元，尚欠10，000元租金。经营过程中，碧清泉的锅炉及水箱报废，那春来无钱更换，吴素梅先前垫付，更换锅炉及两台水箱，锅炉造价42，000元，安装费3，000元，共计45，000元，水箱罐2台25，000元，总共总造价70，000元。由于房主那春来无钱支付，所以费用作为房屋抵账，70，000元抵2年房租及2011年所欠房费10，000元，上述事实那春来与吴素梅于2011年7月28日达成的《房租协议》可以证明。2012年5月5日，经那春来同意，反诉人吴素梅与被反诉人梅长利签订《碧清泉浴池出租协议》，协议约定，碧清泉浴池位于白山路152—2—7号楼，总面积为391平方米，每年租金30，000元，租期9年，2012年5月1日至2021年5月1日止。乙方（反诉被告）承租期间，甲方（反诉原告）不得擅自改变租金，甲乙双方如有一方擅自违约，负经济赔偿。浴池内部（锅炉、储水罐2个、水泵6个、煤15吨及房内电器设备、灯箱、洗浴用品等）折合人民币140，000元整（锅炉、储水罐2个为70，000元、水泵6个为4，000-5，000元、煤15吨为20，000元、及房内电的设备、配电箱、电缆线、照明灯、电线、两个电炉等15，000元、全套椅子3，000元、休息大厅隔断3，000元，煤棚子改造2，000元、外面灯箱1，000元、室内装修人工费5，000元、洗浴用品及鞋2，000元、锅炉房整体改造8，000元、火罐安装2，000元、烟筒1，000元、防水1，000元、水暖器材人工2，000元及其他等），每年5月1日起交租（房租），一年一交，租期至2021年5月1日。另：如遇政府行为或不可抗拒的自然因素，不能继续履行协议时，此协议无效。先期水电费至2012年5月1日由甲方负担，甲乙双方签字。2012年5月5日，反诉人按合同约定履行了义务，但被反诉人给付了反诉人130，000元，尚欠10，000元没有给付，并书写欠条为证，且从2012年5月5日至今，被反诉人拖欠2年房租没有给付。2013年10月，梅长利的浴池由于那春来的原因停业。2013年12月1日，梅长利以“不赔偿到你爱人工厂闹”等威胁手段索要45，000元，反诉人的爱人以息事宁人的态度给了梅长利20，000元。反诉人认为，吴素梅与梅长利签订《碧清泉浴池出租协议》约定得非常清楚，每年5月1日起交租（房租），一年一交，故2年的租金不应含在140，000元价款中，且约定浴池内部（锅炉、储水罐2个、水泵6个、煤15顿及房内电器设备、灯箱、洗浴用品等）折合人民币140，000元整，并不含2年房租。锅炉、储水罐2个、水泵6个、煤15吨及房内电的设备、灯箱、洗浴用品等物品的所有权为吴素梅所有，虽然约定70，000元顶2年房租，但从2012年5月5日至2014年5月1日，反诉人已撤出租赁关系，顶替房租的协议并没有履行，那春来与吴素梅于2011年7月28日达成的《房租协议》的内容来看可以证明锅炉、储水罐等为反诉人所有，且《出兑协议》没有不得转租的约定，故反诉人有权处分。被反诉人使用威胁的手段索要20，000元赔款无法律依据，为不当得利应予以返还。所欠10，000元款项应该给付。其不能营业与其不给付租金有关，与反诉人无关，并非由反诉人的行为所致，应由其自己依法承担后果，故反诉人请求法院依法判令被反诉人：一、给付反诉人房屋租金60，000元；二、返还反诉人向其支付的20，000元赔偿款；三、给付反诉人10，000元欠款。
反诉被告（本诉原告）辩称：反诉原告要求租金60，000元实际是2012年5月1日至2014年4月30日租金，我方认为根据反诉人与被反诉人出租协议的约定，租金的交纳方式是在每年租期开始之前一次性交纳全年的房租，租金是先交后用，根据相关法律规定，延付租金的诉讼时效为一年，2012年5月1日至2013年4月30日的诉讼时效在2013年4月30日前，反诉原告在2014年4月28日提出反诉请求，已经超过了诉讼时效。第二年该房屋反诉被告只使用半年，也就是只使用至2013年10月31日停止营业，原房主收回房屋，并给我们出具收条。如果第二年需要给付租金，也只能是半年的15，000元。关于反诉原告要求我方返还20，000元赔款，2013年12月1日我方与被告签订的协议书是双方真实意思表示，且部分履行，反诉原告称该项协议是在反诉被告对其进行威胁被迫给付，到目前为止反诉原告没有报案以及提出诉讼请求要求撤销此协议，且没有证据证明我方对其使用了非法手段，因此，该协议合法有效，该20，000元是对原告损失的合理赔偿。关于10，000元欠款的问题，该10，000元是原、被告双方经营浴池期间曾向外出售了浴票，在转租后，被告要求接受该澡票，因此经被告同意待我方收到浴资后抵算该10，000元的澡票款，抵算的浴资每张5元。
经审理查明：2011年2月19日，案外人那春来与被告吴素梅签订《出兑协议书》，那春来为甲方，吴素梅为乙方，协议约定：“甲方将坐落于白山路152号2-7（碧清泉浴池）出兑给乙方，该浴池建筑面积391㎡，碧清泉浴池所有设备归乙方所支配……此浴池房租租金为每年叁万元整，租期壹拾年，（2011年5月1日至2021年5月1日）……”。2011年7月28日，案外人那春来与被告（反诉原告）吴素梅签订《房租协议》，其中约定：“由于碧清泉在营业中，因锅炉报废，房主无钱更换，承租方吴素梅先前垫付，故更换锅炉及水箱罐贰台，锅炉总价肆万贰仟元，外加安装费叁仟元整，共计肆万伍仟元，水箱罐（贰台）计贰万伍仟元整，总造价柒万元整。由于以上原因房主暂时无钱支付，所以该费用做房租抵账，柒万元抵贰年房租，及2010年所欠房费壹万元……”。
2012年5月5日，原、被告签订《碧清泉浴池出租协议》，原告梅长利为乙方，被告吴素梅为甲方，合同约定：“碧清泉浴池位于白山路152-2-7号楼体面积为391㎡，该浴池房租租金为每年叁万元整，租期玖年，从2012年5月1日至2021年5月1日。乙方承租期间，甲方不得擅自改变租金……浴池内部（锅炉、贮水罐2个，水泵6个，煤150吨、及屋电的设备、灯箱洗浴用品等）折合人民币壹拾肆万元整，每年5月1日起交租（房租）一年一交，租期至2021年5月1日……。”2012年5月5日，被告吴素梅向原告出具收条一份，载明“今收梅长利浴池款壹拾叁万元正”。同日，原告梅长利向被告吴素梅出具欠条一份，载明：“梅长利欠吴素梅壹万元整”。
2013年9月20日，案外人那春来向原告梅长利发出《关于收回浴池经营权的通知》，要求原告梅长利立即停止一切经营并与2013年10月30日前将浴池完整交给那春来。2013年11月1日，那春来向原告梅长利出具收条一份，载明：“今收到梅长利交还的白山路152-2-7号浴池房屋及室内浴池设备，包括锅炉一台、贮水罐二个、水泵六个及浴池内电器设备、灯箱等……”。
2013年12月1日，原告梅长利向被告出具收条一份，其中载明：“今收到吴素梅终止浴池协议（2012年5月5日所签）人民币贰万元整，赔偿梅长利肆万伍仟元先付贰万热水罐（贰个）返还吴素梅贰万伍付给梅长利”。
另查明：案外人那春来系涉案房屋所有权人。
上述事实，有双方当事人陈述，原告提供的碧清泉浴池出租协议、收条、出兑协议、房租协议、证人证言，被告提供的出兑协议、房租协议、碧清泉浴池出租协议、欠条、收条等证据在卷佐证，经开庭质证及本院审查，予以认定。
本院认为：原、被告之间签订的碧清泉浴池出租协议系双方真实意思表示，双方之间形成租赁关系，但被告未经出租人那春来同意，将涉案浴池转租给原告，出租人那春来有权解除合同。合同解除后，依据合同法第九十七条规定，当事人有权要求违约一方赔偿损失。
关于被告未经出租人那春来同意转租房屋的问题认定。我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，被告未经出租人那春来同意将房屋租给原告，出租人那春来对于其与被告签订的租赁合同享有法定解除权。那春来向原告发出通知收回涉案房屋的行为导致原、被告之间签订的租赁合同事实上解除。故出租人那春来有权收回涉案房屋。
关于原告主张被告退还设备转让款119，000元的诉讼请求、原告要求被告支付澡票抵算浴资3，840元的诉讼请求、反诉原告主张反诉被告支付房屋租金60，000元的反诉请求、反诉原告主张反诉被告返还欠款10，000元的反诉请求。我国《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中原、被告之间的租赁合同因未经出租人那春来同意而解除，原告有权要求被告赔偿损失。但在浴池被案外人那春来收走后，原告梅长利向被告出具收条一份，其中载明：“今收到吴素梅终止浴池协议（2012年5月5日所签）人民币贰万元整，赔偿梅长利肆万伍仟元先付贰万热水罐（贰个）返还吴素梅贰万伍付给梅长利”。从该份收条可以推断出原、被告双方在租赁合同解除后已经对赔偿的数额达成了一致，且被告已向原告支付20，000元，原告也已接受。在庭审中双方均对于该份收条约定的内容予以认可，虽被告认为是在被胁迫的情形下订立，但并未提供相关证据予以证明，且事后也无报警记录，故该收条的订立基于双方真实意思表示。该份收条因原、被告终止租赁协议而产生，原、被告签订的租赁协议中，既包括浴池的租赁，也包括设备的转让，由此可以推断出该份协议是双方协议终止后关于浴池租赁以及设备转让的结算，可视为双方债权债务的终止，故在此后原告以及反诉原告针对双方签订的租赁协议再次主张权利义务的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张被告给付原告因提前终止租赁合同而造成的经营损失余款25，000元诉讼请求。庭审中，原告陈述该笔款项基于原告向被告出具的收条，其中载明：“今收到吴素梅终止浴池协议（2012年5月5日所签）人民币贰万元整，赔偿梅长利肆万伍仟元先付贰万热水罐（贰个）返还吴素梅贰万伍付给梅长利”。原、被告双方在庭审中均承认该收条意思为，原告将两个储水罐交付给被告，被告付给原告25，000元，但原告并未将约定物品交付给被告，双方约定的付款条件并未实现，因此对于原告向被告主张该笔款项的诉讼请求本院不予支持。
关于反诉原告主张反诉被告返还其20，000元的反诉请求。反诉原告主张反诉被告出具的收条中提到的反诉原告向其支付的20，000元是反诉被告使用胁迫手段索要，应为不当得利予以返还，但反诉原告尚未提供证据予以证明，故对反诉原告的该项反诉请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、驳回原告梅长利的诉讼请求；
二、驳回反诉原告吴素梅的诉讼请求。
案件受理费（本诉）2，400元，由原告梅长利承担；案件受理费（反诉）2，050元，由反诉原告吴素梅承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内交纳上诉费，逾期不交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨 洋
代理审判员 周小蕊
人民陪审员 李晓彬
二〇一四年十一月四日
书 记 员 高 娜