广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0184民初689号原告：莫景皓，男，1982年9月26日出生，汉族，住广东省从化市，委托代理人：李伟强，广东金桥百信律师事务所律师。被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广州市从化江埔街禾仓村，组织机构代码61843634－0。法定代表人：胡玲，该公司董事长。委托代理人：胡昊，广东流溪律师事务所律师。被告：广东濠盈投资有限公司，住所地广东省东莞市石龙镇龙升路濠兴逸苑6-9幢裙楼办公室之二，统一社会信用代码91441900696437947N。法定代表人：陈启邦。原告莫景皓与被告从化国泰天彤房地产开发有限公司（以下简称�泰公司）、广东濠盈投资有限公司（以下简称濠盈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告莫景皓及其委托代理人李伟强，被告国泰公司委托代理人胡昊到庭参加诉讼，被告濠盈公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2013年8月24日在被告濠盈公司（被告濠盈公司声称该项目其是有股份的，11栋由其进行销售）的带领下与被告国泰公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买国泰公司开发预售的位于从化市江埔街河××绿洲花园××房商品房，建筑面积122.24平方米，总价款858932元。根据合同约定，原告已依约于2013年8月24日支付了首期款258932元，后通过中国工商银行股份有限公司广州庙前直街支行按揭支付给被告600000元。至此，原告已全部履行完毕合同义务�根据合同第十三条的约定，国泰公司应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付给原告使用，但国泰公司一直没有履行约定，己明显违约。根据合同附件七：本合同补充协议第四条第(2)款的约定，甲方自应本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金。故诉至本院，请求判令：1.被告国泰公司按合同约定立即向原告支付延期交房违约金52223.06元（计算方式：从2015年7月1日起暂计算至2017年2月28日止，共608天，即858932元*0.01%*600天，共52223.06元）；2.被告国泰公司交付乙方已经缴交物业专项维修资金的发票或相关证明材料给原告，否则退回原告已交给被告濠盈公司的12835.2元；3.被告国泰公司交付乙方已经缴交契税及办证费用等17200元的发票或相关证明材料给原告，否则退回原告已交给被告濠盈公�的17200元；4.如未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，加倍支付迟延履行期间的债务利息；5.被告国泰公司和被告濠盈公司对上述债务承担连带责任；6.本案诉讼费由被告国泰公司、被告濠盈公司承担。庭审过程中，原告表示，因国泰公司当庭提交了其先行缴纳了物业维修资金的证明材料，原告撤回第2项诉讼请求。被告国泰公司辩称：1.根据《民法通则》第一百一十二条的规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。可见，违约金作为我国基本法律规定的一种民事赔偿责任，仅限于补偿性质，而非惩罚性质。正因为如此，在民法通则之后生效的《合同法》第一百一十四条也明确规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，原告起诉主张违约金时，有�任对其损失情况进行说明并举证。根据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于违约金是当事人之间的约定，“万分之一”这个统一约定的比例是否过高，应结合个案中当事人的损失情况进行审理和具体界定。原告起诉违约金时，有责任对事先有无声明其损失，即其起诉的损失是否超出国泰公司可预见的范围，进行说明和举证。总之，由于违约金造成的损失问题属于国泰公司的主张范围，根据《民事诉讼法》第六十四条的规定原告负有举证责任。国泰公司关于损失的举证乃反驳性举证，其实也是无从举证，因而不能代替�告的正面举证责任。2.国泰公司违约属于不可抗力因素，非国泰公司可控因素所致，请求贵院可以免除或者减少国泰公司违约责任。3.根据广州市国土资源和房屋管理局《关于进一步规范我市首期物业专项维修资金管理工作的通知》，国泰公司在办理御景绿洲11、12栋楼盘的预售许可证时，已按国土部门的要求预交该2栋楼房全部住宅的物业专项维修资金。另原告与国泰公司签订的合同附件七补充协议第一大点第3点约定“交纳首期专项维修基金。买卖合同约定的房价款未包括物业专项维修基金，专项维修基金根据《关于贯彻国家有关问题的通知》规定，专项维修基金由乙方在签署《商品房买卖合同》当日缴纳，缴纳方式及金额最终以政府规定执行。”原告需满足补充协议第一大点中的所有条件后才能起算违约金。而本案原告的缴款单位为广东濠盈投资有限公司，并非国泰公司，故国泰公司认为原告主张违约金的条件未成就，国泰公司无需支付违约金。4.原告还未收楼，无权针对未来未知的交楼事实提出诉讼请求，因为未来未知的事实是不确定的。若违约金计算至“实际交付房屋之日止”，但是并没有就“实际交付房屋”的标准进行界定，会造成当事人，甚至执行法院理解发生歧义，损害国泰公司的合法权益。在同类似情况案件中，广州市中级人民法院的判例就判决迟延交楼违约金均是计算至起诉之日。被告濠盈公司未到庭，亦未提交书面或口头答辩意见。原告为证明其主张向本院提交以下证据：1.广州市商品房买卖合同（预售），拟证明原告向国泰公司买卖商品房的事实；2.个人住房组合抵押借款合同，拟证明原告办理工商银行按揭贷款公证，已付清房�；3.广东省房地产预告登记证明（复印件，加盖国泰公司公章），拟证明涉案房产已预告登记到原告名下；4.购房发票2张，拟证明原告已付清房款；5.御景绿洲花园收款收据，拟证明原告已按被告要求支付了物业专项维修资金和契税及办证费用等。经庭审质证，国泰公司表示，原告提交上述证据真实性、合法性、关联性由法院认定，其不作核对，物业维修资金与契税原告是交给了被告濠盈公司，应由濠盈公司负责返还。两被告未提交证据材料。经审理查明：2013年8月24日，原告（乙方）与国泰公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：原告购买国泰公司开发的位于从化市江埔街河××（××）2002房；建筑面积122.24平方米；总金额为858932元；原告以按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网�签订之日起（不超过5日），支付全部房价款的30.15%，金额258932元，除首期款外，剩余房款金额600000元须于2013年8月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条“交房条件”约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条“房屋交付”约定：被告应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。合同第十五条“房屋交付时的有关资料”约定：原告与国泰公司双方进行房屋验收交接时，国泰公司应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖国泰公司公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，国泰公司应提供已加盖公章的原件给原告；（八）项应交由原告填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交�责任由被告承担。原告应当向国泰公司提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。合同附件七补充协议第一条第3点“交纳首期专项维修基金”约定：买卖合同约定的房价款未包括物业专项维修基金，专项维修基金根据《关于贯彻国家有关问题的通知》规定，专项维修资金由原告在签署《商品房买卖合同》当日缴纳，缴纳方式及金额最终以政府规定执行。补充协议第四条“延期交楼的处理”约定：原告与国泰公司双方一致同意，对国泰公司延期交楼的处理不适用《商品房买卖合同》第十四条的约定，双方同意按以下约定处理：逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行的，合同继续履行，国泰公司应自《商品房买卖合同》第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价0.01%的标准向原告支付违约金。补充协议第八条约定，原告与国泰公司一致同意变更《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条关于“产权登记的办理方式”、“迟办产权登记的违约责任”的约定，双方就产权登记的办理方式、违约责任按以下内容履行：（二）原告自愿同意在国泰公司在下列条件同时具备之日起的180工作日内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产权登记机关，并将国泰公司向原告代收的办理该商品房的《房地产权证》所需税费代缴给相关部门：1.原告已向国泰公司付清《商品房买卖合同》及其附件约定购房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其它应付款等一切款项；2.按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》所必须一切文件；3.原告对所购商品房的质量等无任何�议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件。……（四）因办理商品房产权证的相关事项产生应由原告承担的税费，原告同意只是预付给国泰公司，由国泰公司向有关部门代缴，等。上述合同签订后，原告已支付了全部购房款910000元，国泰公司分别于2013年9月1日开具首期款258932元的发票，2014年7月3日开具尾款600000元的发票给原告。2013年8月24日《御景绿洲花园收款收据》载明，收到原告交来御景绿洲花园11幢2002号房维修基金122.24×105=12835.2，同日另一张《御景绿洲花园收款收据》载明，收到原告交来御景绿洲花园11幢2002房契税及办证费用等17200，两张收据左下角空白处均注明“刷卡”，两张收据“收款单位（财务专用章）”处均加盖“广东濠盈投资有限公司从化国泰项目售楼专用章”。被告国泰公司确认，至本案法庭辩论终结前涉案房屋尚不能�付给原告，其未代原告缴交契税及办证费用17200元。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下几个方面的问题：一、关于逾期交房责任的承担及支付违约金的主体。原告已支付完毕购房款，国泰公司未能按照双方签订的《广州市商品房买卖合同预售合同》约定的交楼时间于2015年6月30日前将符合合同约定和法律规定标准的商品房交付给原告使用，应承担逾期交房的违约责任。国泰公司辩称其违约系因不可抗力因素及非被告可控因素导致，但未提供证据予以证明，国泰公司主张免责的理据不足，本院不予采纳。关于国泰公司辩称原告需符合补充协议第一条约定的所有条件，交纳物业专项维修资金后才能起算违约金，原告提供了加盖“广东濠盈投资有限公司从化国泰项目售楼专用章”的收据，证明其已依约交纳物业专项维修资金。本院认为，国泰公司自认涉案楼盘系其与濠盈公司合作开发，由于双方存在特殊关系，原告于合同签订当日在涉案楼盘售楼部交纳相关费用，并换取一张加盖濠盈公司国泰项目售楼专用章的收据，足以使原告相信其交纳的费用系由国泰公司收取。原告已履行了合同补充协议第一条约定的在签订合同当日交纳物业专项维修资金的义务，国泰公司的抗辩无事实依据，本院不予采纳。虽两被告属于合作关系，但原告主张逾期交房违约金的依据是其与国泰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，逾期交房违约金是一种违约责任，基于合同相对性原则，承担违约责任的主体应当是合同相对人。因此，原告有权要求国泰公司支付逾期交房违约金，但其主张两被告就逾期交房违约金承担连带责任，无法律和合同依据，本院不予支持。二、关于逾期交房违约金标准应否予以调整的问题。原告与国泰公司签订的《广州市商品房合同（预售）》的附件七补充协议第四条约定，国泰公司未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，国泰公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.01%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。上述约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。现国泰公司认为其违约而造成原告的损失仅为实际损失即银行同期存款利息，缺乏事实依据，由于违约金系因国泰公司违反合同义务逾期交付涉案房屋所产生，国泰公司以原告未对损失进行举证为由要求调整违约金，缺乏依据，本院不予采纳。三、关于计付逾期交房违约金起讫时间的问题。国泰公司自认涉案房屋尚不能交付给原告，国泰公司交付房屋给原告的日期尚不能确定，故原告主张的本案逾期交房违约金应自合同约定的交房日期次日即2015年7月1日起，计至原告提起本案诉讼之日即2017年2月27日为宜。2017年2月28日及以后的逾期交房违约金，原告可另案主张。四、关于两被告是否应当承担返还原告交纳的契税及办证费用问题。国泰公司辩称，原告将这笔费用交纳给了濠盈�司，应当由濠盈公司负责返还。本院认为，合同及补充协议约定，原告委托国泰公司办理涉案房屋产权登记，原告将应由其承担的税费预付给国泰公司，由国泰公司向有关部门代缴。国泰公司与濠盈公司属于合作关系，两者由谁出面向购房者收取费用是两被告合作过程中的内部管理事项，作为购房者的原告无从得知，两被告之间即使存在关于收取购房款和其他税费的约定，或内部财务管理和分配制度，也不能对抗两被告之外的第三人。原告于签订购房合同当天，在涉案楼盘的售楼处一并缴纳物业维修专项资金和契税及办证费用，换取一张加盖濠盈公司国泰项目售楼专用章的收据，交费时的现场状况，以及两被告之间的合作开发房地产的特殊关系都表明，原告有理由相信这笔税费不论交给两被告的任何一方都能够产生支付委托办证税费的效果。但直至本案审理终结�，涉案房屋仍不能交付，更无法办理产权登记，国泰公司也不能提交其已代原告向有关部门缴交税费的证明，两被告在尚不具备办证条件的情形下向原告预先收取契税及办证费用17200元无法律和合同依据，应当连带退还这笔费用给原告。综上，被告广东濠盈投资有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告从化国泰天彤房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金（以购房款858932元为本金，按每日万分之一的标准，从2015年7月1日起计至2017年2月27日止)给原告莫景皓；二、被告广东濠盈投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还17200元给原告莫景皓；三、被告从化国泰天彤房地产开发有限公司对本判决第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告莫景皓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费928元，由被告从化国泰天彤房地产开发有限公司、广东濠盈投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请�数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴飞龙人民陪审员  李力保人民陪审员  骆惠华二〇一七年七月十四日书 记 员  邹 静