广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终12170号
上诉人（原审原告、反诉被告）：徐定华，男，汉族，1961年5月21日出生，住浙江省温州市瓯海区，
委托诉讼代理人：霍燕华，广东至高律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘俊斌，广东至高律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：揭汝君，女，汉族，1978年6月14日出生，住广东省湛江市霞山区，
委托诉讼代理人：苏广毅，广东豪益律师事务所律师。
上诉人徐定华因与被上诉人揭汝君房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初5251号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人徐定华上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判支持徐定华的全部反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由揭汝君承担。事实和理由：一、一审法院对事实认定不清，导致判决结果不合理。一审法院认为揭汝君对同贷书的迟延取得不负过错责任是错误的。根据揭汝君于一审期间提交的2015年11月17日的《同意贷款意向书》可知，揭汝君在2016年5月13日签订《房地产买卖合同》时是明知2015年11月17日的《同意贷款意向书》已经失效。而根据2016年5月13日签订的《房地产买卖合同》约定，揭汝君应于2016年5月18日前到贷款银行办理按揭贷款申请，但揭汝君一直未办理。因揭汝君违约未申请贷款，所以揭汝君在2016年7月6日前无法提供有效的同贷书，不能依约于2016年7月6日前往里水房管局办理申税、递件过户手续。揭汝君明知自己违约就以增加房屋价款的方式请求徐定华继续履行合同，因此双方才于2016年11月16日约定案涉房屋总价款为2760000元，并且指定在2016年12月15日前办理申税、递件过户手续，谁违约单方负责任。而揭汝君是在2016年12月13日才续起同贷书，离双方约定的2016年12月15日办理申税、递件过户手续仅有两天时间，根本无法提供有效同贷书，因此双方不能在2016年12月15日前办理申税、递件过户手续是因为揭汝君未提供有效同贷书，而揭汝君未能按时提供有效同贷书是因为揭汝君本应从2016年5月23日前申请贷款拖延至2016年12月13日才申请续起同贷书。由此可以看出揭汝君在2017年4月28日才最终取得同贷书是因为其迟延申请贷款所致，揭汝君负有过错，因此揭汝君迟延履约的行为构成违约。二、一审法院适用法律错误。一审法院认为揭汝君迟延履约行为并未构成根本违约，合同应当继续履行，徐定华诉请解除合同理据不足系适用法律错误。依据《房地产买卖合同》第六条约定，徐定华依约可以解除合同并要求揭汝君支付违约金，因此本案应适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条作为裁判依据系适用法律错误。
被上诉人揭汝君答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回徐定华的上诉请求。
徐定华向一审法院提出诉讼请求：1.确认徐定华、揭汝君双方在2017年4月13日解除房地产买卖合同；2.揭汝君向徐定华支付违约金276000元；3.揭汝君支付占用涉讼房屋使用费30000元；4.揭汝君承担案件诉讼费用。
揭汝君向一审法院提出反诉请求：1.徐定华继续履行房地产买卖合同，并将佛山市南海区××室的房屋土地使用权证和房产证过户给揭汝君；2.徐定华向揭汝君支付违约金276000元；3.徐定华承担案件诉讼费用。
一审法院查明：涉讼房屋为佛山市南海区××室，登记权利人为徐定华。
2015年10月2日，揭汝君向徐定华支付购买涉讼房屋定金30000元。
2015年11月17日，中国银行股份有限公司广州荔湾支行向揭汝君出具同意贷款意向书（以下简称中国银行同贷书），拟同意揭汝君为购买涉讼房屋所申请的1830000元抵押贷款。
2016年4月28日，揭汝君向徐定华支付购买涉讼房屋定金30000元。
2016年5月13日，徐定华（卖方）、揭汝君（买方）与广州市宝城房地产代理有限公司签订《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定揭汝君向徐定华购买涉讼房屋，总楼价为2500000元。定金230000元揭汝君须于2016年5月13日支付给徐定华。徐定华应在签订本合同后向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由徐定华承担还贷之一切手续费用。揭汝君须在签订合同后5天到贷款银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时徐定华必须提供资料与协助，包括但不限于签署相关文件、提供贷款所需资料等。双方同意于2016年7月6日去里水镇房管局办理申税手续，如揭汝君毁约，则定金230000元不予退还，如徐定华毁约，则须赔偿揭汝君双倍定金。另外，揭汝君同意130000元作为补偿给徐定华，过户成功当天付清给徐定华。因徐定华或揭汝君违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期支付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过三十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金，徐定华违约的还须返还全部已收揭汝君之款项等。
2016年5月16日，徐定华出具《收款收据》，确认收取揭汝君支付的定金200000元。
2016年11月16日，徐定华与揭汝君、案外人黄有卫签订协议，约定揭汝君购买涉讼房屋，总价钱2760000元，成交双方不能反悔。2016年12月15日前过户，谁违约单方负责。
2017年4月13日，徐定华通知揭汝君解除合同，并要求揭汝君承担违约责任。
2017年4月28日，中国农业银行股份有限公司广州北秀支行向揭汝君出具《个人住房贷款同意贷款意向书》（以下简称农业银行同贷书），拟同意在符合该行贷款条件的前提向揭汝君发放商业贷款2100000元用于购买涉讼房屋。
2017年5月24日，广州××公司出具《情况说明》，确认揭汝君于2015年10月12日委托该公司办理购买涉讼房屋的银行住房贷款业务，该公司员工于2015年10月12日到涉讼房屋为徐定华与揭汝君签订了中国银行的按揭申请表，徐定华在10月14日提供了其个人资料复印件，该公司于10月19日将案件送达中国银行荔湾支行审批，银行于11月17日出具了同意贷款通知书，该公司将其同贷书的原件交徐定华签收，复印件交揭汝君签收。由于双方的交易未最后完成并未完成放款手续，该公司通知徐定华与揭汝君更新资料后，再次将资料递交农行北秀支行审批，再次完成贷款审批，通过审批金额为2100000元。
2016年12月至2017年3月期间，徐定华以短信的方式催促揭汝君办妥银行按揭贷款手续，取得银行同意贷款通知书。揭汝君表示正在办理相关手续。期间，揭汝君曾于2016年12月13日表示批续同贷书要大概一个星期时间；2016年12月20日表示已经补齐资料交按揭公司交银行。
2017年4月14日，徐定华通过短信方式通知揭汝君解除合同，并要求揭汝君承担违约责任。
庭审中，徐定华与揭汝君均确认除了涉讼合同外，双方还曾于2015年就涉讼房屋买卖签订另一份合同，该合同已经解除。
双方均确认涉讼合同卖方为徐定华，买方为揭汝君。
一审法院认为，涉讼合同中有关徐定华与揭汝君房屋买卖合同关系的内容为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。
双方在2015年就开始磋商涉讼房屋买卖事宜，并先后签署两份合同，期间多次交涉、配合，双方有关房屋买卖的约定除了合同书面约定外，尚需结合双方交涉往来、行为进行认定。从2016年12月至2017年3月期间双方往来信息可见，徐定华要求揭汝君在过户前取得同贷书，而揭汝君对此无异议并表示正在积极取得同贷书，可见双方在实际履行合同的过程中将取得同贷书作为过户的前提。
徐定华、揭汝君于2016年11月协商确定于2016年12月15日之前办理过户手续，意味着双方同意揭汝君于此前须取得同贷书。揭汝君于2017年4月28日才最终取得同贷书，已经构成迟延履约。但此迟延履约是否为根本违约从而导致双方合同解除须结合具体案情进行分析。首先，揭汝君于2017年4月28日最终成功取得同贷书，说明揭汝君并无贷款资质方面问题。其次，双方变更房屋价款对同贷书取得构成实质影响。从双方信息往来可知，在双方于2016年11月第二次变更房屋价款之后，揭汝君首先采取的是对2015年11月所取得的中国银行同贷书续贷的方式继续办理按揭贷款手续，徐定华对此明确知悉且未提出异议。后因续贷不成，揭汝君又重新申请农业银行按揭贷款。按二手房购房贷款手续惯例，必然需要作为业主徐定华的配合才能办理相关申请手续（无论是委托的方式还是本人参与的方式），从最终揭汝君成功取得该银行同贷书的情形看，徐定华对于新的农业银行的贷款申请也是认可并配合的，此亦可与广州泽堃投资咨询有限公司提供的说明相互印证。最后，同贷书的审批受银行审批因素影响，并非揭汝君或徐定华能单方决定，而双方往来信息可反映徐定华积极回复揭汝君、配合办理相关手续，即现有证据并不能证明揭汝君对于同贷书迟延取得负有过错。综上，法院认为，综合考虑双方变更价款导致需要重新办理按揭申请，同贷书迟延取得受银行审批影响，揭汝君并无过错等因素，揭汝君迟延履约行为并未构成根本违约，合同应当继续履行，徐定华诉请解除合同理据不足，法院不予支持。徐定华诉请的违约金以合同解除为基础，法院不予支持。徐定华主张揭汝君占有使用涉讼房屋但未能举证予以证明，应自行承担不利后果，其诉请揭汝君支付占有使用费没有事实依据，法院不予支持。
现揭汝君已经取得农业银行同贷书，涉讼房屋除本案查封外亦无其他权利障碍，房屋过户条件已经成就，揭汝君诉请徐定华配合办理涉讼房屋变更登记手续合法有据，法院予以支持。徐定华未予配合揭汝君办理过户手续系因揭汝君逾期取得同贷书引发争议所致，且徐定华于案件前通知揭汝君解除合同，该解除通知效力须经案件最终认定，故徐定华未予配合办理过户手续并无过错，揭汝君主张徐定华支付违约金理据不足，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、徐定华应于判决发生法律效力之日起十日内配合揭汝君办理将佛山市南海区××室变更登记至揭汝君名下的手续；二、驳回徐定华的诉讼请求；三、驳回揭汝君的其他反诉请求。本诉案件受理费减半收取2945元，由徐定华负担。反诉受理费15544元，财产保全费5000元，合计20544元，由徐定华负担19440元，由揭汝君负担1000元。
二审期间，徐定华向本院提交以下证据材料：《佛山市住房和城乡建设管理局关于执行房地产调控政策有关措施的通知》、《佛山市人民政府办公室关于进一步完善我市新建商品住房限购政策的通知》、《佛山市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知》，拟证明因受佛山市限购政策的影响，若继续履行案涉合同将导致徐定华居住权受到损害。揭汝君对徐定华提交证据的真实性、合法性、关联性、均不予确认。经审查，上述证据与本案不具有关联性，不作为本案定案依据。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点系在案涉房屋买卖合同履行过程中揭汝君是否存在违约行为以及案涉《房地产买卖合同》应否继续履行。
从本案查明事实可知，揭汝君、徐定华自2015年开始即就案涉房屋买卖事宜进行磋商，并先后签订两份合同，就房屋的交易价格亦进行多次变更，最终在2016年11月16日确定交易价格为2760000元。故双方之间有关房屋买卖的约定除了书面约定外，还需要结合双方交涉往来及行为进行认定。首先，双方在2016年11月16日将房屋交易价格确定为2760000元，该变更房屋交易价格的行为属于对原《房地产买卖合同》内容的重大变更，亦可能导致银行贷款金额发生变化而影响同贷书的取得时间，双方在协商此变更条款时对此亦应有预见。同时，双方虽在2016年11月16日约定于2016年12月15日前过户，但此时双方并未明确约定揭汝君应取得银行同贷书的时间。其次，根据徐定华与揭汝君在2016年12月至2017年3月之间的沟通可知，双方在实际履行过程中达成一致意见，即在揭汝君取得银行同贷书后，双方再办理递件过户手续，而在此过程中，双方亦未协商限定揭汝君需取得银行同贷书的具体时间。而从揭汝君提交的微信截图亦可反映出，徐定华于2017年3月28日仍在协助提供贷款银行要求徐定华补充提交的资料，可反映出按揭贷款的审批，银行同贷书的取得需买卖双方共同协助配合，并受银行审批流程影响，故揭汝君取得银行同贷书的时间较长并非因揭汝君过错所致。最后，揭汝君最终亦于2017年4月28日取得了银行同贷书，其取得银行同贷书的时间亦尚属较合理的期限。综上，徐定华以揭汝君逾期取得银行同贷书为由而拒绝履行案涉《房地产买卖合同》理据不足，一审法院对此不予支持并无不当，本院依法予以维持。根据《房地产买卖合同》的约定，在徐定华履行协助过户义务的同时，揭汝君亦应履行支付首期款的义务，而揭汝君在二审期间明确表示同意在徐定华履行协助办理登记过户手续的同时一次性向徐定华支付剩余购房款2500000元，故揭汝君应在徐定华履行协助过户义务的同时支付剩余购房款。
综上所述，本案由于揭汝君在二审期间出现新的陈述而改判，故一审判决不属错误判决。徐定华的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初5251号民事判决第二项、第三项；
二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初5251号民事判决第一项为：徐定华应于本判决发生法律效力之日起六十日内在揭汝君支付购房余款2500000元的同时协助办理位于佛山市南海区××室过户登记至揭汝君名下的手续。
本案一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费5890元，由上诉人徐定华负担。
本判决为终审判决。
审判长 余珂珂
审判员 李 虹
审判员 黄玉凤
二〇一八年二月五日
书记员 冯隽尧