延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民四终字第433号
上诉人（原审原告）：权於今，住吉林省和龙市。
委托代理人：郑顺今，住吉林省和龙市，系权於今之女。
被上诉人（原审被告）：汪清县建通房地产开发有限公司，住所吉林省汪清县汪清镇。
法定代表人：张建杰，经理。
被上诉人（原审被告）：汪清县众邦房地产开发有限公司，住所吉林省汪清县汪清镇。
法定代表人：赵连波，董事长。
上诉人权於今与被上诉人汪清县建通房地产开发有限公司（以下简称“建通房地产”）、汪清县众邦房地产开发有限公司（以下简称“众邦房地产”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，前由吉林省和龙市人民法院于2014年7月15日作出（2014）和民初字第182号判决，权於今不服提起上诉，本院于2014年12月23日作出（2014）延中民四终字第444号民事裁定，撤销原判，发回重审。吉林省和龙市人民法院于2015年8月20日作出（2015）和民初字第23号民事判决，权於今不服向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
权於今在一审中诉称：2012年6月15日，原告的委托代理人郑顺今与被告建通房地产签订了《产权调换协议书》，该协议约定：被告拆迁原告位于和龙市海兰路的房屋一栋，被告根据原告的要求回迁给原告位于和龙市水岸新城临街1号楼65平方米左右营业房上方即2楼65平方米左右的住宅一栋，被告已将符合原告要求的回迁房出售。现原告同意接受被告众邦房地产回迁的位于和龙市水岸新城I区2号楼4单元2层202室面积为87.7平方米的房屋，与约定相差的22.70平方米的差价款根据法律规定，按照和龙市人民政府棚户区改造工程成本价每平方米960元计算支付5平方米，房照及土地使用证由被告众邦房地产负责办理并承担相应的费用，且要求被告承担从2013年10月份开始至安置为止的房屋租赁费。
众邦房地产在一审中答辩称：同意原告回迁，双方对回迁的位置及房屋面积已经确认。并要求原告按照双方签订的补充协议约定支付面积差价。
建通房地产在一审中内未提出答辩意见，亦未提交证据。
一审法院经审理查明：2012年6月15日，原告与被告建通房地产和龙市秀水庭苑项目部签订房屋拆迁产权调换协议，双方在协议正文中就拆迁原告房屋的基本情况及补偿金额未作出约定；对产权调换房屋的基本情况及价款总额、被拆除房屋与产权调换房屋差价结算、拆迁过渡方式、违约责任等条款作出明确约定。原、被告双方在协议附件一中作出如下约定：“原告（乙方）要求回迁55㎡左右住宅，楼层为叁—2楼，门市房上边。注：贰层65㎡，叁层55㎡”。庭审中，被告众邦房地产同意将位于和龙市水岸新城I区2号楼4单元2层202室（面积为87.7平方米）的房屋回迁给原告，原告亦表示同意，上述房屋尚未交付于原告。
另查明：被告建通房地产和龙市秀水庭苑项目部未在和龙市工商行政管理局注册登记。被告建通房地产、众邦房地产在和龙市工商行政管理局均注册登记，但未体现二者间的关系，被告众邦房地产称其已承继建通房地产的一切债权债务，在该案件中同意与原告一同解决房屋拆迁安置的相关事宜。现涉案房屋于2015年5月27日已验收合格，可以交付使用。
一审法院认为：原、被告之间达成的房屋拆迁安置补偿协议，是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，应为有效。被告理应根据协议内容回迁给原告约定面积及位置的房屋，被告在履行不能的情况下，提出回迁给原告位于和龙市水岸新城I区2号楼4单元2层202室面积为87.7平方米的房屋，原告亦表示同意，故原、被告之间对回迁房屋位置及面积达成的补充协议应为有效，被告众邦房地产应将上述房屋交付给原告。
对于原告要求被告办理房屋所有权证及土地使用权证且承担相应费用的诉讼请求，房屋所有权证及土地使用权证办理事项、费用负担由和龙市众邦物业管理有限公司法定代表人马贤胜于2014年9月1日开具承诺书已承诺认领房源以后负担办理产权并承担费用。上述承诺书中关于办证费用的约定并不明确，现原告主张由被告承担办理产权证的全部费用，而被告众邦房地产只承认关于房屋所有权证和土地使用证的工本费、营业税由众邦房地产公司负责，超出面积的契税和登记费由原告负责，剩余的费用由众邦房地产公司负担。本院认为，根据相关法律规定，办理产权登记的费用，应由住户负担交付的由住户负担。现被告众邦房地产公司承认办理房屋产权证的相应费用由该公司负担，因此办理房屋所有权证和土地使用权证的工本费、营业税由众邦房地产公司负担，超出面积的契税和登记费由原告负担，剩余的费用由众邦房地产公司负担。
对于原告要求被告承担原告的过冬费、安置补助费、营业损失费的诉讼请求，该项诉讼请求实质上是要求众邦房地产承担逾期交付回迁房屋的损失，因双方对该违约责任的承担方式并未约定，经本院委托相关部门进行鉴定，延边鼎盛资产评估有限公司于2015年7月13日作出延鼎盛评报字（2015）第024号房屋租金项目资产评估报告，评估结论为该涉案房屋月租金为600元／月，因被告未按时交付双方约定的房屋，致使原告至今无法入住房屋，因无法入住房屋造成的租赁费被告理应支付，被告应支付2013年10月至2015年8月的房屋租赁费13800元。
关于原告是否应支付房屋差价款及房屋差价款数额问题，因双方已对差价款单价进行约定，被告方也表示超出面积按照和龙市建筑成本价每平方米960元计算，故双方对涉案房屋的单价达成一致。现原告要求仅支付5平方米的房屋差价款，没有事实及法律依据，在双方经协商原告同意接受新房源的情况下，根据公平合理原则，原告应向被告支付超出面积22.70平方米的差价款21792元。
因被告建通房地产经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告汪清县众邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于和龙市水岸新城I区2号楼4单元2层202室面积为87.7平方米的房屋交付给原告权於今；二、被告汪清县众邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内协助原告权於今办理上述房屋的土地使用权变更和房屋所有权登记手续（超出面积契税及房屋登记费由原告负担，剩余的费用由被告汪清县众邦房地产开发有限公司负担）；三、被告汪清县众邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告权於今房屋租赁费13800元；四、原告权於今于本判决生效之日起十日内将位于和龙市水岸新城I区2号楼4单元2层202室超出面积22.70平方米差价款21792元交付给被告汪清县众邦房地产开发有限公司；五、驳回原告权於今的其他诉讼请求。如果双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，鉴定费1000元，合计1100元，由被告汪清县众邦房地产开发有限公司负担。
宣判后，权於今不服向本院提起上诉，其主要理由：1.因被上诉人至今没有交付给上诉人回迁安置房屋，被上诉人应从2013年10月3日起至安置日期为止，每月支付600元房屋租赁费。2.回迁房屋超出协议外的22.70平方米面积，依据《中华人民共和国合同法》第十四条，上诉人仅支付5平方米（每平米960元）面积的差额款。3.依据对方签订的承诺书，超出面积的契税和登记费应由被上诉人承担。4.对一审提交的证据进行鉴定。5.一、二审诉讼费用及鉴定费用由被上诉人承担。综上，请求二审法院撤销原判依法改判。
二审中，建通公司未答辩亦未提交书面意见。
二审中，众邦公司未答辩亦未提交书面意见。
本院审理查明的事实与一审法院审理认定的事实相同。
本院认为：权於今与建通房地产达成房屋拆迁安置补偿协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规强制性禁止规定，合法有效。各方当事人应当按照合同约定，积极履行各自的义务。但在合同的履行过程中，众邦公司主张该开发项目的所有权利义务由其承继，权於今对由众邦公司履行拆迁安置补偿协议无异议，故应当认定众邦公司负有对权於今履行拆迁安置协议的义务。众邦公司未能按照拆迁协议约定给权於今建设对应房屋，属于违约，应承担相应的违约责任。在众邦公司的违约行为发生后，经双方协商，将拆迁协议约定的房屋进行了调整，面积由约定的回迁二层65平方米住宅变更为二层87.70平方米房屋，对此，权於今同意接受。但双方对超出的面积如何处理并未明确约定，对此，一审法院根据实际情况适用公平原则，酌情判决权於今按照和龙市建筑成本价进行计算承担超面积部分房款，符合相关法律规定。权於今要求仅支付5平方米面积差额款的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于超出面积的契税和登记费用承担问题。因双方在2012年达成回迁协议中对办理房屋产权证书费用问题并未约定，那么根据我国办理房屋产权登记的相关规定，这笔费用由房屋买受人承担，现众邦公司自愿负担办理房屋所有权证和土地使用证的工本费、营业税，除此之外的超出面积的契税和登记费用应由权於今承担。权於今主张该笔费用由众邦公司承担无事实和法律依据，本院不予支持。
关于房屋租金问题。诉争房屋已符合使用条件，众邦公司曾通知权於今办理入住手续，但由于权於今与众邦公司发生争议而未办理入住手续，导致了损失的扩大，因此该部分损失非众邦公司单方行为所造成，一审综合本案事实酌定房屋租赁费的起止时间并无不当，权於今认为房屋租赁费用支付截止日错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人权於今负担。
本判决为终审判决。
审判长 全智光
审判员 刘晓娟
审判员 林 美
二〇一五年十二月二十一日
书记员 车世兰