广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1973民初455号原告（反诉被告）：黄福堂，男，1969年12月16日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：黄健平，广东弘名律师事务所律师。被告：苏正茂，男，1984年10月1日出生，汉族，住湖北省石首市，被告（反诉原告）：东莞市茂艺堂展览服务有限公司，住所地：广东省东莞市塘厦镇石鼓社区布尾新围48B1。法定代表人：苏正茂，总经理。共同委托诉讼代理人：张春会，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：郑家茵，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。原告黄福堂与被告苏正茂、东莞市茂艺堂展览服务有限公司（以下简称“茂艺堂公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告茂艺堂公司提起反诉，本院依法进行合并审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄福堂的委托诉讼代理人黄健平，被告苏正茂、茂艺堂公司的共同委托诉讼代理人张春会、郑家茵均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄福堂向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告苏正茂签订的《厂房租赁合同书》无效；2、被告苏正茂向原告支付2016年10月至2016年12月的占有使用费60000元及利息（从起诉之日起算至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息）；3、被告苏正茂按《厂房租赁合同书》的标准支付后续占有使用费，从2017年1月1日起直至完全搬离之日止；4、被告茂艺堂公司承担上述第二项、第三项诉讼请求的连带清偿责任；5、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告与被告苏正茂于2014年11月17日签订了《厂房租赁合同书》一份，约定原告将位于东莞市石鼓布尾新围的厂房租赁给被告苏正茂经营茂艺堂公司。合同约定租赁期共五年，自2014年11月18日至2019年11月17日止，其中，2014年11月18日至2017年11月17日租金每月为贰万元，2017年11月18日至2019年11月17日租金每月为贰万贰仟元，被告苏正茂每月18号前将当月租金通过银行转账或现金方式支付给原告。被告苏正茂从2016年10月开始拖欠租金，至今被告苏正茂已拖欠原告三个月的租金60000元，根据双方签订的《厂房租赁合同书》之约定，原告要求解除双方签订的《厂房租赁合同书》，并要求被告支付其拖欠的租金60000元及利息、后续租金。另，被告茂艺堂公司为案涉厂房实际使用人，因此，应对上述款项承担连带清偿责任。现，原告为维护自己的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告苏正茂辩称，1、原告清楚的知道苏正茂为茂艺堂公司的法定代表人，其在租赁合同上签字的行为是职务行为，房屋的实际承租人及使用人均是茂艺堂公司，合同的权利义务应由茂艺堂公司承受；2、原告的厂房没有建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与苏正茂签署的租赁合同应认定为无效合同；3、根据《合同法》第56条，由于本案租赁合同无效，茂艺堂公司无需向原告支付租金，仅需支付房屋占用期间的占有使用费，占有使用费的支付是以占有使用为前提条件的，但自2016年10月5日起，茂艺堂公司并未实际占有使用案涉厂房，故无需支付任何费用。被告茂艺堂公司辩称，1、确认苏正茂签署租赁合同的行为是职务行为，案涉厂房由茂艺堂公司实际使用，之前的费用也一直是由茂艺堂公司支付，与苏正茂无关；2、其他答辩意见与苏正茂的答辩意见一致。被告茂艺堂公司另向本院提起反诉诉讼请求：1、确认被告茂艺堂公司法定代表人苏正茂和原告黄福堂之间的《厂房租赁合同书》无效；2、原告黄福堂返还被告茂艺堂公司交纳的租赁押金4万元；3、原告承担本案反诉费用。事实与理由：一、原告不能提供厂房的房地产权证或建设工程规划许可证，被告茂艺堂公司法定代表人和原告签订的租赁合同依法应认定为无效合同。2014年11月17日，茂艺堂公司法定代表人苏正茂与原告共同签订了《厂房租赁合同书》，约定由原告向茂艺堂公司法定代表人苏正茂出租厂房，合同签订后，茂艺堂公司作为厂房的实际承租人使用该厂房，并按时缴纳了到期房租、押金等费用。原告未能提供案涉厂房的房地产权证或建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，上述关于案涉房屋所签订的《厂房租赁合同书》应确认无效。二、租赁合同认定为无效，原告应返还茂艺堂公司缴纳的4万元押金。由《厂房租赁合同书》第三款第三条的约定可知“乙方需交付2个月押金共4万元整给甲方……”，合同签订后，茂艺堂公司向原告交付了2个月押金共4万元。依照合同法第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，原告应当向茂艺堂公司返还该押金4万元。此外，本案的反诉费用应由原告承担。综上，茂艺堂公司的反诉请求，事实清楚、证据确实充分，请求法院依法支持。针对被告茂艺堂公司的反诉，原告黄福堂辩称，1、《厂房租赁合同书》的签署双方是原告和被告苏正茂，在租赁合同的抬头处甲乙双方明确写明原告与被告苏正茂的名称，而不是被告茂艺堂公司的名称，被告苏正茂的行为是否为职务行为只是两被告的单方陈述，且两被告存在重大利害关系，不足以采信，另外是否为职务行为是两被告私下的约定，依法无法约束原告；2、因合同的相对方是被告苏正茂，因此被告茂艺堂公司不是反诉的适格被告；3、原告也没有收取过两被告的租赁押金。经审理查明，茂艺堂公司于2012年10月30日工商注册成立，股东为郑某及苏正茂两人，法定代表人为苏正茂，住所地于2015年8月28日由原来的东莞市平山村X路20号变更为东莞市石鼓社区布尾新围XB1。位于东莞市石鼓社区布尾新围XB1的案涉房屋，系由黄福堂于2013年7月1日向东莞市石鼓新围股份经济合作社承租荒山地25年后投资兴建的。截止本案一审辩论终结前，案涉房屋尚未取得相应的产权证，也未取得建设工程规划许可证。2014年11月17日，黄福堂作为出租方、甲方，苏正茂作为承租方、乙方，双方共同签订了一份《厂房租赁合同书》，主要约定：甲方将案涉房屋出租给乙方，案涉房屋面积为1300平方米；租赁期限为5年，自2014年11月18日起至2019年11月17日止；2014年11月18日至2017年11月17日期间租金为每月2万元，2017年11月18日至2019年11月17日期间租金为每月22000元；2014年11月18日至2014年12月17日为免租装修期；乙方需缴2个月押金共4万元给甲方；乙方每月18号前将当月租金通过银行转账或现金方式支付给甲方；甲方负责水管、用电量不超过40千瓦的电路到厂房边，余下其他安装含电线、电表由乙方自行负责；等等。苏正茂、茂艺堂公司主张，苏正茂签署上述《厂房租赁合同书》的行为系代表茂艺堂公司的职务行为，茂艺堂公司才是实际的承租人；主张茂艺堂公司已向黄福堂交付了押金4万元。对上述主张，苏正茂、茂艺堂公司未能提供相应证据证实，黄福堂也予以否认。另，黄福堂主张苏正茂未支付2016年10月份之后的租金，苏正茂、茂艺堂公司未能举证予以反驳。2016年10月5日，案涉房屋发生火灾事故，火灾将案涉房屋全部烧毁。经东莞市公安消防局塘厦大队调查，认定起火原因为“起火部位为东莞市茂艺堂展览服务有限公司西南侧仓库，起火原因可排除放火、遗留火种、自燃、阴燃、雷击等因素，不排除电气设备故障所致”。火灾发生后，苏正茂未再实际占有使用案涉房屋。黄福堂主张其于2017年1月1日开始清拆发生火灾后的案涉房屋，2017年2月底重新建造新的房屋，并于2017年3月份重新出租给他人。苏正茂确认黄福堂已将案涉房屋重新修缮并另行出租给他人，但对具体时间不予确认。本案庭审中，本院依法向双方释明，因案涉房屋未取得产权证或建设工程规划许可证，案涉《厂房租赁合同书》依法无效。本院释明后，黄福堂变更其本诉诉讼请求如上，茂艺堂公司坚持其反诉诉讼请求。以上事实，有集体建设用地使用权出租合同书、村委表决表格、决策程序审查表、《厂房租赁合同书》、公证书等以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉的《厂房租赁合同书》系由黄福堂与苏正茂共同签订，该合同注明的承租人均为苏正茂个人。该合同签订的时间为2014年11月17日，而茂艺堂公司注册成立的时间为在前的2012年10月30日，假设苏正茂、茂艺堂公司主张苏正茂系代表茂艺堂公司签订该合同属实，则该合同签订时注明的承租人应为茂艺堂公司，该主张明显不符合《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定的情形，可见苏正茂签订案涉合同并不是代表茂艺堂公司的职务行为，茂艺堂公司并不是案涉合同的当事人。按照合同的相对性，本院确定案涉《厂房租赁合同书》的合同当事人为黄福堂与苏正茂，茂艺堂公司不是案涉合同的当事人。因茂艺堂公司不是案涉《厂房租赁合同书》的当事人，黄福堂要求茂艺堂公司承担因该合同产生的责任，无合同依据，且也不符合《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条、第三条规定的公司应对股东签订的合同承担合同责任的情形，故对黄福堂要求茂艺堂公司承担本案合同责任的诉讼请求，本院不予支持。同理，茂艺堂公司不是案涉《厂房租赁合同书》的合同当事人，不享有该合同的权利，无权主张相应的合同权利，故对茂艺堂公司提出的全部反诉请求，本院均予以驳回。案涉《厂房租赁合同书》虽系黄福堂、苏正茂双方的真实意思表示，但是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定。本案中，截止一审辩论终结前，案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，该《厂房租赁合同书》依法无效。合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产应相互返还。苏正茂主张其已向黄福堂交付了租赁押金4万元，但未能举证相应证据予以证实，黄福堂也予以否认，苏正茂应自行承担举证不能的不利后果，对苏正茂的此项主张，本院不予采信。《厂房租赁合同书》虽然无效，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，苏正茂仍应按约定的租金标准支付黄福堂房屋占有使用费。本案中，黄福堂主张苏正茂未支付2016年10月份之后的租金，苏正茂、茂艺堂公司未能举证予以反驳，本院予以采信，认定苏正茂未支付2016年10月份之后的房屋占有使用费。本案中，案涉房屋于2016年10月5日发生火灾被全部烧毁，客观上苏正茂已无法继续占有使用案涉房屋，故案涉房屋的占有使用费应计算至2016年10月5日止，2016年10月6日之后的占有使用费，因苏正茂未再实际占用案涉房屋，本院不予支持。综上，苏正茂还应支付黄福堂2016年10月1日至10月5日期间共5天的房屋占有使用费，已知合同约定此期间的租金为每月20000元，故还应支付的房屋占有使用费为3225.81元（20000元/月×5天÷31天）。黄福堂诉讼请求超出部分，本院不予支持。黄福堂主张的房屋占有使用费的利息，于法无据，本院也不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条、第三条的规定，判决如下：一、确认原告黄福堂与被告苏正茂于2014年11月17日签订的《厂房租赁合同书》依法无效；二、被告苏正茂应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告黄福堂2016年10月1日至2016年10月5日期间的房屋占有使用费共3225.81元；三、驳回原告黄福堂的其他本诉诉讼请求；四、驳回被告东莞市茂艺堂展览服务有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1300元，原告已预交，由原告黄福堂负担1150元，被告苏正茂负担150元；反诉受理费400元，被告东莞市茂艺堂展览服务有限公司已预交，由被告东莞市茂艺堂展览服务有限公司全部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  何健林人民陪审员  李敏仪人民陪审员  赵亮明二〇一八年五月四日书 记 员  周 颖附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。第三条发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后有证据证明发起人利用设立中公司的名义为自己的利益与相对人签订合同，公司以此为由主张不承担合同责任的，人民法院应予支持，但相对人为善意的除外。