南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初10524号
原告：史月英，女，1926年3月18日出生，汉族，住江苏省泗阳县。
委托诉讼代理人：颜彩兰（系原告女儿），住江苏省泗阳县。
委托诉讼代理人：相国，江苏通雅律师事务所律师。
原告：李翠云，女，1956年10月20日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：相国，江苏通雅律师事务所律师。
原告：颜璧，女，1982年12月31日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：相国，江苏通雅律师事务所律师。
原告：颜璇，男，1987年12月30日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。
委托诉讼代理人：相国，江苏通雅律师事务所律师。
被告：南京郑和国际广场建设有限公司，住所地在江苏省南京市鼓楼区江东北路101号。
法定代表人：刘红斌，总经理。
委托诉讼代理人：陈晨，南京郑和国际广场建设有限公司员工。
委托诉讼代理人：支昆，南京郑和国际广场建设有限公司员工。
被告：江苏鼎萨资产管理有限公司，住所地在江苏省南京市高淳区东坝广通南路18号。
法定代表人：JOHNWILSON（乔·威尔逊），董事长。
委托诉讼代理人：李一鸣，江苏鼎萨资产管理有限公司法务。
原告史月英、李翠云、颜璧、颜璇与被告南京郑和国际广场建设有限公司（以下简称郑和广场建设公司）、江苏鼎萨资产管理有限公司（以下简称鼎萨资产管理公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。四原告的委托诉讼代理人相国及原告颜璇、被告郑和广场建设公司的委托诉讼代理人陈晨、支昆，被告鼎萨资产管理公司的委托诉讼代理人李一鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告史月英、李翠云等四人向本院提出诉讼请求：两被告协助原告办理南京市鼓楼区郑和国际广场01幢xx室房屋的（以下简称涉案房屋）不动产权证。事实和理由：原告史月英为颜茂凯的母亲，原告李翠云是颜茂凯的妻子，原告颜璧、颜璇是颜茂凯的子女。2008年7月18日，被告郑和广场建设公司与被告鼎萨资产管理公司的前身江苏新瑞华房地产实业发展有限公司签订了《郑和国际广场项目内新瑞华地块补偿协议》，约定因被告郑和广场建设公司开发的郑和国际广场项目含有被告鼎萨资产管理公司的部分土地，被告郑和广场建设公司在房屋建成后将其中的部分商业房屋与住宅补偿给被告鼎萨资产管理公司，被告鼎萨资产管理公司可对所属面积的房屋进行销售。
2009年12月，颜茂凯与被告鼎萨资产管理公司签订了《郑和国际广场入会协议书》，约定颜茂凯缴纳会员费30万元，被告鼎萨资产管理公司向其提供郑和国际广场1幢xx室商品房，面积91.74平方米，单价为12700元/平方米，总房款为1165098元。该房建成后实际面积为88.94平方米，实际总房款为1129538元。协议签订后颜茂凯支付了会员费30万元。2012年2月29日支付了377723元，2016年3月7日又支付了剩余房款449402.2元，并与被告鼎萨资产管理公司办理了入住手续，但是被告郑和公司作为开发商一直怠于履行办理涉案房地产权证的义务，颜茂凯多次交涉均未果。2016年9月21日，颜茂凯因病去世。因四原告系颜茂凯的法定继承人，故颜茂凯所购房屋应由四原告继承，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告郑和广场建设公司辩称，颜茂凯与鼎萨资产管理公司之间有合同关系,与被告郑和广场建设公司之间并未签订房屋买卖合同，被告郑和广场建设公司亦未收到过任何房款，故被告郑和广场建设公司无义务协助四原告办理过户手续。另外，颜茂凯自己承诺待项目决算后才办理购房手续，而本项目尚未决算，故四原告请求被告为其办理过户手续的条件尚不具备，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告鼎萨资产管理公司辩称，郑和广场建设公司是开发商，不动产权证应由郑和广场建设公司负责办理，鼎萨资产管理公司不是该房屋的开发商，不应当承担连带责任。
本院经审理认定事实如下：鼎萨资产管理公司系从新瑞华房地产公司变更而来，郑和广场建设公司系郑和国际广场项目的开发商。2008年7月18日，郑和广场建设公司（甲方）与新瑞华房地产公司（乙方）签订了《郑和国际广场项目内新瑞华地块补偿协议》，约定甲方于2006年1月10日通过南京市土地市场摘牌取得南京郑和国际广场项目地块的国有土地使用权，项目用地面积为43172.7平方米,其中含乙方权属土地划入面积2121.5平方米；甲方同意采取房屋补偿的方式将04幢底层东侧建筑面积为306.47平方米的商业用房，01幢3-5层建筑面积1992.57平方米的商业用房，以及6层至11层建筑面积为3641.16平方米的住宅，共计建筑面积为5940.2平方米的房屋补偿给乙方。乙方所属面积的房屋如需要销售时，甲方同意并积极配合用甲方名义由乙方自行组织销售，房款直接进入乙方帐户，由甲方开具销售不动产发票给乙方指定的客户；乙方销售发生的税费按政府部门规定应由乙方缴纳的由乙方承担，销售结束后，由甲方自行负责相关税种的汇算清缴，与乙方无关；具体销售事项的操作由甲、乙双方另行协商。
2009年12月，颜茂凯（乙方）与新瑞华房地产公司（甲方）签订了《“郑和国际广场”会员入会协议书》（以下简称入会协议书），约定乙方自愿加入甲方“郑和国际广场”会员俱乐部，乙方自愿向甲方缴纳入会会费30万元，成为“郑和广场”项目会员；乙方向甲方付清上述入会会费后，甲方提供“郑和国际广场”01幢1103号商品房（毛坯房）一套，该房屋（暂定）面积91.74平方米，单价为12700元/平方米，总房款1165098元；甲方在郑和国际广场项目取得销售许可证后，与乙方签订正式购房合同，如乙方不签购房合同视为自动放弃，所交会费甲方不计息退给乙方，双方互不追究任何责任；甲方签订正式购房合同时，本协议自行作废。
协议签订后，颜茂凯向新瑞华房地产公司支付了会员会费30万元。2012年2月29日，颜茂凯向鼎萨资产管理公司支付会员费377723元。2016年3月7日，颜茂凯向鼎萨资产管理公司支付会费449402.2元。涉案房屋在两被告约定的补偿房源之中，现已交付给颜茂凯，颜茂凯已经开始缴纳物业管理费。
2013年6月24日，郑和广场建设公司取得了关于江苏省南京市鼓楼区阅景龙江国际公寓01幢及地下车库的《商品房预售许可证》。
本院在之前审理的涉及两被告的案件中已查明，两公司还签订了《关于郑和国际广场项目内新瑞华地块补偿协议之补充协议》，约定乙方同意按进度支付前期规费、前期工程费、建设工程费用、基础设施及配套设施费用、围墙绿化建设费用、设计费、管理费用等费用，如甲方享有政策性优惠时，乙方共享。两公司还签订了《关于郑和国际广场内新瑞华权属房屋销售的补充协议书》（以下简称补充协议书），约定就郑和国际广场内新瑞华权属房屋甲方同意并配合乙方以甲方名义对外进行销售；甲方在领取房屋预售许可证七个工作日内，将甲方公司营业执照及房屋预售许可证各提供一份复印件给乙方；甲方将以上乙方权属的户型尺寸图、水电图、房屋交付标准、建筑节能标准、窗口价目表、预售合同样本、销售推广有关宣传楼书资料等，在甲方领取房屋预售许可证后七个工作日内提供给乙方副本或者复印件；乙方自行组织人员对其在甲方项目内所属房屋进行宣传、推广、寻找客户、协调签约、办理贷款及房款收取，由甲方开具销售不动产发票给乙方指定的客户；乙方须按政府部门规定按销售进度向甲方交付预征销售所得税及相关税费，销售结束后，由甲方自行负责相关税种的汇算清缴，与乙方无关；在协商签约时，乙方将客户带至甲方，由甲方按市房管局网上销售管理办法即时办理打印预售合同、签约及用印甲方公司合同章、法人章；乙方对以上已经用印的《商品房预售合同》自行办理市房管局鉴证、银行贷款及两证办理等手续；甲方在开盘销售时，同意乙方进入甲方售楼处销售其所属部分房屋，乙方执行的销售价格为甲方提供经市物价局批准确定的窗口表；对乙方在甲方项目内所属房屋的交房由乙方、甲方及物业公司共同成立交房组，乙方担任组长，甲方担任副组长等等。
庭审中，四原告向本院提供了颜茂凯的死亡医学证明、居民死亡殡葬证、户籍信息注销证明、干部履历表、张家圩镇居委会证明、泗阳县公安局户籍信息、户口迁移证、颜绍安户籍注销证明等证据，以证明四原告系颜茂凯的法定继承人。两被告称，上述证据的真实性其无法确认，并请求本院予以认定。本院认证如下：因四原告提供的上述证明均加盖了相关单位的印章，且两被告放弃了核实上述证据真实性的权利，故本院对上述证据的真实性均予以认定。
本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人双方均应按照合同的约定履行自己的义务。
一、关于四原告的继承权问题
因四原告提供的死亡证明、殡葬证、户籍注销证明、干部履历表等形成了证据链条，足以证明颜茂凯及其父亲颜绍安已经死亡，其在世的直系亲属仅有母亲史月英、妻子李翠兰、女儿颜璧和儿子颜璇等四人，故本院对该四人所主张的自己为颜茂凯的法定继承人的事实，予以认定。因颜茂凯死亡后四原告并未放弃继承，故颜茂凯对涉案房屋所享有的权利应由四原告予以继承。
二、关于入会协议书性质的问题
因《入会协议书》已具备诉争房屋的基本信息、单价、总价款等内容，且被告鼎萨资产管理公司已向合同相对人收取了房款，并向相对人交付了房屋，且协议相对人已经开始缴纳物业费，故该入会协议书已经形成了买卖房屋的意思表示，具有买卖合同的法律效力。
三、关于办理产权证的主体问题
因两被告签订的协议书约定，由鼎萨资产管理公司自行组织人员对其在郑和国际广场项目内的房屋进行宣传推广、寻找客户、协调签约、办理贷款及收取房款等，并由郑和广场建设公司与其所寻找的客户签订预售合同、开具销售不动产发票，故本院认定郑和广场建设公司与鼎萨资产管理公司之间形成了由鼎萨资产管理公司组织销售其应有的房屋，并由郑和广场建设公司直接以自己的名义与购房人签订商品房买卖合同的协议。因颜茂凯起诉前，郑和广场建设公司已取得涉案房屋的商品房预售许可证，且颜茂凯履行了入会协议书所约定的付款义务，故郑和广场建设公司应按照其与鼎萨资产管理公司之间所签合同的约定协助颜茂凯办理权属登记手续。郑和广场建设公司以其与鼎萨资产管理公司之间存在争议，且与颜茂凯之间无房屋买卖合同，且未向颜茂凯收取购房款为由，拒绝与颜茂凯签订买卖合同并办理过户手续，其行为显然缺乏合理性，本院不予支持。另外，颜茂凯虽在会员承诺书上签字，但该会员承诺书系格式条款，在颜茂凯已经履行完毕付款义务的前提下，仍要求其在两被告决算后才可办理正式购房手续，显然加重了颜茂凯的责任，排除了颜茂凯的合法权利，故应当认定为无效。
因颜茂凯已经死亡，其对涉案房屋所享有的物权由四原告予以继承，故四原告要求郑和广场建设公司为其办理产权登记手续，具有事实和法律依据，本院予以支持。因鼎萨资产管理公司与郑和广场建设公司的协议约定由郑和广场建设公司直接与颜茂凯签订房屋买卖合同，且四原告要求郑和广场建设公司为其办理产权登记手续的请求已得到本院的支持，故其再行要求鼎萨资产管理公司为其办理产权手续，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》四四十条、第一百零七条、《中华人民共和国继承法》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告南京郑和国际广场建设有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告史月英、李翠云、颜璧、颜璇办理郑和国际广场1幢xx室的不动产权证；
二、驳回原告史月英、李翠云、颜璧、颜璇的其他诉讼请求。
案件受理费14966元，减半收取7483元，由被告南京郑和国际广场建设有限公司负担（原告已预交，被告在履行上述债务时一并支付给原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 孙晋辉
二〇一七年一月三日
书记员 陈 蓉