北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初2295号原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司，住所地北京市丰台区右外东三条4号楼202室。法定代表人冯长祥，董事长。委托代理人宫臣，男，1982年6月10日出生，汉族，北京金琪鑫杰物业服务有限公司员工，住北京金琪鑫杰物业服务有限公司宿舍。被告葛磊，男，1988年8月8日出生。委托代理人郝浓荣，北京宏健仁和律师事务所律师。原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司（以下简称：金琪鑫杰公司）与被告葛磊物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘更超独任审判，公开开庭进行了审理。原告金琪鑫杰公司的委托代理人宫臣、被告葛磊的委托代理人郝浓荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金琪鑫杰公司诉称：北京明力华房地产开发有限责任公司（以下简称：明力华公司）于2011年4月30日与被告葛磊签订的“前期物业服务合同”，自2010年10月16日将合同中规定的权利义务及此前发生的债权全部转让给原告金琪鑫杰公司负责；被告葛磊住大兴区团河198栋别墅53号，该房屋建筑面积为338.98平方米，被告葛磊自入住以来享受两个物业公司的服务，其尚欠2010年2月7日至2013年12月31日期间的物业服务费共计64502元；经原告金琪鑫杰公司多次催要，被告葛磊至今未付，为此，原告金琪鑫杰公司特向法院起诉，请法院判令被告葛磊支付拖欠的物业费及依据合同第十八条约定滞纳金共计1000元。以维护自身合法权益。请求判决：1.被告葛磊支付拖欠的物业费63502元、滞纳金1000元，共计64502元；2.诉讼费用由被告葛磊承担。被告葛磊辩称：对被告葛磊是本案诉争房屋的业主无异议，对于面积和收费标准也没有异议。被告葛磊入住时间为2010年9月11日。原告金琪鑫杰公司与被告葛磊没有物业服务合同。原来的物业公司叫北京中视盛元物业管理有限公司（以下简称：中视盛元公司），入住的时候开发商委托中视盛元公司执行物业管理，是2010年3月份入住的，变更物业公司业主并不知情，双方并无合同，原告金琪鑫杰公司无权要求违约责任。原告金琪鑫杰公司入住小区并不符合法定程序。2010年3月6日至2011年11月31日原告金琪鑫杰公司没有提供服务，原告金琪鑫杰公司提供的物业服务很差，把小区管理的脏乱差。涉诉小区盗窃案频发，原告金琪鑫杰公司提供的保安服务很差。被告葛磊认为原告金琪鑫杰公司是2013年12月31日就撤出涉诉小区，根据法律规定已经超出了诉讼时效。物业费是预交的，是从2012年开始预交的，这个时间是起诉时间往前推一年，诉讼时效已经过了。被告葛磊入住后物业费已全部缴纳。综上，不同意原告金琪鑫杰公司的诉讼请求。经审理查明：被告葛磊系北京市大兴区团河行宫198栋别墅53号（以下简称：53号房屋）的业主，其建筑面积为338.98平方米；2010年2月7日，中视盛元公司（甲方）与被告葛磊（乙方）就53号房屋签订前期物业管理协议，双方约定由中视盛元公司为被告葛磊提供物业服务，物业服务费为4元/平方米/月，由甲方按年向乙方收取，首次入住时以开发企业开具的入住通知书规定的入住日期向甲方一次性交纳物业管理费及物业公司代收缴费用，以后每年乙方应在上年度管理费到期前1个月内向甲方一次性交纳1年（12个月）的物业管理费；关于逾期交纳费用的违约责任，双方在上述协议第七条第四款约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日每日按欠费总额2.1‰交纳滞纳金”；2011年10月16日，中视盛元公司（甲方）与原告金琪鑫杰公司（乙方）签订“北京·198栋别墅物业服务接、撤管协议”，双方约定乙方经政府相关部门批准认可后进驻管理北京·198栋别墅，接管该小区物业管理服务的全部工作，履行物业管理服务职责，甲方则同时失去对该小区物业管理所有的权利和义务，北京·198栋别墅业主所欠甲方的各项费用的追缴工作由乙方负责，追回的款项归乙方所有，甲方已收取的部分归甲方所有；2011年11月16日，青宇（北京）国际招标有限公司向原告金琪鑫杰公司下发中标通知书，确定原告金琪鑫杰公司中标北京·198栋项目前期物业管理服务；2011年12月27日，明力华公司（甲方）与原告金琪鑫杰公司（乙方）签订北京市前期物业服务合同，双方约定由原告金琪鑫杰公司为大兴区西红门镇团河路9号团河行宫别墅提供物业服务，服务期限自2011年11月1日起，别墅的物业服务费收费标准为4元/平方米/月，双方在上述合同第十八条第四款约定：“业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之贰点壹的标准承担相应的滞纳金”；原告金琪鑫杰公司对上述小区的物业服务合同已在北京市大兴区居住小区管理办公室完成备案。中视盛元公司长期为被告葛磊提供物业服务，在其从小区撤场后，由原告金琪鑫杰公司为该小区提供物业服务，原告金琪鑫杰公司于2014年1月1日自该小区撤场，不再为该小区提供物业服务。原告金琪鑫杰公司主张要求被告葛磊支付2010年2月7日至2013年12月31日期间的物业费共63502元并要求被告葛磊支付滞纳金1000元。被告葛磊主张其入住时间为2010年9月11日，入住后缴纳了全部的物业费，并提供由中视盛元公司于2010年9月11日开具的金额为16271元的物业费收据复印件予以证明。原告金琪鑫杰公司主张该物业费票只能证明被告葛磊该年的缴纳情况，且入住时间应以物业合同签订日期2010年2月7日为准。上述事实，有当事人的陈述笔录、前期物业管理协议、北京市前期物业服务合同、办理结果通知书、中标通知书、“北京·198栋别墅物业服务接、撤管协议”、入住通知书、物业费收据等证据材料在案佐证。本院认为：中视盛元公司与被告葛磊签有书面的前期物业管理协议，约定了物业服务内容、收费标准以及物业费交纳起止时间，并据此为被告葛磊提供了物业服务，原告金琪鑫杰公司虽未与被告葛磊签订书面的物业服务合同，但自原告金琪鑫杰公司与中视盛元公司签订接、撤管协议，并与明力华公司签订北京市前期物业服务合同之后，原告金琪鑫杰公司亦对被告葛磊所在小区提供物业管理服务，原、被告双方已经形成物业服务关系。同时，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人；中视盛元公司在其履行完其物业服务义务后，将其对被告葛磊的债权转让给原告金琪鑫杰公司，不违反法律规定，本院对此不持异议。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬；结合被告葛磊提供的缴费证据，本院认定其自2010年2月7日入住后缴纳了一年的物业费16271元，至此，对原告金琪鑫杰公司要求被告葛磊给付自2011年2月7日至2013年12月31日期间物业费的诉讼请求本院予以支持，经核算，金额为47231元。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外；根据被告葛磊与中视盛元公司签订的前期物业管理协议，逾期交纳物业费，被告葛磊应按照日2.1‰的标准支付滞纳金，故原告金琪鑫杰公司向被告葛磊主张滞纳金符合合同约定，原告金琪鑫杰公司要求被告葛磊给付滞纳金1000元并无不当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告葛磊于本判决生效后十日内给付原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司自二○一一年二月七日至二○一三年十二月三十一日期间的物业服务费四万七千二百三十一元、滞纳金一千元，共计四万八千二百三十一元；二、驳回原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七百零六元，由原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司负担二百零三元（已交纳），由被告葛磊负担五百零三元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  刘更超二〇一七年五月十八日书 记 员  陈鹏廷