苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴木民初字第0066号
原告苏州市天翔物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区东吴北路101号。
法定代表人沈菊珍，该公司董事长。
委托代理人李清华。
委托代理人吴晓，江苏姑苏律师事务所律师。
被告陈松。
被告周公道。
上述俩被告共同委托代理人何斌，江苏华海中天律师事务所律师。
本院于2014年1月6日受理了原告苏州市天翔物业管理有限公司（以下简称天翔物业公司）与被告陈松、周公道房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员陈柏安适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天翔物业公司之委托代理人李清华、吴晓、被告陈松、周公道及其委托代理人何斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天翔物业公司诉称，2012年12月19日，原告与俩被告签订了《房屋租赁合同》，将位于苏州市吴中区东吴北路181号双银星座商务广场1幢609室房屋租赁给被告使用，租赁期两年，自2013年3月1日至2015年2月28日，租金为每月10000元。合同签订后，俩被告支付了2013年3月至5月的租金共计30000元，并支付了保证金10000元。2013年5月27日，被告向原告发出书面解约说明，擅自解除了租赁合同，随后，被告即自行搬离了上述承租房屋。根据双方合同的约定，被告擅自退租的，应当按提前退租天数的租金向原告支付违约金。保证金不足抵扣的，不足部分则由被告另行交付。因此，被告应向原告支付违约金210000元，但考虑到实际情况，原告自愿放弃部分违约金的请求，请求法院判令俩被告连带支付原告违约金人民币80000元。
被告陈松、周公道共同辩称，本案租赁房屋为物业用房，应属于全体业主共有，作为原告和开发商都无权处分，因此双方的租赁合同为无效合同。原告主张违约金无法律依据，且主张的违约金过高，请求法院驳回原告诉讼请求。另外，原告擅自将物业用房出租，原告保留要求被告赔偿的各项权利。
经审理查明，2012年12月19日，原告天翔物业公司（甲方）与被告周公道、陈松（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方出租给乙方的房屋座落在苏州市吴中区东吴北路181号双银星座商务广场1幢609室物业用房。甲方于2013年1月1日前向乙方交付该房屋，房屋的租赁期限为2013年3月1日起至2015年2月28日止，每年租金为人民币120000元。租金每三个月支付一次，先付后租。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金10000元。在租赁期间，甲方擅自解除本合同的，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金。乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的1倍向甲方支付违约金，甲方可从租赁保证金中抵扣。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或合同解除后的5日内返还房屋，如超过15日乙方仍未搬离的，则视为乙方放弃该房屋内的自有部分物件的所有权，甲方有权自行处置并清空房屋，乙方对此无异议。乙方另行装修或增设附属设施和设备的，在返还房屋时，可移动部分装饰、设备，由乙方负责搬出，不可移动部分装饰、设备，乙方自愿赠送给甲方，不得向甲方主张补偿。
合同签订后，俩被告向原告支付了租赁保证金10000元以及2013年3月1日至5月31日期间的租金30000元。在合同履行过程中，俩被告于2013年5月27日向原告提出书面解约说明一份，该解约说明的主要内容为：现租赁贵司南门商业广场1幢609因多种原因，广告不能投放、招生难、经济出现问题，无法经营下去，无法交付下期租金，特向贵方说明情况，请贵方另作规划。该日，俩被告即自行搬离了本案租赁房屋，并通过电话告知原告其已搬离租赁房屋，请原告自行接管房子。但原、被告双方未办理具体的房屋交接手续。2013年8月23日，俩被告收到了原告出具的《关于周公道、陈松提前退租问题处理的专函》，该函的主要内容为：周公道、陈松先生，你方于2013年5月27日向我公司发出《解约说明》要求提前退租，不再支付租金，并于5月底自行搬离了租赁房屋，并带走了房屋钥匙，我方多次与你方电话沟通，要求妥善处理解约事宜并要求赔偿相关损失。2013年8月20日，你方代表至我公司协商，双方协商未果。基于上述事实，我方特致函，要求你方支付违约金320000元，并扣除保证金10000元，你方应当将租赁房屋恢复原状，交还钥匙，你方还应支付我方2013年6至8月租金30000元。若你方愿意在2013年8月26日前协商处理上述事宜，我公司仍敞开怀抱，反之，我公司将启动诉讼程序，届时一切损失由你方承担。
另查，2010年12月21日，原告与苏州双冠商业发展有限公司签订了苏州市住宅小区前期物业管理招投标中标确认书，由原告作为双银星座物业的物业管理公司，该合同于2010年12月24日经过苏州市房地产市场管理处盖章确认。
在审理过程中，苏州双冠商业发展有限出具委托书和说明各一份，该委托书和说明的主要内容为：我公司于2011年1月21日与天翔物业公司签订物业管理委托合同，将我公司所有的位于吴中区东吴北路181号双银星座商业广场交付给天翔物业公司实施物业管理，服务期限为2012年6月1日至2016年5月31日，我公司委托天翔物业公司全权处理双银星座1幢609室（物业用房）的房屋的管理、出租、服务等。
以上事实由原告提供的房屋租赁合同、解约说明、招标确认书、物业管理委托合同、产权证明、委托书、说明、函件和本案庭审笔录予以证实。
在审理过程中，原、被告双方还提供了以下证据：
一、原告提供了以下证据：
2012年6月5日的苏房证明（吴中）第0146631号权属证明复印件一份，该证明显示苏州市吴中区长桥街道双银星座商务广场1幢609室的所有权人为苏州双冠商业发展有限公司。原告认为本案租赁房屋为苏州双冠商业发展有限公司所有。
被告经质证后认为，该产权证明系复印件，其真实性无法确认。
二、被告提供了以下证据：
被告提供了照片打印件五张。该打印件显示，某房屋内存在地砖、白墙、字画等装修装饰，并有引水机、凳子等物品。被告认为，该组证据可以证明房屋原来的状况以及被告入住装修后的状况，现在原告仍在利用被告的装修。
原告经质证后认为，无法确认拍摄这些照片的地点，该组证据与本案无关。
本院认为，原、被告双方于2012年12月19日签订的租赁合同合法有效，双方应按约履行。尽管被告辩称本案争议房屋为物业用房，因此租赁合同为无效合同。然，租赁房屋的性质并不影响租赁合同的效力，且未有证据证明该房屋之所有权人反对原告出租该房屋，故俩被告之辩解于法无据，本院不予采信。在合同履行过程中，俩被告擅自提出解除合同，导致原告诉至本院要求俩被告承担违约责任，因俩被告已于2013年5月底自行撤离本案租赁房屋，原告亦未再主张要求继续履行租赁合同，也未在合理期间内要求确认俩被告书面解约说明之效力，因此可以视为原、被告双方签订的租赁已解除。合同解除后，守约方有权要求违约方赔偿其损失。本案中，因系俩被告擅自提出解除租赁合同，因此应当按照合同的约定赔偿原告损失。根据租赁合同之约定，俩被告擅自退租的，应当按提前退租天数的租金的1倍向原告支付违约金。俩被告在庭审提出该违约金过高，请求本院予以调低。本院认为，租赁合同约定的该违约金明显高于原告方的实际损失，因此本院根据原告的闲置损失等情况，酌情确定俩被告应赔偿原告违约金人民币60000元。因俩被告已向原告支付了租赁保证金10000元，经抵扣，俩被告还应向原告支付违约金50000元。另，因俩被告系本案租赁合同的共同承租人，因此应当共同对原告承担上述违约责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
被告陈松、周公道于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市天翔物业管理有限公司违约金人民币50000元
（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定帐户；或汇入苏州市吴中区人民法院，户名：苏州市吴中区非税收入财政汇缴专户，开户行：中国银行苏州市吴中支行，帐号：52×××78）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计人民币900元，由俩被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审判员 陈柏安
二〇一四年二月十一日
书记员 吴春华