天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0104民初5920号原告：天津市广林物业管理有限公司，住所天津市南开区广开四马路广林园7-1603号。法定代表人：袁培茂，总经理。委托诉讼代理人：魏晓晗，天津张盈律师事务所律师。被告：徐公毅，男，1978年6月6日出生，汉族，江苏环球国际货运有限公司天津分公司副总经理，住天津市南开区。原告天津市广林物业管理有限公司与被告徐公毅物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市广林物业管理有限公司委托诉讼代理人魏晓晗、被告徐公毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市广林物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告补交2014年度至2017年第一季度所欠物业服务费共计3250元；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与天津市南开区广林园业主委员会于2014年6月30日签订《物业管理合同》，双方约定由原告负责天津市南开区广林园7号楼的物业管理，收费标准为每月每平方米0.6元，服务期限为2014年1月1日至2016年12月31日。合同到期后双方再次续约，由原告继续负责广林园7号楼的物业管理，服务期限至2019年12月31日。被告作为该楼业主，拖欠2014年1月1日至2017年3月31日共39个月物业费3250元，原告催告后其仍拒不缴纳。故成讼。被告徐公毅辩称，对原告所述其欠缴物业费一事不予认可。被告并未与原告签订过物业管理合同，且原告存在以下问题：1.私自拆改大楼主体，在底层外墙开门，改成一个房间后，由原告法定代表人袁培茂亲属经营旅游公司；2.原告法定代表人袁培茂与保安人员经常在工作期间饮酒；3.原告管理疏失，经常出现汽车堵门情况，妨碍居民出入；4.原告在每楼层间放置垃圾桶，收集垃圾过程中对环境及电梯造成污染；5.原告未经市容审批，在楼体外设立广告牌，影响居民生活；6.原告拒绝公示、公开物业收费及房屋出租收入等账目。鉴于存在上述问题，同时原告未出示被告欠缴物业费的证据，故被告拒绝原告的诉讼请求。本院对当事人有争议的事实认定如下：一、2014年6月30日，原告与天津市广林园7号楼业主（管理小组）签订《物业管理合同》，合同约定由原告接受天津市广林园7号楼业主（管理小组）委托，对天津市南开区广林园7号楼实行物业管理，期限为2014年1月1日（将前期大楼自治管理小组管理时间追算在内）至2016年12月31日。合同期满后，双方续签，将服务期限延长至2019年12月31日。双方在物业管理合同中约定的物业管理事项为：（1）房屋建筑本体共用部位的养护和管理；（2）房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、共用照明、暖气干线、电梯）的维修、养护、管理和运行服务；（3）公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集；（4）配合和协助当地公安机关进行监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）；（5）大楼文化娱乐活动；（6）法规和政策规定及授权由物业管理公司管理的其他事项。合同还约定了物业管理服务的费用标准，即按建筑面积计算，每月每平方米0.60元，每季度交纳一次。该合同委托方由广林园7号楼超过三分之二业主签名。因上述合同并不违法相关法律规定且系签约双方真实意思表示，本院予以确认；二、被告徐公毅系房屋所有人。该房屋建筑面积为138.86平方米，按物业服务费收费标准计算，物业服务费每月为83.32元。原告主张被告拖欠2014年1月1日至2017年3月31日共39个月物业费，因被告未提交证据证明其已缴纳，本院对原告主张的事实予以确认；三、被告主张的因原告管理疏失，经常出现汽车堵门及原告在收集垃圾过程中对环境及电梯造成污染等事实，因被告未能提交证据加以证实，本院不予确认。另，对被告提出的原告私自拆改大楼主体、未经市容审批设立广告牌、原告法定代表人与保安人员工作期间饮酒以及物业收费账目公开等问题，本院已释明其通过适当程序另行解决。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与天津市广林园7号楼业主（管理小组）签订的《物业管理合同》系依法成立，应认定为有效合同。根据相关法律规定，该合同对天津市南开区广林园7号楼全体业主具有约束力。上述合同对物业管理服务事项及物业服务费等均有明确约定，原告与作为小区业主的被告均应依照履行。原告已按照合同约定履行了对物业管理服务的义务，作为接受物业管理服务的被告，亦应依照合同约定缴纳物业服务费。关于被告提出的原告在履行合同过程中存在的管理疏失及环境污染等问题，因其不能提供证据加以佐证，且原告亦不予认可，故本院不予确认。但上述问题作为合同约定的管理服务内容，原告在日常管理服务过程中应引以为戒，避免出现此类情形。依据物业服务的相关法律规定，业主享有知情权，作为提供物业服务的一方，应就与物业服务合同相关的情况和资料向业主公开。但被告以此作为拒绝缴纳物业费的理由，本院不予支持。被告主张的原告存在的拆改房屋主体等问题，亦均不足以构成其拒绝缴纳物业费的理由，故本院不予采纳。关于被告提出原告应出示其欠缴物业费证据问题，法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案《物业管理合同》约定，原告自2014年1月1日起为被告所在小区提供物业管理服务，被告作为接受物业管理服务一方，依照合同约定应缴纳相关费用。是否交纳，相关证据应由承担缴纳义务的被告提供，现被告不能就此举证，依法应承担不利后果。根据合同约定的物业费计算标准及被告房屋建筑面积，被告每季度应缴物业费数额为249.96元[138.86(平方米)×0.6(元)×3(月)]，自2014年1月1日至2017年3月31日共13个季度，物业费数额为3249.48元[249.96(元/季度)×13(季度)]。原告主张3250元系计算错误，本院予以纠正。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告徐公毅向原告天津市广林物业管理有限公司缴纳2014年1月1日至2017年3月31日期间物业服务费3249.48元。本判决生效后十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告徐公毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  阎忠民二〇一七年八月二十二日书记员  郭 菁附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。