辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民三终字第00316号
上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳华锐商业管理发展有限公司，住所地：沈阳市沈河区
法定代表人：茅一平，系该公司董事长。
委托代理人：王涌，辽宁灜沈律师事务所律师。
委托代理人：董迎，辽宁灜沈律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐宗胜，男，1974年2月28日出生，汉族，住址：沈阳市和平区
委托代理人：韩明旭，辽宁易简律师事务所律师。
委托代理人：李姝娟，辽宁易简律师事务所律师。
上诉人沈阳华锐商业管理发展有限公司（以下简称华锐公司）与上诉人徐宗胜租赁合同纠纷一案，均不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第911号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员张伟担任审判长，与代理审判员林红、代理审判员李涛（主审）共同组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
华锐公司向原审法院起称：2013年12月5日，华锐公司与徐宗胜签订一份《租赁合同》，徐宗胜承租了“华府天地”购物中心四层4009、4010号商铺，根据约定，徐宗胜承租的商铺计租面积2311平方米，租赁期限为6年，自2013年11月1日起至2019年10月31日止，徐宗胜应按“月付”的方式向华锐公司交纳租金及物业管理费。自2014年8月起，徐宗胜违反合同约定，擅自停止营业，根据《租赁合同》第十八条约定，已达到合同解除条件，华锐公司有权解除《租赁合同》。自2014年8月起，徐宗胜未能按期向华锐公司支付租金及物业费，截至华锐公司起诉日，已欠付华锐公司两个月的租金及物业费，另，因徐宗胜并未依据合同约定对承租商铺进行装修，而是持续经营，为此，徐宗胜并不应享受合同约定的三个月免租政策，为此，截至起诉日，徐宗胜累计欠付华锐公司五个月的租金及物业费共计702929.20元。根据《合同》第二十条约定，如华锐公司逾期支付租金及物业管理费，徐宗胜应按欠付金千分之三的标准承担违约金计算至起诉之日即2014年9月30日为54828047元，现华锐公司要求徐宗胜除支付欠付租金外，还应按约定承担违约金。为此，华锐公司提出如下诉讼请求：1、请求法院判令解除华锐公司与徐宗胜签订的《租赁合同》；2、请求判令徐宗胜向华锐公司交还商铺，并向华锐公司支付2014年5月起至实际交还商铺期间的租金及物业费（暂计至起诉日约人民币702929.2元）；3、请求法院判令徐宗胜按欠付租金、物业费金额日万分之三的标准向华锐公司支付自2014年7月10日起至实际给付期间违约金（暂计至起诉日约为人民币54828.47元）；4、请求法院判令徐宗胜承担本案诉讼费用。
徐宗胜答辩称：同意华锐公司第一项诉讼请求，对于二、三、四项诉讼请求没有事实根据，不同意。因为双方确实签订过合同，但是造成双方解除合同及我方撤场的原因系华锐公司方不能按照合同批准我方装修申请，造成我方无法事实履行合同。不存在欠付租金的事实，我方事实上多交了2014年6月24日至2014年7月31日的物业费和租金。因我方已于2014年6月24日通知华锐公司方撤场，且我方租金已实际交付至2014年7月31日，所以我方不存在未付租金及物业费现象。关于三个月免租期的问题，双方在合同中明确约定，免租期是我方享有的权利，在免租期内我方进行了装修、设计及消防报审，因华锐公司原因迟迟未予批复，导致我方不能正常进行装修，所以免租期内我方不应支付租金及物业费。关于违约金的问题，因我方事实上不存在违约行为，且已多付租金，并在反诉中主张对方返还，所以违约金计算不成立。
徐宗胜向原审法院反诉称：2013年12月5日，反诉人与被反诉人续签了一份《租赁合同》，由反诉人继续承租被反诉人位于“华府天地”购物中心四层的4009、4010号商铺。反诉人在合同签订后一直积极履行合同义务并按照合同约定完成了装修前的各项工作，但因被反诉人原因致使装修无法进行，合同无法继续履行，对反诉人的经营产生了巨大影响，且造成了反诉人装修前期设计费、消防申报费用等经济损失。双方协商解除合同时，在反诉人不存在违约的情况下，被反诉人拒绝返还反诉人《租赁合同》的履约保证金、广告位押金、工程施工工作证押金，共计人民币206060元。此外，被反诉人还扣押了反诉人商铺内的全部设施器材及物品，给反诉人造成了巨大的经济损失。反诉人支付房租至2014年7月31日，但因被反诉人原因致使反诉人合同履行不能，2014年6月23日反诉人与被反诉人沟通后停业撤场。但撤场后被反诉人一直拒绝返还反诉人已支付但未实际使用房屋期间（即2014年6月24日至2014年7月1日）的房租及物业费，共计人民币173389.18元。争议期间反诉人多次通过发函或口头协商等方式积极与被反诉人沟通，但均未得到解决。综上所述，被反诉人这一系列行为严重侵害了反诉人使得合法权益。为维护自己的正当合法权益，反诉人提起反诉：1、请求人民法院依法判令被反诉人返还《租赁合同》的履约保证金人民币20万元，广告位押金人民币6000元，工程施工工作证押金人民币60元，共计人民币206060元；2、请求人民法院依法判令被反诉人支付反诉人前期装修设计费，消防申报费用，共计人民币50000元；3、请求人民法院依法判令被反诉人返还反诉人已支付的2014年6月24日至2014年7月31日期间租金及物业费共计173389.18元（以上三项共计429449.18元）；4、请求人民法院依法判令被反诉人立即返还反诉人商铺内的所有设施器材及物品。
华锐公司答辩称：第一，关于已经交纳的款项的问题，如果有证据证明具体的数额，我方认可款项收到的事实，但不同意返还。第二，关于装修方案，被反诉人始终配合反诉人办理相关的装修方案的审批程序，而且根据双方的合同约定，关于装修的具体事宜在合同的附件中都已明确约定，包括动线的变化，出入口的改变等，被反诉人从未拒绝反诉人提出的装修方案，客观事实是由于反诉人擅自撤场导致双方合同无法继续履行。第三，反诉人的第四项诉讼请求恰恰证明其仍占有、使用涉案争议的商铺，直至反诉人提起反诉之日仍未按合同约定向被反诉人交还商铺，被反诉人同意反诉人随时将商铺内的物品搬出，并一直要求反诉人按合同约定将商铺内的设施设备拆除，按清水状态交还商铺。
原审法院查明：2008年7月10日至2013年7月9日，徐宗胜一直租赁诉争房屋经营。2013年12月5日，华锐公司作为甲方，徐宗胜作为乙方续签《租赁合同》一份，甲方将其所有的“华府天地”购物中心四层4009、4010号商铺出租给乙方，经营餐饮、娱乐类，经营内容量贩式KTV，品牌为创声，面积2311平方米，期限为6年，自2013年11月1日起至2019年10月31日止。约定于2013年11月1日前甲方将租赁商铺交付给乙方，甲方同意给予乙方自租赁期限起始日90天的装修免租期。并约定，甲乙双方一致同意装修免租期结束后的次日为租金起算日。每期租金及物业管理费均以月为一个结算周期，首期租金及物业管理费由乙方在合同生效后7个工作日内一次性支付给甲方。乙方应在本合同签订后5个工作日内向甲方支付履约保证金人民币200000元，甲方同意乙方上一个租赁期的履约保证金直接转入本租赁合同期内。乙方逾期支付的，每逾期一天，应按逾期支付金额的0.3%向甲方支付违约金；逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，乙方已支付的履约保证金甲方无需返还，作为乙方违约应向甲方支付的违约赔偿金。因乙方申请提前退租或乙方违约行为导致本合同提前解除，履约保证金不予返还。合同还约定，在甲方向乙方提供租赁商铺的装修设计所需的图纸后，乙方应及时向甲方递交租赁商铺完整的店招、内部装修、设备安装及陈设的设计图（包括但不限于需要额外电力、空调、防火设备等之要求）和详细说明。设计方案须征得甲方书面同意并经消防部门审核许可后方可施工，装修涉及政府审批的各类手续由乙方自行办理并承担费用，甲方予以配合。双方关于合同终止、解除方面约定如下：发生下列情形之一，甲方有权书面通知乙方，单方解除本合同；（1）乙方拖欠租金、物业管理费或其他费用等任何应付款项，按照本合同约定的交付时间逾期超过30天的；（2）未经甲方书面同意，乙方在本合同约定的开业日未能开始营业或开始营业后连续停业超过15天或一个租约年内累计停业超过30天；并且，甲乙双方约定，如乙方未按本合同之规定交付租金、物业管理费或其他费用，每延期一日，应按逾期付款金额的3‰向甲方支付违约金，直至付清之日止。乙方租赁商铺重新装修过程中，甲方负责提供华府天地总体消防验收合格手续，保持消防通道的畅通。乙方有权按消防建审要求进行消防改造，在不影响商场整体消防的前提下，甲方将积极配合等。
2011年3月22日，徐宗胜向华锐公司交纳广告保证金人民币6000元，2013年12月17日徐宗胜向华锐公司交纳履约保证金人民币200000元。徐宗胜自2013年12月5日至2014年3月4日期间（装修免租期）徐宗胜未交租金，自2014年3月5日至2014年7月31日，租金足额交付。后徐宗胜为装修改造做了前期准备工作。如与沈阳洪森装饰有限公司签订《设计合同》、与北京四海消防工程有限公司沈阳分公司签订《建筑安装施工合同》、及安装了两台空调主机等前期装修工作。由于按租赁合同当中约定的设计改装通道图纸要求报送消防部门未获审批，双方只能沟通协商按原经营期间通道进行装修改造。华锐公司同意按原经营期间通道进行改造，但是，关于动线调整问题，双方未能达成一致意见。2014年6月23日，徐宗胜人员撤场并停止经营，物品仍留在诉争房屋内。因装修改造等事宜双方协商未果，华锐公司来院起诉。
在原审审理过程中，原审法院组织双方交接诉争房屋，双方确认于2014年11月27日徐宗胜已将诉争房屋交接完毕。徐宗胜申请撤销要求返还商铺内所有设施器材及物品的反诉请求。
上述事实，有当事人陈述、房产证、租赁协议等证据，在卷佐证。
原审法院认为：华锐公司、徐宗胜签订的租赁协议，是双方真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方合同系续签合同，本次租赁期限六年，华锐公司、徐宗胜因重新装修改造未能达成一致意见，现徐宗胜已撤场停止经营，合同目的不能实现，徐宗胜亦同意解除合同，故对华锐公司要求与徐宗胜解除合同的诉讼请求予以支持。徐宗胜虽然在合同未到期之前撤场并停止经营，但并非恶意违约，因装修改造双方一直未能协商一致，对经营有一定程度的影响，对此双方均有责任，对华锐公司要求徐宗胜给付违约金的请求不予支持。徐宗胜实际占用使用房屋期间，应当承担支付相应房屋租金的义务。对华锐公司关于请求徐宗胜给付2014年8月1日至2014年9月30日的租金人民币281171.68元的诉讼请求予以支持。关于华锐公司请求自2013年12月5日至2014年3月3日的三个月免租期的租金及物业费人民币421757.52元的请求，虽徐宗胜未停业装修，但徐宗胜做了一定的装修准备工作，对经营有一定影响，对双方合同约定的自2013年12月5日至2014年3月3日的三个月免租期的租金，应由双方共同承担，即徐宗胜给付华锐公司租金人民币210879元，对华锐公司的该项请求中合理部分予以支持。对徐宗胜要求华锐公司返还履约保证金人民币200000元及广告位押金人民币6000元的反诉请求，予以支持。对于徐宗胜要求华锐公司返还工作证押金人民币60元、前期装修设计费，消防申报费用人民币50000元及2014年6月24日至2014年7月31日期间租金及物业费人民币173389.18元的反诉请求，因证据不足，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳华锐商业管理发展有限公司与被告徐宗胜签订的《租赁合同》；二、被告徐宗胜于本判决生效之日起10日内一次性给付原告沈阳华锐商业管理发展有限公司房屋租金及物业费人民币492051元；三、反诉被告沈阳华锐商业管理发展有限公司于本判决生效之日起10日内一次性返还反诉原告徐宗胜履约保证金以及广告位押金人民币206000元；四、驳回原告沈阳华锐商业管理发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告徐宗胜的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11380元，减半收取人民币5690元，由原告沈阳华锐商业管理发展有限公司承担人民币275元，被告徐宗胜承担人民币5415元；反诉费人民币7742元，减半收取人民币3871元，由反诉原告徐宗胜承担人民币1676元，反诉被告沈阳华锐商业管理发展有限公司承担人民币2195元。
宣判后，华锐公司、徐宗胜均不服原审判决，向本院提起上诉。
华锐公司上诉称：一、原审认定双方因重新装修未能达成一致意见，进而认定徐宗胜撤场停业的违约行为并非恶意违约，显属错误。华锐公司从未拒绝徐宗胜对争议商铺进行改造的装修方案，而是给予多方配合，原审认定双方因重新装修未能达成一致意见没有事实和法律依据。客观事实是徐宗胜恶意违约，拖欠租金、物业费，提前撤场、停止经营，导致我方起诉解除合同。原审认定徐宗胜非恶意违约，进而判令其不承担违约金属于错误。二、原审判决华锐公司返还徐宗胜履约保证金及广告位押金206000元，没有法律依据。履约保证金及广告位押金为保证徐宗胜依约履行合同所设，现徐宗胜擅自单方面终止履行合同，依据合同的约定，该笔款项不应返还。三、原审对华锐公司要求徐宗胜承担2014年9月22日至2014年11月27日期间的房屋使用费未予判决，系对华锐公司诉请的漏判。综上，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或依法改判，全部诉讼费用由徐宗胜承担。
徐宗胜答辩称：根据一审认定的事实，可以认定导致我方不能装修是由于华锐公司不依约审批消防图纸造成的。原审判决返还广告位押金符合法律规定。我方于2014年6月23日实际撤场并通知华锐公司，华锐公司对商铺的状况是明知的，且本案于2014年9月30日正式立案，其后的租金不应由我方承担。
徐宗胜上诉称：一、原审认定案涉争议商铺装修改造未能进行系双方原因明显错误。我方签订合同后一直积极履行合同义务，并完成了装修前的各项工作，但因华锐公司原因使装修无法继续履行，导致合同履行不能。我方没有过错，依法应享受合同约定的免租期，因此我放不应承担免租期内的租金及物业费。二、我方不应承担撤场后的租金及物业费。我方多次与华锐公司协商无果，为减少损失进一步扩大，在履行充分通知义务后撤场，撤场后我方并未对房屋实际占有使用，因此，我方不应承担撤场后的租金及物业费。华锐公司应当返还我已经缴纳的撤场后的房租及物业费。综上，一审认定事实不清，请求二审法院查明事实，撤销原判决，依法改判；一、二审诉讼费用由华锐公司承担。
华锐公司答辩称：徐宗胜实际占用商铺期间应当按照合同约定支付租金及物业费，徐宗胜停止经营不意味着没有实际占有商铺，一审认定，徐宗胜于2014年11月27日才将商铺交付与我方，因此徐宗胜应当支付2014年11月27日之前的租金及物业费。关于免租期的租金，因为双方是续签合同，只有在对方对商铺进行实际装修的前提下才能享有免租期的优惠，客观事实是徐宗胜一直占领该商铺经营，不影享有免租期。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：华锐公司、徐宗胜于2013年12月5日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原审认定华锐公司、徐宗胜因重新装修改造未能达成一致意见，徐宗胜在合同未到期之前撤场并停止经营并非恶意违约，双方对合同目的不能实现均有责任并无不当。因双方当事人均请求解除合同，且双方均有责任，原审对华锐公司要求徐宗胜给付违约金的请求不予支持并无不当。解除合同后，华锐公司应返还徐宗胜履约保证金人民币200000元及广告位押金人民币6000元。
关于华锐公司提出的徐宗胜应支付三个月免租期的租金及物业费421757.52元的问题。原审认定徐宗胜为装修做了一定的准备工作，对经营产生了一定影响，因此对于三个月免租期的租金及物业费，应由双方共同承担并无不当。原审认定徐宗胜实际占用使用房屋期间应支付相应房屋使用费，并根据华锐公司要求徐宗胜给付2014年8月1日至2014年9月30日期间租金人民币281171.68元的诉讼请求判决宗胜给付华锐公司使用费并无不当。对于徐宗胜要求华锐公司返还工作证押金人民币60元、前期装修设计费及消防申报费用人民币50000元反诉请求，因其未能提供证据证明其主张的事实，原审不予支持并无不当。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38244元，其中19122元，由上诉人沈阳华锐商业管理发展有限公司负担；19122元，由上诉人徐宗胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 伟
代理审判员 林 红
代理审判员 李 涛
二〇一五年六月十五日
书 记 员 梁婉莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。