湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0502民初248号原告：交通银行股份有限公司湖州分行。住所地：湖州市人民路***号。代表人：蔡建军，该分行行长。委托代理人：许超，该分行员工。委托代理人：李玉婷，该分行员工。被告：何玉兰，女，1983年8月4日出生，汉族。户籍所在地：湖州市吴兴区。被告：崔志翔，男，1974年11月22日出生，汉族。户籍所在地：湖州市吴兴区。被告：湖州珍贝房地产开发有限公司。住所地：湖州市织里镇珍贝路***号。法定代表人：邱小永，该公司总经理。委托代理人：汤鉴学，浙江银湖律师事务所律师。委托代理人：沈羿欢，浙江银湖律师事务所律师。原告交通银行股份有限公司湖州分行与被告何玉兰、崔志翔、湖州珍贝房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，原告于2016年1月11日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员冯群安独任审理，于2016年3月1日公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司湖州分行的委托代理人许超、李玉婷、被告湖州珍贝房地产开发有限公司的委托代理人汤鉴学到庭参加诉讼，被告何玉兰、崔志翔经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告交通银行股份有限公司湖州分行起诉称：2013年3月13日，被告何玉兰、崔志翔、湖州珍贝房地产开发有限公司与原告签订了《个人房产抵押贷款合同》一份，被告何玉兰、崔志翔向原告借款56万元，到期日为2033年3月20日，还款方式为等额本息还款法。合同第五条约定：被告湖州珍贝房地产开发有限公司为合同项下贷款提供连带责任保证，保证范围为合同项下贷款本金及相应欠息，原告实现债权的费用。合同第六条、第二十二条约定：该笔贷款以被告何玉兰、崔志翔所有的位于织里金鼎国际30幢605室的房屋提供抵押担保，其担保的范围为合同项下贷款本金及相应欠息，原告实现债权、抵押权的费用，并办理了抵押权预告登记。原告按合同约定向被告发放了贷款，但被告因个人经营不善已多期逾期，已属违约，根据《个人房产抵押贷款合同》第十三条、第十四条、第十五条规定：借款人违约、未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，贷款人有权宣布合同项下贷款提前到期并处理抵押物，同时按逾期贷款的罚息利率或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。除支付逾期罚息外，借款人还应承担贷款人为实现债权而支付的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。综上，原被告之间的个人房产抵押贷款合同合法有效，且各方均应严格履行。在合同履行过程中，被告迟迟未还款的行为，已违反了合同约定，构成违约，应依法承担违约责任，故请求判令：1、被告何玉兰、崔志翔立即清偿所欠借款本金521641.64元和利息及罚息6924.22元，共计528565.86元（暂计至2015年11月11日止，实际欠息按合同约定计算至借款还清之日）；2、原告对被告何玉兰、崔志翔的抵押物（织里金鼎国际30幢2单元605室）在抵押范围内享有优先受偿权；3、被告湖州珍贝房地产开发有限公司对被告何玉兰、崔志翔的上述款项承担连带清偿责任；4、由三被告承担与本案相关的诉讼费、财产保全费等一切费用。原告为证明自己的诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1、《个人房产抵押贷款合同》一份，证明2013年3月13日被告何玉兰、崔志翔、湖州珍贝房地产开发有限公司与原告签订了《个人房产抵押贷款合同》一份，被告何玉兰、崔志翔向原告借款56万元，到期日为2033年3月20日，还款方式为等额本息还款法。合同第五条约定：被告湖州珍贝房地产开发有限公司为合同项下贷款提供连带责任保证，保证范围为合同项下贷款本金及相应欠息，原告实现债权的费用。合同第六条、第二十二条约定：该笔贷款以被告何玉兰、崔志翔所有的位于织里金鼎国际30幢605室的房屋提供抵押担保，其担保的范围为合同项下贷款本金及相应欠息，原告实现债权、抵押权的费用等的事实；证据2，房产预告权证一组，证明2013年3月15日被告何玉兰、崔志翔将位于湖州市织里镇大港路1388号金鼎国际30幢2单元605室的房屋提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记（湖房预湖州市字第130002583号）的事实；证据3、借据一份，证明2013年3月20日原告依约向被告何玉兰发放贷款56万元的事实；证据4、利息清单一份，截止2016年2月28日，被告何玉兰、崔志翔尚欠本金521641.64元，利息及逾期利息15234.24元的事实。被告湖州珍贝房地产开发有限公司答辩称：原告诉称的事实属实，被告何玉兰购买了本公司的房屋，向银行贷款56万元，按约定本公司对何玉兰的房屋承担担保责任，承担的是阶段性担保，本公司于2014年5月1日交房，何玉兰尚欠本公司购房款24万元未付，按约本公司可以不交付不办理权证，本公司认可保证人对物的担保承担保证责任，但对被告物以外的债权不足部分承担保证责任，请求法院依法判决。被告湖州珍贝房地产开发有限公司为支持其主张，向本院提交了如下证据：证据1、商品房买卖合同一份，证明由于被告何玉兰、崔志翔没有按约履行交清房款义务，支付购房款24万元，原告没有与其办理相关房屋交接手续以及办理权证。责任在于何玉兰、崔志翔没有按约支付房款，出卖人不构成违约的事实；证据2、民事调解书一份，证明被告何玉兰尚欠本公司24万元，已向吴兴区人民法院提起诉讼，调解协议达成后，何玉兰仍没有履行的事实。被告何玉兰、崔志翔未作答辩，亦未向本院提交证据。被告湖州珍贝房地产开发有限公司对原告提交的证据发表如下质证意见：对原告提交的证据1、2、3、4，经被告湖州珍贝房地产开发有限公司质证后均无异议，本院认为上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，能够证明原告所主张的本案借款、抵押权预告登记及保证的事实，对其证明效力本院予以确认。原告对被告湖州湖州珍贝房地产开发有限公司提交的证据发表如下质证意见：对被告提交的证据1真实性、合法性、关联性没有异议，对证据2真实性、合法性没有异议，但认为与本案无关联性，本院经审查后认为，被告湖州珍贝房地产开发有限公司提交的上述证据能够证明何玉兰、崔志翔与湖州珍贝房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，向原告的借款用于购房，由于何玉兰未能支付购房款24万元，已构成违约，未能办理交房手续以及办理抵押他项权证的责任在于抵押人何玉兰，对该节事实本院予以确认。被告何玉兰、崔志翔未到庭，视为放弃举证质证的权利。综合当事人的当庭陈述及本院认定的证据，本案认定事实如下：2013年3月13日，被告何玉兰、崔志翔、湖州珍贝房地产开发有限公司与原告签订了《个人房产抵押贷款合同》一份，约定被告何玉兰、崔志翔向原告贷款56万元，贷款期限240个月，到期日为2033年3月20日，借款利息在基准利率基础上下浮15%，逾期贷款的罚息利率为本合同约定的利率上浮50%，还款方式为等额本息还款法，还款以月为一期，还款日为每月的21日，如借款人未按约定按期足额偿还借款，原告有权宣布借款立即到期。被告湖州珍贝房地产开发有限公司为合同项下贷款提供连带责任保证，保证范围为合同项下贷款本金及相应欠息，原告实现债权的费用。被告何玉兰、崔志翔未按本合同约定足额偿还任一期还款额的，被告湖州珍贝房地产开发有限公司应按原告要求立即支付被告何玉兰的全部到期应付款，原告在取得抵押物的他项权利证明或者证明抵押权设立的其他文件正本后，被告湖州珍贝房地产开发有限公司的保证责任解除，但在原告取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，被告何玉兰还有欠款和欠费的，被告湖州珍贝房地产开发有限公司对该部分的应付款项仍应承担保证责任。合同还约定：该笔贷款以被告何玉兰、崔志翔位于织里金鼎国际30幢605室的房产提供抵押担保，其担保的范围为合同项下贷款本金及相应欠息，原告实现债权、抵押权的费用，并办理了抵押权预告登记。2013年3月20日，原告按合同约定向被告发放了贷款，但被告因个人经营不善已多期逾期，已属违约。根据《个人房产抵押贷款合同》的约定：借款人违约、未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，贷款人有权宣布合同项下贷款提前到期并处理抵押物，同时按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。除支付逾期罚息外，借款人还应承担贷款人为实现债权而支付的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。2014年5月1日，湖州规划局向房地产商发出函件告知位于湖州市织里镇大港路1388号金鼎国际30幢2单元605室的房产已经综合验收，可办理产权登记手续，但涉案的房产至今未办理产权证及他项权证。嗣后，被告何玉兰未按合同约定归还贷款本金及利息，担保人也未履行担保责任，原告根本合同相关约定行使宣布合同提前到期，经原告催讨无着，以致纠纷成讼。另查明，截止2016年2月28日，被告何玉兰、崔志翔尚欠本金521641.64元，利息及逾期利息15234.24元，暂合计536875.88元。本院认为：原告与各被告签订的《个人房产抵押贷款合同》均系各方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，依法确认合同有效，各方当事人应全面履行合同。原告在履行合同义务后，被告何玉兰、崔志翔未能按照合同约定履行还款义务，尚欠本金521641.64元、利息、逾期利息15234.24元，被告湖州珍贝房地产开发有限公司也未按约履行保证义务，显属违约，均应承担返还借款、支付利息、逾期利息的民事责任。原告按合同约定宣布该笔贷款提前到期，要求被告何玉兰、崔志翔返还借款、支付利息、逾期利息的请求，要求被告湖州珍贝房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿保证责任之主张，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对原告要求被告何玉兰、崔志翔名下的位于湖州市织里镇大港路1388号金鼎国际30幢2单元605室的预购商品房抵押权预告登记的抵押物在折价或拍卖、变卖所得价款中享有优先受偿权的请求，因本案所涉房产已办理抵押权预告登记，现该房屋已竣工，并已具备交付条件，由于被告何玉兰未办理他项权手续，从而导致所购房产未能办理正式的抵押权登记，过错方系抵押人，并非抵押权人，故原告有权对本案所涉抵押预告登记的房产在折价、或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，对原告的该项主张本院予以支持。对被告湖州珍贝房地产开发有限公司辩称的本案应先处理物权，不足部分再有人的担保进行清偿的理由，因个人房产抵押贷款合同中已明确约定其承担的保证责任为本合同项下的贷款提供连带责任保证，应立即支付被告何玉兰未履行部分的全部到期应付款，故对被告湖州珍贝房地产开发有限公司该项抗辩理由，本院不予采信。综上所述，为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序稳定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告何玉兰、崔志翔应返还原告交通银行股份有限公司湖州分行借款本金521641.64元、利息、逾期利息（暂计至2016年2月28日为15234.24元，之后的逾期利息按合同约定的利率计算至本判决确定履行之日止），限于本判决生效之日起五日内清偿；二、原告交通银行股份有限公司湖州分行对被告何玉兰名下位于湖州市织里镇大港路1388号金鼎国际30幢2单元605室的房产以折价或拍卖、变卖所得价款中享有优先受偿权；三、被告湖州珍贝房地产开发有限公司对被告何玉兰、崔志翔上述债务承担连带清偿责任。本案受理费9169元，减半收取4585元，由被告何玉兰、崔志翔负担，被告湖州珍贝房地产开发有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。（本页无正文）审判员  冯群安二〇一六年四月一日书记员  毛鸿美????7?