湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂06民终612号
上诉人（原审被告）：胡瑞凡，男，1975年4月17日出生，汉族，住枣阳市。
委托诉讼代理人:李运保，湖北鸣天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李金文，男，1964年8月29日出生，汉族，住枣阳市。
委托诉讼代理人:姜凌，湖北法正大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘复明，男，1972年7月14日出生，汉族，户籍地枣阳市。现下落不明。
被上诉人（原审被告）：陈芬，女，1974年7月14日出生，汉族，户籍地枣阳市，系刘复明之妻。现下落不明。
上诉人胡瑞凡与被上诉人李金文、刘复明、陈芬因执行异议之诉一案，上诉人不服湖北省枣阳市人民法院（2015）鄂枣阳民特字第00012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人及委托诉讼代理人李运保，被上诉人及委托诉讼代理人姜凌到庭参加了诉讼，刘复明、陈芬经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡瑞凡上诉请求：撤销一审判决，改判驳回诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律错误。1.认定被上诉人李金文在2012年10月25日与被上诉人刘复明、陈芬签订买卖合同依据�足。2.在刘复明、陈芬未到庭情况下，2012年10月25日、2012年10月30日李金文与刘芬签订的两份买房协议及银行卡存单业务回单不足以证明李金文与刘复明、陈芬签订了房屋买卖合同及李金文支付购房款的事实。3.一审认定诉争房屋属城市规划区、2014年4月10日经湖北省政府批准同意，该地区被征收为国有建设用地错误。该批准文件载明，批准满两年未实施具体征地或用地行为，批准文件自动失效，诉争房屋未按流程签订征地协议、核发建设用地通知书，故未被征收或者征用。4.一审审理程序违法。相关证人证言不属于人民法院调查取证范围，被上诉人也未申请，一审法院在证人未出庭情况下采信证人证言。
李金文辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。
刘复明、陈芬未发表辩论意见。
李金文向一审法院起诉请求：1.立即停止对位于枣阳市北城南园村一组的三层房屋（面积265.53平方米，枣房字第××号）的强制执行，并依法解除对该房屋的查封；2.请求确认李金文与刘复明、陈芬2012年10月25日签订的买卖房屋合同有效，确认原告是诉争房屋的实际权利人。3.诉讼费等相关费用由被告承担。
一审法院认定事实：胡瑞凡与刘复明民间借贷纠纷一案，法院于2014年8月14日作出（2014）鄂枣阳北民初字第00009号民事判决，缺席判令刘复明于该判决生效之日起五日内偿还胡瑞凡借款200000元。该案审理中，根据胡瑞凡的财产保全申请，法院于2013年12月24日作出（2014）鄂枣阳北民初字第00009号民事裁定书，裁定冻结登记在陈芬名下位于枣阳市××村××组、房产证号为枣房字第××号房屋的处分权，并于裁定作出当日向房产部门发出协助执行通知书，办理了冻结处分权登记。该�决生效后，胡瑞凡向法院申请执行。2015年4月14日，法院作出（2015）鄂枣阳执字第00009-1号执行裁定，以刘复明所欠债务发生在刘复明、陈芬婚姻关系存续期间，系夫妻共同债务为由裁定追加刘复明之妻陈芬为该案被执行人，同时裁定将涉案房产予以查封。2015年5月17日张贴了涉案房屋查封公告和查封裁定，同日在报纸上向陈芬、刘复明公告送达。2015年5月21日在房管部门下达协助执行通知，查封了涉案房屋。
另查明：诉争房屋房权证号为枣房字第××号，土地证号为枣集用（2007）129**号，位于枣阳市××办事处××社区××组，油坊巷西侧，属枣阳市城市规划区范围。2014年4月10日经省政府批示同意，该地区被征收为国有建设用地。
审理中李金文未能提交房产证、土地证原件，但经查2015年6月12日法院执行听证中李金文曾当庭提交了房产证、土地证原件，据其陈述系刘复明、陈芬在执行异议听证开庭后，以办理土地性质变更过户为由拿走了房产证、土地证原件。关于为何开庭时未提交刘复明出具的收条，李金文陈述该收条系其庭后通过电话联系上刘复明之女并通过她要求刘复明补打并间接取得的，其本人并未直接见到刘复明和刘复明之女。关于其为何一直未办理房屋过户的原因，李金文陈述开始是因为听说需要土地先办理集体变国有手续，才能办理土地和房屋过户，故一直在找陈芬、刘复明联系土地性质变更过户等事宜未果，后来2013年4、5月份以后就一直找不到陈芬和刘复明，就一直没办法过户。
庭审中李金文和证人史某陈述，史某系李金文与刘复明、陈芬之间房屋买卖合同的介绍人，李金文后把房屋出租给了史某。史某出庭陈述李金文与其哥哥系好友，陈芬系其初中同学。李金文买房后因暂时不需要�住，找史某帮忙将房屋租出去，后因未能租出，2013年五一前后史某便让自己母亲去住了几个月。此后，李金文只是经常开车过去看看房子。经法院调取诉争房屋水电费用费明细显示，房屋买卖合同签订后至2013年10月期间房屋有用水显示但无用电显示，李金文陈述其接收房屋时房屋有水但已停电。
另查明，2014年7、8月份李金文发现房屋锁坏了，便叫来锁匠换锁，但因锁匠需要核实李金文的房主身份，李金文遂叫来史某帮忙，史某便找到房屋东边的邻居程秀珍当面打电话给陈芬，经陈芬电话认可，程秀珍同意，锁匠方换锁，并牵了程秀珍家的电换的锁。2015年3月份，李金文查看房屋发现锁被人撬了，但屋内并没有人，东西也未丢，便换了一把叉子铁锁将门重新锁住。2015年5月31日李金文再次查看房屋时，发现房屋被人占用，被出租给他人，便向北城派出所报警，后因出租人郑重、郝海艳方面也持有房屋买卖协议，公安部门对该纠纷暂未作处理。
2015年5月6日李金文在法院南城法庭就涉案房屋过户事宜起诉陈芬、刘复明房屋买卖合同纠纷[(2015)鄂枣阳南民初字第00134号]并申请财产保全，法院于2015年5月18日向枣阳市房管局下达执行协助通知书，冻结了诉争房屋的处分权。后李金文得知该房屋已进入执行查封阶段，遂于2015年5月18日向法院执行部门提出执行异议。郝海艳也于2015年5月28日对诉争房屋提出执行异议，均向法院主张房屋系其买受取得，要求中止对房屋的执行，解除查封。后均被执行部门裁定驳回二人异议，李金文不服裁定于2015年7月21日向法院提起执行异议之诉，(2015)鄂枣阳南民初字第00134号案件遂裁定中止审理。郝海艳在法定期间内未向法院提起执行异议之诉，但仍以其丈夫谭章宝所经营公司的司机郑重的�义继续出租占用涉案房屋。
一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案房屋买卖协议签订在法院查封之前，诉争房屋所在地系城市规划区，应不受限于同一集体经济组织成员才能购买的规定，故本院对李金文与陈芬、刘复明签订的房屋买卖协议的有效性予以认定。本案房屋查封时间是2013年12月，根据2012年10月25日双方签订的《房屋买卖协议》第三条载明，陈芬、刘复明已于协议签订之日将房屋钥匙交付给李金文，同时结合2012年10月30日双方的买卖合同有诉争房屋使用权、所有权当日即归李金文所有的约定，及2012年10月31日银行卡转账存款回单及李金文曾举证房产证、土地证原件、此后2014年7、8月份换锁等一系列事实等均能进一步印证，该房屋买卖协议的真实性及李金文已经付款，且房屋已交付的事实。而目前诉争房屋虽然未被其实际占有，但李金文已经通过报警、起诉等主张权利，也没有证据证明李金文对诉争房屋未办理过户登记存在主观过错。综上，李金文提交的证据足以证明，其对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其请求确认与刘复明、陈芬2012年10月25日签订的房屋买卖协议有效及停止对位于枣阳市北城南园村一组的三层房屋（枣房字第××号）�强制执行，并依法解除对该房屋的查封的诉讼请求本院予以支持。刘复明、陈芬经法院依法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案的审理，法院将依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问的规定》第二十八条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、李金文与刘复明、陈芬于2012年10月25日签订的《买卖房屋协议》有效；二、停止对登记在陈芬名下位于枣阳市北城南园村一组的房屋（枣房字第××号）的强制执行，并依法解除对该房屋的查封。案件受理费8800元，公告�570元，合计9370元，由刘复明、陈芬、胡瑞凡共同负担，于判决生效之日起十日内交纳。
二审中，上诉人提交了三组新证据：1.胡瑞凡与案外人的通话录音资料，拟证明李金文与史某系亲属关系，李金文与刘复明是民间借贷而非房屋买卖关系。2.证言材料一份，落款为“史祖荣”，载明其和老伴没有在油坊巷租住过房屋，拟证明史某的证言内容不实。3.全国在逃人员信息系统，拟证明刘复明涉嫌合同诈骗被网上追逃，拟证明只有待刑事案件审结后才能查证是否将房屋出售给李金文。被上诉人质证认为证据一、证据二的真实性无法核实，上诉人应当申请史祖荣作为证人出庭作证而未申请。证据三的真实性无法确定，即使李金文涉嫌合同诈骗，但与李金文的合同不属于诈骗。本院认为，由于证人未出庭作证，录音中通话人身份不明、通话内容比较杂乱，也无其他证据证明李金文与史某、史祖荣之间存在亲属关系，故对证据一、证据二的真实性、关联性不予采信。关于证据三，该证据与本案并无直接关联，不予采信。
被上诉人也提交了三组新的证据：1.枣阳市人大常委会关于《枣阳市城市总体规划（2008-2020）》的决议及规划图。2.枣阳市政府关于撤销北城街道办事处南园村民委员会设立南园居民委员会的批复。拟证明涉案房屋不属于农村的宅基地，陈芬不属于农村集体经济组织成员，不受土地管理法一户一宅的限制。3.（2013）鄂枣阳民二初字第00222号民事判决书及查档情况说明。拟证明该判决中房屋和本案涉案房屋性质一样，这种房屋可以办理过户。上诉人质证认为证据一和本案无关，证据二不能证明土地性质改变，证据三和本案没有关联。本院认为，证据一、证据二与被上诉人在一审中提交的省政府关于枣阳市2013年度第14批次城市建设用地批复、枣阳市人民政府征收土地公告2014年第31号能够相互印证，本院予以采信。证据三与本案并无关联性，本院不予采信。
二审双方当事人虽然提交了新的证据，但并未证明新的事实，二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了金钱债权执行中对不动产买受人物权期待权的保护条件。本案中，一审法院依据已经查明的事实，认定李金文关于停止对涉案争议房产执行的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，确认李金文对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益具有事实和法律依据。上诉人胡瑞凡提出一审认定被上诉人李金文在2012年10月25日与被上诉人刘复明、陈芬签订买卖合同依据不足，诉争房屋未被征收或者征用，在李金文提交证据能够相互印证、已经形成优势证据的情况下，上诉人并未提交足以反驳一审事实的证据，故对其上诉理由不予支持。上诉人还提出一审审理程序违法，相关证人证言不属于人民法院调查取证范围，一审法院在证人未出庭情况下采信证人证言，本院认为人民法院可以根据案件审理需要对相关事实进行调查，对关键证人的证言一审法院也组织双方当事人进行了质证，并不构成程序违法。
此外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标�不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，认为案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，只能判决不得执行该执行标的，在案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，可以一并判决，并没有其他判决方式。故一审在执行异议判决中确认李金文与刘复明、陈芬于2012年10月25日签订的《买卖房屋协议》有效，以及依法解除对该房屋的查封的判决方式不当。但由于双方当事人并未对此提出上诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”规定以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解�》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理”的规定，本院不予处理。
综上，胡瑞凡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由胡瑞凡负担。
本判决为终审判决。
审判长 周桂荣
审判员 杨晓波
审判员 陈 博
二〇一七年九月一日
书记员 邹 娜