浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0782民初13204号
原告（反诉被告）：汤芳虎,男,1970年12月21日出生,汉族，住浙江省义乌市。
委托诉讼代理人：虞翔、冯哲宇，浙江浙融律师事务所律师。
被告（反诉原告）：海银财富管理有限公司，住所地：中国（上海）自由贸易试验区银城中路8号302室。
法定代表人：巩巧丽。
委托诉讼代理人：高菲，北京市京大（上海）律师事务所律师。
原告（反诉被告）汤芳虎诉被告（反诉原告）海银财富管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年08月07日立案受理。依法由审判员吴红生适用简易程序于2017年9月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人冯哲宇；被告（反诉原告）的委托诉讼代理人高菲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告汤芳虎向本院提起诉讼请求：1、确认原、被告于2016年4月15日签订的《房屋租赁合同》已解除。2、判令被告腾退位于浙江省义乌市江滨北路537、539号101室、201室的房屋。3、判令被告支付占有使用期间的房屋使用费118115.95元（按原房屋租赁合同约定的标准计算，自2017年5月18日起暂计算至起诉之日止为118115.95元并继续计算至实际腾退之日止）。4、判令被告支付违约金6368元（按原房屋租赁合同约定的标准计算，自2017年5月18日起暂计算至起诉之日止为6368.55元并继续计算至实际腾退之日止）。在庭审过程中，原告变更第3项诉讼请求：被告支付占用房屋使用费到2017年6月30日止。事实和理由：原告从2014年6月21日起到2020年6月20日向案外人浙江省义乌市农业生产资料有限公司承租位于浙江省义乌市江滨北路537-539号的全部房屋。承租后原告将位于浙江省义乌市江滨北路537-539号101室、201室的房子出租给本案被告使用，租赁期限为2016年4月18日至2020年6月17日止，2016年5月18日起正式开始计算房租。双方约定，被告如迟延15天未支付租金等费用，原告有权解除合同。每逾期一日，已方应向甲方支付应缴金额千分之三的违约金。现在此房屋第一年租期已到期，原告曾于2017年6月28日致函被告要求支付费用，但被告至今未付。原告于2017年7月12日通知被告解除合同并腾退房屋，但被告拒不配合。原告认为，被告拒不支付房屋使用费的行为是违约行为，原告有权依约解除合同，并要求被告支付占有使用期间的房屋使用费及腾退房屋。特诉至法院望判如所请。
被告海银财富管理有限公司辩称:1、原告第一项诉讼请求不成立。2017年6月30日原告已经没有本案争议房屋的出租权，因此不存在解除租赁合同一说。2、原告第二项诉请也不成立，被告已经与案外人义乌市农业生产资料有限公司签订了新的房屋租赁合同，原告无权要求被告搬出本案争议房屋。3、不同意支付2017年5月18日至实际腾退之日的房租。2017年6月30日原告已经与本案争议房屋的权利人解除了租赁合同，故2017年7月1日起对争议房屋已没有出租权，更没有权利收取房租。原告实际交房日期为2016年8月20几日，应由原告举证证明已于2016年4月实际交房的事实。4、不同意支付违约金。被告不存在违约，自2017年3月开始，原被告及案外人义乌市农业生产资料有限公司一直对本案争议房屋的租赁事宜进行协商，原告自2017年3月开始就向案外人表示，可能不续约，因此原告可能存在不继续履约的现实危险，被告有权拒绝支付第二年的房租。并且原告交房时间为2016年8月20几日，基于公平原则，房屋租赁期应该顺延，被告有理由于2017年8月20日才支付下一年的房租。
反诉原告海银财富管理有限公司向本院提起诉讼请求：1、判令被反诉人返还反诉人履约保证金139800元。2、判令被反诉人承担税费损失106551.43元。第二项诉讼请求变更为：判令被反诉人承担税费损失107614.29元。事实和理由：2016年4月15日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，约定将被反诉人合法使用的义乌市江滨北路537-539号101室、201室（以下简称“涉案房屋”）承租给反诉人，反诉人向被反诉人一次性缴纳履约保证金139800元。被反诉人在收到反诉人租金后，应向反诉人开具合法房屋租赁专用发票。否则反诉人将保留从租金中扣除有关税费的权利。2016年4月29日，反诉人向被反诉人支付了履约保证金。2016年4月25日，反诉人向被反诉人支付租金496000元。被反诉人只向反诉人开具了102400元的租金发票（4月18日-7月18日的租金）。2017年3月，案外人义乌市农业生产资料有限公司口头告知反诉人，暂停支付租金给被反诉人，待三方签订协议后，再确认租金向谁交付。2017年6月30日，被反诉人与案外人义乌市农业生产资料有限公司签订《终止租赁合同协议书》，双方解除涉案房屋的租赁合同关系，即被反诉人自2017年6月30日开始对涉案房屋无出租权。2017年6月30日，反诉人与案外人签订《房屋租赁合同》，自2017年7月1日起承租涉案房屋。税费损失包括：一是增值税进项损失，增值税为372000÷1.05×0.05=17714.29元。二是附加税损失，附加税包括城建税1%，教育费附加3%，地方教育费附加2%，上述税率合计6%。附加税为17714.29×6%=1062.86元，即增值税的税额乘以相关税率。三是企业所得税损失，企业所得税为（372000÷1.05+1062.86）×0.25=88837.14元，上述合计107614.29元。根据《合同法》及《房屋租赁合同》的相关约定，望法院判如所请。
反诉被告汤芳虎辩称：1、履约保证金在原被告签订的租赁合同中有明确约定，若承租方违约，出租方可没收保证金。承租方放弃承租的意识表示应包括明示和暗示，承租方恶意拖欠租金的行为正表明承租方没有履行合同的意愿。承租方正是考虑到直接明示表示放弃承租，必将导致履约保证金无法退还，因而通过拒付租金的方式来实现放弃承租的目的，根据合同法诚实信用原则，反诉原告理应承担赔偿责任。即使该履约保证金没收条款无法直接适用，但因反诉原告的违约行为导致反诉被告与案外人租赁合同解除，致使反诉被告的装修费用及其他可得经营利润的损失，该二项损失的金额远高于履约保证金的数额，反诉原告理应对上述损失承担赔偿责任。因此现反诉被告要求反诉原告承担相当于履约保证金数额的赔偿责任，并无不当。2、关于税费损失，反诉原告应提供会计师事务所的有关证明，否则应认定为举证不能，应承担败诉后果。
原告（反诉被告）汤芳虎向本院提交如下证据用以证明自己的主张：证据1、房屋租赁合同一份，证明原告对房屋有合法的使用权；被告向原告承租房屋的事实及双方约定的权利义务。证据2、关于催收房屋租金的函一份、顺丰速运物流跟踪一份，证明原告向被告催收房租的事实。证据3、通知函一份，证明原告通知被告解除合同并要求其腾退房屋的事实。被告海银财富管理有限公司对上述证据质证如下：证据1、原被告间租赁合同真实性没有异议。但房屋的实际交房时间为2016年8月20几号。该租赁合同的履约保证金退还条款为4.3，交房时间为本合同6.2条款，房屋交付应有交房确认书，应当由原告提交交房确认书证明具体的交房时间。未开发票的后果为本合同条款9.5，出租方未开具发票，承租方保留从租金中扣除有关税费的权利。原告与案外人租赁合同真实性无法确认，我们能确认的是原告出租权自合同签订之日起至2017年6月30日，房屋的实际权利人为案外人义乌市农业生产资料有限公司。证据2、真实性无异议，但需强调以下几点：1、原告要求被告缴纳的租金为一年的租金，即截止时间为2018年5月17日，但原告于2017年6月30日已与案外人口头解除了这份租赁合同，原告存在恶意要求被告缴纳一年房租，损害被告及案外人利益的可能。2、原告在催收函中明确告知被告若2017年6月30日不缴纳第二年房租，则追究被告的违约责任，但就在当天，原告与案外人解除租赁合同，已无权收取第二年房租。证据3、证明目的不认可，该通知函发出的时间为2017年7月12日，此时原告已无权要求被告腾退房屋，其行为是恶意损害被告及案外人的利益，骗取第二年的房租。
本院对上述证据认证如下：证据1、真实性予以确认。合同条款是双方当事人经充分协商达成的，是真实意思表示，一经双方当事人签字，对双方均有约束力。在未有确凿证据推翻合同条款前，应当按照合同条款认定案件事实。证据2、3、真实性均予以确认，但催收房租和通知腾退房屋的前提条件应当是通知人仍然是房屋的权利人。
被告（反诉原告）海银财富管理有限公司向本院提交如下证据用以证明自己的主张：证据1、《房屋租赁合同》一份，证明目的与本诉质证意见一致，补充一点，在签订该房屋租赁合同时，反诉被告曾向反诉原告提供房屋产权证及案外人证明。证明案外人是房屋的实际权利人，而反诉被告只是其承租人，因此反诉原告在收到案外人通知后才停止向反诉被告支付房租。证据2、《告知函》及附件《关于要求协商提前解除合同的申请书》、《终止租赁合同协议书》各一份，告知函证明了三个事实：一是2017年3月案外人曾口头告知反诉原告，反诉被告可能解除合同，反诉原告的权利可能无法得到保证；二是三方应尽快协商，把应支付给反诉被告的房租支付给案外人，且案外人与反诉被告于2017年6月30日已经解除租赁合同；三是明确告知已经将三方协议书寄给反诉原告。申请书证明反诉被告要求解除租赁合同的原因是经济下滑，资金经营困难，而非反诉原告不支付房租。协议书证明了三个事实：一是反诉被告与案外人于2017年6月30日已经解除租赁合同。二是反诉原告承租的房屋自2017年6月30日，反诉被告已经无出租权。三是反诉被告与案外人之间达成协议，案外人已经退还了反诉被告合同履约保证金，反诉被告不存在损失。证据3、《协议书》、《三方协议书》各一份，证明案外人确实已经将协议书寄给反诉原告，该协议书为三方第一次协商后的合同版本。该协议书中第二条明确约定自2017年5月起反诉原告应将房租直接交给案外人。自2017年5月起，反诉原告将租金支付给案外人后，反诉原告就已经履行了支付租金的义务。证明三方一直在协商修改协议，三方协议书第三条，与第一份协议书约定一致，自2017年5月17日起由案外人收取租金。第四条约定三方共同确认履约保证金139800在不扣除的情况下直接支付到案外人的账户。证据4、《租赁合同》一份，证明反诉原告未放弃承租，并积极与案外人签订了房屋租赁合同，且该租赁合同很多条款都与反诉被告签订的房屋租赁合同不一致。证明反诉被告并未协助反诉原告与案外人签订租赁合同，与之前合同中9.3款，若出现不能出租的情况时反诉被告应当保证新的出租人继续遵守原合同的所有条款，因此反诉被告也存在违约行为。证据5、《付款凭证》一份，证明反诉原告已经按照合同约定支付了履约保证金139800元。证据6、《增值税专用发票》一份，证明反诉被告只是向反诉原告开具了第一季度的发票，剩余三个季度的发票未有开具。原告（反诉被告）汤芳虎对上述证据质证如下：证据1、根据合同的第2.1及6.1条款，可明确双方的交房日期为2016年4月18日。计租日期为2016年5月18日，所谓原告于2016年8月20日才交房没有证据证明，原告手中没有被告声称的交房确认单，因此实际交房日期应以合同为准。证据2、虽然案外人曾于3月份发函告知被告暂停向原告支付租金，但原告是涉案房屋的合法承租人，根据原被告的租赁合同，被告仍应向原告支付租金。退一步讲，即使被告存在暂停支付租金的合理理由，根据后来三方签订的三方协议，被告也应及时向原告支付2017年5月18日后的租金。实际上因被告迟迟未向原告支付次年的租金，才导致原告与案外人解除了租赁合同。申请书第二段足以证明原告与案外人之间解除合同正是因为被告有不及时支付租金的行为，才导致被告无力向案外人支付租金，从而解除了租赁合同。根据第三段内容可以证明因被告的违约行为导致原告产生了80万元装修费用的损失。协议书第五条可以证明因被告违约行为导致原告装修费用的损失，根据第七条约定，原告需向案外人支付租金至自2017年6月30日，而被告于2017年5月18日至同年6月30日间并未向原告及案外人支付过租金，因此被告需要支付上述期间的占用使用费。证据3、根据三方协议，被告应自2017年5月17日起向案外人支付租金，但被告迟迟未履行上述义务才导致了原告与案外人解除租赁合同。证据4、根据该合同可以证明被告是从2017年7月1日起才与案外人建立承租关系，因此2017年7月1日以前，被告仍需向原告支付占用使用期间的租金。并且可知被告是在2017年7月1日以后才向案外人支付了次年的租金，而原告是在2017年7月1日之前便因被告迟迟未支付租金而导致与案外人之间的合同被解除，足以确认原告与案外人解除合同的直接原因是因为被告的违约行为。通过合同可以反映出被告迟迟没有按照三方协议约定向案外人支付租金，其目的正是想直接与案外人建立租赁关系，而将汤芳虎的承租人身份剔除出去。证据5、三性无异议。证据6、真实性无异议，证明目的有异议。既然被告要求原告赔偿税费损失，根据谁主张，谁举证的原则，理应对税费损失承担举证义务，否则将承担举证不能的后果。
本院对上述证据认证如下：证据1、真实性予以确认。合同条款是双方当事人经充分协商达成的，是真实意思表示，一经双方当事人签字，对双方均有约束力。在未有确凿证据推翻合同条款前，应当按照合同条款认定案件事实。证据2、真实性均予以确认。可以证明原告于2017年3月份开始就有意解除与案外人的租赁合同，并且确实于2017年6月30日解除了与案外人的部分租赁合同。证据3、真实性均予以确认。足以证明原告曾就租赁合同载明的权利让渡给案外人，与案外人、被告进行了协商。证据4、真实性予以确认，可以证明被告仍然承租了原来租赁的房屋。证据5、被告对其三性均无异议，可以作为认定案件事实的依据。证据6、真实性予以确认。
经审理查明：坐落于义乌市江滨北路537、539号综合大楼属于浙江省义乌市农业生产资料有限公司所有（简称：农资公司）。2014年5月4日，原告承租了农资公司的上述房屋，租赁期间为2014年6月21日至2020年6月20日止，合同约定自用有多余的，可将多余部分房屋分割转租，包括店面及墙体、屋面顶部。2016年4月15日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：乙方承租的房屋为义乌市江滨北路537-539号第一层101室（建筑面积175平方米）、第二层201室（建筑面积195平方米）。租赁期限自2016年4月18日起至2020年6月17日止，共计肆年零贰个月。其中一个月（具体时间为2016年4月18日-2016年5月17日）为免租期（即装修期），2016年5月18日起正式开始计算房租。租赁场地第一年租金为肆拾玖万陆仟元/年，从第二个租赁年度起，每年在上壹年度租金的基础上每年递增6%；租金采取“先付后租”的方式；乙方向甲方支付的每期租金明细详见支付表，以后每个租赁期，乙方按时向甲方缴纳下个租赁期租金，甲方在收到租金后15个工作日内按乙方支付的金额提供等额、合法的专业租赁发票；2017年5月18日至2018年5月17日的租赁区间，租金金额为525760元，支付日期为2017年5月17日。本合同签订之日起15个工作日内，乙方一次性向甲方缴纳房屋的履约保证金壹拾叁万玖仟捌佰元，作为乙方向甲方租用房屋的履约保证押金及设施水电，甲方开具等额收据给乙方；租赁期满时，乙方如无任何违约行为或违约行为已根据本合同承担违约责任，在乙方将租赁房屋交回甲方后十个工作日内，甲方将押金余款无息退还；如乙方在合同租赁期内违约放弃承租情况的，甲方有权不予退还乙方所交合同保证金；如乙方未按时交纳租金、物业管理费、水电费等相关费用，及由于拖欠上述费用产生的其他费用，包含但不限于滞纳金等级，甲方有权以保证金抵扣，甲方向乙方以书面方式告知，也可通过法律途径解决分歧；当保证金不足时，乙方必须在甲方送达缴款通知后5日内补足，否则，每逾期一日，乙方应向甲方支付应缴金额千分之三的违约金。该房屋于2016年4月18日正式交付。甲方收到租金后，应向乙方开具合法房屋租赁专用发票；若由此合同引起的且依法应由甲方承担的税费，应由甲方负责缴纳，否则乙方将保留从租金中扣除有关税费的权利。租赁期内，乙方必须按本合同约定的时间足额向甲方支付租金；乙方如延迟支付租金、综合管理费或其他费用，需按未交费用每日3‰的标准向甲方支付延迟付款违约金，延迟15天，视为乙方违约，除乙方承担违约责任外，甲方还有权解除本合同。甲乙双方按照本合同约定条款主张解除合同的，应当书面通知对方，合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，双方可协商解决，协商不成的，双方均可向租赁房屋所在地的人民法院起诉，要求确认解除合同的效力。2016年4月25日，被告向原告支付了第一年租金496000元，原告给被告开具了102400元租金的税务发票（4月18日期7月18日的租金）。2016年4月29日，被告向原告支付了履约保证金139800元。
2017年3月份，农资公司向被告口头告知，其可能解除与原告签订的房屋租赁合同，到时被告的权益可能得不到保障。期间，原告曾就被告租赁房屋的租金收益及履约保证金让渡给农资公司，与被告及农资公司进行了多次三方协商，但最后未达成协议。2017年6月30日，原告向农资公司提起要求提前解除租赁合同的申请，其理由为：由于近几年义乌经济的下滑，不但使本人的自身经营产生困难，也冲击了招商工作，据了解，目前尚在房屋内经营的部分商家也有撤场的想法和行动。而且，近几年义乌房屋租金出现每年下降的状况。因此，这些因素的产生，造成了本人目前实在难以为继的局面。
2017年8月10日，原告作为乙方与农资公司作为甲方签订了《终止租赁合同协议书》，合同约定：甲乙双方自愿于2017年6月30日解除《场地租赁合同》、《设备租赁合同》，解除后，上述两个合同终止履行。甲乙双方自愿于2017年6月30日解除义乌市江滨北路537、539号除第十三层房屋、第二层上半层房屋外其余房屋的租赁合同关系。乙方同意于2017年7月1日向甲方腾退除义乌市江滨北路537、539号第十三层房屋、第二层上半层房屋外的其余房屋，并于同日向甲方交还《场地租赁合同》、《设备租赁合同》项下的全部租赁物。甲方同意本协议书签订且在乙方履行了本协议书第四条载明的义务及与甲方结清水电费用后，向乙方退还合同履约保证金25.2万元及乙方之前缴纳给甲方的14万元租金。乙方应从本协议书签订之日起积极配合各次承租人（指义乌市江滨北路537、539号第九、十、十一、十二层及第三层上半层房屋的次承租人）与甲方建立房屋租赁合同关系，并应与次承租人处理好至2017年6月30日止的相关善后工作，并于处理完毕后向甲方出具处理完毕的书面依据。该善后工作乙方同意与次承租人自行协商解决。
2017年7月1日，农资公司作为甲方与被告作为乙方签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方出租的房屋坐落于义乌市下半层，第一层房屋建筑面积约为175平方米，第二层下半层房屋建筑面积约为195平方米。租赁期限为三年，租期从2017年7月1日起至2020年6月20日止。本合同签订之日，甲方已将本合同项下的全部房屋交付给了乙方，故甲乙双方不再办理交付确认手续。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2017年6月30日原告与房屋所有权人农资公司协议解除了包括被告承租房屋的部分房屋租赁合同，此时原告已不再是被告承租房屋的权利人，原告以自己的行为表明已经不能履行房屋租赁合同的主要义务，为此，原、被告签订的《房屋租赁合同》即时解除。根据原告与农资公司签订的《终止租赁合同协议书》和被告与农资公司签订的《房屋租赁合同》可以看出，被告向农资公司承租的房屋延续了向原告承租的房屋，农资公司没有要求原告做好与被告解除合同后的善后相关工作，且农资公司与被告均认可在租赁合同签订之时已交付全部房屋，为此，原告要求被告立即腾退承租房屋已没有实际意义，不予支持。根据被告支付租金和履约保证金的时间判断，原、被告交付房屋的时间应当是合同中约定的2016年4月18日，被告声称房屋交付延缓至8月份，无事实根据，不予采信。为此，原告要求被告支付2017年5月18日至同年6月30日间的房屋占用使用费应予支持。根据合同约定，被告应于2017年5月17日支付下一年度的租金，但原告在此之前与被告、农资公司多次就租赁权让渡进行协商，在承租房屋的权利人未明朗之前，被告有理由行使不安抗辩权，为此，被告延迟支付占用期间的占用使用费不构成违约，原告要求被告支付违约金，不予支持。根据合同约定，只有在被告违约放弃承租的情况下，原告才有权不予退还被告所交的合同保证金，而被告未按时交纳租金、物业管理费、水电费等相关费用，原告只是有权以保证金抵扣，为此，在被告未放弃承租房屋的情况下，且未有抵扣债务，原告理应全额退还被告履约保证金。被告要求原告立即退还履约保证金的诉请，依法应予支持。根据合同约定，原告应当在收到被告租金十五日内开具租金税务发票，原告未全额开具税务发票，被告要求原告就未开具发票部分的增殖费抵扣损失进行赔偿，依法应予支持。但被告要求赔偿的附加税和企业所得税损失，因未提供证据证明其损失已经实际发生，其诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、原告汤芳虎与被告海银财富管理有限公司于2016年4月15日签订的《房屋租赁合同》在2017年6月30日解除。
二、被告海银财富管理有限公司于本判决生效后十日内支付给原告汤芳虎房屋占有使用期间（2017年5月18日至2017年6月30日止）的租金63600元。
三、反诉被告汤芳虎于本判决生效后十日内返还反诉原告海银财富管理有限公司履约保证金139800元。
四、反诉被告汤芳虎于本判决生效后十日内赔偿给被告反诉原告海银财富管理有限公司增殖税抵扣损失17714.29元。
五、驳回原告汤芳虎的其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告海银财富管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1395元，由原告汤芳虎自负700元，被告海银财富管理有限公司承担695元。反诉案件受理费2498元，由反诉原告海银财富管理有限公司自负773元，反诉被告汤芳虎承担1725元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 吴红生
二〇一七年十月十六日
代书记员 杨丽青