广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书（2011）汕龙法民一初字第129号原告汕头经济特区珠永企业发展公司，住所地汕头市长平路东段永安居委会办公楼一层。法定代表人谢健生，总经理。委托代理人李洁芝，广东本力律师事务所律师。委托代理人陈丽惠，广东本力律师事务所律师。原告汕头市龙湖区珠池街道永安社区居民委员会（原外充公村委会），住所地汕头市龙湖区长平路尾。负责人谢护国。委托代理人李洁芝，广东本力律师事务所律师。委托代理人陈丽惠，广东本力律师事务所律师。被告汕头经济特区广信物资发展部，住所地汕头市粤通大厦三楼。法定代表人吴伟明。被告汕头市金海建筑有限公司，住所地汕头市汕樟路174号。法定代表人杨时鸿。委托代理人林文斌，广东潮星律师事务所律师。原告汕头经济特区珠永企业发展公司、汕头市龙湖区珠池街道永安社区居民委员会诉被告汕头经济特区广信物资发展部、汕头市金海建筑有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，案经汕头市中级人民法院发回重审，本院于2011年6月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汕头经济特区珠永企业发展公司、汕头市龙湖区珠池街道永安社区居民委员会的共同委托代理人李洁芝、陈丽惠，被告汕头经济特区广信物资发展部的法定代表人吴伟明，被告汕头市金海建筑有限公司的委托代理人林文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汕头经济特区珠永企业发展公司（下称珠永公司）、汕头市龙湖区珠池街道永安社区居民委员会（下称永安居委）诉称：1992年8月3日，两原告与被告汕头经济特区广信物资发展部（下称广信发展部）、被告汕头市金海建筑有限公司（原称汕头市金砂区第三建筑工程公司，下称金海公司）签订了《合建项目协议书》，约定两原告提供位于永安工业村内计9.72亩的土地使用权作为出资与两被告合作开发“永安大厦”建设项目，各方在协议书中就建设项目、合作方式、双方责任、分配方式、违约责任等作出了约定。协议签订后，原、被告向原汕头市国土局（现更名汕头市国土资源局）办理了合建综合楼的一系列规划、施工等报建手续。但事隔十七年，“永安大厦”一直未投入施工，合同没有实际履行。被告广信发展部于1999年1月6日被吊销营业执照，吊销后的企业不能恢复经营，不具备经营主体资格。两被告签约后，没有履行合同约定的义务，既没有按汕特计投预[1993]238号《关于批准固定资产预备计划项目的通知》上载明的施工建设期限，于1993年至1995年投入施工，也没有在《市区国有土地改、合建用地申请表》上载明的完成期限三年内完成“永安工业大厦”的建设，违反了《国有土地使用权出让合同》第九条的约定，未在1995年6月前竣工，均属严重违约。原告虽多次催促，并在《羊城晚报》粤东版刊登通知，但两被告至今不予履行，致两原告合同目的未能实现，故两原告请求与两被告解除《合建项目协议书》，并由两被告赔偿两原告的实际及可得利益损失（包括自1992年8月3日至今共计19年的土地使用费及参照“永安大厦”同地段面积为3,500㎡的商品房自1996年1月1日起算的租金收益）依法有据。另，《补充协议书》无效且属另一法律关系，不能并案审理。请求判令：1.解除两原告与两被告在1992年8月3日签订的《合建项目协议书》；2.两被告赔偿两原告因其违约致其从1992年8月3日至今共19年投建土地使用费和应分得房产3,500㎡租金损失（二项暂计至2011年7月24日为1,000,000元，赔偿具体金额以评估机构最终书面意见为准）；3.本案诉讼费用及评估费由两被告承担。原告珠永公司、永安居委对其请求及陈述的事实向本院提交证据如下:1.组织机构代码证一份，证明原告的主体资格；2.原告珠永公司的营业执照一份，证明原告珠永公司的主体资格；3.被告广信发展部的工商登记资料一份，证明被告广信发展部的主体资格；4.被告金海公司的营业执照及工商登记资料一份，证明被告金海公司的主体资格；5.《合建项目协议书》一份，证明原、被告于1992年8月3日签订《合建项目协议书》,已建立合同关系；6.汕头市龙湖区工商局《关于汕头经济特区广信物资发展部的有关情况》的复函一份，证明被告广信发展部于1999年1月6日被工商部门吊销营业执照；7.汕特计投预[1993]238号《关于批准固定资产预备计划项目的通知》一份，证明两被告未在规定期限内投入施工，构成严重违约；8.《市区国有土地改、合建用地申请表》一份，证明被告没有在规定的时间内完成“永安工业大厦”的建设，构成严重违约；9.《国有土地使用权出让合同》一份，证明被告未按约定于1995年6月前工程建设竣工，属严重违约；10.《解除合同通知书》一份，证明两原告多次催告被告履行合同义务，均无结果，无法与被告取得联系；11.《羊城晚报》粤东版一份，证明两原告于2009年12月9日登报通知两被告履行合同义务，但两被告至今未予理会，致使两原告不能实现合同目的；12.汕头市国土局文件汕国土让补[1993]9号一份，证明《合建项目协议书》已在市国土局备案；13.合建项目协议书（三方主体）一份，证明被告广信发展部提供的合建项目补充协议书所对应的主合同是该份协议书。被告广信发展部辩称：两原告与两被告之间的法律关系为产权返销的欠款关系，而不是合作建设关系。两原告与两被告于1992年8月3日签订《合建项目协议书》。同月9日，两原告与两被告签订《合建项目补充协议书》（下称《补充协议书》），约定：两原告产权作价返销，双方均同意将两原告所得产权一次性预先返销给被告广信发展部，按9.72亩计“产权返销款”共437.4万元；双方同时约定如发生《补充协议书》与《合建项目协议书》相抵触时，以《补充协议书》为准。因此，《补充协议书》约定的两原告应得合建楼房份额10%的权利已变更为收取“提前返销款”。依照《补充协议书》的约定，两原告不是合建方，而是卖地方，双方执行的是《补充协议书》，两原告已先后收取被告广信发展部给付的“产权返销款”6笔共计3,200,000元，双方于2005年11月22日在永安居委会对上述还款3,200,000元进行核对，并在对数单上签名、盖章予以确认，故两原告实际未收取被告广信发展部产权返销款仅为1,174,000元。“永安大厦”项目用地是被告广信发展部向两原告购买该宗土地，然后向原汕头市国土局申请变更土地功能。经（1993）汕国土让补9号文批准，市国土局将该宗土地使用功能转为国有综合用地，出让给被告广信发展部。原市国土局龙湖区分局已向被告广信发展部颁发《国有土地使用费缴费证》，并收取了土地使用费，汕头市国土资源局依据出让合同向被告广信发展部收取全部地价款包括逾期还款利息三笔共4,888,959元。因此，两原告与两被告之间法律关系已由合作建设关系变更为产权返销关系。本案举证期限届满时间是2011年7月22日，两原告于2011年7月24日才提出增加诉讼请求和评估申请均已超过时效。被告广信发展部法定代表人吴伟明的固定电话、手机号码一直留在两原告负责人处，多年来从未中断联系。被告金海公司自1986年设立至今办公地点不变，原告委托代理人在一审诉讼过程中故意不如实提交法院，造成两被告的诉讼权利受损。请求法院驳回两原告诉讼请求。被告广信发展部对其抗辩向本院提交证据如下：1.《合建项目协议书》和《补充协议》各一份；2.产权返销款收款收据五份、产权返销款银行转帐支票存据一份、收取合建定金银行转帐支票存根及收款收据各一份、2005年11月22日对数单一份；3.汕国土让补（1993）9号文件及汕头市国土局龙湖分局颁发的国有土地使用费缴费登记证各一份；4.汕头市国土局收取出让金、催款通知书各一份。证据1至4均证明被告广信发展部是该宗国有综合用地的合法使用权人，原、被告之间不存在分拆合建房产的事实，双方所签订的两份协议书合法有效且尚在履行中，不应解除而应继续履行。被告金海公司辩称：我司与两原告之间的法律关系为返销欠款关系，而不是合作开发房地产关系，两原告既无权主张解除《合建项目协议书》，也无权主张赔偿损失。两原告已将《补充协议书》中享有的“永安大厦”实建面积10%产权通过与被告广信发展部签订的《补充协议书》变更为一次性返销给被告广信发展部，并先后6次收到被告广信发展部返销款共3,200,000元。可见，两原告已经对《合建项目协议书》中享有的权利作出了变更的意思表示，我司对上述《补充协议书》的效力予以追认。至此，两原告与两被告之间的法律关系已经由合作建设关系变更为产权返销的欠款关系，两原告无权主张解除《合建项目协议书》，而仅仅有权依据《补充协议书》追讨拖欠的返销款。本案的举证期限至2011年7月22日，而两原告于2011年7月24日提出赔偿诉讼请求已超过时效。综上，请求驳回两原告的诉讼请求及评估申请。被告金海公司对其抗辩未向本院提交证据。经开庭质证，被告广信发展部对两原告提交的证据1至9、12均无异议；对证据10有异议，认为没有收到该通知书；对证据11有异议，认为不清楚该证据来源；对证据13有异议，认为该份《合建项目协议书》（三方协议）没有加盖公章，且没有报国土局备案，无法确认其真实性，该份协议书在当时因未获国土管理部门批准，双方已协议作废；对市国土资源局的复函没有异议。被告金海公司对两原告提交证据的质证意见与被告广信发展部质证意见一致。两原告对被告广信发展部提交的证据1的真实性无异议，但对《补充协议书》所要证明的内容有异议，认为该份《补充协议书》是无效的，与本案不属同一法律关系，不应在本案中一并审理；对证据2的真实性没有异议；对证据3的真实性没有异议，认为由于被告广信发展部的严重违约延误了建设日期，造成了建设项目无法按期完成；对证据4的真实性没有异议，但对证明的内容有异议，认为汕头市国土局1994年12月26日的通知明确取消该项目用地，两被告没有履行合同约定义务，属严重违约；对市国土资源局的复函有异议，认为当事人没有申请该项调查，法院发函调取证据的行为违法，不能作为定案证据使用。被告金海公司对被告广信发展部提交的证据没有异议。上述当事人提交及法院调取的证据，本院经审理后认为：对两原告提交的证据1至9、12，因当事人无异议，本院予以采信；对被告广信发展部提交的证据1、2、3、4，因当事人对其真实性没有异议，对其真实性予以采信；对两原告提交的证据10、11、13，因其他当事人有异议，本院根据证据规则予以审查判断认定；对汕头市中级人民法院调取的市国土资源局的《复函》，本院认为该《复函》内容真实，与本案有关联性，可予采信。据本院采信的证据和当事人陈述，本院查明事实如下；1992年8月3日，原告珠永公司、永安居委（原外充公村委会）与被告广信发展部、金海公司签订《合建项目协议书》，约定两原告提供位于永安工业村内即永安大道西北侧集体自留建设用地6,480平方米（折合9.72亩，其中道路用地1.24亩），与两被告合作开发集金融、商贸、旅业、酒家、写字楼于一体多功能写字楼“永安大厦”。两原告负责提供具备《建设用地规划许可证》、《非农建设用地许可证》的建设用地，做好该宗用地的“三通一平”工作，并提供工程的施工用电、用水（水电扩容费由两被告负责）等；两被告负责该宗用地的规划、钻探、设计、基建、施工管理，负责本项目的全部投资（包括本协议书签订后按规定需要上交的各项缴费在内）；协议书同时约定本项目建成后，上述当事人按实际建成面积的比例分配，其中，两被告分得实建面积的90%，两原告分得实建面积的10%。两原告分得的产权如需转让或提前返销时，应由两被告优先承让或购买。任何一方违约，均应赔偿守约方的一切经济损失。该协议书未尽事宜，由各方当事人协商解决，签订补充协议书。补充协议书与本协议书具有同等效力。同月9日，两原告与被告广信发展部签订了《补充协议书》，约定两原告同意将其所得产权一次性预先返销给被告广信发展部，并按平均综合价（包括前所上交的各种缴费及填沙款1万元/亩，已竣工永安大道1万元/亩，基建款1万元/亩在内）计算，折算为每亩450,000元，按9.72亩计产权返销款共4,374,000元。协议生效之日起各种缴费概由被告广信发展部负责。在签订补充协议书时，被告广信发展部应付给两原告产权返销款的定金100,000元。被告广信发展部分三期付还两原告的产权返销款：第一期在协议签订十五天内按总额的30%计付（包括预付金在内）；第二期在协议签订四个月内按总额的40%计付；第三期在协议签订第九个月内按总额30%计付（1993年5月9日前付清）。如被告广信发展部不按期付款，两原告将不付还所收被告广信发展部定金100,000元，并有权中止所签协议的执行，两原告已收的产权返销款分为六个月付还被告广信发展部（不计息），被告广信发展部在该项目的投资两原告概不赔偿，如发生《补充协议书》与原协议书抵触时，以《补充协议书》为准。《补充协议书》签订后，被告金海公司追认了该份协议书的效力。1992年9月8日，两原告和两被告向汕头市国土局递交报告，称两原告分得合建面积准备转让。同月30日，原告珠永公司与被告金海公司、被告广信发展部申请上述土地改变用地性质。同日，原汕头市郊区珠池街道办事处同意该项申请，同年1月14日，汕头市建设管理局同意该项申报，同月15日，汕头市国土局同意该申报。1993年4月30日，汕头市建设委员会以汕建基字（93）第179号《下达建设项目实施计划通知》，发函通知汕头市城市建设管理局，同意被告金海公司在上述出让土地建设综合楼及配套设施，建筑面积35,000平方米，总投资2,800万元。《合建项目协议书》签订后，被告广信发展部共向原告珠永公司支付3,200,000元，其中：1992年8月10日付还100,000元，同年9月10日付还500,000元和600,000元，1993年3月10日付还600,000元、700,000元和700,000元。上述付还款项的银行《付款凭证》用途栏目中，1992年8月10日的100,000元凭证栏目上注明合建定金，1992年9月11日的1,100,000元凭证栏目上注明产权返销款。原告珠永公司出具六张共计3,200,000元的《收款收据》给被告广信发展部。1993年6月26日，原汕头市国土局作出《关于汕头经济特区珠永企业发展公司与汕头市金海建筑公司、汕头经济特区广信物资发展部合建综合楼用地的批复》[汕国土让（1993）9号]，同意原告珠永公司从集体建设用地中划出位于永安大道西北侧土地6,480平方米作为被告金海公司、被告广信发展部合建综合楼用地，土地所有权改为国有，土地补偿问题按双方签订的协议书执行。1993年7月1日，汕头市国土局与原告珠永公司及两被告签订了《国有土地使用权出让合同》，将上述土地使用权出让给原告珠永公司及两被告，该宗土地用途为综合用地，出让年限为50年，自1993年7月1日起至2043年6月30日止，土地使用权出让金1,140,210元，约定双方签字后10天内，由原告珠永公司及两被告向汕头市国土局支付出让地价款的50%计550,000元作为履约定金，余款在1993年10月10日前支付，逾期按银行基本建设投资贷款利率计算利息，原告珠永公司及两被告应于合同生效后一年内根据城建规划部门的要求进行设计、施工建设，并于1995年6月前竣工。该合同还约定政府可以根据社会公共利益需要,依法收回土地使用权,土地使用权可以依法转让;合同未约定原、被告可以解除该合同。同日，原汕头市国土局与原告珠永公司及两被告签订了汕国土协补（1993）9号《协议书》，约定由原告珠永公司及两被告向汕头市国土局交纳城市建设及土地平整费1,837,003元，分两期结算，即1993年7月10日前支付第一期900,000元，余款在1993年10月10日前付清，逾期按银行基本建设投资贷款利率计算利息。协议书签订后，被告广信发展部先后两次向原汕头市国土局交纳了部分地价款及城市建设费，其中1993年7月22日的一笔1,450,000元，1993年11月9日的一笔250,000元，共计1,700,000元，之后未再履行。双方当事人没有按《国有土地使用权出让合同》的约定期限动工建设。原告珠永公司收取被告广信发展部上述返销款后，被告广信发展部已在该宗用地上部分临时搭建了平房，十六年来，两原告一直未提出异议。1994年12月26日，汕头市国土资源局函告被告广信发展部于通知到达之日起五日内付清地价款1,277,213元，并自同年12月10日按月23‰起算欠款利息，逾期按规定取消该项目用地。被告广信发展部没有按上述约定时间交纳尚欠地价款及利息。2005年11月22日，原告珠永公司与被告广信发展部对上述还款进行结算，并由原告珠永公司出具对数单一份，对数单载明原告珠永公司已收到被告广信发展部的上述楼宇返销款3,200,000元，被告广信发展部尚欠原告珠永公司返销款1,174,000元。2009年12月9日，两原告登报通知两被告，限两被告在见报之日起十日内履行双方于1992年8月3日签订《合建项目协议书》约定义务，否则将与两被告解除《合建项目协议书》。同月17日，两原告以两被告未在约定期限内履行协议，致两原告不能实现合同目的为由，向本院提起诉讼，要求解除两原告与两被告在1992年8月3日签订的《合建项目协议书》。2010年6月23日，本院以（2010）龙民二初字第8号民事判决书，判决解除原告珠永公司、原告永安居委与被告广信发展部、被告金海公司于1992年8月3日签订的《合建项目协议书》。两被告不服本院判决，以两原告明知被告广信发展部法定代表人手机及固定电话，被告金海公司办公地址一直未变，两原告故意不向法院如实提交，造成两被告诉讼权利受到损害，致本案判决错误为由，向汕头市中级人民法院提起上诉。汕头市中级人民法院二审期间，向广东省汕头市国土资源局致函调查上述合建楼用地相关问题。2011年1月28日，汕头市国土资源局作出汕国土资函[2011]92号复函，称上述出让土地尚无进行土地初始登记信息，未向该局申办转让等变更事项；该宗用地至今已出让17年，经实地调查，目前该宗用地存在未按合同要求进行开发利用情况；上述合建用地已交地价款1,700,000元，截至2010年12月31日止，尚欠交地价款1,277,213元、逾期利息1,911,746元，共3,113,233元；现基准地价已调升，应当补缴地价调升差价；上述用地经执法监察处理及缴清应缴款项后，该《国有土地使用权出让合同》可继续履行。2011年11月29日，被告广信发展部向汕头市国土资源局缴纳了尚欠地价及利息共3,113,233元，被告广信发展部已全部付还国土管理部门地价款、城市建设费及利息共4,888,959元。2011年5月17日，汕头市中级人民法院以两原告没有提供被告金海公司准确的送达地址，致原审法院送达不能，两被告无法到庭参加诉讼行使抗辩权，造成原审判决未能查清本案全部事实，被告广信发展部提交新证据可能影响本案的正确判决为由，裁定撤销本院（2010）龙民二初字第8号民事判决，发回本院重审。发回重审期间，2011年7月25日，两原告增加诉讼请求，请求判决两被告赔偿两原告自1992年8月3日至今的土地使用费以及1996年1月1日至今的租金收益损失。两被告同意对两原告增加的诉讼请求合并审理，同时承诺按《补充协议书》履约付还两原告尚欠返销款1,174,000元，并支付该款从1993年5月10日起至本判决确定还款之日止按中国人民银行规定金融机构人民币同期贷款基准利率计的利息（暂计至2012年4月26日止利息为1,827,690元，本息共3,001,690元）。另查，被告广信发展部于1999年1月6日被汕头市龙湖区工商行政管理局吊销营业执照。被告金海公司建筑资质为建筑三级，注册资金为22,346,000元，经营范围为土木工程建筑及房地产经营、水电安装。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条关于“当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼”的规定，两原告与两被告就同一宗合建房产签订了合同后，两原告请求解除与两被告1992年8月3日签订的《合建项目协议书》，在发回重审期间，两原告增加诉讼请求，请求两被告赔偿因违约致其投建土地使用费及可得房产租金经济损失暂计1,000,000元，两原告增加诉讼请求与本案解除合同诉讼请求存在牵连关系，两被告同意两原告增加诉讼请求合并审理，故两原告增加诉讼请求可以在本案中合并审理。（一）关于本案争议的法律性质问题当事人争议纠纷为何种法律关系性质，是本案争议焦点。两原告认为，当事人在合作开发房地产过程中发生纠纷，双方争议实质为合作开发房地产法律关系。两被告则认为，双方为返销欠款法律关系。对这一问题应结合争议具体情形及有关法律规定进行综合判断认定。本案两原告提供其所有集体建设用地作为投资与两被告签订《合建项目协议书》合作开发房地产，该合建项目已报国土管理部门审批，同意该幅合建土地改变功能所有权性质改为国有并按合建协议书约定执行有关土地补偿问题，原汕头市国土局作为出让方与原告珠永公司及两被告订立《国有土地使用权出让合同》，将该幅土地使用权出让给原告珠永公司与两被告使用，并由被告广信发展部付还国土管理部门全部地价款和城市建设、土地平整费等，两原告与两被告签订《合建项目协议书》实质是土地使用权的有偿转让。双方虽以“合作开发房地产”为名订立《合建项目协议书》和《补充协议书》，但双方合建分成实际执行的是《补充协议书》，两份协议书反映了当事人真实意思表示。根据协议书约定，两原告不参与项目建设、经营，而是将其《合建项目协议书》约定分得10%建筑面积产权提前返销给被告广信发展部，作为两被告取得土地使用权的对价。两原告提供土地使用权参与合作开发房地产，只收取固定利益，不承担合作开发房地产的经营风险，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于“合作开发房地产合同约定提供土地使用权当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，本案争议应认定为建设用地使用权转让合同纠纷法律关系。两原告提出本案为合作开发房地产纠纷及两被告提出为产权返销欠款纠纷均为不当。（二）关于本案协议的法律效力问题《补充协议书》是《合建项目协议书》的补充和细化。《合建项目协议书》已约定两原告分得合建面积10%的产权如需提前转让或返销，应由两被告优先购买。《补充协议书》将两原告分得合建面积10%的产权折值4,374,000元，提前返销给被告广信发展部，被告广信发展部分三期付还两原告返销款，该项约定是对《合建项目协议书》约定的细化，故两份协议书为同一合同关系，两原告关于《补充协议书》为另一法律关系，不能并案审理的主张，与本案实际情况不符，不予支持。《合建项目协议书》与《补充协议书》约定的内容是特定时期合作开发房地产的产物，属历史遗留问题，不违反当时法律政策规定。两份协议均在1995年1月1日《城市房地产管理法》施行之前订立，可依据该法施行之前当时有关法律、政策的规定和根据诚实信用、公平原则实事求是、合情合理予以处理。原汕头市国土局已作出汕国土让补（1993）号文批复，同意该幅土地所有权性质改为国有，有关土地补偿问题按《合建项目协议书》履行，且与原告珠永公司及两被告签订《国有土地使用权出让合同》，故《合建项目协议书》应认定有效。《补充协议书》是对《合建项目协议书》约定两原告分得产权可提前返销的补充规定，实质是对上述有偿转让土地使用权的补充规定。被告广信发展部已按《国有土地使用权出让合同》和《补充协议书》的约定，全部付还国土管理部门地价款和城市建设费，同时履行《补充协议书》约定主要义务，已大部分付还两原告返销款。根据《国有土地使用权出让合同》的约定，本案两原告签订《补充协议书》提前返销产权行为实质是合作开发房地产当事人内部相互转移部分按份共有国有土地使用权的行为，鉴于本案地价款已全部付清，汕头市国土资源局已复函同意双方签订的《国有土地使用权出让合同》可继续履行，根据《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》第22条关于“名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的，可认定合同有效，不因以合作建房为名而认定合同无效”及参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条关于“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，一方当事人以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”，根据诚实信用和公平原则，从维护稳定出发，《补充协议书》也应认定有效，但应责令双方当事人依法向国土管理部门补办相关土地使用权变更登记手续。被告金海公司虽然没有参与签订《补充协议书》，但在事后追认了该份《补充协议书》的效力，故《补充协议书》对签约双方当事人具有约束力。争执土地所有权性质已属国有，两原告以两被告严重违约为由提出解除《合建项目协议书》，与《国有土地使用权出让合同》及国土管理部门《复函》发生冲突，该项主张依法不能支持。根据原汕头市国土局汕国土让补（1993）号文的批复、《国有土地使用权出让合同》和《协议书》的约定：原汕头市国土局已批准同意两原告提供其所有集体建设用地作为原告珠永公司与两被告合作建综合楼用地，该幅土地已改变功能性质转为国有，有关土地补偿问题同意按《合建项目协议书》约定履行；原告珠永公司与两被告均为上述同幅国有土地共同受让人即共同使用权人；两被告分得建成综合楼90%的建筑面积及相应土地使用权，两原告仅分得10%建筑面积及相应土地使用权。国土出让合同签订后，被告广信发展部已全部付还国土管理部门地价款及利息共4,888,959元。根据汕头市国土资源局复函，该宗用地缴清应缴地价款等款项后，双方签订的《国有土地使用权出让合同》可继续履行。国土管理部门作为该宗国有土地所有权人，同意该宗国有土地使用权出让合同继续履行,故两原告关于解除《合建项目协议书》的请求，理由及证据均不足,不予支持。综上，争执土地所有权性质已属国有，《合建项目协议书》和《补充协议书》均应认定有效。（三）关于被告的行为是否构成根本违约和被告是否仍有履约能力问题两被告不存在根本违约。被告广信发展部已履行《合建项目协议书》和《补充协议书》约定主要义务，全部付还国土管理部门地价款、城市建设费及利息共4,888,959元，大部分付还原告珠永公司应得产权返销款3,200,000元，占《补充协议书》约定应还款项的73%，尚欠款项仅1,174,000元。诉讼期间，被告广信发展部要求付还两原告尚欠款项本息共2,989,740元，两原告拒绝收取，故应认定被告广信发展部仍然具有履行还款义务的能力。两原告签订《合建项目协议书》及《补充协议书》的合同目的已基本实现，两被告不存在根本违约，故两原告关于解除《合建项目协议书》的请求缺乏依据。被告广信发展部虽然已被工商部门吊销营业执照，但与其合作开发房地产的被告金海公司仍然具备开发房地产的资质和能力，被告广信发展部仍然具有履行内部债权、债务的清算能力，其企业法人仍应视为存续，仍然具备诉讼主体资格，被告广信发展部多次要求依《补充协议书》约定付还两原告尚欠产权返销款及逾期还款银行利息，故应认定两被告仍然具有履约能力及意愿。两原告以被告广信发展部已被工商部门吊销营业执照为由，提出解除《合建项目协议书》的请求，依据不足，不予采纳。（四）关于行使合同解除权的限期问题两原告行使合同解除权已超过期限。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款关于“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”的规定，双方当事人于1992年8月9日签订《补充协议书》时已约定，被告广信发展部应于签约9个月内即在1993年5月9日前分三期全部付还两原告产权返销款4,374,000元，逾期还款，两原告有权中止协议执行，两原告收取返销款分六个月付还被告广信发展部（不计利息）。被告广信发展部在签订补充协议书后，仅付还两原告前二期返销款3,200,000元，没有按约定期限于1993年5月9日前付还两原告第三期返销款1,174,000元，两原告既没有按合同约定中止《补充协议书》的履行，行使合同解除权，也没有在补充协议约定还款期限届满后六个月内退还被告广信发展部的返销款3,200,000元，双方还于2005年11月22日对上述返销款进行了结算，由原告珠永公司出具结欠清单，再次确认被告广信发展部已付还两原告的返销款及尚欠部分款项，上述结算行为，应视为双方当事人同意继续履行《补充协议书》。况且，《补充协议书》约定两被告履行债务期限届满后至两原告于2009年12月提起民事诉讼前，已近十六年，此期间两原告一直没有向两被告提出解除合同的主张，已超过合同解除权行使合理期限，应视为本案合同解除权已消灭，现两原告再主张解除《合建项目协议书》，于法无据，应予驳回。（五）关于被告的违约责任问题两原告诉请两被告赔偿因违约造成投建土地使用费和可得房产租金损失是建立在其认为已解除《合建项目协议书》的基础上，本案《合建项目协议书》和《补充协议书》已被确认有效，双方应按约定继续履行，故两原告请求两被告赔偿投建土地使用费损失缺乏依据。两被告虽然未能在《合建项目协议书》约定期限内施工并竣工，交付两原告可分得房产，但《合建项目协议书》签订后，双方当事人又签订了《补充协议书》，对原协议书约定可分得产权提前进行了返销，并多次收取被告广信发展部产权返销款3,200,000元，占应还返销款73%，被告广信发展部已履行了《补充协议书》约定主要义务，两原告再依《合建项目协议书》的约定向两被告主张赔偿可得房产租金损失，该项请求理由不足，不予支持。被告广东信发展部没有在《补充协议书》约定期限全部付还两原告转让土地使用权返销款，已构成违约，应承担逾期还款违约责任。被告广信发展部除应付还两原告尚欠返销款1,174,000元，还应支付该款逾期付还按中国人民银行规定金融机构人民币同期贷款基准利率计的利息。当事人有权在法律规定范围内处分自己民事权利和诉讼权利。两原告虽然没有向两被告请求付还尚欠返销款1,174,000元及逾期还款按银行同期贷款利率计的利息，但被告广信发展部承诺付还原告珠永公司尚欠返销款1,174,000元及该款从1993年5月10日起至本判决确定还款之日止按中国人民银行规定金融机构人民币同期贷款基准利率计的利息（暂计至2012年4月26日止利息为1,827,690元，本息共3,001,690元），被告广信发展部的主张，不违反法律的规定，既可减轻当事人讼累，又能及时解决纷争，本院予以照准。综上所述，两原告以两被告违约为由请求解除《合建项目协议书》、赔偿投建土地使用费及应得房产租金损失，理由及证据均不足，不予支持。两被告提出《补充协议书》是《合建项目协议书》的补充和组成部分，两份协议书有效，应驳回两原告解除《合建项目协议书》请求，以及被告广信发展部提出返还原告珠永公司返销款及迟付银行利息，两被告的抗辩，理由及证据均充分，予以采纳。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条、第九十五条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条、第二十四条，《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》第22条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第五十三条、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告汕头经济特区广信物资发展部应于本判决发生法律效力之日起一个月内给付原告汕头经济特区珠永企业发展公司转让土地使用权返销款1,174,000元及偿还该款从1993年5月10日起至本判决确定之日止按中国人民银行规定金融机构同期人民币贷款基准利率计的利息。二、驳回原告汕头经济特区珠永企业发展公司、原告汕头市龙湖区珠池街道永安社区居民委员会关于解除《合建项目协议书》的诉讼请求和其他诉讼请求。债务人未在上述限定期限内履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,800元，由原告汕头经济特区珠永企业发展公司、原告汕头市龙湖区珠池街道永安社区居民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判长  纪维忠审判员  黄鹤庆审判员  杨建平二〇一二年十二月五日书记员  杨子访附件：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第九十五条第一款法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。第二款法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。三、《最高人民法院》第八条土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，一方当事人以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。四、《最高人民法院》第22条名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的，可认定合同有效，不因以合作建房为名而认定合同无效。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第五十三条当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。