广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初6123号原告（反诉被告）：孙建勋，男，1969年11月20日出生，汉族，住河北省保定市新市区，委托诉讼代理人：余晓凌，广东励而德律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭银银，广东励而德律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：高某1，男，2000年10月27日出生，汉族，广东省中山市，法定代理人：高某2，男，1965年9月20日出生，汉族，广东省中山市，系高某1父亲，法定代理人：黄某，身份信息同上，系高某1母亲。委托诉讼代理人：徐春光，广东凯行律师事务所律师。被告：黄某，女，1969年9月10日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：徐春光，广东凯行律师事务所律师。第三人：中山市中洋房地产代理有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇翠景南路18号世纪新城三期G1-2幢首层03卡。法定代表人：林声丽。委托诉讼代理人：何展豪，该司员工。原告（反诉被告）孙建勋与被告（反诉原告）高某1，被告黄某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案。诉讼中，本院依法追加中山市中洋房地产代理有限公司（以下简称中洋公司）作为本案无独立请求权第三人参加诉讼。另外，被告高某1提起反诉，本院经审理后予以受理并将反诉与本诉进行合并审理。后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙建勋委托诉讼代理人余晓凌、郭银银，被告（反诉原告）高某1法定代理人高某2以及黄某、高某1共同委托诉讼代理人徐春光，第三人中洋公司委托诉讼代理人何展豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙建勋向本院提出诉讼请求：1.两被告继续履行房地产买卖协议，为原告办理房屋产权变更登记；2.两被告向原告支付逾期办理房屋过户事宜的违约金（违约金以转让总价款560000元为基数，按每日万分之五的标准，自2016年2月26日起计至两被告实际过户之日）；3.两被告承担本案诉讼费、保全费等因诉讼发生的费用。庭审中，原告明确第三项诉讼请求，要求两被告向原告支付诉讼费及律师费。事实和理由：2016年1月3日，原告通过居间方中洋公司与两被告签订房屋买卖协议，约定原告购买两被告所有的位于中山市××区东××房，房地产面积109.93平方米。房产权属情况：两被告所转让之房地产为其自有，并向政府有关部门领取了粤房地产证字第××号，共有证号：第C1694281，土地使用证号：中府国用（2008）字第236379号（以上房地产证或相关法律文书记载为主）。双方协商一致同意以560000元实收成交，按现状交楼。双方签订合同当日，原告已向两被告支付定金80000元。另外，2016年1月29日，原告与被告黄某签订补充协议，因被告黄某个人原因，要求原告提前向被告黄某支付首期款380000元。双方约定：被告黄某收到首期款当天应将房地产权证交于中介方中洋公司保管，待原告向银行贷款审批通过后，两被告必须无条件协助原告办理房产过户手续。双方签订补充协议当日，原告已向被告黄某支付首期款380000元。上述合同及补充协议签订后，原告一直依两被告要求尽量满足，至起诉日前，原告已向两被告支付460000元，两被告亦将涉讼房屋钥匙、房地产证交付给原告，原告已购买全屋家具并入住。原告准备好剩余款项随时准备与两被告办理过户手续。2016年3月初原告从居住地河北省专程来中山办理过户手续，但两被告拒绝配合。两被告一直拖延办理过户手续、未能按合同约定办理涉讼房屋过户的行为已构成违约。为维护自身合法权益，原告特向法院提起本案诉讼。庭审中，原告孙建勋明确在本案中并不向第三人中洋公司主张权利。原告孙建勋对其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.房屋买卖协议2份；2.补充协议；3.定金收据；4.首期款收据；5.签收单；6.黄某、高某2身份证复印件；7.房产证、土地证；8.购置家具收据。被告黄某辩称：1.本案所涉及的协议是被告黄某单方面与原告所签订的，事前及事后都没有征得被告高某1以及高某1另一法定代理人高某2的同意。2.补充协议只有被告黄某的签名及第三人盖章，没有原告的签名。被告高某1辩称:涉讼房屋共有人高某1于2000年出生，系未成年人，而且是涉讼房屋的共有权人，本案原告与被告黄某在签订房屋买卖协议之时并没有征得被告高某1的同意，而且被告黄某处理涉讼房屋并非为了高某1利益，侵犯了被告高某1的合法权益。庭审中，被告高某1另一法定代理人高某2并称：高某2确认签订房屋买卖协议之时在场，但仅确认有被告黄某签名的那一页。黄某和高某2在签订本案房屋买卖协议之前就已经与其他客户谈妥。但由于原告称其多出价10000元，于是高某2同意将涉讼房屋出售给原告，并且与原告明确不能办理银行按揭贷款。后高某2与黄某在两个星期内已经清偿银行贷款完毕，但原告直至三月份才办好按揭贷款申请手续，拖延了两被告收款时间。被告黄某、高某1就其辩解在举证期限内提交的证据有：1.户口簿信息；2.房地产权共有证。第三人中洋公司述称：第三人认为被告黄某、高某1存在违约行为，第三人与高某1的另一法定代理人高某2见面协商过，高某2是同意黄某出售涉讼房屋的，至于为什么没有办理过户手续，据高某2反映是因为其与第三人的经理沟通不愉快，称第三人的经理在言语上不尊重他，所以不愿意配合办理过户手续。第三人并陈述过程称：当初黄某购买涉讼房屋是为了小孩读书，黄某没有使用涉讼房屋，但内有装修。原告查看过涉讼房屋之后，对房屋很满意。当时还有另外一个竞争购房者，所以原告明确增加购房款。原告查看涉讼房屋时，高某2、黄某及他们的女儿在场，高某1没有出现。在这过程中，高某1的确没有签订过相关文件，但是黄某是得到高某2的同意出售房屋。在办理过户手续之前，黄某称急需用钱，让原告先行支付380000元，原告之所以愿意提前支付款项的原因是因为觉得被告黄某比较可信，不会有什么问题，于是向被告黄某支付了380000元。因为原告在外地，所以就让第三人与被告黄某单方签订补充协议，这就是为什么补充协议上没有原告签名的原因。2016年3月初，双方协商过户，当时黄某也说没有问题，但原告从外地来到中山以后，被告黄某致电称亲戚病危，高某2需要去香港，要两三天才能回来，并承诺会尽快回来办理过户手续，而此时原告已经在中山4、5天了。后来黄某本人来到涉讼房屋，说真实情况是高某2不同意出售房屋了，因为此事双方曾经产生矛盾，黄某无法说服高某2去办理过户手续。第三人多次电话联系高某2协助办理过户手续，高某2每次都以各种理由推脱。因为高某2与第三人的经理有过矛盾，原本第三人是打算派员向高某2赔礼道歉的，但最终没有成事。第三人中洋公司就其陈述在举证期限内并未提交证据。反诉原告高某1向本院提出反诉请求：1.确认反诉被告孙建勋与被告黄某所签订的房屋买卖协议、补充协议无效。2.反诉被告孙建勋退回反诉原告高某1涉讼房屋，并赔偿因合同无效所致反诉原告高某1房租损失（从反诉日起算至房屋腾退之日止，按同地段房租价计算）。庭审中，被告高某1明确第二项诉讼请求：房租损失按照同地段房屋租金1800元/月计算。事实与理由：反诉原告高某1是涉讼房屋共有权人，系未成年人，反诉原告高某1的监护人黄某与反诉被告孙建勋签订的房屋买卖协议及补充协议违反了监护人职责，侵害了被监护人高某1权益，依据合同法相关规定，涉讼房屋买卖协议及补充协议应属无效合同。为维护自身合法权益，反诉原告高某1特向法院提起反诉。反诉原告高某1就其反诉请求及事实理由在举证期限内提交的证据与本诉一致。反诉被告孙建勋辩称：1.反诉被告孙建勋与反诉原告高某1、被告黄某之间的房屋买卖协议是经过第三人介绍的情况下，在意思表示真实、自愿、平等的基础上签订的，由于涉讼房屋登记权属人为黄某与高某1，并且高某1的另一法定代理人高某2一直有参与，所以由黄某作为高某1的法定代理人签订相应协议书。当时高某2有携带其儿子高某1的身份证到场，且在身份证复印件上签名，高某2对于黄某出售其与高某1名下的房屋是知晓的。所以该次房屋交易真实合法有效，应受法律保护。2.反诉原告高某1并没有明确反诉被告孙建勋到底是侵犯了其何种权益。黄某作为高某1的法定代理人有权作出自认为对于高某1有利的财产控制或处分，黄某是有权处分人。3.反诉原告高某1以及被告黄某应继续履行房屋买卖协议，为反诉被告孙建勋办理房屋产权变更登记。被告黄某已将房屋钥匙、权属证书等均交予反诉被告孙建勋，反诉被告孙建勋已经入住使用，目前手续只欠过户，反诉被告孙建勋已经准备好剩余款项随时可以与反诉原告高某1、被告黄某办理过户手续，且反诉被告孙建勋在合同履行过程中没有任何过错和违约行为。反诉被告孙建勋就其反诉辩解在举证期限内提交的证据与本诉一致。第三人中洋公司述称：高某1作为未成年人，其父母有权买卖房屋，而且第三人有征得高某1父亲高某2的同意。买卖房屋时有另外一个客户看中涉讼房屋，反诉被告孙建勋当时非常有诚意购买涉讼房屋，并额外增加20000元购房款，黄某当时通过电话得到高某2的同意出售房屋。第三人中洋公司就其陈述在举证期限内并未提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年1月4日，原告孙建勋（买方、乙方）通过居间方中洋公司与被告黄某、高某1（卖方、甲方）签订房地产买卖协议，约定：买卖双方通过居间方买卖位于中山市××区东××房房屋[房屋面积109.93平方米，土地使用面积44.35平方米，证号为粤房地证字第××号，共有证号第C1694281号，土地证号中府国用（2008）字第2363**号]；成交总价为560000元，实收成交，按现状交楼；交易定金为80000元，于2016年1月4日支付，该定金同时作为房地产首期款的部分；余款480000元乙方应在2016年2月25日（即过户当天）一次性向甲方支付；乙方意向贷款380000元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2016年1月5日申请贷款，不得借故拖延，否则视为违约；办理房地产转让过户双方所需的一切过户的税费以及相关费用由乙方承担；鉴于经纪方已促成买卖合同的成立，买方应在签订本合同当日向居间方支付10000元；甲方应于付清全部房款当天将房产及钥匙交付乙方；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求双倍赔偿定金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金；合同还约定其他事项，由孙建勋、黄某签字捺印，黄某代高某1签字，第三人中洋公司盖章确认。2016年1月3日，各方曾签订另一房屋买卖协议，大致内容与前述协议一致。另外，2016年1月4日，原告已向被告黄某支付定金80000元完毕，被告黄某并向原告开具收据。2016年1月29日，原告孙建勋（乙方、受让方）与被告黄某（甲方、出让方）及第三人中洋公司（丙方）签订补充协议，约定：因甲方个人原因，要求乙方提前向出让方支付首期款380000元；甲乙双方在签订合同时乙方已向甲方支付定金80000元，合共支付460000元，甲方收到首期款当天应将房地产权证交给丙方中洋公司保管；待乙方向银行贷款审批通过后，甲方必须无条件协助乙方办理房地产过户手续。该协议由黄某签字捺印、中洋公司盖章确认。2016年1月29日原告向被告黄某支付首期款380000元。2016年2月23日，各方到广东保信律师事务所签订办理房屋按揭贷款手续的相关材料。2016年3月9日，原告出具签收单确认收到黄某、高某1交来的涉讼房屋的房地产证以及房屋钥匙。后原告以及第三人多次要求两被告配合到相关部门办理过户，但未果，原告遂诉至本院，主张前述实体权利。反诉原告高某1认为孙建勋与黄某签订的合同无效，并要求孙建勋腾退房屋，故提起反诉，主张前述反诉请求。另查，诉讼中，本院依法向广东保信律师事务所调取原、被告各方在该所办理银行按揭贷款手续的相关材料，包括：1.财产出售证明书：本人是中山市××区东××房的产权所有人，现本人同意以560000元的价格向孙建勋售上述房产，上述房产的转让行为本人配偶已知悉并同意，由此产生的法律及经济责任概由本人负责。该声明书下方有黄某、高某1（黄某代）、高小驱签字字样。2.卖方划付款授权书。下方有孙建勋、黄某、高某1（黄某代）字样。3.附有高某2、黄某签字的身份证复印件。4.买方划付款授权书。下方有孙建勋、黄某、高某1（黄某代）字样。5.高某1身份证复印件。经质证，原告对上述证据的真实性予以确认，被告黄某、高某1确认证据的真实性，称上述材料是在合同签订后被告黄某及高某2配合原告办理银行按揭手续时签订的。第三人中洋公司称上述材料为双方办理贷款手续时在广东保信律师事务所签订。又查，两被告确认已收到原告支付的购房款合共460000元。至于涉讼房屋上一轮交易的情况，庭审中，两被告明确，涉讼房屋是由两被告从开发商处购买，购买时间超过五年，当时售价约在300000元至400000元之间。再查，关于涉讼房屋的现状，原告已购买部分家具物品等入内。另外，针对剩余尾款，原告同意在办理过户手续当日一次性向两被告支付。据中山市不动产登记资料证明表，涉讼房屋目前无查封、无抵押情形。诉讼中，原告向本院申请财产保全申请，要求保全两被告价值相当于560000元的财产。本院经审查后，于2016年4月7日作出（2016）粤2071民初6123号民事裁定：查封被告黄某、高某1名下的位于中山市××区东××房[土地证号：国（2008）易2363**；粤房地证字第C6714478C1694281号]相当于价值560000元的份额。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。关于本案房屋买卖协议、补充协议的效力问题。《中华人民共和国民法通则》第十八条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产，监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任，给监护人造成财产损失的，应当承担赔偿责任”，该规定并未完全禁止监护人处分未成年子女的财产，但规定监护人为了被监护人的利益，可以合理地利用或处分被监护人的财产。结合本案实际案情，孙建勋在交易之时有理由相信高某1的监护人高某2、黄某有权处分高某1的财产，孙建勋是善意买受人。通过各方在广东保信律师事务所签订的办理银行按揭贷款申请手续材料以及第三人中洋公司的陈述可以表明，高某2是明确知道本次交易，且对本次交易并不持反对意见。涉讼房屋的本次交易价格亦高于一手交易时的价格，并无证据证明本次交易存在损害高某1合法权益的情形。另外，针对补充协议，虽然该协议上没有孙建勋的签名，但孙建勋知晓补充协议的内容，且已经向黄某支付了相应款项以及履行了后续部分手续，故本院认定本案房屋买卖协议以及补充协议是各方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，且效力及于高某1，各方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。关于在本次交易过程中，哪方违约，应否承担违约责任的问题。结合本案实际案情，虽然孙建勋未在2016年1月5日申请贷款，但买卖双方在2016年1月29日通过订立补充协议的形式确认支付购房款的相关情况，这过程中并未提及孙建勋逾期贷款黄某是否追究责任，黄某接受购房款380000元，此时各方已实际变更合同约定的付款方式，而且各方亦已签订办理按揭贷款手续所需的材料完毕，至此，各方均不存在违约的情形。但是，在孙建勋支付了大部分购房款的情况下，黄某、高某1，包括高某1另一法定代理人高某2未依约协助孙建勋办理过户手续，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担继续履行、支付违约金等违约责任。本案中，涉讼房屋不存在查封、抵押情形，也就是说不存在进一步交易的障碍，孙建勋请求黄某、高某1继续履行合同，协助其办理过户手续，理据充分，本院予以支持。各方均应秉持互让互谅的态度以及诚实信用的原则，继续推进交易的下一步进行。另外，根据权利义务对等原则，从交易习惯以及彻底解决纠纷的角度来说，本院认为，孙建勋应在办理过户手续当日同时向黄某、高某1支付剩余购房款100000元。而且，根据合同约定，在过户过程中所产生的税费由孙建勋自行负担。因黄某、高某1构成违约，根据协议约定，应向孙建勋支付违约金，协议约定违约金的计算方式为以交易总价560000元为基数，按每日万分之五的标准计算。但针对本案的实际情况以及目前的市场行情，本院认为该违约金约定标准过高，本院调整为以交易总价560000元为基数，按每日万分之二的标准计算，起算的时间为孙建勋提起本案诉讼主张权利即2016年3月29日起计算。关于高某1的反诉请求。基于前述，本案相关协议合法有效，不存在无效的情形，高某1的反诉请求没有事实依据以及法律依据，本院不予支持。综上所述，孙建勋诉求合法部分，本院予以支持。高某1反诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、原告孙建勋与被告黄某、高某1，第三人中山市中洋房地产代理有限公司继续履行各方签订的房屋买卖协议以及补充协议；被告黄某、高某1于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告孙建勋办理坐落于中山市石岐区东河南路11号35幢201房房地产的过户手续，使得原告孙建勋取得前述房地产的不动产权证，在此过程中，所产生的税费由原告孙建勋自行负担；在此同时，原告孙建勋向被告黄某、高某1支付剩余购房款100000元；二、被告黄某、高某1于本判决发生法律效力之日起七日内向原告孙建勋支付违约金（违约金的计算方式为：以560000元为计算基准，从2016年3月29日起按每日万分之二的标准计算至办理上述过户手续之日止）；三、驳回原告孙建勋的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告高某1的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9400元，诉讼保全费3320元，合计12720元（原告孙建勋已预交），由被告黄某、高某1负担（被告黄某、高某1于本判决生效之日起七日内迳付原告孙建勋）。反诉案件受理费50元（反诉原告高某1已预交），由反诉原告高某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁丹妮人民陪审员  陈晓莹人民陪审员  邓杏妹二〇一七年五月八日书 记 员  宋依蒙刘佳林李绮湘