广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初13866号
原告：蔡泽凯。
委托诉讼代理人：王小龙，广东晟晨律师事务所律师。
被告：李艳。
委托诉讼代理人：严驰，广东金词律师事务所律师。
委托诉讼代理人：严晶，广东金词律师事务所辅助人员。
第三人：孙锋。
委托诉讼代理人：钟伟强，广东莞诚律师事务所律师。
第三人：东莞市世华房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇宵边社区东门中路*号万达广场*栋****号商铺。统一社会信用代码为9144190066331940XX。
法定代表人：董强。
原告蔡泽凯与被告李艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月22日立案受理后，由审判员陈燕玲适用简易程序独任进行审理。第三人孙锋于2017年2月15日申请参加本案的诉讼，经本院审查依法予以准许。因本案案情复杂，遂依法转换成适用普通程序，由审判员陈燕玲担任审判长，与人民陪审员陈少芳、万学锋组成合议庭，于2017年3与28日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王小龙，被告委托诉讼代理人严驰，第三人孙锋的委托诉讼代理人钟伟强到庭参加了第一次庭审。后本院又根据原告的申请追加了东莞市世华房地产经纪有限公司（以下简称世华公司）作为本案的第三人参加诉讼，并变更由审判员陈燕玲，与人民陪审员陈少芳、人民陪审员欧一璐组成合议庭于2017年6月6日公开开庭进行审理。原告蔡泽凯，被告委托诉讼代理人严驰，第三人孙锋的委托诉讼代理人钟伟强到庭参加了第二次庭审，第三人东莞市世华房地产经纪有限公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告请求法院依法判令：1﹑被告依法依约继续履行《二手房买卖合同》；2﹑本案诉讼费﹑保全费等由被告承担。事实与理由：2016年3月2日，被告与原告签订《二手房买卖合同》，约定被告将虎门镇新湾村金湾花园G型住宅xxx幢xxx号房产，以1150000元的价格售予原告。原告当日即支付100000元定金给被告。被告随后协助配合原告在物业处确认了房产的买卖情况，物业因此交给原告业主卡等，事实上承认原告的业主身份，原告随后进行了相关装修投入。但随房地产市场大形势所趋，价格大幅升值。被告多次通过语言形式表示不会履行合同并事实上多次破坏已经交付原告的涉案物业，实施毁损门锁等恶意有违诚信道德和法律的行为。因为之后房价随着房地产市场的变化大幅升值，被告拒绝继续履行合同，拒不依法依约配合过户。被告的行为明显属于违约，也有悖于诚实信用原则，为维护原告的合法权益，遂成此诉，请求判如所请。后原告变更诉讼请求为，判令被告：1.赔偿原告本案房产合同成交价（1150000元）与现在市场价（约2000000元，申请评估市场价）的差额850000元；2.赔偿原告因为被告同意造成装修的损失120000元；3.赔偿中介费23000元；4.被告退还定金100000元；5.承担诉讼费、保全费、律师费等相关费用。
被告李艳第一次答辩称：一、原告违反双方签订的《二手房买卖合同》第八条，在没有付清房款之前单方面到管理处办理了收楼手续，并擅自进行装修，未经被告的同意、在被告没有收到房款之前原告的该行为严重违反了合同的约定。因为原告是否具备支付房款的能力、原告是否因为限购限贷政策等存在不确定因素，而原告擅自装修涉及的风格可能完全不符合被告的要求，所以原告的行为属于严重违约。二、被告的该处房产属于夫妻共有财产，该二手房买卖合同并未征得配偶的同意，该行为损害了夫妻一方的财产权益，属于无效行为。被告李艳后又补充答辩称：一、原、被告于2016年3月2日签订的二手房买卖合同，因交税未满两年会产生营业税，原告不愿意出这笔税费，所以合同上注明了满两年后再行过户。当时协商过是否可以在满两年之前提前装修的问题，被告告知原告若要提前装修则装修期间的房贷由原告支付，原告拒绝，协商无果，中介李建平已经证明。2016年7月24日，物业公司主任贺金山通知被告发现原告正在对房屋进行装修，此时距签订合同已经过去4个多月，被告知晓此事后于7月28日和原告以及中介在物业协商处理此事。被告提出装修期间的房贷3万元由原告支付，原告拒绝。经物业公司主任贺金山的调解，被告退让一步降至15000元，原告仍然未给明确答复，协商无果。同日，被告向物业缴纳了涉案房屋物业费，并办理了收楼手续。由此可见，原告在被告未办理收楼手续之前，未取得物业开具的装修许可，冒领涉案房屋业主卡，强行进入涉案房屋并加装了防盗门进行装修。根据双方签订的二手房买卖合同第八条之规定，卖方同意在所有房款付清后情况下向买方交付房产，而原告在仅支付了定金、未办理银行贷款、未出同贷、未办理过户手续、未网签、未向被告支付首付款以及一切有关房屋过户的任何一项相关手续均未办理的情况下使用了被告的房屋，明显违背了合同第八条。二、原告表示被告曾同意过原告可以提前装修，但原告出具的证明均无法证实此一说法，如此重要的事情如果被告答应了理应写进合同。且按情理来说，被告不可能在原告仅支付了不足一成房款的情况下就将房屋交付给原告，此事换做谁都不会同意，也不可能被告供房缴纳物业费由原告来使用房屋。再者，从中介李建平的录音中以及物业主任贺金山出具的证明中均可以证明原告是未经同意擅自收房装修并私自加装防盗门，破坏房屋原本结构，此种强行占房的行为已经严重侵害了被告的合法利益。由于原告的违约行为，破坏了尚未完成交易的房屋，给合同继续履行造成障碍。因原告当初不愿意缴纳营业税所以才约定等税满两年之后过户，但原告又想提前装修，被告给出了提前装修的条件，原告拒绝，双方协商无果，在此情况下原告竟然偷偷装修，数月都不通知被告，违反当初约定，欺诈隐瞒，毫无诚信。因为原告这种违约违法行为，百般狡辩，恶人先告状，摆出一副受害人的姿态，博取同情，误导视听。正是由于原告这种毫无契约精神的做法造成了合同无法继续履行的局面，此种行为应当属于重大违约行为。三、被告收回被原告强行占据的房屋并跟换了门锁，但原告将被告跟换的门锁三番五次的违法更换，并对涉案房屋内部墙面涂鸦恐吓，被告清除后原告又再涂上。换锁涂鸦反复了四五次，行为下作，行径恶劣，有照片为证。原告如此目无法律，擅闯私宅，属于严重的侵权犯罪行为。四、鉴于原告的严重违约行为，按合同条款，原告应承担相应的违约责任，被告作为守约方有权提出赔偿要求，原告应向被告支付总房价的20%作为违约金。故而被告在此后和原告的协商中提出的要价20万元属于合理合法的正当要求，符合合同之规定，此一切都是基于原告违约在先，被告只是在维护自身的合法利益。五、被告发现原告装修之事是在2016年7月底，原告8月就在同一小区另行买房。此时原告和被告的装修纠纷才刚开始协商，原告却在这短短的时间内另外买房，此迅雷不急掩耳之速度主观上可判断原告已经放弃购买涉案房屋。原告主张的低于市场价卖了原有房屋和本案无关，因其卖房款在纠纷刚开始协商之时就已用来购买了新的房屋，对于涉案房屋已无直接需求，其所谓的预期损失即不存在。六、被告对原告变更请求申请书中提到的加价100000元才签订的本案合同一说不认同，这是签订合同前的一种讨价还价的商业行为，并不是在签订合同后再要求加价的，与本案无关。七、虽然涉案房屋被原告提前装修了，在程序上不影响合同的继续履行和过户交易，但原告使用不守信用欺诈做法擅自处分他人财产，并且从根本上改变了涉案房屋原始状态，属于违法行为，违法行为应该受到法律的制裁。而原告只交了定金，尚不知晓自己是否能够办理贷款及顺利过户，就将他人的财产当成了自己的财产且拒不承认，属于非法侵占，涉嫌故意损毁他人财产。原告存在诸多违约违法行为，性质恶劣。八、因合同签订之后就未有过任何实质性的进展，并没有真正意义上在履行合同。被告已婚之事实是在当时买房时开方商为了方便办理房产证所致，并非被告针对原告故意隐瞒，若因此事认定被告违约，被告请求适用定金罚则，退一赔一。因为原告仅仅只是交了定金，合同上任何一项条款实际上都没有履行过，就合同本身而言被告并无违约行为，合同上的违约条款对被告不适用。
第三人孙锋述称：案涉房屋属于被告与第三人孙锋的财产，被告未经第三人的同意擅自处分该房屋，被告与原告签订的房屋买卖合同属于无效合同。
第三人东莞市世华房地产经纪有限公司提交书面意见陈述称：一、第三人并非本案适格当事人：本案系房屋买卖合同纠纷，相应法律关系应为买卖合同关系，而第三人与原、被告之间为居间合同关系，二者并非同一法律关系。因此，第三人并非本案适格当事人。二、关于交易履行情况：合同签订后，原告依约向被告支付了购房定金100000元，因被告尚欠开发商房款，所以该定金由原告直接支付给了开发商，并由被告出具了定金收据。该房产因业主当时未能办出一手房产证，须等业主办出一手房产证后才能继续履行合同。在订立合同的过程中原、被告确实是就买方是否可以在支付定金后提前进场完成装修事宜进行过协商，但该协商过程第三人并未参与其中，最后由原告告知我方经纪人被告同意提前装修，三方签订了买卖合同。后第三人经被告告知，买方进场对交易房产进行了装修，被告对该行为非常不满，提出不再履行合同。后被告房产证顺利办出，第三人及原告多次通知被告继续履行合同，办理相关手续，均遭拒绝，至此案涉房产交易陷入僵局，买方诉至贵院成讼。三、关于佣金：第三人作为案涉房产交易居间方，促成房产买卖合同的成立，已经完成交易居间方的法定义务，有权利向接受服务方收取佣金。
经审理查明：2016年3月2日，原告为买方、被告为卖方、第三人世华公司作为居间方签订一份《二手房买卖合同》，主要约定：一、被告将位于东莞市虎门镇新湾村金湾路金湾花园G型住宅xxx幢xxx号房的房屋出售给原告，转让价格为1150000元，其中定金为100000元；二、办理该房产一手《房地产权证》的税费由卖方承担，房产转让向相关部门支付的税费由买方承担，办理银行按揭或公积金贷款的费用由买方承担；三、定金需在签订合同时付清，余款1050000元的支付方式为按揭贷款，买方应在签署合同后出同贷日支付房款345000元，该款交由银行托管，买卖双方应当全力配合监管手续，否则视为违约；四、卖方应自行办理该房产的一手《房地产证》；买卖双方须于收到居间方通知之日起三日内备齐办理产权过户相关资料，并到房管交易所办理产权过户手续，否则视为违约；五、卖方同意在所有房款付清后向买方交付房产，交付前使用的水电费、物业管理费、煤气费、电话费、有线电视费、网络使用费等一切费用由卖方付清，双方签妥《交楼确认书》后，即视为已交付完毕，卖方未按交接清单交付的，应向买方支付清单缺失物品对应的价值作为违约金；六、鉴于居间方就本次交易提供了全面的居间服务，促成本次房产买卖合同的成立，故在签署本合同时，卖方同意向居间方支付居间服务费10000元，买方同意向居间方支付居间服务费23000元，每逾期一日，支付方应按未付款金额的千分之一向居间方支付违约金；七、违约责任：1、逾期未超过十天的，违约方应按每日总楼价的1‰支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并且要求违约方承担定金罚则或支付总楼价20%的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，或者守约方有权选择按照本条第1款继续履行合同并承担违约责任；3、违约方应按买卖双方应付居间服务费的总和向居间方支付违约金，买卖双方已付的居间服务费除外；4、合同未约定明确履行期限的，以守约方或居间方发出督促履行通知之日起五日内为履行期限。合同还约定了其他内容。2016年3月2日，原告向被告支付了定金100000元。
另查明：被告与第三人孙锋系夫妻关系，二人于1993年12月29日登记结婚。第三人孙锋认为被告未经其同意擅自处分涉案房产，该房产属于夫妻共同财产，故涉案合同应属无效，孙锋在庭审中明确表示不同意出售涉案房屋。原告称，被告在向原告出售房屋时并未提及其已经结婚，原告从始至终都不知道被告有配偶；被告承认其在交易过程中并未向原告披露其已婚的情形，也承认涉案房产属于其与孙锋的夫妻共同财产，在出售房产的过程中并未告知孙锋。经查，东莞市虎门镇新湾村金湾路金湾花园G型住宅xxx幢xxx号房系登记于被告名下的房屋，产权证号为粤（2016）东莞不动产权第0019801号。
再查明，原告已经对涉案房屋进行了部分装修。对于原告提前进场进行装修的原因，原、被告存在较大分歧：原告主张，虽然原、被告在合同中约定在交付了房款后才交楼，但是由于涉案房屋证未满两年，双方经过协商后一致同意由原告支付定金100000元给被告后则提前进场装修；被告则主张，其从未同意原告提前进场装修，系原告未经被告同意的情况下擅自提前进场装修，双方确实曾经协商过提前进场装修的事宜，但并未达成一致意见，被告在发现原告擅自提前进场装修后曾经找过物业公司要求处理。对于提前进场装修是否符合双方约定的问题，原、被告分别提交了不同的证据予以证明：一、原告提交了一份由金湾花园物业服务中心出具的日期为2017年2月9日的《证明》，主要内容为“兹证明本小区金湾花园G型住宅131幢204房，房主李艳于2016年3月2日与东莞市世华房地产经纪有限公司工作人员及买家蔡泽凯共同到物业前台办理物业手续，告知该204房已经出售，现蔡泽凯是买家即新业主，可以履行该房屋业主所有一切权利（并出示相关三方买卖合同予以证实），且说明因新购房屋未满两年，且未办理房产证，约定到时间才进行过户相关手续。蔡泽凯于2016年6月3日单方面到我司前台领取相关业主门禁卡，鉴于前期业主李艳有到物业告知该物业情况，蔡泽凯是买家即业主可履行业主权利。我司工作人员发放131幢业主门禁卡片2张给予蔡泽凯，编号1215和1216。因办理房产证需要，7月28日李艳本人在我司前台办理了相关所有房屋相关资料的移交手续”；二、原告还提交了一份《声明》，主要内容为“买卖双方于2016年3月2日签署了虎门镇新湾村金湾路金湾花园G型住宅131幢204的二手房买卖合同，在签署该合同时买卖双方协商，卖方同意收到定金后买方可提前进场装修的事宜，特别声明”，声明人为世华公司，但未加盖印章，在“经办人”处有“李建平”字样签名；三、被告也提交了一份落款日期为2017年2月9日的《证明》，主要内容为“兹证明本小区金湾花园G型住宅131幢204房，房主李艳于2016年3月2日与东莞市世华房地产经纪有限公司工作人员及买家蔡泽凯共同到物业前台办理物业手续，告知该204房准备出售，现蔡泽凯是买家即将来新业主（并出示相关三方合同予以证实），且说明因新购房屋未满两年，约定到时间才进行过户相关手续。蔡泽凯于2016年6月3日单方面到我司前台领取相关业主门禁卡，鉴于前期业主李艳有到物业告知该物业准备出售，现蔡泽凯是买家即将来业主。我司工作人员发放131幢业主门禁卡片2张给予蔡泽凯，编号1215和1216。因办理房产证需要，7月28日李艳本人在我司前台办理了相关所有房屋相关资料的移交手续”。原告提交的《证明》与被告提交的《证明》显示签名为同一人所签，所留下的电话号码均为0769-8571****，原、被告称，出具《证明》的人叫做“贺金山”，是物业公司的主任，但双方均未申请其的作为证人出庭。另外，关于业主卡的发放，被告称从未向原告交付过业主卡或钥匙，且由于被告将房子出售给原告时，被告尚未从开发商处办理收楼手续，所以被告当时没有涉案房屋的钥匙，更未将房屋的钥匙交给原告进行装修；原告则称，由于双方签订买卖合同时系在物业管理处进行，双方协商同意由原告提前进场之后，被告也告知了物业管理处，所以物业管理处才会将业主门禁卡直接交给原告。
另，原告还称，被告实质是因为市场上房屋价格上涨，要求加价，是被告违约在先。为此，原告还提交了录音、信息来往记录等为证。在信息来往记录中，原告在2016年12月6日发给被告的信息中称：“当时你已经卖给我，而且我已入场装修，又加价又反口，违反诚信，我也会起诉你的”，被告回应称：“你自己看合同第8条，到底是谁违约。你自己把门换了进场装修这就是使用了房子，况且当时面谈时我可没有反口加价吧，只是让你承担你使用了房子的费用，我这要求合情合理，你当时同意了不就什么事都没了么，道理来说你在用房凭什么我去供楼”。在2016年7月29日的通话录音中，原告与被告的授权代理人胡军平就涉案房屋的纠纷进行协调，其中，原告说“因为当时的话，是说我这边帮你交十万元的定金，然后你那边也没有使用，也在江苏那边，然后就说，交了钱，然后都可以随时去装修的嘛”，对方回应称“我从来没说过你可以随时装修，我一直主张你要提前装修就必须提前过户，这个我给中介也是这么明明白白告诉他”，对方还说“你也知道我现在这房子正常市价已经值一百五、六十万了，如果说这个正常交易，OK，你把三月到现在的这费用，该你出的你要出，我不可能说我在供房你来装修，然后如果你不同意，我们就按这解决合同，我到时再卖150万，其实我得到的钱都是一样的”，之后双方一直就是否加价、合同是否继续履行的问题进行商谈，但未达成一致意见，在整个过程中，被告均否认其曾经同意原告提前进场进行装修。原、被告因协商不成，遂成此诉。经本院组织多次调解，双方无法达成一致意见。
另，本院根据原告根据财产保全的申请，依法作出（2016）粤1972民初1972民初13866号民事裁定书，裁定冻结被告李艳银行存款300000元或查封、扣押其相应价值的财产，并予以实施。
以上事实，有《二手房买卖合同》、《收款收据》、业主智能卡、税收缴费书、信息、录音及文字资料、企业信用信息公示报告、证明、声明、公证书、短信、照片、结婚证、不动产权证、房产证以及本院的庭前会议笔录、庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案为买卖合同纠纷。第三人世华公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，应视为自愿放弃对原、被告及第三人孙锋当庭的陈述发表意见以及对本案的证据进行质证的权利。本案的焦点：一、原、被告之间的房屋买卖合同关系是否应予解除；二、被告是否应向原告支付中介费23000元以及退还定金100000元；三、被告是否应向原告赔偿房屋的合同成交价及市场价的差额及装修损失。
关于焦点一。涉案房屋属于被告与第三人孙锋在婚姻存续期间内购置的财产，被告及第三人均确认属于二人的共同财产，在本案原告未举证证明孙锋曾经参与交易或者在交易过程中已经清楚知晓涉案交易的存在而未进行否定的情况下，本院推定孙锋在涉案交易发生的过程中对该交易并不知情。被告单方与原告签订涉案《二手房买卖合同》，该合同不违反法律法规的强制性规定，已经有效成立，但由于被告未经共同共有人同意的情况下将财产予以处分，其处置孙锋财产的行为属于无权处分。房屋目前尚未过户，在孙锋明确表示不同意出售房产的情况下，涉案房屋买卖合同无法继续履行。因此，原告要求解除与被告之间的房屋买卖合同关系，合法有据。
关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。且不论原告是否存在擅自提前进行装修的行为，从本案查明的事实可知，直接导致涉案房屋买卖合同无法继续履行下去的原因系在于被告。被告隐瞒其有配偶、涉案房屋属于夫妻共同财产的情形擅自与原告订立房屋买卖合同，现其配偶出现，并明确表示不同意出售房屋，导致涉案合同无法继续履行下去，其主要过错在于被告。退一步说，即便原告擅自提前进场装修，但提前装修并不足以构成根本违约并解除合同，如果其提前履行了部分合同条款的行为给被告造成了损失，被告可以另行主张。因此，涉案合同确系因被告的原因导致无法继续履行。解除了双方之间的房屋买卖合同关系后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告应向原告退还定金100000元。至于中介费23000元，根据合同的约定，该中介费系原告需要支付给第三人世华公司的费用，且世华公司在陈述意见时已经明确要收取，系确定要产生的费用，因此，原告要求被告赔付该中介费，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，本院亦依法予以支持。至于律师费，原告并未举证证明律师费是多少，也未明确，双方也没有约定律师费应由违约方负担，故本院对原告所称的律师费予以驳回。
关于焦点三。一、关于差额损失问题：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原告所诉求的差额部分并非因为合同解除所直接产生的损失，故原告要求被告支付差价，缺乏法律依据，本院不予支持。二、关于装修损失问题，本院分析如下：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”《二手房买卖合同》明确约定付清了所有房款后再交楼，原告主张双方协商一致变更了交楼时间，原告对此应提交充足的证据予以证明。原告提交的《证明》与被告提交的《证明》均显示由同一人所出具，但出具的内容明显存在矛盾之处，从被告提交的《证明》来看，并未明确表示双方协商一致变更了交楼时间，且双方均未申请出具《证明》的人作为证人出庭对此作出合理解释；原告提交的《声明》属于证人证言，但其并未出庭接受质询，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第一款第五项的规定，该《声明》并不能单独作为认定事实的依据。至于原告提交的信息、录音等，被告或被告的授权代理人在与原告协谈过程中一直坚称从未同意原告提前进场进行装修。因此，原告提交的证据均不足以证明双方变更了合同中所约定的交楼时间，即原告并未提交充足的证据证明其进行装修是基于双方之间的约定所进行的。因此，原告擅自提前进场装修，扩大了损失，其为此所支出的费用并非被告的违约行为所直接导致产生的。故原告要求被告赔偿装修损失，亦缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告李艳于本判决生效之日起三日内向原告蔡泽凯退还定金100000元；
二、限被告李艳于本判决生效之日起三日内向原告蔡泽凯赔偿中介费23000元；
三、驳回原告蔡泽凯的其他诉讼请求。
如果被告李艳未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用普通程序收取受理费15150元、保全费2020元，合计17170元，由原告蔡泽凯负担14410元，被告李艳负担2760元。
如不服本判决，原告蔡泽凯、被告李艳可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 陈燕玲
人民陪审员 陈少芳
人民陪审员 欧一璐
二〇一七年六月二十一日
书 记 员 刘艳琴
周蔼麟