湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂05民终894号上诉人（原审被告、反诉原告）：宜昌市千秋置业有限公司，住所地远安县鸣凤镇解放路26号远安鸣凤支行办公楼二楼。统一社会信用代码91420525553942313D。法定代表人：贾志刚，系该公司董事长。委托诉讼代理人：易俊，湖北沮城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张光贵，男，1952年11月23日出生，汉族，住远安县。25112被上诉人（原审原告、反诉被告）：张玉华，女，1977年10月5日出生，汉族，住远安县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张彩云，女，1979年4月1日出生，汉族，现住广州市花都区。张玉华、张彩云共同委托的诉讼代理人：张光贵，系张玉华、张彩云父亲。上诉人宜昌市千秋置业有限公司（以下简称千秋置业公司）因与被上诉人张光贵、张玉华、张彩云房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省远安县人民法院（2016）鄂0525民初1124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。千秋置业公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回张光贵、张玉华、张彩云的全部诉请，支持千秋置业公司的反诉请求，或裁定将本案发回重审。其理由为：1.本案涉及两份合同，一份是双方于2012年2月25日签订的《拆迁安置补偿协议》，一份是2013年11月2日签订的商品房买卖协议，该两份协议均指向同一标的，其本质是补偿一套房屋给张光贵，因此，一审法院将两份协议分开并同时适用违约责任，明显增加了千秋置业公司的合同义务，违反合同法的基本原则，一审判决重复计算违约责任，应予更正。2.对于超出双方签订的《拆迁安置补偿协议》外的24000元，一审将其认定为拆迁补偿款，属事实认定错误，该款项实为临时安置补助费。3.按照《拆迁安置补偿协议》，张光贵回迁房的面积应为132.67平方米，而实际回迁的面积为139.84平方米，多出的面积应按开盘价2930元/平方米进行补差，而张光贵只补交了13623元，下欠房款7385.1元。4.2012年3月1日至2015年12月31日，千秋置业公司共计为张光贵垫付佳诚物业公司临时安置房物业费、房租费、水电费10955.5元，一审判决对此并未提及，该垫付的款项应当予以扣除。张光贵、张玉华、张彩云答辩称：1.千秋置业公司垫付的佳诚物业公司临时安置房物业费、房租费、水电费10955.5元属实，但与本案无关。2.24000元属于拆迁补偿款，是张光贵在拆迁时与千秋置业通过谈判得来的补偿款，并非临时安置补助费。3.千秋置业公司向张光贵出具承诺书，明确表示以1900元的单价计算房屋面积补差款，千秋置业公司主张以开盘价计算补差款，与事实不符。4.既然千秋置业公司逾期交房，就应支付临时安置补助费，并承担逾期交房违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审人民法院依法驳回千秋置业公司的上诉请求。张光贵、张玉华、张彩云向一审法院起诉请求：1.判令千秋置业公司支付张光贵、张玉华、张彩云逾期交房违约金79570元；2.判令千秋置业公司赔偿张光贵、张玉华、张彩云临时安置补助费21631.92元。一审法院认定事实：张光贵与宋明凤系夫妻，育有子女张玉华、张彩云。2012年2月25日，张光贵与千秋置业公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，约定由千秋置业公司拆除张光贵位于远安县东门路5号房屋（房产证号：远安县房权证鸣凤镇字第××号，房屋建筑面积112.67㎡）用于建设盛世中央公馆项目，由千秋置业公司向张光贵支付装潢装修补偿费、临时安置补助费、附属物补偿费、搬迁奖励、搬迁补助费合计93900元，另，双方采取自主选房方式进行房屋产权置换，由张光贵在盛世中央公馆商品房中选取一套，千秋置业公司在张光贵被拆迁房屋面积上无偿补偿20㎡，即132.67㎡，若张光贵选取的商品房面积超出该面积，则由张光贵按照开盘价格标准向千秋置业公司支付多出面积的差价即可购得该商品房所有权。同时约定，千秋置业公司应确保张光贵在2014年3月31日前回迁，因千秋置业公司原因不能回迁的，千秋置业公司继续按每月8元/㎡（以被拆迁房屋面积计算）标准另外向张光贵支付临时安置补助费。签订该协议当天，张光贵在千秋置业公司处领取协议约定补偿款93900元，千秋置业公司向张光贵出具承诺书，约定商品房多出面积购买价格按照1900元/㎡结算差价。其后，张光贵与妻子宋明凤搬至远安县临沮廉租房小区租住。2013年11月2日，张光贵及宋明凤作为共同买方与千秋置业公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定由张光贵及宋明凤购买千秋置业公司开发的盛世中央公馆1-031201号房屋，房屋建筑面积139.84㎡，房屋单价及总价款未在合同上列明。同时约定，千秋置业公司应在2014年12月28日前向张光贵及宋明凤交付房屋，如未按该合同约定期限交房的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交房期限第二日起至实际交付之日止，千秋置业公司按日向张光贵及宋明凤支付已交付房价款万分之三的违约金。签订该合同当天，张光贵向千秋置业公司补交多出面积的房款13623元（多出面积7.17㎡×1900元/㎡）。2015年7月28日，宋明凤去世。2015年8月21日，千秋置业公司将合同约定的房屋交付张光贵使用。张光贵诉至法院，主张千秋置业公司支付逾期交房违约金及因千秋置业公司原因逾期回迁的临时安置补助费。一审法院依照《中华人民共和国继承法》规定，追加作为宋明凤合同债权继承人的张玉华、张彩云为一审共同原告。一审法院认为，双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》、《宜昌市商品房买卖合同》均为双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照约定履行合同义务，违约则应承担相应的违约责任。《房屋拆迁补偿安置协议》系双方就房屋拆迁补偿方面达成的约定，《宜昌市商品房买卖合同》系双方就购买商品房方面达成的约定，前者关于另外支付临时安置补助费之约定系对不能按时回迁之违约补偿，后者关于逾期交房违约金之约定系对逾期交房之违约补偿，性质不同，且并无明显过高情况，一审法院认为应当同时适用，因千秋置业公司原因既存在逾期交房又存在逾期回迁情况的，应当承担两份合同各自的违约责任，不存在冲突。一审法院对张光贵关于由千秋置业公司支付逾期交房违约金及临时安置补助费的诉讼请求予以支持。千秋置业公司以《宜昌市商品房买卖合同》补充协议第四条第三款约定有“买受人未付清该房屋所有房价款（含办理权属证书相关费用及预交第一年物业服务费）时，出卖人有权拒绝交付该房屋或履行本合同及补充条款约定的其他义务，且不承担由此产生的逾期交房和应由出卖人履行的办理权属登记逾期责任……”为由，认为张光贵未按期交纳购房款、第一年物业费和办理权属证书费用，千秋置业公司有权拒绝交房并不产生逾期违约，该院查明张光贵已按期交纳应当补交的购房款，不存在违约情况，对未预交第一年物业费即可拒绝交房并不承担逾期交房违约责任的条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该格式条款属于加重对方责任，权利义务显失对等性，且收取物业费的主体不应是千秋置业公司，该条款无效，对于未交纳办理权属证书费用，从该条约定内容来看，应属仅对办理权属证书方面的约定，即若张光贵未交纳办理权属证书费用，则千秋置业公司不承担逾期办理权属证书的违约责任，而并非可以拒绝交房和不承担逾期交房违约责任，张光贵在诉讼过程中已撤回关于支付逾期办证违约金的诉讼请求，本案中不涉及逾期办证争议，因此，对千秋置业公司该抗辩，不应予以支持。关于诉讼时效及溯及力问题。根据《中华人民共和国立法法》第九十三条规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”千秋置业公司逾期交房行为发生并持续存在于2017年10月1日之前，无对《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效溯及既往的特别规定，因此本案关于张光贵的诉讼请求应当适用《中华人民共和国民法通则》两年诉讼时效规定。关于逾期交房违约金。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算，则张光贵关于支付逾期交房违约金诉讼请求的诉讼时效应从约定交房时间次日开始，即从2014年12月29日起计算两年，张光贵起诉日期为2016年12月19日，不存在超过诉讼时效的情况，逾期交房违约金应从2014年12月29日计算至实际交房的前一天，即2015年8月20日，逾期天数为235天，双方于2013年11月2日签订《宜昌市商品房买卖合同》后，发生不可抗力情况有南漳高支模坍塌事故停工29天、远安鱼林溪磷矿安全事故停工36天，不应由千秋置业公司承担该部分的违约责任，故千秋置业公司在逾期交房方面违约天数为170天。因双方约定以产权置换方式购房，合同中并未列明房屋单价及总价款，虽张光贵按照1900元/㎡标准仅支付多出面积差价，但应视为张光贵已交付全部房价款，按照1900元/㎡及房屋面积139.84㎡计算，即已支付房价款为265696元，逾期交房违约金为13550.5元（265696元×170天×0.0003）。关于临时安置补助费。同理，张光贵关于支付临时安置补助费诉讼请求的诉讼时效应从约定回迁时间次日开始，即从2014年4月1日计算两年，张光贵起诉日期为2016年12月19日，则2014年12月19日之前的（2014年4月1日至2014年12月18日）临时安置补助费诉请已过诉讼时效，对该部分的诉讼请求，该院不予支持。从2014年12月19日至2015年8月20日期间未过诉讼时效，逾期天数为245天，双方于2012年2月25日签订《房屋拆迁补偿安置协议》后，发生不可抗力情况有远安塔吊倒塌事故停工40天、南漳高支模坍塌事故停工29天、远安鱼林溪磷矿安全事故停工36天，不应由千秋置业公司承担该部分的违约责任，则因千秋置业公司原因逾期回迁违约天数为140天，应由千秋置业公司另外支付的临时安置补助费为4206.3元（112.67㎡×8元/㎡×140天÷30）。另，根据查明的事实，千秋置业公司不存在向张光贵多支付临时安置补助费的情况，对其反诉请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第三条规定，判决：一、千秋置业公司于判决生效后五日内向张光贵、张玉华、张彩云支付逾期交房违约金13550.5元、临时安置补助费4206.3元，合计17756.8元；二、驳回张光贵、张玉华、张彩云其他诉讼请求；三、驳回千秋置业公司的反诉请求。并同时决定一审本诉案件受理费2400元,由张光贵、张玉华、张彩云承担1995元，千秋置业公司承担405元。反诉案件受理费50元，由千秋置业公司承担。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，涉案双方于2012年2月25日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》、于2013年11月2日签订的《宜昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行己方义务，否则应承担相应违约责任。从文义看，《房屋拆迁补偿安置协议》中的回迁条款与《宜昌市商品房买卖合同》中的交房条款虽属对同一事项作出的约定，但二者目的不一致，《房屋拆迁补偿安置协议》中因逾期回迁拆迁人所支付的临时安置补助费，是针对被拆迁人或者承租人在过渡期内可能发生费用的补助，而《宜昌市商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金是针对房屋开发商逾期交房而应承担的违约责任，逾期交房违约金兼具补偿性与惩罚性。本案中，千秋置业公司作为拆迁人应按《房屋拆迁补偿安置协议》的约定向张光贵支付临时安置补助费，同时，其作为盛世中央公馆项目的开发商，应向购房者承担逾期交房的违约责任。一审判决千秋置业公司同时支付临时安置补助费与逾期交房违约金，并无不妥，本院予以维持。同时，千秋置业公司上诉称其向张光贵超额支付了临时安置补助费及张光贵未交齐房屋面积补差款等，因前述主张与本案查明的事实不符，本院不予支持。综上所述，千秋置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2400元（宜昌市千秋置业有限公司已预交），由宜昌市千秋置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫玲玲审判员  李淑一审判员  张 灿二〇一八年四月十一日书记员  庄丽可