宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬海民初字第720号
原告（反诉被告）：宁波市海曙区联丰股份经济合作社。
法定代表人：曹明。
委托代理人：李筱敏，浙江明州律师事务所律师。
委托代理人：赵云贵，浙江明州律师事务所律师。
被告（反诉原告）：农工商超市（集团）有限公司。
法定代表人：杨德新。
委托代理人：邵鸣，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人：朱玮丽，上海市锦天城律师事务所律师。
原告宁波市海曙区联丰股份经济合作社为与被告农工商超市（集团）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年4月27日诉至本院，本院于同日立案受理，后被告提起反诉，本院决定合并审理，并依法适用简易程序，由审判员刘先霞独任审判，于2015年5月20日进行证据交换。后因案情复杂，裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2015年7月15日、8月12日公开开庭进行了审理。原告宁波市海曙区联丰股份经济合作社的委托代理人李筱敏，被告农工商超市（集团）有限公司的委托代理人邵鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波市海曙区联丰股份经济合作社起诉称：2001年4月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定了双方的权利义务。合同签订后，双方合作较好，被告能按期支付租金。合同履行期间，双方名称均有变更，并互相进行通知。自2014年6月1日起，被告拖欠租金不付，原告多次催促未果，故诉至法院，请求判令被告立即支付欠租4000000元，并支付逾期付款违约金450000元（计算至2015年5月31日）。审理中，因被告提起反诉，要求解除合同，原告以被告下属宁波有限公司已停业，继续履行合同已不现实为由，变更诉讼请求如下：1.原、被告解除房屋租赁合同，被告腾退并归还房屋；2.被告立即支付拖欠的租金4000000元，支付逾期付款违约金450000元（暂计至2015年5月31日，之后按应付租金的日万分之五计付违约金至租金付清为止）；3.被告从2015年6月1日起按原定租金标准计付租金及占用费至被告归还租赁房屋时止；4.被告承担提前解除合同的违约责任，赔偿原告违约损失4000000元（包含免租期三个月的租金损失1000000元和寻租期损失）。
被告农工商超市（集团）有限公司答辩称：1.双方就合同解除意见一致，被告同意解除房屋租赁合同，法院无需判令；原告要求被告腾退房屋，应该在双方合意解除租赁合同时按照合同约定相互协助，完成租赁合同解除的善后事宜，腾退是双方的责任；2.关于应支付的租金，不同意以违约金和拖欠为名的诉请，被告不存在违约，也不接受第三、四项诉请；本案纠纷主要由于原告的不当行为导致，从原告发给被告的信函中可以反映，原被告之间可以就租金的变更在平等的基础上进行协商，但是原告并未基于平等的原则与被告进行协商，而是用了威胁的语言和立场，向被告发出了不接受其调整租金的请求。由于市场环境发生变化及周边存在市政建设项目，对超市经营环境产生影响，导致被告难以安心的为现实和未来的经营进行必要的规划或策划。现原告无视自身原因导致纠纷发生，追究被告的违约责任，这是不公平的；3.不同意承担全部诉讼费，应谁败诉，谁承担。
被告农工商超市（集团）有限公司反诉称：原、被告于2001年4月18日签订了房屋租赁合同，根据租赁合同的约定，被告注册成立了农工商超市集团宁波有限公司，并由该公司实际使用所租赁的房屋和场地，开设超市商场。但由于周边区域长期存在诸多不利于超市经营的状况，宁波公司虽竭尽努力，仍连连亏损，甚至难以维系。鉴于对国有资产和股东、职工利益负责、对社会和广大消费者利益负责的精神，以及企业存续或关闭所应遵循的客观规律，根据相关法律法规，被告决定将租赁房屋内的超市停止营业，对宁波公司进行清算和歇业、注销。故继续租赁原告的房屋，已无必要。2015年5月14日，被告向原告发出了《关于解除房屋租赁合同的函》。被告认为，双方签订租赁合同的目的之一是让承租人实现正常的超市商场经营，但主要由于非主观原因造成的经营困难，导致宁波公司难以达到前述目的。被告采取停业、解除租赁合同等措施符合企业经营的客观规律及法律规定，且与社会公众利益等不相违背。故提起反诉，请求判令解除原、被告于2001年4月18日签订的《房屋租赁合同》。
原告宁波市海曙区联丰股份经济合作社针对反诉答辩称：双方合作初期，原告是根据被告特定的要求建造房屋，供被告进行经营。2012年，根据周边环境，涉案房屋租金低廉，故原告根据合同约定，希望重新协商定价，因此发函给被告。在双方没有对租金调整达成一致时，按原来约定支付租金是正常的。原告提出解除合同，系因被告先提出要解除，并且实际行动也表示无法继续承租。
原告宁波市海曙区联丰股份经济合作社为证明其主张，向本院提交如下证据，经被告农工商超市（集团）有限公司质证，本院作如下认证：
证1.房屋租赁合同一份，拟证明原、被告之间关于房屋租赁的各项权利义务约定的事实。被告对真实性无异议，对关联性有异议，认为根据合同约定被告不属于违约，是双方对调整租金意见未达成一致。经审核，本院对真实性予以认定。
证2.海经法（2003）37号文件、企业名称变更核准通知书各一份，拟证明原、被告的名称均发生了变更的事实。被告无异议，本院予以认定。
证3.发票及付款凭证一组，拟证明被告租金付至2014年5月31日的事实。被告无异议，本院予以认定。
证4.催款函及邮寄凭证各二份，拟证明原告多次催付租金的情况。被告无异议，本院予以认定。
证5.房产证一份，拟证明原告是涉案房屋的所有权人的事实。被告无异议，本院予以认定。
证6.租金收款凭证一份，拟证明2003年2月1日开始计算首期租金的事实。被告无异议，本院予以认定。
被告农工商超市（集团）有限公司为证明主张，向本院提交如下证据，经原告宁波市海曙区联丰股份经济合作社质证，本院作如下认证：
证1.房屋租赁合同一份，拟证明原、被告签订租赁合同目的之一是使承租人通过组建经营实体，实际承租房屋，进行超市商场的经营活动，其中合同第三条约定双方进行协商租金，现被告与原告未就此达成一致产生租金争议，不应视为被告违约。原告对真实性无异议，但认为合同中不能看出租金达不成一致意见，可以解除合同或不认为是违约。经审核，本院对其真实性予以认定。
证2.2015年4月15日的《宁波日报》新闻报道一份，拟证明被告下属宁波公司面临严重亏损，停业、清算实属必然。原告认为该证据与本案无关，原告系与被告签订的合同，报道中只是被告下属公司的经营现状，而且经营现状也是一个不确定的报道。经审核，本院对该份证据的真实性予以认定。
证3.《停业公告》一份，拟证明租赁房屋内的超市商场已于2015年5月6日正式停业的事实。原告表示不清楚，认为公告也是被告下属公司的行为，不是被告的行为。经审核，本院对该份证据的真实性予以认定。
证4.《决议》一份，拟证明被告作为宁波公司的投资人，已经做出企业清算、注销的决策的事实。原告认为决议中并没有提到如何处理与原告的租赁关系，并不是对原被告租赁关系的处理行为。经审核，本院对该份证据的真实性予以认定。
证5.《关于解除房屋租赁合同函》一份，拟证明被告已经通知原告解除房屋租赁合同的事实。原告确认收到该份函件，但认为被告在合同期未满的情况下提出解除合同应负违约责任。经审核，本院对该份证据的真实性予以认定。
综合分析上述证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实：
2001年4月18日宁波市海曙区望春街道联丰村经济合作社（于2003年12月30日名称变更为宁波市海曙区联丰股份经济合作社，即原告）与上海农工商超市有限公司［于2004年3月25日核准变更为农工商超市（集团）有限公司，即被告］签订《房屋租赁合同》一份，原告将其所有的位于宁波市海曙区环城西路南段508号商业用房出租给被告，开设宁波大卖场，实际建筑面积21617.69平方米；租赁期限20年，原告于2002年1月1日全部完工交付给被告做营业准备，交房之日起三个月为免租期，如原告提前或延期交房，免租期的起始日应按实作相应调整，租赁期自免租期届满之次日计算；年租金4000000元，被告预付10000000元租金，分十年等额抵作以后租赁费，即前十年每年支付房租3000000元，后十年每年房租为4000000元，前十年租期过后，约定的租金与届时的市场租赁价格相比显失公平的，双方可重新协商；付款为当季第一月前十五天内，原告在收款日前十五天，先向被告财务提供税务统一票据，被告财务凭有效票据付款（法定假日顺延）。合同并约定，不履行合同的违约方必须赔偿守约方的一切实际损失；被告逾期缴付租金的，按应付租金额的日万分之五计付违约金。
上述合同签订后，被告在宁波设立了农工商超市集团宁波有限公司，在租赁房屋内实际经营超市、商场，并将部分房屋进行了转租。被告于2003年2月1日开始向原告支付房租，现付至2014年5月31日。期间，原告曾提出要求调高租金，被告也提出要求调低租金，均未果。2014年8月、12月，原告书面发函向被告催讨租金，未果。
2015年4月9日，农工商超市宁波店贴出告示：应内部调整，初步决定即日起至4月15日停止营业，同月15日，宁波日报亦对该超市的营业情况进行了报道。2015年5月4日，被告董事会通过决议，决定于2015年5月6日提前解散农工商超市宁波店，停止经营活动。2015年5月6日，农工商超市集团有限公司在超市外张贴通告，称因公司业务调整，宁波店于2015年5月6日正式停业。被告并于该月14日向原告发出《关于解除房屋租赁合同的公函》一份，称租赁房屋所在区域存在不利于企业和超市商场正常经营的环境等因素，近年来下属宁波公司业绩下滑明显，双方洽谈减免租金未果，经营难以维系，故决定关闭该公司，停止经营，继续承租已无必要，遂函告原告双方之间租赁合同应予解除。
经本院释明，原告不要求追加实际使用人为第三人。
本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。合同中约定，前十年租期过后，约定的租金与市场价格相比显失公平的，双方可重新协商，但原、被告各在合同履行过程中均提出调整租金的要求后，双方并未能就租金调整达成一致意见。故被告在租金约定未变更之前仍应按照原定租金标准向原告支付租金。由于被告仅支付至2014年5月31日的租金，之后租金未按期支付，已构成违约，其以经营环境发生变化导致不能正常经营为由要求解除合同，缺乏法律依据，但鉴于原告同意解除合同，并也提出解除合同的诉请，故本院确认以原告同意解除合同之日即2015年5月24日为合同解除日。合同解除后，被告应及时腾退房屋。原告要求被告支付从2014年6月1日起至实际腾房之日的租金及占有使用费，依法有据，本院予以支持。暂计算至2015年5月31日，被告应向原告支付租金及占有使用费4000000元。由于被告违约，导致合同解除，应负相应的违约责任。双方在合同中约定，租金按季支付，付款为当季第一月前十五天内，被告逾期支付租金的，应按应付租金额的日万分之五计付违约金。现被告未按时支付2014年6月1日至2015年5月24日的租金3923288元（4000000元-（4000000元÷365天）×7天］，原告要求自2014年6月1日按日万分之五计付违约金，本院予以支持，暂计至2015年5月31日的逾期付款违约金为446548元。被告终止履行合同导致合同解除，综合考虑原告的房屋的使用现状及合理的空租期，本院认为原告主张的寻租期损失过高，酌定被告向原告支付六个月的租金2000000元作为违约金。原告另主张免租期三个月的租金损失1000000元，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）宁波市海曙区联丰股份经济合作社与被告（反诉原告）农工商超市（集团）有限公司于2001年4月18日签订的《房屋租赁合同》于2015年5月24日解除；
二、被告（反诉原告）农工商超市（集团）有限公司于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）宁波市海曙区联丰股份经济合作社腾退并归还位于宁波市海曙区环城西路南段508号商业用房；
三、被告（反诉原告）农工商超市（集团）有限公司于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）宁波市海曙区联丰股份经济合作社2014年6月1日至2015年5月31日的租金及房屋占有使用费4000000元及逾期付款违约金446548元，自2015年6月1日起按日万分之五的标准支付3923288元的逾期付款违约金至款项付清之日，并按333333.33元／月的租金标准支付自2015年6月1日起至房屋腾退日止的占有使用费；
四、被告（反诉原告）农工商超市（集团）有限公司于本判决书生效后起十五日内向原告（反诉被告）宁波市海曙区联丰股份经济合作社支付因违约导致合同解除的违约金2000000元；
五、驳回原告（反诉被告）宁波市海曙区联丰股份经济合作社的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本诉案件受理费70600元，由原告宁波市海曙区联丰股份经济合作社负担16740元，被告农工商超市（集团）有限公司负担53860元；反诉案件受理费40元，由被告农工商超市（集团）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 长 刘先霞
审 判 员 罗书君
人民陪审员 徐菊芬
二〇一五年九月二十一日
代书 记员 应骊珺
本判决书所适用的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。