上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初4178号原告：曹剑华，男，1952年4月18日出生，汉族，户籍所在地上海市，现住上海市。委托诉讼代理人：黄钰，上海圆誉律师事务所律师。被告：姚坚平，男，1956年6月29日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：郑敏(系被告之妻)，女，住上海市。委托诉讼代理人：林秀铃，上海瀛东律师事务所律师。原告曹剑华与被告姚坚平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹剑华及其委托诉讼代理人黄钰、被告姚坚平的委托诉讼代理人郑敏、林秀铃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹剑华向本院提出诉讼请求：解除原、被告于2008年3月21日签订的《租房协议》。事实和理由：上海市东余杭路XXX弄XXX号二层统楼、二层阳台(以下简称系争房屋)承租人为原告。2008年3月21日，原、被告签订一份《租房协议》，约定，原告将系争房屋出租给被告，租期为2008年3月1日起至动迁止。2017年8月，系争房屋被列入更新改造范围，原告于同年8月16日与上海虹房(集团)有限公司签订了《虹口区春阳里风貌保护街坊(74街坊)更新改造项目协议书》。由于系争房屋改造属不可抗力，且系争房屋所在的整幢楼被拆除重建，房屋改造后的门牌号码、面积、结构都发生改变，《租房协议》的原标的物不复存在，原、被告的合同目的无法实现，故原告要求解除《租房协议》。审理中，原告称东余杭路211弄的一期改造房屋已于2017年底交付使用，与系争房屋相同面积的房屋目前租金为5,500元/月，即使系争房屋租金上调至市场租金标准，原告也不同意将系争房屋出租给被告。《租房协议》解除后，同意返还被告押金900元。对于被告主张的两次装修投入5.5万元不予认可，原告交付给被告的房屋有简单装修，被告无需另行装修，被告除2006年加高阳台上的灶间和卫生间的顶及更换卫生间马桶征求过原告意见以外，其他装修都未经原告同意也未告知原告，更换马桶的费用1,000元左右已直接从租金中抵扣，且装修存在折旧，现原告出于人性化考虑，同意补偿被告装修损失1.5万元。被告姚坚平辩称，被告自2006年2月20日起承租系争房屋，原、被告先后于2006年、2008年签订过两份租赁协议，租赁期间，被告为改善居住条件，于2006年3月出资3万元对系争房屋进行装修，2016年5、6月又出资2.5万元装修系争房屋。双方合同约定租期至动迁之日止，该约定是以将来房屋动迁的不确定事实作为合同解除的条件，是附解除条件的约定。现系争房屋被纳入更新改造项目，并非动迁，且房屋更新改造是渐进的过程，涉及改造项目协议书的签订、居民搬家腾房率等不确定因素，故《租房协议》的解除条件尚未成就。另系争房屋改造仅对房屋内部结构进行调整，增加厨卫设备，改造完成后，《租房协议》仍有继续履行的可能，且被告对系争房屋两次装修，投入巨大，被告要求继续履行《租房协议》，同意租金标准由原来的1,100元/月上调至1,600元/月，若租金标准高于1,600元/月，被告不愿意继续承租系争房屋。不同意原告诉请。如法院判决《租房协议》解除，要求原告补偿房屋装修损失5.5万元。本院经审理认定事实如下，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。系争房屋租赁户名为原告，租赁部位为二层统楼(独用，使用面积24.7平方米)、二层阳台(独用，使用面积10.5平方米)、底层灶间(公用)。2006年2月20日，原告作为出租方、被告作为承租方签订一份《房屋租赁协议》，约定，出租房地址东余杭路XXX弄XXX号前楼，租赁期限自2006年3月1日起租2年；租金每月900元，每3个月付，保证金900元；房屋设备家具二套、煤气灶、淋浴器、吊扇1台；房客不能随意更改房屋的结构及固定装置，房内的设备如有损坏，必需修复或更换等，费用全由房客自理。合同签订后，被告支付原告保证金900元，原告将系争房屋交付被告使用。2008年3月21日，原、被告又签订一份《租赁协议》，约定，被告承租系争房屋，租期为2008年3月1日至动迁为止，每月租金1,000元，押金900元，被告承担房租费(原、被告确认指公房租金)，租金三个月一付；承租期内的水、电、煤、电话、有线电视等费用由被告自负；如遇到不可抗拒之意外事故由双方协商解决。2011年5月，原告向本院提起诉讼[案号(2011)虹民三(民)初字第XXX号]，要求解除原、被告之间的《租赁协议》，要求被告按每月1,000元的标准支付2011年6月1日起至合同解除前的房租及实际迁出之日止的房屋使用费，要求被告支付2008年的公房租金528元。该案审理中，被告表示自愿从2011年8月起上调租金至1,100元/月。2011年8月，本院一审判决如下：1、被告支付原告2008年3月21日起至2008年12月31日的公房租金412.13元；2、被告支付原告2011年6月1日起至2011年8月31日的房屋租金3,100元；3、被告按照每月1,100的标准支付原告2011年9月起的房屋租金；4、原告的其余诉讼请求不予支持。判决后，原告不服，提起上诉，上海市第二中级人民法院于2011年11月判决维持原判[案号(2011)沪二中民二(民)终字第XXXX号]。2017年8月，系争房屋被列入更新改造范围。同年8月16日，上海虹房(集团)有限公司(甲方)与原告(乙方)就系争房屋更新改造签订《虹口区春阳里风貌保护街坊(74街坊)更新改造项目协议书》，约定，乙方原独用租赁部位为统楼、阳台，使用面积24.7平方米，更新改造后，乙方承租的独用部位为东余杭路XXX号XXX号XXX室，预估使用面积35.7平方米；乙方应在2017年9月17日前完成搬迁并自行安排过渡。2017年10月被告搬离系争房屋，并支付原告租金至2017年9月底。审理中，本院向系争房屋更新改造的实施单位上海北外滩物业管理有限公司调查，该公司称系争房屋原承租部位是二层统楼(使用面积24.7平方米)，二层阳台(使用面积10.5平方米)，底层灶间是公用部位，没有卫生间。改造后的系争房屋承租部位是27号201室，预计使用面积35.7平方米，该面积中包含了二楼的1大间及三楼的1小间，三楼的小间需从二楼大间内部进入，201室内还增加了独用的厨房和卫生间，厨房和卫生间面积计算在35.7平方米内，二楼还有一个小阳台，小阳台面积不算在35.7平方米内。系争房屋改造后保持房屋原有风貌，外立面保留，房屋内部结构全部拆除。被告于2017年10月搬离系争房屋，目前系争房屋内部结构已经拆除。改造后的系争房屋带装修，厨房、卫生间的设施设备全部配齐，房间内铺设地板，墙面有粉刷。系争房屋改造大约于2018年9月结束，房屋改造后交付给房东。审理中，本院于2018年4月就改造后的系争房屋市场租金价格向上海中原物业顾问有限公司询价，该公司出具的询价意见为：系争房屋在询价时点的客观合理的市场出租价格约为4,500元/月。本院认为，原、被告签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效。原、被告虽约定租赁期限至房屋拆迁之日止，但2017年8月系争房屋已被列入更新改造范围，系争房屋改造后面积有较大增加，并增设独立使用的厨房及卫生间，改造后的系争房屋市场租金价格大致为4,500元/月，远高于原、被告约定的租金标准，现被告仅同意在原约定租金1,100元/月基础上增加至1,600元/月，如《租赁协议》继续履行，对原告明显不公平，故对原告要求解除合同的请求，本院依法予以支持。鉴于被告因房屋改造已实际搬离系争房屋，故不存在合同解除后被告搬迁并交还系争房屋的问题，系争房屋改造结束后，被告不得再入住系争房屋。合同解除后，原告同意返还被告押金900元，并无不当，本院予以准许。关于被告所提房屋装修损失，被告称2006年3月出资3万元对系争房屋进行装修，2016年5、6月又出资2.5万元装修系争房屋，因被告就装修时间、装修投入未提供确实充分的证据加以证明，本院无法采信。即使被告所称两次装修情况属实，2006年3月投入的装修已由被告使用10年并已拆除，被告要求原告补偿该部分装修损失，缺乏依据。2016年5、6月投入的装修，因原、被告《租赁协议》的解除不可归责于双方，且至2017年10月被告搬离系争房屋时，该部分装修也已由被告使用一年多，存在一定折旧，现原告愿意补偿被告1.5万元，也基本弥补了被告的装修损失，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定，判决如下：一、解除原告曹剑华与被告姚坚平于2008年3月21日签订的《租赁协议》；二、原告曹剑华返还被告姚坚平租赁押金900元；三、原告曹剑华支付被告姚坚平装修补偿款1.5万元。上述第二、三项，均自本判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告曹剑华负担25元，被告姚坚平负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 华 琴二〇一八年五月二十一日书记员 叶晓欣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。