重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0103民初15954号
原告：中国光大银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝中区民族路168号地王广场，统一社会信用代码915000009028593671。
负责人：唐建，分行行长。
委托诉讼代理人：付蓉蓉，北京大成（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖杰，北京大成（重庆）律师事务所律师。
被告袁军，男，1984年10月4日出生，汉族，住贵州省德江县。
被告恒大地产集团江津有限公司，住所地重庆市江津区双福工业园区，统一社会信用代码91500116790724352SD。
法定代表人廖嘉宁，总经理。
委托代理人冯小红，员工。
原告中国光大银行股份有限公司重庆分行（以下简称“光大银行重庆分行”）与被告袁军、被告恒大地产集团江津有限公司（以下简称“恒大地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告光大银行重庆分行的委托诉讼代理人付蓉蓉，被告恒大地产公司的委托诉讼代理人冯小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告光大银行重庆分行诉称，光大银行重庆分行与袁军签订《个人贷款合同》，约定光大银行重庆分行向袁军提供个人住房贷29.3万元，贷款期限240个月，从2014年8月4日至2034年8月3日止，首期执行贷款年利率为6.8775%，袁军未按时足额还款，光大银行重庆分行有权宣布所有贷出的贷款立即到期；逾期还款按合同约定贷款执行利率上浮30%计收罚息等。此后，光原被告又签订《重庆市预购商品房抵押合同》，约定袁军以其购买的位于重庆市江津区双福镇****1号****二期***幢*－**－4建筑面积82.04平方米的房屋为本次贷款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押登记手续。后光大银行重庆分行于2014年8月4日向袁军发放了贷款本金29.3万元。现该笔借款袁军多次逾期，且经光大银行重庆分行多次催收仍未归还借款，属严重违约。光大银行重庆分行为维护其合法权益，故诉至法院请求判令：1、袁军立即归还借款本金281444.86元，并支付截至2016年7月15日的借款利息4875.06元、罚息13.62及复利22.64元，合计286356.18元；2、袁军支付自2016年7月16日起至贷款本息付清之日止，以未归还的贷款本金281444.86元为基数按贷款执行利率上浮30%计算的罚息，以未支付的利息4875.06元为基数按贷款执行利率上浮30%计算的复利；3、袁军支付光大银行重庆分行为实现本案债权产生的律师费2188.09元；4、光大银行重庆分行对袁军提供抵押的位于重庆市江津区双福镇****1号****二期***幢*－**－4建筑面积82.04平方米的房屋享有优先受偿权；5、恒大地产公司对以上全部债务承担连带保证责任。
被告袁军未作答辩。
被告恒大地产公司辩称，光大银行重庆分行的债权应由袁军清偿，原告主张享有涉案房屋的抵押优先受偿权，按照法律规定，抵押权与保证并存时，应当优先处置抵押物，则恒大地产公司不应当承担连带清偿责任。原告第三项诉求缆及案件受理费属于原告扩大的损失，不应由恒大承担。截止庭审之日原告未向恒大公司要求承担保证责任。因截止判决之日利息未实际产生，故复利亦不应支持。
本院经审理认定事实如下：光大银行重庆分行（贷款人）与袁军（借款人、抵押人）、恒大地产公司（保证人）签订《个人贷款合同（抵押、保证)》，约定光大银行重庆分行向袁军发放个人住房按揭贷款29.3万元；贷款期限240个月，贷款借据对贷款期限的实际起始日与实际到期日另有约定的，以贷款借据中的约定为准；贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率6.55%上浮5%执行，首期执行贷款年利率为6.8775%，如遇国家利率调整，浮动利率参照调整后的同档次贷款利率，并按照贷款人相关政策执行；借款人未按本合同约定期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮30%，罚息计算期间自逾期之日起至当期应付本息全部清偿之日止，逾期期间，如遇中国人民银行上调同期贷款基准利率，罚息利率自基准利率调整之日起相应上调；借款人未按时足额还款，贷款人有权宣布已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费及律师费等），并按本合同约定的逾期罚息利率就所有逾期金额向借款人计收罚息；抵押担保的范围包括本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及抵押权的必要费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付的合理费用；保证人自愿为借款人在本合同项下借取贷款所产生的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任保证；保证担保的范围为本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及本合同项下实现担保权益的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付款项；如借款人未按本合同的约定履行其还款义务，贷款人无需事先向借款人或其他任何第三人提出付款要求或对借款人或其他任何第三人提起诉讼或申请仲裁或采取任何其他措施以实现债权，即可直接要求保证人履行其在本合同项下的保证责任，如贷款人针对贷款还享有其他担保权利的，保证人在任何情况下不得要求贷款人先行使其他担保权利；本合同项下所设立的保证担保独立于贷款人为本合同项下贷款所取得的任何其他担保，并不受任何其他担保的影响。
嗣后，光大银行重庆分行与袁军、恒大地产公司签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定袁军以其预购的位于重庆市江津区双福镇****1号****二期***幢*－**－4建筑面积82.04平方米的房屋向光大银行重庆分行提供抵押担保；在领取《房屋所有权证》之前，如袁军不按期清偿债务，恒大地产公司保证代袁军履行该项义务，若恒大地产公司履行该项义务后，可按有关规定处分抵押物，并于2014年4月14日办理了重庆市土地房屋预告登记证明，该证明上载明预告登记抵押权利人：光大银行重庆分行，预告登记义务人：袁军，房地产坐落地：重庆市江津区双福镇****1号****二期***幢*－**－4，预告登记业务种类：预购商品房抵押权。庭审中，恒大地产公司未举证证明袁军贷款所购的位于重庆市九龙坡区华福大道北段29号25幢17-6号房屋已取得《房屋所有权证》。
2014年8月4日，光大银行重庆分行向袁军发放了29.3万元贷款。贷款借据上载明：借款金额29.3万元，首期执行贷款年利率6.8775%，贷款发放日2014年8月4日，贷款到期日2034年8月4日。之后，袁军未按照合同约定按时偿还借款本息，截至2016年7月15日，袁军尚欠借款本金281444.86元，利息4875.06元、罚息13.62及复利22.64元，
嗣后，光大银行重庆分行与北京大成（重庆）律师事务所签订《委托代理合同》及《个案委托代理合同》，约定：光大银行重庆分行委托北京盈科（重庆）律师事务所代理包括袁军个案在内的清收不良贷款的诉讼，并支付袁军个案律师费2004.49元。
本院认为，光大银行重庆分行与袁军恒大地产公司签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》系各方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行自己的义务。光大银行重庆分行按约发放了贷款后，袁军未按约还款，其行为已构成违约，光大银行重庆分行有权按照合同约定宣布合同项下全部借款提前到期，要求袁军立即偿还全部借款本息，并按照借款合同约定计收罚息及复利。
关于光大银行重庆分行对涉案房屋是否享有优先受偿权的问题，本案中袁军以其所购商品房为光大银行重庆分行设定抵押权，双方虽签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，但由于袁军对抵押房屋尚未取得产权证并完成实现物权的登记，在未办理房屋抵押权登记之前，光大银行重庆分行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对袁军抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对袁军抵押房屋的处分，但并非对袁军抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。原告光大银行重庆分行要求对袁军购买的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据。据此，在抵押权登记完成前，对光大银行重庆分行要求对涉案房屋享有优先受偿权的诉请不予支持。
关于光大银行重庆分行要求恒大地产公司对袁军的债务承担连带清偿责任的问题，在《个人贷款合同（抵押、保证）》中，恒大地产公司作为保证人，自愿为袁军的贷款提供阶段性连带责任保证，其保证担保的范围为本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及本合同项下实现担保权益的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等），并约定本合同项下所设立的保证担保独立于贷款人为本合同项下贷款所取得的任何其他担保，且不受任何其他担保的影响。贷款人行使本合同项下的权利前无需首先执行其持有的任何其他担保，也无需首先采取其他救济措施。另在《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中约定在领取《房屋所有权证》之前，如袁军不能按期清偿债务，恒大地产公司保证代袁军履行该项义务。现袁军未按合同约定还款，恒大地产公司也未办理《房屋所有权证》并交付光大银行重庆分行，恒大地产公司应当按照合同约定承担保证责任。故光大银行重庆分行要求恒大地产公司对袁军的债务承担连带保证责任，理由正当，应予支持。恒大地产公司关于只承担补充清偿责任，以及只对主债务本息承担担保责任，不对诉讼费、律师费承担担保责任的辩称均与合同约定不符，本院依法不予采信。
关于光大银行重庆分行诉请的律师费问题，本院认为，《个人贷款合同（抵押、保证）》约定，借款人未按时足额还款，贷款人有权要求借款人立即偿还全部借款本金、利息和其他应付款项（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费及律师费等），光大银行重庆分行也实际支付了律师费，故其要求袁军承担所支付的律师费的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告袁军自本判决生效之日起十日内向原告中国光大银行股份有限公司重庆分行偿还借款本金281444.86元，并支付截至2016年7月15日的借款利息4875.06元、罚息13.62及复利22.64元，合计286356.18元，并支付自2016年7月16日起至贷款本息付清之日止，以未归还的贷款本金281444.86元为基数按贷款执行利率上浮30%计算的罚息，以未支付的利息4875.06元为基数按贷款执行利率上浮30%计算的复利；
二、被告袁军自本判决生效之日起十日内向原告中国光大银行股份有限公司重庆分行支付律师代理费2004.49元；
三、被告恒大地产集团江津有限公司对被告袁军的上述债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国光大银行股份有限公司重庆分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5595元，由被告袁军负担，被告重庆恒大地产房地产开发有限公司承担连带给付责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 肖一航
人民陪审员 王玉碧
人民陪审员 谢勘利
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 刘学霞