广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终209号
上诉人（原审被告）：广州市致岭房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：罗永强。
委托代理人：程祥煌，广东信德盛律师事务所律师。
委托代理人：曾煌辉，广州金鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姚志江，住广东省怀集县。
委托代理人：张兴亮，广东百高律师事务所律师。
委托代理人：黄东阳，广东百高律师事务所实习律师。
上诉人广州市致岭房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第1299号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭大道东8号3栋1302房。
2010年1月12日，姚志江（乙方）与广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称致岭公司）（甲方）签订《广州市商品房买卖合同》，约定姚志江向致岭公司购买涉案房屋，购房总价款为768273元，甲方应当在2010年12月30日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第二十一条约定，双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条约定，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金……合同附件七本合同补充协议第19条约定，乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知（需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的除外）。乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内（按揭付款的业主除外），向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延。
合同签订后，姚志江按约定向致岭公司支付了全部购房款，实际付款金额为767258元，致岭公司亦于2010年12月26日将涉案房屋交付给姚志江使用。2013年10月31日，姚志江向致岭公司提交办理房产证所需的契税完税证明等相关资料。2014年2月17日，涉案房屋所在楼盘办妥了大确权手续。2014年3月14日，致岭公司向房地产登记机关提交办证申请。2014年5月22日，涉案房屋登记至姚志江名下。
姚志江于2015年10月13日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、致岭公司向姚志江支付逾期办理房地产权证的违约金84510元（从2013年10月12日起计算至2014年5月22日止，以房价款768273元的每天万分之五的标准计算）；2、致岭公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：姚志江与致岭公司签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。合同签订后，姚志江已按约定履行向致岭公司支付购房款767258元的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。且双方合同约定致岭公司应在该商品房交付之日起210个工作日内为姚志江办妥产权登记，并将以姚志江为产权人的房地产权证交付姚志江。涉案房屋已于2010年12月26日交付姚志江使用，故致岭公司应于2011年10月31日之前办妥并向姚志江交付房地产权证。致岭公司未在约定期限内履行上述义务，构成违约，应按约定向姚志江支付逾期办证违约金。
致岭公司抗辩姚志江的主张已超过诉讼时效期间的规定，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，因此，逾期办证违约金起算时间应从姚志江起诉之日向前倒推两年，即从2013年10月14日开始计算。从2013年10月14日至2014年5月22日共计221天，致岭公司应向姚志江支付逾期办证违约金84782元（767258元×0.05%×221天）。姚志江要求致岭公司支付逾期办证违约金84510元，系其对自身权利的处分，原审法院予以允许。对姚志江的诉讼请求，原审法院予以支持。
针对致岭公司的其他抗辩意见，原审法院认为，即使姚志江于2013年10月31日才向某公司提交办证所需资料，但涉案房屋所在楼盘于2014年2月17日才确权登记至致岭公司名下，已超出合同约定的办证时间，即姚志江提交办证资料时，涉案房屋尚不具备办证条件，姚志江提交资料的时间并不对办证期限造成影响。致岭公司认为应从姚志江提交全部办证资料后才开始计算逾期办证违约金没有依据。其次，商品房买卖合同已对致岭公司逾期办证违约责任进行了约定，致岭公司以迟延办证对姚志江没有造成任何损失为由请求免责与合同约定不符。另外，致岭公司亦没有举证证明姚志江的付款时间对致岭公司办证时间造成影响。因此，对致岭公司上述抗辩意见，原审法院均不予采纳。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款的规定，于2015年11月4日作出如下判决：被告广州市致岭房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告姚志江支付逾期办证违约金84510元。一审案件受理费956元，由被告广州市致岭房地产开发有限公司负担。
判后，上诉人致岭公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案原告姚志江于2013年10月31曰向被告致岭公司提交办理房产证资料，被告收到资料后交花都房管局，房管局2014年3月14日出具受理回执。实际办证时间106个工作日，而合同约定210个工作曰，被告完全没有违反合同约定。一审判决被告支付221天逾期办证违约金，完全无视事实和法律规定。造成如此错误是因为一审判决违反合同和法律规定计算违约金起止时间。二、一审判决违反事实与法律规定认定违约金起算时间。1、本案办理房产证期限是210工作日，过此期限才能计算违约金，这是原被告双方均无争议的事实。2、办理房产证权利自愿起点。办理房产证是原告的权利，但该权利必须由原告自愿主张，其他人不能强迫原告主张，而原告主张权利的标志是提交办证资料。一审判决在原告没有主张办证，没有提交办证资料，判决被告支付违约金，明显违反合同及法律规定，而且也违反了广州中院审判惯例。3、前提期限起点。办理房产证必须具备的前提是：原告交清购房款提交购房发票、缴清契税提交完税发票、缴纳住房维修基金提交缴款发票，没有这一前提，房管局不受理，根本不可能办理房产证。但一审判决在原告没有交清购房款，没有缴税，没有交住房维修基金的前提下，居然就判决被告支付延迟办证违约金，这是极为荒唐的。4、合同期限起点。按照双方合同约定，原告委托被告办证，原告必须将办理房产证所需资料递交被告，被告只有在收到原告办证资料后，才能在约定的210工作日，为原告办好房产证。这是必要条件，这也是常识。一审判决已经认定：合同附件七为本合同补充协议，第19条约定：“乙方己知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知(需提交办理《房地产权证》资料发生变化的除外)。乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内(按揭付款的业主除外)，向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延”。但一审判决完全不顾原告延迟提交办证资料的事实，判决被告在原告不具备办证条件的前提下支付违约金，明显违反合同约定及法律规定。等于剥夺了合同约定的、双方认可的210工作日的办证期限。三、一审判决违反事实与法律规定认定违约金计算终点。根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发【2003]24号)第2条“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任”。这里明确规定了被告只要将办证资料交到房管局，就不再承担违约责任。事实上，被告在收到原告提交的办证资料后，即转交花都区房管局，房管局经审查资料齐全并且符合房屋限购政策后，出具《受理回执》交给原告或者按揭银行的。从被告将资料转交房管局，到房管局出具房产证是需要时间的，这个时间被告不能控制。一审判决将违约金计算终点确定为房产证出证日，明显违反法律规定和案件事实。而且，当合同约定与法律规定存在差异的情况下，只能是依据法律规定判案。一审明显偏袒原告一方。四、一审判决违法更改合同约定，免除了原告延迟提交办证资料的责任明显偏袒原告一方。一审判决认为，在大确权手续办妥之前，原告是否提交办证所需资料对办证期限并不造成影响，并且据此免除了原告延迟提交办证资料的责任。如果这一逻辑能够成立，那么也可以认为：在原告提交办证资料之前，被告是否大确权对办证期限并不造成影响。很明显，谁都不能这么随心所欲，应当依照合同约定确认提交办证资料责任。办证期限合同有明确约定210工作日，从原告自愿主张办证提交资料起算，根本与大确权时间无关。按照一审判决的逻辑，如果被告在交楼之前就已经大确权，是否可以强迫原告在交楼之前就提交办证资料。这显然是荒唐的。五、一审判决不符合最高人民法院关于民事判决书制作规范，不列举证据，不做证据认定，这是导致一审判决认定的事实错误原因，起到了偏袒原告的实际效果。六、一审判决回避了被告一审时的答辩意见，对被告答辩意见不作实质性回应，并且在一审判决书中省略被告答辩意见。没有阐述不予采纳被告答辩意见的法律依据，存在法理缺陷，在事实上起到了偏袒原告乙方的作用。综上所述，一审判决无论是事实认定还是适用法律，均有错误。上文从六个方面，指出了一审判决的实质性错误，至于计算错误和笔误还未涉及。同时，上诉人致岭公司根据最新实施的《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》“第一百一十二条“书证在对方当事人控制之下的，承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交。申请理由成立的，人民法院应当责令对方当事人提交”。上诉人请求二审法院依法责令一审原告提交购房发票、完税发票、维修基金发票等相关证据。综上，上诉请求：1、依法驳回被上诉人（一审原告）没有事实及法律依据的诉请请求；2、依照证据和法律公正认定一审原、被告双方过错责任，纠正上诉人致岭公司不应承担的赔偿数额。
被上诉人姚志江答辩同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。
本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及附件，意思表示真实，合法有效，双方均应切实履行。二审争议的焦点，迟延办证及违约责任的认定。关于延迟办证的认定问题，上诉人认为办理涉案房屋产权证是被上诉人的权利，应以被上诉人自愿办证即提交办证资料为起点计算办证时间。该表述与双方合同约定不符。双方合同已经明确约定办证起点及时间为“商品房交付使用后210日内”。且从合同约定内容看，为涉案房屋办理产权证，已经明确是上诉人的义务，作为合同约定事项的履行义务方，应尽力完善自身的办证条件及主动办理。原审查明直至2014年2月17日之前，涉案房屋所在楼盘并未完成大确权，并不具备办证条件，而该时点已经超出合同约定办证时限。从查明的事实看，未办理大确权是无法办证的基本主因，上诉人认为该时段是被上诉人未交付办证资料而无法办证，缺乏事实基础。原审考虑到被上诉人应对于办证提供相关资料，据此认定上诉人延迟办证，但对于上诉人一方已经具备办证条件即完成大确权之后至被上诉人交付材料期间的时段不由上诉人承担违约责任，该认定并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1912元，由上诉人广州市致岭房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 李 杨