广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终13921号上诉人（原审原告、反诉被告）：张浩，男，1987年10月4日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：吴炜，广东成悦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市御峰酒店有限公司，住所地广东省广州市花都区。法定代表人：李庆云，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟建春，广东誉理律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐震烁，广东誉理律师事务所律师。上诉人张浩因与被上诉人广州市御峰酒店有限公司（以下简称御峰公司）合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初2362号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张浩上诉请求：1.撤销一审判决，作出支持张浩原诉请求的判决；2.判决御峰公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一审查明事实不清，应依法撤销一审判决，作出支持原诉请求的判决。一审法院认定：“张浩与御峰公司签订的《承包经营合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。”是错误的。首先，御峰公司并没有合法取得涉案场地的租赁经营权，通过法庭调查证实，股东王伟民签订了《广州市房屋租赁合同》并不能等同于御峰公司获得了场地的租赁经营使用权，加之合同的租赁期限仅至2011年7月6日止；而张浩与御峰公司签订的承包经营期限为2012年8月1日起至2017年7月31日，御峰公司在没有租赁权限的情况下与张浩签订承包经营合同显属无效，应依法认定合同无效。其次，张浩与御峰公司之间变更合同合意是合法有效的，并非张浩单方行为。一审法院认定：“合同期未满，且双方在协商解除合同的过程中，并未就保证金的收退达成一致意见，张浩并没有证据证明合同解除后御峰公司同意退还其60万元保证金，而且合同的终止是由于张浩单方面原因造成的，因此，张浩要求御峰公司返还保证金及利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。”通过张浩与御峰公司订立的《承包经营合同》约定条款审查，合同第四条明确约定：“承包经营保证金：乙方应于本合同签订时向甲方支付保证金人民币40万元整(甲方需开收据)。合同期满，如乙方无违反合同行为和损坏甲方固定资产及主体结构，甲方应在5个工作日内将经营保证金无息退还给乙方。”虽合同期未满，但双方就合同终止已经达成合意，张浩并末拖欠御峰公司任何费用(法庭已经查明)，并且御峰公司已经与第三方订立了新承包合同，其权益并未受到任何损害。根据合同法第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”故一审法院以没有达成一致意见为由，剥夺张浩收取保证金的权利明显违反法律规定。被上诉人御峰公司答辩称：不同意张浩的上诉请求，同意一审判决。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.一审时，御峰公司提供了相应的证据，证明御峰公司对经营的场地有合法的使用和出租的权利。案涉场地的租赁情况详见一审判决书第六页。御峰公司与高炬森签订合同后，也与莲塘村委签订了合同，莲塘村委同意御峰公司出租案涉场地。御峰公司与张浩签订案涉合同后，并未有阻碍张浩行使租赁权的情况。2.根据案涉合同第五条，张浩应在每月的25日前一次性缴纳下月的承包费。根据一审查明的事实，张浩迟延缴纳7-8月的承包费超过20天，故根据合同约定，御峰公司有权没收保证金。案涉合同的解除是由于张浩的违约行为导致。御峰公司同意解除合同的前提是张浩在合同期内提出解除合同的违约行为。张浩违约解除合同导致御峰公司受到经济损失。如案涉合同一直履行，御峰公司的预期利润与8月份解除合同相比，所得的利益相差巨大。张浩向一审法院提出诉讼请求：1.御峰公司返还保证金60万元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从起诉之日起计至实际还款之日止）；2.御峰公司承担本案全部诉讼费用。御峰公司提出反诉请求：1.张浩立即支付拖欠租金6万元，并自2016年2月1日起至付清租金之日止按月息2分计算利息给御峰公司，并向御峰公司支付税务咨询费3万元。2.由张浩承担本案全部诉讼费用。一审法院查明事实：2012年7月31日，甲方御峰公司与乙方雷小进、张浩签订《承包经营合同》，约定甲方将位于广州市花都区凤凰北路30号C栋御峰酒店的首层大堂公共区域（与其他租户共用），烟档（不含商务中心及西餐厅）；二、三层卡拉OK区；四层的后勤区；七层的办公室等以上区域交给乙方承包经营使用。承包期限自2012年8月1日起至2017年7月31日止。自该物业交付乙方的当日起，乙方承包费用为每月20万元，自2015年8月1日起至2017年7月31日止承包费用为21万元。乙方应于本合同签订时向甲方支付保证金40万元，合同期满，如乙方无违反合同行为和损坏甲方固定资产及主体结构，甲方应在5个工作日内将经营保证金无息退还乙方。乙方需按照先付款后使用的原则，在每月的25日前一次性全部缴清下个月的承包费，逾期一天，乙方按该月承包费总额的每天百分之一交纳滞纳金，非经甲方同意，逾期十天不交纳或未全额交纳，甲方有权解除合同，收回该物业，没收保证金。“御峰酒店”“盛世俱乐部”品牌及固定资产为甲方所拥有，合同期满，未经甲方同意，乙方不能再使用该品牌及固定资产。甲方负责提供该物业KTV经营的相关证照，消防设施证照，并每年负责相关的证照的年审，如甲方因该物业KTV经营的相关证照，消防设施不齐而造成乙方无法正常营业的，视甲方违约，甲方将赔偿乙方所造成的一切损失。合同期内，除依约之外未经双方同意，单方解除合同的，解除方需赔偿对方的一切经济损失，并按双倍保证金处罚。同日，甲乙双方还签订了《补充协议》，约定甲方每月享有在该物业消费的免单权共1万元，另王伟民享有免单权5000元，超出部分按乙方公布的价格支付。当月未用完的消费单不得累积到下月，如甲方自带酒水的，乙方只收取除酒水外的其他费用；乙方每月向王伟民支付顾问费现金1万元；乙方所应承担的公共费用、项目、比例、收费标准等均按原承包人陈昌海之前实施的标准执行，如有变动双方再另行协商；本补充协议自2012年8月1日起生效。张浩于合同签订当天向御峰公司支付保证金40万元，后双方按合同的约定履行。2014年10月26日，御峰公司与张浩签订补充协议，约定合同期延长两年，2017年8月1日—2019年7月31日，保证金增加20万元，延长两年租金由原基础21万元增加为每月24万元，所有合同条款与原来合同相符。签订补充协议后，张浩向御峰公司支付了保证金20万元。合同在履行过程中，经双方协商，自2016年2月起，承包费（含税务咨询费1万元）变更为18万元/月。张浩称因生意难做，经双方协商，自2016年7月起，承包费（含税务咨询费1万元）调整为14万元/月，御峰公司对此予以否认。张浩提供其与李庆坚的信息对话拟证明上述事实。7月31日李庆坚的信息内容为“张浩我和你系生意伙伴，本应一切按合同办事，做生意是讲诚信，我其他租户价与你何干，同你讲多次二三楼万加四楼一万你自己选择。八月五日前没有租收我会按合同办事，把以前的损失一齐追讨，你慎重考虑！”8月6日张浩的信息内容为：“马上转四万，剩下十万十号后转！帮我先开电，我要加歌！”同日李庆坚信息内容：“应该是十号内转”。2016年8月6日，张浩向御峰公司转帐支付承包费4万元，2016年8月10日支付5万元，2016年8月20日支付5万元。2016年8月26日，甲方御峰公司与乙方曹艳芳签订《承包经营合同》，约定甲方将位于广州市花都区凤凰北路30号C栋御峰酒店的首层大堂公共区域（与其他租户共用），酒店停车场杂物房，烟档（不含商务中心及西餐厅）；二、三层卡拉OK区等区域承包给乙方经营使用，承包期限自2016年9月1日起至2019年8月31日止，自该物业交付乙方的当日起，乙方承包费用为每月13.8万元……乙方应于本合同签订时向甲方支付保证金60万元，合同期满，如乙方无违反合同行为和损坏甲方固定资产及主体结构，甲方应在5个工作日内将经营保证金无息退还给乙方……2016年7月30日，张浩（甲方）与合伙人雷小进（乙方）签订《退伙协议书》，约定甲方同意乙方退出合伙经营，合伙经营期间债权债务已经清结，双方不再对合伙期间的利润进行分配；乙方同意合伙期间支付的保证金60万元归甲方所有；乙方在签订本协议之日起，不再行使承包经营合同约定的权利和义务，全部的权利归甲方所有，甲方继续经营所产生的权利和义务全部由甲方承担。另查，涉案物业的所有权人为广州市花都区新华街莲塘村民委员会（以下简称莲塘村委会），2006年12月13日取得建设工程规划验收合格证。2006年12月10日，出租方（甲方）高炬森与承租方（乙方）王伟民签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于广州市花都区新华街大道以南，凤凰路以东（地号为0115114）建筑结构为七层框架楼，建筑面积按10533平方米计算租金，租赁期限自2006年12月10日起至2023年6月29日止，每月实收租金13.3万元。2008年7月7日，出租人（甲方）莲塘村委会与承租人（乙方）王伟民签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在花都区新华街凤凰北路新源雅居C幢房产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积10227.7平方米，租赁期限为2008年7月7日至2011年7月6日，月租金30683.1元。御峰公司于2008年12月19日成立，王伟民是御峰公司成立时的法定代表人，李庆云是御峰公司现任法定代表人，李庆坚是御峰公司的股东。一审法院认为，张浩与御峰公司签订的《承包经营合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、御峰公司应否退还保证金。2016年8月26日，合同在履行过程中，御峰公司与案外人曹艳芳就涉案物业的经营使用签订《承包经营合同》，约定御峰公司将涉案物业的绝大部分（包括首层大堂公共区域、酒店停车场杂物房、烟档及二、三层卡拉OK区等区域承包给曹艳芳经营使用，承租期限自2016年9月1日起至2019年8月31日止。御峰公司虽然没有与张浩签订书面的解除承包经营合同的协议，但御峰公司与案外人曹艳芳签订《承包经营合同》的行为表明张浩与御峰公司签订的《承包经营合同》于2016年9月1日起终止履行。而导致《承包经营合同》不能继续履行的主要原因是张浩由于经营环境等原因未能按合同约定缴纳承包费，一再要求减租，且2016年8月份的租金直至2016年8月20日才缴清。合同约定：合同期满，如张浩无违反合同行为和损坏御峰公司固定资产及主体结构，御峰公司应在5个工作日内将保证金无息退还给张浩；张浩在每月的25日前一次性全部缴清下个月的承包费，非经御峰公司同意，逾期十天不交纳或未全额交纳，御峰公司有权解除合同，收回该物业，没收保证金；合同期内，除依约外未经双方同意，单方解除合同的，解除方需赔偿对方的一切经济损失，并按双倍保证金处罚。根据上述约定，合同未期满，且双方在协商解除合同的过程中，并未就保证金的收退达成一致意见，张浩并没有证据证明合同解除后御峰公司同意退还其60万元保证金，而且合同的终止是由于张浩单方原因造成的，因此，张浩要求御峰公司返还保证金及利息，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。本案的争议焦点二为张浩是否拖欠御峰公司租金、税务咨询费。合同在履行过程中，双方确定自2016年2月起承包费（含税务咨询费1万元）变更为18万元/月，一审法院予以确认。张浩称御峰公司同意其从2016年7月起，承包费（含税务咨询费1万元）调整为14万元/月，御峰公司对此不予确认，但从张浩提供的其与御峰公司的股东李庆坚于2016年7月31日、8月6日的信息对话内容可以看出，李庆坚是同意二三楼的承包费为14万元/月，四楼为1万元/月。而从御峰公司出示的2016年7月份租金收据可以看出，张浩向御峰公司支付7月份的承包费为14万元。双方实际终止合同后，御峰公司也没有向张浩追收所谓的7、8月租金差额。因此，张浩所称的御峰公司同意其从2016年7月份开始按14万元/月支付承包费具有较高可信度，一审法院予以采信。根据双方的陈述及御峰公司提供的租金缴纳明细表、租金收款收据，2016年1月份前，张浩已按合同约定向御峰公司缴纳承包费（含税务咨询费1万元）22万元/月，2016年2月-6月按18万元/月缴纳承包费（含税务咨询费1万元），2016年7-8月按14万元/月缴纳承包费（含税务咨询费1万元），2016年的承包费张浩虽有迟延支付，但至2016年8月20日已缴清14万元，因此御峰公司认为张浩没有足额支付2016年7、8月的租金，尚欠租金6万元、税务咨询费3万元，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，一审法院于2017年6月6日作出判决：一、驳回张浩的诉讼请求；二、驳回御峰公司的诉讼请求。一审案件本诉受理费4900元，由张浩负担；反诉费1025元，由御峰公司负担。二审中，张浩向本院提交下列证据材料：曹艳芳与御峰公司的判决书，拟证实2016年8月26日曹艳芳与御峰公司签订承包合同后，与张浩没有存在利益冲突，权利义务都是由曹艳芳承受的，故张浩不存在拖欠御峰公司租金和违约的事实。御峰公司发表质证意见称：对该证据的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议。2016年8月26日曹艳芳与御峰公司签订的承包合同，不能证明张浩没有违约行为。正是由于张浩不能交付租金，要求提前解除合同，御峰公司才找了曹艳芳接手，并且降低了租金，御峰公司的损失显而易见。御峰公司至今仍认为张浩拖欠租金。经审理，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：御峰公司是否应返还张浩保证金60万元？张浩与御峰公司签订的《承包经营合同》及《补充协议》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案经营场地对外承包经营，涉案物业的所有权人也未提出异议，张浩关于御峰公司无权出租、上述合同无效的主张，本院不予采纳。按照合同约定，2016年8月份的承包费张浩应于7月25日前交纳，即使按照张浩与李庆坚的信息对话，张浩迟至8月20日才缴清8月承包费，也已逾期达十天，构成违约。按照合同第五条的约定，御峰公司有权解除合同，收回物业，并没收保证金。因张浩违约，御峰公司另与曹艳芳签订承包经营合同，实质上解除了与张浩之间的合同。按照合同第四条的约定，御峰公司退还保证金的条件为：“合同期满，如张浩无违反合同行为和损坏御峰公司固定资产及主体结构，御峰公司应在5个工作日内将保证金无息退还给张浩”，因合同期未满，且张浩存在违反合同行为，本案中不具备退还保证金的条件。张浩提交的曹艳芳与御峰公司纠纷一审判决书，并不能证明本案合同的解除为双方合意解除。张浩要求御峰公司返还保证金及利息，缺乏依据，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，张浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人张浩负担。本判决为终审判决。审判长  练长仁审判员  刘革花审判员  张朝晖二〇一七年十月二十三日书记员  尤志华方圆陶智斌