浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0602民初974号
原告：绍兴恒兴典当有限责任公司，住所地：绍兴市鲁迅中路92号。
法定代表人：王国梁，系该公司经理。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：许华娣，浙江剡城律师事务所律师。
被告：中国信达资产管理有限公司浙江省分公司，住所地：杭州市延安路528号11、12层。
负责人：胡德，系分公司总经理。
委托诉讼代理人（一般授权代�）：孙孟强，浙江大公律师事务所律师。
被告：王国梁，男，1966年9月4日出生，汉族，住绍兴市越城区。
原告绍兴恒兴典当有限责任公司（以下简称恒兴公司）与被告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达公司）、王国梁案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月16日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒兴公司的委托诉讼代理人许华娣、被告信达公司的委托诉讼代理人孙孟强到庭参加诉讼。被告王国梁经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告恒兴公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告对鲁迅中路90、92号房产享有至2026年3月6日止的租赁权，并在执行中依法带租拍卖。2、本案的案件受理费用由被告负担。
事实与理由：2006年3月10日，原告与被告王国梁签订《房屋租赁合同》一份，约定将王国梁所有的鲁迅中路90、92号房产出租给原告使用，租赁期限为2006年3月10日至2026年3月6日止。后原告依约支付了租赁费用，被告王国梁也将上述房产交付给原告使用，并将鲁迅中路90、92号作为公司的营业地进行工商注册登记，且一直管理使用至今。后信达公司向本院申请执行(2015)绍越商初字第2496号上海浦东发展银行股份有限公司绍兴分行(以下简称浦发银行)与被告王国梁借款合同纠纷执行案，要求对案涉房产进行拍卖。原告提出书面执行异议，并提供了双方间的租赁合同、租金汇款依据、水电费使用发票等相关证据，要求对案涉房产享有至2026年3月6日的优先租赁权，并享有优先购买权。2017年12月3日，本�作出(2017)浙0602执异158号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。综上，原告认为，其与被告王国梁签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，原告支付了相应的租金，并从2006年3月10日对案涉房产一直管理使用至今，且租赁在先，抵押在后，原告的租赁权应受法律保护。故请求依法支持原告的诉讼请求。
被告信达公司辩称，原告主张的租赁权不能成立，1、原告与王国梁签订的房屋租赁合同关于租金支付以及租赁期限的约定等明显不符合常理，更与原告自身在办理工商登记时提供的案涉房屋由其法定代表人王国梁无偿给其公司使用相矛盾，王国梁出具给工商部门的证明具有对外的公示作用，原告签订的租赁合同不真实。2、原告支付租金的形式不符合常理。对于长达�十年之久的租赁按照常理应该一年一付或者一月支付，应该是有规律的支付，但是原告支付的租金是分三次，仅仅在2007年分三次付清了全部的租金，不符常理。原告主张的付款凭证中没有注明款项性质是支付租金。3、根据原告公司2015年和2016年自行向工商登记部门提交的公司年报中明确注明2015年、2016年公司处于停业状态，可以证明原告并没有按照租赁合同约定的内容在租赁房屋进行典当经营活动。故，请求驳回原告的诉讼请求。
被告王国梁未提交书面答辩意见。
原告对其主张的事实向本院提供了以下证据：
证据1、（2017）浙0602执异158号执行裁定书一份，要求证明原告对本案提起执行异议被驳回的事实，并不服该裁定，作为提起本诉的依据。被告信达公司�证据的三性无异议，认为该裁定作出正确。本院对该证据予以认定。
证据2、房屋租赁合同一份、农村信用合作社进账单三张，要求证明原告与王国梁于2006年3月10日签订租赁合同，租期自2006年3月10日至2026年3月6日止。双方约定将涉案房屋出租给原告使用，原告于2007年2月1日、4月4日、10月31日已支付全部租金的事实。被告对租赁合同的三性均有异议，案涉租赁标的位于市中心小咸亨酒店对面，按市场租金标准，原告主张的租金只有59万，远低于市场价。租金于2007年分三次支付，不符合常理。对汇票申请书本身的真实性无异议，但对证明内容有异议。没有写明款项性质，只是往来款，王国梁作为公司的法定代表人与公司有资金往来很正常，不能证明这些款项是原告支付给王国梁租金的事实。本院认为，租赁合同约定的租金支付虽有银行进账单佐证，但未注明用途，故不能确定是租金，该证据意在证明原告对涉案房屋享有租赁权，是否予以确认，本院在判决理由中一并予以阐述。
证据3、原告公司登记基本情况、公司章程、典当经营许可证各一份，要求证明原告于2006年3月8日成立，住所地为绍兴市鲁迅中路92号，营业期限为2006年3月8日至2026年3月6日，从注册至今在案涉房屋内从事经营活动没有变更过。被告信达公司对证据形式的真实性无异议，对关联性有异议。本案争议焦点不是原告公司有没有权利使用，而是原告有没有租赁权。该组证据只能证明原告在绍兴市鲁迅中路92号地址从事经营活动。但王国梁出具的无偿使用证明表明是无偿让原告使用房屋，年审报表不代表公司是在正常经营的，原告在2015、2016年是停业歇业的。被告对证据的真实性无异议，本院对工商登记的相关资料予以认定。
证据4、企业年度报告三份（打印件），证明2015-2017年企业年度报告显示：1、原告的企业通信地址一直为案涉标的物；2、企业经营状态为正常。被告信达公司对证据形式的真实性无异议。对于2015、2016年度报告，是原告于2017年在执行听证后自行进行了修改，之前是停业歇业状态。2017年的年报是工商基本登记信息，不能证明原告目前仍在案涉房屋中进行典当经营。本院对证据的真实性予以认定，结合被告提供的证据2（均取证于国家企业信用信息公示系统），可以证明原告于2017年11月27日将2015、2016年度报告中企业经营状态做修改前是歇业、停业的状态。
证据5、水费发票二十份、电费发票二十五份、绍兴市自来水有限公司说明复印件一份、查询单复印件一份，要求证明从2006年4月7日至今，案涉房产一直由原告在正常使用，水、电费一直由原告在缴纳，水、电发票的地址实际即绍兴市越城区。被告信达公司对自来水公司的说明、电力公司的查询单三性均有异议，按照民诉法规定，单位证明应当由法定代表人签字并加盖公章，所以该说明不符合证据的法定形式要求，并且该说明没有注明时间，无法说明其形成时间，目前是否为同一地址不能说明。原告主张的电费和水费缴纳情况，对发票形式真实性无异议，但无关联，本案审查的是租赁权或者租赁合同的真实性，即使原告使用了案涉房屋，只能表明原告在使用，并不能说明原告是基于租赁在使用，结合王国梁出具的无偿使用证明，说明不是基于租赁而是无偿使用。本院对水电费发票的真实性予以认定。说明及查询单复印件经与原件核实，并结合上述发票予以认定。
证据6、（2011）绍商破字第1-2号民事裁定书、确认债权附表、（2010）浙绍商初字第78号民事判决书各一份（均是复印件），证明原告公司一直处于经营状态。被告对证据的真实性无异议，对关联性无异议。看裁定书和判决书出具的时间并不能证明原告实际占有使用案涉房屋的事实。本院对证据的真实性予以认定，但与原告的待证事实无关联性。
被告信达公司对其主张的事实向本院提交了以下证据：
证据1、房屋无偿使用证明一份（复印件），要求证明原告向工商局申请公司设立登记时，由原告法定代表人也即涉案房屋所有权人王国梁出具的无偿使用房屋一份，证明王国梁将涉案房屋自2006年3月6日至2009年3月5日给原告公司无偿使用三年的事实。原告对真实性无异议，对证明内容有�议。工商登记之前工商行政部门要求出具证明，所以在3月6日出具该份证明是为了注册，但并不代表实际的法律关系，8日登记后有了公章，所以在10日才签订了合同。被告的债权是于2014年经法律文书所确认的，发生于租赁合同之后，所以本案租赁权可以对抗抵押权。本院对工商行政部门存档的该份证据及内容予以认定。
证据2、原告2015、2016年年度报告各一份（复印件），证明这两年期间原告停业歇业的事实。原告对三性均有异议，不能达到证明目的。经到税务窗口咨询知道，只有个体工商户才能办理停业歇业，有限公司是不能办理停业歇业的，并且时间不得超过三个月，所以停业歇业不代表主体资质注销。本院认为，该证据与原告的证据4来源相同，故予以认定。
被告王国梁未向本院提供证据�
庭审中，原告及被告信达公司对本院（2017）浙0602执异158号执行裁定书认定的事实均无异议。
根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：
被告王国梁名下登记有坐落于绍兴市越城区房屋一处【以下称本案讼争房产。房屋所有权证号为绍字第306356号，国有土地使用权证号为绍市国用（1998）字第0840号，建筑面积87.76平方米】。2013年4月11日，原告将该房产办理了抵押登记【他项权利证号为绍房他证绍市字第××号】，抵押权利人为浦发银行，抵押担保债权数额为580万元。2014年9月29日，浦发银行将其享有的上述债权依法定程序转让给被告信达公司所有，并经本院生效法律文书予以确认。
2015年5月13日，本院以(2015)绍�商初字第2496号立案受理原告信达公司与被告浙江欧宇控股有限公司、王国梁等金融借款合同纠纷一案，2015年10月29日，本院作出民事判决，其中对信达公司就其债权对上述抵押房产享有的优先受偿权依法予以确认。2016年11月9日，本院对该民事判决立案执行。2017年9月27日，本院作出（2016）浙0602执5523号公告，拟对本案讼争房产进行评估、拍卖，并通知相关权利人可向本院主张权利。对此，原告以案外人身份向本院提出执行异议，主张对本案讼争房产享有租赁权，要求停止执行。本院于2017年12月3日作出（2017）浙0602执异158号执行裁定书，驳回其执行异议请求，故成讼。
另查明，原告恒兴公司于2006年3月8日成立，登记注册地为本案讼争房产地，被告王国梁系公司法定代表人。其在办理公司注册登记时，向工商行政管理部门出具了一份�间为2006年3月6日的房屋无偿使用证明，内容为：兹有绍兴恒兴典当有限责任公司股东王国梁的房屋位于绍兴市，无偿给公司使用，使用时间为叁年，从2006年3月6日起至2009年3月5日止。并签字署名。
本院认为，本案争议的焦点是原告主张的租赁权是否享有排除执行的权利。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”因此，原告主张租赁权可带租执行，依法需提供充分有效的证据证明其在涉案房产办理抵押登记之前已签订合法有效的书面租赁合同、按约支付租金、合法占有房产并使用至今的事实。联系本案，原告由多方股东出资成立，并由股东即被告王�梁以其房产作为公司的营业场所。原告虽提供了由双方签名及盖章的房屋租赁合同，并有支付租金及实际使用的相关证据，但从租金支付的情况分析，不能证明该房屋租赁合同已按约履行。第一，合同约定租金前六个月为免租期，与原告在工商行政管理部门备案的房屋无偿使用证明相矛盾。该证明是原告办理公司注册登记手续时提交的相关材料，具有公示性和真实性，故对涉案房屋的使用状况应具证明力。第二，原告的银行转账凭证不能证明已支付租金。被告王国梁系原告的法定代理人，在市场交易中存在公司与法定代表人之间的资金往来情况，该汇款未注明用途是租金，不排除是公司的业务款项等。此外，合同中订立的租金条款，与一般民间房屋租赁合同以年租金确定租金总额，以年度或一次性支付租金的方式不同，而是以在次年分三次支付，每期付款数额从�万元到几十万元不等，与日常交易习惯差异较为明显。租金作为证明合同履行的主要要件，在本案中呈现租金条款的不真实性及证据证明力的薄弱性，原告与被告王国梁在涉案房屋抵押前已建立二十年的租赁关系缺乏证据佐证，故对租赁合同及原告主张的租赁权不予认定，原告要求房屋带租执行的请求，于法无据，本院不予支持。被告王国梁经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相关民事权利，本院可依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第(二)项之规定，判决如下：
驳回原告绍兴恒兴典当有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费5545元，由原告绍兴恒兴典当有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 陶珊珊
人民陪审员 张建功
人民陪审员 孙云琴
二〇一八年四月二十四日
代理书记员 张 丹
附相关法律规定：
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程�，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;
(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。