吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉02民终1094号上诉人(原审原告)：费继胜，住吉林省永吉县。委托诉讼代理人：冯高华，吉林丁凤礼律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：姜海梁，住吉林省永吉县。被上诉人(原审被告)：杨宇琴，住吉林省永吉县。上诉人费继胜因与被上诉人姜海梁、杨宇琴确认合同无效纠纷一案，不服吉林省永吉县人民法院（2018）吉0221民初202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人费继胜及其委托诉讼代理人冯高华，被上诉人姜海梁、杨宇琴到庭参加诉讼。本案�已审理终结。费继胜上诉请求：撤销一审判决，支持费继胜的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。费继胜认为，一审法院掩盖事实，不能正确的理解法律和司法解释，导致适用法律错误。请二审法院依法查清事实，依法判决，支持费继胜的诉讼请求。姜海梁、杨宇琴辩称，无论土地是什么性质，都不在交易当中，一审适用法律正确。一审认定事实有遗漏，费继胜在一审中提交的落款日期为2017年7月24日的协议（打印件）是假证据。费继胜向一审法院起诉请求：⒈请求依法确认费继胜与姜海梁、杨宇琴于2010年7月24日签订的《协议书》和2010年10月11日签订的《房屋买卖协议》无效；⒉请求依法判令姜海梁、杨宇琴因合同无效应返还费�胜购房款280000元及已付利息10200元；⒊请求依法判令姜海梁、杨宇琴承担因合同无效给费继胜造成的经济损失（自2010年10月11日起至实际返还购房款之日按照中国人民银行同期贷款利率4倍的标准计算利息）。一审法院认定事实：2010年7月24日，姜海梁（甲方）与费继胜（乙方）签订《协议书》一份，约定：一、甲方将《国有土地使用权证》、《票据》六张、《住宅用地申请书》、《乡村建设施工许可证》、《乡村建设工程位置申请审批书》交予乙方。乙方将伍万元押金交于甲方。二、乙方拿到上述材料后，自行办理房屋变更手续。如能办理，甲方需按商定价格贰拾捌万元将房屋出售给乙方。如乙方在办理过程中遇到困难或无力办理，需在陆拾日内，将手续返还给甲方，甲方将伍万元押金返还给乙方，甲、乙双方买卖关系结束。三、房屋位于车站道北二层楼，房西姜海洋，房东王国富。甲乙双方需遵守协议。四、买房包括楼后土地（大墙内）。2010年10月11日，姜海梁、杨宇琴（甲方）与费继胜（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，协议约定：甲方将位于岔路河镇六委车站道北二层楼房一座（房西侧归姜海洋，房东侧归王国富），以贰拾捌万元的价格卖给乙方（包括后院及围墙）；甲方保证房屋及土地的来源合法、属实；乙方负责过户时的一切费用；从付款之日起，房屋及土地的所有权和使用权即发生转移，归乙方所有，任何一方不得反悔，违约要承担法律责任；因政策原因现无法办理过户手续，需要办理过户时，乙方要无条件协助办理。费继胜于当日向姜海梁支付购房款200000元，姜海梁为费继胜出具200000元收据一份。2011年7月10日，姜海梁与费继胜签订《协议书》一份，约定自2010年7月24日起，费继胜欠付姜海梁的80000元要每月支付利息。经双方当事人确认，至2013年5月9日止，费继胜总计支付姜海梁利息10200元。2011年10月12日，姜海梁与费继胜补签《土地及房屋转让协议》一份，但协议上载明的签署日期为2010年7月24日。2013年5月29日，姜海梁出具80000元收据一份，载明费继胜于姜海梁之间买卖房款全部结清。2017年5月16日，永吉县国土资源局岔路河所为岔路河法庭出具情况说明一份，载明：经查档，你单位提供的姜海梁名下的国有土地使用证，编号为永吉国用2002字第05090209号有土地登记档案；你单位提供的姜海梁名下无编号的国有土地使用证无土地登记档案。另查明，姜海梁出售给费继胜的房屋坐落于岔路河镇吉长公路北侧，建筑面积为74.88平方米，房屋产权证号为永吉县房权证岔路河镇字第XX**号；房屋对应的土地权属证号为永吉国用2002字第05090209号，使用�面积为37.44平方米；姜海梁交付费继胜的无编号国有土地使用权证，用地面积为756平方米。一审法院认为，关于各方当事人于2010年7月24日签订的《协议书》及2010年10月11日签订的《房屋买卖协议》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”依据上述法律规定，买卖合同效力和物权效力应予以区分，即债权合同的效力独立存在，不以合同是否履行以及�否履行等物权变动为生效要件。因此，本案双方当事人对《协议书》及《房屋买卖协议》签订过程本身均无异议，那么《协议书》及《房屋买卖协议》自签订之日即成立并生效，是否办理物权登记均属于合同履行的情形，并非认定合同效力的法定事由，不影响合同的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定：“下列房产，不得转让：（六）未依法登记领�权属证书的。”依据上述法律规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项只是房地产登记部门在行使行政管理职能时审查房地产变更登记的所需条件，不是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条所指效力性强制性规定，即不能据此得出合同无效的结论。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”该法律规定并未直接否定合同的效力或确认自始无效，即不能据此得出合同无效的结论。综上，费继胜要求确认2010年7月24日签订的《协议书》及2010年10月11日签订的《房屋买卖协议》无效，无事实及法律依据，对其诉讼请求，不予支持。因费继胜要求确认两份协议书无效的诉讼请求未予支持，故其主张要求姜海梁、杨宇琴返还购房款本息及给付违约金的诉讼请求，亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定作出判决。一审法院判决：驳回费继胜的诉讼请求。案件受理费5653元，由费继胜负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。依费继胜申请，本院向土地部门送达《协查函》并作笔录1份；永吉县不动产登记中心向本院邮寄《复函》1份。《复函》载明：（一）案涉土地使用者姜海良的《国有土地使用证》，在岔路河镇国土所未查到相关土地登记档案，且证书上无登记机关印章、无证书编号、未经颁发证书机关审核，该证不具有合法性。（二）37.44㎡与756㎡的国有空闲地不是一宗地。（三）查询截止至目前，756㎡土地无地上建筑物和附着物；经调查了解，该地未缴纳过土地出让金，不符合更名过户条件，不能办理《国有土地使用权证》。费继胜质证称，无异议。姜海梁、杨宇琴质证称，有异议，形式上、内容上均违法。笔录上只有王文志签字，《复函》只有公章，依据证据相关规定，不能作为证据使用。《复函》的出具单位是行政单位，其在《复函》中对自己发出的证书作出合法、不合法的认定，这是越权违法。另，其陈述的都是2018年现状，这与本案双方当事人于2010年达成《协议书》时的实际情况相比就完全没有用处，无关联性。出具单位以其自身的错误作出了该证据，证据中的陈述内容违法，该证据的合法性、关联性不应被法院采信。本院对一审查明的事实予以确认。另，二审中，各方当事人均称2010年姜海梁向费继胜交付了案涉房屋。本院认为，费继胜与姜海梁于2010年7月24日签订的《协议书》以及费继胜与姜海梁、杨宇琴于2010�10月11日签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，案涉房屋已于2010年向费继胜交付，截至2013年5月29日姜海梁出具《收据》时，购房款已全部结清。本案争议焦点是二份合同是否存在法定无效事由的问题。一审中，费继胜起诉称合同无效系因不可归责于其本人原因，致使二份合同无法履行。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案二份合同的履行情况，并不影响合同本身的效力。二审中，费继胜主张二份合同的买卖标的中包含756㎡国有划拨土地，依《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，二份合同应被确认无效。本院认为，现载明使用面积756㎡的无编号《国有土地使用权证》客观存在，虽《复函》中，土地部门介绍了其调查了解756㎡土地未缴纳土地出让金等情况，又对无编号的《国有土地使用权证》作出了不具有合法性的认定，但因土地的确权工作属于人民政府的行政职能，故在本案中不宜直接由人民法院确定涉案土地系属无偿划拨取得，从而适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定认定二份合同无效。综上所述，费继胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5653元，由费继胜负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵春梅代理审判员  付婷婷代理审判员  满 明二〇一八年六月十七日代理书记员  彭 悦