江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏07民终3742号
上诉人（原审原告）:董娟，女，1971年1月20日生，汉族，住连云港市赣榆区。
委托诉讼代理人：任敬乾，江苏传扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:张洪德，男，1962年7月20日生，住连云港市赣榆区。
被上诉人（原审被告）:王生云,女,1962年1月14日生,住连云港市赣榆区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：孙栋，连云港市老龄协会法律服务中心法律工作者。
被上诉人（原审被告）:于同兴，男，1967年11月5日生，住连云港市赣榆区。
委托诉讼代理人:周必照，灌云县南岗法源法律服务所法律工作者。
上诉人董娟因与被上诉人张洪德、王生云、于同兴申请执行人执行异议之诉一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2017）苏0707民初765号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人董娟上诉称，张洪德与于同兴之间房屋买卖关系不真实。涉案房屋被上诉人查封前，一直被徐友贺查封，期间没有人提出异议，且该房屋一直处于张洪德管控下，没有交付于同兴使用，两次银行交易不能证明双方之间存在买卖关系，也没有证据证明向相关部门要求办理房屋及土地使用证过户手续。原审法院适用《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条不恰当，因为本案不涉及查封扣押行为是否合法问题，我们是针对房屋权属问题。
被上诉人张洪德、王生云辩称，一审中已经提交了相关原件并经质证，证明了房屋买卖的真实性。张洪德与王生云已经将该房屋实际交付，且于同兴已经向原审法院提交了使用该房屋的照片。上诉人所说的查封一次是在2016年4月19日，都是在此房屋买卖发生之后的，因此于同兴对本案有排除强制执行的权利。
被上诉人于同兴辩称：被上诉人于同兴与张洪德王生云之间的房屋买卖有效，且涉案房屋已实际交付给于同兴。由于房管部门认为该房屋不符合相关规定为由而导致涉案房屋迟迟无法办理变更登记手续。
一审法院经审理查明，2015年3月2日，张洪德及案外人张建民与于同兴签订房屋买卖协议，张洪德及案外人张建民将其所有的位于赣榆区××村原食品站门东三间两层楼房，土地使用证号为赣国用（2002）字第000xxx号以650000元价款转让给于同兴，该楼房没有房产证，签订合同时支付定金10000元，支付房款430000元（该430000元为张洪德2010年9月2日借于同兴款400000元及其利息30000元折抵），剩余220000元于2015年7月20日前付清，后于同兴于2015年7月8日、9日分两次通过银行转账支付房款220000元，张洪德亦按约定在2015年7月10日前将房屋交付给于同兴。后于同兴要求张洪德协助办理土地权属过户手续，因房屋没有办理产权证，土地管理部门未予办理。案件审理过程中，张洪德已向原审法院缴纳20000元兑现款，其他欠款正在筹集。
另查明，2014年12月29日，张洪德向董娟借款97350元，因张洪德没有按约定期限偿还，董娟于2015年11月4日向原审法院提起诉讼，在诉讼过程中，董娟于2016年4月19日申请诉讼保全，要求查封张洪德所有的位于赣榆区××村原食品站门东国有土地的使用权（土地使用证号为赣国用2002字第000xxx号）及地上建筑物（三上三下楼房一栋），原审法院根据董娟的申请依法裁定查封上述土地及地上建筑物，后在执行过程中裁定将查封的上述土地及地上建筑物裁定予以拍卖，于同兴向本院提出执行异议，认为查封的土地、房产系其于2015年3月2日通过买卖方式取得，且双方已实际履行了交付义务，也支付了相应价款，要求停止对涉案土地、房产的执行，原审法院就于同兴的申请进行了听证，后裁定中止对涉案土地及地上建筑物执行，为此董娟向原审法院提起申请执行人执行异议之诉，认为双方未有办理土地使用权属的变更登记，要求继续对张洪德所有的位于赣榆区××号土地（土地权属证书号为赣国用2002字第××号）及地上建筑物的执行。
原审法院认为，对未办理不动产过户登记的案外人提起执行异议之诉，要求停止执行的，应当同时具备以下四个条件，一、在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，二、在法院查封前已合法占有该不动产，三、已支付全部价款，四、对未办理权属过户登记手续没有过错。本案于同兴与张洪德及案外人张建民双方于2015年3月2日签订房屋买卖协议，张洪德及案外人张建民将其所有的位于赣榆区××村原食品站门东三间两层楼房，土地使用证号为赣国用（2002）字第000xxx号以650000元价款转让给于同兴，于同兴在2015年7月9日前付清购房款650000元，张洪德于2015年7月10日前交付涉案房产、后于同兴要求张洪德协助办理土地权属过户手续，因房屋没有办理产权证，土地管理部门未予办理，对此于同兴对没有办理土地使用权过户手续没有过错，董娟于2016年4月19日才申请对涉案房产、土地进行查封，原审法院执行机构根据于同兴的申请，依法裁定中止对涉案土地、房产的执行并无不当，且在案件审理过程中，张洪德已向原审法院缴纳了部分兑现款，其他欠款仍在筹集，董娟要求判令继续对张洪德所有的位于赣榆区××号土地（土地权属证书号为赣国用2002字第××号）及地上建筑物予以执行，依法不予支持。
综上，原审法院对董娟的诉讼请求，依法不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第二项的规定判决，驳回董娟要求判令继续对张洪德所有的位于赣榆区××号土地（土地权属证书号为赣国用2002字第××号）及地上建筑物予以执行的诉讼请求。
本院经审理查明的基本事实与一审判决认定的事实相同，一审判决列举的证据均经庭审举证、质证，一审法院对证据的审查意见正确，本院依法予以确认。
本院认为，依据法律规定，对未办理不动产过户登记的案外人提起执行异议之诉，要求停止执行的，应当同时具备以下四个条件，一、在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，二、在法院查封前已合法占有该不动产，三、已支付全部价款，四、对未办理权属过户登记手续没有过错。本案中涉案的房屋买卖符合上述四个条件，董娟提起的执行异议之诉的理由不能成立。原审法院根据于同兴的申请，依法裁定中止对涉案土地房产的执行并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。上诉人董娟的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费2235元，由上诉人董娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 李作超
审判员 李红梅
审判员 胡海涛
二〇一七年十二月二十三日
书记员 于学金
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。