山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁10民终446号
上诉人（原审原告）：吴致真，男，汉族，1947年9月1日出生，户籍地浙江省杭州市滨江区，现住上海市。
上诉人（原审原告）：宋敬杰，女，汉族，1949年3月26日出生，户籍地浙江省杭州市滨江区，现住上海市。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：许晨，上海弼兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：威海宝滩旅游发展有限公司，住所地山东省荣成市港西镇大岚头村。
法定代表人：楼贵舜，执行董事。
委托诉讼代理人：陈明冬，男，该公司职工。
原审第三人：威海易安假日酒店有限公司，住所地山东省荣成市好运角旅游度假区环海路2028号。
法定代表人：陈向东，执行董事。
委托诉讼代理人：张文君，男，该公司职工。
上诉人吴致真、宋敬杰因与被上诉人威海宝滩旅游发展有限公司（以下简称宝滩旅游公司）、原审第三人威海易安假日酒店有限公司（以下简称易安假日酒店）业主共有权纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院（2017）鲁1082民初4072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
吴致真、宋敬杰上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判。事实和理由：1.一审认定事实错误。案涉的一、二层属于错层结构，一层食堂与二层大堂是吴致真、宋敬杰合法出入各处的通道，属于整栋楼公共通行的部分，不是独立存在，主要是为三层以上850户住宅所有权人或租客服务；2.一审适用法律错误。宝滩旅游公司在一审中提供的“大产权证”等证据，属于不动产的初始登记，已被后登记的吴致真、宋敬杰的房屋产权证所代替，不能认定案涉房产属于宝滩旅游公司专有，亦不能认定该部分未计算至吴致真、宋敬杰房屋公摊中，宝滩旅游公司应当提供案涉房产的房产证、土地权属调查报告书、成本核算书等证据，否则应承担不利后果；3.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，屋顶等基本结构部分、大堂等公共通行部分、其他不属于业主专有部分均应认定为业主共有，一审法院据此认定屋顶属于共有、大堂以及食堂这一公共通行部分属于专有，法律适用相矛盾；4.吴致真、宋敬杰与宝滩旅游公司签订的《房屋买卖合同》并未对案涉房产作出约定，而宝滩旅游公司提供的《业主手册》表述“全体业主共有部位包括公共门厅、公共走廊”应构成合同的内容，案涉房产所在的1号楼系酒店式公寓，应当拥有漂亮的外表、宽敞的大门、大堂以及公共走廊，因此可以证明宝滩旅游公司对案涉房产没有专有权；5.宝滩旅游公司一审中认可案涉房产处于未售状态，若案涉房产属于其专有，交由易安假日酒店使用存在偷逃税款，若案涉房产属于业主共有，则宝滩旅游公司存在擅自处理他人财产并获利的行为；6.吴致真、宋敬杰所购买的房屋虽标注为住宅，但水电费均是按照商业标准支付，且该房屋性质对作为商业部分的案涉房产行使共有权也不产生任何影响。
宝滩旅游公司辩称，1.案涉房产在结构上是独立的，与吴致真、宋敬杰房产分开，吴致真、宋敬杰等其他业主房产的通道位于酒店的南面，无需通过案涉房产；2.宝滩旅游公司对易安假日酒店及附属设施已办理了“大产权证”，“大产权证”记载的部分只要未被转让仍归宝滩旅游公司所有，不可能出现“小产权证”代替“大产权证”；3.吴致真、宋敬杰持有的产权证明确注明房屋的性质为住宅，其提供的证据不能否认房屋为住宅的性质。综上，一审认定事实清楚，判决正确，请求维持原判，驳回吴致真、宋敬杰的诉讼请求。
易安假日酒店述称，同意宝滩旅游公司的答辩意见。
吴致真、宋敬杰向一审法院起诉请求：确认荣成市洲际假日广场1号楼一层的食堂、二层的大堂以及1号楼屋顶等相应部分属于全体业主共同共有。
一审法院认定事实：吴致真、宋敬杰系夫妻关系。2012年，吴致真、宋敬杰购买了宝滩旅游公司开发建设的位于荣成市洲际假日广场1号楼913号房屋，《国有土地使用证》为荣国用（2013）第600123号，《房权证》为荣房权证成山字第××号。后，吴致真、宋敬杰与易安假日酒店签订《房产委托经营管理合同》，合同于2016年12月31日到期，合同到期后，双方未续签合同。
吴致真、宋敬杰主张，其与易安假日酒店签订的合同到期后，决定将房屋委托给威海海尚酒店管理有限公司（以下简称海尚酒店公司）经营管理，但易安假日酒店以案涉房产的产权人为宝滩旅游公司为由，拒绝海尚酒店公司入驻并使用案涉房产及其他相关区域中属于业主共有的部分，导致海尚酒店公司至今仍不能正常营业，侵犯了业主的共同利益，易安假日酒店在未取得任何业主同意的情况下，擅自在1号楼屋顶设置巨幅广告，影响了酒店的整体美观；吴致真、宋敬杰作为建筑物区分所有权人，根据《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，对案涉房产、屋顶以及其他相关区域中属于业主共有部分享有共有、管理权；易安假日酒店阻止吴致真、宋敬杰委托海尚酒店公司使用该共有部分，并擅自使用屋顶，侵害了吴致真、宋敬杰合法权益。
宝滩旅游公司主张，业主共有权的确认主体是全体业主，应由全体业主共同行使，吴致真、宋敬杰只有参与行使的权利没有单独行使的权利，不具备作为本案原告的主体资格，应驳回吴致真、宋敬杰的起诉；吴致真、宋敬杰诉请的食堂没有证据证明所在的部位是其指示的位置，指示的位置是机房而不是食堂，大堂只有经营的用途，并非规划使用的用途，宝滩旅游公司未销售的一层附属部分并未进行分摊，属于宝滩旅游公司的专有权区，且吴致真、宋敬杰没有证据证明案涉房产分摊到业主的房屋面积中；吴致真、宋敬杰对楼顶亦没有主体资格。综上，请求驳回吴致真、宋敬杰的诉讼请求。
易安假日酒店的主张同宝滩旅游公司，同时主张易安假日酒店是受1号楼业主的委托对1号楼进行管理经营，吴致真、宋敬杰也是委托的业主之一，易安假日酒店在楼顶设置酒店店招是经营需要也是经过业主授权，没有影响未托管业主的权利，且该店招已成为一种标志。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。吴致真、宋敬杰提交荣成市房地产测绘中心出具的《房屋分层平面图》，拟证明案涉楼房分层分布情况；提交其与易安假日酒店签订的《补充协议》及《会议纪要》。经质证，宝滩旅游公司及易安假日酒店对证据的真实性无异议，但宝滩旅游公司主张吴致真、宋敬杰在平面图一层指示的食堂位置错误，吴致真、宋敬杰指示的位置为机房所在地；对《补充协议》及《会议纪要》，宝滩旅游公司主张该证据系易安假日酒店与吴致真、宋敬杰之间就客房托管经营问题进行的协商，与本案待证事实无关。另，宝滩旅游公司提交机房照片一张。经质证，吴致真、宋敬杰对照片不予认可。经双方确认，吴致真、宋敬杰提到的大堂位置即是《房屋分层平面图》中标注的“01附属商业”部分；但双方就食堂位置未能达成一致，吴致真、宋敬杰确认的食堂位置在《房屋分层平面图》用铅笔勾画出的“共用01、02”部分，宝滩旅游公司确认的食堂位置位于“商业D1”部分。同时，宝滩旅游公司提出“01附属商业”及“商业D1”部分均系宝滩旅游公司专有，并提交该楼在房产局备案系统里面商业D1部分的房屋信息电脑截图，截图显示一层商业D1状态为未售，宝滩旅游公司称根据面积可以看出，截图显示的一层商业D1（4953.56㎡）实际就是宝滩旅游公司所述的一层食堂“商业D1”（4189.62㎡）与二层大堂“01附属商业”（763.94㎡）的总和，该部分属于宝滩旅游公司专有，且处未售状态，吴致真、宋敬杰无权主张业主共有。另，宝滩旅游公司主张“商业D1”现分为食堂和会议室并投入使用，“01附属商业”现作为易安假日酒店的大堂使用。一审法院认定吴致真、宋敬杰提交的身份证复印件、位于荣成市洲际假日广场1号楼913号房屋土地证及房产证、案涉楼层分层平面图以及宝滩旅游公司提交的在房产局备案系统里面商业D1部分的房屋信息电脑截图，证据来源合法，内容真实，且与本案有关联，依法予以确认。因吴致真、宋敬杰与宝滩旅游公司对诉争的大堂及食堂位置存有争议，一审法院依法到案涉酒店进行勘察，吴致真、宋敬杰与宝滩旅游公司对大堂及食堂位置进行了确认，一审法院拍照留卷，经查，二层大堂现作为易安假日酒店大堂使用，一层食堂现由两部分组成，中间部分为餐厅，餐厅厨房、桌椅齐全，两头为会议室。
另查，荣成市洲际假日广场1号楼系宝滩旅游公司开发建设，该楼房权证为荣房权证崖头字第××号，房屋所有权人登记为宝滩旅游公司，建筑面积为55283.580㎡，其中商业面积9680.42㎡，住宅面积45603.16㎡。
一审法院认为，吴致真、宋敬杰购买宝滩旅游公司开发建设房屋，并依法办理了房屋产权登记，成为荣成市洲际假日广场1号楼业主，根据法律规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。吴致真、宋敬杰作为业主，以宝滩旅游公司侵害自己合法权益，并要求确认业主共有部分为由向法院提起诉讼，系对自身权利的正当行使，依法予以保护，宝滩旅游公司辩称吴致真、宋敬杰无诉讼主体资格，无事实及法律依据，不予支持。本案的关键在于荣成市洲际假日广场1号楼一层食堂、二层大堂以及1号楼屋顶能否作为业主共有部分。首先，从房屋属性看，吴致真、宋敬杰购买的房屋属住宅性质，而案涉的一层的食堂及二层的大堂均属商业部分，二者在位置上绝缘分开，形成不同区域，并各有其通行通道，独立存在；其次，从宝滩旅游公司提交的证据看，荣成市洲际假日广场1号楼一层的食堂、二层的大堂属宝滩旅游公司专有，吴致真、宋敬杰购买房屋时，食堂及大堂面积亦未计算至吴致真、宋敬杰房屋公摊中，吴致真、宋敬杰主张将宝滩旅游公司专有部分作为业主共有，无事实及法律依据，不予采纳。关于1号楼屋顶，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，应当认定为物权法第六章所称的共有部分，现吴致真、宋敬杰要求确认屋顶属于业主共有，有事实及法律依据，予以支持。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，于2017年11月30日判决：一、确认荣成市洲际假日广场1号楼屋顶属该楼全体业主共有；二、驳回吴致真、宋敬杰其他诉讼请求。案件受理费100元，由吴致真、宋敬杰负担50元，由宝滩旅游公司负担50元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。吴致真、宋敬杰提供证据如下：证据1.1号楼的宣传资料及内外部照片，拟证明案涉部分属于开放式结构，并非是绝缘空间，无论是酒店入住人员还是业主，均可以通过相应的出口出入，案涉部分应属于公用通道；证据2.案涉《商品房买卖合同》附件，附件上未有备注部分，拟证明宝滩旅游公司未按《山东省物业管理条例》第二十三条规定将专属于宝滩旅游公司的部分标出，从而证明宝滩旅游公司在销售不动产时并未将案涉部分认为是其专有部分；证据3.宝滩旅游公司发放的《业主手册》，注明共有部分包括门厅、走廊；证据4.1号楼及独立公寓其他业主缴纳的物业费、水电费收据，拟证明吴致真、宋敬杰缴纳的费用比其他公寓的业主明显偏高，吴致真、宋敬杰是按照商业用途缴纳的相关费用，拟证明吴致真、宋敬杰购买的住宅属于商业性质。经质证，宝滩旅游公司对证据1－3的真实性、合法性无异议，但对证明内容有异议，主张证据3《业主手册》明确说明公共的部分是公共门厅、走廊，案涉房产不对业主开放，具有完全的闭合性，并非包含在公共门厅、走廊；对证据4的真实性有异议，且该收据与本案无关，只是收费标准的高低，与房屋性质无关，房屋性质应以房产证记载的为准。易安假日酒店同意宝滩旅游公司的质证意见。
宝滩旅游公司提供如下证据：证据1.酒店设计平面图，拟证明易安假日酒店南面有通行通道，供业主从南面出入；证据2.酒店出入口照片，拟证明易安假日酒店北面有三处出入口，南面东西两楼共四处出入口，南面出入口处有道路相连。经质证，吴致真、宋敬杰对证据的真实性均无异议，但主张楼房北面只有一个主入口，南面四个小入口类似消防通道，可以看出案涉部分不是独立的空间，应属于公共空间。
因双方当事人对案涉部分的面积是否分摊在吴致真、宋敬杰所购买的房屋面积内以及对《房屋分层平面图》中标注的一层食堂位置有异议，本院组织双方当事人进行了现场勘验，并一同到测绘部门进行了核实。经现场勘验，1号楼中的一、二层是连在一起的，三层以上分为独立的东、西楼（住宅），吴致真、宋敬杰所购买的住宅位于东楼；通行情况为：一层南面均匀排列着四处出入口，出入口外有道路相连，从东侧二处出入口进入即可通过1、2号电梯（或人行通道）进入住宅；二层除酒店大堂的北门，东西两侧各有一小出入口；一层的食堂位于电梯1、2号之间的位置。经到绘制《房屋分层平面图》的荣成市房地产测绘中心调查了解，测绘人员在电脑中调出该平面图后口头说明，案涉部分属于商业用途，不属于公共部位，电梯的面积分摊在楼上的住宅中。对此，吴致真、宋敬杰主张人民法院到荣成市房地产测绘中心调查收集证据，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，对调查结果不予认可；即使法院认可调查结果的效力，但测绘中心工作人员不能提供书面材料证明其说明的内容，且宝滩旅游公司未能提供其持有的土地权属调查报告书、成本核算书等证据，根据证据规则应作出不利于其主张的判断；一层南面的出入口属于消防通道，不应作为正式的出入口。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为诉争房产的一层食堂、二层大堂相应部分是否属于全体业主共同共有。首先，因双方当事人对案涉部分的面积是否分摊在吴致真、宋敬杰所购买的房屋面积内以及对《房屋分层平面图》中标注的一层食堂位置有异议，为查明案件事实，本院组织双方当事人进行了现场勘验，并一同到测绘部门进行核实，并无不当；其次，根据查明的事实，吴致真、宋敬杰购买的房屋属住宅性质，而案涉部分位于荣成市洲际假日广场的一、二层位置，在《房屋分层平面图》中注明用途为商业，产权登记在宝滩旅游公司名下，同时荣成市房地产测绘中心测绘人员亦证明上述部分系商业用途，不属于公共部分，该部分面积并未分摊在业主的住宅面积中。据此，一审法院认定该部分房产属于宝滩旅游公司专有并无不当，本院予以支持。再次，从现场勘验情况看，案涉部分与住宅部分系分隔在不同区域，吴致真、宋敬杰购买的住宅有专有通道，其进出不必然经过案涉部分，且即使吴致真、宋敬杰等业主从案涉部分能够进入住宅区，也仅是宝滩旅游公司许可其享有通行权的一种体现，不代表案涉部分为公共部分。故，吴致真、宋敬杰主张案涉部分为业主共有的理由不当，本院不予支持。
综上所述，吴致真、宋敬杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由吴致真、宋敬杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨秀萍
审判员 万景周
审判员 侯善斌
二〇一八年五月二十五日
书记员 邓雯涛