天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津02民终225号上诉人(原审原告)：周睿，男，1984年2月21日出生，汉族，无职业，住天津市津南区。委托诉讼代理人：王屹然，天津益清律师事务所律师。委托诉讼代理人：李蕊，天津益清律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郝学梅，女，1977年4月21日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：黄咏立，天津满华律师事务所律师。原审第三人：天津市隆诚房地产经纪有限公司，住所地天津市滨海新区大港迎新街94号。法定代表人：邓龙波，职务总经理。上诉人周睿因与被上诉人郝学梅、原审第三人天津市隆诚房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初64255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。周睿上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判被上诉人返还上诉人定金50000元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人未通过贷款准入不等于未通过贷款审批，且被上诉人在无法贷款的情况下可以进行一次性全款支付，但双方到房管局撤销资金监管后，造成上诉人无法向被上诉人打款，不应依据上诉人无法完成的行为认定其违约。被上诉人郝学梅辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉,维持原判。原审第三人天津市隆诚房地产经纪有限公司未答辩。周睿向一审法院起诉请求：1、依法判令被告返还原告定金50000元；2、依法判令被告返还原告差额款100000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月16日原、被告通过第三人居间服务签订《房屋买卖居间合同》，约定由原告购买被告所有的天津市滨海新区房屋，房屋总价款为1250000元，定金50000元；约定双方于2017年6月30日前到房管局办理相关手续。该合同还对房款给付方式、交易时间及违约责任等作出了具体约定。原告于该合同签订当日给付被告定金50000元。2017年6月14日原、被告在房管部门签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定房价1200000万，原告首付360000元等。2017年6月26日双方协商解除该协议，于当日签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定房价为1200000元，原告首付400000元等。2017年6月28日双方协商解除该协议，并于当日签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定房价为1000000元，原告首付400000元，申请银行贷款600000元（不包含公积金），于2017年8月15日前办理完毕贷款手续等。同日，原、被告还签订了《补充协议》，约定涉诉房屋实际成交价为1250000元，包含已支付的房屋定金50000元，差价200000元，其中100000元由原告在2017年6月28日向被告支付，另100000元由原告在贷款发放之日起三日内向被告支付。原告按约定于当日给被告差额款100000元。2017年7月13日，中国邮政储蓄银行天津滨海新区大港支行以原告征信不符合准入标准而拒贷。同日，原、被告签订《存量房屋交易资金解除监管退款申请》一份，内容为：双方经协商，由于原告自行办理贷款未下来原因，解除存量房屋交易资金监管，由天津市房地产交易资金监管中心退还原告交易资金400000元，解除存量房屋交易资金监管。同日，原、被告还签订了《撤销网络数据申请书》，该申请书内容是解除2017年6月28日签订的《天津市房产买卖协议》；撤销《天津市房产买卖协议》数据；被告配合原告办理存量房屋交易资金解除监管退款手续；若存量房屋交易资金免于监管的，被告应将房款退还原告等。后经第三人居间服务，原、被告亦未达成一致意见。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、公平、诚信原则。原、被告在第三人居间服务下签订的《房屋买卖居间合同》系双方自愿签订，为双方真实意思表示，应认定为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该《房屋买卖居间合同》第二条第2款第Ⅴ项之规定：因买方所提供的相关材料不符合贷款银行审批条件导致贷款不能正常办理的，买方须按照一次性付款的方式自确定不能办理之日起20日内将全部房款存入房管局指定的资金监管机构。在原、被告2017年7月13日签订《存量房屋交易资金解除监管退款申请》上已写明解除原因由于原告自行办理贷款未下来。按照《房屋买卖居间合同》第四条第4款的明确规定：买方以贷款方式支付房款的，如因买方原因造成贷款不能正常办理，又不能按照合同约定的方式补齐全部房款，则视为买方违约，卖方有权解除房屋买卖关系，已收取的定金不予退还，且卖方有权再将该物业卖予任何人，给卖方造成的损失由买方承担。因此，由于原告没有按照上述合同约定履约，故视为原告违约，被告已收取的定金不予退还，故对原告要求被告返还定金的主张，不予支持。关于原告给付被告的差价款100000元，属于原、被告签订的《撤销网络数据申请书》中规定的存量房屋交易资金免于监管的房款，被告应将该房款退还原告，故对被告认为该100000元属于定金不予返还的主张，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决：“一、被告郝学梅于本判决生效后二十日内退还原告周睿房屋差价款100000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告周睿的其他诉讼请求。案件受理费（半费）1650元，其中1125元由原告周睿负担，525元由被告郝学梅负担（原告已付，被告于本判决生效后二十日内给付原告）。”本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案围绕上诉人是否存在违约问题成讼。二审期间的争议焦点是：定金应否返还。围绕争议焦点阐述如下：关于上诉人主张未通过贷款准入不等于未通过贷款审批一节，贷款准入系贷款审批的前置程序，未通过贷款准入必然无法进入贷款审批程序，贷款未发放的责任应归于上诉人，上诉人此主张明显与常识相悖，本院不予支持。关于上诉人表示在2017年8月后其另行购房通过银行正常贷款以证明其个人征信并无不妥一节，由于上诉人所申请贷款期间、银行与本案涉及期间、银行并不同一，本院对此不予采信。关于上诉人主张根据居间合同约定，上诉人可以一次性付款方式购买涉诉房屋，但被上诉人未提供其账户，造成上诉人无法完成打款一节。双方签订的居间合同约定，因买方所提供的相关材料不符合贷款银行审批条件导致贷款不能正常办理的，买方须按照一次性付款的方式自确定不能办理之日起20日内将全部房款存入房管局指定的资金监管机构。双方在2017年7月13日签订了《存量房屋交易资金解除监管退款申请》及《撤销网络数据申请书》，上诉人对于解除资金监管，退还交易资金40万元一节均系明知，其并未明示要求一次性付款，亦未向资金监管机构进行打款，反而收回了此前的首付款，其已经以行动表示不再履行合同的意图。关于上诉人表示上述行为系其与被上诉人合意再次变更贷款银行以便贷款一节，并未向本院举证证明其主张，本院对此不予采信。根据合同约定，因买方原因造成贷款不能正常办理，又不能按照合同约定的方式补齐全部房款，则视为买方违约，卖方有权解除房屋买卖关系，已收取的定金不予退还。故对于上诉人要求返还定金的主张，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1060元，由上诉人周睿承担。本判决为终审判决。审 判 长 包 颖审 判 员 王 珊代理审判员 郭 鑫二〇一八年一月三十日书 记 员 张宇鑫