浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬象民初字第1134号
原告：俞才友。
委托代理人：励旭，浙江信大律师事务所律师。
被告：任志国。
原告俞才友与被告任志国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月8日受理后，依法由审判员陶振明独任审判。6月11日，原告向本院申请财产保全，本院于6月12日作出（2015）甬象民初字第1134－1号民事裁定书，查封登记在被告任志国名下的坐落于丹东街道银都佳园16幢203室的房产（产权证号：2008－0116**）、浙B×××××号车辆。6月24日，被告任志国申请追加杨志星为本案的被告。本院于2015年6月26日依法对本案公开开庭进行了审理，原告俞才友的委托代理人励旭，被告任志国到庭参加诉讼，同日，原、被告申请庭外和解期十五天，本院审核后予以准许。7月13日，被告任志国对财产保全申请复议。7月16日，本院作出（2015）甬象民初字第1134－2号民事裁定书，驳回被告任志国申请追加杨志星为本案的被告。7月17日，本院又作出（2015）甬象民初字第1134－3号民事裁定书，驳回被告任志国的保全复议申请。本案现已审理终结。
原告俞才友起诉称：2008年3月，被告称将自己名下的房屋出卖，原告遂向被告购买，后被告承认该房屋虽是自己一直居住使用，且已经付清房屋款，但没有从上家出卖人杨志星处过户至自己名下，被告答应原告愿意购买，可以在2008年12月将产权证做至原告名下，如不能过户，责任由被告承担。原、被告遂于2008年3月30日签订房屋买卖合同一份，合同约定出让的房屋位于象山县丹东街道步南路71号三楼，款项交付按照分期付款，原告付款40万元之后，被告将房屋的使用权转给原告。协议签订后，原告将5万元定金及45万元房款按时缴纳给被告。2008年11月10日，被告在收到原告10万元房款时，在协议上明确注明10天内找到原出卖人的儿子，并配合原告办理过户事项。被告收取原告的房款后一直不去办理，根据合同约定，被告应在2008年12月前将产权证过户至原告名下，后原告多次向原告提出，被告以各种理由推诿。
2015年5月，象山县人民法院执行人员至原告处，要求原告腾空房屋，原告此时才知道涉案的房屋名义上登记人为杨志星，因涉及债务，原告所购的房屋已经被法院列为执行财产并已进入评估拍卖阶段。原告遂向被告交涉，但被告又借故推脱。
综上，被告收取了原告大部分房款，应当按照约定于2008年12月份过户至原告名下，且约定不能过户的责任由被告承担。现被告在长达7年时间内未能办理过户事项，且涉案的房屋被执行拍卖，导致该房屋根本无法过户，被告的行为已经根本性的违反合同约定。现请求判令：一、解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》；二、被告双倍返还原告定金10万元；三、被告返还原告购房款45万元，并承担自缴付日起至实际返还日止的利息损失（其中35万元自2008年5月21日起，10万元自2008年11月10日起，按同期银行贷款利率计算）；三、被告承担房屋装修损失费10元。
原告为证明其诉称的事实成立，向本院提交下列证据：
1.房屋买卖合同1份，以证明原、被告之间存在房屋买卖关系。
2.收条3份，以证明原告按购房合同约定支付定金、房款的义务。
3.公告1份（复印件），以证明涉案的房屋被法院执行拍卖，要求原告腾空房屋。
被告任志国在法定期限内提交书面答辩称：本案为必要的共同诉讼，法院可要求原告追加或者依职权将房屋原所有人杨志星列为被告。因为系争的房屋实际上是杨志星卖给被告，被告又将房屋转卖给原告，而被告卖房给原告时，原房主杨志星也与原告签订房屋买卖合同一份，杨志星与本案有共同的权利和义务。
原涉案房屋的户主杨志星之子杨永林于2006年9月卖给被告，总价计35万元，约定了分期付款。因为当时杨志星不在象山，不能转户，约定房屋居住5年后过户（即2008年12月办过户），被告住不到2年，于2008年3月转卖给原告，当时没有房产证而没有过户，通过原、被告及杨永林三方协商，要求杨永林于2008年年底将其父亲杨志星名下的房产证过户给原告，为此订立房屋买卖合同一份。该合同中约定原告同意由杨永林把杨志星的房屋过户给原告，被告予以配合办理过户手续。本案的房屋已交付原告七年，被告已完全按照协议履行其中的交付义务，而杨永林没有尽到把杨志星的房屋产权过户给原告的义务和责任。原、被告履行资产交付后，合同中的押金已转为房款，期间没有10万元的违约金，原告得到房屋后，装修与被告无关，其赔偿无据。房屋已交付原告七年，原告自始用于出租，所得收益高于利息损失。综上，请查明原告、被告及杨志星之间的房屋买卖合同之真相，驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其辩称的事实成立，向本院提交下列证据：
1.房屋买卖合同1份，以证明原告与杨永林之间签订购买涉案房屋的事实。
2.房屋买卖合同、收条各1份，以证明被告向杨永林购房的事实。
3.公告1份（复印件），以证明涉案的房屋被法院执行拍卖。
经原、被告在庭审中举证、质证，本院认证如下：
一、原告提供的证据1、2、3，被告质证后没有异议，本院对此予以采信。
二、被告提供的证据1，原告质证后对真实性无异议，但认为与本案无关，该合同系被告与杨永林之间的关系。本院认为，该合同系被告与杨永林所签的合同，对真实性予以确认，涉案房屋与本案相关联性，本院对此予以确认。
三、被告提供的证据2，原告质证后对真实性无异议，但认为该合同出卖人为杨志星，而签名为杨永林，杨永林有无代理权力不明，该协议也只是以后配合房屋过户事项，并不是原告向杨志星购房。本院认为，对合同的真实性应予采信，但对于被告要证明的目的需结合其他证据予以确认。
四、被告提供的证据3，原告质证后无异议。因该公告与原告提供的相一致，本院予以确认。
综上原、被告诉辩陈述，结合本院的认证，案经审理可确认的事实如下：
2008年3月30日，原、被告与签订房屋买卖合同，约定将杨志星未过户房屋（坐落于丹东街道步南路71号，象国用2006－03670号三楼，使用面积19.4平方米等）出卖给原告，房屋总价59万元，定于合同签订之日起预付定金5万元，二期付款在2008年5月20日付35万元，三期付款在过户产权前二个月，付10万元，其余9万元在2008年12月份房产证过户后一个月付清（被告应确保五年到期房产权）；房屋过户时，如被告不能协助原告办理过户登记手续，一切责任及费用得由被告承担；原告付款到40万元时，被告将房屋使用权交于原告，被告不得损坏房屋内的固定设施及财产等。同日，原告支付被告定金5万元。此后，被告将房屋交于原告使用。5月20日，原告支付被告房款35万元。11月9日，原告支付被告房款10万元。11月10日，被告在房屋买卖合同上注明“十天内待阿林到象山后，房屋买卖合同另签一份。志国2008年11月10日”。2015年5月27日，象山县人民法院发出执行公告，将对杨志星名下的丹东街道步南路71号三楼房产进行拍卖，通知该居住房人员于6月1日前搬迁，原告至此知道房屋无法过户。
另查明，2008年3月30日，原告与杨永林签订房屋买卖合同一份，约定将杨志星未过户房屋（坐落于丹东街道步南路71号，象国用2006－03670号三楼，使用面积19.4平方米等）出卖给原告，房屋总价35万元，定于合同签订之日起预付定金5万元，其余一次性付清，房屋过户如杨志星不能协助原告办理过户登记手续，一切责任及费用由杨志星负责承担等。
再查明，2006年9月5日，被告与杨永林签订购房协议一份，由杨永林将杨志星名下坐落于丹东街道步南路71号，象国用2006－03670号三楼，使用面积19.4平方米等出卖给被告，房价为35万元，据房屋转户政策，未满五年转户税率高，故待房屋产权满五年（2008年年底）后再行转户等。2007年5月20日，杨永林出具收条一份，载明：今收到任志国买房款共计人民币叁拾伍万元整。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方意思的真实表示，且没有违反国家法律的强制性规定，故该合同合法有效。合法有效的合同的各方当事人应当按合同的约定履行义务和享受权利，反之应承担相应的违约责任等。现原告已经按合同的约定履行了付款义务，被告也按约将房屋交于原告使用，但被告并没有按约将房屋的产权证变更至原告名下，该责任应当由被告承担。被告与杨志星间的房屋买卖关系，与原告无涉，被告有责任主张将杨志星名下的房屋过户至被告，被告怠于行使该权利，以致于原告无法取得涉案房屋产权证，被告存在过错，由此造成的纠纷责任在于被告。至于原告与杨永林签订的合同，并没有原告与杨永林有过任何交易行为的发生，其本质在于规避税款的缴纳，这从2008年11月10日被告在合同上的注明中也能得到印证，因此，被告以此推脱责任的辩称，本院不予采信。由此，被告申请追加杨志星为本案的被告的理由也不成立，本院不予准许。
关于解除合同的问题。原告订立合同的目的是取得涉案的房屋，而现在涉案的房屋已经被法院进入执行程序，涉案的房屋最终如何处理待定，原告的买卖目的很有可能得不到实现，被告怠于履行房屋的过户事项时间长达7年有余，原告已经给了被告履行的必要时间，因此，原告鉴于房屋现在交易的风险的存在，主张解除合同，理由正当，应予支持。
关于原告主张定金罚则问题。本案中被告不是不履行合同，而是被告仅履行了部分义务，即被告已履行了交付房屋，原告已经入住7年余，但是原告在该7年余时间也怠于通过司法途径等主张权利，期望通过规避缴税的方式直接过户，原告自身存在过错。被告也有义务协助原告过户事项，存在过错责任是明显的。导致合同不能履行的原因是涉案的房屋被法院执行拍卖，但是否最终拍卖现在尚未定论，因此，该房屋能否过户到原告名下也处于待定状态，原告主张定金双倍返还并无相关证据，本院对此不予支持。
关于原告主张的损失。本案中原、被告在签订合同时都知道涉案房屋尚未过户至被告名下，且是通过避税的方式从第一手出卖者直接过户至原告名下，双方均有过错，应各自承担相应的责任。涉案的房屋交于原告使用已有7年余，在使用中也得到利益，故其主张从付款日起计算利息损失，本院不予支持。因本院执行中已通知原告限期搬迁，可以对原告自起诉日的损失予以支持。涉案的房屋原告主张尚存在财产装修损失，原告知道房屋没有过户而进行装修，应当预见不能过户的风险，没有承到合理的审慎义务，且对此装修损失并无相关提供证据，故本院难以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告俞才友与被告任志国于2008年3月30日签订的《房屋买卖合同》；
二、被告任志国于本判决生效后十日内支付原告俞才友已付房款500000元，并赔偿损失（自2015年6月8日起，按中国人民银行同期同类贷款的基准利率计算至实际给付之日止）；
三、驳回原告俞才友的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费10300元，减半收取5150元，保全费3920元，合计诉讼费9070元，由原告俞才友承担2095元，被告任志国承担6975元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：37×××92。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应当在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户（开户银行：工商银行象山支行账号：39×××03）。如义务人拒绝履行，权利人可在判决确定的履行期限届满后两年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
审 判 员 陶振明
二〇一五年八月五日
代书记员 董蒙蒙