江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第188号
上诉人（原审原告）丁丽丽，女，1958年4月5日生，汉族，某中心工作人员。
委托代理人韩龙，江苏蓝海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘天亮，男，1969年1月25日生，汉族，无业。
委托代理人魏静，北京大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）魏祥花，女，1981年6月10日生，汉族，某宾馆员工。
被上诉人（原审被告）刘庆梅，女，1969年12月29日生，汉族，无业。
委托代理人鲁智，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
上诉人丁丽丽因与被上诉人刘天亮、魏祥花、刘庆梅确认合同效力纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁民初字第4253号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年12月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月20日公开开庭审理了本案。上诉人丁丽丽及其委托代理人韩龙，被上诉人张天亮的委托代理人魏静、刘庆梅的委托代理人鲁智及被上诉人魏祥花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丁丽丽原审诉称，2007年2月，其朋友柏天喜因做生意资金周转困难，经人介绍向刘天亮借款150000元。刘天亮提出借款需要用房产进行担保，柏天喜遂找到其，请求其用本案诉争房屋担保该债务。故其将本案诉争房屋的房屋所有权证、土地使用权证交给了柏天喜。柏天喜借到款后，又将房屋所有权证、土地使用权证还给了其。2013年6月3日晚，刘庆梅持本案诉争房屋所有权证、土地使用权证来到其住处，称该房屋是她向魏祥花购买的，要求其搬迁。2013年6月8日，其调查得知刘天亮于2007年3月7日将本案诉争房屋过户至魏祥花名下，于2010年9月30日又过户至刘庆梅名下。其认为刘天亮与魏祥花之间并无真实的买卖意思，此二人为了办理贷款，恶意串通以实现转移房屋所有权的非法目的，且魏祥花将诉争房屋出售给刘庆梅构成无权处分，故其诉至法院，并变更诉讼请求为：1、请求确认刘天亮以其名义与魏祥花于2007年3月7日签订的房地产买卖契约无效；2、请求确认魏祥花与刘庆梅于2010年9月30日签订的房地产买卖契约无效；3、请求判令刘庆梅协助其将诉争房屋的产权过户至其名下；4、判令刘天亮、刘庆梅、魏祥花承担本案诉讼费用。
刘天亮原审辩称，其代为出售房屋，是因为其与丁丽丽之间存在债权债务关系，双方约定如丁丽丽到期不能偿还债务，则其有权过户丁丽丽的房屋来实现债权，且丁丽丽通过公证授权的方式委托其卖房，故其代为签订房屋买卖合同不存在无权处分或以合法形式掩盖非法目的的情形，故其代丁丽丽与魏祥花于2007年3月7日签订的房地产买卖契约合法有效，法院应当驳回丁丽丽的第一项诉讼请求。丁丽丽的第2、3项诉讼请求与其无关。
魏祥花原审辩称，整个房屋交易过程，其仅是配合其舅舅刘天亮办理相关手续，其他情况其一概不知，其没有购买争议房屋的意思，也没有支付过购房款给原告丁丽丽，亦没有收取过刘庆梅的购房款，其没有到现场看过争议房屋，也没有带刘庆梅去看过房。2007年3月7日的房地产买卖契约及2007年3月5日的授权委托书不是其本人所签，2010年9月30日的房地产买卖契约是其本人所签。综上，请求法院依法处理。
刘庆梅原审辩称，1、其与魏祥花签订房地产买卖契约时该房屋登记的所有权人是魏祥花，作为该房屋权利人的魏祥花享有直接支配该房屋的权利，所以其与魏祥花签订的房地产买卖契约自签订之日起即生效，且于2010年10月19日全部履行完毕。2、丁丽丽并非2010年9月30日签订的房地产买卖契约中的合同当事人，所以根据合同相对性原则，丁丽丽无权请求确认该合同无效，故第2、3项诉讼请求丁丽丽主体不适格。3、不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，其与魏祥花进行房屋交易时所持有的房屋所有权证已证明了魏祥花是该房屋的所有权人，其不知道也无须知道该房屋登记在魏祥花名下前是否有经济纠纷。所以丁丽丽所谓恶意串通的观点，没有证据证明，也无法成立。4、退一步说，即使其在购买该房屋时知道该房屋存在经济纠纷，也不能因此而影响2010年9月30日房地产买卖契约的效力。物权是绝对支配权和排他权，优先于债权，所以丁丽丽与其他人之间的债权债务纠纷不能影响魏祥花将自己财产转让给其的效力，也不能对抗其的物权。综上，要求法院驳回丁丽丽对其的诉讼请求。
原审法院经审理查明，丁丽丽原系江宁区东山街道竹山路151号3幢2单元501室房屋（以下简称501室房屋）的登记所有权人。2007年2月12日，南京市公证处出具（2007）宁证内经字第14415号公证书，公证事项为丁丽丽于2007年2月12日来到该公证处当场在《授权委托书》上签名，授权委托书的内容为：“委托人丁丽丽，受托人刘天亮，委托人丁丽丽拥有座落于南京市江宁区东山镇竹山路151号3-2-501房屋产权，现委托刘天亮代为办理出售上述房产的如下事宜：1、签署房屋买卖合同；2、办理该房屋产权证、土地证过户手续；3、缴纳税费；4、收取房款、拆迁补偿款及维修基金过户手续；5、递件、撤件、变更、解押、领取房产证、土地证及他项权证；6、代还银行贷款、领取银行贷款；7、申请办理经济适用房上市审批手续；8、物业交接手续；9、交付房屋；10、委托书不可撤销，并且不挂失上述房屋的产权证、土地证。委托期限自2007年2月12日至2008年2月12日。受托人无转委托权。受托人在其权限范围以及委托期限内签署的一切有关合法文件和办理的相关手续，我予以认可。”当日，刘天亮出具收条一份，载明“今收到丁丽丽产权证、土地证、户口本原件各一份”。
2007年3月7日，甲方丁丽丽与乙方魏祥花签订房地产买卖契约一份，约定甲方自愿将501室房屋出售给乙方，成交价格为275000元，付款方式为现金＋贷款。该合同甲方落款处有“丁丽丽”字样的签名并有委托代理人刘天亮签名，乙方落款处有“魏祥花”字样的签名并有委托代理人“侯世蓉”字样的签名。合同签订后，上述501室房屋产权过户至魏祥花名下。
2010年9月30日，魏祥花（甲方）与刘庆梅（乙方）签订房地产买卖契约一份，约定甲方自愿将上述501室房屋出售给乙方，房屋价款为450000元，付款方式为现金。同年10月19日，刘庆梅领取了该501室房屋的房屋所有权证；同年11月6日，刘庆梅领取了该501室房屋的国有土地使用权证。原告丁丽丽在庭审中申请对2010年9月30日魏祥花与刘庆梅签订的房地产买卖契约中“魏祥花”签名进行笔迹鉴定。
原审审理中，魏祥花于开庭审理后到原审法院陈述，2007年3月7日的房地产买卖契约上其签名并非其本人所签；对于落款日期为2007年3月5日的其委托侯世蓉购买争议501室房屋的委托书中其签名及手印的真实性亦不予认可，并陈述其并不认识侯世蓉；当时其舅舅刘天亮要求其配合办理涉案房屋的买卖手续并将房屋过户至其名下，其予以了配合，但其并没有购买涉案房屋的真实意思，也未支付过任何款项给丁丽丽，也未看过房；2010年9月30日的房地产买卖契约亦是其舅舅刘天亮要求其配合签订及办理过户手续的，该契约是其本人所签，但其并不认识刘庆梅，其没有带刘庆梅本人看过房，也没有收取过刘庆梅给付的购房款。刘天亮对魏祥花的陈述均予以认可，并陈述签订2007年3月7日的房地产买卖契约是其通过卖房获得贷款以实现其对丁丽丽的部分债权的方式，魏祥花并无真实的买房意思，仅是配合其办理买卖契约的手续并办理贷款；与刘庆梅之间的买卖是由其出面协商的，亦是由其带刘庆梅看房的，刘庆梅的购房款是付给其的。
对于刘庆梅应付购房款的给付，刘庆梅陈述购房款是以本票形式直接支付给刘天亮的，其中购房款数额实际为50万元，本票金额中另20万元系刘天亮向其的借款，并提交2010年10月14日的中国光大银行本票结算业务申请书一份予以证明（申请人为刘庆梅，收款人为刘天亮，金额为70万元整）。刘天亮对刘庆梅的上述主张予以认可。丁丽丽对上述申请书的真实性及关联性均有异议，认为申请书并未注明款项用途，也不能反映款项有无实际支付。
上述事实，有2007年3月7日的房地产买卖契约、2010年9月30日的房地产买卖契约、公证书、结算业务申请书、房屋所有权证、土地使用权证及双方当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，刘天亮持有丁丽丽于2007年2月12日委托其出售争议501室房屋的授权委托书，且该委托书经过了公证，丁丽丽亦未提供相反证据推翻该公证的授权委托书，故对该授权委托书本院予以采信。刘天亮在该授权委托书的委托范围及委托期限内以丁丽丽的名义与魏祥花订立房地产买卖契约，系有权代理行为。魏祥花虽然否认2007年3月7日的房地产买卖契约及2007年3月5日的其委托侯世蓉的委托书中其签名的真实性，但是其对于刘天亮要求其协助办理房屋买卖及贷款手续是明知且认可的，合同双方当事人对订立房屋买卖合同并办理贷款形成了合意，故2007年3月7日的房地产买卖契约成立。因刘天亮与魏祥花均一致陈述双方之间虽然签订有房地产买卖契约，但是魏祥花并无购买争议501室房屋的真实意思，该契约的签订仅是为了向银行办理抵押贷款，实质上魏祥花亦未支付任何款项给丁丽丽或者刘天亮，故刘天亮以丁丽丽名义与魏祥花于2007年3月7日签订的房地产买卖契约系双方借房屋买卖之名，掩盖违规向银行抵押贷款套取银行信贷资金的目的，应当认定无效。
丁丽丽作为争议501室房屋的原登记产权人，是与本案有直接利害关系的公民，故其有权对于魏祥花及刘庆梅之间房地产买卖契约的效力及争议房屋的权属登记提起诉讼，是本案的适格原告。对于刘庆梅认为丁丽丽无权就本案第2、3项诉讼请求提起诉讼的辩解，无法律依据，原审法院不予采纳。
对于魏祥花与刘庆梅于2010年9月30日签订的房地产买卖契约的法律效力。根据规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。一方面，虽然丁丽丽认为该2010年9月30日的房地产买卖契约中魏祥花签名并非魏祥花本人所签，并申请司法鉴定，但是因为魏祥花本人对该份买卖契约的真实性予以确认，不论该契约上魏祥花的签名是否其本人所签，均不影响对该契约法律效力的认定，故对该鉴定申请，原审法院不予准许。另一方面，本案中，在刘庆梅与魏祥花就501室房屋签订房地产买卖契约前，该房屋已经登记至魏祥花名下，刘庆梅在此情况下与魏祥花签订房地产买卖契约，并不违反法律的强制性规定，亦不存在其他合同无效的情形，丁丽丽亦未提供证据证明魏祥花与刘庆梅系恶意串通损害其利益，因此，该合同应当认定有效。故对丁丽丽以魏祥花无权处分为由，要求确认魏祥花与刘庆梅于2010年9月30日签订的房地产买卖契约无效的诉讼请求，不予支持。因魏祥花与刘庆梅于2010年9月30日签订的房地产买卖契约合法有效，刘庆梅据此将房屋登记至其名下，并不违反法律规定，故对丁丽丽要求刘庆梅协助其将该房屋变更登记至其名下的诉讼请求，无事实与法律依据，原审法院亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、刘天亮以丁丽丽的名义与魏祥花于2007年3月7日签订的房地产买卖契约无效。二、驳回丁丽丽的其他诉讼请求。一审案件受理费5425元，由丁丽丽负担2712.5元，由刘天亮负担2712.5元（该款已由丁丽丽先行垫付，刘天亮于判决发生法律效力之日起10日内支付将该款支付给丁丽丽）。
丁丽丽不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一审适用法律错误。被上诉人刘天亮未经上诉人授权擅自将其房屋过户至被上诉人刘庆梅名下的行为未经上诉人追认，属于无权代理。《物权法》第一百零六条规定，无处分权将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回。请求法院撤销原审判决第二项，依法改判被上诉人刘庆梅协助上诉人将诉争房屋变更登记至上诉人名下。
被上诉人刘天亮辩称，我方因经济困难未能上诉，但我方认为双方就债权债务达成合意，如果不能偿还就以房以债，所以双方合同应当认定为有效。
被上诉人魏祥花辩称，请求法院依法公正判决。
被上诉人刘庆梅辩称，根据相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。刘庆梅与魏祥花就涉案房屋签订房地产买卖契约，且该房屋已经登记至魏祥花名下，魏祥花作为该房屋的所有权人，享有直接支配该房屋的权利，刘庆梅在此情况下与魏祥花签订房地产买卖契约，并不违反法律的强制性规定，也不存在合同无效的情形，上诉人也未提供证据证明魏祥花与刘庆梅之间恶意串通损害其利益。因此，刘庆梅与魏祥花之间所签订的合同是有效的，上诉人的上诉请求无事实依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原审判决。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中双方均未提供新的证据。
二审另查明，涉案房屋已被刘庆梅抵押给案外人，并办理了抵押登记手续。
本院认为，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。而本案中，刘庆梅与魏祥花签订涉案房屋买卖契约时，魏祥花既没有带刘庆梅看过案涉房屋，也未收取过刘庆梅给付的房款，且刘庆梅购房时明知案涉房屋实际居住使用人不是魏祥花、刘天亮，而是另有其人，但刘庆梅仍与魏祥花签订房屋买卖合同，并未在合同中约定交付时间，故刘庆梅受让该房屋时不存在善意，况且其也未向魏祥花给付过房款，因此，刘庆梅并不构成善意取得，作为案涉房屋的实际权利人丁丽丽有权追回。原审认定刘庆梅构成善意取得，属适用法律错误，本院予以改正。因案涉房屋已被刘庆梅抵押给案外人，并办理抵押登记手续，故案涉房屋需涤除抵押权后才能办理过户手续。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市江宁区人民法院（2013）江宁民初字第4253号民事判决第一项；
二、撤销南京市江宁区人民法院（2013）江宁民初字第4253号民事判决第二项；
三、刘庆梅与魏祥花于2010年9月30日签订的房地产买卖契约无效；
四、刘庆梅于本判决生效之日起三个月内注销位于江宁区东山街道竹山路151号3幢2单元501室房屋的抵押登记，并协助丁丽丽将上述房屋过户至丁丽丽的名下。
一审案件受理费5425元，二审案件受理费5425元，均由刘天亮、刘庆梅、魏祥花负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 付 双
二〇一五年三月十八日
书 记 员 罗程允