广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终8611号上诉人（原审原告）：刘雁，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：李小飞，广州金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市德信房地产开发有限公司，住广州市海珠区。法定代表人：李德俊，总经理。委托诉讼代理人：潘作仁、周云政，均系广东德能律师事务所律师。上诉人刘雁因与被上诉人广州市德信房地产开发有限公司（以下简称德信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初9908号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘雁的代理人李小飞，被上诉人德信公司的代理人潘作仁、周云政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘雁上诉请求:1.撤销一审判决；2.改判德信公司向刘雁支付延迟办理不动产权证的违约金（违约金以购房款2790872元为本金，按照每逾期一日支付总楼价款的0.01％计算，自2015年10月30日开始计算至德信公司办妥不动产权证之日，即2018年3月10日)；三、本案一、二审全部诉讼费用由德信公司承担。事实与理由：刘雁向德信公司购买案涉房屋，德信公司于2014年12月9日将该商品房交付给刘雁后，迟迟未能办理该房屋的房地产权证，导致本案纠纷。一审法院查明事实清楚，但对于双方合同是否约定明确办证期限的法律认定和是否应当支持逾期办证违约金的法律适用中存在严重错误，依法应当予以改判。一、双方合同条款未能明确约定办理房地产权证的期限。合同履行过程中，亦无法通过合同条款对办理房地产权证的期限作出明确判断，应当认定案涉合同对办理房地产权证的期限约定不明。案涉合同关于房地产权证办理期限的约定，适用如下合同附件七《本合同补充协议》第十三条约定，一审法院及德信公司在一审庭审过程中均无异议。该条款约定如下：“对《买卖合同》第二十一条修改为：甲方应在商品房项目建设工程经规划验收之日起180工作日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。乙方委托甲方办理《房地产权证》。甲方应当在完成该商品房项目的房地产初始登记且乙方已向甲方提供办理《房地产权证》所需的文件，签署补差协议支付差价房款（若有）并全额支付了所有的相关费用后360工作日内，向产权登记机关为乙方申请办理产权登记手续。在甲方向房管部门提交了该商品房的产权登记资料并取得受理回执之日起，视为甲方已履行协助乙方办理该商品房《房地产权证》的义务，之后由乙方直接或由甲方代为向房管部门领取该商品房的《房地产权证》。”1.从该条款的文义解释，该条款变更了原条款从“房屋交付”起计算办证期限的约定，而改用“建设工程规划验收合格”及“办理商品房项目初始登记”作为办证期限的起算时间。办理“建设工程规划验收合格”及“办理商品房项目初始登记”均为德信公司在办理产权证之前应当履行的义务及中间必要环节，时间上亦不存在确定性，且实践中往往不能按期办理产权正是因为无法办理初始登记，以办理登记作为办理产权证的时限起算时间，好比约定“向房管局递交资料15日后取得房产证”一样，实际上并不存在明确的办证期限约定。2.从该条款的目的解释出发，双方在合同中设定办证期限及逾期办证违约金条款，旨在对刘雁履行办理产权证义务进行约束，也是对刘雁购房权利的基本保障。依照该条款约定，如开发商不去办理规划验收及初始登记，办证期限亦永远不会到期。该条款违背诚实信用原则，应当认定为未能约定明确办证期限。3.一审法院在该条款的理解认定中存在明显的逻辑悖论。按照一审法院认定逻辑，德信公司未取得项目规划验收合格时，该条款办证期限属于不能确定的时间；德信公司取得规划验收合格后，办证期限为规划验收合格之日起540个工作日，德信公司2016年1月25日取得规划验收合格，主张办证期限应当为2018年3月25日前；一审判决前2017年12月25日德信公司取得初始登记核准，依据该条款办证期限应为2017年12月25日后360个工作日。基于该逻辑，那么不同时间提起诉讼，一审法院认定的办证期限将差之千里，存在明显逻辑悖论。综上，在合同双方对于办理房屋权属证书的期限没有明确约定的情形下，且合同签订时该商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋，本案应当参照上述最高人民法院司法解释规定第十八条第（二）款界定德信公司应当办理产权登记的时间，德信公司应当自房屋交付使用之日起90日内办妥取得房屋权属证书。鉴于案涉房屋交付使用时间为2014年12月9日，则德信公司依法应当取得房屋权属证书的时间为2015年3月9日。二、一审法院认定“合同约定交房条件、交房时间及逾期交房的违约责任也对德信公司完成建设工程规划验收手续进行了约束”进而认定德信公司可主张（或已承担）逾期交房违约责任，无须承担逾期办证违约责任。该认定属于明显法律适用和逻辑错误。1.“逾期交付”和“逾期办理产权证”侵犯了刘雁不同的法律权益，逾期交付导致刘雁无法按时行使使用居住权益，逾期办证导致刘雁无法按时行使对房屋的处分权益，且合同条款分别约定交付及办证的时限及违约责任，并不存在相互影响和涵盖的法律关系。2.即便合同约定刘雁应当在交付前办妥项目规划验收合格，刘雁在德信公司未能完成规划验收合格即同意收楼，仅能够代表刘雁放弃了拒绝收楼继续追究逾期交付违约责任的权利，并不代表同样放弃追究开发商逾期办证的违约责任。3.即便合同约定刘雁应当在交付前办妥项目规划验收合格，合同约定德信公司应当在2014年8月31日前交付，即2014年8月31日前应当办妥项目规划验收合格，该时间节点属于应然，并非合同附件七《本合同补充协议》第十三条所约定的“建设工程经规划验收之日”的实然状态，合同签订时亦无法按照约定交付时间计算明确办证期限，况且依照该时间节点计算办证期限也早已届满。刘雁确认2018年3月10日案涉房屋已办理产权证。综上所述，一审判决事实查明清楚、但对于合同条款的理解认定即法律适用过程中存在严重错误从而做出错误判决，恳请二审法院依法改判支持刘雁的全部诉讼请求。德信公司二审答辩称：不同意刘雁的上诉请求，请求维持原判。1.商品房预售合同补充协议第13条关于办证期限的条款，合法有效，办证期限明确。2.刘雁认为因为工程验收时间不确定，所以办证期间不确定的理由，与其后面主张适用最高院司法解释中关于买卖双方约定不明，以交楼时间为起算点计付办证违约金的主张是相互矛盾的。办理工程规划验收和交楼都是发展商的义务，出现违约，都会有违约风险，现实中从未发现发展商为了规避责任而不办理交楼验收。涉案物业的不动产权证实际已经办出了，是2018年3月10日。涉及同楼盘有关逾期办证纠纷的案件起诉到法院的是50多件，除了本案及另外一个案件是宣判以外，其他未起诉和已起诉的小业主都是以和解方式解决，德信公司尊重刘雁的上诉权利，但希望有效地节省诉讼资源。刘雁向一审法院起诉请求:1.判令德信公司立即为刘雁办理海珠区新港西路xx街x号（x栋）xxxx房的不动产登记证，并将不动产权证交付给刘雁；2.判令德信公司向刘雁支付延迟办理不动产登记证的违约金（违约金以购房款2790872元为本金，按照每逾期一日支付总楼价款的0.01%计算，自2015年10月30日开始计算至德信公司办妥并交付不动产登记证之日止）；3.判令德信公司立即向刘雁退还预代收的契税41864元；4.判令本案诉讼费用全部由德信公司承担。一审法院查明事实：2013年10月18日，刘雁（乙方、买方）与德信公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：（第二条）甲方以出让方式取得位于海珠区××华南工业缝纫厂内地段编号为28；132；130的地块使用权；甲方经批准，在该地块上投资建设美景花园商品房；（第四条）乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的美景花园自编x、x栋第x栋xx层xxxx号房，（第七条）房价总金额为2790872元；（第十二条交房条件）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条房屋交付）甲方应当在2014年8月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；（第十四条延期交房的违约责任）甲方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同附件七补充协议第七条执行；（第二十一条产权登记）甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意选择乙方委托甲方办理《房地产权证》；甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第二十二条迟延办理产权登记的违约责任）如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；等。该合同附件七：“本合同补充协议”约定：（第五条）双方同意将《买卖合同》第十二条交房条件修改为：1、该商品房已通过房屋质量验收（通过房屋质量验收是指：该工程取得勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《工程竣工验收报告》或建设工程质量安全监督站出具的《建设工程质量验收意见书》）消防验收、建设工程规划验收、永久性用水用电验收、电梯验收和煤气验收；2、(1)乙方按本合同第八条的约定向甲方交清该商品房之全部房款；采用按揭方式购房的，需待甲方收齐首期房款和按揭款；(2)乙方付清应缴交的全部税、费及甲方代缴的住宅专项维修资金；（3）如乙方违约，应按本合同的约定向甲方交清违约金；（第七条）双方同意《买卖合同》第十四条修改为：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按本条款约定方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：(1)逾期不超过180个工作日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至达到交付条件之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金（以该商品房总价款的1%为上限），本合同继续履行；（2）逾期超过180个工作日后，乙方有权单方面解除合同。……如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款0.01%的违约金（以该商品房总价款的1%为上限）；（第十三条）对《买卖合同》第二十一条修改为：甲方应在该商品房项目建设工程经规划验收之日起180工作日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；乙方委托甲方办理《房地产权证》；甲方应当在完成该商品房项目的房地产初始登记且乙方已向甲方提供齐办理《房地产权证》的资料、签署办理《房地产权证》所需的文件、签署补差协议支付差价房款（若有）并全额支付了所有的相关费用后360工作日内，向产权登记机关为乙方申请办理产权登记手续；在甲方向房管部门提交了该商品房的产权登记资料并取得受理回执之日起，视为甲方已履行协助乙方办理该商品房《房地产权证》的义务，之后由乙方直接或者由甲方代为向房管部门领取该商品房的《房地产权证》；（第十四条）若出现《买卖合同》第二十二条的情况，双方同意按以下方式处理：乙方不退房，甲方自迟延之日起逾期不超过120个工作日的，乙方同意不追究甲方的违约责任；逾期超过120个工作日的，超出期限由甲方每日按已付房价款的0.01%向乙方支付违约金；该违约金总额累计不超过房屋总房价的1%；等。该合同已办理了网上备案登记。合同签订后，刘雁依约支付了全部房款2790872元以及契税41864元，德信公司于2014年12月9日向刘雁交付了涉案房屋。2016年1月25日，广州市规划局核发了海珠区新港西路82号地段的《建设工程规划验收合格证》。2017年12月6日，广州市不动产登记中心向德信公司出具了地址为海珠区新港西路xx街x号、x号（地下3层除外）；新港西路xxx号房屋的《广州市房地产初始登记告知书》。另查，刘雁因德信公司迟延交付房屋于2015年向一审法院起诉，要求德信公司向刘雁支付2014年8月31日至2014年12月9日期间的延迟交楼违约金27908.72元（每日按总房价款2790872元的0.01%计算，并以总房价款的1%为限），一审法院于2015年8月作出（2015）穗海法民三初字第1169号《民事判决书》，判决支持刘雁的诉讼请求。广州市中级人民法院以（2015）穗中法民五终字第4764号民事判决书，维持原判。诉讼中，刘雁确认德信公司已将契税款41864元退还给其，故撤回要求德信公司退还契税的诉讼请求，德信公司对此没有异议。德信公司表示按照双方合同约定，德信公司应当在2018年3月25日前为刘雁办理涉案房屋的不动产权证。刘雁表示双方合同对办理不动产权证的期限没有约定，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的约定，要求德信公司在房屋交付之日起90天内办理产权证。一审法院认为：刘雁和德信公司就涉案房屋签署了《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件。该合同附件七补充协议第十三条将合同第二十一条产权登记的约定变更为，德信公司应在该商品房项目建设工程经规划验收之日起180工作日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；德信公司应当在完成该商品房项目的房地产初始登记且刘雁已向德信公司提供齐办证资料、签署办证文件、全额支付所有相关费用后360工作日内，向产权登记机关为刘雁申请办理产权登记手续。德信公司已于2016年1月25日取得了涉案房屋的《广州市建设工程规划验收合格证》，合同附件七补充协议第十三条的约定亦对德信公司履行办证义务具有约束力，根据德信公司取得商品房项目建设工程规划验收合格证的日期，德信公司依约申请该商品房项目的初始登记、为刘雁办理产权登记的期限都是可以确定的。而且，合同约定的交房条件、交房时间以及逾期交房的违约责任也对德信公司完成建设工程规划验收手续进行了约束。否则，刘雁有权拒绝收楼，也有权依合同约定向德信公司主张逾期交楼的违约责任。已生效的（2015）穗海法民三初字第1169号《民事判决书》也依据合同约定判决德信公司向刘雁承担逾期交楼的违约责任。因此，刘雁以补充协议第十三条约定的条款无法界定德信公司办理涉案房屋产权登记手续的具体时间为由，要求按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的约定来计算办理产权登记的期限，依据不足，一审法院不予采纳。经计算，至本判决作出之日，合同约定的办理产权登记的期限尚未届满，故刘雁要求德信公司立即办理涉案房屋的不动产权证并支付迟办证违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，作出如下判决：驳回原告刘雁的全部诉讼请求。本案受理费4984元，由原告负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，德信公司已于2018年3月10日向刘雁交付办妥的不动产权证。二审期间，德信公司向本院提交：证据一、（2017）粤0105民初5212号判决书；证据二、生效证明，两证据共同证明：1、合同约定的办证期限是确定的；2、补充协议第十三条不存在无效的情形。证据三、签名确认表；证据四、不动产权证复印件，两证据共同证明：1、德信公司于2018年1月8日通知刘雁配合办理不动产权证及提供相应材料；德信公司已于2018年3月10日将不动产权证交给刘雁；2、德信公司不存在逾期办证的违约行为。刘雁质证意见为：对证据一、二，其认为与本案无关联性，真实性、合法性由法院查明；对证据三、四的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，这两份证据无法证明德信公司不存在逾期办证的违约行为。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对刘雁的上诉请求及德信公司的答辩意见，分析如下：根据刘雁和德信公司签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件内容可知，该合同附件七补充协议第十三条将合同第二十一条产权登记的约定变更为，德信公司应在该商品房项目建设工程经规划验收之日起180工作日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；德信公司应当在完成该商品房项目的房地产初始登记且刘雁已向德信公司提供齐办证资料、签署办证文件、全额支付所有相关费用后360工作日内，向产权登记机关为刘雁申请办理产权登记手续。双方在上述协议上签署姓名或签章，应受上述协议约束。从一审法院查明的事实可知，德信公司于2016年1月25日取得了涉案房屋的《广州市建设工程规划验收合格证》，依上述约定，该司应于180工作日内申请该商品房项目的房地产初始登记。再依上述约定，德信公司在完成商品房项目的房地产初始登记，且刘雁已向德信公司提供齐办证资料、签署办证文件、全额支付所有相关费用后360工作日内，向产权登记机关为刘雁申请办理产权登记手续，故德信公司办理涉案房屋产权登记手续的具体时间明确可计算。本案刘雁以补充协议第十三条约定的条款无法界定德信公司办理涉案房屋产权登记手续的具体时间为由，要求按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定来计算办理产权登记的期限，依据不足，一审法院不予采纳正确，本院予以维持。经计算，至一审判决作出之日，合同约定的办理产权登记的期限尚未届满，故刘雁要求德信公司立即办理涉案房屋的不动产权证并支付迟办证违约金，缺乏依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘雁的上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4356元，由刘雁负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  谭红玉二〇一八年五月二十八日书记员  王心怡黄妙丽