黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）外民二初字第806号
原告黑龙江联众墙体材料开发有限公司，住所地哈尔滨市道外区景阳街148号。
法定代表人焦长明，经理。
委托代理人李艳杰，黑龙江杰瑞天昊律师事务所律师。
委托代理人桑犇，1961年6月6日出生（公民身份号码：×××），住所地哈尔滨市南岗区。
被告黑龙江省社联城市建设综合开发有限公司，住所地哈尔滨市道外区景阳街140号。
法定代表人周敏捷，经理。
原告黑龙江联众墙体材料开发有限公司（以下简称联众材料公司）与被告黑龙江省社联城市建设综合开发有限公司（以下简称社联建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告联众材料公司的委托代理人李艳杰、桑犇到庭参加了诉讼，被告社联建设公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告联众材料公司诉称，1997年8月5日，黑龙江省水产供销公司销售部（以下简称水产供销公司销售部）作为黑龙江省水产供销公司（以下简称水产供销公司）的内设部门，与被告签订购房协议，购买被告开发的坐落于哈尔滨市道外区南马小区3栋1、2两层（含地下室）门市房，房屋所有权证登记的地址为哈尔滨市道外区南马路62-4号1至2层、66号-1至1层。合同签订时，房款已结清。但被告违约，又将该房屋卖给他人，并被法院查封。后经多次索要，直至2002年6月，被告方将该房屋交付给水产供销公司销售部，迟延交付达四年十个月。经鉴定，被告的迟延交付行为给原告造成损失3059597元。另该房屋实际面积小于合同面积，该房屋1层（含地下室）协议约定的建筑面积为678平方米，单价每平方米3000元，实际面积（房屋所有权证登记上的）为611.92平方米（569.85平方米＋42.07平方米），少66.08平方米，误差在3%以内面积为20.34平方米，被告应返还购房款61020元，超出3%部分为45.74平方米，被告应双倍返还购房款274440元；该房屋2层协议约定的建筑面积为775.29平方米，单价每平方米2199元，实际面积（房屋所有权证上登记的）为630.73平方米，少144.56平方米，误差在3%以内面积为23.26平方米，被告应返还购房款51148.74元，超出3%部分为121.3平方米，被告应双倍返还购房款533477.40元。故请求被告返还以上两层房屋面积差额部分的购房款920086.14元，并给付误差在3%以内面积的购房款112168.74元的相应利息。现水产供销公司已将其因该房屋所产生的全部债权转让给原告，并通知了被告，故原告诉至贵院，请求判令：1、被告赔偿原告迟延交付房屋的损失3059597元。2、被告返还原告超面积购房款920086.14元，并给付原告自1997年8月5日起至2015年2月20日止的利息16593元，此款计算至判决生效之日止（本金为3%以内超面积的购房款112168.74元，按人民银行同期贷款利率计算）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告社联建设公司未到庭，未答辩。
原告为证明其主张的事实成立，在举证期限内，向本院举示证据如下：
证据一、水产供销公司销售部与被告签订的购房协议两份、房屋所有权证两份及情况说明一份。证明1997年8月5日，水产供销公司销售部与被告签订购房协议，购买被告开发的坐落于哈尔滨市道外区南马小区3栋1、2两层门市房（房屋所有权证上登记的地址为哈尔滨市道外区南马路62-4号1至2层、66号-1至1层），合同签订时，房款已结清。但直至2002年6月，被告才交付该房屋。房屋交付后，水产供销公司销售部将该房屋分配给职工。在办理产权过程中，发现该房屋的实际面积为1242.65平方米，比购买时合同约定的1453.29平方米少了210.64平方米，按购买时的房屋价格计算差价为920086.14元。虽然该房屋已交付给职工所有，但购房款是水产供销公司交纳的，故水产供销公司有权要求被告予以返还多交纳的购房款及承担赔偿责任；另证明被告承诺该房屋的竣工时间为1997年8月，因此逾期交房违约赔偿金计算起始时间应为该竣工时间。
证据二、债权转让协议、黑龙江省公证处出具的（2003）黑公内经证字第（312）号公证书各一份。证明水产供销公司于2003年5月20日将其在1997年8月与被告签订的购房协议中所产生的纠纷转让给原告处理，权利全部转让给原告，并依法通知了被告，因此证据一中所产生的收取退款权应归原告所有，原告有退款请求权。
证据三、哈尔滨市中级人民法院（2003）哈民三初字第448号卷宗中的庭审笔录两份。证明该案诉争房屋及诉讼请求与本案相同，其中在第一次笔录第四页中，被告销售部经理孟宪家出庭证实，本案诉争房屋因被法院查封，直至2002年6月才向购买方交付，而双方对该房屋存在面积不足要求返款事宜始终在交涉，另证明本案债权转让前未过诉讼时效。
证据四、哈尔滨市中级人民法院（1997）哈民一初字第8号民事判决书及黑龙江省高级人民法院（1997）省民终字第82号民事裁定书各一份。证明1998年1月20日，黑龙江省高级人民法院因另案当事人的申请，将本案诉争房屋查封，与证据三相印证，证明被告在合同签订后未能如约向水产供销公司销售部交付该房屋，应承担违约赔偿责任；另从判决书第五页第一段可以看出，哈尔滨市中级人民法院于1997年8月就查封了与本案诉争房屋同栋的其他房屋，证实1997年8月诉争房屋已竣工验收可以交付使用，否则哈尔滨市中级人民法院出具的查封手续应当是预查封手续而不是查封手续，结合原告举示的证据一，违约赔偿责任应从1997年9月1日开始计算。
证据五、黑龙江省价格认证中心出具的黑价鉴字（2004）第11号《关于哈尔滨市南马路62-4号、66号920.70平方米门市房1997年9月至2002年5月使用权价值的鉴定结论书》一份。证明由于被告迟延交付诉争房屋给原告造成损失，经哈尔滨市中级人民法院委托黑龙江省价格认证中心进行鉴定，鉴定结论为，自1997年9月至2002年5月，该房屋使用权价值为3059597元，此部分损失应由被告向原告赔偿。
证据六、哈尔滨市中级人民法院（2003）哈民三初字第448号民事判决书一份、黑龙江省高级人民法院（2004）黑商终字第159号民事裁定书一份、哈尔滨市中级人民法院（2005）哈民一重字第6号民事裁定书及送达回证各一份、哈尔滨市道外区人民法院民事裁定书及送达回证各三份。证明本案所涉及的房屋面积不足及赔偿争议在2003年经哈尔滨市中级人民法院立案审理并作出一审判决，后经黑龙江省高级人民法院发回哈尔滨市中级人民法院重审，重审时按公告方式向原告送达，开庭后以原告未到庭为由按自动撤诉处理，之后原告多次行使诉权后撤诉，从而证实在哈尔滨市中级人民法院审理时基本事实已查明，原告方的证据原件也保存在哈尔滨市中级人民法院审理案件的卷宗中，原告本次起诉未超过诉讼时效。
被告未到庭，未举证、质证。
通过对上述证据的分析，经合议庭评议，本院认证如下：
原告举示的证据一，系水产供销公司销售部与被告签订的购房协议书，能够证明1997年8月5日，水产供销公司销售部作为水产销售公司的内设部门，与被告签订购房协议，购买被告开发的坐落于哈尔滨市道外区南马小区3栋1、2两层（含地下室）门市房，房屋所有权证上的登记的地址为哈尔滨市道外区南马路62-4号1至2层、66号-1至1层，合同签订同时，房款已付清，共给付被告购房款3739000元，双方约定上述房屋的竣工时间为1997年8月。房屋交付后，水产供销公司销售部将该房屋分配给职工焦龙江，并办理了房屋所有权证。该房屋1层协议约定的建筑面积为678平方米，实际面积为611.92平方米，少66.08平方米；2层协议约定的建筑面积为775.29平方米，实际面积为630.73平方米，少144.56平方米。
原告举示的证据二，系经过公证的债权转让协议及债权转让通知书，能够证明2003年5月20日，水产供销公司与原告签订债权转让协议，约定水产供销公司与被告之间因购房协议产生的纠纷，均由原告负责处理，因该纠纷产生的债权亦全部转让给原告；2003年12月3日，黑龙江省公证处的公证员向被告送达了债权转让协议通知书，同日，黑龙江省公证处出具（2003）黑公内经证字第312号公证书，对上述事实予以公证。
原告举示的证据三，系哈尔滨市中级人民法院的卷宗材料，能够证明本案诉争房屋因被法院查封，直至2002年6月才向购买方交付，且双方对该房屋存在面积不足要求返款事宜始终在交涉，水产供销公司债权转让前未过诉讼时效。
原告举示的证据四，系已经发生法律效力的裁判文书，能够证明1998年1月20日，黑龙江省高级人民法院因另案当事人的申请，将诉争房屋的查封，被告未能如约向水产供销公司交付该房屋；1997年8月，诉争房屋已竣工验收可以交付使用。
原告举示的证据五，系有鉴定资质的机构出具的鉴定意见书，能够证明经黑龙江省价格认证中心进行鉴定，自1997年9月至2002年5月，诉争房屋的使用权价值为3059597元。
原告举示的证据六，系已经发生法律效力的裁判文书，能够证明因本案诉争的三套房屋所产生的返还购房款纠纷在2003年已经哈尔滨市中级人民法院立案审理，并作出一审判决，后经黑龙江省高级人民法院发回至哈尔滨市中级人民法院重审，重审时采用公告方式向原告送达，后哈尔滨市中级人民法院以原告未到庭为由按自动撤诉处理，之后原告多次行使诉权后撤诉。
以上证据来源合法，客观真实，与本案有关联性，故对上述证据的证明效力本院予以采信。
通过对上述证据的分析与认证及庭审中原告的陈述，本院认定事实如下：
1997年8月5日，水产供销公司销售部作为水产销售公司的内设部门，与被告签订购房协议，购买被告开发的坐落于哈尔滨市道外区南马小区住宅十一套（坐落于哈尔滨市道外区南马路58号8层2号、景阳街148号4栋2单元2层1号、景阳街148号3栋2单元3层1号、5层1号、南马小区4栋1单元3层1号、3层2号、4层1号、南马小区4栋1单元的5层2号、4栋2单元3层1号、4层2号、3栋2单元6层1号）及门市房一套（坐落于哈尔滨市道外区南马路62-4号1至2层、66号-1至1层）。合同同时约定，上述房屋的竣工日期为1997年8月。
坐落于哈尔滨市道外区南马路62-4号1至2层、66号-1至1层的门市房，因被告与案外人的纠纷，于1998年1月20日被黑龙江省高级人民法院查封，导致被告在2002年6月才向水产供销公司销售部交付该房屋。后水产供销公司销售部将该房屋分配给其职工焦龙江，并办理了两个房屋所有权证，登记的房屋所有权人为焦龙江。其中哈尔滨市道外区南马路62-4号1至2层房屋（房屋所有权证号：哈房权证外字第002018**号），建筑面积670平方米，包含2层及部分1层；66号-1至1层房屋（房屋所有权证号：哈房权证外字第002018**号），建筑面积1186.22平方米，包含地下室及部分1层。但根据购房协议，1层房屋协议约定的建筑面积为678平方米，实际面积为611.92平方米，少66.08平方米；2层房屋协议约定的建筑面积为775.29平方米，实际面积为630.73平方米，少144.56平方米。诉争房屋的地下室在水产供销公司销售部与被告签订的购房协议中未计算面积，但哈房权证外字第002018**号房屋所有权证中记载的建筑面积中包含该地下室的面积。
2003年5月20日，水产供销公司与原告签订债权转让协议，约定水产供销公司与被告之间因购房协议产生的纠纷，均由原告负责处理，因该纠纷产生的债权亦全部转让给原告；2003年12月3日，黑龙江省公证处的公证员向被告送达了债权转让协议通知书，同日，黑龙江省公证处出具（2003）黑公内经证字第312号公证书，对上述事实予以公证。
根据原告的申请，经哈尔滨市中级人民法院委托，黑龙江省价格认证中心于2004年3月23日出具黑价鉴字（2004）第11号《关于哈尔滨市南马路62-4号、66号920.70平方米门市房1997年9月至2002年5月使用权价值的鉴定结论书》，鉴定结论为，自1997年9月至2002年5月，诉争房屋的使用权价值为3059597元。
基于上述事实，本院认为，水产供销公司销售部与被告签订的购房协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制行规定，合法有效。因水产供销公司销售部系水产供销公司的内设部门，不具备企业法人资格，故由水产销售公司承担上述购房协议所产生的权利义务。现水产供销公司已将该协议所产生的全部债权转让给原告，并通知了被告，故原告据此享有诉权。本案诉争的坐落于哈尔滨市道外区南马路62-4号1至2层、66号-1至1层房屋，买方已支付购房款，但被告作为卖方却迟延交付房屋，给原告造成损失，原告根据黑龙江省价格认证中心出具的鉴定意见书主张被告赔偿其迟延交付房屋期间的损失3059597元，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中，根据房屋所有权证上的记载，诉争房屋的实际建筑面积小于购房合同上约定的建筑面积，故被告应按上述规定给付原告面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息，并双倍返还原告面积误差比超过3%部分的房价款。原告主张自购房合同签订之日即1997年8月5日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，但购房合同中并未明确约定被告的交房日期，仅约定房屋竣工日期为1997年8月，故应自1997年9月1日起计算相应利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条，判决如下：
一、被告黑龙江省社联城市建设综合开发有限公司于本判决生效后立即赔偿原告因迟延交付房屋所产生的损失3059597元；
二、被告黑龙江省社联城市建设综合开发有限公司于本判决生效后立即返还原告黑龙江联众墙体材料开发有限公司超出合同约定面积部分的购房款920086.14元；
三、被告黑龙江省社联城市建设综合开发有限公司于本判决生效后立即给付原告黑龙江联众墙体材料开发有限公司面积误差比在3%以内（含3%）部分的购房款112168.74元的相应利息，自1997年9月1日起至判决生效时止，按照中国人民银行同期贷款利息计算；
四、驳回原告黑龙江联众墙体材料开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费39650元，原告黑龙江联众墙体材料开发有限公司已预付，由被告黑龙江省社联城市建设综合开发有限公司负担，被告黑龙江省社联城市建设综合开发有限公司应应将此款连同上述款项一并给付原告黑龙江联众墙体材料开发有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 刘来军
代理审判员 孟祥秋
人民陪审员 付百万
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 乔少泽