北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终9146号
上诉人（原审被告）：刘万军，男，1976年2月2日出生，住北京市朝阳区。
上诉人（原审被告）：逯朝阳，男，1971年4月9日出生，山西省夏县防疫站干部，住山西省夏县。
上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：林焜，北京英淇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李微，女，1979年5月23日出生，住北京市房山区。
委托诉讼代理人：张海涛，北京市房山区长沟镇法律服务所法律工作者。
原审第三人：张兵，男，1976年1月30日出生，住北京市房山区。
上诉人刘万军、逯朝阳因与被上诉人李微、原审第三人张兵租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初4713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘万军、逯朝阳上诉请求：撤销原判，驳回李微的一审诉讼请求，本案的诉讼费用由李微承担。事实和理由：一、一审法院事实未查清，李微并不具有原告资格，应当驳回原告起诉。1.涉案房屋是张兵基于其与小董村经济联合社签订的《土地租赁合同书》而自建的农村房屋，而张兵与李微也早已在2012年办理了离婚登记，在本案《房屋租赁合同》签订之前，张兵与李微已处于离婚状态。2.在我方承租涉案房屋期间，张兵与李微因对涉案房屋存在纠纷已经起诉到北京市房山区人民法院，但本案一审审理期间，张兵口头通知我方，涉案房屋已经由法院判归张兵所用，基于上述原因，以及考虑到张兵与李微存在房屋争议的事实已影响我方对外出租涉案房屋的生意，所以我方于2016年11月底将涉案房屋返还给张兵，张兵接手涉案房屋后立即将其出租给案外人李献涛。对于涉案房屋2016年的租金，张兵也口头告知，因张兵与李微的原因，影响了我方对外出租经营，因此免除了我方2016年的房屋租金。3.一审庭审期间，李微并未提供任何证据证明其是涉案房屋的所有权人，也未提供涉案房屋的合法建房审批手续，因此，李微不具有原告主体资格，其与我方签订的合同无效。二、涉案房屋没有合法审批手续，本案《房屋租赁合同》无效，一审法院未审查合同效力，属事实未查清。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未经合法报建、未取得建设工程规划许可证，在一审法庭辩论终结前涉案房屋也未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，因此，本案《房屋租赁合同》无效。三、一审法院适用法律错误，依法应予撤销，驳回李微的诉讼请求。一审法院应先适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，审查合同效力，并适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条第2款的相关规定。李微应承担举证不能的责任。
李微辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，我同意一审判决，请求维持原判。刘万军、逯朝阳的上诉请求没有事实和法律依据，2012年9月，我与张兵办理了离婚手续，涉案房屋归我所有，离婚不影响我对涉案房屋的收益权。根据合同相对性，如果解除合同或退还房屋，也应与我进行房屋交接。张兵对涉案房屋没有所有权，也没有权利向刘万军、逯朝阳承诺减免房租。刘万军、逯朝阳租赁房屋后，进行简单装修用于出租，刘万军、逯朝阳因此获得巨额收益，但是不愿意支付房租。
张兵二审未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
李微向一审法院起诉请求：1.判令刘万军、逯朝阳立即支付我租赁费16.5万元；2.自欠租金之日起至判决之日止按银行同期贷款利率支付给我利息损失。
一审法院认定事实：2014年3月20日，李微（出租方、甲方）与刘万军、逯朝阳（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定刘万军、逯朝阳承租甲方位于北京市房山区阎村镇大件路2号二层的自建房屋共500平方米，租赁期限为十年，从2014年7月1日起至2024年7月1日止；房屋的租金为第一年5万元，以后每年6万元，租金的支付为半年支付一次，以后付款方式为租金到期提前一个月向甲方支付后半年租金，第一次乙方向甲方支付7.5万元租金（含一年零五个月租金）。合同签订之后，李微将出租房屋交付刘万军、逯朝阳使用。刘万军、逯朝阳除向张兵支付过7.5万元外，未向李微支付租金，李微故诉至法院。庭审后，李微撤回要求刘万军、逯朝阳支付已向张兵支付的7.5万元的诉讼请求。
另查明，所出租的房屋为李微与张兵及案外人张有良存在争议的自建房屋。李微与张兵原系夫妻关系，于2012年9月5日协议登记离婚。张有良系张兵之父。
一审法院认为,承租人应当按照约定的期限支付租金。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。本案中，李微与刘万军、逯朝阳签订有书面的《房屋租赁合同》，约定了租金的支付时间。现李微已将房屋交付刘万军、逯朝阳使用，刘万军、逯朝阳未能按照约定支付租金，刘薇要求刘万军、逯朝阳支付，理由正当，法院予以支持。刘万军、逯朝阳辩称已经向张兵支付的7.5万元，李微于庭审后予以撤回，不违反法律规定，法院予以准许。经核算，除了上述7.5万元对应的一年五个月的租金，截至李微起诉之时，刘万军、逯朝阳依照合同应当支付一年六个月的租金共9万元，符合法律规定，法院予以支持。张兵经法院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理，依法应予缺席判决。据此，一审法院判决：刘万军、逯朝阳于判决生效之日起七日内支付李微二零一五年十二月一日至二零一七年五月三十一日的房屋租金九万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明的事实与一审基本一致。另补充查明：2012年9月5日，李微与张兵签订了《离婚协议书》，其中财产分割第3项约定：“与房山闫村镇小董村签署的租地合同男方只是签约人，实际出资人是女方，地上所有建筑物都归女方所有，与男方无关”。张兵的父母张友良、白淑文曾起诉李微、张兵要求确认上述条款无效，后法院判决驳回了张友良、白淑文的该项请求。李微曾以离婚后财产纠纷将张兵、第三人张友良、白淑文诉至法院，要求确认涉案房屋归其所有。法院作出（2015）房民初字第01087号民事判决书，判决认为“根据2012年10月18日北京市房山区阎村镇人民政府向李微发放的责令停止建设通知书、2012年10月19日北京市房山区阎村镇人民政府向李微发放的谈话通知书及2015年12月1日北京市房山区城市管理综合行政执法监察局向第三人张友良发放的告知书，可证实当地政府已经将该处建筑物认定为违章建筑。根据我国物权法的规定，因合法建造房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力，本案中截至法庭辩论终结前，原被告（李微、张兵）均未补办相关手续，不能发生设立物权的法律效果，因此李微、张兵不享有物权权益。且政府已经确认为违章建筑，并限期拆除，故本院亦不宜对使用权进行确认。故本院对原告李微主张租赁地上建筑物归其所有的主张本院不予支持。但本着物尽其用的原则，对于已经生效判决确认归原告李微使用的位于租赁地上北侧一排二层楼中的一层从东向西5间房屋及该5间房屋门前的两个大厅归其使用本院不持异议，原告李微亦可以就其余建筑物所产生的收益另案主张权利”。张兵不服该判决提起上诉，后撤回上诉。
本院审理中，刘万军、逯朝阳称2016年11月已将涉案房屋交给了张兵，张兵已将涉案房屋出租给案外人李献涛，并提交了张兵与李献涛的《房屋租赁协议》复印件。李微对证据的真实性不予认可。经查，2017年3月20日一审庭审中，刘万军、逯朝阳仍承认涉案房屋由其二人使用。刘万军、逯朝阳另申请法院调取张兵与李献涛之间签订的《房屋租赁协议》。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，故李微与刘万军、逯朝阳就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。刘万军、逯朝阳利用涉案房屋出租获益，故李微要求刘万军、逯朝阳支付相应的房屋使用费，于法有据，应予支持。关于刘万军、逯朝阳主张李微不具备本案原告资格一节，经查，李微与张兵的《离婚协议书》中已明确涉案房屋归李微所有，与张兵无关，法院的生效判决虽然因涉案房屋为违章建筑而未认定李微对涉案房屋享有所有权或使用权，但亦认可李微可就涉案房屋所产生的收益另案主张权利，故李微是本案的适格原告，有权主张涉案房屋的收益。关于刘万军、逯朝阳所述其已于2016年11月将涉案房屋交还张兵，且张兵已将涉案房屋转租一节，因刘万军、逯朝阳在2017年3月20庭审时尚认可涉案房屋仍由其使用，现刘万军、逯朝阳并不能提供与张兵的交接手续以推翻此前的自认。关于刘万军、逯朝阳申请法院调取张兵与案外人的租赁合同一节，因该事项属于当事人自行举证的范畴，故本院对刘万军、逯朝阳的上述申请不予准许。即使刘万军、逯朝阳将涉案房屋交给张兵，因刘万军、逯朝阳系与李微签订的租赁合同，根据合同相对性，刘万军、逯朝阳退租亦应将涉案房屋交还给李微，且现有证据显示张兵对涉案房屋并无使用收益的权利，故将涉案房屋交给张兵并不能当然免除刘万军、逯朝阳的责任，张兵亦无权免除涉案房屋的使用费。
综上所述，一审判决虽然对合同的效力认定有误，但判决结果正确，故本院予以维持。刘万军、逯朝阳上诉请求不支付房屋使用费，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元，由刘万军、逯朝阳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 曹 雪
审判员 李蔚林
审判员 王军华
二〇一七年十一月二十三日
书记员 孙国栋