江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏12民终1564号
上诉人（原审被告）：靖江市碧桂园房地产开发有限公司，住所地靖江市通江路与阳光大道交界处西南侧。
法定代表人：杨文杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄菲、施太江，该公司员工。
被上诉人�原审原告）：沈敖金。
被上诉人（原审原告）：朱银红。
两被上诉人委托诉讼代理人：张婵，江苏信义诚律师事务所律师。
上诉人靖江市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人沈敖金、朱银红商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院（2016）苏1282民初371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人黄菲、被上诉人沈敖金、朱银红的委托诉讼代理人张婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人碧桂园公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、被上诉人承担本案全部诉讼费。事实与理由：一、《购房温馨提示》只是要约邀请，根本不构成要约。1、根据最高人民法院《关�审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明及允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。《购房温馨提示》作为宣传资料，属于要约邀请。2、《购房温馨提示》不满足法定的要约条件。商品房销售广告和宣传资料被认定为要约必须同时符合三个条件：（1）、开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺；（2）、该允诺和说明具体确定；（3）、对商品房买卖合同的订立及价格的确定有重大影响。上诉人认为《购房温馨提示》根本不符合上述要求。二、双方签订的商品房买卖合同合法有效，合同约定的价格就是商品房的最终价格，双方必须依合同履行。一审判决认定上诉人未�据《购房温馨提示》给予被上诉人付款折扣优惠，应根据付款方式再打折是错误的。三、上诉人开盘公示的“按揭原价”就是已经打了98折的价格。
被上诉人沈敖金、朱银红辩称，《购房温馨提示》载明的折扣内容明确具体，应视为上诉人明示的价格优惠要约，一经被上诉人接受，视为商品房买卖合同的内容，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，应履行兑现该价格优惠的义务。在合同签订过程中，上诉人并未对享受按揭折扣价格的情况进行公示，对于按揭原价就是已经享受按揭折扣优惠后的价格的事实也没有提交充分证据证实其向被上诉人履行了告知义务。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
沈敖金、朱银红向一审法院起诉请求：判令碧桂园公司支付沈敖金、朱银红购房折扣款16477.68元（823884元×2%），并支付自2016年1月11日起至实际付款时止的利息(按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算)。
原审经审理查明：“靖江碧桂园”楼盘系碧桂园公司投资建设，2013年9月18日、10月17日碧桂园公司先后取得该楼盘的《商品房预售许可证》。2013年10月19日，“靖江碧桂园”开盘，碧桂园公司在公示价目表上以“按揭原价”、“惠后价”的标价方式公示了商品房销售价格，并以“按揭原价”为基础进行打折销售。案涉503房屋公示的“按揭原价”为993544元、“惠后价”为823884元。
另查明：“靖江碧桂园”开盘销售期间，碧桂园公司向沈敖金、朱银红交付一份《购房温馨提示》，其中载明：“恭喜您成功购买靖江碧桂园的单位，即将成为我们尊贵的业主！在完成认购手续后，敬请仔细阅读以下内容：一、……，二、付款方式和具体操作的提示：付款方式：高层洋房：1.自付方式……，2.按揭方式，付款期限一个月（98折），签约时付30%、一个月内付70%。”。
再查明，2013年10月29日，沈敖金、朱银红与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定沈敖金、朱银红购买503房屋，总房款823884元。合同签订当日，沈敖金、朱银红支付购房款253884元（含定金），2013年11月13日，沈敖金、朱银红支付购房款570000元。2013年11月30，碧桂园公司向沈敖金、朱银红交付503房屋。至沈敖金、朱银红起诉时，碧桂园公司尚未向沈敖金、朱银红开具销售不动产统一发票。在一审法院法院审理（2015）泰靖民初字第282号朱益虎、刘小燕诉碧桂园公司碧桂园公司商品房预售合同纠纷一案中（以下简称282号案件），碧桂园公司确认了《购房温馨提示》的真实性。上述事实，有沈敖金、朱银红提供的2013年10月29日签订的《商品房买卖合同》、�桂园公司制作并发放的《购房温馨提示》、碧桂园公司于2013年10月29日和11月13日开具的预收购房款发票，碧桂园公司提供的开盘当日公示的商品房价目表，一审法院依职权调取的282号案件的庭审笔录、民事判决书，以及沈敖金、朱银红与碧桂园公司当庭陈述等证据在卷佐证，一审法院予以确认。
一审法院认为，沈敖金、朱银红与碧桂园公司之间存在商品房买卖合同关系，双方作为平等民事主体在合同签订、履行过程中均应遵守基本的诚实信用原则。碧桂园公司对沈敖金、朱银红提供的《购房温馨提示》的真实性不予认可，但碧桂园公司在一审法院282号案件中，已确认了《购房温馨提示》的真实性，现予以否认，显然理据不足。结合沈敖金、朱银红与碧桂园公司陈述和答辩，可以证实《购房温馨提示》载明的折扣系符合条件的购房人确定可以享受的价格优惠，并且未包含在认购书载明的各项优惠中。从《购房温馨提示》的内容上看，其中载明的折扣内容明确、具体，应当认定为碧桂园公司明示的价格优惠要约，一经沈敖金、朱银红接受，视为商品房买卖合同的内容，其与沈敖金、朱银红已签订商品房买卖合同，则应当履行兑现该价格优惠的义务。该折扣能否确定享受，取决于沈敖金、朱银红是否按照《购房温馨提示》载明的期限、方式履行付款义务，该折扣系特定的购房者依据付款期限、方式所享受的“付款优惠”，而非每个购房者均已享受的“开盘优惠”。碧桂园公司辩称开盘当日公示的“按揭原价”是原始价98折后的价格，无事实依据且与常情不合，亦未公示或告知沈敖金、朱银红，一审法院不予采信。合同签订后，沈敖金、朱银红已经依约履行了购房款支付义务，符合享受《购房温馨提示》折扣的条件，碧�园公司应当依约即按照《购房温馨提示》承诺的98折给予沈敖金、朱银红相应的房款折扣16477.68元。故沈敖金、朱银红要求碧桂园公司退还该折扣款，并自起诉至付款时按同期银行贷款利率标准计算利息损失，应予支持。
根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案沈敖金、朱银红在2013年11月3日和14日向碧桂园公司支付购房款项时，碧桂园公司向沈敖金、朱银红开具的发票载明的是预售定金和预收购房款，故在碧桂园公司向沈敖金、朱银红开具购房款发票时，双方应对沈敖金、朱银红所享受的折扣、优惠进行最终确认。如沈敖金、朱银红知道未享受到《购房温馨提示》所载折扣，仍可要求碧桂园公司对预收购房款与购房款的差额进行结算，涉房折扣在碧桂园公司向沈敖金、朱银红开具购房款发票时应予结算，多余部分予以退还。现碧桂园公司尚未向碧桂园公司开具购房发票，故沈敖金、朱银红在2016年1月11日起诉要求碧桂园公司退还购房折扣款，并未超过法律规定的诉讼时效。碧桂园公司关于沈敖金、朱银红的起诉已超过诉讼时效期间的辩称意见，没有法律依据，其理由不能成立，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，作出如下判决：
碧桂园公司于判决生效后十日内给付沈敖金、朱银红购房折扣款16477.68元，并支付自2016年1月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算至实际付款时止的�息。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212元减半收取为106元，由碧桂园公司负担（沈敖金、朱银红已预交，碧桂园公司在履行判决义务时一并给付沈敖金、朱银红）。
二审中，双方当事人均未有新证据提交，二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同�容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，《购房温馨提示》是上诉人在认购书签订后发放给购房人的，其中载明的折扣内容明确、具体，根据上述司法解释的规定，应当认定为上诉人明示的价格优惠要约，一经购房人接受，应视为合同的内容。上诉人碧桂园公司与被上诉人沈敖金、朱银红已经签订商品房买卖合同，则上诉人应当向购房人履行兑现该价格优惠的义务。因本案被上诉人沈敖金、朱银红阳的付款情况已符合享受《购房温馨提示》中载明的折扣条件，上诉人应当按照其承诺的98折给予购房人相应的房款折扣。至于上诉人辩称《购房温馨提示》中载明的相关优惠已经在其公示的“按揭原价”中体现，购房人不应再次享受该优惠一节，上诉人并未对享受按揭折扣优惠前的价格进行公示，其所提交证据并不能证实其就“按揭原价”就是已经享受按揭折扣优惠后的价格的事实向购房人履行了告知义务，且双方签订的认购书中载明的各项优惠并不包括上述优惠，该《购房温馨提示》也是在认购书签订后向购房人发放的，故上诉人的上述辩解理由，无事实依据，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费212元，由上诉人靖江市碧桂园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 玫
代理审判员 缪翠玲
代理审判员 顾春旺
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 陈静怡