安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖民终894号
上诉人（一审原告）：钟永全，男，1963年9月6日出生，汉族，住安徽省霍邱县。
委托诉讼代理人：朱政，安徽中天恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张承忠，安徽中天恒律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：六安市皖西小额贷款有限责任公司，住所地安徽省六安市。
法定代表人：潘娜，该公司董事长。
委托代理人：田中喜，安徽寻求律师事务所律师。
一审第三人：安徽省宏伟家具有限责任公司，住所地安徽省霍邱县。
法定代表人：沙孝培，该公司董事长。
一审第三人：沙孝培，男，1955年7月9日出生，汉族，住安徽省霍邱县。
一审第三人：陈克芳，女，1956年4月7日出生，汉族，住安徽省霍邱县（系沙孝培之妻）。
上诉人钟永全因与被上诉人六安市皖西小额贷款有限责任公司（简称皖西小贷公司）及一审第三人安徽省宏伟家具有限责任公司（简称宏伟家具公司）、沙孝培、陈克芳案外人执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省六安市中级人民法院（2016）皖15民初16号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年2月23日公开开庭进行了审理。上诉人钟永全及其委托诉讼代理人朱政、张承忠，被上诉人皖西小贷公司的委托诉讼代理人田中喜，宏伟家具公司法定代表人沙孝培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
钟永全上诉请求：撤销一审判决，支持其一审诉讼请求，即：1、排除执行安徽省六安市中级人民法院（2014）六执字第00095号裁定，终止对属于钟永全所有的位于霍邱县城关镇城东村的房屋拍卖程序。2、确认钟永全对该房产享有所有权。3、皖西小贷公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1、钟永全与沙孝培于2004年8月1日就案涉房产签订了合法有效的《房屋买卖合同》，安徽省六安市中级人民法院（2014）六执字第00095号执行裁定书系在上述合同签订之后作出。2、上述《房屋买卖合同》签订之后，钟永全一直合法地占有、使用该房产至今。就此，钟永全一审中提交了其与郭德奕、安徽百信医药有限公司霍邱大药房签订的《房屋租赁合同》，在此期间并没有任何人对房屋产权提出过异议。按常理，钟永全认为自己是该房产的实际所有权人。3、钟永全在《房屋买卖合同》签订之后支付了全部购房款73万元，履行了合同约定的付款义务。4、本案非因钟永全自身原因未办理房产过户登记。沙孝培与钟永全在《房屋买卖合同》中约定，钟永全将房产证在过户前借给沙孝培抵押贷款使用一年。到期后，钟永全多次要求沙孝培配合办理产权过户手续，但沙孝培以各种理由一再拖延。根据钟永全事后知晓的事实，沙孝培多次用房产进行非法抵押是导致房产不能过户的客观原因。钟永全对该事实并不知情，其作为工薪阶层，显然不会同意沙孝培用自己的房产进行风险巨大的借贷抵押。故案涉房产未办理过户是因沙孝培迟延履行合同义务以及将案涉房产进行非法抵押而造成的，非因钟永全的原因和过错，钟永全并不存在在明知的情况下怠于行使和维护自身权利的过错情形。5、皖西小贷公司作为专业贷款公司，熟知借款、抵押的流程与法律风险，但其为了自身利益，明知或应知房产不是沙孝培所有，却仍向沙孝培借款并非法扣押该房产证作为担保、增加贷款，涉嫌与沙孝培恶意串通损害钟永全的合法权益。6、为了防止房屋被拍卖，钟永全又向高利贷借款150万元为沙孝培向皖西小贷公司偿还债务，但该房产仍面临要被拍卖的局面，由此导致钟永全家庭经济压力、精神压力巨大，生活极其困难。综上，请求二审法院判如所请。
皖西小贷公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产所有权的取得是以登记方式公示公信，案涉房产一直登记在沙孝培的名下，皖西小贷公司在抵押过程中均为善意，其对该房屋被出售给钟永全的事实并不知情，钟永全的上诉理由不能成立。故请求驳回上诉，维持原判。
宏伟家具公司、沙孝培同意钟永全的上诉意见，并述称：2004年，沙孝培因资金短缺，将案涉房产出售给钟永全。因两人关系很好，故出售之后没有办理房产过户，双方另约定沙孝培可以继续用该房产抵押贷款。后钟永全多次催沙孝培过户，但沙孝培没有钱过户。就皖西小贷公司的借款，沙孝培已在2010年偿还了148万元。为了使房屋不被拍卖，钟永全又自筹了150万元替沙孝培偿还给皖西小贷公司，故本息共已偿还298.6万元。但皖西小贷公司仍然申请拍卖该房屋，该拍卖行为应停止。
钟永全向一审法院起诉请求：1、排除执行安徽省六安市中级人民法院（2014）六执字第00095号裁定，终止对属于钟永全所有的位于霍邱县城关镇城东村的房屋拍卖程序。2、确认钟永全对该房产享有所有权。
一审法院认定事实：2004年8月1日，沙孝培与钟永全签订《房屋买卖合同》，将其名下位于城关镇东郊街道望湖选区房产以73万元价格出售给钟永全，并在合同第四条中约定：“……①经协商钟永全愿意将房产证在过户前借给沙孝培抵押贷款使用（使用期为壹年整）……”。该房屋房产及土地均登记在沙孝培名下。
另查明：皖西小贷公司与宏伟家具公司、沙孝培、陈克芳民间借贷纠纷一案，安徽省六安市中级人民法院作出（2013）六民二初字第00380号民事判决：1、宏伟家具公司、沙孝培、陈克芳于判决生效之日起十日内偿还皖西小贷公司借款1775617元及其利息（自2012年4月14日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率四倍计算至判决确定的偿还之日止）；2、驳回皖西小贷公司的其他诉讼请求。上述判决生效后，宏伟家具公司、沙孝培、陈克芳未按判决主动履行金钱给付义务，皖西小贷公司申请强制执行，该院于2014年5月21日立案执行。在执行过程中，该院于2014年11月10日作出（2014）六执字第00095号执行裁定，拍卖案涉房产及土地使用权，并选定安徽汇商拍卖有限公司作为拍卖机构。2014年12月17日，经公开拍卖，皖西小贷公司以2677000元的最高价成交。因当事人间达成执行和解协议，此次拍卖法院未予确认。后沙孝培未能按照和解协议完全履行义务，安徽省六安市中级人民法院于2015年9月14日决定再次拍卖案涉房产。在此期间，案外人钟永全提出执行异议，对该房产主张实体权利，该院决定暂缓拍卖措施，进行公开听证，并于2016年2月29日作出（2016）皖15执异8号执行裁定，驳回案外人钟永全的异议。钟永全收到上述执行裁定书后，于2016年3月11日向法院提起案外人执行异议之诉。
一审法院认为，人民法院查封案涉房产前，钟永全已经与沙孝培签订了《房屋买卖合同》，并已按合同约定支付全部价款，且占有、使用该房屋，但一直未办理房产过户手续。案涉房屋仍然登记在沙孝培名下，房屋的所有权并未发生变更或转让，故钟永全请求确认其对案涉房产享有所有权的理由不能成立。同时，钟永全购买案涉房屋时对于沙孝培需要房产证用于抵押贷款的事实是明知且认可的，并且对于抵押贷款期间不能办理房产证过户登记的情况也是明知的。在合同约定的一年期满后，钟永全与沙孝培一直未办理房产证过户登记手续，此与常理不符。综上，钟永全主张其对于案涉房屋未办理过户登记不存在过错的理由不能成立。一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回钟永全的全部诉讼请求。案件受理费11000元，由钟永全负担。
二审中，钟永全提交下列证据：沙孝培出具的《皖西小贷的借贷及还贷情况》、中国建设银行网上银行转账汇款电子回单、转账凭条。证明：1、钟永全曾多次要求沙孝培配合办理房产过户，因沙孝培的过错导致案涉房产未办理过户。2、为了保全案涉房产不被拍卖，钟永全自筹150万元转入沙孝培账户，再由沙孝培偿还给皖西小贷公司。3、皖西小贷公司在借款之前明知案涉房产已经出售给钟永全且由钟永全占有、使用，事后，又以执行拍卖为由欺骗钟永全，让其按照执行法官的要求筹措150万元为沙孝培还款，但目前却仍然要求拍卖该房产，主观上存在恶意。
皖西小贷公司质证如下：《皖西小贷的借贷及还贷情况》是沙孝培的单方陈述，皖西小贷公司对房产已出售给钟永全并不知情。对银行电子回单及转账凭条的真实性和合法性无异议，但钟永全与沙孝培之间的资金往来与本案无关。沙孝培还款150万元属实，但这只是被执行人部分履行生效判决，对于未履行的债务，皖西小贷公司仍有权申请继续执行。皖西小贷公司第二次申请拍卖房屋，是因沙孝培不履行双方签订的和解协议，该申请系合法且善意的。
宏伟家具公司、沙孝培对钟永全提交的证据的真实性、合法性、证明目的均予认可。
二审期间，为查明案件事实，本院向郭德轶（奕）、安徽四方百信大药房连锁有限公司霍邱大药房（简称四方百信霍邱大药房）经理冯玲、安徽四方百信大药房连锁有限公司（简称四方百信大药房）财务负责人黎刚调查了相关事实，并自四方百信霍邱大药房及四方百信大药房调取了钟永全与安徽百信医药有限公司霍邱大药房（后更名为安徽四方百信大药房连锁有限公司霍邱大药房）签订的《房屋租赁合同》、产权人为“赵以芝”的房产证复印件、四方百信大药房按协助执行通知要求将部分租金转付至法院账户的网银转账电子回单等材料。对上列调查笔录及调取的材料，皖西小贷公司质证认为：1、对郭德轶调查笔录的真实性无异议，对郭德轶与郭德奕系同一人亦无异议。郭德轶陈述“当时未查看房产证”，所以其并不清楚房主是谁，其称租金支付给钟永全，但无相关证据证明。故郭德轶的调查笔录不能证明诉争的房屋是钟永全出租的。2、对冯玲调查笔录的真实性无异议，但四方百信霍邱大药房是在受欺诈的情形下签订租赁合同的。因钟永全、赵以芝提供的房产证复印件系伪造，且冯玲说签约时无出租人签名，故签名应是后补的，该合同系后期为了本案诉讼补签的。且冯玲称“以为房屋是钟永全的”，其并不知道真正的房主是谁。3、对黎刚调查笔录的真实性无异议，但黎刚说“租金应当是支付给钟永全的”，并未提供相关的原始凭证，即使租金支付给钟永全，也是基于钟永全提供了伪造的房产证复印件，属错误支付。4、关于本院调取的材料：两份《房屋租赁合同》签订时间相同，但甲方主体不同，冯玲称赵以芝的签名是后补的，故该两份合同是为了应诉伪造的证据；房产证复印件是伪造的；对四方百信大药房向安徽省六安市中级人民法院转付租金的电子回单无异议，四方百信大药房主动协助执行，证明其明知房屋的实际权利人是沙孝培，否则其应会提出异议。
对于钟永全提交的证据，本院经审查认为：《皖西小贷的借贷及还贷情况》由沙孝培出具，属当事人陈述，因皖西小贷公司不予认可，故该陈述需结合案件其他事实予以审查认定。关于银行电子回单及转账凭条，鉴于各方均认可其真实性、合法性，故对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予认定。对于郭德轶、冯玲及黎刚的调查笔录，因系本院依法制作，皖西小贷公司对该三份笔录的真实性均无异议，且该三份笔录能够与钟永全一审中提供的其妻赵以枝（芝）与郭德奕（轶）签订的《租赁协议》、钟永全与安徽百信医药有限公司霍邱大药房签订的《房屋租赁合同》相互印证，故对其真实性、合法性、关联性予以认定。对于本院从四方百信大药房及四方百信霍邱大药房调取的《房屋租赁合同》，与钟永全提交的《房屋租赁合同》文本基本一致，但在签名处多了赵以芝的签名，对此，冯玲陈述赵以芝的签名系后补的，是因公司办理营业执照需要房产证复印件确定经营场所，故钟永全提供了登记权利人为赵以芝的房产证复印件，赵以芝在租赁合同上补签了姓名。经核实，该房产证复印件记载的内容并不真实，结合公司办理工商登记的实际要求，本院认为冯玲的陈述具有高度可信性。对于四方百信大药房转付租金至法院账户的转账回单，经向安徽省六安市中级人民法院执行局核实，该付款属实，故对该转账回单的真实性、合法性、关联性予以认定。
二审对一审查明的事实予以确认。
二审另查明：沙孝培与钟永全签订《房屋买卖合同》后，沙孝培于2004年9月19日出具《收条》一份，载明：“今收到钟永全购房款柒拾叁万元整。购房款全部付清收款人沙孝培”。2004年10月10日，钟永全之妻赵以枝（芝）与郭德奕（轶）签订《租赁协议》，约定将案涉房产租赁给郭德奕等事宜。2012年9月4日，钟永全与安徽百信医药有限公司霍邱大药房签订一份《房屋租赁合同》，约定将案涉房产租赁给安徽百信医药有限公司霍邱大药房等事宜。因该公司办理工商登记的需要，钟永全提供了虚假的权利人为“赵以芝”的房产证复印件，并由赵以芝在《房屋租赁合同》上补签了姓名。
2014年12月15日，钟永全向沙孝培汇款150万元。同日，沙孝培向安徽省六安市中级人民法院计划财务装备处汇入150万元，用于偿还皖西小贷公司的债务。
本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：钟永全就案涉房产提出的执行异议能否成立。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。经查，钟永全与沙孝培于2004年8月1日签订了《房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，应为合法有效。钟永全于2004年9月19日支付了全部购房款，并自2004年10月开始实际占有、使用该房屋至今。关于该房产至今未办理过户登记，一审法院认为钟永全存在过错,钟永全对此提出上诉。本院认为，首先，上述《房屋买卖合同》约定：“双方经过协商，房产证暂借给沙孝培使用壹年整，沙孝培同时负责办理房产证过户手续，并承担房产证过户的相关费用”，由此，在房产证借用期限届满后，沙孝培负有承担房产证过户费用的义务，沙孝培亦认可钟永全曾多次要求其配合办理过户手续，但其一直没有配合办理。其次，钟永全在购买房屋时虽然对房产证抵押贷款的事实是明知的，但其同意沙孝培使用房产证抵押贷款的期限仅为一年。到期后，沙孝培仍多次用该房产证办理抵押贷款，目前并无任何证据证明钟永全对此明知并同意。庭审中，沙孝培亦陈述其从未告知钟永全。再次，作为工薪阶层，沙孝培在2004年以73万元购置房屋，属家庭重大财产购入，从常理上理应希望房产尽快过户。尤其是在案涉房产面临可能被拍卖执行的情况下，钟永全还自筹了150万元替沙孝培偿还债务,以求保住房产所有权。因此，本案中，钟永全虽然存在怠于行使权利的过失，但沙孝培未经钟永全同意，将房产用于抵押贷款，且一直不履行办理房产过户登记的义务，才是导致该房产一直未能过户的根本原因。一审法院对此认定不当，应予纠正。
综上，钟永全提出的案外人执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项及第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、撤销安徽省六安市中级人民法院（2016）皖15民初16号民事判决；
二、不得执行位于六安市霍邱县城关镇东郊街道望湖选区的案涉房产；
三、确认本判决第二项中的房产属钟永全所有。
一审案件受理费11000元，二审案件受理费11100元，合计22100元，由六安市皖西小额贷款有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡邦圣
代理审判员 卢玉和
代理审判员 吕巍巍
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 姚 璐
附：本判决适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。