广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤13民终220号
上诉人（原审原告）：宋霞林，女，汉族，1978年11月10日出生，户籍住址:广东省河源市龙川县，
委托代理人：张洁珊，广东瀚宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：惠州大亚湾旺科投资有限公司，住所地：惠州大亚湾西区熊猫碧富新城碧湖华庭9栋B单元401房。
法定代表人：林榜昭。
委托代理人：严秋红、李仲荣，该公司职员。
上诉人宋霞林与被上诉人惠州大亚湾旺科投资有限公司（以下简称旺科公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初728号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
上诉人宋霞林上诉请求：1、撤销惠州市大亚湾经济技术�发区人民法院（2017）粤1391民初728号民事判决；2、被上诉人立即为上诉人办理所购房屋的产权证明;3、被上诉人向上诉人赔偿因为逾期不办理房产证的违约金暂计至2017年5月31日约是87276元(实际赔偿金额算至上诉人实际取得产权证之日);4、被上诉人承担本案所有诉讼、保全等费用。
事实与理由:上诉人与被上诉人商品房预售合同纠纷一案,经过惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(下称:一审法院)审理并作出判决,判决结果如下:“驳回上诉人诉讼请求”一审法院作出这个判决的理由是:“1、商品房买卖合同第十五条约定:被上诉人应当在商品房交付使用后360个工作日内,将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案。本案中被上诉人实际于2017年3月6日将涉案房屋交付给上诉人使用,至本案法庭辩论终结时,被上诉人尚未将办理涉案房屋产权的相关资料提交给产权机关备案,未超过双方约定的360个工作日，因此被上诉人行为不构成违约。故上诉人要求被上诉人赔偿逾期办理房产证违约金诉求没有事实依据……”合同第八条：出卖人应当在2014年3月16日前,依照国家和地方人民政府的相关规定,将商品房交付买受人使用。(把笫八条和第五十条连起来:出卖人应当在2014年3月16日前,依照国家和地方人民政府的相关规定,将商品房交付买受人使用。在商品房交付使用后360个工作日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。)同一份合同的条款上下衔接,办证约定日期已经很明朗的了。所以我认为一审法院虽确认了被上诉人逾期办证的事实,但对于逾期办证的时间起算点认为是在实际交房起360个工作日起算起是完全错误的。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是由被上诉人提供的格式合同,签订合同过程�被上诉人占据主导地位,对于合同内容具有较大的决定权,交房及办证时间均是由被上诉人确定。在此背景下,被上诉人作为专业的房地产开发企业,在何时交房、交房之后多长时间申请办证等时间的确定上,应当在签订合同之前就已经充分考虑到建筑施工实际情况、政策法律规定等各种因素,进行了较为精准的测算。因此,上诉人完全有理由认为《商品房买卖合同》上约定的交房时间和办证时间均为具体时间,即被上诉人应在2014年3月16日交房,并且在交房后的360个工作日即2015年8月20日办证。超过任何一个时间均属违约,应分别承担违约责任。基于合同的公平原则,上诉人已按义务按期足额支付购房款,而被上诉人并未按合同约定时间办理权属证书,所以被上诉人应当承担逾期办证的违约责任:逾期起算时间应从《商品房买卖合同》约定的交房时间2014年3月16日后360个工作日即2015年8�20日。合同法第三十九条采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。《最高人民法院公报》2016年第11期开发商逾期办证和交房双重违约并存,违约金具有惩罚性。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是专门为解决全国房地产市场出现的问题而制定的法律条文,是解决房屋买卖合同纠纷最主要的法律依据。一审判决仅依据合同法第六条、笫八条、第六十条之规定判决是不准确的。所以本人认为本案的办证违约金的赔率应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：没有约定违约金或损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，一审法院对于被上诉人是否逾期办证认定起算点认为是在实际交房起360个工作日起算，但本案被上诉人本身就存在逾期交房的事实，上诉人和被上诉人之间的《商品房买卖合同》对于商品房交付时间、办证时间、逾期交房和逾期办证的违约责任等都有明确约定，上诉人认为被上诉人应该严格按照约定履行，至于被上诉人实际交房时间已经逾期，被上诉人应当承担逾期交房的违约责任，办证时间也应当严格按照合同约定的交房时�起360个工作日内办理，而本案被上诉人实际上已经超过了以上办证期限的约定，也已经构成逾期违约，所以应当承担逾期办证违约责任；双方在合同中没有约定逾期办证违约金，所以逾期办证的违约金应按照参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。另外，被上诉人有责任在判决生效之日立即将该房屋办证所需资料提交产权登记机关备案，而不是在判决生效之日起三十日内提交备案。鉴于上述事实及理由,上诉人认为一审法院判决严重违反双方约定事实及相关法律规定,万般无奈上诉至贵院,请求贵院落实本案事实,支持上诉人上诉请求,以维护法律的公正及市场的公平交易规则,保护弱小的购房者上诉人的合法权益。
被上诉人旺科公司发表答辩意见：支持一审判决；立即办证事实上不可能，因大亚湾不动产中心系统等原因，不可能立即办�。大亚湾不动产中心每天限10个抢号。
宋霞林向一审法院起诉请求：1.被告立即为原告办理所购房屋的产权证明；2.被告向原告支付因逾期不办理房产证的违约金暂计至2017年5月31日约87276元（实际违约金计至原告实际取得产权证之日）；3.本案的所有诉讼、保全等费用由被告承担。
一审法院认定事实：2013年4月23日，原告宋霞林与被告旺科投资公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定的主要内容有：一、商品房的基本情况，原告购买被告开发的位于惠州××××房，建筑面积83.12平方米，总价415600元；二、付款方式及期限，原告于2013年4月23日付清30%的房款计125600元,剩余70%房款计290000元以银行按揭贷款支付；三、交付期限，被告应当在2014年3月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原�使用，但如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起90日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；四、关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：考虑到大亚湾主管机关办理产权证明手续严谨性，如房屋查档、房屋测绘、维修基金交存、契税申报办理等，若办理产权证明超过双方约定期限，原告同意由被告继续办理。合同还就原、被告双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告支付了首期款并办理了按揭贷款。2016年3月25日，被告向原告出具《揭阳市榕江建筑工程总公司盛业豪园三期逾期交楼违约金结算表》一份，内容：按照双方签订的《商品房买卖合同》，被告应于2014年3月16日前将合同约定的房屋交付原告使用，但被告实际于2014年9月4日将涉案房屋交付给原告使用，已逾期171天，被告应向原告支付逾期交楼违约金7107元。同时，原告出具《收条》一份，证明其已收到惠州大亚湾旺科投资有限公司有关盛业豪园三期逾期交楼违约金7107元。涉案房屋的实际交付使用时间为2017年3月6日。另查明：2016年2月1日，被告以案外人揭阳市榕江建筑工程总公司未协助办理盛业豪园三期工程竣工验收备案的违约行为为由，诉至本院，请求案外人揭阳市榕江建筑工程总公司协助办理盛业豪园三期工程竣工验收备案。本院受理后，于2017年2月23日作出（2016）粤1391民初221号之二民事裁定，裁定案外人揭阳市榕江建筑工程总公司在本裁定书送达之日起五日内向被告提供办理盛业豪园三期房产的竣工验收及备案需由施工方提交送审的资�。案外人揭阳市榕江建筑工程总公司不服该裁定，向本院提出复议，请求本院撤销（2016）粤1391民初221号之二民事裁定书第一项内容，本院于2017年3月13日作出（2016）粤1391民初221号之三民事裁定，裁定驳回案外人揭阳市榕江建筑工程总公司的复议申请。至本案法庭辩论终结时，被告尚未将办理涉案房产产权所需的资料提交产权登记部门备案。
一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，为合法有效合同，双方均应按照约定全面履行合同义务并享有合同权利。本案的争议焦点是被告是否构成逾期办证的违约行为。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。本案中，原、被告在庭审中均确认涉案房屋实际是于2017年3月6�交付给原告使用，至本案法庭辩论终结时，被告虽尚未将办理涉案房屋产权的相关资料提交给产权机关备案，但也未超过双方约定的360个工作日，因此被告行为不构成违约。故原告要求被告赔偿逾期办理房产证违约金的诉求没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告宋霞林的诉讼请求。案件受理费1982元，由原告宋霞林负担。
本院二审期间，旺科公司提交证据：证据一《关于盛业豪园三期项目楼号变更的规划意见》，盛业豪园三期的10-13栋变更为15-21栋。证据二《盛业豪园三期项目竣工环保验收的函》，证明涉案房屋已于2014年11月3日经竣工环保验收合格。证据三盛业豪园项目《人防工程竣工验收备案意见书》，证明涉案房屋已于2014年11月28日完成人防工程竣工验收备案�证据四盛业豪园三期管道燃气工程《竣工验收证明》，证明涉案房屋已于2014年12月29日经管道燃气工程竣工验收合格。证据五盛业豪园三期建设工程《消防验收合格的意见》，证明涉案房屋已于2014年12月31日经消防验收合格。证据六盛业豪园三期《建设工程规划验收合格证》，证明涉案房屋已于2015年12月22日经规划验收合格，已具备交楼条件。证据七盛业豪园三期《建筑工程竣工验收报告》，证明涉案房屋已于2015年12月23日经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位五方竣工验收合格，达到合同约定交付条件。证据八盛业豪园三期工程《竣工验收备案表》，证明涉案房屋已于2017年5月22日完成竣工验收备案，该日起涉案房屋已完全具备办理不动产登记的条件。证据九《惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局公告》，证明2016年6月28日起大亚湾不动产登记新增权籍调查程序。证据十《有关办理一手房转移登记取号、受理的通知》，证明2016年11月30日起大亚湾房管局限制每个项目每天送件不多于15份，导致旺科公司未能及时为所有业主办证，现在改为每一个开发商每一个项目只受理10份。证据十一《关于全面推行大亚湾区一手房转移登记、预告登记、抵押权登记业务网上预约办理的通知》，证明大亚湾房管局2017年3月6日起推行网上预约办理不动产登记业务。每天限号受理不动产登记。证据十二《关于暂停受理不动产登记业务的通知》，证明2017年6月30日起，因大亚湾不动产登记中心启用新系统，暂停受理业务；实际至2017年9月才正常受理业务，2017年9月5日我方已经向大亚湾不动产登记中心提交办大证的申请。证据十三《关于暂时关闭网签系统和业务受理系统的通知》，证明大亚湾启动不动产登记信息平台，2017年6月30日起暂停受理业务；实际至2017年9月才正常受理业务。证据十四盛业豪园三期18栋、20栋、21栋《不动产权籍调查表》，证明因大亚湾不动产登记中心新增权籍调查程序，涉案房产已于2017年5月27日开始办理不动产登记。证据十五盛业豪园三期18栋、19栋、20栋、21栋《不动产登记受理回执》，证明因大亚湾不动产登记中心暂停受理业务原因，于2017年6月30日受理盛业豪园三期18、19栋不动产登记申请；于2017年9月5日受理盛业豪园20、21栋不动产登记申请。证据十六盛业豪园三期18栋、19栋、20栋、21栋《商品房确权登记》，证明因大亚湾不动产登记中心系统原因，未能在其承诺的受理后30个工作日内完成不动产登记。
宋霞林对上述证据发表了质证意见：对证据1-6,2017年5月后才具备法律规定的竣工条件才能办证，我们认为凭开发商提供的资料不能真正证明2017年5月后真正具备法律规定的竣工条件。2017年5月后竣工验收完毕才能办大证，与本案要求的我们业主的产权证是两种概念，就算证据真实也只能证明2017年5月前卖给买受人的房屋不具备竣工条件。2017年5月后才能办证是因为没有竣工验收导致的，不影响与买受人在合同上的约定。合同上的交付时间、竣工时间都有严格约定。证据7，没有原件，不能证实真实性，与本案逾期办证无关。证据8-12，没有原件，且由于开发商没有在约定时间办证导致。证据14-16，证明涉案房产大证尚未办好。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。二审另查明以下事实：另查一，2012年9月25日，经住房和规划主管部门批准，盛业豪园三期楼号进行了变更，原10楼变更为15栋，原11楼变更为16、17栋，原12楼变更为18、19栋，原13楼变更为20、21栋。另查二，2014年12月31日盛业豪园三期工程10�11、12、13栋和地下室（一期）消防验收合格。2015年12月22日取得规划验收合格。2015年12月23日经五方验收合格。另查三，2016年6月28日惠州大亚湾区经济技术开发区不动产登记中心发出《公告》，告知2016年6月30日该区全面启动不动产登记业务受理；从2016年6月30日起，凡申请办理土地首期登记、新建商品房首次登记、自建房首次登记、一手商品房过户、二手商品房过户等业务，须先行办理不动产权籍调查申请。2016年11月29日，大亚湾经济技术开发区房产管理局发出《有关办理一手房转移登记取号、受理的通知》，告知每个项目每天送件不多于15份。2017年6月19日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局、不动产登记中心发出《关于暂定受理不动产登记业务的通知》，告知因该区2017年7月1日全面启用不动产登记信息平台，计划与2017年6月30日—7月5日期间对新旧系统数据进�迁移，期间暂停办理所有不动产登记业务。另查四，2017年6月30日，旺科公司以其作为权属人向大亚湾不动产登记中心申请办理盛业豪园18、19栋的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记；2017年10月26日，惠州市国土资源局核准该两栋房屋的首次确权登记。2017年9月5日旺科公司以其为权属人申请办理盛业豪园20、21栋的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记；2017年11月24日，惠州市国土资源局核准该两栋房屋的首次确权登记。至二审辩论终结前，涉案房屋尚未申请办理以购买方为权属人的商品房所有权转移登记。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：被上诉人是否有逾期办证的违约行为。具体评析如下：根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被上诉人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案。因涉案房屋实际交付的时间为2017年3月6日，至一审法庭辩论终结时，尚未超过双方约定的办证期限，因此，被上诉人尚不存在逾期办证的违约事实。对于上诉人称应按照合同约定的交房日期起360个工作日后开始起算逾期办证的时间的主张，本院认为，因上诉人在明知房屋实际状态的情况下，于2017年3月6日收房，该事实双方均无异议，也即双方以实际的行为变更了合同约定的交房日期，故一审以实际交房之日起360个工作日后开始计算逾期办证的违约金并无不当。若下判后超出双方约定的办证期限，被上诉人仍未予履行办证义务，上诉人可另行主张权利。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉�法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1982元，由上诉人宋霞林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭志文
审 判 员 蓝惠兰
审 判 员 于海砚
二〇一八年三月二十六日
法官助理 周 莎
书 记 员 黄 慧