河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫15民终670号
上诉人（原审原告）：张亚斌，男，1977年10月9日出生，汉族，住河南省息县。
委托诉讼代理人：何霞，女，1975年6月16日出生。汉族，住河南省驻马店市驿城区，系上诉人妻子。
被上诉人(原审被告)：河南嘉成房地产开发有限公司，地址：息县东环路中段（地方税务局），注册号：411500000005638。
法定代表人：房停，该公司经理。
委托诉讼代理人：邢波，息县法律援助中心律师。
上诉人张亚斌与被上诉人河南嘉成房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省息县人民法院（2017）豫1528民初1210号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张亚斌的委托诉讼代理人何霞、被上诉人河南嘉成房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邢波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张亚斌上诉请求：1、依法撤销原审判决并改判支持上诉人的一审诉求；2、判令被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。一审法院没有考虑到案件背后的真实交易情况，违背合同“交付期限”和“交接条件”的相关约定，作出的判决是错误的。本案商品房买卖合同已经对交楼条件和标准作出明确的约定，应当从约定处理。上诉人认为，商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。如果开发商在办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》，买受人有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。本案房屋不具备法定交付条件，诉讼时效应当以房屋交付符合法定条件之日起计算。此外，根据新法优于旧法原则，本案应当适用《民法总则》第一百八十八条之规定，按三年诉讼时效计算。2、一审法院适用法律错误。一审法院对于商品房交付中关于逾期交房的特殊原因即“因出现了其不能克服、不能避免的客观情况所致”的理解和适用错误，且双方也没有签订补充协议进行具体约定“免除出卖人逾期交房的违约责任”。因此，在认定事实错误、证据不足的情况下，一审法院参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定调整违约金数额是错误的。3、一审法院程序违法。一审法院在不存在特殊情况和履行延长申请手续的情况下，未能在立案之日起六个月内审结，属于程序违法，侵犯了上诉人的合法权益。
被上诉人嘉成公司答辩称：答辩人已经履行了交房义务，争议房屋现在上诉人的控制中。迟延交付房屋的主要原因是遭遇“不可抗力”应免除相应的责任。原审认定事实清楚、证据确实充分，并站在考量客观事实的情况下，作出公平、公正的判决，请求二审查明事实，在确保交易安全，保障经济发展的过渡作出公正，公平，合理的处理，实现法律效果与社会效果的有效统一。
张亚斌向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金暂定29134.6元(直至交房之日结算清为止)；2、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2013年原告张亚斌与被告河南嘉成房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的息县嘉成一品小区第3幢8单元806号房屋一套，价款为451000元，原告支付首付款191000元，2017年1月16日河南省农村信用社将原告贷款260000元支付给被告。2017年6月1日原告与被告公司办理交房手续，进行实际交房。原、被告在购房合同第八条约定，出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。双方在合同第九条同时约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用（逾期超过60日），买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。
被告嘉诚公司建房期间，其小区门前道路，正值息县人民政府组织的建设项目息州大道东段道路修路扩建时段，该项目自2013年11月开始，2015年2月竣工，此间共延误被告公司建房450天，致使被告公司于2017年6月1日向原告交付房屋，总延迟交房期限为731天。现原告以被告未按期交房、严重违约为由，将被告诉至息县人民法院。
一审法院认为,依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订房屋买卖合同的行为，是双方真实意思表示，双方均应按照合同的内容履行各自义务。但经审理，本案被告公司延迟交房的确是因出现了其不能克服、不能避免的客观情况所致，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的免责条件。但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十八条规定，被告河南嘉成房地产开发有限公司应当将其不能履行合同的事由及时通知原告张亚斌，其未尽通知义务，亦是本案产生纠纷的原因之一。故本院根据以上法律规定，酌定被告河南嘉成房地产开发有限公司按30%承担部分违约责任，即被告河南嘉成房地产开发有限公司应赔偿原告张亚斌违约金10483元（191000元×596天×0.0002×30%+451000元×135×0.0002×30%）。综上，对原告张亚斌诉求合理部分予以支持；对被告河南嘉成房地产开发有限公司辩称合理意见予以采纳。被告在庭审中提出反诉，因其未在指定期限内交纳诉讼费用，本院不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南嘉成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张亚斌支付逾期交房违约金10483元；二、驳回原告张亚斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费529元，由被告河南嘉成房地产开发有限公司承担329元，由原告张亚斌承担200元。
本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实相同，予以确认。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，均应该按照合同的约定履行各自的义务。双方当事人已于2017年6月1日签订《房屋交接协议书》，并实际交房，上诉人再以房屋不符合法定和约定交付条件为由主张房屋未实际交付，于法无据。一审法院并未对上诉人的诉讼时效进行处理，上诉人关于其诉求未超出诉讼时效的上诉理由没有依据。双方虽约定了具体的交房时间，但争议房屋所处地段正值政府部门修路扩建禁止大型、重型车辆通过，延误工期导致被上诉人延期交房，该客观情况一审时被上诉人已经提供证据证明，该客观情况的发生确属不能克服、不可避免。被上诉人逾期交房的行为虽有不可抗力因素，但其未及时告知上诉人导致合同不能按时履行，其具有过错。虽然争议房屋现已经在上诉人的占有使用中，双方也签订有房屋交接合同，但是上诉人的延期交房行为给被上诉人造成一定损失，综合考量各种客观因素的影响，一审法院酌定被上诉人按照30%承担部分违约责任并无不当，既保护合同的继续履行又体现了公平的原则。一审的立案日期为2017年3月16日，2017年9月8日至2017年12月11日中止审理，扣除中止期间95天，一审审理期间为175天，在法定的期间内审结。综上所述，上诉人张亚斌的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币529元由上诉人张亚斌承担。
本判决为终审判决。
审判长 吕树利
审判员 陈 钢
审判员 张 伟
二〇一八年四月二十六日
书记员 段凤娇