贵州省贵阳市观山湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0115民初1741号
原告（反诉被告）：郑传胜，男，汉族，1988年12月25日生，住所地贵州省贵阳市花溪区。
委托诉讼代理人：孟俊，贵州丰来律师事务所律师，执业证号15201201510924520。
被告（反诉原告）：付官胜，男，汉族，1985年8月20日生，住所地贵州省贵阳市乌当区。
委托诉讼代理人：彭源渊，贵州听君律师事务所律师，执业证号15201201410372240。
第三人：贵州向日葵房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区贵阳世纪城O组团商业1幢1层44号。
法定代表人：杨平，该公司经理。
原告郑传胜诉被告付官胜，第三人贵州向日葵房地产经纪有限公司（以下简称向日葵公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案受理后，被告付官胜在法定期限内提起反诉，本院经审查予以受理，依法适用简易程序，于2017年7月26日公开开庭进行了合并审理。郑传胜及其委托诉讼代理人孟俊，付官胜委托诉讼代理人彭源渊，向日葵公司法定代表人杨平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）郑传胜向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2016年12月14日签订的《房屋买卖合同》；2、被告返还原告定金2万元，并支付违约金109,200元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月，原告通过第三人介绍，想要购买被告位于观山湖区××路××号贵阳世纪城N组团x号楼x单元x层x号的房屋，后原被告于2016年12月14日在第三人处签订《房屋买卖合同》，约定被告以546,000元的价格将房屋卖给原告，签订合同之日原告支付2万元定金，被告于2017年1月15日之前负责办理提前还贷事宜，然后将房屋出售事宜委托公证给原告，且乙方违约，需要支付对方房屋价格的20%作为违约金。同时，原被告与第三人签订《服务协议》，将合同相关事宜委托第三人办理。合同签订后，原告便依据合同支付定金2万元给被告，但直到双方约定的2017年1月15日，被告仍然没有办理提前还贷，经原告和第三人多次要求其办完后按照合同约定将房屋出售权公证到原告指定人名下，但被告一直拖延，后直接将原告电话拉黑，后原告到第三人处询问，得知被告将房屋又卖给其他人。被告的行为已经违反合同约定，应当返还原告定金并支付相应的违约金，且其已经将房屋卖给案外人，合同无法履行，故请求解除《房屋买卖合同》。为此，原告依据相关法律规定提起诉讼，恳请依法裁判以维护原告的合法权益。
被告（反诉原告）付官胜对本诉进行答辩并向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人按照与反诉人签订的《房屋买卖合同》第六条的约定，支付反诉人违约金109,200元；2、判令被告反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年12月14日，双方当事人签订《房屋买卖合同》，约定付官胜将名下位于贵阳市观山湖区××路××号世纪城龙福苑x号楼x单元x层x号房屋以54.6万元的价格出售给郑传胜，当日，郑传胜支付给付官胜2万元作为交易定金。合同签订后，付官胜积极依约至房屋贷款银行办理提前还贷事宜，但银行告知由于银行年度政策调整，提前还贷需提前3至6个月预约，第三人在银行了解的情况也是如此，双方把这一情况及时告知了郑传胜，但郑传胜当时未对是否继续履行合同表态。由于三方均希望尽快促成交易，因此被告找到银行的工作人员愿意自掏腰包托“熟人”加快办理提前还贷事宜，但此时郑传胜明确告知付官胜和第三人，其已在他处购置房屋，不会继续履行合同，还多次要求付官胜和第三人退还2万元定金。双方在签订《房屋买卖合同》后，付官胜多次从外地赶回贵阳，带郑传胜及其家属看房，在签订合同后，付官胜也积极履行相应义务，还自愿承担合同约定之外的其他本不应由其单独承担的费用，花费了大量成本，在郑传胜明确表示不愿意履行合同后，付官胜也没有按照合同约定要求其承担违约责任，而是将上述房屋继续委托第三人出售，直到今年5月底才将房屋出售他人，此事实一方面给付官胜造成了一定的经济损失，另一方面也说明并非是付官胜违约将上述房屋“一房二卖”，交易未能如期完成，付官胜主观上没有任何过错，而是郑传胜单方面解除合同。根据担保法相关规定，给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，本案违约方为郑传胜，付官胜不应退还其支付的定金2万元，并有权要求其按合同约定支付违约金。综上，请求驳回郑传胜的诉讼请求，支持付官胜的反诉请求。
原告（反诉被告）郑传胜对反诉辩称，1、双方签订的房屋买卖合同约定了提前还款期限，且约定了被告需承担提前还款所产生的相关费用，即是在签订合同时，原被告及第三人均认可在约定的期限内提前还款可能会产生一定的额外费用，而本案中，第三人已经和银行沟通过，只要支付3,000元便可以马上办理还款事宜，而该3,000元便是提前还款产生的相关费用，按照约定应由被告支付，但其拒绝支付，属于可以履行而不履行，最终导致超过双方约定期限，其行为已经构成违约；2、被告违约履行还款义务，原告多次催促，直到2017年2月初，原告告知被告如果再不履行还款义务，便将不再购买房子，该行为属于催告被告履行，不构成违约。被告提出原告明确不要房屋，原告并未认可，被告亦未提供任何证据，应当承担举证不能后果，退一步讲，即使原告提出不要房屋，也是因为被告迟延履行，在原告多次催促仍然未履行的情况下，原告依据合同法第九十四条的规定行使法律赋予的解除权，不属于违约；3、原告已经提供证据，证明争议房屋处于注销状态，即被告已经将房屋卖给他人，依据合同法第九十四条的规定，其行为已导致合同目的不能实现，故原告可以要求解除合同并要求被告按照约定支付违约金；退一步讲，即便原告在2017年2月中旬讲过不要房屋（实际未讲过），也是由于被告迟延履行，在原告多次催促后仍然未履行的情况下，原告依法解除合同，同样可以要求被告支付违约金；4、本案中，原告选择适用违约金条款，未选择双倍返还定金，并未违反法律规定；对于被告的主张，因原告未违约，不应承担违约责任，且被告在已经收取原告定金的情况下，又主张违约金，属于重复适用违约责任，违反法律规定，不能得到支持。综上，请支持原告诉请，驳回被告反诉请求。
第三人向日葵公司述称，双方于2016年12月14日签订房屋买卖合同，签订合同当日交付定金2万元，根据合同约定是甲方于2017年1月15日前办理银行提前还款手续；合同签订后，甲方到银行办理相关还款手续，银行告知还款手续需提前3至6个月预约，第三人到银行落实情况，确实与甲方反馈意见一致。2016年12月底，第三人积极协调处理，甚至通过相关渠道，如果要特殊处理需要产生相关手续费用3,000元，甲乙双方均不愿意承担手续费用，还款手续一直推延到2017年1月15日后未能办理。乙方多次与第三人经办人电话沟通再次催促办理并表达了若不及时处理将不再购买此房的意愿，第三人回复会积极催促甲方并提议乙方和甲方直接沟通对接，乙方表示同意，之后甲方向第三人反馈的意思是乙方放弃购买该房，要求甲方如数退还所交定金。其后甲方通知第三人称已经找到银行还款渠道且自愿承担相关手续费用，然后我方及甲方通知乙方，乙方称不愿再购买此房，要求如数退还购房定金，当时并没有说违约责任，经第三人协调无果，甲方的意思是如果乙方有赔偿要求，通过法院解决。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了庭审质证。根据当事人陈述及本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年12月14日，以付官胜为出卖方（甲方），郑传胜为买受方（乙方），签订了一份《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将座落于金阳南路6号贵阳世纪城N组团（龙福苑）x号楼x单元x层x号房屋出售给乙方，该房屋所有权证（权证号01××68）载明建筑面积87.43平方米，现有状况为精装修带家具家电，合同约定的主要内容有：1、成交价格按套计价为人民币546,000元，为甲方“净收”；2、付款方式为签订合同当日乙方支付甲方定金2万元；甲方负责提前还贷事宜并承担相关费用，在甲方办理提前还贷（扣款结算2017年1月15日前）当日甲方先将该房出售权做委托公证给乙方（或乙方指定人名下），乙方支付甲方购房款人民币21万元整（包含上述定金）用于支付甲方按揭贷款所欠银行款项；双方约定于甲方领取到甲方名下的《房屋所有权证》、《契税证》、《国有土地使用证》或《房屋所有权证》且银行通知注销后的3个工作日内（符合上市交易条件）办理该房产权过户，其余房屋尾款336,000元乙方通过银行按揭经资金监管中心一次性支付给甲方；3、违约责任，除不可抗力因素外，甲乙双方不可悔约，若甲方违约，甲方退还乙方购房定金并支付该房成交价格的20%作为违约金，若乙方违约，则乙方支付甲方该房成交价格的20%作为违约金。
同日，付官胜（甲方）、郑传胜（乙方）还与第三人向日葵公司（丙方）共同签订了一份《服务协议》，约定丙方为双方就上述房屋的交易行为提供中介服务，其中有“甲方委托丙方协助办理该房的提前还贷事宜（甲方自行办理该房提前还贷事宜）”的约定，由郑传胜在办理房屋过户手续当日支付向日葵公司服务费16,380元。
2016年12月13日，付官胜出具了一份《定金收条》，内容为今收到郑传胜购买贵阳市金阳世纪城N组团龙福苑x号楼x单元x层x号房屋购房定金2万元，详见2016年12月13日付官胜与郑传胜签订的《房屋买卖合同》（原文如此）。
签订上述合同后，付官胜至该房屋的按揭贷款银行办理提前还贷手续，银行告知因政策调整提前还贷需提前3-6个月预约，付官胜告知第三人后，第三人至按揭贷款银行核实后确认了该情况；2016年12月底，通过第三人的协调，按揭贷款银行同意付官胜提前还贷但需额外支付手续费3,000元，但因付官胜、郑传胜均不愿承担此费用，在合同约定的履行期限（即2017年1月15日）届满后，提前还贷手续未能办理。
2017年春节后（2017年2月上旬），郑传胜向第三人及付官胜催促尽快办理提前还贷手续，同时表示若不能及时办理，将不再购买该房屋。
庭审中第三人陈述，2017年5月，付官胜告知其已找到提前还贷渠道，同时表示愿意自行承担手续费，并称在与郑传胜沟通时郑传胜明确表示已在他处购房，无力购买案涉房产并要求退还定金；随后第三人与郑传胜沟通时郑传胜也表示不愿再购买案涉房产并要求协调退还定金事宜；第三人向付官胜转达了此意见后，付官胜表示其未违约，定金应罚没。
庭审中付官胜陈述郑传胜向其催促办理提前还贷手续后数日即找到办理提前还贷渠道，在通知郑传胜后郑传胜明确提出不再购买案涉房产、已在他处购房并要求退还定金，付官胜同时认可在郑传胜表达了不再购买案涉房产并要求退还定金后其即采取了不接电话及拉黑等行为；并在2017年5月完成提前还贷手续，5月底通过第三人将案涉房屋另行出售予他人。
郑传胜否认其直接表示不购买案涉房产，称其表达的意思为在贵安新区也买过房，并没有拖这么长时间，购买案涉房屋系因属学区房。
后双方对上述事宜未能协商一致，郑传胜遂向本院提起民事诉讼并提出如前诉请，付官胜在法定期限内提起反诉并提出如前反诉请求。
本院认为，本案争议的焦点系双方当事人是否存在违约行为，谁应向对方承担违约责任。对于此焦点，本院意见如下：
本案中付官胜与郑传胜签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，合法有效，双方均应诚实信用地全面履行自己的义务。
在《房屋买卖合同》签订后，郑传胜按照约定向付官胜支付了定金2万元，但在付官胜至案涉房屋按揭贷款银行办理提前还贷手续时，银行告知因政策调整提前还贷需提前3-6个月预约，此事实经第三人核实可以确认，则付官胜因此未能在约定的期限（2017年1月15日）届满前完成提前还贷手续，不具有主观过错，不应视为其违约。
在2016年12月底，经第三人向日葵公司协调，可以办理提前还贷手续，但需支付手续费3,000元，因付官胜、郑传胜均不愿承担此费用，付官胜未能在2017年1月15日完成提前还贷手续，虽双方签订的《房屋买卖合同》中有“甲方负责提前还贷事宜并承担相关费用”的约定，但该费用应系正常提前还贷所产生的违约金等费用，所谓手续费并非合法费用，在双方当事人未能对此费用的承担达成协议的情况下，也不宜以此为由认定双方当事人存在违约行为。
2017年春节后（2月上旬），在已超过合同约定的提前还贷期限的情况下，郑传胜向第三人向日葵公司及付官胜催促尽快完成提前还贷手续，否则将不再购买案涉房屋，在付官胜事实上未能在约定期限办理完成提前还贷手续的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定，郑传胜有权催告付官胜积极履行提前还款义务，并有权依法行使合同解除权，虽付官胜陈述其在郑传胜催告后数日即已找到提前还款渠道，在告知郑传胜后郑传胜明确表示不再购买案涉房屋并要求返还定金，系单方解除合同，但依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，在付官胜事实上未在合同约定的履行期限届满前完成提前还贷的情况下，郑传胜提出解除合同无可厚非，即便付官胜认为自身不存在过错，不属于违约，也应当及时对郑传胜解除合同的效力提出异议并可要求对方继续履行合同，但据其庭审中自认，付官胜在郑传胜提出不再购买案涉房屋并要求返还定金后，即拒绝接听郑传胜电话甚至将郑传胜电话设置为黑名单，杜绝了双方继续沟通的渠道，进而在2017年5月完成提前还贷手续将案涉房屋另行委托第三人出售予他人，付官胜的行为表明，其对郑传胜提出解除合同并无异议，不应认定郑传胜违反合同约定单方解除合同；依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，双方当事人的行为，应视为均不愿继续履行合同义务，属协商一致解除合同，且事实上付官胜已将案涉房屋另行出售他人，双方签订的《房屋买卖合同》已不具备继续履行的基础，故郑传胜要求解除双方于2016年12月14日签订的《房屋买卖合同》的诉请，本院予以支持。
既然双方当事人的行为表明均不愿继续履行合同义务，属协商一致解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，付官胜应当其将收取的2万元定金返还郑传胜，郑传胜的该项诉请，本院予以支持。
对于郑传胜主张的违约金及付官胜提出的反诉请求，如前所述，双方当事人的行为均不宜认定构成违约，则本院均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除付官胜与郑传胜于2016年12月14日签订的《房屋买卖合同》；
二、付官胜于本判决生效之日起三日内返还郑传胜定金2万元；
三、驳回郑传胜的其他诉讼请求；
四、驳回付官胜的反诉请求。
本诉案件受理费1,442元（已减半收取），反诉案件受理费1，242元，共计2,684元，由付官胜负担1,392元，由郑传胜负担1,292元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审判员 张铮
二〇一七年八月一日
书记员 王林