山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终7036号
上诉人（原审原告）：济南市供销合作社姚家分社，住所地济南市。
法定代表人：刘建军，主任。
委托诉讼代理人：董瑜，北京市世联新纪元（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘湘，北京市世联新纪元（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山东商道房友贸易有限公司，住所地济南市。
法定代表人：吴杰，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：李竟成，男，1959年1月19日出生，汉族，该公司经理，住济南市。
委托诉讼代理人：纪洪卫，山东德孚威律师事务所律师。
上诉人济南市供销合作社姚家分社（以下简称姚家供销合作分社）因与被上诉人山东商道房友贸易有限公司（以下简称商道房友公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初2343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭不开庭审理了本案，现已审理终结。
姚家供销合作分社上诉请求：1、依法撤销（2017）鲁0102民初2343号民事判决第三项，改判支持姚家供销合作分社“解除双方签订的《协议书》、《补充协议书》，返还承租房屋及场地”的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由商道房友公司承担。事实和理由：一、姚家供销合作分社要求解除与商道房友公司签订的《协议书》、《补充协议书》，要求商道房友公司返还承租房屋及场地，具有事实和法律依据。《中华人民和共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2010年9月9日《协议书》第四条违约责任第三项约定：“乙方违反本合同第三条第3、6、9、14、15项规定的，甲方有权解除合同，收回房屋，所收履约保证金不予退还，并有权要求乙方赔偿全部经济损失。”本案中，正如一审法院所查明的事实所述，（2016）鲁01民终3552号民事调解书达成后，商道房友公司既没有按照民事调解书第一项内容履行支付拖欠的2012年7月1日至2016年6月30日期间场地租赁费的义务，也没有与姚家供销合作分社及商道房友公司的租赁户签订三方转租协议，更没有按照民事调解书第三项的内容依据《协议书》及《补充协议书》支付2016年7月1日至2020年6月30日期间的租金。商道房友公司的行为已经严重违反了协议约定，违背诚信。因此。无论依据《协议书》约定，还是根据《合同法》的相关规定，姚家供销合作分社均有权要求解除双方签订的《协议书》、《补充协议书》，要求商道房友公司返还承租房屋及场地。二、一审判决对姚家供销合作分社要求解除与商道房友公司签订的《协议书》、《补充协议书》，要求商道房友公司返还承租房屋及场地的诉讼请求不予支持，理由难以令人信服。一审判决认为，对济南市供销合作社姚家分社解除双方签订的《协议书》、《补充协议书》，山东商道房友贸易有限公司返还承租的房屋及场地的诉讼请求，在山东商道房友贸易有限公司支付租金及逾期利息后，济南市供销合作社姚家分社的合同目的已经实现，其解除合同返还租赁房屋及场地的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。对此认定，姚家供销合作分社认为，1、通过一审调查的事实来看，商道房友公司并没有向姚家供销合作分社支付过本次诉讼所涉及的租金，一审判决此处所称“在山东商道房友贸易有限公司支付租金及逾期利息后”没有依据。即使一审法院认定商道房友公司曾给付的12万元与本案有关（实质与本案无关，暂且不论证其认定错误所在），12万元也不能代表商道房友公司支付了拖欠的100余万元租金。2、如果“在山东商道房友贸易有限公司支付租金及逾期利息后”仅仅是一审法院的假设，基于商道房友公司的不诚信表现，一审法院无法保障该假设条件的实现。此外，如果一审法院能够仅仅根据其假设驳回姚家供销合作分社解除协议的诉讼请求，那么所有的合同解除请求权都可以根据假设予以驳回，合同解除请求权将成一纸空文。综上所述，一审判决驳回姚家供销合作分社要求解除与商道房友公司签订的《协议书》、《补充协议书》，要求商道房友公司返还承租房屋及场地的诉讼请求错误，与事实和法律不符，请求二审法院按照姚家供销合作分社的上诉请求依法改判。
商道房友公司辩称，一审判决驳回姚家供销合作分社请求解除双方签订的《协议书》、《补充协议书》，返还承租房屋及场地的诉讼请求认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回姚家供销合作分社的上诉，维持原判。本案中，姚家供销合作分社签订《协议书》的目的能够实现，其要求解除协议及补充协议不应予以支持。根据《协议书》约定，姚家供销合作分社签订《协议书》的目的在于对济南市解放东路59号经营场地进行提升改造并取得租金收入。一、关于济南市解放东路59号经营场地提升改造：涉案租赁房屋因年代久远，基本处于危房状态，经营项目杂乱，环境较差，拟拆除重建。在此背景下，姚家供销合作分社与商道房友公司签订《协议书》，第二条约定：“甲方负责解放东路59号地块内现有的所有承租户的腾空清场，腾空清场后将该地块及该地方内所有房屋、建筑物及附属设施交付给乙方，乙方负责拆除该地块内房屋、建筑层及附属设施，并在原址施工建设总建筑面积1.8万平方米以上的商业用房。建成后的商业用房和配套设施及附属物所有权归甲方，乙方享有10年的承租经营权。”之后，商道房友公司投入六千多万元，对租赁场所进行提升改造，改善了经营环境，也得到了济南市政府菜篮子工程政策方面的支持。根据《协议书》第七条：“如乙方投资额超过4000万元，租赁期限顺延3-5年，租金增长比率按15%计算。”的约定，因商道房友公司投资达6000多万元，于是双方于2011年7月6日达成《补充协议书》，将原《协议书》第二条中的10年修改为13年。因此，姚家供销合作分社签订《协议书》及补充协议书的目的之一即对涉案房屋进行提升改造已经实现。二、关于租金收入。1、涉案房屋的租赁费交纳时间应依法顺延。《协议书》在签订后的实际履行过程中，因清理姚家供销合作分社原租赁户导致开工期限延误，在房屋拆除及重建施工过程中，因城管执法局屡次责令商道房友公司停止施工，导致商道房友公司无法正常施工，延误工期及招商进驻期限，按照《补充协议书》第九条：“在房屋拆除及重建施工过程中，如发生其他方面的原因导致此工程延误工期，则施工工期及免计租期顺延。”虽然在济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初字358号民事判决中仅按2012年3月6日双方签订的《付款约定》确定延期交付租金的时间，但实际的延误工期的时间已远远超出了该期限，直至2014年7月12日，还接到城管执法局的停工通知书，致使商道房友公司在施工过程中屡建履停，一直无法正常完成施工建设，进入正常经营。因此，商道房友公司认为应按照合同约定，自2014年7月12日后计算顺延租金。2、自2012年起，姚家供销合作分社开始租赁使用商道房友公司改造房屋进行办公，但未向商道房友公司支付任何租金及水电费，因此应依法予以抵项。2012年，姚家供销合作分社与商道房友公司口头约定由姚家供销合作分社租赁商道房友公司在解放东路59号院内一处改造房屋558平方米用于办公使用，前两年租金28.5万元/年，每两年支付一次，自第三年起每年租金递增10%。自2012年至2014年10月30日，姚家供销合作分社抵付两年租金57万元，已在（2016）鲁0102民初字358号民事判决中认定。自2014年11月1日至2017年2月28日，姚家供销分社应付商道房友公司租金78.4795万元（2014年11月1日至2015年10月31日房租31.35万元，2015年11月1日至2016年10月31日房租34.485万元，2016年11月1日至2017年2月28日房租12.6445万元），2014年11月至2017年4月18日，水电费44734.3元。共计829529.3元一直未予抵付，商道房友公司认为在本案中一并予以抵付。另外，2012年至2014年两年应抵付租金57万元，姚家供销合作分社仅开具20万元单据，应给商道房友公司补齐相应单据（包括本次应抵付租金单据），用以抵扣税款。3、2017年5月5日，商道房友公司支付租金12万元；7月4日支付租金4万元；7月13日支付租金1万元；7月25日支付租金2万元。共计支付租金19万元。上述3、4项费用合计为1019529.3元。4、本案审理过程中，商道房友公司均明确表示愿意履行付款义务。但由于租赁市场大环境低迷等诸多原因，近半数面积的房屋未能出租，即使以出租的房屋租金也不能按期收回，这也致使商道房友公司在经营资金方面出现了暂时性困难，拖欠部分租金并非故意违约。商道房友公司未来履行协议，投资已超过6000万元，仅因暂时资金困难，欠姚家供销合作分社100多万元的租金，姚家供销合作分社就要求解除合同，显然违反了公平原则，不合情理。况且若解除合同，姚家供销合作分社如何补偿商道房友公司，这也是解除合同应当解决的问题之一。综上，为了维护交易安全及本着诚实信用的基本原则，姚家供销合作分社应当首先选择要求商道房友公司支付房屋租金，而非解除合同。商道房友公司支付租金及违约金之后，姚家供销合作分社的合同目的能够得以实现，姚家供销合作分社要求解除合同的返还租赁房屋及场地的诉讼请求，无事实与法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
姚家供销合作分社向一审法院起诉请求：1.商道房友公司支付其2016年7月1日至2017年2月28日拖欠租金106.67万元；2.商道房友公司支付逾期支付租金的利息共计2.74万元；3.解除双方签订的《协议书》、《补充协议书》；4.商道房友公司返还承租的房屋及场地；5.本案的诉讼费用由商道房友公司承担。
一审法院认定事实，2010年9月9日，姚家供销合作分社与山东商道房友投资咨询有限公司签订了《协议书》，就济南市解放东路59号经营场地租赁事宜达成协议，合同内容第三条第7项：甲方（姚家供销合作分社）同意乙方（商道房友公司）承租该经营场地租赁期限为10年，自2011年12月31日起至2021年12月30日止。甲方同意乙方在施工期内免收租金，期限为壹年：即2010年12月31日至2011年12月30日；第8项：双方协商该场地租赁费用为：2011年12月31日到2015年12月30日这四年，每年租金180万元；2015年12月31日至2018年12月30日这三年，每年租金200万元，2018年12月31日至2021年12月30日这三年，每年租金230万元；第9项：乙方每年将应付租赁费均分为两次支付给甲方，即：每年6月15日、12月15日两个时点以前付清，其中，双方商定第一年租赁费支付为，2011年6月15日前付清50万元，剩余的130万元到2011年12月15日前付清。第14项：合同期内，乙方接受甲方30名职工优先就业，并提供相应工作岗位。甲方须按劳动部门有关规定办理30名就业人员的各种保险，费用由甲方承担，乙方只支付其上岗人员工资。
2011年7月6日，姚家供销合作分社与商道房友公司签订《补充协议书》，就之前签订的《协议书》达成补充协议，内容第二条：将原《协议书》第三条第7项修改为：甲方同意乙方承租该经营场地期限为13年，自2012年7月1日起至2025年6月30日止。甲方同意乙方在施工期内免收租金，期限为壹年：即2011年7月1日至2012年6月30日。第三条：将原《协议书》第三条第8项修改为：双方协商该场地租赁费用为：2012年7月1日至2016年6月30日每一合同年度租金120万元；2016年7月1日至2020年6月30日每一合同年度租金140万元；2020年7月1日至2025年6月30日每一合同年度租金170万元。第四条：将原《协议书》第三条第9项修改为：乙方每年将应付租金均分为两次支付给甲方，即：每年的6月15日、12月15日两个时点以前付清，其中，双方商定第一年的租赁费支付为，2011年12月15日前付清50万元，剩余的70万元到2012年6月15日前付清。第五条，将原《协议书》第三条第14项修改为：合同期内，为妥善解决甲方职工就业安置问题，乙方每年向甲方支付20万元职工工资费用，支付时间与支付租赁费时间并行，其中，双方商定第一年的工资费用支付为，2011年12月15日前付清10万元，2012年6月15日前付清10万元。
2016年姚家供销合作分社以商道房友公司未依合同约定履行义务为由，将其诉至一审法院，一审法院作出（2016）鲁0102民初358号民事判决书。商道房友公司不服上述判决，向济南市中级人民法院提出上诉，济南市中级人民法院出具（2016）鲁01民终3552号民事调解书，该调解书第三项，关于2016年7月1日至2020年6月30日的场地租赁费问题，双方可以与商道房友公司的租赁户共同协商变更租赁事宜。商道房友公司同意将济南市解放东路59号院内其对外出租的部分房屋租赁合同转给姚家供销合作分社，以租金抵商道房友公司应支付给姚家供销合作分社2016年7月1日至2020年6月30日的每年场地租赁费160万元，具体以三方签订的转租协议为准。如三方未签订转租协议，则商道房友公司按合同约定向姚家供销合作分社缴纳租金。
姚家供销合作分社称上述调解书生效后商道房友公司未按调解书的约定履行义务，商道房友公司称其只在2017年5月5日向姚家供销合作分社支付过12万元。姚家供销合作分社称该款项为执行的调解书第一项的内容，商道房友公司认可是在收到一审法院执行法官通知后支付的该笔款项。
商道房友公司对姚家供销合作分社在起诉状中的2016年7月1日至2017年2月28日的租金106.67万元的计算没有异议。
一审法院认为，姚家供销合作分社与商道房友公司签订的《协议书》、《补充协议书》应系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，一审法院作为有效证据予以采信。对2016年7月1日之前双方履行义务问题，济南市中级人民法院出具的（2016）鲁01民终3552号民事调解书已明确约定，对2016年7月1日至2017年2月28日的租金106.67万元，商道房友公司未提出异议，对姚家供销合作分社要求商道房友公司支付上述租金的诉讼请求，一审法院予以支持。
姚家供销合作分社主张商道房友公司支付逾期支付租金的利息共计2.74万元（计算方法：以欠款金额为基数，按照欠款月数，按同期银行贷款利率计算），一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，姚家供销合作分社以商道房友公司违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，故对于姚家供销合作分社主张逾期支付租金利息损失2.74万元，不超过前述规定的标准，一审法院予以支持。
对姚家供销合作分社解除双方签订的《协议书》、《补偿协议书》，商道房友公司返还承租的房屋及场地的诉讼请求，在商道房友公司支付租金及逾期利息后，姚家供销合作分社的合同目的已经实现，其解除合同返还租赁房屋及场地的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告山东商道房友贸易有限公司于判决生效之日起十日内向原告济南市供销合作社姚家分社支付租金人民币106.67万元；二、被告山东商道房友贸易有限公司于判决生效之日起十日内向原告济南市供销合作社姚家分社支付租金利息人民币2.74万元；三、驳回原告济南市供销合作社姚家分社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15858元，减半收取计7929元，由山东商道房友贸易有限公司负担。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是姚家供销合作分社与商道房友公司签订的《协议书》、《补充协议书》是否应当解除并由商道房友公司返还承租房屋及场地的问题。对此，本院认为，本案所涉房屋系商道房友公司依约在拆除姚家供销合作分社原有房屋的基础上出资建设后，又由商道房友公司承租经营。虽然商道房友公司存在迟延支付租金的情形，但合同法的目的是鼓励和促进交易，根据商道房友公司明确表示履行交纳租金的义务陈述，结合本案实际情况，当商道房友公司依判决支付租金后，姚家供销合作分社的合同目的即可实现，一审判决驳回姚家供销合作分社关于解除《协议书》、《补充协议书》并由商道房友公司返还承租房屋及场地的诉讼请求并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15858元，由上诉人济南市供销合作社姚家分社负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘学宽
审判员 刘彦亭
审判员 赵 雯
二〇一七年十一月三十日
书记员 杨 燕