广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0803民初389号原告湛江印象旅游文化发展有限公司，住所地：湛江市霞山区延安路法式风情街。法定代表人朱晓军，总经理。委托代理人周汉基，广东汉基律师事务所律师。被告庞飚，男，1988年7月20日出生，汉族，住湛江市霞山区，被告林家荣，男，1987年12月5日出生，汉族，住湛江市霞山区，原告湛江印象旅游文化发展有限公司（以下简称印象公司）诉被告庞飚、林家荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案受理后，依法组成合议庭,并于同年8月4日公开开庭进行了审理。原告印象公司的委托代理人周汉基到庭参加诉讼，被告庞飚、林家荣经合法传唤，未能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告印象公司诉称，2014年6月7日，原告与被告签订《法式风情街临街商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定原告将湛江市霞山区海滨西一路3栋108号商铺（以下简称108号商铺）出租给两被告，用于经营糕点、甜品，承租面积为56.9平方米，每平方米单价为252元，每月租金为14338.8元，租期3年，从2014年7月10日至2017年7月10日止。同时约定在合同签订前5日向原告交纳保证金43016元，租金按月结算，被告须于当月5日将租金付清给原告，被告拖欠租金累计达21508.2元或欠缴各项费用的，原告则按欠缴金额每日1%计收被告滞纳金（违约金），并没收被告保证金，造成损失的，被告还须承担赔偿责任。同年6月10日，双方又签订《法式风情街临街商铺租赁补充协议》（以下简称《补充协议》）。在以上合同签订前，被告将保证金43016元存入原告帐户。在该合同签订后，原告依约将租赁商铺交被告，但两被告自2015年5月1日至2015年10月31日止，共拖欠租金86032.8元、物管费920元、水电费1978元拒不偿付，按合同约定应计收滞纳金158300.35元。2015年10月31日，双方终止解除上述租赁合同，被告也于当日将承租的商铺交回给原告。但经原告多次催促，两被告至今仍未能清偿以上拖欠的租金和费用，为此，请求法院判令：1、被告偿付拖欠的租金86032.8元、物管费920元、水电费1058元。2、被告支付滞纳金（违约金）158300.35元。3、没收保被告保证金43016元。（上述三项计至2015年10月31日被告退还商铺时止）4、被告承担本案全部诉讼费用。原告印象公司向本院提供的证据材料复印件及证明的事实为：1、《租赁合同》及《补充协议》各1份，证明原告将108号商铺出租给被告使用；2、法式风情街临街商铺欠租情况表1份，证明被告的欠租费及滞纳（违约）金246311.15元；3、收款收据5张及缴费通知单1份，证明被告支付保证金与租金收据；4、催款通知书1份及商铺清空通知书5份，证明原告催促被告偿付租金及费用；5、市政府工作会议纪要及经营权移交书各2份，证明原告有权出租108号商铺；6、企业法人营业执照1份，证明原告企业法人经营资格；7、人口信息资料1份，证明被告的身份情况；8、承诺确认书1份，证明湛江旅游投资集团有限公司（以下简称旅游投资公司）已经委托原告经营管理法式风情街。被告庞飚、林家荣未提出答辩意见，也没提供证据材料。本院对原告印象公司提供的上述证据审核认定如下:被告庞飚、林家荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭,视其自愿放弃对原告提供证据的质证意见。证据2及证据证据3中的缴费通知单为原告单方制作，未经被告确认，故不能作为证据使用；经核对原件，对其他证据材料的真实性、合法性及关联性予以认可，可作为认定案件事实的根据。经审理查明，2013年5月21日，湛江市人民政府办公室颁发【2013】82号《市政府工作会议纪要》，该纪要研究决定旅游投资公司为法国风情街沿街商铺的经营主体，负责统一招商、经营和管理。之后，湛江市机关事务局与湛江市人大分别与旅游投资公司及湛江市财政局签订《湛江市市直党政机关事业单位国有资产经营权移交书》，约定法式风情街湛江市机关事务局及湛江市人大沿街商铺移交给旅游投资公司统一招商、经营和管理。2014年6月5日，庞飚、林家荣向旅游投资公司交纳保证金43016元。同年同月7日，旅游投资公司（甲方）与庞飚、林家荣（乙方）签订《租赁合同》，约定旅游投资公司将108号商铺（面积56.9平方米）出租给庞飚、林家荣,每月租金14338.8元,租期从2014年7月10日至2017年7月10日，庞飚、林家荣交纳合同保证金43016元，收款账户名均为印象公司。《租赁合同》还约定：第二条第3项，租金按月结算，每月5日前为缴租时间。第三条第2项，租赁期满或合同解除后，商铺租赁合同保证金除抵扣应由乙方承担的费用以及违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息退还。第四条第（一）项，乙方承担以下费用并承担延期付款的违约责任：1、水、电费；5、物业管理费。第七条第6项,甲方委托印象公司管理与经营法式风情街临街商铺。第九条第(三)款,乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回商铺，没收保证金。1、拖欠租金或欠缴各项费用达21508.2元的。第十条第（一）项,乙方拖欠租金累计达21508.2元或欠缴各项费用的，甲方除可采取停水、停电等措施外，并向乙方加收滞纳金（滞纳金按每逾期一天应加收欠款金额的1%计算）。同年同月10日，旅游投资公司（甲方）还与庞飚、林家荣（乙方）签订《补充协议》，约定法式风情街临街商铺每月物业管理费拟按租赁商铺实测面积收取3元/㎡,乙方于当月5日前将物业管理费与当月租金一并缴交到甲方指定的租金收取专项账户。2015年4月10日，林家荣向旅游投资公司支付2015年4月的租金14338.8元。同年5月11日，庞飚、林家荣向湛江印象物业服务公司(以下简称印象服务公司)支付同年5月物业管理费184元。2015年5月22日，旅游投资公司召开会议决定授权其下属全资子公司印象公司为法式风情街临街商铺的经营主体。因庞飚、林家荣拖欠租金，印象公司主张其于2015年5月20日向庞飚、林家荣送达了《商铺租金催缴通知书》，催收庞飚、林家荣所欠的租金；分别于2015年6月10日、同年7月8日、同年8月5日、同年9月6日及同年10月8日向庞飚、林家荣送达了《商铺清空通知书》，催收庞飚、林家荣所欠的租金及要求庞飚、林家荣办理退铺手续。因庞飚、林家荣仍未能交纳所欠租金及费用，印象公司于2016年3月24日提起诉讼，请求判令庞飚、林家荣所欠的租金86032.8元(2015年5月1日至2015年10月31日)、物管费920元（2015年6月1日至2015年10月31日）、水费1058元（开始使用至2015年7月31日的水费及2014年12月1日至2015年7月31日的污水处理费）。另查明，印象服务公司受印象公司的委托收取庞飚、林家荣的桌椅租赁费用和其他相关物业管理费用。诉讼中，旅游投资公司及印象服务公司分别向本院出具《承诺确认书》，分别承诺放弃对本案中的租金及物业服务费、水电费的诉讼权利。本院认为，本案的租赁标的物为房屋，根据民事案件案由的适用规则，本案应适用更加具体的第四级案由,即房屋租赁合同纠纷。《租赁合同》及《补充协议》是合同当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同的双方当事人均应依法享有合同的权利和履行合同的义务。旅游投资公司在《租赁合同》中约定委托印象公司管理经营法式风情街临街商铺，以及通过会议授权印象公司为法式风情街临街商铺的经营主体，印象公司于2015年5月开始以自己的名义数次向庞飚、林家荣催收租金，庞飚、林家荣亦未提出异议，且旅游投资公司承诺放弃对本案租金的诉讼权利。同时，印象服务公司受印象公司的委托收取桌椅租赁费用及其他相关物业管理费，亦承诺放弃对本案物业服务费、水电费的诉讼权利。所以，印象公司作为原告主体适格。《租赁合同》中已约定庞飚、林家荣负有支付租金、物管费、水电费的义务，印象公司主张庞飚、林家荣支付拖欠的租金、物管费、水费有理，予以支持。关于庞飚、林家荣拖欠租金、物管费及水电费的起止时间。印象公司主张庞飚、林家荣拖欠租金的情况为2015年5月1日至2015年10月31日的86032.8元、拖欠物管费的情况为2015年6月1日至2015年10月31日的920元、拖欠水费的情况为开始使用至2015年7月31日的水费及2014年12月1日至2015年7月31日的污水处理费1058元。庞飚、林家荣作为交纳租金、物管费、及水费的义务方，且庞飚、林家荣在签订《租赁合同》及《补充协议》后，已使用108号商铺，应对是否已交纳印象公司主张该期间的相应费用及2015年10月31日前是否占有使用108号商铺承担举证责任。因庞飚、林家荣未能对此提供证据，依照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，应承担举证不能的不利后果。庞飚、林家荣拖欠印象公司的租金及水费应按印象公司主张的数额支付，即为租金86032.8元及水费1058元。根据《补充协议》的约定，庞飚、林家荣支付物管费的标准为108号商铺实测面积每月每平方3元。根据《租赁合同》的约定，108号商铺的面积为56.9平方米，且双方没有提供证据证明再另行实测108号商铺的面积，故庞飚、林家荣每月应支付108号商铺的物管费为170.7元（56.9×3），2015年6月1日至2015年10月31日的物管费为853.5元（170.7×5）。对印象公司主张超出853.5元部分的物管费，不予支持。根据《租赁合同》第九条的约定，庞飚、林家荣拖欠租金或欠缴各项费用达21508.2元的，印象公司有权没收保证金。庞飚、林家荣拖欠的租金已达86032.8元，印象公司主张没收保证金43016元符合双方的约定，予以支持。关于违约金的计付问题。庞飚、林家荣未能依约支付租金，根据《租赁合同》第十条的约定，应承担支付违约金（滞纳金）的违约责任。关于违约金的计算办法，根据《租赁合同》第十条的约定，庞飚、林家荣逾期缴费达21508.2元的，应每日加付欠缴金额的1%。依该约定计算出的违约金明显高于因庞飚、林家荣逾期向印象公司缴费的实际损失，且本院已支持印象公司主张没收保证金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》规定的违约金主要具有的补偿性质，以及《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则，本院将违约金的计算标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率，即庞飚、林家荣逾期缴费达21508.2元，应按中国人民银行同期同类贷款利率加付欠缴金额的违约金。至2015年6月5日，庞飚、林家荣拖欠租金累计（14338.8元×2）才超出约定的21508.2元，且印象公司主张违约金的计算截止日期为2015年10月31日，故违约金应计从2015年6月6日起至2015年10月31日止，计算基数为对应月份所欠的累计租金，即2015年6月6日至同年7月5日的计算基数为28677.6元（14338.8元×2）；2015年7月6日至同年8月5日的计算基数为43016.4元（14338.8元×3）；2015年8月6日至同年9月5日的的计算基数为57355.2元（14338.8元×4）；2015年9月6日至2015年10月5日的计算基数为71694元（14338.8元×5）；2015年10月6日至同年同月31日的计算基数为86032.8元（14338.8元×6）。对印象公司主张超出依上述计算办法计算出的违约金部分不予支持。被告庞飚、林家荣经本院合法传唤，其无正当理由拒不到庭，依法可缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第七十九条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，以及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告庞飚、林家荣于本判决发生法律效力之日起七日内向原告湛江印象旅游文化发展有限公司支付租金86032.8元、物管费853.5元、水费1058元。二、限被告庞飚、林家荣于本判决法律效力之日起七日内向原告湛江印象旅游文化发展有限公司支付违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率，计从2015年6月6日起至2015年10月31日止，计算基数为：2015年6月6日至同年7月5日的计算基数为28677.6元；2015年7月6日至同年8月5日的计算基数为43016.4元；2015年8月6日至同年9月5日的的计算基数为57355.2元；2015年9月6日至2015年10月5日的计算基数为71694元；2015年10月6日至同年同月31日的计算基数为86032.8元）。如果被告庞飚、林家荣未按上述第一、二项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、原告湛江印象旅游文化发展有限公司收取被告庞飚、林家荣的保证金43016元不予退还。四、驳回原告湛江印象旅游文化发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5639元，由原告湛江印象旅游文化发展有限公司负担3841.12元，被告庞飚、林家荣负担1797.88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提出副本一式四份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄细曼审 判 员  许荣春人民陪审员  董攀岭二〇一六年八月五日书 记 员  冉晓璇附相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。