广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第41号
原告：中山市威信物业管理有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：黄玉瑜，总经理。
委托代理人：陈波，公司员工。
被告：罗健辉，男，1963年11月12日出生，汉族，住广东省中山市。
原告中山市威信物业管理有限公司（以下简称威信物业公司）诉被告罗健辉物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理后，依法由审判员钟劲松独任审判，原告委托代理人陈波，被告罗健辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告威信物业公司诉称：1998年9月16日，原告与上海城小区业主委员会签订了《中山市物业服务合同》，对中山市上海城小区物业进行物业管理，合同约定了由原告向小区业主提供物业服务，住宅物业服务费由原告按每月每平方米0.6元向业主或非业主使用人收取物业管理费（自2011年8月起变更为每月每平方米0.8元），业主或非业主使用人逾期未缴纳物业管理费的，原告可收取所欠管理费用每日万分之五（2010年10月起变更为每日千分之三）的违约金。
被告为中山市石岐区悦来南路第一城怡景楼＊幢＊房的业主，其物业面积为73.77平方米，每月应向原告交纳物业管理费44.26元（自2011年8月起变更为59.01元）；但被告自2007年8月至今一直未交纳上述费用，经原告多次催收均拒不交纳。
原告认为，被告的欠费行为已属违约，侵犯了原告的合法权益，为维护原告合法权益，现特诉至法院，请求判令：1.被告立即支付所欠原告的物业管理费3658.74元及违约金（物业管理费2007年8月起按每月44.26元计至2011年7月；2011年8月起按每月59.01元计至2013年9月；违约金自2007年8月起按每日万分之五计至2010年9月；自2010年10月起按每日千分之三计至2013年9月；以实际执行时所欠管理费及违约金为准）；2.被告承担诉讼费用。诉讼中，原告自愿降低违约金的计算标准，即诉请自2010年10月起违约金按日千分之一计算。
原告为支持其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.资质证书；2.物业管理服务合同三份；3.档案馆档案资料证明表。
被告罗健辉辩称：一、被告1995年入住上海城住宅小区，是最早入住上海城小区住户之一。1998年不存在上海城小区业主委员会，因此不存在原告与上海城小区业主委员会签订《中山市物业服务合同》。而被告看到原告提供的上海城住宅小区物业管理合同是虚假的，这份合同没有签订日期，更没有经上海城小区业主投票授权。二、1998年之前的上海城住宅小区是由佳园物业管理公司封闭管理，后来被原告强行管理。原告擅自改变小区绿地作收费停车，并将小区道路及其它公共空间改作约200个车位的收费停车场；将消防通道改成商铺出租收费，所有的收入都归原告，其行为侵害了上海城小区业主的利益。三、原告强行管理期间任由外围的商铺打通通往小区的后门多达9个，任何人都可以自由进出，失去了小区封闭式管理的意义，造成小区极大的安全隐患，因此经常发生入室盗窃、抢夺的犯罪情况。四、小区长满绿草的绿地已经沙化，植物患虫害；天台门缺失，台风季节雨水直接流入住户家里；楼梯灯电费是代收代管的，现变成高额收取；配电房门口经常被车辆堵塞，危及供电安全。这就是原告无效、无价值的管理。被告不存在欠被告物业管理费3658.74元的事实。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告就其辩解在举证期限内未提交证据。
经审理查明：原告系具有三级资质的物业管理企业。原告于1998年9月16日与上海城业委会签订物业服务合同，从此开始为上海城小区提供物业服务至今。被告购有中山市石岐区第一城怡景＊幢＊房及车房，于2003年2月21日取得房地产权证，房产登记的建筑面积为76.44平方米。2004年8月4日，原告（乙方）与被告所在小区的第四届上海城业主委员会（以下简称上海城业委会）（甲方）签订《物业管理委托合同》，合同约定：由甲方将上海城小区委托乙方实行物业管理，委托管理期为3年，自2004年9月17日0时起至2007年9月16日24时止。合同约定委托管理事项有：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理、维持公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。合同约定物业管理服务收费为：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取；管理服务费标准的调整，按双方协商后调整；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。合同第八章附则约定：合同期满后，乙方能完成合同的主要义务并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。2009年2月23日，甲乙双方签订委托管理期限为2007年9月17日至2010年9月16日止的物业管理委托合同，约定内容与上述合同一致。
其后，第五届上海城业委会（即本届业委会）成立后，与原告签订物业管理委托合同，该合同无载明签订日期，约定委托管理期限为3年，自2010年9月17日起至2013年9月16日止。合同约定的物业管理服务事项及双方权利义务与上述合同一致；第五章物业管理服务内容及质量标准的各标准比上述合同更加细化，并稍作修改。如“小区业主支持和配合物业管理的各项工作，每年进行一次对物业管理服务满意度抽样调查，满意率达75%以上”，“路灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率80%以上”，“小区公共场所每天清扫2次，楼道每日清扫1次，每周拖洗1次…”等。物业收费标准普通住宅仍为0.60元／平方米，业主或物业使用人在每月31日前应交纳当月物业管理服务费，逾期未交纳物业管理费的，按欠费总额每日千分之三加收违约金。
其后，本届上海城业委会与原告另行签订了一份期限为2011年8月1日至2014年7月31日的物业管理服务合同，变更物业费的收费标准为住宅0.80元／平方米，其他条款同上述第二份合同。
因被告自2007年8月起拒交物业服务费，故原告诉至本院，主张前述权利。
另查：在本院作出的已经生效的（2012）中一法民一初字第1267号民事判决中，查明以下事实：本院向中山市房协调取的上海城业委会的全部备案资料显示：2008年7月1日，上海城小区业主大会筹备组正式开始业主大会筹备工作，于2008年8月12日在房地产协会、派出所、居委会的监督下公开验票，由业主大会选举成立第四届业主委员会，任期三年，主任由高可担任，并于同年9月27日经中山市房协备案。2010年10月22日，上海城业主大会在悦来南派出所、博爱社区居委会监督下，选举成立第五届业主委员会，任期为三年，主任由张国勇担任，于2010年12月15日在中山市房协备案。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据原、被告的诉辩，本案争议的焦点有二：1.原告与上海城业委会签订的物业服务合同是否有效，对被告是否具有约束力；2.无论合同是否有效，在原告实际提供了物业服务的前提下，被告关于原告服务质量的抗辩是否成立，被告是否应交纳物业服务费及缴纳的金额标准如何确定。
关于焦点一，《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业：……”第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……业主大会决定选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施。”《中华人民共和国物权法》第七十八条亦规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”该法第八十二条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”从以上法律、行政法规的规定来看，我国确认了业主大会及业主委员会两种业主团体组织，两者的关系是：业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的自治机构，是业主团体的权力机构；业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主大会进行相关活动。业主委员会在与物业服务企业签订物业服务合同时是受业主大会即全体业主的委托，业主委员会与业主大会是委托代理关系。本案中，上海城业委会系通过业主大会通过合法程序选举，并在行政主管部门登记备案，系合法的团体组织，具有民事权利能力与行为能力。那么，第五届上海城业委会与原告签订物业服务合同，该合同是否有效？
首先，《物业管理条例》第十二条对业主大会选聘物业服务企业时的程序性规定与物权法内容一致，但均未明确规定业主委员会违反该程序性规定所为的法律行为无效。对于该条款，应结合上文分析的业主大会与业主委员会的关系来理解：业主大会是小区业主成立的自治团体，是权力机构。业主大会的决定仅对该业主大会及大会内部机构如业主委员会和成员业主方产生约束力，并不能直接约束物业服务企业。业主大会的决议仅具内部效力，是业主委员会行使权力的依据，对外没有约束力。同理，业主委员会未经业主大会授权作出的决定，对于相对人来说，其无从考证该决定是否经过召开业主大会的程序，是否代表全体业主的意志，因此亦不能据此认定为无效，否则会导致随时处于不稳定状态。
其次，《中华人民共和国民法通则》第六十六条及《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十八条对无权代理的效力规定并非认定为无效行为，而是效力待定。据此，即使业主委员会未按《物业管理条例》规定，在业主大会未经法定程序选聘物业服务企业时，与物业服务企业签订的合同系效力待定合同。原告进驻上海城小区至今管理服务了十多年，被告数年来未对选聘的物业服务公司提出异议，全体业主已实际享用了原告的物业管理服务，大部分业主向原告交纳物业服务费（被告本人亦曾经交纳），这说明业主已认可上海城业委会与原告签订的物业服务合同。被告在其享受原告的服务时未提出异议，而在原告行使追缴物业服务费之责要求被告履行缴费义务时，才对此合同效力提出异议，此种个体的选择性异议有违法律倡导的公平诚信价值，本院不予认可。因此，原告与上海城业委会签订的合同对包括被告在内的全体业主产生法律效力。
综上所述，尽管上海城业委会与原告签订物业服务合同的程序存在瑕疵，但并不导致该合同无效，本院对被告抗辩合同无效的理由不予采纳，原告与上海城业委会先后签订的五份合同均对全体业主发生效力，原被告均应遵守履行。
关于焦点二，该焦点的关键是被告以原告服务质量存在瑕疵而拒绝交纳物业费，抗辩理由是否成立。业主有交纳物业服务费的义务，当物业服务企业履行协议不符合约定要求时，业主在具有“正当理由”的情况下，可以行使履行抗辩权。法律对物业公司的服务标准没有统一的规定，合同约定的服务标准的完成质量也难以量化。一般来说，只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵时，即其没有提供合同约定的大部分服务项目或提供的服务质量很差时，业主才有权进行抗辩。物业服务合同属于服务合同，有其自身的特点，其特殊性在于：物业服务企业服务的对象性格、兴趣各异、要求也不同，个人素质亦参差不齐，每个人对物业服务应达到的质量标准认识也不同，如果每个业主均以物业服务质量不满足自己的个人标准为由拒付物业费，会导致物业服务企业无法运营，最后将导致整个社会可能出现不存在物业服务企业的无序状态。因此，部分业主无权以物业服务质量不符合个人认定的标准为由拒付物业费，该把握标准应当由物业服务企业的行政管理机关、仲裁机构或人民法院依职权确定，把握标准应当是既保护业主的合法权益，也不能损害物业服务企业的合法权益，尽量寻求业主利益和物业服务企业利益的平衡。这个平衡点应根据物业服务企业提供的服务项目、价格和质量综合确定，坚持质价相符的原则。
被告抗辩的行为，如擅改消防通道、小区商铺私设后门等行为，系小区内业主的侵权行为，尤其是小区商铺私设后门产生的安全隐患。《物业管理条例》第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”《广东省物业管理条例》第五十五条规定：“物业管理区域内禁止下列行为：（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；（二）违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；……（四）破坏或者擅自改变房屋外观；（五）违法搭建建筑物、构筑物；（六）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；（七）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；……（十二）法律法规和管理规约禁止的其他行为。物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极予以配合。”根据上述法律法规规定，物业服务企业在业主对专有部分使用过程中实施的违反业主公约或者有关规定的行为，负有制止、向有关行政机关报告的义务。物业服务企业要履行的是管理和监督的职责，相关法律规定并未赋予物业服务企业有采取非常措施的权利，其既不能对业主进行罚款，也不能采取强制措施或者人身强制行为。在物业服务企业尽到上述制止、报告的义务后，不应认定其违约。对于小区业主的侵权行为，被告认为损害自己切身利益的，可依法向侵权人主张权利。
物业服务费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，个别业主根据个人的主观判断而拒交物业费的行为，实际上是对其他正常交费业主利益的损害，形成对其他已经依约交纳物业管理费的业主不公平的局面，也制约了物业服务企业改善服务质量，不利于小区整体管理。
综上所述，被告没有证据证明原告服务低于其较低的收费标准，存在重大瑕疵，故对被告的抗辩，本院不予采纳。被告应按物业服务合同约定的标准向原告支付尚欠的物业费。
关于违约金的问题，合同约定的滞纳金性质为逾期付款违约金，被告逾期支付物业费已构成违约，原告有权要求被告支付。鉴于合同约定的滞纳金标准偏高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。
综上，根据被告住宅的建筑面积，被告应自2007年8月至2011年7月的48个月内，每月支付物业服务费45.86元（76.44平方米×0.6元／平方米／月）；自2011年8月起至2013年9月共26个月内，每月支付61.15元（76.44平方米×0.8元／平方米／月），原告仅分别主张按每月44.26元、59.01元主张每月物业费，属于对自己权利的部分放弃，不违反法律规定，本院予以照准。综上，被告应支付2007年8月至2011年7月48个月的物业费合计2124.48元（44.26元／平方米／月×48个月），2011年8月至2013年9月共26个月的物业费1534.26元（59.01元／平方米／月×26个月）以上合计3658.74元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第四十八条，第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第四十二条第一款、第六十七条，《广东省物业管理条例》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告罗健辉于本判决生效之日起七日内，向原告中山市威信物业管理有限公司支付2007年8月至2013年9月的物业服务费3658.74元及逾期付款违约金（计算方法：自2007年8月至2011年7月，以每月物业服务费44.26元为本金；自2011年8月至2013年9月，以每月物业服务费59.01元为本金，均从每月的次月1日起，按中国人民银行同类同期贷款利率计至本判决确定的给付之日止）；
二、驳回原告中山市威信物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告罗健辉负担（被告于本判决生效日起七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 钟劲松
二〇一四年三月十八日
书记员 李绮湘