上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终2399号
上诉人(原审被告)：上海新广机电金属材料商店，住所地上海市。
法定代表人：朱志平，经理。
委托诉讼代理人：沈寿培，上海市海燕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：覃午欣，上海市海燕律师事务所律师。
上诉人(原审第三人)：上海正大计量物资有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：徐金龙，经理。
委托诉讼代理人：钟志强，男。
上诉人(原审第三人)：张开明，男，1959年8月4日出生，汉族，住上海市。
被上诉人(原审原告)：上海双爱物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：张荣，执行董事。
委托诉讼代理人：吴昊，上海市君悦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王垣，上海市君悦律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)：上海亚福机电轴承供应站，住所地上海市。
法定代表人：陈小平，经理。
被上诉人(原审第三人)：上海搪瓷不锈钢制品联合有限公司，住所地上海市。
法定代表人：宋新华，总经理。
委托诉讼代理人：马锦标，男。
上诉人上海新广机电金属材料商店(以下简称“新广商店”)、上诉人上海正大计量物资有限公司(以下简称“正大公司”)、上诉人张开明因与被上诉人上海双爱物业管理有限公司(以下简称“双爱公司”)、上海亚福机电轴承供应站(以下简称“亚福供应站”)、上海搪瓷不锈钢制品联合有限公司(以下简称搪瓷公司)房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市虹口区人民法院(2017)沪0109民初17572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新广商店上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判正大公司、张开明支付上海市天潼路XXX-
XXX号底层房屋(以下简称“系争房屋”)2016年5月1日起至实际搬迁之日止的房屋占用费。事实和理由：新广商店不是系争房屋实际承租人，实际承租人为陈小平，其借用新广商店名义与双爱公司签订租赁合同。而且陈小平已经与双爱公司协商不再租赁系争房屋，由双爱公司直接与系争房屋实际承租人商量承租事宜，对此双爱公司是认可的。张开明承租的房屋已经于2016年5月清退，不存在占用问题，一审法院依然判决新广商店承担该部分房屋占用费与事实不符。双爱公司清楚系争房屋实际一直由正大公司和张开明使某，在租赁合同到期后，新广商店积极配合双爱公司清空系争房屋，系正大公司、张开明占用房屋不肯返还，因此，判令由正大公司、张开明支付房屋占有使某费更为妥当。一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持新广商店的上诉请求。
正大公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回双爱公司的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院未查清系争房屋的实际权利人，双爱公司一审提供的证据不足以证明其对系争房屋具有管理和出租权，一审法院认定双爱公司诉讼主体适格证据不足。正大公司是系争房屋的合法承租人，而双爱公司既非系争房屋的实际权利人亦未取得权利人的授权，一审法院要求正大公司搬离系争房屋缺乏法律依据。正大公司系经系争房屋原始产权人上海衡器总厂(以下简称“衡器总厂”)同意和指派与房屋原承租人亚福供应站建立租赁关系，成为合同次承租人，在2012年5月亚福供应站作为承租人身份终止后，双爱公司继续将房屋出租给正大公司并收取租金，双方虽未签订租赁合同，但实际建立了租赁关系。2014年双爱公司在未与正大公司解除租赁关系的情况下，将包括正大公司租赁房屋在内的系争房屋出租给新广商店，明显违法。双爱公司发出的《关于终止房屋租赁合同的函》上没有新广商店的盖章，该函上仅有陈小平的签字，正大公司并未收到双爱公司要求搬迁的通知，一审判决正大公司搬离依据不足。一审认定的系争房屋租赁面积错误，故计算的房屋占有使某费支付标准错误。系争房屋产权人在房屋发生动迁后解除房屋租赁关系，应当考虑赔偿实际经营人的经济损失和员工安置。一审法院认定事实不清楚，判决有失公正，请求二审法院依法改判支持正大公司上诉请求。
张开明上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回双爱公司的一审诉讼请求，不同意搬离系争房屋。事实和理由：张开明是与亚福供应站就系争房屋中部分房屋建立租赁关系，双方为约定租赁期限，为不定期租赁关系。张开明与双爱公司及新广商店不存在房屋租赁关系，一审判决张开明搬离系争房屋，没有依据。一审并未查清系争房屋的实际权利人，未查清双爱公司是否有权管理并主张收回系争房屋。张开明在系争房屋经营十几年，如搬离，双爱公司应当赔偿张开明损失。
双爱公司辩称，对新广商店、正大公司及张开明的上诉请求均不同意。双爱公司与新广商店之间的租赁合同已经到期，新广商店应当返还房屋，并按照合同约定支付房屋租金和占用期间的房屋使某费。正大公司和张开明是向新广商店租赁的房屋，应根据他们之间合同处理相互之间的关系。
新广商店辩称，对正大公司及张开明的上诉请求，听从法院判决。
正大公司辩称，不同意新广商店的上诉请求。新广商店与双爱公司的合同解除不成立，正大公司从未收到通知要求搬离，即使搬离也应当给予合理期限，一审未查清租赁面积就判决租金，缺乏依据。
张开明辩称，不同意新广商店的上诉请求。
亚福供应站辩称，一审判决不正确，双爱公司违反了承诺。
搪瓷公司辩称，对新广商店、正大公司和张开明的上诉请求均不同意。同意一审判决。
双爱公司向一审法院起诉请求：1.要求判令正大公司、张开明迁出系争房屋，新广商店腾空该房屋后返还给双爱公司；2.要求判令新广商店支付2016年4月1日至2016年4月30日期间的房屋租金人民币(以下币种均为人民币)13,960.60元；3.要求判令新广商店支付房屋占有使某费，按照每平方米每日3元，自2016年5月1日起计算至返还房屋之日止；4.要求判令正大公司、张开明对新广商店的上述房屋占有使某费的支付承担连带责任；5.本案诉讼费由新广商店承担。一审审理中，双爱公司称，如法院认为合同到期后，双爱公司与新广商店之间形成不定期租赁的，双爱公司增加诉讼请求，要求判令确认双爱公司与新广商店双方的不定期租赁于2016年3月31日解除。
一审法院认定事实：2003年7月8日，系争房屋产权证办理登记至上海轻工实业有限公司(以下简称“轻工实业公司”)名下【沪房地虹字(2003)第015407号】。2004年9月27日，轻工实业公司更名为光明食品(集团)有限公司(以下简称“光明集团公司”)。2006年7月14日，光明集团公司更名为上海益民食品一厂(集团)有限公司(以下简称“益民集团公司”)。企业更名后，系争房屋产权证未办理变更登记。
2004年11月25日，上海轻工控股(集团)公司(以下简称“轻工集团公司”)向上海日用五金公司(以下简称“五金公司”)发出《上海轻工控股(集团)公司关于福建北路XXX号等38幅国有土地使某权处置的批复》，同意将包括系争房屋在内的土地使某权资本金注入五金公司。
2004年12月1日，五金公司向搪瓷公司发出《上海日用五金公司关于注入土地资本金的通知》，将包括系争房屋在内的土地使某权资本金注入搪瓷公司。
2007年12月10日，搪瓷公司向双爱公司及衡器总厂发出《上海搪瓷不锈钢制品联合公司关于授权上海双爱物业管理有限公司经营管理上海衡器总厂房地产的通知》，决定将包括系争房屋在内的5处房产授权双爱公司经营管理。同日，搪瓷公司出具《授权委托书》，全权委托双爱公司对系争房屋进行管理，双爱公司有权对外签订租赁合同及相关物业管理合同，并享有和承担由此产生的权利和义务。
系争房屋由新广商店租赁，其中50平方米的店铺、89平方米的仓库由正大公司租赁使某，25平方米的店铺由张开明租赁使某，60平方米的店铺由新广商店转租给案外人，238.2平方米的仓库由新广商店使某。
2009年4月16日，益民集团公司向上海电气(集团)总公司(以下简称“电气集团总公司”)出具《授权委托书》，内容为：鉴于房地产权证在我司名下的上海市昆明路XXX号等7幅地块(含系争房屋)，实际已经市国资委划归电气集团总公司，仅是权证名称未办理变更。现全权委托电气集团总公司管理、处置和出租7幅地块内的各类厂房、办公楼、场地等物业。电气集团总公司有权对外签订合同，享有并承担由此产生的权利、义务和房屋内的电气线路等各项安全责任。电气集团总公司有权转委托下属企业对7幅地块进行管理、处置和出租。
2009年7月6日，电气集团总公司向双爱公司出具《授权委托书》，言明全权委托双爱公司管理和出租22幅地块内的物业(含系争房屋)，双爱公司有权对外签订合同，并享有和承担由此产生的权利和义务。
2010年11月30日，新广商店出具《授权委托书》，委托陈小平代表新广商店与双爱公司办理系争房屋的租赁合同及经营活动事宜。
2010年12月8日，电气集团总公司向五金公司出具《授权委托书》，全权委托五金公司管理和出租22幅地块内的物业(含系争房屋)，五金公司有权对外签订合同，并享有和承担由此产生的权利和义务。电气集团总公司又向五金公司出具了一份《授权委托书》，内容同上，另增加一条内容：五金公司有权转委托下属企业对22幅地块进行管理、处置和出租。该份《授权委托书》载明的落款时间为2010年12月8日。
2010年12月16日，五金公司向双爱公司出具《授权委托书》，内容为：根据电气集团总公司对五金公司的授权，现全权委托双爱公司管理和出租22幅地块内的物业(含系争房屋)，双爱公司在五金公司许可的范围内享有对外签订租赁合同的权利，并承担由此而产生的权利和义务。本授权委托书有效期从2011年1月1日起至2015年6月8日止。
2011年6月18日，衡器总厂注销工商登记，其未了的债权债务由搪瓷公司承担。
2012年5月18日，亚福供应站营业执照被吊销，但企业处于未注销状态。
2014年1月7日，双爱公司(出租人、甲方)与新广商店(承租人、乙方)签订《租赁合同》，约定：乙方承租的房屋建筑面积为436.75平方米(底层沿街店铺160平方米，后门仓库276.75平方米)；乙方将租赁房屋用作零售、仓库使某；租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止；店铺租金每平方米每日1.90元，仓库租金每平方米每日0.56元，年租金总计为167,528元，月租金为13,960.60元；租赁保证金为14,000元；未经甲方书面同意，乙方不得向第三人部分或全部转租；乙方在租赁关系终止之日起5日内返还系争房屋和附属设施设备；乙方逾期返还系争房屋和附属设施设备的，每逾期1日，乙方应按每平方米3元向甲方支付占用费；合同期满或乙方违约导致合同解除或终止，则乙方实施的包括但不限于装修、增设水电及其他设施或建造房屋等固定建筑物，其所有权归甲方，甲方无需给予补偿。需对次承租人补偿的，该补偿费用由乙方承担。甲方需要恢复原状的，乙方应恢复原状并清除垃圾；本合同经甲、乙双方签字盖章，且甲方收到乙方支付的全额租赁保证金后生效。
该合同到期后，双爱公司与新广商店未续签合同，但新广商店继续租赁系争房屋，并向双爱公司支付租金。
2015年6月8日，电气集团总公司向上海电气轻工资产管理公司(以下简称“轻工资产公司”，原名五金公司，于2012年6月21日核准更名)出具《授权委托书》，全权委托轻工资产公司管理和出租18幅地块内的物业(含系争房屋)，轻工资产公司有权对外签订合同，并享有和承担由此产生的权利和义务。电气集团总公司又向轻工资产公司出具了一份《授权委托书》，内容同上，另增加一条内容：轻工资产公司有权转委托下属企业对18幅地块进行管理、处置和出租。该份《授权委托书》载明的落款时间为2015年6月8日。
2015年6月9日，轻工资产公司向双爱公司出具《授权委托书》，内容为：根据电气集团总公司对轻工资产公司的授权，现委托双爱公司管理和出租18幅地块内的物业(含系争房屋)，双爱公司在轻工资产公司许可的范围内享有对外签订租赁合同的权利，并承担由此而产生的权利和义务。本授权委托书有效期从2015年6月9日起至2017年12月31日止。
2016年4月8日，双爱公司向新广商店发出《关于终止房屋租赁合同的函》，称：……根据我司上级部门电气集团总公司的要求，系争房屋的租金为每平方米每日3元至3.50元，2014年的租赁合同收取标准不符合电气集团总公司战略规划部的指导价。2015年至今，我司与贵店委托代理人陈小平多次洽谈调整系争房屋租金单价未果，事实上双方按2014年合同执行至2016年3月。为此，我司就系争房屋出租事宜特函告贵店：1、按2014年1月签订的房屋租赁合同到期后，2015年1月起事实合同履行至2016年3月31日截止；2、如贵店能接受每平方米每日3元至3.50元的租金价格，可继续与我司协商签订租赁合同，否则，请于2016年5月1日前将房屋移交我司；3、贵店在2016年5月1日前未能如期将系争房屋移交我司，必须承担一切安全责任与经济责任。新广商店收到该函。
2016年6月，新广商店将自己使某的仓库部分和案外人使某的店铺部分返还给了双爱公司，双爱公司砌砖将新广商店交还部分的店门封闭。正大公司仍在系争房屋内经营，张开明停业，但未交还房屋。
2016年5月6日，双爱公司向正大公司发出《关于收回天潼路XXX-
XXX号房屋租赁权的通知》，称：经了解，你经营使某的系争房屋系通过新广商店单位的陈小平转租获得。该房屋产权属我上级公司搪瓷公司所有。我公司受产权人委托与新广商店于2014年1月1日签订了系争房屋的租赁合同，于2014年12月31日到期。2015年1月起，因新广商店不接受电气集团总公司每平方米每日3.40元的租赁指导价无法签订续租合同，延续履行至2016年3月。2016年4月，我司已通知新广商店单位陈小平从2016年5月1日起终止新广商店使某系争房屋的权利。贵户从新广商店转租获得的使某权从2016年5月1日起已终止，请你户接本通知后，立即将房屋移交我公司并同时结算房屋使某费(租金)。我公司根据上级要求，上述房屋不再对外出租，如你公司暂时有困难不能搬离，请与我司第二分公司联系，做出清退房屋时间安排的承诺，准时将房屋交还我公司。……
2016年6月16日，正大公司回函双爱公司，称：1、本公司与新广商店单位陈小平签订的租房协议到2017年6月30日；2、现贵公司提出要提前收回本公司所租赁的营运场所，属单方面违约，应作出相应的违约赔偿。(1)本公司主张权益：商铺重置装修费、设备移机费、搬场费；(2)鉴于经营场所不比家庭住房好找，重新租赁新的经营场所需要至少3个月的时间(包括装修)；3、如果贵公司只是因为原房租价格过低，本公司愿意与贵公司在电气集团总公司每平方米每日3.40元的基础上重新就房租进行商谈；4、由于本公司所租赁的经营场所实际权益人经历多次变更，请贵公司提供对系争房屋拥有权益的合法证明，以免本公司误判。
2016年6月20日，新广商店向正大公司发出《退租告知书》，称：双爱公司与新广商店就系争房屋签订的房屋租赁合同已于2016年3月31日到期，新广商店已按时将房屋的使某权归还双爱公司。今后系争房屋的使某问题由正大公司直接与双爱公司联系，不再与新广商店陈小平发生任何关系。
新广商店支付了租赁押金14,000元。新广商店租金支付至2016年3月31日，发票由搪瓷公司开具。正大公司、张开明租金支付至2016年6月。
一审法院认为：双爱公司与新广商店签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。2014年12月31日合同期满后，新广商店继续使某系争房屋，并向双爱公司支付租金，双爱公司没有提出异议，故双方形成了不定期租赁。根据合同法的规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。双爱公司于2016年4月8日向新广商店发函，要求新广商店于2016年5月1日前移交房屋，双爱公司提出解除不定期租赁，给予了新广商店合理期限，故不定期租赁解除时间应认定为2016年5月1日。现据查实，系争房屋的实际权利人系搪瓷公司，搪瓷公司授权双爱公司管理系争房屋，同意由双爱公司来行使收回系争房屋的权利。系争房屋的登记权利人轻工实业公司(现更名为益民集团公司)授权电气集团总公司管理、处置和出租系争房屋，电气集团总公司也转委托双爱公司来管理、出租系争房屋，电气集团总公司还转委托五金公司管理、出租系争房屋，五金公司也委托双爱公司来管理、出租系争房屋，故双爱公司享有向新广商店主张收回系争房屋的权利。电气集团总公司在同日出具给五金公司两份内容基本相同、差别仅为授予转委托权的《授权委托书》，该授予转委托权的《授权委托书》虽有后补的嫌疑，但不能否认也系电气集团总公司的真实意思表示。正大公司和张开明主张其是向亚福供应站租赁系争房屋，鉴于亚福供应站已退出租赁，正大公司和张开明作为系争房屋的实际使某人，在双爱公司与新广商店解除租赁后应迁出系争房屋，新广商店应负责将系争房屋清空后交还给双爱公司。正大公司主张双爱公司诉讼主体不适格，缺乏事实和法律依据，不予采纳。新广商店主张双爱公司直接接管了正大公司和张开明的租赁，其不再负有清空系争房屋的义务，也无事实和法律依据，法院亦不予采纳。新广商店未清空交还全部系争房屋，双爱公司主张新广商店支付租金和房屋占有使某费，依据充分，但双爱公司已收回部分，不应再向新广商店主张房屋占有使某费。系争房屋的租赁存在安排下岗职工就业的历史原因，故法院酌定房屋占有使某费参照租金标准支付。双爱公司主张正大公司和张开明对新广商店支付房屋占有使某费承担连带责任，依据不足，不予支持。新广商店向双爱公司支付了租金和房屋占有使某费后，如与正大公司之间、与张开明之间就系争房屋的租赁有纠纷的，可另行解决。正大公司、张开明如就系争房屋的动迁补偿与相关方有纠纷的，也可另行主张。判决：一、确认上海双爱物业管理有限公司与上海新广机电金属材料商店之间就上海市天潼路XXX-
XXX号底层房屋的不定期租赁于2016年5月1日解除；二、上海正大计量物资有限公司、张开明应于判决生效之日起15日内，携本公司、本人物品搬离上海市天潼路XXX-
XXX号底层房屋，上海新广机电金属材料商店应将该房屋清空后返还给上海双爱物业管理有限公司；三、上海新广机电金属材料商店应支付上海双爱物业管理有限公司2016年4月1日至2016年4月30日期间的房屋租金13,375.12元，该款以上海新广机电金属材料商店支付的部分租赁保证金13,375.12元抵付；四、上海新广机电金属材料商店应于判决生效之日起15日内支付上海双爱物业管理有限公司2016年5月1日至2016年5月31日期间的房屋占有使某费13,375.12元，抵扣上海新广机电金属材料商店支付的其余部分租赁保证金624.88元，上海新广机电金属材料商店实际应支付上海双爱物业管理有限公司12,750.24元；上海新广机电金属材料商店并应于判决生效之日起15日内支付上海双爱物业管理有限公司自2016年6月1日起至清空返还上述房屋之日止的房屋占有使某费，按照每日192.34元计付；五、驳回上海双爱物业管理有限公司的其余诉讼请求。
本院经审理查明，2017年12月4日，上海搪瓷不锈钢制品联合公司经上海市普陀区市场监督管理局准许，名称变更登记为上海搪瓷不锈钢制品联合有限公司。一审法院其余认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，双爱公司已提供相应证据证明系争房屋登记权利人和实际权利人均已委托双爱公司管理、出租系争房屋。正大公司认为双爱公司提供证据不充分，不足以证明双爱公司对系争房屋享有管理权利，双爱公司诉讼主体不适格，但正大公司并未提供相应反驳证据予以证明，故对其主张本院难以采纳。双爱公司作为系争房屋的授权经营管理人，其与新广商店签订租赁合同，并经双方盖章确认，系双方真实意思表示，合法有效。租赁合同期满后，新广商店继续使某系争房屋，并支付租金，双爱公司未提出异议，故双方之间形成不定期租赁关系。新广商店上诉主张租赁合同系陈小平借用新广商店名义签订，新广商店不是系争房屋实际承租人，未能提供证据予以证明，本院不予采纳。根据法律规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。双爱公司于2016年4月8日向新广商店发函，要求新广商店于2016年5月1日前移交房屋，双爱公司提出了解除不定期租赁，并给予了新广商店合理期限，据此，一审法院认定双爱公司与新广商店之间的租赁关系于2016年5月1日解除，并无不当。合同解除后，新广商店应当负责清空并返还系争房屋，逾期返还房屋的，应当支付占用期间的使某费。正大公司和张开明作为系争房屋实际使某人，在新广商店与双爱公司解除租赁后应当配合迁出系争房屋。新广商店和张开明不同意迁出系争房屋，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于房屋使某费标准，一审法院根据系争房屋清空情况，并考虑到系争房屋租赁存在安排下岗职工再就业的历史原因，酌定房屋使某费参照租金标准支付。正大公司上诉主张使某费计算面积有误，但未提供相应证据予以佐证，本院难以采纳。新广商店主张应由房屋实际使某人支付房屋占有使某费，于法无据，对其主张本院不予采纳。新广商店支付房屋使某费后，如与正大公司、张开明之间就系争房屋租赁存在纠纷，可另行解决。正大公司、张开明如就系争房屋动迁补偿事宜与相关方存在纠纷，应另案主张。综上，新广商店、正大公司、张开明的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院根据查明事实所作处理，并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9,128.20元，由上海新广机电金属材料商店负担人民币3,042元，上海正大计量物资有限公司负担人民币3,043.10元，张开明负担人民币3,043.10元。
本判决为终审判决。
法官助理张黎明
审判长 刘海邑
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一八年三月二十八日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……