终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0103民初744号原告：陈玉彬,男，1979年12月30日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托代理人：王瑾、阮诗杰，广东南国德赛律师事务所律师。被告：广州市荔鸿房地产发展有限公司，住所地广州市荔湾区南岸路马塘坊23号自编302房。法定代表人：何加金。原告陈玉彬诉被告广州市荔鸿房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林惠卿适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈玉彬及其委托代理人王瑾、阮诗杰到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。原告陈玉彬诉称：原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议（商铺）》，约定向被告购买荔湾区某房，被告应于2014年10月31日起365个工作日内到房地产交易登记机构办理产权登记。合同签订后，原告依约履行合同义务向被告支付首期房款。目前，被告由于资金链断裂、经营状况严重恶化，在建的建设工程多处抵押，整体建设项目无法推进，导致原告所购单元所在项目仍未办妥竣工验收手续，产权证办理遥遥无期。因此，原告起诉要求：1.请求确认原被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议已于2016年9月2日解除；2.请求判令被告向原告退还已支付房款人民币490000元及利息（其中房款的50000元的利息自2014年5月27日起算，房款的30000元是从2014年6月6日起算，房款的170000元从2014年8月25日起算，房款的240000元从2015年6月29日起算，以上利息均按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算至甲方退款日止）；3.请求判令被告向原告退还由被告代收的银行契税14700元、印花税255元、维修基金1720元、其他费用2500元，以上合计19175元；4.请求判令被告向原告支付逾期办证违约金32830元（每日按总房款的0.05%为标准，自2016年4月21日起计算至2016年9月2日）；5.请求判令被告向原告支付解除合同违约金490000元；6.请求判令被告向原告赔偿因实现债权产生的律师费用人民币5000元；7.本案的诉讼费用由被告承担。被告广州市荔鸿房地产发展有限公司庭前提交书面答辩意见称，1.原告所购房屋已经办理网上签约，目前不存在被抵押及查封状况。2.依据《补充协议》第十条约定，原告要求解除合同已过除斥期间。3.涉案楼盘在2016年7月已经消防验收合格，大楼基本竣工。因此，原告的请求缺乏依据，应予以驳回。经审理查明：2014年5月27日，原告与被告签订《[鞋博汇]商铺认购协议书》,约定原告自愿认购位于广州市某物业，建筑面积16.38平方米，商铺折扣后总价490000元。在协议书第8条约定：如因履行本合同发生争议导致诉讼，由违约方承担因此产生的一切费用，包括评估费、律师费等。2015年7月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买荔湾区某房（涉案房屋），总价490000元；乙方以一次性付款方式支付房款，在2015年7月18日前支付全部房价款；甲方应当在2017年10月31日前将房屋交付乙方使用，在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记。同日，双方签订《补充协议（商铺）》，其中约定：本合同第二十一条变更为：双方同意由乙方委托甲方办理该单位《房地产权证》，甲方应当在2014年10月31日起365个工作日内到房地产登记机构办理产权登记；如因甲方责任致使不能按约定将房屋交付使用，或者因甲方责任致使不能在收齐乙方办证文件日后按合同约定日期内履行甲方在办理房地产权证中应履行的义务，合同仍继续履行，逾期再超过365天则甲方按乙方已付房价的每日万分之一向乙方支付违约金；甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明；乙方进一步确认本合同及补充协议非甲方格式条款，知悉并认可本合同及补充协议之全部条款内容，且本合同及补充协议条款为其真实意思的反映；补充协议自双方签订日起立即生效，如补充协议与《广州市商品房买卖合同》有不同约定的，以补充协议为准。上述协议签订后，原告向被告支付了房款共490000元。2015年6月29日，原告向被告支付涉案房屋契税14700元、印花税255元、维修基金1720元、其他费用2500元。2016年8月31日，原告通过EMS快递向被告住所地邮寄发出《解除合同通知书》，要求解除合同以及被告支付办证违约金、解除合同违约金等，该邮件于2016年9月2日妥投。庭审中，原告提供了广州市住房和城乡建设委员会针对荔鸿商贸大厦交楼等问题向案外人季笑蕾出具的信访事项意见书，拟证实涉案房屋所在荔鸿商贸大厦存在的问题。该意见书主要写明：1.某项目总面积22902.95平方米，总套数914套，批准预售面积18710平方米，批准预售824套，已售305套，已备案210套，抵押597套，法院查封496套（2016年12月5日天河法院查封面积11945.92平方米）。2.因企业自身原因，目前项目未办理竣工验收，未达到交楼标准，仍不能交楼。3.项目进展情况为：大楼主体及外墙工程已完工；消防工程已通过验收；给排水排污工程已完成；永久用水用电工程已完成；室内供电已完成。4.经核查，预售款资金划拨依法依规，不存在非法挪用的情况。另依据原告提供的“阳光家缘”网站关于荔鸿商贸大楼销售情况显示，涉案房屋已签约，目前没有存在抵押、查封的情况。2016年8月17日，原告因本案纠纷与广东南国德赛律师事务所签订《委托合同》，约定该所代理原告进行本案诉讼。原告支付律师费5000元。本院认为:原、被告双方签订的《[鞋博汇]商铺认购协议书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》、《补充协议（商铺）》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。原告以被告经营状况恶化、整体建设项目无法推进导致合同约定的办证义务无法履行及合同目的无法实现为由主张解除合同及由被告承担合同解除法律后果，对此，本院分析如下：从广州市住房和城乡建设委员会针对荔鸿商贸大厦交楼等问题答复情况来看，虽然存在部分房屋被抵押、查封的情况，但该楼盘的主体及外墙、消防、给排水排污、永久用水用电及室内供电工程均已完成，预售款资金划拨不存在违规情况，且涉案房屋目前并没有被抵押及查封，由此可见，被告作为涉案楼盘开发商，对该楼盘建设并没有完全怠于履行自身的义务，相关建设项目已经完成；即使存在迟延履行义务的行为，但是否因此导致合同目的无法实现目前仍然无法确定，原告据此主张解除合同在现阶段缺乏充分证据证实，对此请求本院不予支持。原告基于合同解除要求被告退还房款、赔偿利息、退还被告代收的银行按揭费、契税等款项及支付解除合同违约金的请求均缺乏依据，本院亦不予支持。尽管如此，被告仍应积极履行涉案楼盘的开发建设责任，保质保量尽快竣工及办理验收等相关手续，避免因过度迟延履行义务严重损害购房人的利益。如若不然，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。在因被告继续怠于或迟延履行交楼、办证等主要义务确实导致合同目的无法实现的情况下，原告可依法解除合同。因被告逾期办证的行为确实违反了合同及补充协议的约定，所以应按照协议的约定从逾期之日即2017年4月16日起按已付房价款490000元的每日万分之一标准向原告支付违约金。鉴于合同不予解除，故该违约金宜计算至本判决生效之日止。另外，原告主张按每日万分之五计算违约金与合同约定不符，本院不予支持。对于原告主张的律师费，该请求符合《[鞋博汇]写字楼认购协议书》约定内容，本院对此予以支持。被告广州市荔鸿房地产发展有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市荔鸿房地产发展有限公司向原告陈玉彬支付从2017年4月16日起至本判决发生法律效力之日止的逾期办证违约金（违约金按已付房价款490000元的每日万分之一计算，总额以不超过本金为限）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市荔鸿房地产发展有限公司向原告陈玉彬支付律师费5000元。三、驳回原告陈玉彬的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4325元，由原告陈玉彬负担3076元、被告广州市荔鸿房地产发展有限公司负担1249元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  林惠卿二〇一七年四月二十八日书记员  蒋晓晗黄佳佳