广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂10民终1279号上诉人（原审原告）韦武州，男，1969年1月12日出生，壮族，农民，住广西靖西市。被上诉人（原审被告）靖西易天资产投资有限公司，住所地靖西市新靖镇城东路南段小城故事。法定代表人：梁楠，该公司执行董事。上诉人韦武州与被上诉人靖西易天资产投资有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服靖西市人民法院（2017）桂1081民初595号民事判决，向本院提起上诉。2017年8月8日本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。韦武州不服一审判决，提出上诉称，1、被上诉人收取的2万元“订金”不是法律上的概念，不具有合同履行的担保功能，在上诉人不履行合同的情况下，被上诉人不返还构成了不当得利。2、被上诉人收取的20000元是订金，而不是定金。根据双方签订的《内容认购协议书》及被上诉人出具的收据可知，如签订协议书后不购买约定的房产，是可以取回支付的20000元订金的，上诉人在短时间内受到置业顾问的疲劳轰炸，并不知道也不注意被上诉人提供的格式合同中含有违约金条款，只意识到订金可以要回。内部认购协议书约定的“订金”，可以解释为两种不同的性质，一是上诉人可以取回订金；二是该订金当作违约金不予退还。因为被上诉人作为提供格式合同的一方，应当作出不利于己的解释。3、双方签订内部认购协议书时，被上诉人没有取得预售许可证，在2014年9月、10月间，上诉人已向被上诉人提出退还订金，但直到2017年4月14日，上诉人才知道被上诉人不同意退款。因此，一审未考虑相关因素，适用法律错误，请求二审撤销一审判决，改判由被上诉人退还上诉人已交纳的购房订金20000元。被上诉人靖西易天资产投资有限公司答辩称，双方签订的《内部认购协议书》合法有效，对双方当事人具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，上诉人的请求没有事实和法律依据。一审判决认定清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法有效，请求二审依法驳回上诉人的全部上诉请求。韦武州向一审法院提出：1、判令被告退还原告已缴纳购房订金20000元整；2、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院审理查明，2014年5月28日，原告拟购买被告开发的“小城故事”小区商品房，双方达成意向后签订《“易天.小城故事”VIP认筹协议》，原告向被告交纳入会认筹诚意金20000元后成为被告的VIP客户并享受购房优惠。2014年8月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《“小城故事”内部认购协议书》，约定：原告向被告内部认购27栋2单元403号房，并自愿交纳订金20000元，在签定《商品房买卖合同》时该订金自动无息抵做购房款；《内部认购协议书》的“其它条款”第1条约定：双方同意，原告（乙方）接到小城故事销售部电话通知起的7个工作日内须携本认购书原件到小城故事售楼中心，按内部认购书约定的条款内容签署百色市房产管理局统一格式的《商品房买卖合同》（含附件）及其它相关文件，并以选定的付款方式支付房价款，本认购书订金自动转为首期房款。第2条约定：双方同意按本认购书约定的折扣及付款方式来签订《商品房买卖合同》（含附件），如任何一方反悔，不按本认购书签订《商品房买卖合同》的，则视为单方违约，原告（乙方）违约的其已支付的订金作为违约金，被告（甲方）不予退还；被告（甲方）违约的，则双倍返还订金。《内部认购协议书》签订后，原告缴纳的20000元认筹金转为购房订金。2015年11月11日，原告认购的27栋楼取得房产管理部门的预售许可。2017年3月25日，被告的置业顾问盘丽艳电话通知原告前来签订《商品房买卖合同》并办理有关换签手续，原告没有前来办理。2017年4月14日，被告向原告作出不予退还购房订金的通知。原告不服，遂向法院起诉。一审法院认为，本案的争议焦点是原告的诉讼请求有无事实和法律依据的问题。首先，原告缴纳的购房订金性质的问题。从原、被告签订的《内部认购协议书》的“其它条款”第2条“双方同意按本认购书约定的折扣及付款方式来签订《商品房买卖合同》（含附件），如任何一方反悔，不按本认购书签订《商品房买卖合同》的，则视为单方违约，乙方（原告）违约的其已支付的订金作为违约金，甲方（被告）不予退还；被告违约的，则双倍返还订金。”来看，原告缴纳的“购房订金”是作为订立《商品房买卖合同》的担保，具有“定金”的性质，原告缴纳的“购房订金”可视为“购房定金”。其次，原告与被告签订的《内部认购协议书》应为商品房预约合同，而非商品房预售合同。所谓商品房预约合同是房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现，且约定了定金，一般包括双方当事人基本情况、房屋基本情况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容；再且商品房预约合同的履行结果为合同当事人签订或不签订正式商品房买卖合同。本案原、被告签订的《内部认购协议书》约定了定金及签订商品房买卖合同的期限，符合商品房预约合同的基本特征，系双方真实意思的表示，对当事人具有法律约束力，合同当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。《内部认购协议书》约定，原告在接到小城故事销售部电话通知起7个工作日内须携本认购书原件到小城故事售楼中心签署《商品房买卖合同》，但双方未实际签约，且经被告催告后原告仍拒绝签订合同。原告的行为已构成单方违约，应当承担违约责任，被告依据《内部认购协议书》的约定不予退还原告订金的抗辩，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，应予以采信；原告要求被告退还购房订金20000元的诉讼请求，于法无据，应不予支持。关于案件受理费的负担问题。根据《国务院诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。”的规定，本案受理费由原告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告韦武州的诉讼请求。一审案件受理费按简易程序审理减半收取150元，由原告韦武州负担。二审期间，双方当事人均无新证据向法庭提交。二审法院查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点是：对上诉人韦武州交纳的购房订金20000元是否具有“定金”的法律性质，经查，1、韦武州与被上诉人在签订《内部认购协议书》的第2条对“订金”的适用作了约定，如韦武州违约不签订《商品房买卖合同》，其支付的订金作为违约金，被上诉人不予退还；被上诉人违约，则双倍返还订金。2、双方签订《内部认购协议书》后，韦武州支付了2万元订金给被上诉人。3、双方约定的商品房总价格为417386元，韦武州交付的订金没有超过该商品房价格的20％。4、韦武州虽主张其已在2014年9、10月间通知被上诉人解除《内部认购协议书》，要求对方退还订金，但没有提供相关证据材料予以证实；相反，被上诉人于2017年3月25日前后通知了韦武州前来办理《商品房买卖合同》签约手续，但韦武州没有在约定的时间内办理。根据以上事实可以认定，韦武州交付给被上诉人的2万元“订金”，法律性质上为定金，具有担保功能，因韦武州有违约行为，本案可适用定金罚则。因此，韦武州主张被上诉人返还已支付的2万元，没有法律依据。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，不应采纳。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人韦武州负担。本判决为终审判决。审判长  韦日教审判员  凌文楼审判员  玉 江二〇一七年十月三十一日书记员  蒙烁羽