广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初23845号原告：全京淑，女，1962年7月1日出生，朝鲜族，住广东省深圳市南山区，原告：张学哲，男，1961年8月13日出生，朝鲜族，住广东省深圳市南山区，两原告共同委托诉讼代理人：林碧云，广东帅毅律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：陆莹莹，广东星啸律师事务所律师。被告：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市石岐区富丽路2号永欣阁1-3幢二层，组织机构代码28214290-3。法定代表人：温少松，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵琼，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴炽明，广东登鼎律师事务所律师。原告全京淑、张学哲与被告广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月11�受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告全京淑、张学哲的委托诉讼代理人林碧云、陆莹莹，被告永怡公司的委托诉讼代理人裴炽明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告全京淑、张学哲向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交楼的违约金，从2007年6月1日起至实际交付之日止，以原告已付房价1903129元按日万分之二为标准计算，暂计至起诉之日止的违约金约为1320000元。事实和理由：2007年3月，原被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于中山市火炬开发区××村××区××号别墅。合同第六条约定，双方确定该商品房的成交价格为1903129元；合同第八条约定，被告应于2007年5月31日前将房屋交付给原告；合同第九条约定，出卖人如逾期交楼超过180天的，需每天按已付房款万分之二支付逾期交楼违约金给买受人。另，合同第�五条约定了办理房产证的期限及违约责任。现原告已按合同约定支付了购房款，但被告一直没将房屋交付给原告使用，也未办理房产证。虽经原告多次催告，被告均不履行合同义务。原告认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告已按约定履行了全部合同的义务，被告也亦当履行合同义务按时交楼并为原告办理房屋产权证明等手续。现被告的行为已构成违约，已严重侵犯了原告的合法权益，原告据此提起诉讼。被告永怡公司辩称，被告已经通知原告收楼，原告没有收楼的原因被告并不清楚。被告认为在向原告寄送收楼通知书时已经完成交付义务。关于违约责任，被告认为应当按照合同约定，但对比原告主张的违约金数额及房屋价格，合同约定的违约金确实过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人无异议的事实如下：2007年3月25日，全京淑、张学哲以1903029元的价格购买了永怡公司开发的位于中山市火炬开发区××村××区××号的别墅，合同第八条约定，永怡公司应当在2007年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的、经验收合格的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，永怡公司如逾期交楼超过180天的，自2007年6月1日起至实际交付之日止，应按日向全京淑、张学哲支付已付房款万分之二的违约金。全京淑、张学哲已如约支付全部房款。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.永怡公司提供了手写日期为“07年11月5日”的快递单，拟证明其已于2007年11月5日向张学哲寄送收楼通知书。全京淑、张学哲对快递单的待证事实不予确认，称未收到�面收楼通知，但承认永怡公司曾经电话通知要寄收楼通知，但其并未收到，其有亲自前往售楼部了解房屋的收楼情况，但因永怡公司未能提供房屋合格证未办理收楼。本院认为,永怡公司提供的快递单没有加盖邮戳，也未提供收楼通知书的样本，故单凭该底单不足以证明其已向全京淑、张学哲寄出收楼通知，通知全京淑、张学哲至迟于何时至永怡公司处办理收楼手续，而全京淑、张学哲予以拒绝的事实。2.永怡公司提供了建设工程消防验收的意见书，拟证明涉案别墅于2010年2月8日通过消防验收的事实。因永怡公司未提供原件，全京淑、张学哲对该证据真实性不予确认，且认为，即使该证据属实，消防验收也只是房屋验收的环节之一，该意见书不足以证明涉案别墅已经验收合格，且消防验收合格的时间也超过合同约定的交楼日期长达数年之久。对此，本院认为，该证据为复制品，证据形式上存在瑕疵，但该复制品上有若干行政单位的公章，永怡公司伪造证据的可能性趋近于零，从盖然性角度分析，本院对该证据的待证事实予以确认。3.对如何理解案涉合同第八条交付标准之约定“验收合格”，全京淑、张学哲认为应当是通过五方验收并取得竣工验收备案登记证，永怡公司当庭表示同意全京淑、张学哲对“验收合格”的理解，并提供了中山市建设工程竣工验收备案登记证，拟证明涉案别墅已经于2014年3月18日验收合格。对此，全京淑、张学哲提出异议，认为该登记证上未列明商品房和别墅的编号，故不足以证明涉案别墅已经取得竣工验收备案登记证，据悉，涉案别墅应该是2016年3月才通过验收，因此，永怡公司才于2016年5月通知其办理收楼手续。本院认为，全京淑、张学哲未提供证据证明其异议主张，故应承担�证不能的不利后果，对永怡公司主张涉案别墅于2014年3月18日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的事实予以确认。法庭辩论终结后，永怡公司向本院邮寄补充答辩意见以及房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，推翻其庭审对于“验收合格”的陈述，认为建设工程竣工验收的组织者是建设单位，主要参与者是建设合同的各方主体，根据《建设工程质量管理条例》第二章第十六条“建设单位收到建设工程竣工验收报告书后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，竣工验收合格的，方可交付使用”之规定，房屋交付使用的条件有且只有验收合格，而没有涉及到竣工验收备案，故合同第八条约定之“验收合格”应理解为竣工验收合格；故此，永怡公司依据新发现的证据——房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表�认为施工单位、设计单位于2007年10月25日出具工程竣工合格意见之日就是房屋符合交付条件之日，付松迪、张国辉之诉讼请求已经超过诉讼时效。对永怡公司所谓的补充答辩意见以及提交的上述材料，本院全部不予采纳，理由如下：其一，永怡公司在第一次开庭（2017年1月12日）时以误认为本案系逾期办证纠纷为由未作准备致使法庭调查无法顺利进行，存在轻慢诉讼之行为；在第一次开庭当日申请延期举证获准后，永怡公司直至三个月后也就是第二次庭审当日（2017年4月20日）才提交相关证据；在已经给予永怡公司充分举证答辩时间准备后，在本案法庭辩论、法庭庭审程序终结后，永怡公司再行提交新的答辩意见和证据，存在故意拖延诉讼之行为。其二，永怡公司称房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表系新证据，但该证据的形成时间是2007年10月25日，并非新证据；进而述之，永怡公司系房地产开发企业，其专业性决定了其对竣工验收、综合验收、备案登记等流程的熟悉，对诉讼中应否提交相关证据应当是了然于胸的，不存在新发现的情形。其三，民事诉讼应当遵循诚实信用原则，当事人不得滥用诉讼权利，任意推翻庭审中自认对其不利的陈述。庭审期间，永怡公司已经就验收合格标准及验收事实作相应陈述，在问及“被告，你对涉案商品房在2014年3月18日才具备合同约定的交付标准的事实是否确认”时，永怡公司亦作出了明确的肯定答复，但在庭审结束后永怡公司却随意单方推翻其庭审陈述,此种不尊重庭审程序之行为明显有违诉讼诚信原则，有滥用司法资源之嫌，其所谓的补充答辩意见以及提交的材料本院依法全部不予采纳。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点有二：一、永怡公司是否存在逾期交付房屋之事实；二、全京淑、张学哲主张的违约金是否合理合法。焦点一。就房屋交付标准而言，双方在商品房买卖合同中明确约定交付条件为“该商品房经验收合格”，但同时亦约定交付需“依照国家和地方人民政府的有关规定”，对该格式条款应当作出对提供者即永怡公司不利的解释，即涉案房屋交付需符合国家和地方人民政府有关规定。庭审中，永怡公司明确同意全京淑、张学哲主张之“通过五方验收并取得竣工验收备案登记证”标准，双方确认之标准亦符合《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开�主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”以及第十八条“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况……”之规定，故依据查明之事实，本院认定涉案房地产于2014年3月18日才具备交付条件，永怡公司存在逾期交付房屋之事实。焦点二。永怡公司自认在2014年3月18日取得竣工验收备案登记证后未向全京淑、张学哲发出书面收楼通知，故，以全京淑、张学哲一般买受人的身份，其二人不可能知悉涉案房地产已经符合交付条件之事实，更不可能至永怡公司处办理收楼手续，永怡公司自然应当继续承担逾期交楼之违约责任。全京淑、张学哲称于2016年5月收到永怡公司通知前往办理收楼手续，但因不同意缴纳物业管理费，永怡公司不予办理手续，对该事实，永怡公司在庭审中予以确认，故，不能交付房屋之责任在于永怡公司而非全京淑、张学哲，永怡公司应当继续承担逾期交楼之违约责任。诉讼中，全京淑、张学哲和永怡公司均同意先办理收楼手续再处理物业管理费问题，但在验收过程中，全京淑、张学哲认为涉案房地产外墙开裂严重，存在严重的安全隐患，应当由永怡公司修缮后再行交付。对此，本院认为，根据永怡公司自认的事实，涉案房地产主体工程于2007年10月25日竣工，距今已将近10年，期间并无人员对涉案房地产进行修缮养护，完全可能存在外墙开裂、主体问题等�重影响交付使用以及存在安全隐患，全京淑、张学哲拒绝接收涉案房地产之理由正当，逾期交房违约金应持续计算至永怡公司将涉案房地产修缮至符合交付条件止。关于违约金的标准，涉案合同第九条明确约定为日万分之二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”之规定，永怡公司未提供证据证明约定的违约金过分高于全京淑、张学哲的损失，故本院对永怡公司违约金过高的抗辩不予采信。但基于公平原则，逾期交楼违约金不应当超过全京淑、张学哲所支付之房款，故应当以1903029元为限。综上所述，依照《中华人民共�国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二条、第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告广东永怡集团股份有限公司于本判决生效之日起七日内向原告全京淑、张学哲支付逾期交楼违约金（违约金以1903029元为限，计算方法：以1903029元为基数，自2007年6月1日起按日万分之二的标准计算至房屋实际交付为止）。案件受理费16680元，由被告广东永怡集团股份有限公司负担（该款原告全京淑、张学哲已预交，被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李 芳审 判 员  王 珊人民陪审员  周观燕二〇一七年六月十日书 记 员  詹绮婷王静