浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙民再289号
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：全云刚，男,1982年2月13日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。
委托诉讼代理人：郑艳，浙江杭天信律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：黄鹏鹏，男，1983年1月24日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：傅珊珊，女，1982年8月21日出生，汉族，住浙江省金华市浦江县。
两被申请人共同委托诉讼代理人：陈再飞，浙江之江律师事务所律师。
两被申请人共同委托诉讼代理人：戴昌旵，浙江之江律师事务所律师。
再审申请人全云刚因与被申请人黄鹏鹏、傅珊珊房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省杭州市中级人民法院（2017）浙01民终941号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年8月31日作出（2017）浙民申1695号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人全云刚及其委托诉讼代理人郑艳，被申请人黄鹏鹏、傅珊珊的委托诉讼代理人陈再飞、戴昌旵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
全云刚申请再审称：1.二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，全云刚有新的证据足以推翻原判。交房是否完成应严格按照交房条件是否成就，二审仅凭案涉房屋内户口已迁出，租金已交付全云刚，就认定2016年6月16日案涉房屋已经交房完毕缺乏证据支持。2.二审判决适用法律错误。全云刚已按时申请银行贷款350000元并发放至中介公司监管帐户。中介公司未依约将余款划至卖方帐户与全云刚无关，全云刚无逾期付款情形。黄鹏鹏、傅珊珊严重违约在先，全云刚有权要求其承担相应违约责任，本案因黄鹏鹏、傅珊珊拒绝承担违约责任而导致未能完成房屋交接手续。请求撤销二审判决，维持一审判决。
黄鹏鹏、傅珊珊辩称，1.其不存在全云刚主张的三个违约事实。何宝华一家户口于2016年6月6日迁出，系在全云刚承诺的宽限期内迁移完毕；黄鹏鹏、傅珊珊已将租客王亮的租金、押金在2016年5月25日退还王亮，本案根本不存在2016年6月19日退还王亮租房押金的说法；案涉房产没有物业管理，根本不存在2016年7月18日才结清物业费的说法。2.二审判决认定事实清楚，适用法律正确。黄鹏鹏、傅珊珊解除合同的请求，完全符合双方合同约定及法律规定。请求维持原判。
黄鹏鹏、傅珊珊向一审法院起诉请求：1.解除黄鹏鹏、傅珊珊与全云刚于2016年4月17日签订的《杭州市房屋转让合同》，由全云刚将房屋腾退给黄鹏鹏、傅珊珊；2.判令全云刚向黄鹏鹏、傅珊珊支付违约金120000元；3.诉讼费由全云刚承担。全云刚向一审法院反诉请求：1.判令黄鹏鹏、傅珊珊向全云刚支付违约金120000元；2.诉讼费由黄鹏鹏、傅珊珊承担。
一审法院认定事实：2016年4月17日，卖方黄鹏鹏、傅珊珊（甲方）与买方全云刚（乙方）签订《杭州市房屋转让合同》一份，合同约定：第一条房屋基本情况：1、甲方房屋坐落于杭州市。…第二条房屋转让价格：1、该套房屋转让总价为人民币陆拾陆万玖仟元整。…第三条付款方式…3、贷款付款：（1）乙方须于2016年4月19日前支付首期款人民币叁拾壹万玖仟元整至甲乙双方约定的银行第三方监管账户。…（3）银行贷款人民币叁拾伍万元整发放至甲乙双方约定的银行第三方监管账户；…首付款叁拾壹万玖仟元整，待款到账且乙方银行按揭申请审判通过后转付给甲方；余款叁拾伍万元整，待银行放贷且交房完毕后转付给甲方。…第五条乙方逾期付款的违约责任：乙方未按合同第三条约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按活期存款利率计算。逾期付款超过10天，甲方有权按下述第（2）种约定追究乙方的违约责任：…（2）乙方向甲方支付违约金共计120000元整，合同终止，乙方将房屋退还给甲方。…第八条其他约定事项：1、该房屋有物业管理服务。物业管理服务费用由甲方向物业管理企业结算至交房之日止，之后的物业管理服务费用由乙方承担。2、甲方应当在交房前向房屋所在地户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如甲方未按期迁出的，应当向乙方支付120000元的违约金，逾期超过10日未迁出的，自期限届满之次日起，甲方应当按日计算向乙方支付全部已付款万分之五的违约金。在合同签订后，黄鹏鹏、傅珊珊已收到全云刚支付的首付款319000元。2016年5月20日全云刚的银行贷款350000元已发放至中介公司监管账户。另查明何宝华等三人在杭州市拱墅区户籍于2016年6月6日迁出。
一审法院认为：黄鹏鹏、傅珊珊与全云刚签订的《杭州市房屋转让合同》系双方真实的意思表示，系合法有效。各方均应依约履行。黄鹏鹏、傅珊珊以全云刚未支付剩余房款为由要求解除《杭州市房屋转让合同》的主张，因全云刚的银行贷款已于2016年5月20日发放至中介公司监管账户，故黄鹏鹏、傅珊珊要求解除合同及支付违约金的诉请，不予支持。对于全云刚的反诉主张，何宝华等人在案涉房屋中的户籍于2016年6月6日迁出已超过《杭州市房屋转让合同》约定的期间，已构成违约。黄鹏鹏、傅珊珊辩称全云刚曾承诺给予15天的宽限期，但其也自认双方因具体细节问题最终对宽限期问题并未达成一致意见，故黄鹏鹏、傅珊珊不承担违约责任的主张，不予采信。但鉴于其逾期时间较短，结合本案实际情况酌情确定黄鹏鹏、傅珊珊支付全云刚违约金3000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年12月20日作出（2016）浙0105民初5875号民事判决：一、黄鹏鹏、傅珊珊于判决生效后十日内支付全云刚违约金3000元；二、驳回黄鹏鹏、傅珊珊的诉讼请求；三、驳回全云刚的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2700元，由黄鹏鹏、傅珊珊负担2700元。反诉案件受理费1350元，由黄鹏鹏、傅珊珊负担50元，由全云刚负担1300元。
黄鹏鹏、傅珊珊不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判支持黄鹏鹏、傅珊珊的一审诉讼请求并驳回全云刚的一审反诉请求；2.全云刚承担一、二审的全部诉讼费用。
二审法院对一审查明的事实予以确认。
二审法院认为：黄鹏鹏、傅珊珊（甲方）与全云刚（乙方）就案涉房屋签订的《杭州市房屋转让合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的规定，应属有效，双方均应依约履行。案涉《杭州市房屋转让合同》第八条约定：“甲方应当在交房前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。”何宝华等三人在案涉房屋内的户口于2016年6月6日迁出，黄鹏鹏、傅珊珊提交的证据并不足以证实其与全云刚就户口迁出的时间达成新的合议，故黄鹏鹏、傅珊珊称全云刚承诺给予15天宽限期的上诉理由不能成立，不予采信。案涉《杭州市房屋转让合同》第三条约定：“……银行贷款人民币叁拾伍万元整（小写：350000元）发放至甲乙双方约定的银行第三方监管账户；……首付款叁拾壹万玖仟元整，待款到账且乙方银行按揭申请审批通过后转付给甲方；余款叁拾伍万元整，待银行放贷且交房完毕后转付给甲方”全云刚的银行贷款已于2016年5月20日发放至中介公司监管账户，案涉房屋内何宝华等三人户口已于2016年6月6日迁出，案涉房屋所有权证及土地使用权证均已办理至全云刚名下，全云刚户籍已落户至案涉房屋，二审期间全云刚确认目前案涉房屋内租户系与全云刚之间存在租赁关系，案涉房屋内的承租户于2016年6月16日将案涉房屋2016年5月26日起的房屋租金交付给全云刚。故应认定案涉房屋已经交房完毕，依约余款350000元应转付给黄鹏鹏、傅珊珊。截至目前全云刚尚未确认同意将监管账户中的余款支付给黄鹏鹏、傅珊珊应属违约。案涉《杭州市房屋转让合同》第五条约定：“乙方未按本合同第三条约定的时间付款，……逾期付款超过10天，甲方有权按下述第（2）种约定追究乙方的违约责任……（2）乙方向甲方支付违约金共计120000元整，合同终止，乙方将房屋退还给甲方。甲方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。”全云刚未按合同约定按时足额履行付款义务，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定及双方合同约定，黄鹏鹏、傅珊珊有权解除合同并主张违约金，合同解除后，全云刚应腾退并返还案涉房屋。关于违约金，案涉《杭州市房屋转让合同》约定数额过高，结合违约数额、时间等本案实际情况酌情确定全云刚支付黄鹏鹏、傅珊珊违约金13000元，黄鹏鹏、傅珊珊上诉请求中合理部分予以支持。一审法院认为全云刚的银行贷款已经发放至中介公司监管账户，据此驳回黄鹏鹏、傅珊珊主张解除合同及支付违约金的请求与法不符，应予纠正。综上所述，黄鹏鹏、傅珊珊的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决：一、维持杭州市拱墅区人民法院（2016）浙0105民初5875号民事判决第一项、第三项；二、撤销杭州市拱墅区人民法院（2016）浙0105民初5875号民事判决第二项；三、黄鹏鹏、傅珊珊与全云刚于2016年4月17日签订的《杭州市房屋转让合同》于判决生效之日解除；四、全云刚于判决生效之日起十日内腾退坐落于杭州市拱墅区房屋，返还给黄鹏鹏、傅珊珊；五、全云刚于判决生效之日起十日内支付黄鹏鹏、傅珊珊违约金13000元；六、驳回黄鹏鹏、傅珊珊的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费2700元，由黄鹏鹏、傅珊珊负担2575元，全云刚负担125元；一审反诉案件受理费1350元，由黄鹏鹏、傅珊珊负担50元，全云刚负担1300元。二审案件受理费2750元，由黄鹏鹏、傅珊珊负担2625元，全云刚负担125元。
再审期间，全云刚提供了房地产买卖居间协议、杭州市房地产经纪服务合同、监督支付协议书、中介公司法务部发给全云刚的邮件截图各一，用以证明因当事人约定通过银行监管帐户来实现房款支付，在符合协议约定情况下中介公司有权直接通知银行划款，不需要征得全云刚同意。黄鹏鹏、傅珊珊质证认为，对证据1、2的真实性没有异议，但买卖双方的合同权利义务，最后具体以双方于2016年4月17日签订的合同为据；对证据3、4的三性均有异议，全云刚的证明目的不能成立。
黄鹏鹏、傅珊珊提供了以下证据：1、租客王亮于2017年8月14日出具的情况说明，用以证明黄鹏鹏、傅珊珊和王亮2016年5月25日解除合同时已经向其退还了租金和押金；2、房地产经纪管理办法，用以证明中介公司从监管帐户划款给卖方必须经过买方的签字同意；3、房屋转让合同和清单，用以证明由于全云刚不按约履行房款支付义务，黄鹏鹏、傅珊珊为解决资金周转困难，只能出售杭州的另一处房屋。全云刚质证认为，对证据1的三性均有异议，无法核实相关租赁与退还款项情况；对证据2的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，不能说明本案资金划款的方式；对证据3的三性均有异议，不能证明黄鹏鹏、傅珊珊的证明目的，即使真实，这也只是正常出售房屋。
本院审查认为，关于全云刚提供的证据，黄鹏鹏、傅珊珊的异议成立，结合黄鹏鹏、傅珊珊提供的证据2，买卖双方的合同权利义务应以双方于2016年4月17日签订的房屋转让合同为据，中介公司有权直接划款应基于全云刚确认房屋交接的事实前提。关于黄鹏鹏、傅珊珊提供的证据1，与全云刚一审提供的王亮于2016年10月9日出具的情况说明内容矛盾，不予采信；证据3即使属实，亦只能证明黄鹏鹏、傅珊珊于2016年11月30日出售房屋一套，房款提取时间分别是2016年12月16日和2017年1月19日，不能证明其在2016年6-8月期间的资金困难，与本案缺乏关联性。
本院再审对原审查明的事实予以确认。另查明，案涉房屋的承租户王亮于2016年6月19日将案涉房屋2016年5月26日起的房屋租金交付给全云刚。
本院认为，案涉《杭州市房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的规定，应属有效，双方均应依约履行。本案再审的争议焦点是：(一)黄鹏鹏、傅珊珊在履行交房义务上是否存在违约行为；(二)二审判决解除案涉房屋买卖合同，判令全云刚承担违约金13000元是否得当。
(一)黄鹏鹏、傅珊珊在履行交房义务上是否存在违约行为
根据案涉房屋转让合同的约定，全云刚须于2016年4月19日前支付首期款319000至双方约定的第三方监管账户，余款350000元向银行申请贷款发放至双方约定的第三方监管账户，待银行放贷且交房完毕后转付给黄鹏鹏、傅珊珊；银行放贷后3个工作日内，黄鹏鹏、傅珊珊将房屋交付全云刚，查验内容：房屋腾空情况，房屋及设备情况，户口迁出情况，已发生的水、电、煤气、物业管理、租金等各项费用的付讫作证，房屋钥匙。查验后双方签订房屋交接单，黄鹏鹏、傅珊珊将房屋交付给全云刚；该房屋有物业管理服务，物业管理服务费用由黄鹏鹏、傅珊珊向物业管理企业结算至交房之日止，之后的物业管理服务费用由全云刚承担；黄鹏鹏、傅珊珊应当在交房前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，如未按期迁出的，应当向全云刚支付120000元的违约金，逾期超过10日未迁出的，自期限届满之次日起，黄鹏鹏、傅珊珊应当按日计算向全云刚支付全部已付款万分之五的违约金；黄鹏鹏、傅珊珊未按合同约定时间交房的，全云刚有权按累计已付款向其追究违约利息，自合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按活期存款利率计算。逾期交房超过10天，有权追究黄鹏鹏、傅珊珊支付违约金共计120000元整，合同终止。
本案房屋转让合同签订后，黄鹏鹏、傅珊珊即收到全云刚支付的首付款319000元，2016年5月20日全云刚申请的银行贷款350000元已发放至中介公司监管账户。但黄鹏鹏、傅珊珊未能按约在银行放贷后3个工作日内向全云刚交付符合约定交接条件的房屋的事实可以认定：1.何宝华等三人在案涉房屋的户口系于2016年6月6日迁出，黄鹏鹏、傅珊珊提交的证据并不足以证实其与全云刚就户口迁出的时间达成新的合意，其称全云刚承诺给予15天宽限期的理由一、二审均未予采信，本院亦不予采信；2.案涉房屋内的承租户王亮系于2016年6月19日将房屋押金及2016年5月26日起的租金交付给全云刚，有全云刚一审中提供的王亮于2016年10月9日出具的情况说明及相应的款项支付凭证为证，且与2016年6月15日中介公司曾代全云刚致函黄鹏鹏、傅珊珊要求支付房屋租金及押金并为户口迁出违约及房屋存在的漏水问题赔偿2万元的事实相印证。虽然全云刚就黄鹏鹏、傅珊珊于2016年7月18日才清结物业费的事实主张未提供证据予以证明，难以认定，但是黄鹏鹏、傅珊珊在履行交房义务上先存在违约行为的事实清楚。
(二)黄鹏鹏、傅珊珊要求解除案涉房屋转让合同的诉请能否予以支持及全云刚逾期付款的违约责任
本案黄鹏鹏、傅珊珊诉请解除案涉房屋转让合同的理由是全云刚逾期付款超过10天，按约其可以解除合同。根据案涉房屋转让合同的约定，全云刚逾期付款的违约责任为：全云刚未按合同约定时间付款的，黄鹏鹏、傅珊珊有权按累计应付款向其追究违约利息，自合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按活期存款利率计算；逾期付款超过10天，黄鹏鹏、傅珊珊有权追究违约金共计120000元整，合同终止，全云刚将房屋退还。案涉房屋的承租户王亮已于2016年6月19日将房屋押金及2016年5月26日起的租金交付给全云刚，至此应认定案涉房屋已经符合交房条件，全云刚依约应将剩余房款350000元支付给黄鹏鹏、傅珊珊，但至2016年8月黄鹏鹏、傅珊珊诉至法院时全云刚尚未履行剩余房款的支付义务，逾期付款确实已经超过10天。合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守，以诚实信用的适当履行保障合同目的的实现。但是，从全案过程看，黄鹏鹏、傅珊珊在交房前未依约完成原有户口迁出手续，且未将租金、押金等费用付讫，未能按约在银行放贷后3个工作日内向全云刚交付符合约定交接条件的房屋，违约在先，逾期交房亦已经超过10天，且其坚持认为自己不存在违约行为的履行态度是当事人双方在履约过程中产生争执的起因。黄鹏鹏、傅珊珊未按期迁出案涉房屋原有户口或者逾期交房超过10天的，按约均应当向全云刚支付120000元违约金。在黄鹏鹏、傅珊珊可以按合同约定交接条件交付房屋，但拒绝就其违约行为承担20000元赔偿责任的情况下，全云刚以迟延付款的违约行为来维权，措施虽然失当，但事出有因。鉴于当事人双方都有违约行为，因就黄鹏鹏、傅珊珊逾期交房超过10天的先违约行为，原审并未按照合同约定判令黄鹏鹏、傅珊珊承担120000元的违约金，而是结合逾期时间较短的实际情况酌情确定违约金为3000元；同样对等处理，因全云刚早已申请贷款将剩余房款发放至中介公司监管账户，并非不能履行合同项下的付款义务，故其逾期时间也较短的迟延付款行为尚不构成根本违约，在合同可以继续履行的情况下，就其逾期付款超过10天的违约行为，予以120000元违约金的制裁，但对黄鹏鹏、傅珊珊要求解除合同的诉请不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持杭州市中级人民法院（2017）浙01民终941号民事判决第一、二、六项；
二、撤销杭州市中级人民法院（2017）浙01民终941号民事判决第三、四项；
三、变更杭州市中级人民法院（2017）浙01民终941号民事判决第五项为全云刚于本判决生效之日起十日内支付黄鹏鹏、傅珊珊违约金120000元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费2700元，由黄鹏鹏、傅珊珊负担1350元，全云刚负担1350元；一审反诉案件受理费1350元，由黄鹏鹏、傅珊珊负担50元，全云刚负担1300元。二审案件受理费2750元，由黄鹏鹏、傅珊珊负担1375元，全云刚负担1375元。
本判决为终审判决。
审判长 侯黎明
审判员 刘国华
审判员 谢静华
二〇一八年一月十七日
书记员 来益芸