吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉05民终877号
上诉人（原审被告）：鲁志鹏，男，1974年4月8日生，汉族，经理，住吉林省梅河口市。
委托代理人：赵国富，梅河口市福民街法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：李丹，女，1980年8月23日生，满族，无职业，住吉林省梅河口市。
被上诉人（原审被告）：梅河口市长源房地产开发有限公司。住所地：吉林省梅河口市长源食品城。
法定代表人：李权林，总经理。
被上诉人（原审被告）：李权林，男，1952年4月30日生，汉族，梅河口市长源房地产开发有限公司总经理，住吉林省梅河口市。
上诉人鲁志鹏因与被上诉人李丹、梅河口市长源房地产开发有限公司（以下简称长源房地产公司）、李权林案外人执行异议之诉一案，不服梅河口市人民法院（2016）吉0581民初1602号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月15日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理，上诉人鲁志鹏及其委托代理人赵国富到庭参加诉讼，被上诉人李丹、长源房地产公司、李权林经传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
鲁志鹏上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人李丹的诉讼请求，并恢复对登记在李权林名下的位于梅河口市长源食品城门市房的执行；2、一、二审诉讼费用由李丹承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。李丹于2011年7月5日与长源房地产公司签订《商品房购销合同》，交纳了购房款22.58万元，收款人为辽源市长源房地产开发有限责任公司梅河口分公司（以下简称辽源长源房地产梅河口分公司）。但实际上位于梅河口市福民街长源食品城的门市房系李权林的个人财产，并不是长源房地产公司的财产；2、一审法院认定“李丹持有完税发票说明开发公司将争议的房屋出售给李丹是唯一的”不符合事实。李丹购买长源房地产公司的房屋，却自己到税务机关交税，不符合房屋买卖的交易习惯。并且李丹在购买房屋后直至2014年11月24日期间，一直没有办理房屋过户手续，根据《物权法》不动产应当以登记为准的原则，争议房屋应当为李权林所有；3、一审法院判决不客观，判决错误。李丹称其于2011年5月31日一次性向长源房地产公司交纳房款22.58万元，对此，李丹应当提供款项来源；4、李丹称其交款后对房屋使用至今，分别将房屋出租给孙某某、邓某某使用，不是事实。鲁志鹏申请法院查封时，该房屋是无人使用的状态。法院查封时间是2014年11月24日，李丹提出异议的时间是2016年，如果该房屋有人使用，法院查封后承租人就会告知李丹，而恰恰李丹在法院查封后没有提出异议，显然该房屋是无人使用的状态；5、李权林作为长源房地产公司的法定代表人，应当知道自己开发房屋的权属，其以“记不清，时间长”为由，不承认房屋系其个人财产，是对抗法院的执行。综上所述，一审法院认定事实错误，恳请二审法院依法撤销一审判决，重新给予公正判决。
李丹在庭审后向本院提交了答辩状，李丹辩称：1、李丹并不是2011年7月5日购房当日到税务机关交纳不动产税，李丹是于2011年5月31日购买的房屋，房款收据也是2011年5月31日出具，购买房屋与交纳不动产税不是同一天，不存在鲁志鹏所称的不符合常理这一事实；2、鲁志鹏提出争议房屋无人使用不是事实。李丹购买房屋后一直对外出租，一审中已经向法庭提交了房屋租赁合同予以证明；3、争议房屋名义上登记在李权林名下，但实际上是由辽源长源房地产梅河口分公司开发建设。2004年8月30日，辽源长源房地产梅河口分公司被吊销营业执照，自2004年9月10日起，争议房屋归梅河口市长源食品城批发有限公司所有（以下简称长源食品批发公司，该公司于2012年2月14日注销登记），长源食品批发公司有权处分。李权林是辽源长源房地产梅河口分公司和长源食品批发公司的法定代表人及股东，其对长源食品批发公司处分争议房屋没有异议；4、2011年5月31日，李丹从长源食品批发公司手中购买了本案争议房屋，一次性付清了房款，长源食品批发公司将房屋交付给李丹占有使用至今；5、2011年7月5日，李丹到产权登记部门办理房屋登记手续时发现该房屋早在2003年11月17日就登记在李权林名下，只有李权林撤销其名下的房屋登记李丹才能办理产权登记，但长源食品批发公司及李权林无法联系，使得李丹始终不能完成房屋登记。综上，争议房屋的所有人为长源食品批发公司，在人民法院查封之前，李丹已签订合法有效的书面买卖合同，交清了房款，并合法占有使用，没有办理房屋过户登记不是李丹自身的原因，争议房屋应属李丹所有。
李丹向一审法院起诉请求：1、请求确认登记在李权林名下的位于梅河口市福民街长源食品城门市房屋归李丹所有，停止对该房屋的执行；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年5月31日，李丹一次性向长源房地产公司交款22.58万元购买了长源房地产公司所有的位于梅河口市福民街长源食品城院内门市房屋。2011年7月5日，双方签订了《商品房购销合同》，长源房地产公司将房屋交付给李丹。同日长源房地产公司协助李丹到税务机关开具了销售不动产统一发票。在办理房屋过户手续时，李丹发现长源房地产公司已于2003年11月17日和2005年12月28日将该房屋及土地使用权登记在李权林名下。由于长源房地产公司未将李权林的登记撤销，致使李丹至今未能完成房屋过户登记。房屋虽登记在李权林名下，但属长源房地产公司所有，长源房地产公司有处分权，李丹购买后没有办理过户登记没有过错。从2011年7月5日至今，李丹一直占有使用该房屋，将房屋分别出租给孙某某、邓某某使用。鲁志鹏在申请执行长源房地产公司和李权林拖欠债务执行案件中，法院查封并欲拍卖本案争议房屋，李丹认为执行错误而提出执行异议，法院在没有查清事实的情况下，以（2016）吉0581执异104号执行裁定书驳回了李丹的异议申请。李丹为维护自己的合法权益特提起本案诉讼。
一审法院认定事实：辽源长源房地产梅河口分公司为开发建设梅河口市长源食品批发城而成立。2004年6月，李权林为股东之一申请成立长源食品批发公司。2004年8月，辽源长源房地产梅河口分公司因未年检被工商行政管理部门吊销营业执照。2004年9月，辽源长源房地产梅河口分公司决定重组登记长源食品批发公司，长源食品批发公司承接辽源长源房地产梅河口分公司的一切债务。辽源长源房地产梅河口分公司和长源食品批发公司的法定代表人均为李权林。2011年7月5日，李丹与长源食品批发公司签订《商品房购销合同》，购买了位于梅河口市福民街长源食品城院内的门市房屋，长源食品批发公司出具了收到22.58万元房款的收据并将房屋交付李丹。同日税务机关给李丹开具了销售不动产统一发票，发票上明确注明房屋是长源食品城门市房屋，收款人是辽源长源房地产梅河口分公司，交款人是李丹。李丹在办理房屋过户手续时发现争议房屋已于2003年11月17日登记在李权林名下。长源食品城售楼处将该产权证交予李丹。鲁志鹏因与李权林及长源房地产公司、张桂琴民间借贷纠纷执行一案，于2014年11月24日申请法院查封了李权林名下位于梅河口市福民街长源食品城院内门市房屋，并对该房屋进行强制执行，李丹对此提出执行异议。该院执行局经审查认为该房屋登记在李权林名下，李权林即为该房屋的所有权人，并以（2016）吉0581执异104号执行裁定书驳回了李丹的异议。李丹对该裁定不服，特提起本案诉讼。另查明，李权林否认拥有该争议房屋，并称对该房屋所有权登记不知情。房产部门登记档案对如何登记到李权林名下无记载。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉案件，争议的焦点是李丹作为执行案外人对本案诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利，即李丹的商品房买卖是否是真实有效的。李丹提供了完税销售不动产发票，发票上明确记载了时间是2011年7月5日，交款人是李丹，收款人是辽源长源房地产梅河口分公司及房屋的位置、面积、价款等，体现了买卖合同的主要内容，并且售楼处交付了房屋；另外，销售不动产发票针对房屋开发公司销售特定的房屋是唯一的，李丹持有该完税发票说明开发公司将争议房屋出售给李丹是唯一的；争议房屋虽登记在李权林名下，但其没有完税发票，房产登记档案对李权林取得方式也无记载，且李权林否认取得该房屋。虽购销合同体现是长源食品批发公司与李丹签订的存在瑕疵，但不能证明李丹主观存在恶意，不影响其买卖关系成立。综上，可以认定李丹在鲁志鹏申请保全和执行之前购买了争议房屋，其买卖是真实合法有效的。因此，李丹所购买的房屋应归李丹所有，李丹作为商品房买受人虽未办理登记，但依法享有该房屋的物权期待权，该权利能够排除鲁志鹏申请法院对该房屋的强制执行。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，遂判决：李丹所购买的梅河口市长源食品城门市房屋归李丹所有，停止对该房屋的强制执行。案件受理费4690元，由被告李权林负担。
二审庭审时，当事人没有新的证据提交，上诉人鲁志鹏对一审判决认定的案件事实亦无异议。本院审理查明的案件事实与一审法院认定相同。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷案件，当事人的争议焦点为李丹对案涉的登记在李权林名下的位于梅河口市福民街长源食品城门市房屋是否享有足以排除强制执行的物权权利？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”本案中，案涉房屋已于2003年11月17日经房屋产权管理部门登记在李权林名下，依照上述法律规定，李权林为本案诉争房屋的所有权人。虽然李丹于2011年7月5日与长源食品批发公司签订了《商品房购销合同》，购买案涉房屋，但长源食品批发公司与李权林在对外的民事法律关系上是两个独立的民事法律关系主体，长源食品批发公司对登记在李权林名下的不动产不具有所有权，其行为属于无权处分。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”因该房屋没有进行过户登记，故李丹不符合善意取得诉争房屋物权的条件。综上，李丹就本案争议房屋不具有足以排除强制执行的物权权利，其诉讼请求，依法应予驳回。
综上所述，鲁志鹏的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销梅河口市人民法院（2016）吉0581民初1602号民事判决；
二、驳回被上诉人李丹的诉讼请求。
一审案件受理费4690元，二审案件受理费4690元，合计9380元，由被上诉人李丹负担。
本判决为终审判决。
审判长 王大勇
审判员 盖晓晨
审判员 李尧川
二〇一七年八月十五日
书记员 张 楠