江苏省南通市港闸区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0611民初266号
原告：南通赛格商业运营管理有限公司，住所地南通市港闸区深南路19号赛格时代广场，统一社会信用代码91320600302104120L。
法定代表人：薄洪锡，董事长。
委托诉讼代理人：杨飞，男，该公司职工。
委托诉讼代理人：陈四新，江苏大生律师事务所律师。
被告：杭州聚万力实业股份有限公司，住所地杭州市江干区丁桥镇蕙兰雅路388号弘通丁兰商业中心3幢2-822室，统一社会信用代码913301003418455112。
法定代表人：马旭楠，总经理。
被告：杭州聚万力实业股份有限公司南通分公司，住所地南通市港闸区深南路19号南通赛格时代广场1层1-038、1-039、1-040、1-041，统一社会信用代码91320611MA1MU93655。
负责人：马旭楠，女，1988年6月6日出生，汉族，住河南省。
原告南通赛格商业运营管理有限公司（以下简称赛格公司）与被告杭州聚万力实业股份有限公司（以下简称聚万力公司）、杭州聚万力实业股份有限公司南通分公司（以下简称聚万力南通分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赛格公司的委托诉讼代理人杨飞、陈四新，被告聚万力公司、聚万力南通分公司的法定代表人、负责人马旭楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赛格公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《南通赛格时代广场租赁合同》（以下简称《租赁合同》）；2.判令被告将其所承租的南通赛格时代广场一层1-038、1-039、1-040、1-041号商铺腾空并归还原告；3.判令被告聚万力南通分公司向原告支付拖欠的租金、管理费及滞纳金计863003.61元（截止到2018年1月15日）；4.判决被告所缴纳的履约保证金50000元和管理费保证金50000元，合计100000元,原告不予退还；5.判令被告聚万力南通分公司向原告支付合同解除后至实际腾房前的占有使用费；6.被告聚万力公司对聚万力南通分公司的上述债务负连带责任；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年11月6日签订了《租赁合同》一份，约定原告将南通赛格时代广场一层1-038、1-039、1-040、1-041号商铺出租给被告使用，租赁期限为八个租约年，即自2016年8月26日起至2024年8月25日止。合同还就租金标准和支付时间、违约责任、保证金、管理费等事项作出了约定。合同签订后，原告依约将案涉商铺交付给被告使用，后被告经营了【璞境生活方式】品牌，但未按约支付租金及管理费等费用，原告多次催要均无果。鉴于被告已构成根本违约，故成讼。
聚万力公司、聚万力南通分公司辩称，其同意解除合同，并将商铺腾空后返还原告；因原告至今未取得建设工程规划许可证，亦未通过消防验收，《租赁合同》已违反法律法规的强制性规定，故应认定无效；合同签订后，原告并未按约提高相应的运营管理服务，致使商户业绩大幅下滑，项目持续六个月店铺开业率已不足65%，原告构成违约；其已支付了2016年12月31日前的租金，在与原告进行协商后，原告同意被告只交四个月的租金，减免八个月的租金；此外，原告应将装修押金25000元退还被告。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据为建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证、物业租赁及委托管理协议、租赁合同、催款函、催款单、EMS快件单、POS单、申请函。被告提供的证据为电子邮件复印件、微信聊天记录、商场春节营业时间告知函、租赁合同、南通市场租金行情截屏打印件。经庭审质证，对双方当事人没有争议的事实，本院认定如下：
2013年，南通市赛格时代广场发展有限公司通过出让方式取得了南通市港闸区的地块，土地用途为批发零售用地、商务金融用地。2014年5月19日，位于南通市港闸区的赛格时代广场经相关单位批准同意由南通市赛格时代广场发展有限公司施工建造，后该广场取得了商品房预售许可证，证载房屋用途性质为商业。此前，南通市赛格时代广场发展有限公司与原告签订了《物业租赁及委托管理协议》，约定南通市赛格时代广场发展有限公司同意将赛格时代广场商业及3号楼出租给原告使用，并委托项目物业管理权限。2016年9月27日，南通市公安消防支队同意赛格时代广场一层含聚万力南通分公司在内的商铺的建设工程消防设计，并出具了通公消审字（2016）第0522号建设工程消防设计审核意见书。
2015年11月6日，原告赛格公司（甲方）与被告聚万力公司（乙方）签订了《租赁合同》一份，约定甲方将南通赛格时代广场一层1-038、1-039、1-040、1-041号商铺（建筑面积为1052.16平方米，套内建筑面积为531平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2016年8月26日起至2024年8月25日止；乙方在该商铺内经营品牌为【璞境生活方式】；乙方应当是在该商铺所在地设立的具备合法经营资格的经营主体，否则乙方应于本合同签署后30日内在该商铺所在地设立具备合法经营资格的经营主体，该主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方对该主体履行本合同承担连带责任；乙方采用固定租金标准及租金支付方式：第一年的租金为36342元/月，第二年的租金标准为48454元/月，第三、四年的租金标准为51364元/月；乙方应自计租日起向甲方交纳该商铺的管理费，管理费按该商铺的套内建筑面积计算，标准为15.2元/平方米/月，首期（2016年8月26日至2016年9月30日）应交管理费为9664元；除第一期租金、管理费外，以一个季度为一个交租期，其他租金、管理费均按自然季度交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个租期租金、管理费；本合同签署当日，乙方应当向甲方支付50000元作为履约保证金及50000元作为商业运营管理费用的保证金；如因乙方违约而提前终止合同的，则甲方有权没收本合同项下的履约保证金；因甲方违约而提前终止合同的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金；本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付履约保证金、管理费保证金、质量保证金以及首期租金、管理费，则乙方逾期支付第5日起，甲方有权以书面方式通知解除合同；甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于相应保证金和首期租金、管理费应付金额的违约金；乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行保证金，延迟超过30日，甲方有权单方无条件解除合同；租赁期限届满或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该商铺交还甲方；因租赁期满或因乙方违约导致本合同终止的，则在本合同约定的归还期限内归还，乙方仍应按租金标准支付占有使用费和管理费，承担各项能源费用等。此外，《租赁合同》还约定乙方正常经营的情况下，若甲方该项目持续6个月店铺开业率不足65%乙方有权单方终止协议。
合同签订后，被告向原告缴纳了履约保证金50000元和商业运营管理费用保证金50000元及装修押金25000元。原告将案涉商铺交付给被告，被告聚万力公司设立了聚万力南通分公司，并在案涉商铺上经营了【璞境生活方式】品牌，缴付了2016年12月31日前的租金和管理费。2017年，原告多次向被告催要租金和管理费。后被告与原告工作人员就租金减免的问题进行协商，但未能确认一致。2018年3月12日，被告将案涉商铺腾空并交还原告。
诉讼过程中，原告认为被告的装修存在问题，不同意退还其装修押金。
本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉《租赁合同》的效力如何？2.被告是否存在拖欠租金、管理费的行为，进而判断其是否违约及如何确定违约责任？3.被告聚万力公司对聚万力南通分公司的上述债务应否承担连带责任？
关于争议焦点1，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉《租赁合同》签订前，南通市赛格时代广场发展有限公司即取得了案涉商铺所在地的土地使用权，并相继取得了建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证等证书，南通市赛格时代广场发展有限公司有权对外出租或委托他人对外出租。原告在经南通市赛格时代广场发展有限公司同意将赛格时代广场商业及3号楼出租给原告使用，并委托项目物业管理权限后，与被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照协议内容全面履行各自的义务。被告关于原告未取得建设工程规划许可证及未通过消防验收，《租赁合同》无效的抗辩意见，于法无据，不予采纳。
关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《租赁合同》签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告依约将案涉商铺交付给被告使用，被告亦应向原告支付租金及管理费。根据合同约定，租金和管理费均应以一个季度为一个交租期，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个租期租金和管理费，现被告仅支付了部分租金和管理费，尚欠部分租金和管理费，故原告要求被告支付租金和管理费的诉讼请求于法有据，应予支持。被告关于原告未履行合同义务及租金减免的抗辩意见，因缺乏证据证实，故不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉《租赁合同》明确约定乙方如拖欠租金或其它费用超过30日，甲方有权单方无条件解除合同。现被告逾期支付租金和管理费超过30日，原告有权单方解除合同。关于合同解除时间的问题，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告于2018年1月17日向本院提起诉讼要求解除《租赁合同》，被告于2018年1月22日签收了民事起诉状等诉讼材料，虽然被告在诉讼过程同意解除合同，但仍应以原告行使单方解除权时间为准，即《租赁合同》于2018年1月22日解除。关于被告欠付租金和管理费数额的问题，《租赁合同》约定第一年的租金为36342元/月，第二年的租金标准为48454元/月，月管理费为8071.2元（531×15.2），因此，截止2018年1月22日，被告拖欠的租金和管理费共计633490.28元[237×（36342+8071.2）÷30+150×（48454+8071.2）÷30]。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《租赁合同》解除后，被告本应于合同解除后将所承租的房屋恢复原状返还给原告，但因被告已于2018年3月12日将案涉房屋返还给原告，故对原告的该项诉讼请求不予支持。合同解除后，被告逾期返还房屋参照租金标准计算2018年1月23日至2018年3月12日期间的逾期腾房占有使用费和管理费为92324.5元[49×（48454+8071.2）÷30]。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案被告聚万力南通分公司逾期支付租金和管理费已超过30日，构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，原告有权要求被告支付滞纳金并不退还保证金，本院经综合考虑，酌定被告应支付的违约金为70000元。结合前文所述，扣除被告聚万力公司缴纳的履约保证金50000元、管理费保证金50000元后，其还应向原告支付695814.78元（633490.28+92324.5-50000-50000+70000）。被告缴纳的装修押金应否退还的问题，因双方仍存争议，应另行主张权利。
关于争议焦点3，《中华人民共和国公司法》第十四条规定：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。关于聚万力公司应否对聚万力南通分公司的债务承担连带责任的问题，《租赁合同》明确约定聚万力南通分公司设立完成后，聚万力公司对聚万力南通分公司履行本合同所负债务承担连带责任，况且聚万力南通分公司的民事责任依法亦应由聚万力公司承担，故原告要求聚万力公司就聚万力南通分公司的债务承担连带清偿责任的诉请应予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款和第二款、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：
一、解除南通赛格商业运营管理有限公司与杭州聚万力实业股份有限公司签订的《南通赛格时代广场租赁合同》；
二、杭州聚万力实业股份有限公司南通分公司于本判决生效之日起十日内一次性向南通赛格商业运营管理有限公司支付租金和管理费、逾期腾房占有使用费和管理费、违约金，合计695814.78元（履约保证金、管理费保证金已抵扣）；
三、杭州聚万力实业股份有限公司对杭州聚万力实业股份有限公司南通分公司的上述债务承担连带责任；
四、驳回南通赛格商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12430元、减半收取计6215元，由南通赛格商业运营管理有限公司负担1204元，杭州聚万力实业股份有限公司、杭州聚万力实业股份有限公司南通分公司共同负担5011元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费12430元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。
审判员 张亚松
二〇一八年三月二十三日
书记员 许媛媛
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三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。