贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔02民终151号
上诉人（原审被告）：六盘水大家好宾馆有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山经济开发区麒麟路东侧，工商注册号：520200000013252。
法定代表人：刘河保，系该公司经理。
委托诉讼代理人：杨文胜，系贵州祥紫律师事务所律师，执业证号：15202200310351172。
被上诉人（原审原告）：六盘水恒维房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区南环中路59号，组织机构代码：722193094。
法定代表人：曾宗玉，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：李斌，系贵州勤维律师事务所律师，执业证号：15202199610645586。
委托诉讼代理人：雷柱，系贵州勤维律师事务�实习律师，证号：23081605110181。
上诉人六盘水大家好宾馆有限公司（以下简称为“大家好宾馆”）因与被上诉人六盘水恒维房地产开发有限公司（以下简称为“恒维房开”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2016）黔0201民初2751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大家好宾馆的委托诉讼代理人杨文胜、被上诉人恒维房开的委托诉讼代理人李斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人大家好宾馆向本院上诉请求：一、请求撤销原判第一、第三项，对第二项的违约金部分予以改判，撤销违约金判决。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、针对一审判决对于证据的分析认定，上诉人认为：1、上诉人在一审�提交的全部证据，被上诉人无异议并被一审法院确认在卷佐证，上诉人已经证实并未恶意拖欠租金；2、一审中唯一有异议的证据《催款通知书》的签字时间是被更改过的，上诉人收到通知书多次与被上诉人口头、书面协商降低房租事宜，并未对此置之不理。二、本案一审判令解除《房地产租赁合同》，既不符合双方的合同约定，也违背最高人民法院审理合同案件的司法政策精神。一审对于双方于2011年8月26日签订的《房地产租赁合同》效力予以认定，对此原、被告双方无异议，在此基础上，一审判令解除租赁合同的依据是《房地产租赁合同》第七条第二款第三项的约定：“乙方必须按期自觉交纳租金，在未告知甲方并征得甲方书面同意的前提下不得恶意拖欠房租；如违约则按拖欠金额千分之三/天的违约金计算；拖欠达十日，则视为乙方无理由弃租，甲方有权解除合同。”，从合同的文字意义上看，并非是拖欠房租十日以上甲方就有权解除合同，而是要恶意拖欠十日以上，上诉人显然不存在恶意。首先，上诉人之所以拖欠，是因为近一两年六盘水整个宾馆业不景气，导致上诉人经营不景气，为此，上诉人一直在和被上诉人协商降一点房租；其次，上诉人在一审庭审中也一再表示，如果被上诉人实在不肯降房租，上诉人愿意按合同约定金额缴纳房租。最为重要的是，一审以上诉人拖欠2016年11月26日至2016年11月26日的租金十日以上判令解除，却未看到从2011年8月26日签订《房屋租赁合同》以后，上诉人从未在《房屋租赁合同》约定的期限内缴纳房租，而此前的每次迟延缴纳，被上诉人都予以收取，这要么表明双方已经以实际行为实质性地改变了合同约定，要么证明被上诉人恶意地先迟延收取租金，再待上诉人投入巨资将租赁房屋全�装修并投入运营后通过诉讼侵占上诉人的资产，造成上诉人的巨大经济损失，这显然不能被公平、正义的法律所允许。最高人民法院关于审理合同案件的司法政策精神是：保护权利，鼓励交易、维护交易的稳定性，最大限度地增进社会财富。本案中，上诉人在与被上诉人签订了租期达十年之久的房屋租赁合同之后，才敢投入达1100万元的巨资将该房屋装修成宾馆投入运营，而对于被上诉人而言，能够收取房租就是其合同利益之所在，上诉人在庭审中就表明了如果实在不肯降房租，上诉人就按合同金额缴纳，一审不顾这些情况，轻率地作出判决，判决解除合同之后整个宾馆的巨额装修费用不知由谁承担，上诉人是搬不走整个装修的，只有拆毁砸烂，这与保护权利、鼓励交易、维护交易的稳定性，最大限度地增进社会财富的司法政策精神相悖。
�上诉人恒维房开辩称，一、一审判决解除双方签订的房地产租赁合同并判决上诉人偿付拖欠的租金及承担违约金完全符合法律规定及合同约定。上诉人与被上诉人双方签订的《房地产租赁合同》第三条约定“租赁方式，采取年租即缴方式，即先交纳租赁费用后再使用”、第四条约定“租金交纳采取先交租金后使用的原则以现金或银行转账的方式一次性交纳，在每年10月31日前交付下一年度的租金”。上诉人未交清2014年11月26日至2015年11月25日的租金，而2015年11月26日至2016年11月25日的租金61.88万元，根据合同约定上诉人应当在2015年10月31日前全部付清给答辩人，但是直到2016年5月23日起诉立案时，上诉人依然分文未付！根据双方签订的《房地产租赁合同》第七条2.(3)约定“乙方必须按期自觉交纳租金；在未告知甲方并征得甲方书面同意的前提下不得恶意拖欠房租；如违约则按拖欠金额千分之三／天的违约金计算；拖欠达十日，则视为乙方无理由弃租，甲方有权解除合同”及《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，因上诉人未按照合同约定履行交付租金的义务，本案完全符合合同约定解除合同的条件，故一审判决正确。二、上诉人以自己前两次没有按照合同约定的期限交付租金，由此得出双方变更了合同约定的租金交纳期限的推定无理无据。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定“当事人协商一致，可以变更合同”、第七十八条规定“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”。所以，合同的变更必须要双方协商一致，并且该变更必须是�确的、具体的。上诉人主张双方变更了合同约定的租金交纳期限，但却未提供任何证据予以证明。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二款规定“当事人应当遵循诚实信用原则”。既然双方约定应当在每年10月31日前交付下一年度的租金，那么上诉人就应当遵守诚实守信原则，按时交付租金给答辩人，但实际上，上诉人在交付2013年11月26日至2015年11月25日两年的租金时，均未按合同约定的期限交付给答辩人，这只能说明上诉人不诚实守信，并不能得出上诉人逾期交纳租金，双方就变更了租金交付期限的这一结论。答辩人作为该房产的出租人，根据双方签订的合同第七条2.(3)约定,甲方（答辩人）有权解除合同，答辩人在上诉人第一次、第二次违约的情况下，可以选择解除合同或不解除合同，但不能因为当时答辩人没有要求解除合同就得出双方变更了租金交付期限的结论。上诉人认为合同第七条2.(3)约定的要“恶意”拖欠租金才能解除合同，其没有恶意拖欠租金所以不应当解除合同，此辩解属于毫无任何意义的“咬文嚼字”。《房地产租赁合同》第六条规定“甲方将乙方承租的房屋及场地交付给乙方，乙方按合同约定向甲方缴纳租金，是甲乙双方承担的最主要和最根本的义务。乙方不得以任何借口作为理由不履行缴纳租金的义务”，上诉人没有按照合同约定的期限缴纳租金，属于根本违约，系严重违约行为，显然属于恶意拖欠。上诉人2015年10月31日前上诉人就应当支付给上诉人的61.88万元租金，但至今为止分文未付给答辩人，拖欠已有一年零四个月的时间，不属于“善意”拖欠。总之，上诉人没有提供任何证据证实双方变更了合同约定的租金交付期限，也没有任何法律或�法解释规定在一方当事人违约而另一方当事人暂时未追究对方当事人违约责任的情况下，视为双方当事人变更了合同条款，所以上诉人以自己因前两次违反合同约定，没有按约定的期限交付租金，由此得出双方变更了合同约定的租金交纳期限没有任何事实和法律依据。三、上诉人主张《催款通知》是2016年6月24日答辩人才送达，完全与事实不符。从该份《催款通知》来看，答辩人盖章处的时间是2016年4月24日，从王永岳所签的时间来看，很明显是将“4”改为“6”的，2016年5日23日一审法院立案时，答辩人已经将该份《催款通知》作为证据向一审法院提交，这已经充分的证明了在2016年5日23日一审法院立案时，该份《催款通知》已经客观存在，不存在上诉人是在2016年6月24日才收到该份《催款通知》的问题，且不管答辩人是否向上诉人送达过《催款通知》，不管上诉人何�收到《催款通知》，均不影响上诉人至今尚未交纳租金给答辩人，上诉人已经根本违约，合同应当依法解除这一法律后果。综上所述，原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人上诉无理无据，请求二审人民法院依法判决驳回上诉，维持原判。
恒维房开向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告2011年8月26日签订的房地产租赁合同；2、判决被告支付拖欠原告的租金6268000元；3、判决被告支付违约金200000元；4、判决被告将承租的房屋立即交付给原告；5、本案产生的诉讼费、保全费由被告承担。
一审法院审理查明，2011年8月26日原告恒维房开与被告大家好宾馆签订《房地产租赁合同》，约定出租方恒维房开（甲方）将位于六盘水钟山区麒麟路东侧麒麟宾馆（六盘水市房权证钟山区字第××、00××79、00012328�载明之房产）房屋及场地出租给大家好宾馆（乙方）使用，租赁期限从2011年11月26日起至2021年11月25日止，租赁方式采取年租即缴方式，即先交纳租赁费用后在使用，为保证合同履行，乙方应交甲方保证金陆万元（不计息），合同终止，如乙方无违反合同行为，甲方有权将保证金抵作乙方所欠费用。在2011年11月26日至2021年11月25日期间，租金按照下列金额确定：2011年11月26日至2012年11月25日止，年租金为510000元/年；2012年11月26日至2013年11月25日止，年租金为558000元/年；2013年11月26日至2014年11月25日止，年租金为558000元/年；2014年11月26日至2015年11月25日止，年租金为618800元/年；2015年11月26日至2016年11月25日止，年租金为618800元/年；2016年11月26日至2017年11月25日止，年租金为683680元/年；2017年11月26日至2018年11月25日止，年租金为683680元/年；2018年11月26日至2019年11月25日止，年租�为754048元/年；2019年11月26日至2020年11月25日止，年租金为754048元/年；2020年11月26日至2021年11月25日止，年租金为821452元/年；乙方在签订合同后，必须按期自觉交纳租金；在未告之甲方并征得甲方书面同意的前提下不得恶意拖欠房租；如违约则按拖欠金额千分之三/天违约金计算；拖欠达十日，则视为乙方无理由弃租，甲方有权解除合同，若双方在履行本合同过程中发生争议，应先协商解决，协商不成时，任何一方均可向房产所在地的人民法院起诉，合同签订后，原告恒维房开依约将房屋交付被告大家好宾馆使用，在合同约定的承租期内，被告大家好宾馆向原告恒维房开支付第一年房屋租金510000元、第二年房屋租金558000元、第三年房屋租金558000元，第四年房屋租金支付610800元，尚欠8000元未支付，第五年即2015年11月26日至2016年11月25日止的房屋租金618800元被告大家好宾馆未按约支付，故诉至一审法院。
一审法院认为，被告大家好宾馆与原告恒维房开签订《房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力。合同签订后，原告恒维房开依约将房屋交付被告大家好宾馆使用，已履行了合同义务，但被告大家好宾馆在房屋租赁期间未支付2014年11月26日至2015年11月25日止差欠8000元租金，也未按合同约定支付2015年11月26日至2016年11月25日的房屋租金618800元，其行为已构成违约，根据双方签订《房地产租赁合同》约定，对原告恒维房开主张要求解除合同并返还租赁物的诉请，于法有据，应予支持，鉴于原告恒维房开于2016年5月23日诉至一审法院，故对原告主张要求被告支付2015年11月26日至2016年11月25日的房屋租金618800元，予以支持2015年11月26日至2016年8月26日止的房屋租金共计464100元，超出部分不予支持。对原告恒维房开诉请200000元违约金计算过高，酌定支持100000元。超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告六盘水恒维房地产开发有限公司与被告六盘水大家好宾馆有限公司于2011年8月26日签订的《房地产租赁合同》；二、被告六盘水大家好宾馆有限公司应于判决生效之日起十日内给付原告六盘水恒维房地产开发有限公司拖欠8000元租金及2015年11月26日至2016年8月26日止的房屋租金464100元、违约金100000元，共计572100元；三、被告六盘水大家好宾馆有限公司应于判决生效之日起十�内返还所承租原告六盘水恒维房地产开发有限公司所有的房屋（××水××区××路东侧麒麟宾馆：六盘水市房权证钟山区字第××、00××79、00012328号）。
二审中，上诉人大家好宾馆当庭向本院提交落款日期为2014年6月2日、2015年12月1日的申请各一份，拟证明上诉人就协商房租事宜书面制作了该两份申请，盖章后送交给被上诉人，但因为不懂法律，没有要求被上诉人出具收到的回执。
被上诉人恒维房开质证认为，对该组证据的三性均有异议，被上诉人从来没有收到过上诉人提交的这两份申请。
被上诉人恒维房开当庭向本院提交2017年2月22日从川心派出所调出的接处警登记表一份，拟证明2016年5月20日因上诉人拖欠被上诉人房租，双方发生纠纷的事实，被上诉人在本案起诉之前多次找过上诉人索要房�。
上诉人大家好宾馆质证认为，对证据的合法性提出异议，双方发生纠纷的时间是在2016年5月20，该份证据在一审期间完全可以提交，不属于新证据的范畴，不能当新证据使用，不能达到被上诉人的证明目的。
对证据的分析、认定：上诉人当庭提交两份申请，因达不到上诉人的证明目的，故对该组证据的三性不予认定；被上诉人当庭提交的接处警登记表证明了双方当事人于2016年5月20日因房屋租金的事宜曾经发生过争议并由公安机关现场处置的事实，本院予以认定。
二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本案二审争议焦点是：1、上诉人与被上诉人所签订的房屋租赁合同是否应当解除；2、上诉人是否应当返还所承租的房屋；3�上诉人是否应当承担违约金。
本院认为，本案通过一、二审查明，上诉人从2014年开始至2016年本案纠纷发生时，一直存在未向被上诉人支付租金的事实。被上诉人曾于2016年4月24日就交纳租金一事向上诉人发出催款通知，而上诉人并未在催款通知所确定的期限内交纳拖欠的房屋租金，故上诉人的行为构成根本违约。被上诉人根据合同约定向一审诉请解除合同并要求上诉人承担支付房屋租金和违约金的责任，于法有据，符合双方之间的合同约定。一审判决解除合同，上诉人支付被上诉人租金和违约金并返还房屋并无不当。关于上诉人认为收到被上诉人发出的催款通知的时间为2016年6月份的理由，被上诉人向一审法院提起诉讼时，即2016年5月23日，所提交的证据清单中就包含了该催款通知，故上诉人的该上诉理由不能成立。关于上诉人主张拖欠租�的行为不存在恶意，不符合双方合同约定的解除条件的理由，当上诉人收到被上诉人发出的催款通知书后，仍然未将拖欠的租金予以交付，上诉人与被上诉人因拖欠租金的事宜经公安机关出警后，上诉人仍未交付拖欠的租金，故上诉人的该上诉理由同样不成立。对于上诉人认为其就房屋租金的事宜仍与被上诉人正在协商的理由，由于上诉人未提交证据予以证实，故不予采信，故上诉人应承担举证不能的法律后果，一审判决并无不当，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。
综上所述，上诉人六盘水大家好宾馆有限公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维�原判。
二审案件受理费9521元由上诉人六盘水大家好宾馆有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张景强
审判员 高良萍
审判员 谭茶芬
二〇一七年二月二十三日
书记员 张春梅