吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉07民终822号
上诉人（原审被告）：扶余中合新农市场置业有限公司，住所地扶余市三岔河镇。
法定代表人：陈良峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张红伟，吉林巨石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘铁，现住吉林省扶余市。
委托诉讼代理人：陈竞芳，扶余市三岔河法律服务所法律工作者。
上诉人扶余中合新农市场置业有限公司（以下简称中合置业公司）因与被上诉人刘铁房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省扶余市人民法院（2017）吉0781民初2636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中合置业公司委托诉讼代理人张红伟，被上诉人刘铁的委托诉讼代理人陈竞芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中合置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回刘铁的诉讼请求。2.一、二审案件受理费由刘铁负担。事实和理由：中合置业公司已经按照合同约定履行了办理产权登记的合同义务，一审法院认定中合置业公司应承担逾期办证的违约责任的作法无事实和法律依据，是错误的，依法应予纠正。2013年5月21日双方签订的房屋买卖合同，约定出卖人应当在房屋交付使用360日内，将办理权属登记需中合置业公司提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按从规定交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款日万分之一的补偿金。根据前述合同约定和法律规定，申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务应当是刘铁，中合置业公司仅有协助办理及提供相关证明文件的义务。就本案而言，涉案房屋已经交付刘铁，中合置业公司也依约将办理房地产权属登记的资料向相关产权登记机关进行了备案，在双方合同约定的时间内已经履行了合同中关于产权登记的义务，也履行了协助办理土地使用权变更和房屋所有权登记及提供相关证明文件的义务。刘铁未取得房屋所有权证及未能办理土地使用权更名过户手续的责任不在中合置业公司，中合置业公司不存在违约行为，刘铁无权要求支付违约金。
刘铁辩称，一、中合置业公司违约事实客观存在。逾期不能办理土地权属登记的责任完全在于上诉人没有补交土地出让金，不能办理土地使用证分割登记，扶余市国土局对商贸城业主信访事项已经明确答复。二、一审法院以中合置业公司违约判令其向答辩人支付补偿金，有事实和法律依据。双方在买卖合同中已经明确约定了补偿金的标准。请求维持原审判决。
刘铁向一审法院提出诉讼请求：1.判令中合置业公司支付违约金48178元；2.诉讼费由中合置业公司承担。
一审法院认定事实：2013年5月21日刘铁与中合置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：刘铁在中合置业公司购买位于扶余市三岔河镇“扶余商贸城”商企一处，为第6栋14房，房屋总价为355357元。刘铁向中合置业公司交付了房屋总价款。该购房协议约定出卖人在商品交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按从规定的交付期限的第二天起实际交付之日止，由出卖人向买受人支付已交付房款日万分之一的补偿金。该房屋自2013年11月1日交付，房屋产权证明暂时不能办理。
一审法院认为，刘铁与中合置业公司于2013年5月21日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，是合法有效的合同。合同双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务，中合置业公司应按照合同约定的期限及时协助刘铁办理土地使用权更名过户手续，中合置业公司没有在合同约定期限履行协助刘铁办理土地使用权更名过户手续，违约事实客观存在，中合置业公司应按照合同约定向刘铁承担违约责任。刘铁请求按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的规定确认中合置业公司违约天数，因双方签订的合同第十五条已约定办理产权手续的期限为商品房交付使用后360日内，双方该项约定不违反法律强制性规定，违约天数应按双方约定计算。刘铁请求中合置业公司支付违约金合法部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：扶余中合新农市场置业有限公司于本判决生效后十日内给付刘铁违约金人民币35180.34元（990天x335357元x1‱）。案件受理费502元，由扶余中合新农市场置业有限公司负担340元，刘铁负担162元。
本院二审期间，中合置业公司提交了如下证据：1.建设用地批准书、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、建设工程竣工证、国有土地使用权证书、土地出让金专用发票、税收缴款书、产权证等证据。证明涉案房屋已经由中合置业公司取得开发手续，并自2014年11月12日完成竣工备案手续，具备办理房产证照分割条件；2.商品房买卖合同及补充协议、扶余商贸城房屋交接单、销售不动产统一发票、税收完税证明等。证明未办理证件过错不在中合置业公司，中合置业公司已经履行了合同义务；3.房产档案。证明其中一户张越已经办理产权证，仍无理缠诉；4.行政判决书。证明因刘铁等人不去申请办证，不是中合置业公司不履行合同义务。刘铁递交证据：1.行政判决书。证明是中合置业公司未履行合同义务，向相关部门递交的材料不是在不动产登记机构办公场所向法定登记机构提出的书面申请，中合置业公司的土地登记申请不符合法定形式。2.群众来访登记表、领导接访记录、扶余商贸城房屋交接单、商贸城致业主公告书、扶余市国土局关于商贸城全体业主信访事项答复意见书、信访事项实体性受理告知书、土地使用权证等证据。证明商贸城业主在中合置业公司不能办理产权登记的情况下，向有关部门信访，有关部门给予的答复意见。本院组织当事人进行了质证、认证。并依据双方当事人的陈述和证据，认定事实如下：2013年5月21日刘铁与中合置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定刘铁购买中合置业公司开发的位于扶余市三岔河镇“扶余商贸城”商企房屋第6栋14号房，面积82.87平方米，房屋总价为355357元。约定交付房屋时间为2013年11月1日。刘铁向中合置业公司交付了房屋总价款。关于办理房屋权属登记约定：出卖人应当在商品交付使用后360日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，双方同意按从规定的交付房屋期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的补偿金。该房屋实际于2013年11月1日交付。直到刘铁2017年5月15日起诉前，案涉房屋土地使用权证未能办理。
本院认为，中合置业公司与刘铁签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行合同义务。现案涉房屋已由中合置业公司实际交付刘铁，但截止至本案起诉前刘铁尚不能办理案涉房屋的不动产权属登记手续，按照双方合同第十五条约定：“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按从规定交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的补偿金。”按照双方约定，中合置业公司应当在交付房屋后约定的360天内向产权登记部门提交相关资料进行备案，从而使案涉房屋具备申请办理权属证书的条件，这是中合置业公司作为出卖人应尽的协助义务。根据本院查明的事实，扶余市国土资源局针对刘铁等商贸城业主反应商贸城土地使用权证不能办理分割问题，于2017年9月1日作出的《关于扶余商贸城全体业主信访事项答复意见书》，该意见书认定中合置业公司“应补交土地出让金，然后才能进行土地分割登记”。据此事实，导致刘铁等买受人不能办理案涉房屋土地权属变更登记的原因系中合置业公司没有在合同约定期限内履行协助义务，故原审判决认定中合置业公司构成违约的事实客观存在。二审审理期间，虽然从2018年3月开始案涉房屋的业主可以办理产权登记手续，但这属于政府的行政调整范畴，不能作为免除中合置业公司违约责任的法定理由。因此，按照双方合同约定，中合置业公司应对其违约行为承担相应的法律责任。关于中合置业公司应当承担的违约赔偿数额，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。”本案中，双方当事人已经在合同中约定了因违约产生的损失赔偿金额的计算方法和标准，中合置业公司对此亦未提出异议，故原审判决依据该约定标准并按照中合置业公司的实际违约期限，计算所得的应由中合置业公司承担的违约赔偿数额并无不当。中合置业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费502元，由上诉人扶余中合新农市场置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 于福桐
审判员 牟凤桐
审判员 魏 巍
审判员 邰伟莉
审判员 邵国政
二〇一八年六月二十二日
书记员 梁婷婷