湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终3153号上诉人（原审原告）：黄勇，男，1967年11月7日出生，汉族，武汉市人，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：陈进伍，湖北大诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂梦婷，湖北大诺律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑靖，男，1961年4月19日出生，汉族，武汉市人，住武汉市硚口区，被上诉人（原审被告）：谢惠芳，女，1964年11月20日出生，汉族，武汉市人，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：郑靖，系谢惠芳之夫，1961年4月19日出生，汉族，武汉市人，住武汉市硚口区多福一巷**号*楼*号，公民身份号码4201041961********。被上诉人（原审第三人）：余谦，男，1956年1月11日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江岸区，原审第三人：武汉昊博艺术品市场有限公司，住所地武汉市硚口区崇仁路110号。法定代表人：郑靖，该公司总经理。原审第三人：中信银行股份有限公司武汉分行，住所地汉口建设大道747号。负责人：徐晓华，该行行长。委托诉讼代理人：刘莎，湖北民本律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘振锋，湖北民本律师事务所律师。上诉人黄勇因与被上诉人郑靖、谢惠芳、余谦、原审第三人武汉昊博艺术品市场有限公司（以下简称昊博公司）、原审第三人中信银行股份有限公司武汉分行（以下简称中信银行武汉分行）合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2017）鄂0104民初284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月23日公开开庭进行了审理。上诉人黄勇及其委托诉讼代理人陈进伍，被上诉人郑靖、被上诉人谢惠芳的委托诉讼代理人郑靖、被上诉人余谦，原审第三人昊博公司的法定代表人郑靖，原审第三人中信银行武汉分行的委托诉讼代理人刘莎、刘振锋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄勇上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持黄勇在一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由郑靖、谢惠芳、余谦承担。事实与理由：一、原判决对以下几项重要事实未予以查明并认定，导致作出错误判决。1.位于武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城商网3层5号房屋已于2010年底被郑靖、谢惠芳全部分割出售给包括黄勇在内的6户业主。6户业主所购买的建筑面积共计168.07平方米，总共给付购房款134.5847万元。2.余谦于2010年起在涉案房屋隔壁的7号房屋中入住办公至今，余谦对郑靖在2010年底将5号商铺分割出售给6户业主是知情的。3.余谦于2014年3月12日购买涉案房屋并未支付对价，系无偿受让。二、原判决适用法律错误。1.原判决认为黄勇主张郑靖、谢惠芳、余谦之间以不合理的低价转让财产，但未对余谦是否知道该情形举证，该认定是错误的。2.原判决认为黄勇行使撤销权的范围超过债权，是对法律的错误理解。郑靖、谢惠芳辩称，黄勇购买涉案房屋是事实，双方买卖合同也是成立的，但郑靖、谢惠芳把涉案房屋抵押给了小额贷款公司，借款100万元并办理了委托公证。小额贷款公司直接把涉案房屋处置给了余谦，郑靖、谢惠芳没有收到房款。郑靖、谢惠芳愿意在有能力的情况下，退给黄勇购房款。对于余谦是否支付应龙120万元，郑靖、谢惠芳不清楚。包括涉案商铺在内，整个房屋分割成6户，全部出售给了相应的业主。余谦大概是在2010年底购买了7号商铺，大概有100平方米。6户业主中有的自行出租。余谦购买7号商铺后一直是自用，没有包租给郑靖、谢惠芳。余谦辩称，余谦与郑靖、谢惠芳没有签订房屋买卖合同。对于郑靖是否将涉案5号房屋分割出售给业主，余谦并不清楚。因郑靖对余谦有欠款，余谦就将5号、7号房屋查封。郑靖因对高利贷公司有欠款，高利贷公司处置不了房屋，就协商将涉案房屋过户给余谦。过户时没有郑靖、谢惠芳的签字，而是高利贷公司提供的公证书。在与应龙签订房屋买卖合同之前，余谦咨询了硚口区公安局经侦大队李队长，询问房屋已经分割出售给他人，还能不能办理抵押。李队长认为房屋已经出售给别人，但房屋所有权登记在郑靖名下，房屋也可以办理抵押。后来余谦就向中信银行武汉分行贷款，由银行直接将贷款打给了高利贷公司，余谦向中信银行武汉分行偿还按揭贷款。昊博公司述称，同意郑靖、谢惠芳的答辩意见。中信银行武汉分行述称，中信银行武汉分行对涉案房屋享有抵押权，房屋所有权已登记在余谦名下，黄勇要求将房屋所有权再登记到其名下的请求不能实现。中信银行武汉分行根据余谦的指定账户，已经履行了放贷义务。黄勇向一审法院起诉请求：1.请求判令撤销郑靖、谢惠芳与余谦在2014年3月12日签订的《武汉市存量房买卖合同》（编号为武房字[03]第14421875号），并将位于武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城商网3层5号房屋的所有权及土地使用权恢复到郑靖、谢惠芳名下；2.判决确认位于武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城商网3层5号房屋中29.83平方米所有权归黄勇所有；3.判令郑靖、谢惠芳承担本案诉讼费。一审法院认定事实：郑靖与谢惠芳系夫妻。2010年8月29日，黄勇与昊博公司签订《商铺买卖合同》，约定由黄勇按8500元每平方米的价格购买了郑靖名下位于武汉市硚口区崇仁路110号3楼28号商铺（位于武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城商网3层5号商铺内），该商铺建筑面积为29.83平方米。郑靖于该合同生效之日起90日内未给黄勇办理两证。黄勇于当日给付商铺购房款229102元。同日，黄勇与昊博公司签订《委托经营管理协议书》，约定黄勇将上述商铺委托昊博公司出租经营管理，该公司向黄勇给付租赁收入。但是到2011年下半年，该公司再没有向黄勇给付过租赁收入，黄勇于2013年7月收回商铺。郑靖也未按合同约定办理两证。2012年，双方签订《商铺买卖合同补充协议》，约定2012年10月31日起450日内，郑靖为黄勇办理两证。后郑靖一直未予办理。2013年6月14日，郑靖、谢惠芳与应龙办理公证《委托书》，约定郑靖和谢惠芳将共同拥有的位于武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城商网3层5号（建筑面积193.11平方米）、7号房屋（建筑面积193.13平方米）委托给应龙代为办理房屋结清贷款、领取他项权证及其他用于解除抵押的相关证明……在具备出售的条件后，代为办理房屋出售的相关事宜包括签订《武汉市存量房买卖合同》；代为办理该房屋房产证和土地证过户相关事宜……。2014年3月12日，应龙与余谦签订《武汉市存量房买卖合同》，约定郑靖和谢惠芳以120万元的价格将位于武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城商网3层5号房屋（建筑面积193.11平方米）出售给余谦。2014年3月28日，上述房屋登记在余谦名下。2014年8月14日，中信银行武汉分行与余谦、任燕签订《中信银行个人借款合同》，合同约定：余谦、任燕向中信银行武汉分行贷款人民币300万元，贷款期限12个月，贷款利率为基准利率上浮30%，逾期贷款罚息利率为合同利率的150%，还款方式为每期还息到期利随本清。余谦、任燕以其共有的位于武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城商网3层5号、3层7号的两处房屋提供抵押，并在武汉市硚口区住房保障和房屋管理局办理了抵押登记。后因余谦、任燕未能还款，中信银行武汉分行向武汉市江汉区人民法院起诉，武汉市江汉区人民法院于2016年11月30日作出（2016）鄂0103民初4161号《民事判决书》，判令：一、余谦、任燕向中信银行武汉分行偿还借款本金300万元；二、余谦、任燕向中信银行武汉分行支付借款利息、罚息（截至2016年4月28日利息2654.37元，罚息201739.82元，此后的利息、罚息以实际所欠金额，按合同约定的标准计算至全部偿清之日止）；三、如余谦、任燕未履行上述第一、二项判决确定的还款义务，则中信银行武汉分行对余谦、任燕位于武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城商网3层5号、3层7号房屋实现抵押权所得价款享有优先受偿；……。中信银行武汉分行申请强制执行涉案房屋一案仍在执行过程中。2015年8月25日，余谦和妻子任燕与夏龙飞办理公证《委托书》，约定余谦和任燕将共同拥有的位于武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城商网3层5号（建筑面积193.11平方米）、7号房屋（建筑面积193.13平方米）委托给夏龙飞代为办理房屋结清贷款、领取他项权证及其他用于解除抵押的相关证明……在具备出售的条件后代为办理房屋出售的相关事宜包括签订《武汉市存量房买卖合同》；代为办理该房屋房产证和土地证过户相关事宜……。案件审理过程中，黄勇为证明郑靖于2014年3月以明显不合理的低价将房屋出售给余谦侵害了黄勇的合法权益，向一审法院提出对位于武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城商网3层5号商铺在2014年3月12日的市场价值进行评估，一审法院依法委托武汉金衡房地产估价咨询有限公司进行评估，该公司于2017年4月出具《评估报告》，确定估价对象在价值时点满足假设限制条件下的房地产市场价值为2016.28万元，房地产单价为11200元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。现黄勇主张郑靖等人以不合理的低价转让财产，但受让人余谦是否知道该情形，黄勇并未以明确的证据加以证明。郑靖低价转让，其自身陷入债务危机是重要的原因。况且，黄勇购买的不动产面积仅29.83平方米，郑靖出卖给余谦的达到193.11平方米，该处不动产究竟能否分割取得权属证明，尚不明确，否则郑靖也不会迟延近两年仍未能为黄勇办理权属证明。黄勇要求撤销郑靖、谢惠芳与余谦签订的《武汉市存量房买卖合同》中涉及房屋面积远远超过黄勇购买的房屋面积。因此，一审法院对黄勇撤销郑靖、谢惠芳与余谦在2014年3月12日签订的《武汉市存量房买卖合同》的请求不予支持。郑靖等人将登记在其名下的不动产出卖给余谦，系有权处分，合同亦早已履行完毕，且该房产已设定抵押，黄勇的诉讼请求无履行可能，故一审法院对黄勇将位于武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城商网3层5号房屋的所有权及土地使用权恢复到郑靖、谢惠芳名下的请求不予支持。同理，对黄勇确认位于武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城商网3层5号房屋中29.83平方米所有权归黄勇所有的请求亦不予支持。黄勇对其受损权益，可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决:驳回黄勇全部诉讼请求。一审案件受理费4736元，由黄勇负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：黄勇向本院提交如下证据：杨姣美、姚树明、李红燕、赵小敏、韩艮珍分别与郑靖签订的《商铺买卖合同》五份、收据五份，证明郑靖已于2010年底，将包括涉案商铺在内的位于武汉市硚口区崇仁路110号的5号商铺全部分割出卖完毕。余谦向本院提交如下证据：证据一、诉讼保全申请一份、担保书一份、产权登记信息查询单一份、送达回证一份、裁定书一份，证明余谦就涉案房屋向法院申请查封。证据二、收条一份，证明中信银行武汉分行将应支付给余谦的300万元支付给了武汉风雷益经贸有限公司。中信银行武汉分行向本院提交如下证据：借款合同一份、借款凭证一份，证明中信银行武汉分行与余谦签订的借款合同已实际履行，余谦用涉案房屋进行抵押贷款。经质证，郑靖、谢惠芳、余谦、昊博公司对于黄勇提交证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，对证明目的予以认可。中信银行武汉分行对于黄勇提交证据的意见为：对该证据载明的事实不清楚，《商铺买卖合同》中的出卖方是昊博公司，根据合同相对性，该证据不能达到其证明目的。黄勇对于余谦提交证据的意见为：对于证据一的真实性有异议，该证据无法证明郑靖欠余谦300万元的事实。对于证据一的合法性也有异议，裁定书是否送达并执行存在异议。对于证据二的真实性有异议，无法核实收条的真实性，对合法性有异议，证人应出庭，该证据与本案无关联性，无法达到其证明目的。中信银行武汉分行对于余谦提交证据的意见为：对于证据一的真实性不清楚。对于证据二，根据中信银行武汉分行与余谦签订的借款合同，中信银行武汉分行确实将一笔300万元的款项支付给了武汉风雷益经贸有限公司。郑靖、谢惠芳、昊博公司未对余谦提交的证据发表质证意见。黄勇对于中信银行武汉分行提交证据的意见为：对于该证据的真实性无法核实，但从借款合同来看，余谦借款是购买半成品，而非购买涉案房屋。余谦对于中信银行武汉分行提交证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，对证明目的予以认可。郑靖、谢惠芳、昊博公司未对中信银行武汉分行提交的证据发表质证意见。本院认为，对于黄勇提交的证据，因郑靖、谢惠芳、余谦、昊博公司对于该证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，对证明目的予以认可，中信银行武汉分行虽然认为《商铺买卖合同》中的出卖方是昊博公司，而不是郑靖，但郑靖与昊博公司均对于黄勇提交证据的证明目的予以认可，本院对于该证据的证明目的予以确认。对于余谦提交的证据一，因该证据能够达到其证明目的，黄勇虽对该证据不予认可，但没有提交足以反驳的相反证据，本院对该证据的证明目的予以确认。对于余谦提交的证据二，因该证据有中信银行武汉分行提交的借款合同、借款凭证予以佐证，本院对该证据的证明目的予以确认。对于中信银行武汉分行提交的证据，因该证据能够达到其证明目的，黄勇虽对该证据不予认可，但没有提交足以反驳的相反证据，本院对该证据的证明目的予以确认。一审法院查明的事实除“武汉金衡房地产估价咨询有限公司于2017年4月出具《评估报告》，确定估价对象在价值时点满足假设限制条件下的房地产市场价值为2016.28万元，房地产单价为11200元。”外，其他事实属实，本院予以确认。二审另查明，武汉金衡房地产估价咨询有限公司于2017年4月出具《评估报告》，确定估价对象在价值时点满足假设限制条件下的房地产市场价值为216.28万元，房地产单价为11200元。二审还查明，郑靖已于2010年底，将包括涉案商铺在内的位于武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城商网3层5号商铺全部分割出卖完毕。2014年1月，余谦向武汉市硚口区人民法院申请查封郑靖、谢惠芳位于武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城商网3层5号和7号房屋。二审再查明，中信银行武汉分行在2014年8月14日与余谦、任燕签订《中信银行个人借款合同》后，根据余谦、任燕的申请，将本应支付给余谦、任燕的300万元贷款支付给武汉风雷益经贸有限公司。二审庭审中，余谦答辩时先后作出“对于郑靖是否将涉案5号房屋分割出售给业主，余谦并不清楚。”和“在与应龙签订房屋买卖合同之前，余谦咨询了硚口区公安局经侦大队李队长，询问房屋已经分割出售给他人，还能不能办理抵押。李队长认为房屋已经出售给别人，但房屋所有权登记在郑靖名下，房屋也可以办理抵押。”的陈述。郑靖答辩时陈述没有将房屋分割出售的情况告诉余谦。本院认为，黄勇上诉请求撤销郑靖、谢惠芳与余谦在2014年3月12日签订的《武汉市存量房买卖合同》，但首先，应龙作为郑靖、谢惠芳的委托代理人在2014年3月12日与余谦签订《武汉市存量房买卖合同》时，约定余谦购买的位于武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城商网3层5号房屋的价款为120万元，因此郑靖、谢惠芳并非无偿转让上述房屋。其次，虽然经过评估，上述房屋在转让时的市场价值为216.28万元，因此郑靖、谢惠芳系以明显不合理的低价转让上述房屋，而且该转让行为对黄勇造成损害。但对于受让人余谦是否知道该情形，黄勇并未提交充分的证据予以证明，而余谦在二审庭审中陈述“余谦与应龙签订《武汉市存量房买卖合同》时，是否知道该合同约定的房屋已经分割出售”该节事实时，先后作出“对于郑靖是否将涉案5号房屋分割出售给业主，余谦并不清楚。”和“在与应龙签订房屋买卖合同之前，余谦咨询了硚口区公安局经侦大队李队长，询问房屋已经分割出售给他人，还能不能办理抵押。李队长认为房屋已经出售给别人，但房屋所有权登记在郑靖名下，房屋也可以办理抵押。”的陈述。鉴于余谦在二审庭审中对于该节事实的陈述存在前后矛盾之处，对于己不利的事实没有明确表示承认，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”的规定，故黄勇应承担举证不能的法律后果。再次，郑靖出卖给余谦的房屋面积为193.11平方米，该处房屋能否分割取得权属证明并不明确，而黄勇购买的房屋面积仅为29.83平方米，黄勇主张撤销郑靖、谢惠芳与余谦签订的《武汉市存量房买卖合同》中涉及的房屋面积远远超过黄勇购买的房屋面积。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”的规定，黄勇的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。黄勇上诉请求将位于武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城商网3层5号房屋的所有权及土地使用权恢复到郑靖、谢惠芳名下，判决确认位于武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城商网3层5号房屋中29.83平方米所有权归黄勇所有，因本院对于黄勇关于撤销郑靖、谢惠芳与余谦在2014年3月12日签订的《武汉市存量房买卖合同》的上诉请求不予支持，而且上述合同已经实际履行，涉案房屋所有权登记在余谦名下，该房屋也已设定抵押，故黄勇的该两项上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对黄勇的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4736元，由黄勇负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一八年六月十九日书记员 赖瑞文