辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）辽02民终2709号
上诉人（原审被告）：大连兴工矿业有限公司，住所地辽宁省大连花园口经济区管委会所属写字楼7017房间。
法定代表人：邓全贵，该公司董事长。
委托诉讼代理人：商博雯，辽宁哲盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨克旭，男，1962年12月28日出生，汉族，住大连市中山区。
委托诉讼代理人：郑恩杰，辽宁众义律师事务所律师。
上诉人大连兴工矿业有限公司因与被上诉人杨克旭房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2017）辽0202民初5325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人大连兴工矿业有限公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回杨克旭的原审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、案涉房屋始终由上诉人承租主要用于该公司的生产经营，上诉人实际使用至2017年6月30日，此后，被上诉人将该房换锁并实际控制。一审法院认定郑殿亮承租案涉房屋，并居住至2017年6月30日属于事实认定错误。二、一审法院认定上诉人与被上诉人无”先租后买”的约定属于事实认定错误。本案中，上诉人与被上诉人口头约定：上诉人资金到位前，按原租金标准继续承租案涉房屋，后期再进行购买，双方虽未签订书面合同，但上诉人在租期届满后仍委托公司经理郑殿亮交付租金的行为己证明双方存在先租后买的约定，并实际履行。另外，在《二手房买卖合同》第二条第五项中记载”该房屋的租赁情况为卖方未将该房屋出租”，但合同签订之时至上诉人被从争议房屋赶出之日即2016年10月21日至2017年6月30日期间，案涉房屋实际上都处于出租状态，且是由上诉人实际承租的状态，虽然被上诉人对此不予认可，但被上诉人在20l6年12月26日，仍收取案外人郑殿亮支付的租金8万元，无论案涉房屋的承租主体是谁，在上述期间，案涉房屋处于租赁是不可否认的事实。如果不是由上诉人购买前实际承租并占有案涉房屋，上诉人在合同签订时必然会对该房屋处于出租状态而向被上诉人提出异议。再者，上诉人与被上诉人签订《二手房买卖合同》的时间为2016年10月份，被上诉人却在2017年7月才向上诉人主张未付房款的违约责任，明显不符合常理。恳请法院认定先租后买属实。三、上诉人有新证据证明与被上诉人之间存在先租后买的约定。上诉人己于2018年1月22日向被上诉人转账贰万元，偿还了部分欠付的租金，待被上诉人为上诉人出具发票后将结清欠付的租金余额，可见，先租后买属实。四、上诉人不同意解除双方的买卖合同，双方已约定先租后买，对买卖合同的履行方式和时间作出变更，且上诉人已按变更后的约定实际履行支付租金的义务，即不存在违约行为，且上诉人至今仍希望与被上诉人继续履行《二手房买卖合同》，一审法院判决上诉人承担违约金于法无据。五、一审法院认定上诉人在一审时未提供委托郑殿亮签订租赁合同的证据属于事实认定错误。上诉人庭审时向法庭提交过相应证明文件，但一审承办法官认为该证据均为上诉人单方制作不同意上诉人提交，该部分内容也未能记载在庭审笔录中和判决中。六、被上诉人先向案外人主张租金，胜诉后又因上诉人无法提供双方之间存在先租后买这一事实的直接证据而向上诉人主张违约金，是明显违背诚信原则的。对其另案中关于欠付租金的主张，无论法院判决由谁向被上诉人支付，实际付款单位均是上诉人，上诉人认为，被上诉人的损失只限于房屋被占用期间的租金，既然其已获得胜诉判决，其损失已经得到弥补，双方又针对原《二手房买卖合同》作出”先租后买”的变更，其不应再向上诉人主张购房违约金。
被上诉人杨克旭辩称，原审认定事实清楚,适用法律正确，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。
杨克旭向一审法院起诉请求：1、解除原被告签订的《二手房买卖合同》；2、被告承担违约金155000元（按房款的5%计算）。
一审法院认定事实：2016年10月21日，原告杨克旭与被告大连兴工矿业有限公司签订一份《二手房买卖合同》，合同约定，原告将坐落于大连市中山区五惠路29号2单元19层4号房屋出售给被告。合同第四条成交价格约定，该房屋成交价格310万元，包括该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品和其他与该房屋相关的所有权利。买方付款方式约定，本合同签订后，买方向卖方支付全部购房款310万元。合同第十条违约责任规定，买卖双方必须按双方协商的内容交房付款，如违约，双方解除合同，并赔付5%违约金。经查，2012年9月16日，原告与被告方的总经理郑殿亮签订房屋租赁合同（全名为：《房地产租赁居间服务合同》），郑殿亮承租了案涉房屋，租赁期限自2012年9月16日至2015年9月17日，郑殿亮通过个人账户向原告支付租金。租赁期限届满后，郑殿亮仍在该房屋居住至2017年6月30日。被告未提供委托郑殿亮与原告签订租赁合同的证据。《二手房买卖合同》中无先租后买的约定。
一审法院认为，原、被告双方签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。被告未按合同约定向原告支付购房款，系违约行为，原告请求解除合同的主张，应当支持。合同中对违约金的约定明确、合法，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于被告所述先租后买的主张，因无据证实，不予支持。综上，一审法院判决：一、解除原告杨克旭与被告大连兴工矿业有限公司于2012年9月16日签订的《二手房买卖合同》；二、被告给付原告违约金155000元，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。诉讼费3400元，由被告负担。
本院二审期间，上诉人对一审判决认定”租赁期限届满后，郑殿亮仍在该房屋居住至2017年6月30日”有异议，认为是”租赁期限届满后，上诉人仍在该房屋居住至2017年6月30日”，并围绕其上诉请求提交了上诉人出具的《证明》和《证明材料》各一份、中山法院（2017）辽0202民初5345号民事判决一份、大连市中级人民法院（2018）辽02民终346号民事判决一份、光大银行业务受理凭证一份以及光大银行对公账户对账单一份，拟证明郑殿亮是接受上诉人的委托才与被上诉人就案涉房屋签订租赁合同，案涉房屋主要用于上诉人办公使用，先租后买是双方对《二手房买卖合同》的变更；被上诉人对一审判决认定的事实没有异议，被上诉人亦提交了大连市中级人民法院（2018）辽02民终346号民事判决书和大连富玛国际商贸有限公司《营业执照》，反驳上诉人”先租后买”的主张。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对上述证据，本院认定如下：关于《证明》和《证明材料》，该材料系上诉人自行制作，属当事人的陈述，不属于书证，本院不予认证；关于双方当事人提交的民事判决书以及光大银行业务受理凭证一份和光大银行对公账户对账单，因双方当事人对此均无异议，本院予以采信,但因判决认定及判项与上诉人拟证明事项相左，本院不予认定上诉人主张其系租赁合同主体一节事实；关于大连富玛国际商贸有限公司《营业执照》，虽然上诉人对该份证据的真实性有异议，但其并没有提交相反证据予以反驳，本院采信该《营业执照》。根据前述证据分析认定及当事人的庭审陈述，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：发生法律效力的（2018）辽02民终346号民事判决认为”关于郑殿亮主张案涉房屋系大连兴工矿业有限公司租用，郑殿亮只是代签合同一节，本院认为，因案涉《房地产租赁居间服务合同》的签约主体之一为郑殿亮，大连兴工矿业有限公司并不是签约主体，郑殿亮亦未提供其他证据予以佐证，故对此主张，本院不予支持。...因郑殿亮于二审期间已主动向杨克旭给付了2万元租金，故应向杨克旭再给付17000元租金”，该判决已经认定了杨克旭与郑殿亮签订的《房地产租赁居间服务合同》的签约主体和履行主体均为杨克旭和郑殿亮，即该判决仍然是认定郑殿亮在租用案涉房屋，且使用至2017年6月30日，因此，上诉人称”租赁期限届满后，上诉人仍在该房屋居住至2017年6月30日”以及”先租后买”没有依据。另外，郑殿亮成立的大连富玛国际商贸有限公司的住所地在案涉房屋，而上诉人公司住所地则在大连花园口经济区管委会所属写字楼7017房间，而非案涉房屋，这也能够印证上诉人主张其租用案涉房屋和”先租后买”的事实不成立。综上，本院对一审认定的事实予以确认。另，本院二审补充查明：案涉《二手房买卖合同》第四条第二款约定，卖方收到购房款以后，必须按照买方要求的时间、地点配合买方办理更名过户手续...；第七条房屋的交付和验收条款约定，卖方应当在房屋过户到买方名下后3日内将该房屋交付给买方。上诉人与被上诉人签订《二手房买卖合同》后，上诉人未向被上诉人支付购房款，被上诉人曾要求上诉人支付购房款。案外人郑殿亮于2015年9月16日以案涉房屋为住所地注册成立了大连富玛国际商贸有限公司。2018年1月22日，上诉人代郑殿亮向杨克旭支付租金2万元。
本院认为，发生法律效力的（2018）辽02民终346号民事判决不仅认定了被上诉人与郑殿亮签订的《房地产租赁居间服务合同》的主体为被上诉人与郑殿亮，而非上诉人与被上诉人，而且还认定了郑殿亮租用案涉房屋至2017年6月30日，并判决郑殿亮支付租金。由此可见，上诉人从未实际占有使用过案涉房屋，显然上诉人与被上诉人之间不存在房屋租赁关系，谈不上”先租后买”，且上诉人与被上诉人之间的《二手房买卖合同》中没有与案涉房屋租赁相关的约定，上诉人同被上诉人之间的《二手房买卖合同》与被上诉人同郑殿亮之间的《房地产租赁居间服务合同》没有关系。即便因郑殿亮承租案涉房屋在上诉人与被上诉人之间买卖案涉房屋之前，但这也只能成为被上诉人能否依约交房的抗辩理由之一，而不是上诉人拒付购房款的理由。因此，上诉人以”先租后买”为由拒付购房款没有事实和法律依据。
尽管案涉《二手房买卖合同》对付款时间仅约定为”本合同签订后”，没有具体明确的时间，但在”本合同签订后”被上诉人向上诉人催款后至一审起诉前长达半年之久上诉人仍没有向被上诉人支付购房款，已超过了必要合理的期限，且案涉《二手房买卖合同》约定了”卖方收到购房款以后，配合买方办理更名过户手续”、”卖方应当在房屋过户到买方名下后3日内将该房屋交付给买方”，即双方约定了付款在先、交房在后的履行顺序，上诉人又没有先履行抗辩权，显然，上诉人未在”本合同签订后”支付购房款的行为构成违约，且不付购房款的行为是根本违约，卖方的合同目的不能实现，一审依据案涉《二手房买卖合同》第十条关于”买卖双方必须按双方协商的内容交房付款，如违约，双方解除合同，并赔付5%违约金”的约定判决解除合同并赔偿违约金有事实依据和法律根据。
综上所述，大连兴工矿业有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费3400元（上诉人大连兴工矿业有限公司已预交），由上诉人大连兴工矿业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长丁大勇
审判员杨威
审判员阁成宝
二○一八年五月七日
书记员任建芳