四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川05民终1101号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨成林，男，1965年6月18日出生，汉族，四川省合江县人，农民，住四川省合江县。
委托代理人：傅光华，四川省合江县光大法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵家祥，男，1964年11月20日出生，汉族，四川省合江县人，农民，住四川省合江县。
委托代理人：张年丰，男，1954年6月6日出生，汉族，四川省合江县人，居民，住四川省合江县。
上诉人杨成林因与被上诉人赵家祥农村房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2016）川0522民初588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨成林及其委托代理人傅光华，被上诉人赵家祥的委托代理人张年丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨成林上诉请求：撤销原判，改判确认双方签订的农村房屋买卖《协议书》无效；判令被上诉人返还上诉人购房款20万元本金及利息；由被上诉人承担本案上诉费。其主要上诉理由为，1、合江县大桥镇望名山村委会与被上诉人签订的《建房协议》是在村委会未获得《建设用地批准书》的情况下签订，村委会的行为违反了用地登记的法律强制性规定，故该《建房协议》无效，被上诉人出卖的房屋未进行土地使用权变更转让登记在自己名下，不属于该房屋产权人，也没有合法用地批准手续，其买卖行为不受法律保护；2、上诉人为本村二社、被上诉人为本村九社，出卖的房屋在本村八社，上诉人与被上诉人不属于同一集体经济组织成员，双方之间的房屋买卖行为是法律所禁止的；3、被上诉人至今未按协议约定将土地使用权证交付上诉人，已经违约。综上，上诉人与被上诉人签订的农村房屋协议书无效。
黄海涛辩称，上诉人认为村委会与被上诉人之间签订的《建房协议》未取得《建设用地批准书》，被上诉人出卖的房屋未经土地行政管理机关批准建房，属于非法占有农村土地修建住宅的理由，不属于本案民事诉讼审理的范围。被上诉人农村建房手续合法，卖房行为也是本村委会准许的，因此房屋买卖行为合法；买卖的房屋虽然未办理物权登记，但不影响房屋买卖合同的效力；上诉人与被上诉人系同一村集体经济组织成员。一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉。
杨成林向一审法院起诉请求：请求判令确认双方签订的农村房屋买卖《协议书》无效，赵家祥退还购房款200000元及支付利息9000元，并由赵家祥赔偿杨成林的经济损失100000元。
赵家祥向一审反诉请求：请求判令杨成林支付尚欠的购房款25500元。
一审法院认定事实：2010年11月10日，赵家祥与合江县大桥镇望名山村村民委员会签订《建房协议》，就双方合伙建房进行了约定，协议载明双方合伙修建一幢四层混合结构商住楼及其附属设施，村委会负责办理建房占地的一切手续、负责做好被占地农民的协调工作、负责房屋竣工后三个月内办好集体土地使用证等，赵家祥负责房屋主体工程建设、装修工程建设、完善房屋的附属设施建设及建房的全部资金等。房屋实际修建了三层，并在竣工后，赵家祥和村委会对所建成的房屋进行了分配。2014年6月26日，杨成林、赵家祥签订《协议书》，载明赵家祥将所分得的座落于合江县大桥镇望名山村村办公室南面三楼住房一套和一楼中间的门市一间以225500元的价格卖给杨成林。赵家祥以政府协议的集体土地使用证（指整个房屋的统一土地使用证，俗称“大证”）给杨成林使用，如以后要更换办国有土地使用证（指分户证，俗称“小证”），费用由杨成林自负，本协议经双方签字之日起产生法律效力等。当天，杨成林便向赵家祥支付了购房款200000元，并向赵家祥出具欠条一张，载明今欠到赵家祥房款25500元，在当年年底付清为止。赵家祥的同胞兄弟赵家禄代赵家祥向杨成林出具了收条一张，载明今收到杨成林交来的购房款200000元，其余25500元在年底时付清。杨成林付款后，赵家祥即将房屋交付杨成林，但杨成林尚未入住。
另查明，2015年1月15日，合江县国土资源局为赵家祥颁发了合国土用（2015）字第25号建设用地批准书，载明合江县人民政府以合府地函【2015】2号文件批准赵家祥在合江县大桥镇望名山村九社使用90㎡的土地修建住宅。其修建的村办公大楼的集体土地使用权证尚在办理之中。
还查明，合江县大桥镇望名山村村委会将村上分得的一套住房和半间门市出卖与郑春平，郑春平办理了90㎡的建设用地批准手续。合江县佛荫镇国土所、合江县大桥镇望名山村证实，被告赵家祥所建的村办公大楼属于中心村建设范畴，实行集中统筹用地，按规定可以批甲地用乙地。
一审法院认为，本案双方买卖房屋意思表示真实，杨成林已经给付绝大部分房款，赵家祥也将房屋交付杨成林，双方的争议在于买卖是否合法有效。杨成林认为，赵家祥未获得乡村建设规划许可证和建设用地批准书，不是所出售房屋及门市的所有权人，无权出售该房屋及门市，是以合法形式掩盖非法目的的买卖行为，其买卖行为也违反了法律及行政法规的强制性规定，故双方签订的《协议书》系无效协议，不应受到法律的保护。赵家祥认为，双方签订的《协议书》是双方真实意思表示，该房产系赵家祥出资与村委会联建而取得的合法房产，有权在同一集体经济组织内部进行交易，故《协议书》合法有效。从审理查明的事实证明，赵家祥的修建具有《建设用地批准书》，虽然批准书的建设地址为大桥镇望名山村九社，而实际修建的地址是大桥镇望名山村八社，但该处属于集中村建设范畴，实行集中统筹用地，允许批甲地用乙地，故被告建设用地并不违法。至于用地面积，赵家祥自己批准有90㎡，另一购房村民也批准有90㎡，作为整个村办公大楼项目的建设者，应视为赵家祥已经拥有180㎡的合法用地，故赵家祥所出售给杨成林的房屋面积已具有合法建设用地手续，并不存在违法修建的事实。赵家祥所出售给杨成林的住房和门市，是其与村委会联建所分得的房屋，也无第三人主张权属，该房屋及门市属赵家祥所有，赵家祥有权出售该房屋及门市。同时，双方属同一集体经济组织成员，双方的房屋买卖并不违反法律规定，更不存在以合法形式掩盖非法目和其他无效合同的情形，其买卖行为合法有效。故杨成林的诉讼理由不成立，其请求本院不予支持。对于赵家祥的反诉，因双方的买卖合同有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务，本案双方约定余款25500元在当年年底付清，而杨成林一直未付，故赵家祥反诉请求杨成林支付余款25500元，一审法院予以支持。据此，一审法院为维护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百五十九条之规定，判决：一、确认杨成林与赵家祥于2014年6月26日签订的《协议书》有效。二、驳回杨成林的其他诉讼请求。三、杨成林于本判决生效后十日内支付赵家祥购房款25500元。如果原告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4435元，减半交纳2218元，反诉案件受理费425元，减半收取213元，合计2431元，由杨成林负担。
本院二审期间，杨成林向法庭提交了一份合江县大桥镇望名山村八社村民赵XX的“调查笔录”，土地承包经营权证书、用地补偿表一份，本案案涉房屋照片一张、案外人郑XX的房屋照片一张、赵家祥的房屋照片一张，同时申请证人赵XX出庭作证。上述证据拟证明本案案涉房屋修建出让的土地，不是赵家祥的土地，而是案外人赵XX的土地，赵家祥对出卖的房屋没有所有权，无权对该房屋进行处分。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
对上述当事人争议的事实，本院认为：对本案案涉房屋的修建用地土地来源，修建房屋的行政审批事项等双方当事人争议的问题，不属于本院审查的双方当事人签订的《协议书》是否有效的审理范围，故在本案中，本院不作认定。
二审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明认定的事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人买卖房屋意思表示真实，不存在有欺诈、胁迫、恶意串通等情形，《协议书》内容也不存在损害国家、集体、第三人利益、社会公共利益等情形，双方当事人系同一村经济组织成员，且房屋买卖行为得到村民委员会批准，亦不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，故本案双方当事人签订的农村房屋买卖《协议书》合法有效。杨成林请求确认协议无效的上诉请求本院不予支持。
综上所述，杨成林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4435元，由上诉人杨成林负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 勇
审判员 王文辉
审判员 何 燕
二〇一六年十一月十八日
书记员 王 丽