上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初17185号
原告(反诉被告)：杨顺荣，男，1954年1月25日生，汉族，住上海市徐汇区。
被告(反诉原告)：王毅，男，1972年12月24日生，汉族，住上海市宝山区。
原告(反诉被告)杨顺荣与被告(反诉原告)王毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月19日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)杨顺荣、被告(反诉原告)王毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨顺荣向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的租赁合同，王毅将上海市宝山区环镇北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)恢复原状后返还给杨顺荣；2、判令王毅支付杨顺荣违约金人民币(以下币种均为人民币)1.5万元。事实和理由：杨顺荣为系争房屋的产权人。2013年7月21日，杨顺荣与王毅签订房屋租赁合同，由王毅承租系争房屋，月租金1,800元，租期10年。2017年4月，王毅未经杨顺荣同意，擅自将系争房屋转租给案外人张某，杨顺荣遂表示王毅构成违约，要求解除合同，双方协商几次未果，故杨顺荣提起诉讼。
王毅反诉并辩称，同意解除合同，但是杨顺荣应当赔偿王毅相关损失。系争房屋没有转租，王毅未违约，不同意支付违约金。杨顺荣所称的次承租人是王毅的朋友，临时借住。现系争房屋由王毅夫妇居住。系争房屋租来时系毛坯房，王毅经杨顺荣的同意进行了装修。租金付至2017年11日9日，押金付了1,800元。故，王毅反诉要求：1、判令杨顺荣赔偿王毅装修费5万元；2、判令杨顺荣赔偿王毅租金差价损失72,000元(按每月1,000元的标准计算6年)。
杨顺荣针对反诉辩称，不同意王毅的反诉请求。王毅只是进行了简装，不同意租金差价损失。
本院经审理查明：杨顺荣为上海市宝山区环镇北路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人。2013年7月21日，经中介居间介绍，杨顺荣(出租方、甲方)与王毅(承租方、乙方)签订了房屋租赁合同一份，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用；租赁期限为10年，自2013年8月10日起至2023年8月9日止；租金每月1,800元；保证金1,800元；租赁期内的水、电、有线电视费、煤气、电讯使用费等乙方承担，等等。其中，第8.1条约定在入租时应按合同附件检查甲方所配备的设备家具数量，以及是否完好，如发现问题应及时向甲方提出，由甲方负责修复和配置；第8.2条约定未经甲方书面同意，乙方不得在承租的房屋内进行改装及添置固定设备；第8.4条约定未经甲方书面同意，乙方不得在承租的房屋转租或分租给第三方。双方另在补充条款处约定：任何一方违约，没有完全履行本合同将赔偿对方20万元，乙方在租期内进行自行装修，在租期到期后，不能带走房内任何物品及设施。合同签订后，王毅支付了保证金1,800元，租金付至2017年11月9日。
杨顺荣为证明其主张，向本院提交了下列证据材料：1、房屋租赁合同，其中第8.1条、第8.2条、第8.4条未被划去。2、2017年5月13日的录音资料，在场当事人为杨顺荣及其哥哥与张某的妻子。对话内容主要如下，杨哥：他现在怎么跟你说的？他怎么跟你说的？张妻：他也没说什么，就说有纠纷，叫我们搬走。……杨：你们支付给他多少钱？张妻：我们付了三个月的，我们走的时候他还给我们，我们现在就在外面找房子。杨哥：他作中介作二房东，他手上有房子的。张妻：我们知道他有房子，但要看我们适合不适合，对吧，你们看吧，我们要两间，有个小孩。杨：他以前借给你们3,200元？张妻：是的。……杨哥：我们有点事情麻烦你们，不好意思，你们搬走了，他搬进去，我们就没有证据了，所以我们要打110报警来做证明，他这个人很狡猾的，合同条款都敢划掉，他还叫我们赔他10万元。3、接报回执单，报警人为杨顺荣，主要内容如下：2017年5月13日18时，报警人报警称在系争房屋租赁纠纷，请民警到场处理。民警到现场处理，经查报警人杨顺荣(身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX，房东)准备收回系争房屋，但发现王毅已将该房屋转租给张某(身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX)，因此引发纠纷，告知双方自行协商处理或到有关部门解决。王毅对证据1的真实性无异议；对证据2的真实性不认可，不知道录音的对象是谁，地点在哪里；对证据3的真实性无异议。
王毅为证明其主张，向本院提交了下列证据材料：1、房屋租赁合同，其中第8.1条、第8.2条、第8.4条被划去；2、装饰装潢合同及收据3张，证明装修费用5.6万元。杨顺荣对上述证据的真实性均不予认可。
审理中，杨顺荣表示，杨顺荣发现王毅将系争房屋转租后，找到次承租人，要求其将转租合同交出，次承租人联系王毅后，王毅当即将转租合同收走，并将次承租人赶出了系争房屋。目前系争房屋内的居住使用情况，杨顺荣不清楚。
审理中，王毅表示，双方口头约定是可以转租的，王毅拿到租赁合同后就向中介公司提出，中介公司就将租赁合同中第8.1条、第8.2条、第8.4条划去，划去的时候，第二、三联没有在一起，王毅因租期较长，觉得第二联看不清，故向中介公司要了第一联。2017年4月，王毅母亲骨折，王毅夫妇回老家照顾母亲，朋友张某要求暂时借住。同年5月，杨顺荣便上门来，称系争房屋被转租了。
以上事实，有房屋租赁合同、接报回执单、装饰装潢合同、收据及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。审理中，王毅提交的房屋租赁合同上部分条款被划去，但未经双方签字确认，杨顺荣也不予认可，故本院对王毅提交的房屋租赁合同的真实性不予确认。根据杨顺荣提交的房屋租赁合同约定，未经甲方书面同意，乙方不得进行转租。审理中，王毅抗辩认为双方口头约定可以转租，但未提交证据证明，本院不予采信。根据杨顺荣提交的接报回执单，载明，经查报警人杨顺荣准备收回系争房屋，但发现王毅已将该房屋转租给张某等，本院认为，可以认定王毅将系争房屋进行了转租。由此，王毅的行为已构成违约，杨顺荣行使单方解除权，合法有据，本院予以准许。合同解除后，双方应各自返还因合同取得的财产，故杨顺荣要求王毅将系争房屋恢复原状后予以返还的诉请，合法有据，本院予以准许。关于违约金，根据合同补充条款约定，任何一方违约，没有完全履行本合同将赔偿对方20万元，杨顺荣据此主张违约金，于法有据，本院予以准许。至于具体金额，本院根据案件实际情况，兼顾公平原则，酌情调整为4,000元。关于添附，根据合同约定，王毅在租期内可自行装修，故杨顺荣主张王毅未经同意擅自装修，本院不予采信。相关司法解释规定，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，王毅擅自转租构成违约，现杨顺荣未同意利用装饰装修物，故王毅请求赔偿装饰装修的损失，于法无据，本院不予支持。关于租金差价损失，亦于法无据，本院不予支持。至于水、电等费用，双方可于返还系争房屋当日据实结算。至于保证金，双方亦可待返还系争房屋并据实结清有关费用后再行结算。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下：
一、解除原告(反诉被告)杨顺荣与被告(反诉原告)王毅就上海市宝山区环镇北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋租赁合同；
二、被告(反诉原告)王毅于本判决生效之日起十日内，将上述房屋恢复原状后返还给原告(反诉被告)杨顺荣；
三、被告(反诉原告)王毅于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)杨顺荣支付违约金4,000元；
四、驳回原告(反诉被告)杨顺荣的其余诉讼请求；
五、驳回被告(反诉原告)王毅的全部反诉请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取为80元，由原告(反诉被告)杨顺荣负担50元，被告(反诉原告)王毅负担30元；反诉案件受理费为1,370元，由被告(反诉原告)王毅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 黄 蔚
二〇一七年十一月二十一日
书记员 董程程
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百二十四条……
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
……
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
……