北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终10381号
上诉人（原审被告）：陈明康，男，1957年11月20日出生。
被上诉人（原审原告）：吕忠晔，男，1983年11月14日出生。
委托诉讼代理人：肖伟宾，北京智勇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭玉飞，北京智勇律师事务所律师。
原审第三人：北京市顺义区求实外语培训学校。
法定代表人：刘东昇，校长。
委托诉讼代理人：赵星宇，女，1979年10月21日出生。
原审第三人：樊文华，男，1987年7月6日出生。
上诉人陈明康因与被上诉人吕忠晔及原审第三人樊文华、北京市顺义区求实外语培训学校（以下简称求实外语学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第16080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈明康、被上诉人吕忠晔之委托代理人肖伟宾、求实外语学校之委托代理人赵星宇、樊文华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈明康上诉请求：撤销原判，依法改判驳回对方原审诉讼请求。事实和理由：1.原审认定我的转租行为未经吕忠晔同意，属事实认定不清。转租一楼系经过吕忠晔方同意而为，且转租已达五年之久，次承租人在外面设有广告牌，吕忠晔经常来我在租赁地点开办的茶馆，购买煤气也要路过租赁地点，其不可能不知情。2.吕忠晔与求实外语学校存在利害关系，联合诉讼对抗我。3.对方于2011年知悉转租事实，于2015年才提出异议，已过诉讼时效。
吕忠晔辩称，同意一审判决，不同意陈明康的上诉请求和理由。
求实外语学校述称，遵从法院判决，没有意见。
樊文华述称，我没有过错，吕忠晔存在过错，其对转租房屋知情，如果解除合同，我会产生损失。
吕忠晔向一审法院起诉请求：1.解除我与陈明康于2011年4月30日签订的《租赁协议》；2.陈明康立即腾退房屋（原审庭审中变更为要求陈明康、求实外语学校、樊文华共同腾退涉诉房屋）；3.陈明康支付我租金，按照33000元/月，自2015年9月1日起（原审庭审中变更为自2016年8月1日起）至陈明康实际腾退之日止，其中每年度5月份租金为22000元/月；4.陈明康支付我违约金50000元；5.陈明康承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：涉诉房屋登记于吕忠晔名下，分为上下两层，一层临街。2011年4月30日，吕忠晔与陈明康签署《租赁协议》，由乙方（陈明康）承租甲方（吕忠晔）的涉诉房屋，约定租赁期为2011年6月1日至2019年5月31日；年租金385000元，租金按月缴纳，乙方需于上月月底交纳下一个月的租金，以此类推，直至租赁期满，每年前11个月的租金为33000元整，最后一个月的租金为22000元整（双方认可每年5月的租金为22000元）；第十一条，租赁期内，乙方未经甲方同意，不得将房屋租给第三方，或改变用途；第十四条，租赁期间，甲乙双方均不可借故解除合同，如有一方违约，违约方应付给对方五万元违约金。
2011年7月25日，陈明康与樊文华签署的《租赁协议》，约定由乙方（樊文华）承租涉诉房屋面积46平方米的临街门脸房作为经营使用，租赁期为2011年9月1日至2019年5月31日，年租金为150000元。
2015年5月1日，陈明康与求实外语学校签署《租赁协议》，约定由乙方（求实外语学校）承租涉诉房屋二楼商用房、一层楼下后门两间，作为学校培训活动使用，楼上西北边房屋甲方（陈明康）自留使用；租赁期为2015年6月1日至2019年5月31日；年租金为280000元，合同租期满两年不变，从合同期第三年起按原有租金递增10%计算收取；租赁期内乙方未经甲方同意，不得将房屋租给第三方。2015年5月4日，求实外语学校支付陈明康租金280000元（2015年6月1日至2016年5月31日）及押金100000元。
吕忠晔称其2015年9月得知涉诉房屋被陈明康擅自转租给求实外语学校，现要求解除与陈明康的《租赁协议》，并要求陈明康支付违约金50000元。陈明康称其转租以及改变用途已经过吕忠晔同意；2011年7月25日将涉诉房屋一层店面的三分之二转租给樊文华，吕忠晔对此是明知的，但吕忠晔对此一直未提出异议，因此应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条（出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持）的规定；2015年5月1日，其又将涉诉房屋二层部分转租给求实外语学校，并于2015年5月13日口头告知吕忠晔母亲，吕忠晔母亲当时即表示同意。对于两次转租经吕忠晔同意一事，陈明康称其并无书面证据。吕忠晔称其直至本次诉讼才知晓陈明康将涉诉房屋转租给樊文华，陈明康曾告知与同乡合作经营并非转租。求实外语学校称租房之前未与房屋所有权人联系，但向陈明康询问是否有权转租，陈明康答复吕忠晔母亲同意转租，其认为陈明康有转租权。樊文华表示其与陈明康系租赁关系而非合作经营关系，租金已交纳至2016年9月1日；其与陈明康签署《租赁协议》时并不知晓房屋所有权人，直至庭审中才知道涉诉房屋是吕忠晔所有。经法庭询问，陈明康表示其并未主动将两份转租的《租赁协议》告知吕忠晔，吕忠晔也未向其索要。
对于吕忠晔要求陈明康、求实外语学校与樊文华共同腾退的主张，陈明康以其与吕忠晔签署的《租赁协议》有效且租赁期未到为由，不同意腾退；求实外语学校表示同意腾退；樊文华以其与陈明康签署的《租赁协议》有效且租赁期未到为由，不同意腾退。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，吕忠晔与陈明康签署的《租赁协议》第十一条约定，租赁期内，乙方未经甲方同意，不得将房屋租给第三方，或改变用途。陈明康对转租行为并无异议，虽辩称转租已经过吕忠晔同意，但其未提交证据予以证实，法院难以采信。结合求实外语学校与樊文华的陈述，其二人与陈明康签署《租赁协议》时，与涉诉房屋所有权人吕忠晔均未交涉，因此，法院对吕忠晔提出的陈明康转租行为未经其同意而存在违约行为的主张予以采信，对于吕忠晔要求解除与陈明康于2011年4月30日签署的《租赁协议》的请求，以及要求陈明康支付自2016年8月1日起至其实际腾退之日止的房屋租金的请求，均予以支持。陈明康的转租行为已违反其与吕忠晔《租赁协议》第十四条的约定，应承担违约责任，故，对于吕忠晔要求陈明康给付违约金50000元的请求，法院亦予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。吕忠晔与陈明康之间的《租赁合同》解除，转租合同亦不能履行，对于吕忠晔要求陈明康、求实外语学校与樊文华共同腾退涉诉房屋的请求，法院予以支持。判决：一、解除吕忠晔与陈明康于二○一一年四月三十日就北京市顺义区×1号房屋签署的《租赁协议》；二、陈明康、北京市顺义区求实外语培训学校、樊文华共同腾退北京市顺义区×1号房屋，于判决生效之日起七日内执行；三、陈明康支付吕忠晔自二○一六年八月一日至陈明康实际腾退之日止的北京市顺义区×1号房屋的租金，租金按照每月三万三千元标准计算（其中每年度五月份的租金为二万二千元），于陈明康实际腾退之日起七日内执行；四、陈明康支付吕忠晔违约金五万元，于判决生效之日起七日内执行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1050元，由陈明康负担，于本判决生效之日起七日内交纳至原审法院。
二审中，双方当事人在法庭辩论终结前均未提交新证据。对于一审法院查明的事实，陈明康表示其并未向法庭表述过未主动将两份转租《租赁协议》告知吕忠晔，吕忠晔也未向其索要，但原审2016年2月25日的庭审笔录中对此有明确记载，本院对此予以确认；对一审法院查明的其他事实，当事人均无争议，本院亦予以确认。
上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、三份《租赁协议》、收条等证据材料，可作为认定事实之依据。
本院认为，依据双方当事人的诉辩主张及本院查明事实，本案二审的争议焦点为，陈明康的转租行为是否经吕忠晔同意，进而吕忠晔是否有权要求解除双方之间的《租赁协议》。
对此，陈明康认可其于2011年将涉诉部分租赁房屋转租给樊文华，以及2015年再次将部分租赁房屋转租给求实外语学校的事实，但称两次转租行为均得到吕忠晔的同意或吕忠晔明知且未提出异议，其对于所主张的前述事实负有举证责任。本院认为，对于后次转租行为，陈明康表示系征得吕忠晔母亲同意，但就此未提供证据，且即便上述陈述属实，本案中亦没有证据显示吕忠晔之母具有代表吕忠晔作出该意思表示的委托权限，故本院认定该次转租未经吕忠晔同意。对于前次转租行为，陈明康对吕忠晔同意其转租的事实未提供证据佐证；对于其提出吕忠晔明知其转租一节，从陈明康所提转租店面设置了明显的广告牌、吕忠晔及其母来过租赁房屋以及转租时间较长等事实推断，吕忠晔有可能对于租赁房屋存在转租有所知悉，但结合陈明康所提证据及樊文华的陈述等案件事实亦不能排除吕忠晔所称陈明康曾向其告知与同乡合作经营并非转租这一事实的可能性，故结合本案证据及相关事实，本院尚不能作出陈明康主张事实的存在具有高度可能性的确信，从而难以认定吕忠晔明知其转租而长期未提出异议的事实存在。退而言之，假设上述事实存在，亦不能改变陈明康存在2015年未经吕忠晔同意转租的事实。
综上所述，陈明康未经吕忠晔同意将涉案租赁房屋转租，已经违反了双方《租赁协议》的约定以及我国合同法的相关规定，吕忠晔据此要求解除《租赁协议》，理由正当，原审判决解除双方之间的《租赁协议》，并判令陈明康及涉案租赁房屋的次承租人樊文华及求实外语学校共同腾退房屋、陈明康按合同约定的租金标准支付租金（使用费）至腾退之日，均符合法律规定，本院予以维持。同时，因陈明康存在未经吕忠晔同意转租的违约行为，进而导致了双方租赁合同的解除，原审判令陈明康按照合同约定支付违约金，亦无不当，本院亦予以维持。关于陈明康所提吕忠晔于2011年即知道其转租，本次起诉超过诉讼时效的一节，上文已述，本院对其所主张吕忠晔于2011年即明知转租的事实并未认定，且其于2015年又发生新的转租行为，故其关于诉讼时效的抗辩主张不能成立。
综上所述，陈明康的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由陈明康负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 杨 路
审判员 赵 霞
审判员 杨 夏
二〇一六年十月十二日
书记员 黄 蕾
书记员 陆九阳