重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
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（2018）渝0106民初3248号
原告：重庆市仁德物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊路29号8-1号，统一社会信用代码91500107683921916B。
法定代表人：杨三，重庆市仁德物业管理有限公司董事长。
委托诉讼代理人：张文丽，女，住重庆市合川区，重庆市仁德物业管理有限公司员工。
被告：查长林，男，1982年5月13日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
原告重庆市仁德物业管理有限公司（下称仁德公司）与被告查长林物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月22日立案受理后，本案依法由审判员马劲东独任审判，适用简易程序分别于2018年3月16日公开开庭进行了审理。原告仁德公司的委托诉讼代理人张文丽、被告查长林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告仁德公司提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费3279.62元（2015年1月共1个月＋从2015年2月至2018年1月止共36个月=37个月。收费标准0.8元/㎡*89.12㎡=71.3元/月*1个月=71.3元，1元/月*89.12㎡=89.12元/月*36个月=3208.32元，71.3元+3208.32元=3279.62元）；2、判令被告向原告支付公摊费184元（从2015年1月至2018年1月止共37个月，收费标准4元/月*1月+5元/月*36个月=184元）；3、判令被告向原告支付逾期交费违约金暂定749.7元（以每月欠交的物业服务费和公摊费之和（以判决标的为准）为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至交清之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年1月29日，原告与被告小区业主委员会签订了《物业服务合同》，2015年1月29日续签，约定由原告对重庆市沙坪坝区翰林景园小区进行物业服务。合同签订后，原告依约为小区提供了保洁、保安、水电，地上、地下管网、配电、消防设施、化粪池清掏等维护、维修等服务，诚实的履行了合同义务。被告作为涉案小区业主，无故拖欠原告的物业服务费，原告经书面催收无果，故诉至法院，请求判如所请。
被告查长林辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由：1、原告进入翰林景园小区（下称涉案小区）物业服务没有经过业主的同意；2、原告为小区提供的物业服务工作非常差，表现在小区的监控绝大部分没有实际开通；小区保安不认真负责，大概在半夜1点后便开始自行睡觉，而且不经常在小区巡逻导致小区出现了多次偷盗事件；公共设施如单元门、门上的可视电话、健身器材、桌子椅子等多数都是坏的，没有维修好；一楼业主占用部分的公共绿地自行使用；据说原告花了几万元购买的儿童滑梯等玩耍设施没多久就坏了；小区的游泳池由原告私自出租给别人收取费用；小区的清洁服务做得也不好；小区的业主不认可原告与翰林景园业委会签订的物业服务合同；3、原告在未经业主同意的情况下，擅自动用大修基金来维修电梯；4、原告擅自将涉案小区的车库承包给第三方经营，导致车库的停车费很高；5、原告将涉案小区大门附近的业主共有区域，允许摊贩摆摊，并由原告收取费用，但是又没有用于业主使用；6、小区内电梯里面发布的广告，原告也收取了费用，但是又没有用于业主使用。
另外，原告起诉的中国人民银行同期同类银行贷款利率的1.3倍计算的违约金标准过高，但不清楚具体标准。
原告仁德公司为证明自己的主张，提供如下证据：
1、原告的营业执照、原告的物业服务资质证书、2015年4月10日沙坪坝区房屋管理局出具的《物业服务合同备案证明》（编号（2015）（13）号），证明原告是具有物业服务资质的企业，以及原告在为被告所在小区提供物业服务的合同已经经过了备案。
2、2011年2月15日，涉案小区的翰林景园业主委员会与原告重庆市仁德物业管理有限公司签订的《物业服务合同》一份，证明提供物业服务期限为2011年2月15日至2015年2月14日，以及涉案小区的住宅物业服务费的标准为0.8元/月/㎡，公摊费是4元/月/户，业主应当在每月月底前交清物业服务费和公摊费，逾期不交，按日千分之三的标准计算违约金。
3、2015年元月29日，涉案小区的翰林景园业主委员会与原告重庆市仁德物业管理有限公司签订的《物业服务合同》一份，证明履行期限为五年，从2015年1月29日至2020年3月31日，涉案小区的住宅物业服务费的标准为1元/月/㎡，公摊费是5元/月/户，业主应当在每月月底前交清物业服务费和公摊费，逾期不交，按日千分之三的标准计算违约金。
4、2017年4月10日，翰林景园业主委员会向重庆市沙坪坝区法院出具的《证明》一份，证明业主委员会与原告签订的物业合同是经过了业主过半同意的，并且在起诉未交物业费的业主前已经书面对未缴纳物业费的业主进行了催收，绝大部分业主都缴纳了物业服务费。
5、国内挂号信函收据，证明在2017年3月21日，原告向被告寄送了物业催费单。
6、重庆市国土资源与房屋管理局出具的不动产查询情况，证明被告是涉案小区的业主，被告所拥有的房屋建筑面积是89.12平方米。
对原告提供的上述证据，被告质证时认为：对原告提交的证据1没有异议；不同意证据2和证据3，因为这两份物业服务合同在签订的时候，业委会并没有真正取得业主的同意，就算合同成立了，适用半年后，是否继续由原告提供物业服务要经过业主的同意，但实际上并没有征求业主的意见，我认为合同的订立是原告和当时的业主串通，并没有真正征求广大业主的意见，原告进入小区后，小区从未召开过业主大会；不同意证据4，业主委员会已经过期无效了；收到过原告寄送的挂号信，但是催费单上的名字是“杳长林”，不是查长林，身份号码也错了；对证据6无异议。
根据上述有关证据和原被告的陈述，本院经审理认定事实如下：
原告为具有二级资质的物业服务企业，被告为重庆市沙坪坝区重庆市沙坪坝区***号房屋的所有权人。
2011年2月15日，原告（乙方）与重庆市沙坪坝区翰林景园业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定由原告对重庆市沙坪坝区翰林景园业小区（下称涉案小区）进行物业服务。合同第四条约定：甲方委托乙方提供物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的的维修、养护、运行和管理；游泳池经营管理。3、市政公用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、公共场所、房屋共用部位（包括公共楼道、通道、走廊、小区内的道路）的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。5、交通秩序维护和车辆停放的管理。6、协助做好物业管理区域内的公共秩序维护工作。7、物业档案资料管理。8、物业项目使用专项维修资金的预算和计划，实施后公示。9、装修管理。10、物业管理。11、与政府协调搞好周边的噪音与环境污染管理。12、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。第七条约定：......物业服务费的收取标准：1、住宅物业，0.8元/月·平方米（含电梯使用费）......。第八条约定：1、共用水电费用：由每户业主/使用人每月分担4.00元。第九条约定：......物业服务费及水电公摊费按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日至月底交清当月费用，逾期不交，按应交费用总额的3‰，按日计收违约金。第十条约定：乙方利用属于全体业主共用部位、共有设备设施进行经营（如：设置商业广告牌），应当征得甲方及相关业主的同意，所得收益部分甲方与乙方各按6:4分成，乙方承担经营中产生的基本能耗费用和管理费用，不在收入中另作开支。可根据业主管理规约的规定纳入物业专项维修资金进行管理或用于小区文化建设、开展业主娱乐活动。合同第十六条约定：本合同期限为叁年，试用期为壹年，自2011年2月15日至2012年2月14日止为试用期，试用期间，乙方没有达到合同约定的条款，无条件撤出翰林景园。2012年2月15日起至2015年2月14日止为合同期，合同期满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。合同第二十二条约定：业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同第二十八条约定：本合同之附件均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。合同还对甲方、乙方的其他权利义务作了规定。同时，合同的附件一中约定了原告的物业服务标准，合同的附件二约定了原告对翰林景园前期服务的承诺。
签订合同后，原告进场对涉案小区提供物业管理服务。
2015年1月29日，原告（乙方）与重庆市沙坪坝区翰林景园业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》（草案），合同约定：甲方通过招标、仪标等方式选聘乙方，在自愿、平等、协商一致的基础上，就沙区翰林景园实施本物业区域的物业管理服务的相关事宜，签订本合同。合同第四条约定：甲方委托乙方提供物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的的维修、养护、运行和管理；游泳池经营管理。3、市政公用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、公共场所、房屋共用部位（包括公共楼道、通道、走廊、小区内的道路）的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。5、交通秩序维护和车辆停放的管理。6、协助做好物业管理区域内的公共秩序维护工作。7、物业档案资料管理。8、物业项目使用专项维修资金的预算和计划，实施后公示。9、装修管理。10、物业管理。11、与政府协调搞好周边的噪音与环境污染管理。12、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。第七条约定：......物业服务费的收取标准：1、住宅物业，1.00元/月·平方米（含电梯使用费）......公共能耗包干，5.00元/月·户。第九条约定：......物业服务费及水电公摊费按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日至月底交清当月费用，逾期不交，按应交费用总额的日3‰计收违约金。第十条约定：乙方利用属于全体业主共用部位、共有设备设施进行经营（如：设置商业广告牌），应当征得甲方及相关业主的同意，所得收益部分甲方与乙方各按6:4分成，乙方承担经营中产生的基本能耗费用和管理费用，不在收入中另作开支。可根据业主管理规约的规定纳入物业专项维修资金进行管理或用于小区文化建设、开展业主娱乐活动。合同第十六条约定：本合同期限为伍年，自2015年1月29日起至2020年3月31日止，合同期满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。合同第二十二条约定：业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同第二十七条约定：本合同之附件均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。合同还对甲方、乙方的其他权利义务作了规定。同时，合同的附件一中约定了原告提高物业服务水平的措施，合同的附件二约定了原告的物业服务标准。
《物业服务合同》（草案）签订后，原告继续对涉案小区提供物业服务。
被告未按约支付2015年1月至2018年1月期间的物业服务费用和水电公摊费。原告多次催收后，被告仍拒绝交纳物业服务费用。
本院认为，根据《重庆市物业管理条例》第二十七条第（三）项规定，业主委员会可代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同。本案中，原告与重庆市沙坪坝区翰林景园业主委员会于2011年2月15日签订的《物业服务合同》及2015年1月29日签订《物业服务合同》（草案）均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应严格遵守。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与重庆市沙坪坝区翰林景园业主委员会签订的《物业服务合同》、《物业服务合同》（草案）对原被告具有约束力，原被告双方均应按约严格履行。
原告为具有二级资质的物业服务企业，被告为重庆市沙坪坝区重庆市沙坪坝区***号房屋的所有权人。原告依约对涉案小区提供了物业服务，被告应当按照合同支付物业服务费及公摊费。被告抗辩原告提供的物业服务质量不高，但其未举证证明原告提供的物业服务存在瑕疵并处于持续状态，故本院对其辩解理由不予支持。对原告要求被告交纳2015年1月至2018年1月期间的物业服务费3279.62元、公共水电费184元的请求，本院予以支持。
关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。原告与重庆市沙坪坝区翰林景园业主委员会签订的《物业服务合同》、《物业服务合同》（草案）均约定业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。被告未按约在月底前交纳物业费和公摊费，属违约，应当从次月1日起承担支付违约金的责任。被告抗辩日千分之三的违约金标准过高，现原告自愿将主张的违约金的标准调整为中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，系当事人对自己权利的处分，对原告要求被告支付违约金的请求，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《重庆市物业管理条例》第十二条第二款、第二十七条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告查长林于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆仁德物业管理有限公司2015年1月1日至2018年1月期间的物业服务费3279.62元。
二、被告查长林于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆仁德物业管理有限公司2015年1月1日至2018年1月期间的水电公摊费184元。
三、被告查长林于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆仁德物业管理有限公司违约金（该违约金从2015年2月1日至2月底以71.30元为基数，从2015年3月1日至3月底以160.42元为基数，从2015年4月至2018年1月每月1日基数递增89.12元，均按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍的标准计算；从2018年2月1日起以3279.62元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍的标准计算至本金付清之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告查长林负担，限被告查长林于本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆仁德物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
审 判 员 马劲东
二〇一八年三月二十二日
法官助理 韩先华
书 记 员 方 宇