北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初19527号
原告：魏书义，女，1968年1月17日出生，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：冀莹莹，北京中恪律师事务所律师。
被告：刘洁，女，1984年11月2日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：朱晓燕，北京市两高律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于思聪，北京市两高律师事务所律师。
原告魏书义与被告刘洁房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏书义的委托诉讼代理人冀莹莹、被告刘洁及其委托诉讼代理人朱晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
魏书义向本院提出诉讼请求：1.确认魏书义与刘洁于2015年1月15日签订的“房屋租赁合同”于2017年1月15日解除；2.刘洁支付魏书义自2016年10月15日至2017年1月14日期间的租金177750元；3.刘洁支付魏书义违约金592500元；4.刘洁承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年1月15日，魏书义与刘洁签订“房屋租赁合同”，魏书义将位于北京市大兴区×镇×路×号院×号楼地下1层、地上2层及地上1层部分底商，共计1172平方米的房屋出租给刘洁使用；双方约定租赁期从2015年4月15日至2023年8月30日，年租金为711000元，半年为1个付款周期；合同履行至2016年9月30日，刘洁无故向魏书义发出终止合同通知，但魏书义对于终止原因不予认可；双方也未办理任何合同终止手续；据此，为维护自身合法权益，魏书义诉至法院，请求判如所请。
刘洁辩称：本案所涉及房屋租赁合同应当在魏书义收到刘洁发出的解除通知的2016年9月30日就已经解除了，双方早就已经协议解除租赁合同了；合同的洽商是由刘洁的爱人潘某和魏书义的爱人周某进行的，基于特定身份，所以用各自爱人的名义签订的租赁合同，潘某与周某都是认识的；涉案租赁房屋的地下1层之前是由王某经营酒吧，后来找到了潘某，让潘某经营，潘某说不会经营酒吧，要经营歌厅，但是营业执照办不下来，王某说他可以办执照，潘某就给王某转了1850000元，还租赁了第2层，之后潘某就开始装修，花了200多万元的装修费，但是1年多执照也没有办下来；之后潘某就找到王某协商，王某赔给了潘某2600000元，在2016年6月18日协商解决的时候，是潘某、王某和周某三方一起谈的，当时三方都认可租赁期限就到2016年9月30日；当时周某因为特定身份所以没有当场签字；因为周某没有签字，潘某就想着给周某发快递，告知一下周某；在2016年6月22日下午就已经将房屋钥匙交付出租人一方了；因为大家都是朋友，潘某也尊敬周某，潘某就在2016年5月转给了周某410000元，在这里将租金交至2016年10月14日，而且除去租金和其他杂费，还多给了几万元，在加上之前给的相当于1个月租金的保证金59250元，合起来大概多给了周某10多万作为解除合同的补偿；当时潘某就觉得租房这件事就已经结束了，没想到魏书义又提起诉讼；综上所述，如果魏书义一方有困难可以一起坐下来谈，协商解决此事，但不同意魏书义的全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：周某、魏书义系夫妻关系；潘某、刘洁系夫妻关系；2015年1月15日，魏书义（出租人）与刘洁（承租人）签订“房屋租赁合同”，双方约定魏书义将“北京市大兴区×镇×路×号院×号楼，房屋的结构为框架，地下一层地上二层及地上一层部分底商”租赁给刘洁使用，租赁房屋为商业用房，建筑面积为1172平方米，承租人使用租赁标的物及该物业设施的用途为“酒吧及配套”，租赁期限为8年5个月（不含免租期），自2015年4月15日至2023年8月30日，免租期为90日，租赁标的物的交付时间为2015年1月15日；双方还约定，租金为每建筑平方米每日1.662元，月租金共计59250元，年租金为711000元，租金为半年付，上述租金标准在合同期限内从2017年4月15日开始递增调整，此后的租金2年为一期，每一期在上期年租金基础上递增5%，承租人应在签订合同书当日向出租人支付第1个付款周期的租金387500元（已含物业费用）；双方还约定，承租人同意其承租的租赁标的物的物业管理费为每建筑平方米每月4.5元，每年共计64000元，在租赁期间使用的包括但不限于水费、电费、空调费（如有）、采暖费（如有）、燃气费、电话费、装修管理费（如有）、网络费、停车管理费等，均由承租人另行支付；关于履约保证金，双方在合同书第八条约定：“1.为了确保合同的履行，保证承租人经营的稳定性和连续性，在签订本合同时需向出租人支付履约保证金，其金额为1个月租金共计人民币伍万玖仟贰佰伍拾元整，作为承租人履行本合同义务的保证金。2.在本合同期满时，在承租人完全搬出租赁标的，双方办理完毕场地交接手续后30个工作日内无任何客户索赔、投诉等问题且经出租人确认承租人在履行合同过程中未出现违约行为及欠缴税、费后，出租人将履约保证金返还给承租人且不计利息。3.如租赁期限内承租人违反约定单方解除本合同或由于承租人违约导致出租人提前解除本合同的，则履约保证金不予退还，同时承租人还应当承担本合同第十八条第3款所约定的违约责任及第十八条第6款约定的支付滞纳金的违约责任”；关于出租人权利、义务，双方在合同书第十条约定：“1.出租人有权依据本合同约定收取租金、履约保证金及相关费用。2.除本合同另有约定外，在租赁期限内，出租人不得无故收回租赁标的，如出租人中途收回租赁标的的，出租人应承担违约及赔偿责任。3.出租人根据承租人的要求向承租人出具应由出租人出具的承租人办理经营、装修等申请报批手续所需的必须相关证明……6.承租人承诺，承租人不履行或者不完全履行本合同约定义务时，承租人愿意接受出租人或租赁标的管理人单方收回租赁标的”；关于承租人权利、义务，双方在合同书第十一条第5款约定：“承租人应自行办理该租赁标的之经营行为的一切政府批准和许可手续，并在开始营业日前办理完毕，取得合法经营资格并将营业执照（正本和副本）、组织机构代码证、税务登记证、卫生许可证、消防验收合格证明的复印件各一份交出租人备案，否则承租人不得开业经营，如承租人未办理完毕营业执照而开业经营的，由此产生的全部后果均由承租人承担。若以上注册名称、经营内容及范围变动时，承租人除在国家相关主管机关得到批准外，未经出租人书面同意不得变更租赁标的的使用用途及经营范围，否则视为承租人根本违约，出租人有权解除本合同，承租人应承担合同解除责任（包括因其经营范围改变出租人需向第三方承担的违约责任）”；对于合同解除，双方在合同书第十四条进行了约定，同时在第十六条约定：“3.本合同终止或解除后，承租人应在终止日前10日内无条件将租赁标的物交回出租人……4.如承租人逾期交还符合本合同约定条件的租赁标的，则每逾期一日，承租人应向出租人支付当年日租金标准3倍的违约金”；关于违约责任，双方在合同书第十八条约定：“1.除本合同另有约定外，因本合同的一方当事人违反本合同的约定，导致本合同解除的，违约方应向守约方承担违约责任同时还应按照本合同约定支付违约金、滞纳金及赔偿金……3.承租人未按本合同约定期限履行本合同，提前单方解除本合同的，或由承租人违约行为导致出租人单方行使权利（包括依据本合同第十四条约定）解除本合同的，除履约保证金不退还外，承租人还应承担如下合同解除责任即按下列标准向出租人支付违约金，并赔偿由此给出租人造成的损失，同时还应按照本条第6款的约定支付滞纳金。（1）本合同履行期不满贰年解除本合同的，承租人向出租人支付违约金标准为该当年度拾个月的租金。（2）本合同履行期不满伍年解除本合同的，承租人向出租人支付违约金标准为该当年度捌个月的租金”；关于“通告及送达”，双方在合同书第二十二条约定：“1.任何一方就本合同发给另一方的任何通告必须以中文书面形式进行。本合同所述之各项文件的送达，包括邮寄、传真、电传、出租人在租赁标的之任何部位（包括信箱）留置该文件及张贴于告示栏内及直接送达等方式，如系邮寄，则寄出之日为送达日；如系传真，则以发出日为送达日；如出租人采取在租赁标的的门前或其它任何位置（包括张贴），则该留置之日为送达之日；如张贴于告示栏内则以张贴日为送达日；如系直接送达的则以承租人签收之日为送达日。双方可任意选择前述任何送达方式。2.本合同首部所列出租人和承租人的地址、电话、传真为双方确定的、有法律效力的地址、电话、传真。如任何一方欲变更前述情况，须于该变更确定之日的前三日通知对方，否则，任何一方依变更前的地址，以邮寄或传真方式发出的文件，另一方不得以未收到为由提出抗辩”。
房屋租赁合同签订后，刘洁占有使用租赁房屋，支付保证金59250元，并交纳租金至2016年10月14日；关于租赁房屋用途，魏书义主张系按合同约定，即“酒吧及配套”，刘洁则主张系用作歌厅。庭审中，刘洁主张合同书所约定违约金过高。2015年1月9日，北京中福天通服装综合市场有限公司出具证明，魏书义于2014年9月1日向该公司承租了位于北京市大兴区×镇×路×号院×号楼地下1层、地上1、2层，面积为1512平方米的房屋，该公司同意魏书义将其中地下1层全部、地上2层全部、地上1层局部，面积约1172平方米的房屋转租。
王某系部分诉争租赁的原承租人；2016年2月1日，王某（甲方、出售方）与刘洁之夫潘某（乙方、购房方）签订“关于‘追忆岁月’酒吧购买协议”，双方约定购买标的为酒吧，其位于北京市大兴区×镇×路×号院×号楼地下1层，购买该酒吧的购买日期为2015年1月15日，有免租期3个月，乙方自2015年4月15日起开始交付该酒吧房租，该酒吧的购买金额为1850000元，该酒吧房租为每建筑平方米每日1.662元，月租金共计59250元，年租金为711000元，租金标准在合同期内从2017年4月15日开始递增调整，此后的租金2年为一期，每一期在上期年租金基础上上调5%，；双方同时约定，乙方已经于2015年1月15日向该酒吧房东魏书义交付2015年4月15日至2015年10月14日酒吧房租及物业费385000元及700平方米免租期物业费9450元、押金59250元，共计456000元，乙方此后又于2015年10月15日向该酒吧房东魏书义交付2015年10月15日至2016年4月14日酒吧房租及物业费387500元，即乙方共计已向房东魏书义交付该酒吧房租843500元；双方还约定，甲方负责办理该酒吧及2楼歌厅的工商营业执照、消防许可、环保局许可、文委、特行备案等该场所正常经营所需的各项执照，并向乙方保证最晚应于2016年3月15日前，将所需执照全部办理完毕并交付乙方使用，自甲方将所需各项执照全部搬离完毕并交付乙方后，乙方向甲方交付该酒吧的购买费用1850000元，截至2016年2月1日，乙方已经向甲方提前交付该酒吧的购买费用550000元；关于违约责任，双方约定若甲方无法于2016年3月15日前，将所需的各项执照全部办理完毕交付乙方使用，则由甲方承担违约责任，赔偿乙方投入该酒吧的全部损失。为证明在上述酒吧购买协议签订后因王某未能依约定办理完毕经营歌厅的各项执照故而向刘洁、潘某一方承担违约责任，刘洁提交案外人贾某分2次向潘某汇款2600000元的转账记录（分别于2016年6月18日、2016年6月22日转账1500000元、1100000元）。
2016年9月29日，刘洁向魏书义寄送“关于‘魏书义与刘洁于2015年1月15日签订的房屋租赁合同终止’的告知”及王某与潘某签订的“赔偿协议”；魏书义于2016年9月30日收到上述告知书及“赔偿协议”，因不认可上述文件，魏书义分别于2016年10月3日、2016年10月15日按照之前刘洁寄送快递所书写的寄件人地址向刘洁寄送“告知书”，声明王某与潘某所签订赔偿协议与魏书义无关，不同意刘洁解除双方所签订租赁合同，要求刘洁在10日内付清违约金（10个月的房租）后才能将标的物内的可移动财产搬离，10日后，魏书义一方有权处置标的物内的所有财物，同时刘洁一方必须承担解除合同给魏书义造成的一切损失；就刘洁已签收“告知书”，魏书义提交邮政部门的快递面单存根，收件人签名为“刘”；刘洁否认收到上述“告知书”，并主张该签名“刘”并非其所签写。魏书义还主张，其在2016年10月初来到租赁房屋后发现刘洁一方已经将物品搬离，魏书义曾在2016年10月在租赁房屋门上张贴要求刘洁继续履行合同的通知，之后为减少损失，于2017年1月15日将房屋另租孟某，并提交其与孟某于2017年1月15日签订的“房屋租赁合同”（载明租赁期限自2017年4月15日至2023年8月30日，2017年1月15日至2017年4月14日系免租期，租赁房屋为北京市大兴区×镇×路×号院×号楼地上2层及地上1层部分底商）。为证明就合同解除事宜魏书义一方、刘洁一方、王某一方已经在2016年6月18日协商一致，为减少魏书义一方损失，刘洁尽早注销了注册地址为租赁房屋的个体工商户，刘洁提交准许注销时间为2016年8月的“北京市工商行政管理局大兴分局准予设立（变更、注销）登记通知书”。
本院认为：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。因租赁合同履行发生纠纷的，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，系魏书义作为出租人与作为承租人的刘洁于2015年1月15日订立房屋租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，应属有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。虽然当事人协商一致，可以解除合同，但就在2016年6月18日，经出租人（魏书义一方）、原承租人（王某一方）、现承租人（刘洁一方）协商一致，解除房屋租赁合同的主张，刘洁未提供充分证据证明，对刘洁所寄送“关于‘魏书义与刘洁于2015年1月15日签订的房屋租赁合同终止’的告知”及王某与潘某签订的“赔偿协议”，魏书义明确不予认可并向刘洁寄送“告知书”，故对上述经租赁双方协商一致而解除租赁合同之主张，本院不予采纳。就所主张后期所支付款项包含对解除合同之赔偿的抗辩意见，刘洁未提供充分证据证明，故本院不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故本案争议焦点在于租赁双方对于单方解除权的约定及行使事宜。根据租赁双方所签订“房屋租赁合同”第十四条，当出现3种情形时，承租人有权解除合同，但应提前10日通知出租人，第1种情形为“因出租人的过错导致承租人经营租赁标的产生严重阻碍时，达到无法开业经营连续超过30日”，第2种情形为“出租人因破产、解散或其他理由开始清算时”，在本案中不存在上述2种情形，而第3种情形为“本合同约定的其它情形”；就第3种兜底概括情形，“房屋租赁合同”第十八条第3款载明“承租人未按本合同约定期限履行本合同，提前单方解除本合同的……除履约保证金不予退还外，承租人还应承担如下合同解除责任即按下列标准向出租人支付违约金，并赔偿由此给出租人造成的损失……”，即根据双方约定，承租人享有以承担违约责任为后果的单方解除权，且应提前10日通知出租人。刘洁于2016年9月29日寄送解除通知，根据“房屋租赁合同”第二十二条关于“通告与送达”之约定，寄出之日为送达日，故应在2016年9月29日视为解除通知送达魏书义，考虑到承租人应提前10日通知出租人，故对本案房屋租赁合同的解除时间，本院依法确认为2016年10月9日，对魏书义所主张合同解除的意见，本院予以采纳，对其所主张合同解除时间为2017年1月15日的意见，本院不予采纳。因租赁合同已在2016年10月9日解除，且根据魏书义自认，刘洁已在2016年10月初搬离租赁房屋，故对魏书义要求刘洁给付2016年10月15日至2017年1月14日期间租金177750元的诉讼请求，本院不予支持。本案合同订立于2015年1月15日，刘洁行使解除权的时间为2016年9月29日，距离订立合同之日不满2年，根据“房屋租赁合同”第十八条第3款第（1）项约定，承租人应向出租人支付相当于当年度10个月租金的违约金，故魏书义要求按照年租金711000元的标准计算违约金并无不当；但是，对于具体违约金金额，刘洁抗辩过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”综合考虑刘洁违约情况、租赁房屋的空租情况、原约定违约金金额等各种因素，对上述违约金，本院酌情适当降低，按6个月租金标准计算，其金额为355500元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：
一、确认魏书义与刘洁于二○一五年一月十五日签订的“房屋租赁合同”于二○一六年十月九日解除；
二、刘洁于本判决生效后十日内赔偿魏书义违约金三十五万五千五百元；
三、驳回魏书义的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千七百五十一元，由魏书义负担三千零九十七元（已交纳），由刘洁负担二千六百五十四元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王 振
二〇一八年一月三日
书记员 张思竹