山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鲁民一终字第479号
上诉人（原审被告）：王玉彬，淄博齐昌元担保公司经理。
委托代理人：周里升，山东众成仁和（淄博）律师事务所律师。
委托代理人：周钦宝，山东众成仁和（淄博）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：山东黄金地产旅游集团有限公司淄博分公司，住所地：淄博市张店区。
代表人：ＸＸ宽，总经理。
委托代理人：姜言波，山东言博律师事务所律师。
委托代理人：秦树玲，山东言博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李丙双。
上诉人王玉彬因与被上诉人山东黄金地产旅游集团有限公司淄博分公司（以下简称黄金公司）、李丙双案外人执行异议之诉一案，不服山东省淄博市中级人民法院（2014）淄民一初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王玉彬的委托代理人周里升、周钦宝及被上诉人黄金公司的委托代理人姜言波、秦树玲到庭参加诉讼，被上诉人李丙双经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定：2011年10月14日，原审法院作出（2011）淄民一初字第24号民事判决书，判决李丙双对李德良向王玉彬的借款7712173.00元承担连带保证责任。2013年5月28日，原审法院在执行（2011）淄民一初字第24号民事判决书过程中，对坐落于淄博市张店区黄金国际C区6幢1单元012302号和F区13幢2单元021401号房屋进行了预查封。黄金公司以其拥有涉案房屋产权为由向原审法院提出案外人执行异议，原审法院于2013年12月6日作出（2013）淄执异字第25号执行裁定书，驳回黄金公司的异议。后，黄金公司向原审法院提起案外人执行异议之诉。
另查明：2010年9月27日，李丙双与黄金公司签订了两份《商品房买卖合同》，分别以2568251.00元、639104.00元的价格购买淄博市张店区黄金国际C区6幢1单元012302号和F区13幢2单元021401号房屋。后，李丙双支付了涉案房屋首付款1197355.00元，余款201万元，李丙双通过从中国农业银行股份有限公司淄博高新技术产业开发区支行贷款予以支付。2012年6月20日，中国农业银行股份有限公司淄博高新技术产业开发区支行向淄博高新技术产业开发区人民法院起诉，要求李丙双返还借款本金并支付相应利息，黄金公司对此承担连带保证责任。淄博高新技术产业开发区人民法院于2012年10月22日作出（2012）新商初字第296、297号民事判决，判令李丙双返还借款本金1973353.88元，支付利息29409.36元及相应利息，赔偿律师费16000.00元，黄金公司对李丙双的前述义务承担连带清偿责任。2013年4月27日，淄博高新技术产业开发区人民法院依据（2012）新商初字第296、297号民事判决书，作出（2013）新执字第309、310号执行裁定书及执行通知书，于2013年6月14日扣划黄金公司214万元。2012年12月12日，山东省高青县人民法院作出（2012）高刑初字第131号刑事判决书，认定李丙双犯非法吸收公众存款罪。2013年12月12日，山东省高青县人民法院作出（2013）高刑初字第97号刑事判决书，对李丙双的漏罪进行判决，认定李丙双购买黄金公司位于张店区黄金国际房产所缴纳的首付款1197355.00元为赃款。2014年1月2日，山东省高青县人民法院依据（2013）高刑初字第97号刑事判决书，作出（2013）高刑初字第97-1号刑事裁定书，于2014年1月3日划拨了黄金公司1197355.00元款项。
再查明：李丙双已经占有涉案房屋，但尚未办理产权登记。2013年8月，黄金公司向李丙双发出《解除合同通知书》，以李丙双未全面履行付款义务为由，解除涉案两份《商品房买卖合同》，并要求李丙双搬离涉案房屋。2011年5月26日，黄金公司单位名称由“山东黄金地产有限公司淄博分公司”变更为“山东黄金地产旅游集团有限公司淄博分公司”。
上述事实，有（2011）淄民一初字第24号民事判决书、（2012）淄执字第86号协助执行通知书、（2013）淄执异字第25号执行裁定书、（2012）新商初字第296号民事判决、（2012）新商初字第297号民事判决、（2013）新执字第309号执行裁定书、（2013）新执字第310号执行裁定书、执行通知书、特种转账借方凭证、《商品房买卖合同》、（2012）高刑初字第131号刑事判决书、（2013）高刑初字第97号刑事判决书、（2013）高刑初字第97-1号刑事裁定书、中国农业银行对公活期账户强制扣划通知单、《解除合同通知书》、邮寄回执单、企业变更情况及双方当事人当庭陈述等证据在卷为证。
原审认为：2010年9月27日，黄金公司与李丙双签订两份《商品房买卖合同》，该合同约定：李丙双向黄金公司购买淄博市张店区黄金国际C区6幢1单元012302号和F区13幢2单元021401号房屋。涉案《商品房买卖合同》签订后，李丙双交纳了首付款并通过银行贷款支付了剩余购房款。后李丙双构成刑事犯罪，其所交纳的涉案房屋首付款1197355.00元被认定为赃款，并已被山东省高青县人民法院追缴；李丙双未按约偿还借款，其通过从银行贷款支付的剩余购房款201万元，由黄金公司（保证人）承担连带清偿责任，亦已经淄博高新技术产业开发区人民法院强制执行扣划。故黄金公司并未按照涉案《商品房买卖合同》约定，实际收到涉案房屋购房款。2013年8月，黄金公司发出《解除合同通知书》，要求解除涉案《商品房买卖合同》，要求李丙双交还涉案房屋，李丙双收到了该通知且不持有异议，故黄金公司已拒绝向李丙双转让涉案房产物权，李丙双也已无权继续请求黄金公司向其转让涉案房产物权。李丙双虽已占有涉案房屋，但涉案房屋物权并未登记在李丙双名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，李丙双仍未获得涉案房屋的所有权。综上，黄金公司未实际获得涉案房屋购房款，涉案房屋所有权仍归黄金公司享有。对于黄金公司诉求停止对涉案标的物执行的问题，在本案物权确认诉讼中，不予处理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条之规定，判决：一、原告山东黄金地产旅游集团有限公司淄博分公司对淄博市张店区黄金国际C区6幢1单元012302号和F区13幢2单元021401号房屋享有所有权。二、驳回原告山东黄金地产旅游集团有限公司淄博分公司的其他诉讼请求。案件受理费32459.00元，由被告李丙双、王玉彬均担。
上诉人王玉彬不服原审判决上诉称：一、原审法院认定黄金公司“实际未收到涉案房款”违背事实。原审判决一方面在查明部分认定：2010年9月27日，黄金公司与李丙双签订两份《商品房买卖合同》。合同签订后，李丙双缴纳了首付款1197355元，剩余房款201万元，通过从中国农业银行股份有限公司淄博高新技术产业开发区支行贷款予以支付；另一方面却又在“本院认为”部分认为：黄金公司并未按照涉案《商品房买卖合同》的约定，实际收到涉案房屋的购房款。原审法院认定前后矛盾，其“本院认为”中的认识显然错误。理由为：（一）李丙双已经按照商品房买卖合同的约定支付了全部购房价款，支付方式包括缴纳首付款和按揭贷款两部分。（二）黄金公司被淄博高新区法院执行扣划201万元款项系因李丙双未按期归还农业银行股份有限公司淄博高新技术产业开发区支行贷款，导致黄金公司履行的担保责任。在扣划完成后，黄金公司已依法获得向李丙双追偿的权利（详见淄博高新技术产业开发区人民法院（2012）新商初字第296号、297号判决书第五项），黄金公司因此获得了追偿的债权。而该债权的形成完全不能改变李丙双已经支付完毕购房价款的事实，原审判决基于该事实进一步推导出黄金公司未实际收到房屋购房款更是混淆事实。原审法院未厘清该案存在商品房买卖合同法律关系及借款担保两个法律关系，将黄金公司履行担保责任，直接等同于李丙双未履行商品房买卖合同的付款义务，从而对本案事实作出了错误认定。如果原审法院的上述逻辑成立，则势必出现如下三个矛盾无法解决：一是目前现实生活中大量存在购房人未履行按揭贷款还款责任，而由房地产开发企业承担担保责任后进行追偿，若因此认定为购房人未支付房款，可以解除商品房买卖合同，则将本是因担保形成的追偿债权凌驾于其他所有债权，并在实质上拥有了绝对优先的效力。购房人的其他债权人无论是否对房产查封保全在先，都将无法得到有效保护；二是如果上述逻辑成立，则房地产开发企业既可以以购房人未按照购房合同支付房款为由收回商品房，又同时享有根据金融机构提起诉讼形成的判决书赋予的向购房人追偿的债权，则导致房地产开发企业基于购房人的一个违约行为而获得双重权利，即商品房的物权和基于履行担保责任而形成的债权。原审判决结果与淄博高新技术产业开发区人民法院的生效判决形成矛盾。原审判决物权归属于黄金公司，而淄博高新技术产业开发区人民法院却判决黄金公司享有追偿债权。两份判决冲突的矛盾将无法化解；三是如果上述逻辑成立，则势必违背基本市场规律。房地产开发企业在商品房销售时对于客户以按揭贷款方式支付的，将从理论上再无任何风险：如果客户未支付按揭贷款，则房地产开发企业同时手握两把尚方宝剑，既可以以未实际缴纳全部房款为由主张房屋物权，同时也可获得在履行担保责任之后的追偿债权并对借款人申请强制执行。房地产开发企业处于绝对无风险状态。原审判决违背了基本市场规律，失去基本的公平原则。（三）山东省高青县人民法院认定李丙双支付的首付款为赃款并于20l4年1月3日予以划扣的事实同样不能改变首付款已支付的事实。因为山东省高青县人民法院认定涉案首付款为赃款是基于刑事法律关系，而刑事上的认定并不必然影响黄金公司与李丙双之间的民事法律关系，在民事法律关系上双方之间的商品房买卖合同关系并未受到任何影响。因此，即使李丙双的首付款被认定为赃款并划扣，黄金公司也只能取得对李丙双的追偿权，而非等同于李丙双未支付首付款。原审判决以黄金公司履行担保责任和首付款被山东省高青县人民法院认定为赃款并被扣划为由认定黄金公司实际未收到购房款错误。二、原审法院认定“黄金公司已拒绝向李丙双转让涉案房产物权，李丙双也已无权继续请求黄金公司向其转让涉案房产物权”错误。尽管在原审判决的“本院认为”部分未明确表述涉案的商品房买卖合同已经解除，但其认定的“黄金公司已拒绝向李丙双转让涉案房产物权，李丙双也已无权继续请求黄金公司向其转让涉案房产物权”，实质上确认了黄金公司与李丙双已经解除了涉案商品房买卖合同。王玉彬认为，原审法院的上述认定错误。首先，黄金公司主张解除并不具备合同约定的合同解除条件。对照黄金公司和李丙双签订的商品房买卖合同关于解除合同的情形，买受人在支付首付款并通过办理银行按揭贷款的方式支付剩余房款的情况下已全部履行合同义务，不存在违约情形，黄金公司的解除合同理由必须符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定之任一情形，才可以根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定行使合同解除权。显然，买受人没有任何违约，通知解除不具备法定要件。其次，黄金公司声称其在2013年8月通知解除，但事实上在此之前即2013年5月28日该房产已经被山东省淄博市中级人民法院查封，该时间点仍然在法院查封状态。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封的效力。基于商品房买卖合同的性质及预查封的目的，法院执行的是被执行人基于商品房买卖合同过程中获得的可供执行的财产权益。当法院对登记备案的商品房预查封后，即被视为司法公权力的介入，在未依法解除预查封之前，该预查封就具有排他的法律效力，其他司法机关及第三人不得对已经被预查封的财产进行转移、设定权利负担或其他阻碍执行的行为，任何权利不得对抗法院此种司法公权力。因此，在法院查封状态下黄金公司的通知不具有任何法律效力。按照黄金公司的逻辑，如果法院对预售商品房的查封可以由当事人自行解除合同等自力救济等手段破解，那么这种查封就没有任何法律意义。显然，该观点不成立。原审法院在实质上确认黄金公司与李丙双之间解除合同的效力，显然错误。鉴于李丙双与黄金公司之间的商品房买卖合同不能通过双方协商方式解除，且李丙双已经支付全部购房款并实际占有涉案房屋的事实，原审法院以“黄金公司已拒绝向李丙双转让涉案房产物权，李丙双也已无权继续请求黄金公司向其转让涉案房产物权”等为由认定房屋产权归属于黄金公司显然错误。三、涉案商品房所有权归属于李丙双的法律依据充分，原审判决认定所有权归属于黄金公司违法。涉案商品房不仅已经办理商品房预售登记备案，而且实际已经交付给李丙双，仅仅是未办理产权登记。依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行的若干问题的通知》第十五条之规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或商品房预告登记的房屋。”第十八条规定：“预查封的效力等同于正式查封……”。依据上述法律规定，山东省淄博市中级人民法院对涉案商品房采取预查封措施完全合法。涉案房屋已经缴纳全部购房款并已交付使用的事实，充分表明李丙双已获得房屋的所有权，只是未办理产权登记。如果将上述法律规定准许预查封的商品房仍认定为所有权归属于房地产开发企业，则势必构成法律上的逻辑错误：既然房地产开发企业不是被执行人，如何可以对于非被执行人的财产采取查封措施原审判决以未办理产权登记即未获得涉案房屋所有权的观点完全错误。综上，原审判决认定事实错误、适用法律错误，请求二审人民法院查清事实，撤销原审判决第一项，改判驳回黄金公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由黄金公司、李丙双承担。
被上诉人黄金公司答辩称：一、原审法院认定黄金公司实际未收到涉案房款正确。黄金公司与李丙双签订涉案两份《商品房买卖合同》，合同签订后，李丙双缴纳首付款1197355元，银行按揭贷款201万元。由于李丙双没有履行借款担保合同，法院先扣划了李丙双的贷款及其他费用共计214万元。由于李丙双缴纳的首付款属于赃款，山东省高青县人民法院追缴了全部首付款。扣划和追缴购房款项都是由于李丙双的过错造成，上述款项划走后，李丙双在黄金公司处已无任何财产，并且淄博高新技术产业开发区人民法院还在贷款的基础上以诉讼费的名义划走了10万元属于黄金公司的款项。黄金公司出售给李丙双房子，不仅没有得到支付对价，而且因为李丙双的过错，还损失了包括诉讼费、代理费在内的10余万元，同时造成建造的涉案两套房屋至今无法出售，仅利息损失一项就达30余万元。法院追缴首付款和扣划贷款有法律依据，李丙双在黄金公司实际上已没有任何款项和财产可供执行，二审法院应当依法确认这个事实。王玉彬在一审期间和二审上诉中一再声称黄金公司收到了全部购房款，只不过是因为黄金公司承担担保义务而被划走款项，王玉彬的此观点错误。作为商品房买卖中的借款担保人，开发商确实存在担保的责任，但这不同于一般的担保责任，开发商的担保系基于购房人的买房行为，基于双方签订的合法有效的《商品房买卖合同》。在本案中，李丙双未按约定履行买房按揭还款义务，导致按揭贷款被划走，黄金公司解除合同已得到李丙双的认可。在合同已经解除且全部购房款均已被划走的情况下，李丙双已没有资格行使购房方面的期待权和请求权，不存在继续履行原合同问题。本案的被执行人是李丙双，在李丙双对涉案房屋没有期待权和请求权的情况下，法院执行涉案房屋已丧失依据，涉案房屋与李丙双没有任何关系，再执行该房屋不符合法律规定。二、涉案房屋产权归黄金公司所有。物权法定，不动产的产权以登记为准，涉案房屋尚未登记到李丙双名下，李丙双对涉案房屋没有所有权。房屋的网签合同备案登记仅仅是行政部门对商品房买卖合同管理措施，不是产权确认。黄金公司作为原始取得，涉案房屋的所有权应当归黄金公司。法院在执行中只能执行李丙双的财产，李丙双在黄金公司没有任何财产，法院不能将黄金公司的财产作为执行标的物。三、原审法院判决涉案房产的所有权归黄金公司所有合法有效。在本案一审审理之前，原审法院及其他法院对涉案房产进行了预查封，在房屋买卖合同有效且继续履行的情况下，预查封与查封具有同等效力。但是，在本案中有两个特殊情况：第一，在合同履行期间，黄金公司与李丙双依法解除了合同，李丙双认可合同解除的效力，解除合法有效。在购房款已全部被扣划且房屋买卖合同已解除情况下，黄金公司不可能再继续履行合同。第二，经司法部门认定，李丙双的购房首付款属于赃款，该款项已经被法院追缴，李丙双与黄金公司签订的买卖合同，因为其属于利用合法形式掩盖非法目的的行为，商品房买卖合同无效。合同无效，依据买房合同所进行的按揭贷款就失去了合法基础，贷款合同作为从合同也无效，担保责任也就无从谈起。作为无效合同处理，应当回到合同订立前的状态，即黄金公司返还购房款，李丙双返还已交付的房屋。因李丙双缴纳的全部购房款均已通过法院收缴形式返还，法院继续查封涉案房产已失去法律依据。综上，原审法院认定涉案房屋所有权归黄金公司，认定事实正确，适用法律得当，王玉彬的上诉理由不成立，应当依法驳回。
被上诉人李丙双未作答辩。
本院查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案《商品房买卖合同》的效力、涉案购房款的支付情况及涉案《商品房买卖合同》是否已解除；二、原审认定黄金公司对涉案案房屋享有所有权是否正确。
关于焦点问题一，即涉案《商品房买卖合同》的效力、涉案购房款的支付情况及涉案《商品房买卖合同》是否已解除的问题，本院认为，李丙双与黄金公司签订的涉案两份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，均为有效。上述《商品房买卖合同》签订后，李丙双支付涉案房屋首付款项1197355元，余款201万元，通过向银行贷款方式予以支付。后因李丙双构成刑事犯罪，其所交纳的涉案房屋首付款项被依法认定为赃款，并被予以追缴；另，李丙双未按约偿还银行贷款，致使黄金公司以担保人承担连带清偿责任方式归还银行贷款。根据上述事实，从客观效果角度而言，黄金公司并未实际取得出卖房屋的对价。黄金公司出卖房屋却不能取得完全对价，致使其签订涉案《商品房买卖合同》的合同目的不能实现，符合合同的法定解除情形。黄金公司向李丙双发出《解除合同通知书》，系依法行使合同解除权，且李丙双收到该《解除合同通知书》后未持有异议，故涉案《商品房买卖合同》自上述《解除合同通知书》到达李丙双时解除。
关于焦点问题二，即原审认定黄金公司对涉案案房屋享有所有权是否正确的问题，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”本案中，涉案房产项目系由黄金公司依法开发建设，出卖给李丙双后，涉案房屋至今未予办理登记于李丙双名下，根据上述法律规定，原审认定涉案房屋所有权归属黄金公司并无不当。同时，根据上述焦点问题一的分析，因涉案《商品房买卖合同》业已解除，李丙双已丧失基于《商品房买卖合同》请求办理涉案房屋产权过户登记的合同权利。
综上，王玉彬之上诉理由不能成立，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32459元，由上诉人王玉彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱建坡
代理审判员 李守军
代理审判员 王立强
二〇一四年十二月九日
书 记 员 任 楷