天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第3692号
原告徐淑荣，女，1971年1月23日出生，汉族，住天津市南开区盈江路盈江西里*******号，公民身份号码2307031971********。
委托代理人谢忠锋，天津华琛律师事务所律师。
被告潘友刚，男，1965年8月15日出生，汉族，住天津市西青区杨柳青镇世纪新苑*******号，公民身份号码1201111965********。
委托代理人高志梅（潘友刚之妻），1966年9月16日出生，汉族，住天津市西青区杨柳青镇世纪新苑*******号，公民身份号码1201111966********。
委托代理人刘玉淼，天津市西青区杨柳青镇法律服务所法律工作者。
被告潘建宇，男，1990年4月5日出生，汉族，住天津市西青区杨柳青镇世纪新苑*******号，公民身份号码1201111990********。
委托代理人高志梅（潘建宇之母），1966年9月16日出生，汉族，住天津市西青区杨柳青镇世纪新苑*******号，公民身份号码1201111966********。
委托代理人刘玉淼，天津市西青区杨柳青镇法律服务所法律工作者。
原告徐淑荣与被告潘友刚、潘建宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月15日受理后，依法由助理审判员谢莉莉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐淑荣委托代理人谢忠锋，被告潘友刚、潘建宇委托代理人高志梅、刘玉淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年4月25日，原告与被告潘建宇签订《房屋租�合同》，约定被告潘建宇将坐落于天津市南开区楚雄道金云里5号楼502室房屋出租给原告使用，房屋建筑面积102平方米，使用面积90平方米，每月租金2800元，租金年支付，房屋租金总计33600元，租赁期限为12个月，即自2014年4月30日至2015年4月30日止；签约时，支付押金2800元。2014年4月30日，原告向被告交清房屋租金及押金，合计36400元。2015年2月6日，原告通过电话与被告协商续签租赁合同事宜，但被告却要求原告于2015年3月1日前将房屋腾空交还被告。后原告多次要求租赁至2015年4月30日，被告一直未予同意，原告无奈于2015年2月28日搬出房屋。原告此后多次与被告沟通退还3、4两个月租金未果。后经了解，该房屋产权人系被告潘建宇之父潘友刚。故起诉要求二被告返还原告房屋租金5600元，支付违约金2800元，并承担本案诉讼费用。
原告提交证据如下：
证据一、诉争房屋�赁合同一份；
证据二、原告1366205****通话详单一份；
证据三、原告与案外人冯宝国签订的房屋租赁合同一份；
证据四、证人王凤英证言；
证据五、证人高瑞新证言。
二被告辩称，二被告系父子关系，讼争房屋所有权人为被告潘友刚，由其子即被告潘建宇与原告签订房屋租赁合同。双方所签合同租赁期限一年，自2014年4月30日至2015年4月30日。原告于2015年3月24日主动搬离讼争房屋，而非被告将其赶出，且不存在退还租金及违约金的情况。另外，原告有违约行为，其擅自将民用住房用作小饭桌，致使楼内环境受影响，邻居不满。而被告自始没有违约行为，故原告诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。
二被告提交收据一张。
经庭审质证，被告对原告证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该合同只能证明双方有过租赁行为，对原�已向被告付清一年房屋及押金的事实也无争议，但并不能证明被告潘建宇要求原告搬离房屋，也不能证明原告的搬离时间；对证据2的真实性、合法性无异议，被告潘建宇母亲确实于2015年2月6日接到过原告打来的电话，但电话中双方并没有就搬离期限作出约定，只是要求原告到期搬离，不能续租；对证据3真实性、合法性无异议，关联性有异议，这份合同恰恰可以证明系因原告与他人签订房屋租赁合同，而提前搬出讼争房屋；对证据4、5证人证言的真实性均不予认可，证人与原告有利害关系，其出具的证言主观偏向原告，不能客观反映事实。原告对二被告提供的证据无异议。
经审理查明，原告与被告潘建宇系房屋租赁合同关系，被告潘建宇将坐落于天津市南开区楚雄道金云里5号楼502室房屋出租给原告使用，双方签订《房屋租赁合同》，约定房屋建筑面积102平方米，�用面积90平方米，每月租金2800元，租金年支付，房屋租金总计33600元，租赁期限为12个月，即自2014年4月30日至2015年4月30日止，另约定乙方（原告）如提前解约，已多付的房租不予退回。2014年4月25日，原告向被告潘建宇支付房租20000元，其中包括押金2800元，并约定尚欠16400元于2014年4月28日交齐。2014年4月30日，原告向被告交清房屋租金及押金，合计36400元。
庭审中，原告提出于2015年2月6日通过电话与被告协商续签租赁合同事宜，被告却要求原告于2015年3月1日前将房屋腾空交还被告。2015年3月1日，双方因房租问题发生纠纷，原告虽报警。被告潘建宇于2015年3月24日，退还原告涉案房屋租赁押金2800元，但双方就退还3、4两个月租金问题协商未果，故成讼。
另查，涉案房屋的实际所有权人是被告潘友刚，系被告潘建宇之父。
上述事实有当事人向法庭提供的证据及当庭陈述予以佐证，本院予以确认。
本院认为，被告潘友刚系涉案房屋实际所有权人，其在庭审中对被告潘建宇与原告签订的租赁合同的行为予以认可，且原告与被告潘建宇签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，并未违反相关法律规定，该合同合法有效，本院予以确认。合同签订后，被告依约将涉案房屋交由原告使用，原告亦依约支付全年租金及押金。关于原告主张，被告返还2015年3、4月的房屋租金，并支付违约金一节，由于原告向本院提供的其与案外人冯宝国签订的房屋租赁合同，并不能证明被告存在违约行为，且原告向法庭申请出庭的证人与其存在利害关系，其证言本院不予采信。加之，原告证据均不能证明系被告要求其搬离涉案房屋的事实，且双方在合同中明确约定乙方（原告）如提前解约，已多付的房租不予退回，故原告诉讼请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十五条、第六十九条的规定，判决如下：
驳回原告徐淑荣诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告徐淑荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 谢莉莉
二〇一五年七月八日
书 记 员 陈 芸
本案所引用的相关法律规定内容摘录
《中华人民共和国合同法》
第六十条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的�干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第六十五条审判人员对单一证据可以从下列方面进行审核认定：
（一）证据是否原件、原物，复印件、复制品与原件、原物是否相符；
（二）证据与本案事实是否相关；
（三）证据的形式、来源是否符合法律规定；
（四）证据的内容是否真实；
（五）证人或者提供证据的人，与当事人有无利害关系。
第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：
（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；
（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；
（三）存有疑点的视听资料；
（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；
（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。