广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初396号原告：梁荣元，男，1944年10月16日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：朱雪峰，广东广诚信律师事务所律师。被告：崔文强，男，1995年6月14日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：薛朝辉，广东同福律师事务所律师。原告梁荣元与被告崔文强确认合同无效纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月16日公开开庭进行了审理。原告梁荣元及其委托诉讼代理人朱雪峰，被告崔文强的委托诉讼代理人薛朝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：确认房地产买卖合同无效。事实和理由：原告和崔树森均为小榄本地人，相识多年，关系融洽。2015年春节后，原告有意转让宅基地，崔树森有意购买。2015年6月15日，双方商定价款及其他合同条款后，在社区领导的主持下，原告在房地产买卖合同上签名。而崔树森称宅基地是买给儿子的，儿子在佛山上学，待其回来才能签名。此后，合同放在村委会，被告签名后，原告收到合同才知道在合同买方处签名的不是崔树森之子，而是其兄弟崔明森之子。合同签订后，被告并未按合同约定支付首付款300000元，按合同第三条约定，原告有权解除合同。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告辩称，双方签订的合同是双方的真实意思表示，没有无效的情形，应认定有效。原告起诉主张的事实与理由不真实，被告已按合同约定支付价款，宅基地权属已登记在被告名下，合同已履行完毕。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告提交的落款日期为1996年10月14日的土地使用合同书反映，甲方为中山市小榄镇永宁乡螺沙三村（落款处所盖公章为中山市小榄镇永宁螺沙三经济合作社），乙方为原告，主要约定：甲方划出一块土地（面积为409.91平方米）供乙方使用，期限为50年；乙方交付给甲方土地补偿费66684.70元（每平方米170元）；在合同期限内，乙方对该土地享有绝对的使用权，合同期满后，乙方享有续期优先权，一切产业仍归乙方所有。落款日期为2015年6月15日的房地产买卖合同反映，甲方（出卖方）为原告，乙方（购买方）为被告，落款的甲方签名处有原告签名及捺指模，乙方签名处有被告签名及捺指模，合同文本除落款的签名及日期外均为打印体，合同主要约定：甲方出售位于中山市××路××号的房地产（住宅用地使用面积为313.1平方米，地上建筑为简易砖瓦房19间）（以下简称涉案房地产）给乙方；总售价为839750元，乙方于合同签订之日支付首期款240000元，其余款项在过户签名后付清；转让所产生的费用全部由乙方支付。被告对原告提交的上述证据均无异议。原、被告当庭一致确认，本案合同所涉标的包括涉案房地产的土地使用权及上盖建筑物；相关土地为集体用地。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的申请书反映，被告以涉案房地产受让人的名义向中山市小榄镇永宁社区居民委员会申请补缴所在土地的设施费用，并保证涉案房地产中如有违章建筑，可以按规划要求随时自行拆除，如日后政府要求继续补缴税、报建费的，由其承担；被告在落款的保证人处签名，原告在落款的转让人处签名，申请书文本除落款的签名外均为打印体。收款凭证（三份）反映，被告于2015年6月15日向中山市小榄镇永宁社区居民委员会补缴了涉案房地产的设施费31310元和历史报建费1534.90元，交纳了转户费9393元。落款日期为2015年6月25日的收据载明“今收到崔文强在2015年6月15日所签的买卖合同总价839750元全部现金839750元”等内容，原告在落款的收款人处签名。原告不确认被告提交的上述证据的真实性，但确认其在申请书和收据上的签名真实。被告庭后补交的证明反映，林炳辉于2017年5月15日证明称，2015年6月中旬，被告到其家中借了现金850000元。房地产权证明反映，中山市小榄镇永宁社区居民委员会于2017年5月16日证明称，涉案房地产的产权属被告所有。原告对被告补交的上述证据均不确认。因出具证明的林炳辉未出庭作证，出具房地产权证明的中山市小榄镇永宁社区居民委员会非具有相关行政职能的国家行政机关，故本院对被告补交的上述证据之证明效力不予认定。原告当庭述称，涉案房地产未取得相关政府主管部门的权属登记；涉案房地产的上盖建筑物由原告所建，仅向永宁社区报建，未向中山市建设主管部门报建；原告未收到收据载明的839750元，因原告欠金融公司的高利贷（章炜垣与崔明森一起放贷），当时以这笔款项抵顶所欠高利贷，故原告在收据上签名，但此后金融公司又向原告追讨欠款；原告所欠高利贷为30多万元，当时约定除抵顶该欠款外，转让价款的剩余款项还给原告，但签订收据后没有还给原告；涉案房地产现尚在原告控制中。被告当庭述称，收据载明的839750元已以现金方式支付给原告，现金来源于向亲戚林炳辉所借款项（850000元）；该现金为林炳辉的个人物业租金收入，当时从林炳辉家中（建华花园）的保险柜或其它位置取出。对原告起诉主张的其在房地产买卖合同上签名时不知道交易的对方是被告的待证事实，因打印而成房地产买卖合同的抬头已注明交易的乙方为被告，申请书的打印文本中亦反映系被告以涉案房地产受让人的名义向中山市小榄镇永宁社区居民委员会提出申请，即原告在房地产买卖合同和申请书落款处签名时可以看到交易的对方是被告，相关证据反映的事实与原告该主张不符，故本院对原告该主张不予认定。对被告抗辩主张的收据载明的839750元已以现金方式支付给原告的待证事实，因原告仅对双方合同的效力问题提出诉讼请求，而被告未就合同价款的返还问题提起反诉，即本案仅涉及对双方合同效力的审查问题，故本院对被告该抗辩主张不作实体审查认定。本院认为，本案中，原、被告签订房地产买卖合同，约定由原告向被告出售涉案房地产。对该合同的效力问题，本院认为：首先，因该合同的交易标的为涉案房地产（含土地使用权及上盖建筑物），原告已明确表示该交易标的并未取得相关政府主管部门的权属登记，而被告未对此提出明确主张并举证证实。故在此场合，本院认定该合同的交易标的即涉案房地产未取得相关政府主管部门的权属登记。其次，如双方陈述及相关证据反映的内容可见，在该合同的交易标的即涉案房地产中，相关土地为中山市小榄镇永宁社区居民委员会或其下属村民小组中山市小榄镇永宁乡螺沙三村集体所有的集体用地。则根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，在非特殊除外情形下，该土地不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而据查明的事实反映，实际上该土地系由原告依据其与中山市小榄镇永宁乡螺沙三村（落款处所盖公章为中山市小榄镇永宁螺沙三经济合作社）于1996年10月14日签订的土地使用合同书有偿取得使用权。在没有任何证据证实该土地使用权取得方式符合前引法条规定的特殊除外情形的场合，应认定该土地使用权属于依法不得出让、转让或者出租用于非农业建设的情形，即该土地使用权的实际取得本身即属非法取得。同时，也没有证据显示该土地使用权已由原告事后依法取得，可作为建设用地使用权进行流转。再次，在该合同的交易标的即涉案房地产中，上盖建筑物由原告所建，未向中山市建设主管部门报建，且如被告提交的申请书反映，有可能涉嫌违章建筑，甚至是违法建筑。故应认为，在该上盖建筑物未取得权属登记的场合，没有证据证实原告对该上盖建筑物享有合法的所有权。综上，因涉案房地产未取得相关政府主管部门的权属登记，其中的土地使用权属非法取得，没有证据显示原告已在事后依法取得土地使用权并可作为建设用地使用权进行流转，也没有证据证实原告对上盖建筑物享有合法的所有权，故根据前引法条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，应认定涉案房地产依法不得转让，原、被告之间就涉案房地产的转让达成的房地产买卖合同无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：确认原告梁荣元与被告崔文强于2015年6月15日签订的房地产买卖合同无效。案件受理费200元，由被告崔文强负担（该款已由原告梁荣元垫付，被告崔文强应在判决生效之日迳付给原告梁荣元，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  张庆争审判员  伍执娟审判员  林钰琼二〇一七年六月三十日书记员  何尧敏书记员  王翠婷