江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏07民终4075号
上诉人（原审被告）：廖纪堂，男，1961年9月14日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。
委托诉讼代理人：张绪飞，江苏华德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：连云港赣榆沙河粮油管理所，住所地连云港市赣榆区。
法定代表人：卢方，所长。
委托诉讼代理人：王继宏，江苏四季青律师事务所律师。
原审被告：窦怀斌，男，1964年7月3日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。
上诉人廖纪堂因与被上诉人连云港赣榆沙河粮油管理所（以下简称沙河粮管所）、原审被告窦怀斌房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市赣�区人民法院（2017）苏0707民初2537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人廖纪堂上诉请求：请求撤销一审判决，对本案改判或发回重审。判令沙河粮管所继续履行合同，并给付上诉人修缮被上诉人出租房屋支出费用55945元及2009年办公楼一年的租金18000元，合计73945元。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。1、上诉人与窦怀斌签订的《出售协议》表明，上诉人是将“院内挂面设备一套（包括厂院院内一切设施）”出售给窦怀斌，并非挂面厂土地使用权及原有的房屋，上诉人对出售的部分财产（生产设备、附属设施及后建厂房）有完整的所有权，没有出卖属于沙河粮管所的房屋。2、上诉人与被上诉人签订《租赁合同》后，交付2009年首期租赁使用费，被上诉人未按照约定将办公楼一楼的�层门面房及部分房屋等合同约定的出租物交付给上诉人，被上诉人违约在先。3、上诉人与被上诉人在签订涉案20年书面租赁合同过程中，被上诉人以到局里盖章再给上诉人为由，并未将该合同交付上诉人，被上诉人在诉讼中拒绝提交，应承担举证不利后果。4、被上诉人租给上诉人的办公楼年久失修，双方在合同中明确了修缮房屋的内容，已经有同意上诉人维修房屋、修建围墙的意思表示。在出租人维修不能的情况下，承租人完全可以自己维修，费用由沙河粮管所承担。
被上诉人沙河粮管所答辩称：1、被上诉人认为上诉人与窦怀斌签订的协议是包括院内的一切设施，所以这一切设施包含了被上诉人的厂房，一审法院认定事实正确。2、上诉人构成违约，首先，双方签订的是不定期租赁合同，在2010年到2017年期间，上诉人从没有主张过楼房的一层交付问题。�次，该楼房的二三楼已经被上诉人占有，另外两处租赁财产挂面厂和院内场地，该租金上诉人从未支付，违约在先。3、关于涉案20年书面合同是否存在问题，被上诉人认为如果确实存在合同，应当是双方共同持有，几年来，上诉人从未主张合同的存在，只是我们提起诉讼后上诉人才说有这份合同，不符合常理。4、关于修缮问题，没有事实依据，相反上诉人占有被上诉人的财产，从未交付租金。
原审被告窦怀斌未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。
沙河粮管所向一审法院起诉请求：请求依法判决解除沙河粮管所与廖纪堂之间的不定期租赁合同，廖纪堂、窦怀斌交还租赁粮管所办公楼、挂面厂及院落土地，廖纪堂赔偿损失68600元，并由廖纪堂、窦怀斌承担诉讼费。
一审法院认定事实：2009年2月17日，沙河粮管所将原夹山粮管所的办公楼、挂面厂及粮管所的院落土地租赁给廖纪堂，年租金9800元，其中挂面厂的租金2200元，楼房租金5000元、土地院落租金2600元（院内有10间房屋），廖纪堂当日交清租金9800元。廖纪堂交付租金后，办公楼的底层，沙河粮管所没有交付给廖纪堂，由他人占有使用，廖纪堂仅交付第一年租金9800元，其余租金经沙河粮管所多次索要，廖纪堂至今没有缴纳。2014年8月5日，廖纪堂将挂面厂的设备一套（包括厂院、院内一切设施）出售给窦怀斌，现挂面厂由窦怀斌占有。期间，廖纪堂在粮管所的部分土地周边用水泥砖砌了院墙。案件审理过程中，廖纪堂辩称，其接收租赁物后，对粮管所砌院墙支付人工费18000元，支付材料费37945元（包括楼面防水），支付房屋看管费108000元，并提供相关收据，对此沙河粮管所不予认可，廖纪堂也没有提供其经过沙河粮管所同意进行修理、建设的证据�廖纪堂辩称其与沙河粮管所签订了书面合同，约定租赁期限为20年，并通过其与赣榆区粮食局副局长徐坡德、沙河粮管所原所长周家浩的录音材料证明，通过录音材料，可以认定双方曾签订过书面租赁合同，但沙河粮管所拒绝提供。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，双方应按约定履行各自义务。沙河粮管所将原夹山粮管所的办公楼、挂面厂及粮管所的土地院落租赁给廖纪堂，双方租赁关系合法有效，双方均应按约定履行义务，但廖纪堂在交付2009年第一年租金9800元后，至今未再支付租金，其迟延履行主要义务，已构成根本违约，故对沙河粮管所要求解除双方租赁关系的诉讼请求，依法予以支持；双方租赁关系解除后，廖纪堂应将其租赁沙河粮管所的租赁物即办公楼、挂面厂、土地院落返还给沙河粮管所。沙河粮管所在与廖纪堂租赁关系成�后，因办公楼底层门面房被他人占用，没有将底层门面房交付给廖纪堂，亦存在违约，因门面房没有交付给廖纪堂，致使廖纪堂不能使用办公楼的底层门面房，给廖纪堂造成了损失，沙河粮管所应予赔偿，考虑到门面房的使用价值，可以廖纪堂应给付沙河粮管所的租金68600元抵扣没有交付门面房的损失，故对沙河粮管所要求廖纪堂赔偿68600元租金损失的诉讼请求，不予支持；因挂面厂的厂房属沙河粮管所所有，廖纪堂仅是租赁挂面厂的厂房，其无权将挂面厂的厂房出卖给窦怀斌，故廖纪堂、窦怀斌之间关于挂面厂厂房买卖部分无效，挂面厂的厂房应返还给沙河粮管所，因挂面厂厂房返还所产生的损失，窦怀斌可向廖纪堂另行主张。对于廖纪堂辩称其对粮管所砌院墙支付人工费18000元及材料费，要求沙河粮管所赔偿，因沙河粮管所对此不予认可，廖纪堂亦没有提供证据证明其上述行为是经过沙河粮管所许可的，故对廖纪堂该抗辩事由，不予采纳。廖纪堂辩称，其支付房屋看管费108000元，沙河粮管所应予赔偿，对此沙河粮管所亦不予认可，即使存在该费用，也是租赁使用租赁物期间，廖纪堂应支付的费用，故对廖纪堂该辩解事由，亦不予采纳。廖纪堂辩称，双方签有书面租赁合同，该合同现在沙河粮管所处，合同约定租赁期限为20年，双方应继续履行合同，对此沙河粮管所虽不予认可，但通过廖纪堂提供的两份录音，可以认定书面租赁合同的存在，故可认定双方签有书面租赁合同，该租赁合同在沙河粮管所处，但即使合同约定租赁期限为20年，由于廖纪堂自2010年开始至今没有缴纳租金，没有履行合同主要义务，已构成根本违约，沙河粮管所要求解除合同，该合同应予解除，故对廖纪堂该抗辩事由，亦不予采纳。综上，一审法院对�河粮管所诉讼请求中依法成立部分的请求予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第三项、第二百二十七条之规定，一审法院判决如下：一、解除沙河粮管所与廖纪堂关于原夹山粮管所的办公楼、挂面厂及粮管所的土地租赁合同关系。二、廖纪堂将其租赁使用的原夹山粮管所的办公楼、粮管所的土地院落于判决生效之日起十日内返还给沙河粮管所。三、窦怀斌应于判决生效之日起十日内将挂面厂的厂房交付给沙河粮管所。四、驳回沙河粮管所其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延金。案件受理费798元，由沙河粮管所负担398元，廖纪堂负担400元（廖纪堂应承担部分费用沙河粮管所已缴纳，廖纪堂应于判决生效之日起10日内给付沙河粮管�）。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：廖纪堂与窦怀斌之间签订的出售协议是否包含挂面厂厂房，与本案并非同一法律关系，双方应另案主张权利，本院对一审判决关于廖纪堂与窦怀斌的出售协议包含挂面厂厂房的认定，不予确认。一审判决对于其他事实的认定客观属实，本院予以确认。
本院认为，沙河粮管所将原夹山粮管所的办公楼、挂面厂及粮管所的土地院落租赁给廖纪堂后，沙河粮管所虽未将办公楼底层门面房交付，但廖纪堂未提出解除合同，一直在使用相关租赁物，其应依法履行承租人支付相应租赁场地租金的义务，但其仅交付2009年第一年的租金9800元，构成违约，一审判决支持解除合同并返还租赁物并无不当，本院予以维持。廖纪堂与窦怀斌之间对双方的出售协议是否包含挂面厂的�房存有争议，从现有证据看，廖纪堂仅是租赁挂面厂的厂房，不论其与窦怀斌之间的出售协议是否包含涉案挂面厂的厂房，窦怀斌都不能仅以与廖纪堂之间签有出售协议而继续占有使用挂面厂的厂房，一审判决窦怀斌返还挂面厂的厂房并无不当，本院予以维持。关于廖纪堂上诉请求沙河粮管所支付出租房屋修缮、修建围墙费用等问题，一审判决认定沙河粮管所未交付涉案底层办公用房构成违约，并综合考虑这一违约情况和门面房的使用价值，以廖纪堂应给付的租金抵扣没有交付门面房的损失，对沙河粮管所要求租金损失的请求未予支持，已经综合平衡了双方利益，而廖纪堂要求支付修缮出租物费用55945元及2009年办公楼的一年租金18000元的请求，并非反诉，其提供的相关收据沙河粮管所不予认可，也没有证据证明上述修理、建设行为经过沙河粮管所同意，一审判决对�抗辩未予采纳，并无不当。至于廖纪堂上诉主张其曾与沙河粮管所签订20年书面租赁合同一事，因廖纪堂没有依法缴纳租金，构成根本违约，即便合同约定租赁期20年，沙河粮管所主张解除合同亦符合法律规定，一审判决解除合同并无不当，对上诉人该上诉理由本院不予采纳。
综上所述，廖纪堂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费798元（廖纪堂已预交），由上诉人廖纪堂负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹守军
审判员 王抒彦
审判员 程 艳
二〇一八年二月六日
书记员 王 冰
法律条款附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。