安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮民一初字第00206号
原告（反诉被告）：李坤，男，1964年9月25日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。
委托代理人：孙积良，安徽志同律师事务所律师。
委托代理人：马淮文，凤台格美酒店行政总监。
被告（反诉原告）：蒋万林，男，1956年6月15日生，汉族，住安徽省凤台县。
委托代理人：刘刚，安徽南山松律师事务所律师。
委托代理人：刘淮阳，安徽南山松律师事务所律师。
原告李坤与被告蒋万林房屋租赁纠纷一案，原告李坤于2014年10月22日向本院提起诉讼，本院于当日立案后，被告蒋万林于2014年11月6日向本院提起反诉，本院予以受理，并依法组成合议庭，于2014年12月16日公开开庭进行了审理。原告李坤的委托代理人孙积良、马淮文，被告蒋万林的委托代理人刘刚、刘淮阳到庭参加诉讼。原告李坤、被告蒋万林经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李坤诉称：2008年6月20日，原告与被告签订《租赁合同书》，约定被告将其位于凤台县凤城大道约5500平方米房屋出租给原告经营宾馆使用。合同签订后交接房屋时，被告实际交付的房屋少了一层门面房西头二间（约140平方米），当时双方口头按减少面积减少租金，待合同终止时最终结算。2010年3月9日，凤台县公安消防大队经现场检查发现被告出租的房屋消防设施不合格，以未设置火灾自动报警系统、排烟系统为由责令原告停业改正，并罚款3万元。原告被迫停业，又额外投资了15.5万元对房屋做了消防系统改造，直到2010年9月9日才恢复经营。此外，原告在经营期间，在被告的请求下代被告偿还给凤台县房地产监察大队2万元欠款，因经营需要又陆续添加了百余万元的资产。合同到期后，被告决定不再续租，原告予以同意。2014年7月12日，双方经现场盘点后，原告将房屋交付给被告。其后，原告多次要求被告返还剩余押金和原告遗留的物品，并赔偿消防设施不合格罚款和消防整改费用，支付违约金。但被告在归还40万元押金后以种种借口拒不履行其他义务，并阻挠原告拉走剩余物品。
综上，原告认为被告交付房屋面积减少、提供房屋消防设施不合格、拒不返还原告物品和押金等行为已经构成违约，给原告造成了重大的经济损失。为此，原告向法院提起诉讼，请求判令：1、被告返还剩余20万元押金；2、被告返还多收取的22.1075元租金；3、被告返还原告购买的物品（清单见证据五，现价值约50万元）；4、确认被告交付房屋面积少与合同约定、提供房屋消防设施不合格、拒不返还原告物品和押金等行为构成违约，判令被告支付违约金100万元；5、判令被告因提供房屋消防设施不合格，导致原告被罚款的3万元、增加消防设施15.5万元；6、被告返还原告代其偿还的2万元欠款；7、由被告承担本案的全部诉讼费用。
被告蒋万林答辩称：一、双方租赁合同的期限已经履行届满，是本诉被答辩人一直违约，并给答辩人造成巨大损失，故不仅应驳回本诉原告的全部诉讼请求，还应支持反诉请求。现针对本诉诉请，逐一答辩如下：1、关于押金返还。合同第二条第三项“清点货物（后）”、第五条第四项“乙方应按合同规定清点设备、设施及房产整体归还给甲方”等对承租方的义务作出规定，而上述约定既是双方真实、明白的意思表示，又不违反法律规定，立约人理当遵守；被答辩人没有、也无证据证明其履行上诉该义务，因此，答辩人行使后履行抗辩是法律赋予自身的正当权益，故应予以驳回诉请，并应支持反诉请求：即被答辩人在未履行清点货物等义务之前无权要求归还押金。
2、关于返还多收的租金。六年的合同期都履行届满了，其居然还提出租赁物的面积不够，岂不是不可思议？第一、接受租赁房屋时，如果面积与合同不符，则其权益受损，依法应当行使权利，诉讼时效开始，被答辩人提出过吗？早超出诉讼时效！第二。其不仅没提过，其后的持续无异议的交租金行为足以证明其以自己的行为表示了租赁物符合合同之要求。第三、事实上是答辩人有充分的证据证明自己提供的房屋大于被答辩人陈述并主张的面积，故而答辩人提出超面积应补租金的反诉。因此，该项返还多收租金的请求不仅应予以驳回，还应支持反诉人对应的反诉请求。
3、关于返还购买的物品。其一，①该请求是“购买的物品”，但即便按被告的清单所列，其购买的物品（清单1-3）也只有23万余元，何来“约值50万元”？②其清单第四项除“总台光大系统”勉强可视为“购买的物品”，其它的32万余元（工程款、罚款、消费、房租），无论如何不是“购买的物品”！③该请求所附清单里已经包含其第五项请求（罚款3万，设施15.5万）、第六项请求（代偿还的2万元欠款），怎么能有单列个第五项、第六项的重复请求？其二、所谓清单，纯粹是其自列，甚至把其承租时答辩人移交的物品、竟然算其购买？如果是其股东们内部算账，入账人占其他人一些便宜，倒是可以理解，现在居然列出来让答辩人返还或再买回去，则真是匪夷所思！其三、该诉请的这些物品在哪？而所谓的采购票据相当一部分就是手写的收据、白条，如何确定其存在及其真实价格？其四、合同第五条第四项约定：A租赁期满后，乙方在租赁期间内该改造装潢归甲方所有；B乙方自行购入的用品设备等，乙方有权处理或转让，但甲方在同等条件下有优先收购权。据此，除改造装潢外，即便有上诉添置物品的存在，也是其自行处置的事，与答辩人何干？
4、关于违约及其违约金请求。一方面，被答辩人存在①占用原告大于合同约定的房屋、②少交与拖欠租金（从其自列的租金明细表中可以看出，大多数给付没能在合同约定的“每月5日前”，有的拖欠一、两个月）、③未依约按时足额办理固定资产保险并承担保险费、④擅自装修并破坏房屋结构、⑤合同期满未依合同规定清点设备设施并及时将房产整体归还给原告，等等一系列行为，且有充分的证据能够证明，显然构成违约，而且属于严重违约行为，更为恶劣的是连水、电、气等各种费用都拖欠不交，理应向答辩人承担合同约定的违约责任，支付违约金100万元；另一方面，其诉请所列几项，既非事实，亦无证据支持，应当予以驳回。
5、关于罚款及消防设施。第一、根本不存在罚款3万元，其提供的罚款证据中的消费《说明》，从法律上评价，其显然违法；从证据的角度，也不能证明所谓的抵扣确实发生，根本不应被支持。至于答辩人有无欠款，与本案无关联。第二、关于消防设施，其接受时从未提出，而且依据被答辩人所提供的证据也是经营一年多以后的事，属于其经营中为经营之需而自己负担的责任，与答辩人无关。同时，该些费用的发生，迄今已经4年多，即便主张，也早已超出诉讼时效，不应被支持。
6、关于代偿的2万元。第一、其无证据证明了代偿的事实；第二、即便答辩人曾欠，也并未对该债务作出委托支付或债务转让的意思表示，故无义务需要履行；第三、07年之债务早就超出诉讼时效，答辩人对所谓的债权人存在当然的时效抗辩，故该项请求应当被驳回。
二、反诉人与其上述相对应的反请求、反诉的证据足以能够给法庭提供证据，驳回其本诉全部请求。
蒋万林反诉称：2008年6月20日，原被告双方签订了一份《租赁合同书》，主要约定：一、原告将位于淮南市凤台县凤城大道北侧的原告自有资产交由被告租赁经营。二、租期：六年，即2008年6月20日至2014年6月19日，期满后允许被告免费使用一个月做好经营收尾工作，支付方式为每月五日前付当月租金，以及相关租金标准。三、合同签订二十日内被告支付150万元，半年内再支付50万元，共计200万元作为押金；押金中的160万元可分期抵租，余额60万租赁期满清点货物后一次性归还。四、承租面积约5500平方米，业态为一二三层经营餐饮，四五六七层经营客房，地下室约700平方米。五、被告可自行负责装潢改造，但须经原告同意，且不得破坏房屋结构；被告并承担由此产生的全部法律后果和安全责任；租赁期满后被告在租赁期间内改造装潢归原告所有，且必须按合同规定清点设备、设施及房产整体归还给原告。六、原告有权要求被告在租赁期间确保建筑物及装潢、设施设备的消防安全；被告应在公司注册一个月内负责办理固定资产保险，并承担保险费用，以及受益人约定。七、被告应按三星级标准规范化经营管理；经营中的一切费用自担；负责所租赁的设备设施（如锅炉、电梯等）保养维护（如出问题被告负责），保证其齐全和完好（自然损耗除外）；接受原告当时现存的物品等；八、双方不得以任何理由单方面违约，否则支付给对方100万元，及其他关于违约责任的规定，等等。
此后，被告多占用了原告的房屋，擅自使用原告的物品，少交且经常拖欠租金，未依照约定按时足额办理固定资产保险并承担保险费，擅自装修并破坏房屋结构；合同届期，既不及时归还房屋，也不依合同规定清点货物、清点设备设施；更为恶劣的是连水、电、气等各种费用都拖欠不交。被告上述种种行为不仅违约，而且属于严重违约行为，理应承担合同约定的违约责任。原告作为用于经营的房屋，由于被告用讼争的租赁合同申办了营业执照，且迄今为止不予注销，导致原告的房屋无法办理相关经营手续，已给原告造成巨大损失，且该损失一直持续，被告应予赔偿！为此，提起诉讼，请求判令：1、判令被告给付原告489200元（见后附清单）；2、赔偿损坏的设备、设施损失13万元（最终以鉴定结论为准）；3、支付期满后占用房屋的使用费20万元，且在未履行清点货物等义务之前无权要求归还押金；4、确认被告占用原告大于合同约定的房屋、拖欠与少交租金、未依约按时足额办理固定资产保险并承担保险费、擅自装修并破坏房屋结构、合同期满未依合同规定清点设备设施并及时将房产整体归还给原告等行为构成违约，判令被告支付违约金100万元；5、被告赔偿原告因其未及时办理酒店注销手续导致原告无法开店经营的损失每月20万元（最终以鉴定结论为准），直至其办理完毕为止。6、由被告承担全部诉讼费用。
李坤未提交书面答辩状，其委托代理人当庭口头答辩称：一、答辩人没有欠任何水电气费用；二、在答辩人承租期间并没有欠无烟煤的事情；三、答辩人所有的房租已经按时足额支付；四、答辩人没有损害对方的设备设施，不存在赔偿的问题；五、答辩人按照合同约定返还了房屋和所有物品；六、对方没有返还押金，导致答辩人无法注销营业执照，但是没有影响对方正常经营；七、答辩人足额支付了房租，装修也是经过了对方的同意，不存在支付违约金的问题。
李坤为证明其主张，向本院提交以下相关证据，蒋万林质证及本院归纳认证如下：
证据一、原告身份证、凤台县城关镇格美商务酒店营业执照，证明原告诉讼主体资格。
蒋万林质证意见：对此证据均无异议。
本院认证意见：对该证据真实性及原、被告诉讼主体资格予以确认。
证据二、租赁合同书。证明1、合同约定的租赁面积为5500平方米，包括一楼由东到西共计六间门面房（合同首部及第三条第一款）；2、原告交给被告押金200万元，“从第四年起押金抵扣租金，每月抵扣5万元，共抵扣140万元，剩余60万待租赁期满一次性归还（合同第二条第二、三款）；3、被告交付的房屋应保证消防设施完备达到开业经营的要求（第四条第二款）；（4）租赁期满，原告有权将自行购入的用品设施处理和转让（第五条第四款）；（5）如被告交付房屋造成原告无法正常经营，应当支付违约金100万元，另外要赔偿原告投入资金的损失，包括装潢改造和设施的损失（第六条第一、二款）；（6）租赁期满，原告有权免费使用一个月（第四条第十款）；（7）租金2008年8月1日至2010年1月31日，2013年2月1日至2014年6月19日，月租金为10万元。从2010年2月1日至2013年1月31日，月租金为10.5万元（第一条第二款）。
蒋万林质证意见：对此证据真实性无异议。
本院认证意见：本院对该证据真实性予以确认。
证据三、租赁合同书、押金转账单据、租金明细表、证人证言、照片。证明（1）原告按合同交付给被告200万元押金，合同履行过程中，其中140万押金抵扣了房租，余60万押金合同期满被告才返回40万元，被告应当返还剩余的20万元押金；（2）被告实际交付的房屋少了一层西头二间门面房约140平方米，因此应相应减少6年22.1075万元的租金；（3）被告交付房屋少于合同约定构成违约，应当支付违约金。（4）证明被告现在正在正常经营。
蒋万林质证意见：对此证据真实性无异议。证明观点有异议。租金明细表反映出原告没有按时足额支付租金，照片中的房屋不属于应提交给承租方的房屋，原告主张少给门面房是不成立的。
本院认证意见：对该证据真实性予以确认。
证据四、租赁合同书、整改通知、重大火灾隐患整改通知书、整改报告、公安行政处罚决定书、消防监督检查记录、罚款缴纳单据、消防设施整改费用票据。证明（1）、被告交付的房屋没有火灾自动报警系统和排烟系统，违反合同第四条第二款的约定；（2）原告因此被凤台县公安消防大队责令整改并罚款3万元；（3）原告为将房屋整改合格花费了15.5万元；（4）原告从2010年3月9日至9月9日停业改造，产生了巨大的经济损失，因此被告应当支付100万元的违约金，并赔偿原告罚款、整改费用。
蒋万林质证意见：对该组证据中的整改通知、重大火灾隐患整改通知书真实性无异议，但认为属于承租方义务，且是承租方为了自身利益而作出的行为。对整改报告有异议。对公安行政处罚决定书无异议，但并没有执行。对消防监督检查记录有异议。对罚款交纳单据的真实性没有异议，但是其自身经营行为，且早过了诉讼时效。对于其2010年11月5日的白条5000元真实性有异议，且是办理许可，办证的费用，与消防工程无关。对2011年1月8日的20000元，对2010年9月9日的白条60000元的真实性、合法性均有异议，无法体现收款人和施工项目的关系。
本院认证意见：因蒋万林对该组证据中的整改通知、重大火灾隐患整改通知书、公安行政处罚决定书、罚款单据真实性无异议，本院对其真实性予以确认。
证据五、原告添置物品清单、证人证言、告知函、蒋万林女儿蒋静静签字认可的餐饮接收单据、蒋静静修改认定的酒店各点新增设施设备、蒋万林部下王岩仁等签字认可的移交清单。证明原告为正常经营酒店，在租赁期间陆续添加百余万元的物品，在合同期满后，被告阻挠原告拉走。
蒋万林质证意见：一、原告添置物品清单内容是自己所列，二、清单中所附的购买凭证相当多一部分是白条，甚至没有出卖人或者服务提供人的签字，不能证明添附的存在，而且有一些物品是原来就有的，可能是因为经办人重复入账，增加合伙的投入所致；三、清单从第一项到第一百三十二项，这些清单已经包含了刚才所说的消防工程款以及两万元欠款。对两份告知函的真实性有异议，是其单方的行为。对移交物质情况说明真实性无异议，是属于证人证言类证据，两个证明人是其酒店的现任经理和工作人员，不能被采信。蒋静静修改认定的酒店各点新增设施设备是不存在的。当庭提交的清单真实性有异议，谁的签字无法确认，没有本诉被告的签字确认。对蒋万林女儿蒋静静签字认可的餐饮接收单据的三性均有异议。
本院认证意见：对于蒋静静签字认可的餐饮接收单据、王岩仁、沈龙签字的水电气移交清单的真实性予以认定，对双方房屋移交的事实予以确认。对于其他证据，由于是李坤单方制作，没有蒋万林方的签字认可，且蒋万林对该清单所列物品不予认可，因此，李坤的证据不能证明其证明观点，本院对该证据证据效力不予认定。
证据六、欠条、说明。证明原告替被告偿还了2万元的欠款，被告应当返还。
蒋万林质证意见：对欠条真实性、合法性均有异议，见书面答辩意见中的第五点答辩意见。
本院认证意见：该组证据与本案不具有关联性，本院对改组证据的证据效力不予认定。
证据七、格美酒店交纳水电费发票、抄表材料。证明原告是以自己开办的企业办理的水电气户头，水电气欠费是我方与第三方之间的经济纠纷，与被告无关。
蒋万林质证意见：一、发票证明电费是由我方交纳的，因为我方交费打票后对方补打的，二、电费是有两个户头的，这仅仅是一个的，我方会提供另一份。对抄表记录的真实性有异议。
本院认证意见：该份证据能够证明蒋万林支付水费2190元及电费27370.23元，本院对该组证据的真实性予以认定。
蒋万林为证明其主张，向本院提交以下相关证据，李坤质证及本院归纳认证如下：
证据一、租赁合同书。证明双方的权利义务，被告违约。
李坤质证意见为：证据真实性无异议。
本院认证意见：对该证据的真实性予以认定。
证据二、房地产权证、租赁面积与少交租金计算说明。证明被告少支付的租金36万元。
李坤质证意见：证据关联性有异议，与本案无任何关联。
本院认证意见：租赁面积在合同中是大概数字，没有具体测量，且租金是按照整体价格交纳，不是按照实际租赁面积计算租金，因此，该组证据不能证明其证明观点，本院对该组证据的证据效力不予认定。
证据三、水电发票3页，完税证明1页。证明被告拖欠的水电等费用而由原告支付，其应予偿还，其中的水电发票是正本发票，对方是补打发票。被告拖欠的水电等费用542000元（欠水费2000元，电费37000元，气费15200元）。
李坤质证意见：对第三份证据关联性有异议。是蒋万林自己经营期间产生的水电费，其要求我方支付水电费没有合理的理由。对完税证明关联性有异议，是被告应当交纳的税费。
本院认证意见：由于李坤对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以认定。
证据四、告知函1页。证明因被告未及时办理酒店注销手续，导致原告无法开店经营而产生巨大损失。
李坤质证意见：真实性无异议，但与事实不符，我方走后，对方正常经营。
本院认证意见：从告知函的内容看，与酒店注销没有关联性，不能证明其证明观点，本院对该证据的证据效力不予认定。
证据五、租金交付明细表。证明：1、被告迟交租金，属于违约；2、关于其少面积陈述发生后，其仍继续交租，以自己持续多年的行为证明房屋并不少面积。
李坤质证意见：真实性无异议，但关联性有异议，不能因为我们迟交租金就是根本违约。
本院认证意见：从该份证据的内容看，李坤虽然未能按照合同约定在每月5日前支付当月租金，但都能够在当月支付当月应当支付的租金，虽有违约，但不构成根本违约，不能证明其证明观点。因此，对该组证据的证据效力不予认定。
证据六、U盘一个，照片一组。证明：1、改造时破坏房屋结构，属于违法行为并构成严重违约：①、封堵消防通道；②拆毁二楼收银台的墙体；③破坏承重结构，厨房落水孔在承重结构的立梁上开凿。2、员工图片显示相关证言的证人：程卫东是其酒店的经理，现仍为其经营的国际酒店的经理；张玉玺是其酒店的水电工，现仍为其经营的国际酒店的水电工；沈玉龙是其酒店的员工。均与其有明显的隶属关系，存在利害关系，其证言不可信。3、现状并无其诉请的大多数物品。4、许多设施、设备已经被其经营损毁（房间、公共部位、电梯、锅炉等），应予以赔偿。
李坤质证意见：真实性无异议但是对关联性有异议，其破坏是被告自己经营过程中造成的破坏，和我方无关。照片不能反映证人就是我方酒店的职工和真实情况。对蒋静静书写的损坏物品清单的三性均有异议。
本院认证意见：由于照片没有拍摄日期，无法确定照片中物品损害人，损害物品清单是蒋万林方单方制作，无法核实其真实性，因此，本院对该组证据的证据效力不予认定。
李坤的证人张士玺证明：2009年到格美商务酒店参加工作，担任工程设施设备工作，当时听说签合同的租房是六间门面房，我们去工作时发现只有四间门面房，李坤说只有四间了，已成事实了。蒋万林说房租方面可以考虑。2014年7月16日，我和程卫东将水电费清理完毕后交给沈玉龙和水电工王岩仁办理了交接并签字，设备只是清点了但没有签字。
李坤的证人程卫东证明：第一、李坤租赁的蒋万林的楼房开办酒店，但蒋万林移交的房屋一楼六间少了西头两间；第二、2014年7月12日、16日，我和张士玺根据老板李坤指示，将格美商务酒店餐饮、客房的使用权移交给蒋万林，并和蒋万林派出的沈玉龙、王岩仁一起清点各种设施、设备物品及水电气数据，但对方只对水电气数据上签字认可，设施设备物品清单找借口不愿签字，我方把一部分物品搬到一楼大厅时，对方说准备买下来继续用，我们就没有搬，后来和马淮文要钱，对方不给，搬东西对方不让搬。
蒋万林的质证意见：对证人张士玺的证词认为缺少真实性，六间缺少两间不是事实；关于移交，签收中应当有双方签字，而有关签字人员在李坤的酒店工作，是其自己安排人签字的。对程卫东关于少两间房屋的陈述有异议。
本院认证意见：张士玺和程卫东都是李坤的员工，与李坤具有利害关系，且经本院现场察看，蒋万林交付的房屋与合同约定一致，本院对张士玺、程卫东的证人证言的证据效力不予认定。
蒋万林的证人童朝山证言：蒋万林将酒店移交给李坤时剩的有无烟煤，大概14吨。
蒋万林的证人蒋利侠证言：蒋万林将酒店移交给格美商务酒店时，我参与布草清点。具体我不清楚，是有清单的，蒋静静做的记录，清单上没有我的签字。
李坤的质证意见：真实性、关联性均有异议。蒋利侠是蒋万林的亲妹妹，不能作为定案依据。
本院认证意见为：童朝山的证言没有其他证据予以佐证。蒋利侠与蒋万林存在利害关系，且没有其他证据予以佐证。因此，本院对童朝山、蒋利侠的证人证言的证据效力不予认定。
经审理查明：2008年6月20日，甲方（出租方）蒋万林与乙方（承租方）李坤签订《租赁合同书》，内容：“本着公平互利的原则，经甲乙双方友好协商，现就甲方将其位于淮南市凤台县凤城达到北侧的自有资产（现名称“地平线大酒店”）交由乙方租赁经营（面积约5000平方米），及相关事项达成以下协议：一、租赁期限及费用1、租赁期限为六年，即2008年6月20日至2014年6月19日止。合同期满后如果甲方继续实行租赁经营，在同等条件下，乙方有优先租赁权。2、从2008年8月1日至2010年1月31日，月租金为壹拾万元整。从2010年2月1日至2013年1月31日，月租金为壹拾万零伍仟元整。从2013年2月1日至2014年6月19日，月租金为壹拾万元整。二、付款方式1、租金的支付：乙方每月五日前向甲方支付当月租金。2、押金：乙方于本合同签订二十日内向甲方支付壹佰伍拾万元，本年内再支付伍拾万元，共计贰佰万元。3、押金的抵扣：租期满三年，第四年起，第四、五、六叁年，乙方可以押金抵扣租金，每月抵扣5万元，共抵扣140万元，余额陆拾万元租赁期满清点货物后押金一次归还乙方。三、租赁范围及楼层面积1、一、二、三层经营餐饮（注：一楼由东至西共六间门面房），四、五、六、七层经营客房，地下室乙方根据经营要装潢适用，所需的费用及办理相关手续由乙方自行解决。面积共约700平方米。（另附图）2、甲方同意乙方自行选择经营项目，包括酒店楼层的广告经营、宣传和营销，且乙方自行负责装潢改造。……四、双方的权利与义务甲方的权利和义务：1、甲方为乙方提供必要的筹备时间，但乙方最迟不得超过2008年8月5日向甲方支付租赁费用。2、甲方有权要求乙方在租赁期间确保建筑物及装潢、设施设备的消防安全（甲方与乙方另行签订消防安全责任书）。甲方保证消防设施完毕达到开业经营的要求。……6、房产税或物业租赁产生的税由甲方承担。……乙方的权利和义务：……2、固定资产保险由乙方负责办理（注：在乙方公司注册一个月内），乙方承担保险费，甲方财产受损失受益人为甲方，其他损失受益人为乙方。3、乙方应当在签订合同后注册新的公司，对外以新公司名义经营。乙方对自行组册的新公司有独立经营权、人事权，经营过程中发生的一切费用乙方自行承担。……8、乙方根据经营需要进行装修改选须经甲方同意，不得破环房屋结构，引起安全责任和法律后果由乙方全部承担。……10、乙方租赁期满后，甲方允许乙方免费使用壹个月，便于乙方做好经营收尾工作。五、双方债权债务及物资的处理……4、租赁期满后，乙方在租赁期间内该改造装潢归甲方所有，乙方应按照合同规定清点设备、设施及房产整体归还给甲方。乙方自行购入的用品设备等，乙方有权处理或转让，但甲方在同等条件下有优先购买权。六、违约责任1、甲、乙双方在租赁期间不得以任何理由单方面违约，如有任何一方违约需支付给对方壹佰万元违约金。2、由甲方原因造成乙方无法正常经营，除承担第六条第1款违约责任外，还需赔偿乙方投入资金的损失，包括装潢改造和设施的损失。……”。合同签订后，李坤按照合同约定交纳了押金200万元，经营凤台县城关镇格美商务酒店至2014年7月，于2014年7月12日、16日分别将其经营的格美酒店餐饮、客房移交给蒋万林。租赁期满后，蒋万林将李坤租赁期间抵扣房屋租金剩余的押金60万元中的40万元还给李坤，至今仍有20万元押金未还给李坤。2014年7月28日蒋万林交纳电费27370.23元，发票记载结算时间2014年6月17至2014年7月17日。2014年8月7日，蒋万林交纳水费2190元，发票记载用水日期为2014年5月26日至2014年7月31日。2014年8月1日蒋万林缴纳教育费附加、地方教育附加、营业税、个人所得税、城市维护建设税，合计12270.83元，税款所属时期为2014年7月1日至2014年7月31日。格美商务酒店经营之前由蒋万林经营地平线大酒店，移交给蒋万林后，蒋万林经营林鑫商务酒店。
本案争议焦点：1、双方签订租赁合同后，是否均按照合同约定各自履行了各自应尽的义务。合同履行期间双方是否有违约，违约责任应如何认定；2、合同期满后，李坤是否及时将租赁物返还给蒋万林，是否给蒋万林造成损失，是否构成违约，应否承担违约责任。
针对争议焦点，本院评述如下：
一、关于双方签订租赁合同后，是否均按照合同约定各自履行了各自应尽的义务。合同履行期间双方是否有违约，违约责任应如何认定的问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订《租赁合同书》后，蒋万林将租赁房屋交给李坤经营格美商务酒店，李坤按照约定支付了200万元押金，按照合同约定，押金中的140万元已经抵扣房屋租金，在合同履行期满后，蒋万林将抵扣房屋租金剩余的60万元押金中的40万元退还给了李坤，尚有20万元押金至今未退还给李坤。按照合同约定，“余额陆拾万元租赁期满清点货物后押金一次归还乙方”，现蒋万林认为，由于双方未进行货物清点，不应退还押金。本院认为，双方在2014年7月12日、16日分别移交了餐厅和客房，李坤将租赁物移交给了蒋万林，蒋万林也予以接受，之后经营林鑫商务酒店，并已经退还40万元，由此，能够推定在移交时双方进行了货物的清点，也符合房屋租赁行业习惯，现蒋万林扣留押金20万元没有事实和法律依据，本院对李坤要求蒋万林返还剩余20万元押金的诉讼请求予以支持。
经过本院现场查看，蒋万林房屋一层共十二间房屋，蒋万林将一层房屋由东至西的六间交给李坤使用，符合双方合同对租赁范围的约定，合同约定“一、二、三层经营餐饮（注：一楼由东至西共六间门面房）”，因此，李坤认为蒋万林实际交付的房屋少了一层门面房西头二间与事实不符，且即使蒋万林交付的房屋少了两间，由于李坤一直按合同约定的租金履行合同，并未对房屋数量提出异议，故其请求蒋万林返还多收取的22.1075万元租金没有事实和法律依据，本院对该诉讼请求不予支持。
虽然李坤提供了添置物品清单、证人证言、告知函、蒋万林女儿蒋静静签字的餐饮接受单据、酒店各点新增设施设备、王岩仁等签字的水电气移交清单，证明李坤在经营酒店期间添置的物品。由于双方在清点物品时，双方没有签字确认，现李坤提供的证据酒店各点新增设施设备、告知函仅是其单方制作，证人张士玺、程卫东系格美酒店员工，与李坤有利害关系，不能证明这些物品在蒋万林处，蒋万林对事实也不予认可，因此，本院对李坤要求蒋万林返回购买物品的诉讼请求不予支持。
对于违约金的问题，本院认为，在双方签订的《租赁合同书》中，对违约责任有明确的约定，适用支付违约金100万元的情况为“1、甲、乙双方在租赁期间不得以任何理由单方面违约，如有任何一方违约需支付给对方壹佰万元违约金。2、由甲方原因造成乙方无法正常经营，除承担第六条第1款违约责任外，还需赔偿乙方投入资金的损失，包括装潢改造和设施的损失。”李坤认为，蒋万林交付房屋面积少于合同约定、提供房屋消防设施不合格、拒不返还物品和押金等行为构成违约，应当支付100万元违约金。但这些理由与合同约定不符，不是适用100万元违约金条款的情形，因此，李坤要求蒋万林支付100万元违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。
对于李坤请求判令蒋万林因提供房屋消防设施不合格，导致其被罚款3万元、增加消防设施15.5万元的诉讼请求。本院认为，双方在《租赁合同书》中对于消防设施并没有具体约定，且合同约定“甲方同意乙方自行选择经营项目，包括酒店楼层的广告经营、宣传和营销，且乙方自行负责装潢改造”，“甲方有权要求乙方在租赁期间确保建筑物及装潢、设施设备的消防安全”。李坤在租赁房屋从事商务酒店经营时，应当按照消防要求进行装潢改造，合同未约定蒋万林出租房屋应当提供符合酒店经营消防安全要求的设施。而格美商务酒店存在未设置自动报警系统、排烟系统等火灾隐患的原因导致行政处罚的结果与蒋万林无关。因此，本院对李坤请求蒋万林支付被罚款3万元及增加消防设施15.5万元的诉讼请求，不予支持。
对于李坤诉请蒋万林返还代其偿还2万元欠款的问题。本院认为，本案审理的是李坤与蒋万林之间房屋租赁合同关系，格美商务酒店是否代替蒋万林偿还欠款2万元，不是本案审理的范围，本院对李坤的该项诉讼请求，不予支持。
二、关于合同期满后，李坤是否及时将租赁物返还给蒋万林，是否给蒋万林造成损失，是否构成违约，应否承担违约责任的问题。本院认为，双方签订的《租赁合同书》约定租赁期限为六年，从2008年6月20日至2014年6月19日，“乙方租赁期满后，甲方允许乙方免费使用壹个月，便于乙方做好经营收尾工作”。由此，李坤可以使用蒋万林的房屋至2014年7月19日。从双方签字认可的格美商务酒店餐饮、水电气移交清单，能够认定双方在2014年7月16日完成房屋移交，李坤已经将租赁物房屋移交给出租人蒋万林，没有超过合同约定的租赁期限。因此，蒋万林请求李坤支付租赁期满后占用房屋的使用费20万元，没有事实和法律依据，本院不予支持。
对于蒋万林诉请的给付拖欠的水费2000元、电费37000元、气费15200元，使用其布草约40000元、无烟煤35000元、少支付的租金36万元的诉讼请求。本院认为，从双方提交的水费发票能够证明，2014年8月7日，蒋万林支付水费2190元，用水日期为2014年5月26日至2014年7月31日，共计66天。李坤2014年7月16日将房屋移交给蒋万林，停止经营，用水51天，应当承担1692元（2190×51÷66）。电费发票能够证明2014年7月28日蒋万林支付电费27370.23元，发票记载结算时间2014年6月17至2014年7月17日，与李坤实际经营时期基本一致，本院予以支持。对于气费15200元，由于蒋万林未提供证据证明，本院不予支持。对于布草约40000元、无烟煤35000元，由于仅有证人证言，没有其他证据予以佐证，且证人与蒋万林存在利害关系，该诉讼请求证据不足，本院不予支持。对于少交租金36万元的问题，本院认为，双方签订的《租赁合同书》对房屋面积只是大概的数字，且蒋万林交付给李坤的房屋楼层和间数与合同约定是一致的，李坤按照合同约定缴纳了房租，且在合同履行过程中，蒋万林并未对李坤交纳租金不足提出异议，因此，蒋万林认为李坤多使用面积而导致少交房租，没有事实和法律依据，本院不予支持。
对于蒋万林请求赔偿损害的设备、设施损失13万元及因李坤未及时办理酒店注销手续导致其无法开店经营的损失每月20万元，直至办理完毕为止的诉讼请求。本院认为，蒋万林提供的损害的设施、设备清单是其单方制作，没有李坤及格美商务酒店签字认可，无法证明清单所列物品是蒋万林所有及受到损害，对于李坤未及时办理酒店注销手续导致其无法开店经营的损失每月20万元的事实，蒋万林亦未提供证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。因此，本院对蒋万林的该两项诉请不予支持。
对于蒋万林诉请100万元违约金的诉讼请求。本院认为，蒋万林以李坤占用大于合同约定的房屋、拖欠与少交租金、未依约按时足额办理固定资产保险并承担保险费、擅自装修并破坏房屋结构、合同期满未依合同规定清点设备设施并及时将房产整体归还给其等行为构成违约为由，要求李坤支付违约金100万元，与合同约定的适用100万元违约金条款的情形不符，本院对该项诉讼请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）蒋万林于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）李坤房屋押金20万元；
二、反诉被告李坤于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告蒋万林水费1692元、电费27370.23元，合计29062.23元；
三、驳回原告李坤的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告蒋万林的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费23809元，李坤承担21563元，蒋万林承担2246元。财产保全费5000元，李坤承担4528元，蒋万林承担472元。反诉案件受理费11477元，蒋万林承担9829元，李坤承担1648元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 时素君
代理审判员 张树引
人民陪审员 江 波
二〇一五年四月九日
书 记 员 胡囡囡
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在判决作出前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。