云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云25民终987号
上诉人（原审被告）：张彤，女，1982年11月10日生，汉族，无业，住个旧市。
委托诉讼代理人：刘盈池，云南贞元律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
上诉人（原审被告）：龙忠富，男，1986年2月8日生，汉族，住个旧市。
委托诉讼代理人：杨朝良，云南贞元律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：田亮，男，1981年4月1日生，汉族，无业，住个旧市。
委托诉讼代理人：许子明，云南金湖律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
上诉人张彤、龙忠富因与被上诉人田亮返还原物纠纷一案，不服云南省个旧市人民法院（2017）云2501民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月30日公开开庭进行了审理。上诉人张彤及其委托诉讼代理人刘盈池，上诉人龙忠富及其委托诉讼代理人刘盈池，被上诉人田亮及其委托诉讼代理人许子明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张彤上诉请求：撤销云南省个旧市人民法院（2017）云2501民初1号民事判决；确认其与龙忠富签订的《协议书》有效并继续履行；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其理由：1、个旧瑞函新视界7幢6楼6D号房屋系上诉人与田亮夫妻关系存续期间的共同财产，上诉人不应成为本案的原审被告。2、2015年11月17日上诉人和田亮卖房的行为是夫妻共同行为，二人与龙忠富签订《协议书》是买卖双方真实的意思表示，该协议有效应继续履行。3、上诉人收取龙忠富购房款共计22.5万元，已用于上诉人与田亮原夫妻关系存续期间的共同生活，且上诉人与田亮于2016年11月24日离婚诉讼时未对该售房款进行分割，表明田亮认可该售房款已用于夫妻共同生活。综上，请求二审依法支持其上诉请求。
上诉人龙忠富上诉请求：撤销云南省个旧市人民法院（2017）云2501民初1号民事判决，确认其与张彤、田亮签订的《协议书》有效；改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其理由：1、上诉人与张彤、田亮签订售房协议书、支付售房款22.5万元的行为均发生于张彤、田亮夫妻关系存续期间，龙忠富不应成为本案的原审被告。2、原审认为张彤、田亮对涉案房屋拥有共同的财产权利，张彤作为夫妻一方处分其共同财产依法应为有效行为，被上诉人可依据《中华人民共和国婚姻法》解释（三）第十一条第二款的相关规定向张彤请求赔偿损失，而不是诉求上诉人返还房屋。3、上诉人是通过58同城网发布的卖房信息联系到张彤确定所购房屋的，张彤向上诉人出示了商品房购房合同、结婚证、夫妻双方的身份证，使上诉人相信张彤有权代理处分房屋，无须经房屋原有人的同意。综上，请求二审驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人田亮辩称：1、涉案房屋系由其首付17万元于2009年12月20日购买的，虽然部分按揭贷款在其与张彤结婚后偿还，仍然改变不了该房屋是被上诉人婚前个人财产的事实，原判认定该房屋系被上诉人田亮的婚前个人财产符合本案事实。2、双方对在婚姻关系存续期间共同还贷的部分拥有共同的财产权利，而非上诉人所称“张彤、田亮对涉案房屋拥有共同的财产权利”，上诉人张彤没有提供任何证据证明卖房时已征得被上诉人的同意或者知情，因此上诉人张彤无权处分被上诉人田亮的婚前个人财产，张彤假冒被上诉人名义与龙忠富签订售房协议应为无效，且自始没有法律效力。3、“表见代理”仅限于满足夫妻日常生活需要，依据《中华人民共和国婚姻法》解释（一）第十七条关于“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做出重要处理决定时，应平等协商，并取得一致意见”的规定，张彤擅自处分被上诉人婚前个人房产的行为不能适用“表见代理”制度。4、上诉人龙忠富与张彤恶意串通共同到开发商处假冒被上诉人名义填写多份田亮同意将该房屋登记在张彤、田亮名下的文件，以低价购买该房屋，未依法取得房屋所有权证书，依据《中华人民共和国物权法》第106条的规定，龙忠富不符合“善意取得”的有关规定。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，依法驳回二上诉人的上诉请求。
田亮向一审法院起诉请求：1、依法确认被告张彤、龙忠富间签订的房屋买卖协议无效。2、由被告龙忠富返还其坐落于个旧新瑞函新视界7幢6楼6D号房屋。3、诉讼费由二被告承担。
一审法院认定事实：原告田亮与被告张彤原系夫妻，其二人于2010年8月12日登记结婚，2016年11月24日经个旧市人民法院判决离婚。2009年12月20日，原告与红河州瑞函房地产开发经营有限公司签订《商品房购销合同》，约定原告田亮以270403元的价格向该公司购买坐落于个旧瑞函新视界7幢6楼6D号房屋一套。2009年12月24日，该《商品房购销合同》经个旧房地产管理处登记备案。原告通过自筹资金170403元支付首付款，向中国工商银行贷款100000元付清房款，贷款100000元于2011年3月17日全部还清。2015年11月17日，被告张彤与被告龙忠富签订《协议书》，约定：甲方即田亮将房屋以325000元的价格卖给龙忠富，协议签订后，被告张彤先后收取被告龙忠富购房款225000元。另查明，2015年11月17日所签协议书中，甲方签字田亮、张彤均系被告张彤一人所签，手印也系其一人所捺。现《商品房购销合同》仍未变更登记，房屋产权证尚未办理。
一审法院认为：原告田亮于婚前与开发商签订《商品房购销合同》，与被告张彤登记结婚后，用夫妻共同财产还贷，对于共同还贷部分，被告张彤取得部分房产份额，双方对该房产拥有共同的财产权利。被告张彤未经共有权利人即原告田亮的许可，擅自处分房产的行为，已构成无权处分，该行为未经权利人追认，自始不发生效力。且在房屋买卖过程中，《商品房购销合同》上载明商品房买受人为原告田亮，被告龙忠富在原告田亮未到场、被告张彤也未出具田亮授权委托书的情况下与被告张彤签订购房协议，未尽到合理的注意义务。现该《商品房销售合同》尚未变更备案登记，故被告龙忠富的买房行为不符合善意取得的构成要件，被告张彤与被告龙忠富签订的《协议书》无效，被告龙忠富因该协议取得的房产应予返还。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：“一、被告张彤与被告龙忠富于2015年11月17日签订的《协议书》无效。二、由被告龙忠富于判决发生效力之日起十五日内返还原告田亮坐落于个旧瑞函新视界7幢6楼6D号房屋。案件受理费5350元，减半收取计2675元，由被告张彤负担1338元，由被告龙忠富负担1337元（该款原告已预交，由被告在判决发生法律效力后给付原告）。”
本院二审期间，上诉人龙忠富向本院提交如下证据：1、“手机屏幕截图”一份，欲证明2016年5月6日，龙忠富从互联网获知张彤出售瑞函新视界3室1厅1卫33.8万元的信息。2、《中国南方电网公司云南电网公司电费通知单》二张、《电费计算清单》一张、《个旧自来水公司费用收费单》六张、《个旧瑞祥物业管理有限公司物业管理收据》，欲证明因居住房屋产生相关费用，电网公司于2016年4月份电话通知田亮，田亮应当知道涉案房屋已被出售一事。3、龙忠富手机通话清单一份，欲证明其于2016年4月10日拨打田亮手机商谈支付房款等事项，田亮已实际知道涉案房屋被出售一事。
经质证，田亮对证据1的真实性、客观性、关联性均不予认可，认为“手机屏幕截图”来源不明。对证据2、3的真实性无异议，但对证明目的不予认可，证据2不足以证实田亮知晓涉案房屋已被出售，证据3显示双方通话时间仅为2分14秒，不足以商谈房屋出售及支付房款等重大事项。张彤对上述证据及证明目的均无异议。
本院认为，综合全案在卷证据，上述证据1能够证明龙忠富从互联网获知涉案房屋的销售信息；证据2、3可以证实田亮对涉案房屋有人居住一事有所了解，但不足以证实田亮知晓并认可房屋出售。
本院二审审理查明的案件事实除与一审查明的事实一致外，另查明：2016年8月25日田亮向龙忠富明确表示不同意出售房屋，同年8月30日张彤向个旧市人民法院起诉离婚，个旧市人民法院于2016年11月24日作出（2016）云2501民初1243号民事判决，判决张彤与田亮离婚，同年12月18日田亮向个旧市人民法院起诉龙忠富要求返还涉案房屋。
综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：龙忠富与张彤于2015年11月17日签订的《协议书》是否有效，涉案房屋应否返还。
本院认为：《中华人民共国物权法》第一百零六条第一款规定：无权处分人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，双方争议房屋系被上诉人田亮于婚前购买，其与上诉人张彤婚后用夫妻共同财产还贷，对共同还贷部分，张彤取得部分财产权利。2015年11月17日张彤与龙忠富签订《协议书》，将涉案房屋以325000元的价格卖给龙忠富，且在协议书的甲方签字田亮、张彤均系张彤一人所签，手印也系其一人所捺。协议签订后，张彤先后收取龙忠富购房款225000元，并将房屋交付龙忠富居住使用至今。张彤未经共有权利人田亮的许可，擅自处分房产，已构成无权处分，且被上诉人田亮知道后曾向龙忠富明确表示不同意出售房屋，该行为未经权利人追认，故上诉人张彤与上诉人龙忠富签订的房屋买卖协议无效。本案争议房屋系不动产，根据法律规定应该办理登记，但上诉人龙忠富在签订协议后未办理房产的变更登记备案手续，故上诉人龙忠富买房的行为不符合法律规定的善意取得的构成要件，一审判决由龙忠富返还房屋并无不当。龙忠富已支付的房款及其相应损失可另案主张。上诉人张彤、龙忠富的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人张彤、龙忠富的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5350元，由上诉人张彤、龙忠富各负担2675元。
本判决为终审判决。
审判长 何 红
审判员 宋安娥
审判员 王 鹏
二〇一七年七月四日
书记员 朱蔼玲