浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终906号
上诉人（原审原告）：宁波宝云集团有限公司。住所地：浙江省宁波市镇海区蟹浦镇庙戴村。
法定代表人：戴永丰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李德权，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宁波杭钢富春管业有限公司。住所地：浙江省象山县产业区A区贤庠镇芦岙碶头区块。
法定代表人：莫洪深，该公司董事长。
委托诉讼代理人：何利锋，国浩律师（杭州）事务所律师。
委托诉讼代理人：何丽丽，国浩律师（杭州）事务所律师。
上诉人宁波宝云集团有限公司（以下简称宝云公司）因与被上诉人宁波杭钢富春管业有限公司（以下简称杭钢公司）排除妨害纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院（2015）浙象徐民初字第169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宝云公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持宝云公司在一审中的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。除了一审判决书已认定的事实外，遗漏2008年12月29日、2009年7月10日象山县人民政府与杭钢公司母公司的会谈纪要，遗漏2010年2月23日杭钢公司以董事会决议形式同意宁波合诚制管有限公司（以下简称合诚公司）将其持有杭钢公司8%的股权转让的事实。本案所涉码头权属，原本归合诚公司所有。2008年11月3日合诚公司将码头租赁给宝云公司，租期20年，宝云公司以债权转让的形式一次性支付租金2600万元。2008年12月，在象山县人民政府的协调下，杭钢公司母公司与合诚公司及宁波俊明金属压延有限公司（以下简称俊明公司）商谈资产重组事宜，涉及合诚公司、俊明公司原有资产之产权变更及原有债务之对外清偿，当时宝云公司作为债权人及土地码头之租赁权人，与杭钢公司母公司、浙江富春公司都有接洽商谈，包括受让合诚公司8%的股权方案等，但因合诚公司、俊明公司对外债务太多，权属处置复杂等因素未果。综合上述事实，本案所涉码头原属合诚公司所有，2008年11月3日租赁给宝云公司，在重组过程中宝云公司一开始即已主张权利，因此，本案所涉码头虽已被转让至杭钢公司名下，但宝云公司仍拥有合法的租赁权�一审法院对本案不适用买卖不破租赁原则，于法无据。请求二审法院依法改判。
杭钢公司答辩，请求驳回上诉，维持原判。一、一审判决认定事实清楚，证据充分，判决正确。一审法院对涉案事实进行了详细调查，关于会议纪要，宝云公司并未提供原件予以核实，而且杭钢公司系在合诚公司、俊明公司债权债务清理之后才组建，这些会议纪要与杭钢公司无关。关于董事会决议，宝云公司并未作为证据提交，仅提供法院参考，且该决议系复印件，经核实杭钢公司并未召开董事会通过该决议，涉嫌伪造。《重组协议》及其附件与本案并无关联，一审法院为查明事实，调取并核实《重组协议》，根据《重组协议》，2009年11月，合诚公司及俊明公司已经将涉案土地及码头等资产转让给杭钢公司，杭钢公司的物权权利应受法律保护。一审法院认定杭钢公司系涉案土地及码头之物权权利人，证据充分。在《土地租赁协议》、《码头租赁协议》签订之时，合诚公司、俊明公司并不享有涉案土地使用权，合诚公司也不享有码头使用权，均无权对该土地及码头行使占有、使用、收益、处分的权利，《土地租赁协议》、《码头租赁协议》自始不具备法律效力。涉案土地系杭钢公司通过转让及招拍挂合法取得，且均已经依法登记取得国有土地使用权证。涉案码头系杭钢公司通过企业重组方式合法取得，且已依法取得码头工程用海的海域使用权证，办理了码头工程所涉港口岸线使用变更登记，杭钢公司系涉案码头物权权利人，依法受法律保护。二、宝云公司的上诉理由不能成立，一审判决适用法律正确。本案中，涉案土地、码头租赁合同并未登记公示，宝云公司也自认涉案土地及码头名为租赁，实为抵债，且多年来从未实际占有使用涉案�地及码头，不具备物权化对抗性，不适用买卖不破租赁原则。
宝云公司向一审法院起诉，请求判令杭钢公司停止侵权，立即搬离象山县产业区A区贤庠镇芦岙碶头区块土地。
一审法院认定事实：
一、2008年11月3日，宝云公司与合诚公司签订了一份《码头租赁协议》，约定：合诚公司决定出租的码头是指位于象山××园区的自有厂区海岸线上自建的具有完整功能的码头，5000吨兼靠10000吨的泊位1座，3000吨兼靠5000吨的泊位1座，包括必要通道、海岸线、全部泊位、全部码头设施和相应海域，合诚公司承诺，对上述所指码头，合诚公司拥有完整的所有权或处置权，一经出租，该码头的使用和经营权即完整地归属宝云公司；出租期限为20年，自2008年11月3日起开始起算；承租方必须一次性支付整个租赁期间的全部租赁费，该项租赁费为2600万元。同日，宝云公司作为甲方即债权转出方，合诚公司作为乙方即债权转入方，宁波俊诚金属管业有限责任公司（以下简称俊诚公司）作为丙方即债务方，三方又各签订了一份《债权转移协议》，约定：1.俊诚公司确认，其所欠宝云公司的到期债务为2600万元，俊诚公司愿意按宝云公司的要求将该项债务改为向合诚公司给付；2.合诚公司确认，在签订本协议后，合诚公司即享有对俊诚公司的债务，宝云公司在《码头租赁协议》中确定的一次性支付20年租赁费的义务即告完成；3.合诚公司与俊诚公司会根据需要自行完成款项的划付，何时划付与宝云公司无涉，宝云公司无需承担任何责任。同日，合诚公司向宝云公司出具了一份“收妥码头租金证明”，载明：宝云公司已按双方所签订的码头租赁协议约定的形式支付了20年承租期的全部租金计2600万元，合诚公司已予确认。2008年11月13�，上述相关方又签订或出具了《码头租赁协议》、《债权转移协议》、“收妥码头租金证明”，内容除载明码头租赁期从2028年11月3日起20年，租金500万元外不一致外，其余内容与2008年11月3日所订协议与证明一致。
二、2009年11月18日，浙江富春公司与合诚公司、俊明公司签署《重组协议》，约定：鉴于合诚公司和俊明公司经营困难，无力偿还所欠浙江富春公司到期债务，各方通过合作设立一家新的项目公司，对合诚公司和俊明公司资产及业务进行重组，通过重组对合诚公司与俊明公司的债权债务处置作出安排，并偿还浙江富春公司到期债务；合诚公司与俊明公司资产：指被纳入资产评估执行中的位于象山产业区A区芦岙契头区块的码头、土地、厂房、机器设备、电力设施等实物资产；重组采用共同合资设立公司的方式，合资公司成立后，在确保资产权属清晰的前提下，将合诚公司与俊明公司拥有的资产转让给合资公司，合诚公司与俊明公司获得的资产转让价款应用于偿还债务和注册资本出资。合资公司注册资本为人民币20000万元，其中浙江富春公司占60%，合诚公司与俊明公司占40%（两公司各占20%），浙江富春公司以现金出资，合诚公司与俊明公司以现金或者实物出资。公司首期注册资本为8000万元，全部由浙江富春公司出资。2009年11月重组企业即杭钢公司成立。
三、2006年8月15日，宁波市港口管理局向合诚公司核发港口岸线使用选址意见书，作为港口建设项目申请立项和港口岸线使用许可的依据，有效期一年，该意见书载明：建设项目名称为宁波合诚制管有限公司通用码头，建设单位为宁波合诚制管有限公司，建设规模为新建5000吨级通用码头及2000吨级龙门档各一座，拟使用岸线位置为象山贤庠乌�山，拟用岸线长度约200米。该意见书同时载明：本选址意见书仅为地方港口管理部门行业意见，请按国家规定程序，抓紧办理岸线使用审批手续。该项目于2007年9月基本完成。2007年12月24日，合诚公司获得有关5000吨级通用码头工程使用岸线的水路交通准许行政许可决定书（编号：浙交沿海岸线许准（2007）第014号）。因合诚公司、俊明公司与浙江富春公司收购重组杭钢公司之后，合诚公司与杭钢公司共同申请变更登记，浙江省交通厅于2010年10月22日向合诚公司与杭钢公司作出浙港政-
BA（2010）17号水路交通准许变更行政许可决定书，批复如下：因2009年11月合诚公司5000吨级通用码头工程全部资产由浙江富春公司收购重组，成立新的宁波杭钢富春管业有限公司，根据申请，决定同意合诚公司5000吨级通用码头工程港口岸线使用人由合诚公司变更为杭钢公司。2012年1月，杭钢公司向有关行政部门提出“宁波杭钢富春管业有限公司5000吨级货用码头”的港口岸线使用权的登记申请。2013年6月24日，杭钢公司获发国海证2013D33022502058号海域使用权证书，项目名称为“宁波杭钢富春管业有限公司5000吨级通用码头工程”。因杭钢公司申请，宁波市港航管理局于2014年1月27日作出甬港航（2014）7号“关于宁波—舟山港象山港港区宁波杭钢富春管业有限公司5000吨级通用码头工程设计的批复”，批示该5000吨级通用码头工程设计基本达到了港口工程设计规定的尝试要求，并注明本设计批复为后补程序。该码头目前由杭钢公司管理，并继续补办有关码头运营的其他手续。
一审法院认为：虽然《中华人民共和国合同法》第二十九条规定的“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即所谓买卖不破租赁原则，其赋予租赁权以一定�物权化的对抗力，但这种对抗力，应以承租关系以适当的公示方式为要件，以减少对交易安全的威胁。本案中，宝云公司在起诉状及之后的审理中均明确表明本案所涉码头租赁，实际为抵债行为，宝云公司多年来未实际使用过租赁码头。且码头并非普通的建（构）筑物，其所包含的非透水性构筑物、透水性构筑物、围海等必须首先办理码头工程用海的海域使用权证，建造、经营码头另外还须办理设计审查、验收及申请运营证等一系列的行政审批手续。现杭钢公司已通过企业收购重组方式，办理了讼争码头工程所涉的港口岸线使用变更登记，取得宁波杭钢富春管业有限公司5000吨级通用码头工程的海域使用权证书，并向有关行政管理部门办理该码头工程设计审批的后补程序等。虽然杭钢公司对码头验收、经营等尚需进一步补办有关审批手续，但基于杭钢公司现已办理�有关权属证书、行政审批手续等，其已产生相应的物权效果，应受法律保护。而宝云公司所提出的名为租赁实为抵债关系不具有物权化对抗性，故宝云公司主张停止侵权，排除妨碍之诉，无法律依据。故对宝云公司之诉，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，判决：驳回宝云公司的诉讼请求。案件受理费80元，由宝云公司承担，按一审法院规定不予收取。
二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，杭钢公司主张其与合诚公司签订《码头租赁协议》，取得涉案码头的租赁权，后合诚公司因债务问题进行重组，杭钢公司取得涉案码头土地使用权，但宝云公司仍对涉案码头享有合法租赁权，请求判令杭钢公司停止侵权，搬离象山县产业区A区贤庠镇芦岙碶头区块之码头。杭钢公司主张其通过合法途径取得涉案码头的土地使用权及海域使用权，而宝云公司所称的码头租赁合同未登记公示，宝云公司也自认涉案土地及码头名为租赁，实为抵债，且多年来从未实际占有使用涉案土地及码头，不具备物权化对抗性，杭钢公司的物权依法受法律保护。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在租赁关系存续期间，即使出租人因买卖、投资、企业合并等原因将租赁物转移给第三方，原租赁关系仍然对买受人具有约束力，受让人不能以其取得租赁物的所有权而否认原租赁关系并要求承租人返还租赁物，其立法意旨在于通过维持原本存在的租赁合同效力以保证承租人对租赁物的继续占有和使用。但租赁权并不等同于物权，承租人根据租赁合同取得的�赁权在法律上仍系债权的性质，因买卖、投资、企业合并、重组等原因不破除原有租赁关系在法律上适用前提之一即为租赁物已实际交付给承租人使用。根据本案查明的事实，宝云公司与合诚公司于2008年11月签订的《码头租赁协议》并未登记公示，宝云公司也一直未实际占有、使用涉案码头，而杭钢公司已依法取得涉案码头所在的土地使用权，并依法取得海域使用权证书，宝云公司提起停止侵权、排除妨害之诉，要求杭钢公司停止侵权，搬离涉案码头，缺乏相应的事实和法律依据，一审法院驳回宝云公司的诉讼请求，符合法律规定。综上，宝云公司之上诉，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人宁波宝云集团有限公司负担�
本判决为终审判决。
审判长 吴节祥
审判员 倪春艳
审判员 张 华
二〇一七年五月十五日
书记员 赵 蕾