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福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽09民终873号
上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司宁德东侨支行，住所地福建省宁德市闽东中路26号。
主要负责人：高海兰，行长。
委托诉讼代理人：蔡娟玉，女，1987年5月3日出生，住，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：余根增，男，1983年11月6日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。
被上诉人（原审被告）：林柳玉，女，1984年11月8日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。
被上诉人（原审被告）：福建正康房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区坪塔路北侧一层104号。
法定代表人：林生权，董事长。
上诉人中国建设银行股份有限公司宁德东侨支行（以下简称建行东侨支行）因与被上诉人余根增、林柳玉、福建正康房地产开发有限公司（以下简称正康房地产公司）金融借款合同合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2016）闽0902民初5138号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
建行东侨支行上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判建行东侨支行有权以余根增、林柳玉共同共有的位于宁德市蕉城区南侧“天湖豪景”2幢501室房产折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；2、一审财产保全费2499元由余根增、林柳玉、正康房地产公司负担。事实和理由：1、建行东侨支行与余根增、林柳玉签订的《个人住房借款合同》约定，余根增、林柳玉以其购买的位于宁德市蕉城区南侧“天湖豪景”2幢501室房产为讼争贷款提供抵押担保，余根增、林柳玉与建行东侨支行办理了抵押预告登记手续，该项登记手续通过在房产管理部门登记的方式对外进行了明确清楚的公示，因此，抵押预告登记可以产生优先受偿的效力，故建行东侨支行有权以涉案房产拍卖或变卖所得的价款优先受偿。2、一审中，建行东侨支行向一审法院申请财产保全并先行垫付了保全费2499元，且将该项费用列入诉讼请求，再者《个人住房借款合同》第二十一条第一款约定：“贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担”，因此一审判决遗漏该项诉讼请求有误，应予更正。
余根增、林柳玉、正康房地产公司未作书面答辩。
建行东侨支行向一审法院起诉请求：1.余根增、林柳玉偿还东侨建行贷款本金378517.76元,利息、罚息17639.96元(暂计至2017年2月3日,之后的利息等依据合同约定继续计算）；2.若余根增、林柳玉未按期履行第一项诉请，建行东侨支行有权以余根增、林柳玉所有的位于宁德市蕉城区南侧“天湖豪景”2幢501室房产折价或以拍卖、变卖所得的价款优先受偿；3.正康房地产公司对以上债务承担连带清偿责任。
一审认定事实：2013年5月22日，建行宁德分行和余根增、正康房地产公司签订《个人住房借款合同》，约定：余根增向建行宁德分行借款合计42万元，用于购房，借款期限为240个月，即从2013年6月3日至2033年6月3日止，借款月利率为基准利率；按月还款，还款方式为等额本息还款法；借款逾期的，罚息利率为在合同所执行借款利率的水平上上浮50%；若不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，建行宁德分行有权宣布借款立即到期，要求立即清偿借款本息及相关费用，对于未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，并有权行使担保权利。正康房地产公司为上述借款提供阶段性保证担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。同时，合同约定：合同项下贷款发放后，建行宁德分行将其在合同项下的所有权利义务一并转给建行东侨支行。2013年6月3日，建行宁德分行向余根增发放贷款合计42万元。余根增借款后，未按合同约定按时足额偿还借款本息，截至2017年2月3日，余根增尚欠借款本金378517.76元，利息、罚息、复利17639.96元。余根增、林柳玉于2011年9月1日登记结婚。
一审法院认为，案涉《个人住房借款合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。合同约定建行宁德分行发放贷款后将其在合同项下的所有权利义务一并转给建行东侨支行，建行东侨支行由此承受建行宁德分行在上述合同项下的所有权利义务，为本案适格主体。建行宁德分行发放贷款后，余根增、林柳玉未按合同约定按时足额偿还借款本息，构成违约，应承担违约责任。建行东侨支行根据合同约定要求余根增偿还借款本金378517.76元及相应利息、罚息，于法有据，予以支持。本案借款发生于余根增、林柳玉婚姻关系存续期间，应认定为余根增、林柳玉夫妻共同债务。正康房地产公司作为保证人，应对上述债务承担连带偿还责任。因案涉合同约定的抵押物尚未办理抵押物登记，建行东侨支行诉请对抵押物享有优先受偿权，缺乏法律依据，不予支持。余根增、林柳玉、正康房地产公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十一条、第八十八条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条第二项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：1、余根增、林柳玉应于判决生效之日偿还建行东侨支行借款本金378517.76元及相应利息、罚息（截至2017年2月4日的利息、罚息、复利合计为2309.66元，之后至借款付清之日止的利息、罚息仍按合同约定计算）；2、正康房地产公司对判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向余根增、林柳玉追偿；3、驳回建行东侨支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7240元，由余根增、林柳玉、正康房地产公司负担。
在二审审理期间建行东侨支行提供了宁德市国土资源局不动产登记证明闽（2016）宁德市不动产证明第0003164号《不动产登记证明》，用以证明余根增、林柳玉将坐落于宁德市蕉城区南侧“天湖豪景”2幢501室房产抵押给建行东侨支行，并取编号为NO35000532223的《不动产登记证明》。
余根增、林柳玉、正康房地产公司未作质证。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
根据《个人住房借款合同》第四十一条第五款约定：“本合同项下贷款发放后，贷款人将其在本合同项下的所有权利义务一并转让给中国建设银行股份有限公司宁德东侨支行。贷款人对上述合同权利义务转移不再另行通知借款人和担保人。借款人和担保人均已知悉并同意贷款人的上述行为。”，借款人及担保人在《借款合同》上签名，建行东侨支行受让《个人住房借款合同》项下的权利义务。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定“抵押权自登记时设立”，基于本案房产已于2016年10月11日办理了抵押登记手续，建行东侨支行已取得《不动产登记证明》，故建行东侨支行认为对涉案房屋享有优先受偿权，应予支持。
综上所述，本院认为，涉案房产已办理了抵押登记手续，建行东侨支行对涉案房屋享有优先受偿权,但按照《个人住房借款合同》的约定，正康房地产公司为本案借款提供阶段性保证，其保证期间至抵押登记办妥之日止，现本案抵押登记手续已办妥，正康房地产公司无需再承担保证责任。建行东侨支行的上诉请求成立，应予支持。一审判决对涉案房屋是否享有优先受偿权的认定错误，应予纠正。对一审财产保全费未进行判决，应予补正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持福建省宁德市蕉城区人民法院（2016）闽0902民初5138号民事判决第一项；
二、撤销福建省宁德市蕉城区人民法院（2016）闽0902民初5138号民事判决第二项；
三、若余根增、林柳玉未按期履行还款义务，中国建设银行股份有限公司宁德东侨支行有权以余根增、林柳玉所有的位于福建省宁德市蕉城区南侧“天湖豪景”2幢501室房产折价或以拍卖、变卖所得的价款优先受偿；
四、驳回中国建设银行股份有限公司宁德东侨支行其它诉讼请求。
如果上述当事人未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二审案件受理费7240元，由余根增、林柳玉共同负担。一审案件受理费7240元、财产保全费2499元，由余根增、林柳玉共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 勇
审判员 关 萍
审判员 韦晓菁
二〇一七年十一月九日
书记员 林 晨
附注：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行（包括案件受理费）。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。