阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1702民初1117号原告（反诉被告）：保利（海陵岛）房地产开发有限公司，住所地：阳江市海陵镇南村大王山西侧（南海一号副馆）。法定代表人：刘文生，该公司董事长。委托代理人：黄志豪，广东粤宏律师事务所律师。委托代理人：黄远航，广东粤宏律师事务所律师。被告（反诉原告）：欧阳满荣，女，1987年7月16日生，汉族，住广州市海珠区。被告（反诉原告）：李慧华，女，1982年8月10日生，汉族，住广州市海珠区。被告（反诉原告）：李伟华，男，1984年7月14日生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：苏晓，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告（反诉被告）保利（海陵岛）房地产开发有限公司诉被告（反诉原告）欧阳满荣、李慧华、李伟华商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理后，依法适用简易程序，后于2017年6月19日转入普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）保利（海陵岛）房地产开发有限公司的委托代理人黄远航；被告（反诉原告）欧阳满荣、李慧华、李伟华的委托代理人苏晓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）保利（海陵岛）房地产开发有限公司诉称：2014年6月26日，原告与三被告签订了编号为2014061331《商品房买卖合同》及《保利·银滩补充协议》，约定三被告向原告购买位于阳江市××银滩××·××区××号房商品房××套，购房款总价为567840元，2015年6月8日前付清二期款170352元，余款340704元应于2016年3月8日前付清，但三被告在支付了首期和二期购房款后，未按照约定支付剩余购房款340704元。三被告逾期付款后，原告多次向三被告催款，但三被告不予理会。三被告的行为令原告无法实现订立《商品房买卖合同》的目的，构成根本违约，严重损害了原告的合法权益。根据《商品房买卖合同》第七条第一款第二项的约定：“买受人如未按本合同时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。”《保利·银滩补充协议》第十二条第三款约定：“买卖合同及本协议解除之日起，……甲方有权于退款时扣除乙方应向甲方支付的违约金及因此产生的一切费用。”又依据《商品房买卖合同》第八条、第十一条第二款，《保利·银滩补充协议》第五条第1项、第十二条第三款第1项的约定，三被告应从2016年3月8日（合同约定的房屋交付使用时间）起按月以房屋总价567840元的1%支付房屋折旧及使用费给原告。该项费用计至2017年3月15日共12个月为68140.8元，原告有权于退款时现行扣除。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与三被告于2014年6月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为2014061331）及《保利·银滩补充协议》；2、三被告向原告支付违约金68140.8元，原告可优先在被告已支付的购房款中扣除该部分违约金；3、三被告向原告支付房屋折旧及使用费68140.8元（按月以房屋总价的1%，从2016年3月8日起计至2017年3月15日共12个月）；4、本案诉讼费由三被告承担。被告（反诉原告）欧阳满荣、李慧华、李伟华辩称：被告同意原告的第一项诉请，但不同意原告诉求中的第二、三项。理由如下：第一，房屋至今没有经过双方验收，没有达到约定的交付使用条件，并且房屋的质量有严重的问题，已经实际影响到被告的居住和实际使用，因此房屋至今未交收的原因不在于被告，而在于原告；第二，原告并没有依据买卖合同第十一条的相关约定提交相关的证明文件，在原告当时通知被告去验收时以及至今都没有向被告出示相关的文件，因此房屋并没有符合交收的条件；第三，原告的工作人员承诺将被告提出的有关房屋的质量问题以及影响房屋实际使用的问题整改之后再通知被告验收，且承诺原告将承担相应的逾期交房的责任，但至今原告都没有将房屋是否整改完成的情况向被告反馈，也没有要求被告进行验收房屋，因此，原告在逾期交房以及被告未按合同约定的时间支付剩余房款一事上是有很大责任的；第四，由于房屋至今没有实际交付被告，被告也没有实际占有并使用房屋，因此原告主张的折旧及使用费并没有事实依据。反诉原告欧阳满荣、李慧华、李伟华诉称：2014年6月26日，反诉人和被反诉人签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014061331），约定反诉人向被反诉人购买位于阳江市××西区保利·银滩P区5幢204房，购房款总价为567840元，双方约定被反诉人应当在2016年3月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格以及符合合同约定的商品房交付反诉人使用。合同签订后，反诉人已经按照合同的约定，支付了首期购房款和第二期购房款共计227136元，但被上诉人却未按合同的约定在2016年3月8日前将合同约定的商品房交付反诉人。虽然反诉人多次与被反诉人沟通，但被反诉人至今仍未能将符合约定的商品房交付反诉人使用。反诉人认为，被反诉人未能按照合同的约定交付商品房给反诉人使用的行为，严重违反了双方的约定，并给反诉人造成了严重的损失，特向法院提起反诉，请求判令：1、被反诉人立即全部退还反诉人已付的购房款227136元；2、被反诉人向反诉人支付违约金22713.60元；3、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告保利（海陵岛）房地产开发有限公司辩称：第一，根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条第二项的约定，反诉人应于2016年3月8日前付清全部购房款，但至今已过去一年多的时间反诉人仍然没有履行付清剩余购房款的合同义务，反诉人应承担违约责任，又根据该合同第八条第四项，双方明确约定反诉人应支付全部房款及违约金才可以收楼使用，反诉人未付清购房款而主张保利公司未交付房屋使用是没有事实根据的，该法律责任应由反诉人独自承担；第二，反诉人主张涉案房屋存在严重的质量问题，但反诉人并没有提交能够准确反映涉案房屋哪些地方存在质量问题，存在何种质量问题，严重程度如何等的真实证据，即便涉案房屋存在一些需要整改的地方，但也不能免除反诉人按照合同约定按时足额地向保利公司支付购房款的先合同义务。综上所述，反诉人的反诉没有事实和法律依据，恳请法院驳回反诉人所有的反诉请求。经审理查明：2014年6月26日，原告（反诉被告）保利（海陵岛）房地产开发有限公司与被告（反诉原告）欧阳满荣、李慧华、李伟华签订编号为2014061331号《商品房买卖合同》。主要约定：原告将位于阳江市××西区保利·银滩P区5幢204号房出售给被告；该商品房属预售，按套出售，总价款为567840元；付款方式及期限：分期付款：首期款人民币56784元整于2014年6月26日前付清；二期款人民币170352元整于2015年6月8日前付清；剩余款人民币340704元整于2016年3月8日前付清。买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户行为农行阳江海陵支行，专用账户为44×××57。凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据；买受人逾期付款的违约责任：按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；交付期限：出卖人应当在2016年3月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1,4种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格……4、该商品房虽已具备交付使用条件，买受人应支付的全部房款及违约金（如有）必须到出卖人账户，买受人方可收楼；出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：从合同约定交付之日起，视为该房屋已经交付，买受人应从约定交付之日起承担房屋所有人的责任（包括缴纳物业管理费等费用）。在拖延接收期内，该商品房的风险由买受人承担。2014年6月26日，原告（反诉被告）保利（海陵岛）房地产开发有限公司（作为甲方）、被告（反诉原告）欧阳满荣、李慧华、李伟华（作为乙方）双方签订保利·银滩《商品房买卖合同》补充协议，补充协议主要载明：关于“买卖合同”第七条“乙方逾期付款的违约责任”：无论乙方以何种方式付款，只要乙方逾期付款，则甲方无需催告即有权解除合同，乙方按累计应付款的20%向甲方支付违约金；关于“买卖合同”第八条“交付期限”：2、房屋交付的标志是该商品房经验收合格后甲方向乙方移交钥匙的当天或是买卖合同第八条约定的最后的交付时间，或甲方向乙方发出《交楼通知书》七日起视为交付，上述日期以较早者为准。该商品房的风险自交付之日起转移给乙方。……4、乙方未按照买卖合同约定支付全部房款、违约金及相关费用的，甲方有权顺延办理交楼及办理产权过户，且视为因乙方原因造成的延期交付使用。因乙方原因造成的延期交楼或办理产权登记，甲方无须另行书面告知乙方。合同签订后，被告（反诉原告）欧阳满荣、李慧华、李伟华于2014年6月27日前支付首期房款56784元，2015年5月26日支付二期房款170352元；剩余第三期购房款340704元至今未付。2016年5月16日，原、被告双方到现场办理该商品房的交付手续，被告提出异议（商品房交付异议记录），拒绝接受该商品房。被告提出异议的理由主要为：一楼餐饮行业严重影响二楼，导致二楼住宅租不出去，要求原告整改；商铺外围开设观光电梯或楼梯；要求尽快落实一张终身制会员高尔夫会员卡等等。原告（反诉被告）保利（海陵岛）房地产开发有限公司经多次催促被告履行合同的付款义务无果，遂于2017年3月27日诉至本院，请求如诉称。2017年4月27日，被告（反诉原告）欧阳满荣、李慧华、李伟华向本院提起反诉，请求如诉称。以上事实，有原告（反诉被告）提供的被告身份证、商品房预售许可证、客户已付款情况说明、《商品房买卖合同》、《保利·银滩补充协议》；被告（反诉原告）提供的《保利·银滩认购书》、《商品房买卖合同》、购房定金收据、首期和二期购房款付款记录、商品房交付异议记录、微信沟通记录以及本院的庭审笔录为证，本院经综合分析，予以认定。本院认为：原告保利（海陵岛）房地产开发有限公司与被告欧阳满荣、李慧华、李伟华在平等、自愿、协商一致的基础上签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。被告欧阳满荣、李慧华、李伟华没有按照合同的约定履行支付剩余购房款的义务，属违约行为，应承担违约责任。被告称，原告在收到其对案涉房屋的异议意见后承诺书面答复整改意见，并免除被告的“违约责任”，但一直未收到原告的书面答复，被告是行使不安抗辩权而拒绝向原告支付剩余购房款，理据不足，本院不予采纳。被告逾期付款的起算时间，从2016年3月8日起算，至今已经超过90天，原告依据原、被告双方的约定，请求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014061331）及《保利·银滩补充协议》，理据充分，本院予以支持。上述《商品房买卖合同》及其补充协议解除后,原、被告双方应相互返还从对方所取得的财产，原告应退还购房款227136元（56784元+170352元）给被告，原告可另行处理阳江市××西区保利·银滩P区5幢204号房。因被告逾期付款期间超过90日，逾期付款的金额为剩余购房款未付金额340704元，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》以及补充协议的约定，被告应支付违约金为：340704元×20%=68140.8元。被告认为，保利·银滩P区5幢204号房质量有严重问题，但没有提供相应的证据予以证实，本院不予采信；被告方在“商品房交付异议”中反映的情况，也不是该商品房自身的质量问题。因此，被告主张原告方房屋存在质量问题而违约，反诉请求原告支付违约金22713.6元，理据不足，本院不予支持。原、被告双方未完成房屋的实际交接，被告并未占用、使用上述房屋。因此，原告请求被告支付房屋折旧及使用费68140.8元，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）保利（海陵岛）房地产开发有限公司与被告（反诉原告）欧阳满荣、李慧华、李伟华于2014年6月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014061331）及《保利·银滩补充协议》；二、限原告（反诉被告）保利（海陵岛）房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内退还购房款227136元给被告（反诉原告）欧阳满荣、李慧华、李伟华；三、限被告（反诉原告）欧阳满荣、李慧华、李伟华在本判决生效之日起十五日内支付违约金68140.8元给原告（反诉被告）保利（海陵岛）房地产开发有限公司；四、驳回原告（反诉被告）保利（海陵岛）房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）欧阳满荣、李慧华、李伟华请求原告（反诉被告）保利（海陵岛）房地产开发有限公司支付违约金22713.60元的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9800元，反诉费4094元，由原告（反诉被告）保利（海陵岛）房地产开发有限公司负担4900元，被告（反诉原告）欧阳满荣、李慧华、李伟华负担8994元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  敖国德人民陪审员  梁诗晓人民陪审员  林诗影二〇一七年八月三十一日书 记 员  赖炳荣