上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第1376号
原告陆晓东。
委托代理人向平，上海市东方剑桥律师事务所律师。
原告陆威霖。
法定代理人陆晓东，男，系原告陆威霖之父。
委托代理人向平，上海市东方剑桥律师事务所律师。
被告上海万兆房地产发展有限公司。
法定代表人宋小云，该公司董事长。
委托代理人何正大，上海何正大律师事务所律师。
委托代理人王诚，上海何正大律师事务所律师。
原告陆晓东、原告陆威霖与被告上海万兆房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月20日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陆晓东、原告陆威霖共同的委托代理人向平，被告上海万兆房地产发展有限公司的委托代理人王诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆晓东、原告陆威霖诉称，2013年1月4日，原、被告就本市××区××路××弄××号×××室的房屋签订上海市房地产预售合同。合同约定，系争房屋转让价款为人民币（以下币种相同）2，127，656元。在上述合同中，双方约定被告承诺在2012年11月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。然而直到2013年6月，被告方取得大产证，拖延逾半年时间，被告这一行为已经构成违约。故原告诉至法院要求判令被告支付延期交房违约金103，351元，自2012年12月1日起至2012年6月17日，按中国人民银行同期贷款利率加收50%计算。诉讼中，原告明确违约金计算截止至2013年6月17日，诉状中所写的截止日期2012年6月17日系笔误，特此更正。另房屋总价款为2，122，568元，并非2，127，656元，故违约金计算的本金作出相应调整。
原告向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述诉请：
1、2013年1月4日原、被告签订的上海市商品房预售合同一份，证明原告向被告购买位于××区××路××弄××号×××室的房屋。
被告对该份证据经质证后认为，对证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，合同的第十条和第十九条对逾期办理大产证均有约定，应按合同约定方式处理。
2、2013年4月22日销售不动产统一发票一份，金额为2，122，568元，证明原告已经按约支付完毕相应的房款。
被告对该份证据经质证后认为，真实性、合法性、关联性均无异议，但原告诉状中按照2，127，656元计算有误。
3、2013年6月17日房屋交接书一份，证明2013年6月17日系争房屋由被告交付给原告，被告取得了新建商品房证。
被告对该份证据经质证后认为，对真实性、合法性无异议，但被告在2013年5月22日就取得大产证，在当天即通知原告来办理，但原告直至2013年6月17日才来办理，说明原告对办理产证并不在意，不认为这是损失，原告仅对如期交房比较重视。
4、2014年4月10日上海市房地产权证一份，证明两原告为系争房屋的产权人。
被告对该份证据经质证后认为，真实性无异议，2014年4月10日原告才去办理产证，说明产证的有无对原告而言不是问题，如果原告真的在意，应当尽早办理，但原告是在近一年之后才去办理。
被告上海万兆房地产发展有限公司辩称，不同意原告诉请。双方在合同中对于被告逾期办理大产证承担责任有明确约定，分别见合同的第十条和第十九条，即原告有权解除合同并可以主张按购房款5%的标准的违约金，原告要求按照司法解释来适用，是对司法解释的错误理解；既然按照司法解释来适用，其前提条件是原告的损失无法确定，但现在原告并未举证证明其损失无法确定，故原告应当承担举证不能的责任。
被告针对其上述辩称，未有证据向本院提供。
本院对原告提供的证据认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院对此予以确认。
经审理查明：2013年1月4日，两原告（作为买方、乙方）与被告（作为卖方、甲方）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由乙方向甲方购买××区××路××弄××号×××室房屋，暂测建筑面积为91.99平方米，总房价款暂定为2，127，656元。付款方式：分期付款，组合贷款。乙方于2013年1月4日与甲方签约，并付首付房款计647，656元；乙方于2013年3月4日前应支付房款计1，480，000元。甲方定于2012年5月31日前将房屋交付给乙方。甲方如未在本合同约定的期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。另该合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2012年11月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交接房屋钥匙。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后10日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起30日内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。
嗣后，原告依约付清了全部房款2，122，568元，被告于2013年6月17日向原告交付了房屋，并签署了房屋交接书。另查明，2013年5月22日被告取得了涉案房屋的大产证。2014年4月10日，涉案房屋的产权登记至两原告名下。
本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。本案中，原告作为买受方，在付清全部购房款后，其权利是取得房屋所有权，标志是取得小产证。被告作为房屋出卖方，负有向买受方即本案原告按约交付房屋及转移所有权（即协助办理小产证）的义务。根据上述合同约定，原告办理小产证的时间为被告于2012年11月30日前取得大产证之后的40天内（即2013年1月9日前）。现被告直至2013年5月22日才取得大产证，导致原告逾期取得小产证，被告的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人逾期取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
现本案的争议焦点一：涉案预售合同第十条中关于“被告如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同”的约定，是否属于上述司法解释第十八条规定中的当事人有特殊约定的范畴？对此本院认为，涉案预售合同第十条中的上述约定只是对被告逾期取得大产证的违约行为赋予了原告单方解除合同的权利，而上述司法解释第十八条是对买受人未能按时取得房屋权属证书（小产证）所应承担违约责任而作出的约定，属两个不同的概念。需要注意的是，预售合同第十条对被告逾期办证违约行为赋予原告解除合同权利，属于作为守约方的原告单方可选择适用的权利，并不表示原告只能选择解除合同，否则就是放弃了追究被告逾期办证违约责任的权利。相应的，预售合同第十九条的约定是在原告选择合同解除权的前提下，对合同解除后被告应承担的赔偿责任所作的约定，而本案中原告作为守约方并没有选择行使合同解除权，其诉请的基础是在合同继续履行的前提下，要求被告承担逾期办证的违约金。因此，涉案预售合同第十条中对原告有权单方面解除本合同的约定并不属于上述司法解释第十八条规定中关于当事人的特殊约定。原告以上述司法解释第十八条的规定，诉请被告赔付逾期办证违约金，本院当予支持。
关于本案的争议焦点二：被告承担逾期办证违约金的起止时间如何认定？本案中，根据预售合同第十四条约定，双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。由此可见，办理小产证，系由原、被告双方共同办理，而非被告所称的由原告自行办理。且双方在签署完房屋交接书后，被告仍有协助原告办理小产证的义务。本院同时注意到，被告作为开发商在与原告签署完房屋交接书后，应在及时备齐配合小业主办理小产证手续的所有资料，并确定好双方一同前往交易中心办理小产证手续的具体时间后书面通知原告。现原告要求被告承担违约金的起算日并没有扣除被告取得大产证的日期后加上合同第十四条约定的双方办理产权过户手续所需的40天，故本院认为原告起算日有所不当，对此予以调整，故原告要求被告支付自2013年1月10日起至2013年6月17日止的逾期办证违约金于法有据，本院予以支持。此外，关于双方争议的逾期办证违约金利息的计算标准问题。本院综合本案中被告的违约过错程度以及对原告造成的实际损失大小，同时兼顾整个合同的履行情况等因素，酌定参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算逾期办证违约金，故对被告为此所作之抗辩意见，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
被告上海万兆房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告陆晓东、原告陆威霖以房价款2，122，568元为基数，自2013年1月10日起至2013年6月17日止，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%标准计算的逾期办证违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费已减半收取计1，183.51元，由被告上海万兆房地产发展有限公司负担（于本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一四年七月二十二日
书记员 谭静贤
附：相关法律条文
一．《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
二．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有规定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。