江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏04民终186号
上诉人〔原审原告（反诉被告）〕：王超，女，1990年3月13日生，汉族，住常州市天宁区青龙街道勤丰村委小桥头*号。
委托诉讼代理人：姜建南，江苏剑南律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏丽芬，江苏剑南律师事务所律师。
被上诉人〔原审被告（反诉原告）〕：芮洋文，女，1988年9月6日生，汉族，住常州市天宁区清凉新村**幢*单元***室。
委托诉讼代理人：魏飞艳，江苏尧典律师事务所律师。
上诉人王超因与被上诉人芮洋文房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院作出的(2017)苏0411民初3223号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理，本案现已审理终结。
王超上诉请求：撤销原判并发回重审或依法改判；一审、二审诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人现在常发广场经营一家蛋糕店，明知到工商局办理营业执照需要哪些房屋的相关证明材料。被上诉人在明知房屋不能转租，自己不能提供房屋证明文件，房屋所有权人也不同意提供房屋相关证明给上诉人办理营业执照，故意将不能转租的房屋转租给上诉人，导致上诉人无法办理营业执照，不能合法经营，无法实现签订租赁合同的目的。2、上诉人向一审法院提交了从常州市新北区市场监督管理局三井分局调查取得的“个体工商户营业执照提交材料须知”及现场照片，证明了上诉人只有取得房屋所有权人同意才能办理营业执照的事实。因此一审法院认为“王超未提交证据证明出租人不同意转租以及因出租人不同意转租而导致王超无法办理营业执照的事实”错误。3、一审法院认定“王超实际返还房屋时间应为2017年11月9日，租金亦应计算至该日为止”错误，上诉人早已于2017年7月31日将租赁房屋钥匙邮寄至被上诉人处并于2017年8月1日由同事代收，证明上诉人已于2017年8月1日将房屋归还给被上诉人。4、一审法院认定“王超为经营店铺而实际支出的装修工程款、安装玻璃门的费用及向第三方交纳的加盟费，应由其自行承担”不符合法律规定。由于被上诉人不能提供合法有效的房屋相关证明导致上诉人不能办理营业执照合法经营，造成上诉人的损失应由被上诉人承担。5、上诉人在向房屋所有权人要求开具不同意转租的证明时，被明确告知应由法院亲自调查，为此上诉人向法院申请调查取证，但一审法院置之不理，严重侵害了上诉人的程序权利。
芮洋文在答辩期内未作书面答辩，在二审过程中辩称：上诉人未明确提出需要何种证明材料，所有权人常发公司也未明确提出不同意转租，无法办理营业执照不构成根本违约，即便租赁目的无法实现，过错也在上诉人等。
王超向一审法院提出本诉诉讼请求：1、芮洋文返还房屋租金35480元、保证金（后变更为押金）5000元；2、赔偿王超装修工程款92000元、玻璃门2800元、加盟费（后变更为保证金）10000元；3、支付违约金30000元；4、诉讼费用由芮洋文承担。
芮洋文向一审法院提出反诉诉讼请求：1、王超支付违约金30000元；2、王超赔偿损失9600元；3、诉讼费用由王超承担。
一审法院经审理查明，常州常发城北置业有限公司系常州市新北区常发置业广场1-106、1-107、1-108号房屋的所有权人。2015年12月3日，芮洋文与该公司签订《常发地产商铺租赁合同》一份，约定由该公司将前述房屋出租给芮洋文。
2017年3月27日，王超、芮洋文签订《房屋租赁合同》一份，甲方为芮洋文，乙方为王超，合同约定由甲方将常州市新北区太湖路101-1号1-108室中的部分房屋出租给乙方使用，租赁期为4年，其中2017年4月1日至2018年3月31日的租金（含物业费）为35480元，乙方应于协议签订当日向甲方支付租赁履约保证金5000元。合同第五条中约定，“在乙方办理工商、税务等手续时，甲方应为乙方提供房屋的相关证明文件”。合同还约定，“若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为乙方单方违约、应赔偿对方一切经济损失。并有30000元整的违约金”，对于甲方违约亦有同样的约定。后王超于同年4月12日向芮洋文交付房租35480元及押金5000元。同年4月24日，王超向芮洋文所经营的店铺地址邮寄《催告函》一份，该函件载明，合同约定芮洋文应向王超提供房屋的相关证明文件，但自2017年4月1日至今，数次催促但芮洋文未予提供，故致函催告要求芮洋文于同年5月5日前提供王超领取营业执照所需的房屋相关证明，逾期将要求芮洋文返还已付款项、承担违约损失、装修损失等。该函件于次日由他人代收。同年5月5日，王超又向芮洋文邮寄《解除房屋租赁合同通知函》一份，该函件载明，经多次联系并发函要求芮洋文提供房屋的相关证明文件，但芮洋文仍未提供，致使王超无法办理营业执照经营店铺，王超认为芮洋文的行为已构成根本违约，故通知芮洋文双方签订的房屋租赁合同于芮洋文收到本通知函之日起立即解除，要求芮洋文于当月9日前办理交接手续、返还租金、保证金、赔偿装修款等经济损失。该函件于当月8日由他人代收。后芮洋文于当月12日向王超发送短信，告知其不同意王超提出的解除合同的理由及要求，并表示如王超执意单方解除合同，应支付违约金并赔偿损失。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。
王超在签订合同、向芮洋文邮寄催告函、邮寄解除合同通知函以及向法院提起诉讼时，均使用“房屋的相关证明文件”字样而未明确具体内容，“房屋的相关证明文件”这一短语并非法律术语或特定行业的专门用语，普通社会公众也难以判断该短语的具体内容，从合同上下文的条款也无法推断该短语的具体含义，王超也未提交证据证明其已经就芮洋文应提供给王超何种文件作出了具体而明确的指示；芮洋文与房屋所有权人签订的租赁合同中虽有关于承租人未经出租人同意而转租的违约责任的相关条款，但该条款的存在并不必然导致本案的租赁合同无法继续履行，王超未提交证据证明出租人不同意转租以及因出租人不同意转租而导致王超无法办理营业执照的事实，更进一步说，王超甚至未提交证据证明其未能办理营业执照的事实，故对王超关于因芮洋文未向其提供“房屋的相关证明文件”导致其无法办理营业执照构成根本违约的陈述意见，法院不予采纳。王超单方面解除合同，无事实和法律依据，应当承担相应的违约责任。鉴于王超明确表示不再租赁房屋，芮洋文亦表示同意，双方合同已无继续履行之可能和必要，合同应予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
王超虽于2017年7月31日将房屋钥匙邮寄至芮洋文经营的店铺，但由于案件尚在审理中，芮洋文无法实际对该房屋进行使用收益，至本案第三次庭审时，王超才当庭明确同意房屋可由芮洋文进行使用，故法院认定王超实际返还房屋时间应为2017年11月9日，租金亦应计算至该日为止，计18627元，芮洋文应返还的租金为13896元，已收取的押金5000元亦应予以返还，但王超为经营店铺而实际支出的装修工程款、安装玻璃门的费用以及向第三方交纳的加盟费，应由其自行承担，对其主张的违约金，法院亦不予支持。芮洋文虽为了出租而对房屋进行隔断并实际支出费用，但本案合同解除后，芮洋文仍可将房屋出租给他人并获取收益，故该费用不属于因合同解除而产生的损失，故对芮洋文要求该费用由王超承担的反诉请求，法院不予支持。双方在合同中就违约金进行了约定，该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律法规的规定，故对芮洋文要求王超支付违约金30000元的反诉请求，法院予以支持。一审法院判决：一、芮洋文于判决发生法律效力之日起十日内返还王超租金13896元、押金5000元，合计18896元。二、驳回王超的其他诉讼请求。三、王超于判决发生法律效力之日起十日内支付芮洋文违约金30000元。四、驳回芮洋文的其他诉讼请求。综合上述四款，王超应于判决发生法律效力之日起十日内支付芮洋文11104元。本诉案件受理费3806元（该款王超已预交），由王超负担3396元，由芮洋文负担410元；反诉案件受理费395元（该款芮洋文已预交），由芮洋文负担96元，由王超负担299元，合计应由芮洋文于判决发生法律效力之日起十日内向王超支付111元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二审中，上诉人王超向法庭提交2017年9月1日一审法官现场勘验时由其拍摄的照片6张，用以证明案涉房屋的实际装修情况。
此外，上诉人王超在二审中，自愿放弃向被上诉人芮洋文主张装饰装修工程预算单上列明的空调、灯具、全屋造型柜、门头店招四项共计51000元。
二审经审理查明，一审判决认定的案件基本事实正确，二审予以确认。
本院认为，王超的上诉请求部分成立，一审判决应予以改判。
理由及依据为：
关于案涉《房屋租赁合同》的解除问题
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。案涉《房屋租赁合同》第五条第1项约定：在王超办理工商、税务等手续时，芮洋文应为王超提供房屋的相关证明文件。芮洋文抗辩称王超未明确告知具体需要何种证明材料，其作为普通公众无法从字面得知需要哪些材料。二审认为，办理工商登记手续的相关条件，系工商登记部门公开的信息，芮洋文有途径对此了解，其作为工商从业人员对此也应当是明知的；依照双方约定，在王超办理工商登记时芮洋文有义务为王超提供房屋（经营场地）的有关证明，以使王超取得工商登记、合法营业，但芮洋文至今未能提供；芮洋文将未经许可不可转租的房屋转租给王超，因房屋所有权人不提供相关证明，导致王超未能办理营业执照，构成违约，且导致王超房屋租赁合同的目的无法实现，构成根本违约。综上，芮洋文的抗辩不能成立，案涉《房屋租赁合同》应予以解除。至于芮洋文提出的已对自己原有营业执照增加营业范围、王超可以在自己的营业执照范围内经营，以及许多店铺没有办理营业执照仍旧正常经营的抗辩，既未得到王超的认可，亦是违反合同约定及有关法律规定的行为，二审对此也不予采信。
《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，王超于2017年5月5日向芮洋文邮寄送达了《解除房屋租赁合同通知函》，该通知于2017年5月8日由芮洋文同事代收。故案涉《房屋租赁合同》于2017年5月8日解除。
关于合同解除的法律后果
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”
1、关于租金的返还。案涉《房屋租赁合同》于2017年5月8日解除，但王超于2017年7月31日才将房屋钥匙邮寄至芮洋文经营的店铺，应视为王超于2017年8月1日起将案涉房屋交还给了芮洋文，故王超应承担的租金计算至2017年7月31日，计11827元，芮洋文应返还的租金为23653元。芮洋文已收取的押金5000元亦应予以返还。至于在一审2017年11月9日第三次庭审中法官询问王超“芮洋文是否可以使用房屋”等问题时，王超明确芮洋文可以使用案涉房屋；王超的该陈述不等于表明在2017年8月1日至2017年11月9日之间芮洋文未收回房屋、不可以使用房屋；本案合同解除的违约责任在芮洋文，王超在2017年8月1日至2017年11月9日间已不再占有、控制租赁房屋，再由王超承担租金也不公平；故一审王超应承担的租金计算至2017年11月9日不当。
2、关于违约金。案涉《房屋租赁合同》第五条第2项约定：若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方单方违约、应赔付对方一切经济损失。并有30000元整的违约金。但本案中，未发生上述合同约定的应由甲方（芮洋文）支付违约金的情形，故对于王超主张芮洋文支付违约金30000元的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
3、关于装修工程款。二审中，王超自愿放弃向芮洋文主张四项装修款51000元，对于预算单上剩余的19项装修工程及玻璃门，芮洋文在庭审中予以认可，只是抗辩称玻璃门价格太贵等。王超为证明其主张，提交了案外人蔡治敏出具的收据，而芮洋文未提交证据予以反驳，故而对于芮洋文的抗辩，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”本案中，双方约定的租赁期为4年（2017年4月1日至2021年3月31日），案涉房屋交还日期为2017年7月31日，故而剩余租赁期内装饰装修残值为40150元，对于该部分款项，芮洋文应当赔偿。
4、关于保证金。浙江英树生物科技有限公司（甲方）与王超（乙方）《线下实体店章程》第五条第一款约定：“……如在经营期内，因乙方管理或选址不当等其他原因导致的停业，甲方不退还乙方品牌实体店保证金、店铺设计费。”故而对于王超因无法领取营业执照经营该品牌产品而损失的10000元保证金，芮洋文应承担赔偿责任。考虑王超实际租赁房屋的时间等，本院酌情认定芮洋文返还王超保证金损失7000元。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，二审予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销常州市新北区人民法院(2017)苏0411民初3223号民事判决；
二、芮洋文在本判决生效之日起十日内向王超支付租金23653元、押金5000元、装修工程款40150元、保证金7000元，合计78503元；
三、驳回王超的其他诉讼请求；
四、驳回芮洋文的反诉请求。
如芮洋文未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费3806元、反诉案件受理费395元，合计4201元均由芮洋文负担；二审案件受理费4201元，由王超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 裴国伟
审 判 员 袁海燕
审 判 员 孙海萍
二〇一八年四月十日
法官助理 姚 远
书 记 员 许 星