浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭建民重字第1号
原告陈琳。
法定代理人沈琳。
委托代理人（特别授权）吴志林、吴寅，浙江贤哲律师事务所律师。
被告鲍水法。
委托代理人（特别授权）邵爱秀，浙ＸＸ泽律师事务所律师。
原告陈琳诉被告鲍水法房屋买卖合同纠纷一案，原由本院作出（2013）杭建民初字第600号民事判决。判后原告陈琳不服，向浙江省杭州市中级人民法院提起上诉。浙江省杭州市中级人民法院审理后裁定发回本院重审。本院于2014年11月26日另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈琳的法定代理人沈琳及其委托代理人吴志林，被告鲍水法及其委托代理人邵爱秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈琳诉称：原、被告于2004年10月22日在被告住处签订《房屋出售协议》，双方约定：一、被告将其所有的千岛湖东大酒店（房产证号：建新字第××号）出售给原告，价格为人民币800000元整（含土地及房内设施设备，千岛湖东大酒店营业执照，证等）。二、签约当日，原告即付被告购房预付款人民币20000元。三、约定由被告在一个月内将原房屋用地由集体土地变更为国有出让土地并负责土地房产的过户申请工作，办理三证过户至原告名下并交于原告后，由原告向被告支付购房款。然自原告签约当日支付购房预付款20000元后，被告一直未能按期办妥相关证照。原告每次催促，被告均回复说已经去找人帮办了。由于被告一直未能办妥前期相关手续，经原告几次催促无果，双方约定由被告自行办妥三证后通知原告办理过户交接及支付房款。自此以后，原告基本是每隔3-5个月电话或者人跑去被告处催办，其中分别于2006年8月、2008年7月、2010年3月通过手机短信和被告儿子（手机号：135××××9048）联系查询办理情况，均未有确切消息。2011年8月，原告与被告儿子通电话（手机号：135××××9048）时得知，被告的房产证及土地证已经办妥，其儿子通过QQ发给原告房产土地证扫描件。原告即与被告及其儿子联系要求过户交房事宜，未获响应。无奈，原告分别于2011年8月18日和2012年8月16日通过邮政EMS快件（邮件号：EL942102098CS和ES019766479CS）书面通知要求被告履行产权过户及交房义务。2013年1月5日，原告再次以邮政EMS快件（邮件号：EU679920551CS）发“再一次要求进行房屋交接及提供收取购房款银行账号的函”，但被告在收取上述快件函的情况下一直未予回应。原告诉诸法院，请求判令：一、被告鲍水法履行《房屋出售协议》，并按约变更和交付千岛湖东大酒店房屋产权证和经营证照及房屋和设施设备等财产；二、被告鲍水法承担本案诉讼费用。
庭审中，原告陈琳补充陈述：一、原、被告之间签订的协议是附生效条件的合同，合同明确约定，被告方将案涉土地通过政府行为变为国有土地性质，土地变更性质并过户给原告后才向原告交付房屋，可见2004年10月22日签订协议时合同成立，尚未生效。二、政府将土地性质变更为国有性质后向被告方出让，被告已获得国有土地使用权证，故条件成就合同已生效，被告应当履行交付房屋的义务，但被告违约，故原告诉至法院。
原告陈琳为证明其主张，向本院提供了如下证据材料：
1、房屋出售协议及收条各一份，证明原、被告之间签订的购房协议是附生效条件的合同，该协议真实有效及被告收到原告20000元预付款的事实。
2、手机短信照片三张，证明原告于2006年、2008年、2010年一直通过手机短信方式与被告的儿子联系，查询诉争房屋三证办理情况及要求被告交付房屋的事实。
3、邮政EMS快件单一组，证明原告在得知国有土地产权证办出后，一直在发函催促被告办理房屋交付和过户事宜的事实。
4、淳安县石林镇茶园村村民委员会出具的证明一份，证明邮政快件签收人鲍安玲、於炎翠与被告鲍水法的关系，两人均是被告鲍水法的同住成年家属的事实。
5、国有土地使用权证照片打印件一份，证明被告鲍水法于2005年办理了国有土地使用权证的事实。
6、房屋所有权证照片打印件一份，证明被告鲍水法持有案涉房屋的房屋所有权证的事实。
被告鲍水法辩称：一、原、被告签订《房屋出售协议》及原告支付预付款20000元属实。协议签订后，被告即办理土地出让事宜并要求原告按约支付土地出让金，但原告未支付，导致被告贷款补交土地出让金；2005年三、四月份，原告要求被告退还预付款，并明确表示不要房子了，被告认为原告违约在先，故未退还预付款；被告一家人一直居住在案涉房屋内，2010年酒店注销，但原告从未找过被告，原告所述的屡次要求被告交付房屋与事实不符。被告认为由于原告严重违约导致协议已经解除，协议解除至今八年多，原告未提异议，故原告的主张已过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。二、原、被告签订的《房屋出售协议》是无效合同而非附条件的合同，协议自始无效。土地性质变更后，双方未协商重新达成新的合同，故不存在被告违约的情况。三、原告陈琳已被认定为无民事行为能力人，不具有合同签订的主体资格，其所签订的合同应是无效的。
被告鲍水法为证明其主张，向本院提供了如下证据材料：
1、票据及缴费通知单一组，证明被告已按约履行了合同义务，将集体土地使用权转为国有土地使用权，并交纳了相应税费但原告未将费用交付给被告的事实。
2、证人证言，证明原告明确要求被告退还20000元预付款，且表示不要涉案房屋的事实。
3、个体工商户情况表一份，证明建德市新安江千岛湖东大酒店已于2010年9月26日被工商注销登记的事实。
4、建德市国土资源局建设项目预缴税费通知单及建设用地项目呈报材料复印件一组，证明建德市政府已经批准案涉土地转为出让土地及原告需缴纳相应税费的事实。
5、国有土地使用权证及房屋所有权证（原件经核对无异后退还），证明案涉房屋的所有权证于1997年办理，土地使用权证于2005年办理，土地性质由原来的集体土地性质变更为国有土地性质的事实。
原、被告举证、质证及本院认证如下：
一、原告陈琳提交的证据1，被告鲍水法质证后对其真实性无异议，对原告主张的证明对象有异议，认为该协议仅为双方购买房屋的意向书，认为该协议因原告陈琳系无民事行为能力人及协议签订时案涉土地为集体性质而无效；本院对该组证据的真实性予以认定，针对被告的质证意见将在本院认为部分详述。原告提交的证据2，被告质证后对其真实性、合法性和关联性均有异议，认为手机短信系原告自行编辑；本院分析认为，该组证据作为孤证，不能证明原告主张的事实，故不予认定。原告提交的证据3，被告质证后认为原告提供的快递单上没有签收人签名，被告未收到过原告邮寄的函件；证据4，被告质证后认为不符合证据的形式要求，因被告的住所地并非出具证明的村委会所在地；上述两组证据，本院综合分析认为，原告提供的快递单系寄件人存的底单，结合邮件全程跟踪查询结果可知，原告的邮件均已妥投，淳安县石林镇茶园村系被告原户籍所在地，其出具的证明亦可作为证据，邮件的签收人除被告本人外其余为其同住成年家属，视为被告已收到邮件，邮寄的内容不得而知，但快递单均显示原告要求被告交付房屋，故本院对原告向被告邮寄函件向其主张要求交付房屋的事实予以认定。原告提交的证据5、6，被告认为无原件，不予质证，本院要求被告提交原件由原告质证，经核实，该两组证据与原件无异，且原告质证后亦无异议，故本院对该两组证据予以认定。
二、被告鲍水法提交的证据1，原告陈琳质证后对其真实性、合法性和关联性均无异议，但认为原告没有缴费是因为被告一直没有通知原告，原告不知情无法交费；本院对该组证据予以认定，对相关费用系由被告缴纳的事实亦予以认定。被告提交的证据2，原告质证后认为证人证言所述与事实不符，原告一直主张要求交付房屋，且认为证人与被告有利害关系，证言效力较低；本院分析认为，书证的证据效力高于证人证言，本案中没有双方解除合同的相关书证且原告曾向被告邮寄函件向其主张要求交付房屋，故本院对证人证言欲证事实不予认定。被告提交的证据3，原告质证后无异议，且认为本案协议的主体是被告，被告作为经营者有权处置建德市新安江千岛湖东大酒店（个体工商户的字号）的资产；本院对该证据予以认定。被告提交的证据4，原告质证后无异议，且认为结合被告提交的证据1可证明双方所签协议的条件已成就，即土地性质已变更为国有性质，双方应当依约履行合同；本院对该组证据予以认定，关于合同的效力将在本院认为部分详述。被告提交的证据5，原告质证后无异议，本院予以认定。
根据上述有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定如下事实：
一、2004年10月22日，原告陈琳与被告鲍水法签订《房屋出售协议》一份，约定：被告鲍水法将其所有的位于建德市新安江街道岭后社区的千岛湖东大酒店房产（房屋所有权证号：建新字第××号，总号：030357）以人民币800000元的总价款（含土地及房内设施、设备、千岛湖东大酒店营业执照、证转让）出售给原告陈琳。房屋的土地为集体所有，由被告鲍水法具体申请办理为国有出让土地并过户给原告陈琳，过户费用由原告陈琳支付。由被告鲍水法负责土地出让、过户等申报工作，并通知原告陈琳一并前往建德土管局办理，并由原告陈琳自行补交集体土地转国有土地出让金。房产证、契证等前期申报由被告鲍水法负责，并通知原告陈琳一起前往建德市房管局、财税局办理过户并由原告陈琳交纳过户税费。办理过户完毕，三证办齐后，由被告鲍水法交与原告陈琳，并由原告陈琳支付房款。合同另约定了其他事宜。合同签订后，原告当即支付了被告购房预付款20000元。
二、被告鲍水法于1997年5月7日取得房屋所有权证（房屋所有权证号：建新字第××号，总号：030357）。协议签订后，被告鲍水法申请将案涉房屋的土地由集体性质转为国有出让性质获批准，被告鲍水法缴纳了相应税费。2005年12月23日，建德市人民政府向被告鲍水法颁发了建国用（2005）第7306号国有土地使用权证，使用权类型为出让。2010年9月26日，建德市新安江千岛湖东大酒店因自行停业超期，被巡查注销个体工商户的工商登记。原告陈琳分别于2011年8月19日、2012年8月16日和2013年1月9日向被告鲍水法邮寄函件，要求被告鲍水法向其交付房屋。
三、合同签订当时，案涉房屋所在的土地性质为农民集体宅基地性质，属于建德市新安江街道岭后村农民集体所有。原告陈琳系杭州市人，非农业户籍人员，并非案涉房屋所属农民集体的成员。
本院认为，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。农村住宅不得向城市居民出售。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。该法律条款属禁止性规定，系强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告陈琳与被告鲍水法订立《房屋出售协议》时，所涉房屋为农村宅基地上的住宅，依照我国法律和行政法规的规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，而原告陈琳签订《房屋出售协议》时为城镇户籍，故该协议因违反了法律和行政法规的强制性规定而无效。故本案中原、被告双方签订的《房屋出售协议》违反了土地管理法及合同法上述强制性规定，应认定为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。原告陈琳主张案涉协议为附生效条件的合同，但结合本案查明的事实，其在签订合同后即支付购房预付款，实际已经在履行合同，与其主张的合同当时未生效的意见相矛盾，且合同中约定的内容也包含了在土地性质转为国有性质前双方的义务等，与原告主张合同附生效条件的意见相矛盾，故本院对原告的上述意见不予认可。综上，原告陈琳的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决如下：
驳回原告陈琳的诉讼请求。
本案案件受理费人民币11800元，由原告陈琳负担。
当事人于本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用，依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 俞 颖
审 判 员 施国华
代理审判员 邓丽君
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 童霞露