广东省阳西县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1721民初1802号
原告：高健成，男，1964年9月9日出生，汉族，住广东省江门市新会区，
委托代理人：周志鑫，广东卓正律师事务所律师。
委托代理人：张丹丹，广东卓正律师事务所律师。
被告：阳西绿洲房地产开发有限公司，住所地：广东省阳西县城明星花园B45号。
法定代表人：姚斗赏。
被告：深圳市绿洲投资发展有限公司，住所地：深圳市南山区西丽办事处麻勘路22-1号203室。
法定代表人：姚斗赏，该公司董事长。
被告：姚斗赏，男，1970年11月12日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，
被告：雷源泰，男，1968年2月14日出生，汉族，住广东省阳西县，
被告：陈世贵，男，1956年8月5日出生，汉族，住广东省阳西县，
以上五被告共同委托代理人：陈明晓，广东法仁律师事务所律师。
以上五被告共同委托代理人：李晓可，广东法仁律师事务所律师。
原告高健成诉被告阳西绿洲房地产开发有限公司、深圳市绿洲投资发展有限公司、姚斗赏、雷源泰、陈世贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案受理。依法由审判员简晓华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高健成的委托代理人张丹丹、被告阳西绿洲房地产开发有限公司、深圳市绿洲投资发展有限公司、姚斗赏、雷源泰、陈世贵的共同委托代理人陈明晓、李晓可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高健成诉称：2016年10月8日原告与被告阳西绿洲房地产开发有限公司签订《凯德堡别墅预购协议》，原告向被告阳西绿洲房地产开发有限公司购买位于阳西××明珠东路方正中学东侧《绿洲·凯德堡》项目第一期样板房B号房，协议约定总房价315.96万元，原告依约支付了购房款共计157.98万元，2017年7月1日，双方签订《解除合同协议书》，同意解除2016年10月8日双方签订《凯德堡别墅预购协议》。被告阳西绿洲房地产开发有限公司同意支付赔偿款87万元，且承诺于2017年8月30日返还原告购房款157.98万元及赔偿金87万元共计244.98万元。担保人被告姚斗赏、雷源泰、陈世贵承诺对上述款项承担连带清偿责任。截止目前，被告阳西绿洲房地产开发有限公司仍未按约归还244.98万元。根据相关法律规定，被告阳西绿洲房地产开发有限公司需立即清偿上述款项，共同保证人被告姚斗赏、雷源泰、陈世贵对上述款项承担连带清偿责任。另外，阳西绿洲房地产开发有限公司是个人独资企业，唯一股东为被告深圳市绿洲投资发展有限公司。根据相关法律规定，被告深圳市绿洲投资发展有限公司应对本案中的债务承担连带清偿责任。为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、被告向原告支付244.98万元及利息（从2017年8月30日起至被告清偿上述款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算）；二、被告姚斗赏、雷源泰、陈世贵、深圳市绿洲投资发展有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、五被告共同承担本案的诉讼费。
被告阳西绿洲房地产开发有限公司辩称：1、涉案合同解除时，原告要求被告赔偿其经济损失87万元，该违约赔偿金过高，且原告未提交证据证明其损失，因此原告的诉求没有依据，不应得到支持；2、原告在诉求中要求对违约赔偿金87万元再次计算利息，属于重复计算，且原告主张按中国人民银行同期贷款利率1.5倍计算没有依据，本案利息应按中国人民银行同期贷款利率1倍计算。
被告深圳市绿洲投资发展有限公司辩称：1、被告深圳市绿洲投资发展有限公司在答辩期提出管辖权异议，现管辖异议程序二审裁定尚未作出，法院不应开庭进行实体审理；2、根据最高院关于适用《关于民事诉讼证据的若干规定》中有关举证时限期限的通知第三条的规定，本案应待管辖异议二审裁定作出且生效后，重新指定举证期，待举证期届满后再开庭进行实体审理；3、本案被告阳西绿洲房地产开发有限公司收取原告支付的款项是适用其自己的账户，而且该款项也用于被告阳西绿洲房地产开发有限公司自身转款专用，被告深圳市绿洲投资发展有限公司的财产与被告阳西绿洲房地产开发有限公司相互独立，不构成财产混同，被告阳西绿洲房地产开发有限公司作为独立的企业法人，应对自身债务独立承担责任，与被告深圳市绿洲投资发展有限公司无关。
被告姚斗赏、雷源泰、陈世贵辩称：被告姚斗赏、雷源泰、陈世贵在原告与被告阳西绿洲房地产开发有限公司签订的解除合同协议书上签字的法律效应并不了解，以为只是见证，且解除合同协议书也明确约定了由被告阳西绿洲房地产开发有限公司自行承担，与担保人无关，因此本案债务应由被告阳西绿洲房地产开发有限公司自行承担，担保人没有责任。
经审理查明：被告阳西绿洲房地产开发有限公司的类型为有限公司（自然人投资或控股的法人独资），经营范围包括房地产开发经营、销售，其股东为被告深圳市绿洲投资发展有限公司。2016年10月8日，原告高健成（买方、乙方）与被告阳西绿洲房地产开发有限公司（卖方、甲方）签订《预购协议书》，约定乙方预购的别墅为甲方《绿洲·凯德堡》项目第一期样板房B号房，位于阳西××明珠东路方正中学东侧《绿洲·凯德堡》区域内，建筑面积263.3平方米，房屋总金额为315.96万元，以按揭贷款方式付款，其中预购定金为10万元（在乙方缴纳首期房款时自动结转为首期房款），预购首期房款为40万元（乙方应在2016年10月20日前向甲方付清），第二期预购房款为107.98万元（乙方应在2016年10月31日前向甲方付清，本期房款乙方通过金融机构按揭贷款向甲方缴纳，金融机构由甲方指定），甲、乙双方应在2016年12月31日前签订“该房”《广东省商品房买卖合同》，本协议生效后双方必须按协议条款履行，否则视为违约，违约方应赔偿守约方的经济损失。上述协议签订后，原告于2016年10月11日支付10万元、于2016年10月19日支付20万元、于2016年10月28日支付127.98万元给被告阳西绿洲房地产开发有限公司。2017年7月1日，原告高健成（乙方）与被告阳西绿洲房地产开发有限公司（甲方）签订《解除合同协议书》，该协议书载明：“双方约定2016年12月30日前甲方办好此房产的《预售许可证》并办理好乙方的按揭付款手续支付房屋尾款。但迟至2016年12月31日，甲方尚未取得上述房产的《预售许可证》，延迟至2017年6月1日前甲方未履行以上承诺，经甲乙双方协商变更为网签1#A02房及1#A03房，同时解除原2016年10月8日双方签订凯德堡预购房协议，同意赔偿乙方经济损失人民币87万元，并承诺于2017年8月30日必须支付本金及赔偿人民币2449800元，在2017年8月30日付清欠款同时解除网签1#A02房及1#A03房商品房合同，若于2017年8月30日未支付乙方按法律程序执行，与担保人无关。甲乙双方就以上问题达成协议，同时如果甲方不能按时偿还上述款项，担保人姚斗赏、雷源泰、陈世贵承担以上购房本金及赔偿款偿付的所有连带赔偿责任。签约地点：中山市”，该协议由被告阳西绿洲房地产开发有限公司在甲方一栏盖章确认，由原告高健成在乙方一栏签名并按捺指模确认，由被告姚斗赏、雷源泰、陈世贵在担保人一栏签名并按捺指模确认，由案外人崔美合在见证人一栏签名并按捺指模确认。2017年9月25日，原告以被告阳西绿洲房地产开发有限公司未按约定返还房款及支付赔偿款为由诉至本院，诉如所请。
本案诉讼过程中，本院依照原告申请，作出（2017）粤1721民初1802号民事裁定书，裁定冻结被告阳西绿洲房地产开发有限公司在中国建设银行股份有限公司阳西支行账号为44×××60账户的存款2449800元，保全费5000元。之后原告以上述银行账户内并无存款为由，申请解除上述诉讼保全，同时申请查封被告阳西绿洲房地产开发有限公司所有的位于阳西方正中学东侧大坎岭A-03B地块1号地。本院依法作出（2017）粤1721民初1802-1号民事裁定书，裁定解除上述银行账户的冻结，及（2017）粤1721民初1802-2号民事裁定书，裁定查封上述土地，保全费5000元。本案诉讼过程中，原告申请深圳市绿洲投资发展有限公司作为本案的被告。被告深圳市绿洲投资发展有限公司在收到本案民事起诉状、应诉通知书、证据副本、开庭传票等材料后在提交答辩状期间对管辖区提出异议，认为其住所地为深圳市，请求裁定将本案移送至深圳市南山区人民法院审理。2017年12月11日，本院作出（2017）粤1721民初1802-3号民事裁定书，裁定驳回被告深圳市绿洲投资发展有限公司对本案管辖权提出的异议。被告深圳市绿洲投资发展有限公司对该裁定不服并提起上诉。庭审中，本院向被告深圳市绿洲投资发展有限公司释明，本案的商品房买卖合同发生在阳西本地区，被告阳西绿洲房地产开发有限公司、陈世贵的住所地均在本院辖区，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条、第二十三条的规定，被告深圳市绿洲投资发展有限公司提出的管辖权异议没有法律依据，为了减少司法资源的浪费，本院依期开庭，若被告深圳市绿洲投资发展有限公司认为举证期限不够，可待（2017）粤1721民初1802-3号民事裁定书生效后，本院另指定举证期限给其。2018年2月12日，阳江市中级人民法院作出（2018）粤17民辖终3号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。被告深圳市绿洲投资有限公司收到上述裁定后，以书面说明形式向法庭提出不需要另行指定举证期限。
庭审中，本院就如何协商确定赔偿款87万元询问原、被告，原告陈述一开始其要求被告支付房款的一倍的赔偿款，后因为有担保人出来调停，才将赔偿款协商至87万元。赔偿款金额是双方真实意思表示。五被告陈述是原告一直到被告阳西绿洲房地产开发有限公司售楼部闹事，被告阳西绿洲房地产开发有限公司没有办才被迫同意原告的赔偿要求。另外，本院就2017年7月1日签订的《解除合同协议书》中“在2017年8月30日付清欠款同时解除网签1#A02房及1#A03房商品房合同，若于2017年8月30日未支付乙方按法律程序执行，与担保人无关。甲乙双方就以上问题达成协议，同时如果甲方不能按时偿还上述款项，担保人姚斗赏、雷源泰、陈世贵承担以上购房本金及赔偿款偿付的所有连带赔偿责任”的具体意思向原、被告双方进行询问，原告陈述在2017年8月30日之前不需要担保人承担连带清偿责任，但在2017年8月30日之后，担保人需要对上述款项承担连带清偿责任。五被告陈述该协议书是由原告单方拟定，原告到被告阳西绿洲房地产开发有限公司闹事，要求签订该协议，被告阳西绿洲房地产开发有限公司对该协议书的内容没有细看，在原告的无理要求下，匆忙签订。且该协议书明确约定与担保人无关。
本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷，根据原告诉称与五被告答辩，本院归纳争议焦点如下：一、原告请求被告阳西绿洲房地产开发有限公司返还157.98万元及赔偿87万元共计244.98万元给原告是否合法合理，应否支持；二、原告请求被告阳西绿洲房地产开发有限公司以244.98万元为计算基数按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算违约金是否合法合理，应否调整；三、被告深圳市绿洲投资发展有限公司是否应对被告阳西绿洲房地产开发有限公司承担连带偿还责任；四、被告姚斗赏、雷源泰、陈世贵应否对被告阳西绿洲房地产开发有限公司应支付款项承担连带清偿责任。
关于焦点一，原告高健成与被告阳西绿洲房地产开发有限公司先后分别签订了《凯德堡别墅预购协议》及《解除合同协议书》，五被告辩称《解除合同协议书》是原告到被告阳西绿洲房地产开发有限公司售楼部闹事，被迫在原告准备好的协议书上签字，但被告阳西绿洲房地产开发有限公司、深圳市绿洲开发投资有限公司是一间正规的公司，其法定代表人姚斗赏理应知道在该协议上盖章确认所产生的法律关系，被告姚斗赏、雷源泰、陈世贵系完全民事行为能力人，理应知道在协议上签名的法律效力，且五被告亦未提供原告到其售楼部闹事的监控视频或是报警记录等证据予以证明，再者该协议签约地点在中山市，并非被告阳西绿洲房地产开发有限公司的售楼部，据此，本院对被告该辩称不予采信。综上，原告高健成与被告阳西绿洲房地产开发有限公司签订的《凯德堡别墅预购协议》及《解除合同协议书》系双方真实的意思表示。《凯德堡别墅预购协议》解除后，被告阳西绿洲房地产开发有限公司应将原告支付用于购买涉案别墅的款项返还原告，故原告请求被告阳西绿洲房地产有限公司返还购房款157.98万元，合法合理，本院予以支持。由于被告阳西绿洲房地产开发有限公司未能及时取得商品房预售许可证，造成《凯德堡别墅预购协议》无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，被告阳西绿洲房地产开发有限公司应当赔偿原告的实际损失及预期损失。因原、被告双方在解除合同的同时约定了合同解除后的损失赔偿金额，该赔偿金额是双方意定的，其与实际产生的损失存在差异，且该约定的赔偿款87万元明显高于其实际损失，故被告阳西绿洲房地产开发有限公司请求减少，本院予以支持。同时，考虑到该商品房买卖合同的解除确会给原告造成利息、合同履行可获得利益损失以及重新购置别墅的支出损失等，本院本院酌定为35万元为宜。上述两笔款项共192.98万元，对原告请求超出部分，本院不予支持。
关于焦点二，原告与被告阳西绿洲房地产开发有公司在《解除合同协议书》中约定在2017年8月30日前返还已支付的房款157.98元及支付相应的赔偿款，被告阳西绿洲房地产开发有限公司应在约定的期限内支付的相应的款项给原告，但其没有依约履行自己的义务，显属违约，理应承担相应的违约责任。被告阳西绿洲房地产开发有限公司逾期履行支付款项的行为给原告造成的损失主要体现为对利息的期待利益的丧失，虽然双方也没有约定逾期付款违约金，但依照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的规定：“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。”原告请求被告阳西绿洲房地产开发有限公司在中国人民银行同期同类贷款利率的基础上，参照逾期罚息利率标准计算逾期利息，符合法律规定，本院予以支持。同时，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发[2003]251号）》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，原告请求在中国人民银行同期同类贷款利率的基础上上浮50%计付逾期利息，没有超过法律规定的限度，本院予以支持。鉴于赔偿款已包括了以已支付房款计算的利息及其他的损失，若再以赔偿款计算损失属于重复计算，故原告请求以赔偿款为计算基数计付逾期利息，理据不足，本院不予支持。故该逾期利息应以返还的房款即157.98元为计算基数予以计付。因双方约定的履行期限为2017年8月30日，故逾期利息应自逾期之日起即2017年8月31日起计，原告请求自2017年8月30日起计，理据不足，本院不予支持。
关于焦点三。虽然被告深圳市绿洲投资发展有限公司没有提供公司账簿、会计凭证、会议记录等相关证据证明其的财产独立于阳西绿洲房地产开发有限公司的财产，但从原、被告双方的陈述及提供的证据可知，被告深圳市绿洲投资发展有限公司与阳西绿洲房地产开发有限公司的经营地址、经营范围及业务人员均不存在混同的情形，且原告所支付的房款是汇入被告阳西绿洲房地产开发有限公司的账户，故原告仅以被告深圳市绿洲投资发展有限公司为阳西绿洲房地产开发有限公司的股东为由即要求其对本案债务承担连带清偿责任，理据不足，本院不予支持。
关于焦点四。被告姚斗赏、雷源泰、陈世贵辩称并不了解在《解除合同协议书》中担保人一栏签字的法律后果，以为只是见证。但《解除合同协议书》中已明确担保人的法律义务，不可能存在误解。同时，依照一般交易往来的惯例，一个理性的人会审慎对待涉及自己重大权利和义务的事务，并作为其作出相应行为的动机。被告姚斗赏、雷源泰、陈世贵作为一名理性的且具有丰富的社会经验及经营生意多年的成年人，其理应清楚在借款人与见证人的区别，且该协议中亦有见证人一栏，但其三人仍在担保人一栏上签字确认，应视为其同意该笔债务承担保证责任，故本院对其三人该辩称不予采信。《解除合同协议书》第一段落载明“经甲乙双方协商变更为网签1#A02房及1#A03房，同时解除原2016年10月8日双方签订凯德堡预购房协议，同意赔偿乙方经济损失人民币87万元，并承诺于2017年8月30日支付本金即赔偿金人民币2449800元，在2017年8月30付清欠款同时解除网签1#A02房及1#A03房商品房合同，若于2017年未支付乙方按法律程序执行，与担保人无关”，被告姚斗赏、雷源泰及陈世贵据此认为其三人无需承担保证责任，而原告则认为该条款是指若其在2017年8月30日前采取法律手段，则保证人不需承担责任。故原、被告双方对该条文的理解产生争议。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，本院根据诚实信用原则以及设立的保证的目的即为了当被担保当事人不履行合同时保证人承担连带责任，联系上下文，再结合合同当事人将保证条款另起一段予以明确，且该保证条款清楚、明晰，不存在歧义，因此被告姚斗赏、雷源泰和陈世贵据“与担保人无关”的词句主张不需承担保证责任，理据不足，本院不予支持。原告与被告姚斗赏、雷源泰、陈世贵约定保证方式为连带责任保证，且在保证期间内，因此原告请求被告姚斗赏、雷源泰和陈世贵对本案债务承担连带清偿责任，合法合理，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十五条、《中华人民共和国公司法》第六十三条及《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条的规定，判决如下：
一、被告阳西绿洲房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还购房款157.98万元以及逾期利息（以157.98万元为基数，自2017年8月31日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计付）给原告高健成；
二、被告阳西绿洲房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿损失35万元给原告高健成；
三、被告姚斗赏、雷源泰、陈世贵对第一、二项判决主文的债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告高健成其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13199元、保全费10000元，由原告高健成负担7802元，被告阳西绿洲房地产开发有限公司、姚斗赏、雷源泰、陈世贵负担15397元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 简晓华
二〇一八年五月八日
书记员 陈 思