广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）百中民一终字第904号
上诉人（一审被告）苏会娟，个体户。
被上诉人（一审原告）凌元海，个体户。
被上诉人（一审原告）王朝仲，平果高级中学教师。
被上诉人（一审原告）黄志龙，平果县糖业有限公司职工。
被上诉人（一审原告）黄红霞，平果县铝业公司工人。
被上诉人（一审原告）黄妙锦，平果移动公司职工。
被上诉人（一审原告）黄爱红，个体户。
被上诉人（一审原告）麻卫思，个体户。
被上诉人（一审原告）廖克强，平果县交警大队干警。
被上诉人（一审原告）廖爱花，个体户。
被上诉人（一审原告）黄卫红，平果县马头镇中教师。
被上诉人（一审原告）卢荣生，个体户。
被上诉人（一审原告）石直平，平果县广播电视事业局干部。
被上诉人（一审原告）周瑞兰，个体户。
被上诉人（一审原告）杨敏雄，平果县国税局干部。
被上诉人（一审原告）陆照国，平果县铝业公司职工。
被上诉人（一审原告）黄汉尧，平果县铝业公司职工。
被上诉人（一审原告）韦志天。
被上诉人（一审原告）巫媛。
被上诉人（一审原告）黄国源。
被上诉人（一审原告）麻丽勤。
被上诉人（一审原告）黄献斌。
被上诉人（一审原告）杨威。
被上诉人（一审原告）黄小燕。
一审被告平果金源花苑业主委员会。住所地：平果县马头镇平新街。
负责人凌平生，业主委员会主任。
上诉人苏会娟因恢复原状纠纷一案，不服平果县人民法院（2015）平民一初字第1401号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月5日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明事实，平果县金源花苑小区由广西平果福源房地产开发有限公司建设，《平果县金源花苑规划总平面图》规划该小区分两期建设，1至5栋为一期建设，6至9栋为二期建设，5栋将一期与二期隔断成两个相对独立的空间。5栋一、二层为商铺，三层以上为住宅。一期出入口临平果县平新街位于2栋与3栋之间，1至4栋的业主与5栋三层以上住户由一期出入口出入。二期的出入口临平果县平新街位于5栋与6栋之间，本案讼争的公共用地位于5栋与6栋之间的空地，规划为小区绿地，公共用地东面有一处小门通往平果县烈士陵园。5栋一、二层的商铺、6栋的商铺门面均面向入口通道及公共用地。2005年至2006年上半年，凌元海等十六位人通过竞拍分别取得广西平果福源房地产开发有限公司开发的平果金源花苑一期5栋、二期6栋一楼商铺各一间或两间不等共17间商铺，韦志天等七人通过购买分别取得广西平果福源房地产开发有限公司开发的平果金源花苑二期商住小区6栋楼各一间住房共七间住房。2009年9月9日金源花苑业委会与苏会娟签订《闲置空地租赁合同》，将金源花苑5栋至6栋间的闲置空地（即本案诉争的公共用地）出租给被告苏会娟使用，租赁期限为36个月，月租金1600元。2009年9月10日平果金源花苑业主委员会张贴公告，告知各位业主，业委会已同意将本案讼争公共用地对外出租，每月租金1600元，租金用作小区的维修资金和管理费用。2009年10月8日平果金源花苑业主委员会以书面形式征求本小区各业主的意见，并征得本小区119位业主的同意。2009年11月苏会娟出资在讼争的公共用地上搭建铁皮棚，面积约为150平方米。2009年苏会娟利用该铁皮棚作花卉市场销售花木，2011年改为经营桌球棋牌室，2012年苏会娟将铁皮棚分隔成5间门面出租给他人从事餐饮、销售等经营活动。因无其他地方停放，该处进出的汽车、电动车等车辆停放在铁皮棚与5栋、6栋之间的通道内。2012年10月10，金源花苑业委会与苏会娟再次签订《闲置空地租赁合同》，由苏会娟继续承租本案讼争公共用地，租赁期限为5年，即从2012年10月10日至2017年10月10日止。凌元海等业主分别于2009年10月12日、2009年12月1日向平果金源花苑业主委员会提出异议，反对出租该公共用地，平果金源花苑业主委员会未作出答复。2013年2月凌元海等业主再次向平果金源花苑业主委员会提出异议，平果金源花苑业主委员会于2013年2月20日作出书面答复，不同意其请求。双方协商未果，凌元海等业主遂于2013年7月10日向人民法院提起诉讼。要求判决撤销苏会娟与平果金源花苑业主委员会于2009年9月10日作出的在平果金源花苑小区内的第五栋至第六栋楼房之间的活动空地上搭棚出租给他人的决定，恢复该地原状。2014年3月10日平果县住房和城乡规划建设局作出《关于对金源花苑小区一期五栋与第六栋旁150平方米铁皮棚的性质认定》，认定该铁皮棚未依法取得《建设工程规划许可证》，该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条的规定，属违法建筑。
一审法院审理认为，建筑区划内的绿地属于业主共有。本案讼争的公共用地原规划为小区绿地，属金源花苑小区全体业主共有，凌元海等23人为该小区的业主依法对讼争的公共用地享有共有、使用的权利。金源花苑业委会将讼争的公共用地出租给苏会娟后，苏会娟在该公共用地上搭建铁皮棚用于经营活动，其行为侵害了业主使用该公共用地的权利。因搭建铁皮棚后，进出车辆只能停放在通道内，在一定程度上亦妨碍了凌元海等业主的通行。且现苏会娟出租该铁皮棚给他人从事餐饮、销售等，在经营过程中必然会产生一定的噪音和废气，也影响了业主的经营和生活。综上，金源花苑业委会与苏会娟侵害了凌元海等当事人的合法权益。而且，金源花苑业委会与苏会娟的行为已实际改变了小区的规划，应依法向规划主管部门提出变更规划的申请。但至庭审辩论结束，金源花苑业委会仍未向规划部门提出变更规划申请。平果县住房和城乡规划建设局于2014年3月10日作出《关于对金源花苑小区一期五栋与第六栋旁150平方米铁皮棚的性质认定》，认定该铁皮棚未依法取得《建设工程规划许可证》，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条的规定，属违法建筑。根据《最高人民法院﹤关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十四条第一款规定“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”为此，凌元海等人主张拆除该铁皮棚并恢复公共用地原状的请求，符合法律规定，依法予以支持。关于金源花苑业委会主张追缴凌元海等23名业主自2004年以来未交纳地的物业管理费。因属另外的法律关系，金源花苑业委会可另行提起诉讼主张权利。关于苏会娟主张赔偿其经济损失的问题。因苏会娟系与金源花苑业委会签订的租赁合同，与本案不属同一法律关系，在本案不能一并处理，苏会娟应另案提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、《最高人民法院﹤关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决：平果金源花苑业主委员会与苏会娟应在本案判决生效之日起十日内拆除违法搭建的铁皮棚，恢复公共用地原状。案件受理费300元，由金源花苑业主委员会与苏会娟共同承担。
上诉人苏会娟不服一审判决，上诉称：1、上诉人与一审被告平果金源花苑业主委员会于2009年9月9日签订的《闲置空地租赁合同》是经业主委员会于2009年10月8日以书面形式征求金源花苑小区119户业主同意后才签订的，应认定是金源花苑小区119户业主的真实意思表示，是对其权利的处分。该租赁合同合法有效，上诉人有权租至2017年10月9日止。一审判决上诉人拆除铁皮棚、恢复公共通道错误。该判决不仅损害了金源花苑小区119户业主的合法权益，同时还造成了上诉人179500元的投资损失和其他经营可得利益损失；2、一审认为上诉人与业主委员会签订合同的行为侵害了业主使用该租赁公共用地的权利，则说明该合同是合法的。若为无效合同，应按照合同法第五十八条之规定，由业主委员会返还其已收取的110400元租金给上诉人。但因业主委员会所收取的租金已作为金源花苑小区维修基金使用了，那么被上诉人作为该小区业主和受益人之一，对业主委员会应承担的返还义务承担责任。所以，一审法院仅判决上诉人拆除租赁铁皮棚，而不对被上诉人返还租金或折价赔偿上诉人损失作出判决和认定，明显错误。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决显示公正，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人凌元海等23人未提出书面答辩意见。
一审被告平果金源花苑业主委员会未提出书面答辩意见。
二审期间，各方当事人均未提出新证据。
综合分析各方当事人所提供的证据及质证、辩论意见，一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，本案所涉位于平果县金源花苑小区一期第五栋与第六栋楼房旁的铁皮棚（面积约150平方米），于2015年6月19日已被政府行政部门强制拆除。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定，建筑区划内的绿地属于业主共有。本案讼争的公共用地原规划为小区绿地，属金源花苑小区全体业主共有，被上诉人凌元海等23人为该小区的业主依法对讼争的公共用地享有共有、使用的权利。上诉人辩称其通过与一审被告平果金源花苑业主委员会于2009年9月9日签订《闲置空地租赁合同》而取得该讼争地的使用权，故其在该公共用地上搭建铁皮棚从事经营属合法有权处分。对此，就上述《闲置空地租赁合同》，一审被告平果金源花苑业主委员会虽于2009年9月10日通过张贴公告，告知各位业主，业委会已同意将本案讼争公共用地对外出租，并2009年10月8日以书面形式征求和取得本小区119位业主的同意。但由于该《闲置空地租赁合同》订立的时间为2009年9月9日，而合同约定的租赁期限为36个月，即从2009年10月10日起至2012年10月9日止；合同约定的租赁用途亦明确为作花卉市场使用。依照上述合同约定的内容，上诉人违反约定的方法使用租赁物，擅自将花卉市场改为经营桌球棋牌室及餐饮等其他用途，违反了合同约定。且被上诉人系于2013年7月10日向人民法院提起本案诉讼并主张权利，即被上诉人起诉时，上诉人与一审被告平果金源花苑业主委员会所签订的《闲置空地租赁合同》（2009年9月9日）约定的租赁期限已经届满，合同的权利义务已经终止。被上诉人凌元海等23人作为金源花苑小区的业主，有权要求收回出租的地块、恢复原状。事后，上诉人与一审被告平果金源花苑业主委员会虽于2012年10月10日又另行签订了一份《闲置空地租赁合同》，但由于该租赁合同与之前2009年签订的租赁合同在内容上已有所变更，属于两个独立的合同。上诉人主张按2012年10月10日所签订合同的约定对本案讼争公共用地享有租赁使用权至2017年10月9日止的理由不成立，本院不予支持。
此外，金源花苑业委会将讼争的公共用地出租给苏会娟，上诉人苏会娟事后又转租给他人从事餐饮、销售等，金源花苑业委会与苏会娟的上述行为实际上已改变了小区原本的规划，依法应向规划主管部门提出变更规划的申请。该行为经平果县住房和城乡规划建设局认定后，于2014年3月10日作出《关于对金源花苑小区一期五栋与第六栋旁150平方米铁皮棚的性质认定》确认本案讼争公共用地上所搭建的铁皮棚属违法建筑。为此，依据《最高人民法院﹤关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十四条第一款“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，被上诉人凌元海等23位业主主张拆除该铁皮棚并恢复公共用地原状的请求，符合法律规定，依法予以照准。至于上诉人要求退还租金并主张赔偿其经济损失的问题，因属于苏会娟与金源花苑业委会间租赁合同关系所调整的范围，与本案不属同一法律关系，在本案不宜一并处理，上诉人可另案提起诉讼。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律和判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判；
二审案件受理费300元（上诉人已预交），由上诉人苏会娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曲 静
审 判 员 凌文楼
代理审判员 陈华婷
二〇一五年十一月一日
书 记 员 黄晓莉