河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0105民初12198号原告河南省天伦物业管理有限公司，住所郑州市金水区。法定代表人张晓峰。委托代理人何立宝，男，1973年5月11日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区，系公司员工。委托代理人关春义，男，1979年2月3日出生，汉族，住河南省泌阳县，系公司员工。被告张保增，男，1959年11月26日出生，汉族，住郑州市金水区。原告河南省天伦物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告张保增（以下简称被告）物业服务合同一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人何立宝及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告于2010年11月2日购买了河南省天伦房地产公司开发的小区物业一套，面积122.33平米，河南省天伦房地产公司委托原告对该小区提供前期物业管理服务。2010年11月2日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，原告依据服务协议积极履行了相关义务，为小区全体业主及被告提供了完善的物业服务，但被告自2014年1月1日起一直无故拖欠原告物业管理费，至2017年2月28日止共计人民币8321元。员工曾多次以多种形式向被告催缴，但其一直不予理睬，拒不支付。被告的行为违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》，影响了原告的日常运营，严重侵害了原告及其他业主的合法权益。原告依法提起诉讼，请求判令：1、被告支付拖欠的物业服务费6368元，违约金1863元，共计8321元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、原告起诉的事实和理由不属实。1、被告房屋内两个卧室的东墙壁严重渗漏雨水，属于商品住宅质量问题，符合郑州市《商品住宅质量保证书》保修项目。原告没有说明房屋墙壁透漏雨水且至今没有维修好的问题，原告不尊重事实存在。2、被告未曾与原告签订书面《前期物业管理服务协议》，仅是收到开发建设单位（甲方）河南省天伦房地产有限公司与物业服务企业（乙方）原告签订的《郑州市前期物业服务合同》一份，此案，乙方应向甲方起诉，以维护被告（业主）的权利，才符合甲方、乙方合同要求。二、被告房屋卧室墙壁严重渗漏雨水，被告家人深受其害，被告的儿子结婚后房子装修不足一年时间，两个卧室的东墙壁严重渗漏雨水，导致新婚衣物、家具、房屋等贵重物品的发霉、生虫、腐烂，造成了被告财物损失和精神损失。2、被告两个卧室墙壁严重渗漏雨水，迟迟维修不好，儿妻孙子们因此不经常来居住。3、秋、夏雨季，被告卧室墙壁渗漏雨水量多达20-30公升/场。每逢下雨天气，都要在卧室内做好防雨准备，由此严重影响干扰了被告家人的正常生活。三、原告没有履行到房屋维修的职责和义务。1、原告前期没有组织维修好被告的墙壁渗透雨水问题，后来与原房产施工单位扯皮拒绝不维修。2、被告早已按规定向原告缴纳房屋维修资金8067元，原告6年来不给被告维修好墙壁渗透雨水问题，原告违反了的总则要求。3、原告开始让被告自己做墙壁防水处理和再装修被渗透雨水后的墙面，给维修费2000元，被告按此维修，但墙壁仍然渗漏雨水，再反映到原告，原告让原房产施工单位维修，施工中发现墙体内多处空虚、外墙渗漏雨水面积较大，墙体质量问题严重突出，需要打掉墙体，重新砌修墙砖、墙体和高楼墙外防水作业，从而维修工程量增大，维修费用增高，原告和原房产施工单位都舍不得花钱维修，随后的连续3年里仅作墙外涂抹防水胶和沥青来处理，无济于事，去年一年没有来维修，维修现场至今搁置。4、六年来，被告家人曾多次口头、电话向原告有关人员反映卧室墙壁严重渗漏雨水情况，并请物业值班员和楼管员（陈欣、小魏、小康、庞彦、朱玲）多次到家里看过渗漏雨水现场，用手机拍过照，而墙壁渗漏雨水问题还是得不到解决，充分说明：原告没有履行到职责和义务。四、原告维修不好墙壁渗漏雨水问题，被告不缴物业管理费是条件所迫。前三年，原告在没有给被告维修好墙壁渗漏雨水的情况下，被告都按时缴纳物业管理费，但从维修事实情况说明：原告维修服务敷衍了事、推脱（托），没有履行到维修职责，不符合情理收取其物业管理费，被告只好采取不维修好墙壁渗漏雨水问题，不缴物业管理费的条件，以督促原告抓紧实施维修好。被告的意见为：1、原告需在60天内，专项、彻底维修好被告两卧室墙壁渗漏雨水问题，如装修之初，并保证中雨、大雨过后不再渗漏雨水。2、原告按规定赔偿给被告因墙壁渗漏雨水所造成的的财物损失和家人精神损失，并向“被告”道歉，方可缴纳所拖欠的物业管理费。另补充，一、原告违背了《郑州市物业管理条例》第三十四条、第四十三条、第四十七条等有关条款。原告在前期物业管理上，有义务联系建设单位落实保修责任，而事实结果，原告放弃了对建设单位的保修制约，停止了对被告墙壁严重渗漏雨水的维修，原告负有责任；原告在物业管理服务商，有职责承担物业管理区域内公用部位、公用设施设备日常运行、维修和管理费用。二、原告所提供的物业缴费单据与实际不真实，原告知道被告早已说明而且坚持“不维修好墙壁渗漏雨水，不交物业管理费的条件”，原告仅是2014—2016，每年1-2次以整年缴纳的单据偷粘贴在被告门外。三、原告应赔偿被告财物损失费17000元（以衣物、家具80%计算）、精神损失费26000元（以医疗80%计算等）。经审理查明，2009年3月28日，原告（乙方）与河南省天伦房地产有限公司（甲方）签订《郑州市前期物业服务合同》，合同约定：业主办理入住手续时预付【季度】的物业服务费。此后按【季度】交纳，具体时间为每季度首月。对于甲方保修的业主自有物业，业主提出修理申请的，乙方应当给予协助，并对施工现场提出管理要求。2010年11月2日，原告（甲方）与被告（乙方，张振杰代签）签订《前期物业服务协议》一份，协议主要约定：被告所购房屋坐落于天伦星钻小区**号楼**单元**层***户、建筑面积124.12平方米，原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，原告依据本协议向被告收取物业服务费用；被告入伙时预交物业服务费用，自通知交房之日起开始计费；物业服务费用按照先交费后服务的原则，由被告预交，季首15日内缴纳每季度物业管理服务费用。物业管理服务费用为高层住宅按建筑面积1.37元/月.㎡；未出售及空置房屋按建筑面积每月每平方按上述类型物业管理服务费的100%全额缴纳；物业管理服务费用标准按郑州市物价上调指数调整，物业服务收费政府指导价发生调整时，物业费按指导价而调整。被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，原告有权采取服务限制措施。当日，被告办理了入住手续。因被告所购涉案房屋墙壁渗漏雨水严重，其认为原告没有履行物业服务的职责和义务，故拒缴自2014年1月1日至2017年2月28日期间的物业费6368元，原告遂诉至本院成讼。本院认为，合法的合同关系应受法律保护。依据前期物业管理服务协议，业主接受了物业管理服务，就应当遵守协议缴纳物业费及相关费用。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告拖欠物业服务费的行为违反了物业服务合同的约定，被告应承担相应的责任。但原告作为物业服务企业，负有为业主提供良好的、全面的物业服务的义务，现被告拖欠物业费的行为实属违约且有所不妥，但其宗旨在于敦促原告提升服务质量，且被告反映的问题客观亦存在，原告应从自身角度加强管理，针对被告反映的问题，有义务积极联系建设单位并落实保修责任，力求为业主提供更满意的服务。故本院对原告要求被告支付2014年1月1日至2017年2月28日期间的物业费6368元诉讼请求，根据原告的履约情况，对被告应支付的费用酌情予以扣减，综上，被告应向原告支付的物业费本院酌定为4457.6元（6368元×70%）。被告主张的违约金，本院不予支持。至于被告在答辩意见中所称的房屋漏水及因此造成的损失，被告应与建设单位协商解决或诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张保增于本判决生效后十日内支付原告河南省天伦物业管理有限公司2014年1月1日至2017年2月28日期间的物业费4457.6元；二、驳回原告河南省天伦物业管理有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告张保增负担。本判决为终审判决。审 判 员  雷海娜二〇一七年六月二十九日代理书记员  张 驰