广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初3605号原告：佛山市凯德物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区湾梁路23号凯德瀚城1座B04室，统一社会信用代码91440604671380753C。法定代表人：TANMINGCHIAN（陈明璨）。委托诉讼代理人：梁朔梅，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦绮华，女，汉族，1987年1月30日出生，系该公司员工。被告：王保石，男，汉族，1968年10月2日出生，住广东省佛山市禅城区。被告：刘瑕，女，汉族，1975年1月4日出生，住广东省佛山市禅城区。原告佛山市凯德物业管理有限公司诉被告王保石、刘瑕物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案受理后，依法由审判员周信斌适用简易程序独任审判。后因两被告下落不明，本院依法裁定转为普通程序，由审判员陈超担任审判长，与审判员周信斌、人民陪审员黄衍祺组成合议庭于2016年9月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁朔梅、麦绮华到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2012年9月1日至2013年6月30日的物业管理费8993.80元、2012年10月2日至2013年6月1日的公摊电费131.46元，违约金11999.26元（暂计至2016年3月31日，之后违约金按约定每日千分之一计至款项付清之日止），合共21124.52元；2.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由如下：自2009年1月1日始，原告接受开发商佛山市新佛陈房地产开发有限公司（下简称新佛陈公司）的委托，为“凯德·瀚城”小区提供物业管理服务。2009年6月21日，被告与新佛陈公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买了新佛陈公司开发建设的位于佛山市禅城区湾梁路23号“凯德·瀚城”小区28座201单元住宅。被告在购买上述房屋的同时与原告签订了《凯德·瀚城前期物业服务协议》，约定由原告为该小区提供物业服务，被告应于每月10日前交付当月的物业服务费及上月的自用电费或共用水电分摊费等费用,住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米2.50元（不包括公共水电分摊费用），被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按欠费总额每日1‰交纳违约金。新佛陈公司已通知被告在2011年6月11日前（视为已交付日）验收交接该房屋，但被告于2012年9月29日才实际接收。根据前述商品房买卖合同第十一条的约定，由于买受人原因未能按期交付的，则自出卖人发出的交房通知书中确定的验收交接期限届满之日，视同出卖人已按合同约定的标准将商品房交付给买受人，与商品房有关的物业服务费、水电费等所有应缴费用由买受人承担。前述物业服务协议第四条第二款亦约定，自发展商已按商品房买卖合同的约定交付或视为交付给业主之日起开始计收物业服务费。因此从约定交付或视为交付之日起该房屋的风险责任及物业服务费等费用的缴交责任由被告承担。然而被告违反约定，至今仍拖欠2011年9月1日至2013年6月30日的物业管理费8993.80元及2012年10月2日至2013年6月1日的公摊电费131.46元。根据协议约定，被告应从逾期之日起按欠费总额每天1‰支付违约金11999.26元（暂计至2016年3月31日）。被告拖欠上述款项已久，且经原告多次发函催付未果。原告认为，原、被告签订的《凯德·瀚城前期物业服务协议》合法有效，受法律保护。根据相关法律规定，业主及物业使用人应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，违者承担违约责任。原告接受委托为“凯德·瀚城”小区提供物业管理服务以来，积极履行各项义务，提供相应物业服务。被告在享受原告提供小区物业服务的同时，理应支付物业服务费及其他应付费用。被告长久拖欠凯德物业公司物业服务费等费用，已构成违约，严重侵害了原告的合法权益，同时对其他广大缴费业主不公。根据上述法律规定，原告特诉至法院，请求判如所请。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告营业执照、被告身份证复印件。2.物业管理/服务企业资质证书。3.《凯德·瀚城前期物业服务合同》及补充协议。4.《物业管理交接协议》。5.《广东省商品房买卖合同》及房地产登记信息查询结果。6.《凯德·瀚城前期物业服务协议》。7.《交房通知书》、EMS寄件单及妥投证明、《房屋交接单》。8.《房屋测绘报告书》。9.EMS寄件单、《提请支付物业服务费的通知》、《律师函》、妥投证明。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证及抗辩的权利。对于原告提交的上述证据，经审核，本院对其真实性均予确认，对于原告证据中向被告主张的公摊费用，本院于后文予以评述。经审理查明，涉案所在凯德·瀚城小区系由案外人新佛陈公司开发建设。2009年1月1日，原告与新佛陈公司签订《凯德·瀚城前期物业服务合同》，由新佛陈公司选聘原告为涉案小区提供前期物业管理服务。合同约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，住宅为2.50元/月·平方米（建筑面积，不包括公共水电分摊），业主应于自发展商按商品房买卖合同的约定交楼或视为交楼给业主之次日起交纳物业服务费用，业主或物业使用人应在每月10日前交纳当月服务费，未能按时足额交纳物业服务费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按欠费总额每天1‰交纳违约金；前期物业服务全权委托阶段自该住宅小区交楼之日起2年，但在该合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止。2013年6月8日，新佛陈公司与原告签订《补充协议》，约定将《凯德·瀚城前期物业服务合同》期限延长至2013年6月30日止，其他合同条款不变。2009年6月21日，两被告与新佛陈公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定由被告向新佛陈公司购买涉案之位于佛山市禅城区湾梁路23号二十八座201房(住宅），合同约定建筑面积为160.26平方米，后经佛山市禅城区房地产交易中心测绘该房屋建筑面积为167.24平方米，新佛陈公司应于2010年12月31日前将符合约定条件的房屋交付给被告，如因买受人的原告未能按期交付的，自出卖人发出的交房通知书中规定的验收交接期限届满次日起，视同出卖人已按合同约定的标准将房屋交付给买受人，房屋的风险责任自交付之日起由出卖人转移给买受人，买受人自该日起承担该房屋的物业管理费、税费及其他因延期收楼引起的相关费用与责任。2011年6月8日，新佛陈公司根据买卖合同载明的地址以邮政特快专递方式向两被告邮寄《交楼通知书》，通知书载明涉案房屋此时已符合交付条件，通知两被告于2011年6月11日前前往涉案小区办理验收交接手续，如因被告原因不能在上述期限内办理交接手续的，则按买卖合同约定执行。该特快专递于2011年6月10日由被告王保石签收。但直到2012年9月29日，两被告才实际接收涉案房屋。2009年6月21日，原告与两被告就上述房屋签订有《凯德·瀚城前期物业服务协议》，约定由原告为涉案房屋提供物业管理服务。关于物业服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用），协议约定住宅按建筑面积每月每平方米2.50元（不包括公共水电分摊费用）的标准收取，被告应于每月10日前交付当月的物业服务费及上月的自用电费及其他应付费用，若被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳，原告有权要求补交并从逾期之日起按欠费总额每天1‰交纳违约金。协议还约定，物业服务费自发展商已按商品房买卖合同的约定交付或视为交付给业主之次日起开始计收。2013年6月28日，原告与新佛陈公司、案外人广州东康物业服务有限公司（简称东康物业公司）签订《凯德·瀚城、凯德·泊宫物业管理交接协议》，确认新佛陈公司与原告签订的《凯德·瀚城前期物业服务合同》、《凯德·泊宫前期物业服务合同》于2013年6月30日终止，双方决定不再续约，由新佛陈公司委托案外人东康物业公司自2013年7月1日起接替原告承担上述物业的前期物业服务工作。2013年8月6日、2014年7月4日，原告通过邮政特快专递向被告发出《提请支付物业服务费的通知》，向被告主张物业管理费、公摊电费及违约金,还于2015年12月25日委托广东千度律师事务向被告邮寄律师函主张物业管理费及公摊电费。另查明，原告系具有三级资质的物业服务企业。还查明，涉案房屋产权已于2014年9月16日转移登记至案外人吴社霞名下。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，涉案小区建设单位新佛陈公司选聘原告为该小区提供物业管理服务，其与原告签订的《凯德·瀚城前期物业服务合同》及补充协议，以及原告与两被告签订的《凯德·瀚城前期物业服务协议》，均系各方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于原告主张的物业服务费。虽然两被告于2012年9月29日方从开发商处接收涉案房屋，但其未到庭就未按《交楼通知书》载明的期限办理收楼手续的原因提出抗辩意见和提交证据，故本院认可原告关于开发商通知收楼期限届满次日起视为原告已接收房屋并应承担物业服务费等责任之主张。现原告向被告主张2011年9月1日至2013年6月30日的物业服务费，被告不到庭抗辩，亦不提供证据予以反驳，故本院确认原告主张的欠费时段及欠费之事实。根据约定的服务费计算方法，本院确认涉案房屋的物业服务费为418.10元/月（2.50元/平方米/月×167.24平方米），故对于原告主张涉案房屋欠缴物业服务费8993.80元（原告提交欠费计算表显示2011年9月为213.70元，其余月份为418.10元），总计8993.80元，本院予以支持。关于原告主张被告逾期支付物业服务费之违约金。根据物业服务合同与协议之约定，每月物业服务费应于当月10日前缴纳，逾期则原告可主张欠费金额每日1‰的违约金。原告主张的违约金有事实与合同依据，被告亦未到庭对约定的违约金标准提出抗辩，故本院不作调整，对原告主张的违约金予以支持，即被告应以每月所欠物业服务费金额为基数（其中2011年9月为213.70元、其余月份为418.10元/月）自当月11日起按每日1‰的标准分段累积计付违约金至清偿日止。关于原告主张的公摊电费。虽然被告虽未到庭抗辩，但原告并未提供相关计算依据及实际垫付之凭证证明其基本事实，故本院对原告该项诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告王保石、刘瑕于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市凯德物业管理有限公司支付佛山市禅城区湾梁路23号二十八座201房自2011年9月1日至2013年6月30日期间的物业服务费合计8993.80元及违约金（违约金计算方法：其中2011年9月逾期支付物业服务费的违约金以213.70元为基数、2011年10月至2013年6月间逾期支付物业服务费的违约金以418.10元/月为基数，分别自对应当月11日起按每日千分之一的标准分段累积计付至清偿之日止）；二、驳回原告佛山市凯德物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费328元，由被告王保石、刘瑕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈 超审 判 员  周信斌人民陪审员  黄衍祺二〇一六年十月十七日书 记 员  潘明珠陈烁附引用法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。