广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终6625号上诉人（原审被告、反诉原告）：李美璇，住广州市。委托代理人：何敏、冀高智，均系广东正高律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东省国土资源厅，住所地：广州市天河区，统一社会信用代码114400000069399328。法定代表人：陈光荣，职务：厅长。委托代理人：陈琪璋、李淑娴，均系广东恒生律师事务所律师。上诉人李美璇因与被上诉人广东省国土资源厅(以下简称省国土厅)房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初42084号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人李美璇上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回省国土厅的全部诉讼请求；3、判令确认李美璇与省国土厅于2003年9月27日签订的《房屋长期使用协议书》合法、有效；4、判令省国土厅继续履行《房屋长期使用协议书》，将位于广州市越秀区农林上路一横路17号501房长期租赁给李美璇使用；5、判令省国土厅承担本案一、二审全部诉讼费用。事实及理由：一、一审法院认定事实不清。1、原审认为没有证据证明涉案房屋属于房改后省国土厅仍将涉案房屋出租给李美璇是对李美璇房改面积补偿，属于事实认定错误。涉案房屋应视同为省国土厅给李美璇的福利分房。2、《房屋长期使用协议书》是双方真实意思表示，合同合法有效，并未解除，应当继续履行。李美璇另行缴纳房屋补差的费用只是对合同租金条款的变更，并不等于解除了原租赁合同关系。没有书面证据证明双方已协议解除原租赁合同，也没有法定解除合同的理由。原审判决书确认租赁合同已经解除纯属主观臆断。二、一审法院适用法律错误。涉案房屋为省国土厅给李美璇的福利分房，并非简单的商品房租赁。本案不属于法院主管工作范围，应依法予以驳回省国土厅诉请。《最高人民法院关于受理房地产案件问题的通知》第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”。依据该条款，因本案涉案房屋为政策性福利分房所引发的纠纷，人民法院不应受理该类案件，即使受理后也应当驳回原告的起诉。三、本人同意根据福利分房政策，缴纳超福利分房面积部分7平方米房屋租金不是对房屋租赁合同的解除。涉案房屋在补交了7平方米超福利分房面积房租之后，一直在连续交租使用至今，租赁合同一直在继续履行过程中，本人没有违反任何法律规定，法院判决确认合同已经解除，缺乏事实和法律依据。被上诉人省国土厅二审辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确，李美璇的上诉无理，应驳回其全部上诉请求。一、涉案房屋为省国土厅出租给李美璇有偿使用，与福利分房、房改房无关。二、省国土厅从未以福利房或房改房面积补偿方式将涉案房屋分配给李美璇。三、李美璇上诉所称因其房改面积未达标并由省国土厅将涉案房屋补偿给其的主张，明显与法律规定相悖，不符常理。四、事实上，李美璇一直按约支付租金，双方一直在履行不定期的有偿租赁关系，不是李美璇所主张长期免租关系。五、李美璇一直向省国土厅缴纳款项为租金，并非李美璇上诉所主张因变更租金条款而另行缴纳房屋补差款。六、本案为因终止租赁引发纠纷，与单位分房无关，李美璇本案主张不属于法院受理的范围无事实法律依据。李美璇早在1995年己调离省国土厅下属单位，双方之间不存在管理与被管理关系，也无存在其他任何关系，并且无论在李美璇调离省国土厅下属公司之前或之后，省国土厅均从未作出将涉案房屋以福利房或房改房的形式分配给李美璇，反而，根据本案已调查事实反映，李美璇一直按照约定交租，特别是在2008年之后至2016年4月期间持续交租，故双方属于平等民事主体之间的租赁合同关系，本案应当属于法院受理管辖的房产纠纷案件，原审以租赁合同纠纷受理本案正确。本案不属于李美璇主张因政策性福利分房引发的纠纷，李美璇所主张《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”的规定不适用本案。省国土厅向一审法院起诉请求：1、确认省国土厅与李美璇之间关于广州市农林上路一横路17号501房的房屋租赁关系已于2016年8月24日解除；2、李美璇立即腾空并搬出广州市农林上路一横路17号501房，将房屋交还给省国土厅；3、李美璇向省国土厅付清2016年5月至6月租金110.04元（按每月租金55.02元计算）；4、李美璇向省国土厅支付房屋占有使用费2677.56元（参照2016年7、8月份越秀区国有土地住宅租金均价情况，按35/㎡计算，每月使用费为669.39元，自2016年7月起至李美璇实际搬出广州市农林上路一横路17号501房为止，暂计至2016年10月为2677.56元）。李美璇向一审法院反诉请求：1、确认李美璇与省国土厅2003年9月27日签订的《房屋长期使用协议》合法、有效；2、判令省国土厅继续履行《房屋长期使用协议书》，将位于广州市越秀区农林上路一横路17号501房长期租赁给李美璇使用。一审法院认定的事实：李美璇原是省国土厅下属单位广东地产公司（以下简称地产公司）员工。1995年，李美璇随地产公司广东粤财信托投资公司（后为广东粤财投资控股有限公司，以下简称粤财公司），成为粤财公司员工，领有工作证，并在粤财公司办理退休。涉案房屋位于广州市农林上路一横路17号501房，登记在省国土厅名下，套内建筑面积17.2800平方米，单元总建筑面积19.1255平方米，在李美璇转入粤财公司前已由省国土厅出租给李美璇居住使用。2003年9月27日，省国土厅所属机关服务中心（以下简称服务中心）与李美璇签订《房屋长期使用协议书》，约定服务中心按房改评估价一次性收取李美璇3768.98元，作为李美璇免租长期使用501房的补偿。李美璇取得房屋长期使用权后，房屋内所发生的养护维修费用一律自理。2003年10月21日，李美璇按约定向服务中心支付了501房房屋长期使用费3768.98元。2009年12月23日，机关服务中心经广东省机构编制委员会批准，更名为省国土厅政务服务中心（以下简称政务中心），业务范围包括承担厅机关固定资产管理。从2008年11月起至2016年4月,李美璇向政务中心（原为服务中心）支付501房租金。其中2009年9月18日，支付2008年11月至2010年4月租金1130.76元；2013年8月27日，支付2010年5月至2012年6月租金1430.45元；2016年5月12日，支付2012年7月至2016年4月租金2531元。2016年6月15日，省国土厅通过中国邮政EMS向李美璇发出终止租赁501房的通知，通知称，501房是省国土厅公有产权住房，1989年起租给李美璇使用，经核查，李美璇配偶在单位购买了越秀南路丽水坊6号502房（套内面积75平方米）房改房。省国土厅决定终止租赁501房，要求省国土厅10日内搬出并向政务中心缴清租金及将户口迁出。省国土厅提供的投递记录显示为“收件人拒收”。2016年8月22日，省国土厅委托广东恒生律师事务所向李美璇发出律师函，要求李美璇2016年9月5日前搬出501房并缴清租金，李美璇于2016年8月24日收到律师函。后因双方就李美璇搬出501房之事协商不成，省国土厅提起诉讼。另查明：李美璇丈夫何勤荣1999年向所在单位广东省五金矿产进出口集团公司（以下简称五矿公司）购买了房改房，地址是广州市越秀南路丽水坊6号502房，总建筑面积75.14平方米，并在房管部门取得产权登记。开庭审理时，李美璇出示了五矿公司给省国土厅的一份书面证明复印件，该证明称何某荣房改房面积为74.1475平方米，根据省政府规定，何某荣行政上属于科级干部，可享受85平方米的住房面积。由于李美璇称原件在办理房改房时已上交，省国土厅对复印件不予质证，但表示根据省政府的规定，科级干部住房，每户建筑面积70平方米，最高不超过85平方米，李美璇丈夫房改房面积已达到75平方米，符合科级干部的房改面积，省国土厅不可能再给李美璇房改房，李美璇要求永久居住501房不符合规定。本案审理期间，政务中心向一审法院出具了《关于李美璇民事反诉有关问题的说明》，称2003年政务中心未经省国土厅同意擅自将501房出租给李美璇，并与李美璇签订《房屋长期使用协议书》，后来发现不妥，2009年政务中心与李美璇协商解除了双方签订的《房屋长期使用协议书》，并将一次性收取的3768.98元抵扣2003年1月至2008年10月的租金，2008年11月起，李美璇向政务中心缴纳房租。李美璇在庭上否认与政务中心协商解除协议，称其应享受的房改面积是85平方米，丈夫已享受75平方米，501房有17平方米，房改有规定超过面积是要交钱的，故其所交的租金是超出房改面积7平方米的租金。李美璇还提交了省国土厅2000年1月24日发给高庆武、邓礼泉、潘活玲、吴神根住户《关于解决一横路住房遗留问题办法的通知》复印件，该通知的内容有：我厅农林上路一横路的公有住房，经几次房改已大部分出售，尚留你们四户，因房改政策或其它原因所限，一直只能租住。为了彻底解决各种原因造成而遗留下来的问题，经厅办公室研究，作以下处理：1、按照1999年房改评估价，一次性收取房改房面积内的购房款后，长期归你们使用，收费数额以协议书为依据。2、你们取得长期使用权后，享有与房改房同等待遇，3、你们取得使用权后，使用面积范围内所发生的养护维修按房改房政策规定费用自理。该通知还附了上述四人所住的房号及面积。由于李美璇没有提交原件，省国土厅不予质证。一审法院认为：李美璇曾是省国土厅所属地产公司员工，后因单位的原因随地产公司转入粤财公司，并在粤财公司办理退休。涉案501房是登记在省国土厅名下的机关公有住房，房改前就由省国土厅出租给李美璇居住。房改时，李美璇已不属于省国土厅员工，李美璇丈夫也按政策在五矿公司享受了住房实物分配。双方提供的证据不能证实，省国土厅在房改后仍将涉案房屋出租给李美璇，是作为李美璇夫妻两人房改面积未达到级别最低标准的补偿，因此，李美璇关于涉案房屋是作为其没有参加房改的补偿的陈述没有证据佐证。对于服务中心与李美璇签订的《房屋长期使用协议书》的性质，双方各有不同看法，结合李美璇提供了复印件，但省国土厅不予质证的《关于解决一横路住房遗留问题办法的通知》分析，李美璇与高某、邓某、潘活玲、吴某四人同是住在农林上路一横路，但上述通知只针对特定的四人，并不是针对李美璇，且通知明确四人取得长期使用权后，享有与房改房同等待遇。即使上述通知属实，对李美璇也没有效力。服务中心与李美璇签订的《房屋长期使用协议书》也没有明确李美璇交纳了长期使用费后，享有与房改房同等待遇。因此，服务中心与李美璇签订的《房屋长期使用协议书》，属于行政单位自行处置公有住房的民事行为，没有证据显示与落实房改政策有关。特别是2008年11月后，李美璇已经按月交租，《房屋长期使用协议书》中有关李美璇一次性交了使用费后，可长期无偿使用涉案房屋的约定实际上已不再履行，李美璇关于此后所交房租是补房改面积差的陈述没有证据。因此，李美璇反诉要求确认《房屋长期使用协议书》为有效合同，省国土厅应予继续履行该协议，将涉案房屋提供给李美璇使用，理据不足，一审法院不予支持。李美璇自2008年11月之后按月向省国土厅支付租金，但双方并未签订书面的租赁合同，省国土厅、李美璇双方之间形成不定期租赁合同关系。省国土厅有权随时解除其与李美璇之间的租赁关系。现省国土厅已向李美璇发出书面通知，解除双方之间的租赁合同关系，该通知李美璇也在2016年8月24日收取。因此，省国土厅诉请要求确认双方之间的租赁合同关系于该日解除，符合法律规定，一审法院予以支持。李美璇在合同解除后，理应将涉案房屋交还省国土厅自行管业并清付合同解除前的租金及占用期间的房屋使用费。至于房屋使用费的计付标准及起算时间，因双方的租赁合同关系于2016年8月24日解除，因此，李美璇应自2016年8月25日起向省国土厅支付房屋占有使用费，至于省国土厅诉请要求李美璇按房管部门公布的同期同地段的租金参考价计算，并无不妥，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条、第二百三十二条的规定，于2017年1月9日作出如下判决：一、确认原告省国土厅与被告李美璇之间关于广州市农林上路一横路17号501房的租赁合同关系于2016年8月24日解除。二、被告李美璇（户含其他同住人员）应自本判决发生法律效力之日起三个月内将广州市农林上路一横路17号501房腾空并交还给原告省国土厅。三、被告李美璇应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告省国土厅清付租金及房屋占有使用费（其中自2016年5月1日至2016年8月24日的租金按55.02元/月计付；自2016年8月25日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费按房管部门公布的同期同地段租金参考价计付）；自本判决发生法律效力之次日起至被告李美璇实际腾空迁出前述房屋之日止的房屋占有使用费由被告李美璇逐月支付予原告省国土厅（按房管部门公布的同期同地段租金参考价计付）四、驳回被告李美璇的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元（本诉、反诉各50元）由被告李美璇负担。本院二审期间，上诉人李美璇提交以下证据：1、工作移交表。2、企业机读档案登记表。3、广东省政府《关于成立广东地产公司的批复》。4、资金信用证明。5、公司国有资产产权登记表。6、企业主要从业人员名单表。7、广东省国土厅机关服务中心给厅领导的报告文件摘要。8、《关于省政府直属机关房屋管理的暂行办法》。9、《广州市出售公有住房办法》。10、国土厅宿舍水电费分摊表。11、关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知（穗国房字2001第174号）。李美璇称：证据1-6均有原件，证据7-11没有原件。其中证据7是照片、证据10是省国土厅发给我方的水电费分摊表，证据8、9、11为法律法规，所以没有原件。一审没有提交上述证据是因为二审才找到以及根据一审判决的认定而去找的证据。上述证据证明我方一直在地产公司工作，而地产公司一直都是隶属于省国土厅，我方有权使用使用涉案房屋。被上诉人省国土厅质证认为：对于证据1的真实性、合法性、关联性均不予确认，李美璇与地产公司有移交材料并不代表李美璇还是地产公司的职工。对于证据2-6，形成于一审之前，不属于二审的新证据，根据1998年省政府的要求，李美璇与地产公司应该是已经没有关联了。一审已经查明1995年之前是属于地产公司的职工，1995年地产公司脱钩之后李美璇就不属于地产公司了。证据7李美璇在一审时已经提交，不属于二审新证据，我方不予质证，意见与一审一致。对于证据8，我方认为根据该规定，李美璇夫妻的房改已经达标，无需再补差额给李美璇，且李美璇并非我方员工，我方也无需补差额给李美璇。对于证据9，恰恰可以证明双方为租赁关系，只是对于租金标准问题提出异议。对于证据10的真实性、合法性、关联性均不予确认。对于证据11，我方一审时已经提交了租金标准的计算方式，我方不认可李美璇的计算方法。本院二审庭询后，省国土厅提交相关情况说明：经核实，《关于解决一横路住房遗留问题办法的通知》（粤国土办【2000】3号）为国土厅签发的文件。通知书已说明，涉及四户人员因房改房政策或其他原因所限，一直只能租住，为了彻底解决问题，国土厅内部对该四户人员发出通知，仅针对该四户人员的住房作出处理的内部通知，该通知不是对外发布的文件或政策规定，不具有普遍的适用效力，且该通知涉及处理房屋均是给予国土厅的职工，且注明享有与房改房同等权利和一横路未处理的房改房仅留下该四户人员，不包括涉案房屋，出租给李美璇房屋与该通知无关。李美璇不是国土厅的职工，且该通知没有涉及到李美璇，故李美璇主张涉案房屋适用该通知没有事实依据。并且，根据政务中心与李美璇签订《房屋长期使用协议书》也没有说明李美璇享有房改房权利的事实，也足以说明涉案房屋为国土厅出租给李美璇的房屋，不是房改房。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、涉案房屋是否具有福利分房或房改房性质？二、双方签订的《房屋长期使用协议书》是否合法有效？李美璇自2008年11月起缴纳租金的行为是否视为双方已解除该协议书，成立不定期的租赁关系？本院分析如下：关于焦点一，李美璇主张涉案房屋具有福利分房性质，系省国土厅因其夫妻房改面积不足故而将涉案房屋给其长期使用。根据本案查明的事实，李美璇原系省国土厅下属广东地产公司员工，也因此租住涉案房屋，但本案并无充分证据证实涉案房屋具有福利分房的性质。理由如下：其一，虽然省国土厅发出《关于解决一横路住房遗留问题办法的通知》，但该通知明确针对高某、邓某、潘活玲、吴某四人，李美璇并不在该通知之列，本案亦无证据显示该通知可适用省国土厅所有的员工，故根据该通知并不能认定涉案房屋具有房改房或福利分房的性质。其二，李美璇上诉认为其自2008年11月起所缴纳的租金系缴纳超福利分房面积7平方米的租金，而不是缴纳涉案房屋（套内17.28平方米）的租金。但根据本案李美璇提供的租金计算方式，并不能与其实际所缴纳的租金数额吻合，故李美璇的主张缺乏证据支持，不能成立。其三，双方签订的《房屋长期使用协议书》并无明确指明签订该协议的原因、目的系因李美璇夫妻房改面积不足而给予的补偿。综上，李美璇上诉认为涉案房屋为福利分房，双方不是房屋租赁关系，本案不属于法院受理民事案件范围的意见，均缺乏依据，本院不予采纳。关于焦点二，双方于2003年9月27日签订的《房屋长期使用协议书》约定省国土厅收取一次性款项3768.98元后涉案房屋由李美璇免租长期使用，从该约定看，符合房屋租赁合同关系的特征，但双方约定“长期使用”，违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，故租赁期限超过二十年的部分无效。因上述协议并未约定租赁期限起租日期，故租赁期限应自签订之日2003年9月27日起算至2023年9月27日止，超过部分无效。关于《房屋长期使用协议书》是否解除的问题。经查，签订协议后，李美璇依约履行了支付一次性款项3768.98元的义务,虽然自2008年11月起，李美璇又向省国土厅支付涉案房屋的租金，但对于该租金性质双方的解释不一致，省国土厅认为双方已协商解除《房屋长期使用协议书》，其收取的3768.98元抵扣2003年1月至2008年1月的租金，自2008年11月起按照公房租金标准支付租金。李美璇则认为系缴纳超福利分房面积7平方米的租金。如上所述，李美璇的主张不能成立，而省国土厅亦未能举证证实双方已经解除上述协议书，重新成立租赁关系。故李美璇缴纳租金的行为，应视为双方对于原合同约定房屋租金标准的变更，而非省国土厅认为《房屋长期使用协议书》已解除双方重新成立不定期的租赁关系。现双方租赁期限尚未届满，李美璇不存在因其自身原因逾期交租等足以导致合同解除的违约行为，故省国土厅主张解除双方的合同关系，并以此要求李美璇交还涉案房屋以及按照同期同地段租金参考价计付房屋使用费，缺乏法律依据，应不予支持。李美璇自2016年5月1日起未付租金，故李美璇应按原租金标准（每月55.02元）向省国土厅支付至本案判决生效之日止的租金。李美璇反诉请求继续履行《房屋长期使用协议书》可予以支持，但要求涉案房屋长期租赁，不能成立，应予以驳回。至于本判决生效之后产生的房屋租金，因公房租金存在政策调整的不确定性，故本案不予调处。综上所述，李美璇的上诉理由部分成立，可予以支持，其他的不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初42084号民事判决；二、双方签订的《房屋长期使用协议书》租赁期限超过二十年部分无效；三、李美璇于本判决发生法律效力之日起十日内向广东省国土资源厅支付租金（自2016年5月1日起至本判决发生法律效力之日止，以每月55.02元计付）；四、驳回广东省国土资源厅其他的诉讼请求；五、驳回李美璇其他的反诉请求。本案一审受理费100元，由广东省国土资源厅负担50元，由李美璇负担50元；二审案件受理费100元，由广东省国土资源厅负担50元，由李美璇负担50元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  岳为群审判员  刘碧莹二〇一七年六月十四日书记员  罗 涛黄咏欣