河南省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安中民三终字第1929号
上诉人（原审原告）陈瑞平。
委托代理人陈士民。
委托代理人谢凤只。
上诉人（原审被告）安阳县房地产开发公司。
委托代理人曹平。
委托代理人武保勤。
上诉人陈瑞平与上诉人安阳县房地产开发公司因商品房预售合同纠纷一案，不服文峰区人民法院（2014）文民二初字第127号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈瑞平委托代理人陈士民、谢凤只，上诉人安阳县房地产开发公司代理人曹平、武保勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年11月16日，原告陈瑞平与被告安阳县房地产公司签订关于安阳市文峰区文峰大道与平原路交叉口文峰小区20号楼2单元504室房产的买卖合同。该房产预测建筑面积为139.01平方米，每平方米4200元，总房款人民币583842元。其中首付款183842元，商业贷款400000元。该商品房经验收合格后，应于2013年11月30日前交付买受人使用。该合同中约定的交接事项为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，自出卖人书面通知买受人办理交接手续之日起15日内买受人未办理交接手续，将于本期限结束之日起视为已收房，逾期30日未办理交接手续，买受人将每日按合同金额的万分之一支付违约金。原告陈瑞平和被告安阳县房地产公司的委托代理人曹平在该合同上签字、捺印，并盖有被告公司的印章。该商品房买卖合同于2013年11月18日在安阳市房管局办理登记备案手续。
2013年11月16日，被告晨峰小区项目部收到原告陈瑞平购房款200000元。2013年11月17日，被告文峰小区项目部收到原告陈瑞平购房款（地下室款共计53600元，其中200000元的房款冲抵首付款183842元后的差价款）37442元。2013年11月25日，安阳市地方税务局契税税务分局收取原告陈瑞平购买文峰小区20号楼2单元504房产的契税11676.84元。2013年12月19日，安阳市房产产权交易管理处收取原告陈瑞平住房房屋登记费60元。2014年1月6日，被告文峰小区项目部收到原告陈瑞平二次管网费6600元、装修管理费556元。2014年1月6日，被告文峰小区项目部安阳市辰星无业管理有限责任公司收到原告陈瑞平物业费1834元、装修押金1000元。原告陈瑞平从安阳银行贷款400000元。被告安阳县房地产公司收到了原告的购房款583842元，其中不包含二次管网费。
截止2014年5月16日，原告陈瑞平仍未能入驻购买的被告文峰小区20号楼2单元5楼西户的房屋。庭审中，被告认可其与施工方因工程款产生纠纷，施工方琚学林曾扣押过被告10套房屋，其中就有原告购买的这套房屋。原告认可由于原告不能正常入住上述该房屋，双方进行过调换房屋的协商事宜，但协商未果。
原审法院认为，原、被告于2013年11月16日签订的关于安阳市文峰小区20号楼2单元5楼西户房产的买卖合同，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。双方均应按照该合同的约定，全面履行各自的义务。该合同中约定商品房达成交付使用条件后，出卖人应当出面通知买受人办理交付手续。被告虽然提交了2014年1月6日赵亮的开锁收据以证明其将合同项下的房屋交给了原告，但该证据不能证明被告按照合同的约定进行了房屋交付。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。房屋交付是商品房买卖行为中卖方一项最重大的义务，本案中，被告并未按照合同的约定向原告交付房屋，无法实现原告购买房屋的合同目的。且在发生纠纷后，原、被告就调换房屋也进行了协商，但协商未果。因此原告陈瑞平主张解除与被告于2013年11月16日签订的商品房买卖合同的诉讼请求，合法有据，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告的商品房买卖合同解除后，原告请求被告安阳县房地产公司返还依据该合同收取的购房款583842元和地下室房款53600元的诉讼请求，合法有据，予以支持。在此基础上产生的二次管网费6600元、装修管理费556元、装修押金1000元也应当一并返还。双方因履行该合同交给第三方的相关费用，各自承担，是否能够退还，按照收款方的相关规定予以执行。原告主张被告支付其房屋租金、借款利息、彩礼等诉讼请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：
一、解除原告陈瑞平与被告安阳县房地产开发公司于2013年11月16日签订的商品房买卖合同（房屋代码220869、合同编号为YS00079808）；二、限被告安阳县房地产开发公司于本判决生效后十日内返还原告陈瑞平购房款583842元、地下室款53600元、二次管网费6600元、装修管理费556元、装修押金1000元，共计人民币645598元；三、驳回原告陈瑞平的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11855元，原告陈瑞平负担2353元，被告安阳县房地产开发公司负担9502元。
陈瑞平不服原审判决上诉称，原审判决漏判物业费1000元、契税11676.84元、社会保险金5707.07元、银行公证费100元、10个月的贷款月供利息20562.25元、租房费10500元、违约金7000元、给付女方彩礼款10万元、首付20万的借款利息4800元、请求购房款的一倍损失664975.9元等10项损失。
安阳县房地产开发公司上诉称，合同有效，公司在合同约定期限内已交付了钥匙，无违约事实。陈瑞平找借口解除合同属无理要求，原审法院不应支持其诉请。请求撤销原判，驳回陈瑞平诉讼请求。
本院经审理查明，陈瑞平在原审多次变更诉讼请求，其中请求过合同违约金6722.41元，但原审未支持该项；原审认定装修押金和物业费交付于被告项目部物业公司，但仅判决返还装修押金，未支持物业费；上诉请求第10项在原审未请求。双方在2013年春节前协商过换房之事，开发公司把钥匙给了陈瑞平，后未协商成。安阳银行股份有限公司个人业务部出具证明，证明陈瑞平自2013年12月27日至2014年11月21日累计归还贷款本息28912.18元，其中贷款本金3802.41元，贷款利息25109.77元。其他事实与原审查明事实相同。
本院认为，上诉人安阳县房地产开发公司上诉称其没有违约行为与事实不符，上诉人陈瑞平按照合同约定要求解除合同依法有据，原审判决解除双方合同正确。上诉人陈瑞平在原审起诉开发公司违约并要求对方承担违约金，原审已认定开发公司违约，但未支持该项请求不当。按照双方合同约定，违约金为买受人累计已付款的1%，陈瑞平支付完全部房款，加上地下室款共计63744.42元，违约金应为6374.42元；原审未支持陈瑞平购房贷款利息不合理，该损失（至2014年11月21日，贷款利息25109.77元）系因安阳县房地产开发公司违约造成，应予支；物业费1834元原审未支持不当，原审认定安阳县房地产开发公司项目部收到陈瑞平物业费1834元、装修押金1000元，但仅判决返还装修押金，未支持物业费不当。陈瑞平上诉要求的第三方费用系因安阳县房地产开发公司违约行为造成，应予赔偿。关于上诉人陈瑞平未归还的银行贷款，陈瑞平同意由安阳县房地产开发公司直接给付银行，本院予以准许。上诉人陈瑞平其他上诉请求证据不足，原审未予支持并无不当。综上，原审判决认定部分事实不清，判决结果有误，应予纠正。依照《《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持安阳市文峰区人民法院（2014）文民二初字第127号民事判决第一项即“解除原告陈瑞平与被告安阳县房地产开发公司于2013年11月16日签订的商品房买卖合同（房屋代码220869、合同编号为YS00079808）”；维持第三项即“驳回原告陈瑞平的其它诉讼请求”。
二、改判该判决第二项内容为：限被告安阳县房地产开发公司于本判决生效后十日内返还原告陈瑞平购房款583842元（除去陈瑞平已还部分，其余未归还贷款由安阳县房地产开发公司直接给付所贷款银行）、地下室款53600元、二次管网费6600元、装修管理费556元、装修押金1000元，物业费1834元、违约金6374.42元、贷款利息25109.77元（截止2014年11月21日）共计人民678916.19元；
三、限安阳县房地产开发公司于本判决生效后十日内赔偿陈瑞平交于第三方费用损失：房屋登记费60元、公证费100元、社会保险金5707.07元、共计5867.07元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费按原审判决执行，二审案件受理费11855元由陈瑞平承担1500元，由安阳县房地产开发公司负担10355元。
本判决为终审判决。
审判长 崔素萍
审判员 段合林
审判员 闫海英
二〇一四年十二月十二日
书记员 刘 悦