湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2015）武民初字第851号原告常德美居建材广场管理有限责任公司。法定代表人林鸿运，该公司总经理。委托代理人高峰，湖南正泰律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人卢永洪，湖南正泰律师事务所律师，一般授权代理。被告周传家。被告李兰香。原告常德美居建材广场管理有限责任公司（以下简称美居建材公司）与被告周传家、李兰香租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年6月16日公开开庭进行审理。原告美居建材公司的委托代理人卢永洪、被告周传家、被告李兰香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美居建材公司诉称：2012年12月1日，原告与被告周传家签订美居建材广场《入市经营合同》，约定原告将美居建材广场1楼112、113、126、127号商铺租赁给被告从事“冠珠陶瓷”品牌商品的销售，合同期限为2年。双方并就租金支付、管理费用、各方权利义务等进行了详细约定。合同签订后，原告入场经营。然从2014年5月起，被告开始拖欠租金及各项管理费用，并自2014年8月起违反卖场管理规定出现擅自停业的情形。原告多次函告被告敦促其正常营业、支付租金，被告均未妥善处理。2015年4月3日，被告才将铺面腾空返还给原告，但拖欠的租金未支付。“冠珠陶瓷”的铺面系被告两夫妻共同经营，两被告应该共同承担偿还责任。原告为维护自身权益，诉至人民法院，请求判令两被告共同支付原告铺面租金及费用82713元，逾期腾房占有使用费70553元、违约金119902元（暂计至2015年5月4日，要求计算至实际支付之日止）。原告向本院提交如下证据以证明其诉称的事实：1、李兰香的户籍信息，拟证明被告的主体身份适格及二被告系夫妻关系；2、美居建材广场《入市经营合同》，拟证明原被告之间形成租赁关系，并就租金、费用等权利义务进行约定；3、原告于2014年8月10日向被告送达的《通知》，拟证明原告敦促被告正常营业的事实；4、《履行约定交纳租金、费用的函》，拟证明原告敦促被告正常营业及催缴租金、费用的事实；5、原告于2014年12月6日向被告送达的《通知》，拟证明原告催促被告返还铺面的事实；6、照片，拟证明被告在租赁经营期间停业及合同期满后占用铺面的事实；7、《门面移交证明》，拟证明被告于2015年4月3日将铺面返还给原告的事实；8、《入市经营合同》，拟证明原告与相同及相邻门面承租人签订合同约定的租赁及费用。被告周传家、李兰香共同辩称：1、原被告之间的合同租期已满，由于经营亏损，被告在通报原告的前提下于2014年4月将被告所代理的冠珠陶瓷品牌转让与他人，随即停止经营，无需再交纳房租；2、被告于2008年进驻美居建材广场时，原告皆以哄骗的手法拒不履行承诺、约定，原告承诺给予被告200000元的装修补贴并答应开工建设即给付。直至装修后运营商才给第一个50000元，免租期18个月过后，经被告一再要求分别在2010年、2011年、2012年以每年抵扣50000元租金的方式完成了装修补贴；3、在转让冠珠陶瓷品牌完全停产停业后，原告不允许被告搬拆物件。被告向本院提交如下证据以证明其辩称的事实：1、《美居建材广场入市经营合同》三份，拟证明原被告分别于2008年8月29日、2011年12月15日、2012年12月1日签订了铺面租赁合同；2、《缴费通知》，拟证明原告收取的铺面租金及费用为每季度45425元。原、被告所举证据，经庭审质证，本院作出如下认定：原告所举证据1、5、7，二被告无异议，本院予以采信；证据2，二被告有异议，认为系李兰香代周传家签字，周传家不知情，合议庭经评议后认为该合同与被告提交的合同一致，本院予以采信；证据3、4，被告不予认可，对此不知情，合议庭经评议后认为该两组证据可以证明原告曾催促被告缴纳租金的事实；证据6，被告对真实性无异议，但对关联性有异议，认为不能达到原告的证明目的，合议庭经评议后对该照片的真实性予以认可，但不能证明照片的拍摄时间，对于关联性本院不予采信；证据8，对于真实性无异议，但与本案无关联，合议庭经评议后认为该组证据与本案无关联，本院不予采信。被告所举证据1，原告对真实性有异议，认为合同内容与实际履行不一致，合议庭经评议后认为原被告所争议的为双方于2012年12月1日签订的合同，且双方均提交了该份合同，本院对其真实性予以采信，被告提交的另两份合同与本案无关联，本院对此不作为定案证据采信；证据2，原告无异议，本院予以采信。根据采信的证据及当事人的到庭陈述，本院确认案件事实如下：2012年12月1日，原告美居建材公司（甲方）与被告周传家（乙方）签订《美居建材广场入市经营合同》，约定“甲方同意将位于常德市常德大道3274号美居建材广场1楼112、113、126、127号共4间，面积325㎡交于乙方经营，用于冠珠陶瓷经营”；“合同期为24月，自2012年12月1日起到2014年11月30日止”；“租金及费用按照市场统一价格收取，2012年12月1日至2013年11月30日按照55元／平方米／月向乙方收取（其中租金30.5元／平方米／月，代收费用24.5／平方米／月），……首期租金及费用3个月，共计53625元……以后租金及费用每3个月付一次（于首次交纳租金及费用使用期限届满前10日交纳），先交租金及费用后再使用”；“……乙方逾期支付合同约定的各项费用或租金，按应付金额千分之伍／天计算滞纳金”。被告周传家与李兰香系夫妻关系，由李兰香代周传家在该份合同上签字。2014年4月，被告将其所代理的“冠珠陶瓷”品牌转让与他人并停止了经营，撤出所有在美居建材广场的工作人员。2014年12月6日，因合同到期原告书面通知被告完成退场并交还铺位等事宜。2015年4月3日，原被告完成门面移交手续。另查明，被告所租赁铺面的租金及费用实际按照每季度45425元交纳。被告缴纳租金及费用至2014年6月，2014年6月1日至8月31日欠缴租金35338元。本院认为，本案的争议焦点在于：1、关于铺面租金及费用。本案是基于原、被告于2012年12月1日签订的《美居建材广场入市经营合同》而发生的租赁合同纠纷，该合同是双方的真实意思表示，本院予以确认。原、被告在合同中约定铺面租赁期限为两年，虽然被告在合同未到期情况下停止了相关品牌的经营活动、撤出所有的工作人员，但双方并未对解除租赁合同达成一致协议，被告方实际上对其所租赁铺面在租期内仍享有使用权，被告方拒缴租金的行为已经违反了合同约定，应该承担相应的违约责任。故被告方应该承担剩余租期的租金及其他费用。按照双方约定及实际的租金收取标准，二被告应该支付至2014年11月30日止的租金及费用为80763元（35338元＋45425元）。2、关于逾期腾房占有使用费。原告主张被告方于2015年4月3日才将铺面内商品及设施清空并退场返还铺面，被告应该支付合同期满后的房屋占有使用费用。被告主张其已于2014年4月转让所经营的品牌，没有使用该铺面进行经营活动，更不存在合同期满后的铺面占有使用费用。本院认为，被告方在2014年4月转让品牌且停止经营属实，且其所租赁铺面一直处于空置状态，原告提交的《门面移交证明》不能证明被告方存在合同期满后拒不返还铺面的行为；原告的该项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。3、关于逾期未交租金的滞纳金。依据《﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，原被告双方在合同中按照应付金额每日5‰标准收取滞纳金的约定过高，本院酌定被告方所应支付的滞纳金比照中国人民银行同期贷款利率计算，对原告主张超过部分的诉讼请求，本院不予支持。按照合同约定，被告应在使用期限届满前10日交纳租金，故被告应支付的滞纳金为以35338元为标准自2014年5月21日起计算至支付之日止，以45425元为标准自2014年8月21日起计算至支付之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：被告周传家、李兰香于本判决生效之日起五日内向原告常德美居建材广场管理有限责任公司支付租金及费用共计人民币80763元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付滞纳金（以35338元为标准自2014年5月21日起计算至支付之日止，以45425元为标准自2014年8月21日起计算至支付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5397.52元，由被告周传家、李兰香共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  徐丽芳审 判 员  张笛瑶人民陪审员  张 帆二〇一五年七月六日代理书记员  吴宁辉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。