湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝感中民二终字第00140号上诉人（原审被告）湖北松达房地产开发有限公司。住所地：孝感市北京路53号。法定代表人李俊卿，该公司总经理。委托代理人汪海洪，湖北自强律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，上诉，代签收法律文书，转委托权等。被上诉人（原审原告）邵志军。委托代理人王靖，湖北自强律师事务所律师。代理权限：代为承认，放弃，变更诉讼请求，进行和解，代签收法律文书，转委托权等。上诉人湖北松达房地产开发有限公司（以下简称松达公司）因与被上诉人邵志军商品房预售合同纠纷一案，不服孝感市孝南区人民法院（2014）鄂孝南民初字第01032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月24日公开开庭审理了本案。上诉人松达公司的委托代理人汪海洪、被上诉人邵志军的委托代理人王靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2011年1月10日，邵志军、松达公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定，邵志军购买松达公司开发的松达·丽水湾住楼4栋2单元104号房，建筑面积103.04㎡，总价360687元。邵志军依合同约定付清了房款，松达公司按约定应于2012年4月28日交付房产，但松达公司直到2012年7月8日才履行交房义务，松达公司延期交房71天，根据合同约定应当向邵志军支付违约金。同时根据《商品房买卖合同》第十六条约定，松达公司未在法定期限内办理房产权属证书，应承担相应的违约责任。综上，邵志军特具状诉至法院，请求依法判令：松达公司支付逾期交房的违约金15365元；松达公司承担未在法定期限内办理房产权属证书的违约金10820.61元；本案诉讼费用由松达公司负担。本案在原审诉讼过程中，邵志军、松达公司就延期办理房地产权属证书的诉讼请求达成和解协议并履行完毕，邵志军于2014年10月17日撤回了要求松达公司支付延期办理房地产权属违约金的诉讼请求。原审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。邵志军、松达公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定全面履行义务。邵志军、松达公司在《商品房买卖合同》中约定，松达公司于2012年4月28日将房屋交付邵志军使用，松达公司直至2012年7月8日履行交房义务。松达公司已经逾期交房71天，其行为已经构成违约，依法应承担逾期交房的违约责任，双方在合同中关于逾期交房按已交付房价款日万分之六支付违约金的约定，并未高于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准的四倍，故松达公司以合同约定的逾期交房违约金过高要求原审法院予以减少的答辩理由，原审法院依法未予采信。对邵志军要求松达公司支付逾期交房违约金15365元（71天×6?×360687元）的诉讼请求，原审法院依法予以支持。因邵志军、松达公司就延期办证事宜已达成和解协议并已履行完毕，且邵志军于2014年10月17日已撤回了该项起诉，故对邵志军要求松达公司承担未在法定期限内办理房产权属证书的违约金10820.61元并继续办理房地产权属登记手续的诉讼请求，原审法院依法未予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：湖北松达房地产开发有限公司向邵志军支付逾期交房违约金15365元；驳回邵志军的其他诉讼请求。上述应付款项，于本判决生效后五日内付清。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费500元，由邵志军负担200元，湖北松达房地产开发有限公司负担300元。上诉人松达公司不服原审判决向本院提起上诉称，一审判决认为：双方在合同中关于逾期交房按已交付房价款日万分之六支付违约金的约定，并未高于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准的四倍，故以此未能采信松达公司要求依法减少约定过高的违约金的理由。松达公司认为，一审判决认定没有法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金造成损失30%为标准适当减少。第十七条规定：合同未约定违约金数额或损失可参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交房的，按照逾期交房期间有关部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案应适用最高人民法院的这一解释。不管按照解释第十七条规定的哪个标准，本案中，双方合同约定的逾期交房违约金约定均过高。因此，松达公司特提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一项，改判违约金按中国人民银行规定的同期银行利息标准计算；2、本案上诉费用由邵志军承担。上诉人松达公司未向本院提交证据。被上诉人邵志军未在法定的答辩期间内提交答辩状，庭审时辩称，关于逾期交房违约金的约定，是双方意思自治的体现，并不违反法律强制性规定，属有效条款。约定违约金的比例并无不当，因此，请求驳回松达公司上诉请求，维持一审判决。被上诉人邵志军未向本院提交证据。经审理查明，原审法院查明的事实属实。另查明，松达公司与邵志军签订的《商品房买卖合同》其中第九条出卖人逾期交房的违约责任的处理为，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期不超过7日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。2、逾期超过7日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。本案二审双方当事人争议的焦点问题是：双方当事人约定的逾期交房违约金标准是否过高。松达公司认为，一审判决认定没有法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少。第十七条规定，合同未约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，可参照下列标准确定：逾期付款的……。逾期交房的，按照逾期交房期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案按照上述第十七条的解释，双方签订的合同对逾期交房违约金的约定均过高应适当减少。邵志军认为，关于逾期交房违约金的约定，是双方意思自治的体现，并不违反法律强制性规定，属有效条款。约定违约金的比例并无不当。本院认为，因松达公司与邵志军签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人在合同第九条约定，出卖人逾期交房超过七日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。该约定亦应有效，对双方当事人均具有约束力。故松达公司应按该约定承担向邵志军支付逾期交房的违约责任。松达公司上诉称，该违约金的约定过高，请求改判违约金按中国人民银行规定的同期银行利息标准结算之理由没有事实依据和法律依据。原审法院认为双方当事人对逾期交房违约金的约定有效，并认为该约定“并未高于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准的四倍”的论证及实体处理并无不当。另外，本案中，因松达公司与邵志军签订的《商品房买卖合同》第九条对出卖人逾期交房的违约金已明确约定，不存在对违约金合同未约定的情形，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。松达公司上诉理由不能成立，其上诉请求应当予以驳回。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按原判决执行；二审案件受理费500元，由湖北松达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长潘玉安审判员孙伟审判员代绍娟二〇一五年七月二十四日书记员陈平川附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。