福建省大田县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第1598号
原告：周骥，男，1975年10月25日出生。
原告：林海燕，女，1974年3月10日出生。
原告：陈丹福，男，1970年9月28日出生。
被告：陈瑞平，男，1962年8月9日出生。
委托代理人：陈建华，福建闽中律师事务所律师。
原告周骥、林海燕、陈丹福与被告陈瑞平房屋租赁合同纠纷一案，于2014年10月13日由永安市人民法院立案受理，在诉讼过程中，被告提出回避申请。2014年12月9日，三明市中级人民法院作出（2014）三民他字第38号民事决定，指定该案由本院审理。本院于2014年12月10日立案受理，依法由审判员吴佳强独任审判，于2015年1月6日和1月22日公开开庭进行了审理。原告林海燕、陈丹福、被告陈瑞平及其委托代理人陈建华（指第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周骥等起诉称：1、被告支付拖欠的店面租金191800元（2014年8月16日至2014年12月15日的租金）；2、被告支付逾期付款违约金2332元（2014年6月27日至2014年10月13日，按照拖欠的租金乘以银行同期贷款年利率5.6%的130%计算），从2014年10月14日起，继续按照银行同期贷款利率的130%支付违约金至本案生效判决确定的还款日；3、被告支付拖欠的店面租金16783元（2014年12月16日至2014年12月26日的租金），从2014年12月26日起，按照银行同期贷款利率计算支付逾期付款利息至本案生效判决确定的还款日。4、本案诉讼费用由被告承担。
被告陈瑞平辩称：原、被告在2010年9月10日签订《房屋租赁合同》时，该房屋建设工程竣工消防未经验收，根据法律规定，不符合消防安全等工程建设强制性标准的房屋不得出租，因此认为该租赁合同无效，并要求房屋消防验收合格前即2011年5月12日之前所付的租金应予退还或抵扣尚欠租金。其为中国银行网点垫付的2014年7月7日至12月18日的电费8227元，由原告收取后，应予抵扣租金。
经审理查明：位于永安市巴溪大道988号两层房屋（建筑面积1051.4㎡）为原告周骥、林海燕、陈丹福共同所有。2010年9月10日，原告与被告签订了1份《房屋租赁合同》，主要内容：原告将位于永安市巴溪大道988号两层房屋（面积1016㎡）出租给被告；承租期限10年，即2010年12月16日至2020年12月15日；用途为经营性营业场所；承租期前三年税后年租金548000元，装修期3个月免租金，从第四年开始每年递增5%，租金以每三个月为一期支付一次，被告应在每期初第一个月份10个自然日内将当期租金转入原告指定的银行帐户；被告不按约定支付租金但未达到解除合同条件时，每滞期一日，按月租金的5‰支付违约金。被告承租该房屋后，作为经营泊顿咖啡休闲会所，同时将部分房屋转租给中国银行等他人。2014年6月16日至9月15日当期应付租金143850元，被告分别于7月27日和8月13日支付了27000元、60659元，另外，中国银行南区网点返还给被告先垫交的1-6月电费8241元，经原告联系被告后，由原告收取并抵作交付租金，计支付95900元，仍欠47950元。之后，被告未再支付租金。原告因催讨未果，诉至法院。
另查明：原告分别于2010年11月17日和2011年1月13日取得了房屋所有权证、国有土地使用权证。
上述事实，原、被告双方均无异议，本院予以确认。
原、被告双方对逾期付款违约金及2011年5月12日之前所付租金222246元能否退还问题存在争议，本院予以查明认定如下：
一、关于逾期付款违约金计算问题。
原告认为，根据《房屋租赁合同》第8.3条规定，被告不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，每滞期一日，按月租金的5‰支付违约金。因该计算标准较高，其主动降低，只按银行同期贷款利率5.6%（六个月以内年利率）的130%计算。具体分段计算如下：1、2014年6月27日-7月26日拖欠租金143850元×5.6%÷360天×30天×130%=873元；2、2014年7月28日-8月13日拖欠租金116850元×5.6%÷360天×17天×130%=402元；3、2014年8月14日-9月27日拖欠租金47950元×5.6%÷360天×45天×130%=436元；4、2014年9月28日-10月13日拖欠租金191800元×5.6%÷360天×16天×130%=621元，合计2332元。从2014年10月14日起按银行同期贷款利率的130%计算违约金至法院生效判决确定还款日止，另外拖欠的2014年12月16日至12月26日的租金16783元从2014年12月26日起按银行同期贷款利率计算逾期付款利息至法院生效判决确定还款日止。
被告认为逾期付款违约金计算不合理，不予认可。
本院经审查认为，被告未按《房屋租赁合同》约定支付租金，根据该合同第8.3条及《合同法》关于违约责任的相关规定，应当赔偿逾期付款损失给原告。原告所主张的逾期付款违约金仅按略高于银行同期贷款利率计算，未超过《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定的允许范围，且远低于《房屋租赁合同》第8.3条所约定的赔付标准，故对原告主张的逾期付款违约金2332元，及从2014年10月14日起按银行同期贷款利率的130%计算违约金至法院生效判决确定还款日止，另外拖欠的2014年12月16日至12月26日（应为25日）的租金16783元从2014年12月26日起按银行同期贷款利率计算利息至法院生效判决确定还款日止，本院予以支持。
二、关于2011年5月12日之前所付租金222246元能否退还问题。
被告认为，其与原告订立《房屋租赁合同》时，涉案房屋主体建设工程未经消防验收，致其二次装修的消防只能等待该主体建设工程竣工验收合格后才通过，影响了休闲会所正常营业，并因此被永安市公安消防大队行政处罚30000元，根据相关规定，房屋主体建设工程竣工消防验收合格前是不能收取租金的，故要求2011年5月12日之前所支付的租金222246元，作为抵扣尚欠租金或予以退还。提供永安市公安消防大队行政处罚决定书、关于三明环球房地产发展有限公司的建设工程消防设计备案检查结果通知书和建设工程竣工验收消防备案抽查结果公告、关于永安市泊顿咖休闲会所的建设工程消防设计备案表和备案受理凭证、建设工程竣工验收消防备案受理凭证和备案表、公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证复印件及证人赵守丹的证言予以证实。
原告经质证后认为，上述证据超过举证期限，不予质证，且真实性、合法性无法确认。证人赵守丹系被告的装修消防工程施工方，双方之间存在利害关系，其证言缺乏客观性，不能作为定案证据。庭后补充意见认为，根据2008年修订的《消防法》第十三条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。涉案房屋在出租前系开发商三明环球房地产发展有限公司的售楼部，并不是大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，不需要消防验收，只需要进行消防备案、由消防大队进行抽查即可。事实上，开发商在2010年6月25日已向永安市公安消防大队进行消防设计备案，抽查结果为合格，2011年5月12日消防大队公布的系竣工验收消防备案抽查结果合格，而非消防验收结果合格，并不表示之前就不合格。被告租赁之后，将房屋用途改为经营饭店等人员密集场所，因此必须经过消防验收合格，但其未经消防安全检查擅自营业而被行政处罚，与原告无关。另外，原、被告双方在签订合同时，也未将租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效条件，故双方签订的《房屋租赁合同》应为有效，其不同意退还2011年5月12日之前所付租金222246元。
本院经审查认为，原、被告双方在订立合同时，涉案房屋虽未取得房屋所有权证，但产权清晰、并无争议，从合同签订不久后于2010年11月17日办理的房屋所有权登记可以印证。原告作为房屋所有权人，可以行使占有、使用、收益、处分等法律赋予的民事权利，故该《房屋租赁合同》作为双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告在接收租赁的房屋后欲作为餐饮营业场所，并对房屋进行局部改造和装修，其也按《房屋租赁合同》第3.2条、第5.7条、第6.3条及《消防法》的规定，向公安消防进行建设工程消防设计备案和竣工验收消防备案，且都未被确定为抽查对象，至于其认为验收延迟系因涉案房屋的主体建设工程竣工消防未经验收导致，对此仅提供证人赵守丹的证言证明，依据不足，不能成立。被告认为涉案房屋竣工消防验收合格时间为2011年5月12日，从其提供的网站下载的消防监督结果公开材料来看，当日公告的系建设工程竣工验收消防备案抽查结果，而非验收合格结果，两者意思不相同，况且在此前的2010年11月17日，原告已经取得了房屋所有权证，说明房屋已经可以使用，故被告的该项主张，与事实不符，本院不予采纳。另外，双方在签订租赁合同时，也未将租赁标的物经消防验收合格约定为生效条件，因此，被告提出2011年5月12日之前所支付的租金222246元，要求作为抵扣尚欠租金或予以退还，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，本院认为：原、被告所签订的《房屋租赁合同》实际履行四年之后，被告无故不按期支付租金，显然已经构成违约，根据《合同法》等有关法律规定，应继续履行支付义务及承担相应的违约赔偿责任，因此，原告要求被告支付2014年8月16日起至12月25日止的租金208583元及逾期付款违约金，于法有据，应予支持。被告辩称租金应扣除2014年7月7日至12月18日由其垫付而后由原告收取的电费8227元，因原告不予认可，且未提供相应证据证实，本院不予采纳。被告另辩称《房屋租赁合同》无效及2010年12月16日至2011年5月12日所付租金222246元应予退还或抵扣尚欠租金的主张，缺乏事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条，（二）第二十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告陈瑞平应支付租金人民币208583元给原告周骥、林海燕、陈丹福，限于本判决发生法律效力后10日内付清；
二、被告陈瑞平应支付逾期付款违约金人民币2332元和所欠租金191800元从2014年10月14日起至本案生效判决确定还款日止按银行同期贷款利率的130%计算的违约金及租金16783元从2014年12月26日起至本案生效判决确定还款日止按银行同期贷款利率计算的利息给原告周骥、林海燕、陈丹福，限于本判决发生法律效力后10日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2232元（已减半收取），保全费1515元，计3747元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 吴佳强
二〇一五年二月二日
书记员 刘玉小
附法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。