福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0481民初461号原告永安天立物业管理有限公司，住所地永安市南区巴西湾大道1599号永星小区3栋2层。法定代表人曾齐文，总经理。委托代理人郑春辉、李观明，该公司员工。被告张春华，女，1970年2月20日出生，汉族，住永安市。被告沈华峰，男，1966年6月8日出生，汉族，住永安市。原告永安天立物业管理有限公司与被告张春华、沈华峰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法由审判员李琴琴适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑春辉、李观明到庭参加了诉讼。被告张春华、沈华峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，原告与福建东尚银河房地产开发有限公司于2010年8月18日签订《前期物业服务合同》，约定由福建东尚银河房地产开发有限公司开发的锦绣明珠小区由原告提供物业管理服务。合同签订后，原告依约为该小区提供各项物业管理服务。2011年10月30日，被告张春华、沈华峰签署了锦绣明珠51、52号楼《入住合约》，开始享受原告所提供的各种物业管理服务，但从2013年9月1日起原告拒不交纳物业服务费及公摊水电费，至2015年8月31日止已拖欠原告物业费14680元、公摊水电费512元。被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，还应支付原告相应的违约金14562元。原告已多次向被告催收物业费、公摊水电费及违约金，但被告仍拒不交纳，故诉至法院，请求判令：1、被告支付物业管理服务费14680元（从2013年9月1日算至2015年8月31日，共计24个月）、公摊水电费512元、违约金14562元，合计29754元。2、本案诉讼费由被告承担。被告张春华、沈华峰未作答辩。经审理查明，2010年8月18日，原告与福建东尚银河房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为福建东尚银河房地产开发有限公司开发的锦绣明珠小区提供物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅每平方米每月1.5元，在办理交房时一次性收取半年物业服务费，半年后物业管理服务费每季度交纳一次，每次交纳时间为季度中。物业管理费由原告负责向业主或者物业使用人直接收取，公共设施（不含地下车位）的用电、用水等费用由业主按建筑面积共同分摊，由原告代为收取。物业管理费的起收日为原告正式接管福建东尚银河房地产开发有限公司移交的物业管理之日。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，除应补齐应交的物业服务费用外，还应按每天应交管理费千分之三的标准向原告支付滞纳金。委托管理期限为商品房交付之日起至小区业主委员会成立止。该合同还对其他事项作了约定。原告于2011年10月30日正式接管该小区物业，依约开始提供物业服务。庭审中，原告表示其为该小区提供物业服务至2015年8月31日止，2015年8月31日之后该小区的物业由该小区业主委员会接管。还查，被告张春华、沈华峰系永安市锦绣明珠小区51、52号的业主，于2011年10月30日办理交房手续，该两栋别墅的建筑面积共计679.68平方米。被告从2013年9月1日至2015年8月31日期间共24个月未交纳过相应的物业服务费用；2013年9月1日至2015年8月31日期间被告还应支付水电公摊费512元，该费用原告已先行垫付。原告曾向被告书面催讨上述费用未果，故诉至法院，引发本案讼争。庭审中，原告表示愿意按照每平方米每月0.9元的标准向原告主张物业费。上述事实，有原告提供的资质证书、《前期物业服务合同》、欠费明细表、物业服务费催缴通知书、入住合约复印件、永安市房产登记情况查询结果证明、律师函及当事人的陈述等证据在案为凭，并经庭审查证，可以采信。本院认为，原告作为物业管理单位与福建东尚银河房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，该合同对双方均具有约束力，原告依照该合同约定为被告所有的锦绣明珠小区51、52号房产提供了物业管理服务，被告作为该房产的业主理应按照《前期物业服务合同》的相关约定向原告支付相应的物业管理费，原告要求按0.9元/平方米计算物业服务费，合理合法，故被告应支付给原告尚欠的2013年9月1日至2015年8月31日期间共24个月的物业服务费14664元（679.68平方米×0.9元/平方米=每月611元；从2013年9月1日起至2015年8月31日止，共计24个月）；被告应承担2013年9月1日至2015年8月31日期间的公摊水电费512元，该费用由原告先行垫付，被告应当将该费用支付给原告。鉴于被告拖欠物业管理服务费，违反了《前期物业服务合同》的约定并给原告造成一定的损失，故原告要求被告支付违约金的理由成立，应予支持。根据《物业管理服务合同》的约定，被告应于每季度季度中支付一季度的物业服务费用，因此原告主张的违约金应从被告每期逾期交纳物业服务费之日起计算，故原告主张的违约金应为1019元（具体计算方式附后）。被告张春华、沈华峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和答辩的权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二>》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张春华、沈华峰应于应于本判决生效后七日内支付原告永安天立物业管理有限公司2013年9月1日至2015年8月31日期间的物业服务费14664、2013年9月1日至2015年8月31日期间的公摊费512元及逾期付款违约金1019元，合计16195元。二、驳回原告永安天立物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费272元（已减半），由原告永安天立物业管理有限公司负担124元，由被告张春华、沈华峰负担148元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  李琴琴二〇一六年三月三十日书记员  曾婷婷附违约金计算方式：1、2013年9月1日至2013年11月31日期间共3个月的违约金，应从2013年11月1日算至2015年8月31日，共668天，违约金为：611元/月×3个月×0.2‰×668天＝244元；2、2013年12月1日至2014年2月28日期间共3个月的违约金，应从2014年2月1日算至2015年8月31日，共576天，违约金为：611元/月×3个月×0.2‰×576天＝211元；3、2014年3月1日至2014年5月31日期间共3个月的违约金，应从2014年5月1日算至2015年8月31日，共487天，违约金为：611元/月×3个月×0.2‰×487天＝178元；4、2014年6月1日至2014年8月31日期间共3个月的违约金，应从2014年8月1日算至2015年8月31日，共395天，违约金为：611元/月×3个月×0.2‰×395天＝144元；5、2014年9月1日至2014年11月31日期间共3个月的违约金，应从2014年11月1日算至2015年8月31日，共303天，违约金为：611元/月×3个月×0.2‰×303天＝111元；6、2014年12月1日至2015年2月28日期间共3个月的违约金，应从2015年2月1日算至2015年8月31日，共211天，违约金为：611元/月×3个月×0.2‰×211天＝77元；7、2015年3月1日至2015年5月31日期间共3个月的违约金，应从2015年5月1日算至2015年8月31日，共122天，违约金为：611元/月×3个月×0.2‰×122天＝44元；8、2015年6月1日至2015年8月31日期间共3个月的违约金，应从2015年8月1日算至2015年8月31日，共30天，违约金为：611元/月×3个月×0.2‰×30天＝10元；附本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用若干问题的解释二>》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失“。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。