福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2015）同民初字第30号原告洪秀云，女，汉族，1965年3月23日出生。委托代理人沈树有、陈景树，福建平齐律师事务所律师。被告厦门金利房地产发展有限公司。法定代表人王清伟，总经理。委托代理人林胤达，男，汉族，1981年9月24日出生，系被告厦门金利房地产发展有限公司职员。原告洪秀云与被告厦门金利房地产发展有限公司（以下简称金利公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理后，依法由代理审判员叶林薇适用简易程序于2015年1月15日公开开庭进行了审理。原告洪秀云之委托代理人沈树有、被告厦门金利房地产发展有限公司之委托代理人林胤达均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪秀云诉称：2012年9月27日，洪秀云与被告金利公司签订一份《商品房买卖合同》，约定洪秀云向金利公司购买金利·蓝湾新城8号楼17层04单元（同安区瑶江里168号1702室）住宅及金利·蓝湾新城4#、5#地下室－1层5号自行车车库（同安区瑶江里184号之五），购房总价款人民币（币种，下同）1232238元。合同约定，金利公司应在2012年12月14日前，将符合约定条件的商品房交付给洪秀云使用；金利公司逾期不超过90日，自本合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，金利公司按日向洪秀云支付已付款万分之三的违约金。合同签订之后，洪秀云依约支付了购房款，但金利公司却未能如期交房。双方直至2013年1月24日才办理了交房手续。金利公司逾期交房41天，按照约定应当向洪秀云支付逾期交房违约金15156.5元。经洪秀云多次催讨，金利公司仍拒不支付。洪秀云为维护自身合法权益，诉请法院判令：金利公司支付洪秀云逾期交房违约金15156.5元。被告金利公司辩称：一、在洪秀云完成付款义务前，金利公司有权不向洪秀云交付案涉房产。案涉房产全款1232238元，其中的49万元采用银行按揭贷款方式支付。因洪秀云方面的原因，导致49万元按揭贷款于2012年12月14日才由银行放款。2012年12月17日金利公司接到银行放款通知后，随即通知洪秀云于12月19日到公司办理交房手续。洪秀云配偶杨基壬虽于2012年12月19日前来办理交接手续，但借故推迟接收案涉房产。2012年12月24日，金利公司再次向洪秀云发出交房通知书，通知洪秀云于2012年12月30日办理交接手续。杨基壬亦于12月30到金利公司签收交房通知。故金利公司已经履行了及时通知交房义务。二、案涉房产系现房销售，早已具备交房条件，洪秀云拒绝接收案涉房屋没有合同与法律依据。洪秀云购买的金利·蓝湾新城8号楼17层04单元所在楼盘早在2010年7月20日竣工验收备案，2012年9月27日洪秀云与金利公司签订商品房买卖合同时，案涉房产已经相关部门验收合格，早已具备交房条件，只要洪秀云交齐购房款，金利公司随时可以向洪秀云履行交房义务。洪秀云拒不接收案涉房产无任何依据，系恶意拖延。综上，金利公司不存在不交房的客观障碍；收到银行放款后，金利公司及时履行了通知洪秀云收房的义务；洪秀云延期办理房屋交接手续所造成的延期收房责任应当由洪秀云自负，金利公司不应当承担任何违约责任。请求依法驳回洪秀云的全部诉讼请求。经审理查明，2012年9月27日，原告洪秀云与被告金利公司签订一份《商品房买卖合同》（编号为03009889），该合同约定：洪秀云购买金利公司开发的金利·蓝湾新城8号楼17层04单元（同安区瑶江里168号1702室）住宅及金利·蓝湾新城4#、5#地下室－1层5号自行车车库（同安区瑶江里184号之五），商品房建筑面积共147.32平方米，套内建筑面积120.38平方米，公共部分共有分摊建筑面积26.94平方米；房屋价款按建筑面积计算，单价每平方米8364.36元，该商品房总价款为人民币1232238元。洪秀云应于2012年9月26日支付房价款人民币742238元，剩余房价款490000元办理银行按揭贷款。金利公司应当在2012年12月14日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘查、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按照设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。4.交付条件“1”是指取得项目《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》。除遭遇人力不可抗拒的自然灾害或市政规划变更等政府行政行为及其它突发性事件的特殊情况外，金利公司如未按合同规定的期限将该商品房交付给洪秀云使用，应按照以下方式承担违约责任：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，金利公司按日向洪秀云支付已付款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，洪秀云有权解除合同。洪秀云解除合同的，金利公司应当自洪秀云解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按洪秀云已付款的10％向洪秀云支付违约金。洪秀云要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，金利公司按日向洪秀云支付已付款万分之5的违约金（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）。商品房达到交付使用条件后，金利公司应当书面通知洪秀云办理交付手续。双方进行验收交接时，金利公司应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，金利公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。金利公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，洪秀云有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由金利公司承担。合同签订后，洪秀云于2012年9月26日向金利公司支付购房款742238元，并于同日提交剩余房价款490000元的银行按揭贷款资料。贷款银行于2012年12月14日将490000元贷款转入金利公司账户。金利公司通知洪秀云于2012年12月30日到“金利蓝湾新城”物业管理处办理交房手续。同日，洪秀云配偶杨基壬签字确认收到交房通知书。2013年1月24日，洪秀云与金利公司办理了涉案商品房验收交接手续，并在房屋验收确认书上签字确认。庭审中，洪秀云述称，案涉商品房存在局部渗水及空鼓等质量问题，直至2013年1月24日才整改完毕。另查明，案涉房产所在楼盘已于2010年7月20日竣工验收备案。上述事实，有原告洪秀云提供的《厦门市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同备案证明》、《销售不动产统一发票》、《房屋验收确认书》，被告金利公司提供的《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》、《交房通知（存根联）》、《中国工商银行个人借款凭证》、整付零寄交寄清单（2012.12.24），以及双方当事人的当庭陈述、当庭质证笔录等证据在案为凭，以上证据均经庭审当庭举证、当庭质证，并经本院审查核实，对其相应的证明力予以确认。本院认为，洪秀云与金利公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，应认定合法有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点一：被告金利公司能否以银行迟延放贷为由延期交付案涉商品房。双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定洪秀云应于2012年9月26日支付房价款742238元，剩余房价款490000元办理银行按揭贷款。第七条约定除遭遇自然灾害等不可抗力、政府行为或其它突发事件，金利公司应当在2012年12月14日前，将符合合同约定的商品房交付洪秀云使用。庭审中，金利公司当庭确认洪秀云于2012年9月26日向金利公司支付购房款742238元，并于同日提交剩余房价款490000元的银行按揭贷款资料。工商银行鹭江支行于2012年12月14日将490000元贷款转入金利公司账户。金利公司通知洪秀云于12月30日到“金利蓝湾新城”物业管理处办理交房手续。洪秀云主张，根据合同约定，金利公司已构成逾期交房，应当承担违约责任。金利公司则辩称，洪秀云付清全部购房款项是金利公司交房的前提条件。因洪秀云迟延办理按揭贷款手续，导致金利公司2012年12月17日才接到银行放贷通知。在收到全部购房款之前，金利公司有权拒绝交付案涉商品房。本院认为，根据经验常理，影响银行贷款审批速度的因素是多方面的，除了借款人资信状况及提供材料完整性外，贷款审批流程、金融机构资金流、宏观经济形势等均可能对银行放贷速度造成影响。因而对洪秀云与金利公司而言，银行放贷快慢具有诸多不可控因素。故双方在签订《商品房买卖合同》时，并未就银行放款期限及相关违约责任作出约定。本案中，洪秀云在合同约定的期限内支付了首付款，并及时办理了银行按揭贷款手续，应视为已履行了合同约定的付款义务。金利公司述称，银行于12月14日才放款是洪秀云的责任，但未能举证证明，缺乏事实依据。金利公司以银行贷款尚未到位为由迟延办理交房手续，亦缺乏合同与法律依据。故对金利公司该项抗辩理由，本院不予采纳。金利公司通知洪秀云于2014年12月30日办理交房手续，超过合同约定的交房期限，应当承担逾期交房的违约责任。本案争议焦点二：原告洪秀云能否以“房屋局部渗水及空鼓”为由拒绝接收案涉房屋。洪秀云主张案涉商品房存在局部渗水及空鼓等质量问题，在金利公司整改完毕之前，其有权拒绝接收。金利公司对洪秀云述称的商品房质量瑕疵予以否认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”反而言之，若交付的商品房不存在主体结构质量问题和影响合同目的实现的质量瑕疵，买受人不得拒绝受领。本案中讼争商品房已经竣工验收备案，符合法律规定及合同约定的交付条件。洪秀云认为案涉房屋存在“局部设渗水即空鼓”的质量瑕疵，可以依据标的物瑕疵担保责任请求开发商进行修复并承担修复费用，但不能拒绝收房。故本院认定，金利公司在2012年12月30日向洪秀云履行了交房义务。综上，本院认为金利公司逾期交房，应当根据《商品房买卖合同》第九条之约定，自2012年12月15日起至2012年12月30日止，以房价款1232238元为基数，按日向洪秀云支付万分之三的违约金，共计5914.7元。洪秀云该项诉讼请求的其他部分，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款之规定，判决如下：一、被告厦门金利房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向洪秀云支付逾期交房违约金共计人民币5914.7元；二、驳回原告洪秀云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币178.91元，适用简易程序审理减半收取89.46元，由原告洪秀云负担人民币53.68元，由被告厦门金利房地产发展有限公司负担人民币35.78元；款均限于本判决生效之日起三日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  叶林薇二〇一五年一月二十日代书 记员  洪晓燕附：本案适用法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。