湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂洪山民商初字第00756号
原告：陈戈寒，湖北经济学院行政管理学院教师。
委托代理人：朱小兰，无职业。与原告关系。特别授权代理。
委托代理人：柳清，湖北佳元律师事务所律师。特别授权代理。
被告：王顺。
原告陈戈寒诉被告王顺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨珊独任审理，书记员胡晶晶担任法庭记录，于2015年10月13日公开开庭进行了审理。原告陈戈寒的委托代理人朱小兰、柳清到庭参加诉讼。被告王顺经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈戈寒诉称：2014年8月19日，被告与原告签订了房屋出租委托代理合同，并于当天生效，该房产坐落于洪山区卓刀泉南路96号文泉书苑3-2-502。租赁后，被告从2015年6月1日开始不交纳租金，经原告多次催交，被告仍未交纳。原告现在采取多种方式无法联系上被告。依合同规定，超过5天未交房租，原告有权单方面解除合约，被告应支付违约金2个月5600元。被告还收取第三方6-9月份租金及押金，导致原告不能顺利收回房屋支配权，所以被告必须向原告缴纳6-9月份房租8400元。合同中的前两个月的免租期是针对5年的，住租一年不可能免租2个月，否则违背公平原则，所以应付4400元。为保护原告和第三方的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即交纳租金12800元；违约金5600元；2014年7月-2015年6月物业费980元、水费499.5元；2、本案诉讼费由被告承担；本案产生的其他相关费用（交通费）450元由被告承担；3、立即解除原告与被告的合同，确认合同无效，原告收回房屋支配权；4、被告赔偿原告设施拆除费600元、换门锁费120元；5、判决生效后，立即退还电费招商银行卡、煤气卡、液化气证等相关物件，如不能归还，赔偿补办费及误工费、交通费800元。
被告王顺缺席未答辩。
原告陈戈寒为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一：房屋租赁合同，拟证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系。
证据二：欠费催缴函，拟证明被告未缴纳2014年7月7至2015年6月的水电费、物业费。
证据三：收据一张、支付宝转账收据一张，拟证明原告支付房屋设施维修费、换门锁费，共计850元。
被告王顺未向本院提交证据。
被告王顺经法院依法送达开庭传票，未到庭参与诉讼，视为放弃其举证质证权利。对原告陈戈寒提交的证据经本院审查后认为，上述证据符合证据的要件，本院对其真实性予以确认，是否能实现原、被告的证明目的，本院将结合本案的其他证据作综合评判。
经审理查明，原告陈戈寒为委托人（甲方）与被告王顺为租赁代理人（乙方）于2014年8月19日签订了一份《武汉市房屋出租委托代理合同》，合同约定原告委托被告出租位于武汉市洪山区卓刀泉路96号文泉书苑3-2-502的房屋，建筑面积为126.08平方米，被告享有出租代理权，出租代理期限为2014年9月1日至2019年9月1日，共计五年，出租代理期限可延长6个月。第二条出租代理权限及期限中约定，甲方应于2014年9月1日前将房屋交付给乙方，《房屋交割清单》见附件一，2014年9月1日至2014年11月1日为协议免租期，租金于2014年11月1日计算。租金中约定租金标准：2800元／月，租金总计174400元；乙方将各期租金划入甲方账户的日期为：2014.12.12015.3.12015.6.1；第二年2015.9.12015.12.12016.3.12016.6.1；第三年2016.9.12016.12.12017.3.12017.6.1；第四年2017.9.12017.12.12018.3.12018.6.1；第五年2018.9.12018.12.12019.3.12019.6.1。第五条其他费用中约定，出租委托代理期间，甲方不承担与房屋有关水费、电费、燃气费、物业管理费、卫生费、上网费的费用。合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方或承租人垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据相关缴费凭据返还相应费用。第八条合同的解除中约定（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、延迟交付房屋达3日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的。3、不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、擅自改变房屋用途的，迟支付房屋租金超过5个工作日。2、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。3、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。第九条违约责任中约定1、出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。2、甲方有第八条第三款情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金。3、乙方有第八条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。在本合同第十一条其他约定事项中经原、被告双方协商做了如下补偿约定1、甲方同意乙方在客厅内打隔断住人，家具家电由乙方负责维修。2、付款方式：2014.9.1-2014.11.1为免租期，免租期间乙方不支付甲方房屋租金。第一年2800×10=28000，第二年2900×12=34800，第三年3000×12=36000，第四年3100×12=37200，第五年3200×12=38400。合同还对争议解决方法、合同生效等进行了约定。原、被告双方分别在合同上签字。此外，合同中还明确约定了租赁代理人将各期租金划入委托人账户的日期，该部分由被告手写，得到原告的认可。合同签订后，被告按季度向原告支付了16800元租金，但从2015年6月1日起被告未再向原告支付房屋租金。尔后，原告多次向被告催收拖欠的租金无果，原告遂向本院起诉，诉如所请。
另查明，武汉江天物业服务有限公司文泉服务中心于2015年6月25日向3-2-502室住户（房屋所有权人为原告陈戈寒）出具了《欠费催交函》，载明：“尊敬的3-2-502室住户：您在文泉书苑小区居住的3栋2门502号房屋自2014年7月1日至2015年6月30日，应交物业服务费980元，水费499.5元（起止码1247-1421），上述费用到发函之日仍未予以缴纳。您的欠费行为已构成严重违约，……”。
本案争议的焦点是：关于本案赔偿数额的问题。原告的诉讼请求有5项，分别为：1、被告立即交纳租金12800元；违约金5600元；2014年7月-2015年6月物业费980元、水费499.5元；2、本案诉讼费由被告承担；本案产生的其他相关费用（交通费）450元由被告承担；3、立即解除原告与被告的合同，确认合同无效，原告收回房屋支配权；4、被告赔偿原告设施拆除费600元、换门锁费120元；5、判决生效后，立即退还电费招商银行卡、煤气卡、液化气证等相关物件，如不能归还，赔偿补办费及误工费、交通费800元。
关于原告的第一项诉讼请求，1、原告主张被告应向其支付租金12800元（其中包括被告从第三方处收取的2015年6月至9月共三个月的房屋租金8400元，以及原告主张合同中约定2014年9月1日至2014年11月1日两个月的免租期无效，被告应付租金4400元）。本院认为，被告作为房屋出租委托代理合同的代理人，负有按时向原告支付从第三方处收取租金的义务，被告未按合同约定向原告支付租金，其行为构成违约，应承担违约责任。2、对于原告主张双方签订的房屋出租委托代理合同中约定的从2014年9月1日至2014年11月1日为期两个月的免租期的效力问题。原告认为两个月的免租期是针对5年的租期而言的，只承租1年的免租期应无效。根据原告与被告签订的合同第十一条第二款“2、付款方式：2014.9.1-2014.11.1为免租期，免租期间乙方不支付甲方房屋租金。…”的约定，本院认为，该两个月的免租期的约定为双方协商达成一致的真实意思表示，被告为房屋出租委托代理合同中的代理人，不是房屋的直接承租人，被告只负有代委托人向承租人收取租金的义务，协议免租期的性质为承租人在免租期内免除交付房屋租金的义务，则被告于免租期内不负有向原告交付租金的义务，而免租期的成立不以5年租期的成立为基础。且双方的房屋出租委托代理合同在原告起诉时尚未终止，被告应向原告承担违约责任，免租期的约定不违反法律法规的强制性规定，故对于原告主张的免租期无效的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告主张被告应向其支付租金12800元的诉请，本院予以部分支持（即被告从第三方处收取的2015年6月至9月共三个月的房屋租金8400元）。3、原告主张被告应向其支付违约金2个月5600元。根据原告与被告签订的合同第九条第三款“3、乙方有第八条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金”的约定，本院认为，本案中原告所诉求的违约金数额明显过高，但是被告经本院合法传唤无正当理由拒不出庭应诉答辩，这是被告对自己权利的放弃包括放弃向法院请求对违约金进行调整的权利。因此，对于原告现只要求被告支付5600元违约金的诉求，属于自行处置的权利，本院予以支持。3、对于原告还主张被告应向其支付从2014年7月至2015年6月（共11个月）期间的物业管理费980元、水费499.5元。根据原告与被告签订的合同第五条：“出租委托代理期间，甲方（陈戈寒）不承担与房屋有关的下列费用：（1）水费…。（7）物业管理费……”的约定，双方签订的房屋出租委托代理合同的出租委托代理时间为2014年9月1日至2019年9月1日，故被告只需承担从2014年9月1日至2015年6月30日（共9个月）的物业管理费以及水费，即物业管理费801.81元（9个月×89.09元／月）、水费408.69元（9个月×45.41元／月），故对于原告的该诉讼请求，本院部分予以支持。4、关于原告要求被告赔偿设施拆除费600元，换门锁费120元的诉讼请求，根据原、被告双方签订的合同第五条的约定，对于室内设施维修费应由甲方（陈戈寒）承担，又根据合同第六条第二项“对于房屋及其附属物品，设备因自然属性或合理使用而导致的损耗，修理费用由甲方（陈戈寒）负担”的约定，从原告提供的房屋设施维修费、换门锁费的收据及支付宝转账收据凭证看，有维修之事，但不能证实是替被告支付费用的事实；且原告没有说明支付维修费的理由，无法知悉维修费支付的真实情况，故对于原告的该诉讼请求，本院不予支持。5、对于原告主张解除合同的诉讼请求，根据原、被告签订的合同第八条第四项“迟交付房屋租金超过5个工作日的，甲方（陈戈寒）可单方解除合同”的约定，被告未按合同约定向原告支付租金，其行为构成违约，且原告现无法联系到被告，双方的房屋租赁委托代理合同无法实际履行，故原告请求解除房屋租赁委托代理合同，本院予以支持。原告还主张本案产生的其他相关费用（交通费）450元由被告承担及原告第五项的诉讼请求，因在原、被告签订的合同中没有明确，且原告未提供充分的证据证实其主张，对此本院不予支持。
综上，本院认为，原告陈戈寒与被告王顺签订的《武汉市房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，且该合同内容不违反法律禁止性规定，故该合同合法有效。被告未按合同约定向原告支付租金，其行为构成违约，应承担违约责任。原告的诉请成立部分的本院予以支持，其它与事实不符且未提供充分的证据证实其主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告陈戈寒与被告王顺于2014年8月19日签订的《武汉市房屋出租委托代理合同》；
二、被告王顺向原告陈戈寒支付房屋租金8400元；
三、被告王顺向原告陈戈寒支付违约金5600元；
四、被告王顺向原告陈戈寒支付2014年9月1日至2015年6月期间的物业管理费801.81元、水费408.69元；
五、驳回原告其他诉讼请求。
上述应付款项共计15210.5元，被告王顺于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费用因适用简易程序减半收取173元，由被告王顺负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杨 珊
二〇一五年十月二十一日
书记员 胡晶晶