湖南省邵阳市大祥区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0503民初170号
原告:欧阳卫东，男，1967年5月8日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。
委托诉讼代理人:唐武林，湖南大行律师事务所律师。
被告：邵阳福森置业有限公司，住所地湖南省邵阳市敏州西路。注册号：430500000008679。
法定代表人：刘一平，该公司执行董事兼总经理。
第三人：胡卫闽，男，1974年5月8日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。
原告欧阳卫东与被告邵阳福森置业有限公司(以下简称福森公司)及第三人胡卫闽房屋拆迁安置合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧阳卫东及其委托诉讼代理人唐武林，第三人胡卫闽均到庭参加了诉讼，被告福森公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告欧阳卫东向本院提出的诉讼请求：1、请求确认原、被告双方签订的《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》合法有效；2、依法责令被告将邵阳市广电星苑小区2栋19楼********号房屋的不动产权证办至原告名下；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2009年被告福森公司与电视台决定对邵阳市南砂子坡广播局院内旧房屋进行整体改造。同年，原告与被告福森公司签订了《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》，约定：原告同意自行联系住处并按时搬迁完毕，工程拆迁建设期间，被告每月给予400元租房补贴，直到正常交付新房钥匙之日为止，并加算3个月装修期；原告的旧房面积为75.36平方米，被告同意以1：1.2的比例置换新房，对超出置换部分的面积，原告同意以1480元／平方米进行购买；工程竣工验收后，被告通知原告，经清算余款，交付新房钥匙；被告应为原告办理“两证”，按照国家规定应由原告承担的相关税费原告必须如期缴付，原告只承担超出原产权面积部分的相关税费，被告办证时间不得超过6个月。协议签订后，原告搬离拆迁房，将邵阳市大祥区文明路24号4栋1单元***号房屋交付给被告拆迁。2013年，被告向原告发出交房通知，通知原告收房。同时，被告出具了《广电星苑拆迁户交房费用表》，被告将广电星苑房号为********号的房屋一套安置给原告，安置房面积为136.7平方米，同时原、被告又签订了《广电星苑拆迁补偿协议》，双方就补偿款和补偿标准以及交房等事宜进行了补充约定。2017年12月14日原告依约将办理两证的费用15992元交付给被告。到此，原告履行完了拆迁合同约定的全部义务。但被告至今未给原告办理不动产权证。后经原告调查了解，被告因向第三人胡卫闽贷款，背着原告以商品房买卖的形式将安置给原告的房屋网签在第三人名下，以担保债权的实现，其实质是名为商品房买卖实为借贷，该商品房买卖合同无效。因该网签的存在，尽管被告交付了房屋给原告，但现因房屋网签的存在，仍妨碍原告对该房屋所有权的全部实现，由此酿成纠纷。
被告福森公司未予答辩，也未向本院提交证据。
第三人胡卫闽陈述，原告还需要提供相关资料证明其是拆迁安置户；原告提供的收据与事实不符，因为按照拆迁合同，原告安置房的面积应为90.43平方米，讼争房屋面积为142.46平方米，原告应补房款为77004.4元，而拆迁补偿协议约定被告补偿原告60000元，原告实际应缴款17004.4元。但原告提供的收据中购房款却为125894元，明显与事实不符。故第三人有充分的理由认为原告不是拆迁安置户，原、被告签订的所谓《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》和《广电星苑拆迁补偿协议》是虚假的、无效的；第三人与被告之间是商品房买卖合同关系，不是借贷关系，双方签订的《商品房购买合同》合法有效；第三人就所购买的房屋在邵阳市不动产登记中心办理了商品房备案，并取得了《商品房合同备案证书》，因此，原告要求被告为其办理讼争房屋的不动产权证无事实和法律依据；按照原、被告签订的《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》和《广电星苑拆迁补偿协议》协议中均约定付款义务，但原告直到2017年12月才履行支付房款的义务，已构成根本违约，故依法应当解除原、被告签订的《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》和《广电星苑拆迁补偿协议》；第三人购买讼争房屋的行为属于善意取得，根据法律规定第三人依法可以取得讼争房屋的所有权；本案涉及“一房二卖”，被告应当依法承担法律责任，赔偿原告的经济损失。
经审理查明，邵阳广播电视台（原电视台）与被告福森公司决定对邵阳市南砂子坡广播局院内旧房进行整体改造。原告欧阳卫东系邵阳市南砂子坡广播局院内4栋1单元102号住户。2009年3月11日，原告与被告福森公司签订了《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》，约定：原告自愿自行联系住处并按时搬迁完毕，工程拆迁建设期间，被告福森公司每月给予400元租房补贴，直至正常交付新房钥匙之日止，并加算3个月的装修期；原告旧房面积75.36平方米，工程建设完工验收合格后，被告福森公司同意以1：1.2的比例置换新房，对超出置换部分的面积，原告同意按被告确定的本系统优惠出售起价每平方米1480元的价格购买，现旧房的2、3、4楼按新楼5楼的标准执行，原告要求超层次安排的，其增加成本按规定层次的售价标准向被告补找超高层次置换面积的差价；若一次性付款95%则享受应补款项总额的2%的优惠；工程竣工验收后，被告福森公司即通知原告，结清余款，交付新房钥匙，随即被告办理“两证”，按照国家规定，应由原告承担的相关税费原告必须如期缴付，原告只承担超出原产权面积部分的相关税费，被告办证时间不得超过6个月，因原告延期交纳有关税费的期限不包括在此期间内；建设期限从本栋全部住户搬迁完毕之次日起计算，工程建设期为20个月，每延期1个月，由被告福森公司支付原告租房补贴，并处以总房款3%的违约金，以后每延期1个月加千分之一的违约金。2009年8月6日，被告向原告出具了《广电星苑旧房改建住户情况登记明细表》，载明：新房房屋号为5栋14楼*型，面积142.46平方米。当日，原告将原房屋的所有权证（证号：房权证邵阳市字第920****号）和国有土地使用证【证号：邵市国用（96）第DG*****号】交付给被告，被告向原告出具了《收条》。此后，被告经审批，办理了邵市国用（2010）第D048号土地使用权证、建规（建）字第2011-54号建设工程规划许可证、邵开管预售证字（2011）第27号预售许可证等权证，对邵阳市南砂子坡广播局院内的旧房进行拆迁。建设中因规划变更，原计划修建的5栋房屋，仅修建了4栋。原、被告经协商，在《广电星苑旧房改建住户情况登记明细表》中将新房房屋号变更为2栋A2户型**楼。2013年10月9日，原、被告签订了《广电星苑拆迁补偿协议》，约定：被告所有房屋须在2013年12月31日前交付使用，被告在12月31日前符合交房条件的房屋，原告在接到通知时要及时前来办理交接房手续，并按原协议标准多退少补。
2014年9月12日，第三人胡卫闽向被告付款2000000元，向被告购买包括本案讼争房屋在内的共计8套房屋，并分别签订了《商品房买卖合同》。当日，即就广电星苑2#楼1单元*******号房屋（商品房产籍号：13004500-047-0176-*******）办理了《商品房合同备案证书》。
因被告未按约为拆迁户办理安置房的不动产权证，且安置的房屋在产权部门已网签备案在他人名下。2016年11月7日，在邵阳广播电视台的主持下，被告代表人肖木乔与拆迁户代表就此形成《关于解决广电星苑拆迁户遗留问题的会议纪要》，该纪要载明：福森公司擅自在产权处房屋登记上改变拆迁户户名，改作他人名下的行为是错误的，严重损害了广大拆迁户的合法权益，必须尽快坚决改正过来；限定福森公司在3个月内把产权处网上登记户名改正过来，恢复各拆迁户房屋登记姓名。因被告仍未履行承诺，故此成讼。
2017年，原告发现第三人正在对广电星苑2#楼1单元*******号房屋进行装修，双方产生争执。2017年12月14日，被告向原告出具了《广电星苑拆迁户交房费用表》，原告安置的********房，产权面积136.7平方米，自5楼以上按30元／楼，原告应补交超面积＋超楼层房款125894元。当日，原告向被告交纳了广电星苑2#楼1单元*******号房屋的办证费用15992元及房屋差价款。
以上事实，有拆迁合同、住户情况登记明细表、拆迁补偿协议、收条、起诉意见书、询问笔录、会议纪要、收据、商品房买卖合同、商品房合同备案证、汇款凭条及当事人陈述等证据在卷予以佐证，足以认定。
本院认为，本案系房屋拆迁安置合同纠纷。被告办理相关审批手续，对邵阳市南砂子坡广播局院内的旧房进行整体改造，符合法定拆迁条件；原告将原住房交被告拆迁，双方签订了《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》，以房屋产权调换方式进行拆迁补偿安置。该拆迁合同虽未对安置房的具体位置进行约定，但结合被告向原告出具的《广电星苑旧房改建住户情况登记明细表》及所约定的户型等内容，能明确确定原告安置房的具体位置、安置面积、价款等合同内容，该内容系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。
2014年9月12日被告与第三人签订了《商品房买卖合同》，将原告的安置房出售给第三人，并办理了《商品房合同备案证书》，但依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款规定“商品房预售应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”可见，登记备案是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为。这从《商品房合同备案证书》中载明的“当事人凭购房发票和本备案证书申请办理商品房预告登记，并预缴相关办证费用，领取《商品房预告登记证书》”，可知商品房合同备案并非预告登记或不动产登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，不动产权属确定实行登记的法定原则，由于第三人对此安置房没有办理不动产权证，商品房合同备案行为并未产生变动物权的法律效果，第三人基于前述商品房买卖合同享有的债权亦不因办理网签备案手续而具有优于一般债权的效力。该房屋虽为第三人占用，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，本案中，原告作为被拆迁人取得安置房屋的权利优先于一般购房人。现原告已按照原、被告双方结算的金额支付了房屋差价款及办证费用，被告应按照合同的约定办理不动产登记，故原告请求被告将讼争安置房的不动产权证办理至原告名下有理，本院予以支持。
第三人陈述其已取得《商品房合同备案证书》，属于善意取得，讼争房屋应归其所有。如上所述，商品房合同备案登记并不产生物权变动的效力，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，不动产的善意取得必须办理了不动产权属登记，但本案第三人并未办理不动产权属登记，不构成善意取得，第三人未取得本案讼争房屋的所有权。
第三人提出原告未按期付款，构成根本违约，原、被告所签订的拆迁合同和拆迁协议应予解除。本案中，原告交纳的办证费用及房屋补差款，被告亦予以接受，双方均在按合同履行，且原、被告均未提出解除合同的主张。依据合同的相对性，第三人要求解除原、被告间的合同缺乏法律依据，本院不予支持。原告提供了拆迁合同、住户情况登记明细表等证据证明其系拆迁户，且刘卓、刘林、苏海燕等人在公安机关所做的询问笔录也证明被告为筹措资金，将拆迁安置房出售或以拆迁安置房抵押借款的事实。第三人提出原、被告签订的《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》和《广电星苑拆迁补偿协议》是虚假的，却未提供相关证据予以证实，本院不予采信。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告欧阳卫东与被告邵阳福森置业有限公司于2009年3月11日签订《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》系有效合同。
二、被告邵阳福森置业有限公司在2018年6月14日前将邵阳市广电星苑小区2#楼19层*******号房屋（商品房产籍号：13004500-047-0176-*******）的不动产权证办理至原告欧阳卫东名下。
本案减半收取案件受理费人民币2167元，由被告邵阳福森置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 员 徐韬
二〇一八年三月二十六日
代理书记员 王婷
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。