广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终9367号
上诉人（原审被告）：于X磊，住所地：山东省海阳市。
委托代理人：陈韦安，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘X，住所地：广东省深圳市南山区沙河东路***号深圳。
委托代理人：杨力球，广东鼎方律师事务所律师。
委托代理人：干志贤，广东鼎方律师事务所实习律师。
原审第三人：XX银行股份有限公司深圳XX支行。住所地：广东省深圳市宝安区***栋*楼。
负责人：李勤，行长。
委托代理人：马力，广东邦罡律师事务所律师。
原审第三人：深圳市XX房地产经纪有限公司。住所地：广东省深圳市宝安区XX华庭*栋211。
法定代表人：王庆祝，董事长。
上诉人于X磊因与被上诉人刘X及原审第三人XX银行股份有限公司深圳XX支行（以下简称中行XX支行）、深圳市XX房地产经纪有限公司（以下简称XX地产公司）房屋买卖合同纠纷一�，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1408号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2015年3月25日，刘X作为买方，于X磊作为卖方，双方签订了编号为0001344的《房地产买卖合同》，相关约定如下：1、于X磊将其所有的位于深圳市宝安区XX花园1栋6座2201房（房地产证号码50××71）转让给刘X，转让成交价为450万元；2、买方同意在签署本合同时向卖方支付定金5万元，在签署本合同之日起三日内（含当日）再向卖方支付定金10万元；3、付款方式为银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起30日（含当日）内付清首期款（以银行实际贷款为准）（前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续）。买方应于首期房款交付之日7日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合买方提交并签署申请贷款所需的资料，双方均不得拖延，否则视为违约；4、买卖双方须于银行出具贷款承诺之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起3日内（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，且递件回执由买卖双方指定的第三方或担保公司代为保管；5、买方同意卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起当日出具公证委托书给替双方托管交房保证金的第三方及（或）第三方指定的担保公司，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件，卖方不得通知欠款银行停止赎楼，否则视为根本违约。卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起15日（含当日）内自行赎楼，注销抵押登记，并将房地产证原件交予替双方托管交房保证金的第三方处；6、卖方应当于收到全部款项3日内将物业交付给买方；7、如违约一方逾期履行义务超过15日，守约方可解除合同并要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金或承担定金罚则；8、如卖方未按照合同约定的期限履行合同，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。
2015年3月25日、3月26日，于X磊分别向刘X出具《收据》，表明收到刘X交付的涉案房产的定金5万元、10万元。刘X、于X磊在庭审中确认：刘X分别于2015年3月25日、3月26日向于X磊支付定金5万元、10万元，现上述定金均在于X磊处。
2015年4月1日，于X磊出具《收据》，表明收到刘X交付的涉案房产的银行罚息17931元。
2015年4月3日，刘X作为甲方（买方），于X磊作为乙方（卖方），XX银行股份有限公司深圳建安路支行作为丙方（监管行），三方签订《二手楼交易资金委托监管协议》，约定甲乙双方自愿将交易资金97万元委托丙方进行监管。于X磊在庭审中确认其在上述监管协议中签字确认时已经知悉协议书中载明的内容。当日，刘X将款项97万元存入上述约定的监管账户。
2015年4月30日，XX银行股份有限公司深圳XX支行出具《个人二手房按揭贷款承诺书》，表明在满足相关条件的情况下（其中包括借款人、卖楼人及房地产中介机构提供的资料真实、合法、有效），同意向借款人即刘X发放贷款338万元。另，上述承诺书中载明“如果承诺人发现交易不真实或有其他任何不�于承诺人贷款安全的事项（包括但不限于借款人涉嫌刑事案件、抵押给承诺人的房产灭失等），有权终止履行承诺，不向借款人发放该贷款”。
2015年5月6日，涉案房产被深圳市福田区人民法院查封，于X磊主张其已经于5月中旬还清了查封申请人的款项，且涉案房产已经解封。
2015年6月11日，于X磊向刘X发送手机短信，该短信内容为：于X磊于当日已经拿到贷款承诺函，该承诺函中特别提示内容为如提供资料有虚假成分，银行有权拒绝放款，于X磊的律师向于X磊告知，于X磊将面临卖了房子而收不到房款的风险，刘X为办理高贷提供了虚假资料。另外，合同约定7天内办理完毕按揭申请，而刘X用了27天，刘X的延迟履约致使涉案房产被查封。刘X已经构成违约，于X磊不能继续交易了。
刘X主张于X磊单方明确表示拒绝履行合同的行为违约，故诉至法院，请求判令：1、于X磊继续履行《房地产买卖合同》（编号：0001344）并在该房产注销抵押登记后配合刘X办理房产变更登记手续（房产成交价为450万元）；2、于X磊向刘X支付延迟履约违约金（自2015年6月10日起，以房产成交价为基数，按日万分之四计算违约金至房产过户之日止）；3、第三人中行XX支行协助刘X办理按揭贷款偿还及房产注销抵押登记手续；4、本案的诉讼费、诉前保全费5000元及诉前保全担保费8000元等由于X磊承担。于X磊在一审庭审中提出刘X关于延迟履行违约金的标准过高的主张。于X磊提起反诉，请求：1、撤销于X磊与刘X分别于2015年3月25日签订的《房地产买卖合同》（编号：0001344）及3月31日签订的《房地产买卖合同》（编号：8195787）；2、刘X赔偿于X磊违约金90万元（合同实际转让成交价的20%）；3、反诉诉讼费用由刘X承担。
原审法院另查明：2015年7月7日，深圳市房地产权登记中心出具《购房资格证明》，证明经核查，2015年7月7日，申请人刘X家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购两套。刘X在庭审中表明其具备一次性付款的能力，自愿以一次性付款的方式支付购房款项，且在于X磊无能力或拒绝办理清偿涉案房产贷款本息的情况下，刘X愿意代为清偿。
2014年6月6日，于X磊办理了涉案房产的抵押登记手续，将涉案房产抵押给抵押权人即第三人中行XX支行，抵押编号为5DXXXXX。2015年6月29日，涉案房产在本案诉前保全阶段被查封，查封期限从2015年6月29日至2018年6月28日。
刘X、于X磊双方在庭审中确认：刘X、于X磊申请按揭贷款时提交的是编号为8195787号的《房地产买卖合同》，该份合同载明于X磊向刘X转让涉案房产的转让价款为486万元，刘X、于X磊均在该份合同上签字确认。刘X主张该份合同是经双方协商一致后为办理高贷而提供的，双方的真实意思表示应当以双方签订的编号为0001344的《房地产买卖合同》为准。另，于X磊出具了《收据》，表明收到刘X支付的定金51万元，刘X、于X磊均表明该收据是于X磊配合刘X出具的。于X磊在庭审中主张其并不知悉也不同意刘X办理高贷手续，其仅为了配合刘X才在上述编号为8195787号《房地产买卖合同》中签字，并出具了上述收据。刘X、于X磊在庭审中确认于X磊对高贷事宜提出异议后，并未要求刘X一次性付款或重新办理按揭贷款手续。于X磊主张刘X申请的按揭贷款因提交虚假资料而被银行拒绝，于X磊提供了银行系统网页打印件证明其该主张，刘X对于X磊该主张不予认可。
原审法院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。刘X、于X磊签订的编号为0001344的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。刘X、于X磊虽然签订了编号为8195787号《房地产买卖合同》，但根据原审法院查明的事实，该合同是为申请办理高贷手续而签订的，部分合同内容并非买卖双方的真实意思表示，双方亦未实际履行该份合同。承诺民事行为发生法律效力的条件主要有：行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或者社会公共利益以及符合法定形式。本案中，在刘X、于X磊双方不具备真实意思表示的情况下，原审法院认定双方签订的编号为8195787号《房地产买卖合同》并未发生法律效力。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之�，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。本案中，于X磊主张撤销上述两份合同，但于X磊未能提供充分有效证据证明上述两份合同均是在刘X欺诈、胁迫或乘人之危的情况下签订的，根据谁主张谁举证原则，原审法院对于X磊该主张不予支持。
关于违约责任的认定。首先，根据原审法院查明的事实，刘X申请贷款金额高于约定的转让成交价即刘X按高贷数额办理了贷款手续，虽然于X磊主张对于刘X办理高贷的事宜并不知悉亦不同意，但于X磊按照高贷的数额与刘X签订了上述编号为8195787号《房地产买卖合同》，并按高贷的数额出具了相应的收据，于X磊配合办理上述手续的行为应当视为于X磊对刘X申请办理高贷的行为予以认可和同意。根据《个人二手房按揭贷款承诺书》中载明的内容，原审法院认为办理高贷手续势必会造成向银行提供虚假资料的情形，既违反诚实信用原则，又可能存在银行如发现申请人提供虚假资料停止放款的风险，于X磊作为卖方有权拒绝在根据虚假资料取得的贷款承诺函的基础上进一步履行合同手续，但基于刘X办理高贷的行为经过了于X磊的确认，故于X磊有权向刘X提出要求刘X重新办理按揭贷款手续，在刘X未予以拒绝的情况下，于X磊无权以此为由直接拒绝履行合同。综上，根据原审法院查明的事实，于X磊未要求刘X重新办理按揭贷款手续，直接明确表示不履行合同，于X磊的行为构成违约，刘X有权主张继续履行合同。其次，涉案合同约定，买方应于首期房款交付之日7日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续。根据上述约定可知，刘X仅需在首期房款交付之日7日（含当日）内办理贷款申请手续，而双方对银行出具贷款承�的时间并无明确约定，刘X办理申请按揭贷款手续的日期并未超过合同约定的根本性违约的期限。综上，刘X有权主张继续履行合同。
关于合同继续履行。虽然涉案房地产存在抵押负担，但根据物权法第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，如于X磊无能力办理赎楼，刘X愿意代为清偿涉案房地产所负抵押债务从而消除抵押权，因此涉案房产继续履行的障碍具备可消除的条件，而刘X代为支付的贷款本息可在应当支付的购房款中扣除。银行出具的《个人购房贷款承诺书》已经超过有效期，刘X自愿承诺以一次性付款的方式支付剩余购房款，属于刘X自行处分权利的范畴，且该付款方式有利于合同的继续履行，故原审法院对刘X的该主张直接予以支持。原审法院认为，刘X应当以一次性付款的方式向于X磊支付剩余购房款435万元（450万元-15万元），于X磊应当将涉案房地产过户登记至刘X名下，并将涉案房地产实际交付给刘X。房产过户过程中产生的相关税费，根据合同约定应当由刘X承担。
关于刘X主张违约金。原审法院认为刘X作为贷款申请方应当在提交按揭贷款手续的过程中负有对贷款资料进行审查的审慎的注意义务，且亦应当知晓提交虚假申请资料的相应风险，故刘X对涉案合同未能按照约定的履行日期履行负有一定的过错，综合考虑本案的案情和刘X的过错程度，刘X主张于X磊应当向其支付延迟履行违约金，原审法院不予支持。
关于刘X主张的诉前保全担保费。双方对担保费未进行过约定，原审法院认为担保费是刘X自行选择的担保方式和诉讼方式�并非必要的诉讼费用，且刘X在合同履行过程中亦存在一定的过错，故刘X主张于X磊承担担保费，缺乏合同依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、刘X和于X磊继续履行双方于2015年3月25日签订的编号为0001344的《房地产买卖合同》；二、于X磊应于判决生效之日起二十日内清偿完毕涉案房地产所涉抵押债务，于X磊应于涉案房产所涉贷款本息清偿完毕之日起五日内办理注销抵押登记手续（抵押编号：5DXXXXX），中行XX支行应当协助办理上述注销抵押登记手续；三、刘X应当于判决发生法律效力之日起二十五日内向于X磊支付购房款435万元(刘X代为清偿抵押债务以注销涉案房产抵押登�的，代为清偿的款项可以直接抵扣上述购房款)；四、于X磊应当在刘X支付完毕上述购房款项且涉案房产注销抵押登记之日起三日内将位于深圳市宝安区新安街道创业路XX花园1栋6座2201房（房地产证号码为50××71号）过户登记至刘X名下，并将上述房产实际交付给刘X；五、驳回刘X其他诉讼请求；六、驳回于X磊的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费49691元、保全费5000元（刘X已经预交），由刘X负担8181元，于X磊负担46510元；反诉受理费6400元（于X磊已经预交），由于X磊负担。
上诉人于X磊不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决第一、二、三、四、六项，改判支持其一审全部反诉请求，并由刘X承担一、二审的全部诉讼费用。上诉理由：一审法院认定事实与理解适用法律均有误，虽然认定刘X有过错，但并没有判决其承担应有的法律责任。2015年3月31日的《房地产买卖合同>（编号：8195787）是刘X欺诈于X磊签订的，并非于X磊的真实意思表示；而且因刘X的欺诈行为极大增加了交易风险，延误了银行批贷时间，给于X磊造成了很大的财产损失，于X磊依法享有合同撤销权。合同签订后，2015年3月31日，刘X又找到于X磊，要求配合重新签订一份由刘X提供的合同，理由是2015年3月25日签订的合同中表明“卖方须无条件配合买方提交并签署申请贷款所需的资料（详见该合同第三条“银行按揭”B项条款）”，说这既是于X磊的义务也是刘X银行贷款的需要。为此，于X磊在刘X的蒙蔽下，又签署了一份《房地产买卖�同》(编号：8195787)，该合同约定转让价为486万元，买方（即刘X）付款方式为定金51万元和银行按揭付款338万元、资金监管97万元。同时，根据刘X的要求，于X磊出具了虚假的定金收据51万元，并配合其到银行做了资金监管和申请贷款等手续。2015年4月30日，中行深圳XX支行出具《个人二手住房按揭贷款承诺书》，于X磊在6月初才取得，此时发现该贷款承诺书“特别提示”之第2条规定“如果承诺人发现交易不真实或者交易资料不真实或有其他任何不利于承诺人贷款安全的事项……有权终止履行承诺，不向借款人发放该贷款。”据此，于X磊才发现问题的严重性，意识到自己由于签署了刘X要求的虚假文件，可能面临交易不真实拿不到房款的后果，意识到刘X按照原合同实际应提供首期监管款120万元（而不仅仅是97万元），但刘X为了少提供监管资金，多取得银行贷款，采取了既蒙蔽于X磊又蒙蔽银行的行为。为此，于X磊对刘X提出强烈质疑。并且，该《个人二手住房按揭贷款承诺书》的批准出具，银行方面也足足用了27天，比合同约定的“买方（即刘X）应于首期房款交付之日起七日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续”远远相差20天，一方面是银行对该贷款问题有质疑，另一方面，批贷迟延导致于X磊未能及时收到房款，严重打乱了于X磊的资金安排计划，导致于X磊房产因此被案外债务人起诉，遭到深圳市福田区人民法院查封，但于X磊积极履约，分别在2015年5月15日、18日分两次另外寻找资金还清了该笔款项，解封了该房产，该房子又恢复了正常的权属状态，不存在刘X所说的“无法办理赎楼手续”的情形�而当于X磊在6月初取得银行的贷款承诺书时才发现其上面的“特别提示”给于X磊带来极大的交易风险，就是银行将由于贷款申请文件不真实而不发放贷款。刘X的欺诈行为严重背离了诚信原则，陷于X磊于极大风险之中，根据《合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，对刘X蒙蔽和欺诈行为，于X磊有权解除交易关系，撤销已签订的合同。
被上诉人刘X答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人中行XX支行述称：请求保护中行XX支行的抵押权，中行XX支行愿意依照判决履行相应义�。
原审第三人XX地产公司未陈述意见。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。在二审期间，于X磊称涉案房屋2015年5月6日被另案查封后，其于2015年5月19日在深圳市福田区人民法院主持调解的过程中即向该案原告偿还了借款，涉案房屋于2015年6月17日解除查封。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。双方2015年3月25日签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，原审法院驳回于X磊撤销该合同的诉讼请求，处理正确。上述合同不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为有效合同。双方当事人均应严格按照合同约定履行合同义务。在本案中，刘X在合同签订后，按约定支付了15万元定金，在双方2015年4月3日签订资金监管协议当日也将首�款97万元存入监管账户，并向中行XX支行提交按揭贷款申请，中行XX支行也于2015年4月30日出具了贷款金额为338万元的的贷款承诺函。而于X磊未在合同约定的期限内履行赎楼义务，已经构成违约。此后，涉案房屋因于X磊与案外人之间的诉讼在2015年5月6日被查封，按照于X磊的陈述，上述查封直至2015年6月17日才解除。而于X磊在2015年6月11日，即涉案房屋仍被另案查封的情况下，以刘X为办理高贷向银行提供过虚假材料，银行有可能不放贷，其将面临收不到房款的风险，以及刘X未在7天内获得贷款承诺函这两项理由通知解约。在本案中，于X磊坚持认为其有权以上述两项理由解除合同。对此，本院认为，对于于X磊解除合同的第一个理由。中行XX支行2015年4月30日即出具了贷款承诺函，于X磊如果认为刘X存在高贷行为，有可能导致银行拒绝放贷，从而增加其交易风险，应当及时向刘X提出，要求刘X就此提供适当担保，或者改为一次性支付购房余款，以消除其不安心理。在刘X拒绝提供适当担保的情况下，于X磊才有权拒绝继续履行合同。于X磊在未就上述问题与刘X磋商的情况下，直接通知解约，不符合合同法第六十九条有关不安抗辩权行使的规定。对于于X磊解除合同的第二个理由。合同约定，刘X应在首期房款交付之日起7日内办理完全部银行按揭申请手续。上述期限系买方向银行递交按揭申请的期限，而非获得贷款承诺函的期限。于X磊对上述条款理解有误。刘X在履行提交按揭申请的合同义务方面不存在违约，于X磊以刘X未在7天内获得贷款承诺函解除合同，也缺乏依据。于X磊解除合同的上述两项理由均不能成立，于X磊2015年6月11日通知解约，拒绝继续履行合同，构成根本违约。刘X请求判令于X磊继续履行双方2015年3月25日签订的《房地产买卖合�》，于法有据。原审法院支持刘X的上述请求，处理正确。除原审判决第二、三、四项明确的合同义务外，双方其他合同义务仍应按照2015年3月25日《房地产买卖合同》的内容履行。
综上，上诉人于X磊上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费49600元，由上诉人于X磊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一六年十月二十六日
书 记 员 张东阳（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。