湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民初字第03277号
原告湖南天诚物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区建湘南路154号。
法定代表人罗时辉，总经理。
委托代理人熊卫东，湖南昌祥律师事务所律师。
委托代理人周己中，系湖南天诚物业管理有限公司高桥分公司经理。
被告申长华，住湖南省长沙市雨花区。
委托代理人申熔刚。
原告湖南天诚物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告申长华（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后适用普通程序，并依法组成合议庭，于2015年11月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人熊卫东及被告委托代理人申熔刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年12月16日，湖南高桥大市场发展有限公司通过公开招标的方式选聘了原告作为皮具百货城1-8栋、日化城1-5栋、家电百货城1-13栋、14栋综合楼、接1-5栋、新12栋、酒水食品城1-8栋（新家电城19-26栋）等区域的物业管理公司，并依法与原告签订了《物业管理服务合同》（前期物业）。2011年1月25日，原告依法进入并开展了日常物业管理工作，对市场的物业进行了有效规范的服务。与此同时，原告根据物业管理的行业要求，对收费项目、标准、依据进行公示。被告系位于高桥大市场皮具城7栋126门面（面积25.9平方米）、127门面（面积25.9平方米）、新家电城21栋203号住房（面积149.12平方米）的业主。根据已发生法律效力的民事判决书，原告将物业管理费收取标准酌情予以调整，其中商业用房（门面）的物业费收取标准酌情调整为4.5元／平方米／月，居住用房改变用途作为商业用房的按1.4元／平方米／月收取，居住用房按0.7元／平方米／月收取。按此标准计算，被告每月应向原告交纳物业管理费441.7元。被告自2011年1月25日至2015年5月24日共计拖欠物业管理费用共计22968元。经原告多次催收，被告一直拒绝交纳物业管理费，根据《物业管理服务合同》第19条的约定，被告应按应付款每日3‰的标准向原告支付违约金。原告认为：1、原、被告虽然没有签订物业服务合同，但原告与开发商湖南高桥大市场发展有限公司通过公开招投标的方式，在2010年12月16日签订了物业管理服务合同，根据《物业管理条例》第二十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，故原告有权按照物业服务合同的标准收取物业服务费，被告应依法支付物业服务费；2、根据已发生法律效力的民事判决书，在辖区内的所有业主均需要支付物业费，因被告既违反了合同的约定也违反了法律的规定，应当承担违约金；3、根据物业服务合同约定，被告没有按时缴纳物业费的，应承担日3‰的违约金。原告现诉至法院，请求判令：1、被告立即支付2011年1月25日至2015年5月24日物业管理费22968元及违约金（违约金按照每日3‰的标准计算，从2011年1月25日计至所拖欠费用缴清为止，暂定10000元）；2、被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，一、被告与原告未签订物业管理委托合同，不存在拖欠物业服务费，也不存在侵害合法权益；2、根据《物业管理条例》第三十七条的规定，原告未与业主委员会办理任何相关验收手续，且根据上述条例第十条的规定，原告承接物业管理时，必须让所有业主共同验收物业公司是否合法，因此原告作为被告所在小区的物业公司不合法；三、根据《物业管理条例》第二十七条的规定，高桥大市场的建设单位未经任何人同意擅自将各栋房屋的公共区域出租给他人使用，以谋取暴利；四、根据《物业管理条例》第四十一条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门的制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定，原告收费项目是在其物业公司本身不合法存在的情况下，擅自制定收费标准，强行向业主收取物业管理费，其行为是违法的。综上所述，原告接管高桥市场的物业管理不合法，其后续的任何管理和收费行为都是违法的，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：
被告系长沙市雨花区高桥市场百货皮具城7栋126房（产权面积25.9平方米）、127房（面积25.9平方米）、高桥大市场东二环一段578号3栋203号房屋（面积149.12平方米）的业主，7栋126号、127房屋系商业门面，3栋203号房屋系住宅。
2010年12月16日，原告通过社会公开招标与湖南高桥大市场发展有限公司签订了《物业管理服务合同》（前期物业）。该合同约定了由湖南高桥大市场发展有限公司选聘原告对湖南高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城等共计41栋房屋提供前期物业管理服务，还约定了物业名称及管理范围、物业服务内容、服务费用、物业资料的移交、违约责任等其他事项，其中约定业主应缴纳的物业费用（具体按物价局最终核定的价格标准）住宅1元／平方米／月，门面3元／平方米／月，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按应付款每天3‰的标准向原告支付违约金，另约定该合同期限自湖南高桥大市场发展有限公司交房之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。2010年12月30日，湖南高桥大市场发展有限公司向高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的业主发布了《公告》，告知高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的业主，上述区域将外聘专业物业管理公司进行管理并实行有偿服务，湖南高桥大市场发展有限公司经面向社会招标，最后确定原告中标，原告将于2011年1月25日进场开始履行职责和提供服务，望所辖区域内的全体业主和物业使用人积极支持，共同配合。原告进场后，湖南高桥大市场发展有限公司对上述区域的管理服务职能随即终止。其后，湖南高桥大市场发展有限公司向原告移交了相关物业资料，原告也进入上述区域进行了物业管理日常工作。2011年5月12日，湖南省物价局向原告下达价格登记证，规定非电梯住宅0.7元／平方米／月，商业用房由合同约定（市场调节价）。原告对业主发布的收费标准为：非电梯住宅0.7元／平方米／月，仓库2.1元／平方米／月，写字楼（办公）1.4元／平方米／月，商业用房（门面）8.5元／平方米／月。原告为此制作了收费公示牌对全体业主进行了公示。
2011年9月9日，湖南高桥大市场发展有限公司出具《情况说明》：2010年12月16日，湖南高桥大市场发展有限公司通过公开招标的方式选聘了原告为高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的物业管理公司，并签订了《前期物业管理合同》。2011年1月25日起，原告依约开展日常物业服务。2011年9月23日，湖南高桥大市场发展有限公司出具《情况说明》：湖南高桥大市场发展有限公司于2010年4月份向市场的全体业主、经营户下发了湖南高桥大市场管理公约，原告依法经招标投标接管了湖南高桥大市场日化城、皮具城、家电城物业管理工作，业主、经营户都应该接受公约的约束，并作为临时管理规约实施，湖南高桥大市场发展有限公司和原告签订的物业管理合同与公约具有同等的法律效力。
2012年11月4日，原告向高桥大市场家电城、日化城、皮具城的业主发布了《公告》：原告自2011年1月25日起，接管高桥大市场家电、日化、皮具城的物管工作，经长沙市物价局核价如下：按商业门面8.5元／平方米／月，办公、商用房2.1元／平方米／月，非电梯住房0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费。
2012年11月13日，原告根据长沙市中级人民法院的生效民事判决书确定的收费标准对相应收费标准进行调整，并在高桥市场日化城东头中国建设银行自助银行服务处外墙张贴公告，载明：决定从2012年11月4日起按商业门面4.5元／平方米／月，办公、商用房1.4元／平方米／月，非电梯住房0.7元／平方米／月收费标准收取物业管理费，并要求辖区各业主及物业使用人积极配合交纳所欠的物业管理费。
原告多次向被告催讨物业服务费未果，遂于2015年6月23日诉至本院，请求判如所请。本案经本院主持调解，双方当事人未能成达调解协议。
上述事实，有原告提供的《物业管理服务合同》（前期物业）、湖南高桥大市场发展有限公司出具的《公告》和《情况说明》、《湖南高桥大市场管理公约》、湖南省服务价格登记证、长沙市公共性物业服务收费公示牌、（2012）湘长南民证字第451号公证书、（2012）湘长南民证字第455号公证书、房屋产权情况登记表等证据，当事人陈述，庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为：
一、关于本案物业管理服务合同的效力问题。
根据《物业管理条例》第二十一条和《最高人民关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当通过招标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案房屋由湖南高桥大市场发展有限公司开发建设，且涉案房屋所属市场至今未成立业主委员会，未自行选聘物业服务企业。湖南高桥大市场发展有限公司，通过公开招标方式选聘原告为包括涉案房屋在内的高桥大市场家电百货城、皮具城、日化城的物业服务企业，并与原告签订了《物业管理服务合同（前期物业）》。该《物业管理服务合同（前期物业）》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。包括被告在内的相关物业所有人均应受该物业管理服务合同约束，享受相关的物业服务，并履行按期交纳物业服务费的义务。
二、关于物业服务费标准及数额。
原告按《物业管理服务合同》的约定提供了物业管理服务，被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按时交纳相应物业服务费。根据物价部门核准，相应房屋的物业服务费收费标准分别为：商业门面8.5元／平方米／月、办公、商用房2.1元／平方米／月、非电梯住房0.7元／平方米／月。现原告根据生效民事判决书已将相应物业服务费收费标准调整为：商业用房（门面）为4.5元／平方米／月、办公、商用房1.4元／平方米／月、非电梯住房0.7元／平方米／月。涉案房屋中的7栋126、127号房屋系商业门面，3栋203号房屋系住宅，原告可按分别4.5元／平方米／月、0.7元／平方米／月收取物业服务费，被告每月应支付原告物业服务费337.48元（25.9平方米×4.5元／平方米×2＋149.12平方米×0.7元／平方米）。被告自2011年1月25日起未支付物业服务费，截止2015年5月24日，被告应支付的物业服务费计算为17549元（337.48元×52个月）。原告以被告的3栋203号房屋已改变用途作仓储为由，要求以1.4元／平方米／月的标准收取物业服务费，但原告对此未提供证据予以证明，且被告不予认可，故原告对此应承担举证不能的法律后果。
三、关于违约金。
湖南高桥大市场发展有限公司与原告在合同中约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应付款每天3‰的标准向原告支付违约金，该违约金的标准过高，本院酌情调整为：以三个月的物业服务费1012元（337.48元×3）为基数，按每天1‰的标准支付自应交物业费三个月之日起的违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告申长华于本判决生效之日起10日内支付原告湖南天诚物业管理有限公司2011年1月25日至2015年5月24日期间的物业服务费17549元及违约金（违约金以1012元为基数，从2011年4月25日起至2015年5月24日止，按每日1‰的标准计算）；
二、驳回原告湖南天诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费624元，由被告申长华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 张建国
人民陪审员 杨晓明
人民陪审员 廖 翠
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 谭利超
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。