吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0204民初281号原告：王连纵，男，1981年10月6日出生，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：刘成双，吉林万璋律师事务所律师。被告：张云峰（户籍登记姓名为张景峰），男，1957年1月8日出生，住吉林市船营区。原告王连纵与被告张云峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王连纵的委托诉讼代理人刘成双、被告张云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王连纵向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2014年3月25日所签订《商屋租赁合同》；2、判令被告立即腾退原告所有的商业网点；3、判令被告支付腾退房屋之前的租赁费用（从2017年8月1日起按每日246.5元计算至腾退房屋之日）；4、判令被告按照合同约定支付腾退房屋之前的违约金（从2017年8月1日起至实际腾退房屋之日止，以合同标的9万元为标准，按每日千分之五的标准计算）；5、判令被告立即支付拖欠的所有物业费用11500元；6、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原被告于2014年3月25日签订《商铺租赁合同》一份，合同约定，原告将位于吉林市船营区长春路西城首府16号楼3号、4号网点商业房屋租赁给被告使用，租赁费每年9万元。合同有效期为2014年10月1日-2019年10月1日。合同第二款约定由被告承租原告所有位于吉林市船营区西城首府16号楼3号和4号网点，两处网点建筑总面积为270.9平方米，用于经营三嫂饺子馆。合同第五款第三项约定被告应在每年8月1日支付下一年度的房屋租赁费用，不得拖欠。合同第八款中约定被告超过支付期限一个月仍未缴纳房屋租赁费用，原告可以单方面解除合同。鉴于《商铺租赁合同》履行过程中，被告每年都未依约按时支付房屋租赁费用，并且已经连续两年拖欠物业费用，严重影响了原告办理房屋产权等相关手续。原告已于一个月前正式向被告发出了解除合同通知律师函，但问题并未得到解决。故原告诉至法院。被告张云峰辩称：一、王连纵要求解除租赁合同是不合理的，张云峰不同意。虽欠王连纵房屋租金，但每年给王连纵拿利息，2014年给了10400元，2015年也是1万多，2016年是一万五千多；二、不同意王连纵要求腾退房屋，合同没有到期，而且也给了利息，因此不能腾迁；三、张云峰同意支付房费，但应给一定时间；四、违约金太高了，希望再协商一下，违约金少交点。五、王连纵说拖欠物业费，欠的是2016-2017年没有交，但是物业公司免了2000多元，而且即使交也是交给物业公司，不能交给王连纵，跟王连纵没有关系。六、2017年张云峰欠王连纵房屋租金，当时和王连纵协商，从8月1日到10月30日，给1.1万元违约金，王连纵写了一个条，但是在王连纵手中，当时说如果十月一日之前将店兑出去，这个钱退给张云峰，如果没有退出去，这个1.1万元就归王连纵。合同没有到期，张云峰还希望继续干，不同意王连纵收房子，违约金太高给不起，希望少算一些。本案经审理认定事实如下：2014年3月25日王连纵（甲方）与张云峰（乙方）签订商铺租赁合同，约定主要内容：甲方将位于吉林省吉林市船营区西城首府16号楼3号网点商业房屋(建筑面积为135.45平方米)和4号网点商业房屋（建筑面积为135.45平方米）出租给乙方经营餐饮行业。租赁期限自2014年10月1日起至2019年10月1日止，合同期限为五年。租金为2014年10月1日至2018年10月1日，按年租金九万元计算，2018年10月1日至2019年10月1日，年租金在九万元以上随市场行价上涨。租金支付方式为乙方应于2014年9月26日向甲方支付首年租金9万元，除去已交五千元定金，补交八万五千元整。乙方另向甲方交纳三千元人民币作为押金，防止乙方对水电、物业费拖欠及主要设施损坏。如乙方无以上事情发生，合同期满后10日内甲方把三千元退还给乙方。从第二年开始，乙方应在每年八月一日支付下一年度的租金，依次类推，不得拖欠。乙方未按合同约定时间支付租金，甲方有权终止合同，收回租赁房屋。甲方负责每年的供暖费用及第一年的物业费用，乙方自第二年开始缴纳每年的物业费用。乙方应按时交纳房屋租金。房屋租赁期间发生水、电、供暖、工商、税务、门前三包、房屋租赁费用、各种经营等一切相关的费用，由乙方自行承担。关于违约责任，双方约定，乙方如果不按时交纳房屋租金，每超过一日按租金的千分之五支付违约金；超过一个月乙方仍未支付房屋租金的，即为乙方违约并承担违约责任，甲方有权单方面解除合同，并有权申请法院先予执行，收回乙方所租赁房屋，查封乙方的财产同时不退还合同履约保证金，作为对甲方的经济赔偿，同时乙方违约须向甲方支付违约金。在合同期内如任何一方违反本合同约定，违约方须向守约方支付违约金（总投资金额得50%）。合同签订后，张云峰按合同约定承租房屋，支付了2014年10月1日-2017年10月1日的租金，并使用案涉房屋经营餐馆。张云峰于2017年8月份向王连纵支付了迟延给付房屋租金的违约金11000元，但未按合同约定于2017年8月1日支付下一年租金，故王连纵诉至法院。另查，吉林市宏泰物业服务有限公司向16#楼3#网点业主和16#楼4#网点业主出具了缴费通知单，该两处网点尚未缴纳2016年1月1日-2017年12月31日的物业服务费，共计11052元。本院认为，王连纵与张云峰签订的《商屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。王连纵已按约定履行交付租赁房屋的义务，张云峰亦应按约定履行交付租金的义务。根据《商屋租赁合同》约定，“超过一个月乙方仍未支付房屋租金的，即为乙方违约并承担违约责任，甲方有权单方面解除合同，收回乙方所租赁房屋，现张云峰未按约定期限交付租金已构成违约，应承担违约责任，张云峰有权解除《商屋租赁合同》，王连纵要求解除《商屋租赁合同》及张云峰从出租房屋中迁出，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于王连纵要求张云峰支付腾退房屋之前的房屋使用费问题，因张云峰已支付了2016年10月1日至2017年10月1日的房屋租金，故张云峰应自2017年10月2日起至腾退房屋之日止，参照双方租赁合同约定的房屋租金向王连纵支付案涉房屋的占有使用费用。关于王连纵要求张云峰于2017年8月1日起至实际腾退房屋之日止，以合同标的9万元为标准，按每日千分之五的标准计算违约金的诉讼请求，张云峰抗辩按此标准计算显属过高，本院认为双方约定的违约金过分高于造成的损失予以调整，适当减少。以合同标的9万元为标准，从应交房屋租金的次日即2017年8月2日起至实际腾退房屋之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，并扣除张云峰已经支付的11000元违约金。关于王连纵要求张云峰支付拖欠的物业服务费11500元的诉讼请求，根据吉林市宏泰物业服务有限公司开具的缴费通知单，该两处涉案房屋拖欠2016年1月1日至2017年12月31日的物业服务费共计11052元，虽张云峰辩称，物业公司减免其2000元物业费，但未提供证据证明，该主张本院不予支持。根据合同约定，拖欠的物业服务费用11052元应由张云峰负担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起解除王连纵与张云峰于2014年3月25日签订《商铺租赁合同》；二、被告张云峰自本判决生效之日起十五日内自位于吉林省吉林市船营区西城首府16号楼3号网点商业房屋（建筑面积为135.45平方米），吉林省吉林市船营区西城首府16号楼4号网点商业房屋（建筑面积为135.45平方米）中迁出；三、被告张云峰自本判决生效之日起十五日内支付原告王连纵自2017年10月2日起至返还房屋之日止的占有使用费（按每日246.5元计算）；四、被告张云峰自本判决生效之日起十五日内支付原告王连纵自2017年8月2日起至腾退之日止的违约金（按照中国人民银行同期贷款利率计算），并扣除张云峰已经支付的11000元违约金；五、被告张云峰自本判决生效之日起十五日内支付原告王连纵物业服务费用11052元；六、驳回原告王连纵的其他诉讼请求。被告张云峰如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1877元，由被告张云峰负担1358元，原告王连纵负担519元，于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 员  李 忠二〇一八年三月十五日代理书记员  杨伊元