天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终3266号
上诉人（原审被告）：夏防玉，男，1971年5月8日出生，汉族，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：张少峰，天津东昀律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：严军辉，男，1982年7月2日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：严震，天津嘉畅律师事务所律师。
原审第三人：天津市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地天津市河东区新开路巨福新园8-3-101。
法定代表人：陆斌斌，经理。
委托诉讼代理人：马丽丹，该公司职员。
上诉人夏防玉因与被上诉人严军辉及原审第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院(2017)津0116民初24316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
夏防玉上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实有误，适用法律错误。双方间的《房屋买卖合同》不能履行系因天津市政府出台的限购政策导致被上诉人不具备购房资格，该原因不可归责于上诉人。并且，涉诉合同签订及履行期间，正是房产市场交易活跃时期，银行及房产管理部门需要排号等待，上诉人不存在怠于履行情况。上诉人亦因合同未能完成而遭受巨大损失，望法院根据公平原则，保护上诉人合法利益。
严军辉辩称，一审认定判决事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。
天津市我爱我家房地产经纪有限公司述称，上诉人的上诉请求不涉及第三人，第三人不发表意见。
严军辉向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的《房产交易合同》；2、判令被告返还原告定金50000元；3、判令被告赔偿原告中介费27400元、评估费6300元、贷款服务费600元，合计34300元；4、判令被告承担原告房屋差价损失90000元。
一审法院认定事实：2016年12月23日，由第三人我爱我家公司居间介绍，原告与被告签订《房产交易合同》，约定被告夏防玉将其名下的天津市滨海新区塘沽枫景家园房屋出售给原告严军辉，约定价款1370000元，定金50000元，剩余房款付款方式为银行贷款，买卖双方须在2017年2月28日签署《天津市房产买卖协议》并递件至房管部门。卖方应在2017年2月20日前还清贷款并注销抵押权。合同签订后，原告向被告夏防玉支付了定金50000元，向被告我爱我家公司支付了中介费27400元、评估费6300元、贷款服务费600元。2016年12月28日被告清偿了涉诉房屋贷款，但未办理抵押权撤销。后被告于2017年3月21日到房管局办理了涉诉房屋抵押权注销手续。2017年3月31日，天津市人民政府颁布《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实行意见》，规定“非本市户籍居民家庭在本市范围内购置住房的，须提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有限凭证。”该意见自4月1日起施行。原告非本市户籍，亦未在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税，不具备购房资格。原、被告就解除合同协商未果，原告遂于2017年4月25日起诉。一审审理中，原告申请对房屋增值部分进行鉴定，经一审法院委托鉴定机构进行司法鉴定，涉诉房屋2017年3月1日市场价值为1460000元。原告支出鉴定费6150元。一审审理中，第三人同意返还原告评估费6300元、贷款服务费600元，原告认可由第三人直接返还，上述损失不向被告主张。
一审法院认为，原、被告签订的合同是双方真实意思表示，合法有效。原告主张解除《房产交易合同》，被告同意解除，一审法院照准。原告主张被告返还原告定金50000元，被告不同意返还。根据本案事实，原告依约支付了定金，被告应履行及时撤销抵押权的义务，以办理后续交易，但其未及时履行，导致双方未能在约定的期限签订《天津市房产买卖协议》，导致此后因原告失去购买资格而合同无法履行，应承担相应违约责任。原告的主张有相应依据，一审法院予以支持。关于差价损失，根据合同法相关规定，损失赔偿包括合同履行后可获得的利益，根据鉴定结论，违约之日房屋价格与合同价款之间的差额为90000元，综合考虑双方履行情况、违约情形以及政策变化等客观因素，一审法院酌情确定被告应赔偿原告差价损失60000元，超出部分不予支持。原告主张的中介费27400元，亦是原告的实际损失，原告提交了第三人开具的收据予以证明，综合考虑双方履行情况、违约情形，一审法院酌情确定被告承担19000元，超出部分不予支持。第三人同意返还原告评估费6300元、贷款服务费600元，一审法院照准，由第三人直接给付原告。原告主张的鉴定费6150元，系诉讼中为确定实际损失进行司法鉴定而产生的必要费用，鉴定费的承担亦应根据前述原则，一审法院酌情确定被告承担4300元。被告提出积极履行了合同约定的平贷义务，因此该合同不能履行并非由于被告的违约行为，而是由于国家政策的限制的抗辩意见，一审法院认为，双方签订合同时间为2016年12月23日，2017年4月1日限购政策实施，该期间足以办理撤销抵押、签订房管局买卖协议，从合同约定的期限也可反映出上述事实。如果被告及时撤销抵押手续，双方在限购之前是可以完成签订《天津市房产买卖协议》并递件至房管局的交易关键步骤的。但被告在2016年12月28日清偿贷款，2017年1月4日银行为其出具清偿证明之后，未积极办理注销抵押手续，而是延误至在2017年2月中旬开始办理注销抵押权的手续，其迟延履行的违约行为造成了合同无法履行的结果。被告的抗辩意见依据不足，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“一、解除原告严军辉与被告夏防玉于2016年12月23日就天津市滨海新区塘沽枫景家园房屋签订的《房产交易合同》；二、被告夏防玉于本判决生效之日起十日内返还原告严军辉定金50000元，赔偿原告房屋差价损失60000元、中介费损失19000元、鉴定费损失4300元，共计133300元；三、第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告严军辉评估费6300元、贷款服务费600元，共计6900元；四、驳回原告严军辉的其他诉讼请求。本诉案件受理费3758元，由原告负担758元，被告负担3000元（原告已交纳，被告于本判决生效后十日内给付原告）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方的争议焦点为上诉人就涉诉《房产交易合同》解除是否存在违约责任。本案中上诉人与被上诉人于2016年12月23日签订了《房产交易合同》，约定上诉人应在2017年2月20日前还清贷款并注销抵押权，双方于2017年2月28日签署《天津市房产买卖协议》并递件至房管部门。而上诉人虽在2016年12月28日清偿了涉诉房屋贷款，于2017年1月4日取得贷款银行出具的贷款还清证明，但上诉人未能按合同约定在2017年2月20日前办理涉诉房屋抵押权注销手续，从而使得双方当事人未能于2017年4月1日前完成《天津市房产买卖协议》的网签手续，造成涉诉合同因被上诉人在限购政策出台后不具备购房资格而解除。因此，上诉人的行为不符合合同约定，已构成违约，应承担相应的违约责任。一审据此，认定上诉人应向被上诉人返还定金，赔偿房屋差价、鉴定费、中介费等损失，符合法律规定，本院予以维持。上诉人对此虽主张其已积极履行合同义务，抵押权注销手续及网签未能按时办理的原因系因存在春节放假以及办理相关业务需要排号等待等客观因素导致，上诉人不存在过错，但上诉人未能提供证据证明其在2017年1月4日取得贷款银行出具的贷款还清证明后便立即办理了撤销抵押登记手续，亦未能提供证据证明涉诉房屋未能及时办理撤销抵押登记手续和网签手续均是由于相关登记部门排件太多等客观原因导致。因此，上诉人的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，夏防玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2966元，由上诉人夏防玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 哈 欣
审 判 员 王 新
代理审判员 孟 夏
二〇一八年六月十二日
书 记 员 张新进