安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖05民终144号上诉人（原审原告）：张红宝，男，1978年10月26日生，汉族，住所地安徽省当涂县。委托诉讼代理人：鲁绪文，安徽姑城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马鞍山市顺华房地产开发有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市花山区颐画嘉园11-601。法定代表人：阮传华，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱卫华，安徽明博律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晨红，安徽明博律师事务所实习律师。上诉人张红宝因与被上诉人马鞍山市顺华房地产开发有限责任公司（以下简称顺华房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服马鞍山市花山区人民法院（2017）皖0503民初1432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，书面审理了本案。本案现已审理终结。张红宝的上诉请求为：一、撤销一审判决；二、依法改判顺华房地产公司双倍返还张红宝已付房款、支付已付房款利息、赔偿经济损失如一审诉请或将本案发回重审；三、本案一、二审诉讼费由顺华房地产公司负担。事实与理由如下：一、一审法院认定张红宝同意解除房屋买卖合同系认定事实不清，证据不足。张红宝从未在任何地点、任何时间要求与顺华房地产公司解除合同，而是顺华房地产公司业务员在签订合同后将近五个月的时间，要求张红宝退房并退还已付房款，但张红宝没有同意并因此而发生冲突被打。二、一审法院将马鞍山市公安局湖东路派出所出具的情况说明作为定案依据，与事实不符，也不符合法律规定。公安部门就冲突赔偿进行调解，双方达成一致，对此张红宝没有异议。但就情况说明所述双方就退房达成一致，张红宝当庭提出异议，一审法院却认定张红宝无异议。派出所出具的情况说明属于证人证言，所称退房达成一致，在张红宝提出异议的情况下，一审法院有义务要求派出所提供“退房双方已达成一致”的相关证据，否则派出所的证言来源缺乏证据支持，法院不应采信。三、顺华房地产公司将涉案房屋出售给他人，是违约行为，应当承担双倍返还房款，赔偿房屋差价等经济损失。顺华房地产公司辩称：1.张红宝缴纳的1万元并非房款，亦非定金，《华府天地VIP客户购房优惠认购协议》（以下简称优惠认购协议）中明确表述该1万元系团购服务费，且不在房价中扣减或者抵充，正是因为张红宝未足额支付房款，才致无法开具发票并无法签订正式协议。2.解除合同是双方明确知晓并同意的结果，我公司不存在不愿意收取房款的行为。派出所的情况说明和治安调解书也可以相互印证，张红宝是为了退房才与公司发生纠纷。3.即使退一步说，合同的解除只要依照合同约定就可以，我公司没有任何义务需要取得对方同意，根据合同附件4明确约定，没有足额缴纳房款，我公司连通知的义务都没有。解除合同的后果就是赋予了我公司将房产转卖的权利。张红宝在一审的诉讼请求为：1.判令解除双方的房屋买卖合同关系；2.判令顺华房地产公司返还张红宝购房款163600元，并按月利率0.5%支付已付房款利息至退还房款之日，赔偿张红宝经济损失323268元，依法承担给付163600元的赔偿责任，合计650468元（不含利息部分）；3.诉讼费用由顺华房地产公司承担。一审法院查明，2016年2月18日,顺华房地产公司与南京妙拓房地产咨询有限公司（以下简称妙拓公司）签订一份《渠道拓客服务合同》，主要内容是：一、合作期间由乙方（即妙拓公司）为甲方（即顺华房地产公司）项目建立渠道拓客服务团队，调查收集市场情况，提高案场来访量，促进成交量，月拓客到访客户不低于200组。二、信息平台团购服务费：（1）乙方向甲方就合作项目中定购、签约的客户收取信息平台团购服务费每套1万元。成功签约的客户信息平台团购服务费不退还；（2）甲方需退还客户定金的乙方也需退还该套房屋信息平台团购服务费；（3）团购服务费以“交一万元抵三万元房款”的优惠方式收取，甲方予以授权。2016年4月12日，张红宝与妙拓公司签订《优惠认购协议》，主要内容是：张红宝所认购的房源为1#1803，面积126.01平方米，总价款为532600元。优惠认购协议使用规则：2.申请人在认购华府天地商品房源时，实名签署本优惠认购协议，自愿缴纳1万元团购服务费作为妙拓公司组织团购的信息服务费，即可享受“交一万减三万”的电商团购优惠，否则所购房源不享受交一万减三万”的团购优惠政策。此团购服务费不在房价中再做扣减或抵充。协议签订后，张红宝向妙拓公司缴纳1万元团购服务费。同时，张红宝与顺华房地产公司签订一份《商品房买卖协议》，与本案讼争有关的合同约定是：一、顺华房地产公司将其开发的位于花山区雨山东路1461号盛世华府1栋1803号房屋出售给张红宝，建筑面积126.01平方米，每平方米单价为4313元，该商品房总价款533600元；二、付款方式及期限：1.签订本协议前，买受人已向出卖人支付定金1万元，该定金于本协议签订时抵作商品房价款；2.买受人应当在2016年4月12日缴纳定金（房款）1万元，于2016年4月20日前缴纳房款163600元，买受人在2016年4月20日前缴纳首期房款163600元（含定金）占全部房价款的30%，其余房款37万元申请贷款支付，在出卖人开出买受人缴纳的首期房款发票之日起一个月内买受人申请贷款金额至出卖人账户，买受人逾期付款的出卖人有权按本协议第八条相关约定处理【协议第八条的约定是：违约责任除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除协议。出卖人解除协议的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除协议通知送达之日起30日内按照累计应付款的5.4%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。】，并扣除定金，房屋另行销售，不再另行通知。协议签订后，张红宝于2016年4月19日支付购房款153600元。2016年9月13日下午15时许，张红宝因涉及退房问题到顺华房地产公司处与其法定代表人发生冲突，后经马鞍山市公安局湖东派出所调解，顺华房地产公司的法定代表人阮传华一次性赔偿张红宝医药费300元。2016年12月15日，顺华房地产公司将涉案房屋以856868元的价格出售给案外人庄明欣，并办理了产权过户登记手续。一审法院认为，本案双方争议的焦点为：一、顺华房地产公司对涉案商品房的出售是否构成违约；二、张红宝是否足额缴纳购房款及其责任的问题。对于焦点一，法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，张红宝于2016年9月13日到顺华房地产公司处因退房问题与其法定代表人发生冲突，表明其解除合同的意愿，此后，顺华房地产公司将涉案房屋予以出售，也表明其同意解除合同，且张红宝提出解除合同，顺华房地产公司也予以同意。因双方系协商解除合同，合同解除的原因并不归责于顺华房地产公司，且双方未就合同解除后的责任进行协商，在合同解除后，顺华房地产公司就涉案房屋与案外人签订商品房买卖合同，并不违反法律规定。因此，张红宝要求顺华房地产公司承担赔偿责任的诉请，无事实及法律依据，不予支持。对于焦点二，首先，妙拓公司与顺华房地产公司之间存在拓客服务关系，张红宝系妙拓公司拓展的客户，在2016年4月12日当天，张红宝在售楼部分别与妙拓公司及顺华房地产公司签订《优惠认购协议》及《商品房买卖协议》，张红宝根据与妙拓公司签订的《优惠认购协议》的约定，缴纳了1万元团购服务费，但与顺华房地产公司签订的《商品房买卖协议》中，双方却约定：“签订本协议前，买受人已向出卖人支付定金1万元，该定金于本协议签订时抵作商品房价款”，该内容又表明张红宝已缴纳定金1万元，而且张红宝向妙拓公司缴纳了1万元团购服务费与应向顺华房地产公司缴纳的定金，在金额上是相同的，在签订合同时，顺华房地产公司也未要求张红宝缴纳定金1万元，致使张红宝认为其向妙拓公司缴纳的1万元团购服务费即为定金。另外，法律规定，定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的一种担保形式，从实际交付定金之日起才生效，就本案而言，定金是否缴纳，并不影响商品房买卖合同的成立及履行；其次，因张红宝与妙拓公司签订的《优惠认购协议》约定，张红宝缴纳的1万元团购服务费不在房价中再做扣减或抵充，而根据《商品房买卖协议》，张红宝应在2016年4月20日前缴纳首期房款163600元，而张红宝在2016年4月20日前向顺华房地产公司缴纳的款项为153600元，尚欠10000元房款未缴纳。前述情况出现的原因，从张红宝缴纳房款的方式（刷卡）来看，按照一般交易习惯，应由顺华房地产公司输入需缴纳房款的金额，张红宝确认后付款。而顺华房地产公司在输入房款的金额前未尽提示义务，且事后也未就张红宝未足额缴纳购房款通知张红宝。法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。综上，张红宝未足额缴纳购房款的责任并不完全归咎于其自身。合同解除后，顺华房地产公司应退还张红宝此前缴纳的购房款及向妙拓公司缴纳的1万元团购服务费，并支付资金占用期间按中国人民银行同期同类贷款利率计算。据此，一审判决：一、被告马鞍山市顺华房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内归还原告张红宝购房款及团购服务费163600元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自付清之日止的利息（其中1万元自2016年4月12日起计息，153600元自2016年4月19日起计息）；二、驳回张红宝其他诉讼请求。案件受理费10304元，减半收取计5152元，顺华房地产公司负担1296元，张红宝负担3856元。二审中，双方当事人未提交新的证据，对相对方一审提交证据的质证意见亦同一审。二审查明事实与一审一致。本院认为，本案争议焦点为：1.顺华房地产公司是否存在违约行为；2.张红宝诉请解除合同并赔偿各项损失应否支持。本案中，双方当事人对案件的基本事实并无争议，争议之处在于顺华房地产公司将案涉房屋转售他人是否构成违约，而解决该争议的关键在于确认张红宝与顺华房地产公司签订的《商品房买卖协议》，在2016年12月15日顺华房地产公司转售案涉房屋时是否已经解除。顺华房地产公司认为此时原买卖协议已经解除，理由一是认为张红宝并未足额支付房款，违约在先，二是双方已经达成了退房意向。但本院认为该两点理由均不能成立，理由如下：一、根据双方当事人签订的《商品房买卖协议》第三章第七条第（一）项约定“签订本协议前，买受人已向出卖人支付定金（人民币）壹万元整，该定金于本协议签订时抵作商品房价款”。从字面意思理解，“已向……支付”，指的是已经支付完毕，虽然张红宝在签订该协议前并没有向顺华房地产公司支付过款项，而是根据其与妙拓公司签订的《优惠认购协议》向妙拓公司支付了1万元团购服务费，且《优惠认购协议》约定此团购服务费不在房价中再做扣减或抵充；但从签订顺序来看，应是张红宝与妙拓公司先签订《优惠认购协议》，其后张红宝再与顺华房地产公司签订的《商品房买卖协议》。《商品房买卖协议》中既然注明张红宝已经支付定金1万元，则使得张红宝有理由相信，这是顺华房地产公司认可将其交付于妙拓公司的1万元转为了其应付的定金。在合同约定的第二次付款日，张红宝也是根据顺华房地产公司的指示，刷卡支付了153600元，可见顺华房地产公司此时同样认为张红宝按照合同约定，应当支付的款项是153600元而非163600元。因此顺华房地产公司抗辩张红宝未足额支付房款，不能成立。而且需要指出的是，即便顺华房地产公司认为张红宝逾期付款，其有权解除协议，那么根据《商品房买卖协议》第八条的规定，其也应当书面通知买受人，而本案中顺华房地产公司并未向张红宝送达任何书面通知，故双方之间的买卖协议并未解除。二、根据马鞍山市公安局湖东路派出所出具的情况说明显示，2016年9月13日下午，张红宝因房屋买卖涉及退房的问题与顺华房地产公司负责人发生冲突，派出所出警进行调解，但该调解仅限于医药费赔偿部分，并未明确双方是否达成一致意愿解除了所签的《商品房买卖协议》。商品房买卖所涉金额较大，解除买卖合同关系，一般应当作出书面约定，尤其是对解除后双方的权利义务需要明确，否则极易导致后续纠纷。现并无充分证据能够证明双方已就解除原买卖协议达成一致，故顺华房地产公司认为双方签订的《商品房买卖协议》已经解除，证据不足，本院不予支持。况且顺华房地产公司是在尚未返还张红宝购房款的情况下，即将房屋转售他人，具有明显的过错，应认定顺华房地产公司存在违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。现顺华房地产公司已将案涉房屋出售给第三人，张红宝已经无法依据《商品房买卖协议》获取房屋，其诉求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，应予支持。考虑到张红宝在2016年与顺华房地产公司已就退房问题发生纠纷，并经公安机关调解，导致顺华房地产公司误认为其与张红宝已经解除了买卖协议，从而将房屋转售第三人，主观恶意较轻，故本院综合全案考量，酌情判令顺华房地产公司赔偿张红宝损失100000元。综上所述，张红宝的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持马鞍山市花山区人民法院（2017）皖0503民初1432号民事判决第一项，即“一、被告马鞍山市顺华房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内归还原告张红宝购房款及团购服务费163600元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付至付清之日止的利息（其中1万元自2016年4月12日起计息，153600元自2016年4月19日起计息）；”二、撤销马鞍山市花山区人民法院（2017）皖0503民初1432号民事判决第二项，即“二、驳回张红宝其他诉讼请求”；三、马鞍山市顺华房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内赔偿张红宝损失100000元；四、驳回张红宝的其他诉讼请求。如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5152元，由马鞍山市顺华房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费10304元，由张红宝负担8304元，马鞍山市顺华房地产开发有限责任公司负担2000元。本判决为终审判决。审 判 长  徐 婕代理审判员  韦少兵代理审判员  彭 立二〇一八年五月九日书 记 员  纪 震附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。