辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽04民终590号
上诉人（原审被告）：抚顺丰远房地产开发有限公司，住所地：抚顺经济开发区。
法定代表人：姜秀云，该公司总经理。
委托代理人：董景，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：朱臣武，住抚顺市。
上诉人抚顺丰远房地产开发有限公司（以下简称丰远开发公司）因与被上诉人朱臣武房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2015）望民二初字第00909号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了该案。本案现已审理终结。
朱臣武一审起诉称：朱臣武与丰远开发公司于2009年11月8日签订了《商品房买卖合同》，约定购买丰远开发公司在建中的位于抚顺市望花区营口路东段某号房屋一套，建筑面积91.98平方米，房屋总价款为287737元。协议签订后丰远开发公司于2010年9月11日向朱臣武交付了该商品房，但是丰远开发公司直至2015年6月26日才为朱臣武办理了房屋权属证书。由于丰远开发公司的原因，朱臣武未能在约定期限内取得房屋权属证书，根据合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第三项处理:“第三项规定由出卖人继续办理，但不超过一年，如果再超过一年买受人仍无法办理房屋权属登记或房地产权属证书的，自该一年届满之日起，出卖人承担已收房款的日万分之一的违约金”。所以办理期限应从2010年9月11日起至2012年3月10日止，违约金应从2012年3月11日起到2015年6月26日为止结算。朱臣武多次向丰远开发公司主张违约金，拒绝给付，故诉至法院请求依法判令丰远开发公司支付延迟办理房屋产权证的违约金34614.76元（从2012年3月11日至2015年6月26日止），本案诉讼费由丰远开发公司承担。
丰远开发公司答辩称：第一，丰远开发公司不构成违约，合同上有明确约定，由于政府原因及不可预见原因造成买受人不能及时办理产权登记的，丰远开发公司不承担违约责任。丰远开发公司已经积极配合相关部门，向政府提交相关材料和必要手续，并且在合理期间内完成了该做的事情，是政府的原因导致业主无法办理产权证。第二，业主的诉讼请求中存在违约金计算和日期起止时间计算错误问题，应该由实际交房日起顺延两年。第三，针对A区业主迟延办理房产证的问题，朱臣武的诉讼已过诉讼时效，其应当在合同约定应当办理产权证时起算两年内向法院主张权利，现在已过两年的诉讼时效，希望法院驳回其诉讼请求。第四，截止日期应该算到2013年12月30日，因为2013年12月30日政府组织对玫瑰城44-47号楼房屋进行验收，但是因为有违建，所以不能办理产权证，朱臣武所居住的楼就是47号楼，即使不能计算到2013年12月30日，也应该截止到丰远开发公司下发可以办理产权证的日前2015年2月10日。
原审法院经审理查明：2009年11月11日，朱臣武与丰远开发公司签订了一份编号为某某某的《商品房买卖合同》，约定：朱臣武以287737元的价格购买丰远开发公司开发的某号房，丰远开发公司在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由丰远开发公司提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由丰远开发公司继续办理，但不超过一年，如果再超过一年买受人无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年届满之日起，丰远开发公司承担已收房款的日万分之一的违约金，由于政府原因及不可预见原因造成朱臣武不能及时办理产权登记的，丰远开发公司不承担违约责任。朱臣武于2009年11月27日付清总房款287737元。丰远开发公司于2010年9月11日将该房屋交付朱臣武使用。2015年6月26日朱臣武取得该房屋的权属证书。朱臣武房屋权属证书登记的地址为抚顺市望花区营口路东段某号。
原审法院认为：朱臣武与丰远开发公司签订的房屋买卖合同，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律，应当认定有效。合同签订后朱臣武已履行合同约定的付清全部购房款的义务，但丰远开发公司未能按照合同约定的期限履行为朱臣武办理房屋产权证的义务，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。关于丰远开发公司辩解朱臣武的诉讼已过诉讼时效一节，因本案系朱臣武主张延迟办理房屋权属证书违约金案件，丰远开发公司的违约行为持续发生直至房屋权属证书下发之日，故本案诉讼时效应当从房屋权属证书下发之日起算，故对丰远开发公司的该项辩称不予采信。关于丰远开发公司辩解延迟办理房屋权属证书是系政府原因造成一节，因其提供的证据只能证明其工程设计存在违建部分而未获得审批，无法证明延迟办理房屋权属证书系政府原因造成的，政府未办理房屋权属证书系其违建造成不属于合同的免责情形，故对丰远开发公司这一辩解不予采信。合同约定的违约期限应从房屋交付之日起1年零180日后也就是2012年3月12日起至房屋权属证书下发前一日也就是2015年6月25日止，共计1198日，按已付房款的万分之一计算，违约金应为287737×1/10000×1198=34470.89元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告抚顺丰远房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱臣武支付延迟办理房屋权属证书违约金34470.89元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费665元，由被告抚顺丰远房地产开发有限公司承担。
宣判后，丰远开发公司不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审判决，依法改判；诉讼费用由朱臣武负担。理由如下：一、一审适用法律错误。根据《民法通则》的规定延期办理房屋产权证书的属于债权请求权，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，延期办理房产证的违约金的诉讼时效自合同约定办理期限届满之日计算，即开发商的违约行为发生之日起之日起计算。一审法院以“丰远开发公司的违约行为持续发生直至房屋权属证书下发之日，故本案诉讼时效应当从房屋权属证书下发之日起算。”明显违法民法通则第135条、137条规定，诉讼时效自权利被侵害之日起计算，一审法院以房产证下发之日起计算存在重大错误。二、一审判决认定事实错误。1、确实存在延迟办理房屋产权证的事实，但这是由于政府部门验收延迟造成的，是政府原因造成的，合同上有明确约定，由于政府原因及不可预见原因造成买受人不能及时办理产权登记的，丰远开发公司不承担违约责任。2、一审法院将玫瑰城A区给付违约金的期间截止日期计算至房产证下发之日存在错误，丰远开发公司在2015年2月6日就已经得知可以为各位业主办理产权证，随后便通知了业主，但是很多人却没有及时办理，导致产权证晚下发，责任不在丰远开发公司，所以丰远开发公司认为应计算下发通知之日起2015年2月10日。3、针对玫瑰城某某某号业主，违约金期间应计算到2013年12月30日。因为政府于2013年12月30日组织对玫瑰城某某某号楼验收，但由于这些楼中的业主存在违建导致某某某号楼不能办理产权证。所以，即使计算违约金也应将玫瑰城某某某号楼主延迟办理产权证违约日计算至2013年12月30日。综上，即使不能计算至2013年12月30日也应计算至2015年2月10日。
朱臣武辩称：原审认定事实正确，判决结果公证，二审法院应维持原判。
本院经审理确认原审法院查明事实。
本院认为：关于违约金债权的诉讼时效。根据违约金约定的内容分析，延迟办理产权证的违约金是根据违约行为发生状况而“累计计算”的，即相对于购房者来讲，主张合同约定逾期办理产权证至实际办理产权证之日的违约金，是双方双方当事人在合同中所确定的一个整体合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的诉讼权利，可以在产权证取得时一并提出。而且约定内容并没有规定违约金支付的期限，购房者可以在该项权利没有实现时随时提出主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人指到或应当知道权利受到侵害。故对丰远开发公司主张本案违约金债权部分已超过诉讼时效的上诉主张，与事实不符亦无法律依据，不予支持。朱臣武依据房屋产权证登记的日期2015年6月26日确定房屋产权证取得时间，符合双方房屋买卖合同约定，违约金计算至2015年6月25日亦符合规定。丰远开发公司主张应计算至通知办理产权之日2015年2月10日没有依据，本院不予支持。
关于丰远开发公司主张购房者的产权证延期下发主要原因是政府房屋产权管理部门验收房屋延迟，并非丰远开发公司自身原因造成，依照约定开发公司不应承担违约责任的问题。首先，原审法院对于诉争房屋延迟验收的原因已进行了分析和论述，阐述理由详实充分，符合客观事实，本院予以确认。其次，依照合同相对性原理，丰远开发公司不能证明免除责任的条件成就，就应依据合同约定向购房者朱臣武承担违约责任。另丰原开发公司主张玫瑰城A区居民存在违建情况，延迟了房屋验收，但并没有证明朱臣武对此有过错，依据规定也不能减轻其责任，因此，原审法院认定丰远开发公司承担民事责任，应予维持。综上，原审认定事实正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费662元，由抚顺丰远房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙晓龙
审 判 员 尹立威
代理审判员 李雪慧
二〇一六年六月三十日
书 记 员 陈 凤