江苏省丹阳市人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）丹商特字第34号
申请人江苏丹阳农村商业银行股份有限公司，住所地：丹阳市金陵西路152号。
法定代表人朱安顺，该公司董事长。
委托代理人眭月娟，江苏沪宁律师事务所律师。
委托代理人张梦云，江苏沪宁律师事务所实习律师
被申请人姜纪敖。
被申请人邹双梅。
申请人江苏丹阳农村商业银行股份有限公司（下称丹阳农商行）于2015年11月18日向本院提出实现担保物权的申请，本院受理后，依法由代理审判员吴飞进行了审查，并于2015年12月8日公开进行了听证。申请人的委托代理人眭月娟、张梦云和被申请人姜纪敖到庭参加听证，被申请人邹双梅经本院传票传唤未到庭参加听证。
申请人丹阳农商行称：2013年9月12日，申请人与被申请人姜纪敖、邹双梅和陆中平签订一份最高额个人担保借款合同，约定在2013年9月12日至2018年9月11日期间，申请人向陆中平发放不超过101万元的贷款，由被申请人姜纪敖、邹双梅以其所有的房产提供抵押担保。办理抵押物登记后，申请人于2014年9月16日向陆中平发放贷款20万元，又于2014年12月9日向陆中平发放贷款40万元。上述两笔借款到期后，陆中平未能按约还本付息。现申请实现担保物权，裁定对被申请人的抵押房产拍卖、变卖，并以拍卖、变卖所得价款优先偿还陆中平尚欠申请人的借款本金60万元及至实际给付之日止的利息、罚息和律师费37800元。
申请人丹阳农商行向本院提供以下证据：
1、最高额个人担保借款合同及房地产抵押物清单各1份，证明：丹阳农商行与陆中平、姜纪敖、邹双梅签订最高额个人担保借款合同，约定由姜纪敖、邹双梅以其所有的位于丹阳市华南新村配套房110-210室的房产作抵押，为陆中平在2013年9月12日起至2018年9月11日期间，在丹阳农商行办理最高本金余额不超过101万元的借款提供抵押担保。
2、房屋所有权证、房屋共有权证、国有土地使用证、房屋他项权证各1份，证明：申请人和被申请人双方办理了抵押物登记手续。
3、借款借据2份，证明：2014年9月16日，丹阳农商行向陆中平发放贷款20万元，约定到期日为2015年3月15日，贷款年利率为8.12%；2014年12月9日，丹阳农商行向陆中平发放贷款40万元，约定到期日为2015年3月15日，贷款年利率为8.68%。
4、利息清单2份，证明：截至2015年12月7日，陆中平尚欠丹阳农商行贷款本金20万元、利息27292.32元；贷款本金40万元、利息50247.74元，合计677540.06元。
5、委托代理合同及发票各1份，证明：申请人委托江苏沪宁律师事务所代理本案诉讼，支付律师费37800元。
被申请人姜纪敖辩称原告应当先向借款人陆中平主张偿还借款本息。
被申请人邹双梅未提出异议。
经审理查明：2013年9月12日，丹阳农商行与陆中平、姜纪敖、邹双梅签订一份编号为丹农商高保个借字（营2013）第1063018号的最高额个人担保借款合同，约定由姜纪敖、邹双梅以其所有的位于丹阳市华南新村配套房110-210室的房产作抵押，为陆中平在2013年9月12日起至2018年9月11日期间，在丹阳农商行办理最高本金余额不超过101万元的借款提供抵押担保。合同第二条约定借款利率按每笔借据载明利率为准。合同第九条第二款第（三）项约定担保范围为本合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及律师费、抵押财产处置费、过户费等贷款人实现债权的费用。合同第十条第二款约定借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；第七款约定因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。2013年9月16日，丹阳农商行和姜纪敖、邹双梅就最高额个人担保借款合同约定的抵押房产办理了抵押物登记，登记债权数额为101万元。2014年9月16日，丹阳农商行向陆中平发放贷款20万元，约定到期日为2015年3月15日，到期还本付息，贷款年利率为8.12%，对应合同号为1063018。贷款到期后陆中平未能按约还本付息，截至2015年12月7日，尚欠丹阳农商行贷款本金20万元、利息27292.32元，合计227292.32元。2014年12月9日，丹阳农商行向陆中平发放贷款40万元，约定到期日为2015年3月15日，到期还本付息，贷款年利率为8.68%，对应合同号为1063018。贷款到期后陆中平未能按约还本付息，截至2015年12月7日，尚欠丹阳农商行贷款本金40万元、利息50247.74元，合计450247.74元。
另查明：丹阳农商行委托江苏沪宁律师事务所代理本案诉讼，并支付律师代理费37800元。
本院认为：申请人丹阳农商行与陆中平及被申请人姜纪敖、邹双梅签订的最高额个人担保借款合同是贷款人、借款人、担保人三方的真实意思表示，合法有效。合同签订后，申请人按约向陆中平发放贷款，借款到期后陆中平未按约偿还借款本息。申请人申请实现担保物权，以被申请人陆中平、姜纪敖抵押的房产拍卖、变卖所得的价款优先受偿的请求，符合法律规定，本院予以支持。申请人主张律师费，符合最高额个人担保借款合同的及抵押担保范围的约定，根据江苏省律师服务收费标准，本院将律师费调整至20000元。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第二百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条之规定，裁定如下：
对被申请人姜纪敖、邹双梅所有的位于丹阳市华南新村配套房110-210室的房产（房屋产权证号：丹房权证云阳字第××号）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人江苏丹阳农村商业银行股份有限公司对上述变价所得款项在101万元范围内，对以下款项优先受偿：
一、截至2015年12月7日，陆中平尚欠申请人江苏丹阳农村商业银行股份有限公司的借款本金60万元、利息77540.06元（2015年12月8日至实际给付之日止的利息按照借款合同约定计算）。
二、申请人江苏丹阳农村商业银行股份有限公司支付的律师费20000元。
如不服本裁定，应当自收到裁定之日起十五日内向本院提出异议。逾期，本裁定即发生法律效力。
代理审判员 吴 飞
二〇一五年十二月八日
书 记 员 傅爱林
附本裁定书适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。