新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新01民再44号
抗诉机关：新疆维吾尔自治区人民检察院。
申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：银某某，住乌鲁木齐市。
委托诉讼代理人：李建强，新疆源峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王洁萍，新疆源峰律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：王某某，住乌鲁木齐市。
委托诉讼代理人：李建强，新疆源峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王洁萍，新疆源峰律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：张某某，住乌鲁木齐市。
委托诉讼代理人：李佳丽，新疆德洋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭怡良，男，1994年5月7日出生，汉族，新疆德洋律师事务所实习律师。住乌鲁木齐市天山区。
申诉人银某某、王某某因与被申诉人张某某房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2015）乌中民四终字第503号民事判决,向新疆维吾尔自治区人民检察院申诉，新疆维吾尔自治区人民检察院以新检民（行）监[2016]65000000086号民事抗诉书，向新疆维吾尔自治区高级人民法院提出抗诉。新疆维吾尔自治区高级人民法院于2017年7月14日作出（2017）新民抗19号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。乌鲁木齐市人民检察院指派检察员王晓科、王思灿出庭，申诉人银某某、王某某及其委托诉讼代理人李建强、王洁萍，被申诉人张某某的委托诉讼代理人李佳丽、郭怡良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新疆维吾尔自治区人民检察院抗诉认为，终审判决认定双方签订的房屋租赁合同全部无效不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效”，如标的物超过了国家强制性的规定，超过部分无效，但不影响其他部分的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，法院查明了涉案房屋1-2层具有建设工程规划许可证，3-6层无建设工程规划许可证，涉案房屋3-6层与1-2层虽为一体，但性质完全不同，相应的法律后果也会不同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《合同法》中的诚实信用原则、鼓励交易原则及房屋规划许可证有无的现实状况，应认定租赁合同涉及到房屋的3-6层部分无效。终审判决不加区分认定双方签订的租赁合同全部无效不当。
银某某、王某某称，我们与张某某签订的合同中所涉及两层是有合法手续的，不能片面认定合同部分或全部无效，这样势必造成难以弥补的损失，请求依法对本案进行抗诉。
张某某辩称，二审判决认定本案涉案合同效力正确。银某某、王某某在一审中认可应承担48万元债务，二审未对此项判决提起上诉，再审中对此项再审请求应不予审理。银某某、王某某作为银新商务宾馆的经营者，是申报消防安全检查的法定义务人，更应承担未办理消防安全检查的法律后果。我不应承担涉案房屋被查封九个月的空置期损失，银某某、王某某应承担因为我房屋手续不全而导致营业执照无法办理的举证责任。宾馆网线费用及员工工资不是宾馆被查封期间的合理必要支出，即使是，也应由银某某、王某某自行承担。
张某某向一审法院起诉请求：要求银某某、王某某支付拖欠2014年5月28日至2015年5月27日的租金48万元。事实和理由：2012年5月26日张某某与银某某、王某某签订了房屋租赁合同，合同约定：一、张某某将位于乌鲁木齐市南湖东路南二巷66号楼房租给银某某、王某某使用。二、房屋租赁期限为10年。张某某从2012年5月28日已将房屋交给银某某、王某某使用。三、年租金为88万元整，交款方式为一年一付，先付后用。从合同生效之日起于2012年5月28日付88万元。以后支付房租的时间为每年4月28日。合同生效后，银某某、王某某已将2012年5月28日至2014年5月28日租金全部支付完毕，双方当事人对房屋租赁合同的履行没有发生争议，但2014年4月28日银某某、王某某未将2014年5月28日至2015年5月28日的房租支付给张某某，经张某某多次催要，银某某、王某某一直不付。2014年5月6日、5月13日张某某通过公证部门先后两次向银某某、王某某发出催款通知。银某某、王某某收到通知后于2014年5月28日向张某某付款40万元，余款48万元至今未付。故诉至法院。
银某某、王某某针对本诉答辩并反诉称，我方确实在2012年5月26日与张某某签订房屋出租合同，尚欠2014年2015年度租金48万元未付是事实，但因为张某某房屋的问题给我们造成了损失，我们要求抵销损失。双方签订合同后，我方投入350多万元对该房屋予以装修，宾馆开始试营业并着手办理营业执照，但由于该房产必备的手续不全，营业执照无法领取。2013年5月7日因租赁房屋消防验收不合格，乌鲁木齐市水磨沟区公安消防大队下发通知予以罚款，并查封该房屋。不得已，经告知并取得张某某同意后，我方垫付了31100元罚款，又另行支出32000元，将该房屋消防验收手续办妥。在2014年2月12日我方才取得营业执照。期间9个月零5天不能经营，致使房屋空置，员工无工作可做，但仍产生大量费用并承担租金。双方合同第十条约定，张某某已经构成违约，在双方协商过程中，张某某多次表示愿意承担以上损失。现诉至法院，要求银某某、王某某支付因违约给银某某、王某某造成的损失共计553357元。具体为：1、代垫的办理该房屋原始消防工程竣工验收事宜费用32000元；2支付代垫消防验收不合格被罚款31100元；3、返还房租40.5万元（54万元/12个月*9个月）；4、支付网线费5593元/月*9个月=50337元；5、支付员工工资17460元/月*2个月=34920元。
张某某针对反诉辩称：我方不认可，依据合同约定，我方已经提供了土地证、房产证等，符合最高法有关解释，不存在房产手续不全的事实。签订合同时对方并没有提出要开设宾馆。
一审法院认定事实：2012年5月26日，张某某与银某某、王某某签订《房屋出租合同》，约定：张某某将位于本市房屋出租于银某某、王某某使用;租赁期限10年，年租金88万元，采用先付后用方式，承租方应于每年4月28日支付一年租金。合同还约定，张某某应提供房屋相关有效证件，配合银某某、王某某办理各种手续;银某某、王某某使用房屋期内，如因张某某房产手续不全及经济纠纷导致银某某、王某某不能正常经营，张某某应承担银某某、王某某相应的经济责任。2014年5月28日，银某某、王某某向张某某支付租金40万元。
另查，张某某于2002年6月6日取得上述房产的私有房屋所有权证书，登记内容为：建筑面积为377.78平方米，房屋总层数为二层。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，张某某未能举证证实其取得出租房屋3-6层建设工程规划许可证，因此张某某与银某某、王某某签订《房屋出租合同》3-6层部分无效。一、本诉部分。虽然双方签订租赁合同部分认定无效，但银某某、王某某使用张某某房屋的事实存在，应当支付相应占用费用，银某某、王某某对尚欠张某某48万元的事实不持异议，予以确认。二、反诉部分。根据我国《消防法》的规定：“歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业”。本案中银某某、王某某经营的“银新商务宾馆”在使用和开业前，应当向当地公安消防机构申报，该申报义务人是经营者即银某某、王某某，银某某、王某某作为“银新商务宾馆”的经营业主，在租赁张某某房屋时已明知用途，应当充分了解自己所经营项目中应注意的各种事项，包括所承租房屋的物权归属及物权内容。但银某某、王某某仍与张某某签订合同，并入住使用，由此造成的损失，应由其自行承担，故对银某某、王某某的反诉请求，不予支持。
一审法院判决：一、银某某、王某某支付张某某48万元;二、驳回银某某、王某某的全部反诉请求。
银某某、王某某不服一审判决提起上诉称：张某某出租的房屋房产手续不全，张某某的房屋建成后没有竣工验收报告、没有消防竣工验收备案等手续，该房屋房产证登记为高度两层，实际出租给我方的楼层高度是6层。因张某某无法提供出租房屋合法有效的手续，导致我方前期无法办理宾馆营业执照，宾馆一直不能正常经营，多次被执法部门责令停业，最后被查封，给我方造成巨大损失。依据双方签订的《房屋出租合同》第十条第3项、第4项约定，甲方（张某某）应提供房屋相关有效证件，配合乙方（银某某、王某某）办理各种手续，在乙方使用房屋期间，如因甲方房产手续不全及经济纠纷导致乙方不能正常经营，甲方应承担乙方相应经济损失的约定及张某某口头承诺，张某某已经构成违约，应承担给我方造成的损失。出租房屋的房产证记载内容应当与实际相符，出租房建成后应经过竣工验收并办理消防竣工验收备案手续。提供手续合法、齐全的房屋是出租方的责任和义务。张某某作为出租人应当承担提供合法、有效的房屋手续的责任，原审法院将该责任判决全部由我方承担是不公平的。张某某对我方租房用来开设宾馆是明知的，在我方办理营业执照的过程中，张某某也多次表明愿意承担办理宾馆的各种手续费用及损失，并承诺该损失可以从房租中扣除。综上，按照双方约定或张某某的承诺，其均应承担租赁房屋被查封9个月内发生的损失。一审法院判决有误，请求二审法院撤销原审判决第二项，依法改判张某某支付我方损失553357元，包括支付我方代垫消防工程竣工验收费用32000元及消防验收不合格罚款31100元；返还房租40.5万元；支付网费50337元和员工工资34920元。
张某某答辩称：银某某、王某某承租房屋时未向我方表明租赁该房屋用于开设宾馆，其提出的上诉理由没有依据。一审法院认定事实清楚，判决正确，请求二审法院维持原判。
二审法院认定事实与一审认定事实一致。
另查明：张某某的房屋所有权证书上载明设计用途为住宅。2011年5月12日乌鲁木齐市城市规划管理局给张某某出具建筑、红线用地说明书，同意张某某翻建住宅，地点为南湖东路，建筑面积378平方米；层数为2层。
另查，银某某、王某某租赁张某某房屋后，于2013年1月将租赁房屋的一层及地下室部分转租案外人，租金34万元一年。银某某、王某某向张某某主张返还的房租已扣除其向案外人收取的年租金34万元，按照年租金54万元向张某某主张损失。
另查，银新商务宾馆于2013年5月7日被乌鲁木齐市公安消防支队水磨沟区大队查封，2013年5月31日被乌鲁木齐市公安消防支队水磨沟区大队责令停产停业、并处罚款。2014年2月13日银某某取得“水磨沟区南湖东路银新商务宾馆”个体工商户营业执照，经营场所为乌鲁木齐市水磨沟区南湖东路南二巷66号，经营项目为住宿业。
上述事实的认定有《房屋出租合同》、房屋所有权证书、建筑红线用地说明书、处罚决定书及一、二审庭审笔录等证据在卷为证。
二审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，张某某只有翻建二层住宅的许可却建造了六层房屋，且其超建部分至今未经主管部门批准建设，依据上述法律规定，张某某系将未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋出租给银某某、王某某，故张某某与银某某、王某某签订的租赁合同无效。张某某明知自己出租给银某某、王某某使用的整栋六层楼中，只有二层房屋有房产证及住宅翻建的建设规划手续，且该房屋的规划用途为住宅，根据张某某的房屋性质及产证情况致使银某某、王某某在承租房屋后，长期难以办理开设宾馆所需的手续。张某某是房屋的所有人，其在了解自己房屋性质及手续不全的情况下，仍将房屋出租给银某某、王某某用于经营，违背了诚实信用原则，张某某主观上存在过错，应当对银某某、王某某不能经营期间的损失承担主要责任，而银某某、王某某以经营为目的承租张某某的房屋，未尽到对租赁房屋的审查义务，亦存在过错，对自己受到的损失应负次要责任。虽张某某辩称不知银某某、王某某用所租房屋开设宾馆，但是开设宾馆系经营的一种方式，银某某、王某某以开设宾馆作为经营方式，不违反双方签订租赁合同的目的，对张某某的答辩理由，本院不予采信，双方责任划分以三七比例为宜。因张某某与银某某、王某某订立的房屋租赁合同无效，故银某某、王某某已向张某某支付的房租应为该房屋的占有使用费，银某某、王某某要求张某某返还的40.5万元房租应为40.5万元占有使用费。银新商务宾馆被查封9个月期间的占用使用费银某某、王某某已向张某某支付完毕，但该期间银某某、王某某无法使用房屋，对银某某、王某某要求张某某返还此期间占有使用费40.5万元的请求，本院对其合理部分予以支持，张某某应当返还银某某、王某某占用使用费283500元（54万元÷12个月×9个月×70%）。对于银某某、王某某所主张的其他损失，本院认为，银某某、王某某是银新商务宾馆的经营者，其要求张某某赔偿因开设宾馆进行的消防工程竣工支出及消防验收不合格的罚款，没有法律依据，本院不予支持。对于银某某、王某某主张张某某赔偿宾馆网线费用和员工工资，本院认为，该费用不是宾馆被查封期间的必要合理支出，其要求张某某赔偿，本院不予支持。综上，对银某某、王某某上诉请求的合理部分，本院予以支持。原审认定事实基本清楚，但判决欠妥，本院予以纠正。
二审法院判决：一、维持乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第643号民事判决第一项即：银某某、王某某支付张某某48万元；二、撤销乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第643号民事判决第二项即：驳回银某某、王某某的全部反诉请求；三、张某某支付银某某、王某某283500元；四、驳回银某某、王某某其他反诉请求。
本院再审认定事实与原二审判决认定事实一致。
本院再审认为，关于合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，张某某只有翻建二层住宅的许可，张某某未另行取得规划许可又进行加盖扩建建造了六层房屋，依据上述法律规定，张某某系将未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋出租给银某某、王某某，该合同确实不具有可分性，或者有效部分不能单独履行并实现合同目的，故应认定张某某与银某某、王某某签订的租赁合同无效。银某某、王某某关于不能片面认定其与张雯娟签订的房屋租赁合同无效或部分无效的再审理由不能成立，本院再审不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2015）乌中民四终字第503号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 达莲花
审 判 员 于 翔
代理审判员 朱 虹
二〇一八年五月二十九日
书 记 员 谢 丹