浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第686号
上诉人（原审被告）：朱维宏。
被上诉人（原审原告）：宁波市江东房产物业总公司。住所地：宁波市江东区兴宁路***号东方商务中心*号楼1003-1008。
法定代表人：林国杰，该公司总经理。
委托代理人：顾亚舫。
委托代理人：俞土根，浙江金汉律师事务所律师。
上诉人朱维宏因与被上诉人宁波市江东房产物业总公司物业服务合同纠纷一案，不服宁波市江东区人民法院于2015年8月14日作出的（2014）甬东民初字第1676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2004年1月1日，原告宁波市江东房产物业总公司与宁波新恒德置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》一份，约定由原告宁波市江东房产物业总公司为宁波市江东区新天地小区提供物业服务，物业管理费用由业主或物业使用人按其拥有的建筑面积计算，其中办公楼综合服务费按每月每平方米2.50元计算，共有部位、公用设备设施日常维修费按每年每平方米2元计算等内容。该小区自2004年2月起至2008年5月的前期物业管理由原告宁波市江东房产物业总公司承接。2007年5月29日，被告朱维宏与宁波新恒德置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定朱维宏向宁波新恒德置业有限公司购买宁波新恒德置业有限公司开发的新天地二期1号楼18层1806号房一套，该商品房的用途为办公用房，建筑面积共91.23平方米，房价总额为900399元，交付期限为2007年6月30日前等内容。同日，被告朱维宏与宁波新恒德置业有限公司签订合同补充协议，该补充协议的第七条约定在本《商品房买卖合同》第八条约定内的交付期限前的任何时间内，该商品房取得市建设局交付使用批准文件，出卖人即采取寄挂号信的方式或在“宁波日报”登报方式，发出交付通知。买受人不得以合同约定的交付期限未到为由不办理交付手续，否则视为买受人违约。如采用挂号信方式，则寄出后7日视为买受人收到交付通知；如采用登报方式，则登报之日视为买受人收到交付通知，买受人应在十日内前来付清全部余款并办理交付手续；物业管理费用和保修期均自通知发出的第十一日起计算等内容。2008年5月，宁波市江东区新天地小区业主委员会与宁波市江东房产物业总公司签订新天地小区《物业服务委托合同》一份，约定由原告宁波市江东房产物业总公司为宁波市江东区新天地小区提供物业服务，服务期间为2008年6月1日至2013年5月31日止，其中一号办公楼综合服务费按每月每平方米4.80元计算，共有部位、公用设备设施日常维修费按每年每平方米2元计算，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金等内容。2007年6月25日，宁波市江东区新天地东区1幢1-3号，民安路1018号﹤18-6﹥﹤18-7﹥﹤18-8﹥﹤18-9﹥﹤18-10﹥﹤18-11﹥﹤18-15﹥﹤18-16﹥﹤18-17﹥共计九套房屋的房屋所有权证登记至被告朱维宏名下，建筑面积共计1134.26平方米。2013年7月2日，被告朱维宏向宁波新恒德置业有限公司、原告宁波市江东房产物业总公司出具《告知声明》一份，要求宁波新恒德置业有限公司办理涉案房屋交付手续，并要求宁波市江东房产物业总公司处理好以2013年7月1日为界的物业费用收取及物业服务等事宜等内容。2013年9月25日，朱维宏以宁波新恒德置业有限公司为被告，以商品房销售合同纠纷为由，向该院提起诉讼，要求：依法确认补充合同第七条违约内容无效；宁波新恒德置业有限公司立即书面通知朱维宏交房“交接”，出示“该商品房取得市建设局交付使用批准文件”，与朱维宏签署《房屋交接单》，并向朱维宏提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；宁波新恒德置业有限公司支付自2011年8月1日起至实际交付之日止（暂计算至2013年7月31日）的逾期交房违约金194486元。案经审理，该院于2013年11月25日作出（2013）甬东民初字第1612号民事判决书，判决驳回朱维宏的诉讼请求。后朱维宏不服，向本院提起上诉，本院审理后以涉案房屋项目在宁波新恒德置业有限公司与朱维宏签订《商品房买卖合同》前已竣工备案，并已获准交付使用，且涉案房屋的所有权证已于2007年6月底办出，故在约定的交付期限届满时，朱维宏应当知道该房屋已可以办理交付手续，又由于房屋的交付是双方当事人的义务，朱维宏未能举证证明宁波新恒德置业有限公司存在不履行交付义务的行为等为由，于2014年2月20日作出（2014）浙甬民二终字第81号民事判决书，判决驳回朱维宏上诉，维持原判。2014年9月，宁波新恒德置业有限公司向原告宁波市江东房产物业总公司出具证明一份，告知原告宁波市江东房产物业总公司1号楼18F房号1815-1817／1801-1806房的业主为朱维宏，其与我司所签的购房协议已于2007年6月25日办好交接手续，故此房产实际产权人为朱维宏等内容。
原审原告宁波市江东房产物业总公司于2014年11月6日诉至原审法院，请求依法判令：原审被告立即支付自2007年2月1日起至2013年8月4日止的物业管理费（含综合服务费和公共设施维修费）440163.40元。
原审法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，原告宁波市江东房产物业总公司与宁波新恒德置业有限公司签订的《前期物业服务管理合同》及原告与宁波市江东区新天地小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》对业主具有约束力，原、被告双方均应按约履行。上述合同签订后，原告宁波市江东房产物业总公司对新天地小区实行了物业管理服务，故被告朱维宏应按约支付物业费用。被告朱维宏认为宁波新恒德置业有限公司存在延期交房的情形，房屋权属的转移与房屋的交付系不同的概念，故涉案房屋在2013年8月4日前系宁波新恒德置业有限公司所有，并未实际交付给被告朱维宏，但根据（2013）甬东民初字第1612号民事判决书和（2014）浙甬民二终字第81号民事判决书认定的事实，被告朱维宏并未在应当知道房屋可办理交付手续的情况下到宁波新恒德置业有限公司处或凭宁波新恒德置业有限公司出具的交房流转单到原告宁波市江东房产物业总公司处办理交接手续，宁波新恒德置业有限公司不需承担逾期交房的违约责任，而原告宁波市江东房产物业总公司作为物业服务企业，对涉案房屋权属是否转移及是否实际交付并不负有法定的审查义务，宁波新恒德置业有限公司直至2014年9月才出具证明告知原告宁波市江东房产物业总公司涉案房屋的业主情况，且根据被告出具的《告知声明》，被告于2013年7月1日到原告宁波市江东房产物业总公司处交涉房屋交付事宜，故原告宁波市江东房产物业总公司在知道被告朱维宏系涉案房屋业主的情况下起诉要求被告朱维宏支付物业费用，亦属在知道或应当知道权利受到侵害之日起二年内主张权利，故对被告关于原告主张超过诉讼时效的辩称，应不予采信。根据《商品房买卖合同》的约定，涉案房屋交付的时间为2007年6月30日前，虽原告宁波市江东房产物业总公司并未提供充分的证据证明宁波新恒德置业有限公司登报或寄发挂号信通知交付的日期，但被告自认已于2007年6月27日缴纳契税并取得产权证书，故缴纳物业费用的计算日期可自约定交付期满后的第十一日起算，即自2007年7月11日起至2013年8月4日止，原告计算的数额有误，该院对此予以纠正，并确认物业费用为382352.52元。原告要求被告支付延迟付款利息损失，但并未提供充分的证据证明双方就上述费用约定过支付期限，故对原告的该项请求不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、被告朱维宏支付原告宁波市江东房产物业总公司自2007年7月11日起至2013年8月4日止的物业服务费用382352.52元，于判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告宁波市江东房产物业总公司的其他诉讼请求。如果被告朱维宏未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×延迟履行期间）。案件受理费7”902元，减半收取3951元，由原告宁波市江东房产物业总公司负担433元，由被告朱维宏负担3518元。
宣判后，原审被告朱维宏不服，上诉至本院，称：1.在一审审理期间，上诉人的委托代理人王凯磊明确否认曾收到过被上诉人当面交给其的《物业费收费通知单》，且2013年7月2日的《告知声明》中载明被上诉人告知的事项是“要接收所购房屋的交付交接和领取房屋钥匙，必须以交纳物业费为前提，否则不交付房屋不发放钥匙不提供物业服务包括停水停电”。上诉人在《告知声明》中亦表示，“对于2013年7月1日以前出卖人未履行交房义务的违约事实，应由过错者承担。对于2013年7月1日以后在物业交付房屋发放钥匙之日起，本人保证按照物业管理规定配合协商办理”。由此，不可能存在被上诉人向上诉人的委托代理人王凯磊当面交付《物业费收费通知单》的事实。另外，原审法院认定被上诉人曾书面催讨物业费用的事实缺乏书面证据予以佐证。除此之外，一审法官在庭审中未进行充分说明与询问，且在证据采信方面违反了相关法律规定；2.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条与《浙江省高级人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的意见〉（试行）》第十六条之规定精神，物业公司催讨物业费用应当以书面形式催讨。本案中，被上诉人在起诉前并未向上诉人进行过书面催讨，故不符合起诉的条件，应当裁定驳回起诉；3.本案遗漏诉讼主体，应当追加宁波新恒德置业有限公司为当事人。理由为：首先，依法商品房的完全交付除必须办出房产证件外，还必须转移占有。宁波新恒德置业有限公司却认为作出房产证就已经完成交付，与法相悖。并且在现实生活中，虽然房产证已作出，但房屋仍需整改或与合同不符等未达到交付条件的情形，是客观存在的。其次，宁波新恒德置业有限公司既未在约定的期限届满前按时交房，又未依约履行书面通知交房或在《宁波日报》上刊登交房公告的义务，致使上诉人长期未能使用涉案房屋。最后，涉案《前期物业管理服务合同》第五条第10项明确约定，由于宁波新恒德置业有限公司在销售过程中对业主违约承诺或违反原规划方案导致业主拒付物业管理服务费用，应承担连带偿付责任。因此，应当追加该公司参加本案诉讼；4.本案于2014年11月6日在原审法院立案受理，后经庭外和解未果，于2015年8月14日判决。审理期限长达9个多月，有违民事诉讼简易程序的审限规定，且上诉人未曾同意过适用简易程序审理本案；5.关于本案的诉讼时效，被上诉人并无证据证明其曾向宁波新恒德置业有限公司书面催讨过物业费用，且该公司向被上诉人出具的证明亦系互相串通的伪证。上诉人的委托代理人于2013年7月1日到被上诉人处交涉交付事宜，故自该日起倒推两年，即有关2011年7月1日之前的物业费用的诉请已过两年的诉讼时效。综上，请求二审法院依法撤销原判，依法驳回被上诉人的起诉。
被上诉人宁波市江东房产物业总公司答辩称：1.对于物业费用的催讨，根据民事诉讼证据的高度盖然性标准，并不一定要书面的催讨书送达及签字确认。本案中，上诉人在《告知声明》中认可被上诉人向其催讨过物业费用，并就物业费用如何缴纳作出了表示。按照常规做法，被上诉人在催讨物业费用时会有一份催告单。对于该份证据，一审法院曾向上诉人的委托代理人进行询问，其并未否认。据此，可认定被上诉人已向上诉人实际送达了书面的催讨单；2.关于诉讼时效，被上诉人是在宁波新恒德置业有限公司告知业主情况之后才向上诉人催讨的，且被上诉人并无义务审查房屋交付及过户登记等事宜，故应从知道之日起计算本案的诉讼时效；3.根据合同的相对性，在物业服务合同中，因房屋已经交付，故合同的相对方应为上诉人，故不应追加宁波新恒德置业有限公司为本案的当事人。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，双方当事人均无新的证据提交。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，关于《物业费收费通知单》，被上诉人诉称其曾在2013年7月1日将该通知单交予上诉人的委托代理人，虽上诉人对此不予认可，但在一审审理期间，上诉人的委托代理人对上述事实并未明确否认，且结合上诉人在次日出具的《告知声明》中对物业费用缴纳事宜作出的说明，原审法院对《物业费收费通知单》以及被上诉人向上诉人书面催讨物业费用的事实予以认定，符合证据的认定规则与日常生活经验，并无不当。上诉人以被上诉人未履行书面催讨义务为由要求裁定驳回被上诉人的起诉，该主张缺乏事实依据，故本院不予支持。
关于诉讼时效，现上诉人认为2011年7月1日以前的物业费用所涉诉讼时效业已届满，对于该项主张，鉴于上诉人并无证据证明被上诉人在2013年7月1日之前即知晓其系涉案房屋的实际业主，而被上诉人对房屋权属转移情况并不负有法定的审查义务，因此，被上诉人向上诉人主张物业费用的权利应自其知道或应当知道该权利受到侵害之日即2013年7月1日起计算两年的诉讼时效。直至被上诉人于2014年11月6日诉至原审法院，上述期限尚未届满。基于上述事实，上诉人之上述主张依据不足，故本院难以支持。
关于应否追加案外人宁波新恒德置业有限公司为本案的当事人，因涉案房屋所有权证已在约定的交付期限届满前办理完毕，且上诉人亦无证据证明被上诉人存在怠于履行交付义务的行为，故原审法院认定上诉人在约定的交付期限届满后已成为涉案房屋的实际业主，应属妥当。在此前提下，由于涉案《前期物业服务管理合同》与《物业服务委托合同》对全体业主具有约束力，故上诉人应系上述合同的相对方并受其约束。据此，基于合同的相对性，原审法院未予追加案外人宁波新恒德置业有限公司参加本案诉讼，亦无不当。
关于一审审理程序与审理期限，首先，因本案事实清楚、权利义务关系明确，且争议不大，故原审法院适用简易程序审理本案，于法有据，并无不妥。其次，虽一审审理时间长达9个多月，但因双方当事人曾申请庭外和解242天，依法该期间应在审限内予以扣除，故一审审理期限并未超出简易程序的法定审限。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7902元，由上诉人朱维宏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 郑 辉
代理审判员 闵群锋
二〇一五年十二月三日
代书 记员 陆 琼