广东省佛山市南海区人民法院执 行 裁 定 书（2017）粤0605执异333号案外人（异议人）：柳长艳，女，汉族，1988年4月10日出生，住湖北省监利县。原告：张亦文，男，汉族，1994年5月21日出生，住广东省阳山县。委托代理人：黎润芬，广东金石行律师事务所律师。委托代理人：蒋伟良，广东金石行律师事务所律师。被告：王滔，男，汉族，1980年6月20日出生，住广东省佛山市南海区。本院在审理原告张亦文与被告王滔房屋买卖合同纠纷一案【案号：（2017）粤0605民初9185号】的过程中，查封了被告王滔名下的位于佛山市南海区桂城街道百合村二街*号403房及403单车房（权利证号：20***592，以下简称403房及单车房）。案外人柳长艳对此提出异议。本院依法组成合议庭审查，并于2017年7月27日举行听证。现已审查终结。异议人称，请求法院解封涉案403房及单车房。事实与理由：2017年4月12日，异议人柳长艳的老公唐标军与原业主王滔经协商一致，签订了《房屋转让协议》，原业主王滔将403房及单车房以人民币1100000元转让给异议人柳长艳。异议人应支付的首付50万元已经全部支付给王滔，余款是以银行按揭的方式向银行申请贷款，银行于2017年5月22日已经出具了同贷书，等办理房产证及银行的抵押登记后，银行就会实际放贷给王滔。2017年6月13日，异议人柳长艳已与王滔去房管部门完成了房屋国有土地使用权过户手续和转让流程，并交了契税及相关费用，税务部门也当场出具了以异议人柳长艳为抬头的购房发票，房管部门也已受理本单案件。就在异议人等待出新证的时候接到房管部门通知，房子已于2017年6月26号被法院查封了。针对法院查封上述房产一事，异议人提出以下异议理由：异议人有权提出查封异议。依据《最高人民法院关于民事执行中查封，扣押，冻结财产的规定》，结合本案，异议人柳长艳在买卖过程中并不知道旧业主的债权债务关系，在支付房款后也向房管局申请办理房屋交易受理及缴税、不动产登记等手续，房管局对该申请也已受理，只是在办理的过程中，因房管局的原因，致使不能及时过户，故应该认定异议人柳长艳已经取得该房屋的所有权。且根据最高人民法院>第十一条规定：“对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，该规定明确了商品房的交付除当事人另有约定外，房屋交付使用就已经是转移了占有，而占有是根据所有权而滋生的权利，法院不得查封被执行人之外的第三人的财产，故应予以解除。原告称，一、法院查封涉案房屋有事实与法律依据。2016年12月18日，原告的委托人张彩冰与被告王滔的委托人贾林昌（第三人）共同签订了《房地产买卖合同》、《房地产买卖合同附件》，约定原告以人民币875000元的总价购买403房及单车房。合同签订后原告向被告支付了2万元定金。后原告与被告共同到中国银行股份有限公司佛山南海里水支行办理贷款申请，银行于2017年3月28日口头告知已经同意贷款，并将同意购房抵押贷款通知书交付被告王滔。被告在2017年3月20日书面声明告知原告，承诺配合原告办理一切过户手续，但是当原告及中介通知被告办理相关过户手续时，被告拒绝配合原告办理所有手续。原告于2017年4月27日向被告王滔邮寄了继续履行的函件，明确告知被告在收到函件3日内配合原告办理房产过户手续事宜，但被告仍然拒绝办理过户手续。原告为维护自身合法利益到法院起诉要求被告继续履行涉案房屋买卖合同，为防止被告转移财产而提出财产保全申请。因此，法院查封涉案房屋是合法合理的。二、异议人柳长艳不符合最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的情况。理由是：1、柳长艳并没有支付全部房款，只是支付了定金跟首期款；2、房屋没有交付。根据异议人提交的房屋买卖合同可以获悉，交楼条件是被告王滔收齐全部房款之日起3天内，但柳长艳并没有交齐全部房款。3、柳长艳不是善意第三人。因为异议人配偶与王滔签订房屋买卖合同时，涉案房屋是在佛山市住房保障和房地产登记信息交易中心办理了网签的，是无法进行第二次交易的，而异议人配偶在房屋因张亦文与王滔签订买卖合同而被网签的状态下与被告签订房屋买卖合同，不是善意第三人。综上，涉案房屋被查封是合法合理的，异议人的解封申请不应支持，否则对原告张亦文造成无法弥补的损失，也促使了一屋二卖的风气。异议人的所有损失应该由被告王滔赔偿。经审查查明，原告张亦文与被告王滔房屋买卖合同纠纷一案【案号：（2017）粤0605民初9185号】，本院于2017年6月20日受理。原告张亦文起诉请求法院判令：1、张亦文与王滔继续履行2017年2月27日签订的《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同附件》，且王滔应协助张亦文办理403房及单车房过户至张亦文名下的手续；2、王滔向张亦文支付违约金36675元；3、本案诉讼费、财产保全费由王滔承担。同日，原告张亦文向本院申请财产保全，本院于同年6月22日作出（2017）粤0605民初9185号民事裁定，裁定：冻结被申请人王滔的银行存款人民币875000元或查封、扣押其相应价值的财产。据此，本院于同年6月23日查封王滔名下的403房及单车房。另查明，2017年4月12日，王滔（甲方）与唐标军（乙方，系异议人的丈夫）签订《房屋买卖合同》，将涉案403房及单车房以110万元出售给唐标军。当日，王滔出具《收款收据》确认收到唐标军购买涉案403房及单车房的定金2万元。次日，王滔出具《收款收据》确认收到唐标军购买涉案403房及单车房的定金3万元。后唐标军与异议人决定以异议人的名义购买涉案403房及单车房。2017年5月4日，王滔（卖方）与异议人（买方）网签买卖合同，约定王滔将涉案403房及单车房以110万元出售给异议人，双方约定的付款方式为：异议人应于2017年5月24日前向王滔支付房款50万元，剩余房款60万元由异议人于2017年5月4日前自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款。2017年6月13日，王滔出具《收款收据》确认收到异议人购买403房及单车房的全部首期45万元。同日，异议人向中介支付佣金25000元。2017年5月22日，中国工商银行股份有限公司佛山南海支行向异议人出具《个人住房贷款放款承诺函》，载明：借款人柳长艳因购买403房及单车房向我行提出贷款申请。根据我行有关规定现已审批通过，并拟向借款人发放贷款。……，我行将按约定发放贷款60万元用于支付购房款。2017年6月13日，王滔与异议人签署《交楼确认书》，王滔将403房及单车房交付予异议人。同日，异议人缴纳了403房及单车房的契税16500元，并向房管部门申报403房及单车房转移登记。本院认为，根据法律规定，原告因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提起诉讼时向人民法院申请采取保全措施。因此，原告向本院提出财产保全申请，并提供了担保，本院审查后作出对被告财产保全的裁定，有法律依据。本案争议焦点为异议人对涉案403房及单车房的物权期待权能否排除（2017）粤0605民初9185号案中对403房及单车房的查封。王滔将涉案403房及单车房一房二卖予张亦文、异议人，王滔与张亦文、异议人签订的房屋买卖合同均为有效。现张亦文、异议人均要求履行合同，张亦文、异议人对403房及单车房均享有物权期待权。本院认为，在此情况下应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋、支付价款以及买卖合同成立先后的顺序确定权利保护顺位。本案中，虽然王滔与张亦文的房屋买卖合同成立在先，但异议人已先行办理403房及单车房的所有权转移登记手续且已实际占有涉案房屋，只是在办理转移登记的过程中被本院查封。因此，本案中，应优先保护异议人的物权期待权即本案中应解除对403房及单车房的查封。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：撤销本院对被告王滔名下的位于佛山市南海区桂城街道百合村二街*号403房及403单车房（权利证号：2******5592）的查封行为。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  刘 芳审 判 员  黄馨栗人民陪审员  李为民二○二○一七年八月二日书 记 员  欧斯迪