广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2643号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市东门房地产发展有限公司，住所地广州市越秀区越秀中路越秀中街16号。
法定代表人：叶志强，职务：总经理。
委托代理人：蒋霆，广东合邦律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：九江银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区黄埔大道西108号106、107、108房。
负责人：齐永文，职务：行长。
委托代理人：刘艳华，广东合邦律师事务所律师。
委托代理人：王琪，广东合邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁锐。
委托代理人：谭广闻，广东东方昆仑律师事务所律师。
委托代理人：雷云汉，广东东方昆仑律师事务所律师。
原审第三人：广东岭南经济开发有限公司，住所地广州市中山二路34号。
法定代表人：陈群余。
上诉人广州市东门房地产发展有限公司、九江银行股份有限公司广州分行因与被上诉人梁锐、原审第三人广东岭南经济开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第1696号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：原座落于广州市越秀中路越秀下街34号首层及阁楼的房屋，产权人为梁锐，建筑结构及层数为2-1／2，建基面积为28.35平方米，总建筑面积48.59平方米。
1997年6月9日，广东岭南经济开发有限公司（拆迁人、甲方，以下简称岭南公司）与梁锐（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议书》，约定：甲方经广州市房地产管理局以（96）房拆许字第038号房屋拆迁许可证批准，拆除越秀中路越秀下街34号的房屋，乙方是该房屋的使用人，建筑面积48.59平方米，有正式户口的实际居住人三人（其中独生子女一人）；协议第一条：乙方同意1997年6月15日前迁出原址房屋；乙方愿意自行解决临时搬迁；按原建筑面积每月每平方米18元计算，合计每月补助875元；该项补助费的发给，从乙方搬出原住房之月计起，至甲方通知乙方回迁之月止；协议第三条：甲方应于2001年12月31日前，在原地段新建回迁大楼19层，产权属于自有的东向房，建筑面积64.59平方米，其中，房、厅面积规划（规划两字手写填上，下同）平方米，独立厨、厕规划平方米，阳台规划平方米安置给乙方回迁居住；安置房屋的质量、结构、设备，按规划执行；甲方应提前一个月以书面的形式通知乙方回迁，乙方必须依期回迁；在回迁之日起将安置临时搬迁的房屋退回给甲方，同时与迁入居住的住户签订新的租赁合约；如乙方十天仍不回迁的，甲方则按广州市城市房屋拆迁管理有关法规、规章的规定处理；协议第六条：甲方不按本协议第三条规定的房屋面积安排乙方回迁的，乙方可依照法律程序请求人民法院保护、在属于甲方越秀中地段的房屋中选择同等面积的房屋回迁的权利；第十条：1、乙方原契证面积为48.59平方米，回迁总建筑面积64.59平方米；2、因原址房屋有20平方米商铺营业面积，故回迁总建筑面积64.59平方米中，有20平方米商铺面积作补偿调换安排于五楼，其余44平方米建筑面积作住宅安置于19楼东向；3、如果回迁的工商业铺面，只要有一间能回迁到地下首层（临街铺面），则本户回迁五楼的商铺亦可以回迁到首层营业；4、回迁单元厅、房、厨厕均有独立采光窗，其中厅、房不得有吸排水管经过；5、回迁房如遇有不可分割部份以成本价购买；6、在职在校成员每月25元交通补助费等内容。同日，岭南公司（拆迁人、甲方）与梁锐（被拆迁人、乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除座落在东山区越秀中路越秀下街34号首层阁楼，该房屋为砖木结构，建筑面积48.59平方米；甲方将自有的座落在东山区越秀中路原地段新建回迁大楼第壹拾玖层、位置东向的自有房屋；建筑面积为64.59平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积按比例分摊在内），用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；甲方用作产权调换（补偿）的房屋楼屋高度、结构、质量、应符合城市规划部门批准的设计方案；经核定乙方的原址房屋建筑面积为48.59平方米，而甲方调换（补偿）给乙方64.59平方米，两者对比，相差了16平方米，对比相差的房屋面积，乙方根据有关规定以10平方米×1300元／平方米、6平方米×7000元／平方米的标准计算，付给甲方55000元，并于2001年12月31日前付清；乙方应在本协议签定生效后20天，将其上述房屋交由甲方拆除，如其上述房屋由他人使用的，甲方应在安置了房屋使用人后方予拆除，甲方应在2001年12月31日将自有房屋交付给乙方；超出原产权面积6平方米部分为乙方要求购买，10平方米为解困面积等内容。
上述协议签订后，梁锐即将上述越秀中路越秀下街34号房屋交由岭南公司拆除。1997年7月2日，岭南公司出具金额为40714.04元的收据一张给梁锐，收据上载明“收到越秀下街34号梁锐，乙方向甲方购买16平方米，其中10平方米按1300元／平方米，6平方米按7000元／平方米，合计55000元，分两期付款，在临迁费扣除，首期40714.04元”。2001年1月10日，上述房屋所在地段经批准更改用地单位为广州市东门房地产发展有限公司（以下简称东门公司）。
因东门公司、岭南公司未能依时完成拆迁安置工作，梁锐以该两公司自2002年6月开始未支付临迁费为由诉至原东山区人民法院，经审理，2004年3月16日，原东山区人民法院作出（2004）东法民三初字第135号民事判决书，判决如下：一、在该判决发生法律效力之日起7日内，岭南公司、东门公司共同向梁锐一次性支付从2002年1月1日起至该判决发生法律效力之日止的逾期回迁补助费（其中从2002年1月1日起至2002年5月31日止每月按875元×50%计，从2002年6月1日起至判决发生法律效力之日止按每月875元×150%计）；之后，岭南公司、东门公司应按875元×150%的标准逐月向东门公司支付逾期回迁补助费至书面通知梁锐回迁之日止；二、岭南公司、东门公司在该判决发生法律效力之日起7日内一次性向梁锐支付从2002年6月1日起至该判决发生法律效力之日止的交通补助费（按每月75元计付）；以后岭南公司、东门公司应按上述标准逐月向梁锐支付交通补助费至书面通知梁锐回迁之日止等。判后，东门公司依照该判决按2845.20元／月的标准向梁锐支付了相应的逾期回迁补助费等至2011年8月止，此后未再支付。
根据广州市房地产档案馆于2013年8月30日出具的《房地产登记簿查册表》内容显示，广州市越秀区越秀中路64号2105房（下简称2105房）的产权人为东门公司，建筑面积为43.3011平方米，套内建筑面积为33.5789平方米；广州市越秀区越秀中路66号2306房（下简称2306房）的产权人为东门公司，建筑面积为63.1779平方米，套内建筑面积为48.9928平方米。根据广州市房地产档案馆于2013年9月22日出具的《房地产登记簿查册表》内容显示，广州市越秀区越秀中路60号502房的产权人为东门公司，建筑面积为24.2497平方米，套内建筑面积为17.053平方米，规划用途为商业。东越雅居首层商铺截止至2013年8月30日仍登记在东门公司名下的商铺包括以下：越秀中路58号102房（总面积81.66平方米，套内面积70.12平方米）、106房（总面积32.36平方米，套内面积27.79平方米），越秀中路60号102房（总面积35.13平方米，套内面积30.17平方米）、103房（总面积50.53平方米，套内面积43.39平方米）、104房（总面积161.9平方米，套内面积139.01平方米）、111房（总面积27.04平方米，套内面积23.22平方米）、112房（总面积36.25平方米，套内面积31.13平方米）、113房（总面积32.37平方米，套内面积27.8平方米）、114房（总面积39.26平方米，套内面积33.71平方米）、115房（总面积29.7平方米，套内面积25.5平方米），上述产权仍登记在东门公司名下的商铺，均已抵押登记在九江银行股份有限公司广州分行（以下简称九江银行广州分行）名下。
另查明：1998年3月1日，岭南公司（拆迁人、甲方）与案外人周耀南签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除座落在东山区越秀中路56号首层2层3层房屋，甲方将自有的座落在征用范围内新建大楼首层西向、拾柒层北向房屋，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换等。2011年1月11日，东门公司（甲方）与周耀南签订《回迁安置协议》，约定乙方同意回迁东越雅居首层（现门牌越秀中路60号108号铺），商铺面向越秀中路，商铺南向开门等。2011年1月12日，东门公司（甲方）与周耀南（乙方）签订《租赁协议》，约定：乙方同意将自有的越秀中路60号（东越雅居）首层108号商铺在2011年1月1日出租给甲方，租赁期为十年，从2011年1月1日至2020年12月31日止；租金为以套内建筑面积计算300元／平方米／月等。
东门公司于2011年4月7日向广州市越秀区人民法院提起诉讼，广州市中级人民法院于2011年12月15日指定本案由原审法院管辖。原审法院于2012年7月27日立案受理，东门公司提起本案诉讼，请求判令：1.梁锐前往东门公司处办理回迁至越秀中路64号2105房的回迁手续；2.梁锐立即向东门公司支付回迁面积增大的购房款13000元及利息（以13000元为本金，按同期银行同类贷款利率的标准，自2002年1月1日起计至实际支付完毕之日止）；3.确认从2011年3月19日公告之日起，东门公司不再承担逾期安置回迁的法律责任。梁锐在原审答辩称：不同意东门公司的诉讼请求。1、东门公司在起诉前未通知梁锐办理回迁手续，东门公司有梁锐的联系方式，在可以直接通知梁锐的情况下，通过公告的方式通知梁锐办理回迁手续，不符合通知的手续，梁锐也不可能收到此通知，而东门公司直至2011年8月仍在向梁锐支付临迁费，说明回迁房屋尚未达到回迁的条件，且其公告要求梁锐回迁的房屋与现在东门公司通过诉讼提出回迁的房屋不一致，因此东门公司尚未安排符合约定的房屋给梁锐回迁，其仍应承担逾期安置回迁的法律责任；2、东门公司要求梁锐回迁的房屋越秀中路64号2105房，不符合安置及补偿的约定，首先东门公司要求回迁房屋的条件与协议不符，按协议东门公司应提供的是19层东向的房屋，并配有独立的厨房、厕所等，且厨房和厕所有窗户，东门公司提供的房屋达不到以上条件，其次东门公司要求回迁的房屋面积应不少于44.59平方米，房屋不存在任何的分摊面积，协议中没有约定分摊面积，而梁锐交给东门公司拆迁的房屋不存在任何的分摊面积；3、梁锐支付的回迁面积的购房款，说明该购房款早已被东门公司扣除，而目前东门公司仍有大量的临迁费没有支付给梁锐，故要求支付购房款的诉讼请求没有事实和法律依据。综上，东门公司应在2011年12月31日前安排回迁，但由于东门公司的违约行为导致梁锐在10年内居无定所，租金一直上升，东门公司一直拖欠临迁费，给梁锐的生活造成重大的影响，应驳回东门公司的全部诉讼请求。
在本案原审审理过程中，梁锐提出反诉请求判令：1.东门公司为梁锐办理回迁至广州市越秀中路66号2306房；2.东门公司为梁锐办理回迁至广州市越秀中路60号111房；3.案件受理费由东门公司负担。
针对梁锐的反诉，东门公司答辩称：不同意梁锐的反诉请求。1.梁锐要求回迁至2306或1507房与合同约定的面积不相符，2306房建筑面积63.1779平方米，楼层是23层，1507房建筑面积63.1779平方米，楼层是15层，两套房屋无论在建筑面积上还是在楼层上都是与协议约定不符；两套房屋都属于确权，不可以销售，东门公司无权处置该两套房屋；2.梁锐要求回迁的商铺的位置与协议不符，梁锐该项反诉请求没有事实和法律依据。
九江银行广州分行述称：在东门公司没有结清贷款的情况下，不同意转让抵押房产产权。
岭南公司未陈述意见。
2013年9月13日，原审法院会同双方当事人到现场进行勘察。2105房间隔为一房一厅一厨一厕两阳台，厅出阳台，朝向东偏北向，厕所没有窗户，房间有两个窗户，厨房有窗户对出有一阳台，室内具备基本装修，水、电安装到户，具备入住条件；2306房间隔为两房一厅一厨一厕两阳台，房屋朝向南偏东，主卧及客房房屋方向朝东，厕所没有窗户。
2013年12月19日原审开庭时，东门公司及九江银行广州分行均表示2013年8月30日后，东越雅居首层商铺登记在东门公司名下的越秀中路58号102房、106房，越秀中路60号102房、103房、104房、111房、112房、113房、114房、115房的产权及抵押登记情况未发生变化。
原审诉讼过程中，东门公司未能提交证据证明称其曾通知过梁锐办理回迁手续。原审审理过程中，梁锐明确本案中不需要岭南公司承担责任。
原审法院认为：梁锐与岭南公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约切实履行。东门公司作为拆迁地块的新用地单位，应承接上述协议中拆迁人的权利义务。
关于回迁房屋的选定问题。根据双方所签订协议的约定，东门公司用于安置梁锐回迁的房屋应具备的条件主要是：回迁总面积64.59平方米；其中20平方米属于商铺安排于5楼，44平方米建筑面积作住宅安置于19楼东向；回迁商铺只要有一间能回迁到地下首层临街商铺，则回迁五楼的商铺亦可以回迁到首层营业；厅、房、厨、厕均有独立的采光窗，其中厅、房不得有排水管经过。住宅回迁方面，就东门公司提供回迁的2105房及梁锐要求回迁的2306房来看，合同虽约定的回迁房屋位于19楼，由于回迁房所在楼宇属于新建电梯房，及时回迁房屋比约定楼层高低更有利于安置回迁；且楼层价值一般随高度上升，回迁2105房或2306房梁锐的利益不会因此受损；其次，双方约定回迁住宅建筑面积为44平方米，2105房的建筑面积为43.3011平方米，2306房的建筑面积为63.1779平方米，从最适宜回迁以及减少争议的角度来看，办理回迁时适宜选择面积最为相近的房屋，显然2105房更为适宜回迁；再次，双方约定回迁住宅为东向，2105房朝向为东偏北向，2306房为南向偏东，从朝向看也是2105房更为接近双方的约定。至于梁锐提出的回迁房屋面积按套内面积计算的请求，因双方协议中已明确约定回迁建筑面积包括分摊楼梯、走廊等面积按比例分摊在内，因此梁锐要求按套内面积计算的请求，不予采纳。综上，越秀区越秀中路64号2105房，适宜作为回迁住宅安置梁锐回迁；东门公司的该项诉请予以支持，梁锐的反诉意见不予接纳。商铺回迁方面，根据双方约定，20平方米商铺回迁于5楼，但同时约定只要有一间能回迁到地下首层的，梁锐也可以回迁到首层；根据原审法院已查明的事实，现最少有周耀南一个回迁户的商铺回迁至首层，故梁锐要求回迁至首层商铺合法有据，予以支持。从首层现仍登记在东门公司名下商铺情况来看，只有越秀中路60号111房面积最接近双方约定，梁锐要求回迁至该商铺，予以支持。梁锐作为被拆迁人，其针对回迁房屋享有的回迁权利属于特定权利，应当享有优先于抵押权的权利；因此虽越秀中路60号111房已被抵押登记至九江银行广州分行名下，但梁锐仍有权要求回迁至该商铺，九江银行广州分行应当协助办理相关的手续。至于九江银行广州分行与东门公司之间的关系，双方可另循途径解决。
关于东门公司要求确认从2011年3月19日公告之日起不再承担逾期安置梁锐回迁的法律责任的问题。首先，根据双方之间的约定，东门公司应提前一个月以书面的形式通知梁锐回迁，现无证据证明东门公司已按约定履行了该义务；其次，梁锐至今尚未回迁；再次，东门公司未有具体明确不承担逾期安置梁锐回迁法律责任的具体内容，故本案中对此不予支持。
关于东门公司要求梁锐支付面积增大的购房款13000元及利息诉请一项。根据约定，梁锐交付拆迁的房屋面积为48.59平方米，东门公司安排回迁的房屋总面积为64.59平方米；多出的16平方米，其中10平方米按1300元的标准支付差价，6平方米按每平方米7000元的标准支付差价，合计55000元。协议约定的该55000元差价部分，在实际履行中已与岭南公司应当支付的临迁费互相抵扣，因此应认定梁锐已经支付该款。东门公司再行要求梁锐支付约定的面积增大购房款13000元及利息缺乏依据，不予支持。关于实际回迁房屋面积70.3411平方米超出原约定回迁房屋面积的差价支付问题，因东门公司在本案中并未提出主张，双方可另循途径解决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第一百六十二条的规定，于2014年1月16日作出如下判决：一、东门公司应于判决发生法律效力之日起十五日内安置梁锐回迁至广州市越秀区越秀中路64号2105房及越秀中路60号111房；二、驳回东门公司的其他诉讼请求；三、驳回梁锐的其他反诉请求。案件本诉受理费620元，由东门公司负担520元，由梁锐负担100元。反诉受理费100元，由东门公司负担50元，由梁锐负担50元。
判后，上诉人东门公司及九江银行广州分行均不服原审判决，向本院提起上诉，其中东门公司上诉称：（一）原审判决认定主要事实的证据不足。1.原审法院认定梁锐支付了住宅部分面积增大的购房款13000元已从临迁费中相互抵扣，证据不足。首先，岭南公司出具的收款收据所盖的印章为该公司拆迁办公室，并非的行政公章，该印章非岭南公司的依法刻制印章，属于非法印章；其次，该收款收据上明确记载有只准独立核算单位内部使用对外使用属于无效凭证，可见即使该印章为岭南公司所制，岭南公司也未认可其对外所发生的证明效力，不能作为岭南公司用临迁费抵扣梁锐购买增大面积的购房款依据；再者，从数额上看梁锐应支付的增大面积购房款为55000元，该收据上的金额也仅是40714.04元。梁锐应支付的住宅面积增大面积购房款13000，无任何证据能够证实其已支付；最后，《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第三条约定，面积差价55000元由梁锐于2001年12月31日前付清，上述日期是双方约定的回迁日期，但该地段回迁大楼于1999年停建，2000年1月10日，被拆迁房屋地段的用地单位经政府批准由岭南公司变为东门公司，直至2010年10月27日大楼经规划验收合格方可回迁，故回迁前梁锐一直未支付面积增大的购房款。2.原审法院认定东门公司未能提交证据证明其曾通知过梁锐办理回迁手续与事实不符。东门公司在原审提交的《登报公告》，可证实东门公司于2011年3月19日在报社刊登公告，再次通知梁锐见报之日起七日内办理回迁手续，逾期责任自负。对此原审法院没有查明这一事实。为此上诉请求：1.变更原审判决第一项为东门公司于判决生效之日起十五日内安置梁锐回迁至广州市越秀中路64号2105及越秀中路60号502房；2.撤销原审判决第二项，改判梁锐立即向东门公司支付回迁面积增大的购房款13000元，并按中国人民银行同期贷款利率给付逾期付款利息至本金13000元支付完毕止；3.依法确认从2011年3月19日公告之日起东门公司不再承担逾期安置梁锐回迁的法律责任；4.一、二审诉讼费由梁锐承担。
上诉人九江银行广州分行上诉称：（一）原审判决认定回迁权优于在先抵押权侵害了九江银行广州分行的合法权益。2011年1月4日，九江银行广州分行与东门公司签订房产抵押合同，约定将越秀中路60号111房抵押给九江银行广州分行，在签订抵押合同之时没有任何人、机构或组织等对该抵押房屋主张权利，该房屋权属明确属于东门公司。该抵押时间也早于原审法院认定的另一回迁户周耀南回迁时间2012年1月12日。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，九江银行广州分行在抵押中无过错，属于善意第三人。现梁锐在庭审期间并未代为清偿东门公司的债务，原审法院将抵押房屋判决给梁锐回迁，损害了九江银行广州分行合法债权。（二）原审判决认定回迁权优于抵押权没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权等，先于抵押权的其他权都应当有相关的法律规定，而回迁权优于抵押权至今为止没有相关法律规定，另外物权优于债权是民法的基本原理，抵押权是一种用益物权，而梁锐与岭南公司是协议约定的回迁权依然是一种合同权，属于债权范畴，因此，回迁权优于抵押权没有法律依据。（三）根据房屋拆迁安置协议约定抵押房屋不应当判给梁锐。1.本案没有证据证明回迁中有一间商铺回迁到地下首层。梁锐于2013年10月15日当庭提交的证据证明周耀南回迁安置协议和租赁协议是复印件，该证据已过原审法院指定举证期限，并非新证据，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十九条、第六十九条之规定，应当不采信。九江银行广州分行被依法追加为第三人参加诉讼后，梁锐并未提供上述证据原件给予质证，也无其他证据证实，故原审法院认定周耀南回迁东越雅居首层证据不足；2.即便梁锐有证据证明有回迁人回迁到地下首层，依据协议也不存在一定要调换到地下首层。协议中约定的条件是20平方米的商铺是可以调换到首层，还有不可以的可能性存在。既然东门公司不同意调换，依据协议就应当是在五楼安置，而不应当在越秀中路60号111房安置梁锐。为此请求：1.撤销原判第一项中关于东门公司于判决生效之日起十五日内安置梁锐回迁至广州市越秀中路60号111房的判决事项；2.梁锐承担本案二审诉讼费用。
被上诉人梁锐答辩：梁锐的房屋是被拆迁安置的房屋，其被拆迁的事实发生在东门公司与九江银行广州分行办理抵押手续前，东门公司在尚未对梁锐进行拆迁安置的情况下与九江银行广州分行办理抵押手续，该抵押权不能优于拆迁安置的权利。无论是东门公司隐瞒拆迁安置补偿房屋的事实或是九江银行广州分行出于疏漏没有核实涉案房屋存在拆迁安置补偿的事宜，东门公司与九江银行广州分行应自行承担相应责任。东门公司提交（2013）穗中法民五终字第2131号案判决的商铺与本案涉案111商铺并无关联，本案是111房，而上述判决是大楼首层11、12号商铺，该商铺与本案111房存在很大的差异，明显并非同一商铺，即使涉案的111房已经判决给其他回迁户，但根据涉案拆迁安置协议，东门公司也应当在涉案房屋所在大厦的首层安置商铺给梁锐。因此，梁锐同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。
岭南公司未到庭发表意见。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
在本案二审审理过程中，东门公司陈述（2013）穗中法民五终字第2131号案涉及的判决案外人回迁大楼首层11、12号位置的商铺中的11号铺就是本案判决的越秀中路60号111房，故本案不能重复判决该房屋给梁锐，并要求法院核实上述情况。本院于2014年11月17日到广州市房地产档案馆调取了上述房屋所在大厦首层的《广州市房地产查丈原图（层图）》（测字：110111576）、越秀区越秀中路58、60、62、64、66号房地产登记薄查册表、越秀区越秀中路60号111房的房地产登记簿查册表，涉案大厦首层商铺显示有60号11号铺，但无法查询到该11号铺的房地产登记簿查册表，只能查到111号铺的房地产登记簿查册表，据此，本院向各方出示上述材料。东门公司确认上述材料的真实性、合法性、关联性，并认为《广州市房地产查丈原图（层图）》首层的60号11号铺就是越秀中路60号111房，东门公司表示越秀中路60号111房已安置其他回迁户，其同意将其自有的越秀中路60号119房（建筑面积20.1534平方米，规划用途为商业）安置梁锐回迁。梁锐对上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议，认可（2013）穗中法民五终字第2131号案处理的该案涉案首层11号铺就是本案越秀中路60号111房，确认越秀中路60号119房登记在东门公司名下，并表示上述房屋已安置案外人，愿意接受回迁越秀中路60号119房。九江银行广州分行对上述材料真实性、合法性、关联性没有异议，也确认（2013）穗中法民五终字第2131号案处理的该案涉案首层11号铺就是本案越秀中路60号111房，并表示其对越秀中路119房无抵押权，法院对该119房的处理与其无关。
二审诉讼中，东门公司及梁锐均确认在原审判决后，双方已办理了广州市越秀区越秀中路64号2105房的交接手续。另外，梁锐确认无支付东门公司主张的增大面积购房款13000元，但认为该款已超过诉讼时效。
本院认为：由于东门公司及梁锐均确认在原审判决后，双方已办理了广州市越秀区越秀中路64号2105房的交接手续，故本院对原审判决梁锐回迁上述房屋的判项部分予以维持。本案各方争议的焦点是：1.梁锐主张回迁广州市越秀中路60号111房的诉请能否成立；2.九江银行广州分行要求撤销原判东门公司安置梁锐回迁至广州市越秀中路60号111房理由能否成立；3.梁锐应否向东门公司支付回迁面积增大的购房款13000元及利息；4.东门公司要求确认从2011年3月19日后不再承担逾期安置梁锐回迁的法律责任问题能否成立。
关于梁锐主张回迁广州市越秀中路60号111房的诉请能否成立问题。根据本案查明的事实可知，梁锐主张的广州市越秀中路60号111房，已在本院（2013）穗中法民五终字第2131号案中判决给案外人回迁，东门公司及梁锐均确认上述事实，故本案不可能再将上述房屋安置梁锐回迁，现东门公司自愿将其自有的广州市越秀中路60号119号铺安置梁锐回迁，该铺建筑面积为20.1534平方米，符合双方关于商铺回迁面积的约定，梁锐也同意接受该铺，据此，本院将原审判决梁锐回迁至广州市越秀中路60号111房调整为判决其回迁至广州市越秀中路60号119房。
关于九江银行广州分行要求撤销原判东门公司安置梁锐回迁至广州市越秀中路60号111房的理由能否成立的问题。同上所述，基于本案二审出现新的事实，本案将原审判决梁锐回迁至广州市越秀中路60号111房调整为判决其回迁至广州市越秀中路60号119房。即本案并无处分越秀中路60号111房，故九江银行广州分行的上诉理由缺乏事实基础，因此，其仅以享有对越秀中路60号111房抵押权为由提出的上诉理由，本院均不予支持。
关于梁锐应否向东门公司支付面积增大的购房款13000元及利息的问题。根据约定，梁锐交付拆迁的房屋面积为48.59平方米，东门公司安排回迁的房屋总面积为64.59平方米；多出的16平方米，其中10平方米按1300元的标准支付差价，6平方米按每平方米7000元的标准支付差价，合计55000元，上述款项于2001年12月31日前付清。本案中，梁锐提供收据证明其支付了上述款项的40714.04元，并未举证证实其支付剩余的款项，故东门公司主张梁锐向其支付面积增大的购房款13000元及利息合理合法。二审诉讼中，梁锐承认未支付上述13000元款项，但认为该款项已超过诉讼时效，不应支付。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形的出外。”之规定，梁锐在一审期间并无就此提出抗辩，故其二审提出诉讼时效抗辩，本院不予支持。鉴于东门公司安置梁锐回迁的越秀中路64号2105号房为43.3011平方米，越秀中路60号119房为20.1534平方米，合计为63.4545平方米，与约定回迁面积少了1.1355平方米，故按照双方协议约定的结算方式，东门公司应在其主张支付增大面积购房款中扣除上述减少面积款项7948.5元（1.1355×7000），因此，梁锐应依约向东门公司支付5051.5元（13000-7948.5）及从2002年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清款项之日止的利息，利息以不超过5051.5元为限。原审法院没有调整上述费用不妥，本院予以纠正。
关于东门公司要求确认从2011年3月19日起不再承担逾期安置梁锐回迁的法律责任能否成立问题。根据双方约定，东门公司应提前一个月以书面形式通知梁锐回迁，现东门公司提供的证据不足以证明其已依约履行了上述通知义务，且至今梁锐尚未完全回迁，而东门公司也未有具体明确不承担逾期安置梁锐回迁法律责任的具体内容，故原审法院不支持东门公司上述请求并无不当，本院予以维持。
综上所述，东门公司的上诉理由部分成立，其上诉成立的部分请求予以支持。九江银行广州分行的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。原审查明事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款的规定，判决如下：
一、维持广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第1696号民事判决第二、三项；
二、变更广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第1696号民事判决第一项为：广州市东门房地产发展有限公司应于本判决送达之日起十五日内安置梁锐回迁至广州市越秀区越秀中路64号2105房及越秀中路60号119房；
三、梁锐于本判决书送达之日起十五日内向广州市东门房地产发展有限公司支付5051.5元及利息（利息以5051.5元为本金，从2002年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清款项之日止，以不超过本金为限）。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件本诉受理费620元，由上诉人广州市东门房地产发展有限公司负担434元，由梁锐负担186元；反诉受理费100元，由梁锐负担。二审案件受理费720元，由广州市东门房地产发展有限公司负担434元，九江银行股份有限公司广州分行负担100元，梁锐负担186元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 李 焕
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 肖和念
陆洁雯