上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初3586号原告：上海青浦公共交通场站管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：施英君，董事长。委托诉讼代理人：孔霞，京衡律师集团上海事务所律师。被告：上海莲商实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈刘平，总经理。委托诉讼代理人：吴林海，男。被告：上海尚协酒店管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：吴林海，总经理。被告：吴林海，男，1977年11月7日出生，汉族，户籍所在地浙江省丽水市。原告上海青浦公共交通场站管理有限公司(下称“青浦场站公司”)诉被告上海莲商实业有限公司(下称“莲商实业公司”)、上海尚协酒店管理有限公司(下称“尚协酒店公司”)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年3月15日立案后，依法适用简易程序进行了审理。经原告申请，本院依法采取了诉讼保全措施。2017年6月1日，经原告申请，本院依法追加吴林海作为本案被告参加诉讼。本案于2017年7月5日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人孔霞、被告吴林海并作为被告莲商实业公司委托诉讼代理人及被告尚协酒店公司法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海青浦公共交通场站管理有限公司诉称：原告是青浦区朱家角镇祥凝浜路XXX号房屋(以下称“系争房屋”)出租方、被告莲商实业公司是承租方，被告尚协酒店公司是实际使用人。2014年5月28日，原、被告就租赁系争房屋签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为10年，自2014年6月1日至2024年5月31日止；如被告逾期支付租赁费超过三日的，则每逾期一日按应付租金的千分之三支付滞纳金；如逾期支付超过十天的，被告同意接受原告停水、电，由此造成的损失由被告自行承担；如被告逾期支付租金超过一个月的，原告有权收回房屋。合同履行期间，原告多次向被告催要租金，但被告均以资金困难为由予以拖延。被告行为严重侵害了原告的合法权益，故诉诸法院，请求：1.判令被告莲商实业公司支付原告房屋租赁费人民币(以下币种均为人民币)962,500元；2.判令被告莲商实业公司支付原告滞纳金394,687.5元；3.判令被告莲商实业公司支付原告电费304,471.38元；4.判令被告莲商实业公司支付原告垫付电费利息损失(以304,471.38为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年2月5日计算至判决生效日止)；5.判令确认原告与被告莲商实业公司于2014年5月28日签订的《房屋租赁合同》依法解除；6.判令被告莲商实业公司向原告支付赔偿合同提前解除损失款31.25万元；7.判令被告莲商实业公司、被告尚协酒店公司腾退系争房屋；8.判令被告莲商实业公司支付原告房屋占有使用费(按照每季度31.25万元为标准，自合同解除次日计算至实际腾退之日止)；9.判令被告尚协酒店公司、被告吴林海对被告莲商实业公司的上述债务承担连带责任；10.本案诉讼费全部由被告承担。被告上海莲商实业有限公司、上海尚协酒店管理有限公司、吴林海共同辩称：对原告主张的租金及电费金额无异议，但不同意原告诉讼请求。原告在交付房屋的过程中存在违约情形，导致被告方实际经营损失，且原告主张的滞纳金标准过高。经开庭审理查明：2014年5月28日，上海青浦巴士公共交通有限公司(下称“青浦巴士公司”、甲方)与被告莲商实业公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于上海市青浦区朱家角镇祥凝浜路XXX号飞云宾馆(共有建筑面积3,012平方米的5、6、7、8四幢房屋和建筑面积476平方米的门面房)按现状整体出租给乙方使用，总建筑面积3,488平方米；甲方将本租赁物出租给乙方作为宾馆和商场使用；租赁期10年，自2014年6月1日起至2024年5月31日止(含甲方给予乙方的装修免租期6个月)；装修免租期原则上为6个月，但如乙方提前结束装修并投入使用的，按实际使用日期开始计租，如乙方延后投入使用的，按6个月计算免租期；甲方应于本合同生效之日起5日以内，将租赁物按现状(腾空)交给乙方使用，乙方同意按租赁物及设施的现状承租；双方商定年租金为125万元；先支付后使用，每3个月为一个支付期，采用押一付三的方式；第一期金额于2014年6月1日前付清，合计全额为31.25万元；以后每期支付日为到期前15日内付清；房租每5年递增5%，即2014年6月1日至2019年5月31日每年租金125万元、2019年6月1日至2024年5月31日每年租金131.25万元；如乙方逾期支付租金超过三日，则每逾期一日按应付金额的千分之三向甲方支付滞纳金；如乙方逾期支付租金超过十天，乙方同意接受甲方停供电、水，由此造成的损失由乙方自行承担；如乙方逾期支付租金超过一个月的，甲方有权收回房屋；甲方保证租赁期内乙方水、电正常使用，所有费用由乙方承担，以上费用乙方应在接到甲方付款通知后三天内付清；如因乙方未及时交费而发生的滞纳金由乙方承担；在租赁合同有效期内，双方协议一致可变更合同；在合同有效期内，乙方无正当理由拖欠租金及其他费用一个月以上的，甲方有权终止本合同，乙方应向甲方交回租赁物、交清租金及其他费用，并向甲方支付相等于当月租金3倍的款项作为赔偿。合同另对其他内容进行了约定。2015年9月24日，青浦巴士公司(甲方)、被告莲商实业公司(乙方)、原告(丙方)签订《合同主体变更三方协议》，约定：甲方和乙方为2014年5月28日订立的《房屋租赁合同》的双方当事人，本协议各方同意丙方取代甲方成为既有合同的一方；从2014年6月1日起生效，丙方将取代甲方成为既有合同的一方，各方同意，丙方将获得既有合同下原来甲方拥有的各种权利和利益，以及承担既有协议下原来甲方承担的各种义务和责任，并按照既有合同约定履行甲方未履行的责任和义务，享受既有合同自变更日起原甲方未享受的权利。2015年12月12日，原告青浦场站公司(甲方)与被告莲商实业公司签订《补充合同》，内容为：因原门面房租户无理强占、拒绝搬离，导致甲方在2015年8月24日将系争房屋整体移交给乙方，乙方正在紧张装修中，经双方友好协商约定：乙方于2016年1月1日起向甲方缴纳租金(金额和付款方式均按原合同不变)；原合同终止期限顺延至2025年12月31日；原合同其他条款均不变。2016年1月18日，被告莲商实业公司及被告尚协酒店公司共同向原告出具《情况说明》，载明：莲商实业公司与原告签订的房屋租赁合同中的租金，由尚协酒店公司全权负责支付。2016年12月16日，原告与被告莲商实业公司达成会议纪要，被告莲商实业公司承诺2016年12月26日支付三个季度的房租和水电费及第四季度水电费，逾期不付，责任自负；2017年2月25日把2016年剩余第四季度房租和2017年一季度房租和水电费一并支付。同日，被告吴林海向原告出具承诺书，承诺于2016年12月26日前支付2016年三季度所欠租金及水电费、四季度和2017年一季度租金于2017年2月25日前付清。审理中，原、被告一致确认系争房屋由被告尚协酒店公司实际占有使用；被告确认结欠原告2016年租金337,500元，2017年租金均未支付；结欠原告2016年电费246,474.60元、2017年电费57,996.78元。以上查明的事实，由原、被告的陈述及房屋租赁合同、合同主体变更三方协议、合同主体变更的说明、补充合同、租金收缴的情况说明、会议纪要、承诺书、情况说明等证据予以证明，并经庭审出证、质证，本院予以确认。审理中，原告主张：因被告迟延支付租金超过一个月，故原告享有合同解除权，合同解除时间应为起诉之日即2017年3月7日，并表示庭后根据解除时间另行明确诉请，但未提供；合同因被告违约解除，被告按约应支付原告三个月租金的损失；因被告未按约向原告支付租金，按照合同约定应向原告支付2016年第四季度、2017年第一、二季度租金的滞纳金，标准为日千分之三；根据被告尚协酒店公司向原告出具的情况说明，其应对被告莲商实业公司的债务承担连带责任；根据被告吴林海向原告出具的承诺书，其应对被告莲商实业公司的租金及电费承担连带责任；被告吴林海是被告尚协酒店公司的法定代表人，故对腾退义务应承担连带责任。三被告主张：之所以未按期支付租金及电费是由于原被告关系恶化；原告主张的滞纳金标准超过银行同期贷款利率4倍，属高利息，应予以调整；水、电费支付方式为原告先行垫付后被告再支付给原告。根据庭审查明的事实，本院认为：案涉《房屋租赁合同》、《主体变更协议》及《补充合同》是原告与被告莲商实业公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，被告莲商实业公司迟延缴纳租金超过一个月的，原告有权解除合同。截至原告起诉之日，被告结欠原告2016年租金337,500元，且未支付2017年应付租金，显属违约，应承担金钱债务继续履行、支付违约金等违约责任，原告亦有权解除系争合同，合同解除时间应以解除通知书即本案诉讼材料送达被告之日为准，本院认定《房屋租赁合同》解除时间为2017年3月30日，作为从合同的《补充合同》也随之解除，且被告莲商实业公司应向原告支付2017年3月30日前的租金646,640元及滞纳金。关于滞纳金之具体标准问题，本院认为，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告约定的滞纳金计算标准为未付款项的日千分之三，被告方认为标准过高，请求法院依法予以调整。综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院确定滞纳金的计算标准为未付款项的日万分之五。原告自愿确认滞纳金计算截止日期为2017年5月17日，系对自己权利的处分，本院予以准许。合同解除后，被告莲商实业公司应腾退系争房屋。现系争房屋仍由被告莲商实业公司占有使用，故应向原告支付在此期间的占有使用费。原告主张的占有使用费标准于法有据，本院予以认可。被告莲商实业公司对原告主张的电费金额无异议，本院予以确认。被告莲商实业公司迟延支付原告上述电费，应赔偿原告利息损失，但原告未提供证据证明其于起诉前向原告主张过电费，故起算日期应以起诉之日即2017年3月7日为准。原告主张的利息损失计算标准及提前解除损失，于法有据，本院予以支持。被告尚协酒店公司自愿为被告莲商实业承担租金支付义务，故应对被告莲商实业公司的租金及滞纳金承担共同支付责任，并应承担腾退系争房屋的责任。被告吴林海自愿向原告支付2016年租金、电费及2017年第一季度租金，但怠于履行，应承担相应的法律责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、原告上海青浦公共交通场站管理有限公司与被告上海莲商实业有限公司于2014年5月28日签订的《房屋租赁合同》于2017年3月30日解除；二、被告上海莲商实业有限公司、上海尚协酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区朱家角镇祥凝浜路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号的房屋；三、被告上海莲商实业有限公司、上海尚协酒店管理有限公司、吴林海应于本判决生效之日起十日内支付原告上海青浦公共交通场站管理有限公司租金646,640元；四、被告上海莲商实业有限公司、上海尚协酒店管理有限公司、吴林海应于本判决生效之日起十日内支付原告上海青浦公共交通场站管理有限公司滞纳金57,422.73元；五、被告上海莲商实业有限公司、被告吴林海应于本判决生效之日起十日内支付原告上海青浦公共交通场站管理有限公司2016年电费246,474.60元；六、被告上海莲商实业有限公司、被告吴林海应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海青浦公共交通场站管理有限公司2016年电费利息损失(以246,474.60元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年3月7日起算至判决生效之日止)；七、被告上海莲商实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海青浦公共交通场站管理有限公司2017年电费57,996.78元；八、被告上海莲商实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海青浦公共交通场站管理有限公司2017年电费利息损失(以57,996.78元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年3月7日计算至判决生效之日止)；九、被告上海莲商实业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海青浦公共交通场站管理有限公司提前解除合同损失31.25万元；十、被告上海莲商实业有限公司、上海尚协酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海青浦公共交通场站管理有限公司占有使用费(按照每季度31.25万元，自2017年3月31日计算至实际腾退之日止)；十一、原告上海青浦公共交通场站管理有限公司其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,930.70元，减半收取计8,965.35元，诉讼保全费5,000元，合计13,965.35元，由被告上海莲商实业有限公司、上海尚协酒店管理有限公司、吴林海共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 分二〇一七年九月三十日书记员 黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。