河南省周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫16民终2737号
上诉人（原审被告）：周口市川汇区雨润冷鲜肉食品专营总店，住所地：周口市交通路中段与八一路交叉口西50米路南，统一社会信用代码：92411602M411292D64。
负责人：张长虹，男,汉族,1970年12月9日生,住河南省商水县。
委托诉讼代理人：刘宝海，河南豫安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周口市川汇区财政局，住所地：河南省周口市川汇区老街41号，统一社会信用代码：11411703005892239Q。
法定代表人：李志远，该局局长。
委托诉讼代理人：符新晖，河南众望律师事务所律师。
上诉人周口市川汇区雨润冷鲜肉食品专营总店因与被上诉人周口市川汇区财政局房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省周口市川汇区人民法院（2018）豫1602民初2093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人周口市川汇区雨润冷鲜肉食品专营总店负责人张长虹、委托诉讼代理人刘宝海，被上诉人周口市川汇区财政局的委托诉讼代理人符新晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人周口市川汇区雨润冷鲜肉食品专营总店上诉请求：一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审，一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审诉讼当事人均不适格。虽然合同显示出租方是川汇区财政局，但该局并未在合同上盖章，仅有川汇区商务局的章。且乙方只有张长虹个人签字，只能认定是川汇区商务局与张长虹个人之间的合同，而非本案当事人之间的合同。二、即使双方存在租赁合同，但房屋所有人是川汇区纺织品公司，签订合同时，被上诉人尚未取得房屋所有权，其签订合同属于无权处分，应为无效合同。三、上诉人不存在违约事实，也不拖欠房租。2015年年底，纺织品公司通知上诉人房屋准备拍卖，合同不再续签，2016年上半年及以后的房租不再收取。接到通知后，上诉人在黄淮批发市场另行签订了租房协议。上诉人并不是不愿意从原店搬出，只是没有通知上诉人搬离原店。四、本案系追要拖欠租金纠纷，已超过一年的诉讼时效。
被上诉人周口市川汇区财政局答辩称，一审认定事实清楚，上诉人上诉理由不成立，应驳回上诉，维持原判。双方之间的租赁合同成立事实清楚，证据确凿。上诉人作为承租方应支付租金，欠付租金不给违反合同约定，一审法院判决其给付租金、赔偿损失合法有据。
周口市川汇区财政局向一审法院起诉请求：1、要求判令被告搬离并返还房屋、支付违约金30000元、赔偿逾期返还房屋租金及利息损失110000元（租金从2016年7月1日起计算至2018年2月28日，每月5000元，利息按年利率6%计算，2018年3月1日至被告返还房屋止的逾期返还房屋租金及利息损失另计）合计140000元；2、依法判令被告支付欠付原告的房屋租金30000元；3、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年12月31日，周口市川汇区财政局委托川汇区商务局（乙方）与周口市川汇区雨润冷鲜肉食品专营总店（甲方）签订房屋租赁合同，双方就川汇区交通路中段八一路农贸市场门面房租赁达成如下协议：1、房屋位置：乙方承租原告位于周口市交通路中××路农贸市场北大门东侧西数第十二间、第十三间门面房，共计两间；2、租金数额及交纳方式：该门面房每间每月租金为贰仟伍佰元。乙方应于签订本合同时应向原告一次性交清二〇一五年一月一日至二〇一五年十二月三十一日房租，共计60000元；3、租赁期限：租赁一年零六个月，即二〇一五年一月一日至二〇一六年六月三十日；乙方如需续租，应于租赁期限届满前十五日内，与甲方续签租赁合同；4、违约责任：（1）甲方应如期提供约定房屋供一方使用，确保出租房屋符合日常使用标准；（2）一方应按照合同约定向甲方足额交纳房屋租金，逾期一个月不交纳房屋租金，一方应按照拖欠房屋租金数额每日5%的标准向甲方支付违约金。一方逾期两个月不交纳房屋租金，甲方有权解除合同，并有权要求一方按照拖欠房屋租金数额每日5%的标准支付违约金；（3）一方转租须甲方书面同意，未经甲方书面同意一方擅自转租的，甲方有权解除合同。合同签订后，原告如期提供约定房屋供被告使用，被告共计支付60000元房租。此后原、被告双方没有续签过房屋租赁合同，被告也未向原告支付房租也未向原告交付涉案房屋。2018年1月26日原告向被告送达房租催缴通知书，被告负责人张长虹的女儿张珂代收并签字捺印。另查明，在一审法院审理过程中，被告于2018年5月1日将涉案所租赁的房屋钥匙交付给原告。
一审法院认为，周口市川汇区财政局委托川汇区商务局与周口市川汇区雨润冷鲜肉食品专营总店之间的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。结合本案，原、被告双方之间的租赁合同的租赁期限为截止时间为2016年6月30日，2016年7月1日至2018年4月30日，原、被告双方未签订租赁合同，被告继续使用涉案房屋，应为不定期租赁，原租赁合同应继续有效。截止2016年6月30日前，被告共向原告支付租金60000元，在租赁期限内尚欠原告租金30000元。2018年5月1日，被告将涉案房屋的钥匙交付给原告，应视为双方之间的租赁合同已解除，2016年7月1日至2018年4月30日的房租应为110000元（共计22个月，每月租金为5000元）。根据租赁合同的约定，被告如不按期交纳房租，应按照拖欠房租金数额每日5%支付违约金，该违约金的约定过高，不符合《中华人民共和国合同法》关于违约金的约定。结合本案，违约金应以中国人民银行同期借款利率计算为宜。对原告请求的房屋租金及违约金的合理、合法部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十六条之规定，判决：一、周口市川汇区雨润冷鲜肉食品专营总店于判决生效之日起七日内给付周口市川汇区财政局140000元及利息（利息自2016年7月1日起按中国人民同期借款利率计算至给付完毕之日止）。二、驳回周口市川汇区财政局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1852元，由周口市川汇区雨润冷鲜肉食品专营总店负担。
二审中，周口市川汇区雨润冷鲜肉食品专营总店提交如下证据：1、00××81号房产证一份，证明房屋所有权人是周口市川汇区纺织品公司，被上诉人不是适格主体；2、协议书一份、两份营业执照，证明上诉人从2016年1月1日在黄淮市场经营，已经搬离该房屋。被上诉人的质证意见是：房产证是复印件，无法核实真实性，不能作为定案依据。即使是真实的，也是2009年之前的证书，但本案争议房屋在2009年-2011年经过两级法院判决，该房屋所有权归被上诉人，且办理不动产产权证书。上诉人的第二份证据与本案无关，上诉人可以有不同的经营地，达不到其证明目的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的证据达不到其证明目的，不予采信，经二审查明的事实与一审查明的事实相一致。
本院认为，一、关于当事人主体资格问题。本案房屋租赁合同载明出租方是周口市川汇区财政局，川汇区商务局是委托代理人，双方之间是委托代理关系。根据法律规定，被代理人对代理人的代理行为，享有民事权利，承担民事责任。周口市川汇区财政局作为被代理人有权以自己的名义提起民事诉讼，其具备原审原告主体资格。房屋租赁合同上显示上诉人是承租方，虽然没有上诉人的盖章，但有张长虹的签字，张长虹是上诉人的法定代表人，根据法律规定法人法定代表人的签字行为应视为该法人的行为。一审法院将周口市川汇区雨润冷鲜肉食品专营总店列为被告符合法律规定。上诉人该项上诉理由不成立，不予支持。
二、关于涉案合同效力问题。一审中被上诉人提交了不动产产权登记证书，证明其对争议房屋享有所有权。上诉人称该房屋属于川汇区纺织品公司所有，但上诉人所称的情况发生在本案房屋租赁之前，不能否定被上诉人享有房屋所有权的事实，上诉人所称本案租赁合同无效的理由不能成立。
三、关于上诉人是否存在违约行为的问题。双方之间的租赁合同的租赁期限截止到2016年6月30日，合同到期后，上诉人未交出涉案房屋，直至2018年5月1日，上诉人将涉案房屋的钥匙交付给被上诉人，一审认定2016年7月1日至2018年4月30日间双方存在不定期租赁关系于法有据。上诉人称合同到期后搬出了房屋，但其提交的证据只能证明在其他地方有经营行为，但不能证明搬出了涉案房屋，也不能证明双方租赁合同已解除。上诉人未支付相应租金构成违约，一审法院判决其承担相应责任符合法律规定。
四、关于诉讼时效问题。经查，一审中上诉人并未提及欠付租金的诉讼时效问题。根据法律和司法解释规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。
综上所述，上诉人上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3704元，由上诉人周口市川汇区雨润冷鲜肉食品专营总店负担。
本判决为终审判决。
审判长 李保利
审判员 何ＸＸ
审判员 刘 潇
二〇一八年六月十九日
书记员 刘星巍