浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0110民初第3084号
原告：杭州市原种场，住所地：杭州市郊余杭瓶窑北湖。
法定代表人：房明华，场长。
委托代理人：郑关军，浙江吴山律师事务所。
被告：杭州科耐汽车配件有限公司，住所地：杭州市余杭区瓶窑镇西安寺村北湖低田畈。
法定代表人：汪利斌。
委托代理人：盛国良，杭州市瓶窑法律服务所法律工作者。
委托代理人：陶琳丹，杭州市瓶窑法律服务所法律工作者。
委托代理人：汤小娣，女，1963年4月19日出生，汉族，住杭州市余杭区。系该公司总经理。
原告杭州市原种场(以下称原告)为与被告杭州科耐汽车配件有限公司(以下称被告)房屋租赁合同纠纷一案，于2017年3月6日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法由审判员李国华独任审判，分别于2017年4月10日、2017年6月15日二次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告的委托代理人郑关军、被告的委托代理人汤小娣到庭参加诉讼。第二次庭审，原告的委托代理人郑关军、被告的委托代理人盛国良、陶琳丹、汤小娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告与被告在2011年12月签订合约，将1200平方米厂房，300平方米附属房以及办公房两间，宿舍三套租给被告。双方约定租赁期十年，从2012年1月1日到2021年12月31日止。第一年租金70000元，以后每年递增10%。第一年租金在协议签订时支付，以后每年12月底前付清次年租金。合同签订后，原告履行了合同义务，将房屋交付给被告，但被告从2015年开始拖欠房屋租金，持续至2017年，未支付租金共计245557元（2014年1月1日至2016年12月31日，应支付场部房租280357元，2014年被告实际支付42000元，另有2014年1月1日至2014年12月31日宿舍房租7200元），期间原告多次催讨无果。依据《合同法》107条108条109条以及223条，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。为此，原告特诉至法院。诉讼请求：1、请求依法判决解除合同。2、请求被告支付房屋拖欠租金共计245557元以及逾期利息24555.7元共计270112.7元（拖欠租金计算至2016年12月31日，2017年1月1日至房屋腾退之日房租按照合同约定另行计算，逾期利息按照银行同期贷款利息4.9%,从2015年1月1日计算至2016年12月31日，2017年至本息结清之日利息按照银行同期贷款利率另行计算）。3、本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告认为关于合同效力问题由法院认定，同时变更诉讼请求，要求解除双方签订的租赁合同，并要求被告腾退房屋及支付租金及占有使用费238357元和利息损失24555.70元。
原告为证明上述事实，向本院提供证据如下:
1、租赁合同一份，用以证明原、被告之间存在租赁合同关系，合同对租期、租金、支付方式等作了明确约定的事实。
2、2013年-2016年汤小娣往来明细账一份，用以证明被告未付租金且对此无异议的事实。
3、催缴通知单一份，用以证明原告于2016年3月31日发函要求被告付款的事实。
4、国有土地使用证一份，用以证明被告所租场地属于原告，被告所租房屋在原告土地上的事实。
5、房屋所有权证二份，用以证明案涉部分房屋有产权证的事实。
6、情况说明一份，用以证明合同项下厂房约1200平方米属私自搭建，未经有关部门审批及宿舍三套未申领房产证，但有土地使用证，合同项下附属房300平方米及办公用房两间约180平方米房产证及土地证齐全的事实。
被告杭州科耐汽车配件有限公司答辩称，欠原告租金是事实，毕竟租期未到期，希望可以分期付款。且所租房屋是被告自己造的。根据原告变更的诉请，案涉主要租赁物为1200米厂房是无效的，根据诉请变更为占有使用费中的1200米的使用费是多少，有效部分办公房及辅助用房租金是多少，如何划分。至于赔偿损失，既然合同系无效，原告主张的损失缺乏法律依据。原告应当把有效部分的租金和无效部分的占有使用费区分。
被告为证明上述事实，向本院提供证据如下:
基建承包合同书一份，证明案涉1200平米的简易房由案外人杭州亚新汽车配件有限公司出资建造的事实。
庭审中，原告提供的证据，经质证，被告对三性均无异议，但认为案涉1200平方米简易房没有审批手续。经审查，本院认为上述证据被告无异议，确认作为认定本案相关事实的依据。
被告提供的证据，经质证，原告对证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为房屋系案外人所建，案外人并没向原告主张所有权，也没影响被告正常使用，根据原告与案外人的协议，该房屋归原告所有，且土地是原告的。经审查，本院认为上述证据与本案不具有关联性，对该部分厂房的权属问题本案中不作认定。
根据当事人的陈述以及提供的有效证据，本院查明的本案事实如下：
2011年12月，杭州市原种场（甲方）与杭州科耐汽车配件有限公司（乙方）签订租赁合同一份，约定：1、租赁财产即附件名称、数量、质量及用途：厂房约1200平方米，附属用房约300平方米，办公用房两间，宿舍三套。2、租赁期限及租金：租赁期拾年，从2012年1月到2021年12月31日止。第一年租金70000元，以后每年在上年基础上递增10%。3、租金交纳时间：协议签订时交清第一年租金，以后每年12月底前付清次年租金。逾期，甲方有权单方面解除合同。合同还对房屋维修保养及用电、用水等价格进行约定。2016年3月31日，原告向被告邮寄催缴通知单一份，上载明：原、被告签订的两份《租赁合同》截止到2016年3月31日，被告已拖欠租金及水电费共计366381.30元，其中2014年1月1日至12月31日期间的宿舍房租7200元；2014年1月1日至2016年12月31日期间的场部厂房租金238357元。被告方须按照合同约定于2016年5月31日前向原告缴清上述费用，若逾期未缴清，将采取相应措施及法律手段追缴拖欠的租金及其他费用，由此产生的一起后果及损失由被告方自行承担。因被告未支付相应款项，2017年3月6日，原告诉至本院，要求解除《租赁合同》并要求被告支付租金及逾期利息。本案审理过程中，因原告主张的宿舍租金7200元非案涉合同项下的租赁物，且部分房屋未经审批也未办理产权登记，为此，原告认为合同是否有效由法院认定，同时变更诉讼请求，要求解除租赁合同并要求被告腾退房屋及支付租金及占有使用费238357元和利息245557元。被告认可欠付款项，但要求原告分清合同有效部分的租金及无效部分的占有使用费。案经开庭审理，调解无果。
另查明，涉案《租赁合同》项下的租赁物厂房1200平方米及宿舍三套未取得房屋权属证明，也未经过有关部门审批，属私自建造。
另认定，原告为实现本案债权支付财产保全申请费1920元。
本院认为，原、被告于2011年12月所签订《租赁合同》虽系双方当事人经协商后自愿实施的民事行为，但原告出租的租赁物中的厂房约1200平方米及宿舍三套未取得房屋权属证明，也未经过有关部门审批，违反了法律的强制性规定，故租赁合同涉及该部分应属无效，其余应属有效。被告对于房屋租赁合同中有效部分的房屋租赁费应按约定支付；被告所承租的租赁物中厂房约1200平方米、宿舍三套系无效合同，故其实际使用该厂房及宿舍期间的占有使用费可参照约定的租金标准支付。现原告要求被告支付租金及占有使用费238357元，符合法律规定，本院予以支持；此后被告仍应按合同约定的年租金标准支付租金及占有使用费至实际腾空之日止。同时，被告未按约支付房屋租金的行为，符合双方约定的合同解除条件，故对原告要求解除与被告签订的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。根据法律规定，合同无效或解除后，因合同取得的财产应当予以返还，作为承租人的被告有义务将涉案房屋腾空，并返还给原告，故对原告要求被告腾退案涉厂房及其他房屋的诉请，本院也予以支持。关于原告主张的逾期利息，因租赁合同中涉及的厂房约1200平方米及宿舍三套属无效，被告租赁原告的房屋等建筑系用于办厂的经营场所，由于被告承租的主要部分厂房系违章建筑，并导致合同部分无效，势必会给被告生产上带来诸多限制，且原告也未能举证证明有效部分的租金数额，故对原告要求被告支付逾期利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持；对被告的部分抗辩意见本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告杭州市原种场与被告杭州科耐汽车配件有限公司于2011年12月签订的《租赁合同》中涉及租赁厂房约1200平方米、宿舍三套部分无效。
二、原告杭州市原种场与被告杭州科耐汽车配件有限公司于2011年12月签订的《租赁合同》中涉及租赁附属房约300平方米、办公房两间部分于本判决生效之日起解除。
三、被告杭州科耐汽车配件有限公司应于本判决生效后三十日内将坐落于杭州市余杭区瓶窑镇北湖杭州市原种场内厂房约1200平方米、附属用房300平方米、办公用房两间、宿舍三套腾空并返还给原告杭州市原种场。
四、被告杭州科耐汽车配件有限公司支付原告杭州市原种场租金及房屋占有使用费共计238357元（计算至2016年12月31日止；自2017年1月1日起至被告杭州科耐汽车配件有限公司实际腾空房屋之日止的租金及占用使用费，按合同约定另行计付），限于本判决生效后十日内付清。
五、被告杭州科耐汽车配件有限公司支付原告杭州市原种场因本案申请财产保全费1920元，限于本判决生效后十日内付清。
六、驳回原告杭州市原种场的其他诉讼请求。
如被告杭州科耐汽车配件有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5244元，减半收取2622元，由原告杭州市原种场负担245元；由被告杭州科耐汽车配件有限公司负担2377元。
原告杭州市原种场于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州科耐汽车配件有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5244元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李国华
二〇一七年七月二十五日
书记员 董 佳
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