陕西省汉中市中级人民法院行 政 判 决 书（2016）陕07行终12号上诉人（原审原告）边小荣(曾用名边庆荣)委托代理人边琪，系原告之子。被上诉人（原审被告）汉中市住房和城市管理局,住所地:陕西省汉中市汉台区将坛东巷36号。法定代表人张辉，系该局局长。委托代理人黄三，系该局工作人员。委托代理人封卫宏，系陕西兢业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陕西省住房和城乡建设厅,住所地：陕西省西安市新城区省政府大楼九楼。法定代表人杨冠军，系该厅厅长。委托代理人陈奎，系该厅法规处工作人员。委托代理人刘坚，系陕西永嘉信律师事务所律师。上诉人边小荣不服被上诉人汉中市住房和城市管理局（以下简称汉中市住管局）作出的《关于对边小荣查处申请书有关问题的回复》以及被上诉人陕西省住房和城乡建设厅（以下简称陕西省住建厅）作出的陕建复决字第[2015]7号《行政复议决定书》一案，不服汉中市汉台区人民法院（2015）汉台行初字第00027号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，书面审理了本案。本案现已审理终结。原审法院认定，原告边小荣系汉中市汉台区汉中路办事处广坪村2组村民，原告在该村拥有自建房屋。因实施汉中市南一环西段道路片区综合改造项目的需要，汉中市政府于2013年6月13日公布了《汉中市南一环西段道路片区综合改造项目征地拆迁补偿安置实施方案》（汉政办函[2013]57号），规定了集体土地上房屋拆迁补偿安置标准,原告位于汉中市汉台区汉南新街37号附10号宅基地上房屋被纳入上述拆迁范围。2013年8月31日，汉中市人民政府作出《关于征收南一环西段道路片区综合改造项目范围内国有土地上房屋的决定》（汉政字[2013]54号），并成立汉中市南一环西段道路改造建设项目领导小组（以下简称南一环办）负责具体实施。2014年9月24日，该南一环项目办委托汉中市正源房地产评估咨询有限责任公司（以下简称正源公司）对原告的房屋进行了评估。2014年11月20日，南一环项目办将汉中正源南一环西段征估字第[2014]021号《房地产估价报告》以邮寄方式送达给原告。2015年1月30日，原告向被告汉中市住房和城市管理局寄送《查处申请书》，认为正源公司《房地产估价报告》严重违反房地产评估规范和标准，主要包括《房地产估价规范》中并未规定正源公司所采用的“基准价格修正法”；正源公司采用的估价依据包括汉中市政府2013年6月13日公布的汉政办函[2013]57号《实施方案》，而该片区征地批复2014年8月25日才下发，违反了《土地管理法实施条例》的有关规定；正源公司选择的估价时点为2013年8月31日，在征地批复下发的1年前就对其房屋进行了评估等三方面。原告要求被告对正源公司及相关人员进行监督检查，并将查处结果告知原告。2015年4月13日，被告汉中市住房和城市管理局作出《关于对边小荣查处申请书有关问题的回复》称：已要求正源公司对《房地产估价报告》进行书面说明，并由专人对有关事项进行检查。被告汉中市住管局经核查认为，原告边小荣的房屋为农村宅基地，国土资源部《关于进一步做好征地管理工作的通知》（国土资发[2014]96号）明确征地中拆迁农民住房应按建筑重置成本补偿，汉政办函[2013]57号《实施方案》公布了拆迁房屋补偿标准以及安置房屋结算价格；正源公司依据上述规定结合原告的房屋建筑面积、建筑结构、成新、装修等因素进行修正后确定房屋补偿价格，不存在评估依据、估价方法违法问题；由于该改造片区包括了城市国有土地上房屋征收和集体土地的征地拆迁两种不同类别估价工作，按照同一项目同一估价时点的原则，正源公司统一选用国有土地上房屋征收决定日期作为整个项目估价时点,不影响拆迁补偿和安置房屋结算价格；原告边小荣如对正源公司的《房地产评估报告》有异议，可在收到回复的10日内选择有拆迁评估资质的机构进行复评。该回复向原告送达后，原告不服，向被告陕西省住房和城乡建设厅提出行政复议申请。2015年8月3日，被告陕西省住建厅以陕建复决字[2015]7号行政复议决定书决定：维持被告汉中市住房和城市管理局作出的《关于边小荣查处申请书有关问题的回复》的具体行政行为。该复议决定书经送达原告后，原告不服，遂向原审法院提起诉讼。原审法院认为，被告汉中市住房和城市管理局收到原告的查处申请后作出的《关于边小荣查处申请书有关问题的回复》以及被告陕西省住房和城乡建设厅作出的陕建复决字第[2015]7号《行政复议决定书》，符合相关法律法规，且符合法定程序。原审法院遂根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回原告边小荣的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。上诉人边小荣不服原审判决，向本院提起上诉，请求：发回重审或直接改判确认被上诉人汉中市住管局以被诉回复的形式作出的行政行为违法，判令被上诉人汉中市住管局重新作出行政处理决定，判决被上诉人陕西省住建厅作出的陕建复决字第【2015】7号《行政复议决定书》违法并撤销。其主要的上诉理由是：1、汉中正源房地产评估咨询有限责任公司接受汉中市南一环西段道路建设项目领导小组办公室委托对上诉人的房屋进行评估，程序违法；2、涉案的估价报告委托主体错误程序违法，估价时点在2013年8月31日错误，以依据汉政办函【2013】57号文作为估价依据，错误且违背了估价报告第六项价值定义明确写明采用的价值标准为评估基准日的市场价值标准，同时估价方法采用基准价格修正法没有合法依据；3、被上诉人汉中市住管局的查处回复未对委托程序的合法性审查，回复内容没有法律依据；4、原审判决事实不清，适用法律不明。被上诉人汉中市住房和城市管理局答辩认为：1、被上诉人作出的被诉回复证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，应当驳回上诉人的上诉，维持一审判决；2、正源公司是社会中介机构，和委托人签订委托合同，履行合同义务，这是合同行为，不存在违法事实；3、“基准价格修正法”是根据集体土地上房屋价值评估的特殊性，评估机构综合使用评估方法结果的表述，是以政府公布的相关房屋基准价格标准为依据，结合估价对象的建筑面积、建筑结构等因素，综合修正评估而确定估价对象价值的方法，原建设部批准发布的《房地产估价规范》为推荐性标准，企业自愿采用，上诉人认为不采用其标准为违法行为没有法律依据；4、汉政办函【2013】57号《征地拆迁实施方案》中关于房屋补偿标准是根据《陕西省建设项目统一征地办法》的规定指定的，是有法律、法规依据的，其作为评估依据合法；5、因上诉人宅基地所在区域土地性质有国有土地和集体土地，为保证公平统一按照汉中市人民政府《关于征收汉中市南一环西段道路片区综合改造项目范围内国有土地上房屋的决定》发布的时间作为估价时间是合法的，并且对估价时点的选择是按照委托人提供的依据确定的，不存在上诉人所称的严重违法情形；6、为保障上诉人合法权益，被上诉人告知上诉人主张权利的程序是合法的；7、如果正源公司和房地产估价师有违法行为，前提是违法事实须经有权机关认定，认定的前提是上诉人申请对有异议的评估报告申请复核评估，但是上诉人没有申请复核评估。被上诉人陕西省住建厅答辩认为：1、正源公司将汉中市政府公布的《汉中市南一环西段道路片区综合改造项目征地拆迁补偿安置实施方案》作为依据，符合规范要求，且正源公司将汉中市政府发布的《关于征收汉中市南一环西段道路片区综合改造项目范围内国有土地上房屋的决定》作为估价时点，并无不妥，因此正源公司采用的估价方法、估价依据和估价时点并不违反房地产估价规范和标准，被上诉人作出的复议决定认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，应予维持；2、一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，请求二审驳回上诉，维持一审判决。经审理查明，原审判决认定事实清楚，证据经原审法院质证、认证，本院依法予以确认。本院认为，首先，原建设部《关于发布国家标准的通知》（建标[1999]48号）批准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）为推荐性标准，按照《标准化法》第十四条规定，“推荐性标准，国家鼓励企业自愿采用”。因此上诉人认为涉案评估估价方法采用基准价格修正法没有合法依据并以此认为评估违法，理由不成立。其次，《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）关于征地和房屋拆迁补偿估价，规定征地估价应依据《中华人民共和国土地管理法》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行，拆迁估价应依据《城市房屋拆迁管理条例》以及当地制定的实施细则和其他有关规定。因此，正源公司将汉中市政府公布的《汉中市南一环西段道路片区综合改造项目征地拆迁补偿安置实施方案》作为估价依据，符合《房地产估价规范》要求。汉中市政府发布的该《实施方案》明确规定，拆迁房屋补偿金额按照该《实施方案》规定的房屋补偿标准，由房地产估价机构根据被拆迁人房屋的用途、建筑面积、建筑结构、成新、装修等因素确定。估价机构按照该《实施方案》规定的标准根据房屋用途、建筑面积等因素进行评估调整从而确定具体的补偿金额并无不妥。再次，由于该改造片区包括了城市国有土地上房屋征收和集体土地的征地拆迁两种不同类别估价工作，正源公司按照同一项目同一估价时点的原则，统一选用汉中市政府发布的《关于征收南一环西段道路片区综合改造项目范围内国有土地上房屋的决定》时间作为估价时点，并无明显不当。第四，至于上诉人上诉主张的涉案评估报告委托主体错误、程序违法的问题，经查，《国有土地上房屋征收评估办法》第六条仅规定，一般由房屋征收部门作为委托人向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，也即相关法规对委托主体并未作强制规定，南一环办作为负责具体组织实施该片区综合改造项目的政府机构，其作为评估委托人并未违反相关规定，故上诉人的该上诉理由依法亦不能成立。另外，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第20、22条的规定，被征收人或房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估；被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。因此本案上诉人如对评估报告的结论有异议，可依据上述救济途径维护自己的合法权利。综上，被告汉中市住房和城市管理局收到原告的查处申请后作出的《关于边小荣查处申请书有关问题的回复》以及被告陕西省住房和城乡建设厅作出的陕建复决字第[2015]7号《行政复议决定书》，符合相关法律法规，且符合法定程序。上诉人的上诉理由依法均不能成立，其请求依法不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人边小荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 霖代理审判员  刘正中代理审判员  李俊杰二〇一六年五月十二日书 记 员  查 理