广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第1340号
上诉人（原审被告）广西燕京房地产开发有限责任公司。
法定代表人马勇胜，执行�事。
委托代理人雷舜安，广西全德律师事务所律师。
委托代理人覃清燕，广西全德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）蔡宁清。
被上诉人（原审原告）蔡振宇。
委托代理人韦青榕，南宁经纬法律事务所法律工作者。
上诉人广西燕京房地产开发有限责任公司（以下简称：燕京公司）因与被上诉人蔡宁清、蔡振宇房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第1463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月26日受理后，依法组成合议庭，并于2013年10月21日公开开庭进行了审理。上诉人燕京公司的委托代理人雷舜安和被上诉人蔡宁清、蔡振宇的共同委托代理人韦青榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：一、房屋买卖合同的签订时间：2008年3月19日。二、房屋地点：南宁市金浦路24号城市花园地下一层×号车位。三、房屋面积：49.84平方米。四、购房总价款：175000元。五、合同约定的交房时间：2008年10月31日。六、实际交房时间：2011年5月30日。七、合同约定的计付延期交房违约金的起始日期：2008年11月1日。八、合同约定的计付延期交房违约金的截止日期：2011年5月30日。九、计付延期交房违约金的天数：941天。十、合同约定的延期交房违约金标准：逾期超过180日后，继续履行合同的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。十一、延期交房违约金的数额：32970元。十二、需要说明的其他事项：蔡宁清、蔡振宇于2013年4月10日向一审法院递交起诉状。燕京公司认为从2008年10月31日起至蔡宁清、蔡振宇起诉时止已超过2年诉讼时效，并认为合同约定的违约金过高。
一审法院审理认为：蔡宁清、蔡振�与燕京公司签订的商品房买卖合同合法有效，燕京公司燕京公司未按约定交付涉诉房屋应承担违约责任。该合同约定的延期交房违约金标准并未过分高于蔡宁清、蔡振宇的实际损失。关于诉讼时效，一审法院认为逾期交房违约金为持续递增之迟延违约金，自合同约定的迟延履行之日至履行迟延终了之日的违约金系合同确定的一项整体合同权利，权利人可在该项整体权利未能实现时提出主张。故，本案诉讼时效从延期交房违约金的截止日2011年5月30日起至蔡宁清、蔡振宇2013年4月10日向一审法院递交起诉状之日止，未超过2年诉讼时效期间。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条的规定，判决：燕京公司向蔡宁清、蔡振宇支付逾期交房违约金（计算方法：以175000元为基数，按每日万分之二从2008年11月1日起计算至2011年5月30日止）。一审案件受理费312元，由燕京公司负担。
上诉人燕京公司不服一审判决，上诉称：一、被上诉人的起诉已经超过诉讼时效，其诉讼请求应于驳回。本案诉讼时效期间应从约定交付之日起算，即2008年10月31日。对本案违约金的约定，不是债务分期履行，更非整体合同权利的约定。违约金的权利是随收受房屋的主权利派生的权利，其诉讼时效应随同主权利的诉讼时效，而不是独立延绵不断地存在。被上诉人向一审法院提交诉讼材料的签收时间显示为2013年6月9日，即使按照实际交房日期（2011年5月30日）计算，被上诉人的起诉亦超过诉讼时效。二、假如本案未超过诉讼时效，一审判决上诉人承担的违约金也过分高于被上诉人的损失，应调整至不超过被上诉人实际损失的130%。上诉人一审提交周边同等停车位同时的租赁合同及停车费收据等证据，证明被上诉人的损失每月不超�200元，一审认定约定的逾期交房违约金标准并未过分高于被上诉人的实际损失，明显于法无据。三、一审未运用证据，也不查明事实，违反民事诉讼法的规定。综上，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人蔡宁清、蔡振宇答辩称：上诉人认为诉讼时效已经超过的理由是不成立的，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
当事人二审争议焦点为：1、合同约定的违约金是否过高？2、本案是否已经超过诉讼时效期间？
当事人二审中均未提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
另查明，2007年5月20日，上诉人燕京公司与南宁达宬物业管理有限公司签订《车位租赁合同》，约定由燕京公司租用南宁达宬物业管理有限公司经营管理的座落于南宁市金浦路民歌广场停车场中的100个车位，每月200元\\\车位，租�期限从2007年6月1日至2009年12月31日。2010年1月4日，燕京公司与广东中奥物业管理有限公司南宁分公司签订《车位租赁合同》，约定由燕京公司租用广东中奥物业管理有限公司南宁分公司经营管理的座落于南宁市金浦路24号城市花园广场临时停车场的60个车位，每月150元\\\车位，租赁期限从2010年1月5日至2012年1月4日。
本院认为：上诉人燕京公司与被上诉人蔡宁清、蔡振宇签订的商品房买卖合同合法有效。燕京公司未按约定交付房屋应承担逾期交房的违约责任。对蔡宁清、蔡振宇因燕京公司逾期交房造成的损失应如何确定的问题，双方签订的商品房买卖合同的标的是南宁市金浦路24号城市花园地下一层×号车位，从车位的使用功能来看，燕京公司逾期交房造成蔡宁清、蔡振宇不能按期使用车位的损失应为蔡宁清、蔡振宇不能使用车位而另行租用车位的损失或蔡宁清、蔡振�未能将车位出租他人进行收益的损失。燕京公司为证明商品房买卖合同约定的违约金过高，举证同类地段车位的租赁价格在200元\\\月，蔡宁清、蔡振宇也未能提供相反的证据反驳，故对燕京公司主张商品房买卖合同约定逾期交房违约金过高，本院予以采信。燕京公司在诉讼过程中自认按照300元\\\月的标准计算逾期交房的违约金，本院予以确认。因此，燕京公司应向蔡宁清、蔡振宇支付从2008年11月1日起计算至2011年5月30日止的逾期交房违约金9300元（300元\\\月×31个月）。一审判决燕京公司应支付的违约金超过蔡宁清、蔡振宇的实际损失，本院予以纠正。关于诉讼时效的问题，逾期交房违约金，其作为从债务，所对应的主债务就是商品房交付之债。商品房交付之债的诉讼时效的起算，应当以房屋具备法定交付条件（当事人有特别约定的，从约定）为前提。因此，商品房交付之债的诉讼时效起算自权利人知道或者应当知道房屋具备交付条件时开始。基于从债务与主债务具有一体性、从属性，逾期交房违约金的诉讼时效起算亦应与主债务的诉讼时效的起算一致，即自权利人知道或者应当知道房屋具备交付条件之日起算。故本案逾期交房违约金的诉讼时效期间应从燕京公司实际交房之日起算，即2011年5月30日。蔡宁清、蔡振宇2013年4月10日向一审法院递交起诉状，未超过2年诉讼时效期间。因此，燕京公司主张蔡宁清、蔡振宇起诉的诉讼时效期间届满，没有事实依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
变更南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第1463号民事判决为：上诉人广西燕京房地产开发有限责任公司支付被上诉人蔡宁清、蔡振宇逾期交房违约金9300元。
二审案件受理费312元，由上诉人广西燕京房地产开发有限责任公司负担。
上述应付款项，义务人应自判决规定的期限内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓 杰
代理审判员 包林辉
代理审判员 卢玉梅
二〇一三年十一月二十二日
书 记 员 林 路
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、�定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。