湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终2655号
上诉人（原审原告）：王红燕，女，1956年5月14日出生，汉族，住武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：叶平，湖北楚义君律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：刘实干，男，汉族，1950年5月30日出生，住武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：叶平，湖北楚义君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉市鑫业房地产代理有限责任公司，住所地武汉市江岸区铭新街69号。
法定代表人：程文善，该公司总经理。
原审第三人：武汉市乐泰房地产经营发展有限公司，住所地武汉市江岸区京汉街23号。
法定代表人:陈威，该公司董事长。
委托诉讼代理人：叶湛，男，汉族，1974年1月19日出生，住武汉市江岸区，
原审第三人：黄云海，男，回族，1985年12月10日出生，住武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：余杨柳，湖北尚泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚舒玥，湖北尚泰律师事务所实习律师。
上诉人王红燕、刘实干因与被上诉人武汉市鑫业房地产代理有限责任公司（以下简称鑫业公司）、原审第三人武汉市乐泰房地产经营发展有限公司（以下简称乐泰公司）、黄云海房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初3084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
王红燕、刘实干共同上诉请求：撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初3084号民事判决，依法改判支持王红燕、刘实干的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由鑫业公司承担。事实与理由：一审判决对普通性商品房屋于特殊性房屋不加区分，均作为自由流通物对待，混淆了两者的不同性质。1、案涉房屋系直管公房，属于政策性房屋，直管公房的交易涉及公共利益与国家利益，必须要经过严格审批，否则依法无效。本案公房交易没有审批文件，没有出租人同意手续，故转让协议无效。2、从产权上来讲，直管公房虽名为承租关系，但实为有限产权。本案公房出租人乐泰公司并未书面同意，属于禁止转让范畴系合同无效。3、从承租权的现状来看，本案房屋自始自终都是登记在上诉人王红燕名下，并未转让登记于第三人黄云海，意味着公房使用权一直没有成功转让。
鑫业公司辩称，王红燕、刘实干于1998年与鑫业公司签订《转让契约书》时，夫妇两人均签字确认，并将案涉房屋交付给鑫业公司，后鑫业公司将该房屋又转让于黄云海，黄云海居住使用至今已近20年。按常理来说，花钱买房不可能不积极过户，鑫业公司因一直无法与王红燕、刘实干取得联系，故未能办理租约变更手续。案涉房屋现被纳入征收拆迁范围，涉及较大的拆迁利益，因此，王红燕、刘实干毁约、反悔。
原审第三人乐泰公司未到庭参与诉讼，该公司向本院提交书面答辩意见：乐泰公司对于上诉人王红燕、刘实干与鑫业公司之间的买卖行为毫不知情，直到该房纳入征收范围，冻结办理转让过户手续前，也没有收到双方向该公司申请公房承租权有偿转让过户申请资料。本案交易系双方私下交易行为，双方均未按《武汉市直管公房承租权有偿调换、转让管理办法》办理相应审批手续，相关公房承租权有偿转让手续应依前述规定办理完毕后方可视作完成，请求二审法院依据现有的法律规定，依法公正审理。
原审第三人黄云海答辩称，一审依据合同法及相关司法解释认定本案合同效力并无不当，转让协议合法有效，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王红燕、刘实干向一审法院起诉请求：1、确认王红燕、刘实干与鑫业公司之间签订的《转让契约书》无效；2、确认武汉市江岸区交易街74号三楼与一楼前房公房的权属，即合法承租人仍为王红燕、刘实干；3、本案诉讼费用由鑫业公司承担。
一审法院查明，王红燕、刘实干系夫妻关系。位于武汉市江岸区交易街74号三楼与一楼前房（实有面积38.69平方米）房屋，原系登记在王红燕名下的公有房屋。1998年10月28日，王红燕、刘实干与鑫业公司签订《武汉市鑫业房地产转让契约书》一份，约定，出售方（甲方）王红燕，承购方（乙方）程涛。兹有甲方经家庭商议一致决定自愿将坐落在江岸区交易街74号，面积为：38.69平方米的住房转让（出售）给乙方，现甲、乙双方约定如下：一、该房屋、地产有偿转让售价为：人民币肆万肆仟元整。二、手续交接：程涛先付房款人民币肆万贰仟元整，王红燕将该房屋腾空并将该房屋手续全部交给程涛，程涛负责该房屋过户收取及其费用，过户完后，程涛将余款人民币贰仟元整一次付清给王红燕。三、付款方式：同上。四、约定期限：签订合同之日起五十个工作日内办过户手续。五、违约责任：本合同一式两份。双方各执一份，签字生效，不得反悔。如任何一方反悔，按房屋或成交总额30%罚款。该《转让契约书》有王红燕、刘实干及鑫业公司代表人程涛的签字，并加盖鑫业公司的公章。合同签订后，鑫业公司代表人程涛依约向王红燕、刘实干支付购房款42000元。王红燕、刘实干将该房屋交付鑫业公司，但双方一直未办理房屋转让过户手续。1999年5月29日，黄天华与鑫业公司签订《武汉市鑫业房地产转让契约书》一份，约定，出售方（甲方）程涛，承购方（乙方）黄天华。兹有甲方经家庭商议一致决定自愿将坐落在交易街74号壹栋13.38叁栋25.31，总面积为38.69平方米的房管所住房，转让（出售）给乙方。现甲、乙双方约定如下：一、该房屋、地产有偿转让售价为伍万元整。二、手续交接：黄天华签合同时先付贰万陆仟元订金，程涛将该房屋交给黄天华。1999年5月31日以前将该房屋尾款贰万肆仟元整付清，程涛将该房屋手续交给黄天华，该房屋过户费由黄天华支付。三、付款方式：同上。四、约定期限：无。五、违约责任：本契约一式二份，双方各持一份，严格按合同执行。双方签字生效不得反悔。如任何单方反悔按该房屋成交价30%罚款。六、其他事项：该房屋过户费用，由黄天华支持，程涛积极配合。该《转让契约书》有黄天华及鑫业公司代表人程涛的签字，并加盖鑫业公司的公章。合同签订后，黄天华依约向鑫业公司支付了购房款50000元。鑫业公司将位于武汉市江岸区交易街74号的房屋交付给黄天华。黄天华与其子黄云海一直在该房屋内居住。2011年3月1日，黄天华死亡。此后，黄云海一直居住在武汉市江岸区交易街74号，并按时交纳房屋租金及水电费。现因武汉市江岸区交易街74号的房屋面临拆迁，王红燕、刘实干以1998年10月28日签订的《转让契约书》无效为由，诉至一审法院。审理中，王红燕、刘实干表示鑫业公司未支付合同余款2000元，鑫业公司予以否认，但未提供相关支付凭证证明。
一审法院认为：王红燕、刘实干与鑫业公司签订《武汉市鑫业房地产转让契约书》的合同效力问题系本案的争议焦点。首先，从合同的签订及履行情况来看。该合同约定，王红燕作为出售方自愿将坐落在江岸区交易街74号，面积为：38.69平方米的住房转让（出售）给程涛；该房屋、地产有偿转让售价为：人民币肆万肆仟元整。合同还就具体付款时间、房屋交接手续、过户等问题进行约定。刘实干作为王红燕配偶在合同签字；合同中的被转让人虽注明为程涛，但程涛系鑫业公司代表人，且鑫业公司在合同中加盖公章，王红燕、刘实干及程涛均认可程涛系代理鑫业公司行使职务行为，故被转让人应视为鑫业公司。合同签订后，鑫业公司代表人程涛依约向王红燕、刘实干支付购房款42000元，王红燕、刘实干将该房屋交付鑫业公司。此后，双方虽未办理房屋转让过户手续；王红燕、刘实干还表示鑫业公司未支付合同余款2000元，但从王红燕、刘实干收款、交房，以及从1998年10月28日起至诉争房屋纳入拆迁范围前从未向鑫业公司主张房屋权利的情况来看，王红燕、刘实干已实际认可公有房屋已转让鑫业公司的事实。综上，该合同系双方当事人的真实意思表示，且双方已实际履行合同主要义务。其次，从合同的合法性来看。王红燕、刘实干以违反武汉市公有房屋管理的相关规定为由，主张双方签订的合同应为无效合同。但《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的导致合同无效的“违反法律、行政法规强制性规定”的情形，系指违反立法机关通过法定程序制定的法律，以及全国性的行政法规，而不是指的地方性的行政法规。本案中，诉争房屋系乐泰公司管理的公有房屋，该房屋承租权人王红燕和共同承租人刘实干与鑫业公司签订合同转让公有房屋使用权，上述转让行为在实际生活中并不鲜见，只是根据行政机关关于公有房屋管理的相关规定，上述转让行为应当征得公有房屋管理部门的批准。审理中，乐泰公司对上述王红燕、刘实干与鑫业公司之间的公有房屋转让行为表示，此系双方私下转让行为，要求履行相关手续，而未明确表示反对意见。因此，王红燕、刘实干与鑫业公司签订《武汉市鑫业房地产转让契约书》虽在转让程序上有瑕疵，但并未违反法律、行政法规禁止性规定。综上，无论是从合同签订的内容，还是从合同的实际履行情况，以及结合公有房屋管理部门对该房屋转让的意见等方面综合分析判断，王红燕、刘实干与鑫业公司签订的《转让契约书》应为有效合同。至于黄天华与鑫业公司之间的转让公有房屋的行为，对于本案王红燕、刘实干主张他们与鑫业公司签订的合同的无效诉讼请求而言，属另一法律关系，当事人可通过其他途径解决。对王红燕、刘实干提出确认与鑫业公司之间签订的《转让契约书》无效的诉请，无事实及法律根据，不予支持。对王红燕、刘实干提出确认武汉市江岸区交易街74号三楼与一楼前房公房的合法承租人仍为王红燕、刘实干的诉请，因王红燕、刘实干与鑫业公司签订《转让契约书》，己将诉争房屋使用权转让，且已履行主要合同义务，故对王红燕、刘实干提出的该项诉请亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第五十二条第五款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回王红燕、刘实干全部诉讼请求。案件受理费900元由王红燕、刘实干负担。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，王红燕、刘实干于1998年10月28日与鑫业公司签订《转让契约书》，鑫业公司依约向王红燕、刘实干支付了购房款，王红燕、刘实干亦将诉争房屋实际交付于鑫业公司，双方已实际履行了合同的主要义务。王红燕、刘实干在诉讼中称鑫业公司未付清尾款，并以双方的转让交易违反武汉市公有房屋管理相关规定为由主张合同无效，但从合同的签订以及履行情况来看，王红燕、刘实干收款、交房，直至案涉房屋纳入拆迁征收范围，时间已近20年，在此期间，王红燕、刘实干从未提出异议。审理中，乐泰公司对双方转让行为未明确表示反对。虽然双方在公房承租权有偿转让程序上确有瑕疵，但并未违反法律、行政法规禁止性规定。综上，一审认定王红燕、刘实干与鑫业公司签订的《转让契约书》合法有效正确。综上，上诉人王红燕、刘实干的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费900元，由王红燕、刘实干负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊 青
审 判 员 李斌成
审 判 员 安林锋
二〇一八年五月十七日
法官助理 杜 文
书 记 员 舒 渲