湖南省安乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0721民再字1号
再审申请人（原审被告反诉原告）：韩毅然，男，1971年10月29日出生，汉族，湖南省安乡县人，居民，住安乡县。
委托诉讼代理人：戴红杰，湖南信义律师事务所律师。代理权限为特别授权。
再审申请人（原审被告反诉原告）：郑敏，男，1973年7月4日出生，汉族，湖南省津市人，居民，住湖南省津市。
委托诉讼代理人：田祖明，湖南湘楚律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被申请人（原审原告反诉被告）：常德盈嘉资产管理有限公司。住所地：常德市安乡县深柳镇五总社区文艺中路。
法定代表人：徐解清，该公司经理。
委托诉讼代理人：张孝天，湖南天思律师事务所律师。代理权限为特别授权。
再审申请人韩毅然、郑敏与被申请人常德盈嘉资产管理有限公司（以下简称盈嘉资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2014）安民初字第518号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年5月23日作出（2016）湘0721民监字第1号民事裁定，指定再审并依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人韩毅然、郑敏，被申请人盈嘉资产管理有限公司的法定代表人徐解清及其双方的委托代理人戴红杰、田祖明、张孝天均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
韩毅然申请再审称，盈嘉资产公司将其盈嘉宾馆租赁给韩毅然、郑敏时，隐瞒了该宾馆在消防工程方面的问题，致使再审申请人无法经营。韩毅然、郑敏通知该公司解除合同，未达成协议。现请求依法解除房屋租赁合同，反诉费由对方负担。盈嘉资产公司应承担违约损失20万元，并退还收取的发射塔租金24000元，以及茶楼及桑拿中心租金76000元、二楼证证券中心及补偿费用35000元、垫付的水电费及兑付的储值卡费12000元等费用，共计147000元。
郑敏申请再审称，与韩毅然上述意见一致。另外，在2013年5月10日，郑敏与韩毅然签订了退股协议，已不是承租合伙人，要求撤销原审判决，不再承担合伙承租期间的债务。
盈嘉资产公司辩称：盈嘉资产公司出租给韩毅然、郑敏的房屋具有三证即房产证、土地证、租赁许可证，对外出租合法。房屋的建筑结构和消防整改问题承租人是明知的，合同也明确了由承租人承担整改责任，出租人并没有隐瞒消防隐患问题。2012年11月19日签订的房屋租赁合同，属双方自愿，合同签订后承租方不续交租金构成违约，应按约定承担违约责任。另外，申请人申请再审超过法律规定的六个月期限。综上，原审判决正确，请求予以维持，驳回申请人的再审请求。
本院原审认定的事实：2012年11月19日，韩毅然、郑敏与盈嘉资产公司签订了房屋租赁合同，约定将盈嘉资产公司所有的位于安乡县深柳镇文艺中路的原老盈嘉宾馆房屋前栋六层、后栋九层及其附属设施租赁给韩毅然、郑敏经营，年租金为270000元，租期为10年，租金从2013年1月20日起开始计算，每年的1月5日前给付当年租金。合同签订后承租人只给付了2013年的租金。但到2014年1月5日，没有按合同约定给付2014年的租金。
另查，韩毅然、郑敏在签订该合同前已从事宾馆行业多年。
本院原审认为，本案争议的焦点为：一、二被告租赁原告的是宾馆还是一般房屋？二、原、被告双方在租赁合同中谁违约，违约金该怎么计算？三、二被告是否可以单方面解除合同？四、租金如何给付？
焦点一：本院认为，二被告租赁的是一般房屋而不是宾馆。理由有三：一、从合同形式上来看，原、被告双方在签订合同时，名称就为房屋租赁合同；二、从签订合同内容上看，合同约定为甲方（原告）将其合法拥有的座落在安乡县文艺中路（南浦）的老盈嘉宾馆前栋六层及后栋九层出租给乙方（二被告）用于经营，虽然内容上有老盈嘉宾馆，但老盈嘉宾馆根本就没有宾馆营业执照，只是在当地人心中一个地名，一个字号，另外，该房屋面积为5000平方米，在县城的中心地段，合同明确约定房屋租金为150000元，设备使用费每年120000元，总共270000元，如果是租赁的宾馆，租金按照当地商业地段，应该远不止现在的租金；三、二被告均是从事宾馆生意多年，对经营宾馆应该具备的条件是知道的，并且双方在签订合同时二被告也对租赁物的结构进行了解。所以二被告租赁的标的物应为一般房屋。
焦点二、原、被告双方在租赁合同中谁违约，违约金该怎么计算？本院认为，原、被告双方在租赁合同中应该属于二被告违约。因为按照原、被告双方签订的房屋租赁合同第三条第二款“租金支付方式，租金支付方式为现金结算，租金每一年交一次，每年270000元，于每年的1月5日前交付当年租金”，二被告租赁原告的房屋后，租金应该是每年度的1月5日前交付当年租金，然而二被告到现在2014年7月份租金仍没有交付，所以按照合同约定应该属于二被告违约。关于违约金，原告要求二被告从2014年1月20日起至给付之日止按租金每日千分之五支付违约金，但按照原、被告双方签订的合同内容第八条第四款“乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，每逾期一天甲方有权要求乙方按合同年租金的0.05%支付违约金”，故本院认为违约金只能按照双方的约定计算即每日租金的0.05%，而不是每日千分之五计付。至于违约金给付时间从何时算起，虽然双方合同约定从租金给付之日即每年1月5日前算起，但原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）从2014年1月20日算起，这是原告（反诉被告）对自己民事权利的合理处分，本院应予以认可。
焦点三、二被告（反诉原告）是否可以解除合同？本院认为，二被告（反诉原告）是可以解除合同。理由如下：一、按照合同的约定，二被告在规定的时间内未给付租金，存在违约，且二被告也主动要求解除合同，依照合同法具体条文的有关规定，“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”当事人可以解除合同。并且按照二被告与原告签订的房屋租赁合同第五条第一款“……同时在租赁期间内乙方（二被告）如以任何理由终止本合同，乙方投入任何设施，设备都不能带走……，”所以从原、被告双方签订的合同内容来看，二被告也是可以解除合同的；二、根据安乡县公安消防大队责令立即改正通知书上注明的问题来看，一是原告出租给二被告的房屋存在与相邻建筑防火间距不足（按照消防法的规定，最低应为6米以上，而该标的物间距不足6米），二是疏散通道的宽度不够（按照消防法的规定，最低应为1.4米以上，而该标的物疏散通道不足1.4米），存在上述问题都是原告的标的物主体存在的问题，按照《中华人民共和国消防法》的具体条文，建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。从本案租赁合同的标的物来看，该标的物的相邻建筑防火间距和疏散通道宽度均达不到国家强制标准，从而使原、被告双方合同客观履行不能，合同目的无法实现，按照最高人民法院《关于房屋租赁合同纠纷的司法解释》具体条文，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。故二被告（反诉原告）请求解除合同，本院予以支持。至于合同解除后而产生的其他纠纷，双方当事人可以另行起诉。
焦点四、租金的给付？本院认为，原、被告双方的房屋租赁合同解除后租赁期间内的租金，二被告应立即给付。在庭审中，二被告也同意给付2014年实际租赁期间内的租金，按照合同的约定，2014年房屋租金从2014年1月20日起计算房屋年租金为270000元，算到2014年7月21日止租金应给付134630元。2014年7月21日后二被告（反诉原告）实际租赁经营的，按合同约定的租金条款另行计算。
另外，争议的移动塔租金24000元，茶楼及桑拿中心的租金76000元，二楼证券中心的租金及补偿费用35000元以及二被告垫付的2012年11月20日前的水电费和原告以前发出的储值卡12000元，韩毅然、郑敏未提交相关证据予以证实，对韩毅然、郑敏的反诉请求不予支持。
本院原审判决：一、解除韩毅然、郑敏与常德盈嘉资产管理有限公司于2012年11月19日签订的房屋租赁合同；二、韩毅然、郑敏于本判决生效之日起三日内一次性给付常德盈嘉资产管理有限公司房屋租金134680元（从2014年1月20日算至2014年7月21日），2014年7月21日以后被告（反诉原告）实际租赁经营的，应按合同约定的租金条款另行计算；三、韩毅然、郑敏于本判决生效之日起三日内一次性支付常德盈嘉资产管理有限公司违约金（违约金从2014年1月20日起，每日按年租金270000元的0.05%计付至解除合同之日止）；四、驳回常德盈嘉资产管理有限公司其他诉讼请求；五、驳回韩毅然、郑敏其他诉讼请求。案件受理费6000元，反诉受理费50元，共计6050元，常德盈嘉资产管理有限公司负担2550元，韩毅然、郑敏负担3500元。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议证据和事实认定如下：
本院再审认定的事实与原审认定的事实一致。另查，2013年5月10日，郑敏与韩毅然签订了退伙协议，郑敏从租赁合伙中退出，韩毅然退给郑敏合伙资金55万元，退伙协议签订后，合伙人韩毅然拒付退伙资金，2015年3月18日，郑敏另行起诉，本院支持了郑敏的诉讼请求，韩毅然上诉后，上级法院维持了一审判决，但郑敏在原审时未提及退伙问题，2016年2月29日，郑敏以退伙协议和一、二审判决书为新证据提出申诉，认为已经退出合伙，不再是本案租赁合同纠纷的责任主体，不承担承租期间的合伙债务；2014年5月22日，安乡县公安消防大队向盈嘉资产公司下达责令立即改正通知书，指出经营房屋存在消防隐患，责令采取措施，确保消防安全；2014年7月21日原审判决解除租赁合同至今，其租赁房屋仍然由韩毅然控制并经营；盈嘉资产公司出租的房屋始建于上世纪九十年代末期，房屋经验收合格，有合法的房产证和国土证。该公司在工商部门登记为法人企业，注册经营范围：投资咨询服务、其他社会经济咨询服务、酒店管理、房屋租赁；2012年消防部门向盈嘉资产公司颁发了住宿特种行业许可证。
再审期间除原审证据外，再审申请人郑敏提供了新证据《民事判决书》2份，拟证明郑敏退出合伙不再向出租方盈嘉资产公司承担给付租金和违约责任的义务；被申请人盈嘉资产公司提供了新证据“消费发票”和《照片》18张，拟证明租赁房屋仍然由承租人郑敏、韩毅然占有使用并进行正常经营。上述证据经审查认为，再审申请人郑敏提供的新证据属于承租人内部之间的经济纠纷，对郑敏、韩毅然具有法律约束力，而对本案合同相对方没有约束力，该证据与本案没有关联，不予采信；盈嘉资产公司提供的新证据《照片》客观的记录了承租人仍在租赁房屋内继续经营的事实，该证据客观真实，且与本案相关联，予以采信。
本院再审认为：案件争议的焦点是租赁房屋消防要求不达标，能否导致合同目的不能实现，以及由谁承担合同的违约责任问题。该租赁房屋在建成后一直作为服务性经营场所，本案提及的租赁房屋虽有消防不达标问题，但未发现之前有消防部门禁止其经营的记录，本次公安消防的通知是整改，本意并不是禁止经营，参考公安部2012年颁布的《建设工程消防监督管理规定》强制消防要求达标规定的范围，该租赁房屋不在之列，该房屋作为租赁物建立合同关系，不违反国家的强制性规定，而且符合房屋出租方的经营范围，参照最高人民法院[2003]民一他字第11号函复《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力》的相关意见，认定双方签订的租赁合同成立并有效；双方在签订的租赁合同中约定：“在租赁期内租赁物的消防问题及费用由承租方自行解决”，说明双方对存在的消防问题是知晓的，同时该约定明确了消防整改责任在承租人。因此，承租人认为消防不达标、合同目的不能实现属对方违约的理由不充分。承租人以此理由主张解除合同，应当以承担违约责任为代价换取对合同义务履行的免除，加之出租人对承租人解除合同的主张也不持反对意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（二）项“债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”’的规定，强制对方履行合同义务会导致成本过高，因此，承租人要求解除合同，予以支持；承租人在承租期内不续交房屋租金构成违约，应承担违约责任，合同约定的每天按年租金的0.05%支付违约金（每天违约金为270000×0.05%＝135元），明显低于每天739.7元实际租金损失，约定违约金不违反法律规定，予以支持，盈嘉资产公司要求每天按年租金0.5%约违金标准计算，与合同上记载不符，其请求不予支持；关于郑敏申诉退出与韩毅然合伙后，对外不承担合伙债务的请求，《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或部份转移给第三方，应当经债权人同意”，承租人郑敏将合同义务转移给韩毅然未经出租人同意，其合同义务不能免除；关于韩毅然要求出租人盈嘉资产公司退还收取的发射塔等租金147000元，因没有提供相关证据证明，而且在原审反诉状中也未明确主张，其主张不予支持，如有新的证据证明，可另行主张权利。另外，申请人自发现新证据认为足以推翻原判决时起算至申请再审时止，未超过六个月的申请再审期限。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第二款规定，判决如下：
一、维持本院（2014）安民初字第518号民事判决。
二、驳回韩毅然、郑敏的再审请求。
本案再审受理费3240元，韩毅然承担3140元、郑敏承担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 蹇泽勇
审 判 员 易华云
人民陪审员 周建和
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 侯宇涵