阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1702民初708号
原告：杨启韶，男，1967年2月8日生，汉族，住阳江市江城区。
委托代理人：关敬贤，男，1987年3月14日生，住阳江市江城区南恩路县。
被告：邓惠芳，女，1954年3月6日生，汉族，住阳江市江城区。
被告：何振超，男，1982年11月23日生，汉族，住阳江市江城区。
被告：何英莲，女，1985年8月15日生，汉族，住阳江市江城区。
委托代理人：林批，男，1981年1月28日生，汉族，住阳江市江城区。
原告杨启韶诉被告邓惠芳、何振超、何英莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案受理后，依法由审判员吴伟庆独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨启韶及其委托代理人关敬贤，被告邓惠芳、何振超，被告何英莲的委托代理人林批到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨启韶诉称：1997年10月28日，何教（2007年1月去世，系被告邓惠芳的丈夫，被告何振超、何英莲的父亲）将位于阳江市江城区石湾路边土地一块，四至为：东至石湾路，西至谢月霞屋地，南至何为屋地，北至何仲屋地（即现址：阳江市江城区石湾北路39号），面积65.17平方米，以3568元每平方的价格共款232526.56元转让给原告的父亲杨亨培（2008年12月去世），当时双方签订了断卖屋地契约，契约由何秀清代笔书写，并经何计全见证，在签订契约时当即支付了全部的土地款232526.56元给何教，何教亦将土地使用权交付给杨亨培，但因客观原因该土地一直未能办理过户手续，该地一直登记在何教的名下。2015年，原告出资在该地建成一幢6层建筑面积共409.45平方米的房屋，并以何教的名义办理了产权证书[粤（2016)阳江市不动产产权第0006210号]。现可以办理过户手续，但何教的继承人（即三名被告）一直不配合办理过户手续。杨亨培与妻子王修洁生前生育有杨小红、杨翠芳及原告杨启韶三个子女，杨亨培的父母先于其去世。王修洁、杨小红、杨翠芳书面声明放弃对上述房产的继承权，由原告杨启韶全部继承上述房产。综上所述，契约属于合同的一种形式，合同双方当事人均为真实意思表示，合同条款没有违反法律强制性规定，并交付履行，因此双方签订的断卖屋地契约合法有效，应受法律保护。三被告作为何教的合法继承人，理应履行合同的义务，协助办理相关过户手续。原告是该物权的合法继承人，向三被告主张权利亦符合法律规定。为维护原告的合法利益，遂向法院起诉，请求：1、确认杨亨培与何教于1997年10月28日签订的断卖屋地契约有效；2、判决阳江市江城区石湾北路39号[产权证书：粤（2016）阳江市不动产产权第0006210号]土地使用权及房屋所有权归原告所有；3、判决三被告限期为原告办理上述房屋所有权登记手续；4、本案诉讼费由三被告承担。
被告邓惠芳、何振超、何英莲辩称：一、涉案土地是何教、何盘、何从、何华娣等7人共有的；二、涉案房屋不是2015年建成的，是1998年建成的，所以2015年办的国土证不合理；三、涉案土地卖出已超过20年，已超过民事纠纷的诉讼时效；四、买卖涉案土地时没有三被告的签名确认，只有已故人何教一人签名，这是不合理的，也是不合法的。
经审理查明：何教与被告邓惠芳是夫妻，其俩生育儿子被告何振超和女儿何英莲。杨亨培与王秀洁是夫妻，其俩生育女儿杨小红、杨翠芳和儿子杨启韶。
1997年10月28日，何教与杨亨培签写断卖屋地契约，约定：何教将国家规划分得屋地一块（坐落于石湾路边，坐东向西，东至石湾路，西至谢月霞屋地，南至何为屋地，北地何仲屋地，面积65.17平方米），以每平方米3568无卖给杨亨培，共232526.56元，杨亨培将该款交给卖主何教签收接足，分文不少，何教将国土使用许可证及屋地一切证件交由杨亨培收执，至于入户报建等等一切手续费用均由买方负责；等等。何教在“卖方收款人”处签名盖指模，何计全在“见证人”处签名盖指模，何秀清在“代笔人”处签名盖指模，杨亨培在“承接人”处签名盖指模。
杨亨培受让上述土地上，在该土地上建房，该房屋建成后一直由原告使用至今，被告对原告使用该土地、房屋也一直未提异议。
根据原告提供的城北派出所于2016年4月10日出具的死亡证明显示，何教于2007年1月1日死亡，其家人于2012年8月7日到该所申请死亡注销。根据原告提供的城南派出所于2016年12月16日出具的证明显示，杨亨培因死亡于2008年12月11日注销户口。
2016年期间，原告曾要求被告邓惠芳协助办理土地房屋相关手续，邓惠芳开始不同意，后来，其将其身份证及全家户口簿交给原告处行办理，还跟原告到过城北派出所、岗列派出所、房管局、住建局、国土局部门。
2016年10月18日，阳江市国土资源局（阳江市不动产登记中心）核发粤（2016）阳江市不动产权第0006210号不动产登记证，该证登记如下：权利人：何教（已故）；共有情况：单独所有；坐落：阳江市江城区石湾北路39号；权利类型：国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权；权利性质：出让/自建房；用途：城镇住宅用地/住宅；面积：宗地面积65.17㎡/房屋建筑面积409.45㎡；房屋总层数：6；竣工时间：2015年8月2日。该证所付宗地图四至为：东至石湾北路，西至谢月霞宅，南至陈良魁宅，北至何仲宅。被告并没有就是上述不动产登记行为提出异议、复议或行政诉讼。
杨亨培的父母先于其死亡；杨亨培生前没有立下遗嘱，其妻子王秀洁、女儿杨小红、杨翠芳均签署《放弃房产继承权声明》，自愿放弃对涉案房产的继承权，同意由原告杨启韶继承。
原告认为，被告不协助办理房屋过户手续，遂向本院起诉，请求如诉称。
诉讼中，各方确认，何教出卖给杨亨培的65.17平方米就是现阳江市江城区石湾北路39号房屋所在土地。被告认为，该地是多人共同共有的，而断卖屋地契约中只有何教一人以卖方名义签名，买卖涉案土地行为应属无效，且三被告作为何教的继承人，应享有该土地的相应份额；另外，三被告认为均不清楚土地买卖行为，所以没有义务协助原告完成房屋过户手续。原告则表示，若被告配合协助办理过户手续，其同意自己承担所有过户费用及本案诉讼费。
上述事实有原告提供的身份证、人口信息表、断卖屋地契约、产权证书、证明、死亡证明、放弃房产继承权声明、结婚证、户口本、发票、银行交易记录；被告提供的南排村第十四经济合作社的证明等证据为证，结合本案庭审中当事人陈述，经本院综合分析，予以认定。
本院认为：何教与杨亨培签订断卖屋地契约，将相关土地使用权转让给杨亨培，双方意思表示真实，且作为转让标的物的土地使用权后来能够办理权属登记，不属于禁止流通转让之物，且断卖屋地契约也不存在无效或可撤销之情形，属有效合同。原告作为杨亨培的法定继承人，请求确认该断卖屋地契约有效，本院依法予以采纳。
根据诉讼理论，在民事诉讼中，人民法院只能对当事人之间的民事法律关系进行审理，不能对行政机关的具体行政行为的合法性进行审查，只要作出该具体行政行为的行政机关依法具有该项权能，人民法院即可予以采纳。本案涉讼土地、房屋已经不动产登记机构依法登记于何教（已故）名下，在未经法定程序依法撤销该不动产登记前，应根据该不动产登记认定涉讼土地、房屋的物权所有人为何教，且被告对原告使用涉讼土地、房屋也一直未提异议。因此，原告以涉讼土地属于何教与他人共有为理由主张合同无效，本院不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，原土地转让人何教有义务协助买受人办理过户登记手续。何教去世后，其协助办理过户等合同义务应由其继承人承继。被告邓惠芳、何振超、何英莲作为何教的法定继承人，有义务提供办理不动产物权过户登记所需的相关资料（该资料以办证机构要求提供的为准），协助买受人办理相关过户登记手续。
杨亨培去世后，其遗产由其法定继承人王秀洁、杨小红、杨翠芳及原告杨启韶继承。就本案涉讼土地、房屋而言，其他继承人放弃继承并表示由原告个人继承，意思表示真实，本院予以确认。因此，杨亨培对本案涉讼土地、房屋享有的相关权利原告继承，原告请求被告协助办理过户登记手续至其名下，本院予以支持。原告自愿承担过户登记而产生的一切费用，本院予以确认。
《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”也就是说，除法律另有规定的除外，行政登记是不动产物权的设立、变更、转让和消灭的必经途径，不动产物权登记是行政机关的专有行政职能。本案土地、房屋仍登记于何教名下，在未完成物权转移登记于原告名下前，不能以判决形式确认其物权（国有建设用地使用权、房屋所有权）为原告享有。否则，就会出现司法权代替行政权的错乱。因此，原告于本案中请求确认其对涉讼土地、房屋享有所有权，本院不予采纳。
本案涉讼土地已交付给买受人杨亨培（原告的被继承人），且房屋建成的，也一直由原告使用。在原告对涉讼土地、房屋合法占有的情况下，原告请求被告协助办理物权转移登记，并不适用诉讼时效。因为，若不动产交付后不能办理转移登记，将使权利长期处于不稳定的状态，与诉讼时效的宗旨相悖；而且，不动产交付后，买受人的请求权有物权请求权的性质，也不应适用诉讼时效。因此，被告以原告请求超过诉讼为由提出抗辩，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条、第三十三条和《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：
一、确认何教与杨亨培于1997年10月28日签订的断卖屋地契约有效；
二、限被告邓惠芳、何振超、何英莲在本判决发生法律效力之日起十日内提供相关资料，协助原告杨启韶将坐落于阳江市江城区石湾北路39号国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权的过户登记至原告杨启韶名下；过户登记所需的一切税、费均由原告承担。
三、驳回原告杨启韶的其他诉讼请求。
本案受理费2394元（该款原告已预交），由原告杨启韶负担。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 吴伟庆
二〇一七年五月十五日
书记员 潘晓莹