广东省深圳市宝安区人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤0306民初28960号原告：彭燕清，女，汉族，1958年11月8日生，住址：广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：周玲英，广东中熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁耀天，广东中熙律师事务所实习律师。被告：深圳市大浪龙胜股份合作公司，地址：广东省深圳市宝安区大浪街道龙胜路龙胜2号商住楼(办公场所)，统一社会信用代码：91440300198274867F。法定代表人：彭子儒。委托诉讼代理人：彭素球，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦玉婵，广东宝城（前海）律师事务所律师。第三人：彭燕飞，男，汉族，1955年10月8日出生，香港居民，委托诉讼代理人：刘刚，广东腾丰律师事务所律师。第三人：彭燕祥，男，汉族，1961年3月10日出生，地址：广东省深圳市宝安区，第三人：彭俊杰，男，汉族，1990年10月9日出生，住址：广东省深圳市，第三人：彭海瑜，女，汉族，1986年6月1日出生，住址：广东省深圳市龙华新区，第三人：彭莉婷，女，汉族，1988年6月15日出生，住址：广东省深圳市宝安区，第三人彭俊杰、彭海瑜、彭莉婷共同委托诉讼代理人：彭燕祥，系上列第三人父亲。第三人：彭燕军，男，汉族，1964年4月5日出生，住址：广东省深圳市宝安区，第三人：彭国欣，男，汉族，1998年1月2日出生，住址：广东省深圳市龙华新区，第三人：彭国宾，男，汉族，1992年7月30日出生，住址：广东省深圳市宝安区，第三人彭国欣、彭国宾共同委托诉讼代理人：彭燕军，系上列第三人父亲。原告彭燕清与被告深圳市大浪龙胜股份合作公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依被告申请，依法追加彭燕飞、彭燕祥、彭海瑜、彭莉婷、彭燕军、彭国欣、彭国宾为第三人，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭燕清的委托诉讼代理人周玲英、梁耀天，被告深圳市大浪龙胜股份合作公司的委托诉讼代理人彭素球、麦玉婵，第三人彭燕飞的委托诉讼代理人刘刚，第三人彭燕祥（同时作为第三人彭俊杰、彭海瑜、彭莉婷的委托诉讼代理人），第三人彭燕军（同时作为第三人彭国欣、彭国宾）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭燕清诉称，原告是宝安区大浪街道龙胜社区宝华路58号(又称龙胜第二工业区西路187号)房产的权利人，2009年11月20日，原告作为权利人对该房产进行了历史遗留违法建筑普查申报，申报编号为505-0501-02496-A。因龙胜旧村改造需要，2016年1月16日，原告与被告就前述房产的补偿事宜签订了协议编号为192的《龙胜旧村改造拆迁补偿安置协议书》(以下简称《安置协议》)，约定由被告对原告进行下列拆迁补偿：1、补偿原告面积为307.20平方米的置换商品房；2、补偿阁楼围墙等附属设施现金30,816.50元，搬家补助2,908.80元；3、按照每月8,311.45元向原告支付临时过度费。协议签订后，原告于2016年2月1日向被告移交了前述房屋，现房屋已经由被告予以拆除。2016年3月15日，原被告签订了一份《过渡费调整确认表》，将每月过渡费变更为9,164.44元，每半年过渡费为54,986.64元。同日，双方还签署了一份《房屋移交确认表》，确认表中备注过渡费为每半年支付一次，分别于每年1月份及7月份支付。前述两份协议签订后，被告向原告支付了一次性补偿金及4个月(2016年3-6月)的过渡费共计人民币70,383.01元。但是被告却未按照前述《安置协议》约定于2016年7月向原告支付2016年下半年的拆迁补偿费人民币54,986.64元。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告履行《龙胜旧村改造拆迁补偿安置协议书》向原告支付2016年下半年的拆迁过渡费人民币54,986.64元及按照银行同期贷款利率的1.5倍向原告赔偿利息损失，利息应自2016年8月1日起计算至被告实际支付之日，暂计算至2016年11月30日为人民币1,205.92元；2、本案的诉讼费用由被告承担。原告于第一次庭审时增加一项诉讼请求：要求被告支付2017年上半年的拆迁过渡费人民币54,986.64元，以及按照银行同期贷款利率的1.5倍向原告赔偿利息损失，利息应自2017年2月1日起计算至实际支付之日。被告深圳市大浪龙胜股份合作公司答辩称，一、案涉房屋属于违法建筑，不论是违法建筑的处置，还是城市更新搬迁补偿对象的认定，均须遵循法定程序办理，由政府行政部门予以处理或认定，应由行政机关现行处理，不属于法院受理范围，依法应予驳回起诉。二、经核查，原告彭燕清不是案涉房屋的权利人。测绘编号为C145的房屋位于深圳市龙华××浪办事处龙××旧村城市更新单元范围内，房屋合计4层。就上述房屋第一、二层的搬迁补偿安置事宜，被告与彭燕飞于2014年3月31日签订《龙胜旧村改造拆迁补偿安置协议书》(协议编号为137)。就上述房屋第三、四层的搬迁补偿安置事宜，被告与原告彭燕清于2016年1月16日签订《龙胜旧村改造拆迁补偿安置协议书》（协议编号为192），并按期支付首期搬迁补偿费用79,547.5元，但被告按约履行《龙胜旧村改造拆迁补偿安置协议书》（协议编号为192）过程中，第三人彭燕祥、彭俊杰、彭海瑜、彭莉婷、彭燕军、彭国欣、彭国宾就上述房屋第三、四层的权属认定提出异议。按照深圳市龙华区现行城市更新相关政策规定，房屋权属情况由房屋所在社区股份合作公司、社区居委会认定。案涉房屋未办理权属登记，被告系房屋所在社区股份合作公司，经被告和深圳市龙华新区大浪办事处龙胜社区居委委员会核查，认为第三人彭燕祥、彭俊杰、彭海瑜、彭莉婷、彭燕军、彭国欣、彭国宾为上述房屋第三、四层的实际权利人，原告不是权利人。三、《龙胜旧村改造拆迁补偿安置协议书》(协议编号为192)已于2016年6月28日解除，合同权利义务已终止，被告无需按照协议约定履行义务。收到第三人提出的异议后，被告于2016年5月5日告知原告异议情况并转交有关材料，要求原告在收到告知函之日起5日内提交房屋相关有效的权属证明文件，证明房屋归原告所有，逾期将解除《龙胜旧村改造拆迁补偿安置协议书》(协议编号为192)。因原告未提交材料，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，被告有权解除案涉协议。2016年6月，被告发函通知原告解除《龙胜旧村改造拆迁补偿安置协议书》(协议编号为192)，原告已于2016年6月28日收到，故该协议已于2016年6月28日解除，双方权利义务已终止，被告无需履行协议权利义务。四、被告保留要求原告返还被告已向原告支付款项的权利。在解除与原告的搬迁补偿协议后，被告已与实际权利人彭燕祥、彭俊杰、彭海瑜、彭莉婷、彭燕军、彭国欣、彭国宾就案涉房屋签订《龙胜旧村改造拆迁补偿安置协议书》(协议编号为192)，支付了2016年1月起的临时安置费等费用。而2016年上半年的临时安置费、附属物补偿等，被告之前已向原告支付，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、赔偿损失等。被告保留要求原告返还被告已向原告支付款项的权利。第三人彭燕飞述称，其对原告起诉没有异议，关于房屋情况说明如下：1、上个世纪80年代，彭燕飞的父亲彭伟良、母亲文琼英及弟弟彭燕军、彭燕祥（尚未结婚，也未工作）生活在龙胜村，生活比较困难，共同居住在三间瓦房结构祖屋。彭燕飞早年去香港工作，妹妹彭燕清已经工作，有一定经济收入；2、1987年左右，父亲彭伟良、母亲文琼英为改善居住条件，建议彭燕飞和彭燕清共同出资建设涉案位于原龙胜第二区工业西路187号房屋，作为家庭共同居住用，彭燕清结婚前居住在这里，彭燕飞回家时也住这里，弟弟及父母也居住这里。3、房屋建设时没有土地使用权证、没有报建手续，也没有房地产证。4、90年代后期，彭燕祥、彭燕军经济条件改善，各自取得宅基地，分别另建房屋搬出去居住。房屋曾一度空置，2005年左右房屋开始对外出租，房屋的租赁管理都是彭燕飞负责，由于租金收入并不多，每月租金彭燕飞留存一部分以外，另外给一部分给母亲文琼英做生活费。5、2009年申报历史遗留时，考虑到涉案房屋是由彭燕飞与彭燕清出资建设，而彭燕飞为香港户籍不具备申报历史遗留的身份资格，所以大家协商一致将房屋申报在彭燕清名下。6、2014年龙胜村城市更新，对涉案房屋进行拆迁补偿时，母亲文琼英、彭燕军、彭燕祥等人一直居住在村里，是最先知道拆迁补偿事情的，当时还是他们通知彭燕清及彭燕飞回村处理拆迁补偿事宜。对于彭燕飞享有的份额，大家没有争议，但是对于彭燕清是否享有剩下所有权利还是部分权利存在一定争议，经协商，大家同意涉案房屋剩余部分的拆迁补偿利益归彭燕清，并由彭燕清与被告于2016年1月签订拆迁补偿协议。第三人彭燕祥、彭俊杰、彭海瑜、彭莉婷、彭燕军、彭国欣、彭国宾述称，一、关于龙胜第二工业区西路187号（拆迁编号C145）房屋所在块地的来源。彭燕军于1981年开的小店（位于187号的旁边），因为扩公路搬迁到现龙华邮电局对面，建了两层房屋，由彭燕军和彭燕祥出租，后来因为要拆迁征收，故赔偿了上述地块。彭燕飞于1978年已经去香港，与上述土地没有关系，彭燕飞也没有给过家里一分一毫。二、关于建设及居住使用情况。房屋于1988年开始建设，于1989年底建成，当时因为资金不够，大家商量由彭燕飞出资9万元，彭燕军、彭燕祥出资6.2万元，建好了之后大家分摊，原告没有出资。涉案房屋的三楼、四楼是彭燕军、彭燕祥的。房屋建好后由彭燕军的父亲管理，彭燕军的父亲去世后，即由彭燕军统一收取房租和水电费，再将一楼、二楼的租金交给彭燕飞。房屋的三楼原由彭燕祥等第三人居住，一楼、二楼、四楼都是出租。2003年后整栋楼出租，但给原告及彭燕飞各留了一个房间，可以偶尔回来住一下。三、关于历史遗留为何登记在原告名下。因为彭燕飞、彭燕祥、彭燕军名下都有房产，为了遵守国家一户一栋的规定，就借原告的名下登记了这个房子，当时三兄弟都同意了，彭燕飞说大家是兄弟姐妹无所谓，所以就没有签合同。房屋一直是由彭燕军、彭燕祥打理，原告没有参与，也没有回来过。经审理查明，原告彭燕清与第三人彭燕飞、彭燕祥、彭燕军系兄弟姐妹关系。第三人彭俊杰、彭海瑜、彭莉婷系第三人彭燕祥的子女，第三人彭国欣、彭国宾系第三人彭燕军的子女。位于龙胜第二工业区西路187号（拆迁编号C145）房屋共四层，其中一、二层权利人为第三人彭燕飞，被告已就该一、二层房屋与彭燕飞签署了《龙胜旧村改造拆迁补偿安置协议书》（协议编号：137），各方当事人对其均无异议。上述房屋的三、四层于2009年11月20日以原告名义申报了农村城市化历史遗留违法建筑（编号：505-0501-02496-A），申报收件回执的落款处由彭燕祥的妻子邓秀娣代申报人签名，第三人彭燕祥持有申报收件回执的原件，原告只持有复印件。原告及第三人彭燕飞主张，因原告不住在龙胜村，彭燕飞在香港居住，故由邓秀娣代为领取申报收件回执，因此原件现在彭燕祥处；被告及其余第三人均主张，涉案房屋的三、四层归彭燕军、彭燕祥两兄弟所有，但因其二人名下都有房产，不符合“一户一栋”的政策要求，故借用原告名义进行申报，也是因为这个原因，申报回执和房屋纳税登记单原件都在其二人手上。2016年1月16日，原告作为被拆迁人，与作为拆迁人的被告深圳市大浪龙胜股份合作公司签署了一份《龙胜旧村改造拆迁补偿安置协议书》（协议编号：192），约定被告就涉案房屋对原告进行下列拆迁补偿：1、补偿原告面积为307.20平方米的置换商品房；2、补偿阁楼围墙等附属设施现金30,816.50元，搬家补助2,908.80元；3、按照每月8,311.45元向原告支付临时过度费。2016年3月15日，原告签署《房屋移交确认表》，确认拆迁补偿一次性补偿金额为33,725.3元，每月过渡费为8,311.45元，房屋移交日期为2016年2月1日。同日，原告签署一份《过渡费调整确认表》，将过渡费由2015年的标准8,311.45元/月，调整为2016年的标准9,164.44元/月，搬家补助为2,908.8元，附属物一次性现金补偿为30,816.5元，2016年2月至6月的过渡费45,822.2元，2016年3月共支付79,547.5元。2016年1月1日起，每月过渡费为人民币9,164.44元，每半年过渡费为人民币54,986.64元。上述协议签订后，被告已向原告支付了2016年2月1日至2016年6月30日的过渡期安置费、搬家补助费及附属物一次性现金补偿，共计人民币79,547.5元。2016年5月4日，被告向原告发出《告知函》，要求原告在5日内向被告提交涉案房屋及附属物的相关权属证明文件，若5日内被告未收到相关文件，将撤销于2016年1月16日与原告签订的《龙胜旧村改造拆迁补偿安置协议书》（协议编号：192）。原告于次日签收了上述《告知函》。被告主张其于2016年6月22日向原告发出《关于正式解除（协议编号：192）的函》，内容为：被告收到文琼英等人提交的相关文件，证明涉案房屋及附属物实际并不归原告所有。因此被告于2016年5月3日发函要求原告在收函之日起5日内向被告提交上述房屋相关有效的权属证明文件，证实上述房屋确实归原告所有，否则被告将撤销于2016年1月16日与原告签订的《龙胜旧村改造拆迁补偿安置协议书》（协议编号：192）。鉴于原告一直无法提供关于上述房屋合法有效的权属证明文件，因原告不是上述房屋真实的权利人，被告即日起解除与原告于2016年1月16日签订的《龙胜旧村改造拆迁补偿安置协议书》(协议编号：192)。如有异议，可提交政府主管部门裁决或向法院起诉。被告提交了一份文件签收回执，以主张原告于2016年6月28日收到了该函件，但签收回执上的签收人系“陈晓霞”签名。原告表示没有签收该份函件，不清楚签收人是何人。此后，被告作为拆迁人，第三人彭燕祥、彭俊杰、彭海瑜、彭莉婷、彭燕军、彭国欣、彭国宾共同作为被拆迁人，签署了《龙胜旧村改造拆迁补偿安置协议书》（协议编号：192），合同落款日期写为“2016年1月15日”。双方约定被告就彭燕祥等人所属的涉案房屋进行下列拆迁补偿：1、房屋主体产权置换商品房总建筑面积为414.35平方米，其中，彭燕祥、彭俊杰、彭海瑜、彭莉婷分得207.17平方米，彭燕军、彭国欣、彭国宾分得207.17平方米；2、补偿阁楼围墙等附属设施现金16,237.5元，搬家补助3,433.9元，由彭燕祥与彭燕军平分；3、临时过渡费为每月8,651.2元，由彭燕祥与彭燕军平分。第三人彭燕军、彭燕祥于2016年4月27日签署《房屋移交确认表》，确认拆迁补偿一次性补偿金额为19,671.4元，每月过渡费为8,651.2元，房屋移交日期为2016年2月1日。关于房屋权属核查的程序。被告主张，其对涉案房屋的权属核查是经业主申报、权属调查后，再由房屋所在地的股份合作公司、居委会或工作站认定权利人。2014年，彭燕飞告知被告，涉案房屋房子由是彭燕飞与彭燕军、彭燕祥共同所有，在被告的进一步核查过程中，原告提交了权属证明资料即申报收件回执复印件，并声称原件已遗失，因此被告在2016年误认为原告为该房屋的三、四层的权利人，并与其签订了拆迁补偿协议。之后彭燕军、彭燕祥提交了申报收件回执的原件，还有实际控制房屋的租约收款收据、缴纳水电费等证明以及他们的母亲和其他的亲友（黄建飞、彭埇桂、邻居彭燕英、堂嫂黄叶红、堂兄彭茂荣）所出具的声明书，经调查核实后被告认为彭燕祥等人为涉案房屋第三、四层的实际权利人，所以通知原告补充权属证明资料，在原告未能补充任何资料证明房屋为其所有的情况下，被告通知原告解除拆迁补偿协议，之后与彭燕祥签订了案涉房屋的第三、四层拆迁补偿协议。上述声明书由彭燕祥、彭燕军及其母亲文琼英于2016年4月26日出具，内容为：一、关于龙胜第二区工业西路187号（拆迁编号：C145）土地归属彭燕祥和彭燕军所有。该地块土地来源：1981年由彭燕军在龙胜路口搭建小店，由于当时扩建道路搬迁至现龙华邮电局对面，由彭燕祥和彭燕军共同出资兴建两间瓦房。后来由于政府征收拆迁，赔偿现龙胜第二区工业西路187号（拆迁编：C145）的土地。彭燕飞于早年己去香港，与该土地无任何关系。二、面向工业西路的一楼3个铺位、二楼由彭燕飞出资建房款9万元（一楼3个铺位：5万元，二楼：4万元），不含土地费。三、三楼、四楼由彭燕祥和彭燕军共同出资建房款62,000元（三楼40,000元，四楼22,000元），每人各出资31,000元交至文琼英统一支配。四、面向宝华路的铺位由彭燕祥和彭燕军共同出资兴建。五、关于“两规”申报为何出现彭燕清名字的问题。由于当时宅基证名字为彭燕军，但因为彭燕军名下已有房产，为了不违反国家一户一栋政策配合历史遗留违法建筑普查工作，经过家庭成员内部商，决定借用彭燕清的名字进行申报，但房屋实际并不归其所有。而且自申报起，一切涉及房屋的所有问题都由彭燕祥、彭燕军、彭燕飞三方共同处理（包括纳税缴交的所有费用由该三方均摊）。纳税原件（宝安区私人房屋租赁纳税费登记卡、税收发票原件）、出租屋编码卡、深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执原件均由彭燕军保存。一直以来，该房屋的使用、管理、租赁都由彭燕祥、彭燕军、彭燕飞负责。涉案房屋的实际权利人为彭燕飞（其名下物业已签约）、彭燕祥、彭燕军。而深圳市大浪龙胜股份合作公司与彭燕清所签拆迁补偿协议（协议编号：192）属于误签，应予以撤销，并重新与实际权利人签署拆迁协议。原告主张，涉案房屋的三、四层以其名义进行了历史遗留违法建筑普查申报，其系该三、四层房屋的权利人，被告就该房屋拆迁与其签署了《龙胜旧村改造拆迁补偿安置协议书》（协议编号：192号），但自2016年7月起未向其支付拆迁补偿费，故而提起本案诉讼。被告辩称，经核查，原告并非上述房屋的权利人，故其已向原告发函解除了上述协议，并与实际权利人即本案第三人彭燕祥、彭俊杰、彭海瑜、彭莉婷、彭燕军、彭国欣、彭国宾重新签署了《龙胜旧村改造拆迁补偿安置协议书》。第三人彭燕祥、彭燕军主张其系涉案房屋的实际权利人。另查，被告及第三人彭燕军、彭燕祥于庭审中主张涉案房产已于2016年8月由彭燕军、彭燕祥移交给被告，各方当事人均确认房屋现已被拆除。被告同时主张，《房屋移交确认表》中记载房屋已交时间为2016年2月1日，系由于为了推进项目的签约，涉案房屋在还没有移交的情况下，即于2016年2月1日开始提前支付过渡安置费，故《房屋移交确认表》中未按照实际移交时间填写。上述事实，有《龙胜旧村改造拆迁补偿安置协议书》、《房屋移交确认表》、《过渡费调整确认表》、《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》、《关于龙胜第二区工业西路187号（拆迁编号：C145）房屋情况说明》、《告知函》、《文件签收回执单》、《关于正式解除（协议编号：192）的函》、声明书等证据及庭审笔录予以证明。本院认为，原告主张其系涉案房屋三、四层的权利人，房屋已以其名义进行了历史遗留违法建筑普查申报，被告就该房屋拆迁与其签署了《龙胜旧村改造拆迁补偿安置协议书》（协议编号：192号），应当依约向其支付拆迁补偿费用。被告辩称原告并非上述房屋的权利人，故其已向原告发函解除了上述协议，并与实际权利人即本案第三人彭燕祥、彭俊杰、彭海瑜、彭莉婷、彭燕军、彭国欣、彭国宾重新签署了《龙胜旧村改造拆迁补偿安置协议书》。经查，原告据以主张权利的证据系以其名义进行历史遗留违法建筑的申报回执，但原告仅持有回执的复印件，原件由第三人彭燕祥收执，无证据证明上述申报已作出处理决定；第三人彭燕飞、彭燕祥、彭燕军与原告彭燕清均系兄弟姐妹关系，但各人对涉案房屋三、四层的权属均各执一词，尚存争议。由于涉案房屋现已拆除，原告与第三人彭燕祥、彭燕军等就涉案房屋第三、四层的权属争议，现已转化为对该房屋所附着的土地权属的争议。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由当地人民政府处理。因此，在行政机关未对原有涉案房屋的权属作出认定，亦未对房屋所涉及土地的权属争议作出处理的情况下，本案不宜作实体处理。综上所述，根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告彭燕清的起诉。原告预交的案件受理费人民币1,204元，予以退还。如不服本裁定，原、被告可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  陈蕾仰人民陪审员  刘水英人民陪审员  梁吐媚二〇一七年十一月七日书 记 员  席俊奇书 记 员  李燕妮附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国土地管理法》第十六条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。