福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）南民终字第111号上诉人（原审被告）蔡明葵，男，1971年10月5日出生，汉族，个体工商户，住武夷山市。委托代理人蔡桂琴（系蔡明葵姐姐），女，干部，住福州市台江区。被上诉人（原审原告）武夷山市广厦工程有限公司，住所地武夷山市北门街135号。公司注册号3507821000585。法定代表人邱文峰，总经理。委托代理人郭�和，男，自由职业，住武夷山市。原审原告武夷山市民政局，住所地武夷山市成宇大楼。法定代表人韩雄，局长。上诉人蔡明葵因返还原物纠纷一案，不服武夷市山人民法院(2010)武民初字第514号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决查明，2000年9月8日，武夷山市建设委员会以编号2000085A的证号向广厦公司颁发建设工程规划许可证，该规划许可证载明的工程项目为成宇大楼，建设位置为武夷山市五九路商贸区B—02地块，建设规模为2666.7平方米。2000年9月20日，就成宇大楼的建设武夷山市计划委员会以6969132000005的编号向广厦公司颁发投资许可证。该投资许可证载明的工期为2000年9月23日至2001年8月30日。2000年9月28日，就成宇大楼的销售武夷山市建设委员会以（武）房预售证第2000005向广厦公司颁发商品房预售许可证。2001年11月19日，案外人周青（甲方）与本案被告蔡明葵（乙方）签订了一份《购房协议》，该协议约定，周青将座落在武夷山市成宇大楼B座502号房卖给蔡明葵，该协议就房产的价格（580元／每平方米）、付款期限（三年付清）、证照办理等事项进行了约定。该《购房协议》上只有周青和蔡明葵落款签字。由于周青在合同签订后未能将房产交付给被告蔡明葵，蔡明葵遂于2003年6月间占据该成宇大楼B座502号房，并向本院对广厦公司和周青提起诉讼。武夷山市人民法院于2005年8月10日作出（2005）武民初字第64号民事判决书，该判决认定：周青既非成宇大楼的产权人，也没有取得对该房产的销售权，因此其销售行动属无权处分�且事后未得到有预销资格的广厦公司追认，因此周青与蔡明葵就成宇大楼B座502号房订立的《购房协议》无效。宣判后，蔡明葵不服，向南平市中级人民法院提起上诉，南平市中级人民法院于2006年3月21日作出（2005）南民终字第739号民事判决书，该终审判决认定周青对本案讼争房产无处分权，其销售行为因未得到广厦公司追认，且其行为不符合表见代理的构成条件，因此蔡明葵与广厦公司就本案讼争房产未形成房产买卖关系，因而判决驳回上诉，维持原判。2009年7月30日，广厦公司诉至本院，请求判令被告蔡明葵立即停止侵害，退出非法占据的成宇大楼B幢502房，恢复原状，并赔偿自2003年6月占据房产起每月500元至交还房产之日的损失。另查明，1999年9月30日，就本案成宇大楼的开发问题，武夷山市政府以会议备忘录形式决定。该备忘�载明政府同意武夷山市民政局将开发区内的4亩土地，以土地合作开发换办公楼形式开发，具体开发事项由武夷山市民政局与开发商协商解决。1999年10月9日，武夷山市民政局与广厦公司签订“关于以地换房协议的补充协议”，该补充协议载明武夷山市民政局是以4亩土地换取广厦公司在该土地上开发的房产作为办公楼。2008年7月2日和2009年3月12日，武夷山市政府以会议纪要和批复件形式确定成宇大楼的42户购房者可以以房产证办理住宅用地的分割登记手续（土地出让金由业主先行交纳）。现已有晏维银等部分购房者办理了土地使用权类型为出让性质的土地登记手续。2008年12月31日，武夷山市土地局根据武夷山市政府相关文件精神，以武国用【2008】第3687号《土地使用权证》将成宇大楼面积2467.84平方米（约3.7亩）的土地使用权（划拨地）办在武�山市民政局名下。原审判决认为，从现有证据看，本案讼争的房产的土地使用权登记在武夷山市民政局名下，根据武夷山市政府武录【1999】17号会议备忘录和武夷山市民政局与广厦公司之间的《关于以地换房协议的补充协议》，广厦公司取得了开发权，并通过政府有关部门领取了建设工程规划许可证、投资许可证和商品房预售许可证。可见本案讼争房产的土地使用权登记在武夷山市民政局名下，而成宇大楼则属于广厦公司在该地块上投资开发建设。就该成宇大楼所涉商品房的买卖根据武夷山市政府有关文件精神，可以由购买人持房产证办理土地使用权，基于本案讼争房产尚未办理土地使用权证，因此涉及该房的土地使用权尚未从武夷山市民政局的土地总证中分割出来，因此就本案讼争房产武夷山市民政局和广厦公司均享有相应的权利。被告蔡明葵认为其购买的本案讼争房产的合同是与案外人周青订立，周青是挂靠广厦公司开发成宇大楼的实际投资人，在成宇大楼的《建设工程施工合同》和涉及该大楼部分的《商品房购销合同》中周青是广厦公司的代理人，故周青有权销售本案讼争的房产。而本院的（2005）武民初字第64号民事判决及南平市中级人民法院的（2005）南民终字第739号民事判决则认定本案讼争房产是周青以个人名义与蔡明葵订立，周青对本案讼争房产无处分权，其销售行为未得到该商品房有预售资格的广厦公司追认，且其行为不符合表见代理的构成条件，因此蔡明葵与广厦公司就本案讼争房产未形成买卖关系。鉴于此，蔡明葵的抗辩理由不能成立，无法得到本院支持。关于原告广厦公司提出的要求蔡明葵按照房屋销售价格的利息来赔偿损失，因房产销售涉及到售出时间和实际价格的不确定，即房屋销售存在一定的变数，可见原告提出的利息计算方式而得出的数额不是已然存在，或者将来必然会发生，因此广厦公司就此主张证据不足，无法得到本院支持。关于原告武夷山市民政局经本院依法传唤没有出庭诉讼的问题，武夷山市民政局虽没有出庭诉讼，但以书面形式表达了其诉求，说明武夷山市民政局未放弃诉讼权利，根据法律规定，武夷山市民政局未出庭诉讼，不影响本院对本案的审理和依法作出的判决。其所提供的观点未能提供相关证据证明，本院不予采信。综上所述，公民、法人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。被告蔡明葵因不享有本案讼争房产的任何权益，其占据房屋的行为属于侵权，应承担相应民事责任。故原告广厦公司请求判令蔡明葵退出成宇大楼B幢502房的请求应予支持。但广厦公司要求蔡明葵在十日内履行的时间太短，应适当延长。另外广厦公司诉讼请求中提出的停止侵害和恢复原状无实际意义。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条之规定,判决：一、被告蔡明葵应于本判决生效之日起三十日内退出座落于武夷山市；二、驳回原告武夷山市广厦工程有限公司的其它诉讼请求。宣判后，蔡明葵不服，向本院提起上诉。上诉人蔡明葵上诉称：成宇大楼实质为合作建房（政府文件定性的），周青是否为广厦公司的代理人可由新提交的证据《建设工程施工合同》证实。周青已申明把成宇大楼B座502交付上诉人使用，上诉人已交付了全部购房款，未办手续责任不在消费者身上，这是广厦公司与其代理人周青的内部矛盾问题。上诉人是受害者，希望法律能保护消费者这个弱势群体的利益，撤销�审判决，改判侵权不成立。被上诉人武夷市山市广厦工程有限公司答辩称，原审认定事实清楚，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。原审原告武夷市山民政局未作答辩。经审理查明，对原审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案讼争的房屋系由建设单位被上诉人武夷市山市广厦工程有限公司取得建设工程规划许可证，建设项目成宇大楼项下土地使用权登记为武夷山市民政局，武夷山市广厦工程有限公司与武夷山市民政局签订了以地换房为内容的合作建房协议，因此，武夷山市广厦工程有限公司与武夷山市民政局对讼争的房屋享有占有和使用的权利。本案的上诉人蔡明葵基于其于案外人周青之间签订《购房协议》而占有讼争的房屋，因该购房协议被法院生效判决确认为无效后，上诉人蔡明葵没有占有该讼争房屋的根据，应将其占有讼争房屋返还给权益人。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币675元，由上诉人蔡明葵负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖立群审 判 员  陈荣富代理审判员  郑 敏二〇一一年四月八日书 记 员  张素珍本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，�定撤销原判决，发回原审人民法院重审。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。