福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽08民终338号上诉人（原审原告）：方晓云，男，1974年1月12日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。委托诉讼代理人：吴子胜，福建吴子胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海超，福建吴子胜律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中国邮政集团龙岩市分公司，住所地龙岩市新罗区南城莲庄北路2号，统一社会信用代码91350800705318713F。负责人：郑雄，总经理。委托诉讼代理人：游锦超，福建挺秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪珊珊，福建挺秀律师事务所律师。上诉人方晓云因与被上诉人中国邮政集团龙岩市分公司(以下简称“邮政龙岩分公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初5694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人方晓云的委托诉讼代理人吴子胜,被上诉人邮政龙岩分公司的委托诉讼代理人游锦超、洪珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方晓云上诉请求：撤销龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初5694号民事�决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、上诉人对解除合同无任何过错，上诉人诉请具有合同依据。上诉人与被上诉人于2010年5月6日签订《房屋租赁合同》，合同己约定了违约条款，约定在合同期内由于被上诉人原因造成合同终止的，被上诉人按当年租金的2倍给予上诉人补偿。后由于被上诉人单方提前解除合同，违反了合同约定，上诉人要求被上诉人按违约条款承担支付当年租金的2倍的违约金，具有充分依据。二、本案实际损失超过约定的违约金，约定违约金并不具备调低的条件。一审所作判决事实依据不足。《房屋租赁合同》约定租赁期限为十年，被上诉人邮政龙岩分公司未与上诉人协商一致，在剩余租期还有三年四个月时违反合同约定，单方提前解除合同。双方完成履行合同的情况下，依据原租赁合同约定剩余租期三年四个月上诉人应收的租金总计应为人民币2143801元，合同解除后该涉案商铺转租后实收租金仅为86元每月每平方米，三年四个月租金总计仅为586451元，上诉人的实际损失应为1557350元。而上诉人依照《房屋租赁合同》约定按当年租金的2倍要求被上诉人支付违约金数额仅为1046131.44元，并未高于上诉人的实际损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原�和城实信用原则予以衡量，并作出裁决。结合被上诉人邮政龙岩分公司一审提供的证据以及庭审笔录，被上诉人违约搬离涉案原承租商铺后于2016年10月13日与龙岩贝斯特房地产开发有限公司另行签订《房屋租赁合同》承租龙岩市新罗区龙腾登高小区2号楼一层03、04号商铺，租期5年，月租金人民币每平米86元。由此可得知，被上诉人如未违约解除合同，被上诉人将支付上诉人租金2143801元，而被上诉人违约后重新租赁商铺后的每月租金86元，三年四个月仅需支付他人租金合计586451元。被上诉人通过违约解除合同重新租赁商铺的方式，让自身获利了1557350元。综上，一审法院认定违约金过高，无事实依据，不应对违约金进行调整。三、一审法院适用法律错误，错误认定举证责任。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被上诉人邮政龙岩分公司提出违约金数额过高，高于上诉人的实际损失的百分之三十，请求法院予以调整。根据《中华人克共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人对于实际损失并不负举证责任。被上诉人邮政龙岩分公司主张违约金约定过高才应对本案违约金高于实际损失负有举证证明的责任，一审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解�》第九十条把应由被上诉人承担的举证责任错误的分配给上诉人属于适用法律错误。四、一审法院判决认定的违约金为租赁合同约定的违约金乘以按剩余租期占全部租期的比例，结果为355685元(即上诉人主张的违约金1046131.44元的十分之三点四)。合同约定的违约金本身就低于上诉人的实际损失，而一审法院判决的违约金不足上诉人实际损失1557350元的25%，一审法院此违约金认定方式并无事实和法律依据，对上诉人的1046131.44元违约金的请求，即使按剩余年限计算，也应考虑后期3、4年租金递增的因素，而不应单纯按十分之三点四来计算。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院从维护诚信、打击违约的审判宗旨出发，对本案依法改判，�期引导社会公众能够形成尊重契约的精神，达到司法裁判法律效果与社会效果的统一。被上诉人邮政龙岩分公司辩称：违约金应与实际造成的损失相当。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”这比较清楚地表明，判断违约金数额不适当的比较基准，是违约给守约方造成的损失。鉴于人们对此处所谓损失的理解不尽一致，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第28条、第29条进一步明确为因违约“造成的实际损失”。至此，可以说，判断违约金数额不适当的比较基准，是违约给守约方造成的实际损失。因此，根据合同法关于违约赔偿的理念基础和法律的正当性原则，赔偿性违约金应与损失相当。赔偿性违约金作为对赔偿损失额的预定，虽然不要求其数额与实际损失额完全一致，但两者也不宜相差悬殊，否则，会使违约金责任与赔偿损失的一致性减弱乃至丧失。因此，违约金的数额过高时应当允许调整。而且，违约金的数额与损失额应大体一致，这是商品等价交换原则的要求在法律责任上的反映，是合同正义的内容之一，是合同法追求的理念之一。再者，最高院印发《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第6条也明确指出，在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。二、上诉人主张剩余租期三年四个月的应收租金与合同解除后根据现行市场行情可收取的租金差额为上诉人的实际损失，缺乏事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。租赁合同属继续性合同，承租人虽然对合同订立后合同约定的租金是明知的，但在订立合同时，只能预见到因违约解除合同给上诉人造成的租�房屋空置期间的租金损失，对合同约定的租金与日后市场行情实际租金之间可能产生的巨大差额却是无法预见的。租金差额并非实际损失的计算依据，上诉人在上诉状中以租金差额来衡量其损失额，缺乏法律依据。综上所述，违约金应当与实际造成的损失相当，且损失应当根据可预见性规则、合同的履行情况等酌情确定。一审法院根据本案的实际情况，按照剩余租期占全部租期的比例计算违约金，用于补偿上诉人的实际损失，公平合理，应当予以维持。方晓云向一审法院起诉请求：判令邮政龙岩分公司支付因其单方解除《房屋租赁合同》产生的违约金1046131.44元。一审法院认定事实：2010年5月6日，方晓云与邮政龙岩分公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：�政龙岩分公司承租方晓云位于龙岩市新罗区新地标（18、19）号店，房屋实际使用面积170.48平方米，租期从2010年5月6日起至2020年5月5日止，月租金为每平方米173元（不含税），月租金第三年开始每年调整一次，调整的增幅分别为：第三年7%，第四年8%，第五年9%，第六年起10%[计算公式：新的月租金=上年月租金×（1+调整的增幅%）]。租金按每半年结算一次，每年1月15日前、7月15日前一次性交清。在合同期内，由于方晓云原因导致出租房屋无法使用的，邮政龙岩分公司有权终止合同，方晓云除赔偿邮政龙岩分公司装修费用外，还应按当年度租金的2倍赔偿邮政龙岩分公司营业损失。由于邮政龙岩分公司原因造成合同终止的或邮政龙岩分公司拖欠租金连续15天的，方晓云有权终止合同，收回房屋，且邮政龙岩分公司需按当年租金的2倍给予方晓云补偿。�同签订后，双方均按照合同如约履行。2016年11月，邮政龙岩分公司未经方晓云同意以另开门店需搬迁等理由向新罗区人民法院提起诉讼，要求终止合同。新罗区人民法院于2017年2月14日作出（2016）闽0802民初8044号民事判决，判决方晓云与邮政龙岩分公司于2010年5月6日签订的《房屋租赁合同》于2017年1月5日解除。邮政龙岩分公司拒绝履行租赁合同给方晓云造成的损失由方晓云另案主张。方晓云认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，邮政龙岩分公司单方要求解除房屋租赁合同的行为已构成违约，应按双方签订的《房屋租赁合同》约定按当年租金的2倍向方晓云支付违约金1046131.44元，但邮政龙岩分公司现仍未支付。故方晓云诉至法院，请求判如所请。另查明，涉案房屋已由他人租赁使用。一审法院认为，方晓云与邮政龙岩分公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。邮政龙岩分公司未与方晓云协商一致，单方提前解除合同，违反了合同约定，应承担违约责任。方晓云诉请邮政龙岩分公司按2016年租金的2倍即1046131.44元支付违约金，邮政龙岩分公司认为其解除合同的原因是客观上继续履约所需的财力、物力已超过基于合同履行所能获得的利益，而非主观上的恶意违约，且方晓云的租金损失不大，因此，该违约金数额过高，请求法院予以调整。方晓云未提供证据证明其实际损失，涉案房屋已重新出租，因此，一审法院综合考虑合同的履行情况、邮政龙岩分公司的过错程度、方晓云的预期利益等因素，酌情认定违约金按剩余租期占全部租期的比例计算即为355685元(1046131.44元×3.4/10年=355685元)。依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）(?javascript:SLC(116926,0)?)》第二十九条(?javascript:SLC(116926,29)?)，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条(?javascript:SLC(38083,2)?)的规定规定，判决：一、中国邮政集团龙岩市分公司应于本判决生效之日起十日内向方晓云支付违约金355685元；二、驳回方晓云其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15157元，减半收取计7578.5元，由方晓云负担5000元，由中国邮政集团龙岩市分公司负担2578.5元。本院二审诉讼中，双方当事人均未提交新的证据，对一审认定的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。本案的争议焦点为：被上诉人邮政龙岩分公司向上诉人方晓云承担的违约金应当如何认定和计算？本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案因被上诉人单方提出解除合同，中止与上诉人之间的租赁关系，应当赔偿由此给上诉人造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求人民法院予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。因此，违约金约定的目的主要为防止违约及发生违约后弥补守约一方所遭受的损失，并以守约方所受到的实际损失作为判断违约金数额是否适当的标准。本案中，上诉人所遭受的实际损失主要为被上诉人单方退租后房屋空置期间的租金损失。双方订立租赁合同时可以预见到因违约解除合同给出租人造成的租赁房屋空置期间的租金损�，而对合同约定的租金与日后市场行情之间可能产生的差额则难以预见。因此，不能以租金差额作为实际损失的计算依据。上诉人主张以剩余租期三年四个月的应收租金与合同解除后根据现行市场行情可收取的租金差额作为上诉人的实际损失，缺乏事实和法律依据。一审以剩余租期比例计算被上诉人应承担的违约损失，具有一定的合理性，本案按该方法计算的损失数额亦高于实际空置期间的租金收入，一审以此裁量确定被上诉人应承担的违约金，幅度合理，本院予以维持。综上所述，上诉人方晓云提出的上诉理由不足，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14215元，由上诉人方晓云负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑国柱审 判 员 张文池审 判 员 郭胜华二〇一八年三月二十九日法官助理 吴金燕书 记 员 陈笑平