广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终10419号
上诉人（原审被告）:梁勇彬，男，汉族，1989年8月7日出生，住广东省佛山市高明区，
委托诉讼代理人：梁宜超，本案上诉人。
上诉人（原审被告）:梁宜超，男，汉族，1959年9月17日出生，住广东省佛山市高明区，
上诉人（原审被告）:李玉玲，女，汉族，1962年12月23日出生，住广东省佛山市高明区，
委托诉讼代理人：梁宜超，本案上诉人。
被上诉人（原审原告）:广东国安物业经营服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道桂澜北路28号南海万达广场南6栋702室。
法定代表人：周卫国，董事长。
委托诉讼代理人：源小娟，广东国安物业经营服务有限公司高明分公司员工。
上诉人梁勇彬、梁宜超、李玉玲因与被上诉人广东国安物业经营服务有限公司（以下简称国安公司）物业服务同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2017）粤0608民初1563号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人梁勇彬、梁宜超、李玉玲提起上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回国安公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由国安公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实存在错误，梁勇彬、梁宜超、李玉玲与国安公司之间不存在物业服务合同关系。首先，梁勇彬、梁宜超、李玉玲与国安公司之间并没有签订任何物业服务合同，双方之间不存在合同约定的物业服务关系。其次．国安公司在一审阶段提交的证据不能证明其真实入驻涉案的小区进行物业管理的时间，也没有相关证据可以证明国安公司进驻了小区有实际的管理。第一，由于涉案小区物业管理混乱，曾有不同的物业管理公司入驻。梁勇彬、梁宜超、李玉玲亦与案外第三人佛山市万家和物业管理有限公司（以下简称万家和公司）签有物业服务合同，非国安公司。第二，案涉小区曾出现的小区公示文书中所公示的物业管理公司名称为广东国安物业管理有限公司高明公司（以下简称国安公司高明分公司）亦非国安公司，从工商登记信息及股东构成来看不能证明国安公司高明公司与国安公司之间存在关联关系，若案涉小区物业管理单位为国安公司高明公司，其作为独立注册的法人主体，国安公司就不是本案的适格主体。
二、一审法院认定事实存在错误，梁勇彬、梁宜超、李玉玲与案外人佛山市高明恒大房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）签订的《广东省商品房买卖合同》，对前期物业服务单位的约定是无效的约定。首先，梁勇彬、梁宜超、李玉玲与案外人恒大公司签订《广东省商品房买卖合同》所涉房屋交付时，恒大公司已经另外聘请了其他物业服务公司对案涉小区进行管理，且已经与包括梁勇彬、梁宜超、李玉玲在内的部分业主签订了物业服务合同。从该事实可以看出《广东省商品房买卖合同》对前期物业服务单位的约定己经变更，法院以此条款来认定梁勇彬、梁宜超、李玉玲与国安公司之间的物业服务关系及计算物业服务费是错误的。其次，即使《广东省商品房买卖合同》对前期物业服务单位的约定有效，物业服务费的约定是否包括公摊水电费，并未明确约定。而一审法院要求梁勇彬、梁宜超、李玉玲支付公摊水电费的费用明显不合理，在未明确是否包含分摊以及未有书面合同约定的情况下，物业服务费应当包括了公摊水电费，一审法院要求梁勇彬、梁宜超、李玉玲另外支付公摊水电费缺乏事实依据，明显有失公正。再次，国安公司对公摊水电费的举证不足以证明具体的分摊水电费，举证中的大部分单据并非由国安公司支付，交费人也非国安公司，来源是否与案件有关也无从得知，国安公司以他人支付的单据要求业主支付费用，是完全不合理的，损害了全体业主的利益。因梁勇彬、梁宜超、李玉玲与国安公司从来未签过物业管理合同和任何协议，一审法院判令其从2014年4月1日始计是严重错误。
国安公司发表答辩意见称，一、一审判决认定事实清楚，法律关系定性准确，适用证据恰当，责任确定合理，审理程序合法，请二审予以维持。本案己经证实的事实如下：1、国安公司于2012年7月13日按照国务院制定的《物业管理条例》第二十四条的规定取得中恒广场的管理资格，在收到恒大公司的“中恒广场”前期物业管理招标中标通知书后，于2013年11月6日到佛山市高明区国土城建和水务局出具了“备案证明”。2、按照国务院制定的《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。梁勇彬、梁宜超、李玉玲在2012年11月8日与恒大公司签订的买卖合同第18页附件四第九条表明出卖人协议聘请广东国安物业经营服务有限公司进行前期物业务，明确告知梁勇彬、梁宜超、李玉玲。3、据恒大公司于2017年4月17日出具及万家和公司于2017年7月28日出具的“情况说明”表示，万家和公司因与恒大公司未能达成管理服务共识，己于2013年11月1日撤离涉案中恒广场小区，此后未向涉案小区提供过任何物业管理服务。故梁勇彬、梁宜超、李玉玲与万家和公司签订的物业服务协议不成立，国安公司是涉案小区唯一合法的物业服务企业。4、国安公司与国安公司高明分公司、高明中恒分公司是隶属关系，此处在“国家企业信用信息公示系统”中可以查询。由于国安公司在高明有多个楼盘小区在管，为了各个楼盘的账目清晰，每个楼盘成立不同的分支机构。总公司管理分公司，对所属分公司在生产经营、资金调度、人事管理等方面行使指挥、管理、监督的权利，具有法人资格，可以独立承担民事责任。分公司是与总公司相对应的法律概念，是指在业务、资金、人事等方面受总公司管理，不具有法人资格的分支机构。分公司在法律、经济上没有独立性，属于总公司的附属机构。
二、梁勇彬、梁宜超、李玉玲认为一审法院认定事实存在错误，梁勇彬、梁宜超、李玉玲与案外人恒大公司签订《广东省商品房买卖合同》对前期物业服务单位的约定无效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，一审法院不予支持。故一审判决认定恒大公司与国安公司签订的《前期物业服务委托合同》合法有效，对梁勇彬、梁宜超、李玉玲具有约束力。
三、梁勇彬、梁宜超、李玉玲上诉提出，《广东省商品房买卖合同》对公摊水电费未有明确。国安公司与恒大公司签订的《前期物业服务委托合同》第四章第六条明确约定，高层住宅物业服务费按1.8元／月．平方米（不含公共水电分摊）收取。
四、梁勇彬、梁宜超、李玉玲提出公摊水电费不合理，恒大公司与国安公司签订的《前期物业服务委托合同》约定，该部分费用由业主共同合理分摊，《广东省物业管理条例》第四十九条第三款关于“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。”国安公司主张按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊合理。因涉案中恒广场小区是滚动开发，开发商向供水、供电部门报建时是以恒大公司的名义申请报装手续并从其账户中代支付公共水电费用，由国安公司向业主收取后再另行向恒大公司支付。中恒广场每座楼宇、以及由全体业主分摊的公用水电都有独立的计量表计算，国安公司也定期将每期公摊费用张贴于各座大堂向广大业户公示。国安公司自2013年11月接管中恒广场小区以来小区的公用水电费用都是由国安公司代支代收，每年十多万的公摊费用均由国安公司先行向有关部门垫付，个别业主以各种理由拖欠不交费的行为己经构成违约行为了，拖欠的水电费用也造成国安公司管理成本上涨。现时小区的建设工程基本完成，国安公司分别在2017年8月4日和8月8日将中恒广场所有公用电、水表过户到高明中恒分公司名下。
综上所述，国安公司是涉案中恒广场小区的合法物业服务企业，己经履行物业管理职责。梁勇彬、梁宜超、李玉玲以没有与物业方签订协议为由拒交物业服务费不成立，多年拖欠物业费用的行为已经侵害按时缴交物业管理费的业主的利益，恳请二审法院判令上诉人履行业主职责，按时缴纳物业服务费用。
国安公司向一审法院起诉请求：1、梁勇彬、梁宜超、李玉玲向国安公司支付2014年4月1日至2017年3月31日止的物业服务费合计7224.84元及拖欠物业服务费的违约金17809.61元（按每日5‰从2014年4月1日计至物业服务费清偿之日止，暂计至2017年3月31日）；2、梁勇彬、梁宜超、李玉玲向国安公司支付2015年3月1日至2016年12月31日止的公摊水电费用合计406.69元；3、梁勇彬、梁宜超、李玉玲承担案件诉讼费。
一审法院经审理查明：2012年11月8日，恒大公司与梁勇彬、梁宜超、李玉玲签订一份《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。《广东省商品房买卖合同》约定：梁勇彬、梁宜超、李玉玲向恒大公司购买中恒广场3栋1梯303号房屋，建筑面积128.10平方米。《商品房买卖合同补充协议》约定：出卖人已协议聘请国安公司进行前期物业服务，物业服务收费经物价部门审核批复，住宅按建筑面积每月每平方米1.8元收取。
2013年10月2日，梁勇彬、梁宜超、李玉玲办理了收楼手续。万家和公司（甲方）与梁勇彬、梁宜超、李玉玲（乙方）签订一份《中恒广场前期物业管理服务协议》，约定：由甲方为乙方的房屋提供物业管理；乙方从收楼通知书上写明的收楼时间最后之日起缴交物业服务费，按月收缴，每次交费时间为每月5日前，物业服务费按住宅建筑面积每平方米1.8元/月计收。同日，梁勇彬、梁宜超、李玉玲向万家和公司预交了三个月物业服务费692元、水电周转金200元、装修垃圾清运费350元。梁勇彬、梁宜超、李玉玲在装修房屋时交纳了装修保证金2000元。2014年5月23日，梁勇彬、梁宜超、李玉玲向国安公司填写一份《广东国安物业经营服务有限公司3栋1梯303退装修保证金申请表》，以房屋已经按照相关要求装修完毕为由申请退回装修保证金2000元。2014年6月5日，国安公司同意了有关申请。
另查，恒大公司与国安公司于2012年7月19日签订一份《前期物业服务委托合同》。约定：恒大公司选聘国安公司对中恒广场实施前期物业管理事宜；高层住宅物业服务费为建筑面积每平方米1.80元/月（不含公共水电费分摊）。公共水电费按月收取，不分入住与否，由小区所有业主合理分摊；本合同期限从2012年7月15日至2014年7月14日；物业服务期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。之后，恒大公司曾于2013年10月1日引入万家和公司对中恒广场进行前期物业管理。后来，万家和公司于2013年11月1日终止了中恒广场的物业管理。期间，万家和公司曾与包括梁勇彬、梁宜超、李玉玲在内的部分业主办理了收楼手续并签订了《中恒广场前期物业管理服务协议》。2013年11月6日，恒大公司向佛山市高明区国土城建和水务局（住建）提交国安公司作为中恒广场前期物业服务企业的备案资料并经同意备案。国安公司从2013年11月3日起对中恒广场提供物业管理服务至今。
又查，国安公司分别设立了国安公司高明分公司和国安公司高明中恒分公司，对包括中恒广场在内的物业提供物业管理。国安公司从2014年1月开始收取中恒广场的物业服务费，由于中恒广场是滚动开发的楼盘，设备设施未完善，物业服务费在2015年12月31日前按建筑面积每月1.4元计收，从2016年1月开始按备案以建筑面积每月1.8元计收。国安公司曾以在梁勇彬、梁宜超、李玉玲房屋门口张贴催缴物业服务费通知单、邮寄律师函等方式催告三人交纳物业服务费，梁勇彬、梁宜超、李玉玲至今未支付。
一审法院认为，梁勇彬、梁宜超、李玉玲与恒大公司签订的《商品房买卖合同补充协议》明确约定国安公司是中恒广场前期物业服务公司。在万家和公司终止对中恒广场提供物业管理服务后，高明恒大公司即向有关部门提交了国安公司作为中恒广场前期物业服务企业的备案资料并经同意备案，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故认定恒大公司与国安公司签订的《前期物业服务委托合同》合法有效，对梁勇彬、梁宜超、李玉玲具有约束力。虽然梁勇彬、梁宜超、李玉玲与万家和公司签订了《中恒广场前期物业管理服务协议》，但是万家和公司已于2013年11月1日终止了中恒广场的物业管理服务。而且梁勇彬、梁宜超、李玉玲没有提供合法有效的证据证明国安公司不是涉案小区的物业管理服务企业，故该协议不能作为确定中恒广场物业服务合同关系的依据，一审法院对国安公司有关抗辩意见不予采纳。
关于物业服务费的问题。《商品房买卖合同补充协议》和《前期物业服务委托合同》均约定中恒广场住宅物业服务费按建筑面积每平方米每月1.8元计算，国安公司要求梁勇彬、梁宜超、李玉玲支付2014年4月1日至2017年3月31日的物业服务费合共7724.84元（1.4元/月×128.1平方米×21个月+1.8元/月×128.1平方米×15个月）没有超出有关约定，一审法院予以支持。国安公司因梁勇彬、梁宜超、李玉玲已交三个月物业服务费而没有主张2014年3月及之前的物业服务费，没有超出合同约定，视为国安公司对自身权益的自由处分，一审法院予以确认。梁勇彬、梁宜超、李玉玲抗辩称部分物业服务费已经超过诉讼时效，由于国安公司从2015年6月24日起已经在梁勇彬、梁宜超、李玉玲门前张贴催缴物业服务费通知单，故涉案的物业服务费并未超过诉讼时效，一审法院对梁勇彬、梁宜超、李玉玲有关诉讼时效的意见不予采纳。梁勇彬、梁宜超、李玉玲辩称其房屋在2014年7月15日才交付使用，该主张与国安公司提供的《收楼确认书》等相矛盾，而且商品房预售合同与物业服务合同属于两个不同的法律关系，合同相对方也不同，故一审法院对梁勇彬、梁宜超、李玉玲有关抗辩意见不予采纳。
关于物业管理区域内共用水电费分摊的问题。恒大公司与国安公司签订的《前期物业服务委托合同》有约定该部分费用由业主共同合理分摊，《广东省物业管理条例》第四十九条第三款规定“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊”，现国安公司主张按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊，要求梁勇彬、梁宜超、李玉玲支付2015年3月1日至2016年12月31日的公摊水电费406.69元（已经扣减梁勇彬、梁宜超、李玉玲预付的水电周转金），并提供共用水电费发票、抄表记录、分摊明细表予以佐证，理据充分，一审法院予以支持。
关于国安公司主张物业服务费违约金的问题。国安公司参照其与其他业主签订的前期物业服务协议的违约金条款要求梁勇彬、梁宜超、李玉玲支付违约金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、《广东省物业管理条例》第四十一条第一款、第四十九条第三款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、梁勇彬、梁宜超、李玉玲应于判决发生法律效力之日起十日内支付2014年4月1日至2017年3月31日的物业服务费7724.84元给国安公司；二、应于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年3月1日至2016年12月31日的公摊水电费406.69元给国安公司；三、驳回国安公司的其他诉讼请求。如梁勇彬、梁宜超、李玉玲果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费436元，适用简易程序减半收取218元，由国安公司负担148.60元，梁勇彬、梁宜超、李玉玲负担69.40元。
本院二审期间，上诉人梁勇彬、梁宜超、李玉玲提交了（2016）粤0608民初3498号民事裁定、恒大公司于国安公司签订的《前期物业服务委托合同》、恒大公司与万家和公司共同出具的《住户手册》、物业缴费通知书及照片38张；被上诉人国安公司提交了《关于减免物管费的请示报告》。经审查，梁勇彬、梁宜超、李玉玲提交的民事裁定书、《前期物业服务委托合同》、《住户手册》在一审期间已经提交过，不属于新证据，本院不再重复认定；物业缴费通知书与本案无关，不作为本案的定案依据；照片为梁勇彬、梁宜超、李玉玲单方提交，国安公司对其真实性不予确认，梁勇彬、梁宜超、李玉玲亦未提供其他证据予以佐证，故本院不予采信。国安公司提交的《关于减免物管费的请示报告》并无梁勇彬、梁宜超、李玉玲的签名，梁勇彬、梁宜超、李玉玲对其真实性不予确认，国安公司亦未提交其他证据予以佐证，本院不予采信。
经审理查明，本院对一审法院查明的事实均予以确认。
二审期间，梁勇彬、梁宜超、李玉玲确认2016年11月开始知道国安公司为涉案小区提供物业服务。
本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：梁勇彬、梁宜超、李玉玲是否应向国安公司缴纳物业服务费及公摊水电费。
梁勇彬、梁宜超、李玉玲上诉主张，就涉案物业其是与万家和公司签订物业服务合同而非国安公司，故其与国安公司不存在物业服务合同关系，其与恒大公司签订的《广东省商品房买卖合同》中对前期物业服务单位的约定无效，故其不应向国安公司交纳物业服务费。首先，虽然万家和公司于2013年10月1日曾进驻涉案中恒广场小区进行物业管理并与梁勇彬、梁宜超、李玉玲签订《中恒广场前期物业管理服务协议》，但万家和公司于次月即终止了对中恒广场的物业管理。可见，梁勇彬、梁宜超、李玉玲与万家和公司签订的《中恒广场前期物业管理服务协议》自2013年11月1日起已实际终止履行。其次，梁勇彬、梁宜超、李玉玲与恒大公司签订的《广东省商品房买卖合同》中关于物业服务单位的约定并未违反法律、行政法规的规定，对签订合同各方均具有法律效力。再次，上述《广东省商品房买卖合同》的补充协议及恒大公司与国安公司于2012年7月19日签订的《前期物业服务委托合同》均约定，国安公司是涉案中恒广场小区的物业服务单位。恒大公司亦于2013年11月6向有关部门提交了国安公司作为中恒广场前期物业服务企业的备案资料并经同意备案。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，恒大公司与国安公司签订的《前期物业服务委托合同》对梁勇彬、梁宜超、李玉玲均具有约束力。国安公司实际为涉案中恒广场小区提供了物业服务，梁勇彬、梁宜超、李玉玲亦予以确认，故一审判决对国安公司诉请梁勇彬、梁宜超、李玉玲支物业服务费予以支持并无不当，本院予以维持。梁勇彬、梁宜超、李玉玲的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
梁勇彬、梁宜超、李玉玲还上诉主张，其与恒大公司签订的《广东省商品房买卖合同》对管理费是否包括公摊水电费的约定不明确，国安公司提交的证据亦不足以证明具体的公摊水电费，故其不应向国安公司支付公摊水电费。经查，恒大公司与国安公司签订的《前期物业服务委托合同》第六条明确约定，物业管理费的收费标准不包含公共水电分摊。从《广东省物业管理条例》第四十九条第三款关于“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊”的规定可见，国安公司诉请梁勇彬、梁宜超、李玉玲按照其专有部分占建筑物总面积的比例分摊公共水电费理据充分。国安公司在一审阶段提交的水电费发票、抄表记录、分摊明细表等可以相互印证，证明相关的水电费支出，梁勇彬、梁宜超、李玉玲虽有异议，但未提供相反的证据，故梁勇彬、梁宜超、李玉玲的该上诉理由依据不足，本院不予支持。
综上，梁勇彬、梁宜超、李玉玲的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人梁勇彬、梁宜超、李玉玲负担。本院依申请退回386元予上诉人梁勇彬、梁宜超、李玉玲。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 翁丰好
审判员 徐允贤
二〇一七年十二月二十八日
书记员 钟伊发