广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤02民终1614号上诉人（原审原告）：姚新发，男，1980年8月10日出生，汉族，韶关市浈江区人，住广东省韶关市曲江区。委托诉讼代理人：许玉桃，女，1979年8月30日出生，汉族，广西省人，住广东省韶关市曲江区。系姚新发之妻。上诉人（原审原告）：许玉桃，女，1979年8月30日出生，汉族，广西省人，住广东省韶关市曲江区。被上诉人（原审被告）：杨志荣，男，1970年8月8日出生，汉族，韶关市曲江区人，住韶关市曲江区。被上诉人（原审被告）：温美娇，女，1967年11月20日出生，汉族，韶关市曲江区人，住广东省韶关市曲江区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：江美熔，广东韶正律师事务所律师。上诉人姚新发、许玉桃因与被上诉人杨志荣、温美娇租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市曲江区人民法院（2017）粤0205民初51号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人姚新发、许玉桃上诉请求：撤销原判，改判由杨志荣、温美娇赔偿因装修二楼、三楼、购买餐饮设备、押金及误工费等各项损失167953元，一、二审诉讼费由杨志荣、温美娇承担。事实与理由：2016年10月开始，杨志荣、温美娇违约、失信，答应续租后，又口头反悔，以加价方式逼迫。在加价逼迫的情况下，勉强同意续租条件为每年租金4万后，对方再次提出苛刻条件要求年租为5万，两年后加1万，最后也答应了杨志荣和温美娇提出的租赁条件。但至起诉前对方态度强硬表态说不再续租。在此期间，在得到对方口头答应续签租赁合同的情况下，花费了装修费用、设备费用等，最后因杨志荣、温美娇的失信、拖延、逼迫及与第三方串通的恶意行为致使店铺未能及时转让，造成了各项经济损失。为此，杨志荣、温美娇应当对其拖延、欺诈、逼迫的违约行为承担赔偿责任，因此请求二审法院依法改判支持其诉请。被上诉人杨志荣、温美娇二审答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。一、双方签订的《租房合同书》已生效，应受法律保护。双方在原审期间对《租房合同书》不持异议，该合同不违反法律规定，应为有效合同并受法律保护。二、答辩人未违约，姚新发、许玉桃主张损失赔偿没有事实和法律依据。双方应当按照《租房合同书》履行自己的义务，姚新发、许玉桃在租赁期间尚未届满就向法院提起诉讼，要求承担损失150000元，从原审查明的情况看，答辩人未违约，并没有拖延、逼迫的事实。三、姚新发、许玉桃擅自装修，答辩人无需向其支付装修费。在未征得答辩人同意的情况下，对方擅自装修，违反《租房合同书》第四条的约定。四、双方已在原审期间协商一致同意解除合同，双方签订的《租房合同书》已于2017年2月10日解除。五、答辩人无需返还三个月租金6604元，对方自行关门停业不经营，答辩人不存在阻止、逼迫、不准对方营业的行为。六、姚新发、许玉桃二审期间增加诉讼请求，法院不应审理。七、对于姚新发、许玉桃主张要求偿还房租、赔偿误工费、车费及精神损失及赔礼道歉的诉请，与本案无关亦没有事实和法律依据。综上请求二审法院维持原判。姚新发、许玉桃向原审法院起诉请求：2016年在合同期还有一年左右，侧面了解到，杨志荣、温美娇放风合同期到，房租翻倍增长，找杨志荣、温美娇谈后，得到有打算翻倍增长的说法，感觉租金不切实际，一度想转让，也告知了对方。店面约150000元至180000元的转让费，中间有人有意接店面，但由于没找到合适的其他店面，加上想找杨志荣、温美娇再谈谈，确定房租情况再决定。松山商业街附近门面转让小店几十个方都在四万到十万左右，同条件相当的门面，转让费在150000元左右，最初二楼店面装修，加上3楼自己搭建，所有店面设备，包括安装3厢电表，都是自己出资。过后又跟杨志荣、温美娇谈，房租到期租金情况，打算合适就利用10月假期先装修部分，寒假整体装修。对方口头答应每年40000元，给续签3年。合同到期双方续签。（由于有同样是租户聚缘KTV的先例，先装修后签合同），加上自己租期还有半年才到期，应对方要求开始着手于2016年10月1日对3楼进行部分拆除，搭建，买台凳，设备，做店招等，花近6000元。2016年12月3日，对方以未交齐催交房租时，表露：这样没办法继续给你做下去。房租多年都是按月或分几次交付，附近其他租户也如此交付，12月4日也把剩下的房租一次性付清。2016年12月6日，双方协商合同到期及3楼要加楼房的事宜，并约面谈，但被拒绝，微信中的内容为“你想聊什么，要我拿转让费给你吗？”事后经打听并有人告知，某老板直接绕过转让费，出钱给房东。而后才明白，遂找对方，没表露知道有人背后作祟的情况。对方背弃承诺，放言房租加到50000元，2年后加多10000元，那是在逼人走。2016年12月21日，得知对方反复说辞后，发信息提出双方主要当事人面谈以便各自打算安排，但杨志荣、温美娇没回应，后来只能单独由姚新发的人过去找对方，温美娇要求搬空三楼，给我方3000元补偿。并且强硬的态度告知不续租。假设许玉桃过去谈一分也不给。租房合同书，明确规定合同到期，甲方优先乙方。且对方不到2个月时间，由于有人想绕过转让费，直接串通房东。对方一次不同一次的说辞，在合同没到期就要求搬空3楼，不但违约租赁协议优先原则，违反口头协议，还利用变相加租等，刚开始答应续租，故意拖延时间，导致未能将店铺及时转让。最后试图绕过转让费，与第三方串通、逼迫我方。为维权姚新发、许玉桃特向原审法院起诉，要求判令：1、由杨志荣、温美娇支付150000元因违约、拖延、逼迫我方带来的损失；2、偿还口头答应的装修好续约合同，赔偿2016年10月进行装修花费6000元；3、要求解除合同，杨志荣、温美娇返还2000元押金，尚有3个月租期，以每年25000元算，共计6604元；4、诉讼费由杨志荣、温美娇负担。原审法院认定事实：姚新发（乙方）与杨志荣（甲方）于2011年2月11日签订《租房合同书》，双方约定：甲方有二楼一间门面，三楼由乙方装修，位于广东松山职业技术学校计算机楼对面（即地下铁楼上）。现甲方将门面及3楼租给乙方使用，经双方共同协商如下：1、经双方协议，年租金为25000元（贰万伍仟元整）。合同期间，乙方每学期交一次房租12500（壹万贰仟伍佰元整）给甲方，开学后一个月内付清。（押金2000元）贰仟元。2、经双方协议，合同期间乙方不能在房屋内从事非法经营活动，否则一切后果由乙方自行负责。3、如有发生事故一切责任由乙方承担。4、在合同期间，乙方不能对房屋、水、电等设施装修，如有破坏行为，一切后果由乙方自行责任。（必须对损坏的物品双倍赔偿），潲水，剩饭剩菜无偿送给甲方，同时保证潲水干净，不准工人拿剩饭剩菜，否则每年加收2000元，直到期满。5、经双方协议，合同期为三年，即2011年2月10日至2014年2月10日止。合同期满后，同等条件下甲方优先乙方。6、本合同书一式二份，经双方签字后才生效。7、如学院需要用此地，则合同无效。（即合同期内）。合同签订了，姚新发与妻子许玉桃开始经营饮食，店面名称为“旺极世家”。后，双方经过协商，在原来合同基础上重新签订《租房合同书》，双方约定：甲方有二楼一间门面，三楼由乙方装修，位于广东松山职业技术学校计算机楼对面（即地下铁楼上）。现甲方将门面及3楼租给乙方使用，经双方共同协商如下：1、经双方协议，年租金为25000（两万伍仟元）。合同期间，乙方每学期交一次房租12500元（一万二千五百元）给甲方，开学后一个月付清。（押金2000元）贰仟元。2、经双方协议，合同期间乙方不能在房屋内从事非法经营活动，否则一切后果乙方自行负责。3、如有发生事故一切责任由乙方承担。4、在合同期间，乙方不能对房屋、水、电等设施装修，如有破坏行为，一切后果由乙方自行负责。（必须对损坏的物品双倍赔偿），潲水，剩饭剩菜无偿送给甲方，同时保证潲水干净，不准工人拿剩饭剩菜，否则每年加收2000元，直到期满。5、经双方协议，合同为5年，即2012年2月10日至2017年2月10日止。合同期满后，同等条件甲方优先乙方。6、合同一式二份，经双方签字后才生效。7、如学院需要用此地，则合同无效。（即合同期内）。落款时间为2011年2月10日。双方对合同不持异议，确认是双方真实意思表示。合同重新签订后，姚新发、许玉桃按照合同约定继续经营“旺极世家”饮食。2016年9月期间，双方协商，合同到期后续签合同事宜。杨志荣提出只要姚新发、许玉桃在2016年10月国庆假期7日内将三楼的铁皮全部整理好，并将铝合窗装好，以防风吹脱落导致伤人事故发生，即同意与其继续签订租赁合同。随后，杨志荣与其妻子温美娇外出旅游去了。姚新发、许玉桃得知杨志荣、温美娇同意续签租赁合同后，在2016年10月国庆假期间，完善装修了部分项目。杨志荣、温美娇外出旅游回来后见姚新发、许玉桃没有整理好店面三楼铁皮，提出不再续签合同，从而引发纷争。姚新发、许玉桃于2016年12月至2017年2月停止营业。诉讼期间，即2017年2月20日，双方协商，双方同意解除《租房合同书》，内容：“甲方杨志荣与乙方姚新发于2011年2月10日签订了《租房合同书》，原合同有效期至2017年2月10日，现因合同期满致使原合同无法继续履行。原合同自2017年2月10日解除，自解除之日起，原合同终止。现因合同期满，乙方需在3天内搬离（2017年2月13日前）并将拖欠的水电费交清和对损坏的物品双倍赔偿后甲方退还乙方2000元押金。”另查明：姚新发、许玉桃于2016年10月国庆期间装修、装饰了部分项目，具体为：三楼靠路边的铁皮栅板、投影设备（已经拆走）、广告布一幅、玻璃台三张、三楼的绿色围布、二楼的监控设备、三楼楼顶的漏水维修。姚新发、许玉桃向原审法院提交了7张收据证实上述项目的费用为6100元。杨志荣、温美娇对此提出，姚新发、许玉桃没有征得其同意自主装修，违反合同约定，其费用应由姚新发、许玉桃自己负责。原审法院认为：姚新发与杨志荣签订的《租房合同书》，双方不持异议，依照《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，该合同不违反法律规定，原审法院予以确认其效力，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。姚新发、许玉桃在租赁期间尚未届满向原审法院提起诉讼，要求杨志荣、温美娇承担违约、拖延、逼迫停业带来的损失150000元，从查明的情况来看，杨志荣没有违反《租房合同书》的约定，没有拖延、逼迫姚新发、许玉桃的事实，姚新发、许玉桃的该项主张，没有事实及法律依据，原审法院不予支持。关于装修花费6000元的请求。因姚新发、许玉桃在装修门店时没有征得杨志荣的同意，擅自装修，违反了《租房合同书》第四条“在合同期间，乙方不能对房屋、水、电等设施装修，如有破坏行为，否则一切后果由乙方自行负责”的约定，杨志荣、温美娇的抗辩有理，姚新发、许玉桃的该项主张，原审法院不予支持。关于姚新发、许玉桃要求解除合同的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，诉讼中，双方已经协商一致，同意解除《租房合同书》，并达成一致意见为“甲方杨志荣与乙方姚新发于2011年2月10日签订了《租房合同书》，原合同有效期至2017年2月10日，现因合同期满致使原合同无法继续履行。原合同自2017年2月10日解除，自解除之日起，原合同终止。现因合同期满，乙方需在3天内搬离（2017年2月13日前）并将拖欠的水电费交清和对损坏的物品双倍赔偿后甲方退还乙方2000元押金。”对此，原审法院予以确认。杨志荣应返还押金2000元给姚新发。至于姚新发要求返还三个月的租金6604元问题。因姚新发自行关门停业不作经营，杨志荣没有违反合同约定，阻止、逼迫、不准姚新发营业。故姚新发的该项主张，没有事实与法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院作出如下判决：一、杨志荣应在判决生效后三日内返还姚新发押金2000元。二、驳回姚新发、许玉桃的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3692元，由姚新发负担。二审中，上诉人姚新发、许玉桃提交了聊天记录、音像视频记录、现场照片等作为证据，主张证明上诉的事实；被上诉人杨志荣、温美娇提交了（2017）粤0205民初403号的庭审笔录，主张证明姚新发、许玉桃在该案中，再次确认2017年2月双方已经解除租房合同，但姚新发、许玉桃迟迟未将房屋内的物品清走，占用房屋，起诉要求对方支付占用费后，对方明确表示不要店铺内的所有东西。本院认为，本案为租赁合同纠纷，双方对此均无异议，本院予以确认。在租赁合同履行过程中，合同约定，租赁期到2017年2月10日届满。在租赁期届满时，双方协商同意解除租赁合同，并达成《解除》，该合同双方虽未签名，但在一审过程中，上诉人明确表示，杨志荣、温美娇将该合同通过微信向其发出，其已看过，并认可。且此事实，在曲江区人民法院（2017）粤0205民初403号案件中，姚新发再次予以确认，租赁合同于2017年2月已解除。因此，二审期间，上诉人否认租赁合同已解除，与事实相违，本院不予采纳。在一审诉讼期间，基于租赁合同已解除，上诉人撤回了解除租赁合同的诉请，亦印证了合同解除的事实。在本案中，原租赁合同明确约定姚新发不能对房屋、水电等设施装修，且在租赁期间，姚新发未能提供证据证实被上诉人、出租方存在违约等事实，其要求被上诉人赔偿其15万元的请求无事实依据，原判未予采纳，依法有据，本院予以维持，上诉人对此提出的上诉，本院予以驳回。至于在2016年国庆期间，姚新发的装修行为，双方各执一词，但是，此装修行为已经征得被上诉人的同意，双方仅对装修项目存在争议，在此情况下，本院予以采信上诉人的意见，视为被上诉人已同意，但未到达被上诉人的要求，即三楼的铁皮未翻新。在此情况下，基于合同已解除，附属物归被上诉人所有，对此装修款，被上诉人应予补偿给上诉人，该费用为6100元，由被上诉人补偿给上诉人，原判未对此作出认定，存在不妥，本院予以纠正。上诉人对此提出的上诉，本院予以采纳。综上所述，原判认定事实部分有误，本院予以纠正；上诉人的上诉，部分有理，本院予以部分采纳；上诉人的其余上诉部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项的规定，判决如下:一、维持广东省韶关市曲江区人民法院（2017）粤0205民初51号民事判决第一项；二、撤销广东省韶关市曲江区人民法院（2017）粤0205民初51号民事判决第二项；三、杨志荣应在本判决生效后三日内返补偿给姚新发6100元；四、驳回姚新发、许玉桃的其他诉讼请求。一审案件受理费3692元，由姚新发、许玉桃负担3330元、杨志荣、温美娇负担362元；二审案件受理费2564.54元，由上诉人姚新发、许玉桃负担2300元、杨志荣、温美娇负担264.54元（二审案件受理费已由姚新发、许玉桃预交，本院予以退还264.54元给姚新发、许玉桃）。本判决为终审判决。审判长  焦晓巍审判员  谭继欢审判员  李飞洲二〇一七年十二月四日书记员  张倍旗