重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0101民初5656号
原告：重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司，住所地重庆市万州区。统一社会信用代码。
法定代表人：杨茂新，该公司董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：张守贵，重庆渝万律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周芹，重庆渝万律师事务所律师。
被告：云阳君莱酒店有限公司，住所地重庆市云阳县双江街道滨江大道1251号，统一社会信用代码91500235554074861U。
法定代表人：刘奎。
被告：雷必文，男，1975年12月11日出生，汉族，住重庆市开州区临江镇龙桥村*组**号，公民身份号码5122221975********。
原告重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司（以下简称兴茂公司）与被告云阳君莱酒店有限公司（以下简称君莱酒店公司）、雷必文房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年4月28立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴茂公司的委托诉讼代理人张守贵、周芹到庭参加了诉讼。被告君莱酒店公司、雷必文经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告兴茂公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被二被告签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》及原告与被告雷必文签订的《租赁合同补充协议》；2.判令二被告支付原告截止2017年2月28日的租金1174971.83元并支付以截止2017年2月28日止尚欠的租金为基数计算的违约金（自2016年4月2日起至付清之日止以应付租金792342.33元为基数按年利率24％计算的违约金及自2016年10月2日起至付清之日止以应付租金382629.50元为基数，按年利率24％计算的违约金）；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：二被告于2015年5月20日与原告签订《房屋租赁合同》，约定：租赁场地位于重庆市万州区御景江城1号楼正一层、正二层、正三层，2号楼正一层及正二层，3号楼正一层及正二层部分的门面；租赁房屋建筑面积为12139.29㎡；房屋用途为商业经营，经营项目为宾馆、餐饮、歌城、足浴、超市；乙方确认，本合同项下的承租单位仅作为乙方商业经营之用，未经甲方书面同意，乙方不得改变承租及转租物的用途；租期为八年，即从2015年6月1日至2023年5月31日止；租金标准为第一年（2015年6月1日至2016年5月31日），租金为11.4元/㎡·月，第一年应交租金总额为830259元；2016年10月1日前一次性付清830259元。本合同签订当日，乙方需一次性向甲方缴纳履约保证金贰拾伍万元（小写：250000.00元）。乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面无条件解除租赁合同，收回租赁物，乙方无条件退场，所有装潢、新建、改建、扩建部分无偿归甲方所有，甲方不做任何补偿，乙方已付租金和履约保证金不予退还。若给甲方造成损失的，乙方应予赔偿，其赔偿范围以甲方所提供单据为准。1、如乙方不按时缴清租金及相应保证金和其他费用的，超过缴费时间，逾期一个月的；2、将租赁房屋擅自改变经营项目或用途的；3、未经甲方书面同意，将房屋擅自转租他人的等。乙方逾期未交付租金和其他费用的，除应及时如数补交外，逾期一日乙方按应支付费用总额的5‰向甲方支付违约损失。乙方须在租赁期满当天或合同解除后当日内将符合本合同约定要求的承租物交还甲方，逾期交还的，每逾期一日，乙方应按日租金标准4倍支付该房屋占用使用费，并按物业管理费标准支付物业管理及其他费用。
2015年5月20日当天原告重庆市兴茂产业（集团）有限公司与被告签订《租赁合同补充协议》，该协议第三条约定，乙方若因自己经营原因提前解除及合同到期，必须保持物业原样，乙方不得撤出和损坏装潢、装饰等附着物，乙方付清所有租金、咨询费、物管费、水电费等相关费用后，乙方方可撤出其可移动的经营物品。合同签订后，原告兴茂公司如约将标的租赁给被告。2016年8月15日签订的《租赁合同补充协议》约定:乙方租赁的兴茂御景江城1—3号楼中的1#楼裙楼一部分返租，返租抵扣租金计算；从原租赁合同租金总金额中抵扣13万元/年（即从协议签订之日后，合同期内乙方每年在应缴租金总额中减少支付13万元租金）。
按照《房屋租赁合同》约定的租金收取方式，被告仅支付第一年租金，第二年租金经原告多次催收，被告拒不支付，截止2017年2月28日，被告尚欠原告租金1174971.83元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
位于万州区（龙宝）御景江城55号2号楼1-4层、2号楼第1层、第2层、3号楼第1层、第2层商业用房的登记所有权人为原告兴茂公司。
2015年5月20日，原告兴茂公司（出租房、甲方）与被告雷必文、君莱酒店公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：甲方将位于重庆市万州区御景江城1号楼正一层、正二层、正三层、正四层，2号楼正一层及正二层，3号楼正一层及正二层部分物业出租给乙方，出租房屋建筑面积为12138.29平方米；房屋用途为商业经营，经营项目为宾馆、餐饮、歌城、足浴、超市；乙方确认本合同项下的承租单位仅作为乙方商业经营之用……租期为八年，即从2015年6月1日至2023年5月31日止；若乙方在租赁期内不购买租赁房屋且无第三方购买租赁房屋的，租金标准为第一年（2015年6月1日至2016年5月31日），租金为11.4元/㎡·月，第一年应交租金总额为830259元，2015年6月1日前一次性付清415130元，2016年10月1日前一次性付清415130元；第二年（2016年6月1日至2017年5月31日）租金应交租金为1660518元，2016年4月1日前一次性付清830259元，2016年10月1日一次性付清830259元；第三年（2017年6月1日至2018年5月31日）应交租金为1747914元，2017年4月1日前一次性付清873957元，2017年10月1日前一次性付清873957元；第四年（2018年6月1日至2019年5月31日）应交租金为1835309元，2018年4月1日前一次性付清917654.5元，2017年10月1日前一次性付清917654.5元……本合同签订当日，乙方需一次性向甲方缴纳履约保证金贰拾伍万元（小写：250000.00元），乙方在上述物业租赁期间，若不能自觉有效履行合同，未按规定缴纳租金及相关费用……甲方在书面通知乙方五个工作日后乙方仍未履行应尽义务的，甲方有权直接从合同履约保证金中予以扣除，甲方按本合同规定从合同履约保证金中扣除所欠费用及赔偿款后，乙方须在接到甲方通知后五个工作日内将合同履约保证金补足，乙方未补足，甲方届时有权单方面解除本合同，乙方未补足合同履约保证金或合同履约保证金不足以支付赔偿款时，甲方有权继续向乙方追偿……本合同提前解除，乙方应在合同提前解除或期满终止之日搬离并归还甲方；否则，乙方应按本合同约定承担违约责任……租赁期内，乙方如因经营需要，需在本合同项下租赁区域内新建、改建、扩建所承租物业，乙方必须将新建、改建、扩建报予甲方审批，经甲方书面同意后方可施工，本合同期内该部分建、改建、扩建建筑物的使用权由乙方享有，在本合同终止后，乙方应将该建、改建、扩建部分无偿移交甲方……本合同期内若乙方单方解除本合同或因乙方原因导致甲方解除合同的，乙方同意所交租金及保证金甲方一律不予退还，且甲方享有追究乙方违约责任及赔偿损失的权利……乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面无条件解除租赁合同，收回租赁物，乙方无条件退场，所有装潢、新建、改建、扩建部分无偿归甲方所有，甲方不做任何补偿，乙方已付租金和履约保证金不予退还。若给甲方造成损失的，乙方应于赔偿……1、如乙方不按时缴清租金及相应保证金和其他费用的，超过缴费时间、逾期一个月的……乙方逾期未交付租金和其他费用的，除应及时如数补交外，逾期一日乙方按应支付费用总额的5‰向甲方支付违约损失，直至乙方付清租金、其他费用或履约保证金之日止……若因非甲方原因，乙方逾期30天仍未能缴纳到期应付租金、其他费用或履约保证金，则甲方有权书面通知乙方解除合同，在此情况下，乙方已缴纳的履约保证金应作为违约金处理。若乙方未缴纳履约保证金，则乙方应向甲方支付与违约金同等金额的违约金……合同履行中，甲、乙双方任何乙方有违约行为，须向对方支付250000元违约金……合同履行中发生纠纷时，双方应首先通过友好协商的方式解决，协商不成的，任何乙方均可向甲方所在地的人民法院起诉。该合同首部载明承租方为被告雷必文。被告君莱酒店公司同时在合同首部承租方（乙方）及尾部“乙方”处盖章。被告雷必文在合同尾部“委托代理人”处签字。2015年5月20日，原告兴茂公司（甲方）与二被告签订《租赁合同补充协议》，对部分未尽事宜进行了补充约定。2016年5月10日，二被告向原告出具申请书一份，载明：由于我公司资金周转出现问题，无法按时支付贵公司租金。我公司于2016年6月20日、7月20日两次付清。期间所产生的资金利息由我公司负责付清。2016年8月15日，原告兴茂公司（甲方）与被告雷必文（乙方）再次签订《租赁合同补充协议》，主要内容为：甲方就乙方租赁的兴茂御景江城1-3号楼中的1号楼裙楼一部分返租，用于安装电梯使用，宽度不超过2.3米，进深临街面至安装电梯位置；返租时间计算为2016年8月15日至2023年5月31日；从原租赁合同租金总金额中抵扣130000元/年（即从本协议签订之日后，合同期内乙方每年在应缴租金总额中减少支付130000元租金），乙方承诺在租赁期内不以此为由再减少应付租金。2015年6月1日，被告雷必文向原告支付保证金250000元及租金415130元；2016年11月8日，被告雷必文向原告支付租金26247元；2016年12月13日，被告雷必文向原告支付租金190000元；2016年12月29日，被告雷必文向原告支付租金70000元；2016年12月30日，被告雷必文向原告支付租金60000元；2017年1月3日，被告雷必文向原告支付租金68883元。
本案审理过程中，原告申请诉讼保全。2017年6月16日本院作出（2017）渝0101执保388号民事裁定书，对被告雷必文的相应财产进行保全。原告由此支付保全费5000元。
本院认为，虽然在双方签订的《房屋租赁合同》尾部被告雷必文在“委托代理人”处签字，但在该合同首部已明确载明雷必文的身份为乙方（承租方）。同时，在双方之后签订的补充协议中，均明确载明被告雷必文为租赁合同的一方当事人。故应当认定二被告为共同的承租人。
原告与二被告所签订的《房屋租赁合同》及其补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性强制性规定，其内容合法、有效。双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据已查明事实，被告雷必文已向原告支付租金830260元。结合双方约定，该金额应为2015至2016年度的租金。另根据约定，二被告需于2016年4月1日前付清2016至2017年度的部分租金830259元，于2016年10月1日付清2016至2017年度余下租金830259元。但二被告至今支付，已达到了双方约定的解除合同的条件。对原告要求解除与二被告签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》及与被告雷必文签订的《租赁合同补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。
合同解除后，双方的合同权利义务随即终止。但在合同解除前二被告尚欠的租金应当向原告支付。对原告要求二被告支付截止2017年2月28日所欠租金的诉讼请求，本院予以支持。但其主张的金额有误，应予调整。二被告已付清第一年度租金。自2016年6月1日起的租金未支付。根据原告与被告雷必文于2016年8月15日签订的补充协议的约定，因原告向被告返租，自2016年8月15日起，合同期内被告每年在应缴租金总额中减少支付130000元租金。即2016至2017年度二被告应支付的租金为1530518元（1660518元-130000元）。因双方约定的计租方式为按月计算，本院从其约定，认定截止2017年2月28日，二被告欠付的租金为1147888.50元（1530518元/年÷12个月×9个月）。
被告延付租金，已构成违约，应当承担相应违约责任。双方约定的违约金过高，原告主动请求调整，且其主张自逾期之日起至付清之日止按每年24％标准计算的违约金的诉讼请求，符合相关规定，且与其损失相当，本院予以支持。但其主张的金额有误，应予调整。结合被告所欠租金及双方约定的付款期限（2016年4月1日前及2016年10月1日前分别支付2016至2017年度租金的一半），二被告应向原告支付的违约金确定为自2016年4月2日起至付清之日止以765259元（1530518元÷2）为基数按年利率24％标准计算的违约金以及自2016年10月2日起至付清之日止以382629.50元（1147888.50元-765259元）为基数按年利率24％计算的违约金（按原告请求，此违约金以截止2017年2月28日二被告所欠租金为计算基数）。
对于二被告已缴纳的履约保证金的问题，原告及二被告均未在本案中请求调整。当事人可依法、依约另行处理。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和合同法》第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、解除原告重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司与被告云阳君莱酒店有限公司、雷必文于2015年5月20日签订的《房屋租赁合同》以及于2015年5月20日签订的《租赁合同补充协议》；
二、解除原告重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司与被告雷必文于2016年8月15日签订的《租赁合同补充协议》；
三、被告云阳君莱酒店有限公司、雷必文于本判决生效后十日内向原告重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司支付截止2017年2月28日尚欠的租金1147888.50元并支付自2016年4月2日起至付清之日止以765259元为基数按年利率24％标准计算的违约金以及自2016年10月2日起至付清之日止以382629.50元为基数按年利率24％标准计算的违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15375元、保全费5000元，由被告云阳君莱酒店有限公司、雷必文负担。原告重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司已预交。被告云阳君莱酒店有限公司、雷必文随案款迳付原告重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。
审 判 长 刘 彦
人民陪审员 陈 莉
人民陪审员 赖庆娟
二〇一八年一月三十日
书 记 员 向 琪