河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终7366号
上诉人（原审被告）刘蕴，男，1983年3月18日出生，汉族，住河南省延津县。
被上诉人(原审原告)孟晓华，男，1990年9月20日出生，汉族，住河南省范县。
上诉人刘蕴因与被上诉人孟晓华房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2018）豫0102民初1321号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘蕴、被上诉人孟晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孟晓华于2018年2月23日向河南省郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除孟晓华、刘蕴租赁关系，刘蕴退还孟晓华2017年第四季度房租共计9500元，赔偿孟晓华2017年9月23日至2017年10月14日每天200元的营业额损失。
原审法院审理查明：1.针对孟晓华、刘蕴争议的孟晓华是否拖欠刘蕴2017年第三季度房租的事实，孟晓华、刘蕴均提交了双方于2017年9月12日孟晓华向刘蕴支付14555元的支付宝转账和聊天记录，刘蕴在该支付宝聊天记录中明确回复孟晓华“2017第四季度房租结清，押金未付”，该回复虽然未明确涉及第三季度房租，但刘蕴在庭审中陈述该14555元包含有2017年9月份的房租3055元和第四季度的房租11500元，同时，结合民事活动中存在数笔债务时，当事人在清偿、冲抵债务时优先清偿时间在先债务的习惯，原审法院认定孟晓华在2017年9月12日已经向刘蕴支付了2017年第三季度的房租，刘蕴虽抗辩但未提交有效证据予以证明，其该项抗辩不成立，原审法院不予采信。2.针对本案所涉《商铺租赁合同》的权利义务状态，刘蕴称其于2017年9月23日因孟晓华未付押金和拖欠电费，提出解除合同，后因孟晓华未向其支付电费而断电，孟晓华于2017年10月17日搬离涉案房屋，据此可以认定孟晓华于2017年9月23日要求解除合同，孟晓华于2017年10月17日搬离房屋，双方《商铺租赁合同》的权利义务于2017年10月17日终止。3.关于孟晓华、刘蕴在终止《商铺租赁合同》中的责任。刘蕴以孟晓华不缴纳电费为由断电，致使孟晓华承租的房屋不能正常使用，是导致合同终止的重要原因，《商铺租赁合同》关于电费缴纳的约定为：“电费按日常实际使用数（计量）收费，每月10日前交上月电费（甲方即刘蕴出示供电局收费发票），其它费用双方协商补充于本条款内。”因刘蕴系将其从他处承租房屋的部分空间转租给刘蕴使用，在实际用电过程中，孟晓华、刘蕴共用一个电表，均称先预缴电费充值，根据充值额使用电量，但电费如何缴纳和分摊，双方没有一致意见。孟晓华于2017年7月6日、16日、26日分三次共预缴了电费1500元，刘蕴于2017年8月10日、8月22日分别预缴了500元，又于2017年9月22日预交了200元，共计1200元，后双方因电费缴纳产生纠纷，双方互不相让，刘蕴于2017年9月23日断电，后双方协商未果，孟晓华于2017年10月17日搬离。故孟晓华、刘蕴终止合同，系双方在电量使用和电费缴纳的问题上约定不明确，后又无法达成一致意见所致。关于押金，刘蕴提交的《商品租赁合同》约定为4000元，且存在涂改现象，孟晓华提交的合同复印件不显示押金，庭后孟晓华提交了其在办理工商登记时在郑州市中原区工商管理和质量技术监督局备案的《商铺租赁合同》，该合同与孟晓华当庭提交的复印件一致，并没有关于押金约定，故孟晓华证据的效力大于刘蕴证据，原审法院认定孟晓华、刘蕴双方并未约定押金，刘蕴关于孟晓华存在未向其支付押金的违约行为的抗辩不成立。故在孟晓华不存在拖欠房租、押金，且已经预缴过1500元电费的前提下，虽然双方关于用电和电费承担上有不同意见，应当在遵循诚实信用原则的基础上公平、友好协商，进而达成一致意见，促使合同有效履行，即使达不成一致意见，也应当在不影响孟晓华正常使用房屋进行合法的经营活动的条件下终止履行合同，避免给孟晓华带来损失，故刘蕴将房屋断电，致使孟晓华无法使用房屋，双方合同因此终止的行为明显不当，属于违约。4.关于2017年第四季度房租金额的认定，孟晓华称刘蕴将房租优惠到9500元，其已经全数支付，但没有提供其与刘蕴约定优惠房租的证据，且刘蕴自认孟晓华向其支付的金额为11500元，依据《商铺租赁合同》约定的年租金为46000元，原审法院认定刘蕴关于孟晓华支付第四季度房租共计11500元的陈述属实。
原审法院认为：孟晓华提起本诉时，孟晓华、刘蕴双方的房屋租赁合同已经解除，权利义务已经终止，孟晓华要求判决解除合同无事实依据。鉴于双方合同已于2017年10月17日解除，刘蕴应当退回孟晓华预交的该日之后的房租9328元（11500元-46000元÷360天×17天=9328元），孟晓华超出该部分的诉讼请求，不予支持。刘蕴提出孟晓华拖欠电费，但并未提供拖欠金额，且孟晓华在用电和电费缴纳过程中已经预缴过1500元，刘蕴仅缴纳1200元，且其中200元系2017年9月22日缴纳，9月23日即对涉案房屋断电，加之刘蕴在履行合同中的行为，故原审法院认为即使孟晓华有电费损失，也应当自行承担。另外，虽然孟晓华要求刘蕴赔偿其营业损失，但未提交有效证据予以证明，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、刘蕴于本判决生效之日起十日内退还孟晓华房租9328元；二、驳回孟晓华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元由刘蕴负担。
刘蕴上诉称：：一、原审法院认定部分事实错误，判决缺乏事实依据。原审认定孟晓华给付刘蕴2017年第四季度房租11500元及9月份的部分房租3055元，判决根据民间活动习惯就认定孟晓华的第三季度的房租已交，该认定完全是凭空捏造的，毫无事实根据和法律依据。并且原审判决认定“刘蕴虽抗辩但未提交有效证据予以证明，其该抗辩不成立，故不予采信”。根据谁主张、谁举证的证明原则，原审判决错误地把孟晓华交第三季度房租的证明责任推给刘蕴，而刘藴根本无法证明没有发生的事情。二、孟晓华延迟支付7、8月份房租，已经违约在先，应当承担违约责任。原审判决却认定刘蕴违约，存在明显错误。租赁合同是有偿合同，承租人使用了租赁物，就应当按照租赁合同的约定向出租方支付租金，这是承租人最重要的义务，也是出租人出租财产获取收益的主要权利。承租人如果没有正当理由未支付或者迟延支付租金的，承租人应当承担违约责任。本案中，孟晓华在签订商铺租赁合同并使用2个月后，仍未支付租金，已经严重违约在先，应承担违约责任。依据双方签订的《商铺租赁合同》第二十四条规定，孟晓华应支付2017年第三季度的房租欠款8445元（11500-3055元）及欠款额每日1%的违约金。2017年9月23日，刘蕴给孟晓华下达了催交通知书，孟晓华仍不交纳房屋租金，并于2017年10月17日搬离房屋。孟晓华未按照合同约定提前2个月告知刘蕴，提前终止合同，应承担2个月房屋的违约金7667元。综上所述，原审法院认定孟晓华已付第三季度房租毫无事实依据，且忽视孟晓华违约在先和违约解除合同的事实，原审判决缺乏事实依据，明显有失偏颇。1、请求依法撤销原审判决，改判驳回孟晓华全部诉讼请求或发回重审；2、请求孟晓华支付2017年7、8、9月份的房屋余款8445元和延迟支付7、8月份房租的违约金；3、请求孟晓华支付合同解除违约金7667元。
孟晓华答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为：刘蕴、孟晓华所签订的商铺租赁合同约定的租期为2017年7月1日至2018年6月30日，即为2017年第三、四季度和2018年第一、二季度，年租金共计46000元。孟晓华于2017年10月搬离，实际租赁时间是2017年第三、四季度。2017年9月12日孟晓华向刘蕴转款14555元，刘蕴在支付宝聊天中回复“2017第四季度房租结清，押金未付”，刘蕴在一审中称该14555元包含2017年9月份的房租3055元和第四季度的房租11500元。根据双方合同约定的按季度提前交纳租金的交费方式及日常生活经验法则，刘蕴关于孟晓华未交2017年第三季度租金的说法不合常理，且在孟晓华付款14555元后刘蕴的支付宝聊天回复中仅称押金未付而未提及欠付租金。刘蕴称孟晓华修改支付宝聊天回复内容，但无证据予以证明，故原审判决对刘蕴所称不予认定并无不当。在不能认定孟晓华欠付租金和欠付电费的情况下，刘蕴将房屋断电致使孟晓华搬离租赁房屋，刘蕴要求孟晓华支付解除合同违约金7667元没有事实和合同依据，要求孟晓华支付房屋租金8445元也没有事实依据。综上，刘蕴的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费436元，由上诉人刘蕴负担。
本判决为终审判决。
审判长 于岸峰
审判员 张永军
审判员 姚付良
二〇一八年六月十三日
书记员 翟贝贝