福建省福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）融民初字第6130号
原告（反诉被告）福清清荣房地产开发有限公司，住所地福清市融城镇田墘路50号二楼。
法定代表人陈强。
委托代理人林柏冬，福建八闽律师事务所律师。
被告（反诉原告）林光青，女，1969年5月13日出生，汉族，福建省福清市人，住福清市。
委托代理人陈少文、陈纪豹，福建宽达（福清）律师事务所律师。
原告福清清荣房地产开发有限公司（以下简称清荣公司）与被告林光青建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2012年12月21日立案受理后，被告林光青提出反诉，本院依法组成合议庭进行审查，并作出（2013）融民初字第10号民事裁定，对被告林光青的反诉以超出本院管辖级别为由不予受理。被告林光青不服提出上诉，福州市中级人民法院作出（2013）榕民终字第2593号民事裁定，撤销本院上述裁定，裁定林光青的反诉由本院立案受理。本院对本诉反诉合并审理并于2014年1月26日作出（2013）融民初字第10号判决。判决作出后，原、被告均提出上诉，福州市中级人民法院于2014年8月12日作出裁定，撤销（2013）融民初字第10号判决并将案件发回本院重审。本院于2014年10月16日立案受理，并于2015年3月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）清荣公司的委托代理人林柏冬、被告（反诉原告）林光青及其委托代理人陈少文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告清荣公司诉称：位于福清市清昌大道中段“侨荣花园”项目原规�为别墅用地，由原告开发建设。2008年2月27日，原、被告签订了两份《侨荣花园销售合同书》，约定：原告将“侨荣花园”编号为L32、L60的地块出售给被告（两块土地面积均为0.45亩，合计0.9亩），由被告自行出资建造两幢三层半的别墅，原告负责办理相关报批及产权备案等手续，两块地总价款合计607500元。合同签订后，被告支付了购地款607500元。2008年3月24日福清市人民政府根据国家政策作出会议纪要，将“侨荣花园”项目别墅用地改为公寓式住宅；2010年1月26日，福清市城乡规划局将“侨荣花园”项目重新规划为高层公寓式住宅。鉴于此，被告购买地块兴建别墅的目的无法实现，该两份《侨荣花园销售合同书》也无法履行。为妥善解决此事，原告多次与被告协商解除合同，但始终无果。原告认为，因国家政策调整，导致双方所签订的《侨荣花园销售合同书》客观上�法履行，该合同只能予以解除，原告也愿意退还购地款607500元以促进事情妥善解决。原告清荣公司请求判令：1、解除原、被告双方于2008年2月27日签订的两份《侨荣花园销售合同书》；2、原告返还被告销售款607500元；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告林光青辩称：原告的诉讼请求不能成立，请求依法予以驳回。理由如下：一、原告开发的“侨荣花园”房地产项目经政府批准后，分别于2002年底2003年初左右、2004年9月15日将编号为L32、L60的两块地块（两块土地面积均为300平方米即0.45亩，合计0.9亩），以由开发商统一根据规划和图纸建造两单元五层联体沿街商住楼、被告支付建安费用的方式销售给被告，双方为此签订了房地产销售合同书，被告即时支付了全部价款607500元。2008年2月27日双方重新签订了两份《侨荣花园销售合同书》，并开具正式发票，该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。二、原告诉请解除两份《侨荣花园销售合同书》，不符合事实和法律规定，不能成立。1、原告开发的“侨荣花园”房地产项目经政府相关部门批准，按规定应于2003年12月竣工，但原告为自身利益未按时交纳土地出让金及税费，未按时办理施工许可证，也未依约将房地产交付使用，原告上述违约行为的事实是清楚的。2、原告销售给被告的是两单元沿街五层商住楼，并非诉称的两幢三层半别墅，不在国家政策调整限制之列，完全可以按合同履行，但原告为追求暴利申请容积率等规划指标调整，并书面承诺在侨荣花园项目建设前会与购地户理顺法律关系，否则新办理的规划审批手续作废。福清市城乡规划局根据该承诺，并以该承诺内容作为审批条件对该用地规划进行了变更许可。原告取得用地规划变更许可后�却违背了上述承诺和规划变更许可所附条件，在未与购地户理顺法律关系的前提下，擅自动工兴建，对被告的合理意见始终置之不理，原告系骗取用地规划变更许可的行为。根据原告的承诺和福清市城乡规划局审批意见，福清市城乡规划局于2012年6月29日颁发的《建设用地规划许可证》已自动作废。讼争L32、L60两地块没有毁损、灭失，也没有被国家征收征用，用地性质也没有发生变化，一直都是商业、住宅用地，并非是别墅用地。故原告称因政府政策调整并已将“侨荣花园”项目重新规划为多层公寓式住宅的说法，与事实不符。本案不存在国家政策变化致使合同无法履行，完全是原告违约行为所致，原告作为违约方请求解除合同于法无据，应予驳回。三、原、被告签订的合同合法有效，应依法履行。被告向原告购买的是五层联体沿街商住楼，并经福清市城乡规划局审批，系原告为追求高额利益向政府申请规划调整，其以2006年国家政策调整停止报批别墅用地为由要求解除合同无法律依据，本案合同应依法履行。原告对其他购地户进行了安置补偿，若按原告关于仅返还销售款的诉讼请求进行处理，对被告显失公平。
反诉原告林光青诉称：反诉被告开发的“侨荣花园”房地产项目，于1998年11月按多层商住楼办理规划手续，经多次申请规划总平布局调整为沿街15栋5层商住楼、内部92栋独立式住宅。在取得政府批准手续后，反诉被告分别于2002年底2003年初左右、2004年9月15日将侨荣花园编号为L32、L60的地块转让给反诉原告，并按要求建造两单元沿街五层商住楼，反诉原告支付了全部价款。因反诉被告缺乏资金交纳税款，无法开具税务发票，于2008年2月27日收回原合同，双方重新签订了两份《侨荣花园销售合同书》并开具正式发�，该合同约定反诉被告于2008年12月30日前将土地交付使用，由反诉被告按设计图纸统一施工建设，建安成本由反诉原告承担。由于反诉被告不按时缴纳土地出让金，未按期办理施工许可证等，致使该项目无法开工。反诉被告为追求暴利先后数次向政府有关部门申请规划变更、增加容积率，从而将该项目开发成高层公寓式住宅，拒绝履行上述合同所约定的义务。而反诉原告购买的沿街商住楼并不受“国六条”影响，双方签订的《侨荣花园销售合同书》完全可以履行。几年来，反诉原告不断向反诉被告及政府有关部门进行交涉和投诉，但反诉被告始终不予理睬，其违约行为严重侵害反诉原告的合法权益。根据反诉原告提交的侨荣花园总平面规划图（2005年版）、侨荣花园建筑规划设计方案（2005年版）、《测绘报告书》等相关证据并结合合同约定，可知反诉原告订立并履�本案合同的目的是取得确定面积、层数的商住楼，即在L32、L60两地块上分别取得地上一层198平方米店面、第二至五层每层234平方米商品房。虽然该两地块实际建成的商住楼与合同约定存在不符之处，但不相符之处仅为楼房层数，属于合同履行上的瑕疵，反诉被告完全可以采取补救措施的方式实现本案合同目的，在客观上不存在任何障碍。此外，根据合同约定及原规划、设计标准，L32、L60两地块共可余下204平方米独立用地归反诉原告使用支配，反诉原告可将该空地作为停车位用途。考虑到清荣公司违约利用该两块地的地下空间建造大量地下停车位获取利益，清荣公司也应采取补救措施承担违约责任。具体的补救措施是：反诉被告清荣公司在原出售L32、L60地块或同等地段上向反诉原告交付上述相同面积的商住楼，反诉原告仍按约向反诉被告支付合同约定的建安成本。�外，反诉被告向反诉原告交付侨荣花园12个地下停车位，停车位的位置由反诉原告就近选定。同时，若反诉被告无法向反诉原告交付上述房产、车位，反诉被告也应按上述房产、车位的市场价格赔偿反诉被告。现请求判令：一、反诉被告采取补救措施在原出售L32地块上或同等地段（临元洪路）上向反诉原告交付地上第一层198平方米店面，第二至五层每层234平方米商品房，合计面积1134平方米，在原出售L60地块上或同等地段（临西环路）上向反诉原告交付地上第一层198平方米店面，第二至五层每层234平方米商品房，合计面积1134平方米；或者按照前述对应条件的房产的市场价赔偿反诉原告。二、反诉被告采取补救措施向反诉原告交付侨荣花园12个地下停车位，停车位的位置由反诉原告就近选定；或者按照前述车位的市场价赔偿反诉原告。三、判令反诉原告按合同约定向反诉被告支付建安成本。四、本案诉讼费全部由反诉被告承担。
反诉被告清荣公司辩称：反诉原告的反诉请求不管从法律上，还是从事实上都不能成立。双方签订的两份合同合法有效，但在履行过程中，因2006年“国六条”国家房地产政策调整，政府停止审批别墅用地，导致该两份合同无法正常履行，并非反诉被告不履行合同义务，即双方均无过错和责任。“侨荣花园”用地包括原告所购买的地块均属别墅用地，无法获得政府审批，反诉原告称其建造沿街商铺的用地并非别墅用地，不受“国六条”影响，合同可以履行的观点与客观事实不符。同时，根据合同法规定，国家政策调整属于合同履行过程中的不可抗力因素，不能归责于当事人各方。反诉原告提出的采取补救措施的具体请求没有依据，与合同约定不符。“侨荣花园”两份销售合同约定盖的是三层半的�屋，从合同来看不存在住宅面积，车位数也没有依据。反诉原告的补救措施是自己想象出来的。合同中并无这些具体条款，不存在反诉被告要按照反诉请求中所列举的两块地分别交付五层房屋建筑面积给反诉原告的情况，也不存在由反诉被告负责建造、反诉原告按照市场价支付建安成本之约定。反诉原告主张反诉被告不按时缴纳土地出让金，未按期办理施工许可证等原因，致使该项目无法开工与事实不符，也不存在反诉被告为追求暴利向有关部门申请用地规划变更的事实。本案的相关销售合同无法履行后，144户购地户（原告购买两块地算两户）中除反诉原告之外，其他142户购房户均与反诉被告协商清楚，因反诉原告无理要求才会导致无法协商清楚，并引发本案诉讼。退一万步讲，即使按照林光青的观点即清荣公司存在违约行为，依约只需按购地款的三倍支付以承�违约责任，也无需承担反诉请求中的违约责任。综上，反诉原告的请求无事实与法律依据，请求予以驳回。
经审理查明：清荣公司系依法成立的房地产开发企业。2008年2月27日清荣公司作为甲方、林光青作为乙方，双方签订了二份侨荣花园（2007）销字第005号、第006号《侨荣花园销售合同书》，分别约定乙方向甲方购买“侨荣花园”L32、L60#地块，面积均为12×25＝300平方米、0.45亩（另小区道路、绿化、公共建设分摊25%不在此面积内）；L32、L60#地块分别为315000元、292500元（合计607500元）；甲方应于2008年12月30日前将土地交付乙方使用，乙方付清购地款后，甲方不得随意调整乙方住宅用地或退还购地本金，否则甲方应叁倍偿还乙方购地本金；甲方负责统一办理《土地使用通知书》、《建筑用地规划许可证》，并根据有关规定甲方须将侨荣花园项目工程整体发�给有资质的施工企业统一建设，并接受相关部门检查和监督，甲方同意乙方采用自购建筑材料形式，由甲方组织统一实行单包工承建，乙方在工程验收前向甲方或有关部门提供建安总造价正式发票；本合同及附件自签订之日起生效。该合同附件《侨荣花园小区土地使用规则及住宅建设规则》包括土地使用要求、建设有关规定、建筑质量总体规定及监督检查等内容，其中约定乙方在2009年6月15日前单体主体工程必须动工，对建筑物的要求是沿街铺面不超过18米（五层），侨荣花园小区须按照规划部门审批的总平面规划，甲方根据规定将侨荣花园建设项目发包给有资质的施工企业统一管理，乙方采用自购建筑材料单包工承建形式，住宅建筑安装应按规定上缴工程建筑安装施工管理费用和质量监督管理费用等。该合同签订前，林光青已向清荣公司支付购地款607500元。林光青主张L32#地块使用权实际于2002年底或者2003年初购买；双方确认L60#地块使用权系林光青于2004年9月15日购买，上述合同系2008年重新订立以及该两块建设用地清荣公司均未交付林光青使用的事实。因双方未能协商一致，清荣公司于2012年12月发出要求与林光青解除两份销售合同的律师函，并向本院提起诉讼。审理中，经本院多次调解，双方未能达成一致意见。
另查明：2000年10月26日原福清市土地管理局与清荣公司就位于音西镇音西村、宏路镇石门村的土地使用权出让事宜签订了《国有土地使用权出让合同》。清荣公司拟在该土地上开发“侨荣花园”项目，经福清市、福州市计划委员会审批后，福清市计划委员会向清荣公司发放固定资产投资许可证，该证记载侨荣花园计划在2003年12月竣工。2001年12月31日福州市人民政府同意福清市人民政府拟将上述土地出让给清�公司作为侨荣花园建设用地等事宜的请示。2002年1月18日原福清市土地管理局向清荣公司发放使用土地通知书。2005年10月20日福清市城乡规划局核准侨荣花园总平面规划图，东、南、西面外围沿街建筑规划5层，L32、L60#地块分别位于南面、东面外围沿街建设用地上。2009年10月21日、12月25日清荣公司向福清市城乡规划局申请侨荣花园规划指标调整，承诺“会以积极的态度，采取多种方案和办法与购地户之间理顺法律关系，在未完全理顺关系前，侨荣花园项目将不动工起建。若今后无法理清与购地户法律关系，则新办理的规划审批手续作废”，并在同年12月25日再次承诺保证3个月内与不同意规划调整的购地户完全理清法律关系。2010年1月26日福清市城乡规划局向福清市国土资源局发函说明：侨荣花园用地性质调整为商住用地，建筑型式调整为公寓式住宅等。同年2月21日清荣公司向福清市国土资源局书面作出上述同样承诺，并于9月14日与福清市国土资源局就侨荣花园用地面积误差签订了土地出让合同的补充协议。2012年3月22日双方就调整规划技术指标事宜再次签订了补充合同。2012年5月30日该宗地使用权登记在清荣公司名下。经清荣公司申请，2012年6月20日福清市城乡规划局批准侨荣花园总平规划布局，容积率调整为3.3，建筑型式调整为公寓式住宅，总建筑面积328405.1平方米，其中商业面积17662平方米除了分布在该总平图所示的外围一圈建筑第一层外，还有靠南边第二排3、11、15、16号楼底层部分；另外讼争L32#地块先建三层，上面部分面积骑建13号楼共17层，L60#地块建二层。之后，福清市发展与改革局、城乡规划局、建设局分别核准侨荣花园立项申请，发放建设用地规划许可证（其中说明在理顺与购地户的法律关系之前，建设单位不得施工�设。若今后无法理清法律关系，该用地规划许可证作废）及建筑工程施工许可证。2013年7月8日福清市城乡规划局批准清荣公司提出的将2012年6月20日总平规划分为两期开发建设的申请，两次设计方案及相关经济技术指标一致。
根据2008年3月24日福清市人民政府关于侨荣花园建设遗留问题的会议纪要，1993年为筹建清荣大道，市委市政府与清荣公司达成协议，由清荣公司出资9000万元建设清荣大道，市政府补偿出让600亩用地（协议价15万元／亩），侨荣花园系清荣公司开发的该地四个项目之一。1998年11月清荣公司按多层商住楼办理规划手续，2002年申请调整规划总平布局为沿街6栋商住楼、内部92栋独立式住宅，2004年5月及2005年10月再次进行局部微调，该项目总平布局变更为沿街15栋5层商住楼、内部92栋独立式住宅。根据“国六条”关于从2006年6月1日起停止报批别墅�地精神，并考虑侨荣花园项目作为独立式住宅用地已分割出售的实际情况，议定在清荣公司理清与购地户法律关系的基础上，同意其改建公寓式住宅，并给予调整容积率等规划指标，由清荣公司按程序提出申请，并补交土地出让金等。
2012年12月福清市建设局针对林光青信访答复“清荣公司表示购地户的安置补偿标准一致，安置面积500平方米，其中一层商业180平方米、二层住宅180平方米、剩余140平方米折算成现金后安置一套住宅，多还少补”。审理中，清荣公司向本院提交了对被告林光青L**号、L60号地块安置的《情况说明》，就安置情况作出说明。其中关于L32号地块：该地块虚地0.6亩，安置500平方米（其中第一层商业180平方米、第二层住宅180平方米、剩余140平方米。该140平方米按每平方米7500元转换为105万元，公司直接安置第三层住宅给林光青，超出部分或低于部分的金额，公司按业主所挑选房源的单价折算成面积，超出或少于面积的按公司的开盘单价多还少补），另安置5个车位。此外，公司同意业主在安置范围之外，可另行自购或给其亲友购买280㎡住宅指标，280㎡分为两套，每套约140㎡。第一套按原先确定的（均价7500／㎡）价格表挑选房源，也就是7500元／㎡x140㎡=105万元金额范围内任意挑选一套，超出部分的金额公司按业主所挑选房源的单价折算成面积，此面积按公司开盘单价支付购买款给公司。第二套在（均价7500元／㎡）价格表中单价为7000元／㎡（含7000元／㎡）以下的房源中挑选一套，也就是7000元／㎡x140㎡=98万元金额范围内任意挑选一套，超出部分的金额公司按业主所挑选房源的单价折算成面积，此面积按开盘单价支付购房款给公司。其中关于L60号地块：该地块虚地0.6亩，安置500平方米（其中第一层商业180平方米、第二层住宅180平方米，剩余140平方米。该140平方米按每平方米7500元转换为105万元，业主可以在此价格范围内选房，选房超出部分或低于部分的金额，公司按业主所挑选房源的单价折算面积，超出面积或少于面积的按公司开盘单价多还少补），另安置5个车位。此外，公司同意业主在安置范围之外，可另行自购或给其亲友购买280㎡住宅指标，280㎡分为两套，每套约为140㎡。第一套按原先确定的（均价7500元／㎡）价格表挑选房源，也就是7500元／㎡x140㎡=105万元金额范围内任意挑选一套，超出部分的金额公司按业主所挑选房源的单价折算成面积，此面积按公司开盘单价支付购房款给公司。第二套在（均价7500元／㎡）价格表中单价为7000元／㎡（含7000元／㎡）以下的房源中挑选一套，也就是7000元／㎡x140㎡=98万元金额范围内任意挑选一套，超出部分的金额公司按业�所挑选房源的单价折算成面积，此面积按开盘单价支付购房款给公司。
审理中，清荣公司表示与其他购地业主均已协商一致并以实物等安置，现已选定房屋，但车位均未确定，林光青若同意该方案也可以选择。林光青主张部分业主安置超出该标准，不同意按此方案安置。
审理中，林光青提交了侨荣花园建筑设计方案，以及泉州市大地岩土地质有限公司经其委托依据2005年总平面图及销售合同计算侨荣花园B型沿街商住楼中间户型的建筑面积为1134平方米等，证明根据侨荣花园原规划设计方案及相关约定，林光青最终可取得五层商住楼合计面积2268平方米。清荣公司对上述证据及证明对象均有异议。
上述事实，当事人均无异议，且有当事人的陈述及相关书证在案为据，本院依法予以确认。
对当事人争议的主要事实与证据，本院分析认证如下：
（一）关于清荣公司在合同履行中是否存在违约问题
本院认为：依日常生活经验，标的物L32#地块合同中所涉价款315000元，与2008年2月27日该地段及同等面积的土地使用权的市场价相去甚远，且该两份合同的标的物价款较为接近，转让L60#地块使用权实际在2004年9月15日，结合庭审中清荣公司关于林光青在2008年合同签订前即已受让的陈述等案件情况综合分析，林光青主张该两份合同均系2008年2月27日重新签订较为客观，应予采信，可认定林光青实际受让该两地块使用权大约在同一时期。合同签订后，林光青履行了价款支付义务。由于清荣公司出资建设清荣大道等历史原因，侨荣花园建设用地虽在2000年签订受让合同，但清荣公司在1998年即已对此按多层商住楼办理规划手续，相关行政部门也相继对该项目予以审批，2002年即已向清荣公司发放了投资许可证及使用土地通知书，并计划在2003年竣工，但清荣公司于2002年、2004年、2005年数次申请调整规划总平布局，一直未向林光青交付约定的建设用地，2006年“国六条”政策出台前，清荣公司已具备交付上述用地的条件。在2008年重新签订合同后，清荣公司亦未依约履行交付该建设用地的义务。清荣公司主张不能履约系因“国六条”出台后的国家政策调整所致，属于不可抗力，不能归责于当事人。本院认为，法律要求构成不可抗力的事件必须是合同订立时对该事件的发生具有不可预见性，即具有不可预见、不可避免及不可克服的客观情况。在合同履行期间，对于当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。“国六条”属于国务院规范性文件，实施后相关政策对别墅类用地的报批等造成影响确实不可避免并不可克服，但该政策于2006年就已出台，作为房地产开发商的清荣公司于2008年订立合同时对此是明知的，故清荣公司关于因不可抗力导致讼争合同不能履行而要求免责的主张缺乏事实依据，本院不予支持。同时，被告林光青于2008年2月与清荣公司签订合同，虽系补签，但时间在“国六条”之后，其明知“国六条”将影响合同的履行却仍签订合同，亦有一定过错。综上，应认定在讼争合同履行中清荣公司存在违约行为，被告林光青亦有一定过错。但从“国六条”的出台对侨荣花园项目原整体规划存在重大影响考量，清荣公司未能依约履行交付义务应有此方面的因素，可部分免除其责任。
（二）关于讼争合同能否继续履行及林光青主张的补救措施是否成立的问题
本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从该规定看，当违约情况发生时，继续履行是违约方承担责任的一种，有利于实现合同目的。但是，当继续履行已客观不能时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。该法第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”此条规定了不适用继续履行的几种情形，其中第（一）项规定的“事实上不能履行”，可以根据客观标准判断合同能否继续履行，若事实上没有条件继续履行，应该允许违约方解除合同，用其他责任方式来代替继续履行。本案中，清荣公司申请的侨荣花园容积率等经济技术指标调整及总�规划布局、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证，已于2012年经相关行政主管部门批准，清荣公司也已按新的规划总平布局在包括原转让给林光青使用的建设用地上进行施工建设，所建筑商品房均已封顶并已进行预售。虽然相关部门发证时有附加证照自动作废的条件，但该证照未经依法撤销，仍属有效。故即便按林光青所主张的系清荣公司追求暴利数次申请规划指标变更，并将该项目开发成高层公寓式住宅，但事实上清荣公司现已不可能向林光青交付约定的用地并依约统一施工建设，否则会直接影响规划建设并因施工重建造成社会财产的重大损失，不利于社会经济发展。故可认定讼争合同事实上不能继续履行。本案审理过程中经本院释明，反诉原告林光青变更诉讼请求，主张本案采取补偿措施的方式实现本案合同目的，即诉请清荣公司在原出售L32、L60地块或�等地段上向反诉原告交付五层合计面积为2268平方米的商住楼及相应停车位，由林光青支付造价款。本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定了补救措施的违约责任：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”在合同法上，采取补救措施主要是指用以矫正不适当履行（质量不合格）的具体方式，是矫正或修补不适当履行中的缺陷，使缺陷得以消除的一种措施。讼争合同属事实上不能履行，而非不适当履行。清荣公司已按新的规划总平布局进行建设销售房屋，建筑方案规划包括楼房结构与房屋户型、面积系按新的整体规划�设，已完全改变原先规划，且现在房屋已进行销售，其与清荣公司与林光青签订的《侨荣花园销售合同书》已事实上不能履行，其违约属不能履行的违约，而不是不适当履行的违约，故林光青主张的采取补救措施缺乏合同法上依据，本院不予采纳。反诉原告林光青提出的“采取补救措施”诉请中，包含了要求清荣公司交付店面、商品房、车位的相关内容，其实质内容包含了要求清荣公司赔偿损失的具体要求，可视为林光青已提出了要求赔偿损失的诉讼请求。
本院认为：清荣公司与林光青签订的《侨荣花园销售合同书》，实际包含了土地使用权转让、清荣公司负责委托有资质的公司施工但由林光青出资的自建方式、林光青再回购房屋等内容，应为双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，对双方当事人具有约束力。在合同履行期间，由于清荣公司的违约行为致使合同事实上无法履行，造成林光青不能实现合同目的，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项规定，应当允许作为违约方的清荣公司解除合同，但清荣公司应依法承担相应的违约责任。清荣公司在诉讼前已向林光青发出解除合同的通知，现其诉请解除讼争合同，符合有关法律规定，应予支持。与此相应，林光青反诉提出采取补救措施由清荣公司交付商住楼的诉请，本院不予支持。林光青反诉要求清荣公司交付一定建筑面积的房屋后，其支付建安造价款的请求，该反诉请求是基于合同可继续履行为前提，因合同已事实不能履行而失去依据，故亦不予支持。林光青反诉中所包含的要求赔偿损失的合法合理部分的请求，本院依法予以支持。
合同解除后，清荣公司应当返还购地款并对林光青的损失予以合理充分的赔偿，以承担其相应的违约责任。清荣公司基于无法履约系不可归责于当事人的理由提出仅返还购地款607500元，显然与已查明的案件事实不符，应不予支持。清荣公司主张其违约也只需按约定的购地款三倍予以赔偿，本院认为：清荣公司较早受让了侨荣花园项目建设用地，并为之办理了相关审批手续，但一直未及时开发建设。随着福清城区的西扩，侨荣花园周边交通便利，配套良好，又毗邻万达、融侨等地产公司开发的商业综合体、楼盘等，商品房价格较2008年合同订立时上涨许多，清荣公司因该项目规划调整开发后获利较大。庭审中清荣公司表示购地业主144户中除林光青之外均已协商一致并以类似上述《情况说明》中的实物等安置清楚，且各购地业主安置标准一致，现其主张按售地款的三倍赔偿标准远低于其他购地业主所获赔偿的价值，对于同属购地业主的林光青而言则显失公平，应不予支持。《中华人民共和国合同法》第五条、第六条规定了“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”、“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，本案应结合清荣公司获利情况、其他购地业主的赔偿情况以及林光青的利益受损状况等因素，并根据公平和诚实信用原则，从平衡双方当事人的利益出发予以确定。诉讼中，清荣公司向本院所作的《情况说明》，能与福清市建设局针对林光青信访答复内容相符；清荣公司主张《情况说明》中赔偿标的物的价值包含了购地款，有区分各转让用地的坐落及面积等情况，对讼争两地块的赔偿办法与同一排同一面积的其他业主标准相同。林光青主张部分其他业主的店面赔偿超出《情况说明》，但未提供相关证据佐证，本院不予采信。本院认为，《情况说明》中的赔偿情况兼顾了相关购地业主的利益，且依生活常�判断，所赔偿的标的物价值巨大，远超购地款的三倍。林光青未就其实际损失提供充分证据证明，依合同约定三倍销售款赔偿与其实际损失差距巨大的情况下，为及时填平林光青的利益损失，依在案证据，参考清荣公司赔偿其他购地业主的总体标准，从及时化解矛盾纠纷，保护林光青合法利益角度出发，由清荣公司按照《情况说明》中的内容对林光青进行赔偿（包含购地款607500元）是公平合理的。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、解除原告福清清荣房地产开发有限公司与被告林光青于2008年2月27日签订的侨荣花园（2007）销字第005号�第006号两份《侨荣花园销售合同书》。
二、驳回原告福清清荣房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
三、反诉被告福清清荣房地产开发有限公司应当对反诉原告林光青进行赔偿（包含购地款607500元）。具体赔偿情况如下：
（一）关于L32号地块的情况。1、关于店面，应于本判决生效之日起十五日内在L32号地块原址或者接近位置上向反诉原告林光青赔偿第一层店面180平方米，并办理该店面相关手续；2、关于住宅，应于本判决生效之日起十五日内在L32号地块原址或者接近位置上向反诉原告林光青赔偿第二层商品房180平方米，并办理该商品房相关手续；同时参照其他购地业主条件和标准在L32号地块原址或者接近位置上赔偿第三层商品房给反诉原告林光青，该商品房超出或者低于105万元（140平方米×7500元／平方米）的金额按照该商品房原定单�折算成面积，该面积按开盘时单价结算后多还少补；3、关于车位，确定车位销售方案后应当及时通知反诉原告林光青，并依其他购地业主条件和选择标准，让反诉原告林光青选定五个车位，并办理车位相关手续。4、关于280平方米两套自选住宅指标，在已确定的均价7500元／平方米余下商品房房源范围内，一套可在该范围内任意挑选，另一套在该范围内单价为7000元／平方米（含7000元／平方米）以下的房源中挑选，反诉原告林光青在本判决生效之日起四十五日内选择确定该两套商品房是否自行购买或者指定他人购买，反诉被告福清清荣房地产开发有限公司应当予以配合。
（二）关于L60号地块的情况。1、关于店面，应于本判决生效之日起十五日内在L60号地块原址或者接近位置上向反诉原告林光青赔偿第一层店面180平方米，并办理该店面相关手续；2、关于住�，应于本判决生效之日起十五日内在L60号地块原址或者接近位置上向反诉原告林光青赔偿第二层商品房180平方米，并办理该商品房相关手续；同时在已确定的均价7500元／平方米余下商品房房源范围内，反诉原告林光青自行挑选一套，该商品房超出或者低于105万元（140平方米×7500元／平方米）的金额按照该商品房原定单价折算成面积，该面积按开盘时单价结算后多还少补；3、关于车位，确定车位销售方案后应当及时通知反诉原告林光青，并依其他购地业主条件和选择标准，让反诉原告林光青选定五个车位，并办理车位相关手续。4、关于280平方米两套自选住宅指标，在已确定的均价7500元／平方米余下商品房房源范围内，一套可在该范围内任意挑选，另一套在该范围内单价为7000元／平方米（含7000元／平方米）以下的房源中挑选，反诉原告林光青在本判决生效之日起四十五日内选择确定该两套商品房是否自行购买或者指定他人购买，反诉被告福清清荣房地产开发有限公司应当予以配合。
四、驳回反诉原告林光青的其他诉讼请求。
本案本诉受理费9875元，由原、被告各负担4937.5元；反诉受理费106500元，由反诉原告林光青负担35000元，反诉被告福清清荣房地产开发有限公司负担71500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判长 游 捷
审判员 王统勇
审判员 林远程
二〇一五年四月二十二日
书记员 施李春
附：一、本判决书引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
2、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
二、申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。