吉林省吉林市昌邑区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0202民初96号
原告：纪玮玮，住吉林省吉林市。
委托诉讼代理人：牛晓娟（系原告纪玮玮母亲），住吉林省吉林市。
委托诉讼代理人：阚素华，吉林佳誉律师事务所律师。
被告：戴鑫，住吉林省敦化市。
被告：李殿成，住吉林市。
委托诉讼代理人：秦舫，吉林诚城法律服务所法律工作者。
被告：刘淑贤，住吉林市。
原告纪玮玮与被告戴鑫、李殿成、刘淑贤房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告纪玮玮及其委托诉讼代理人牛晓娟、阚素华、被告戴鑫及其委托诉讼代理人秦舫、被告刘淑贤均到庭参加诉讼，被告戴鑫经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
纪玮玮向本院提出诉讼请求：1、解除纪玮玮与戴鑫于2012年8月26日签订的租房协议；2、确认戴鑫将案涉房屋转租给李殿成的出兑协议无效；3、判令戴鑫、李殿成、刘淑贤向纪玮玮返还位于吉林市昌邑区解放东路鸿博景园1号楼4号、5号网点；4、判令戴鑫向纪玮玮支付拖欠的租金4万元（自2015年9月起至2016年7月31日止）；5、判令李殿成、刘淑贤自2016年8月1日起至实际腾迁之日止，按每月13,300元向纪玮玮支付占用房屋期间租金，戴鑫对此款项承担连带给付责任。在审理过程中，纪玮玮变更诉讼请求：1、解除纪玮玮与戴鑫于2012年8月26日签订的租房协议；2、确认戴鑫将案涉房屋转租给李殿成的出兑协议无效；3、判令戴鑫、李殿成、刘淑贤向纪玮玮返还位于吉林市昌邑区解放东路鸿博景园1号楼4号、5号网点，返还时按租赁协议约定不得拆除装饰装潢，不能有欠费情况；4、判令戴鑫向纪玮玮支付拖欠的租金1万元（自2015年9月1日起至2016年8月31日止）及滞纳金24,090元（自2015年9月1日起至2017年3月14日止）合计34,090元；5、戴鑫、李殿成共同支付占用房屋7个月的租金14万元，（自2016年9月1日起至2017年3月14日租赁合同解除之前）；6、李殿成、刘淑贤自2016年9月1日起至实际腾迁之日止按年租金24万元支付占用房屋使用费，戴鑫未经纪玮玮同意擅自转租对此款项承担连带给付责任。事实和理由：2012年8月26日，纪玮玮与戴鑫签订房屋租赁协议一份，约定戴鑫租赁纪玮玮位于吉林市昌邑区解放东路鸿博景园1号楼4号、5号网点，租期自2012年10月25日起至2018年10月25日止，租金前三年每年16万元，第四年按市场行情浮动每年24万元。同时第七条约定，有下列情形之一的，纪玮玮有权提前中止合同并收回房屋，并赔偿损失：1、戴鑫未经纪玮玮同意，擅自将房屋转租、转让或转借给他人使用；2、拖欠租金累计超过30天的。第十一条约定，纪玮玮违约，按年租金5%支付滞纳金，如拖欠租金，按每天3‰支付滞纳金。协议签订后，纪玮玮按约定将上述两个房屋交付给戴鑫。戴鑫按约定支付了前三年的租金，第四年只支付了23万元租金。截止到2016年8月31日尚欠租金1万元。在此期间，纪玮玮多次电话催要租金，戴鑫停机无法联系。纪玮玮亲自到出租房屋找戴鑫索要租金，见到李殿成在出租房屋经营，李殿成声称戴鑫尚欠他钱将店转让给他经营。纪玮玮到工商登记机关调查获知，两个房屋登记营业者为刘淑贤，实际占有使用该房屋的经营者是李殿成。纪玮玮多次告知李殿成立即腾出两个房屋，但李殿成无理由拒绝腾迁，故提起诉讼。
李殿成辩称，一、纪玮玮要求解除与戴鑫签订的房屋租赁合同，无事实依据，不符合法定解除合同的条件。纪玮玮与戴鑫签订的房屋租赁合同合法有效，双方已实际履行，不能单方解除。该租赁期限截止至2018年10月，合同履行期间尚未届满，同时纪玮玮无法证明戴鑫拖欠租金以及变更后租金为24万元的事实。纪玮玮要求解除房屋租赁协议没有事实依据，且也无法证明已将解除合同的事项通知戴鑫；二、戴鑫与李殿成签订的出兑协议合法有效，并实际履行。李殿成和戴鑫签订的是转兑协议，兑的是房屋的设施和洗车的设备，并不是房屋，转兑洗车行的办公用品等是李殿成出资的，李殿成和戴鑫基于当事人认可的前提下签订的出兑协议，该协议没有损害到纪玮玮的利益，对纪玮玮的房屋没有造成损害，所以确认戴鑫和李殿成协议无效没有法律依据。因李殿成重新装修洗车行时向张恩豪借款，李殿成因多种原因没有精力经营洗车行，现由张恩豪实际经营，张恩豪同意替戴鑫履行房屋租赁协议，并愿意按每年16万元给付租金；三、纪玮玮要求返还案涉房屋没有法律依据，李殿成是基于与戴鑫签订出兑协议，临时替戴鑫管理房屋，而实际占有人和经营人不是李殿成，戴鑫与李殿成签订出兑协议后，戴鑫就失踪了，好多的债权人都来找戴鑫，洗车行的东西被偷、被盗、被砸，李殿成通知后上派出所报案，后派出所也通知了纪玮玮，但是纪玮玮并未提出解除与戴鑫签订的租赁协议，也未向李殿成表示出兑协议无效，也未对砸坏的房屋进行修缮管理，是李殿成管理后由张恩豪出面将戴鑫拖欠的债务偿还完毕，将闹事人员安抚后对房屋重新进行了修缮，维修了设备，使洗车行死回生，车美汇汽车养护中心至今规模和经营状态良好，在经营状况好转后现在反而主张权利，要求返还没有法律依据；四、纪玮玮要求李殿成给付租金的诉讼请求没有法律依据。纪玮玮没有与戴鑫形成新的租赁协议，故纪玮玮与戴鑫签订原来的协议是合法有效的，应当继续履行。李殿成和张恩豪对年租金16万元认可，对纪玮玮所述变更后的租金为24万元，因其没有提供证据，也没有法律依据，故应驳回纪玮玮的此项诉讼请求。
刘淑贤辩称，我对变更营业执照的事情不清楚，戴鑫向我借了8.5万元，又向我儿子借的身份证，第二天打电话就没有人了，现在钱也没有人也没有，我也没有实际占有案涉房屋。
被告戴鑫未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。
纪玮玮为证明其诉讼请求向本院提交了如下证据：1、房屋产权证书，证明纪玮玮对坐落于吉林市昌邑区街解放东路鸿博景园1号楼4号、5号网点即案涉房屋享有所有权；2、纪玮玮与戴鑫于2012年8月26日签订的租房协议，证明双方约定前三年每年租金16万元，第四年按照市场价格租金上调每年24万元，双方约定戴鑫未经纪玮玮同意，不能对外转租、转让，双方约定拖欠租金累计超过30天，按日3‰承担违约责任；3、银行转账凭据，证明纪玮玮自2012年8月26日至2015年8月26日收到戴鑫交付租金48万元，自2015年8月26日至2016年8月26日收到戴鑫上调后交付的租金23万元，并尚欠1万元；4、电话记录单，证明纪玮玮自2016年5月起向戴鑫数次催要租金；5、结婚证、户口薄，证明戴鑫交付的租金其中一部分汇入陈嘉铭、陈秀华卡号中，纪玮玮与陈嘉铭系夫妻关系，纪玮玮系陈秀华外孙女；6、戴鑫与李殿成签订的出兑协议书，证明戴鑫违反租赁合同约定，未经纪玮玮同意擅自转租房屋，李殿成明知房屋产权人是纪玮玮，其未经纪玮玮同意非法占有使用房屋；7、昌邑工商分局档案个体户信息，证明案涉房屋名义经营者为刘淑贤；8、2017年6月15日本案的庭审笔录，证明李殿成自称其是案涉房屋的实际占有人。
李殿成对纪玮玮提供的证据发表如下质证意见：对证据1无异议；证据2不是原件，对真实性不予确认，租赁期限没有到期，房屋年租金16万元，以24万元要求给付占有期间的租金没有法律依据；对证据3的真实性没有异议，但无法证明是租金款，同时由于纪玮玮没有和戴鑫达成新的房屋租赁协议，所以不能认定是房屋租金；对证据4证明的内容不予认可，证明不了给戴鑫打电话的内容；证据5无异议；证据6无异议，但是是出兑协议，不是租赁协议；证据7与其无关；证据8无异议，但对证明问题有异议，是李殿成说的戴鑫和纪玮玮签订的协议是不允许出租和转兑，所以和戴鑫签订的是出兑协议。
刘淑贤对纪玮玮提供的证据真实性均无异议，但对证据7办理营业执照的情况不知情。
本院对纪玮玮提供的证据分析评判如下：因李殿成、刘淑贤对证据1、5、6、8均无异议，故本院对上述证据予以采信；对证据2虽然李殿成对该证据真实性有异议，但庭后纪玮玮提供了该证据的原件，故本院对该证据予以采信；证据3通过该银行转账凭证所载明的内容及纪玮玮的自认，能够证明戴鑫已支付租金的数额，故本院对该证据予以采信；对证据4的真实性，本院予以确认，但该通话记录无法证明通话的具体内容，故本院对纪玮玮所要证明的问题不予采信；本院对证据7的真实性予以确认。
李殿成为证明其主张向本院提交了张恩豪与李殿成签订的协议书及身份证，证明案涉房屋由张恩豪实际经营。
纪玮玮对该证据的真实性和证明问题均有异议，认为该协议不真实。2016年8月25日左右，派出所到现场的时候是李殿成在经营，没有张恩豪这个人，上次开庭李殿成一直都是说自己在经营。
刘淑贤对该证据无异议。
本院对李殿成提供的证据真实性不予确认，具体评判意见详见判决论理部分第三部分。
李殿成另于2017年6月5日向本院提交一份情况说明，说明了房屋转租过程。
刘淑贤为证明其主张向本院提交了借据一份，证明戴鑫欠其借款的事实。
纪玮玮认为该证据与本案没有关联性。
李殿成对该证据无异议。
本院对刘淑贤提供的证据分析评判如下：该欠条载明的系戴鑫向王淑玲借款，故该欠条与刘淑贤及本案无关，因此，本院对该欠条不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月26日，纪玮玮与戴鑫签订租房协议一份，约定戴鑫租赁纪玮玮所有的位于吉林市昌邑区解放东路鸿博景园1号楼4号、5号网点用于商业经营，房屋共2层4间，建筑总面积486平方米。租赁期内，戴鑫因装修商铺需改变房屋结构或原有配套设备时，须征得纪玮玮同意后方可进行。租赁期限自2012年10月25日起至2018年10月25日止。该房屋的年租金为16万元，在租赁期间的前三年内纪玮玮不得以任何理由任意调整租金。从第四年即2015年10月起纪玮玮可按周边市场行情浮动调整该房屋租金。合同生效之日戴鑫支付第一年租金16万元，后期租金按年支付，需提前一个月交纳。合同第八条约定，戴鑫有如下情形之一时，纪玮玮有权提前中止合同并收回房屋，造成纪玮玮损失，由戴鑫负责赔偿：1、未经纪玮玮书面认可或同意，擅自将房屋转租、转让或转借给他人使用的；3、拖欠租金累计超过30天的。同时约定，租赁期限内任何一方违反合同约定，须按年租金的5%交付滞纳金。戴鑫如拖欠租金，则每天按应缴租金的3%交纳滞纳金。合同签订后，纪玮玮将上述房屋交付给戴鑫使用。自2012年8月26日起至2014年9月6日止，戴鑫均按照协议约定将前三年的租金共计48万元（每年租金16万元）通过银行转账方式支付给纪玮玮的爱人陈嘉铭或纪玮玮外婆陈秀华的银行账户中。自2015年9月29日起至2016年2月6日止，戴鑫又陆续通过银行转账方式支付给纪玮玮第四年即2015年度租金共计23万元。2016年3月28日，戴鑫与李殿成签订名车道车美汇汽车美容养护中心出兑协议，协议载明：“戴鑫欠李殿成30万元，因戴鑫无能力偿还，自愿将吉林市昌邑区延安路鸿博景园1号楼4号、5号网点名车汽车美容养护中心出兑给李殿成。戴鑫经营过程中产生的一切经济纠纷及法律责任，都由戴鑫承担，李殿成概不负责，名车道汽车美容养护中心室内物品一律归李殿成所有，工商营业执照自动作废。”2016年7月，李殿成实际占有该房屋并进行经营。同年8月，纪玮玮发现房屋被李殿成占用，提出异议，并要求收回房屋，但双方就有关房屋租赁事宜协商未果。后纪玮玮于2017年1月3日来本院诉至本案。现李殿成实际占有使用案涉房屋。
另查明，2009年8月21日，纪玮玮分别取得位于吉林市昌邑区解放东路鸿博景园1号楼4号（1-2层）、5号网点（1-2层）的房屋所有权，4号网点建筑面积241.04平方米、5号网点建筑面积245.70平方米,用途均为商业服务。
又查明，吉林市昌邑区淑贤名车道车美汇汽车养护中心于2016年4月29日成立，系个体工商户，登记经营者为刘淑贤，经营场所为吉林市昌邑区解放路鸿博景园1号楼5号网点。但事实上刘淑贤并未实际占用案涉房屋。
根据纪玮玮的诉讼请求和李殿成、刘淑贤的答辩意见，归纳本案争议焦点为：1、纪玮玮要求解除其与戴鑫签订的租房协议是否符合法律规定；2、纪玮玮要求确认戴鑫与李殿成的协议无效是否于法有据；3、纪玮玮要求戴鑫、李殿成、刘淑贤返还案涉房屋的诉讼请求是否成立；4、纪玮玮要求戴鑫、李殿成给付租金的诉讼请求是否于法有据；5、纪玮玮要求李殿成、刘淑贤给付逾期腾房占有使用费及戴鑫对此承担连带责任是否符合法律规定。
结合本案争议焦点，本院分析评判如下：
一、纪玮玮与戴鑫于2012年8月26日签订的租房协议于2017年5月14日解除。
本院认为，纪玮玮与戴鑫签订的租房协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，纪玮玮按照约定将案涉房屋交付给戴鑫使用，戴鑫亦按照约定支付了前三年的租金共计48万元。但戴鑫未按照协议约定，未经纪玮玮同意，于2016年3月28日与李殿成签订出兑协议，将案涉房屋转租给李殿成，而李殿成自认于2016年7月实际占有使用案涉房屋，后同年8月纪玮玮知道戴鑫转租给李殿成的事实后，即提出异议，并要求收回房屋，但与李殿成协商未果，于2017年1月来本院提前诉讼，要求解除租房协议并确认出兑协议无效。根据纪玮玮与戴鑫签订的租房协议第八条第一项约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，因纪玮玮于2016年8月知道其戴鑫转租给李殿成的事实后，于2017年1月（六个月内）以戴鑫未经其同意转租为由要求解除其与戴鑫签订的租房协议，即符合双方协议约定，亦上述法律及司法解释的规定，故对于纪玮玮要求解除其与戴鑫于2012年8月26日签订的租房协议的诉讼请求，本院予以支持。关于解除合同的时间节点问题。本院认为，虽然纪玮玮主张在起诉前曾通知戴鑫解除协议的事宜，并提供了电话通话记录，但该证据无法证明纪玮玮已将解除合同的事项通知到戴鑫，且庭审中纪玮玮亦表示联系不到戴鑫，故本院认为，在本案起诉前纪玮玮并没有将解除协议的事项通知到戴鑫。而纪玮玮通过起诉方式请求判令解除合同的请求，并不违反法律规定，解除合同的时间节点亦应以纪玮玮起诉状副本送达戴鑫的时间为准。本案中，因戴鑫下落不明，本院无法送达，故本院于2017年3月14日通过法制日报以公告方式向戴鑫送达了起诉状副本及相关法律文书。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款规定，自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。故纪玮玮与李殿成租房协议解除合同的时间应自2017年5月14日为准。纪玮玮主张租房协议解除时间为2017年3月14日，没有法律依据，本院不予采纳。
二、戴鑫与李殿成于2016年3月28日签订的名车道车美汇汽车美容养护中心出兑协议部分无效。
本院认为，戴鑫与李殿成签订的名车道车美汇汽车美容养护中心出兑协议，虽然名为出兑洗车行协议，即转让洗车行的相关设施、设备等，但出兑协议亦明确载明了案涉房屋的位置，庭审中李殿成亦自认在签订出兑协议时曾询问过戴鑫房屋的权属情况，戴鑫也如实告知了其房屋系纪玮玮所有，且亦提供了纪玮玮与戴鑫租房协议，李殿成也看到了租房协议中约定戴鑫不得转租房屋的内容。故李殿成与戴鑫签订的出兑协议包含两部分内容，一部分为洗车行中相关设施、设备转让的内容，另一部分为戴鑫将案涉房屋转租给李殿成的内容。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，纪玮玮在知道戴鑫转租给李殿成的事实后，即提出异议，要求收回房屋，并在六个月内向本院提出戴鑫与李殿成签订的出兑协议无效的请求，因符合上述司法解释的规定，应予支持。但同时根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”因戴鑫与李殿成于2016年3月28日签订的名车道车美汇汽车美容养护中心出兑协议包含两部分内容，结合本案，应认定戴鑫与李殿成于2016年3月28日签订的名车道车美汇汽车美容养护中心出兑协议中案涉房屋转租部分无效，但出兑协议中的其他部分仍然有效。
三、戴鑫、李殿成应将案涉房屋返还给纪玮玮。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在纪玮玮与戴鑫签订的租房协议解除后，根据上述法律规定，纪玮玮享有要求戴鑫返还租赁物即案涉房屋的权利。同时，纪玮玮作为房屋所有权人，其有权基于《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，向无权占有案涉房屋的次承租人李殿成主张返还。李殿成返还案涉房屋而丧失占有的，可以基于转租事实向戴鑫另行主张相应的责任。故纪玮玮提出要求戴鑫、李殿成返还案涉房屋的诉讼请求，本院应予支持。关于纪玮玮提出返还案涉房屋时不得拆除装饰装潢及不能有欠费情况的问题。因其对此主张没有提供相关证据予以证明，故本院对此部分不予审理。关于纪玮玮提出刘淑贤亦应一同返还案涉房屋的请求。因刘淑贤并非房屋的实际占有人，而仅是营业执照的名义登记者，故纪玮玮提出的此项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于李殿成提出房屋占有人为案外人张恩豪的抗辩意见。本院认为，结合李殿成于2017年6月15日庭审中的自认及2017年6月5日向本院出具的情况说明，李殿成均自认其是实际经营者。而其提供的协议书也未约定出兑金额及出兑双方的权利义务，故存在形式上的瑕疵，另外李殿成也没有提供张恩豪实际占有案涉房屋的其他佐证及李殿成所称其与张恩豪系借贷关系的证据，况且张恩豪也没有出庭作证，故李殿成仅以其提供的协议无法证明案涉房屋的占有人为张恩豪，因此，本院对该证据的真实性不予确认，对其提出的抗辩意见，本院亦不予采纳。
四、纪玮玮要求戴鑫给付租金应予支持，但无权要求李殿成给付租金。
本院认为，根据合同的相对性理论，出租人与承租人的房屋租赁合同和承租人与次承租人的房屋转租合同，两者是完全独立的两个合同。故出租人与承租人之间的租赁关系不因转租而受到影响，在租赁合同解除之前，承租人不支付租金时，出租人仍应向承租人主张权利，但其无权向次承租人主张权利，次承租人也无权向出租人主张权利。结合本案，在2017年5月14日纪玮玮解除与戴鑫租房协议之前，纪玮玮应向承租人戴鑫要求给付租金，但其无权向次承租人李殿成要求给付此期间的租金。解除协议之后，纪玮玮可以向李殿成主张因其无权占有房屋期间的逾期占有使用费。因此，纪玮玮要求李殿成给付解除合同之前租金的诉讼请求，因其主张没有法律依据，故本院不予支持。根据纪玮玮与戴鑫签订租房协议，租赁期限自2012年10月25日开始计算。结合纪玮玮提供的银行转账凭据及纪玮玮的自认，戴鑫已按约定给付了2015年10月25日前三年的租金48万元。戴鑫于2015年9月29日（按协议约定提前一个月）至2016年2月6日期间给付的租金合计23万元系第四年即2015年10月26日至2016年10月25日期间的租金。故纪玮玮关于房屋租金给付期间的主张错误，应予调整。根据戴鑫与纪玮玮签订的租房协议约定：“从第四年即2015年10月起纪玮玮可按周边市场行情浮动调整该房屋租金。”结合戴鑫给付租金的情况，且纪玮玮也没有提供证据证明纪玮玮与戴鑫曾对第四年以后的租金进行过协商，故本院认为，第四年租金应以戴鑫变更后实际给付的租金23万元为准。纪玮玮主张第四年租金为24万元及其提出的戴鑫尚欠第四年租金1万元及滞纳金的主张，因其对自己的主张没有提供证据，本院不予采纳。因此，纪玮玮有权要求戴鑫给付自2016年10月26日起至解除合同之前即2017年5月14日（共计6个月零18天）的租金，租金标准应参照变更后的租金年租金23万元给付，月租金为19,166.67元（23万元÷12月）,日租金为618.28元（19,166.67元÷31天〖2017年5月〗），故戴鑫应给付纪玮玮自2016年10月26日起至2017年5月14日的租金应为126,129.06元（19,166.67元×6个月＋618.28元×18天)。纪玮玮提出的此项诉讼请求合理部分，本院予以支持。
五、李殿成应给付纪玮玮逾期腾房占有使用费，戴鑫对此承担连带责任。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，现李殿成仍占有使用案涉房屋，故纪玮玮作为出租人有权在解除其戴鑫的租房协议后即2017年5月15日要求负有腾房义务的次承租人李殿成支付逾期腾房占有使用费。纪玮玮要求参照纪玮玮与戴鑫第四年的租金标准给付，根据上述司法解除的规定，应予支持。但租金标准应以第四年戴鑫实际给付年租金23万元为准，具体理由不再此赘述，纪玮玮提出此项诉讼请求合理部分，本院予以支持。关于纪玮玮要求刘淑贤亦给付此费用的请求，因无事实和法律依据，故本院不予支持。戴鑫对其租转行为给纪玮玮造成的损失应共同承担给付责任。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第九十二条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、纪玮玮与戴鑫于2012年8月26日签订的租房协议于2017年5月14日解除；
二、戴鑫与李殿成于2016年3月28日签订的名车道车美汇汽车美容养护中心出兑协议中关于位于吉林市昌邑区解放东路鸿博景园1号楼4号网点（1-2层、建筑面积241.04平方米）、5号网点（1-2层、建筑面积245.70平方米）转租部分无效；
三、戴鑫、李殿成于本判决生效后十日内向纪玮玮返还位于吉林市昌邑区解放东路鸿博景园1号楼4号网点（1-2层、建筑面积241.04平方米）、5号网点（1-2层、建筑面积245.70平方米）；
四、戴鑫于本判决生效后十日内给付纪玮玮自2016年10月26日起至2017年5月14日止的租金126,129.06元；
五、李殿成、戴鑫于本判决生效后十日内共同给付纪玮玮自2017年5月15日起至实际腾迁之日止的逾期腾房占有使用费（按年租金23万元标准计算）；
六、驳回纪玮玮的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6,911元，公告费240元，合计7,151元，由纪玮玮负担4,000元,由戴鑫负担2,151元，由李殿成负担1,000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 林 杰
人民陪审员 孟庆淼
人民陪审员 宋维佳
二〇一七年十一月十六日
提出执行申请期限为二年
书记员隋畅怡