内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）内08民终354号
上诉人（原审被告）：巴彦淖尔市临河区今日尊府小区业主委员会。
负责人：郭满库，业主委员会主任。
委托诉讼代理人：李玲，业主委员会副主任。
委托诉讼代理人：邢建虹，业主委员会秘书长。
被上诉人（原审原告）：刘莉，女，1971年9月12日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：吴方昕，女，1985年1月3日出生，蒙古族。
二被上诉人委托诉讼代理人：徐立忠，内蒙古金川律师事务所律师。
原审第三人：巴彦淖尔市百帮物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区明珠城南区会所。
法定代表人：王文光，总经理。
委托诉讼代理人：李锦坡，公司职员。
上诉人巴彦淖尔市临河区今日尊府小区业主委员会（简称今日尊府业委会）为与被上诉人刘莉、吴方昕、原审第三人巴彦淖尔市百帮物业服务有限公司（简称百帮公司）业主撤销权纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2017）内0802民初3938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人今日尊府业委会上诉称，上诉人认为原审认定事实错误、适用法律不当，请求二审人民法院撤销原判，依法驳回被上诉人的起诉。事实和理由：上诉人与原审第三人百帮公司签订的《今日尊府物业管理服务合同书》合法有效。上诉人于2016年12月12日在今日尊府小区张贴了选聘物业�司会议通知，2016年12月17日上午9时在今日尊府小区江林社区二楼会议室召开了公开选聘物业大会，业主代表按时签到并参加，通过投票表决最后百帮公司竞聘成功并进行了公示，小区内业主没有提出任何异议，于2016年12月30日与百帮公司正式签订了物业服务合同，合同签订后向原物业公司送达了告知书要求其移交相关材料并撤离，但佳誉物业公司不仅没有撤离反而怂恿个别业主闹事，致使百帮公司至今无法入驻小区。根据相关规定，物业管理区域内业主人数较多的，可以按栋、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会，在今日尊府竞聘物业时有60位业主代表签到并参加。综上所述，请求二审人民法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人刘莉、吴方昕答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审第三人百帮公司述称�百帮公司一直没有进驻今日尊府小区，原来的物业公司还未撤离，但百帮公司已经与业主委员会签订了物业服务合同。百帮公司认为一审判决认定事实不清，百帮公司也是通过公开招投标竞聘的，并且也已经签订了物业服务合同，百帮公司认为合同是有效的，原来的物业公司应该撤离，至于业主委员会内部的事情与百帮公司没有关系，根据相关法律规定业主委员会可以代表业主签订物业服务合同。
原审原告刘莉、吴方昕向原审法院提出诉讼请求：1、撤销被告今日尊府业委会作出的关于更换并选聘物业公司的决定。2、确认被告今日尊府业委会与第三人百帮公司签订的《今日尊府物业管理服务合同书》无效。
原审法院经审理查明：原告刘莉、吴方昕系临河区今日尊府小区的业主，原告刘莉、吴方昕主张被告今日尊府业委会选聘物业公司时未召开�主大会，未征得全体业主同意，违反物业管理条例的规定，并向法庭提交了征求意见书及今日尊府业主诉求点调查表予以佐证。另查明，被告今日尊府业委会主张其选聘物业服务公司程序合法，并向法庭提交《临河区今日尊府小区业主委员会公告》、《临河区今日尊府小区选聘物业公司会议通知》、《今日尊府小区业主代表名单公示》、《临河区今日尊府小区选聘物业大会议程》、《临河区今日尊府小区选聘物业大会签到册》、《临河区今日尊府小区选聘物业大会竞聘结果》、《告知书》予以佐证。《临河区今日尊府小区业主委员会公告》的主要内容为”今日尊府业委会定于2016年11月5日上午八时，在江林居委会二楼会议室召开一届二次业主代表大会。会议内容：讨论通过《今日尊府小区业主委员会章程》、《今日尊府小区业主大会议事规则》、《今日尊�小区业主管理规约》等事项。现将推选出席本次大会的业主代表（各楼栋单元长）名单公示，公示期为七天。业主对出席大会的代表有不同意见可电话告知业委会执行秘书崔小平，请各位代表届时参加会议。出席今日尊府小区一届二次业主代表大会代表花名公示......（略），2016年10月18日。”《临河区今日尊府小区选聘物业公司会议通知》的主要内容为”通知业主今日尊府小区定于2016年12月17日在临河区今日尊府小区江林社区二楼会议室召开物业公司选聘大会，各单元业主代表参加，2016年12月12日。”2016年12月17日《今日尊府小区业主代表名单公示》记载的业主代表共64名。被告今日尊府业委会主张上述业主代表系推举产生。《临河区今日尊府小区选聘物业大会议程》主要记载会议时间、地点及十二项会议议程。2016年12月17日的《临河区今日尊府小区选聘物业大会签到册》中的记载的签到业主代表共49人。2016年12月19日《临河区今日尊府小区选聘物业大会竞聘结果》的主要内容为通知业主”经过公开、公正、公平的竞聘流程，由业主代表现场公开投票表决，票数超过半数，当场统计选票并公布竞聘结果，最后由百帮公司竞聘成功，作为2017年度临河区今日尊府小区的物业管理服务公司，结果公示三日，而后业委会将代表业主和百帮公司签订2017年度物业管理服务合同。”2016年12月30日，被告今日尊府业委会向案外人佳誉公司出具《告知书》，通知佳誉公司被告今日尊府业委会于2016年12月30日与百帮公司签订了2017-2019年度物业服务合同，佳誉公司前期物业服务合同已终止，要求佳誉公司办理承接验收手续，于2017年1月5日前将资料移交给被告今日尊府业委会，于2017年1月1日停止对今日尊府小区物业服务并离场。同日，被告今日尊府业委会与第三人百帮公司签订《今日尊府小区物业管理服务合同书》，约定第三人百帮公司为今日尊府小区提供物业管理服务，服务期限为三年，时间为2017年1月1日至2019年12月31日。又查明，该院于2017年9月19日对今日尊府业委会主任郭满库进行询问调查，郭满库在询问笔录中称”2016年12月17日的《临河区今日尊府小区选聘物业大会签到册》中的业主代表是今日尊府小区所属社区提供的楼道长名单确定的，业委会逐一核查，对于其中楼道长职位不足的，业委会和社区的网格员取得联系，网格员根据入户记录的楼道长人选推荐给业委会，业委会又和上述推荐的楼道长取得联系确认愿意担当楼道长后确定为业主代表。就选聘物业事项召开业主大会前，没有经过全体业主投票选举或其他方式推举产生业主代表。社区确定的楼道�即为业主代表。”该院于2017年10月19日对临河区金川办事处江林社区居民委员会书记李春梅进行调查，李春梅在调查笔录中称”今日尊府小区共有49个单元，1130余户业主，江林社区居委会于2016年8月1日前对今日尊府小区进行入户调查并选出楼道长，此次调查征求业主意见推选楼道长的目的仅是为了召开业主大会成立业主委员会。本次入户调查推选楼道长共征求了近400余户业主的意见，其余700余户业主未征求到意见。”李春梅向法庭提交了楼道长选票及2016年8月1日三份《关于召开拟任业委会成员选举大会的通知》。还查明，原、被告双方均认可今日尊府小区共有业主1274户。被告今日尊府业委会向法庭提交今日尊府小区业主调查表547份，其中同意通过公开招标的方式选聘物业服务公司的有496份，不同意通过公开招标的方式选聘物业服务公司的有25份，弃权未发表意见的有26份。被告今日尊府业委会主张”今日尊府小区总户数1274户，实际入住1019户，入户调查表收回547份，超过总人数过半数的业主同意公开选聘物业服务企业。”
原审法院经审理认为，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决�前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中选聘物业服务企业属于该条规定的重大事项，该事项应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。今日尊府小区业主共1274户，选聘物业服务企业应当征得经总人数过半数即637户的业主同意。就选聘百帮物业公司事项，据被告今日尊府业委会提供的会议签到册记载，参加会议的业主代表共49名，并未征得小区业主总人数过半数的业主同意。被告今日尊府业委会虽提出”已征得过半数的业主同意，出席选聘物业服务企业业主大会的业主系业主代表，由业主推选产生，代表业主人数超过总人数一半。”的辩称理由，但依据江林社区李春梅提交的楼道长推举选票及2016年8月1日三份《关于召开拟任业委会成员选举大会的通知》，结合该院对李春梅、郭满库的调查可以认定，就选聘物业服务企业事项今日尊府小区业主未推选过业主代表。被告今日尊府业委会提供的2016年12月17日《今日尊府小区业主代表名单公示》记载的64名业主代表系为召开业主大会、成立业主委员会事项推选产生。被告今日尊府业委会该项辩称理由不能成立。被告今日尊府业委会向法庭提交了547份业主调查表，同意通过公开招标的方式选聘物业服务公司的有496份，未达到业主总人数过半的要求，并且调查表中也未明确记载是否同意聘用百帮公司事项。综上，被告今日尊府业委会作出的关于更换并选聘百帮公司的决议违反了物权法关于选聘物业服务企业应由业主共同决定的规定，损害了业主享有的对物业小区进行共同管理的权利。原告刘莉、吴方昕行使业主撤销权，请求撤销上述决议的诉讼请求合法有据，该院予以支持。本案中，被告今日尊府业委会与第三人百帮公司签订的《今日尊府物业管理服务合同书》未征得小区业主总人数过半数同意，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，上述《今日尊府物业管理服务合同书》违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同，原告刘莉、吴方昕该项诉讼请求合法有据，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，判决：一、撤销被告临河区今日尊府小区业主委员会作出的关于更换并选聘巴彦淖尔市百帮物业服务有限公司的决议；二、确认被告临河区今日尊府小区业主委员会与第三人巴彦淖尔市百帮物业服务有限公司于2016年12月30日签订的《今日尊府物业管理服务合同书》无�。案件受理费100元，由被告临河区今日尊府小区业主委员会负担。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：...（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，选聘物业服务企业属于该条规定的重大事项，该�项应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。今日尊府小区业主共1274户，选聘物业服务企业应当征得经总人数过半数即637户的业主同意。就选聘百帮物业公司事项，据今日尊府业委会提供的会议签到册记载，参加会议的业主代表共49名，并未征得小区业主总人数过半数的业主同意。依据江林社区李春梅提交的楼道长推举选票及2016年8月1日三份《关于召开拟任业委会成员选举大会的通知》，结合对李春梅、郭满库的调查可以认定，就选聘物业服务企业事项今日尊府小区业主未推选过业主代表。今日尊府业委会提供的2016年12月17日《今日尊府小区业主代表名单公示》记载的64名业主代表系为召开业主大会、成立业主委员会事项推选产生。综上，今日尊府业委会作出的关于更换并选聘百帮物业公司的决议违反了物权法关于选聘物业服务企业�由业主共同决定的规定，损害了业主享有的对物业小区进行共同管理的权利,上诉人今日尊府业委会的上诉理由不能成立，应予以驳回。今日尊府业委会与第三人百帮公司签订的《今日尊府物业管理服务合同书》未征得小区业主总人数过半数同意，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，上述《今日尊府物业管理服务合同书》违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人巴彦淖尔市临河区今日尊府小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 贺天闻
审判员 霍淑珍
审判员 边晓飞
二〇一八年五月十六日
书记员 王睿鸿
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；