北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第00788号
上诉人（原审被告）北京木马星座文化传播有限公司，住所地北京市朝阳区百子湾路院6号楼031号。
法定代表人唐虓珲，总经理。
委托代理人邢彦超，男，1976年7月2日出生，北京木马星座文化传播有限公司法务总监。
被上诉人（原审原告）北京今典鸿运房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区百子湾路。
法定代表人张宝全，董事长。
委托代理人陈红，女，1982年2月17日出生。
被上诉人（原审原告）北京二十二院街商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区百子湾路院4号楼3118室。
法定代表人张宝全，董事长。
委托代理人马健，男，1981年5月4日出生。
上诉人北京木马星座文化传播有限公司（以下简称木马星座公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第32324号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
2014年7月，北京今典鸿运房地产开发有限公司（以下简称今典鸿运公司）、北京二十二院街商业管理有限公司（以下简称二十二院街公司）向原审法院诉称：我方与木马星座公司签订了《北京二十二院街艺术区租赁合同》，约定将位于北京市朝阳区百子湾路北京二十二院街艺术区中的6号楼房出租给木马星座公司，租赁期限五年，自2010年6月18日至2015年6月17日。合同中对租金、物业费、商业推广费等费用标准、费用支付方式以及违约责任等均做了明确的约定。合同履行期间，木马星座公司自2013年10月起欠缴租金，2013年6月起欠缴物业费，同时亦欠缴多期商业推广费等相关费用。我方多次催收，木马星座公司至今仍未支付。木马星座公司的行为已达到合同解除条件，我方无奈之下于2013年12月23日向木马星座公司合同地址邮寄送达了《解除通知书》，木马星座公司于2013年12月25日签收，故合同已于2013年12月25日解除，木马星座公司理应承担合同解除后的相应责任。故诉至法院要求：1、确认我方与木马星座公司签订的《北京二十二院街艺术区租赁合同》于2013年12月25日解除。2、木马星座公司向今典鸿运公司支付至合同解除之日的租金61520.08元及迟延履约金（暂计算至2014年6月30日为74196.86元）。3、木马星座公司向今典鸿运公司支付至合同解除之日的物业费34048元及迟延履约金（分段计算，暂计算至2014年6月30日为57704.55元）。4、木马星座公司向二十二院街公司支付至合同解除之日的商业推广费3789.59元及迟延履约金（暂计算至2014年6月30日为7749.71元）。5、木马星座公司向今典鸿运公司支付电费16192元、水费689元。6、木马星座公司向今典鸿运公司支付自合同解除之日至2014年6月30日的滞留金（按租金＋物业费标准计算）198968元。7、木马星座公司向今典鸿运公司支付免租期租金240004.35元。8、木马星座公司向今典鸿运公司支付赔偿金96347.33元（按合同约定赔偿金为合同未履行部分租金总额的20%）。
木马星座公司辩称：合同约定我方发生逾期支付租金、物业管理费等费用超过两个月的，今典鸿运公司有权解除合同，因此今典鸿运公司行使合同解除权的时间应为2013年12月27日，但今典鸿运公司却于12月23日向我方送达了合同解除函，告知合同于2013年12月17日解除，今典鸿运公司属于违法行使合同解除权，应退还我方租赁保证金，并赔偿我方损失。今典鸿运公司已经实际控制房屋，并扣留我方物品，因此其无权要求我方支付滞留金，反而应赔偿我方物品损失。今典鸿运公司要求的违约金过高，请求降低违约金标准。我方租赁的是毛坯房，免租期内一直在装修，因此法院不应支持今典鸿运公司主张的免租期租金。因今典鸿运公司违法行使合同解除权，请求法院驳回其要求我方支付赔偿金的请求。且因今典鸿运公司的违约，我方现一直处于停业状态，今典鸿运公司应返还我方保证金并赔偿我方因此受到的损失。今典鸿运公司、二十二院街公司利用其优势地位，强行约定了商业推广费条款，该条款属于格式条款，免除了其主要义务，请求法院驳回二十二院街公司要求商业推广费的请求。
原审法院经审理查明：2011年12月，今典鸿运公司（甲方）、木马星座公司（乙方）、二十二院街公司（丙方）签订《北京二十二院街艺术区租赁合同》，约定，甲方是“北京二十二院街艺术区”的房屋产权人，丙方受甲方之委托，对北京二十二院街艺术区统一进行宣传推广、对外招商、经营管理等。甲方将位于北京市朝阳区百子湾路北京二十二院街艺术区中的6号楼房出租给乙方，承租单元的建筑面积为212.80平方米，各方对此予以确认，该面积为计算租金、物业管理费及商业推广费等的计算依据。乙方承租单元的使用用途为商业。承租单元的租赁期为五年，自2010年6月18日至2015年6月17日。甲方同意给予乙方共计304天的装修免租期，自2010年6月18日至2011年4月17日，装修免租期内，乙方无需交纳租金，但需交纳本合同项下约定的其他费用，包括但不限于物业管理费、水电费、商业推广费及其他因本承租单元使用而产生的费用，租赁期内如因乙方原因导致本合同提前终止，乙方须补足免租期租金。第一年月租金24013.59元、年租金48027.18元，第二年月租金24013.59元、年租金288163.12元，第三年月租金24013.59元、年租金288163.12元，第四年月租金29515.36元、年租金354184.32元，第五年月租金29515.36元、年租金354184.32元。乙方向甲方缴交的租金采用上付制，以3个月为一个付款周期，首期租金应于合同生效之日起5日内付讫，后续各期租金应至少提前5日付清。各方同意租赁期内承租单元的物业管理费标准为0.80元／天／建筑平方米，免租期内物业管理费（含供暖费）标准为0.80元／天／建筑平方米，乙方向丙方缴交物业管理费，采用上付制，以3个月为一个付款周期，首期物业管理费应于合同生效之日起5日内付讫，后续各期物业管理费应至少提前5日付清。乙方应承担承租单元水费、电费等公用事业所产生的全部费用。各方同意乙方向丙方缴交商业推广费标准为50元／年／建筑平方米，采用年付制，首期商业推广费应于合同生效之日起5日内付讫，后续各期商业推广费应至少提前30日付清。乙方应在本合同签订之日起5日内向甲方支付相当于承租单元3个月租金的租赁保证金，共计72040.77元。本合同租赁期限届满之日或提前终止之日，乙方未能将符合要求的承租单元交还甲方的，则自终止之日的次日起，每逾期一天，乙方须向甲方缴纳滞留金（相当于日租金及物业管理费二者总额的2倍，甲方收取该滞留金并不代表甲方认可乙方的非法滞留）并承担相关的公共事业费用。合同13.1.3约定，乙方逾期支付租金、物业管理费、商业推广费、租赁保证金或其他相关费用的，视为乙方违约。发生13.1.3项任一情形的，每逾期一日，乙方应向甲方支付相当于欠费金额（0.5%）的迟延履约金，逾期超过14日，经甲方向乙方发出书面催款通知后7日内，乙方仍不缴纳的，甲方或物业公司有权对承租单元暂停部分或全部能源供应或管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止，甲方或物业管理公司无需因此向乙方或第三方承担任何责任，逾期超过两个月的，甲方有权解除合同，并有权直接从乙方租赁保证金中扣除乙方应付而未付的租金、物业管理费或其他相关费用，租赁保证金不足扣除的，有权向乙方追偿，除此之外，乙方需向甲方支付相当于合同未履行部分租金总额20%的赔偿金。各方同意本合同项下发出的任何通知或其他文件应以中文书写，任何口头通知无效。一方向另一方发送的通知应以专人递送、传真或邮政特快专递（EMS）方式按以下地址和号码发出，通知如以邮政特快专递（EMS）发送，以邮寄后第3日视为送达。乙方地址为北京市朝阳区百子湾路院6号楼，收件人唐虓珲，电话5876****。
2013年10月23日，甲、乙、丙三方签订《补充协议》，约定乙方的租金自2013年8月18日起按4.2元／天／平方米计算（不含0.8元／天／平方米的物业费）。乙方承租单元的建筑面积212.80平方米，自2013年8月18日起至2015年6月17日止，租金单价4.2元／天／平方米，月租金27185元。此期限内第一年月付，第二年季付。
合同签订后，木马星座公司交纳了租赁保证金72040.77元。木马星座公司已经将2013年10月17日之前的房租交齐，自2013年10月18日起木马星座公司未再支付房租。木马星座公司的物业管理费缴付至2013年6月8日，自2013年6月9日木马星座公司未再支付物业管理费。木马星座公司的商业推广费缴付至2013年8月17日，自2013年8月18日木马星座公司未再支付商业推广费。2013年12月23日，今典鸿运公司、二十二院街公司向木马星座公司发出《合同解除函》，函告木马星座公司决定解除与木马星座公司签订的《北京二十二院街艺术区租赁合同》，告知木马星座公司补交欠费、支付赔偿金、租赁保证金不退，并要求木马星座公司于2013年12月31日将承租单元交还。该解除函在2013年12月25日被木马星座公司签收。2014年6月30日，今典鸿运公司将木马星座公司承租的房屋清空。庭审中，今典鸿运公司举出缴费通知单主张木马星座公司支付电费及水费，木马星座公司对今典鸿运公司主张的欠费数额表示无法确定。诉讼中，二十二院街公司同意将木马星座公司所欠的物业管理费34048元转由今典鸿运公司向木马星座公司收取，今典鸿运公司亦同意。该债权转让已经通知木马星座公司。
原审法院认为：今典鸿运公司、二十二院街公司、木马星座公司签订的《北京二十二院街艺术区租赁合同》及相关《补充协议》是双方真实意思的表示，是合法有效的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行期间，木马星座公司拖欠房租、物业管理费、商业推广费等费用，已经构成违约，今典鸿运公司、二十二院街公司依照合同行使合同解除权有法律依据。今典鸿运公司、二十二院街公司向木马星座公司发出的《合同解除函》木马星座公司已于2013年12月25日签收，因此今典鸿运公司、二十二院街公司、木马星座公司签订的《北京二十二院街艺术区租赁合同》于2013年12月25日解除。木马星座公司作为合同的违约方，应承担违约责任。木马星座公司自2013年10月18日起未再支付房租，因此其应向今典鸿运公司支付2013年10月18日至2013年12月25日的租金61520.08元。木马星座公司自2013年6月9日未再支付物业管理费，因此其应向今典鸿运公司支付2013年6月9日至2013年12月25日的物业费34048元。木马星座公司自2013年8月18日未再支付商业推广费，因此其应向二十二院街公司支付至2013年12月25日的商业推广费3789.59元。对于木马星座公司拖欠的租金61520.08元、物业费34048元、商业推广费3789.59元，应先以木马星座公司交纳的租赁保证金偿还，超出部分，木马星座公司再行支付。因今典鸿运公司、二十二院街公司已以木马星座公司逾期缴费超过两个月为由行使了合同解除权，因此其再行主张木马星座公司支付租金、物业管理费、商业推广费的迟延履约金于法无据，不予支持。木马星座公司庭审中虽然不认可今典鸿运公司主张的水、电费，但其对是否欠费及欠费数额并未提交证据，故木马星座公司应向今典鸿运公司支付电费16192元、水费689元。因木马星座公司违约，致使今典鸿运公司、二十二院街公司、木马星座公司签订的《北京二十二院街艺术区租赁合同》于2013年12月25日解除，2014年6月30日今典鸿运公司将木马星座公司承租的房屋清空，按照合同约定木马星座公司应向今典鸿运公司支付自2013年12月26日至2014年6月30日的滞留金198968元。现因木马星座公司原因导致本合同提前终止，木马星座公司须补足免租期租金240004.35元。因木马星座公司拖欠租金，致合同解除，其应承担违约责任，需向今典鸿运公司支付相当于合同未履行部分租金总额20%的赔偿金96347.33元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院于2014年10月判决：一、原告北京今典鸿运房地产开发有限公司、北京二十二院街商业管理有限公司与被告北京木马星座文化传播有限公司签订的《北京二十二院街艺术区租赁合同》于二〇一三年十二月二十五日解除。二、被告北京木马星座文化传播有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京今典鸿运房地产开发有限公司租金、物业费共计二万三千五百二十七元三角一分。三、被告北京木马星座文化传播有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京二十二院街商业管理有限公司商业推广费三千七百八十九元五角九分。四、被告北京木马星座文化传播有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京今典鸿运房地产开发有限公司电费一万六千一百九十二元、水费六百八十九元，共计一万六千八百八十一元。五、被告北京木马星座文化传播有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京今典鸿运房地产开发有限公司滞留金十九万八千九百六十八元。六、被告北京木马星座文化传播有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京今典鸿运房地产开发有限公司免租期租金二十四万零四元三角五分。七、被告北京木马星座文化传播有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京今典鸿运房地产开发有限公司赔偿金九万六千三百四十七元三角三分。八、驳回原告北京今典鸿运房地产开发有限公司、北京二十二院街商业管理有限公司之其他诉讼请求。如果被告北京木马星座文化传播有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，木马星座公司不服原判，以原判认定事实不清、证据不足为由提起上诉，提出今典鸿运公司、二十二院街公司违法行使合同解除权，请求撤销原判，依法改判。今典鸿运公司、二十二院街公司同意原判。木马星座公司的上诉理由为，今典鸿运公司、二十二院街公司违法行使合同解除权，给木马星座公司支持巨大损失，应承担赔偿责任，木马星座公司于2013年10月25日签收《合同解除函》，按三方合同约定，今典鸿运公司行使合同解除权的日期应为2013年10月27日，原审法院认定事实错误；原审法院判决木马星座公司给付今典鸿运公司滞留金错误，木马星座公司自2013年10月25日签收《合同解除函》起就失去了对房屋的实际控制权，今典鸿运公司更换了房屋门锁并扣押了木马星座公司的物品，造成滞留并非木马星座公司原因所致，今典鸿运公司清偿中给木马星座公司造成巨大损失，今典鸿运公司应赔偿木马星座公司损失；合同提前终止是今典鸿运公司提前解除合同，并非木马星座公司违约，原审法院判决木马星座公司支付免租期租金错误，今典鸿运公司违约解除合同致使木马星座公司遭受重大损失，木马星座公司不应再给付今典鸿运公司赔偿金，原判认定事实不清、证据不足，请求依法改判，诉讼费用全部由今典鸿运公司、二十二院街公司承担。木马星座公司就所称内容未提供新的证据。今典鸿运公司、二十二院街公司表示对原判认定的事实无异议及无补充，木马星座公司违约行为在先，今典鸿运公司、二十二院街公司按合同约定行使权利，同意原判，不同意木马星座公司所称上诉意见及要求。木马星座公司与今典鸿运公司、二十二院街公司在审理中未能就双方纠纷的解决达成一致意见。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、《北京二十二院街艺术区租赁合同》、《补充协议》、《合同解除函》、缴费通知单等证据在案佐证。
本院认为：木马星座公司与今典鸿运公司、二十二院街公司的争议在于合同解除及违约责任承担问题。木马星座公司上诉提出今典鸿运公司、二十二院街公司违法行使合同解除权，主张木马星座公司不应支付今典鸿运公司、二十二院街公司要求支付的费用，主张今典鸿运公司、二十二院街公司承担木马星座公司承担损失赔偿责任，木马星座公司就述称内容未提供相应证据予以证实，并无相应证据能够表明木马星座公司述称内容即为相应事实，木马星座公司述称内容亦不足以否定该公司未按合同约定支付租金及相关费用等项内容为事实情况，不能表明原审法院判决认定事实不清、证据不足，不能表明木马星座公司据所称内容提出的上诉主张成立。已有事实和证据不能表明木马星座公司所提上诉主张成立，今典鸿运公司、二十二院街公司表示不同意木马星座公司所称意见及要求，故对木马星座公司所提上诉请求，本院不予支持。原审法院依据所查明的事实所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费五千八百五十六元，由北京今典鸿运房地产开发有限公司、北京二十二院街商业管理有限公司负担一千五百六十七元（已交纳），由北京木马星座文化传播有限公司负担四千二百八十九元（北京今典鸿运房地产开发有限公司、北京二十二院街商业管理有限公司已交纳，北京木马星座文化传播有限公司于本判决生效后七日内给付北京今典鸿运房地产开发有限公司、北京二十二院街商业管理有限公司）；二审案件受理费九千一百五十三元，由北京木马星座文化传播有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周文祯
审 判 员 王 朔
代理审判员 陈烁琳
二〇一五年四月十四日
书 记 员 肖 斌