广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初4956号原告：广州市恒远物业管理有限公司，住所地广州市花都区芙蓉镇山前大道金碧御水山庄。统一社会代码91440114743595463L。法定代表人：刘宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁碧芸，广东联合发展律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘桂池，该公司职员。被告：刘卫民，男，1967年10月22日出生，汉族，住广州市花都区。原告广州市恒远物业管理有限公司诉被告刘卫民物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告广州市恒远物业管理有限公司的委托代理人梁碧芸到庭参加诉讼。被告刘卫民经本院合法传唤，无正当理由不按时到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2004年3月1日至2016年11月30日期间（共153个月）被告所拖欠的广州市花都区狮岭镇金碧御水山庄水云一街557号房屋的物业管理费61955.82元。2、判令被告向原告支付自2014年6月1日至2016年9月30日期间被告所拖欠的广州市花都区狮岭镇金碧御水山庄水云一街557号房屋的公摊水费132.39元及公摊电费767.05元。3、判令被告按每日1‰标准以上述欠交的总金额为基数向原告支付自逾期支付之日起（从次月1日起）至付清款项之日止的滞纳金。4、判令被告承担全部的诉讼费用。事实和理由：原告是广州市花都区狮岭镇金碧御水山庄（简称山庄）的物业管理公司。被告是广州市花都区狮岭镇金碧御水山庄水云一街557号房屋（以下简称房屋）的产权人。2004年1月14日，被告通过购买方式获得房屋产权。根据原告与山庄的开发商广州市花都绿景房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》及山庄物业管理费的收费，被告应按1元/平方米/月的标准计付物业管理费。2014年6月29日，被告与原告签订《物业管理服务合同》（以下简称《合同》）。根据合同约定，被告应按房屋建筑面积1元/平方米/月的标准计付物业管理费，房屋的建筑面积为404.94平方米，被告应向原告支付每月404.94元物业费。同时，被告也应向原告支付房屋的水电费、污水处理费及公摊水电费。山庄分别为A、B、C、D、E、F、G、H共8个区域。除E、F区房屋的自用电费由房屋使用人向供电部门直接缴纳外，山庄全部水电费（包括房屋自用水的污水处理费、公摊水电费）是由原告向供水、供电部门全部垫付后按照房屋使用人当月的实际用水、用电量以及小区公共用水、用电分摊情况，在实际发生水电费月份的两个月后向房屋使用人收取水电费、污水处理费及公摊水电费。根据合同约定，被告不按约定的收费标准和时间交纳物业管理费及有关费用的，被告须向原告补缴，并从逾期之日起每天按应交款项的千分之一向原告支付滞纳金。自2004年3月起，被告未向原告支付自2004年1月起的物业管理费以及2014年6月起的公摊水电费。原告多次向被告催收，被告至今仍未向原告支付该等费用。原告认为，原告已尽物业管理服务义务，被告理应向原告付清物业管理费、水费、公摊水电费及污水处理费。被告拖欠该等费用的行为已经损害了原告的合法权益。请求法院查明事实，判如所请。被告刘卫民未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇金碧御水山庄水云一街557号，建筑面积是404.94平方米，权属人是被告，2006年2月6日登记在被告名下。权属来源为被告向广州市花都绿景房地产开发有限公司购买。涉案房屋产权证记载涉案房屋竣工日期为2002年9月1日，涉案房屋查册表记载涉案房屋竣工日期为2000年12月1日。2004年1月14日，广州市花都绿景房地产开发有限公司（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定由出卖人将涉案房屋售予买受人。合同第八条约定，出卖人应当在2004年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房取得单位工程竣工验收，在交付使用6个月内，按政府规定办理完毕工程竣工验收备案手续。十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人以挂号信形式发出交付通知书后（以邮戳为准）15天起视作出卖人实际已将该商品房交付买受人使用。2004年3月25日，广州市花都绿景房地产开发有限公司通过快递方式向被告发出《金碧御水山庄敦促收楼通知书》，要求被告自2004年2月28日起前往金碧御水山庄会所售楼部内办理收楼手续。2006年6月15日，广州市花都绿景房地产开发有限公司通过挂号信方式向被告发出《金碧御水山庄敦促收楼通知书》，要求被告自2004年2月28日起前往金碧御水山庄会所售楼部内办理收楼手续。原告认为，2004年9月30日，原告（乙方）与花都绿景房地产开发有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由甲方选聘乙方对金碧御水山庄提供前期物业管理服务事宜，合同期限字2004年10月1日至2009年9月30日止，别墅按照每月2月每平方米的标准支付物业管理费；业主应自收楼之日起交纳物业服务费用；业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务，业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之一的标准向原告支付违约金。但原告提交的上述合同落款处并无双方的盖章及签字。2009年8月20日，原告（乙方）与广州市花都绿景房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，约定由甲方选聘乙方对金碧御水山庄提供前期物业服务管理，期限自2009年10月1日至业主委员会成立止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅收费标准为1～5元/月/平方米，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月6日前履行交纳义务，业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之一的标准向原告支付违约金。原告要求被告按照每月每平方米1元的标准支付涉案房屋的物业管理费。2014年6月29日，被告办理涉案房屋收楼手续，并与原告签订《物业管理服务合同》，约定被告按照每月每平方米1元的标准于每月5日前预先缴交其单元当月应付之管理费；受有关部门或单位的委托，原告可提供税费、电费等费用的办理代收缴服务；被告不按合同约定的收费标准和时间交纳物业管理费及有关费用，需向原告补交，并从逾期之日起每天按欠缴金额的1‰交纳违约金。原告称涉案房屋的水费及公摊水电费，由原告先替被告垫付自用水费、公共水电费，再由原告向被告收取。原告为证明其主张向本院提交了其向有关部门代缴了供电公司及自来水公司出具的证明、广州市公安局花都区分局芙蓉派出所出具的金碧御水山庄户数证明、各月抄表收费明细表等。原告表示水费、公摊水电费、污水处理费是从原告缴交当月延后两个月向业主收取，水费、公摊水电费、污水处理费的滞纳金则从业主应交当月逾期后从次月1日开始计算滞纳金。原告称，被告从2004年3月1日开始拖欠涉案房屋的物业管理费，自2014年6月1日开始拖欠涉案房屋的公摊水电费，共欠付2004年3月1日至2016年11月30日的物业管理费61955.82元，2014年6月1日至2016年9月30日期间的公摊水费132.39元及公摊电费767.05元。原告称，原告于2016年10月12日向被告寄交催收相关费用的律师函。原告为此提供了律师函、快递单及快递清单证明拟证明其上述陈述。另查明，原告称，其自2003年开始进入涉案小区进行管理，其要求涉案小区的业主从逾期次月1日起开始计算违约金。本院认为，被告与广州市花都绿景房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定，自出卖人以挂号信形式发出交付通知书后（以邮戳为准）15天起视作出卖人实际已将该商品房交付买受人使用。涉案房屋已于合同约定的交付前竣工。现原告已于2004年3月25日通过快递形式向被告发出《金碧御水山庄敦促收楼通知书》，被告没有及时收楼，则应按照合同约定，视为被告已于2004年4月9日办理涉案房屋收楼手续。原告实际已为涉案小区提供物业管理服务，被告应自2004年4月9日起向原告支付物业管理费。原告要求被告按照每月每平方米1元的标准支付物业管理费，本院予以准许。故被告应向原告支付2004年4月9日至2016年11月30日的物业管理费为61442.9元（1元/平方米/月×404.94平方米×151个月+1元/平方米/月×404.94平方米÷30天×22天）。原告要求被告支付物业管理费61442.9元，本院予以支持，对于超出部分，本院不予支持。原告称，被告拖欠涉案房屋2014年6月1日至2016年9月30日期间的公摊水费132.39元及公摊电费767.05元，原告为此提供了其向有关部门代缴了涉案房屋的供电公司及自来水公司出具的证明、广州市公安局花都区分局芙蓉派出所出具的金碧御水山庄户数证明、各月抄表收费明细表等证据证实其主张。对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于滞纳金，原告与案外人广州市花都绿景房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》明确约定了业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之一的标准向原告支付违约金。且被告与原告签订的《物业管理服务合同》亦约定，被告逾期支付相关费用，须向原告支付滞纳金。被告未按时向原告支付物业管理费及相关费用，应按照合同约定的标准向原告支付滞纳金。对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告刘卫民经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下:一、被告刘卫民于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付自2004年4月9日至2016年11月30日止的物业管理费61442.9元；二、被告刘卫民于本判决发生法律效力之日起十日内原告广州市恒远物业管理有限公司支付自2004年4月9日至2016年11月30日止物业管理费的滞纳金（滞纳金以每月应缴的物业服务费404.94元为本金，分别从欠缴次月1日起按每日千分之一计算至付清之日止，每月滞纳金以不超过当月物业管理费本金为限）；三、被告刘卫民于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付自2014年6月1日至2016年9月30日止的公摊水费132.39元；四、被告刘卫民于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付自2014年6月1日至2016年9月30日止的公摊电费767.05元；五、被告刘卫民于本判决发生法律效力之日起十日内原告广州市恒远物业管理有限公司支付第三、四项公摊水电费的滞纳金（违约金分别以每月欠缴公摊水电费为本金，从欠费的次月1日开始按每日千分之一的标准分段计算至付清之日止，滞纳金以不超过每月应缴本金为限）；六、驳回原告广州市恒远物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1382元，由原告广州市恒远物业管理有限公司负担28元，由被告刘卫民负担1354元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  廖静文人民陪审员  邓燕梅人民陪审员  高 媛二〇一八年一月二十九日书 记 员  朱婷欣