湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0121民初3374号
原告长沙经济技术开发区工程建设开发有限公司，住所地：长沙经济技术开发区三一路2号。
法定代表人：熊志新。
委托代理人余佳明，系湖南天地人律师事务所律师。
委托代理人游善生，系湖南天地人律师事务所律师。
被告长沙唐氏餐饮管理有限公司，住所地：湖南省长沙市芙蓉区农园路8号育英西垅小学。
法定代表人：唐慧媛，董事长。
委托代理人陈海洋，系长沙县兴湘法律服务所法律工作者。
原告长沙经济技术开发区工程建设开发有限公司（以下简称原告）与被告长沙唐氏餐饮管理有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。现已审理终结。
原告诉请判令：1、被告支付原告租金907493.7元（暂计至2017年12月31日为907493.7元）；2、被告赔偿原告损失59987.5元（损失按年利率6%的标准计算，以拖欠的租金额为基数，从租金交纳期限届满之日计算至租金全部清偿之日止，暂计算至2017年5月2日为59987.5元）；3、被告支付原告经营保证金175800元。4、被告承担本案全部诉讼费用。
被告答辩要点:1、原告所主张的租金标准过高,由于案涉租赁合同具有为经开区入迁企业提供后勤保障服务的性质，不是单纯商业性质的租赁，加之原告在招标过程中所承诺的条件与实际情况不符，公租房内入住率低，入住员工没有达到1万人以上，被告的食堂经营环境差、经营状况不佳，请求法院酌情按照蓝思科技厂内食堂的租金标准即以4.5元/m2计算租金；2、原告所主张的租赁期限过长，中标的食堂存在设备老化、安全隐患严重、燃气管道漏气等诸多问题，后经被告装修改造，直至2015年11月3日燃气才接通，食堂才具备经营的基本条件，故租赁期限的起始日期应从2016年9月1日开始计算；3、被告就租赁事宜多次与原告沟通、协商，客观上没有给原告造成损失，原告亦无法提供相关证据予以证明，被告无须赔偿损失；4、原告在被告中标后，一直未向被告主张经营保证金，也并未以此取消被告的中标资格，原、被告均已自身的行为放弃了该笔费用的支付，且经营保证金与本案争议的合同纠纷并非同一法律关系，不应在本案中处理。综上所述，请求法院依法驳回原告的不合理的诉讼请求。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：
1、2015年1月，原告与湖南中招招标咨询有限公司（以下简称中招公司）签订《政府采购委托代理协议》，委托中招公司就长沙经开区板桥公租房综合楼一楼承租商采购项目实行政府采购。中招公司接受委托后，于2015年1月21日在湖南省长沙市政府采购网以及国家级长沙经济技术开发区门户网站同步发布招标公告，将该采购项目的概况、投标的具体要求以及政府采购招标文件、资料等内容在相关政府门户网站上进行公告。其中，原告在《政府采购招标文件》（第二部分）第三章“政府采购合同格式条款”中，对租赁期限和经营地点、租金价款收取方式等合同条款进行了规定；在第六章“招商内容及要求”中，原告明确了如下事项：（1）项目概况：长沙经开区板桥公租房综合楼位于板桥小学以北、楚天世纪城以西），综合楼一楼食堂建筑面积2010.5平方米，一层建筑高度4米。水电气正常供用，并提供部分厨房设备。（2）投标单位相关要求：具有独立法人资格，且具有餐饮经营许可证，在长沙范围内经营两家以上同类餐饮机构。(3)经营要求：该楼层必须由中标人经营食堂，在能满足蓝思科技员工用餐需求的前提下，可适当开设一定面积的超市；中标人需交纳租金总额的10%作为经营保证金，投标保证金可转为经营保证金，该笔保证金不能作为场地租金，在每年度末按20%比例分期返还。……中标人必须保证食堂在中标之日起一个月内能正式营业，租金从中标之日起后一个月开始计算。（4）承租期限：5年，合同期满后，同等条件下，中标人享有优先租赁权。（5）租金收取方式：年租金上涨率不超过5%，租金按年收取，每年第一个月前15日内支付一年租赁费用到原告指定账户。此外，原被告还就食堂的装修及撤离、责任划分、解约条件等内容进行了规定。
2、2015年2月5日，被告向原告支付了投标保证金150000元。
3、2015年2月8日，被告向原告发出《投标函》并递交投标文件，其中包含商务文件（投标函、开标一览表、商务条款响应/偏离表、投标保证金、投标资格证明文件）及技术文件（项目人员安排说明一览表、招标技术要求响应/偏离表、投标服务符合招标文件规定的证明文件、经营方案及工作计划）。在《投标函》中，被告向原告明确表示：（1）同意以1700883元作为租赁投标总价参与投标；（2）将按招标文件的规定履行合同责任和义务；（3）已详细审查全部招标文件，完全理解并同意放弃对这方面有不明及误解的权利。在《开标一览表》中，被告向原告明确了投标总价为1700883元及其每一年度的具体租金标准；投标保证金为150000元；并备注：……（3）每年度月租金单价为统一价，每年度月租金上涨了不超过5%，否则投标无效。在《商务条款响应/偏离表》中，被告全面响应了原告招标文件的内容，包括按照招标文件所载支付投标保证金15万元，并在中标公示期内须缴纳中标总额的10%作为履约担保金，该笔保证金不能作为场地租金，在每年度末按履约保证金的20%无息返还。
4、2015年2月11日，中招公司在湖南省长沙市政府采购网发布延期公告，就案涉采购合同项目因合格投标人不足三家，依照招标文件的规定，延期重新组织开标的具体时间和地点等事项进行了公告。
5、2015年2月28日，案涉采购合同项目举行开标评标会议，因经资格性符合性审查，有效投标人仅有被告及案外人长沙热点餐饮有限公司两家，依照相关规定将案涉项目改为以竞争性谈判方式采购。在竞争性谈判程序中，被告以1758000元作为投标的最终报价，后经评审，被告成为中标单位。
6、2015年2月28日，中招公司作为招标代理机构在湖南省长沙市政府采购网上就被告成为案涉采购合同项目的中标候选人等情况予以公告。2015年3月10日，原告和中招公司向被告发出中标通知书，通知被告中标，中标金额为1758000元，并要求被告在接到中标通知书后10天内与业主（原告）签订合同。此后，原告将投标保证金150000元退还给被告。
7、原、被告在未签定书面租赁合同的情况下，原告根据招、投标文件的约定，同意被告进场装修，被告实际租赁、使用案涉项目经开区板桥公租房综合楼一楼食堂至本案起诉之日止，使用面积为2010.5m2。
8、自中标案涉项目至本案起诉之日止，被告未向原告支付租金。
判决的理由与结果
本院认为，一、关于案涉房屋租赁合同是否已经成立并生效的问题。本案中，原告就长沙经开区板桥公租房综合楼一楼承租商的政府采购项目发布招标公告，属于合同法规定的要约邀请范畴；被告向原告递交投标文件并按照要求交纳投标保证金的行为，系其作出的具有缔结租赁合同目的、内容具体确定、并在竞标过程中得到确认即受约束的意思表示，应认定为被告向原告发出的要约；经评审，确定被告中标后，原告及招标代理机构向被告发出《中标通知书》，应视为受要约人同意要约而作出的承诺。虽然，双方当事人在招投标完成后未再签订书面合同，但在原告已交付租赁物并由被告实际使用、收益的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，案涉房屋租赁合同已经成立并生效；二、关于案涉房屋的租赁期限和租金如何认定的问题。根据《中华人民共和国招标投标法》第四十六条第一款“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”、《中华人民共和国招标投标法实施条例》第五十七条第一款“招标人和中标人应当依照招标投标法和本条例的规定签订书面合同，合同的标的、价款、质量、履行期限等主要条款应当与招标文件和中标人的投标文件的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”的规定，因双方当事人就采购项目未签订书面合同，鉴于被告已实际承租案涉房屋的事实，依照上述法律法规之规定，双方当事人在履行合同时，均应受到招投标文件实质性内容的约束。据此，案涉房屋的租赁期限和租金应依照招标文件和中标人的投标文件来确定。原告在《政府采购招标文件》（第二部分）第三章“政府采购合同格式条款”、第六章“招商内容及要求”中，对租赁期限、租金价款支付收取方式、租金开始计算时间等条款均作出了规定；被告在投标文件《投标函》、《开标一览表》、《商务条款响应／偏离表》中，对前述条款均予以响应。根据招标文件要求的“租金从中标之日起后一个月开始计算”以及“政府采购合同格式条款”、《开标一览表》等招投标文件中关于租金的计算方法和支付方式，结合被告最终中标金额1758000元等相关因素，可知案涉房屋的租赁期限应为2015年4月10日至2020年4月9日；租金按年收取，每年第一个月前15日内支付一年租赁费用；租金标准应为：第一年租金318153.7元、第二年租金334061.4元、第三年租金350764.5元、第四年租金368302.7元、第五年租金386717.7元；对原告主张被告支付截至2017年12月31日租金907493.7元的诉讼请求，符合招投标文件的规定，本院予以支持。对被告提出的租金标准过高,案涉租赁合同不是单纯商业性质的租赁，中标食堂的条件与招标时原告承诺的实际情况不符，应对租金标准调整为4.5元/㎡，并将租赁期限从2016年9月1日开始计算的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信；三、关于原告主张赔偿损失的请求应否支持的问题。被告未依约及时足额向原告支付租金，其行为已构成违约，应当承担违约责任。原告主张的损失实为被告逾期付款的造成的利息损失，对其提出的被告以每年实际应付租金为基数，按照年利率6%的标准，自当期支付期限届满之日起计算至实际支付之日止,分阶段累计计算利息损失的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。其中，自2014年4月10日至2017年5月2日的利息损失为59987.5元，2017年5月3日至实际支付之日止的利息损失以907493.7元为基数，按照年利率6%的标准计算；四、关于被告是否应当支付经营保证金的问题。根据《中华人民共和国招标投标法》第四十六条第二款“招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交”的规定，原告已在招标文件中明确载明了中标人需缴纳中标总额的10%作为履约保证金。对原告在招标文件中所载的被告需支付中标总额的10%作为履约担保的事项，被告在投标时作出了积极回应，其于2015年2月8日向原告出具《投保函》明确表示“投标人将按招标文件的规定履行合同责任和义务”；同日，被告亦在《商务条款响应/偏离表》中第五条“履约担保”中注明“在中标公示期内需缴纳中标总额的10%作为履约担保金，该笔保证金不能作为场地租金，在每年度末按履约保证金的20%分期无息返还”。由此可知，原告主张的经营保证金实为履约保证金性质，双方已就该款项在招、投标的过程中达成了一致意见，被告理应向原告进行支付，作为在整个租赁期内全面、忠实履行租赁合同义务的担保，故原告主张被告支付经营保证金175800元的诉讼请求，于约相合、于法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第十四条、第十五条、第二十一条、第二十五条、第三十六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、《中华人民共和国招标投标法》第四十六条、《中华人民共和国招标投标法实施条例》第五十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告长沙唐氏餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长沙经济技术开发区工程建设开发有限公司支付自2015年4月10日至2017年12月31日的租金907493.7元；
二、被告长沙唐氏餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长沙经济技术开发区工程建设开发有限公司赔偿租金利息损失59987.5元；后续利息损失，以907493.7元为基数，按照年利率6%的标准，自2017年5月3日计算至租金实际清偿之日止；
三、被告长沙唐氏餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长沙经济技术开发区工程建设开发有限公司支付经营保证金175800元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15090元，减半收取7545元，由被告长沙唐氏餐饮管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 袁 波 涌
二〇一七年十月十九日
法官 助理 贺 婷
代理书记员 贺婷（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。
第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖
公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示。
第二十五条承诺生效时合同成立。
第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
《中华人民共和国招标投标法》
第四十六条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性
内容的其他协议。
招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。
《中华人民共和国招标投标法实施条例》
第五十七条第一款招标人和中标人应当依照招标投标法和本条例的规定签订书面合同，合同的标的、价款、质量、履行期限等主要条款应当与招标文件和中标人的投标文件的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。