北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第4636号
原告张杰，男，1961年7月16日出生。
委托代理人魏卓，北京市亚东律师事务所律师。
被告傅卫琴，女，1955年10月24日出生。
被告张国生，男，1952年2月6日出生。
被告杨冬熊，男，1981年12月3日出生。
原告张杰与被告傅卫琴、张国生、杨冬熊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张杰及其委托代理人魏卓到庭参加诉讼，被告傅卫琴、张国生、杨冬熊经本院合法传唤，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张杰诉称，三被告于2005年3月19日购买海淀区西二旗智学苑15号楼3单元1XX号经济适用房，建筑面积164.12平方米。2005年10月19日，我与三被告签订《房屋买卖协议书》，三被告将该房屋以80万元出售给我，并约定该房屋待符合上市交易条件后办理产权过户手续。合同签订后，我依约支付了购房款，并居住至今。2010年，我要求他们协助办理过户时，三被告要求增加15万元购房款，我同意并付款后，傅卫琴与张国生到公证处办理了公证委托书，委托我办理过户事宜。我持公证书办理过户手续时，被告知需提供三被告的户口本，在我要求三被告提供时，他们以各种理由予以推托。后我曾起诉要求履行房屋买卖协议，办理过户手续，但在诉讼过程中我发现，傅卫琴已对该房屋办理产权证挂失，并以新的产权证向他人抵押借款300万元。因我无法消灭抵押权，故无法继续履行该合同。由于三被告的根本违约导致我无法实现合同目的，故起诉要求解除双方签订的《房屋买卖协议书》，三被告返还我购房款952000元，赔偿我因无法取得房屋的经济损失200万元，诉讼费及公告费由其承担。
傅卫琴、张国生未口头答辩或提交书面答辩。
杨冬熊向本院提交意见书，未到庭应诉答辩。杨冬熊的意见书认为其与傅卫琴未共同居住，与张国生虽系继父子关系，但与二人均未共同居住，没有共同财产；与张杰虽认识，但并没有任何往来；傅卫琴在房屋买卖数年后才告知本人，其本人与本案并无关联。
经审理查明，张国生与傅卫琴系夫妻关系，傅卫琴与杨冬熊系母子关系。
2005年8月22日，傅卫琴取得北京市海淀区西二旗智学苑15号楼3单元1XX号房屋（以下简称1XX号房屋）。房屋所有权证书（京房权证海私移字第004XX**号，并注明经济适用房）。2005年10月19日，傅卫琴（甲方）与张杰（乙方）签订《房屋买卖协议书》，主要内容为：1、自即日起，甲方将2005年3月19日购买的1XX号房屋卖给乙方，并提供给乙方一切购房合同及手续，乙方需一次性付清购房款80万元人民币；2、甲方所购买的1XX号房屋属北京市经济适用房，依据北京市有关经济适用房上市交易的有关规定和办法，甲方所持房产目前尚达不到允许上市交易的最低年限。因此，甲方不能及时将购房手续过户到乙方名下，甲乙双方共同商议约定：待日后该房产符合规定上市的期限时，甲方不得以任何理由推诿或拖延办理过户手续，否则甲方需承担一切给乙方所造成的经济损失，乙方有要求甲方赔偿损失的权利（过户费由乙方承担）；3、由于此次甲乙双方房屋交易距国家上市交易规定五年内不得上市交易的规定，因此，双方约定：自双方签署协议之日起，至办理房屋过户手续之日，甲方及亲属不得以任何理由将房屋收回，否则，甲方需承担一切给乙方所造成的经济损失，乙方有要求甲方赔偿损失的权利；4、此协议签署生成之日起，甲方需在15天之内，将房屋交给乙方，并和物业及有关单位结算清水、电、物业、取暖等费用。同年10月20日，傅卫琴向张杰出具收据一份，证明其收到张杰给付的80万元。张杰自给付傅卫琴购房款后至今，一直居住于1XX号房屋内。
2010年4月6日，傅卫琴、张国生（甲方）与张杰（乙方）签订《补充协议书》，约定：1、由于甲方自认为在2005年10月19日和乙方成交的原房屋卖价过低，要求乙方在2010年4月6日付给甲方152000元人民币，方可配合乙方办理房屋过户手续；2、乙方认为甲乙双方房屋过户手续能顺利进行，同意接受甲方提出的152000元人民币的要求，并且为日后双方办理房屋过户手续做好有效准备，付给甲方人民币现金152000元整。甲方收到乙方付给的152000元人民币现金签名为证。同日，北京市方正公证处出具公证书，证明傅卫琴、张国生在委托书上签名。委托书内容为：“委托人傅卫琴是1XX号房屋的所有权人（房产证号为：京房权证海私移字第004XX**号），张国生是该房产共有权人，二人系夫妻关系。现我们想将上述房产出售，因为我们工作忙，不能亲自办理该房产的买卖手续及前往房管部门办理产权转移的相关手续，故委托张杰为我们的代理人，全权代表我们办理如下事项：……；受托人张杰在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我们均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果;委托期限自2010年8月24日起至办完上述委托事宜为止”。后傅卫琴未配合张杰办理1XX号房屋的产权过户登记手续。
2013年傅卫琴将张杰诉至本院，要求张杰腾退1XX号房屋。该案审理中，傅卫琴提交了其补办的房屋所有权证书，房屋所有权人为傅卫琴，登记时间为2013年5月8日，房屋性质为经济适用房，房产证号为：X京房权证海字第36XX**号；在附记一栏，有如下记载：遗失补证，原房屋所有权证号：京房权证海私移字第004XX**号，填发日期：2005年8月22日。2013年8月21日，本院作出（2013）海民初字第22138号民事判决书，以傅卫琴与张杰间签订有房屋买卖合同，其要求张杰腾退涉诉房屋，没有任何事实及法律依据为由，判决驳回傅卫琴的全部诉讼请求。
与此同时，张杰亦向本院提起要求傅卫琴继续履行房屋买卖过户义务的诉讼。审理中，张杰称傅卫琴以1XX号房屋遗失补办的所有权证向古杨办理了抵押借款，借款金额300万元，借款期限1个月，因到期未偿还借款，抵押权人已发出《债务纠纷通告》。经本院查证，傅卫琴与古杨已于2013年5月20日办理1XX号房屋的抵押登记。经本院释明，张杰明确无力代傅卫琴清偿债务，消灭抵押权，亦不同意变更诉讼请求。因抵押权优先于债权实现，本院据此驳回了张杰的全部诉讼请求。
后古杨亦向本院提起诉讼，要求傅卫琴偿还借款本金300万元及利息27万元，张国生对上述债务承担连带保证责任，并对傅卫琴抵押的房屋享有优先受偿权。本院审理后认定借款合法有效，并判决傅卫琴偿还本金300万元，并按月利率1.8%偿还2015年5月17日至本金付清日止的利息；张国生对上述还款义务承担连带保证责任；古杨有权以1XX号房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。现该生效法律文书尚在执行阶段。
审理中，经张杰的申请，本院委托北京中建华房地产土地评估有限责任公司对1XX号房屋市场价值进行评估，结论为：1XX号房屋截至2015年10月28日的单价为25827元/平方米，总价423.88万元。张杰就杨国雄亦属房屋出售人一节未提供证据。本案在审理过程中，傅卫琴、张国生、杨冬熊经本院合法传唤未到庭参加诉讼。
上述事实，有张杰陈述、房屋所有权证书、《房屋买卖协议书》、收条、《补充协议书》、公证书、（2013）海民初字第22138号、（2013）海民初字第18751号、（2014）海民初字第551号民事判决书等证据材料在案佐证。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。傅卫琴、张国生与张杰就1XX号房屋买卖事宜签订了《房屋买卖协议书》及《补充协议书》，上述两份协议系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应全面履行各自的义务。然在合同履行期间，张杰依约两次支付了购房款，傅卫琴及张国生虽交付了房屋，但未配合将买卖标的过户至张杰名下；且在合同履行期间，傅卫琴在明知其房屋所有权证去向的情况下，以遗失名义补办了1XX号房屋所有权证，并以新办理的房产证进行抵押贷款，其以上述种种行为表明其不再想履行债务，已构成违约，其违约的最终目的造成与张杰间的买卖协议无法继续履行。故张杰要求解除《房屋买卖协议书》，于法有据，本院支持。《补充协议书》是对购房款数额上的补充约定，在《房屋买卖协议书》解除后，《补充协议书》亦无实际履行之可能。同时，由《补充协议书》可知，张国生对1XX号房屋的买卖是明知的，其在出售房屋享有购房款的同时，作为共有权人，亦应承担因违约给张杰造成的损失。故在合同解除后，傅卫琴、张国生夫妇应共同偿还张杰已支付的购房款95.2万元。经评估，1XX号房屋现价值为423万余元，张杰主张200万元无法取得房屋的经济损失，既符合双方在《房屋买卖协议书》中违约责任条款的约定，亦具备事实和法律依据，本院均予以支持。根据我国民事诉讼法的规定，当事人就自己的主张有责任提供证据加以证实。张杰主张杨冬熊亦应承担上述责任，但现有证据并未证实杨冬熊为合同履行的相对方，故本院对杨冬熊承担上述责任均不予支持。本案在审理过程中，傅卫琴、张国生、杨冬熊经本院合法传唤未到庭应诉，本院将依法缺席判决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日，解除傅卫琴与张杰于二ＯＯ五年十月十九日签订的《房屋买卖协议书》；
二、傅卫琴、张国生于本判决生效后十日内退还张杰购房款人民币九十五万二千元；
三、傅卫琴、张国生于本判决生效后三十日内赔偿张杰人民币二百万元；
四、驳回张杰对杨冬熊的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三万零四百一十六元，由傅卫琴、张国生负担，于本判决生效后七日内交纳。
评估费一万元，由傅卫琴、张国生负担，于本判决生效后七日内交纳。
公告费五百二十元，由傅卫琴、张国生负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 唐卫京
人民陪审员 郭春燕
人民陪审员 商凤鸣
二〇一六年四月十二日
书 记 员 张慧聪