湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0703民初480号原告潘双枝，女。委托代理人陈国述，湖南先锋律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托代理人邱玲，湖南先锋律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。被告李习珍，女。被告周丹丹，女。系被告李习珍之女。委托代理人周桂莲，湖南南天门律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。原告潘双枝与被告李习珍、周丹丹房屋买卖合同纠纷一案，原告于2016年3月22日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员夏霜独任审判，于2016年4月29日对本案公开开庭进行了审理。书记员陈敏爱担任庭审记录。原告潘双枝及其委托�理人邱玲、被告李习珍、被告周丹丹的委托代理人周桂莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘双枝诉称：2010年4月1日，原告潘双枝与被告李习珍签订《售房协议》一份，约定：潘双枝将其所有的位于鼎城区武陵镇临江社区友谊巷琴峰苑的建筑面积约为120平方米的0203号房屋以26.5万元出售给李习珍，李习珍于2010年4月1日支付订金4万元，次日付购房款7.5万元，交房后付5万元，两证办齐后余款一次性付清余款。交房后，李习珍共欠付购房款11万元。2011年4月25日潘双枝在办理房屋产权登记时应李习珍的要求将该房所有权人登记为李习珍的女儿周丹丹。后因该房属棚户区改造征拆范围，2016年2月潘双枝与周丹丹签订《琴峰苑补充协议》，该协议将原李习珍所欠的11万元购房款转移由周丹丹支付，并约定在第一期60%的拆迁补偿款到位后三天内一次性支付；该协议经周丹丹同意后，由李习珍代周丹丹签字；该房征收补偿款总额为644441元，第一期60%补偿款到位后，周丹丹违反协议，拒不支付欠款11万元，故原告潘双枝诉至本院，请求判令：1、被告李习珍、周丹丹立即支付欠付购房款11万元，并从2011年4月25日起按银行同期借款利率支付欠款利息，并赔偿经济损失（律师代理费）5000元；2、诉讼费由被告承担。并为支持其诉讼主张，原告潘双枝在举证期内向本院提交了以下证据：1、售房协议复印件1份，拟证明原告将其房屋于2010年4月1日卖给被告李习珍，原告承诺将22套房屋卖完之后统一办理两证，双方在售房协议中明确约定了违约金0.5万元；2、合伙建房协议复印件1份，拟证明在办证过程中，李习珍将买房人变更为周丹丹；3、2011年3月11日原告为被告办理土地证过程中所交的契税�票复印件2份，拟证明原告为被告缴纳了相关的办证费用，没有办成国土证的原因是政府要拆迁该房，不是原告的过错；4、周丹丹房产证复印件1份，拟证明原告在被告李习珍的要求下，在2011年4月25日办理了房屋所有权人为周丹丹的房产证，原告在售房后一年内办理了房产证，没有违反合同约定；5、琴峰苑补充协议复印件1份，拟证明被告周丹丹欠原告购房款11万元的事实，原告未办成国土证是因政策性原因，原告不构成违约，因被告周丹丹需房产证原件才能领取征收补偿款，在周丹丹承诺第一期60%的补偿款到位后三日内付清购房欠款11万元的情况下，原告才将扣留的房产证原件给周丹丹，并与周丹丹的代理人李习珍（周丹丹在场）签订该补充协议；6、房屋征收补偿表复印件1份，拟证明被告周丹丹涉案房屋的补偿金额为644441元；7、委托代理合同及发票复印件各1份，拟证明被告违约给原告造成经济损失5000元的事实。被告李习珍辩称：李习珍与原告的约定是办出两证（房产证、国土证）之后才付清尾款10万元，但原告没有办清两证，所以李习珍不应当给原告付款；另外原告的损失不存在，因为双方没有约定，法律也没有这方面的规定，故请依法驳回原告对李习珍的诉讼请求。为支持其诉讼主张，被告李习珍在举证期内向本院提交了1组证据：税务登记证复印件1份，拟证明因原告没有办出房产证，导致李习珍不能贷款做生意，原告应赔偿李习珍经济损失12万元。被告周丹丹辩称：周丹丹没有购买原告的房屋，办理房产证是李习珍与原告一手操作，周丹丹从未签过字，因此周丹丹没有付款义务；对补充协议，周丹丹不知情，更不用说在征收补偿款中支付房款，周丹丹对补充协议上的签字不认可，也不接受他人的债务转移，故请依法驳回原告对周丹丹的诉请。被告周丹丹未向本院提交证据。2016年6月13日，本院依法向常德市鼎城区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室调取了被告周丹丹与该办公室签订的《国有土地上房屋征收补偿协议书》（以下简称《补偿协议书》）复印件1份、常鼎临棚纪（2015）6号《关于临江棚户区B-08地块房屋征收特殊情况处理的会议纪要》（以下简称《会议纪要》）复印件1份，拟查明周丹丹签订房屋征收补偿协议书时间、本案涉案房屋补偿标准及产权纠纷综合情况。对原、被告所举证据及本院依法调取的证据，经庭审质证，本院认证如下：对原告的证据1,被告李习珍对真实性有异议，认为“李习珍”非本人签名，购买的房屋不是琴峰苑0203号，而是403号，�告周丹丹对三性均有异议，认为其非合同主体，与其无关，本院认为，李习珍否认签名但认可与原告潘双枝的房屋买卖合同关系，本院对证据1不予以认定；对证据2，被告李习珍有异议，认为证据2上“李习珍”非其本人所签，被告周丹丹有异议，认为其未在证据2上签名，且证据2与证据1相矛盾，本院认为，证据2未与原件核对无异，落款时间2009年7月22日与本案房屋买卖时间不一致，本院对证据2不予以认定；对证据3，被告李习珍对真实性有异议，称未见过，被告周丹丹对三性均有异议，认为该证据显示纳税人是李习珍，应是被告李习珍履行了纳税义务，本院认为，证据3原件由原告保管，被告李习珍亦称未见过，可以证明证据3的两项税款由原告所缴，从税款项目“土地使用权转让”看，可以证明原告在办理户名为“李习珍”的国土证做准备，故本院对证据3予以认定�对证据4，被告李习珍无异议，被告周丹丹对真实性、合法性予以认定，但认为与诉争余款支付无关联性，本院认为，证据4证明原告所售的琴峰苑403号房屋于2011年4月25日办理的房屋所有权人是周丹丹，本院对证据4予以认定；对证据5，被告李习珍对真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为当时周丹丹不在场，周丹丹没有给李习珍授权的签字无效，被告周丹丹对三性均有异议，认为补充协议主体是原告和被告李习珍，周丹丹没有签名也没有授权李习珍签名，也不在场，周丹丹不是合同当事人，补充协议无效，本院认为，证据5是李习珍代周丹丹签名，李习珍对真实性无异议，故本院对证据5予以认定；对证据6，被告李习珍对真实性无异议，认为证据6是周丹丹本人签的字，与李习珍无关，被告周丹丹对三性均有异议，本院认为，经庭审询问，周丹丹签名确认的此笔补偿款即为涉案房屋的征收补偿款，本院对证据6予以认定；对证据7，被告李习珍、周丹丹对三性均有异议，本院认为，经与原件核对无异，证据7虽真实合法，但因双方房屋买卖协议中未对此费用负担进行约定，本院对证据7的关联性、证明目的不予认定。对被告李习珍的证据，原告对关联性有异议，被告周丹丹无异议，本院认为，李习珍的该证据不能证明其经济损失，且与本案无直接因果关系，本院对该证据不予认定。对本院依职权调取的两份证据，原告无异议，被告李习珍、周丹丹对《补偿协议书》真实性、合法性无异议，对关联性有异议，本院认为，《补偿协议书》证明周丹丹签订房屋征收补偿协议书时间为2016年2月26日，本院对其予以认定；对《会议纪要》，原告无异议，被告李习珍、周丹丹对三性均有异议，本院认为，《会议纪要》来�真实合法，能够反映琴峰苑房屋补偿标准及产权纠纷综合情况，亦与庭审中原、被告双方的陈述一致，故本院对《会议纪要》予以认定。根据上述确认的证据及当事人陈述，本院查明以下案件事实：2010年4月1日，原告潘双枝将其修建的位于常德市鼎城区武陵镇临江社区友谊巷琴峰苑2单元03号房（即403号房，面积约为120平方米，实测面积124.6平方米）卖与被告李习珍。双方约定：总房款为26.5万元；付款方式：2010年4月1日付4万元订金，次日付7.5万元，交房后付5万元，余款待两证（房产证、国土证）办齐后一次性支付；潘双枝在琴峰苑所有房屋销售完后一年内自费为李习珍办理两证。潘双枝交房后，李习珍共计支付房款15.5万元，欠付11万元。2010年底所有房屋售完。2011年3月11日，潘双枝为办理李习珍的（分户）国土证，交纳土地使用权转让契税，但因鼎城区江南城区棚户区改造，全区停办国土证分户，未能办理李习珍的国土证；在办理房产证前夕，李习珍要求将该房登记在其女周丹丹名下，并向潘双枝递交周丹丹的身份证复印件等办证相关材料，后潘双枝与周丹丹于2011年4月25日在鼎城区房地产管理局办理了房屋所有权人为周丹丹的房产证，因欠付房款，该房产证（原件）被潘双枝扣押。2015年鼎城区江南城区棚户区改造房屋征收工作开始，琴峰苑在棚户区改造B-08地块范围；因周丹丹不能交付房产证，房屋征收工作无法开展，2015年12月9日临江棚户区改造协调领导小组就临江棚户区B-08地块房屋征收特殊情况进行专题研究，形成常鼎临棚纪（2015）6号《会议纪要》，并向所有被征收人传达。就关于琴峰苑征收房屋补偿标准及产权纠纷问题的讨论结论是：琴峰苑系开发商潘双枝2007年修建，六层，共有22户�民。潘双枝2010年12月按每层共办理了六个总证……有14户与潘双枝存在债务纠纷，5户房产证被扣押在潘双枝手中、9户有房产证无国有土地使用权证，处理意见是：1、22户均视为征收独立产权人对待……3、14户债务纠纷问题由征收工作组组织协调，形成调解协议书及14户偿还债务的承诺，由其14户承诺在征收补偿款中支付潘双枝债务，并由征收办及征收工作组对征收补偿款的发放跟踪服务、监督实施。据此周丹丹的房屋按两证齐全标准支付房屋征收补偿款。按征收补偿工作要求，周丹丹必须将房产证上交征收工作组，才能与之签订房屋征收补偿协议。潘双枝与两被告的纠纷，征收工作组曾组织过三人协调，希望共同办理好房屋征收补偿工作；就此问题，2016年2月26日之前，李习珍代周丹丹与潘双枝签订《琴峰苑补充协议》，约定：双方确认周丹丹剩余房款11�元，在第一期60%的拆迁补偿款到位后三天内一次性支付给潘双枝，否则潘双枝有权要求征收办将剩余房款在60%的征收补偿款中直接拨付给潘双枝，征收办有义务将双方确认的剩余房款拨付给潘双枝，周丹丹无异议。李习珍代周丹丹在该补充协议上签名后，潘双枝将房产证交给李习珍。2016年2月26日周丹丹将房产证上交，并签订《国有土地上房屋征收补偿协议书》，2016年2月27日周丹丹确认征收补偿款644441元打入周丹丹在华融湘江银行鼎城支行的账号“6213663573600213489”，第一期60%拆迁补偿款到位后，周丹丹拒不支付余款11万元，故原告潘双枝诉至本院，请求判令：1、被告李习珍、周丹丹立即支付欠付购房款11万元，并从2011年4月25日起按银行同期借款利率支付欠款利息，并赔偿经济损失（律师代理费）5000元；2、诉讼费由被告承担。同时原告潘双枝申请对被告周丹丹在上述账号上的银行存款12.5万元予以冻结。本院认为，本案争议焦点为：本案是否存在双方违约及相应违约责任？被告周丹丹是否应承担余款11万元的偿还责任？《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定谁主张谁举证，被告李习珍辩称只欠房款10万元，但未提交相应证据予以佐证，故本院对其辩称不予支持；而原告潘双枝诉称欠付11万元与其提交的证据5相互印证，因此本案欠付购房款为11万元。本案房屋买卖合同卖方的办证期限是琴峰苑所有房屋销售完一年内，所有房屋于2010年底售完，则原告潘双枝需在2011年底办齐两证。原告于2011年4月25日办理房产证未超期，于2011年3月11日交纳办理分户国土证的土地使用转让契税，未迟延履行办理国土证分户义务；在履约期限，因棚户区改造、政府停办国土证分户，依法属政策性不可抗力，故原告潘双枝未在约定期限办理国土证不构成违约。截至目前，原告潘双枝仍未办齐两证，故被告李习珍欠付11万元不构成违约，但因《琴峰苑补充协议》，被告周丹丹在约定期限内拒付余款11万元构成违约。因原告潘双枝与被告李习珍、周丹丹均未对逾期付款违约责任进行约定，故本院对原告潘双枝要求被告李习珍、周丹丹支付逾期欠款利息、赔偿经济损失（律师代理费）的请求不予支持。被告周丹丹是否应承担余款11万元的偿还责任？本院认为，周丹丹对李习珍欠付房款理应知晓，李习珍代周丹丹在《琴峰苑补充协议》上签名构成表见代理，故《琴峰苑补充协议》对周丹丹有法律约束力，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，被告周丹丹应依约履行欠付房款11万元的清偿责任。首先，周丹丹对李习珍欠付房款理应知晓。第一，周丹丹积极办理从潘双枝手中过户，且过户后房产证原件仍由潘双枝持有；第二，周丹丹的房屋征收补偿协议必得潘双枝协助，否则不能办理，因为潘双枝持有该房办理国土证分户的交税凭证、该房所在楼层的国土证总证及房产证原件；第三，《琴峰苑补充协议》在补偿协议之前签订，且时间很近；第四，李习珍代周丹丹签订《琴峰苑补充协议》后，潘双枝立即将房产证交给李习珍，周丹丹拿到房产证原件立即签订了房屋征收补偿协议；第五，本院调取的《会议纪要》已向所有被征收人传达，李习珍、周丹丹因其与潘双枝的纠纷理应知晓该《会议纪要》内容，且《琴峰苑补充协议》内容与《会议纪要》中琴峰苑纠纷问题的纪要内容一致。从这些行为可知周丹丹对李习珍欠付房款理应知晓。其次，李习珍代周丹丹在《琴峰苑补充协议》上签名构成表见代理。第一，从始至终都是李习珍在办理相关手续、与潘交涉；第二，周丹丹系李习珍之女，潘双枝与周丹丹并不相识亦不熟悉，至今仍没有周丹丹的手机号码，潘双枝只在办理房产证签字时见过周丹丹，此后就是在房屋征收拆迁工作协调时见过周丹丹；第三，《琴峰苑补充协议》上明确注明为李习珍代签名；第四，只有周丹丹承诺给付余款11万元，签订《琴峰苑补充协议》，潘双枝才会将房产证原件给付周丹丹、协助办理房屋征收补偿协议。故潘双枝有理由相信李习珍有代理权，李习珍代签名构成表见代理，《琴峰苑补充协议》对周丹丹具有法律约束力。综上，本院对原告潘双枝要求被告周丹丹支付欠付房款11万元的诉请予以支持。根据《中华人民�和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周丹丹于本判决生效之日起三日内向原告潘双枝支付剩余房款11万元；二、驳回原告潘双枝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元，减半收取1300元，财产保全费1095元，共计2395元，由被告周丹丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审判员 夏 霜二〇一六年六月二十五日书记员 陈敏爱附判决依据法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应�支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。