江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第3087号
上诉人（原审被告）南京龙阳宾馆有限公司，组织机构代码77395096-4，住所地南京市鼓楼区草场门大街128号。
法定代表人冯建平，该公司总经理。
委托代理人韩玉如，江苏高的律师事务所律师。
委托代理人赵盛林，男，1955年4月4日生，汉族。
被上诉人（原审原告）南京秦淮大上海酒店有限公司，组织机构代码13516069-3，住所地南京市秦淮区状元境73号。
法定代表人张静，该公司总经理。
委托代理人孙金清、朱姝，江苏共盈律师事务所律师。
原审被告江苏鼎萨资产管理有限公司，组织机构代码75689753-2，住所地南京市高淳区东坝广通路018号。
法定代表人约翰·威尔逊（JohnWilson），该公司董事长。
委托代理人王彬彬，江苏钟山明镜律师事务所律师。
上诉人南京龙阳宾馆有限公司（以下简称龙阳宾馆公司）因与被上诉人南京秦淮大上海酒店有限公司（以下简称大上海酒店公司）、原审被告江苏鼎萨资产管理有限公司（以下简称鼎萨公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第1046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月22日立案受理后，依法组成合议庭于2014年8月13日公开开庭审理了本案。上诉人龙阳宾馆公司委托代理人韩玉如、赵盛林，被上诉人大上海酒店公司委托代理人孙金清，原审被告委托代理人王彬彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
大上海酒店公司原审诉称，2006年4月26日，大上海酒店公司与鼎萨公司委托的南京瑞鑫商业管理咨询有限公司签订了房屋租赁合同，约定由大上海酒店公司承租位于本市草场门大街130号房屋，建筑面积约2100平方米（具体范围包括该幢房屋地下一层及地上一、二层），租赁期限自2006年5月2日至2018年5月1日等。该幢房屋第三、四层由鼎萨公司出租给龙阳宾馆公司经营使用。根据双方合同约定，鼎萨公司须保证该租赁房屋在质量上不存在有碍大上海酒店公司经营的情况，保证大上海酒店公司所租赁的房屋及鼎萨公司提供的设施处于正常使用状态等。自2008年起，因龙阳宾馆公司经营的宾馆客房卫生间漏水，导致大上海酒店公司承租的涉案房屋二楼餐饮包间、吧台、过道发生渗漏，二楼屋顶、墙面、门框等处均发生霉变、腐蚀、变形。大上海酒店公司与鼎萨公司、龙阳宾馆公司交涉无果后虽自行维修，但渗水问题仍无法解决，大上海酒店公司二楼餐饮包间无法正常经营使用，损失惨重。2012年7月12日，大上海酒店公司与鼎萨公司重新签订了房屋租赁合同，约定租赁房屋的范围和租金不变，剩余租赁合同期限自2012年8月2日至2018年5月1日。龙阳宾馆公司的行为已构成直接侵权。鼎萨公司的行为违反了合同约定，与龙阳宾馆公司之间系共同侵权行为。故大上海酒店公司诉至原审法院，请求判决鼎萨公司、龙阳宾馆公司停止侵权、采取措施排除妨碍，赔偿大上海酒店公司装修损失853932元、租金损失1370940元，本案诉讼费用由鼎萨公司、龙阳宾馆公司承担。
鼎萨公司原审辩称，鼎萨公司与龙阳宾馆公司并不存在共同侵权行为。本案纠纷是由于龙阳宾馆公司装璜不当造成房屋渗漏后导致大上海酒店公司二楼餐饮装潢受损。鼎萨公司没有直接实施相关行为，致使大上海酒店公司不能正常使用涉案房屋。本案纠纷发生后，鼎萨公司始终积极协调大上海酒店公司与龙阳宾馆公司之间的矛盾，促使双方能够有效租赁使用鼎萨公司的房屋。综上，请求法院驳回大上海酒店公司对鼎萨公司的诉讼请求。
龙阳宾馆公司原审辩称，一、因龙阳宾馆公司三楼管道漏水等造成大上海酒店公司二楼装潢受损，其愿意承担维修责任。在大上海酒店公司诉讼前，龙阳宾馆公司一直同意为大上海酒店公司修理，但因大上海酒店公司拒不配合导致形成本案诉讼，对于大上海酒店公司原因造成的扩大损失，应由大上海酒店公司自行承担。二、经多次现场实地勘察，因管道漏水给大上海酒店公司造成的装潢损失为局部范围内的损失，而非整体无法使用。大上海酒店公司按重置价格主张本案装潢损失与事实不符。三、从现场勘察来看，大上海酒店公司经营的二楼包间内的餐具摆放整齐，可见漏水未对大上海酒店公司经营造成影响。从大上海酒店公司与鼎萨公司签订的房屋租赁合同来看，也未涉及因房屋渗水而减免大上海酒店公司租金。大上海酒店公司主张租金损失，没有事实依据。综上，请求法院依法判决。
原审法院经审理查明，本市草场门大街130号房屋，总层数为五层，登记产权人为江苏新瑞华房地产实业发展有限公司（以下简称新瑞华公司）。
2004年9月7日，南京瑞鑫商业管理咨询有限公司（以下简称瑞鑫公司）受新瑞华公司委托将涉案房屋（该幢地下一层及地上一至四层）出租给案外人冯建平使用。冯建平承租涉案房屋后经出租人同意于2004年11月4日起将该房屋中的三至四层转租给被告龙阳宾馆公司使用，冯建平则使用该房屋一至二层用于经营“龙厨酒店”。后因经营亏损，冯建平将该酒店转让给大上海酒店公司经营。
2006年4月26日，瑞鑫公司与大上海酒店公司签订了《房屋租赁合同》，约定由瑞鑫公司将享有合法出租权的涉案房屋（该幢地下一层及地上一至二层）租赁给大上海酒店公司使用，面积约2100平方米（其中一层产权建筑面积706.07平方米，二层产权建筑面积753.30平方米），租赁期限自2006年5月2日至2018年5月1日止，房屋租金为120万元／年等等。
该合同签订后，大上海酒店公司即以涉案房屋为经营场所在此经营“大上海酒店”，并对涉案房屋进行了装潢。2008年6月起，因龙阳宾馆公司承租的三楼房屋内铺设的管道等漏水，致使大上海酒店公司二楼装潢受损。渗水发生后大上海酒店公司向龙阳宾馆公司反映，要求其予以维修。龙阳宾馆公司虽多次进行维修，但未彻底解决漏水状况。现大上海酒店公司诉至原审法院，请求判如所请。
原审另查明，2012年7月12日大上海酒店公司与新瑞华公司签订了《协议书》，确认因瑞鑫公司工商登记注销，大上海酒店公司自2012年8月2日起终止履行上述租赁合同，原租赁合同中关于租金支付有争议的部分待日后根据相应材料处理，大上海酒店公司于协议签订之日起7日内先行缴纳所欠房租230万元，大上海酒店公司与新瑞华公司另行签订房屋租赁合同，自2012年8月2日起实行等。
同日，大上海酒店公司与新瑞华公司签订了《房屋租赁合同》，约定：新瑞华公司将其所有的涉案房屋出租给大上海酒店公司经营餐饮、茶楼；租赁期限自2012年8月2日至2018年5月1日，租金为每年120万元。合同另就双方权利义务、费用缴纳、装潢施工要求等作了约定。2013年3月27日，新瑞华公司办理了工商登记变更手续，变更为鼎萨公司。
涉案房屋渗水后，大上海酒店公司曾因无法正常使用涉案房屋而就租金支付问题与被告鼎萨公司产生争议。双方于2012年7月12日签订《协议书》后，大上海酒店公司向被告鼎萨公司支付了230万元租金。此后，大上海酒店公司又按租赁合同约定陆续向被告鼎萨公司支付租金至2013年12月1日。
庭审中，大上海酒店公司明确鼎萨公司、龙阳宾馆公司共同实施侵权行为，其系基于侵权法律关系向鼎萨公司、龙阳宾馆公司主张权利。因双方就漏水给大上海酒店公司造成的装潢损失无法协商，根据大上海酒店公司申请，原审法院依法委托南京中信资产评估有限公司（以下简称中信评估公司）进行评估。2013年11月20日，中信评估公司出具评估报告。该评估报告记载，预算编制涉案工程内容包括二楼原天棚吊顶、原装饰墙面拆除及垃圾清运费用，以及恢复原标准天棚、墙面所发生的材料费、人工费、机械费、相关措施项目费、规费等一切费用，天棚、墙面以外的其他装修分部分项工程（如门窗、地面、水电安装等）因渗漏未直接造成损坏影响，未含在预算编制范围内，其中吊顶拆除面积为753.54平方米，隔墙拆除面积为498.52平方米，评估结论为涉案房屋内因楼面漏水造成的财产损失为549500元。经质证，双方当事人对该评估报告的真实性不持异议，但大上海酒店公司认为该评估评估的损失价值过低，应就涉案房屋二楼整体重新装修的价值进行评估；龙阳宾馆公司则认为该评估结论实质为二楼装修的重置价格，未考虑原装潢折旧及实际受损面积，夸大了其应承担的责任范围，对该评估结论不予认可。原审法院依法释明后，龙阳宾馆公司明确表示就大上海酒店公司装修损失不申请进行重新评估，但要求原审法院结合本案证据对大上海酒店公司装修损失予以认定。
根据龙阳宾馆公司申请，原审法院通知中信评估公司的评估人员到庭作证。评估人员称因涉案房屋漏水时间持续较长，无法仅就漏水区域的受损价值进行评估，且因该房屋渗漏起始时间无法确定，本次评估未考虑成新率。经原审法院再次组织现场勘验，双方当事人一致确认涉案房屋内漏水部位为包括包间、走道、吧台等在内的共十处区域，其中部分漏水点仍在持续渗水。
2014年3月12日，中信评估公司向原审法院出具第二次现场勘察情况报告，称因漏水导致损坏的天棚面积为23.03平方米，隔墙面积为41.60平方米。双方当事人质证后，对该情况报告的真实性均不持异议。
因双方意见分歧较大，致使本案调解无果。
以上事实，有当事人陈述、产权证、房屋租赁合同、协议书、评估报告、现场勘验笔录及原审法院开庭笔录等予以证实。
原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，涉案房屋虽系由鼎萨公司分别出租给大上海酒店公司及龙阳宾馆公司使用，但龙阳宾馆公司在实际控制使用涉案房屋期间，因其在承租房屋内铺设的排水管道等漏水，致使大上海酒店公司承租使用的二楼房屋内装修遭受损失。龙阳宾馆公司作为涉案房屋的实际承租使用人，在占用使用期间对于该房屋负有妥善使用、谨慎管理等义务。龙阳宾馆公司在该房屋发生渗水情况后，虽对漏水部分进行了部分维修，但未采取有效措施排除侵权隐患，故对于造成大上海酒店公司装潢受损的后果应承担相应的侵权责任。根据现场勘验，截至本案诉讼期间，涉案房屋内部分漏水区域仍持续发生渗水情况，故龙阳宾馆公司应积极采取措施停止侵害，对二楼房屋内的漏水事实排除妨碍。
因鼎萨公司将涉案房屋出租后，其并不实际使用该房屋，且并无证据证明涉案房屋内发生漏水情形系房屋本身质量瑕疵所致。鼎萨公司与龙阳宾馆公司之间既无共同侵权故意，也无共同侵权行为，故对大上海酒店公司主张鼎萨公司应承担连带侵权责任的请求，原审法院不予支持。
关于大上海酒店公司主张赔偿装修损失853932元的问题。本案中，龙阳宾馆公司排水管道等漏水给大上海酒店公司造成的装修损失，虽经中信评估公司评估后认定为549500元，该损失价值包括二楼原天棚吊顶、原装饰墙面拆除及垃圾清运费用，以及恢复原标准天棚、墙面所发生的材料费、人工费、机械费、相关措施项目费、规费等一切费用，但评估机构亦说明未考虑成新率，无法单独仅就漏水区域评估。后经原审法院组织再次现场勘验，明确了因漏水给大上海酒店公司造成的受损区域为天棚23.02平方米、墙面41.60平方米，而非二楼全部天棚、墙面范围。故原审法院结合本案案情，考虑渗水情况持续时间、大上海酒店公司装修受损实际状况、以及修复受损区域的成本等因素，酌定龙阳宾馆公司应赔偿大上海酒店公司装修损失50000元。
关于大上海酒店公司主张赔偿租金损失1370940元的问题。因龙阳宾馆公司在涉案房屋内铺设的管道等漏水后，导致大上海酒店公司二楼装潢受损，客观上影响大上海酒店公司对涉案房屋的正常经营使用。根据查明的案件事实，自2008年6月起涉案房屋内发生渗水后，截止本案诉讼期间仍有包括二楼包间、走道、吧台等在内的区域有漏水部位未修复及存在持续渗水的情况，综合上述具体案情，考虑涉案房屋内漏水时间及漏水区域、漏水对大上海酒店公司经营的影响、大上海酒店公司支付租金情况等情况，原审法院酌定龙阳宾馆公司应赔偿大上海酒店公司租金损失450000元。
综上，为维护当事人合法权益，原审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、南京龙阳宾馆有限公司于判决生效之日起十日内对南京秦淮大上海酒店有限公司承租的本市草场门大街130号房屋内漏水区域停止侵害、排除妨碍。二、南京龙阳宾馆有限公司于判决生效之日起十日内赔偿南京秦淮大上海酒店有限公司装修损失50000元、租金损失450000元，合计500000元。三、驳回南京秦淮大上海酒店有限公司对江苏鼎萨资产管理有限公司的诉讼请求。如南京龙阳宾馆有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费17885元，由大上海酒店公司负担9085元，龙阳宾馆公司负担8800元（大上海酒店公司已预交，龙阳宾馆公司在履行上述给付义务时一并给付）。
龙阳宾馆公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、上诉人承认，在2008年6月发现部分客房因卫生间渗水，造成被上诉人二楼餐厅天花板小范围滴漏，但上诉人及时进行了修复，未对被上诉人装潢造成损害，原审法院现场查看存在的问题，系被上诉人要敲诈上诉人不同意上诉人帮助修理造成，2014年5月，上诉人已将原渗漏点全部修理完毕。2、被上诉人就诉争房屋装修时间为2006年，根据酒店餐饮行业一般装修年限为五年，被上诉人主张装修损失已超过酒店装修年限。3、诉争房屋渗漏受损区域天花板23.02平方米、墙面41.60平方米，原审法院未考虑装修折旧，酌定上诉人承担被上诉人5万元装修损失，没有事实和法律依据。4、被上诉人未向原审法院提交渗水导致其经营损失的相关证据，而原审法院酌定上诉人承担45万元房租损失没有事实及法律依据。综上，原审判决认定事实错误、判决结果不当，请求二审法院查明事实后，依法改判驳回被上诉人在原审的全部诉请，并承担一、二审诉讼费。
被上诉人大上海酒店公司答辩称，诉争房屋自2008年6月开始漏水，至今未能解决，双方自2009年多次争执，上诉人只是点对点的维修，原装修风格都被破坏。上诉人在2008年就三楼卫生间装修疏忽漏水情况，真正原因至今未能查明。被上诉人针对装修损失部分，原审诉请修复成原状，根据当时报价85.3万元，后经司法评估为54.9万元，而原审法院根据漏点面积，仅酌定被上诉人赔偿5万元，原审法院对此项判决，被上诉人是不满意的，但从尽快解决纠纷及经济利益考虑未坚持上诉。综上，请求二审法院维持原判。
原审被告鼎公司答辩意见要求法院公正处理。
针对原审法院查明的部分事实，上诉人表示异议。1、涉案房屋渗水后，被上诉人未向法院提交任何证据证明，因无法正常使用房屋就租金支付问题与鼎萨公司产生争议；2、虽然房屋有渗水，但上诉人利用晚上时间进行维修，没有给被上诉人经营造成损失；3、被上诉人因房屋装修超过餐饮五年使用期限需要重新装修，其不同意上诉人维修的原因，想以此达到要求鼎萨公司减租的目的。双方当事人对原审法院查的其他事实不持异议，本院予以确认。
本院二审另查明，被上诉人原审主张自2008年1月1日至2013年12月31日期间租金损失1370940元数额，其在二审中陈述意见为，实际承租二楼面积753.54平方米，渗水部位涉及10个包间及过道共400平方米面积不能正常使用，按租金标准1.56元／平方米／天、6年计算，该租金损失为1370940元。
二审中，上诉人提出诉争房屋所有渗漏点其已于2014年5月全部修复，但被上诉人不予认可。2014年8月29日，本院组织双方现场勘验时，212室原渗水点和新增219室渗水点各一处已用石膏修复，原审法院勘验的其他九处渗水点仍在持续渗水，另发现201室新增渗水点一处。
本院认为，上诉人龙阳宾馆公司作为涉案三、四层房屋的实际承租使用人，在占有使用期间未尽妥善使用、谨慎管理等义务，致三层房屋发生渗水造成被上诉人大上海酒店公司承租的二层装潢受损及经营产生影响，应当承担相应的侵权责任。经查证，诉争房屋至二审期间仍存在持续渗水问题，故本院对上诉人提出渗水点已经修复，未对被上诉人装修及经营造成影响的意见，不予采信。本案原审评估人针对二楼全部天棚、墙面装修损失评估的价值为549500元，但未考虑成新率、修复受损区域成本等因素，原审法院根据受损天棚、墙面实际面积，酌定按50000元判令上诉人向被上诉人赔偿并无不当。本案二审中，被上诉人虽认为原审法院酌定50000数额过低，但在原审法院判决后并未上诉，应视其认可该数额，现二审提出异议依法不予支持。因被上诉人与原审被告鼎萨公司合同约定房屋租赁期限为12年，现上诉人也无任何证据证明被上诉人利用原装修在五年后需重新装修，故本院对上诉人提出涉案装修已超过5年利用期限需重新装修的意见，不予采信。关于租金损失问题，被上诉人原审主张1370940元，系按二层受影响面积400平方米、年租金1.56元／平方米／天、6年时间确定的，原审法院根据诉争房屋发生渗水起始及持续时间、渗水区域、渗水对被上诉人经营造成的影响及被上诉人租金支付情况，在被上诉人主张基础上，酌定下调至450000元，并无不妥，本院应予维持。
综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费17885元，由上诉人龙阳宾馆公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一四年九月十八日
书 记 员 林雨虹