西藏自治区日喀则市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）藏02民终45号
上诉人（原审被告）：满口香馄饨王，住所地西藏日喀则市上海中路24号附78号军分区门面房**号。
经营者：蒋红梅，女，1981年2月28日出生，汉族，个体工商户，现住西藏日喀则市。
委托诉讼代理人：宋显义（系蒋红梅叔叔），男，1970年3月3日出生，汉族，个体工商户，现住西藏日喀则市。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军西藏日喀则军分区，住所地西藏日喀则市。
法定代表人：马赟，该军分区司令员。
委托诉讼代理人：次多，男，该军分区后勤保障部保障科助理员。
委托诉讼代理人：向仕军，西藏循矩律师事务所律师。
原审第三人：马亚商店，住所地西藏日喀则市桑珠孜区上海路军区二所商品房。
经营者：马亚古白，男，1974年9月6日出生，回族，个体工商户，现住西藏日喀则市桑珠孜区上海路军区二所商品房。
上诉人满口香馄饨王（以下简称满口香）因与被上诉人中国人民解放军西藏日喀则军分区（以下简称军分区）、原审第三人马亚商店房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年4月13日公开开庭进行了审理。原审第三人马亚商店经传票传唤未到庭，上诉人满口香馄饨王委托诉讼代理人宋显义，被上诉人军分区委托诉讼代理人次多、向仕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
满口香上诉请求：1.免除房屋占有使用费98,583元（以下货币均为人民币）；2.全额退还押金20,000元；3.房屋再次出租时享有免转让费的优先承租权；4.开具收取租金的正规发票；5.补偿转让费、装修费损失350,000元；6.退还房屋面积差多收的租金；7.延长处理货物的时间至2018年12月31日。事实和理由：军分区不守信，店面是经军分区同意从上一租户转让获得，加上军分区不同意转让门面，既不公平，还导致满口香损失较大，再收房屋占有使用费不合理，押金条有军分区签字盖章，应予认可其真实性。
第三人马亚商店未提出陈述意见。
军分区辩称，1.原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，且原审判决内容符合社会公平原则，理应得到维持。2.满口香应当立即返还房屋。因为根据双方签订的《军队房地产租赁合同》约定，应当于2016年1月1日返还房屋；根据中央政策规定，满口香应立即返还房屋。满口香要求2018年年底返还房屋，无任何事实和法律依据。3.房屋租赁合同于2015年12月31日解除，根据公平原则，满口香应按照合同约定的租金标准，从2016年1月1日起至交还房屋之日向军分区支付占有使用费。4.满口香支付转让费用是其自身经营行为，风险由自己承担，军分区未收取任何转让费用，对其支付转让费用的行为并不知情，假设知情，也是满口香与第三人的合意行为，与军分区无关，不应当赔偿满口香的转让费用损失。5.《军队房地产租赁合同》第八条明确约定装饰装修“费用自理、权属归甲方所有”，满口香对房屋的装饰装修用于商业经营，实际受益人为自身，军分区无任何过错，不应承担该损失。6.根据合同约定，满口香在合同期满后拒不返还租赁房屋，军分区有权不退还交纳的押金，虽然约定了保证金，但实际并未交纳。满口香已交纳的押金，归军分区所有。7.关于优先租赁权，2015的合同没有相关约定。8.对于出具发票、退还差价的上诉请求无理无据，二审的新诉请应该进行调解，但军分区拒绝调解，满口香可以另行起诉。综上，一审判决认定事实的证据充分，适用法律正确无误，程序合法，满口香提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。
军分区向一审法院起诉请求：1.请求确认军分区与满口香经营者蒋红梅之间签订的租赁合同已经解除；2.判决满口香及第三人立即将租赁房屋恢复原状并返还给军分区；3.判决满口香向军分区支付房屋占有使用费30,928元，自2016年1月1日起至2016年8月31日止；4.判决扣除满口香已经支付的租赁保证金4,600元归军分区所有；5.本案诉讼费由满口香承担。一审中，军分区变更第三项诉讼请求为：判令满口香向军分区支付房屋占有费自2016年1月1日起计算至判决之日止。
一审法院认定的事实：满口香经军分区同意，从他人处转让取得军分区位于日喀则市上海中路门面1间，经营小吃。此前，军分区向原始租户一次性收取押金20,000元并向其出具押金收据。满口香在转让取得门面时，实际向上一租户交纳押金20,000元，并取得原始押金收据。军分区曾于2013年11月10日向满口香下发通知，内容载明“2013年12月31日合同到期后将收回出租门面房及空余房地产，不再续租”，但双方合同一年一签直至2015年12月31日。双方2014年12月22日续签的租赁合同中约定，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止共计12个月，年租金46,392元，合同约定押金4,600元，租金按照每半年以转账方式交纳。2015年9月26日军分区向满口香下发通知，告知“根据军队政策规定出租场地定须于2015年12月31日关停，自2016年1月1日起将不再审批租赁项目”。合同期满后满口香一直占有使用该房屋，军分区也未收取房租。2016年4月12日军分区再次向满口香下发通知表明双方的租赁项目已到期，要求租户于2016年4月30日前将出租房交还军分区。该门面房目前由第三人马亚商店实际占有使用。
一审法院认为，军分区与满口香经营者蒋红梅于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应依约履行。针对争议焦点军分区主张收回租赁物的诉讼请求是否应予支持的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物；第二百三十六条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案当事双方之间签订的军队房地产租赁合同于2015年12月31日期限届满后军分区未与满口香续签合同，同时以拒收房租的方式提出异议，并在合同期限届满前和届满后分别向满口香下发了不予续租和要求退房的通知，双方之间并未形成不定期租赁合同关系。另据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，满口香经营者蒋红梅基于租赁合同届满后双方不再续租的事实致使其丧失继续合法占有不动产的法律基础，而第三人马亚商店作为实际占有人亦构成无权占有，因此军分区作为权利人要求满口香和第三人返还房屋的诉讼请求于法有据，予以支持。自2015年12月31日合同期满终止后，满口香继续占用涉案房屋，也未支付房屋占有使用费，故军分区主张满口香自2016年1月1日起至判决之日期间按照原合同标准即每年46,392元支付房屋占有使用费的诉求，符合法律规定，予以支持98,583元（46,392元/年÷12个月×25.5个月）。关于满口香辩称按照全面停止有偿服务通知文件精神，承租的店面属于政策红线外，军分区收回房屋的理由不成立的问题，虽然该份通知精神属于中央政策范围，但是即便非政策原因，因合同期限届满双方的权利义务终止，军分区以租赁合同期限届满主张收回门面房于法有据，满口香的抗辩理由不成立。针对满口香称军分区不同意其转让的合同条款不公平，是霸王条款的问题，虽然合同中虽然第八条、第十五条的附加条款中，明确约定承租人不得擅自转租和转让，但出租人是否同意转让属于出租人处分自己的民事权利，不违反法律规定，且不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不属于霸王条款，故满口香的抗辩理由不成立。对于满口香称双方合同前后存在面积差异的问题，一审法院认为，以往所形成的租赁关系均因合同期限届满而履行完毕，双方的权利义务终止。本案中，双方主要争议的权利义务系基于2015年的军队房地产租赁合同所约定，因面积大小产生的损失不能作为应当续签合同的事实和法律依据，因此满口香的抗辩理由不成立。针对军分区要求扣除满口香已交纳押金的诉讼请求，一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同明确约定合同期满后满口香必须无偿返还租赁物，否则军分区有权不退还押金，合同期满后满口香未按照合同约定返还房屋，而是占用房屋至今，满口香构成违约，故军分区要求按照合同约定扣除保证金4,600元的诉讼请求符合法律规定，予以支持。军分区所主张的押金实际是以合同载明的保证金为计算依据，而满口香实际交纳的押金为20,000元，对军分区在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，予以支持。综上，一审法院对军分区的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，该院判决：一、军分区与满口香经营者蒋红梅于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；二、满口香、马亚商店自本判决发生法律效力之日起七日内向军分区返还租赁房屋；三、满口香自本判决发生法律效力之日起七日内向军分区支付房屋占有使用费98,583元；四、自本判决发生法律效力之日起满口香馄饨王向军分区支付的押金4,600元归军分区所有。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,364元，由满口香负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。另查明，2015年签订合同中约定的房地产租赁保证金4,600元双方当事人实际未收缴，一审中满口香主张的押金20,000元，军分区并未直接从满口香处收取；满口香提供了此门面的上一租户处2000年10月5日交纳信誉押金20,000元的收据复印件，一审法院判决中认定军分区对此证据真实性并无异议，本院经审查，一审中军分区对此证据的真实性提出了异议，二审中军分区也坚持一审举证质证意见，因该证据无法与原件核对，无法确认该证据真伪，故对一审该该项认定予以纠正。上诉期间，马亚商店已将房屋腾退给满口香，现实际占有人为满口香。
本院认为，根据各方当事人的上诉请求及答辩意见，归纳本案主要争议焦点为：1.该案所涉及的房屋何时腾退，占有使用费是否支付的问题；2.合同约定的保证金应否扣除问题；3.二审中新增加的诉求是否一并审理问题。
对于第一争议焦点，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”本案中，按照合同约定，双方当事人签订的合同于2015年12月31日期限届满。军分区在合同期满前3个月已经通知满口香合同期满终止后将不再续签，满口香应该在此期间处理积压商品，为合同期满终止交还房屋做准备。但满口香在合同期满终止后，在无法律和合同依据下继续占有使用房屋，其行为不符合双方合同约定和法律的规定。一审判决认定双方房屋租赁期满终止并无不当，相应判决确认双方合同关系已于2015年12月31日解除，虽表述不准确，但并不影响合同期满终止的法律后果。现合同已期满终止，满口香应返还房屋，对于满口香提出给予处货时间至2018年12月31日的主张于法无据，本院不予支持。本案中，合同履行期限届满后，满口香不及时返还房屋，继续占有使用房屋，已构成违约，并侵犯了军分区对该房屋享有的占有使用收益处分的权利。一审法院按照被军分区诉请，依据合同约定的房租标准每年46,392元确定满口香向军分区支付2016年1月1日至一审判决的占有使用费98,583元，并无不当，本院予以确认，对于满口香提出的免除占有使用费的请求于法无据，本院不予支持。
对于第二争议焦点，2014年12月22日双方签订合同中约定了租赁保证金4,600元，但未实际履行。一审中军分区明确要求扣除满口香已经交纳了租赁保证金4,600元，属于自认收到了该款项。因2015年合同期满终止，满口香按照合同法第二百三十五条规定有返还租赁物的义务，但满口香未履行，构成违约。另依据双方签订的合同，满口香应当在合同期满终止时将租赁房屋的添附物转移给军分区，添附物均需转移，主物之返还不言而喻，满口香未履行合同约定的义务，同样构成违约。根据合同规定，满口香违约时军分区有权获得满口香交纳的租赁保证金的所有权。军分区在一审中要求按照合同约定数额的租赁保证金归其所有，该请求有合同和法律依据，并且满口香确实违约，应当承担违约的法律后果。满口香主张应返还押金，但无法提供押金收条原件，无法证明其主张的事实，应承担举证不能的法律后果，一审法院按照合同约定的租赁保证金数额支持军分区的诉讼请求，并无不当。
对于第三个争议焦点，满口香请求在房屋再次出租时享有免转让费的优先承租权、开具收取租金的正规发票、补偿转让费、装修费损失350,000元、退还房屋面积差多收的租金的上诉请求因其未在一审中提出反诉，二审中未能达成调解协议，且军分区在庭审中明确表示不同意一并审理，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”的规定，满口香可就二审新增加的诉请另行主张。
综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,364元，由满口香馄饨王负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 康 春 生
审 判 员 德 吉 玉 珍
审 判 员 刘 文 祝
二〇一八年五月六日
法官助理 贵桑德庆书记员蒙闱俊
附本案适用的法律条文：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。