贵州省贵阳市南明区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0102民初4922号
原告汤建云（反诉被告），女，汉族，1992年8月20日生，无业，住贵阳市南明区。
委托诉讼代理人袁杰，贵州知合律师事务所律师。执业证号15201201610220483。
委托诉讼代理人余璐，贵州知合律师事务所律师。执业证号15201199911244915。
被告高鼎（反诉原告），男，汉族，1970年1月14日生，住贵阳市南明区。
委托诉讼代理人饶志燊，贵州民族律师事务所律师。执业证号15201201620525130。
第三人贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。
法定代表人肖春红，该公司董事长。
委托诉讼代理人罗燕，女，汉族，1982年6月19日生，贵阳宏益房地产开发有限公司法务助理，住贵阳市南明区。
委托诉讼代理人李玲，女，汉族，1992年7月10日生，贵阳宏益房地产开发有限公司法务助理，住贵阳市南明区。
原告汤建云诉被告高鼎、第三人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理后，适用简易程序进行审理。审理过程中，被告高鼎于2017年6月22日提起反诉。本院经审查认为被告高鼎的反诉理由成立，遂决定将上述二案合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汤建云的委托诉讼代理人袁杰、被告（反诉原告）高鼎的委托代理人饶志燊、第三人宏益公司的委托代理人罗燕、李玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汤建云向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签定的《贵阳花果园商铺二层租赁合同》；2.判令被告返还原告租房押金40000元；3.判令被告与第三人连带赔偿原告装修及广告安装损失207800元；4.判令被告赔偿原告加盟合作费79800元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月23日，原告与被告签订了《贵阳花果园商铺二层租赁合同》，约定被告将自己租赁的位于贵阳市花果园××区××商铺××隔楼××层租给原告，租赁期限为2016年5月8日至2021年7月30日止。2016年5月8日至2018年5月7日的租金为每月20000元，押金为40000元，物管费每月1000元。合同签订当日，原告按约定向被告支付了3个月租金及物管费63000元、押金40000元，对租用的商铺二层进行了室内装修，并在户外安装加盟店的企业标识“汉食坊”金刚煲王的广告牌后开始经营。然而，原告在正常经营期间，由于被告因经营亏损无法承担租金，第三人作为商铺所有权人拒绝提供办理营业执照的相关证明，导致原告迟迟未能办理成功营业执照。2014年4月份，第三人以被告迟付租金为由，停止对商铺的供水、供电，原告也因此被迫停止经营。原告多次找到被告协商未果，被告的违约行为给原告造成了巨大损失，应按合同约定赔偿原告无法经营的损失。同时，第三人在明知涉案房屋在诉讼中，且申请了对装修残值进行鉴定的情况下，转让涉案房屋，其行为给原告造成了损失，应承担相应的赔偿责任。
被告高鼎辩称：1.导致租赁合同解除的原因在于原告长期多次拖欠房屋租金及水电费，根据原、被告租赁合同第13条的约定，已经达到了解除条件。2017年4月19日，被告向原告发出解除租赁合同通知书后，再次于2017年5月7日向原告发出撤货交铺通知书，原告于2017年5月7日下午从房屋内搬走了自己的物品，其对解除合同予以认可；2.租赁合同已经事实解除，对于解除的原因系原告违约在先，且原告已经搬离房屋，清空物品，故对原告主张的损失不成立，也不应由被告承担；3.原告主张的各项损失没有事实依据，应以鉴定评估为准，同时对于原告主张的户外广告费用，以及加盟费用与房屋租赁无关，不应纳入其损失范围；4.针对原告要求退还押金请求，因原告在租赁期间，对被告的房屋装修造成了损坏，根据租赁合同第3条约定，被告可不退还原告押金，用于冲抵损失。综上，原告诉请无事实和法律依据，请求法院驳回原告诉请。
第三人宏益公司述称：1.第三人与原告并无租赁关系，原告要求第三人承担损失无法律依据；2.第三人不是侵权人，原告要求第三人承担损失无事实依据；3.第三人与被告签订租赁合同时约定，不允许其转租，否则第三人可解除合同。原告在明知此约定的情况下仍与被告建立租赁关系，应承担其无法继续承租的不利后果。
反诉原告高鼎向本院提出诉讼请求：1.判决反诉被告支付反诉原告拖欠的房租32000元和水电费17931元；2.判决本、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2016年4月23日，反诉原告与反诉被告签订《贵阳花果园商铺二层租赁合同》，约定将贵阳花果园E区6栋一层125号商铺二楼分租给反诉被告。合同在履行过程中，反诉被告多次违约拖欠反诉原告房租、水电费。且反诉被告在商铺二楼经营餐饮过程中，产生严重的损害行为，造成反诉原告所在商铺一楼严重损害，产生漏水、油污地漏、损害墙壁和一楼装修设施设备等，导致反诉原告在商铺一楼所经营的酒吧长期无法正常经营。2017年3月开始，由于反诉被告继续拖欠房租、水电，经反诉原告多次催收仍然拒绝支付，造成商铺被宏益公司在2017年4月采取了停水停电的措施。由于反诉被告的多次违约行为和对反诉原告的损害行为，反诉原告正式于2017年4月19日通知反诉被告解除房屋租赁合同，反诉被告未提出异议且自行腾空房屋搬离了所有物品。由于反诉被告的违约行为和损害行为，给反诉原告造成了巨大的经济损失，最终让反诉原告无法正常继续经营下去，故特诉至法院，提出如前诉请。
反诉被告汤建云辩称：反诉被告认可2017年3月租金尚欠5000元未交清。2017年4月份的租金，因被停水停电，故反诉被告不应支付。而尚欠5000元租金未交，是因为反诉原告不能配合反诉被告办理营业执照，以此督促反诉原告为反诉被告办理，且反诉被告担心及时交了租金仍然会停水停电。同时，反诉被告已交给反诉原告40000元押金，该押金完全可以冲抵房租，不至于反诉被告交不出房租从而被宏益公司停水停电。对于水电费问题，按照租赁合同的约定，因反诉原告未提供收据单，我们不认可，且反诉原告本身也拖欠了很久的水电费，所以不同意交给反诉原告。针对评估费的问题，因导致双方租赁合同解除的原因在于反诉原告，故我方认为应由反诉原告自行承担。
经审理查明：2015年6月10日，第三人作为出租人（甲方），被告（反诉原告）作为承租人（乙方）签订《贵阳花果园商铺租赁合同》一份，约定甲方将坐落于贵阳市贵阳花果园E区6栋一层125号商铺（建筑面积663.09平方米）出租给乙方使用，租赁期限6年；租金标准为：第一年、第二年每月租金66309元，第三年、第四年每月租金79571元；租金支付方式为：按每3个月支付一次，乙方须于每期租金到期前15日内向甲方支付下期租金。并约定乙方未经甲方失眠同意，将该商铺转租他人或乙方拖欠支付租金、物业管理费及其它费用之一或全部的达到30日，甲方有权单方面解除此合同。同时约定租赁期满或合同解除时，乙方不拆除装修，装修残归甲方所有。合同签订后，第三人将被告（反诉原告）所租商铺交付被告（反诉原告）使用。2016年4月23日，被告（反诉原告）作为分租人（甲方），原告（反诉被告）作为承租人（乙方）签订《贵阳花果园商铺二层租赁合同》一份，约定甲方将自租的位于贵阳市花果园××区××商铺××楼××楼除甲方现使用厨房及库房以外大约400多平方米出租给乙方使用，租赁期限为：2016年5月8日至2021年7月30日止，合同期内如乙方不做或其他原因，在不损坏已装修前提下，甲方该退还乙方两个月押金40000元整，如乙方有损坏装修设施，甲方可不退还乙方押金；租金标准为：第一年和第二年（2016年5月8日至2018年5月7日）每月租金20000元；并约定：因甲方个人原因导致乙方无法正常经营，甲方应赔偿乙方所有损失，因乙方原因导致甲方无法正常经营，乙方应赔偿甲方所有损失；同时约定：乙方独立使用水、电费用以表为准，标准为物管提供收据单价收取，物管费为每月1000元；每月8号准时收取下月租金及物管费，如超过15天未收到乙方交来下月租金，甲方有权收回乙方所租位置。合同签订后，合同签订当日，原告（反诉被告）按约定向被告（反诉原告）支付租金及物管费63000元、押金40000元后进场经营。2017年4月，因被告（反诉原告）未按时向第三人支付租金等，第三人对被告（反诉原告）所承租的商铺停止供水、供电。2017年4月19日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出《解除房屋租赁合同通知书》，以原告（反诉被告）多次不按时缴纳租金，并拖欠租金，违反双方所签合同第13条约定为由，正式通知原告（反诉被告）：“一、自本通知函发出之日起，你我之间签订的《贵阳花果园商铺二层租赁合同》解除；二、请你在3日内（最迟在2017年4月23日12时前）搬离位于贵阳市××花果园××号商铺，腾空房屋内所有物品；三、若你在上述期限内不搬出上述房屋，本人有权收回该房屋，由此产生的所有损失由你自行承担。”。2017年5月7日，原告（反诉被告）将所承租商铺内物品搬离。2017年6月19日，被告（反诉原告）作为乙方、第三人作为甲方签订《?贵阳花果园商铺租赁合同?终止协议》一份，约定:甲、乙双方自愿终止于2015年6月10日签订的《贵阳花果园商铺租赁合同》，并约定：乙方应于2017年4月30日前将商铺交还给甲方，乙方应将房屋恢复至交房时状态。
另：审理过程中，被告（反诉原告）于2017年6月30日向本院提交鉴定申请书，要求对原告（反诉被告）位于贵阳花果园E区6栋一层125号商铺二楼的房屋不可拆的装修残值进行鉴定。2017年7月4日，本院委托北京亚超资产评估有限公司评估，2017年12月6日，北京亚超资产评估有限公司作出北京亚超评报字（2017）03135号《关于贵阳市南明区人民法院审理案件涉及房屋装饰装修价值的资产评估报告》，评估结论为：委托人用于本报告所列评估目的下评估基准日2017年7月4日委托评估的位于贵阳市花果园E区6栋一层125号商铺二楼房屋的装饰装修评估价值共计人民币（大写）叁万零捌佰零贰元整（￥30802元）。
上述事实，有当事人陈述、《贵阳花果园商铺租赁合同》、《贵阳花果园商铺二层租赁合同》、《收条》、《解除房屋租赁合同通知书》、《?贵阳花果园商铺租赁合同?终止协议》、评估报告等相关证据材料在卷左证，并经庭审质证核实，足以认定。
本院认为，本诉案件中，关于第三人是否承担连带赔偿责任的问题。原告提出第三人在明知涉案房屋在诉讼中，且申请了对装修残值进行鉴定的情况下，转让涉案房屋，其行为给原告造成了损失，应承担相应的赔偿责任。对此，第三人辩称与原告并无租赁关系，也不是侵权人，原告的诉请无法律和事实依据，请求驳回原告的诉请。因第三人转让涉案房屋，系基于与被告解除租赁关系，收回自有房屋，对自有资产进行处置的行为，且在评估机构对涉案房屋装修残值进行评估过程中，原告亦未提出其装饰装修受到损害的异议，故第三人的辩解意见有理，本院予以采纳。
现原告起诉要求解除与被告签定的《贵阳花果园商铺二层租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定及第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，因双方所签合同约定：“被告于每月8号准时收取下月租金及物管费，如超过15天未收到原告交来下月租金，被告有权收回原告所租位置”。2017年4月19日，被告以原告未按期支付租金为由，向原告发出《解除房屋租赁合同通知书》，原告在收到该通知书后，未向人民法院请求确认解除合同的效力，双方所签《贵阳花果园商铺二层租赁合同》已于2017年4月19日解除，且于2017年5月7日将涉案房屋内物品搬离，故对原告的该诉请，本院不予支持；对于原告诉请被告返还租房押金40000元，对此，被告辩称原告在租赁期间，对被告的房屋装修造成了损坏，根据租赁合同第3条约定，被告可不退还原告押金，用于冲抵损失，并提交视频摄像予以证明。对被告提交的证据原告不予认可，并原告提出租赁门面将近一年时间，被告从未找过原告，且系被告单方拍摄，不能确认是原告租赁的门面。因原告于2017年5月7日搬离物品时，被告未向原告提出其已损害房屋装修的意见，且该视频摄像系被告在原告搬离后单方制作，被告又未提交其他证据相互印证，故对被告的辩解意见，本院不予采纳，原告的诉请有理，本院予以支持；对于原告诉请被告赔偿装修及广告安装损失207800元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……；（二）因承租人违约导致合同解除。承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……。”之规定，因被告与第三人解除租赁合同后，已将涉案房屋返还第三人，而原告未能提供第三人对被告已进行装修补偿的证据，故原告的该诉请，于法无据，本院不予支持；对于原告诉请被告赔偿加盟合作费79800。因原告提交予以佐证的《服务业专用票据》上注明合作费79800元系汤建华、汤建云二人交纳，且该票据系2015年8月21日出具，而原、被告双方签订租赁合同时间为2016年4月23日，该费用与被告无直接因果关系，故对原告的该诉请，本院亦不予支持。
反诉案件中，现反诉原告要求反诉被告支付拖欠2017年3月房租12000元及4月房租20000元，共计32000元。对此，反诉被告辩称2017年3月租金没有交清，尚欠5000元。2017年4月份的租金，由于反诉被告因被停水停电，故不应该支付。因反诉被告提交的微信聊天记录上显示3月份租金尚欠5000元系反诉被告自述，并无反诉原告对该款项的确认意见，庭审中，反诉原告亦不予认可，而反诉被告又未提交相关支付租金凭证予以佐证，故对反诉被告辩解2017年3月尚欠租金5000元的意见，本院不予采纳；对于反诉被告应支付2017年4月的房租20000元，因向本诉第三人交纳租金的主体为反诉原告，反诉被告未按期交纳租金不是反诉原告拒绝向本诉第三人按期交纳租金的合法理由，故由于反诉原告未按期支付租金，本诉第三人对反诉原告所承租商铺停水、停电，导致反诉被告无法经营，造成损失，责任在于反诉原告，而该20000元房屋租金应视为反诉被告的直接损失，应由反诉原告自行承担；对于反诉原告要求反诉被告支付水电费17931元。因反诉原告提交予以证明该费用产生的证据均系复印件，未能提供原件予以核实，且证据上无反诉被告签名，而庭审质证时反诉被告又不予认可，故对反诉原告的该诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告高鼎于本判决生效之日起三日内返还原告汤建云租房押金40000元；
二、驳回原告汤建云的其余诉讼请求；
三、反诉被告汤建云于本判决生效之日起三日内支付反诉原告高鼎租金损失12000元；
四、驳回反诉原告高鼎的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6340元，减半收取3170元，由原告汤建云承担2725元，被告高鼎承担445元（该款原告汤建云已预交，被告高鼎在支付上述款项时一并支付给原告汤建云）；反诉案件受理费1048元，减半收取524元，鉴定费5000元，共计5524元，由反诉原告高鼎承担5399元，反诉被告汤建云承担125元（该款反诉原告高鼎已预交，反诉被告汤建云在支付上述款项时一并支付给反诉原告高鼎）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判员 胡双全
二〇一八年四月十六日
书记员 刘焕花