浙江省武义县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0723民初189号
原告：徐杭，女，1981年10月25日出生，汉族，住武义县。
委托代理人：洪友红（特别授权代理），浙江金奥律师事务所律师。
被告：施光金，男，1960年7月5日出生，汉族，住武义县。
被告：陈惠央，女，1966年4月14日出生，汉族，住武义县。
委托代理人：郑建宏（特别授权代理），浙江今日律师事务所律师。
被告：吴国龙，男，1964年8月14日出生，汉族，住武义县熟溪街道栖霞花苑江南小区**号，现住武义县。
原告徐杭与被告施光金、陈惠央、吴国龙、武义连通中介有限公司（以下简称连通公司）、武义县我爱我家房产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、程某、王某、陈某、张某侵权纠纷一案，于2016年1月12日向本院起诉，本院于当日受理立案，依法适用简易程序审理。后因案情复杂转为普通程序，由代理审判员叶青担任审判长，与人民陪审员朱志良、王伯林组成合议庭，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，原告以与被告连通公司、我爱我家公司、程某、王某、陈某、张某和解为由，撤回对其起诉，本院已裁定予以准许。原告徐杭的委托代理人洪友红，被告陈惠央及其委托代理人郑建宏，被告吴国龙到庭参加诉讼，被告施光金因下落不明，经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。
原告徐杭诉称：2004年11月16日，在吴国龙（系被告施光金胞弟）的见证下，原告与被告施光金签订《私房买卖协议》，施光金将其所有的坐落于武义县熟溪街道江南村上坎头自然村的25.3平方米的房屋出售给原告。协议约定：购房款首付22000元，余款待房屋拆迁时再付清；为保证购房者利益，施光金承诺如果拆迁时，拆迁补偿费不足卖房款，由施光金退回不足部分款；在拆迁落实安排新屋指标时，施光金将尽力争取落实幢房等等。2004年11月17日、19日，原告先后付给被告施光金购房款25000元。2005年12月，该房被拆迁，并由被告施光金出面落实了52平方米的幢房补偿基地，原告交足了土地出让金不足部分等费用共计27493.4元。2008年3月，原告舅舅谢汉松委托吴国龙建造位于武义县得拆迁房屋，并于2008年10月21日通过谢汉松支付给吴国龙造房款115792元。房屋建筑完毕后，施光金以自己名义办理了该房屋产权证，为此原告多次要求被告施光金办理房屋产权过户手续，但是施光金以各种理由推脱。房屋土建完成后，吴国龙于2012年3月下旬将钥匙交付给原告，原告家人入住该房屋并生活至今。然而施光金隐瞒出售的房屋系徐杭建造并已居住使用的事实，2012年5月28日连通公司、我爱我家公司、程某、王某、陈某、张某明知施光金所转让的房屋有争议的情况下介绍他人，由施光金将该房屋转让给韩菊红、王建军（系夫妻关系），并签订了《房地产买卖合同》，合同价为101万元。2012年6月，程某、王某、陈某、张某积极帮助被告施光金将该房屋产权过户到韩菊红名下。为此，2013年11月3日原告起诉施光金、韩菊红、王建军要求确认该《房地产买卖合同》无效，2014年7月23日在武义县人民法院主持调解下达成了《民事调解书》（（2013）金武民初字第836号），双方当事人达成协议：一、施光金与韩菊红、王建军签订的《房地产买卖合同》无效；二、徐杭于2014年7月30日前支付韩菊红、王建军代偿款100万元；三、施光金于2014年7月25日前协助将武义县房屋过户至徐杭名下；……七、徐杭与施光金有关的纠纷另行解决；八、案件受理费6945元（已减半），由徐杭负担（已交纳）。2014年7月24日徐杭通过汇款转让支付给韩菊红、王建军代偿款100万元，并取得上述房屋所有权（产权证：武字第××号）。经查，在该讼争房屋签订转让合同时，被告施光金与被告陈惠央系夫妻关系，且在《房地产买卖合同》上有被告陈惠央签字确认。2015年12月17日为取得相关完整证据，原告曾撤回起诉，贵院作出（2015）金武民初字第121-1号民事裁定书。原告认为，原告虽然取得了上述房屋的所有权，但被告施光金隐瞒《私房买卖协议》，将原告建造房屋私自出售给他人，给原告造成重大经济损失100万元及相关利息和诉讼费用，而该损失是在施光金和陈惠央夫妻关系存续期间产生，被告陈惠央应承担共同赔偿法律责任；被告吴国龙明知该房屋已由原告购买并建造完成，故意隐瞒事实帮助施光金将该房屋转让他人，应承担连带赔偿责任。
原告诉请要求：1、判令被告施光金、陈惠央共同赔偿原告经济损失831500元，案件受理费6945元，税款29853元，合计868298元；2、判令被告吴国龙对上述款项负担连带责任；3、判令本案被告承担本案的全部诉讼费用。
被告施光金递交书面答辩状，辩称：要求法院驳回原告的诉讼请求。1、原告于2014年7月24日支付给韩菊红、王建军两人代偿款100万元人民币是以韩菊红、王建军放弃已过户至两人名下的武义县西南街道栖霞花苑江南小区18号房产所有权、被告施光金于2014年7月25日前协助将此房产过户至原告徐杭名下属原告所有为目的和条件，目前上述房产所有权已归原告徐杭徐杭，交割完毕，因此这笔代偿款不是空穴来风，是有实物交换的，而且是物超所值的，故在这一民事经济行为中，不存在债务纠纷问题。2、根据（2013）金武刑初字第507号刑事判决书：“二、被告人施光金非法所得人民币168291.40元，以及该房产收益的损失继续予以追缴，归还被害人”，该判决是民事责任的最高判决，而原告现在不是依据这一判决与被告施光金进行民事责任追讨和诉讼，而是张冠李戴的提出代偿款赔偿是毫无法律和事实根据的。3、原告要求追究其他被告的民事连带责任是没有事实和法律依据的，一是民事调解中没有其他被告参与其中，其他被告对调解过程和结果毫不知情，也没有参与，怎么会有连带责任？而且公诉书和判决书中明确认定被告施光金隐瞒该房产系徐杭实际建造的事实真相，通过房产中介发布房屋出售信息，被告施光金将所得房款用于归还个人债务后携余款潜逃，都可以表明此行为责任由被告施光金一人造成及担责，与任何单位和个人无关，其他被告都没有任何的民事连带责任，这不过是原告急于弥补自己认为的经济损失而混淆是非。4、原告与施光金在私房买卖协议中明确如果售房人争取到幢房指标，产生的利益进行分配，但原告到目前为止也始终没有提到该房产所产生利益中属于被告施光金的份额，混淆了武义县溪南街道栖霞花苑江南小区18号幢房是属于原告与被告施光金合伙和共同拥有的事实，单方面认定是属于原告一人所有。5、如果代偿款需要赔偿，那么刑事判决中认定的民事责任赔偿又将作何解释？这是一案两判，施光金将承一案承担两笔民事赔偿责任。综上，被告认为原告诉请无事实和法律依据，请求依法判决。另外如原告坚持以代偿款赔偿追诉，请原告先将江南小区18号房产过户回被告施光金名下，被告在取得房产所有权后将负责归还代偿款。
被告陈惠央辩称：施光金的答辩全面的反映了本案的事实，应当按照刑事判决来执行，原告在刑事判决外延伸的一系列诉请都是无效的。施光金也讲到与被告陈惠央及其他被告没有关系，是他一人的行为，施光金与陈惠央在2001年正月初八就已经开始分居了，一直不联系，所以对本案所发生的事情不清楚、不知道。原告基于侵权行为起诉，在本案中陈惠央没有任何的侵权行为，从事实来看，陈惠央也不应该承担侵权责任。诈骗行为的法律后果应当由施光金承担，陈惠央没有犯罪为什么要承担法律后果。原告也认可通过评估房产价值是152.1万元，到今天为止徐杭直接交给施光金的是2.5万元，土地补缴款27499.4元，还有支付给吴国龙的建房款115792元，施光金仅拿到2.5万元，所以原告仅花了16万多的钱就得到了150多万元的房子，这是不符合实际的。事实上当时拆迁前的房屋是25平方，是施光金争取到了五十多个平方幢房，根据两人签到的协议，存在利益分配的问题，但现在该利益尚未进行分配。施光金卖给韩菊红房子虽然是101万元，但其中一部分是土地出让金，该款是从101万元中扣除的。综上，被告认为原告的诉请没有事实与法律依据，应当予以驳回。
被告吴国龙辩称：1、如果是侵权，原告需证明他是涉案房屋的合法物权人，就本案而言，原告在争议发生前未取得房产证，不是当然的物权人。另原告与施光金签订的《私房买卖协议》违反了土地管理法的禁止性规定，属于无效合同。原告没有其他任何证据证明其为涉案拆迁安置房的合法权利人；2、原告主张的损失系按照调解书中为施光金代付的100万元产生，这是特定对象的代偿款，原告只能按代偿的事实向施光金追偿，与其无关。根据合同相对性原则，原告只能向施光金主张合同项下的违约责任；3、从因果关系上看，被告无需承担赔偿责任。安置房系由施光金私自转让他人，卖房收益也归施光金占有，被告受托建造房屋，并已将房屋的钥匙交给原告，并未参与到施光金的买卖行为中，其行为与原告所谓的损失无因果关系；4、根据刑事判决书，施光金的非法所得16万8千余元及房产收益损失继续追缴，该收益是作为诈骗额判决的，可以认定房子不归徐杭所有。因为民事调解书，房子又归徐杭所有，只能理解为徐杭心甘情愿的二次买房，这次买房是在施光金、徐杭与韩菊红之间达成的，与吴国龙和中介没有任何关系。综上，被告认为原告的诉请没有任何事实和法律依据，请求依法予以驳回。
原告为证明自己的主张，向本院提供证据：
1、身份证明、户籍信息、工商登记信息，证明原、被告诉讼主体资格。
2、私房买卖协议、委托书、收支情况表、收据、票据、收款单、砖头费，证明2004年11月16日，原告与被告施光金签订签订了关于买卖私房的协议，之后原告委托被告吴国龙出资建成该房屋，并由原告购置砖瓦、交纳土地出让金等，原告为该房屋产权所有人的事实。
3、房地产买卖合同、结婚证申请书，证明2012年5月28日，被告施光金、陈惠央在两中介公司参与下与韩菊红、王建军签订房地产买卖合同，被告施光金恶意损害原告的行为发生在其与陈惠央夫妻关系存续期间。
4、（2013）金武刑初字第507号刑事判决书、吴国龙的讯问笔录、（2012）金武刑初字第385号刑事判决书，证明被告施光金隐瞒房屋系原告实际建造的事实，并让被告吴国龙出面编造借口拖延原告办理该房屋产权过户和居住时间，而私下将原告所有的房屋卖给他人。被告吴国龙明知争讼房屋系原告所有，为谋取自身利益而采用虚构事实，隐瞒真相，仍协助施光金将该房屋出售过户至他人名下的事实。
5、证人姚某、叶某出庭作证笔录、证人程某、王某、陈某、张某出庭作证笔录、询问笔录，证明该房产权是有争议的，程某、王某、陈某、张某在武义连通中介有限公司、武义县我爱我家房产经纪有限公司工作，中介方在明知该房屋存在权属争议的情况，为谋取中介费用仍积极帮助被告施光金出售该房屋，其行为共同造成了原告损失。
6、（2013）金武民初字第836号民事调解书、收条、现金缴款单、诉讼费发票，证明该房为原告所有，原告代被告施光金支付韩菊洪、王建军代偿款100万元，且韩菊红已收到该笔款项；花去诉讼费6945元，故原告有权向被告追偿代偿款100万元及诉讼费6945元的事实。
7、房产权武字第××号房产证、土地使用证，武国用（2014）第04414号土地证、契证、税收缴款单，证明原告已取得该房屋房产证、土地证、契证及支出相关费用的事实。
8、房屋所有权转移单、房屋买卖契约，证明2012年6月7日本案所涉房屋由被告施光金、陈惠央共同出售给韩菊红。
上述证据1-8项原件存于（2015）金武民初字第121号案件中。
9、（2015）金武民初字第121-1号民事裁定书，证明原告起诉后为补充证据进行撤诉的事实。
10、房地产评估报告，证明本案讼争房屋参考价值为152.1万元。
被告陈惠央为证明自己的主张，向本院提供证据：
1、民事裁定书、协助执行通知书，证明被告在履行房屋买卖协助过程中没有过错，武义县人民法院对在施光金名下的房屋进行查封，说明房产是属于施光金的。
2、（2015）金武民初字第121号庭审笔录，证明除施光金之外其他被告是没有过错的。
被告施光金、吴国龙未提供证据。
上述证据经庭审举证质证，本院认证如下：
对于原告提供的证据1、2、3、4、6、7、8、9、10，各被告对真实性均无异议，本院依法予以确认；对于证据5中的各证人证言，被告吴国龙对姚某的证言有异议，认为姚某不知道事情的真实情况。本院对该组证据的形式真实性予以确认，对于证言内容，本院根据当事人庭审陈述结合其他证据综合予以认定；对于被告陈惠央提供的证据1，原告对真实性无异议，但认为该证据不能证明各被告不存在过错，且该证据能证明陈惠央对涉案房屋有共有权。被告吴国龙对该证据无异议。本院对该证据的真实性依法予以确认；对于庭审笔录，系法院依职权制作，原、被告均无异议，本院予以确认。
综上，本院认定事实如下：2004年11月16日，在吴国龙（施光金的兄弟）的见证下，徐杭与施光金签订私房买卖协议，约定：施光金将其坐落于武义县熟溪街道江南村上坎头自然村的25.3平方米的房屋（平屋，村集体划拨土地）以价款25000元出卖给徐杭；为保证购房者利益，施光金承诺如果拆迁时拆迁补偿款不足卖房款，由卖方退回不足部分的房款；在拆迁落实安排新屋指标时，施光金将尽力争取落实幢房。如果施光金争取到幢房指标，产生的利益进行分配。2004年11月17日、19日徐杭付给施光金购房款25000元。2005年12月，该房被拆迁，并由施光金出面落实了76.6平方米（建房占地52平方米，庭院占地24.6平方米）的幢房拆迁安置地基，地基基础村里统一造好。徐杭交足了不足安置土地面积部分用地款8779.4元、基础及小区配套的水电18720元，共计27499.4元。2008年3月，徐杭的舅舅谢汉松委托吴国龙建造位于武义栖霞花苑江南小区18号的该拆迁安置房屋。2008年10月21日，徐杭通过谢汉松支付给被告吴国龙造房款共计115792元。2008年底建成幢房四层之后，2009年下半年施光金以自己的名义办理了该幢房屋的房屋产权证和集体土地使用证（集体划拨）。至2012年，施光金以各种理由推托，不与徐杭办理该幢房屋产权过户手续。2012年5月底，施光金隐瞒该房产系徐杭实际建造的事实真相，通过我爱我家公司报给连通公司，并由连通公司发布房屋出售信息。两公司的工作人员程某、王某、陈某、张某先后带人去看房，吴国龙明知该房系徐杭出钱建造，且施光金欲将该房屋瞒着徐杭、谢汉松卖与他人的情况下，与施光金配合将其建房使用的房门钥匙交给我爱我家公司，编造虚假理由欺骗谢汉松，帮助施光金拖住谢汉松、徐杭办理房产过户的时间，致使施光金、陈惠央于2012年5月28日与韩菊红、王建军签订房地产买卖合同，以101万元的价格将该幢房屋卖给了韩菊红、王建军，并于2012年6月12日该房产过户到韩菊红名下。施光金支付了土地出让金108006元，并将剩余卖房款用于归还个人债务后携款潜逃。徐杭于2012年6月12日搬入涉案房屋，同月14日因韩菊红派人去安装自来水管被徐杭一方发现后，向公安机关报案。公安机关立案后，施光金、吴国龙先后归案。施光金因犯合同诈骗罪于2013年10月24日被本院判处有期徒刑四年，并处罚金人民币五万元；施光金的非法所得人民币168291.40元，以及该房产收益的损失继续予以追缴，归还被害人。吴国龙犯合同诈骗罪，属共同犯罪，于2012年12月20日被本院判处有期徒刑二年，并处罚金人民币一万元。
2013年11月14日，徐杭向本院提起民事诉讼，要求判令：1、确认施光金与韩菊红、王建军签订的《房地产买卖合同》无效；2、施光金将武义县房屋产权过户给徐杭；3、本案的诉讼费由被告承担。2014年7月23日，经本院主持调解，双方达成协议：1、施光金与韩菊红、王建军签订的《房地产买卖合同》无效；2、徐杭于2014年7月30日前支付韩菊红、王建军代偿款1000000元；3、施光金于2014年7月25日前协助将武义县房屋过户至徐杭名下；4、因施光金与韩菊红、王建军间买卖协议无效而产生的退费均归徐杭所有；5、徐杭放弃对韩菊红、王建军的其他诉讼请求；6、韩菊红、王建军放弃其向任何人的追偿权利；7、徐杭与施光金有关的纠纷另行解决；8、案件受理费6945元（已减半），由徐杭负担（已交纳）。2014年7月24日徐杭向韩菊红、王建军支付代偿款100万元，并由施光金协助办理了上述房屋所有权（产权证：武字第××号）的转移登记手续。2015年1月19日，原告徐杭就同一案件对施光金、陈惠央、吴国龙、连通公司、我爱我家公司提起侵权责任纠纷诉讼，并于2015年12月17日以需要完善相关证据为由申请撤回起诉，本院于2015年12月21日裁定准许徐杭撤回起诉。在本案诉讼过程中，经原告申请，本院依法委托永康市华宇房地产评估事务所有限公司做对涉案房屋（武义县栖霞花苑江南小区18号）的市场参考价值进行评估，2016年2月25日，该公司出具估价报告，认为在确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，在价值时点2016年1月27日估价对象在未设立法定优先受偿权利下，在估价假设和限制条件下的市场参考价值为152.1万元。
另查明，施光金与陈惠央于1985年10月1日登记结婚，2015年3月25日经本院调解离婚。
2013年6月3日，经公安机关委托，武义县价格认证中心价格鉴定，涉案房屋在2012年6月11日的价格为人民币151万元。
本院认为：原告徐杭与被告施光金签订的私房买卖协议系双方真实意思的表示，且该房屋拆迁安置后土地性质现已变更为国有出让，故该协议不违反法律强制性规定，应认定为合法有效。被告施光金一房二卖的行为侵害了原告徐杭的财产权利，应依法对徐杭的合理损失承担相应的赔偿责任。被告陈惠央当时系被告施光金的妻子，其亦在买卖合同中签字，根据常理判断，其对施光金一房二卖的行为应是明知的，其与施光金系共同侵权，应与施光金共同承担赔偿责任。而被告吴国龙在明知房屋已经出售给原告的情况下，仍协助被告施光金欺瞒原告导致本案损害结果的发生，对本事件的发生也有过错。本院根据案件情节，酌定由被告施光金、陈惠央对原告合理损失承担70%的赔偿责任，由被告吴国龙承担30%的赔偿责任。
对于原告徐杭的合理损失数额，因其与施光金签订的私房买卖协议中曾约定如争取到幢房，产生的利益进行分配，但双方对如何分配未进行明确约定，且事后也未达成合意，故本院酌定对产生的利益由两人各半享有。对于计算标准，根据法律规定，应按照损失发生时的市场价值计算，因房屋是在2012年出售给韩菊红和王建军，应以公安机关委托鉴定的数额1510000元为准。徐杭尚应向施光金支付拆迁利益为469466.66元[(1510000-108006)/76.6*(76.6-25.3)/2]，加上其应支出的土地出让金数额71839.5元[108006/76.6*（25.65+25.3）]为541306.16元。而徐杭支付的实际费用为代偿款1000000元及诉讼费6945元，两者相减为465638.84元。对于原告支付的税费29853元，系过户产生的合理费用，按照交易习惯应由买方自行承担，不应作为损失予以支持。对于刑事判决中列明的赃款168291.4元已作为建房成本在徐杭的损失中抵扣，故徐杭不可再依据刑事判决进行追赃。被告施光金经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自身诉讼权利的放弃，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院依法缺席判决。
综上，根据《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十二条、第十九条之规定，判决如下：
一、由被告施光金、陈惠央赔偿原告徐杭各项损失465638.84元之70%，计325947.19元。
二、由被告吴国龙赔偿原告徐杭各项损失465638.84元之30%，计139691.65元。
以上两项判决内容限于本判决生效后十日内履行。
三、驳回原告徐杭的其他诉讼请求。
本案受理费12482元，由原告徐杭承担5788元，由被告施光金、陈惠央承担4686元，由被告吴国龙承担2008元。鉴定费4298元，由原告徐杭自行承担。公告费300元，由被告施光金承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 叶 青
人民陪审员 朱志良
人民陪审员 王伯林
二〇一七年三月一日
代书 记员 廖 君