广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终22184号上诉人（原审被告）：候继清，男，1966年4月24日出生，汉族，住河南省新蔡县。被上诉人（原审原�）：李心怡，女，1992年8月25日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：邹少铜，广东格士律师事务所律师。原审第三人：广州市房尚煌房地产经纪有限公司，住所地广州市花都区新华街花港大道102号保利城五街23号。法定代表人：潘光传。上诉人候继清因与被上诉人李心怡，原审第三人广州市房尚煌房地产经纪有限公司（以下简称房尚煌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初6433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月24日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人候继清上诉请求：1.撤销一审判决，解除对候继清名下房产的司法限制。事实和理由如下：一、一审无视广州市政府于2017年3月27日颁布施行的限购令，认定无论李心怡在签订合�时是否具备购房资格，都不影响合同的法律效力错误。二、一审适用法律不准确，且第一判项认定合同于6月22日解除是笔误。6月22日李心怡还没有广州购房资格，合同无法履行，更谈不上解除。根据《合同法》规定，李心怡于7月22日寄出通知，前后寄往候继清老家与花都区住所均未收件被退回，候继清只确认在微信看到第三人婷婷转发给其时的时间为送达时间。三、一审认定责任主体错误。中介房尚煌公司是涉案合同的受益者，也是责任主体。房尚煌公司为赚取佣金，在明知双方签订合同意愿不强烈及李心怡不具备购房资格的情况下，仍极力促成合同的签订，应为李心怡的损失负责。而且房尚煌公司未告知候继清办理按揭需要其妻子同意并签名才能通过，从而导致合同无法履行。四、合同未继续履行并非候继清不愿意履行，而是李心怡起诉候继清，环节中断所致。李心怡取得购房资格前合同确认无效，取得购房资格后，继续履行方就认同了原合同的合法性，即等同于合同重新签订。被上诉人李心怡答辩称：同意一审判决，请求二审法院驳回候继清的上诉请求。原审第三人房尚煌公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，无作陈述。2017年7月27日，李心怡向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令解除李心怡、候继清、房尚煌公司签订的《房地产买卖合同》；2.判令候继清赔偿李心怡双倍定金160000元；3.判令候继清赔偿李心怡经济损失21800元（中介费损失12000元、按揭费损失6800元、财产保全担保费3000元）；4.本案诉讼费用由候继清承担。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街风神大道x号x区x栋x单元x房，权属人为候继清。2017年6月1日，候继清（甲方、卖方）与李心�（乙方、买方）及房尚煌公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定卖方将涉案房屋出售给买方，二、总楼价为1200000元，付款方式为按揭付款，签订本合同当天乙方支付甲方80000元作为购房定金，首期楼款（含定金）520000元于递件过户当天直接支付甲方，乙方应于2017年7月1日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。甲乙双方应协助经纪方在2017年8月1日前到房屋登记机关办理房屋买卖递件、过户手续。如因房管局或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延。申请贷款680000元在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行开设的账户内，银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由乙方于缴清税费前付清。三、甲乙双方同意该物业交付使用时间为甲方收齐楼款当天。四、1、鉴于经纪方在此次房屋买卖中促成成交：乙方须在签订本合同后向经纪方支付24000元作为中介服务费。2、基于甲乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向经纪方支付中介服务费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。七、1、甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为双倍定金。2、乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为甲方没收乙方已付定金。十、单方解除权的行使：甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。十五、经双方友好协商，如甲方2017年11月1日前还未收齐该房全部房款，乙方须从该时间起向甲方支付未收齐款项部分的利息（按每月3400元支付）。在签订合同当日，李心怡向�继清支付定金80000元，并向房尚煌公司支付中介费12000元。李心怡表示其已向房尚煌公司交齐买方所需提交的按揭资料，后在2017年6月底，李心怡取得广州市户籍后，房尚煌公司通知各方前来办理按揭贷款手续，当时李心怡在2017年7月1日向按揭公司支付按揭费6800元，但候继清到场后并未签署相关按揭文件，之后房尚煌公司在2017年7月7日向候继清发送告知函，催促候继清配合李心怡办理按揭贷款手续，候继清仍未配合。2017年7月20日，李心怡接到房尚煌公司电话告知候继清不同意出售房屋，因此在2017年7月22日通过房尚煌公司向候继清寄送《解除合同通知书》，候继清收到后并未作出回应，故李心怡诉至一审法院成讼。候继清认为李心怡在签订合同时不具备广州市购房资格，因此认为涉案合同无效，且当时其出售房屋是为了置换房屋，但在签订合同后发现无法通过相同的价格在同一小区购置其他房屋，后经与家人商量，在签订合同后的半个月已告知房尚煌公司不同意出售房屋，候继清表示房尚煌公司未将其不同意出售房屋的意见及时告知李心怡，导致李心怡产生按揭费用损失，属于房尚煌公司的责任。后双方协商不成，李心怡遂诉至一审法院成讼。一审诉讼中，李心怡向一审法院提出保全申请，一审法院审查后依法作出（2017）粤0114民初6433号民事裁定，裁定冻结候继清的银行存款178800元或查封等值的其他财产。后一审法院依法采取了查封措施，为此李心怡预缴了保全费1414元。一审法院认为，李心怡与候继清及房尚煌公司签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应履行各自的义务。该合同包含了买卖双方分别与经纪方之�的居间合同关系及买方与卖方之间的房屋买卖合同关系，本案主要审查李心怡与候继清之间的房屋买卖合同关系。关于候继清抗辩的李心怡在签订合同时不具备广州市购房资格从而导致合同无效，一审法院分析，因该情形不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的法定情形，因此对于候继清该抗辩意见一审法院不予采纳。在签订合同后，李心怡已按合同约定支付定金80000元，并在合同约定的时间履行了办理按揭贷款手续的义务，候继清作为卖方有义务按照合同约定配合李心怡办理按揭贷款，但候继清以出售房屋之后无法按相同的价格在同一小区购买其他房屋为由拒绝履行合同，其行为违反合同约定，理应承担相应的违约责任，候继清确认其在2017年6月中下旬已通过房尚煌公司告知李心怡不同意出售房屋，而李心怡亦在2017年7月22日向候继�寄送解除合同通知书，候继清确认收到该函件，故一审法院确认涉案合同已于2017年7月22日解除。该合同因候继清不同意继续履行合同导致解除，故李心怡要求候继清按照合同约定赔偿双倍定金160000元，合理有据，一审法院予以支持。关于其他经济损失，一审法院认为，由于李心怡未能举证证明双倍返还定金未能弥补其实际损失，且从合同签订至合同解除不到两个月时间，在按揭贷款尚未办理的情况下，其按揭费可否退还亦无法确认，结合李心怡的实际支出情况，一审法院对李心怡主张的中介费损失12000元及按揭费损失6800元及财产保全费3000元等均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2017年9月22日作出如下判决：一、确认李心怡与候继清及�州市房尚煌房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖合同》中关于李心怡与候继清之间的房屋买卖合同关系于2017年6月22日解除；二、候继清在判决生效之日起十日内向李心怡双倍返还定金合计160000元；三、驳回李心怡的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7800元，由李心怡负担173元，由候继清负担7627元；保全费1414元，由候继清负担。本院经二审审理，当事人对一审法院查明的事实并无异样，本院予以确认。二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的�诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对此评析如下：虽然李心怡在签订合同时尚不具备广州市购房资格，但该事由仅对涉案房屋能否交易过户存在障碍，并非《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定事由，侯继清主张涉案合同无效，理据不足，本院不予支持。侯继清与李心怡及房尚煌公司签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，且李心怡在合同履行期间已取得本市户籍，符合购房条件，故各方均应依合同履行义务。涉案合同签订后，李心怡依约支付了80000元定金，并在约定时间内办理了按揭贷款手续，但侯继清却以出售房屋后无法按相同价格在同一小区购买其他房屋为由拒绝履行合同，违反合同约定，理应承担相应违约责任，一审判令侯继清赔偿双倍定金160000元，合理有据，本院予以维持。基于侯继清已在2017年6月中下旬通过房尚煌公司告知李心怡不愿出售房屋，且李心怡亦在2017年7月22日向房尚煌公司寄送解除合同通知书并确认送达，故一审认定合同已于2017年7月22日解除并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人侯继清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15254元，由上诉人侯继清负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一八年一月二十五日书记员 李依虹