杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0110民初5005号原告：毛某某。委托代理人：江丽波，上海建纬（杭州）律师事务所律师。委托代理人：夏子涵，上海建纬（杭州）律师事务所律师。被告：杭州余杭金腾房地产开发有限公司，住所地杭州市余杭区临平街道星河路200-1号。法定代表人：许某，董事长。委托代理人：王嘉树，公司员工。原告毛某某（以下简称原告）诉被告杭州余杭金腾房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案受理，依法由审判员马超独任审判，并于5月17日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人周旦平和被告的委托代理人王嘉树到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，本院于10月14日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人江丽波、夏子涵和被告的委托代理人王嘉树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年11月21日，原、被告双方签订《浙江省商品房买卖合同》和《关于地下库房的补充协议》，约定原告以2660000元的总价购买被告位于杭州市余杭区临平街道蓝庭花园蔷薇院X幢X单元XXX室以及该商品房的地下库房，商品房及地下库房的交付期限为2013年6月30日前。2013年6月底，原告在商品房及地下库房交付时发现地下水渗入地下库房的情况非常严重，之后情况不断加剧，在被告凿开墙面后得知由于商品房施工时操作失误导致地下库房墙体存在空隙，且防水处理没有到位，导致地下水渗入，长此以往从而造成房屋内非常潮湿，无法装修更无法入住。此外，房屋还存在屋顶未安装排水管道等问题。被告在原告的催促下，虽进行了维修，但情况没有得到任何改善。之后，原告又多次向政府部门反映情况，被告对维修事宜一直拖拖拉拉。2015年5月，原告及其父亲在忍无可忍的情况下，向电视台小强热线进行了投诉，新闻媒体随后对被告出卖房屋的质量问题进行了曝光。被告在这之后才开始花精力解决商品房地下库房的渗水问题，并在2015年9月基本解决。但由于长年渗水，房屋的潮气至2016年3月才得到明显改善。原告及其父亲经历了几年的通知联系、反映情况、投诉奔波，已经心力交瘁。综上所述，被告的行为已造成原告延误入住和经济损失，被告应当依约对原告的损失进行补偿。因协商无果，原告诉至法院，请求判令：被告补偿原告损失人民币266000元[2,660,000元(已交房价款)×0.0001(每日万分之一)×1000天(2013年7月1日至2016年3月31日)，之后的损失按同样标准另计至地下室渗水维修完毕为止]。原告为证明诉称事实，提供如下证据材料：1.《浙江省商品房买卖合同》一份，用于证明原、被告双方的合同约定的事实;2.《关于地下库房的补充协议》一份，用于证明关于地下库房的补充协议系商品房买卖合同的组成部分的事实;3.光盘一份，用于证明新闻媒体对商品房地下库房渗水、原告投诉及被告反馈情况的纪实报道的事实;4.户口本一份，用于证明胡国拼与原告系父子关系的事实;5.律师函及EMS底单各一份、邮政盖章确认的底单一份，用于证明原告委托律师书面敦促被告解决地下库房渗水等问题和至2015年7月的商品房及原、被双方的实际情况的事实;6.照片一组，用于证明从交房起至2016年3月的地下库房渗水及被告维修情况的事实;7.照片两张（2016年4月,2016年5月），用于证明从起诉起至第一次开庭的地下库房渗水及发霉的情况的事实。被告辩称:原告的主张缺乏依据。一、案涉商品房已于《商品房买卖合同》约定的交付日期前经竣工验收合格并备案，符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。案涉商品房已于于2013年6月28日（合同约定的交付日2013年6月30日前）取得政府建设主管部门（杭州市余杭区建设局）出具的《房屋建筑工程竣工验收备案表》，准予备案。故被告向原告交付的商品房符合国家强制性规范的要求，符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，其户内各个方面满足房屋正常使用要求和质量要求。二、原告已办理案涉商品房的交付手续并领取钥匙，案涉商品房早已实际交付，不存在所谓“延误入住”或逾期交付情形。原告与被告已于2013年6月29日书面办理案涉商品房的交付手续，原告亦于同日领取了房屋钥匙，房屋早已实际转移占有，原告在此之后即可正常装修使用，不存在原告所谓的“延误入住”情形。三、退一步讲，若案涉地下库房在交付之后确存在需要维修的质量问题，则被告根据合同约定及法律法规的相关强制性规定履行保修义务即可，原告要求被告另行承担赔偿责任缺乏法定及约定依据。1、商品房交付使用后发生质量问题进行维修极为正常，这也是法律规定维保期制度、维护使用人利益的立法用意。但是发生维修并不代表整个房屋不能装修使用，或者开发商必须作出赔偿，这是常识。因为涉案的是地下库房，不是房屋，根据双方的预定，库房是储物用，不是用于居住。地下库房的返潮不影响商品房的居住。2、根据商品房买卖合同约定及法律法规的相关强制性规定，即使案涉地下库房在交付后出现质量问题，则被告履行保修义务即可，无需另行承担赔偿责任，加之该地下室是被告赠与原告使用的，原告并未支付相应对价。原告要求被告另行承担赔偿责任缺乏法定及约定依据。四、案涉地下库房依约定仅作储物之用，原告诉称地下库房存在严重渗水质量问题无法使用，缺乏依据、夸大其词，不应予以认定。1、原告诉称案涉地下库房存在严重渗水问题，但经被告现场核查，案涉地下库房符合住建部172号地下工程防水规范的要求，案涉地下库房除略显潮湿外，所谓的种种问题未如其所述那么严重，原告也从未书面报修，其主张缺乏事实依据，应当承担举证不利之后果。在此，被告也恳请法庭能够现场查勘，以全面查明案涉事实。2、此外，根据《关于地下库房的补充协议》第3条之约定，案涉地下库房作为地下空间仅作储物之用，并非作为居住使用，且地下空间较地上潮湿是南方房屋的常见现象，原告认为该等潮湿问题严重影响正常使用，是原告自身过分夸大该等问题及对正常使用的错误理解。被告认为原告作为房屋的所有权人应履行合理的义务，定期通风。房屋潮湿并非房屋质量问题造成。原告长期未入住，空置房屋，通风不畅也是导致地下库房潮湿的一个原因。五、案涉地下库房即使有质量问题，与商品房整体未装修入住亦无直接关联性，其至今尚未装修使用的根本原因是原告并无迫切的自住使用需求，而非所谓质量问题导致。案涉地下库房仅仅是案涉商品房的一小部分，从原告的陈述来看，案涉商品房地上部分的质量问题基本是没有争议的，因此即使地下库房存在瑕疵，原告完全可以先行对其他部分进行装修使用，完全没有必要拖延至今。案涉商品房至今尚未装修使用的根本原因是原告购买房屋以投资属性为主，并无迫切的自住使用需求，而非所谓质量问题导致。原告以地下库房的瑕疵为由向被告主张整个案涉商品房包括地上部分在内的损失对于被告显属不公。六、案涉地下库房系被告无偿附随提供给原告，并未收取对价，假设被告应承担赔偿责任，则原告诉请的赔偿金额没有相应依据，且明显过高，应予调低。原告主张的266000元款项既无合同依据，亦无相应损失明细，假设被告存在损失，该金额也明显过高，法院应予以调整，应与被告实际损失相适应。综上所述，请求法院依法驳回原告诉请，以维护被告的合法权益。被告为证明辩称事实，提供如下证据材料：1.《房屋建筑工程竣工验收备案表》一份，用于证明案涉商品房以及地下室已经竣工验收合格并备案，符合约定的交付条件的事实；2.《绿城·蓝庭房屋交付验收清单》及《交付物品清单》各一份，用于证明案涉商品房已于2013年6月29日交付，不存在“延误入住”情形的事实。原告提供的证据，被告对证据1、2无异议；对证据3，三性有异议，电视台采访报道的事实是有的，但是视频经过剪辑，其中有些画面中的房屋并非涉案房屋，且媒体并非具备专业知识的鉴定机构，对房屋是否存在质量问题无法进行检测，媒体报道中比较多的是原告的父亲胡国拼，因有利害关系无法客观证明；对证据4，合法性、真实性无异议，关联性有异议；对证据5，真实性、合法性无法确认，关联性有异议，无法证明案涉库房存在质量问题；对证据6、7，均是原告单方制作，但是照片中是否是涉案房屋，被告无法确认，三性均有异议。经审查，本院对证据1-5的真实性予以确认；对证据6、7，结合当事人陈述等，本院确认地下库房经过维修的事实。被告提供的证据，原告对证据1有异议，认为系复印件，后被告提交原件核对，原告仍有异议；对证据2真实性、关联性、合法性无异议，但对证明对象有异议。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认，并据此认定案件相关事实。根据当事人的陈述以及提供的有效证据，本院查明本案事实如下：2012年11月21日，原告（××）和被告（××）签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2012预1045947）一份，被告将位于杭州市余杭区临平街道蓝庭花园蔷薇院X幢X单元XXX室房屋出售给原告。双方约定：该房建筑面积为143.15平方米；××应当在2013年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付××使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续，双方进行验收交接时，××应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；商品房交付使用时，双方对房屋质量产生争议而委托检测机构进行检测的，双方仍应按合同约定时间办理交房手续；若经检测，该房屋质量属于主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，检测费由××承担，××可选择由××修复或退房，××选择××修复的，工程修复期间，××按每日支付已交房价款万分之一的标准补偿××延误入住及其他相关损失，该房屋质量检测及双方沟通期间不作为损失计算期，除此之外××不再承担其他赔偿责任；检测及修复期间，不视为××逾期交付房屋；若经检测，该房屋质量合格，检测费由××承担；在商品房保修范围和保修期间内发生质量问题，××在收到××要求履行保修义务的书面通知后90日内，既未予以修理也未向××提出异议的，××可以自行维修，费用由××承担。双方还就其他事项进行了约定。2012年11月21日，原告（乙方）和被告（甲方）又签订《关于地下库房的补充协议》一份，甲方就上述房屋，附随提供地下一层蔷4-5#K-01号地下库房一个给乙方，并于乙方所购一套商品房交付时一并交付给乙方使用，乙方无需另行向甲方支付对价；乙方所购该地下库房仅作储物之用，日常使用时应遵守物业管理公司指定的管理规定，且交纳相应的管理费用；乙方对该地下库房拥有法律规定的占有、使用、收益和处分权，其权属登记依据政府规定办理；本协议签订后，如因特殊情况甲乙双方解除商品房买卖合同的，本协议一并自动解除。双方还就其他事项进行了约定。2013年6月28日，案涉房屋通过竣工验收后进行了备案。29日，被告将案涉房屋及附属地下库房及相关资料等交付给原告。交付验收清单载明：1.太阳能热水器水箱有破损需更换；公共卫生间与室内楼梯间墙体有水渍；北阳台空调插座需盖上，北阳台煤气管处石材破，需要更换一次；4、厨房窗的左下角变形；5、×电箱脱落；6、南阳台有空需堵；7、负一层卫生间对下来管道周边有水渍。2015年7月27日，原告向被告发函称涉案房屋存在质量问题，并要求被告采取以下措施：1、赔偿因地下库房渗水问题导致原告不能入住所造成的损失（25个月租金计100000元）及为此事所付出的交通费1000元，合计101000元；2、派专人将该地下库房的墙体修至不再发生渗水情况，且自完工之日起将原告房屋的防水保修期重新计算五年；3、立即更换房屋两扇门的门框部分；立即在屋顶安装排水管道。庭审中，双方对房屋已进行过修复的事实予以确认。原告起诉时，认为已修复好。至开庭时，原告称地下库房再次发现渗水。被告称，如存在渗水问题，其愿意再次进行修复。就案涉房屋是否存在严重质量问题，原告明确表示不申请司法鉴定。经本院现场勘查，除最西边一间地下库房部分墙体显潮湿以外，未发现其他问题。就地下库房问题，原告不同意被告修复，也未自行修复。本院认为，合同应依法履行。原告主张被告补偿其损失人民币266000元[2,660,000元(已交房价款)×0.0001(每日万分之一)×1000天(2013年7月1日至2016年3月31日)，之后的损失按同样标准另计至地下室渗水维修完毕为止]，原告解释称该主张包括租房损失、房屋折旧损失、修复损失、贷款利息等各种损失，因无法确定各项损失的具体数额，故依合同约定作如上主张，但合同约定系以经检测“房屋属于主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用”未前提的，原告明确表示不申请鉴定，且从本院勘查看，地下库房存在的瑕疵等尚不能适用该规定，故原告该主张依据不足。另，就地下库房有关质量问题，原告明确表示不主张由被告进行修复，但其又未自行修复，由此扩大的损失不应由被告承担，故原告主张损失计算至修复完毕之日也不合理；且原告亦未能明确所主张损失中的“租房损失、房屋折旧损失、修复损失”等各项损失的具体数额并说明其合理性，其主张的暂计损失为266000元也缺乏充分的依据。但鉴于案涉房屋确存在一些质量问题，期间被告进行了修复，也确实给原告造成了一些损失，结合当事人的陈述等相关证据，为减少当事人的诉累，本院酌情由被告补偿原告40000元。需要说明的是，该40000元补偿款，不包括尚未产生的修复费用，即仅系地下库房修复费用以外的其他损失的合理部分。就地下库房尚存在的潮湿（渗水）问题，原告不要求被告修复，亦未自行修复，损失数额不明，故可待条件成就后另行处理。另需说明的是，原告虽对被告代理人身份有异议，但被告方不仅提交有相应的委托代理手续，且提交了相关的劳动合同及关联企业的社保证明，故本院认可被告代理人的代理权限。综上，原告诉请之合理部分，本院予以支持；被告抗辩之合理部分，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告杭州余杭金腾房地产开发有限公司补偿原告毛某某40000元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告毛某某其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5290元，由原告毛某某负担4490元，由被告杭州余杭金腾房地产开发有限公司负担800元。于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共两份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5290元（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 马 超人民陪审员 王 军人民陪审员 洪立梅二〇一六年十月十八日书 记 员 张中明