成都市双流区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川0116民初540号
原告（反诉被告）：王文勤，女，1986年8月8日出生，汉族，住成都市天府新区。
委托诉讼代理人：冷静勇，四川蜀航律师事务所律师。
被告（反诉原告）:张国英，女，1986年8月8日出生，汉族，住成都市高新区。
委托诉讼代理人：杨红霞，四川泰和泰律师事务所律师。
原告王文勤（反诉被告）与被告张国英（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，张国英向王文勤提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭对两案进行了合并审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人冷静勇、被告（反诉原告）张国英的委托诉讼代理人杨红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王文勤向本院提出诉讼请求：1、判令被告依法解除合同；2、判令被告立即返还原告租金76299元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年4月18日，原、被告签订了《租赁合同》，约定被告将自己位于双流区航空港桂花堰社区黄荆村×组的库房一间租给原告使用。合同签订后，原告一直租用该库房直到2016年4月。2016年4月18日，原告按约向被告转账支付了一年租金87200元。2016年5月16日，西航港桂花堰5组致函被告称：因国家建设征用土地，社区与被告解除土地经营权租赁合同，并要求被告在收到本函之日起15日内与社区办理房屋腾退等手续。社区将函告通知书张贴在库房。收到函告后，原告在2016年6月1日前将库房腾退并交与被告，同时要求结算剩余租金。但被告一直予以推脱。请求法院支持原告的诉讼请求。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：请求法院确认原、被告的租赁合同无效；
被告张国英辩称，原告所说部分不属实，原告实际是2017年1月才搬出租房，租金应当付到2016年12月31日。合同约定年租金86000元，两年后每年递增5％，2013年4月18日起年租金为90300元，此后租金不变，截止2016年12月31日，原告应向被告支付租金334862.5元，原告实际支付348800元，故应退租金13937.5元。原告每次支付租金有延迟，应当赔偿资金利息损失。
反诉原告张国英向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付拖欠租金7240元，2、支付逾期付款利息损失1791元（三次逾期支付租金3100元，6200元、9300元按银行贷款利率分段计算）；2、判令反诉被告承担全部诉讼费用。事实与理由：根据双方签订的合同，2013年4月18日起至2016年12月31日，反诉被告应向反诉原告支付租金334862.5元（按年租金90300元计算），反诉被告实际支付348800元，根据双方合同约定，每期租金应当提起一个月支付，而事实上，从2013年至2016年均有延迟行为，其支付金额不足，三次逾期支付租金为3100元，6200元、9300元。原告没有提供任何证据证明双方达万口头协议，无论合同是否有效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，反诉原告有权主张房屋占用费，同时按照合同约定的付款时间提前支付。请求法院依法裁判。
反诉被告王文勤对张国英的反诉请求辩称，根据我方提交的付租金的银行卡交易明细，双方达成了口头协议，2011年4月至2012年4月付租金86000元，2013年至2017年4月每年付87200元，不存在租金递增的情形，我方已足额支付了租金，不欠反诉原告租金，也不存在逾期付款的行为。
经审理查明，张国英于2004年租用双流县西航港街道桂花堰社区的土地修建厂房。2011年4月18日，王文勤与张国英签订了一份《租用合同》，约定：张国英将位于双流区航空港桂花堰社区黄荆村6组的库房一间（建筑面积475平方米）租给原告使用，租期一年，从2011年4月18日至2012年4月17日，年租金为86000元，每次付款提前一月支付；每年租金调整因物价涨跌而随行就市调整，两年内租金不变，两年后递增5％等等。合同签订后，张国英将出租房屋交付王文勤使用至今。王文勤通过中国农业银行向张国英转账的方式，于2011年4月18日向张国英支付了第一年租金86000元，2012年4月9日支付租金86000元，2013年4月12日、2014年4月3日、2015年4月8日、2016年4月18日分别支付租金87200元。2016年5月16日，成都市双流区西航港街道办事处桂花堰社区居民委员会第五居民小组向张国英发出一封《合同解除告知函》，告知张国英：因国家将对地铁元华停车场项目征地拆迁范围内的建筑物和附着物进行拆除，社区与张国英签订《土地经营权租赁合同》属于国家重点项目拆迁范围，通知张国英解除合同，并要求张国英在收到本函之日起15日内与社区办理房屋腾退等手续。社区将函告通知书张贴在王文勤租赁使用的库房。收到函告后，王文勤一直未腾退库房，社区居委会在同年12月多次动员王文勤搬离，张国英认可王文勤于2016年12月31日搬离出租房。该厂房于2017年1月18日被拆除。该案涉房屋没有办理房屋产权证,也没有办理建设工程规划许可证。
上述事实，有经庭审质证的以下证据证明：原、被告身份证复印件、租用合同、中国农业银行卡交易明细清单、合同解除告知函、成都市双流区西航港街道桂花堰社区居民委员会出具的证明、《土地经营权租赁合同》及补充协议、张国英拍摄的王文勤使用租赁库房的录像光盘、当事人的陈述等证据材料在案佐证。王文勤提交一份2016年8月1日赖科（承租人）与王益松签订的《租房协议》，证明她在2016年6月1日搬出了租赁张国英的库房，因该证据不具有真实性、关联性和证明力，本院不予采信。
本院认为，因张国英出租的位于成都市双流区航空港桂花堰社区黄荆村6组的库房并未办理建设工程规划许可证或相关审批手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”之规定，王文勤与张国英于2011年4月18日签订的《租赁合同》应属无效。王文勤要求法院确认该合同无效，本院予以支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定:“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故王文勤实际使用了张国英修建的库房，仍应参照合同约定向张国英支付房屋占有使用费。本案中，虽然《租用合同》约定租金第三年增长5％，即第三年开始租金为903000元，但在合同的实际履行中，王文勤在在2013年4月12日起至2016年4月18日期间每年向张国英支付的租金均为87200元，而张国英在在长达四年里，甚至在王文勤已搬走一年后，对王文勤每年交纳的租金数额87200元从未提出过异议，只是在王文勤要求其退还最后一年未用完的租金时才提出异议，可以证实王文勤所主张的双方已达成了从2013年起每年交纳租金数额变更为87200元的口头协议这一事实，故王文勤从2013年起每年向张国英交纳租金87200元已足额缴纳，并不存在拖欠张国英租金的事实。故对张国英要求王文勤支付拖欠的租金及逾期付款利息损失的反诉请求，本院不予支持。
王文勤在交纳了2016年4月18日至2017年4月17日期间的租金87200元后，根据张国英自认的事实，王文勤因案外人的通知要求已于2016年12月31日搬离出租房屋，未再实际使用该出租房。王文勤不应再承担2017年1月1日至2017年4月17日期间的租金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”之规定，张国英收取的王文勤2017年1月1日至2017年4月17日期间的租金25324元(87200元/年÷365天×106天)应予以返还。王文勤要求退还2016年6月2日至2017年4月17日期间租金，因王文勤无有效证据证明其于2016年6月1日已向张国英退还租赁房屋，故本院对张国英自认的王文勤退还租赁房的时间为2016年12月31日这一事实予以采纳，对王文勤的该项诉讼请求部分予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第七十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，判决如下：
一、确认王文勤、张国英于2011年4月18日签订的《租用合同》无效。
二、被告张国英在本判决生效后十日内向原告王文勤退还租金25324元。
三、驳回原告王文勤的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告张国英的诉讼请求。
本诉案件受理费854元，由原告王文勤负担427元，被告张国英负担427元。
反诉案件受理费37元，由反诉原告张国英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于成都市中级人民法院。
审 判 员 王 涛
二〇一八年五月二十五日
法官助理 周 杨
书 记 员 陈芮瑶