台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1002民初11544号
原告（案外人）：郑崇文，男，1981年9月27日出生，汉族，住浙江省玉环市。
原告（案外人）：颜玲锋，女，1986年9月17日出生，汉族，住浙江省玉环市。
两原告共同委托诉讼代理人：唐增杰，上海市三石律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人：李展作，上海市三石律师事务所律师。
被告（申请执行人）：胡方银，男，1967年11月6日出生，汉族，住浙江省玉环市大麦屿街道上青塘村天主教*号。
委托诉讼代理人：沈光帅，浙江大舜律师事务所律师。
被告（被执行人）：金启良，男，1959年11月28日出生，汉族，住浙江省玉环市大麦屿街道镇前巷**号。
被告（被执行人）：金显马，男，1954年2月24日出生，汉族，住浙江省玉环市大麦屿街道华滨路**号。
原告郑崇文、颜玲锋为与被告胡方银、金启良、金显马案外人执行异议之诉一案，于2017年11月6日向玉环市人民法院提起诉讼。2017年11月13日，浙江省台州市中级人民法院向玉环市人民法院致函，指定将本案移送本院审理。本院于2017年11月23日受理后，依法适用普通程序，于2018年3月7日公开开庭审理了本案。原告郑崇文、颜玲锋的共同委托诉讼代理人唐增杰、被告胡方银的委托诉讼代理人沈光帅到庭参加诉讼。被告金启良、金显马经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告郑崇文、颜玲锋向本院提出诉讼请求：中止对被告金启良名下的坐落于玉环市房地产（以下简称讼争房产）的执行，并解除对该房地产的查封。诉讼过程中，两原告变更诉讼请求为：不得执行被告金启良名下的本案讼争房产。事实和理由：被告金启良、金显马因未向被告胡方银履行（2015）台玉商初字第521号民事调解书确认的还款义务，被告胡方银向玉环市人民法院申请强制执行。2015年6月9日，玉环市人民法院查封了被告金启良所有的本案讼争房产。2017年9月15日，两原告提出执行异议，同年10月19日，玉环市人民法院驳回了两原告的执行异议申请。两原告认为，按照两原告与被告金启良签订的房屋买卖协议书的约定，两原告应在讼争房产办理过户登记前支付购房款500000元，主要用于供被告金启良偿还抵押债务，撤销讼争房产上的抵押权，余款220000元应在讼争房产完成过户登记后支付给被告金启良，但在两原告按照约定支付购房款500000元后，因被告金启良挪用了其中的100000元用于偿付其他债务，两原告在不知讼争房产已被法院查封的情况下，又于2015年7月2日另行支付100000元购房款代为被告金启良清偿抵押债务，抵押权人农业银行玉环支行才于2015年7月3日注销了讼争房产上的抵押权，但此时讼争房产因已被法院查封，无法办理过户登记，且只有在抵押权人的债权不能实现要求处置讼争房产时，才可认定两原告因未尽合理注意义务构成对未办理讼争房产的过户存在过错，现被告胡方银并非是讼争房产的抵押权人，两原告作为讼争房产的买受人，对于因讼争房产被查封无法过户显然无法预知和防止，故两原告对讼争房产未办理过户登记没有过错。两原告已按照房屋买卖协议书的约定支付了大部分购房款，也愿意将剩余购房款交付法院执行，且于2015年5月30日法院查封前已实际占有讼争房产，故两原告的请求已具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的所有要求，法院应予支持。
被告胡方银辩称：玉环市人民法院对讼争房产的查封、执行合法有效，请求驳回原告郑崇文、颜玲锋的诉讼请求。理由为：一、玉环市人民法院于2015年4月20日受理被告胡方银对（2015）台玉商初字第521号民事调解书的申请执行，被告金启良明知自己要履行法院确定的债务，两原告与被告金启良又是邻居，应当知道被告金启良对外负债，故双方签订讼争房产的买卖协议存在恶意，且买卖的价格不符合市场价，被告金启良将讼争房产抵押给农业银行玉环支行时，评估价值是900000元，而双方买卖的价格是70多万元，因此该买卖协议并不合法有效。二、两原告提供的证据不能证明两原告在法院查封前已经合法占有讼争房产，因为社区不可能如此清楚两原告的入住时间，两原告提供的社区证明真实性存疑。三、两原告未严格按照讼争房产买卖协议的约定支付购房款，其中2015年5月23日支付的50000元购房款已逾期，且只支付了部分购房款，剩余购房款也未交付法院。四、两原告在购买讼争房产前，已经知道讼争房产上设置有抵押权，知道被告金启良向银行贷款了500000元，但两原告还应当到房产部门、法院详细了解被告金启良的房产情况和债务情况，或者两原告已经了解但未尽自己的谨慎处理义务而购买讼争房产，且按照协议约定，两原告应于2015年5月14日支付购房款340000元，但两原告直到2015年5月23日才付足，从2015年的5月14日至7月2日另外支付购房款100000元，相距有一个多月，即使从6月10日法院查封讼争房产至7月3日讼争房产上的抵押权被注销，也有近一个月的时间，两原告也没有举证证明期间曾要求办理讼争房产的过户登记，可见两原告怠于行使讼争房产的过户登记，对未办理讼争房产的过户存在过错。综上，两原告的诉讼请求不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要求，不应得到支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，本案讼争房产仍属被告金启良所有，法院的执行符合法律规定，应驳回两原告的诉讼请求。
被告金启良、金显马未作答辩。
原告郑崇文、颜玲锋为支持其诉讼主张，向本院提交并当庭出示了下列证据：
证据一：房屋买卖协议书一份，证明两原告于2015年5月14日向被告金启良、案外人叶玉英购买讼争房产的事实。
证据二：房屋所有权证、土地使用权证各一份、收条二份、借记卡帐户历史明细清单二份、中国农业银行业务凭证二份及户口登记中的身份信息、玉环市芦浦镇江家村村民委员会的亲属关系证明等，证明两原告自己或者委托原告颜玲锋的父亲颜贻法已支付购房款600000元，两原告支付的购房款，主要用于被告金启良的银行还贷，讼争房产上的抵押登记于2015年7月3日被注销。
证据三：玉环市大麦屿街道双峰社区居民委员会的证明一份，证明两原告系夫妻，从2015年5月30日就居住在讼争房产内。
证据四：玉环市人民法院（2015）台玉执民字第1647号执行裁定书一份、不动产登记情况查询结果证明书二份，证明讼争房产于2015年6月11日被玉环市人民法院查封。
证据五：玉环市人民法院（2017）浙1021执异25号执行裁定书一份，证明两原告对讼争房产的执行提出异议，被玉环市人民法院驳回的事实。
原告郑崇文、颜玲锋提供的上述证据均为复印件，庭审中已与原件核对无异。
被告胡方银的质证意见：对两原告提供的证据四、证据五以及证据二中的房屋所有权证、土地使用权证、中国农业银行业务凭证、户口登记中的身份信息、玉环市芦浦镇江家村村民委员会的亲属关系证明等证据的真实性均无异议，对其他证据有异议：证据一，因没有被告金启良的确认，也未经过备案登记，无法确认房屋买卖协议书签订于2015年5月14日。证据二，对两份被告金启良出具的收条真实性有异议，无法确认被告金启良出具收条的真实时间，两原告所付的款项是否是购房款也无法明确。证据三，玉环市大麦屿街道双峰社区居民委员会是否对每个居民的入住时间都有登记，如果仅凭个人记忆，不可能记得这么清楚。
被告胡方银为支持自己的主张，向本院提交并当庭出示了玉环市人民法院（2015）台玉商初字第521号民事调解书一份，证明被告胡方银与被告金启良存在债权债务关系。
原告郑崇文、颜玲锋的质证意见：没有异议。
被告金启良、金显马均未提供证据、也未陈述质证意见。
为查明案件事实，本院依职权向玉环市人民法院调查收集了（2015）台玉执民字第1647号的立案登记信息一份，证明该院于2015年4月20日立案受理了被告胡方银的执行申请。本院还出示了对蔡金弟的调查笔录一份，证明讼争房产的买卖事实和两原告占有讼争房产的事实。
对本院调查收集的证据，原告郑崇文、颜玲锋无异议，被告胡方银对证据的真实性无异议，但认为蔡金弟的陈述不能证明讼争房产的买卖时间和两原告实际占有讼争房产的时间。
本院认证如下：对原告郑崇文、颜玲锋提供的证据四、证据五以及证据二中的房屋所有权证、土地使用权证、中国农业银行业务凭证、户口登记中的身份信息、玉环市芦浦镇江家村村民委员会的亲属关系证明等证据，被告胡方银对证据的真实性均无异议，本院均予采信。对被告胡方银提供的玉环市人民法院（2015）台玉商初字第521号民事调解书、本院依职权调取、收集的证据，本院直接予以确认。关于两原告提供的证据一（房屋买卖协议书）、证据二（被告金启良出具的收条）、证据三（双峰社区居民委员会的证明），被告胡方银虽均予否认，但均未提供相反的证据予以推翻，对房屋买卖协议书中的购房款也没有举证证明交易价明显不合理，相反，被告金启良在玉环市人民法院（2017）浙1021执异25号执行裁定书中“辩称，与异议人（指两原告）发生房屋买卖关系事实，于2015年4月收取定金5万元，于同年5月达成房地产买卖协议，异议人于5月底入住。房款用于偿还银行贷款和其他债务”，再结合被告胡方银无异议的两原告提供的中国农业银行业务凭证和本院对蔡金弟的调查笔录，本院对上述证据的真实性均予采信。
据此，结合原告郑崇文、颜玲锋、被告胡方银的庭审陈述，本院认定如下事实：2015年3月11日，玉环市人民法院就被告胡方银与被告金启良、金显马的民间借贷纠纷一案作出（2015）台玉商初字第521号民事调解书，确认被告金启良分期偿付被告胡方银借款本息共计350000元，被告金显马对被告金启良的偿付义务承担连带清偿责任，调解书还确认了被告金启良、金显马的逾期还款责任。该调解书生效后，被告金启良、金显马没有按调解书确定的期限履行义务，玉环市人民法院于2015年4月20日受理被告胡方银的执行申请，并于2015年6月9日作出（2015）台玉执民字第1647号执行裁定，同月11日查封了本案讼争房产。原告郑崇文、颜玲锋以已购买讼争房产为由提出异议。玉环市人民法院经审查，于2017年10月19日作出（2017）浙1021执异25号执行裁定，驳回两原告的异议申请。两原告不服该裁定，于2017年11月6日向玉环市人民法院提起诉讼。
另查明，本案讼争房产坐落于玉环市，证号为玉房权证玉环县字第××号，土地使用权登记地址为玉环县珠港镇陈屿双峰镇前巷30号，土地证号为玉国用（2001）字第28**号］，房屋所有权人登记为被告金启良，共有人0人。2015年5月14日，原告郑崇文、颜玲锋（以下简称甲方）与被告金启良、案外人叶玉英（以下简称乙方）共同签订房屋买卖协议书，约定乙方将讼争房产转让给甲方，转让价为人民币720000元，付款方式为甲方在协议前已付160000元，协议成立之日甲方再付340000元，余款220000元在讼争房产过户手续完毕、甲方贷款到位三天内一次性付清，协议同时还对其他事项进行了约定。协议签订前，两原告自己或者通过原告颜玲锋的父亲颜贻法分别于2015年4月25日、5月1日、5月13日支付购房款50000元、50000元、60000元，协议签订后，两原告通过颜贻法分别于同年5月14日、5月23日支付购房款290000元、50000元。后因被告金启良未将两原告支付的购房款全部用于银行还贷，为及时办理讼争房产的过户手续，原告郑崇文又于2015年7月2日代向被告金启良还贷110828.37元（其中的10828.37元是利息，被告金启良已自己负担），抵押权人中国农业银行股份有限公司玉环县支行于同年7月3日注销了讼争房产上的抵押权。讼争房产现仍登记在被告金启良名下，自2015年5月底至今，讼争房产由两原告占有。2018年3月7日本案开庭审理中，两原告按照本院要求，已将未支付的购房款120000元转帐至本院交付执行。
本院认为，本案争议的焦点为原告郑崇文、颜玲锋对讼争房产是否拥有足以排除强制执行之权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告胡方银对被告金启良享有的债权是普通债权，故本案应适用该规定。现两原告签订房屋买卖协议书的时间是2015年5月14日，占有讼争房产的时间是2015年5月底，均在玉环市人民法院查封讼争房产之前（查封时间是2015年6月11日），且两原告已按照房屋买卖协议书的约定支付了大部分购房款并已当庭将剩余购房款按照本院的要求交付本院，故两原告的请求能否得到支持，关键是两原告对讼争房产未办理过户登记是否存在过错。两原告向被告金启良购买讼争房产时，讼争房产上原设定有抵押权，为注销抵押权，两原告在房屋买卖协议书签订前后即支付了购房款500000元，即使其中的50000元未按协议的约定支付，但支付时间（2015年5月23日）也仍在讼争房产被玉环市人民法院查封之前，且两原告与被告金启良存在变更协议的可能，被告胡方银也不具有主张逾期支付购房款的权利，后两原告知道被告金启良未将支付的全部购房款用于偿还银行的抵押贷款，即于2015年7月2日再向被告金启良支付购房款100000元，并自己直接将该款用于还贷，可此时，虽然抵押权被注销，但讼争房产又已被玉环市人民法院查封，故本院认定讼争房产未办理过户登记并非两原告自身的原因。被告胡方银认为两原告在购买讼争房产时，应当到房产部门、法院详细了解被告金启良的房产情况和债务情况，应当及时掌握被告金启良未将全部购房款用于还贷的情况，因该要求过于严苛，不近常理，本院对其意见不予采信。
综上所述，本案讼争房产虽然仍登记在被告金启良名下，但原告郑崇文、颜玲锋的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院予以支持。被告金启良、金显马经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的正常审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：
不得执行登记在被告金启良名下的坐落于玉环市的房地产［土地证号为玉国用（2001）字第28**号，房产证号为玉房权证玉环字第××号］。
本案受理费11000元，由被告胡方银负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 长 叶华斌
人民陪审员 徐浪青
人民陪审员 朱 洁
二〇一八年三月九日
书 记 员 王 婷
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附件：
本案判决所依据的法律和法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条
执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十二条
对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。