广东省怀集县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1224民初674号原告：怀集县天翔物业管理有限责任公司。住所地：怀集县怀城镇沿江西路迪比利豪城**幢首层。统一社会信用代码：91441224L16372469X。法定代表人：施升华。委托诉讼代理人：刘极生，男，该公司物业经理。委托诉讼代理人：何炎，男，该公司物业经理。被告：何德林，男，1973年10月2日出生，汉族，住广东省怀集县。原告怀集县天翔物业管理有限责任公司（以下简称“天翔物业公司”）与被告何德林物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月16日立案受理后，公开开庭进行了审理。原告天翔物业公司的委托诉讼代理人刘极生和被告何德林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天翔物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付物业管理费2222.66元、公共分摊电费462元、智能维护费110元、滞纳金1272.98元，合计4067.64元(欠费起止日期:2016年1月1日至2017年10月30日)；2、判决被告支付本案诉讼费。事实和理由：2011年2月开始，我司按照与业主签订的《前期物业管理服务协议》，负责管理怀集县迪比利豪城小区，按照协议约定对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护，管理、小区绿化、环境卫生、秩序维护等管理服务。被告应按照约定支付相关费用，根据《物业管理条例》经我司多次催收及发出的催缴通知，被告都以各种理由拒尽义务，至今还拖欠我公司物业服务有关费用。为维护我司合法权益，特提起诉讼。何德林辩称，一、原告未尽管理责任,违约在先,依法应当由其承担责任。1.天翔物业公司属于开发商与其签订的前期物业管理合同,担任物管期间,未能给业主提供优质的物业服务,其管理形同虚设,对外来人员从来没有进行出入管理登记,没有安排小区安保人员和巡逻；小区各栋门口出入大小门和业主门禁弃烂多年,无法使用；小区的一楼阳台乱搭乱建棚房,多次投诉致使答辩人的通风采光影响,甚至堆放十多个煤气瓶的事,物管至今未处理；物业公司在小区的公摊电费，每户每月21块,属于单方面的收取。2.原告未按前期物业合同,擅自提高收费,由合同约定的6角提高到8角,其行为未经业主表决同意,其行为违约,并损害业主利益。二、2016年10月23日迪比利小区由上级部门支持召开选举业主大会,公开在小区花园投票选举成立业委会。天翔物业公司在10月25日在小区公开张贴通告,撤离小区服务,并定于12月30日移交。业委会于是通过招标新的物管公司,经业主(包括答辩人在内)的2/3业主签名同意聘请新的物业公司。因此业主与天翔物业公司的前期物业服务合同在2016年12月30日已经依约依法终止,原告无权就终止合同后要求业主缴纳物业管理费。并且天翔物业公司拒绝撤离的行为造成业主没法享受新的物管公司进场管理的行为构成侵权应当承当赔偿业主的损失。三.原告的服务合同终止后,拒绝撤离的行为,怀集县住建局作出责令天翔物业公司在2017年8月份撤场的行政处罚。四.迪比利业委会代表业主已向怀集县人民法院起诉天翔物业公司撤场的排除妨碍纠纷一案已经受理当中。综上所述,请人民法院维护迪比利小区全体业主的合法权益,驳回原告的起诉。本院经审理认定事实如下：原告为物业服务企业（资质等级属三级），被告是怀集县怀城镇迪比利豪城小区C3幢308号房（建筑面积：126.29㎡）的业主。2011年2月7日，原告作为甲方与作为乙方的被告（业主）签订《前期物业管理服务协议》，协议中明确前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。协议第四条约定，物业管理服务费乙方每月或每季度缴纳一次；按建筑面积其中电梯房每月0.6元/㎡计收（包括电梯管理费），每月20日前到物业管理处缴交。协议第八条约定，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要乙方补交并从逾期之日起按每天0.2％交纳违约金；本协议自签订之日起生效等。协议签订后，双方均按协议履行各自的义务。2016年1月1日，原告将物业管理服务费由原来的0.6元/㎡·月标准升至0.8元/㎡·月。被告认为原告没有按照物业管理服务合同约定的服务项目进行服务，管理不到位，且擅自提高收费标准，遂于2016年1月1日起拒交物业管理费等费用。2017年11月13日，天翔物业公司向被告发出催缴通告，催告被告交纳自2016年1月1日至2017年10月30日止拖欠的物业管理费2222.66元、公共分摊电费462元、智能维护费110元、物业管理费的滞纳金1272.98元，合共4067.64元。又查明，迪比利豪城成立了业委会并另选定新的物业公司，为此天翔物业公司分别于2016年10月25日、2016年12月27日发出通告，声明其公司于2016年12月30日撤离迪比利豪城小区等。但到期后天翔物业公司未撤离并继续在迪比利豪城小区进行物业管理工作。经迪比利豪城业委会投诉，县住建局于2017年8月14日向天翔物业公司发出《责令退出物业管理区域通知书》，责令天翔物业公司于2017年8月18日前退出迪比利豪城小区物业管理区域。2017年10月，迪比利豪城业主委员会向本院提起诉讼，要求天翔物业公司立即撤离迪比利豪城小区物业管理工作，目前该案尚在审理当中。另查明，2016年3月15日，怀集县发展和改革局（以下简称县发改局）、县住建局联合发文怀发改﹝2016﹞5号《关于物业服务收费问题的通知》，明确将怀集县物业服务收费的相关事项通知如下：物业服务收费实行包干制的，小区的公共水电费分摊计入物业服务成本，不得另行向业主收取；本通知从2016年4月1日起执行。其附件1：怀集县前期物业服务收费基准价及浮动幅度：企业资格等级一级以下基准价：电梯楼为1～1.5元/㎡·月，浮动幅度不超过50%。同年4月7日，县发改局批准天翔物业公司按照﹝2016﹞5号《关于物业服务收费问题的通知》的收费标准收费。本院认为，原、被告双方在平等自愿的基础上签订了《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，其约定不违反法律法规规定，也不损害国家和社会公共利益，合法有效。原、被告理应按照协议约定全面履行义务。该协议约定的物业服务有效期限截止至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止。涉案小区虽已选出业主委员会，但并无证据证明业主委员会已经与其他物业公司签订了物业管理合同，双方也没有另签合同就物业费缴纳等问题再作约定，鉴于原告仍按照原协议约定对被告在内的业主提供了物业管理服务，且产生相应的维护费用，被告事实上亦享受了原告的物业服务，依照公平原则，原告要求被告参照之前标准支付相应的物业管理费合情合理，本院予以支持；但调整收费标准0.8元/㎡·月应从政府部门批准的2016年4月1日起执行。被告拖欠的2016年1月1日至2016年3月30日的物业服务费按照0.6元/㎡·月计算，共计227.32元；2016年4月1日至2017年10月30日期间的物业服务费按照0.8元/㎡·月计算，共计1919.57元；以上合计2146.89元。被告辩称原告没有按照物业管理服务合同约定提供服务，管理不到位，但未提供充分证据证明可免交物业管理费，故对被告的该抗辩意见本院不予支持。关于公共分摊电费的问题，根据《广东省物业管理条例》第四十九条第三款规定：“物业服务企业应当定期公布公共场地、公共设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定和约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。”物业公司虽然可以按照实际费用和物业合同的约定收取公摊电费，但在未明文约定收取公摊电费方式的情况下，应当按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊，因此物业公司应当提供所属小区建筑总面积及公摊电费的实际金额，但天翔物业公司在本案中并未提供上述证据，故对天翔物业公司的该项诉讼请求理据不足，本院不予支持。天翔物业公司可在相关证据完备后，另行向被告主张权利。关于智能维护费，涉案《前期物业管理服务协议》并未约定该收费项目，因此原告每月向被告收取5元智能维护费属于擅自扩大收费范围，对该费用本院不予支持。关于滞纳金问题，原告主张的滞纳金实为违约金。天翔物业公司本案中主张物业服务费按季度收取，本院予以确认，由此相应的逾期付款违约金应自下一季度的首日起开始计算。涉案《前期物业管理服务协议》约定了物业服务费逾期交纳按每天0.2%支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，天翔物业公司在本案中并未提交证据证明被告的逾期交纳物业服务费行为所导致的损失，为此本院确定该损失仅为逾期付款导致的利息损失，结合中国人民银行公布的同期贷款的利率，天翔物业公司请求按每日0.2%计算逾期付款违约金，显然远高于其实际损失。根据公平原则，对违约金的支付，本院确定由被告自每季度逾期支付物业服务费次日起，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍支付违约金。鉴于天翔物业公司已公开宣布于2016年12月30日前撤离迪比利豪城小区而未撤离，故自2017年1月1日后实际产生的物业管理费不应计算违约金，本院对天翔物业公司请求该部分物业管理费的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条第二款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限何德林自本判决发生法律效力之日起十日内向怀集县天翔物业管理有限责任公司支付自2016年1月1日至2017年10月30日期间的物业服务费2146.89元及逾期付款违约金（违约金计算方法：2016年第一季度所欠物业管理费相应的违约金以227.32元为基数，2016年第二季度起至2016年第四季度末，每季度所欠物业管理费相应的违约金分别以303.09元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍分段计算至付清之日止。2017年第一季度起所欠的物业管理费不计算违约金）；二、驳回怀集县天翔物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由天翔物业公司负担10元，何德林负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  莫小飞二〇一八年五月二十一日书记员  谭燕琼