安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖05民终846号
上诉人（原审原告）：贾玉尧，安徽省当涂县博望供销合作社退休职工。
委托代理人：刘德凤，北京圣运(天津)律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽省当涂县博望供销合作社，住所地安徽省马鞍山市博望区博望镇红旗街。
法定代表人：马富庭，该供销社主任。
委托代理人：王健，安徽民主律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：安徽聚星嘉业投资股份有限公司，住所地安徽省马鞍山市博望区博望镇东工业园。
法定代表人：许齐宝，该公司董事长。
委托代理人：刘元翔，安徽华冶(博望)律师事务所律师。
委托代理人：周锋，安徽华冶(博望)律师事务所实习律师。
上诉人贾玉尧因与被上诉人安徽省当涂县博望供销合作社（以下简称博望供销社）、安徽聚星嘉业投资股份有限公司（以下简称聚星嘉业公司）确认合同无效纠纷一案，不服安徽省马鞍山市博望区人民法院（2016）皖0506民初524号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人贾玉尧及委托代理人刘德凤，被上诉人博望供销社的委托代理人王健，被上诉人聚星嘉业公司的委托代理人刘元翔、周锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
贾玉尧上诉请求：请求撤销原判，依法改判。事实与理由：一审认定事实和适用法律均错误。1、其诉求为确认合同无效，而判决书内容显示已经查明该合同为无效状态，但是却判决驳回其诉请于法无依；2、一审认定事实与实际情况不符，该认定会影响其后续维权。主要体现在：一是其使用的房屋有两间是其自有房屋，两被上诉人试图通过解除租赁合同的方式，让其搬离，侵犯其合法权益；二是认定盛云妹等人向其送达书面通知不当，其没有见过盛云妹等人，通知书上也没有其签字，且该送达不符合留置送达的规定；三是一审认定博望供销社与聚星嘉业公司依据中院调解书的内容实际履行与实际不符合，房屋并未实际转让，还在博望供销社名下，调解书约定的拆迁安置款项并未实际履行，其已对该调解书向省高级法院申请再审，省高级法院已受理，该调解书是否为生效文书待定；四是其提供的证据5，为博望供销社主任签字的证明，应由博望供销社对证据质证或由法庭通知签字人出庭接受质询，而不应以证人未出庭为由，不予认定；五是一审认定其现在居住在案涉房屋内系无权占有不当；六是其对案涉房屋具有拆迁利益；七是一审认定没有证据证明案涉房屋实际发生了拆迁安置补偿不当，中院调解书的内容包括了拆迁、安置内容，一审侵犯了其合法权益，且居然先认定“博望供销社有权随时收回该房产”后又认定“没有证据证明案涉房屋实际发生了拆迁安置补偿”；八是博望供销社与聚星嘉业公司恶意勾结损害国家、集体和个人合法权益。
博望供销社辩称：上诉人的上诉理由不能成立，从其陈述看，主要依据两个理由：1、认为可能影响其拆迁利益。从一审庭审及上诉看，拆迁安置只是上诉人自己臆想出来的，并未实际发生拆迁安置；2、调解书是否违法问题，不在本案审查范围。没有证据证明协议双方有恶意串通，损害国家、集体或他人利益的行为。上诉人要求确认的那份协议根本就没有履行，协议的双方当事人已经达成新的协议并按新的协议履行；3、贾玉尧所提的房屋，是其居住的房屋，本案争议的是经营的房产，和其居住的房屋没有关联性。综上，请求驳回上诉人的上诉。
聚星嘉业公司辩称：1、一审认定事实清楚，适用法律正确；2、上诉人的第二点上诉理由提到一审判决会影响到其后续维权，因非实际发生的侵害，故其上诉没有法律依据；3、上诉人无权要求确认合同无效；4、贾玉尧两间房屋的置换，没有证据证明。其他意见同意博望供销社的意见。
贾玉尧向一审法院起诉请求：1、请求确认博望供销社与聚星嘉业公司签订的《房屋转让协议》无效；2、案件诉讼费用由博望供销社与聚星嘉业公司承担。
一审法院认定事实：贾玉尧系博望供销社退休职工。1990年,贾玉尧与博望供销社签订“承包合同”1份，约定：由贾玉尧对博望供销社旅社（位于博望镇红旗路32号原博望供销社第一商场二楼4.5间房屋）进行承包经营，承包期为1年，自1990年5月1日始至1991年4月30日止；承包金为每月200元，按季缴纳，超期10天，博望供销社有权中止合同；承包期内旅社一切业务活动费（包括煤、水、电费等）均由贾玉尧自理，贾玉尧不享受博望供销社应发的工资、奖金、节日加班费，其他一切待遇以正式职工同等，且不影响工资调级；贾玉尧承包后，应按公安部门规定，进行旅社住客业务，如发生问题由贾玉尧负责；旅社承包如与国家政策不符，即终止合同，按国家有关规定办理。合同签订后至2002年，双方又签订多份承包合同或租赁合同（2001年签订的是两年期的租赁合同），并依约履行各自义务。2003年，博望供销社改制后，双方未再签订书面合同。贾玉尧向博望供销社缴费至2001年，至今一直实际占有使用该旅社房屋。贾玉尧于2004年12月退休后享受了领取退休工资等正常退休职工待遇。
2008年12月26日，博望供销社与聚星嘉业公司签订《房屋转让协议》1份，约定：一、博望供销社将其所有的第一商场、旅社、食堂房屋按现状转让给聚星嘉业公司，四至位置见土地证宗地图。二、上述房屋转让价为3977000元，协议签订后5日内付250万元，办理土地挂牌转让手续后付50万元，余款在房屋腾空后付清。三、涉及拆迁、搬迁等事项，由聚星嘉业公司负责处理，博望供销社承担27万元费用，协助聚星嘉业公司拆、搬迁，并通知租赁户2009年3月底前自行搬出，涉及承租户因合同未到期而产生的经营损失由博望供销社承担。四、土地使用权转让按规定程序办理，聚星嘉业公司负责土地挂牌中的规划、土地和镇政府的协调工作。在“招、拍、挂”过程中，聚星嘉业公司竞标价如高于3707000元，超过的部分作为补助聚星嘉业公司的拆、搬迁过程中不可预见的费用，低于3707000元，按3707000元结算。五、聚星嘉业公司对房屋进行改造、改建应符合规划，出现干扰因素，由聚星嘉业公司自行处理并承担一切费用及后果。六、在双方协议房屋转让范围内的博望供销社原租赁房、住家房及搭建物均由聚星嘉业公司负责处理，产生的费用由聚星嘉业公司承担。
2010年9月15日，当涂县国有资产监督管理委员会办公室下发《关于同意县供销社处置博望和新博供销社部分资产的批复》（国资办[2010]16号）：同意挂牌转让或拍卖博望供销社第一商场，位于博望××街，房屋建筑面积为1238.56平方米，土地使用权面积1495.81平方米，包括中润超市面积713.80平方米（房地产权证号：房地权2004字第002823号）；门面房面积332.76平方米；二层库房面积192平方米。首次转让或拍卖资产公开挂牌价格不得低于资产评估价751万元。
2010年9月29日，安徽省人民政府指定公物拍卖机构安徽双赢集团拍卖有限公司发布上述房地产拍卖公告：2010年10月19日上午9:30分在当涂县供销社七楼拍卖大厅举行拍卖会，拍卖标的包括博望供销社商业综合楼（即前述博望供销社第一商场），位于当涂县××街，房屋建筑面积713.8㎡（房屋所有权证载明面积），土地使用权面积1495.81㎡，参考价750万元。
2010年9月29日下午14时32分，博望供销社职工盛云妹、张炳生、张伟华代表博望供销社向贾玉尧送达书面通知：根据博望镇政府规划，位于红旗南路口中润超市及其附属建筑物，务必在2010年11月15日前拆离腾空，进行公开拍卖转让，以免影响政府规划，造成不必要损失。
2010年10月19日，安徽双赢集团拍卖有限公司向该房地产买受人聚星嘉业公司出具“拍卖成交确认书”1份，确认聚星嘉业公司在10月19日拍卖会上，经过公开竞价，以1460万元成交价成交上述博望供销社商业综合楼拍卖财产。
后聚星嘉业公司因案涉房屋与博望供销社发生纠纷诉至马鞍山市中级人民法院，双方于2014年10月31日经市中级法院主持调解达成如下调解协议（见[2013]马民一初字第00047号民事调解书）：一、双方本着尊重历史、兼顾现实的原则，共同确认在原协议价和拍卖价之间，选择资产评估价750万元作为博望供销社转让给聚星嘉业公司资产的成交价款；二、博望供销社转让给聚星嘉业公司的资产范围内有少量承租户，其中部分承租户又搭建了部分建筑物，依据原《协议书》的约定，对承租户的腾让房屋以及拆迁补偿安置工作由聚星嘉业公司负责解决，博望供销社积极配合。博望供销社按原协议的约定给聚星嘉业公司拆迁安置款项17万元。博望供销社表示，与承租户签订的书面租赁合同均已经到期，目前均为事实租赁关系，博望供销社在本调解协议签订后5个工作日负责通知承租户解除事实租赁关系，并限期腾让房屋。博望供销社负责将其与承租户签订的租赁合同原件及通知一并提交给聚星嘉业公司。如出现书面租赁合同未到期的，承租户未到期的经营损失由博望供销社负责处理等等。
2015年9月16日，博望供销社向贾玉尧送达“解除租赁合同并腾让房屋的通知”1份，载明：“你户承租我社房屋系不定期租赁。因我社已经将房屋转让给安徽聚星嘉业股份有限公司，特通知你户自2015年9月30日起解除我社与你户的房屋租赁关系，并请你户在2015年10月31日前腾让房屋，结清租赁费用，并将所承租的房屋交付我社或者房屋受让人安徽聚星嘉业股份有限公司。”
一审法院认为：该案系因原告请求确认合同的效力产生的纠纷，非因房屋租赁合同本身产生的租赁纠纷，故案件的性质应为确认合同无效纠纷。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关规定，涉及到以划拨方式取得的国有土地使用权的转让，必须履行规定的程序经政府审批后才能进行买卖交易，否则应属违反我国法律和行政法规规定的无效交易。博望供销社与聚星嘉业公司于2008年12月26日签订的《房屋转让协议》，约定以固定的、非公开拍卖成交价转让以划拨方式取得的国有房地产权，因未履行相应审批程序应属无效协议。双方在协议签订后，在政府国资部门的监管下，重新进行了公开挂牌拍卖，也就是说没有履行2008年12月26日签订的《房屋转让协议》。双方对于该房地产买卖合同纠纷发生后，在诉讼过程中，经马鞍山市中级人民法院主持调解，本着尊重历史、兼顾现实的原则，双方共同确认在原协议价和拍卖价之间，选择了资产评估价750万元作为博望供销社转让给聚星嘉业公司上述房地产的成交价款，并就其它转让事宜达成了新的具体协议。目前，该中院调解书系生效法律文书，双方也是据此文书中的协议内容在实际履行，而不是履行2008年12月26日签订的《房屋转让协议》条款内容，也就是说，双方2008年12月26日签订的《房屋转让协议》实际已被其后达成的新的协议内容所取代，因此贾玉尧请求确认该2008年12月26日签订的《房屋转让协议》无效没有实际意义。
贾玉尧在承包或租赁合同期满后，继续占有使用原房屋，没有与博望供销社签订继续承包或租赁合同，贾玉尧也没有依据原协议履行给付承包费或租赁费义务，双方之间在原合同期满后，对于原承包旅社房屋也不存在事实承包或租赁关系，贾玉尧对该房屋的占用系无权占用，因此博望供销社作为房屋的产权人有权随时收回该房产，并自行出租、出售，贾玉尧作为无权占有人，无权请求确认该房屋产权人的转让协议无效。
对于贾玉尧实际居住的另外两间办公室，产权人为博望供销社，没有证据证明已出售给贾玉尧，贾玉尧无权以此为由确认产权人和第三人之间的买卖无效。本案并非拆迁安置补偿纠纷，没有证据证明案涉房屋实际发生了拆迁安置补偿；博望供销社与聚星嘉业公司的案涉房地产价款确定等转让事宜，系经市中院调解确认，没有证据证明其间存在恶意串通损害了国家、集体或他人利益，因此贾玉尧以此为由请求确认合同无效也没有事实和法律依据。综上，一审法院认为贾玉尧诉请确认博望供销社与聚星嘉业公司于2008年12月26日签订的已经终止履行的《房屋转让协议》之法律效力没有实际意义，且实际转让并没有侵犯贾玉尧的合法权利，故贾玉尧的诉讼请求不能成立，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2016年6月12日作出如下判决：驳回贾玉尧的诉讼请求。案件受理费50元，由贾玉尧负担。
二审中，上诉人向本院提交公证书一份，对当涂县供销社在其网站上发布的两条新闻进行公证，证明当涂县供销社早年存在对职工提供住房的事实及遇到拆迁时，承租户拥有拆迁权益，并且实际获得了补偿。
博望供销社质证认为：1、对下载的网页是否是当涂县供销社网站上的内容，不能确认其内容的真实性；2、对该证据与本案的关联性有异议，当涂县供销社下属的二级企业都是独立法人，包括博望供销社或公证书中提到的太白供销社都是独立的法人，没有可比性；3、做公证的职工博望供销社没有为其提供过住房。
聚星嘉业公司质证认为：1、该证据并非全是新证据，有一部分是2011年发生过的；2、公证书的真实性不持异议，但对网站上的内容有异议，网站上的主体和本案没有关联性，是两个独立主体；3、公证书的目的和本案没有关联性；4、即使是新桥供销社也无法提供证据证明其可以得到补偿。
本院认证认为：该份公证书的内容与本案无关联性，本院不予认定。
二审对证据的认定意见及查明的事实与一审一致。
本案争议焦点为：上诉人贾玉尧要求确认博望供销社与聚星嘉业公司于2008年12月26日签订的《房屋转让协议》无效依据是否充分。
本院认为：一审已认定博望供销社与聚星嘉业公司于2008年12月26日签订的《房屋转让协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而处于无效状态，但在政府国资部门的监管下，案涉房屋被重新进行了挂牌拍卖，拍卖后，双方因案涉房屋转让发生纠纷，博望供销社与聚星嘉业公司在本院就案涉房屋转让等事宜已达成调解协议，并由本院依法制作调解书，确定了双方的权利与义务，现双方系依据本院调解书中确定的权利义务履行，而非履行2008年12月26日签订的《房屋转让协议》，上诉人要求确认该份没有履行的协议无效无实际意义，一审据此驳回上诉人的诉请并无不当。至于一审认定的事实是否影响上诉人后续维权等问题，经审查，一审查明的事实符合客观实际，且生效调解书具有既判力，在未被依法变更、撤销前具有法律效力，故上诉人的此项上诉理由缺乏事实及法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审诉讼费的负担按一审判决执行；二审案件受理费100元，由上诉人贾玉尧负担。
本判决为终审判决。
审判长 周永龙
审判员 陈广金
审判员 华慧敏
二〇一六年八月二十五日
书记员 倪清怡
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。