湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0106民初5750号
原告：罗怡，女，1980年6月2日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：李明杰，湖北道博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨戟，湖北道博律师事务所律师。
被告：周开银，男，汉族，1948年10月6日出生，居民身份证住址武汉市武昌区，现住武汉市武昌区，
被告：王凤兰，女，汉族，1951年10月15日出生，居民身份证住址武汉市武昌区，
被告周开银、被告王凤兰共同的委托诉讼代理人：李明照，湖北元申律师事务所律师。
第三人:武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城（一期）第7幢32层4号。
法定代表人：黄月平，总经理。
委托诉讼代理人：余梦林，该公司员工。
原告罗怡与被告周开银、被告王凤兰及第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗怡及其委托诉讼代理人李明杰，被告王凤兰及其委托诉讼代理人李明照（亦即被告周开银的委托诉讼代理人），第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人余梦林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗怡诉称：2016年6月20日，经第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司介绍，原告罗怡与被告周开银、被告王凤兰共同签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定周开银、王凤兰将建筑面积为135.76平方米的武汉市武昌区静安上城7栋1单元3层1号房屋转让给罗怡，成交价为2,070,000元。定金50,000元，在贷款金额处有周开银、王凤兰的签字、手印。违约责任为：双方任意一方逾期履行合同义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2016年6月24日，双方签订《补充协议》，约定将定金50,000元由武汉链家宏业房地产经纪有限公司托管，同时罗怡提前支付50,000元。2017年4月24日，双方再次达成合意并签订《补充协议》，约定变更支付方式及其他事项。同年5月，周开银以办证所需为由收取30,000元。后周开银一直处于失联状态。2017年5月31日，周开银发出解除合同通知书，表示不再继续履行合同。先诉至法院请求确认双方之间签订的《武汉市存量房居间买卖合同》有效；判令周开银、王凤兰继续履行合同，交付涉案房屋并配合办理房屋过户手续，同时承担本案诉讼费。
被告周开银、被告王凤兰辩称：1、周开银是三级智力残疾人，属于限制民事行为能力人或无民事行为能力人，其与原告罗怡签订的合同及相关协议，属于效力待定或无效；2、涉案房屋属于周开�、王凤兰的夫妻共同财产，周开银的处分行为无效；3、涉案房屋系拆迁还建房，前期由于政策原因无法办证，不符合交易条件。2017年4月底，周开银将办理房产证所需的材料原件均交付给第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司，由其代为办理相关手续，周开银已履行合同约定的义务，但罗怡违反合同约定，未支付首付款，请求驳回其全部诉讼请求。
第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司述称：对原告罗怡的诉请无异议，认可2017年4月底被告周开银将办理房产证所需材料原件均交付给第三人，但该行为系基于保证双方的交易安全，同时符合本地区房屋交易的习惯，并不意味着周开银委托第三人代为办理房产证。不认可双方之间签订的《武汉市存量房居间买卖合同》属于效力待定或无效合同的观点。
经审理查明：2016年6月20日，原告罗怡、被告�开银及第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司就房屋买卖事宜共同签订《居间服务合同》，约定由罗怡向武汉链家宏业房地产经纪有限公司支付佣金51,750元。同日，罗怡与周开银签订《武汉市存量房买卖合同》，约定周开银将尚文·静安上城（人和家园）7栋1单元3层1号房屋转让给罗怡，转让款为2,070,000元。付款方式：罗怡于签署合同时支付定金50,000元，余款2,020,000元采取商业贷款方式，并在周开银递交过户收件单时支付房款820,000元。2016年6月24日，罗怡、周开银及武汉链家宏业房地产经纪有限公司签订《存量房居间（买卖）合同补充协议》，约定将定金50,000元交由武汉链家宏业房地产经纪有限公司托管。2017年4月24日，三方再次签订《武汉市存量房买卖合同补充协议》，约定将商业贷款方式变更为组合贷款。
合同签订之后，原告罗怡分别于2016年6月24日及2017年5月5日，向被告周开银支付房款共计80,000元、向第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司支付定金50,000元。
2017年4月24日及4月30日，被告周开银将涉案房屋的买卖合同、变更登记申请书、权属证明书、产权证附图、土地使用权分割转让证明、补协议书及购房增值税普通发票等材料交由第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司保管。同年5月24日，原告罗怡委托武汉链家宏业房地产经纪有限公司向周开银出具《履约催促函》，要求其继续履行合同。5月31日，周开银向罗怡送达《解除合同通知书》，以上述房屋没有房产证，且系其与被告王凤兰的夫妻共同财产，王凤兰不同意出卖及罗怡未按照合同的约定支付820,000元首付款为由，要求解除房屋买卖合同关系。
另查明：被告周开银与被告王凤兰系夫妻关系。尚文·静安上城（人和家园）7栋1单元3层1号�屋（建筑面积135.76平方米）系征收还建房，买受人为周开银，该房屋于2017年4月19日办理了合同备案登记手续，目前尚未办理权属证明。
本院认为，原告罗怡、被告周开银及第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司签订的《居间服务合同》、罗怡与周开银签订的《武汉市存量房买卖合同》及《补充协议》均系当事人的真实意思表示且未违反法律、法规强制性规定。本案中，周开银提交的证据不能证明其属于限制行为能力人或无民事行为能力人的事实。而被告王凤兰虽未在《武汉市存量房买卖合同》卖方一栏签名，但该合同第五条第（二）项中将首期款720,000元变更为820,000元的涂改处有王凤兰的签名及捺印，该行为视为王凤兰知晓并认可周开银与罗怡之间的房屋买卖合同关系。涉案房屋属于周开银、王凤兰的夫妻共同财产，目前虽未办理权属证明，但不影响周开银、王凤兰处分该项财产，故周开银、王凤兰的辩称意见不能成立。因周开银、王凤兰不能证明本案存在法定或约定不能履行合同之情形，故对罗怡请求判令周开银、王凤兰交付涉案房屋并配合办理房屋过户手续的诉讼请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告罗怡与被告周开银、被告王凤兰及第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司签订的《武汉市存量房买卖合同》及《补充协议》合法有效。
二、被告周开银、被告王凤兰于本判决生效后三十日内，协助原告罗怡办理尚文·静安上城（人和家园）7栋1单元3层1号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋过户至罗怡名下，相关费用全部由罗怡负担。
�、本判决第二项执行完毕后三日内，原告罗怡向被告周开银、被告王凤兰支付房款共计1,940,000元。
四、本判决第二项执行完毕后三日内，第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司向被告周开银、被告王凤兰支付托管的定金50,000元。
本案案件受理费23,360元，由被告周开银、被告王凤兰负担（此款罗怡已预交，周开银、王凤兰径行支付给罗怡）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书、当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。
审 判 长 谢 红
人民陪审员 刘 理
人民陪审员 周 鸣
二〇一八年二月二十三日
法官 助理 程 晨
书 记 员 涂雅君