贵州省安顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔04民终378号
上诉人（原审被告、反诉原告）：西秀区东关办红太阳幼儿园。住所地：安顺市中华东路***号。组织机构代码55194022-6。
法定代表人：李德琴。
委托诉讼代理人：谢国球，贵州锐荣律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：谢国伦，贵州锐荣律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军贵州陆军预备役步兵师第三团。住所地：安顺市中华东路***号。
法定代表人：刘波，系该团参谋长。
委托诉讼代理人：杨立新，贵州蕴诚律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：李晶晶，贵州蕴诚律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人西秀区东关办红太阳幼儿园（以下简称“红太阳幼儿园”）因与被上诉人中国人民解放军贵州陆军预备役步兵师第三团（以下简称“步兵三团”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2016）黔0402民初98号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
红太阳幼儿园上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审反诉请求，本案本诉、反诉、上诉案件受理费、司法鉴定费用均由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定事实错误。上诉人与被上诉人租赁合同约定的租赁期限为2006年12月1日至2021年11月30日，双方具有合法有效的不动产租赁关系，案涉合同现仍在有效期内，符合78号文件第一条第一款：按照规定批准并委托房地产管理部门组织实施的租赁项目，合同期满后一律不再续租的规定，被上诉人提起诉请解除合同的行为属于根本违约。上诉人为顾全大局支持军队政策统一实施，同意解除合同，但被上诉人应承担违约责任。2、一审适用法律不当。上诉人与被上诉人签订《军队房地产租赁合同》已明确将不可抗力的免责条款排除在外。“不可抗力条款”的规定在立法性质上属于“授权性规定”，被上诉人对不可抗力的免责条款明确放弃的行为是其对权利放弃的自由行为表现，根据78号文件解除租赁合同不适用不可抗力条款。一审在适用法律上明显不当，导致判决结果显失公平。
被上诉人步兵三团二审辩称，1、答辩人与被答辩人签订的合同第七条对不可抗力进行了约定，该条款明确国家军队政策性调整时的不可抗力情形。78号文件严禁出租军以下作战部队的房地产，要求对已出租的作战部分房地产在2015年底必须全部关停，该文件的下达和执行要求属于不可抗力，一审认定解除合同系因出现不可抗力符合客观事实，双方互不承担责任。2、关于答辩人的装修损失，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条之规定，被答辩人所主张的装修损失并未经答辩人同意，属于擅自装修，该部分损失应由其自行承担。
原告步兵三团一审起诉请求：原、被告解除《军队房地产租赁合同》。
红太阳幼儿园一审反诉请求：一、原告支付被告因单方解除合同的违约金500000元；二、原告赔偿因单方解除合同给被告造成的损失2560325元（其中，投资费用金额为1208900元，员工失业的补偿1351425元）。
一审审理查明：2001年8月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告营区内东郊路103号8栋房屋面积536平方米、场地475平方米，期限五年。2006年12月1日，原、被告签订《军队房地产租赁合同》，约定：被告租赁原告坐落于中华××号内宗地编号为[成黔字第7203号]宗地生活区域内房屋一幢二层21间，房屋面积为580平方米，场地面积为59O平方米（另含租赁住房一套），用于承办幼儿园，租赁期限共15年，自2006年12月1日起至2021年11月30日，租金43000元/年；被告租赁期间内所使用的水、电费用，原告根据电力及物价部门核定的价格加上电损和线损按表计算收取，每月计收一次；第四条约定：双方共同遵守合同，如一方违约，租期十年内，违约方支付守约方违约金500000元，租期十五年内，违约方付守约方违约金300000元；第六条约定：被告自行投资建设的房屋和场地，租期届满时不准予拆除，修建临时设施和房屋必须经原告同意，原告给予积极配合和协助；第七条约定：在履行本合同过程中，除自然灾害、地震战争、国家和军队政策法规重大调整等不可抗力因素造成合同无法进行时，原、被告双方均不承担责任。2015年1月17日，中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部、中央军委纪律检查委员会下发78号文件，要求：军以下作战部队（含预备役部队和科研试验部队）一律不再新增租赁项目，已按规定报批租赁的项目，合同到期后一律不再续租；未按照规定批准的项目，2015年底前全部停止；售方区配套用房和营区内营房保障、饮食保障和商业服务等保障社会化使用房地产并收取租金的项目，按照有关规定履行报批手续；未经具有相应审批权限机关和部门批准的项目，严格按照《军队空余房地产租赁管理规定》明确的权限和程序报批，申领办理年度《军队房地产租赁许可证》。……以上涉及违法违纪的，要先依据相关法律法规作出处理，再进行纠治。原告于2016年1月8日向被告通过张贴公告的形式通知被告于2016年1月31日交回租赁的房屋及场地，并于2016年1月13日通过张贴公告的形式告知学生家长被告将于2016年1月31日停止营业。因被告不配合，双方发生纠纷，为避免发生群体性事件，原告向西秀区人民政府发函、向西秀区区委及本政府报告、向安顺市市委及安顺市政府报告，请做好红太阳幼儿园在原告营区关停后转新园区办学的相关事宜，请分管维稳工作的领导和同志及时指导、协助部队开展工作。审理中，被告申请对租赁房屋、场地、住房从2006年12月1日至2016年6月30日期间进行改建增建，生活教学用房、围墙加固、屋面翻新、室内装修、2012年7月水电安装、户外的钢筋泥土玩具的投资进行鉴定，经一审法院委托贵州皓天价格评估司法鉴定所进行鉴定，该所作出投资价格为600044元的《鉴定报告》。另查明，被告在与原告签订《军队房地产租赁合同》时名称为贵州省安顺市红太阳幼儿园，2014年4月15日至2014年5月14日期间为西秀区红太阳幼儿园，现为西秀区东关办红太阳幼儿园。2016年8月16日，被告已搬离上述租赁房屋及场地，但未与原告办理交接手续。一审庭审中，被告对其反诉诉请第二项中要求原告赔偿员工失业补偿1351425元表示放弃。
一审法院认为，原、被告于2006年12月1日签订的《军队房地产租赁合同》是双方的真实意思表示。因78号文件属军队重大政策调整，原告公告要求被告搬离租赁房屋及场地、诉请解除双方之间签订的合同、被告于2016年8月16日已搬离租赁房屋及场地的事实，确因不可抗力导致租赁合同不能再继续履行，故对原告的诉请，按合同第七条内容的本意，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”，依法予以支持。被告辩称不同意解除合同的理由，于法无据，不予支持。被告辩称向银行贷款、因安装水电支出，认为原告应赔偿其损失；虽鉴定报告鉴定被告的投资价格，但因原、被告双方在合同第七条约定的本意是因不可抗力，双方均不承担责任，故对其主张，不予支持。
被告反诉诉请判决：一、原告支付被告因原告单方解除合同的违约金500000元；原告单方提出解除合同，是因不可抗力因素造成合同无法履行的，按合同第七条的本意，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项关于因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同及该法第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。……”，军队重大政策的调整，双方均不能预料，双方均无过错，原告不应承担违约金，故对被告要求原告支付违约金500000元的反诉诉请，不予支持。被告以申请鉴定总价为600044元的《鉴定报告》为依据，反诉诉请判决原告赔偿其投资损失1208900元；因被告投资是为了办学获利，投资的建设、装修均有损耗，一审法院虽采信《鉴定报告》认定被告的投资，但按原、被告双方合同第七条约定的本意，对不可抗力原因致使合同不能继续履行时，双方均不应承担责任，而前述已认定原告请求解除合同是不可抗力原因所致，故对被告的该反诉诉请，不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十四条第（一）项、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：一、解除原告中国人民解放军贵州陆军预备役步兵师第三团与被告西秀区东关办红太阳幼儿园于2006年12月1日签订的《军队房地产租赁合同》；二、驳回被告西秀区东关办红太阳幼儿园的反诉请求。本案本诉受理费438元，本案反诉受理费15680元，共计16118元，由被告负担（本诉受理费原告预交，反诉受理费被告预交，判决生效之日起三日内，由被告向原告直接支付本诉受理费438元，原告不再向一审申请退取）。
二审各方当事人均未提交新的证据。
二审查明，案涉《军队房地产租赁合同》约定甲乙双方根据《军队房地产租赁管理办法》和《军队空余房地产租赁管理规定》及有关法律、法规的规定达成该协议。红太阳幼儿园提交的《军队房地产租赁许可证》载该证有效期限为2010年10月1日至2011年9月30日。上述事实有《军队房地产租赁合同》、《军队房地产租赁许可证》为证，本院予以确认。二审确认一审查明的事实。
本案争议焦点归纳为：1、本案是否符合提前解除合同的条件；2、是否适用不可抗力条款。
本院认为，因案涉房屋属于军产，双方当事人在《军队房地产租赁合同》约定系根据《军队房地产租赁管理办法》和《军队空余房地产租赁管理规定》及有关法律、法规的规定达成该协议。因此，参照《建设部、国家工商行政管理总局、国家税务总局、解放军总后勤部关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知（[2004]后营字第1285号）》第二条：“严格实行租赁项目审批制度。出租军队空余房地产，必须按照《军队空余房地产租赁管理规定》，严格履行审批手续，出租的军队空房地产必须符合国家和军队规定的租赁条件，达到住用、消防、卫生防疫等安全标准。”、第三条：“严格实行租赁许可证制度。《军队房地产租赁许可证》是军队开展空余房地产租赁活动的合法有效凭证。出租军队空余房地产，必须到军队房地产管理部门办理登记注册手续，……，未持《军队房地产租赁许可证》的军队空余房地产租赁项目不予登记备案。”、第五条：“严格实行租赁合同审核制度。出租军队空余房地产，必须使用军队统一制式的《军队房地产租赁合同》范本，签订书面合同，并经军队房地产管理部门审核同意后，方可生效。”、第六条：“严格实行租赁年检制度。军队出租单位必须每年第一季度到军队房地产管理部门申报租赁管理情况，办理租赁项目年检手续，审验《军队房地产租赁许可证》……对未申领或者持有无效《军队房地产租赁许可证》的租赁项目，应当责令补办《军队房地产租赁许可证》，其租赁收入不享有免缴营业税、房产税政策。”的规定，案涉《军队房地产租赁合同》未经军队房地产管理部门审核批准，且红太阳幼儿园持有的《军队房地产租赁许可证》已超过有效期限。该情形属于78号文件第一条第一项中“未按照规定批准的项目，2015年底前全部停止”的规定，不符合合同期满后不再续租的条件。上诉人称案涉《军队房地产租赁合同》仍在租赁期内，符合78号文件的规定，被上诉人不能提前解除合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。双方在《军队房地产租赁合同》中第七条约定：“甲、乙方在履行本合同过程中，除自然灾害、地震战争、国家和军队政策法规重大调整等不可抗力因素造成合同无法进行时，甲乙双方均不承担责任。”针对该条款，从文义解释来看，“除……，不承担责任”为一个完整的句子，即军队政策法规重大调整双方均不承担责任。从目的解释来看，双方拟定该条款是对免责事由的约定，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。……”的立法精神。因此，一审认为《军队房地产租赁合同》第七条约定的本意是因不可抗力，双方均不承担责任并无不当。上诉人称该条是被上诉人放弃不可抗力的免责条款的上诉理由不能成立，本院不予支持。78号文件系中国人民解放军总政治部、总后勤部、中央军委纪律检查委员会联合下发，其中的相关内容及要求属于军队政策重大调整，被上诉人诉请解除合同，系根据78号文件精神，属于《军队房地产租赁合同》中关于不可抗力原因及国家和军队政策重大调整等造成合同不能履行，双方均不承担责任情形的约定，故上诉人主张支持其损失的诉请本院不予支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律准确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审本诉受理费438元，反诉受理费15680元，共计16118元，由上诉人西秀区东关办红太阳幼儿园负担。二审本诉受理费438元，反诉受理费15680元，共计16118元，由上诉人西秀区东关办红太阳幼儿园负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 虹
审判员 黄 光 美
审判员 刘 熹
二〇一八年五月十日
书记员 袁文婷（代）