四川省江油市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江油民初字第3947号
原告：江油市银座家园A栋业主委员会。住所：江油市城区太华路北段银座家园*栋。
负责人：郞仕棣，主任。
委托代理人：蒋少林、先伟（实习），四川太白律师事务所律师。
被告：江油市鑫柯物业服务有限公司。住所：四川省江油市诗仙中路银座家园*幢*单元右侧室。
法定代表人：贾玉凤。
委托代理人：田万富，江油市太平法律服务所法律工作者。
被告：江油市群英房地产开发有限公司。住所：四川省江油市北大街昌明西路**号。
法定代表人：任智慧，执行董事。
委托代理人：陈茂林，四川太白律师事务所律师。
第三人：傅宇兵，男，汉族，生于1972年1月20日。
原告江油市银座家园A栋业主委员会（下称A栋业委会）诉被告江油市鑫柯物业服务有限公司（下称鑫柯公司）﹑江油市群英房地产开发有限公司（下称群英公司）、第三人傅宇兵车位纠纷一案，本院于2014年6月16日立案受理。本案依法适用简易程序，于2014年8月6日公开开庭进行了审理。原告的负责人郞仕棣及其委托代理人蒋少林﹑先伟，被告鑫柯公司的委托代理人田万富﹑群英公司的委托代理人陈茂林﹑第三人傅宇兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告A栋业委会诉称：被告群英公司将其开发的银座家园A栋卖给了60位业主，并协助办理了房屋产权证。江油市国土资源局于2013年5月对该宗用地进行了土地权属分摊登记。后因业主停车发生纠纷得知被告鑫柯公司已将小区16个植草砖停车位中的10号车位以2万元的价格租赁给第三人傅宇兵，群英公司收取了租金；租赁期限为土地使用权的期限。原告认为，停车位属于60位业主共有，鑫柯公司擅自出租无效。请求法院判令：1、确认被告鑫柯公司与第三人傅宇兵签订的车位租赁协议无效。2、被告鑫柯公司和群英公司将已租赁的车位返还给原告。4、诉讼费由被告承担。
被告鑫柯公司辩称：1、原告主体不适格。2、原告所诉不实。该车位实际上是群英公司与第三人签订的，租赁费用也是群英公司收取，我公司仅是应群英公司的要求，在协议上代为盖章。3、部分业主尚欠物管费19179.20元，原告有义务协调处理。原告还应代替16位车主缴纳车辆管理服务费15840元。4、银座家园A栋前期物管是江油市群英物业管理有限公司。《前期物业服务合同》对车位使用费的分摊有约定，并明确约定汽车露天固定车位产权属甲方（群英公司）所有。车位租赁协议是在平等自愿基础上签订的，具有法律效力。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告群英公司辩称：1、诉争车位不是建筑物区划内的共有部分，而属于《物权法》规定的建筑物区分所有权的专有部分。2、讼争车位是依建设规划部门行政许可的配置比例修建设立的，其并未占用小区共有的道路、绿地，车位所有权依法属于我方。3、我方在出售小区房产时，已与小区业主约定车位不转让，仅可租赁使用。4、我方将讼争车位租赁、转让给部分业主，符合《物权法》关于“车位首先满足业主的需要”的规定，车位租赁、转让协议合法有效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人傅宇兵辩称：1、我小区的16个车位属60户业主共有。2、被告鑫柯公司与第三人签订的《露天车库使用权的租赁协议》应属无效。3、被告群英公司应返还收取的租赁费，并支付利息。请求法院保护业主的合法权益。
经审理查明：2009年12月，群英公司开发建设位于江油市中坝镇诗仙路中段的银座家园住宅小区，小区A栋建筑设计时规划了植草砖停车位，2010年12月工程竣工验收合格。群英公司将其所开发建设的银座家园住宅小区A栋出售与包括傅宇兵等在内的60位业主，并签订了《商品房买卖合同》。该合同第二十一条对附属建筑物、构筑物的约定为“出卖人出卖该商品房时，该商品房附属的物管用房、车库、自行车棚、门卫室不随同该商品房一并转让”。2012年8与29日，鑫柯公司与傅宇兵签订了《露天车库使用权租赁协议书》，群英公司在该协议书上进行了监证签章。《露天车库使用权租赁协议书》中约定将位于诗仙路中段新建的银座家园小区内的露天车库10号车位租赁给傅宇兵停靠汽车使用，由傅宇兵向鑫柯公司支付一次性租赁使用费2万元，使用期限等同土地证使用期限。傅宇兵向群英公司支付了租金。因小区停车产生纠纷，银座家园A栋小区业主于2014年5月25日召开业主大会，决议授权A栋业委会委托律师通过诉讼解决。
另查明：江油市国土资源局于2013年4月12日以江国土资告（2013）11号发出“关于银座家园1幢土地权属分户登记的通告”，对银座家园60户住户进行了土地分摊登记通告，确认该宗1697.1平方米国有建设用地使用权由该宗地内的60户权利人共同享有，分户土地面积按建筑面积比例分摊。A栋业委会成立后于2014年5月29日进行了业主委员会登记备案。庭审查明银座家园1栋即A栋。
上述事实，有双方当事人陈述、人口信息、业主委员会成立备案登记、营业执照、《商品房买卖合同》、《露天车库使用权租赁协议书》及租赁费收款收据、现场照片、江国土资告（2013）11号“关于银座家园1幢土地权属分户登记的通告”、分户登记土地分摊面积明细表、银座家园设计总平面图、竣工验收报告等证据在卷佐证。
本院认为：根据《物业管理条例》第十一条第一款第（七）项“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理的其他重大事项”及第十五条第一款第（五）项“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（五）业主大会赋予的其他职责”。本案中，车位纠纷属于“有关业主共有和共同管理的其他重大事项”，经召开业主大会，三分之二以上的业主同意由业委会代表业主通过诉讼的方式来维护业主的合法权益，此时的业委会是履行“业主大会赋予的其他职责”，原告主体适格。
被告鑫柯公司与傅宇兵签订的《露天车库使用权租赁协议书》是否有效，被告群英公司能否收取租赁费，取决于讼争植草砖停车位的权利归属。因此，本案的争议焦点：一是植草砖停车位是否属于物权法规定的建筑物区分所有权的专有部分，还是建筑物区划内的共有部分。二是被告群英公司在出售小区房产时，与购房人（业主）对附属建筑物、构筑物的约定“出卖人出卖该商品房时，该商品房附属的物管用房、车库、自行车棚、门卫室不随同该商品房一并转让”是否排除了业主对该车位享有的共有权益。关于争议焦点一，根据《物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者转让等方式约定”，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，本案讼争车位虽系建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，但由于该建筑区划内的土地，依法是由各业主共同参与公摊面积分摊所享有建设用地使用权的共有土地，而不能够登记成为特定业主所有权的客体，故该讼争车位属于业主共有，被告不享有独立转让该车位的使用、收益权利。因此，被告与第三人签订的《露天车库使用权转让协议书》系无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认而无效。原告的诉讼主张于法有据，应予支持。关于争议焦点二，商品房合同中的上述约定是基于物权法第七十三条的规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。该条款协议约定只是为了限定与明确购房人个人不得扩大对专有权的派生权利的无限延伸，并不必然能排除业主对讼争车位享有的共有权益。被告的辩解理由缺乏相关事实与法律依据，不能成立。
被告鑫柯公司答辩时主张，原告业委员会部分业主尚欠其物业服务费，与本案系不同法律关系，无关联性，本案不作处理。第三人傅宇兵与鑫柯公司、群英公司因合同无效产生的后果，亦应由合同当事人另行解决，本案不作处理。
综上，本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条第三款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条第一款，《物业管理条例》第十一条第一款第（七）项、第十五条第一款第（五）项的规定，判决如下：
一、确认被告江油市鑫柯物业有限公司与第三人傅宇兵在2012年8与29日签订的《露天车库使用权租赁协议书》无效。
二、被告江油市鑫柯物业有限公司、被告江油市群英房地产开发有限公司、第三人傅宇兵于本判决生效之日起三日内将已出租的10号车位返还给原告江油市银座家园A栋业主委员会代为管理。
案件受理费400元，减半收取200元，由被告江油市鑫柯物业有限公司承担100元、被告江油市群英房地产开发有限公司承担100元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 余光
二〇一四年十一月二十五日
书记员 柳艳