青海省西宁市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）青01民终632号
上诉人（原审被告）：李有良，公民身份号码×××，男，汉族，1953年8月16日出生，中国铁路青藏集团有限公司退休职工，住青海省湟中县。
上诉人（原审被告）：张廷兰，公民身份号码×××，女，汉族，1957年5月13日出生，无固定职业，住址同上。系李有良之妻。
上诉人（原审被告）：李庆邦，公民身份号码×××，男，汉族，1978年12月27日出生，无固定职业，住址同上。系李有良、张廷兰之子。
三上诉人的委托诉讼代理人：李秀英，公民身份号码×××，女，汉族，1980年8月1日出生，无固定职业,住本市城西区彭家寨小区东区*号楼*单元***室。系李有良、张廷兰之女，李庆邦之妹。
被上诉人（原审原告）：张吉录，公民身份号码×××，男，汉族，1963年4月1日出生，中国铁路青藏集团有限公司职工，住青海省乌兰县。
委托诉讼代理人：郭翔坤、刘璐，青海延辉律师事务所律师。
上诉人李有良、张廷兰、李庆邦因与被上诉人张吉录物权确认纠纷一案，不服青海省西宁市城东区人民法院（2018）青0102民初28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月26日立案后，依法组成合议庭于2018年5月2日公开开庭进行了审理，上诉人李有良、张廷兰、李庆邦的委托诉讼代理人李秀英，被上诉人张吉录及其委托诉讼代理人郭翔坤、刘璐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
李有良、张廷兰、李庆邦上诉请求：撤销原判，发回原审法院重审。事实和理由：一、原审遗漏利害关系人，程序违法。上诉人在原审答辩时已明确告知李有良家庭成员还有李秀英、李桂英，且当年均已成年，李有良名下的财产属家庭共有财产，家庭共有财产的事实属众所周知的事实，涉案房屋的处分与李秀英、李桂英有直接的利害关系，原审未依职权追加李秀英、李桂英参加诉讼，审判程序违法；二、原审认定张吉录与李有良签订住房转让协议书有效错误。涉案房屋为家庭共同财产是众所周知的事实无须证明，原审法院未取得其他家庭成员同意的证据，而认定张吉录与李有良签订住房转让协议书有效，上诉人主张无效的辩解不成立，明显错误。
被上诉人张吉录未作书面答辩，庭审中以原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，上诉人李有良、张廷兰、李庆邦的上诉理由不能成立为由进行了口头答辩，请求驳回上诉，维持原判。
张吉录向原审法院起诉请求：1.确认西宁市城东区泰宁花园康园2号楼3单元701室房屋归其所有；2.判令李有良、张廷兰协助办理产权过户手续；3.本案诉讼费由李有良、张廷兰、李庆邦承担。
原审法院认定事实，李有良与张廷兰系夫妻关系，李庆邦系二人之子。2005年10月4日，张吉录与李有良签订住房转让协议书，李有良将位于西宁市城东区泰宁花园康园2号楼3单元701室房屋以76000元的价格出售给张吉录。收到购房款后，李庆邦向张吉录出具了收条一张，并将房屋所有权证交予张吉录，房屋也由张吉录居住使用至今。后双方因办理房屋过户问题争议成诉。
原审法院认为，张吉录与李有良签订售房协议，是双方真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，双方签订的售房协议有效，对双方具有法律约束力。协议签订后，应当严格依照合同内容履行各自的义务。张吉录支付了购房款并实际占有和使用了房屋，李有良也将该房屋所有权证交给张吉录，双方签订的合同属于不动产物权合同，虽然双方之间未办理物权登记，但是不影响合同效力。张吉录请求确认该房屋所有权的诉讼请求，事实清楚、理由充分，依法应予支持。李有良、张廷兰、李庆邦认为涉案房屋为家庭共有财产，出售时未征得其他家庭成员的同意，主张该协议无效的辩解理由不成立，不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、位于西宁市城东区泰宁花园康园2号楼3单元701室房屋归张吉录所有；二、李有良、张廷兰、李庆邦于判决生效后五日内协助张吉录办理产权过户手续。案件受理费减半收取100元，由李有良、张廷兰、李庆邦负担。
原审审理中，李有良、张廷兰、李庆邦就其所持李秀英、李桂英是涉案房屋的共有人及张吉录与李有良签订住房转让协议书无效的主张提交了户口本复印件、李秀英、李桂英的普通高校毕业证书复印件及兰州铁路局公有住房买卖协议书复印件予以证明。经质证，张吉录对李有良、张廷兰、李庆邦提交的户口本及兰州铁路局公有住房买卖协议书复印件的真实性不持异议，对证明方向不予认可，对李有良、张廷兰、李庆邦提交的李秀英、李桂英的毕业证书复印件以不具有证据三性不予认可。张吉录就其主张原审诉讼中提交了于2005年10月4日与李有良签订的住房转让协议书、李庆邦收取房款时书写的收条、铁路公有住房产权证及2005年10月至今以李有良名义缴纳物业费、水电费等票据和向李有良支付暖气费的收条。经质证，李有良、张廷兰、李庆邦对真实性不持异议。二审诉讼中，双方均未提交新证据。
本院经审理查明：原审认定事实属实且双方当事人�无异议，予以确认。
另查明，李有良与张吉录均系中国铁路青藏集团有限公司
（原兰州铁路局西宁分局）职工，系同事关系。张吉录与李有良于2005年10月4日签订的住房转让协议书中约定，张吉录一次性付给李有良房款76000元整，房屋产权完全归张吉录所有，以后与李有良无任何关联；张吉录今后可将房产证�户到自己名下，李有良及其亲属均无权干涉，过户产生的费用由张吉录全部承担；
此住房未过户给张吉录之前，由此发生的暖气费、管理费由张吉录付给李有良，过户时若需要相关手续及证明，李有良必须提供等。
根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点为：1.原审是否存在遗漏当事人，程序违法的问题；2.张吉录与李有良于2005年10月4日签订住房转让协议书的效力应如何认定的问题。
本院认为，关于焦点一，《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第九条虽规定众所周知的事实无需当事人举证证明，但本案中涉及的房屋是否属共有房屋及房屋共有人的范围不是一般人能知晓的事实，不属于法律意义上众所周知的事实范围，李有良、张廷兰、李庆邦应当就其主张的李秀英、李桂英是涉案房屋共有人的事实承担举证责任。原审诉讼中，李有良、张廷兰、李庆邦一方提交的户口本复印件、李秀英、李桂英的普通高校毕业证书复印件及兰州铁路局公有住房买卖协议书复印件的内容不足以证明李秀英、李桂英是涉案房屋的共有人，故李有良、张廷兰、李庆邦所持涉案房屋共有人是众所周知的事实，原审遗漏利害关系人李秀英、李桂英，程序违法的上诉理由不能成立。
关于焦点二，原审诉讼中，张吉录提交的铁路公有住房产权证，经质证，李有良、张廷兰、李庆邦一方不持异议，该产权证的证明力予以确认，该产权证能够证明涉案房屋的共有人为李有良、张廷兰，2005年10月4日李有良与张吉录签订住房转让协议书，李有良将涉案房屋转让给张吉录，李有良作为涉案房屋的共有人之一对外处分共有财产的行为属于表见代理，且受让人张吉录支付了合理对价，张吉录自2005年10月占有使用该房屋至今，诉讼中，张廷兰的委托诉讼代理人认可其方于2007年就知道涉案房屋转让的事实，张廷兰一直未主张权利，亦应视为张廷兰对李有良转让行为的认可，张吉录与李有良签订的住房转让协议书应认定有效，李有良、张廷兰、李庆邦所持李有良未征得其他共有人同意的情况下与张吉录签订住房转让协议书无效的上诉理由亦不能成立。李有良应当按约定履行协助张吉录办证等义务，以实现张吉录享有完全物权的正当目的。
综上所述，原审法院认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，自应维持；李有良、张廷兰、李庆邦的上诉理由及请求均不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由李有良�张廷兰、李庆邦负担。
本判决为终审判决。
审判长李静萍
审判员陈志秀
审判员左志萍
二○一八年五月二日
书记员陕珊