北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第08964号
上诉人（原审被告）北京大汉鹏飞物业管理有限公司，住所地北京市丰台区分中寺277号德盛宾馆8213室。
法定代表人马登云，经理。
委托代理人张恒，男，1980年7月22日出生。
委托代理人刘德琴，女，1957年7月18日出生。
被上诉人（原审原告）兼被上诉人刘晓磊之委托代理人王金河，男，1972年5月6日出生。
被上诉人（原审原告）刘晓磊，男，1982年7月23日出生。
上诉人北京大汉鹏飞物业管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第05326号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人北京大汉鹏飞物业管理有限公司之委托代理人张恒、刘德琴，被上诉人兼刘晓磊之委托代理人王金河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年4月，王金河、刘晓磊诉至原审法院称：2012年5月10日，王金河与北京大汉鹏飞物业管理有限公司（下称大汉鹏飞公司）签订《房屋租赁合同》，大汉鹏飞公司将北京市东城区×××601号房屋租给王金河，租期为2012年5月3日至2013年5月2日。2012年10月份，租赁的房屋开始陆续停水、停电、停网络，停供暖，电梯也不能正常使用，导致王金河无法正常办公，开展业务。从2012年12月27日开始，所租赁的房屋已经彻底无法使用，王金河多次要求解除合同并退还费用及赔偿损失未果。现起诉要求：1、大汉鹏飞公司向王金河支付违约金6678.9元；2、大汉鹏飞公司返还王金河房屋押金3000元、办公家具押金200元、钥匙押金90元；3、大汉鹏飞公司返还取暖费1834元；4、大汉鹏飞公司给付王金河网络及电话限制使用的费用733元、电话移机费260元；5、大汉鹏飞公司退还王金河租金6678.9元。诉讼费由大汉鹏飞公司承担。同时，王金河与刘晓磊达成一致，上述费用均由大汉鹏飞公司给付王金河。
大汉鹏飞公司辩称：涉案房屋在2012年10月至2013年1月15日期间确实出现过设备故障，可能是人为破坏，但故障不是持续的，并未影响经营。认可收取房屋押金3000元，但已经抵扣王金河拖欠我公司的费用；同意退还办公家具押金；同意按照停电期间占供暖期间的比例退还供暖费；因为停电，同意将2013年1月15日至2013年2月3日期间的租金退还一半；因为王金河有更严重的违约行为，我公司行使同时履行抗辩权，不构成违约，不同意支付违约金；通讯费同意承担一半，移机费不同意承担；不同意退还钥匙押金。
原审法院经审理认为：王金河与大汉鹏飞公司签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。大汉鹏飞公司作为涉案房屋的出租人，负有保证涉案房屋内相关设施、设备处于正常使用状态的义务。现经查证属实，涉案房屋在王金河租赁期间曾存在停水、停电、电讯网络故障等情形，大汉鹏飞公司理应就此向王金河承担违约责任。但此前诉讼中生效判决已经确定大汉鹏飞公司承担违约责任的方式为减免相应期间一定比例的房屋租金，故现王金河、刘晓磊要求大汉鹏飞公司支付违约金的请求，法院不予支持。现王金河、刘晓磊要求退还房屋押金3000元、办公家具押金200元，法院予以支持。鉴于王金河一直未交还601号房屋的钥匙，故王金河、刘晓磊要求退还钥匙押金90元的请求，法院不予支持。关于王金河、刘晓磊向大汉鹏飞公司主张的取暖费1834元、网络及电话费用733元、租金6678.9元，法院将结合相应期间房屋相关设备、设施非正常状态对王金河房屋使用的影响程度酌情确定相应数额。王金河、刘晓磊主张电话移机费260元，缺乏依据，法院不予支持。王金河、刘晓磊均要求大汉鹏飞公司将相关费用给付给王金河，大汉鹏飞公司亦表示同意，法院不持异议。据此，原审法院于2014年7月判决：一、北京大汉鹏飞物业管理有限公司退还王金河租房押金人民币三千元、办公家具押金人民币二百元；二、北京大汉鹏飞物业管理有限公司给付王金河取暖费七百六十四元、网络及电话费用四百二十七元、租金四千八百八十四元；三、驳回王金河、刘晓磊其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，大汉鹏飞公司不服，上诉至本院，主张：根据合同约定，押金应自动冲抵王金河所欠费用；原审法院要求我公司退还租金的数额出入太大，缺乏事实和法律依据，故要求撤销原判，由法院酌情改判。王金河、刘晓磊同意原判。
经审理查明：刘晓磊于2011年10月28日与大汉鹏飞公司签订《房屋租赁合同书》，约定大汉鹏飞公司将北京市东城区×××601号房屋租予刘晓磊，租赁期限自2011年11月3日至2012年5月2日，租房押金3000元，家具押金200元。刘晓磊表示王金河在此期间与其共同承租601号房屋。2012年5月10日，大汉鹏飞公司和王金河签订《房屋租赁合同书》，合同约定大汉鹏飞公司将601号房屋租予王金河，租期为2012年5月3日至2013年5月2日，租金为每平方米每天1.9元，月租金3329元，押金为3000元；同时约定大汉鹏飞公司负责房屋以及原有设施在正常使用下的日常维修和管理，负责向王金河有偿提供水、电、暖气、通讯及其他必要的营业设备。因履行上述两份合同，王金河、刘晓磊交纳钥匙押金90元、房租押金3000元、办公家具押金200元、支付移机费260元、占线费60元。2012年8月27日，王金河交纳2012年8月3日至2012年11月2日期间的租金9987元。2012年10月19日，王金河交纳2012年-2013年度的取暖费1834.6元。2012年11月1日，王金河交纳2012年11月3日至2013年2月2日期间的租金9987元。此后，王金河未支付2013年2月3日至2013年5月2日的租金9987元。另，王金河支付了2012年12月至2013年4月的通信服务费950.02元。大汉鹏飞公司于2013年6月30日将601号房屋收回。庭审中，大汉鹏飞公司与王金河、刘晓磊均认可第一份合同所交纳押金已自动转为第二份合同的押金。
经查，因大汉鹏飞公司与涉案房屋的业主另有纠纷，涉案房屋在2012年10月份开始出现停水、停电现象，所使用的电梯也出现不能正常使用的情况，2012年12月份开始电讯网络亦出现故障，2013年1月15日后涉案房屋出现长时间断电、断电讯网络的情况，2013年5月涉案房屋恢复用电，7月15日左右恢复电讯网络。
另查，原审法院曾受理大汉鹏飞公司诉王金河房屋租赁合同纠纷一案，该案经审理认为：大汉鹏飞公司作为涉案房屋的出租人，负有保证涉案房屋内相关设施、设备处于正常使用状态的义务。现经查证属实，涉案房屋在王金河租赁期间曾存在停水、停电、电讯网络故障等情形，大汉鹏飞公司理应就此向王金河承担违约责任，给予王金河一定比例的房租减免。但王金河拒付房租及合同期满后占用涉案房屋的做法不妥，法院将综合相关情况酌情确定王金河应缴的房租数额及后续的房屋使用费。鉴于王金河一直未交还601号房屋的钥匙，且其提交的证据不足以证明其曾向大汉鹏飞公司行使合同解除权，故法院对于王金河合同已于2012年12月解除的答辩意见不予采纳。由于大汉鹏飞公司未能提交王金河拖欠水电费的证据，故对于大汉鹏飞公司要求王金河支付水电费的诉讼请求，法院不予支持。原审法院就该案于2014年1月6日作出（2013）东民初字第13349号民事判决书，判决：一、王金河于判决生效之日起十日内支付北京大汉鹏飞物业管理有限公司二○一三年二月三日至二○一三年五月二日的房租人民币四千九百九十三元五角；二、王金河于判决生效之日起十日内支付北京大汉鹏飞物业管理有限公司二○一三年五月三日至二○一三年六月三十日的房屋使用费人民币三千一百六十二元五角；三、王金河于判决生效之日起十日内支付北京大汉鹏飞物业管理有限公司家具租金人民币九十元；四、驳回北京大汉鹏飞物业管理有限公司其他诉讼请求。王金河不服该判决并提起上诉，后于2014年3月19日撤回上诉。
上述事实，有《房屋租赁合同书》、交纳费用的票据、（2013）东民初字第13349号民事判决书、（2014）二中民终字第02581号民事裁定书及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：王金河与大汉鹏飞公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同到期后，房屋押金及办公家具押金应予返还。大汉鹏飞公司主张根据合同约定押金应自动冲抵所欠费用，故不同意返还押金。但根据此前生效判决，房屋押金及办公家具押金并未与王金河所欠费用进行冲抵，故本院对于大汉鹏飞公司的上述主张不予采纳。根据已查明事实，在合同履行过程中，大汉鹏飞公司未能保障涉案房屋内相关设施、设备处于正常使用状态，自2012年10月份开始涉案房屋出现停水、停电现象，所使用的电梯也出现不能正常使用的情况，2012年12月份开始电讯网络亦出现故障，2013年1月15日后涉案房屋出现长时间断电、断电讯网络的情况，直到2013年5月涉案房屋才恢复用电，7月15日左右恢复电讯网络。鉴于王金河已全额交纳了2013年5月2日之前的租金、2012-2013年度的取暖费及2012年12月至2013年4月的通信服务费，而上述情况势必给王金河使用涉案房屋带来不利影响，故原审法院结合相应期间房屋相关设备、设施非正常状态对王金河造成的影响程度酌情确定大汉鹏飞公司应给付王金河相应的取暖费、网络及电话费、租金并无不当。综上，大汉鹏飞公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审法院适用法律正确，所作判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费140元，由王金河、刘晓磊负担40元（已交纳），由北京大汉鹏飞物业管理有限公司负担100元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费200元，由北京大汉鹏飞物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹雪
代理审判员 卢涛
代理审判员 王云
二〇一四年十月九日
书 记 员 董红