安徽省宿松县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0826民初1886号
原告：石秋燕，女，1993年8月18日出生，汉族，经商，住安徽省宿松县。
委托诉讼代理人：何东华，安徽松圣律师事务所律师。
被告：李兰华，女，1971年1月9日出生，汉族，私企业主，住安徽省宿松县。
被告：刘效林，男，1944年11月6日出生，汉族，户籍地安徽省宿松县，现住安徽省宿松县。
委托诉讼代理人：吴国珍，安徽唐功彬律师事务所律师。
原告石秋燕与被告李兰华、刘效林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用简易程序，先后于2018年1月26日、2018年5月16日公开开庭进行了审理。原告石秋燕及其委托诉讼代理人何东华、被告李兰华、被告刘效林的委托诉讼代理人吴国珍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
石秋燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告李兰华退还押金10000元及2017年7月10日至2017年9月26日房租7052元；2、判令被告李兰华、刘效林赔偿原告房屋装饰装修费23645元及评估费5000元；3、判令被告李兰华、刘效林按合同总租金130000元的30%支付违约金39000元；4、判令被告李兰华支付水电费1000元；5、案件诉讼费由被告负担。事实与理由：李兰华租赁刘效林位于宿松县房屋后，经刘效林同意，于2016年9月19日与原告签订租房协议，将其中的门面房一间、二楼后四间及卫生间、厨房一间、仓库一间转租给原告，租赁期限三年，自2016年9月19日至2019年9月26日，第一年租金33000元，后二年租金35000元，交付押金10000元；合同期内，如果与刘效林发生纠纷，李兰华承担责任，租赁期内，任何一方终止合同，需提前一个月通知对方，经双方协商后签订终止租赁合同，若一方强行终止合同，向另一方按合同总租金的5%支付违约金；在不影响房屋安全的情况下，原告可根据经营需要对租赁房屋进行装修。合同签订后，原告向李兰华交付押金10000元，并交付一年租金33000元，李兰华向原告交付了租赁房屋，原告入驻租赁房屋后，对房屋进行了装修，并添置了相关设备进行经营。2017年7月初，刘效林采取停电、换锁等手段，强行关闭原告租赁房屋大门，致原告停止营业，故原告起诉来院，要求判如所请。
李兰华辩称，2016年原告租赁房屋，刘效林已同意转租，且装修过程中均是原告与刘效林洽谈；2017年4月份，李兰华告知刘效林，其要终止与刘效林的租赁合同，原告所租赁房屋继续租赁，由刘效林直接向原告收取房租，李兰华亦以书面形式通知刘效林该事项；李兰华于2017年6月搬离租赁房屋后，已将房屋钥匙交付刘效林，并告知刘效林自2017年10月开始原告租赁房屋租金由刘效林收取，之前70天的租金由李兰华退还原告；李兰华在2017年6-7月份，多次协调原告与刘效林的租赁事宜，但均因原告及刘效林之故而未办妥；在李兰华搬离租赁房屋后，原告与刘效林发生矛盾，刘效林采取了停水停电等过激行为；李兰华已于2017年6月18日电话、信息通知原告，要求原告与刘效林办理续租手续，李兰华并未违反合同。综合上述六点，原告的装修损失与李兰华无关，应由刘效林赔偿原告损失。
刘效林辩称，2014年8月11日，刘效林与李兰华签订租赁合同，双方约定，刘效林将其所有的位于宿松县房屋临街一层三间门面房及二层、三层、四层各四间房屋及后楼二层五间共二十间房屋租赁给李兰华，租赁期五年，于2019年8月1日到期，合同还约定，李兰华不得将租赁房屋转租、不得改变房屋结构等。合同签订后，刘效林将租赁房屋交付李兰华。之后李兰华将房屋转租原告，刘效林并不知晓，同时李兰华租赁房屋期限为五年，因其他原因解除合同后，提前终止了与原告的租赁关系，故原告的损失应由李兰华赔偿。
本院经审理认定事实如下：2014年8月11日，李兰华与刘效林签订《房屋租赁合同》，李兰华租赁刘效林所有的位宿松县号房屋临街一层三间门面房及二、三、四层各四间房屋及后楼二层五间共二十间房屋及附属设施（含卫生间五间、厨房一间、餐厅一间），租赁用途为开办茶楼，租赁期限为五年，自2014年8月1日至2019年8月1日，合同同时约定，非经刘效林书面同意，不得改变租赁房屋的结构、装修，不得改变该房屋用途，不得将该房屋转租。合同签订后，刘效林即将租赁房屋交付李兰华。2016年9月19日，李兰华与原告签订《租房合同》，合同约定，李兰华将其向刘效林租赁的房屋的一部分（门面房一间，二楼后四间及卫生间、厨房、仓库各一间）转租给原告，租赁期限三年，自2016年9月19日起至2019年9月26日止，年租金33000元，另付押金10000元，水、电费自付。合同同时约定，合同期内未经原告同意，李兰华不得以任何理由收回店铺或转租他人，否则按市价赔偿原告损失，合同期内原房东（刘效林）如与原告有任何纠纷，由李兰华负全部责任。合同签订后，原告向李兰华交付押金10000元及第一年房屋租金33000元，李兰华将上述房屋交付原告，原告接收租赁房屋后即对租赁房屋进行装修并经营餐饮业。
2017年4月李兰华因故需提前解除其与刘效林签订的房屋租赁合同，并向刘效林邮寄送达解除房屋租赁合同的通知，刘效林亦同意解除合同，同年6月2日李兰华搬出租赁房屋，原告继续在租赁房屋内经营。在此期间，李兰华亦与刘效林协调原告继续租赁刘效林房屋事宜，但未果，之后刘效林即对原告租赁房屋停电、停水，并关闭大门，致原告不能正常营业。在此情况下，原告于2017年7月16日停止营业。
2017年7月31日，本院依据原告的申请，对原告装修租赁房屋的费用及停业损失进行评估，本院委托安庆中恒房地产土地评估咨询有限公司进行，2017年12月29日，安庆中恒房地产土地评估咨询有限公司作出宜恒综估字（2017）103号《评估报告书》，评估结论为原告装修损失为23645元。鉴定费用5000元，但未对原告的停业损失进行评估。李兰华辩称，部分装修项目系李兰华本人装修，但均未提交证据证明。
另查明，原告租赁期限至2017年9月26日为一年，自2017年7月16日停止营业至2017年9月26日，共计70天，该期间租金为6328元（33000元÷365天×70天）。李兰华在租赁刘效林房屋期间，电费交付至2017年5月5日，水费交付至2017年3月。2017年4月水费651元（210吨×3.1元/吨），违约金380.61元，5月水费136.4元（44吨×3.1元/吨），违约金101.21元，共计1269.22元，均由原告缴纳。诉讼过程中，李兰华退还原告押金10000元及房租6300元。
上述事实，有原告、李兰华、刘效林的陈述，原告提交的原告与李兰华签订的《租房合同》、交付押金10000元及第一年租金33000元的转账记录、原告的营业执照及图片、视频资料、评估报告书、鉴定费发票、缴纳水、电费发票、微信记录、录音等证据，李兰华提交的快递单、快递员张泽响的工作证复印件及证明、解除房屋租赁合同的通知、水费发票（复印件）、电费发票，刘效林提交的刘效林身份证复印件、刘效林与李兰华签订的《房屋租赁合同》、李兰华于2017年4月22日送达的解除房屋租赁合同的通知等证据在卷佐证，本院予以确认。李兰华提交的图片三张，仅能证明李兰华与刘效林之间就解除合同达成了协议，微信聊天记录，仅能证明李兰华欲就原告租赁刘效林房屋事宜进行协调，但并不能证明李兰华就原告租赁房屋事宜与刘效林协调并达成协议。对上述证据的证明目的，本院不予认定。水费发票（复印件）能证明李兰华缴纳水费至2017年3月，但李兰华直至2017月6月2日前才搬离租赁房屋，该证据并不能证明李兰华已缴清其应缴纳的水费。对该证据的证明目的，本院予以部分认定。刘效林提交的本院（2016）皖0826民初1944号民事判决书、刘效林与李兰华于2016年10月31日签订的和解协议与本案无关。对该证据的证明目的，本院不予认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的合同义务。李兰华租赁刘效林房屋后，将其中的部分房屋转租给原告，双方签订的《租房合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，作为合同当事人，双方均应严格按合同履行各自的合同义务。李兰华与原告签订的合同约定的租赁时间自2016年9月19日至2019年9月26日，该期间是在李兰华与刘效林签订的《房屋租赁合同》期间内，但在李兰华与刘效林于2017年6月2日解除双方签订的《房屋租赁合同》后，李兰华与原告的房屋租赁合同约定的租赁时间超出了原房屋租赁合同的时间，在此情况下，李兰华虽多次协调原告续租事宜，但均未果，刘效林遂对原告租赁的房屋采取换锁、停电、停水等行为，致原告于2017年7月16日停止营业。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。故原告要求李兰华赔偿装修损失之诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。李兰华辩称部分装修项目系其装修，但并未举证证明，本院不予采信。原告要求李兰华退回2017年7月16日至2017年9月26日的房屋租金的诉讼请求，亦符合法律规定，本院亦予以支持。诉讼过程中，李兰华已退回6300元房屋租金，尚应退还28元。
原告要求李兰华退还水、电费1000元，庭审查明，李兰华于2017年6月2日搬离租赁房屋，原告缴付的电费系2017年7月份电费，该费用与李兰华无关。原告缴付2017年4月、5月的水费，共计1269.22元，应由原告与李兰华共同分担，综合考虑双方的情况，李兰华应负担569.22元，原告自行负担700元。原告垫付的评估费用5000元，应由李兰华负担。原告要求被告李兰华按合同总租金130000元的30%支付违约金39000元，无事实依据，本院不予全额支持，依据双方合同约定，应按年租金的5%承担违约责任1650元（33000元×5%）。原告要求刘效林赔偿上述损失，无事实与法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，原告诉讼请求基本符合法律规定及合同约定，本院予以部分支持。李兰华应赔偿原告装修费用23645元、鉴定费用5000元、水费569.22元，共计29214.22元，另退还石秋燕房屋租金28元、支付违约金1650元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李兰华于本判决生效之日起五日内赔偿原告石秋燕各项损失29214.22元；
二、被告李兰华于本判决生效之日起五日内退还原告石秋燕房屋租金28元；
三、被告李兰华于本判决生效之日起五日内给付原告石秋燕违约金1650元；
四、驳回原告石秋燕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500元，减半收取250元，由被告李兰华负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 员 张小兵
二〇一八年六月九日
法官助理 孙 平
书 记 员 王安琪
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。