广东省清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1802民初1375号
原告：赖钦，男，1991年2月8日出生，汉族，住福建省长汀县。
委托代理人：张坚，福建矩圆律师事务所律师。
被告：清远市威鹏房地产有限公司，住所地：广东省清远市清城区洲心街富景天下1区16号楼二楼，组织机构代码：66150417-7。
法定代表人：薛锡洪。
委托代理人：林瑞文，广东盈辉律师事务所律师。
委托代理人：黄艾琳，广东盈辉律师事务所律师。
原告赖钦诉被告清远市威鹏房地产有限公司（简称威鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告赖钦的委托代理人张坚、被告威鹏公司的委托代理人黄艾琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赖钦诉称：原、被告于2012年12月27日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于清远市清城区××景天下花园××区××楼××层××号房屋，房屋总价款为464203元整，合同第八条约定，被告应当在2013年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备商品房经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收合格并符合合同约定的房屋交付原告使用。合同第九条还约定，被告逾期交付房产超过30天的，原告可以要求被告继续履行合同，并且要求被告按日向原告支付房价万分之五的违约金。原告早已经按照合同约定全面履行支付房价款的义务，有被告向原告开具的购房发票佐证。但被告未能依照合同规定的时间交房给原告，时至2014年12月1日才与原告办理交房手续。因被告逾期交房，按照合同第九条的规定，被告应该按日向原告支付房价款万分之五的违约金。违约期间从约定交付日期的次日即2013年7月1日计算至2014年12月1日止，共519天，计算违约金人民币120460元（房价款464203元×0.0005×逾期天数519天）。综上所述，被告逾期向原告交房确已构成违约，理应依照双方所签订《商品房买卖合同》的相关规定，向原告支付违约金。因此，原告特诉至法院，请求法院判令：一、被告向原告支付逾期交房违约金人民币120460元；二、本案的诉讼费用由被告承担。
原告赖钦提供的证据：1、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原、被告约定了购房款、交房时间、逾期未交房的违约责任；2、购房发票，拟证明原告已全面履行了合同义务；3、个人购房借款/担保合同，拟证明原告在2013年1月25日办理了按揭贷款。
被告威鹏公司辩称：一、按照双方签订的《商品房买卖合同》第六条第三点，原告应于2013年1月11日前付清全款给我司，但原告没有按照合同约定付清购房款及违约金，商品房交付日期可顺延至款项付清后。根据十一条及《补充协议》第四条第二点，答辩人有权拒绝交付房屋，是先履行抗辩，原告持续不支付违约金的持续违约的行为给我司造成严重损失及重大影响，直至今日原告仍未支付违约金。为避免原告持续不按合同约定支付违约金对我司造成持续经济损失，于2014年12月1日先行给原告办理收楼手续，我司行使先履行抗辩保障公司合法权益，是不应承担延期交楼的违约金的。二、本案涉案房屋在2014年12月1日实际交付原告，原、被告双方在当天办理了收楼手续，同时双方经协商确定，被告减免原告一年的物业管理费作为延期交楼的补偿，原告知悉业已达成谅解。由于双方已就我司延期交楼的违约行为及违约金的履行达成了一致协议，双方应按新约定的内容履行，因此原告再诉请答辩人承担违约金没有事实和法律依据，答辩人不再承担延期交楼的违约责任。三、假设原告主张的事实存在，我司认为合同约定的违约金过高，应以实际损失为基础。本案《商品房买卖合同》中约定的违约金明显过高。逾期交楼对原告造成的损失只有租金损失，逾期交楼也只影响原告房屋使用和收益的权利。根据最高人民法院《合同法（解释二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本案涉案房屋同地段租金估价为每月8-11元/平方米，本案房屋每月租金估价为846.16元/月。综上，按合同计算的违约金已远远高出原告实际损失的百分之三十。
被告威鹏公司提供的证据：1、收楼手续书，拟证明原、被告双方已在2014年12月1日办理收楼手续，双方协商一致约定被告减免原告一年的物业管理费作为延期交楼的补偿，原告知悉业已达成谅解；2、房屋交付使用确认书、收楼文件物品签收清单、住户承诺、业主基本情况登记表、商品房质量保证书、住户消防安全责任书，拟证明涉案房屋已交付原告使用；3、竣工验收材料，拟证明涉案房屋已竣工验收；4、评估报告书，拟证明涉案房屋同地段租金估价为8-11元/平方米；5、网上银行电子回单，拟证明原告未按商品房买卖合同付清购房款，存在违约行为，至今未支付违约金。
经审理查明，2012年12月27日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买位于清远市清城区××景天下花园××区××层××号房屋，建筑面积为105.77平方米（第三条）；总金额为464203元（第四条）；买受人采取银行按揭贷款方式支付购房款，买受人于2013年3月4日签订本合同时支付首付款144203元，余款人民币320000元于2013年1月11日与银行签署《按揭贷款合同》并办理相关手续（第六条）；出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经建设局工程竣工验收备案”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（第八条）；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金（第九条）；合同还约定了其他的权利和义务。合同签订后，被告称原告于2013年2月5日全部支付了购房款557163元，原告称被告于2014年12月1日才与原告办理交房手续，存在违约行为。2016年3月21日，原告向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。
另查明，涉案房屋于2014年7月23日通过竣工验收备案。2014年12月1日，原告兄弟代原告在收楼文件中签名，原告予以确认，涉案房屋现由原告管理使用。
诉讼中，被告提供了收楼手续书，收楼文件物品签收单、住户承诺、房屋交付使用确认书，拟证明原告已于2014年12月1日实际收楼。在收楼手续书中的备注栏载明：“我司在您办理收楼手续后，自2014年9月1日至2015年8月31日减免您壹年的物业管理费作为延期交楼的补偿，本人（业主）知悉并达成谅解。”被告认为双方就延期交楼达成了谅解方案，原告再要求支付逾期交楼违约金于法无据，原告认为补偿不能取代赔偿，谅解不等于放弃赔偿的权利，该谅解属于精神层面的谅解。
本院认为，原告提交的《商品房买卖合同》，形式、来源合法，有原告签名、被告盖章确认，是双方真实意思表示，双方应按合同约定履行各自的义务。原告依约将购房款支付给被告后，被告应在约定的期限（2013年6月30日）前将涉案房屋交付给原告。被告称原告没有依约定将购房款按时支付，根据《商品房买卖合同》第六条的约定，双方并没有约定除首期款外的购房款具体的交付时间，只是约定了与银行签订《按揭贷款合同》的时间，被告也确认原告于2013年2月5日已全部支付了购房款项，故被告认为原告支付购房款存在违约行为的辩解意见，本院不予采纳。被告在2014年12月1日才将房屋交付给原告，存在违约行为，但原告确认收楼事实，并对收楼手续书中的备注内容没有提出异议，同意减免一年的物业管理费作为延期交楼的补偿，对被告的违约行为达成了赔偿方案，其行为没有违反法律规定，是对自己权利的处分，被告也依约减免了原告一年的物业管理费，原告起诉要求被告再支付延期交楼违约金的诉请，缺乏依据，本院不予支持。原告认为该备注内容不等于放弃赔偿的权利，谅解属于精神层面的谅解，其理解与该内容的行文意思不相符，对该主张本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告赖钦的诉讼请求。
本案受理费1355元，由原告赖钦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 招跃温
二〇一六年六月二十一日
书记员 毛敏灵
附引用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。