广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤执复106号
复议申请人（利害关系人）：林棣贤，男，1943年12月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：宁慧芹，广东捷顺律师事务所律师。
申请执行人：广东电白集团建设有限公司，住所地：广东省茂名市电白区水东镇广南路108号。
法定代表人：陈世成，公司执行董事。
被执行人：韶关市恒熙置业有限公司，住所地：韶关市武江区重阳镇河北街1号3楼。
法定代表人：温先兵，公司董事长。
复议申请人林棣贤不服韶关市中级人民法院于2018年1月4日作出的（2017）粤02执异43号执行裁定，向本院申请复议。本院已立案受理，并依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
韶关市中级人民法院（以下简称韶关中院）在执行广东电白集团建设有限公司与韶关市恒熙置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，异议人林棣贤对该院根据韶公信房地产评字[2016]第12*-1号《房地产估价报告》进行拍卖的执行行为不服，提出书面异议称：1.韶公信房地产评字[2016]第12*-1号《房地产估价报告》严重失实，韶关中院对严重失实的评估报告疏于审查监督而进行的拍卖执行行为是错误的。请求取消定于2018年1月1日依据该评估报告进行的拍卖，重新委托除广东公信房地产与土地评估有限公司以外的其他评估机构重新评估；2．林棣贤的首封案件，已查封地块一以及1、2幢房产中未销售的房产88套，请求法院要求评估机构对该部分房产单独估价，以便法院更准确地分配执行款。事实及理由：一、评估结果严重失实，已售的153套住房加上首封未销售的房产88套，再加上4302.16平方米地下车库，1-2座全部建筑面积的评估总价居然比153套住宅销售总价还低1000多万元。《评估结果汇总表》中备注：1-2座已预售住宅153套，住宅均价为3514元／平方米，总价为53776850元。但是，评估公司对于1-2座的全部建筑面积[包括已售的153套住宅，加上南海区法院首封1-2幢中未销售的房产88套（其中住宅87套，办公楼l套），再加上4302.16平方米地下车库]，却按照成本价进行评估，以1500元／平方米作为评估的单价，导致1-2座全部的建筑面积评估总价仅为43721010元，这比153套住房的总价还低1000多万元，这样的评估结果明显严重失实。二、评估报告称已售住宅153套，与法院竞买公告中已售住宅73套相矛盾，未收取的购房款尚未查清，亦未列入评估价值；评估明显失实，严重违反评估程序。三、地上建筑与地下车库适用同一评估单价，评估结果严重失实，明显违背常识。在《评估结果汇总表》中显示，地上建筑和地下车库的评估单价是一样的，按照普通人的理解和认知，地上几十层的建筑物，其建筑成本远远高于地下车库，因此二者适用一样的单价进行评估明显违背了常识。四、评估结果采用成本法进行评估，没有采用市场比较法，是造成评估结果严重失实的根本原因。对于1-2座已经预售的153套房屋，住宅均价是3514元／平方米，其价值应当以销售的总价进行认定，而不是按照成本价进行认定。同时，对于未销售出去的88套，其房屋现状与已售的153套完全一样，该88套的价值也应当参照已售房屋的住宅价格进行认定，从而得出合理的评估结果。林棣贤的案件属于首封，因此已查封的地块一以及1幢、2幢中未销售出去的88套房屋价值应当单独进行评估，以便法院准确的分配执行款，且林棣贤首先采取了财产保全和执行措施，其应当对该款项享有优先受偿权。另外，对于3-5座的住宅，亦应当参照1-2座中已预售的153套住宅价格进行评估，合理的确定其评估价值。五、评估报告已经过了一年有效期，而近一年房地产市场升值巨大，请求重新进行评估。本案中的评估报告日期为2016年12月9日，且该报告声明：本报告有效期自提交之日起一年内有效。如房地产市场发生重大变化，估价结果应做相应调整或委托估价机构重新估价。因此，法院应重新委托评估，避免价值被严重低估的问题。六、评估结果严重失实，明显错误，法院及承办法官必须依法审查监督。由于该评估结果严重失实，请求韶关中院立即停止拍卖，重新委托其他评估机构对涉案房地产进行评估。综上，林棣贤根据相关法律规定，向韶关中院提出异议申请，请求韶关中院撤销原定拍卖，重新委托评估。
原审法院查明，广东电白建设集团有限公司与韶关市恒熙置业有限公司建设工程合同纠纷一案，执行依据是(2016)粤02民初80号民事判决，执行标的金额为71388620.1元工程款和违约利息18162706.77元。在执行的过程中，该院查封了被执行人韶关市恒熙置业有限公司名下的地块一及其地上建筑物【土地证号：韶府国用(2015)第0301*****】。后委托广东公信房地产与土地评估有限公司进行评估，评估价值为185185873元。韶关中院发布竞买公告，拟于2018年1月1日至2018年1月2日在该院的淘宝网司法平台上对上述查封物进行司法拍卖。林棣贤以该院根据韶公信房地产评字[2016]第12*-1号《房地产估价报告》进行拍卖的执行行为不服提出书面异议。针对林棣贤提出的执行异议申请理由，广东公信房地产与土地评估有限公司作出了“关于对林棣贤《执行异议申请书》的答复函”。
原审法院认为，在本案中，林棣贤提出异议的理由主要是其认为韶公信房地产评字[2016]第*号《房地产估价报告》中的评估价值低于查封物的实际价值。一、该报告的作出是严格按照《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华共和国物权法》、《房地产估价规范》和《最高人民法院关于对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》等法律法规出具的，该报告从估价适用的原则、依据、估价方式到评估报告作出的格式都符合相关的法律规定及相关的技术标准，整个评估过程体现了公平、公正的估价原则。二、林棣贤认为评估结果太低没有事实依据。首先，2016年3、4月，韶关市的房地产市场是非常不景气的，体现为房屋滞销和价格偏低，该评估报告的价值时间点是2016年4月28日，因此，林棣贤将2016年底房屋涨价后的行情来进行衡量而得出评估结果太低的结论是不合理的。其次，商品房预售价格和在建工程的价格是不一样的，在建工程在转让后还需要投入一定的资金、利息、管理费用和承担相应的风险，林棣贤将二者置于同一价格进行认定没有事实依据。最后，评估的目的在于为司法拍卖提供房地产市场价值参考的依据，不是最终的成交价格，且评估价格是否合理最终还是应当由拍卖市场来进行检验。三、1-2座在建工程（含地下车库）评估单价仅为在建工程建筑物单价，而备注中已出售的153套单价3514元／平方米是含土地价值完工后的售价，两个价格不能放在一起进行比较。1-2座在建工程（含地下车库）总价是71030000元，比153套住宅的价格多出了1726万元。四、对于林棣贤提出的153套与法院所说的73套相矛盾的问题，该153套是韶关市房地产信息网公开的数据，且其对应的面积已经纳入了评估的范围，29147.34平方米建筑面积包含了15303.6平方米的建筑面积。五、目前评估公司根据评估规范，采用的估价方法通常有收益法、市场比较法和成本法等。比较法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，对于住宅（别墅、套房）、写字楼、单个商铺等交易量较多的房地产可以采用比较法，对于在建工程项目，属于可比性很差的房地产，因此，在建工程难以采用市场法估价。林棣贤将普通成套的住宅及单个商铺的估价方法运用于在建工程项目中，得出来的结果必然也是不合理的。因此，广东公信房地产与土地评估有限公司采用比较法以外的估价方法对在建工程进行评估是合理的。因此，林棣贤的异议请求理由不充分，韶关中院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：驳回林棣贤的异议请求。
林棣贤不服韶关中院上述异议裁定，向本院申请复议。请求：1、撤销或变更韶关中院作出的(2017)粤02执异43号《执行裁定书》；2、裁定韶公信房地评字[2016]第*号《房地产估价报告》严重违反程序而导致严重失实，应重新委托除广东公信房地产与土地评估有限公司以外的其他评估机构重新评估。3、异议人的首封案件，己查封地块一以及1、2幢房产中未销售的房产88套，请法院要求评估机构对该部分房产单独估价，以便法院更准确地分配执行款。事实与理由：韶关中院在执行(2017)粤02执134号案中，依据韶公信房地评字[2016]第12*-1号《房地产估价报告》，拟对“恒熙华城”项目的地块一及1-5座地上建筑物（含地下车库）进行拍卖。异议人是(2016)粤0605执12181号案的申请执行人，该案由佛山市南海区人民法院（以下简称南海区法院）首封了“恒熙华城”项目的地块一以及1幢、2幢房产中未销售的房产88套（其中住宅87套、办公楼1套）。后经韶关中院发函，南海区法院同意将首封的土地及房产移送韶关中院执行。异议人向韶关中院提交《执行异议申请书》，提出“韶公信房地评字[2016]第12*-1号《房地产估价报告》严重失实，评估结果严重失实的根本原因，是错误地按成本法评估，而没有采用市场比较法。明显违背常识，更违背评估规范，有弄虚作假的重大嫌疑。”韶关中院于2017年12月26日立案审查该执行异议。在异议审查期间，2018年1月3日异议人向韶关中院寄交了《评估程序严重违法的三点意见》，其内容是对照估价依据：中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》，以及《中华人民共和国资产评估法》（自2016年12月1日起施行），详细陈述了评估程序严重违法的三个要点。该书面意见于1月4日顺利送达韶关中院执行局（他人签收）。异议人于2018生1月11日收到韶关中院出具的《执行裁定书》，发现这裁定书是在1月4日收到异议人《补充意见》的当天出具的，但是对《补充意见》提出的评估程序违法完全不作回应，没有任何分析和说理，直接驳回了异议请求，处理过于简单，完全忽略了评估程序严重违法的事实。申请人现依法申请复议，重申强调《补充意见》明确指出的评估程序违法的三点理由：一、在建工程计算折旧，严重违反《房地产估价规范》4.4.16条规定《房地产估价规范》4.4.16明确规定：“在建工程和新近开发完成的房地产，采用成本法估价时可不扣除折旧，但对存在减价因素的，应予以相应的减价调整。”而评估报告第27页最后三行显示：对于1-5栋在建工程（地上建筑物含地下车库），采用的成本法计算公式：建筑物价格=建筑物重新购建价格一建筑物折旧：建筑物重新购建价格×建筑物成新率。评估报告第32页，《房屋建筑物成本法计算明细表》显示：评估公司以“建筑物重新购建价格2060元、2307元每平方米”乘以“成新率0.65”，得出“建筑物评估单价1339元、1500元每平方米”的超低价格。很明显，本案在建工程成新率只有65%，折旧率高达35%，且没有说明任何理由。评估公司严重违反了《房地产估价规范》4.4.16条规定。二、在建工程没有采用“假设开发法”评估，违反《中华人民共和国资产评估法》第二十六条规定，违反《房地产估价规范》4.1.2条、4.1.3条规定《中华人民共和国资产评估法》第二十六条规定：“评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。”《房地产估价规范》4.1.2明确规定：“4.估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法。”根据本规范用词说明，“应”，表示严格，在正常情况下均应这样做的。《房地产估价规范》4.1.3明确规定：“当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。”评估报告第15页“估价方法适用性分析”第5段落，正确陈述了“假设开发法”的内涵与适用对象，摘抄如下：“假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润，来求取估价对象价值的方法。假设开发法适用的估价对象是房地产开发用地及具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等方法求取的房地产。”很明显，假设开发法完全适用本案评估，在建工程应采用假设开发法评估。评估公司为什么不用假设开发法进行评估？而且不说明任何理由？评估公司明显严重违反了《中华人民共和国资产评估法>第二十六条规定、《房地产估价规范》4.1.2条、4.1.3条规定。三、评估公司对土地、地上建筑物分开评估，都只使用一种评估方法，明显违反《房地产估价规范》4.1.3条、4.4.2条规定《房地产估价规范》4.1.3明确规定：“当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。”《房地产估价规范》4.4.2条明确规定：“成本法估价时，对包含土地和建筑物的估价对象，应选择具体估价路径，并应符合下列规定：1.应根据估价对象状况和土地市场状况，选择房地合估路径或房地分估路径，并应优先选择房地合估路径；…”而评估报告第15页“估价方法适用性分析”，对于本案土地、地上建筑物没有合估，而是分开评估，并且分别只用了一种方法评估：土地用基准地价系数修正法，地上建筑物用成本法。评估公司明显违反了《房地产估价规范》4.1.3条、4.4.2条规定。综上三点理由，案涉评估程序严重违法。法释[2004]16号《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”据此，异议人请求韶关中院裁定撤销原评估报告，重新委托评估，有法可依，应依法支持。异议人在执行异议处理期间已提交了《补充意见》，韶关中院对《补充意见》不予理会，不予审查，导致处理结果错误，请贵院依法予以纠正，撤销或变更执行异议裁定，准予重新委托评估。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。此外，本院查明，林棣贤持佛山中院（2016）粤06民终4808号民事判决书、南海区法院（2015）佛南法沥民一初字第258号民事判决书，向南海区法院申请执行。该院于2016年12月6日立案执行，案号为（2016）粤0605执12181号。在（2015）佛南法沥民一初字第258号案件诉讼过程中，南海区法院作出（2015）佛南法沥民一初字第258-5号民事裁定，裁定：查封被告韶关市恒熙置业有限公司名下位于韶关市××区××江北路××二棉厂的土地使用权[证号分别为韶府国用（2015）第0301000*号、韶府国用（2015）第03000*、韶府国用（2015）第03000*、韶府国用（2015）第03000*]；作出（2015）佛南法沥民一初字第258-6号民事裁定，裁定：查封被告韶关市恒熙置业有限公司名下位于韶关市××区××江北路××二棉厂土地上的1幢、2幢房产中未销售的房产88套（其中住宅87套、办公楼1套）[预售证号：韶预许证150*号]。
本院认为，本案的焦点问题是应否重新评估。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第一款规定，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。第二款规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，林棣贤没有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质；其主张评估程序严重违法，但未提供充分证据予以证明。因此，其关于重新评估的主张，依据不足。其次，价格评估是评估机构的专业技术活动，并非人民法院的执行行为，林棣贤复议理由主要认为评估机构的评估方法不当导致评估价格过低，而其在收到评估报告后未在法定期限内对评估报告提出异议，亦不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第一款的规定。再次，价格评估结论仅作为执行法院确定拍卖保留价的依据，拍卖标的物的成交价格需在拍卖市场经充分竞价才能最终确定。
综上所述，复议申请人林棣贤的复议理由不能成立。韶关中院（2017）粤02执异43号执行裁定认定事实清楚、法律适用正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回林棣贤的复议申请，维持韶关市中级人民法院（2017）粤02执异43号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 蒋先华
审判员 李昙静
审判员 庄绪义
二〇一八年六月十二日
书记员 叶雪莹