湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂11民终54号上诉人（原审原告）：赵洋，男，1998年9月9日出生，汉族，住武穴市。委托诉讼代理人：赵水山，系赵洋爷爷，住武穴市。代理权限为特别授权。上诉人（原审被告）：湖北朋泰房地产开发有限公司。住所地：黄梅县黄梅镇民营三路与凤凰路交汇处鄂东新农茂*楼。法定代表人：何向鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：周亚，湖北威斯力律师事务所律师。代理权限为一般代理。上诉人赵洋与上诉人湖北朋泰房地产开发有限公司（以下简称朋泰公司）合同纠纷一案，不服湖北省黄梅县人民法院（2017）鄂1127民初853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，并于2018年1月30日公开开庭审理了本案。上诉人赵洋的委托诉讼代理人赵水山，上诉人朋泰公司的委托诉讼代理人周亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵洋上诉请求：1、维持原审第一项（违约金请求重新计算，违约金=所欠租金×0.02%×天数，按合同里违约金计算方式）；2、朋泰公司依据两份鄂东新农茂《商品房买卖合同》中附件三条款，恢复赵洋位于鄂东新农茂一楼独立铺（1116号）原样；3、判令朋泰公司赔偿赵洋延迟返还商铺的损失（按照《鄂东新农茂委托统一经营管理协议书》约定的租金标准，自2017年3月22日起，至赵洋正式验收合格位于鄂东新农茂一楼1116号商铺之日止计算）。（计算方式占用金=租金+违约金）；4、购房时，朋泰公司未出具五证二书，且合同正文未注明公摊面积百分比，朋泰公司在卖房时公摊面积占42.5%与实际不符（广告宣传虚假，宣传画报有大货车区停车卸载车搬运区运硬件设施，合同正文无公摊面积表述），需要法院调阅新农贸市场当年审批规划书，并将证据交与赵洋核实，有误差要求朋泰公司退还多余公摊面积金额费用及利息（银贷息），因无大货车卸载区，新农贸市场不具备批发市场功能下，给赵洋带来无法估计的损失，要求朋泰公司经济赔偿；5、维持原判案件受理费1780元，由朋泰公司负担，并由朋泰公司负担赵洋本次上诉费；6、要求朋泰公司负担上诉资料打印费、旅差费、误工费共计3000元及本次上诉的资料打印费、车旅费、误工费共计3000元，合计6000元。朋泰公司针对赵洋的上诉答辩称：1、维持原判第一判项；2、不同意第二、三、四、五、六项上诉请求。朋泰公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判朋泰公司继续承租赵洋的商铺；2、依法改判由黄梅县政府向赵洋支付所欠租金及违约金；3、依法判决由赵洋承担本案的诉讼费用。案件审理过程中，上诉人朋泰公司当庭撤回了第二项上诉请求。事实与理由：一审法院认定事实错误。双方签订的租赁合同是真实有效的，现合同未失效，朋泰公司尚在经营，退还商铺将给朋泰公司造成巨大的经济损失，一审法院判决退还商铺不当。赵洋针对朋泰公司的上诉答辩称，不同意朋泰公司继续承租商铺，请求驳回朋泰公司的上诉请求。赵洋向一审法院提出诉讼请求：1判令朋泰公司立即付清赵洋2016年第三、四季度租金17136元及违约金45元；2、判令朋泰公司双倍赔偿赵洋2017年3月22日—5月1日租金3808元；3、判令朋泰公司按照附件三条款恢复商铺交接时装饰、设备标准并将铺面1116号交付给赵洋；4、判令与执行朋泰公司将超出国家标准的公摊部分赔偿，当时购房时总价428415*12.5%=53552元；5、朋泰公司赔偿赵洋误工费2000元、旅差费1000元，共计3000元。一审法院认定事实：2013年8月30日，赵洋与朋泰公司签订了《鄂东新农茂委托统一经营管理协议书》。协议约定，赵洋将位于鄂东新农茂第1层1116号商铺委托朋泰公司统一经营管理三年，即2014年3月22日至2017年3月22日，朋泰公司第一年和第二年应向赵洋兑付固定收益金68546元，在购铺款中一次性支付，第三年固定收益金8568元，由朋泰公司朋泰公司分四次在每季度末支付给赵洋，如朋泰公司迟延给付，按应付金额的银行同期存款利息计取违约金。双方于同日签订《商品房买卖合同》，确立了赵洋享有鄂东新农茂第1层1116号商铺的产权和使用、经营、出租等权利。此后，赵洋依合同约定从购铺款中扣除了前两年固定收益金68546元，朋泰公司尚欠赵洋2016年三、四季度租金未付，故赵洋诉至法院，请求法院支持赵洋诉求。一审法院认为，赵洋、朋泰公司于2013年8月30日签订的《鄂东新农茂委托统一经营管理协议书》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，该协议合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。朋泰公司在庭审中已确认应支付赵洋2016年第三、四季度的收益金（租金）金额为17136元，故赵洋要求朋泰公司支付商铺收益金17136元的诉求予以支持。朋泰公司未按约定按期支付收益金，应依约按下欠收益的总额参照银行同期存款利率计付违约金。因双方约定的委托经营管理期限已届满，且未达成新的续租协议，双方订立的《鄂东新农茂委托统一经营管理协议书》即应依约自行解除，朋泰公司继续占用或转租无事实和法律依据，故赵洋要求朋泰公司退还代管铺位的请求合法有据，应予支持。赵洋其它诉讼请求事实和法律依据不足，非同一法律关系，如有争议可另行起诉，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、由朋泰公司于判决生效后十日内支付赵洋商铺租赁收益金17136元及违约金45元；二、限朋泰公司于判决生效后十五日内退还赵洋位于鄂东新农茂第1层1116号商铺的使用权；三、驳回赵洋其它诉讼请求。案件受理费1780元，由朋泰公司负担。二审中，上诉人赵洋、朋泰公司均未向本院提交证据。本院经审理查明，原审查明的事实属实。另查明，赵洋与朋泰公司签订的《鄂东新农茂委托统一经营管理协议书》第八条其他约定“2、本协议期满，甲方同意与黄梅县市场发展管理中心签订本场地商铺的统一经营管理协议，相关条款根据市场行情另行约定。”《鄂东新农茂委托统一经营管理协议书》约定的委托期限届满后，赵洋与朋泰公司未续签合同，朋泰公司亦未将1116号商铺交还给赵洋。本院认为，协议到期后朋泰公司应交还商铺但未交还，赵洋有权主张商铺占用期间的损失，因赵洋在一审中明确要求朋泰公司赔偿其2017年3月22日起至2017年5月1日止的损失，现赵洋在二审中将损失的截止时间变更为实际归还之日，系其在二审中增加了诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，朋泰公司不愿意调解，故本院对2017年5月2日至实际交还之日止的损失不予处理。因双方签订的委托经营管理协议中对逾期未交还商铺的损失计算标准未作约定，赵洋亦未举证证明其实际遭受的损失，故本院以34273元为基数，自2017年3月22日起至2017年5月1日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算损失。上诉人赵洋上诉要求朋泰公司退还卖房时多余公摊面积及赔偿损失，与本案不是同一法律关系，本院不予审理。赵洋上诉要求朋泰公司承担资料打印费、差旅费以及误工费，无事实依据，本院依法不予支持。朋泰公司上诉要求继续承租1116号商铺，因其与赵洋在委托统一经营管理协议到期后并未续签合同，朋泰公司亦无证据证明赵洋委托其继续经营管理该商铺，故上诉人朋泰公司的该项上诉请求无事实依据，本院依法不予支持。朋泰公司当庭撤回第二项上诉请求，系其对自己权利的处分，不违反法律法规的相关规定，亦未损害赵洋的利益，本院依法予以准许。综上所述，上诉人赵洋的部分上诉请求成立；上诉人朋泰公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审实体处理不当，本院予以依法改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，判决如下：一、维持湖北省黄梅县人民法院（2017）鄂1127民初853号民事判决第一项，即由湖北朋泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付赵洋商铺租赁收益金17136元及违约金45元；二、撤销湖北省黄梅县人民法院（2017）鄂1127民初853号民事判决第二项、第三项，即限湖北朋泰房地产开发有限公司于判决生效后十五日内退还赵洋位于鄂东新农茂第1层1116号商铺的使用权；驳回赵洋其他诉讼请求。三、限湖北朋泰房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还赵洋位于鄂东新农茂第1层的1116号商铺；四、限湖北朋泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向赵洋支付违约金（违约金计算方式：以34273元为基数，自2017年3月22日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2017年5月1日止）。五、驳回赵洋的其他诉讼请求。一审案件受理费1780元，由湖北朋泰房地产开发有限公司负担；二审案件受理费3560元，由湖北朋泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 欧阳武审 判 员 朱 卫审 判 员 郑 蕾二〇一八年二月二十六日法官助理 刘延超书 记 员 祁 彪