山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1003民初5223号原告:南京新乐家网络科技有限公司。住所地：南京市玄武区中央路***号。法定代表人：王超，执行董事。委托诉讼代理人：杜会玲，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：威海麦源房地产开发有限公司。住所地：威海市南海新区海景路东首。法定代表人：范波，董事长。委托诉讼代理人：郭文军，山东昆嵛先锋律师事务所律师。原告南京新乐家网络科技有限公司与被告威海麦源房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南京新乐家网络科技有限公司（以下简称新乐家公司）之委托诉讼代理人杜会玲，被告威海麦源房地产开发有限公司（以下简称麦源公司）之法定代表人范波、委托诉讼代理人郭文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新乐家公司向本院提起诉讼请求：一、请求法院判令被告返还销售保证金100万元；二、被告支付违约金150万元；三、向原告支付销售佣金50946元和46876元，合计97822元；四、按每日万分之五的标准，向原告支付上述共计2597822元的，自2017年10月1日起至实际支付日止的违约金；五、承担本案受理费13791元、保全费5000元、担保费3750元。事实与理由：原、被告双方于2017年6月18日订立“文涛阁项目新乐家渠道销售合作协议”，协议约定：原告为该项目的独家销售代理，代理期限至当年12月31日止；原告向被告缴纳保证金100万元，原告负责售楼部所有布置及活动推广费用，及自行承担销售人员工资、福利、社保、服装费用及个人佣金、加班工资等，协议订立后，原告即向被告支付保证金100万元，并对售楼部进行了装修装潢，并有销售人员十余名进入现场开展工作。至2017年7月16日止，原告共销售商品房六套，经双方确认，原告应得佣金50946元。因被告要将本项目交由威海顺翔行房地产营销策划有限公司独家代理，要求原告退出，2017年7月17日，原被告及该公司签订“协议书”并约定，原告同意退出，被告认可原告已投入大量人力物力组织销售，已投入约30万元进行售楼处改造，被告同意给予原告每平米200元的销售佣金作为补偿，被告承诺如因自身原因（如银行或小额贷款公司的抵押、其他债务纠纷、查封、拍卖等）导致本项目无法正常销售，于2017年9月30退还100万元保证金，并补偿150万元违约金给原告，此后，该公司销售商品房五套，原告应得补偿46876元。经原告近日查询，文涛阁项目的所有可售房源均已被多家法院多轮司法查封，无法正常销售，被告承诺期限已届满，且未能按承诺内容向原告履行债务，故原告诉至法院，请求判如所请。被告麦源公司辩称，第一、被告麦源公司法定代表人范波与原告新乐家公司法定代表人王超之前有300万元的经济纠纷，2017年5月底王超找到范波，想给被告麦源公司卖房子，范波不同意，王超就说要其实被告麦源公司及范波，将被告麦源公司的房子查封，这样麦源公司一套房子也卖不出去，范波与王超沟通，陈述被告麦源公司开发的南海的400套房子能卖一个亿，卖完后还王超的钱是没问题，王超模棱两可没说诉讼的问题。回到南海后被告麦源公司找到儒商房产销售公司签订代理合同，由儒商房产销售公司代理销售被告开发的房屋，合同签订后还没开始卖，王超说如果被告与儒商签订合同，他就立马起诉让被告一套房子也没法卖。2017年6月17日范波迫于王超的淫威，18日被告麦源公司与原告新乐家公司签订代理销售合同，19日解除了儒商签订的合同。但是2017年6月16日南京市秦淮区法院就受理了王超诉被告麦源公司及范波的案件，并且查封了被告麦源公司300多套房子，所以18日原、被告签订的合同是原告给被告埋下的陷阱，是骗局，故不同意返还保证金100万元。并且原告承诺7月底完成销售100套，但7月份过去大半，原告才卖出去10套左右房子，被告不得不另外找另一家销售公司，因南海售房进入高峰期，所以才与原告签订了另一份不合理的协议。第二、原告主张的违约金150万元过高，请求根据实际情况适当减少，按照相关法律规定，被告只承担违约金10万元；第三、原告销售的房屋并没有全额付款，因此不认可原告主张的佣金97822元。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月9日被告麦源公司与威海儒商房产销售有限公司签订《文涛阁销售代理合同》一份，被告麦源公司委托威海儒商房产销售有限公司作为独家销售总代理销售文涛阁小区房源，合同期限自2017年6月9日至2017年12月31日。2017年6月18日被告麦源公司作为甲方，原告新乐家公司作为乙方，签订《文涛阁项目新乐家渠道销售合作协议》一份，协议约定：甲方授权乙方作为文涛阁项目房源的独家销售代理公司帮助甲方进行房源销售，房源范围：文涛阁所剩全部住宅约400套；合作时间：自2017年6月18日至2017年12月31日止；乙方按照项目整盘底价6300元/㎡（均价）进行销售，保障甲方整盘均价不低于该底价，此均价不含佣金及装修等费用；乙方提供抵扣税款的增值税专用发票给甲方，若乙方不开具发票，则甲方扣除佣金的6%作为所有税金，剩余款项全额支付给乙方；乙方向甲方缴纳100万元作为项目保证金，至2017年12月31日止，乙方未完成的房源，按2000元/套，扣除保证金，甲方每月底返还一次保证金，若乙方在2017年7月31日前未完成100套销售任务，则甲方有权与其他公司任何形式合作该项目；乙方负责售楼部所有布置及活动推广和费用；因项目存在一定特殊性，为自留产房源，相关政府批复销售许可，房源银行解押，客户按揭手续办理，不动产证办理，由甲方负责，乙方协助，若因甲方原因，导致房源无法销售、解押、客户银行按揭办理、不动产权证、不能视为乙方责任，不能扣除乙方保证金及佣金，甲方承担所有责任，并承担由此给乙方造成的损失；甲方违约上述条款，如允许其他公司总代销售导致本合同无法履行，则甲方需承担200万元给乙方；乙方销售计划为：7月底完成销售100套，8月底共完成销售250套，10月底共完成销售350套，12月底完成剩余可售房源；由乙方销售的每套房源，按客户签订的现售或预售《商品房买卖合同》总房款15%+500元/㎡向甲方收取佣金；客户缴纳定金，即视为该套房源已经销售，在客户缴纳首付款后，乙方向甲方提供销售房源表及契约进行佣金结算；合同还约定了其他内容。合同签订后原告新乐家公司向被告麦源公司支付了保证金100万元。2017年6月19日被告麦源公司与威海儒商房产销售有限公司签订《解除协议》，解除了双方于2017年6月9日签订的《文涛阁销售代理合同》。2017年7月17日，原告新乐家公司向被告麦源公司出具佣金清单一份，清单载明：自2017年6月24日正式开盘至2017年7月17日，原告新乐家公司共销售房源6套，分别为1-307、308、407、404、306、853，合计佣金50946元。2017年7月17日，被告麦源公司作为甲方，原告新乐家公司作为乙方，威海顺翔行房地产营销策划有限公司（以下简称顺翔行公司）作为丙方，签订《协议书》一份，协议约定：甲方委托丙方为文涛阁B栋LOFT公寓之独家销售总代理商，合同期限至2018年3月30日；甲、乙双方于2017年6月18日签订文涛阁销售代理合同后，乙方投入大量人力组织销售，并投入约30万元进行了售楼处改造，配置办公桌椅、空调、彩电、冰箱、电视机及广告制作、开盘活动等一系列销售措施，现乙方放弃独家代理权，作为回报，丙方每销售一套房屋后，甲方给予乙方150元/㎡佣金，丙方给予乙方50元/㎡佣金，该款项于购房客户首付款到位签订《商品房买卖合同》后二日内由甲方支付乙方30%的佣金，剩余佣金在客户全款到账二日内一次性付清给乙方；甲方承诺无论乙方销售结果如何，最迟于2017年10月31日前付完乙方100万元销售保证金；在销售过程中，如果由于甲方原因（如银行、小额贷款公司的抵押、其他债务纠纷、查封、拍卖等）导致本项目无法正常销售，甲方承诺乙方于2017年9月30日退还100万元销售保证金，并补偿150万元违约金给乙方，甲方承诺保证金和违约金合计250万元在本项目拍卖所得款中一次性支付给乙方；协议还约定了其他事项。原告新乐家公司主张顺翔行公司销售房屋五套，原告应取得佣金46876元，原告提供销售情况统计表，统计表载明：2017年7月23日张伟缴纳652号房屋定金20000元、2017年7月23日李霞缴纳650号房屋定金20000元、2017年7月30日樊新峰缴纳204房屋定金20000元、2017年8月5日左建忠缴纳746房屋定金30000元、2017年8月5日杨凯枫缴纳850房屋定金30000元。被告对销售房屋的情况予以认可，但是认为销售的房屋没有全额付款，没有达到支付佣金的条件。原告新乐家公司主张涉案房产已经被查封抵押，被告麦源公司对查封抵押的事实无异议，但是认为查封抵押不等于拍卖，原告主张权益的时间并没有到。原告新乐家公司支出担保费3750元。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告签订的《文涛阁项目新乐家渠道销售合作协议》及原、被告、顺翔行公司签订的《协议书》是当事人真实意思的表示，不违反法律规定，本院予以认定。根据合同约定，如果由于甲方原因（如银行、小额贷款公司的抵押、其他债务纠纷、查封、拍卖等）导致本项目无法正常销售，被告麦源公司承诺原告新乐家公司于2017年9月30日退还100万元销售保证金，庭审中，被告麦源公司认可诉争房屋查封抵押的事实，故原告主张被告返还保证金100万元，本院予以支持。关于原告新乐家公司主张的违约金150万元，因双方均认可原告新乐家公司的实际损失为30万元，被告麦源公司要求以实际损失为基础调整违约金，本院予以支持。被告麦源公司应当支付原告新乐家公司的违约金数额本院认定为39万元（30万元+30万元×30%）。关于原告新乐家公司主张的佣金，对于2017年7月17日原告新乐家公司出具的佣金清单，被告麦源公司予以盖章确认，故对该部分的佣金50946元，本院予以支持，关于原告新乐家公司主张的另一部分佣金46876元，因原告新乐家公司未提供证据证实客户缴纳首付款，故支付佣金的条件尚未具备，本院不予支持，原告新乐家公司可在条件具备时另行主张。关于原告支出的担保费3750元，并不属于违约后所必然发生的损失，故原告要求由被告承担，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：被告威海麦源房地产开发有限公司返还原告南京新乐家网络科技有限公司销售保证金1000000元，于本判决生效后十日内付清；被告威海麦源房地产开发有限公司支付原告南京新乐家网络科技有限公司违约金390000元，于本判决生效后十日内付清；被告威海麦源房地产开发有限公司支付原告南京新乐家网络科技有限公司佣金50946元，于本判决生效后十日内付清；驳回原告南京新乐家网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27583元、保全费5000元，由原告南京新乐家网络科技有限公司负担14510元、被告威海麦源房地产开发有限公司负担18073元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  汪渤清人民陪审员  徐国军人民陪审员  于洪海二〇一八年五月十四日书 记 员  丛龙涵