广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤14民终104号
上诉人（原审被告）：邹淑珍。
委托代理人：杨衍俊、黄砚乔，均系广东粤梅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗克清。
委托代理人邹秀虹，广东义致律师事务所律师。
原审被告：赖君粦。
上诉人邹淑珍因与被上诉人罗克清、原审被告赖君粦房屋买卖合同纠纷一案，不服梅州市梅县区人民法院（2015）梅县法民二初字第199号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明以下事实：赖君粦、邹淑珍系夫妻关系。2004年2月9日，罗克清与赖君粦签订《店面转让合同书》，约定由赖君粦将位于梅县华侨城赖屋一间店面转让给罗克清，面积约50平方米，转让价格为人民币56000元，包房产证转让费用，第一期付人民币40000元，第二期在一个月内付人民币10000元，余款6000元在赖君粦办好房产转让手续（房地产权证）时付清，从2004年3月1日至2004年12月31日止赖君粦每月付店租人民币250元给罗克清。罗克清与赖君粦在合同书中签名后，赖海秀作为中介方在合同书中签名确认。合同签订后，罗克清依约交付了房款50000元，赖君粦亦将店面交付罗克清使用。罗克清接受店铺后，以出租人身份将店铺出租他人收取租金至今，期间罗克清一直要求赖君粦办理产权转移登记手续未果。2015年8月3日，罗克清向原审法院起诉，请求判令：1、赖君粦、邹淑珍将位于梅州市梅县区新城办程江村第三组福珍楼4号店铺过户给罗克清；2、案件诉讼费用由赖君粦、邹淑珍承担。庭审中，经原审法院释明，罗克清在原请求基础上增加一项诉讼请求为：确认双方签订的《店面转让合同书》有效。
一审庭审中经双方确认及证据显示，座落于梅州市梅县区新城办程江村第三组福珍楼601、602房及1、2、3、4号店铺于2002年11月5日办理房地产权证（证号：粤房地证字第＊＊＊＊号），权属人为邹淑珍，土地性质为国有，土地来源为出让，涉案房产系该房地产权证上的第3号店铺。
2002年9月25日，赖君粦、邹淑珍将座落于梅州市梅县区新城办程江村第三组福珍楼601、602房及1、2、3、4号店铺向中国农业银行股份有限公司梅县支行申请抵押贷款，2007年赖君粦、邹淑珍办理了抵押涂销手续。
2010年12月23日，赖君粦、邹淑珍将粤房地证字第＊＊**号房产抵押于中国工商银行股份有限公司梅州赤岌支行，他项权证号为粤房地他项权证梅县字第＊＊＊＊号。
对于赖君粦、邹淑珍《店面转让合同书》不是房屋买卖而是借款的抗辩，经原审法院询问，赖君粦、邹淑珍当庭表示无证据证明，庭审中赖君粦对于已收取罗克清支付的50000元款项事实无异议。对于合同书中“从2004年3月1日至2004年12月31日止赖君粦每月付店租人民币250元给罗克清”的具体意思，赖君粦表示因为当时店铺由赖君粦出租他人，因此由赖君粦收取店租后将租金转交罗克清。
对于涉案房产情况，原审法院依法向梅州市梅县区住房和城乡规划建设局征询，该局复函如下：一、经查粤房地证字第＊＊**号房产证已办理抵押登记，办理产权登记前应注销该房产的抵押登记。二、罗克清可凭法院判决书及协助执行通知书、房产证原件、国土证原件，申请人身份证明等材料前来办理转移登记。三、赖君粦、邹淑珍办理剩余房产变更登记。
中国农业银行股份有限公司梅县支行在原审法院发函询问后答复如下：赖君粦于2002年11月28日向我行办理住房按揭贷款一笔，金额10万元，期限5年，用赖君粦、邹淑珍房地产权证（粤房地证字第＊＊**号、土地证号＊＊**号、他项权利登记证＊＊＊＊号）抵押。该笔贷款于2006年1月18日还清。
中国工商银行股份有限公司梅州赤岌支行在原审法院发函询问后答复如下：赖君粦、邹淑珍未在其处办理贷款，只办理有信用卡。由于邹淑珍信用卡初始额度较低，该客户将其名下物业（梅州市梅县区新城办程江村第三组福珍楼601、602房及1、2、3、4号店铺）以房产抵押形式，申请提升信用卡的透支额度，在办理过程中，邹淑珍及赖君粦均已出具书面证明，同意办理抵押登记手续。由于邹淑珍无信用卡消费需求，根据客户申请，其已调低邹淑珍信用卡透支额度并将房产证及他项权证归还该客户。
以上事实，有经过质证的《身份证》、《结婚证》复印件、《店面转让合同书》、《租赁合同》、《房地产权证》、《他项权证》和当事人陈述等证据证明，予以确认。
原审法院审理认为：本案为房屋买卖合同纠纷。案涉争议问题如下：一、本案房产究竟系转让还是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。借款关系的认定必须有借贷事实的发生及符合借贷的特征，从双方签订的《店面转让合同书》来看，合同中并没有出现“借款”、“抵押”字眼，在履行过程中无还款及利息的约定。赖君粦虽抗辩罗克清出租的店铺租金即是支付的利息，但店铺租金是逐年上涨的，利息约定是固定不变的，且10多年前的货币购买力与现在不能等同，现50000元对于赖君粦来讲，负担并不像10多年前那样，任何人借款50000元后10多年不偿还本金赎回店铺于理不合。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己的主张，有责任提供证据”。所以，根据“谁主张、谁举证”原则，对于借贷事实的存在，赖君粦、邹淑珍负有举证责任，赖君粦、邹淑珍对此当庭表示无证据证明，因此，本案的基础法律关系应为房屋买卖合同关系，赖君粦、邹淑珍的借款抗辩不予采纳。二、未经共有人同意的房屋买卖合同是否有效。赖君粦、邹淑珍系在2002年9月10日办理结婚登记手续，赖君粦签订《店面转让合同书》期间系夫妻关系存续期间，对于涉案房产属于夫妻共同财产，赖君粦、邹淑珍对此并无异议。罗克清在购买房产时有理由相信出卖房产经得邹淑珍同意，为夫妻双方共同意思表示，且房产交付至今已10多年，邹淑珍讲不知情，对此完全不过问不采取法律手段收回，是讲不通的。罗克清购买房产行为完全符合善意取得要件。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条的规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，因此，《店面转让合同书》应为有效，赖君粦、邹淑珍的合同无效抗辩不予采纳。三、罗克清的办理房屋所有权转移登记的请求是否超过诉讼时效的问题。本案中，赖君粦在罗克清交付房款50000元后已经将店铺交付罗克清使用10多年，罗克清已经实际占有房屋，罗克清办理房屋所有权转移登记的请求是基于占有而来的物上请求权，不适用诉讼时效规定，邹淑珍的诉讼时效抗辩不予采纳。四、抵押房产是否可以转让问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款并非针对抵押财产的转让合同的效力性强制性规定，未经抵押权人同意不影响合同的效力认定，抵押权经涂销后，抵押物可依法办理产权转移登记。根据证据显示，涉案房产在买卖时已经由赖君粦、邹淑珍向中国农业银行梅县支行用于贷款抵押，但赖君粦、邹淑珍已办理抵押涂销手续，抵押权已经消灭，此时房产已经由罗克清实际占有，赖君粦、邹淑珍应按合同约定办理产权转移登记手续。而赖君粦、邹淑珍又于2010年将房产抵押于中国工商银行股份有限公司梅州赤岌支行并办理了他项权登记手续，此时由于抵押权的存在，赖君粦、邹淑珍亦不能将房产转移登记至罗克清名下。不过从中国工商银行股份有限公司梅州赤岌支行的复函来看，赖君粦、邹淑珍将房产办理抵押是为办理信用卡透支提升额度所用，现赖君粦、邹淑珍与银行已将透支额度调低，银行也将房产证及他项权证退还赖君粦、邹淑珍，赖君粦、邹淑珍完全可以不受抵押权的制约，办理抵押涂销手续将产权转移至罗克清名下。另，粤房地证字第＊＊**号房地产权证虽登记产权包括福珍楼601、602房及1、2、3、4号店铺，但根据梅州市梅县区住房和城乡规划建设局的复函，涉案房产可以办理拆分登记，因此，罗克清请求是能履行的，应予以支持。赖君粦、邹淑珍应将涉案房产办理产权转移登记至罗克清名下。办证费用按合同约定由赖君粦、邹淑珍负担，赖君粦、邹淑珍办理产权登记手续后，罗克清应向赖君粦、邹淑珍付清约定的剩余房款6000元。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、确认罗克清与赖君粦、邹淑珍签订的《店面转让合同书》有效；二、赖君粦、邹淑珍应在判决生效之日起三十日内，办理粤房地证字第＊＊**号房产的抵押涂销手续，并将梅州市梅县区新城办程江村第三组福珍楼4号店铺产权办理转移登记至罗克清名下（办证费用按合同约定由赖君粦、邹淑珍负担）。案件受理费5800元，减半收取2900元，由赖君粦、邹淑珍负担。
邹淑珍不服原审法院作出的上述民事判决，向本院提出上诉称：一、赖君粦与罗克清签订的《店面转让合同书》是无效的，且双方并未实际履行。签订合同后，罗克清并未提供证据证明其向赖君粦支付了店面转让款。该店面的《房地产权证》原件一直在邹淑珍手中，也没有将该店面转让到罗克清名下，罗克清在合同签订后十多年的时间内也从未向邹淑珍、赖君粦要求办理过户手续。二、该店面属邹淑珍与赖君粦的夫妻共同财产。根据《物权法》第九十七条的规定，处分共有不动产应经全体共有人同意，本案合同签订时，邹淑珍并没有在合同中签名，对转让事宜更不知情，根本不可能同意将店面转让给罗克清，因此该份合同是无效的。三、原审法院认定罗克清购买店面的行为符合善意取得要件是错误的。根据《物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付的受让人。罗克清并未实际履行合同，将转让款支付给邹淑珍、赖君粦，同时，该店面也一直未过户到罗克清名下，不符合善意取得的第（二）、（三）点构成要件。因此，罗克清的行为并不符合善意取得要件，不能构成善意取得。据此，请求判令：一、撤销（2015）梅县法民二初字第199号民事判决；二、驳回罗克清的全部诉讼请求；三、案件受理费由罗克清承担。
罗克清答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
赖君粦答辩称：对原审判决无意见。
本院查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人诉辩主张及理由，本案二审主要争议焦点是：《店面转让合同书》是否无效。邹淑珍认为赖君粦与罗克清签订合同时并未告知邹淑珍，邹淑珍对此并不知情，亦未在合同上签名，且房产证一直在邹淑珍手中收执，一直未履行过户手续，罗克清受让店铺并不符合善意取得的要件，故《店面转让合同书》无效。经查，房屋的所有权人为邹淑珍，争议房屋的房产证是在赖君粦与邹淑珍婚后办理，应该认定为赖君粦与邹淑珍的夫妻共同财产。合同上虽然未有邹淑珍签名，但合同中注明的中介方在一审时出庭作证邹淑珍在签订合同时在场并知情，赖君粦也认可仅剩下合同中约定的应该在办好房产证后交付的余款6000元未付清，且赖君粦与罗克清2004年签订合同后，该房产至今一直由罗克清管理和收取租金。邹淑珍作为涉案店面的共有人，其长期居住在涉案店面楼上，在长达12年之久的时间里却一直都未对罗克清管理和出租涉案店面提出任何异议，据此，可以认定邹淑珍对涉案店面买卖事实是知情并认可的。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（修改版）》第95条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。其他共有人明知而未提出异议的，可以认定有效”的规定，本案的合同是签订合同双方的真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应当认定为合法有效。虽然本案争议的房产一直未办理过户手续，但并不影响合同的效力。
综上，邹淑珍上诉理由不充分，证据不足，其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，处理正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人邹淑珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶自辉
审 判 员 罗锡芳
代理审判员 黄伟玲
二〇一六年四月六日
书 记 员 朱 棋