辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大审民终再字第19号
再审申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）大连耕海教育培训学校。住所地大连市旅顺口区龙塘街道黄泥川委。
法定代表人单纪平，系该校校长。
委托代理人王雷，系辽宁君广泽律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）大工创智信息技术专修学校。住所地大连市高新园区软件园路*号。
法定代表人孙化，系该校校长。
委托代理人周兆志，郑东东，均系辽宁法大律师事务所律师。
大连耕海教育培训学校（下称耕海学校）与大工创智信息技术专修学校（下称创智学校）租赁合同纠纷一案，大连市旅顺口区人民法院曾作出（2009）旅民初字第2050号民事判决。创智学校不服，向本院提起上诉。本院作出（2011）大民三终字第368号民事判决，将案件发回重审。旅顺口区人民法院作出（2011）旅民初字第1311号民事判决。创智学校不服，向本院提起上诉。本院作出（2012）大民三终字第999号民事判决。耕海学校不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院作出（2013）辽审四民申字第874号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。耕海学校法定代表人单纪平及委托代理人王雷，创智学校的委托代理人周兆志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）创智学校诉称：2008年8月1日，本学校与被告（反诉原告）耕海学校签订校舍租赁合同，租期5年，年租金200万元。2009年8月7日，被告无故中止合同，将本学校工作人员清出校内。现请求被告返还所扣押的本学校的财物及本学校先期预付的房屋未使用期间的租金，并承担违约金80万元。
被告（反诉原告）辩称，双方签订租赁合同后，本学校积极履行义务。2009年8月7日，创智学校责令其师生全部撤出案涉校区，给本方造成巨大的经济损失。要求终止双方的租赁合同，耕海学校应支付所拖欠的租金24000元及滞纳金222334元，并承担违约金80万元。
大连市旅顺口区人民法院（2011）旅民初字第1311号民事判决认定的事实为，2008年8月1日，原、被告签订租赁合同，合同约定被告将位于大连市旅顺南路黄泥川软件园大连耕海教育培训学校及附属区域租赁给原告用于教学使用（其中一楼一个办公室和一个休息室属被告自用）。租赁期自2008年9月1日至2013年8月31日，租金每年200万元，于每年9月15日前一次性付清。合同第四条第3款约定，原告向被告所支付的租金，被告须向原告出具内容为“培训费”的发票。同时还约定被告将于2009年1月31日前完成地下室装修。第五条第2款约定，租赁期内，原告必须按照合同缴纳租金。如违约，被告有权收回校舍，或要求原告支付应付租金总额每天千分之三的滞纳金。合同第六条同时约定，双方均不能单方终止合同，如有一方提前终止合同，违约方须向另一方赔偿违约金80万元。同年11月20日原、被告签订补充说明，主要内容为根据2008年8月1日所签订的租赁合同，被告于2009年6月31日前完成地下室装修，用于食堂和超市。并对地下室装修标准和超期责任做出约定，如超期，致使乙方无法按计划正常运营，则从第二年房租中扣除相应款项。合同签订后，被告将案涉学校及附属设施交付原告使用。截止2008年9月15日原告向被告支付租金共计60万元，后原告分别于2008年9月18日、10月31日、11月19日、12月23日向被告支付租金80万元、20万元、20万元以及17.6万元，尚欠租金24000元未支付。2008年12月18日被告向原告出具项目名称为“联合办学学费”的发票六张，金额共计50万元。
2009年6月22日，原告给被告出具加盖原告公章的“证明”，证明的内容为“现在校舍足够今年使用，地下室装修可以暂停”。同年8月6日，原告又出具加盖其公章的“说明”，该说明内容为“大工创智信息技术专修学校将属于自己的办公用品、电脑、教学器材等物撤出黄泥川校区”。庭审中，原告申请司法鉴定，要求对证明、说明等加盖的印章的真伪进行司法鉴定。经大连市中级人民法院委托大连恒锐物证司法鉴定所进行鉴定，鉴定结论为证明及说明上“大工创智信息技术专修学校”的印章印文与样本上“大工创智信息技术专修学校”的印章印文是同一枚印章盖印。
2009年8月7日，原、被告发生矛盾，大连市公安局高新园区分局龙王塘派出所出警，并于当日出具说明材料，内容为：2009年8月7日11时03分，我所接到110指令：大工IT教育学院（大工创智信息技术专修学校）发生纠纷。有十余名职工在大楼门前坐着。经了解是与房主单某因租房合同发生纠纷，房主单某将十余名职工撵出大楼，不让进入。经与房主单某协商，房主单某不同意他们进入大楼。同年8月20日，该所给被告出具补充说明，内容为：我所于2009年8月7日给大工创智信息技术专修学校出具的说明材料中，第四行括弧内文字中因打字疏忽漏打四个字“报警人说”，现更正为经了解是大工IT教育学院（大工创智信息技术专修学校）报警人说。诉讼过程中，原告就被告扣留原告师生的物品申请先予执行，现已执行完毕。
重审过程中，被告提供原告于2009年7月21日出具的“大工创智信息技术专修学校股东决定”，该决定将租赁合同中的租赁期限修改为2年即至2010年8月31日租赁期满，并载明因现有校舍已超出原告实际需要，地下室已不需要使用。该决定第三条表明由于原告招生情况非常不好及原告不再使用地下室的原因，原告要求下一年度租金不应超过壹佰万元。同时表明上述要求如不能与被告达成协议，原告将于8月10日前撤出学校。被告以此证明原告按照其股东决定已实施了违约行为。庭审中，原告对该证据的真实性不予认可，并申请对原告股东下达的决定加盖公章的真伪性进行司法鉴定。经大连市中级人民法院委托辽宁学苑司法鉴定中心进行鉴定，鉴定结论为：“大工创智信息技术专修学校股东决定”上所加盖的公章印文与样本“大工创智信息技术专修学校”公章印文是同一公章的印文。印章形成时间与书证上载明的时间是否相符的委托鉴定项目，不具备鉴定条件，不能结论。
该判决认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，双方均应依约定履行各自义务。原告已向被告支付第一年租金197.6万元，系履行主要合同义务，被告未按照合同约定就原告已支付的租金出具发票，因租赁合同第四条对支付租金与出具发票已做出了明确的约定，二者属于同时履行，故原告未支付租金24000元的行为，系原告行使同时履行抗辩权，不属于违约行为。被告要求原告支付拖欠租金24000元及延付租金滞纳金222334元的反诉请求，无事实及法律依据，不予支持。原告于2009年8月7日撤离租赁物，距一年租赁合同期满尚余24天，故被告应将原告未实际使用租赁物期间的租金予以返还，扣除原告尚未支付的租金24000元，被告应返还原告合同未履行期间的租金107506.84元（200万元÷365天×24天一24000元）。关于违约责任的认定，因合同内容的变更需双方当事人协商一致，而原告单方向被告出具变更原租赁合同的股东决定，载明如不能与被告达成协议，原告将于8月10日前撤出学校，后原告又实际撤离学校，系原告在租赁期限届满前明确表示并以其行为表明单方终止履行合同，故原告应承担违约责任，即按合同约定承担违约金80万元。关于原告要求被告返还非法扣押的财物清单上所列财物并赔偿因扣押造成的损失92010元的诉讼请求，因被告扣留的财物属于学生的私人物品，已经先予执行完毕，而原告无充足证据证明财物清单上所列其他物品系其所有，故原告该项主张，证据不足，不予支持。关于被告要求终止双方的租赁合同的反诉请求，原告亦表示同意，根据合同当事人意思自治原则，予以准许。遂判决：一、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的租赁合同终止履行；二、被告（反诉原告）于本判决生效之日起三十日内返还原告（反诉被告）租金107506.84元；三、原告（反诉被告）干本判决生效之日起三十日内给付被告（反诉原告）违约金80万元；四、驳回原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的其他诉讼（反诉）请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19515元，其他诉讼费100元，合计19615元，由原告负担18606元，被告负担1009元；反诉受理费3840元，由反诉原告负担905元，反诉被告负担2935元。
创智学校上诉请求撤销原审判决第三项，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金人民币80万元。其依据的主要理由是：1、案涉租赁合同无法继续履行原因是被上诉人单方解约造成，其将上诉人工作人员赶出学校，并扣押上诉人全部办公用品，被上诉人的行为造成双方合同无法继续履行，故被上诉人应承担违约责任；2、原审法院采信盖有上诉人公章的股东证明不当，因该份证据与事实不符，该证据系被上诉人利用不法手段伪造而成的，且该证据从形式上看并非完整的信函，是经过剪裁形成的，原有其他某些内容被人为处理掉，且信函正文的日期和印章并没有任何重合，不符合日常习惯。该份证据在第一次审理中被上诉人并没有提供，如果信函当时已经形成，被上诉人应在第一次一审时提交，且该证据所表述的内容与证人证言等其他证据相矛盾；3、双方因为租赁关系发生争议之后，在法院有五件相关案件，各案件中被上诉人都持有加盖上诉人印章的证据，证据均非上诉人出具的，已经生效的判决认定了印章不应被采信的实。
耕海学校答辩称不同意上诉人的上诉请求及理由，表示服从原判。其主要观点为：上诉人所称的生效判决现已被辽宁省高院提起再审，正在审理之中。上诉人出具给被上诉人的股东会决议与上诉人出具的书证证明是一致的，且书证的内容与上诉人撤出学校实际行为一致。上诉人在2009年8月7日撤出学校后将其办公用品和学生寝具继续存放在被上诉人的校舍中，由上诉人的值班人员看守直到2009年9月中旬。现上诉人没有证据证明其出具的股东决定的书证、多份盖有被上诉人学校企业印章的书证的印章是被上诉人伪造的，对其上诉请求不应支持。
本院（2012）大民三终字第999号民事判决书查明的事实与原审法院认定的事实相一致。
该判决认为，案涉双方当事人签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规规定，应为有效，双方均应依约定履行各自义务。在案涉合同履行期限尚未届满时被上诉人诉请确认案涉合同已经终止，因上诉人亦认可案涉双方合同已实际终止的事实，故原判认定案涉合同已终止履行合法有据，本院对此予以确认。合同终止履行后，未履行的不再履行，根据法律规定，被上诉人应将已经收取的未履行部分的租金返还给上诉人，故原审判决被上诉人向上诉人返还部分租金于法有据，且双方当事人对原审法院的此项事实认定及判决结论无异议，本院对此予以确认。关于案涉双方当事人均主张合同终止履行的原因系对方违约造成，并均据此诉请对方按照合同约定承担80万元违约金的问题，这是本案的焦点问题，因被上诉人在与上诉人发生纠纷时，曾控制过上诉人的财务印鉴及物品，故被上诉人仅以盖有上诉人公章的书证不足以证明合同不继续履行系上诉人单方违约造成，故原审法院据此判决上诉人向被上诉人支付违约金80万元事实依据不足，本院对此不予确认。至于上诉人主张合同不继续履行系被上诉人单方违约造成亦因其所举证据不足以证明其主张的被上诉人违约事实成立，故对上诉人要求被上诉人承担违约责任80万元的诉请本院亦不予支持。综上，原审法院所作判决部分不当，应予改判，遂判决：一、维持大连市旅顺口区人民法院（2011）旅民初字第1311号民事判决第一、二项；二、撤销大连市旅顺口区人民法院（2011）旅民初字第1311号民事判决第三、四项；三、驳回大工创智信息技术专修学校、大连耕海教育培训学校的其他诉讼（反诉）请求。一审案件受理费19515元，其他诉讼费100元，合计19615元（大工创智信息技术专修学校预交），由上诉人大工创智信息技术专修学校负担18606元，由被上诉人大连耕海教育培训学校负担1009元；反诉受理费3840元（大连耕海教育培训学校预交），由被上诉人大连耕海教育培训学校负担。二审案件受理费11800元（大工创智信息技术专修学校预交），由上诉人大工创智信息技术专修学校负担5900元，被上诉人大连耕海教育培训学校负担5900元。
耕海学校申请再审坚持原诉讼主张，认为根据盖有创智学校公章的证明以及视听资料等证据，可以确认创智学校违约，应按合同规定承担违约金。
本院经再审，原一、二审判决认定事实正确。
另查明，耕海学校在诉讼时提供了2009年8月7日与创智学校校长助理赵华阳的电话录音，赵华阳在电话中表示：“学校这块儿决定搬迁”。“所有的参与学校股份的这些人也一起讨论了一下，也都一起做了决定，不是某一个人的决定”。“（不继续租）客观原因都有，反正挺主要的原因就是，现在黄泥川楼里嘛，确实我们使用过程中存在一些问题，我们学生满意度非常低”。“我们核算了一下，如果再坚持这一年，对我们学生的满意度、招生，现在你知道吗，确实我们招生这块儿存在一定问题，效果也不好…”。创智学校在诉讼中表示“通话录音存在，内容也是真实的”。
2014年4月24日，即在本院审理期间，大连市公安局高新园区龙王塘派出所出具证明：“2009年8月7日，我所接到110指令，大工IT教育学院发生纠纷。接警后，巡警4分钟赶到现场。大工IT教育学院有十余名职工在大楼门前坐着。经了解，报警人员说是大工IT教育学院与房主单某因租房合同发生纠纷，房主单某将十余名职工撵出大楼，不让进入。巡警经与房主单某协商，房主单某不同意他们进入大楼。告知当事人通过诉讼来解决。”
本院认为，民事案件当事人有责任为其主张的事实提供证据。本案在2008年8月1日，耕海学校将房屋出租给创智学校使用，双方签订合同，租期5年。2009年8月7日，创智学校撤离校区，双方为租期未满违约问题发生争议。耕海学校认为创智学校违约，提供的证据有：1、2009年7月21日创智学校出具的信函，内容为租期由5年改为2年，下一年度租金不应超过一百万元，如不能达成协议，将在8月10日前撤出学校。该信函盖有创智学校公章，经鉴定为真实。2、2009年8月6日创智学校所出具的“说明”，内容为：“大工创智信息技术专修学校将属于自己的办公用品、电脑、教学器材等物撤出黄泥川校区。”该说明盖有创智学校的印章，经鉴定为真实。3、与创智学校校长助理赵华阳的谈话录音，证明创智学校想要提前撤离的事实。创智学校对其学校印章及赵华阳的录音均不能作出合理解释，本院对上述证据的证明性予以确认。创智学校认为耕海学校违约，证据有大连市公安局高新园区龙王塘派出所出具的证明：“房主单某不同意他们（创智学校员工）进入大楼”。经质证，耕海学校对该证据的“内容和真实性没有异议”，认为不许进楼的原因是为了“阻止被申请人把学生的物品搬出”。耕海学校对此不能提供证据予以证明，在场民警亦未证明，本院难以确认。创智学校认为当时租期未满，正处于暑假期，不可能在学生没有返校的情况下搬离学生物品。该陈述符合事之常情，本院予以确认。综上，本院确认创智学校有违约的意思表示，但并没有先实施违约行为，二审判决正确，当予维持。根据《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第二百零七条之规定，判决如下：
维持本院（2012）大民三终字第999号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙利颖
审 判 员 张真洪
代理审判员 王 亮
二〇一四年七月七日
书 记 员 浦丽娜