重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝二中法民终字第01445号
上诉人（原审原告）龚远琼
被上诉人（原审被告）重庆市渝云建设有限公司
上诉人龚远琼与被上诉人重庆市渝云建设有限公司（以下简称渝云建司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云阳县人民法院（2013）云法民初字第01246号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人龚远琼的委托代理人向智兴、被上诉人渝云建司的委托代理人邬汉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2007年12月5日，龚远琼与渝云建司第一项目部签订《集资建房合同》，合同主要约定：第二条第四项：最后以房地产管理部门按政策核算、规定的公示日起期满后，印发的房地产权证书记载的套内面积加公摊面积的总数为基准计付购房费用，多退少补。第三条：房屋面积116平方米，单价1350元，房屋价款156600元。第四条、税费：税费按国家政策相关规定，由双方各自承担应缴纳的税费。第七条：甲方负责在综合验收后一年内，办理房地产权属证书，但乙方拒绝依法缴纳税费，致房地产权属证书无法办理的除外。第十条第（七）项：经甲乙双方充分协商，甲方预留电梯井，电梯井计入分摊面积，此合同第三条约定的价款未包含电梯的费用，如需安装电梯，乙方按100元／平方米的价格补出差价。第十一条第（四）项：甲方在综合验收后一年内，仍未办理房地产权属证书，向乙方承担违约金3000元，但不能归咎于甲方的原因除外。龚远琼先后于2007年12月5日、2009年6月14日、2010年1月24日分三次向渝云建司缴纳购房款93960元、47000元、25200元。2012年7月17日，龚远琼所购住房的购房代表与渝云建司签订《协议书》，协议书主要约定：1、甲方向居委会交五十万元保证金。2、乙方必须交清甲方代办房产证的各种税费和完清房屋买卖费用。3、购房户在2012年7月30日前必须和甲方结算清楚，没交款的下次再办证。4、甲方必须在3个月内办清房产证（即2012年10月30日），因特殊情况顺延。5、如甲方故意不办，甲方向购房户支付违约金2000元。6、如乙方扯皮违约，不配合甲方办证，乙方向甲方支付违约金2000元。2012年7月20日，龚远琼与渝云建司签订《滨江路二建司综合楼办理房产证结算清单》，载明：一、合同建筑面积120平方米，房产证建筑面积117.85平方米，电梯井2.18平方米。购房余款结算：40.5元。二、房产证收费：1、评估费房屋价值795元；2、契税房屋转让费353.55元；3、房产登记费80元／套；4、权属调查费7元／套；5、土地收益金1166.72元；6、地籍测绘费73.8元／套。三、契税1.5%，2386.46元。双方补差价：4902元。经结算，原购房合同和办证费用，双方已结算完毕，无异议，办理房产证建筑面积117.85平方米。被告渝云建司加盖第一项目部公章。原告龚远琼称不是其本人签字，是其姐姐代签字和缴纳房款，但认可其签字、交款的行为。2012年10月15日，被告渝云建司为原告龚远琼办理了房地产权属证书，建筑面积117.85平方米，公摊面积13.06平方米。
一审法院认为，双方当事人之间签订的《集资建房合同》是当事人的真实意思表示，应为有效，双方应当按照合同约定履行自己的权利义务。原告龚远琼诉称渝云建司违反合同约定逾期办证构成违约故应承担给付3000元违约金的违约责任，由于2012年7月17日原告龚远琼等所购住房的购房代表与被告渝云建司签订《协议书》，原告龚远琼认可该协议，该《协议书》是原、被告签订《集资建房合同》的延续，双方重新约定了办理房屋产权证书的时间，被告渝云建司在规定的时间内办理了房屋产权证书，因此，被告渝云建司并未违反合同约定，对原告龚远琼的该诉讼请求不予支持。原告龚远琼诉称被告渝云建司多收取的房屋面积款2986.60元，评估费790元，契税房屋转让费353.55元，土地收益金1166.72元，另外多收每平方米20元的房款，由于2012年7月20日原告龚远琼与被告渝云建司签订了《滨江路二建司综合楼办理房产证结算清单》，双方对该房屋的价款进行了清算，对电梯井面积、房产证收费、契税等，双方签字认可该结算清单，被告渝云建司收取的款项，原告龚远琼没有提出异议，并向被告渝云建司缴纳了相关款项，并且清单上载明：“经结算，原购房合同和办证费用，双方已结算完毕，无异议，办理房产证建筑面积117.85平方米”。证明双方在结算时，对上述费用、房屋价格已经结算清楚，故对龚远琼的该诉讼请求不予支持。原告龚远琼要求被告渝云建司将署名原告名字的契税票、房产登记费发票、地籍测绘费发票、购房税发票给原告龚远琼，作为出卖房屋方的被告渝云建司，在收取原告龚远琼的购房款等费用后，应当将收费票据出具给原告龚远琼，但是由于该房屋属于集资建房，由被告渝云建司统一办理的房屋产权证书，房产管理部门以及税务部门均是开具统一的收费票据，并未对单个房屋开具发票，故对龚远琼的该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告龚远琼的诉讼请求。案件受理费65元，由原告龚远琼负担。
龚远琼不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判支持其在一审中的诉讼请求，即判令被上诉人退还多收取的房款2986.60元、评估费790元、契税转让费353.55元、土地收益金1166.72元、逾期办证违约金3000元共计8296.87元，被上诉人将署名上诉人名字的契税发票、房产登记发票、地籍测绘发票交给上诉人，诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由为：1、原审认定2012年7月17日上诉人购房代表与渝云建司签订的《协议书》是双方《集资建房合同》的延续系事实认定错误，在渝云建司逾期办证已构成违约的情况下，我迫于无奈才再次与其约定办证时间，不能以此剥夺我追诉被上诉人违约责任的权利；2、原审关于2012年7月20日的《结算清单》证明双方当事人之间已就相关费用、房屋价格等问题结算清楚的错误认定系对契约精神的践踏，在签订合同过程中，上诉人处于弱势地位，识别能力有限，后在办理了产权证后方才发现格式化的《结算清单》有问题，签订该结算清单的行为不属于对《集资建房合同》的变更；3、被上诉人收取我缴纳的费用中包含了相关的税费，理应提供相应的发票，如不能提供则应将相应的费用予以退还；4、房屋面积应以产权证书载明的为准，房管局未将电梯井纳入公摊面积，电梯井及预留通道被被上诉人变卖，故该部分面积的房款应予退还；5、在交付房屋钥匙时，被上诉人在没有合同依据的情况下所收取20元／平方米的费用也应退还。
被上诉人渝云建司答辩称：1、在《集资建房合同》之后的《协议书》和《结算清单》均是合法有效的，是当事人之间的真实意思表示，即便此前双方之间因房屋买卖存在纠纷，也已经自行协商妥善解决；2、电梯井的费用不应退还，对此合同中有明确的约定，电梯井实际上的空置以及其面积未纳入房产证的事实不影响上诉人费用的承担；3、因为是集资建房，所以没有针对单个购房者的税务发票，我方已协助办理了产权证，双方在《结算清单》中已对相关的税费承担进行了约定并履行完毕；4、上诉人没有证据证明在合同约定之外多缴纳了20元／平方米的费用，即便多缴纳了，上诉人该项请求已超过了诉讼时效。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。
双方当事人均无新证据提交，本院二审查明事实与一审查
明事实一致。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人协商一致，可以变更合同。当事人之间签订的《集资建房合同》、《滨江路二建司综合楼办理房产证结算清单》以及为上诉人龚远琼所认可的《协议》均具有民事合同的属性，系双方真实意思表示，并无《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条所规定的法定无效或可撤销的情形，对当事人双方具有约束力。虽然根据《集资建房合同》约定内容，被上诉人存在逾期办证的违约行为，但此后的《协议》及《滨江路二建司综合楼办理房产证结算清单》已就办证时限等房屋买卖涉及的相关事项再次进行了约定并已履行完毕，应视为当事人对此前《集资建房合同》的内容进行了变更。被上诉人并无违反变更后合同内容的行为，双方当事人之间已就相关费用进行了最终结算，故上诉人关于被上诉人承担给付违约金责任以及退还多收取费用的请求已无事实依据和法律依据。此外，上诉人陈述的预留电梯井及机房已被侵占的问题不属于本案调整范围，上诉人可另外起诉侵权人以主张权利。
综上，一审事实认定清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费65元，由上诉人龚远琼承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 言
审 判 员 肖 毅
代理审判员 杜 抗 洪
二〇一三年十一月十三日
书 记 员 欧阳星宇