江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终1725号
上诉人（原审被告）冯军。
上诉人（原审被告）张浩。
委托代理人马建华，江苏德瀚律师事务所律师。代理上述两上诉人。
委托代理人葛晓霞，江苏德瀚律师事务所律师。代理上述两上诉人。
被上诉人（原审原告）苏州市江南国际置业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区黄埭镇。
法定代表人陶冶，总经理。
委托代理人韩阳，江苏新苏律师事务所律师。
委托代理人王毅贞，江苏新苏律师事务所律师。
上诉人冯军、张浩因与被上诉人苏州市江南国际置业有限公司（以下简称江南置业公司）返还原物纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2014）相民初字第2183号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年5月23日，苏州金座公司作为甲方（出租房），被告冯军、被告张浩作为乙方（承租方），双方签订《商户租赁合同》九份，主要内容为：乙方向甲方租赁苏州市相城区嘉元路588号4楼8401室（建筑面积550平方米）、8403室（建筑面积193平方米）、8405室（建筑面积71.5平方米），5楼一层（建筑面积1200平方米）、6楼8601室（建筑面积165平方米）、6楼8611室（建筑面积107.4平方米）、6楼8613室（建筑面积95平方米）、6楼8616室（建筑面积160平方米）以及7楼8716室（建筑面积94.6平方米）房屋，用于办公，租赁期限均为120个月，自2013年5月23日起至2023年5月22日止，每年租赁费用按每平方米36元计算，租金为10年一次性支付等。合同签订以后，两被告实际占有并使用上述房屋。
另查，苏州市相城区元和街道嘉元路588号房屋所有权人为江南置业公司。江南置业公司与苏州金座公司于2012年6月20日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：江南置业公司将其所有的位于苏州市相城区嘉元路588号的13层楼房（毛坏房、建筑面积13243.54平方米）整幢出租给苏州金座公司；租赁期间是2012年5月1日起至2024年4月30日止；2012年5月1日起至2013年4月30日止的租赁费为5502000元，自2012年5月1日起每年的租赁费以12个月为周期按4%递增。后因苏州金座公司未按约缴纳租金，江南置业公司向原审法院起诉，要求解除与苏州金座公司签订的《房屋租赁合同》。原审法院于2013年9月16日作出（2012）相民初字第1357号民事判决书，判决解除江南置业公司与苏州金座公司签订的《房屋租赁合同》。苏州金座公司对此不服，上诉于本院，本院于2013年12月12日作出（2013）苏中民终字第3003号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
审理中，江南置业公司与冯军、张浩确认：本案中，如计算房屋使用费则按照每月每平方米36.4元计算。
上述事实，由江南置业公司提供的当事人身份信息、《商户租赁合同》复印件、房产证复印件、（2012）相民初字第1357号民事判决书复印件、（2013）苏中民终字第3003号民事判决书复印件等材料及当事人的陈述附卷佐证，原审法院予以确认。
原审原告江南置业公司的一审诉讼请求为：1、冯军、张浩迁出苏州市相城区嘉元路588号4楼8401室、4楼8403室、4楼8405室、5楼、6楼8601室、6楼8611室、6楼8613室、6楼8616室以及7楼8716室房屋；2、冯军、张浩支付占用房屋的租金（自2013年12月13日起按3元/㎡/月的标准计算至实际迁出之日）；3、本案诉讼费用由冯军、张浩承担。审理中，江南置业公司将第二项诉讼请求变更为：冯军、张浩共同支付原告逾期腾房占有使用费：4楼8403室116615元、8405室20816元、5楼一层725088元、6楼8601室41041元、6楼8611室43650.5元、6楼8613室12448.8元、6楼8616室73576.5元、7楼8716室40977元，合计人民币1074213元。
原审法院认为：本案争议的焦点为冯军、张浩是否应向原告腾房并支付占有使用费。
江南置业公司主张，（2013）苏中民终字第3003号民事判决书生效后，我公司即接管了苏州市相城区嘉元路588号的13层楼房，其中8401室自判决书生效后即占有，8403室、5楼整个一层都空关没有实际占有，8405室从2014年8月13日、8601室从2014年7月8日、8611室原空关从2014年11月18日、8613室原空关从2014年3月31日、8616室从2015年1月1日、8716室从2014年12月10日开始由我方实际占有并出租。我公司所占有的上述房屋中，除空关房屋外，其余的房屋有第三方承租人租用，自上述时间起向我公司支付租金，故我公司视为占有上述房屋。综上，江南置业公司认为冯军、张浩应按江南置业公司的请求支付房屋使用费。
经质证，张浩、冯军认为江南置业公司自法院判决生效后接管了整幢大楼，从2014年2月份至今，原属于我方合同期内的房屋被江南置业公司换锁后实际占有使用，我方在3月份发现江南置业公司换锁的，我方并没有实际使用房屋；我方只在5楼有一间100平方米的房屋堆放了东西，但自2014年2月起实际已无法使用，提供2014年3月8日、2014年6月4日、6月12日的接处警工作登记表、视频资料及证人赵某的证言。冯军、张浩另主张，合同签订后，张浩于2013年5月24日向苏州金座公司的法定代表人张力根的银行卡转账590000元，同日，张力根作为借款人向被告张浩出具借款700000元、50000元的借据、收条，2013年6月1日、9日，张力根作为借款人分别向冯军出具借款57000元、43000元的借据、收条，2013年9月26日，苏州金座公司向李伟多出具了50000元的借款单，提供转账凭证、借据复印件、收条复印件、借款单复印件，冯军、张浩另外支付了现金，上述合计人民币950000元，后苏州金座公司、张力根于2013年8月17日出具了关于950000元的还款计划，提供还款计划复印件，冯军、张浩认为所付款项均为租金，应张力根的要求而出具了借条。
江南置业公司认为，整幢大楼是个整体，冯军、张浩要求继续占有使用他俩与苏州金座公司签订合同中的所有房屋，而整幢大楼中有部分房屋已由我公司出租给他人使用，如冯军、张浩进入已出租的房屋，会影响我公司对房屋的占有使用；对冯军、张浩提供的接处警工作登记表真实性无异议，该证据仅能反映双方间的纠纷，我公司不让冯军、张浩进入我公司已接手并出租的房屋，至于我公司并未接手的房屋，我公司认可冯军、张浩进入，我公司并无换锁的行为，只是要求冯军、张浩腾房。对5楼堆放东西的房屋认可面积按100平方米计算。视频资料无法明确对话双方的时间、地点及身份，无法证明对话相对人是否能代表江南置业公司方，不能证明冯军、张浩的证明目的。证人证言因证人未到庭而不予认可。江南置业公司对冯军、张浩举证的借据等证据，认为此系冯军、张浩与张力根、苏州金座公司的借贷关系，与本案无关。
原审法院认为，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，江南置业公司与苏州金座公司签订的《房屋租赁合同》被判决解除，故江南置业公司有权要求冯军、张浩腾房并支付逾期腾房占有使用费。（2013）苏中民终字第3003号民事判决书于2013年12月12日作出，（2012）相民初字第1357号判决书中所判决苏州金座商业管理有限公司于判决生效之日起十日内迁出房屋，该履行期限可同样适用于冯军、张浩，故江南置业公司可自2013年12月23日起要求冯军、张浩腾房并支付逾期腾房占有使用费。结合江南置业公司的陈述，目前8403室、5楼整个一层江南置业公司并未占有，江南置业公司作为该房屋的所有者、出租人，冯军、张浩理应自房屋中迁出并将上述房屋交付江南置业公司；本案中涉及的其他房屋，江南置业公司自认已出租并收取租金，视为江南置业公司已占有，故冯军、张浩对其余房屋不负腾房义务。根据冯军、张浩提供的接处警工作登记表等证据，可以认定江南置业公司与冯军、张浩自2014年3月8日起多次发生纠纷，江南置业公司虽接管整幢大楼，但无证据证明江南置业公司存在换锁、拒绝冯军、张浩进入大楼等行为，故冯军、张浩提供的证据不足以证明江南置业公司自2014年2月起实际占有涉案房屋的主张，对于该主张原审法院不予采信。而8405室从2014年8月13日、8601室从2014年7月8日、8616室从2015年1月1日、8716室从2014年12月10日起由江南置业公司实际占有并出租，但江南置业公司自认之前有其他实际承租人占有使用而并非冯军、张浩占有使用，故此前的房屋使用费应由实际占有人承担，并非由本案的冯军、张浩承担。冯军、张浩并未提供其实际交付占有房屋的相关证据，故对其未交付的房屋应承担使用费，结合江南置业公司的主张，原审法院认定8403室至今空关，房屋使用费自2013年12月23日按每月每平方米36.4元计算至2015年4月30日，计114277元；同理，5楼整个一层至2015年4月30日的使用费为710528元；8611室计算至江南置业公司占有前一日即2014年11月17日，使用费为42482元；8613室计算至江南置业公司占有前一日即2014年3月30日，使用费为11296元，上述使用费合计人民币878583元，由冯军、张浩承担。据此，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及相关法律、法规的规定，原审法院判决：一、冯军、张浩于判决生效之日起十日内自苏州市相城区嘉元路588号楼房中8403室、5楼整个一层中迁出。二、冯军、张浩于判决生效之日起十日共同支付江南国际置业有限公司房屋占有使用费人民币878583元。三、驳回江南国际置业有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费为14548元，江南国际置业有限公司负担2056元，冯军、张浩负担12492元。
上诉人冯军、张浩不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认为苏州金座公司与上诉人签订的9份《商户租赁合同合同》属于合法有效合同，上诉人依此合同实际占有并使用房屋，认定错误。上诉人和苏州金座公司签订9份《商户租赁合同合同》的目的不是为了租赁合同，而是作为苏州金座公司法定代表人张力根与上诉人之间民间借贷债务的担保，在《商户租赁合同合同》第十五条第四款作了该约定，故该租赁合同不是双方真实意思表示，仅是一种债务担保方式，应属无效，上诉人不依此合同成为涉案房屋的次承租人。二、上诉人并未实际使用和控制涉案房屋。上诉人仅占用了5楼的一间用于存放物品。除此以外，被上诉人无证据证明上诉人占有和控制涉案房屋。事实上，上诉人并没有依据《商户租赁合同》实际自金座公司处移交控制涉案房屋。被上诉人利用上诉人与苏州金座公司之间的《商户租赁合同》要求上诉人承担房屋占有使用费，有虚假诉讼之嫌。请求本院撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。上诉费由被上诉人承担。
被上诉人江南置业公司答辩称：请求本院驳回上诉，维持原判。
另查：在一审第一次庭审中，冯军、张浩共同答辩称：“租赁合同在原告与金座公司、张力根合同解除之前就签订了，我方与金座公司签订的租赁合同合法有效……”。对于法庭询问：“签订转租合同后，金座公司什么时候把房屋交付你方的？”冯军、张浩回答：“签订合同当日2013年5月23日就将所涉房屋交付我方”。
二审查明的其他事实与原审查明事实相一致，本院予以确认。
本院认为，冯军、张浩对于其和苏州金座公司签订9份《商户租赁合同》的事实不持异议，且其在一审诉讼中自认签订租赁合同当日就经苏州金座公司交付而占有涉案房屋，故冯军、张浩为9份《商户租赁合同》项下房屋的次承租人。因涉案房屋的所有权人及出租人江南置业公司与承租人苏州金座公司之间的房屋租赁合同已被本院判决解除，导致次承租人冯军、张浩不享有以租赁权对抗出租人江南置业公司物的请求权的权利。江南置业公司依照物上请求权要求次承租人冯军、张浩返还租赁物并支付逾期腾房的占有使用费，有相应依据，原审法院予以支持，并无不当。
冯军、张浩与苏州金座公司之间的转租合同已实际履行，对于该合同效力的认定不影响本案实体处理，对于冯军、张浩的该上诉理由，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14548元，由上诉人冯军、张浩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
代理审判员 黄学辉
代理审判员 沈维佳
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 赵 俊