上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第118号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海万达广场置业有限公司。
委托代理人顾慧敏，上海钧正律师事务所律师。
委托代理人郗燕琳，上海钧正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）。
委托代理人徐逊，男，上海李希餐饮管理有限公司工作。
委托代理人孙金德，男，上海李希餐饮管理有限公司工作。
上诉人上海万达广场置业有限公司（以下简称万达广场）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第21169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月3日受理后依法组成合议庭，于2014年1月14日公开开庭进行了审理。上诉人万达广场的委托代理人顾慧敏、郗燕琳，被上诉人上海李希餐饮管理有限公司（以下简称李希公司）的委托代理人徐逊、孙金德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，系争商铺登记的权利人为万达广场。万达广场委托上海万达广场南汇商业管理有限公司对系争商铺进行对外出租及全面商业经营管理。
2009年6月20日，万达广场（甲方）与上海万裕餐饮管理有限公司（乙方）签订《商品房预租合同》一份，约定甲方预租给乙方的房屋坐落在本市沪南公路，套内建筑面积为202.25平方米，房屋用途为商业办公。房屋租赁期自2009年9月12日起至2014年9月11日止。该房屋每日每平方米套内建筑面积租金为4元，月租金总计为人民币（下同）24，607元。合同第5-1条约定：甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为贰个月的租金，即49，214元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第8-1条约定：除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。但同一间居住房屋，不得分割转租。合同第9-2条约定：有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的／倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（五）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；……。
同时，万达广场（甲方）与上海万裕餐饮管理有限公司（乙方）还签订了《补充条款》，约定第一个租约年每天每平方米4元，即每月租金为24，607元，为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准的基础上，在第一个租约年的前六个月中，每贰个月免除乙方一个月的租金，乙方第一个租约年实际应交租金为221，463元／年；第二个租约年每天每平方米4.50元，即每月租金为27，683元；第三个租约年每天每平方米4.78元，即每月租金为29，406元；第四个租约年每天每平方米5.06元，即每月租金为31，128元；第五个租约年每天每平方米5.46元，即每月租金为33，589元。租金支付方式为以每贰个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期第一个月的5日前向甲方一次性足额支付当期的租金。补充条款第5条约定：乙方在该房屋内经营品牌为采蝶茶轩，经营项目为餐饮-
茶饮，港式甜品，咖啡等。未经甲方书面同意，乙方不得使用其他品牌或经营其他项目，否则甲方有权要求乙方限期纠正，逾期不改的，甲方有权终止合同。补充条款第20条约定：租赁期间，未经甲方、管理公司书面批准，乙方不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营，否则视为严重违约。补充条款第24.1条约定：本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方。该等期限为本合同项下该房屋之交还期。第24.3条约定：因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在本合同第24.1款所述交还期内，乙方仍应当按照本合同约定的标准向甲方和管理公司支付租金、物业管理费、各项能源费用等并承担可能发生的延迟付款的违约责任。第24.5条约定：无论任何原因，第24.1款所述交还期满后乙方仍未能将符合第24.2款要求的该房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付租金，并按照合同终止时该房屋物业管理费标准的100%向管理公司支付物业管理费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。若因此造成甲方延迟向新租户交付该房屋而需承担违约金、中介费，以及造成甲方其他损失的，乙方均应赔偿。补充条款第28.2条约定：甲方可将本合同中的部分或全部权利义务委托给管理公司代为行使和履行，无须再通知乙方，乙方应予以接受，不得异议。本合同中关于管理公司的权利，直接由管理公司行使，无须甲方再出具任何授权。
2009年6月20日，万达广场按约将系争商铺交付给上海万裕餐饮管理有限公司使用。同年8月6日，上海万裕餐饮管理有限公司亦按约向万达广场支付了履约保证金49，214元。
此后，上海万达广场置业有限公司（甲方）与上海万裕餐饮管理有限公司（乙方）、上海万裕李希餐饮有限公司（丙方，即李希公司前身）签订《协议书》一份，约定：应乙方和丙方要求，甲方同意，乙方将甲方和乙方于2009年9月12日至2014年9月11日签订的《租赁合同》中（房屋地址：上海浦东新区19、21室，套内建筑面积共为202.25平方米）乙方（承租方）的全部权利和义务一并转让给丙方。丙方确认，丙方同意并受让《租赁合同》中承租方的权利义务，即从本协议签订之日起，丙方成为该《三方合同》的承租方，享有承租方的所有权益，承担承租方所有义务。
2010年10月，上海万裕李希餐饮有限公司（甲方，即李希公司前身）与案外人心品印象（上海）餐饮管理有限公司（乙方）签订《经营项目承包合同》一份，约定甲方将系争商铺的餐饮项目发包给乙方，由乙方承包经营，承包期自2010年11月1日起至2014年9月11日止。2010年11月1日至2011年10月31日的承包费为55，366元／月，664，392元／年；2011年11月1日至2012年10月31日的承包费为59，795元／月，717，540元／年；2012年11月1日至2013年10月31日的承包费为64，594元／月，775，128元／年；2013年11月1日至2014年9月11日的承包费为69，823元／月，698，230元／年。
2010年11月4日，租户曹勇、梁国雅就系争商铺分别签署了一份退铺交接清单和交铺交接清单，两份交接清单上见证方均为上海万达广场南汇商业管理有限公司工程部等部门的工作人员，退铺交接清单上载明的商铺名称为卡萨米亚，交铺交接清单上载明的商铺名称为云品轩。
2011年8月，上海万达广场置业有限公司（甲方）与上海万裕李希餐饮有限公司（乙方，即李希公司前身）签订了《补充修订》，对原《补充条款》进行了修订，约定该房屋的套内建筑面积2009年9月19日至2011年8月18日为202.25平方米，2011年8月19日至2014年9月18日为168.59平方米。第一个租约年每日每平方米4元，即每月租金为24，607元，为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准的基础上，在第一个租约年的前六个月中，每贰个月免除乙方一个月租金，乙方第一个租约年实际应交租金为221，463元／年；第二个租约年每日每平方米4.50元，2010年9月19日至2011年8月18日每月租金为27，683元，2011年8月19日至2011年9月18日每月租金为23，076元；第三个租约年每日每平方米4.78元，即每月租金为24，512元；第四个租约年每日每平方米5.06元，即每月租金为25，948元；第五个租约年每日每平方米5.46元，即每月租金为27，999元。
2012年5月28日，上海万达广场南汇商业管理有限公司向李希公司发送了一份《关于提前终止合同事宜》的传真，内容为：贵我双方于2009年9月签订了房屋租赁合同（编号为“SH-
WDNH-
DP-1F-06”），地址位于上海周浦万达广场一楼152、153-2商铺，经营品牌为“云品轩”。根据租赁合同补充条款第二十三条规定，此房屋将于2014年9月18日到期自然终止，考虑整个广场品类调整，我司将于2012年7月31日提前与贵司终止合同，鉴于双方的友好合作关系，请贵司负责人于2012年5月30日之前来广场洽谈相关事宜。
2012年8、9、10月，上海万达广场南汇商业管理有限公司多次向李希公司发送《关于终止合同的事宜》的传真，内容为：贵我双方于2009年6月签订了房屋租赁合同（编号为“SH-
WDNH-
DP-1F-06”），地址位于上海周浦万达广场一楼152、153-2商铺。因贵司在承租房屋过程中，已存在诸多违约行为（诸如擅自切换品牌至“吞云小莳”等），基于商场商业规划的管理要求，之前我司已发函明确了我司与贵司终止合同的意思表示。基于商业上对贵司的善意考虑，我司打算以友好协商达成一致的方式，解决此事，故之前我司人员已多次致电贵司负责人罗尤文小姐（手机号：1381748****），希望相约会晤协商解决此事，然贵司罗尤文小姐一直未有回应。为了表明我司对此事的态度及对贵司的善意，自即日起，我司将以每日一函的方式通知贵司，望贵司收函后速回复。
2012年10月18日，案外人心品印象（上海）餐饮管理有限公司签署了系争商铺退铺交接清单，见证方为上海万达广场南汇商业管理有限公司的工程部等部门的工作人员。
2013年3月25日，李希公司提起诉讼，要求判令：1、万达广场返还李希公司履约保证金49，214元；2、判令诉讼费由万达广场承担。万达广场则提起反诉，要求判令：1、判令李希公司支付自2012年8月8日起至2012年10月18日止的房屋使用费72，094.36元；2、判令诉讼费由李希公司承担。
审理中，李希公司、万达广场双方一致确认李希公司向万达广场支付了截止至2012年9月30日的租金，之后未付。关于2010年11月4日签署的退铺交接清单和交铺交接清单上租户签名处曹勇和梁国雅两人的身份，李希公司称此二人为案外人心品印象（上海）餐饮管理有限公司的员工，万达广场则称此二人是李希公司派来的，到底是哪个公司的员工并不清楚。关于租赁合同的状态，李希公司称系争商铺已于2012年10月18日被万达广场收回，合同因万达广场的违约导致无法继续履行而被解除。万达广场则称合同因李希公司擅自转租已于2012年7月31日解除。
原审认为，李希公司、万达广场签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。鉴于受万达广场委托对系争商铺进行对外出租及全面商业经营管理的上海万达广场南汇商业管理有限公司于2010年11月4日见证了系争商铺的退铺和交铺过程，作为同一承租人在同一天与出租人办理退铺和交铺手续，显然有悖常理，故法院确认万达广场对李希公司与案外人心品印象（上海）餐饮管理有限公司之间的合同关系于2010年11月4日即已知悉，且之后万达广场对此并未提出异议，关于品牌切换的问题，万达广场也从未向李希公司提出过异议并要求其限期改正。因此，万达广场并无合同解除权。而且，2012年5月28日的《关于提前终止合同事宜》的传真中，万达广场系以整个广场品类调整为由要求于2012年7月31日提前终止合同，而未提及李希公司是否违约，现万达广场以李希公司未经其同意擅自转租和切换经营品牌为由要求于2012年7月31日解除与李希公司之间的租赁合同，于法无据，法院不予支持。现系争商铺已于2012年10月18日被万达广场从案外人心品印象（上海）餐饮管理有限公司处收回，造成李希公司、万达广场双方的租赁合同事实上已经无法履行，李希公司对此也予以认可，故法院确认双方的租赁合同于2012年10月18日解除。租赁合同因万达广场单方面提前收回系争房屋而解除，李希公司要求万达广场返还履约保证金，于法有据，法院予以支持。合同解除后，李希公司仍应向万达广场支付自2012年10月1日起至2012年10月18日止的房屋租金。万达广场要求李希公司按照合同约定的租金标准的200%支付自2012年8月8日起至2012年10月18日止的逾期返还房屋使用费，缺乏事实及合同依据，法院不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，于二一三年十一月十八日作出判决：一、上海万达广场置业有限公司应于判决生效之日起十五日内返还上海李希餐饮管理有限公司履约保证金人民币49，214元；二、上海李希餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十五日内支付上海万达广场置业有限公司自2012年10月1日起至2012年10月18日止的房屋租金人民币15，355元；三、驳回上海万达广场置业有限公司全部诉请。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2，035元，反诉案件受理费806元，合计2，841元，由上海万达广场置业有限公司负担。
判决后，万达广场不服，上诉于本院，诉称：原审法院仅凭退铺单和交铺单，就推断万达广场知悉李希公司转租系争商铺的事宜，系错误。该单据上并没有心品印象（上海）餐饮管理有限公司的印章，来办理手续的人员也是李希公司员工，万达广场无从知晓商铺转租。一审判决建立在错误的事实推断上，直接导致作出认为万达广场没有解除权的后果。要求二审法院撤销原判，改判驳回李希公司的原审诉请，支持万达广场的原审诉请。
被上诉人李希公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。万达广场主张其不知道李希公司转租商铺，但是现有的二份书证，退铺单、交铺单，均有万达广场工作人员见证，单据上单位名称明白无误。万达广场认为该单据仅能证明万达公司同意李希公司切换品牌，并非同意其转租。本院认为万达的表述同单据上载明的内容不符，且切换品牌也无需退铺、交铺签收单据，因此万达广场的主张证据不足，本院难以采信。原审认定万达广场无合同解除权有事实和法律依据，本院予以认可。综上所述，上诉人万达广场的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，836元，由上诉人上海万达广场置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
审 判 员 许 京
代理审判员 吴 瑛
二〇一四年三月十八日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……