浙江省舟山市定海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0902民初1696号
原告（反诉被告）：乐科定，男，1965年3月5日出生，汉族，住舟山市定海区。
被告（反诉原告）：鲁永根，男，1937年1月22日出生，汉族，住舟山市定海区。
被告（反诉原告）：董养花，女，1943年10月5日出生，住舟山市定海区。
两被告（反诉被告）委托诉讼代理人：鲁佩芝，女，1966年1月5日出生，汉族，住舟山市普陀区勾山街道曙光村曙光路***号（系两被告女儿）。
两被告（反诉原告）委托诉讼代理人：夏立艇，浙江海泰（舟山）律师事务所律师。
原告乐科定与被告鲁永根、董养花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两被告在答辩期内提起反诉，本诉与反诉合并审理。原告（反诉被告）乐科定和被告（反诉原告）鲁永根、董养花的委托诉讼代理人夏立艇、鲁佩芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
乐科定向本院提出诉讼请求：判决两被告继续履行《房屋买卖协议》及《补充协议》约定的义务并承担违约责任，赔偿约定的违约金97000元；按协议约定以购房款693680元为基准以日千分之一计算赔偿原告自2017年4月8日起至两被告履行合同义务止的滞纳金40000元。事实与理由：2016年12月1日，原告与两被告在源缘中介签订《房屋买卖协议书》，约定原告向两被告购买位于型拆迁安置房一套，并支付了定金和中介费。根据协议约定又于2016年12月21日支付首付款200000元（含定金），尾款应于房产证转给原告后在银行贷款发放之日支付给两被告470000元。合同约定了违约责任及其他条款。2017年1月22日，经抽签确定该安置房具体位置为红茅山北苑2幢603室，今年3月初两被告取得了该房屋的房产证，中介口头通知过户，因原告之前有逾期还款的信用记录，经询问公积金管理中心答复需到2017年7月才能办理相应的公积金贷款。为此，经原告与两被告协商变更过户方式，采用委托第三人办理过户的办法，由原告自行选择过户时间和办理公积金贷款，完成本次房屋买卖。2017年3月9日，双方再次签订《关于红茅山北苑2幢603室补充协议》，并在公证处完成了委托公证手续，原告同时支付了两被告房屋面积增加部分的差价23680元以及购房款200000元，约定在3月30日前由原告再支付给两被告270000元尾款，两被告把《委托公证书》及其他房屋资料和物件交于原告。2017年3月24日下午2点30分，原告通知两被告到位于舟山大宗商品交易市场的工商银行办理最后交接手续，但两被告却拒绝履行补充协议约定的义务，不同意将《委托公证书》交于原告，原告多次与两被告沟通，要求本着诚实信用原则继续履行上述协议，但被告在4月7日明确提出要以目前的市场价进行交易，完全违反了《房屋买卖协议书》的约定。两被告的毁约行为严重损害了原告的合法权益。
鲁永根、董养花辩称，在2017年3月31日之前，两被告同意履行协议约定的义务，原告在反诉答辩状中也明确了两被告在2017年3月24日提出办理过户手续，故被告并不存在任何违约情形；根据约定，原告应当在2017年3月31日之前付清余款270000元，否则被告有权处置房屋，即有权解除合同。原告未按约支付房款，无权要求被告履行合同，被告也拒绝继续履行合同；原告违约在先，未按约定支付房款，被告并未有任何违约情形，原告要求被告支付违约金显然不能成，故要求驳回原告诉讼请求。
鲁永根、董养花向本院提出反诉请求：判决两反诉原告与反诉被告于2016年12月1日签订的《房屋买卖协议书》及2017年3月9日签订的《关于红茅山北苑2幢603室补充协议》解除；判决反诉被告赔偿两反诉原告损失69368元。事实与理由：两反诉原告与反诉被告于2016年12月1日签订的《房屋买卖协议书》，约定由反诉被告向两反诉原告购买位于定海区临城街道红茅山北苑的拆迁安置房一套，暂停面积76.08平方米，价值670000元，反诉被告于2016年12月22日前支付200000元，剩余支付470000元，若买入方违约，则赔偿房屋总价10%的损失。2017年3月9日，双方签订《关于红茅山北苑2幢603室补充协议》一份，约定反诉被告于2017年3月9日支付200000元，并补交面积增加部分差价23680元。随后，反诉被告出具欠条一份，剩余270000元房款在2017年3月31日之前付清，如未付清，房东有权处置。截止2017年3月9日，反诉被告累计支付了423680元。3月24日，根据反诉被告的请求，两反诉原告同意提前办理过户手续，但反诉被告又不同意将房屋过户至其名下，双方发生争议，导致房屋过户未能进行。经两反诉原告多次催促，反诉被告至今未支付剩余房款，却提起本案诉讼。两反诉原告认为，双方签订的买卖合同合法有效，根据双方的最后约定，反诉被告应在2017年3月31日前支付全部房款，否则两反诉原告有权对房屋作出任何处置，包括解除《房屋买卖协议》。现反诉被告未能按约支付，故两反诉原告有权解除房屋买卖合同。
乐柯定针对反诉辩称，双方签订的《房屋买卖协议书》及《关于红茅山北苑2幢603室补充协议》均合法有效，两反诉原告理应本着诚信原则继续履行协议；两反诉原告回避了双方在2017年3月9日签订补充协议的目的是为了办理过户《委托公证书》这一事实，反诉被告因贷款原因在3月份不能进行过户，而两反诉原告急着要反诉被告支付后续购房款用于装修其他分得的房屋，促使双方不得不采用过户《委托公证书》的办法来完成最终交易。3月9日，反诉被告交给两反诉原告23680元面积差价款和200000元购房款，两反诉原告出具了收条，同时交给反诉被告该房屋的钥匙一把，后配合反诉被告办理了该房屋买卖《委托公证书》，约定在3月30日由反诉被告支付给两反诉原告270000元尾款后，由两反诉原告把《委托公证书》及其它与该房屋相关的资料交给反诉被告。3月24日上午，反诉被告打电话给两反诉原告通知作最后交易，又以手机短信方式进行通知：“今天下午2.30分左右我把剩下的27万元钱付给你，你把房产证、土地证、委托公证书、欠条、钥匙等资料带齐，地点舟山大众商品交易市场一楼工商银行”，但到了下午2.30分，两反诉原告带着三个子女和一个中介叫反诉被告去过户，却不肯把《委托公证书》和相关房屋资料交给反诉被告，还与反诉被告的中介发生争执并报警。两反诉原告将补充协议约定的交付给反诉被告《委托公证书》和房屋相关资料，偷换概念为去“过户”，如果说是去过户，则反诉被告就不需要再支付购房款给两反诉原告，也就无需反诉被告出具给两反诉原告的欠条，欠条最后一句“如3月31日之前未付清，房东有权处置红茅山2幢603室房屋”字样是由两反诉原告事后添加。故两反诉原告违反了补充协议约定，在《委托公证书》办理后，该房屋的买卖事实上已经完成，两反诉原告理应配合反诉被告办理过户手续；两反诉原告要求按市场价进行交易，明显是因为市场房价涨价引起的违约行为，是一种恶意的不诚信行为。为此，请求驳回两反诉原告的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：两被告系夫妻关系。2016年12月1日，以两被告为甲方（出卖方），原告为乙方（买受方）在舟山市新城源缘中介所签订《房屋买卖协议书》一份，约定由两被告将坐落于定海区临城街道红茅山北苑面积76.08平方米（包括车位及其它附属设施）拆迁安置房一套出卖给原告。第二条约定“因甲方房屋房产证还未做出，甲方同意乙方先于2016年11月30日支付人民币贰万元正，作为购房定金”；第三条约定：“甲乙双方议定上述房屋成交价共计人民币陆拾柒万元，于2016年12月22日之前付人民币贰拾万元（包括定金），于房产证转成乙方后按银行贷款发放之日支付甲方人民币肆拾柒万元整，若有营业税（增值税）产生有甲方承担”；第五条约定：“房屋交房时，如房产证面积与本协议面积不符，一平方米以内不作补偿，超过一平方米以外部分要按《拆迁协议》房价找补；第七条：“违约责任，若乙方毁约，乙方不得向甲方索还定金，并赔偿房屋总价10%的损失，但乙方有权要求甲方在三天内将乙方已付房款返还给乙方；若甲方毁约，应在违约之日起五日内将定金双倍返还给乙方，并赔偿乙方房屋总价10%的损失。乙方若不能按期向甲方付清全部购房款，或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付相当于上述房屋总价千分之一的滞纳金”。该协议下方还注明：“若房屋面积超出部分按人民币捌仟元一平方拆迁办买卖价支付甲方，另楼层差价补贴均有乙方承担或享有”。该协议甲方由被告鲁永根签名，并由两被告女儿鲁佩芝以甲方代理人签名，乙方由原告乐科定签名，并加盖了舟山市新城源缘中介印章。2017年3月9日，由原告中介人员费引南起草，双方签订《关于红茅山北苑2幢603室补充协议》，内容载明：“经双方协商，乙方于2017年3月19日支付房款贰拾万元整，并补面积部分差价贰万叁仟陆佰捌拾元，当天甲方以委托公证方式委托给费引南，现《委托公证书》放到甲方保管，待剩余房款贰拾柒万元全部付清，所有关于房子设施交于乙方，另乙方付税时需要的拆迁协议和补充协议甲方应无偿借于乙方使用，结束后归还甲方，除增值税，所有费用由乙方承担”，该协议由原告乐科定和被告鲁永根签名，并由原告支付委托公证副本费460元。当日，被告鲁永根出具给原告收条一张，载明收到红茅山北苑2幢603室部分购房款223680元。对尚欠的270000元由原告乐科定出具给被告鲁永根欠条一张，载明：“今欠鲁永根购买临城街道红茅山2幢603室房屋款人民币贰拾柒万元整，在2017年3月31日之前付清。如在3月31日之前未付清，房东有权处置红茅山2幢603室房屋”，该欠条由原告中介费引南和两被告中介冯某以见证人名义签名。与此同时，两被告到舟山市方正公证处办理了涉案房屋的《委托公证书》，委托案外人即原告中介人员费引南为两被告的受托人，代理两被告与原告办理交易过户相关手续。2017年3月24日，原告通过微信通知被告女儿鲁佩芝于当天下午2.30分左右把剩下的270000元进行交付，并要求把房产证、土地证、《委托公证书》、欠条、钥匙等背资料带齐，地点在舟山大宗商品交易市场一楼工商银行。当日，原告以贷款曾经逾期原因为由要求延期过户，并要求两被告先交付《委托公证书》后支付270000元欠款，两被告则要求原告先付清270000元欠款后直接办理过户手续给原告，双方为此发生争吵并发生肢体冲突后报警。此后，双方曾协商由原告再给两被告增加房价8000元，在4月份办理过户手续，后两被告又反悔。
另，涉案买卖房屋系两被告取得的拆迁安置房屋，为夫妻共同共有。在2016年12月1日双方签订买卖合同时该房屋尚系期房，未确定具体位置，只明确为76.08型。直至2017年1月11日经抽签确定该安置房具体位置为红茅山北苑2幢603室，面积为79.04平方米，比合同面积增加2.96平方米。
对于原告出具给两被告欠条中的最后一句“如3月31日之前未付清，房东有权处置红茅山2幢603室房屋”字样，是否属于被告方事后添加一节，证人冯某陈述欠条系其起草，是事先写好后交双方签名的，并非事后添加。
本院认为，涉案《房屋买卖协议书》系本诉原、被告通过各自的中介居间，并经过充分协商后达成，可认定系双方当事人真实意思表示，对双方具有约束力。双方于2017年3月9日签订的《关于红茅山北苑2幢603室补充协议》对付款时间和面积补差作了变更约定，同时约定由两被告以办理委托公证方式委托原告中介人员费引南与原告办理过户手续，以及由两被告提供办理过户所需要的房屋相关材料等。虽该协议甲方仅有被告鲁永根签名，因系夫妻共同共有房屋，被告鲁永根的签名对被告董养花具有拘束力，亦应认定为双方真实意思表示。鉴于至本案形成诉讼时，原告已经支付两被告购房款423680元，仅对余款270000元因过户时间发生争议而未支付。鉴于涉案房屋买卖合同已经大部分履行，本着诚信原则和鼓励交易原则，对原告要求继续履行合同的请求予以支持。本案争议的焦点是双方对《关于红茅山北苑2幢603室补充协议》履行顺序问题，即先由原告付清余款或是先由两被告交付《委托公证书》再由原告付清余款。从该补充协议文字表述分析，两被告给原告办理《委托公证书》，可认定两被告同意原告延期办理过户，但需由原告先付清余款270000元，再由两被告交付《委托公证书》及过户相关材料。虽原告称两被告拒不提供银行帐号、拒绝接受付款，但原告可以依据前面二次付款的银行帐号直接转帐支付而未支付，具有一定过错，应承担逾期付款的违约责任。两被告在办理《委托公证书》后又要求原告立即办理过户手续，存在因市场房价上涨毁约的意思表示，对纠纷的发生亦存在一定过错。亦即，双方仅对支付余款问题发生争议，原告真实意思并非是想毁约，故两反诉原告以欠条中“如3月31日之前未付清，房东有权处置红茅山2幢603室房屋”为依据主张解除合同的理由不能成立，对两反诉原告要求解除合同的请求不予支持。对两反诉原告以反诉被告毁约为由要求赔偿房屋总价10%损失即69368元亦不予支持。鉴于反诉被告在支付余款问题上的过错大于两反诉被告，应支付相应的逾期付款违约金，但按房屋总价的日千分之一支付滞纳金过高，本着公平原则和利益平衡原则，可由反诉被告酌情补偿两反诉原告50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、原告乐科定与被告鲁永根、董养花于2016年12月1日签订的《房屋买卖协议书》和2017年3月9日签订的《关于红茅山北苑2幢603室补充协议》继续履行。
二、原告乐科定支付被告鲁永根、董养花剩余购房款270000元。
三、反诉被告乐科定支付反诉原告鲁永根、董养花补偿款50000元。
三、驳回原告乐科定要求被告鲁永根、董养花赔偿违约金及支付滞纳金的诉讼请求。
四、驳回反诉原告鲁永根、董养花要求解除与反诉被告乐科定于2016年12月1日签订的《房屋买卖协议书》和2017年3月9日签订的《关于红茅山北苑2幢603室补充协议》及其他反诉请求。
上述判决具体履行方式：原告（反诉被告）乐科定于本判决生效后五日内将应支付被告鲁永根、董养花（反诉原告）的320000元支付至本院执行帐户。被告鲁永根、董养花（反诉原告）于本判决生效后五日内将《委托公证书》及过户所需的涉案房屋相关材料交付至本院，在本院收到《委托公证书》及过户所需的涉案房屋相关材料原件后，由本院支付给被告鲁永根、董养花320000元，并将《委托公证书》及过户所需的涉案房屋相关材料原件交付给原告乐科定。
本案本诉受理费3040元，减半收取1520元，由原告乐科定负担1000元，被告鲁永根、董养花负担520元；反诉受理费1534元，减半收取767元，由反诉原告鲁永根、董养花负担500元，反诉被告乐科定负担267元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审判员 傅映平
二〇一七年七月十二日
书记员 朱麟如