吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终1204号
上诉人（原审被告）：刘磊，女，1981年3月26日生，汉族，住长春市南关区。
委托代理人：王向军，北京东易（长春）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蔡鑫，男，1981年6月27日生，汉族，住长春市朝阳区。
被上诉人（原审被告）：长春房屋置换股份有限公司，住所：长春市南关区新发路18号。
法定代表人：赵剑英，总经理。
委托代理人：朱海滨，男，1962年10月13日出生，汉族，住长春市南关区。
委托代理人：尹振辉，男，1978年11月8日出生，汉族，住长春市南关区。
原审被告：长春房屋置换股份有限公司平阳店，住所：长春市平阳街与通化路交汇。
代表人：杜若东，经理。
委托代理人：李卓，女，1982年6月7日出生，汉族，住长春市朝阳区。
上诉人刘磊因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院于2015年12月17日作出的（2015）南民初字第2295号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2016年4月18日公开开庭审理了本案。上诉人刘磊及委托代理人王向军，被上诉人蔡鑫，被上诉人长春市房屋置换股份有限公司（以下简称长房置换）的委托代理人朱海滨、尹振辉，原审被告长春房屋置换股份有限公司平阳店（以下简称长房置换平阳店）的委托代理人李卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2015年6月2日，蔡鑫在长房置换平阳店房屋销售顾问高燕的带领下前往长春市南关区民康路与平阳街交汇处壹克拉924号房屋观看房屋。同年6月6日，在长房置换平阳店与刘磊见面商讨二手房买卖事宜，并签订《二手房买卖合同》，该合同有长房置换平阳店提供并盖有长房置换公章，蔡鑫与刘磊在合同上签字并按手印。蔡鑫支付给刘磊定金5000元，刘磊为其出具了收条。双方签订的《二手房买卖合同》第七条中约定：“甲方（刘磊）保证此房屋无权属纠纷，并且该房屋契税发票为姜驰，日期为2009年4月27日，为依据更名过户，无营业税。”2015年6月9日蔡鑫支付给长房置换平阳店中介费用7000元。后蔡鑫在履行合同过程中发现刘磊所有的契税发票为2014年，并且该契税发票的名字为刘磊，办理过户手续仍需缴纳营业税。刘磊在合同签订前将刘磊名下的房产证及纳税人名称为“姜驰”的契税发票交付给长房置换平阳店。
2015年7月31日蔡鑫起诉至一审法院，以刘磊在签订合同过程中存在欺诈行为，合同应为可撤销，长房置换在房屋买卖过程中，未审核刘磊所有房屋票据真实性，未尽职履行审查义务为由，要求判令：1.被告刘磊双倍返还定金10000元；2.被告长房置换与被告长房置换平阳店承担连带赔偿责任，返还房屋中介费7000元；3.被告承担原告交通费500元；4、诉讼费用由被告承担。庭审中，蔡鑫放弃第三项诉讼请求。
刘磊辩称：首先，原告与被告所签订的二手房买卖合同合法有效，被告不存在违约行为，而原告已经构成实际违约，无权要求双倍返还定金。因被告已经在合同签订前向原告提供房屋产权证，并按合同约定履行相应义务，二手房买卖合同第二条“基本情况说明”足以证明自合同签订至今涉案房屋没有任何权属纠纷存在，且双方约定合同履行顺序为原告先履行向被告支付首付款的义务，被告再配合原告进行过户登记，现原告迟迟不履行支付首付款义务并向被告明确表明因其与妻子的婚姻问题无法履行二手房买卖合同购买该房屋，其行为已经构成违约；其次，被告刘磊不存在欺诈行为，双方签订的二手房买卖合同实为三方协议，原告损失是由于被告长房置换与长房置换平阳店存在隐瞒事实诱骗消费者进行交易的行为造成的，其应向长房置换及其平阳店主张赔偿责任。因依据合同法、房地产经纪管理办法等相关法律规定，合同中第七条关于房屋权属纠纷问题的条款，应是长房置换应向原告及被告刘磊履行如实告知义务的内容，因被告刘磊无法确定二手房买卖合同所涉及的相关税费问题如何解决，所以将名下产权证书及原房主的契税发票交予长房置换及长房置换平阳店并明确告知发票上并非本人名称，至于是否需要缴纳相关税费的问题则交由长房置换核实，原告是明知这一事实的。且依照房地产经纪管理办法的规定，房屋交易所涉及的税费问题，是房地产经纪机构依法须履行的法定告知义务，本案中所涉及二手房买卖合同及其第七条的约定都由长房置换提供并填写并告知，长房置换作为专业房地产中介服务机构，原告及被告刘磊有理由相信其告知内容属实，被告已经向长房置换及其平阳店如实交付了房产证及契税发票，有理由相信其在合同中所填写的是其已经核实后的真实内容，被告不应承担因长房置换及其平阳店未如实履行核查与告知义务而造成的法律责任。本案中涉案房屋是否需要缴纳税费等相关问题，不是被告刘磊所能保证的，而应是长房置换及长房置换平阳店履行调查核实义务的结果，原告以二手房买卖合同第七条第二款的内容认定被告刘磊欺诈是故意歪曲事实、断章取义，于法无据，且合同中约定房屋过户费用由原告承担，原告在明确表示无法拒绝履行合同构成实际违约后，依据长房置换及其平阳店所告知的内容起诉被告刘磊难免有恶意诽谤、利用司法程序掩盖其非法索要定金的嫌疑；最后，原告没有向法院提供刘磊存在违约行为及所涉房产税如何缴纳的相关证据，依照民事诉讼法相关规定及原则，应当承担败诉后果。
长房置换和长房置换平阳店一审均未出庭，亦未提交书面答辩意见。
一审法院审理后认为：原告蔡鑫与被告刘磊签订的《二手房买卖合同》为当事人真实意思表示，并未违反法律规定，其内容合法有效，双方当事人应按照合同约定履行相应权利义务。被告刘磊作为房屋出卖人，应履行告知义务，向原告如实告知房屋基本情况，包括税费缴纳的相关情况，且被告向原告提供的房屋需如合同所约定，过户无需缴纳营业税。现被告刘磊未向原告如实告知相关情况，其行为已经构成违约。故原告要求被告刘磊双倍返还定金的诉讼请求，本院予以支持。被告刘磊抗辩称向原告履行告知房屋税费缴纳情况为被告长房置换及其平阳店的法定义务，但这并不能免除被告刘磊作为出卖人本身应当履行的告知义务，故该项抗辩主张，本院不予采纳。被告长房置换和长房置换平阳店虽未与原告、被告刘磊签订书面居间合同，但已在原告与被告刘磊的二手房买卖合同中加盖公章，其与原告及被告刘磊之间已经形成居间关系，被告长房置换及长房置换平阳店应当履行其作为居间人的义务，现被告长房置换及长房置换平阳店未严格履行核实和告知义务，应承担相应法律责任，故原告要求返还中介费的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘磊于本判决生效后立即给付原告人民币10000元；二、被告长房置换和被告长房置平阳店于本判决生效后立即返还原告中介费人民币7000元及利息（利息自2015年6月9日至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息）。案件受理费238元，由被告刘磊负担138元、被告长房置换负担100元（原告已垫付）。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，刘磊不服，向本院上诉称：1.一审法院认定事实错误。首先，二手房买卖合同是长房置换平阳店提供的，手写内容第七条也是平阳店的负责人李卓写的，上诉人及被上诉人蔡鑫均是基于对专业房屋中介机构的信赖而签字画押的，并不是作为出卖人的上诉人作出的保证条款，一审法院认定该合同是上诉人真实意思表示，上诉人应当按照合同约定保证房屋无契税是歪曲基本事实。一审法院故意将应当由长房置换所承担的法定义务强加给上诉人，违反合同法和房地产经纪管理办法的相关规定；其次，上诉人依据二手房买卖合同约定的内容，将自己名下的房屋产权证书交给长房置换平阳店，已经履行了合同约定的如实告知义务。本案的基本法律关系是：蔡鑫与第房置换之间形成居间合同关系，通过长房置换平阳店找到上诉人欲购买上诉人名下的房屋，而上诉人将原房主的契税发票和自己的产权证交给长房置换平阳店后，自己的相关缔约前的义务已经履行完毕，作为房屋是否需要缴纳契税等相关专业问题，应当由作为专业机构的房屋中介机构核实和认定。因此，依据《房地产经纪管理办法》第21条规定，需要交易的房屋是否需要缴纳契税问题，属于房屋中介机构的专业问题，不是作为自然人的上诉人能够了解和明知的问题，否则该房地产经纪管理办法将失去意义。所以，一审法院认定是否需要缴纳契税问题属于上诉人应当履行的告知义务违反法律规定；第三，一审法院将《二手房买卖合同》第七条分解解释错误。上诉人已经提供录音证据证明蔡鑫承认第七条是长房置换平阳店自己填写，与上诉人无关，且长房置换也明确承认是因为其单位员工疏忽而将该条款添加到合同中的，就是说，能够证明第七条是长房置换作为居间服务机构应尽的义务，且第七条第三款内容依法应当认定为一个条款，不能分割解释，因为第七条第三款明确约定被上诉人蔡鑫应当向长房置换平阳店收取中介服务费7000元，而第二款则作为长房置换平阳店收取服务费后应当履行的告知义务。在其收到上诉人交付的房产证和房屋契税发票后，长房置换认为办理更名过户手续的依据是案外人的契税发票，不是上诉人的产权证，长房置换才会将第七条的内容填写在合同当中。依据物权法和房地产经纪管理办法规定，二手房更名过户及缴纳契税的依据应当是出卖人名下的产权证或契税发票，而不能依据产权之外的第三人的契税发票，这是作为房屋中介机构所具备的基本常识，那么长房置换为何在明知该条款无法履行时还收取蔡鑫的中介费？显而易见，其是在使用欺诈、诱骗手段不正当招揽义务，欺骗消费者，因此蔡鑫的损失应当由长房置换赔偿；第四，一审判决遗漏蔡鑫未支付首付款的事实，根据双方签订的二手房买卖合同约定，只有在蔡鑫先支付首付款后，上诉人才协助其办理更名过户手续，蔡鑫明确表示不购买该房屋后，其自身已经构成根本违约，无权要求上诉人返还定金；2.一审判决适用法律错误。蔡鑫在一审起诉时以上诉人构成欺诈为由，要求双倍返还定金。蔡鑫是依据《二手房买卖合同》关于房屋过户无需缴纳营业税的约定，要求上诉人双倍返还定金的，但蔡鑫并无证据证明案涉房屋到底是否需要缴纳营业税，那么其主张双倍返还定金就不应予以支持，因此一审判决适用法律错误。请求撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人蔡鑫的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。
蔡鑫二审答辩称：上诉人提供的录音证据是我在办理公积金贷款时录制的，办理需要一个月时间，办理公积金时上诉人提供了另一份名头为刘磊的契税发票，长房置换告知我需要补交营业税。我认为上上诉人违约在先，故意不艳情让我购买案涉房屋。
长房置换二审答辩称：对一审判决没有意见。
长房置换平阳店二审述称：在房屋出售前，我方邀被上诉人看房，在确认交易前，上诉人告知我方案涉房屋是满5年的，并没有说房屋是法院判决的。我方把房子推荐给被上诉人，告知房屋是满5年的，各方洽谈后约定来我方单位签订合同。签订合同时上诉人提供的契税发票是原房主姜驰的，与其提供的产权证（产权登记人为上诉人刘磊，登记日期为2014年9月17日）名称不符，对此我方提出质疑，上诉人说该房屋是经法院判决的，没有上诉人署名的契税发票，并且其向税务局和房地局都进行了咨询，可以用姜驰名下的契税发票进行更名过户，因此我们在合同中单独增加了第7.2条“甲方保证此房屋无权属纠纷，并且房屋契税发票为姜驰、日期为2009年4月27日为依据更名过户，无营业税”的约定。当时买卖双方都在场并签字确认此事实。但在我方为被上诉人办理贷款手续时，上诉人提供了一份署名上诉人刘磊的契税发票，与原来签订合同时所承诺的不符。我方将此情况告知被上诉人，并告知更名过户需要交纳营业税，双方开始沟通协商营业税的负担问题，但一直未成功，后被上诉人诉至法院。我方对一审判决没有意见。
除一审法院查明的案件事实外，本院二审另查明：1.据刘磊向一审法院提供的其与蔡鑫的谈话录音资料证实，在起诉前刘磊与蔡鑫曾经就继续履行合同及营业税的负担问题进行过协商，刘磊同意承担5000元营业税（营业税总计需要14000元左右），蔡鑫不同意，后来刘磊提出双方可以诉至法院，由法院判决营业税的负担问题，但蔡鑫仍然不同意，蔡鑫提出：“我的问题是出现在如果我媳妇不同意的话，我公积金这块没法签字，因为我公积金已经退了，上次9号给你打电话的时候我说了，咱也见了一面，当时我说明天公积金就到期了，要不然就冻结了，冻结就用不了啦，然后公积金就退了，我现在即使要办的话，她也得签字，她现在不可能到场签字。”2.一审法院宣判后，刘磊已经将案涉房屋另行出售给他人。
本院认为：1.刘磊与蔡鑫在长房置换平阳店居间参与下签订的《二手房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方依约履行义务。虽然该合同第七条第2项约定的“该房屋契税发票为姜驰、日期为2009年4月27日为依据更名过户，无营业税”系长房置换平阳店职员李卓所书写，但刘磊作为出卖人已经签字确认，该条款对刘磊具有法律约束力，刘磊负有保证该房屋在更名过户时免交营业税的义务，故刘磊上诉主张应由长房置换承担全部责任，其不承担任何责任，本院不予支持；2.在刘磊与蔡鑫履行合同过程中，虽然因房屋产权人为刘磊，并且其名下存在一份契税发票，不能实现刘磊所承诺的按原产权人姜驰名下契税发票办理更名过户手续、免交营业税的效果，刘磊存在违约行为，但刘磊此违约行为所导致的法律后果应当是由刘磊负担蔡鑫增加的交易成本（需要多支出的营业税），而不能导致合同目的无法实现、合同应当解除的法律后果，即刘磊不构成欺诈，亦未构成根本违约，故蔡鑫起诉主张撤销双方之间签订的二手房买卖合同，要求刘磊双倍返还定金不应予以支持。但鉴于一审判决后刘磊已经将该房屋另行出售给他人，刘磊与蔡鑫之间的房屋买卖合同已无法继续履行，应当解除，刘磊亦应当将蔡鑫所支付的5000元定金返还给蔡鑫。
综上，一审判决适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持长春市南关区人民法院（2015）南民初字第2295号民事判决第二项；
二、变更长春市南关区人民法院（2015）南民初字第2295号民事判决第一项为：上诉人刘磊于本判决生效后立即返还被上诉人蔡鑫定金人民币5000.00元；
三、驳回被上诉人蔡鑫其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计476.00元，由上诉人刘磊负担188.00元，被上诉人蔡鑫负担188.00元，被上诉人长春房屋置换股份有限公司负担100.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 徐 锐
代理审判员 贺银婷
二〇一六年四月十八日
书 记 员 杜 易