福建省长汀县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0821民初1837号
原告：中国建设银行股份有限公司长汀支行，住所地长汀县汀州镇兆征路154号，统一社会信用代码91350821857901756H。
法定代表人：王宪辉，行长。
委托诉讼代理人：詹启硕，男，该支行职员。
被告：马伟雄，男，1977年4月5日出生,汉族，住长汀县。
被告：黄楚文，女，1976年8月26日出生,汉族，住长汀县。
被告：福建宏星建设工程有限公司，住所地长汀县汀州镇营背街16号，统一社会信用代码913508217775283066。
法定代表人：赖秋成，董事长。
原告中国建设银行股份有限公司长汀支行（以下简称建行长汀支行）与被告马伟雄、黄楚文、福建宏星建设工程有限公司（以下简称宏星公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行长汀支行的委托诉讼代理人詹启硕、被告黄楚文到庭参加诉讼，被告马伟雄、宏星公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建行长汀支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除建行长汀支行与马伟雄、黄楚文签订的编号为2011年建岩汀个房借字19号《个人住房借款合同》项下建行长汀支行与马伟雄、黄楚文的借贷关系。2、判令马伟雄、黄楚文偿还建行长汀支行贷款本金586301.51元、利息9032.85元（计算至2017年7月31日），并支付自2017年8月1日起至还清全部贷款本息之日止的利息（按合同约定逾期贷款利率计算）。3、依法处置马伟雄、黄楚文向建行长汀支行提供的贷款抵押物，即长汀县卧龙小区xx号地块xx区xx幢xx单元xx号房及xx号泊车位房地产及其占用范围内的土地使用权，建行长汀支行对处置上述抵押物所得价款有优先受偿权。4、判令宏星公司对马伟雄、黄楚文上述所欠款项承担连带清偿责任。事实和理由：应马伟雄、黄楚文的申请，建行长汀支行于2011年3月28日与其签订《个人住房借款合同》一式五份（合同编号为：2011年建岩汀个房借字19号），双方约定建行长汀支行向马伟雄、黄楚文提供借款人民币640000元，借款期限30年，即从2011年3月28日起至2041年3月28日止，该笔贷款由马伟雄、黄楚文所有的长汀县卧龙小区xx号地块xx区xx幢xx单元xx号房及xx号泊车位房地产及其占用范围内的土地使用权提供抵押，并办理了预告抵押登记手续（预告登记证号：汀房预长汀字第20110112号）。同时，该笔贷款由宏星公司提供阶段性连带责任保证。建行长汀支行依约于2011年4月7日放款，借款期限为30年（借款有效期间自2011年4月7日至2041年4月7日止），利率为基准利率。当年执行利率为年利率6.8%,还款方式为等额本息还款法。建行长汀支行依约发放了贷款。但贷款发放后，马伟雄、黄楚文未按合同约定履行按时还款义务。
黄楚文辩称，与建行长汀支行签订《个人住房借款合同》属实，且对起诉的借款金额无异议。但答辩人已于2011年5月将房屋转卖给案外人曾昭富，且该房屋买卖经过法院确认为有效合同，因此房屋贷款由曾昭富偿还，但因马伟雄有另外的债务纠纷，涉案房屋被法院查封，且因宏星公司未及时办理涉案房屋的房屋所有权证和土地使用权证，曾昭富无法再返还购房贷款，故案外人曾昭富向法院提出执行异议之诉，若该执行异议之诉能得到法院支持，则曾昭富会将涉案房屋所欠月份的按揭款项全部还清，且会继续按照合同约定的期限按期还款。
马伟雄未作答辩，亦未提交任何证据。
宏星公司未作答辩，亦未提交任何证据。
本院经审理认定事实如下：2011年3月9日，马伟雄、黄楚文向建行长汀支行提交中国建设银行福建省分行个人住房借款申请书（2008版），申请借款640000元。同月28日，建行长汀支行作为贷款人、马伟雄、黄楚文作为借款人、宏星公司作为保证人签订了《个人住房借款合同》一份，合同约定：马伟雄、黄楚文向建行长汀支行借款640000元，借款用于购置长汀县卧龙小区xx号地块xx区xx幢xx单元xx号房及xx号泊车位房地产及其占用范围内的土地使用权泊车位，借款期限自2011年3月28日起至2041年3月28日止，贷款执行利率为6.8%。借款罚息利率为年利率。借款逾期的，罚息利率为在合同所执行借款利率的水平上上浮50%。保证人同时为售房人、房地产中介机构等与房屋权属交易有关联的个人、单位或其他组织的，应协助借款人或抵押人及时办理所购房产的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书及相应抵押登记手续。本合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证。宏星公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。借款人出现违约情形时，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……二、宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；三、解除与借款人的借贷关系；……。马伟雄、黄楚文作为抵押人提供其所购买的坐落于长汀县卧龙小区xx号地块xx区xx幢xx单元xx号房及xx号泊车位房地产及其占用范围内的土地使用权及其占用范围内的土地使用权作为借款的抵押担保。同年4月2日，建行长汀支行办理了商品房抵押权预告登记，抵押预告登记证书号为汀房预长汀字第20110112号，预告登记权利人为建行长汀支行。抵押日期自2011年4月1日至2041年4月1日，抵押金额640000元。同月17日，建行长汀支行将合同约定的借款金额以委托扣款的方式汇入宏星公司在建行开设的账户。借款后，马伟雄、黄楚文未按合同的约定如期偿还贷款本息。至2017年7月31日止，马伟雄、黄楚文尚欠借款586301.51元、利息、罚息共计9032.85元。
认定上述事实的证据有建行长汀支行提供的马伟雄、黄楚文的身份证、宏星公司的营业执照、个人住房借款合同、商品房买卖合同、中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证、预告登记证明书、中国建设银行个人贷款对账单及到庭当事人的庭审陈述等。
本院认为，建行长汀支行与马伟雄、黄楚文、宏星公司签订的《个人住房借款合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，当属有效合同。马伟雄、黄楚文未按合同约定如期偿还借款本息，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。根据合同约定，建行长汀支行可解除与马伟雄、黄楚文、宏星公司签订的合同并提前收回全部借款本息。建行长汀支行按照合同约定要求马伟雄、黄楚文归还到期和未到期借款，支付按合同约定利率计算的利息和罚息的诉讼请求，本院予以支持。黄楚文关于案涉房屋已转让给案外人曾昭富，案外人曾昭富会在案涉房屋的查封措施解除后依约还款的抗辩，根据合同相对性原则，案涉合同的借款人系马伟雄、黄楚文，合同约定的条款仅对合同当事人有约束，故对黄楚文的抗辩，不予采纳。合同约定，宏星公司对上述债务承担阶段性连带担保责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。因案涉抵押物尚未取得抵押登记证明文件，宏星公司的阶段性担保尚在保证期间内，故建行长汀支行要求宏星公司对马伟雄、黄楚文上述所欠款项承担连带清偿责任的诉请，予以支持。关于建行长汀支行要求按照合同约定对抵押物行使抵押权，以折价、变卖、拍卖抵押物的所得价款优先受偿的诉请，因案涉抵押房屋至今尚未办理抵押登记手续，抵押权并未正式设立，已办理的是抵押权预告登记，建行长汀支行并未取得不动产登记证明书（房屋他项权证）。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产预告登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，建行长汀支行作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，是一种期待权，但并非对案涉房屋享有现实抵押权。可见预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律效力。如按建行长汀支行主张已设立抵押权，则其向宏星公司主张连带保证责任成无源之水。故建行长汀支行主张就抵押房产折价或变卖、拍卖所得价款优先受偿的诉请，无法律依据，不予支持。马伟雄、宏星公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自行放弃抗辩权，本院依法缺席审理和判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、二十一条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定规定，判决如下：
一、解除中国建设银行股份有限公司长汀支行与马伟雄、黄楚文、福建宏星建设工程有限公司签订的《个人住房借款合同》（编号：2011年建岩汀个房借字19号）。
二、马伟雄、黄楚文应于本判决生效之日起十日内返还中国建设银行股份有限公司长汀支行借款586301.51元，支付利息、罚息共计9032.85元（暂计算至2017年7月31日止）及自2017年8月1日起至还清全部贷款本息之日止按合同约定逾期贷款利率计算的利息，利随本清。
三、福建宏星建设工程有限公司对马伟雄、黄楚文的上述第二项债务承担连带清偿责任。福建宏星建设工程有限公司承担保证责任后，有权向马伟雄、黄楚文追偿。
四、驳回中国建设银行股份有限公司长汀支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9759元，减半收取计4879.5元，由马伟雄、黄楚文、福建宏星建设工程有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审判员 吴桃荣
二〇一七年十月二十七日
书记员 王文凯
附注：本案所引用的主要法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
三、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的按照约定。
当事人对保证合同的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
五、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。