文书内容广东省梅州市中级人民法院民事判决书（2017）粤14民终1336号上诉人（原审原告）：郭冠乔。上诉人（原审原告）：丘伟贞。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：丘国中、陈勇志，均系广东义致律师事务所律师。上诉人（原审被告）：梅州嘉应新天地有限公司。法定代表人：曾媛，该公司经理。委托诉讼代理人：赵秀娟，广东宝晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨智东，系该公司职员。上诉人梅州嘉应新天地有限公司（以下简称嘉应新天地）与郭冠乔、丘伟贞因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2017）粤1402民初285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。嘉应新天地上诉请求：1、撤销广东省梅州市梅江区人民法院（2017）粤1402民初285号判决，并依法判决驳回郭冠乔、丘伟贞的诉讼请求；2、案件受理费由郭冠乔、丘伟贞承担。事实和理由：一审判决以涉案房屋取得《房屋建筑工程和市政基础建设工程竣工验收备案表》方符合交楼法定条件为由，判令嘉应新天地承担逾期交楼的违约责任至2016年3月4日，一审判决违反双方合同的约定，并且嘉应新天地施工过程中因不可抗力原因造成的延迟交房属于合同规定的免责条款，因此依法应予改判驳回郭冠乔、丘伟贞的诉讼请求。理由如下：一、一审法院将竣工验收备案表的取得时间即2016年3月4日认定为涉案房屋交付时间违反了双方合同的约定，涉案房屋在2016年1月27日已具备交付条件。双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条已明确约定涉案房屋的交楼条件为“该商品房经验收合格”。一审中，嘉应新天地提交了2016年1月27日经工程设计、勘察、施工、监理四个单位出具的《建筑工程竣工验收报告》，证明涉案房产在2016年1月27日已达到合同约定的“商品房验收合格”的条件。因此，根据《建筑法》等相关法律法规的规定，涉案房产实际在2016年1月27日已完全具备交付条件，一审法院将涉案房屋2016年3月4日竣工验收备案表的取得时间认定为实际交付时间违反了双方合同的约定。根据嘉应新天地提交的收楼通知书及其他资料可知，大部分业主在接到收楼通知后已陆续收楼并实际装修入住，说明涉案房屋已完全具备交付条件。另外嘉应新天地在2016年1月27日涉案楼房竣工验收合格后也多次电话催告包括郭冠乔、丘伟贞在内的业主进行收楼。因此延期交楼的责任在于郭冠乔、丘伟贞而非嘉应新天地。二、嘉应新天地因不可抗力因素不能按时交房，符合合同约定的可据实延期交楼的情形，交楼时间依法应予以顺延。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条第二款的约定可知，如遭遇不可抗力的，出卖人（嘉应新天地）可据实予以延期。恶劣天气并非嘉应新天地所能预见、避免和控制，系不可抗力，因此造成建设施工过程中的停工，交楼期限可以顺延。涉案房屋系高层建筑（地上25层，地下1层），设计高空的室外施工及升降建筑材料等安全方面的问题，受天气因素的影响非常大。根据嘉应新天地补充提交的资料，从2013年10月1日到2015年12月30日的阵雨/暴雨已高达213天，即由于恶劣天气原因导致在建设过程中无法施工的天数是213天，交楼时间依法应予以顺延。综上所述，一审判决事实认定不清导致错判，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判驳回郭冠乔、丘伟贞的全部诉讼请求。郭冠乔、丘伟贞上诉请求：1、依法撤销广东省梅州市梅江区人民法院（2017）粤1402民初285号民事判决书，改判嘉应新天地按年利率4.35%标准计付违约金36707.77元给郭冠乔、丘伟贞（自2015年12月31日起计至2016年8月20日止）。2、案件受理费由嘉应新天地承担。事实和理由：一审法院在查明嘉应新天地逾期交付已构成违约的情况下，以“郭冠乔、丘伟贞举证的证据材料，郭冠乔、丘伟贞应该知道嘉应新天地于2016年3月4日具备交楼条件，为此，在嘉应新天地2016年3月4日具备交付房屋的条件后，郭冠乔、丘伟贞仍拒绝接受交付”（详见一审判决书第10页第13行至第17行）为由，判决嘉应新天地逾期交付的时间至2017年3月4日止。一审法院的判决存在严重违反双方之间的合同约定、滥用自由裁量权以偏袒嘉应新天地的情形，并直接导致郭冠乔、丘伟贞应获得的赔偿款大幅度减少，严重损害了郭冠乔、丘伟贞的合法权益。具体理由如下：一、一审查明的事实完全无法证明嘉应新天地在2016年3月4日之时履行了双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条约定的卖方义务，相应地一审法院以2016年3月4日作为嘉应新天地逾期的截止时间无事实和法律依据，严重违反了双方的合同约定。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条的约定，无疑嘉应新天地在交付房屋给郭冠乔、丘伟贞之时，其必须履行如下几个基本义务：第一，嘉应新天地必须已经取得合同第八条约定的证明文件（即《工程竣工验收备案表》）；第二，嘉应新天地在取得《工程竣工验收备案表》后必须书面通知郭冠乔、丘伟贞办理交付；第三、办理交付之时嘉应新天地必须向郭冠乔、丘伟贞出示《工程竣工验收备案表》并同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。具体到本案而言，尽管嘉应新天地在庭审之时提交了疑点重重的所谓形成于2016年3月4日的《工程竣工验收备案表》，但可以确定的是，嘉应新天地在一审之时完全无法证明其在2016年3月4日之时有向郭冠乔、丘伟贞发出书面通知。嘉应新天地在一审之时更无提供任何证据证明其在2016年3月4日之时有向郭冠乔、丘伟贞出示《工程竣工验收备案表》并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。换言之，2016年3月4日之时，嘉应新天地根本没履行完毕双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条中卖方应履行的商品房交接义务。根据该条约定，依法延期交付的违约责任应由嘉应新天地承担。因此，一审法院认定本案中嘉应新天地的违约时间的截止日期为2016年3月4日完全是违背双方合同约定的。二、一审法院以“根据郭冠乔、丘伟贞举证的证据材料，郭冠乔、丘伟贞应该知道嘉应新天地于2016年3月4日具备交付条件”为由将嘉应新天地的违约时间确定为2016年3月4日的推定理由明显不成立。（一）既然一审法院是根据郭冠乔提供的证据材料作出上述推定的，那么试问一审法院，为何一审法院对该所谓的证据材料语焉不详？该所谓的证据材料到底是指郭冠乔、丘伟贞在一审时提供的哪些材料可以让一审法院作出如此莫名其妙的推定？一审法院在毫无事实依据的情况下以莫须有的“应该知道”进行推定又是为何？（二）房屋验收是涉及规划、设计、监理、住建、消防、环保等一系列政府主管部门的专业工作，并以取得《工程竣工验收备案表》为验收合格的最终依据的。本案中，在嘉应新天地至郭冠乔、丘伟贞起诉之前从未出示过《工程竣工验收备案表》的情况下，郭冠乔、丘伟贞作为普通老百姓，又如何知道涉案房屋在2016年3月4日具备交付条件？一审法院所作出的“应当知道”的认定又从何谈起？（三）根据双方合同约定，嘉应新天地进行房屋交付必须是取得《工程竣工验收备案表》后向郭冠乔、丘伟贞发出书面通知才能合法进行的。而本案中嘉应新天地未提供任何证据证明本案涉案房屋在2016年3月4日取得《工程竣工验收备案表》后有书面通知郭冠乔、丘伟贞交付房屋。即嘉应新天地在2016年3月4日之时尚未完成其有关交付的合同义务，缘何一审法院认定在2016年3月4日之后就不再构成违约？（四）再退一步而言，根据双方签订的合同第十一条的约定，在双方办理交接手续之时，嘉应新天地依法应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。而本案中，即便在一审期间法院多次要求嘉应新天地在法庭中出示该上述《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》之后，嘉应新天地依然无法提供。这充分说明直到一审诉讼期间，嘉应新天地的房屋依然不具备双方合同约定的交付条件。综上，本案中嘉应新天地的违约时间应认定为“2015年12月31日起计至2016年8月20日双方实际交付时止”，相应的，郭冠乔、丘伟贞应获得的赔偿金额应为36707.77元。鉴于此，特提出上诉，恳请二审法院依法支持郭冠乔、丘伟贞的上诉请求，以维护郭冠乔、丘伟贞的合法权益，维护法律尊严。郭冠乔、丘伟贞向一审法院起诉请求：1.判令嘉应新天地立即向郭冠乔、丘伟贞支付逾期交付商品房的违约金44728.03元（银行固定资产贷款同期利率按1-5年4.75%的年利率计算，计至2016年8月20日）；2.案件受理费由嘉应新天地承担。一审法院查明，郭冠乔、丘伟贞系夫妻关系。嘉应新天地为从事房地产开发经营的企业，投资开发位于梅州市梅江区江南办梅龙东路、梅水路的壹江南房地产项目。2014年4月18日，梅州市住房和城乡建设局向嘉应新天地颁发《广东省梅州市商品房预售许可证》（编号：2014017，嘉应新天地取得壹江南B2栋(嘉应歌剧院文化综合体商住小区4号楼)的商品房的预售许可。2015年8月14日，双方签订了合同编号为20151000049705的《广东省商品房买卖合同》。郭冠乔、丘伟贞向嘉应新天地购买壹江南B2幢801房预售商品房，房款总价为1303813元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，买受人已按本合同的约定交清商品房总价款，如若出卖人未按约定时间交付使用，逾期时间出卖人按银行固定资产贷款同期利率计算支付违约金给买受人。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明条件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，郭冠乔、丘伟贞按约交清了商品房总价款。2016年3月29日，嘉应新天地书面通知郭冠乔、丘伟贞进行收楼。壹江南（一期）工程于2016年1月27日竣工验收合格，并于2016年3月4日取得经备案机关签署文件收讫的工程竣工验收备案表。郭冠乔、丘伟贞于2016年8月20日收楼。2017年2月14日，郭冠乔、丘伟贞向一审法院起诉并提出诉请。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，涉及逾期交付房屋的违约责任。争议焦点：一、嘉应新天地何时具备交付房屋的条件；二、逾期交付房屋期间的认定；三、违约金计算标准的适用。双方签订的合同编号为20151000049705的《广东省商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，依法受法律的保护，双方应按合同约定履行义务。郭冠乔、丘伟贞按约付清了购房款1303813元，嘉应新天地应当按照合同约定在2015年12月30日前将壹江南**栋****房交付郭冠乔、丘伟贞使用，但涉案房屋在2015年12月30日未经竣工验收合格及备案，郭冠乔、丘伟贞于2016年8月20日收楼的事实，有双方庭审陈述证实，予以确认。关于嘉应新天地何时具备向郭冠乔、丘伟贞交付房屋的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条、第八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格，房地产开发企业取得经备案机关签署文件收讫的工程竣工验收备案表后，方可交付使用。嘉应新天地壹江南（一期）工程于2016年1月27日竣工验收合格，于2016年3月4日取得经备案机关签署文件收讫的工程竣工验收备案表。据此，嘉应新天地于2016年3月4日具备交付房屋的条件。关于逾期交付房屋期间的认定问题。嘉应新天地于2015年3月29日书面通知郭冠乔、丘伟贞收楼，当时壹江南（一期）工程未经验收合格，不符合交付条件，郭冠乔、丘伟贞有权拒绝接受交付。嘉应新天地未按合同约定在2015年12月30日前将符合交付条件的壹江南**栋****房交付郭冠乔、丘伟贞使用，已构成违约，应当承担逾期交付房屋的违约责任。根据郭冠乔、丘伟贞举证的证据材料，郭冠乔、丘伟贞应该知道嘉应新天地于2016年3月4日具备交楼条件，为此，在嘉应新天地2016年3月4日具备交付房屋的条件后，郭冠乔、丘伟贞仍拒绝接受交付，嘉应新天地不再承担逾期交付房屋的违约责任。综上，嘉应新天地承担逾期交付房屋违约责任的期间从2015年12月31日起至2016年3月4日止。关于违约金计算标准的适用问题。根据双方合同约定，嘉应新天地未按约定时间交付使用，逾期时间嘉应新天地按银行固定资产贷款同期利率计算支付违约金给郭冠乔、丘伟贞。该计算违约金的“银行固定资产贷款同期利率”约定不明确，双方在审理中表示同意按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，但郭冠乔、丘伟贞主张按中国人民银行同期同类贷款一至五年（含五年）年利率4.75%计算，嘉应新天地则主张按中国人民银行同期同类贷款利率一年以内（含一年）年利率4.35%计算。结合合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率一年以内（含一年）年利率4.35%计算为宜。综上，嘉应新天地应当支付逾期交付房屋的违约金10082.82元（1303813元×年利率4.35％÷360天×64天）给郭冠乔、丘伟贞。郭冠乔、丘伟贞请求超出的部分，依据不足，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，判决：一、嘉应新天地应在判决生效后五日内，支付违约金10082.82元给郭冠乔、丘伟贞；二、驳回郭冠乔、丘伟贞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费918.20元（已由郭冠乔、丘伟贞预交918.20元），由嘉应新天地负担。二审中，嘉应新天地提交了以下几份证据：1、2016年3月29日嘉应新天地邮寄收楼通知书的EMS快递单回执原件一份，上面注明是交楼通知书，有郭冠乔的签名，并有邮政盖印，注明收到日期是2016年3月30日；2、网上查询的有关该快递送达流程记录，该记录显示妥投，并经本人签收；3、壹江南物业公司处留存的2016年3月壹江南业主事务处理登记表复印件两份，记录了当时郭冠乔咨询壹江南物业何时邮寄收楼通知书，壹江南物业询问郭冠乔地址并按地址邮寄收楼通知书的情况。经质证，郭冠乔承认该签名系其本人所签，但认为即使该快递单是真实的，也无法证明邮寄的物品就是收楼通知书，其本人未收到收楼通知书。本院认证如下：嘉应新天地公司于2016年3月29日通过EMS向郭冠乔邮寄一份收楼通知书，通知郭冠乔、丘伟贞在安排预约时间（2016年3月31日09点—11点）前来壹江南营销中心办理收楼手续，郭冠乔本人于2016年3月30日签收该快递。本院对一审法院查明的除2016年3月4日取得经备案机关签署文件收讫的工程竣工验收备案表，据此认定本案商品房于2016年3月4日起具备交付条件外的其他事实予以确认。本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。根据诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：1、诉争商品房验收合格时间的认定；2、逾期办理商品房交付手续期间的认定；3、违约金的计算标准。一、关于诉争商品房验收合格时间的认定问题。经庭审查明，诉争商品房于2016年1月27日经建设单位组织勘察、设计、施工、监理四个单位进行验收，并出具工程综合验收合格的《建筑工程竣工验收报告》；备案机关于2016年3月4日出具同意予以备案的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定的交付条件为“该商品房经验收合格”。而对于如何理解“商品房经验收合格”的内涵，双方当事人有争议：郭冠乔、丘伟贞主张应以建设单位在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续为准。嘉应新天地则主张以建设、勘察、设计、施工、监理五单位进行的工程竣工验收合格即可。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等行政法规及建设部相关行政规章的规定，我国于2000年以前实施的是商品房验收许可制度，即由房地产开发主管部门组织竣工验收及综合验收的制度，并由建设行政主管部门对竣工验收进行备案的制度。但根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》及2000年6月30日施行的建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》的规定，工程竣工验收工作由建设单位负责组织实施，县级以上地方人民政府建设行政主管部门委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督；国务院于2002年11月1日取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目，2004年5月19日取消了有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。据此，双方约定的“商品房经验收合格”是指质监机构确认的五方竣工验收合格，而本案诉争商品房工程项目于2016年1月27日经五方进行竣工验收合格，认定从2016年1月27日起即符合双方合同约定的交付条件。二、关于逾期办理商品房交付手续期间的认定。郭冠乔、丘伟贞主张逾期交楼的期间应从2015年12月31日起至其实际收楼的2016年8月20日止；而嘉应新天地则主张应从2015年12月31日起计算至工程竣工验收合格的2016年1月27日止。根据双方所签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”本案诉争商品房工程项目于2016年1月27日经五方进行竣工验收合格，即日起符合双方合同约定的交付条件，嘉应新天地于2016年3月29日通过EMS邮寄一份收楼通知书给郭冠乔，通知郭冠乔、丘伟贞在安排预约时间（2016年3月31日09点—11点）前来壹江南营销中心办理收楼手续，郭冠乔于2016年3月30日收到该收楼通知。郭冠乔认为收到的物品并非该收楼通知书，但未能举证证明，应当承担举证不能的责任。此后，双方直到2016年8月20日才办理收楼手续。郭冠乔、丘伟贞无法举证证明在嘉应新天地通知收楼后未按通知时间及时办理收楼手续系因嘉应新天地的原因，因此对于嘉应新天地逾期办理商品房交付手续的起止时间，应从合同约定的交付期限届满的第二天，即2015年12月30日开始计算至嘉应新天地向郭冠乔、丘伟贞发出的收楼通知书载明的收楼时间2016年3月31日止。至于嘉应新天地上诉提出的天气原因问题，因下雨等天气不属于不可抗力情形，是属于可以预见的自然现象，因此，不构成合同第八条约定的可以延期交房的不可抗力情形；且嘉应新天地亦未能举证证明遭遇合同第八条约定的可以延期交房的不可抗力并在发生不可抗力之日起10日内告知了郭冠乔、丘伟贞。故嘉应新天地上诉主张逾期交房的截止日期应计算至2016年1月27日止，理由不充分，不予采纳；郭冠乔、丘伟贞上诉主张逾期交房的截止日期应计算至2016年8月20日止，理由亦不充分，不予支持。一审判决认定“嘉应新天地于2015年3月29日书面通知郭冠乔、丘伟贞收楼，当时壹江南（一期）工程未经验收合格，不符合交付条件，郭冠乔、丘伟贞有权拒绝接收交付”，属于认定事实错误，应当予以纠正。三、关于违约金的计算标准。由于双方当事人在一审时均同意按中国人民银行规定的同期贷款利率给付违约金，而嘉应新天地逾期交房的时间从2015年12月31日起至2016年3月31日止，未超过一年时间，因此，应按照一年期的贷款年利率4.35%计算逾期交房的违约金。综上所述，嘉应新天地上诉主张逾期交房的截止日期应计算至2016年1月27日止，其公司不用承担逾期交付的违约责任，郭冠乔、丘伟贞上诉主张逾期交房的截止日期应计算至2016年8月20日止，理由均不充分，均不予支持。一审判决认定的事实部分错误，实体处理部分欠妥，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省梅州市梅江区人民法院（2017）粤1402民初285号民事判决；二、梅州嘉应新天地有限公司应于本判决生效后五日内，支付以1303813元购房款为本金，从2015年12月31日起至2016年3月31日止，按照年利率4.35%计算的违约金给郭冠乔、丘伟贞；三、驳回郭冠乔、丘伟贞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费918.20元，由上诉人梅州嘉应新天地有限公司负担297.5元，由上诉人郭冠乔、丘伟贞负担620.7元。二审案件受理费918.20元，由上诉人梅州嘉应新天地有限公司负担297.5元，由上诉人郭冠乔、丘伟贞负担620.7元。本判决为终审判决。审判长  王利珍审判员  叶自辉审判员  黄伟玲二〇一七年十二月二十九日书记员  朱 棋14.PA