江苏省淮安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏08执异32号
案外人：姚卫东，男，汉族，1975年7月12日出生，住江苏省淮安市淮阴区。
申请执行人：百盛联合建设集团有限公司，住所地浙江省温州市龙湾区状元镇机场大道1785号。
法定代表人：陈崇恩，该公司执行董事。
被执行人：淮安市世邦房地产开发有限公司，住所地江苏省淮安市淮阴区帝景豪庭G3幢105室。
法定代表人：项志龙，该公司董事长。
本院在执行百盛联合建设集团有限公司（以下简称百盛公司）与淮安市世邦房地产开发有限公司（以下简称世邦公司）建设工程施工合同纠纷一案中，于2017年1月19日和22日分别向淮阴区住建局、淮阴区不动产登记中心发出（2015）淮中民初字第0014号协助执行通知书，对世邦公司开发的帝景豪庭G4栋2503室房屋在内的数处房屋进行了查封。案外人姚卫东向本院提出异议，请求本院解除对帝景豪庭G4栋2503室房屋的执行措施。本院于2018年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人姚卫东提出异议称：请求解除对淮安市淮阴区帝景豪庭小区G4栋2503室房屋的查封。事实与理由：淮阴区帝景豪庭小区G4栋2503室房屋系案外人向世邦公司出资购买，该公司已经于2013年10月1日向案外人交付该房屋，案外人也早已装修入住且一直向该公司催办产权证照，并且将相关手续按照该公司要求提交给该公司董事长项志光，但是项志光以及该公司一直没有为案外人办理相关手续，后案外人经过了解，案外人的房屋产权被项志光以世邦公司的名义于2013年12月4日在未征得异议人同意的情况下抵押给浙江瑞安人虞楚云，导致异议人产权证照至今一直无法办理，但是该套房屋事实上为异议人出资购买，并于当年装修入住，而且占有使用至今，并且在阁楼阳台处建信鸽饲养棚一间，并于2013年加入淮阴区火车头信鸽协会，并参加了2013年火车头信鸽协会赛比赛至今。异议人当初与世邦公司董事长项志光签有合同，异议人购买此处房屋分期交付了现金给世邦公司，世邦公司在异议人交清房款后并没有实施网签，并在不通知异议人的情况下，私自将本属于异议人所有权的房屋产权证明作为抵押，进而使异议人的房屋所有权受到损害，此责任并不在异议人。贵院的查封保全行为损害了异议人合法权益，为此异议人请求贵院解封对淮阴区帝景豪庭G4号楼2503室的查封。
姚卫东为证明其异议请求，向本院提供以下证据：
第一组：《商品房买卖合同》、世邦公司出具的《关于工程款抵充购房款的说明》一份、《证明》两份、收据、银行转账凭证，证明购房以及付款事实。
第二组：《帝景豪庭G3、G4地下停车位使用权租赁协议》、《世邦帝景豪庭业主交房流程确认单》以及供电公司、自来水公司缴费发票，证明房屋已经于查封之前交付并已经入住。
第三组：《投资权利保障协议》《房屋抵押借款合同》、世邦公司申请书及股东会决议，证明世邦公司在将涉案房屋出卖后自行抵押的事实，以此说明无法办理过户并非因异议人自身原因。
本院经审查查明：百盛公司与世邦公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年12月29日立案受理后，依据百盛公司申请，于2015年1月14日作出保全裁定，本院于2015年2月3日向淮阴区住建局发出协助执行通知书，轮候查封了世邦公司开发的帝景豪庭包含涉案G4-2503房屋在内的多套房屋。后本院于2015年12月29日作出判决，判决主文为：“一、被告淮安市世邦房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付原告百盛联合建设集团有限公司工程进度款8272600元、违约金2005847.70元；二、驳回原告百盛联合建设集团有限公司其他诉讼请求；三、驳回反诉原告淮安市世邦房地产开发有限公司反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费122870元、保全费5000元，由原告百盛联合建设集团有限公司负担41002.60元，由被告淮安市世邦房地产开发有限公司负担86867.40元；反诉案件受理费55060元、保全费5000元，由反诉原告淮安市世邦房地产开发有限公司负担14726元，由反诉被告百盛联合建设集团有限公司负担45334元。”后世邦公司不服，提起上诉，江苏省高级人民法院于2017年3月1日作出（2016）苏民终799号民事判决，判决：“驳回上诉，维持原判”。上述判决生效后，世邦公司未能按期履行，百盛公司向本院申请执行。本院于2017年4月7日立案受理，并于2017年1月19日和22日分别向淮阴区住建局、淮阴区不动产登记中心作出（2015）淮中民初字第0014号协助执行通知书，查封世邦公司开发的帝景豪庭包含涉案G4-2503房屋在内的共计九套房屋。
另查明：姚卫东提供的《商品房买卖合同》显示的签订时间为2013年4月2日，主要内容为姚卫东向世邦公司购买涉案房屋，售价为人民币64万元，付款方式为用世邦公司欠姚卫东外墙涂料工程款115369元冲抵，剩余房款524631元，由姚卫东通过现金或转账方式支付，交房时间为姚卫东在2013年9月前将房款全部付清之后。姚卫东分别于2012年1月18日通过姚君向张志伟转账15万元，于2013年5月12日、6月29日从自己账户分别转账124631元、5万元至张志香账户，于2013年9月29日向世邦公司财务人员交付现金20万元。世邦公司于2013年3月1日出具《关于工程款抵充购房款的说明》，主要内容为：经公司研究决定，因世邦公司尚欠姚卫东外墙涂料工程款115369元，同意姚卫东抵充购房款，并同意姚卫东即日起开始装修入住。还出具两份《证明》，内容主要为：姚卫东于2013年5月12日和6月29日打入张志香账户以及姚君于2012年1月18日打入张志伟账户的现金均系姚卫东购房款。另外，姚卫东提供的《世邦帝景豪庭业务交房流程确认单》载明涉案房屋的交房时间为2013年10月1日，提供的供电公司缴费发票显示的缴费初始时间为2012年8月25日，自来水公司缴费发票显示初始缴费时间为2013年4月。
还查明：姚卫东提供从淮安市淮阴区住房和城乡建设局复印的《投资权利保障协议》、《房屋抵押合同》、《申请书》、《股东会决议》，载明世邦公司为获得借款，将涉案房屋于2013年12月抵押给虞楚云。本院执行卷宗内淮阴区住建局在本院2015年2月3日送达回证上载明：“G3-201、105、G4-2503、G5-1913四套有抵押，轮候查封”。
本院认为，本案的争议焦点为：案外人姚卫东对涉案房屋是否享有足以排除执行的实体权利。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。
根据上述法律规定，本院作出如下认定：（1）关于双方是否签订了合法有效的买卖合同问题，本案中，案外人姚卫东提供的《商品房买卖合同》以及世邦公司出具的《关于工程款抵充购房款的说明》，可以证明双方已就本案所涉商品房签订了真实的买卖合同。（2）关于房款支付问题。案外人姚卫东提供的买卖合同以及《关于工程款抵充购房款的说明》已经载明，部分房款系用工程款抵充115369元，剩余的524631元，姚卫东提供了银行转账凭证、世邦公司出具的收据以及证明，可以证明在2013年10月之前已经支付全部剩余房款；（3）关于占有的问题。案外人提供的《世邦帝景豪庭业务交房流程确认单》载明涉案房屋的交房时间为2013年10月1日，提供的供电公司缴费发票显示的缴费初始时间为2012年8月25日，自来水公司缴费发票显示初始缴费时间为2013年4月。上述证据相互印证，可以证明姚卫东在本院查封之前已经占有使用房屋。（4）关于非自身原因未办理过户登记问题。姚卫东从淮安市淮阴区住房和城乡建设局复印的《投资权利保障协议》、《房屋抵押合同》、《申请书》、《股东会决议》以及本院送达回证，可以证明世邦公司将本案所涉房屋抵押给他人导致无法办证，故姚卫东所提供的证据可以证明未办理过户登记并非其自身原因所致。
综上，姚卫东对本案所涉帝景豪庭G4栋2503号房屋享有足以排除法院强制执行的合法权益，其异议请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止对淮安市淮阴区帝景豪庭小区G4栋2503号房屋的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 李 玲
审 判 员 董国华
审 判 员 庞海涛
二〇一八年四月十七日
法官助理 刘玉娟
书 记 员 庄 行