江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终2656号
上诉人（原审原告）：顾玉妹，女，汉族，1959年2月26日生，常州市人，住常州市武进区。
委托诉讼代理人：曹盈，江苏龙成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宗龙喜，江苏龙成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：常州巨凝房地产开发有限公司，住所地常州市劳动中路7-1号。
法定代表人：袁怀东，董事长。
委托诉讼代理人：曹波，江苏乐天律师事务所律师。
上诉人顾玉妹因与上诉人常州巨凝房地产开发有限公司（以下简称巨凝公司）商品房预售合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2015）天民初字第1444号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
顾玉妹上诉请求：依法改判被上诉人退还上诉人购房款5623579元。事实和理由：1、一审已认定上诉人购买被上诉人出售的涉案房产时，被上诉人的销售人员出具了加盖其发票专用章的承诺书，该行为应视为被上诉人的承诺，被上诉人应按承诺履行比价退差的义务。2、上诉人主张被上诉人支付商品房降价的差价款5623279无的请求有事实和法律依据。上诉人于2012年11月20日签订商品房买卖合同时约定买卖的房屋是被上诉人开发建造的期房，约定2014年6月30日交付，实际2015年5月4日交付。为了防止期房交付时发生贬值，约定了“如果今后巨凝金水岸有降价行为，按同比例退还差价给购房者”，由被上诉人以承诺书确定。合同签订后，被上诉人2013年7月30日销售的金水岸花园1幢甲单元1801室的商品房价款为5341400元，较销售备案价款11067520元降价51.74%；2014年2月14日销售的金水岸花园1幢甲单元1701室的商品房价款为4349680元，较销售备案价款11067520元降价60.7%；2015年4月27日销售的金水岸花园1幢甲单元601室的商品房价款为3890000元，较销售备案价款10444972元降价62.76%。此在户房屋实际销售价款己由一审法院向常州市不动产登记交易中心调取商品房买卖合同和销售不动产统一发票后予以认定。而上诉人购买的房屋价款为9999999元，仅较备案价款11136692元降价10.21%，故按《承诺书》比价退差的承诺，被上诉人应按上诉人主张的5623279元退还差价款。3、一审酌情认定退还1999999.8元无事实和法律依据。
巨凝公司辩称，除坚持我公司上诉意见外，法院认定退还199万余元依据不足。1、加盖发票专用章的承诺书是无效行为，无法律效力。2、顾玉妹价款计算没有事实和法律依据，房价涨跌是由市场因素决定的。
巨凝公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法进行改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、张丽作为上诉人公司员工，应当在与其职务相当的范围内履行工作职责。其在未经公司同意的情况下对客户私自承诺，对巨凝公司不具有法律效力。该承诺书既没有公司领导签名，也没有加盖公章或合同章，而是加盖发票专用章，都说明承诺书并非上诉人公司的真实意思。2、一审法院认定退还的金额没有法律依据且过高。房屋价格受市场因素和其它客观因素的影响。上诉人在承诺书中提到的“今后有降价行为”是一个很不确定的时间概念，以此作为比价退差的依据，判令上诉人退还20%缺乏法律依据。
顾玉妹辩称，张丽出具的承诺书是有效的，并且已经履行了部分承诺，如赠送一楼负一层车位。巨凝公司在后来的销售中对房价作出极大调整，降价销售，故应当退还差价，法院酌情退还房屋总价20%不合理，应按实际降价比例退还。
顾玉妹向一审法院起诉请求：巨凝公司立即支付降价的差价款5623279元并承担诉讼费用。
一审法院认定的事实：2012年11月20日，顾玉妹和巨凝公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，顾玉妹购买巨凝公司开发出售的施工编号为金水岸花园1幢甲单元1901号房；建筑面积共计345.86平米，总金额9999999元。该合同补充协议第十五条第十款规定，合同经双方签字或盖章生效后，因房屋行情随市场价格上涨或下跌，双方仍应继续履行合同，不得无理由提出补差或退差。同日，双方签订1#楼装修补充协议一份，协议约定了1#楼的硬装配置标准、设备配置标准以及其他内容。合同签订后，顾玉妹于2012年12月2日支付了全部9999999元购房款，巨凝公司出具了不动产销售发票。2012年11月20日，巨凝公司销售员张丽出具加盖了常州巨凝房地产开发有限公司发票专用章的购房赠送车位承诺书一份，载明顾玉妹购买的巨凝金水岸1号楼甲单元1901房一套，常州巨凝房地产开发有限公司赠送1号楼负一层车位一个，如果今后巨凝金水岸有降价行为，按同比例退还差价给购房者。
一审还认定，常州市物价局出具的常州市商品房销售价格备案表注明，被告开发的金水岸花园1#楼甲单元601室至2601室面积均为345.86平米，其中1601室至1801室的销售单价为32000元，1901室至2601室的销售单价为32200元。常州市房产信息中心出具的金水岸花园销售信息表载明，金水岸花园1幢甲单元1801室的实际交易价格为5341400元、金水岸花园1幢甲单元1701室的实际交易价格为4349680元。常州市房产登记交易中心备案的施工编号为金水岸花园1幢甲单元1801室的商品房买卖合同载明，该合同于2013年7月30日签订，合同价格为5341400元，不动产发票载明的交易金额同为5341400元。该中心备案的施工编号为金水岸花园1幢甲单元1701室的商品房买卖合同载明，该合同于2014年2月14日签订，合同价格为4349680元，不动产发票载明的交易金额同为4349680元。该中心备案的施工编号为金水岸花园1幢甲单元601室的商品房买卖合同载明，该合同于2015年4月27日签订，合同价格为3890000元，不动产发票载明的交易金额同为3890000元。
一审法院认为：合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，顾玉妹和巨凝公司签订购买施工编号为金水岸花园1幢甲单元1901号房产的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，有商品房买卖合同、付款凭证予以证实，法院确认双方之间构成商品房买卖合同关系。
关于巨凝公司承诺降价按同比例退款的效力问题，顾玉妹购买巨凝公司出售的涉案房产时，巨凝公司销售人员出具了加盖发票专用章的承诺书，该行为应视为巨凝公司的承诺行为，巨凝公司应按承诺的内容履行承诺的义务。对于巨凝公司提出从未有过降价行为的抗辩主张，法院认为，通过施工编号为金水岸花园1幢甲单元1701室、1801室、1901室的销售备案价格和实际成交价格比较，1701室、1801室的成交在后，且价格相比较明显呈现大幅下降，故对于巨凝公司的抗辩主张，法院不予采信。
对于巨凝公司提出其销售人员张丽出具的承诺书不具有法律效力的抗辩主张，法院认为，张丽系巨凝公司的销售人员，承诺书上加盖了巨凝公司的发票专用章，该印章虽然只是发票专用章，但足以证明该承诺由巨凝公司做出，故对于巨凝公司的上述抗辩，法院不予采信。对于巨凝公司提出合同补充协议约定在合同签订后买方不得提出补差和退差与巨凝公司销售人员出具的承诺书内容矛盾，故而应以购房合同约定的内容为准的抗辩主张，法院认为，巨凝公司做出的承诺系对上述补充协议条款内容的变更，上述补充协议条款的内容可以作为确定退款比例的参考依据，但不能据此否认巨凝公司做出的承诺，故对于巨凝公司的上述抗辩，法院不予采信。
关于巨凝公司应退还顾玉妹购房款数额问题，除了参照涉案房产买卖后同幢同单元相同户型、面积、装修标准和相近楼层房产的交易价格，还应参考上述房产交易间隔时间、市场行情变化、市场交易秩序等因素综合进行认定。首先，根据与涉案房产楼下1801室、1701室房产相比较，户型、面积、装修等均相同，备案价格相差200元/平米，但实际成交价格分别为5341400元、4349680元，法院认定上述两户房产成交总价平均价为退差价的参考因素之一。其次，从上述两房产成交时间与涉案房产成交付款时间来看，分别相差9个月和15个月左右，时间相隔较长，虽然巨凝公司有承诺降价，但该承诺并没有明确具体时间段及降价比例范围，若完全不考虑在不同的时间阶段市场行情的变化及降价的幅度，而以最低成交价格作为退款依据，对巨凝公司显失公平，故法院将上述时间因素作为确定退差价的参考因素之一。最后，从维护市场交易稳定性来看，维护市场交易稳定是合同法制定所依据的重要价值标准之一，巨凝公司应根据诚信原则对其做出的承诺承担相应责任，但该承诺也不能完全不考虑整体房地产市场交易的稳定和规范，故法院也将该因素作为确定退差价的参考因素之一。综上，法院酌情认定，退还顾玉妹购房差价为购房款总价的20%，即1999999.8元。对于巨凝公司提出施工编号为金水岸花园1幢为精装修房，但是该幢甲单元601室、1701室、1801室备案合同及不动产销售发票载明的房产成交价格系毛坯房价格，故与顾玉妹购买的精装修房产不具有可比性的抗辩主张，法院认为，首先，上述备案合同系房屋买卖双方真实意思表示，也系缴纳交易税费及办理房屋产权登记的依据，由房产交易部门备案存档，具有合法效力；其次，上述备案合同并未注明是毛坯房，提交的施工编号为金水岸花园1幢甲单元1701室的房屋买卖合同载明的成交价格为8500000元，与备案合同载明的成交价格不一致，但该合同并未注明是精装修或毛坯房，且巨凝公司也未能提供与其提供的合同成交价格一致的不动产销售发票，故对于巨凝公司提交的上述证据的证明效力，法院不予认可；最后，巨凝公司未能提供与其他两套房产备案合同及不动产销售发票不一致的房屋买卖合同及不动产销售发票或提供单独的装修合同及发票。故对于巨凝公司的上述抗辩，法院不予采信。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条之规定，判决：常州巨凝房地产开发有限公司自判决生效之日起15日内退还顾玉妹购房款1999999.8元。案件受理费51163元，由常州巨凝房地产开发有限公司负担22800元，顾玉妹负担28363元。
二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，一、关于巨凝公司的销售员张丽出具的承诺书的效力问题。张丽作为巨凝公司的销售员，系巨凝公司与顾玉妹洽谈并签订房屋买卖合同的代表，张丽向顾玉妹出具赠送车位及降价退差的承诺并加盖巨凝公司的发票专用章，顾玉妹作为购房者完全有理由相信张丽所进行的与销售房屋有关的行为代表巨凝公司。即使张丽的行为超出其职权范围、未经巨凝公司同意，但因具备公司行为的外表特征，仍然对巨凝公司产生拘束力。二、关于巨凝公司是否应当履行降价退差的承诺。根据一审认定的事实，巨凝公司与顾玉妹签订房屋买卖合同后所售出的邻近房屋价格较备案价格的降价幅度远高于顾玉妹所购房屋（较备案价格）的降价幅度，应当认定巨凝公司有降价销售房屋的事实。顾玉妹在购房时要求巨凝公司出具承诺其本意在于减少房价降低对其造成损失的风险，根据诚信原则和当事人意思自治的原则，巨凝公司既然出具了承诺，就应当履行降价退差的义务。三、关于退还房款金额的确定。房屋价格因受供求关系等因素的影响在不同的时间段而有所波动，不同的房屋因各自的不同特点而价格各异。巨凝公司出具的承诺中“按同比例退还差价”并没有明确据以参照比例的时间、房屋等条件，因此，该约定对于计算差价的方法不明确。一审法院参照邻近房屋降价比例综合考虑成交时间、维护市场交易安全的因素确定巨凝公司退还顾玉妹购房款总价的20%在合理范围内。房屋买卖行为作为一种市场交易行为，其风险亦不能完全避免。故本院认为一审确定的退还金额并无不当。
综上，顾玉妹、巨凝公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币51163元，由上诉人顾玉妹负担28363元，巨凝公司负担22800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈秋云
审 判 员 罗希夷
代理审判员 杨丽莉
二〇一六年十一月九日
书 记 员 马筱艳