上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初3804号
原告上海锐丰投资顾问有限公司，住所地上海市。法定代表人LUHAPPYHANG，董事长。委托代理人李富源。委托代理人陈伟。被告戴传贤，男，1947年8月21日出生，汉族，住上海市。原告上海锐丰投资顾问有限公司与被告戴传贤居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赖维娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海锐丰投资顾问有限公司的委托代理人李富源，被告戴传贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海锐丰投资顾问有限公司诉称，2015年9月15日，原告与被告签订《房地产限时独家委托出售居间协议》(以下简称《独家委托协议》)，约定被告委托原告在2015年9月15日至2015年12月15日期间出售上海市虹口区西江湾路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称西江湾路房屋)，在委托期限内被告不得私自出售该房屋，否则应该按照约定房价的1%承担违约责任。后原告得知被告在委托期限内私自出售西江湾路房屋，并多次与被告沟通，被告均拒绝承担相应的违约责任。原告认为，原、被告间的委托关系合法有效，原告依约履行了义务，被告违约应承担违约责任，故起诉要求被告向原告返还限时定金500元并支付违约金28,000元。被告戴传贤辩称，不同意支付违约金，仅同意返还500元定金。根据协议约定，原告应每周不少于三次带买售方看房，但原告只有11张看房确认书，属于违约。《独家委托协议》约定的违约金不公平，违反了合同法规定的公平原则，违反了消费者权益保护法及合同法有关格式条款的规定。协议签订过程是，2015年9月15日被告去21世纪不动产挂牌，原告业务员接待被告，要求被告签订独家委托协议，保证在2周到1个月出售房屋，被告在没有戴眼镜看不清内容的情况下签了名，原告业务员并要求被告代另外两个产权人签名。由于被告看不清，由业务员代写了被告身份证号码，然后业务员给了被告500元定金，并表示随时可以退。原告违反了消费者保护法的规定，没有提醒被告格式条款内容，没有对消费者进行说明，格式合同应认定无效。10月18日晚，在一周没有客户看房的情况下，被告与爱人去原告门店要求解除合同和退回定金，并告知可以按普通挂牌出售房屋，价格优惠的优先成交，原告业务员告诉被告可以去别处挂牌，所以被告就去链家房产挂牌了。过了三天原告业务员打电话要求被告签署承诺书，承诺10内不成交房屋，被告没有同意。双方签订的《独家委托协议》不符合合同法关于居间协议的定义，委托人和受托人可以随时解除委托。协议中的房价是280万元，但原告发布到网上挂牌价款为273万元，是虚假信息，而看房确认书写的是285万元，欺骗了客户，导致很多客户愤然离开，直到2016年4月4日该售房信息仍在原告网站发布，原告不诚信。经审理查明，西江湾路房屋权利人原登记为被告及案外人林某某、戴某。2015年9月15日，由原告作为居间方(乙方)、被告作为委托人(甲方)签署《独家委托协议》一份，约定甲方委托乙方代理出售西江湾路房屋，建筑面积84.55平方米；甲方确认以2,800,000元到手委托乙方代为出售，为尽快促成交易，甲方同意乙方有权以不同于委托售价的价格对外发布广告或者进行网上备案或挂牌，但最终实际成交售价以甲方与乙方介绍的求购方签署的房地产买卖合同为准；甲方应于乙方完成本协议约定委托事项，即甲方与乙方介绍的求购方签订书面房地产买卖合同之同时按照交易房地产实际成交价的1%的标准将佣金支付给乙方；委托期限自2015年9月15日至2015年12月15日；甲方的权利义务包括应积极配合乙方带领潜在买受方查看该房地产(每周不少于3次)；5.7条约定甲方确认乙方为出售上述房地产的唯一受托方，乙方先行向甲方支付限时出售定金500元，且在签订本协议时甲方已实际收取该笔限时出售定金，限时出售定金指乙方向甲方支付定金，在约定期限内甲方委托乙方独家出售该房地产，甲方承诺乙方享有独家出售的权利，在协议约定的独家委托期限内，甲方不得自行出售或委托除乙方外的任何第三方出售该房地产，若有违反，甲方同意依照第六条的约定承担违约责任；6.1条约定若乙方未能在本协议约定的期限内找到实际买受方，乙方不得收取居间服务费，甲方有权不返还乙方已支付定金；6.2条约定本协议委托期限内甲方单方面提前终止或解除本协议中约定委托事项的，甲方在委托期限内将该房地产自行出售或交由第三方居间、代理出售的，视为甲方违约，甲方应承担违约责任，甲方应双倍返还乙方限时出售定金和乙方代潜在买受方已支付的购房定金，并同意向乙方支付相当于委托房价款1%的违约金。被告并在该协议上签署林某某、戴某姓名。同日，被告收取原告支付的限时出售定金500元。协议签订后，原告多次带领客户验看西江湾路房屋。同年10月18日，被告向原告提出解除独家委托，双方协商未果。嗣后，原告又曾两次带客户看房。2015年11月12日，被告、林某某、戴某通过案外人上海六星房地产经纪有限公司居间与案外人张某某签订《房地产买卖居间合同》，约定被告方向张某某转让西江湾路房屋，房价款为2,765,000元。2015年11月21日，买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定双方通过上海六星房地产经纪有限公司居间买卖西江湾路房屋，转让价款为2,765,000元。嗣后买卖双方完成过户交易。审理中，被告表示，鉴于原告提供了带看房屋的服务，自愿向原告补偿500元。上述事实，有原告提供的《独家委托协议》、上海市房地产权证、二手房网上备案系统截图、看房确认书、收款收据，被告提供的《独家委托协议》、看房确认书、酷房网房产信息截屏、《上海市房产买卖合同》、《房地产买卖居间合同》以及原、被告陈述等证据佐证，本院予以确认。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原告所提供的《独家委托协议》第5.7条及6.2条系格式条款，该条款中关于委托期限内甲方不得单方面终止委托及在委托期限内将该房地产自行出售或交由第三方居间代理出售，否则即应承担相当于委托房价款1%的违约金的内容，排除了被告自主选择其他居间服务机构的权利，加重了被告的责任，有违公平原则，该条款应属无效。本案中，2015年10月18日被告即表示要求解除独家委托关系，嗣后通过其他中介机构居间完成房屋买卖，原告并无证据证明已为被告找到有明确购买意向的求购客户及被告解除委托关系给原告造成了实际损失，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，法院难以支持。关于原告要求被告返还限时出售定金的诉讼请求，因被告终止委托，该定金应予返还，对原告的该诉讼请求，本院予以支持。被告自愿补偿原告500元，于法不悖，本院依法予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百一十条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款之规定判决如下：一、被告戴传贤应于本判决生效之日起7日内向原告上海锐丰投资顾问有限公司返还定金500元;二、原告戴传贤应于本判决生效之日起7日内向原告上海锐丰投资顾问有限公司支付补偿费用500元；三、原告上海锐丰投资顾问有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费532元，减半收取266元，由原告上海锐丰投资顾问有限公司负担216元，由被告戴传贤负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 赖维娜
二〇一六年七月二十八日
书记员 戴 燚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除委托合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
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