广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉中民一终字第315号
上诉人（一审原告）：谭XX。
委托代理人：李济见，广西济见律师事务所律师。
委托代理人：徐耐程，广西济见律师事务所实习律师。
上诉人（一审第三人）：梁XX。
委托代理人：邹宗岐，广西济见律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：北流市XX镇社会保障服务中心。
被上诉人（一审被告）：北流XX外墙装饰瓷砖厂。
被上诉人（一审被告）：北流市XX瓷业有限公司。上诉人谭XX、梁XX因确认合同无效纠纷一案，不服北流市人民法院（2013）北民初字第2245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月25日公开开庭审理了本案。书记员许泰榕担任法庭记录。上诉人谭XX的委托代理人李济见、徐耐程，上诉人梁XX的委托代理人邹宗岐到庭参加诉讼。被上诉人北流市XX镇社会保障服务中心（以下简称XX社保中心）、北流XX外墙装饰瓷砖厂（以下简称瓷砖厂）、北流市XX瓷业有限公司（以下简称XX公司）经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2001年11月10日，瓷砖厂（作为出租方）与XX公司（作为承租方）签订了《租赁合同》，主要约定：1、将坐落在XX镇永安路的瓷砖厂（包括所属厂房、机械设备、生产用的工具、厂房构筑物、道路及水电设施、生活、后勤设备等）租赁给XX公司经营。2、租赁后企业性质按集体所有制性质不变、企业主管部门及隶属关系性质不变。3、租赁期限十五年，从2001年1月1日直至2015年2月1日止，租赁期满顺延一个月给XX公司撤出，在不影响瓷砖厂正常生产的前提下，不收该月租金。4、租金合计225万元，第一年150万元，第二年至第五年为每年10万元，第六年至第十五年为每年3.5万元。5、租金的交纳方法：由XX公司以现金或银行划拨的方式，第一年租金150万元在签订合同时支付（其中100万元用于还清农行北流市支行借给瓷砖厂的贷款），其余的租金按每半年为一期向瓷砖厂交纳，先交租金后经营。6、本合同经双方法人代表及主管部门签字盖章；同时在瓷砖厂收清第一期应交的费用后生效。《租赁合同》落款处注明双方的名称：（出租方）瓷砖厂、北流市XX企业管理办公室（以下简称XX企业办）；（承租方）XX公司。XX企业办加盖公章，XX公司方则由梁华代表签名。《租赁合同》签订后，XX公司按照约定交纳了第一期租金150万元。瓷砖厂为于1992年1月28日依法成立的公司法人。XX企业办是瓷砖厂的主管部门，负责对本辖区的企业进行行政指导管理，后名称依法变更为XX社保中心。XX公司为于2002年1月8日依法成立的公司法人，梁华为XX公司的法定代表人。瓷砖厂因欠第三人梁XX的工程款及欠长城资产办的借款，被起诉至玉林市中级人民法院，玉林市中级人民法院在该两案发生法律效力后，依法合并执行。2005年4月7日，玉林市中级人民法院作出（2003）玉中执字第29-3号民事裁定书，裁定：将瓷砖厂的厂房、土地以最后一次拍卖底价3437769元，抵偿给梁XX与长城资产办所有。其中，梁XX占有瓷砖厂的房屋部分价值493459.14元（14.354﹪份额）；长城资产办占有瓷砖厂厂房、土地使用权价值2944309.86元（85.646﹪份额）。此后，长城资产办将其占有瓷砖厂厂房、土地使用权的85.646﹪份额全部转让给广西索芙特集团有限公司。广西索芙特集团有限公司又全部转让给谭XX。
2013年10月23日，谭XX向一审法院提起诉讼，请求判令：确认XX企业办与XX公司于2001年11月10日签订的《瓷砖厂租赁经营合同》无效。
一审法院审理认为：关于《租赁合同》的合同当事人的资格及效力问题。本案仅有XX企业办在《租赁合同》上签章，根据《租赁合同》约定“主管部门签字盖章”的生效条款以及结合当时当地政府对辖区企业进行行政指导管理的实际情况，应认定瓷砖厂将其厂房、机械设备等出租已经得到其主管部门同意。将本案的租赁物出租，XX公司作为承租方并没有提出没有接收本案租赁物的抗辩，XX公司亦实际支付了租金，因此，瓷砖厂作为公司法人，虽然没有在《租赁合同》签章，但并不影响瓷砖厂将本案租赁物出租给XX公司经营的真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，故《租赁合同》的当事人为瓷砖厂与XX公司。《租赁合同》签订时，仅签署了“梁华”的名字，当时XX公司并未依法成立；XX公司依法成立后，梁华为XX公司的法定代表人。对此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条的规定及《租赁合同》事实履行的情形，依法认定XX公司成立后对梁华以XX公司名义签订本案《租赁合同》的行为予以追认。综上，应认定《租赁合同》签订的合同当事人具有或事后具有相应的民事权利能力和民事行为能力，合同的内容为双方当事人的真实意思表示，并没有损害国家、集体及第三人的合法权益，亦并无违反有关法律、行政法规的禁止性规定，《租赁合同》依法成立有效。原告及第三人提出瓷砖厂没有在《租赁合同》上签章，XX公司当时没有依法成立，《租赁合同》无效的主张，理由不成立，依法不予采纳。另外，原告提出本案租赁物抵押在前，《租赁合同》签订在后，原告现为租赁物的所有权人（因抵押权的实现而成为租赁物的受让人），《租赁合同》无效的主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款的规定：抵押人将已抵押财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，以已抵押的财产出租而签订的租赁合同，并不影响租赁合同的有效性，只是对抵押权实现后的受让人不具有约束力。同时，在本案的租赁关系期间，租赁物所有权的变动亦不影响本案《租赁合同》的效力，故原告的主张，理由不成立，依法不予采纳。综上理由，原告主张本案《租赁合同》无效的诉讼请求，其理由均不成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第五十二条、第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条，《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回原告谭XX的诉讼请求。一审案件受理费100元，由原告谭XX负担。
上诉人谭XX不服一审判决，上诉称：一审判决认定瓷砖厂的经济性质是集体所有制企业，并在瓷砖厂、XX公司均不到庭的情况下，认定《租赁合同》是瓷砖厂的真实意思表示，XX公司对《租赁合同》进行了追认，XX公司交纳了150万元租金给瓷砖厂的事实，没有任何证据予以证实，属于没有根据的事实认定；瓷砖厂具有独立的法人资格，原XX企业办无权代替瓷砖厂签订《租赁合同》；在签订本案涉讼《租赁合同》时，XX公司尚未依法成立，不具有法人资格，不是适格的合同主体；在一审审理过程中，XX公司并没有对《租赁合同》进行追认。因此，一审判决缺乏事实与法律依据。请求：撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。
上诉人梁XX亦不服一审判决，上诉请求及事实和理由与谭XX相同。
被上诉人XX社保中心、瓷砖厂、XX公司未作答辩。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
经审理查明：一审认定的事实除“《租赁合同》签订后，XX公司按照约定交纳了第一期租金150万元”未能查实外，其他事实属实，本院予以确认。
另查明：本院在执行（1995）玉地法经初字第66号民事判决书一案中，于2001年4月23日作出了（2001）玉中执字第96-9号民事裁定书，裁定对被执行人瓷砖厂的部分房地产进行查封，查封期间，交由被执行人保管使用，但不得转移、变卖、毁损。2001年7月24日，又作出（2001）玉中执字第96-6-4号民事裁定书，裁定对广西北流市新华瓷业有限公司（以下简称新华公司）交给瓷砖厂的租金第一年150万元中冻结100万元，由本院直接提取。2001年7月29日，梁XX与瓷砖厂达成和解协议，约定瓷砖厂在三年内，以承租人每年10万元租金偿还欠梁XX的债务，三年共30万元。
新华公司与瓷砖厂于2001年6月14日，签订了一份《瓷砖厂租赁经营合同》，并办理了公正。之后，新华公司作为发起人，设立了XX公司，占XX公司75%的股份。为了让XX公司承受上述合同权利，又以XX公司的名义于2001年11月10日，重新与瓷砖厂签订了本案《瓷砖厂租赁经营合同》。
瓷砖厂是原XX企业办所开办的北流XX红砖厂与香港全兴织带厂共同出资设立的中外合资企业，瓷砖厂管理人员实际由XX企业办的人员担任，瓷砖厂的经营、决策、营利分红由XX企业办决定。
本院认为：新华公司与瓷砖厂签订了《瓷砖厂租赁经营合同》，之后由于新华公司决定发起设立XX公司，为了由XX公司承受该合同权利，便重新与瓷砖厂签订了本案的《租赁合同》，虽然本案合同中存在瓷砖厂没有盖章而是由XX企业办代为盖章，XX公司尚未依法成立的瑕疵，但瓷砖厂是XX企业办所办企业与香港企业合资设立，瓷砖厂的管理人员也实际是XX企业办的人员，签订合同后，瓷砖厂、XX公司至今未提出异议，事实上合同已经履行至今，且从之前双方已经签订过一份《租赁合同》并进行了公证来看，签订本案《租赁合同》应是双方当事人的真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定无效的情形，依法应认定为有效。上诉人谭XX、梁XX以签订本案合同的主体不适格为由，主张合同无效，没有事实与法律依据，本院不予支持；本案租赁合同签订时，虽然本院在执行梁XX与瓷砖厂工程款纠纷一案中，已对瓷砖厂的资产进行了查封，但并没有禁止瓷砖厂对其资产进行出租，在本案合同签订后，本院亦冻结了部分租金，梁XX亦与瓷砖厂签订了《和解协议》，约定以租金偿还债务，可视为梁XX对本案《租赁合同》无异议。上诉人谭XX于2007年8月10日从广西索芙特集团有限公司受让了瓷砖厂的土地使用权及厂房等资产，而《租赁合同》签订在前，谭XX受让资产在后，因此，谭XX对本案《租赁合同》的效力不具有抗辩权。谭XX请求确认本案《租赁合同》无效，没有法律依据，本院不予支持。谭XX、梁XX认为本案涉讼《租赁合同》侵害了其财产权，其应通过执行程序，实现其对瓷砖厂资产享有的权利。一审判决认定事实基本清楚，实体处理正确，本院予以维持。上诉人谭XX、梁XX的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人谭XX、梁XX共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈凤贞
审 判 员 陈劲松
代理审判员 郑燕冰
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 许泰榕
附适用法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。