宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁02民终434号
上诉人（原审原告）：郑素平，女，1974年9月1日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区银川市。
被上诉人（原审被告）：石嘴山市华欣房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。
法定代表人：潘占荣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马新城，宁夏仲正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郑玉梅，女，1962年9月26日出生，汉族，宁夏隆湖万达建材有限公司法定代表人，住宁夏回族自治区银川市。
上诉人郑素平因与被上诉人石嘴山市华欣房地产开发有限公司（以下简称华欣公司）、郑玉梅房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2018）宁0202民初183号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年4月23日受理后，依法组成合议庭，于2018年6月5日公开开庭进行了审理。上诉人郑素平、被上诉人华欣公司的委托诉讼代理人马新城、被上诉人郑玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑素平上诉请求：1.依法撤销（2018）宁0202民初183号民事判决，改判华欣公司为其办理锦馨花园3-2-1403号房屋产权证书；2.一审、二审诉讼费由华欣公司负担。
事实及理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。本案中，郑玉梅与郑素平已经履行了合同约定的主要义务，合同已经成立，郑玉梅将涉案房屋经过正常手续合法转售给郑素平，郑素平也已经实际占有了该房屋，房屋所有权人应为郑素平，华欣公司以各种理由不给办理房屋产权证，严重侵害其合法财产权益。
华欣公司辩称，其与郑素平之间不存在房屋买卖关系，郑素平要求华欣公司给其办理房产证无事实和法律依据；郑素平与郑玉梅之间无房屋买卖合同关系；郑玉梅与华欣公司之间实际是民间借贷法律关系，华欣公司在借贷时以12套房产为100多万元民间借贷设定担保，因上述房产均已设定抵押或出售而不能办理抵押登记，故按照郑玉梅的要求与郑玉梅签订12套购房合同，但该12套房屋无房屋买卖的意思表示，只有抵押的意思表示；华欣公司与郑玉梅之间不存在房屋买卖关系，郑玉梅再将房屋转让给郑素平的行为无效。请求二审驳回郑素平的上诉。
郑玉梅辩称，华欣公司的法定代表人潘占荣在房屋抵顶借款便签中签字，将涉案房屋抵顶给郑玉梅，并与郑玉梅签订商品房买卖合同，钥匙在合同签订时也同时进行了交付，其后潘占荣又于2017年8月2日出具承诺书，该行为是对前期商品房买卖合同以及房屋抵顶借款行为的追认和确认，郑素平的一、二审的诉讼请求合情、合理、合法，应当予以支持。
郑素平向一审法院提出的诉讼请求：1.判令华欣公司为其办理锦馨花园3-2-1403号房屋产权证书；2.本案诉讼费由华欣公司、郑玉梅承担。
一审法院查明的事实：由于郑玉梅与华欣公司之间存在着借贷关系。2016年12月26日，华欣公司与郑玉梅签订《商品房买卖合同》，约定华欣公司将锦馨花园3-2-1403号房屋以200640元的价格抵顶给郑玉梅。现郑素平以郑玉梅欠其借款，郑玉梅又将此房抵顶给其为由诉至法院，要求华欣公司为其办理此房产权证书。
一审法院同时查明：涉案的锦馨花园3-2-1403号房屋目前仍然登记在华欣公司名下，并且已经办理了在建工程抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行。
一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同具有相对性，即合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同以外的第三人不产生法律约束力，其包含两方面的意思：一、除合同当事人以外的任何其他人不得请求享有合同上的权利；二、除合同当事人外，任何人不必承担合同上的责任。只有合同当事人能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或者诉讼。与合同当事人没有发生合同上权利义务关系的第三人不能依据合同向当事人提出请求或者诉讼。本案中，华欣公司与郑玉梅在2016年12月26日签订《商品房买卖合同》，郑素平非该合同的当事人，故其要求华欣公司为其办理房屋产权证书违反了合同的相对性原则，不符合法律规定，不予支持；退一步讲，即便华欣公司应该为郑素平办理涉案房屋的产权证书，但由于该房产已设定抵押，也存在着法律上不能办理产权证书的障碍，故郑素平的该项诉讼请求仍然不能得到支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第一百三十条的规定，判决：驳回郑素平的全部诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由郑素平负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
经二审审理查明：华欣公司与郑玉梅之间存在借款关系。2016年12月20日，华欣公司的法定代表人潘占荣向郑玉梅出具《房屋抵顶借款便签》，并注明”同意按2400元/㎡由郑玉梅办理备案手续”，便签上记载将锦馨花园3-2-1403号房屋以200640元的价格抵顶给郑玉梅，郑玉梅于同日在该便签上签字确认。2016年12月26日，华欣公司与郑玉梅就锦馨花园3-2-1403号房屋签订《商品房买卖合同》，合同约定房价为200640元。合同中明确记载该房屋存在权利瑕疵，即”已设定在建工程抵押，抵押权人为农行银川兴庆支行，抵押登记部门为石嘴山市房产交易管理中心，抵押登记日期为2013年1月29日”。双方在合同中约定付款方式为”一次性付款”、”长城资产公司解押所需陆万元，由郑玉梅负责解押”。2017年12月24日，郑玉梅向郑素平出具收据，其上记载收到郑素平为锦馨花园3-2-1403号所交购房款200640元。2018年年1月9日，郑素平提起本案诉讼，要求华欣公司为其办理房产证书。
二审查明的其他的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，华欣公司因拖欠郑玉梅借款而自愿以其涉案房产抵顶欠款的行为，不违反法律及相关行政法律的强制性规定，但郑玉梅与华欣公司所签订的《商品房买卖合同》明确约定”长城资产公司解押所需陆万元，由郑玉梅负责解押”，而截至本案二审，郑玉梅、郑素平均未提交其已办理解押的相关证据，故郑玉梅在《商品房买卖合同》中的义务尚未履行完毕。郑玉梅在与华欣公司所签订《商品房买卖合同》后有权将其在合同中的权利义务概括转让给郑素平，郑素平承继合同权利义务后仍需履行合同所约定的解押义务，在其尚未履行解押义务的情况下，其要求华欣公司办理过户登记的诉讼请求不能成立。另外，按照2016年11月21日的《最高人民法院关于印发<第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要>的通知》（法[2016]399号）第十四条”物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持”规定的精神，因案涉房屋上所设立的在建工程抵押权尚未涂销，存在着法律上不能为郑素平办理产权证书的客观不能，故郑素平要求华欣公司协助办理案涉房屋的过户登记的诉讼请求不能成立，故一审判决驳回其诉讼请求并无不当。
综上所述，一审判决未对案涉《商品房买卖合同》的内容进行查明，属于认定事实存有瑕疵；其在适用法律方面未适用《中华人民共和国物权法法》以及《中华人民共和国合同法》关于履行不能的规定，也存在不当之处，但其裁判结果正确，故对郑素平的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人郑素平负担。
本判决为终审判决。
审判长韩少华
审判员王华
审判员周虎林
二〇一八年七月十三日
书记员杨冠斌
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国合同法》
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
......
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。