浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0681民初8482号原告：浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司。住所地：浙江省诸暨市暨阳街道苎萝东路***号负*层**层。法定代表人：陈金迪，系分公司董事长。委托诉讼代理人：俞岚，浙江永大律师事务所律师。委托诉讼代理人：周春芝，浙江永大律师事务所律师。被告：章可平，男，1981年12月20日出生，汉族，住江西省抚州市黎川县。委托诉讼代理人：姚建信，浙江靖光律师事务所律师。原告浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司（以下简称雄风新天地分公司）为与被告章可平租赁合同纠纷一案，于2016年7月11日向本院提起诉讼。本院立案后，依法适用简易程序审理。根据原告雄风新天地分公司的申请，本院依法裁定对被告章可平所有的价值人民币72万元的财产予以保全。本案于2016年9月6日、11月18日两次公开开庭进行了审理。原告雄风新天地分公司的委托诉讼代理人周春芝、被告章可平的委托诉讼代理人姚建信到场参加诉讼。本案现已审理终结。原告雄风新天地分公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间的《租赁合同》，并要求被告立即腾退承租场地；二、判令被告支付原告2014年1月13日至2016年7月4日止欠付租金及免租期间场地占用费612364元（该费用按照《租赁合同》约定对应租赁期的租金标准计算，且扣除被告交付履约保证金100000元、装修押金5000元及已付场地费80000元），之后按照合同约定的对于租赁期的租金标准计算场地使用费至被告实际腾退承租场地日止；三、判令被告支付原告2014年至2016年度周年庆活动费15000元；四、判令被告按照《租赁合同》约定向原告支付违约金90666元；五、判令由被告承担本案律师费20000元及相应的诉讼费用。审理中，原告变更第一、二项诉讼请求为：一、判令解除原、被告之间的《租赁合同》；二、判令被告支付原告2014年1月13日至2016年7月4日止欠付租金及免租期间场地占用费612364元；第三、四、五项请求不变。事实和理由：被告因经营所需向原告租赁场地，双方签订《租赁合同》一份，该合同约定，被告向原告承租位于诸暨市城东中心区苎萝路浙江雄风永利广场（东广场）第二层南区域场地，建筑面积276平方米，租赁期限为六年即2014年1月13日起至2020年1月12日，实行“先缴费后使用及押一付三”原则。此外，双方对租金标准、费用、支付时间、违约责任等均作出明确约定。合同签订后，被告使用原告交付的场地。被告陆续向原告交付履约保证金、装修押金等共计105000元，于2014年12月29日支付场地费80000元，尚未全额支付租金、物业管理费等相关费用。另，因被告在六年承租期内违约，不享受免租装修期，故收回60天的装修免租期限。原告曾多次催讨，被告至今未予支付。被告章可平书面辩称：一、本案所涉《租赁合同》无效。原告至今未对出租物拥有合法的所有权、使用权、收益权；原告至今未出示租赁许可证；原告出租的标的物未经整体验收合格，没有相关安全标准。二、合同无效的后果是双方返还，被告占用原告场地，应当支付部分场地使用费，但计算方法不符合法律规定。双方已于2015年5月4日商量解除合同，被告通过微信及书面形式提出于2015年5月4日解除合同，后被告于2015年9月24日再次通过微信提出解除合同。2015年11月5日按原告的格式要求填写解除合同的报告，被告认为，提交解除合同的报告是双方合意解除合同的事后形式上的补充，双方真正解除合同应当是2015年5月4日，因此被告不应当承担2015年5月4日后的场地占用费，更不用承担相关的违约责任。三、截至2015年5月4日被告尚应支付场地使用费209956元，但并不表示被告违约。在被告装修店面后，原告改变了装修结构，在店里不仅安装了巨大的消防设施，还将通风进出口装在被告店里，使被告店面面积减少，造成空气污染。无奈下，被告一边与原告协商，一边艰难经营，被告当初同意支付到2015年5月4日解除合同时止，但原告故意拖延不解决，不能简单以此认定被告违约。被告仅同意支付209956元的场地使用费，不同意承担相关的违约责任。本院经审理认定事实如下：2013年，原告雄风新天地分公司（甲方）与被告章可平（乙方）签订了《租赁合同》一份，约定：“……1.1甲方同意出租、乙方同意承租位于诸暨市城东中心区苎萝路浙江雄风永利商业广场（东广场）第二层的南区域场地（具体位置见附件一，以下简称‘该场地’）。1.2经甲、乙双方确认，该场地的计租实际经营面积为200平方米，建筑面积为276平方米（附件一）。2.1本合同项下租赁期限为6个租约年。自计租日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期满。3.1从进场日至本合同第十条所述开业日的前一日为免租装修期，免租装修期为60天。在此免租装修期内，乙方无需承担租金，但需承担装修期相关管理费用，以及水、电、燃气等费用。3.2除非本合同中有特别明确的约定，否则，该免租装修期不因任何原因而延长。乙方应在免租装修期内完成装修、通过甲方及政府相关部门验收、具备合法开业条件。免租装修期是以乙方承租6年为基础，如承租方违约或承租方单方解除合同，则免租装修期间不免租，租金按合同约定的第一租约年租金标准计算收取。3.3本合同所述计租日为本合同第十条所述开业日。但乙方提前开业的，应从实际开业之日为计租日。乙方延后开业的，仍以本合同第十条约定之开业日为计租日……4.2自计租日开始，乙方应当承担该场地的租金。该场地的租金按计租面积计付（面积如有调整，按实际面积计算）。标准如下：第一个租约年每天每平米人民币3元，即每月租金为人民币2.52万元，每三个月租金为人民币7.56万元；第二个租约年每天每平米人民币3元，即每月租金为人民币2.52万元，每三个月租金为人民币7.56万元；第三个租约年每天每平米人民币3元，即每月租金为人民币2.52万元，每三个月租金为人民币7.56万元……保证金为每年的一个月租金……第七条履约保证金、商品及服务质量保证金7.1在本合同签署当日，乙方应向甲方支付人民币10万元履约保证金。该项履约保证金在乙方在履行本合同缴纳首期租金时，可转为商品及服务质量保证金……7.2乙方同意缴纳商品及服务质量保证金0.5万元，履约保证金多余金额10万元转为租金……第八条进场及交付标准8.1双方约定，本合同项下的进场日为2013年10月10日……9.2……乙方承诺对装修设计文件自行承担全部责任，在装修施工过程中服从甲方的管理和指挥，并按照甲方的规定缴纳因装修而发生的收费项目，包括但不限于装修保证金5000元……第十条开业日10.1双方正式商定，开业日（即正式开始营业日）为2014年1月13日，甲方根据实际情况需变更开业日的，甲方必须另行通知乙方，实际开业日以甲方通知为准……19.4.7如逢雄风永利商业广场（东广场）周年庆举办促销活动，乙方同意举办相应促销活动以配合雄风永利商业广场（东广场）周年庆，并同意向甲方支付周年庆活动分担费用人民币5000元……21.1本合同签署后，甲、乙双方都不得不履行合同或终止合同，否则，即构成违约，违约方应向守约方支付当年合同金额30%的违约金，同时承担因诉讼和争议而涉及到的交通费、律师费、诉讼费及其他相关费用并赔偿守约方相关损失……”合同签订后，原告按约向被告交付了场地，被告用于经营奇迹造型美发业。期间，被告陆续向甲方交付了装修押金5000元、履约保证金100000元和场地费80000元，合计185000元。2015年4月至9月，被告与原告工作人员赵海涛通过微信聊天方式就终止合同事宜进行商谈。因被告在承租期间未按约支付租金、物业管理费等费用，原告于2015年7月9日向被告发送律师函，催讨截止2015年7月12日的租金、周年庆活动分担费、装修期管理费等各项费用328010元（已扣除被告支付的款项）。2015年10月至2016年5月，被告再次与原告工作人员思朝雷就撤柜申请事宜进行商谈。另查明，包括本案涉讼场地在内的雄风永利商业广场雄风新天地东楼系经审批许可后建设而成的，并经消防验收合格。原告为本案诉讼支出律师代理费21000元。审理中，被告申请本院对涉讼场地进行现场勘查，对消防柜的位置及整个商场的噪音污染进行评测，以证明原告交付的场地与约定的结构不符，影响了被告的营业。本院认为，双方在合同中只对场地面积有明确约定，对其他未作约定，且被告的该申请与本案的处理结果并无直接关系，故本院不予准许。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告之间的《租赁合同》是否有效？二、合同解除的时间？三、被告是否违约？是否应承担支付免租装修期内的租金、当年合同金额60%的违约金及律师费等违约责任？焦点一，原告认为涉讼场地所在的雄风永利商业广场雄风新天地东楼虽未办理所有权证，但其拥有合法的建设用地规划许可证和施工许可证，并经消防验收合格，原、被告就该场地而签订的《租赁合同》合法有效；被告则认为，涉讼场地并不是原告合法所有，原告不具有对场地进行收益、处分的权利，故本案《租赁合同》应为无效。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁关系体现的是占有的转移，一方让渡其占有获得租金利益，另一方则通过支付租金取得占有以使用收益。在该类合同中，租赁物未取得权属证书不足以认定租赁合同无效，原告出租属于自己的产权没有争议的场地，租赁合同不因其于缔约时没有取得所有权证而无效。本案涉讼场地所在的大楼拥有合法的建设用地规划许可证和施工许可证，并经消防验收合格，故大楼的产权并无争议，大楼以及场地的建筑质量也符合使用条件。原、被告签订合同时意思表示真实，合同的内容也并不为法律所禁止，该合同应为有效。焦点二，原告认为被告虽一直与原告工作人员在商谈撤柜事宜，但双方一直未达成一致意见，《租赁合同》至今未解除并要求解除；被告认为其已于2015年5月4日向原告申请撤柜，《租赁合同》已于该日合意解除。被告虽通过微信聊天方式向原告工作人员提出：“由于雄风新天地招商不全，配套设施不齐全，导致客流少，我方经营成本高，每个月都是亏损经营，我方要求2015年5月4日终止合同。”本院认为，上述被告陈述的事由并不属于双方合同约定的可单方解除的事项或法定的解除事项，被告也未有证据证实原告对于被告的申请予以同意或双方已合意解除合同，故对被告的辩称不予采纳，原、被告的《租赁合同》至今未解除。焦点三，原告认为其按照合同之约定，在被告违约的情况下，其有权要求被告支付60天免租装修期的场地占用费、当年合同金额30%的违约金及律师费；被告认为双方已合意解除合同，被告不存在违约行为，不承担违约责任，且合同约定了承担律师费、60天免租装修期不免租、履约保证金及当年合同金额30%的违约金等多种违约责任，远远超过了原告的损失。本院认为，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被告在租期内未按期支付租金，属合同约定的违约行为，应按约承担违约责任。本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告要求被告承担60天免租装修期的场地占用费、当年合同金额30%的违约金及律师费，既符合合同约定，又不存在过高的情形，故被告均应予支付。对于被告交付的100000元履约保证金，原告已作为租金予以扣除，不属于被告承担的违约责任。综上，对原告的诉讼请求分析如下：原告以被告未按期支付租金，经催告后在合理期限内仍未支付为由要求解除双方的《租赁合同》，合法有据，本院予以支持；原告要求被告支付2014年1月13日起至原告自认的于2016年7月4日场地腾空日止的租金及免租装修期内的场地占用费797364元，扣除被告已交付的履约保证金100000元、装修押金5000元及场地费80000元后尚应支付612364元，理由正当，本院予以支持；原告要求被告支付2014年至2016年度周年庆活动费15000元，对此原告未举证证实其举办过周年庆活动之事实，故本院不予支持；原告要求被告支付违约金90666元（3元/天/㎡×276㎡×365天×30%）及律师费20000元，符合合同约定，且金额亦属合理，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原、被告签订的《租赁合同》；二、被告章可平应支付原告浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司租金及场地占用费612364元、违约金90666元和律师费20000元，合计723030元，款限于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11180元，减半收取5590元，财产保全费4120元，合计9710元，由原告浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司负担75元，被告章可平负担9635元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 冯 丽二〇一七年一月十六日书记员 王海莲?????1?