连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港民初字第1840号
原告沈香吟。
原告金孟梓。
委托代理人王可欣、杨玥，江苏明智达律师事务所律师。
被告连云港龙禧物业管理有限公司，住所地：连云港经济技术开发区黄河路1号。
法定代表人许永杰，执行董事。
被告浙江龙禧投资集团有限公司，住所地：杭州市滨江区江南大道3788号。
法定代表人许永杰，董事长。
原告沈香吟、金孟梓诉被告连云港龙禧物业管理有限公司（以下简称龙禧物业公司）、浙江龙禧投资集团有限公司（以下龙禧投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月9日立案受理后，依法由代理审判员张静适用简易程序于2015年10月9日公开开庭进行了审理。�原告委托代理人杨玥到庭参加诉讼，被告龙禧物业公司、龙禧投资公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈香吟、金孟梓诉称，原告购买位于连云经济技术开发区黄河路41号龙禧深蓝公寓7层08号房屋后，与两被告签订租赁协议，将该房屋租赁给被告龙禧物业公司，被告龙禧投资公司为被告龙禧物业公司提供担保。该协议约定，被告龙禧物业公司定期向原告支付年租金27933元，不按时支付租金，则每逾期一日，按应付而未付租金的千分之三向原告支付违约金。但从2014年8月1日起，被告龙禧物业公司未向原告支付租金。原告多次催要，被告一直未给付，故诉至法院，请求判令被告一支付原告2014年8月1日至2015年8月31日的租金30260.75元，并支付逾期未付租金的违约金共计9078.23元（合同约定的是按照每日千分之一计算的，原告主张按照未付租金的百分之三十计算）。2、被告二对上述款项承担连带给付责任。3、判令解除租赁协议。4、本案的诉讼费由被告承担。
被告龙禧物业公司未到庭，也未提交书面答辩状。
被告龙禧投资公司未到庭，也未提交书面答辩状。
经审理查明，原告沈香吟与金孟梓共同所有的位于开发区昆仑山路1号龙禧深蓝公寓708室房产，建筑面积为76.62㎡，房屋总价款为叁拾肆万玖仟壹百柒拾贰元。2008年3月22日，沈香吟（甲方）与龙禧物业公司（甲方）及龙禧投资公司（丙方）订立《龙禧深蓝公寓租赁协议》。沈香吟将该房屋租赁给被告龙禧物业公司。协议第二条约定：乙方同意将购买的该物业租赁给甲方，租赁期限、租金支付等约定如下：1、租赁期限：10年，自深蓝公寓交付之日（2009年5月31日）起至2019年5月31日止（如因乙方原因导致交房时间延后，该�赁时间将顺延）。2、租金的计付方式：每年6月10日前，甲方将该年度，按总房价8%计算的年租金（人民币27933元）打入乙方银行账户内。前贰年返租金额，已从购房款中扣除，共计人民币55866元，租金返还从第三年开始。…第三条：甲方的权利和义务。1、负责该物业的日常维修和养护，并承担相关费用；2、按约定的方式向乙方支付约定的租金；3、有权根据经营的需要，在不影响该物业的整体结构的情况下，对该物业进行合理的布局。第四条：乙方的权利和义务。1、按年度收取约定租金的权利；2、根据甲方的要求，在甲方需要时提供相关的证件和资料，协助配合甲方办理好各种证照及相关文件（上述事宜乙方在甲方提出要求之日起30日内给予提供或协助）。第五条：丙方的权利义务。1、丙方对合同中约定的甲方应承担的全部义务及责任承担连带担保责任。保证期间为本协议有效期间。2、丙方应保证按本协议的约定向乙方提供免费客房，并保证提供良好的服务。…第十条：违约责任。1、三方任何一方不履行本合同约定义务和责任的，应承担履行或赔偿损失的违约责任。2、如甲方违反本协议第二条第2项约定，不按时向乙方支付租金，则每逾期一日，按应付而未付租金的千分之三向乙方缴付违约金。该租赁协议三方已签字盖章。该租赁协议订立后，租赁的第一、二年度原告未向被告龙禧物业收取租金。自2011年8月9日起，龙禧物业向李月娥通过银行转账方式每半年支付租金一次，共支付了六次租金，龙禧物业在2014年4月22日最后一次向原告支付2014年2月1日到2014年7月31日的租金后，至今未再向原告支付过租金。原告陈述自租赁协议签订以后，涉案房屋一直由被告龙禧物业公司使用。
上述事实，由原告提供的《龙禧深蓝公寓租赁协议》、《商品房买卖合同》、涉案房屋的权属证明、浙江省农村合作金融机构分户明细对账单及庭审笔录在案作证，本院依法予以确认。
本院认为，原告沈香吟与被告龙禧物业公司、龙禧投资公司订立的租赁协议是原、被告双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，故被告龙禧物业公司、龙禧投资公司均应按协议要求全面履行各自的义务。原告按协议约定向被告龙禧物业公司交付了租赁的房屋及相关配套设施，龙禧物业公司应按协议约定向原告支付租赁费用。由于龙禧物业公司未能按约支付构成违约，又因原告沈香吟与金孟梓系该房屋的共同所有权人，故本院对两原告要求龙禧物业公司支付拖欠租赁费及违约金的诉请予以支持。根据租赁协议的约定，被告龙禧物业公司应当在每年的6月10日给付原告该年度的租金27933元。被告龙禧物业公�已经向原告支付2011年8月1日至2014年7月31日期间的租金，自2014年8月起至今未付租金，原告主张被告向其支付2014年8月1日至2015年8月31日期间共13个月的租金30262.75元（27933／12＊13）符合合同及法律规定，本院依法予以支持。被告龙禧物业公司未按时向原告支付租金，每逾期一日，按应付而未付租金的千分之三缴纳违约金。该租赁协议约定的违约金过分高于原告的损失，原告主张违约金按照未付租金的30%计算9078.23元，系其自愿处分，且不违反法律规定，本院依法予以支持。被告龙禧投资公司对被告龙禧物业公司向原告沈香吟应承担的义务及责任承担连带保证责任，故被告龙禧投资公司应当对龙禧物业未按约支付租金及违约金承担连带给付责任。关于原告主张解除其与被告龙禧物业公司、龙禧投资公司的租赁协议的诉求，被告龙禧物业公司无正当理由未支付租金，原告有权解除租赁协议，故对原告的该项诉求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告连云港龙禧物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈香吟、金孟梓2014年8月1日至2015年8月31日期间的租金30260.75元，同时给付违约金9078.23元。
二、被告浙江龙禧投资集团有限公司就上述款项对原告沈香吟、金孟梓承担连带给付责任。
三、解除原告沈香吟与被告连云港龙禧物业管理有限公司、浙江龙禧投资集团有限公司签订的关于租赁位于连云港市开发区昆仑山路1号龙禧深蓝公寓708室房产的《龙禧深蓝公寓租赁协议》。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费780元，由被告连云港龙禧物业管理有限公司、浙江龙禧投资集团有限公司连带承担（因原告已预交，被告将该款与上述款项一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费780元。连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行，账号：44×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交本院）。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向�院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 张 静
二〇一五年十月十日
书 记 员 郭东方
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
因不可抗力致使不能实现合同目的；
在履行期间届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后再合理期限内仍未履行；
当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；
法律规定的其他情形的�
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人有义务对自己的主张向法院提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效额中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时�交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。