湖北省丹江口市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0381民初1173号
原告：陈学海，男，生于1973年4月14日，汉族，无固定职业，住湖北省丹江口市。
委托诉讼代理人：王飞，湖北遇真律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告：崔中华，男，生于1965年6月16日，汉族，个体铝制品门窗加工，住湖北省丹江口市。
委托诉讼代理人：张玉山，男，生于1952年5月2日，汉族，农民，住丹江口市。系湖北省丹江口市新港经济开发管理处新港社区居委会推荐。代理权限：代为承认，反驳诉讼请求，参与调解，提起反诉或上诉，代签收法律文书等特别授权。
第三人：计祖东，男，生于1963年7月1日，汉族，系湖北省丹江口市鑫汇五交化公司职员，住湖北省丹江口市。
第三人：毛惠应，女，生于1962年12月15日，汉族，系湖北省丹江口市汉丹会计师事务所职员，住湖北省丹江口市。
原告陈学海与被告崔中华，第三人计祖东、毛惠应房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月4日公开开庭进行了审理。原告陈学海及其委托诉讼代理人王飞，被告崔中华及其委托代理人张玉山，第三人计祖东、毛惠应到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，已审理终结。
原告陈学海向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告返还收取的购房款229000元；2.依法判决被告、第三人连带赔偿原告房屋装修损失118278.5元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月13日，原告与被告签订了《房屋买卖协议》。约定：被告将其所有的位于丹江口市××大道中段××新村××楼××单元××室毛坯房屋以229000元出售给原告，协议签订后，原告将价值229000元房票交给了被告，被告将房屋交付了原告，后原告对该房屋进行了装修入住，支出装修费用118278.5元。2017年10月23日，计祖东、毛惠应向丹江口市人民法院提起诉讼，诉称位于丹江口市××大道中段××新村××楼××单元××室系其所有，并提供了2015年4月23日在丹江口市房地产管理局办理的商品房预告登记证，被告将非自己所有的房屋出售给原告，导致计祖东、毛惠应向法院起诉要求判令原告返还诉争房屋。为此，根据相关法律规定，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告崔中华辩称：1.原告与我于2017年4月13日签订的房屋买卖协议是事实，丹江口市人民法院（2018）鄂0381民初840号民事判决书，判决陈学海在本判决生效后九十日内腾退位于丹江口市××大道中段××新村××楼××单元××楼××号住房一套返还给计祖东、毛惠应。原告受损是丹江口市天河地产有限公司造成的，2015年1月22日我的同伙人王朝新与丹江口市天河地产有限公司签订《铝合金窗专项工程承包协议书》，协议约定以八层以下房源抵付工程款，共抵售出四套房屋（含卖给陈学海的房屋），售价计89.9万元，2015年4月17日丹江口市天河地产有限公司与计祖东、毛惠应签订的《商品房买卖合同》，该合同签订在后。因此，请求人民法院追加该公司为第三人或列为被告，依法维护陈学海所购房屋已装修居住的合法权益，请法院判决丹江口市天河地产有限公司赔偿因失误给计祖东、毛惠应及陈学海和本人的损失。
第三人计祖东、毛惠应辩称：2017年4月13日，原告与被告签订《房屋买卖协议》，被告违法、擅自将第三人所有的位于丹江口市××大道中段××新村××楼××单元××楼××号毛坯房屋出售给原告，原告对该房屋进行了装修并入住。原、被告之间签订的房屋买卖合同违反了法律规定，应属无效合同，对于无效合同产生的后果，应依据原、被告的过错确认承担民事责任，第三人没有过错不应承担责任。请求依法驳回原告对第三人的诉讼请求。
原告陈学海围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和庭审质证。根据当事人的诉、辩双方的陈述和审查确认的证据，本院经审理查明事实如下：
2017年4月13日，原告陈学海（协议中称：乙方）与被告崔中华（协议中称：甲方）签订了《房屋买卖协议》，协议约定：原告陈学海以229000元的价格购买被告崔中华位于丹江口市××大道中段××新村××楼××单元××楼603房屋一套，建筑面积约122.43平方米，付款以房票方式支付房款，双方签字后，不得反悔，若有一方反悔，按原房价款赔偿给另一方；此协议签订后，在正式合同没签订之前，一切经济损失都有甲方负责，乙方不承担负责。该协议签订后，原告陈学海以房票方式支付了房款，被告崔中华向原告陈学海交付了房屋钥匙。2017年6月，原告陈学海对该房屋进行了装修并入住至今。
2017年9月1日，计祖东、毛惠应向本院提起诉讼，要求陈学海排除妨碍（即腾退房屋），返还位于丹江口市××大道中段××新村××楼××楼××号住房一套。本院经审理查明的事实：计祖东、毛惠应系夫妻关系，卫小伟系毛惠应的外甥。2014年7月16日，丹江口市天河地产有限公司（以下简称：天河公司）因经营需要通过计祖东向卫小伟借款35万元，口头承诺用款半年，双方未签订书面借款协议。同日，该笔借款通过计祖东的账户转入天河公司账户，由天河公司向卫小伟出具了“今收到卫小伟借款35万元”的收据一张。借款到期后，因天河公司无力偿还，计祖东于2015年3月20日代天河公司偿还卫小东25万元。2015年4月17日经三方协商，卫小伟将对天河公司的35万元债权转让给计祖东、毛惠应，天河公司与计祖东、毛惠应协商将其开发的天河新村1号楼2单元6楼603、604号两套住房以35万元的价款卖给计祖东、毛惠应，以此抵销天河公司35万元的借款及利息。计祖东、毛惠应与天河公司签订了《商品房买卖合同》，并于2015年4月23日在丹江口市房地产管理局办理了商品房预告登记，预告登记的权利人为计祖东、毛惠应。2017年4月13日，陈学海与崔中华签订《房屋买卖协议》，以22.9万元的价格购买了天河新村1号楼2单元6楼603号房屋，陈学海以房票方式支付的房款，崔中华向陈学海交付了房屋钥匙，陈学海于2017年6月装修入住至今。本院根据审理查明的事实认为，天河公司向卫小伟借款35万元，后经三方协商，卫小伟将该笔债权转让给计祖东、毛惠应，系各方真实意思表示，亦不违反法律规定，债权转让合法有效，计祖东、毛惠应依法享有该笔债权。天河公司与计祖东、毛惠应协商以两套房屋价款抵偿借款本息，双方签订有《商品房买卖合同》并在丹江口市房地产管理局办理了商品房预告登记，双方间的债权债务关系已转为房屋买卖合同关系，计祖东、毛惠应在支付了房屋对价后依法对房屋享有相应的权利。陈学海虽向崔中华支付了房票并装修入住讼争房屋，但其未通过合法程序购买诉争的房屋并未取得房屋的所有权，其占有房屋的行为已对房屋的合法权利人计祖东、毛惠应造成了妨害，故对计祖东、毛惠应要求陈学海排除妨害，返还位于丹江口市××大道中段××新村××楼××单元××楼××号住房的诉讼请求，予以支持；对陈学海辩称计祖东、毛惠应只是名义权利人，作为诉讼主体不适格，其从崔中华处购买房屋并已付清购房款，且已实际占有该房屋，该房屋系陈学海所有的辩解意见，不予采纳。本案诉争的房屋陈学海已经装修入住，对其因装修该房屋造成的损失，在本案中没有主张权利，不予处理，对此损失可另行主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第二十条第一款、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第一百条之规定。本院于2018年4月8日本院作出（2018）鄂0381民初840号民事判决书，判决陈学海在本判决生效后90日内腾退位于丹江口市××大道中段××新村××楼××单元××楼××号住房一套返还给计祖东、毛惠应。此判决现已发生法律效力。2018年4月4日原告陈学海向本院提起诉讼。
诉讼中，被告崔中华对原告陈学海诉请主张的返还购房款229000元、房屋装修损失118278.5元的数额均表示认可，但抗辩称出售给原告陈学海的房屋是丹江口市天河地产有限公司以房抵付其工程款，属合法行为；第三人计祖东、毛惠应抗辩称其没有过错，对原告陈学海诉请主张的房屋装修损失不应承担责任。
本院认为：依据当事人双方诉、辩陈述的意见，本案争议的焦点：原告陈学海与被告崔中华签订的《房屋买卖协议》效力及原告主张的返还房款和装修损失责任承担的问题。《中华人民共和国物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。生效的（2018）鄂0381民初840号民事判决书，判决陈学海腾退涉案房屋返还给计祖东、毛惠应。由此可见，本案被告崔中华将无权处分的涉案房屋出卖给原告陈学海，并签订了《房屋买卖协议》，其协议违反了法律规定，属无效协议，无效合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，依法应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。综上，对于原告陈学海要求被告崔中华返还已支付的购房票面额为229000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持；对于原告陈学海要求被告崔中华、第三人计祖东、毛惠应连带赔偿房屋装修损失118278.5元的诉请。根据庭审查明的事实，被告崔中华对该损失数额表示认可，按照合同相对性原则，因被告崔中华存在过错，依法应当对原告陈学海的损失承担责任；对于原告陈学海要求第三人计祖东、毛惠应承担连带赔偿房屋装修损失的诉请，因第三人计祖东、毛惠应不是合同的相对人，并非存在过错，故对该项诉请，本院不予支持，依法予以驳回。被告崔中华要求追加丹江口市天河地产有限公司为本案第三人或被告参加诉讼，因其要求的理由与本案不属同一法律关系，且不符合法律规定，当庭已释明可另行主张其权利。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第一百三十二条之规定，判决如下：
一、被告崔中华于本判决生效之日起十日内返还给原告陈学海购房票面额为229000元并赔偿原告陈学海因购房装修损失118278.5元。
二、第三人计祖东、毛惠应在本案中不承担责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6509元，由被告崔中华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 沈文国
审 判 员 潘如文
人民陪审员 王 耕
二〇一八年五月二十五日
书 记 员 吴 杰
本案适用的相关法律依据：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律
约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。