重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初20329号原告（反诉被告）：刘世夫，男，1983年7月22日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：王若竹，重庆索通律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆中复文化创意有限公司，住所地重庆市江北区塔坪55号1楼，统一社会信用代码91500105345995058T。法定代表人：李传波，总经理。委托诉讼代理人：张浩，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：胡雪梅，国浩律师（重庆）事务所实习律师。原告（反诉被告）刘世夫与被告（反诉原告）重庆中复文化创意有限公司（以下简称中复公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。刘世夫的委托诉讼代理人王若竹，中复公司的委托诉讼代理人张浩、胡雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘世夫向本院提出诉讼请求，要求判令：1、中复公司向刘世夫返还押金2万元并支付资金占用损失（以2万元为基数，按年利率4.75%的标准，从2016年4月18日起支付至押金返还之日止）；2、中复公司向刘世夫支付违约金20万元；3、中复公司向刘世夫赔偿损失60万元。本案诉讼费由中复公司承担。事实和理由：2016年3月13日，刘世夫与中复公司签订《租赁合同》，约定中复公司将重庆市江北区塔坪X号-X商铺（以下简称涉讼房屋）租赁与刘世夫作“半山酒馆”使用。涉讼房屋需改建，由刘世夫承担建筑设计费，中复公司承担施工费用。中复公司于2016年7月25日向刘世夫发出《解除合同通知书》，违法单方解除《租赁合同》，施工现场停工。刘世夫多次要求中复公司继续履行合同，但其不予理会，并将涉讼房屋出租与他人。中复公司的行为构成根本违约，给刘世夫造成重大损失，为维护刘世夫的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）中复公司答辩并反诉称，刘世夫严重违约，未按《租赁合同》约定按时支付押金，且至今未支付任何房屋租金，中复公司根据《租赁合同》行使其解除权，解除了合同，不存在违约行为。刘世夫违约行为产生的费用应由其自行承担。刘世夫要求的违约金并无合同依据和事实依据。综上，请求驳回刘世夫的全部诉讼请求。若中复公司应承担违约金，刘世夫主张的违约金标准也过高，请求调整。同时刘世夫的违约行为给中复公司造成了损失，中复公司提出反诉，请求判令：1、刘世夫向中复公司支付拖欠的租金48840元（按11100元/月标准，从2016年3月13日起计算至2016年7月25日止）；2、判令刘世夫向中复公司支付违约金（以33300元为基数，按日1‰的标准，从2016年3月25日计算至款项付清之日止；以15540元为基数，按日1‰的标准，从2016年7月26日计算至款项付清之日止）；3、判令刘世夫向中复公司赔偿损失314396.84元。反诉被告刘世夫辩称：刘世夫未延期交纳租金，中复公司未按约交付房屋。刘世夫按约对涉讼房屋进行了设计，但中复公司未按约进行施工，未在约定的2016年5月30日完成涉讼房屋交付，房屋未交付的，不存在租金的延期支付问题。中复公司单方解除《租赁合同》前，未向刘世夫催收过房屋租金，所以中复公司解除合同的真正原因是新建建筑后续费用过高，合同约定租金过低，想将房屋出租与他人。中复公司要求的违约金没有法律和事实依据，若刘世夫需承担违约金，违约金标准约定过高，需调整。中复公司以涉讼房屋所在的整个北仓项目为计算基础，计算错误，且中复公司并无损失，相反存在收益。经审理查明：2016年3月13日，中复公司（甲方）与刘世夫（乙方）签订《租赁合同》，合同约定甲方将涉讼房屋出租与乙方，租赁面积100平方米（以最后修建成面积为准）。租赁期限自2016年3月13日起至2021年3月12日止，其中房屋进行交付后（以新建建筑交付时间为准），免租期为5个月，即自2016年3月14日起至2016年8月14日止，计租日自2016年8月15日起算。房屋交付如需延期，免租期顺延。租赁用途，餐饮，暂定名半山酒馆，最终名称以工商注册登记为准。建筑设计由乙方提供，费用由乙方承担，新建建筑修建由甲方按照乙方提供的图纸完成，费用由甲方承担。租赁金额（不含税价）：以100平方米为计算基数，按年计算。第1年11100元/月，第2年12760元/月，第3年14680元/月，第4年16880元/月，第5年19400元/月。租金按季度支付，第1年第1季度的租金乙方于合同签订7日内以银行转账方式支付至甲方指定账户，之后的租金依然采用先交租后使用的方式，由乙方于该季度前15日内支付至甲方指定账户。乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交视同违约。乙方于本合同签订后7日内以银行转账/现金方式支付2万元押金给甲方。以现金方式支付押金的，甲方收到押金后当即开具相应数额的收据给乙方，乙方应妥善保管押金收据，收据作为今后退还押金的唯一凭证。除双方另有书面约定外，甲方应于合同终止或解除后3日内将押金全额无息退还与乙方。甲方应于2016年3月14日将涉讼房屋交付乙方（最终以实际交付时间为准。若交付时间后于约定时间的，租赁期限、装修免租期的起算时间、计租日期等应相应顺延）。甲方应至少提前3个工作日通知乙方进行涉讼房屋的交付，乙方应按与甲方约定的日期和时间，前往办理涉讼房屋的交接手续。甲方应按照本合同约定及附件规定将涉讼房屋交付乙方。鉴于涉讼房屋整体处于未开业阶段，特别约定乙方于2016年5月30日，完成整体基础装修。乙方违反合同约定，延迟支付租金的，甲方给予5个工作日的宽限期，宽限期结束经甲方催收后乙方仍未支付的，应向甲方支付1‰每日的违约金；逾期超过30个工作日以上，甲方有权解除合同，乙方所交纳的押金作为履约保证金不予退还，并追究乙方违约责任。甲方违反合同约定，提前解除合同或提前收回涉讼房屋的，应向乙方支付相当于剩余租赁期租金总额的30%的违约金，并退还乙方已支付的押金和剩余租金。甲方违反合同约定，逾期交付涉讼房屋的，乙方给予5个工作日的宽限期，宽限期结束经乙方催告后甲方仍未交付的，应向乙方支付1‰每日的违约金，且装修免租期应相应顺延；逾期超过15个工作日的，乙方有权解除本合同，且甲方应立即退还乙方支付的押金和剩余租金。除本合同约定的合同解除情形外，任何一方严重违反合同有关条款的行为，导致合同目的无法实现的，经守约方书面通知要求改正后15日内仍未纠正的，守约方有权解除本合同。合同还对税收和登记备案等进行了约定。2016年4月18日，刘世夫向中复公司支付押金（保证金）2万元。2016年8月1日，中复公司向刘世夫发出《解除合同通知书》，称因刘世夫未按约支付租金，中复公司解除《租赁合同》。该文件2016年8月2日由刘世夫签收。后，刘世夫向中复公司发出律师函，要求中复公司继续履行《租赁合同》。律师函落款时间为2016年9月4日。中复公司就该律师函发出回函，载明：中复公司工作人员杜江涛于2016年9月6日收到律师函。刘世夫逾期交纳押金，构成违约。刘世夫未交纳第一季租金，经中复公司发出《解除合同通知书》时仍未交纳租金，导致《租赁合同》目的无法实现，构成严重违约。《租赁合同》自《解除合同通知书》刘世夫收到之日（2017年8月2日）解除。回函落款时间为2016年9月7日。庭审中，双方一致确认《租赁合同》于2016年7月25日解除。刘世夫举示收据、《装饰设计合同》、收款收据、《微信餐饮服务平台开发合同》、票据等证据，拟证明：由于中复公司的违约行为，导致刘世夫产生各项损失。中复公司质证称：对其举示的证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。中复公司举示照片、《建筑装饰设计合同》、发票等证据，借以证明：由于刘世夫的违约行为，给中复公司造成的损失。刘世夫质证认为：对其举示的证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。另查明，现中复公司已将涉讼房屋出租与案外人。上述事实，有《租赁合同》、收据、《解除合同通知书》、律师函、回函及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：刘世夫、中复公司签订的关于诉争房屋的《租赁合同》系刘世夫与中复公司双方的真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，刘世夫、中复公司应按照合同约定享受权利，履行义务。根据《租赁合同》约定，刘世夫应于2016年3月20日前将第一季度租金33300元以银行转账方式支付至中复公司指定账户，现刘世夫未支付，中复公司应给予宽限期并催收，刘世夫经催收仍不支付的，中复公司可以解除合同，但本案中复公司未经上述步骤径行解除合同，不符合双方约定的解除条件，其发出《解除合同通知书》的行为不能产生合同解除的后果。庭审中，双方一致确认《租赁合同》于2016年7月25日解除，该确认系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，本院对其予以确认。刘世夫逾期支付押金和未支付第一季度租金的行为违反了《租赁合同》相关规定，属于违约行为，但中复公司并未将涉讼房屋交付与刘世夫，刘世夫并未实际使用房屋，《租赁合同》已于2016年7月25日解除，故中复公司收取刘世夫租金并无相应事实及法律依据；《租赁合同》中并未约定刘世夫逾期支付押金、未按期支付租金的，中复公司可以不退还押金，因此《租赁合同》解除后，中复公司应将押金2万元退还与刘世夫。《租赁合同》的解除并非中复公司过错，刘世夫要求押金的资金占用损失、违约金、损失赔偿于法无据。同理，中复公司要求的违约金、损失赔偿亦于法无据。综上，对刘世夫要求中复公司退还押金2万元的本诉诉讼请求，本院予以支持；刘世夫的其他本诉诉讼请求，本院不予支持。对中复公司的全部反诉诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉被告重庆中复文化创意有限公司于本判决生效之日起十日内向本诉原告刘世夫退还押金2万元。三、驳回本诉原告刘世夫的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告重庆中复文化创意有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12000元，由本诉原告刘世夫负担11707元，由本诉被告重庆中复文化创意有限公司负担293元，此293元已由本诉原告刘世夫预交，本诉被告重庆中复文化创意有限公司履行上述义务时一并支付给本诉原告刘世夫。本案反诉案件受理费减半收取3483元，由反诉原告重庆中复文化创意有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王大伟代理审判员  张成勇人民陪审员  别晓玲二〇一七年十二月八日书 记 员  蒋 红