长春高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长高开民初字第826号
原告:吉林大学前卫就业服务中心，住所：长春市朝阳区明德路北胡同16——*号。
法定代表人：郭统一，经理。
委托代理人：胡永杰，吉林常春律师事务所律师。
被告：韩伟，男，汉族，1963年4月3日生，住长春市。
第三人：姜锐，女，汉族，1988年1月13日生，住长春市。
委托代理人：王向新，吉林策业律师事务所律师。
第三人：王亮，男，汉族，1987年6月19日生，住长春市。
委托代理人：王向新，吉林策业律师事务所律师。
第三人：裘飞红，女，汉族，1970年7月11日生。
委托代理人：王向新，吉林策业律师事务所律师。
第三人：李多三，男，1980年11月16日生，汉族，住长春市二道区。
委托代理人：王向新，吉林策业律师事务所律师。
原告吉林大学前卫就业服务中心诉被告韩伟、第三人姜锐、王亮、裘飞红、李多三房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吉林大学前卫就业服务中心的委托代理人胡永杰、被告韩伟、第三人姜锐、李多三及其委托代理人王向新到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告吉林大学前卫就业服务中心诉称：原告与被告于2013年9月15日签订《吉林大学集体所有制房屋租赁合同书》一份，合同约定：原告将坐落于长春高新技术产业开发区前卫路9号吉大南校一宅西侧，建筑面积约150平方米的房屋租给被告用于餐饮经营；租期从2013年9月20日至2014年9月19日止，年租金18万元，每半年的前10日交租金，先付后用；被告不得擅自将承租房屋转让、转借或�租他人，否则原告有权收回房屋。合同约定的租期届满后，原告书面通知被告韩伟于2014年10月19日前搬出租赁房屋。但因被告未按通知要求搬出，原告无奈同意延期至2015年3月31日，并明确告知韩伟期满后不再续租且要求其于3月31日将房屋交还原告。可是被告不但违约拖欠租金，而且期满后仍拒不搬出，至今还在故意躲避拖延，继续占有承租房屋。2015年4月1日，原告人员到出租房屋找韩伟，发现韩伟已将房屋转给本案五位第三人用于各自经营生意使用，显然被告韩伟系在故意违约转租牟利，拒绝还房是为了获取更大不当利益。原告当场告知五位第三人韩伟无权转租的事由并要求他们立即无条件迁出，但五位第三人也以各种借口拒绝搬出，至今仍继续无理占有原告房屋经营获利。被告及第三人置法律于不顾，在明知无合法权利的情况下，依然故意长期经营占用原告出租的房屋，至今拒不腾迁退还，公然违法且过错明显，其行为已严重损害了原告的合法权益并给原告造成了重大经济损失，依法应承担相应法律责任。故诉至法院，要求：一、判令被告韩伟立即腾退交还承租占用的经营性用房及附属物，并给付逾期还房共计60日（2015年4月1日起至2015年5月31日）的违约金88776元；二、判令被告给付自2014年12月31日起至2015年3月31日拖欠的房屋租金人民币4.5万元及逾期违约金12150元；三、判令全部第三人立即迁出所占用的原告的经营用房、交还附属物并自行拆除对占用房屋的添置设施及自行承担损失和责任；四、判令被告及全部第三人连带赔偿因逾期腾退占用房屋给原告造成的经济损失（2015年4月1日至5月31日）人民币15万元；五、本案案件受理费、财产保全费由被告及全部第三人共同承担。2015年6月26日原告向法院提交书面变更诉讼请求申请书，将诉讼请求变更为：一、判令被告韩伟立即腾退交还承租占用的经营性用房及附属物，并给付逾期还房共计60日（2015年4月1日起至2015年5月31日）的违约金88776元及至给付之日止的同期银行贷款利息；二、判令被告给付自2014年12月31日起至2015年3月31日拖欠的房屋租金人民币4.5万元及逾期违约金12150元以及至给付之日止的同期银行贷款利息；三、判令全部第三人立即迁出所占用的原告的经营用房、交还附属物并自行拆除对占用房屋的添置设施及自行承担损失和责任；四、判令被告及全部第三人连带赔偿因逾期腾退占用房屋给原告造成的经济损失（至5月31日）人民币15万元以及至迁出房屋之日止的原告的其他全部经济损失；五、本案案件受理费、财产保全费由被告及全部第三人共同承担。后原告于2016年5月16日撤回第四项有关第三人赔偿责任的诉讼请求。
被告韩�辩称：原告现在起诉提出各项诉讼请求属于随意终止我与原告之间的房屋租赁合同，因为原告在2014年9月12日已经收取2014至2015年度第一次应缴纳的房屋租赁费用，视为合同继续履行。同时，原告没有按照合同约定提前三个月向我方主张解除合同，因此合同应当继续履行，直至一年期满到2016年9月18日。
第三人委托代理人陈述：1、第三人认为，原、被告双方所签订的合同，及第三人与被告签订的合同或者相关人员所签订的合同是有效的。原告收取被告的抵押金及部分租金根据合同法的规定应当确认为是对被告继续履行合同的默认。原告明知被告将该房屋转租给他人，而没有主张同被告解除合同，视为对转租行为的默认。原告擅自对第三人基于停水停电所造成的损失应当由原告方赔偿。2、原、被告签订的合同，第一承诺人应为被告，被告对原告的损失及被告委托他人与第三人签订合同做成的损失及相应责任应由被告方与原告方对第三人的损失承担连带赔偿责任。
经审理查明：坐落于朝阳区前进大街吉林大学前卫南区家属住宅一宅一层房屋（房间号113-114），房屋栋号为4-101/73-12-2为吉林大学房产，吉林大学将该房屋调配给原告吉林大学前卫就业服务中心管理使用。2013年9月15日，原告与被告韩伟签订《吉林大学集体所有制房屋租赁合同书》一份，由原告将该房屋出租给被告使用，合同约定：该房屋坐落于前卫路9号吉大南校一宅西侧，建筑面积约150平方米，该房屋格局为一室，内部装修无，内部设施无。被告承诺该房屋作为餐饮使用，在租赁期内未经得原告书面同意，不擅自改变约定用途。租赁期限为1年，即从2013年9月20日起至2014年9月19日止。租赁期满，原告有权收回房屋，被告应如期归还。如被告需继续承租�房屋，应提前三个月向原告提出书面请求，待原告审批是否续租。该房屋年租金为人民币18万元，按年结算，先付后用，由被告在每半年的前10日内交付给原告。同时约定被告交纳5000元保证金。如被告未按时交付租金，应如数补交，每逾期一日，按所欠费用总额的千分之三支付甲方违约金。房屋租赁期间，未经原告书面同意，被告将租赁房屋擅自转租、转让、转借他人，以联营（合作）方式转让他人或以其他方式转让使用权的，原告有权解除合同，没收租赁保证金，收回该房屋。合同签订后，被告如约向原告缴纳了18万元的租赁费用及保证金。原告于2013年9月20日前向被告交付房屋。被告韩伟取得该房屋使用权后，自行或委托案外人吴宏伟将该房屋隔断为数个独立区间，未经原告允许与第三人姜锐、王亮、裘飞鸿、李多三签订租赁合同，租赁期限从2013年9月18日至2016�9月18日。现第三人姜锐在其租赁的区间内经营味觉酸辣粉、王亮经营王记米线、裘飞鸿经营杭州小笼包、李多三经营尚品轩麻辣香锅。2014年9月12日，韩伟向原告缴纳人民币5万元，原告为被告出具收据，载：“今收到韩伟交房租款2014-2015年度，交来（第一次）五万元。2015年3月24日，原告向被告发出《房屋租赁期满收回使用权告知书》，载：“韩伟：你所承租的我单位位于南区一宅西侧门市用于经营酸辣粉、烧烤、尚品、小笼包、榴小莲的房产，租期为2013年9月20日至2014年9月19日，后经协商延期至2015年3月31日。根据学校有关规定，我单位决定在房屋租赁延期日期截止后，不再与你续租。请你于2015年3月31日将房屋使用权交还我单位，并在此之前，做好物品的清空、整顿工作，以便按时将房屋归回我单位。如你逾期未全部搬离，视为你遗弃剩余物品，我单位有权自行收回房屋并清理，清理时不会保管你的任何物品，所有物品将作为废品处理。以上情况，特此告知。”被告韩伟在告知书上签字。2015年5月28日，原告再向本案第三人发出反馈单，载“吉林大学前卫就业服务中心于今年4月1日清退承租人韩伟时发现其所租房屋正由您经营使用，您称是从韩伟处承租该房屋，我中心已告知您立即无条件迁出，后果自负。您是否同意迁出？您是否找过韩伟解决此事？若您不同意迁出，请写明意见并签名确认，留下联系方式；若同意迁出请签收此单并于3日内无条件迁出。”各第三人均表示，其已经在高新区法院起诉被告韩伟，并不同意迁出。现各第三人起诉韩伟要求解除其与韩伟、案外人吴宏伟签订的合同并返还租金、赔偿损失的案件已为我院受理。
另查明，原告向法庭提交一份与案外人尹佳丽签订的《房屋租赁合同》，该合同由�外人尹佳丽租赁一宅6.75平方米档口经营大鸡排，年租金为5万元。
本院认为：
一、原被告之间的合同权利义务关系及被告与第三人之间的权利义务关系的问题。
原、被告于2013年9月15日签订的《吉林大学集体所有制房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，该合同具有法律效力。虽被告韩伟主张该合同为补签，但因该合同在合同期限内各方当事人均依约履行，且双方对该合同约定的权利义务无争议，故是否补签并不影响该合同的效力。在合同期限届满后，双方并未再行签订书面的租赁合同对该房屋续租，但通过2014年9月12日被告韩伟向原告交纳租金5万元，原告认可该笔租金为比照原租赁合同书中约定的租金折算到2014年12月29日的行为及原告自认的双方口头协商的租赁期延展至2015年3月31日的主张，可以认定双方之间的租赁关系通过双方的实际行为将租赁合同的截止日期延展至2015年3月31日。但被告主张的原告收取被告5万元租金的行为不导致合同租赁期的进一步延长。因双方未再重新签订书面租赁合同，原告与被告的租赁关系于2015年3月31日解除。原告对争议房屋享有的是基于所有权人调配而产生的使用权。被告虽未取得自2015年3月31日后至2016年9月18日的使用权，但因租赁合同系双务合同，按照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十五条，该情况参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，被告韩伟及其委托人吴宏伟与各案外人之间签订的租赁协议均为有效合同。
二、关于被告韩伟腾退交还承租占用的经营性用房及附属物，并给付逾期还房共计60日（2015年4月1日起至2015年5月31日）的违约金88776元及至给付之日止的同期银行贷款利息的问题。
本案争议的房屋目前由第三人实际占有及经营，该房屋已不在被告韩伟的实际控制之下，因此，原告主张被告韩伟腾退房屋的诉请无事实依据。但因原告与被告之间的租赁合同关系已经于2015年3月31日解除，被告确有在合同到期之日向原告交还租赁房屋的义务，因此，原告主张2015年4月1日其至2015年5月31日止逾期交房的事实存在。根据双方签订的租赁合同第十条第3款：“租赁期满，乙方与其归还房屋的，则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的违约金。乙方还应承担逾期还给甲方造成的损失”之约定。被告韩伟应给付2015年4月1日起至2015年5月31日逾期还房的违约金88776元。因被告无正当理由占有该比款项拒不给付，因此原告主张利息有事实及法律依据，给付的标准因自2015年6月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。
三、关于被告是否给付自2014年12月31日起至2015年3月31日拖欠的房屋租金人民币4.5万元及逾期违约金12150元以及至给付之日止的同期银行贷款利息；
鉴于原被告在双方签订的《吉林大学集体所有制房屋租赁房屋合同书》中确定的租赁关系实际应至2015年3月31日，但被告韩伟仅向原告交纳至2014年12月30日的租金，尚有双方租赁合同关系内2014年12月31日至2015年5月31日的租金共计人民币45000元，故被告韩伟应给付原告上述欠付租金。因被告逾期不给付原告租金其行为已经构成违约，依照吉林大学集体所有制房屋租赁房屋合同书》第十条1款之规定：未按时交付租金及水电费用或物业管理费的，应如数补交，每逾期一日，应按照所欠费用的千分之三支付甲方违约金。故被告韩伟应给付原告违约金12150元。因被告无事实及法律依据占有上述款项，故应给付原告相应利息（利息以45000元+12150元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，计算至实际给付之日止。）
四、关于第三人是否应当立即迁出所占用的原告的经营用房、交还附属物并自行拆除对占用房屋的添置设施及自行承担损失和责任的问题。
虽本案各第三人与被告韩伟所欠的租赁合同为有效合同，但基于房屋现为各第三人占有之事实及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”之规定，原告应向第三人主张迁出该房屋的主张符合法律规定，应予支持。但因原告不能明确指出附属物的范围及第三人在不动产上添附的范围，故对原告主张交还附属物并自行拆除对占用房屋的添置设施及自行承担损失和责任的诉请不予审理。各方当事人应本着有理生产生活及诚实信用原则自己协商处理或另案解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百七十四条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第四十五条之规定，判决如下：
一、被告韩伟于本判决生效之日立即给付原告吉林大学前卫就业服务中心因2015年4月1日起至2015年5月31日逾期还房的违约金88776元及利息（利息自2015年6月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
二、被告韩伟�本判决生效之日立即给付原告吉林大学前卫就业服务中心欠付租金45000元，逾期交付房屋违约金12150元共计57150元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，计算至实际给付之日止。）
三、第三人姜锐、王亮、裘飞红、李多三与本判决生效之日立即从其占有的经营房屋腾迁；
四、被告韩伟于本判决生效之日立即给付原告吉林大学前卫就业服务中心自2015年6月1日起至本判决生效之日止，按照每月15000元的租金标准对原告吉林大学前卫就业服务中心的损失予以赔偿。
案件受理费5739.00元有被告韩伟负担。
如未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 孙叶红
代理审判员 杨 鹤
人民陪审员 朱 琳
二〇一六年五月十七日
书 记 员 李盈盈