广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第965号
上诉人（原审原告）：东莞市亿佰家企业投资管理有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇长青南路303号长安商业广场4区807。
法定代表人：洪安培，总经理。
委托代理人：熊氢玲、孙智全，均系广东雄爵律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：惠州金昌房地产开发有限公司，住所地：博罗县龙溪镇结窝村广汕公路外沿。
法定代表人：张梁洪，董事长。
委托代理人：杜庆华，广东东舟律师事务所律师。
上诉人东莞市亿佰家企业投资管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服博罗县人民法院（2013）惠博法溪民初字第334号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
东莞市亿佰家企业投资管理有限公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、被告退还原告保证金2300000元；2、被告承担本案诉讼费。
主要事实和理由：2011年l1月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于龙溪镇龙岗村第六小组岗上埔地段的凤凰苑D栋综合楼（一至三层）出租给原告使用，租赁面积约为21550平方米，合同约定商铺租赁期18年。其中租金为：2012年1月至6月免租，2012年7月至2013年6月租金为1300000元，分四次缴纳，即每季度第一个月前支付325000元。合同签订后，原告依约向被告缴纳了2300000元保证金，并利用租赁物业投资经营超市。2012年7月3日，原告将超市经营权承包给惠州市友田万家实业发展有限公司，并签订协议约定由惠州市友田万家实业发展有限公司向被告支付租金，但由于租赁物业未取得消防合格证，惠州市友田万家实业发展有限公司拒付租金。原告在垫付了2012年7-9月该季度的租金后，拖延支付2012年10-12月该季度的租金，为此，被告于2012年12月24日单方解除了双方租赁合同，但拒绝退还原告保证金。双方租赁合同解除后，惠州市友田万家实业发展有限公司继续承租了涉案物业经营超市。原告缴纳的保证金属合同违约金性质，法律设定违约金的目的即在于弥补损失，由于惠州市友田万家实业发展有限公司继续承租物业，被告可以说基本没有经济损失，且原告仅拖欠被告30余万元的租金，被告就没收原告2300000元保证金，其要求原告承担的违约金显然畸高，对原告不公平。
惠州金昌房地产开发有限公司辩称，依据双方签订的房屋租赁合同，第3.4.2.1条之规定原告逾期支付当季租金超过30日，被告有权单方解除合同不承担违约责任，并有权收缴原告已交保证金。而本案中，原告已确认且有(2013)惠博法溪民初字第73号民事判决书确认被告自2012年7月5日至10月5日未支付租金341671元，并拖欠30日以上的事实，被告于2012年12月24日解除该租赁合同并没收原告保证金，所以被告没收保证金符合法律规定，符合合同约定。合同约定保证金的性质即合同履约的定金，也是违约方违约的惩罚性条款。本案甲乙双方在合同中关于保证金的约定，属于担保法上定金，应该适用定金罚则。首先，定金的基本法律特征体现在《担保法》第八十九条，该条规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”。本案甲乙双方签订的《房屋租赁合同》，约定：“乙方（原告）逾期支付当季租金超过30日，甲方（被告）有权单方解除本合同并不承担违约责任，并有权收缴乙方（原告）已交保证金”；根据该约定，该合同关于保证金的约定，完全符合《担保法》第八十九条规定的定金基本法律特征。其次，本案被告收缴原告保证金的前提是原告违约。从原告的自述及已生效的判决认定，本案原告己构成违约。所以原告要求被告返还租赁保证金不合法，不应得到法律的支持，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2011年11月18日，原告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司与被告惠州金昌房地产开发有限公司签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告将位于博罗县龙溪镇龙岗村第六小组岗上埔的金昌凤凰苑D栋综合楼一至三层(房地产权证号：粤房地权证字第××J00132454号、房地产权属人：惠州金昌房地产开发有限公司、规划用途：综合、建筑面积：21473.87平方米)租赁给原告，租赁期限从2012年至2029年，租赁物业的用途为商业；2012年1月至6月，免租金，2012年7月至2013年6月，年缴租130万元（不含税），2013年7月至2013年12月，六个月缴租100万元（不含税），2014年至2015年，年缴租360万元（不含税），2016年缴租375万元，2017年至2020年，年缴租390万元（不含税），2021年至2025年，年缴租520万元（不含税），2026年至2029年，年缴租720万元（不含税）；原告应于每季度第一个月的5日内向被告支付本季度的租金，逾期支付当季租金超过30日，被告有权单方解除本合同并不承担违约责任，有权收缴原告已交保证金；本合同保证金共720万元，合同签订五日内，原告应向被告支付保证金230万元，2013年12月15日前原告应向被告支付保证金160万元，2020年12月15日前原告应向被告支付保证金130万元，2025年12月15日前原告应向被告支付保证金200万元；如原告未按期交纳保证金超过15日，则被告有权单方解除本合同并不承担违约责任，有权收缴原告已交保证金；经被告事前书面同意，原告可将本合同项下的全部权利、义务转让给任何原告的关联方等。
上述合同签订后，被告依约将以上房产交付原告使用，原告于2011年11月21日、12月31日分别向被告支付保证金130万元、100万元，共230万元。因原告没有按合同约定向被告缴纳租金，被告于2012年12月24日向原告发出《解约通知函》，解除双方于2011年11月18日签订的《房屋租赁合同》，原告对被告解除上述《房屋租赁合同》至今未提出异议。
另查明，原告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司属有限责任公司，经营范围系超级市场投资及管理服务，销售初级农产品、日用百货等。被告惠州金昌房地产开发有限公司属有限责任公司，经营范围是房地产开发经营，物业管理，房屋租赁、房地产中介。
2012年7月4日，原告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司未经被告惠州金昌房地产开发有限公司同意，擅自将上述租赁物转租给惠州市友田万家实业发展有限公司。
原审判决理由和结果
原审法院认为，原告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司与被告惠州金昌房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》，主体及内容合法，是当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为合法有效。原告拒不支付租金的根本违约行为，导致被告解除了双方签订的上述《房屋租赁合同》。根据《民法通则》第五条“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告要求被告退还保证金，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：
驳回原告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费25200元，由原告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司负担。
当事人二审意见
上诉人东莞市亿佰家企业投资管理有限公司不服原审判决上诉称，一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，故意偏袒被上诉人。
本案基本事实：2011年11月18日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，约定被上诉人将涉案物业出租给上诉人经营超市，合同约定了租赁期限、租赁面积、租金标准及违约责任等。合同签订后，上诉人向被上诉人缴纳了2300000元保证金，并利用租赁物业投资经营超市。2012年7月4日，上诉人将超市经营权承包了给了惠州市友田万家实业发展有限公司(下称友田公司)，并签订协议约定由友田公司向被上诉人支付租金，由于友田公司并没按时支付2012年10-12月该季度的租金341671元，致使被告于2012年12月24日单方解除了双方租赁合同。租赁合同解除后，友田公司则继续承租涉案物业经营超市至今，被上诉人拒退上诉人保证金。
首先，一审法院认定事实错误。一审法院将2012年7月4日上诉人将超市经营权承包给友田公司的行为，认定为未将被上诉人同意擅自转租之违约行为，属事实认定错误。根据上诉人与友田公司企业承包经营合同纠纷一案【(2013)惠博法民初字第80号】，该案也是一审法院受理，在此案中一审法院把上诉人将超市经营权承包给友田公司的行为认定为承包合同关系，上诉人与友田公司并无异议，一审法院两份判决对同一合同关系认定相互矛盾，让人不解。同时，根据被上诉人的答辩及法庭调查来看，被上诉人没收保证金仅是由于上诉人迟延支付租金，根本没提及上述承包(或转租)行为，也从没对上述承包(或转租)行为提出过异议，一审法院认定上述行为是转租的违约行为，显然违背基本中立和不告不理原则，故意偏袒被上诉人。
其次，一审法院适用法律错误。本案争议焦点：被上诉人是否有权没收230万保证金，合同约定的违约金是否过高?根据《合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”现行法律规定违约金只具有损失补偿的性质，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿。如何界定违约金是否过高，应当依据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以确定。
具体到本案中，从合同违约造成的实际损失来看，被上诉人并没有提供任何证据证明合同解除后其实际受到了经济损失。事实上，被上诉人单方解除合同后，友田公司则是继续承租了涉案物业，经过一段时间的装修和对外招商，友田公司超市已于2013年8月9日正式营业(该涉案物业超市就在一审法院门对面)，上述事实上诉人提供了友田公司超市装修、招商及正式营业的照片和宣传册等证据证明，且友田公司在上诉人与友田公司企业承包经营合同纠纷一案中也是承认其从未退出涉案物业租赁和经营超市的，可见，上诉人证据完全能够证明被上诉人租赁物业并没有因合同的解除致使房屋闲置无法收取租金，被上诉人可以说并没因合同解除造成实际经济损失。另，从合同履行情况和当事人过错承担来看，上诉人在将涉案物业超市经营权承包给友田公司前，则是一直按照合同履行义务，由于友田公司没有按时支付租金，拖延支付租金仅仅一个多月时间，被上诉人就及时行使了单方解除合同权并收回物业，致使合同解除是由于第三方友田公司迟延履行所造成，上诉人显然主观上没有违约之恶意，相反上诉人为此却遭受了重大经济损失。综上，根据公平原则和诚实信用原则，被上诉人为此没收230万保证金，显然收取违约金过高。因此，上诉人认为，一审法院全部驳回上诉人退还保证金的请求，明显偏袒被上诉人一方，显示公平、公正。
三、一审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。
根据《民事诉讼法》第149条的规定，人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。本案一审的立案时间是在2013年7月，而做出判决的时间是在2014年6月6日，而一审判决直到2014年6月23日才送达给上诉人，审理期限长达近一年，程序的严重违法，导致判决的公正性和权威性在上诉人的心目当中荡然无存。根据《民事诉讼法》第170条第四款的规定，原判决违反法定程序，影响了案件的正确判决，二审法院应当裁定撤销原判决。一审判决严重的程序违法，导致实体判决不公，法律丧失公信力，希望二审法院对此予以高度重视。
综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，违法法定程序，请求二审法院依法判令：1、撤销原审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、被上诉人承担本案诉讼费。
被上诉人惠州金昌房地产开发有限公司答辩称,一、原审判决认定事实清楚，证据确实充分是一份公正合法有效的判决书。
首先，原审判决认定事实清楚，证据确实充分。
导致答辩人解除与被答辩人《房屋租赁合同》的根本原因是
被答辩人逾期支付租金的违约行为。依据双方签订的《房屋租赁合同》约定，租金按季度缴纳，被答辩人应在2012年7月5日支付第三季度租金，2012年10月5日应支付第四季度租金。而事实是本案被答辩人在合同约定时间2012年7月5日未付清第三季度租金，2012年10月5日未支付第四季度租金，甚至直至2012年12月24日答辩人解除合同时止依然未付清应付租金，对该事实，有证据及被答辩人在庭上确认事实为证。《房屋租赁合同》同时约定，如被答辩人逾期支付当季租金超过30日以上，答辩人有权单方解除《房屋租赁合同》并不承担违约责任，并有权收缴被答辩人己交保证金。原审判决依据上述事实判决认定驳回被答辩人要求答辩人返还己付租赁保证金属认定事实清楚，证据确实充分，是一份公正合法的判决书。
其次，原审判决适用法律适当。
原审判决适用《民法通则》第五条“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯”、《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”属适用法律适当。本案答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限自2012年1月1日至2029年12月31日共计18年，房屋租金共计8365万元。而因被答辩人的违约行为，致使答辩人自2012年7月起不按约支付租金的行为导致《房屋租赁合同》被解除，给答辩人造成了超过8300万元的租金损失，让被答辩人承担按合同约定的不予返还保证金230万元(仅相当于答辩人损失的百分之三)实在不为过，完全符合《合同法》第七条，第一百一十四条第一款，及《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)》第二十九条之规定。所以，原审判决适用法律适当，是一份合法的判决。
二、原审判决并没有违反法定程序。
原一审2013年7月13日立案，做出判决的时间是2014年6月6日，审限在法律允许的范围内。依据《民事诉讼法》之规定，一审案件普通程序审理的案件，审限为六个月，如案情复杂，当级法院院长批准可延长六个月，如案件特别重大复杂，经上级人民法院批准，审限还可延长。原一审案件属普通程序审理案件，且案件属相对复杂案件，自立案到结案不到一年时间，其审限并不违法。
综上，原一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律适当，是一份合法公正的判决书，请求贵院判决驳回被答辩人的上诉请求。
本院查明的事实
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查，双方签订的《房屋租赁合同》约定，1、上诉人逾期支付当季租金超过30日，被上诉人有权单方解除本合同并不承担违约责任，并有权收缴上诉人已交保证金；2、未经被上诉人事前书面同意，上诉人不得将租赁物业全部或者分割后全部转租给第三人。否则，被上诉人有权终止本合同，上诉人应按本合同第十条规定承担违约责任；3、如因上诉人过错导致上诉人未按本合同第三条规定的期限支付租金，每逾期一天，应自逾期之日起，按未付租金同期中国人民银行同类资金逾期贷款利率向被上诉人支付违约金，但逾期期限不得超过两个月，否则双倍计付违约金。除不可抗力或本合同另有规定外，如一方不履行、不能履行或未按时履行本合同项下规定的义务或违反本合同规定，应当赔偿另一方的经济损失，赔偿标准为违约时下一年度的全年租金额；4、二审中，双方均确认上诉人仍欠2012年7至9月的租金16671元及2012年10至12月租金325000元未支付。另外，上诉人在二审中表示，愿意支付60万元违约金给被上诉人。
本院判决理由和结果
本院认为，双方当事人对上诉人拖欠2012年7至9月的租金16671元及2012年10至12月租金325000元，均不持异议，本院予以确认。本案二审争议的焦点是：上诉人请求被上诉人返还230万元保证金的理由是否成立。
根据本案已查明的事实，上诉人仍欠2012年7至9月份的租金16671元和2012年10至12月份的租金325000元。按照租赁合同的约定，因上诉人违约逾期超过30天未支付租金，被上诉人有权解除租赁合同和保证金不予返还。有关《房屋租赁合同》是否解除的问题，双方当事人并无争议，均同意解除涉案租赁合同。但，对上诉人缴交的保证金230万元是否返还双方存在争议。本院认为，要处理该争议焦点，必须首先对上诉人违约行为给被上诉人造成的损失进行界定，然后结合违约损失对保证金的退还问题作出处理。
上诉人虽然存在未按约定支付租金的行为，但因涉案房屋一直都在出租中，并未因上诉人没有支付当季度租金超过30天而造成被上诉人除租金以外的其他损失。上诉人未依约缴交租金给被上诉人造成的损失，仅限于上诉人未缴交的租金部分及免租期间的租金。由此可以推断，上诉人未能按时支付的租金造成被上诉人的损失显然不超过230万元。基于上述分析，在处理本案时，既要考虑公平合理性，又要考虑给予违约方适当惩罚的原则。即既要考虑被上诉人六个月免租损失和上诉人未缴交的租金，又要让上诉人承担一定的违约责任。上诉人尾欠租金，包括2012年7至9月的租金尾欠部分16671元、2012年10至12月租金325000元，按照合同的约定是应当支付的。被上诉人给予的6个月免租期，是以双方之间的合同履行18年且不发生纠纷为前提的。涉案的租赁合同履行从2012年月起不到一年的时间，而且在免租期刚刚过去的第一个缴租季度就开始尾欠部分租金，第二个缴费季度根本没有支付租金。因此，该免租期的占用费也应当按照租金的标准支付，计金额为650000元。另外，为体现对上诉人违约行为的处罚，本院酌定应当支付一个季度的租金325000元作为对被上诉人的补偿。基于该处理原则，本院确定上诉人应支付和赔偿给被上诉人的数额为1316671元(具体金额为：尾欠租金16671元+2012年10至12月租金325000元+免租期6个月补交租金650000元+惩罚性赔偿3个月租金325000元)。上诉人已付的230万元保证金,应先扣除该1316671元，其余983329元保证金由被上诉人返还给上诉人。
综上所述，上诉人上诉部分有理，本院予以支持。一审法院查明事实基本清楚，但是对保证金的性质认定错误、实体处理不当，其判决本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、撤销博罗县人民法院(2013)惠博法溪民初字第334号民事判决；
二、被上诉人惠州金昌房地产开发有限公司在本案判决发生法律效率后十天内返还983329元给上诉人东莞市亿佰家企业投资管理有限公司；
三、驳回上诉人东莞市亿佰家企业投资管理有限公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审受理费各25200元，均由东莞市亿佰家企业投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一四年十二月二日
书 记 员 彭科梅
肖湘
附相关法律条文
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项原判决、认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；