贵州省遵义市红花岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）红民商初字第166号
原告（反诉被告）遵义新华百货有限责任公司，住所地贵州省遵义市中华南路76号。
法定代表人刘文章，公司总经理。
委托代理人王明强，贵州谋信律师事务所律师。
被告（反诉原告）王永红，女，1969年1月30日出生，汉族，贵州省遵义市人，身份证号522XXX。
委托代理人胡勇，遵义市汇川区中心法律服务所法律服务工作者。
委托代理人王益新，男，1951年1月22日生，汉族，贵州省遵义市人，身份证号522XXX。
第三人遵义百年珠宝有限公司，住所地贵州省遵义市龙井商场大厅，组织机构代码72214509-2。
法定代表人姚力，公司总经理。
委托代理人王明强，贵州谋信律师事务所律师。
原告遵义新华百货有限责任公司与被告王永红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告王永红提出反诉，本院予以受理，在审理过程中，本院依法追加遵义百年珠宝有限公司为第三人，由审判员王志强适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）遵义新华百货有限责任公司委托代理人暨第三人遵义百年珠宝有限公司委托代理人王明强、被告（反诉原告）王永红委托代理人胡勇和王益新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告遵义新华百货有限责任公司诉称，原告从2000年起将龙井沟商场450平方米房屋租赁给被告经营，期间经双方协商同意由被告利用临街楼梯间空地搭建临时门面一并经营，期限三年，期满无条件收回归属原告。2003年租期届满后，原告与被告一年一签租赁协议，最后一次合同是2011年至2012年，之后未签租赁合同，双方仍然履行临时租赁行为，每月租金12000元，被告按月缴纳至2014年7月3日。2014年3月28日，原告股东大会决定，拍卖原告全部资产，并启动拍卖程序。被告得知此信息后拒交之后临时租金。2014年11月5日，原告委托拍卖公司通知被告腾出房屋归还，又于同月8日，原告与拍卖公司联合通知被告优先购买权及搬迁通知，之后拍卖成交。被告既不购买，拒绝搬迁，又不交纳房屋实际占用使用费至今。现房屋产权由原告新华百货有限责任公司变更为第三人遵义百年珠宝有限公司，所以现在由第三人享有权利。故提起诉讼，请求判令：1、被告搬出原租赁二楼营业房450平方米及楼梯间临时建筑房，归还原告与第三人。2、被告支付不定期租赁期间即从2014年7月3日至2015年6月4日止11个月房租按每月壹万贰仟元给原告。支付2015年6月3日起至实际交房止的房租按每月壹万贰仟元给第三人。
被告（反诉原告）王永红辩称并反诉称，被告租赁原告龙井沟商场二楼已有相当长的时间，原开茶室，后被告投入大量资金建立天涯海角歌厅，因经营惨淡，经原告法人代表同意转向，2012年7月又筹建红都雅园商务会所；被告与原告签订租赁合同时，原告法人代表再三作出口头承诺，保证被告租用该房至被告不愿续租为止，基于双方多年的合作关系，又得到了原告法人代表的同意，因此被告边装修边注册红都雅园商务会所，目前尚未收回成本；被告并未不交租金，2014年7月被告去原告公司续交租金，原告拒收房租；导致本案纠纷是原告的过错，原告应当承担法律责任，故提起反诉，要求反诉被告遵义新华百货有限责任公司赔偿反诉原告王永红“红都雅园”商务会所1至2楼的装修设施设备的费用951470.50元，返还反诉原告保证金12000元，并承担反诉费。只要赔偿清楚，被告就搬走。对于原告诉请的房屋占用费没有异议。
第三人遵义百年珠宝有限公司述称同原告。
反诉被告遵义新华百货有限责任公司针对反诉辩称，反诉原告的租期2012年即到期，期满后形成不定期租赁关系，请求驳回反诉原告的诉请。对保证金12000元没有异议。
经审理查明，2000年6月原告（反诉被告）遵义新华百货有限责任公司将其所有的龙井沟商场二楼房屋及公用通道租赁给被告（反诉原告）王永红经营使用，租赁期为三年，至2003年6月18日止。在此期间双方就利用临街楼梯路口空地搭建临时经营房屋订立《房屋租赁补充协议》，约定由王永红利用临街楼梯路口空地搭建临时经营房屋一间，搭建的临时经营房屋“产权”归属遵义新华百货有限责任公司所有，王永红在有效租赁期内只能拥有使用权，租金不变；期满遵义新华百货有限责任公司无条件收回；若王永红无法经营，退还经营场地时，所搭建房屋不能擅自转让或要求补偿。2003年租期届满后，原告与被告协商一致续签合同继续租赁，双方未产生争议。2011年8月3日，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）再次订立《租赁合同》，约定租期为2011年8月3日至2012年8月3日，期内每月3700元，先交租金后经营，若拖欠租金20日以上，甲方有权终止合同，无条件收回租赁物；该合同第五条约定，合同到期后，乙方新增的固定设备、设施及装修均不能破坏或拆走，无偿归甲方所有；合同第八条约定，甲方提供给乙方的营业场地如政府政策性规划和公司经营需要或拆除及其它不可抗力因素，无论本合同到期与否，甲方有权单方面终止本合同，乙方应无条件退出该营业场地；合同还就其它问题进行了约定。合同订立后，原被告如约履行，未产生争议。2012年8月租赁期间届满，双方未续签合同，但被告仍继续使用该租赁物，原告未提出异议，但对租金进行了调整，后调整为每月12000元，被告交纳至2014年7月3日，其后未交纳。
2014年，原告决定拍卖包括本案案涉租赁物的资产，并委托遵义佳诚拍卖公司拍卖并通知租赁人。2014年11月5日，该拍卖公司向被告下达《租赁合同到期通知书》，通知被告租赁合同到期，遵义新华百货有限责任公司拟出售资产不再继续租赁，要求被告按约定腾空房屋交还出租人，同月8日，原告与遵义佳诚拍卖公司联合通知被告，告知被告拍卖事项，请被告参加购买，以及若不购买则做好搬迁工作，被告在上述通知上签字但未参加拍卖活动。同时，遵义佳诚拍卖公司通过相关报纸、电子大屏幕、张贴纸质公告等形式发布拍卖公告，2014年11月26日，公开拍卖成交，第三人遵义百年珠宝有限公司拍得包括案涉租赁物在内的龙井沟市场X栋X号1、2、3层营业房，并于2015年4月20日办理过户手续取得上述房屋所有权证。该房拍卖成交后，被告以未对其补偿为由拒绝搬出，双方协商未果，酿成讼争。
另查明，被告王永红租得上述营业房并进行装修后经营过茶室、歌厅等，2012年6月在双方书面合同约定租期行将到期时又进行了装修，并于2012年7月注册成立了红花岗区红都雅园茶楼开展经营活动；在本案诉讼过程中，被告王永红申请对其装饰装修及设施设备进行价格鉴定，经本院委托，遵义市红花岗区价格认证中心进行评估，并出具区价字（2015）12号《价格鉴定结论书》，鉴定结论为：确定在价格鉴定基准日的室内装修价格为人民币617193.50元，厨具、消防及家具价格为人民币334274元，合计951470.50元。被告据此提起反诉，要求反诉被告遵义新华百货有限责任公司赔偿反诉原告王永红“红都雅园”商务会所1至2楼的装修设施设备的费用951470.50元，返还反诉原告保证金12000元，并承担反诉费。反诉被告遵义新华百货有限责任公司认为鉴定结论书与本案无关，双方合同和法律已经规定该装修费用不应由其赔偿，且该鉴定结论书矛盾较多，被告装修时合同已到期，该装修与其无关；但对保证金12000元没有异议。
本院认为，本案原被告在自愿、平等、合法基础上签订《租赁合同》，未违反法律规定，该合同合法有效，合同相对人均应全面履行合同。本院查明，2012年8月3日《租赁合同》约定的租赁期限到期后，被告继续使用原告确未提出异议，双方还协商调高了租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，可以看出，原被告存在不定期租赁合同关系，虽然双方在不定期租赁合同履行中调整了租金标准，属于合同相对人对合同条款的变更，该不定期租赁关系仍应适用双方2011年8月3日签订的《租赁合同》；关于不定期租赁，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”可以看出，出租人只要在合理期限之前通知承租人即可随时解除合同，就本案事实，2014年11月5日，原告委托拍卖公司通知被告租赁合同到期，不再继续租赁，要求被告腾房交还，同月8日，告知被告拍卖事项，以及若不购买则做好搬迁工作，从通知至诉讼要求交房长达近3个月，可见原告在合理期限之前履行了通知义务，双方不定期租赁合同已经解除，且2015年4月第三人取得该房屋所有权证，本案第三人具有独立请求权，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，故对原告诉请被告搬出原租赁二楼营业房450平方米及楼梯间临时建筑房，归还原告与第三人的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，且被告实际占有使用租赁物，应当按约支付租金，故对原告及第三人诉请被告支付不定期租赁期间即从2014年7月3日至2015年6月3日止11个月房租按每月壹万贰仟元给原告，支付2015年6月4日起至实际交房止的房租按每月壹万贰仟元给第三人的诉讼请求予以支持。
关于反诉原告王永红诉请要求反诉被告遵义新华百货有限责任公司赔偿反诉原告“红都雅园”商务会所1至2楼的装修设施设备的费用951470.50元的反诉请求，本院认为，如前所述，原被告之间的不定期租赁关系应适用双方2011年8月3日签订的《租赁合同》，该合同第五条约定，合同到期后，乙方新增的固定设备、设施及装修均不能破坏或拆走，无偿归甲方所有；第八条约定，甲方提供给乙方的营业场地如政府政策性规划和公司经营需要或拆除及其它不可抗力因素，无论本合同到期与否，甲方有权单方面终止本合同，乙方应无条件退出该营业场地。上述合同条款约定了合同期满及终止（解除）情况下对租赁物装修、固定设备、设施的处理，双方并无交还房屋时进行赔偿的约定，故反诉原告要求反诉被告遵义新华百货有限责任公司赔偿装修设施设备费用951470.50元的反诉请求没有合同依据；反诉原告抗辩认为装修得到了遵义新华百货有限责任公司法定代表人口头认可，但未提供证据，故本院无法采信该抗辩理由，且即使反诉原告的装修得到反诉被告的同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，双方也应按合同约定处理；诚然，反诉原告长期租赁案涉房屋达10多年，且在书面合同到期后继续使用租赁物，出租人也未提出异议，势所必然会形成将会继续长期租赁该房屋的预期，但作为完全行为能力人，对书面合同到期后的风险应有所认知及防控，特别是在书面合同并无交还房屋时进行赔偿的约定的情况下。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，本院对反诉原告要求反诉被告赔偿装修设施设备费用951470.50元的反诉请求不予支持。对于返还反诉原告保证金12000元的反诉请求，反诉被告无异议，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，判决如下：
一、被告王永红在本判决生效之日起十五日内将其原租赁的龙井沟市场X栋X号2层营业房及楼梯间临时建筑房返还给原告遵义新华百货有限责任公司和第三人遵义百年珠宝有限公司；
二、由被告王永红在本判决生效之日起十五日内向原告遵义新华百货有限责任公司支付2014年7月3日至2015年6月3日止共11个月房租计人民币132000元；向第三人遵义百年珠宝有限公司支付从2015年6月4日起至实际交房止的房租，按每月人民币12000元计算，在实际交房时支付；
三、由反诉被告遵义新华百货有限责任公司在本判决生效之日起十五日内返还反诉原告王永红保证金人民币12000元；
四、驳回反诉原告王永红的其它反诉请求。
本诉案件受理费800元，反诉案件受理费6715元，鉴定费10000元，由原告（反诉被告）遵义新华百货有限责任公司承担800元，由被告王永红（反诉原告）承担16715元。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。
审判员 王志强
二〇一五年九月八日
书记员 廖贞政