福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽03民终597号上诉人（原审被告）：郑国忠，男，1964年11月15日出生，汉族，农民，住福建省莆田市涵江区。委托诉讼代理人：方春苹，福建律海律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：郑建平，男，1969年11月19日出生，汉族，农民，住福建省莆田市涵江区。委托诉讼代理人：吴金武，福建扬民律师事务所执业律师。原审被告：钟教英，女，1964年3月13日出生，畲族，住福建省莆田市涵�区。上诉人郑国忠因与被上诉人郑建平、原审被告钟教英房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2016）闽0303民初3632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郑国忠上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，依法改判驳回被上诉人郑建平的一审全部诉讼请求。事实和理由：1、郑国忠已经分多次还清150万元款项。2015年4月10日，在郑国忠还清最后一笔50万元款项后，双方在《保证书》中确认以前款结清楚、尚欠利息12万元未还。一审认定郑国忠只归还50万元，是错误的。2、在2015年4月10日的《保证书》中，双方已经确认本案利息只有12万元，并没有其他利息。一审法院除判决郑国忠承担该12万元利息外，又判决郑国忠继续承担月利率2%的利息，是双重计息，是错误的。而且，一审判决郑国忠自2014年11月14日开始计算利息，于法无据。3、双方的合同无效，因此，双方口头约定的利息也是无效的。郑建平在第一次的诉讼请求中也没有主张利息，一审判决郑国忠支付月利率2%的利息，超出郑建平的一审诉讼请求。4、本案实际上是郑国忠向郑建平借款，郑建平提出必须签订《房屋买卖合同》作为抵押后才能借款，并约定2年的回赎期限。该合同是郑建平先提议签订的，合同签订后由郑建平保管土地证原件，其对郑国忠的房屋属于集体土地性质不能买卖是完全知情的。因此，该合同无效，郑建平存在重大过错，不能要求郑国忠赔偿利息损失。被上诉人郑建平辩称：1、郑国忠称其已归还郑建平150万元欠款，不是事实。郑国忠汇款给郑建平儿媳妇的25.1万元并非归还本案购房款，是郑国忠与郑建平之间的其他经济往来。郑建平于2013年8月30日转账给郑国忠17万元，可以证实双方之间除了本案之外，还有其他经济往来。郑国忠主张其于2015年1月归还现金34.9万元、2014年4月10日归还现金50万元，均不是事实，没有依据。2、郑国忠于2014年11月13日汇款给郑建平的40万元，是归还50万元款项中的一部分。保证书中“利息12万元未还”是表明双方结账后，除了本金外，郑国忠还欠利息12万元。保证书中的“以前款结清楚”，是郑国忠事后补签的。3、双方在合同中约定郑国忠保留2年的房屋回购权，即两年内郑国忠可以回购房屋，但应按月利率2%向郑建平支付已付购房款的利息。郑国忠在一审中也对该口头约定予以认可，因此一审对此予以认定，是正确的。虽然涉案的《房屋买卖合同》无效，但双方口头约定支付购房款的利息，应当予以支持。郑国忠于2014年11月13日归还郑建平购房款50万元，�一审判决郑国忠从2014年11月14日按月利率2%支付100万元的利息，也是正确的。4、本案是房屋买卖合同纠纷，不是民间借贷纠纷，郑国忠主张本案是民间借贷纠纷，没有事实和法律依据。涉案《房屋买卖合同》无效，双方都存在过错。郑国忠主张郑建平存在重大过错，是夸大其词，与事实不符。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。原审被告钟教英未提交书面答辩，也未到庭陈述意见。被上诉人郑建平向一审法院起诉请求：1、判令郑建平与郑国忠、钟教英签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令郑国忠、钟教英返还因购房合同无效而欠郑建平的购房款余额100万元及已经结算至2014年11月13日未还的购房款利息12万元；3、判令郑国忠、钟教英赔偿因购房合同无效而给郑建平造成的经济损失，计算方法为以未返还的购房款余额100万元为基数，依照2%的月利率支付自2014年11月14日起至还款日期的利息；4、本案的案件受理费由郑国忠、钟教英承担。一审法院认定事实：郑国忠、钟教英系夫妻关系。2013年10月22日，郑建平（乙方）与郑国忠、钟教英（甲方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：甲方将位于莆田市涵江区大洋乡大洋村渡口东路33号为混合土结构的房屋出卖于乙方，集体土地使用权证号为荔集建（2002）第10001501号，双方约定房屋买卖价格为150万元，合同签订后即生效，房屋所有权归乙方所有。付款方式为乙方在本协议生效后向甲方支付购房款150万元，支付方式为现金及银行转账均可，甲方收到购房款后应向乙方出具收条为凭。双方保证：1、应甲方要求，将该房屋回购权为甲方保留2年（自本协议甲乙双方签订之日起算），若甲方在协议约定回购权期限内向乙方提出回购房屋事宜，则承诺过期失效，乙方不再为甲方保留房屋回购权，甲方期限后向乙方提出回购事宜，乙方可以不予同意；合同还对其他事项进行了约定。双方还口头约定如果房屋回购，郑国忠把购房款归还给郑建平并按月利率2%计算。该合同签订后，郑建平分别于2013年10月22日、同月23日、11月10日支付给郑国忠、钟教英上述房屋的购房款60万元、50万元和40万元，以上购房款共计150万元。在签订《房屋买卖合同》当日，郑建平（甲方）又与郑国忠、钟教英（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将其向乙方购买的上述房屋出租给乙方居住使用，租赁期限为二年（即自2013年10月22日至2015年10月21日），月租金为5000元（每月1号支付当月租金）；乙方逾期交付租金的，除应补交欠租外，仍应按月租金3%/天以逾期天数计算向甲方支付违约金；合同还对其他事项进行了约定。此后，郑国忠�钟教英继续占有使用上述房屋，且未向郑建平支付任何租金。2015年4月10日，在郑建平作为见证人的见证下，郑国忠出具一份《保证书》载明：“本人郑国忠位于涵江区大洋乡大洋村度口东路33房屋四开间四屋，于2013年10月22号已经以150万元出售给郑建平，因本人经济困难，且经郑建平同意，本人保证于2015年10月12号前将该房屋出售，如果能够及时高价出售，出售款直接返还郑建平，如果无法出售，本人无条件腾空房屋，将房屋交给郑建平。注：（现已还款50万，利息12万未还），本单两件，各持壹份。以前结清楚。”2015年4月11日郑国忠向郑建平出具一份《承诺书》载明：郑国忠本幢楼位于莆田市涵江区大洋乡大洋村渡口东路33号，2015年10月10日以前必须出售好，要是没办法出售到时自动搬出，要是不搬出去，每天叁仟元照算。尔后，郑国忠未能履行书面保证、承诺。截止2014年11月13日，郑国忠、钟教英尚未返还郑建平购房款100万元及已经结算的购房款利息12万元。经郑建平主张权利未果，遂诉至一审法院。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。郑建平与郑国忠、钟教英分属不同的集体经济组织成员，郑国忠将建设在农村集体所有的土地及其房屋转让给非本集体经济组织成员即郑建平，违反了法律强制性规定，故《房屋买卖合同》是无效的。因无效合同取得的财产，郑国忠、钟教英应当予以返还。在郑国忠出具的《保证书》中其确认利息12万元未还，故该利息应计至郑国忠返还购房款50万元之日即2014年11月13日；郑建平的其余经济损失，可酌情按双方口头约定的月利率2%计算。郑国忠有关本案的辩解意见依据不足，不予采纳。钟教英经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、郑建平与郑国忠、钟教英签订的《房屋买卖合同》无效；二、郑国忠、钟教英应在本判决生效后五日内返还郑建平购房款100万元及以该款为基数自2014年11月14日起至购房款还清之日止按月利率2%计算的经济损失；三、郑国忠、钟教英应在本判决生效后五日内支付郑建平购房款利息12万元；四、驳回郑建平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21261元，由郑建平负担1881元，由郑国忠、钟教英共同负担19380元。经审理查明，对一审法院查明的事实，上诉人郑国忠对“该合同签订后……以上购房款共计150万元”有异议，认为被上诉人郑建平支付最后一笔购房款的时间是2014年4月25日；对“2015年4月10日……以前结清楚”有异议，认为该《保证书》中是载明“以前款结清楚”；对“截止2014年11月13日……购房款利息12万元”有异议，认为截止至2015年4月10日，上诉人郑国忠只欠利息12万元，其他款项均已结清楚；上诉人郑国忠对一审查明的其他事实没有异议，但认为一审还遗漏查明上诉人郑国忠于2015年4月10日已经全部归还本金150万元及利息，其中上诉人郑国忠转账至被上诉人郑建平账户40万元，转账至被上诉人郑建平指定的其儿媳妇颜玉梅账户25.1万元，现金还款84.9万元的事实。被上诉人郑建平对一审法院查明的事实没有异议。因原审被告钟教英未提起上诉，二审期间经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，且对一审查明的事实也没有提出书面异议，故对上诉人郑国忠、被上诉人郑建平双方均无异议的事实，本院予以确认。对有争议的事实，本院在下文予以分析认定。另查明，上诉人郑国忠在一审中提供的落款时间为2015年4月10日的《保证书》，系由上诉人郑国忠自己收执。2015年4月11日，上诉人郑国忠向被上诉人郑建平出具另外一份《保证书》，并交由被上诉人郑建平收执。该《保证书》内容载明：“本人郑国忠位于涵江区大洋乡大洋村度口东路33的房屋四开间四屋，于2013年10月22号已经以人民币150万元出售给郑建平，因本人经济困难，且经郑建平同意，本人保证于2015年10月12号前将该房屋出售。如果能够及时高价出售，出售款直接返还给郑建平，如果无法出售，本人无条件腾空房屋，将房屋交付郑建平。（现已还款50万，�利息12万）”。本院认为，涉案的《房屋买卖合同》虽然系由被上诉人郑建平与上诉人郑国忠、原审被告钟教英自愿签订，但因三方系非同一集体经济组织成员，故该合同违反了法律关于农村房屋只能在同一集体经济组织成员之间转让的强制性规定，应属无效，一审对此予以认定，是正确的，应予维持。二审中，双方对讼争款项按月利率2%计算利息均无异议，本院予以认定。因涉案合同无效，故被上诉人请求上诉人郑国忠返还尚欠的款项及按照相应利息计算的经济损失，于法有据，应予支持。对于被上诉人郑建平二审提供的一份《保证书》，上诉人郑国忠承认该《保证书》中的内容及签名系其本人书写，故对该《保证书》，本院予以采信。对于尚欠的款项数额，因上诉人郑国忠保管的《保证书》及被上诉人郑建平保管的《保证书》，均明确载明“现已还款50万”，故应认定上诉人郑国忠只归还50万元，尚欠100万元款项未归还。上诉人郑国忠主张其已归还全部的150万元，但没有提供充分证据予以证实，应承担举证不能的法律责任，故本院对其该主张不予采信。对于利息的起算点，因上述《保证书》中没有载明结算的12万元利息是结算至何时，故按照习惯，应认定该利息系结算至该《保证书》出具的时间止。鉴于被上诉人郑建平自己保管的上述《保证书》落款时间是2015年4月11日，本院酌情认定双方约定的欠12万元利息系计算至该日，故上诉人郑国忠应自2015年4月12日起以未还款数额100万元为基数，按照双方约定的月利率2%支付利息。一审以被上诉人郑建平的主张认定利息起算点不当，本院予以纠正。上诉人郑国忠主张其汇款给被上诉人郑建平媳妇颜玉梅的25.1万元系归还本案款项，但由于该些款项系在该《保证书》�具之前汇款，且被上诉人郑建平一审提供的其于2013年8月30日汇款给上诉人郑国忠17万元汇款记录可以证实双方除本案之外还有其他经济往来，上诉人郑国忠在一审中也自认双方在本案房屋买卖之前还有其他经济往来，故在上述《保证书》已经明确载明上诉人郑国忠只还款50万元的情况下，上诉人郑国忠的该主张没有事实和法律依据，本院不予采信。上诉人郑国忠另主张其用现金还款84.9万元，但其没有提供证据予以证实，且被上诉人郑建平对此也予以否认，故本院对其该主张也不予采信。原审被告钟教英经合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。对于诉讼费，一审中，被上诉人郑建平有变更过诉讼请求，故一审法院按照变更前的诉讼请求收取诉讼费不当，应予纠正。综上所述，一审法院认定事实基本清楚，但部分处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持福建省莆田市涵江区人民法院（2016）闽0303民初3632号民事判决第一项、第三项；二、撤销福建省莆田市涵江区人民法院（2016）闽0303民初3632号民事判决第二项、第四项；三、上诉人郑国忠、原审被告钟教英应在本判决生效之日起五日内返还给被上诉人郑建平购房款100万元及以该款为基数自2015年4月12日起至还清之日止按月利率2%计算的经济损失;四、驳回被上诉人郑建平的一审其他诉讼请求；五、驳回上诉人郑国忠的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费19480元，由上诉人郑国忠负担18400元，被上诉人郑建平负担1080元；二审案件受理费18400元，由上诉人郑国忠负担。本判决为终审判决。审 判 长  林美双审 判 员  李 忠代理审判员  彭赵龙二〇一七年五月二日书 记 员  倪益群附：相关主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决�严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。