福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽06民终638号
上诉人（原审被告）：福建漳州农村商业银行股份有限公司，住所地漳州市芗城区水仙大街53号信合大厦A-
B幢。统一社会信用代码91350600K18570963C。
法定代表人：滕秀兰，任公司董事长。
委托诉讼代理人:林卫闽，福建远大联盟（长泰）律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：朱志健，男，1982年10月30日出生，汉族，住漳州市芗城区。
被上诉人（原审原告）：谢怡琳，女，1984年9月23日出生，汉族，住厦门市思明区。
上列二被上诉人的委托诉讼代理人：王俊贤，福建中仑律师事务所执业律师。
上列二被上诉人的委托诉讼代理人：杨伟钦，福建中仑律师事务所执业律师。
上诉人福建漳州农村商业银行股份有限公司（以下简称漳州农商行）因与被上诉人朱志健、谢怡琳房屋租赁合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2016）闽0602民初2093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人漳州农商行的委托诉讼代理人叶维新、林卫闽，被上诉人朱志健、谢怡琳的委托诉讼代理人王俊贤、杨伟钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
漳州农商行上诉请求：撤销原审判决，改判驳回朱志健、谢怡琳的诉讼请求。事实和理由：1.2010年5月17日，原业主张健与漳州农商行签订《房屋租赁合同》，后张健因经济困难要求漳州农商行预付租金，双方于2012年9月25日签订《补充协议书》。原审法院已查明并认定漳州农商行已于2012年12月14日实际交付2013年7月17日至2020年7月16日的全部租金。朱志健、谢怡琳于2014年12月26日通过竞拍取得租赁物所有权。故漳州农商行租赁且善意交付租金在先，朱志健、谢怡琳取得租赁物所有权在后，根据“买卖不破租赁”的原则，包括《补充协议书》的原有租赁关系的法律效果应当延续，漳州农商行没有义务重复支付租金。2.漳州农商行预付租金系善意履行协议，符合市场交易规则和惯例，没有违反法律强制性规定。张健于2012年5月28日与厦门民生银行签订《中小企业金融服务合同》并提供本案租赁物作为抵押担保。2012年年底，厦门民生银行为完善贷款手续要求漳州农商行补充出具《承租人声明》，漳州农商行才知晓该抵押贷款。即使漳州农商行在2012年5月28日已然知晓该事实，也不可能预见该正常发放的贷款是否会逾期，且抵押物由抵押人占有、使用、收益，厦门民生银行没有也无权禁止张健提前收取租金，法律也没有禁止抵押人在抵押期间提前收取租金。漳州农商行租赁在前，厦门民生银行抵押权在后，漳州农商行出具《承租人声明》只是承诺在厦门民生银行行使抵押权的条件成就时不以租赁权对抗，漳州农商行预付租金的时间远远早于厦门民生银行行使抵押权的条件成就时点，且厦门民生银行至今未对漳州农商行预付租金的行为提出任何异议或者诉讼。故原审法院认定漳州农商行明知该抵押事实仍预付租金是与张健恶意串通不能成立。2012年8月9日，厦门市中级人民法院因尹蔚兰诉张健等民间借贷纠纷一案出具民事裁定书并查封本案租赁物。该裁定只是限制张健将本案租赁物转让，并未限制张健占有、使用、收益的权利。厦门市中级人民法院没有告知漳州农商行该保全，也没有要求提取租金。签订《补充协议书》时，漳州农商行对租赁物被查封并不知情，故原审法院认定漳州农商行在租赁物被保全后仍预付租金是与张健恶意串通不能成立。3.若《补充协议书》因恶意串通无效，应由抵押权人厦门民生银行提起确认合同无效之诉，且朱志健、谢怡琳在原审诉讼请求中也未提出确认《补充协议书》无效，根据合同相对性原则、不告不理原则和最高人民法院司法观点，原审法院主动认定《补充协议书》无效没有法律依据。4.原审法院遗漏基本事实，即本案租赁物系现状拍卖，且朱志健、谢怡琳应知或明知拍卖瑕疵，导致判决错误。首先，原审法院已依职权调取福建省鸿安拍卖有限公司、厦门特拍拍卖有限公司于2014年8月21日、11月7日和11月10日分别送呈厦门市中级人民法院的降价报告、调价报告和拍卖情况报告。该三份报告均显示“该房产存在三个长租约，且租金已一次性收取”这一关键信息，该信息是本案租赁物两次流拍，起拍价由一拍时的1820.95万元经两次下调至三拍时的1165.408万元的最主要原因。朱志健、谢怡琳参加了第二次和第三次拍卖，对于流拍是因为存在长租约及租金已一次性交付应是推定明知的，其以1210万元取得本案租赁物，该成交价已扣除了租金预付导致的价值减损。故朱志健、谢怡琳在竞拍过程中已获知拍卖物租金预付且因该瑕疵获得低价竞拍的利益，其不应再向漳州农商行主张拍卖瑕疵所对应的已交付完毕的租金。其次，原审法院已依职权调取朱志健、谢怡琳签名的《竞买协议书》，其中明确注明本拍卖系现状拍卖，拍卖人提供的拍卖目录文字及图片仅供参考，品质和现状均以实地查看为准，竞买人在公告规定的时间内有权了解拍卖标的的情况，不去查看或错过查看时间，均视为认可标的物现状（包括但不限于权属现状、使用现状）。故朱志健、谢怡琳参与了竞拍就是认可标的物存在长租约及租金已一次性交付的现状。再次，根据拍卖规则，朱志健、谢怡琳理应承受拍卖物瑕疵。5.朱志健、谢怡琳主张不知道本案租赁物租金已一次性收取这一明显瑕疵，其在重大误解的情况下取得该拍卖物。但拍卖行向厦门市中级人民法院出具的三份报告表明，抵押权人厦门民生银行在拍卖时已经披露上述瑕疵，拍卖行有义务向竞买人告知拍卖物现状。若因拍卖行未尽到告知义务导致朱志健、谢怡琳无法获取预期可得的租金收入，朱志健、谢怡琳应向拍卖行主张损失，而不是向漳州农商行重复主张已经支付的租金。
朱志健、谢怡琳辩称，1.漳州农商行与张健签订《补充协议书》是恶意串通。漳州农商行没有证据证明其出具给厦门民生银行的《承租人声明》是事后补签的，说明其在预付租金时明知租赁物设定了抵押权，故其一次性付清七年租金的行为不符合市场交易规则和习惯，严重减损抵押物价值，侵害抵押权人利益。厦门民生银行是否提起异议或诉讼不影响《补充协议书》因恶意串通无效这一事实，也不是本案的审查范围。故《补充协议书》不能采信。2.经一审庭审质证，漳州农商行陈述的《支付委托书》形成时间与客观事实相互矛盾，《支付委托书》是非法证据，依法应排除。双方明知张健的财产已被保全，故意约定将款项支付到他人（郭某）临时开具的账户，这是帮助张健逃避债务，且不能视为已向张健支付租金。况且，无论是张健还是郭某均未实际取得所谓的“租金”588万元。3.朱志健、谢怡琳在起诉前并不知道有《补充协议书》，不可能提起确认合同无效之诉。朱志健、谢怡琳取得租赁物所有权后，曾向漳州农商行发函要求收取租金，漳州农商行并未提出异议，也没有及时告知“已一次性付清七年租金”。法院有权依法审查证据，故原审法院直接认定《补充协议书》无效并未违反程序。4.拍卖情况不是本案的审理范围，法院无需查明。漳州农商行没有证据证明朱志健、谢怡琳知晓租金已一次性付清。原审法院对拍卖行的调查笔录可以证明拍卖行对《补充协议书》毫不知情，更不可能对竞买人披露。在三次拍卖前拍卖行均提前通知漳州农商行，但漳州农商行从未向拍卖行披露租金预付的相关情况，这显然是恶意隐瞒，应承担相应过错责任。5.朱志健、谢怡琳对租赁物的了解依据是评估报告所附的《房屋租赁合同》，该合同约定租金一年一付，朱志健、谢怡琳据此测算租赁物价值，现也据此主张权利。若漳州农商行因此利益受损，应通过其他途径救济，向收款人郭某主张不当得利，而不应拒付租金给朱志健、谢怡琳。综上，漳州农商行的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。
朱志健、谢怡琳向一审法院起诉请求：判令漳州农商行向朱志健、谢怡琳支付芗城区延安北路XX号一楼房产2015年7月17日至2016年7月16日止的一年租金924000元，并自2015年7月1日起按银行贷款利率计付延期付款违约金直至上述款项付清。
一审法院认定事实：2010年5月17日，张健（甲方）与漳州农商行（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定，甲方将芗城区延安北路XX号一楼整层（电梯除外）房屋出租给乙方，租赁期限为2010年7月17日至2020年7月16日，为期10年；年租金为84万元，租金的交付时间为每年的7月1日前，发票税费由甲方负责交纳。乙方首期于2010年7月20日凭甲方提供的发票预付前两年（2010年7月17日至2012年7月16日）租金，第二期于2012年7月1日前凭甲方提供的发票支付后一年（2012年7月17日至2013年7月16日）租金，往后以此类推直至租期届满为止；第五、六年租金在原租金84万元基础上增加10%，第七年根据情况而定；双方还在合同中对其他权利义务作出明确约定。2012年9月24日，张健向漳州农商行提出申请，申请漳州农商行提前支付后七年租金共计588万元（租金由原协议约定的浮动变为固定，即每年租金为84万元）。2012年8月9日，因尹蔚兰起诉张健、漳州市建元贸易有限公司民间借贷纠纷一案，厦门市中级人民法院出具（2012）厦民初字第758号民事裁定书，裁定查封、冻结或扣押张健、漳州市建元贸易有限公司的财产，价值以600万元为限。2012年9月25日，张健（甲方）与漳州农商行（乙方）签订《补充协议书》，该协议书约定，截止2012年11月1日，乙方已按合同约定支付租金至2013年7月16日，因甲方资金不足，要求乙方提前支付7年租金。该合同约定，原合同第五条规定的浮动租金变为固定租金，即每年租金固定为84万元。原合同第四条规定的分期付款时间变更为：首期2010年7月20日预付前两年（2010年7月17日至2012年7月16日）租金168万元。第二期于2012年7月1日前支付后一年（2012年7月17日至2013年7月16日租金84万元，第三期于2012年12月底之前支付2013年7月17日起至2020年7月16日止的租金共计588万元。原合同其他条款不变。2012年12月14日漳州农商行将588万元汇进郭某（账号90×××65）的账户，该款当天转出。该账户的卡号为62×××54，系于2012年12月14日在漳州农商行大同支行开户。张健出具支付委托书，该委托书上记载本人张健委托贵行将本人与贵行于2012年9月25日签订的《补充协议书》所约定的第三期租金款项共计588万元（含税）转入如下账户：户名：郭某账号：62×××54开户行：福建漳州农村商业银行股份有限公司。另查明，芗城区延安北路XX号一楼整层房屋抵押给中国民生银行股份有限公司厦门分行，后经厦门市中级人民法院委托厦门特拍拍卖有限公司、福建省鸿安拍卖有限公司拍卖；2014年12月26日，该房产为朱志健、谢怡琳以最高价1210万元竞得。2015年1月13日，厦门市中级人民法院出具（2013）厦执行字第170号执行裁定书，该裁定书上载明：我院以（2012）厦民初字第758号民事裁定书查封了被执行人张健名下位于漳州市××区××号的房产，后以（2013）厦执行字第170号续封该房产及房产项下的土地。上述房产抵押给中国民生银行股份有限公司厦门分行，后委托厦门特拍拍卖有限公司、福建省鸿安拍卖有限公司拍卖；2014年12月26日，该房产为朱志健、谢怡琳以最高价1210万元竞得。买受人已将拍卖款项转至我院。该裁定书裁定：一、解除对张健名下漳州市××区××号的房产及房产项下土地的查封并注销该房产抵押。二、将被执行人张健名下漳州市××区××号的房产及房产项下土地过户至买受人朱志健、谢怡琳名下等。2015年2月15日，朱志健向漳州农商行出具告知函，告知函上函告漳州农商行，朱志健、谢怡琳同意按贵行与张健于2010年5月17日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁条件与贵行继续履行《房屋租赁合同》；二、请贵行于接到本函后十五天内，与租赁物现所有权人朱志健、谢怡琳按原《房屋租赁合同》约定条款，重新签订合同。逾期，将视为贵行自动放弃租赁权；三、2015年7月17日起的租金，请贵行按原合同约定的付款条件及金额，支付给租赁物现所有权人朱志健、谢怡琳。另查明，在厦门市中级人民法院委托厦门银晟土地房地产估价咨询有限公司对漳州市××区××号房地产价值评估报告中仅体现2010年5月17日张健与漳州农商行签订的《房屋租赁合同》。再查明，2012年5月28日，张健与中国民生银行股份有限公司厦门分行签订一份《最高额抵押合同》（编号：个高抵字第2012年厦公XX号），张健自愿提供名下位于漳州市××区××号综合楼的房产，为漳州市建元贸易有限公司在公授信字第2012年厦XX号《中小企业金融服务合同》项下最高债权额2500万元提供抵押担保，抵押担保的范围为主债权本金及其利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用，同时办理了抵押登记手续（他项权证号：漳房他证芗字第××号）。漳州农商行就张健向民生银行贷款事宜出具承租人声明，声明承诺：1、本单位知悉出租人将出售该出租房产，本人在此承诺放弃对该出租房产的优先购买权，该承诺为不可撤销的承诺。2、本单位知悉出租人以出租房产作为抵押物向民生银行申请了贷款，在租赁合同有效期内，若贷款人须处置出租房产以清偿出租人债务时，本人承诺将不以租赁权对抗贵行的抵押权，配合出租人与贷款人处置出租房产。又查明，2012年8月9日，厦门市中级人民法院因尹蔚兰起诉张健、漳州市建元贸易有限公司民间借贷纠纷一案，出具（2012）厦民初字第758号民事裁定书，裁定查封、扣押或扣押张健、漳州市建元贸易有限公司的财产，价值以600万元为限。一审法院认为，2010年5月17日，张健与漳州农商行签订的《房屋租赁合同》合法有效，是双方的真实意思表示，依法予以确认。但至于2012年9月25日张健与漳州农商行签订《补充协议书》，一审法院认为，厦门市中级人民法院于2012年8月9日因尹蔚兰起诉张健、漳州市建元贸易有限公司民间借贷纠纷一案即出具（2012）厦民初字第758号民事裁定书裁定查封了张健名下位于漳州市××区××号的房产。另外，漳州农商行在2012年5月亦知道张健将上述房产为漳州市建元贸易有限公司在公授信字第2012年厦0153号《中小企业金融服务合同》项下最高债权额2500万元提供抵押担保。张健与漳州农商行的上述补充协议书并根据补充协议将588万元支付给郭某，明显属于恶意串通，损害第三人利益，属于无效合同。另外，在厦门市中级人民法院委托厦门银晟土地房地产估价咨询有限公司对漳州市××区××号房地产价值评估报告中仅体现2010年5月17日张健与漳州农商行签订的《房屋租赁合同》，没有体现2012年9月25日张健与漳州农商行签订《补充协议书》。即在竞拍过程中，朱志健、谢怡琳对2012年9月25日张健与漳州农商行签订的《补充协议书》并不知晓，由于2015年1月13日厦门市中级人民法院出具（2013）厦执行字第170号执行裁定书裁定将被执行人张健名下漳州市××区××号的房产及房产项下土地过户至买受人朱志健、谢怡琳名下。即朱志健、谢怡琳已经合法取得漳州市××区××号的房产房屋的所有权，对该房产享有占有、使用、收益、处分的权利。根据张健与漳州农商行2010年5月17日签订的《房屋租赁合同》，朱志健、谢怡琳的诉讼请求合法有据，依法予以支持。漳州农商行应支付朱志健、谢怡琳芗城区延安北路XX号一楼房产2015年7月17日至2016年7月16日止的一年租金924000元（840000元×110%，）及违约金（违约金自2015年7月1日起至漳州农商行实际付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付）。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：福建漳州农村商业银行股份有限公司应于判决生效之日起十日内支付朱志健、谢怡琳芗城区延安北路XX号一楼房产2015年7月17日至2016年7月16日止的一年租金人民币924000元及违约金（自2015年7月1日起至实际付款之日止按中国人民银行同期贷款利率计付）。如果福建漳州农村商业银行股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13040元，由福建漳州农村商业银行股份有限公司负担。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院因审理案件需要，依法向有关单位和个人调查取证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
（1）2014年7月30日厦门市中级人民法院委托厦门特拍拍卖有限公司、福建省鸿安拍卖有限公司拍卖漳州市××区××号房产。拍卖过程中，2014年8月20日第一次、2014年11月7日第二次流拍。流拍后，厦门特拍拍卖有限公司、福建省鸿安拍卖有限公司均有将2014年8月20日拍后报备、2014年8月21日降价报告、2014年11月7日调价报告、2014年11月10日拍卖情况报告报送厦门市中级人民法院，以“该标的存在三个长租约，据了解租金已提前支付完毕”、“该房产带租约，租期长，且租金已一次收取”、“市场房产波动较大，意向购买人处于观望的状态”等为由请求降低起拍价，厦门市中级人民法院分别于2014年10月20日、2014年12月9日作出《同意降价函》，均以原保留价的80％为起拍价。但是，厦门特拍拍卖有限公司、福建省鸿安拍卖有限公司向厦门市中级人民法院报送的拍前报备、拍后报告、降价报告、调价报告、拍卖情况报告，以及民生银行厦门分行出具给厦门市中级人民法院的降价确认函、厦门市中级人民法院函复厦门特拍拍卖有限公司、福建省鸿安拍卖有限公司的同意降价函、拍卖公告、拍卖规则、竞买协议书、拍品目录、拍卖笔录、竞买人登记表、拍卖成交确认书、拍卖会资料签收单等书面文书中，均没有体现2012年9月25日张健与漳州农商行签订的《补充协议书》及漳州农商行已经提前支付7年租金的相关材料。这些材料是在本案诉讼过程中的2017年4月28日才增加补入厦门市中级人民法院的卷宗内。
另查明，2014年5月7日厦门银晟土地房地产估价咨询有限公司对漳州市××区××号房产作出评估，评估价1820.95万元，该评估价为首次起拍价。评估报告的附件包括《承租人声明》和《租赁合同》。《拍卖规则》关于漳州市××区××号房产说明与约定中载明“该标的目前有抵押、有查封、有租赁（详见租赁合同，该租赁合同真实性未经确认，由竞买人自行判断）”。
上述事实有2014年5月7日厦门银晟土地房地产估价咨询有限公司对漳州市××区××号房产作出的《评估报告》（总评估价1820.95万元，附件《承租人声明》、《租赁合同》），2014年7月30日（2014）厦中法委拍字第50号厦门市中级人民法院《拍卖委托书》，厦门特拍拍卖有限公司2014年8月20日（2014）厦特拍备字第52号《关于“漳州市××区××号房产”的拍后报备》（载明1820.95万元起拍价无人报名），厦门特拍拍卖有限公司2014年8月21日《关于“漳州市××区××号房产”降价报告》（分析原因“该标的存在三个长租约，据了解租金已提前支付完毕”、“市场房产波动较大，意向购买人处于观望的状态”），厦门特拍拍卖有限公司、福建省鸿安拍卖有限公司2014年11月7日《“漳州市××区××号房产”调价报告》、2014年11月10日致厦门中级人民法院《“漳州市××区××号房产”拍卖情况报告》（均载明1456.76万元起拍价无人举牌而流拍，并分析原因为“该房产带租约，租期长，且租金已一次收取”，“市场房产波动较大，意向购买人处于观望的状态”，并建议以上次拍卖保留价的八折1165.408万元为起拍价），厦门市中级人民法院2014年10月20日《同意降价函》（同意以原保留价的80％即1456.76万元为起拍价），2014年12月9日《同意降价函》（同意以原保留价的80％即1165.408万元为起拍价），以及本院对厦门特拍拍卖有限公司总经理骆某、福建省鸿安拍卖有限公司负责本次拍卖的工作人员卢某做的询问笔录，本院调取的（2013）厦执行字第170号卷宗备考表（本卷情况说明处备注：“2017年4月28日增加材料三张，增加页码为107-109”，其中107页为2012年12月14日漳州农商行向郭某付大同支行租金588万元的进账单复印件，108页为2012年9月25日张健向漳州农商行出具的支付委托书，109页为2012年9月25日张健与漳州农商行签订的《补充协议书》）等为据，可予认定。
（2）2012年6月30日，漳州农商行所属大同支行与漳州市协丰贸易有限公司（以下简称“协丰公司”）签订合同编号为XX的《流动资金借款合同》，借款金额为1700万元，用于归还漳州市建元贸易有限公司（该公司法定代表人为张健）结欠漳州农商行的贷款，该借款的还款方式为按月收息。同日，漳州农商行大同支行与张健、郭某等签订《保证合同》，约定张健、郭某等为漳州农商行对协丰公司的债权承担连带责任保证。2012年9月21日至2012年12月14日，该笔借款逾期支付利息共492218.46元，上述利息于2012年12月14日还清。后漳州农商行以该债权参与本案拍卖后的债权分配。2013年3月21日漳州农商行就该笔贷款将协丰公司、张健等诉至法院，于3月26日达成调解，确认由协丰公司归还贷款本金及利息、罚息、复息，张健等对该债务承担连带责任。
以上事实有借款借据、贷款账号为XX的贷款明细账、（2013）漳民初字第96号民事调解书、（2015）闽民终字第665号民事判决书及漳州农商行向厦门市中级人民法院提交的变更代理人申请书等证据予以证明，可予认定。
（3）2012年12月14日，漳州农商行调拨550万元现金到漳州农商行大同支行。同日，案外人郭某于漳州农商行当日开账户62×××54，漳州农商行将588万元以现金转账方式转入郭某该账户。虽然漳州农商行于本案中多次陈述郭某当日即从柜台上提走了现金，但实际上郭某并未提取该现金，漳州农商行大同支行当日即将该588万元以及开户的10元以“归还表外利息”、“暂收协丰贸易有限公司贷款利息”的形式用于收取协丰公司拖欠的承兑汇票和贷款利息合计5880003.24元。
以上事实有2012年12月14日现金调拨凭证及在途现金登记簿，本院调取的（2013）漳民初字第297号漳州农商行诉郭某等人保证合同一案2014年3月17日开庭审理中漳州农商行提交的证据贷款还款凭证、现金收方发票（凭证号XX22表外归还1971666.13元，凭证号XX25和XX09每张凭证表外归还245886.14元，XX10表外归还492218.46元，现金收方发票暂收协丰贸易有限公司贷款利息465481.73元，以上凭证和发票金额合计5880003.24元），（漳州农商行提交以上证据的证明对象为“郭某是协丰公司法定代表人的丈夫，替他老婆王某代付580万的承兑汇票的还款”），郭某2012年12月14日新开账户62×××54的流水，2017年5月26日调查郭某笔录中郭某关于“我没有取出588万元现金……超过20万元的大面额就要跟金库预约，还要跟人行报备，我不可能开卡当天就能取出这笔钱，我只是根据银行的要求做个手续而已”，2017年5月31日质证笔录中针对郭某是否于2012年12月14日取走588万元的询问，漳州农商行回答“我方说不清楚，由法院核实”等为据，可予认定。
此外，漳州农商行提供协丰公司账号90XX05明细账查询打印，虽然显示2012年12月24日该账户无明细账。但漳州农商行收取协丰公司拖欠的款项的形式为银行表外做帐，故而还款凭证、现金收方发票内容均明确载明为“表外利息”、“暂收利息”，这与查询账户流水无明细账并不矛盾。
关于漳州农商行提交2012年12月14日漳州农商行其他应收款项审批表复印件、2013年7月15日漳州农商银行费用财务支出审批表复印件、2013年7月23日记账凭证（本部）复印件、2012年3月21日至2012年12月13日协丰公司账号90XX05的存款明细账复印件，均未提供原件核对，朱志健、谢怡琳对上述证据亦不予认可，故本院不予采纳。涉及协丰公司还款的有关事实以前述其他证据予以审查和认定。
本院认为：1、本案系朱志健、谢怡琳竞得漳州市××区××号房产后，基于2010年5月17日张健与漳州农商行签订的《房屋租赁合同》所提起的给付之诉，漳州农商行以讼争的《补充协议书》作为其无需支付租金的抗辩事由，一审法院依法应当审查该证据的真实性、合法性、关联性，其中包括《补充协议书》是否合法有效，故一审法院对于《补充协议书》的效力审查程序合法，漳州农商行该上诉主张没有法律依据，不予采纳。
2、恶意串通，其本质在于当事人经合谋，通过损害他人的利益来获取自己的非法利益。当事人主观是否“恶意串通”，是心理活动的范畴，难以有直接的证据证明，故而在没有直接证据的情况下，实践中对其认定方式，一般通过对证据的综合分析，并根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定的盖然性原则予以判断和认定。本案中，关于讼涉漳州市××区××号的房产，2010年5月17日漳州农商行与张健签订《房屋租赁合同》，约定租期自2012年7月17日至2020年7月16日，租金支付方式为一年一付，该房产2012年8月9日被厦门市中级人民法院查封后，漳州农商行即与张健于2012年9月25日签订讼争《补充协议书》，变更租金收取方式为一次性收取七年租金，且约定将租金付至案外人郭某账户，从证据上虽然无法直接判定其系恶意减损抵押物价值、逃避司法执行，但综合本案其他证据，根据高度盖然性的标准，仍可以认定漳州农商行与张健签订的《补充协议书》系属恶意串通所达成，该协议应当认定无效。理由为：
（1）从漳州农商银行对于讼涉588万元租金的用途看，可以反证其之所以与张健达成一次性支付租金协议的动机和目的，而该动机可以佐证其存在逃避司法执行、损害不特定申请执行人的主观恶意。2012年6月30日，漳州农商行大同支行向协丰公司发放贷款1700万元系用于归还漳州市建元贸易有限公司（该公司法定代表人为张健）结欠漳州农商行的贷款，张健、郭某为该1700万元提供连带责任保证。协丰公司存在逾期支付利息和拖欠承兑汇票款项未归还的行为。从2012年12月14日郭某当日开户、漳州农商银行当日将讼涉588万元租金转入该账户，漳州农商银行当日以“归还表外利息”、“暂收协丰贸易有限公司贷款利息”的形式将该588万元以及开户的10元用于收取协丰公司拖欠的承兑汇票和贷款利息合计5880003.24元，当日郭某该账户即销户（支取开户的10元，账户余额为0）的一系列行为看，根据经验法则，可以推定，漳州农商行之所以提前支付租金，目的就是为了逃避司法执行防止张健无法收取租金进而无法收取协丰公拖欠该行贷款本息、承兑汇票等款项的事实存在。
（2）从漳州农商行一、二审多次陈述2012年12月14日郭某从柜台取走了讼涉588万元的虚假陈述来看，漳州农商行具有隐瞒事实真相的动机。若讼涉588万元租金的支付没有前述主观恶意，漳州农商行毫无隐瞒该资金用途的真相的必要。
（3）从漳州农商行、张健均未将租金已一次性支付的重要事项报告厦门市中级人民法院以及评估机构的事实来推断，无论是漳州农商行还是张健均有隐瞒事实真相的故意。致使2014年5月7日厦门银晟土地房地产估价咨询有限公司对漳州市××区××号房产作出评估时评估报告附件为《承租人声明》和《租赁合同》，评估价为1820.95万元，而《拍卖规则》亦因此明确载明该标的目前有租赁。
据前述，漳州农商银行关于其与张健签订的2012年9月25日《补充协议书》非属恶意串通的上诉主张没有事实和法律依据，不予采纳。原判认定该协议为无效并无不当。
3、虽然在拍卖过程中，拍卖机构“据了解租金已提前支付完毕”，但并无证据证明漳州农商行或张健有将一次性支付租金的相应证据提供给拍卖机构或厦门市中级人民法院，况且，关于2012年9月25日张健与漳州农商行签订的《补充协议书》及漳州农商行提前支付588万元租金的相关材料，直到本案诉讼过程中的2017年4月28日才增加补入厦门市中级人民法院卷宗内。故而厦门市中级人民法院对于讼争标的两次降价比例均系按照《最高人民法院关于人民法院执行中拍卖、变卖财产的规定》关于“如果出现流拍，再次拍卖时……每次降低的数额不得超过前次保留价的20％”的规定予以降价拍卖，而不是根据《补充协议书》和租金已经一次性支付的事实重新予以评估、拍卖。在评估报告附件为《承租人声明》和《租赁合同》，《拍卖规则》关于漳州市××区××号房产说明与约定中明确载明“该标的目前有租赁”的情况下，可以认定朱志健、谢怡琳竞买讼争标的时对于讼争《补充协议书》和租金已经一次性支付完毕的事实并不知晓。并且，虽然《拍卖规则》有注明“《租赁合同》真实性未经确认、由竞买人自行判断”，但从本案查证的事实看，连评估机构、拍卖机构、厦门市中级人民法院都未能知晓《补充协议书》的存在和租金已经一次性支付完毕的事实，由朱志健、谢怡琳自行判断《租赁合同》的真实性、以及是否已经提前履行完毕显然有悖常理。
鉴于朱志健、谢怡琳是在对讼争《补充协议书》和租金已经一次性支付完毕的事实并不知晓的前提下竞得讼争标的，该《补充协议书》项下一次性支付租金所涉金额非属拍卖过程中正常的商业风险，故该风险不应由朱志健、谢怡琳承担。2010年5月17日，张健与漳州农商行签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反有关法律法规的效力性强制性规定，系属合法有效。现朱志健、谢怡琳已合法取得漳州市××区××号房产的所有权，漳州农商行应依约向朱志健、谢怡琳履行《房屋租赁合同》项下的义务。漳州农商行与张健所签订的《补充协议书》系属恶意串通，应认定为无效，对于已一次性支付的租金漳州农商银行可依法另行向张健主张权利。
综上，福建漳州农村商业银行股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13040元，由福建漳州农村商业银行股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 翁艺晖
审 判 员 陈永泉
代理审判员 黄倩茹
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 杨 烨