湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初205号原告：冯丹，男。原告：莫霞（系冯丹妻子），女。两原告共同委托诉讼代理人：周娟，湖南五溪律师事务所律师。被告：怀化市大汉置业有限公司。法定代表人：邹明，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴泉澳，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告冯丹、莫霞与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯丹及委托诉讼代理人周娟、被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉公司）的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯丹、莫霞向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告逾期交房违约金36471.92元（截止2018年1月16日)，并按每日43.23元支付2018年1月17日至交房时止的逾期交房违约金。诉讼过程中，冯丹、莫霞将上述诉讼请求变更为：被告支付原告逾期交房违约金22896.63元。事实和理由：两原告于2013年参加被告开发的大汉龙城电信智能小区团购购房并交付定金与诚意金，后于2015年6月28日签署《认购书》，约定交房时间为2016年3月31日，后由于被告提出须将交房时间推迟而与原告等购房户产生矛盾，为解决矛盾，中国电信股份有限公司怀化分公司工会（甲方）代表所有团购购房户与被告（乙方）于2015年7月28日签订《商品房团购补充协议》，该协议第三条约定“因规划审批、地质条件复杂等因素影响，原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日，经双方协商同意作出以下处理决定:1.乙方免收甲方2年物业管理费;2.如乙方于2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元,违约赔偿履行时间不超过一个月”。原、被告于2015年9月6日签订《商品房买卖合同》，该合同約定：被告将其位于怀化市鹤城区紫东片区大汉龙城电信智能小区1栋2002号住房一套以432334元的价格出售给原告；被告应当于2016年12月31日前，将约定的商品房交付原告使用；被告逾期交房违约金为：已付购房款每日万分之二，至住房实际交付止，等等。2016年12月，被告通知原告收房，原告按时到被告处，发现被告所交房屋不仅不具备交房条件，且房屋多面墙体未建好，便拒绝接收。原告于2017年3月8日接收了所购被告的住房。原告认为，被告逾期交房，己构成违约，被告应按照上述《商品房团购补充协议》规定支付原告2万元违约金，并应根据《商品房买卖合同》规定，按照已付购房款每日万分之二支付逾期（2017年1月1日至2017年3月8日）交房违约金2896.63元，合计22896.63元。大汉公司辩称:双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定，买受人应当在交房之前缴清房屋专项维修资金。双方签订的《补充协议》第一条第二款约定，专项维修资金按有关规定由购房人自行缴纳。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”;该办法第十三条规定，“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。原告逾期缴纳房屋专项维修资金�无论是根据双方的上述合同规定，还是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在原告未交清住宅专项维修资金前，有权延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金。被告于2017年3月8日已将原告所购买住房交付原告使用，被告已履行交房义务，之后被告不应该再承担逾期交房的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院评析如下：一、冯丹、莫霞提交的中国电信股份有限公司怀化分公司出具的证明原件一份。大汉公司认为该证明没有出具单位的经办人和负责人签字，不符合法律规定的证据形式。本院认为该证据的形式虽然有瑕疵，但该证据有《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》及《商品房买卖合同》等证据印证；故予以认定。二、冯丹、莫霞提交的《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》。大汉公司对其关联性有异议。本院认为，上述证据材料与双方均认可的《商品房买卖合同》相互印证，足以证明双方依团购协议履行合同的事实；故予以认定。三、大汉公司提交《商品房买卖合同书》一份，以证明该合同第六条约定：买受人应当在交房之前交清房屋专项维修资金。本院认为，该《商品房买卖合同书》第六条载有大汉公司主张证明的事实；故予以认定。四、大汉公司提交《补充协议》一份，以证明双方在合同第二条第二款约定，买受人没有按约定付清商品房专项维修资�的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房。本院认为，该合同条款约定的是：如买受人没有按约定付清购房款及支付商品房专项维修资金或买受人书面要求延期交房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房，也就是说，买受人具备没有按约定付清购房款及支付商品房专项维修资金两个条件情况下，出卖人才可以延期交房；故本院对大汉公司主张证明的事实不予采信。根据当事人陈述和经确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与大汉公司（乙方）签订《商品房团购协议书》，约定：中国电信怀化公司的员工团购大汉公司拟修建的“大汉龙城·电信智�小区”，小区总建筑面积15万平方米，其中住宅面积约11万平方米，住宅共10栋，分为1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#，其中7#和8#为17层，其他栋数均29层；4种面积段、7种户型（A1、A2、B、C1、C2、D1、D2）；甲方保证已接受所有购房业主的委托，团购业主不少于700户；乙方保证依法办理建设、报建、办证等手续，保证相关手续在法定或约定期限内办理完毕，建筑标准和质量标准均达到国家现行规范要求和符合合格标准，并保证按照本协议约定时限向甲方购房业主积极交付房屋及两证;团购业主按选定的房屋套型建筑面积付款，团购房屋的整体实收均价为3000元/平方米；乙方交房时间为2016年3月31日前竣工验收合格交付，并向甲方业主提供相关验收证明文件，等等。合同签订后，因规划审批、地质条件复杂等因素导致大汉公司不能按照上述协议约定期限交房，双方又于2015年7月28日签订一份《商品房团购补充协议书》，该补充协议约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日；乙方免收甲方签约业主2年物业管理费，如乙方于2016年12月31日未能交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元；违约赔偿履行时间不超过一个月，等等。2015年9月6日，中国电信股份有限公司怀化分公司的员工冯丹及其妻子莫霞,与大汉公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：冯丹、莫霞购买大汉公司开发的大汉龙城·电信智能小区项目中第1幢20层2002号住宅一套，建筑面积为140.05平方米，单价为每平方米3087元，总金额为432334元；首付款100334元，剩余房款33.2万元采用公积金贷款方式支付；大汉公司应于2016年12月31日前，按照国家和�方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给冯丹、莫霞使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；商品房达到交付条件后，大汉公司应书面通知冯丹、莫霞办理交付手续；如冯丹、莫霞未按约定付清购房款及支付商品房专项维修资金或要求延期交房的，大汉公司可以据实延期；由于大汉公司原因未按合同约定于2016年12月31日前将商品房交付冯丹、莫霞使用，逾期超过60日的，冯丹、莫霞可要求继续履行合同，并自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，大汉公司向冯丹、莫霞支付已交房价款每日万分之二的违约金,等等。同日，大汉公司与冯丹、莫霞还签订了一份《补充协议》，该补充协议约定：商品房的交付条件为商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格；如冯丹、莫霞未付清购房款，大汉公司有权拒绝交付商品房并无需承担延期交房的违约责任；专项维修资金按有关规定由冯丹、莫霞自行缴纳，等等。合同签订后，冯丹、莫霞于2015年9月6日向大汉公司支付首付款100334元，于2016年1月6日支付其余购房款33.2万元，并缴纳契税8646.68元。2016年12月底，大汉公司通知冯丹、莫霞收房，冯丹、莫霞发现大汉公司尚未具备交房条件，遂拒绝接收。2017年3月8日，冯丹、莫霞接收了所购大汉公司的住房。双方因逾期交房赔偿问题发生纠纷诉至本院。本院认为，工会作为单位的内设机构，虽然没有对外代表单位签订民事合同的主体资格，但根据《中华人民共和国劳动法》，工会具有代表和维护劳动者合法权益，依法独立自主地开展活动的资格。《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》的�订，系工会代表中国电信怀化公司员工与大汉公司签订，该团购方式既有利于大汉公司销售房屋，也有利于电信员工获得购房优惠待遇，并未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书合法有效，双方应按照协议约定全面履行。冯丹系中国电信股份有限公司怀化分公司员工，冯丹、莫霞夫妇具有团购资格，并参加团购向大汉公司购买了一套住房，冯丹、莫霞有权根据上述团购协议约定向大汉公司主张权利。冯丹、莫霞要求大汉公司按照上述团购补充协议约定支付2万元逾期交房违约金的理由成立，本院予以支持。冯丹、莫霞与大汉公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应该按照合同约定全面履行义务，冯丹、莫霞已按照约定付清了购房款，但冯丹、莫霞所购住房于2017年3月8日交付使用，大汉公司未按照合同约定于2016年12月31日前向冯丹、莫霞交付，构成违约，应当依法承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，因延期交房（2017年1月1日至2017年3月8日）产生违约金为：432334元×0.2‰×67天≈5793.27元。综上，大汉公司应当向冯丹、莫霞承担的违约金包括依据团购补充协议约定的违约金2万元及依据《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金5793.27元，合计25793.27元。冯丹、莫霞诉请大汉公司支付违约金22896.63元，系在法律规定的范围内处分民事权利，合法有效；故本院对冯丹、莫霞的诉求予以支持。关于大汉公司所抗辩的冯丹、莫霞逾期交纳房屋专项维修资金、大汉公司可以延期交房的问题。首先，从合同约定看，双方所签订《商品房买卖合同》及《补充协议》均未约定如果�丹、莫霞未按照规定交纳房屋专项维修资金、则大汉公司可以延期交房,大汉公司辩称双方有上述约定与事实不符,另外双方也未约定交纳房屋专项维修资金的具体时间，石云没有逾期交纳房屋专项维修资金的事实；其次，从法律规定看，建设部、财政部颁布的《住宅专项维修资金管理办法》第十三条虽然规定“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”，但由于该条款是用于约束开发建设单位的，而不是用于约束购房人的，大汉公司以该规定作为延期交房的抗辩理由，其成立的前提条件应当：是具备交房条件情况下，在双方办理交房手续时通知买受人交纳住房专项维修资金，如果冯丹、莫霞拒绝交纳，则可以延期交房。由于大汉公司所出卖给冯丹、莫霞的房屋至今未经竣工�收合格，大汉公司不具备交房条件；故大汉公司不能依据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定而拒绝承担违约责任。大汉公司上述抗辩理由不成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告冯丹、莫霞逾期交房违约金22896.63元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费712元，由怀化市大汉置业有限公司负担。如不服本判决，�以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  向和平人民陪审员  王志双人民陪审员  谢 峰二〇一八年五月二十八日代理书记员  张 茜