江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民三终字第130号
上诉人（原审被告）：周春秀，女，汉族，江西省吉安市吉州区人。
被上诉人（原审原告）：熊青云，男，汉族，江西省安福县人。
被上诉人（原审原告）：周彩连，女，汉族，江西省吉水县人。
上列二被上诉人的委托代理人：罗燕飞、彭珍萍，江西向群律师事务所律师。
上诉人周春秀因与被上诉人熊青云、周彩连房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2014）吉民一初字第45号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：熊青云、周彩连与周春秀于2013年10月1日签订房屋出租合同一份，约定：周春秀将吉安市吉州区的红星家具厂左边约600平方米场地出租给熊青云、周彩连瓷砖加工使用，出租时间为1年，年租金35000元；生效时间为2013年10月1日至拆迁为止；付款方式为签订合同时付8750元，如果退租需提前一个月告知周春秀，拆迁前免一个月租金；合同签订时，熊青云、周彩连付押金3000元给周春秀，房屋如遇政府拆除，周春秀按实际使用天数收取费用。合同签订后，熊青云、周彩连于2013年10月30日向周春秀交付一个季度租金8750元及押金3000元，合计11750元。熊青云、周彩连为装饰该建筑，于2013年11月18日委托吉安家春秋装饰有限公司对该建筑施工，施工方式为包工包料，施工工期从2013年11月20日起至2013年12月20日止。熊青云、周彩连为此于2013年11月25日、2013年11月30日分别支付吉安家春秋装饰有限公司工程款4691元、5268元，合计9959元。2013年12月12日，吉安市建筑安装工程总公司在该场地张贴公告，内容为“吉安市煤气公司土地及地面建筑物、构筑物抵押债权已转至我公司，近期将组织对该宗土地进行整体公开拍卖。按相关规定，拍卖前必须将该宗土地地面房屋建筑、构筑物等进行全面拆除。为不影响各租户的正常生产经营，提前做好搬迁准备，现要求在吉安市煤气公司院内所有租户于2014年1月31日前自行搬出，搬迁不得损坏原有房屋建筑、构建物。逾期不搬者，后果自负。”另查明，2011年8月15日周春秀丈夫罗福生与吉安市煤气公司签订租赁合同，租赁吉安市某路某号，用途用于周春秀家具仓储制作，租赁期限为2011年12月31日至2014年12月31日止，年租金为4000元，周春秀应按时支付租金，逾期不支付的，煤气公司可以解除合同，并约定不准将租赁物转租给第三方。2014年2月24日，吉安市煤气公司破产清算组提供一份情况说明，内容为“由煤气公司租赁给罗福生的原吉安市煤气公司锅炉房整栋建筑合同约定用途为家具仓储制作，罗福生实际缴纳租金至2011年12月底，此后无缴纳。合同中约定，不准将租赁物转租第三方，故罗福生未经煤气公司同意，擅自与第三方签订的租赁合同违背煤气公司意愿，为无效合约，煤气公司不予认可。”
原审法院认为：周春秀未经原出租人同意，擅自与熊青云、周彩连签订转租合同，违背原出租人意愿，且2011年8月15日周春秀与原出租人的租赁合同已明确约定其不准将租赁物转租给第三方，故周春秀与熊青云、周彩连签订的租赁合同为无效合同。熊青云、周彩连诉请撤销其与周春秀签订的租赁合同，因该合同为无效合同，不属于可撤销合同，故对其该项诉请不予支持。周春秀依据无效合同收取的租金及押金应返还熊青云、周彩连，该无效合同的过错方为周春秀，周春秀应赔偿熊青云、周彩连的损失，即二人支付给吉安市家春秋装饰公司工程款9959元。熊青云、周彩连提出的搬仓费用无证据证明，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、被告周春秀返还两原告租金8750元、押金3000元，赔偿两原告租赁装饰工程款9959元，合计21709元，限被告在判决生效后七日内付清；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉认法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费575元，减半收取287.50元，由被告周春秀负担。
周春秀不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一项，本案诉讼费由被上诉人负担。其理由是：1、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款只规定了出租人可以行使合同解除权，并没有对承租人与次承租人之间的租赁合同作出无效的法律规定，本案中并没有出现《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，原审判决认定其与熊青云、周彩连签订的租赁合同无效错误；2、周春秀与熊青云、周彩连签订的租赁合同并非无效，原出租人也没有主张解除合同，双方应当继续履行租赁合同，原审判决判令返还租金和押金错误；3、熊青云、周彩连装修租赁物未经周春秀同意，周春秀无需赔偿装修损失。
熊青云、周彩连答辩称：1、周春秀未经原出租人同意，擅自与其二人签订转租合同，且原出租人与周春秀签订的租赁合同已明确约定不准将租赁物转租给第三方，事后原出租方也未追认，其二人与周春秀签订的租赁合同无效，周春秀应当返还因该合同取得的财产；2、周春秀在签订合同时故意隐瞒该场地即将拆除的事实，目前该场地已拆除，周春秀要求继续履行合同不可能，该合同为无效合同，过错责任在周春秀，其应当赔偿熊青云、周彩连的损失，即支付的装修费用；3、合同未禁止其二人装修，其二人装修该场地没有违反合同约定。
综合上诉人周春秀的上诉意见及被上诉人熊青云、周彩连的答辩意见，归纳本案的争议焦点如下：1、周春秀与熊青云、周彩连签订的租赁合同是否有效？2、周春秀应否返还熊青云、周彩连租金、押金及装修款共计21709元？
本院经二审审理，对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：关于上诉人周春秀与被上诉人熊青云、周彩连签订的租赁合同是否有效的问题。周春秀与熊青云、周彩连签订的租赁合同明确约定合同生效时间为2013年10月1日至拆迁为止，双方均对租赁物会拆迁的事实有预见，熊青云、周彩连辩称周春秀故意隐瞒租赁物短期会拆迁的事实，但未提供相应的证据予以证实，故对其该辩称意见不予支持。周春秀与熊青云、周彩连签订的租赁合同系双方真实意思表示，不存在欺诈的情形，该合同不属于可撤销的合同。周春秀未经原出租人同意，擅自与熊青云、周彩连签订转租合同，违背原出租人意愿，但是原出租人并未主张解除合同或认定转租合同无效。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原出租人并未主张认定转租合同无效，故不能认定周春秀与熊青云、周彩连签订的租赁合同无效，该合同属合法有效。
关于周春秀应否返还熊青云、周彩连租金、押金及装修款共计21709元的问题。吉安市建筑安装工程总公司于2013年12月12日张贴公告，要求吉安市煤气公司院内所有租户于2014年1月31日前自行搬出，此时距周春秀与熊青云、周彩连租赁合同生效时间不到半年的时间。周春秀与熊青云、周彩连签订的租赁合同明确约定出租时间为1年，但因租赁物已被拆除，合同无法继续履行。而导致合同无法继续履行，与周春秀和熊青云、周彩连双方均有关系，双方对合同无法继续履行造成的损失均要承担相应责任。本案租赁合同无法继续履行造成的损失是熊青云、周彩连支付给吉安市家春秋装饰公司的工程款9959元，对该款周春秀与熊青云、周彩连应各自承担50%即4979.50元。周春秀与熊青云、周彩连签订的租赁合同生效时间为2013年10月1日，至2014年1月31日该合同已生效4个月，熊青云和周彩连于2013年10月30日交付了一个季度的租金，该合同明确约定拆迁前免一个月租金，故周春秀无需返还租金，熊青云和周彩连也无需再支付租金。至于熊青云、周彩连交付的押金3000元，由于租赁合同无法继续履行，周春秀应当予以返还。因此，周春秀应返还熊青云、周彩连押金3000元，并赔偿熊青云、周彩连租赁物装饰工程款4979.50元，共计7979.50元。
综上，原审判决认定事实清楚，但认定周春秀与熊青云、周彩连签订的租赁合同无效错误，所作处理不当，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省吉安市吉州区人民法院（2014）吉民一初字第45号民事判决第二项；
二、变更江西省吉安市吉州区人民法院（2014）吉民一初字第45号民事判决第一项为：上诉人周春秀返还熊青云、周彩连押金3000元和装饰工程款4979.50元，共计7979.50元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉认法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费287.50元，二审案件受理费343元，合计630.50元，由上诉人周春秀负担430.50元，被上诉人熊青云、周彩连负担200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖建文
代理审判员 胡 婧
代理审判员 肖永兰
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 张志坚