江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终7436号上诉人（原审原告）：于青龙，男，1989年7月27日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：倪晓敏，江苏苏站律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州星浩房地产发展有限公司。法定代表人：唐学明，董事长。委托诉讼代理人：王飞，江苏立泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪立，江苏立泰律师事务所律师。上诉人于青龙因与被上诉人苏州星浩房地产发展有限公司（以下简称星浩公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2017）苏0508民初3312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于青龙上诉请求：撤销原判，改判星浩公司支付迟延履行违约金32758.8元；一、二审诉讼费用由星浩公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律有误。在于青龙实际损失难以确定情况下，一审法院不应以实际损失为基础，而应当适用双方关于违约金约定。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定适用前提是商品房买卖合同对违约金数额或损失赔偿额计算方法没有约定，不能适用于本案。二、一审判决未尊重合同签订时双方当事人意思表示，忽略星浩公司过错，不符合诚实信用原则。双方在合同中关于违约金约定并不违反法律法规规定，且合同文本也是星浩公司提供的格式条款，不存在欺诈、胁迫等可撤销情形，星浩公司对逾期交房存在重大过错，一审法院对违约金下调不当，请求二审法院依法上调违约金数额。三、一审法院判决由于青龙承担一审诉讼费不当。于青龙对延期交房无责任，也不存在不正当诉讼行为，不应承担本案诉讼费。星浩公司辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，请求维持原判。于青龙向一审法院起诉请求：星浩公司支付逾期交房违约金33118.80元。一审法院认定事实：2014年11月28日，于青龙（买受人）与星浩公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定由于青龙购买星浩公司开发的本市虎池路1589号星光耀花园18幢2907室房屋，建筑面积88.40平方米，总价719973元。该合同第八条约定出卖人应当在2016年5月15日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房日止，按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。补充协议第七条约定，施工中因异常恶劣天气影响、政府行为或重大活动（如重大国际国内会议等）期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的，可以构成逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，不承担违约责任。合同签订后，于青龙依约支付了全部房款，但星浩公司未能按约于2016年5月15日前向于青龙交付房屋，直至同年8月15日方向于青龙交付房屋。一审审理中，于青龙主张星浩公司逾期交房给其带来的实际损失为：其一、其在外租房产生损失，并自述在外租房租金为1100元/月；其二、逾期交房造成其没能参加五一期间的装修建材及家电的促销，导致装修成本增加的损失；其三、购房款被占用期间的民间借贷利息损失；其四、逾期交房期间的住房按揭贷款本息损失；其五、其误工损失；其六、其入住新房期待权未能及时实现带来的精神损失及其他预期利益损失；其七、星浩公司因逾期交房所获利益应计为其损失范畴。同时，于青龙还主张苏州市住房和城乡建设局曾向同类纠纷的买受方作出信访回复，其中载明星浩公司已承诺按照合同约定支付违约金，且中国人民银行规定的信用卡透支的最低利率为日万分之三点五。综上，于青龙认为应按照双方合同约定的违约金标准来确定星浩公司逾期交房应支付的违约金。星浩公司认为苏州市住房和城乡建设局的回复中表明双方如有争议应通过法律途径解决，且其并未与包括于青龙在内的业主就违约金达成过合意；对于于青龙主张的信用卡透支最低利率为日万分之三点五，星浩公司认为信用卡透支利率的标准不可随意扩大至商品房买卖合同纠纷中的违约金计算标准。一审审理中，星浩公司陈述：涉案房屋所在小区同地段同类房屋简装修租金为1600元/月，并提供“58同城”、“赶集网”、“搜房网”等网站的房屋租赁页面一组；2015年11月9日至25日期间应苏州市住房和城乡建设局要求，在建工地一律全面停工，故延期17天属政府行为所致，并提供苏州市人民政府办公室印发的《苏州市第四季度及重要敏感时段环境空气质量管控方案》和苏州市住房和城乡建设局《关于进一步加强当前我市建筑施工安全生产管理的紧急通知》各一份；此外因2014年至2015年中雨以上降雨天气及气温高于35摄氏度天气共计75天，影响施工，亦应作为恶劣天气构成不可抗力进行扣除，星浩公司为此提供气象资料一组。于青龙对星浩公司举证的租金行情表示不予以认可，认为涉案房屋经装修后租金在3500元/月左右；对政府文件及气象资料亦不予认可，且认为不属于不可抗力，星浩公司作为开发商应统筹安排施工工序。以上事实，由于青龙提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、交付通知书、苏州市住房和城乡建设局于2017年3月17日作出的关于王兆龙同志信访事项的回复、中国人民银行关于信用卡业务有关事项的通知、星浩公司提供的网站页面截图、苏州市人民政府及苏州市住房和城乡建设局文件、气象资料及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，于青龙与星浩公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定为合法有效。本案系星浩公司未按约定时间向于青龙交付房屋所致，星浩公司虽抗辩称因政府要求停工17天及存在恶劣天气75天影响施工，应作为其逾期交付房屋的免责事由，然因上述免责事由约定在补充协议之中，补充协议系其提供的格式条款合同，对于其中的免责条款并未明显标注，星浩公司亦未举证证明已向于青龙提示上述免责条款并加以说明，故上述约定应认定为无效。此外，星浩公司作为房地产开发商，对于施工期间内可能存在的降雨、高温天气及政府管制措施均应当有所预见，一审法院综合其举证的降雨、高温天气因素及政府管制的具体时间，认为在长达两年的施工期内星浩公司应当可以合理消化上述不利于施工的因素，上述不利因素不可作为其向于青龙逾期交房并免于承担违约责任的合法事由，故对星浩公司前述抗辩意见，一审法院不予采纳，认定星浩公司逾期交付房屋已经违约，应向于青龙承担相应的违约责任。关于违约金的认定。于青龙主张其存在诸多实际损失，故违约金应根据合同约定，按实际逾期天数以总房款每日万分之五计算；星浩公司则主张违约金过高，应参照实际损失即租金标准进行调整。于青龙并未举证证明其实际产生了装修采购成本损失、误工损失以及上述损失与星浩公司违约行为之间的关联性；其主张的住房贷款的本息系其必然要支出的费用，与星浩公司违约行为无关；星浩公司仅系违约，并未侵犯其人身权等权利，其主张的精神损失亦与本案无关。综上，星浩公司逾期交付房屋给于青龙造成的实际损失系迟延利用房屋的收益损失或相应的未能入住房屋而额外支出的租金损失，可根据于青龙自认的在外租房损失、并参照星浩公司提供的涉案房屋同地段同类房屋的租金行情的证据材料确定于青龙租金损失，而双方合同约定的每日万分之五的标准折合年利率为18.25%，按照该标准计算违约金明显高于前述实际损失，故一审法院对星浩公司提出调整违约金的抗辩意见予以采纳。鉴于本案系星浩公司违约所致，故在确定违约金时除考虑违约金弥补损失的作用之外，亦应考虑违约责任的惩戒功能。综合考虑于青龙的购房支出、房屋租金损失、违约方过错程度等因素，一审法院酌情确定星浩公司应承担的逾期交房违约金为8650元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院判决：苏州星浩房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内支付于青龙逾期交房违约金8650元。案件受理费628元，减半收取314元，由于青龙负担234元，由苏州星浩房地产发展有限公司负担80元。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。二审中，于青龙向本院提交了中国人民银行关于信用卡业务有关事项的通知，上述通知规定了信用卡透支利率上限为日万分之五，下限为日万分之三点五，于青龙认为银行也无法举证证明信用卡逾期还款给其造成的实际损失，但官方以文件形式确定了违约金的上下限计算标准，与本案法律逻辑相通。星浩公司对上述通知真实性、合法性无异议，但认为信用卡透支利率、逾期还款利率标准不可随意扩大至商品房买卖合同中逾期交房违约金。上述事实，有于青龙提交的通知及当事人陈述在案佐证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，星浩公司存在逾期交房的违约行为属实，应承担逾期交房违约责任。但星浩公司主张合同约定的违约金过高，并就于青龙的实际损失，即涉案房屋同地段同类房屋简装修的租金行情进行了举证，原审法院综合本案案情，酌情支持于青龙违约金8650元并无明显不当。一审法院确定诉讼费负担并无不当。综上，上诉人于青龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费403元，由上诉人于青龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄文杰审 判 员 曾雪蓉审 判 员 周 红二〇一七年十月二十四日法官助理 沈军芳书 记 员 陈 莉