上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3832号
上诉人（原审原告）：卢富义，男，1969年8月7日出生，汉族，户籍地江苏省盐城市盐都区。委托代理人：周姣，上海申之春律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑秋，女，1974年2月3日出生，汉族，户籍地浙江省乐清市。委托代理人：薛春政，湖南昌言律师事务所上海分所律师。委托代理人：肖燕，湖南昌言律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审被告）:上海莘庄镇永康水产品批发交易市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区疏影路188号。法定代表人:陈群，董事长。委托代理人:胡兰霞，上海市新闵律师事务所律师。委托代理人:康颖，上海市新闵律师事务所律师。上诉人卢富义、上诉人郑秋因与被上诉人上海莘庄镇永康水产品批发交易市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五(民)初字第2000号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月10日、2016年9月8日公开开庭进行了审理。上诉人卢富义及其委托代理人周姣、上诉人郑秋的委托代理人肖燕，被上诉人上海莘庄镇永康水产品批发市场经营管理有限公司的委托代理人康颖两次到庭参加诉讼，被上诉人上海莘庄镇永康水产品批发市场经营管理有限公司的委托代理人胡兰霞到庭参加了第一次诉讼。本案审理过程中，经本院院长批准，延长了审理期限。本案现已审理终结。卢富义上诉请求：维持一审判决第二、第四、第五项，撤销一审判决第一、第三项，改判郑秋向卢富义返还101室、102室商铺自2012年8月7日起至2020年6月8日止的租金121,545.88元，并由郑秋向卢富义支付以121,545.88元为本金，自2012年8月7日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；郑秋赔偿卢富义101室、102室商铺经营损失共计705,000元。事实和理由：根据合同法的相关规定，因郑秋在履行期间强行拆除上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室、XX室（以下简称XX室商铺、XX室商铺），致租赁合同无法继续履行，由此给卢富义造成的损失，郑秋应予以赔偿。租赁合同中约定的租期为20年，自1999年10月8日至2019年10月8日止，免费试营业期为8个月，故实际使用期限顺延至2020年6月8日止，故郑秋应返还的租金的计算期限应自2012年8月7日起至2020年6月8日，一审法院的计算期间有误，即便按照一审法院认定的租赁合同不超过20年，但免费试营业8个月，该8个月的租金，郑秋应返还卢富义。就卢富义遭受的营业损失的计算问题，同地段的租赁房屋的营业损失，一审法院已经确定了相应的赔偿标准，为每年每间房屋6.8万元，本案中卢富义的经营损失，亦应按同样标准计算。郑秋针对卢富义的上诉请求辩称，不同意卢富义的上诉请求，并上诉请求：撤销一审判决第一、第二、第三、第四项，维持一审判决第五项，改判驳回卢富义一审中的全部诉讼请求，或者由上海莘庄镇永康水产品批发交易市场经营管理有限公司（以下简称永康公司）承担相应的返还及赔偿责任。事实和理由：郑秋获得涉案房屋产权，并非通过正常的房屋买卖途径，而是基于乐清市处置办的政府行为，郑秋支付的购房款是通过债务抵消及代为清偿债务的方式直接支付给乐清市处置办，在产权变更的过程中，郑秋并未与张某、郑某有过联系及协商，卢富义支付的租金及保证金，郑秋并未收取，郑秋并无返还之义务。永康公司于2015年3月陈述保证金由其收取并占有，并要求卢富义限期迁出后，永康公司可以退还保证金，上述情节也可以证明租金及保证金由永康公司收取并占有。本案中，系因拆迁导致租赁合同无法继续履行，郑秋并无过错，不应承担赔偿责任，即便要赔偿卢富义的损失，则停产停业损失和经营损失也不得同时支持，一审法院重复计算了卢富义的损失，显属不当。且郑秋与永康公司就系争房屋签订了抵押协议，郑秋已将对系争房屋的权利义务概括转移给永康公司，动迁的后续工作及相应法律后果均由永康公司负责，即便卢富义存在损失，相应的赔偿责任亦应由永康公司承担。卢富义针对郑秋的上诉请求辩称，不同意郑秋的上诉请求，坚持己方的上诉请求。根据买卖不破除租赁的基本原则，系争房屋的产权人为郑秋，则卢富义的相应损失应由郑秋负担，至于郑秋与永康公司或者郑秋与张某、郑某间的关系，系转让人间的内部关系，卢富义并不知情，对卢富义不具约束力，卢富义的损失，应由郑秋承担。根据租赁合同之约定，卢富义已实际支付保证金2万元，现因涉案房屋被拆除，导致卢富义无法继续使用涉案房屋，故作为产权人的郑秋，应将保证金退还，出租人无权没收保证金。同时，郑秋与拆迁人签订的拆迁补偿协议中，约定的停产停业损失，应归房屋实际使用人所有，故该笔费用，郑秋亦应交付卢富义。永康公司针对卢富义的上诉请求及郑秋的上诉请求，共同辩称，不同意上诉人卢富义、上诉人郑秋的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。卢富义向一审法院起诉，请求判令：1、郑秋、永康公司返还XX路XX弄XX号XX室、102室房屋自2012年8月7日起至2020年6月8日止的房租共计121,545.88元，并支付以121,545.88元为本金，自2012年8月7日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2、郑秋、永康公司返还XX路XX弄XX号XX室、XX室房屋的保证金20,000元，并支付以20,000元为本金，自1999年10月8日起至判决生效日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3、郑秋、永康公司赔偿卢富义XX路XX弄XX号XX室、102室房屋的经营损失共计705,000元（每间352,500元），并支付以705,000元为本金，自2012年8月7日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；4、郑秋、永康公司赔偿卢富义XX路XX弄XX号XX室、XX室房屋停产停业损失共计56,464元（每间28,232元），并支付以56,464元为本金，自2012年8月7日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。一审法院认定事实：案外人杨某系郑秋的丈夫。案外人张某与案外人郑某系夫妻关系。案外人南某系案外人蔡某的丈夫。1999年10月8日，卢富义（承租人，签约乙方）与永康公司（出租方，签约甲方）签订《上海市莘庄镇永康水产批发交易市场营业房租赁合同》一份，约定甲方同意将（本市场内）A型04幢80号、82号单元营业房出租给乙方使用。租赁期为20年（自1999年10月8日至2019年10月8日止）。按照甲方有关优惠政策规定，免费试营业期为8个月，故实际使用期顺延至2020年6月8日止。乙方应付租金共计人民币310,000元，保证金共计20,000元。保证金在租赁期满退房时，经检查无重大损坏的情况下，全额退还给乙方，不计息；乙方若中途退房，保证金全额扣除，作赔偿金。在租赁期内，乙方必须每月按实际使用数交纳水电费、电话费等费用。合同签订之日，即应付租金与保证金。此外，合同还对双方的权利义务等事项分别作了约定。合同签订后，卢富义按约向永康公司付清了上述租金310,000元及保证金20,000元。2005年11月16日，永康公司向卢富义发出《上海莘庄永康水产品批发交易市场重要通知》，告知其所承租的商铺编号由原先的二街80号、82号单元营业房已改为（闵行区XX路XX弄）6号101室、102室（以下简称XX室商铺、XX室商铺），即日起启用新编号，原租赁合同所签署的商铺编号相应变更。2006年6月5日，永康公司分别与案外人张某、郑某签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定分别将XX室商铺、XX室商铺以911,893元的价格转让给张某、郑某。同年8月24日，101室商铺产权登记至张某名下，同年10月17日，102室商铺产权登记至郑某名下。2007年，案外人张某因分别结欠案外人郑秋、蔡某钱款，将闵行区XX室商铺、XX室商铺抵押给蔡某，将闵行区XX路XX弄XX号XX室、XX室（以下分别简称107室商铺、108室商铺）房屋抵押给郑秋，但均以房屋产权证抵押，而未办理抵押登记。同年11月26日，郑某与张某经办理公证，委托案外人杨某代为办理XX室商铺、XX室商铺的还贷、转按揭、签订买卖合同、代收房款等买卖手续；委托案外人南某代为办理107室商铺、108室商铺屋的还贷、转按揭、签订买卖合同、代收房款等买卖手续。2008年6月4日，乐清市公安局因郑某涉嫌非法吸收公众存款案，对包括涉案房屋在内的案外人张某、郑某名下的房产进行了司法查封。2010年3月22日，永康公司停止了市场内的电力供应。当时市场内只有卢富义与案外人祁某坚持在租赁场所继续经营。卢富义因向法院起诉要求通电，故永康公司于2010年4月8日向其通电。2011年5月24日，案外人郑某因犯非法吸收公众存款罪，被判处有期徒刑一年三个月，并处罚金50,000元。该案处理期间，经乐清市处置办清算核对，案外人郑某的妻子张某结欠郑秋（杨某）钱款1,020,000元。郑秋（杨某）已代张某归还购房的银行贷款170,000元。2010年3月26日，杨某（郑秋）向乐清处置办支付220,000元，用于代张某清偿其他债务。同年4月1日，杨某（郑秋）向乐清处置办提交一份申请，表示由于张某结欠其债务1,020,000元，并以107室商铺、108室商铺作抵押，而上述商铺已由乐清市公安机关查封。上述两套商铺的价格均为900,000元，张某就上述两套商铺还分别结欠银行贷款本息430,000元。现杨某（郑秋）愿意承担107室、108室商铺过户的全部税费和贷款本息，并自愿支付220,000元用以清偿张某的其他债务。张某还结欠案外人蔡某钱款760,000元。蔡某已代张某归还购房的银行贷款180,000元。2010年3月29日，蔡某向乐清处置办支付360,000元，用于代张某清偿其他债务。同年4月1日，蔡某向乐清处置办提交一份申请，表示由于张某结欠其债务760,000元，并以XX室商铺、XX室商铺作抵押，而上述商铺已由乐清公安机关查封。上述两套商铺的价格分别为960,000元、900,000元，张某就上述两套商铺还分别结欠银行贷款本息400,000元、470,000元。现蔡某愿意承担上述商铺过户的全部税费和贷款本息，并自愿支付360,000元，用于代张某清偿其他债务。事后，经乐清市处置办协调，乐清市公安局解除了101室、XX室、XX室与XX室商铺的查封。同年4月16日，案外人张某、郑某（出售方、甲方，案外人杨某作为代理人）分别与案外人郑秋（买受方、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，将涉案的XX室商铺、XX室商铺转让给郑秋。合同记载的转让价为924,500元。郑秋（杨某）代张某、郑某清偿了银行贷款余额本息。同年4月20日，杨某持张某、郑某的公证委托书，郑秋的委托书，向上海市闵行区房地产交易中心递交XX室商铺、XX室商铺的过户登记申请，办理产权变更登记手续，并缴纳了相关交易税费。同年4月23日，闵行区房地产登记处核准了上述产权变更登记，将涉案房屋产权转移登记至郑秋名下。2012年8月7日，涉案的XX室商铺、XX室商铺被拆除。2013年8月1日，XX室商铺、XX室商铺产权注销。2013年6月27日，卢富义与案外人郑某、永康公司承租人优先购买权纠纷一案〔（2013）闵民五(民)初字第1159号〕由闵行区法院立案受理，经审理，闵行区法院于2014年12月21日作出判决，判定案外人郑某赔偿卢富义优先购买权受损之损失120,000元；判决后，卢富义不服一审判决提起上诉，经上海市第一中级人民法院审理，驳回其上诉，维持原判。2014年4月28日，卢富义与案外人张某、永康公司承租人优先购买权纠纷一案〔（2014）闵民五(民)初字第885号〕由闵行区法院立案受理，经审理，闵行区法院于2015年8月25日作出判决，判定案外人张某赔偿卢富义优先购买权受损之损失80,000元；判决后，卢富义不服一审判决提起上诉，经上海市第一中级人民法院审理，驳回其上诉，维持原判。一审法院另查明，2011年9月22日，案外人闵行区莘庄镇规划建设和环境保护办公室（拆迁人、甲方）、案外人上海闵行闵一房屋拆迁有限公司（房屋拆迁实施单位）与郑秋（被拆迁人、乙方）就XX室商铺、XX室商铺分别签订《国有土地非居住房屋拆迁补偿协议》一份，协议约定甲方因嘉闵高架南段工程建设的需要，对乙方在拆迁范围内的非居住房屋及附属物依据相关政策进行拆迁补偿。对于101室商铺，双方达成的补偿项目如下：1、有证房屋补偿金额为1,534,056元；2、停产停业损失补偿金额为28,232元；3、房屋装修、附属物等补偿金额合计为93,300元；4、其他类补偿金额为3,020元。上述各类费用合计1,658,608元。甲乙双方确认，因乙方签订本协议期限符合甲方要求，甲方自愿另行给予乙方速签奖励费211,740元。乙方应于本协议签订之日起15日内，将房屋拆除后把空地交付给甲方，甲方另行给予乙方速迁奖励费211,740元。乙方若与他人存在租赁关系的，应在房屋拆除交付前妥善解决。乙方所获得的动迁补偿中若存在依法当属他人所有权益的，由乙方自行解决，甲方不再负有补偿义务。对于102室商铺，双方达成的补偿项目如下：1、有证房屋补偿金额为1,534,056元；2、停产停业损失补偿金额为28,232元；3、房屋装修、附属物等补偿金额合计为93,180元；4、其他类补偿金额为3,020元。上述各类费用合计1,658,488元。甲乙双方确认，因乙方签订本协议期限符合甲方要求，甲方自愿另行给予乙方速签奖励费211,740元。乙方应于本协议签订之日起15日内，将房屋拆除后把空地交付给甲方，甲方另行给予乙方速迁奖励费211,740元。乙方若与他人存在租赁关系的，应在房屋拆除交付前妥善解决。乙方所获得的动迁补偿中若存在依法当属他人所有权益的，由乙方自行解决，甲方不再负有补偿义务。一审法院再查明，卢富义在永康市场内设立字号为上海市闵行区莘庄镇永康南北干货店，登记的经营者系卢富义之妻开红玉。一审法院认为，双方争议焦点在于：一、卢富义主张返还相关款项及赔偿之诉讼请求是否已过诉讼时效。二、涉案房屋已由案外人张某、郑某出卖给郑秋，XX室商铺、XX室商铺租赁关系权利义务相对方如何确定，以及永康公司是否需要承担连带责任。三、卢富义租赁涉案房屋的租赁期限应当如何确定。四、涉案XX室商铺、XX室商铺被拆除后，《租赁合同》确已无法继续履行，是否应对卢富义的损失进行赔偿，以及赔偿的具体金额。关于争议焦点一，一审法院认为，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”与第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”之规定，本案中，一方面，卢富义与永康公司签订的《上海市莘庄镇永康水产批发交易市场营业房租赁合同》之租赁期限为20年，且卢富义一次性支付了全部的租金，卢富义基于租赁合同而遭受的侵害仍处于持续发生的过程中；另一方面，涉案XX室商铺、XX室商铺虽于2012年8月7日被拆除，但其产权于2013年8月1日实际注销，具有涉案房屋合同确实无法继续履行之对外公示效力，在郑秋、永康公司未提供证据证明卢富义明确知晓其应当知道权利被侵害之具体时间的前提下，以具有公示效力之时间推定为“应当知道”之时间节点为宜。因此，卢富义之诉讼请求未超过二年诉讼时效之规定。关于争议焦点二，一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本案涉案XX室商铺、XX室商铺由原产权人永康公司自1999年10月8日起出租给卢富义。XX室商铺、XX室商铺作为租赁物，其所有权发生变动后，设定在系争房屋上的以卢富义为承租人的租赁合同仍然存在。因此，在永康公司分别与案外人张某、郑某签订《上海市房地产买卖合同》，张某、郑某分别作为XX室商铺、XX室商铺受让人，并取得涉案房屋所有权后，实际已与承租人卢富义产生租赁合同关系，成为新的出租人，并继承了原出租人永康公司的权利和义务，受到租赁合同的约束。因此，在案外人张某、郑某又将XX室商铺、XX室商铺出卖给郑秋，并由郑秋成为涉案房屋权利人后，XX室商铺、XX室商铺租赁关系相对方系卢富义与郑秋，而永康公司不再是XX室商铺、XX室商铺的产权人与出租人。故卢富义基于租赁合同要求永康公司对返还租金、保证金，以及赔偿责任承担连带责任，于法无据，不予支持。关于争议焦点三，一审法院认为，卢富义与永康公司于1999年10月8日签订的《上海市莘庄镇永康水产批发交易市场营业房租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。虽上述租赁合同约定，合同租赁期限为20年，自1999年10月8日至2019年10月8日止，因免费试营业期为8个月，故实际使用期顺延至2020年6月8日止，但《中华人民共和国合同法》已于1999年10月1日起施行，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，且该规定系禁止性规定，因此，卢富义与永康公司之间所签订之租赁合同不得超过二十年，超过部分无效，故双方所签订《上海市莘庄镇永康水产批发交易市场营业房租赁合同》之租赁期限应为1999年10月8日起至2019年10月7日止。对于卢富义要求郑秋、永康公司返还XX室商铺、XX室商铺自2012年8月7日起的房租及相应利息的诉讼请求，因涉案房屋已于2012年8月7日被拆除，非基于卢富义之原因致使其无法继续使用涉案房屋，郑秋理应向卢富义返还自2012年8月7日起至2019年10月7日之租金。鉴于双方租赁期限20年，故郑秋应当返还卢富义租金111,133.14元（310,000元÷20年＝15,500元/年，15,500元/年×7年＝108,500元；15,500元/年÷365天/年＝42.47元/天，42.47元/天×62天＝2,633.14元；108,500元＋2,633.14元＝111,133.14元），并支付以111,133.14元为本金，自2012年8月7日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。关于争议焦点四，一审法院认为，如上所述，《上海市莘庄镇永康水产批发交易市场营业房租赁合同》对卢富义与郑秋具有约束力，郑秋作为涉案房屋的出租方，理应根据合同约定，并本着自愿、公平、诚实信用的原则，全面、切实地履行合同相应义务。郑秋在履约过程中，在未能妥善处理与卢富义的租赁合同的情况下，即与案外人签订了《国有土地非居住房屋拆迁补偿协议》，并将涉案房屋拆除，致使其与卢富义的《租赁合同》无法继续履行，其行为显已构成违约，郑秋理应对卢富义造成的损失承担赔偿责任。关于赔偿的数额，因双方签订的《上海市莘庄镇永康水产批发交易市场营业房租赁合同》未对出租方的违约行为所应承担的相应民事责任作出具体约定，故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，以卢富义因郑秋之违约行为遭受的损失，包括卢富义订立合同时预见到或者应当预见到的因出租方违反合同可能造成的损失为限，由郑秋予以赔偿。对于卢富义提出涉案房屋动拆迁时，其仍在实际经营，且2006年至2009年期间，当时的涉案房屋权利人郑某、张某通过返租形式，已获取租金达到每年68,000元的主张，一方面，据卢富义所称，其自行占有使用涉案房屋，并未将涉案房屋返租或转租，案外人通过返租获取的相关款项与卢富义之经营活动无关联性，不能当然地以他人获取的租金标准作为卢富义是否盈利及具体盈利的标准；另一方面，卢富义并未提供切实有效的证据，证明其实际经营状况与盈利情况，故卢富义上述主张，缺乏事实与法律依据，不予采信。因此，在综合考量卢富义实际占有使用情况、已支付的租金金额、涉案房屋剩余的租期、涉案房屋动拆迁时的周边环境、涉案房屋动拆迁过程中确定的停产停业损失金额与补偿款总额之比例，以及郑秋在动迁过程中实际取得的补偿款项等因素，另鉴于卢富义未能提供证据证明其实际经营情况，亦未提供证据证明在涉案房屋被动拆迁以后，其已积极组织开展经营活动，弥补或防止经营损失进一步扩大的情况下，一审法院酌情判定郑秋向卢富义赔偿损失200,000元。对于卢富义要求支付自2012年8月7日起的损失利息之诉讼请求，鉴于双方并未确定具体损失范围，亦未确定赔偿款具体支付期限之实际情况，上述款项即用以弥补卢富义所称之利息在内的全部实际损失，故其上述要求赔偿损失款利息之诉讼请求，于法无据，不予支持。关于卢富义要求退还保证金20,000元的诉讼请求，鉴于卢富义与郑秋之间租赁合同关系，且因涉案房屋已经被拆除而导致合同无法继续履行，郑秋理应向卢富义返还保证金20,000元。对于郑秋提出其并未实际收到保证金20,000元的抗辩理由，系其与案外人张某、郑某之间权利义务关系，是否实际收取并不当然排除郑秋继受租赁合同而应对卢富义负担之合同义务，上述抗辩理由，缺乏事实与法律依据，不予采信。关于卢富义要求支付保证金利息的诉讼请求，一方面，保证金之性质在于以其本身担保合同之顺利履行，双方对于其暂时交付并保管于出租方之风险与后果应当知晓并愿意负担；另一方面，双方租赁合同也对保证金做出了退还或没收不计息的约定，故卢富义关于保证金利息的主张，于法无据，不予支持。关于卢富义要求支付XX室商铺、XX室商铺动拆迁停产停业损失56,464元（28,232元×2间）的诉讼请求，一方面，涉案房屋动拆迁评估过程中，确定XX室商铺、XX室商铺停产停业损失金额均为28,232元，作为涉案房屋产权人（被拆迁人）的郑秋对此亦以签订拆迁补偿协议的形式予以确认；另一方面，停产停业损失基于卢富义之租赁行为，因动拆迁而导致的相应补偿理应归属于卢富义，作为涉案房屋产权人（被拆迁人）的郑秋亦以签订补偿协议的形式，承诺将对动拆迁补偿款中属于他人之利益妥善解决，故卢富义上述诉讼请求，于法有据，予以支持。关于卢富义要求支付停产停业损失之利息的诉讼请求，涉案房屋动拆迁后，相关事宜应由卢富义与郑秋协商解决，但双方并未对此达成一致意见，确定具体的处理方式与时间，而卢富义亦未提供证据证明其已积极与郑秋协商，亦应对相关事宜未能及时解决负担相应责任，故上述关于利息之诉讼请求，于法无据，不予支持。一审法院审理后于2015年12月28日作出判决：一、郑秋于判决生效之日起十日内向卢富义返还原上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室、102室房屋自2012年8月7日起至2019年10月7日止的租金人民币111,133.14元，并由郑秋向卢富义支付以人民币111,133.14元为本金，自2012年8月7日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；二、郑秋于判决生效之日起十日内向卢富义返还原上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室、102室房屋的保证金人民币20,000元；三、郑秋于判决生效之日起十日内向卢富义赔偿原上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室、102室房屋租赁事宜造成的经营损失人民币200,000元；四、郑秋于判决生效之日起十日内向卢富义支付原上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室、102室房屋动拆迁的停产停业损失补偿款人民币56,464元；五、驳回卢富义的其余诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币12,265.46元，由郑秋负担。二审中，各方当事人均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点之一为涉案房屋产权转让后，卢富义与永康公司签订的《租赁合同》中出租人的权利义务由哪方承受。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。涉案房屋原产权人为永康公司，在永康公司将涉案房屋转让给案外人张某、郑某，及张某、郑某再次将涉案房屋转让给郑秋时，涉案房屋的出让人、受让人、承租人三方对《租赁合同》权利义务的处置并未作出一致约定，即当事人间对《租赁合同》权利义务的承受并未作出约定，故《租赁合同》中出租人的权利义务依法概括转移给最后的受让人郑秋，卢富义要求郑秋承担《租赁合同》不能继续履行的责任，具有相应的法律依据。郑秋关于其非《租赁合同》的当事人，故无需承担相应合同责任的上诉意见，本院不予采纳。《租赁合同》明确约定，租赁合同期内，出租人不得无故收回所出租的房屋，如出租人中途收回，出租人应赔偿承租人的经济损失。现租赁合同无法继续履行，故卢富义要求郑秋赔偿剩余租期不能经营的损失及退还剩余租期内的租金，具有相应的合同依据及法律依据，本院予以支持。就卢富义不能继续经营所致损失的数额，卢富义并未提交证据证明己方的实际经营损失，一审法院在考虑租金水平、剩余租期年限、当事人的约定的基础上，酌情确定卢富义的该项损失为20万元，符合本案的实际情况，本院予以维持，卢富义要求郑秋赔偿经营损失70.5万元的上诉请求，缺乏证据证明，本院不予支持。郑秋关于卢富义不存在经营损失的上诉意见，与合同约定相悖，亦缺乏法律依据，本院不予采纳。就郑秋应退还的租金数额的争议，虽然租赁合同约定了8个月的免费试营业期，但租赁合同不能继续履行，并非郑秋主观恶意不履行，且本院亦判令郑秋对卢富义不能经营的损失进行了赔偿，故卢富义关于郑秋应退还租金数额的上诉意见，本院不予采纳。在被拆除前，101室、102室商铺由卢富义实际经营使用，故涉案拆迁协议中的停产停业损失补偿款亦应归实际经营人卢富义所有。现《租赁合同》不能继续履行，但并未出现合同约定的保证金应予没收的情形，故卢富义已交付的保证金，郑秋应予以返还。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持，卢富义、郑秋的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币21,784.23元，由卢富义负担9,518.77元，由郑秋负担12,265.46元。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 蒋庆琨
代理审判员 娄 永
二〇一六年十月八日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……