吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民一终字第1001号
上诉人（原审原告）：侯有，男，1959年3月5日生，汉族，住松原市宁江区团结街3委，身份证号2223031959********。
委托代理人：王连瑞，松原市临江法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：松原市鑫巢房地产开发有限公司，住所松原市松原大路北西二街东侧，组织机构代码66011363—3。
委托代理人：吕梦南，董事长。
委托代理人：段洪瑞，男，1970年9月17日生，汉族，该公司副经理，住长春市宽城区，身份证号2205191970********。
委托代理人：闫伟东，吉林研法律师事务所律师。
上诉人侯有因与被上诉人松原市鑫巢房地产开发有限公司（以下简称鑫巢公司）房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案，不服松原市宁江区法院于2015年7月2日作出（2014）宁民初字第2510号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人侯有及其委托代理人王连瑞，被上诉人鑫巢公司委托代理人段洪瑞、闫伟东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告侯有诉称：2011年1月11日原、被告签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，被告鑫巢公司将坐落宁江区团结街的房屋作为产权调换房屋，该房屋为期房。期房的建筑面积三个车库每个不低于21平方米，并注明：“东侧开门，地点为23楼北东路边三个车库，要求上下水，如18个月以后不交工我就要商企，还要合法手续。”2011年秋，被告因无批件和周围住户的阻止而停建。至今原告不能回迁63平方米的三个车库，故原告起诉要求被告按照合同约定立即将原告回迁至有合法手续的63平方米商企楼。
原审被告鑫巢公司辩称：我公司和原告签订拆迁安置补偿协议事实存在，由于审核部门没有通过审批致使拆迁房屋没有回迁成功。我公司每年都给原告2万元的补助款，作为没有回迁的弥补。我公司对于回迁问题积极处理，已经为原告提出数个解决方案，也提供可回迁房源，但由于原告要求过高致使无法达成回迁协议。我公司认为与原告约定的回迁是车库，其相应造价非底商造价，我公司同意为其提供同地段小区内相连的三个车库，或与其位置相近的商业用房作为回迁的房源。
一审法院审理查明：被告鑫巢公司开发建筑宁江区团结街丽江尚都小区工程，由于原告侯有自有房屋在拆迁范围内，2011年1月11日双方协商后达成《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，被告补偿原告各项费用50000元，同时回迁小区内三个相连的车库，另在协议中注明：“东侧开门，地点为23楼北东路边三个车库，要求上下水，如18个月以后不交工就要商企，还要合法手续。”协议签订后，被告给付原告补偿款50000元，原告将房屋交给被告拆迁。由于审批部门对被告的审批项目没有通过，致使被告与原告约定的三个车库未能回迁。被告给付原告自2012年至2013年7月底补偿款20000元，2013年至2014年7月31日的补偿款20000元。期间被告与原告多次协商为原告回迁房屋，分别提供了回迁房屋和车库，但均没有达成协议。原告起诉后申请对应回迁房屋的价值进行鉴定，被告同意进行鉴定，经松原市中级法院委托专业鉴定机构到现场勘查时，原告要求按照临街的底商售价评估，被告要求按约定回迁车库附近位置同类建筑售价评估，因双方对要求鉴定的地点及标的物不同，鉴定机构终结本次鉴定。原告认为以每平方米15000元的价格，被告应给付补偿款945000元。被告同意以每平方米6000元的价格，给付原告补偿款为378000元。经现场勘查，原被告诉争回迁车库位于丽江尚都小区东大门北侧（胡同内），临巷道，非临主街道口，被告提供的底商位于东大门南侧，与约定回迁车库约10多米，由于多出部分面积，被告提出找差价，但原告认为该底商不临街，且无力找差价，不同意接受。
一审法院认为：原、被告之间的房屋回迁协议是双方自愿有偿基础上签订的，是双方真实意思表示，该协议对双方均具有约束力。由于客观原因回迁车库未能建成，拆迁补偿协议内容无法履行，应变更承担民事责任的方式。被告在协议不能履行后，每年给付原告2万元补偿款，同时积极采取补救措施，为原告提供同小区内三个相连车库以及面积基本相符的同小区内未临街底商供原告选择，被告非主观恶意欺骗原告。原、被告诉争房屋价格评估无结论，且双方认可价格差异较大，法院无法对回迁房屋作出价格认定。原被告约定回迁车库位于小区东大门临巷道，被告提供回迁底商紧临回迁位置，基本满足回迁协议的要求，故被告可按照约定面积63平方米将该房屋回迁给原告，协助其办理产权手续，以实现双方签订协议目的。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：“被告松原市鑫巢房地产开发有限公司将位于丽江尚都小区东门南侧63平方米房屋（临巷道）回迁给原告侯有，并协助原告办理房屋产权手续。案件受理费7300元由被告松原市鑫巢房地产开发有限公司负担。”
侯有上诉称：原审判决不符合双方拆迁合同的约定，没有包含被上诉人对违约应承担的责任，比调解过程中被上诉人承诺的73平方米还少，极大损害了上诉人的合法权益。原审判决所称63平方米商企楼是被上诉人建设多年的旧楼，加上位置不利，对外没有卖出去。现判给上诉人不仅无法使用，也不值钱。被上诉人违约责任没有合理补偿上诉人。2011年1月11日，双方签订《房屋拆迁补偿安置协议书》约定18个月以后不交工，就按商企楼执行，以此承担违约责任。因被上诉人没有建设批件，无法履行对上诉人承诺的合同义务，构成违约，并给上诉人造成巨大的经济损失。原审判决免除了被上诉人的违约责任，损害了上诉人的合法权益，请求撤销原审判决，改判被上诉人立即将上诉人回迁到不低于63平方米，价值90万元以上的商企楼，并协助办理产权登记手续。
鑫巢公司答辩称：违约事实存在，在旁边不超过50米，我们当时有替代方案，但上诉人不承认，当时小区空地很多，后来没有批下来，所以没法再建车库。请求维持原判。
经本院审理查明：上诉人侯有居住于宁江区团结小区，鑫巢公司开发建筑宁江区团结街丽江尚都小区工程，侯有自有房屋在拆迁范围内。2011年1月11日双方协商后签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定鑫巢公司补偿侯有各项费用50000元，同时回迁小区内三个相连的车库。另在协议中注明：“东侧开门，地点为23楼北东路边三个车库，要求上下水，如18个月以后不交工就要商企，还要合法手续。”协议签订后，鑫巢公司给付侯有补偿款50000元，侯有将房屋交给鑫巢公司拆迁。由于审批部门对鑫巢公司的审批项目没有通过，致使鑫巢公司没有建设，与侯有约定的三个车库未能回迁。鑫巢公司自2012年至2013年7月底给付侯有补偿款20000元，2013年至2014年7月31日的补偿款20000元。
本院认为：上诉人侯有与被上诉人鑫巢公司于2011年1月11日签订的《拆迁补偿安置协议》，是双方的真实意思表示，也不违反法律和行政法规的强制行规定，合法有效，双方应依约履行。侯有将拆迁的房屋交给鑫巢公司履行了合同义务，而鑫巢公司因建设项目没有得到批准，没有建成车库，导致与侯有签订的安置协议不能按照约定履行，鑫巢公司构成了违约，依法应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应该承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”双方对因不能回迁车库，由鑫巢公司折价给付金钱没有达成一致意见，原审法院又因双方对需要评估的回迁车库或者楼房位置存在争议，导致无法进行鉴定。原审法院根据鑫巢公司现有的房源，判决回迁位于丽江尚都小区东门南侧63平方米的商企房屋并无不当。但该商企楼与拆迁协议中约定的车库位置确有一定的距离，鑫巢公司在关于鉴定问题的意见中也承认地段不同，位置不同，其造价及售价等因素均不同。鑫巢公司在保证能使侯有回迁到位于丽江尚都小区东门南侧63平方米的商企房屋的同时，还应承担违约的责任，即对侯有因回迁楼房造成的损失给予一定的赔偿。根据本案的实际，酌定赔偿数额10万元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、维持松原市宁江区人民法院（2014）宁民初字第2510号民事判决；
二、被上诉人松原市鑫巢房地产开发有限公司于本判决生效后给付上诉人侯有赔偿款10万元。
如被上诉人松原市鑫巢房地产开发有限公司不能按照本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审诉讼费7300元，二审诉讼费7300元，合计14600元，由被上诉人松原市鑫巢房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于福桐
审 判 员 邰伟莉
代理审判员 邵国政
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 段贵斌