舟山市定海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0902民初4807号
原告（反诉被告）：赵雪珍，女，1966年11月13日出生，汉族，住舟山市定海区。
委托诉讼代理人：殷飞，浙江合飞律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张英，女，1963年5月7日出生，汉族，住舟山市定海区。
委托诉讼代理人：唐玲（系张英女儿），女，1984年11月23日出生，汉族，住舟山市定海区。
委托诉讼代理人：何叶敏，浙江丰良律师事务所律师。
原告赵雪珍诉被告张英房屋租赁合同纠纷一案、反诉原告张英诉反诉被告赵雪珍房屋租赁合同纠纷一案，本院分别于2017年12月18日、2018年1月1日立案后，依法适用简易程序，合并公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）赵雪珍及其委托诉讼理人殷飞、被告（反诉原告）张英及其委托诉讼代理人唐玲、何叶敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵雪珍向本院提出诉讼请求，要求：1.判令被告赔偿原告装修费用103087元；2.判令被告赔偿原告经营损失即停业停产费（原房屋评估价的20%）195000元（25平方米×39000元/平方米×20%=195000元）及实物损失31312元；3.判令被告退还原告租房押金5000元；4.判令被告赔偿原告违约金人民币3750元（一个月租金）；5.判令被告支付签约奖50000元（25平方米按租房面积每平方米2000元计算）、腾空进度奖25000元（25平方米按每平方1000元计算）；6.判令被告支付解约费4个月×3750元（每月租金）=15000元；7.判令被告支付搬迁费650元。审理中，原告变更诉讼请求如下：1.判令被告赔偿原告装修费用50718.12元；2.判令被告赔偿原告经济经营损失315434元的一半即157717元及实物损失31312元；3.判令被告退还原告租房押金5000元；4.判令被告赔偿原告违约金3750元；5.本案保全费1424元由被告承担。事实和理由：2016年9月8日，原告赵雪珍（作为乙方）与被告张英（作为甲方）签订一份《房屋租赁协议》，约定：甲方将坐落在舟山市定海区白虎山路28号右手上下一幢房屋租给乙方作为营业和住房；租期三年，从2016年9月9日起到2019年9月8日止；第一年租金44500元整，每六个月支付一次；租赁后，门面及室内装潢费用由乙方承担，乙方在租赁期间内可以自行转让，不得转让给餐饮饮食店，转让时的装潢转让费由乙方收入；租赁期间内任何一方提前终止协议，由违约方赔偿另一方一个月租金等。协议签订后，原告向被告支付了5000元押金及前半年租金22250元，并花费65000余元进行店面装修，取名“依漫缘时装店”经营服装生意。2017年8月，被告租给原告的房屋涉及政府拆迁，但被告未将此事告诉原告。当原告支付第二期租金时，被告拒收租金，且在未跟原告解除房屋租赁协议的情况下，被告让拆迁工人将租给原告经营服装店及居住的房屋予以拆迁，导致原告放置在店内货物及大量东西毁损、装潢损失，同时导致原告停止经营。原告认为，原被告之间的租赁协议合法有效。虽涉及政府拆迁，但被告在未与原告终止房屋租赁协议且就终止协议后的一切赔偿事宜予以处理的情况下将涉案出租房交于拆迁单位拆迁（被告为了领取290000元奖励费）。被告的行为已侵害了原告合法权益。故原告诉至法院，请求判如所请。
被告张英辩称，一、本案双方当事人是房屋租赁合同关系，合同的内容虽然不完善，但不违反法律强制性规定，应为合法有效。双方之间的租赁关系因为政府征收而解除，双方互免经济责任，合同解除时间在2017年10月28日。二、赵雪珍自2013年9月9日起开始租赁张英名下的外湾2号房屋的一半。张英在知道租赁房屋属于征收范围后，立即通知了赵雪珍，要求配合政府征收。2017年8月中旬，案涉房屋需要进行评估时，张英也提前通知了赵雪珍，第一次评估时，赵雪珍故意关门回避。后张英主动找赵雪珍协商，才办理了评估。2017年10月7日，张英通知赵雪珍尽快按征收指挥部的要求在2017年10月28日腾空，但赵雪珍拒绝交付钥匙和腾空。2017年11月14日，征收指挥部告知张英，房屋已腾空。租赁房屋属于政府征收范围，相应的征收、评估、腾空时间由征收指挥部张贴的公告可以证明，众所周知，赵雪珍属于应当知道。三、关于装修费。赵雪珍没有证据证明装修花费65000元，即使赵雪珍有证据证明投入装修，也应从2013年9月9日起计算折旧，公平分摊；张英将房屋出租时，已经装修过，且楼下原本就是开服装店，楼上是张英一家居住之处，都不存在再装修问题；赵雪珍只是将原来的深蓝色玻璃门更换成透明玻璃门，损坏了原来店面门面，赵雪珍装修投入不可能是65000元。四、关于实物损失。租赁房屋在拆迁时已经腾空，不存在实物损失31312元，且拆迁工人非张英雇佣，张英不可能指挥拆迁工人将租赁房屋拆迁。五、关于押金。押金5000元应在房租、水电费全部付清后才能退还。六、关于违约金。房屋征收是政府合法行为，张英并未违约，无须支付违约金3750元。
反诉原告张英向本院提出诉讼请求：判令反诉被告赵雪珍支付房屋租金8250元、水费94.60元、电费395.86元。事实和理由：2013年9月17日，张英与赵雪珍签订一份《房屋租赁协议》，约定：张英名下的定海区西门外湾2号房屋（协议写明白虎山路28号右手上下一幢）出租给赵雪珍作营业和住房使用，租赁期限为2013年9月9日至2016年9月8日等，租赁期间赵雪珍不得损坏室内及周围一切设施，如有损坏由赵雪珍承担赔偿责任。租赁到期后，双方又于2016年9月8日续签了一份《房屋租赁协议》，约定租赁期限为2016年9月9日至2019年9月8日等。2017年9月5日，舟山市定海区人民政府发布房屋征收公告，定海区西门外湾2号房屋属于征收范围。赵雪珍知道房屋属于征收范围即拒付租赁费，故意超过2017年10月28日腾空的最后期限，一直使用房屋到被拆除为止。赵雪珍欠付自2017年9月9日起至2017年11月14日止的租金8250元、水费94.60元、电费395.86元。
反诉被告赵雪珍辩称，对水电费金额无异议，但张英要求赵雪珍支付自2017年9月9日起至2017年11月14日止的房屋租赁费8250元没有法律依据。理由如下：2017年9月，舟山市定海区人民政府发出房屋征收公告，张英租给赵雪珍的营业房属于政府拆迁范围。2017年9月，舟山市定海区旧城改造建设办公室（以下简称旧城改造办公室）发布《定海白虎山路区块房屋征收与补偿实施方案》。在此期间，张英未将此事告诉赵雪珍，赵雪珍主动联系张英，张英一直不予正面答复，致使赵雪珍无从了解承租人的补偿标准及项目；当赵雪珍于2017年9月8日支付第二期租金时，张英拒收租金，同时，赵雪珍因经营店面被拆迁，不敢大量进货最终停止经营，且张英已于2017年10月5日签订了《房屋征收产权调换协议》，故张英无权要求赵雪珍支付租赁费8250元。
经审理查明，双方当事人对以下事实无异议，本院予以确认：
一、2013年9月8日，赵雪珍向张英交付半年房租21500元及押金5000元。2013年9月9日，张英与赵雪珍签订一份《房屋租赁协议》，约定：张英将坐落在白虎山路28号右手上下一幢房屋租给赵雪珍作营业房和住房；租期三年，从2013年9月9日起到2016年9月8日止；租赁后，门面及室内装潢费用由赵雪珍承担，赵雪珍在租赁期内可以自行转让，转让时的装潢转让费由赵雪珍收入，租赁期满不得自行拆除装潢；租赁期满要退房或续租，经双方协商决定，但必须提前一个月告知等。租期届满后，张英与赵雪珍又于2016年9月8日签订一份《房屋租赁协议》，约定：租期定为三年，从2016年9月9日起到2019年9月8日止；第一年租金为44500元，每六个月支付一次，以后每年提高500元，均为先付租金后使用，如拖欠租金，张英有权收回房屋；租赁后，门面及室内装潢费用由赵雪珍承担，赵雪珍在租赁期内可以自行转让，不得转让给餐饮饮食店，转让时的装潢转让费由赵雪珍收入，租赁期满不得自行拆除装潢，租赁期满要退房或续租，经双方协商后决定，但必须提前一个月告知；协议正式签订后，赵雪珍先付张英押金5000元，租赁结束时张英确认好房屋各方面无损坏归还赵雪珍等。同日，张英收取赵雪珍支付的半年租金22250元。2017年3月8日，张英收取赵雪珍支付的半年租金22250元。
二、2017年9月5日，舟山市定海区人民政府发布关于定海白虎山路区块的《房屋征收公告》及《定海白虎山路区块房屋征收与补偿实施方案》，案涉租赁房屋在被征收范围内。《定海白虎山路区块房屋征收与补偿实施方案》第10页“五、无法认定为商业用房的补偿与安置……（二）补偿办法：在按原用途（住宅）补偿安置后可以按营业面积、经营年限给予经济补助，具体补偿办法如下：1.营业面积按照商业用房营业面积的认定标准执行。2.经营满一年的，按实际用途评估价与原用途评估价的差额的1%予以补助，每增加一年可增加差额的2.5%，但最高经济补助不超过差额的55%”。2017年10月5日，张英与旧城改办公室签订《房屋征收产权调换协议》，约定：张英名下的坐落在定海西门外湾2号，经张英申请并经工商、不动产中心、税务部门认定，其中“住改非”商业用房（以下简称原房）面积25平方米，计1间；原房评估金额39000×25=975000元，装修补偿103087元；经济经营补偿（39000-12300）×21.48×55%=315434元；“住改非”认定后，应补交土地出让金（39000元/㎡-12300元/㎡）×20%×25㎡=133500元；本协议签订后，张英暂不搬迁腾空原房，具体搬迁时间另行通知等。同日，张英与定海旧城改办公室签订《房屋征收货币补偿协议（自建住宅）》。
三、2017年10月8日，旧城区改造办公室发布《通告》，内容如下：自即日起白虎山路区块搬迁腾空开始，已签约户搬迁腾空截至时间为2017年10月28日17：00时止，如不能在通告规定的时间内搬迁腾空原房的，将依据征收与补偿实施方案取消相关奖励。
四、张英已垫付了案涉房屋的水电费，扣除另一租户需要承担费用后，赵雪珍需向张英支付2017年10月至11月的水费94.60元、电费395.86元。
双方当事人对于以下事项存在争议，本院审查认定如下：
一、装修费
赵雪珍主张，租赁房屋时，支付装修费65000元，两份房屋租赁协议中都明确装修由赵雪珍承担，转让时装潢费由赵雪珍收取，现根据评估要求张英赔偿装修费50718.12元，已考虑到折旧。为此，赵雪珍提供如下证据：1.衣漫缘时装店附属物评估单（系复印件）一份，证明赵雪珍经营店面附属物折旧后的评估价值。张英质证认为，真实性无异议，对关联性有异议，并不是所有的项目都属于赵雪珍租赁的服装店，双方在旧城改造办公室协商时，对于装修项目已以打勾方式进行区分，赵雪珍不能凭评估单来证明其对房屋进行过装修。2.装修损失清单一份，证明赵雪珍支付装修费的事实，其中评估各项费用为50381.30元，管道及线路铺设7349元、增补1265元，合计58995.30元，减去梦婷休闲中心评估各项费用8277.18元，张英应赔偿赵雪珍装修费50718.12元。张英质证认为，该证据系赵雪珍自己制作的清单，不予认可。
张英主张，即使赵雪珍在2013年9月9日双方签订房屋租赁协议后支出装修费65000元，根据相关法律规定是要按折旧处理，且在三年内折旧完毕；2016年9月9日续租不存在装修残值的问题，若还存在，也只是待摊折旧费19677.84元，双方应公平分摊。为此，张英提供如下证据：3.附属物评估单（系复印件）一份，证明打勾部分由张英装修。赵雪珍质证认为，打勾的地方并非是张英装修部分，由赵雪珍装修。4.照片22张，证明案涉房屋在出租前已装修，装修风格是老式的，如果赵雪珍在2013年进行过装修，那么装修风格应是新式的。赵雪珍质证认为，该组证据能印证张英在赵雪珍没有搬迁、没有交付钥匙的情况下，其将房屋交付给旧城改造办公室拆迁的事实；楼上房门没有改变并不意味着赵雪珍没有装修，如果全部进行装修支付的装修费不止65000元，且照片中可以看出装修是新旧衔接，故赵雪珍对房屋装修的事实是毋庸置疑的。5.证人缪某证言，证明案涉房屋在出租前已经装修的事实。赵雪珍质证认为，对该证人证言不认可，证人与张英系朋友关系，未客观作证，证人仅看到1996年之前看到的房屋状况，且房屋出租用于做鱼货生意不可能装修，故不能证明张英对房屋装修的事实。
本院经审查认为，证据1与证据3系同一份证据，是案涉房屋在被征收过程中，由专业评估机构所做的附属物价值评估，双方对于真实性均无异议，应作为本案定案依据予以采信，该评估单总价值为50381.30元，其中梦婷休闲中心评估价值为8277.18元，剩余评估价值为42104.12元。证据2系赵雪珍制作的清单，其中管道及线路铺设7349元及增补1265元，仅有清单记载，未有其他证据予以佐证，对两笔费用不予采信。证据4系案涉房屋在拆迁后的实景照片，可以证明案涉房屋存在新旧装修衔接的事实；证据5系证人证言，证人出庭作证陈述案涉房屋在出租前曾装修的事实，与证据4中所反映出的装修状况相印证，予以采信，可以证明张英曾对案涉房屋进行过装修。
二、经济经营损失
赵雪珍主张，赵雪珍自2013年9月8日起租赁张英名下的房屋用于经营服装，属于营业房才存在经济经营损失，赵雪珍作为实际经营者，应享有经济经营补偿款。为此，赵雪珍提供如下证据：6.房屋征收货币补偿协议（系复印件）一份，证明住宅没有经济经营损失，只有营业房才有经济经营损失，该款应由赵雪珍享有一半。张英质证认为，对真实性无异议，对关联性有异议，证明的内容不能成立，该协议的双方系张英与旧城改造办公室，赵雪珍不能以这份协议为依据向张英主张补偿；赵雪珍没有提供实际营业损失的证据，其索赔必须有客观经济损失的后果，该后果与张英的行为存在因果关系，张英行为违法，张英的行为有过错，现在赵雪珍主张的经营损失均构不成上述的各项情形。
张英主张，赵雪珍没有客观损失的证据，赵雪珍的损失是必须要提供的，且赵雪珍提供的视频显示赵雪珍在2017年12月1日还没有腾空，在此期间没有停止经营没有营业损失。为此，张英提供如证据：7.说明一份，证明经向旧城改造办公室了解，《房屋征收产权调换协议》涉及经济经营补偿（39000-12300）×21.48×55%=315434元，其中39000元是指营业房的评估价格，12300元是指住房评估价，21.48是指楼下营业场所减去1988年建造的可以被认定为营业房面积的25平方米后，其余不作为营业房面积认定的部分，55%比例是建造房屋的年限，该经济经营补偿与赵雪珍没有关系。赵雪珍质证认为，该说明系张英书写，由旧城改造办公室出具才具有说服力，且协议中载明的也是经济经营补偿。
本院经审查认为，对证据6真实性予以认定，可以证明张英名下的坐落于定海西门外湾2号住宅用房选择货币补偿部分的补偿情况，且该补偿协议中不涉及经济经营补偿项目的事实。证据7，系张英制作的《房屋征收产权调换协议》中，关于第七项经济经营补偿计算方式的说明，该说明中39000、12300与《房屋征收产权调换协议》中所涉及的其他项目补偿标准相印证，55%的标准与《定海白虎山路区块房屋征收与补偿实施方案》第10-11页关于无法认定为商业用房的初偿与安置规定相印证，21.48虽不能从现有证据中直接得出该数字，但综合案涉房屋补偿方案，张英的陈述具有可信性，故对于该证据予以认定，可以作为本案定案依据。
三、实物损失
赵雪珍主张，在张英没有与赵雪珍解除合同情况下擅自解约，于2017年10月27日与旧城改造办公室签订协议，导致赵雪珍存放在该店内的东西未搬走，造成损失；造成损失的原因是张英为了拿奖励款，该损失应由张英承担，且在涉及周边人家房东与租赁户之间的，房东都将承租人应享有的款项予以支付；根据拆迁补偿协议第16条第3项的规定，拆迁时涉及租赁房屋的房东应与承租人处理好房屋安置，张英理应积极主动地与赵雪珍沟通，而不是采取这种强硬的做法。为此，赵雪珍提供如下证据：8.衣漫缘时装店面被封的照片，证明被告为了领取奖励金在未跟原告解除租赁合同的情况下就将房屋交给拆迁公司欲以强制拆除的事实。张英质证认为，这是赵雪珍自己贴的封条，为什么贴封条张英不清楚。9.实物损失清单一份，证明赵雪珍经营的店面实物损失。张英质证认为，系赵雪珍自己制作的清单，不予认可。10.照片33张、视频一份，证明张英为了早日拿到拆迁进度款及腾空款，在未与赵雪珍解除合同、且赵雪珍的物品还放在出租屋的情况下，就擅自与旧城改造办公室签订协议交付房屋。张英质证认为，店内未放置大量货物及物品，摄像中物品没有损坏，角落堆放的是垃圾，摄像画面有部分是玻璃碎片，被打碎的碎片也有可能是赵雪珍故意所为。
张英主张，根据赵雪珍的视频除了玻璃门的损失外，没有其他的损失，赵雪珍没有证据证明是张英损坏的，张英不可能会去损坏，这是损人不利己，也没有证据证明是张英让人去拆迁的，赵雪珍的实物损失不存在，无权向张英主张。
本院经审查认为，证据8的真实性双方无异议，仅凭该证据不足以认定系赵雪珍还是张英所张贴，但该证据可以证明赵雪珍名下的服装店已不能正常经营的事实。证据9系赵雪珍自行制作的清单，赵雪珍需要提供证据佐证相关存在项目的损失。证据10，显示有部分物品损坏，但不足以认定赵雪珍提供的证据9中涉及的各项损失真实存在。
四、租金
赵雪珍主张，张英要求租金没有依据。为此，赵雪珍提供如下证据：房屋征收产权调换协议（系复印件）一份，证明2017年10月5日张英与旧城改造办公室签订了房屋征收产权调换协议，自此日起张英已将房屋交给政府，张英主张2017年10月、11月份的房屋租金没有依据。张英质证认为，真实性没有异议，对证明目的和关联性均有异议。
张英主张，赵雪珍应以每年45000元的标准支付张英自2017年9月9日起至2017年11月14日的房租8250元（45000÷365×66=8250）。为此，张英提供如下证据：11.2017年租赁房屋历月电费明细、用水情况查询清单各一份，证明赵雪珍在2017年11月份仍在经营的事实。赵雪珍质证认为，对证据的三性均不予以认可，不能以此证明赵雪珍实际在经营，案涉房屋部分用于营业、部分用于生活，东西堆放在那里并非在经营。
本院经审查认为，对证据11的三性均予以认可，可以证明赵雪珍直至2017年11月仍占有使用案涉房屋的事实。
综上，对双方当事人争议事项认定如下：案涉房屋装修评估价值为42104.12元；张英对于未认定为“住改非”商业用房经济经营补偿款315434元；赵雪珍放置在案涉房屋中的部分物品在拆迁中，受到损坏，但损失金额不能认定为31312元；赵雪珍一直占用使用案涉房屋至2017年11月拆迁。
本院认为，赵雪珍与张英签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。在租赁合同约定的租赁期间内，国家基于旧城改造的需要对案涉房屋进行征收，该征收行为不能为一般民众所避免和克服，属于不可归责于双方的事由导致合同提前解除。
一、关于合同解除时间。赵雪珍主张，双方租赁合同解除时间为2017年8月16日；张英主张，双方租赁合同解除时间为2017年10月28日。对此，本院认为，双方未能通过协商方式解除合同，张英于2017年10月5日与旧城改造办公室签订案涉房屋征收补偿协议，旧城改造办公室于2017年10月8发布通告，通告为公开发布，双方均属于明知此通告，至此双方已不能实现租赁合同目的，故本院认定双方的租赁合同于2017年10月8日解除。
二、关于装修费。虽赵雪珍与张英之间的房屋租赁合同关系因国家征收行为的介入，而提前终止，但赵雪珍与张英之间仍为普通租赁合同的法律关系。赵雪珍因出租房屋被征收而产生的权利应当依据租赁合同约定提出主张，即应以双方签订的租赁合同作为解决纠纷的依据，没有约定的，再依照法律规定处理。本案所涉房屋租赁合同双方在合同中只是约定了赵雪珍可以在租赁期间内自行转让，转让费由赵雪珍收取，没有约定如遇国家征收等情形时，对合同提前终止造成的赔偿事宜如何处理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项“系不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”之规定，基于双方对于房屋装修评估价值均存在贡献的事实，本院酌定双方按50%比例分享装修评估价值42104.12元，即张英应赔偿赵雪珍装修费21052.06元。
三、关于实物损失。租赁合同解除后，赵雪珍应当向张英腾退租赁房屋，但赵雪珍未及时腾退房屋，导致其留置在案涉房屋中的部分物品，受到损坏。赵雪珍对于案涉房屋被划入征收范围且限期腾空，系明知的；赵雪珍却以双方未达成解除租赁合意为由，拒绝将其全部物品搬走，根据现有证据显示，虽不能认定放置在案涉房屋中的物品系赵雪珍有意丢弃还是暂时放置，但结合赵雪珍另行租赁营业用房，以及搬走大部分物品的事实，根据一般生活经验法则，赵雪珍有意丢弃的可能性更大，对此造成的损失应由赵雪珍自行承担。故本院对于赵雪珍要求张英赔偿实物损失的诉讼请求不予支持。
四、关于经济经营补偿。赵雪珍依据张英与旧城改造办公室所签订的《房屋征收产权调换协议》中补偿项目第七项经济经营补偿315434元，要求张英支付一半的经济经营补偿157717元。对此，本院评判如下：案涉出租房屋被国家征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人张英，该协议本质是国家对于被征收人物权的补偿，其补偿项目指向对象为被征收人，即本案的出租人张英；根据合同性原则，赵雪珍作为合同之外的第三人不能享受与履行该协议约定的权利和义务，不能以拆迁办与张英签订的《房屋征收产权调换协议》中经济经营补偿项目名称来确定补偿款项归其所有。故本院对于赵雪珍要求张英支付经济经营补偿款157717元的诉讼请求不予支持。
五、关于租金。案涉租赁合同于2017年10月8日解除，赵雪珍应支付自2017年9月9日起至2017年10月8日的租金。同时，赵雪珍未在案涉房屋征收限令搬迁腾空截止时间2017年10月28日前，搬出租赁房屋，应赔偿其占有、使用房屋给张英造成损失。该部分损失，本院确定按照双方约定的年租金45000元标准计算。故赵雪珍应支付张英自2017年9月9日起至2017年10月8日止的租金3699元（45000÷365×30=3699），自2017年10月9日起至2017年10月28日止的房屋占用使用费2466元（45000÷365×20=2466）。自2017年10月29日起至房屋实际拆迁日，张英已无收取相关费用的法律依据，故不予支持。
六、关于违约金。赵雪珍主张，不能因为政府拆迁而损害赵雪珍的利益，张英应支付违约金3750元。张英主张，政府征收不归责于张英，张英无需支付违约金。对此，评判如下，案涉房屋租赁合同因国家征收而提前解除，合同终止履行，张英对此不存在任何违约或不当行为，不属于张英违约，而属于不可归责于双方的事由导致合同提前解除而终止，故应当参照不可抗力处理。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，应当按照不可抗力的影响，部分或全部免除责任。据此，赵雪珍无权以张英违约为由要求其承担租赁合同不能履行的违约责任。故本院对于赵雪珍要求张项支付违约金5000元的诉讼请求不予支持。
七、关于押金。赵雪珍主张，房屋已被政府拆迁，张英收取的5000元押金理应予以返还。张英主张，押金在赵雪珍付清水电费后，可以返还。本案中，赵雪珍对于尚需向张英支付垫付的水费94.60元、电费395.86元并无异议，张英主张的债务抵销本院予以认定，故在扣除上述水费、电费后，张英应返还赵雪珍押金4509.54元。
八、关于诉讼保全费。赵雪珍在本案诉讼中，支付申请财产保全申请费1424元，保全时对应的诉讼标的额为180780.12元，经审理，可以得到支持的诉讼标的额为26052.06元，按比例分担后，张英应承担205元，其余部分由赵雪珍自行承担。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第二百二十六条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）赵雪珍与被告（反诉原告）张英于2016年9月9日签订的《房屋租赁协议》于2017年10月8日解除；
二、被告（反诉原告）张英于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）赵雪珍装修补偿款21052.06元；
三、被告（反诉原告）张英于本判决生效之日起三日内返还原告（反诉被告）赵雪珍押金4509.54元；
四、被告（反诉原告）张英于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）赵雪珍财产保全费205元；
五、原告（反诉被告）赵雪珍于本判决生效之日起三日内支付被告（反诉原告）张英租金3699元和房屋占用使用费2466元；
六、驳回原告（反诉被告）赵雪珍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5027元，减半收取计2513.50元，由本诉原告赵雪珍负担2249.50元，本诉被告张英负担264元；反诉案件受理费减半收取计25元，由反诉原告张英负担6元，反诉被告赵雪珍负担19元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于舟山市中级人民法院。
审判员 李腾云
二〇一八年三月十二日
书记员 孙丽娜