广东省广州市萝岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗萝法民三初字第205号
原告：谢湘，住广州市白云区。
委托代理人：蓝曼，广东君厚律师事务所律师。
委托代理人：刘浩明，广东君厚律师事务所律师。
被告：广州萝奥房地产开发有限公司，住所地：广州市萝岗区。
法定代表人：郭梓宁，董事长。
委托代理人：朱从刚，住湖北省仙桃市，系该司职员。
委托代理人：周广辉，住广州市海珠区，系该司职员。
原告谢湘诉被告广州萝奥房地产开发有限公司（以下简称“萝奥公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蓝曼、刘浩明，被告的委托代理人朱从刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年3月8日，原告到被告售楼处参观楼盘，看中一套两房单位，被告销售人员告知需先下诚意金，故原告当场缴纳了5000元，被告开具了一张收款收据，注明为“入会费”。2015年3月14日，原告按约到被告售楼处，与被告签署了《临定认购书》，认购被告位于广州萝岗区开创大道与开萝路交汇处的萝岗奥园广场项目某房，房屋总价款为1278290元。原告于当天支付了定金10000元。2015年3月30日，原告在双方约定的时间内再次来到售楼处，准备交剩余定金及首期楼款，但在翻阅被告提供的《商品房预售合同》文本时，原告发现被告在《商品房预售合同》后的附件七《本合同补充协议》中增加了大量不平等条款，更改了广州房地产行政管理部门推荐版本的内容，极大地加重了原告的违约责任及免除被告的违约责任。为此，原告要求对等处理各自的合同责任及违约责任，但被告销售人员当场表示条款不能修改。
2015年3月31日，原告委托律师以公证邮寄送达方式向被告发送《律师函》，要求被告在收到律师函后三日内与原告协商修改合同条款，该律师函于第二天（2015年4月1日）送达被告。但至原告起诉之日，被告一直未统一与原告协商修改合同条款。
原告认为，在合同的签订过程中，当事人应遵循诚实信用、平等自愿及公平原则切实履行己方义务。但本案中被告利用提供合同文本的便利条件，违反上述原则在合同附件补充协议中大量增加对原告不利的条款，并减轻、免除被告在合同中应承担的违约责任，在原告提出修改建议或仍不同意进行修改。原告认为双方已无法通过协商方式对合同条款达成一致意见，故请求解除双方房屋认购关系。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因……不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，原告特诉至法院，请求法院判令：1.解除原被告双方于2015年3月14日签订的《临定认购书》；2.被告返还入会费（诚意金）5000元、购房定金10000元（以上合计15000元）；3.被告承担本案诉讼费。
被告辩称：1.我方根据双方于2015年3月14日签订的临时认购书约定，原告方需交的定金为5万元，原告只交了其中1万元，剩余4万元应于24小时内交清，否则我方某解除临时认购书，认购方已交的1万元定金不予退还，原告未能及时履行将4万元款项支付给我方，我方根据认购书约定，没收原告此前交的1万元定金，所以我方没收其定金是基于临时认购书的约定，而非因双方就合同不能达成一致；2.对原告诉请要求退回诚意金5000元，我司同意退还；3.我方同意解除《临定认购书》，我方已向原告发过解除通知，但发出后没有留存。
经审理查明：2015年3月14日，原告（认购方）与被告（出售方）签订《临定认购书》，该认购书的主要内容为：第一条约定由原告向被告认购广州市香雪公馆某房，该物业建筑面积78.76平方米，套内建筑面积62.38平方米；第二条约定该物业原定价1478573元，一口价实收房价总额为1278290元；第三条约定认购方须交付定金50000元，现预交部分定金10000元，余额40000元须在24小时内付清；若认购方在签署此认购书后逾期未补足前述定金余额的，即视为认购方放弃认购该物业，出售方某解除本认购书，不予退还认购方已付的定金，并有权在不通知认购方的情况下将该物业另行出售；如认购方按期支付剩余部分定金40000元的，则认购方应于支付剩余部分定金之日与出售方签订认购书，该临定认购书自动失效，双方的权利义务以认购书为准。
2015年3月8日，原告向被告支付涉案房屋的入会费5000元，原告、被告确认该入会费的性质为诚意金。《临定认购书》签订当天，原告向被告支付定金10000元。
《临定认购书》签订后，原告与被告销售人员唐某通过微信多次协商变更剩余定金、首期款的支付时间，并最终达成一致意见于2015年3月30日支付剩余定金、首期款及签订正式认购书。2015年3月30日，原告未向被告支付剩余定金和首期款，也未就涉案房屋签订正式认购书和《商品房买卖合同》。
被告主张于2015年3月30日当天向原告寄出《挞定通知书》，主要内容为因原告没有在约定的24小时内交齐剩余的40000元定金，要求解除《临定认购书》并没收定金，但未留存该通知书。
2015年3月31日，原告通过EMS向被告发出《律师函》，该函件的主要内容为：原告于2015年3月30日来到被告售楼部准备交剩余定金及首期款，但在翻阅正式合同时发现正式合同文本后的补充协议大量更改了广州房地产行政管理部门推荐版本的内容，极大地加重了原告的违约责任、免除了被告的违约责任，原告要求被告在接到该《律师函》三日内，平等协商及修改双方即将签署的《商品房预售合同》的有关条款，否则，原告不排除解除双方认购关系，要求被告退回其购房定金及其它费用。被告于2015年4月1日收到该《律师函》。
原告确认在被告发出《挞定通知书》几日后收到该通知书，但认为被告主张的挞定理由不成立，原因是双方已经协商变更《临定认购书》第三条约定的剩余定金的支付时间，原告未支付剩余定金、首期款及签订正式认购书的原因在于原告要求被告与其协商合同条款，但至今没有收到被告的回复。
以上事实，有《临定认购书》、收款收据、公证书、快递单、妥投证明、笔录及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，本院予以采信。
本院认为，原告与被告签订的《临定认购书》虽然就认购房屋的价格、房号、面积进行了约定，但根据原告、被告于庭审中的陈述，双方还要另行签订正式的认购书，还需对于付款期限、交房标准、签约时间等重要的合同条款进行约定。本院通过对《临定认购书》内容的审查，认为该《临定认购书》性质不应认定为预约合同，而应定性为定金合同。定金合同是实践性合同，定金的数额按照当事人实际交付的金额确定，对于未交付部分不能强制履行。本案中，原告只向被告实际交付了10000元定金，被告对此并未提出异议也未拒绝接受该定金，虽然该《临定认购书》第三条约定“认购方须交付定金50000元，现预交部分定金10000元，余额40000元须在24小时内付清”，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条的规定，应视为双方将定金金额变更为10000元。至于该《临定认购书》第三条中约定的“若认购方在签署此认购书后逾期未补足前述定金余额的，即视为认购方放弃认购该物业，出售方某解除本认购书，不予退还认购方已付的定金，并有权在不通知认购方的情况下将该物业另行出售”违反了《担保法》及其司法解释的强制性规定，为无效条款。
原告、被告在签订定金合同后，无法就正式《商品房买卖合同》中的主要条款包括违约金条款、办证期限等问题达成一致意见，其责任不可归责于双方当事人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，被告应将定金10000元返还给原告。被告主张根据《临定认购书》第三条解除认购书、没收定金，理据不足，本院不予支持。
由于原告、被告双方庭审中都同意解除《临定认购书》，本院确认双方签订的《临定认购书》于庭审之日即2015年7月14日解除。此外，原告主张被告退回入会费5000元，被告当庭表示同意，本院予以确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告谢湘与被告广州萝奥房地产开发有限公司签订的《临定认购书》于2015年7月14日解除；
二、被告广州萝奥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告谢湘返还定金10000元；
三、被告广州萝奥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告谢湘返还入会费5000元。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费175元，由被告广州萝奥房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李小伟
代理审判员 王 梦
人民陪审员 吴凌云
二〇一五年八月六日
书 记 员 曹 猛