河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫03民终626号
上诉人（原审被告）：李淑芹，女，1954年12月12日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。
委托诉讼代理人：陈炫兑，男，1966年11月26日出生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区。
被上诉人（原审原告）：李玉霞，女，1977年10月29日出生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区。
委托诉讼代理人：苗武涛，河南蓝锐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：洛阳懿皇房产经纪有限公司。住所地河南省洛阳市西工区行署路*号院*号楼4门***室。
法定代表人：白松朝，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘兴邦，该公司法律顾问。
上诉人李淑芹因与被上诉人李玉霞、洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2017）豫0304民初1204号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李淑芹上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回李玉霞的诉讼请求；2、诉讼费由李玉霞承担。事实与理由：1、双方签订涉案房屋买卖合同时，涉案房屋系经济适用房，从李玉霞购买之日起未满五年，依法不准许买卖，双方签订的涉案房屋买卖合同违反法律规定，应为无效。2、双方签订涉案房屋买卖合同后，李淑芹得知涉案房屋购房期限未满五年，存在物业、水电等问题，合同中关于涉案房屋的信息不详细，懿皇公司诱骗李淑芹在不知情的情况下签订合同，就要求解除合同，故涉案合同并未实际履行，一审法院判决李淑芹赔偿46600元显失公平。
李玉霞辩称，1、涉案合同系三方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应按照合同内容履行合同义务。2、李玉霞购买的经济适用房按照产权界定卡上的时间计算已经5年，符合上市交易的条件，经济适用房产权界定卡上所注售房日期满五年就可上市交易。3、一审法院依据合同约定认定由违约方李淑芹支付10%的违约金是正确的。
懿皇公司辩称，一审判决认定事实清楚，结果正确，应予维持。
李玉霞向一审法院起诉请求：1、依法解除李玉霞与李淑芹和懿皇公司之间的房屋买卖合同；2、判令李淑芹承担违约责任并支付违约金40600元、律师费6000元、搬家费1000元，租房损失1000元，共计48600元；3、判令懿皇公司在收取李淑芹各项费用范围内承担补充责任；4、判令李淑芹承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年7月23日，李玉霞与李淑芹及懿皇公司三方签订房屋买卖（居间）合同书一份。合同约定：（丙方）懿皇公司为中介人，甲方（李玉霞）将其所有的、位于洛阳市瀍河区启明北路东街8号院3幢4-501的房屋一套，以406000元的价格出售给（乙方）李淑芹。懿皇公司收取李淑芹居间服务费8120元，过户服务费2000元，预留尾款10000元（待房屋手续办完，懿皇公司代李淑芹向李玉霞交付）。李淑芹应于2017年8月31日一次性交付406000元给李玉霞。李玉霞应于2017年8月31日交付房屋予李淑芹。合同约定，违约则按照房屋价10%追究责任；由于一方违约，为追究违约责任而产生的律师费等相关费用由违约一方承担。合同签订后，懿皇公司按照合同收取了李淑芹相应费用和预留房款。李淑芹主张2017年7月27日，自己曾向懿皇公司提出书面的合同终止申请。理由为：“买房家人发现合同签订内容和买房经历都有对房屋存在故意隐瞒事实和诱导买方不清醒的情况下，急于成交，使得造成买方交压金……现提出终止合同。退回买方所交一切签订合同之款项”。李玉霞为履行合同于2017年8月5日租车搬家。在最终确认李淑芹不再买房后,2017年8月31日李玉霞再次租车搬回。李玉霞提交两次搬家收据合计1000元；租房收据1000元；为本次诉讼支付律师费6000元。确定合同无法履行后，懿皇公司扣除居间服务费8120元后，将剩余费用12000元退还李淑芹。庭审中，李淑芹主张，如果实在终止不了合同，就购买该房屋。但李玉霞不同意再将房屋出售给李淑芹。一审法院认为，李玉霞与李淑芹、懿皇公司三方签订的房屋买卖（居间）合同，是三方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同有效，各方当事人应当根据合同约定履行相关的义务。依照公平原则及居间合同的性质，李淑芹在签订合同后反悔，应当承担相应的违约责任，即违约金40600元；李玉霞律师费6000元。懿皇公司为李玉霞、李淑芹提供了房产中介服务，并最终促成二人签订合法有效的《房屋买卖（居间）合同》，其已履行了居间人应尽的义务。故其向李淑芹收取居间服务费合理合法。由于房屋最终未能办理过户，懿皇公司应当退还李淑芹代办过户费。为保证合同顺利履行，《房屋买卖（居间）合同》约定了预留房款10000元。懿皇公司处分预留房款时存在过错，应当在此范围内承担相应民事责任。违约金性质之一，就是弥补守约方的损失。李玉霞主张搬家费、租房费损失，违约金足以弥补，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，判决：一、解除李玉霞与李淑芹、懿皇公司于2017年7月23日签订的房屋买卖（居间）合同，各方权利义务终止履行；二、李淑芹于判决生效之日起十日内支付李玉霞违约金40600元，律师费6000元，合计46600元；三、懿皇公司在其收取的预留尾款10000元范围内，对李玉霞承担补充赔偿责任；四、驳回李玉霞的其他诉讼请求。如果未按照判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1115元，减半收取557.5元，保全费506元，以上合计1063.5元，由李淑芹负担。
二审审理中，李淑芹申请证人王某和祝某出庭作证，拟证明懿皇公司诱导李淑芹购买本案房屋，本案房屋买卖不合情理。李玉霞质证认为，证人证言系道听途说，对其真实性不予认可。李玉霞提供以下证据：1、洛阳市住房保障和房产管理局关于经济适用房上市交易关于时间点的回复的截图，拟证明经济适用房上市交易时间以产权界定卡时间为准；2、涉案房屋产权界定卡复印件一份，拟证明涉案房屋已经满5年，双方签订的买卖合同真实有效。李淑芹质证认为，证据1系截图，不予认可；证据2真实性予以认可，但是售房时间应以房产证和契税发票载明时间为准。本院认为，证人王某和祝某的证言缺乏真实性，本院不予采信。李玉霞提供的证据1真实性无法核实，本院不将其作为本案有效证据使用，证据2与本案存在关联性，本院将其作为本案的有效证据予以使用。
本院经审理查明：涉案房屋产权界定卡上显示的售房日期为2012年7月11日。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为：本案双方争议的焦点是李淑芹是否应承担违约责任的问题。李玉霞、李淑芹与懿皇公司三方签订的房屋买卖（居间）合同系三方真实意思表示，本院予以确认。李淑芹于2017年7月27日向懿皇公司提出书面终止合同的申请并终止合同，其行为构成根本违约，一审法院认定由李淑芹承担违约责任并支付违约金，是正确的。关于违约金数额的认定。虽涉案合同约定了违约方需支付房屋价款10%的违约金，但涉案合同关于履行方式及付款约定存在瑕疵，合同特别约定中家具家电条款的补充协议缺失，造成上述合同瑕疵的出现，双方均存在过错，故本院酌定李淑芹支付房屋价款5%的违约金给李玉霞，即406000元×5%=20300元。关于李玉霞本次支出的律师费6000元，虽然合同中约定由违约方承担，但是由于双方均存在过错，故本院酌定李淑芹承担上述费用的一半即3000元。
李淑芹上诉称涉案房屋系经济适用房，未满五年不得出卖，涉案房屋买卖合同应为无效的主张于法无据，本院不予支持。李淑芹上诉称涉案合同系在懿皇公司的诱导下签订，但是没有提供证据证明，本院对此不予支持。
综上所述，李淑芹的上诉请求部分能够成立，本院予以支持；李淑芹的其他上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2017）豫0304民初1204号民事判决第一、三项；
二、撤销河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2017）豫0304民初1204号民事判决第四项；
三、变更河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2017）豫0304民初1204号民事判决第二项为：“李淑芹于本判决生效之日起十日内支付李玉霞违约金20300元，律师费3000元，合计23300元”；
四、驳回李玉霞的其他诉讼请求。
如果未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费1115元，减半收取557.5元，保全费506元，以上合计1063.5元，由李玉霞负担277.5元，由李淑芹负担786元。二审受理费965元，由李淑芹负担482.5元，由李玉霞负担482.5元。
本判决为终审判决。
审判长 孙世良
审判员 周艺军
审判员 邱平平
二〇一八年二月二十六日
书记员 李德选