江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第0093号
上诉人（原审被告）高某。
上诉人（原审原告）陆凯铭。
委托代理人马式辉。
上诉人高某、上诉人陆凯铭因房屋所有权纠纷一案，均不服启东市人民法院（2010）启民初字第1522号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年2月12日公开开庭进行了审理。上诉人高某，上诉人陆凯铭及其委托代理人马式辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2007年9月11日，陆凯铭与启东市银洲房地产公司签订世纪家园48幢一单元1101室房屋的买卖合同。同年10月中旬，陆凯铭交纳了购房款1139018元、车库款102145元。10月15日，陆凯铭经登记单独取得该房屋的所有权。
2007年10月17日，陆凯铭生父沈卫兵续娶之妻（2008年6月登记离婚）张玉桃约请其嫂子胡静菊出面向原启东市农村信用合作联社决心信用社（以下简称决心信用社）签订最高额个人担保借款合同一份，主要约定：决心信用社分次向胡静菊发放借款，陆凯铭自2007年10月17日起至2009年10月17日止，为胡静菊在决心信用社办理的最高本金余额不超过人民币49万元的借款提供担保；借款的担保方式为最高额抵押担保；在此期间和最高本金额度内，双方无须逐笔签订借款合同和办理担保手续。合同另就其他内容进行了约定。次日，决心信用社与陆凯铭在登记机关办理了抵押物登记手续，陆凯铭以其所有的启东市汇龙镇世纪家园48号楼1101室房产为决心信用社设定抵押权。决心信用社随即向胡静菊发放了借款人民币49万元。2008年10月14日，张玉桃与胡静菊一起归还了利息46695.29元，并办理了49万元的续贷手续。
2004年，沈卫兵因购买龚彬、郁惠兴的运输船而欠下数十万元债务，后一直被龚、郁两人催要。2008年春，沈卫兵指使其姐夫黄红飞写下虚假“借条”一份，称黄红飞向薛淼如借人民币25万元，并让陆凯铭为该虚假债务提供担保。同年9月，沈卫兵让薛淼如制作了将该虚假债权转让给郁惠兴的协议书和转让通知书。沈卫兵将上述文书通过龚彬交给郁惠兴，并让郁惠兴起诉黄红飞、陆凯铭归还该笔债务。郁惠兴向原审法院提起民事诉讼后，沈卫兵冒用陆凯铭名义委托启东市惠丰法律服务所陈明作为代理人参加该案诉讼。2008年11月7日，双方达成了由黄红飞、陆凯铭于2008年11月20日前一次性归还郁惠兴本息计人民币329166元的调解协议。2009年1月16日，郁惠兴向原审法院申请执行。执行过程中，沈卫兵让他人冒充陆凯铭向称全权委托沈卫兵处理执行事项，并提出以陆凯铭名下的世纪家园48号楼1101室房产出售款项归还该笔债务。高某得悉该房出售信息后，与沈卫兵多次协商，约定以人民币107万元的价格购买陆凯铭的世纪家园48号楼1101室房产。高某经咨询后提出，房屋所有人委托他人办理房产过户手续需经公证机关公证。2009年3月4日，沈卫兵指使其外甥黄锦辉冒用陆凯铭身份办理银行卡一张，又提供了伪造的“贵州省安顺市公证处公证书”一份，指使黄锦辉至贵州省安顺市通过特快专递邮寄给本院执行人员。该伪造的“公证书”称：陆凯铭委托张玉桃以110万元的价格变卖其名下房产，用于归还黄红飞所欠郁惠兴款项，并将余款汇入前述银行卡中。高某见到该虚假的公证书后，于3月16日与张玉桃签订了成交价为107万元的购房合同，并与沈卫兵、张玉桃等人到决心信用社归还了前述胡静菊名下贷款本息共计人民币508761.24元，余款561238.76元汇入启东市财政局专用帐户。同日，决心信用社开具房地产抵押注销登记证明，证明债务人胡静菊于2009年3月16日还清全部债务，请予办理抵押登记注销手续。启东市房地产交易监理所依据该证明办理了抵押登记注销手续。随后，高某陆续收到了房屋所有权证和钥匙等，但未能办理房屋所有权人变更登记手续。同年夏秋间，高某对房屋进行了装修并实际入住。
2011年12月30日，沈卫兵因伪造公证文书出售陆凯铭房屋的行为涉嫌诈骗犯罪而被启东市公安局刑事拘留，2012年2月4日被批准逮捕。因沈卫兵行为的性质影响到本案审理结果，本案中止诉讼。同年8月31日，原审法院作出（2012）启刑二初字第0081号刑事判决书，判决沈卫兵犯诈骗罪，判处有期徒刑十年，并处罚金人民币二十万元，诈骗所得赃款人民币508761.24元（已还江苏启东农村商业银行股份有限公司决心支行即原决心信用社胡静菊名下贷款及利息）予以追缴，发还被害人高某。该判决已由南通市中级人民法院于2012年12月19日裁定维持。判决生效后，高某因对追赃部分的处理有异议，未向原审法院申请执行。
庭审中，陆凯铭申请就房屋租金价格进行鉴定。2013年4月12日，鉴定机构启东市价格认证中心出具价格鉴证结论书，认为讼争房屋在装修状态下租金为每月4173元；在未装修状态下，因无相同或相近的参照物，不作鉴定结论。在分析建议意见中提到，讼争房屋在未装修状态下较难出租，考虑租金价格在1000-2000元之间。高某经原审法院多次释明后，同意就房屋装修价值进行鉴定，但表示其同意鉴定并不代表对陆凯铭主张的认可。鉴定程序启动后，高某未交纳鉴定费用。陆凯铭随后将原诉讼请求“要求高某恢复原状”变更为“讼争房屋的附着物（内部装修、不可移动物）折价归陆凯铭所有，并由法院判决支付合理对价给高某”，同时提交了鉴定申请并预交了鉴定费用。2013年8月30日，受托鉴定机构启东市价格认证中心出具鉴定报告，认定鉴定基准日为同年6月30日，房屋装修的市场新价为80万元，如保持原状，与房屋共同使用，市场价约为40万元，如将所有装修及家具电器拆除后出售，约为24万元。10月22日，该鉴定机构向原审法院出具复函，确认讼争房屋内可移动且移动后价值不受影响的家具、电器的新置价值为145142.99元（不考虑成新率），并说明：室内装修的耐用期限为5-8年，本次鉴定实际按6.5年计算。
原审认为，不动产所有权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记的，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。法律上的另有规定，仅指政府征收、法院裁决和仲裁机关仲裁等三种情形。陆凯铭自2007年10月15日起被登记为房屋的所有权人，并一直延续至今，故陆凯铭享有讼争房屋的所有权。高某在购买讼争房产时，签约的相对方为张玉桃，张所持的陆凯铭委托其出售房产的委托书，系沈卫兵伪造之物，并非陆凯铭的真实意思表示，故张玉桃不享有代理权，无权代理陆凯铭出售讼争房屋，高某与张玉桃签订的房屋买卖合同对陆凯铭不发生法律效力。高某虽然在签订合同后支付了房款且已实际占有房屋，但讼争房屋的所有权人并未被登记为高某，故高某不能依善意取得制度取得讼争房屋的所有权。陆凯铭要求高某迁出讼争房屋于法有据，原审法院予以支持。
陆凯铭的房屋在遭高某占有时为毛坏房，出租成功的可能性较低，且陆凯铭也未能提供其已经或者能够将讼争房屋出租的证据。高某在发生房屋所有权争议后，已及时向法院提起相应诉讼，但司法机关追究沈卫兵的犯罪责任需要经法定程序和一定的时间，且法院审理双方的权属争议必须待沈卫兵的刑事判决确定后方能进行，故高某未迁出陆凯铭所有的房屋并不具有明显过错。陆凯铭、高某双方因讼争房屋发生争议，均是沈卫兵诈骗行为的结果，双方同为受害人，如各自遭有损失，向沈卫兵追偿更符合法律与情理。综上所述，陆凯铭要求高某支付租金的主张不宜支持。
高某在占有房屋期间对房屋进行了装修，由此形成了房屋的添附物。在判令高某迁出房屋时，基于双方利益之衡平，依法应对添附物的归属作出处理。本案添附物属于讼争房屋的从物，现高某需依判决迁出讼争房屋，故依主、从物关系之一般处理原则，讼争房屋的添附物即装修物，应判归陆凯铭接收，并由陆凯铭向高某支付相应价值以弥补其损失。电器等由补充鉴定明确其价值的物品（见判决主文），属可迁移之物且不因物的迁移而降低其价值，故应由高某取回原物。陆凯铭称高某对讼争房屋进行装修存在过错，应适当减少陆凯铭应支付的添附物的价值。但如前述，高某系受陆凯铭生父欺诈而占有并利用房屋，其事后即已提出相应诉讼，故不宜认定其过错；陆凯铭按鉴定结论给予高某补偿，亦无显见的损失或其他不公之处，故陆凯铭的该项请求不予接纳。陆凯铭另提出应考虑鉴定基准日后装修物价值的贬损，该意见有合理之处，原审法院酌情采纳。高某称鉴定结论与事实生活不符。法院注意到，本案鉴定结论所援引的室内装修物使用年限，确少于日常生活中装修物的实际使用年限，但是，该鉴定结论所依据的装修物使用年限，为鉴定机构通常共同参照的标准，且与本案鉴定人在其他鉴定场合下所适用的标准相同，若轻率否定该鉴定结论的证明力，则会导致不同案件在证明标准上的失衡，故对该鉴定结论予以采信。但是，即便装修物的使用期限按鉴定结论来认定，实际上装修物在使用年限届满后，仍存有剩余残值，原审法院据此酌定该项余值为5万元。据上，除高某应取回的物品外，陆凯铭应补偿高某添附物价值357783元［（800000-145142.99）元＊47%＋50000元］。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第一百零六条第一款第（三）项，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第86条的规定，原审法院遂判决：一、高某于判决生效之日起一个月内迁出启东市汇龙镇世纪家园48号楼1101室房屋。二、室内装修物（不含应由高某取走的物品）归陆凯铭所有，陆凯铭于判决生效之日起一个月内支付高某装修物补偿款357783元。豪华型沙发1套、方块楼地面地毯1块、艺术装饰画1幅、52吋索尼电视机、37吋松下电视机、松下滚筒洗衣机、松下冰箱、美的小冰箱、吸尘器各1台、32吋松下电视机3台、铁人牌健身器3台、双人床4张、秋千椅、陶瓷休闲桌各1张、金鱼缸、餐桌、好太太衣架、监控设备各1套，由高某取回。三、驳回陆凯铭的其他诉讼请求。本案受理费80元、鉴定费15000元，合计15080元（陆凯铭已预交），由陆凯铭负担9020元，高某负担6060元。
宣判后，高某、陆凯铭均不服，向本院提起上诉。高某上诉称，一审判决认定讼争房屋系陆凯铭所有证据不足，陆凯铭仅提供了讼争房屋产权证复印件，未能提供商品房买卖合同、付款凭证、发票及产权证原件。本案讼争房屋事实上为陆凯铭生父沈卫兵所有，陆凯铭仅是名义上的购买人。一审判决书中故意遗漏了启东法院执行局法官促成讼争房屋买卖的事实。高某已按合同约定支付了购房款，其已善意取得讼争房屋。原审判决高某从讼争房屋中迁出是为了摆脱法院的过错责任，严重侵害了高某的合法权益，请求二审法院撤销原判，改判驳回陆凯铭的诉讼请求。
陆凯铭上诉称，讼争房屋是高某在未取得产权证书，且明知房屋存在权属争议的情况下擅自装修并居住的，高某存在严重过错。在上诉期间，装修物继续贬损，请二审法院对评估基准点后的装修残值进一步修正。此外，高某占有讼争房屋达4年，一审法院未支持其间的房屋占有使用费错误，请求二审法院对原审判决主文第二、三项予以改判，支持陆凯铭的一审诉讼请求，并合理决定一审诉讼费用（含鉴定费）的分担。
针对陆凯铭的上诉，高某答辩称，高某是在给付全部购房款，又无房居住的情况下才装修入住的。高某购买房屋后，其装修、居住的就是自己的房屋，没有理由再向他人交房屋占有使用费。
针对高某的上诉，陆凯铭答辩称，本案与（2009）崇民初字第1457号案件是系列案件，高某对1457号案件未提出上诉，该判决书已经生效，判决高某不享有讼争房屋产权。在该案未作改判的情况下，高某上诉的理由不能成立。
经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：1、陆凯铭要求高某迁出房屋能否支持？2、原审对案涉房屋内的装修物处理是否恰当？陆凯铭要求高某支付房屋占有使用费的请求有无事实及法律依据？
关于争议焦点1，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。经依法登记，始发生法律效力。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。陆凯铭自2007年10月15日即被登记为讼争房屋所有权人并延续至今。高某虽与案外人张玉桃就讼争房屋订立了买卖合同，但该合同已被（2012）启刑二初字第0081号刑事判决、（2009）启民初字第1457号两份生效判决认定为无权代理，对陆凯铭不发生法律效力，且高某未能办理讼争房屋的过户手续，不符合善意取得的条件，高某亦未能提供其他证据证明其对讼争房屋享有合法使用的权利，故陆凯铭作为讼争房屋的所有权人请求高某迁出讼争房屋应予支持。原审对此判决并无不当。
关于争议焦点2，因沈卫兵的诈骗行为制造了高某有权利对房屋进行占有处分的表象，高某在支付其与张玉桃约定的全部房款后相信了沈卫兵制造的表象，对讼争房屋进行了占有及利用，并对讼争房屋进行了装修。陆凯铭上诉称其在高某装修时即向其提出了产权方面的异议，故可以认定高某是擅自装修，具有过错，但陆凯铭未能提供其提出异议的证据。高某装修发生在沈卫兵被司法机关追究犯罪之前，高某已被刑事判决认定为被害人，不宜认定其存在过错。不论高某是否存在过错，其对讼争房屋进行装修是客观事实。装修物属于讼争房屋的添附物，在法律属性上属于从物。原审按照主从物分割的一般原则，判决可迁移之物由高某取回原物，不可迁移之物由陆凯铭支付装修物价值后归陆凯铭所有，在不可迁移物的价值计算上，原审在综合考虑装修物的现值、成新率及剩余残值等因素的基础上酌定而成，兼顾了双方利益的衡平，并无不当。陆凯铭上诉称上诉期间装修物价值进一步贬损应再行调整，因本案审理过程中装修物价值仍在贬损，属于不确定的事实，对不确定的事实无法确定价值，陆凯铭可至期间确定后再行主张权利。沈卫兵被追究刑事责任后，双方因讼争房屋权属引起的诉讼仍在审理过程中，尚无定论，高某未搬离讼争房屋不具有明显过错。陆凯铭主张的占有使用费损失是因沈卫兵的诈骗行为而产生，其亦是沈卫兵诈骗行为的受害人，其因沈卫兵诈骗行为导致的相关损失可向沈卫兵主张。
综上，高某、陆凯铭的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人高洪泉、陆凯铭各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 吴克宏
代理审判员 卢 丽
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 李新珠
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。