江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏07民终201号
上诉人（原审原告）仇秀兰。
上诉人（原审原告）冯陵。
委托代理人李艾军、何兴驰，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）孙冠军。
被上诉人（原审被告）张乔。
被上诉人（原审被告）郑滨。
被上诉人（原审被告）伏运梅。
被上诉人（原审被告）张欣。
上诉人仇秀兰、冯陵因与被上诉人孙冠军、张乔、郑滨、伏运梅、张欣返还原物纠纷一案，不服灌云县人民法院（2015）灌民初字第00449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日立案受理后，依法组成合议庭审理于2016年3月14日公开开庭审理了本案，上诉人仇秀兰、冯陵及其委托代理人李艾军、何兴驰，被上诉人孙冠军、张乔、郑滨、伏运梅、张欣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1994年12月，仇秀兰、冯陵购买了仇秀兰单位灌云县人民医院的房改房，房屋座落于灌云县伊山镇西门街健康路16-1幢204号（三室一厅），建筑面积73.74平方米，折抵相应工龄后的房屋价格11793.48元。1995年3月20日，涉案房屋办理了房屋所有权证。
2001年4月份，仇秀兰、冯陵以45000元的价格将涉案房屋卖给郑滨、伏运梅，并将涉案房屋及房屋所有权证交付给郑滨、伏运梅，双方未签订房屋买卖书面合同。
2003年8月份，郑滨、伏运梅以47700元的价格将涉案房屋卖给孙冠军、张乔，又并将涉案房屋及房屋所有权证交付给孙冠军、张乔，双方亦未签订房屋买卖书面合同。现张乔的母亲刘道翠居住使用该房屋，张欣不时到房屋照顾刘道翠。
以上事实有各方当事人当庭部分陈述；仇秀兰举证的身份证、结婚证复印件，涉案房屋所有权证存根、购买公有住房申请书、审批表、出售公有住房买卖契约、分户平面图，土地使用权查询结果，接处警工作登记表；孙冠军、张乔举证的房屋所有权证在卷佐证。
对于孙冠军、张乔申请证人周某出庭作证的证人证言，周某陈述“我和张乔聊天的时候知道她家把当时住的房屋卖了”，其并不是双方房屋买卖时在场当事人，系从张乔处得知房屋情况，故对周某的证人证词，不予采信。
对于孙冠军、张乔举证2015年5月6日的证明，有王某某、孙某某、牛某某等人签名，仅有孙某某出庭作证，经调查孙某某不是双方房屋买卖时在场当事人，对涉案房屋情况的了解多为邻居说的，对于具体细节不知道，故对孙某某的证人证词，不予采信。
原审法院认为，涉案房屋是租赁还是买卖关系是本案的争议焦点。经庭审查明，2001年4月份仇秀兰收取了郑滨、伏运梅45000元，并将涉案房屋及房屋所有权证交付给郑滨、伏运梅。伏运梅陈述2000年10月份左右向仇秀兰付了20000元、2001年春节后付了28000元，没有提供证据证明，仇秀兰认可收到郑滨、伏运梅45000元，予以采信。仇秀兰称该款项为租金，郑滨、伏运梅主张该款项为购房款。庭审调查时，原审法院多次向仇秀兰了解租金、租期、结算周期及履行情况，第一次庭审时仇秀兰回答双方没有谈租金，按照市场价格，郑滨不租了结算。第二次庭审时仇秀兰回答租金按照市场价格每月300元计算，大概计算15年，并表示期间市场租金价格上涨还是按照每月300元计算。原审法院认为，房屋租赁关系应当约定租期和租金标准，即使是不定期的租赁，亦应就租金标准有所约定。仇秀兰主张将涉案房屋出租给郑滨、伏运梅但不能提供任何有效证据，所陈述的内容亦不符合租赁关系的基本特征及交易习惯。结合涉案房屋的状况，郑滨、伏运梅2001年给付仇秀兰45000元，基本符合当时灌云县伊山镇房屋市场交易价格。郑滨、伏运梅一次性支付与购房金额相当的45000元给仇秀兰作为租金，不符合常理，亦不符合租赁交易习惯。关于房屋所有权证变动的问题。仇秀兰认为房屋所有权证是其放在涉案房屋抽屉，被郑滨、伏运梅拿去。伏运梅称该房屋所有权证是仇秀兰直接交给她的。鉴于房屋所有权证属于重要的产权证明书，仇秀兰的陈述内容不符合人们通常行为方式，可以认定仇秀兰向郑滨、伏运梅交付了房屋所有权证书。且2001年至今，距离交付涉案房屋已长达十年，仇秀兰没有提出异议。仇秀兰对于收取郑滨、伏运梅现金45000元，向郑滨、伏运梅交付房屋和郑滨、伏运梅持有涉案房屋所有权证的事实不能提供证据作出合理的解释。仇秀兰主张与郑滨、伏运梅之间为租赁关系，因缺乏证据支持，违背交易常规，不予支持。原审法院认定郑滨、伏运梅支付了房屋价款，仇秀兰、冯陵也交付了房屋，双方之间房屋买卖合同成立，虽然没有办理房屋的过户手续，但是不影响房屋买卖合同的效力，故郑滨、伏运梅有权占有、使用、处分涉案房屋。郑滨、伏运梅与孙冠军、张乔之间就涉案房屋形成买卖关系双方均无异议。现仇秀兰、冯陵要求孙冠军、张乔搬出涉案房屋，将该房屋返还的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。仇秀兰要求返还涉案房屋的诉讼请求不予支持，故其要求郑滨等人连带赔偿因涉案房屋纠纷造成的损失人民币6091元的诉讼请求，亦不予支持。原审法院遂判决驳回仇秀兰、冯陵的诉讼请求。案件受理费80元，由仇秀兰、冯陵负担。
上诉人仇秀兰、冯陵不服原审判决，向本院提起上诉，认为原判决认定事实错误，证据不足。上诉人仇秀兰、冯陵与被上诉人郑滨、伏运梅之间系长期租赁关系而非买卖合同关系，原判决认定郑滨、伏运梅向上诉人交付45000元基本符合2001年灌云县伊山镇房屋市场交易价格，依据不足，与事实不符。根据“谁主张谁举证”的原则，双方均应举证证明自己的主张，在双方均没有提供相应的证据时，法院仅仅靠推定来认定被上诉人主张成立，明显证据不足。综上，原审法院在没有查清案件事实的基础上，以推定的方式认定上诉人与被上诉人郑滨、伏运梅之间成立房屋买卖关系，严重地侵害了被上诉人的合法权益，请求二审法院依法撤销原审判决，依法发回重审或者查清事实后依法改判；本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人孙冠军、张乔、郑滨、伏运梅、张欣共同答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决。原审法院结合涉案房屋当时建筑情况、面积、地段等因素，判定2001年郑滨、伏运梅给付给上诉人的购房款基本符合当事人灌云县伊山镇房屋市场买卖交易价格，是正确可信的。原审判决客观公正，上诉人仇秀兰、冯陵在房屋出卖十几年后起诉主张系房屋租赁合同关系，属于不诚信行为，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原判决查明事实清楚，本院予以确认。对仇秀兰、冯陵在二审期间提交的退休证、常住人口登记卡、灌云县人民政府灌证发（1999）第44号文件、高级职称证书等证据，因与本案缺乏关联性，本院不予认证。对被上诉人提交的房屋转让协议、照片、新闻报道等证据，本院认为，被上诉人提交的房屋转让协议有相应的房产证佐证，可以佐证案涉房屋交易时房屋的交易价格，本院予以采信，对照片，因上诉人不认可该照片，且无其他证据佐证，本院不予认证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人仇秀兰、冯陵主张其与被上诉人郑滨、伏运梅之间系房屋系租赁合同关系，但其未能提供相应的证据予以证明，且上诉人未对其收取被上诉人郑滨、伏运梅45000元作出合理解释，故其应当承担举证不能的不利后果。原审法院综合涉案房屋当时建筑情况、面积、地段等因素，认定45000元基本符合当时灌云县伊山镇房屋市场买卖交易价格，结合被上诉人二审期间提交的房屋买卖协议，原审法院该认定符合案件事实，本院予以认同。对上诉人称房屋买卖是家庭重大事宜，应当签订书面合同的主张，本院认为，本案中上诉人仇秀兰、冯陵认可收到被上诉人郑滨、伏运梅向其支付的45000元，并将涉案房屋及房产证交付给被上诉人郑滨、伏运梅，双方之间成立事实上的房屋买卖合同关系。虽然《城市房地产管理法》第40条及《城市房地产转让管理规定》第7条规定房产转让应当签订书面转让合同，但该规定系管理性规定，并不能否定合同的效力。被上诉人郑滨、伏运梅基于合法有效的房屋买卖合同占有、使用、处分涉案房屋有合法依据，同理被上诉人孙冠军、张乔基于与被上诉人郑滨、伏运梅之间合法有效的房屋买卖协议占有、使用涉案房屋亦于法有据，故上诉人仇秀兰、冯陵主张返还涉案房屋的诉求无事实和法律依据。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院依法不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案案件受理费80元（上诉人仇秀兰、冯陵已预交），由上诉人仇秀兰、冯陵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 应庆国
代理审判员 刘井鑫
代理审判员 陈其庆
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 刘 勇
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；