广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0183民初1065号原告：姚周，男，1986年11月1日出生，汉族，住河南省汝南县，委托代理人：尹远、杨慧中，广东尹远律师事务所律师、实习律师。被告：唐艳，女，1980年8月4日出生，汉族，住广东省广州市增城区，原告姚周诉被告唐艳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚周的委托代理人尹远到庭参加诉讼，被告唐艳经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚周诉称：2014年3月2日，原被告签订《房屋买卖合同》，被告唐艳委托吕奇峰将座落于广州市增城区新塘镇汇美金都路的3号1座201号房屋以人民币100万元出售给原告。合同约定因涉案房屋已出租未到期，双方约定原告付清款项之日，该房屋交付给原告。被告在签订《房屋买卖合同》后15天内向原抵押银行申请提前还贷手续并涂销抵押登记。原告在2014年3月31日通过银行转账的方式将全部购房款100万元汇入被告指定的账号，2014年4月2日被告已确认已收取全部购房款，并将房屋实际交付给原告。但被告在原告依约支付购房款后，并未按照合同约定在15天内到原抵押银行进行赎契和涂销，也未给原告办妥产权转移登记。原告多次找被告协商未果，故原告诉至法院，请求法院判令，一、确认位于广州市增城区新塘镇汇美金都路的3号1座201号的房屋所有权归原告所有；二、请求判令被告支付原告违约金300000元（违约金以100万元为基数，按每日0.1%的标准自2014年3月21日起计算至办理完房屋过户手续之日止）；三、诉讼费由被告承担。被告唐艳未到庭答辩。经审理查明：位于广州市增城区新塘镇汇美金都路3号1座201房的产权人为唐艳，缮证日期为2009年1月21日。2013年6月3日，被告到广东省广州市南方公证处，在公证人员面前签署《委托书》，授权吕奇峰处理关于新塘镇汇美金都路3号1座201房的下列事项，“一、代为办理及领取房产证。二、代为出售上述房屋并办理与之交易过户相关的一切手续，收取售房款。三、代为签署该物业向银行贷款相关手续及办理该物业产权交易的相关手续。四、协助上述房屋的买方到银行办理按揭等有关手续并签署相关文件。五、向贷款银行办理按揭、转按赎契、提前还款申请、还款、赎契，签署银行有关还款文件及领取相关证件资料（如：房产证、共有证、他项权利证、还清款证明、退保证明、保险单、购房发票/收据、还款清单等），有权签署银行按揭相关文件。六、办理上述房屋的交接手续，签署相关的文件，办理相关的手续。七、办理该物业产权登记、抵押登记、更正，涂销、调档查册，测绘等有关手续……受委托人在办理上述事项签署的一切相关文件，我均予以承认并承担相应法律责任。……此委托书有效期自签署之日起至委托事项办结止。”。2014年3月2日，原告与被告的代理人吕奇峰签署《房屋买卖合同》，合同约定“（甲方）卖方：唐艳……（乙方）买方：姚周……第一条房地产权属情况房地产地址（下称“该物业”或“该房地产”）：新塘镇汇美金都路3号1座201房；房地产权证号码增预许字第××号；面积102.53平方米（实际面积以《房地产权证》为准）；房屋使用性质住宅；房屋共有情况无。该房地产存在抵押等他项权利情况；如存在抵押等他项权利受限的情况，甲方应在签订本合同后15天内向原抵押银行申请提前还贷手续并涂销抵押登记。该房产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况，该房地产……带租赁合同，承租人放弃优先购买权，乙方同意连同现有租赁合同一起购入该房地产，甲方须协助乙方与租户签订新的租赁合同或补偿协议。需要说明的其他情况：甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况属实，保证对该房地产享有完整产权，保证该房地产没有被司法机关查封，保证该房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益，否则，承担相应的法律责任。第二条计价和价款甲乙双方均同意该房地产按整套出售并计价，总金额1000000元整，该成交价包含该房地产所有楼款以及卖方自买入该房地产后至本次出售前已产生及支付之一切费用，其中附带家私家电与房屋装修费用。第三条付款：买方在签订合同之日起30天内，一次付清房款，将款项支付到甲方或甲方代理人指定账户。第四条产权转移登记甲乙双方须在该房地产涂销抵押后3天内提供与该房地产交易有关的完整资料并共同向房地产登记机构办理产权转移登记。第五条交楼时间和交接手续因该房地产已出租给第三方，租赁期限到2019年9月6日，故双方确认该房地产在乙方付款之日，为该房产已经交给乙方合法所有之日。……第七条违约责任1、交易不成的违约责任（1）甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金为【该房地产成交价的10%】【适用定金罚则处理】，并退回乙方已付的全部费用。（2）乙方不按本合同约定买入该房地产的，应向甲方支付违约金，违约金为【该房地产成交价的10%】【适用定金罚则处理】。2、延期交房的违约责任甲方如未按本合同规定期限交房的，应当每日按总房款0.3%的标准向乙方支付违约金，……如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.3%的标准向乙方支付违约金。3、迟延办理产权登记或不能办理产权登记的违约责任如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件，违约方应当每日按总房款0.3%的标准向守约方支付违约金，且守约方有权随时解除合同。由于卖方原因，例如与第三人产生纠纷，被司法机关查封等造成该物业不能依本合同约定时间办理交易过户手续的，卖方每日按总房款0.3%的标准向买方支付违约金，且买方有权随时解除合同。……”。2014年3月31日，原告向李彩红的账户转账1000000元。2014年4月2日，被告的代理人吕奇峰出具一份确认书，确认原告于2014年3月31日将购买涉案房屋的房款打到吕奇峰指定的李彩红的账户内，确认原告已付清涉案房屋的购房款。2014年7月3日，被告出具一份收款收据，载明“本人唐艳……是新塘镇汇美金都路3号1座201房房产之业主，现收到买家姚周交来承购上述房产之购房款人民币100万元整。”另查，2013年8月7日，被告唐艳和案外人陈志峰（出租方、甲方）与刘亚南（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于新塘镇汇美金都路3号一座201房，租期自2013年9月7日起至2019年9月6日止。房屋每月租金1000元，租金总额72000元，乙方一次性付清租金总额给甲方。2014年4月10日，原告（甲方）与刘亚南（乙方）签订一份《补充协议》，约定“甲方因为购买了乙方所租的广州新塘镇汇美金都路3号1座201房（以下简称该房产），现原业主唐艳将唐艳与乙方所签租赁合同（以下简称原租赁合同）已经交接给甲方，现甲乙双方确定：1、甲方知道乙方租赁该房产事项，也继续遵守租赁合同；乙方已经知道该房产业已经变更为甲方，房屋已经为甲方合法占有。2、因为租赁期内的租金乙方已经交给唐艳，故在原租赁期限内的租金，不再另行交付。3、甲乙双方都同意继续履行原租赁合同，租赁期满之日将房屋交回给甲方。”2014年5月13日，涉案房屋被广州市荔湾区人民法院查封，案号为（2014）穗荔法民二初字第395-1号，查封至2016年5月12日。2015年3月10日，涉案房屋被广州市增城区人民法院轮候查封，案号为（2015）穗增法民二初字第663-1号，查封至2018年3月9日。2015年3月30日，涉案房屋被广州市增城区人民法院轮候查封，案号为（2015）穗增法民二初字第765-1号，查封至2018年3月29日。2016年3月2日，原告姚周向本院提起诉讼，请求判令，一、确认位于广州市增城区新塘镇汇美金都路的3号1座201号的房屋所有权归原告所有；二、被告支付原告违约金300000元（违约金以100万元为基数，按每日0.1%的标准自2014年3月21日起计算至办理完房屋过户手续之日止）；三、诉讼费由被告承担。本院认为：《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。……”第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，涉案房屋权属人是被告唐艳，原告姚周虽然与被告唐艳签订了《房屋买卖合同》及支付了购房款，但依上述法律规定，原告姚周取得涉案房屋物权应当依法办理产权转移登记，原告姚周与被告唐艳未依法办理产权转移登记，原告请求确认涉案房屋所有权归其所有，于法无据，本院不予支持。对于原告姚周主张违约金问题。原告姚周与被告唐艳签订的《房屋买卖合同》是当事人真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，当事人应按照合同约定履行各自义务。原告请求以1000000元为基数按每日0.1%的标准自2014年3月21日起计算违约金，符合合同的约定，本院予以支持。但是由于涉案房屋于2014年5月13日被查封，原、被告签订的《房屋买卖合同》能否继续履行处于不确定状态，合同目的能否实现亦处于不确定状态，原告姚周请求被告唐艳支付的违约金，应计付至涉案房屋被查封之日即2014年5月13日，从2014年3月21日计至2014年5月13日的违约金为54000元（1000000元×0.1%×54天=54000元）。被告唐艳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩及质证的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告唐艳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告姚周违约金54000元；二、驳回原告姚周的其他诉讼请求。本案受理费16500元，由被告唐艳负担685元，原告姚周负担15815元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  涂玉田人民陪审员  林月满人民陪审员  罗巧宜二〇一六年九月十三日书 记 员  周思珍附相关的法律法规及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。