山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2013）市民重初字第1595号原告：苗娟，女，1972年5月8日生，汉族，无业，住济南市委托诉讼代理人：孟凡俊，山东荣清律师事务所律师。委托诉讼代理人：高启堂（系原告苗娟之夫），男，1966年3月18日生，汉族，无业，住济南市。被告：朱广珍，女，1957年7月25日生，汉族，无业，住济南市被告：朱广华，女，1967年12月17日生，汉族，无业，住济南市被告：朱广敏，女，1970年6月13日生，汉族，无业，住济南市被告：朱广萍，女，1973年3月20日生，汉族，无业，住济南市被告：朱光莲，女，1978年5月17日生，汉族，无业，住济南市五被告共同的委托诉讼代理人：陈兆，女，1958年9月10日生，汉族，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者，住济南市。原告苗娟与被告朱广珍、朱广华、朱广敏、朱广萍、朱光莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苗娟及其委托诉讼代理人孟凡俊、高启堂，被告朱广珍、朱广华、朱广萍、朱光莲及其共同的委托诉讼代理人陈兆（亦为被告朱广敏的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苗娟向本院提出诉讼请求：1、要求五被告返还购房款16500元并支付利息（以16500元为基数，自1998年6月22日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、要求按照五被告与济南市市中区白马山街道办事处朱家庄村村民委员会签订的拆迁补偿协议对回迁房进行分割，按回迁房屋（包括上述两套安置房屋及尚未安置的大约40平方米）现有市场价值的70%支付其赔偿款或给付其回迁房屋总面积的70%；3、要求五被告按照确认合同无效时全部房屋价值40万元赔偿其损失。事实和理由：1998年6月22日，原告与被告朱广珍、朱广华、朱广敏、朱广萍、朱光莲的父母签订了房屋买卖合同，约定将位于济南市市中区白马山街道办事处朱家庄53号房屋以16500元的价格卖给原告，并经该村委会同意及公证处公证。合同签订后，原告支付了购房款，对该房屋进行了扩建和多次修缮。时隔十余年，被告方受房屋拆迁安置补偿利益的驱动而主张房屋买卖合同无效。经过两级法院审理，最终认定房屋买卖合同无效，被告朱广珍、朱广华、朱广敏、朱广萍、朱光莲是赢了官司输了诚信。案件审理终结后，被告朱广珍、朱广华、朱广敏、朱广萍、朱光莲申请法院强制将房屋腾空并返还给她们。被告朱广珍、朱广华、朱广敏、朱广萍、朱光莲与该村村委会签订了房屋安置补偿协议，从中获得了巨大的经济利益。被告朱广珍、朱广华、朱广敏、朱广萍、朱光莲的行为严重违反了诚信原则和社会公德，侵害了原告的合法权益，应对其行为承担主要责任并依法赔偿原告经济损失。被告朱广珍、朱广华、朱广敏、朱广萍、朱光莲辩称，原告苗娟要求被告方赔偿损失于法无据。信赖利益损失所产生的责任为缔约过失责任，即《中华人民共和国合同法》第42条规定的“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”，从上述法律规定看，合同一方追究另一方缔约过失责任的前提是对方必须有过错，且该过错与对方当事人的信赖利益损失之间有因果关系。《民事审判指导与参考》（第40期）载明最高人民法院民一庭关于“无效合同损失赔偿范围的界定”的意见，“合同无效后，若一方当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失行为向对方当事人承担赔偿损失的法律责任，所赔偿的损失限于信赖利益（包括直接损失和间接损失），不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。认定损失赔偿数额时，应根据案件具体情形判断各项损失应否全额赔偿；若受害人也存在过错的，受害人应根据自己的过错承担相应的责任。”本案中，被告方并无过错存在。1998年6月22日，原告苗娟与被告方的父母签订的房屋买卖合同已经济南市槐荫区公证处公证。依据《中华人民共和国公证暂行条例》第二条“公证是国家公证机关根据当事人的申请，依法证明法律行为、有法律意义的文书和事实的真实性、合法性，以保护公共财产，保护公民身份上、财产上的权利和合法利益”以及第三条“公证处是国家公证机关。公证处应当通过公证活动，教育公民遵守法律，维护社会主义法制”的规定，被告方的父母在签订合同的时候完全有理由相信该行为是符合法律规定的，被告方的父母相信维护社会法制的国家公证机关对该民事法律行为合法性的认定不应属于主观过错。公证制度是预防性的证明制度，公证行为的性质是国家的证明行为，公证处行使国家的公权力，因此，错误的公证行为所引起的法律后果应当适用《中华人民共和国国家赔偿法》。同时，国务院批准司法部于2000年7月31日制定的《关于深化公证工作改革的方案》规定“本《方案》实施以前所发生的因公证行为引起的公证赔偿，依据《中华人民共和国国家赔偿法》有关规定办理”，所以原告苗娟如果存在信赖利益损失，那么也应当通过行政赔偿的方式维护其利益，而不应要求被告方承担其所谓的损失。本案中，被告方的父母在与原告苗娟签订房屋买卖合同时，为了能够确保该合同真实合法有效，征得了村委会同意的前提下又采取公证的方式已达到双方合同目的实现，充分证明被告方的父母在订立合同时不存在导致合同无效的过错。无效合同本身具有国家干预特征，这种干预主要体现在由于无效合同存在违法性，法院和仲裁机构不需当事人请求合同无效，便可主动审查合同是否具有无效因素，如发现合同属于无效合同，便应主动确认合同无效。况且诉权是公民的法定权利，本案的合同本来就属于无效合同，两级法院都作出了合同无效的认定，被告方请求法院确认合同无效系依法行使权利，不应属于被告方的主观过错。其次，《中华人民共和国合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则”。本案中，被告方的父母与原告苗娟签订买卖合同后，原告苗娟占有使用诉争房屋十年之久，但未办理不动产的过户登记，其原因并非被告方不履行合同义务，而是该合同违反法律的强制性规定无法办理过户登记，且双方之间不存在合同权利和义务，故谈不上遵守诚信原则的问题。反而原告苗娟占有使用该房屋的状态系违法状态，无效合同特征之一就是不得履行性，不得履行性是指当事人在订立无效合同后，不得依据合同继续履行，也不承担不履行合同的违约责任。即使当事人在订立合同时不知该合同的内容违法，当事人也不得履行无效合同。若允许履行则意味着允许当事人实施不法行为。综上，原告苗娟没有任何证据能够证明被告方存在过错，应当驳回其诉讼请求。原一审判决被告方按90%的比例赔偿原告损失标准过高。土地归国家集体所有，赔付涉案房屋增值部分不应包括土地增值部分。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人无争议的事实为：1998年6月22日，原告苗娟与被告朱广珍、朱广华、朱广敏、朱广萍、朱光莲的父母朱风歧、李文兰签订房屋买卖合同一份，约定朱风歧、李文兰将其所有位于济南市市中区白马山街道办事处朱家庄53号的北屋5间、西屋2间（大门1间，建筑面积84.9平方米，院落237.70平方米）以16500元出售给原告苗娟。上述合同签订后，原告苗娟即支付给朱风歧房款16500元；朱风歧、李文兰将上述房屋交付给原告苗娟；上述房屋仅有1992年12月31日济南市土地管理局发放给朱风歧的土地使用权证，没有办理房屋所有权证。朱风歧与李文兰系夫妻关系，两人育有五个女儿即本案被告朱广珍、朱广华、朱广敏、朱广萍、朱光莲，李文兰于2004年4月2日去世，朱风歧于2008年4月11日去世。2008年3月13日，朱风歧作为原告（后因其在诉讼中去世，本案五被告又申请作为原告参加诉讼）以上述房屋买卖合同违反法律规定为由诉至本院，请求确认该房屋买卖合同无效。本院经审理做出（2008）市民初字第1104号民事判决，判决朱风歧、李文兰与苗娟于1998年6月22日所签订的房屋买卖合同无效。上述判决书分析认为，朱风歧、李文兰与苗娟于1998年6月22日签订房屋买卖合同时，苗娟作为济南市营市街居民，而非涉案房屋所在的朱家庄村集体经济组织的成员，而双方所买卖的房屋是农民的房屋，必然涉及到农村土地使用权的转让，因双方在签订房屋买卖合同时未经县级人民政府或其授权的职能部门批准，故上述房屋买卖合同无效。苗娟针对该民事判决提起上诉，济南市中级人民法院经审理做出（2008）济民一终字第679号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。上述判决已于2009年3月10日生效。原告苗娟与朱风歧、李文兰签订的上述房屋买卖合同被确认无效后，本案被告朱广珍、朱广华、朱广敏、朱广萍、朱光莲于2009年以苗娟拒绝返还涉案房屋为由诉至本院，要求返还其位于济南市市中区朱家庄53号的房屋并支付相应租金损失。本院经审理做出（2009）市民初字第2226号民事判决，判决苗娟返还朱广珍、朱广华、朱广敏、朱广萍、朱光莲位于济南市市中区白马山街道办事处朱家庄53号的北屋5间、西屋2间、大门1间（建筑面积84.9平方米，院落237.7平方米），驳回其他诉讼请求。一审宣判后，苗娟提起上诉，济南市中级人民法院经审理做出（2011）济民一终字第238号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。上述判决已生效并执行完毕。被告方以朱风歧（乙方）名义与济南市市中区白马山街道办事处朱家庄村村民委员会（甲方）于2011年3月21日签订房屋拆迁补偿协议一份，该协议书载明：“腊山河分流工程占用我村房屋土地，经市政府批准，我村进行整合，对全村拆除改造。乙方房屋需要拆除。现双方达成协议如下：1、回迁安置楼房的交工日期暂定于2011年8月31日。2、回迁楼房办证的手续费用，由甲方承担。乙方不承担相关费用。3、乙方对测绘局进行的实地丈量尺寸以及乙方土地使用证的尺寸无异议，并已自行将建筑物拆除。4、甲方为乙方提供的回迁安置房为3-7层。回迁时，乙方凭本协议书的编号，按顺序优先选择楼房，即先拆除先选房。5、补偿数量与金额。经核实：乙方土地证院落面积为237.70平方米；回迁时，甲方需为乙方提供相同面积的楼房（若楼房面积大于拆除面积，超出面积按市场价格购买）。甲方奖励乙方人民币10000元。合计补偿壹万元。6、即日起，甲方开始付给乙方（有土地使用证）每户每月600元房屋租赁费，直到回迁房建成并交付乙方第一套房屋钥匙时，甲方停止支付租房费。”上述协议签订后，五被告已经取得两套回迁房屋，分别位于济南市市中区白马山街道办事处朱家庄村西苑小区10号楼3单元501室、10号楼1单元502室。原告苗娟主张，其与朱风歧、李文兰签订的房屋买卖合同已经被确认无效，但被告朱广珍、朱广华、朱广敏、朱广萍、朱光莲未返还其购房款及赔偿经济损失，故要求上述被告返还购房款16500元并支付利息（以16500元为基数，自1998年6月22日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。上述五被告同意返还原告苗娟购房款16500元，但不同意支付利息。原告苗娟主张，五被告在出售涉案房屋多年后因受到拆迁安置补偿利益的驱动而主张买卖合同无效，其在合同确认无效后一直向被告方主张经济损失，因为拆迁安置房屋一直没有分配而导致诉讼未能顺利进行，现涉案房屋已经被拆迁，五被告因涉案房屋拆迁而取得了位于济南市市中区朱家庄西苑小区10号楼3单元501室、10号楼1单元502室两套安置楼房，故五被告应赔偿其预期利益损失，应当按照房屋拆迁补偿协议标准进行赔偿，且按照拆迁补偿协议标准，五被告尚有大约40平方米的拆迁安置房未取得，故要求按照五被告与济南市市中区白马山街道办事处朱家庄村村民委员会签订的拆迁补偿协议对回迁房进行分割，按回迁房屋（包括上述两套安置房屋及尚未安置的大约40平方米）现有市场价值的70%支付其赔偿款或给付其回迁房屋总面积的70%。为此，原告苗娟提交以下证据：1、济南市市中区白马山街道办事处朱家庄村委会分别于2009年8月25日、2009年8月27日出具的房屋拆除告知书及通知书各一份，用以证实该村因腊山河分洪工程对全村拆除改造及如何安置补偿的事实。2、关于腊山河分洪工程的网络资料，证实腊山河分流工程在2007年11月28日正式开工的事实。3、张建国市长在腊山河分洪工程建设领导小组会议讲话的网络资料，证实济南市市中区尹家堂、朱家庄等村因腊山河分洪工程旧村改造事实拆迁的事实。经质证，五被告对网络资料存有异议，对房屋拆迁通知书及告知书无异议，认为她们在拆迁通知书公告之前并不知晓拆迁的事情，她们在得知拆迁消息之前就已经起诉确认房屋买卖合同无效，故原告苗娟主张她们是受拆迁利益驱动与事实不符；涉案房产的拆迁安置是按照该房产土地使用证载明的院落面积进行安置，且该拆迁补偿标准仅适用于本村村民及具有土地使用权证的人，目前已经取得两套安置房，尚有39.37平方米尚未安置完毕，涉案房屋买卖合同已经被法院确认无效，且原告苗娟自始至终对涉案的土地及房屋不享有任何权利，故原告苗娟无权获得任何收益。原告苗娟为进一步证实上述主张，申请法院调查济南市市中区白马山街道办事处朱家庄村的拆迁情况，本院工作人员前往该村进行调查核实相关情况，并给该村村委会副主任邢方明制作询问笔录一份。经质证，原告苗娟对该询问笔录无异议。五被告对询问笔录的真实性无异议，但认为邢方明在笔录中陈述该村是2008年6月份才有拆迁意向，而其是在2008年3月份起诉确认买卖合同无效，故其不存在受拆迁利益驱动。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告苗娟主张，其购买了五被告父母的房屋后，对原房屋进行了整修及改造，在北屋左侧的3间加了隔墙，屋顶全部揭瓦重新修缮，室内及院落的地面重新进行铺垫，在院落左侧重新建了房屋3间和1间厕所，院落南侧建了一个洗澡间，门楼进行了重新建设，为此其当时支出了10万余元，但修缮及加盖房屋均是其家人及朋友一起施工，对于建筑材料的费用支出现在也没有证据提交，在被告方要求确认买卖合同无效时涉案房屋已价值40万元，其认为五被告应当按照确认合同无效时全部房屋价值40万元进行赔偿。五被告对原告苗娟主张的房屋整修改造事实存有异议，认可原告苗娟在涉案房屋的东墙加盖了3间简易小房，影壁墙后面加盖了洗澡间，但厕所原来就有，原告苗娟只是将厕所分成了男女两间，门楼并未重新建设，故不同意赔偿原告苗娟主张的上述损失。本案在审理过程中，原告苗娟申请对位于济南市市中区白马山街道办事处朱家庄村明珠西苑小区10号楼3单元501室、10号楼1单元502室的房屋市场价值进行鉴定。原告苗娟申请对位于济南市市中区七贤街道办事处原朱家庄村53号房屋及院落（包括房屋买卖合同所涉八家房屋：北屋五间、西屋两间、大门一间，建筑面积共计84.90平方米；院落237.70平方米；原告苗娟购房后新增建的房屋三间、厕所一间、洗澡间一间、门楼一间）参照同等区域在涉案房屋买卖合同被确认无效时即2009年3月份的市场价值进行鉴定。本院委托山东方正土地房地产评估有限公司进行鉴定，该鉴定机构认为涉案房屋及院落不具备评估鉴定条件予以退鉴。原告苗娟针对退鉴提出异议，要求另行委托鉴定机构进行鉴定，本院委托山东新永基土地房产评估咨询有限公司进行鉴定，该鉴定机构出具房地产评估报告书一份，该报告书载明估价结果为估价对象在2009年3月的房地产评估总值为254394元。原告苗娟对上述评估报告书无异议。五被告认为该评估报告书与本案缺少关联性，该报告没有对新增建部分做评估，且房地产评估总值包含了土地的价值，土地价值与本案无关。原告苗娟因上述涉案房屋价值评估而支出鉴定费2500元，要求五被告赔偿该项损失。五被告对上述鉴定费金额无异议，但不同意赔偿该费用。原告苗娟另提交济南市市中区白马山办事处朱家庄村委会通知一份，内容为：“经村委会研究决定：在本村购买宅基地的外来户，拆迁补偿如下：一、凭土地使用证的建筑面积按40m/人，给于（应为予）回迁楼户补偿。剩余或超出的建筑面积施行资金补偿，一层900元m/二层600元m/三层400元m/。二、住户不同意回迁楼房安置的，实行资金补偿，即：将每人40m的楼房转换为每人2086元m/的资金，剩余或超出的建筑面积一层900元m/2层600元m/3层400元m/。三、拆迁时间：2009年9月15日—10月25日止，此期间自行拆除的住户、经工作人负（应为员）现场确认后，签订协议书发放资金10000元，搬家费5000元，以及每月600元的房屋租赁费《回迁时，领取第一套楼房钥匙时，停止支付租赁费》超过规定时间拆除的，没有奖金。市中区白马山办室处（应为办事处）朱家庄村委会，2009年9月14日。”原告苗娟称，上述通知能够证明原告与被告父母于1998年6月22日签订的房屋买卖合同是经村委会同意的，朱家庄外来户在朱家庄购买房屋的居民很多，村委会针对外来户专门有一个补偿规定。其自己持有的通知原件已经破损丢失，提交法院的通知是根据当时村委会的通知自行打印的，没有原件。被告方认为该通知没有村委会的公章，对该证据不予认可。即使在村委会有原件，原告应找村委会主张赔偿问题，与本案无关。本院认为，本案中，关于原告苗娟损失范围的界定，应包括直接损失和间接损失。直接损失即原告苗娟履行房屋买卖合同支付的16500元购房款及相应的利息损失。间接损失为房屋增值利益损失，通过司法鉴定评估，涉案房屋在2009年3月份的市场价值为254394元，该价值包括了涉案原建房屋、增加及改建部分及相应的土地价值，该价值扣除涉案房屋买卖合同出售价格16500元后即为涉案房屋增值部分237894元。关于原告苗娟主张涉案房屋的拆迁安置补偿利益系其预期可得利益损失，应当在合同被确认无效后得到一定比例的赔偿。本院认为，根据朱风歧与济南市市中区白马山街道办事处朱家庄村委会签订的《房屋拆迁协议书》，涉案土地证院落面积为237.7平方米，回迁时按照相同面积的楼房进行安置。故被告方所获得的拆迁安置补偿，均系基于原宅基地的土地价值及其作为村集体组织成员身份所应获得的补偿。原告苗娟非因上述因素无权获得相应的补偿。原告苗娟要求按照回迁房市场价值的70%支付赔偿款或给付其回迁房屋总面积的70%，理由不当，于法无据，本院不予支持。关于原告苗娟申请对回迁房的市场价值进行鉴定问题，本院对该鉴定申请亦不予准许。关于损失赔偿过错责任的分配，涉案房屋所在的朱家庄属于济南市政府实施的腊山分洪工程征地拆迁范围，该工程于2007年11月28日正式开工。征地拆迁工作牵涉面广，社会关注度高，事关被征地群众根本利益。故被告方主张在接到济南市市中区白马山街道办事处朱家庄村委会分别于2009年8月25日、2009年8月27日出具的房屋拆除告知书及通知书后才知晓涉案房屋所在的片区拆迁的事实，不符合日常生活经验法则。如果没有拆迁利益的驱使，被告方不会在涉案房屋出售十年之后，突然提出确认房屋买卖合同无效的诉讼。被告方利用现行规范对合同的否定评价达到其恶意反悔逐利的目的，有违诚实信用原则，应当对合同无效负有主要责任。被告方对涉案房屋买卖合同被认定为无效存在主要缔约过失，其应承担主要责任，合议庭本院酌定认为被告方应按照70%的责任比例赔偿原告苗娟的上述各项损失。鉴于原告苗娟因涉案房产鉴定支出的评估费是其维护自身合法利益而支出的合理费用，五被告也应按照过错比例70%予以承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第五十八条的规定，判决如下：一、被告朱广珍、朱广华、朱广敏、朱广萍、朱光莲于本判决生效之日起十日内返还原告苗娟购房款16500元。二、被告朱广珍、朱广华、朱广敏、朱广萍、朱光莲于本判决生效之日起十日内支付原告苗娟70%的利息损失（以16500元为基数，自1998年6月22日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。三、被告朱广珍、朱广华、朱广敏、朱广萍、朱光莲于本判决生效之日起十日内赔偿原告苗娟房屋增值损失费166525.8元。四、被告朱广珍、朱广华、朱广敏、朱广萍、朱光莲于本判决生效之日起十日内赔偿原告苗娟鉴定费1750元。五、驳回原告苗娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5390元，由原告苗娟负担1617元，被告朱广珍、朱广华、朱广敏、朱广萍、朱光莲负担3773元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长  张译文人民陪审员  李迎春人民陪审员  高 霞二〇一六年十一月二十八日代理书记员  董文燕