贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0102民初5449号原告:贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地：贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人:肖春红，该公司董事长。委托代理人(一般代理):徐伟贻，公司员工。被告:吴应良，男，1986年9月2日生，苗族，住本省望谟县。第三人:中国建设银行股份有限公司贵州省分行，住所地：本市云岩区中华北路148号。负责人:王浩，分行行长。原告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下至正文前简称宏益公司）诉被告吴应良、第三人中国建设银行股份有限公司贵州省分行（以下简称建行贵州省分行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏益公司的委托代理人徐伟贻到庭参加诉讼；被告吴应良、第三人建行贵州省分行经本院传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏益公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原、被告于2011年7月27日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》（以下简称《补充协议》）；2、被告协助原告办理贵阳市南明区花果园彭家湾棚户区改造项目A区A南4栋4单元22层3号房屋的预告登记、抵押权预告登记和《商品房买卖合同》备案登记的注销手续，并由被告承担办理注销手续的全部费用；3、被告向原告支付违约金100600.63元；四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年2月19日，原告作为出卖人，被告作为买受人签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，约定：被告购买原告位于贵阳市南明区花果园彭家湾棚户区改造项目A区A南4栋4单元22层3号房屋，总价款437596元，被告于签订合同之日支付原告首期购房款131596元，余款在第三人处办理按揭贷款支付。同年3月6日，原、被告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》），约定：第三人向被告发放贷款306000元，原告承担阶段性保证责任。借款合同签订后，被告未按约按期偿还第三人贷款本息，导致原告将被告通过贷款方式支付的购房款返还第三人。此后，原告多次催促被告履行支付购房款义务，但被告至今仍未支付。原告为维护合法权益诉至本院，提出如前诉讼请求。被告吴应良未到庭应诉，未答辩和举证。第三人建行贵州省分行未到庭参加诉讼，未答辩和举证。本院经审理认定事实如下：2010年12月2日，原告宏益公司作为保证人（甲方），与第三人建行贵州省分行作为债权人（乙方）订立《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（以下简称《保证合同》），约定：一、为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证；本合同所称“债务人”是指因购置花果园后街彭家湾项目所属住房或商业用房而与乙方发生借贷关系的全部债务人。二、本最高额保证所担保的债权是指自2010年12月2日至2015年12月2日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。…七、如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否出债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议；如果本合同约定的保证责任最高限额低于主合同项下实际发生的债权余额，且在甲方承担保证责任后主合同项下的债务仍未获完全清偿，则甲方承诺，其他向债务人或其他担保人主张（包括预先行使）代位权或追偿权，不应使乙方利益受到任何损害，并同意主合同项下债务的清偿优先于甲方代位权或追偿权的实现；…十、应付款项的划收，对于甲方在本合同项下的全部应付款项，乙方有权直接从保证金专户中划收。2012年2月19日，原告作为出卖人，与被告吴应良作为买受人签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，其中，《商品房买卖合同》约定：被告购买原告开发的贵阳市南明区花果园彭家湾棚户区改造项目A区A南4栋4单元22层3号房屋，建筑面积84.97㎡，售价437596元，被告于签订合同当天支付原告131596元，余款306000元由被告向银行按揭贷款支付；买受人付款时间逾期超过90工作日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%支付出卖人违约金。《补充协议》约定：…4.3、买受人违反银行按揭贷款合同的义务，而导致银行要求出卖人承担责任的，出卖人因此支付的相关费用（包括本金、利息、违约金、赔偿金、诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）由买受人承担，同时买受人应按本合同购房总价款的30%向出卖人支付违约金；…20.2、无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，出卖人在前述各项手续办理完毕，买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项，如买受人拒绝配合办理上述解除手续，则自本合同解除之日起，买受人每日应按购房总款的万分之零点五向出卖人支付违约金，上述违约金出卖人有权自应退还买受人的相关款项中扣除，不足部分由买受人补足。同年3月6日，被告因购买原告上述房屋需要，与第三人建行贵州省分行签订《借款合同》，约定：第三人向被告发放贷款306000元，借款期限300个月；保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。合同签订后，第三人向被告发放贷款306000元。借款合同签订后，因被告未按约还贷，第三人于2016年以金融借款合同纠纷向贵州省贵阳市云岩区人民法院起诉宏益公司及吴应良。该院审理后作出判决：一、解除建行贵州省分行与吴应良签订的《借款合同》；二、吴应良偿还建行贵州省分行借款本金及利息；三、宏益公司对上述债务承担连带清偿责任。诉讼费5782元由宏益公司、吴应良共同负担。该判决生效后，宏益公司代吴应良偿还建行贵州省分行贷款本金及利息，并负担诉讼费5782元。至此，原告于2014年2月28日至2016年9月21日期间，代被告支付第三人贷款本金及利息329553.46元、诉讼费5782元，共计335335.46元。原告为此向本院起诉，提出如前诉请。上述事实，有原告陈述、《保证合同》、《商品房买卖合同》、《合同备案登记表》、《借款合同》、《个人贷款还款凭证》、《收据》、《结清证明》等证据证明，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告宏益公司与被告吴应良签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，被告向原告支付首付款131596元，余款306000元被告与第三人建行贵州省分行订立《借款合同》，按揭贷款支付，但被告贷款后未按约履行还贷义务至今已逾3年时间，第三人依据《保证合同》、《借款合同》约定，起诉了宏益公司及吴应良，宏益公司已代吴应良支付建行贵州省分行贷款的本金及利息，承担了保证责任。按《商品房买卖合同》中“…买受人付款时间逾期超过90工作日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%支付出卖人违约金。”的约定，解除合同条件已经成就。原告请求解除《商品房买卖合同》，本院予以支持。关于原告要求被告协助办理注销登记及承担注销费用的问题，因双方在《补充协议》20.2中约定“无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。”且被告未按约还贷是导致合同解除的原因，被告属违约方，应配合原告办理解除合同后的注销登记，并承担相应的办理费用。对原告的该请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金100601元的问题，原、被告在《商品房买卖合同》约定“买受人付款时间逾期超过90工作日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%支付出卖人违约金。”的内容合法，本院予以支持;双方在《补充协议》中约定的违约金标准过高，不符法律规定，本院不予支持。结合原告已代被告支付第三人款项的实际，被告应支付原告违约金(329553.46+5782）元×2%=6706.71元。被告、第三人经本院传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，视其放弃相应的诉讼权利，由其承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：解除原告贵阳宏益房地产开发有限公司与被告吴应良于2012年2月19日就贵阳市南明区花果园彭家湾棚户区改造项目A区A南4栋4单元22层3号房屋订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》。被告吴应良于本判决生效之日起十日内协助原告贵阳宏益房地产开发有限公司办理贵阳市南明区花果园彭家湾棚户区改造项目A区A南4栋4单元22层3号房屋的预告登记、抵押权预告登记和《商品房买卖合同》预售合同备案登记（预售合同登记号：Y0317220）的注销手续，并承担办理注销手续的全部费用。被告吴应良于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳宏益房地产开发有限公司违约金6706.71元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2312元，由原告负担2112元，被告吴应良负担200元（原告已预交，被告在支付原告上述款项时，一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院依法申请强制执行。审判长  黄明宇审判员  胡双全审判员  冯 雪二〇一七年十二月十二日书记员  陈 美