广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2101号
上诉人（原审肖俊、反诉被告）：肖俊，男，汉族，1965年4月10日出生，住所地：江西省吉安市泰和县禾市镇艾汲村安平寺*组**号，身份证号码：3624261965********。
委托代理人：李玉香，广东深博律师事务所律师
被上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市光明晟大五金商贸有限公司。住所地：深圳市光明新区。
法定代表人：马玉龙，系公司总经理。
委托代理人：李鲲，广东淳锋律师事务所律师。
上诉肖俊因与被上诉人光明晟大五金商贸有限公司（以下简称晟大五金公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民初字第2054号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年9月1日，晟大五金公司法定代表人马玉龙与光晟玩具（深圳）有限公司签订房屋租赁合同一份，合同约定光晟玩具（深圳）有限公司将位于深圳市光明新区光明街道光明大街xx号a、b栋，建筑面积4845.99平方米的房产（房地产证号：深房地字第××、50××14）出租给马玉龙，租赁期限为10年（2011年10月1日至2021年10月1日），双方于2011年9月21日办理了租赁合同备案手续，租赁用途为商业用途。根据深圳市光明新区光明办事处翠湖社区工作站及光晟玩具（深圳）有限公司出具的证明，深圳市光明新区光明大街xx号a、b栋一、二楼即是宗地号xxxx，房地产证号为50××10、50××14号所示的柑山工业区a、b栋一、二楼。
肖俊、晟大五金公司于2012年11月15日签订商铺租赁合同书一份，合同约定，晟大五金公司将位于深圳市光明新区晟大五金商贸城一期一层a5号商铺租给肖俊使用，建筑面积为72平方米，租赁期限为三年，2012年11月15日至2015年11月30日。每月租金为3500元，2012年11月15日至2013年2月14日为免租期，免租期间晟大五金公司不向肖俊收取租金。肖俊在签订合同时，向晟大五金公司交纳商铺租赁经营保证金10500元。自2013年2月15日起，肖俊每月向晟大五金公司交纳综合管理费288元，自2012年11月15日起承租商铺的水电费用由肖俊自行承担，市场内部公共用电、公共用水费用由肖俊按租赁面积分摊。如果肖俊在合同约定的缴费期限内未向晟大五金公司付清应缴费用，并超过合同约定的缴费期限7日，则晟大五金公司有权从第8日起，每日向肖俊收取相当于当月租金总额的5％的费用作为违约金，并可对肖俊承租的商铺采取停止供应水电、封闭其营业场所等相应措施，直至肖俊缴清相关费用；如肖俊拖延至第15日仍未缴清相关费用，则晟大五金公司有权单方面解除合同并收回摊位租赁使用权，肖俊所缴纳租赁保证金不予退还。合同期满，肖俊无违法经营行为、无违约行为，缴清租金及各项应缴费用后，将所租铺面（含设施）完好无损交还晟大五金公司，晟大五金公司在一个月内不计利息退还肖俊所交租赁经营保证金10500元。
合同签订后，晟大五金公司依约将商铺交付给肖俊使用，肖俊向晟大五金公司交纳三个月押金及一个月租金（2013年2月15日至2013年2月28日）共计12250元。2013年4月15日，肖俊向晟大五金公司交纳2013年3月3500元。2013年5月10日，肖俊向晟大五金公司交纳2013年4月至7月租金合计10850元［其中含4月租金3500元，5月至7月租金7350元（3500×70％×3）］。2013年4月至2013年8月电费624元，2013年3月至7月管理费1440元。目前肖俊已自行搬离商铺，但并未与晟大五金公司办理交接手续。
根据肖俊的申请，原审法院依职权向深圳市公安局光明分局消防监督管理大队调查涉案商铺的消防验收情况，该大队于2013年12月5日出具复函，内容为：经查，深圳市光明晟大五金商贸有限公司于2012年6月14日以厂房的使用性质在广东省公安厅消防局网上进行了消防设计备案和竣工验收备案，如果该场所作为商业用途，需另行申请。该单位未申请对光明晟大五金建材城进行开业前的消防安全检查。
肖俊在一审提出如下诉讼请求：1、确认肖俊、晟大五金公司签订的租赁合同无效，退还肖俊商铺经营保证金10500元；2、晟大五金公司赔偿肖俊因违约造成的经济损失：铺面装修费75686.9元、租金16100、水电费623元、物管费1440元，仓储费、货物转运费5600元，货架3000元，工人工资10000元、员工宿舍水电租金3000元，三个月预期经营收益18000元；3、由晟大五金公司承担本案的诉讼费。
晟大五金公司在一审的反诉请求为：1、肖俊支付晟大五金公司租金17500元、水电管理费1440元、违约金52274.4元，共计71214.4元；2、由肖俊承担本案的诉讼费。
原审法院认为，本案是租赁合同纠纷，争议的焦点在于合同的效力及双方当事人权利义务的确定。第一，关于肖俊、晟大五金公司签订的商铺租赁合同书的效力问题。涉案房产的所有权人为光晟玩具（深圳）有限公司，该房产依法办理了房地产证，晟大五金公司法定代表人马玉龙依法承租该房产，并按规定办理了房屋租赁合同备案手续。晟大五金公司对涉案房产依法享有使用权。肖俊、晟大五金公司之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该房产已经以厂房的使用性质进行了消防设计备案和竣工验收备案，作为商业用途后，虽未申请进行开业前的消防安全检查，但肖俊可以另行向公安消防部门反映情况要求处理，这并不足以否定肖俊、晟大五金公司之间合同的效力。同样，虽然房地产证登记的土地用途为工业用地，但房屋租赁凭证上租赁用途处明确写明系商业用途，故肖俊主张晟大五金公司改变土地用途而认定合同无效的主张，原审法院亦不予采信。故关于肖俊要求确认租赁合同无效的诉讼请求，原审法院不予支持。肖俊、晟大五金公司双方仍需按合同约定履行各自的义务。因肖俊未按期交纳租金存在违约行为，故对于肖俊要求晟大五金公司返还租赁经营保证金9600元的诉讼请求，原审法院不予支持。因肖俊、晟大五金公司签订的租赁合同合法有效，肖俊已实际使用承租商铺开展经营行为，且肖俊提交的证据不足以证明晟大五金公司存在违约行为，故对于肖俊要求晟大五金公司赔偿因违约造成的经济损失（含铺面装修费、租金、工人工资）的诉讼请求，原审法院不予支持。第二，关于肖俊是否应支付租金、管理费及违约金的问题。肖俊认可从2013年8月1日起未再向晟大五金公司交纳租金、管理费的事实，但以晟大五金公司提供的租赁房屋存在消防瑕疵作为抗辩理由。原审法院认为，肖俊在签订合同时，应对租赁房屋的相关情况有充分了解，且该抗辩理由既非法定也非约定的拒付租金、管理费的理由，因此原审法院支持反诉关于2013年8月1日至2013年12月31日期间的租金16000元（3200元／月×5）、管理费1440元（288元／月×5）的诉讼请求。关于逾期支付租金、管理费的违约金，根据合同约定，肖俊需在每月20日前向晟大五金公司交纳下月的各项费用（含租金、管理费、水电费等），如果肖俊在合同约定的缴费期限内未向晟大五金公司付清应缴费用，并超过合同约定的缴费期限7日，则晟大五金公司有权从第8日起，每日向肖俊收取相当于当月租金总额的5％的费用作为违约金。肖俊未按时交纳租金，应依约承担违约责任。因合同约定的违约金过高，原审法院酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、肖俊于判决生效之日起十日内向晟大五金公司深支付2013年8月1日至2013年12月31日期间的租金17500元、管理费1440元及违约金（以租金17500元作为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍从超过合同约定的缴费期限第8日起算至判决指定支付之日止）；二、驳回肖俊的全部诉讼请求；三、驳回晟大五金公司的其他反诉请求。如果肖俊未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3178元，反诉案件受理费费790元，由肖俊承担。
上诉人肖俊不服原审判决，向原审法院提起上诉，请求判令撤销原审判决，改判支持其一审诉讼请求，并判令由晟大五金公司承担本案一、二审诉讼费。上诉理由：一、原审判决无视晟大五金公司对承租的房屋违法进行改造、扩建，并擅自改变使用性质（工业用地改商业用途）后转租给肖俊在内的众多商户的事实，对城建部门及消防部门出具的未经报建、未经消防验收的证明不作任何解释，对未经市场登记注册的违法行为也只字不提，仅以房屋有房产证（即原光晟玩具厂的房产证而不是经过改建、扩建报批后的光明晟大五金城的房产证），已按规定办理房屋租赁备案手续为由，认为租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定等，而作出租赁合同有效的错误认定。（一）肖俊与晟大五金公司签订租赁合同的标的物晟大五金城，是晟大五金公司违法改变房屋使用性质，违法改造房屋结构，另外加建、扩建而来，根本已不是原产权证上登记的建筑物，依法应当属于违章建筑，就此标的物与肖俊签订的租赁合同自然不具法律效力。2011年10月，晟大五金公司向光晟玩具（深圳）有限公司承租其位于光明新区光明大街xx号的工业厂房a、b栋一、二层（原光晟玩具厂），面积为4845.99平方米，之后，在既未与国土部门重新签订土地出让合同，调整土地出让金，也未在城市规划部门办理规划许某，更未在城市建设部门办理施工许某的情况下，就擅自对a、b栋一、二层进行改造并违法加建第三层，违法扩建c栋一、二层及铁皮屋一层，面积已达12790平方米，形成晟大五金城。然后，大量虚假广告宣传，将该五金城定位为“五大统一”的光明五金第一城，以欺诈肖俊在内的众多商户入驻进来，显然，双方签订商铺租赁合同的标的物不是判决认定的依法办理了房产证，并经房屋租赁备案的a、b栋一、二层工业厂房，而是已经擅自改建、扩建后的晟大五金城，商户愿以十倍于厂房租金标准的租金予以承租的正是面积达12790平方米的“五大”统一的晟大五金城，这才是肖俊签订合同的真实意思表示。而a、b栋房屋宗地号为a520-xxxx，经查询，是在城市规划区内，根据土地管理法、城市房地产管理法、城市规划法等法律、法规及广东省、深圳市相关法规规定，改变土地用途或者改变房屋使用性质，对原建筑物进行改建、扩建都应当向国土或者城市规划部门、城市建设部门申请取得规划许某及施工许某手续。为此，肖俊庭前向光明新区城建部门调查取证，光明新区城市建设局出具《证明》，经查：深圳光明晟大五金商贸有限公司投资建设的深圳光明晟大五金城未在我局办理施工许某报建手续。可是，原审判决对该《证明》未作认定。根据最高人民法院相关司法解释规定，就未取得建设工程规划许某证或者未按照建设工程规划许某证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。（二）晟大五金公司未经消防验收就开业的行为违反了消防法的禁止性规定，同样导致租赁合同无效。扩建后的晟大五金城面积为12790平方米，根据消防法及国务院相关规定，建筑总面积大于1万平方米的市场，必须经消防设计备案和消防验收，否则，禁止投入使用，这显然是一个强制性的规定，最高人民法院对云南省高院的请示回复，将此种情况认定为签订的租赁合同无效。就消防验收事实，原审法院向消防部门调查，其作出的复函表明，如果该场所作为商业用途，需另行申请，根据法律规定，作为商场等性质使用的公共聚集场所，在投入使用、营业前，必须经过消防安全检查，该单位未申请对光明晟大五金建材城进行开业前的消防检查。可是原审法院对上述复函也不予采用，认为消防未予验收是另一个法律关系，与合同效力无关。消防未验收，严重影响公共安全，与合同效力有关。晟大五金公司未经消防验收就开业的行为违反的是消防法的禁止性规定。（三）晟大五金公司未经市场登记注册就予以招商、开业，违反《深圳经济特区商品市场条例》的强制性规定。双方签订的《商铺租赁合同》第三条“为保证整个市场的统一性和规划性”等内容表明该晟大五金城是一个整体的市场，将完全按照市场的模式来运营。而根据《深圳经济特区商品市场条例》规定，开办市场（20个以上的经营者）必须经过市场登记注册，未经主管部门登记注册的市场，不得开业或组织任何形式的交易活动。（四）原审判决以晟大五金公司在房屋租赁部门办理了租赁合同备案手续为由，认为其已经符合了法律规定，认定错误。晟大五金公司对原a、b栋厂房通过安全性能检测（安全性能检测特别强调：不得作为房屋加固、改造等其他用途的依据）后，以商业用途办理了租赁合同备案手续，取得了房屋租赁凭证［光ac033268（备）］，这个房屋租赁合同备案的含义，经向深圳市房屋租赁管理办公室咨询，仅仅是对租赁合同中双方当事人租赁含意的一个备案，与租赁登记完全是两回事，并在房屋租赁凭证上专门加了一个（备）字以示区别，备案不代表承认房屋使用性质的转变，更不是表明租赁各方有权擅自改变房屋使用性质。二、原审法院无视晟大五金城一个整体建筑物的事实，将其割裂成几个建筑物，并分别作出截然相反的判决，完全是在错误认定事实的基础上作出的错误判决。整个五金城是一个总体并不是单个割裂的个体，原审法院认为加建的c栋是违章建筑，并判决丰南墙纸、沐歌太阳能的租赁合同无效，那么在原光晟玩具厂二层厂房基础上擅自改造、加建的a、b栋三层及铁皮屋一层的建筑同样是违章建筑，租赁合同同样无效。三、合同无效是晟大五金公司的过错引起的，因此应当赔偿由此给肖俊造成的所有经济损失。其过错表现在：（一）不经规划和施工许某，违法改变房屋使用性质、违法改建、扩建，不经消防验收、不经市场登记注册。（二）在招商时对肖俊隐瞒上述事实，对商户谎称“那么大的市场，怎么可能证照不齐”，拒不向肖俊提供相关证照，从而欺骗肖俊在内的众多商户与其签订商铺租赁合同，因此，根本不是肖俊真实的意思表示。（三）晟大五金城试营业后，不知何故，又于2012年12月开始陆续将商户以补偿、或锁门、停水、停电等方式清走，商户只出不进，从而致刚开业时，五金城招商都达到了23家商户，到现在已经只剩两个商户，肖俊无法正常经营，只得放弃装修好的店铺，离开五金城。正是晟大五金公司的上述种种过错，导致双方租赁合同无效，并给肖俊造成了店铺装修、租赁押金、水电、管理费、工人工资等损失共计146565元，都应当由晟大五金公司予以赔偿。四、肖俊拒绝支付租金是因晟大五金公司不执行自己所发文件的租金优惠政策而引起，现愿意给付在使用商铺期间（2012年11月-2013年7月）应支付给晟大五金公司的合理使用费用，但按商铺租金标准支付显然过高，请二审法院依法予以调整。晟大五金公司在肖俊及众多商户多次申请后，于2013年10月10日印发了一个关于租金缴纳制度相关优惠政策的通知。其内容为：1、优惠政策有效期为2013年8月1日至2013年12月31日。2、凡积极响应本公司（2013xxxxxxx］号文件，已缴清8月份以前的租金并在2013年10月18日前一次性缴清8至12月份租金的商户，公司按应缴纳租金的50%给予减免。3、凡按要求执行通知第2条的商户，公司给予奖励1个月租金。肖俊看到晟大五金公司公告的上述《通知》后，在晟大五金公司规定的时间内前往管理处缴纳租金，可是晟大五金公司并不同意按规定给予肖俊奖励一个月租金，肖俊认为晟大五金公司应该执行自己制定的政策，按通知上的规定收取租金，故肖俊暂停缴纳租金，并诉求于法院。判决对此事实没有认定。只片面认定肖俊不按时缴纳租金，构成违约。这本来是晟大五金公司违背承诺，欺骗肖俊及众多商户，违约在先，至今未缴纳租金的责任在于晟大五金公司而不在肖俊。现肖俊于2013年7月搬离晟大五金城，愿意缴纳自2012年11月至2013年7月使用商铺的合理使用费。
被上诉人晟大五金公司答辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应当予以支持。郑某主张认定合同无效于法无据，应当予以驳回。双方所签订的租赁合同书系双方的真实意思表示，合法有效，应当予以遵守。涉案房产办理了房产证，并且经过了房屋租赁办公室依法登记备案，租赁用途为商用，晟大五金公司向房屋所有权人光明晟大公司承租该房屋，对该房屋拥有合法的使用权，具备合法的租用资格。涉案房屋已经经过了竣工备案和消防备案，没有违反法律的强制性规定。郑某主张的市场登记注册的前置手续，属于行政部门的管理范畴，并非合同法规定的合同无效的违法事项。
本院经审理查明，原审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据深圳市光明新区光明办事处翠湖社区工作站及光晟玩具（深圳）有限公司出具的证明，涉案商铺所在的深圳市光明新区光明大街xx号a栋即柑山工业区a栋，涉案商铺系合法建筑，原审法院认定涉案商铺租赁合同有效，认定正确。肖俊上诉称涉案商铺所在的光明晟大五金建材城改变了房屋用途，未进行开业前的消防安全检查，也未取得市场登记证书，涉案商铺租赁合同为无效合同。本院认为，改变房屋用途应经相关主管部门批准，涉案晟大五金城在开业前也应当进行消防安全检查，并办理市场登记证书，但上述规定并非导致房屋租赁合同无效的效力性强制性规定，不能以此认定房屋租赁合同无效。如果确实存在上述问题，肖俊可申请相关行政主管部门就上述问题作出行政处理。
涉案房屋租赁合同有效，双方均应按合同约定履行义务。肖俊自2013年8月1日起未再向晟大五金公司支付租金和管理费，构成根本违约，原审法院判决肖俊支付拖欠的租金、管理费及违约金，处理正确。
综上，上诉人肖俊上诉无理，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3178元，由上诉人肖俊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十一月三日
书 记 员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。