广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤05民终556号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郑驰，男，1983年1月3日出生，住汕头市龙湖区。
委托诉讼代理人：杨津，广东振华威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王锦有，广东振华威律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：汕头市新星物业管理有限公司，住所地汕头市天山北路1号新星家园第六幢一层11号房。
法定代表人：胡励红。
委托诉讼代理人：曾爱东，国信信扬（汕头）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：章世铿，国信信扬（汕头）律师事务所实习律师。
上诉人郑驰因与被上诉人汕头市新星物业管理有限公司（以下简称新星公司）物业服务合同纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2016）粤0507民初1605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑驰上诉请求：1、改判新星公司退还郑驰三材费520元；2、改判新星公司退还郑驰物业服务费738元；3、改判新星公司退还郑驰多收的水费211.1元；4、本案一二审诉讼费用由新星公司负担。事实和理由：一、一审判决遗漏了郑驰主张的三材费520元诉求项目。郑驰在反诉请求的计算中已包含了三材费520元，一审判决书在第3页中列出了郑驰的反诉总退还费用2569.1元，包括退还多收取的物业管理费738元、水费211.1元、废土清运费600元、装修保证金500元，以上四项相加为2049.1元，与总数2569.1元相差520元。另外郑驰在一审期间也向法院提交了新星公司收取三材费520元的单据。但一审判决书判决主文中却对该项目没有处理，是漏判。二、新星公司在物业服务期间管理混乱，小区出现垃圾成堆，脏乱差，私搭乱建，公共设施失管严重老化，私自改变车位，夜间保安室无人值班，保安巡逻形同虚设。新星公司的服务根本达不到二级标准，勉强达到三级标准，应按三级服务的标准收取管理费，应退还原多收的物业管理费。三、新星公司应退还多收的水费211.1元。新星公司收取水费的标准是每月每吨水3.4元，水费是实行政府定价，新星公司提交的广东省收费许可证中，对于小区二次供水加压费用有详细的计算标准，郑驰根据该标准计算，每月每吨水只需收取3.12元，而新星公司收取3.4元，明显超过收费标准。至今没有任何法律法规赋予物业服务企业可随意调高二次供水的权利，新星公司收取超过收费标准的水费没有合法依据。一审判决认定事实不清。
新星公司辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，判决结果合法公正。上诉状中提出的“三材费520元”原审时郑驰没有提出这个诉讼请求，根据不告不理的原则，一审没有作为诉讼请求提出来的，二审不应当作为上诉请求，应当驳回郑驰的上诉请求。
新星公司向一审法院提出诉讼请求：判决郑驰向新星公司支付物业管理服务费3760元及该款自起诉之日起至判决还款日止的逾期付款违约金。在一审庭审中，新星公司将上述诉讼请求物业管理服务费3760元变更为4297元，欠费起止时间由2015年1月起至2016年9月变更为从2015年1月起至2016年12月，按每月179.04元总共4297元。物业管理费4297元从2017年1年1日起至判决还款日止，按日千分之三支付逾期付款违约金。
郑驰向一审法院提出反诉诉讼请求：1.判决新星公司与郑驰签订的《汕头市前期物业管理服务协议》无效；2.判决新星公司退还违规收取郑驰的物业服务费、废土清运费、水费等费用（暂计2569.1元）；3.判决新星公司依规向郑驰公布物业服务资金收支情况并接受查询。一审诉讼期间，郑驰提出上述反诉诉讼请求第二项要求退还的费用包括退还多收取的物业管理服务费738元、水费211.1元、废土清运费600元、装修保证金500元。
一审法院认定事实：位于汕头市龙湖区珠江路45号星海华庭小区系汕头市南信房地产开发有限公司（下称南信公司）开发建设。新星公司系具有三级物业管理企业资质证书的企业。郑驰系汕头市龙湖区珠江路45号星海华庭7-1304房的业主，该房产面积100.02平方米。
2011年10月1日，新星公司与南信公司签订《汕头经济特区物业委托管理合同书》，约定：南信公司委托新星公司为汕头市龙湖区珠江路45号星海华庭小区提供物业管理服务，委托管理房屋建筑共用部位的维修、养护和管理等，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、电梯设施设备维护费和其他费用；委托期限自2011年10月1日起至2021年9月30日止。
2012年1月6日，新星公司与郑驰签订《汕头市前期物业管理服务协议》，约定：新星公司为郑驰购买使用的位于汕头市龙湖区珠江路45号星海华庭7-1304房提供物业管理服务，物业管理服务费用的收费标准为：住宅按建筑面积每月每平方米从2012年1月1日至2013年12月31日按每平方米0.7元收取，从2014年1月1日起按每平方米0.77收取，带电梯的另加收电梯运行费，电梯维护费，首层免费，第二层使用电梯的起点价每月每平方米0.5元，从第三层至第十层每层累进加收每月每平方米0.05元，从十一层至二十层每层累进加收每月每平方米0.04元；物业管理费用标准按物价部门有关规定调整，每次交纳费用时间为每月1日至10日；受有关部门或单位委托，新星公司可提供水费、电费、燃气费、热费、房租等代收代缴收费服务。
同日，新星公司与郑驰签订《星海华庭业主公约（临时）》，约定双方完全明白及同意严格遵守该公约的全部条文。该公约第七条约定：按照政府物价部门实行服务等级指导标准收费，管理费可根据日后实际收支情况，按政府物价部门规定适当加以调整，调整前将预先通知业主；缴交物业管理费的业主应于每半年度次月的第1日前缴付该半年度物业管理费，业主不得以任何理由拒绝缴交管理费，逾期不交者每天加收3‰滞纳金；该公约第九条约定：业主如对所购物业进行装修，装修单位必须交纳每单元装修保证金2000元，作为装修期间客户服务中心监督装修单位是否依《装修管理协议》约定进行装修之用，装修完成后，经客户服务中心检查完毕，按实际情况将保证金作部分或全部退还；业主交房时须缴纳每单元装修集中建筑垃圾清运费600元。同日，郑驰向新星公司交纳废土清运费500元。
2012年5月7日，新星公司星海华庭服务中心与星海华庭7-1304房（业主为郑驰）的装修施工负责人张庆新签订《装修协议》。
诉讼期间，郑驰提出：郑驰在装修房屋时向新星公司交纳装修保证金2000元，在郑驰装修完毕后，新星公司只退还郑驰装修保证金1500元，尚欠500元没有退还。对此，新星公司提出：按照业主公约规定，新星公司收取郑驰装修保证金2000元，在装修完毕后，本应全部退还业主，因为郑驰装修违规，将阳台改为室内使用，新星公司在退还保证金时只退还1500元，暂扣500元，待恢复原状时退还。
诉讼期间，新星公司没有提交证明郑驰装修违规的证据。
2013年12月5日，新星公司取得对上述星海华庭小区住宅物业服务费的收费许可证，该许可证载明从2014年1月1日起，按每月每平方米0.77元收取；带电梯的另加收电梯运行费，电梯维护费，首层免费，第二层使用电梯的起点价每月每平方米0.5元，从第三层至第十层每层累进加收每月每平方米0.05元，从十一层至二十层每层累进加收每月每平方米0.04元。
另查，郑驰向新星公司交纳物业管理服务费至2014年12月止，自2015年1月起的物业管理服务费，郑驰没有付还。
诉讼期间，新星公司提出：新星公司起诉郑驰付还上述汕头市龙湖区珠江路45号星海华庭7-1304房自2015年1月起至2016年12月，按每月179.04元，总共4297元，计算方法为：按照第一层每月每平方米0.77元，第二层是每平方米加0.5元，第3-10层是每层每平方米累进加收0.05元，第11-20层每层每平方米累进加收0.04元，郑驰的房产面积是100.02平方米，楼层是第13层，每平方米每月1.79元，整套房产的物业管理费每月是179.04元。郑驰结欠2015年1月起至2016年12月，共24个月，合计4297元。
诉讼期间，郑驰提出其反诉要求新星公司退还的费用分别为：1.物业管理服务费，新星公司向郑驰收取2012年1月至2014年12月的物业管理服务费6276元，2012年1月至2013年12月，新星公司是按每月每平方米1.72元收取的，2014年1月起，新星公司是按每月每平方米1.79元收取，郑驰认为应按照三级资质标准收取，从2012年1月至2013年12月应按每月每平方米1.59元计算，从2014年1月起应按每月每平方米1.65元计算，新星公司应退还郑驰多收取的物业管理服务费738元。2.水费，郑驰的水费行表是754吨，按水费收费标准单，每吨应收3.12元，总共是2352.5元，而新星公司收取是每吨3.4元，总共收取2563.6元，新星公司应退还郑驰水费211.1元。3.废土清运费500元，从新星公司提交的收费许可证中没有一项是废土清运费，假如有的话一吨应为50元，根据关于规范汕头市物业管理服务收费的通知，物业不得强制收费，郑驰没有自愿委托清运废土，新星公司每户均收取废土清运费600元，新星公司应予退还。4.装修保证金500元，郑驰在装修房屋时，向新星公司缴交装修保证金2000元，在装修完毕时，新星公司只退还1500元，尚欠郑驰500元，应予退还。
一审法院认为，新星公司与郑驰签订的《汕头市前期物业管理服务协议》及《星海华庭业主公约（临时）》，系双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。郑驰作为汕头市龙湖区珠江路45号星海华庭7-1304房的业主，接受新星公司的物业管理服务，应按合同的约定向新星公司支付物业管理服务费。新星公司要求郑驰支付尚欠的物业管理服务费及逾期付款违约金的诉讼请求，证据及理由充分，应予支持。
关于郑驰反诉提出双方签订的上述《汕头市前期物业管理服务协议》无效的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。关于郑驰反诉提出要求新星公司退还违规收取的物业管理服务费的诉讼请求，因新星公司系按双方协议约定的收费标准向郑驰收取物业管理服务费，且郑驰未能举证新星公司向郑驰收取物业管理服务费属违规收取，故该请求证据不足，不予支持。关于郑驰反诉提出新星公司应退还其多收水费的诉讼请求，因新星公司向郑驰提供的是二次供水，故郑驰的该项诉讼请求，本院不予支持。关于郑驰反诉提出新星公司应退还其收取的装修清运废土费的诉讼请求，因该费用的交纳系业主公约约定的，故该请求证据不足，不予支持。关于郑驰反诉提出新星公司应退还装修保证金500元的诉讼请求，证据及理由充分，应予支持；关于郑驰反诉提出其向新星公司查询一次2012年至2016年财务收支及小区公共部分的收支等相关项目的诉讼请求，证据及理由充分，应予支持。
关于郑驰提出双方约定的逾期付款违约金过高的主张，因郑驰没有提交证明该约定过高的依据，故该主张不予采纳。
关于新星公司提出郑驰要求退还各项费用超过诉讼时效的主张，理由不成立，不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、《广东省物业管理条例》第二十七条第一款、第二十九条第一款、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、郑驰应于本判决发生法律效力之日起十日内，付还新星公司物业管理服务费物业管理费4297元，并支付该款从2017年1年1日起至判决限定的还款日止按每日千分之三计算的逾期付款违约金。二、新星公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，提供其自2012年至2016年的公司财务收支情况及星海华庭小区公共部分的收支等相关项目，由郑驰查询。三、新星公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，退还郑驰装修保证金500元。四、驳回郑驰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由郑驰负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内付还新星公司；反诉案件受理费50元，由郑驰负担25元，由新星公司负担25元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据相一致，本院予以确认。
本院认为，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
郑驰请求判令新星公司退还三材费520元。郑驰在一审反诉状和庭审中都没有明确提出该项请求，一审判决不予审理并无不当。而且在郑驰与新星公司签订的装修协议书中约定收取“装修材料上电梯运载管理费，每户300元，从二楼起每层递增20元”，新星公司收取该款符合双方约定。因此，本院对郑驰该项请求不予支持。
郑驰请求判令新星公司退还多收物业服务费738元。新星公司系按双方协议约定的收费标准向郑驰收取物业管理服务费，收费具有合同依据；而郑驰未能举证新星公司收取物业管理服务费属违规收取，对物业服务质量的争议并不是直接拒绝缴费的合法依据；且郑驰自2012年1月6日签订《汕头市前期物业服务协议》起至2014年12月止，一直按照协议约定的收费标准缴纳物业管理服务费，并没有对该收费标准提出异议。因此郑驰该请求本院不予支持。
郑驰请求判令新星公司退还多收水费211.1元。根据新星公司解释，星海华庭小区实施的是二次供水，水费是代收代付，小区共用加压水泵设备的维护和管理、用电等费用是新星公司负担，二次供水泵房耗电量太大，实际用电量大大超过加压费用，不得以只能将部分二次供水电损分摊到业主水费里，该收费经公示长期实行，小区业主没有提出过异议。但新星公司没有与小区业主、业主委员会就此进行磋商并形成书面约定，没有申报调高加压费标准，确有不当。而郑驰虽提出了新星公司收取水费中的加压费超过许可证规定标准，但没有提交计量计价和已缴交水费的具体证据，二审开庭时本院要求庭后七日内提交水费收费标准依据、计算方式、所主张的使用水量时间段以及依据，郑驰仍然没有提交，怠于履行举证责任。因此一审判决不支持郑驰退还水费的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
综上所述，郑驰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人郑驰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴伟峰
审 判 员 吴晓如
审 判 员 程 旋
二〇一七年九月十四日
法官助理 潘 松
书 记 员 周丹晖