广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤5381民初961号
原告：钟春如，女，1982年11月29日出生，汉族，广东省深圳市人，住深圳市。
委托诉讼代理人：刘小波（系原告丈夫），住深圳市。
被告：罗定市一方房地产开发有限公司，所在地罗定市罗城街道迎宾路东侧，统一社会信用代码914453816864248357。
法定代表人：陈学俭，总经理。
委托诉讼代理人：陈志云，男，该公司员工。
原告钟春如与被告罗定市一方房地产开发有限公司（以下简称一方公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月3日受理后，依法适用简易程序，于2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告钟春如及其委托诉讼代理人刘小波，被告一方公司的委托诉讼代理人陈志云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.由被告继续履行合同约定的交房义务；2.被告因逾期交房而向原告支付违约金53224.80元（暂计至2017年3月31日，共402日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年6月4日与被告签订合同，购买被告所开发的位于罗定市附城街道塔脚渔湾一方御湾商住小区××幢××号房，购房金额为662000元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2016年1月23日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。截至起诉日，原告多次催促后，被告至今仍无法出具经县级以上地方人民政府房地产开发主管部门竣工验收的文件及备案表。被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。综上所述，请求被告立即履行合同规定的交房义务，并按照每日万分之二的比例，支付违约金53224.80元。
原告提交了如下证据：1.身份证复印件，证实原告的诉讼主体资格。2.发票复印件，证实原告已经按约定向被告支付购房款。3.《商品房买卖合同》，证实原告向被告购买商品房的事实。4.手机相片4张，证实2016年2月6日、4月3日的时候，涉案商品房的楼盘电梯还没有安装。
被告一方公司辩称，我司对原告的第一项诉讼请求无意见。对原告的第二项诉讼请求，我司提交的《建设工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》证实了涉案商品房符合交付使用的标准。《建设工程竣工验收报告》显示验收日期为2016年1月15日，而约定的房屋交付日期为2016年1月23日，故此，在双方约定的交付时间前，涉案商品房已经验收合格，原告的第二项的诉讼请求是不存在的。
被告提交了如下证据：1、《建设工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，证实被告的商品房已符合合同约定的交付条件的事实。2.信件，证实被告已通知原告收楼的事实。
被告庭后提交了如下证据：信函收据，证实被告已经于2016年12月3日将收楼通知书邮寄给原告，根据邮件编号查询，原告于2016年12月9日签收。
对原告提交的证据，经开庭质证，被告对证据1、2、3均无异议。对证据4的真实性有异议，被告的建筑工程验收报告是经过开发商、监理、施工总承包、勘查单位、设计单位现场竣工验收的。
对被告提交的证据，经开庭质证，原告对证据1的验收报告的证明内容有异议，涉案商品房当时还没有安装电梯，不符合交楼条件；对证据1的其他证据均无异议。对证据2无异议，但认为没有收到该信件。
对被告庭后提交的证据，原告在庭审中表示无需开庭质证，并提交了书面质证意见：对信函收据的真实性，原告确认2016年12月9日收到该信件，对此没有异议。
综合原、被告的诉辩、质证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，对经双方质证的证据，将综合本案案情实及其他证据佐证情况进行认定。
经审理查明，被告是位于罗定市附城街道塔脚村渔湾一方御湾商住小区的房地产开发商。2015年6月4日，原告作为买受方与被告作为出卖方签订了《商品房买卖合同》。该合同第三条约定：买受人购买的商品房为预售商品房，为一方御湾商住小区××幢××号房屋，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为662000元。第六条约定：买受人必须在2015年3月15日付清首期房款272000元给出卖人。除首期房款外，剩余房款390000元，买受人必须于2015年6月12日前到指定的银行办理银行按揭手续。买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为罗定市农村信用合作联社，专用账户为×××。凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。第八条约定：出卖人应当在2016年1月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人在收到出卖人发出的交楼通知书30日内，仍未前来办理房屋交接手续的，则视为出卖人已实际将该商品房交付买受人使用，其房产损毁的风险由买受人承担，基于该商品房产生的物业管理，水电和其他相关费用由买受人自付。
合同签订后，原告按照合同的约定向被告交付了全部购房款项。2016年1月15日，经建设单位即被告、监理单位广东粤能工程管理有限公司、总承包施工单位茂名建设集团第二有限公司、勘察单位广州地质勘察基础工程公司、设计单位广东建筑艺术设计院有限公司对一方御湾商住小区的1栋、2栋、9-12栋工程进行验收，经验收合格，并出具《建筑工程竣工验收报告》。2016年7月14日，被告通过寄挂号信的方式按照《商品房买卖合同》上载明的地址向原告发出收楼通知书，通知原告于2016年7月20日至2016年8月31日期间办理收楼手续，但该挂号信显示因逾期未领而于2016年8月21日被退回。2016年12月3日，被告再次通过上述方式向原告发出收楼通知书，经原、被告确认，原告于2016年12月9日收到该收楼通知书，该通知书通知原告于2016年12月30日前办理收楼手续。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同及补充协议约定各自享有权利和履行义务。本案争议焦点是：1、涉案商品房是否符合交付使用条件？2、被告应否向原告支付迟延交楼的违约金？
对于第一个争议焦点，即涉案商品房是否符合交付使用条件。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，涉案商品房的交付使用条件约定为“商品房经验收合格”，除此之外，没有其他具体的约定。而对于如何理解“商品房经验收合格”的内涵，现双方当事人存在较大争议：原告认为需取得县级以上地方人民政府房地产开发主管部门竣工验收备案表等文件，而被告认为应理解为商品房经建设单位组织勘察、设计、施工、监理、建设五单位进行竣工验收合格。本院认为，根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用；建设工程质量实施监督管理，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。国务院于2002年11月1日颁布了《关于取消第一批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目；国务院于2004年5月19日颁布了《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。即以建设单位组织进行、由建设行政主管部门委托质量监督机构进行监督的竣工验收制度逐步取代了建设行政主管部门组织竣工验收及住宅小区竣工综合验收相关制度；竣工验收由建设单位组织五方单位进行，由质监机构实施监督；竣工验收现实施的是质监机构确认下的五方验收标准。因此，结合上述相关规定，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“商品房经验收合格”是指质监机构确认的五方竣工验收合格。综上所述，由于双方当事人约定的是“商品房经验收合格”作为涉案商品房交付条件，而非以建筑工程竣工验收备案表即行政备案作为交付条件，故此，原告主张以取得建筑工程竣工验收备案表作为交付使用条件，理据不足，本院不予采纳。因被告的“一方御湾商住小区的1栋、2栋、9-12栋”工程已于2016年1月15日经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位进行竣工验收合格，故此，涉案商品房于2016年1月15日已达到交付使用条件。对原告主张上述五单位出具验收报告时涉案商品房不符合交楼条件的意见，未能提交足以反驳的证据证实，本院不予采纳。
对于第二个争议焦点，即被告是否违约及违约金如何计算的问题。根据原、被告双方签订的合同第八条的约定，被告应当在2016年1月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告。虽然被告的“一方御湾商住小区的1栋、2栋、9-12栋”工程已于2016年1月15日经验收合格，但根据合同第十一条约定，被告仍负有书面通知原告办理交付手续的义务。对此，被告曾分别于2016年7月14日、2016年12月3日通过寄挂号信的方式通知原告收楼。对于2016年7月14日所寄的收楼通知书，该通知书并未送达给原告，虽然该挂号信显示是因逾期未领而被退回，但该信件只有联系地址，而没有手机号码等能够直接通知原告领件的方式，故该无法送达的行为不能归责于原告，不能视为被告已经尽到了通知原告收楼的义务。对于2016年12月3日所寄的收楼通知书，原、被告均确认原告已于2016年12月9日收到，且该通知书通知原告于2016年12月30日前收楼，故此，该次通知应视为被告已经尽到了通知原告收楼的义务。因被告通知原告收楼的时间超过合同约定的交付期限，其行为已构成违约。现被告违反了合同的约定，构成逾期交楼，故应承担相应的违约责任。因原告请求继续履行合同，故被告应按照合同第九条约定，从合同约定的最后交付期限的第二天即2016年1月24日起至通知到达之日即2016年12月9日止（共321日）按日向原告支付已交付房价款662000元的万分之二作为违约金，即42500.40元（662000元×0.02％×321日）。对原告的违约金诉讼请求，本院在上述核定范围内予以支持，超出部分，予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、由被告罗定市一方房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告钟春如支付逾期交房违约金42500.40元。
二、驳回原告钟春如的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费565元（原告已预交），原告钟春如负担113元，由被告罗定市一方房地产开发有限公司负担452元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
代理审判员 陈国恒
二〇一七年七月十七日
书 记 员 吴俊蓉