福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泉民终字第3231号
上诉人（原审原告）黄海军，男，1963年8月2日出生，汉族，住福建省晋江市。
委托代理人张莲治、黄燕飞，福建闽荣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吴俊锋，男，1986年1月6日出生，汉族，住福建省晋江市。
被上诉人（原审被告）吴森林，男，1954年9月25日出生，汉族，住晋江市。
两被上诉人共同委托代理人吴正仁，福建臻晟律师事务所律师。
上诉人黄海军因与被上诉人吴俊锋、吴森林房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2013）晋民初字第5054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月7日立案受理后，依法组成合议庭于同年11月29日公开开庭进行了审理。上诉人黄海军的委托代理人黄燕飞律师和被上诉人吴俊锋、吴森林共同委托的代理人吴正仁律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2012年12月14日，被告吴俊锋将其投资的位于紫帽霞茂工业区的个人独资企业福建省晋江市紫帽下茂食品厂的厂房一栋出租给原告加工生产，并委托其父即被告吴森林与原告就租赁事宜签订《租赁合同》一份，合同约定租赁面积3578平方米，租金按每月每平方米9元计算，租赁期限自2013年2月1日起至2017年1月30日止等事项。原告分两次支付租金203212元。2013年4月4日，晋江市紫帽片区改造建设项目指挥部办公室在《晋江经济报》发布晋紫指办（2013）5号通告，将紫帽镇霞茂村列入紫帽片区改造建设项目的征收范围，并要求在通告发布之日起不得办理工商营业执照、税务登记证，不得设立、改变土地和房屋租赁、抵押关系；不得对房屋进行新建、扩建、改建、翻建、装修等。2013年5月17日，原告提起本案诉讼，请求判令：1.解除原、被告之间的租赁合同关系；2.被告立即返还原告租金203212元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计算向原告支付自起诉之日起至判决确定还款之日止的利息。以上事实，有原告提供的租赁合同、银行转账明细、2013年4月4日《晋江经济报》第2506期第四版中刊登的晋江市紫帽片区改造建设项目指挥部办公室发布晋紫指办（2013）5号通告和两被告提供的个人独资企业营业执照副本、组织机构代码证、工业工地土地证（证号晋国用（2006）第01037号）等证据为证。审理中，原告于2013年7月23日将诉争房屋返还被告吴俊锋。
原审判决认为，诉争房屋系被告吴俊锋个人投资的福建省晋江市紫帽下茂食品厂的厂房，其对该厂房依法享有所有权，其将该厂房依法出租给原告黄海军并口头委托其父亲即被告吴森林代为签订租赁合同符合法律规定，且租金亦由被告吴俊锋收取，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款之规定，被告吴森林受被告吴俊锋的委托与原告签订租赁合同所产生的民事责任应由委托人即被告吴俊锋承担，故本案合同主体应为原告黄海军与被告吴俊锋。在合同履行过程中，因政府有关部门通告将租赁厂房在内的霞茂村列入征收范围，且不予办理相关工商登记、税务登记，亦不得进行改建或装修，原告租赁该房屋用于正常的加工生产必然受到影响，对此因不可抗力致使原告不能实现合同目的，原告可据此主张与被告解除房屋租赁关系，故原告主张解除租赁合同关系，应予以支持。原告主张租赁合同关系应于通告发布之日起解除，并提供电话通话清单及说明以证明其已于2013年3月份便多次与被告吴森林协商解除合同事宜，但被告方对此不予认可，因原告无法提供双方的通话内容证明协商解除租赁关系的事实，故对此事实不予确认，由于当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，而原告未能提供其已在政府通告之日通知对方解除的有效证据，故原告请求在政府通告之日起解除，于法无据，不予支持。本案租赁合同解除后，被告应当支付相应的租金，鉴于原告于2013年7月23日实际交付房屋给被告吴俊锋，即从2013年2月1日起至房屋交付之日的前一天原告实际占有、使用房屋，合同约定厂房租赁面积3578平方米，租金按每月每平方米9元计算，原告应支付被告吴俊锋的租金共计183863元，原告实际支付租金203212元，超出部分，被告应予返还。至于被告吴俊锋主张因其提前交付房屋给原告使用，原告多支付1万元作为补偿，因原告予以否认，被告吴俊锋又未能提供相应的证据予以证实，不予支持。故被告吴俊锋应返还原告租金19349元。原告请求按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算逾期还款利息，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告黄海军与被告吴俊锋于2012年12月14日签订的租赁合同。二、被告吴俊锋应于本判决生效之日起十日内返还原告黄海军租金19349元。三、驳回原告黄海军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4348元，因适用简易程序减半收取2174元，由原告黄海军负担1989元，由被告吴森林负担185元。
原审判决宣判后，原告黄海军不服，向本院提起上诉。
上诉人黄海军上诉称，一、原审判决对以下事实认定错误。①晋江市紫帽片区改造建设项目指挥部办公室发布片区改造征收通告时间是2013年3月30日，2013年4月4日只是报纸持续刊登该通告的日期之一，并非通告日期。②上诉人租赁诉争厂房用于加工生产，交付后即投入近9万元开挖地基并增设和搭盖生产所需的建筑物或附属物，直至2013年3月底才完工。之后因厂房被列入征用范围而无法进行经营活动，上诉人一方面电话联系被上诉人以协商合同解除事宜，一方面停止搬入经营设备以防止损失扩大。但被上诉人却以种种理由避而不见，导致上诉人一直未能将诉争厂房的钥匙交还被上诉人。因此，自2013年3月底无法办理工商登记之日起，上诉人未再实际使用诉争房屋，更未因使用该诉争房屋获益。虽然上诉人起诉后通过法院交还钥匙的时间为2013年7月23日，但不能以此认定上诉人直至2013年7月23日仍占有使用诉争房屋。③原审判决认定因不可抗力致使上诉人不能实现合同目的，并据此支持上诉人解除租赁合同关系的诉讼请求，解除租赁合同关系的时间起算点理应是不能实现合同目的之日即拆迁公告之日，但原审又以返还钥匙的时间点来判决上诉人应支付的租金是自相矛盾的。④根据《租赁合同》第九条“在租赁期内如因国家征用动迁，本合同将自动终止”之约定，政府发布征迁公告已属于国家征用动迁条件成就，即应产生合同解除的效果，原审判决无视双方的该约定，亦属认定事实错误。二、原审判决适用法律错误，理由如下：①原审判决认为上诉人提供的通话清单及说明无法证明协商解除租赁关系的事实，系属举证责任分配不当。上诉人与被上诉人仅是租赁合同关系，除此之外既非亲亦非友，如被上诉人认为上诉人提供的通话清单及说明不涉及双方协商解除租赁关系的事实，应根据我国《民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，由被上诉人举证证明该通话的内容。②根据我国《合同法》第九十四条第一项、第九十六条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。该条款的立法目的是在于避免损失的扩大，且未明确规定通知的方式。因此，对“通知”的形式应当从宽理解，既包括书面通知，也包括口头通知。只要有证据证明上诉人有通知的行为，就应当认定上诉人履行了通知的义务。上诉人已经提供了相关证据证明上诉人履行了通知的义务。退一步讲，即便原审判决不予采纳该证据，基于上诉人已经就合同解除问题通过诉讼的方式提出诉求，也应从受理案件的时间即2013年5月17日来认定上诉人履行解除合同的通知义务，并认定该通知到达被上诉人之日合同解除。因此，原审判决不以合同解除之日来认定计算租金的截止日期也是适用法律错误。综上，请求依法撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，或者裁定发回重审或指定其他法院审理；本案的一、二审诉讼费用应由被上诉人承担。
被上诉人吴俊锋、吴森林共同答辩称，一、原审判决认定事实清楚。诉争厂房系答辩人吴俊锋投资的个人独资企业福建省晋江市下茂食品厂的厂房，吴俊锋委托吴森林与上诉人黄海军签订《租赁合同》，将该厂房出租给被上诉人，该合同是双方的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然《租赁合同》约定的租期自2013年2月1日开始，但合同签订之后，答辩人就将厂房的钥匙交付给原告使用，原告就对厂房进行基建改造，并将机台设备、生产原料等搬入厂房为生产作准备，上诉人对此也是予以承认的，据此可以证实答辩人已完成了交付租赁物的义务，与原告形成合法的房屋租赁关系，依法应受法律保护。晋江市紫帽片区改造建设项目目前只是在进行前期测量，并没有实质进行拆迁，紫帽片区范围内的多家公司的生产车间仍然在进行生产加工，显然未到受到任何实质的影响。答辩人已按合同约定交付了租赁物，原告已接收并为生产而进行改造，其完全可以照常进行生产活动，现原告诉称其合同目的无法实现，显然是不属实的。虽然根据《租赁合同》第九条之规定：“在租赁期内，如因国家征用动迁，本合同将自动终止”。但本案并不具备该条件，合同不能自动终止。所谓征用是指国家强制使用单位、个人的财产。强制使用就是不必得到所有权人的同意，在国家有紧急需要时即直接使用。国家需要征用单位、个人的不动产和动产的原因，是抢险、救灾等在社会整体利益遭遇危机的情况下，需要动用一切人力、物力进行紧急救助。所以，法律许可在此种情况下限制单位和个人的财产所有权。但政府征收拆迁，应强调的是动迁的前提需要给予房屋所有者过渡费、安置补助费等补偿，但答辩人至今没有领取到上述费用，且诉争房屋仍没有明确拆除时间，因此本案并不具备上述合同自动终止的条件。退一步，即使合同自动终止了，但被告仍然占有房屋，在原审法院的释明下，上诉人才于2013年7月23日将诉争房屋的钥匙交至法院，答辩人才于当日回收租赁物。参照《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，即使合同自动终止了，但诉争房屋仍由上诉人实际控制至2013年7月23日，在此期间，上诉人依然应按《租赁合同》约定的租金标准9元／月／平方米向答辩人支付房屋占有使用费。二、原审判决适用法律正确。《证据规则》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”具体到本案，上诉人主张其已通知答辩人解除《租赁合同》应由其承担举证责任，因此原审法院将举证责任分配给上诉人显然是正确，因此原审法院适用法律正确。综上，上诉人的上诉理由没有事实和法律根据，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，当事人二审中的主要争议是：1.诉争租赁合同应否予以解除；2.上诉人实际使用诉争租赁物的起止时间；3.上诉人应实际支付的租金数额。除上述争议所涉事实外，当事人对原审判决查明认定的其余事实均无争议，本院对当事人无争议的事实依法予以确认。
二审中，经上诉人申请并经本院准许，证人曾毓明、曾华伟分别到庭作证。证人曾毓明述称：本人与上诉人是多年的朋友关系，2013年春节前与上诉人一起去租赁物现场看过并与两被上诉人协商过租金后，租下该租赁物办厂，我本人有参与投资。租赁合同是2013年春节前签订的，签订后于2013年2月中旬左右开始施工，打了个办公楼的地基并加建了围墙和保安室。合同约定的租金是19万元，之所以打给被上诉人20多万元是因为合同签订后恰逢春节，无法找到工人做基建，两被上诉人要求我们从决定租赁到合同租期开始之间的这段时间补偿他们1万元。后来上诉人在网上了解到租赁物在规划片区内，我与上诉人一起找吴森林协商此事，吴森林说租赁物不在拆迁范围内，让我们放心。后来我们4月份又在报纸上看到市政府的公告，就停止施工并从2013年4月1日至2013年5月15日期间，反复与吴森林联系终止合同，但吴森林、吴俊锋多次以出差、开会为由推脱，避而不见，也不与我们协商此事，后来我们没办法只好起诉至法院。证人曾华伟述称：我与上诉人是多年的朋友关系，有参与投资租赁本案的厂房办厂。租赁合同大概在2013年春节前后签订的，我按照黄海军的指示汇钱给两被上诉人，具体用途我并不清楚，但所汇的20多万元中，其中有1万元是押金。合同签订后进行了部分基建，包括围墙、保安室、排水沟、工人宿舍和办公楼的基础。3月份左右我们听说租赁物在拆迁范围内，就停止基建，开始与两被上诉人协商此事，吴森林答复说租赁物不可能这么快被拆迁的。后来4月份看到报纸的公告以后，我们又多次与两被上诉人联系，前后有20多次，表达了想要协商解除合同的想法，但是两被上诉人均避而不见。上诉人黄海军对两位证人的证言质证称，该两人所称事实均是客观真实的，合同的签订时间是2012年12月12日。被上诉人吴俊锋、吴森林对两位证人的证言质证称，诉争厂房的租期是从2013年2月1日开始的，当时合同签订的时间是2012年12月底，这中间的时间，两被上诉人要求上诉人多支付1万元作为租金。两位证人均是租赁诉争厂房的股东之一，与本案存在利害关系，其证言的可信度低，不可作为本案审判的依据。
另经查，本案诉争《租赁合同》第9条内容为：“在租赁期内如因国家征用动迁，本合同将自动终止。”第12条内容为：“如租赁期满或遇国家政府征用动迁，或因乙方（指承租方）自己不租而终止合同，乙方其全部建筑物应无偿留给甲方。”在该合同签订前后，由曾华伟先后于2012年12月7日和2013年1月29日汇款100000元和103212元至被上诉人吴俊锋账户，原审中，双方当事人共认该两笔汇款即为诉争厂房2013年度的半年租金。原审中，上诉人提供的电话通话清单记载，其自2013年3月4日至5月3日共计14次致电移动电话1380854****。被上诉人对此质证认为真实性无法确认，也无法证明黄海军关于其要求协商解除诉争租赁合同的主张。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，合同双方当事人可以约定合同终止的情形，有该情形的，合同的权利义务终止。本案中，双方当事人于2012年12月14日签订的《租赁合同》第9条关于“在租赁期内如因国家征用动迁，本合同将自动终止。”的约定，符合上述法律规定，本院予以确认。因诉争租赁厂房所在区域于2013年4月4日由晋江市紫帽片区改造建设项目指挥部办公室在《晋江经济报》通告列为片区改造建设项目的征收范围，属上述合同中约定的“国家征用动迁”的情形，且自通告发布之日起该区域不得办理工商营业执照、税务登记证，不得设立、改变土地和房屋租赁、抵押关系，不得对房屋进行新建、扩建、改建、翻建、装修等，上诉人因此已无法实现其租赁诉争厂房的合同目的，且无证据证明其在上述通告发布后继续投建使用租赁厂房，故根据双方在上述《租赁合同》第9条的约定，该合同的权利义务至2013年4月4日终止，无须再判决解除，原审判决对此处理不妥，本院予以纠正。因诉争租赁合同已于2013年4月4日终止，双方在此之后是否进行协商联系均不影响合同的终止，故对上诉人原审中提供的电话通话清单和二审中出庭作证的两证人证言，本院均不予审查。另根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案《租赁合同》虽仅对终止后建筑物的处分作出约定而未约定租金的结算问题，但根据合同法的公平原则，仍应对当事人在合同终止之前的租金问题予以结算。根据《租赁合同》约定的租赁面积和租金标准，上诉人自2013年2月1日至同年4月4日的租金为67624.2元，实际支付的租金为203212元，两被上诉人主张其中有10000元是租金之外的经济补偿，但其对原审有关于此的判决并未提起上诉，视为其对自己民事权利的处分，故本院确定被上诉人吴俊锋应返还上诉人黄海军多付的租金135587.8元。综上，原审判决部分事实认定错误，适用法律不当，依法应予改判。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第九十一条第（七）项、第九十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销福建省晋江市人民法院（2013）晋民初字第5054号民事判决；
二、被上诉人吴俊锋应于本判决生效之日起十五日内返还上诉人黄海军租金人民币135587.8元；
三、驳回上诉人黄海军原审的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币2174元、二审审案件受理费人民币4348元，由上诉人黄海军各负担869.6元和1739.2元，由被上诉人吴俊锋各负担1304.4元和2608.8元。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳波
审 判 员 王一平
代理审判员 傅嘉钦
二〇一四年一月十三日
书 记 员 李华蓉
附注本案适用的主要法条及执行申请提示：
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。