江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中民终字第00582号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘加春，无业。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）左春林，无业。
上诉人刘加春与被上诉人左春林租赁合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2014年12月16日作出（2014）河民初字第2049号民事判决，上诉人刘加春不服，向本院提起上诉，本院于2015年2月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月9日公开开庭进行了审理，上诉人刘加春、被上诉人左春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2007年9月29日，原告左春林与淮阴师范学院第一附属小学签订兰沁园宾馆承包合同，约定由左春林整体承包兰沁园宾馆，承包期限自2007年11月22日至2015年11月21日。2011年7月12日，原告左春林与被告刘加春签订《兰沁园宾馆餐饮部承包合同》，将兰沁园宾馆二楼餐饮部租赁给被告刘加春经营使用，租赁期限自2011年7月15日起至2015年9月15日止，年租金为7万元（不含水、电等其他费用），租金每年一付，先付租金后经营。
2012年1月4日，被告刘加春发现大楼污水管道堵塞，污水从天花板渗入酒店，渗水持续至2012年1月16日。2012年1月20日之后，被告刘加春停止营业。被告刘加春于2012年11月21日向原审法院起诉，要求左春林等人赔偿因管道堵塞给其造成的装璜损失159848.32元、菜肴损失1万元、员工工资损失40300元，租金损失52500元、停业损失45万元（租金、停业损失暂主张至2012年10月4日）。在该案审理过程中，兰沁园酒店装潢损失经鉴定为159848.32元，漏水原因鉴定意见认为系兰沁园宾馆原有铸铁管道排水系统三层楼面以下排水管道或埋地段排水系统堵塞所致。排水管道或埋地段排水系统堵塞，可能为三层以上楼层生活杂物在排水管道内长期积聚形成，也可能为周边环境变化且处置不当造成，或二者兼而有之。2013年5月20日，原审法院以（2012）河民初字第2893号民事判决书，认定被告刘加春装璜损失为159848.32元，其他各项损失为61000元（含房租损失15000元、菜肴损失1000元、营业损失45000元），共计220848.32元，最终判令左春林与淮师附小对刘加春上述损失承担60%赔偿责任，该判决现已生效。
原审另查明，2012年7月24日，淮师附小将左春林诉至原审法院，请求判令：1、解除其与左春林签订的《兰沁园宾馆承包合同》并退还房屋；2、左春林支付自2011年11月23日至2012年8月22日租金15万元、违约金27000元及水电费40007.3元（2012年8月23日以后的租金计算至实际交付房屋之日）；3、左春林应退还双方签字认可的设施物品。2012年10月20日，原审法院以（2012）河民初字第1960号判决，判决解除淮师附小与左春林2007年9月29日签订的《兰沁园宾馆承包合同》；左春林于判决生效之日起三十日内将位于淮安市淮海北路11号的兰沁园宾馆1-6层房屋返还给淮师附小；左春林于本判决生效之日起三十日内支付原告淮师附小水电费49007.3元、2011年11月23日至2012年8月22日的承包金15万元，并按照每季度5万元的标准支付原告自2012年8月24日起至房屋实际返还之日止的使用费。该判决生效后淮师附小向原审法院申请执行，要求左春林迁让本案诉争房屋，并水电费、租金及房屋使用费（暂计算至2013年8月22日，其后房屋使用费按每季度5万元支付至实际返还之日）。2014年1月13日，刘加春在该案执行过程中主动将房屋交付淮师附小。
原审在审理过程中，被告刘加春主张已付左春林租金6万元，其中5万元有条据，1万元以现金方式支付左春林，没有条据，并称一审已提供电话录音可以证明。原告左春林质证称认可收到租金5万元的事实，但对被告刘加春所主张的另1万元不予认可，并称刘加春提供的电话录音并非是其与刘加春的通话。因刘加春未能提供电话录音的原始媒介，原审法院无法启动对电话录音进行司法鉴定的程序，且2012年11月21日刘加春向原审法院起诉左春林一案中，其也曾主张给付左春林1万元现金，要求左春林赔偿，但原审法院并未支持该项请求。原审庭审中，被告刘加春提供了左春林及其丈夫在其经营饭店就餐菜单合计972元，以及左春林出具的收到刘加春餐费单据6239元及16290元的收条各一张，称上述费用均应视为支付给左春林的租金。原告左春林仅同意就餐菜单972元折抵租金，但称6239元及16290元餐费单据收条系由其将餐费单据交给淮师附小结算后，将结算款交给了刘加春。
左春林在一审诉称，2007年9月29日，原告与淮阴师范学院第一附属小学（以下简称“淮师附小”）签订《兰沁园宾馆承包合同》，约定淮师附小将宾馆整体承包给原告经营，经营期限至2015年11月21日。2011年7月12日，原、被告就宾馆餐饮部达成《兰沁园宾馆餐饮承包合同》，约定被告租赁经营兰沁园餐饮部，经营期限2011年7月15日至2015年9月15日，租金为每年7万元，水电费由被告自付。合同已履行到第三年，被告应交租金21万元，现被告仅交给原告5万元，其余租金至今未付。另被告拖欠2012年水电费12000元未付。请求判令：1、被告给付租金16万元，支付2012年前水、电费12000元，合计172000元；2、承担本案诉讼费用。
刘加春在一审辩称，原告要求给付16万元租金以及水电费12000元的请求没有事实和法律依据。2011年7月12日，原告实际收到被告租金6万元，其中1万元没有收条，2012年1月份，原告在被告处就餐费用7211元冲抵房租，合计被告已交纳房租71211元。后因涉案房屋排水管道堵塞，且经原告多次维修也未解决问题，导致被告从2012年1月4日后开始停止营业，被告实际经营时间是2011年8月至2012年1月4日，只有5个月时间，根据合同约定，每年租金为7万元，5个月被告应交房租为29165元，故被告多付了48046元房租给原告，原告应予返还。原告提及的2012年前水、电费用12000元也不是事实，2012年1月4日租赁房屋管道堵塞，没有产生任何费用，且原告亦没有提供任何水、电费票据。综上所述，请求法庭驳回原告诉讼请求。
刘加春在一审反诉称，原、被告在合同履行期间，反诉原告已实际给付房租77211元（含反诉被告就餐费用抵房租的费用），超出实际经营期间内应缴纳的房租，因反诉被告未尽设施保障义务，租赁房屋内出现排水管道系统严重堵塞，导致反诉原告无业经营。反诉原告曾于2012年11月21日起诉反诉被告要求赔偿损失。（2012）河民初字第2893号民事判决生效后，反诉被告仍未按判决书履行管道改造和修复义务，导致反诉原告至今未能经营，给反诉原告造成经济损失。反诉请求判令：1、反诉被告退还反诉原告多付的租金48046元；2、赔偿反诉原告营业损失12万元（每月15000元，按8个月计算）；3、赔偿反诉原告餐饮设备及相应设施折旧残值1万元。
左春林在一审针对刘加春的反诉请求答辩称，反诉原告的诉讼请求不成立，请求驳回反诉原告诉讼请求。
原审认为，原、被告于2011年7月12日签订的承包合同系双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按照约定履行义务。承租人应当按约支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付。本案中，被告刘加春自2011年7月15日实际使用租赁房屋，时至2014年1月23日将房屋交付房屋产权人淮师附小应视为已向原告履行交房义务，上述期间租金合计为176534元。原审庭审中，原告左春林已认可收到被告租金5万元，并同意用就餐费抵扣租金972元，其虽不认可被告所举6239元及16290元餐费单据收条，但原告左春林在原审中已认可并同意折抵租金，且并未能就已将该餐费单据收条载明的金额给付被告的主张举证证明，故原审法院对其主张不予采信。为减少双方诉累，上述餐费也应折抵原告所主张的租金，故原审法院认定被告刘加春已支付租金73501元。被告刘加春虽辩称另付1万元现金，但举证不足，不予采信。综上，被告刘加春尚有租金103033元未付，但考虑到左春林提供的租赁房屋确实存在一定瑕疵，故原审法院在此基础上酌情减少20%，即被告刘加春应另行支付原告左春林租金82426.4元，原告左春林主张超过部分，本院不予支持。
关于原告要求被告支付租赁期间水、电费12000元，原告对该期间水、电费用是否发生以及是否已经实际缴纳举证不足，不予支持，原告可待证据充分后另行向被告主张。
另在租赁期间，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修影响租赁物承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。原告左春林将兰沁园宾馆餐饮部出租给被告刘加春经营，左春林未能举证证明双方对维修义务另有约定，故左春林负有维修义务，被告刘加春也可自行维修。涉案房屋于2012年1月4日发生渗水现象，被告刘加春为此于同年11月21日向原审法院提起诉讼，要求左春林赔偿相关损失。原审法院（2012）河民初字第2893号民事判决书判决左春林赔偿刘加春装璜损失、3个月的租金及营业收入等损失。被告刘加春在该案审理过程中并未请求法院判决左春林承担维修义务，亦未自行维修房屋；而本案审理过程中，被告刘加春却辩称房屋不能经营不应支付租金，对此原审法院认为被告刘加春在明知房屋渗水后并诉至法院后未积极采取措施减少损失，故由此扩大的损失应由刘加春自行承担。被告刘加春反诉要求原告左春林返还多支付的租金及赔偿营业损失的请求于法无据，不予支持。被告刘加春反诉要求原告左春林赔偿餐饮设备及相应设施折旧损失，亦未能举证明其投入设备，以及其及时采取措施防止损失扩大，故对被告刘加春该主张本案中不予支持，若有证据其可另行主张。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告刘加春于判决生效后15日内一次性支付原告左春林租金82426.4元；二、驳回原告左春林其他诉讼请求；三、驳回反诉原告刘加春诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3740元，由原告左春林负担1240元，由被告刘加春负担2500元，反诉案件受理费1930元，由反诉原告刘加春负担。
一审判决后，上诉人刘加春不服，向本院提起上诉称：1、2012年10月20日，淮安市清河区人民法院（2012）河民初字第1960号民事判决，解除了左春林与淮师附小签订的《兰沁园宾馆承包合同》，被上诉人左春林此后不再有主张房租的权利；2、《兰沁园宾馆承包合同》解除后，《兰沁园宾馆餐饮部承包合同》尚未到期，被上诉人左春林违约，应承担合同不能继续履行的违约责任；3、上诉人在2012年1月20日以后没有义务交租金，因为涉案大楼主管道堵塞，涉案房屋不具备租赁的条件；3、上诉人承租的二楼餐厅没有下水道，也没有使用大楼管道，一审认定上诉人没有维修管道没有依据；5、一审法院（2014）河民初字第2049号民事案件开庭期间，上诉人提供过录音资料证明另给过左春林一万元租金，但一审法院将上诉人的录音资料丢失；6、左春林租赁的大楼不只存在暇疵，而是就不能用，刘加春不应支付租金；7、刘加春餐饮设备损失应该得到支持。请求二审依法改判。
被上诉人左春林答辩称，一审认定事实清楚，判决正确，请求二审依法维持原判。
二审审理中，上诉人刘加春主张其已支付6万元租金，其中5万元有条据，事实上还有1万元已付租金没有条据。被上诉人左春林对刘加春主张的没有条据的已付1万元租金表示放弃。
二审经审理确认原审查明的事实。
本院认为，根据法律规定，在租赁期间，出租人应当履行租赁物的维修义务，出租人未履行维修义务的，承租人也可以自行维修。上诉人刘加春在租赁期间，承租房屋渗水，上诉人刘加春并未向法院请求判令左春林承担违修义务，亦未自行维修，亦未积极要求解除合同并交付房屋，由此扩大的损失应由刘加春自行承担。左春林与淮师附小签订的《兰沁园宾馆承包合同》于2012年10月20日被一审法院判决解除，上诉人刘加春于2014年1月13日在法院执行过程中将租赁房屋交付淮师附小。刘加春应给付左春林从2011年7月15日至2014年1月13日之间的租金。上诉人刘加春主张其经营的餐饮部因管道堵塞于2012年1月4日停业，其不应该承担停业期间及合同解除后的租金无事实及法律依据，本院不予支持。上诉人刘加春主张左春林应赔偿其餐饮设备损失，因其未提供证据证明其主张，对此，本院不予支持。被上诉人左春林放弃上诉人刘加春主张的没有条据的1万元已付租金的请求，是左春林对自己权利的处分，本院照准。鉴于被上诉人左春林放弃已付租金1万元的请求，二审出现新情况，本院对刘加春应付租金由82426.4元变更为72426.4元。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销淮安市清河区人民法院（2014）河民初字第2049号民事判决的第（一）项；
二、上诉人刘加春于本判决生效后十五日内一次性给付被上诉人左春林租金72426.4元；
三、维持淮安市清河区人民法院（2014）河民初字第2049号民事判决的第（二）、（三）项。
一审案件受理费3740元、反诉案件受理费1930元、二审案件受理费1861元，合计7531元，由上诉人刘加春负担6061元；被上诉人左春林负担1470元。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪青
审 判 员 孙洁
代理审判员 孙坚
二〇一五年六月十八日
书 记 员 王伟
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定、出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。