河南省郑州市惠济区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠民二初字第210号
原告河南省锦华物业管理有限公司。
法定代表人田润，总经理。
委托代理人王军利，该公司员工。
委托代理人王慧阳，该公司员工。
被告何娟华。
委托代理人苟中宇。
原告河南省锦华物业管理有限公司与被告何娟华物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月3日立案受理后，依法由审判员刘朋飞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王军利、王慧阳，被告何娟华及委托代理人苟中宇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告何娟华系裕华美霖小区业主，家中房屋建筑面积为123.32平方米。2005年12月3日，被告何娟华与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费按住宅面积每月每平方米0.45元收取。在合同履行至2011年12月31日，自2012年1月1日开始被告无正当理由无故拖欠物业管理服务费用至今。期间，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务，履行了自己应尽的义务。按照《前期物业管理服务协议》相关规定被告除需补交拖欠的物业管理服务费用外，而且原告有权要求被告从逾期之日起按每天1‰的标准交纳违约滞纳金。原告与被告多次协商无果后，分别于2012年6月15日、2012年12月15日、2013年4月6日、2013年8月1日、2013年12月10日向被告发出交（催）费通知书，但被告仍拒不交纳。现请求判令被告支付原告自2012年1月1日至2013年12月31日物业管理服务费1332元及未交纳物业管理服务费所造成的违约金约462.5元，共计1794.5元；本案诉讼费由被告承担。
为支持其主张，原告向法庭提交如下证据：
1、前期物业管理服务协议1份，证明原、被告在2005年签订该协议，原告依法向其收取物业费；
2、交费通知单5份，证明原告一直向被告追要物业费，未超出诉讼时效；
3、物业费及滞纳金计算说明1份，证明原告的诉讼请求合法有据。
被告对原告提交的证据质证意见如下：对证据1无异议；对证据2被告没有收到，不认可；对证据3是原告自己单方计算的结果，对计算方法没有异议。
被告辩称：首先，被告未交纳物业费是有原因的。2011年12月2日，被告价值2480元的森地牌电动车被盗，从物业监控室调取的录像显示是该日凌晨2点多一个戴大檐帽的身份不明人员从小区大门进出卡口将电动车骑出小区，并且该人出卡口时录像显示大门口值班处无人值守。而先前被告在原告进家里再三承诺安全的情况下关闭了电动车防盗声控报警系统。被告认为原告管理服务不当，违反24小时值守服务义务，没有保障小区安全，给被告造成财产损失，应承担赔偿责任。但被告一直百般推托。其次，原告没有完全履行服务协议的约定，给被告造成了额外支出。2013年1月份，被告厨房水管爆裂，请求原告维修人员到场维修。维修中途，原告却强行叫走了维修工，被告无奈至南阳路北环立交桥下雇人维修，支付工钱120元，另有洗脸盆水管、便池维修共花费170元。维修应属服务协议内容，原告拒绝维修的行为系违约，被告可据此拒绝支付物业费，且单独雇佣他人支出的费用应由原告承担。最后，原告未经业主同意，在小区公共区域设立非公共用途的商业设置，导致小区秩序混乱。原告未经公示、业主同意，在小区内设置商业广告牌、物业公共用房旁边违规私自搭建板房、允许商家拉扯商业条幅、摆摊叫卖小吃、公用广场搭台兜售商品；缺乏疏导与管理，导致车辆乱停乱放，乱拉绳索晾晒衣物被褥，小区、广场、楼道路灯更换迟延；不公示公开小区公共区域车辆停放收费使用情况等。这些行为侵犯了业主的决定权、知情权、物权，是违反服务协议的，被告认为原告不具备物业服务专业水准，从2012年第一次协商开始，被告就要求原告应与被告签订新的服务协议，明确约定以上现象的改善措施，但原告一直置若罔闻。综上，原告违反物业服务协议规定的义务，未尽到勤勉责任，未保障小区安全，疏于秩序引导，不具备物业服务专业技能，严重损害了被告的利益，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其主张，向法庭提交如下证据：
1、郑州市公安局长兴路分局治安管理服务大队证明1份，证明被告电动车丢失属实，且已经报案；
2、发票复印件1份（3张），证明被告丢失的电动车是以2480元的价款购买的；
3、2011年12月至2012年3月裕华美霖小区业主物品被盗情况统计表1份，证明原告没有尽到应尽的管理义务；
4、照片23张，证明原告管理混乱。
原告对被告提供的证据质证意见如下：对证据1没有异议；对证据2是复印件不予认可；对证据3真实性有异议，不能确定上面的人员是不是该小区业主，上述人员也未按指印，并且该证据也只是一份统计；对证据4从照片内容上看，并不能证明被告的证明目的。
经审理查明，被告何娟华系裕华美霖小区业主，房屋建筑面积为123.32平方米。2005年原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》主要对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他有偿服务、违约责任的等内容进行了约定。其中“物业管理服务内容”约定，原告应对房屋共用部位、共用设施、环境卫生、公共秩序、交通秩序及车辆停放、房屋装饰装修管理等项目进行维护、修缮、服务与管理，“物业管理服务内容”约定，原告协助公安部门维护本物业区域的公共秩序合格、规范化标准，实行24小时值班、巡逻制度。配合有关部门预防、制止违法犯罪，发现违法犯罪行为、发生事故及时报请有关部门处理，发生治安事件时保护现场，抢救伤者，同时报公安部门等。业主如需对其车辆进行保管另行约定。“物业管理服务费用”约定，物业管理服务费用住宅按建筑面积每月每平方米0.45元，预付一年或半年，每年1月10日和7月10日前。“其它有偿服务费用”约定，车位及其使用管理服务费用电动车每月每辆10元。业主如委托物业公司对其自用部位和自用设备进行维修、养护应支付相应费用，标准按照郑房物字（1998）6号文件《关于房屋修缮人工费收取标准的通知》执行。“违约责任”约定，原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任。被告违反协议，使原告未达到管理服务质量约定目标的，原告有权要求被告限期改正，逾期未改正给原告造成损失的，被告承担相应的法律责任。被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金或由原告采取相应措施。协议签订后，被告依照约定向原告交纳至2011年度的物业管理费，后被告因电动车丢失，经原告催交，被告至今未交纳2012年1月1日至2013年12月31日的物业管理费。
又查明，2011年12月4日晚上被告将其电动车锁好停放在裕华美霖6号楼3单元门口，2011年12月6日早上发现电动车被盗并报警。被告提交的照片显示该小区存在少量机动车辆停放无序及乱拉绳索晾晒衣物被褥的现象。
本院认为，原、被告签订的前期物业管理服务协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。原告为被告提供了物业服务，被告应当按照协议约定支付原告物业费。原告要求被告支付2012年1月1日至2013年12月31日期间物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。被告应交纳的物业管理费为1331.86元（23.22平方米×0.45元×24个月）。被告辩称其将电动车停放自家楼道口后丢失，被告未尽到看管义务，对此，本院认为，依据双方之间的《前期物业管理服务协议》第二条第四项“公共秩序”部分约定，原告协助公安部门维护本物业区域的公共秩序合格、规范化标准，实行24小时值班、巡逻制度。本案中，被告未举证证明系因原告未尽到前述义务或者原告提供的服务有瑕疵才导致财物丢失，且合同并未约定原告对业主的私人财物负有看管义务，故对被告以此为由拒交物业费的辩称意见，本院不予采纳。被告又辩称原告未尽对其厨房水管、脸盆水管、便池的维修义务，根据合同约定，业主对其自用部位和自用设备进行维修、养护属于有偿服务，并非原告必须履行的合同义务，故被告以此为由拒交物业费的辩称意见，本院亦不予采纳。原告的物业服务虽存在一定瑕疵，物业公司的服务具有公共性，物业费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，并不能免除被告交纳物业费的义务，但对原告要求的滞纳金可予以免收。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”之规定，判决如下：
一、被告何娟华于本判决生效后五日内支付原告河南省锦华物业管理有限公司物业服务费1331.86元；
二、驳回原告河南省锦华物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元减半收取25元，由被告何娟华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。
审判员 刘朋飞
二〇一四年六月三十日
书记员 王孝丽