江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终7485号上诉人（原审原告）：南京宁佳房地产开发有限公司，住所地南京市浦口区浦口经济开发区。法定代表人：史丹凤，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕菁，江苏高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨睿，江苏高的律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：袁小云，女，1947年6月26日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：史长城，江苏马健律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹峰，江苏马健律师事务所实习律师。上诉人南京宁佳房地产开发有限公司（以下简称宁佳公司）因与与被上诉人袁小云物权保护纠纷一案,不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第6417号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宁佳公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；上诉费用由被上诉人袁小云承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人不存在赠与事实。1.双方当事人未缔结过任何书面赠与协议，也未向被上诉人作出过赠与诉争房屋的意思表示，亦无证据证明双方存在赠与合意。相反，上诉人要求被上诉人按照市场价购买或交还房屋，该事实足以证明一审法院认定的赠与关系并不存在。2.一审法院认定双方存在赠与关系所依据的证据仅有史某,4、肖某,4、张某,周某,4的证人证言。张某,周某,4与被上诉人关系较为亲密，且其证言仅反映了被上诉人居住诉争房屋的事实，不能证明赠与事实。史某,4和肖某,4的证言均是通过21年前史关令的转述获取，并非其二人直接获得，且史某,4现与上诉人之间存在巨大矛盾，其证言不足采信。3.双方建立聘用关系的时间自1998年1月1日起至2002年12月31日，但被上诉人入住诉争房屋时间为1994年，其时双方尚未签订劳动合同，也无事实劳动关系，史关令不会因为业绩赠与房屋。4.上诉人系依法成立的有限责任公司，赠与决议的做出应当经过董事会、股份会的审议批准，并形成书面的会议记录予以确认。但在一审期间，被上诉人及其提供的证人证言均未能证明上诉人存在相关决议或书面文件，即使史关令表达过赠与的想法，其也无法代表上诉人。二、双方无赠与事实，即使存在赠与合意，赠予行为也未实际完成。房屋赠与属于实践合同，根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第128条规定，赠与房屋，如果根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效。本案中的情况并不符合该规定，一审法院认定“房屋权利已发生转移”无法律依据。3.根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条、一百八十七条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以随时撤销赠与；赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续。本案中，上诉人可以随时行使撤销权。三、本案系物权保护纠纷，依法不适用诉讼时效之规定，若被上诉人向上诉人主张债权请求权，其将因诉讼时效届满而丧失胜诉权。1.上诉人于2015年取得诉争房屋的所有权，现任法定代表人在取得所有权后要求被上诉人购买或返还诉争房屋，符合法律规定。被上诉人如请求上诉人办理权属变更登记，其请求权属于债权请求权，依法应受诉讼时效限制。被上诉人称其于1994年受赠取得涉案房屋，但至今二十余年期间从未向上诉人请求办理诉争房屋的权属变更登记。依法律规定，被上诉人的债权请求权已过诉讼时效，其已丧失胜诉权。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。袁小云二审辩称，上诉人的上诉请求应予驳回。理由：1、赠与事实确实存在，相关赠与决议已经作出并保存在上诉人处，史关令在与他人交谈时也多次表示公司将奖励一套房子给被上诉人。2、史关令的赠与房屋是公司行为；史关令于1994年11月28日至1998年11月27日间为上诉人法定代表人、董事长，其有权限将房屋赠与被上诉人。一审时五位证人也出庭作证、陈述事实，证人证言没有矛盾之处。被上诉人于1988年任职于上诉人处，是该公司元老之一，为公司正常运转作出巨大贡献，被上诉人将房屋赠与上诉人也是在情理之中。被上诉人自1994年开始就已经对房屋实际占有使用。3、根据合同法相关规定，赠与合同是赠与人将其财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。本案中，赠与的财产已为受赠人占有，虽其所有权尚未转移，但赠与已经完成。同时，物权法于2007年10月1日起才施行，1994年时不动产物权的变动尚不适用登记生效主义。4、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第128条规定也未排除其他情况存在的可能，而且上诉人一直未办理产权证，自然也不可能将产权证交付给被上诉人。5、法律并未明确规定物权保护不适用时效，应当具体问题具体分析；从本案情况来看。上诉人的上诉请求已超过20年的最长诉讼时效。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。宁佳公司向一审法院起诉请求：1、袁小云立即腾空并返还本市秦淮区止马村7号814室房屋；2、袁小云按每月3000元的标准支付自2015年4月26日起至实际返还房屋之日期间的房屋占有使用费；3、袁小云承担宁佳公司的律师费5000元；4、袁小云承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：袁小云原就职于南京市越剧团，后进入宁佳公司任职。1994年春夏之交，宁佳公司开发自建本市建邺商厦（现秦淮区止马村7号）。宁佳公司原董事长史关令为表彰袁小云工作成绩，将上述商厦8楼814室房屋赠与袁小云作为奖励。袁小云于1994年底至1995年初期间入住诉争房屋至今，但未办理产权登记手续。1998年1月1日，宁佳公司与袁小云签订《聘用上岗合同书》，约定宁佳公司聘用袁小云为本单位员工，聘用时间为1998年1月1日起至2002年12月31日止，为期3年；本合同期限届满前一个月，甲乙双方根据工作需要，商定办理合同延续手续；宁佳公司遵循按劳分配原则，实行同工同酬，根据生产经营特点和经营效益，由董事会决议确定乙方的工资水平。1999年，史关令去世。2001年7月1日，宁佳公司、袁小云签订《退休返聘协议书》，约定宁佳公司同意招用袁小云为本公司合同员工，协议期限自2001年7月1日至2002年6月30日止；宁佳公司安排袁小云在副总岗位从事管理协调工作；宁佳公司遵循按劳分配原则，月工资补贴定为800元。2012年7月，袁小云因儿子结婚需要婚房，对诉争房屋进行装修。2015年1月12日，宁佳公司就本案诉争房屋办理房屋所有权登记，取得所有权证书。后宁佳公司现任董事长史丹凤与袁小云商谈诉争房屋处理问题，宁佳公司要求袁小云以市场评估价格购买诉争房屋，否则要求交还诉争房屋，袁小云拒绝接受。一审另查明，宁佳公司为本次诉讼聘请北京市高朋（南京）律师事务所律师史培芳作为委托代理人，并支付律师费5000元。一审庭审中，袁小云申请证人史某,4、肖某,4、张某,周某,4出庭作证。证人史某,4当庭陈述，其与史关令系亲兄弟，1988年宁佳房地产公司成立，袁小云在此之前即进入其前身纽斯维公司工作，1994年，建邺商厦开工，原董事长史关令曾对史某,4表示因袁小云工作表现突出，决定将其中一套房屋奖励给袁小云。证人肖某,4当庭陈述，其于1995年进入宁佳房地产公司任副总一职，当时袁小云亦在公司任副总，也是领导成员之一，原董事长史关令在与肖某,4谈工作时提到待另一处楼盘（振华大厦）建成之后，会奖励给肖某,4一套房屋和一辆汽车，并提到袁小云因工作成绩及业务成果，已得到公司奖励的一套房屋，房屋位置位于建邺商厦8楼814室，1995年9月，肖某,4在建邺商厦的工地视察时曾看到该房屋。证人张某,4当庭陈述，其与袁小云是朋友，1994年底至1995年初，当时袁小云刚得到奖励的建邺商厦8楼814房屋，为参加当时江苏电视台的春节晚会，张某,4、袁小云及其他演员曾在房屋内排练节目。证人周某,4当庭陈述，其于1995年至1999年期间给袁小云做驾驶员，袁小云平时的工作内容主要是与银行、消防、建委等部门进行协调，周某,4自1995年开始即送袁小云返回建邺商厦居住。一审法院认为，当事人对自己主张的事实有举证的义务。本案中，宁佳公司诉称其系将诉争房屋借与袁小云免费居住，现主张收回房屋，但自1995年袁小云入住房屋至2015年宁佳公司办理房产证长达21年，宁佳公司未向袁小云主张归还房屋，且2012年袁小云装修房屋期间，宁佳公司亦未对此提出异议，宁佳公司的行为不符合正常出借人的一般表现，此外宁佳公司并未就房屋系借用关系进行举证，故一审法院结合证人证言及查明事实，对于宁佳公司借用房屋的主张不予采纳，并认定诉争房屋为宁佳公司赠与袁小云的房屋。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，权利转移包含两种情况，第一种是赠与的财产尚未实际交付，但其所有权已转移于受赠人，第二种情况是赠与的财产已为受赠人占有，但其所有权尚未转移。本案中，宁佳公司主张即使诉争房屋系由宁佳公司赠与袁小云，但因诉争房屋在袁小云入住后一直未办理登记手续，且宁佳公司已明确表示要求袁小云交还房屋，故关于诉争房屋的赠与已被撤销，一审法院认为，宁佳公司作为袁小云任职的公司，因表彰袁小云工作成绩而赠与其诉争房屋，袁小云于1994年底至1995年初入住诉争房屋，即该房屋已实际转移占有，房屋权利亦已发生转移，故宁佳公司对袁小云的赠与不符合可以撤销的法定条件。对于宁佳公司的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回宁佳公司的诉讼请求。一审案件受理费450元，由宁佳公司负担。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证。上诉人宁佳公司提交了以下证据：1、《土地登记申请书》及附表，证明1998年被上诉人居住的涉案房屋814室产权人为空白，并没有将上诉人作为产权人的登记记录；其时史关令还在世，但被上诉人并未主张权利。2、《关于建邺商厦部分留存商品住宅上市销售的申请报告》，以证明1999年上诉人仍向房产局申请将涉案814房屋作为商品房上市销售。3、2002年7月11日建邺商厦814室《购房协议书》一份，证明涉案房屋在2002年期间已经作为商品房对外出售，买受人为案外人吴凤英。4、2002年10月16日通知一份、2002年10月28日《建邺商厦商品房买卖契约》以及收据三份，以证明案外人吴凤英购买了上诉人当时居住的809室房屋，并支付了相应的购房款。5、2002年8月30日通知一份，以证明2002年8月30日时被上诉人实际居住在809室,因售房需要，上诉人要求被上诉人迁出；被上诉人目前居住的814房屋系上诉人当年安排的临时过渡用房,双方之间不存在赠与的事实。南楼814房屋在2002年期间已经作为商品房对外出售，但是案外人在购房时要求将814室换成809室，因为809室在2002年期间正被上诉人居住使用，所以上诉人发出通知要求其迁出；但上诉人考虑其居住困难，故将814室安排给其过渡使用。6、营业执照三份，以证明1993年-1996年期间，上诉人的董事长以及总经理均为谢传林而非史关令。7、袁征（袁小云）工资证明一份，以证明1993年底上诉人的内部决议需董事长谢传林本人签字。对证据1，被上诉人袁小云认为该证据系宁佳公司单方制作、盖章，对其关联性不予认可；对证据2，认为系宁佳公司单方盖章，真实性无法核实，即使为真，也只能证明宁佳公司有申请销售行为，并无销售结果。对证据3，认为该证据与本案无关联性，且上诉人其他证据可证明该协议并未实际履行。对证据4，认为01-北814室、809室均与涉案房屋01-南814室无关，通知、买卖契约及三份收据均与本案无关联性，且真实性无法核实。对证据5，认为真实性无法核实，且通知对象为809室居住人，被上诉人从未居住809室，该证据亦与本案无关联性。对证据6，认为1997年营业执照与本案无关，1994年营业执照为复印件，对其真实性无法核实。对证据7，认为时间上与本案无关，且工资待遇与赠房是不同的事，该证据的真实性无法核实。本院对上述证据中为原件部分的真实性予以确认，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。被上诉人袁小云提交了宁佳公司法定代表人登记表一份，以证明史关令于1994年10月28日至1999年11月27日间任上诉人法定代表人。上诉人宁佳公司对该证据的真实性认为无法核实。因该证据系于南京市浦口区工商行政管理局打印，本院对该证据的真实性予以认可，对关联性结合案件情况综合予以认定。一审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二条规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。本案中，涉争房屋已于2015年登记于宁佳公司名下，故宁佳公司有权依法行使其相应物权权利。袁小云主张其因宁佳公司赠予房屋而对涉争房屋享有权利，应提供证据证明。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第128条规定，赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。本案中，袁小云未能证明宁佳公司就涉案房屋与其订立书面赠与合同，宁佳公司亦未办理过户手续，也未将产权证书交付于袁小云。因此，袁小云仅凭证人证言及其使用涉争房屋之现状，主张宁佳公司赠予其涉争房屋，尚不具备事实与法律依据。宁佳公司就涉案房屋取得产权证后，依法主张使用涉争房屋的袁小云腾空并返还涉案房屋，本院予以支持。袁小云虽辩称诉讼时效已过，但因其持续占有、使用涉争房屋，故本院对这一辩称不予采信。对于宁佳公司主张袁小云按每月3000元的标准支付自2015年4月26日起至实际返还房屋之日期间的房屋占有使用费的诉请，结合袁小云使用涉案房屋系经宁佳公司许可等因素，本院对宁佳公司这一诉请，不予支持。宁佳公司主张袁小云承担律师费5000元，并无法律依据，本院不予支持。综上所述，宁佳公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第128条之规定，判决如下：一、撤销南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第6417号民事判决；二、袁小云于本判决生效之日起十五日内腾空并向南京宁佳房地产开发有限公司返还座落为南京市止马村7号814室的房屋；三、驳回南京宁佳房地产开发有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费450元，由南京宁佳房地产开发有限公司负担370元，由袁小云负担80元；二审案件受理费450元，由南京宁佳房地产开发有限公司负担370元，由袁小云负担80元。本判决为终审判决。审 判 长  殷源源审 判 员  孙 伟代理审判员  张卓慧二〇一七年三月十七日书 记 员  郭旭冬