天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0111民初3142号原告：江育文，女，1982年12月6日出生，汉族，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：夏越颖，天津四方君汇律师事务所律师。被告：天津友联市场管理有限责任公司，住所地天津市西青区。统一社会信用代码：91120111MA05JW3L3A。法定代表人：高振有，总经理。委托诉讼代理人：范雨乔，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告江育文诉被告天津友联市场管理有限责任公司（以下简称“友联公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月31日立案受理后，依法由代理审判员王剑辉适用简易程序于2018年4月10日公开开庭进行了审理。原告江育文的委托诉讼代理人夏越颖，被告友联公司的委托诉讼代理人范雨乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江育文向本院提出诉讼请求：请求法院依法判决确认原告与被告于2017年1月17日签订的《商铺租赁合同》无效；判令被告向原告返还物业服务费90903元、保证金5000元、代缴保险费3000元，合计98903元；诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年1月17日，原、被告签订了2017-0046号《商铺租赁合同》，约定，被告将坐落于西青区西营门街津静路6号万隆大胡同商业中心编号为02-2-2-005、018、019、020、021商铺出租给原告，用于文化体育经营，租赁面积分别为75、95、103、103、95平方米。合同约定租期为两年半，免租期自2017年2月4日至2018年8月3日止，期间只收取物业服务费，物业服务费为每日每平方米1元，合计免租期物业服务费为257166元。2017年1月17日，原告向被告支付物业服务费257166元、保证金5000元、代缴保险费3000元。现租赁标的物无建设工程规划许可证，故双方之间的租赁合同应属无效。合同无效后，被告因该合同取得的财产应予返还。原告为维护自己的合法权益，故提起诉讼。被告友联公司辩称：原、被告签订的《商铺租赁合同》合法有效。西青区万隆大胡同商业中心是自红桥区迁移过来的，是政府扶持项目，原告亦是从红桥区旧址迁移过来的老商户，原告对新址的房屋情况是明知的。虽然本案所涉商铺建筑未取得建设工程规划许可证，但是深入老百姓心中的万隆大胡同商业中心的品牌已经政府许可，悬挂在商铺群中，原告已享有收益。同时，本案所涉商铺已经通过消防验收，商铺不存在安全隐患，并不影响原告正常经营使用。原告在明知商铺未取得建设工程规划许可证的情况下，自愿与被告签订租赁合同，并已正常经营1年，获得经营收益，说明商铺处于正常使用状态。在建立租赁合同初期，原告正是在明知商铺未取得规划许可证，且万隆大胡同商业中心品牌仍可使用的情况下，而并未以是否有规划许可证作为建立租赁关系的前置条件，原告也从未向被告索要过该证件。原、被告双方更是充分认可这种特殊情况下，被告才与原告签订租赁合同，并以损害自身利益的方式给予原告1年的免租期。但是原告在享受了1年免租期后，又以合同无效为由主张返还财产损失，显然存在恶意。被告出租给原告的商铺是带有万隆大胡同商业中心品牌的商铺，并非是一间没有任何无形资产价值的房屋，原告已经享有了该品牌带来的利益。另外，津静路6号万隆大胡同商业中心的房屋产权人天津市西青区西营门街王顶堤村民委员会已经出具证明，同意该房屋出租使用。综上不存在合同无效的情形。如果租赁合同确定为无效，被告保留向原告追索占用使用商铺期间的使用费的权利。物业服务费、保险费均是原告占有使用商铺而产生，根据公平原则，应由作为受益人的原告承担。原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2017年1月17日，原、被告签订书面租赁合同，合同约定被告将坐落于西青区西营门街津静路6号万隆大胡同商业中心（原王顶堤商贸城）编号为02-2-2-005,018,019,020,021的商铺出租给原告，用于文化体育经营；租赁面积分别为75平方米、95平方米、103平方米、103平方米、95平方米；租期为二年半，即从2017年2月4日起至2019年8月3日止；免租期自2017年2月4日至2018年8月3日止，该期间只收取物业服务费，物业服务费为每日每平米1元，合同免租期物业服务费为257166元；计租期自2018年8月4日至2019年8月3日止，租金综合单价（含物业服务费）每日每平米4元，租金总额为687660元，该租金分两个半年支付，第一次于2018年2月4日支付上半年计租期租金346656元，第二次于2018年8月4日支付下半年计租期租金341004元；签订合同时，原告交纳保证金5000元，保证金包含原告所经营商品质量保证金、消防安全责任保证金、设施使用的保证金。原告于2017年1月17日交纳给被告保证金5000元、代缴保险费3000元及免租期间的物业服务费257166元。合同签订后，被告于2017年2月4日将商铺交付给原告经营使用。原、被告均认可原告实际使用商铺至2018年1月23日。经核算，原告实际使用商铺共计354天。本案商铺所在建筑未取得建设工程规划许可证。原告据此主张其与被告签订的租赁合同无效，并要求被告返还保证金5000元、代缴保险费3000元及扣除原告实际使用商铺期间物业服务费后的剩余已交纳的物业服务费。案件审理过程中，原告自愿撤回了请求被告返还代缴保险费3000元的诉讼请求。上述事实，有当事人陈述、书证等证据，证明属实。本院认为：据合同法第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告出租给原告商铺所涉建筑未取得建设工程规划许可证，故本案所涉合同依法无效。无效合同自始没有法律约束力，合同尚未履行的不再继续履行，依合同取得的财产，应当予以返还。合同虽无效，但原告使用了租赁物，根据等价有偿原则，原告实际使用期间的物业服务费166734元（租赁面积合计471平方米×1元/平方米/天×354天）应由原告负担。扣除该费用后，剩余的原告已交纳的物业服务费90432元，应由被告返还给原告。租赁合同无效，保证金条款亦无效，被告收取的保证金5000元亦应返还给原告。原告自愿撤回请求被告返还代缴保险费1200元的诉讼请求，此系原告真实意思表示，未违反法律规定，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，第五十八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告江育文与被告天津友联市场管理有限责任公司于2017年1月17日签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告天津友联市场管理有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还给原告江育文物业服务费90432元、保证金5000元，合计人民币95432元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费实际收取1136元，由原告江育文负担43元（已收讫），由被告天津友联市场管理有限责任公司负担1093元（于本判决生效之日起十日内交付本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  王剑辉二〇一八年四月二十日书 记 员  张钊源附相关法条：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。中华人民共和国合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。