安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖06民终222号
上诉人（原审原告）：曹文萍，女，1965年2月20日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
委托诉讼代理人：任东亚，河南旺达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李亚龙，河南旺达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：穆士海，男，1969年2月19日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
委托诉讼代理人：丁启峰，安徽东山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李卫峰，安徽东山律师事务所律师。
上诉人曹文萍因与被上诉人穆士海排除妨害纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院(2017)皖0603民初2411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曹文萍的委托诉讼代理人任东亚、李亚龙，被上诉人穆士海的委托诉讼代理人丁启峰、李卫峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曹文萍上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判穆士海停止侵权、排除妨害、搬出房屋；2.上诉费用由穆士海负担。事实和理由：1.宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为集体经济组织成员，対宅基地享有用益物权，但无权处分宅基地使用权。宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。故农村房屋买卖合同，如果事后经过农村集体组织同意，应认定合同有效，否则应认定合同无效。本案中，赵永俊与曹文萍在离婚协议中约定归曹文萍所有的房屋系曹文萍分得宅基地后所建。而穆士海在购买涉案房屋时不是任圩社区二组村民，故其签订的涉案房屋买卖合同是无效的。2.退一步来讲，即使涉案房屋买卖合同有效，因涉案房屋未办理过户登记，穆士海并未取得涉案房屋所有权，故穆士海不具备善意取得涉案房屋的条件。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。
穆士海辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉，维持原判。理由：1.曹文萍离婚后户籍已经迁出，其不再是涉案房屋所在地集体经济组织成员，不再具备享有涉案房屋宅基地使用权的资格条件。2.穆士海是涉案房屋所在地集体经济组织成员，其从案外人张汉伍处购买涉案房屋的行为合法有效。即使涉案房屋有其他共有人或者所有权人，涉案房屋买卖合同也是合法有效的，依法应予保护。3.穆士海已善意取得涉案房屋所有权，并非无权占有。曹文萍以穆士海未办理过户登记为由否认穆士海取得涉案房屋所有权于法无据。
曹文萍向一审法院起诉请求：1.判令穆士海停止侵权、排除妨害、搬出房屋；2.本案诉讼费用由穆士海负担。
一审法院认定事实：曹文萍与案外人赵永俊原系夫妻关系。位于淮北市相山区房屋原系赵永俊及其家人所建，后由赵永俊与曹文萍共同居住。1990年1月8日，曹文萍与赵永俊在一审法院协议离婚，就财产分割问题，双方约定东屋、堂屋各一间归赵永俊所有，西屋一间归曹文萍所有，一审法院出具（1990）相法民字第001号民事调解书予以确认。后曹文萍搬离上述房屋，至淮北市相山区今。曹文萍搬离房屋时，该房屋处于闲置状态，无人居住。1991年10月5日，赵永俊将上述房屋以5000元价格卖给案外人张汉伍，双方签订房屋买卖协议，并经淮北市公证处公证。1992年，张汉伍又将此房屋以7300元价格卖给穆士海，穆士海自1992年在该房屋居住至今。另，穆士海为淮北市相山区任圩社区居民，户籍为淮北市相山区。
一审法院认为，曹文萍依据其与赵永俊之间的房屋分割协议要求穆士海排除妨害、搬离房屋，穆士海辩称本案已经超过诉讼时效，因本案为物权保护纠纷，不适用诉讼时效制度，对其该辩称不予采信。本案的争议焦点应系穆士海现居住涉案房屋是否为无权占有，是否应当搬离该房屋。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，赵永俊出卖其与曹文萍在离婚协议中约定归曹文萍所有的房屋的行为，应系无权处分。该房屋原系赵永俊及其家人分得宅基地后所建，应属自建房，无需登记，赵永俊将其以合理的价格转让给张汉伍，张汉伍又转让给穆士海，穆士海对于赵永俊与曹文萍达成的房屋分割协议亦不知情，并且穆士海已作为涉案房屋所在社区居民，实际占有、使用该房屋长达二十多年，符合善意取得条件。故穆士海居住涉案房屋并非无权占有，曹文萍要求穆士海排除妨害、搬出房屋的请求，不予支持。对于赵永俊与曹文萍之间对于该房屋的侵权纠纷，与穆士海应履行的义务无关，本案不予评判，曹文萍可通过另案予以解决。判决：驳回曹文萍的诉讼请求。案件受理费80元，因适用简易程序，减半收取40元，由曹文萍负担。
本院二审期间，穆士海提交土地使用权登记材料一份，拟证明涉案房屋土地使用权登记在穆士海名下，土地性质为国有土地。本院经向淮北市国土资源局与淮北市房地产管理局查询，涉案房屋和土地至今未进行确权登记。穆士海提交的该证据可以进一步印证其实际占有、使用涉案房屋的事实。本院对一审认定的其他事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是，曹文萍是否有权要求穆士海搬离涉案房屋。本案中，因曹文萍系基于涉案房屋所有权主张穆士海搬离涉案房屋。鉴此，本院对涉案房屋所有权在两次房屋买卖过程中是否发生转移进行分析认定：
关于赵永俊将涉案房屋出卖给张汉伍，涉案房屋所有权是否发生转移问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本案中，赵永俊出卖其与曹文萍在离婚协议中约定归曹文萍所有的房屋的行为，应系无权处分。至于张汉伍是否构成善意取得，本院认为：首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定：受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。本案中，曹文萍与赵永俊离婚时约定涉案房屋中的东屋、堂屋各一间归赵永俊所有，西屋一间归曹文萍所有，一审法院民事调解书予以确认，曹文萍虽然取得该间房屋所有权，但在与赵永俊离婚后即搬离而未居住。赵永俊将包括曹文萍所有的该间房屋在内的涉案房屋整体出售给张汉伍，此时如果苛求张汉伍知晓赵永俊与曹文萍对涉案房屋的财产分割情况，系对张汉伍注意和审查义务的不适当加重。张汉伍在购买涉案房屋时不存在重大过失，曹文萍亦未能举证证明张汉伍在购买涉案房屋时不构成善意，故应认定张汉伍在购买涉案房屋时符合主观善意的条件。其次，曹文萍上诉主张张汉伍购买涉案房屋时不是涉案房屋所在地集体经济组织成员，不具备购买涉案房屋主体资格，但其并未提供证据予以证明。而且赵永俊和张汉伍对双方签订的房屋买卖协议进行了公证，公证书载明张汉伍系涉案房屋所在地村民，曹文萍在一审庭审中对该公证书的真实性亦予以认可，故曹文萍的该项主张不能成立。再次，张汉伍在购买涉案房屋时支付了合理对价，符合以合理的价格转让的条件。最后，曹文萍上诉主张因涉案房屋未办理过户登记，涉案房屋不具备善意取得的条件。本案中，涉案房屋原系农村自建房，考虑到我国农村不动产登记制度并不完善以及涉案房屋未曾进行不动产登记的客观实际，曹文萍要求受让人取得涉案房屋需要办理过户登记，不符合情理和客观实际，亦不利于保护善意第三人的合法权益。故张汉伍构成善意取得，涉案房屋所有权发生了转移，张汉伍取得了涉案房屋所有权。
关于张汉伍将涉案房屋出卖给穆士海，涉案房屋所有权是否发生转移问题。首先，曹文萍上诉主张穆士海不是涉案房屋所在地集体经济组织成员，不具备购买涉案房屋主体资格，但其并未提供证据予以证明，且根据本案查明的事实，穆士海现为涉案房屋所在社区居民，故曹文萍的该项上诉主张不能成立。其次，穆士海和张汉伍基于真实意思表示买卖涉案房屋，穆士海亦支付了相应购房款，双方之间具有合法有效的房屋买卖合同关系。再者，穆士海购买涉案房屋后一直实际占有、使用涉案房屋。故基于上述房屋买卖行为，涉案房屋所有权再次发生了转移，穆士海取得了涉案房屋的所有权。
综上，在两次房屋买卖过程中，涉案房屋所有权发生了转移，穆士海最终取得了涉案房屋的所有权，曹文萍不再享有涉案房屋所有权，其无权要求穆士海搬离涉案房屋。至于因赵永俊的无权处分行为给曹文萍造成的财产损失，曹文萍可向赵永俊另行主张。
综上所述，曹文萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由曹文萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵永生
审 判 员 柏 莉
审 判 员 刘 静
二〇一八年五月十八日
法官助理 朱明清
书 记 员 巩运来
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。