湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂恩施民初字第00678号
原告崔娥，退休职工。
委托代理人（一般代理）廖烟波。
被告湖北省泰跃房地产开发有限责任公司恩施分公司，住所地：湖北省恩施市航空大道71号。组织机构代码：75102392-4。
法定代表人覃子斌，该分公司总经理。
被告恩施市齐进房地产开发有限责任公司，住所地：湖北省恩施市叶挺路45号日内瓦风情苑K栋123号。组织机构代码：77077073-0。
法定代表人覃子斌，该分公司总经理。
二被告共同委托代理人（特别授权）鲁诚，湖北联信律师事务所律师。
原告崔娥诉被告湖北省泰跃房地产开发有限责任公司恩施分公司（以下简称泰跃房产恩施分公司）、恩施市齐进房地产开发有限责任公司（以下简称齐进公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，立案受理后，由审判员张勇适用简易程序于2015年4月30日公开开庭进行审理。原告崔娥及其委托代理人廖烟波，被告泰跃房产恩施分公司、齐进公司共同委托代理人鲁诚到庭参加了诉讼。鉴定期限自2015年4月30日至11月25日。本案现已审理终结。
原告崔娥诉称，一、2007年12月25日，原、被告签订房屋拆迁产权调换安置补偿协议书，双方约定，被告向原告交付清江商苑A栋第三单元1A层132.16平方米的还建房。合同还约定了逾期交房的过渡费按月递增20%（履行中按年递增20%执行）等费用支付方式和支付时间。后因被告将应给原告还建的房屋租与他人使用，不给原告还建房屋，致原告提起诉讼，要求被告按合同约定给原告交付房屋，经法院一审、二审和再审判决，均认定被告违约，被告不能在原址给原告还建，原告“可以要求被告在约定回迁区域附近安置或者赔偿损失”，故原告现请求法院判令：1、被告在恩施市航空达到60号中大御城购买132.16平方米住房一套给原告还建；2、由被告按原约定还建房屋现行市场总价值的30%给原告支付违约金；3、由被告给付原告2013年7月至12月的过渡费8640元，给付2014年1月至12月的过渡费20736元，给付2015年1月至被告向原告交付房屋止每月2073元的过渡费；4、被告按还建房屋面积每平方米500元给付原告房屋简装费用66080元；5、被告按照每平方米每月0.8元计算70年给付原告物业管理费88811.52元；6、由被告负担本案诉讼费用。
被告泰跃房产恩施分公司、齐进公司辩称，1、被告同意在蓝天新居E栋2单元403号房（面积136.54平方米）还建给原告，相关超面积按双方签订协议约定执行。2、原告要求按约定还建房屋现行市场总价值30%支付违约金不符合双方签订协议的约定。3、被告同意支付原告2013年7月至12月的过渡费8640元、2014年1月至12月的过渡费20736元，2015年按每月2073元支付过渡费。4、简装是被告赠送给原告的，按双方协议约定如变更装饰装修标准或要折算成货币补偿的，视为放弃。因此，被告不同意支付原告该装饰款。5、原告要求被告支付物业管理费按每平方米每月0.8月计付70年无依据。
经审理查明，被告泰跃房产恩施分公司的代表人、齐进公司的法定代表人均为覃子斌。2007年7月25日，原告崔娥（乙方）与被告泰跃房产恩施分公司（甲方）签订《城市房屋拆迁产权调换安置补偿协议书》，原告之夫谷群在该协议书上签名捺印。协议约定：根据恩施市房地产管理局颁发的恩市拆字（2004）04号《房屋拆迁许可证》，乙方所有的位于恩施市航空大道180号（原航空路33号）房屋必须拆迁，为此，甲、乙双方达成房屋产权调换协议，其主要内容为：一、乙方同意甲方拆迁其所有的房屋（建筑面积64.19平方米）及附属物，并于本协议签订之日将产权证及附属设施的立户凭证移交甲方。二、乙方同意于2007年12月25日前自动搬迁完毕，并将其房屋及其附属物交由甲方拆迁，拆迁的房屋及附属物交由甲方处理。三、还建地点：拆迁范围内经规划部门批准修建的清江商苑A栋（3至4楼），B栋（已竣工剩余的安置房）及蓝天新居A栋、B栋的2至7楼。四、房屋建筑面积安置原则：1、拆迁人一律按“房屋所有权证”面积为准，拆一还一，不向被拆迁人收取新旧房屋差价，安置房屋不低于被拆迁房屋的有证建筑面积。如少于该建筑面积则按评估价或协商价800元／㎡补给乙方。2、经市建设局同意搭建的不超过15平方米的20户拆迁户，按原证上的面积加上15平方米建筑面积合并安置，双方互不结算房屋差价。3、乙方选择的还建房屋增加面积的房价计算（以下两个方案乙方选择方案⑴计算增加面积的房价计算）。⑴选择2004年4月26日公布实施的拆迁补偿安置方案（还建方案一）的，执行该方案规定的房价标准：增加面积≤5㎡的，按658元／㎡计算；增加面积＞5㎡且≤35㎡的，按888元／㎡计算；增加面积＞35㎡的，按948元／㎡计算。（2）略。4、被拆迁户还建房经乙方与共有权人商定确定由乙方在已通过规划审批且公示的设计户型选择确定为清江商苑项目A栋一单元第三层2C面积为140.34平方米的户型（具体建筑面积最终以房产管理部门实际测定面积为准）。根据设计和建设的需要，甲方有权对乙方安置房建筑面积和设计作适当调整，并将调整结果告知乙方。5、（略）。6、对乙方室内的装饰装修进行市场评估，该评估价在扣减甲方予以还建装修标准中的对应装修项目外由甲方补偿或抵扣乙方应补甲方增加房屋面积差价。五、安置房室内标准：⑴房屋层高3米；地面安防滑地面砖；墙面为仿瓷涂料；普通铝合金玻璃窗‘入户门为防盗门、室内为成品实木门套。⑵客厅安40W日光灯1盏，内顶安节能吸顶灯1盏，多用插座3个，15A电闸刀1个。卧室安20w日光灯1盏，多用插座2个。电线全部为铜芯线，走暗线。⑶厨房为变压式排烟道，安装水龙头2个，多用插座2个，20w日光灯1盏，地面贴30cm×30cm防滑砖，墙面贴1.8米高20cm×30cm瓷砖。⑷卫生间地面贴30cm×30cm防滑砖，墙面贴1.8米20cm×30cm瓷砖，蹲式大便器1个，水龙头2个，多用插座2个，内顶安节能吸顶灯1盏。⑸天然气、有线电视、电话、宽带网立户的按要求安装到位，未立户的必须预留安装通道。⑹以上室内装饰装修项目，若被拆迁人要求变更装饰装修标准或要求折算成货币补偿的，视为放弃，拆迁人不予装饰装修，也不作货币补偿。六、安置房交付：以交钥匙为标志，期限为拆迁完毕之日起24个月内。七、安置房办证：甲方将安置房交付乙方后90天内办理好被拆迁人的房产、土地权证办证资料并按政府规定承担相关费用。八、甲方付给乙方以下费用：1、搬迁补助费800元／户；2、临时安置补助费（指过渡费）：在约定的安置房交付期内按500元／月计算（被拆迁房屋建筑面积大于或等于100平方米的为每户600元／月），逾期未交付安置房，则按实际逾期约定的每月过渡费递增20%即600元／月。甲方提供周转房，不给临时安置补助费。九至十二（略）。十三、甲、乙双方必须凭双方签字认可的“清江商苑”安置房房款结算表结算。双方在协议尾部还约定：“乙方不支付办理房产证、土地使用证的费用，不支付大修金、物业管理费，只支付卫生费”。该合同所附的双方签字确认的《清江源（蓝天新居）安置房房款结算表》载明：原告应得补偿款与应付被告房屋增加面积补差款相抵后，原告实欠被告还建房增加面积补差款为50000元。
协议签订后，因被告更改设计方案，将三楼更改为商业楼，并将三楼出租给他人开超市，致使不能按协议约定给原告还建房屋。2010年12月20日，原告崔娥向本院提起诉讼，请求判令被告履行房屋产权调换协议所确定的清江商苑（蓝天新居）A栋一单元三楼（1A）132.16㎡的还建房。审过程中，经本院主持调解，原告表示可以选择被告还建蓝天新居E栋411号房屋，但超出合同约定的面积不补差价，被告还应赔偿30万元至50万元，否则坚持在三楼还建。被告同意原告选择的蓝天新居E栋411号房屋还建，接受不补差价的意见，还可适当补充现金1-2万元，但不同意原告提出的其他要求。因分歧较大，致调解无果，本院作出了（2011）恩民初字第17号民事判决，支持了原告的诉讼请求。因被告不服判决，提起上诉。恩施土家苗族自治州中级人民法院（以下简称州法院）以认定事实不清为由裁定发回重审。重审中，原告提出在同等条件下（合同约定）由被告在即将修建的商住楼予以置换132.16㎡的房屋一套，或者按8000元每平方米赔偿折价赔偿，另按法律规定支付违约金，否则，依然坚持在三楼还建。被告愿意按4000元每平方米折价赔偿，另外按100元每平方米补偿房屋装潢款。双方分歧较大，致再次调解未成。为此，本院向原告释明可以变更诉讼请求，但其坚持不变。本院遂作出了（2012）鄂恩施民初字第00669号民事判决，判决驳回了原告的诉讼请求。原告不服（2012）鄂恩施民初字第00669号民事判决，提起上诉。州法院作出（2012）鄂恩施中民终字第00785号民事判决，判决驳回崔娥的上诉，维持原判。原告向湖北省高级人民法院申请再审，该院驳回了再审申请。原告又向检察机关申诉，湖北省人民检察院提起抗诉后，湖北省高级人民法院于2014年6月23日作出（2014）鄂监二抗再终字第00012号民事判决，判决维持（2012）鄂恩施中民终字第00785号民事判决。原告于2015年3月20日再次向本院提起诉讼，请求判准诉请。
庭审时，经本院释明，原告对诉讼请求第一项变更为“以安置协议约定的还建房现在市场价值给予现金赔偿”，并向本院提出鉴定申请，要求对《城市房屋拆迁产权调换安置补偿协议书》约定的房屋及简装费进行价格鉴定。2015年8月30日，恩施土家族苗族自治州价格认证中心作出州价鉴定字（2015）18号《关于崔娥协议还建房屋的价格鉴定意见书》，该书载明：价格鉴定标的为崔娥协议还建的位于恩施市航空路清江商苑（蓝天新居）A栋三楼1A（设计面积132.16㎡）房屋的价格；价格鉴定基准日为2015年6月29日；价格定义为本鉴定结论所指价格是指鉴定标的房产在协议约定状态下、价格鉴定基准日，采用公开市场价值标准确定的客观合理市场价格水平；价格鉴定结论：本次鉴定标的价格总额为625037元，其中1、毛坯房价格为569213元；2、室内装修价格（简装费）为55824元。原告支出鉴定费9000元。双方当事人对该鉴定意见均无异议。
本院认为，原、被告签订的《城市房屋拆迁产权调换安置补偿协议书》合法有效，本院予以确认，当事人应当遵循诚实信用原则全面履行约定的义务。被告在签订协议后，未经通知原告而更改设计，致使不能按协议约定向原告交付还建房，实属违约，应承担违约责任。原告要求被告按约定还建房的现行市场价（毛坯房）支付房款的诉讼请求，本院予以支持。被告同意按原告诉讼请求第三项的要求支付过渡，即2013年7月至2014年12月共计29376元，2015年1月起至实际支付还建房价值款止每月2073元，本院予以确认。本案的主要焦点在于被告应否按还建房屋现行市场价值的30%支付原告违约金；应否支付房屋的简装费用；应否支付70年的物业管理费88811.52元，对此，本院评述如下：
第一、被告应否按还建房屋现行市场价值的30%支付原告违约金的问题。原、被告于2007年7月25日签订的《城市房屋拆迁产权调换安置补偿协议书》中并未约定违约金，原告不同意变更“要求被告按还建房现行市场总价值的30%支付违约金”的诉讼请求，且除诉请的相关损失外，原告未就被告不能向其交付还建房而造成的其他损失提供证据加以证明，故原告要求被告按还建房现行市场总价值的30%支付违约金，本院不予支持。
第二、被告应否支付原告简装费的问题。协议约定“以上室内装饰装修项目，若被拆迁人要求变更装饰装修标准或要求折算成货币补偿的，视为放弃，拆迁人不予装饰装修，也不作货币补偿”，该约定的前提是被告按约定向原告交付还建房，然而，被告因违约不能向原告交付还建房，并非原告拒绝接受约定的还建房，因此，被告理应按约定装修标准折算成货币赔付原告。
第三、被告应否向原告支付70年的物业管理费88811.52元的问题。双方签订的还建协议虽然约定还建房屋所在小区的物业服务费不由原告支付。但被告已不能在按协议约定给原告还建房屋，约定还建房小区的物业管理费当然不需要原告支付。物业管理费也并非原告的损失，故原告要求被告支付物业管理费，没有事实和法律依据，本院不予支持。
另，双方对州价鉴定字（2015）18号《关于崔娥协议还建房屋的价格鉴定意见书》均无异议，该鉴定意见作为被告赔付原告还建房房款和还建房简装费的依据。
综上所述，二被告应赔偿原告的款项为还建房（毛坯房）鉴定价值569213元，装修费55824元，2013年7月至2014年12月过渡费共计29376元以及2015年1月起至实际支付还建房价值款止每月过渡费2073元，鉴定费9000元。原告按协议约定应支付被告还建房超面积差价款50000元。因此，二被告实际应赔偿原告还建房价值款为569213元减去房屋超面积补差50000元等于519213元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告湖北泰跃房地产开发有限责任公司恩施分公司、恩施市齐进房地产开发有限公司于本判决生效后三日内赔偿原告崔娥还建房价值款519213元。
二、被告湖北泰跃房地产开发有限责任公司恩施分公司、恩施市齐进房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告崔娥过渡费29376元（自2013年7月起至2014年12月止），并自2015年1月起至本判决确定支付还建房价值款之日止每月按2073元支付过渡费。
三、被告湖北泰跃房地产开发有限责任公司恩施分公司、恩施市齐进房地产开发有限公司于本判决生效后三日内赔偿原告崔娥简装费55824元。
四、被告湖北泰跃房地产开发有限责任公司恩施分公司、恩施市齐进房地产开发有限公司于本判决生效后三日内赔偿原告崔娥鉴定费9000元。
五、驳回原告崔娥的其他诉讼请求。
本案受理费9934元，减半收取4967元，由被告湖北泰跃房地产开发有限责任公司恩施分公司、恩施市齐进房地产开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张勇
二〇一五年十二月八日
书记员 简喆