北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初4484号
原告（反诉被告）：杨素娟，女，1979年6月25日出生，住北京市昌平区。
原告（反诉被告）：丁雷，男，1976年11月24日出生，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：黎聪，北京市伟基律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑莉，北京市竞天公诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）:王万忠，男，1969年6月24日出生，住四川省南部县。
被告（反诉原告）：彭雪英，女，1969年2月17日出生，住四川省南部县。
委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：万振，北京京舟律师事务所律师。
第三人：北京市兴商房地产经纪中心，住所地北京市大兴区黄村镇兴华中里**号楼。
法定代表人：曹炜，总经理
委托诉讼代理人：伊京艳，女，1983年10月17日出生，该北京市兴商房地产经纪中心区域经理，住本单位宿舍。
原告(反诉被告)杨素娟、丁雷与被告（反诉原告）王万忠、彭雪英及第三人北京市兴商房地产经纪中心（以下简称兴商经纪中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨素娟、丁雷及其委托诉讼代理人黎聪、郑莉、被告（反诉原告）王万忠、彭雪英及其委托诉讼代理人彭锐、万振，第三人北京市兴商房地产经纪中心委托诉讼代理人伊京艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨素娟、丁雷向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除杨素娟、丁雷与王万忠、彭雪英、兴商经纪中心签订的《存量房屋买卖合同》；2、请求判令解除杨素娟、丁雷与王万忠、兴商经纪中心签订的《补充协议》；3、请求判令王万忠、彭雪英连带支付违约金44万元；4、判令王万忠、彭雪英腾退北京市昌平区昌平镇北城根小区X号楼X层X单元X房屋（房屋所有权证号：X京房权证昌字第XX**号）；5、请求依法判令王万忠、彭雪英返还电卡、燃气卡、房屋钥匙；6、请求依法判令兴商经纪中心返还房屋所有权证书原件；7、判令王万忠、彭雪英承担全部诉讼费用。事实和理由：2013年9月29日，杨素娟、丁雷作为出卖人、王万忠、彭雪英作为买受人、第三人兴商经纪中心（居间人）共同签订了《存量房屋买卖合同》，（以下简称房屋买卖合同）。《房屋买卖合同》约定杨素娟、丁雷将坐落于北京市昌平区昌平镇北城根小区X号楼X层X单元X房屋（以下简称“涉案房屋”）出售给王万忠、彭雪英，房屋总价款220万元。《房屋买卖合同》第七条第（二）款逾期付款责任：“1、买受人未按本合同约定时间付款的，按照下列（1）、（2）种方式处理：（1）逾期在30日之内，自本合同约定的应付款期限期满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照应付房款的10%向出卖人支付违约金及居间各项费用和各种损失费。”、第七条第（四）款约定：“如买受人（二被告）违约，导致合同不能继续履行的，买受人无条件退还出卖人已交付的全部手续并赔偿出卖人违约金人民币（大写）肆拾肆万元，及居间方各项服务费用和各种损失费，同时出卖人将买受人已付全部购房款退还买受人。”《房屋买卖合同》附件一：《关于付款方式的约定（提前还贷再贷款）》第8条约定：如买受人原因2014年10月1日前致使贷款没有批贷，则买受人选择一次付的方式支付出卖人剩余房款人民币70万元（同时出卖人将银行贷款还清）买卖双方办理公证手续。2013年12月7日，杨素娟与王万忠、兴商经纪中心共同签订《补充协议》，约定：双方最迟于2016年12月6日前办理房屋过户手续。《房屋买卖合同》签订后，杨素娟、丁雷已收到王万忠、彭雪英分期支付的购房款总计150万元，杨素娟、丁雷也积极履行合同约定义务。《房屋买卖合同》约定：2014年10月1日前王万忠、彭雪英应一次性向杨素娟、丁雷支付剩余房款70万元，但至今未收到剩余房款，并且由于王万忠、彭雪英家庭不具有本市购房资格，在合同约定的过户日期届满后仍然不能办理网签、缴税、过户手续。由于涉案房屋长期不能过户，王万忠、彭雪英也未支付剩余购房款，限制了杨素娟、丁雷在本市购房的资格和能力，因此给杨素娟、丁雷造成了重大损失。故提出上述诉讼请求。审理中，经法院释明，王万忠、彭雪英向法院交纳了剩余购房款，故杨素娟、丁雷将诉讼请求变更为：1、判令王万忠、彭雪英支付购房款70万元；2、判令王万忠、彭雪英以70万元为基数，自2014年10月1日起，按日万分之五的标准向杨素娟、丁雷支付违约金，至偿还所有债务之日止（暂计算至2017年10月1日为38.36万元）；3、判令王万忠、彭雪英赔偿杨素娟、丁雷损失2162641.16元（第一部分是银行贷款190050.39元；第二部分迟延支付购房款利息及资金占用费即70万元加上190050.39元为基数，按年利率24%，自2013年10月1日至偿还剩余房款为止，暂计算至2017年10月31日止，计872590.77元；第三部分房屋差价损失110万元）。
被告（反诉原告）王万忠、彭雪英辩称：第一、双方签订合同后涉案房屋价款出现暴涨，杨素娟、丁雷属恶意提起诉讼；第二、合同签订后王万忠、彭雪英依约支付购房款150万元，不存在违约和过错；第三、杨素娟、丁雷指责王万忠、彭雪英2014年10月1日未支付剩余房款70万元，合同中并未约定剩余房款的支付时间，且按合同约定在付款之前，杨素娟、丁雷应向银行申请提前还款，但其没有履行在先的义务，所以王万忠、彭雪英有权暂时不支付剩余购房款70万元；第四、在双方签订合同时，杨素娟、丁雷是知道王万忠、彭雪英暂时不具备购房资格，兴商经纪中心也证明了这点，但在合同履行过程中，王万忠、彭雪英已具备购房资格，合同履行不存在障碍；第五、杨素娟、丁雷要求解除合同，不符合合同要求，其应当书面告知，且也未要求王万忠、彭雪英支付剩余购房款，直接到法院起诉，我们认为我方不构成根本违约，故不同意杨素娟、丁雷原诉讼请求。针对其变更后的诉讼请求，我方答辩如下：一、同意支付购房款70万元，经法院释明后，已将剩余购房款70万元支付到法院账户中；二、不同意支付违约金的诉讼请求。1、杨素娟、丁雷主张自2014年10月1日起算的违约金，超过诉讼时效；2、合同中未约定购房款70万元支付时间，同时，杨素娟、丁雷从未催告王万忠、彭雪英履行付款义务；3、杨素娟、丁雷未向银行申请还贷义务，王万忠、彭雪英享有抗辩权暂时不支付剩余购房款。三、杨素娟、丁雷主张的190050.39元的银行贷款无事实和法律依据。合同附件一第7条约定和补充协议第2条约定的意思是如果未在约定时间过户，则银行贷款月供由王万忠、彭雪英以租金的方式支付给杨素娟、丁雷，月供和租金是一笔钱，且王万忠已按约定支付了相应的租金，而杨素娟、丁雷即主张租金又要主张月供的贷款，不符合常理，也相互矛盾；其主张的占用资金的利息损失以及房屋差价损失均没有事实、法律及合同依据。
被告（反诉原告）王万忠、彭雪英向本院提出反诉请求：1、请求判令继续履行双方于2013年9月29日签订的《存量房屋买卖合同》、《关于付款方式的约定》、及2013年12月7日签订的《补充协议》，协助将位于北京市昌平区昌平镇北城根小区X号楼X层X单元X号房屋过户至王万忠、彭雪英名下；2、请求判令杨素娟、丁雷支付违约金44万元；3、请求判令诉讼费由杨素娟、丁雷负担。事实及理由：2013年9月，王万忠、彭雪英通过兴商经纪中心签订《存量房屋买卖合同》及《关于付款方式的约定》，并于同年12月7日签订《补充协议》，约定王万忠、彭雪英购买杨素娟、丁雷位于北京市昌平区昌平镇北城根小区X号楼X层X单元X号房屋，价款为220万元，其中定金为2万元，合同中还就款项的支付、房屋过户、违约责任等作出了约定。合同签订后，王万忠、彭雪英陆续支付150万元购房款，此后由于房屋涨价，杨素娟、丁雷明确表示拒绝履行合同，故提出上述反诉请求，同时请求杨素娟、丁雷协助王万忠、彭雪英办理涉案房屋的解押手续。
原告（反诉被告）杨素娟、丁雷对反诉辩称：一、王万忠、彭雪英故意隐瞒其不具备购房资格。根据合同约定，只有购房人具备购房资格，办理房屋过户手续，协助银行办理抵押后，银行才会发放贷款，而王万忠、彭雪英不具备购房资格，因此无法办理贷款手续，也无法办理房屋过户手续，其已构成故意欺诈行为。同时，根据北京市高级人民法院的相关规定，我方有权要求解除合同；二、王万忠、彭雪英迟延履行付款义务，经催告后，仍未履行的，我方有权解除合同。根据合同约定，剩余房款应于2014年10月1日给付，而其以实际行为拒绝支付尾款。我方曾多次催促其办理过户手续，但其也拖延办理房屋过户手续；三、王万忠、彭雪英迟延支付购房款，已构成根本违约，我方有权解除合同，违约方应是王万忠、彭雪英。综上，请求驳回其反诉请求。
第三人兴商经纪中心述称：一、我方不同意解除与杨素娟、丁雷王万忠签订的《存量房屋买卖合同》以及《补充协议》。我方作为居间方人，已经履行了居间义务，虽双方尚未签订网签、协助办理贷款、过户等事项，但要视本案发展结果而定；二、我方代为管理的房屋所有权证书，是基于合同约定，保护双方合法权益代为保管的，是否返还尊重法院的判决；三、双方签订合同时，卖方知晓买方暂时不具备在京购房资格，但经过双方协商均同意签订该合同，并约定在买方具备购房资格时办理房屋过户事宜。在合同履行中，买方王万忠因错记了自己在京购房资格的时间，再此情况下，经各方协商签订了《补充协议》，将过户时间后推一段时间，但补充协议约定的过户时间将至时，王万忠表示再需后推一段时间，但可以支付合同尾款，卖方对此不同意，表示要解除合同。
经审理查明：杨素娟与丁雷系夫妻关系，王万忠与彭雪英系夫妻关系。2013年9月29日，杨素娟、丁雷与王万忠、彭雪英及兴商经纪中心签订《存量房屋买卖合同》。合同约定：出卖人杨素娟、丁雷；买受人王万忠、彭雪英；居间人兴商经纪中心。第一条、出卖人所售房屋为楼房，坐落为昌平区昌平镇北城根小区X号楼X层X单元X号。建筑面积125.82平方米；……第四条、该房屋成交价格为136万元，该房屋家具、电器、装饰装修及配套设施等作价为84万元；此合同一经签订，买受人向出卖人支付定金2万元；买受人选择的付款方式为另签订补充协议；第五条、出卖人应当在受到买受人全部购房款两天内，将房屋交付给买受人。……第七条、违约责任，逾期付款责任：买受人未按本合同约定时间付款的，逾期在30日之内，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。合同中还约定了其他权利义务。当日，双方签订《关于付款方式的约定（提前还贷再贷款）》，约定：1、买卖双方于2013年9月29日签订本合同，同时买受人向出卖人支付购房款定金人民币20000元。2、买卖双方约定：买受人最迟于2013年10月31日之前向出卖人支付部分购房款人民币1000000元（其中包含定金人民币20000元）。3、买卖双方约定：买受人最迟于2013年11月30日之前向出卖人支付部分购房款人民币500000元。4、买卖双方约定于2013年10月10日之前将银行贷款所需证件、资料准备齐全，并办理该房屋的审贷手续，待收到批贷通知后三日内且撤销该房屋的抵押登记手续后，双方即办理该房屋的过户手续。5、鉴于出卖人是以银行按揭形式购买的该套房屋，目前尚有部分贷款未还清，则买卖双方协商，于买受人审贷手续通过三日内（具体时间以银行通知时间为准）在居间人的陪同下到该套房产的贷款银行办理该房屋的提前还款，同时还清款证明等相关手续由居间人负责保管，用于清偿出卖人剩余贷款的款项为第三种方式，即（3）买受人首期购房款+出卖人自筹资金。5、买卖双方约定：买受人于还款日向出卖人支付部分购房款人民币500000元。6、买受人选择以第一种（商业贷款）方式支付出卖人剩余房款人民币950000元，待银行批贷当天（最迟次日中午12时之前）出卖人以现金形式将买受人部分贷款额度人民币750000元整一次性支付给买受人，出卖人如逾期未归还买受人此项钱款，则每逾期一日按人民币2000元/日为标准向买受人支付违约金，逾期超过五日未归还，则出卖人需按此项钱款金额的双倍向买受人支付违约金。7、双方约定：如2014年3月31日之前双方未办理过户手续，则出卖人每月的银行还款由买受人承担，自2014年3月31日始，每月最后一天之前一次性支付给出卖人，截止到该笔贷款还清为止。8、如买受人原因2014年10月1日前致使贷款没有批贷，则买受人选择一次付的方式支付出卖人剩余房款人民币700000元（同时出卖人将银行贷款还清）买卖双方办理公证手续。上述合同和付款方式的约定签订后，王万忠、彭雪英于2013年9月29日、10月27日、10月31日和11月29日累计给付杨素娟、丁雷购房款150万元（含定金2万元）。2013年12月7日，杨素娟与王万忠及兴商经纪中心签订《补充协议》，协议约定：经友好协商就买受人购买出卖人坐落于：昌平区昌平镇北城根小区X号楼X层X单元X房产，订立如下协议，作为《存量房屋买卖合同》补充协议，与《存量房屋买卖合同》具有同等法律效力。1、双方协商最迟于2016年12月6日前双方办理该套房产的过户手续；2、出卖人将房屋出租给买受人，租金为出卖人此房的银行贷款的月供，买受人每月的1日前以现金的形式一次性支付给出卖人，租期自2014年1月1日起至此套房产双方办理过户为止（租赁其内水、电、有线、物业以及供暖费用均由买受人承担，买受人承租期间保证房屋使用安全，如有问题由买受人全部承担），协议签订后，杨素娟、丁雷将上述房屋交付给王万忠、彭雪英，王万忠、彭雪英按《补充协议》的约定自2014年1月1日起每月给付杨素娟、丁雷房屋租金4200元。2017年3月，杨素娟、丁雷诉至本院，诉讼请求同诉称，经本院向其释明：如王万忠、彭雪英能够履行剩余购房款70万元，并将房款交付至本院，是否同意变更原诉请求，后杨素娟、丁雷将其原诉讼请求变更。审理中，王万忠、彭雪英提出反诉，诉讼请求同反诉称，本院向其释明，是否有能力一次性履行剩余购房款，2017年10月13日，王万忠、彭雪英将剩余房款70万余汇至本院。
另查，涉案房屋的房屋产权证书现保存在兴商经纪中心。2017年7月14日，王万忠、彭雪英在本市购房资格审核通过。
再查，杨素娟、丁雷出卖给王万忠、彭雪英的涉案房屋系贷款购买，贷款金额为80万元，并于2010年5月26日设定抵押权，抵押权人为北京银行股份有限公司前门支行。自2013年10月至2017年7月，杨素娟、丁雷累计偿还贷款金额为179014.44元。杨素娟、丁雷称其自2013年10月至2017年10月累计还款190050.39元，截止到2017年8月，尚有贷款本金60余万元未偿还。
三查，本案涉案房屋登记所有人为杨素娟，丁雷名下另有一住房一套，购房时间为2011年11月，该房屋登记时间为2015年10月10日。
庭审中，王万忠、彭雪英称，2014年9月左右，已电话告知杨素娟、丁雷不能贷款方式付款。杨素娟、丁雷称，王万忠、彭雪英未明确告知我们，具体是否和我们说过想不起来了，我们是在2016年12月7日合同约定的过户到期后，才知道其不能贷款和没有购房资格。
上述事实，有当事人的陈述、杨素娟、丁雷提交的《存量房屋买卖合同》、《关于付款方式的约定》、产权证收押证明、《补充协议》、北京银行存折、微信和短信记录、买卖流程图、银行对账单、链家和易合网站上发布的房屋参考价格等；王万忠、彭雪英提交的房屋产权证、《存量房屋买卖合同》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《关于付款方式的约定》、《补充协议》、产权证收押证明、定金收据、银行客户回单、微信截图、审验结果表、汇款凭证；本院调取的房屋抵押贷款合同等证据在案佐证。
本院认为：杨素娟、丁雷与王万忠、彭雪英签订的《存量房屋买卖合同》、《关于付款方式的约定》、《补充协议》是双方真实意思表示，不违法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。第一、根据已查明的事实，王万忠、彭雪英尚有购房尾款70万元未付，现杨素娟、丁雷主张其给付剩余购房款，且该款已汇入本院账户，故该项请求本院予以支持；第二、王万忠、彭雪英未付购房尾款的行为是否构成违约和承担逾期付款的违约责任、违约金的标准及违约金的诉讼时效问题。《关于付款方式的约定》第8条：“如买受人原因2014年10月1日前致使贷款没有批贷，则买受人选择一次付的方式支付出卖人剩余房款人民币700000元（同时出卖人将银行贷款还清）买卖双方办理公证手续。”该处约定的时间“2014年10月1日”，在因买受人原因不能办理手续的情况下，应理解为买受人选择一次支付出卖人剩余房款的给付时间，也符合合同目的和交易习惯。故王万忠、彭雪英就该付款时间的辩解，本院不予采纳。而该条约定的“同时出卖人将银行贷款还清”，根据交易习惯和合同目的，给付剩余房款和提前还贷款存在先后顺序，故王万忠、彭雪英就同时履行抗辩权的辩解不能成立。因此，王万忠、彭雪英于2017年10月13日才将剩余购房款给付，构成违约，应承担逾期付款的违约责任，该违约责任，在合同继续履行的情况下，逾期超过30日后，违约金如何计算，《存量房屋买卖合同》中未作出约定，杨素娟、丁雷主张按照合同中约定的逾期在30日之内的标准和给付方式给付违约金，符合合同目的，本院予以支持。关于违约金的诉讼时效，诉讼时效期间是从知道或应当知道权利被侵害时计算。根据《存量房屋买卖合同》中逾期付款责任的约定，违约金的给付时间应为实际支付应付款之日起3日内给付。本案中，王万忠、彭雪英给付剩余房款的时间为2017年10月13日，违约金的给付时间应为2017年10月14日至16日期间，违约金的诉讼时效起算时间应自2017年10月17日开始起算，故王万忠、彭雪英就违约金已超过诉讼时效期间的辩解不能成立，本院不予采纳。第三、首先，杨素娟、丁雷主张王万忠、彭雪英负担的银行贷款。《关于付款方式的约定》、《补充协议》均是《存量房屋买卖合同》的组成部分。《关于付款方式的约定》中虽对逾期办理过户手续的违约行为后果做出了约定，但在此后双方签订《补充协议》中，对前述逾期办理过户的约定进行了变更，对办理过户手续的时间和逾期办理的法律后果重新进行了约定，且已按照《补充协议》履行，故杨素娟、丁雷依据《关于付款方式的约定》，要求王万忠、彭雪英承担逾期办理过户手续的违约责任，本院不予支持；其次，杨素娟、丁雷主张的资金占用费的利息，无合同和法律依据，本院不予支持；再次，房屋差价损失。双方签订《存量房屋买卖合同》的时间为2013年9月29日，《关于付款方式的约定》中约定的办理过户手续时间为2014年3月31日之前，《补充协议》变更为2016年12月6日，根据上述合同签订时间和约定的办理房屋过户时间，并结合兴商经纪中心的陈述，可以证明双方签订《存量房屋买卖合同》时，杨素娟、丁雷对王万忠、彭雪英暂不具备在京购房资格的情况是明知的，同时，也无证据表明其在2016年12月7日以后已预购房屋，因此，其主张的房屋差价损失，本院不予支持。
王万忠、彭雪英的反诉请求：
第一、根据其提交的购房资格审核表，王万忠、彭雪英已于2017年7月14日通过资格审核，并已将剩余购房款交至本院，故其主张继续履行合同，要求杨素娟、丁雷协助其办理涉案房屋解押手续，并将房屋过户至其名下的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持；第二、违约金44万元，因其主张合同继续履行，其依据《存量房屋买卖合同》中解除合同的违约责任条款主张违约金，不符合合同约定，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王万忠、彭雪英给付原告（反诉被告）杨素娟、丁雷购房款七十万元，已执行；
二、被告（反诉原告）王万忠、彭雪英给付原告（反诉被告）杨素娟、丁雷二○一四年十月二日至二○一七年十月十二日期间的逾期付款违约金三十八万七千四百五十元，于本判决生效后十日内执行；
三、原告（反诉被告）杨素娟、丁雷协助被告（反诉原告）王万忠、彭雪英办理对昌平区昌平镇北城根小区X号楼X层X单元X号房屋（产权证号为X京房权证昌字第XX**号）的还贷解押手续，并协助被告（反诉原告）王万忠、彭雪英将该房屋转移登记至被告（反诉原告）王万忠、彭雪英名下，于本判决生效后十日内执行；
四、驳回原告（反诉被告）杨素娟、丁雷的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）王万忠、彭雪英其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三万六千一百零一元，原告（反诉被告）杨素娟、丁雷负担二万一千五百一十四元，已交纳，被告（反诉原告）王万忠、彭雪英负担一万四千五百八十七元，于本判决生效后十日内交纳。
反诉案件受理费三万二千九百二十元，原告（反诉被告）杨素娟、丁雷负担二万二千五百二十元，于本判决生效后十日内交纳；被告（反诉原告）王万忠、彭雪英负担一万零四百元，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 李保清
人民陪审员 任宝玲
人民陪审员 兰海燕
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 刘婷婷