江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0121民初1137号原告：正荣物业服务有限公司南昌分公司。住所地：江西省南昌市南昌县小蓝振兴大道***号。统一社会信用代码：91360121556033211P。法定代表人：吴建新，系该公司总经理。委托代理人：胡媛媛，女，1979年12月6日出生，汉族，住江西省。系该公司员工。被告：蔡小青，女，1981年11月12日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。被告：罗毛毛，男，1980年4月6日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。原告正荣物业服务有限公司南昌分公司（以下简称为正荣物业公司）诉被告蔡小青、罗毛毛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告正荣物业公司委托代理人胡媛媛、被告蔡小青、罗毛毛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告正荣物业公司诉称：原、被告双方就被告承租原告所有的正荣大湖之都商业街东门001-001-02、001-001-03、001-002-01号商铺事宜于2012年2月20日签订《房产租赁合同》。根据租赁合同约定：租期为2012年4月1日起至2016年12月31日，其中001-001-02商铺面积10.45平方米，月固定租金313.50元（自2015年4月1日至2016年12月31日租金递增5％，每月固定为329.3元）,001-001-03、001-002-01商铺面积996.29平方米，月固定租金8472.58元（自2015年4月1日至2016年12月31日租金递增5％，每月固定为8896.21元）。租赁合同签订后，原告依约交付租赁商铺，被告依约进行装修经营。被告未支付2015年3月1日至2015年11月30日及2016年1月1日至2016年6月30日期间的租金及2011年9月1日至2017年3月31日期间物业管理费。经原告工作人员多次催收，被告于2016年7月25日向原告申请提前解除租赁合同并承诺于2016年7月30日前付清全部欠款、违约金及腾退房屋，原告工作人员当场口头回复同意被告申请后又书面正式回复同意被告申请�但被告完全无视租赁合同约定、承诺，至本诉状之日仍未履行付款、腾退房屋的义务。被告行为已构成违约，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的租金、物管费、违约金及场地占用费382178.02元（暂计至2017年3月31日，最终数额计算至被告实际付清及腾空租赁房产之日止）；2、被告立即依约向原告腾退租赁房产；3、本案诉讼费用由被告承担。被告蔡小青辩称：答辩人自2012年4月租原告商铺至2016年12月31日止。双方合同约定，合同期满后，答辩人如要求续租，答辩人有续租优先权。因答辩人开宾馆没有经验，在前五年亏本，所以暂时交不起租金，答辩人要求续租，而被答辩人不同意，致使答辩人无扳本的机会，因此请求被答辩人对租金给予减免。且答辩人在租赁期间所开的宾馆有几间客房漏水，造成客房无法使用，当时被�辩人同意免除物业费，但现在还是全额计算物业费，因此要求被答辩人减免物业费，请求法院支持。被告罗毛毛的答辩意见与被告蔡小青的答辩意见一致。经审理查明：2012年2月20日，原告与被告蔡小青签订《房地产租赁合同》两份，两份合同主要内容：原告将位于南昌县振兴大道333号“正荣大湖之都”东门001-001-02、001-001-03、001-002-01号商铺一二层房屋（包含在南房权证莲塘镇字第××号内），001-001-02商铺面积为10.45平方米,001-001-03、001-002-01商铺面积为996.29平方米，租赁给被告蔡小青可作为酒店、餐饮、棋牌使用；租赁期限为56个月（2012年4月1日至2016年12月31日止），001-001-02商铺月租金为313.50元，自2015年4月1日至2016年12月31日租金递增5％，月租金增至329.30元；001-001-03、001-0020-01商铺月租金8472.58元，自2015年4月1日至2016年12月31日租金递增5％，月租�增至8896.21元；支付方式为每三个月支付一次，被告须在当期租金到期末月的第25日或之前支付下期的租金；签署合同同时被告向原告支付保证金940.50元及24800元，合计25740.50元；租赁期限内，被告不得将保证金冲抵乙方应付之租金、物业管理费或其它费用；租赁期限内，被告应向原告或原告指定的管理公司支付物业管理费和广告推广费。物业管理费每平方米每月人民币2元；租赁期限届满，若被告未能在上述约定期限内及时办理房屋返还手续，且逾期10日，则视为被告已经放弃对该房屋内任何物品的所有权和处置权，原告有权处置上述物品；若被告延迟办理房屋返还手续，则自本合同终止之日其直至该房屋返还原告为止，每逾期一日，被告须按照该房屋月租金的10％向原告支付该房屋占用费；被告逾期向原告支付租金、保证金、物业管理费以及本合同约定的应由被告支付的任何一项费用累计超过30日的，本合同解除等。《房地产租赁合同》签订后，原告向被告方交付了涉案租赁商铺，被告方支付了商铺租赁保证金25740.5元及部分商铺租金予原告。2016年7月25日，被告蔡小青因无力偿还欠付租金、物管费及继续履行合同，向原告提交了《关于提前解除租赁合同的申请书》，原告同意被告蔡小青按申请书列明的具体承诺条件提前解除租赁合同，并于2016年8月8日向被告蔡小青发出了书面《关于对提前解除租赁合同申请的回复》，要求被告蔡小青兑现缴纳租金、物管费、腾退房屋、办理营业执照相关工商信息注册地址注销、变更手续的承诺，被告方未兑现上述承诺。2017年5月4日，被告蔡小青向原告提交申请函，申请交还所承租的涉案商铺，放弃商铺所有物品由原告随意处置，且不抵冲租金、物管费。原告方同意被告蔡小青的申请，并收回了出租的涉案商铺。被告方自合同届满次日即2017年1月1日至2017年5月4日占有原告涉案商铺。同时查明：被告方尚欠原告2015年3月1日至2015年11月30日租金82590.16元，2016年1月1日至2016年6月30日租金55353.06元，合计137943.32元；2012年4月1日至2017年3月31日物业管理费121145.42元。庭审中，原告要求被告将所欠涉案商铺租金、物管费40余万元以16万元结算，并放弃了要求被告腾退租赁房产的诉求；被告蔡小青因被告罗毛毛不出钱支付上述欠原告租金等款项，未能与原告达成协议。又查明：被告蔡小青、罗毛毛系夫妻关系，被告罗毛毛亦参与了涉案商铺的经营。2015年9月30日，原告将江西正荣物业管理有限公司变更为正荣物业服务有限公司南昌分公司，负责人由林志伟变更为吴建新。以上事实有原告提供的房屋产权证、《房地产租赁合同》、《关于对提前解除租赁合�申请的回复》、被告的《关于提前解除租赁合同的申请书》、申请函、户口本、结婚证及双方当事人无异议的陈述等证据予以证实。本院认为：原告与被告蔡小青签订的《房地产租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所欠债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形除外，被告蔡小青与被告罗毛毛系夫妻关系，该《房地产租赁合同》对被告罗毛毛有约束力，应与被告蔡小青共同履行与原告签订的《房地产租赁合同》义务。根据《中华人民共和国合�法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告方未按合同约定向原告支付商铺租金及物管费，系不履行合同义务之行为，违反了合同的约定。现被告方已将涉案商铺交付给了原告，双方已实际解除了合同。原告诉请被告支付尚欠的租金、物业费及合同届满后的商铺占有费，符合合同约定和法律的规定，本院予以支持，商铺占用费用参照双方签订的《房地产租赁合同》约定的租金计算，被告向原告交纳的25740.5元商铺租凭保证金,可抵冲欠原告的租金。具体金额如下：2015年3月1日至2015年11月30日租金82590.16元，2016年1月1日至2016年6月30日租金55353.06元，合计137943.22元；2016年7月1日至2017年5月4日，占有原告涉案商铺费93485.17元；2012年4月1日至2017年3月31日物业管理费121145.42元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自的主张,有责任提供证据。最高人民法>第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明.没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。原告诉请要求被告支付违约金，双方签订的《房地产租赁合同》系原告方提供的格式合同,虽对各种违约责任约定了违约金�算方式，但原告方已接回了被告承租的商铺,要求被告方支付占用商铺费用的诉请亦获得了法院支持，被告方书面承诺明确不用商铺内的物品抵冲尚欠原告租金及物管费，法院若支持原告要求被告支付违约金,加重了被告的责任,不尽合理,故对原告此项诉请，本院不予支持。被告方辩称原告同意减免物业费,未向法庭提供原告同意减免物业费的证据,原告当庭也未认可,对被告此项辩称本院不予支持.为此，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条，最高人民法院关于适用《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告蔡小青、罗毛毛支付原告正荣物�服务有限公司南昌分公司商铺租金112202.72元；（137943.22元-25740.50元）二、被告蔡小青、罗毛毛支付原告正荣物业服务有限公司南昌分公司商铺占用费93485.17元；三、被告蔡小青、罗毛毛支付原告正荣物业服务有限公司南昌分公司物业服务费121145.42元；四、上述一至三项款，限被告蔡小青、罗毛毛在本判决生效后十日内履行；五、驳回原告正荣物业服务有限公司南昌分公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7033元，原告正荣物业服务有限公司南昌分公司承担830元，被告蔡小青、罗毛毛承担6203元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本�递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  邓小强人民陪审员  王 燕人民陪审员  李 娟二〇一七年八月十五日书 记 员  陈佳琦