上海市崇明区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0151民初4691号
原告：顾锦红，女，1977年7月4日生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：顾耀球。
被某：姚惠全，男，1960年11月28日生，汉族，住上海市崇明区。
委托诉讼代理人：武宁，上海汇茂律师事务所律师。
第三人：黄美丽，女，1965年8月4日生，汉族，户籍地上海市崇明区陈家镇裕安村裕*****号，现住上海市崇明区陈家镇裕政路***弄***号***室。
原告顾锦红诉被某姚惠全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年7月5日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人顾耀球、被某姚惠全及其委托诉讼代理人武宁到庭参加诉讼。审理中，双方当事人合意延长简易程序适用期间三个月。后根据原告申请，本院于2017年12月2日依法追加黄美丽为本案第三人参加诉讼，并于2018年2月6日再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人顾耀球、被某姚惠全、第三人黄美丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾锦红向本院提出诉讼请求：1、确认2015年8月20日由原、被某签订的《安置房转让协议书》有效；2、被某返还原告多支付的房款8,738元；3、被某协助原告办理位于上海市崇明区陈家镇裕政路XXX弄XXX号XXX室房屋产权证的变更登记手续；4、本案诉讼费由被某承担。事实与理由：2010年2月20日，因被某家庭遇拆迁，原告与被某家庭成员签订了《房屋销售合同》一份，合同对标的价款、支付时间、日后房屋交付和违约责任等做了约定。后待被某户选购拆迁安置房后，原、被某双方于2015年8月20日又签订《安置房转让协议书》一份，在《房屋销售合同》基础上，确认由被某将置换的3套拆迁安置房中位于上海市崇明区陈家镇裕政路XXX弄XXX号XXX室建筑面积为112.5平方米的一套房屋以543,025元的价格转让给原告。原告分别于2010年2月20日支付首付款80,000元，2015年5月30日支付200,000元，2015年8月20日又代被某支付拆迁公司购房款271,763元,共计支付被某房款551,763元，已超过房屋总价款8,738元，同时支付了该房屋的维修基金等。被某也于2015年8月20日将涉案房屋及其钥匙、质保书等相关资料交付给原告。同年9月，原告对涉案房屋进行装修并入住至今，期间水电煤等费用均由原告支付。
原告为证明其主张，提交了如下证据：
1、《房屋销售合同》；
2、《安置房转让协议书》；
3、收款证明(复印件)、农业银行转账凭证(复印件)；
4、维修基金收据、新建住宅质量保证书、新建住宅使用说明书、住宅工程质量分户验收合格证书、通知、物业费收据发票、燃气供气合同及燃气费发票、电费发票、装修合同等；
5、原告与案外人刘1及被某与第三人离婚的登记材料。
被某姚惠全辩称，其不同意原告的诉讼请求。1、2010年2月20日双方签订的《房屋销售合同》不仅违反了我国城市房地产管理法的强制规定同时也损害了涉案房屋共有人姚2的利益，是无效合同。2、其与原告于2015年8月20日签订的《安置房转让协议书》因签订之时尚未领取涉案房屋的产权书，同样违反了我国城市房地产管理法的相关规定，同时2016年12月29日发放的涉案房屋不动产权证书中明确注明“动迁安置房三年内不得转让、抵押”，故该协议也是无效的。3、其与原告签订无效合同后，原告没有全部履行房款给付义务，其跟原告签合同时只是80平方米，后原告要求选大一点，其就配合原告选了112.5平方米的房子，当时口头跟原告约定80平方米按照5,500元/平方米的价格，超出部分价格也按照5,500元/平方米，原告当时口头答应的，所以其才在2015年8月20日跟她签订协议，之后其问原告要差价，原告反悔不愿支付，所以其现在也不愿意卖了。同时提出其也支付了涉案房屋部分水、电费。被某为证明其辩称的内容，向本院提交如下证据：1、涉案房屋的不动产权证；2、部分水、电费支付凭证。
第三人黄美丽述称，原、被某双方签约时其没有签字，但涉案房屋卖给原告其是清楚的，也是同意的。因原告未付清房款，故其现在也不同意卖了。其同时提出要求调解解决本案纠纷。
审理中，本院依职权向上海市崇明房屋征收事务所有限公司调取被某姚惠全户拆迁补偿安置协议及拆迁补偿安置协议的结算书、进户单，房款收据等，以证明被某姚惠全户于2015年8月20日取得拆迁安置房屋3套，安置房房款合计670,469.19元，与被拆迁人补偿款余额及前期预付房款相抵后，补交购房款金额为271,763元。涉案房屋现登记在被某姚惠全名下。
经质证，原、被某及第三人均对本院调取的上述证据无异议。被某对原告提交的证据1、2的真实性没有异议，承认是其本人签字，但认为其儿子姚2未在证据1上签字，姚2对于出售事宜是不知情也不同意的；对于原告提交的证据3，其承认收到原告支付的280,000元，也认可原告向拆迁公司支付房屋尾款271,763元的事实，但认为该款是付给开发公司不是付给自己的；对于原告提交的证据4、5没有异议，但认为其也支付了部分水、电费用，另外其夫妻离婚时没有分割房产。原告对被某提交的证据1、2没有异议。第三人对原告提交的证据1没有异议，认可其本人签名，但认为其儿子姚2未在上面签字；对于原告提交的证据2认为其不清楚，因为其未在上面签字，但承认其知道被某将涉案房屋卖给原告并已交付房屋；对于原告提交的证据3、4、5没有异议，但认为原告尚未付清房款。第三人对于被某提交的证据1、2均没有异议。
经开庭审理，本院确认事实如下：因获悉自己家庭将要拆迁安置，被某姚惠全、第三人黄美丽以及案外人姚1、姚2于2010年2月20日与原告顾锦红、案外人刘1签订《房屋销售合同》一份，约定被某姚惠全户自愿将其拆迁安置面积中的80平方米以5,500元/平方米、合计为440,000元的价格出售给原告顾锦红及案外人刘1，此价格按照3楼2,500元/平方米的价格双方协商确定，选房时如超过2,500元/平方米的单价，差额将由购买方全额另外支付；合同所述的80平方米是被某姚惠全的家庭(夫妻)财产；合同同时对付款时间、违约责任等进行了约定。上述合同中除姚2、刘1签字不是本人所签，其余均系本人签名。同日，原告支付被某首付款80,000元。2010年4月8日，被某姚惠全与案外人上海陈家镇建设发展有限公司签订《拆迁补偿安置协议》，约定被某选择按货币补偿金额同等价值的产权房屋调换的补偿方式，核定应安置建筑面积为180平方米；所购置的安置房为期房。2015年5月30日，原告支付被某房款200,000元。同年8月20日，被某姚惠全户获得位于上海市崇明区陈家镇裕政路XXX弄XXX号XXX室(进户单登记在姚惠全名下)及60号101室(进户单登记在姚惠全、黄美丽名下)、65号602室(进户单登记在姚2、潘晓蓝名下)拆迁安置房屋3套。经结算，安置房房款合计670,469.19元，与被拆迁人补偿款余额及前期预付房款相抵后，由原告将剩余购房款271,763元以被某名义直接交付给拆迁实施单位上海博建房屋拆迁有限公司。同日，原、被某就位于上海市崇明区陈家镇裕政路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积112.56平方米)房屋签订《安置房转让协议书》一份，约定被某自愿将上述房屋转让给原告，转让费为543,025元，其中80平方米转让费为440,000元，32.5平方米为103,025元；付款方式为本协议签订之日一次性付清等。同日，被某向原告交付房屋、钥匙及质保书等相关资料。原告拿到房屋后，装修并入住至今。2016年12月29日，被某为涉案房屋办理了不动产权证书，并将该房屋登记在其个人名下。嗣后，原告认为原、被某之间签订的《安置房转让协议书》是合法有效的，且其已经付清全部房款并多支付了8,738元；被某则认为双方之间的协议是无效的，且原告尚未付清购房款，故不愿再出卖涉案房屋，遂涉讼。
另查明，原告顾锦红与案外人刘1原系夫妻关系，双方于2014年1月29日登记离婚。案外人刘1表示离婚时对夫妻共同财产已做分割，其放弃本案涉案房屋首付款80,000元的所有权利，即原、被某房屋买卖协议中所产生的权利、义务均由原告个人享有。被某姚惠全与第三人黄美丽原系夫妻关系，后双方于2015年12月22日登记离婚，离婚协议书上载明共同财产已分割完毕；婚后无债权、债务。
本院认为，民事活动应当遵守诚实信用原则，合法的房屋买卖受法律保护。本案涉讼房屋的性质属动迁安置房，原、被某签订《安置房转让协议书》时，被某依据其与案外人签订的《拆迁补偿安置协议》已实际获得涉案房屋，虽尚未取得房屋产权证，但并不影响合同的效力。因为被某此时虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一。此外，关于“动迁安置房三年内不得转让、抵押”的规定并非法律或行政法规，仅为地方规范性文件。我国合同法及相关司法解释对合同无效作出严格的限定，限售期内签订的买卖合同虽违反地方规范性文件，但并不违反法律和行政法规的强制性规定，且限售期内房屋交易亦不存在损害社会公共利益、损害国家利益或第三人等情形。本案中，原、被某签订的《安置房转让协议书》系双方真实意思表示，合法有效。被某关于系争房屋买卖合同无效的理由不能成立，本院不予采纳。现原告已按照约定付清协议约定的购房款，且也实际装修入住，被某理应按约履行相关义务。原告诉请被某返还多支付的购房款，有事实依据，本院予以支持。鉴于本案系争房屋尚未具备办理产权登记过户的条件，故对原告要求被某协助其办理涉讼房屋产权证的变更登记手续之诉讼请求，本院难予支持，原告可待条件成就时另案主张权利。被某辩称原告尚未付清购房款，因其未能提交相关证据予以证明，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告顾锦红与被某姚惠全于2015年8月20日就位于上海市崇明区陈家镇裕政路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《安置房转让协议书》合法有效；
二、被某姚惠全于本判决生效之日起十日内返还原告顾锦红购房款8,738元；
三、原告顾锦红其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费9,230元，减半收取计4,615元，财产保全费3,235元，两项共计7,850元，由被某姚惠全负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈洁
二〇一八年三月二日
书记员 王宇
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。