安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖08民终894号
上诉人（原审原告）:汪某1，男，2013年12月24日出生，汉族，幼儿园学习，住安徽省宿松县。
法定代理人：汪某2，系汪某1的父亲。
被上诉人（原审被告）：安徽浩瀚鑫源实业有限公司，住所地安徽省宿松县经济开发区。
法定代表人：袁协友，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈四林，公司员工。
委托诉讼代理人：朱才军，安徽皖松律师事务所律师。
上诉人汪某1因与被上诉人安徽鑫源实业有限公司（以下简称浩瀚鑫源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿松县人民法院（2017）皖0826民初1466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汪某1的法定代理人汪某2，被上诉人浩瀚鑫源公司的委托诉讼代理人朱才军、陈四林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汪某1上诉请求：1、请求二审法院依法撤销安徽省宿松县人民法院（2017）皖0826民初1466号民事判决，发回重审或查依法改判；2、判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1、一审法院对因被上诉人的过错行为未能按约交房，造成上诉人的误工损失和交通费不予支持，不符合法律规定。2、原判决将租金评估报告作为支付违约金的依据明显错误。3、一审法院适用法律存在错误，对违约金的计算不符合法律规定。
浩瀚鑫源公司辩称，1、上诉人和被上诉人签订的商品房预售合同中没有就逾期交房的交通、误工费进行约定，且交通、误工费并非逾期交房产生的直接损失；2、评估报告书系具有评估资质的评估机构由专业人员所做，内容真实程序合法；3、上诉人原审主张的违约金23524.5元明显超出原审法院依据评估报告书计算上诉人的损失8565.66元的30%,原审法院根据合同法规定调减违约金适用法律正确。
汪某1向一审法院起诉请求：1、判令被告立即无条件将原告购买的位于破凉镇破凉社区的浩瀚鑫苑5幢1单元1002室房屋交付给原告；2、判令被告自2015年12月31日起至取得竣工验收备案表发出交房通知止，按讼争房屋总价款的日万分之一向原告支付违约金（暂计算至2017年6月1日的违约金为23524.00元）；3、判令被告赔偿在未达到交房条件而通知原告办理交房手续而产生的交通误工费用共计1515.5元；4、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院查明的事实，浩瀚鑫源实业公司系宿松县破凉镇破凉社区浩瀚鑫苑小区的开发商。2015年2月28日，汪某1的法定代理人以汪某1的名义与浩瀚鑫源实业公司签订《商品房预售合同》，合同约定：汪某1购买浩瀚鑫源实业公司开发的“浩瀚鑫苑5幢1单元1002室”，建筑面积共125.5平方米，房屋总价款为454139元，买受人自合同签订之日起一次性付清总房款454139元；出卖人应当在2015年12月31日前，将取得建筑工程竣工验收备案表的房屋交付给买受人；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，汪某1一次性支付了购房款454139元。2016年9月，浩瀚鑫源公司通知原告的法定代理人交接房屋，原告的法定代理人以房屋未通过综合验收为由未接收房屋，2017年7月14日，涉案房屋建筑工程通过竣工验收合格。涉案房屋至今尚未交付。2017年7月12日，被告浩瀚鑫源公司就涉案房屋同地段同类房屋年租金申请了评估，本院依法予以准许，并委托安徽富友房地产土地评估有限公司作评估。该公司于2017年10月17日向本院提交皖富裁【2017】安庆字第（096）号房地产估价报告，评估结论为:汪某1位于安庆市宿松县破凉镇破凉这区站前路浩瀚鑫苑5幢1单元1002室住宅同地段同类房地产年市场租金价格为4644元/年，单价为37元/平方米·年。
一审法院认为：汪某1与浩瀚鑫源公司签订的《商品房预售合同》内容合法，意思表示真实，为有效合同，双方均应履行。汪某1依约履行了交付购房款的义务后，浩瀚鑫苑公司应按《商品房买卖合同》的约定于2015年12月31日前向汪某1履行交付取得建筑工程竣工验收备案表的房屋的义务，汪某1亦应积极予以配合。现因浩瀚鑫苑公司未能如期交房，汪某1要求其承担迟延交房违约责任，该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对于迟延的时间，本院认为被告已在2017年7月14日通过综合验收并取得合同约定的相关证书，并按照符合合同约定的方式通知原告接交房屋。现原告方要求逾期交房的违约金计算至2017年6月1日，不违反法律规定，本院予以采纳。故，浩瀚鑫源公司逾期交房的违约期间为2016年1月1日至2017年6月1日，共逾期518天。按照《商品房买卖合同》第九条的约定逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从逾期之日起出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。故汪某1要求浩瀚鑫源公司从逾期之日支付违约金的请求，予以支持。关于浩瀚鑫源公司申请调减约定违约金问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。因此，浩瀚鑫苑公司关于调减约定违约金的请求能否得到支持，关键要看约定的违约金是否超过汪某1实际损失的30%。汪某1因逾期交房产生的损失从实际情况看应是体现在不能使用涉案房屋而造成的租金损失，原告未能举证证明其因逾期交房造成的房屋租金以外的其他实际损失，故按同期同类房屋租金标准确定其因逾期交房产生的损失较为合理。本案审理过程中,浩瀚鑫源公司就涉案房屋同地段同类房屋的年租金向本院提起了评估申请，2017年10月17日安徽富友房地产土地评估有限公司作出皖富裁【2017】安庆字第（096）号评估报告书,该报告书的评估结论为：宿松县破凉镇破凉社区站前路浩瀚鑫苑5幢1单元1002室房屋的年租金为4644元，单价为37元每年每平方米。浩瀚鑫源公司逾期向汪某1交付房屋的时间为2015年12月31日至2017年6月1日,逾期交房违约金如果依据年租金标准计算，本案违约金为每日12.72元（37元/平方米×125.5平方米÷365天），共计6588.96元（518天×12.72元/天）；如果依合同约定的总房款的日万分之一计算，本案违约金为23524.40元（518天×454139元×0.1‰元/天），明显超过租金损失的百分之三十。故对汪某1起诉要求被告按房屋总价款的日万分之一计算违约金的诉求，本院予以调减为该讼争房屋租金损失的130%，即违约金共计为8565.66元（6588.96元×130%）。故对汪某1超出8565.66元违约金的部分诉请予以驳回。对于原告方要求被告赔偿在未达到交房条件而通知原告办理交房手续而产生的交通误工费用，本院认为，该费用是原告的法定代理人为了实现其自己购房的目的而支出的费用，该费用应由原告自行承担。对于原告方要求被告交付房屋的诉求，本院认为，涉讼房屋现已达到合同约定的交房条件，浩瀚鑫苑公司亦向汪某1送达了交房通知，汪某1应按通知要求的时间及时办理受领房屋手续，现其不愿受领房屋，交房不能的原因和责任在于汪某1。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审判决：一、被告安徽浩瀚鑫源实业有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告汪某1逾期交房违约金8565.66元；二、驳回原告汪某1的其他诉讼请求。
如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
双方当事人在二审期间均未提交新证据，对原审证据亦不申请复核。二审法院对证据的认证意见与原审一致，对原判查明的事实予以确认。
本院认为，综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、上诉人主张因被上诉人逾期交房所产生的交通、误工费是否应予以支持。2、评估报告能否作为本案定案依据。3、原判决对违约金的计算是否符合法律规定。
（一）关于上诉人主张因被上诉人逾期交房所产生的交通、误工费是否应予以支持的问题。根据《商品房预售合同》的约定，逾期交房出卖人应承担相应违约责任。合同并未对出卖人逾期交房应承担买受人的交通、误工费等相关约定，且上述费用是上诉人的法定代理人为了实现其自己购房的目的而支出的费用，故原判决对上诉人的该请求未予支持适当。（二）关于评估报告能否作为本案定案依据的问题。安徽富友房地产土地评估有限公司所作的皖富裁【2017】安庆字第（096）号房地产估价报告，是系具有评估资质的评估机构和具有评估资质的专业人员所作的，且不违反评估程序，上诉人亦未提供证据证明所作的评估结论明显依据不足，故原判决将徽富友房地产土地评估有限公司所作的估价报告作为本案定案依据并无不当。（三）关于原判决对违约金的计算是否符合法律规定的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条对此进一步明确，规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。本案中，汪某1是因浩瀚鑫苑公司逾期交房致使其不能按期入住使用房屋而造成的损失，该损失从实际情况看应是体现在不能使用涉案房屋而造成的租金损失，由于双方约定违约金明显高于该损失的30%，故原判决按同期同类房屋租金标准对违约金予以调整适当。
综上所述，汪某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费426元，由上诉人汪某1负担。
本判决为终审判决。
审判长 周大庆
审判员 马 骥
审判员 崔 智
二〇一八年六月十一日
书记员 王 璜
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；