贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔威民初字第3038号
原告李媛媛，女，汉族，1988年6月27日生，高中文化，居民。
委托代理人谢福荣，草海律师事务所律师。特别授权代理。
被告贵州厚源房地产开发有限责任公司。
组织机构代码证：69753968—9。
住所地：贵州省威宁县草海镇威双大道商贸城内。
法定代表人李文然，董事长。
委托代理人陇康，贵州浩锐律师事务所律师。特别授权代理。
原告李媛媛诉被告贵州厚源房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月28日立案受理后，依法由审判员王卫适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李媛媛的委托代理人谢福荣到庭参加了诉讼，被告贵州厚源房地产开发有限责任公司经本院传传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2012年6月4日签订了合同编号为0000286的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告建设的位于威宁县草海镇滨海路的中国草海商贸城的房号为1-1幢1-1-54号商铺，该商铺用途为商业营业用房，建筑面积为95.54平方米，套内面积为66.15平方米，按套内建筑面积计算价款，单价为每平方米9243元，总金额为611424元，原告一次性付款。合同签订后，原告于2012年5月15日一次性交清购房款611424元。《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款约定了被告应于2012年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理该商品房转移登记的有关文书，交付给原告。如被告不能在2012年12月30日前交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不愿退房的，被告应自2012年12月30日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房价款千分之五的违约金。后被告交付办理商品房转移登记的有关文书的时间届满，原告多次催促被告，但被告均未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，影响原告的经营计划，给原告造成了损失，故起诉至人民法院，请求法院判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》，并判令被告从2013年1月1日起至2014年9月12日止，按日支付已付房款万分之五的违约金196452元。
在举证期限内，原告向本院提交的证据有：
1、《商品房买卖合同》复印件1份，用以证明原、被告之间存在房屋买卖关系，合同约定了被告应交付房产证的时间以及逾期不交应承担的违约责任。
2、现金交款单复印件1份，用以证明原告按照合同的约定按时交付了购房款，履行了合同义务。
被告未作答辩。
在举证期限内，被告未向本院提交证据。
在举证期限内，被告赵顺军未向本院提交证据。
经审理查明：2011年8月5日，原告李媛媛与被告贵州厚源房地产开发有限责任公司签订了合同编号为0000286的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于威宁县滨海路的建设项目名称为中国草海商贸城的房号为1-1幢1-1-54号商品房，该商品房规划用途为商业营业用房，房屋建筑面积为95.54平方米，套内建筑面积为66.15平方米，商品房价款按套内面积计算，单价为每平方米9243元，总价款为611424元，原告于2011年8月5日前一次性支付全部房价款。合同第四章第十一条第一款规定了被告应于2011年12月30日前向原告交付该商品房。合同第八章第二十二条第三款规定被告承诺于2012年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，自约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告有权退房。原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房价款5‰的违约金。合同签订后，原告于2012年5月15日向被告支付了611424元购房款，被告于2012年10月向原告交付了房屋，但至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。原告多次催索未果，诉至本院。
本案争议的焦点为：本案中应以什么标准计算违约金？
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中原、被告于2011年8月5日签订了合同编号为0000286的《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于威宁县滨海路的建设项目名称为中国草海商贸城的房号为1-1幢1-1-54号商品房，该合同系双方的真实意思表示，合同自签订之日起生效。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款的规定，被告应于2012年12月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。但被告仅于2012年10月向原告交付了房屋，至今未交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约。根据合同及法律的规定，原告有权要求被告继续履行合同，并承担违约责任。故对原告请求判令被告继续履行《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以依照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因逾期交付办理商品房转移登记的有关文书系因被告的原因造成的，原告已支付了611424元的购房款，故被告应从2013年1月1日起至2014年9月12日止，以611424元为基准，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告违约金。超过此部分的，本院不予支持。原、被告双方的合同虽明确约定了被告应按日向原告支付已付房价款5‰的违约金，原告认为约定过高，仅主张被告按日向原告支付已付房价款0.5‰的违约金，但原告的该主张仍过高。根据法理及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”故违约金系对守约方损失的补偿，违约金的计算应当以实际损失为基础。因原告未举证证明其因被告违约而导致的损失，双方虽约定了违约金的计算方法，但原告的损失数额难以计算，故本案违约金的支付不以原告的主张为依据。对于约定的违约金过高或过低的调整是否以当事人的申请为前提的问题，本院认为，民事活动以公平为原则，违约金的支付也应公平合理。在约定的违约金过高的情况下，非因违约方明确表示不申请调整，否则法院应主动审查，适当调整，以追求法律公平公正的价值取向。故在本案被告未到庭参与诉讼、未明确表示不申请调整的情况下，本院仍应适当下调违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告李媛媛与被告贵州厚源房地产开发有限责任公司继续履行双方于2011年8月5日签订的合同编号为0000286的《商品房买卖合同》。
二、被告贵州厚源房地产开发有限责任公司从2013年1月1日起至2014年9月12日止，以611424元为基准，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告李媛媛违约金。
三、驳回原告李媛媛的其他诉讼请求。
如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2115元，由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司承担1500元，由原告李媛媛承担615元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 王 卫
二〇一五年八月十三日
书记员 易忠泽