福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2015）城民初字第771号原告：沈志山，男，1963年11月15日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。委托诉讼代理人：陈真夫，福建律海律师事务所执业律师。被告：莆田市中亿房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区荔城大道189号3楼。统一社会信用代码：913503007845017265。法定代表人：黄向阳，该公司经理。委托诉讼代理人：黄金重，福建侬来律师事务所执业律师。第三人：中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司，住所地福州市鼓楼区古田路108号。统一社会信用代码：91350000717348506Q。法定代表人：李有根，该公司负责人。委托诉讼代理人：张志明，男，1981年11月8日出生，汉族，该公司员工，住所地福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：李萍萍，女，1990年7月8日出生，汉族，该公司员工，住所地惠安县。第三人：厦门百汇达融资产管理有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区建港路29号海沧国际物流大厦2楼201室之一D0101。统一社会信用代码：91350200MA3452WE7Y。法定代表人：林纬伟，该公司负责人。原告沈志山与被告莆田市中亿房地产开发有限公司（以下简称“中亿公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本次开庭原告沈志山及其委托诉讼代理人陈真夫和被告中亿公司的委托诉讼代理人黄金重到庭参加诉讼；之后，本院依职权依法追加了中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司（以下简称“华融公司”）、厦门百汇达融资产管理有限公司（以下简称“百汇达公司”）为本案第三人参加诉讼，并再次公开开庭进行了审理。该次开庭原告沈志山及其委托诉讼代理人陈真夫、第三人华融公司的委托诉讼代理人张志明、李萍萍到庭参加诉讼；第三人百汇达公司经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈志山向本院提出诉讼请求：依法确认沈志山与中亿公司签订的《世纪豪景商品房优先认购申请表》合法有效，判决该公司继续履行，向沈志山交付位于莆田市城厢区下磨居委会的世纪豪景B幢22层B022号房，并办理该房屋所有权证书和土地使用权证书。事实与理由：2006年7月1日，沈志山与中亿公司签订《世纪豪景商品房优先认购申请表》一份，约定沈志山向中亿公司购买世纪豪景B幢22层B022号房，面积约139.75平方米，每平方米3538元，总价款494435.5元等内容。之后，沈志山向中亿公司支付了总价款的40%即197774.2万元，余款以办理银行按揭贷款方式支付。但此后中亿公司拒不与沈志山签订《商品房买卖合同》，拒不履行双方签订的认购协议，故提起诉讼。诉讼期间，沈志山将诉讼请求变更为：依法确认沈志山与莆田市中亿房地产开发有限公司签订的《世纪豪景商品房优先认购申请表》合法有效，判决被告继续履行，向沈志山交付位于莆田市城厢区下磨居委会的世纪豪景2102号房，并办理该房屋房屋所有权证书和土地使用权证书。中亿公司辩称：沈志山的诉求缺乏事实与法律依据，应予驳回，理由：1、沈志山与中亿公司签订的认购申请表，只是双方对购房意向的约定，虽然沈志山也支付了部分购房款，但该申请表只是预购申请属意向性、诺成性合同，并非是实践性合同，不属正式的商品房买卖合同，沈志山要求交付房屋并办理房屋权属证书缺乏依据；2、沈志山的诉求已过诉讼时效，认购申请表约定“自甲方正式通知签订《商品房买卖合同》之日起7日内，乙方应到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》，逾期甲方有权取消其认购资格，该商品房甲方有权另行处置“。中亿公司于2011年2月9日取得商品房预售许可证，公司员工也多次催促沈志山来签订合同，但沈志山虽有到场却拒不缴纳款项，故双方未能签订商品房买卖合同。2011年底，中亿公司经研究决定取消沈志山的认购资格。而沈志山于2015年2月2日才向法院起诉，已超过诉讼时效。华融公司述称：2012年8月31日，华融公司收购中国工商银行股份有限公司城厢支行对中亿公司的不良债权并实施债务重组，中亿公司以“世纪豪景”项目部分在建工程（含部分讼争房产）为上述债务重组提供抵押担保并办理了抵押登记。后因中亿公司未偿还重组债务，华融公司于2015年12月31日与百汇达公司签订《债权转让协议》，将中亿公司的上述不良债权及项下权益转让给百汇达公司，并已告知了中亿公司。故现百汇达公司享有“世纪豪景”项目部分在建工程（含部分讼争房产）的抵押权，华融公司与本案处理结果无法律上的利害关系。百汇达公司在开庭前向本院邮寄《函》一份，述称：1、沈志山未将百汇达公司列为被告，无实质性证据证明本公司与沈志山有任何利害关系；2、本案世纪豪景商品房优先认购申请表是否有效应由法院裁决、裁定，沈志山认购的房屋也不在中亿公司的抵押范围，本案与本公司无实质性关联。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院分析认定如下：关于证人黄某、游某的证言以及《原客户认购一览表》证据的采信问题。中亿公司申请证人黄某、游某出庭作证并提供了《原客户认购一览表》，欲证明该公司销售人员黄某均有电话通知每个预购房屋的买方前来签订商品房买卖合同，游某也在黄某的通知后与中亿公司签订了《商品房买卖合同》。证人黄某陈述称：其与中亿公司老板黄向阳是兄妹关系，也是该公司的销售人员。《商品房预售许可证》出来后，公司要求其按申请表上记载的买方通知客户来交钱并签订合同，其均全部通知到位。沈志山、刘英发、ＸＸ勇、沈志伟、曾文林、林梅妹、郑国兴等七人也都有来，但他们拒不交纳相关费用，所以没有签订合同。后来其陆续通知到2011年2月，之后经公司研究就取消了沈志山等七人的认购资格。《认购一览表》是其制作的，其有通知到位的都有在上面打钩。证人游某陈述称：其在2006年的时候有认购世纪豪景的房产，在2010年上半年的时候，中亿公司员工黄某有打电话通知其去签订商品房买卖合同，其在交了相关款项后就签订了合同。沈志山认为，证人证言不具客观性，其并没有接到要求其去签订商品房买卖合同的电话通知，因曾文林的亲戚也去签合同，曾文林知道后告诉其，其才去的。且中亿公司拒不与其签订商品房买卖合同，该公司经理黄河称应先交纳相关款项后再考虑是否签订商品房买卖合同，具体能否签订其也作不了主。后其通过其他途径多次要找老板黄向阳，但均未果。《原客户认购一览表》是中亿公司单方制作，并不能证明该公司有通知沈志山签订商品房买卖合同。本院经审查认为，证人黄某系中亿公司的员工与中亿公司存在利害关系，而证人游某的证言只能证实游某本人有接到中亿公司的通知前往签订商品房买卖合同，并不能证明中亿公司有通知沈志山前去签订合同，故该二人的证言并不足以证明中亿公司所主张的事实。而《原客户认购一览表》是中亿公司单方制作的，沈志山不予认可，该表亦不足以证明中亿公司有通过电话通知沈志山去签订商品房买卖合同。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年7月1日，沈志山（乙方）与中亿公司（甲方）签订《世纪豪景商品房优先认购申请表》一份，约定沈志山向中亿公司申购B幢22层B022号房屋，单价为3538元/平方米，面积约139.75平方米，预计总价约494435.5元。该申请表第2条约定：以上双方约定的面积为开发商暂测面积，实际测算面积以《商品房买卖合同》中相关条款为准，房屋总价按房管部门核定的实际产权面积计算总价款。第6条约定：自甲方正式通知签订《商品房买卖合同》之日起七日内，乙方应到指定地点签订《商品房买卖合同》并缴款和办理手续，逾期取消认购资格，该商品房甲方另行处置。2010年2月9日，中亿公司取得商品房预售许可，许可证号为：（2010）莆房许字第8号。诉讼期间，沈志山与中亿公司共同确认沈志山认购的房屋编号现为：2102。2015年2月2日，沈志山以中亿公司拒不履行认购协议等为由，诉至本院。庭审期间，莆田市中亿房地产开发公司确认收到沈志山交付的购房款197774.2万元。2009年11月25日，中亿公司（借款方）与中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行（贷款方）签订《房地产借款合同》，约定由借款方向贷款方借款3200万元。同日，双方签订《最高额抵押借款合同》，约定中亿公司以莆国用（2007）第C35059号和莆国用（2008）第J01615、J01616号土地使用权及地字第350300200808001《建设用地规划许可证》、建字第3503002008011《建设工程规划许可证》、350302200808012901号、350302200908071501号《建设工程施工许可证》的在建工程为上述借款提供抵押。同日，中亿公司与中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行为上述国有土地使用权办理了抵押登记（编号为：莆抵字第2009204号）；同年11月27日，为上述在建工程办理了抵押登记（编号为：莆房建字第××号），附记记载“本次在建工程实际抵押面积9489.96平方米。其中，地下二层5536.58平方米，扣除人防面积972平方米，地下一至六层4925.38平方米”。2011年12月20日至2012年7月12日，中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行向中亿公司共致《催收通知书》五份，其中2012年7月12日的《催收通知书》，记载中亿公司截至该日只归还贷款269万元。2012年8月26日，中亿公司召开公司股东会议，会议决议：1、同意与中国华融资产管理公司福州办事处进行债务重组；2、同意将“世纪豪景”项目未售部分抵押给中国华融资产管理公司福州办事处。同月28日，中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行（卖方）与中国华融资产管理公司福州办事处（买方，现为中国华融资产管理有限公司福建省分公司）签订《资产买卖协议》，约定中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行将债权及项下相关权益以人民币2631万元的价格转让给中国华融资产管理有限公司福建省分公司。同日，中亿公司与华融公司签订《债务重组协议》一份，双方就重组债务、债务金额、重组期限、还款方式及期限等作出约定。同日，双方签订《抵押合同》一份，合同约定中亿公司以“世纪豪景”在建工程的房产作为抵押为上述债务提供担保。同年8月30日，中亿公司与中国华融资产管理有限公司为办理了《中华人民共和国在建工程抵押登记证明》，其中编号为莆房建字第C201201A号的登记证明附记记载：“本次在建工程抵押范围为：城厢区荔城路与北磨路交叉口东北侧龙办北磨居委会‘世纪豪景’，地下一层商场889.39平方米，车位1171.22平方米，一层至二层商业1、2、3、4、5、6计1394.07平方米，303、402、403、404住宅4套500.62平方米，总计建筑面积：3955.3平方米。抵押期限：2012.8.28-2014.8.27。在本抵押物上，第一顺位抵押权人为中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行，第二顺位抵押权人为中国华融资产管理有限公司福州办事处，第三顺位抵押权人只能就第一顺位抵押权人受偿后的余额受偿”；编号为莆房建字第C2012016号的登记证明的附记记载：“本次在建工程抵押范围为：城厢区荔城路与北磨路交叉口东北侧龙办北磨居委会‘世纪豪景’701、707、807、903、904、906、907、1007、1504、1602、1801、1802、1803、2102、2404、2504、2604、2704、2803、2807、2903、3001、3003、3102、3103、3107、3202、3303、3204、3205、3302、3303、3304、3305，累计35套，建筑面积：3942.35平方米，抵押期限：2012.8.28-2014.8.27”。2014年9月4日和2015年9月2日，华融公司分别向中亿公司致《逾期催收通知书》一份，其中2015年9月2日的《逾期催收通知书》载明截止当年9月1日，中亿公司尚有重组债务本金7535050元，重组收益362785.67元未偿还。2015年12月29日，华融公司与百汇达公司签订《债权债务转让协议》一份，约定华融公司将对中亿公司享有的债权本金5203780元、重组收益2428892.8元、逾期重组收益1030568.73元、复利495954.3元的债权及其项下相关抵押担保权益以580万元的价格转让给百汇达公司，并以登报公告的形式告知了中亿公司。该合同附件的《标的债权清单》抵押物状况记载“莆田市中亿房地产开发有限公司开发的位于莆田市城厢区世纪豪景项目未销售的住宅11套、1111.06平方米；商业店面及地下一层商场6各、2283.46平方米；车位56个，1171.22平方米”。《世纪豪景在建工程剩余抵押物清单明细表》载明该11套套房房号分别为：“404、707、807、907、1007、1802、2102、2504、2704、3303”。2016年1月26日，中亿公司出具给百汇达公司《承诺函》一份，就抵押物903、907、1007房产的解押相关事宜作出承诺，主要内容为：若解押后，银行未受理按揭申请，中亿公司应分情形作如下处置：5日内将所解押房屋过户至百汇达公司或者其所指定人名下，以抵偿180万部分的债务，房屋过户税费等由承诺人承担等。后中亿公司又出具《补充承诺函》一份给百汇达公司，主要内容为：中亿公司在百汇达公司的协助下解押了2504号房产，并于2016年1月29日偿还本金20万元，2016年1月26日，百汇达公司再协助解押了903、907、1007号房产，因春节放假未能及时办理前述三套房产的案件款，中亿公司承诺于2016年3月31日前对前述三套房产申请按揭款。2016年4月18日，中亿公司又出具《承诺函》一份给百汇达公司，主要内容为：鉴于2016年2月中亿公司作出的承诺并如期偿还180万元人民币。中亿公司将于2016年4月22日申请解除房产（莆房建字第××号）的抵押登记并保证于2016年5月15日前将完成该解押房产的按揭贷款申请，并将按揭款50万汇入百汇达公司账户等。2016年6月17日，百汇达公司向中亿公司致《催款函》一份，主要内容为：中亿公司于2016年1月至5月已还款250万元，尚欠757.0556万元，其中本金270.3780万元，利息486.6776万元，如中亿公司在收到本函后拒不履行还款义务且未提出可行的书面还款计划，百汇达公司将于2016年6月30日向人民法院起诉，采取法律途径来解决本债权等。同年8月15日，百汇达公司向本院提起诉讼，请求判令：1、莆田市中亿房地产开发有限公司偿还本金2703780元及逾期利息5067609元；2、黄向阳、柴小红对上述债务承担连带偿还责任；3、请求法院拍卖世纪豪景在建工程抵押物清单明细表中剩余未出售的住宅、车位及店面并就变卖价款优先受偿；4、本案的诉讼费用由莆田市中亿房地产开发优先公司负担。现该案正在本院处理中。庭审期间，本院向沈志山释明，因1902号房已被中亿公司作为向第三人借款的抵押物，并办理了抵押登记手续，询问沈志山是否愿意变更诉讼请求。沈志山认为中亿公司与第三人恶意串通，故意将房屋抵押或出卖，该行为是无效的，对本案的处理不构成障碍，故不同意变更诉讼请求。本院认为：沈志山与中亿公司签订的《世纪豪景商品房优先认购申请表》系双方当事人的真实意思表示，且中亿公司在本案起诉前已取得商品房预售许可证明，双方签订的认购申请表又没有违反法律、法规的效力性强制性规定，故是合法有效的。现沈志山请求确认该认购申请表合法有效，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第五条规定：“商品房认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖了已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。该规定对商品房买卖合同的主要内容的界定，应理解为具备了该条所规定的商品房买卖合同标的物及价格条款即为主要内容，而本案双方签订的《世纪豪景商品房优先认购申请表》就双方当事人的名称、姓名及住所、商品房的基本情况、单价及总价等均作出约定，且沈志山也支付了部分的购房款，因此本案的《世纪豪景商品房优先认购申请表》应当认定为商品房买卖合同。中亿公司主张认购申请表只是预约而不是本约，缺乏依据，本院对其该主张不予采纳。合同签订后，在买方依约履行相关义务后，中亿公司即负有按约定交付商品房的义务。但因中亿公司未告知沈志山又将2102房屋抵押给华融公司，后该公司又将该抵押权益转让给了百汇达公司，而现百汇达公司又已诉至本院要求就该房屋变现所得优先受偿。因抵押权系物权，而沈志山主张的是债权，根据物权优于债权的原则，在涉案房屋抵押权未消除的情况下，沈志山即要求中亿公司继续履行交付2102号房屋缺乏依据，本院不予支持；沈志山主张讼争的2102号房没有设定抵押缺乏依据，本院对其该主张不予采纳；基于上述理由，沈志山要求办理讼争房产权属证书亦缺乏依据，本院亦不予支持。其可就因中亿公司的违约行为造成的损失，另行主张赔偿权利。因沈志山与中亿公司对双方签订的认购申请表能否认定为商品房买卖合同产生争议，沈志山并无法确认其权利何时被侵害，故中亿公司认为本案已过诉讼时效，缺乏依据，本院对其该主张不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认沈志山与莆田市中亿房地产开发有限公司于2006年7月1日签订的《世纪豪景商品房优先认购申请表》合法有效；二、驳回沈志山的其他诉讼请求。案件受理费8717元，由沈志山负担8617元，由莆田市中亿房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  洪俊达人民陪审员  苏天楼人民陪审员  郑育顺二〇一六年十二月二十七日书 记 员  金苏仙附：本案相关的法律法规及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。