江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终3921号
上诉人（原审被告）：张志刚，男，1959年1月18日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。
上诉人（原审被告）：赖福萍，女，1961年2月18日出生，汉族，家住江西省赣州市章贡区。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：谢和平，江西明理律师事务所律师，特别授权代理。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：林学文，江西客家人律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：张相溪，男，1964年2月11日出生，汉族，住江西省于都县。
委托诉讼代理人：曾兴萍，江西律嘉律师事务所律师，一般授权代理。
被上诉人（原审第三人）：张相洪，男，1955年7月27日出生，汉族，住江西省于都县。
上诉人张志刚因与被上诉人张相溪、张相洪房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省于都县人民法院（2017）赣0731民初1506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张志刚上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人张相溪的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：案涉房产系于都县政府办1992年依照当时的政策出售给上诉人享有部分产权的房产，该房屋依照政策规定属于限制性转让的房屋，由于被上诉人张相洪非本单位职工，不具有购买该房的资格，因此，上诉人不可能将该房屋转让给被上诉人张相洪，上诉人与被上诉人张相洪之间不存在房屋转让的事实。首先双方无转让房屋的意思表示，由于上诉人与被上诉人张相洪两家关系密切，考虑到当时被上诉人张相洪无房居住，在被上诉人张相洪主动要求下，才将该房让给其居住，而非买卖。其次双方也无对房屋价款进行约定，被上诉人更无证据证明其总付购房款的事实，被上诉人张相洪所支付的4500元仅是其需长期使用该房屋的一些补偿款，而非购房款。被上诉人张相洪持有该房屋的付款票据原件及房产证原件并不必然证明其享有该房屋的所有权。由于上诉人与张相洪关系密切，因此，上诉人的许多事情都由其代办，在案涉房屋办证时，上诉人付清相关费用及办理完相关手续后，便交待其代为领取《房屋产权证》，为了便于其代为领取房屋产权证，而将原件全部交给张相洪，张相洪也是凭着上述发票原件领到了《房屋产权证》，由于上诉人对张相洪的信任，因此没有立即要求其将房产证给上诉人，导致原件一直在张相洪处存放。案涉房屋从取得主体到依法办理产权登记，所有权主体均为上诉人而非张相洪，更不是张相溪。我国《物权法》第9条明确规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经登记发生效力;未经登记的不发生效力”，因此，由于该房屋产权登记的所有人仍为上诉人，足以证实上诉人才是该房屋合法所有权人。张相洪与张相溪之间就案涉房屋的转让行为已构成对上诉人的侵权，其相互间的转让行为对上诉人无约束力，一审法院认定两被上诉人之间的转让行为成立且合法有效完全错误。被上诉人张相洪并不享有对该房屋的所有权，其无权处分上诉人享有所有权的房屋。张相洪利用长期居住该房及上诉人过于相信他没有过问的机会，背着上诉人将属于上诉人所有的房屋私自转让给张相溪，显然属于无权处分的情形，对上诉人无约束力，且构成对上诉人的所有权的侵害，一审法院违背了高度盖然性的适用原则。新民事诉讼法解释第108条从本证和反证的证明度要求出发，对证明标准的盖然性规则进行描述、明确规定了本证需要使法官的内心确信达到高度可能性即高度盖然性的程度才能被视为完成证明责任。一审中、两被上诉人没有任何直接合法的证据证明其对该房屋享有所有权，相反上诉人提供的大量证据都是证实享有该房屋产权的直接证据，但一审法院偏听偏信，完全站在被上诉人的角度错误的加以评判分析，其所做出的认定完全是错误的盖然性认定。案涉房屋已因棚户区改造被拆除，一审所做第一、二、三项判决毫无意义也无法实际履行。
被上诉人张相溪辩称：上诉人于都县××××号39号房屋已转让给了答贡江镇××号39号房屋，原先系上诉人的部分产权房，在其搬入新建好的房屋后，以4750元的价格转让给了张相洪，因双方关系好未签订书面买卖合同，于是将《行政事业性收费专用收款收据》原件交给了张相洪，并将房屋交给张相洪入住。2000年9月，公有住房改革，上诉人提供身份证明材料等给张相洪，由张相洪直接办理该房屋的房产手续及缴纳费用，并由张相洪直接签名领取了该房屋的房产证。2015、2016年，上诉人张志刚因申报财产需要，让张相洪出具证贡江镇××号39号房屋已转让。在得知张相洪把房屋转让给了答辩人后，上诉人张志刚即与答辩人联系，要求答辩人出具。应上诉人张志刚的要求，答辩人提供该房屋的房产证原件、相关票据原件等，到贡江镇居委会开具证明于都县××××号39号房屋已转让给了答辩人。该证明由上诉人张志刚亲自提交到赣州市组织部。这，足以证实上诉人于都县××××号39号房屋已转让给了答辩人。答辩于都县××××号39号房屋的实际所有人，享有房屋的收益权，即该房屋的拆迁补偿应归答辩人所有。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
一审原告张相溪向一审法院起诉请求：1、依法判决被告、第三人协助原告办贡江镇××号39号（房屋产权00××13413）房屋过户手续；2、依法判决上述房屋的拆迁补偿款归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：被告张志刚与被告赖福萍系夫妻关系，原告张相溪与第三人张相洪系胞兄弟关系，被告张志刚与第三人张相洪系同姓宗亲关系。第三人对被告张志刚家帮助较多，两家来往密切，1993年被告张志刚建新房后，贡江镇××号39号半产权房，在第三人要求下，第三人张相洪于1993年搬进该房入住，第三人此后口头提出将该房转让给他，被告将行政事业性收据发票交于第三人，第三人支付4750元，由于双方关系密切，未签订任何书面合同。2000年9月，公有住房进行改革，被告告知可办房产证，第三人缴纳了相关费用，补交了房价款，以被告张志刚名办理了房产证，房产证及相关手续原始发票由第三人掌管，第三人提出过户，被告说明其不能享受公改房政策，该房一直由第三人居住，2002年第三人因购买新房，将房屋权00××13413的房屋以10000元的价格卖给原告，双方签订了《房屋买卖合同》，并将房产证及相关手续交于原告，此后，原告对房屋进行装修并入住，2010年原告购买了新房后，于2011年开始将该房出租至今。2015年至2016年期间，被告张志刚曾要求第三人写证明材料，证明建国路××房9号房已转让给第三人，证明材料交赣州市委组织部作为其个人申报财产资料使用，第三人则提出该房已转让给其胞弟张相溪，应有其胞弟出具证明，后原告应被告请求向其出具了该房已转让给原告的证明，还另到贡江镇东方红居委会开具证明，证明此房已转让原告，证明材料已交于被告，后被告上交至赣州市委组织部。2016年7月29日，原告要求被告协助办理过户手续，因被告未带身份证未能办成，因该房系在棚户区改造范围，被告以该房系租赁给第三人张相洪，未转让给张相洪为由，不予协助，三方产生纷争，原告遂诉至本院，请求依法判处。庭审中，原告张相溪向法庭提出申请，要求法庭调取被告张志刚已交至赣州市委组织部的原告书写的证明材料和居委会开具的证明材料等，本院向赣州市组织部发出协助调查函，但由于组织部的内部规定，未向本院出具证明及相关材料的复制件，其工作人员答复经查有原告张相溪书写的材料和其他相关材料，本院要求原告委托诉讼代理人向居委会调取有关诉争房屋的证明材料，第二次庭审中，原告方出具了于都县贡江镇东方红居委会证明，确认了原告曾经开具该争议房屋转让于原告张相溪的事实，与原告张相溪陈述相符。
一审法院认为，第三人张相洪与被告张志刚是房屋买卖还是租赁法律关系，双方均未订立书面协议，需从法律事实上进行调查认定。本案中，从第三人拥有房产权证及相关手续的原件和缴纳费用的事实看，被告张志刚与第三人张相洪形成买卖房屋的事实比被告张志刚主张的房屋租赁的事实具有较高的盖然性。第三人张相洪从1993年开始建国路××房9号房，2002年2月第三人将该房转让给原告，当年被告离开于都前往赣州居住，其后，原告居住至2010年，原告从2011年将该房屋出租至2017年。2015年至2016年间，被告张志刚因申报财产需要，请求第三人开具证明，第三人说明房屋已转让给了原告张相溪，要原告张相溪开具证明，然后，原告应被告要求已开具，并且被告已交至赣州市委组织部。2016年7月，被告与原告曾到于都县房地产局咨询有关办理过户手续的事项，因被告未带身份证而未办理。从上述事实来看，被告张志刚已知晓该诉争房屋早已从第三人手中转让给了原告张相溪。因此，被告张志刚与第三人的房屋买卖事实可以确认。由于第三人的原因，登记在被告张志刚名下的产权登记手续一直未进行过户，在需办理过户手续时，被告张志刚应予协助，但过户的相关税费应由第三人承担；第三人在未办理过户手续的前提下，又将该房屋转让与原告张相溪，转让过户的相关税费用，原告明知情况下，应由其承担。于都建国路××房9号房产系棚户区改造征收房屋，现已拆除。综上，房屋买卖合同自成立时生效，未办理过户手续的，不影响合同效力，买卖双方签订房屋买卖合同，但未及时办理登记手续，买方已支付房款，卖方也应履行协助过户等义务。因此，原告请求被告、第三人协助办理过户主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、于都县××××号39号（房屋权00××13413）归原告张相溪所有；二、由被告张志刚、赖福萍在判决生效一个月内协助办理上述房产的房屋过户手续；三、上述房产过户手续的相关税费由第三人张相洪承担从被告张志刚过户至第三人的税费；由原告张相溪承担第二次从第三人张相洪过户至其名下的房产过户手续的税费于都县××××号39号（房屋00××13413）房屋的拆迁补偿款归原告张相溪所有。案件受理费4300元，由原告负担1433.33元、被告负担1433.33元、第三人负担1433.33元。
二审期间，上诉人张志刚提交了以下新证据：《于发【1998】28号中共于都县委文件》、《科级领导干部情况核查汇总表》、《科级领导干部租房情况核查表》。欲证明上诉人根据于发【1998】28号中共于都县委文件，对自有房屋进行核查，如实填报了本案诉争房产系自己通过购买公房的方式取得的事实，从而证实被上诉人张相洪称1993年上诉人就将该房转让给被上诉人张相洪的事实不能成立。被上诉人张相溪质证认为该三组证据不属于新证据，其只能证明张志刚在1992年购买案涉房屋，不能达到上诉人的证明目的，不能以此否认房屋已经转让的事实，鉴于上诉人一再否认房屋转让的事实，我方再次申请法院去赣州市委组织部调取张志刚关于案涉房屋的财产申报情况及房屋的证明材料。本院认为，上述证据与本案的处理不具有关联，本院对其关联性不予认定。
二审经审理查明：上诉人张志刚、赖福萍系夫妻关系，被上诉人张相洪、张相溪系胞兄弟关系，上诉人张志刚与被上诉人张相洪系同姓宗亲关系。被上诉人张相洪对上诉人张志刚家帮助较多，两家来往密切。1993年上诉人张志刚建新房后，贡江镇××号39号的半产权房。同年在被上诉人张相洪的要求下该房由其搬入居住。2002年被上诉人张相洪因购买新房，将房屋权00××13413的房屋以10000元的价格转让给被上诉人张相溪，双方签订了《房屋买卖合同》，被上诉人张相洪将房产证及相关手续交于被上诉人张相溪。此后，被上诉人张相溪对房屋进行装修并入住。2010年被上诉人张相溪购买了新房后，于2011年开始将该房出租至今。
本院认为，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第二条第三款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”、第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，案涉房屋登记的权利人为上诉人张志刚，即使上诉人张志刚与被上诉人张相洪存在房屋买卖关系，双方之间仍然是一种债的关系，被上诉人张相洪因未取得案涉房屋的所有权而无权转让该房屋。被上诉人张相洪将案涉房屋转让给被上诉人张相溪的行为，属于无权处分，在被上诉人张相洪取得案涉房屋所有权之前，不得履行。此外，被上诉人张相溪与上诉人张志刚不具有房屋买卖合同关系，根据合同的相对性原则，其亦无权要求上诉人张志刚将案涉房屋的所有权变更登记为被上诉人张相洪。被上诉人张相洪如认为其与上诉人张志刚存在案涉房屋买卖合同关系，其应向上诉人张志刚主张权利。《物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。本条是关于善意取得制度的规定。本案未发生标的物的转移，即案涉房屋转让未进行变更登记，故不能发生善意取得的效果，被上诉人张相洪与被上诉人张相溪之间仍然是一种债的关系。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。被上诉人张相溪因被上诉人张相洪未取得案涉房屋的物权或者处分权致使案涉房屋所有权不能转移，其可要求被上诉人张相洪承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿，该要求可另行主张。综上所述，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定部分事实不清，适用法律及处理不当。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第九条第一款、第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江西省于都县人民法院（2017）赣0731民初1506号民事判决；
二、驳回被上诉人张相溪的诉讼请求。
一审案件受理费4300元，二审案件受理费4300元，合计8600元，由被上诉人张相溪负担4300元，被上诉人张相洪负担4300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅忠
审 判 员 徐军
审 判 员 彭莉
二〇一八年二月二十二日
书 记 员 王佳
代理书记员 曾诚