吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉24民终37号
上诉人（原审原告）：延边凯尔玛物业有限公司，住所地吉林省延边朝鲜族自治州延吉市解放路56号。
法定代表人：苏丹，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张杰，该公司经理。
委托诉讼代理人：张宇晨，该公司法务。
被上诉人（原审被告）：贾程元，现住吉林省延边朝鲜族自治州。
上诉人延边凯尔玛物业有限公司（以下简称延边凯尔玛公司）因与被上诉人贾程元房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初1338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
延边凯尔玛公司上诉请求：1.依法查清事实，改判贾程元向延边凯尔玛支付欠付租金40000元及租金违约金12000元；判决贾程元向延边凯尔玛公司支付欠付的电费2474.9元及电费违约金742.47元；因贾程元违约，其交纳的押金不应予以退还。2.本案一、二审诉讼费由贾程元承担。事实和理由：1.本案未超过诉讼时效期间。原审认定延边凯尔玛公司未在诉讼时效期间内主张权利，因此对于租金的诉求已经超过法律规定的诉讼时效期间，原审法院的上述认定是严重错误的,因为自2015年10月下旬起，延边凯尔玛公司已经知道贾程元擅自撤离承租房屋，并自知道之日起一直向贾程元催收租金，因此并未超过诉讼时效。2.关于贾程元已交纳押金抵扣问题。根据延边凯尔玛公司与贾程元签署的《租赁合同》约定，贾程元违约时其所交押金不予退还，因贾程元已构成违约，故其所交纳押金不予退还，更不应抵扣所欠费用。3.关于欠缴电费问题。原审法院对证据认定及证明责任的分配存在问题，因延边凯尔玛公司已经能够证明贾程元存在欠付电费的事实，交纳电费是贾程元的义务，如果其主张已经交纳，应由贾程元提供交纳的证据以免除其交纳电费的责任。综上，贾程元已经构成违约，依约应承担违约责任，其所交押金不予退还，也不应抵扣所欠费用。在贾程元违约后，延边凯尔玛公司一直在催收，并未超过诉讼时效期间，原审法院认定事实不清，导致裁判错误，请二审法院查明事实，依法予以改判。
贾程元答辩称，租金已全部支付给了延边凯尔玛公司的李滨，租期届满已近三年，贾程元不可能一直保管过去的收据。被上诉人搬离租赁房屋后，上诉人一直未与被上诉人联系，未产生诉讼时效中断的事由，上诉人主张租金及违约金已过诉讼时效。关于水电物业等费用，被上诉人当时与李滨沟通后，定的是多退少补。同意一审判决。
延边凯尔玛公司向一审法院起诉请求：1.判令贾程元向延边凯尔玛公司支付欠付的租金40000元及租金违约金3600元（2015年8月1日至2015年10月31日，按照月3%计算）；2.判令贾程元向延边凯尔玛公司支付拖欠的电费2474.9元(2015年8月至2015年10月)及电费违约金222.66元（2015年8月1日至2015年10月31日，按照月3%计算）；3.判令贾程元向延边凯尔玛公司支付取暖费1560元（2014年至2015年度、2015年至2016年度采暖期间的费用）及取暖费违约金561.6元（2014年11月1日至2015年10月31日，按照月3%计算）；4.判令贾程元向延边凯尔玛公司支付租赁期间的物业费936元（2014年11月10日至2015年10月31日期间，按照20平方米*每月3.9元）及物业费违约金337元（2011年11月1至2015年10月31日，按照月3%计算）。
一审法院认定事实：2014年11月1日，延边凯尔玛公司与贾程元签订“租赁合同”，约定：延边凯尔玛公司将延吉凯尔玛物业北侧一楼门市302出租给贾程元用于服装经营使用，租期1年，即2014年11月1日至2015年10月31日。贾程元每年向延边凯尔玛公司交纳租金16万元，按年交付，合同签订之日交纳。贾程元如需继续租赁，应在租赁期满之日30日前交纳租金。租赁期间水费、电费、空调费、取暖费、物业管理费，工商、税收、卫生、房屋出租税费等一切与房屋租赁有关的费用，全部由贾程元交纳。物业管理费每月20平方米*3.9元=78元（每月末交纳下月物业管理费），电费按实际发生表数计算。合同订立之日，贾程元交纳1万元给延边凯尔玛公司作为押金，合同期满，如果贾程元没有违约情形，延边凯尔玛公司将押金退还贾程元。贾程元超过3日逾期未付清租金的，延边凯尔玛公司有权单方解除合同，并收回店面，装修无偿归延边凯尔玛公司所有，贾程元交纳的押金，延边凯尔玛公司不予退还。贾程元未按时交纳水费、电费、空调费、物业管理费，工商、税收、卫生、房屋出租税费等一切费用的，延边凯尔玛公司有权从押金中代为交纳。贾程元应承担每日3%的违约金。合同签订后，贾程元向延边凯尔玛公司交纳押金1万元及租金12万元。2014年11月1日至2015年10月31日租赁期间，贾程元支付部分电费、水费等。尚欠租金40000元、物业费936元及2014年至2015年采暖期间取暖费。2014年11月10日，延边凯尔玛公司交纳涉案房屋在内的取暖费。2015年11月初，贾程元搬离涉案房屋。2017年8月，延边凯尔玛公司在涉案房屋张贴招商广告。一审法院认为，延边凯尔玛公司与贾程元签订的租赁合同合法有效。贾程元主张其不拖欠租金，即使拖欠租金，延边凯尔玛公司的主张已过诉讼时效。因贾程元未能提供其全额交款的相关证据，故对其主张不拖欠租金的主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条及第一百三十七条的规定，虽然贾程元拖欠租金，但因超过一年诉讼时效期间，故对延边凯尔玛公司要求贾程元租金40000元及租金违约金3600元的主张，不予支持。关于电费，因延边凯尔玛公司提供的证据，贾程元不予认可，无其他证据佐证，故对该主张，不予支持。因贾程元未能提交证据证明其已交付物业费及取暖费，故对延边凯尔玛公司主张的物业费936元，予以支持。因延边凯尔玛公司未能提交证据证明2015年至2016年采暖期间仍占用房屋，故对取暖费本院支持780元。关于物业费违约金及取暖费违约金，双方合同约定贾程元未按时交纳水费、电费、空调费、物业管理费，工商、税收、卫生、房屋出租税费等一切费用的，延边凯尔玛公司有权从押金中代为交纳，贾程元并应承担每日3%的违约金。现贾程元未按约定交纳物业费及取暖费，且延边凯尔玛公司主张按月3%计算违约金的标准低于合同约定的标准，故对延边凯尔玛公司主张的物业费违约金337元及取暖费违约金561.6元，支持物业费违约金337元及取暖费违约金280.8元。一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条之规定，判决：一、被告贾程元于本判决发生法律效力后立即向原告延边凯尔玛物业有限公司支付物业费936元及物业费违约金337元，取暖费780元及取暖费违约金280.8元，共计2333.8元（上述费用应当在贾程元已交付的1万元押金中予以扣除）；二、驳回原告延边凯尔玛物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1084.7元（原告已预交6183元，退还原告5098.3元），由被告贾程元负担50元，原告延边凯尔玛物业有限公司负担1034.7元。
本院二审审理期间，延边凯尔玛公司提交如下证据：
1.延边凯尔玛公司《工资表》一份。证明：一审时被上诉人说腾出房屋时，跟李滨打过电话，但事实上李滨已经离职将近一年。
2.证人张某（系延边凯尔玛公司出纳）的证言。其证实：本案的承租人贾程元离开承租房屋未再经营之后，我向其打过电话催收承租人欠的电费、物业费和租金等，但具体数额不清楚。最后一次打电话大约是在2016年6月份中旬。我也去过承租人店里催缴过，去的时候，还在营业，承租人不在，服务员在。我于2017年9月份外出，当月回来，10月份没有出去。我公司有催款制度。
3.证人朴某（系延边凯尔玛公司会计）的证言。其证实：本案的承租人贾程元一直处于欠费中，租金、物业费、取暖费，电费差不多都交清了。我告诉出纳去催款，出纳催款了，但她怎么催的我不清楚。我也去过几次本案的承租房屋，一直关门，第一次是2016年6月份中旬去过，最后一次去是2016年9月份左右。我公司有催款制度。2016年9月末到10月中旬期间，我在公司，2016年9月到10月中旬期间，我有过请假休息，但具体日期不记得。
贾程元对上述证据提出如下意见：对《工资表》的真实性和关联性有异议，且不符合二审新证据的规定；对证人证言，认为一审时两位证人在本市，不符合二审新证据的规定，不同意该两位证人在二审中作证。
关于证据《工资表》，延边凯尔玛公司未在一审中举证，其在二审中举证，不符合二审新证据的规定，且证明事项与延边凯尔玛公司的上诉请求无关联。两位证人在一审时能够出庭作证但未出庭，二审出庭作证贾程元有异议，该证人证言亦不符合二审新证据的规定。本院二审对上述三份证据均不予采纳。
本院二审对一审认定的事实予以确认。
本院认为，延边凯尔玛公司提出贾程元应向其支付拖欠的电费及违约金，但未提供证据证明贾程元拖欠电费的事实，对其该诉讼请求，法院无法予以支持。延边凯尔玛公司提出贾程元应向其支付拖欠的租金及违约金，因其没有证据证明在诉讼时效期间内诉讼时效中断，故该主张二审不予支持，一审以其超过诉讼时效期间为由，驳回其该诉讼请求并无不当。贾程元未能证明其付清全部租金，根据双方对违约责任的约定，贾程元交纳的押金延边凯尔玛公司不予退还。在贾程元欠付租金且押金数额不足以抵偿全部租金的情况下，其所交押金不冲抵其他费用更为合理，延边凯尔玛公司提出贾程元欠付的物业费等费用不应从押金中扣除的上诉请求，二审予以支持。一审判决贾程元向延边凯尔玛公司支付物业费及物业费违约金、取暖费及取暖费违约金虽然是正确的，但同时括注上述费用应当在贾程元已交付的押金中予以扣除，属适用法律不当，二审予以纠正。至于延边凯尔玛公司提出的其不予退还押金的诉讼请求，因其在一审中未予提出，其在二审中提出，本院不予裁判。综上所述，延边凯尔玛公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持延吉市人民法院（2017）吉2401民初1338号民事判决第二项；
二、变更延吉市人民法院（2017）吉2401民初1338号民事判决第一项为贾程元于本判决发生法律效力后立即向延边凯尔玛物业有限公司支付物业费936元及物业费违约金337元，取暖费780元及取暖费违约金280.8元，共计2333.8元。
如果贾程元未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1084.7元（原告已预交6183元，退还原告5098.3元），由贾程元负担50元，延边凯尔玛物业有限公司负担1034.7元。
二审案件受理费元1085元（延边凯尔玛物业有限公司已预交），由贾程元负担50元，延边凯尔玛物业有限公司负担1035元。
本判决为终审判决。
审判长 刘景秋
审判员 池东波
审判员 林 美
二〇一八年五月十四日
书记员 张 宪