福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）仓民初字第1654号
原告阮沛霖，男，1986年3月26日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
委托代理人吴少珍，福建名仕律师事务所律师。
被告李戊秀，女，1980年11月26日出生，汉族，住福州市晋安区。
第三人福州市仓山区万仓房产中介所，住所地福州市仓山区。
委托代理人欧阳灶文、黄大光，福建创元律师事务所律师。
第三人福建金诚丰担保有限公司，住所地福州市鼓楼区。
委托代理人赖秋菊、林亮，福建世好律师事务所律师。
原告阮沛霖与被告李戊秀、第三人福州市仓山区万仓房产中介所（以下简称万仓中介）、福建金城丰担保有限公司（以下简称金城丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月15日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月14日公开开庭进行了审理，原告阮沛霖的委托代理人吴少珍、第三人万仓中介的委托代理人黄大光、第三人金城丰公司的委托代理人赖秋菊、林亮到庭参加诉讼，被告李戊秀经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，经第三人万仓中介提供居间服务，第三人金诚丰公司作为交易服务方，原、被告双方于2015年1月10日签订《房屋买卖合同》，约定由原告购买被告所有的位于福州市仓山区房产。合同就双方的权责作了详细约定。
合同订立当日原告即向第三人万仓中介及金诚丰公司支付了居间服务费及交易服务费。原告依据合同约定于2015年2月11日，通过第三人金诚丰公司向被告支付首期购房款400000元。然而，2015年4月第三人万仓中介工作人员告知原告，被告并未依约办理还款申请且交易房产于2015年2月13日已被法院依法查封冻结，无法交易。
依据《房屋买卖合同》第四条第（一）B款“该房屋抵押情况：存在抵押，甲方应在2015年2月26日前向抵押权人申请还款”及第六条第（三）款“甲方（被告）保证该房屋权属无争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形”的约定，自2015年2月27日起，被告存在逾期履约的违约行为。第三人于2015年3月31日致函被告，要求其办理解除交易房屋被查封（冻结）等限制房地产权利的情形，原告也多次与被告协商继续履行合同事宜，然而被告始终未予处理。
依据《房屋买卖合同》第十二条第（一）1款约定“自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，”原告有权要求被告支付逾期向抵押权人申请还款义务，逾期办理解除交易房屋查封（冻结）等义务的逾期履约违约金。
后原告又与被告协商解除合同、返还已支付购房款事宜，被告均未回应，依据《房屋买卖合同》第十二条第（一）1款约定“自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。”原告作为守约方有权要求解除合同。依据《房屋买卖合同》第十二条第（一）2款约定，若合同解除，原告作为守约方有权要求被告支付违约金150000元，并有权要求被告支付原告因主张该违约责任所产生的律师代理费。
被告逾期履行合同义务及被告不回应原告解除合同，返还购房款之行为已侵害了原告的权益，现为维护原告的合法权益，特向贵院具状起诉。请求依法判决1.被告向原告支付逾期向抵押权人申请还款解押以及交易房屋被法院依法查封，导致交易无法履行期间的逾期履约违约金24，500元（以成交价1，400，000元为基数，按日万分之五计算，自2015年2月27日起算，暂计至起诉日，应计至双方《房屋买卖合同》解除之日止）；2.解除原、被告之间2015年1月10日签订的《房屋买卖合同》；3.被告于合同解除次日即向原告返还已支付的人民币400，000元购房款及逾期还款利息；4.被告于合同解除次日即向原告支付违约金人民币150，000元及逾期支付利息；5.被告承担原告因主张被告违约责任所产生的律师代理费18，800元；6.判令被告承担本案的全部诉讼费用。
第三人万仓中介述称，根据居间服务合同第二条约定，万仓中介促成合同成立，万仓中介的合同义务已经完成。讼争房产于2015年2月13日被晋安法院依法查封冻结，无法进行交易过户，但本案讼争的三份合同签订之时，讼争房产未被冻结。万仓中介已经将居间服务费退还给原告。万仓中介没有过错，不承担责任。
第三人金诚丰公司述称，第三人金诚丰公司已全面按约履行服务义务，在履行合同中不存在任何过错，原被告双方履行《房屋买卖合同》过程产生的争议与第三人金诚丰公司无关。
1、第三人金诚丰公司接受原被告的委托，就原告阮沛霖购买被告出售的位于福州市仓山区房屋提供交易服务，三方于2015年1月10日签订《交易服务合同》，合同约定第三人的服务范围包括协助甲方（即被告李戊秀，下同）办理该房屋其名下《房屋产权证》等。《交易服务合同》签订当天（即2015年1月10日），第三人金诚丰公司依约收取了原告支付的居间服务费及交易服务费44300元，并向原告出具相应收款收据。第三人金诚丰公司于2015年2月10日代收了原告支付给被告的购房款400000元（该购房款已于2015年2月11日支付给被告李戊秀，被告于收款当日向原告及第三人金诚丰公司出具《收条》确认收到购房款400000元），并向原告出具相应收款收据。
2、经查询，该交易房产已于2015年2月13日被法院依法查封冻结，无法进行交易过户。第三人金诚丰公司的工作人员多次致电被告李戊秀，催促其前往办理解除该房屋被查封（冻结）等限制房地产权利的情形，但被告未予配合。
3、第三人金诚丰公司依《交易服务合同》的约定，于2015年3月31日致函被告李戊秀催促其前往福州市房屋登记中心办理解除该房屋被查封（冻结）等限制房地产权利的情形，以便办理该房屋的交易过户手续，被告却置之不理。由于被告至今仍未解除该房屋被查封（冻结）等限制房地产权利的情形，导致《房屋买卖合同》无法继续履行。
被告李戊秀未提交书面答辩与证据。
庭审中，原告向法庭提交如下证据：
1、2015年1月10日《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《交易服务合同》；
2、《房屋买卖合同》附件《家电家具交接清单》、榕房权证R字第07491**号《房屋所有权证》，证据1-2共同证明经第三人万仓中介提供居间服务，第三人金诚丰公司作为交易服务方，原、被告双方于2015年1月10日签订《房屋买卖合同》，约定由原告购买被告所有的位于福州市仓山区浦上大道339号中茵加洲花城2座406单元房产及相关附属设施，合同成交价1400000元；
3、2015年1月10日《收款收据》及2015年2月10日《收款收据》；
4、2015年2月11日《个人电子转账凭证》两份；
5、2015年2月11日被告出具的首期购房款《收条》两份；证据3-5共同证明《房屋买卖合同》订立当日原告即向两第三人支付了居间服务费及交易服务费；原告依据《房屋买卖合同》约定于2015年2月11日，通过第三人金诚丰公司向被告支付首期购房款400000元，被告出具收条，确认收到首期购房款400000元。
6、2015年3月31日《房屋抵押和冻结状况查询》记录；
7、2015年3月31日《告知函》，证据6-7共同证明第三人金诚丰公司知道被告未依据合同约定办理申请解除抵押相关手续以及发现交易房产被查封后致函被告，要求其办理解除交易房屋被查封（冻结）等限制房地产权利的情形，催促被告履约；
8、2015年4月8日（2015）闽名律代字第324号《委托代理合同》；
9、2015年4月8日《福建增值税普通发票》，证据8-9共同证明《房屋买卖合同》履行期间，被告拖延履约，原告与被告协商继续履约未果，协商返还已付购房款，被告又拒绝返还。原告无奈委托律师通过诉讼程序向被告主张相关权利并要求被告承担相应责任，因此产生律师代理费；
10、2015年1月10日《房屋买卖合同》签字页（最后一页），证明原、被告双方于2015年1月10日就讼争房产签订《房屋买卖合同》；
11、2015年3月31日《告知函》签收面单；
12、2015年4月14日《律师函》、邮寄面单及签收记录，证据11-12证明第三人金诚丰公司及原告均曾致函被告要求其履行《房屋买卖合同》约定义务。
第三人万仓中介、金诚丰公司质证意见：
第三人万仓中介对原告提交的上述证据的真实性、证明对象均无异议。但居间服务费、交易服务费均已退还给原告。
第三人金诚丰公司对原告提交的上述证据的真实性、证明对象均无异议。但居间服务费、交易服务费均已退还给原告。
本院认为，被告李戊秀未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩及证据，视为放弃抗辩权利。原告提交的证据经第三人万仓中介、金诚丰公司质证，真实性、证明对象均无异议，并与原件核对无异，原告提交的证据内容真实，来源合法，且与本案具有关联性，本院予以认定并作为定案依据。
根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：
原、被告经第三人万仓中介提供居间服务，第三人金诚丰公司作为交易服务方，于2015年1月10日签订《房屋买卖合同》，约定由原告阮沛霖购买被告李戊秀所有的位于福州市仓山区房产，价款为1400000元。合同就双方的权责作了详细约定。合同订立当日原告即向第三人万仓中介及金诚丰公司支付了居间服务费及交易服务费；原告依据合同约定于2015年2月11日，通过第三人金诚丰公司向被告支付首期购房款400000元。因被告并未依约办理还款申请且交易房产于2015年2月13日被法院依法查封冻结，无法交易。依据《房屋买卖合同》第四条第（一）B款“该房屋抵押情况：存在抵押，甲方应在2015年2月26日前向抵押权人申请还款”及第六条第（三）款“甲方（被告）保证该房屋权属无争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形”约定，第三人于2015年3月31日致函被告，要求其办理解除交易房屋被查封（冻结）等限制房地产权利的情形；依据《房屋买卖合同》第十二条第（一）1款“自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金”的约定，原告又与被告协商解除合同、返还已支付购房款事宜，被告均未回应，依据《房屋买卖合同》第十二条第（一）1款“自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同”的约定，2015年4月14日，原告委托律师以双方合同约定的地址向被告发《律师函》要求解除双方签定的《房屋买卖合同》。依据《房屋买卖合同》第十二条第（一）2款约定，若合同解除，原告作为守约方有权要求被告支付违约金150000元，并有权要求被告支付原告因主张该违约责任所产生的律师代理费。
本院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。根据《房屋买卖合同》第四条第（一）B款“该房屋抵押情况：存在抵押，甲方应在2015年2月26日前向抵押权人申请还款”及第六条第（三）款“甲方（被告）保证该房屋权属无争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形”约定，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。2015年4月14日，原告委托律师以双方合同约定的地址向被告发出《律师函》，要求解除双方签定的《房屋买卖合同》，故本院确认本案诉争合同已经解除。原告诉请要求被告支付违约金150000元，并要求被告支付原告因主张该违约责任所产生的律师代理费18800元，符合双方约定，本院予以支持。关于原告诉请于合同解除次日起向原告返还已支付的购房款400000元及逾期还款利息。本院认为，诉争合同已经解除，被告应于合同解除次日即从2015年4月15日起返还原告已支付的购房款400000元并按中国人民银行同期贷款利率支付逾期返还购房款利息。关于原告诉请被告向原告支付逾期向抵押权人申请还款解押以及交易房屋被法院依法查封，导致交易无法履行期间的逾期履约违约金24500元，鉴于违约金150000元及律师代理费18800元本院已予支持，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定违约金过高。本案原告未举证证明被告的违约行为造成其损失的具体金额，故原告该项请求，本院不予支持。被告李戊秀经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告阮沛霖与被告李戊秀于2015年1月10日签订的《房屋买卖合同》已经解除；
二、被告李戊秀于本判决生效之日十日内退还原告阮沛霖购房款400000元，并支付逾期退款利息（按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2015年4月15日计至款项付清之日止）；
三、被告李戊秀应于本判决生效之日起十日内支付原告阮沛霖违约金人民币150000元；
四、被告李戊秀应于本判决生效之日起十日内赔偿原告阮沛霖律师代理费人民币18800元；
五、驳回原告阮沛霖的其他诉讼请求。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17400元，由原告阮沛霖负担2400元，由被告李戊秀负担15000元；财产保全费3487元，由被告李戊秀负担；公告费由被告李戊秀负担。被告李戊秀应应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 肖 英
人民陪审员 冯文龙
人民陪审员 张 力
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 林 娜
附一：本判决书引用的主要法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
2.最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
附二：执行申请提示
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”