福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0583民初5661号原告：洪静芸，女，1991年2月26日出生，汉族，住福建省南安市。被告：杨昌伟，男，1968年8月24日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：杨如舟（系杨昌伟之子），住福建省南安市。被告：南安市荣建房地产开发有限公司，住所地福建省南安市。法定代表人：黄文家，该公司总经理。原告洪静芸与被告杨昌伟、南安市荣建房地产开发有限公司（以下简称“荣建房地产公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洪静芸，被告杨昌伟的诉讼代理人杨如舟到庭参加诉讼，被告荣建房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪静芸向本院提出诉讼请求：1.要求荣建房地产公司与洪静芸签订购房合同并网签；2.要求停止对荣建房地产公司开发的位于南安市的强制执行，并解除查封；3.要求确认荣建房地产公司开发的位于南安市属于洪静芸所有。事实和理由：2016年6月24日，洪静芸收到福建省南安市人民法院送达的（2016）闽0583执异23号《执行裁定书》。洪静芸认为该裁定缺乏事实和法律依据。2015年7月31日，洪静芸以72万元的价格购买荣建房地产公司开发的位于南安市，并分别于2015年7月31日和2015年8月3日各支付购房款18万元、4万元，合计22万元。洪静芸与荣建房地产公司实际发生买卖事实，并交纳大部分购房款，属善意取得，杨昌伟无权对上述财产申请执行，该房产应该依法认定属于洪静芸所购买，不能作为荣建房地产公司的一般财产进行查封拍卖，应予解除查封。杨昌伟与荣建房地产公司是民间借贷纠纷，杨昌伟的债权与洪静芸无关，且购房时间早于房产被查封时间，洪静芸是无辜购房者，不应该承担这个责任。洪静芸购房交款时，荣建房地产公司主张因正式发票未到，先开具盖有荣建房地产公司公章的收款收据，但是没有网上签约。因荣建房地产公司主张要正式发票到后开具正式发票，才能网上签约，之后，又以种种理由拖延，导致网签无法实现，这些迹象表明荣建房地产公司有意拒绝网签，洪静芸买房是事实，没有网签不是洪静芸的过错。综上，执行裁定书驳回洪静芸的执行异议缺乏事实和法律依据，请求法院支持洪静芸的诉讼请求。杨昌伟辩称，根据南安市人民法院执行裁定书，因洪静芸未能提供书面商品房买卖合同，且洪静芸支付的购房款并未超过总价款的50%，故根据法律规定，洪静芸提出的诉讼请求不能支持，应予以驳回。荣建房地产公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月16日，荣建房地产公司取得其开发的溪美新美家园项目的预售许可证。2015年7月31日，荣建房地产公司向洪静芸开具一份《收款收据》，载明洪静芸支付新美家园1203号房（总价款72万元）首付款18万元；2015年8月3日，荣建房地产公司又向洪静芸开具一份《收款收据》，载明洪静芸支付新美家园xxx号房（总价款72万元）首付款4万元。本院在审理杨昌伟诉黄串连、荣建房地产公司民间借贷纠纷一案时，根据杨昌伟的申请，于2015年9月14日作出（2015）南民初字第6687号民事裁定书，裁定：查封荣建房地产公司开发的址在南安市溪美街道办事处的“新美家园”楼盘（楼盘编号：2503），具体为：1单元401室、402室、501室、502室、503室、603室、803室、901室、902室、903室、1003室、1102室、1103室、1201室、1202室、1203室、1301室、1302室、1402室、1403室、1501室、1502室，共计22套。2016年3月7日，本院作出（2015）南民初字第6687号民事判决书，判决：一、黄串连应于本判决生效后10日内偿还杨昌伟借款600万元及利息（利息自2014年12月17日起至实际还款之日止，按月利率2％计算）；二、荣建房地产公司对上述借款的本金及利息承担连带清偿责任等内容。该判决生效后，黄串连、荣建房地产公司未履行判决书所确定的义务，杨昌伟向本院申请强制执行。本院立案受理后，于2016年4月18日作出（2016）闽0583执1489号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨黄串连、荣建房地产公司的银行存款600万元及相应的利息；或扣留、提取其等额的收入；或查封、扣押其等值的财产等内容。洪静芸对该执行标的提出书面异议，本院于2016年6月24日作出（2016）闽0583执异23号执行裁定书，裁定驳回洪静芸的执行异议。洪静芸不服该裁定，并于收到该裁定书后十五日内向本院提起本案的案外人执行异议之诉。本院认为，荣建房地产公司开具给洪静芸的《收款收据》仅载明当事人名称、商品房基本情况、商品房总价款以及首付款，而没有载明其他内容，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，以及参照《商品房销售管理办法》第十六条的规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”，本案《收款收据》并没有载明商品房买卖合同的主要内容，因此，该《收款收据》仅能证明洪静芸与荣建房地产公司成立商品房预约合同关系，并不能证明双方签订书面的商品房买卖合同。因该商品房总价款为72万元，而洪静芸仅支付首付款22万元，其所支付价款并没有超过商品房总价款的50％。为此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定，因洪静芸并没有就涉案商品房与荣建房地产公司签订书面买卖合同，其所支付的价款也没有超过总价款的50％，其尚未取得“新美家园”楼盘1203号房产的所有权，故其请求停止强制执行，解除查封，并确认涉案房产归其所有，缺乏法律依据，不予支持。至于洪静芸请求荣建房地产公司与其签订购房合同并网签的诉讼请求并非本案执行异议审理范围，予以驳回。荣建房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上所述，本院对洪静芸的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：驳回洪静芸的诉讼请求。案件受理费100元，由洪静芸负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  高燕玲代理审判员  倪丽端人民陪审员  张小驷二〇一六年十月二十四日书 记 员  杨玲娥速 录 员  黄晓玲附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。