山东省曹县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1721民初2113号
原告：祝孝标，男，汉族，市民，住菏泽市牡丹区。
委托诉讼代理人：付兴松，律师。
被告：袁正山，男，汉族，住曹县。
被告：曹景兰，女，汉族，城镇居民，住曹县。
二被告共同委托诉讼代理人：张华，律师。
原告祝孝标与被告袁正山、曹景兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案后，依法适用简易程序进行了审理。经征询，原、被告均同意继续适用简易程序进行审理，本院依法延长审理期限3个月。本院于2016年8月26日公开开庭进行了审理。原告祝孝标及委托诉讼代理人付兴松、二被告共同委托诉讼代理人张华到庭参加了诉讼。原、被告申请自2016年8月26日至11月26日自行和解，本院予以准许。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与二被告之间的2015年9月26日的门面房租赁合同。2、二被告双倍返还原告定金20万元，赔偿各项经济损失990590.7元，支付违约金444000元，共计1634590.7元。3、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：二被告返还原告定金10万元，赔偿各项经济损失990590.7元，支付违约金544000元，共计1634590.7元。事实和理由：二被告系夫妻关系。2015年9月26日，原告与二被告签订门面房租赁合同1份，约定原告租赁二被告位于曹县青菏南路路西南城信用社北邻的门6间门面房及后楼房屋1处，租赁期限为15年，自2015年12月1日至2031年5月31日止，房租每年20万元。第一年房租自签订合同之日起五个工作日内支付被告10万元定金，合同生效后充当租金，剩余10万元于原告开业时一次性支付给被告。被告应于2015年12月1日之前按双方约定和原告要求完成建设将全部房屋交于原告使用。如被告违约，应双倍赔偿原告装修损失和造成的其他经济损失。如被告不按时交房给原告超过一个月，超过一个月部分每日按年租金的2%向原告缴纳违约金。合同签订后，原告为履行合同先后在附近租房三处，花费房屋租金124000元，支付山东万康餐饮管理有限公司酒店托管费337500元，支付菏泽市精典装饰工程有限公司酒店托管费24万元，支付菏泽时代新能源科技有限公司中央空调工程施工合同违约金288290.7元，支付搬家费800元。2015年12月1日交房日到期后，二被告以提高租金为由拒不履行合同交房义务。2016年4月22日，原告收到二被告寄来的解除门面房租赁合同通知书，二被告要求解除与原告签订的2015年9月26日门面房租赁合同，但经原告到现场勘验，二被告依然不具备交房条件。原、被告签订的门面房租赁合同系双方的真实意思表示，并不违反法律规定的强制性规定，属有效合同，双方应当遵守。二被告收取原告10万元定金却拒不交房的行为致使原告不能实现合同目的，已构成根本违约，该合同依法应予解除，二被告返还定金、应赔偿原告的各项损失，并支付违约金。
被告辩称，因原告转租，被告已于2016年4月18日向原告邮寄了解除门面房租赁合同的通知，且该通知原告已签收，租赁合同已解除，不存在诉请再行解除合同。按合同约定，如转租必须提前一周通知原告，而被告未尽合同告知义务擅自将房屋转租菏泽英皇餐饮管理有限公司，属严重违约。按双方合同约定，原告支付的10万元定金因合同生效变为了租金，原告请求双倍返还定金于法无据。原告请求赔偿经济损失和违约金违反合同法第114条的规定，应驳回其诉请。合同中虽然约定2015年12月1日交付房屋，但在被告施工期间出现30年不遇的大雪和寒冷天气，工期延续，属于不可抗力原因导致，根据合同法的规定，被告应予免责。从事实上而言，应视为被告交付房屋，否则原告不可能转租和挂牌。故被告不存在承担违约金和赔偿经济损失的合同责任。
本院经审理认定事实如下：2015年9月26日，原告祝孝标为经营酒店与被告袁正山、曹景兰签订门面房租赁合同1份，载明：租赁方（简称甲方）：袁正山，曹景兰，承租方（简称乙方）：祝孝标。甲方现有六间门面房和甲方按照乙方要求建设的后楼房屋租赁给乙方使用，为保护双方合法权益，双方友好协商达成如下协议，共同遵守。一、租赁概况。1、位置：曹县青菏南路西侧（南城信用社北邻）。2、房租及结算的约定：（1）房租每年20万元，前5年租金不变，第5年至第10年后每年增加1万元，第11年至第15年每年增加15000元。3、付款方式按下列方式支付：（1）第1年房租自签订合同之日起5个工作日内支付甲方10万元定金，合同生效后充当租金，剩余10万元乙方开业时一次性支付给甲方。甲方应于2015年12月1日之前按双方约定和乙方要求完成建设将全部房屋交于乙方使用。………。三、其他事项……5、违约责任：…（2）乙方如不按时缴纳房租，延期超过1个月部分每月缴纳当年租金的10%的违约金。如甲方不按时交房给乙方超过1个月，超过1个月部分每日按年租金的2%向乙方缴纳违约金，共计延迟交房时间，根据本合同约定的交房日起至实际交房日计算，该违约金乙方可在以后年度应交甲方租金中扣除。合同签订后，原告按合同约定支付被告定金10万元，被告即按合同的约定在其现有门面房西侧院内建钢结构房屋。至本案法庭辩论终结前，被告尚未提供所建设的钢结构房屋由建设部门颁发的工程规划许可证。2015年10月8日和11月1日，原告为经营酒店需要分别与案外人张书华、李艳忠签订房屋租赁合同，原告为此分别支付租赁费4000元和12万元。2015年10月8日，原告又与山东万康餐饮管理有限公司签订酒店托管合同1份，约定由山东万康餐饮管理有限公司为原告所拟经营的芙蓉景观酒店进行管理，顾问咨询管理费共计562500元，签订合同之后3日内先支付管理费10万元，装修工程开工30日前支付至60%，剩余管理费于合同执行6个月后10日内一次性支付，管理费需在指定时间前汇入指定银行账户即李新华（山东农信社）银行账号：62×××83，如因甲方即本案原告的原因使合同不能继续履行，已付管理费不予退还，作为赔偿金。原告分别于2015年10月8日和2016年3月10日将管理费用10万元和237500元转入指定的账户内。2016年4月18日，被告袁正山以原告擅自转租且未按合同约定提前通知其为由向原告发出解除门面房租赁合同通知书。2016年7月27日，经现场勘验，涉案房屋位于曹县青菏南路南段路西，房屋为上、下三层楼房，其中一、二层为原有房屋，三层为新建房屋，地面为水泥地面不平整，墙为毛坯墙，装有不锈钢窗户，未安门。房屋内未发现供排水设施，从外门进入见钢结构房屋，房屋上下三层，一层地面为土质地面，堆有土堆和石灰堆，二、三层为混凝土搓毛地面，一至三层有水泥楼梯，未安装扶手。本案争议的事实：一、原告是否未提前通知被告而转租。二、被告是否已于2016年1月份将涉案的房屋交付原告。三、原告是否另造成损失529090.7元。关于争议的事实一，原告围绕争议的事实提供了营业执照和原告与被告袁正山的录音。营业执照显示原告为个体工商户，字号为曹县曹城街道办事处芙蓉景观酒店，与被告所提供照片上显示的“芙蓉小镇景观酒店”大致相同，经营场所为曹县曹城街道办事处青菏南路路西，与涉案房屋所在位置相同。在原告与被告袁正山的录音中，被告并未陈述原告未按合同约定提前通知而转租的事实。被告围绕所争议的事实而提供了8张照片，该照片仅能证明原告对外以芙蓉小镇景观酒店进行宣传的事实。据上述事实，对于原告未提前通知被告而转租的事实，本院不予确认。关于争议的事实二，被告称，其于2016年1月初将涉案房屋交付原告，原告否认，被告未提供充分的证据证明，且截至本院现场勘验之日，涉案房屋尚不符合原、被告约定的适租条件，故对被告的主张，本院不予采纳。关于争议的事实三，原告诉称，因被告违约，另造成其支付菏泽市精典装饰工程有限公司酒店托管费损失24万元，支付菏泽时代新能源科技有限公司违约金288290.7元，支付搬家费损失800元，共计529090.7元，但对其主张未提供充分的证据证明，对原告所主张的事实，本院不予采纳。
本院认为，根据原告的起诉和被告的答辩，本案争议的焦点问题：一、原告诉请解除与二被告之间的门面房租赁合同应否支持。二、原告请求二被告返还原告定金10万元，赔偿各项经济损失990590.7元，支付违约金544000元，共计1634590.7元应否支持。
关于焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”至本案法庭辩论终结前，被告尚未提供所建设的钢结构房屋由建设部门颁发的工程规划许可证，依据上述司法解释的规定，原、被告就新建房屋的租赁协议应属无效。无效的协议自始无效，不具有法律效力，无需解除。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”原、被告关于新建房屋的无效协议不影响双方就二被告享有所有权的已有房屋的租赁协议的效力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”原、被告就二被告享有所有权的已有房屋所签订的租赁协议是双方真实的意思表示，符合法律规定，具有法律效力，双方均应当遵守，不得随意解除。被告虽以原告未提前通知而转租为由向原告发出解除通知书，但不存在原告未提前通知而转租的事实，故被告单方解除门面房租赁协议的行为应为无效。作为房屋的承租人而言，其签订租赁合同的目的是占有所租赁的房屋并加以使用。依据原、被告所签订的租赁协议，被告应于2015年12月1日前将适租的房屋交付原告，但经原告催告，二被告至今未将涉案房屋交付，且双方对于延期交房未达成协议，致使合同的目的不能实现，二被告已构成根本违约，原告请求解除与二被告于2015年9月26日所签订的门面房租赁合同，本院予以支持。
关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”依据原、被告所签订的门面房租赁合同，原告已支付二被告的定金10万元在合同生效后已转变为租赁费，原、被告之间的门面房租赁合同解除后，二被告所收取的该10万元租赁费应当返还原告。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”为在涉案的房屋内经营酒店的需要，原告与山东万康餐饮管理有限公司签订了酒店托管合同，并按合同约定支付该公司管理费337500元。因涉案的房屋租赁合同的解除而使酒店托管合同失去了继续履行的可能，依据酒店托管合同的约定，对于原告所交纳管理费337500元，应当认定为原告的实际损失。为在涉案的房屋内经营酒店的需要，原告分别与张书华、李艳忠签订了房屋租赁合同，为此原告分别支付了租赁费4000元和12万元。现原告与张书华、李艳忠的房屋租赁合同并未解除，且房屋租赁合同并未就违约责任或所交纳租金的返还问题进行约定，故原告所交纳的租赁费124000元尚不能确定为实际损失。待原告确定实际损失后可另行主张权利。依据原、被告所签订的门面房租赁合同，若二被告未按时交付房屋超过1个月即未于2016年1月1日前交付，应每日按年租金20万元的2%向原告支付违约金。二被告未于2016年1月1日前向原告交付房屋，其支付违约金的条件成就，应当按约定向原告支付违约金。原告诉请被告支付的违约金544000元超过实际损失337500元的30%（544000元>37500元×130%），依据上述法条的规定，本院应予调整，由二被告支付原告违约金438750元（337500元×130%）为宜。违约金具有以补偿为主、以惩罚为辅的双重性质，本院已判由二被告支付违约金，且该违约金也足以弥补原告现所受实际损失，故原告另行请求二被告支付损失990590.7元，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原告请求解除原告与二被告之间的2015年9月26日的门面房租赁合同，由二被告返还原告租赁费10万元，支付违约金438750元，事实清楚，证据充分，于法有据，本院予以支持。原告请求二被告赔偿各项经济损失990590.7元，支付违约金544400元，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、解除原告祝孝标与被告袁正山、曹景兰签订的2015年9月26日的门面房租赁合同；
二、被告袁正山、曹景兰返还原告祝孝标租赁费10万并支付违约金438750元，于本判决生效后七日内付清；
三、驳回原告祝孝标的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19511元，减半收取9755元，保全费5000元，共计14755元，由原告祝孝标负担7331元，被告袁正山、曹景兰负担7424元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审判员 刘 波
二〇一六年十二月十四日
书记员 程媛媛