福建省福州市台江区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）闽0103执异18号
案外人:福建阳光房地产开发有限公司，住所地福州开发区罗星路4号（自贸实验区内），统一社会信用代码：913501056114470984。
法定代表人：徐国宏，董事长。
委托代理人：邱小红、黄昱豪，北京德恒（福州）律师事务所律师。
申请执行人：中国工商银行股份有限公司福州台江支行,住所地：福建省福州市台江区817南路中亭街利生苑A区2号楼137号，统一社会信用代码：91350100854390364G。
负责人：林坚英。
委托诉讼代理人：上官炳祥、苏少奇，均系福建衡兴明业律师事务所律师。
被执行人：周宏瑜，男，1976年11月20日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。
被执行人：魏海英，女，1975年3月11日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。
在本院执行申请执行人中国工商银行股份有限公司福州台江支行与被执行人周宏瑜、魏海英民间借贷纠纷一案中，案外人福建阳光房地产开发有限公司对执行中查封被执行人周宏瑜名下所有的位于马尾区马尾镇儒江东路136号阳光城世纪广场地下室地下2层367车位提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人福建阳光房地产开发有限公司称：请求中止对福州市××区马尾镇儒江东路136号阳光城世纪广场地下室-2层367车位的执行，并解除对上述房产的查封。据案外人福建阳光房地产开发有限公司（以下简称“阳光公司”）了解，现因被执行人周宏瑜未履行生效判决，贵院已查封了被执行人周宏瑜名下福州市××区马尾镇儒江东路136号阳光城世纪广场地下室-2层367车位，并准备对该车位采取拍卖措施。异议理由如下：
1、虽然案外人阳光公司与被执行人周宏瑜、魏海英就上述房产签订了《商品房买卖合同》，但实际并未办理产权过户，仅办理了房屋预告登记证。现因被执行人周宏瑜、魏海英长期拖欠银行贷款，二人的违约行为已达到了《商品房买卖合同》约定的解除条件，马尾区人民法院已作出（2017）闽0105民初651号判决书，判决：“确认阳光公司与周宏瑜签订的《商品房买卖合同》已于2016年10月16日解除；周宏瑜应于判决生效后十五日内协助阳光公司办理福州市马尾区××阳光城世纪广场地下室地下××367车位的《商品房买卖合同》网签注销手续、预售备案登记注销手续以及预购商品房预告登记注销手续。”该判决书已于2017年8月1日发生法律效力。目前，福州市马尾区××阳光城世纪广场地下室地下××367车位仍登记在案外人名下，根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，上述房产应属于案外人的财产。故贵院的查封是错误的，依法应予以解除。
2、本案不适用《最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见》第十一条的规定，案外人阳光公司并非恶意诉讼，也未恶意规避执行。阳光公司解除合同、收回车位的行为，系依法行使权力。《最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见》第十一条规定：“对于当事人恶意诉讼取得的生效裁判应当依法再审。案外人违反上述管辖规定，向执行法院之外的其他法院起诉，并取得生效裁判文书将已被执行法院查封、扣押、冻结的财产确权或者分割给案外人，或者第三人与被执行人虚构事实取得人民法院生效裁判文书申请参与分配，执行法院认为该生效裁判文书系恶意串通规避执行损害执行债权人利益的，可以向作出该裁判文书的人民法院或者其上级人民法院提出书面建议，有关法院应当依照民诉法和有关司法解释的规定决定再审。”。首先，案外人阳光公司并未违反管辖规定，向执行法院之外的其他法院起诉。根据我国《民事诉讼法》第二十三条的规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。本案讼争车位位于福州市××区，马尾区属于合同履行地，故马尾法院对该案件依法享有管辖权。其次，案外人阳光公司取得的（2017）闽0105民初651号商品房销售合同纠纷的生效判决书，并未将讼争车位确权或者分割给案外人阳光公司，而是通过确认车位买卖合同已经解除、消灭债权的方式要求周宏瑜协助办理注销登记等手续。因此，案外人阳光公司在马尾法院的诉讼是一个关于“商品房销售合同”的债权诉讼，消灭了被执行人周宏瑜要求案外人阳光公司交付车位、办理车位过户登记的债权请求权，而非一个确认车位所有权为案外人阳光公司所有或分割车位所有权的物权诉讼。所以，本执行异议一案并不应当适用《最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见》第十一条的规定。案外人阳光公司解除合同、收回车位的行为，系依法行使权力。
3、本案中贵院对于讼争车位的查封属于预查封，预查封措施实际上并非是对房产本身的查封，在商品房预售合同合法解除的情况下，采取预查封的执行法院依法应当解除涉案房产的预查封措施。本案中贵院对于讼争车位的查封属于预查封，所谓预查封，是人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式的查封。因购房人不能因为对商品房预售合同进行登记备案并认为对商品房拥有了物权。预查封措施实际上并非是对房产本身的查封，而只是对购房人在履行商品房预售合同过程中可以取得的可供执行的财产权益进行的保全措施。既然预查封并非是针对房产本身的查封，那么预查封也不能限制商品房预售合同的合法解除。故购房人在合同解除后丧失合法取得经过商品房预售合同备案登记的房屋的合同权利，购房人不再享有过户请求权，此时执行法院对备案房产继续查封的基础条件便不再存在了。此种情况下，被采取预查封措施的房产的权属自然不应当继续受到原本是针对购房人所采取的预查封措施的影响。
案外人为支持其主张，向本院提供如下证据：
1、马尾区人民法院民事判决书【（2017）闽0105民初651号】；证明福州市马尾区人民法院于2017年7月6日作出判决：1、确认福建阳光房地产开发有限公司与周宏瑜2013年9月22日签订的合同编号为201235600561的《商品房买卖合同》已于2016年10月16日解除；2、周宏瑜应于判决生效后十五日内协助福建阳光房地产开发有限公司办理福州市马尾区××阳光城世纪广场地下室地下××367车位的《商品房买卖合同》网签注销手续、预售备案登记注销手续以及预购商品房预告登记注销手续。
2、法律文书生效证明书；福州市马尾区人民法院的（2017）闽0105民初651号判决书已于2017年8月1日发生法律效力。
3、初始登记通知书【榕房初FZ字第（15000053）】；证明本案讼争车位已于2015年6月26日办理了初始登记，目前该车位的所有权人仍为案外人福建阳光房地产开发有限公司。
4、不动产抵押查封状况；证明本案讼争车位因中国工商银行股份有限公司福州台江支行与被执行人周宏瑜、魏海英金融借款合同纠纷一案【案号：(2016)闽0103民初1289号】已于2017年4月28日被台江区人民法院因查封，目前车位仍处于查封状态。
申请执行人中国工商银行股份有限公司福州台江支行、被执行人周宏瑜、魏海英均未向本院提交书面答辩意见及相关证据材料。
本院查明：本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司福州台江支行与被执行人周宏瑜、魏海英民间借贷纠纷一案中，于2017年4月7日作出（2017）闽0103执436号执行裁定书及（2017）闽0103执436号协助执行通知书，裁定查封被执行人周宏瑜名下位于福州市马尾区××阳光城世纪广场地下室地下××367车位（产权证号：ＹＲ××30）的房屋所有权。案外人福建阳光房地产开发有限公司在执行过程中向本院提出执行异议。
另查，原告福建阳光房地产开发有限公司与被告周宏瑜商品房销售合同纠纷一案，福州市马尾区人民法院于2017年7月6日作出（2017）闽0105执651号民事判决书，判决确定：“一、确认原告福建阳光房地产开发有限公司与被告周宏瑜2013年9月22日签订的合同编号为201235600561的《商品房买卖合同》已于2016年10月16日解除；二、被告周宏瑜应于本判决生效之日起十五日内向原告福建阳光房地产开发有限公司支付解除合同违约金26600元；三、被告周宏瑜应于判决生效后十五日内协助原告福建阳光房地产开发有限公司办理福州市马尾区××阳光城世纪广场地下室地下××367车位的《商品房买卖合同》网签注销手续、预售备案登记注销手续以及预购商品房预告登记注销手续；四、……。该判决已经发生法律效力。
另查，经本院执行部门向福州市不动产登记和交易中心查询，查询证明显示，上述讼争物福州市马尾区××阳光城世纪广场地下室地下××367车位产权人为被执行人周宏瑜，预售登记合同号ＹＲ××30，建筑面积：33.84平方米。
本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”，本案中，案外人福建阳光房地产开发有限公司基于实体权利向本院提出执行异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债务执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”。本案中，案外人与被执行人周宏瑜办理了预售登记，在本院查封讼争物福州市马尾区××阳光城世纪广场地下室地下××367车位时，该预售登记尚未被生效裁判确认解除，该预售登记中所约定的债权亦未消灭，因此涉案房产的预告登记仍应视为有效。案外人在本院查封该房产后，另案向福州市马尾区人民法院提起诉讼并取得生效法律文书，据此向本院提出排除执行异议，异议理由不能成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第一款第（一）项、第二十六条第二款的规定，裁定如下：
驳回案外人福建阳光房地产开发有限公司的执行异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 刘 宏
审判员 黄旭东
审判员 林 赫
二〇一八年四月二十五日
书记员 池京征
附：本案适用的主要法律及司法解释条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面案外的，人民法院应当自收到书面案外之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）……
三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起异议之诉的权利和期限。
第二十六条第二款“金钱债务执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”