湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）州民一终字第382号
上诉人（原审第三人）高贵生，男，1975年9月27日出生，土家族，个体工商户，高中文化，湖南省吉首市人。
委托代理人黄敏，湖南民生律师事务所律师。
委托代理人段文桦，湖南民生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王亚琴，女，1986年11月7日出生，汉族，个体工商户，大专文化，湖南省花垣县人。
被上诉人（原审原告）杜光伟，男，1986年1月9日出生，苗族，个体工商户，高中文化，湖南省花垣县人。
被上诉人（原审被告）湘西自治州诚达房地产开发有限公司。
法定代表人滕树平，该公司董事长。
上诉人高贵生因与被上诉人杜光伟、王亚琴、湘西自治州诚达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省吉首市人民法院（2014）吉民重字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人高贵生及其委托代理人黄敏、被上诉人杜光伟、王亚琴、湘西自治州诚达房地产开发有限公司法定代表人滕树平均到庭参加诉讼，上诉人高贵生的委托代理人段文桦经本依法通知未到庭。本案现已审理终结。
原判认定，原告王亚琴、杜光伟系夫妻，原告杜光伟的父亲与被告湘西自治州诚达房地产开发有限公司有经济上的往来。被告欠原告杜光伟父亲50万元。2010年9月28日，应原告杜光伟父亲的要求，被告向原告王亚琴、杜光伟出具了一份购房承诺，承认二原告向被告交纳购房款100万元，用于购买其F栋公寓楼500平方米，凭此条到公司办理手续。承诺书出具后，原告杜光伟的父亲向被告支付了50万元。2011年8月2日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告诚达中港花园第F栋二层楼500平方米，单价为每平方米2000元，并约定由被告到吉首市房地产管理局申请登记备案。被告商品房预售许可证号为吉房预许字（2011）第0038号。《商品房买卖合同》签订后，被告未到吉首市房地产管理局申请登记备案。
2011年9月1日，被告开发诚达中港花园商品房，因欠第三人高贵生所属吉首市第二建筑公司的工程款，将第F栋二层楼201-208号房，以每平方米2380元的价格，全部抵账给吉首市第二建筑安装公司，第三人是实际垫资人。为此，被告与第三人签订了《吉首市商品房销售合同》。合同签订后，被告到吉首市房地产管理局，将上述房产预售登记在高贵生名下，8套房的实际总面积为499.43平方米，其中201、202、203号房建筑面积均为42.14平方米，204号房建筑面积为235.93平主米，205、206、207、208号房建筑面积为34.27平方米。至今未办理产权登记手续。另查，被告湘西自治州诚达房地产开发有限公司现因经济困难，已基本停止经营活动。
原判认为，本案属商品房预售合同纠纷案。原告杜光伟、王亚琴与被告湘西自治州诚达房地产开发有限公司于2011年8月2日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，被告开发的该项目办理了建设工程许可证、施工许可证和商品房预售许可证，该合同内容及形式没有违反法律行政法规的强制性规定，为合法有效合同，该院予以确认。被告在与原告签订《商品房买卖合同》后又与第三人签订《吉首市商品房销售合同》，将本案诉争房产出卖给第三人并办理了预购商品房预告登记。被告与第三人所签订的《吉首市商品房销售合同》亦属有效合同，该院亦予确认。被告出卖房屋的行为，应属一房二卖，应当承担违约责任。本案中原告要求被告承担违约责任的诉讼请求不明确，第三人未提出要求被告承担违约责任的诉讼请求，故原告与第三人可就此事另案起诉。本案中原告与被告所签订的《商品房买卖合同》，第三人与被告所签订的《吉首市商品房销售合同》，均为有效合同。原告与被告所签订的《商品房买卖合同》在先，第三人与被告所签订的《吉首市商品房销售合同》在后，但办理了预告登记。现诉争房产未办理房屋产权过户手续，原告及第三人均可获得诉争房产的所有权。结合《湖南省高级人民法院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》第四条第一款（三）项的相关规定，原告之诉，该院部分予以支持。第三人的诉讼请求，该院部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告湘西自治州诚达房地产开发有限公司开发的诚达中港花园商品房第F栋二层楼201号、202号、203号、206号、207号、208号房屋所有权，由原告杜光伟、王亚琴所有；二、被告湘西自治州诚达房地产开发有限公司开发的诚达中港花园商品房第F栋二层楼204、205号房屋所有权，由第三人高贵生所有；三、驳回原告杜光伟、王亚琴的其他诉讼请求；四、驳回第三人高贵生的其他诉讼请求。案件受理费13800元，保全费5000元，共计18800元，由被告湘西自治州诚达房地产开发有限公司承担。
宣判后，高贵生不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原判决认定被上诉人王亚琴、杜光伟与被上诉人湘西自治州诚达房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》合法有效证据不足。由于被上诉人王亚琴、杜光伟与被上诉人湘西自治州诚达房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》未备案，王亚琴、杜光伟又拿不出已经支付购房款的凭证，所以该合同签订时间无法确认，王亚琴、杜光伟与诚达公司是否存在真实房屋买卖关系无法确认，滕树平与王亚琴、杜光伟之间有合谋签订虚假合同通过诉讼骗取他人房产的嫌疑。二、原审判决适用法律错误。原审认定本案中诚达公司的卖房行为属于一房二卖，其与上诉人的商品房买卖办理了商品房预售预告登记，与王亚琴、杜光伟的商品房买卖未办理预告登记，却判决双方均等取得房屋产权，属于适用法律错误。根据《物权法》第二十条的规定，商品房预售预告登记权利人在取得房屋产权时有优先性。湖南省高级人民法院2008年印发的《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》第四条第二项也明确指出，在均未办理房产证的情况下，已经办理预告登记手续的买受人能够取得房屋产权，所以，本案中上诉人依法可以取得全部诉争房屋的产权，而王亚琴、杜光伟享有要求诚达公司赔偿损失的权利。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人杜光伟、王亚琴口头答辩称，原判认定事实清楚，判决正确，请求二审法院维持原判。
被上诉人湘西自治州诚达房地产开发有限公司答辩称：欠杜光伟父亲50万元是事实，后又付了50万元，共计100万元。欠高贵生工程款也是事实，后用房子抵款也是事实。
二审中，各方当事人均无新证据向法庭提交。
本院经审理查明的案件事实与原审判决认定的事实一致，本院对原审判决认定的事实依法予以确认。
本院认为，本案属商品房预售合同纠纷案。被上诉人杜光伟、王亚琴与被上诉人湘西自治州诚达房地产开发有限公司于2011年8月2日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，被上诉人湘西自治州诚达房地产开发有限公司所开发的该项目办理了建设工程许可证、施工许可证和商品房预售许可证，该合同内容及形式没有违反法律行政法规的强制性规定，为合法有效合同。被上诉人湘西自治州诚达房地产开发有限公司在与被上诉人杜光伟、王亚琴签订《商品房买卖合同》后又与上诉人签订《吉首市商品房销售合同》，将本案诉争房产出卖给上诉人并办理了预购商品房预告登记，该《吉首市商品房销售合同》亦属有效合同。上诉人虽提出原判认定两被上诉人所签合同有效证据不足，但没有提交任何证据证明其主张，故上诉人的这一上诉理由不能成立。另外，上诉人还提出，因其已经办理预购商品房预告登记，其应优先取得诉争房产的所有权，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因其未在法定期限办理登记，故其该上诉理由也不能成立。被上诉人湘西自治州诚达房地产开发有限公司以上出卖房屋的行为，属一房二卖行为，应当承担违约责任。但因本案中被上诉人杜光伟、王亚琴要求被上诉人湘西自治州诚达房地产开发有限公司承担违约责任的诉讼请求不明确，上诉人又未提出要求被上诉人湘西自治州诚达房地产开发有限公司承担违约责任的诉讼请求，故上诉人高贵生与被上诉人杜光伟、王亚琴可就此另案起诉。现诉争房产均未办理房屋产权过户手续，上诉人高贵生与被上诉人杜光伟、王亚琴均可获得诉争房产的所有权。原审判决考虑到被上诉人湘西自治州诚达房地产开发有限公司的经济困难，且已基本停止经营活动的现状，为平等保护上诉人高贵生与被上诉人杜光伟、王亚琴的合法权益，根据公平原则，将涉案房产基本平等判决给上诉人高贵生与被上诉人杜光伟、王亚琴是比较合理的，本院对此予以确认。上诉人高贵生提出的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由上诉人高贵生承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙鸥玲
审 判 员 龙少松
代理审判员 田竺青
二〇一五年七月三十日
代理书记员 田娅蓝
附：相关法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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