江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第02307号
上诉人（原审原告）张伟庆。
委托代理人姚敏辉，江苏沉浮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）昆山市张浦镇建设管理所住房开发站。
委托代理人邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。
委托代理人季昆妍，江苏丰田律师事务所律师。
上诉人张伟庆因与被上诉人昆山市张浦镇建设管理所住房开发站（以下简称张浦住房开发站）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆张民初字第00829号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年2月14日，张伟庆与张浦住房开发站签订《昆山市商品房购销合同》一份（合同编号为2009002295），合同约定：张伟庆向张浦住房开发站购买由张浦住房开发站开发的位于张浦镇南北公路西侧的富宥鸿禧山庄一期18幢4单元104号房，房屋总价为850000元，付款方式为2009年2月14日付款200000元，同年3月15日前付100000元，5月底前付550000元；交房期限为2010年3月31日前；交房条件为商品房取得昆山市建设局合法的交付备案证书；交接方式为商品房达到交付使用条件的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房属住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件，或出示的文件不齐全，买受人拒绝交接的，延期交房责任在于出卖人，由于买受人原因未能按期交付的，双方同意自买受人收到书面交房通知30日内不办理交房手续并无正当理由的，即视为办理交房手续，买受人应承担交房之相关费用。合同还约定张浦住房开发站逾期交房的违约责任为：逾期交房未超过30日的，自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金。合同签订后，张伟庆分别于2008年11月29日支付1万元、2009年2月14日支付19万元，2009年5月19日支付50万元，2010年7月16日交付9万元，2014年10月16日支付81424.1元（包括房款51095元以及产证代办费用30329.1元）。2009年7月16日张伟庆购买的涉案房屋取得昆山市建设局合法的交付备案证书。张浦住房开发站称，2010年上半年，因张伟庆与张浦住房开发站项目原负责人张乃新是朋友关系，通过张乃新口头通知张伟庆收房；2010年7月16日，张伟庆至张浦住房开发站处交房款时张浦住房开发站的经办人员也通知张伟庆可以拿房，但是张伟庆一直以质量问题口头提出拒绝收房。张伟庆则称至今未收到交房通知，也没有收到质量说明书、保修说明书等，且张伟庆不认识张乃新。2014年10月16日，张伟庆支付最后一笔房款时，张浦住房开发站将房屋交付给张伟庆。因双方就逾期交房违约金的赔偿问题未能达成一致意见，故张伟庆诉至原审法院。
以上事实有昆山市商品房购销合同一份、收据四张及POS签购单二张、发票复印件若干、昆山市商品房交付使用备案证书及庭审笔录所证实。
原审原告张伟庆的诉讼请求为：一、原审被告张浦住房开发站支付逾期交房违约金283900元（自2010年4月1日起，计算至2014年10月31日，按照总房款的每天万分之二计算所得283900元）；二、诉讼费用由原审被告张浦住房开发站承担。
原审法院认为，张伟庆与张浦住房开发站签订的商品房购销合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。关于张伟庆要求张浦住房开发站支付逾期交房违约金的主张，张浦住房开发站认为虽未书面通知交房，但基于张伟庆与张浦住房开发站已故项目负责人张乃新的朋友关系，已通过口头方式通知，且张伟庆一直未按约付清房款，故不应支付逾期交房违约金。张伟庆则陈述其并不认识张乃新，也并未接到任何交房通知。结合合同约定的涉案房屋的交房条件、涉案房屋已取得交付备案证书的时间、同一小区其他业主的通知交房情况，原审法院认为，张浦住房开发站作为开发商，其已于应交房日期前取得涉案房屋的交付备案证书，具备了交付条件，没有理由不通知业主交房，且公司已通过挂号信方式邮寄交房通知给涉案房屋所在小区其他业主；同时，张伟庆作为购房人，其在应交房日期至2014年10月16日实际交房日期之间超出三年半的时间里，未收到交房通知亦未催促交房，明显不符合情理，故对张伟庆认为张浦住房开发站直至2014年10月16日实际交房前都未通知交房的陈述实难采信。另，张伟庆依约应于2009年5月底前付清全部房款，实际上张伟庆延迟支付第二笔房款（10万元）达两个多月，而第三笔房款中亦剩余近三分之一（15万元），直至2010年7月16日才支付9万元，余款直至2014年10月16日实际交房才付清。同时原张浦住房开发站双方于2014年10月16日进行实际交房、张伟庆亦付清全部房款时，张伟庆也未就逾期交房违约金作出任何意思表示。综上，原审法院认为张伟庆主张逾期交房违约金无充分事实及法律依据，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：驳回张伟庆的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5558元，减半收取2779元，由张伟庆负担。
上诉人张伟庆不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、原审法院认定上诉人与案外人张乃新是朋友关系，张乃新口头通知上诉人交房没有证据予以证明。二、被上诉人具备交房条件并不能说明其已经履行了交房义务。虽然同一小区其他业主收到了交房通知，但不能就此认定上诉人也收到了交房通知。三、上诉人确实至今未收到交房通知。上诉人在签订商品房买卖合同时的通讯地址及电话号码至今没有变动过，被上诉人完全可以按合同约定的方式书面通知上诉人交房。被上诉人不知何种原因从未书面通知上诉人交房，理应承担合同约定的不利后果。四、上诉人虽然于2014年10月16日办理了实际交房手续，但因双方无法就逾期交房违约金协商一致，故而提起本案诉讼。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人张浦住房开发站二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，张伟庆与张浦住房开发站签订的商品房购销合同合法有效。本案争议焦点为张浦住房开发站是否应承担逾期交房违约责任。张伟庆主张张浦住房开发站从未通知其交房，张浦住房开发站则主张其通过已故项目负责人张乃新已口头通知张伟庆交房。本院认为，张浦住房开发站已于约定的交房日期之前取得了涉案房屋的交付备案证书，具备了交付条件，并不存在事实或法律上的交房障碍，通常情况下应当通知业主交房，且张浦住房开发站也已通知涉案房屋所在小区的其他业主交房。而张伟庆自合同约定的交房日期2010年3月31日至实际交房日期2014年10月16日期间三年多的时间内，从未向张浦住房开发站催促交房，明显不符合情理。此外，张伟庆未按合同约定期限支付购房款，直至2014年10月16日才付清购房款，双方于当天办理了交房手续。综合上述事实，本院认为，张浦住房开发站的主张更具有合理性和可信性，可认定张伟庆对交房事宜是明知的，双方未能在合同约定日期办理交房手续，并不能归责于张浦住房开发站。故张伟庆要求张浦住房开发站支付逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5558元，由上诉人张伟庆负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年七月一日
书记员 王文君