广东省韶关市浈江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0204民初1807号
原告（反诉被告）：肖辉，男，汉族，住韶关市浈江区，
原告（反诉被告）：徐婧玲，女，汉族，住韶关市浈江区，
原告共同委托诉讼代理人：邱志军，广东众同信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄剑坤，女，汉族，住韶关市浈江区，
委托诉讼代理人：朱少平，广东天行健律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨贤春，广东天行健律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）肖辉、徐婧玲与被告（反诉原告）黄剑坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案受理后，依法由审判员王新科适用简易程序，于2017年9月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）肖辉、徐婧玲及其委托诉讼代理人邱志军，被告（反诉原告）黄剑坤的委托诉讼代理人朱少平、杨贤春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）肖辉、徐婧玲向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付违约金15万元和返还定金5万元；2、被告向原告支付不动产权籍调查费500元；3、被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：经原被告协商，双方于2017年6月5日签订《物业买卖合同》，被告同意将位于韶关市浈××区××路××号帝景湾（商住楼）B座2601房卖给原告。协商期间，被告口头承诺其女儿卢卓均近期会回国办理委托其卖房的公证，并将卢卓均的身份证和房产证复印交给原告。签约当日，原告将5万元定金依约交给被告。然而，2017年7月1日，被告在未履行卖方义务及承诺的情况下微信通知原告，解除与原告签订的《物业买卖合同》。原告认为，被告单方解除《物业买卖合同》的行为已构成违约，依法应按《物业买卖合同》第六条第1点之约定承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼，请求法院判如所请。
被告（反诉原告）黄剑坤辩称，一、因肖辉、徐婧玲拖延办理银行按揭手续，导致房款迟迟未能按期支付给黄剑坤。黄剑坤唯有于2017年7月1日通知肖辉、徐婧玲解除《物业买卖合同》。鉴此，黄剑坤单方解除合同合法有据，肖辉、徐婧玲的诉请无事实和法律依据。二、如本案认定黄剑坤违约，肖辉、徐婧玲请求支付违约金的标准过高，应予以调减。综上所述，肖辉、徐婧玲诉请于法无据，请求法院驳回其诉讼请求。
被告（反诉原告）黄剑坤向本院提出反诉请求：1、请求确认黄剑坤与肖辉、徐婧玲签订的《物业买卖合同》于2017年7月1日解除；2、请求判令肖辉、徐婧玲向黄剑坤支付违约金95000元；3、本案所有诉讼费用由肖辉、徐婧玲承担。事实和理由：黄剑坤与肖辉、徐婧玲于2017年6月5日签订《物业买卖合同》，约定肖辉、徐婧玲向黄剑坤购买位于韶关市浈××区××路××号帝景湾（商住楼）B座2601房。合同签订后，黄剑坤已依照合同约定办理银行贷款所需资料，但肖辉、徐婧玲却以其第一套房屋提前还贷未获批准为由拖延办理银行按揭手续，导致房款迟迟未能按期支付给黄剑坤。黄剑坤多次催告肖辉、徐婧玲办理，但肖辉、徐婧玲仍予以拖延，鉴此，黄剑坤唯有于2017年7月1日通知肖辉、徐婧玲解除《物业买卖合同》。黄剑坤认为肖辉、徐婧玲未能按期履行合同约定义务且恶意拖延的行为已构成根本违约，黄剑坤特提起反诉，请求法院予以支持。
原告（反诉被告）肖辉、徐婧玲辩称，本案所涉《物业买卖合同》中已经明确约定，黄剑坤必须还清其原银行贷款及解除抵押登记才能提供相关材料给肖辉、徐婧玲办理新的银行按揭贷款和过户手续，而黄剑坤在未履行完其义务前，就已单方通知肖辉、徐婧玲解除《物业买卖合同》，根本不存在肖辉、徐婧玲未履行合同约定而导致其提出解除合同的事由产生，请求法院驳回黄剑坤有关违约金的反诉请求。黄剑坤于2017年7月1日单方提出解除合同，肖辉、徐婧玲的合同目的已无法实现，现同意解除合同，但黄剑坤应依约承担违约责任。
本院经审理认定事实如下：肖辉、徐婧玲(买方)与黄剑坤（卖方）于2017年6月5日签订《物业买卖合同》，约定肖辉、徐婧玲购买黄剑坤位于韶关市浈××区××路××号帝景湾（商住楼）B座2601房；房屋交易总额为95万元，买方在签约时支付给卖方定金5万元，卖方应在收到定金后七日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合约后七日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件提供齐全办理银行贷款所需资料，首期楼款（含定金）人民币25万元应于取得房地产交易中心递件回执当天买方支付给卖方，楼价余款（即申请银行贷款）人民币70万元由贷款银行直接拨入卖方银行账号；双方在十月底到市不动产登记中心办理该物业过户到买方名下的登记（如申请银行按揭购房，过户时间将以银行规定为准）；卖方应结清该物业所有费用移交物业给买方，暂定八月移交；关于违约责任：1、如卖方不能按合同约定将该物业出售给买方，应向买方支付定金的三倍作为违约金，卖方并需退还买方已付的楼款，2、如买方不能按合同约定买入该物业，应向卖方支付定金的三倍作为违约金，卖方并需退还买方已付的楼款，3、卖方有(但不限于)不按期交楼、不按期过户、转售他人、权属不清楚被禁出售等违约情况，在约定之日起七个工作日后仍未履约，视为卖方违约，卖方应在违约之日将已收款退还买方，另赔偿买方房款的10%作为违约金，买方有（但不限于）中途不买、不按期付款、不按期过户等违约情况，在约定之日起七个工作日后仍未履约，视为买方违约，赔偿卖方房款的10%作为违约金等；特别约定：该物业在银行有欠款，卖方自己还清银行贷款，本合约在履行过程中如因房管所或银行等他方以外因素导致交易延迟或变更的，则交易时间相应顺延，顺延至上述因素解除之日止等内容。
签订合同后，肖辉、徐婧玲即于当日向黄剑坤支付了定金5万元，并于2017年6月23日支付了不动产权籍调查费500元。黄剑坤主张其于2017年6月6日向建设银行申请提前还款，银行需要30天审核，其于2017年7月7日在银行核准后还清了原房屋贷款，并没有违约，而肖辉在2017年6月21日微信聊天中表示“第一套房农行提前还贷还没批下来，周五再去一次农行”，证明其拖延办理银行按揭及向房地产交易中心递件导致未付首期房款，属于合同第六条第3项的违约情形，应按房款的10%计付违约金。肖辉、徐婧玲则主张根据合同约定和二手房交易习惯流程，黄剑坤应在收到定金后七日内先行还清其银行贷款及解除抵押登记，并提供办理银行贷款所需资料给肖辉、徐婧玲去办理银行按揭和递件手续，且肖辉也已经向银行申请第一套房的提前还款手续，银行在30天内核准后即可提前还款，不存在拖延办理银行按揭及递件的违约行为，但黄剑坤在没有先履行完自己义务情况下，却在2017年7月1日单方解除合同，属于合同第六条第1项的违约行为，被告应支付违约金15万元。庭审中，原告表示愿意继续履行合同，但被告称其因急需用钱才以95万元的低价出售房屋，而原告未及时付款，被告未达成目的，现被告已另行解决了应急用钱的问题，且其女儿也不同意卖房了，故被告坚持解除合同。肖辉、徐婧玲认为，黄剑坤擅自解除合同行为，致使不能实现合同目的，已构成根本违约，现原告同意解除合同，但要求黄剑坤按照合同约定承担违约责任。
经查，《物业买卖合同》所涉房屋坐落浈江区升平路86号帝景湾（商住楼）B座2601房，房地产权证号为粤房地权证韶字第××号，权属人黄剑坤、卢卓均（黄剑坤的女儿）共同共有，建筑面积为169.93平方米，抵押权人为中国建设银行股份有限公司韶关市分行。庭审中，黄剑坤主张肖辉、徐婧玲要求的违约金过高，请求法院予以调整；而肖辉、徐婧玲提供多家房地产中介机构房源信息数据材料，主张韶关房地产价格持续升高，帝景湾楼盘同类房屋价格在120万元至130万元之间，其房屋价差可得利益损失超过25万元，因被告违约不出售房屋造成原告需另行购买韶关碧桂园凯旋华府楼盘二期房屋，也导致原告购置同等条件房屋多出费用的经济损失，且原告为履行合同已将与父母同住的住房出售，因被告不交付涉案房屋给原告，导致原告无法交付其房给第三方而面临承担15万元以上违约赔偿，故其损失是多方面的，其请求的违约金并不高。经本院调解，双方未能达成调解协议。
本院认为，原被告双方签订的《物业买卖合同》依法成立并生效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自解除合同。双方合同约定黄剑坤应提供齐全办理银行贷款所需的资料，协助肖辉、徐婧玲申请银行按揭贷款，并特别约定黄剑坤应还清其银行贷款，双方在履行过程中如因房管所或银行等他方以外因素导致交易延迟或变更的，则交易时间相应顺延，顺延至该因素解除之日止。双方在实际办理相关手续过程中，因需要经银行审核，黄剑坤未能在收到定金后七日内还清其银行贷款及解除抵押登记，并提供齐全的办理银行贷款所需的资料给肖辉、徐婧玲去办理银行按揭贷款和递件手续，双方因银行审核因素均无法在七日内履行完毕，此时，可根据合同约定相应顺延交易时间，双方均不构成根本违约。但黄剑坤在没有履行完自己义务情况下，就在2017年7月1日擅自单方解除合同，不再出售涉案房屋给肖辉、徐婧玲，黄剑坤此时的行为已构成根本违约，致使不能实现合同目的，应对此承担民事责任。庭审中，肖辉、徐婧玲表示愿意继续履行合同，但黄剑坤仍坚持解除合同，肖辉、徐婧玲表示同意解除合同，但要求黄剑坤按照合同约定承担违约责任。因此，本院对肖辉、徐婧玲要求黄剑坤返还房款（定金）及计付违约金的请求予以支持，对黄剑坤解除合同的请求予以支持，对黄剑坤要求肖辉、徐婧玲支付违约金95000元的请求不予支持。关于违约金应否适当调整的问题。双方在合同中约定，如卖方不能按合同约定将物业出售给买方，应向买方支付定金的三倍作为违约金。黄剑坤主张肖辉、徐婧玲要求15万元违约金过高，请求法院予以调整。肖辉、徐婧玲认为其房屋价差可得利益损失超过25万元，且因黄剑坤违约导致其另行购房造成损失，因黄剑坤违约也导致其面临对第三方承担违约赔偿责任，其损失是多方面的，其请求违约金15万元并不高。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，结合本案实际情况，黄剑坤擅自解除合同确实给肖辉、徐婧玲造成实际损失，肖辉、徐婧玲也存在预期可得利益损失，兼顾双方合同刚开始履行、且还需银行及房管部门配合交易的情况，考虑到黄剑坤自己也提出了计算违约金95000元的反诉请求，本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，适当调整违约金为95000元。鉴于肖辉、徐婧玲已选择主张违约金来弥补损失，而不是选择主张双倍返还定金或者赔偿实际损失，在违约金可弥补损失的情况下，本院对其在违约金以外另要求黄剑坤支付其不动产权籍调查费500元损失的请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百一十九条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）肖辉、徐婧玲与被告（反诉原告）黄剑坤签订的《物业买卖合同》；
二、被告（反诉原告）黄剑坤应于本判决生效之日起十日内返还房款（定金）5万元给原告（反诉被告）肖辉、徐婧玲；
三、被告（反诉原告）黄剑坤应于本判决生效之日起十日内支付违约金95000元给原告（反诉被告）肖辉、徐婧玲；
四、驳回原告（反诉被告）肖辉、徐婧玲的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）黄剑坤的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计2154元，由原告（反诉被告）肖辉、徐婧玲负担596元，被告（反诉原告）黄剑坤负担1558元；反诉受理费1088元，由被告（反诉原告）黄剑坤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判员 王新科
二〇一七年十一月十日
书记员 林天成
书记员 谭思慧