广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂02民终3334号上诉人（原审被告）：陈齐济，男，汉族，1956年1月25日出生，住所地浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：廖庆兰，广西广正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：骆海林，男，汉族，1964年9月28日生，住所地广西壮族自治区柳州市柳南区。委托诉讼代理人：黄剑锋，男，汉族，1946年9月24日出生，住所地广西壮族自治区柳州市柳南区。上诉人陈齐济因与被上诉人骆海林租赁合同纠纷一案，不服柳州铁路运输法院（2017）桂7101民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2017年11月14日组织各方当事人进行询问，上诉人陈齐济的委托诉讼代理人廖庆兰，被上诉人骆海林的委托诉讼代理人黄剑锋到庭参加询问。本案现已审理终结。上诉人陈齐济上诉请求：1、维持一审判决的第一项、第二项、第四项判决内容。2、撤销一审判决第三项判决内容，改判陈齐济向骆海林支付逾期付款违约金（计算方法：以年租金336000元为基数，从2017年2月21日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，每日按中国人民银行同期流动资金贷款利率的1倍计付。）3、上诉费用依法由法院判决各自承担责任。事实和理由：陈齐济与骆海林之间是租赁合同关系，骆海林出租的厂房没有产权证书或相应的建筑工程规划许可证，合同是无效的。在租赁期间，由于案外人原因导致场地周围受阻而引起了内涝，给陈齐济造成巨额财产的损失。骆海林对此没有及时排除妨害。陈齐济已经涉案场地上投了大量现金大搞建设，盖了两层楼的办公室，装修豪华。一审法院已经判决陈齐济支付巨额的租金费用的情况下，还要陈齐济承担超过同期贷款利率的1.5倍的违约金，有失公平。根据《中华人民共和国合同法》第114条之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。请求二审法院依法改判。被上诉人骆海林辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。虽然厂房没有产权证书或相应的建筑工程规划许可证，但合同已经履行多年，应是有效合同。案外人将排水设施堵住给陈齐济造成巨额损失是另外一个法律关系，谁妨害谁负责，和本案无关，陈齐济应向案外人主张相应的权利。被上诉人骆海林向一审法院起诉请求：1、判决解除骆海林、陈齐济于2010年9月30日签订的《租赁合同》，责令陈齐济将租赁厂房交还给骆海林；2、判令陈齐济向骆海林支付租金（计至2017年2月应付租金642000元，从2017年3月至陈齐济交还厂房之日止，租金按每月28000元计付）；3、判令陈齐济向骆海林支付欠交租金的滞纳金（以2017年2月应付租金642000元为基数，从2017年2月21日至陈齐济交还厂房之日止，按每日3‰计付；以2017年3月至陈齐济交还厂房之日期间按每月28000元计付的租金为基数，从2017年3月1日至陈齐济交还厂房之日止，按每日3‰计付）。一审法院认定事实：2010年9月30日，骆海林、陈齐济双方签订《租赁合同》，陈齐济承租位于柳州市柳南区太阳村镇老房村新房一队4000㎡厂房从事经营活动。约定：租赁期限为10年；头5年月租金为20000元，后5年月租金为28000元；合同签订之日，陈齐济向骆海林支付履约保证金30000元，合同期满或者终止之日，骆海林将履约保证金无息退还陈齐济；每半年付一次租金，先付款后使用；租赁期限内，若陈齐济拖欠租金超过15天，陈齐济每日按每年租金的3‰计算向骆海林支付滞纳金，拖欠租金超过1个月未支付的，甲方有权终止本合同等。合同签订后，陈齐济支付了履约保证金30000元，骆海林将厂房交给陈齐济使用。2014年1月至2017年2月20日期间，陈齐济欠付租金达三年之久。经骆海林催讨，陈齐济分四次支付租金共230000元。2017年2月20日陈齐济确认，截止至2017年2月，欠付租金642000元。一审法院认为，陈齐济、骆海林签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，合同的形式和内容未违反国家法律、法规禁止性和效力性强制性规定，合法、有效，当事人双方应严格、全面履行合同义务。陈齐济承租涉案厂房后，长期欠付巨额租金，与诚信原则严重相悖，主观过错严重，其行为已构成根本违约。故骆海林请求解除本案合同并要求陈齐济依约支付欠付的租金的诉请，有事实根据和法律依据，该院予以支持。但陈齐济所交纳的履约保证金30000元，本案合同解除后应不计利息返还给陈齐济，故该30000元履约保证金应从陈齐济欠付的租金总额中扣减。依约，陈齐济还应向骆海林支付滞纳金，即逾期付款违约金。但双方约定的违约金每日3‰过高，且骆海林所诉违约金的计算基数与本案合同约定不符，陈齐济亦请求调整，故该院参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发〔2003〕251号）第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加30%-50%；……”的规定，予以调整为以年租金28000元/月×12个月=336000元为基数，从2017年2月21日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，每日按中国人民银行同期流动资金贷款利率1.5倍计付。综上所述，骆海林的诉请有理部分，该院予以支持；无理部分，该院予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第一百一十四条、第九十四条第三项、第九十一条第二项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条并参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发〔2003〕251号）第三条的规定，判决如下：一、解除骆海林、陈齐济于2010年9月30日签订的《租赁合同》，陈齐济将租赁厂房腾空后交还给骆海林；二、陈齐济向骆海林支付租金（计算方法：截至2017年2月计付642000元；从2017年3月至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按每月28000元计付，并从前述计算所得租金总额中扣减30000元）；三、陈齐济向骆海林支付逾期付款违约金（计算方法：以年租金336000元为基数，从2017年2月21日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，每日按中国人民银行同期流动资金贷款利率1.5倍计付）；四、驳回骆海林的其他诉讼请求。本案案件受理费12324元，减半收取6162元（骆海林已预交），由陈齐济负担6000元，由骆海林负担162元。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，均未提交新证据，故本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、本案《租赁合同》效力如何。二、一审法院判令的各事项应如何处理。针对上述争议焦点一，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，因本案中的涉案厂房无产权证书亦无建设工程规划许可证，故骆海林、陈齐济于2010年9月30日签订的《租赁合同》无效。针对上述争议焦点二，本院认为，因涉案《租赁合同》无效，故骆海林一审时诉请的解除《租赁合同》没有法律依据、陈齐济欠付的642000元其性质应为占有使用费而非租金、一审法院根据合同的约定并参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》判令陈齐济向骆海林支付滞纳金即逾期付款违约金亦没有法律依据，本院予以更正。陈齐济二审中主张的以336000元为基数，从2017年2月21日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，每日按中国人民银行同期流动资金贷款利率的1倍计付的逾期付款违约金的性质应为资金占用损失，是陈齐济对其自身权利的处分，本院予以认可。综上所述，陈齐济的上诉请求部分成立，本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销柳州铁路运输法院（2017）桂7101民初71号民事判决；二、上诉人陈齐济将租赁厂房腾空后交还给被上诉人骆海林；三、上诉人陈齐济向被上诉人骆海林支付占有使用费（计算方法：截至2017年2月计付642000元；从2017年3月至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按每月28000元计付，并从前述计算所得占有使用费总额中扣减30000元）；四、上诉人陈齐济向被上诉人骆海林支付资金占用损失（计算方法：以占有使用费336000元为基数，从2017年2月21日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，每日按中国人民银行同期流动资金贷款利率1倍计付）；五、驳回上诉人陈齐济的其他上诉请求。一审案件受理费12324元，减半收取6162元（被上诉人骆海林已预交），由上诉人陈齐济负担6000元，由被上诉人骆海林负担162元；二审案件受理费50元（上诉人陈齐济已预交），由被上诉人骆海林负担。上述有给付义务的当事人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。本判决为终审判决。审判长  李婷婷审判员  温清华审判员  余 深二〇一七年十一月二十八日书记员  韦霁芸