吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）前民初字第4230号原告：杨晓梅委托代理人：王享，吉林申和律师事务所律师。被告：张秀娟委托代理人：尤金林，吉林信维律师事务所律师。第三人：松原市龙昇房地产开发有限责任公司。法定代表人：蔡文侠，董事长。委托代理人：高胜，吉林久弘律师事务所律师。原告杨晓梅与被告张秀娟、龙昇房地产（以下简称“龙昇房地产”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年9月24日受理后，2015年11月25日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人王享、被告委托代理人尤金林、第三人委托代理人高胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨晓梅诉称：2012年11月29日，原告自己和以案外人王淑琴的名义与龙昇房地产签订了两份《房屋买卖协议》（以下简称《协议》），协议约定原告购买第三人开发的位于前郭县海勃日戈镇龙海花园的65套房和30个车库，建筑面积5868.2平方米，购房价款总计599.8万元人民币。《协议》其中就包括了本案查封保全执行的标的物。根据《协议》约定，在合同生效时第三人将房屋交给原告（包括各种证件、票据、房屋钥匙），第三人协助原告办理房屋车库产权过户登记并承担发生的登记过户费。依据《协议》约定，2012年12月16日原告向第三人交付了全部购房款599.8万元,原告以案外人王淑琴名义与第三人签订的《协议》已经得到第三人书面确认原告为房屋买受人。2012年12月3日、5日第三人已经将《协议》项下的房屋和车库全部交付给了原告。2013年10月10日，原告依据《协议》中关于仲裁条款的约定向长春仲裁委员会申请仲裁。2013年11月29日，长春仲裁委员会作出长仲裁字[2013]第号仲裁裁决。依据生效的仲裁裁决，原告向吉林省松原市中级人民法院申请执行，在仲裁裁决执行过程中，松原市中级人民法院发现执行标的物即房产车库已经被前郭县人民法院于2013年1月17日作出的（2013）前诉中保字第号民事裁定查封，查封是预查封。原告遂向前郭县人民法院提出案外人执行异议，2015年9月11日前郭县人民法院向原告送达了（2014）前执监字第号民事裁定书，该裁定认为“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。杨晓梅与龙昇房地产之间签订的买卖房屋合同，没有办理产权过户登记，亦无其他能够排除执行的法定条件，因此，杨晓梅与龙昇房地产之间达成的买卖房屋的约定，仅产生双方之间内部的约束力，不能对抗申请执行人。长春市仲裁委员会在本院已经查封争议房屋的情况下，作出的仲裁裁决，不能对抗本院作出的查封措施。因此，本院不予采信。杨晓梅没有举出充分证据证明其对执行标的享有所有权，或者其他足以阻止执行标的转让交付的实体权利，对执行标的不享有足以排除强制执行的权益。因此，杨晓梅提出的异议不成立。”前郭县人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定驳回原告杨晓梅的案外人执行异议之诉。2015年9月18日，前郭县法院向原告送达了（2014）前执监字第号民事裁定书，将（2014）前执监字第号裁定补正，将扣押房产补正为前郭县海勃日戈镇龙海家园2单元201室、202室、301室、302室、401室、402室房屋六处。将民事判决补正为2013年1月4日作出（2013）前民初字第号民事判决。原告对前郭县人民法院（2014）前执监字第号及号民事裁定不符，认为裁定认定事实错误和适用法律错误。第一、原告与第三人房屋买卖协议签订时间2012年11月29日、付款时间2012年12月16日、房屋交付占有时间为2012年12月3日和5日均在前郭县法院于2013年1月17日做出的（2013）前诉中保字第号民事裁定查封之前。第二、根据《中华人民共和国物权法》第十五条未办理物权登记的，不影响合同的效力之规定和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条法律、行政法规规定应当办理登记手续，但未规定登记生效的，当事人未办理登记手续并不影响合同的效力之规定，原告与第三人签订的《房屋买卖协议》合法有效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，又根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，本案原告享有提出案外人执行异议之诉并有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。第三、原告已经实际占有买卖房屋即执行的标的物，原告与第三人虽然没有办理房屋产权过户登记手续，是因为客观上没有在房屋管理部门及时备案登记，不具备办理房屋产权过户登记条件，连查封裁定都是预查封，是由于原告意志以外的原因，原告对此客观上无过错。第四、被告与第三人的债权与原告与第三人的债权具有平等性，原告基于房屋买卖合同占有执行标的物是合法占有，第三人的房屋所有权是限制的所有权，原告的合法占有权具有权利推定、占有保护、占有持续的三大功能。原告享有特定债权，拥有合法占有权，足以对抗第三人即被告对占有标的的非法侵害，亦如本案错误的裁定事由和结果。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上，请求法院判令确认原告杨晓梅于2013年12月29日与第三人签订的关于第三人开发的座落于前郭县海勃日戈镇龙海家园2单元201室、202室、301室、302室、401室，402室房屋买卖合同合法有效；确认第三人开发的坐落于前郭县海勃日戈镇龙海家园2单元201室、202室、301室、302室、401室，402室房屋归原告所有；第三人协助原告杨晓梅办理房屋车库更名登记过户手续；请求在（2013）前诉中保字第号民事裁定和（2013）前民初字第号民事判决案（标的额为231000元）执行中停止对第三人开发的坐落于前郭县海勃日戈镇龙海家园2单元201室、202室、301室、302室、401室，402室房屋的执行。被告张秀娟辩称：一、原告与第三人龙昇房地产于2012年11月29日签订的两份《房屋买卖协议》（以下简称协议）系无效协议，此协议系原告与第三人恶意串通形成的虚假协议，其真正目的是对抗法院的执行行为，根据合同法规定恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益属无效情形，并且原告无完整的证据链能够证明该协议已经依法成立并实际履行。二、既然协议无效，原告请求房屋的所有权，无事实和法律依据，即使协议真实存在，原告也没有对房屋产权进行登记，只能是一种债权关系。根据物权法十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，也不能依据所谓协议做出确权归属，并且本案是执行异议之诉，并非确权之诉，因此该诉讼请求人民法院不应审理，另外原告请求第三人协助办理协议中房屋更名过户属无稽之谈。三、原告所谓协议中买卖房屋停止执行的请求也无事实和法律依据，被告与第三人因民间借贷纠纷一案，在诉讼中被告申请对涉案房屋进行诉中财产保全，并且该判决已经生效，在第三人拒不履行生效判决的给付义务时，原告根据民诉法第二百十七条规定，可以申请对被扣押的房产进行拍卖执行。现该案已进入执行程序。四、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，原告与第三人协议即使符合情形（一）、（三），但是原告购买如此之多的住宅和车库，明显不符合该司法解释规定的情形（二）即所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，并且从该条司法解释可见，必须同时符合三种情形且权利能够排除执行的，其提出的执行异议请求才能依法获得支持，从本案事实看，原告排除执行的条件不符合上述规定，原告请求无事实和法律依据。综上，请求驳回原告诉讼请求，对原告与第三人虚假诉讼行为根据民事诉讼法的相关规定，追求其妨害民事诉讼的责任，如构成犯罪，应依法追究其刑事责任。第三人龙昇房地产述称：一、第三人和原告确实于2012年11月29日签订了书面的房屋买卖协议，并且收到了房屋价款，在签订买卖协议时，第三人和原告共同确认共65套房屋没有出卖才卖给了原告。二、根据宁江区法院刑事判决书以及公司账目记载，此65套房屋其中的一部分在卖给原告之前是以抵押的形式抵押给众多债权人手中且没有办理房屋抵押登记。出卖65套房屋是经过包括宫秀英以及蔡秋成等人的同意才出卖的，宫秀英他们将钥匙交给第三人，并且交给杨晓梅，此600万元的购房款全部用于偿还众多债权人包括刘淑伟、蔡秋成等人的高额利息和本金。65套房屋出卖的事实，有刑事判决书为凭，欠款去向第三人公司李莹书面证据为凭。第三人和原告签订的房屋买卖协议是真实有效的，并且已经征得了本案被告的同意，当时刘淑伟作为第三人公司的经理，参与到非法吸收公众存款案件中，其非常清楚65套房屋的出售以及600万元的房屋价款支付的去向。三、杨晓梅买卖的房屋是第一栋和第三栋，第二栋当时没有盖好至今也没有验收。虽然产权部门对第三人发放了预售许可证，但是由于房屋没有进行产权测绘和支付房屋产权的相关费用，故没有办理统一的大照，所有出卖的房屋至今也无法办理房屋转移登记手续。杨晓梅在签订房屋买卖后，多次要求我公司要求进行房屋转移登记，但鉴于我公司深陷高额的借贷纠纷之中，无力支付费用，故无法办理产权转移手续。仲裁裁决书是在杨晓梅欲办理过户而第三人不能过户情况下，才仲裁至长春仲裁委员会，仲裁时第三人的代理人是由被申请人董凤歧指派的。第三人没有将房屋查封的事实告诉原告杨晓梅。四、被告明知房屋已经出卖给杨晓梅，第三人将房屋卖给杨晓梅，用于偿还被告等债权人的高利本息，并亲自配合第三人将钥匙交给了杨晓梅，现被告为了获取超过法律规定的非法利益，恶意查封涉案房屋。综上所述，第三人出卖65套房屋并没有侵害众多债权人合法权益，第三人在出售房屋时，债权人是明知该房屋出售并将款项用于偿还债权人的债权本息。第三人保留追究债权人法律责任的权利。在杨晓梅买卖房屋后，杨晓梅又和第三人签订了股权质押合同，签订质押合同时预计向杨晓梅借款500万元，后期杨晓梅又陆续向公司支付了400万元的借款，用于第三人公司的经营和施工，以及支付高额利息。杨晓梅和第三人之间既不是合伙关系也不是投资关系，杨晓梅购买房屋的购房款与其借给第三人的其他借款是两笔借款，没有关联。综上，第三人完全同意原告的诉请，也维护第三人的合法权益。经审理查明：2013年1月17日，经被告张秀娟申请，本院作出（2013）前诉中保字第号民事裁定书，对第三人龙昇房地产所有的坐落于前郭县海勃日戈镇龙海家园2单元201室、202室、301室、302室、401室、402室房产予以扣押。2013年1月4日，本院（2013）前民初字第号民事判决书，判决第三人偿还被告张秀娟借款231万元及利息。2013年9月30日，第三人向本院申请财产保全复议，请求撤销（2013）前诉中保字第号民事裁定书，并解封扣押财产，本院（2013）前诉中保字第号通知书：驳回第三人申请，维持原裁定。2013年11月29日原告杨晓梅提交两份《房屋买卖协议》、《声明》等材料向长春仲裁委员会申请仲裁裁决，仲裁裁决内容为：（一）确定双方于2012年11月29日签订的两份《房屋买卖协议》合法、有效；（二）被申请人立即协助申请人杨晓梅办理房屋和车库的过户更名手续。2014年原告杨晓梅依据长春仲裁委员会2013年11月29日的长仲裁字[2013]第号仲裁裁决书，向松原市中级人民法院申请执行。松原市中级人民法院（2015）松民监字第号以“在长春市仲裁委卷宗内的买房第二份协议是2号楼，而杨晓梅提交本院的第二份协议是3号楼，即或是杨晓梅上述所说的是事实，在执行依据没有改变的前提下，本院裁定将3号楼的34套房屋及22个车库更名给杨晓梅错误。在长春市仲裁委裁决之前，裁决所涉的部分房屋已经被前郭县人民法院预查封，长春市仲裁委的裁决不能对抗人民法院已经采取的查封措施。原被执行人单位的法定代表人董凤岐涉嫌非法吸收公众存款已被刑事拘留，其行为与本案执行裁定所涉及的部分房屋存在关联。”为由，撤销了原来的执行裁定。原告遂向本院提出案外人执行异议申请，本院（2014）前执监字第号民事裁定书以“杨晓梅没有举出充分证据证明其对执行标的享有所有权，或者其他足以阻止执行标的转让交付的实体权利”为由，驳回了案外人杨晓梅的异议。2015年8月18日，前郭县人民法院向原告送达了（2014）前执监字第号民事裁定书，2012年11月30日，第三人将法定代表人由董凤岐变更为杨晓明。（2015）宁刑初字第号刑事判决书中在第三人龙昇房地产原法定代表人董凤岐诈骗犯罪事实中“未告知被害人曲波的情况下，将此房屋（龙海家园小区2单元201室、202室、402室、501室、502室、601室、602室）出售给杨晓梅；未告知被害人蔡秋成的情况下，将此房屋（龙海家园小区4单元601室）出售给杨晓梅；未告知被害人张秀娟的情况下，将此房屋（龙海家园小区2单元202室、402室、201室）出售给杨晓梅；未告知被害人王学辉的情况下，将此房屋（龙海家园小区2单元202室、302室、402室、1号楼3单元602室）出售给杨晓梅；未告知被害人刘桂霞的情况下，将此房屋（龙海家园小区3单元602室）出售给杨晓梅；被告人董凤岐、李莹隐瞒了前郭县深井子龙海家园小区4单元502室已出售他人、2单元202室已顶账给他人的情况，将该房屋重复出售给被害人杨晓梅”且在该刑事判决书“被害人杨晓梅陈述：我们签订了股权质押合同，并将龙昇房地产公司的法定代表人过到我指定的亲属杨晓明名下，后又过到蔡文侠名下”。认定上述事实的证据有：长仲裁字[2013]第号、（2014）松民执字第号、（2015）松民监字第号、（2014）前执监字第号、（2014）前执监字第号、（2015）宁刑初字第号。根据原告诉讼请求和被告答辩意见，归纳本案的争议焦点：原告杨晓梅对争议房屋是否享有所有权。双方当事人对本案的争议焦点无异议和补充。本院认为：原告杨晓梅虽与龙昇房地产签订了2份房屋买卖协议，但松原市宁江区法院（2015）宁刑初字第号刑事判决书中已经认定涉及本案房屋买卖协议中的部分房屋被原第三人龙昇房地产公司法定代表人董凤岐未告知被害人情况下出售已经构成刑事犯罪，故本院对该2份买卖协议的效力不予认定。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告杨晓梅虽然与第三人龙昇房地产签订了房屋买卖协议，但双方没有办理房屋产权过户手续，根据法律规定，买房人在购买房屋后未办理所有权变更登记手续，则不能发生物权变动的法律后果，买受人尚未取得标的物的所有权，不能依据合同约定，请求法院确认房屋所有权归其所有，房屋买卖合同不能作为法院对房屋确权的依据，故本院对原告请求确认房屋权属归其所有的请求不予支持。原告请求第三人协助原告办理房屋车库门房更名登记过户手续的请求不是案外人执行异议之诉的审理范围，故本院对原告该请求不予支持。综上，原告杨晓梅并未向本院举出足以证明其是房屋所有权人的证据，故其主张执行异议之诉的理由不成立，应予以驳回。经本院第六次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，判决如下：驳回原告杨晓梅的诉讼请求。案件受理费8050元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。审判长  王蓓蓓审判员  赵莉莉审判员  晏淑荣二〇一六年五月四日书记员  张 岩