福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽06民终3050号
上诉人（原审被告）：曾秋勇，男，1972年4月29日出生，汉族，农民，住福建省漳州台商投资区。
委托诉讼代理人：曾伟国，福建维堂律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：刘幼英，女，1975年8月31日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。
上诉人曾秋勇因与被上诉人刘幼英租赁合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2017）闽0681民初712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
曾秋勇上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回刘幼英诉讼请求。事实和理由：1.《租赁合同》依法成立并生效，一审法院认定无效是错误。(1)2005年以来，曾秋勇向福建省漳州台商投资区角美镇社头村第五村民小组承租土地面积约16000平方米。该事实双方均无异议，且一审也认定本案讼争地块是曾秋勇向社头村第五村民小组承租的。因此，曾秋勇已合法取得了本案讼争地块的土地承包经营权，有权对该地块行使承包经营权益，并享有将上述承包地流转他人的权利。（2）曾秋勇与刘幼英签订的《租赁合同》约定讼争土地出租给刘幼英，不包括该地块的管理房、铁棚等地上附着物。曾秋勇之前有否将该地块用于“龙海市永兴水泥制品厂”的厂房建设、有否改变土地的性质和用途与《租赁合同》的法律效力问题并无必然的因果关系。（3）刘幼英承租上述地块后，在未办理相应手续的情况下开始在该地块开展高岭土加工作业，在2016年5月18日发生触电致人死亡的事故才被政府责令停产，与其租赁地块没有必然的因果关系，是《租赁合同》履行层次的问题，该事实不能作为认定《租赁合同》法律效力的因素。（4）漳州台商投资区管理委员会于2016年6月16日作出的《漳州台商投资区管理委员会关于“5.18”社头村高岭土加工场触电事故调查报告的批复》（以下简称批复）不能作为本案的定案依据，讼争地块的征地手续至今还未依法经过审批、未依法取得合法的征地手续，请求二审法院重新予以审查、核实；依据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条第二款规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。漳州台商投资区管委会现有的征收标准是土地补偿款包含青苗补偿费，且不管被征收地块有否种植青苗均有向被征收农户支付青苗补偿费。本案角美镇征迁办虽已将地上附着物赔偿款支付给曾秋勇，并将土地补偿款拨付到社头村第五组，但社头村第五组也未向曾秋勇支付青苗补偿款、未将未到期的租金返还给曾秋勇、曾秋勇与社头村第五村民小组的租赁合同未解除，讼争地块的土地性质仍然是集体所有土地，未转化为国有土地。因此，讼争地块还未被依法征收，曾秋勇仍有权行使承包经营权、有权将讼争地块出租给刘幼英，双方签订的《租赁合同》依法成立并生效。2．曾秋勇无须返还租金120000元给刘幼英。既然一审法院认定《租赁合同》无效，刘幼英占用租赁物期间，应参照合同约定支付占用期间的费用。因刘幼英至今未将讼争地块交付给刘幼英，该事实刘幼英在一审开庭审理过程中也予以确认。因此，刘幼英应从2016年1月18日起至返还土地之日止，参照合同约定的年租180000元的标准向曾秋勇支付占有费。所以，曾秋勇不但没有义务将120000元的租金返还给刘幼英，刘幼英还应将自2017年1月18日至返还土地之日止的占用费支付给曾秋勇。另外，一审法院以批复责成漳州台商投资区行政执法局依据相关法律法规的规定对刘幼英的高岭土加工场进行拆除，所以刘幼英无法再使用租赁物，认定刘幼英支付占用费的占用期间为2016年1月18日至2016年5月18日。但2016年5月18日不应是计算本案占用费的终止时间，理由如下：1.批复的作出时间2016年6月16日，不是2016年5月18日，该期间租赁物仍由刘幼英占有、使用；2.漳州台商投资区行政执法局何时拆除刘幼英的高岭土加工场也不得而知，该事实也未查明，无法确定刘幼英不能使用租赁物的具体时间；3.“5.18”事故的发生与《租赁合同》的履行不存在因果关系，刘幼英仍然可对租赁物行使承包经营权，不一定仅将租赁物作出高岭土加工场所。
刘幼英辩称，1.租赁合同有效,签订合同时曾秋勇没有告知讼争土地已被政府征收,刘幼英在不知情的情况下签订合同,因此,曾秋勇应返还一年租金180000元。
刘幼英向一审法院起诉请求:1.解除双方签订的《租赁合同》；2.曾秋勇返还刘幼英租金180000元以及向刘幼英赔偿自2016年1月18日起至还清全部款项之日止的利息损失（损失以180000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至返还之日止）。
一审认定事实：刘幼英与曾秋勇于2016年1月18日订立《租赁合同》，合同约定曾秋勇将坐落在社头村官路自然村约16000平方米土地出租给刘幼英，作为刘幼英生产经营之用，范围以四面围墙为界，租赁期限自2016年1月18日至2026年1月18日，租金每年180000元，租金每半年支付一次，租赁期内租金不变。合同签订后，曾秋勇将租赁物交付刘幼英使用。2016年4月14日，刘幼英支付曾秋勇租金180000元。2016年5月18日，租赁场地发生触电事故。2016年6月16日，漳州台商投资区管理委员会作出批复查明事故间接原因：曾秋勇在龙海市永兴水泥制品厂被征收，已取得土地以及地上附着物已获得赔偿的情况下，还将场地租用给刘幼英从事生产经营之用，租用后，未起到监督监管作用，是事故发生间接原因；责成漳州台商投资区行政执法局依据相关法律法规的规定对刘幼英高岭土加工场拆除，同时对相关人员做出处理。另查明，本案租赁场地系曾秋勇向龙海市角美镇社头村民委员会第五村民小组承租。
一审法院认为,关于租赁合同的效力问题。曾秋勇用于出租的场地为社头村第五村民小组的集体用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第十四条的规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产等农业生产，改变土地的性质和用途，应当办理土地变更登记手续。曾秋勇将上述土地用途改变，用于龙海市永兴水泥制品厂的厂房建设，之后又将上述场地转租给刘幼英用于高岭土加工场生产经营，改变了该土地的用途，至今未办理土地变更登记手续，违反了法律的强制性规定，曾秋勇与刘幼英签订的租赁合同依法应认定为无效。无效合同自始无效，无须解除，因此，刘幼英请求解除双方之间的《租赁合同》，于法无据，不予支持。关于租金的返还问题。租赁合同无效，但承租人占用租赁物期间，应参照合同约定支付占用期间的费用。“5.18”事故发生后，漳州台商投资区管理委员会责成漳州台商投资区行政执法局依据相关法律法规的规定对刘幼英高岭土加工场进行拆除。因此，2016年5月18日之后，刘幼英作为承租人已经无法再使用本案租赁物，不应再支付占用费。曾秋勇应将收取的2016年5月19日至2017年1月18日期间（共计8个月）的租金返还给刘幼英。根据双方租赁合同约定，一年租金180000元，每个月租金为15000元，8个月租金共计120000元。因此，曾秋勇应返还刘幼英租金共计120000元。刘幼英超过上述金额部分的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。因租赁场地用于非农建设，改变土地用途，违反法律强制性规定，导致合同无效，曾秋勇与刘幼英均有过错，因此，刘幼英主张曾秋勇应赔偿利息损失，不予支持。综上，双方签订的《租赁合同》因违反法律强制性规定，应为无效。刘幼英请求曾秋勇返还租金120000元，予以支持。超过上述请求部分，没有法律依据，予以驳回。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条之规定，判决：一、被告曾秋勇应于本判决生效之日起十日内返还原告刘幼英租金120000元。二、驳回原告刘幼英其他诉讼请求。本案受理费21000元，由原告刘幼英负担7000元，被告曾秋勇负担14000元。
二审中，当事人没有提交新证据。除曾秋勇对一审认定“曾秋勇在龙海市永兴水泥制品厂被征收，已取得土地以及地上附着物已获得赔偿的情况下，还将场地租用给刘幼英从事生产经营之用，租用后，未起到监督监管作用，是事故发生间接原因”有异议外，认为曾秋勇至今未取得土地和青苗补偿款,政府征收土地并没有批文,与承包土地的村民还未接触,曾秋勇对讼争土地还享有使用权,还有权出租给刘幼英。双方当事人对一审认定其他事实均无异议，本院予以确认。对双方当事人争议事实，本院分析如下：根据漳州台商投资区管理委员会批复，一审法院认定该讼争土地已被政府征收有事实依据,曾秋勇不再对讼争土地享有使用权,更无权出租给刘幼英使用。曾秋勇异议主张对讼争土地还享有使用权缺乏事实依据，不予支持。
本院认为，关于租赁合同的效力问题。曾秋勇与刘幼英签订的《租赁合同》系双方意思表示真实，且未违反法律、法规效力性强制性规定，应认定合法有效。曾秋勇上诉主张合同有效符合法律规定，应予以支持，一审判决认定《租赁合同》无效不当，应予以纠正。因讼争土地于曾秋勇与刘幼英签订合同前已被政府征收，因合同不能继续履行，刘幼英请求双方解除合同有事实依据，应予以支持。
关于租金的返还问题。“5.18”事故发生后，漳州台商投资区管理委员会责成漳州台商投资区行政执法局依据相关法律法规的规定对刘幼英高岭土加工场进行拆除。因此，2016年5月18日之后，刘幼英作为承租人已经无法再使用讼争土地，不应再承担土地租金。曾秋勇应将2016年5月19日至2017年1月18日期间（共计8个月）收取的租金返还给刘幼英。一审判决曾秋勇返还8个月租金共计120000元并无不当。曾秋勇上诉主张“5.18”事故的发生与《租赁合同》的履行不存在因果关系，刘幼英仍然可对租赁物行使承包经营权的上诉理由缺乏事实和法律依据，不予支持。
综上所述，曾秋勇上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持福建省龙海市人民法院（2017）闽0681民初712号民事判决第一项；
二、撤销福建省龙海市人民法院（2017）闽0681民初712号民事判决第二项；
三、曾秋勇与刘幼英于2016年1月18日签订的《租赁合同》予以解除；
四、驳回刘幼英其他诉讼请求。
二审案件受理费2700元，由上诉人曾秋勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶小铭
审 判 员 陈春生
审 判 员 陈育生
二〇一八年一月十二日
法官助理 徐明水
书 记 员 马晓斌