山东省济南市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）鲁01民特56号
申请人（仲裁申请人、反请求被申请人）：山东广安物业管理有限责任公司，住所地济南市市中区。
法定代表人：鹿艺，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李爽，女，1975年6月4日出生，汉族，该公司员工，住济南市市中区。
委托诉讼代理人：商静，山东齐华律师事务所律师。
被申请人（仲裁申请人、反请求申请人）：刘玉明，男，1931年2月12日出生，汉族，住济南市槐荫区。
委托诉讼代理人：李振，山东盈德律师事务所律师。
申请人山东广安物业管理有限责任公司（以下简称山东广安物业公司）与被申请人刘玉明因申请撤销仲裁裁决一案，本院于2017年8月16日受理本案后依法组成合议庭，于同年9月27日公开开庭审理了本案。申请人山东广安物业公司的法定代表人鹿艺和委托诉讼代理人李爽、商静，被申请人刘玉明和委托诉讼代理人李振到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
涉案双方当事人因房屋租赁合同发生争议。2016年4月，山东广安物业公司作为仲裁申请人向济南仲裁委员会提出仲裁申请，要求被申请人刘玉明支付自2016年1月累计拖欠的�租356.8元。对此，刘玉明提出仲裁反请求，要求山东广安物业公司退还其2007年8月至2015年12月的租金6585.6元以及多交的转租手续转换服务费4897元。
本案仲裁庭经审查认定：
（一）双方自2007年7月起便建立直管公房租赁关系，申请人山东广安物业公司将其负责经营和管理的，位于济南市市中区小梁庄街6号楼2单元202室租赁给被申请人刘玉明居住。2014年8月14日双方订立的最后一份《直管公房租赁合同》中约定：乙方（被申请人）承租甲方（申请人）住宅房屋除应当按照济南市价格主管部门确定的租金标准交纳标准租金外，对符合我市住房制度改革中关于超面积加租和住房补贴加租政策的，还应当交纳超面积和享有住房补贴增加的租金。乙方承租甲方非住宅房屋，按照我市价格、财政和房管部门共同确定的租金标准执行。房屋租赁期限内，房屋标准租�、住宅超面积加租和住房补贴加租标准进行调整时，乙方应交纳的租金额同时也相应调整。房屋标准租金和住房补贴增加的租金按照房屋使用面积计算；非住宅租金和住宅房屋超面积加租按照建筑面积计算。该合同第三条“租金标准”约定：按现行的租金标准，乙方应交月租金总额。住宅超面积加租标准为：租住一套住房超过住房控制面积标准20%以内（含20%）的部分，每平方米建筑面积每月加收1.50元；超过控制面积标准20%以上的部分，加收3.00元。租住两处房或者已按房改购买一套同时租住一套以上超过住房控制面积标准的，超过控制面积标准部分每平方米建筑面积每月加收3.00元。该合同第四条“租金交纳方式”约定：在房屋租赁期限内，乙方应当于每月25日前，按本合同第三条规定的月租金总额向甲方交纳租金（乙方自愿预交的除外）。乙方未按约定期限或租金额交纳租金的，按累计拖欠租金额的5%向甲方交纳滞纳金。合同附表1载明：房屋坐落于济南市市中区小梁庄街6号楼2单元202室，使用面积23.8平方米，标准租金22元，超面积租金67.2元，租金总额89.2元。
（二）2013年2月1日，济南市住房保障和房产管理局向济南市中级人民法院出具《证明》一份，载明：我局位于市中区范围内的直管公房，全权委托山东广安物业有限责任公司负责经营和管理。在委托经营期间，该公司暂行出资人的权利，有权对其管辖范围内的直管房实施出售、出租、维修、入股、置换等权利，以及在经营管理过程中所引起的一切诉讼、仲裁等纠纷处理等均由该公司全权负责处理。
（三）济房权证中字第0232**号载明：涉案房屋编号2012121100040920200015，坐落于市中区小梁庄街6号楼2—202（涉案房屋），建筑面积35.75平方米，�途住宅，所有人为济南市住房保障和房产管理局。
（四）2015年7月16日，济南市房屋档案馆出具《房屋权属状况信息》一份（房屋编号20080925689284，查询编号QS201507160035），该《房屋权属状况信息》显示：位于槐荫区第二机床南村10号楼2单元103室系刘玉明房改购买，面积55.89平方米。
（五）2007年7月24日和26日，申请人分别向被申请人出具《山东省济南市服务业、娱乐业、文化体育业通用发票（平）》各一份，第一份发票显示，付款单位为被申请人，经营项目为置换，金额为1937元。第二份发票显示，付款单位为被申请人，经营项目为房租，金额为3040元。
（六）申请人收取被申请人2007年8月至2015年12月超标加租租金6585.6元。
（七）被申请人自2016年1月至4月没有向申请人交纳任何房租。
（八）被申请人系济南市机床二厂�休职工，退休前身份为工人。
本案仲裁庭意见：
（一）关于双方当事人建立直管公房租赁关系的时间及《直管公房租赁合同》的效力问题。
申请人与被申请人均认可，2007年7月24日和26日申请人出具的两份《山东省济南市服务业、娱乐业、文化体育业通用发票（平）》载明的时间，为双方直管公房租赁关系建立的时间，亦认可《直管公房租赁合同》包括计价、超面积加租等事项，必须符合国家政策。据此，仲裁庭认为，申请人与被申请人于2007年7月首次建立直管公房租赁关系和直管公房租赁关系租金的计算、超面积加租等事项必须符合国家政策的事实应予认定，并作为仲裁庭裁决本案的依据。
（二）关于申请人主张被申请人交纳2016年1至4月租金356.8元是否应当支持问题。
申请人主张被申请人交纳该笔租金的依据是，�申请人系济南市机床二厂退休职工，退休前身份为工人。依据济房委字[1999]1号第一条第二款规定，一般职工的控制住房标准为65平方米，被申请人曾依据房改政策购买位于槐荫区第二机床南村10号楼2单元103室，建筑面积59.9平方米，后又租赁涉案房屋，计价面积27.5平方米。根据济改发[1994]57号第一条第四款的规定，对超标准住房实行超标加租。因此，2014年8月14日订立《直管公房租赁合同》时，双方约定标准租金22元，超面积租金67.2元，租金总额为89.2元。被申请人欠交4个月租金，应为356.8元。被申请人只认可按约定的标准租金22元交纳4个月，共计88元。仲裁庭注意到，双方均认可直管公房租赁关系的房租计价、超面积加租必须符合国家政策。申请人主张每个月加收超面积租金67.2元的依据是济房委字[1999]1号第一条第二款和济政发[1994]57号文第一条第四款。经查，济房�字[1999]1号名称为，济南市住房委员会关于印发《济南市职工住房货币化分配实施细则》等4个文件的通知。申请人主张适用的第一条第二款为该文件项下之文件之一，名称为，《济南市关于调整现有公有住房租金标准和出售价格以及相关政策的规定》。其中，一、提高公有住房租金之（二）规定：对超标准住房实行超标加租。本次提高公有住房租金后，现住房超过控制标准20%以内（含20%）的部分，每平方米建筑面积在按规定交纳正常租金的基础上加收1.50元；超过控制标准20%以上的部分，加收3.00元；租住两处房以上超过标准的，要进行腾退或调整，不腾退或调整的，超过控制标准部分每平方米加收3.00元。济政发[1994]57号名称为，济南市人民政府关于印发《济南市人民政府贯彻的实施意见等4个文件的通知》。申请人主张适用的第一条第四款为该文件项下之�件之一，名称为，《济南市提高公有住房租金以及住房公积金归集、使用和管理的规定》。其中，一、提高公有住房租金之（四）规定：提高公有住房租金后，对超标准住房仍实行超标准加租。根据省有关规定，住房标准以建筑面积计，一般职工65平方米……租住1995年6月底前投入使用的现住房，超过标准20%以内（含20%）的部分，每平方米建筑面积在房改现行租金的基础上加收1元；超过标准20%以上部分，加收2元。租住两处房以上超过标准的，原则上只保留一处，对不退房者，超过标准的每平方米建筑面积在房改现行租金的基础上加收2元。租住1995年7月1日以后竣工的新房，超过标准的，租金一律加收2元。该两份文件均规定，承租人“租住两处房以上超过标准的”，才按照文件规定加收租金。本案中，被申请人系退休工人，根据政策控制住房标准为65平方�。申请人提供的现有证据，只能证明被申请人租赁涉案房屋，计价面积27.5平方米，并未超过控制住房标准65平方米。对被申请人通过房改政策购买的槐荫区第二机床南村10号楼2单元103室房屋，是否属于上述两个文件中“租住”的房屋问题，申请人在仲裁庭第三次开庭时提出，政策规定的是“租住两处以上房产”，并不是承租的概念，申请人名下有两处房产，就应当加租，并提供济价房字[2002]314号及其附件予以证明。仲裁庭注意到，济价房字[2002]314号名称为，《济南市物价局房管局关于公有住房租金调整工作有关问题的通知。》申请人主张适用的第二条内容为：对不具备出售条件的公有住房，从2003年1月1日起，停收取因承租人领取住房补贴而增加的部分租金。该条规定与申请人的上述主张无任何关系。申请人提交的，自称是该文件附件的“材料”之二“加强直管公�租金管理，严格执行直管公房租金标准”部分，虽有“对直管公房住宅超面积控制标准住房实行超标加租和享受住房补贴家庭实行住房补贴加租政策，”之内容，但该“材料”无头无尾，字体和行文格式与济价房字[2002]314号有明显不同，申请人亦不能提供证据证明该“材料”与济价房字[2002]314号系一个完整整体。仲裁庭认为，申请人的上述主张及《直管公房租赁合同》第三条“租住两处房或者已按房改购买一套，同时租住一套以上超过住房控制面积标准的，超过控制面积标准部分每平方米建筑面积加收3.00元。”之约定，与国家及济南市的政策规定不符，在本案中不应发生法律效力。被申请人应当按照《直管公房租赁合同》约定的标准租金，向申请人支付2016年1月至4月份租金共计88元。
（三）关于反请求申请人主张反请求被申请人还多收取的房租和置换服务费是否应当支持问题。
反请求申请人在反请求中，主张反请求被申请人返还多收取的房租3040元、置换服务费1857元，共计4897元。该两笔费用根据反请求申请人提供的两份发票应为房租3040元，置换（发票如此记载）1937元，共计4977元，反请求申请人认为“置换”应为置换服务费，按照约定应为80元。故申请返还4897元。反请求被申请人除认为该两笔款项收取合理合法外，还提出反请求申请人该项主张已经超过仲裁时效，依法不应返还。仲裁庭注意到，反请求申请人提供的两份票据的出具时间为2007年7月24日和2007年7月26日。仲裁过程中，反请求申请人没有提供证据证明在提起反请求前，向反请求被申请人主张过权利。根据《中华人民共和国仲裁法》第七十四条“法律对仲裁时效有规定的，适用该规定，法律对仲裁时效没有规定的，适用诉讼时效的规定。”和《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”之规定。仲裁庭认为，反请求申请人该项主张超过诉讼时效，依法不应支持。
（四）关于反请求申请人主张反请求被申请人返还多收取的超标准租金6585.6元是否应当支持问题。
反请求申请人在仲裁过程中，以其租住的房屋没有超过控制面积为由，请求反请求被申请人返还2007年8月至2015年12月多收取的超标准租金共计6585.6元。反请求被申请人在答辩中，对收取反请求申请人2007年8月至2015年12月超标准租金6585.6元没有异议，但提出其收取的该笔费用符合法律政策规定，依据与其在本请求中提出的每个月加收超面积租金67.2元相同。在仲裁庭第三次开庭中又提出反请求申请人该项主张超过仲裁时效，应予驳回。对反请求被申请人第�点抗辩意见，根据本庭第二点仲裁意见不应支持。对反请求被申请人第二点抗辩意见，仲裁庭注意到，2014年9月4日反请求被申请人向反请求申请人发出《通知》一份，通知反请求被申请人交纳2007年8月至2014年9月应加收的租金5779.20元，也就是说，反请求被申请人第一次通知反请求被申请人交纳该笔款项的时间是2014年9月4日。至反请求被申请人2016年4月22日提起反请求之日，不足两年。仲裁庭据此认为，反请求被申请人上述两点抗辩理由无事实依据和法律依据，依法不应支持。反请求被申请人应当返还反请求申请人6585.6元。
（六）关于本案仲裁费用的承担问题
仲裁庭认为，因本请求和反请求申请人的仲裁请求均未全部获得支持，故应由双方当事人按比例承担本案仲裁费用。
2017年8月1日，济南仲裁委员会作出(2016)济仲裁字第0313号裁决书，�决：（一）本请求被申请人刘玉明向本请求申请人山东广安物业管理有限责任公司支付房屋租金人民币共计88元；（二）反请求被申请人山东广安物业管理有限责任公司返还反请求申请人刘玉明超标准加租租金人民币共计6585.60元；（三）本请求申请人山东广安物业管理有限责任公司的其他仲裁请求不予支持；（四）反请求申请人刘玉明的其他仲裁请求不予支持；（五）本案本请求仲裁费用350元，由本请求申请人山东广安物业公司承担263.68元，由本请求被申请人刘玉明承担86.32元。本案反请求仲裁费用769元，由反请求申请人刘玉明承担327.96元，由反请求被申请人山东广安物业公司承担441.04元；上述第（一）至（五）项合并计算共计人民币6852.32元，由山东广安物业公司于裁决书生效之日起十日内一次性支付给刘玉明。
申请人山东广安物业公司在撤销仲裁申请及庭审中称，1.仲裁裁决违反法定程序。济南仲裁委员会适用简易程序独任审理的本案，长达一年多的时间结案，严重违反了仲裁规则三个月作出裁决的规定。2.仲裁裁决存在漏裁、超裁的事项。仲裁庭未对双方签订的济南市直管公有房屋租赁合同的效力作出认定，对双方签订的租赁合同约定的每月租金89.2元不予认定，擅自变更合同条款，将租金变更为每月22元，明显系超范围仲裁。3.按照政策规定，被申请人的住房标准为65平方米，其名下房改房屋面积为59.9平方米，加之其承租的直管公房27.5平方米，合计87.4平方米，对于超出其65平方米住房标准的面积进行超标加租。双方签订的租赁合同约定，标准租金为每月22元、超面积租金每月为67.2元，租金总额为每月89.2元。虽然被申请人已经将其房改房产出售，但其承租直管公房、参加房改本身已经享受了国家的福利政策，�合政策中租住两处房产的规定。被申请人据此应承担相应的置换费用并按照超面积的标准支付租金。仲裁裁决违背社会公共利益，侵犯了国家的公房管理制度以及其他广大群众的利益，应予撤销。
被申请人刘玉明当庭答辩称，1.本案涉及历史遗留问题和国家政策问题，仲裁员提出延期申请并经仲裁委领导批准，对本件进行了延期，符合仲裁规则的要求。2.仲裁裁决对合同效力部分作出了认定，依据被申请人的仲裁反请求，根据国家政策的规定，对每月22元的租金进行认定，没有遗漏或超裁现象。3.根据有关证据和国家政策、文件，没有“租住两处住房或者已经按照房改购买一套，同时租住一套以上超过住房控制面积标准的，加收每平方米单元租金”的规定，相关政策文件仅是规定租住两处住房超过控制标准面积标准，裁按照规定加收租金。故双方签订的租�合同的约定违背国家政策，应为无效。仲裁裁决并未损害社会公共利益，也未侵犯国家的公房管理制度，应驳回申请人的撤裁申请。
本院认为，申请人与被申请人订立的直管公房租赁合同中明确约定，发生争议提交济南仲裁委员会仲裁。济南仲裁委员会依据双方约定的仲裁条款主管涉案纠纷，符合有关法律规定。
《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定，当事人提出证据明裁决有下列情形之一的，可以向仲委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：(一)没有仲裁协议的；(二)裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；(三)仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；(四)裁决所根据的证据是伪造的；(五)对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；(六)仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。
《济南仲裁委员会仲裁规则》第五十五条规定，仲裁裁决应当自受理案件之日起四个月内作出。当事人提出仲裁反请求的，仲裁庭应当在反请求受理之日起四个月内作出裁决。当事人提出变更仲裁请求或变更反请求的，可以在四个月的基础上适当延长，但最长不得超过二个月。有特殊情况情况需要延长的，由仲裁庭报经本会主任批准，可以适当延长。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十条规定，仲裁法第五十八条规定的“违反法定程序”，是指违反仲裁法规定的仲裁程序和当事人选择的仲裁规则可能影响案件正确裁决的情形。济南仲裁委员会作出本案仲裁裁决时，超过了济南仲裁委员会仲裁规则规定的仲裁审理期限，确有瑕疵。但仲裁规则作出仲裁审限的规定，其本意是为了尽快解决纠纷，及时保护当事人的合法权益，增强仲裁员的责任心，以提高仲裁案件的效率，尽快作出裁决。如仅仅因为延期仲裁即予以撤销，必然导致双方纠纷无法迅速解决，更造成时间的再次迟延。本案申请人亦未提交证据证明存在延期作出裁决影响本案正确裁决的情形。
涉案纠纷系两平等民事主体之间因租赁合同发生的纠纷，仲裁庭依据双方当事人提交的证据，依据相关法律规定和对国家相关政策的解读，对当事人提出的仲裁请求以及仲裁反请求分别予以处理，作出《直管公房租赁合同》中的有关条款的约定，与国家及济南市的政策规定不符，在本案中不应发生法律效力的认定，进而作出本案仲裁裁决，属于仲裁机构对案件实体认定和有关法律、法规、国家相关政策具体适用的范畴，不属于遗漏或超裁的情形。依据有关法律规定，人民法院对申请撤销仲裁案件进行程序审查的要求，且仲裁庭结合本案纠纷具体案情，�涉案当事人的租赁合同纠纷个案作出处理，对于其他公房租赁案件并不当然具有普遍意义。故仲裁裁决并未损害社会公共利益，也未侵犯其他广大群众的利益。
综上，申请人申请撤销仲裁裁决的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国仲裁法》第六十条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十五条之规定，裁定如下：
驳回申请人山东广安物业管理有限责任公司的申请。
案件受理费400元，由申请人山东广安物业公司承担。
本裁定为终审裁定。
审判长 刘 卫
审判员 郑国栋
审判员 李亚超
二〇一七年十月十二日
书记员 石 慧