江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2454号
上诉人（原审被告）李强，男，1963年5月27日生，汉族，自由职业。
委托代理人卞为贵，江苏苏骏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈健，男，1964年6月27日生，汉族，自由职业。
委托代理人谭小猛。
委托代理人王永娥（系被上诉人妻子），女，1970年9月6日生，自由职业。
上诉人李强因与被上诉人陈健房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2014）玄锁民初字第74号民事判决，向本院提起上诉，本院受理本案后，依法组成合议庭于2014年6月16日公开开庭审理了本案。上诉人李强及委托代理人卞为贵，被上诉人陈健的委托代理人谭小猛、王永娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈健原审诉称，1993年11月10日，陈健与李强签订房屋买卖合同，约定陈健购买李强所有的坐落于南京市玄武区某地5号某幢604室房屋（以下简称604室房屋），总价8.5万元，陈健支付该房款并居住至今。但李强至今未配合陈健进行过户，故陈健诉至法院，请求判令李强协助将604室房屋所有权和土地使用权过户至陈健名下。
李强原审辩称，陈健在签订协议后也一直未依约履行，支付房款时就开始违约，李强在房屋符合上市交易条件后要求陈健支付剩余部分房款，陈健一直未支付；双方签订房屋买卖合同时，李强对房屋只有部分产权，合同也未得到其他共有人的追认，应属无效，故请求驳回陈健诉讼请求。
原审法院经审理查明，1992年8月17日，李强以600元／㎡向原南京市玄武区解决困难户住房工作办公室购买面积56.09㎡的解困房一套，即604室房屋。同日，李强取得604室房屋所有权证，登记情况为部分产权，丘号为176220-III-34，权证编号为玄字第04766号，房屋来源为向解困办优惠购买（五年后进入市场）。1996年1月30日，南京市玄武区住房制度改革领导小组办公室向李强发出一份通知，主要内容为通知李强携带购买房屋产权证（原为部分产权证）到市产权处监理科重新办理产权证。1996年2月16日，李强妻子马翠珍代李强重新领取了604室房屋所有权证，该所有权证中未注明部分产权，权证编号为玄改字第00043号，房屋来源为房改购房。2002年1月16日，604室房屋登记为李强所有。
1993年11月10日，李强（甲方）与陈健（乙方）签订了一份《购买私有房屋协议书》，约定甲方将604室房屋出卖给乙方，房屋价格85000元，包括市委补助的17%部分由乙方承担，甲方不负责房屋的各种费用，如乙方办理房屋各种正常手续时，甲方应给予协助，购房款自签订之日乙方先付45000元，结余40000元于1994年6月30日付清，陈健、李强及担保人周元朝、见证人李勇在协议书中签字。1995年2月15日，陈健付清了全部购房款85000元。上述协议签订后，陈健即实际占有并使用房屋至今。
审理中，李强称卖房时其对房屋并不享有完全产权，故协议中特别约定市委补助的17%部分由陈健承担，但陈健并未实际支付该17%部分的款项。陈健的付款时间与协议约定不一致，有违约行为。陈健提供的房屋所有权证未显示部分产权，与事实不符，该证据明显是虚假的。
陈健称，其提供的房屋所有权证系签订协议时李强交给陈健的，陈健作为善意的购房人已经审查了购房发票，并支付了对价，且居住至今。协议约定的85000元系购房总价，其中包含了市委补助部分。
因双方当事人意见分歧较大，致无法调解。
上述事实，有当事人的陈述、《购买私有房屋协议书》、收条、房屋所有权证、房屋登记簿、南京市出售“解困房”专用发票及原审法院庭审笔录等加以证明。
原审法院认为，双方当事人签订的《购买私有房屋协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律或者行政法规的强制性规定，虽签订该协议时李强对604室房屋不具有完全所有权，但后李强取得了完全所有权，因此《购买私有房屋协议书》为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。陈健按约支付了购房款，并实际占有使用房屋至今，现604室房屋已经符合政策规定的上市交易条件，故李强应协助陈健将604室房屋所有权和土地使用权过户至陈健名下，因过户产生的所有费用由陈健承担。关于李强辩称陈健未完全支付购房款，因合同中明确约定房价计八万五千元，包括市委补助部分，从合同的文义解释看，双方约定的市委补助部分已经包含在购房款中，李强的该辩解意见并无证据加以证明，故原审法院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，原审法院判决如下：
李强于判决生效之日起十日内将坐落于南京市玄武区某地5号某幢604室房屋所有权过户至陈健名下，并于房屋所有权过户至陈健名下之日起十日内协助将土地使用权过户至陈健名下，因此产生的所有费用由陈健负担。
原审案件受理费10531元，因适用简易程序减半收取5265.5元，保全费3886元，合计9151.5元，由李强负担。
李强向本院提起上诉称，一、原审法院认定事实错误。原审法院对购买私有房屋协议书中的内容断章取义。结合上诉人与房改办签订的购买解困房协议书的内容可以明确，双方当事人在买卖协议中约定上诉人向被上诉人出售自己及单位拥有的讼争房屋的部分产权，价格为85000元，但原审法院曲解为房屋总价85000元，从而对案件基本事实认定错误。原审判决中认定被上诉人提供的房屋所有权证系签订买卖协议时上诉人给被上诉人的，与事实不符。讼争房屋签订买卖协议时上诉人只有部分产权，房屋所有权证是1996年参加房改时取得的，不可能在1993年签订协议时就交给被上诉人。二、原审判决适用法律错误，被上诉人从付款时就开始违约，原审判决依据合同法第六十条及第一百零七条判决上诉人继续履行合同，适用法律错误。请求依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
陈健答辩称，一、被上诉人在朋友的介绍下认识上诉人，上诉人交予被上诉人一份南京市私有房屋所有权证，还提供南京市出售“解困房”专用发票一张，证明讼争房屋是李强本人购买，被上诉人有充分理由相信讼争房屋为李强所有，被上诉人系善意第三人。二、双方在买卖协议中约定的8.5万元系总房款，并非上诉人所称17%额外约定。三、上诉人于2002年便取得了讼争房屋的所有权，具有完整的处分权，其与被上诉人签订的买卖协议合法有效。被上诉人作为善意第三人，已经支付了合理对价并实际在讼争房屋内居住近20年，取得房屋的程序合法有效。请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与一审查明的事实基本一致。
本院另查明，1992年8月17日，南京市人民政府向李强核发了涉案房屋的所有权证（部分产权），该证在房屋来源及取得日期栏内注明：向解困办优惠购买（五年后进入市场）。1996年元月30日，南京市玄武区住房制度改革领导小组办公室，向李强发出通知，该通知内容要求李强：请持本办盖章通知带上你户购买房屋产权证（原为部份产权证）于二月一日至二月十日到华侨路5号市产权处监理科重新办理产权证（按照一九九五年第四十七号文该房应享受全部产权）。另：每户办理房屋产权证需交纳100元。1996年2月16日，南京市人民政府向李强重新核发了涉案房屋所有权证，该证在房屋来源及取得日期一栏内注明：房改购房，取得日期同制证日期，该产权证的制证日期注明为1992年8月17日。
上述事实有玄字第04766号产权证、玄字第00043号产权证、玄武区房改办通知等证据在卷证实。
本院认为，李强与陈健签订的《购买私有房屋协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人主张其在上述协议书中约定的是出售其本人及单位的部分产权，并不包括市委补助。从合同的表述来看，双方在合同中约定“房价计人民币捌万伍仟元整卖给乙方。包括市委补助的17%部分由乙方承担。（本房屋甲方单位投资部分由本人承担）自卖出期日起，甲方将在（再）不负责房屋的各种费用和其它的经济问题”，从该段所表述内容看，上诉人取得的合同对价就是捌万伍仟元，五年后上市交易需要向政府交纳市委补助17%部分及其它的相关费用，由被上诉人承担。现因政策发生变化，涉案房屋上市交易不需要交纳上述费用，上诉人现要求被上诉人向其支付上述费用，没有合同依据。故对上诉人的该项主张，本院不予采纳。另，上诉人认为被上诉人从付款时就开始违约，没有提供证据加以证明。综上，上诉人李强的上诉理由不能成立，依法应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费10531元，由上诉人李强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一四年九月一日
书 记 员 罗程允