辽宁省沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0105民初2151号
原告：刘大江。
委托诉讼代理人：王健，辽宁申弘律师事务所律师。
被告：沈阳翔凤房地产（集团）有限公司，住所地沈阳市皇姑区宁山中路138号。
法定代表人：倪健群。
委托诉讼代理人：石樊。
被告：李元龙。
原告刘大江诉被告沈阳翔凤房地产（集团）有限公司（以下简称翔凤公司）、李元龙商品房销售合同纠纷一案，本案于2018年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘大江及其委托诉讼代理人王健，被告翔凤公司的委托诉讼代理人石樊和被告李元龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘大江向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即给原告办理皇姑区宁山中路138-9号翔凤花园小区房屋所有权证；2、依法判决二被告赔偿原告违约金共计459480元；3、本案诉讼费由二被告承担。2018年4月10日，原告对被告李云龙撤销要求其承担第二项诉讼请求的诉请。事实和理由：2005年11月15日，原告与二被告签订房产买卖协议书，原告从二被告处购买由翔凤公司开发的沈阳市皇姑区宁山中路房产，面积119.72平方米，总价款42万元。协议约定，原告于2007年11月15日前分四次付清房款，二被告从房屋买卖协议书签订之日起二年后的180日内，共同为原告办理房产产权手续。如二被告未能在上述期限内将房屋产权证办理至原告名下，超期达到60日时，二被告从违约之日起至实际交房证之日止，按日向原告支付房款总额万分之四的违约金。合同签订后，原告依约付清房款，但二被告未履行办证义务，构成违约。因无房屋产权证，原告无法出售房屋，无法以房产进行融资，使原告产生重大经济损失。原告无奈之下，诉至法院。
被告翔凤公司辩称，原告在决定购买涉案房屋时，对此房屋已备案至李元龙名下是知情的。至今房屋的贷款情况我方未查到。如果房屋能够解押，我方同意配合。原告主张违约金已过诉讼时效，不应予以支持。以前经办人离职多年，公司无人了解原告购房的事情，所以过去10多年还没有处理，原告也未向我方主张过。即使应支付违约金，双方约定违约金过高，申请法院调整。我方认为原告的实际损失就是银行同期贷款利息，违约金应参照此调整，不应该在另行赔偿经济损失。若现在处置涉诉房屋，同样可以获得房屋差价款，所以原告主张的损失不存在。若原告早几年主张，该问题早就能解决，原告存在过错。损失应以实际购房款的同期贷款利率作为依据计算。
被告李元龙辩称，原告购房时知道房屋已经备案至我名下，房款交给了翔凤公司。我只是把名字借给翔凤办理贷款。不是我与原告签订的合同。在第一次庭审后，我已经配合原告到银行和房产局办理了房屋解押手续。违约金与我无关。同意配合原告办理过户。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院对事实认定如下：坐落于沈阳市皇姑区宁山中路房屋（建筑面积119.72平方米，以下简称“涉诉房屋”），系被告翔凤公司开发建设。2002年期间，被告翔凤公司借用被告李元龙名字，向案外人招商银行沈阳分行申请贷款，该笔贷款由被告翔凤公司实际使用，并由被告翔凤公司负责偿还。涉诉房屋的权属证书等手续均未由被告李元龙保管，留置在案外人招商银行沈阳分行处。涉诉房屋于2005年9月23日登记于被告李元龙名下，于2005年10月24日在房产部门办理了他项权证。
原告向本院提交《房产买卖协议书》一份，该协议首部甲方出卖人为被告李元龙，乙方买受人为原告刘大江，丙方为被告翔凤公司。协议约定乙方以420,000元价格购买涉诉房屋。乙方分别于2005年11月15日、2006年7月15日、2007年3月15日、2007年11月15日前付清210,000元（含定金）、70,000元、70,000元和70,000元。对于办理权属证书，双方约定“在乙方付清全部房款、税费及办理房屋过户的所有费用的前提下，丙方承诺在本合同签订之日起2年后的180日内，配合甲方共同为乙方办理房产产权手续。如甲、丙方未能在上述期限内将房屋产权证办理到乙方名下，则甲、丙方承担的违约责任如下：……。2、逾期超过60日，乙方有权解除协议。……；如乙方不解除协议，甲、丙方从违约日起至实际交付房产证日止，按日向乙方支付房款总额万分之四的违约金。丙方对本协议的真实性及甲方履约承担连带责任”。该协议尾部甲方签名为“李元龙”，乙方签名为“刘大江”，丙方签章为“沈阳翔凤房地产（集团）有限公司”。对协议尾部甲方签名，被告李元龙提出异议，称该签名并非其本人书写，从未见过该份协议，亦无人与其协商房屋买卖事宜。原告当庭自认，签订协议时，被告李元龙未在场，该协议系其与被告翔凤公司协商后签订。嗣后，由被告翔凤公司交给其签有“李元龙”名字的协议，未与被告李元龙协商过购房事宜。
签订协议后，2005年12月期间，被告翔凤公司向原告交付房屋，原告居住至今。原告亦依约于2007年期间向被告翔凤公司付清购房款。2012年期间，被告翔凤公司还清涉诉房屋全部贷款。因被告翔凤公司出售涉诉房屋的经办人已离职，涉诉房屋的解押手续截止第一次开庭结束前并未办理。
在本案第一次开庭结束后，被告李元龙配合被告翔凤公司办理完毕涉诉房屋的解押手续，并办理完毕注销抵押备案登记手续。涉诉房屋上抵押权现已消灭。
本院认为，房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同为商品房销售合同。基于该合同产生的纠纷，属商品房销售合同纠纷。结合本案事实，从涉诉房屋贷款的使用及偿还情况、权属证书等资料的保管情况，及对涉诉房屋的控制情况分析，被告李元龙与被告翔凤公司之间的合同关系，系基于被告翔凤公司需要资金，借用被告李元龙名字向银行办理贷款而产生，双方之间并无真实的购房意思表示，仅表象为商品房销售合同关系，而非真实的商品房销售合同关系，而被告翔凤公司与原告刘大江之间的合同关系属真实的商品房销售合同关系，故本案案由为商品房销售合同纠纷。
关于原告要求二被告为其办理涉诉房屋权属证书的问题。依据合同约定，原告已履行完毕己方付款义务，被告翔凤公司理应在合同约定的日期，即2008年5月13日前配合原告办理涉诉房屋权属证书。现涉诉房屋上设立的抵押权已经消灭，具备办证条件，故被告翔凤公司理应配合原告办理涉诉房屋权属证书。虽涉诉房屋仅为借名在被告李元龙名下，被告李元龙并非实际购房人，但因涉诉房屋对外公示的产权人为被告李元龙，故被告李元龙亦应配合原告办理涉诉房屋权属证书。办理房屋过户的费用，依据协议约定由原告刘大江自行承担。
关于原告要求被告翔凤公司支付其违约金的问题。
首先，对于原告主张被告翔凤公司支付违约金的请求是否已过诉讼时效的问题。依据协议约定，原告与被告翔凤公司之间对延期办证违约金金额的计算，系按日为单位计算，属继续性债权。该种债权的诉讼时效，应依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，即“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……。”的规定，即适用三年的普通诉讼时效。原告于2017年12月4日才来本院主张权利，因被告翔凤公司对原告提出曾向其主张违约金一事予以否认，且原告在庭审中亦未提供相应证据来证明该诉讼时效有中止、中断的情形，故2014年12月5日前的诉讼请求已超过三年诉讼时效，本院对原告要求被告支付2014年12月5日前逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。
其次，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条，即“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，系对违约金数额调整的规定。虽原告主张，其实际损失系因被告翔凤公司延期办理权属证书使其无法处置房产而产生的损失，但原告未提供证据证明该损失客观存在，故本院对原告该项意见不予采纳。结合本案查明事实，原告的实际损失按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算为宜。现被告翔凤公司认为协议约定违约金过高，请求予以调整,双方协议约定违约金确高于原告的实际损失，故本院将被告翔凤公司应支付的违约金调整为,因被告翔凤公司违约行为所致原告实际损失的30%。
综上，被告翔凤公司应向原告支付2014年12月5日至2018年4月10日止的逾期办证违约金，该违约金按照原告已付购房款420000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期逾期贷款利息的130%计算。2018年4月11日之后的违约金，原告可另案主张。
综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告沈阳翔凤房地产（集团）有限公司、被告李元龙于本判决书生效后十五日内，协助原告刘大江将坐落于沈阳市皇姑区宁山中路138-9号房屋，更名至原告刘大江名下，由此产生的费用由原告刘大江承担；
二、被告沈阳翔凤房地产（集团）有限公司于本判决书生效后十五日内向原告刘大江支付自2014年12月5日起至2018年4月10日止的逾期办证违约金（按照购房款420000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期逾期贷款利息的130%计算）；
三、驳回原告刘大江的其他诉讼请求。
被告如逾期履行上述给付款项,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12595元(原告已垫付)，减半收取6298元，由被告沈阳翔凤房地产（集团）有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 员 张 岩
二〇一八年四月十三日
法官助理 康翰林
书 记 员 陈 茜