河南省平顶山市新华区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0402民初2303号
原告平顶山�九天城物业服务有限公司，住所地平顶山市新华区凌云路与园林路交叉口临街商铺。组织机构代码69486540-3。
法定代表人周纪本，总经理。
委托代理人王坤，男，1988年2月17日生，汉族，系员工。
委托代理人孙义更，河南倚天剑律师事务所律师。
被告陶杰，女，1975年9月8日生，汉族，无业，住平顶山市新华区。
原告平顶山市九天城物业服务有限公司（以下简称九天城物业）与被告陶杰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月28日公开开庭进行了审理。原告九天城物业的委托代理人王坤、孙义更、被告陶杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告九天城物业诉称，2010年10月9日，其与陶杰签订了《九天城前期物业管理服务协议》。协议约定，九天城物业向陶杰收取�业管理费用；未按期足额交纳物业管理费的，九天城物业可书面通知其限期交纳，并按合同约定自逾期之日起按日3‰的标准收取违约金。截止2016年3月30日，陶杰拖欠物业管理费共计1314.2元。九天城物业于2014年9月12日、2015年3月19日在小区张贴催款通知，但陶杰至今未清偿拖欠费用。陶杰的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。故九天城物业提起诉讼，请求人民法院依法判令：1、陶杰清偿拖欠2014年5月至2016年3月（23个月）物业管理费1314.2元，并支付违约金1946.1元，共计3260.3元；2、本案诉讼费由陶杰承担。
被告陶杰辩称，第一，双方签订的协议是格式合同，不是业主的真实意愿，不签协议就不能领取房屋钥匙，业主是无奈签署的。第二，物业管理费标准过高，协议约定的收费标准为0.42元／月平方米，而九天城物业按0.53元／月平方米收取缺乏依据。协�约定的日3‰的滞纳金已超出物业管理费本金的数额，明显不合理。第三，陶杰早已不在涉案的房屋居住，也没有看到九天城物业的催款通知。第四，九天城物业未全面履行合同义务，违约在先。陶杰家阳台被一楼商户的搭建物遮挡，且下水道堵塞，九天城物业至今没有彻底解决；2013年11月，陶杰家遭遇水浸事故，陶杰按业主手册的温馨提示通知九天城物业后，九天城物业却没有指派任何人前来处理事故或提供帮助；小区内管理混乱，车辆乱停乱放，电线私拉乱扯，保安超时工作，巡查次数不到位，电动车或电瓶丢失、业主被骗现象时有发生，消防通道被占用，卫生打扫不到位等等；陶杰购买的房屋地暖一直无法使用，车库门损坏，储藏室没有通电，迟迟得不到解决。故陶杰有合理充分的理由不支付物业费，九天城物业还应向陶杰返还之前收取的物业费并支付违约�。综上，请求人民法院依法驳回九天城物业的诉讼请求。
经审理查明，2010年10月9日，九天城物业与陶杰签订《九天城前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》），摘要如下：陶杰的房屋位于平顶山市天城（茗院）；……第一条权利和义务九天城物业的权利和义务包括：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；向业主收取物业费，未足额交费的书面通知其限期交纳，并加收日3‰的滞纳金；每6个月向业主公布物业管理费用收支账目；除与业主有书面合同约定外，不承担业主的人身保险和财产保管责任。……业主的权利和义务包括：遵守物业管理制度和《业主手册》；依据本协议交纳物业费；按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、环保等方面的相邻关系，不得侵犯他人的合法权益；……第三条物业管理服务质量物业管理服务质量包括：房屋外观无违章装修、无违章搭建、无乱贴乱挂等；……交通秩序与车辆存放机动车辆行驶、停放有序，制度落实，无违章行驶停放；公共秩序维护……认真值勤，语言规范，小区内公共秩序井然有序……消防设施、设备完好无损……第四条物业管理服务费用多层住宅按0.42元／月平方米交纳，费用标准按《平顶山市物业管理服务收费指导价标准》调整，交费时间按季计收。
2012年12月，九天城物业在茗院小区张贴公告，内容为经平顶山市房管局、发展和改革委员会联合验收后，该小区自2013年1月1日起依据平发改房价（2011）456号文件执行物业服务费0.53元／月平方米的收费标准。
2013年4月，九天城物业向业主印发《业主手册》，其中载明业主遇到水浸时及时�知物业服务中心。
2013年11月，因货车撞倒路边消防栓造成陶杰家发生水浸事故，陶杰电话通知九天城物业后，九天城物业未派人前来处理事故或提供帮助。自2014年5月起，陶杰拒绝交纳物业管理费。九天城物业分别于2014年、2015年多次在陶杰房屋入户门张贴催款通知。陶杰至今未清缴拖欠费用，引起诉讼。
另查明，本案审理中，茗院小区多名业主出庭作证，反映小区多发车辆乱停乱放、占用消防通道、私搭乱建、门岗不严、业主财物丢失、业主房屋漏水损坏未得修缮、九天城物业未公示小区物业费的收支情况等问题。
又查明，根据平顶山市发展和改革委员会、平顶山市房产管理局颁布的《平顶山市物业收费服务管理办法》的规定，2015年9月1日之前，前期物业服务收费或未成立业主大会（业主委员会）的住宅公共性物业服务收费，实行�府指导价，且须持《收费许可证》收费；2015年9月1日之后，除保障性住房外的住宅小区的物业服务收费，实行市场调节价，具体收费标准在物业服务合同中约定。
上述事实，有当事人陈述、原告九天城物业提交的《九天城前期物业管理服务协议》、《九天城茗院小区执行新物业服务费标准的公告》及张贴照片、九天城茗院《物业管理项目备案证书》、催款通知张贴照片、九天城物业业主手册、临时管理规约、被告陶杰提交的平顶山晚报报道、茗院小区情况照片、证人证言及庭审笔录等证据予以证实。上述证据经当庭质证和本院审查，足以认定。
本院认为，物业服务合同中的双方当事人互负义务，物业公司有按约提供合格物业服务的义务，业主有按约及时交纳物业费的义务，双方均应全面履行。结合本案，首先，按《协议》约定，九天城物业负�维护小区公共秩序的义务，应达到无违章搭建、机动车无违章行驶停放、公共秩序井然有序的质量标准。但茗院小区多名业主反映小区内存在违章搭建、车辆乱停乱放，甚至业主财物丢失的情况，可见九天城物业对小区公共秩序的维护未达到约定的质量标准。其次，九天城物业向业主印发《业主手册》中载明业主遇到水浸时及时通知物业服务中心，系对业主做出的承诺，应当遵守。且业主家中发生水浸、火灾等突发事故，必然会影响小区的公共秩序，物业公司协助处理也是其维护公共秩序义务的应有之义。而陶杰家中发生水浸事故后通知九天城物业，九天城物业却未派人协助处理，系未能按约履行自身义务。第三，根据《协议》约定，物业公司应每6个月向业主公布物业费收支账目，而九天城物业没有按约公布。综上，九天城物业提供的服务存有瑕疵，未达到合同�定标准，应整改提高。但上述情况并未影响茗院小区各项服务的正常运转和业主的正常生活，仅为合同履行中的一般瑕疵，业主不得以此为由全额拒交物业费。否则，物业公司经费不足，服务质量下降，将损害其他及时交费的业主的合法权益。
故九天城物业要求陶杰支付2014年5月至2016年3月（23个月）拖欠物业费的诉讼请求，符合法律规定，应予支持，但考虑九天城物业提供服务中的瑕疵，本院酌定减少陶杰12个月的物业费，以督促九天城物业提高服务质量。陶杰应交纳物业费数额为626.14元（0.53元／月平方米×107.4㎡×11个月）。对九天城物业要求陶杰支付违约金的诉讼请求，因陶杰系对服务质量不满和家中遭遇水浸事故九天城物业没有协助处理而拒交物业费，属事出有因，非恶意违约，故对九天城物业的该项请求本院不予支持。
陶杰辩称其签订�《协议》是格式合同，在非自愿无奈条件下签订，且《协议》约定的收费标准为0.42元／月平方米，九天城物业按0.53元／月平方米收费缺乏依据。虽然双方签订的《协议》是格式合同，但其中并没有排除业主主要权利等法定无效的内容，且九天城物业事实上提供了服务，陶杰也已享受了服务并因此受惠，双方已构成事实上的物业管理关系，即便不考虑协议约定，按公平合理原则陶杰也应支付服务对价。关于收费标准，2015年9月1日前，我市对前期物业服务收费或未成立业主大会（业主委员会）的住宅公共性物业服务收费实行政府指导价，且须持《收费许可证》收费，而九天城物业已取得九天城·茗院小区0.53元／月平方米的收费许可，该收费标准系按政府政策调整，并无不妥。2015年9月1日后，除保障性住房外的住宅小区的物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准须�方在物业服务合同中约定，在双方签订新的物业服务协议前，执行原协议较为合理。故对陶杰的上述辩解意见，本院不予采纳。陶杰反映其阳台被其他业主搭建物遮挡，九天城物业应当负责。九天城物业对此事协调不力的责任，本院已在其维护公共秩序不达标责任中给予了考虑。至于陶杰与邻居之间的相邻关系纠纷，应另案解决。陶杰反映其自有自用的房屋、车库、储藏室中的其他问题，不属于《协议》约定九天城物业应承担责任的共用部位，本案中不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
陶杰于本判决发生法律效力之日起十日内，向平顶山市九天城物业管理有限公司交纳物业费人民币626.14元�
驳回平顶山市九天城物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由陶杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审 判 长 石少华
审 判 员 付大维
人民陪审员 姚秋娟
二〇一六年九月六日
书 记 员 张 雷
附本案适用法律法规条款：
《中国人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《中国人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。