广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初2830号原告：叶春燕，女，19xx年x月xx日出生，汉族，住广东省广州市增城区，委托代理人：朱智锟，广东德比律师事务所律师。委托代理人：温建锋，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：刘善权，男，19xx年x月xx日出生，汉族，住广东省广州市增城区，委托代理人：万军、贺从华，广东民诚众信律师事务所律师。第三人：广州市彼岸物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街增城大道69号8幢2212号。法定代表人：蔡宇冬。委托代理人：黄健武，该公司员工。原告叶春燕诉被告刘善权、第三人广州市彼岸物业管理有限公司（以下简称彼岸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曾共明独任审判，公开开庭进行了审理。原告叶春燕的委托代理人朱智锟、温建锋，被告刘善权的委托代理人贺从华，第三人彼岸公司的委托代理人黄健武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶春燕诉称：叶春燕与刘善权于2017年3月10日，在彼岸公司的促成下签订了《房地产买卖合同》。合同约定了交易价款以及相应的违约责任。之后，叶春燕依约支付定金及提交按揭贷款资料，但刘善权并不配合原告申请贷款手续，主要是刘善权看到增城房价上涨而不想继续出售上述房屋。刘善权的行为已经构成根本违约。为此，诉至法院，请求法院判令，一、解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》；二、被告向原告返还购房定金50000元，并自立案之日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息至还清本息日止；三、被告向原告支付违约金170000元；四、被告向原告支付律师代理费25000元；五、本案诉讼费由被告负担。被告刘善权辩称：原告的诉讼请求不成立，理由：1、买卖合同没有成立法律效力，房子是被告的，但是卖方没在买卖合同上签名，本买卖合同交易是在专业的第三人处签订的，其应该知道被告才能签订合同，但是从买卖合同来看，被告方并未签名，该合同是效力待定合同，签订合同后卖方明确表示不卖，并与买方说明，所以该合同是效力待定合同。2、从本案的交易过程来看，其不符合买卖合同的目的，且不符合中介方的交易习惯，且签订本合同是中介公司与原告方串通的，从签订买卖合同交付定金的方式固定房源的行为，在合同中有几条有明显的表现。按照法律规定其是中介公司与原告方串通，达到其非法目的，其属于无效合同，基于此，按照无效处理，应该退还定金。3、原告方的诉讼请求同时主张双倍返还定金及违约金违反了法律规定，其只能选择其一，且违约金的数额过高。4、原告方在交易中存在重大过错，其应承担相应责任。其诉讼请求和事实理由都不成立，请求法院驳回。第三人彼岸公司述称：1、当时我们签合同时是定金是转给刘善权的，且打电话给其确认过才签订买卖合同的，所以不存在没有授权的说法。2、涉案房屋在几个中介公司都有放出来卖的。经审理查明：2012年6月20日，原增城市国土资源和房屋管理局为坐落增城市××城大道××房填发粤房地权证穗字第××号《房地产权证书》，载明房地产权属人刘善权，单独所有，建筑面积164.27平方米。2017年3月10日，刘善权（卖方）与叶春燕（买方）、彼岸公司（居间方）签订《房地产买卖合同》，载明“……买卖双方就买卖位于增城市××城大道××房的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、物业概况……3、买方知悉该物业业权人刘善权，现业权人委托刘洪志作为代理人代为出售该物业，签订本合同。二、成交价格1、买卖双方同意该物业总楼价为人民币1700000元。……2、卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下（如办理按揭贷款的买方可指定他人名义办理按揭手续并过户到其名下）。……五、居间服务费……3、在履行合同中，任何一方违约致使本合同无法履行的，违约方应代守约方向居间方支付居间服务费。守约方已支付的，居间方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。……六、违约责任因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：……2、逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金。……4、合同三方任何一方追究违约方责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……八、其他约定事项：……备注：（1）买卖双方同意在2017年5月1日前办理过户手续，（2）贷款额及首期以银行出具同意贷款书为准，多退少补。附件付款方式……二、按揭付款1、签订本合同时支付人民币伍万零仟零佰零拾零元整作为定金，2、首期楼价款（含定金）510000元，买方应在过户当天支付，3、剩余楼价款1190000元为按揭付款，由买方以向银行申请商业贷款或公积金贷款方式支付给卖方……4、买方应在本合同签订后7个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料，卖方须在此日期前配合买方提交申请按揭银行所需的全部资料并按银行规定签署相关文件……”。上述合同由卖方代理人刘洪志、买方叶春燕署名。同日，刘洪志出具《收款收据》给叶春燕收执，注明收取叶春燕定金伍万元，以到账为准，62×××76，刘善权。招商银行跨行实时转账业务回单显示付款户名江景辉，收款人刘善权，账号62×××76。2017年3月31日，第三人向刘善权发出《告知函》，函告刘善权必须在2017年4月5日到本公司工作场所配合签署按揭贷款相关文件……。2017年4月7日，叶春燕委托广东德比律师事务所律师向刘善权发出《律师函》，载明：刘善权未按合同约定配合原告签署按揭贷款相关文件，构成违约，要求刘善权继续履行合同并支付违约金等。EMS快递网上打印显示本人于2017年4月8日签收该邮件。2017年4月24日，广东德比律师事务所律师与叶春燕签订《民事委托代理合同》，并出具《广东增值税普通发票》，发票金额为25000元。审理中，原告作出了《情况说明》，明确第一项诉讼请求为解除《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系。刘善权提供刘洪志与买方的微信聊天记录。证明刘洪志无权委托代理签订合同，以及向原告表明不卖涉案房屋。载明“2017年3月19日聊天记录，原告：即系定金5万加赔10万？一共给回15万我们？刘洪志：给回10万包定金。原告：按合同写赔偿房价10%，加定金5万，合计22万，还有赔中介费……。2017年3月23日、24日、25日聊天记录，刘洪志：家人不同意卖，给回15万。原告：按房价10%，加定金5万，合计22万，还有赔中介费1.5万。或顺利买卖……我老板会给电话你，…要不你打电话给我老板137××××2838，…原告多次催要赔偿。刘洪志：退定金5万，赔5万”。叶春燕与刘善权确认：1、刘洪志在《房地产买卖合同》、《收款收据》上签名。2、定金5万元付至刘善权账户62×××76。3、刘洪志与刘善权是父子关系。叶春燕陈述以下事实，1、原告主张刘善权未按合同约定配合原告办理贷款手续，导致原告购房目的无法实现。2、原告知道涉案房屋的业主是刘善权，以及知道刘洪志与刘善权是父子关系，且刘善权已收原告定金5万元，可见已构成表见代理关系。3、原告出示《收据》，拟证明原告按合同约定提交按揭贷款材料。刘善权陈述以下事实，1、房屋是刘善权的，本案合同没有被告签名，属于效力待定合同。2、原告是中介人员与中介公司串通，先交定金的方式固定房源，达到非法目的，应属于无效合同，并出示名片、楼盘推介图片、招聘信息图片、中介公司门面图片等。3、原告请求的违约金过高。4、原告在交易中存在重大过错。5、涉案房屋有在中介处放盘出售。本院认为：刘洪志代刘善权签署《房地产买卖合同》的行为是否构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。经审查，1、涉案房屋有放盘出售的意思，2、叶春燕向刘善权账户62×××76支付定金5万元，刘善权收款后未及时提出异议，3、刘洪志系刘善权的儿子，并出具《收款收据》。综上可知叶春燕有理由相信刘洪志是有代理权的，刘洪志代表刘善权与叶春燕签署的《房地产买卖合同》的行为是有效的。该合同是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法有效，双方当事人均应恪守履行。刘善权以没有授权委托刘洪志，主张合同无效进行抗辩，因被告未举证合法有效证据证明，本院不予采纳。刘善权在履行《房地产买卖合同》过程中是否存在违约行为。本院对此分析如下，根据合同的约定“买方应在本合同签订后7个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料，卖方须在此日期前配合买方提交申请按揭银行所需的全部资料并按银行规定签署相关文件”。从叶春燕出示中介方的《收据》可知，叶春燕在合同期限内递交了申请按揭银行所需的全部资料。但刘善权未举证证明其配合了买方申请按揭银行所需的全部资料。另从刘善权出示刘洪志与买方的微信聊天记录中，刘洪志明确表示刘善权不同意出售涉案房屋，并愿意退还定金5万元及赔偿5万元等内容。由此本院认定刘善权在本案合同履行中已经违约。叶春燕在催促后，刘善权仍然拒不配合办理。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款“（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，叶春燕起诉主张刘善权违约并依约解除合同于法有据，故本院对叶春燕请求解除《房地产买卖合同》中房屋买卖合同关系的诉讼请求，予以支持。因刘善权违约，故叶春燕依据《房屋买卖合同》的约定要求刘善权返还定金50000元并支付违约金于法有据，本院予以支持。至于违约金的数额，按照《房地产买卖合同》“守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金”的约定，现叶春燕选择违约金支付方式，并不违背法律规定。但是综合考量合同履行情况，本院酌定违约金总额为100000元。至于叶春燕请求刘善权支付定金50000元的利息的诉讼请求能否支持的问题。因刘善权违约，本院已判决其承担违约金，故本院对叶春燕的该项诉讼请求不予支持。至于叶春燕请求刘善权支付律师费25000元，依据《房地产买卖合同》第六条“4、合同三方任何一方追究违约方责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担”的约定，于法有据，上述律师费并未超过标准，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告叶春燕与被告刘善权于2017年3月10日签订《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、被告刘善权在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房定金50000元给原告叶春燕；三、被告刘善权在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿违约金100000元给原告叶春燕；四、被告刘善权于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿律师费25000元给原告叶春燕；五、驳回原告叶春燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10163元、诉讼保全费1745元，由被告刘善权负担案件受理费8163元、诉讼保全费1745元，由原告叶春燕负担案件受理费2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  曾共明二〇一七年十月三十一日书记员  潘玉翠附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。