广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1303民初1076号原告：李冠洪，男，汉族，1977年8月24日出生。原告：朱成德，男，1950年10月24日出生。被告：惠州市港华物业管理有限公司，经营场所：惠阳区淡水镇南门西街46号。法定代表人：杜建军。委托代理人：叶晨、黄国庆，均系广东立邦律师事务所律师。原告李冠洪、朱成德诉被告惠州市港华物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月11日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月19日、6月21日公开开庭进行了审理，原告李冠洪、朱成德及被告的委托代理人黄国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，因被告管理不善使富景大厦电梯停运，有时停运长达数天，管理公司从不主动和业主商讨解决方法，并使用了大量的维修基金。被告管理账目不清，在动用大笔维修基金时也没有和业主们商讨过。到目前为止就算大厦电梯经常出现故障也没有拿出一个解决方案。现两原告为维护自身合法权益，根据相关法律规定，特向法院起诉，请求法院判令：1、被告与全体业主代表一起清查2009年1月至2016年5月的维修基金账目及停车费账目，退回2015年5月至2016年5月的管理费、赔偿损失（被告管理不当）共计30万元（退回给全体业主，新业主委员会还未成立）；2、更换被告的第一主管、第二主管；3、被告赔偿原告有关经济损失、诉讼费及律师函费用。原告为其陈述提供的证据有：1、会议记录2份；2、《关于更换电梯相关事宜》（更换电梯业主诉求签字、手印）；3、《关于富景大厦相关信访的回复》；4、律师《函》；5、物业管理公司与业主代表协商后通过的决议；6、付款凭证（电梯公司收据）；7、富景大厦更换电梯业主签名；8、物业公司贴出的公告（关于富景大厦更换电梯的议事）；9、电梯委托检验报告（安全评估）；10、富景大厦维修专项基金表；11、平时电梯故障部分记录（聊天记录）。被告答辩称，一、原告诉求退回30万元管理费给全体业主，没有事实及法律依据，原告方提出的赔偿金额没有任何的证据支持，应予驳回。二、关于原告的第二项诉求，答辩人认为，派遣哪位主管管理富景花园，是物业公司内部管理行为，与两位原告无关。两位原告无权干涉被告公司的内部管理。故请求法院予以驳回。三、本案原告主体不适格，原告作为单个业主无权要求答辩人与并不存在的业主代表清查维修基金账目和停车费账目。本案中，应当以业主委员会作为原告起诉，故两原告主体不适格，其起诉应当予以驳回。四、根据物权法及物业管理条例的规定，富景花园小区富景大厦的电梯系全体业主共有，答辩人作为物业管理公司仅负有管理、保养、维护的责任。涉案电梯从1994年使用至今已有20余年，由于使用损耗导致电梯接近报废。在日常管理中，答辩人已经尽职，在电梯已无法完全修复好的情况下，也与富景大厦的业主代表协商进行更换电梯，目前答辩人已征询该大厦住户意见，经三分之二以上住户同意更换电梯，答辩人进行了相关的诸如签订订购电梯的合同、支付预付款等工作。至此，答辩人已完全履行了其作为物业公司的义务，被答辩人要求答辩人承诺保证至少一部电梯正常使用，没有事实及法律依据。同时并无法律法规要求物业公司应当每月公布管理收费的账目及资金使用情况。五、被答辩人要求的经济损失及律师信费用没有事实及证据，应当承担举证不能的不利后果。被告向法庭提交的证据有：1、富景花园小区物业的《委托管理合同》，证明被告与富景大厦小区业主委员会的合同关系。2、《维修保养合同》、《维保合同书》、发票、付款凭证、报告，证明被告已全部履行了维护、管理、保养电梯的义务。经审理查明：原告朱成德、李冠洪是涉案富景大厦的其中两名业主。1999年1月4日，富景花园业主管理委员会（委托方）与惠阳港华物业管理公司（受托方）签订《富景花园小区物业委托管理合同》，合同约定了物业基本情况、委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务质量、费用、违约责任及附则。该合同于2013年12月31日到期。合同到期后，双方未签订新合同，仍按照该份合同继续履行。另查明，因富景大厦正在使用的二台电梯频繁出现状况，原告朱成德、李冠洪等业主到惠阳区房产管理局投诉，惠阳区房产管理局于2016年3月24日作出回复，内容：一、富景大厦为上世纪90年代开发并交付使用，目前物业服务企业是惠州市港华物业管理有限公司（以下简称物业公司），大厦楼高31层，总户数为184户、总建筑约17250平方米。该物业公司于2005年7月按规定（市房〔2003〕56号文），每月向业主代收维修资金约4700元并缴存至我区的维修资金监管账户，截止2015年2月富景大厦账户余额为413307.2元。二、根据《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》（简称实施细则）有关使用规定“住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议”，富景大厦于2011年申请使用维修资金维修2台电梯，费用合计138971.3元，根据物业公司提交的申请材料，并经147户（合计面积13783.6平方米）的大厦业主签名同意。三、据了解，该物业公司确实存在员工在该大厦购置物业的情况，该公司员工缴纳维修资金和物业服务费用的相关缴费单据已复印至管理处备存，以备有需要的业主查询。四、在部分业主的倡导上，于2015年10月25日物业公司与16位业主代表商议大厦的电梯事宜，具体内容如下：1、更换富景大厦的电梯。2、确定更换电梯费用筹集方案。3、确定更换后的使用要求。4、更换电梯后如有余款，就用于更换大厦的智能化门禁系统。5、以上4项内容公示告知业主后，经业主表决同意后，由物业公司实施更换电梯的实操事宜……五、关于小区管理权问题，可由本小区业主牵头向小区所在地街道办事处书面申请成立业主大会并选举业主委员会，制定本小区《管理规约》和《业主议事规则》，由业主大会依法解聘、选聘物业服务公司。针对业主反映的问题，我局将依法审查物业企业启用住宅专项维修资金的备案申请材料；并已约谈物业公司负责人，责成物业企业加快推进电梯更换工作，公开《征求业主使用住宅专项维修资金意见表》等相关材料，对业主反映的管理上存在的问题责令采取确实可行的整改措施，同时做好沟通解释工作。关于要求赔偿相关问题，建议通过法律途径维护自身的合法权益。2016年5月5日，原告朱成德、李冠洪作为富景大厦业主代表与被告签订一份《物业管理公司与业主代表协商后通过的决议》，内容：一、电梯问题；二、协助成立业主代表大会；三、七月份后每月公布大厦账目（包括收入和支出及余额）。还查明，富景大厦已启动维修资金，申请更换二台电梯，现已更换安装好第一台电梯，安装并调试后即可投入使用；第二台更换电梯物业公司已向电梯公司支付定金，电梯正在生产中。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《物业管理条例》第六条规定：“业主在物业管理活动中，享有下列权利：……（八）对物业共用部位、共同设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部分、共同设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用”、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况……（三）物业服务合同、共有部分的使用情况和收益情况”。对原告诉求能否得到支持作以下分析：关于原告要求被告与全体业主代表一起清查2009年1月至2016年5月的维修基金账目及停车费账目，退回2015年5月至2016年5月的管理费、赔偿损失（被告管理不当）共计30万元（退回给全体业主，新业主委员会还未成立）。本院认为，根据上述的相关规定，结合惠阳区房产局的回复得知，截止2015年2月富景大厦的维修基金账户余额为413307.2元，故原告请求清查维修基金账目的期间，应为2015年3月至2016年5月。涉案停车场属于富景大厦物业共有部分，业主对其使用情况享有知情权和监督权，被告应予公布2009年1月至2016年5月富景大厦停车费账目。原告虽未与被告续签物业服务合同，但是被告实际为原告提供物业服务，原告理应缴纳管理费，故原告要求被告退还2015年5月至2016年5月的管理费，于法无据，本院不予支持。原告要求被告赔偿损失（被告管理不当）共计30万元，原告没有提供相关的损失证明，应当承担其举证不能的不利后果。关于原告要求更换被告的第一主管、第二主管。本院认为，原告尚未与被告续签物业服务合同，且变更被告的管理人员是被告内部管理行为，故原告的该项诉求本院不予支持，予以驳回。关于原告要求被告赔偿有关经济损失，因原告未提供相关经济损失的证据证明，应当承担其举证不能的不利后果。依据《中华人民共和国物权法》第七十四条、第七十九条、第八十一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告朱成德、李冠洪公布2015年3月至2016年5月富景大厦维修基金账目。二、被告应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告朱成德、李冠洪公布2009年1月至2016年5月富景大厦停车费账目。三、驳回原告其他诉讼请求。本案诉讼费200元，由原告承担100元，被告承担100元。如不服本判决，原告朱成德可在判决书送达之日起三十日内，原告李冠洪、被告惠州市港华物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  叶仕平审判员  李小芬审判员  张少琼二〇一六年七月一日书记员  臧新悦