广东省东莞市第二人民法院
行 政 判 决 书
（2014）东二法行初字第23号
原告：柳州市东驰商贸有限公司。住所地：广西柳州市。
法定代表人：方绪庆。
委托代理人：杨炯，广东金名律师事务所律师。
被告：东莞市房产管理局。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：张俊阳，该局局长。
委托代理人：鲁浩强，广东嘉众律师事务所律师。
委托代理人：李雪斌，广东众达律师事务所律师。
第三人：东莞农村商业银行股份有限公司长安支行。住所地：广东省东莞市。
负责人：卢焕培，该支行行长。
委托代理人：温德成，男，汉族，1973年3月13日出生，住广东省东莞市。系东莞农村商业银行股份有限公司法律事务部工作人员。
委托代理人：刘泽林，男，汉族，1978年10月2日出生，住广东省东莞市。系东莞农村商业银行股份有限公司长安支行工作人员。
第三人：陈彩凤，女，汉族，1976年8月19日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：袁朝晖，广东经国律师事务所律师。
原告柳州市东驰商贸有限公司诉被告东莞市房产管理局、第三人东莞农村商业银行股份有限公司长安支行、陈彩凤房屋行政登记纠纷一案，本院2011年6月22日受理后，依法由审判员徐珍担任审判长，与代理审判员谭洁仪、人民陪审员宋虎组成合议庭，于2011年7月25日公开开庭进行了审理。本院2011年8月10日作出（2011）东二法行初字第15号《行政裁定书》，裁定驳回广东粤财投资控股有限公司（以下简称“粤财公司”）的起诉。粤财公司不服，向东莞市中级人民法院提起上诉，东莞市中级人民法院2011年12月13日作出（2011）东中法行终字第95号《行政裁定书》，维持了本院的裁定。原告不服，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2013年7月19日作出（2013）粤高法行申字第24号行政裁定，指令东莞市中级人民法院再审。东莞市中级人民法院于2013年12月18日作出（2013）东中法审监行再字第2号《行政裁定书》，裁定撤销本院（2011）东二法行初字第15号行政裁定和东莞市中级人民法院（2011）东中法行终字第95号行政裁定，指令本院对本案进行审理。本院依法由审判员徐珍担任审判长，与审判员林冰洁、人民陪审员邓家敏组成合议庭，于2014年3月13日公开开庭进行了审理。原告柳州市东驰商贸有限公司的委托代理人杨炯，被告东莞市房产管理局的法定代表人张俊阳及委托代理人李雪斌、鲁浩强，第三人陈彩凤的委托代理人袁朝晖到庭参加诉讼。第三人东莞农村商业银行股份有限公司长安支行经本院合法传唤无正当理由据不到庭。本案现已审理终结。
第三人陈彩凤于1998年10月30日向被告东莞市房产管理局申请房地产权登记，东莞市房产管理局于1998年11月4日通过审批向陈彩凤出具案涉粤房地证字第C09795**号《房地产权证》。被告在法定期限内向本院提供了作出上述具体行政行为的证据、依据：权证号为C0979557号的《东莞市房产管理局房屋产权档案》，拟证明被告向第三人陈彩凤颁发粤房地证字第C0979557《房地产权证》证据充分，根据相关的法律规定，收集了相关材料，包括村委会相应的印章和被告的审批流程，依照国家规定的程序所作，程序合法。
原告柳州市东驰商贸有限公司诉称：1998年12月25日，案涉房地产权登记的房产所占集体建设用地使用权权属人东莞市长安镇厦边区沙边村（以下简称沙边村）与原广东发展银行东莞分行（以下简称广发东莞分行）签订《抵押合同》（编号：98148），将集体建设用地［土地证号为东府集建（1997）第19001211016**号］作为东莞市南粤实业有限公司（以下简称南粤公司）向广发东莞分行贷款的抵押担保，并办理了抵押登记（土地他项权利证明书号为抵押他项（1998）第第6707号）。后南粤公司没有清偿债务，粤财公司向广发东莞分行依法受让了该债权。粤财公司在主张权利时发现被告将抵押土地已经向第三人出具了房地产权证，该行为严重侵害了原告合法权益，也违反法律规定。第三人向被告申请房地产权登记时应当提交房地产移交、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件，案涉房地产权证上所登记的房产所占建设用地使用权已经依法设立了抵押并办理了抵押登记，有原东莞市国土局颁发的《土地他项权利证明书》（抵押他项（1998）字第6707号），被告未依法进行审查和确认房地产权属，未尽到调查核实的责任，就给第三人颁发房地产权证的行为违反了相关法规规定。据此，第三人在申请登记时，案涉房地产权证登记的房产所占建设用地使用权已经设立了他项权利，第三人隐瞒事实，且被告未经调查核实，为第三人颁发案涉房地产权证，被告颁发案涉房地产权证的行为违反法规规定，请求法院依法撤销粤房地证字第C09795**号《房地产权证》。
原告柳州市东驰商贸有限公司向本院提供了以下证据：1.资产统一编号为11060132的《债权转让协议》、资产统一编号分别为21060018、21060019的《抵债资产转让协议》及《抵债资产转让附件》、《债权转让及催收公告》，拟证明原告取得了相关债权及案涉土地抵押权；2.东府集建字（1997）第1900121101673号《集体土地建设用地使用证》，拟证明东莞市长安镇厦边社区沙边村为案涉房产的土地权属人；3.抵押他项（1998）字第6707号《土地他项权利证明书》，拟证明案涉房产土地在1999年1月4日被抵押登记给广发东莞分行；4.原广东省东莞市人民法院（2006）东法民一初字第3401、3405号《民事调解书》，拟证明广发东莞分行一直享有该土地房产收益；5.广东省东莞市第二人民法院（2009）东二法执异复督字第24号《执行裁定书》及《告知书》，拟证明原告对案涉房屋办理了房产证的知情时间及原告抵债取得案涉房产事实；6.广发东莞分行借款借据，拟证明陈彩凤对借款及抵押土地知情的事实；7.房产证号为C0979555、C0979554的《东莞市房产产权备案按揭查询结果证明》、粤房地证字第C09795**号《房地产权证》，拟证明陈彩凤办理房产证的事实；8.编号为98148《抵押合同》，拟证明案涉房产抵押情况。原告补交三份证据：1.土地租赁合同书、他项权利证明书、土地使用权抵押《土地证》收件书，拟证明沙边村是将案涉土地出租给了南粤公司，南粤公司实际占有使用案涉土地，并对其向广发东莞分行的借款提供了抵押担保，且案涉土地的《土地证》从1998年12月25日就一直在国土局转让科保存，第三人陈彩凤在2002年-2003年办证时向房管局提交的《土地证》是虚假、伪造的事实，被告没有对陈彩凤的土地证原件进行审查；2.委托评估报告，拟证明第三人陈彩凤明知案涉房屋已经用于以物抵债，因南粤公司与广发东莞分行签订以物抵债协议前陈彩凤对房产进行委托评估，其是为了签订该以物抵债协议，陈彩凤贷款时其就是南粤公司的财务主管，其配偶就是南粤公司的法定代表人，以物抵债协议签订时陈彩凤及其配偶亲自在该协议书上签字，其积极促成以物抵债协议的签订，后擅自办理《房地产权证》是恶意逃避债务的事实；3.拍卖成交确认书、说明、《债权转让协议》及债权转让通知，拟证明原告享有本案诉讼主体资格的事实。
被告东莞市房产管理局辩称：一、原告不是本案适格原告。东莞市南粤实业有限公司与广东发展银行股份有限公司东莞分行签订的两份以物抵债协议无效，广东粤财投资控股有限公司作为债权受让人，不得基于无效以物抵债协议而就案涉房产主张任何权利，不能获得撤销案涉房地产权证之诉权。东莞市南粤实业有限公司既不是案涉土地使用权权属人，也不是案涉房产之所有权人，却与广东发展银行股份有限公司东莞分行分别于2000年9月25日、2004年4月27日签订《以物抵债协议》和《以物抵债合同》，将权属于东莞市长安镇下边区沙边村案涉土地使用权及权属于陈彩凤的地上房产，以物抵债给广东发展银行股份有限公司东莞分行。而时至今日，东莞市长安镇下边区沙边村和陈彩凤对上述两份以物抵债协议均未予以追认，因此，东莞市南粤实业有限公司以案涉土地使用权和地上房产以物抵债的行为属于无效处分行为，当然无效。而2000年9月25日《以物抵债协议》第二条第3款中列明“财产权利人：东莞市长安镇下边区沙边村”，可见债权人广东发展银行股份有限公司东莞分行对东莞市南粤实业有限公司无权处分案涉土地及地上房产是明知的；广东发展银行股份有限公司东莞分行当然不能根据无效的《以物抵债协议》和《以物抵债合同》而获得案涉土地使用权及地上房产之权属或相关之物权请求权，原告作为案涉债权的受让人，也当然不享有此项权利，因此，原告不得就案涉土地及地上房产主张任何权利，包括诉权。二、被告严格依照法律法规的规定向陈彩凤颁发房地产权证，证据充分，程序合法。2000年6月25日，陈彩凤对案涉土地上建造的房产申请办理《房地产权证》时，向被告提交了相关材料，足以证明陈彩凤通过租地方式在案涉土地上建造了房产，且建筑工程已通过了相关部门审批的事实。其中申请办理房地产权证时，陈彩凤提交的《集体土地建设用地使用证》并无显示正在抵押的情况，且根据东府集建字（1997）第1900121101673号《集体土地建设用地使用证》可知，案涉土地性质为：农村集体建设用地。案涉地块属于法律规定的农村集体建设用地，不符合《中华人民共和国土地管理法》与《中华人民共和国担保法》可以抵押的两种情形。因此，被告无须再另行核查，已尽形式审查的义务。三、原告的起诉已经超过诉讼时效。对于本案原告而言，自2002年6月25日陈彩凤取得案涉房地产权证之日起两年届满日2004年6月25日，原告的诉讼时效届满。（二）退一步讲，广东发展银行东莞分行与东莞市南粤实业有限公司于2004年4月27签订《以物抵债合同》时，按该银行的内部以物抵债规程，必须对该以物抵债进行尽责调查，广东发展银行东莞分行作为当时的债权人，是知道或应当知道当时陈彩凤取得案涉房地产权证的事实，自2004年4月27签订该《以物抵债合同》起两年届满日2006年4月27，原告的诉讼时效届满。（三）再退一步讲，原告于2006年10月31日与广东发展银行东莞分行签订了《债权转让协议》及《抵债资产转让协议》，其中编号21060018及21060019的抵债资产转让附件所述资产是《以物抵债协议》中的土地和房产，原告作为一家专业的不良资产处理公司，拥有完善的资产调查制度及操作守则，在只有集体土地建设用地使用证，但无出示房产证的情况下，对价值如此高的抵债资产不可能没有核实或查阅登记信息是否真实就签订《债权转让协议》，且原告一直没有要求东莞市南粤实业有限公司协助履行过户手续，也没有向被告申请撤销第三人该案涉房产证，直到2011年5月17日才提起行政诉讼，这与日常经验不符。
第三人陈彩凤辩称：第三人同意被告的答辩意见，本案房产办理程序合法有效，原告诉请无理，请求法院予以驳回。
第三人农商行长安支行没有向本院提交答辩意见。
经庭审质证，被告对原告提供的原广东省东莞市人民法院（2006）东法民一初字第3401、3405号《民事调解书》、广东省东莞市第二人民法院（2009）东二法执异复督字第24号《执行裁定书》及《告知书》，由于原告没有提供原件，被告对其不予质证；被告和第三人陈彩凤均对他项权利证明书、土地使用权抵押《土地证》收件书真实性有异议，因在办理案涉房产证时已经过了抵押期限。被告和第三人陈彩凤对委托评估报告的真实性有异议，认为无法确认。被告、第三人陈彩凤对原告提供的其他证据的真实性没有异议。原告对被告提供的证据的真实性没有异议，但认为上述证据说明案涉土地已经土地抵押登记，被告东莞市房产管理局审查工作上存在疏忽。本院认为，（2006）东法民一初字第3401、3405号《民事调解书》、广东省东莞市第二人民法院（2009）东二法执异复督字第24号《执行裁定书》及《告知书》均为法院作出的裁判文书，本院经核实后对其真实性予以确认。
对他项权利证明书、土地使用权抵押《土地证》收件书，经本院向东莞市国土资源局核查，对其真实性予以确认。
第三人农商行长安支行向本院提交了《事实证明》，拟证明广东美高美酒店投资有限公司于2012年1月5日已归还所有贷款本息，并办理退还抵押物手续。
经审理查明：东府集建字（1997）第1900121101673号的集体土地建设用地的使用权人为东莞市长安镇下边（厦边）区沙边村。1998年12月25日，东莞市长安镇厦边沙边经济合作社与广发东莞分行签订编号为98148号《抵押合同》，将上述集体土地建设用地作为南粤公司向广发东莞分行贷款的抵押担保，并于1999年1月4日办理了土地他项权利登记，土地他项权利证明书编号为抵押他项（1998）字第6707号。后南粤公司没有清偿债务，南粤公司与广发东莞分行分别于2000年和2004年签订了《以物抵债协议》和《以物抵债合同》。被告东莞市房产管理局应第三人陈彩凤的申请，于2002年6月25日向陈彩凤颁发了粤房地证字第C09795**号《房地产权证》，该房屋所占土地的土地证编号为东府集建字（1997）第1900121101673号。粤财公司于2006年10月31日与广发东莞分行签订《债权转让协议》（资产统一编号：11060132）及《抵债资产转让协议》（资产统一编号：21060018、21060019），受让了广发东莞分行对南粤公司合同编号为0198148号的《广东发展银行贷款合同》项下的债权。2012年7月31日，粤财公司委托广州华艺国际拍卖有限公司对上述《债权转让协议》（资产统一编号：11060132）及《抵债资产转让协议》（资产统一编号：21060018、21060019）及随附文件所享有的对南粤公司的一笔债权及位于东莞市长安镇厦边管理区沙边村的两项抵债资产组成的混合资产包权益进行公开拍卖，该资产包权益由原告柳州市东驰商贸有限公司竞得。原告认为被告为已经办理抵押登记的案涉土地上的房屋颁发粤房地证字第C09795**号《房地产权证》，侵害了原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令撤销粤房地证字第C09795**号《房地产权证》。
另查明，陈彩凤以所有权人身份将案涉房产抵押给原东莞市农村信用合作联社长安信用社，并于2007年4月28日办理了房地产抵押他项权证明书，编号为东房抵证字第2007-3554号。2009年12月31日东莞市农村信用合作联社长安信用社经东莞市工商行政管理局核准变更名称为东莞农村商业银行股份有限公司长安支行。广东美高美酒店投资有限公司于2012年1月5日已归还所有贷款本息，并办理退还抵押物手续。
本院认为，本案中，第三人陈彩凤2002年6月20日向被告提出申请称其1997年向东莞市长安镇厦边村沙边经济合作社租赁土地，2001年建成厂房、宿舍、办公楼各一栋，报建手续齐全，已通过竣工验收，因此申请办理房产证。根据我院已生效的（2009）东二法执异复督字第24号《执行裁定书》查明的事实，案涉土地作为南粤公司向广发东莞分行贷款的抵押担保，并于1999年1月4日办理了土地他项权利登记，地上建筑物亦由南粤公司与广发行分别于2000年和2004年签订了《以物抵债协议》和《以物抵债合同》。1994年9月1日起实施的《》第八条规定：“下列房屋所有权及其所占用土地的使用权相统一的房地产应当办理登记：（一）新建房屋建成后交付使用时，房地产权利人持土地使用证明及其他有关文件申请办理确认权属登记，换领房地产权证，并注销土地使用证……”。被告2002年6月25日向第三人陈彩凤颁发的粤房地证字第C09795**号《房地产权证》项下的土地使用权证号为东府集建字（1997）第1900121101673号的集体土地建设用地，土地使用权人为东莞市长安镇下边（厦边）区沙边村，不符合上述法律的规定。且案涉房产项下的土地已经办理抵押登记手续、案涉房产被南粤公司以物抵债给他人，被告将案涉房产登记在第三人名下依据不足，依法应予以撤销。
综上，依照《》第第（二）项第1目的规定，判决如下：
撤销被告东莞市房产管理局向第三人陈彩凤颁发的粤房地证字第C09795**号《房地产权证》。
本案受理费50元，由被告东莞市房产管理局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 徐 珍
审 判 员 林冰洁
人民陪审员 邓家敏
二〇一四年四月十八日
书 记 员 王巍恒