宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）宁01民终2129号
上诉人（原审被告）：田小虎,男,1988年12月8日出生,回族，个体,现住宁夏回族自治区贺兰县。
委托诉讼代理人：李春兰，女，1988年2月25日出生，回族，系田小虎妻子，农民，住宁夏回族自治区贺兰县。
被上诉人（原审原告）：宁夏华美汇特产有限公司,住所地:宁夏回族自治区银川市金凤区通达北街新华联广场华美汇地下一层B区。
法定代表人:韩光文,该公司总经理。
委托诉讼代理人：邵建宁，宁夏兴业律师事务所律师。
上诉人田小虎与被上诉人宁夏华美汇特产有限公司（以下简称华美汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院(2018)宁0106民初722号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
田小虎向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审，或查明事实后依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人主体不适格，其与本案无直接利害关系。上诉人与宁夏特产商贸城签订两份《商铺租赁合同》，因宁夏特产商贸城未经工商登记注册，不具备民事主体资格，属于无效合同。上诉人无法支付商铺占用费，过错在于韩光文等人欺诈招租。
被上诉人华美汇公司辩称，驳回上诉，维持原判。宁夏特产商贸城作为发起人，以被上诉人公司工商登记注册前的名义从事民事经营活动，属于被上诉人的行为。被上诉人应对该行为概括承受，上诉人认为被上诉人主体不适格的理由不能成立。双方签订的商铺租赁合同不存在无效的情形，该合同合法有效。
原告华美汇公司向一审法院提出诉讼请求：一、请求判令解除被告田小虎与华美汇公司(宁夏特产商贸城)签订的《商铺租赁合同》;二、请求判令被告田小虎向华美汇公司交付位于银川新火车站新华联广场-F1特产商贸城A048、A049号商铺;三、请求判令被告田小虎向华美汇公司支付租金8352元、物业费2552元、违约金19656元(暂计算至2017年12月26日,此后以此标准计算至被告实际给付之日止),以上共计30560元;四、本案全部诉讼费用由被告田小虎承担。
一审法院认定事实如下：2016年5月29日,宁夏特产商贸城与被告田小虎签订《商铺租赁合同》二份，约定：1.甲方（宁夏特产商贸城）将座落于银川新火车站新华联广场-F1特产商贸城的商铺出租给乙方（田小虎）使用，乙方在该商铺经营的商铺名称为A048（建筑面积17平方米）、A049号（建筑面积17平方米），经营范围为特产；2.合同同时约定，租赁期限三年，自2016年9月1日至2019年8月31日止。免2016年9月1日至2017年8月31日一年物业费，在此期间，乙方免交物业费，免交物业费只属一次的优惠，并不适用任何续约或者延长租期，乙方须于免一年物业费满后，开始向甲方缴交物业费；3.租金标准：租金以建筑面积计算，租金标准为10000元/年，乙方承租该商铺的租金每年为人民币10000元，从第2年开始每年在上一租约年租金基础上递增。其中第一年年租金为1万元，递增率0；第二年年租金为1.3万元，递增率为3000元；第三年年租金为1.6万元，递增率为6000元；4.合同还约定信用保证金金额2000元，该保证金不计利息。租约期满，在乙方无违约和无赔偿的前提下甲方如数（不计利息）退还乙方。信用保证金的使用：如乙方未能按照本合同约定向甲方或物业管理公司支付租金、物业管理费、违约金或其他因乙方侵权、抵扣费用而应支付给甲方任何应付款项；5.合同又约定物业服务费以建筑面积计算，乙方租赁该商铺每年应缴的物业服务费4000元。物业服务费及其交付时间、方式依物业公司的规定或依据乙方与物业公司签订的具体合同。如乙方迟延缴交租金、物业服务费及其它应缴之费，须向甲方支付违约金。每迟延一日，应按所欠缴金额的6%支付违约金，如连续7天未能缴足租金或物业服务费及其它应缴之费（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权单方解除合同，收回店铺，信用保证金不予退还。另查明，合同签订后，被告于2016年11月4日向宁夏特产商贸城缴纳A048、A049商铺租赁费20000元、信用保证金2000元。宁夏特产商贸城后注册为宁夏华美汇特产有限公司。
一审法院认为，宁夏特产商贸城从事的商事活动后注册为华美汇公司,宁夏特产商贸城的权利义务均应由原告华美汇公司概括承受，被告认为原告主体不适格的辩解理由不能成立。被告田小虎与原告华美汇公司（宁夏特产商贸城）签订的《商铺租赁合同》合法、有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。被告田小虎未按合同约定向原告缴纳2017年9月1日至2018年8月31日的租金及物业费，构成违约，原告有权单方解除合同，收回店铺，故原告请求解除被告田小虎与原告华美汇公司签订的《商铺租赁合同》、被告田小虎向原告交付位于银川新火车站新华联广场-F1特产商贸城A048、A049号商铺的诉讼请求，予以支持。原告诉求2017年9月1日至2017年12月26日期间的租赁费13000元÷365天×116天×2套=8263.01元,予以支持。原告诉求2017年9月1日至2017年12月26日期间的物业费4000元÷365天×116天×2套=2542.46元，予以支持。因被告违约，原告主张自2017年8月21日至2017年12月26日期间的违约金以日0.6%计算过高，酌情调整为每日万分之五，应于上一租赁期结束后起算违约金，违约金为13000元×0.0005×116天（2017年9月1日至2017年12月26日）×2套=1508元。2017年12月26日后的违约金继续计算至判决确定的给付之日。被告交纳的信用保证金2000元应予以抵扣。被告认为其主动向原告交付商铺等辩解理由无有效证据予以证实，不予采信。综上，被告田小虎应支付原告华美汇公司自2017年9月1日至2017年12月26日期间租赁费8263.01元、物业费2542.46元、违约金1508元，合计12313.47元,扣减被告交纳的保证金2000元，被告还应支付10313.47元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告华美汇公司与被告田小虎签订的《商铺租赁合同》（A048、A049号商铺）；二、被告田小虎于判决书生效之日起十日内迁出银川新火车站新华联广场-F1特产商贸城A048、A049号商铺，并返还给原告华美汇公司；三、被告田小虎于判决生效后十日内支付原告华美汇公司各项费用10313.47元;2017年12月26日后的租赁费、物业费按上述标准继续计算，付至商铺实际返还之日；违约金按每日万分之五继续计算至本判决确定的给付之日。本案受理费332元（已减半收取），由被告田小虎负担。
二审中，上诉人向本院提交如下证据：
证据一、证明、情况说明各一份，均为复印件，证明：宁夏特产商贸城不存在，被上诉人以假公章的名义与我方签订两份租赁合同。经过工商、税务系统查询，查无此户，没有登记信息。
被上诉人对该组证据真实性、合法性、关联性予以认可，宁夏特产商贸城是被上诉人注册前拟注册的名称，但因为工商部门的相关规定该名称未注册成功，后注册为被上诉人现用名称即华美汇公司。
证据二、手机微信截图打印件一份，证明：被上诉人有意拖延导致我方无法交付房租，有意不给我方退还房屋押金及保证金。
被上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，作为房屋的出租方，不可能有不收房租或故意拖延让承租方不交房租的行为，根据合同约定，上诉人如不交房租、物业费等其他费用，被上诉人有权不退还保证金。
证据三、关于华美汇潮流广场负一层商户撤场通知文件复印件一份，证明：银川新华联房地产开发公司收回被上诉人商场经营权。
被上诉人认为该证据与本案无关。
经审查，上诉人提交的证据证明、情况说明各一份，系复印件，无法比对其真实性，不予采信；证据二、手机微信截图一份，不能达到上诉人证明目的，不予采信；证据三、关于华美汇潮流广场负一层商户撤场通知文件一份，与本案不具有关联性，不予采信。
本院经审理认定的其他事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，华美汇公司在登记注册之前以宁夏特产商贸城名义从事民商事活动，根据合同法的规定，宁夏特产商贸城因民商事活动产生的权利义务均应由华美汇公司概括承受。故华美汇公司为本案一审适格的主体。上诉人称涉案的《商铺租赁合同》为无效合同，该租赁合同并不存在合同法规定的合同无效情形。上诉人亦无证据证明，被上诉人存在欺诈招租的行为。故上诉人上诉主张不成立，其上诉请求本院不予支持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费664元，由上诉人田小虎负担。
本判决为终审判决。
审判长 牛有成
审判员 倪新秀
审判员 王 刚
二〇一八年九月四日
书记员 马丽媛
附：适用相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。