广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第381号
原告（反诉被告）郭丽兰，女，汉族，住址广东省深圳市福田区。
委托代理人王琛晨，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。
委托代理人方俊，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘琼芬，女，汉族，住址广东省饶平县。
被告（反诉原告）余丽霞，女，汉族，住址广东省深圳市福田区。
两被告共同委托代理人穆孝胜，广东众诚律师事务所律师。
两被告共同委托代理人蔡少锋，广东众诚律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址，组织机构代码×××885。
法定代表人吴军强，执行董事。
委托代理人李常优，女，汉族，1986年10月19日出生，住址湖北省襄阳市襄州区。
委托代理人肖洪林，男，汉族，1985年8月6日出生，住址湖南省新化县。
原告郭丽兰与被告刘琼芬、被告余丽霞、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告刘琼芬、被告余丽霞在举证期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王琛晨、方俊，两被告共同委托代理人穆孝胜，第三人委托代理人李常优到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年12月7日，原告与两被告通过第三人的居间介绍签署了《房地产买卖合同》（编号分别为：8196810、819681l），约定原告向被告刘琼芬购买深圳市水榭春天花园6栋鹤兰苑25A、25B的房产，成交价分别为人民币1，420，000元、2，430，000元，被告余丽霞作为被告刘琼芬的代理人也签署了上述合同，并在备注条款承诺“如在交易过程中产生一切纠纷由产权人刘琼芬和代理人共同承担责任”。合同签订后，原告依约向被告支付了定金人民币100，000元，之后经第三人多次协调首期款资金监管时间，在原告已经到场办理的情况下，两被告均以各种理由拒绝到场办理，之后甚至不接电话。2015年1月31日，原告以书面方式向被告刘琼芬和被告余丽霞发送履约催告函，给予两被告十天的宽限期，至今被告仍无回应和履约。据此，被告已经构成根本违约，原告有权解除合同并要求被告按照合同约定承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告刘琼芬签订的《房地产买卖合同》（编号分别：8196810、8196811）；2、被告刘琼芬返还原告定金人民币100，000元，其中人民币10，000元由第三人直接代为返还给原告；3、被告刘琼芬赔偿原告违约金人民币770，000元；4、被告余丽霞对被告刘琼芬的上述返还和赔偿义务承担连带责任；5、受理费、保全费等诉讼费用由两被告承担。
两被告答辩并反诉称，一、原告主张被告承担违约责任及支付违约金没有事实依据。原告主张的违约金有合同依据，但原告没有提供实际损失的证据，根据最高人民法院有关司法解释的规定，违约金不能高于实际损失，原告主张的违约金标准过高。二、被告在签订涉案合同时对房屋市场交易价格有重大误解。被告刘琼芬非深圳本地人，且常年不在深圳，对深圳商品房屋价格并不了解，涉案房屋系被告刘琼芬委托被告余丽霞代理出售，涉案合同价格系本案第三人工作人员所说的价格，涉案房地产合同约定的价格分别为人民币1，620，000元和人民币2，430，000元，即单价分别为人民币27，151元／平方米和人民币27，470元／平方米，被告当时听信了第三人工作人员的话就签订了合同。合同签订后，被告刘琼芬询问了该小区房屋当时的交易价格为人民币31，000－37，000元／平方米，发现涉案合同价格明显低于市场交易价格，就向代理人被告余丽霞表示终止交易，之后，被告余丽霞也向第三人转述了被告刘琼芬的意见，因原告要求支付的违约金过高，所以双方没有达成一致意见。被告委托房地产评估机构对签订合同时涉案房产市场价格进行了评估，评估价为单价人民币30，000元／平方米，所以被告在签订涉案合同时对房屋市场交易价格有重大误解，且涉案合同在签订时显失公平。综上，被告是在对房屋市场交易价格有重大误解的情况下签订的合同，如果继续履行合同，会给被告造成重大损失，涉案合同在签订时是显失公平的。为了维护两被告的合法权益，故两被告提起反诉，请求判令：撤销原、被告之间签订的编号为8196810和8196811号《房地产买卖合同》。
针对两被告的反诉，原告答辩称，一、本案的房屋买卖合同是原、被告双方在平等自愿基础上协商一致所签订的，房屋的价格其可以通过网上及其他多方面了解，因此不存在重大误解。二、本案也不存在显失公平，原告的房产是毛坯房，且签约时房子不满5年，存在将近人民币200，000元的税费，故与其他房屋的价格是有差异的，被告不想交易是因合同签订后国家政策导致房价上涨，不愿交易，目前该房子的价格比签约价格高出人民币500，000元，故原告购入此房是有损失的，并非如被告所说没有损失。
第三人答辩称，本案属于买卖合同纠纷，第三人属于居间方，与双方属于居间合同关系。
经审理查明：2014年12月7日，原告作为买方，被告刘琼芬作为卖方，被告余丽霞作为卖方代理人，三方分别签订了两份《房地产买卖合同》，合同编号分别为：8196810、8196811。合同相关内容约定如下：1、被告刘琼芬将其所有的位于深圳市宝安区水榭春天花园6栋鹤兰苑25A、25B转让给原告，转让成交价分别为人民币1，420，000元和2，430，000元；2、买方在签订本合同时均分别向卖方支付购房定金人民币5，000元，买方在签署本合同之日起3日（含当日）内均应分别再向卖方支付定金人民币45，000元，前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金；3、付款方式为银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起24日（含当日）内付清首期款，买方应于应付首期款之日起3日（含当日）内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；4、该房产有抵押，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起20日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续，并与担保公司签订合同。卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起六十日（含当日）自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；5、任何一方逾期履行义务超过十日或有其他根本性违约行为的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或要求违约方按房产转让价20%支付违约金；6、三方在备注条款中约定“产权人刘琼芬同意代理人余丽霞签署本合同并理解本合同所有条款，如在交易过程中产生的一切纠纷由产权人刘琼芬及代理人余丽霞共同承担”。
原、被告以及第三人在庭审中确认：原告分别于2014年12月7日、12月10日支付定金人民币10，000元、90，000元，现上述定金人民币90，000元在被告处，人民币10，000元在第三人处托管。
被告刘琼芬于2014年12月9日分别出具两张《定金收据》，表明分别收到原告交付的涉案25A、25B两套房产的定金各人民币50，000元。
2015年1月31日，原告分别向被告刘琼芬、被告余丽霞以特快专递的形式发出《履约催告函》，该函载明：因2014年12月31日银行年终结算不办理首期款监管业务，经协商定于2015年1月4日办理，但2015年1月4日卖方以在香港无法到场为由又改期到2015年1月7日，但当日卖方又未到场，原告将于2015年2月3日9时至11时到银行等待卖方共同办理首期款监管手续，如卖方在上述十天的宽限期内仍未办理，则原告保留追究两被告违约责任的权利。原告寄送给被告刘琼芬的两份《履约催告函》均以原址查无此人为由被退回，原告寄送给被告余丽霞的《履约催告函》显示于2015年2月1日被“他人”签收。两被告在庭审中主张其均未收到上述《履约催告函》。
原告主张被告刘琼芬存在以下违约行为：1、未办理公证委托手续；2、未办理首期款资金监管手续，故被告刘琼芬已经构成根本性违约，原告现诉至法院，请求解除原、被告签订的两份《房地产买卖合同》，并主张被告刘琼芬和第三人应向其返还定金，被告刘琼芬应当按照合同转让价款的20%向其支付违约金人民币770，000元，且被告余丽霞应当按照备注条款的约定对被告刘琼芬的上述付款义务承担连带责任。两被告主张被告刘琼芬长期不在深圳，两被告均对深圳的二手房市场不了解，第三人的行为使得两被告产生了重大误解，认为约定的转让价格即为市场交易价格，故两被告在此情况下才与原告签订《房地产买卖合同》，涉案两份《房地产买卖合同》约定的价格过低，亦存在显失公平的情况，故两被告提起反诉，请求撤销原、被告签订的《房地产买卖合同》。
另查，1、两被告主张被告刘琼芬未办理公证委托手续的原因是被告刘琼芬不同意继续交易。
2、原告主张其于2015年1月7日、2月3日两次前往银行办理资金监管手续，但两被告均未到场；第三人对原告该主张予以认可，且第三人主张其曾多次以短信和电话的方式向两被告告知办理首期款资金监管的相关事宜；两被告对原告该主张不予认可，两被告主张原告和第三人未通知其办理资金监管。
3、两被告主张涉案25A、25B两套房产在2014年12月7日的市场交易价值分别为人民币1，569，000元、2，653，500元，被告提供了其单方委托评估的房地产估价报告证明其主张；原告对被告上述主张不予认可，原告主张涉案房产在2014年12月7日的市场交易价值与双方约定的转让价格基本相符。
4、两被告在庭审中主张被告刘琼芬长期不在深圳，被告余丽霞对房地产交易市场亦不是很了解，合同签订后被告刘琼芬就离开了，被告余丽霞收取了定金后，被告刘琼芬经了解后跟被告余丽霞说约定的转让价格过低，要求停止交易，被告余丽霞随后告知第三人要求停止交易。
5、第三人于2015年1月13日向被告余丽霞发送短信，该短信载明：买卖双方约定1月7日下午3点到招商银行做房款首期款监管，当天因被告余丽霞临时有事没有赶过来，买方就先签了资料做监管了，现在已经过了一个星期了，买方一直打电话在催。原、被告以及第三人对上述短信的真实性均予以认可。
6、第三人在庭审中明确表明愿意根据法院的判决发放由其托管的定金。
以上事实，有两份《房地产买卖合同》、定金收据、银联签购单、产权信息查询单、履约催告函、快递回单、短信记录、录音等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。本案中，合同约定的涉案25A、25B两套房产转让价款为人民币1，420，000元、2，430，000元，两被告现主张涉案25A、25B两套房产在签订合同时市场交易价值为人民币1，569，000元、2，653，500元，故存在显失公平和重大误解的情况。本院认为，首先两被告作为具备完全民事行为能力的主体，在签订《房地产买卖合同》时应当具备审慎的注意义务，两被告既未提交充分有效证据证明其对于合同约定的内容产生了错误的认识和理解，又未提交充分有效证据证明其签订《房地产买卖合同》时因他人错误引导而做出了不真实的意思表示；其次约定的转让价格是买方和卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下产生的双方都能接受的价格，该转让价格在客观上存在市场交易价值的合理区间内上下浮动的情况，本案中，即使以两被告主张的涉案25A、25B两套房产在签订合同时的市场交易价值为标准，合同约定的涉案25A、25B两套房产转让价款也并不足以达到明显低于市场交易价值的程度。综上，两被告以重大误解和显失公平为由，主张撤销原、被告签订的两份《房地产买卖合同》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告和被告刘琼芬、被告余丽霞签订的两份《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，各方应当依法全面履行合同约定的义务。
根据本院查明的事实以及两被告在庭审中的自认内容可知，被告刘琼芬未按合同约定履行办理公证委托手续的义务，且被告刘琼芬亦未协助原告办理首期款资金监管手续，本院认定被告刘琼芬的行为已经构成根本性违约，原告有权选择主张解除涉案两《房地产买卖合同》并主张被告刘琼芬向其支付违约金。关于合同的解除时间，原、被告签订的《房地产买卖合同》应当自原告向被告刘琼芬主张解除合同之日，即涉案两份《二手房买卖合同》应当于本院2015年4月1日将原告的起诉状送达至被告刘琼芬之日解除。
关于违约金的标准，原告诉请应当根据合同约定按转让成交价百分之二十支付违约金，两被告提出违约金标准过高，综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为被告应当向原告支付违约金人民币385，000元（1，420，000×10%＋2，430，000×10%），原告的超额诉讼请求，本院不予支持。
关于定金。根据本院查明的事实，原告分别于2014年12月7日、12月10日支付定金人民币10，000元、90，000元，并由被告刘琼芬出具了定金收据，现上述定金人民币90，000元在被告处，人民币10，000元在第三人处托管。根据合同相对性原则以及无效合同的处理原则，被告刘琼芬应当向原告返还定金人民币90，000元，第三人应当向原告返还定金人民币10，000元。
关于原告主张的被告余丽霞的连带责任。涉案两份《房地产买卖合同》均在备注条款中约定“产权人刘琼芬同意代理人余丽霞签署本合同并理解本合同所有条款，如在交易过程中产生的一切纠纷由产权人刘琼芬及代理人余丽霞共同承担”，本院认为被告余丽霞已经以在上述两份《房地产买卖合同》中签字确认的方式明确表明其自愿为被告刘琼芬因履行合同而产生支付违约金、返还定金等债务承担连带责任，且被告余丽霞在本案中亦未对原告相应主张提出抗辩，故被告余丽霞应当为被告刘琼芬的上述债务承担连带责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告郭丽兰与被告刘琼芬、被告余丽霞于2014年12月7日签订的两份编号分别为8196810、8196811的《房地产买卖合同》已经于2015年4月1日解除；
二、被告刘琼芬、被告余丽霞应当于本判决发生法律效力之日起三日内向原告郭丽兰支付违约金人民币385，000元，返还定金人民币90，000元；
三、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应当于本判决发生法律效力之日起三日内向原告郭丽兰返还定金人民币10，000元；
四、驳回原告郭丽兰其他诉讼请求；
五、驳回被告刘琼芬、被告余丽霞的全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币12，500元，保全费人民币4，870元，由原告负担人民币7，687元、由两被告负担人民币9，683元。本案反诉受理费人民币25元，由两被告负担。本案本诉受理费、保全费原告已预交，反诉受理费两被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 陈文伦
人民陪审员 麦兆安
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 林斯瑜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。