广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第530号
原告伍奋时，男，汉族，住佛山市顺德区。
委托代理人黎沛虹，广东顺龙律师事务所律师。
被告黄健全，男，汉族，住佛山市顺德区。
被告梁敏仪，女，汉族，住佛山市顺德区。
两被告共同委托代理人叶永清，广东聚理律师事务所律师。
原告伍奋时诉被告黄健全、梁敏仪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月15日受理后，由审判员方菲适用简易程序于2014年6月16日公开开庭进行了审理。原告伍奋时及其委托代理人黎沛虹、被告梁敏仪及两被告共同委托代理人叶永清到庭参加诉讼。诉讼中双方当事人申请庭外和解，但未能达成和解协议，庭外和解期间审限予以相应扣除。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与两被告于2013年7月23日签订房屋转让协议书，约定原告以人民币143800元向两被告购买位于佛山市南海区＊＊号的住宅房屋一间。该房屋是由梁敏仪于2011年4月11日在拍卖会上以80000元竞得，其作为买受人取得了房屋所有权，但因其不具备当地集体居民户口的原因，无法办理产权过户手续。双方在合同中还约定，转让方应保证出售房屋的产权不存瑕疵，不会因被第三人主张权利等原因给受让方行使所有权及将来过户造成任何法律障碍，否则属违约。合同签订后，原告按合同约定支付了全部购房款，被告也将上述房屋交给原告使用。但当今年原告准备改建上述房屋时，却遭到当地村民的反对和阻挠。房屋所在地的陈教东村村长崔庆强直接表态不许原告使用房屋前面的道路及设施。理由是原告不是本村户口，无权使用该村的土地。为此，原告找到被告黄健全要求黄健全协助解决，黄健全即收回原告保管的执行裁定书、拍卖成交确认书等文件，并承诺协助解决第三人的权利纠纷。但至今被告却一直未能解决，致使原告无法使用上述房屋。原告认为，被告出售给原告的房屋，包括该房屋的土地使用权。因此，原告在双方合同中承诺出售的房屋产权不存瑕疵及第三人的权利障碍的范围，也应包括该房屋的土地使用权，但原告隐瞒了该土地存在第三方争议的事实，导致原告现由于土地所有权人当地的村集体及村民的反对和阻挠无法正常行使上述房屋及土地的权利，以致与被告双方的合同的目的无法实现。同时，上述房屋和土地也无法过户，不能满足房屋买卖交易规定的要件。因此，原告提出与被告协商解除房屋买卖合同，被告却不同意。为此，诉请：1、判令解除原、被告的房屋买卖合同，两被告退还原告购房款143800元并赔偿违约金30000元予原告；2、本案诉讼费用由两被告共同承担。
两被告共同辩称，被告依法取得本案房产，原告明知该房产的情况，坚持向被告投资购买（原告自己有房，购买该房非自住），自始至终，被告没有过错，相反，原告以村民不同意以及村长不许使用村道为由（仅是借口），向被告提起诉讼，被告不能接受，且原告违反自己签订的合同约定，请求法院依法驳回。具体理由如下：1.本案房产是被告通过法院拍卖程序依法取得，该房产为集体用地，因不具备当地集体居民户籍无法办理产权过户手续，这一事实，原告在购房前已明知而坚持向被告购买，自始至终，被告没有过错。参见原被告之间2013年7月23日签订的“房屋转让协议书”第一条约定，已详细阐述本案房产的基本情况，被告还向原告提交了南海区人民法院（2009）南法执字第646-13号执行裁定书、广东粤钧拍卖行有限公司提供的拍卖成交确认书等合法的文件，这些事实足以说明，被告通过合法途径依法支付款项合法取得本案房产，因不具备当地集体居民户籍无法办理产权过户手续，原告在购房前已明知而坚持向被告购买，自始至终，被告没有隐瞒更没有欺骗，因此是没有过错的。2.至今没有任何判决或裁决认定该房产产权变更，即本案房产的状况始终没有改变，村民或村长的行为或主张也没有法律依据，因此关于原告起诉状所述，村民不同意以及村长不许使用村道为由，是第三人主张权利的行为影响其所有权及将来过户造成法律障碍，认为本案房产有瑕疵，这种理由是不能成立的。三．原告购买本案房产的行为是投资行为，投资就可能有收益或风险，不能有利益就全部归原告，有风险就要被告承担，否则被告也同样可以就所购买本案房产，向南海区人民法院主张权利。参见原被告之间2013年7月23日签订的“房屋转让协议书”第五条约定：“今后如国家、政府或集体征用上述房屋、土地所产生的补偿款项归乙方（即原告）所有，与甲方（即被告）无关”，综上所述，原告投资购买本案房产，特别约定收益归其所有，与被告无关，现原告以没有法律依据的当地村民有不同意见以及村长不许使用村道为由提起诉讼，然而至今没有任何判决或裁决认定该房产产权变更，请求驳回原告的诉讼请求。
原告在诉讼中提供下列证据材料：
1、原告身份证（1份，原件），证明原告诉讼主体资格。
2、被告黄健全、梁敏仪身份证（各1份，复印件），证明两被告诉讼主体资格。
3、房屋转让协议书（1份，原件），证明双方在2013年7月23日签订房屋转让协议书，由被告将其拍卖所得的案涉房屋以143800元转让予原告，根据合同约定被告应将案涉房屋所有权的相关文件交给原告保管，同时被告书面保证案涉房屋产权不存在瑕疵，否则构成违约，在房屋使用过程中与业主发生纠纷，被告应协助处理，协议书双方签名并经广东顺龙律师事务所律师见证后生效的。
4、2013年7月23日、8月21日收据（2份，原件）。
5、兴业银行回单（1份，原件）。
证据4-5证明原告依约支付全额购房款予两被告。
6、（2009）南法执字第646-13号执行裁定书（1份，复印件，原件保存在被告处）。
7、拍卖成交确认书（1份，复印件，原件保存在被告处）。
证据6-7证明被告梁敏仪通过法院执行拍卖取得案涉房屋。
8、照片（9张，原件），证明案涉房屋的现状。
9、九江镇朗星社区居民委员会64名当选代表（1份，打印件），证明录音中崔庆强是陈教东村村民小组的组长。
10、视听证据材料录音材料清单（1份，打印件）、通话录音内容摘要（6份，打印件）。
11、录音（1个刻录光盘含4段与黄健全通话录音）。
12、录音（1个刻录光盘含3段与崔庆强通话录音）。
证据10-12证明原告对案涉房屋进行装修时，受到村民阻挠，两被告转让案涉房屋时隐瞒案涉房屋受到第三人阻挠的情况；陈教东村村民小组的组长崔庆强要求原告出示案涉房屋土地证、房产证才同意原告使用案涉房屋。
13、土地登记档案电脑查询信息表（1份，复印件加盖佛山市南海区土地档案馆土地登记信息查询专用章）。
14、集体土地建设用地权属登记卡（1份，复印件加盖佛山市南海区土地档案馆土地登记信息查询专用章）。
证据13-14证明案涉房屋所在土地使用权仍登记为莫志年。
经质证，两被告对原告的证据1-2、4-5无异议。对证据3真实性无异议，对证明内容有异议，协议书第一条明确案涉房屋原权属人是莫志年，案涉房屋由被告梁敏仪在拍卖会上取得，但由于不具备集体居民户口，尚未能办理房屋产权过户手续；第五条如因国家、集体征用案涉房屋土地所得补偿归原告所有，证明原告购买案涉房屋用于投资；协议中第七条记载如因被第三人主张权利等原因给原告行使所有权及过户造成障碍，否则属于被告违约，这条中所述被告违约的情形应排除第一条情况，因案涉房屋的情况原告是明知的。对证据6-7真实性无异议，但该组证据的原件不在被告处，而是由原告保存，原告出示的是证据6-7的复印件上加盖两被告的指模，并非原件。对证据8中编号为（1）、（2）、（5）、（7）的照片无异议，案涉房屋外观与照片一致；编号为（3）、（4）、（6）、（8）、（9）的照片真实性有异议，案涉房屋内部已与双方签订协议书时状况不一致，无法确认；编号9的照片中人员身份无法确认。对证据9真实性有异议，无法说明崔庆强的身份。对证据10中原告与被告黄健全通话内容真实性无异议，与案外人崔庆强通话内容真实性有异议。对证据11真实性无异议，录音中可说明被告一直协助原告办理房产过户等手续。对证据12真实性有异议，对话人身份无法确认。对证据13-14的真实性无异议，对证明内容有异议，信息表载明案涉房屋所在土地过户至被告梁敏仪的名下。
两被告在诉讼中提供：
1、结婚证（1份，复印件），证明两被告是夫妻关系。
经质证，原告对两被告的证据1无异议。
诉讼中，原告申请证人余某出庭作证，本院予以准许。
证人余某陈述，我与原告于2014年3月中旬到案涉房屋，原告要求我帮忙计价对案涉房屋进行装修。当我们在讨论装修方案时，五、六名村民围上来质问我们干什么，原告告诉村民已购买该房屋，准备进行装修。村民表示原告不是本村村民，不能使用或装修房屋，房屋的下水道及入村路倒水泥需付费。后来我与原告再去案涉房屋，发现房屋门锁已被更换，已无法进入房屋。
经质证，原告对证人证言真实性无异议，证明被告交付房屋后，原告对案涉房屋计划进行装修时，被当地村民阻挠，且案涉房屋被村民上锁，导致原告无法正常使用案涉房屋。两被告对证人证言真实性有异议，被告交付案涉房屋予原告是2013年7月，证人陈述于2014年3月与原告去到案涉房屋，时隔半年，原告可能与村民间产生其他矛盾，无法说明原告被村民阻挠的真正原因。
经审查，被告对原告证据1-2、4-5无异议，原告对被告的证据1无异议，本院予以采信。被告对原告证据3、6、7、11、13、14真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告的证据8、10中，被告对其真实性无异议的证据材料，本院对其真实性予以确认；被告对其真实性有异议的证据材料，原告未能举证证明其与本案的关联性，本院不予审查。证据9没有相关单位的确认，本院对其真实性不予确认。原告未能举证证明证据12对话人的身份从而证明证据12与本案的关联性，本院不予审查。本院对证人证言结合本院采信的其他证据及当事人的陈述予以综合认定。
本院综合当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：
案涉房屋位于佛山市南海区九江镇＊＊号，登记权属人为莫志年，登记时间为2001年6月12日，房产权利证号为04××28，对应地号0＊＊6。佛山市南海区国土城建和水务局出具的《佛山市南海区房产查询证明》另记载该房屋的权利状况为“全部出让：过户给梁敏仪”。2014年4月14日佛山市南海区土地档案馆出具的《土地登记档案电脑查询信息表》载明位于佛山市南海区九江镇沙头朗星管理区土地使用权证号为集用（1997）13＊＊6号、旧地号为031＊＊6土地的土地权利人是莫志年，使用权类型为批准拨用宅基地，土地权属性质为集体土地使用权，土地信息另记载2011年6月14日根据本院执行裁定书（2009）南法执字第646-13、16号执行裁定书及（2009）南法执字第646-17号协助执行通知书将此宗地过户至梁敏仪名下。
2013年7月23日，被告梁敏仪、黄健全（转让方、甲方）与原告伍奋时（受让方、乙方）签订一份《房屋转让协议书》，约定甲方夫妻共同财产房屋一座有偿转让给乙方。房屋为座落于佛山市南海区＊＊号的砖混结构一层住宅房屋一座（含上盖物），房地产权证号为04××28，原权属人登记莫志年。该房屋由梁敏仪于2011年4月11日在拍卖会上以80000元竞得，支付了成交价款及佣金，作为买受人取得了该房屋的所有权。但由于不具当地集体居民户口原因，至今无法办理房屋的产权过户手续。现乙方已对上述房屋的情况进行了充分的了解，并自愿以143800元的价格向甲方购买上述房屋。甲方于收到乙方全部购房款后当日交付房屋予乙方使用。房屋交付后，乙方即对该房屋享有所有、使用、出租的权利。协议签订后，甲方将房屋的所有权的相关文件全部交由乙方保管。如将来房屋可办理房屋所有权变更手续，甲方应无条件协助乙方办理，费用由乙方负担。甲方保证房屋产权不存在瑕疵，不会因被第三人主张权利等原因给乙方行使所有权及将来过户造成任何法律障碍，否则属甲方违约，乙方有权解除双方的房屋买卖关系，甲方除应退还全部购房款给乙方外，还应支付给乙方违约金叁万元。
原告依约支付了全部购房款合计143800元予被告梁敏仪。两被告已将案涉房屋的钥匙交付给原告。
原告在诉讼中陈述，原告没有对案涉房屋进行装修或建设。
另查明，原告和两被告均不是案涉房屋所属自然村的集体经济组织成员。
两被告于2007年2月14日登记结婚。
原告于2014年5月15日提起本案诉讼。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”案涉房屋位于佛山市南海区九江镇沙头朗星管理区陈教东村，案涉房屋所在土地性质为宅基地，依法应由该土地所属自然村的集体经济组织成员享有使用权。原告不是该土地所属自然村的集体经济组织成员。案涉合同违反上述法律法规的强制性规定，应属无效。合同无效，自始没有约束力，本院对原告请求解除合同不予支持。合同无效，因合同取得的财产应予返还。原告请求两被告返还购房款143800元，本院予以支持。原告与两被告在签订合同时均知悉案涉土地及房屋的情况，双方均为完全民事行为能力人，知悉现行法律法规的规定，明知案涉房屋、土地的性质及案涉房屋无法办理权属变更登记至原告名下的情况仍签订买卖合同，双方对合同无效负有同等责任，原告已支付购房款的资金占用损失应自行承担，原告没有举证证明因合同无效造成的其他损失，本院对原告请求两被告赔偿30000元不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告伍奋时与被告梁敏仪、黄健全于2013年7月23日签订的《房屋转让协议书》无效。
二、被告黄健全、梁敏仪应于本判决发生法律效力之日起十日内返还143800元予原告伍奋时。
三、驳回原告伍奋时的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1888元（原告已预交），由原告负担300元，由两被告负担1588元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 方 菲
二〇一四年八月十二日
书记员 蓝斯艺