山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第1547号
上诉人（原审原告）薄淑瑞，女，1955年7月29日出生，汉族，草包包子铺退休职工，住济南市。
委托代理人谢丽萍，山东千舜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘永满，女，1979年11月12日出生，汉族，山东大成建设有限公司会计，住济南市。
委托代理人杨凯，山东泉舜律师事务所律师。
委托代理人张敏，女，1990年4月1日出生，汉族，山东泉舜律师事务所实习律师。
上诉人薄淑瑞因与被上诉人刘永满房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2015）市民初字第2376号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月4日公开开庭审理了本案。上诉人薄淑瑞及其委托代理人谢丽萍，被上诉人刘永满及其委托代理人杨凯、张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：位于济南市天桥区XX新区X区X号楼XX号房屋，系由案外人王某甲所有的济南市天桥区中园街的房屋拆迁安置而来，房屋原登记所有权人为案外人王某甲，原房产证号为：济房权证天字第XXXX**号，共有情况为单独所有，登记时间为2015年1月12日。薄淑瑞与案外人王某甲原系夫妻关系，案外人王某乙为二人儿子，案外人吕某某与王某乙系夫妻关系，王某甲于2011年10月19日因病去世。王某甲去世后，对于上述涉案房屋的继承，王某乙签署了“放弃继承权声明书”，放弃了对涉案房屋的继承，并办理了公证手续；薄淑瑞要求继承被继承人王某甲的上述遗产，也办理了公证手续。2011年9月30日，刘永满（买受人、乙方）与案外人王某甲（出卖人）、吕某某（共有人）、王某乙（共有人）、薄淑瑞（共有人）（出卖人、共有人为甲方）在中介公司（丙方）的居间介绍下签订《房屋买卖协议》一份，协议约定的主要内容包括：甲方自愿将坐落于济南市XX新区X区X号楼X单元XX室（原XX小区X号楼X单元XX室），建筑面积为53.47平方米的房屋出售给乙方，房屋总价款为人民币45万元，乙方于本合同签订前支付购房定金2万元，在合同签署后自动转为购房款；首期购房款35万元（含定金）乙方于2011年10月10日前支付给甲方，甲方将房屋交付乙方使用，同时将房屋回迁协议原件、迁入证原件、回迁单位开具的收款收据一并交由乙方保管，2012年1月31日前乙方交付甲方购房款9万元；剩余房款1万元作为甲方协助乙方办理房屋过户的保证金，由甲方在房屋过户至乙方名下同时支付至甲方名下的账户；合同第三条房屋交付及产权过户事宜约定：“1.甲、乙双方应于丙方发出办理房产初始产权登记通知之日起3日内，前往相关部门办理产权登记，初始登记办证所需一切税费有甲方缴纳……。2.初始房产证下发后，次日，丙方应通知甲、乙双方于3日内办理房屋产权过户手续，办证所需交纳的税费有乙方承担”；合同第五条违约责任约定：“甲、乙双方未能履行合同义务，每逾期一日，应按照购房款的1%支付其他方违约金；逾期达30日的，甲、乙双方可解除本合同，甲乙双方若其中一方违约，则违约方赔付丙方合同中规定的中介费”。合同签订后，刘永满于2011年10月8日支付了购房款35万元，于2011年12月5日支付了购房款9万元，共计支付购房款44万元。2015年2月13日，双方前往房管部门办理涉案房屋过户登记手续，2015年2月16日，涉案房屋过户登记至刘永满名下，现登记产权证号为：济房权证天字第2634**号，登记面积为56.88平方米。2015年2月13日，刘永满向薄淑瑞出具了承诺一份，内容为：“今承诺于2015年2月13日于天桥区XX南区X号楼X单元XX室.剩余欠款￥17200元整（壹万柒仟贰佰元正）此欠款包含购房合同所欠￥10000（壹万元正）扣除公证费、办证费3160，180：（工本费）剩余结清”。薄淑瑞主张该承诺中的17200元，包含欠付的房款10000元，及因涉案房屋面积差额造成的价款差额，该价款差额再减去刘永满垫付的房屋安置费得出了7200元；17200元减去公证费、办证费3160元，再减去工本费180元，得出13860元，主张刘永满尚欠其此款。刘永满对此不予认可，称该承诺是在薄淑瑞的胁迫下由薄淑瑞口述后由其书写的，不清楚承诺中的数额薄淑瑞是如何计算出来的，当时刘永满如不出具，薄淑瑞不配合办理过户手续。刘永满主张该承诺最下方书写的“剩余结清”是其故意书写上的，因为为薄淑瑞垫付的款项已远远超出了该承诺中记载的17200元。
另查明，刘永满为薄淑瑞垫付了涉案房屋的安置房差价房款15280.21元，支付了将涉案房屋初始登记至王某甲名下的房屋契税316.80元、住宅专项维修基金6825元、登记费80元、交易费100元、证明费20元，并为薄淑瑞垫付了前述办理公证时的公证费2265元，刘永满共计垫付支付24887.01元。薄淑瑞对于刘永满垫付支付了上述款项无异议，但主张对于维修基金，双方曾达成了口头约定，该项费用由刘永满方自愿承担，但对此未提供证据予以证实。刘永满对于薄淑瑞的主张不予认可，并主张为薄淑瑞垫付的上述款项已超出了薄淑瑞的诉讼请求，如认定需要向薄淑瑞支付13860元，则对于上述垫付款在本案中主张抵销需要向薄淑瑞支付的款项。另，对于涉案房屋是按照整套购买，房屋总价款为45万元，双方均无异议。薄涉瑞主张双方曾达成口头约定，对于涉案房屋买卖中产生的面积差，刘永满应据实结算，对于实际多出的房屋面积应予以补偿，但对此未提供证据予以证实。刘永满对于薄淑瑞的上述主张不予认可。
原审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。对于涉案房屋为按套购买、房屋买卖的总价款为45万元、刘永满已付购房款44万元的事实，双方无异议，原审法院予以确认。关于刘永满垫付款项的问题。原审法院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。虽然薄淑瑞主张双方曾达成了由刘永满承担维修基金并对于房屋买卖的面积差额给予薄淑瑞补偿的口头约定，但对此并未提供证据予以证实，且刘永满对此不予认可，故对薄淑瑞的此项主张，原审法院不予采纳，对于刘永满主张已为薄淑瑞垫付了24887.01元的抗辩理由，原审法院予以采纳。关于刘永满欠付款项的问题。原审法院认为，根据已查明的事实及涉案的《房屋买卖合同》的约定，刘永满除合同约定的应于涉案房屋过户时支付给薄淑瑞的剩余房款1万元外，并未欠付薄淑瑞其他款项，且无证据证实在双方之间存在其他债权债务关系，在双方对于刘永满出具的“承诺”中所涉及的内容均未能给出明确且合理的解释的情况下，薄淑瑞以此“承诺”主张刘永满欠付购房款13860元，证据不足，根据现有证据，原审法院认定刘永满欠付1万元，为剩余购房款。结合以上分析认定，虽然刘永满尚欠购房款1万元，但刘永满已为薄淑瑞垫付了相关款项24887.01元，在刘永满已明确要求予以抵销的情况下，刘永满并无再向薄淑瑞支付相关款项的义务，故薄淑瑞要求刘永满支付购房款13860元的主张，依法不予支持，对于薄淑瑞的违约金主张，亦不予支持。综上。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告薄淑瑞的诉讼请求。案件受理费650元，减半收取325元，由原告薄淑瑞负担。
上诉人薄淑瑞不服原审判决上诉称：一、原审事实认定不清。其一，原审判决书中，经审理查明“该承诺是在原告的胁迫之下由原告口述下由其书写……”。该“事实”仅凭刘永满口述，无相关证据证明，且所有的缴费单据由刘永满持有，上诉人不清楚缴费的具体数额，何来“胁迫”其书写该“口述”内容，故该“查明事实”毫无依据。其二，原审认定“被告刘永满尚欠原告购房款1万元，但已为原告垫付相关款项24887.01元，在被告刘永满己明确要求予以抵销的情况下，被告刘永满并无再向原告支付相关款项的义务”系事实认定错误。“结算单”是建立在“刘永满承担维修基金以及房屋买卖面积差额给予上诉人补偿”的约定之上，在房屋交易完成后，由刘永满当场结算并书写。刘永满垫付款项均己扣除。因己结算完成，并书写结算单，上诉人未向刘永满索要垫付款项的相关票据。该事实建立在完整的房屋交易过程基础之上，并非“无源之水，无本之木”。后刘永满拒付结算款，并将垫付款项的票据作为抗辩理由。原审在事实未查清的情况下，即认定“被告垫付款项冲抵原告1万元购房款”，显然错误。二、原审庭审结束后出现新的事实。涉案房屋实际交易价款为40万元，而非《房屋买卖合同》中约定的45万元。王某甲（上诉人之夫）病重住院，上诉人在医院全天看护。房屋买卖的实际交易由王某乙（上诉人之子）与刘永满完成。因急需医疗费，王某乙与刘永满达成协议，约定该房屋实际交易价款40万元。刘永满实际支付的房屋价款也是40万元。因整个房屋买卖交易过程均由王某乙完成，上诉人只知道房屋价款已经按合同约定完成，不清楚房屋的实际交易价款。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人刘永满答辩称：1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；2、薄淑瑞陈述“结算单”是建立在被上诉人承担维修基金以及房屋买卖面积差额给予薄淑瑞补偿的约定之上。该陈述与事实不符，且薄淑瑞也未能提供相关证据；3.薄淑瑞提出的房屋交易价款实际为40万元与事实不符，且该主张与本案的诉讼请求无关，不属于本案的审理范围。综上，请求驳回薄淑瑞的上诉请求，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
二审中，薄淑瑞申请证人王某乙出庭作证，证实涉案房屋实际交易价款为40万元，证人王某乙不能对其本人曾出具收据收取刘永满房屋价款44万元的事实作出合理解释。
本院认为，本案争议的焦点有三：一、刘永满是否应向薄淑瑞支付涉案房屋办证后增加面积的房款；二、薄淑瑞是否应向刘永满支付刘永满已垫付的款项；三，薄淑瑞的诉讼请求是否应予支持。
关于焦点一，本院认为，2011年9月30日双方签订房屋买卖合同时，合同总价款为45万元，房屋面积为53.47平方米，2015年2月16日涉案房屋过户登记至刘永满名下后，房产证登记面积为56.88平方米。二审中，薄淑瑞申请证人王某乙出庭作证，以证实涉案房屋实际交易价款为40万元，但证人王某乙不能对其本人曾出具收据收取刘永满房屋价款44万元的事实作出合理解释，故本院仍认定涉案合同总价款为45万元。关于双方约定的房款计价方式，刘永满主张当时交易系按整套计算房屋价格，不应对后来增加的面积再支付房款；薄淑瑞主张，双方交易系按单价交易，刘永满应对增加的面积支付房款。对此，本院认为，房产系不动产，一般房屋买卖交易习惯中，房屋的交易价格均是依照房屋面积的单价计算房屋总价，房产的总面积不同交易总价款亦会不同，除非双方另有约定。2011年9月30日双方签订房屋买卖合同时，双方并未明确约定涉案房屋系按套计价出售，且买卖合同中已明确载明了房屋面积，该面积的记载多少将直接影响房屋的总价款。因此，在双方对合同价款计算方式无特别约定的情况下，双方对价款计算方式发生争议，且无法达成补充协议时，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，应依照一般房屋交易习惯确定，且涉案房产办理房产办证后增加的面积，此后增加的收益亦归属于现产权人刘永满，以房产证载明面积计算总房价亦符合公平合理原则。因此，刘永满关于应按整套计算房屋价格不应再支付增加面积房款的主张，不符合交易习惯和常理，本院不予支持。刘永满应向薄淑瑞支付涉案房屋办证后增加面积的房款28698.32元【（56.88㎡-53.47㎡）×（450000元÷53.47㎡）】。
关于焦点二，本院认为，经审理查明，刘永满垫付的24887.01元款项具体包括：向拆迁部门交纳的涉案房屋安置房差价房款15280.21元，房屋契税316.80元、住宅专项维修基金6825元、登记费80元、交易费100元、证明费20元，前述办理公证时的公证费2265元。本院认为，向拆迁部门交纳的涉案房屋安置房差价房款15280.21元系涉案房屋原权利人应承担的义务，因此该笔款项应由薄淑瑞交纳，另根据双方合同约定，涉案房屋的税款亦应由应薄淑瑞交纳，因此，刘永满代其垫付的上述费用，应由薄淑瑞一并返还。
关于焦点三，本院认为，前已述及，刘永满应向薄淑瑞支付涉案房屋办证后增加面积的房款28698.32元，薄淑瑞应向刘永满支付其垫付的24887.01元，将刘永满剩余未付的1万元房款计算在内，在不考虑2015年2月13日刘永满向薄淑瑞出具承诺书的情况下，刘永满依法还应向薄淑瑞支付款项13811.31元。
2015年2月13日刘永满向薄淑瑞出具承诺书，认可尚欠薄淑瑞款项17200元。该承诺书是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。刘永满虽主张该承诺书的出具系受薄淑瑞胁迫，未提交证据予以证实，对此本院不予采信。因此，依照2015年2月13日刘永满向薄淑瑞出具的承诺书，刘永满应向薄淑瑞支付剩余款项17200元。但鉴于薄淑瑞现只主张刘永满返还13860元，系其对自身权利的处分，视为其放弃对多余数额的主张，对此本院予以支持。关于薄淑瑞主张的违约金20000元，鉴于刘永满所欠债务均已经在承诺书中予以明确，薄淑瑞亦已确认，当时双方均未提及违约金事项，故对薄淑瑞关于违约金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济南市市中区人民法院（2015）市民初字第2376号民事判决；
二、被上诉人刘永满于本判决生效之日起10日内向上诉人薄淑瑞支付13860元；
三、驳回上诉人薄淑瑞其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费325元，二审案件受理费650元，均由被上诉人刘永满负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘继英
代理审判员 王立强
代理审判员 曹 慧
二〇一五年十二月十二日
书 记 员 孙培培