贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终4888号
上诉人（原审原告）：杨仲澜，女，1956年11月10日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人；李宗祥，贵州合兴师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：贵阳中航房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区杨惠村四组金惠社区服务中心二楼。
法定代表人：欧阳昊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱小波，贵州中创联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张前康，贵州中创联律师事务所律师。
上诉人杨仲澜与被上诉人贵阳中航房地产开发有限公司（以下简称中航房开）商品房销售合同纠纷一案，贵州省贵阳市云岩区人民法院于2017年6月2日作出（2017）黔0103民初1900号民事判决。上诉人杨仲澜不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
杨仲澜上诉请求：一、撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原判决认定事实不清，适用法律错误。1、根据合同约定，交房通知应当邮寄给上诉人，但是被上诉人并未提交邮寄的相关证据，一审法院仅仅依据合同附件的约定就推定上诉人应当于2015年9月29日收取邮件，该认定显然无法自圆其说。并且，根据合同约定，交房通知应当采取书面形式，而依据合同法的相关规定，刊登公告并不能认定为书面通知形式，因此，被上诉人并未履行约定的通知义务；2、即使被上诉人在2015年9月26日邮寄通知书、在2015年9月28日刊登公告，但上述通知时间与交房时间2015年9月30日过于接近，根本不顾上诉人是否能够及时查验房屋及办理交房手续，应当属于不正当的实现合同条件的行为，依据合同法的相关规定，应当不予认定；3、上诉人在2015年11月实际知道能够办理收房手续去查验房屋时，发现房屋存在涂料污染、渗水等问题，被上诉人承认上述问题，承诺维修后再行通知上诉人收房。但在2016年4月27日上诉人再次验房时发现房屋仍然存在漏水及渗水问题，要求被上诉人维修，因此，被上诉人已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。
中航房开答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
杨仲澜向一审法院提起诉讼请求：1、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号2014081518），向原告交付贵阳中航城城市综合体棚户区成片改造项目一期第1-8栋1号房；2、被告向原告支付逾期交房违约金666201元，逾期交房违约金按照原告所支付全部已付款每日万分之五的标准计算至被告实际向原告交付房屋之日止；3、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院查明，2014年7月2日，原告向被告支付20万元定金及620334元的首期款。2014年8月15日，原告杨仲澜作为买受人与被告中航房开作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，主要约定：所购房屋为位于云岩区北京××与××路交叉口贵阳中航城城市综合体棚户区成片改造项目一期第1-8栋1号房，房屋总价为2730334元，付款方式为贷款方式付款，合同签订之日买受人须向出卖人交付首期房款820334元，余款191万元以银行按揭方式支付；第十一条、出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合以下条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；第十二条、本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件：（一）城市基础设施：1、上水、下水，交付时达到使用条件；2、供电：交付是达到使用条件；4、燃气：2015年9月30日达到管道接口入户；5-7、电话通信、有线电视、宽带网络：交付时线路敷设到户。第十三条、除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人有权退房；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十四条、交接手续：（二）查验房屋：买受人应在收到书面通知后3日内，办理该商品房的交接手续，出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件；查验该房屋时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起90个工作日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付；因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿：（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落；（4）地面空鼓开裂、大面积起砂；（5）门窗翘裂、大面积起砂；（6）管道堵塞；（7）卫生洁具开裂、漏水；（8）灯具、电器开关失灵；（9）防盗及对讲系统失灵；房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起90个工作日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。
附件十二补充协议第九条第5项约定：该交付通知书送达买受人后，买受人应按出卖人通知中规定的时间和地点办理房屋查验和交付手续；如买受人未在规定日期内办理房屋查验和交付手续，则自入伙通知书中载明的交付截止日期次日起，视为买受人已接收该房屋，该房屋风险转移至买受人，并由买受人承担该房屋的物业管理费、能源费等相关费用，出卖人对该房屋的保修责任时间也从即日起计算。第6.1项约定：房屋交付使用之日起30日内，如买受人对商品房主体结构安全产生异议，要求进行商品房质量检验时，由出卖人、买受人双方共同协商确定具有法定资格的质量检测机构进行检测，检测费用由买受人垫付，如检测结果认定该商品房为主体结构质量不合格，检测费用有出卖人承担，买受人有权选择退房，出卖人除按买受人合同购买价退还买受人已支付之房款外，应按中国人民银行同期活期存款利率支付给买受人自付款之日起到退房之日利息，如检测结果认定主体结构质量合格，则检测费用由买受人承担，保修期内出卖人承担维修责任；若房屋存在质量问题，买受人有权要求出卖人在《质量保证书》规定的把整期限内承担保修责任，除法律法规规定外，买受人无权以此为由拒绝办理房屋交付手续，否则视为出卖人在合同约定交付日已交付完毕，出卖人不承担任何责任。第十八条、双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准，双方对各自提供的资料的真实性复责，出卖人书面送达方式为：挂号信或特快专递，按买受人在合同中提供的联系地址（如无，按照身份证地址）送达，市内以邮戳时间起3天内，视为买受人接受送达，出卖人已履行相应通知义务。
上述合同签订后，原告于2014年10月21日向被告以银行贷款方式支付剩余房款191万元。
另查，被告中航房开分别在2015年9月20日、9月25日取得了涉案房屋《竣工验收备案表》及《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》后，2015年9月26日，被告向原告邮寄一份《贵阳中航城入伙通知书》，通知原告于2015年9月29日至2015年9月30日期间办理收楼手续。并于同月28日在贵阳晚报刊登了交房公告。原告在收到被告邮寄的《贵阳中航城入伙通知书》后，于2015年11月3日对涉案房屋进行查验，填写了一份《验房单》，提出房屋存在涂料污染、渗水等问题；被告经维修后再行通知原告收房，原告于2016年4月27日再次进行办理了验房手续，并填写了一份《验房单》，提出房屋仍存在漏水、渗水等问题。庭审中，双方对原告提出的上述问题是否适用《商品房买卖合同》第十四条约定存在争议，原告认为应依据第十四条约定进行修复交付并支付违约金，被告认为双方对交房时间、方式、送达方式均进行约定，原告未按约定时间收房，应承担相关风险转移责任。
2016年8月14日、10月4日，案外人中建三局第一建筑工程有限责任公司中航城一期一标段工程项目经理部就涉案房屋所存在的问题分别出具了《8号楼车库梯冷缝处理方案》、《贵阳中航城8#楼楼梯缺陷处理方案》，其中《8号楼车库梯冷缝处理方案》提出涉案房屋所存在的问题有：中航城8号楼车库楼梯第一休息平台与梯段之间由于施工期间浇筑混凝土的过程中输送泵管堵管的原因，休息平台浇筑时梯段斜板混凝土已开始终凝，在这种条件下浇筑休息平台混凝土，该楼梯浇筑完成后，第一梯段与第一休息平台形成冷缝，影响成型结构外观。其中《贵阳中航城8#楼楼梯缺陷处理方案》中提出涉案房屋所存在的问题有：8号楼楼梯（地下室车库两跑）由于是施工期间浇筑混凝土过程中断料及浇筑振捣不到位等原因，外观存在一些缺陷，表现为局部存在蜂窝、麻面、狗洞，不影响结构安全，不影响使用功能。并提出了治理方案及治理时间。
后因原告认为被告未能及时整改并实际交付房屋，故诉至本院，提出如前诉请。
庭审中，被告提交了2016年8月25日邮寄单及催告函、催收记录、催收短信、《未收房业主信息回访表》、《未收房汇总统计》、现场图片各一组，拟证明被告交付的房屋符合交付条件，并依约催促原告按约收房，但原告借故拒绝收房。原告对邮寄单及催告函表示其未收到，其余证据系被告单方制作，达不到被告证明目的。
一审法院认为，对原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，对合同双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按合同约定履行合同义务。
对原告要求被告继续履行《商品房买卖合同》，向原告交付涉案房屋的诉请，庭审中，原告未对涉案房屋不符合第十一条的交付条件提出异议，即被告向原告所交付的房屋应符合双方第十一条约定交付条件；对于交房时间，被告于2015年9月26日向原告邮寄交房通知，根据《商品房买卖合同》附件十二第十八条约定，原告应在2015年9月29日有效收取邮件；但原告未能在2015年9月30日前办理查验和交付手续，根据《商品房买卖合同》附件十二第九条第5项约定，视为原告已于2015年10月1日接收房屋，被告已于2015年9月30日向原告交付涉案房屋，故对原告该诉请，于事实法律无据，法院不予支持。对原告要求被告按日万分之五标准支付逾期交房违约金的诉请，亦无事实基础，故法院不予支持。原告分别于2015年11月3日、2016年4月27日出具的《验房单》，对涉案房屋提出的质量问题，均非在双方约定期间提出，故应适用《商品房买卖合同》附件十二第九条第6.1项约定，由被告对涉案房屋承担保修责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：驳回原告杨仲澜诉讼请求。案件受理费5231元（已减半收取），由原告负担（已预交）。
二审中，上诉人杨仲澜向本院提交如下证据材料：1、2017年7月7日验房单一份（房号为：8栋1单元1号，入伙业主签名为刘金龙），用以证明本案争议房屋仍未交房，还在维修。被上诉人中航房开认为该份证据材料系上诉人单方制作，对其真实性不予认可；2、微信记录打印件一份，用以证明双方一直在沟通房屋的维修问题。被上诉人对该证据材料的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为本案房屋早已符合交付条件。
另查明，本案一审庭审中，上诉人杨仲澜的委托诉讼代理人对于被上诉人提交的《贵阳中航城入伙通知书》及邮寄单发表质证意见时明确表示：“无异议”。
再查明，本案双方当事人于2014年8月15日签订的《商品房买卖合同》第十四条“交接手续”第（一）项约定：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件”。本案事实有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、收款收据等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，二审争议的焦点是被上诉人中航房开在本案中是否存在逾期交房的违约行为。根据双方当事人于2014年8月15日签订的《商品房买卖合同》第十四条“交接手续”第（一）项的约定，本案争议商品房达到合同约定的交付条件后，中航房开应当在其确定的交付日的7日前履行书面通知义务。虽然中航房开一审中提交了其于2015年9月26日向上诉人杨仲澜邮寄《贵阳中航城入伙通知书》，通知其于2015年9月29日至9月30日办理收房手续的相关证据，但是，因该邮寄通知发出的时间与其通知书中确定的交付时间过于接近，并未留足合同约定的至少7日的准备时间，被上诉人所作的交房通知并不符合双方合同的约定。因此，上诉人杨仲澜未在该通知载明的期间内接收房屋并不能产生合同约定的拟制收房的法律效果。原判决对此认定不当，本院予以纠正。综上，被上诉人中航房开因未按合同约定履行交房通知义务，导致上诉人未能在合同约定的2015年9月30日前接收房屋，其在本案中存在逾期交房的违约行为，应当按照合同约定的标准承担相应的违约责任。
至于本案中逾期交房违约期限应如何认定的问题，因上诉人杨仲澜于2015年11月3日对涉案房屋进行了接收查验，虽然其一审中提交了《验房单》用以证明房屋存在质量缺陷问题，但是，因该《验房单》中并无被上诉人或者其授权工作人员的签章确认，被上诉人一审中对其真实性、客观性也提出异议，因此，在上诉人未能提交其他有效证据对此予以佐证的情况下，该《验房单》的真实性、客观性存疑，仅凭该证据材料尚不足以证明本案争议房屋存在验房单中罗列的质量缺陷问题。至于上诉人一审提交的《8号楼车库梯冷缝处理方案》、《贵阳中航城8#楼楼梯缺陷处理方案》，因上述方案处理的缺陷问题与本案争议房屋是否存在质量缺陷问题之间的关联性不足，亦难以证明本案房屋存在上诉人所称的质量缺陷问题。因此，上诉人杨仲澜于2015年11月3日验房后以房屋存在质量缺陷为由拒绝接收该房屋的行为缺乏事实和法律依据，其无权要求被上诉人承担此后的违约金。综上，本案中被上诉人应承担逾期交房违约责任的期间应当为2015年10月1日至2015年11月3日，共计34天。按照双方合同约定的按日以上诉人已付房款万分之五的违约金标准计算，被上诉人中航房开本案中承担的违约金应为46415元（2730334元×万分之五×34天）。至于上诉人提出的要求中航房开继续履行合同、交付房屋的请求，因本案中中航房开并不存在拒绝继续履行合同和交付房屋的行为，因此，上诉人的该项请求本院不予支持。
综上所述，原判决认定部分事实不清，本院在查清事实的基础上依法予以改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初1900号民事判决；
二、贵阳中航房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付杨仲澜违约金46415元；
三、驳回杨仲澜的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5231元（已减半收取），由杨仲澜负担4500元，由贵阳中航房地产开发有限公司负担731元；二审案件受理费10462元，由杨仲澜负担9000元，由贵阳中航房地产开发有限公司负担1462元。
本判决为终审判决。
审判长 黄 新
审判员 田 勇
审判员 刘 劼
二〇一七年十月十九日
书记员 万炫兵