大连市沙河口区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0204民初2473号
原告：江川，男，1985年7月10日出生，住大连经济技术开发区。
委托诉讼代理人：王会涛，辽宁晟大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：祖思明，辽宁晟大律师事务所律师。
被告：大连兆嘉房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区集贤街30-1号，统一社会信用代码91210200661124756L。
法定代表人：罗庆松，经理。
委托诉讼代理人：罗娜，辽宁智库律师事务所律师。
委托诉讼代理人：关荣荣，辽宁智库律师事务所实习律师。
原告江川与被告大连兆嘉房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江川委托诉讼代理人祖思明及被告大连兆嘉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗娜、关荣荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付自2016年8月22日起至2018年4月17日止的逾期办理产权证违约金90203元（按总房款908500元×年利率6%/365日×604日）。事实和理由：原被告于2013年1月5日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的房屋，商品房买卖合同中约定，双方约定办理房屋所有权登记的期限为90日，自房屋综合验收之日起算，合同签订后，原告已按约定支付全部购房款，被告于2013年11月5日交付上述房屋。但因被告的责任，造成原告在接收房屋的约定期限后至今仍然未能办理房屋权属登记取得房屋权属证书，按照合同约定被告已构成违约。大连金普新区城乡建设局于2016年5月24日在民心网答复，案涉房屋系因开发商违建原因不能办证。故应将2016年5月24日视为备案条件已成就，结合合同关于综合验收之日起90日内办理房屋所有权登记的约定，违约责任应从2016年8月22日起承担。根据合同约定与法律规定，被告逾期办理产权证的，应按照已付房款年利率6%的标准承担违约责任。为维护原告合法权益，故诉至法院。
被告辩称，不同意原告诉讼请求。根据我公司与原告签署的《商品房买卖合同》第十五条约定，案涉房屋的所有权登记期限起算时间为“自房屋综合验收合格之日起计算”，而目前案涉房屋尚未进行竣工验收，原告在起诉状中对该事实亦认可即“故不能在交房后及时完成综合验收”。因此，案涉房屋办理房屋所有权登记的期限尚未开始起算，原告无权向我公司主张逾期办证违约金。案涉房屋至今未具备办证条件系由于原告委托案外人将案涉房屋阳台进行封闭改造造成的，原告对逾期办证存在一定过错，原告要求我公司承担违约责任，缺乏事实依据。原告主张按照年利率6%的标准以已付房款为基数自2016年8月22日起计算逾期办证违约金，无约定及法律规定的依据。
经审理查明，2013年1月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的***房屋，建筑面积98.75平方米，总房款908500元。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.双方约定办理房屋所有权登记期限为90日，自房屋综合验收合格之日起计算，如在该期限内因恶劣气候原因导致的延期；因执行国家及公用事业部门的法律、法规、政策、政府指令、通告、要求等导致的延期；因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致的延期；其他非出卖方原因造成的延期等，双方另行约定。合同还约定了双方的其他权利义务。
合同签订后，原告向被告交付了全部购房款。双方于2013年11月5日办理了房屋交接手续。
另查，案涉《商品房买卖合同》签订当日，原告与案外人大连嘉帝建筑工程有限公司签订《委托协议书》，约定由案外人对原告购买的案涉房屋非封闭阳台进行改造。该《委托协议书》第三条约定受托人需保证在按《商品房买卖合同》及补充协议约定的房屋交付期限内完成本协议约定的委托施工内容并交付给委托人。该房间移交委托人后，委托人自行负责维修……委托人同意不因此向受托人、开发商主张任何责任或费用。第十条约定该协议在《商品房买卖合同》及补充协议生效的同时生效。该协议中没有关于改造阳台费用的约定。
又查，2016年5月24日，民心网诉求中心受理了关于“自由向多层无产权”的诉求问题，大连金普新区城乡建设局答复“目前，该项目水、电、暖、燃气、消防等各项验收均已完成。其中1#-5#楼已具备办理产权条件，6#-17#楼因开发企业存在违规建设行为，既未接受处罚，亦未进行整改，导致项目无法进行竣工验收，也无法办理竣工备案及产权初始登记”。
大连经济技术开发区人民法院工作人员于2017年10月19日电话询问大连金普新区城乡管理局法制建设处方处长，兆嘉公司开发的自由向房地产项目6#-17#楼盘无法办理产权登记的原因。方处长介绍，由于案涉6#-17#楼盘一楼的车库被开发商改造成住宅销售，涉及上述违建问题未处理完毕，故无法完成审批备案，不能办理产权登记，二楼以上的阳台封闭改造不是造成无法审批备案及办理产权登记的原因。
再查，案涉6#-17#楼盘其他业主彭卫波等人亦因被告违约索要逾期办证违约金诉至本院，以上相关案件事实已经大连市中级人民法院生效判决予以确认。
上述事实，有原告提交的起诉状、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、（2018）辽02民终330号民事判决书、被告提交的《商品房买卖合同》《委托协议书》及原被告当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。
本院认为，案涉商品房买卖合同约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.双方约定办理房屋所有权登记期限为90日，自房屋综合验收合格之日起计算。即被告应在房屋综合验收合格，也就是工程竣工验收备案之日起90日内协助原告办理房屋产权证书。但案涉房屋至今未能办理竣工验收备案。根据大连金普新区城乡建设局在民心网的答复内容可知，案涉房屋所在项目水、电、暖、燃气、消防等各项验收均已完成，其中1#-5#楼已具备办理产权条件，6#-17#楼因开发企业存在违规建设行为，既未接受处罚，亦未进行整改，导致项目无法进行竣工验收，也无法办理竣工备案及产权初始登记。故系因被告责任阻却了备案条件的成就，应视为备案条件已成就，被告应自备案条件被视为成就之日起承担逾期办证违约责任。原告主张案涉小区1#-5#号楼接受了违建处罚于2015年9月15日可以办证，故被告应自2015年9月15日始承担违约金。但原告未提交证据证明1#-5#号楼与案涉房屋所在的6#-17#号楼应于同时验收并备案，故被告应自案涉房屋所在项目水、电、暖、燃气、消防等各项验收均已完成，仅因违建原因未能竣工验收备案之日始承担违约责任。原告对该日期未能予以证明，而大连金普新区城乡建设局在民心网答复内容可证明，购房人诉求“自由向多层无产权”问题被受理之日，即2016年5月24日，案涉房屋已系因违建原因不能办证，故本院将2016年5月24日视为备案条件已成就，又因案涉房屋至今未能竣工验收备案，因此，被告应自2016年8月22日起至原告在本案中诉请的违约金暂计算截止日2018年4月17日向原告承担逾期办证违约责任。至于违约金的标准一节，原告主张应以交纳的总房款为基数，按年利率6%支付违约金。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方未约定逾期办证违约金的计算方法，故在中国人民银行贷款利率经常变动的客观情形下，原告主张按照年利率6%的标准计算违约金，较为公平，且于法有据。故被告应向原告支付2016年8月22日起至2018年4月17日期间逾期办证违约金90203元（以908500元为基数，按年利率6%计算604天的违约金，908500元×年利率6%/365日×604日），对原告诉请合理，本院予以支持。
关于被告提交原告与案外人嘉帝公司签订的改造阳台《委托协议书》以证明因原告原因导致案涉房屋无法办理竣工验收备案，进而导致逾期办证。对此，本院经审查认为，首先，从该《委托协议书》第三条及第十条约定的内容来看，该协议签订的时间应为当事人双方签订案涉商品房买卖合同的时间，协议约定委托施工事项完成的时间为商品房买卖合同约定的房屋交付时间，则该协议书签订时案涉房屋尚未交付买受人；其次，该协议又约定委托施工事项交付原告后，原告不得向开发商主张任何责任或费用，而该协议中没有关于施工费用的约定，且原告作为委托人并未就该委托施工事项向受托人嘉帝公司支付过任何费用；再次，嘉帝公司与业主签订的《委托协议书》格式、内容均一致，被告在庭审中亦自认大部分业主均签订了该协议书，由此可以证明，原告系按被告要求在签订商品房买卖合同时一并签订该《委托协议书》，按协议内容，原告在接收被告交付的房屋时，案涉房屋就已经完成委托施工事项即阳台改造。最后，据大连金普新区城乡管理局法制建设处方处长介绍，是由于案涉6#-17#楼盘一楼的车库被开发商改造成住宅销售，涉及上述违建问题未处理完毕，故无法完成审批备案，不能办理产权登记，二楼以上的阳台封闭改造不是造成无法审批备案及办理产权登记的原因。据此，被告欲以此证明因原告原因导致竣工验收备案不能，进而无法办理产权证证明力不足，对被告的该项抗辩，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：
被告大连兆嘉房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告江川支付逾期办证违约金90203元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费2055元（原告已预付），减半收取1027.5元，退回原告1027.5元，由被告负担1027.5元，给付时间同上。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 吴红岩
二〇一八年四月二十七日
书记员 王 璐
附：《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。