上海市第二中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪02执异55号
案外人：李某1，男，1950年11月2日出生，汉族，户籍地浙江省温州市。
案外人：李某2，男，1971年2月18日出生，汉族，户籍地浙江省温州市。
案外人：李某3，男，1970年10月15日出生，汉族，户籍地浙江省温州市。
以上三案外人共同委托诉讼代理人：刘定邦，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
申请执行人：中国建设银行股份有限公司上海嘉定支行，地址上海市嘉定区。
负责人：周捷，行长。
委托诉讼代理人：盛晓玲。
委托诉讼代理人：马铭蔚，上海虹桥正瀚律师事务所律师。
被执行人：上海超强投资发展有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：杨德凤。
被执行人：上海国际机电五金交易中心有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：杨德凤。
被执行人：杨德凤，女，1972年4月22日出生，汉族，住福建省。
被执行人：张月生，男，1967年4月12日出生，汉族，住福建省。
被执行人：张雅玲，女，1992年2月22日出生，汉族，住福建省。
申请执行人中国建设银行股份有限公司上海嘉定支行(以下简称建行嘉定支行)与被执行人上海超强投资发展有限公司(以下简称超强公司)、上海国际机电五金交易中心有限公司(以下简称国际机电公司)、杨德凤、张月生、张雅玲金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月8日指定上海市嘉定区人民法院(以下简称嘉定法院)执行。案外人李某1、李某2、李某3对本院诉讼保全查封的位于上海市嘉定区安亭镇方德路XXX弄XXX-
XXX号XXX层房地产(以下简称系争房产)提出书面异某。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人李某1、李某2、李某3称，2004年4月15日，其与国际机电公司签订《联建商用房协议》，就加盟联建商用房约定国际机电公司将位于上海市嘉定区安亭镇方德路XXX弄XXX-
XXX号房地产出让给案外人。案外人已支付全部价款，委托国际机电公司出租上述房产，并一直收取租金，按期缴纳物业管理和市场管理费。上海市嘉定区安亭镇方德路XXX弄XXX-
XXX号房地产分为四个独立单元，即13号1层、14号1层、13-14号2层、13-14号3层，现国际机电公司已协助案外人办理了13号1层、14号1层、13-14号3层的产权证，唯独13-14号2层即系争房产尚未办理过户手续。因国际机电公司丢失系争房产的过户密码，导致无法及时办理过户手续，案外人对此无过错。故系争房产属案外人所有，据此申请解除对系争房产的查封。
申请执行人建行嘉定支行称，案外人李某1、李某2、李某3提交的证据证明，系争房产办理过户登记的对象是李某2，而《联建商用房协议》签署主体是李某1、李某3，现无任何证据证明李阿文、李某3与李某2之间的法律关系，故本案案外人异某的主体资格不确定。案外人未向法院出示《联建商用房协议》原件，亦未提供系争房产的支付凭证和不动产销售发票，故无法证明案外人已某履行了《联建商用房协议》。从2007年至今，案外人怠于行使登记权利，导致未办理系争房产的过户手续，应该承担相应的不利后果。故法院查封本案被执行人国际机电公司名下的财产符合法律规定，不同意案外人李某1、李某2、李某3提出的异某请求。
被执行人超强公司、国际机电公司、杨德凤、张月生、张雅玲均未到庭发表意见。
本院查明，本院于2015年4月21日作出(2015)沪二中民六(商)初字第5号民事调解书，确认超强公司、国际机电公司、杨德凤、张月生、张雅玲结欠建行嘉定支行本金人民币319,650,000元(以下币种均人民币)及利息、逾期利息、复利等。因超强公司、国际机电公司、杨德凤、张月生、张雅玲未按期履行还款义务，权利人建行嘉定支行向本院申请执行。本院于2015年8月10日立案受理，执行案号为(2015)沪二中执字第571号，并于2015年10月8日指定嘉定法院执行。在(2015)沪二中民六(商)初字第5号案审理过程中，本院于2015年1月21日诉讼保全查封了系争房产。国际机电公司是系争房产的开发企业，系争房产现仍登记在国际机电公司名下，用途为店铺。
另查明，李某1、李某2、李某3向本院提供的证据显示，国际机电公司(甲方)与李某1、李某3(乙方)于2004年4月15日签订《联建商用房协议》，约定出让包括系争房产在内的位于上海市嘉定区安亭镇方德路XXX弄XXX-
XXX号房地产，总计869,440元；联建款项分三期支付，2015年3月底交付商铺；乙方就身份、联络方式等向甲方提供资料不实，导致甲方不能及时与乙方联络或不能及时办理相关证照等，造成经济或其他损失，责任由乙方负担；甲方应为乙方办理房地产权证书，办证税费由乙方负担等。上述协议乙方落款为李某1一人。2005年12月14日，国际机电公司向上海旺凯物业管理有限公司签发《交房接洽单》，同意李某1办理方德路XXX弄XXX-
XXX号交房手续。2006年4月28日，李某3、李某2与国际机电公司签订租赁协议，约定将位于上海市嘉定区安亭镇方德路XXX弄XXX号XXX层、XXX-
XXX号XXX层出租给国际机电公司；租赁期限为2006年5月1日至2011年7月31日等。2007年6月5日，李某1取得上海市嘉定区安亭镇方德路XXX弄XXX号XXX层房地产权证，权证号为沪房地嘉字(2007)第013749号；李某3、李某2取得上海市嘉定区安亭镇方德路XXX弄XXX号XXX层房地产权证，权证号为沪房地嘉字(2007)第014055号；李某1取得上海市嘉定区安亭镇方德路XXX弄XXX-
XXX号3层房地产权证，权证号为沪房地嘉字(2007)第013750号。另外，李某1向本院提供了其向国际机电公司、上海旺凯物业管理有限公司缴纳方德路XXX弄XXX号XXX层、13-14号2层、13-14号3层及14号1层的市场管理费和物业管理费部分发票。案外人向本院提供的《联建商用房协议》、《交房接洽单》、房地产权证、相关发票均为复印件，案外人在本院指定的举证期限内未提交原件。
上述事实，有本院(2015)沪二中民六(商)初字第5号民事调解书、民事裁定书、协助执行通知书、(2015)沪二中执字第571号执行裁定书、上海市房地产登记簿、《联建商用房协议》、《租赁协议》、当事人陈述笔录等证据证实。
本院认为，根据法律规定，执行案件被指定执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异某的，受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。故本院指定嘉定法院执行(2015)沪二中执字第571号案后，案外人李某1、李某2、李某3对系争房产提出执行异某，仍由本院审查处理。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。本案中，李某1、李某3与国际机电公司签订《联建商用房协议》，约定李某1、李某3提供联建资金，未约定对房地产开发经营共担风险；国际机电公司出让包括系争房产在内的位于上海市嘉定区安亭镇方德路XXX弄XXX-
XXX号房地产，并为李某1、李某3办理房地产权证书。故上述《联建商用房协议》名为联建协议，实为房屋买卖合同。在金钱债权执行中，买受人对执行标的主张所有权，要求解除查封，应符合法律规定的情形。案外人李某1、李某2、李某3未在指定的举证期限内向本院提供《联建商用房协议》、系争房产的付款凭证、入住手续等原件，仅凭现有的证据不足以证明案外人已某签订合法有效的书面买卖合同和支付了全部购房款。而且，从2007年6月可以办理过户登记至系争房产被本院查封长达七年时间里，案外人消极不行使登记权利，由此带来的未能办理过户的风险应由案外人自己承担。故案外人李某1、李某2、李某3主张系争房产的所有权无事实依据，其要求解封的异某理由，不符合法律规定的情形，本院不予支持。现系争房产仍登记在国际机电公司名下，因其至今未履行生效法律文书确定的义务，本院依法查封其名下的系争房产，符合法律规定，并无不当。综上，案外人李某1、李某2、李某3的异某请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异某和复议案件若干问题的规定》第四条、第二十八条规定，裁定如下：
驳回案外人李某1、李某2、李某3的异某请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张常青
人民陪审员 ＸＸ旦
人民陪审员 王承奇
二〇一七年六月十五日
书 记 员 陶胡萍
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第四条执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。
执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。