山东省肥城市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）肥民初字第4056号
原告：朱长海，住肥城市。
原告：于春花，住肥城市。
两原告共同委托代理人：徐宪杰、曹会华，山东同成律师事务所律师。
被告：陈胜成（又名陈圣成），住肥城市。
委托代理人：张兴东，山东卓知律师事务所律师。
第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司泰安分行。
负责人：金卫东，职务，行长。
住所地：泰安市。
委托代理人：李伟刚，山东华林律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ，中国邮政储蓄银行股份有限公司泰安分行职工。
原告朱长海、于春花与被告陈胜成、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司泰安分行（以下简称邮储泰安分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱长海、于春花的委托代理人曹会华，被告陈胜成的委托代理人张兴东、第三人邮储泰安分行的委托代理人李伟刚、ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱长海、于春花诉称：2006年11月8日，原告朱长海与被告陈胜成签订房地产转让合同，约定原告朱长海购买被告名下所有的（肥房权证第S0264**号）房产，约定了成交价格，支付方式，过户时间，原告支付了全部房款。2011年12月过户时间到期后，被告称该房存在抵押贷款，无法办理过户，至2012年6月6日，原被告双方再次达成补充协议，被告同意在2013年2月底将该房产过户到原告名下，到期后，原告多次催促，但被告至今未办理房产过户，经核实，2012年7月13日，被告将该房产抵押给第三人，向第三人借款169万元，至今尚未还清，根据物权法的规定，原告自愿代为偿还该抵押款，消除抵押权，以便正常履行合同。请求法院判令原告代为清偿抵押债务后，被告履行《房地产转让合同》及《补充协议》，将被告名下的（肥房权证第S0264**号）房产过户到原告名下，并按约定支付过户费用；本案诉讼费用由被告承担。
被告陈胜成辩称，对双方签订的协议没有异议，但是对于原告的付款情况不能确定，因为双方的业务关系比较多，也比较复杂，有五套房子的买卖，还有借贷关系，要求原告提供履行合同的手续，如果原告要求解除合同，应将合同范围内的五套房产一并解除，将房屋退还给被告。
第三人邮储泰安分行辩称，原告列答辩人为第三人，并要求第三人承担房产过户义务，没有任何事实根据和法律依据，请求法院查清事实，依法驳回原告的诉讼请求。一、第三人邮储泰安分行与原告没有任何法律意义上的权利义务关系。二、第三人邮储泰安分行与被告陈胜成抵押担保合法有效，在抵押人陈胜成未足额支付第三人全部贷款340万元及利息和实现债权的费用等经济损失的前提下，第三人不可能解除抵押，将房产过户到原告名下。2012年7月13日第三人与被告陈胜成担任法定代表人的肥城舜和商贸有限公司签订借款合同，借款额度为340万元，是一笔借款，不可分割；被告陈胜成自愿用其名下的包括本案在内的两处房产和两块土地对340万元贷款提供抵押担保，并且办理了合法的抵押登记，均取得他项权利证书，抵押登记时在涉及本案房产的他项权利证书中也注明与其他房产的抵押登记是同一主债权。借款合同履行期间，第三人依约放款，所以第三人与被告达成的抵押合同合法有效。综上，请求法院依法驳回原告的起诉。
经审理查明：2006年11月8日，原告朱长海与被告陈胜成签订一份房地产转让合同，主要内容为，“转让方（甲方）陈胜成，受让方（乙方）朱长海。一、甲方将其位于肥城市新城路东首祥惠广场如下房产和土地转让给乙方。二、基本情况：1、肥房权证第S0245**号，建筑面积：165.95平方米（产权人孙云平）；2、肥房权证第S0245**号，建筑面积：331.91平方米（产权人李刚）；3、肥房权证第S0264**号，建筑面积：553.18平方米（产权人陈胜成）；4、祥惠时代广场贰号楼205户，建筑面积：165.95平方米；5、祥惠时代广场贰号楼206户，建筑面积：165.95平方米；合计：房产建筑面积1382.94平方米及相关土地使用权。三、房地产权属状态：转让的1-3号房地产已办理房产证，甲方并办理抵押借款，借款的全部本息由甲方负责偿还，房产证过户手续在2011年12月办理，费用双方各承担一半。转让的4-5号房地产由甲方为乙方办理房产证后，交付乙方，办理产权证的费用由甲方承担。四、房地产成交价格为400万人民币，乙方以310万元现金和冀D002**宝马轿车付清。付款时间为合同签订时付10万元，2006年11月15日前付150万元，2006年12月底付150万元。五、房产交接：合同签订后至2011年12月1-3号房产由甲方租赁，每年向乙方支付租赁费19万元，每半年支付一次，2011年12月底于房产证办理完毕后办理房产交接手续。4-5号房产于2006年12月1日由乙方接收管理，现有的承租户乙方应允许继续租用，费用由乙方收取。……”
2006年12月30日，陈胜成与朱长海签订补充协议一份，主要内容为：“一、原合同第二项第三条：肥房权证第S0264**号证书，因甲方陈胜成贷款抵押，不能交付乙方，到2007年12月31号前全部交给乙方。二、现对外租赁的房地产原合同第二项1-5条的租赁费共计20万元自2007年1月1日起全部归乙方收取，暂由甲方代收。乙方在最后支付房款时扣除半年房租费10万元。注：2007年12月31日前所有房地产证书交付乙方，并签订移交手续。……”
原告朱长海分四次向被告陈胜成履行了交付房款的义务，分别于2006年11月8日交付房款10万元；于2006年11月16日交付房款20万元；于2006年12月28日交付房款260万元，其中现金170万元，车款玖拾万元；于2007年1月25日交付房款50万元；于2007年2月5日交付房款60万元。
在原告朱长海与被告陈胜成签订的上述房地产转让合同及补充协议约定的五套房产的相关权利义务，除肥房权证第S0264**号房产未办理过户手续外，其他四套房产均办理了相关过户手续，双方均履行了各自的权利义务，现该五套房产均有两原告实际占有使用。
2012年6月6月原告朱长海、于春花（乙方）与被告陈胜成（甲方）经协议又达成补充协议一份，主要内容为：“一、由于某种原因，2006年11月8日，签定的转让合同，甲方暂时无法办理房产转让（祥惠203号）。二、乙方同意甲方在2013年2月底将祥惠203号，面积553.18平方米转让至乙方名下。三、甲方保证不管遇到什么情况，必须于2013年2月底将203号房产转到乙方名下。”该补充协议约定期限届满后，被告未履行办理过户的义务。
另查明，第三人邮储泰安分行与肥城舜和商贸有限公司于2012年7月13日签订小企业额度借款合同一份，约定由肥城舜和商贸有限公司向第三人邮储泰安分行贷款340万元，肥城舜和商贸有限公司用包括涉案房产在内的两处房产和两块土地对340万元贷款提供抵押担保，第三人就涉案房产及土地使用权与被告陈胜成签订了抵押合同，并于2012年7月17日在房管局办理了抵押登记，债权数额为168万元，第三人取得他项权利证书。涉案房产抵押登记时在他项权利证书中附记中载明，“S081813与S026418为同一主债权。”案外人肥城舜和商贸有限公司至今未归还第三人邮储泰安分行的贷款。
本案在审理中，经向原告释明，因涉案房产在第三人处设立抵押权，无法办理过户手续。原告请求代为消除抵押权后，被告按照合同的约定将涉案房产过户到原告名下。原告并在庭审中主张，原告同意代为清偿债务，但是对被告抵押时的数额169万元有异议，应当以该房产现在的价值为准，当抵押物的价值小于169万元时应以抵押物的实际价值为准。
另查明，原告朱长海、于春花系夫妻关系。被告陈胜成系肥城舜和商贸有限公司法定代表人。第三人与肥城舜和商贸有限公司、陈胜成的借款合同纠纷已审理完毕，在执行过程中。
以上事实有房屋转让合同、补充协议、收条、借款合同、他项权证及当事人陈述等予以证实。案经开庭审理，因当事人分歧较大，致调解未能达成协议。
本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原告朱长海与被告陈胜成于2006年11月8日签订的房地产转让合同及2006年12月28日、2012年6月6日签订的补充协议，均系当事人真实意思表示，为有效合同。双方当事人本应按合同的约定各自履行自己的义务，但涉案房产在2012年7月17日设立了担保物权，第三人邮储泰安分行系该担保物权人，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。故第三人邮储泰安分行对涉案房产享有优先受偿的权利，现原告主张以涉案房产现在的价值，代为消除抵押权后，被告按照合同的约定将涉案房产过户到原告名下。因涉案房产的他项权证书的附记中载明，S081813与S026418为同一主债权，且第三人邮储泰安分行也辩解在抵押人陈胜成未足额支付第三人全部贷款340万元及利息和实现债权的费用等经济损失的前提下，第三人不会解除抵押，将房产过户到原告名下。综上，原、被告之间签订的房屋转让合同及补充协议虽系有效合同，但不能对抗第三人邮储泰安分行对该涉案房屋享有的担保物权，故该房产无法依据合同办理过户手续，已为事实上的履行不能。故对原告的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十条之规定，判决如下：
驳回原告朱长海、于春花的诉讼请求。
案件受理费1150元、保全费1020元均由原告朱长海、于春花共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 董慧芳
审 判 员 梁 伟
人民陪审员 刘光民
二〇一五年七月十三日
书 记 员 赵 秀