湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂05民终1656号
上诉人（原审被告）王琼。
委托代理人王道俊，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）宜昌市第十四中学。
法定代表人华容，该校校长。
委托代理人朱世联，湖北前锋律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人丁志军，该校职工。特别授权代理。
王琼因与宜昌市第十四中学（以下简称十四中）房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市伍家区人民法院（2014）鄂伍家岗民初字第01331号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员陈继雄担任审判长，审判员刘强、王明兵参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2009年起，王琼开始承租十四中的房屋用于经营。2010年1月6日，十四中与王琼签订一份《房屋租赁合同》，约定十四中将位于宜昌市东山大道150号的房屋出租给王琼使用。租期为6个月，自2010年1月1日起至2010年6月30日止。租金为850元，半年租金为5100元。本合同签订以后一日内，王琼应一次性向十四中交齐房屋租金和租房押金，否则十四中有权终止合同。合同签订之后，十四中依约向王琼交付了房屋，王琼依约交纳了合同期内的租金。合同到期后，王琼继续承租房屋并交纳租金。2010年12月24日，十四中向王琼发出通知，明确因十四中教学办公综合楼工程建设项目立项批文已下，该栋楼和教学楼于2011年上半年同时开工建设，学生整体安置到其他学校上课。王琼的租赁合同于2010年12月31日到期，要求王琼于2011年3月31日前腾退房屋并另找门面经营，十四中将于2011年4月1日开始撤除门面。自2011年1月1日起，王琼未再交纳租金，并一直占有使用该房屋。2014年10月30日，十四中向王琼发出通告一份，明确王琼自2011年1月以来欠缴租金47个月，合计欠缴租金65800元，并明确如有意续租应在接到通知5日内一次性交清租金，如无意续租应在接到通知5日内缴清租金并撤场。2014年11月20日，十四中又发出通知一份，明确十四中为整改校园环境，需拆除旧房，要求王琼在2日内搬离房屋。2014年11月20日，王琼向十四中出具门面撤离承诺书一份，明确其在2014年12月1日前搬离房屋。2014年11月26日，十四中向王琼发出《通告（三）》，要求王琼于2014年11月30日前缴清2011年以来的房屋占用费65800元，并同意王琼于2014年11月30日前搬离房屋。2014年12月6日，王琼搬离房屋。
原审法院另认定，2012年2月22日，十四中召集王琼等商户开协商会，并出具《会议纪要》一份，明确待学校办公综合楼修建好之后，商业门面对外租赁时，各商户有优先回迁权，学校三月底收回现有商业门面进行拆除，现有租赁商保证在三月底将门面交还给学校。2015年6月19日，经原审法院委托，宜昌市物价局价格认证中心出具宜价认定字（2015）146号《关于房屋租赁价格水平的认定结论（意见）书》，将案涉房屋2011年1月1日至2014年12月1日的租赁价格水平认定为84825元。
十四中一审诉讼请求：1、王琼补交实际搬离十四中房屋前的占用费，该房屋占用费暂定为65800元（1400元／月47月）。
原审法院认为，本案是一起因房屋租赁合同到期之后王琼未搬离房屋亦未支付租金而引起的纠纷，应当定性为房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点是租赁合同关系是否已经终结？王琼是否应当向十四中支付占用费。
十四中与王琼签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限自2010年1月1日起至2010年6月30日止。合同到期后，十四中继续缴纳租金并继续使用房屋，但并未续签《房屋租赁合同》，故十四中、王琼双方形成了不定期租赁合同关系。2010年12月24日，十四中通知王琼双方租赁合同关系于2010年12月31日到期，要求王琼在2011年3月31日前搬离房屋，故十四中、王琼双方的不定期租赁合同关系于2010年12月31日终止。自2011年1月1日起，王琼继续占用十四中房屋至2014年12月6日，应支付占用期间的占有使用费。王琼应向十四中支付的费用系占用费，而非租金，因占用房屋的事实一直持续发生，故该占用费的诉讼时效应当自王琼于2014年12月6日搬离房屋时开始计算，十四中所主张的占用费损失并未超过诉讼时效。经鉴定，自2011年1月1日至2014年12月1日止占有案涉房屋所产生的占用费为84825元，十四中主张47个月的占用费65800元有事实和法律依据，应予支持。
基于上述理由，原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条的规定，判决：王琼于判决书生效之日起十日内向十四中支付房屋占用费65800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审法院同时一并决定，一审案件受理费1445元，由王琼负担。
王琼不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、原审事实认定不全不当。1、王琼占用房屋是因十四中的基建计划多次变化、施工队伍久久未能进场以及十四中默示宽限造成的。2、原审判决遗漏下列关键事实的认定：未认定十四中至今尚未退还王琼租赁房屋押金的事实；未认定十四中基建计划多次变更的情形；未认定王琼多次做搬迁准备而清仓吐货的事实；未认定十四中2011年5月拆除了门面水电设施的事实；未认定在租赁期间给王琼发放《进校通行证》的事实；未介绍十四中所发出联系函中均称承租户为“商户”、占有费为“租金”的事实；未介绍2015年十四中强行撬拆未搬离商户门面的事实；未认定各商户搬离后施工队仍未进场，门面长期闲置的事实。3、原审判决采信鉴定结论认定的占有期间和费用标准错误。假设十四中对王琼的门面占用有异议，那么按原审判决认定的十四中“要求被告于2011年3月31日前腾退房屋”事实，这3个月是明示许可宽限期，不应纳入占有费标准变更的范围。王琼对鉴定结论的真实性和准确性已提出异议，原审判决未对异议作任何法律阐释的情况下认定占用费为84825元不当。二、原审判决适用法律错误。一审判决从程序至实体存在下列法律适用错误：1、法律条文适用错误。本案纠纷应适用《合同法》第二百三十六条而非二百三十五条。2、对门面占用性质判断失误，混淆了有权占有和无权占有的界限。根据现有证据，王琼是有权占用，应适用一年期的诉讼时效，根据司法解释规定，最多只能计算二年的租金。3、未对证据的效力作出判断不当。4、准予启动鉴定程序错误。启动鉴定程序对本案处理没有关联意义，完全是简单案件复杂化。5、未作认证采信鉴定结论不当。6、占用费标准认定与法相悖。本案占用门面是依据租赁合同，租赁合同期满后不腾退房屋属于合同违约而不属于侵权，原审判决以事后鉴定结论作为占用费标准直接违反合同法的责任预见规定。7、未依法履行调查取证义务。三、原审判决实体处理不公。1、从十四中原法定代表人及相关部门的管理行为来讲，原本未打算收取租金和所谓的占有费，是体谅各商户租用新门面以及清仓吐货的困难及损失，原审判决断章取义的认定事实，支持十四中的无理要求，显然有悖公平正义。2、十四中的请求明显地超过了租金请求行使的一年期诉讼时效。即使本案认定为无权占有，至少也多计算了3个月租金。3、支持十四中将租金由40元／m2提高至70元／m2显失公平。综上，原审判决事实认定不清，法律适用错误，以致造成实体处理不当。现请求二审法院：1、撤销原审判决；2、改判驳回被上诉人的大部诉讼请求，由王琼按照每月850元的标准向十四中支付一年的租金；3、由十四中承担本案大部诉讼费。
十四中辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
王琼为支持其上诉请求，向本院提交了如下证据：
证据一：2012年2月22日十四中召集全体承租商户协商交付门面和优先续租的《会议纪要》和2014年12月12日向各承租户送达要求限期搬离及交纳租赁费的《通告》。拟证明：1、李兵出具的称其主动搬离承租门面，因学校基建计划变更，施工队进场迟延，其后又回到门面继续经营的证言是真实的；2、十四中因施工计划变更而默许各商户继续经营，对门面占用放任自流的性质属于对“续租“的无异议行为，反证十四中称承租人“自2011年1月以来非法占用”的说法不实；3、十四中原负责人并无收取租金的打算，否则2012年2月的《会议纪要》不会不催收2011年1月以来的租金。
证据二：十四中制作的《2012年4月9日查商户用水电情况表》和《通告（三）发文签收表》。拟证明：1、金属构造业主覃文玉在十四中切断水电后撤离了租赁门面，十四中又将门面出租杨兰堂经营玻璃装璜，说明系十四中基建计划变化导致门面空闲，各商户既不是“非法占用”也未给十四中的施工进程造成停工、窝工损失；2、十四中的出租行为（若不是十四中人直接出租，而是覃文玉转租，那么十四中将《通告（三）发给杨兰堂而非覃文玉，也是对转租行为的追认）以及向新承租人收取水电费的行为，是默许各商户继续占用的“无异议”表现；3.十四中在2012年4月向商户收取水电费时而未催收租金，说明原负责人对外于动荡不安、搬迁难定之过渡期间门面放弃了收取租金权利。
证据三：出租门面现状的照片。拟证明：1、十四中因基建计划长期处于反复变化、延迟停滞、施工队伍未能进场状态，各商户是在动荡不安中合理利用的门面；2、王琼等占用租赁房屋并未给十四中造成停工、窝工损失；3.施工计划如期完成并不必然产生租赁费计算。
经庭审质证，十四中对证据一、三的真实性无异议，但认为不能达到王琼的证明目的；对证据二认为与本案无关联性。对于上述证据的证明效力，本院将综合全案案情和证据予以确定。
经审理查明，原审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据查明的案件事实与双方当事人的诉辩观点，本案的争议焦点为：1、王琼在原租赁合同期满后继续占有门面的行为是不定期租赁还是无权占有；2、十四中主张王琼占有门面期间的费用应如何计算。
一、关于王琼占有门面的性质问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故判断王琼占有性质的标准为十四中是否对其占有行为提出异议。根据查明的事实，十四中于2010年12月24日向王琼发出要求腾退的通知，该行为明确无误地表明了十四中无意继续出租门面给王琼，其后又对该门面于2012年5月停电，要求王琼搬出，故可以认定王琼不是基于合同占有，其行为性质为无权占有。王琼上诉所称十四中基建计划变更、给其发放进校通行证、在通知中有关“商户”、“租金”等用词，对上述认定不产生影响。根据民法基本原理，权利的放弃应当以明示的方式作出，除法律另有规定或者合同有明确约定外，不宜推定当事人以默认或者不作为的方式放弃权利。王琼关于十四中校领导默认其占有，允许其无偿使用门面之说不能成立，本院不予支持。
二、关于占有费的计算问题。因无权占有系对物权的侵害，故诉讼时效应从占有终结之日开始起算。王琼搬离门面的时间是2014年12月6日，十四中提起诉讼的时间为2014年12月4日，故十四中的诉请并未超过诉讼时效。至于占有费的计算，应当综合考虑原租赁合同的价格、占有的时间、当事人的过错、占有人因此获得的利益等具体因素考量，公平分配当事人的责任，而不宜简单委托鉴定，以鉴定意见作为裁判的依据。王琼虽系无权占有，并客观上从其占有行为中获利，但：1、在王琼占有过程中，施工队在其门面处进行施工，客观上对其经营行为造成影响；2、十四中停止对门面的水电供应，门面的设施功能不完备；3、十四中多次通知学校要整体搬迁，导致王琼对其经营行为没有预期，不能正常稳定经营；4、十四中收回门面后，该门面事实也处于闲置状态。鉴于上述因素等，本院酌定王琼给付十四中占有费20000元。
综上，经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销宜昌市伍家区人民法院（2014）鄂伍家岗民初字第01331号民事判决；
二、王琼自本判决生效之日起十五日内给付宜昌市第十四中学占有费20000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1445元，由宜昌市第十四中学负担1000元，由王琼负担445元；二审案件受理费1445元（王琼已预交），由宜昌市第十四中学负担1000元，由王琼负担445元。
本判决为终审判决。
审判长 陈继雄
审判员 刘 强
审判员 王明兵
二〇一六年七月二十七日
书记员 张 娟