福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永民初字第2288号
原告永安市燕中物业服务有限公司，住所地永安市。
法定代表人刘启锋，总经理。
委托代理人尤玉婷，女，1987年8月18日出生，汉族，物业公司文员，住永安市。
被告邓士敏，男，1967年4月8日出生，汉族，住永安市。
原告永安市燕中物业服务有限公司（以下简称燕中物业公司）与被告邓士敏物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月27日立案受理后，依法由审判员余源适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人尤玉婷到庭参加了诉讼，被告邓士敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告燕中物业公司诉称，2011年11月1日，原告与永安市尼葛开发投资有限公司签订《香樟大道安置房前期物业委托管理合同》，该安置房后改名为香樟家园，合同约定由原告向香樟家园安置房提供前期物业管理服务，服务期限至该小区物业与业主委员会成立签订或业委会选聘的物业管理企业签订的物业管理委托合同生效之日为止。合同约定原告提供前期物业服务分住宅及经营店铺两种物业收费价格，受益业主及使用人按房屋面积及性质向原告交付物业管理费用。缴费时间为每年月交、季交，逾期缴费从逾期之日起按应缴费用日千分之三缴纳滞纳金，原告在管理服务该小区期间按照前期物业服务合同的约定已履行了合同义务，提供了物业管理服务。被告系香樟家园安置房业主，一直以各种理由拒交物业服务费及原告代垫的水电公摊费用，原告经电话、公告等方式多次催缴，被告仍拒交。请求判令：1、被告支付拖欠原告的物业费1745元（按每月0.6元／㎡，从2011年11月1日至2013年12月30日，共计26个月）、代垫水电公摊费746元（从2011年11月1日至2013年12月30日，共计26个月）以及滞纳金1962.7元，合计4453.7元。2、本案诉讼费由被告承担。
被告邓士敏未作答辩。
经审理查明，永安市尼葛开发投资有限公司（以下简称尼葛开发公司）以公开招标方式选聘原告燕中物业公司为永安市香樟大道安置房提供前期物业服务，并分别于2011年11月、2012年11月、2013年11月签订《香樟大道安置房前期物业服务合同（2011年11月）》、《香樟大道安置房前期物业服务合同（2012年11月）》、《香樟家园前期物业服务合同（2013年11月）》。双方对合同期限分别约定如下：“本合同期限为1年，自2011年11月1日起至2012年10月31日止。在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前1月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业”、“本合同期限为1年，自2012年11月1日起至2013年10月31日止。在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前1月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业”、“本合同期限为1年，自2013年11月1日起至2014年10月31日止。在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前1月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。”对物业服务费的标准和收取办法主要约定如下：“1、高层住宅按0.6元／月·平方米。2、物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊。3、物业服务费从本物业交付买受人之日起按每半年收取。业主自愿预缴的除外。业主应于每半年的头一个月15日前支付物业服务费。4、业主违反物业交费约定，经物业公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日3‰标准支付违约金。”嗣后，原告依约向该小区提供了物业管理服务，被告自2011年11月1日起拒不交纳物业管理服务费用及原告代为垫付的用电公摊费用，截止2013年12月30日止，共计拖欠相关费用计26个月。原告向被告催缴未果，遂引发本案讼争。
另查明，被告所有的住宅建筑面积为111.86平方米，每月应缴纳的物业服务费为67.116元。
再查明，2011年11月1日至2013年12月30日，原告为被告代为垫付了二次供水用电、公共照明用电、公用电梯用电等用电公摊费用总计746元。
上述事实，有原告提供的营业执照、组织机构代码、《香樟大道安置房前期物业服务合同（2011年11月）》、《香樟大道安置房前期物业服务合同（2012年11月）》、《香樟家园前期物业服务合同（2013年11月）》、被拆迁户交房确认书、2011年11月至2013年12月小区公摊电费明细表及原告的陈述等证据在案为凭，并经庭审查证，可以采信。
本院认为，原告燕中物业公司作为物业管理单位，与开发企业即尼葛开发公司签订的《香樟大道安置房前期物业服务合同（2011年11月）》、《香樟大道安置房前期物业服务合同（2012年11月）》、《香樟家园前期物业服务合同（2013年11月）》，约定由原告为香樟大道安置房提供前期物业管理服务，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，前期物业服务合同对全体业主均具有约束力。现原告已依约提供了物业管理服务，被告作为香樟大道安置房小区的业主理应按照《前期物业服务合同》的相关约定向原告支付相应的物业管理费，故原告要求被告支付拖欠的物业管理服务费1745元（按每月0.6元／㎡从2011年11月1日至2013年12月30日止，共计26个月）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付其代为垫付的用电公摊费用746元，有2011年11月至2013年12月小区公摊电费明细表为凭，本院亦予支持。被告拖欠物业管理服务费的行为，违反了《前期物业服务合同》的约定并给原告造成一定的损失，故原告要求被告支付违约金损失的理由，亦符合法律规定，本院予以支持。本案中，原告主张违约金从逾期之日起每日按应缴费用3‰计算，已超出法律允许的范围，本案的违约金应按照中国人民银行2011年7月7日同期贷款利率6.65%的130%计算为妥，故原告主张的违约金应为466.6元（从2011年11月1日至2013年12月30日止，共计26个月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二﹥》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告邓士敏应于本判决生效后十日内支付给原告永安市燕中物业服务有限公司物业管理费1745元、代垫用电公摊费746元，合计2491元。（从2011年11月1日算至2013年12月30日）
二、被告邓士敏应于本判决生效后十日内支付原告永安市燕中物业服务有限公司违约金人民币466.6元。（从2011年11月1日算至2013年12月30日）
三、驳回原告永安市燕中物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告永安市燕中物业服务有限公司负担8.4元，由被告邓士敏负担16.6元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 余 源
二〇一四年八月十一日
书记员 田加溁