山西省长治县人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0421民初795号原告（反诉被告）：丁保才，男，1960年9月1日出生。委托诉讼代理人：宋亚江，1991年7月6日出生。代理权限：代为起诉、答辩、承认、放弃、变更诉讼请求、调查收集证据、出庭参加诉讼、调解、和解、接收法律文书。被告（反诉原告）：牛连军，男，1980年7月28日出生。委托诉讼代理人：常豫苗，女，1980年9月20日出生，系牛连军之妻。委托诉讼代理人：张标志，山西隆德晟律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告丁�才诉被告牛连军房屋租赁合同纠纷及反诉原告牛连军反诉被告丁保才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）丁保才的委托诉讼代理人宋亚江、被告（反诉原告）牛连军的委托代理人常豫苗、张标志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告丁保才向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还剩余的房屋租金/押金（折抵人民币8000元）；2、请求判令被告赔偿原告因毁约造成的损失1500元；3、判令被告将违法扣押的相关财物退还给原告或赔偿因此造成的损失1500元。本诉原告当庭将第二项诉讼请求变更为6283元。事实和理由：原被告是承租方和出租方的关系，被告将位于×××小区3号楼3单元1503号房屋出租给原告使用，租赁期限自2015年11月16日至2016年11月16日�2016年3月初，租赁房屋楼下1403号住户发现房顶有漏水打湿现象随即向原告反映，原告通知被告后，被告过来查询后并未作出处置，于是原告在租赁房屋卫生间查找水迹渗漏起因，发现是墩布池上方水龙头断裂造成，后购买水龙头一只进行了更换，地面水渍自此消失。3月25日，原告发现租赁房屋停水，物业告知是因1403号房主再次反映漏水导致。2016年4月初被告找来维修工人打压测试漏水原因，5月初查明原因是租赁房屋内水管断裂渗漏。2016年5月4日，被告趁房屋内无人，自行更换门锁，造成原告财物扣押至今。之后原告多次与被告沟通协商，被告称原告给其造成卫生间洗手池架的储物柜柜面浸湿损坏、地面破拆、1403墙面潮湿等损失。原告提出在承租期届满后自行恢复损坏之处，但被告拒绝接受并单方面终止租赁合同，拒不退还原告租金，提出3000元的赔付要求。被告的行为侵犯了本诉原告的合法权益，本诉原告起诉，望人民法院依法作出公正判决。本诉被告牛连军辩称，1、原告诉请没有事实和法律依据；2、关于事实和理由部分，被告认可双方的房屋租赁合同关系，但原告提出的5月份不属实，并不是被告不让原告居住使用，是因为被告发现该租住对象不是原告丁保才，而是中影时光十几名员工，由于使用不当，造成水龙头损坏，给楼下住户造成漏水打湿现象，被告要求原告进行赔偿，原告拒不赔偿，便于2016年8月份搬走；3、被告不存在违约，原告使用不当给被告造成了损失，被告提出反诉。反诉原告牛连军向本院提出诉讼请求：请求判令被反诉人将承租反诉人的房屋恢复原状或赔偿同等价值的损失25700元，并赔偿给反诉人造成的其他经济损失5000元。事实和�由：2015年11月16日反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，约定乙方（反诉被告丁保才）承租甲方（反诉原告牛连军）位于×××小区3号楼3单元1503号房屋，租赁期限自2015年11月16日至2016年11月16日止；租金12000元/年；在承租期间，乙方无权转租或转借该房屋，不得改变房屋结构及其用途；由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。反诉被告丁保才将承租房屋转借给多人居住，因使用房屋设施不当造成房屋设施损坏并漏水，导致楼下1403号房屋客厅和卫生间漏水，家具损坏。反诉人找到博雅装饰公司的专业人员，多次查找漏水原因，经过一个月查找，排除水管、暖气管的原因，专业人员认为是人为原因造成漏水。反诉人最终发现真正漏水原因是因承租房屋内多人租住造成卫生间水龙头损坏，被反诉人在没有通知反诉人的情况下自行购买安装，因安装不当漏水造成反诉人将房屋和邻居家具损坏。为维护自己的合法权益不受侵害，反诉原告牛连军依法提起反诉。反诉被告丁保才辩称，漏水原因不是反诉被告引起的，反诉原告提出的损失不符合法律规定，反诉被告不予赔偿。庭审中，本诉原告（反诉被告）丁保才为支持其主张，向法庭提交了以下证据：证据一、房屋租赁合同一份，证明本诉被告应当退还本诉原告房屋租金6500元、押金1000元，共计7500元。证据二、定金收据一支，证明本诉被告收取本诉原告定金500元。证据三、长治县紫云宾馆出具的住宿费票据六支，证明本诉被告违约造成本诉原告无房居住，住宾馆的花费1980元。证据四、发票十一支，证明本诉被告违约导致本诉原告方没有房住，只能住宾馆，由此花费4303元。证据五、通话详单十张，证明租住的房屋楼下邻居反映该房屋漏水，给原告打电话沟通过。证据六、接处警、值班登记表一份，证明被告于2016年5月4日更换了原告租赁房屋上的锁，2016年5月27日原告报了案。本诉被告牛连军的质证意见是：对证据一的真实性无异议。对证据二，由于本诉原告违约给本诉被告造成损失，因此定金不应返还。对证据三不认可，租赁合同约定承租人是本诉原告丁保才，应当提供本诉原告丁�才居住的票据。对证据四不认可，租赁合同当事人是本诉原、被告，而该证据中没有本诉原告丁保才本人居住的发票。对证据五是复印件，对其关联性、合法性都不认可。对证据六和本案无关，原告提供的证据不能作为证明其诉请主张的证据。在举证期限内，本诉被告（反诉原告）牛连军向法庭提供了以下证据：证据一、房屋租赁合同一份（和原告提供的租赁合同一致），证明反诉被告承租反诉原告位于长治县黎都东街明乐苑小区3号楼3单元1503号房屋，租赁期限自2015年11月16日至2016年11月16日止；房屋租金12000元/年；在承租期间，反诉被告无权转租或转借该房屋，不得改变房屋结构及其�途；由于反诉被告人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由反诉被告承担赔偿责任。证据二、长治县明乐苑小区物业出具的证明一份，证明反诉被告租住的反诉原告的房屋，于4月份发现漏水问题，把楼下14层西户顶板和卫生间柜子损坏。证据三、贾卫则出具的证明一份，证明反诉原告的房屋漏水，把其房屋（14层西户）顶板和卫生间柜子损坏，要求反诉原告赔偿5000元。证据四、博雅装饰出具的证明二份，证明因反诉被告承租反诉原告的房屋漏水，查找漏水原因一个月，水管、暖气管没有问题，估计是人为现象。在维修期间，造成家里的装修等设施损坏，价值总计20700元。证据五、照片九张，证明反诉被告承租反诉原告�屋造成损坏的情况。证据六、韩店镇长乐社区居委会出具的证明一份，证明反诉原告的妻子常豫苗因找人维修房屋，所产生的误工费。反诉被告丁保才的质证意见是：对证据一的真实性无异议；对证据二认可漏水事实，至于损坏程度不清楚；对证据三，没有相关证据予以证明，反诉被告不认可；对证据四，装修公司没有评判的资质，没有相关证据证明，不予认可；对证据五被告上锁之前的第一张和第二张墙面凸起来的照片认可，其它维修的照片不认可；对证据六，承租方有义务对租赁房屋进行维修，不存在误工的说法。综合本诉原告（反诉被告）、本诉被告（反诉原告）的举证及质证意见，本院认证如下：（一）关于本�原告（反诉被告）丁保才提供的证据。本诉被告（反诉原告）对证据一房屋租赁合同、证据二定金收据的真实性无异议，本院予以确认。本诉被告（反诉原告）对证据三长治县紫云宾馆出具的住宿费票据六支以及证据四山西长治县雄山煤炭有限公司鑫华生态休闲运动馆开具的住宿费发票九支、长治县梧桐雨客栈开具的住宿费发票二支的关联性不认可。经本院审查，长治县紫云宾馆出具的住宿费票据没有记载缴款单位名称，不能认定为是本诉原告（反诉被告）丁保才住宿；山西长治县雄山煤炭有限公司鑫华生态休闲运动馆开具的住宿费及长治县梧桐雨客栈开具的住宿费发票记载的单位名称是长治县中影时光国际影城有限责任公司而非本诉原告（反诉被告）丁保才。故上述票据显示的支出不能认定为本诉原告（反诉被告）丁保才的损失，即本诉原告（反诉被告）丁保才提供的证据三、四，本院不予采信。本诉被告（反诉原告）对证据五通话详单十张的关联性、合法性均不认可。本院认为，该通话详单不显示通话的内容，对本诉原告（反诉被告）丁保才欲证明的内容不具有证明力。本诉被告（反诉原告）对证据六接处警、值班登记表的关联性不认可。本院认为，该证据能够证明2016年5月27日本诉被告（反诉原告）锁了涉案房屋的门，由此导致了本案纠纷的产生，故该证据与本案有关联，本院予以采信。（二）本诉被告（反诉原告）牛连军提供的证据。本诉原告（反诉被告）对证据一房屋租赁合同的真实性无异议，本院予以确认。本诉原告（反诉被告）对证据二长治县明乐苑小区物业出具的证明所证明的涉案房屋2016年4月发现有漏水问题，将楼下十四层西户顶板打湿的事实予以认可，本院予以确认；对该证据所证明的楼下十四层西户财产损坏程度不清楚，因本诉被告（反诉原告）牛连军未提供视听资料等其他证据予以佐证，故本院确认该证据对楼下十四层西户财产损坏程度不具有证明力。本诉原告（反诉被告）对证据三贾卫则出具的证明一份不认可。本院认为，因本诉被告（反诉原告）牛连军未提供视听资料、赔款收据等其他证据予以佐证，故本院确认该证据对待证事实不具有证明力。本诉原告（反诉被告）对证据四博雅装饰出具的证明二份不认可。本院认为，博雅装饰2016年9月10日出具的第一份证明上记载：“因明乐苑3号楼3单元15层西户牛连军（反诉原告）家漏水，我公司派人去维修，找问题大约一月有余，水管、暖气管没有问题，估计是人为现象。”该证据并不能证明本诉被告（反诉原告）牛连军家漏水是本诉原告（反诉被告）丁保才导致的，故该证据与本案没有关联，本院不予采信。博雅装饰2016年9月10日出具的第一份证明上记载的数据，本诉被告（反诉原告）牛连军并未提供相应的购货发票予以佐证，故本院确认该证明对待证事实没有证明力。本诉原告（反诉被告）对证据五照片九张中的墙面凸起来的照片认可，其他均不认可。本院认为，因本诉被告（反诉原告）牛连军提供的博雅装饰2016年9月10日出具的第一份证明不能证明涉案房屋漏水是本诉原告（反诉被告）�保才导致的，故该证据对待证事实没有证明力。本诉原告（反诉被告）对证据六韩店镇长乐社区居委会出具的证明一份不认可。因该证明上没有负责人的签字，不符合法律规定的形式要件，故本院不予采信。（三）经法庭询问，本诉被告（反诉原告）牛连军的委托代理人常豫苗（牛连军妻子）自认，其已经收取了本诉原告（反诉被告）丁保才支付的租金12000元以及1000元保证金、500元定金。本院对该事实予以采信。经审理查明：2015年11月16日本诉原告（反诉被告）丁保才与本诉被告（反诉原告）牛连军签订房屋租赁合同，约定：本诉被告（反诉原告）牛连军将其所有的位于×××小区3号楼3单元1503号房屋出租给本诉原告（反诉被告）丁保才居住使用，租赁期限自2015年11月16日至2016年11月16日，年租金为12000元，原告（反诉被告）丁保才预交1000元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵，在承租期间，未经出租人同意，原告（反诉被告）丁保才无权转租或转借该房屋，不得改变房屋结构和用途，由于承租人人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由承租人承担赔偿责任。上述房屋2016年4月发现有漏水问题，将楼下十四层西户顶板打湿。2016年5月27日本诉被告（反诉原告）牛连军的妻子常豫苗锁了上述房屋的门，不让本诉原告（反诉被告）丁保才居住了。由此双方发生纠纷，诉讼在案。另查明，本诉被告（反诉原告）牛连军的妻子常豫苗已经收取了本诉原告（反诉被告）丁保才支付的租金12000元以及1000元保证金、500元定金。本院认为：本案的争议焦点是：1、本诉原告请求判令本诉被告退还房屋租金和押金共计8000元、赔偿损失6283元、退还违法扣押的相关财物或赔偿因此造成的损失1500元有无事实和法律依据？2、反诉原告请求判令反诉被告赔偿房屋财产损失25700元并赔偿其它损失5000元有无事实和法律依据?（一）关于本诉，即第一个争议焦点。本诉被告牛连军和其妻子常豫苗可以就家庭事务互为表见代理。庭审查明，2016年5月27日本诉被告牛连军的妻子常豫苗锁了涉案房屋的门，不让本诉原告丁保才居住了。该行为视为本诉被告牛连军单方解除了与本诉原告丁保才签订的房屋租赁合同。本诉原告丁保才主张常豫苗是2016年5月4日锁的房门，但是其所提供的证据不足以证明其主张的事实存在，故本院不予确认。本诉被告牛连军辩称是本诉原告丁保才自己从涉案房屋内搬走的，因未提供证据予以证明，故本院不予确认。本诉被告牛连军辩称，其之所以不让本诉原告丁保才继续居住涉案房屋，是因为本诉原告丁保才把涉案房屋转借给了他人居住，本诉原告丁保才违约在先。经本院询问，本诉被告牛连军的委托代理人常豫苗（牛连军妻子）陈述，本诉原告丁保才承租了涉案房屋后，其跟常豫苗说在涉案房屋里最多住三个人，常豫苗同意了。该行为可视为本诉被告牛连军同意本诉原告丁保才将涉案房屋转借给他人居住。至于转借给多少人居住，本诉被告牛连军并未提供证据对其主张的事实（即：最多住三个人）予以证明，故本院不予确认。综上分析，本诉被告牛连军的该辩解意见本院不予支持。本诉被告牛连军单方解除了房屋租赁合同，而本诉原告丁保才又起诉要求本诉被告牛连军退还剩余租赁期限的租金，此足以认定�诉原告丁保才也同意解除该合同。因本诉原告丁保才没有违约行为，故本诉原告丁保才有权要求本诉被告牛连军退还剩余租赁期限的租金。本诉原告丁保才已经将一年的租金12000元全部支付给了本诉被告牛连军，自2016年5月27日解除房屋租赁合同至2016年11月16日租赁期满，共有174天，则本诉被告牛连军应退还给本诉原告丁保才的租金为12000元÷366天×174天＝5705元。本诉原告丁保才已经支付给了本诉被告牛连军押金1000元及保证金500元，庭审查明，本诉原告丁保才没有损坏涉案房屋及其配套设施，故本诉被告牛连军应将收取的押金1000元及保证金500元退还给本诉原告丁保才。经本院认证，本诉原告丁保才所提供的证据对其主张的损失不具有证明力，故其诉求的损失6283元本院不予支持。本诉原告丁保才没有提供证据证明本诉被告牛连军扣押了其床两张、被褥四�及锅碗瓢盆，也未提供证据证明这些财物的价值为1500元，故本诉原告丁保才请求判令本诉被告牛连军将扣押的财物退还给其或赔偿其损失1500元没有事实依据，本院不予支持。（二）关于反诉，即第二个争议焦点。经庭审认证，反诉原告牛连军所提供的证据不能证明其出租的房屋（×××小区3号楼3单元1503号房屋）漏水是由反诉被告丁保才或者经反诉被告丁保才允许在该房屋内居住的其他人损坏房屋设施造成的，故反诉原告牛连军依据合同的约定请求判令反诉被告丁保才赔偿其房屋财产损失25700元及其它损失5000元缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、本诉被告牛连军于本判决生效后五日退还给本诉原告丁保才租金5705元、押金1000元及保证金500元，共计7205元。二、驳回本诉原告丁保才的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告牛联军的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费195元，由本诉原告丁保才负担145元，本诉被告牛连军负担50元；反诉案件受理费284元，由反诉原告牛连军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 长  侯鸟龙人民陪审员  杨志宏人民陪审员  王晓冬二〇一六年十二月十九日书 记 员  李媛媛附录：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华�民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。