广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅中法民二终字第280号
上诉人（原审原告）：廖珊珊。
委托代理人：巫清梅，系广东诚优律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梅州市顺安房地产有限公司。
法定代表人：彭发通，该公司董事长。
委托代理人：黄加勤，该公司销售经理。
委托代理人：杨衍俊，系广东粤梅律师事务所律师。
上诉人廖珊珊因与被上诉人梅州市顺安房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服梅州市梅江区人民法院于2015年12月1日作出的（2015）梅江法民三初字第327号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人廖珊珊及委托代理人巫清梅，被上诉人梅州市顺安房地产有限公司的委托代理人黄加勤参加了诉讼。本案现已审理终结。
当事人一审起诉和答辩意见
原告诉称：被告系位于梅州市月梅环市北路嘉应花园二期商住楼c栋楼的房地产开发商，2010年12月3日，原、被告签订了一份《嘉应花园二期定店铺协议》，约定原告向被告购买店铺一间，编号为5号店，销售价格为28万元。付款方式为第一次付3万元，余款25万元在2011年3月30日前付清。后双方对余款支付方式变更为2011年4月29日支付15万元，2012年3月10日支付10万元。原告均依约支付上述购店铺款项。但被告至今仍未办好店铺的房产证给原告。2015年3月，原告通过媒体始发现在被告2010年提交给规划报建部门存档的设计图纸中，嘉应花园二期商住楼c栋楼一层平面图中规划、设计、报建的全部是车库，并无商铺的设计、规划和报建。但被告却一直以商铺名义并以商铺价格销售给原告。显然，被告存在故意隐瞒事实真相，欺骗原告，把车库当作店铺出售给原告等人的欺诈行为。为维护原告的合法权益，减少损失，特提起诉讼，请求法院判令：1、被告依约全面履行合同义务，立即把位于梅州市月梅环市北路嘉应花园二期商住楼c栋楼5号店铺办理店铺房地产权证至原告名下，标的28万元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、关于本案的事实。首先，被告不存在故意隐瞒、欺骗原告的行为。原、被告双方于2010年12月3日签订《嘉应花园二期定店铺协议》，原告向被告认购嘉应花园二期店铺5号店（由嘉应花园一期南面起算第五间），在协议中第二条其他事项，第2款备注中明确约定该店铺办理店铺或车库房地产权证。也即在原告购买该店铺时，被告已向原告释明该条款的内涵和法律效果，已尽到法律上告知义务，不存在原告所述的被告故意隐瞒、欺骗原告的行为。其次，原告购买的店铺系店铺式车库，也即规划图纸上以商铺形式规划、设计，且该涉案店铺临街，完全符合店铺的存在形式。在申报时，因政策要求每套房子必须配套建设一个停车位，并且新建民用建筑停车泊位的设计必须与主体建筑同步设计、同步施工、同步竣工验收。因此被告根据政策要求在规划报建部门存档的设计图纸中涉案店铺以车库的形式规划、设计、报建。而在原告购买该店铺时，政策允许以车库报建、规划后也可取得店铺产权证，但政策变化，导致该店铺只能办理车库产权证。政府政策变化属于情势变更，该情况不属于被告意志所能预料、控制的。何况目前该店铺的使用效果及商用价值并没有因车库产权证而有所损失。第三，原告在购买该店铺时，考虑到一次性付清购房款的经济压力非常大，必须按揭贷款，但按照相关政策，车位、车库在未取得产权证之前，是无法办理按揭手续的。因此被告在协助原告办理房管局登记备案及银行按揭手续时，经向原告释明后，以店铺的形式订立合同，原告当时并没有提出异议。第四，当时车库税因不需要缴纳营业税，远远低于店铺所需缴纳的税费，从节约买房成本的角度出发，原告也很乐意购买位于临街的商铺式车库，一方面地理位置优越，另一方面节省一大笔税费。二、原告诉请被告全面依约履行合同义务，将位于梅州市月梅环市北路嘉应花园二期商住楼c栋楼5号店铺办理房地产权证至原告名下。目前该店铺的已办理好相关房地产权证，但原告一直借故迟迟不肯前来公司办理相关手续，原告应为此承担迟延履行合同义务的责任。相反，被告恳请原告尽快到被告处协助办理办证事宜，积极履行合同义务。
一审法院查明的事实和判决结果
一审经审理查明：被告梅州市顺安房地产有限公司系具有从事房地产开发经营、销售资质的有限责任公司。该公司于2010年9月20日取得坐落于梅州市梅江区月梅，建设项目名称为商住楼c的建设工程规划许可证（建字第10213号），于2011年6月17日取得坐落于梅州市月梅环市北路嘉应花园二期商住楼b栋、c栋的商品房预售许可证，于2013年8月2日办理了嘉应花园二期商住楼c栋工程竣工验收手续。
2010年12月3日，原、被告签订《嘉应花园二期定店铺协议》，约定，一、原告确定认购嘉应花园二期店铺5号店，按一间销售价为28万元；二、其他事项：1、被告负责同原告办好房产证，但办房产证一切税费由原告承担。2、付款方式：第一次付3万元，余款25万元到2011年3月30日前付清。备注：到办证时定店铺或车库，由嘉应花园一期南面起算第5间等内容。合同签订后，原告当天按约向原告支付了购店铺款3万元，被告出具《收据》给原告收执，同时在该收据上注明，到2011年3月30日前付15万元，余款到预售证办好时一次性付清。原告于2011年4月29日、2012年3月10日分别支付15万元和10万元购店铺款给被告。2013年5月份，被告将涉案房产交付给原告管理使用至今，被告至今未办理涉案房产证件给原告。2015年6月，原告通过律师向梅州市建设档案馆调取被告报建涉案房屋相关设计图纸，该设计图纸中全部是车库，无商铺设计、规划和报建，被告一直以商铺价格销售给原告。双方协商未果，原告遂于2015年6月18日诉至一审法院，提出上述诉讼请求。被告则作上述答辩。庭审中，原、被告对涉案房屋以店铺形式建设，店铺内有阁楼和台阶，车库则没有阁楼，没有台阶，可供车辆直接出入的事实均无异议。原告表示被告从未告知原告规划是车库，被告所收的款项也是店铺款，原告至今没有收到被告要求办证的通知，所以原告要求被告将涉案房屋办理店铺产权证。经一审法院释明，原告表示坚持其诉讼请求。被告表示涉案房屋是按车库进行规划、设计、报建，但按店铺标准建设；签订合同时已告知原告，并在合同上亦有约定，办证时可能办成店铺产权证或车库产权证；因为规划图纸是车库，现在办理的是车库及夹层产权证；被告曾口头通知原告协助办证，但原告没有回应，证件还没有办下来。诉讼中，一审法院就涉案房屋规划、报建、办证等问题向梅州市住房与城乡建设局、梅州市城乡规划局、梅州市国土资源局发出咨询函。梅州市住房与城乡建设局回函答复，有关部门变更土地及规划用途后，可向该局房屋登记部门申请房屋使用功能变更登记手续。梅州市城乡规划局回函答复，该局从未办理过类似变更规划的申请。梅州市国土资源局回函答复，经规划管理部门同意可以改变土地用途。经开庭质证，原告认为上述答复函件表达的意思与本案事实不符，对本案来说，申请变更并非原告义务，被告是以店铺名义和价格卖给原告，被告应该按约定将店铺产权证办至原告名下，被告从未与原告商量过只能办理车库证的问题，也未向有关部门申请办理店铺产权证。被告对答复函件无异议，表示涉案房屋没有办证，但明确可以办出车库产权证，因为原告不配合才未办理。另查，根据原告提交的嘉应花园二期c栋一层平面图，显示涉案房屋是按车库方式规划、设计、报建。
一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告于2010年12月3日签订《嘉应花园二期定店铺协议》，原告已按约交清购房款，被告亦按约将涉案房屋交付给原告管理使用至今，及被告至今未办理涉案房产证件给原告的事实清楚，予以确认。原、被告双方签订的《嘉应花园二期定店铺协议》，系双方真实的意思表示，未违反法律规定，应认定为合法有效，依法受法律保护。本案争议焦点是原告请求被告全面履行合同义务，将涉案房屋办理店铺产权证是否充分。原告在购买涉案房屋时，双方已对办证事项进行了明确约定，原告已知晓涉案房屋证件有可能办理成店铺产权证或车库产权证的事实，有双方签订的《嘉应花园二期定店铺协议》证明，予以确认。根据查明的事实，双方对办证问题虽有约定，但约定不明确，且涉案房屋是按车库方式规划设计报建，目前情况只能办理车库产权证书，不能办理店铺产权证书。经一审法院释明，原告坚持其诉讼请求。故原告请求被告全面履行合同义务，将涉案房屋办理店铺产权证，依据不足，不予支持。对于涉案房屋交付后，被告尚未为原告涉案房屋办理相关产权证书，双方可另行协商解决。原告认为被告出售的涉案房屋规划、设计、报建均为车库，被告从未告知原告，却以商铺名义和价格销售给原告，故意隐瞒事实真相，欺骗原告，把车库当作商铺出售给原告是欺诈行为的意见，与事实不符，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告诉讼请求。案件受理费5500元由原告负担。
当事人二审诉辩意见
廖珊珊不服，向本院提起上诉称：一、原审认定上诉人在购买涉案房屋时，双方已对办证事项进行了明确约定，上诉人已知晓涉案房屋证件有可能办理成店铺产权或车库产权证的事实，属认定事实错误。二、原审认定涉案房屋办理店铺产权至上诉人名下依据不足显属认定事实错误。三、原审认定被上诉人不构成欺诈，严重违背事实。四、上诉人提交的证据清单可以证明被上诉人有伪造购房人签名的情况去办理车库证的事实，佐证被上诉人在签约时有事先向上诉人告知涉案房屋可能做车库证的问题。五、上诉人是12月8日提交上诉状，二审法院却通知12月22日开庭，有违法定程序。综上所述，请求：1、依法撤销原审判决，判令被上诉人依约全面履行合同义务，立即把位于梅州市月梅环市北路嘉应花园二期商住楼c栋楼5号店铺办理店铺房地产权证至上诉人名下。2、由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费。
被上诉人梅州市顺安房地产有限公司答辩称：在签订合同时，已经告知上诉人是办理车库证，该店铺无法办理商铺证，而且上诉人一直都知道是办理车库证，请求维持一审判决。
本院二审查明的事实及判决结果
一审查明的事实清楚，本院依法予以确认。
本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。上诉人二审提出其在2015年12月8日提交上诉状，而本院却通知12月22日开庭，未给对方当事人充分的提交答辩状时间，有违法定程序。经查，一审法院在上诉人提出上诉后，及时将上诉状副本送达给了被上诉人，被上诉人在此期间未提交书面答辩状。本院二审立案后，在开庭五日前已以传票形式通知双方当事人参加诉讼，被上诉人不提出答辩的，不影响法院审理，因此，不存在违反法定程序的情形。本案诉争的协议虽名为“定店铺协议”，但又注明“到办证时店铺或车库”的内容，显然双方当事人对买卖标的能否办理店铺产权证是持不确定态度的，双方也是可以接受的。上诉人一方面主张被上诉人的行为构成欺诈，另一方面又不行使撤销权，而是要求继续履行合同。被上诉人认为可以办理产权证，但只能按照经批准的规划设计方案办理车库的产权证。根据诉辩双方意见，本案二审争议的焦点是上诉人要求被上诉人为其办理店铺房地产权证的请求是否应予支持。经查，本案涉诉房屋是按车库方式规划、设计、报建的，涉诉房屋所在的商住楼建设符合规划条件，规划行政主管部门已依法办理完毕该商住楼的规划许可，且该商住楼经过竣工验收已建设完毕。现上诉人要求涉诉房屋办理店铺房地产权证涉及到变更规划设计，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范，据此，本院认为，上诉人要求被上诉人申请变更嘉应花园项目的规划设计，进而办理涉诉店铺房地产权证的上诉请求于法相悖，本院不予支持。
综上所述，上诉人的主张缺乏充分的依据，其提出的上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5500元，由上诉人廖珊珊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖庆浪
审 判 员 江 彦
代理审判员 曾柳青
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 朱 棋