湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂武昌民初字第03305号
原告：某甲公司。
法定代表人：李某乙。
委托代理人：王某。
被告：某乙武汉市雅兴宾馆。
投资人：李某甲。
被告：李某甲。
以上被告的委托代理人：张某。
以上被告的委托代理人：刘某。
原告某甲公司（以下简称某甲公司）与被告某乙武汉市雅兴宾馆（以下简称某乙武汉市雅兴宾馆）、李某甲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月13日受理后，由审判员曾红艳独任审理，于2013年7月29日、9月18日开庭公开进行了审理，原告某甲公司的委托代理人王某、被告某乙武汉市雅兴宾馆的委托代理人张某、刘某、被告李某甲的委托代理人张某、刘某到庭参加诉讼。庭后，双方申请法院调解，因双方分歧较大，无法达成一致意见。本案现已审理终结。
原告某甲公司诉称：2010年9月，某甲公司与某乙武汉市雅兴宾馆签订《物业租赁合同书》，约定由某甲公司将其所有的位于武汉市武昌区紫沙路武汉东龙世纪花园三组团A区2栋1至3层裙楼出租给某乙武汉市雅兴宾馆使用，合同约定了租金的计取标准、支付方式和违约责任等。其后，双方签订了补充协议，事后某甲公司才知道某乙武汉市雅兴宾馆将其中不同的区域分别转租给其他人。在合同履行期间，某乙武汉市雅兴宾馆长期拖欠租金，某甲公司多次催收，但某乙武汉市雅兴宾馆以种种借口拒不履行。李某甲作为某乙武汉市雅兴宾馆的投资人，依法应对某乙武汉市雅兴宾馆的债务承担无限责任。为此，某甲公司诉至法院要求：1、被告某乙武汉市雅兴宾馆支付从2010年9月17日至2013年4月26日所欠房屋租金共计5017416元、支付从2012年9月至2013年4月26日的违约金23007.2元、律师费150000元，合计5190423.2元；2、被告李某甲对上述债务承担无限责任；3、由两被告承担案件受理费。
原告某甲公司为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：
1、企业信息咨询报告1份，拟证明被告某乙武汉市雅兴宾馆的主体身份合法，为个人独资企业，投资人应依法承担无限责任。
2、被告李某甲的身份证1份，拟证明被告李某甲的主体身份合法。
3、2010年9月17日《物业租赁合同书》、2011年1月19日补充协议、2011年8月3日关于物业租赁合同租金缓付的补充协议、2011年8月11日关于调整物业租赁合同经营内容之补充协议各1份，拟证明某甲公司与某乙武汉市雅兴宾馆签订租赁合同，建立租赁合同关系，某乙武汉市雅兴宾馆的行为为根本性的违反合同约定。
4、2011年7月25日申请函、2012年2月13日联系函、2013年1月11日催收函、2013年3月15日申请、2013年3月25日回函各1份，拟证某乙武汉市雅兴宾馆明确认违约，某甲公司积极主张权利，诉讼时效连续。
5、2013年5月委托代理合同1份，拟证明某乙武汉市雅兴宾馆应承担某甲公司实际支付代理费15万元。
6、2013年6月拍摄的相片四张，拟证明涉案房屋的现状，某乙武汉市雅兴宾馆将其承租的房屋转租给其他人。
7、2012年12月26日交通银行大东门支行进账单1张、东龙某甲公司转账给某甲公司的支票存根两张、2013年2月5日建设银行流水单1张，吕某个人在工商银行现金存单1张，拟证明武汉圣天豪商贸有限公司将261000元直接交给东龙某甲公司，东龙某甲公司扣除物业服务费后，将剩余的款项分成84800元和110000元转给某甲公司作为租金的事实，某甲公司收到次承租人的款项后冲抵了某乙武汉市雅兴宾馆所欠的租金，另外2013年2月5日收到的圣天豪公司261000元也冲抵了某乙武汉市雅兴宾馆的所欠租金。
8、2013年5月23日、6月26日、9月12日湖北省国家税务局通用机打发票4张及2013年5月23日、6月26日工商银行转账支票存根、2013年7月25日工商银行进账单各1份，拟证明某甲公司实际支付的律师费15万元。
9、2013年4月26日某甲公司的通知函及邮政快递存根，拟证明某甲公司依合同约定履行通知义务，某甲公司的诉求符合合同约定。
被告某乙武汉市雅兴宾馆的质证意见如下：对证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，但某乙武汉市雅兴宾馆实际承租的面积与合同上的面积有误差；对证据4的真实性无异议，但对其内容有异议，某乙武汉市雅兴宾馆曾口头向某甲公司提出过房屋漏水，我们拒付房租的原因是物业服务不到位；对证据5、8的真实性无异议，但认为与某乙武汉市雅兴宾馆无关，应由某甲公司自己承担该费用，也无法证明他们之间的转账是否履行；对证据6的真实性无异议，但认为转租是经某甲公司同意的；对证据7的真实性无异议，可以证明某甲公司直接向次承租人圣天豪公司收取租金；对证据9的真实性有异议，某乙武汉市雅兴宾馆没有收到过此函件。
被告某乙武汉市雅兴宾馆辩称：某甲公司的起诉已过诉讼时效；某甲公司应向某甲豪公司主张权利；某甲公司要求的租金数额不符。
被告李某甲辩称：除同意某乙武汉市雅兴宾馆的答辩意见外，还认为李某甲作为投资人只有在某乙武汉市雅兴宾馆没有偿还能力的情况下才承担责任。
被告某乙武汉市雅兴宾馆、李某甲为证明其辩论意见，提供如下证据：
1、2012年12月26日银行进账单及中国建设银行流水明细（金额261000元）、2012年12月28日交通银行转账支票存根及银行进账单（金额84800元）、2013年1月5日交通银行转账支票存根及银行进账单（金额110000元）、2013年2月5日中国工商银行现金存款凭证（金额261000元）、2013年5月8日中国银行网上银行电子回单各1份，拟证明某甲公司直接向次承租人楚天情酒店等单位收取租金。
2、2013年7月30日武汉圣天豪商贸有限公司证明1份，拟证明圣天豪公司租赁5968平方米涉案房屋经营楚天情酒店是经某甲公司的同意才装修的，某甲公司自2012年6月开始直接向某甲豪公司收取租金。
3、2013年7月31日简朴寨餐饮有限公司证明1份，拟证明简朴寨公司租赁3168平方米，经某甲公司同意后装修，因楼梯影响，实际使用面积为2968平方米。
4、2012年4月24日某甲公司的复函1份，拟证明某乙武汉市雅兴宾馆转租是经某甲公司同意批准的。
5、2013年8月武汉楚天情餐饮管理有限公司的函及相片若干份，拟证明某甲公司提供的房屋外墙裂缝漏水，多次要求某甲公司维修未果，导致该企业没有正常交付租金。
原告某甲公司质证意见如下：对证据1因是复印件，对真实性有异议，并认为某甲公司的诉求只是要求2012年9月至2013年4月的租金，之后的租金与本案无关，故2013年5月8日楚天情酒店缴纳的租金与本案无关，且款项都无法证明是支付给某甲公司的租金；对证据2的真实性无异议，但认为某甲公司事先不知道转租的事实，且租赁面积是依据政府部门测量的，而不是某乙武汉市雅兴宾馆单方面改变的；对证据3的真实性无异议，但认为某甲公司是事后才知晓转租，且租赁面积不是单方面可以改变的；对证据4的真实性无异议，但不能证明某甲公司事先同意楚天情酒店装修的行为；对证明5的真实性有异议，某甲公司没有收到过函件，且某甲公司与楚天情没有任何直接的关系，与本案无关。
本院认证如下：对某甲公司提交的证据1、2、3、4的证明效力予以确认；对证据5的真实性予以确认；对证据6，结合双方的陈述，可以认定某乙武汉市雅兴宾馆将房屋转租给次承租人的事实；某甲公司提交的证据7与某乙武汉市雅兴宾馆提交的证据1可以互相印证，可以证明某甲公司直接向次承租人收取租金的事实；对证据8的证明效力将结合案件事实予以确认；对证据9的真实性予以确认，对其证明效力将结合案件事实予以确认。
对某乙武汉市雅兴宾馆提供的证据1可以和某甲公司提供的证据7相互印证；对证据2、3、4的真实性予以确认，其证明效力将结合其他事实予以确认；对证据5，因没有其他证据予以佐证，且与本案没有关联性，对其证明效力不予确认。
经庭审举证、质证，本院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定进行综合判断，确认以下事实：
2010年9月2日，武汉市房产登记发证中心向某甲公司颁发了位于武昌区紫沙路东龙世纪花园三组团A区2栋（百花居5栋）1-3层1室（建筑面积9493.33平方米）房屋的权属证明书（武房商证市字第2010015294号）。
2010年9月17日，某甲公司（甲方）与某乙武汉市雅兴宾馆（乙方）签订1份《物业租赁合同书》，合同约定：“甲方将其开发兴建并依法享有物权的位于武汉东龙世纪花园三组团A区2栋（百花居5栋）1至3层裙楼之商品用房（建筑面积9493.33平方米）出租给乙方使用；租赁期限从2010年9月20日起至2020年9月19日止，共计十年；”。合同第七条约定：“乙方按照下列方式向某乙支付物业租金：1、在第1个至第2个租赁年度，乙方每月按照30元／平方米的标准向某乙支付租金。亦即，乙方在最初两个租赁年度中，每个租赁月应支付的租金金额为284800元；2、在第3个至第4个租赁年度，乙方每月按照33元／平方米的标准向某乙支付租金。亦即，乙方在该两个租赁年度中，每个租赁月应支付的租金金额为313280元；3、在第5个租赁年度，乙方每月按照37元／平方米的标准向某乙支付租金。亦即，乙方在该租赁年度中，每个租赁月应支付的租金金额为351253元；4、在第6个至第7个租赁年度，乙方每月按照42元／平方米的标准向某乙支付租金。亦即，乙方在该两个租赁年度中，每个租赁月应支付的租金金额为398720元；……”。合同第八条约定：“考虑到乙方承租甲方物业后因前期投入带来的短暂资金压力，双方商定，甲方于租赁期限起算后的前3个租赁年度内每年各免除乙方2个租赁月的租金（共计6个租赁月的租金）。其具体方式为，第1个租赁年度的最后两个租赁月，由乙方免租金使用物业，而该租赁季度仅需支付1个租赁月的租金额，第2个租赁年度和第3个租赁年度的租金免除，照此办理；甲方给予乙方的免租金优惠，仅限于前款约定的租赁期限起算后的前3个租赁年度（即免除该3个租赁年度内每年的最后两个租赁月的租金额，合计为该6个租赁月的租金总和）。自第4个租赁年度起，乙方不再享受租金减让优惠。”第九条约定：“乙方按租赁季度支付租金。支付首期租金的时间是2010年9月20日。从第2个租赁季度起，每个租赁季度的租金在该租赁季度开始前15日支付。”。第三十三条约定：“未经甲方书面同意，乙方在租赁期限内的任何情况下均不得将物业全部或部分转租、出借给任何第三方，不得将其经营业务交由任何第三方掌管或打理，亦不得在该物业范围内与任何第三方某乙合资经营、合作经营或联合经营。否则，乙方应向某乙支付首个租赁年度租金金额50%的违约金，同时乙方已收取的任何租金或其他收益亦全部归甲方所有，并且甲方有权解除合同。”。合同签订后，某甲公司将上述案涉房屋交给某乙武汉市雅兴宾馆。随后，某乙武汉市雅兴宾馆将上述案涉房屋又转租给案外人武汉圣天豪商贸有限公司等公司。之后，某甲公司知晓上述事实后没有提出异议，并同意案外人对房屋进行装修。自2010年9月起，某乙武汉市雅兴宾馆开始向某甲公司缴纳房屋租金。
2011年1月19日，某甲公司（甲方）与某乙武汉市雅兴宾馆（乙方）签订1份补充协议，协议主要约定：“乙方因装修而改变了本房原有的相应构造，故本房屋的实际使用面积增加了约169.7平方米，乙方同意每月向某乙额外支付租金计4000元整；上述租金支付时间自2011年1月20日起计算，至原合同届满日止，租金的支付方式及期限与原合同约定一致。”。
2011年8月3日，某甲公司（甲方）与某乙武汉市雅兴宾馆（乙方）签订1份《关于〈物业租赁合同〉租金缓付的补充协议》，补充协议主要约定：“原合同第八条租金减让条款现调整为：甲方于租赁期限起算后的前2个租赁年度内每年各免除乙方3个租赁月的租金（共计6个租赁月的租金），具体执行方法为第一个租赁年度的最后三个租赁月，乙方可免交租金使用物业，即乙方于该租赁季度无需支付租金，第2个租赁年度的租金免除方法亦照此相应办理，自第三个租赁年度起，乙方不再享有租金减让优惠；乙方在第一个租赁年度内，已向某乙支付8个月的租金，扣除上述本补充协议第一条的免租额后，乙方仍欠缴2011年5月20日至2011年6月19日的一个租赁月的租金284800元。”。
2011年8月11日，某甲公司（甲方）与某乙武汉市雅兴宾馆（乙方）签订1份《关于调整〈物业租赁合同〉经营内容之补充协议》，协议主要约定：“根据乙方2010年11月16日引进武汉楚天情餐饮管理有限公司的申请，2011年4月18日引进简朴寨餐饮有限公司的申请，甲乙双方协商一致后分别签订了调整经营内容的《物业租赁合同》的补充协议，对物业中有关经营业态及其营业面积重新作了相应约定。”。
2012年2月13日，某甲公司向某乙武汉市雅兴宾馆发出联系函，该联系函上载明：“贵公司与某甲公司于2010.9.17日签订商场的租赁合同后，第一季度（2010.9.20-2010.12.19）及第二季度（2010.12.20-2011.3.19）的租金和物业费到东龙某甲公司财务缴纳齐。第四季度（2011.6.20-2011.9.19）申请享受一个月的免租期，缴纳了两个月的租金。再于2011.8.3贵司某乙龙房地产开发公司签订补充协议，依据补充协议约定，现应缴纳2011.9.20-2012.3.19期间7个月的租金和3个月的物业费，现合计欠物业费3个月（2011.12.20-2012.3.19）142400元，租金7个月1993600元……。”某乙武汉市雅兴宾馆的员工张某在联系函上签字。
2012年4月12日，某甲公司（甲方）与某乙武汉市雅兴宾馆（乙方）在湖北得伟君尚律师事务所得见证下签订1份《关于〈物业租赁合同〉补充协议（四）》，协议第2条载明：“截止于2012年3月27日，乙方就履行《物业租赁合同》及其3份补充协议而应向某乙支付的租金共计5186400元（即伍佰壹拾捌万陆仟肆佰元整，含2012年第二季度的租金）；……但是，乙方实际仅向某乙支付租金计2303400元（贰佰叁拾万贰仟肆佰元整），对此，甲乙双方均予以确认。”。协议第三条约定：“乙方未能履行本补充协议之约定，即未能如期足额支付租金或未能如期足额偿付拖欠租金的，即构成根本性违约，甲方有权随时采取相应措施并随时解除《物业租赁合同》及其《补充协议（一）》、《补充协议（二）》、《补充协议（三）》以及本补充协议等合同，届时，乙方不仅应一次性偿付所拖欠的所有租金，还丧失享受6个租赁月租金减让优惠的权利，即该6个租赁月的租金即1708800元（即壹佰柒拾万捌仟捌佰元整）由乙方全额向某乙支付。此外，乙方还应承担相应的违约责任以及赔偿甲方因此而遭受的全部经济损失；并且，甲方有权立即收回出租物业。”。该协议后附有乙方拖欠租金及甲方租金减让明细单。双方在此明细单上签字盖章。
2013年1月11日，某甲公司向某乙武汉市雅兴宾馆发出催收函，催收函载明：“……截止2013年1月11日，贵公司已欠缴给物业三个多月的租金，共计人民币1275721元，欠缴物业管理服务费一个月，计人民币47467元……届时，乙方不仅应一次性偿付其拖欠的所有租金，还丧失享受6个租赁月租金减让优惠的权利，即该6个租赁月的租金计1708800元由乙方全额向某乙支付。此外，乙方还应承担相应的违约责任以及赔偿甲方因此而遭受的全部经济损失，鉴此，本公司要求贵公司不迟于2013年1月20日前一次性付清上述所欠缴租金及物业管理服务费……”。
2013年3月15日，某乙武汉市雅兴宾馆向某甲公司提出书面申请，该申请上载明：“……截止2013年3月19日尚欠贵司租金2932680元和物业服务费86336元，目前我司积极想办法交纳拖欠贵司相关的费用……我司前期所欠物管费及房租费用总额为3019016元，现双方协商还款计划为：物管费在3月底前支付86336元，房租632680元在2013年4月20日交纳，2013年8月20日交纳80万元，余款150万元在两年后按月分12期交纳给贵司……”。
2013年3月25日，某甲公司对某乙武汉市雅兴宾馆进行回函，回函上载明：“贵单位2013年3月15日来函收悉，现回复如下：一、我公司原则接受贵单位在函中提出的欠缴租金等的还款计划，但是贵单位应首先于2013年4月20日或以前无条件向我公司支付下列款项：第一，累计欠缴租金人民币2932680元中的一部分，计人民币632680元……；三、贵公司未能于2013年4月20日或以前向我公司足额支付上述三笔款项，即表明双方协商处理贵公司欠缴租金事宜的基础和我公司接受贵单位还款计划的前提均不复存在。……”。李某甲收到上述回函后于3月26日签字。但某乙武汉市雅兴宾馆和李某甲没有按照上述还款计划支付款项。后某甲公司多次去函催款但未果，为此诉至法院要求判如所请。
另查，某乙武汉市雅兴宾馆企业性质是个人独资企业，李某甲是某乙武汉市雅兴宾馆的投资人。
本院认为：某甲公司与某乙武汉市雅兴宾馆签订的《物业租赁合同书》及其补充协议均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合同成立并生效。根据双方签订的合同，某甲公司向某乙武汉市雅兴宾馆交付房屋后，某乙武汉市雅兴宾馆应按照合同约定向某甲公司缴纳房屋租金。但某乙武汉市雅兴宾馆无正当理由，未支付所欠房屋租金，某乙武汉市雅兴宾馆对此应承担违约责任。根据某乙武汉市雅兴宾馆2013年3月15日向某甲公司提出的书面申请中，某乙武汉市雅兴宾馆自认，截止2013年3月19日尚欠某甲公司房屋租金2932680元，某甲公司对此表示认同。除此之外，某乙武汉市雅兴宾馆还应偿付2013年3月19日至2013年4月26日的租金，共计375936元。根据双方的约定，如某乙武汉市雅兴宾馆未能如期足额支付租金或能如期足额偿付拖欠租金的，某乙武汉市雅兴宾馆丧失6个租赁月租金减让优惠的权利，故某乙武汉市雅兴宾馆还应偿付此项租金共计1708800元。某乙武汉市雅兴宾馆主张某甲公司向次承租人圣天豪公司收取租金后没有冲抵所欠租金，从双方提交的证据来看，次承租人圣天豪公司最迟是在2013年2月前向某甲公司缴纳租金，而某乙武汉市雅兴宾馆在2013年3月的申请中，除自认了还欠某甲公司房屋租金外，没有提出其他异议，且某乙武汉市雅兴宾馆也没有提交证据，证明其实际向某甲公司已经缴纳了房屋租金数额，故对某乙武汉市雅兴宾馆的此项辩论意见，本院不予采纳。对某甲公司要求某乙武汉市雅兴宾馆支付从2010年9月17日至2013年4月26日的房屋租金5017416（2932680＋375936＋1708800）元的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，某乙武汉市雅兴宾馆因拖欠房屋租金，按照合同约定应向某甲公司支付逾期付款违约金，对某甲公司要求某乙武汉市雅兴宾馆支付违约金23007.2（从2012年9月起计算至2013年4月止）的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，某甲公司主张律师费没有法律依据，且双方在合同中没有约定此项费用，故对某甲公司的此项诉请，本院不予支持。
根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条：“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”和第三十一条：“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”的规定，本案中，李某甲是个人独资企业某乙武汉市雅兴宾馆的投资人，应对某乙武汉市雅兴宾馆的债务承担无限责任，对某甲公司要求李某甲承担无限责任的诉请，本院予以支持。
关于本案的诉讼时效问题，根据双方往来的函件，某乙武汉市雅兴宾馆直到2013年3月向某甲公司还提出申请商谈还款的事宜，且房屋租赁具有连续性，故本案没有超过法律规定的诉讼时效，对某乙武汉市雅兴宾馆主张本案已过诉讼时效的辩论意见，本院不予采纳。
关于某乙武汉市雅兴宾馆认为某甲公司应向次承租人圣天豪公司主张租金，根据合同相对性原则，某甲公司是与某乙武汉市雅兴宾馆签订的房屋租赁合同，某甲公司应向某乙武汉市雅兴宾馆主张房屋租金，对某乙武汉市雅兴宾馆的此项辩论意见，本院不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告某乙武汉市雅兴宾馆于本判决生效之日起十日内向原告某甲公司支付房屋租金5017416元和违约金23007.2元。
二、被告李某甲对上述债务承担无限责任。
三、驳回原告某甲公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费48133元，减半收取24066.5元，由被告某乙武汉市雅兴宾馆负担。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账户：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审判员 曾红艳
二〇一三年十一月十一日
书记员 肖 晟