浙江省新昌县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0624民初2366号原告：杨伟平，女，1968年12月11日出生汉族，住新昌县。委托诉讼代理人：王幼祥，浙江三惟律师事务所律师。被告：刘菊波，男，1936年10月21日出生汉族，住新昌县。委托诉讼代理人：吕国胜，男，1960年11月16日出生汉族，住新昌县。委托诉讼代理人：王雅红（被告刘菊波媳妇），女，1967年4月19日出生汉族，住新昌县。原告杨伟平与被告刘菊波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月21日公开开庭进行了审理。原告杨伟平及其委托诉讼代理人王幼祥、被告刘菊波的委托诉讼代理人吕国胜、王雅红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨伟平向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告建立的房屋租赁法律关系于2017年6月15日解除；2、由被告支付原告因新昌县房屋拆迁所产生的房屋装潢补偿费、辅助物设施搬迁费、搬迁补助费、临时安置费、腾空补助费、自行解决周转补助费、其他补助费等总计332369.84元（已包括其他补助款的50%）。事实和理由：位于新昌县的房屋系被告所有，从2005年5月起至今，由被告出租给原告经营粮油、面粉生意。现因市民公园建设需要，房屋被征收，原告提前停止营业。根据公布的《市民公园房屋征收补偿方案》，原告作为经营户享有房屋装潢补偿费、设施设备搬迁费、临时安置费、按时搬迁奖励费、提前停止经营补偿费等（具体以补偿项目清单列明为准）。因与被告就补偿款分配问题协商无果，故向法院提起诉讼。被告刘菊波辩称：案涉房屋南明街道29号为被告所有，出租给原告使用属实，但双方的租赁关系已解除，原告无权获得该房的拆迁补偿款，要求驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：第一、原、被告之间的房屋租赁为不定期租赁，虽然原告自2005年承租被告所有的29号房屋，但双方至今未签订书面租赁合同，而房屋租金在每年之初缴纳，根据相关法律规定，原、被告之间没有签订租赁合同，租金也是按期缴纳，故原、被告之间系不定期租赁关系，被告可以要求随时解除合同。第二，实际上，原、被告的房屋租赁已于2017年3月31日解除，被告方于2017年3月20日通知原告在2017年3月31日终止房屋租赁关系，并要求原告在一个月内将房屋内的物品腾空搬迁，并且被告还通过快递、张贴等方式告知原告腾空搬迁，从2017年3月20日通知送达给原告之日起，被告行使了租赁解除权，且被告已按照法律规定给予了原告一定的合理期限和搬迁费。第三，原告无权获得拆迁补偿款，根据国有土地房屋征收补偿条例规定，房屋拆迁补偿对象为房屋所有人，房屋的各项补偿都是由房屋建筑面积计算所得，归房屋所有权人，而且原、被告双方没有订立书面租赁合同，对房屋拆迁补偿没有进行约定，因此，出租人可随时解除合同并要求搬离，搬迁费等都应由原告承担。其中，房屋价值补偿款当然属于被告所有。房屋装修补偿是按照最低标准每平方米300元计算的，即使没有装修也按照这个标准补偿，且原告从2005年开始使用至今装修现状非常简单，故装修补偿款原告也无权享有，搬迁补偿等也均与原告无关，原告也无权参与分配。至于一次性补偿款，虽然原告租赁房屋的用途是商业性经营，但1988年、1991年个体经营者为杨永为，并非原告，根据相关法律规定，已改变房屋用途的可按改变的房屋用途使用，被告的房屋显然是1991年前改变房屋用途的，这与原告无关，房屋的商业用途即使不是原告使用也仍旧是商业险用房。根据物权法的规定，原告作为房屋承租人，只享有一定时期内房屋的使用权而非物权，关于房屋因用途改变而获得的一次性补偿款就是对物权所有人的补偿款，所以与原告无关。现在，原、被告之间的租赁关系已解除，所以原告应当立即腾空房屋，当然不享有任何补偿款。因此，要求法庭驳回原告的诉讼请求，至于原告延期搬迁等造成的一切损失，被告将保留另行起诉的权利。原告杨伟平为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、营业执照复印件一份，证明位于新昌县的房屋系原告开设的新昌县南明街道杨伟平粮油店的经营场所。被告经质证无异议。2、市民公园征收表一份（电脑打印件），证明涉案房屋因市民公园建设的需要已被实际征收，涉案房屋在租赁之前系住宅用房而不是商用用房。被告经质证表示，原告没有提供征收表公告的时间，所以不发表质证意见。3、市民公园房屋征收补偿方案一份，证明该补偿方案中规定了本次房屋征收的目的、范围、补偿的金额、补偿的依据等，其中与原告有关的是房屋的装潢补偿费、辅助物设施搬迁费、搬迁补助费、临时安置费、腾空补助费、自行解决周转用房补助费、改变房屋用途的补助费。被告经质证对真实性无异议。4、2017年5月23日拍摄的关于新昌县房屋内外现状的光盘一份，证明涉案房屋征收至拍摄时，原告一致在实际经营使用，涉案房屋的装修以及辅助物设施等现状。被告经质证认为光盘只能证明原告在经营，不能证明原告是在合法经营，原告已经不具备房屋的合法使用权，因为合同早已解除。5、证人石某的证言一份，证明在开店期间，原告一直都在营业，证人于5月30日搬走后原告也还在继续营业。被告经质证无异议。6、证人张某1的证言一份，证明原告一直在县前巷开店的事实。被告经质证无异议。7、证人张某2的证言一份，证明证人在县前巷38号开店，原告在县开店，两家对门对户，证人于2017年6月14日搬走时，原告还在经营。被告经质证无异议。被告刘菊波为证明其抗辩主张，向本院提供了以下证明：8、光盘（录音资料）一份，证明被告已于2017年3月20日通知原告于3月底合同终止。原告经质证表示对光盘内容不予认可，而且原告于2017年3月6日又继续支付了被告所有的涉案房屋第二季度（三个月为一季度）的房租费。对录音资料的真实性有异议，资料显示谈话人员是杨伟平夫妻、吕国胜、王亚红，其不认识吕国胜、王亚红，吕国胜，王亚红谈到相关房租费的事宜原告认为是不适格的，证人并没有资格和原告谈这个情况，这个录音当中也明确显示杨伟平的丈夫说到房租是收的（2017年3月6日），并不能说明没有收取房租。9、证人俞某的证言一份，证明其作为拆迁组副组长，与被告一起将腾空搬迁通知送达到原告处的。10、证人孔某的证言一份，证明5月11日上午吕国胜把腾空通知送到了原告店里的事实。11、证人王某的证言一份，证明5月11日上午根据程序要求跟被告两位代理人一起向原告送去了一张腾空通知，要求在5月20日前腾空，甚至拍了照片，还在墙壁上进行了书面张贴。原告经质证认为证据9、10、11，根据三位证人当庭作证的内容，可以证明2017年5月11日或12日被告向原告要求腾空搬迁属实，但仅能证明原告要求被告按照政府文件要求在规定时间内搬迁，同时三位证人也讲到了被告当时在录音，录音的具体内容证人不清楚，所以证人证言无法证明原、被告之间的房屋租赁关系于2017年3月31日已经结束。12、王某、俞某、孔某出具的证明一份，证明被告方于2017年3月20日告知原告要求其于2017年3月31日终止房屋租赁关系并于4月份搬迁的事实。原告经质证认为，三位证人已经出庭作证，应以出庭作证的证言为准。13、通知一份、特快回单一份、照片二份，证明被告向原告邮寄送达了要求原告腾空的事实。原告经质证对证据的三性均不予认可，快递回单上没有注明邮寄的内容，所以原告对通知的内容不认可。并且，对真实性有异议，无法证明寄送的就是通知单。照片仅仅看出有人向原告交付东西，但具体是什么东西不清楚，况且被告也没有提供拍摄的载体。14、营业执照一组，证明原告一直在案涉房屋经营的事实。原告经质证对三性无异议，且该证据恰恰能证明案涉房屋从2005年始已由原告作为经营场所开办，至今已长达十多年之久的事实。15、房屋租赁手续费发票复印件一份，证明原告在缴纳税费的事实。原告经质证认为，营业执照时间载明为2005年，恰恰也能够证明2005年之前原告在涉案房屋进行了商业行为的事实。16、拆迁补偿协议一份，证明县里规定征收补偿款是支付给房东刘菊波的事实。原告经质证对真实性无异议，对证明目的有异议，认为其中第二、三、六、七、九、十一、十五项均与原告所独立经营的商业行为有关，相关的补偿款项应当属于原告所有。上述证据经庭审质证，结合双方陈述、答辩，本院认证如下：证据1、14、15，院对其真实性予以认定，可以证明原告租赁被告共有的位于新昌县房屋，用于经营粮油店的事实。证据2、3、16，本院对其真实性予以认定，可以证明案涉新昌县房屋被列入新昌县市民公园房屋征收范围，房屋所有权人刘菊波、郑尧凤与新昌县南明街道办事处签订房屋征收货币补偿协议的事实。证据4，本院对其真实性予以认定，可以证明拍摄时案涉房屋的现状。证据5、6、7，本院对其真实性予以认定，可以证明原告一直在营业的事实。证据8、9、10、11、12、13，可以证明被告多次向原告送达通知要求解除合同的事实。综上，本院认定以下事实：被告刘菊波系新昌县房屋的共有人。2005年5月始，原告租用新昌县房屋用于粮油店的经营，并依法办理了个体工商户营业执照，字号名称为新昌县南明街道杨伟平粮油店。因市民公园建设需要，2017年5月22日，被告刘菊波及案外人郑尧凤作为被征收人（乙方）与新昌县南明街道办事处（甲方）签订房屋征收货币补偿协议一份，约定乙方所有的县房屋属于征收决定范围内；乙方选择的补偿方式为货币补偿；甲方补偿乙方的各项征收补偿金额和奖励经费为：1、房屋价值补偿金额848530元；2、房屋装修补偿金额32583元；3、附属物补偿金额6898元；4、车库/车棚补偿金额0元；5、超容积率部分补偿金额0元；6、搬迁补偿金额6172.2元；7、临时安置补偿金额15639.84元；8、争先签约奖励金额30000元；9、签约腾空奖励金额（住宅）21722元；10、签约腾空奖励金额（车库/车棚）0元；11、自行解决周转用房奖励金额10861元；12、选择货币补偿奖励金额20%（住宅）173341.56元；13、选择货币补偿奖励金额20%（车库/车棚）；14、超容积率部分奖励金额0元；15、其他款项金额476858.76元，合计1622606.36元。2017年3月20日，被告通知原告，要求于2017年3月31日终止租赁合同并要求于3月29日腾空搬迁。2017年5月12日，被告刘菊波再次书面通知原告，其中载明：截止到2017年5月12日，你夫妻仍未腾空搬迁，现再次通知你夫妻必须在2017年5月20日前腾空搬迁完毕，如果逾期不腾空搬迁而造成刘菊波的一切损失均由你夫妻承担。此后，原告杨伟平于2017年6月15日实际腾空归还租赁房屋。本院认为，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，按照合同法六十一条规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告自2015年5月始长期租用被告坐落于新昌县南明街道县房屋，双方未签订书面合同，亦未对租赁期限进行约定，因此，原、被告双方之间系不定期租赁合同关系，被告有权随时解除合同。被告刘菊波及案外人郑尧凤作为被征收人与新昌县南明街道办事处于2017年5月22日签订房屋征收货币补偿协议，在该协议签订之前，被告刘菊波于2017年3月20日通知原告解除合同，原告收到通知后，并未对合同的解除提出异议，并且，被告通知原告最晚于5月20日前腾空房屋，根据原告粮油店的性质及搬迁需要，被告已经给予原告合理的宽限期，因此，本院认定，原、被告双方之间的租赁合同于2017年3月20日解除，双方的权利义务终止。虽然原告在庭审中异议认为，其实际一直经营至2017年6月15日，本院对该经营的实际情况也予以认定，但其在收到出租人的解除合同通知书后仍继续营业，属于其单方法律行为，与被告不产生相应的权利义务关系。关于原告的损失问题。本案中，原、被告双方租赁合同的解除，实际因国家的征收行为而终止，基于公共利益的征收应当按照不可抗力处理，可免除出租人的责任。但是，基于公平原则，本院认为，承租人客观上存在停产停业损失，承租人应当获得适当的恢复经营期，出租人应给予承租人适当的恢复经营补偿。考虑被告的搬迁补偿金额及临时安置补偿金额，本院酌定由被告支付原告停产停业损失21812.04元。综上，原告诉请合理部分，本院予以支持，超过本院认定部分，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十一条、第二百三十二条之规定，判决如下：原告杨伟平与被告刘菊波关于新昌县南明街道县前巷29号房屋的租赁合同于2017年3月20日解除。被告刘菊波支付原告杨伟平因租赁合同解除造成的损失21812.04元。驳回原告杨伟平的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7820元，减半收取计3910元，由原告杨伟平负担3600元，由被告刘菊波负担310元，于本判决生效后七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  竺维江二〇一七年十一月十四日书记员  王金英??-10-???-11-?