浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙温民终字第170号
上诉人（原审被告）张周女。
上诉人（原审被告）陈孝芳。
委托代理人周秀猛。
被上诉人（原审原告）温正雄。
委托代理人屠德维。
原审被告陈道静。
上诉人张周女、陈孝芳因房屋买卖合同纠纷一案，不服苍南县人民法院（2011）温苍民初字第768号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理后查明：2010年11月间，被告方因缺少资金，与原告签订房屋交易定金合同书，约定被告方愿将位于苍南县灵溪镇宫后陈村对务北路21号房屋一间作价130万元出卖给原告；原告于2010年11月24日暂付给被告方定金90万元；原告于2010年11月28日前立契付款40万元；被告方于2011年3月30日前将房屋交付给原告方管理、使用。2010年11月25日，双方经苍南县灵溪镇顺心房地产交易经纪服务站中介，按上述约定的价格，签订了房屋买卖契约。同日，双方又经苍南县灵溪镇顺心房地产交易经纪服务站中介，签订了房屋买卖契约补充协议，约定被告方在出售房屋三个月时间内有权赎回，但必须按出卖房屋总款额叠加累计每月利息6万元，再合计总房款一次性归还给原告后，才能赎回房屋及产权资料，自立契之日起至2011年2月底止，否则原告有权决定将房屋转给第三方，等等。同日，被告方出具收款条，载明：今收温正雄购买苍南县灵溪镇宫后陈村对务北路21号房屋总款额130万元。如果在2011年3月30日前要赎回房屋，本人陈孝芳、张周女必须把售房款连带每月6万元利息累计付清给买方后，才能赎回房屋及该房有关资料。立契当日，原告付清购房款130万元（其中，支付现金40万元；被告方欠原告儿子温学海90万元抵作购房款）。
另查明，1993年3月份，张周女等九户未经法定机关批准，擅自占用灵溪镇宫后陈村集体土地兴建私宅，至同年12月份建成一幢九间五层半砖混结构楼房，从灵溪镇对务北路17号至33号，涉案房屋位于该幢房屋21号。苍南县土地管理局于2001年11月30日作出苍土罚字（2001）43号违法用地行政处罚决定书，处罚如下：1、责令张周女等九户退还非法占用的宫后陈村集体土地；2、没收张周女等九户在非法占用的土地上新建的九间五层半楼房。2002年1月20日，苍南县国土资源局（国土资源局和规划建设局合署办公）向张周女户发出建（构）筑物变卖通知书，内容如下：经研究决定，我局苍土罚字（2001）43号行政处罚决定书所没收的建（构）筑物，依照有关法律政策规定，现同意作价由你购回，变卖款计9000元，该款项限于2002年1月30日前送交县农行。逾期不履行的，我局将依法申请县人民法院强制执行。2002年2月2日，张周女向苍南县国土资源局交纳了变卖款9000元。2003年5月29日，张周女户填写了苍南县个人违法建房补办用地审批表，在该审批表意见栏上，村委会意见为同意补办；苍南县国土资源局灵溪管理所意见为同意上报；苍南县灵溪镇人民政府意见为补办用地、同意上报。2004年11月19日，苍南县灵溪镇城建管理局收取张周女户公共设施费6000元。
另查明，该幢九间房屋中，位于苍南县灵溪镇对务北路17号（陈明星户转让给蒋招化）、对务北路25号（陈维完户转让给张步池）、对务北路29号、对务北路31号（陈继培转让陈世胜）已经办理了房屋权属证书。
原审法院审理后认为：原、被告签订的房屋交易定金合同书、转让房屋契约、补充协议系双方当事人的真实意思表示，除赎回房屋购房款利率约定过高违反法律规定外，其他内容不违反法律法规效力性强制性规定，应认定为有效。认定涉案房屋买卖合同有效理由如下：
1、1998年6月29日，苍南县人民政府下发了《关于对全县非农业建设用地清查中土地违法行为的处理规定》，其中第一条第（二）项规定，对不严重影响城市规划的非法占用土地，又符合用地审批条件的，地上建筑物及其他设施予以没收，经有资质的评估机构评估后，可根据当事人的要求按评估价由其回购。通观本案事实，涉案房屋是符合上述政策的回购房，在当地人民政府及职能部门未作出其他处罚时，涉案房屋不能认定为违法建筑。
2、2005年7月22日，苍南县人民政府下发了《关于清理个人住宅违法用地建设历史遗留问题的通知》、苍南县人民政府办公室下发了《关于个人住宅违法用地清理补办实施细则》，对于已经国土资源部门处罚，建成住宅已入住的个别建房户，给予补办用地手续。涉案同幢房屋即苍南县灵溪镇对务北路17号、25号、29号、31号房屋均按上述政策已经办理了房屋权属证书。可见，涉案房屋是在能够补办用地手续情况下，而未办理完毕相关手续，以致未取得房屋权属证书。
3、根据苍南县人民政府办公室于2007年9月28日下发的《苍南县征用为国有土地房屋拆迁管理暂行办法》第四十八条第（三）项规定，1992年10月31日国土资源部航空拍摄之后至1999年1月1日新《中华人民共和国土地管理法》颁布之前所建的房屋，被拆迁人持有当地乡（镇）人民政府越权批准的建房文件（或罚款凭证），但未经土地管理部门处理过的，房屋按评估价的百分之七十予以补偿安置。据此，涉案房屋现地处县城规划区内的街道，所在村居土地功能性质已经转化为建设用地，如被拆迁，其符合上述补偿安置之条件。
综上，涉案房屋系已经土地管理部门处理，作为不影响城市规划又符合用地审批条件的回购房，并向当地政府交纳了公共设施费。涉案房屋就现有执行政策，也符合拆迁补偿安置之条件。目前，只不过是政府职能部门停止补办用地手续和产权证书。为维护交易安全，有效制止故意毁约行为的发生，特别是本案被告在缺少资金的情况下出卖涉案房屋，收取购房款后，当买方即本案原告要求其履行合同相关义务时，被告方却以政府职能部门停止办理回购房权属证书，涉案房屋属违章建筑作为抗辩理由，认为双方签订的房屋买卖合同无效，同时又在调解过程中明确承认无力返还购房款，有违诚实信用之原则。据此，应认定诉争房屋买卖合同有效。对于被告辩称涉案房屋买卖涉及强迫交易、高利放贷，均无提供证据佐证，不予采信。
根据我国法律规定，买卖合同的效力直接包括出卖人应当向买受人交付标的物，将标的物的占有直接转移于买受人，使标的物处于买受人的实际控制之下。现原告诉请理由正当，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、确认温正雄与张周女、陈孝芳、陈道静签订的关于苍南县灵溪镇对务北路21号房屋买卖合同有效；二、张周女、陈孝芳、陈道静应于该判决生效后三个月内腾空并搬出苍南县灵溪镇对务北路21号房屋。本案受理费80元，由张周女、陈孝芳、陈道静负担。
一审宣判后，张周女、陈孝芳不服，提起上诉称：一、上诉人与被上诉人于2010年11月25日签订的关于苍南县灵溪镇对务北路21号房屋买卖契约无效。该房屋虽经行政处罚和建筑物变卖，但至今仍未取得土地使用权证，目前仍属于违法建筑。因此，双方之间的房屋买卖契约应为无效。二、签订房屋买卖契约非上诉人真实意思表示。上诉人于2009年9月30日向被上诉人借款30万元，月息10％，至2010年11月，结算借款本金和利息共计90万元。后被上诉人见上诉人无力偿还，便强行要求上诉人将对务北路21号房屋出卖给被上诉人，并在补充协议、房屋交易定金合同书及收款条注明上诉人在三个月内可以赎回该房屋。如双方之间是真实的房屋买卖关系就不存在赎回的说法。另外，见上诉人无法偿还借款，被上诉人之子温学海多次在电话和短信中威胁上诉人。上诉人迫于无奈才与被上诉人签订了房屋买卖契约，且当时房屋价值220万元，上诉人不可能以130万元的价格出卖给被上诉人。签订契约过程中，陈道静是被被上诉人之子温学海追到菜市场强行带回来按手印的，显然不是其真实意思表示。三、涉案房屋系上诉人陈孝芳母亲周彩凤共同投资3万元建造，其享有该房屋份额，上诉人未经共有人同意擅自处分共有物的行为应为无效。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，依法予以改判，本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人温正雄辩称：1、买卖房屋并非违章建筑，而是经政府部门处理过的合法建筑物。2、双方签订的房屋交易定金合同书、房屋买卖契约、补充协议是双方的真实意思表示，是合法有效的民事法律行为。双方系儿女亲家，上诉人的女婿即被上诉人的儿子温学海经手借贷给上诉人陈孝芳共计90万元，因上诉人无法还债，于是与被上诉人协商，欲将自己对务北路21号房屋出卖给被上诉人。经双方协商，确定房屋转让价130万元，并签订了房屋交易定金合同书、房屋买卖契约和补充协议，上诉人及其儿子陈道静均在上面签字按指印，并书写收款条一张，承认收到房价款130万元。至于赎回的约定，是被上诉人看在儿女亲家的份上才答应的，并不影响房屋买卖契约的效力。3、上诉人称向被上诉人借款达10％的高利贷，实在是弥天大谎。被上诉人受让上诉人的房屋是为了卸下儿子欠债的包袱，拯救儿子，实在是迫于无奈。4、上诉人称买卖房屋系其母亲周彩凤共同投资，属无稽之谈，毫无事实依据。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人陈孝芳称自己手机上有被上诉人之子温学海发过来的威胁短信，并选取一条向本院出示，显示时间为2011年8月16日21时16分，号码为138××××6663向其手机发送了威胁短信。被上诉人承认该手机号码为其儿子温学海的，但否认儿子有威胁上诉人。本院认为，从该条信息内容来看，被上诉人之子温学海确实有使用威胁语言向上诉人陈孝芳发送信息。
被上诉人温正雄提供了两张借据，以证明儿子温学海借给上诉人陈孝芳的钱都是向他人所借，被上诉人已经替儿子偿还了。上诉人陈孝芳质证称自己在兰州的时候，被上诉人儿子打了35万元给他，他回来后签了这两张条子，扣掉几万后，实际仅给了31.5万元。本院认为，两张借据上有上诉人陈孝芳的签名，上诉人陈孝芳对此也无异议，对借据的真实性予以确认。
经本院二审审理查明的事实与原判认定的事实一致，有原判已确认的证据及当事人的陈述为证。
本院认为，上诉人张周女、陈孝芳与被上诉人温正雄之子温学海、也即上诉人的女婿原为借款关系，后因上诉人无法偿还借款，故双方协商并签订了房屋买卖契约以解决双方之间的债务问题。上诉人称签订房屋买卖契约非其真实意思表示，而是被上诉人之子多次在电话和短信中对其进行威胁，其迫于无奈才签订的，但其二审提供的手机短信显示威胁时间为一审审理过程中，并非签订房屋买卖契约之前，故上诉人主张受到威胁才签订房屋买卖契约理由不成立，本院不予采信。至于房屋买卖契约中约定赎回之事，被上诉人辩称是看在儿女亲家的份上才答应的，该辩解符合情理，上诉人以存在赎回的约定而主张房屋买卖关系不真实，理由也不成立。双方买卖的房屋虽未取得土地使用权证，但并非违法建筑，而是经行政部门处罚过的回购房，上诉人补办了用地审批，交纳了公共设施费，且同幢其他4间房屋办理了房屋权属证书，可见双方买卖的房屋并不属于法定的禁止转让标的物，上诉人以买卖房屋至今未取得土地使用权证而主张房屋买卖契约无效，理由明显不当，本院不予支持。上诉人还称出卖的房屋系母亲周彩凤共同投资3万元建造，其未经共有人同意擅自处分共有物应为无效，但对共同投资之事，上诉人未提供证据予以证实，而如周彩凤确实存在共同投资，其也可向上诉人主张损害赔偿，并不影响本案房屋买卖契约的效力。综上，双方签订的房屋买卖契约，内容约定明确，为双方的真实意思表示，应为合法有效。上诉人已收取购房款，也应按照合同约定履行义务。原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由与请求不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费80元，由上诉人张周女、陈孝芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴 真
审 判 员 李晓光
审 判 员 胡爱玲
二〇一二年四月二十六日
代书记员 郭阳平