广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终99号上诉人（原审原告）：彭丽云，女，1950年7月14日出生，汉族，住湖南省蓝山县。委托诉讼代理人：黄金祥，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄昌坚，男，1971年6月29日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：朱理忠，广东正肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱振荣，广东正肯律师事务所工作人员。原审第三人：清远市清城区小市弘美地产咨询服务部。住所地：清远市新城连江西路4号嘉源新城1号楼汇源居首层07号。经营者：凌杰泓。上诉人彭丽云与被上诉人黄昌坚、原审第三人清远市清城区小市弘美地产咨询服务部（以下简称弘美地产服务部）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初2000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人彭丽云以及其委托诉讼代理人黄金祥、被上诉人黄昌坚的委托诉讼代理人朱理忠到庭参加诉讼。原审第三人弘美地产服务部经本院传票合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。彭丽云上诉请求：1、请求依法撤销广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初2000号民事判决书，改判黄昌坚继续履行合同且配合彭丽云办理房产过户手续，彭丽云可一次性支付购房款，黄昌坚向彭丽云支付违约金51800元；2、请求判令一、二审的全部诉讼费用由黄昌坚负担。事实与理由：一、一审查明事实有误，黄昌坚在2017年3月3日以其实际行为（即配合彭丽云去银行办理了按揭贷款申请手续)拒绝彭丽云在2月份提出的解除合同请求属于客观事实，有彭丽云的短信记录、招商银行卡账号及存款信息可相互印证。2017年3月1日，在弘美地产服务部员工潘某的陪同下，彭丽云及女儿梁景晖来到招商银行清远分行办理按揭贷款事宜，黄昌坚则称自己有事没来。招商银行分行个贷部主管李某便为梁景晖开设第三方监管账户，账号为62×××36。在李某的指示下，梁景晖将200000元汇入该账户，作为有能力支付房屋首付款的保证。2017年3月3日,在弘美地产服务部员工潘某的陪同下，彭丽云及女儿梁景晖再次来到招商银行清远分行，黄昌坚到场并签名同意梁景晖向招商银行提交的按揭贷款申请。3月上旬招商银行为此还安排了评估公司对房屋价值进行了评估，评估房屋价值为524000元。二、一审法院审理程序不当，在举证责任分配上明显偏帮黄昌坚一方，未能做到不偏不倚。本案中，彭丽云、黄昌坚双方并没有形成协商一致解除合同的意见。彭丽云虽然在2017年2月份提出解除合同的意思表示，但未获黄昌坚同意。彭丽云在庭审中，多次提到黄昌坚在3月3日陪同彭丽云以及弘美地产服务部前往招商银行清远分行申请按揭贷款的事实，并当庭向法院申请调取这部分证据。一审法院始终不闻不问。反观黄昌坚一方，其在一审中提出涉案房屋是夫妻共有财产，却未提交任何的证据证明，拒不接受法院通知其妻子到庭做询问笔录的要求。然而一审法院却主动前往清远市清城区档案馆调取黄昌坚一方的婚姻登记信息。另，一审开庭结束后，即2017年9月25日黄昌坚一方仍继续向一审法院提交证据，严重超出举证期限。一审法院在这样的情况下仍要求彭丽云一方前往法院质证。综上所述，彭丽云与黄昌坚签订的《房屋买卖合同》合法有效，应当继续履行，恳请二审法院查明事实，依法改判。黄昌坚答辩称：彭丽云上诉无理，其陈述颠倒黑白，请求二审法院予以驳回。彭丽云向一审法院起诉请求：1、请求依法判令黄昌坚继续履行合同并于判决生效后立即配合彭丽云办理银行按揭贷款手续以及房产过户手续；2、请求依法判令黄昌坚立即支付彭丽云违约金51800元人民币；3、请求判令黄昌坚承担案件诉讼费用。诉讼过程中，彭丽云变更第一项诉请为：请求依法判令黄昌坚继续履行合同并于判决生效后立即办理房产过户手续，彭丽云可一次性支付购房款。弘美地产服务部提交书面意见述称：2017年1月18日，经弘美地产服务部提供居间服务，彭丽云（买方）、黄昌坚（卖方）及弘美地产服务部（中介方）通过友好协商签订了关于买卖位于清远市清城区院南××阳光××小区××号房屋的《房屋买卖合同》（QYHM:0000438）。合同约定：房屋成交价为人民币518000元；买方应于2017年1月18日或签订合同两日内向卖方支付20000元作为房屋定金，卖方收款当天须即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，并在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续后协助买方完成申请银行贷款手续等内容。经主办人员反映，彭丽云因首付款问题曾考虑不购买该房屋，并要求黄昌坚退还定金和所有费用，但黄昌坚坚决不同意退定金，最终在我方主办人员协调下，买卖双方同意继续按合同约定履行。于2017年3月3日在我方主办人员陪同下彭丽云及其女儿梁景晖、黄昌坚到招商银行清远分行申请银行贷款手续，但因缺黄昌坚配偶的签名，导致无法办理银行贷款申请，当时黄昌坚也承诺第二天与配偶一起过来重新办理银行贷款手续。后经我方多次敦促协调，黄昌坚仍以各种理由怠于或拒绝履行协助买方办理银行贷款手续等合同义务。直至涉案纠纷诉至人民法院。一审法院认定事实：2017年1月18日，彭丽云与黄昌坚及弘美地产服务部签订一份《房屋买卖合同》，约定卖方（黄昌坚）将登记在其名下的位于清远市清城区院南××阳光××小区××号房屋出售给买方（彭丽云），该房屋套内建筑面积为69.11平方米，约定价款为518000元；买方于2017年1月18日前支付20000元作为部分定金，于签署本合同2天内支付20000元作为定金余款，卖方收款当日须即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，并在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续天内协助买方完成申请银行贷款手续。部分楼款（含定金）360000元应不迟于年月日支付，但付款的前期条件是，158000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由按揭银行将余款直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金支付；交易产生的税费由买方支付，卖方交付物业予买方使用的日期为2017年4月30日。上述合同签订当天，彭丽云向黄昌坚支付了定金20000元。2017年2月13日，彭丽云向黄昌坚发送手机短信，主要内容为因银行规定彭丽云申请房贷需要支付首付4成，而彭丽云手头资金不足，彭丽云因此向黄昌坚表达取消交易的请求。此后，彭丽云又要求黄昌坚继续履行双方所签订的《房屋买卖合同》，但是黄昌坚拒绝履行，黄昌坚认为彭丽云已向其多次请求取消交易，其已同意彭丽云解除合同的请求，房屋价格上涨后彭丽云却又要求履行合同，有违诚信原则，而且黄昌坚出售该房屋未经过其配偶同意。彭丽云则称其发短信给黄昌坚要求解除合同退回定金后，黄昌坚并不同意彭丽云解除合同的请求，且黄昌坚在2017年3月初配合彭丽云前往银行办理按揭贷款手续签署相关材料，黄昌坚以其实际行为表明其并未同意彭丽云先前解除合同的请求。对于该意见，彭丽云提供了梁景晖的户口本、身份证、婚姻登记记录证明、结婚证、收入证明、银行账户历史交易明细表、住宿费发票及账单明细、涉案房屋的房地产权证等证据，证明彭丽云提交了按揭贷款的相关申请资料，黄昌坚也予以了配合。另查明，黄昌坚与朱海英于2003年5月14日在民政部门办理结婚登记。2010年3月18日，黄昌坚购买了涉案房屋，2013年6月7日，该房屋登记至黄昌坚名下。2015年1月9日，黄昌坚与朱海英办理离婚登记，离婚协议中对于财产处理约定：“各自名下物业归各自所有，互不相争。”2016年8月9日，黄昌坚与朱海英在民政部门办理结婚登记。2017年3月15日，黄昌坚与朱海英办理离婚登记，离婚协议中关于财产的约定为：“夫妻无共同财产。”黄昌坚为证明彭丽云、黄昌坚双方所签的合同无法继续履行，其庭后提供了一份房屋买卖合同，该份房屋买卖合同显示黄昌坚于2017年2月27日与案外人罗伟航以及清远市清城区旺旺中介所签订合同，将涉案房屋出售给罗伟航，该合同没有对产权过户登记事项进行约定，黄昌坚也没有提供案外人支付房款的证据材料。彭丽云对于该合同的真实性不予认可。一审法院认为：黄昌坚购买涉案房屋的时间处于黄昌坚夫妻关系存续期间，属于黄昌坚的夫妻共同财产，但是由于2015年1月9日协议离婚时，黄昌坚夫妇已约定各自名下物业归各自所有，因此，涉案房屋在黄昌坚夫妇2015年1月9日协议离婚之日起已属于黄昌坚一人所有，属于其个人财产，黄昌坚与彭丽云于2017年1月18日签订涉案《房屋买卖合同》属于有权处分。对于黄昌坚抗辩认为签订该合同没有经过其配偶同意属于擅自处分的意见不予采纳。故，彭丽云、黄昌坚以及弘美地产服务部签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应恪守履行合同义务。在合同履行过程中，彭丽云向黄昌坚提出取消交易解除合同的请求，虽然彭丽云认为黄昌坚此后以其实际行为（配合彭丽云去银行办理了贷款申请手续）拒绝了彭丽云的请求，但是彭丽云对此提供的证据不足以证实黄昌坚在收到彭丽云取消交易的请求后仍配合彭丽云去银行办理了按揭贷款手续，即不能证明黄昌坚不同意解除合同而要求彭丽云继续履行合同。因此，黄昌坚不同意继续履行涉案合同的行为可以看做是其对于彭丽云要求解除合同请求的承诺，可以认定彭丽云向黄昌坚协商要求解除合同，而黄昌坚事后以其行为作出了同意解除合同的意思表示。涉案的《房屋买卖合同》已经双方协商解除，彭丽云要求黄昌坚继续履行该合同办理过户手续以及支付违约金的请求，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回彭丽云的诉讼请求。案件受理费8980元、保全费3110元，共计12090元，由彭丽云负担。对一审法院查明的事实，除彭丽云上诉提出异议部分外，其余部分基本属实，本院依法予以确认。本案二审期间，彭丽云向本院提交书面申请，要求通知招商银行清远分行员工李某、罗某作为证人出庭作证。基于彭丽云在一审起诉状、一审庭审笔录及二审上诉状中都多次提到黄昌坚曾于2017年3月与其一起到招商银行清远分行申请办理按揭贷款手续，以证明黄昌坚在2017年3月仍同意继续履行双方签订的《房屋买卖合同》。为查清案件相关事实，本院同意招商银行清远分行员工李某、罗某作为证人出庭作证。在本案二审庭审时，证人李某陈述：2017年2月22日，贷款申请人梁景晖到招商银行清远分行营业网点咨询办理贷款事宜，由李某接待，咨询完毕后当天就开了户，李某事后将该笔贷款申请交给客户经理罗某跟进。证人罗某陈述：2017年1月底，梁景晖来招商银行清远分行营业网点咨询过贷款事宜。咨询完后，其于2017年3月1日带齐资料到招商银行清远分行营业网点申请贷款，并查询征信，以及存入200000元，用于支付购房首付；当时递交完后，业主黄昌坚亲自到招商银行清远分行营业网点，提交身份证、户口本、房产证等资料，在招商银行清远分行营业网点开了卡，签字确认，同意售房；但当时黄昌坚资料不齐全，缺失其婚姻情况资料；直到3月6日罗某才进行系统的录入和房子的评估；罗某一直向买卖双方、中介催缴补齐资料；后来中介告诉罗某买卖双方不交易了，双方在银行签订的文件经过双方的面就当面销毁了。对证人证言，彭丽云一方认为足以证明双方直至2017年3月仍同意继续履行涉案《房屋买卖合同》。黄昌坚一方则认为：1.证人出庭作证违反举证程序；2.证人提到的梁景晖不是合同当事人；3.证人罗某在作证时提到“双方交易不成，到银行拿回资料”也足以证明双方合同不能履行，双方合同确实解除了。本院另查明：根据彭丽云在一审诉讼时提交的证据户籍资料显示，彭丽云与梁景晖是母女关系。彭丽云在二审庭审时陈述，其和梁景晖是母女关系，本来就是梁景晖要买房子，但是因为她要上班才让彭丽云买。本院又查明：虽然涉案的《房屋买卖合同》对涉案房屋的成交价、交房时间、定金金额及定金的交付时间等作了明确的约定，但对于首期款、余款的支付时间，以及协助买方完成申请银行贷款手续的时间，均未予明确。在一、二审庭审中各方各持己见，无法达成一致意见。对本案各方当事人二审争议的事实，本院作分析如下：1.关于涉案《房屋买卖合同》是否在2017年2月已经解除的问题。综合本案一、二审证据可知，虽然就涉案《房屋买卖合同》的履行问题，彭丽云曾于2017年2月通过发送手机短信的形式，向黄昌坚表达过取消交易、解除合同的意思表示，但由于纵观全案一、二审诉讼材料，均没有发现能反映黄昌坚在2017年2月同意解除合同方面的证据，也没有向彭丽云返还20000元定金。因此，根据本案现有证据，不足以证明黄昌坚在2017年2月同意解除合同。2.关于涉案《房屋买卖合同》是否在2017年3月1日仍在继续履行的问题。根据招商银行清远分行员工李某、罗某的证词，应可认定在2017年3月案外人梁景晖与黄昌坚曾前往招商银行清远分行申请办理涉案房屋的贷款申请手续，虽然最终没有办成，但足以证明双方直至2017年3月仍同意继续履行涉案《房屋买卖合同》。3.关于证人罗某在作证时提到的“中介告诉我买卖双方不交易了，双方在银行签订的文件经过双方的面就当面销毁了”是否足以证明双方合同已经解除的问题。虽然证人罗某在作证时曾表示，后来中介告诉他买卖双方不交易了，双方在银行签订的文件经过双方的面就当面销毁了。但结合涉案《房屋买卖合同》的中介机构即本案原审第三人弘美地产服务部于2017年7月6日向一审法院提交的书面《情况说明》，其认为正是由于黄昌坚以各种理由怠于或拒绝履行协助买方办理银行贷款手续等合同义务，才导致了涉案纠纷诉至法院。因此，并不能据此认定双方已一致同意解除涉案的《房屋买卖合同》。4.关于梁景晖在涉案事件中的系列行为的性质认定问题。由于根据彭丽云在一审诉讼时提交的证据户籍资料显示，彭丽云与梁景晖是母女关系，且彭丽云在诉讼中亦明确表示认可梁景晖协作办理相关手续的行为，因此，对梁景晖在涉案事件中的系列行为，应可认定为是代表彭丽云的行为。综合以上4点，应已足以认定以下事实：虽然彭丽云曾于2017年2月通过发送手机短信的形式，向黄昌坚表达过取消交易、解除合同的意思表示，但由于黄昌坚没有表示同意，因此涉案《房屋买卖合同》并没有解除。既然合同没有解除，就应继续履行，于是双方于2017年3月初前往招商银行清远分行申请办理涉案房屋的贷款申请手续。但最终因各种原因未能办成。之后，黄昌坚以彭丽云之前要求取消交易，及黄昌坚的前妻不同意卖房为由，拒绝出售涉案房屋，遂引起本案诉讼。本院认为，本案系因房屋买卖合同引发的纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应主要围绕彭丽云上诉请求的范围进行审理。根据本案双方当事人二审诉辩意见，本案争议焦点为：（一）涉案《房屋买卖合同》是否已经解除，应否继续履行；（二）黄昌坚需否向彭丽云支付违约金51800元。（一）关于涉案《房屋买卖合同》是否已经解除，应否继续履行的问题。虽然就涉案《房屋买卖合同》的履行问题，彭丽云曾于2017年2月通过发送手机短信的形式，向黄昌坚表达过取消交易、解除合同的意思表示，但由于没有证据证明黄昌坚在2017年2月已经同意解除涉案的《房屋买卖合同》，反而有证据证实2017年3月彭丽云的女儿梁景晖仍与黄昌坚前往招商银行清远分行申请办理涉案房屋的贷款申请手续。据此应认定，涉案《房屋买卖合同》并未解除。既然合同没有解除，就应继续履行。因此，彭丽云一审及上诉要求黄昌坚继续履行合同的请求依据充分，本院依法应予支持。一审判决对此节认定不当，本院依法予以纠正。对于合同的履行方式问题，因涉案的《房屋买卖合同》对涉案房屋的首期款、余款的支付时间，以及协助买方完成申请银行贷款手续的时间等均未予明确，且各方无法达成一致意见，现彭丽云在一审诉讼请求中明确表示愿意一次性支付购房款，由于该履行方式并不损害黄昌坚的利益，应予照准。由于按照交易惯例，支付购房款一般是《房屋买卖合同》中的在先义务，因此，对于彭丽云要求判令黄昌坚于判决生效后立即办理房产过户手续的一审诉讼请求及上诉请求，本院依法确定为：黄昌坚应在收到彭丽云支付的购房款498000元(合同约定的总房价518000元-已支付的定金20000元)后，十日内协助彭丽云办理清远市清城区院南××阳光××小区××号房屋的房产过户手续。（二）关于黄昌坚需否向彭丽云支付违约金51800元的问题。1.根据本案查明的事实可知，本案纠纷最初就是由于彭丽云不想买涉案房屋，意图解除涉案的《房屋买卖合同》、取消相关交易引起的。彭丽云甚至为此而多次给黄昌坚发短信，说一些过头的话，可以说是有错在先。然后紧跟着才出现了后来的一系列的纠纷，及为处理纠纷而导致的花费。2.从合同的实际履行效果来看，在本院判决合同继续履行的情况下，彭丽云的该项请求并不符合合同约定的支付违约金的情形。据此，对彭丽云要求黄昌坚支付51800元违约金的一审诉讼请求及上诉请求，本院依法不予支持。综上所述，彭丽云的上诉请求及理由部分成立，对其有理部分，本院依法予以支持，对其无理部分，本院依法予以驳回。一审判决在本案的部分事实认定上存在错误，导致实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初2000号民事判决；二、限彭丽云在本判决生效之日起十日内支付498000元(合同约定的总房价518000元-已支付的定金20000元)购房款给黄昌坚；三、限黄昌坚在收到彭丽云支付的购房款498000元(498000元+已支付的定金20000元为518000元)后，十日内协助彭丽云办理清远市清城区院南二路1号阳光嘉园商住小区23座12层06号房屋的房产过户手续；四、驳回彭丽云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8980元，财产保全费3110元，合共12090元，由黄昌坚负担。二审案件受理费8980元，由黄昌坚负担。对彭丽云多预交的二审案件受理费8980元，本院依法予以清退。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 邓洪政审 判 员 何 燕二〇一八年三月三十日法官助理 叶俊言书 记 员 梁肖珩附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。