广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终638号
上诉人（原审原告）：雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司，住所地在广州市番禺区。
法定代表人：梁正坚，总经理。
委托代理人：彭雯静，该司员工,联系地址。
委托代理人：张彩虹，该司员工,联系地址。
被上诉人（原审被告）：张广君，户籍地址广州市天河区，现在联系地址广州市天河区。
被上诉人（原审被告）：南凤仙，户籍地址广州市天河区，现在联系地址广州市天河区。
上诉人雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司（以下简称雅居乐物业公司）因与被上诉人张广君、南凤仙物业管理服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第723号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：雅雅居乐物业公司原名中山市雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司，隶属于雅居乐物业管理服务有限公司，经营范围为物业管理服务、水电维修及室内装饰工程等，住所位于广州市番禺区南村镇。位于广州番禺区南村镇兴南大道广州雅居乐花园北苑滟澜街35号801房是张广君、南凤仙名下的房产，该房产建筑面�107.0397平方米、套内面积为87.5373平方米，共用地面积2223.4121平方米。上述涉案房产系张广君、南凤仙向物业开发商购买，2014年11月17日办理了产权登记。位于广州番禺区南村镇兴南大道广州雅居乐花园北苑小区自从开盘以来一直由雅居乐物业公司提供物业管理服务。
张广君、南凤仙与房地产开发商签订《广州市商品房买卖合同》购买涉案物业，该《广州市商品房买卖合同》第十六条约定张广君、南凤仙认为涉案物业不符合交付标准或条件的，可提出异议，物业开发商在接到异议后，应在15日内对异议部分做出书面短答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为异议事实成立，该商品房视为未交付。2012年10月13日房地产开发商向张广君、南凤仙发出《广州雅居乐北苑收楼通知书》，该通知书注明张广君、南凤仙可于2012年10月15日至2012年10月31日前往物业管�公司即雅居乐物业公司处办理收楼手续，由于收楼业主较多，故房地产开发商请求张广君、南凤仙于2012年10月19、20日办理收楼手续，物业服务费自收楼次日起计收。雅居乐物业公司在上述通知书上加盖公章。
2012年10月28日张广君、南凤仙收楼时因发现涉案物业存在质量问题而拒绝收楼，张广君、南凤仙并在《业主收楼验收表上》列明需要维修项目，且在该《业主收楼验收表上》注明“下列为业主发现的房屋问题，请一一整修或适当处置，验收合格后收楼。”2013年7月6日张广君、南凤仙再次对涉案物业的质量问题提出异议而未收楼。张广君、南凤仙后分别于2013年9月7日、2013年12月1日、2013年12月8日、2013年12月29日、2014年4月12日、2014年9月7日、2014年12月10日对涉案物业的维修整改提出异议。物业开发商在张广君、南凤仙提出质量异议后，曾派人进行了维修，并曾由维修方支付过涉案物业6个月的物业管理费给雅居乐物业公司。在此期间物业开发商也多次向张广君、南凤仙发出收楼催告书，但物业开发商未对张广君、南凤仙的收楼异议作出书面答复。
2014年12月28日张广君、南凤仙办理了涉案物业的收楼手续，张广君、南凤仙并与雅居乐物业公司签订了《业主文件/钥匙签收表》及《前期物业管理服务协议》。上述《前期物业管理服务协议》第8.1.1条及第8.1.2条约定电梯洋房按套内面积3元/平方米/月计收物业管理服务费用;第8.3.2条约定每月5日前缴纳当月费用，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，雅居乐物业公司有权要求张广君、南凤仙从逾期之日起每天按欠费总额的千分之一缴付滞纳金。
上述《广州市商品房买卖合同》、《业主文件/钥匙签收表》及《前期物业管理服务协议》还对其他事项进�了相关约定。
张广君、南凤仙从2014年12月28日收楼入住上述涉案物业后，一直按每月321元的标准向雅居乐物业公司交纳物业管理费用至2015年底（已预交2015年全年物业管理费）。因雅居乐物业公司认为张广君、南凤仙应当交纳2013年2月至2014年12月间的物业管理费，而将张广君、南凤仙诉至本院，要求张广君、南凤仙交纳上述期间的物业管理费、滞纳金。张广君、南凤仙到庭应诉，张广君、南凤仙认为上述期间并未收楼，故其不应当缴纳物业管理费，且张广君、南凤仙对开发商请的维修人员曾向雅居乐物业公司缴纳了6个月物业管理费的事实并不知情。
2015年6月30日，雅居乐物业公司提起本次诉讼，请求如下：1、张广君、南凤仙按每月316元的标准向雅居乐物业公司支付自2013年8月起至实际付清之日止的物业管理费，现暂计至2014年9月，拖欠的物业管理�为4379元；2、张广君、南凤仙按每月321元的标准向雅居乐物业公司支付自2014年10月起至实际付清之日止的物业管理费，现暂计至2015年3月，拖欠的物业管理费为1926元；3、张广君、南凤仙从逾期付款之日至全部费用付清之日止，每天按欠费总额的千分之一向雅居乐物业公司支付滞纳金，暂计至起诉之日，滞纳金为178.56元，以上合计6528.56元；4、张广君、南凤仙承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，当事人对自己提出的主张所依据的事实及反驳对方主张所依据的事实均有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。
纵观全案事实，根据逻辑推理和日常生活经验，结�雅居乐物业公司与张广君、南凤仙双方所提交的证据、庭审诉辩的情况，特别是物业开发商曾委托人员对涉案物业进行多次维修整改，并由维修方向雅居乐物业公司缴纳6个月物业管理费的事实来看，涉案物业在收楼前确实存在质量问题久拖未予解决。根据《广州市商品房买卖合同》第十六条的约定，因涉案物业存在质量问题，致使张广君、南凤仙于2014年12月28日才办理收楼入住手续，并取得涉案物业的门匙，故在张广君、南凤仙收楼之前的物业管理费用不应当由张广君、南凤仙缴纳，雅居乐物业公司可另循法律途径向物业开发商主张该期间的物业服务费用。另，涉案物业于2014年11月17日才办理产权登记，故涉案物业此前的产权应当属于物业开发商所有，相应的物业管理费也应当由其缴纳。再退一步分析，雅居乐物业公司与张广君、南凤仙于2014年12月28日才签订物业�务协议并建立物业服务合同法律关系，故也理应从雅居乐物业公司与张广君、南凤仙双方建立物业服务合同之时开始计收物业管理费。综上所述，雅居乐物业公司的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应予全部驳回。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条、第七十六条的规定，作出如下判决：驳回雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司的全部诉讼请求。一审案件诉讼费50元，由雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司负担。
判后，上诉人雅居乐物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、根据张广君、南凤仙一审提交的《业主收楼验收表》得知，所记录的维修包括墙纸、空调孔、插座、木门等装修瑕疵问题，并非房屋存在质量问题的范畴。一审法院在没有经过专业机构出具鉴定报告的情况下，认为房屋存在质量问题，上诉人拒绝收楼是合法的，判决有误。且本案是物业服务合同纠纷，并非是商品房买卖合同纠纷，张广君、南凤仙以房屋存在“质量问题”为由拒收楼，与本案物业服务合同纠纷无任何关联性。根据《商品房买卖合同》附件七补充协议第六条及补充协议第十二条，案涉物业已符合交楼标准，张广君、南凤仙应按照收楼通知书所确定的日期前来办理收楼手续，而不能以房屋存在装修问题为由拒收楼并拒付物业管理费。二、张广君、南凤仙与涉案物业开发商于2011年1月14日签订商品房买卖合同，并于同日办理网签手续，实际上自签订商品房买卖合同之日起，涉案物业即已预约登记至张广君、南凤仙名下，因此承担缴纳物业管理费是业主的义务，而非开发商。一审法院以此“案涉物业属开发商所有”为由驳回上诉人的诉讼请求，于法无据。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。因此，张广君、南凤仙以未办理收楼手续、未实际入住为由，拒付物业管理费，理由不成立。三、雅居乐物业公司与张广君、南凤仙建立物业服务合同关系的时间，应以物业公司与房产开发商签订《物业管理委托合同》的日期为双方建立物业服务合同关系为起始日期。因此，一审法院以雅居乐物业公司与张广君、南凤仙签订前期物业服务协议的时间作为判决的依据，于法无据。综上，请求：一、撤销一审判决第一项及第二项，并依法改判由张广君、南凤仙向雅居乐物业公司支付2013年8�至2015年3月的物业管理费，共6305元，并按欠费总额的千分之一支付滞纳金，暂计至2015年10月28日，滞纳金为1897.8元。二、一审、二审诉讼费用由张广君、南凤仙负担。
张广君、南凤仙二审答辩称：一、张广君、南凤仙提出的房屋质量问题均属于国家住建部明确要求之列和合同补充协议第十二条约定，验收时对质量问题提出异议符合合同约定。质量问题是开发商责任，但雅居乐物业公司与开发商签订《物业管理委托合同》约定雅居乐物业公司负有履行交楼职责，因此雅居乐物业公司负有责任。二、在张广君、南凤仙收楼期间，雅居乐物业公司作为开发商的委托当事人，没有履行涉案房屋交楼时的相关责任，不遵守验收规范，未按合同约定方式答复处理验收异议，因此该物业延迟交付责任不在张广君、南凤仙，张广君、南凤仙有权拒绝收楼。涉案房屋在收楼�，权利才真正兑现，此前相关责任及事务归开发商。在为收楼的情况下，张广君、南凤仙没有支付物业管理费的义务。三、2014年12月28日张广君、南凤仙在办理收楼手续、签订物业管理服务协议时，即按约定预缴了三个月的物业管理费，即2015年1月至3月的物业管理费，雅居乐物业公司上诉称要求张广君、南凤仙重复缴纳并没有事实依据。综上，一审法院认定事实清楚，使用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以维持。
另，二审期间，张广君、南凤仙称已经预缴的2015年1月至3月物业管理费，雅居乐物业公司确认收取了上述款项。雅居乐物业公司提交两份证据：1、收楼催告书，拟证明雅居乐物业公司向张广君、南凤仙再次发出收楼通知，要求张广君、南凤仙前来办理收楼手续并支付物业�理费。2、物业服务委托合同，拟证明雅居乐物业公司接受开发商广州市番禺雅居乐房地产开发有限公司委托，管理涉案小区。张广君、南凤仙质证称：对上述证据真实性没有异议，但雅居乐物业公司一审没有提交，认为不属于新证据。本院对上述两份证据不予采纳为新证据。
本院认为，本案二审的争议焦点为：张广君、南凤仙应否向雅居乐物业公司支付2013年8月至2015年3月的物业管理费及滞纳金。
雅居乐物业公司作为涉案小区的物业管理方，有提供物业管理服务的义务和收取业主物业管理费的权利。张广君、南凤仙于2014年11月17日办理了涉案房屋产权登记，无论当时张广君、南凤仙是否实际接收了案涉房屋，但自2014年11月17日张广君、南凤仙取得案涉房屋的所有权之日起，张广君、南凤仙与开发商签订的《广州市商品房买卖合同》合同目的得以�现，张广君、南凤仙作为房屋的所有权人，具有交纳物业管理费的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。张广君、南凤仙称已经预缴的2015年1月至3月物业管理费，雅居乐物业公司确认收取款项。故张广君、南凤仙在本案中需向某乐物业公司支付的应是2014年11月17日起至2014年12月31日止的物业管理费。至于雅居乐物业公司主张的2014年11月17日之前的物业管理费，本院认为，虽然物业开发商虽然多次向张广君、南凤仙发出过收楼通知书，但张广君、南凤仙并未办理收楼手续，而是数次向开发商提出质量异议。开发商在收到张广君、南凤仙的质量异议后，也曾委托人员对涉案物业进行多次维修整改，并由维修方向某乐物业公司缴纳6个月物业管理费。从上述事实来看，涉案物业确实存在质量问题久拖未予解决，开发商一直在履行维修义务，维修期间涉案房屋尚未交付张广君、南凤仙，故雅居乐物业公司主张张广君、南凤仙需支付2014年11月17日之前的物业管理费，理据不充分，本院不予采纳。由于案涉房屋存在质量问题才致使张广君、南凤仙于2014年12月18日才办理收楼入住手续，对于张广君、南凤仙应何时支付物业管理费，当事人之间存在较大争议且一直处于协商过程。根据公平对价原则，雅居乐物业公司要求张广君、南凤仙支付滞纳金诉请，理据不充分，本院不予支持。
综上所述，原审法院处理有不当之处，本院依法予以纠正。依照《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第723号民事判决。
二、张广君、南凤仙于本判决发生法律效力之日起十日内向雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司按每月321元的标准支付2014年11月17日至2014年12月31日期间物业管理费。
三、驳回雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司的其他诉讼请求。
本案一、二审受理费各50元，均由雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一六年四月七日
书 记 员 杨 旦
邝伟贤