上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终894号
上诉人（原审被告）曹景方，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市徐汇区XX路XX号。委托代理人李军，上海君拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）包陈华，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室。原审第三人上海市名苑房地产经纪事务所，住所地上海市浦东新区XX路XX号XX室。法定代表人刘美桃，总经理。委托代理人胡德杰，男，上海市名苑房地产经纪事务所工作。上诉人曹景方因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第25807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日立案受理后依法组成合议庭，于同年1月26日公开开庭进行了审理。上诉人曹景方的委托代理人李军，被上诉人包陈华，原审第三人上海市名苑房地产经纪事务所（以下简称名苑事务所）的委托代理人胡德杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2014年8月11日，曹景方（出卖方、甲方）与包陈华（买受人、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲乙双方通过上海市名苑房地产经纪事务所（居间方）居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，房屋建筑面积84平方米左右，房地产转让价款184万元。甲乙双方同意于本合同签署后3天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》（以下简称示范合同），除另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范合同的日期。首期房价款，乙方应于签订示范合同并申请办理公证（若需）后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含定金）50万元。第二期房价款，乙方通过如下方式支付第二期房价款94万元：银行贷款。其他房价款，乙方应于2014年9月18日前支付甲方房价款40万元。甲乙双方应于2014年10月10日之前，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若有）登记手续。第11条，定金责任，本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金。若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。第12条，违约责任，乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方解除本合同。甲方未按本合同约定期限交付房地产（包括房地产交接及权利转移），应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，乙方有权单方解除本合同。甲乙任何一方依据本条约定主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。合同另对其他事项作了约定。同日，曹景方（出卖方、甲方）与包陈华（买受人、乙方）就系争房屋另签订房地产买卖居间协议，其中约定乙方为表示购买诚意，向丙方（本案名苑事务所）支付意向金2万元。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》的履行。同日，曹景方收取定金2万元。2014年8月14日（合同约定的签约日期），包陈华、曹景方未至居间方签订示范合同。2014年8月16日下午一时许，曹景方将定金2万元汇至包陈华账户。当天下午三时许，包陈华发短信给曹景方，称退的定金已收到，询间曹景方当天为何不来签约。曹景方回复称就此终止交易。2015年7月，包陈华起诉至原审法院，要求判令曹景方支付包陈华违约金368,000元。原审另查明，2014年10月，系争房屋的产权人已变更为案外人。原审审理中，包陈华称由于2014年8月14日不是周末，双方同意将签约日期改在8月16日，8月16日包陈华备好资金前往居间方签约，但曹景方不同意卖房了并通过银行转账退回了2万元。若法庭不认同包陈华主张的违约条款，包陈华要求适用定金罚责判令曹景方双倍返还定金2万元（扣除已退回的2万元）。曹景方称2014年8月14日未签约是由于包陈华未备足首付款，次日曹景方接居间方电话通知16日签约，但称包陈华只能支付部分首付款。8月16日，曹景方认为包陈华缺乏诚信，向居间方电话告知合同不签了，当天曹景方退回包陈华定金2万元。名苑事务所称，2014年8月14日，包陈华要求将签约日期改在周六即8月16日，曹景方表示同意，故14日双方未签约。8月16日，曹景方来电称包陈华为人不爽气，故房屋不卖了。当天下午包陈华来居间方准备签约，但曹景方没有前来。至于包陈华是否筹措好了首付款，名苑事务所表示不清楚。原审审理中，包陈华另提供了其名下银行账户及证券账户的交易流水单等，以证明其在2014年8月16日有40余万元的资金，另有部分现金，足以用于支付首付款，证明包陈华已为签约做了准备。经质证，曹景方称上述款项不足首付款的金额，证明包陈华没有足够的签约准备，且时间已过了合同约定的8月14日的签约日期，曹景方没有同意将签约日期改在8月16日。原审认为，包陈华、曹景方就系争房屋签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律与行政法规禁止性规定，应认定为合法有效。合同约定了房屋的位置、面积、价格、付款方式等内容，同时约定了签订示范合同即《上海市房地产买卖合同》的时间。《房屋买卖合同》第12条虽然约定了违约责任，但该违约责任的内容是针对双方签订示范合同以后的履行内容。从法律性质而言，涉案《房屋买卖合同》是当事人间为将来订立示范合同而达成的合意，为预约合同。根据约定，签订本约的时间为2014年8月14日，然当天双方均未至名苑事务所处签约。名苑事务所称包陈华要求将签约日期改在8月16日，曹景方已同意。对此，虽然曹景方称其从未同意将签约日期改在8月16日，但从曹景方的庭审陈述以及曹景方在8月16日当天表示不同意前往签约的行为来看，曹景方在此前知道签约日期已改为8月16日且未提出异议。曹景方在8月16日当天以包陈华不够诚信为由未前往签订示范合同，已构成违约。包陈华提交了其为8月16日签约所筹集的首付款资金，证明其为签约作了准备。曹景方主张由于包陈华资金不足导致不能签约，故未订立示范合同的责任在包陈华方，该主张缺乏相应证据佐证，法院难以采纳。由于曹景方违约以致双方的买卖关系不能顺利履行，曹景方应当承担相应的违约责任。合同第12条是对签订示范合同以后相关违约事项的约定，本案并不适用。包陈华认为如本案不能适用该违约事由的，要求适用定金罚责判令曹景方双倍返还定金，法院予以准许。鉴于曹景方已返还包陈华定金2万元，故曹景方尚应按双倍返还定金的罚责返还包陈华定金2万元。原审法院审理后于2015年10月19日作出判决：被告曹景方于判决生效之日起十日内按定金罚责返还原告包陈华定金2万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,410元，由原、被告各半负担1,705元。判决后，曹景方不服，上诉至本院称，2014年8月14日，上诉人曹景方接中介电话称由于被上诉人包陈华钱未准备好，所以当天无法签约，上诉人不必到中介公司了，并称8月15日钱可以准备好。但8月15日，中介告知上诉人仍然无法付足首付，8月16日可以签合同，但钱当日也只能付一部分，不能全部支付。上诉人经慎重考虑，于8月16日中午通知中介，鉴于被上诉人已违约，缺乏诚信，终止交易。中介公司联系被上诉人说明情况后，被上诉人表示同意上诉人意见，于是将银行账号提供给中介，中介将账号发给上诉人，上诉人将2万元转至被上诉人账号中。故请求二审撤销原判，依法改判不适用定金罚则返还被上诉人定金2万元。被上诉人包陈华辩称，其不同意上诉人的上诉请求。本案双方将签订合同的时间调整为2014年8月16日，当天，在被上诉人催讨后，上诉人发短信表明终止交易，之前上诉人都没有发短信催告。上诉人没有证据证明被上诉人缺钱，双方应当先签订合同再由被上诉人支付钱款。上诉人将系争房屋出售给他人是因为价格高。故请求二审驳回上诉，维持原判。原审第三人名苑事务所述称，被上诉人包陈华通知中介2014年8月14日不签订合同，另约时间，中介通知上诉人曹景方，上诉人同意更改时间，被上诉人说8月15日晚上签订合同，上诉人也表示同意。后被上诉人提出8月16日签订合同，中介马上通知上诉人，上诉人表示同意。但8月16日上午，上诉人通知中介不卖房屋并向中介询问被上诉人账号，中介向被上诉人要账号并告知被上诉人卖方不卖了。被上诉人表示上诉人违约要追究违约责任，同时要求上诉人先退还定金。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院审理中，上诉人曹景方表示其在2014年8月16日晚上约7点左右由XX地产介绍与案外人赵某某商谈合同，因条款清楚、合理，曹景方同意进行交易并收取定金，其于8月24日与赵某某签订合同。曹景方对此提供了佣金确认书与定金收款收据。本院认为，本案的争议焦点在于上诉人曹景方与被上诉人包陈华未签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》的责任归属。对此，本院认为，其一，上诉人与被上诉人于2014年8月11日签订的《房屋买卖合同》约定同意于合同签署后3天内前往居间方签订示范合同，此后双方通过居间方对签约的时间有所调整，被上诉人与原审第三人主张双方已将签约时间调整为2014年8月16日，上诉人予以否认，但从上诉人的庭审陈述以及其在8月16日当天联系居间方表示不同意前往签约的行为看，上诉人知晓签约时间已改为8月16日且未提出异议，并且，上诉人在此后回复被上诉人的短信中亦未提出其从未同意过双方定在8月16日签约，故本院能够认定本案双方先前已将签约的时间调整为8月16日；其二，上诉人主张被上诉人未能备足钱款构成违约，其决定终止交易，但被上诉人在原审中提供了名下银行账户及证券账户的交易流水单，证明其为双方签约备足了资金，上诉人的主张，缺乏依据，本院不予采信；其三，上诉人未能按约于8月16日前往居间方签订示范合同，而在当天与案外人就系争房屋的买卖进行洽谈并收取定金，其违约行为明显，虽然上诉人在8月16日已将定金2万元汇至被上诉人账户，但双方并未就《房屋买卖合同》的解除达成一致意见并以书面形式固定下来，被上诉人亦未明示放弃向上诉人追究违约责任的权利，故本案双方未签订示范合同的责任在上诉人，上诉人理应承担违约责任。又鉴于《房屋买卖合同》第12条是对签订示范合同以后相关违约事项的约定，不适用于本案，原审根据定金罚则判定上诉人双倍返还定金，并无不妥，本院予以确认。上诉人曹景方的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币300元，由上诉人曹景方负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年三月八日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……