广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂03民终1475号
上诉人（原审原告）：阮威，男，1990年4月3日出生，汉族，住广西壮族自治区资源县。
上诉人（原审原告）：阳志梅，女，1990年6月19日出生，汉族，住广西壮族自治区灵川县。
二上诉人共同委托诉讼代理人：李军华，广西鑫顺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：桂林袭汇实业集团有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市龙珠路12号，统一社会信用代码：914503001988931813。
法定代表人：陈伟民，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：桂林翔鹏房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区灵川县灵川镇龙头岭开发区五、六小区西面，统一社会信用代码：91450323739987915Ｍ。
法定代表人：李文丽，该公司总经理。
二被上诉人委托诉讼代理人：黄倩，广西君健律师事务所律师。
二被上诉人委托诉讼代理人：严懿，广西众新律师事务所律师。
上诉人阮威、阳志梅因与被上诉人桂林袭汇实业集团有限公司（以下简称为袭汇实业公司）、桂林翔鹏房地产开发有限公司（以下简称为翔鹏房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2017)桂0323民初1770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人阮威、阳志梅的委托诉讼代理人李军华，被上诉人袭汇实业公司、翔鹏房产公司共同的委托诉讼代理人黄倩、严懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阮威、阳志梅上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人支付逾期交房违约金22777元；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、诉争房屋不符合交付条件。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条和第十一条约定了交付条件；即交付房屋时不仅需要经五方验收合格，还需要依照国家和地方人民政府的有关规定交房，符合法律规定交付使用的条件。二、上诉人与被上诉人约定了具体的书面通知方式，被上诉人登报通知交房，不符合双方约定的通知方式。三、被上诉人在2016年12月31日没有向上诉人出示《商品房买卖合同》第八条约定的证明文件即五方验收合格的证明文件。四、一审法院认定的事实前后矛盾，违反法律规定。一审法院先认定2016年12月20日诉争房屋经五方验收合格，后又认定2017年5月2日通过竣工验收，逻辑不通。五、一审法院对证据审查不全面，任意取舍，滥用审判权，忽略《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中第五条关于通讯地址的约定。六、一审法院仅适用一般法，没有适用本案涉及的特别法的规定。
袭汇实业公司、翔鹏房产公司辩称：一、被上诉人已按合同履行交房义务，不存在逾期交房。第一、上诉人与被上诉人约定的交房条件为“五方验收合格”，涉案房屋已于2016年12月30日前经五方验收合格。第二、消防验收规定、竣工备案制度以及其他法律法规均属于管理性规定，且不是合同约定的交房条件。第三、国务院颁布的取消行政审批项目的一系列文件，表明商品房建设工程的竣工验收由行政审批转为建设、施工、设计、勘察、监理五个单位自行组织验收。第四、《竣工验收意见书》中“同意验收”即为验收合格，“公安消防部门认可的文件”并没有特指消防验收意见书。第五、关于书面通知的问题。被上诉人已于交房前通过电话、短信、登报等形式通知了上诉人，且上诉人在起诉状中也亲口承认其已被告知收房的事实。二、被上诉人负有如约交房的义务，上诉人同样负有及时验房和收房的义务，上诉人怠于履行此项义务，应视为交付的商品房质量合格即交付完成，不存在逾期交房。
阮威、阳志梅向一审法院起诉请求：1、二被告以房款373394元为基数按每日万分之五支付从2016年12月31日起至2017年5月2日止（共122天）逾期交房的违约金22777元；2、本案诉讼费由二被告承担。
一审法院认定事实：2015年8月1日原告与二被告签订了《商品房买卖合同》。原告以373394元购买由二被告出售的灵川县龙头岭开发区“梧桐墅”第187幢1单元18、夹层2号商品房。原告按合同约定付清了全部房款。双方在合同第八条中约定二被告的交房日期为2016年12月30日前，交房条件为“经五方验收合格”。合同第九条约定除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续等。2016年9月30日通过住宅逐套验收。
2016年12月20日，讼争房屋经施工、勘查、设计、监理、建设单位五方验收合格。2016年12月22日，二被告在桂林晚报上刊登了交房通知，要求在2016年12月31日至2017年1月2日办理交房手续。2016年12月31日，原告到二被告交房部，被告知讼争房屋已经竣工。讼争房屋在2017年3月1日第一次消防验收中未经验收合格，为此桂林市公安消防支队于2017年3月3日下达了桂市公消验字【2017】第0019号《建设工程消防验收意见书》。2017年4月11日市消防支队进行第二次消防验收，综合评定该工程消防验收合格，于2017年4月14日下达桂市公消验字【2017】第0033号《建设工程消防验收意见书》。2017年5月2日，通过竣工验收。2017年2月23日，原告接收讼争房屋。原告认为未收到被告的交房通知，故提起前述诉请。
一审法院认为，一、本案《商品房买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效，该合同对双方均具有法律约束力。合同约定房屋交付时间为2016年12月30日前，交付条件为“经五方验收合格”。本案中，双方当事人经协商一致选择了“经五方验收合格”作为房屋交付条件，系双方真实意思表示，应作为判定讼争商品房是否符合交付条件的依据。因此，讼争房屋于2016年12月20日经设计、施工、监理、勘查、建设五方竣工验收合格后，已达到双方约定的交付条件。关于原告提出的二被告迟延至2017年4月14日通过消防验收及2017年5月2日在灵川县建设工程质监站监督下通过竣工验收，本案讼争房屋在2016年12月30日不具备交付条件的问题，该院认为，首先开发商交付的房屋依法应通过消防验收，本案讼争房屋于2017年4月14日亦通过了消防验收，不影响购房人的正常居住使用。即使开发商迟延通过消防验收而向购房人交付的房屋，其违反的是行政管理法律的规定，并非违反双方民事合同的约定，开发商据此所受到的应是行政管理处罚而非承担民事责任；其次以讼争房屋在2017年5月2日通过的竣工验收为交付条件，则超越了原、被告在合同中约定的商品房交付条件。因此，对原告的上述诉称，该院不予采信；
二、本案双方在《商品房买卖合同》中并未约定书面交房通知的具体形式，二被告于2016年12月22日在桂林晚报刊登了交房通知，要求原告在2016年12月31日至2017年1月2日办理交房手续，原告在庭审中认可于2016年12月31日到了二被告的交房部，足以证明二被告的交房通知已经有效到达原告，且被告采用的登报通知方式亦不属于法律禁止的形式。因此，二被告不存在逾期交房行为，原告收到通知后仍请求二被告支付违约金无事实和法律依据，对原告诉请，该院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告阮威、阳志梅的诉讼请求。案件受理费369元，由原告负担。
本院二审期间，上诉人阮威、阳志梅围绕上诉请求提交了新证据：1.不动产权证书。上诉人主张该证据证实灵川县不动产登记局依职权颁发的不动产权证书确认的涉案楼房的竣工时间即五方验收合格时间为2017年5月2日，并非2016年12月20日；涉案的楼房建成于2017年，在2016年12月20日尚未建成，不可能经过五方验收。2.《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。上诉人主张该证据证实涉案楼房竣工时间即经五方验收合格的时间为2017年5月2日；且备案表中施工单位、设计单位与2016年12月20日竣工验收意见书中的施工单位、设计单位不一致。因此，2016年12月20日五方验收意见的验收主体是不合格的、无效的。
被上诉人袭汇实业公司、翔鹏房产公司围绕上诉人阮威、阳志梅上诉请求提交了新证据：1.设计单位出具的证明；2.施工单位、勘察单位、建立单位、建设单位共同出具的证明。被上诉人主张上述两份证据证实2016年12月20日的《建设工程质量竣工验收意见书》中“竣工验收结论（工程质量是否合格）”一栏，“同意验收”即为“验收合格”之意；广西建工集团第五建筑工程有限责任公司委派柳州分院参与验收，两份证明均说明五方验收是合法有效的。
经庭审质证，被上诉人对上诉人提供的证据1、2的真实性没有异议，关联性、证明内容有异议。2017年5月2日的竣工时间是质检站组织验收的时间，与五方验收没有关系；2016年12月20日的竣工验收意见书中的施工单位广西建工集团第五建筑工程有限责任公司第一分院是总公司委派进行涉案建筑物验收主体，设计单位广西建工集团第五建筑工程有限责任责任公司柳州分院是受广西建工集团第五建筑工程有限责任责任公司委派进行验收。上诉人对被上诉人提供的证据1、2的真实性没有异议，但对其证明内容有异议。两份证据证明施工单位是广西建工集团第五建筑工程有限责任公司，而非分公司；设计单位是广西建工集团第五建筑工程有限责任公司，但盖章的是柳州分院，柳州分院是不存在的。
本院对上述证据认定如下：双方当事人对彼此提供证据的真实性予以认可，本院对真实性予以确认。对于上诉人主张诉争房屋五方验收合格时间为2017年5月2日及验收主体不合格的问题。本院认为，根据2016年12月20日通过的《建设工程质量竣工验收意见书》及设计、施工、监理、勘查、建设五个公司出具的内容为“同意验收即为验收合格”的说明可知，本案诉争房屋经五方验收合格的时间为2016年12月20日，五方验收意见的验收主体亦是合格的。
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：被上诉人是否存在迟延交房，上诉人要求被上诉人支付迟延交房违约金是否合法有据。
上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效，该合同对双方均具有法律约束力。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备经五方验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。因此，“经五方验收合格”是判定讼争商品房是否符合交付条件的依据。本案诉争房屋于2016年12月20日经设计、施工、监理、勘查、建设五方验收合格后，已达到双方约定的交付条件。该验收报告竣工验收结论一栏虽填写为“同意验收”，但设计、施工、监理、勘查、建设均向本院提供了书面说明，即“同意验收”的意思为“验收合格”。故本院对上诉人主张2016年12月20日通过的验收未达到交房条件，不予采信。至于上诉人主张被上诉人迟延至2017年4月14日通过消防验收及2017年5月2日灵川县建设工程质监站监督下通过的验收为二次五方验收的问题。本院认为，开发商交付的房屋依法应通过五方验收、消防验收、物业验收等一系列验收；但上诉人与被上诉人在合同中约定本案讼争房屋交付条件是经五方验收合格，该房屋已于2016年12月20日通过五方验收，即具备了交房条件。即使开发商迟延通过消防验收而向购房人交付房屋，其违反的是行政管理法律的规定，并非违反双方民事合同的约定，开发商据此所受到的应是行政管理处罚而非承担民事责任；另外以讼争房屋在2017年5月2日通过的竣工验收为交付条件，则超越了上诉人与被上诉人在合同中约定的商品房交付条件。故本院对上诉人上述主张，不予采信。
关于上诉人上诉主张双方约定了书面通知方式，但上诉人登报通知交房不符合双方约定的通知方式的问题。本院认为，交付通知并非交付的必要条件，交付通知的意义在于告知买受人交付的时间和地点。本案上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》已对房屋交付的时间有约定，交付地点位于不动产所在地，且被上诉人于2016年12月22日在《桂林晚报》刊登了交房通知，上诉人庭审中亦认可其于2016年12月31日到了被上诉人的交房部。由此可见，被上诉人的交房通知已经有效到达上诉人，上诉人以通知方式不符合合同约定的方式为由主张被上诉人逾期交房无事实依据和法律依据，本院对该主张不予采信。因此，本院认为被上诉人并未存在逾期交房的情形，故无需向上诉人支付违约金。
综上所述，上诉人阮威、阳志梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费369元，由上诉人阮威、阳志梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕秀文
审 判 员 唐 勇
审 判 员 蒋子秀
二〇一八年六月十四日
法官助理 龙艳祥
书 记 员 申峰峰