黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑03民终451号上诉人（原审原告）曹阳，男，27岁。委托代理人毕振东，律师。被上诉人（原审被告）鸡西市双龙房地产开发有限公司。法定代表人王兰昇，董事长。委托代理人韩丽娟，律师。上诉人曹阳因房屋买卖合同纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2015）鸡冠民初字第444号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曹阳及其委托代理人毕振东，被上诉人鸡西市双龙房地产开发有限公司（以下简称双龙公司）的委托代理人韩丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2010年6月21日，原告曹阳以380万元购买了被告双龙公司开发的坐落于鸡西市鸡冠区祥光月秀二期2#-1号门市房，同时还交纳了办房照款502000元。后因经营需要，原告哥哥曹钰琳另行购买了被告开发的坐落于鸡西市鸡冠区祥光月秀二期2#-2号相连的2#-3号两户门市房。因购房款不足，原告与被告及曹钰琳沟通后决定将1号门市的购房款及原告另行准备的部分款项折抵购房首付，以1号门市房首付2795808元，贷款2780000元，2号门市房首付1979890元，按揭1970000元，3号门市首付1967154元，按揭1960000元的价格购买了2号楼1、2、3号门市房。原告将房屋用于经营饭店。该楼盘2006年12月5日经鸡西市发展和改革委员会审批立项，2006年12月14日办理建设用地规划许可证，2007年4月28日办理了建设工程规划许可证，2007年9月10日办理了建设用地批准书，2009年5月25日办理了商品房预售许可证，该楼盘证照齐全。但自起诉时一直未办理房屋产权证照。审理中原告增加诉讼请求，要求被告给付违约金2774961.18元。另查，2007年至2008年期间，被告开发祥光城市花园商品房楼盘，2007年5月祥光月秀一期开工后，因相关部门要求对该楼盘二期规划方案进行修改，修改后与原规划方案不一致。诉讼中2015年11月19日被告通过鸡西市房产管理局为原告办理了上述门市房屋的所有权证，并交给办理按揭贷款的银行。原审法院认为，原告曹阳与被告双龙公司签订了房屋买卖协议，系双方当事人真实意思表示，原告已实际入住使用，被告应当为原告办理房屋所有权证。但因双方争议的楼盘被调整了规划方案，致使被告未能及时办理房屋所有权证照。该楼盘不能办照并非由于出卖人的原因。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十八条第三项的规定由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同定立之日起90日内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。根据本案证据，被告开发的楼盘系因变更规划设计原因，导致不能按期办理房屋所有权证，并非是被告自身原因且原告不能提供证据证实系由于被告的原因造成不能办理房屋所有权证，现被告已经为原告办理了房屋所有权证，故对原告要求赔偿违约金的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告曹阳诉讼请求。案件受理费25642元，由原告曹阳负担。宣判后，原审原告曹阳不服该判决，向本院提出上诉，请求撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。理由是：原判以“双龙公司开发的楼盘系变更规划设计的原因，导致不能按期办理房屋所有权证”这一借口驳回上诉人的诉讼请求错误，2010年6月21日，上诉人与被上诉人签订协议书，上诉人交纳5595808元购买被上诉人开发的门市房，同时按照被上诉人要求交纳52万元办证费用。至上诉人起诉时，因被上诉人的原因，致使上诉人长达4年10个月未取得房屋权属证书，被上诉人依法应当承担违约责任，在双方买卖合同没有约定违约金的情况下，上诉人按照已付购房款及中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计算违约金为2355275.58元，在2015年11月19日办理房产证后的庭审中，上诉人增加诉讼请求至2774916.15元。原判将被上诉人不能办理产权证的原因归结为规划设计变更没有证据，政府会议纪要证实案涉房屋不能办理房照的原因是双龙公司的审批手续不全。被上诉人双龙公司辩称，原审判决认定事实清楚，应予维持。因政府原因导致案涉项目迟迟未给办理验收备案证，不能办理房产证，双龙公司不应当承担责任。政府规划意见导致双龙公司规划变更，应免除双龙公司的责任。施工中，市政府听取了规划部门对祥光花园楼盘的规划汇报，要求对该楼盘二期规划进行修改，双龙公司委托北京北窗设计公司修改形成现在的施工方案。2008年5月，市长办公会议要求双龙公司按此方案施工，双龙公司遵照履行，规划设计的改变导致不能办理竣工验收。上诉人的主张不能成立，应驳回其上诉请求。本案争议的焦点是应否支持上诉人关于违约金的诉讼请求。二审期间，双方当事人均未向本院提交证据除原审认定的事实外，二审另查明，2015年4月2日，原鸡西市规划局局长苏兆仁出具说明，内容为：“2007年至2008年，我任鸡西市规划局局长期间，双龙公司开发祥光城市花园商品房楼盘。2007年5月祥光月秀一期开工后，市委主要领导听取规划部门对祥光花园规划方案汇报后，要求对该楼盘规划方案进行修改，形成了现在的施工方案，因该楼盘与原规划方案不一致，至今未能验收。”2015年4月17日，鸡西市房产管理局出具说明，内容为：“双龙公司开发的祥光城市花园二期工程，未验收已经入住（由于规划调整等因素），目前，该公司提出房地产开发项目初始登记申请，我局正依法定程序受理，并按2014年市政府常务会议纪要精神为该公司开发的祥光城市花园二期办理房屋权属登记做相应准备工作。”2015年10月12日市政府专题会议纪要载明：“一、对祥光城市花园二期、先锋小区三组团等4个项目实施“决定办理”。市房产局要按照市政府《关于解决鸡冠地区已入住不能办理房屋权属登记问题的工作方案》相关要求，对具备个人登记条件的，先期办理房屋权属登记......”本院认为，一、关于是否存在设计变更问题。原审中，双龙公司未提交工程竣工验收证明，鸡西市房产管理局出具情况说明，证明案涉工程由于规划调整等因素未验收已经入住。原鸡西市规划局局长苏兆仁也出具情况说明，证明案涉工程的规划方案因市政府要求修改方案，至今未能验收。两份证据的内容能够相互佐证，能够证明案涉工程存在设计变更的事实，且出具说明的均为当时涉事的相关单位及个人，上诉人虽有异议，但未提交反驳证据证明其异议成立，故原审确定案涉工程因存在设计变更而不能竣工验收，并无不当。上诉人主张政府会议纪要证实案涉房屋不能办理房照的原因是双龙公司的审批手续不全，因原审中双龙公司已提交了相关的审批手续及证照，故本院对该项主张不予采信。二、应否支持上诉人关于违约金的诉讼请求。本案中，上诉人认为系由于被上诉人双龙公司的原因未能办理房屋证照，依照《解释》第十八条第三项的规定，要求双龙公司给付违约金。对此，上诉人不能提出证据证明，也不能确定系由被上诉人的何种原因导致。因案涉工程未竣工验收，且双龙公司在原审举证的鸡西市房产局的说明及市长办公会议纪要，充分证明未能办理房照的原因是因为案涉工程设计变更导致不能竣工验收，在市长办公会议“决定办理”后，鸡西市房产局才启动办理程序，故本案不属于《解释》第十八条第三项规定的情形，上诉人要求双龙公司给付违约金的主张无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25642元（上诉人已交纳），由上诉人曹阳负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘兆宇代理审判员  朱玉丹代理审判员  张彩娇二〇一六年七月二十八日书 记 员  马琳琳