江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣07民终963号
上诉人(原审本诉原告、反诉被告)：广东新星源电讯有限公司，住所地：广东省韶关市浈江区西堤北路38号二楼之一。
法定代表人：郑鸿沛，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：郑清昭，男，1980年2月10日生，汉族，住广东省汕头市潮阳区，系该公司销售部门经理。
委托诉讼代理人：魏巍，江西凯莱律师事务所律师。
被上诉人(原审本诉被告、反诉原告)：叶润军，男，1968年6月19日生，汉族，住江西省赣州市大余县。
委托诉讼代理人：刘春生，江西文峰律师事务所律师。
上诉人广东新星源电讯有限公司（以下简称新星源公司）因与被上诉人叶润军房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省大余县人民法院（2017）赣0723民初884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新星源公司上诉请求：1、依法撤销江西省大余县人民法院（2017）赣0723民初884号民事判决第一、二、三项，改判驳回被上诉人的反诉请求或发回重审。2、依法撤销江西省大余县人民法院（2017）赣0723民初884号民事判决第四项，改判支持上诉人的本诉请求或发回重审。3、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人将租赁房屋大门锁住，应当承担赔偿责任。被上诉人应当保证房屋具备正常使用的条件，而被上诉人将房屋大门锁住，导致上诉人几个月无法生产经营，被上诉人应当承担违约责任。2、上诉人并没有损害租赁房屋的装修，一审法院判令上诉人承担装修损失和鉴定费没有事实和法律依据。3、上诉人并没有对租赁房屋进行装修，实际装修的是江西新联手机有限公司（以下简称新联公司）。上诉人与被上诉人的租赁合同2017年9月14日到期。被上诉人在2017年7月11日就与新联公司签订了租赁合同，将房屋从2017年9月15日开始租给新联公司使用，并收取了新联公司的租赁押金。被上诉人与新联公司的合同约定，新联公司可以对房屋进行装修，上诉人本着善良人的心态，应新联公司的要求，将房屋交由新联公司装修，实际装修房屋的是新联公司，一审法院判决上诉人承担该侵权损失明显认定事实不清。4、上诉人将房屋交给新联公司装修的行为并没有给被上诉人的房屋造成损失。新联公司与被上诉人的租赁合同第五条约定，新联公司可以对房屋进行装修，无需经过被上诉人的同意。因此，在新联公司已经签订租赁合同，被上诉人也收取租赁押金的情况下，上诉人有理由相信新联公司会和被上诉人履行合同，新联公司对租赁房屋的装修也是必然的，而被上诉人无权干涉新联公司的装修，所以，上诉人提前将房屋交由新联公司装修只是提前了该房屋被装修的时间，并没有给被上诉人的房屋造成不该有的损失。如被上诉人需追究房屋因侵权造成的损失，应当向新联公司追偿。5、一审判决的赔偿数额明显过高。
叶润军口头答辩称，1、一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人与被上诉人2014年9月5日签订的《租赁合同》合法有效，被上诉人去锁上诉人的门是有原因的。上诉人在装修期间，没有跟被上诉人协商，也没有告知被上诉人，违反了《租赁合同》第四条的约定。2、上诉人认为实际装修的是案外人，但所有证据均未表明实际装修的是案外人。3、上诉人一审并未提交证据证明案外人侵权，所以二审不应得到支持。4、一审法院按照双方选定的鉴定机构所作的鉴定意见中确认的金额进行判决，事后上诉人没有提出任何异议，一审法院的判决正确。
新星源公司向一审法院起诉请求：1、终止双方于2014年9月5日签订的大余县南安镇时代购物广场101商铺租赁协议书，赔偿新星源公司经济损失合计99800元。2、本案诉讼费用由被告承担。
叶润军向一审法院提出反诉请求：1、判令终止双方2014年9月5日签订的协议，新星源公司赔偿叶润军商铺装修损失10.6万元。2、判令新星源公司支付逾期交付商铺的经济损失11.1万元。3、本案反诉费用由新星源公司承担。
一审法院认定的事实：2008年始，叶润军将位于大余县南安镇南安大道时代购物广场x-
x店面（结构为框架，建筑面积93.12m2）租赁给新星源公司，合同实行三年一签，新星源公司租赁该店面后，进行了装修，并成立大余县星新源手机店二店，企业类型为个体工商户，经营者郑鸿沛，组成形式为个人经营，成立日期为2008年11月12日，核准日期为2017年7月14日，经营状态为注销。2014年9月5日，叶润军（甲方）又与新星源公司（乙方）签订书面协议书，该协议书约定的内容为：经甲乙双方协商，甲方将时代购物广场101商铺出租给乙方商务使用，现就有关事项订立本协议供双方遵守。一、租赁期限2014年9月15日至2017年9月14日为期叁年。二、租赁价格：每月租金壹万陆仟元整（不含税）。三、租金交付方式：每一次头月交付叁个月租金，至合同期结束。四、乙方应保护好商铺现有设施，如需进行装修，须事前向甲方提出，同意后方可进行。如有损坏由乙方负责赔偿，乙方在租赁期间无权转让、出租商铺。五、经营范围：手机、数码、商店超市，乙方不得将国家禁止存放的物品放店，做到合法经营。六、社会各部门收取的各项管理、税金等费用，由乙方负责支付。商品遗失、被盗由乙方负责承担，甲方不负任何责任，严禁乙方把易燃易爆物品带进所租场地，严格遵守消防制度，如发生火灾，乙方要承担一切后果及责任，甲方不负任何责任。七、甲方向乙方提供水、电使用，每月所用的水、电费用由乙方负责。在每月十日前按时交纳，乙方不得拖欠，否则甲方有权停止供水电。八、如合同到期后，甲方在同等条件下优先租给乙方。协议书签订后，新星源公司按协议书约定的内容将租金交纳至2017年9月14日。2017年8月8日，因新星源公司停业对租赁物装修部位进行拆除而重新装修，导致双方发生争执，叶润军不允许新星源公司装修，新星源公司则向当地派出所报警，而后叶润军在该店铺的北面玻璃门增添锁头，新星源公司则带走了其经常营业的店铺东面卷闸门的钥匙。同年8月15日，叶润军将其自添的锁头打开拿走。2017年8月25日，新星源公司向法院提起诉讼，提出前述之请。
2017年9月25日，一审法院以书面形式释明通知新星源公司应向一审法院提交以下证据：1、提交新星源公司大余二店在大余税务机关的纳税情况资料；2、提交新星源公司大余二店的员工名单及工资支付有效凭证；3、提交新星源公司大余二店全部营业账本；4、向一审法院书面提出申请鉴定，要求对新星源公司大余二店在2017年8月8日至同年9月14日期间的营业损失等项目进行司法鉴定。并组织新星源公司和叶润军对本诉和反诉的损失确定鉴定机构。新星源公司在指定的期限内未向一审法院提出鉴定申请。2017年11月2日，江西赣州司法鉴定中心作出赣虔司鉴中心（2017）（建）鉴字第0x6号司法鉴定意见书，主要内容为：三、鉴定过程。现场勘查：经现场勘查，大余县南安镇时代购物广场101商铺现场墙面，天棚装修已被拆除，地面地砖面层大部分完好，门口7块地砖损坏，地砖尺寸500*500mm；地面可见落地玻璃窗，地弹门痕迹，现场遗留玻璃厚度为12mm；墙体可见斜向自地面至楼面裂缝，裂缝宽约3mm等现状。本次鉴定含大余县南安镇南安大道时代购物广场x商铺一层房屋装修遭受损失价值鉴定。商铺装修计算表：1、地弹门：主要材料12cm钢化玻璃和玻璃胶，合价（12.63m2+9.58m2+4.85m2）×360元=9741.6元。2、钢化落地玻璃窗：主要材料12cm钢化玻璃和玻璃胶，合价4618.8元。3、石膏板吊顶：材料及工艺说明龙骨架、封石膏板，主要材料轻钢龙骨和石膏板，合价32.98m2×80元=2638.4元。4、背景墙：材料及工艺说明木方、9厘米打底贴铝塑板，主要材料木方、9厘米板、铝塑板、枪钉、结构胶，合价（9.76m2+6.41m2）×200元=3228元。5、隔断：材料及工艺说明龙骨架和两面9厘米打底贴铝塑板面，主要材料木方、9厘米板、铝塑板、枪钉、结构胶，合价7.56m2×375元=2835元。6、墙面（单面）和包柱子：材料及工艺说明墙面大芯板打底和贴铝塑板，主要材料大芯板、铝塑板、枪钉、结构胶，合价56.42m2×180=10155.6元。7、倒板天花：材料及工艺说明墙面大芯板打底和贴5厘镜面，主要材料大芯板、5厘镜面、枪钉、结构胶，合价52.38m2×200元=10476元。8、水电安装：主要材料含缆材、灯、开关、插座、人工，合价98m2×280元=27440元。9、墙漆：合价120m2×20元=2400元。10、地砖地面：1.75m2×85=148.75元。11、裂缝墙体拆除重砌及粉刷：合价14.25m2×150元=2142元。以上合计75824.15元。四、分析说明。本次鉴定是对大余时代购物广场101商铺遭受损毁经济价值做物价评估司法鉴定，由于该商铺装修已遭损毁，鉴定人无法确认装修原貌。根据委托人提供的证据材料及根据《江西省建筑装饰装修工程消耗量定额及统一基价表》（2004）及江西造价易通网发布的材料价格信息及市场行情，大余县南安镇南安大道时代购物广场x商铺一层房屋装修价值为75824.15元。五、鉴定意见。大余县南安镇南安大道时代购物广场x商铺一层房屋装修价值为75824.15元。支付鉴定费6000元。
2017年9月28日，新星源公司和叶润军办理了本案租赁物的移交手续，新星源公司将剩余的财物搬离，交还钥匙、核算水电费。新星源公司租赁的商铺登记产权人为吴某兰，吴某兰与叶润军系夫妻关系。
一审法院认为，新星源公司与叶润军于2014年9月14日签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律强制性和禁止性规定，应属合法有效，双方当事人应按照合同的内容和要求全面地履行各自的义务。新星源公司和叶润军于2008年开始签订该租赁物的合同时，合同实行三年一签，应当知晓合同中双方各自的权利和义务。新星源公司于2017年8月未取得叶润军同意对租赁物进行装修，违反了双方于2014年9月5日签订的租赁协议书第四条的规定，即乙方应保护好商铺现有设施，如需进行装修，须事前向甲方提出，同意后方可进行。如有损坏由乙方负责赔偿，乙方在租赁期间无权转让、出租商铺。同时新星源公司在拆除租赁物装修部位重新装修时，店内属于自行停业阶段，一审法院在向新星源公司书面通知释明的情况下，新星源公司并未向一审法院提出对其营业损失进行鉴定的申请和提交足以证明其损失的合法证据，因此，一审法院对其诉请，不予支持。诉讼中，叶润军向一审法院提出反诉，要求新星源公司因违反合同约定对租赁物损坏的墙体及拆除的店内装修部位进行赔偿。本院委托的江西赣州司法鉴定中心作出的赣虔司鉴中心（2017）（建）鉴字第0x6号司法鉴定意见书，鉴定程序合法，鉴定内容客观、全面、公正，一审法院予以采信，但对其商铺装修计算表的计算错误予以更正，更正为75824.15元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决：一、终止广东新星源电讯有限公司与叶润军于2014年9月5日签订的商铺租赁协议。二、广东新星源电讯有限公司赔偿叶润军经济损失75824.15元。三、叶润军垫付的鉴定费6000元，由广东新星源电讯有限公司负担。四、驳回广东新星源电讯有限公司本诉的诉讼请求。以上二、三项合计81824.15元，限本判决书生效后二十日内付清。本诉案件受理费2295元，由广东新星源电讯有限公司负担。反诉案件受理费2278元，由广东新星源电讯有限公司负担1549元，叶润军负担729元。
本院二审期间，上诉人新星源公司向本院提交如下新证据：1、案外人新联公司起诉上诉人新星源公司的诉讼材料9页，证明租赁房屋实际上由新联公司在装修，新联公司起诉的装修损失为15548.8元。2、微信记录复印件一页，证明租赁房屋实际上由新联公司在装修。3、商铺租赁协议书复印件和收据复印件共三页，证明叶润军已经在2017年7月11日和新联公司签订了租赁协议，证明新联公司可以自行对房屋进行装修，无需经过叶润军的同意。被上诉人叶润军的质证意见为：对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性持异议，与本案无关。对证据2的“三性”均持异议，对上诉人新星源公司和新联公司之间的微信记录不知情。对证据3的真实性、关联性持异议，与本案无关。上诉人提交的三组证据证明了，双方签订租赁协议之后，上诉人转让了租赁物，上诉人与新联公司之间有转让费，按照协议，装修期间是由上诉人进行装修而不是新联公司进行装修。
被上诉人叶润军未向法庭提交新证据。
本院对上诉人提交的上述证据评判如下：对证据1，被上诉人对该证据的真实性、合法性不持异议，本院对其真实性、合法性予以认定，但该证据仅能证明新联公司有前期装修的行为，不足以反映案涉租赁物的装修上诉人未参与，本院对其证明目的不予认定。对证据2，该证据与证据1的内容相互印证，也不足以证明其证明目的。对证据3，该租赁协议，被上诉人庭审中也认可其与新联公司签订了租赁协议，故本院对该部分事实予以认定。
二审经审理查明，2017年7月11日，被上诉人叶润军与案外人新联公司签订了一份《商铺租赁协议书》，约定租期从2017年9月15日止2022年9月14日。乙方（新联公司）应当保护好商铺现有设施，如需进行装修，不能影响房屋主体结构，合同期内如有损坏，由乙方赔偿，乙方无权转让、出租商铺。目前，被上诉人叶润军已经收取了新联公司交纳的押金，但租赁房屋尚未交付给新联公司。
二审认定的其他事实与一审认定的一致。
本院认为，关于上诉人新星源公司要求撤销一审判决第一项的问题。双方在一审中均提出要求终止双方于2014年9月5日签订的《商铺租赁协议书》，一审经审查，在第一判项中判决终止该协议，二审中，上诉人又主张撤销该判项无事实和法律依据，本院不予支持。
关于叶润军的经济损失问题。双方《商铺租赁协议书》第四条约定，乙方（新星源公司）应保护好商铺现有设施，如需进行维修，须事前向甲方（叶润军）提出，同意后方可进行。如有损坏由乙方负责赔偿，乙方在租赁期间无权转让、出租商铺。现在合同期内，租赁物原有的装修只是进行了拆除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，对未形成附合的装饰装修物，可由承租人（被上诉人）拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人（被上诉人）应当恢复原状。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。上诉人二审认为，该装修行为系案外人新联公司所为，并非上诉人进行装修，且被上诉人与案外人已经在2017年7月份签订了一份《商铺租赁协议书》，案外人的装修行为只是将案外人与被上诉人的合同的装修期提前了，并未对被上诉人造成损失。对此，本院认为，案外人新联公司与被上诉人叶润军签订的租赁合同期限从上诉人与被上诉人签订的租赁合同期满后开始生效，案外人所签订的合同并不是转租合同，而是与被上诉人叶润军签订的一份新的合同，该份合同约定的案外人的装修权利应从该份合同生效之日即2017年9月15日起开始行使，案外人在未经被上诉人叶润军和上诉人新星源公司同意后，无权提前进行装修。而且，上诉人二审提交的证据并不足以证明在其合同期内，对租赁物装修的仅是案外人新联公司，上诉人并未参与。退一步讲，即便对案涉租赁物装修的是案外人新联公司，上诉人并未参与，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，上诉人也应当对因案外人新联公司的原因造成的违约，向被上诉人承担违约责任。承担责任之后，上诉人与案外人新联公司的纠纷，依照其双方之间的约定解决。因此，一审法院判决由上诉人承担被上诉人的损失有法律依据，上诉人该项上诉理由不成立。至于损失数额的问题。一审法院委托司法鉴定的事项为：对位于大余县南安镇南安大道时代购物广场x商铺毁损的经济价值作物价评估司法鉴定。鉴定机构作出的鉴定结论为：大余县南安镇南安大道时代购物广场x商铺一层房屋装修价值为75818.29元。鉴定报告中明确载明，本次鉴定含大余县南安镇南安大道时代购物广场x商铺一层房屋装修遭受损失价值鉴定。由此来看，鉴定结论反映出的损失数额包括租赁物的装修损失和租赁物的毁损损失。根据被上诉人二审陈述，案涉租赁物在上诉人承租之前也租给过其他人做水果生意，被上诉人在前一份租赁合同终止时，被上诉人要求当时热的承租人拆除装修，保持租赁物原有设施。而本案租赁合同中，上诉人经营的是手机，即上诉人在承租之后是对租赁物进行了装修。在合同期内，租赁物的装饰装修的权益应当属于上诉人。鉴定结论鉴定的损失数额包括了上诉人装修的价值在内。鉴定公司现场勘查显示，地砖有损坏、墙体有裂缝，上诉人应该对上述的损坏恢复原状，赔偿被上诉人该部分损失数额。一审法院完全将鉴定意见计算的损失数额作为租赁物毁损的损失数额，忽略了该鉴定意见中包含装修价值的因素。二审中，上诉人提出该损失赔偿额过高，但并未提交证据证明具体损失额应为多少，本院考虑到鉴定意见鉴定的损失数额已经包含了租赁物被拆除时毁损的损失在内，对上诉人申请重新鉴定的请求不予准许。本院酌情按照鉴定意见鉴定的损失数额的50%计算，由上诉人赔偿给被上诉人，即上诉人新星源公司应赔偿被上诉人的损失数额为37912元。
关于鉴定费的问题。本案鉴定结论中包含了被上诉人主张的损失，被上诉人申请鉴定能证明其损失存在，故该鉴定费应当由上诉人承担，上诉人上诉请求改判其不承担鉴定费的理由不成立。
关于上诉人一审反诉部分的诉讼请求。一审中，一审法院向上诉人已经释明，上诉人停业期间的损失可申请鉴定，上诉人并未申请鉴定，一审、二审中也未提交证据证明其停业期间的损失，故本院对其要求支持其一审反诉请求的上诉请求不予支持。
关于上诉人要求追加第三人的问题。首先，上诉人一审并未提出该诉请，其次，上诉人主张追加新联公司为第三人，本院认为，新联公司不是案涉租赁合同的当事人，也不是必要共同诉讼人，一审并未遗漏当事人，上诉人在二审中提出该申请不符合法律规定。
综上所述，新星源公司关于赔偿被上诉人损失数额过高的上诉请求部分成立，本院予以部分支持，其他上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，但完全按照鉴定结论的损失数额认定被上诉人的损失不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持江西省大余县人民法院（2017）赣0723民初884号民事判决第一、三、四项。
二、变更江西省大余县人民法院（2017）赣0723民初884号民事判决第二项为：广东新星源电讯有限公司赔偿叶润军经济损失37912元。
一审本诉案件受理费2295元，由广东新星源电讯有限公司负担。反诉案件受理费2278元，由广东新星源有限公司负担1349元，叶润军负担929元。二审案件受理费3933元，由广东新星源电讯有限公司负担3400元，由被上诉人叶润军负担533元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王阿婷
审 判 员 郑小兵
审 判 员 赖国东
二〇一八年四月二十七日
书 记 员 廖勤勤
代理书记员 邱 宇