浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金义民初字第1133号
原告：朱智能，农民。
被告：陈呈兴。
委托代理人：陈小萍。
原告朱智能与被告陈呈兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理。依法由审判员季文超适用简易程序，于2015年6月1日公开开庭进行了审理。原告朱智能、被告陈呈兴及其委托代理人陈小萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱智能诉称：原、被告于2011年11月14日在义乌市绣湖西路265号义乌市盛玺房地产经纪有限公司签订了由被告出售给原告的房地产更名合同。成交价为伍拾万元整。并由被告收取了2万元购房定金（有定金收据为证），事后原告多次要求被告履行合同，未果。依照法律及合同第八条的约定，被告应向原告支付总房款20%的违约金和返还已付所有款项。为此，特诉至贵院，请求：1、判令被告返还原告购房定金人民币2万元整；2、判令被告赔偿原告违约赔偿金10万元；3、判令本案所有诉讼费用由被告承担。
被告陈呈兴辩称：本案涉案房屋当时是属于义乌市东吴工艺品有限公司的，被告只是中间人之一，将这套房源信息提供给义乌市盛玺房地产经纪有限公司。原告在盛玺房产中介看到该房源，说是要给儿子买的，并多次实地看房，到盛玺房产中介洽谈，盛玺房产中介为促成和约定收取中介费，于2011年11月14日随意套用这份合同签订，签订时也向原告朱智能说明正式合同由东吴公司和原告的儿子朱宇平签订。当时2万元定金收据是在盛玺房产中介由被告陈呈兴代为签字，2万元定金由盛玺房产中介转交给东吴公司抵扣房款（中介合同第五条中有注明），到此为止被告未参与后续事项。后来原告的儿子朱宇平与东吴公司正式签订房产协议书。后因政府介入，认定东吴公司以租代售行为违规而无效。北苑街道于2014年9月16日将房款全部退还给原告的儿子朱宇平。朱宇平也有承诺书承诺不再主张任何权利。原告朱智能诉讼与事实不符，被告只是作为中间人提供该套房源信息，原告的儿子朱宇平与东吴公司签订的协议书才是涉案房屋的正式合同，北苑街道已将房款全部退还。况且，原告提供的合同是2011年的，已超过诉讼时效。被告陈呈兴不存在违约，不需支付违约金，原告无理由要求被告返还定金。请求依法公正作出判决。
为证明其诉讼主张，原告提供了以下证据：
证据一、房地产更名合同一份，以证明原被告之间的合同关系。
证据二、定金收据一份，以证明被告收了原告购房定金的事实。
被告对原告提供的证据质证认为：
证据一的真实性没有异议，是属于中间合同。证据二没有异议，是被告收款后转交给东吴公司的。
为证明其辩解主张，被告提供了以下证据：
证据一、义乌市东吴工艺品有限公司房屋租赁协议书（东吴公司与原告的儿子朱宇平签订的以租代售协议）一份，以证明东吴公司与原告朱智能的儿子朱宇平签订了正式合同，东吴公司以租代售的形式将北苑路350号东吴公司B幢16单元901室房屋转上给朱宇平。而原告朱智能提供的中间合同是义乌市盛玺房产中介用来确定中介费和购房意向，及注明2万元定金抵房款之用。被告陈呈兴只是中间人，不存在违约，不需支付违约金。
证据二、收条一份，以证明原告朱智能的儿子朱宇平以租代售形式购得上述房屋，东吴公司已收到总房款479200元。
证据三、收条和承诺书一份，以证明东吴公司以租代售形式违反规定且资不抵债，追回的部分款项用于退还以租代售，原告朱智能的儿子朱宇平已收到所退全部房款479200元，并已作出了承诺。
原告对被告提供的证据质证认为：
证据一是被告于2009年12月7日与朱宇平签订，与本案无关，该协议是租赁关系，不是买卖关系。证据二是东吴公司与朱宇平签订的，也是属于租赁关系，与本案无关。证据三也与本案无关。
经庭审质证，被告对原告提供的证据一、证据二的真实性没有异议，本院对原告提供的证据一、证据二的真实性予以认定。原告对被告提供的证据证明的事实没有异议，且原告的儿子朱宇平与义乌市东吴工艺品有限公司签订的房屋租赁协议书中载明的房屋确为原、被告合同约定的北苑路350号东吴公司B幢16单元901室，被告提供的证据证明的事实本院予以确认。
经审理查明，2011年11月14日，原、被告经中介义乌市盛玺房地产经纪有限公司见证签订了《房地产更名合同》一份，约定被告陈呈兴将其向义乌市东吴工艺品有限公司购得的义乌市北苑路350号东吴公司B幢16单元901室出售给原告朱智能，转让价为人民币50万元，于合同签订当日支付定金2万元，办理更名手续当天支付48万元，约定于2011年11月21日之前将房屋权属更名到原告名下。合同还约定了违约事项及双方应付的中介费用。当日原告给付被告定金2万元，被告出具了定金收据一张。合同签订后，由原告的儿子朱宇平与义乌市东吴工艺品有限公司签订了《房屋租赁协议书》一份（签订日期因租赁期限写明为2009年9月7日）并交纳了租金及保证金共计479200元。用以租代售的形式将上述房屋转让给朱宇平。后义乌市东吴工艺品有限公司未交付房屋。因义乌市北苑路350号义乌市东吴工艺品有限公司的用地使用性质为工业用地，建造公寓且用于以租代售，违反法律法规，被义乌市人民政府有关部门查处，且经本院判决，认定义乌市东吴工艺品有限公司与他人签订的《房屋租赁协议书》均无效。义乌市北苑街道办办事处成立工作组，负责协调义乌市东吴工艺品有限公司解除与他人签订的《房屋租赁协议书》，并退还以租代售款。2014年7月16日，朱宇平与义乌市东吴工艺品有限公司解除签订的《房屋租赁协议书》，并退回款项479200元。后原告要求被告返还定金遭拒，向本院提起诉讼。
本院认为：本案被告陈呈兴将其向义乌市东吴工艺品有限公司购得（以租代售）的房屋转让给原告朱智能，义乌市东吴工艺品有限公司未经政府有关部门批准，擅自改变土地用途，将工业用地用于建套房，以签订房屋租赁协议书的形式出售给被告，属于以合法的形式掩盖非法的目的，义乌市东吴工艺品有限公司与被告之间出售房屋的协议应认定无效。原、被告因无效合同签订更名合同，被告与原告签订的将上述违法房屋更名给原告的《房地产更名合同》也就认定无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方当事人均有过错，被告除返还原告所收的定金2万元外，根据本案的具体情况，还应赔偿原告自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷基准利率计算的利息损失。原告的诉讼请求合法有理部分，本院予以支持。被告认为已将定金交给义乌市东吴工艺品有限公司的辩解主张依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：
一、被告陈呈兴于本判决生效之日起十日内返还原告朱智能人民币20000元并赔偿利息损失（自2015年5月4日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本息履行完毕之日止）；
三、驳回原告朱智能的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费1350元，由被告陈呈兴负担250元，原告朱智能负担1100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费2700元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入账号：1969-9901-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室，逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审 判 员 季文超
二〇一五年七月二十四日
代书记员 何嘉娟