北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终6222号
上诉人（原审原告）：张迎庆，女，1986年9月12日出生。
委托诉讼代理人：孙智华，江苏捍华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王三祥，男，1952年10月18日出生。
被上诉人（原审被告）：高雪琼，女，1971年3月12日出生。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问。
上诉人张迎庆因与被上诉人王三祥、高雪琼及第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初14672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张迎庆向本院提出上诉请求：撤销原判，依法改判王三祥、高雪琼、链家公司支付张迎庆47.3万违约金并赔偿张迎庆损失67.95万元；一、二审诉讼费用由对方负担。事实与理由：一、一审将《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）无效作为处理本案争议的基础和前提，系对本案法律关系的误解，属适用法律错误。二、高雪琼应当承担支付违约金和赔偿上诉人损失的责任。三、链家公司应承担连带责任。
王三祥辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。
高雪琼辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。
链家公司述称，合同不能履行是因为高雪琼和王三祥未如实披露房屋权属情况所致。同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。
张迎庆向一审法院起诉请求：1、判令高雪琼退还张迎庆定金5万元、支付张迎庆违约金47.3万元并赔偿张迎庆损失1135915元；2、王三祥、链家公司与高雪琼连带承担上述责任；3、本案诉讼费由对方负担。
一审法院认定事实：2002年3月25日，王三祥（买受人、乙方）与沈某1（出卖人、甲方）签订《协议书》，自沈某1处购买了北京市海淀区713号房屋，2004年5月21日，沈某1因死亡注销户口，713号房屋仍登记在沈某1名下，未完成《协议书》中约定的房屋权属转移登记。2016年1月11日，经链家公司居间，高雪琼作为沈某1（出卖人、甲方）的代理人与张迎庆（买受人、乙方）签订《买卖合同》，约定713号房屋（建筑面积61.6平方米）出售予张迎庆，房屋总价款236.5万元，定金5万元；买受人拟通过公积金贷款120万元；自合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如因出卖人的责任，买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后15个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人的全部已付款并按照央行现行存款利率付给利息；出卖人应当在房屋所有权转移之日起30日内办理房屋原有户口的迁出手续，如因出卖人原因逾期未将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金。合同第五条第一款载明“出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无其他人对该房屋享有优先购买权；……如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。”《买卖合同》中对于购房款的支付时间未有约定。张迎庆向高雪琼支付了定金5万元，此外未支付任何款项。
2016年1月11日，高雪琼代理沈某1（甲方、出卖人）与张迎庆（甲方、买受人）、链家公司（丙方、居间人）签订《居间服务合同》，约定居间代理费为49665元，由乙方承担，于《买卖合同》签订当日支付；丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。本案庭审中，张迎庆与链家公司确认，张迎庆已实际向链家公司支付了居间服务费62990元。
2017年5月，张迎庆起诉王三祥、高雪琼及沈某1的配偶刘某及子女沈某2、沈某3至法院，以签订《买卖合同》时高雪琼、王三祥没有代理权限，系无权代理为由，诉请确认《买卖合同》无效，法院于2017年8月11日作出（2017）京0108民初22138号民事判决书，认定“高雪琼代沈某1与张迎庆签署《北京市存量房屋买卖合同》之时，沈某1早已经去世，高雪琼并无沈某1的委托授权，现沈某1的继承人亦拒绝对高雪琼的代理行为进行追认，故上述合同依法应属于无效。”最终判决高雪琼代理沈某1与张迎庆签署《买卖合同》无效。上述判决作出后，双方均未上诉，该判决现已生效。
本案中，张迎庆表示因高雪琼、王三祥出示了房屋所有权证、王三祥与沈某1签订的《协议书》、713号房屋的物业费交纳凭证，且出具了具有代理出售房屋权限的承诺书及对于链家公司专业性的信任，故其签订了《买卖合同》，高雪琼、王三祥对此不予认可，表示其在签订《买卖合同》之前即告知链家公司及张迎庆沈某1已经去世的事实，链家公司、张迎庆对此不予认可。链家公司表示系高雪琼、王三祥称系借用沈某1的名义购买的713号房屋，且出具了具有代理出售房屋权限的承诺书，故其相信高雪琼、王三祥具有代理权，其曾要求高雪琼、王三祥出具授权委托书，但二人未能提供；张迎庆强调其系在合同履行过程中要求办理过户时才知晓沈某1去世，但经法院询问，张迎庆未能就此事实主张的细节向法院作出进一步的说明。
张迎庆就其主张的另购房屋的事实，向法院提交房屋买卖合同一份，显示2016年8月28日，经链家公司居间，张迎庆的配偶曹国英作为买受人签订合同购买了位于北京市海淀区翠微南里房屋，建筑面积40.06平米，房屋总价款348万元。
张迎庆向法院提交其与案外人签订的《房屋租赁协议》两份，显示张迎庆承租了位于北京市丰台区806号房屋用于居住，其中2015年8月23日至2016年8月22日租赁期间的租金标准为每月5000元，2016年8月23日至2017年8月22日租赁期间的租金标准为每月5500元。
2015年10月13日，孙某（张迎庆之母）与案外人齐某签订有房屋买卖合同，将其名下房屋出售给齐某。2016年9月26日，齐某以孙某未履行房屋买卖合同中约定的户口迁出义务为由起诉孙某至法院，要求孙某支付逾期迁出户口违约金，该案中，孙某辩称系因其购买713房屋的卖家违约未交房和办过户，导致其未能按期履行与齐某的房屋买卖合同中的户口迁出义务，并表示其已经将户口迁出。法院于2017年2月22日作出（2016）京0108民初34702号民事调解书，载明孙某向齐某支付了逾期迁出户口违约金1.5万元。
一审法院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，高雪琼、王三祥以沈某1的名义与张迎庆签订的《买卖合同》已经法院生效判决认定为无效，高雪琼收取的张迎庆支付的购房定金5万元依法应当予以退还。高雪琼、王三祥明知沈某1已经去世，其二人并无沈某1的委托授权，仍与张迎庆签订《买卖合同》，系其过错；张迎庆作为房屋购买人，明知房屋登记在沈某1名下，未合理核实沈某1的情况及高雪琼、王三祥的代理权即签订《买卖合同》，其自身亦具有过错。链家公司作为居间方，在高雪琼、王三祥未出具完备代理手续的情况下即促成《买卖合同》签订，系其过错，但链家公司并非《买卖合同》的缔约方，张迎庆在本案中要求链家公司就《买卖合同》无效承担相应责任，缺乏依据，法院不予支持。
合同无效不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，解决争议方法的条款指的是仲裁条款、选择受诉法院的条款、选择检验、鉴定机构的条款、法律适用条款等，除此之外的合同其他条款在合同无效的情况下均归于无效。本案中，张迎庆依据已被确认无效的《买卖合同》中的第五条第一款，要求对方支付房价款20%即47.3万元违约金，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
合同无效的，相对方有权要求过错方赔偿其因信赖合同成立有效所受实际损失和因信赖合同成立有效而放弃其他订约机会所造成的损失。本案中，依据张迎庆提交现有证据，无法证实孙某支付的逾期迁出户口违约金及张迎庆支付的房屋租金与《买卖合同》无效存在直接必然的因果关系；张迎庆主张《买卖合同》无效造成其购买翠微南里房屋与713号房屋购房款差价损失111.5万元，但购房差价除与购房时间不同有关外，亦与两套房屋的面积、地段，房屋交易者的交易心态等诸多其他因素的影响有关，故张迎庆主张的购房差价亦非《买卖合同》无效的直接必然后果。综上，张迎庆主张的损失项目及金额，缺乏依据，法院不予支持。考虑《买卖合同》无效确会导致张迎庆丧失另订其他有利合同的机会，对于张迎庆合理的信赖利益损失，法院酌情判定高雪琼、王三祥予以赔偿5万元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条之规定，判决：一、高雪琼、王三祥于本判决生效后七日内退还张迎庆已付定金五万元；二、高雪琼、王三祥于本判决生效后七日内赔偿张迎庆损失五万元；三、驳回张迎庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张迎庆与高雪琼签订的《买卖合同》已经被法院生效判决认定为无效，一审法院判决张迎庆、高雪琼返还张雪英定金5万元正确，本院对此予以确认。张迎庆主张的47.3万违约金并赔偿张迎庆损失67.95万元，就违约金问题，因双方合同已被认定为无效，该条款不属于解决争议方法的条款，故张迎庆据此主张违约金，于法无据，本院对其该项主张不予支持。就损失问题，张迎庆所提交证据不足以证明其实际损失，一审法院综合考虑《买卖合同》的约定及履行情况、当事人的过错情况，酌情认定高雪琼、王三祥赔偿张迎庆信赖利益损失5万元并无不当，本院对此予以确认。链家公司的责任问题与本案不属于同一法律关系，如有争议，当事人可另行解决。
综上所述，张迎庆的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15765元，由张迎庆负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 王爱红
审 判 员 辛 荣
二〇一八年八月二十日
法官助理 黄旭宁
书 记 员 李佳星