北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终1161号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京昊坤嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇清源路9号黄村镇政府东配楼313室。
法定代表人白利波，总经理。
委托代理人高重阳，女，1985年10月22日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘帅，男，1985年10月16日出生。
上诉人北京昊坤嘉业房地产开发有限公司（以下简称昊坤公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第9589号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
2015年6月，刘帅诉至原审法院称：刘帅与昊坤公司于2013年3月15日签订《北京市商品房预售合同》（住宅类），合同约定：刘帅购买昊坤公司预售的北京市大兴区新城北区22号地2层2单元-202号房屋，该商品房的预测套内建筑面积为201.77平方米，单价每平方米28379.36元，总价款5726104元。刘帅依照约定按时履行了付款义务，但是昊坤公司并未按照合同“第十二条交付条件（一）出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房”的约定，按时交付该商品房。刘帅要求昊坤公司立即履行交房义务，并按照合同“第十四条买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”的约定支付违约金。刘帅就交房及违约金一事多次与昊坤公司沟通未果，为维护刘帅的合法权益，故诉至法院，要求依法判令：1、昊坤公司继续履行合同，交付商品房；2、昊坤公司给付逾期交房违约金（每日按已付房款5726104元的万分之五计算，自2013年12月31日起至实际交房之日止）；3、诉讼费由昊坤公司承担。
昊坤公司辩称：1、北京市规划建设委员会大兴分局未办理规划验收批准文件，导致涉案房屋不能取得竣工验收备案表，应认定为不可抗力事件，免除昊坤公司部分违约责任。因为商品房预售合同第26条约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响部分或全部免除责任。2、刘帅主张的违约金高于其遭受的实际损失，请求法院根据法律规定对违约金给予适当减少。3、涉案房屋虽未取得规划验收批准文件及工程竣工验收备案表，但房屋已经四方验收合格，房屋质量合格，具备交付使用的条件，昊坤公司亦已书面通知刘帅收房，但刘帅拒绝收房。合同约定的违约金应于房屋实际交付之日的30日内支付，现刘帅尚未收房，故违约金支付条件尚未成熟，请求驳回刘帅的诉讼请求。
昊坤公司反诉称：昊坤公司与刘帅于2013年3月15日签订了《商品房预售合同》，约定2013年12月31日昊坤公司向刘帅交付大兴区新城北区22号地2层2单元-202号商品房。由于非昊坤公司原因，该商品房无法取得规划验收审批文件和竣工验收备案文件，该商品房既不能交付使用，也不能办理产权证，导致商品房的买卖目的无法实现，履行不能。根据合同法第94条之规定，在房屋买卖合同目的无法实现的情况下当事人可以解除合同，故反诉请求：1、解除昊坤公司与刘帅的商品房预售合同；2、反诉费由刘帅承担。
刘帅针对昊坤公司的反诉请求答辩称：1、刘帅与昊坤公司双方经法定程序签署正规购房合同，并履行相关备案手续，该合同合法有效；2、合同是昊坤公司拟定的格式条款，并经双方一致认可，双方各负权利义务，任何一方均不可随意更改；3、我方已依约履行了相关义务，我方依合同约定条款提出赔偿要求，要求昊坤公司履行合同，是合法合理的；4、昊坤公司违约两年，一直不予解决，并随意以非自己原因的理由试图免除违约责任，还要求违约成本由我方承担，是非常无理的。综上，请求驳回昊坤公司的反诉请求。
原审法院经审理查明：2013年3月15日，昊坤公司（出卖人）与刘帅（买受人）签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称：预售合同），合同约定：第三条，买受人购买坐落于大兴区新城北区22号地2层2单元-202室，房屋为普通住宅，预测建筑面积223.25平方米，套内建筑面积201.77平方米；第五条，按照套内建筑面积计算房屋单价每平米28379.36元，房屋总价款5726104元；第十二条（一）出卖人应在2013年12月31日前向买受人交付房屋，（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》，1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）……第十四条，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1、2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已支付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金（该比率应当不小于第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2、买受人未付清房价款及其他应付款项或未按合同约定履行其他相关义务的，本合同所约定的交付房屋以及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。预售合同附件十一《补充协议》约定：第一条，……预售合同第十四条第1项第（2）小项调整为：逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金……第二条，1、买受人应按出卖人书面交付通知载明的时间、地点并携带相关证件，办理该商品房交接手续。买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日向买受人交付商品房……3、该商品房交接过程中，除预售合同约定买受人有权拒绝接收该商品房的情形之外，买受人不得以其他事由拒绝接收该商品房，否则视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日向买受人交付该商品房。4、因出卖人未按预售合同约定期限和条件交付该商品房或所交付该商品房与预售合同约定不符致使买受人有权退房的，若买受人退房，买受人应自有权退房之日起十五日内书面通知出卖人；若买受人未在前述期限内书面通知出卖人退房的，视为买受人要求继续履行预售合同，预售合同继续履行。同日，刘帅（买受人）与昊坤公司（出卖人）签订了一份补充条款，内容是：出卖人根据绿化与景观需要，可对该项目的车行道与步行道规划进行变更、调整；买受人同意出卖人将该项目地上规划的车位变更为绿化与景观用地，非经该项目全体业主一致要求，买受人不得要求出卖人恢复地上车位。本补充条款与预售合同具有同等法律效力，若本补充条款与预售合同约定不一致时，以本补充条款约定为准。
上述合同签订后，刘帅按期足额交付了购房款。但截至本案辩论终结时，昊坤公司未取得涉案房屋的规划验收批准文件及建筑工程竣工验收备案表。
昊坤公司提交《补充条款》作为证据，主张：因刘帅书面授权昊坤公司将车位变更为绿化与景观，根据授权，昊坤公司已经对首邑溪谷小区建设完毕，不可能重新建设并恢复至符合规划要求，该授权变更导致刘帅购买的房屋所在的12#楼不能通过规划验收审批，不能取得竣工验收备案表，更不能办理房屋产权转移登记。刘帅对此不予认可。
本案审理过程中，昊坤公司称涉案房屋虽未取得规划验收批准文件及竣工验收备案表，但涉案房屋已经通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位四方验收，房屋质量合格，具备入住条件，并提交四方验收材料予以证明。刘帅对上述证据的真实性没有异议，但认为四方验收材料不能证明涉案房屋质量合格。昊坤公司认为刘帅主张的违约金过高，并提交涉案房屋所在小区租房价格网上查询详情，证明延期交房给刘帅造成的损失主要是租金损失，租金损失最高为每月5000元，刘帅主张的违约金明显过高。刘帅对上述证据的真实性不予认可。
原审法院认为：刘帅与昊坤公司签订的预售合同、补充协议均为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。在双方存在合法有效的房屋买卖合同关系的前提下，本案的争议焦点在于补充条款的法律效力，即该条款是否构成对预售合同房屋交付条件约定的变更，是否可以免除昊坤公司不能按期通过甚至无法通过规划验收的责任。对此，法院认为，根据相关规定，房地产开发企业应当按照规划部门已批准的建设工程规划许可证建设商品房，不得擅自变更规划，房地产开发企业确需变更规划许可证内容的，应向作出行政许可的规划行政管理部门提出申请，并获得准许变更的许可后方可变更规划。昊坤公司与刘帅签订的补充条款旨在表明包括刘帅在内的买受人同意昊坤公司对规划许可证内容进行变更，但补充条款并未明确告知刘帅规划变更的后果，且从补充条款约定的内容来看，补充条款既未授权昊坤公司未经审批而进行规划变更，亦未豁免昊坤公司就规划变更向行政主管部门申请并获得批准的义务，更未表明该条款具有对预售合同中交付条件作出变更的效力。综上，补充条款不具有变更预售合同约定的房屋交付条件的效力，预售合同关于房屋交付条件的约定对昊坤公司具有法律约束力，昊坤公司应当在合同约定时间内向刘帅交付取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案的商品房。本案中，昊坤公司明确表示其至今未取得涉案房屋的规划验收批准文件及工程竣工验收备案表，即涉案房屋至今仍不具备交房条件，昊坤公司未在合同约定期间交付具备交付条件的房屋的行为显属违约，昊坤公司应就其逾期交房的行为承担违约责任。预售合同第十四条第一款第二项约定昊坤公司逾期交房且刘帅选择继续履行合同的，昊坤公司在房屋实际交付之日起30内支付违约金。根据上述条款之约定，买受人在房屋交付后方可主张违约金，但本案系因昊坤公司之原因导致逾期交房，且房屋何时能达到交付条件长期无法确定，在此情况下刘帅有权及时获得相应违约金以弥补其损失，而预售合同第十四条第一款第二项的约定实质上排除了刘帅及时主张并获得违约金的主要权利，故昊坤公司依据该约定拒绝支付违约金的抗辩意见法院不予采信，昊坤公司应及时向刘帅支付违约金。关于违约金数额，刘帅虽有权依据合同约定要求昊坤公司支付违约金，但违约金应以实际损失为基础，昊坤公司亦以刘帅主张的违约金过高为由要求酌减，故法院根据合同约定参考刘帅的实际损失对违约金数额予以调整，并对违约金自2014年1月1日起暂计算至判决之日止。关于刘帅要求昊坤公司交付涉案房屋的诉讼请求，因涉案房屋尚未达到合同约定的交付条件，该主张尚无法履行，法院不予支持。关于昊坤公司以合同目的无法实现为由要求解除合同的反诉请求，解除权是旨在保护守约方合法权益的一种形成权，昊坤公司作为违约方其要求解除合同的请求，于法无据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年12月判决如下：一、北京昊坤嘉业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付刘帅逾期交房违约金六十一万八千四百一十九元（违约金计算自二〇一四年一月一日起至二〇一五年十二月二十一日止）；二、驳回刘帅的其他诉讼请求；三、驳回北京昊坤嘉业房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，昊坤公司不服，持原审答辩理由与反诉理由向本院提起上诉，并认为原判认定事实错误、适用法律错误，请求撤销原判，改判解除双方之间的《商品房预售合同》，并驳回刘帅要求支付逾期交房违约金的诉讼请求。刘帅同意原判。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有预售合同、补充条款、购房款票据、当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人均应严格按照合同履行义务，不得擅自变更或解除。本案中，刘帅与昊坤公司签订的预售合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同履行自身义务。根据合同约定，昊坤公司应于2013年12月31日前向刘帅交付符合约定条件的房屋。现昊坤公司至今仍未取得涉案房屋的规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，即房屋尚未符合交付条件，故昊坤公司的上述行为已构成迟延履行，当属违约，应承担相应的违约责任。根据双方约定，昊坤公司迟延履行交付义务且刘帅选择继续履行合同的，昊坤公司应按日计算向刘帅支付全部已付款万分之五的违约金。因双方约定的此项违约金过分高于实际损失，原审法院根据昊坤公司的诉讼意见并结合本案实际情况，对违约金数额予以适当酌减，处理原则正确，酌定数额亦无不当，本院对此予以确认。昊坤公司关于违约金支付条件尚未成就的诉讼主张，依据不足，原审法院对昊坤公司的该项抗辩理由不予采信，处理正确，本院予以确认。
至于昊坤公司要求解除合同的反诉请求，如前所述，依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，当事人要求解除合同的，须以法定或约定事由为依据，而根据本案现已查明的事实，昊坤公司作为违约方并不享有合同解除权，其要求解除合同的反诉请求缺乏法定及约定依据，原审法院对此不予支持，处理正确，本院予以确认。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。昊坤公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费62304元，由刘帅负担56964元（已交纳），由北京昊坤嘉业房地产开发有限公司负担5340元（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费25941元，由北京昊坤嘉业房地产开发有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费35925元，由北京昊坤嘉业房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
代理审判员 周梦峰
代理审判员 李 淼
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 程 飞