北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第4825号
原告刘翠英，女，1975年10月19日出生。
委托代理人付英鹏，北京市中同律师事务所律师。
被告梁玉华，女，1952年12月5日出生。
委托代理人蔡子中，北京市公衡律师事务所律师。
第三人王志群，女，1969年12月12日出生。
原告刘翠英与被告梁玉华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员沈霞担任审判长，人民陪审员张玉娟、张丹茹参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘翠英及其委托代理人付英鹏，被告梁玉华及其委托代理人蔡子中、第三人王志群均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告刘翠英起诉称：2014年1月21日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》，约定被告将位于北京市石景山区玉泉西里二区38号楼11层8单元X的房屋卖给原告，房屋价格400万元，合同签订时交付定金30万元。2014年2月10日前交付170万元，余款200万元于房屋过户时交清。被告于2014年2月10日前解除该房屋的抵押担保手续并办理房屋过户手续。合同签订后，原告如约履行了合同义务，向被告交付定金30万元，首付款170万元，但被告没有按约定办理解押，也不向原告退还购房款。原告买房时，王志群用自己的房屋提供担保。2014年2月16日，王志群与原、被告签订《担保协议》，依法应当与被告承担连带偿还责任。为维护自身合法权益，原告诉至法院。诉讼请求：1.判令解除2014年1月21日原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令梁玉华和王志群共同返还购房款200万元；3.判令梁玉华和王志群共同向刘翠英支付违约金80万元；4.判令刘翠英将北京市石景山区玉泉西里二区38号楼11层8单元X房屋腾退并交付给梁玉华；5.诉讼费由被告承担。
被告梁玉华答辩称：原、被告双方买卖交易没有完成的责任在原告。理由如下：一是，原告没有按照合同约定共同办理解押手续；二是，原告没有落实购房资质无法购买涉案房屋。即使梁玉华存在过错，原告主张的违约金标准过高，请法院酌减。
第三人王志群述称：王志群参与了原、被告房屋买卖的过程。刘翠英在付完首付后，让梁玉华提供担保。王志群在此时，签订《担保协议》。因刘翠英买房时表示购房资格在2014年5月20日能批下来，梁玉华就等2014年5月20日与刘翠英办理房屋买卖过户手续。可是2014年6月份，刘翠英表示因无购房资格，房子买不了。王志群认为，原、被告双方买卖交易没有完成的责任在原告。
经审理查明：位于北京市石景山区玉泉西里二区38号楼11层8单元X号房屋（以下简称X号房屋）的所有权人为梁玉华。
2014年1月21日，刘翠英（买受人）与梁玉华（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：第一条房屋基本情况：出卖人所售房屋为石景山区玉泉西里二区38号楼8单元X号。建筑面积共118.01平方米……第四条成交价格、付款方式及资金划转方式该房屋成交价格为四百万元。买受人可以在签订本合同的同时支付定金三十万元……第六条房屋交付出卖人应当在2014年1月21日前将该房屋交付给买受人”。
同日，刘翠英（乙方）与梁玉华（甲方）就房屋买卖事宜作出补充约定，并签订《补充协议》及《买卖定金协议书》。《补充协议》载明：“第一条成交价格甲乙双方同意，交易房屋交款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为四百万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定1.乙方于2014年1月21日向甲方支付定金三十万元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。2.甲方应于2014年2月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2014年2月20日前办理完毕解除抵押登记手续。3.关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述第（2）方式履行：（2）分期支付乙方于2014年2月10日之前将首付款二百万元（含前期支付全部定金三十万元）以自行支付的方式支付甲方；剩余房款二百万元，乙方在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给甲方。4.甲方解除抵押登记手续办理完毕后五个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续。5.甲乙双方应在2014年1月22日前自行办理物业交割手续……第四条违约责任1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金……关于限购政策导致本协议无法履行时已支付款项的具体约定：甲方同意如甲、乙方在2014年5月20日之前孩子的购房资质没有下来，乙方可以将该房屋出售给其他亲属，甲方配合办理过户手续……其他约定：1.乙方同意在2014年3月31日之前，在甲乙双方共同办理完该房屋的解押手续后支付给甲方购房款六十万元，剩余购房款一百四十万元，在2014年5月20日前一次性支付给甲方。2.甲方同意在2014年2月20日之前双方共同办理完该房屋解押手续之后配合乙方办理房屋的法律公证手续并办理第三方的担保手续”。
《买卖定金协议书》约定：乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金三十万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据。甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。该协议签订后，刘翠英向梁玉华支付30万元定金。
2014年2月10日，刘翠英向梁玉华支付170万元购房款。同日，梁玉华（甲方、出售房）、刘翠英（乙方、买受人）、王志群（丙方、担保人）签订《担保协议》。该协议载明：“甲、乙、丙三方协商一致同意就交易北京市石景山区玉泉西里二区38号楼8单元X室房屋，丙方愿意为甲方担保交易中产生的一切法律行为，包括乙方支付甲方的所有资金安全、该房屋无债权债务纠纷、该房屋签署一切法律文件的履行，如果甲方出现任何交易中违约情形担保方承担一切违约责任。丙方自愿用本人名下石景山区玉泉西里一区17号楼11层3单元X的房屋为甲方担保”。
另查明：2014年1月21日，梁玉华将X号房屋交付给刘翠英。
又查明：《补充协议》约定，原、被告须于2014年2月20日之前双方共同办理完该房屋解押手续。2014年2月12日，梁玉华到石景山区住房和城乡建设委员会办理了解除抵押登记手续。至此，1101号房屋仍有一笔抵押登记手续未解除。但刘翠英、梁玉华均无证据证实二人在2014年2月12日后去石景山区住房和城乡建设委员会办理过解除抵押登记手续。
再查明：2014年6月18日，X号房屋已被石景山区人民法院依法查封。
庭审中，刘翠英、梁玉华、王志群均认可王志群虽提供石景山区玉泉西里一区17号楼11层3单元X的房屋作为担保财产，但未办理抵押物登记手续。
经释明，刘翠英不申请对X号房屋的差价损失进行评估鉴定。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》、收据、房屋产权证书、当事人陈述、查询结果等证据在案佐证。
本院认为，刘翠英和梁玉华于2014年1月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，应为有效。合同约定，原、被告应于2014年2月20日前共同办理完解除抵押登记手续。经查，2014年2月12日，梁玉华到石景山区住房和城乡建设委员会办理了一笔解除抵押登记手续后，刘翠英和梁玉华均未再去石景山区住房和城乡建设委员会办理过解除抵押登记手续，但办理解除抵押登记手续的主要责任应在出卖人。梁玉华的行为致使原、被告不能按约办理房屋过户手续，其行为已构成根本违约。鉴于X号房屋现已被石景山区人民法院依法查封，房屋买卖合同不能实际履行。故本院对刘翠英要求解除2014年1月21日原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求予以支持。
关于刘翠英要求判令梁玉华和王志群共同退还购房款200万元的诉讼请求，经查，2014年1月21日，刘翠英向梁玉华支付定金30万元。2014年2月10日，刘翠英向梁玉华支付170万元的购房款。根据《补充协议》的约定，定金在刘翠英支付首付款时转化为首付款。故刘翠英共向梁玉华支付购房款200万元。现梁玉华的违约行为致使房屋买卖合同无法继续履行，应当退还刘翠英已付的购房款。鉴于《担保协议》约定，王志群自愿作为梁玉华的连带保证人应当对梁玉华的全部债务承担责任，因此梁玉华和王志群应当共同退还刘翠英购房款200万元。
关于刘翠英要求判令梁玉华和王志群共同向刘翠英支付违约金80万元的诉讼请求，被告认为违约金标准过高，请求法院酌减。《补充协议》约定出卖方出现根本违约行为之一的，应以相当于该房屋总价款的20%向买受方支付违约金。刘翠英的违约行为属于《补充协议》约定的根本违约行为，故应支付违约金。但违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此，不能将违约金条款完全留待当事人约定。当约定的违约金过份高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对违约金依法予以酌情确定。鉴于王志群自愿作为梁玉华向刘翠英支付违约金的连带责任保证人，因此梁玉华、王志群应共同向刘翠英支付违约金十六万元。
关于刘翠英要求判令刘翠英将北京市石景山区玉泉西里二区38号楼11层8单元X号房屋退还给梁玉华的诉讼请求，因原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》不能实际履行，依法应予解除。而梁玉华已将X号房屋交付给刘翠英，故刘翠英应当在合同解除后将X号房屋退还给梁玉华。
关于梁玉华提出刘翠英没有落实购房资质无法购买涉案房屋的答辩意见，经查，刘翠英虽在京无购房资质，但原、被告在《补充协议》中约定“2014年5月20日之前刘翠英孩子的购房资质没有下来，刘翠英可以将该房屋出售给其他亲属，梁玉华配合办理过户手续”，故原、被告应当于2014年2月20日前办理完解除抵押登记手续后才能办理房屋过户手续。现因梁玉华的违约行为致使房屋无法办理过户手续，因此本院对梁玉华的答辩意见不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条、第四十条之规定，判决如下：
一、解除刘翠英与梁玉华于2014年1月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；
二、梁玉华、王志群于本判决生效后十五日内共同退还刘翠英购房款二百万元；
三、梁玉华、王志群于本判决生效后十五日内共同向刘翠英支付违约金十六万元；
四、刘翠英于本判决生效后十五日内将北京市石景山区玉泉西里二区38号楼11层8单元X号房屋腾退并交付给梁玉华；
五、驳回刘翠英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万元，由梁玉华负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 沈 霞
人民陪审员 张丹茹
人民陪审员 张玉娟
二〇一五年一月三十日
书 记 员 解文娟