江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终5415号
上诉人（原审被告）：常康琴，女，1958年10月13日出生，汉族，南京化纤股份有限公司退休员工，户籍地南京市栖霞区，现住南京市栖霞区。
上诉人（原审被告）：张锐，男，1982年10月14日出生，汉族，南京冠旭办公设备有限公司员工，户籍地南京市栖霞区，现住南京市栖霞区。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人:吴宝国，江苏雨花石律师事务所律师。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：张玉芬，江苏雨花石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：常康明，男，1955年8月4日出生,汉族，原南京化纤股份有限公司退休员工，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：王琳，江苏国成律师事务所律师。
上诉人常康琴、张锐因与被上诉人常康明分家析产纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院(2017)苏0113民初6428号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
常康琴、张锐上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判为驳回被上诉人全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对位于南京市××区燕子矶下××组房屋（即南京市××区燕子矶街道××号，以下简称涉案房屋）的权利归属认定错误。1、涉案房屋由有证房和无证房两部分组成，能够认定张兆芳名下的有证房屋面积为7××.74平方米，其他无证房屋面积235.69平方米并不能确定为张兆芳自建。一审法院未能查明事实，认定“涉案房屋应认定为常锡斋与张兆芳的夫妻共同财产”，属认定事实错误。2、涉案房屋中的有证部分虽登记在张兆芳名下，但系张兆芳与常锡斋夫妻共同财产，因常锡斋死亡，遗产未分割和继承，上诉人常康琴、被上诉人常康明及张兆芳均有权继承常锡斋遗产，故涉案房屋中的有证部分应为上诉人常康琴、被上诉人常康明及张兆芳共有。3、涉案房屋因征地拆迁，上诉人作为集体组织成员且具有合法的房产权利，依法享有拆迁补偿及安置利益。被上诉人不是集体组织成员，不享有征地拆迁补偿安置利益。4、上诉人张锐在拆迁安置过程中已实际分户，其应享有拆迁利益。二、一审法院对上诉人与被上诉人、张兆芳之间订立的五份协议性质、效力认定错误。1、涉及涉案房屋的协议为五份：2008年8月29日由张兆芳、常康明、常康琴订立的“常康琴迁户口协议”，2012年12月22日由上诉人常康琴、被上诉人常康明订立的“关于吕晨户口迁入协议”，2013年7月16日由张兆芳、被上诉人常康明、上诉人常康琴、张锐订立的“协议书”，2013年7月20日，由张兆芳、被上诉人常康明、上诉人常康琴订立的“拆迁安置房分配协议”，2013年7月21日在栖霞区拆迁办由张兆芳、上诉人常康琴、张锐订立的“住宅房屋分户协议”。一审法院未对“关于吕晨户口迁入协议”，“常康琴迁户口协议”的性质和效力作出认定，仅对“协议书”，“安置房分配协议”作出合法有效认定。对“住宅房屋分户协议”，错误认定“是张兆芳、常康琴、张锐关于被拆迁房屋面积分别的约定，并非对之前协议内容的变更”。《合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”。被上诉人作为张兆芳的代理人与上诉人订立的“住宅房屋分户协议”，是对前四份协议的补充和变更。三、一审判决适用法律错误。一审判决已认定的两份协议，其效力均存在问题，一审判决依据《合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《民法通则》第一百一十七条属适用法律错误。
常康明辩称，原审法院认定事实清楚。涉案房屋含有证房和无证房，共计面积为314.43平方米，登记在张兆芳名下的有证房7××.71平方米，系张兆芳与常锡斋夫妻共同财产，有证房为涉案拆迁获得安置房的依托。常锡斋去世后，对遗产并未进行分配。后期常康琴到老宅居住，并在老宅自建房屋。2008年2月29日，常康琴与张兆芳、常康明协商一致，签署了“常康琴迁户口协议”，该协议中明确约定，常康琴为菜地自建房争取拆迁补偿权，经与张兆芳与常康明协商同意后，将其户口迁入伏家场57号，同时承诺要立即分户，并明确表示不继承老宅份额。常康琴已对常锡斋遗产份额明确作出了放弃遗产继承的意思表示。2012年12月22日常康琴儿媳妇吕晨将户口迁入伏家场57号，各方签署了“关于吕晨户口迁入协议”，该协议中明确表述了房屋现状。上诉人常康琴自建房约100平方米，常康明在老宅有一定的自建房，2018年3月3日被上诉人常康明与他人订立了购房协议，购入房屋81平方米，至此，涉案房屋共计面积为314.43平方米中，有证房面积为7××.71平方米，登记在张兆芳名下。常康琴自建100平方米，常康明自建和新建房135.72平方米。根据当时拆迁政策申购安置房，必须符合三条件，在拆迁原址上建有房屋，该房屋有合法的产权登记手续，在该房屋内有适当的户籍人口。根据相应的拆迁政策，上诉人常康琴不能依法取得拆迁权益，常康琴为谋取拆迁利益的最大化，主动找到常康明，要求合并拆迁，即以登记在张兆芳的名下有证房作为合法产权的依托，将常康琴自建房及被上诉人常康明的自建、购入房合并产权面积，利用常康琴的户口人数，这样可以达到合理合法的拆迁，谋取拆迁利益的最大化。三方达成一致意见，分别于2013年7月16日、2013年7月20日签订了拆迁安置房分配协议，将拆迁安置房在常康琴与常康明之间平均分配。但根据当时拆迁政策，虽然按照建筑面积可分得320平方米的拆迁房，但按相关规定，如不能分户，每户只能分得180平方米至220平方米。为谋取拆迁利益最大化，在拆迁办签订了分户协议，常康明认为拆迁安置房的分配协议系各方协商一致，对拆迁后可获得拆迁利益进行的具体约定，而住宅分户协议仅是为了谋取拆迁利益最大化，对被拆迁房屋面积的约定并非对之前协议的变更。请求驳回上诉，维持原判。
常康明向一审法院的诉讼请求：1.判决南京市栖霞区燕江新城（笆斗山路8号）06幢1单元1102室房屋、07幢2单元1408室房屋的合同项下权益包括申购款利息及超期安置过渡费由常康明享有；2.本案诉讼费用由常康琴、张锐承担。
一审法院认定事实：常锡斋与张兆芳系夫妻，二人育有二女一子，即常康明、常康琴和常康华。常康华于1965年死亡，常锡斋于1992年9月24日死亡。张锐系常康琴的儿子。
常锡斋和张兆芳在婚姻关系存续期间在南京市××区燕子矶下××组建有房屋。1999年9月，张兆芳取得位于南京市××区燕子矶下××组房屋的所有权，房屋所有权证载明建筑面积为7××.74平方米。2013年7月，南京市栖霞区人民政府为实施下庙村环境综合整治、燕子矶新城保障房二期环境综合整治项目，对燕子矶街道下庙地块实施拆迁，涉案房屋位于拆迁范围内。2013年7月16日，常康明、常康琴、张锐及张兆芳共同签订“协议书”一份，协议载明：“伏家场57号张兆芳名下的房屋拆迁，经母亲张兆芳与儿子常康明、女儿常康琴协商达成如下分配安置协议：1.现已测定314平方（含已付153000元购入面积）平均分配各160平方需再购入6平方（6×2950=17700元）合计320平方用款170700元,常康明、常康琴各承担85350元。2.与拆迁办协商分得340平方房屋，增加20平方由常康琴承担购房费用，所有权归常康琴所有。3.分配常康明160平方、常康琴180平方，如果房产写其他人名下，常康明所有权的160平方无条件过户到常康明名下。4.分配房屋常康明70平方、90平方各一套，常康琴90平方2套。”2013年7月20日，张兆芳、常康明、常康琴又签订“拆迁安置房分配协议”一份，载明：“张兆芳名下的南京市栖霞区下庙社区伏家场57号房屋经政府拆迁重新分配安置房，经母亲张兆芳与儿子常康明女儿常康琴协商达成如下分配协议：1、原房产证7××平方米和自建及购入面积共314.43平方米，经与拆迁办工作人员洽谈共分配安置房320平方米，常康明和常康琴各自平均分配160平方米（90+70、90+70共四套各两套）。2、投资购房面积借款153000元，常康明和常康琴各承担50%，待拿到拆迁补贴款偿还。3、分配常康明两套房屋，其中90平方米在张锐名下，取得房产证时无条件从张锐名下过户到常康明名下，房屋产权属常康明所拥有。4、原张兆芳名下的房产经本次拆迁安置后常康明和常康琴各分得50%，即各自分得两套，两人从今以后必须共同承担赡养母亲张兆芳的义务。”
2013年7月21日，张兆芳（由常康明代理）、常康琴、张锐签订“住宅房屋分户协议”，约定张兆芳名下位于南京市××区燕子矶街道××号权证面积7××.74平方米、建筑面积314.43平方米的房屋由张兆芳分得权证面积39.37平方米、建筑面积70平方米，常康琴分得权证面积19.68平方米、建筑面积70平方米，张锐分得权证面积19.67平方米、建筑面积174.43平方米。当日，张兆芳（由常康明代理）、常康琴、张锐分别与南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室（以下简称拆迁办）签订南京市征地房屋拆迁补偿安置协议，将各自分得的上述房屋交由拆迁办拆迁。张兆芳被拆迁房屋货币补偿款为324495元；其中，拆迁补偿款206500元用以申购65-70平方米左右的安置房屋一套，其他补偿和奖励费117995元已由常康明领取。常康琴被拆迁房屋货币补偿款327103元；其中，拆迁补偿款207137元用以申购65-70平方米左右的安置房屋一套，其他补偿和奖励费119966元已由常康琴领取。张锐被拆迁房屋货币补偿款702670元；其中，拆迁补偿款533756元用以申购85-90平方米左右的安置房屋两套，其他补偿和奖励费168914元已由张锐领取。
2015年2月，张兆芳死亡。
2017年9月，张兆芳申购的安置房确定为燕江新城笆斗山路8号06幢一单元1102室（建筑面积70.82平方米，以下简称1102室），由常康明作为代理人与南京燕子矶保障房开发有限公司签订了关于1102室房屋的购房协议书，房屋单价2950元/平方米，购房款208919元已支付。常康琴申购的安置房屋确定为燕江新城笆斗山路8号06幢二单元1405室（建筑面积68.76平方米，以下简称1405室），常康琴与南京燕子矶保障房开发有限公司签订关于1405室房屋的购房协议书，房屋单价2950元/平方米，购房款202842元已支付。张锐申购的安置房屋确定为燕江新城笆斗山路8号07幢二单元1905室（建筑面积87.22平方米，以下简称1905室）和燕江新城笆斗山路8号07幢二单元1408室（建筑面积88.36平方米，以下简称1408室），张锐与南京燕子矶保障房开发有限公司签订了关于1905室和1408室房屋的购房协议书，房屋单价2950元/平方米，1905室购房款257299元和1408室购房款260662元已支付。
另查明，常康明已领取张兆芳名下超期安置过渡费3600元，及张兆芳名下存在南京银行和燕路支行的超期安置过渡费8400元的存单（存单账号为01×××89），张兆芳名下尚有申购款利息和房屋面积差退款35611元未领取；常康琴已领取了超期安置过渡费12000元、申购款利息38148元和房屋面积差退款4295元；张锐已领取了超期安置过渡费20931元、申购款利息98300元和房屋面积差退款15795元。
（一）关于被拆迁房屋归属的问题
常康明提出被拆迁的涉案房屋有部分是常康明在常锡斋去世后建造的，并由常康明建造了部分无证房。常康琴、张锐认为张兆芳名下涉案房屋系张兆芳与常锡斋婚姻关系期间建造的，其后由常康琴建造了无证房，常康琴、张锐参与拆迁的无证房系由常康琴、张锐建造的。
对此，常康明提供了购房协议、“常康琴迁户口协议”、“关于吕晨户口迁入协议”作为证据，以证明其购买了81平方米的无证房用于拆迁。上述购房协议签订人为常康明和章爱兰，落款时间为2013年3月3日，内容为常康明向章爱兰购买自建房面积约81平方米，总价约15万余元。“常康琴迁户口协议”签订人为张兆芳、常康明、常康琴，落款时间为2008年8月29日，内容为常康琴为伏家场菜地自建房争取拆迁补偿权，经与母亲张兆芳、哥哥常康明协商同意，将常康琴和张锐的户口迁入伏家场57号张兆芳老房户口上，但迁入后必须尽快分户，与老房所有权无关，不继承老房份额，如遇拆迁不得以户口在伏家场57号内为由改变老房属性。“关于吕晨户口迁入协议”签订人为常康明、常康琴，落款时间为2012年12月22日，内容为：“1、吕晨户口迁入伏家场57号-1号，在张兆芳房产证名下，户口迁入不得影响双方房产利益；2、伏家场57号原老房及附房约100平方属常康明所有，自留地常康琴自建房约100平方属常康琴所有；3、如遇拆迁双方按各自拥有的房屋面积受益，常康琴不得占用常康明房产面积，如果特殊情况占用应按市场价格补偿；4、拆迁时因双方在一个房产证下，与拆迁方谈判时为确保双方利益必须双方到场。”经质证，常康琴、张锐对购房协议的真实性不予认可，对“常康琴迁户口协议”和“关于吕晨户口迁入协议”的真实性不持异议，但认为该协议证明了拆迁过程中自己建有房屋。
一审法院认为，常康明提供的证据不能证明涉案房屋有常康明建造的部分，故对该意见不予采纳，涉案房屋应认定为常锡斋与张兆芳的夫妻共同财产。对于本案被拆迁的无证房，结合常康明、常康琴、张锐的陈述和举证情况，应认定为常康明、常康琴和张兆芳的家庭共有财产。
（二）关于2013年7月16日签订的“协议书”、2013年7月20日签订的“拆迁安置房分配协议”的效力，及张兆芳、常康琴、张锐因拆迁获得的拆迁利益的归属问题。
常康明认为，2013年拆迁过程中，常康明、常康琴、张锐及张兆芳就涉案房屋的拆迁利益达成一致意见，并通过2013年7月16日和2013年7月20日的协议予以确定，即常康明和常康琴分别取得70平方米和90平方米的拆迁安置房各一套，其中常康明应取得张兆芳名下70平方米的房屋和张锐名下一套90平方米的房屋，故常康明诉请法院确认1102室、1408室的相关权益（包括张兆芳名下的超期安置过渡费、申购款利息、房屋面积差退款共计47611元，及张锐名下的申购款利息和房屋面积差退款57047.5元、超期安置过渡费10465.5元）由常康明享有。
常康琴、张锐辩称，因常康琴、张锐建造的无证房必须与张兆芳名下有证房捆绑在一起拆迁，常康琴、张锐才在2013年7月16日和2013年7月20日与常康明和张兆芳签订了协议，但其中将拆迁所得的房屋赠送给常康明的部分是受胁迫签订的，不是常康琴、张锐的真实意思表示，且该赠与也是可以撤销的；常康琴、张锐与张兆芳在2013年7月21日签订的分户协议是双方真实意思的表示，对双方均有效力，常康明、常康琴、张锐在之前签订的协议已被该分户协议取代；故其后常康琴、张锐依据分户协议取得的房屋参与拆迁享有的拆迁利益应归常康琴、张锐，与常康明无关，张兆芳名下的拆迁安置房和相应的补助款项也属于遗产，应按照法定继承办理。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
本案的争议焦点归纳并认定如下：
（一）2013年7月16日签订的“协议书”和2013年7月20日签订的“拆迁安置房分配协议”是否合法、有效？
常康明、常康琴、张锐及张兆芳于2013年7月16日共同签订“协议书”，张兆芳、常康明、常康琴又于2013年7月20日签订“拆迁安置房分配协议”一份，两份协议均是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定履行各自义务。
常康琴、张锐提出的常康琴、张锐签订上述协议系受胁迫，不是常康琴、张锐真实意思表示的辩解意见，没有证据证实，不予采纳。常康琴、张锐提出的协议中关于拆迁安置房屋归常康明的意见系赠与，可以撤销的辩解意见，不符合协议的性质，不予采纳。常康琴、张锐提出的张兆芳、常康琴、张锐于2013年7月21日签订了“住宅房屋分户协议”，故应按照2013年7月21日签订的协议履行，之前签订的协议无效的辩解意见，因2013年7月16日签订的“协议书”和2013年7月20日签订的“拆迁安置房分配协议”是张兆芳、常康明、常康琴、张锐基于被拆迁房屋系家庭共有财产的基础，对拆迁后可获得的拆迁利益进行分配的约定，而2013年7月21日签订的“住宅房屋分户协议”是张兆芳、常康琴、张锐关于被拆迁房屋面积分配的约定，并非对之前协议内容的变更，故对常康琴、张锐该辩解意见不予采纳。
（二）张兆芳、常康琴、张锐名下拆迁安置的利益由谁享有？
1、关于拆迁安置房屋。
根据常康明、常康琴、张锐2013年7月16日签订的“协议书”和2013年7月20日签订的“拆迁安置房分配协议”，可以认定对于张兆芳、常康琴、张锐拆迁后安置的房屋，应由常康明和常康琴各享有一套70平方米和一套90平方米的安置房。结合张兆芳、常康琴、张锐名下拆迁安置房的申购情况和常康明的诉求，一审法院酌定张兆芳与南京燕子矶保障房开发有限公司签订的购房协议书项下关于1102室房屋的权利、义务，及张锐与南京燕子矶保障房开发有限公司签订的购房协议书项下关于1905室房屋的权利、义务由常康明享有或承担，常康琴应协助常康明办理1102室房屋的权属登记过户手续，张锐应协助常康明办理1905室房屋的权属登记过户手续。
2、关于超期安置过渡费、申购款利息和房屋面积差退款。
常康明、常康琴、张锐2013年7月16日签订的“协议书”和2013年7月20日签订的“拆迁安置房分配协议”中对于超期安置过渡费、申购款利息和房屋面积补差款未进行明确约定，一审法院酌定上述款项的归属应按照拆迁安置房的归属予以确定。据此，张兆芳名下的超期安置过渡费12000元、申购款利息和房屋面积差退款35611元，及张锐名下的超期安置过渡费10465.5元、申购款利息49150元、房屋面积差退款7××97.5元归常康明所有。其中，张兆芳名下存在南京银行和燕路支行的8400元超期安置过渡费（存单账号为01×××89）、尚未领取的申购款利息和房屋面积差退款35611元，共计44011元，由常康明领取；张锐已领取的超期安置过渡费、申购款利息、房屋面积差退款应由张锐给付常康明67513元（10465.5+49150+7××97.5）。
综上，一审法院据此判决：一、张兆芳与南京燕子矶保障房开发有限公司签订的购房协议书项下关于燕江新城笆斗山路8号06幢一单元1102室房屋的权利、义务由常康明享有或承担，常康琴在该房屋可以办理权属登记过户手续时，协助常康明办理相关手续；二、张锐与南京燕子矶保障房开发有限公司签订的购房协议书项下关于燕江新城笆斗山路8号07幢二单元1905室房屋的权利、义务由常康明享有或承担，张锐在该房屋可以办理权属登记过户手续时，协助常康明办理相关手续；三、张兆芳名下存在南京银行和燕路支行的8400元超期安置过渡费（存单账号为01×××89）、申购款利息和房屋面积差退款35611元，共计44011元，由常康明领取，归常康明所有；四、张锐于本判决生效之日起十日内给付常康明超期安置过渡费、申购款利息、房屋面积差退款共计67513元。
二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。常康琴、张锐提交：证据1，遗赠书、短信记录，拟证明张兆芳留有遗嘱，将伏家场57号所属房产赠与孙子常新凯所有，如遇拆迁房产可直接过户到常新凯名下。证据2，2017年8月2日的民事起诉状，常新凯曾就伏家场57号房产提起诉讼，后又撤诉。常康明对该证据真实性予以认可，但认为上述证据与本案无关联性。
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
以上事实，有户籍档案、常住人口登记表、户籍信息证明、拆迁安置房分配协议、协议书、南京市征地房屋拆迁补偿安置协议、房屋所有权证、分户协议、付款清单、南京市征地房屋拆迁户购买拆迁安置房申请表、选房通知书、收房通知、选房结果确认表、拆迁安置房购买通知书、购房协议书、超期过渡费结算表、申购款利息及房款结算表、存单复印件以及双方当事人陈述等证据证明。
本院认为，关于涉案房屋拆迁利益的分配，常康明、常康琴于2008年8月29日，2012年12月22日订立的“常康琴迁户口协议”，“关于吕晨户口迁入协议”中明确，常康琴放弃对涉案房屋中的有证部分的继承，如遇拆迁双方按各自拥有的房屋面积受益。2017年7月因涉案房屋纳入拆迁范围，为使双方拆迁利益最大化，双方及张兆芳分别于2013年7月16日，2013年7月20日签订“协议书”，“拆迁安置房分配协议”均明确常康明享有二套拆迁安置房屋。上述协议为双方当事人真实意思表示，对双方均有约束，双方应恪守诚信，按约履行。双方对拆迁安置房屋分配达成一致意见后，2013年7月21日在栖霞区拆迁办由张兆芳、常康琴、张锐签订了“住宅房屋分户协议”。综合上述五份协议形成的过程，“住宅房屋分户协议”是在双方当事人签订了前四份协议对拆迁利益分配达成一致意见的提前下，应拆迁程序要求签订的一份协议，该协议亦无常康明作为一方权利人进行签名，故上诉人主张“住宅房屋分户协议”对前几份协议的变更，无事实依据，本院不予支持。
综上，常康琴、张锐上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12374元，由上诉人常康琴、张锐负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 侃
审判员 何祖斌
审判员 徐松松
二〇一八年七月二十四日
书记员 宋龙雯