金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金婺商初字第1622号
原告：中国建设银行股份有限公司金华分行。
负责人：王井平。
委托代理人：金学锋。
委托代理人：章丽芳。
被告：程旭祥。
被告：金华鸿基置业投资有限公司。
法定代表人：李臻。
委托代理人：何国通。
委托代理人：朱恺。
原告中国建设银行股份有限公司金华分行为与被告程旭祥、金华鸿基置业投资有限公司金融借款合同纠纷一案，于2014年8月4日向本院起诉。本院于当日受理后，根据原告的申请，依法对被告程旭祥采取了财产保全措施。本案依法由审判员祝睿独任审判。后因被告程旭祥下落不明，本院于2014年9月15日转换为普通程序，依法组成合议庭，于2014年12月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人金学锋、章丽芳、被告金华鸿基置业投资有限公司的委托代理人何国通到庭参加诉讼，被告程旭祥经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司金华分行起诉称：被告程旭祥购买被告金华鸿基置业投资有限公司销售的坐落于金华市秋涛路以东、大盘街以北熙岸小区6幢106室的房地产所需，向原告借款212万元。2013年10月10日，原告与二被告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，以所购置的房地产提供抵押担保，并由被告金华鸿基置业投资有限公司承担连带保证责任。借款合同中，三方还对借款期限、贷款利率、计息、结息、抵押条款、保证条款、违约责任条款等事项均进行了约定。借款期限为108个月；贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下浮3%；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款人将款项一次划入被告金华鸿基置业投资有限公司33001676737053010047账户；采用等额本息还款方法；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息，构成违约；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用均由借款人承担。2013年10月11日，被告程旭祥依约办理了预购商品房抵押权预告登记。2013年10月12日，原告依约将212万元借款划入借款合同指定账户。2014年4月12日，被告程旭祥未按借款合同约定履行还款义务，经原告多次催讨均无果。现原告请求法院：1.判令解除原告与二被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。2.判令被告程旭祥归还借款本金2046223.52元、利息37445.45元（已算至2014年6月24日，之后的利息仍按合同约定计算至实际归还之日止），合计2083668.97元。3.判令被告金华鸿基置业投资有限公司对第二项诉请中的全部借款本金、利息承担连带保证责任。4.判令原告对被告程旭祥所有的坐落于金华市秋涛路以东、大盘街以北熙岸小区6幢106室的房地产享有优先受偿权（预告登记证号为：金房预婺字第00074835号）。5.判令原告因追索本案债权支付的律师费用90000元由两被告共同承担。6.本案诉讼费用由两被告承担。
为证明上述主张，原告中国建设银行股份有限公司金华分行向本院提供的证据有：
1.个人住房（商业用房）借款合同1份，用以证明2013年10月10日，被告程旭祥因购买被告金华鸿基置业投资有限公司销售的坐落于金华市秋涛路以东、大盘街以北熙岸小区6幢106室的房地产所需向原告借款212万元，并由被告金华鸿基置业投资有限公司提供连带责任担保，借款合同中三方对借款金额、费用的承担、管辖法院等事项均进行约定的事实。
2.个人贷款支付凭证1份，用以证明原告已于2013年10月12日将212万元借款汇入借款合同指定的被告金华鸿基置业投资有限公司33001676737053010047账户的事实。
3．房屋预告登记证明1份，用以证明金华市秋涛路以东、大盘街以北6幢106室的房地产的预告登记义务人是被告程旭祥，以及其已于2013年10月11日办理预购商品房抵押权预告登记给原告，预告登记证号为“金房预婺字第00074835号”的事实。
6.贷款账户基本信息1份，用以证明2014年4月12日，被告程旭祥未按借款合同约定按月归还借款本息，以及截止2014年6月24日，被告程旭祥尚欠原告借款本金2046223.52元及利息37445.45元的事实。
7.委托代理合同、代理费发票各1份，用以证明原告为实现本案债权，已支付律师代理费3万元的事实。
被告金华鸿基置业投资有限公司答辩称：1.原告诉被告保证期限已过，不承担责任。借款合同第36条的第二种情形，抵押登记办理之后，被告就脱保了。2.担保法第28条和物权法第176条规定，保证人对物的担保外承担担保责任，本案符合此条的规定，即便答辩人要承担保证责任，担保人应该在被告程旭祥提供的物的担保以外提供担保；3.根据原告在起诉中称，被告在4月12日以后就没有归还过款项，原告本应该在4月12日就行使诉权，却在2014年7月份才起诉，这是原告怠于行使诉权，期间所造成的损失原告不应该由答辩人承担。其未向本院提供证据材料。
本院对双方提供的证据交由对方进行质证，并根据证据审核的有关规定进行审核后，对双方无异议证据，本院确认其证明力；对有异议证据，认证如下：
被告金华鸿基置业投资有限公司对证据1即借款合同的真实性没有异议，对合同中第35页第36条第2项的理解有不同，我们认为该保证期间是指截止到原告对本案的抵押物有优先受偿权时，按照约定的话，约定中的文件正本不能同时收执，只要原告有优先权的抵押登记证明文件，我方就脱保。本院认为，被告的质证意见合理，本院对该证据的证明力部分予以认定。
根据上述确认了证明力的证据及到庭原告的委托代理人的庭审陈述，本院认定的事实如下：
被告程旭祥购买被告金华鸿基置业投资有限公司销售的坐落于金华市秋涛路以东、大盘街以北熙岸小区6幢106室的房地产所需，向原告借款212万元。2013年10月10日，原告与二被告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，以所购置的房地产提供抵押担保，抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息、逾期罚息、违约金、实现债权的费用等。并由被告金华鸿基置业投资有限公司承担连带保证责任。合同中约定：借款期限为108个月；贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下浮3%；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款人将款项一次划入被告金华鸿基置业投资有限公司33001676737053010047账户；采用等额本息还款方法；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息，构成违约；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用均由借款人承担。2013年10月11日，原告与被告程旭祥依约办理了预购商品房抵押权预告登记，并取得金房预婺字第00074835号房屋预告登记证明。2013年10月12日，原告依约将212万元借款划入借款合同指定账户。2014年4月12日，被告程旭祥未按借款合同约定履行还款义务。
另查明，原告与被告金华鸿基置业投资有限公司对保证期间进行了约定：保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。双方约定借款人发生不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。截止2014年6月4日，被告程旭祥尚欠原告借款本金2046223.52元，利息37445.45元。被告程旭祥未协助原告办理房屋他项权证。原告为本案诉讼已支付一审律师代理费3万元。
本院认为，原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告已履行发放贷款义务，被告程旭祥未按期归还贷款本息，构成违约，原告有权在法定诉讼时效内随时主张权利，解除合同关系，要求被告程旭祥在合理期限内归还借款本金，并支付利息、实现债权费用。被告程旭祥已将所购房产向原告设定抵押，并办理了抵押权预告登记，虽然未取得房屋他项权证，但该预告登记具有排他性，抵押已生效。原告对抵押物享有优先受偿权。被告金华鸿基置业投资有限公司虽然提供了连带责任担保，但是双方对保证期间有明确的约定，即保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。本案中，原告收执了金房预婺字第00074835号房屋预告登记证明，截止起诉之日，双方约定的保证期间已过，故保证人免除保证责任。原告要求被告金华鸿基置业投资有限公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法不予以支持。因被告程旭祥未按约还款，引起本案诉讼，原告因本案诉讼聘请了律师，支出了律师代理费3万元，按约应由被告程旭祥负担。被告程旭祥经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉的行为，是对其自身权利的放弃，由此产生的不利后果，应当由其自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十三条、《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司金华分行与被告程旭祥、金华鸿基置业投资有限公司于2013年10月10日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。
二、被告程旭祥在本判决生效之日即归还原告中国建设银行股份有限公司金华分行借款本金2046223.52元，利息37445.45元，合计2083668.97元（上述利息已计算至2014年6月24日，此后利息按合同约定的利率计算至实际归还之日止），并承担律师代理费3万元。
三、原告中国建设银行股份有限公司金华分行对被告程旭祥提供的位于金华市秋涛路以东、大盘街以北熙岸小区6幢106室的房屋（房屋预告登记证明：金房预婺字第00074835号）享有优先受偿权。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司金华分行的其他诉讼请求。
如果被告程旭祥未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费24190元，保全费5000元，合计29190元（原告已预交），由被告程旭祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 祝 睿
人民陪审员 卢适时
人民陪审员 齐杨忠
二〇一五年四月八日
书 记 员 项 援