杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第2708号
原告：徐浩彤，女，1971年4月21日出生，汉族，住杭州市下城�。
原告：陈夏明，女，1972年10月30日出生，汉族，住杭州市西湖区。
原告：彭某1，女，2001年7月2日出生，汉族，住杭州市西湖区。
法定代理人：陈夏明（彭某1的母亲），住址同上。
原告：彭某2，女，2004年6月24日出生，汉族，住杭州市西湖区。
法定代理人：陈夏明（彭之仪的母亲），住址同上。
四原告的共同委托诉讼代理人：曹奔靖，浙江丰国律师事务所律师。
四原告的共同委托诉讼代理人：王单丹，浙江丰国律师事务所律师。
被告：杭州现代物流运营信息有限公司，住所地杭州市西湖区玉古路188号（现代国际大厦南座）17层D室。
法定代表人：章鹏飞，董事长。
委托诉讼代理人：钱永波，男，系该公司员工。
委托诉讼代理人：潘競平，浙江金泰隆律�事务所律师。
原告徐浩彤、陈夏明、彭某1、彭某2与被告杭州现代物流运营信息有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月10日受理后，依法适用简易程序进行审理。被告在答辩期内提出管辖权异议，本院于2015年1月4日作出裁定，驳回被告提出的管辖权异议。后被告提出管辖权异议上诉，浙江省杭州市中级人民法院于2015年2月6日作出裁定，驳回上诉，维持原裁定。本案于2015年3月5日公开开庭进行了审理。原告徐浩彤、陈夏明及四原告的共同委托诉讼代理人曹奔靖、王单丹、被告的委托诉讼代理人钱永波到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转成普通程序并依法组成合议庭，于2016年7月26日第二次公开开庭进行了审理。原告陈夏明及四原告的共同委托诉讼代理人曹奔靖到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告将位于玉古路188号的现代国际大厦南座501室房屋过户到原告名下；2.本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：彭永军、原告徐浩彤于2005年11月23日与被告签订《房屋转让协议书》，被告将位于玉古路188号现代国际大厦A座写字楼第4层A套转让给彭永军、徐浩彤。2009年9月7日，彭永军、徐浩彤一次性付清转让价款和物业维修专业基金，被告开具了收据。该房屋交付给原告占有使用至今。2009年9月16日，被告领取了该房屋的产权证，登记坐落为玉古路188号（现代国际大厦南座）501室。2010年10月26日，彭永军去世。根据（2011）杭西民初字第495号民事调解书，彭永军享有的该房屋合同权利归原告陈夏明、彭某1、彭某2享有。根据《房屋转让协议书》第十二条约定，被告应办理产权转让手续，但至今未办，故原告诉至法院。
被告辩称，案涉房屋买卖合同项下的房产项目是被告公司与杭州古荡镇庆丰股份经济合作社（以下简称庆丰经合社）合作的留用地项目。被告一直在积极办理产权手续，但由于相关房管登记部门以及国土部门对非商品房受让手续有规定，现在不能办理过户手续。因为案涉房屋不能过户至原告名下，导致合同的根本目的无法实现，故双方签订的《房屋转让协议》属于无效合同。对于合同的无效，原告有缔约过失责任，属于被告的责任，被告也会自行承担。综上，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的《房屋转让协议书》、房屋收据、物业维修基金收据、案涉501室房屋所有权证、房屋所有权证收据、民事调解书、建筑工程施工许可证、竣工验收合格证以及国有土地使用证等证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的杭州市建设工程项目竣工规划验收合格证、杭州市建设工程项目土地使用情况复核验收合格通知书、503室房屋所有权证、现代国际大厦南座写字楼室牌编号、一般查档证明、复函、房屋产权信息查询记录和分户图1组、国有土地使用权出让合同书、国有土地使用证、通知、证明、民事判决书，被告未到庭发表质证意见，本院经审查对真实性均予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、2009年，被告作为出让人，彭永军、原告徐浩彤作为受让人共同签订一份打印落款时间为2005年11月23日的《房屋转让协议书》，约定：现代国际大厦A座房屋的用途为办公用房，建筑层数地上16层、地下2层，总层高为18层；受让人受让的房屋为Ａ座4层A套；建筑面积约共353.07平方米，单价每平方米约10330元，总金额3647213.1元；出让人应依照国家和地方人民政府的有关规定，将经相关职能部门竣工验收合格并符合本协议约定的房屋，交付受让人使用；出让人应当在房屋交付使用后，经规划建设工程验收合格，根据土地出让合同规定，经政府有关部门批准后，按照有关交易程序办理产权转让手续（原则上在交房后不超过六个月，如因出让人原因未能办理，按本协议第9条第2款执行，即逾期超过180日后，受让人有权解除协议）。合同签订时，现代国际大厦已建成。2009年9月7日，彭永军、徐浩彤付清房款3647213.1元，随后搬进案涉房屋。2009年9月16日，被告取得案涉房屋的房屋所有权证，所有权证上该套房屋登记为现代国际大厦南座501室（建筑面积351.33平方米），规划批建为综合楼，土地用途为综合（办公）。被告未取得501房屋的国有土地使用证。双�未曾办理案涉房屋的过户登记手续。
二、2003年9月3日，杭州市国土资源局作为出让人，被告、庆丰经合社作为受让人共同签订杭土合字（2003）198号《杭州市国有土地使用权出让合同书》，约定出让宗地中属于庆丰经合社的分摊出让面积为2107平方米，属于被告的分摊出让面积为3725平方米；出让宗地的用途为综合用地（办公）和商业用地（商业服务业）；地上总建筑面积为26600平方米，其中庆丰经合社分摊建筑面积为9611平方米，被告分摊建筑面积为16989平方米；其他有关规划参数以批准的规划文件为准。合同书第十九条规定，受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押。2004年3月4日，杭州市建设委员会核发《建筑工�施工许可证》，载明建设单位为被告、庆丰经合社；工程名称为庆丰综合楼；建设规模33542平方米。2006年12月27日，杭州市规划局核发《杭州市建设工程竣工规划验收合格证》，载明对被告与庆丰经合社建造的庆丰综合楼（现代国际大厦）工程进行规划验收，验收合格；该工程建筑面积为33542平方米；原审批为3-18层，现实际建造为3-17层（已确认）；违法建筑2069.64平方米已经规划确认，并经处罚、补交相关规费，可作产权，竣工图已包含违建面积部分。2009年5月31日，杭州市国土资源局作为甲方，被告、庆丰经合社作为乙方共同签订杭土合字（2003）198号合同的补充协议，约定甲方同意出让合同项下宗地地上总建筑面积调整为29716.52平方米，其中庆丰经合社地上建筑面积调整为10232.96平方米，被告地上建筑面积调整为19483.56平方米。2009年6月，杭州市国土资源局出具《杭�市建设工程项目土地使用情况复核验收合格通知书》，载明被告与庆丰经合社建造的现代国际大厦项目已竣工，对该工程的土地使用情况复核验收合格；宗地总面积5832平方米，建筑总面积29716.52平方米，其中商业用途土地的建筑面积8088.71平方米，综合（办公）用途土地的建筑面积21627.81平方米；凭本通知书及有关材料申请办理土地使用权变更登记或房产登记手续；庆丰经合社用房为开发性安置用地项目。2009年7月6日，被告取得现代国际大厦南座的国有土地使用证，土地使用权面积为2505平方米。
三、2014年2月12日，《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于创新楼宇用地管理促进楼宇经济发展实施意见的通知》（杭政办函[2014]18号）下发，该转发的实施意见中明确载明：在《杭州市人民政府办公厅转发市建委市规划局关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理实施意见的通知》（杭政办函[2012]2号）下发前已经签订土地出让合同，土地出让合同未约定“只能整体转让”、“不得分割转让”、“改变为经营性房地产用地由出让人收回后公开出让”或约定允许“全部或部分转让”等相关内容的科研、综合、办公、商业等经营性用地，且可以盘活用于发展楼宇经济的存量土地（工业用地除外），经各区政府（管委会）审查同意，报经市国土资源局审核批准后，允许直接按规划竣工验收最小单元分割转让。2015年4月1日，杭州市西湖区人民政府曾向本院出具《证明》一份，明确现代国际大厦南座符合杭政办函[2014]18号文件的申报条件，被告公司若依据该文件申请办理手续，区政府将该程序予以受理，并报市国土局审批。2015年5月12日，杭州市国土资源局曾函复我院，称被告可按照杭政办函[2014]18号文件规定，对现�国际大厦中属于该公司名下的全部土地使用权申请盘活，经批准后，可按规划竣工验收最小单元分割转让。
四、2010年10月26日，彭永军死亡。本案原告陈夏明、彭某1、彭某2分别系彭永军的妻子、大女儿、小女儿。2011年3月30日，彭永军的父亲彭庆国、母亲夏伟民与陈夏明、彭某1、彭某2在本院主持下达成调解协议，约定：“彭永军与他人共同为购买杭州市西湖区玉古路188号（现代国际大厦南座）501室房屋所签的转让协议中的彭永军享有的合同权利归陈夏明、彭某1、彭某2享有”。
本院认为，彭永军、徐浩彤与被告于2009年签订的《房屋转让协议书》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行。被告辩称该《房屋转让协议书》无效，但未能举证证明该协议存在合同法第五十二条规定的合同无效情形，故被告这一辩称意见，本院不予采信。彭永军、徐浩彤已经及时向被告支付购房款3647213.1元，被告也已将涉案房屋交付给彭永军、徐浩彤使用，但尚未协助彭永军、徐浩彤办理房屋过户手续。因彭永军已经死亡，其合同权利由原告陈夏明、彭某1、彭某2继受，故本案的争议焦点在于被告能否将案涉房屋过户至四原告名下。
现代物流大厦南座已经竣工规划验收合格，根据《房屋转让协议书》的约定，被告应当根据土地出让合同规定，经政府有关部门批准后，原则上在交房后六个月内办理案涉房屋的产权转让手续。本案中，案涉房屋已交付数年，房管部门亦已核发案涉房屋的房屋所有权证。虽然案涉房屋确实未领取国有土地使用证，但是土地出让合同约定被告有权将合同项下全部或部分土地使用权转让，亦未见任何行政职能部门以法律依据限制案涉房屋的转让，故案涉房屋国有土地使用证未能办理基于何种障碍并无证据显示，被告亦未能举证证明存在法律上或事实上的不能履行的情形，因此，原告请求被告履行办理所有权变更登记义务，于法有据，本院予以支持。但是，因为国有土地使用证一直未予办理，被告应在相关国有土地使用证办理之障碍消除后协助原告办理所有权变更登记。后续事项如因新的事实出现而再起争议，原告可另循法律途径解决。因不动产统一登记制度的施行，目前案涉房屋所在城市主城区已核发不动产权证，即房屋所有权证和国有土地使用证两证合一，故被告应在案涉房屋不动产权证办理障碍消除后协助办理所有权变更登记。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
杭州现代物流运营信息有限公司于杭州市西湖区玉古路188号现代国际大厦南座501室房屋的不动产权证办理障碍消除后三十日内协助徐浩彤、陈夏明、彭某1、彭某2办理上述房屋的所有权变更登记。
案件受理费36162元，财产保全申请费5000元，合计41162元，由杭州现代物流运营信息有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院,并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费(开户银行:工商银行杭州湖滨支行，开户名称:浙江省杭州市中级人民法院，帐号:12×××68)，在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵玲玲
人民陪审员 蒋卫芳
人民陪审员 王 皓
二〇一六年九月十一�
书 记 员 黄娟芬