广西壮族自治区鹿寨县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鹿民二初字第251号
原告罗志军，男。
原告汤艳芳，女。
以上二原告的委托代理人韦龙胜，柳州市正明法律服务所法律工作者。
被告徐玉莲，女。
委托代理人罗志宾（系徐玉莲之子），广西国发林业造纸有限责任公司员工。
被告谢向红，男。
原告罗志军、汤艳芳与被告徐某、谢向红租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月4日受理后，依法由代理审判员陶艳华适用简易程序，于2014年7月16日公开开庭进行了审理。原告罗志军、汤艳芳及其委托代理人韦龙胜，被告徐某及其委托代理人罗志宾，被告谢向红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗志军、汤艳芳诉称，被告徐某、谢向红二人于2014年4月15日签订的《门面租赁协议》涉及的鹿寨县南闸三巷七号7-1号门面系二原告所有的房屋，有二原告持有的房产证予以证实。被告徐某虽依据《关于家中旧房的分配及协议》取得使用权，但该使用权于2012年8月24日原告汤艳芳与被告徐某签订的《协议书》已作出了限制。《协议书》第7条约定南闸三巷7-1号一楼不能出租给别人做饮食行业，从谢向红的合同期满后，如又另外签订合同，罗志军夫妇可以参与与承租方在租金方面的洽谈，所得的租金以40%提取给罗志军夫妇，该条约定的主要内容是：一、徐某与他人签订租赁合同时，原告夫妇要参加租金方面的洽谈；二、原告夫妇可分配得40%的租金。从该协议书第7条的内容来看，徐某的使用权已经不完整了。也就是说，出租时徐某只有部分合同签订权，租金部分由原告夫妇共同参与洽谈；共同作出决定，原告夫妇是参加签订租赁合同的主体资格之一；徐某行使权取得的收入，如果是出租鹿寨镇南闸三巷7-1号房屋取得的，原告夫妇占有40%。该协议是因为二原告对两被告之前签订的门面租赁合同有异议发生纠纷到派出所调解处理时形成的，所以被告谢向红知道协议的全部内容。被告谢向红与徐某续签租赁合同前也持有该份协议书，对协议书的内容完全知道。那么，谢向红签订租赁合同时应邀请原告夫妇参加，与原告夫妇洽谈租金事宜。原告夫妇是签订租赁合同主体资格之一，没有原告夫妇参加签订合同，没有原告夫妇参与洽谈租金事宜，签订合同的主体不完备，合同不成立。因原告夫妇不参加租金事宜的洽谈，造成的结果是租金明显低于市场价，损害了原告分配得租金的利益。为此，二原告提起诉讼，请求判令：一、确认被告徐某与被告谢向红于2014年4月15日关于南闸三巷7-1号签订的《门面租赁协议》不成立；二、案件受理费及其他诉讼费由二被告承担。
二原告对其陈述在举证期限内提供的证据有：
1、汤艳芳与徐某于2012年8月24日签订的协议书一份，欲证明签订租赁合同时原告有参加租金方面洽谈的权利；
2、审理笔录7页，证明二被告明知原告有参加涉案房屋租金洽谈的权利，但二被告在签订合同时仍没有通知原告参加；
3、门面租赁协议，证明原告没参加二被告签订租赁合同的租金洽谈；涉案房屋的月租金1600元明显低于同街道的其他门面的月租金4000元；
4、门面所在的位置图片，证明涉案房屋处于旺口铺面；
5、涉案房屋产权证，证明原告对涉案房屋享有所有权及涉案房屋的面积是77.38平方米，折算涉案房屋每平米的租金是约20元，该租金明显低于市场价。
被告徐某辩称，涉案的房屋原系被告徐某与其丈夫罗松明的共同财产，徐某、罗松明与罗志军、罗志宾、罗志宏于2005年2月20日共同签订了《关于家中旧房的分配及协议》，约定徐某对本案涉案房屋即南闸三巷7-1号的一楼享有使用管理收益的权利，虽然原告享有所有权，但是原告已经将涉案房屋的使用权让渡给徐某，徐某有权利对涉案房屋进行出租。综上，请求法院驳回二原告的诉讼请求。
被告徐某为其辩解在举证期限内提供的证据有：
1、《关于家中旧房的分配及协议》一份，证明徐某对涉案房屋门面享有对外出租的权利；
2、（2012）鹿民二初字第384号判决书，判决书认为徐某依据《关于家中旧房的分配及协议》约定，有权将鹿寨镇南闸街三巷7-1号楼房门面租与他人，证明徐某对涉案房屋门面享有对外出租的权利。
被告谢向红辩称，2012年8月24日，徐某与汤艳芳签订的协议中第7条约定的内容，没有经过谢向红同意，这份协议无效。谢向红已如约向徐某交付了租金。如果该协议有效的话，按照协议书第3条的约定，罗志军夫妇不得干涉徐某对涉案房屋的合同签订权，但罗志军、汤艳芳的行为已经违反协议书约定的内容。综上，被告谢向红认为其于2014年4月5日与被告徐某签订的合同是有效的。
被告谢向红为其辩解在举证期限内提供的证据有：
《关于家中旧房的分配及协议》及（2012）鹿民二初字第384号判决书各一份，证明徐某对涉案房屋享有门面租赁权，徐某与谢向红于2014年4月15日签订的《门面租赁协议》成立并有效。
经庭审质证，二原告和二被告对对方提供的证据真实性均无异议，但均不认可对方的证明目的。
本院认为，原、被告对上述证据的真实性均无异议的证据，本院对以上证据的真实性予以认定。
综合当事人的陈述及举证，本院确认以下法律事实：被告徐某与罗松明原系夫妻关系，罗松明已于2011年8月16日去世；原告罗志军与原告汤艳芳系夫妻关系；被告徐某系原告罗志军之母亲。2005年2月20日，徐某、罗松明与罗志军、罗志宾、罗志宏三兄弟共同签订了《关于家中旧房的分配及协议》，协议约定主要内容为：家中原有旧房三间，分别分给三个儿子重建；该三块宅基地由三兄弟各自出资兴建，三间新房建好后，第一层楼由父母管理使用，用作生活及一般医药费等开支，二楼以上由各自管理；父母亲的一楼三间房屋的管理权到归天（去世）止，才能交还三个儿子使用。协议签订后，原告罗志军三兄弟将旧房拆除重建，罗志军并于2007年6月29日办理了所建楼房的房产证，原告罗志军为该楼房屋（鹿寨镇南闸街三巷7-1号）的所有权人。罗志军三兄弟亦按约定将所建楼房第一层交由徐某、罗松明管理使用，徐某、罗松明一直将楼房第一层出租给他人。2012年4月19日，被告徐某与被告谢向红签订《门面租赁合同》，将鹿寨镇南闸街三巷7-1号楼房以每月租金1400元租与谢向红，罗志军认为徐某无权将其门面租与他人而向本院提起诉讼，本院以（2012）鹿民二初字第384号判决书认定徐某依据《关于家中旧房的分配及协议》的约定，有权将鹿寨镇南闸街三巷7-1号楼房门面租与他人，并驳回罗志军的诉讼请求。2012年8月24日，原告汤艳芳与被告徐某又签订了一份《协议书》，该协议书的主要内容为：一、徐某从2012年8月起，每月收取鹿寨镇南闸街三巷7-1号楼房门面租金时，提取600元人民币给罗志军夫妇，罗志军夫妇也可以从签订合同经营者手中直接领取；二、鹿寨镇南闸街三巷7-1号楼房门面押金1500元由徐某交给罗志军夫妇保管，并写好收条，待合同期满后，如房子没有损坏不需维修，由罗志军夫妇退还押金1500元整给徐某；三、罗志军夫妇不得干涉徐某对鹿寨镇南闸街三巷7-1号楼房门面的合同签订权；四、罗志军夫妇应立即对鹿寨镇南闸街三巷7-1号楼房门面拆除的门、窗、电线恢复原貌；五、罗志军夫妇不得影响鹿寨镇南闸街三巷7-1号楼房门面合同签订者的正常经营，否则造成的损失由罗志军夫妇负责赔偿；六、对于鹿寨镇南闸街三巷7-1号楼房门面的维修押金1500元，只用于人为损坏的维修，自然损坏的如（管道老化、地震）造成的损坏由罗志军夫妇负责；七、鹿寨镇南闸街三巷7-1号楼房门面不能出租给别人做饮食行业，从谢向红的合同期满后，如又另外签订合同，罗志军夫妇可以参与与承租方在租金方面的洽谈，所得的租金以40%提取给罗志军夫妇。《协议书》签订后，按协议约定，自2012年8月至2014年4月15日期间，罗志军夫妇每月均向谢向红领取600元租金（其中2014年4月领取300元）。2014年4月15日，被告徐某未经二原告同意，又私自与被告谢向红签订的《门面租赁协议》，该《门面租赁协议》约定徐某将鹿寨镇南闸街三巷7-1、7-2号楼房二个门面向谢向红出租；出租期限为二年，即2014年4月15日起至2016年4月14日止；租金为每月每间1400元。二原告认为二被告签订《门面租赁协议》时未告知二原告，侵害二原告参与租金洽谈的权利，致使租赁的租金低于市场价，损害了二原告的租金收益，为此，二原告提起本案诉讼。
另查明，涉案门面自2007年建好后便一直向被告谢向红出租，其中，2007年至2012年期间每月租金为800元，2012年至2014年4月期间每月租金为1400元，2014年4月15日签订的租赁合同约定的租金为每月1600元。
本院认为，本案的争议焦点是被告徐某与被告谢向红签订的《门面租赁协议》是否成立的问题。
涉案房屋鹿寨镇南闸街三巷7-1号楼的所有权属于原告罗志军所有，根据徐某、罗松明与罗志军、罗志宾、罗志宏三兄弟于2005年2月20日共同签订的《关于家中旧房的分配及协议》约定，原告罗志军将属于自已所有的房屋第一层楼的管理使用权让与被告徐某，被告徐某因此取得了鹿寨镇南闸街三巷7-1号楼房门面对外出租的权利。2012年8月24日，原告汤艳芳与被告徐某又签订了一份《协议书》，该《协议书》依然承认被告徐某对鹿寨镇南闸街三巷7-1号楼房门面对外出租的权利，但《协议书》第7条同时约定了如果涉案门面再对外出租，二原告可以参与与承租方在租金方面的洽谈并有权收取40%的租金。本院认为，该《协议书》第7条约定二原告参与租金的洽谈的主要目的就是保障二原告享受40%的租金利益不受侵害，被告徐某将涉案房屋向他人出租，系其按《关于家中旧房的分配及协议》、《协议书》的约定行使涉案门面管理使用的权利，即被告徐某有权将鹿寨镇南闸街三巷7-1号楼房门面租与他人，同时，由于被告徐某与原告汤艳芳签订了《协议书》承诺汤艳芳夫妇享有40%的租金，因此，被告徐某在出租涉案房屋时的租金不能低于市场价格，否则将损害二原告的租金收益。因此，二原告的租金收益是否受到损害是本案定案的关键。根据审理查明，涉案门面自2007年建好后便一直向被告谢向红出租，其中，2007年至2012年期间每月租金为800元，2012年至2014年4月期间每月租金为1400元，2014年4月15日签订的租赁合同约定的租金为每月1600元，租金呈现递增状态。二原告主张2014年4月份签订的租赁合同按市场价涉案门面的租金每月应当是4000元，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，关于该主张，二原告负有举证的责任，现二原告未能提供有效证据予以证实，因此对于二原告的该主张，本院不予采纳。现二原告以二被告未让其参与租金洽谈致使二原告租金利益受到损害为由主张二被告签订的《门面租赁协议》不成立，因二原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告罗志军、汤艳芳的诉讼请求。
案件受理费760元，减半收取380元，由原告罗志军、汤艳芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或向柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。
代理审判员 陶艳华
二〇一四年八月八日
书 记 员 莫积凤