广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5439号
上诉人（原审原告、反诉被告）刘志军，住广东省深圳市南山区。
委托代理人卓朝炎，广东颖诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）朱艳平，住广州市南沙区，系广州市南沙区南沙臻辉房地产信息咨询服务部经营者。
委托代理人林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。
上诉人刘志军与被上诉人朱艳平居间合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第239号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年6月18日，涉案房屋原业主陈进年、朱世光（为卖方）与刘志军（为买方）、朱艳平个体经营的广州市南沙区南沙臻辉房地产信息咨询服务部（为中介方）签订《臻辉房地产买卖合同》，约定“买卖双方协商以下条款委托经纪人购入及出售位于广州市南沙区南沙街环市北路1号倚涛九街G23号D单元，该物业成交价为1100000元。付款方式：一次性，签订本合同时支付定金20000元给予卖方，在双方过户当天乙方一次性支付余下房款1080000元。买卖双方同意该物业交付使用的时间为甲方收齐所有房款当天。卖方应付经纪方中介及后续跟进服务费11000元，买方应付经纪方中介及后续跟进服务费11000元，本合同签订时，买方支付50%中介费5500元，剩余部分于该物业过户时支付。买卖双方在经纪方发出通知到合作银行签署《按揭合同》或房管签署《地产买卖合同》或到公证处公证或村委过户15天内，须配合经纪方办理上述交易事项，否则违约。如买方违约，则卖方有权没收已付定金，且有权再将该物业售予他人，但卖方不得再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿，如卖方违约，卖方除须双倍返还所收买方之定金，同时需赔偿买方为此支付的交易费用，但买方不得再为此向卖方进一步追究责任或要求赔偿。同时违约方需按照本合同或各自签署的《房屋买卖定金合约》支付经纪方中介及后续跟进服务费。从违约之日起当天内需支付经纪方买卖双方之中介及后续服务费，每延期一天需支付总金额的0.5%作为违约金至支付完毕之日止。本合约签订后，若不可抗力及国家政策变动原因导致本合约无法履行时，甲乙双方可以解除合约，但基于丙方已经促成合约的成立，且合约解除非丙方的过错造成，甲乙双方仍同意按本合约约定向某支付中介服务费及咨询费等”。合同签订后，刘志军向原业主支付购房定金20000元，并向朱艳平支付中介服务费5500元。2013年10月30日，原业主委托广东恒博律师事务所向刘志军发出律师函，要求刘志军及时办理房屋的过户手续并支付剩余房款。刘志军陈述因其不符合在广州市购房资格，与原业主于2013年11月6日协议解除《臻辉房地产买卖合同》，原业主向其支付30000元，包含退还定金20000元。朱艳平在进行居间活动过程中未审查刘志军的购房资格，其提供陈理琼的证明，以证明刘志军在购房时清楚有无购房资格。
另查明：刘志军提供银行贷款资料及租车费收据，以证明其利息损失及产生的交通费用。刘志军提供王娟的证明材料及刘志军儿子王某的证明，以证明朱艳平称可以公证买房及王某为刘志军准备购房款1100000元。经质证，朱艳平对上述证明材料的真实性、合法性、关联性均不予确认。而刘志军提供的综合授信合同显示，王某向银行贷款金额为3000000元，有效期限从2013年4月25日至2018年4月25日，用途为流动资金周转。
以上事实，有刘志军提供的《臻辉房地产买卖合同》、收据、中介费发票、律师函、解除《臻辉房地产买卖合同》协议书、贷款资料、户口簿及证明、租车费收据、证明材料、银行存折流水资料，朱艳平提供的《臻辉房地产买卖合同》、证明，以及当事人的陈述证实。
因本案纠纷，刘志军于2015年2月12日向一审法院提起诉讼请求：1、朱艳平因欺诈导致返还刘志军双倍中介服务费11000元；2、朱艳平支付刘志军应得双倍赔偿定金差额10000元；3、朱艳平赔偿刘志军预留购房款而导致的利息损失31625元；4、朱艳平赔偿刘志军购房未果而支出的交通费7200元；5、朱艳平赔偿刘志军精神损失费10000元，以上项目共计69825元；5、朱艳平承担本案的诉讼费用。诉讼中，刘志军变更诉讼请求为：1、朱艳平返还刘志军中介服务费5500元、利息2640元；2、朱艳平赔偿刘志军预留购房款而导致的利息损失31869元；3、朱艳平赔偿刘志军购房未果而支出的交通费7200元；4、朱艳平承担本案的诉讼费用。
朱艳平原审答辩称：1、朱艳平已完成了作为居间人的义务，刘志军应依约向朱艳平支付报酬；2、刘志军由于自身的原因导致与案外人签订《臻辉房地产买卖合同》无法履行，应承担由此带来的不利后果，本案签订的合同无法履行是因为刘志军不符合广州市购房条件，无法履行合同，朱艳平在第一次见到刘志军时候就明确告知限购政策，刘志军明确表示是符合购房条件的；3、刘志军诉请没有法律依据，朱艳平没有欺诈刘志军，不应该返还中介费。
朱艳平原审反诉请求：1、刘志军向朱艳平支付拖欠的中介费5500元；2、刘志军赔偿朱艳平违约金（每延期一天按中介费11000元的0.5%至支付完毕为止）；3、刘志军承担本案的诉讼费用。诉讼中，朱艳平变更诉讼请求，撤回要求刘志军赔偿朱艳平违约金的反诉请求。
刘志军原审答辩称：朱艳平没有资质，清楚刘志军不具备购房条件，朱艳平没有提供合格的中介服务，所以不同意朱艳平的反诉请求。
原审法院认为：刘志军与朱艳平签订的《臻辉房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。王楠向银行贷款发生在刘志军与原业主及朱艳平个体经营的广州市南沙区南沙臻辉房地产信息咨询服务部签订《臻辉房地产买卖合同》之前，且王某是刘志军的儿子，原审法院对其出具的证明及刘志军陈述王某为其准备购房款不予采信。刘志军不符合在广州市购房资格致使买卖合同不能继续履行，而广州市的限购政策已经公布，为大众所知晓，刘志军自身存在过错，刘志军提供的证据又不能证明朱艳平采取欺骗手段促成刘志军与原业主签订《臻辉房地产买卖合同》，故刘志军要求朱艳平返还中介服务费5500元及利息2640元、赔偿刘志军预留购房款而导致的利息损失31869元及支出的交通费7200元的依据不足，原审法院不予支持。朱艳平虽然已促成原业主与刘志军签订《臻辉房地产买卖合同》，但朱艳平未审查刘志军的购房资格，另朱艳平虽提供陈某乙的证明，但陈某乙无出庭作证，原审法院对该证明材料不予采信，朱艳平提供的证据不足以证明其在进行居间活动过程中采取合理方式提请刘志军注意其自身是否属于限购对象，以及在不具备购房资格情况下签订上述合同的风险，怠于行使居间人应尽的审查告知义务，故朱艳平要求刘志军支付中介服务费5500元，原审法院不予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十五条的规定，于2015年8月7日判决：一、驳回刘志军的诉讼请求；二、驳回朱艳平的诉讼请求。一审案件受理费980元，由刘志军负担。反诉案件受理费25元，由朱艳平负担。
判后，刘志军不服原审判决，向本院提起上诉，刘志军上诉具体事实与理由如下：刘志军诉朱艳平居间合同纠纷一案，已由南沙区人民法院作出一审判决，刘志军认为该判决在认定事实及适用法律方面存在错误：一、该一审判决认定刘志军在签订《臻辉房地产买卖合同》存在过错，没有法律依据和事实根据的。刘志军是年近七十，有××证的癌症患者，非广州本地户籍及居住广州，对广州房屋限购政策不了解，并无任何出奇之处。一审判决毫无根据的用推断代替证据，确定刘志军也是过错方，如果说刘志军的错误就是刘志军太相信朱艳平无所不能，当刘志军后来知道广州房屋限购政策后要求退钱时，反观朱艳平是拒绝退款，而朱艳平在为促成交易签三方合同前承诺买卖双方时几乎是无所不能，一会承诺能为刘志军办广州户口，一会能促成公证买房等手段欺骗一个年近75岁的四级××的癌症患者叫刘志军不退钱而且贷款准备买房，作为中介专业从业者，应该是对广州本地房地产政策无所不知，而有近期广州购房经历的人，及本地法律从业者对现在房屋中介行业常见陷阱应该是深有体会的，但朱艳平是明知故犯，有意不告知不审查，合同签订收取费用后对涉及自己一般义务或实质义务时则是百般推诿拖延，足足折腾刘志军半年时间，结果是房子不卖了，中介费也不给退。具体到本案，朱艳平表现，该告知不告知，该审查不审查的违规操作，给刘志军造成了巨大的精神伤害和经济损失责任应该完全在于中介方，一审判决用各打五十大板的办法，全部驳回，即使双方均有过错，双方也不可能是完全对等，显然作为中介方的朱艳平过错应该更大一些。这种各打五十大板的判决客观上为朱艳平保驾护航，使刘志军合法权益得不到保护，导致刘志军精神损失。二、一审判决是显失公平。一审判决结果显示朱艳平在存有全部或主要过错的情况下，却获得了5096中介费的收益，而刘志军不仅损失了该中介费支出，还要承担为购房各款产生的利息损失及多次往返深圳至广州南沙进行协调沟通的交通费用。既然一审判决认定朱艳平存在过错，又不需要对其过错承担任何责任，这于法于理显然没有任何公正公平可言。刘志军上诉请求：1、撤销（2015）穗南法民三初字第239号民事判决第一项，改判为由朱艳平返还刘志军中介服务费5500元，利息2640元，赔偿刘志军预留购房款而导致的利息损失31869元，交通费支出7200元；2、维持（2015）穗南法民三初字第239号民事判决第二项。二审庭询中，刘志军明确其要求朱艳平赔偿的交通费为2013年6月18日之后的支出，金额为4500元。
朱艳平二审答辩称：一、朱艳平已完成了作为居间人的义务，刘志军应依约向朱艳平支付酬劳。刘志军在朱艳平的介绍下与案外人陈进年、朱世光就购买案外人所有的位于广州市南沙区南沙街环市北路1号倚涛九街G23号D单元的房屋达成协议，并签订《臻辉房地产买卖合同》，就房屋的价格、合同的履行的相关问题作了具体的约定。至此，刘志军与案外人的合同已成立，刘志军也完成了作为居间人的义务，根据法律规定，朱艳平作为居间人有权获得报酬。二、朱艳平已经履行了合理的提示义务，是由于刘志军的原因导致合同无法履行，刘志军应该承担其责任，且刘志军是否符合购房条件不是答辩人应审查的义务。广州市限购政策早已公布，为大众所知晓，刘志军有多种途径知悉这一事实，不存在朱艳平隐瞒这一事实欺骗刘志军答订合同的可能。一审中朱艳平已提交陈某乙的证言可证实这一事实。另，刘志军是否符合广州市购房资格不属于朱艳平应审查的义务，朱艳平作为房产中介商，在交易中起到居间的作用，根据《合同法》第四百二十四条的规定，朱艳平只是为双方提供一个良好的交易环境，促成交易成功，并无需对交易双方资格进行审查，也无需对交易的结果承担责任。
经庭询，本院确认一审法院确明事实，另查明：1、刘志军二审庭询中陈述：“2013年6月18日签订了合同，6月18日之前朱艳平就和我说，由于我没有广州户口买不了房，如果办理不了户口也可以办理公证买房。所以到6月18日我就签订了合同交付了定金。因为有好处，所以无论是办理户口还是公证买房我方都同意，并且交了押金和中介费。”2、深圳市路顺通汽车服务有限公司在王某与中国民生银行股份有限公司深圳分行签订的《综合授信合同》中，作为保证人提供了担保。
二审诉讼中，刘志军向本院申请证人于某乙出庭作证，以证明其租用深圳市路顺通汽车服务有限公司的车辆从深圳市至广州市南沙区签约及与朱艳平起争执的事实，另证明在此过程中所产生租用车费用。
本院认为：《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据刘志军的上诉请求和朱艳平的答辩意见，分析如下：
1、王某为刘志军的儿子，其向银行贷款发生在刘志军与原业主及朱艳平签订的《臻辉房地产买卖合同》之前，故原审法院对王某出具的证明及刘志军陈述王某为其准备购房款不予采信并无不妥。因于某乙任职于深圳市路顺通汽车服务有限公司，而深圳市路顺通汽车服务有限公司在王某与中国民生银行股份有限公司深圳分行签订的《综合授信合同》中，作为保证人提供了担保，于某乙任职公司与刘志军儿子王某有利害关系，故对于某乙证言，本院不予采信。
2、广州市的限购政策已经公布，为大众所知晓。从刘志军二审自述可知，刘志军不符合广州市购房资格，朱艳平作为中介方已于2013年6月18日买卖双方正式签订《臻辉房地产买卖合同》前告知过刘志军，虽然朱艳平对刘志军所述朱艳平许诺的刘志军没有广州户口买不了房，如果办理不了户口也可以办理公证买房的事实不予认可，刘志军亦无向本院提交具体证据予以证实，但从该自述可确定刘志军在签订买卖合同之前对其自己不符合广州市购房资格是已知晓的，在此情况下，刘志军仍与案外人签订购房合同，导致交易未成功，刘志军应承担相应的责任。本案刘志军所提交的证据并不足以证明朱艳平采取欺骗手段促成其与原业主签订《臻辉房地产买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”刘志军应支付相应的中介服务费。据此，刘志军要求朱艳平返还刘志军中介服务费5500元于法无据。至于刘志军诉请利息2640元，赔偿刘志军预留购房款而导致的利息损失31869元，交通费支出4500元并无合同依据，故原审法院不予支持并无不当，本院予以维持。
综上，原审查明事实清楚，适用法律正确。刘志军上诉请求、理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费980元，由刘志军负担（经批准，上诉人刘志军应负担的二审案件受理费980元予以免交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 罗 涛