江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中民终字第00882号
上诉人（原审被告）靖江市碧桂园房地产开发有限公司，住所地靖江市通江路与阳光大道交界处西南侧。
法定代表人杨文杰，该公司经理。
委托代理人姚曙琴（特别授权），江苏君谊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘明。
被上诉人（原审原告）朱敏。
两被上诉人共同委托代理人栗文华（特别授权），江苏方德律师事务所律师。
上诉人靖江市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称靖江碧桂园公司）与被上诉人刘明、朱敏商品房预售合同纠纷一案，靖江市人民法院于2015年7月23日作出（2015）泰靖民初字第295号民事判决。上诉人靖江碧桂园公司不服该判决，依法向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭于2015年10月30日公开开庭进行了审理，上诉人靖江碧桂园公司委托代理人姚曙琴、被上诉人刘明、朱敏共同委托代理人栗文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：靖江碧桂园公司系泰州市碧桂园房地产开发有限公司投资10000万元人民币于2013年1月30日设立的法人独资有限责任公司，其在靖江市阳光大道南侧开发了“靖江碧桂园”楼盘。2013年9月5日、10月18日，靖江碧桂园公司对包括本案所涉商品房在内的待售房屋销售价格至靖江市物价局进行了备案。2013年9月18日、10月7日靖江碧桂园公司取得《商品房预售许可证》。2013年10月19日，“靖江碧桂园”开盘，靖江碧桂园公司在公示价目表上以“按揭原价”、“惠后价”的标价方式公示商品房销售价格，并以“按揭原价”为基础进行打折销售。案涉7幢2单元1201号房的“按揭原价”为1228775元、“惠后价”为1046746元。该房屋的“备案价”1224600元未公示。后双方签订《靖江碧桂园认购书》，约定刘明、朱敏认购靖江碧桂园7幢2单元1201室（J557型）洋房，建筑面积140.92平方米，套内面积106.63平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积34.29平方米，认购总价1046746元，付款方式为期楼洋房［按揭］一个月分期，刘明、朱敏所认购物业已依次享受以下优惠：1.VIP卡优惠1万元；2.派筹优惠2万元；3.开盘优惠98折；4.开盘尊享优惠9折；5.老推新最高额享99折优惠；6.洋房（面积120-150㎡）签约即送4万元车位优惠券（仅适用于一次性长租20年的车位，待车位出租时可享租金总价4万元优惠）。2013年11月6日，原、靖江碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定刘明、朱敏向靖江碧桂园公司购买案涉商品房，房号、建筑面积、套内面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积及总房款均与认购书约定的内容一致。合同附件四补充协议书第二条约定，刘明、朱敏须在签订合同时支付566746元并向贷款银行办理按揭申请手续，余款480000元须于2013年12月6日前付清。合同和附件还约定了其他内容。合同签订当日，刘明、朱敏支付购房款566746元。2013年11月29日，刘明、朱敏支付购房款480000元。
靖江碧桂园公司开盘销售“靖江碧桂园”期间，其宣传彩页载明以下内容：“开盘特惠、5重大礼”，“大礼1.VIP卡优惠1万元；大礼2.认筹优惠2万元；大礼3.J472-b、J472-c户型（面积95-119㎡）额享2万元优惠；J472-a、J557、J521户型（面积120-133㎡）签约即送4万元车位优惠券（仅适用于一次性长租20年的车位，待车位出租时可享租金总价4万元优惠）；大礼4.开盘特惠98折；大礼5.老推新最高额享99折（优惠具体细则及限量房源，以现场公示为准）。”靖江碧桂园公司在《购房温馨提示》中载明：“恭喜您成功购买靖江碧桂园的单位，即将成为我们尊贵的业主！在完成认购手续后，敬请仔细阅读以下内容：一、签约提示：1.签约日期：按《靖江碧桂园认购书》约定的签署《商品房买卖合同》日期。2.基本签约流程……3.注意事项……二、付款方式和具体操作的提示：付款方式：高层洋房：1.自付方式，付款期限一个月（96折），签约时付30%、一个月内付70%；付款期限六个月（98折），签约时付40%、三个月内付30%、六个月内付30%。2.按揭方式，付款期限一个月（98折），签约时付30%、一个月内付70%。”
原审法院另查明：2013年11月5日，靖江市物价局官方网站公示靖江碧桂园商品住宅明码标价表，对靖江碧桂园公司开发的靖江碧桂园第4、5、7、9、10、11、12幢房屋的房号、建筑面积、销售单价、共有分摊建筑面积及总价进行公示，每一幢标价表后均注明“优惠情况：一次性付款客户享受98折优惠，按揭客户享受99折优惠，凭我司凤凰会（业主会）VIP卡可享受1万元优惠（仅可抵扣楼款）”。
原审法院再查明：2014年9月17日，泰州市靖江工商行政管理局作出靖工商案（2014）00195号行政处罚决定书，认为：靖江碧桂园公司在对外宣传中使用“3小时狂销14亿”、“中国房地产10强”进行不真实的宣传，直接影射其企业的资质以及开发楼盘的热销程度，误导了公众，扰乱了市场竞争秩序，违反了市场交易中的诚实信用原则，属虚假宣传的行为。靖江碧桂园公司在广告宣传中使用“中国驰名商标”字样，属将“驰名商标”字样用于广告宣传的行为。靖江碧桂园公司在宣传中使用“10分钟便捷生活圈”广告内容，属未按规定发布广告的行为。针对前述行为，决定责令靖江碧桂园公司消除影响并改正，合并处以13万元罚款，上交国库。
2014年9月23日，靖江市物价局作出（2014）靖价检案2号行政处罚决定书，查证靖江碧桂园公司在2013年10月19日开盘时存在如下价格行为：1.6幢、11幢楼的备案批复时间为2013年10月18日，于2013年10月19日开盘对外销售；2.在公示价目表上以“按揭原价”“惠后价”的标价方法公示商品房销售价格，部分房源标示的“按揭原价”的价格高于申报备案价格，并以此“按揭原价”为基础进行打折销售。靖江碧桂园公司上述行为属于利用虚假或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易的行为，决定对靖江碧桂园公司处以15万元罚款的行政处罚。
原审法院认为，本案争议焦点是靖江碧桂园公司是否存在欺诈行为给刘明、朱敏造成损失。双方之间存在商品房买卖合同关系，作为平等民事主体在合同签订、履行过程中均应遵守基本的诚实信用原则。靖江碧桂园公司在销售过程中未公示“备案价”，而以高于“备案价”的“按揭原价”为基础进行打折销售，该行为受到行政处罚，应当给予否定性评价。但从合同签订的过程来看，靖江碧桂园公司前述行为属于合同签订前的价格公示行为，公示价格并非合同成交价，双方在签订认购书和商品房买卖合同前均会对各项打折优惠进行协商，在达成一致意见后才确定成交价。且刘明、朱敏对于成交价的认可并非单单取决于“按揭原价”，而必然还要基于对开发商资质、房源质量、地理位置、生活配套以及“按揭原价”等各项因素综合考量后作出完整意思表示。本案中，刘明、朱敏并未举证证实因靖江碧桂园公司未公示“备案价”而导致其对于开发商资质、房源质量、地理位置、生活配套等决定成交价的诸多因素均产生错误认识，并基于错误认识直接作出对于成交价的非真实意思表示。靖江碧桂园公司即使存在价格欺诈，因该欺诈行为并不导致双方间基于真实意思表示订立的商品房买卖合同撤销或变更，刘明、朱敏主张靖江碧桂园公司以“按揭原价”作为打折基础构成价格欺诈并要求靖江碧桂园公司赔偿损失，无法律依据，原审法院对此不予支持。
关于靖江市物价局在官方网站公示商品住宅明码标价表，系行政机关依照其职权依法对商品房面积、价格等通过公示的方式进行监督管理，与靖江碧桂园公司单方发布广告许诺的行为从形式上存在明显区别。且标价表公示期间，靖江碧桂园已经以“按揭原价”开盘销售，案涉商品房买卖合同签订后，刘明、朱敏享受的优惠已经明确，标价表虽然注明有折扣优惠，但不能证实该优惠是刘明、朱敏在合同中享受的优惠之外，靖江碧桂园公司另行作出的优惠承诺，该优惠的基础是“备案价”还是“按揭原价”，相关的意思表示并不具体、明确。故刘明、朱敏主张靖江碧桂园公司未按公示商品住宅明码标价表中载明的折扣给予刘明、朱敏优惠属欺诈行为，理由亦不成立，原审法院亦不予采信。
对于靖江碧桂园公司宣传彩页中载明的各项优惠，双方在签订认购书时均作出了明确约定，以案涉房屋公示的“按揭原价”作为打折基础，依次享受认购书约定的各项优惠后，达成的认购价即为双方签订合同约定的成交价。因此，可以认定刘明、朱敏已经享受了靖江碧桂园公司宣传彩页中载明的各项优惠。
关于《购房温馨提示》中载明的高层洋房按揭一个月（98折），刘明、朱敏称因靖江碧桂园公司欺诈行为导致其未享受该优惠。原审法院认为，靖江碧桂园公司答辩称“按揭原价”就是已经享受按揭折扣后的价格，该折扣与《购房温馨提示》中载明的付款方式是一致的，因此可以认定，靖江碧桂园公司认可该按揭折扣是符合条件的购房人确定可以享受的价格优惠，并且未包含在认购书载明的各项优惠中。靖江碧桂园公司在认购书签订后，将《购房温馨提示》交付给刘明、朱敏，其中载明的按揭折扣内容明确、具体，应当认定为靖江碧桂园公司明示的价格优惠要约，一经刘明、朱敏接受，视为商品房买卖合同的内容，其与刘明、朱敏已签订商品房买卖合同，则应当履行兑现该价格优惠的义务。综观合同签订过程，靖江碧桂园公司并未对享受按揭折扣前的价格进行公示，对于“按揭原价”就是已经享受按揭折扣优惠后价格的事实，也没有提交充分证据证实已经向刘明、朱敏履行了告知义务，且该按揭折扣能否确定享受，取决于商品房买卖合同签订后刘明、朱敏是否按照约定的期限履行付款义务。靖江碧桂园公司辩称开盘当日公示的“按揭原价”就是已经享受按揭折扣后的价格，无事实依据且与常情不合，原审法院不予采信。但如上所述，刘明、朱敏能否享受该折扣优惠取决于其自身履行合同中的付款义务履行情况，且因双方就该折扣如何兑现并无明确约定，原、靖江碧桂园公司间所存在的争议系合同履行问题，靖江碧桂园公司未履行该义务，并不构成欺诈。综上，刘明、朱敏请求靖江碧桂园公司赔偿因刘明、朱敏受欺诈所产生的房屋差价、迟延赔偿利息损失，依法不予支持。
然而，根据靖江碧桂园公司《购房温馨提示》，刘明、朱敏购买案涉房屋系按揭付款且一个月付清，已经符合享受《购房温馨提示》折扣的条件，靖江碧桂园公司应当依约履行合同义务即按照承诺的98折给予刘明、朱敏相应的房款折扣，并承担自刘明、朱敏主张权利之日起至实际支付之日止的利息损失。根据双方合同约定的购房总价，靖江碧桂园公司应向刘明、朱敏给付上述折扣款20934.92元（1046746元×2%），并承担自2015年1月29日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。从保护权利人实现权利原则，避免讼累，本院对靖江碧桂园公司上述应尽义务在本案中予以判定。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条、第六十条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、驳回刘明、朱敏基于靖江碧桂园公司欺诈行为要求靖江碧桂园公司赔偿房屋差价、至起诉之日的迟延赔偿利息等损失共计55566.39元，以及自起诉之日至实际赔付之日止的迟延赔偿利息的诉讼请求；二、靖江碧桂园公司于判决生效之日起十日内给付刘明、朱敏购房折扣款20934.92元，并承担自2015年1月29日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。案件受理费1180元，由刘明、朱敏负担730元，由靖江碧桂园公司负担450元（刘明、朱敏已预交590元，刘明、朱敏应于判决生效之日起十日内向原审法院补交140元，靖江碧桂园公司应于判决生效之日起十日内向原审法院交纳450元）。
上诉人靖江碧桂园公司不服原审判决，向本院上诉称：一、双方签订的商品房买卖合同合法有效，合同约定的价格就是最终价格，双方必须依合同履行。一审判决认定上诉人未依据《购房温馨提示》给予被上诉人付款折扣优惠，应根据付款方式再打折是错误的。二、上诉人开盘公示的“按揭原价”及认购书、商品房买卖合同中约定的价格就是已经打了98折的价格，不存在理解上的障碍。购房温馨提示不构成要约。一审判决认定事实不清，请求撤销原审判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人刘明、朱敏答辩称：上诉人称按揭原价属于已经打折的价格，属于刻意歪曲事实。首先，从“按揭原价”的字面上推不出已经打折的含义。其次，所有折扣及原始价格依法应公示，未经公示的价格不属于双方合意的价格。再次，上诉人称以认购书和合同为准认定折前价及折后价，但认购书记载的各项优惠中根本不包含其声称的在原始价格基础上先给予98折或96折的优惠，该辩解与认购书内容完全冲突。最后，根据上诉人明确的房屋买卖流程，认购书签订在前，《购房温馨提示》发放在后，购房温馨提示中记载的折扣不可能记载在认购书中，更不可能出现在之前的价目表中。且根据法律规定，上诉人作出的价格承诺具体确定，不论是否载入合同，均具有法律约束力。上诉人称《购房温馨提示》承诺的优惠折扣已经兑现，则实质上属于要约。请求驳回上诉，维持原判。
二审中双方均未提交新的证据。
二审审理查明的事实与原审查明的一致，本院予以确认。
经双方当事人确认，本案二审争议焦点：上诉人靖江碧桂园公司是否应当按购房温馨提示载明的内容给予被上诉人付款折扣。
本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，《购房温馨提示》是上诉人在认购书签订后发放给购房人的，其中载明的折扣内容明确、具体，根据上述司法解释的规定，应当认定为上诉人明示的价格优惠要约，一经购房人接受，应视为合同的内容。上诉人与本案中的购房人已经签订商品房买卖合同，则应当向购房人履行兑现该价格优惠的义务。因本案购房人购买案涉房屋系按揭付款且一个月付清，已符合享受《购房温馨提示》中载明的折扣条件，上诉人应当按照其承诺的98折给予购房人相应的房款折扣，并承担自购房人主张权利之日起至实际给付之日止的利息损失。至于上诉人辩称《购房温馨提示》中载明的相关优惠已经在其公示的“按揭原价”中体现，购房人不应再次享受该优惠一节，上诉人并未对享受按揭折扣优惠前的价格进行公示，其所提交证据并不能证实其就“按揭原价”就是已经享受按揭折扣优惠后的价格的事实向购房人履行了告知义务，且双方签订的认购书中载明的各项优惠并不包括上述优惠，该《购房温馨提示》也是在认购书签订后向购房人发放的，故上诉人的上述辩解理由，无事实依据，本院不予采信。
综上，上诉人靖江碧桂园公司的上诉请求和理由没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费323元，由上诉人靖江碧桂园公司负担。（上诉人已预交1180元，剩余857元由本院退还上诉人）
本判决为终审判决。
审 判 长 于 焱
审 判 员 刘艳生
代理审判员 王小莉
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 蒋 琳