四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川15民终875号
上诉人（原审原告）：四川省宜宾市生活服务公司。住所地：四川省宜宾市翠屏区东城匡时街**号。
法定代表人：肖绍华,总经理。
委托代理人：张选隆,宜宾市翠屏区南广律师事务所法律工作者。
委托代理人：颜朝文，公司员工。
被上诉人（原审被告）:邓轶，男，1982年11月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
委托代理人：邹志春，邓轶母亲，1958年3月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
被上诉人（原审第三人）：罗万成，女，1972年11月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
被上诉人（原审第三人）：李秋荣，女，1987年2月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
上诉人四川省宜宾市生活服务公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2015）翠屏民初字第3683号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，位于翠屏区上北街3×号-3×号1-10层房屋系原告所有。2014年9月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定：“一、乙方租赁甲方宜宾市翠屏区上北街3×号-3×号1-10楼房屋开展经营。租赁期从二〇一四年十月一日起至二〇二二年九月三十日止，租赁费伍万元；二、本合同签订时，乙方需向甲方交纳季度租金作为租赁保证金壹拾万元。乙方从租赁之日即交当月租赁费，实行先交租金后租用的原则。以后每月10日以前必须完清下月租赁费，逾期五天未交租金，甲方有权取消乙方租赁资格，扣收保证金，无条件收回租赁房，终止本协议，由此产生的一切经济损失和后果概由乙方负责；五、租赁期内乙方不准擅自转租转让给其他人经营，否则所签转租转让合同无效，甲方即取消乙方的租赁资格，扣收保证金，乙方还须承担甲方的一切经济损失；十、双方签订后应按协议严格执行，违约方承担违约金壹拾万元。”后被告向原告交纳了保证金10万元。2015年1月23日，被告向原告出具承诺书，承诺：“今日我邓轶向生活服务公司承诺在本月30日支付壹拾万元整，如果未支付等同于我自己放弃以后的经营权………，注：壹拾万元的利息，每月两千元由我支付”。且原、被告双方均认可租金利息从2015年2月1日起计算，按月息2分计算。双方均认可被告截至2015年11月30日已欠付租金35.6万元，认可该差欠租金不包含第三人罗万成、李秋荣承租部分的租金。
另查明，被告分别于2014年7月1日、2015年2月12日与第三人罗万成、李秋荣签订《房屋租赁合同》，将讼争房屋的底层部分转租罗万成，每月租金18000元，将讼争房屋的2-3层转租李秋荣，每月租金8000元，现租赁期均未届满。2014年11月19日、2015年5月13日原告分别向第三人罗万成、李秋荣出具同意转租协议，但载明该证明仅用于办理工商营业执照。原告分别从2014年12月、2015年5月直接收取第三人罗万成、李秋荣的房屋租金至今。
原告起诉到法院，请求法院判令：1.解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.要求被告全部返还位于翠屏区上北街3×号-3×号1-10楼的全部房屋；3、被告支付截至2015年11月30日尚欠的房屋租金35.6万元及利息20000元；4、被告支付从2015年12月1日起至实际交付房屋之日止的房屋占用费（按每月50000元计算）；5、被告承担违约金100000元；6、诉讼费由被告承担。
一审法院审理认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，应予认定。合同约定如被告逾期五天未交租赁费，原告有权取消被告租赁资格，扣收保证金，无条件收回租赁费，终止租赁合同。被告截至2015年11月30日共计差欠原告租金35.6万元，违反了合同约定，现原告诉请解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定，法院予以支持。原告请求被告邓轶返还双方签订的《房屋租赁合同》中所涉房屋，因被告已经将该房屋底层部分转租第三人罗万成，该房屋2-3层整体转租第三人李秋荣，并且原告知晓该转租且同意，加之从2014年12月、2015年5月起转租部分的房屋租金均由原告收取，故该转租行为应当视为原告同意，因该部分租赁房屋的租赁期限未届满且未存在有符合解除合同返还房屋的条件，故针对原告的该项请求，法院依法支持为被告邓轶于本判决生效之日起30日内向原告生活服务公司返还位于翠屏区上北街3×号-3×号底层（除第三人罗万成租赁部分）及4-10层的房屋。原告主张被告立即支付截至2015年11月30日尚欠租金35.6万元，因被告对此金额不持异议，法院予以确认并支持。原告请求被告支付从2015年12月1日起至被告实际返还房屋之日止的房屋占用费（均按每月50000元计算），因原告当庭认可分别自2014年12月、2015年5月起收取了第三人罗万成、李秋荣共计26000元/月的租金，故法院认为现被告邓轶每月实际应付租金应为24000元（50000元-26000元），加之被告实际返还房屋应为扣除第三人租赁部分，故至实际返还房屋之日止的房屋占用费也应按每月24000元予以计算，对原告的该部分请求，法院依法支持为被告邓轶向原告支付自2015年12月1日起至双方租赁合同解除之日止的租金以及从租赁合同解除之日起至被告邓轶实际返还租赁房屋之日止的房屋占用费（均按24000元/月计算）。原告诉求被告支付利息2万元，因被告对该金额不持异议，该费用不违反法律规定，法院予以支持。原告请求被告支付违约金10万元，被告提出该金额过高，请求人民法院予以调整，因被告长期拖欠租金，构成违约，法院酌情支持该金额为5万元。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除原告四川省宜宾市生活服务公司与被告邓轶于2014年9月30日签订的《房屋租赁合同》并于本判决生效之日起30日内返还位于翠屏区上北街3×号-3×号底层（除第三人罗万成租赁部分）及4-10层的房屋。二、被告邓轶于本判决生效之日起30日内向原告四川省宜宾市生活服务公司支付至《房屋租赁合同》解除之日止的租金（截至2015年11月30日尚欠租金35.6万元，2015年12月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止的租金，按24000元/月计算）。三、被告邓轶于本判决生效之日起30日内向原告四川省宜宾市生活服务公司支付从《房屋租赁合同》实际解除之日起至实际返还房屋之日止房屋占用费用（按24000元/月计算）及逾期支付租金产生的利息损失2万元。四、被告邓轶于本判决生效之日起30日内向原告四川省宜宾市生活服务公司支付违约金5万元。案件受理费7090元，减半收取3545元，由被告邓轶负担。
宣判后，四川省宜宾市生活服务公司不服，向本院提起上诉称：1、一审判决不返还房屋错误，上诉人与邓轶的租赁合同解除，不能因为第三人的租赁而判决不返还；2、未同意转租，未直接收第三人的租金。请求依法改判解除合同，返还全部房屋。
邓轶答辩称，转租是没有给上诉人说，但上诉人后来出具了《说明》帮助办理工商执照，说明上诉人同意转租，因经济下行压力大，我们才转租减损。
罗万成答辩称，上诉人知晓转租事实，如果上诉人要收回也可以，只要返还保证金和装修费。
李秋荣答辩称，我们装修时上诉人知晓，如果要收回，只要返还保证金和装修费。
本案经二审审理，对一审认定的事实予以确认。二审中，上诉人自认收取了李秋荣、罗万成的租金，但收据没有向罗万成、李秋荣出具，而是向邓轶出具的。另二审中上诉人自认一审庭审后，被上诉人仍向其缴纳了部分租金，可在判决金额中抵扣，该金额共计156000元。双方都当庭表示，现房屋并未返还。
本院认为，关于上诉人四川省宜宾市生活服务公司提出“一审判决不返还房屋错误，上诉人与邓轶的租赁合同解除，不能因为第三人的租赁而判决不返还”的问题。本院认为，虽四川省宜宾市生活服务公司出具《说明》协助原审第三人办理工商执照的行为可视为其认可邓轶转租第三人，但并不能成为四川省宜宾市生活服务公司与第三人直接达成房屋租赁关系的依据。现第三人虽直接支付房租与四川省宜宾市生活服务公司，但四川省宜宾市生活服务公司仍向邓轶出具收据，第三人直接支付四川省宜宾市生活服务公司房租的行为应视为指示交付，第三人的房屋租赁关系的相对方仍为其签订《房屋租赁合同》和《房屋分包合同》的相对方邓轶，故上诉人的该点上诉理由成立，本院予以支持。
因本案租赁合同双方是四川省宜宾市生活服务公司和邓轶，邓轶所欠租金抵扣双方无异议的已交付的租金金额和上诉人自认扣除的金额外，本院支持为（356000元-156000元）即200000元。因邓轶未对交与上诉人的保证金10万元提出主张，本院在本案中不予处理。对2015年12月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止的租金，本院支持为按合同约定的50000元/月计算，《房屋租赁合同》实际解除之日起至实际返还房屋之日止房屋占用费用按50000元/月计算。
对于一审支持的违约金50000元与利息20000元，上诉人未提异议，本院予以确认。
综上，一审法院认定事实错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持四川省宜宾市翠屏区人民法院（2015）翠屏民初字第3683号民事判决第四项，即“被告邓轶于本判决生效之日起30日内向原告四川省宜宾市生活服务公司支付违约金5万元”。
二、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2015）翠屏民初字第3683号民事判决第一项、第二项，第三项。
三、解除四川省宜宾市生活服务公司与邓轶于2014年9月30日签订的《房屋租赁合同》并于本判决生效之日起30日内返还位于翠屏区上北街3×号-3×号1-10楼的房屋。
四、邓轶于本判决生效之日起30日内向四川省宜宾市生活服务公司支付至2015年11月30日止的租金200000元，2015年12月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止的租金，按50000元/月计算）。
五、邓轶于本判决生效之日起30日内向四川省宜宾市生活服务公司支付从《房屋租赁合同》解除之日起至实际返还房屋之日止房屋占用费用（按50000元/月计算）及逾期支付租金产生的利息损失20000元。
六、驳回四川省宜宾市生活服务公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7090元，减半收取3545元，二审案件受理费7090元，合计10635元，由四川省宜宾市生活服务公司负担794元，由邓轶负担9841元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 军
审 判 员 李 荷
代理审判员 龙 雨
二〇一六年七月十一日
书 记 员 王付兵