云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第743号
上诉人（原审被告）安宁保利投资有限公司。住所地：安宁市大屯新区宁湖路*号。
法定代表人吴光明，董事长。
委托代理人江芸华，云南汇同律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）张建芬，女，汉族，1977年2月25日出生。
被上诉人（原审原告）杨明冶，男，汉族，1975年3月2日出生。
上诉人安宁保利投资有限公司因与被上诉人张建芬、杨明冶商品房预售合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2015）安民初字第1038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认如下法律事实：2013年5月10日原告张建芬、杨明冶与被告安宁保利投资有限公司签订《商品房购销合同》，约定：由原告向被告购买位于安宁市宁湖新城公检法办公楼西侧的保利宁湖云顶假日小区×幢×层××号房，房价为497079元，由原告于2013年5月10日前支付首期款307079元，于2013年12月1日前支付剩余付款190000元。被告应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告。同时原被告双方对产权登记做出如下约定：被告在原告实际接房之日起90个工作日内到产权登记机关进行产权登记备案……如因被告方的原因未在承诺时间内办理产权登记备案，逾期超过180个工作日的，原告有权解除合同，要求被告退还已付房款，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。合同签订后，原告按照合同约定向被告交纳了房款497097元，契税、贴花、印花税15167元，专项维修基金4040元。2014年2月28日原被告双方签订收楼确认书。现被告未能按照合同约定向产权登记机关办理产权登记备案，原告以此为由，诉至法院，请求判令：1、解除原被告双方签订的《商品房购销合同》；2、退还原告购房款497079元，退还代收契税、印花税、贴花和专项维修基金19207元，合计516286元，之后，由双方到房地产交易中心解除合同登记备案；3、由被告自收到原告资金之日起至原告起诉之日（2015年5月13日）止，以每一笔付款日起，以付款金额为本金，按照银行1-5年期贷款利率计算至2015年5月13日。并支付自2015年5月13日起，至被告实际归还付款、契税、贴花、印花税、专项维修基金款项（516286元）之日止，以516286元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算利息，赔付原告损失；3、支付原告违约金15489元，以款项516286元的3%计算；4、由被告支付诉讼费。
一审法院经审理认为：原、被告双方签订的《商品房购销合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。根据合同约定，原告已按期履行了向被告支付购房款497097元的义务，则被告应按合同第十二条的约定的时间即原告实际接房之日2014年2月28日起90个工作日内到产权登记机关进行产权登记备案，同时约定若因被告原因未在承诺时间内办理产权登记备案，逾期超过180个工作日的，乙方有权解除合同。现被告未按约定期限办理产权登记备案，已对原告构成违约，根据双方《商品房购销合同》第十二条关于被告逾期办理的违约责任的约定，原告有权解除合同，现被告也同意解除合同，故双方的合同可依法予以解除。对于原告诉请的要求解除合同登记备案，一审法院认为，解除商品房购销合同登记备案属于合同解除的附属义务，因此一审法院予以支持。本案中，双方争议的焦点为合同解除后，被告如何承担违约责任，本案中，被告未按期为原告办理产权登记备案手续是导致双方合同目的完全不能实现的根本原因，原告向被告按时交纳房款，因双方的买卖合同解除后原告因为被告的根本性违约行为而直接遭受经济损失，原告对此并无过错，被告应当承担因其违约而给原告造成的经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，故本案被告除应当返还原告购房款497097元以及契税、贴花、印花税、专项维修基金19207元外，还应当赔偿原告因其违约行为给原告造成的损失。
对于原告的第二项诉讼请求，一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，双方当事人在合同第十二条对被告逾期办理产权登记的违约责任做出约定，即按照中国人民银行公布的同期活期存款利率计息，庭审中，原告当庭表示双方约定过低，请求法院按照中国人民银行同期贷款利率计算，一审法院认为，根据本案查明的案件事实及被告的过错程度、违约性质等，根据以上法律规定，一审法院予以调整，对原告诉请的按照中国人民银行同期贷款利率计算予以支持，即以每一笔交付的房款金额为本金，自交款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算至款项付清时止。对于原告诉请的以所付款项为本金的3%支付违约金，一审法院认为，以上对原告诉请利息的支持实质就是被告应支付的违约金，违约金具有惩罚性和补偿性双重性质，重在补偿性，在原告对其因被告的违约行为造成的具体损失不能举证时，一审法院综合本案案情及被告的违约行为已酌情考虑，且原告对违约金的约定低于造成的损失未能举证证实，因此对原告的该诉请不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决：“一、解除原告张建芬、杨明冶与被告安宁保利投资有限公司签订的《商品房购销合同》；二、由被告安宁保利投资有限公司于本判决生效后立即协助原告张建芬、杨明冶解除商品房买卖合同登记备案；三、由被告安宁保利投资有限公司于本判决生效后立即退还原告张建芬、杨明冶购房款497097元，契税、贴花、印花税、专项维修基金19207元。并支付违约金（以房款10000元为本金自2013年4月16日起，以房款197097元为本金自2013年4月18日起，以房款100000元为本金自2013年4月30日起，以房款100000元为本金自2013年5月11日起，以房款90000元为本金自2013年11月25日起，按照中国人民银行流动资金同期贷款利率，计至以上各笔款项付清时止）。四、原告的其他诉讼请求不予支持。”案件受理费9648元，由被告安宁保利投资有限公司承担。
一审宣判后，安宁保利投资有限公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判上诉人按照《商品房购销合同》的约定承担违约责任；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。主要事实和理由如下：一、上诉人已按照商品房购销合同的约定向被上诉人交付房屋，被上诉人从事实上占有了该房屋，且商品房购销合同也向房管局做了相应备案，从法律上该房屋已经属于被上诉人所有，被上诉人购买涉案房屋的合同目的已经实现，现办理房产证的相应资料上诉人已经全部提交给房管局办证窗口，正等待房管局的审查，在上诉人向被上诉人说明上述办证进展的情况下，被上诉人仍然坚持要解除商品房购销合同并且要求上诉人按照同期银行贷款利率的标准赔偿，因为上诉人迟延办证没有给被上诉人造成任何损失，被上诉人的要求明显带有以此牟利的意图，因此上诉人不同意解除商品房购销合同。二、一审法院判令上诉人超过商品房购销合同的约定承担违约责任没有事实和法律依据。本案中，商品房购销合同第12条已经明确约定上诉人未在约定期限内办理产权登记备案的违约责任，即上诉人按照中国人民银行公布的同期活期存款利率支付利息，且一审中被上诉人并未对上诉人的违约行为造成的具体损失进行举证，一审法院不应以违约金过低、被上诉人要求调整为由调高上诉人应承担的违约金。三、一审法院对超过被上诉人主张的部分主动判决，违反不告不理的原则。被上诉人一审第三项诉讼请求要求上诉人承担自上诉人收到款项之日起至被上诉人起诉之日止的利息，但一审法院却判决上诉人承担自上诉人收到款项之日起至各笔款项付清时止的利息，已超过被上诉人诉讼请求判决上诉人承担责任。综上，为维护上诉人合法权益，特提起上诉，请求二审法院依法审理。二审中，上诉人安宁保利投资有限公司当庭明确其上诉请求为：撤销一审判决，双方继续履行商品房购销合同，并由上诉人向被上诉人按照中国人民银行活期存款利息支付延期办理产权证的违约金。
被上诉人张建芬、杨明冶共同答辩称：一、尽管商品房购销合同中约定了违约金，但是属于格式条款，对于违约金利率约定极低，远远不足以弥补购房人的损失，一审法院依照法律规定作出相应利率的调整，不仅有法可依，而且体现了法律的公平公正。二、被上诉人诉讼请求中对利息的主张包括了款项支付日到起诉之日以及起诉之日到实际支付之日两个阶段，一审法院所作判决并未违背不告不理原则。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人安宁保利投资有限公司以及被上诉人张建芬、杨明冶均未向本院提交证据。
二审中，经征询双方当事人对于一审判决确认事实的意见，上诉人安宁保利投资有限公司以及被上诉人张建芬、杨明冶均明确表示对于一审判决确认事实没有异议。对于经一审法院审理确认且双方当事人均无异议的案件事实，本院依法予以确认，此不赘述。
综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点在于：1、涉案商品房购销合同是否应予解除？2、上诉人应如何承担逾期办理房屋所有权证的违约责任？
本院认为：上诉人与两被上诉人于2013年5月10日签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效协议，双方均应按照合同约定严格履行。按照该合同约定，上诉人应自两被上诉人实际接房之日即2014年2月28日起90个工作日内到产权登记机关进行产权登记备案，若因上诉人原因未在该时间内办理产权登记备案逾期超过180个工作日的，两被上诉人有权解除合同。而本案中，上诉人当庭自述因项目土地使用年限变更，其在完善土地手续后于2015年8月才将办证所需手续提交产权登记机关，又无证据证实对于该情况其事先已告知两被上诉人，故两被上诉人依据前述合同约定诉请要求解除涉案商品房购销合同具有事实和法律依据，一审法院判令解除该商品房购销合同，同时由上诉人协助两被上诉人解除合同登记备案、向两被上诉人退还购房款及相关税费，并承担相应违约责任并无不当。
关于上诉人应如何承担违约责任的问题。虽然双方当事人在合同中对于上诉人逾期办理产权登记的违约责任做出了约定，即按照中国人民银行公布的同期活期存款利率计息，但两被上诉人本案中表示该约定的违约金过低，请求人民法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，一审法院据此根据本案查明的案件事实及上诉人的过错程度、违约性质等予以调整，并判令上诉人承担以两被上诉人每一笔交付的房款金额为本金，自交款之日起至款项付清时止按照中国人民银行公布的同期贷款利息的违约金并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费人民币9648元，由上诉人安宁保利投资有限公司承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审判长 刘昕光
审判员 陆有林
审判员 汪 佳
二〇一五年十一月六日
书记员 陈攀宇