惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）惠湾法民一初字第987号原告（反诉被告）：惠州大亚湾某某实业有限公司。住所地：惠州大亚湾。法定代表人：容某甲。委托代理人：容某乙，系该公司员工。委托代理人：宁某，广东广和律师事务所律师。被告（反诉原告）:张某某，女，汉族，住四川省南充市高坪区。委托代理人：董某某、刘某，广东乐为律师事务所律师。原告惠州大亚湾某某实业有限公司（下称“某某公司”）诉被告张某某商品房预售合同纠纷一案，本院2014年8月21日立案受理后，被告2014年10月8日向本院提出管辖权异议申请，后又于2014年10月21日撤回该申请。2014年10月22日，被告张某某提起反诉，本院审查并受理后，将本诉和反诉合并进行审理。2014年10月14日，本院依法由审判员曾日华适用简易程序，对本案公开开庭进行了审理。后因案情复杂本案转为普通程序审理。原告委托代理人宁某、容某乙，被告委托代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年7月27日，被告作为买受人与原告(出卖人)签订《广东省商品房买卖合同》，被告购买原告开发建设的位于惠州大亚湾中心区的“中兴佳苑”第3栋1308号商品房一套，合同第四条约定该商品房总价为人民币302020元。合同第六条约定的购房款支付方式及期限为分期付款，被告应于2010年7月27日支付首期款152020元，自2010年7月27日起，9个月内再支付总房款的17％，即50000元整，余款100000元整，于房屋交付使用前付清。合同第七条约定了逾期付款违约金的计算方式为自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。但被告自支付首期购房款后，经原告多次催收，被告至今拒不支付余欠的分期款项，为维护原告的合法权益，根据我国法律的规定，特向人民法院提起诉讼，请求依法判令：1.被告立即支付原告购房款150000元；2.被告支付逾期付款违约金36150元(按每日万分之二为标准，自2011年4月27日起暂计算至2014年8月7日，之后的逾期付款违约金按此标准计算至购房款全部付清时为止)；上述两项款项合计186150元；3.本案诉讼费由被告承担。原告向法庭提交了《广东省商品房买卖合同》、工程竣工验收报告、业主身份证复印件、广东省惠州市大亚湾区商品房预售许可证、涉案房屋在房管局的备案登记表、催款通知书、律师函、竣工验收备案表，广东省商品房产权权属书等证据，拟证明其诉称的事实。被告辩称：由于本案我们提出了反诉，我们反诉请求可以消灭和退灭本诉，由于本案当中的商品房买卖合同已经解除了，既然已经解除了，就不存在继续履行的事情了。请求法院依法驳回原告的本诉请求。被告向法庭提交了以下证据，拟证明其辩称的事实：1.公证书、解除合同通知书、邮件收据，拟证明我方已经向对方发出了解除合同通知书；2.商品房买卖合同、收据，拟证明我方已经按照合同的约定支付了相应的购房款15万元；3.邮件回执查询，拟证明我方发出的解除合同通知书已经送达给原告，原告于19日签收了；4.病历、住院证明，药费收据，拟证明被告没有出庭的原因及家庭经济困难。反诉原告张某某诉称：被反诉人与反诉人于2010年7月27日签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定反诉人购买被反诉人开发的中兴佳苑第3幢1308号房，房屋总价人民币302020元，我方已付首期款152020元，合同约定交房期限为2011年7月31日前，但迟至今日，反诉人仍未收到被反诉人的关于交房或入伙的书面通知，另外反诉人也未在合同约定的时间或法定的时间取得该建设工程的竣工验收备案。根据合同第九条的约定，反诉人有权解除合同，为此，反诉人于2014年10月18日向被反诉人发出《解除合同通知书》，被反诉人收到通知后，未提出异议。鉴于被反诉人拒不返还房款，也不撤诉，特提起反诉，请依法判决：1.请依法确认反诉人与被反诉人之间于2010年7月27日签订的《广东省商品房买卖合同》已经解除；2.被反诉人向反诉人返还购房款152100元，并向反诉人支付利息损失（利息按人民银行贷款利率计算，自2010年7月28日起计算至判决确定的给付之日止）；3.被反诉人向反诉人支付违约金人民币7600元；4.本案诉讼费由被反诉人承担。反诉原告提交的证据与本诉证据一致。反诉被告某某公司辩称：第一，被告提到的房屋交付的问题，我们综合验收报告上面都有规定的。我们提供的证据也显示了从2012年9月29日经过综合验收合格，说明涉案房屋已经通过了验收，符合交房条件。根据双方合同约定，我们邮寄的地址是以被告本人在合同上书写的地址为准，我们按照被告提供的地址进行邮寄即可视为有效送达，因此我方通过邮寄方式给被告邮寄的入伙通知书和催款通知书均是有效的。第二，根据双方合同约定的时间，被告一直没有来办理入伙，这并不能说，被告一直不入伙，可以以此为理由拒不交付余款。第三，至于被告所说的，我方同意被告延期支付5万元款项，但是被告方并没有提供相应的证据可以证明我方同意被告延期支付该笔房款。第四，被告解除合同的权利，合同约定双方于2011年7月31号交房，但是在我们收到被告解除合同通知书之前，并没有通过任何方式通知我们，根据合同法约定，被告应当于双方合同约定上的时间发书面通知给我们，但是被告并没有在约定时间给我们送达书面的解除合同通知书，即可视为放弃解除合同的权利。反诉被告某某公司未向法庭提交证据。经审理查明：2010年7月27日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》一份，约定的主要内容有：一、物业情况，该物业为位于大亚湾中心区的“中兴佳苑”第3幢1308号房，建筑面积为72.09平方米，总价款为302020元。二、付款方式，被告张某某采用分期付款的形式支付合同价款，2010年7月27日支付总房款的50%，即152020元；9个月内再支付总房款的17%，即50000元；余款100000元于房屋交付使用前付清。三、逾期付款的违约责任，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。四、交付期限，原告应当于2011年7月31日前，依照国家和地方有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付被告使用。五、逾期交房的违约责任，原告逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，原告按日向被告支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，被告有权解除合同；被告解除合同的，原告应当自被告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按被告累计已付款的1%向被告支付违约金。被告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，原告按日向被告支付已付款万分之二的违约金。六、交接，商品房达到交付使用条件后，原告应当书面通知被告办理交付手续，被告应自原告商品房交付书面通知送达或收楼公告之日起15日内前来商品房所在地办理商品房验收交接手续，否则视为该商品房已经交付并且被告对该商品房的质量没有异议，被告应自即日起依物业管理公司规定履行缴纳物业管理费及其他各项费用的义务。合同签订当日，被告缴纳了首期购房款152020元和房屋备案登记费80元，双方还签订了《合同补充协议》，协议第四条约定，被告应按原告发出的《入伙通知书》指定的日期到原告指定的地点交清购房款或其他应付费用，办理好房屋交接手续。若被告未依约交清购房及其他应付费用的，原告有权不予办理交接手续，因此造成房屋迟延交付的责任由被告承担。另查，涉案房产所在的中兴佳苑商住小区工程于2012年9月25日通过了建设、监理、施工、勘察、设计五单位验收，取得了竣工验收报告，2013年10月30日在大亚湾区住房和规划建设局办理了竣工验收备案。涉案小区在2011年4月15日、2011年10月27日、2011年11月7日、2011年11月11日、2011年12月16日、2012年1月9日、2012年2月28日分别取得白蚁预防工程竣工验收合格、竣工环保验收合格、电梯特种设备使用登记证、消防验收合格、管道燃气工程合格、人防验收合格和竣工规划验收合格。又查，涉案房产2010年4月20日、2010年11月24日、2014年1月14日分别取得了商品房预售许可证、预告登记证明和商品房屋产权权属证明书，预售许可证号为惠湾房预许字第号，预告登记证号为粤房地预登惠州字第号，产权权属证明书号码为。再查：2012年11月19日，原告在惠州日报上刊登了涉案小区物业的入伙公告。2013年10月28日至2013年11月11日，被告因痹症在成都骨科医院住院。2013年12月16日，原告向被告发出《催款通知书》，要求被告在7日内支付剩欠的购房款15万元并尽快办理入伙手续。2014年5月15日，原告委托其代理人宁某向被告发出律师函，要求被告在五日内支付剩欠购房款及违约金。2014年10月18日，被告向原告发出《解除合同通知书》，说明了因原告延期交房违约，被告有权解除合同，要求原告在接到通知之日起30日内返还被告全部已付款152020元，并按银行贷款利息向被告赔偿利息损失，该《解除合同通知书》在2014年10月19日由原告签收。以上事实，有原告提交的广东商品房买卖合同、工程竣工验收报告、业主身份证复印件、广东省惠州市大亚湾区商品房预售许可证、涉案房屋在房管局的备案登记表、催款通知书、律师函、竣工验收备案表，广东省商品房产权权属书和被告提交的解除合同通知书、收据、邮件回执查询等证据在卷证实，足以认定。本院认为：原告具备商品房预售资质，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》的主体和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，原、被告双方应当诚实信用履行。根据合同约定，原告应当于2011年7月31日前交付房屋，而原告2012年9月25日才通过建设、监理、施工、勘察、设计五单位验收，具备交房条件。原告逾期交房的行为已经构成违约，且逾期天数超过90日，根据合同第九条的规定被告享有解除合同的权利。因被告明确表示不愿再继续履行合同，故双方签订的商品房买卖合同应予解除。被告已就解除上述合同事宜于2014年10月18日向被告发出《解除通知书》，依照《合同法》第九十六条的规定，商品房买卖合同自该通知2014年10月19日到达被告处时解除。因此，被告在反诉中请求确认涉案合同已经解除,符合法律规定，本院予以支持。涉案合同解除后，原告应返还被告已付的购房款。关于被告逾期付款的违约责任。合同第六条约定被告应在2010年7月27日付首期款152020元，9个月内（即2011年4月27日前）再支付总房款的17%，即50000元；余款100000元于房屋交付使用前付清。被告自2010年7月27日支付了首期款152020元之后，第二期购房款50000元一直未予支付，其行为已构成逾期付款的违约事实，故被告应当承担逾期付款的违约责任。根据合同第七条买受人逾期付款违约责任的规定，逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金；被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。本案中原告并未请求解除合同，故被告应当自2011年4月27日起支付第二笔逾期应付款50000元的违约金至房屋具备交付条件之日（即2012年9月25日）止，共517天，违约金为5170元（50000元×517天×0.2‰）。合同第六条约定余款100000元应于房屋交付使用前付清，而涉案房屋原告2012年11月19日才刊登入伙公告通知交付事宜，被告2014年10月19日方通知解除合同，故余款100000元的逾期天数自2012年11月19日起至2014年10月19日止，共690天，违约金为13800元（100000元×690天×0.2‰）。综上，被告应支付的逾期付款违约金共为18970元（5170元＋13800元）。关于反诉被告逾期交房的违约责任问题。涉案房屋虽于2012年9月25日已经具备了交付条件，但反诉被告2012年11月19日方在惠州日报上刊登入伙公告，故本院认定涉案房屋的实际交付时间为2012年11月19日，逾期交付天数应当从2011年7月31日起计算至2012年11月19日，共478日。根据合同第九条约定，逾期超过90日后，反诉原告有权解除合同，反诉原告解除合同的，反诉被告应当自反诉原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按反诉原告累计已付款的1%向反诉原告支付违约金。故反诉被告应当向反诉原告支付逾期交房违约金1520.2元（152020元×1%），反诉原告提出按照中国人民银行同期贷款利率计算利息没有依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认反诉原告张某某与反诉被告惠州大亚湾某某实业有限公司于2010年7月27日签订的《广东省商品房买卖合同》于2014年10月19日解除；（预售许可证号为惠湾房预许字第号，预告登记证号为粤房地预登惠州字第）。二、反诉被告惠州大亚湾某某实业有限公司在本判决生效10日内退回反诉原告张某某购房款152020元，并向反诉原告张某某支付逾期交房违约金1520.2元；三、被告张某某在本判决生效后10日内向原告惠州大亚湾某某实业有限公司支付逾期付款违约金18970元；四、驳回原告惠州大亚湾某某实业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告张某某的其他反诉请求；六、以上二、三项相抵后，原告（反诉被告）惠州大亚湾某某实业有限公司应退回被告（反诉原告）张某某134570.2元。此款应于本判决生效后10日内支付如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2012元，由原告惠州大亚湾某某实业有限公司负担；反诉案件受理费1671元，由反诉原告张某某负担671元，反诉被告惠州大亚湾某某实业有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  邹伟如审判员  曾日华审判员  徐 黎二〇一五年二月九日书记员  陈丹曼