上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初37576号
原告家利物业管理(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人徐建东，董事长。委托代理人谢芃，上海市上正律师事务所律师。委托代理人顾飞，上海市上正律师事务所律师。被告刘旸，男，1976年1月14日生，汉族，住上海市黄浦区。原告家利物业管理(上海)有限公司诉被告刘旸物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2016�6月21日公开开庭进行了审理。原告家利物业管理(上海)有限公司的委托代理人谢芃、被告刘旸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家利物业管理(上海)有限公司诉称，被告系上海市浦东新区花木路1983弄四季雅苑XXX号房屋的业主，房屋建筑面积416.19平方米。原告为四季雅苑小区业主提供物业管理服务。物业服务收费单价为人民币(以下币种同)10元/月/平方米。业主应于每三个月(一个缴费季度)的第一天或之前向原告缴纳物业管理费，逾期缴纳的，按每月2%承担违约金。另，四季雅苑的供水方案采用总表抄表的水费缴纳方式，即供水部门抄取供水总表，物业管理公司每月抄取业主所购房屋小水表向业主收取其分摊之相应水费。现被告累计欠缴物业管理费共计137，342.70元、水费714.05元，故原告诉至法院，要求判令被告：一、支付2013年10月至2016年6月的物业管理费137,342.70元及违约金48，866.34元(违约金计算至2016年6月30日)；二、支付水费714.05元(2013年10月、11月；2014年6月、7月、10月、11月；2016年1月、2月)；三、诉讼费由被告承担。被告刘旸辩称，对拖欠物业管理费的事实无异议，但非刻意拖欠，且不同意支付违约金及水费。理由如下：一、被告确实未能支付2013年10月至2016年6月的物业管理费，系因2013年3月被告涉及刑事案件被公安机关刑拘，此后一直被羁押在上海市看守所，今年6月转至上海市xx监狱服刑，家人亦在2013年3月后即从该房屋内迁出，此后该房屋一直无人居住。在此期间被告无法与外界取得联系，并不知晓拖欠物业管理费的事情，也未能收到原告的任何催款函件。被告非因主观原因不支付物业管理费，故不同意支付违约金；二、被告并未与原告签订物业服务合同及使用公约；三、就前期物业服务合同中约定的物业管理费的�价为10元/月/平方米建筑面积(其中2元/月/平方米专门用于会所物业管理开支)不予认可，2013年10月后被告未曾使用过会所，所以该费用应从物业管理费中扣除；四、在2012年期间，与被告房屋相邻的72号别墅之间的公共绿地被72号别墅的业主擅自破坏用于改造成私人花园等，被告曾多次向原告反映该情况均无任何反馈或改善，故原告未能尽责。另外，2013年3月后，系争房屋即处于空关状态，不应有水费产生，即使是分摊水费，原告也无相应的收费依据。经审理查明，被告刘旸系上海市浦东新区花木路XXX弄XXX号全幢房屋业主，该房屋建筑面积416.19平方米。2013年1月，案外人建设单位上海雅汇房产开发有限公司(以下简称雅汇公司)与原告签订《四季雅苑前期物业管理服务合同》，约定雅汇公司将位于上海市浦东新区花木路1983弄的四季雅苑别墅、高层、联体别墅委托原告实施�期物业管理，物业管理费的单价为10元/月/平方米建筑面积(其中2元/月/平方米专门用于会所物业管理开支)，对业主逾期交纳物业管理费按《四季雅苑使用公约》规定征收滞纳金的，滞纳金自逾期之日起按月应缴费用之百分之二交纳。另根据《四季雅苑使用公约》约定：业主应于每个缴费季度(三个月为一个缴费季度)的第一天或之前向管理公司预缴下一个季度的管理费。该使用公约虽未经被告本人签字确认，但该公约明确自开发商与该物业第一购买人签署后生效。被告自2013年10月至2016年6月累计拖欠原告物业管理费137,342.70元。2014年4月17日原告向被告发出催款函。另查明，被告刘旸自2013年3月21日因涉嫌刑事犯罪被羁押于上海市看守所，2016年6月转至上海市xx监狱服刑。审理中，原告对被告提出的收取水费无相应证据且系争房屋长期空关不应产生水费之抗辩，未能提供相�证据予以证实。就72号别墅业主擅自破坏公共绿地原告未尽责之抗辩，原告则提供了现场照片证明被告该抗辩不能成立。以上事实，有原告家利物业管理(上海)有限公司提交的《四季雅苑前期物业管理服务合同》、《四季雅苑使用公约》、上海市房地产登记簿、催款函、照片以及庭审笔录等在案佐证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告作为花木路XXX弄XXX号全幢房屋的业主，接受了原告提供的物业服务，理应向原告支付物业管理费，现被告拖欠2013年10月至2016年6月的物业管理费137,342.70元未能支付，已侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的2013年10月、11月；2014年6月、7月、10月、11月；2016年1月、2月被告应付的水费，因原告无法提供相应的证据予以�证亦无相应的合同约定，故该项诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉请，本院考虑到被告因涉及刑事案件被羁押，并不知晓拖欠物业管理费之事，亦无法与外界接触及收到催款信函，非因本人主观故意拖欠，故原告的该项请求，本院亦不予支持。就被告所提2013年3月后未曾使用会所，故2元/月/平方米用于会所物业管理开支的费用应从物业管理费中扣除的抗辩，无法律依据，本院不予认可。至于被告所提72号别墅业主占绿私用原告未尽责之抗辩，因原告已提供了相关证据，被告之抗辩尚不足以成立，故本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、被告刘旸应于本判决生�之日起十五日内支付原告家利物业管理(上海)有限公司上海市浦东新区花木路XXX弄XXX号全幢房屋自2013年10月至2016年6月止的物业管理费137,342.70元；二、驳回原告家利物业管理(上海)有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,038元，减半收取计2,019元，由被告刘旸负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 沈丽芳
二〇一六年六月二十一日
书记员 姚 瑶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
三、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，�主负连带交纳责任。
……
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。