湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴民一终字第539号
上诉人（原审被告）何芳敏。
委托代理人朱孝明，资兴市星光法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）何月亮。
委托代理人朱龙彬，湖南宇剑律师事务所律师。
原审第三人陈小英。
上诉人何芳敏因与被上诉人何月亮及原审第三人陈小英合同纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院（2015）资民一初字第152号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月22日公开开庭审理了本案。上诉人何芳敏及其委托代理人朱孝明，被上诉人何月亮及其委托代理人朱龙彬，原审第三人陈小英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：何月亮系何芳敏的亲伯父。因遭受2006年“7.15”洪灾，何芳敏按政策享受购买一套位于资兴市新区的灾民安置房的待遇。由于何芳敏父亲已故，无经济能力购买灾民安置房。2006年8月20日，何芳敏的母亲陈小英作为何芳敏的法定代理人与何月亮签订了协议书，协议约定：“现因何芳敏年幼尚无经济能力购房，所以现由何月亮出资在新区购房，就此购房何芳敏的监护人陈小英与何月亮作出以下协议：一、由何月亮出资所购的灾民房的所有权归何月亮所有；二、由何月亮补回何芳敏灾民救助款5000元（伍仟元整）付款时间为新区交房日起一个月之内付清；三、由何月亮在新区购房所产生的债务与何芳敏无关，一切债务由何月亮负责；四、如何芳敏成年之后需要回由何月亮出资在新区所购之房，必须以市场价格付清该房房款。”何月亮和陈小英在协议上签字。同日，何月亮和陈小英签订委托书，载明：“现何芳敏在何家山村上街组的一切利益主张全权委托何月亮（伯伯）负责”。协议签订后，何月亮办理了有关购房的一切事宜，并交清了所有购房款。2009年4月7日，资兴市房产管理局给该房颁发了房产证，房屋所有权人登记为何芳敏，房屋坐落在资兴市新区东江南路宏福新村3幢4-101号。现何芳敏已成年，何月亮找何芳敏要求过户不成，遂起诉至法院，请求判令何芳敏协助何月亮办理位于资兴市新区东江南路宏福新村3幢4-101号房屋（房产证号为000358**）过户手续，并由何芳敏承担本案诉讼费。
何月亮与陈小英签订协议后，何月亮根据协议第二条的约定支付了何芳敏国家补贴灾民购安置房的灾民救助款500元，另4500元因何芳敏不愿出具收条故还未支付给何芳敏。涉案房屋交付后由何月亮装修并占有使用至今，该房屋的产权证亦由何月亮保管。
原审法院认为，本案的争议焦点是何月亮与陈小英就涉案房屋签订的协议书是否有效。首先，关于协议书的合意。本案中，何月亮与陈小英签订协议时，何芳敏为未成年人，根据《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款的规定“十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意”，陈小英作为何芳敏的法定代理人可以代理何芳敏签订合同。在陈小英代理何芳敏签订的协议中明确约定“一、由何月亮出资所购的灾民房的所有权归何月亮所有；……四、如何芳敏成年之后需要回由何月亮出资在新区所购之房，必须以市场价格付清该房房款”。该协议中，陈小英转让安置权益的意思表示明确，其作为完全民事行为能力人，理应知晓协议所表述的内容，且何月亮并没有以欺诈、胁迫的手段迫使陈小英签订该协议。因此，应当认定协议书内容是双方的真实意思表示。其次，关于协议书的合法性。涉案房屋本属何芳敏按政策可购买的灾民安置房，但取得安置房的前提是应支付相应购房款。由于当时何芳敏未成年，其法定代理人陈小英家庭生活困难，无力支付购房款，陈小英将何芳敏的安置权益转移给何月亮，并没有侵害何芳敏的权益。此外，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。何月亮与陈小英签订的该协议书并没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。综上，何月亮与陈小英于2006年8月20日签订的协议书是双方真实意思的一致表示，不存在法定无效情形，应当认定合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。现何芳敏不愿意按协议书约定条件回购房屋，而双方当事人签订的协议书第一条明确约定房屋所有权为何月亮所有，因物权的设立需经依法登记才能发生效力，现房屋具备办理过户手续条件，何芳敏应根据诚实信用原则履行协助办理过户手续的义务。故对于何月亮的诉讼请求，予以支持。至于何芳敏辩称的何月亮并未按协议约定在一个月内付清何芳敏灾民救助款5000元，何芳敏可另行主张权利。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条、《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“被告何芳敏在本判决生效之日起十日内协助原告何月亮办理位于资兴市新区东江南路宏福新区3幢4-101号房（房产证号为000358**号）的过户手续。案件受理费80元，减半收取40元，由被告何芳敏负担。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。”
上诉人何芳敏不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判何月亮返还何芳敏合法所有的资兴市新区宏福新村三栋四单元101“灾民房”给何芳敏使用，本案一、二审案件受理费等由何月亮承担。理由为：一、原审判决认定《协议书》性质不清。对《协议书》第一条约定由何月亮出资所购买的灾民房的所有权归何月亮所有。因何月亮与陈小英担心造成何芳敏成年后无房居住，需要回由何月亮出资所购灾民房，故在《协议书》第四条补充约定如何芳敏成年之后需要回由何月亮出资在新区所购之房，必须以市场价格付清该房房款。这一条充分证明维护了灾民何芳敏的房产所有权，该房屋所有权经资兴市房产局颁发房产证登记为何芳敏所有，并没有由何月亮所有。该《协议书》不存在须过户情形。二、《协议书》第四条约定必须以市场价格付清该房房款，因该房含有国家救助款物，土地是国家免费的，如按市场价格付款，剥夺了何芳敏合法享受国家优惠政策的待遇。何芳敏愿支付何月亮为该房花费的有实际出资凭据的费用，并可依法计算利息。该《协议书》约定的第二条“由何月亮补回何芳敏灾民救助款5000元（伍仟元）付款时间为新区交房日起一个月之内付清”表述不清，现何月亮也未履行。三、何芳敏现已成年需要住房，何月亮于情于理于法应归还该房屋给何芳敏。何月亮已有住房两套，现将该灾民房出租，其行为超越了我国《自然灾害救助条例》的有关规定。
被上诉人何月亮辩称：何芳敏的上诉理由与事实不符，应以双方签订的《协议书》为依据，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，判决公正。请求二审法院驳回何芳敏的上诉请求，维持原审判决。
原审第三人陈小英述称：陈小英当时没有认真看协议就签了字，后来才知道协议的内容，涉案房屋的所有权人是何芳敏，不应当协助过户。
二审期间，被上诉人何月亮提交了一份调查笔录，拟证明陈小英签订协议时系完全自愿，也知道协议内容，何月亮不存在欺骗行为。
上诉人何芳敏质证认为：何芳敏当时还小，不清楚签协议时的情况。调查笔录中的证人应该出庭作证，对调查笔录的真实性有异议。
原审第三人陈小英质证认为：陈小英当时没有看协议内容就签了字，对调查笔录的真实性有异议。
本院认证认为：调查笔录的调查对象胡爱邦未出庭作证，对其是否为在《协议书》上签名的在场人胡爱邦，无法核实，且没有其他的证据予以佐证，故对何月亮提交的调查笔录，本院不予采信。
本院二审查明：涉案房屋建筑面积为95.69平方米，为购买涉案房屋，何月亮出资47，801.9元，涉案房屋于2007年春节前交付给何月亮，由何月亮装修并使用至今。何芳敏的父亲过世后，何芳敏的母亲陈小英改嫁他人，何芳敏居住在其外婆家，随其外婆生活。本案一审时，何芳敏未提出反诉。何芳敏上诉请求何月亮返还涉案房屋。本院二审审理过程中，双方当事人向本院申请调解，何月亮表示愿意将涉案房屋返还给何芳敏，但要求何芳敏支付购房款160，000元，何芳敏表示愿意支付100，000元，因双方分歧太大，未能达成一致意见。其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审争议的焦点为：一、何月亮与陈小英就涉案房屋签订的《协议书》是否有效；二、何芳敏是否应协助何月亮办理涉案房屋的过户登记手续。
关于争议焦点一。《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款规定：“十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意”。本案中，何月亮与陈小英签订协议时，何芳敏为未成年人，何芳敏的父亲已过世，陈小英作为何芳敏的法定代理人可以代理何芳敏签订合同。何月亮与陈小英签订的《协议书》约定“一、由何月亮出资所购的灾民房所有权归何月亮所有；……四、如何芳敏成年之后需要回由何月亮出资在新区所购之房，必须以市场价格付清该房房款。”该协议是处分何芳敏安置权益的意思表示，陈小英作为完全民事行为能力人在《协议书》上签字，理应知晓《协议书》所表述的内容，故该协议应是双方的真实意思表示。何芳敏按政策可购买灾民安置房，但涉案房屋并不是国家免费安置给何芳敏，取得该安置房的前提条件是必须支付相应购房款。何芳敏未能享受国家购买安置房的优惠政策的根本原因是何芳敏的法定代理人陈小英家庭生活困难，无力支付涉案房屋的购房款。陈小英将何芳敏的安置权益转移给何月亮，其行为并没有侵害何芳敏的权益。我国《自然灾害救助条例》于2010年7月8日颁布，2010年9月1日起实施。何月亮与陈小英签订《协议书》的时间为2006年8月20日，何月亮于2007年开始使用涉案房屋，当时我国还没有制定《自然灾害救助条例》，故何芳敏认为何月亮的行为违反《自然灾害救助条例》有关规定的上诉理由不能成立。何月亮与陈小英签订的《协议书》内容并没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。
关于争议焦点二。何月亮与陈小英签订的《协议书》合法有效。涉案房屋是由何月亮出资购买，何芳敏如需回购房屋，应按《协议书》的约定或双方协商一致的价格支付相应的购房款。现何芳敏不愿意按照市场价格购买涉案房屋，经本院主持调解，双方也未能达成一致意见。故对何芳敏要求何月亮返还涉案房屋的上诉请求，本院不予支持。房屋属于不动产，不动产物权的设立、变更需经依法登记才能发生法律效力。《协议书》约定涉案房屋的房屋所有权归何月亮，因涉案房屋登记在何芳敏名下，何月亮无法实现《协议书》约定的目的，现涉案房屋已具备办理过户登记手续的条件，何芳敏应根据诚实信用原则协助何月亮办理过户登记手续。何芳敏上诉称何月亮未按照协议的约定将灾民救助款5000元支付给何芳敏，因何芳敏在本案一审时未提出反诉，对何月亮未支付的款项，何芳敏可另行主张权利。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，审理程序合法，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人何芳敏的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人何芳敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭艳飞
审判员 黄ＸＸ
审判员 雷金梅
二〇一五年十一月六日
书记员 资 威
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。