黑龙江省黑河市爱辉区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）爱民初字第221号
原告舒畅，女，1974年6月5日出生，汉族，无固定职业。
委托代理人王文慧，黑龙江明鉴律师事务所律师。
被告黑河市中房房地产开发有限公司。
法定代表人吕志刚，该公司经理。
委托代理人成善国，该公司法律顾问。
原告舒畅与被告黑河市中房房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月18日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月6日公开开庭进行了审理，原告舒畅的委托代理人王文慧及被告黑河市中房房地产开发有限公司的委托代理人成善国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年3月30日，原告与被告签订了商品房买卖合同，购买被告建造的中房闽江小区3号楼1单元201室，合同约定商品房建筑面积为82.643平方米，单价为每平方米2，830.00元，原告依合同履行了付款义务。原告将房款全部付清后，被告按照原告的房屋面积另外加收了地面硬化费每平方米40.00元、测绘费每平方米2.72元、转让费每平方米1.50元，这三项合计每平方米44.22元。2013年3月19日被告张贴通知，要求各住户在2013年3月25日前把购房合同原件、全部收据原件和身份证复印件交到黑河市中房房地产开发有限公司销售科办理产权手续。原告按要求将上述材料交到该公司销售科。事后原告得知，被告收取原告的购房款项理应签订合同并出具收据，即便是办理房证也不应收回原告手中的收据及合同原件，并且还得知被告方收取上述三项费用没有任何法律依据，属于不合理收费应予退回。故原告诉至法院，要求被告退还原告进户时缴纳的小区硬化费3，305.00元、测绘费224.00元、转让费123.00元，合计3，652.00元；诉讼费用由被告承担。
原告为证实自己的主张，向法庭提供以下证据：
证据一、2011年3月30日商品住宅（商业用房）购销合同复印件1份。证明双方有实际的房屋买卖关系，确定了房屋的价格、相应位置和建筑面积。被告质证认为对证据的真实性无异议，但按法律规定应提供原件。对房屋买卖中的面积和收取的费用无异议，因为这是双方签字认可的买卖合同而且已经履行完毕。
证据二、2013年3月19日黑河市中房房地产开发有限公司销售科出具的通知1张。证明合同和收据的原件已被被告收走。被告质证认为对证据的真实性无异议，但对原告证明的目的有异议。因为这份通知只能证明被告在为原告办理房屋产权证时张贴了通知，证明收的是房屋购房合同、收据以及身份证复印件，不能证明从原告手里收走其它费用的收据，不能证明原告的主张。
证据三、物业管理服务合同1份。证明原告已经和被告的物业公司签订了合同并且已经实际入户，进一步证实房屋买卖过程中所有费用原告已全部交清，还证实房屋买卖合同中的面积不准确，入户时物业合同上的面积是实际面积。被告质证认为对证据的真实性无异议，对原告的证明目的有异议。不知道原告是否看清物业合同上面写的是黑河市明苑物业管理公司，与被告无关，不是被告公司的物业公司，不应作为本案证据提交，面积以房产测绘为准不应以物业合同为准。黑河市明苑物业公司与被告无任何关系，并不能证明房屋买卖的关系，这个证据跟本案无任何关系。通过这个合同能够证明原告已经入住并进行了物业管理，也证明了双方对商品房买卖合同没有争议，已经履行完毕，人民法院不应受理，受理也应当驳回。
证据四、收据复印件1张。证明票据中有“黑河市中房房地产开发有限公司财务专用章”，交款单位是原告，收款事由是物业费，这个费用是被告收的。证明入户时面积已经确定。被告质证认为对证据的真实性和证明目的均有异议，要求出示原件。按惯例必须得有前期物业管理进入，前期物业管理合同是物业公司委托开发商办理房屋所有权证进行的代收行为，而不是开发商直接收取的，这不是商品房买卖合同纠纷的内容，我认为与本案无关。
证据五、录音光盘1张。证明被告承认将合同和收据的原件都收上去了，并且承认收取了地面硬化费、转让费、测绘费。被告质证认为有异议。一、要求出具原始载体。二、既然诉讼到法院就应按照法律程序及事实和证据来审理，从原告所提交的证据来看，这个录像的时间是在2008年1月1日与本案无任何关系，应当由原告承担举证不能的后果。三、针对硬化费、测绘费被告是否收取以及票据是否由被告收回问题，根据我的经验收这些费用肯定是存在的，这些费用是开发商收完将其交给房产局的，只是代收问题。在黑河每个小区都是要收硬化费的，开发商收取硬化费而没有进行硬化可以要求返还，如果收取完也已经进行硬化了，那么我认为是不应返还的。既然收取费用而且履行了义务那么就不应当返还。
证据六、《黑龙江省城镇新建商品房交易价格行为规则》、《黑龙江省城镇经济适用住房价格管理暂行办法》、黑市规联字（2009）1号文件复印件各1份。证明开发单位收取地面硬化费于法无据，应当予以返还。被告质证认为这不是证据而是依据，原告想证明自己的主张应当提交与本案诉讼请求相关的证据，不予质证。
证据七、黑河市爱辉区人民法院（2010）爱民初字第690号判决书复印件1份。证明开发单位收取地面硬化费于法无据，应当予以返还。被告质证认为对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。这份证据是另案判决，与本案无关。
被告辩称，一、原告诉讼没有法律依据，通过原告在举证期限范围内所提交的证据来看，并没有证据来证明原告的主张。二、原、被告间是房屋买卖合同纠纷，原告也予以认可，商品房价格是双方协商确定的，不是国家统一制定的房屋销售价格和项目，房屋价格是根据市场经济制定的可高、可低的一个变量，不存在合理或不合理问题，所以原告诉讼请求错误。三、原、被告是合同纠纷，双方签订合同并已经履行了各自的义务。现在原告已将所有办理房证的手续交给被告，被告已经提交到房产且正在办证中，合同已经履行完毕，这种反悔是无效的。因为不存在合同中的违约条款事项，只是事后单方的反悔行为，不应受法律保护。被告依据黑市规联字（2009）1号文件关于印发《黑河市区建设项目配套建设管理办法》的通知、黑市价联（2011）1号文件向购房者收取地面硬化费，该费用没有计入房价中，且黑河所有商品房的硬化费都是单独收取的。2013年以后，黑河市政府文件才规定将硬化费计入房价中，不得另行收取。综上所述，买卖合同已经履行完毕，在没有约定违约的前提下，被告的收费行为是合情、合理、合法的，也是双方自愿的。请求人民法院在原告没有提供任何证据的情况下依法驳回原告的诉讼请求。
被告为证实自己的主张，向法庭提供以下证据：
企业法人营业执照、组织机构代码证、黑龙江省建设厅颁发的房屋开发建设资质证书。证明被告通过依法注册登记成立了黑河市中房房地产开发有限公司，依法得到许可进行房地产开发及商品房销售。证明原、被告间的商品房买卖合同是依法有效的，而且确已履行，在没有违反相应条款的情况下，原告已经履行的义务不应予以反悔。原告质证认为对证据本身无异议，但不能证明被告有资格在商品房价格外收取额外的费用。
经审理查明，2011年3月30日，原告舒畅与被告黑河市中房房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了中房闽江小区3号楼1单元201室。进户时，原告付清全部房款并在房屋价款外交纳了地面硬化费、测绘费、转让费等费用。2013年3月19日黑河市中房房地产开发有限公司张贴通知要求闽江小区1#、2#、3#、5#楼的住户在2013年3月25日前把购房合同原件、全部收据原件和身份证复印件送到被告处办理产权手续。被告单位工作人员承认被告已将上述材料收回。
同时查明，2013年4月10日，黑市价联（2013）2号文件《关于进一步加强黑河市商品房价格行为监督的补充通知》中规定小区环境硬化等费用应当包含在商品房预（销）售价格中，房地产开发经营者不得在房价外向购房者另行收取，也不得由物业公司收取。
本院认为，原、被告签订商品房买卖合同后，原告在入户时被告向其收取了测绘费、转让费和地面硬化费，原告已经交纳，应视为双方对测绘费、转让费和硬化费的收取达成了一致意思表示，属于原、被告对房屋买卖合同的补充，是已经实施终了的民事行为。但是在被告收取的三项费用中，测绘费和转让费依据国家建设部、国家测绘局联合发布的《房产测绘管理办法》第十条和国家计委、建设部《关于规范住房交易手续费有关问题的通知》第三条规定，均应由被告承担。被告收取上述两项费用违反了法律、法规的规定，属无效行为，应予返还。故原告请求被告返还测绘费、转让费的诉讼请求合理，本院予以支持。被告认为合同已经履行完毕，反悔无效的辩解理由本院不予采信。对于被告收取的硬化费一项，《黑龙江省城镇新建商品房交易价格行为规则》并未明确规定硬化费应包含在商品房销售价格成本中，而黑市价联（2013）2号文件《关于进一步加强黑河市商品房价格行为监督的补充通知》规定，自2013年4月10日起，房地产开发经营者不得在房价外向购房者另行收取小区环境硬化等费用，被告收取硬化费是在该文件下发之前，并未违反法律、法规的强制性规定，故原告要求返还硬化费的诉讼请求，本院不予支持。被告的辩解理由成立，本院予以采信。对于测绘费、转让费数额的确定，原告已提供被告张贴的收回购房合同原件、全部收据原件的通知，且有被告单位工作人员承认收回上述材料的视频资料为证，因被告拒绝提供上述材料，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。故本院认定测绘费、转让费的返还数额，以原告诉讼请求的数额为准。依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，判决如下：
一、被告黑河市中房房地产开发有限公司退还原告舒畅测绘费224.00元、转让费123.00元，合计347.00元，于本判决生效之日起三日内履行完毕；
二、驳回原告舒畅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50.00元、邮寄送达费50.00元由被告黑河市中房房地产开发有限公司承担，与上款一并履行完毕。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。
本案当事人申请执行的期限为二年，即权利人应在本案生效法律文书所确定的履行期限届满之日起二年内向法院书面申请执行。
审 判 长 卢宏波
审 判 员 张家双
人民陪审员 尤广鹏
二〇一四年八月八日
书 记 员 张 扬
附：法律条文
《中华人民共和国民法通则》第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
第五十八条下列民事行为无效：
（一）无民事行为能力人实施的；
（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；
（六）经济合同违反国家指令性计划的；
（七）以合法形式掩盖非法目的的。
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。