吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉02民终1962号
上诉人（原审原告）：吉林市鑫泓房地产开发有限公司，住所地吉林高新区新余街500号。
法定代表人：孙立绰，总经理。
委托诉讼代理人：高颖，吉林屹林律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：汤钧然，男，1990年7月27日出生，汉族，住吉林市丰满区号楼*****号。
委托诉讼代理人：丛林，吉林爱华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：熊明哲，吉林爱华律师事务所律师。
上诉人吉林市鑫泓房地产开发有限公司（以下简称鑫泓公司）因与被上诉人汤钧然房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林高新技术产业开发区人民法院（2018）吉0291民初379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鑫泓公司上诉请求：一、撤销一审判决中有关预约合同“是双方当事人真实意思表示，并不违反法律行政法规的强制性规定，应当合法有效”的认定，依法改判；二、上诉费由汤钧然负担。事实与理由:一、原判决关于预约合同有效的认定，不但超出鑫泓公司的诉讼请求，违反不告不理原则，而且违反立法本意，应予撤销。鑫泓公司诉讼请求是确认商品房买卖合同中的预售合同（即本约合同）无效。依据最高人民法院关于买卖合同司法解释的意见，预约合同与本约合同是各自独立两种合同关系。因此，请求确认预约合同效力及如何履行之诉在法律上是一种独立的诉讼请求。在本案中，没有任何当事人提起确认预约合同效力及如何履行的诉讼请求，人民法院不应当在判决书的论理部分超出当事人的诉讼请求擅自增加认定预约合同有效的内容。任何合同都可能存在部分有效、部分无效的条款。一审判决认定有效的预约合同就存在实际含有买卖合同（本约）合同的内容，而且依据相关行政法的强制性规定和最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的意见，该预约合同即便另案起诉，至少也应当确认有关商品房买卖合同的条款为无效条款，依法更不可能强制履行。二、一审判决适用法律错误，并且严重违反法定程序，应予撤销。一审法院没有对预约合同进行立案受理，本案对预约合同没有进行审理就直接在判决中作出预约合同有效的事实认定，剥夺了当事人的诉权和对预约合同有无效力的辩论权，违反法定程序。一审判决对于另案提起关于确认预约合同效力及如何履行的诉讼，人为预先设置了法律障碍。三、一审判决适用的四个法律条文均与确认预售合同效力及驳回鑫泓公司诉讼请求无关，适用法律不当，而且规避了合同法关于合同有效成立的法律规定。按照法律规定应当认定预约合同中关于商品房买空卖空的条款无效。
汤钧然答辩称，一审认定本案事实清楚，适用法律正确。鑫泓公司起诉要求确认2016年6月28日与汤钧然签订的内部协议的效力，一审法院总结的焦点问题也是该协议是否有效，法院总结的焦点问题和鑫泓公司起诉要求确认协议无效是一致的，因此一审法院在查明本案事实的基础上确认该协议为房屋买卖预约合同，符合法律规定，法律关系认定正确；一审判决未违反不告不理原则。本案案由为房屋买卖合同纠纷，该案由从民事案由规定来看是三级案由，其下面还有第四级案由，例如房屋预约合同等，所以不违反法律规定。关于案涉房屋鑫泓公司在2018年已经向房产部门申请了房屋销售，2018年6月16日获得预售许可证，在此期间为了获得不正当利益，积极与购房人解除买卖合同或者起诉要求确认合同无效，这种行为不能得到法律的支持。2015年12月4日最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干问题的文件中已经明确提出了对于房地产纠纷案件，人民法院应当正确引导建立健康有序的房地产秩序，各级人民法院应当慎用合同无效，防止通过法院判决助长违反诚信原则的恶意毁约，维护房地产市场的持续稳定的发展。鑫泓公司的诉讼目的是要求获得不正当的利益，案涉合同约定房屋单价每平方米不到4000元，现鑫泓公司的销售价格更高，其企图通过确定合同无效的形式，获取这种不正当利益的行为是不应得到法院支持。
鑫泓公司向一审法院起诉请求：1.依法确认鑫泓公司与汤钧然于2016年6月28日订立的商品房预售合同无效；2.鑫泓公司返还汤钧然购房款10万元，并按照人民币定期存款利率给付汤钧然利息损失。
一审法院认定事实：2016年6月28日，鑫泓公司（甲方）与汤钧然（乙方）签订了《吉林市鑫泓房地产开发有限公司文广馨苑项目内部认购协议》（以下简称《内部认购协议》），协议约定：“1.甲方预在南山街与香山路交汇（注：会）处开发文广馨苑。乙方同意认购该房屋。乙方认购甲方开发的文广馨苑4号楼3单元11层2号商品住房，建筑面积124平方米，甲方以毛坯房交付；2.乙方认购该房屋单价为3880元/平方米，总价款为人民币481120元（最终以实际测绘面积为准，计算房屋价款）；3.乙方认购房屋，向甲方缴纳认购金壹拾万元整，剩余总房款，在该房屋取得《商品房预售许可证》后，按第4条选择的付款方式，补足剩余房款；4……4.2银行贷款：双方签署《商品房买卖合同》时，余款381120元以银行贷款方式支付……；6.签订《商品房买卖合同》时，以甲方电话通知为准。”汤钧然于《内部认购协议》签订当日向鑫泓公司交纳了10万元认购金。鑫泓公司向汤钧然出具《收据》，载明鑫泓公司收汤钧然认购金10万元。另查明，《内部认购协议》中涉案楼盘“文广馨苑”与鑫泓公司开发的“金域豪庭”楼盘的地理位置一致。金域豪庭项目建设工程规划许可证上仅规划1#-3#号楼、5#-11#号楼，未对《内部认购协议》中涉及的文广馨苑4#号楼进行规划建设。
一审法院认为，本案的争议焦点：2016年6月28日鑫泓公司与汤钧然签订的《内部认购协议》是否无效。首先，必须确定鑫泓公司与汤钧然签订《内部认购协议》的性质。就本案的《内部认购协议》而言应当属于预约合同。理由主要如下：第一，协议的名称上，双方明确约定为认购协议，即是为了将来双方签订正式商品房买卖合同，是对双方交易房屋有关事项的初步确认；第二，鑫泓公司与汤钧然签订的《内部认购协议》对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、单价进行了明确的约定，但因双方在签订该《内部认购协议》时作为买卖标的物的商品房还没有进行规划和施工，同时鑫泓公司也没有取得商品房预售许可，所以双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在《内部认购协议》中没有明确约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成；第三，鑫泓公司与汤钧然签订的《内部认购协议》第4.1条、第6条条款，已经写明双方还需签订商品房买卖合同。其次，本案中《内部认购协议》属于为签订商品房买卖合同的预约合同，是双方当事人真实意思表示，并不违反法律行政法规的强制性规定，应当合法有效。鑫泓公司请求确认该《认购协议》无效没有事实和法律依据，依法应予驳回其诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第五十二条的规定作出判决。
一审法院判决：驳回吉林市鑫泓房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1150元，由吉林市鑫泓房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于本案诉争合同的性质问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，案涉协议为认购协议，双方意思表示明确，在协议中还明确约定了双方还需另行签订《商品房买卖合同》，并约定在签订《商品房买卖合同》后协议效力自行终止。综合案涉认购协议名称及内容，一审认定该协议为预约合同并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”案涉协议是双方当事人真实意思表示，因本协议性质为预约合同，不存在合同无效事由。一审认定案涉协议合法有效，并无不当。
综上所述，吉林市鑫泓房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8517元，由上诉人吉林市鑫泓房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵春梅
代理审判员 付婷婷
代理审判员 满 明
二〇一八年九月三日
书 记 员 彭 悦