四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第5899号
上诉人（原审被告）成都市人人乐商业有限公司。住所地：成都市青羊区。
法定代表人宋琦，执行董事。
委托代理人蔡国荣，男，回族，1985年5月27日出生，住成都�青羊区，系该公司员工。
委托代理人谭朝勇，男，汉族，1979年3月2日出生，住成都市新都区，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）成都绿满家餐饮有限责任公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人夏邦财，经理。
委托代理人裴家勤，四川海峡律师事务所律师。
上诉人成都市人人乐商业有限公司（以下简称人人乐公司）因与被上诉人成都绿满家餐饮有限责任公司（以下简称绿满家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2014）青羊民初字第3691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月20日公开开庭进行了审理。上诉人人人乐公司的委托代理人蔡国荣、谭朝勇，被上诉人绿满家公司的委托代理人裴家勤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年12月1日，绿满家公司、人人乐公司签订《房屋租赁合同》约定：绿满家公司租赁人人乐公司位于成都市金牛区一品天下大街168号，使用面积为1?368平方米的场地；租赁用途为：火锅；租赁期限为8个租赁年度，自2013年12月1日起到2021年11月30日止；月租金为157?320元，2013年12月1日至2014年11月30日的租金合计1?887?840元；人人乐公司应于2014年2月28日前将租赁物业移交给绿满家公司；人人乐公司同意自租赁物业交付后90天为免租金期，供绿满家公司进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作；合同签订之日，绿满家公司向人人乐公司交付150?000元作为租赁保证金，约定待合同期满后，绿满家公司迁空、点清、完好交还场地及设施，并交清租赁期间应交的一切租金、费用、损失赔偿等后，经人人乐公司确认后，人人乐公司应将租赁保证金无息退还绿满家公司；人人乐公司未按约定时间交付租赁物达90日，且经绿满家公司催告后仍不能交付的，绿满家公司有权单方面解除合同；人人乐公司违约的，除本合同另有约定外，应按年租金的10%向绿满家公司支付违约金。2013年12月18日，绿满家公司向人人乐公司支付租赁保证金150?000元，人人乐公司向绿满家公司出具收据一份。人人乐公司未按期将租赁物业交付给绿满家公司，人人乐公司于2014年6月13日向绿满家公司出具一份《承诺书》，承诺于2014年6月18日前向绿满家公司先行赔偿180?000元，2014年6月18日，绿满家公司向人人乐公司出具收条，收到先行赔偿款180?000元。
原审另查明，金牛区一品天下大街168号房屋登记的所有权人为成都市金港房屋开发公司，该公司于2013年11月27日出具《同意转租证明》，同意人人乐公司将涉案房屋转租给绿满家公司；绿满家公司经营的“绿满家（火锅）”因与成都人民商场（集团）春南有限公司租赁合同期限届满，于2014年2月28日从原营业地成都市上东大街6号三、四、五楼撤出。
原审认定上述事实有绿满家公司、人人乐公司的营业执照、双方签订的《房屋租赁合同》、收据、《委托设计制作合同》、《四川省装饰装修工程施工合同》、设计费收据、装修定金收据、《承诺书》、收条、房屋所有权证、人人乐公司与房屋所有权人签订的《房产租赁合同》、《同意转租证明》、《物业租赁合同》、成商集团厂商撤柜通知单及当事人陈述等证据在案佐证，具有真实性、合法性、关联性，原审法院予以采信。
绿满家公司另提交1.《员工花名册》、成都绿满家餐饮有限责任公司工资表、28名员工的社保清单、82个员工签订的《入职须知》、及60名员工身份证复印件，欲证明绿满家�司现有员工110名，每个员工平均每月工资不低于3?000元；2.绿满家公司利润表、费用表、损益表，绿满家公司2013年6月经营情况对比表、资产负债表、房屋租赁合同违约损失计算表，欲证明在正常经营情况下，绿满家公司每月利润不低于100?000元；3.《委托设计合同》、《四川省装饰装修工程施工合同》、收据，欲证明绿满家公司为了装修涉案房屋，支付了装修设计费68?400元，支付装修定金100?000元以及将要支付的24万元违约金。人人乐公司对证据1的真实性、关联性及合法性均不认可，认为《入职须知》不是劳动合同，且无绿满家公司签章，约定的工资为1?300元／月，身份证复印件也不全，只有60个人附了身份证复印件；对证据2认为是复印件且是绿满家公司单方面制作，对真实性、合法性和关联性均不认可；对证据3认为《委托设计合同》及《四川省装饰装修工程施工合�》，人人乐公司认为该两份合同绿满家公司提供了两个版本的复印件，其中一份复印件绿满家公司所盖印章的位置及书写笔记与原件不一致，故对该份证据的真实性、关联性及合法性均不予认可。对设计费68?400元、装修定金100?000元的收据，虽然原件与复印件一致，但因对合同的真实性有异议，故对收据的真实性也不予认可。
原审法院认为，绿满家公司、人人乐公司2013年12月1日签订的《房屋租赁合同》，已经过房屋所有权人的同意，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。（一）根据合同约定人人乐公司因自身原因不能按期向绿满家公司交付房屋达90日，且经绿满家公司催告后仍不能交付的，符合双方订立《房屋租赁合同》约定的解除条件，故绿满家公司有权单方面解除合同，对绿满家公司要求解除《房屋租赁合同》的主张，原审法院予以支持；（二）因人人乐公司违约致使合同解除，故绿满家公司要求人人乐公司退还保证金150000元，符合《房屋租赁合同》关于合同终止或解除时绿满家公司没有任何违约行为则保证金如数退还的约定，故原审法院予以支持。（三）虽然《房屋租赁合同》约定：人人乐公司违约的，除本合同另有约定外，应按年租金的10%向绿满家公司支付违约金，即合同约定违约金为188?784元（1?887?840元／年×10%），但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，如绿满家公司的实际损失超过上述约定违约金，绿满家公司可诉请要要求增加为按实际损失予以赔偿。关于绿满家公司主张的损失：1、2014年3-6月支付的员工工资损失930?259.04元的主张。对28人�经购买社保的员工，原审法院确认为绿满家公司公司在职员工；另外82人签订《入职须知》的员工，原审法院认为，虽然有22人没有附身份证复印件，但从绿满家公司提交的工资表上可以看出，上述82人均逐月领取了工资，且实际领取工资也超过《入职须知》的1?300元／月。故可以认定绿满家公司雇佣员工人数至少有110人。绿满家公司要求按每人每月3?000元计算工资，但通过绿满家公司提交的员工签字的《工资表》统计得出每人每月平均工资为2?639.7元，四个月工资应为：110人×2639.7元／人／月×4个月=1?161?468元，故原审法院对该部分工资损失予以支持，对绿满家公司超出部分的诉讼请求，因无证据，原审法院不予支持。2、绿满家公司与员工解除劳动关系应予以赔偿的损失主张，因绿满家公司并未发生与员工解除劳动合同并支付遣散费和工资赔偿金的情形，即损失未实�发生，故原审法院不予支持；3、34万元的装修损失的主张，虽然绿满家公司就《四川省装饰装修工程施工合同》在本案中提交了两个版本的复印件，但与原件核对一致的复印件可以确认其真实性，人人乐公司关于因有不同版本故对该合同的真实性不予认可的主张，原审法院不予支持。绿满家公司所提交的收据可证明其已向装修公司支付定金10万元，对装修合同中约定的还需另外支付的违约金24万元，因绿满家公司未实际支付，且根据《中华人民共和国合同法》的规定，上述合同因绿满家公司未取得案涉租赁物而未履行，装修公司只能选择适用定金罚则的规定和要求绿满家公司给付违约金其中一项提出主张，故该违约金24万元也并非将来必然产生的损失，因此，原审法院对绿满家公司已经支付的10万元定金认定为绿满家公司实际产生的损失；4、关于绿满家公司支付的68?400元设计费损失的主张，虽然绿满家公司就《委托设计合同》在本案中提交了两个版本的复印件，但与原件核对一致的复印件可以确认其真实性，人人乐公司关于因有不同版本故对该合同的真实性不予认可的主张，原审法院不予支持。绿满家公司所提交收据可以证明其实际支付了68400元设计费，系因案涉租赁合同未履行造成的直接损失，故对绿满家公司该项赔偿损失诉请部分，原审法院予以支持；5、对500?000元形象损失的主张，因绿满家公司未提交相关证据证明形象损失的存在及具体金额的实际发生，原审法院不予支持；6、对600?000元的可得利益（利润）损失的主张，因绿满家公司提交的损益表是绿满家公司单方面制作的表格，未向原审法院提交原始凭证证明其每月平均利润额，也不能证明可得利益损失为600000元，故原审法院不予支持。综合上述认定，原审法院认为�因人人乐公司违约给绿满家公司造成的损失为1?329?868元（1?161?468元＋100?000元＋68?400元），该实际损失金额超过合同约定的违约金金额，故人人乐公司应按照绿满家公司实际损失金额予以赔偿。扣除人人乐公司已向绿满家公司赔偿的180?000元，人人乐公司还应向绿满家公司赔偿1?149?868元。原审法院对绿满家公司的诉讼请求予以部分支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院遂判决：解除绿满家公司与人人乐公司于2013年12月1日签订的《房屋租赁合同》；人人乐公司于判决发生法律效力之日起十日内向绿满家公司退还保证金150?000元；人人乐公司于判决发生法律效力之日起十日内向绿满家公司赔偿损失1?149?868元；驳回绿满家公司的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给�金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37?661元，减半收取18?830.5元，绿满家公司负担830.5元，人人乐公司负担18?000元。
宣判后，人人乐公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判决第三项，改判驳回绿满家公司该部分诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。其主要上诉理由为：一审法院认定事实不清，所依据的证据不清，适用法律错误，一审认定被上诉人提交的大部分证据已过举证期限，《入职须知》不符合证据的三性，上诉人出租房屋给被上诉人，租赁房屋未交付装修，未产生员工工资。即使上诉人如期交房，合同也约定90天装修期，上诉人主张员工工资损失是不合理的。一审判决金额超过了人人乐公司签订合同时可以预见或者应当预见到因违反合同可能造成�损失。
被上诉人绿满家公司答辩称，原判认定事实清楚，证据充分。双方签定《房屋租赁合同》后，绿满家公司有计划地进行场地的转移和开展新场地开业的准备工作，因上诉人违约未能如期交房，导致绿满家公司不能按计划开展工作，根据已有证据可以证明因人人乐公司违约对绿满家公司造成损失是清楚的；上诉人关于适用法律错误的上诉请求不能成立，根据合同法规定，约定违约金不足以弥补损失的，以能够确认的损失进行确认。一审判决认定事实和适用法律正确，请求维持一审判决。
本院二审另查明，绿满家公司提交了其员工在2014年3月至5月份员工工资表，其中3－5月份工资表上载明的员工均为109人，经计算3－5月份员工平均工资为2083.68元。
本院经二审审理查明的其余事实和证据与原审法院一致。
本院认为，人人乐�司与绿满家公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效。人人乐公司未依约按时交付房屋，应属违约，绿满家公司提出解除合同，符合有关法律规定和合同的约定，人人乐公司应当承担违约赔偿责任。本案争议的焦点在于绿满家公司主张的损失是否应得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，虽双方在《房屋租赁合同》中约定违约金为租金的10%，但绿满家公司提交的证据能够证明其实际损失高于约定的违约金，故原判认定人人乐公司应按绿满家公司的实际损失进行赔偿，符合法律规定和本案的事实，本院予以支持。人人乐公司上诉称原判适用法律不当，双立在合同签订时对风险经过协商已确定了违约金，对于超出部分人人乐公司并不能预见。对此本院认为，经营场所是餐饮企业进行经营的立足之本，人人乐公司作为从事经营活动的企业，对此应有充分认识。双方在签订《房屋租赁合同》时明确在2014年2月28日前交付租赁物业，人人乐公司就应该认识到如不能如约履行交付房屋义务将会造成绿满家公司因无经营场所而歇业，因歇业必然会导致绿满家公司的人工成本和其它方面的损失，故人人乐公司的该上诉请求无法律和事实依据，本院不予支持。关于绿满家公司主张的员工工资损失。从绿满家公司提交的证据反映，有28名员工已购买社保，另82名员工签订了《入职须知》，结合绿满家公司提交从2013年9月至2014年2月期间员工实际领取工资的工资表，能够印证绿满家公司雇佣员工人数至少有110人。在本案，绿满家公司主张人人乐公司应赔偿�合同约定交付租赁物起至合同解除期间的员工工资损失，即从2014年3月至6月，我们注意到，绿满家公司提交3至5月份员工工资表载明每月应发工资的员工人数为109人，故本院认定绿满家公司在此期间的员工人数为109人。统计工资表上工资金额，经计算得出每人每月的平均工资为2089.18元，故四个月的工资应为：109人×2089.18元／人／月×4个月＝910882.48元。原判对员工人数和每月平均工资的计算标准有误，本院予以纠正。结合人人乐公司的违约情况，人人乐公司违约给绿满家公司造成的损失为910882.48元＋100000元＋68400元＝1079282.48元，扣除人人乐公司已向绿满家公司赔偿的180000元，人人乐公司应赔偿绿满家公司的损失为899282.48元。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有�任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，人人乐公司称原判认定绿满家公司所举《入职须知》不符合证据的三性，但其并没有提交相应证据证明其主张，其上诉理由因证据不足本院不予支持。对人人乐公司提出绿满家公司提交的大部分证据已过举证期限不应采信的理由，与本案查证的事实不符，本院亦不予支持。在本案，绿满家公司租赁房屋的目的是经营火锅店，需聘用员工从事经营活动，因人人乐公司的违约行为，导致绿满家公司开设的火锅店不能按期开业，因此必然会导致歇业期间聘用的人员的工资支出，故绿满家公司请求人人乐公司赔偿其员工工资具有事实和法律依据，本院予以支持。对人人乐公司提出其将出租房屋给绿满家公司，租赁房屋未交付装修，未产生员工工资以及合同约定了90天装修期，绿满家公司主张员工工资损失是不合理的上诉主张，本院认为，如人人乐公司按约交付租赁物，在装修期间绿满家公司支付员工的费用系其正常经营成本，但因人人乐公司的违约行为，造成绿满家公司需另行租赁经营场地，必然会增加员工工资支出，故对人人乐公司提出的该上诉理由，与本案查证的事实不符，本院不予支持。综上，原审审判程序合法。原判认定事实基本清楚，但对员工人数和工资标准计算有误，本院予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持成都市青羊区人民法院（2014）青羊民初字第3691号民事判决第一、二、四项即“解除成都绿满家公司餐饮有限责任公司与成都市人人乐商业有限公司于2013年12月1日签订的《房屋租赁合同》”；“成都市人人乐商业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向成都绿满家公司餐饮有限责任公司退还保证金150000元”；“驳回成都绿满家公司餐饮有限责任公司的其余诉讼请求”。
二、变更成都市青羊区人民法院（2014）青羊民初字第3691号第三项即“成都市人人乐商业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向成都绿满家公司餐饮有限责任公司赔偿损失1149868元”为“成都市人人乐商业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向成都绿满家公司餐饮有限责任公司赔偿损失899282.48元”。
本案一审案件受理费负担方式不变。二审受理费37661元，由人人乐公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 继 锋
审 判 员 魏 云 霞
代理审判员 李 婧 杰
二〇一五年一月十六日
书 记 员 �罗刚