上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第404号
上诉人（原审第三人）黄志平。
上诉人（原审第三人）沈金章。
上诉人（原审第三人）孙庆生。
三上诉人之共同委托代理人赵国俊，上海赵国俊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海奉贤区南桥镇农工商联合社。
委托代理人丁妹，上海敏御律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）汝云仁。
上诉人黄志平、沈金章、孙庆生因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2013）奉民三（民）初字第1380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月27日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月18日公开开庭审理了本案。上诉人黄志平、沈金章、孙庆生及其共同委托代理人赵国俊、被上诉人上海奉贤区南桥镇农工商联合社（以下简称农工商联合社）之委托代理人丁妹到庭参加了诉讼。被上诉人汝云仁经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原审认定，1989年4月25日，奉贤县人民政府就江海乡六灯村牧场建造千头猪场申请使用土地进行了批复，同意六灯村牧场建造棚舍使用耕地、牧场地合计19亩3厘4毫。1995年11月15日，奉贤县人民政府就江海镇畜牧场扩建棚舍申请用地作出批复，同意江海镇畜牧场扩建工程使用六墩村耕地、非耕地共计13.793市亩。上述江海种畜场系原江海镇农工商联合社管理的农村集体资产。2002年5月，原江海镇、南桥镇合并为奉贤区南桥镇，原江海镇农工商联合社遂于2003年1月29日由工商部门核准更名为上海奉贤区南桥镇农工商联合社。2001年10月13日，原江海镇农工商联合社作为出租方与汝云仁作为承租方，签订了《产权转让及租赁协议》1份，约定对江海种畜场部分资产予以转让，房屋建筑物等资产予以租赁。其中对租赁资产约定如下：（一）房屋建筑物人民币（下同）296.81万元，……净值198.81万元，污水工程3.5万元及50KVA用电1.8万元资产租赁给汝云仁使用，年租赁费5万元，年土地使用费1.126万元（六墩村33亩每年1万元，红星村4.2亩0.126万元）由汝云仁与两村签订使用协议后直接支付；（二）租赁期从2001年5月至2004年12月30日，……每年于1月1日、7月1日分二次由乙方各支付租赁费2.5万元……（六）租赁期满如租赁事项没有发生变动，而未重新签订租赁协议的，则本协议继续有效……。该协议后附有：江海镇种畜场与江海镇红星村农工商合作社于2001年7月12日就江海镇种畜场租用红星村4.2亩土地事宜签订的《土地租赁协议书》和汝云仁与六墩村于2001年9月8日根据原六墩村与镇种畜厂签订交费协议到期后根据实际情况对扩建的14亩土地的各种费用签订的《土地使用交费协议》。
原审又认定，2003年1月5日，农工商联合社（甲方，下同）与汝云仁（乙方，下同）签订了《房屋租赁协议》一份，约定：因南桥镇、江海镇两镇合并，原乙方向江海镇种畜场租赁房屋一事，现经双方协商达成如下协议：甲方将位于六墩村的种畜场出租给乙方，建筑面积10，000亩，占地面积37.2亩；租赁期限为10年，自2003年1月1日至2012年12月31日；租金每年50，000元，先付后租，每年于1月1日、7月1日分2次支付25，000元；在租赁期限内未经甲方允许乙方不得转租，本协议经双方签字盖章后生效……。嗣后，汝云仁将上述场地的一部分交付给黄志平、沈金章、孙庆生使用，并向黄志平、沈金章、孙庆生收取了相应的租金及水电费。2010年6月30日，汝云仁就租赁事宜分别与黄志平、沈金章、孙庆生签订了《出租房屋协议》，约定了租金及支付方式，租赁物及租期情况分别如下：黄志平：办公楼下层二间房屋以及猪棚（租期至2011年6月30日止）、饲料仓库五间（租期至2011年9月17日止）；沈金章：猪棚（租期至2011年6月30日止）；孙庆生：后面猪棚六间（租期至2011年6月30日止）。上述租赁协议期满后，汝云仁与黄志平、沈金章、孙庆生未续签书面的租赁合同。后农工商联合社诉至法院，要求判令：1、解除农工商联合社与汝云仁2003年1月5日签订的《房屋租赁协议》；2、汝云仁、黄志平、沈金章、孙庆生搬离位于南桥镇六墩村中心路374号江海种畜场房屋；3、汝云仁、黄志平、沈金章、孙庆生支付到实际搬离日的实际使用费；4、诉讼费由汝云仁、黄志平、沈金章、孙庆生负担。原审庭审中，农工商联合社撤回第一项诉讼请求，并明确其第三项诉请的实际使用费的计算方式：自2013年1月1日至实际搬离日止，按合同约定50，000元／年计取。
原审还认定，经各方当事人一致确认，黄志平、沈金章、孙庆生就江海种畜场内的租赁物的使用状况为：黄志平：8间、底层2间、天棚、仓库5间；沈金章：10间、8间；孙庆生：6间（详细布局详见汝云仁提供的证据（4）图纸）。经查，汝云仁支付农工商联合社租金至2012年底，2013年起的租赁费未予支付。黄志平、沈金章、孙庆生支付了汝云仁至2012年底的租金。农工商联合社在与汝云仁的《房屋租赁协议》租期届满前，曾口头通知汝云仁，要求其做好自行搬离及黄志平、沈金章、孙庆生搬离的工作。汝云仁现已搬离了系争土地上其实际使用的租赁物部分，黄志平、沈金章、孙庆生至今尚未搬离。
原审认为，本案的争议焦点在于农工商联合社是否本案适格主体的问题。汝云仁对农工商联合社作为本案原告的主体资格无异议，黄志平、沈金章、孙庆生则认为其系与“江海种畜场”签订的租赁协议，农工商联合社作为原告主体不适格。法院认为，系争的37.2亩土地及地上物（即江海种畜场）系由农工商联合社进行管理的集体资产，故江海镇农工商联合社就江海种畜场与汝云仁签订的《产权转让及租赁协议》以及农工商联合社与汝云仁签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思的表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。后汝云仁将上述租赁物的一部分转租给黄志平、沈金章、孙庆生，农工商联合社虽称汝云仁未经其许可擅自转租，但就汝云仁与黄志平、沈金章、孙庆生形成的书面合同来看，转租状态已持续长达3年之久，农工商联合社对此从未提出异议，故法院推定农工商联合社认可汝云仁的转租行为，即农工商联合社、汝云仁与黄志平、沈金章、孙庆生之间建立了出租人、承租人与次承租人的关系。由此，农工商联合社作为本案原告主体适格。故对黄志平、沈金章、孙庆生以与“江海种畜场”签订的《出租房屋协议》的“甲方”为江海种畜场以及其租金收据上的盖章为江海种畜场为由，主张与江海种畜场建立了租赁关系的说法，法院难以采信。
原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，农工商联合社与汝云仁一致确认在其签订的《房屋租赁协议》期满前，农工商联合社曾通知过汝云仁，要求汝云仁与黄志平、沈金章、孙庆生搬离，汝云仁对此表示同意并搬离了其实际使用的部分租赁物，故农工商联合社与汝云仁的租赁关系已于合同期满即2012年12月31日自行终止。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，黄志平、沈金章、孙庆生作为次承租人与承租人负有同样的返还义务。黄志平、沈金章、孙庆生实际占有使用系争租赁物至今，系汝云仁未完全履行腾房义务所致，故对农工商联合社要求汝云仁、黄志平、沈金章、孙庆生搬离系争租赁物的诉讼请求，于法有据，法院依法予以支持。汝云仁及黄志平、沈金章、孙庆生应搬离而未搬离，应当支付农工商联合社占有使用费，故对农工商联合社要求汝云仁、黄志平、沈金章、孙庆生按照与汝云仁间的合同约定的标准支付使用费的诉讼请求，合法合理，法院予以支持。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，于二○一三年十二月二十七日作出判决：一、汝云仁及黄志平、沈金章、孙庆生于判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市奉贤区南桥镇六墩村中心路374号（江海种畜场）内的租赁物；二、汝云仁及黄志平、沈金章、孙庆生于判决生效之日起十日内支付农工商联合社占有使用费，计算方法：自2013年1月1日起至实际搬离日止，按人民币50，000元／年／37.2亩予以计取。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由汝云仁负担。
判决后，黄志平、沈金章、孙庆生不服，上诉于本院，诉称：江海种畜场系改制单位，为一级组织；上诉人与江海种畜场约定了长期租赁涉讼租赁物；上诉人在涉讼土地上翻建房屋并投入设备，被上诉人应给予适当补偿，故要求二审法院撤销原审判决主文第一项。
被上诉人农工商联合社辩称：江海种畜场系江海镇政府于七十年代成立的职能部门，不能对外承担责任；被上诉人作为涉讼租赁物的资产管理人，主体资格合法；无论是主租赁合同还是次租赁合同均已到期，被上诉人要求上诉人返还租赁物有法律依据；被上诉人与上诉人间没有合同关系，上诉人如要主张赔偿，应另案起诉，故不同意上诉请求。
被上诉人汝云仁未作任何答辩。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，黄志平、沈金章、孙庆生主张其与江海种畜场建立租赁关系，农工商联合社主体不适格，对此本院评述如下：首先，涉讼租赁物系农工商联合社管理的集体资产，农工商联合社作为企业法人，对于涉讼租赁物主张权利，主体并无不当；其次，黄志平、沈金章、孙庆生主张涉讼租赁关系的主体为江海种畜场，但其未能出示有效证据证明江海种畜场系独立承担民事责任之主体；再次，黄志平、沈金章、孙庆生确认出租房屋协议上汝云仁签名的真实性，本院认为，虽该些协议甲方列为江海种畜场，但在江海种畜场不具有民事主体资格的前提下，原审确定系汝云仁与黄志平、沈金章、孙庆生间建立租赁关系，并无不妥。综上而言，黄志平、沈金章、孙庆生对于农工商联合社主体资格之异议，均不能成立。黄志平、沈金章、孙庆生主张其与江海种畜场约定了长期租赁涉讼租赁物，而二审庭审中，黄志平、沈金章、孙庆生则陈述其于2001年开始租赁涉讼租赁物，租赁协议有一年一签，有三年一签。因此，本院认为，黄志平、沈金章、孙庆生的陈述与其主张本有矛盾之处，且其出示的出租房屋协议未能体现出长期租赁的内容，故前述主张，本院不予采纳。现租期届满，原审判决黄志平、沈金章、孙庆生搬离，于法无悖，可予维持。黄志平、沈金章、孙庆生主张其只有在获得适当补偿后方可搬离，本院认为，黄志平、沈金章、孙庆生与农工商联合社间并无合同关系，与汝云仁间的租赁合同亦已到期，故黄志平、沈金章、孙庆生关于获得补偿后方可搬离的主张，于理不合，本院难以支持。综上所述，黄志平、沈金章、孙庆生关于撤销原审判决主文第一项的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币50元，由上诉人黄志平、沈金章、孙庆生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 蒋辉霞
代理审判员 吴 瑛
二〇一四年三月十日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……