浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙绍执异初字第1号原告浙江运业建筑工程有限公司。法定代表人徐世木。委托代理人（特别授权）吴刚、俞亚云，浙江吴刚律师事务所律师。被告潘某。委托代理人（特别授权）范慧慧，浙江朋成律师事务所律师。委托代理人（特别授权）潘金江。被告绍兴益析光电科技有限公司。法定代表人王国庆。第三人杭州银行股份有限公司绍兴分行。法定代表人刘中锡。委托代理人（特别授权）欧洋洪，浙江点金律师事务所律师。原告浙江运业建筑工程有限公司（以下简称运业公司）与被告潘某、绍兴益析光电科技有限公司（以下简称益析光电公司）、第三人杭州银行股份有限公司绍兴分行（以下简称杭州银行绍兴分行）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2014年12月30日立案受理后依法组成合议庭于2015年3月16日公开开庭进行了审理。原告运业公司的委托代理人吴刚、俞亚云，被告潘某的委托代理人范慧慧、潘金江，第三人杭州银行绍兴分行的委托代理人欧洋洪到庭参加诉讼，被告益析光电公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告运业公司诉称，2014年9月5日，绍兴仲裁委员会作出（2013）绍裁字第408号裁决书确认原告可就其承建的建筑工程（即被告益析光电公司名下位于滨海工业区马鞍镇东联村房产证号为绍房权证滨海字第××、04××98、04899、04900号房产）享有建设工程优先权，且该建设工程优先权优于抵押权和其他债权。2014年12月17日，原告收到（2014）浙绍执异字第27号执行裁定书，原告认为该裁定书确认被告潘某主张的租赁权的异议成立缺乏事实和法律依据。根据（2014）绍柯执异字第39号执行裁定书，被告益析光电公司在以绍房权证滨海字第××、04900号涉案房屋作为抵押物与杭州银行绍兴分行签订抵押合同前，于2013年11月20日出具了抵押房产未出租声明书，且杭州银行绍兴分行亦对抵押物的外观及车间内部情况进行了拍摄，该厂房一直处于闲置状态。而绍房权证滨海字第××、04××98号涉案房屋也由被告益析光电公司于2013年12月4日抵押给了绍兴县永利小额贷款股份有限公司，被告益析光电公司在最高额抵押合同中保证抵押物不存在已被出租的情况。因此，被告潘某声称在2013年9月份就已对涉案房屋进行租赁，并将机器设备搬入厂房显然是不符合实际的，被告潘某提供的2013年9月22日的厂房租赁合同及现场照片、书面证言等证据与厂房当时的真实状况相矛盾，其提供的800万元的支付凭证并未注明是租金用途，且一次性支付800万元租金也有违常理，另外其提供的询问笔录、转租合同、水电费发票时间节点均在2014年下半年，并不能证明在涉案房屋于2013年12月31日查封之前就已经占有使用。综上，请求：1.判令确认被告潘某主张的租赁权不成立；2.对被告益析光电公司名下位于滨海工业区马鞍镇东联村房产证号为绍房权证滨海字第××、04××98、04899、04900号房产许可继续执行；3.本案诉讼费由二被告负担。被告潘某辩称，1.被告潘某与被告益析光电公司的厂房租赁合同是依法成立、合法有效的，合同签订当日被告潘某支付约定的房屋租金800万元，被告益析光电公司也将房屋交付给潘某使用。被告潘某承租房屋后，将部分厂房转租给他人使用，部分自己使用；2.本案被告潘某向被告益析光电公司租赁房屋的时间是2013年9月22日，该时间早于涉案房屋被抵押的时间和原告申请财产保全的时间，也早于被告益析光电公司出具未出租声明书的时间。综上，被告潘某的租赁权应受到法律保护，请求驳回原告运业公司的诉讼请求。第三人杭州银行绍兴分行述称，1.同意原告的第一项诉请，被告潘某主张的租赁权不能成立。被告潘某和被执行人益析光电公司存在恶意串通伪造租赁合同的行为，租赁合同的落款时间不是真实的租赁时间。同时，被告潘某也没有证据证明在第三人的抵押权设立之前就已经占有使用绍房权证滨海字第××、04900号房产。故潘某主张的租赁权不得对抗抵押权的处置；2.反对原告的第二项诉请。案涉编号为4897-4900的四处房产首封法院是柯桥法院，根据有关规定应由绍兴市柯桥区人民法院执行，且柯桥区人民法院对其中的两处房产已经进行了评估，处置程序也有了实质性进展，原告要求继续由绍兴中院处置不符合规定，且浪费司法资源；3.原告和被告益析光电公司存在恶意串通虚假仲裁的行为，导致以仲裁裁决书的形式确认了建设工程价款优先受偿权，对此我方将另循合法途径解决。综上，请求依法判决。被告益析光电公司未作答辩。原告运业公司为证明其主张，向本院提交了下列证据：证据1.（2013）绍裁字第408号仲裁裁决书一份，证明原告对权证号为04897、04××98、04899、04900号房产享有建设工程价款优先受偿权；证据2.最高额抵押合同复印件一份，证明权证号为04897、04××98房屋于2013年12月4日抵押给了绍兴县永利小额贷款股份有限公司，被告益析光电公司在最高额抵押合同中保证抵押物不存在出租的情况；证据3.抵押财产未出租声明书复印件一份，证明权证号为04899、04900号房产于2013年11月28日抵押给杭州银行绍兴分行，被告益析光电公司声明涉案房屋未出租的情况；证据4.绍兴市柯桥区人民法院（2014）绍柯执异字第39号执行裁定书一份，证明被告潘某所主张的租赁权与涉案房屋的实际情况不符；证据5.本院（2014）浙绍执异字第27号执行裁定书一份，证明在执行过程中，被告潘某提出了异议；证据6.记账凭证一份，证明被告潘某支付的800万元款项在被告益析光电公司的记账凭证中并未载明是租金用途。被告潘某质证认为，对证据1的真实性由法院核实，该仲裁裁决书系原告与被告益析光电公司之间的法律关系，与被告潘某无关联性；对证据2的真实性无法核实，该最高额抵押合同签订于租赁合同之后，对租赁合同不存在任何影响；对证据3的证据三性均有异议，该声明书迟于租赁合同的签订时间，且系被告益析光电公司单方出具，没有得到被告潘某的认可，对潘某没有任何约束力；对证据4的真实性无异议，但该裁定书因被告潘某向绍兴市柯桥区人民法院提出执行异议之诉就失效了，不能达到原告的证明目的；对证据5无异议；对于证据6的证据三性均有异议，该记账凭证系被告益析光电公司单方制作，不具有法律效力，原告与被告潘某之间除了租赁关系之外不存在其他任何经济往来，原告若认为该800万元系支付其他款项应由原告向法庭进一步提供证据。第三人杭州银行绍兴分行质证认为，对于证据1的本身真实性无异议，但对该裁决书确认的建设工程价款优先权有异议；对证据2的真实性、合法性由法院核实，对原告的证明目的无异议；对证据3、4无异议；对证据5真实性无异议，但对于该裁定书认可潘某主张的租赁权有异议；对证据6无异议，认为可以达到原告的证明目的。本院认证认为，证据1、4、5系生效法律文书，本院予以确认，证据2、3经本院核对与原件无异，可以证实被告益析光电公司声明讼争房屋未出租的事实。对证据6的真实性予以确认，对于其证明目的，本院将结合其他证据在裁判理由中予以阐述。被告潘某为证明其主张，向本院提交下列证据：证据7.《房屋租赁合同》、《补充租赁合同》及中国工商银行个人业务凭证各一份，证明被告益析光电公司与被告潘某签订房屋租赁合同，将讼争房屋出租给潘某使用，潘某支付合同约定的800万元租金的事实；证据8.房租费发票、中凯公司的营业执照及中凯公司与潘某签订的租赁合同各一份，证明潘某在承租讼争房屋后将部分房屋转租给了绍兴中凯电子科技有限公司，并开具了房屋租赁费发票的事实；证据9.水电费发票一组，证明被告潘某承租房屋并实际占有使用讼争房屋的事实；证据10.绍兴市柯桥区公安局滨海派出所询问笔录两份（复印件），证明被告益析光电公司的法定代表人在该笔录中确认讼争房屋于2013年9月份已经转租给被告潘某的事实；证据11.合同签订时的现场照片一份，证明2013年9月22日签订案涉房屋租赁合同的情形；证据12.照片一组，证明被告潘某在承租讼争房屋后部分自己使用，部分转租他人的事实；证据13.情况说明一份、证明两份，证明两被告之间的房屋租赁合同真实，被告潘某实际使用厂房的事实；证据14.厂房租赁合同两份及浙江合益电子科技有限公司的工商登记信息一份，证明被告潘某在承租讼争厂房后将部分厂房转租给他人的事实；证据15.网络信息发布合同一份，证明被告潘某在租赁讼争厂房后，通过网络发布转租信息；证据16.绍兴市柯桥区人民法院（2014）绍柯执异初字第16号民事裁定书一份，证明因被告提起执行异议之诉，（2014）绍柯执异字第39号执行裁定书已经失效的事实。原告运业公司质证认为，对于证据7中的房屋租赁合同及补充租赁合同的真实性有异议，对于银行汇款凭证，认为只能证明潘某曾向绍兴益析光电公司汇款800万元，不能证明该笔款项用途为租金；对于证据8，认为上述合同从时间节点上看是2014年10月份，与本案无关联性；对于证据9，上述水电费发票的开票时间均是2014年的10月份、11月份，缴费用户是益析光电公司，故不能达到被告的证明目的；对于证据10本身真实性无异议，但该笔录仅是对2014年8月21日发生事情的记录，并不能证明本案实际的租赁时间；对于证据11,认为照片不能显示拍摄的时间，不能反映合同签订的实际情况；对于证据12，认为该组照片是在评估机构拍摄后所拍摄的，不能证明两被告之间成立租赁关系的时间是在2013年9月份；对于证据13的真实性有异议，且证人应当出庭作证；对于证据14的真实性有异议，且该租赁合同是在抵押之后签订的；证据15与本案无关联性；对证据16的真实性无异议。第三人杭州银行绍兴分行质证认为，对证据7的证据三性均有异议，该组证据系两被告伪造的，且从补充租赁合同的第一条来看，该800万元此时并未支付，但是从潘某提交的银行转账凭证来看，该款项的转账时间是2013年9月22日，故两者在内容上存在矛盾；对于证据8中中凯公司的营业执照真实性无异议，对租赁合同有异议，中凯电子成立时间是2014年7月14日，签订合同的时间是2014年5月1日，合同签订在中凯公司成立之前，不符合逻辑，印章也不符合法律规定，因此，该份租赁合同是伪造的，对于房租费发票，其真实性无法核实，应结合其他证据综合认定；对于证据9真实性由法院核实，但上述发票开票时间是2014年下半年，付款人是益析光电公司并非潘某，即使该租赁权成立亦不能对抗抵押权；证据10系复印件，对于证据来源合法性有异议，且从关联性上也不能反映出潘某在第三人设定抵押权之间就已经承租、占有涉案房产；证据11、12不能达到被告潘某的证明目的；证据13系证人证言，不能证明待证事实；证据14中两份租赁合同的真实性无法核实，即使是真实的也是在抵押之后设立的，与本案无关，对于合益公司的工商登记信息真实性无异议；证据15真实性无法核实，与本案无关联性；对证据16的真实性合法性无异议。本院认证认为，对证据7中的工商银行汇款凭证真实性予以确认，对于证明目的，本院认为，该汇款凭证仅能证明被告潘某向被告益析光电公司汇款800万元的事实，尚不足以证实该款项为支付租金，对于《房屋租赁合同》及《补充协议》，本院不予确认，具体理由将在裁判理由中予以阐述；对证据8，对于租赁费发票及营业执照的真实性予以确认，对于厂房租赁合同，由于该租赁合同签订于2014年5月1日，系在讼争房屋查封、抵押之后，故不能证实潘某于2013年9月22日承租案涉房屋的事实，本院对此不予确认；证据9中水电费发票为2014年9、10月份形成的水电费，与本案缺乏关联性，本院不予确认；证据10中该询问笔录中并未提及潘某何时承租讼争房屋，不能达到被告的证明目的；证据11、12不能显示照片的拍摄时间，不能证实被告的证明目的；证据13，形式上为证人证言，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条、第六十九条之规定，证人应当出庭作证，对于未到庭的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据，在缺乏相关证据佐证的情况下本院对此不予认定；证据14中两份租赁合同均在抵押或查封后成立，与本案缺乏关联性；证据15与本案缺乏关联性，不予确认；证据16系生效法律文书，本院予以确认。被告潘某为证明其主张，向本院申请证人吴某出庭作证，证人吴某陈述，其系益析光电公司办公室主任，签订合同时其是不在场的，其听益析光电公司的法定代表人王国庆说，其把公司的厂房在2013年9月份的时候转租给潘某，潘某的机器设备是何时进厂记不清楚。原告运业公司对证人吴某的证言质证认为，该证人对于设备进厂时间不清楚，对于租赁时间也是听别人说的，其证言没有证明力，不能达到被告潘某的证明目的。第三人杭州银行绍兴分行质证认为，首先，证人与潘某有利害关系，证人是中凯电子的办公室主任，而中凯电子的法定代表人潘金江与潘某是亲兄弟，其次，证人陈述的事实都是其听说的，系传来证据，再次，证人对房屋出租、交接陈述矛盾，故该证人证言真实性存疑，不能被法院采信。本院认证认为，根据民事诉讼证据规则，证人应陈述其亲身感知的事实，本案中，证人非亲身知晓讼争房屋出租的事实，该证言系传来证据，且其现为中凯电子公司的职工，与被告潘某有利害关系，本院对其证言不予采信。第三人杭州银行绍兴分行为证明其主张，向本院提交下列证据：证据17.（2014）绍柯商特字第93号民事裁定书，证明第三人对涉案4899、4900号房产享有抵押权；证据18.（2014）绍柯执异字第39号执行裁定书，证明目的同上；证据19.评估报告一份，证明2013年11月20日出具评估报告时抵押房产处于闲置状态；证据20.抵押房产未出租声明书，证明被告益析光电公司将案涉房产抵押时向第三人声明该房产没有租赁关系。原告对证据17-20均无异议。被告潘某质证认为，对于证据17，真实性由法院核实，与被告潘某无任何关系；对证据18真实性无异议，但该裁定书已经失效；对于证据19的证据三性均有异议，该报告是被告益析光电公司单方委托评估，并没有得到被告潘某的认可，根据报告的记载，评估机构拍摄现场照片的时间是2013年8月14日，而案涉租赁合同的签订时间是2013年9月22日，不能证明第三人的证明目的；对于证据20，对证据三性均有异议，认为系被告益析光电公司与第三人恶意串通所制作，该声明书签订的时间迟于两被告签订合同的时间，不能达到第三人的证明目的。本院认证认为，证据17、18系法律文书，本院予以确认；对于证据19、20的真实性予以确认，对于其证明目的，将在裁判理由中予以阐述。根据法庭质证、认证的证据及各方当事人的陈述，本院认定事实如下：原告运业公司因与被告益析光电公司建设工程施工合同纠纷一案，向绍兴仲裁委员会申请仲裁，期间，原告提出财产保全申请，绍兴仲裁委将该财产保全申请移交绍兴市柯桥区人民法院，该院于2013年12月31日轮候查封了被告益析光电公司名下位于绍兴滨海工业区马鞍镇东联村1-4幢房产（权证号分别为绍房权证滨海字第××、04××98、04899、04900号）。2014年9月5日，绍兴仲裁委员会作出（2013）绍裁字第408号裁决书。该裁决发生法律效力后，因被告益析光电公司未自觉履行上述法律文书确定的义务，原告浙江运业公司向本院申请执行，本院拟对被告益析光电公司名下绍房权证滨海字第××、04××98、04899、04900号房产进行拍卖，在执行过程中，案外人潘某对执行标的提出书面异议，以“其与被执行人益析光电公司就绍房权证滨海字第××、04××98、04899、04900号房产已于2013年9月22日签署房屋租赁合同，其实际承租讼争房产”为由，要求确认其租赁权。本院于2014年12月12日作出（2014）浙绍执异字第27号执行裁定书，裁定案外人潘某的异议成立。原告运业公司不服，遂向本院提起申请执行人执行异议之诉。本院另查明，2013年11月26日，被告益析光电公司与第三人杭州银行绍兴分行签订《最高额抵押合同》一份，约定被告益析光电公司以其座落于绍兴市柯桥区马鞍镇东联村地段1幢、2幢房地产【房权证号绍房权证滨海字第××、04900号】为益析光电公司与杭州银行绍兴分行在2013年11月25日至2015年11月25日之间连续发生的债务提供抵押担保。益析光电公司同时向杭州银行绍兴分行声明案涉04899、04900号房产在抵押前未出租。双方于同日办理了抵押登记。因被告绍兴益析光电科技有限公司未按约履行偿还借款义务，第三人杭州银行绍兴分行于2014年9月1日向绍兴市柯桥区人民法院提出实现担保物权的申请，该院于2014年9月25日作出（2014）绍柯商特字第93号民事裁定，对益析光电公司名下房权证号绍房权证滨海字第××、04900号房产财物拍卖、变卖等方式依法变价。裁定生效后，被告绍兴益析光电公司未自觉履行，杭州银行绍兴分行向绍兴市柯桥区人民法院申请执行，在执行过程中，案外人潘某对执行标的提出书面异议，该院经审查于2014年11月15日作出（2014）绍柯执异字第39号执行裁定，驳回案外人潘某的执行异议。潘某不服，向该院提出执行异议之诉，该院以本案的审理结果将影响该案的审理为由，于2015年2月13日作出（2014）绍柯执异初字第16号民事裁定，该案中止诉讼。还查明，2013年12月4日，绍兴县永利小额贷款股份有限公司与绍兴益析光电科技有限公司签订《最高额抵押合同》一份，约定益析光电公司为永利小额贷款股份有限公司与益析光电公司在2013年12月4日至2014年9月30日期间内签订的多个业务合同项下的债权向永利小额贷款股份有限公司提供抵押担保，抵押物为益析光电公司所有的绍房权证滨海字第××、04××98号工业厂房及附属土地。合同同时约定，甲方（益析光电公司）保证被抵押物不存在被查封、扣押、监管及被出租的情况。合同签订后，双方于同日办理了房地产抵押登记。本院认为，人民法院在执行被执行人的非住宅房屋时，案外人以其在涉案房屋设定抵押或者被人民法院查封之前已与被执行人签订租赁合同且租赁期未满为由，主张拍卖不破租赁的，如果租赁合同真实，合同签订于涉案房屋抵押、查封前，且案外人在抵押、查封前已依据合同合法占有涉案房屋至今的，执行中应当保护案外人的租赁权。本案中，被告潘某主张其与被告益析光电公司在2013年9月22日签订了租赁合同，其对讼争房屋享有租赁权，对此其需提供充分的证据证明其符合“租赁合同真实、合同签订于涉案房屋抵押查封之前、已依据合同合法占有涉案房屋至今”的情形。本案中，被告潘某向本院提交了其与被告益析光电公司签订的落款日期为2013年9月22日的《房屋租赁合同》及落款日期为2013年9月25日的《补充租赁合同》，本院认为该合同文本的存在并不足以证明合同条款所载事项的真实存在，根据现有证据无法认定双方存在真实的厂房租赁关系。理由分析如下：一、该租赁合同约定，讼争房屋前十年租金800万元于2013年9月25日前一次性付清，众所周知，市场上租金经常浮动，因经营需要一次性约定18年租期不符合常理，更何况一次性支付800万元的巨额租金；二、被告潘某虽提交了银行汇款凭证，证明其于2013年9月22日向被告益析光电公司支付租金800万元，但根据益析光电公司的财务账册，该笔款项仅记载为“收往来款”，并未明确该笔款项的用途为租金，根据现有证据无法认定被告潘某支付租金的事实；三、该房屋租赁合同及补充合同并未在有关部门办理过租赁登记备案或在公证部门办理过公证；四、被告益析光电公司就案涉房屋设定抵押时曾向抵押权人声明讼争房屋并未出租，其在申请贷款之前曾委托评估机构对案涉房屋进行评估，评估机构在实地查勘后于2013年11月20日作出了《房地产估价报告》，该报告第7、8页建筑物状况中亦载明案涉绍房权证滨海字第××、04900号房产室内为空置状态，并拍有当时的照片留存，被告潘某称自签订合同后就实际占有讼争房屋的主张与在案证据表明的事实不符；五、被告潘某提交的一系列证据均不能充分证明其所主张的租赁事实。其提交的绍兴市柯桥区滨海派出所询问笔录中王国庆、潘金江的陈述仅是提到益析光电公司将厂房租赁给潘某的事实，但租赁物的范围及租赁期限均不明确，不能直接证明潘某于2013年9月22日承租讼争4幢厂房的事实；其提交的落款日期为2013年9月28日与浙江合益电子科技有限公司签订的《厂房租赁合同》，在没有其他证据相佐证的情况下，亦不能证实其于抵押之前就承租讼争房屋的事实；其提交的与封志海及中凯电子科技有限公司的租赁合同，因该两份房屋租赁合同均是在讼争房屋抵押登记之后签订，均不能证实讼争房屋此前的租赁情况；其提交的水电费发票均系2014年10月、11月左右开具，不能证实2013年9月份租赁合同签订前后的占有使用情况及潘某在讼争房屋抵押前就实际占有使用讼争房屋的事实。故本案现有证据难以认定被告潘某在讼争房屋抵押前与被告益析光电公司成立租赁关系并实际占有使用租赁房屋的事实，根据“谁主张、谁举证”的举证责任分配原则，其应承担举证不能的不利诉讼后果，其主张的租赁权不能对抗讼争房屋的执行。本案系申请执行人执行异议之诉，所需评判的是案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，第三人杭州银行绍兴分行提出原告运业公司不享有建设工程价款优先权及本案应由绍兴市柯桥区人民法院执行的意见依法均不属于本案的审理范围，第三人可另循合法途径解决。综上，被告潘某在本案中对执行标的并不享有足以阻止执行的民事权益，其要求保护其租赁权的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：准许对被告绍兴益析光电科技有限公司名下位于滨海工业区马鞍镇东联村房产证号为绍房权证滨海字第××、04××98、04899、04900号房产继续执行。案件受理费192767元（原告已预交），由被告潘炎江负担，款于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院[上诉案件受理费192767元（具体金额由浙江省高级人民法院确定，多余部分以后退还），应在递交上诉状时预交，款汇至浙江省财政厅非税收入结算分户，帐号：19000101040006575401001开户行：农行杭州市西湖支行。上诉期届满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理]。审 判 长  王普庆审 判 员  刘 艳代理审判员  赵启龙二〇一五年四月二十九日书 记 员  余剑英