北京市第�中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终9803号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京德中咏茗艺术文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区樱花园28号楼（樱花集中办公区0763号）。
法定代表人：侯杰琼，总经理。
委托诉讼代理人：周志超，北京广睦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民武装警察部队北京市总队参谋部直属工作处，住所地北京市朝阳区工体东路甲15号。
负责人：杨建，处长。
委托诉讼代理人：史川涛，男，武警北京总队参谋部警卫勤务大队大队长。
委托诉讼代理人：张彩风，北京市华城律师事务所律师。
上诉人北京德中咏茗艺术文化发展有限公司（以下简称咏茗公司）因与被上诉人中国人民武装警察部队北京市总队�谋部直属工作处（以下简称武警北京总参工作处）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初53576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人咏茗公司的诉讼代理人周志超、被上诉人武警北京总参工作处的诉讼代理人史川涛、张彩风到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
咏茗公司上诉请求：1.撤销一审判决，并改判驳回武警北京总参工作处的全部诉讼请求，支持咏茗公司的全部诉讼请求；2.由武警北京总参工作处承担一、二审案件受理费以及司法鉴定费。事实及理由：
一、一审判决主文第二项，判决咏茗公司按25万元/年的租金标准向武警北京总参工作处支付自2016年4月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，属于认定基本事实不清、无法律依据，依法应予以改判驳回武警北京总参工作处全部诉讼请求。（一）一审判决在未对案件基本事实进行全面分析、认定的情况下，作出支持武警北京总参工作处主张的按照租金标准支付“房屋占用使用费”的判项，属于认定基本事实不清，显属错误。武警北京总参工作处在明知咏茗公司承租位于北京市朝阳区工体东路甲15号京武宾馆地下二层西侧房（以下简称涉案房屋）的使用用途的情况下，仍向咏茗公司交付存有质量问题的房屋，且未尽到在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务，最终引发涉案房屋于2015年7月发生漏水事件。涉案房屋发生漏水后，屋顶出现严重裂痕、墙面掉皮、霉菌滋生严重，加之租赁合同期限即将届满，武警北京总参工作处并未对涉案房屋进行过任何维修，在此期间双方亦不能就损失赔偿额达成一致意见，咏茗公司亦无法依约使用涉案房屋。从2017年4月咏茗公�起诉至今，为保证涉案房屋固有状态、房屋内受损画作固有状态，以及保证咏茗公司在诉讼程序中提交的相应评估、鉴定工作得以顺利展开、案件证据能够如实获取等，客观上咏茗公司无法亦不能腾房。在诉讼过程中，公证机构于2017年7月14日对涉案房屋现场及受损画作等进行的现场公证、法院勘验人员亦于2018年1月18日对涉案房屋进行了现场勘验，均充分证明咏茗公司根本无法依据合同约定的用途使用涉案房屋。（二）一审判决支持武警北京总参工作处主张的按照租金标准支付“房屋占用使用费”，缺乏法律依据。本案双方均认可租赁合同的真实性，案涉租赁合同并未被认定无效，武警北京总参工作处与咏茗公司之间亦并非为出租人与次承租人的关系。武警北京总参工作处主张咏茗公司向其支付“房屋占用使用费”，而非租金，显无法律依据，依法应驳回其全部诉讼请求。
二、一审判决主文第三项，判决武警北京总参工作处赔偿咏茗公司租赁期间损失共计10万元，属于认定基本事实不清、适用法律错误，依法应予以改判支持咏茗公司的全部诉讼请求。（一）在涉案房屋租赁期限内，武警北京总参工作处在明知咏茗公司承租涉案房屋的使用用途的情况下，仍向咏茗公司交付存有质量问题的房屋且未尽到在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务，引发涉案房屋于2015年7月发生漏水事件。因武警北京总参工作处的违约行为，致使咏茗公司遭受巨额财产损失，依法理应赔偿损失。（二）一审判决以“评估公司做出的评估报告中表述的‘评估标的’系‘全部画作损失’，未能有效反映本院委托的评估事项。该评估结论对咏茗公司主张的因漏水导致的画作损失难以起到有效证明作用”以及以“咏茗公司主张的画作损失是否系2015年7月18日左右涉案房屋漏水所致难以确认”为依据，酌定损失金额，显属认定基本事实错误。第一，评估报告书确定的评估标的为“全部画作损失”，很明确的说明全部画作就是勘验当天咏茗公司提供的因漏水导致的涉案房屋内的受损画作。因为勘验现场咏茗公司提供给评估公司所有画作均为漏水致损之画作，所以评估公司评估的亦全部为受损画作，所以称为全部画作。此说法不存在任何歧义。第二，结合2017年11月30日作出的北京市朝阳区人民法院谈话笔录第2页所载“？评估事项是对北京市朝阳区工人体育馆东路甲15号京武宾馆B2层西侧房屋内漏水毁损的全部画作的损失价值进行评估。均：无异议”。可知，咏茗公司申请的与法院同意的均为对漏水致损画作的损失价值进行评估，且无论从案件实际情况，还是字面意思，委托评估标的均为受损画作的损失价值一项而非成因鉴定及损失价值两项。况且自漏水事件发生后，咏茗公司为了防止损失的扩大已将屋内未受损画作运至安全地点，为保护现场，仅有受损画作在涉案房屋内。第三，一审判决书第9页倒数第5行所载“北京市国宏信价格评估有限公司就此向本院回函称：对价格评估报告书中所提及的全部画作是指本次评估工作中在北京市朝阳区工人体育馆东路甲15号京武宾馆B2层西侧房屋内现场勘验的所有作品经现场勘验屋内全部作品均有不同程度受损，其是否为2015年7月18日左右涉案房屋漏水所致，不属于价格评估范畴，我公司不具备成因鉴定的资质。”根据前述内容可知，法院作为专业的审判者及委评机构，若最初即有要求就受损画作成因进行鉴定的意图，那么在摇号选择评估机构的过程中，亦应委托兼具成因及价值鉴定资质的评估公司进行鉴定。而本案评估机构恰恰不具备成因鉴定的资质。况且，武警北京总参工作处在一审庭审过程中未就成因鉴定提出过申请，亦未对评估结果提出重新鉴定。咏茗公司亦对成因鉴定不承担举证责任。咏茗公司对己方不承担举证责任的评估支付评估费显然缺乏依据。第四，本案案由为房屋租赁合同纠纷而非侵权纠纷。结合本案双方证据及武警北京总参工作处自认的事实，咏茗公司已充分证明了武警北京总参工作处构成违约以及损害事实，已经完成了相应举证责任。况且，根据一审判决书第6页正数第9行所载“双方均认可当时涉案租赁房屋中的部分画作因房屋漏水受损……”可知，涉案房屋漏水致画作受损是不争的事实。至于认为画作损失非系2015年7月18日左右涉案房屋漏水所致，应由武警北京总参工作处承担举证责任，若其认为有必要应向法庭提出成因鉴定申请，未提出则理应承担举证不能的不利后果。�三）一审判决以“咏茗公司主张的画作均具有较高的价值，其自身应负有妥善保管义务，对保管不当所致的损失，自身应承担主要责任”为依据酌定损失金额，显属认定基本法律关系错误。正是因为咏茗公司所有的画作具有较高价值，所以咏茗公司才承租了武警北京总参工作处所有的涉案房屋，且双方对“租赁用途为画室”进行明确约定。本案案由为租赁合同纠纷，武警北京总参工作处在明知咏茗公司承租涉案房屋使用目的的情况下，隐瞒涉案房屋存在质量瑕疵问题并予以交付，且在漏水发生前未履行维修及提示维修义务，亦未保持租赁物在租赁期间符合约定的使用目的，致使咏茗公司珍贵画作受损，依法应由武警北京总参工作处向咏茗公司承担违约赔偿责任。结合一审判决书第6页正数第6行所载“双方均表示，涉案租赁房屋漏水时，武警北京总参工作处武警官兵立即去现场抢险排水……”可知，本次漏水严重，已达到武警官兵参与抢险排水的程度。敢问咏茗公司要负有何种妥善保管义务才合理？咏茗公司要依据什么事实及何律法承担主要责任，几乎为全部责任……。（四）一审判决以“咏茗公司股东与武警北京总参工作处联系人短信沟通的损失中提及以7万元赔偿损失的情况，本院认定该额度系咏茗公司第一时间对损失提出的要求和主张，根据日常经验法则，高度可能与当时的实际损失情况吻合”为依据酌定损失金额，显属认定事实错误。第一，本案争议焦点为受损画作的损失价值，一审过程中委托评估机构已经对相应损失进行评估，价值已经确定且双方提交重新鉴定申请，一审法院理应就该损失进行认定，而不应该违反法律规定根据日常经验法则、高度可能等进行主观认定。第二，从该份证据发送主体及内容而言，其无法证实实际损失，具体理由如下：1.咏茗公司股东并非咏茗公司法定代表人，即使法定代表人的行为也不全部为职务行为，况且咏茗公司并未授权该股东就赔偿事宜进行协商；2.咏茗公司既有权选择行使权利或放弃权利，又有权选择多主张权利或少主张权利。退一步讲，若该股东有权代表咏茗公司与武警北京总参工作处就协商问题进行协商且该短信之前后内容很完整，那么就该短信自2015年7月27日发出至今，亦未向咏茗公司进行赔偿。而咏茗公司于2017年4月份已经将武警北京总参工作处诉至法院，要求赔偿损失1000万元（最终以评估机构评估损失额为准），即双方应以生效法律文书为依据执行；第三，该股东仅为咏茗公司的四名股东之一且其仅持有咏茗公司20%股权份额，一审法院以此为由酌定损失，显然侵犯了咏茗公司及其他股东的利益。
三、一审判决以�诉讼中，咏茗公司于2018年5月18日申请对涉案房屋质量和缺陷进行评估鉴定。本院结合现有证据材料，考虑到咏茗公司的股东郭泰来在2016年3月仍书信表示希望续租涉案租赁房屋，加之咏茗公司在承租涉案房屋后已进行装饰装修，且事发至今三年之久，除2015年7月的大雨之外，双方均未就该房屋的质量问题提出过异议，故对咏茗公司的上述鉴定申请未予准许”，缺乏事实依据，严重违反法定程序，显属错误。首先，鉴于武警北京总参工作处对于涉案房屋漏水的原因归结于不可抗力，且武警北京总参工作处一直未向法庭提交有关涉案房屋质量合格的相关证明材料。明确涉案房屋是否存在质量及瑕疵问题有助于查清本案的事实。第二，咏茗公司股东是否表示希望续租与咏茗公司申请鉴定没有必然联系；咏茗公司是否经过装修，在法院现场勘验及庭审提交的照片证据中显而易见；武警北京总参工作处从未提交过证明涉案房屋合格的证据材料且其自知房屋状况，虽事发三年之久，但直至今日咏茗公司与武警北京总参工作处就赔偿问题仍未达成一致意见且涉案房屋除放置受损画作以及为保证诉讼程序顺利进行，一直未被他用。一审法院不予准许鉴定申请，致使认定案件事实不清，显属错误。
四、一审判决司法鉴定费由咏茗公司全部负担，有失公允。本诉、反诉案件受理费均应由武警北京总参工作处全部负担。
综上所述，咏茗公司及武警北京总参工作处签订的《武警部队房地产租赁合同》合法有效，双方应依据法律规定及合同约定履行合同义务。咏茗公司已依约向武警北京总参工作处支付了租赁期间内的全部租金。武警北京总参工作处未尽到保持租赁期内租赁房屋符合使用用途，已构成严重违约，且在房屋发生漏水、反水事件后，致使咏茗公司遭受巨大财产损失且无法依据约定用途使用涉案房屋。一审判决认定基本事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法查清事实并改判，支持咏茗公司的全部诉讼请求。
武警北京总参工作处辩称，一审判决在充分调查事实基础上，依法判决，合情合理合法，应当维持。具体理由如下：
（一）本案涉案房屋并不存在质量问题，咏茗公司占用期间应当支付占有使用费。1.2011年1月1日，咏茗公司承租武警北京总参工作处位于北京市朝阳区工体东路甲15号京武宾馆地下二层西侧房屋，场地面积约1400平方米，双方签署合同后，进行涉案房屋交接，咏茗公司就承租的涉案房屋质量并未提任何异议，一审庭审期间，咏茗公司也认可自行装修涉案房屋，按照咏茗公司负责人郭泰来写给武警北京总参工作处的书信记载，咏茗公司花费数千�进行装修，但并未就装修图纸报备武警北京总参工作处，同时装修期间也未对房屋质量提出任何异议，说明涉案房屋并不存在质量问题。2.双方合同约定的租赁期为2011年1月1日至2016年3月31日，合同签署后武警北京总参工作处于2011年将房屋交付咏茗公司使用，在咏茗公司使用期间，涉案房屋并未出现质量安全等影响其使用的因素，咏茗公司也从未申请要求武警北京总参工作处维护、维修涉案房屋，说明咏茗公司使用期间涉案房屋并不存在咏茗公司所谓严重影响其使用的质量问题。3.2016年3月合同到期后，咏茗公司股东之一（实际为咏茗公司的负责人）郭泰来向武警北京总参工作处递交书信一封，其在信件中诚恳的表示，希望继续租赁使用涉案房屋，并同意设置武警书法培训基地，教授武警战士书写书法，并承诺所有笔墨纸砚由他们来承担，由此可见，咏茗公司认为房屋存在严重的导致其无法使用的质量问题和其负责人要求续租的书信内容互相矛盾。4.2016年3月31日双方合同到期后，鉴于军委下发《关于落实下决心全面停止有偿服务房地产租赁有关问题的通知》，武警北京总参工作处及时通知咏茗公司不再续签租赁合同，并要求咏茗公司及时腾退涉案房屋，但咏茗公司拒绝腾退，以索赔为名，一直在使用涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审法院按照双方租赁合同约定的标准要求咏茗公司向武警北京总参工作处支付房屋使用费符合上述法律、司法解释的立法精神和立法本意。
（二）一审法院就武警北京总参工作处赔偿咏茗公司10万元损失事宜，结合证据的真实性、有效性、关联性确定的金额，无论实体还是程序上并无不当。1.2015年7月中旬，因北京连续暴雨，且北京整体排水系统不畅，导致涉案房屋B1层有积水，B1层积水通过管道渗透到B2层，但咏茗公司装修中擅自将阀门封闭导致阀门无法正常工作，导致B2层无法正常排水。而武警北京总参工作处发现B1层有积水时，杜青辉所长第一时间组织武警战士进行了救助工作，当时咏茗公司负责人郭泰来在场，所以并没有造成很大的损失。2.2015年7月27日，事发后第十天，郭泰来直接给武警北京总参工作处的负责人杜青辉所长发短信，称如果连同被浸泡的书法一并修复，大约7万左右，由此可见，事发当时和事发后，双方就损失均进行过沟通确认。3.2016年3月，军委下发《关于落实下决心全面停止有偿服务房地产租赁有关问题的通知》，停止一切对外有偿服务，武警北京总参工作处接到通知后，第一时间书面发函告知咏茗公司不再续签合同，并要求咏茗公司及时安排腾退工作。4.2016年3月，咏茗公司接到武警北京总参工作处停止续签合同并要求腾退通知后，咏茗公司负责人郭泰来以书信方式向武警北京总参工作处明确续租的愿望，并同意设置武警书法培训基地，教授武警战士书写书法，并承诺所有笔墨纸砚由他们来承担，但只字未提武警北京总参工作处造成其书画作品损失的数量及价值，武警北京总参工作处也向咏茗公司明确表达了停偿通知的重要性，明确停偿通知属于军委统一下发的军令，武警北京总参工作处只能执行，武警北京总参工作处无权同意续租或变相续租涉案房屋事宜，咏茗公司因武警北京总参工作处无法满足其续租的申请，随后向法院起诉要求武警北京总参工作处索赔1000万元损失。5.一审中，咏茗公司自始至终未能提供有效证据证明其画作损失的原因，而且在其一审提交的反诉状提到是因2015年8月份曾经发生漏水事件导致其画作损失，但实际纯属子虚乌有的事件，咏茗公司就索赔1000万元应当提供有效证据证明武警北京总参工作处存在违约，因违约导致其受损以及受损的额度，但咏茗公司一审期间提交的证据之间并无因果关系，也无法证明其目的。6.一审中，咏茗公司虽申请评估确认其损失，但武警北京总参工作处认为，评估公司的评估报告属于无源之水无本之木，不应当予以采信，理由如下：其一，就评估公司选取的200多幅书画作品，武警北京总参工作处自始至终不认可，因郭泰来租赁涉案房屋作为画室，顾名思义，画室是来练习作画，那么练习作画自然有不成文的作品，但评估公司并未就选取的作品进行详细比对，直接将涉案房屋内所有书画作品作为评估对象有失偏颇；其二，评估公司以郭泰来本人的书画集所确定的图片作�为比对进行评估，缺乏科学性和公平性，书画集是进行多次电脑修图、修改、加工后合成图册，并非原始图片载体，以多次加工的合成图作为原始画的价值违反公允原则。综上，一审法院在查明以上事实后，确定的赔偿金额合情、合理、合法。
（三）就郭泰来行为是否可代表咏茗公司的问题。1.咏茗公司承租武警北京总参工作处涉案房屋时，明确授权郭泰来负责签署租赁合同，并同时向武警北京总参工作处提供授权委托书一份，故就涉案房屋承租及续租等相关事宜，郭泰来既以咏茗公司负责人的身份又以受委托人身份和武警北京总参工作处接洽，武警北京总参工作处有理由相信郭泰来的行为代表咏茗公司。2.咏茗公司承租涉案房屋后，经装修实际用途为郭泰来美术馆，武警北京总参工作处理解为郭泰来通过咏茗公司签署租赁合同后承租涉案房屋为其所经营管理并使用，涉案房屋租赁前、租赁期间及合同到期后所有事宜均由郭泰来和武警北京总参工作处进行洽谈。3.咏茗公司索赔事宜，鉴于发生在郭泰来美术馆，且其索赔的损失全部是郭泰来本人的画作，那么作为书画原作者，武警北京总参工作处认为，只有他本人懂得书画作品是否受损，是否需要修复、如何修复以及修复大概费用。4.自2011年至今，就承租、签约、续租、腾退等相关事宜，郭泰来一直代理咏茗公司和武警北京总参工作处通过短信、电话等方式进行协商，在此期间，武警北京总参工作处并未收到有关咏茗公司变更联系人或受委托人的书面通知，也未收到除郭泰来以外其他任何第三人的口头、书面或电子等方式和武警北京总参工作处沟通接洽以上事宜，故咏茗公司主张郭泰来仅为小股东无法代表其行为，缺乏事实和法律依据。
（四）关于法律适用。1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，武警北京总参工作处认为咏茗公司曲解了关于合同之诉和侵权之诉的本质，无论合同之诉还是侵权之诉，均应当遵守以上关于举证责任的规定。2.本案中，咏茗公司主张武警北京总参工作处违约，但咏茗公司自始至终没有提供有效证据证明。武警北京总参工作处本着公平、公正原则，提供完整的证据链证明本案基本事实，一审法院经调查核实基本事实后，依法出具的判决并无不当，应当予以维持。
（五）关于腾退事宜。1.武警北京总参工作处作为武警部队，必须执行军委下发的《关于落实下决心全面停止有偿服务房地产租赁有关问题的通知》，而且军委三令五申多次通过文件方式传达，要求武警北京总参工作处积极推进停止有偿服务，尤�要求做好承租人的腾退工作，但咏茗公司接到通知后事隔两年之久的时间，以各种理由拒绝腾退，武警北京总参工作处认为咏茗公司行为已经严重影响武警部队的正常工作，严重影响军委通知的执行工作，望二审法院就腾退事宜依法裁定并能协助武警北京总参工作处推进腾退工作有效进行。
综上，武警北京总参工作处认为，一审判决无论程序还是实体均符合法律的规定，应当予以维持。
武警北京总参工作处向一审法院起诉请求：1.咏茗公司及时腾退租赁房屋；2.咏茗公司支付房屋占有使用费（自2016年4月1日起，按照25万元/年的标准计算至实际腾退之日止）；3.咏茗公司支付违约金[以未付占有使用费320555元（2016年4月1日至2017年7月12日期间的占有使用费）为基数，自2016年4月1日起按照年24%的标准支付至付清之日止]。
咏茗公司向一审法�反诉请求：武警北京总参工作处赔偿咏茗公司损失1000万元。
一审法院认定事实：武警北京总参工作处的招待所（以下简称招待所）（出租方，甲方）与咏茗公司（承租方、乙方）签订《武警部队房地产租赁合同》，约定甲方自愿将位于北京市朝阳区工体东路甲15号京武宾馆地下二层西侧房，场地约1400平方米出租给乙方作为画室使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。租赁期限自2011年1月1日起至2016年3月31日止。年租金为25万元。租金按年结算。双方在第七条中还约定，租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。该合同第十二条第（五）款约定租赁期满，合同解除。乙方逾期交付房地产租金及有关费用，�逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。
2016年3月1日，该招待所向咏茗公司发送函告，载明：“贵公司租赁我部北京市朝阳区工体东路甲15号京武宾馆楼（武警北京总队招待所）地下二层西侧房，场地面积约1400平方米，双方租赁合同于2016年3月31日到期。依据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》精神，军队和武警部队必须全面停止有偿服务活动。因此，我部特通知贵公司，双方合同于2016年3月31日到期后，不再续签租赁合同。合同存续期间，我部可能随�解除合同，并按约定提前告知贵公司。请贵公司接到该函后，予以回函！”
2017年6月14日，该招待所再次向咏茗公司发送函告，载明：“贵公司租赁我部北京市朝阳区工体东路甲15号京武宾馆楼（武警北京总队招待所）地下二层西侧房，场地面积约1400平方米，双方租赁合同于2016年3月31日到期。依据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》和《关于积极稳妥推进全面停止有偿服务工作的通知》，军队和武警部队必须全面停止有偿服务活动。我部已经于2016年3月通知贵公司尽快腾退，期间多次与贵公司友好协商，但贵公司至今仍未腾退所租赁的房屋。我部再一次通知贵公司：1.地下二层西侧房请于2017年6月30日前完成腾退，并按照租赁合同约定的租金支付实际占用期间的费用共计37.4万元，如贵公司坚持不予腾退，我部有权自行处置贵公司的物品等，由此产生的后果由贵公司承担相应的法律责任。……”
咏茗公司认可上述两份函件真实性，但表示不腾退原因系2015年7月的大雨使得租赁房屋漏水，给其造成了损失，武警北京总参工作处未做相应赔偿。武警北京总参工作处称租赁房屋漏水系因2015年7月16日至18日北京连续降雨导致北京整体市政管道承载和排出能力不足，B1层有积水，通过B1渗透到涉案的租赁房屋，但发生雨水渗漏根本原因实属不可抗力，并为此提供了北京市气象服务中心2017年7月7日出具的朝阳工人体育场站逐时降水数据，其中2015年7月16日0时降水为10.5mm，2015年7月17日1时降水为51.4mm。
双方均表示，涉案租赁房屋漏水时，武警北京总参工作处武警官兵立即去现场抢险排水。武警北京总参工作处称抢险时间大约是7月17日23时至7月18日凌晨左右，但无书面记录。
双方�认可当时涉案租赁房屋中的部分画作因房屋漏水受损，但发生漏水后，双方均未就现场采取保全措施，亦无相应的录音录像资料反映当时的现场情况。
经询，双方就咏茗公司在涉案房屋内因漏水导致的画作受损数量及对应的损失金额分歧严重。武警北京总参工作处称，事发后，咏茗公司股东郭泰来称仅有十几幅画作有问题，修复总金额约7万元左右。为此，武警北京总参工作处提交了2015年7月27日18:16手机号为139XXXX****郭泰来发送给其所长杜青辉的手机短信。内容载明：“杜所长好！如果连同被浸泡的书法一并修复，大约7万元左右。”经核对上述短信息的原始载体，咏茗公司认可该短信的真实性，但认为内容不完整，不认可关联性和证明目的。就此，法院询问咏茗公司能否提供郭泰来手机短信记录以查看当时沟通情况，咏茗公司称因郭泰来手机上的短信记�已经没有了，无法提供。
武警北京总参工作处称，2016年3月，咏茗公司股东郭泰来给其一封书信，内容主要涉及继续租赁问题，且未再提出赔偿事宜。信件内容为：“武警部队领导好！我与部队的合同，没有到期，当时谈的是使用十年。因为一个美术馆的运营期最少是十年，否则连投入的本金都收不回来。所以在决定使用地下二的时候，就特别谈了‘十年问题’。当时的情况是，地下二层长期处于无人租用的状态，我就决定做一个美术馆，和当时的武警领导谈了这个计划，并得到大力支持。部队领导也同意使用十年，只是要分两次签属合同。我与部队一直合作的很好，很愉快，部队有文化上的需求时，我都鼎力支持并做了很多贡献。北京武警部队几任领导和总部领导都来美术馆参观过。我目前已经投入资金近1500万。现有物品：画六百余幅。画集10万册。�具若干。马上搬走，损失太大。为了不给部队添麻烦，是否暂时换一个使用模式，等我找好地方之后，我再搬走，同时也不影响我的正常运营。在搬走之前，可否先把我的美术馆改成武警的书法培训基地，我每个月拿出几天时间教授武警战士写书法。所有笔墨纸砚等用具，由我负担。这样，就可以改变了租赁问题，我们向各方也好交待。请领导酌情处理为盼。”咏茗公司认可真实性，但不认可关联性和证明目的。
一审诉讼中，咏茗公司提交了照片复印件及（2017）京长安内经证字第28258号公证书等证据材料以证明涉案租赁房屋漏水及因漏水致画作损失的事实。公证系北京市长安公证处根据咏茗公司申请，作出的保全证据公证。其主要内容为：申请人咏茗公司为维护其自身权益及固定证据的需要，委派其代理人张凯于2017年7月14日向本公证处提出申请，申请本处对北京市朝阳区工人体育场东路甲15号武警北京市总队招待所B2层的郭泰来美术馆内的现场现状进行保全。
武警北京总参工作处对上述书画照片不认可，认为无法证明照片中的画作毁损发生的原因、时间和地点，对公证书的真实性认可，但认为与本案无关联。
咏茗公司还提交了《郭泰来艳彩世界——山水系列》组合产权产品鉴定评估报告，认为郭泰来1236.98平方尺的40幅作品的市场价值为7959.1万元。武警北京总参工作处认为其真实性无法确认，亦不认可其关联性和证明目的。
一审诉讼中，咏茗公司为证明涉案租赁房屋漏水导致的损失，申请评估。商双方当事人同意，法院随机确定由北京市国宏信价格评估有限公司对涉案房屋中因漏水导致的全部画作的损失价值进行评估。北京市国宏信价格评估有限公司作出国宏信（民）字2018第185007号�估报告书，该报告书确定的评估标的为：全部画作的损失（原值和现值），评估基准日为2015年7月18日。评估结论为：价格评估标的在评估基准日的价格为：原值41184000元，现值28464000元。双方当事人收到该评估报告书后，均提出书面异议，北京市国宏信价格评估有限公司做出对应回函。
咏茗公司认可该评估报告及复函真实性，除认为评估报告对其中12幅已无法修复的画作评估的现值过高外，对其他评估结论均认可。武警北京总参工作处认可评估报告及回函的真实性，但不认可证明目的。理由是：评估价格没有依据，评估公司的意见系参考郭泰来全集等材料做出，其非原始凭证，在此基础上得出的价格有失公平。
经询，双方均不申请重新评估或鉴定人出庭。
因法院委托北京市国宏信价格评估有限公司的评估事项为：“涉案房屋内漏水毁�的全部画作的损失价值进行评估”，北京市国宏信评估有限公司做出的上述评估报告书中将“价格评估标的”表述为“全部画作的损失价值（原值和现值）”，就此，法院向北京市国宏信价格评估有限公司发送《询问函》，要求其明确上述报告书中所指的“全部画作”或者评估结论中有贬值损失的画作是否均系2015年7月18日左右涉案房屋内漏水所致。
北京市国宏信价格评估有限公司就此向法院回函称：“对价格评估报告书中所提及的全部画作是指本次评估工作中在北京市朝阳区工人体育场东路甲15号京武宾馆B2层西侧房屋内现场勘验的所有作品，经现场勘验屋内全部作品均有不同程度受损，其是否为2015年7月18日左右涉案房屋漏水所致，不属于价格评估范畴，我公司不具备成因鉴定的资质。”
武警北京总参工作处和咏茗公司对上述询问函及回函的�实性均认可。
咏茗公司因此次评估向北京市国宏信价格评估有限公司交纳鉴定费245296元。
一审诉讼中，咏茗公司于2018年5月18日申请对涉案房屋质量和缺陷进行评估鉴定。法院结合现有证据材料，考虑到咏茗公司的股东郭泰来在2016年3月仍书信表示希望续租涉案租赁房屋，加之咏茗公司在承租涉案房屋后已进行装饰装修，且事发至今已三年之久，除2015年7月的大雨外，双方均未就该房屋的质量问题提出过异议，故对咏茗公司的上述鉴定申请未予准许。
经询，截至2018年6月28日，咏茗公司仍占用涉案房屋。
一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
关于是否应腾退涉案房屋及咏茗公司是否应支付占用期间使用费。本案中，双方就涉案房屋约定的租赁期限为自2011年1月1日起至2016年3月31日止。在租赁期限届满前，武警北京总参工作处明确向承租人发函表示不再续租涉案房屋，故此，在涉案房屋租赁期限届满后，咏茗公司应将涉案房屋腾空并按约定返还给武警北京总参工作处。虽咏茗公司提出因租赁期间涉案房屋漏水导致其损失一事久拖未决才占用涉案房屋，但根据已查明事实，其在租赁期间届满后，未能就其主张的因漏水导致的损失及时采取有效保全措施，客观上又一直占用涉案租赁房屋，故其借此抗辩无须支付占有使用费的意见，法院不予采信。武警北京总参工作处主张按照双方此前的合同标准支付占有使用费并无不妥，法院依法支持。
关于滞纳金，因合同履行期间，双方无租金支付争议；在合同到期后，双方无关�滞纳金的约定，故武警北京总参工作处的此项请求无合同依据，法院不予支持。
关于咏茗公司主张的因漏水导致的画作损失，法院在诉讼中根据咏茗公司的申请，经双方当事人同意，依法委托了北京市国宏信价格评估有限公司对漏水导致的全部画作损失价值进行评估，但该评估公司做出的评估报告书中表述的“评估标的”系“全部画作损失”，未能有效反映法院委托的评估事项。该评估结论对咏茗公司主张的因漏水导致的画作损失难以起到有效证明作用。综合本案现有证据，咏茗公司未在涉案房屋漏水发生后及时保全现场，武警北京总参工作处对2017年7月14日咏茗公司单方作出的公证保全亦不认可，法院考虑到时隔近两年的时间提出的公证保全确实难以反映事发当时的现场状况，咏茗公司主张的画作损失原因是否系2015年7月18日左右涉案房屋漏水所致难以�认。另，咏茗公司主张的画作均具有较高的价值，其自身应负有妥善保管义务，对保管不当所致的损失，自身应承担主要责任。考虑到双方在庭审中均认可2015年7月18日左右涉案房屋中的部分画作因房屋漏水受损，加之咏茗公司股东与武警北京总参工作处联系人短信沟通的损失中提及以7万元赔偿损失的情况，法院认定该额度系咏茗公司第一时间对损失提出的要求和主张，根据日常经验法则，高度可能与当时的实际损失情况吻合。另考虑武警北京总参工作处在对方提出赔偿后未及时处理解决，一定程度上给咏茗公司造成了一定损失。综合上述因素，法院酌定因漏水给咏茗公司造成的损失为十万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、咏茗公司于判决生效后7日内从位于北京市朝阳区工体东路甲15号京武宾馆地下二层西侧房屋中腾退；二、咏茗公司于判决生效后7日内按照25万元/年的标准计算，向武警北京总参工作处支付自2016年4月1日起至实际腾退之日止的房屋占用使用费；三、武警北京总参工作处于判决生效后7日内赔偿咏茗公司租赁期间损失共计10万元；四、驳回武警北京总参工作处的其他诉讼请求；五、驳回咏茗公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法鉴定费245296元，由咏茗公司负担（已交纳）。本诉案件受理费6108元，由武警北京总参工作处负担3054元（已交纳），由咏茗公司负担3054元（武警北京总参工作处已预交，咏茗公司于判决生效后7日内直接给付武警北京总参工作处）。反诉案件受理费40900元，由武警北京总参工作处负担1150元（咏茗公司已预交，武警北京总参工作处于判决生效后7日内直接给付咏茗公司），咏茗公司负担39750元（已交纳）。
本院二审期间中，武警北京总参工作处依法提交了以下证据：1.证据一，2014年10月咏茗公司出具的委托书，用以证明咏茗公司将委托书提交给武警北京总参工作处，确认郭泰来和武警北京总参工作处进行房屋租赁等接洽相关事宜；2.证据二，2017年6月28日咏茗公司负责人郭泰来与武警北京总参工作处的诉讼代理人史川涛的短信记录，史川涛当时是招待所的所长，证明双方租赁合同于2016年3月31日到期，而且明确告知咏茗公司不再续签，在此期间，郭泰来将其作画的过程发送给史川涛，郭泰来始终在使用涉案房屋。本院组织当事人进行了证据交换和质证。咏茗公司针对武警北京总参工作处提交的证据发表�下意见：1.对证据一的真实性、证明目的均不认可，委托书上写得非常清楚，是委托郭泰来签署租赁合同，并未授权郭泰来进行接洽事宜，而且郭泰来只是咏茗公司四名股东之一；2.对证据二的真实性需要与郭泰来本人核实，对于证明目的认可，证据二无法显示搬家的过程，只是体现好朋友之间的聊天。本院认为，对于证据一，因武警北京总参工作处于庭审中认可是为了签订另案的租赁合同所出具的，故该证据与本案不具有关联性，本院不予认定；对于证据二，因咏茗公司认可其证明目的，故本院对其证明目的予以采信。
本院二审期间依法补充查明以下事实：在涉案《武警部队房地产租赁合同》上，郭泰来在乙方咏茗公司（签章）处签名。涉案房屋被用作画室，门口标牌为“郭泰来美术馆”，咏茗公司主张的受损书画作品全部为郭泰来所作。
经�，咏茗公司至今仍占用涉案房屋，未予腾退。对于未腾退的原因，咏茗公司称客观上无法腾退，腾退后会对房屋质量、画作无法进行鉴定。
对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、咏茗公司应否从涉案房屋中腾退以及是否应向武警北京总参工作处支付房屋占用使用费；二、武警北京总参工作处赔偿咏茗公司租赁期间损失数额的认定；三、一审法院是否违反了法定审理程序。
关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，双方于《武警部队房地产租赁合同》中明确约定租赁期限自2011年1月1日起至2016年3月31日止。且在租赁期限届�前，武警北京总参工作处明确向承租人咏茗公司发函表示不再续租涉案房屋。因此，在涉案房屋租赁期限届满后，咏茗公司应将涉案房屋腾空并按约定返还给武警北京总参工作处。咏茗公司上诉主张系为保持涉案房屋及房屋内受损画作固有状态、保证评估鉴定工作的顺利开展，其不能腾房。对此，本院认为，咏茗公司在租赁期间届满后，未能就其主张的因漏水导致的损失及时采取有效保全措施，且漏水发生至今已逾三年，咏茗公司仍以此为由不予腾退，于法无据，本院不予支持。因咏茗公司一直占用涉案房屋，其应当自合同期满后支付房屋使用费。关于占用使用费的标准，一审法院判决咏茗公司按照《武警部队房地产租赁合同》约定的租金标准支付，并无不当，本院予以维持。咏茗公司关于其不应按照原租金标准支付占用使用费的上诉理由，依据不足，本院不予采信。
关于焦点二，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，咏茗公司主张因漏水导致画作损失，其应对画作损失与涉案房屋漏水之间的因果关系承担相应的举证责任。一审法院虽依咏茗公司的申请，委托评估公司对漏水导致的全部画作损失价值进行评估，但该评估公司做出的评估报告书的相关表述未能有效反映法院委托事项，对咏茗公司主张的因漏水导致的画作损失难以起到有效证明作用。同时，咏茗公司未在涉案房屋漏水发生后及时保全现场，其在�隔近两年后提出的公证保全难以反映事发现场状况，画作损失原因是否系2015年7月18日左右涉案房屋漏水所致亦难以确认。而从咏茗公司股东郭泰来于2015年7月27日发给武警北京总参工作处杜青辉的短信中来看，郭泰来在其中明确提到修复作品大约7万元左右，郭泰来作为涉案受损画作的作者、咏茗公司的股东，其对郭泰来美术馆内受损画作损失提出的要求和主张，高度可能与当时的实际损失情况吻合。咏茗公司上诉主张郭泰来无权代表其与武警北京总参工作处协商损失，但纵观本案合同履行情况，郭泰来就涉案租赁合同的签订、续租、腾退等事宜多次代表咏茗公司与武警北京总参工作处洽商，涉案房屋亦实际用于郭泰来美术馆，且咏茗公司未能举证证明在2015年7月漏水后其另行委托或指派他人与武警北京总参工作处商讨损失赔偿事宜，故咏茗公司的该项上诉主张，本�难以采信。因双方在庭审中均认可2015年7月18日左右涉案房屋中的部分画作因房屋漏水受损，综合考虑本案的实际情况及现有证据情况，一审法院酌定武警北京总参工作处因漏水给咏茗公司造成的损失为10万元，并无明显不当，本院予以维持。对于咏茗公司所持的一审判决认定的损失数额，属于认定基本事实不清、适用法律错误的上诉理由，本院不予采信。
关于焦点三，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条规定：“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。”本案中，咏茗公司曾向一审法院申请就涉案房屋质量和缺陷进行评估鉴定，一审法院结合本案证据材料，综合考虑咏茗公司股东郭泰来在2016年3月仍书信表示希望续�涉案房屋、咏茗公司在承租涉案房屋后已进行装饰装修、事发至咏茗公司申请鉴定已三年之久等因素，对咏茗公司的该项申请未予准许，亦无不当。咏茗公司上诉主张一审法院严重违反法定程序，缺乏依据，本院不予采信。
另外，对于司法鉴定费及本案诉讼费用的负担问题。《诉讼费用交纳办法》第十二条规定：诉讼过程中因鉴定、评估等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。第二十九条第一款、第二款规定：诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案中，咏茗公司为证明涉案租赁房屋漏水导致的损失申请评估，一审法院结合评估结果与本案待证事实之间的证明力等因素，确定相应的司法鉴定费由咏茗公司承担，亦无不当。此外，一审法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额，具有法律依据。故咏茗公司主张的鉴定费分担有失公允以及要求武警北京总参工作处负担全部一审案件受理费的上诉请求，均缺乏依据，本院均不予支持。
综上所述，咏茗公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费47008元，由北京德中咏茗艺术文化发展有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 巴晶焱
审判员 周 易
审判员 曹 炜
二〇一�年八月三十日
法官助理徐晨
法官助理田子阳
书记员刘怡然