广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终3262号上诉人（原审原告）：黎汝贵，男，1967年7月1日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：林素贞，广东高拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：林焯胜，广东高拓律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：江门市新会区金超实业有限公司。住所地：广东省江门市新会区会城冈州大道***号。法定代表人：陈锡忠。委托诉讼代理人：梁当利，广东诺千律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志姣，广东诺千律师事务所律师。上诉人黎汝贵与上诉人江门市新会区金超实业有限公司（以下简称金超公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，双方均不服广东省江门市新会区人民法院（2017）粤0705民初1299号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黎汝贵上诉请求：撤销一审判决第三项，改判金超公司向黎汝贵赔偿违约金369951.78（暂计至2016年12月5日，以总房价7501800元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年2月10日计至全部房屋不动产权属证书办妥之日止）。事实和理由：一、金超公司没有依法、依时办理不动产权属证书，构成违约。1.2013年9月25日，黎汝贵与金超公司签订《江门市新会区房屋折迁补偿合同》约定“甲方补偿给乙方的房屋，预计在2014年12月交付使用”，但金超公司于2015年11月11日才交付涉案补偿房屋给黎汝贵。2.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，金超公司应自房屋交付使用之日起90日内为黎汝贵办理不动产权属证书，即金超公司应于2016年2月10日前为黎汝贵办妥不动产权属证书，但金超公司至今仍未办妥。二、本案关于金超公司“延期办证违约金”的计算，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。1.本案《江门市新会区房屋折迁补偿合同》是民事合同、双务有偿协议，包括旧房作为对价换购商品房的买卖法律关系，也有拆迀、建设期间的租金补偿法律关系。2.旧房作为对价换购商品房的买卖法律关系，实际上是商品房买卖关系，与一般交易不同的是其以旧房价值而不是货币作为对价。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七、八条也有“拆迁补偿安置协议”的规定。3.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋拆迀补偿安置协议签订以后，拆迁人没有按照约定向被拆迁人办理置换房屋的不动产权属证书的，应当向被拆迁人支付违约金。房屋拆迁补偿安置协议对违约金有约定的，从其约定；房屋拆迁补偿安置协议对违约金没有约定的，按照房屋的市场价值，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。三、一审“酌定支付50000元的违约金”为自由裁量权行使不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，对于“延期办证违约金”的计算有明确的规定，并且没有赋予法官有酌情裁量权，一审“酌定支付50000元的违约金”的判决，为滥用自由裁量权。金超公司“延期办证违约金”的计算，应以房屋的巿场价值为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年2月10日计至全部房屋不动产权属证书办妥之日止。综上所述，请求二审法院依法纠正一审判决，支持黎汝贵的上诉请求。金超公司辩称，一、关于房屋移交的问题。金超公司在2015年11月11日才办理房屋移交手续是因为黎汝贵一直不办理房屋接收手续，为此金超公司在2015年2月也发出过《律师函》催促黎汝贵接收涉案铺位。二、黎汝贵在本案适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是错误的，本案属于拆迁补偿合同纠纷，应当根据拆迁补偿的相关法律规定执行。即使适用上述规定，也只是因出卖人（即金超公司）的原因造成延误办理不动产权属证书才承担责任。本案中，涉案房屋确权登记时间长达一年多的时间，并非金超公司的责任。首先是不动产登记主管部门的变更造成延误，其次是因规划部门审批规划图时出错以致出现建设完成后补地价而造成延误。三、政府部门违法要求金超公司承担拆迁非红线范围的房屋而故意延误办理确权登记，而根据《国有土地上房屋征收补偿条例》第二十七条的规定，禁止用暴力威胁或停水停电的方式进行拆迁，同时禁止建设单位参与拆迁，所以政府要求金超公司必须在拆迁后办证才导致延误，故涉案房屋的确权登记超过一年并非金超公司的原因造成，所以金超公司并不存在过错，无须承担责任。金超公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，依法改判：1.金超公司向黎汝贵支付2014年11月14日至2015年1月13日临宅租金合计14966元；2.驳回黎汝贵其他诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由黎汝贵承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。根据金超公司在一审提交的证据《锁匙移交清单》可知，与本案相同的铺位于2015年2月己移交，金超公司在此期间当然可以移交铺位给黎汝贵。涉案铺位实际于2014年8月己经可以办理移交手续，但多次通知黎汝贵而其拒不办理移交手续，但金超公司仍支付临宅租金至2014年11月。涉案铺位未有办理移交手续纯粹是黎汝贵延误接收所造成，该责任应当由黎汝贵承担，金超公司无需再支付2015年1月13日之后的临宅租金给黎汝贵。金超公司没有违约行为。首先，双方所签订的《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》并没有约定房屋移交的具体时间以及办理不动产权属证书的时间，涉案房屋现未有办理不动产权属证书并非金超公司违约行为所造成。其次，涉案房屋办理不动产权属证书过程中因发生不动产登记部门的变动以及规划部门审査过失等情况，造成房屋权属登记相应顺延，金超公司对此并没有过失和责任。而且，涉案房屋己全部可以办理不动产登记，金超公司一审答辩也同意和要求黎汝贵办理涉案房屋的不动产登记，但黎汝贵至今仍未协助办理不动产登记，现该责任在于黎汝贵。二、一审法院适用法律错误。一审法院错误认定金超公司没有及时办理房产证，继而适用违约的法律规定是错误的。根据法律的规定，违约是指违反合同的约定，但本案金超公司并没有违反合同约定，不存在承担违约责任。一审法院认定金超公司存在没有合理履行合同义务的违约行为，即属于自由裁量的违约认定。但是，法院作出自由裁量违约认定时应当考虑合同履行的客观事实以及造成损失等来确定。本案办理不动产权属证书的职责在于政府产权登记部门，金超公司作为房地产开发商承担的责任是提供建设、规划资料以及验收资料给政府产权登记部门，最终由政府产权登记部门依法审核。本案中，建设部门、规划部门、不动产登记部门等均没有认定金超公司存在建设过错或办理产权登记过错，即金超公司没有过错。在此情况下，一审法院不应认定金超公司存在不及时办理不动产权属证书的过错，继而认定金超公司违约。因此，一审法院对金超公司适用违约的法律规定是错误的。涉案房屋不动产权属证书办理的先后顺序并不会造成黎汝贵的损失，一审法院自由裁定金超公司赔偿违约金50000元给黎汝贵远超客观事实，是强加给金超公司的重责，违反了法律的基本公平与正义。二审法院应当纠正一审法院的错误。综上所述，金超公司上诉理据确实充分，上诉请求合法合理，请求二审法院依法予以支持。黎汝贵辩称，一、一审中己有确切证据证明涉案商铺的移交时间为2015年11月11日。根据金超公司一审时提交的《钥匙签收清单》、《商铺竣工移交书》、《新会区君悦豪庭商住小区商铺管理规定》、《新会区君悦豪庭商住小区商铺管理承诺书》及《君悦豪庭（商铺）装饰与使用说明》等材料，可证明金超公司移交涉案商铺给黎汝贵的时间为2015年11月11日。黎汝贵不存在延误接收商铺的情形，依据《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》第十三条的约定，金超公司应向黎汝贵按每月7483元计付临宅租金至交付新房屋之日延长60天为止（即2016年1月10日）。二、金超公司存在如下违约行为。1.金超公司不按约定于2014年12月前移交129、131、132商铺。根据《江门市新会区房屋拆迀补偿合同》第十六条的约定，金超公司补偿给黎汝贵的房屋预计在2014年12月交付使用。但其于2015年11月11日才向黎汝贵移交129、131、132商铺。2.金超公司不按约定于2015年8月30日移交128#房屋（即130号房）。根据《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》的从合同《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，金超公司应于2015年8月30日向黎汝贵移交128#房屋（即130号房），但其于2015年11月11日才向黎汝贵移交128#房屋（即130号房）。3.金超公司不按约定支付临宅租金至2016年1月10日。根据《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》第十三条的约定，在拆迁期间，金超公司向黎汝贵按每月10元每平方米(即每月为7483元）计付临宅租金，租金从黎汝贵迁出原屋交钥匙拆建之日起至金超公司交付新房屋之日延长60天止（即2016年1月10日）。但金超公司只向黎汝贵支付临宅租金至2014年11月13日止，之后再没有支付。4.金超公司不依法、依约于2016年2月9日前办理129、131、132商铺的不动产权属证书。根据《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》第四条约定，129、131、132商铺的房屋所有权证及土地使用权证应由金超公司办理。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，金超公司应自房屋交付使用之日起90日内办理不动产权属证书，即应在2016年2月9日前办理129、131、132商铺的不动产权属证书。但截至2017年4月1日止，黎汝贵经向江门市不动产登记中心新会分中心査询核实，其仍未办理上述商铺的不动产权属登记。三、金超公司是因其自身原因没有办理涉案商铺的不动产权属证书。事实上，因金超公司私自加建部分建筑物需向政府部门办理变更部分土地性质而导致拖延，并非政府部门的政策变动或过失而致，其应对没有依约办理不动产权属证书承担违约责任。综上，请二审法院驳回金超公司的全部上诉请求。黎汝贵向一审法院起诉请求：1.金超公司立即协助黎汝贵办理江门市新会区会城圭阳北路129、131、132商铺的所有权登记手续；2.金超公司向黎汝贵支付从2014年8月14日至2016年1月10日临宅租金共128208.73元；3.金超公司向黎汝贵赔偿违约金369951.78元（以总房价7501800元为基数，按中国人民银行同类贷款利率，从2016年2月9日计至全部房屋所有权证办妥之日止，现暂计至2016年12月5日）；4.本案的诉讼费用由金超公司承担。一审法院认定事实：金超公司在取得《房屋拆迁许可证》后，对许可拆迁范围内房屋进行拆迁。2013年9月25日，黎汝贵与金超公司在协商一致的基础上，双方签订《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》，由金超公司作为拆迁人，负责对被拆迁人（即黎汝贵）位于会城××大道东××（××）103、104、105、106、202、203、204、205房屋进行拆迁，同时约定相关的补偿事宜。拆迁的上述8间房屋合计建筑面积748.27平方米，其中首层非住宅建筑面积303.19平方米，二层非住宅建筑面积445.08平方米。金超公司补偿给黎汝贵的为位于座落于君悦豪庭圭阳北路3号首层129、130、131商铺（图纸显示为129、131、132商铺），建筑面积不少于303.19平方米，二层127房屋为非住宅，建筑面积不少于445.08平方米，合计补偿的建筑面积不少于748.27平方米。以上补偿的首层、二层非住宅，由金超公司负责办理相关房产证和土地证。双方同时约定，新楼竣工经有关部门验收后，供电、供水部门安装好电表、水表之日，即日交付新房屋给金超公司使用，双方此时办理移交手续，补偿的房屋预计在2014年12月交付使用。在拆迁期间，金超公司按每月10元每平方米计算临宅租金给黎汝贵，即由金超公司每月支付临宅租金7483元，每三个月支付一次，该临宅租金自黎汝贵迁出原屋交钥匙给金超公司拆迁之日起，计至金超公司交付新房屋给黎汝贵之日起延长60天止。《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》签订之后，黎汝贵于2013年11月14日搬迁完毕，并将涉案被拆迁房屋交由金超公司拆卸兴建。黎汝贵搬迁之后，金超公司支付了黎汝贵自2013年11月14日至2014年11月13日共四季度的临宅租金。2014年8月份，拆迁补偿给黎汝贵的129、131、132商铺竣工，金超公司于2015年11月11日交付上述三商铺给黎汝贵使用。2017年6月8日，上述涉案的129、131、132商铺取得商品房屋权属证明书，登记权利人金超公司。金超公司与黎汝贵另在《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》第十九条作补充约定，其中第4点为：金超公司将君悦豪庭圭阳北路3号128#首层商铺，建筑面积约110平方米（详见附图，面积以确权书为准），单价按每平方米壹万元售给黎汝贵，在金超公司取得预售许可证后，金超公司与黎汝贵必须签订售房合同书（按黎汝贵要求到银行办理按揭手续，相关细节条款按售房合同书执行）。128#房屋（即130号房）办理房屋所有权证和土地使用证的正常税费，金超公司与黎汝贵按有关政策规定各自支付。2016年2月26日，金超公司与黎汝贵正式签订编号为16020806的《广东省商品房买卖合同》（已取得商品房预售许可证），金超公司将上述《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》中约定128#房屋（即130号房）按每平方米10000元的价格出售给黎汝贵，建筑面积为106.67平方米，购房总价款为1066700元。上述购房款由金超公司分期支付给金超公司：1.2016年2月20日首期付110000元；2.2016年3月11日二期付426700元；3.2014年4月1日银行按揭530000元。合同签订之后，黎汝贵按照合同约定向金超公司支付了首期购房款110000元，二期购房款426700元。另金超公司与黎汝贵就上述128#房屋（即130号房）房屋的交付、产权登记问题在《广东省商品房买卖合同》中约定，金超公司在2015年8月30日前由交付经验收合格的商品房给黎汝贵，金超公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。而在《广东省商品房买卖合同》签订之前，金超公司实际已将上述128#房屋（即130号房）交付给黎汝贵实际使用，由黎汝贵实际占有。黎汝贵认为金超公司逾期未能为其办理涉案拆迁补偿的129、131、132商铺不动产权属证书，并认为金超公司负先履行义务，故拒不支付128#房屋（即130号房）的购房款余款530000元。庭审之后，一审法院也曾多次尝试组织双方当事人庭外和解，但当事人对调解工作并未能充分重视，也未能按照要求在期限内提供调解方案，因此缺乏调解的基础，无法达成调解协议。一审法院认为，本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。金超公司与黎汝贵签订《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》，就涉案位于会城××大道东××（××）103、104、105、106、202、203、204、205房屋的拆迁事宜达成一致意见，双方均应接受上述合同的约束，形成的法律关系也应受法律的保护。综合黎汝贵与金超公司的诉辩意见，一审法院归纳本案的争议焦点为：1.金超公司应否支付临宅租金给黎汝贵的问题；2.金超公司应否支付违约金给黎汝贵的问题。围绕上述金超公司与黎汝贵争议的焦点，结合黎汝贵的其他诉讼请求，一审法院作如下评析：一、金超公司协助黎汝贵办理涉案129、131、132商铺所有权手续的问题。根据《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》的约定，原拆迁补偿的129、131、132商铺，由金超公司负责办理相关房产证和土地证，即金超公司负有转移补偿商铺所有权的义务，而履行这一义务的方式是协助黎汝贵办理产权登记。对于金超公司何时协助黎汝贵办理房产登记，双方在《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》并没有约定明确的期限，同时没有就办证期限达成补充协议，故可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条来确定合理的协助办理登记期限，即在涉案129、131、132商铺交付给黎汝贵之日起三个月内即2016年2月10日前，金超公司应协助黎汝贵办理129、131、132商铺的产权登记手续。而取得商铺房产权属证书则是办理涉案三商铺产权登记手续的必要前提，金超公司于2017年6月8日才取得上述三商铺权属证书，客观上已逾期且无法为黎汝贵在合理期限内办理涉案129、131、132商铺的产权登记手续，也即未能履行合同义务。在该种情况下，黎汝贵诉请金超公司协助其办理129、131、132商铺的产权登记手续，于法有据，且金超公司对此并无异议，对黎汝贵的诉请一审法院予以支持。二、金超公司应否支付临宅租金给黎汝贵的问题。根据《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》的约定，金超公司在拆迁期间，按每月10元每平方米计算临宅租金（每月7483元）给黎汝贵，每三个月支付一次，该临宅租金自黎汝贵迁出原屋交钥匙给金超公司拆迁之日起，计至金超公司交付新房屋给黎汝贵之日起延长60天止。上述约定是黎汝贵与金超公司真实的意思表示，符合法律规定，该约定对双方当事人均具有法律约束力。黎汝贵于2013年11月14日迁出原拆迁房屋并将房屋交付给金超公司，故临宅租金应从2013年11月14日起计算，双方当事人一致确认上述临宅租金共支付四个季度，即已支付至2014年11月13日。从黎汝贵提交的证据显示，金超公司于2015年11月11日交付补偿置换的129、131、132商铺给黎汝贵，故金超公司仍应支付自2014年11月14日起至交付之日起延长60天止即2016年1月10日期间的临宅租金给黎汝贵。经核算，金超公司应支付给黎汝贵的临宅租金为105260.87元（7483元/月÷30×242天）。黎汝贵诉请临宅租金于法有据，应予支持，但其计算临宅租金的期限及金额不当，一审法院予以调整。庭审过程中，金超公司抗辩称其2014年12月至2015年3月期间，其多次通过电话及短信通知黎汝贵接收涉案商铺，但黎汝贵不予接收，责任在于黎汝贵，故不应再由其支付临宅租金给黎汝贵，但金超公司的该抗辩并无证据予以佐证，一审法院对其抗辩意见不予采纳。三、金超公司应否支付违约金给黎汝贵的问题。黎汝贵以金超公司逾期办证为由主张其承担违约责任并支付违约金，而金超公司则认为其无法及时办理涉案商铺的房产证在于政府部门政策变动及过失，并非其自身的原因。一审法院认为：1.黎汝贵提交的政府文件仅能显示涉案129、131、132商铺所对应的君悦豪庭商住小区存在变更部分土地性质、金超公司补缴国有土地使用权出让契税的事实，并不能证明金超公司辩称的因政府部门政策变动及过失的原因导致其逾期办证，也并不能证明具有合同法上不可抗力的因素存在；2.根据合同相对性原理，协助黎汝贵办理涉案129、131、132商铺的房地产权证是金超公司应履行的合同义务，金超公司以案外人的原因导致其逾期办证的抗辩不能对抗黎汝贵。倘若因案外人的原因导致其逾期办证，则是另一法律关系，属金超公司与案外人之间的问题，与黎汝贵无关。故金超公司的抗辩缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。金超公司逾期为黎汝贵办理涉案129、131、132商铺的房地产权证的行为已经构成违约，但应否计算违约金、违约金如何计算，应结合当事人的约定、法律规定、本案的实际情况等因素来考虑。具体到本案，在双方当事人对于逾期办证的违约责任没有作明确约定的情况下，应当结合逾期办证给黎汝贵造成的实际损失来确定违约金。1.本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，是基于拆迁房屋安置、置换产生的纠纷，并非因商品房买卖而发生的纠纷，两者分属不同的法律关系，故不能直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，而且该解释第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”中对于没有约定违约金或者损失难以确定的情形，是以商品房已付购房款总额作为计算基数，但本案中是房屋拆迁置换，并没有以货币形式支付对价，况且黎汝贵主张以10000元每平方来确定计算基数，但128#房屋（即130号房）为首层商铺，价格与拆迁补偿的本案首层、二层商铺也存在不同，一般来说，二层商铺的价位要低于首层商铺价格，128#房屋（即130号房）与本案置换的首层、二层商铺并不存在可比性。2.涉案129、131、132商铺已于2015年8月份竣工，并于2015年11月份交付给黎汝贵使用，虽然金超公司迟延办证，但该情况也应区别于未竣工、未交付使用的情形，金超公司逾期办证已构成违约，但因违约造成黎汝贵的实际损失是多少，应由黎汝贵自行举证。而在本案中，黎汝贵也未能举证证明其因金超公司逾期办证给其带来的具体损失，故就损失数额多少的问题黎汝贵应承当举证不能的不利后果。3.我国《合同法》中违约金主要性质为补偿性功能，兼顾惩罚性功能。本案纠纷的处理，可兼顾考虑一审法院另案审理的（2017）粤0705民初1267号案的情况，该案中黎汝贵逾期支付购房款已构成违约，在合同约定解除条件的情形下，为妥善解决双方当事人之间的纠纷，一审法院在综合考虑双方发生纠纷的原因、过程、当事人之间的违约程度、合同履行情况、合同目的的实现、合同履行基础以及维护合同稳定性的角度，不准予金超公司解除合同的诉请，但考虑到本案黎汝贵在该案中的违约程度，根据合同约定判令其向金超公司支付一定数额的违约金用于惩罚其违约行为。具体到本案，金超公司逾期办证也已构成违约，在黎汝贵无法举证证明因金超公司逾期违约给其造成的实际损失的情形下，为对其违约行为进行惩罚，考虑其违约的程度，一审法院酌定金超公司须向黎汝贵支付50000元的违约金。对黎汝贵主张的违约金超过一审法院酌定的部分不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、金超公司应自本判决发生法律效力之日起十五日内协助黎汝贵办理位于江门市××区××、××、132商铺的所有权登记手续；二、金超公司应自本判决发生法律效力之日起十日内支付临宅租金105260.87元给黎汝贵;三、金超公司应自本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金50000元给黎汝贵；四、驳回黎汝贵的其他诉讼请求。本案受理费8772.40元，由黎汝贵负担6927.4元，由金超公司负担1845元。二审中，当事人均没有提交新证据。一审查明除“双方同时约定，新楼竣工经有关部门验收后，供电、供水部门安装好电表、水表之日，即日交付新房屋给金超公司使用，双方此时办理移交手续，补偿的房屋预计在2014年12月交付使用”中的“金超公司”应修正为“黎汝贵”，“上述购房款由金超公司分期支付给金超公司：1.2016年2月20日首期付110000元；2.2016年3月11日二期付426700元；3.2014年4月1日银行按揭530000元”中的“由金超公司分期支付给金超公司”修正为“由黎汝贵分期支付给金超公司”以及“2014年4月1日”应修正为“2016年4月1日”外，其余基本事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。结合双方当事人的诉辩，本案二审争议焦点归纳为：1.如何确定金超公司应向黎汝贵支付的临宅租金的截止日期？2.金超公司是否存在违约行为？3.若金超公司违约，其应否承担支付违约金的责任？关于第1个争议焦点，金超公司主张临宅租金的计算应截止至2015年1月13日。根据双方当事人签订的《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》第十三条的约定，临宅租金的计算截止日期为金超公司向黎汝贵交付涉案商铺之日再延长60天。据《商铺竣工移交书》记载，金超公司与黎汝贵共同确认涉案129、131、132商铺在2015年11月11日交付黎汝贵使用；黎汝贵亦于2015年11月11日就前述三个涉案商铺签署《新会区君悦豪庭商住小区商铺管理规定》、《君悦豪庭（商铺）装饰与使用说明》和《钥匙签收清单》。据此，可确定金超公司向黎汝贵交付前述三个涉案商铺的日期为2015年11月11日。金超公司主张其于2014年8月已可办理商铺移交手续，且曾多次催促黎汝贵进行接收，但黎汝贵对此予以否认，而金超公司未能提供证据证明其前述主张，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，金超公司应承担举证不能的法律后果。因此，金超公司主张临宅租金的计算截止日期仅至2015年1月13日，本院不予支持。一审法院判决金超公司支付自2014年11月14日起至涉案商铺交付之日（2015年11月11日）起延长60天止即2016年1月10日期间的临宅租金给黎汝贵并无不妥，本院予以维持。关于第2个争议焦点。截止本案起诉之日，涉案的129、131、132商铺的产权并未登记在黎汝贵名下。虽然《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》中并未明确约定涉案三个商铺办理产权登记的期限，双方当事人也未在事后就此达成补充协议，亦无专门的法律规范针对此种情况作出规定，但基于诚实信用原则和公平原则，并不能由此免去金超公司在合理的期限内协助黎汝贵办理涉案商铺产权登记的义务。故一审法院参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，确定金超公司协助黎汝贵办理涉案三个商铺产权登记的期限为商铺交付之日起三个月内即2016年2月10日前并无不妥，本院予以维持。金超公司主张逾期办理产权登记是因发生不动产登记部门的变动及规划部门审查过失，并提供《关于君悦豪庭商住小区项目地块问题的批复》、《国有建设用地使用权改变用途交款通知书》和《国有土地使用权出让合同变更协议》予以证明。首先，根据前述证据，仅能证明涉案部分地块曾在2016年9月期间办理土地用途变更登记手续，但导致办理该手续的原因、过错责任划分均未能得以体现。其次，即使存在金超公司所述的规划部门过失导致逾期办理产权登记的情况，但根据合同相对性原理，金超公司也不能以案外人的过错而对抗黎汝贵要求按期办证的权利，金超公司应切实履行其合同义务，否则应向黎汝贵承担逾期办证的违约责任。综上，金超公司未能提供充分证据证明其逾期办理产权登记存在法定或约定的免责事由，故金超公司应承担举证不能的法律后果。因此，本院对金超公司逾期交付及逾期办证不属于违约行为的主张，不予支持。一审判决认定金超公司存在违约行为并无不妥，本院予以维持。关于第3个争议焦点。黎汝贵以金超公司逾期办理涉案商铺的产权证为由，主张金超公司按照涉案铺位的市场价值计算逾期贷款利息计付违约金。其中，双方当事人对本案能否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定存在分歧，对此，本院分析如下：第一，上述法律条款调整的是商品房买卖合同关系，而本案是房屋拆迁安置补偿关系，两者属于不同的法律关系，故本案不能直接适用该条款。黎汝贵主张拆迁安置补偿关系实际上是以旧房作为对价换购商品房的买卖法律关系，于法无据，本院不予采纳。第二，根据上述条款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，在没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况下，计算违约金的标准是已付购房款总额而并非房屋的市场价值，且黎汝贵也未能举证足以证实相应房屋的市场价值。故黎汝贵主张按照涉案商铺的市场价值计算逾期贷款利息作为违约金缺乏依据。第三，违约金依法由法律直接规定或者合同明确约定而存在，不应因与讼争合同相似的其他合同有法定或约定违约金条款的存在，从而以该违约金条款参照适用于讼争合同的违约责任当中，故本案也不能参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。因此，黎汝贵认为本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，理据不足，本院不予支持。由此可见，黎汝贵和金超公司涉案合同关系中既没有约定也没有法定的违约金条款。因此，黎汝贵主张金超公司支付违约金，于法无据，本院不予支持。一审法院酌定金超公司向黎汝贵支付违约金50000元不当，本院依法纠正。如若金超公司的违约行为导致黎汝贵损失的，黎汝贵依法可以另诉金超公司承担赔偿损失的民事责任。综上所述，黎汝贵的上诉请求不能成立，应予驳回；金超公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决适用法律部分有误，实体处理部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省江门市新会区人民法院（2017）粤0705民初1299号民事判决第一、二项；二、撤销广东省江门市新会区人民法院（2017）粤0705民初1299号民事判决第三、四项；三、驳回黎汝贵的其他诉讼请求。一审案件受理费8772.40元，由黎汝贵负担7017.92元，由江门市新会区金超实业有限公司负担1754.48元。二审案件受理费8240元，由黎汝贵负担6633元，由江门市新会区金超实业有限公司负担1607元本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 许世清审 判 员 梁智坚二〇一八年二月十一日法官助理 雷楚莹书 记 员 冯雪莹