贵州省修文县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0123民初856号原告：中国人民解放军成都军区房地产管理局贵州分局，住所地贵州省贵阳市南厂路225号。负责人：冯涛，该分局局长。委托诉讼代理人：罗槟兰，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何丹，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被告：修文县广达选煤厂，住所地贵州省贵阳市修文县龙场镇白莲村艾家湾。投资人：张义。原告中国人民解放军成都军区房地产管理局贵州分局（以下简称成都军区房管局贵州分局）与被告修文县广达选煤厂土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年05月14日立案后，依法适用简易程序，后发现本案不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告成都军区房管局贵州分局委托诉讼代理人何丹到庭参加诉讼，被告修文县广达选煤厂经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告成都军区房管局贵州分局向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付欠付的租金14478.00元及逾期违约金（按欠付租金每日千分之三的标准从2015年12月21日计算至被告付清欠付租金之日止，暂算至2018年05月02日为37527.00元）。事实和理由：2013年12月25日，被告与成都军区房地产管理局贵阳房地产管理处（以下简称成都军区贵阳房管处）签订《军队房地产租赁合同》，成都军区贵阳房管处将位于贵州省修文县龙场镇马家桥成黔字第XXXX号内3333平方米的场地租赁给被告用于物资存放，租赁期限从2014年01月01日起至2016年12月31日止共计3年。2016年09月30日，经双方协商签订《终止合同书》，约定双方签订的《军队房地产租赁合同》于2016年09月30日予以终止，不再履行。合同终止后，被告将涉案场地返还给原告，但被告至今未向原告支付从2016年01月01日至2016年09月30日的租金14478.00元，原告多次催收无果，原告有权要求被告支付拖欠租金及违约金。综上，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的诉请。被告修文县广达选煤厂未作答辩。被告修文县广达选煤厂经本院依法送达诉状副本及开庭传票后，未到庭参加诉讼，视为其放弃质证抗辩权，对原告提供的军队单位对外有偿服务收费许可证、被告的企业信用信息公示报告、《军队房地产租赁合同》、《终止合同书》等证据，本院予以确认。根据原告的陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实：一、成都军区房地产管理局贵州分局与成都军区房地产管理局贵阳房地产管理处系同一主体，军内队列编制为成都军区房地产管理局贵阳房地产管理处，对外称谓为成都军区房地产管理局贵州分局。二、2013年12月25日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订《军队房地产租赁合同》约定：“……第一条甲方自愿将位于贵州省修文县龙场镇马家桥（坐落号：成黔字第XXXX号）的场地面积3333平方米，出租给乙方使用。……第二条租赁用途：物资存放第三条租赁期限自2014年01月01日起至2016年12月31日止第四条租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币（大写）伍万陆仟陆佰零伍元（￥56605元）。年租金为人民币（大写）壹万捌仟叁佰柒拾伍元（￥18375元）。租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方。付款方式：转账……第十一条乙方违约责任：……（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。第十二条本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效……第十五条双方承认的附加条款（附加条款与主条款内容相违背的，附加条款无效）如下……2014年01月01日至2014年12月31日……当年合同年租金18375元，2015年01月01日至2015年12月31日……当年合同年租金18926元，2016年01月01日至2016年12月31日……当年合同年租金19304元，合计56605元”;2014年01月03日，中国人民解放军成都军区房地产管理局在合同军队房地产管理部门意见处加盖合同审核专用章。三、2016年09月30日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《终止合同书》，约定双方于2013年12月25日签订的《军队房地产租赁合同》于2016年09月30日终止，不再履行，之前因合同所产生的一切债权债务由乙方全权负责。后被告将租赁的场地返还给了原告，但被告一直未向原告支付从2016年01月01日起至2016年09月30日的租金。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件。附条件生效的合同，自条件成就时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告与被告签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，且原、被告双方在《军队房地产租赁合同》约定的经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效的条件已经成就，该合同合法有效，虽然双方协商一致解除了该合同，但双方在《终止合同书》中约定因租赁合同产生的一切债权债务由被告负责，且合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故被告应按《军队房地产租赁合同》的约定向原告支付从2016年01月01日起至2016年09月30日的租金。因双方在附加条款中约定2016年01月01日至2016年12月31日的租金为19304.00元，故从2016年01月01日至2016年09月30日的租金为19304元／年÷12月×9月＝14478.00元。故对原告要求被告支付从2016年01月01日至2016年09月30日的租金14478.00元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金，因双方在《军队房地产租赁合同》约定逾期支付租金的违约金每日为欠付租金总额的千分之三，虽然被告未到庭抗辩，本院亦无法进行释明。但如按照双方约定的违约金计算标准计算，违约金的数额明显超过了被告欠付租金的数额，有违公平原则，且导致双方利益严重失衡，亦加重债务人的履行负担，不利于矛盾的解决和纠纷化解。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院综合被告的违约行为会给原告造成法定孳息损失、损害原告的预期利益，根据违约金兼具补偿性及惩罚性的性质及公平原则和诚实信用原则，酌情支持违约金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。根据双方《军队房地产租赁合同》的约定，被告应当在每年的前十日内即2016年01月10日前向原告支付2016年的租金，故对原告主张的违约金，本院支持从2016年01月11日至款项付清之日，以14478.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告修文县广达选煤厂于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军成都军区房地产管理局贵州分局支付从2016年01月01日起至2016年09月30日止的租金14478.00元及违约金（以14478.00元为基数，从2016年01月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至款项付清之日止）；二、驳回原告中国人民解放军成都军区房地产管理局贵州分局的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100.00元，由被告修文县广达选煤厂负担380.00元，原告中国人民解放军成都军区房地产管理局贵州分局负担720.00元。公告费120.00元，由原告中国人民解放军成都军区房地产管理局贵州分局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审  判  长 熊文浩审  判  员 饶伏龙人民 陪 审员 吕维秀二〇一八年八月二十八日书记员（代） 谭艳华