西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莲民初字第01561号
原告中国银行股份有限公司西安鼓楼支行，住所地西安市。
负责人胡静乐，该支行行长。
委托代理人杨玉海，陕西联强律师事务所律师。
委托代理人韦佩洁，陕西联强律师事务所律师。
被告冯刚平。
被告中海兴业（西安）有限公司，住所地西安市。
法定代表人郭勇，该公司董事长。
委托代理人高艳，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。
原告中国银行股份有限公司西安�楼支行（以下简称中国银行）与被告冯刚平、中海兴业（西安）有限公司（以下简称中海公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国银行的委托代理人杨玉海、韦佩洁，被告中海公司的委托代理人高艳均到庭参加了诉讼。被告冯刚平经合法传唤未到庭应诉，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告中国银行诉称，2012年5月25日，原告与被告冯刚平、中海公司订立了《中国银行股份有限公司个人一手房住房贷款合同》（下称贷款合同）、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》（下称抵押合同）。上述两份合同约定被告冯刚平向原告申请按揭贷款人民币104万元，期限336个月，以等额本息还款法每月12日还款，并约定以该笔贷款所购西安市雁塔区芙蓉东路99号中海国际社区·御湖公馆X幢X单元X层X号房提供抵押担保，�告中海公司为冯刚平提供阶段性连带保证责任。被告冯刚平至今不配合原告办理抵押登记手续。原告如期发放了贷款后，被告冯刚平自2013年4月13起不履行还款义务。原告多次催要无果，被告中海公司也未如约履行保证责任。2013年12月3日，原告发布了《解除合同通知书》公告，要求解除贷款合同并提前收回贷款。现原告诉至法院，请求判令：1、解除贷款合同并要求被告冯刚平立即偿还原告贷款本金1030441.97元及截止2014年9月18日产生的利息、罚息共计109210.19元，并要求被告支付至判决确定给付之日；2、确认原告对位于西安市雁塔区芙蓉东路99号中海国际社区·御湖公馆2幢2单元31层23104号房屋具有抵押权和优先受偿权；3、被告中海公司对上述债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告冯刚平经本院合法传唤未到庭，亦未提供书面答辩意见。
被告中海�司辩称，一、如本案中《西安市房地产﹤预购商品房﹥抵押合同》未办理抵押登记，依据法律规定，2012年鼓楼零借字第（住）353号《中国银行股份有限公司个人一手房住房贷款合同》所包含的主合同（即贷款合同）中发放贷款的条件因原告已实际放贷发生变更，但该变更未经中海公司即保证人书面同意，故中海公司不应再承担保证责任。且依据公平原则及诚实信用原则，原告违反三方协议以及《个人住房贷款管理办法》第十七条的规定发放贷款，其行为具有重大过错，该重大过错导致中海公司作为保证人签订合同时信赖的前提条件已发生不利于中海公司的变化，中海公司不应再承担保证责任；二、即使原告已经办理了抵押登记，但原告抛开其债权之物的担保，直接请求中海公司对全部债务承担连带保证责任也不符法律规定，中海公司依法仅对债权之物的担保以外�债务承担保证责任。综上所述，请求法院驳回原告要求中海公司承担保证责任的诉讼请求，本案诉讼费由原告及被告冯刚平承担。
经审理查明，2012年5月25日，中国银行作为贷款人和抵押权人，与作为借款人和抵押人的冯刚平及借款合同的保证人中海公司签订了《个人一手住房贷款合同》及《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定原告中国银行向被告冯刚平发放贷款1040000元，贷款期限336个月，从2012年6月12日起至2040年6月12日止，贷款利率为年利率6.8%，罚息约定为：借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为贷款利率上浮50%加收……同时，原、被告还在《附件一：个人一手住房贷款合同通用条款》第三条对违约行为进行了约定，即：借款人出现下列时间之一的构成或视为�合同项下违约，未按期归还贷款本息的……出现欠款规定的违约事件时，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；要求借款人赔偿其违约而给贷款人造成的损失并要求保证人承担保证责任。原、被告在合同中还约定被告中海公司作为保证人为被告冯刚平的借款提供阶段性连带责任保证，并约定：若保证人提供阶段性连带责任保证，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而印前的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任；如借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。该合同约定的抵押物为西安市雁塔区芙蓉东路99号中海国际社区·御湖公馆X幢X单元X层X号房产，但并未办理抵押权登记。借款合同签订后，原告中国银行依约于2012年6月12日向被告冯刚平发放贷款1040000元，但自2013年6月22日起至2014年9月被告冯刚平未按照合同约定向原告中国银行偿还借款，截止2014年2月12日被告冯刚平尚欠原告中国银行借款本金1030441.97元及利息、罚息、复息64770.55元。
以上事实，有原告提供的《个人一手住房贷款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、借款凭证、《律师函》、《解除合同通知书》、贷款已还款明细清单等证据及庭审笔录附卷佐证。
本院认为，原告中国银行与被告冯刚平、中海公司签订的《个人一手住房贷款合同》及《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》�各方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律强制性规定，应属合法有效，原、被告均应按照合同约定履行义务。原告中国银行已依约履行了其发放贷款的义务，被告冯刚平作为借款人理应履行其依约偿还贷款本息的义务。但被告冯刚平自2013年6月22日起一直未向原告中国银行偿还借款，其逾期未还款的行为已经符合双方约定的合同解除条件，故原告主张解除借款合同并收回借款本金、支付利息及罚息的诉讼请求，符合法律规定，应当予以支持。关于被告中海公司辩称因中国银行和冯刚平并未按照合同约定办理房屋抵押登记，主合同中发放贷款的条款已变更，该合同变更未经中海公司书面同意，故其不应承担或应免除保证责任一节，因涉案房产至今尚未取得房屋产权证，亦未按照合同约定办理抵押登记，而合同中对阶段性连带责任保证的保证期间约定为“自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任”，且被告中海公司提供证据不足以证明原告对未办理房屋抵押登记具有重大过错，故对被告中海公司的辩解意见，本院依法不予支持。现本案债务尚在保证期间内，被告中海公司作为该笔贷款的连带责任保证人，应当按照约定对该笔借款承担连带清偿责任。因涉案房产至今尚未取得房产证且未办理抵押登记，故原告主张确认其公司对涉案房产具有抵押权和优先受偿权，无事实及法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除被告冯刚平与原告中国银�股份有限公司西安鼓楼支行于2012年5月25日签订的2012年鼓楼零借字第（住）353号《中国银行股份有限公司个人一手房住房贷款合同》；
二、本判决生效之日起十日内，被告冯刚平向原告中国银行股份有限公司西安鼓楼支行归还贷款剩余本金1030441.97元及截止2014年2月12日的逾期利息、罚息人民币64770.55元，并以1030441.97元为基数按合同约定支付自2014年2月13日起至本判决确定给付之日止的利息、罚息。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、被告中海兴业（西安）有限公司对本判决第二项承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国银行股份有限公司西安鼓楼支行其它的诉讼请求。
诉讼费14608元和公告费800元（原告已预交），由被告冯刚平和中海兴业（西安）有限公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 朱保建
代理审判员 韩武娜
代理审判员 赵兴华
二〇一五年二月二日
书 记 员 张 菡