辽宁省瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）瓦民初字第3770号
原告：胡新旭，男，1984年9月18日出生，汉族，现役军人，现住�房店市。
委托代理人：宁云峰，辽宁裕景律师事务所律师。
被告：大连诚泰房地产开发有限公司，住所地瓦房店市岭东办事处东长春路二段51A号。
法定代表人：李会文，系该公司总经理。
委托代理人：王华泰，男，系大连诚泰房地产开发有限公司法律顾问，现住瓦房店市。
原告胡新旭与被告大连诚泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡新旭的委托代理人宁云峰，被告大连诚泰房地产开发有限公司的委托代理人王华泰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡新旭诉称：2010年10月4�，原告与被告签订了商品房买卖合同（购房合同号为：XXX）。合同约定：原告购买被告开发的瓦房店市岭东办事处东长春路二段45号“诚泰文教城”小区XXX号房屋，房产用途为住宅，建筑面积112.96平方米，购房总价款人民币379546元。被告应当于2012年5月1日前向原告交付所购房屋。合同签订后，原告按照合同约定及时交清了购房款。但被告却未能按时交付房屋，原告多次找被告要求交付房屋。2013年2月25日，被告向业主们承诺于2013年7月1日前交房，并按国家法律规定赔偿业主损失。按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定，出卖人延期交付房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失，原告多次要求被告给予赔偿，被告均拒绝与原告协商延期交房赔偿问题并拒绝支付违约金，并且交房期限一拖再拖，至今也未能交付�屋。为了维护原告的合法权益，故只有诉至贵院，请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金暂计人民币18200元（以同地段同类房屋租金标准：1000-1500元，取中间价1300元，从2012年5月1日起，暂计至起诉日2013年7月1日共14个月，应计至实际交房之日止）；请求依法确认合同有效；请求依法判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告大连诚泰房地产开发有限公司辩称：不同意原告诉讼请求，请求法院予以驳回。理由：1、案涉房屋被告已实际交付给原告，而原告在接收房屋时未对诉求内容提出要求并签字认可。按惯例和合同约定，原、被告之间的应付款项在交付房屋时已经结清。否则，就不会有被告交付房屋或者原告签字确认的事实和行为。因而，原告签字确认行为本身至少应视为原告放弃了诉求事项中的赔偿要求。2、在实际已履行完结的情形下，原告坚持要求确认合同效力不知出于何种诉讼目的，此项诉求由法院依法裁决。3、原告要求以相近地段的房租赔偿违约金诉求，无事实和法律依据，也违背原、被告双方合同的明确约定：被告没有无理延期交房的违约事实，所谓延期均有按双方明确约定不属违约事项的事实和理由，即国家政策变化。众所周知，史上最严厉的房地产调控政策导致绝大多数房地产开发企业经营困难甚至破产，被告作为房地产开发企业同样不可幸免，信贷资金困难能已交付房屋实属原被告双方的大幸。此项因国家政策变化而导致的延期，属合同明确约定为被告可以延期不属违约行为；政府指令干预不可预见困难导致的不属违约的延期，2011年6月11日发生的拆迁公司强迁事件，具体是非暂且不论，但瓦房店市政府以瓦房店市建筑安全监督管理站的名义作出让被告停止施工的整�通知，导致被告当年无法施工，拖延一年工期，此项事实同样不属违约的延期。4、即使认定被告延期属违约行为，原告的诉讼请求也属无理，同样不应得到支持。因为原、被告之间的合同明确约定属延期违约被告应能承担的责任为：不超过30天，原告免除被告的违约责任；超过30日-60日的，被告支付原告300元违约金，合同继续履行；超过60日-90日的，被告支付500元违约金，合同继续履行；超过90日的，只是赋予原告解除合同的权利，解除合同的如何承担等内容，显然不解除合同继续履行互不承担违约责任，因而对合同有明确约定的应按合同约定履行，原告所诉求的赔偿及数额，显然违反双方约定没有法律依据不应得到支持。另据双方补充协议内容，原告过期交款，被告有权延期交房。5、因原告无理诉求，所以诉讼费用也应由原告自己承担。综上，原告除确认合同效�外的所有诉求不应得到支持，应予驳回。
经审理查明：2010年10月4日，原告胡新旭（买受人）与被告大连诚泰房地产开发有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定买受人购买出卖人开发的位于瓦房店市岭东办事处东长春路二段45号“诚泰文教城”小区XXX号房屋，房产用途为住宅，建筑面积112.96平方米，每平方米3360元，总金额379546元；签订本合同后，当日内付首付款119546元（含已付认购款），余款260000元，以按揭贷款的方式支付；出卖人应当在2012年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付买受人使用；逾期不超过30日交房，买受人免除出卖人的责任，超过30日到60日的，出卖人支付300元违约金，合同继续履行；超过60日到90日，出卖人支付500元违约金，合同继续履行；超过90日，买受人有权解除合同，解除合同的出卖人将按买受人不同支付房款方式承担违约金等。同日，原告与被告签订商品房买卖合同补充协议，约定买受人逾期付款的，出卖人有权延迟房屋交付的时间。
原告已于2010年9月2日和同年10月4日向被告支付了商品房买卖合同约定的购房首付款119546元，余款260000元已经办理按揭贷款。
被告未按照合同约定的时间向购房业户交付案涉的商品房。2013年2月25日，被告向原告出具承诺书，内容为：大连诚泰房地产开发有限公司所开发的诚泰文教城小区，因延期交房，根据业户要求，特对业户作如下承诺：1、交房日期为2013年5月1日至2013年7月1日。2、因延期交房给业户造成的损失，如商品房买卖合同中有约定的，按约定执行，如商品房买卖合同中没有约定�则按国家相关法律规定处理；2013年7月17日，被告再次向购房业户出具承诺书，内容为：大连诚泰房地产开发有限公司所开发建设的诚泰文教城小区，交房承诺:一、交房时间：7月30日：9号、12号；8月10日：5号、6号；8月19日：17号；8月24日：1号、2号、3号、4号；9月1日：15号；9月10日：16号。二、交房条件：交房条件必须有地方政府验收合格报告或证明。三、如果没有达到第一和第二两条要求，视为违约。四、违约责任：开发商要承担违约金。违约金按日3‰（房款总价的千分之三）。五、9月15日前未到诚泰开发公司办理交房手续者，视自动放弃本承诺。六、违约计算时间：2013年7月15日起-
实际交房为止。说明：1、以上六条只限本承诺；2、在2013年2月25日大连诚泰房地产开发有限公司所承诺的第2条继续生效。
被告于2013年10月25日向原告交付案涉房屋。被告辩称延迟交付房屋的原因是国家政策变化和政府指令干预导致，不属因违约导致的延期，并提交建筑工程安全隐患责令限期整改通知单用以证明逾期交房系政府指令干预导致，该通知单是由瓦房店市建筑安全监督管理站作出的，载明停工原因是该工程施工现场管理混乱、文明施工不达标。
庭审中，原告认为在合同中未约定被告逾期交房超过90日应承担的违约金标准，主张按照同类地区同等面积的房屋租金每月1300元计算原告的损失；被告不同意原告对损失的计算标准，认为合同对此部分的违约责任不是没有约定，而是约定了原告只有解除合同的权利，如果原告要求继续履行合同，则双方互不负违约责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，只有在合同对违约责任没有约定的情况下，才适用租金标准赔偿损失，且该租金应为主管部门作出的决定或司法部门作出的鉴定。
本院依据原告的申请，对被告逾期交房期间（2012年5月2日至鉴定日2014年3月26日）的租金标准，通过大连市中级人民法院司法技术处随机选定大连鼎泰昌隆房地产土地评估有限公司为评估机构。该评估机构接受委托后，于2014年3月26日作出昌隆房估字〔2014〕DF1063号房地产评估报告，评估结论：胡新旭房屋建筑面积112.96平方米，租金每平方米每月12元，计算期限21.93个月，测算结果为29727.00元。由此可以计算出案涉房屋每月租金标准为1355.52元。原告在起诉状中诉请被告支付违约金暂计18200元（2012年5月1日至2013年7月1日共14个月，租金标准按每月1300元计算），实际应计算至交付房屋之日止。在庭审中，原告增加诉讼�求至24304元，本院已经告知原告对增加诉讼请求部分应在庭审结束后7日内补交诉讼费，原告未在指定的期限内补交诉讼费。
本院所确认的上述事实，有原告提交的商品房买卖合同及补充协议、专用收款收据、被告出具的承诺书、大连鼎泰昌隆房地产土地评估有限公司作出的昌隆房估字〔2014〕DF1063号房地产评估报告，被告提交的商品房买卖合同及补充协议、建设工程安全隐患责令限期整改通知单、交付房屋确认单及双方当事人当庭陈述笔录等在卷佐证，所有证据材料均经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为：原告胡新旭与被告大连诚泰房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。双方均应依约定全面履行各自义务。原告未按期交款，构成违约，但被告未在本案中提起反诉，本院不予审理；该合同实质为商品房预售合同，被告应按约定日期将符合合同约定的商品房交付原告使用。被告未按照合同约定向原告交付案涉房屋已经违约，应承担违约责任。在原告主张确认合同有效、继续履行合同的情况下，被告应自约定交房日的次日起至实际交房日止，向原告承担逾期交房违约金。商品房买卖合同对被告逾期交房超过90日只约定了原告可以解除合同，对合同继续履行被告应承担的违约责任未进行约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二项的规定，被告应按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定应承担的逾期交房违约责任。因本地有关主管部门未公布租金标准，本院依据大连鼎泰昌隆房地产土地�估有限公司作出的评估结论租金每月1355.52元，自2012年5月2日至2013年10月25日，为17.8个月，合计24128元是被告应承担的违约金数额。因原告未在指定的期限内补交增加诉讼请求部分的诉讼费，对增加部分的诉讼请求，本院不予审理。原告请求按照每个月1300元的租金标准计算逾期付款违约金18200元未超过其实际损失，应予支持。
对被告于2013年2月25日和同年7月17日向原告出具承诺书，只是被告的单方承诺，不能作为被告应承担违约金的计算依据。
对被告提出延迟交房是由于国家政策变化和政府指令干预导致而不应承担违约责任的抗辩，因其提供的建筑工程安全隐患责令限期整改通知单载明的停工原因是该工程施工现场管理混乱、文明施工不达标，追其根源，是被告自身原因而致，故对此项抗辩主张�本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：
一、原告胡新旭与被告大连诚泰房地产开发有限公司于2010年10月4日签订的商品房买卖合同有效；
二、被告大连诚泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡新旭支付逾期交房违约金18200元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费355元，评估费800元，合计1155元，由被告大连诚泰房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 王 敏
人民陪审员 张彦梅
人民陪审员 孙玉洁
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 化凌弘