吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终3731号
上诉人（原审原告、反诉被告）：梁志强，男，1963年4月3日生，汉族,现住长春市南关区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴维彪，男，1967年2月3日生，汉族，现住长春净月开发区。
上诉人梁志强因与上诉人吴维彪房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院于2018年7月3日作出的（2018）吉0102民初1319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
梁志强上诉请求：请求撤销（2018）吉0102民初1319号民事判决第三项，改判吴维彪返还其非法所得梁志强所付房租64000元，并赔偿因吴维彪过失造成原料纸损失26000元，也可按实物赔偿；一、二审诉讼费由吴维彪承担。事实和理由：1.一审认定事实有误。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定内容，梁志强始终使用涉案租赁厂房作为其纸制品分包、加工之场地，并以现金方式向吴维彪缴纳租金，已实际承担相应义务。吴维彪也应履行合同义务，对因房屋漏水造成梁志强原料纸报废损失予以赔偿。卫生纸原料报废的原因是吴维彪没有履行合同义务维修漏水房屋。2017年3月底4月初房屋漏水从底部渗入原料纸，卫生纸经吸水后的大轴原料完全报废不能使用。当时原料纸是18克纯木浆大轴、实际库存是13卷，每卷200公斤，共计2600公斤。按照当时从保定的进价为每吨8600元，价值22360元，加上运费每吨800元，运费实际支出是2080元，到达长春价格是24440元，按照长春目前市场赔偿金额为现在市场价26000元，有当时现场录音为证，且吴维彪在2017年5月23日通过110报警追讨房费报警记录可作为梁志强原料纸损失情况证明,吴维彪应赔偿梁志强因房屋漏水导致原料纸发生的损失.2.承租房屋时梁志强不知道房子面临拆迁，且梁志强反复问吴维彪厂房是否面临拆迁，吴维彪反复表态不拆。而根据吴维彪庭审提供的证词和证据（政府征地公告：长府函【2011】37号拟征地通知书）说明吴维彪知道房屋面临拆迁，因此吴维彪涉嫌欺骗，因吴维彪欺骗行为诱导梁志强租用吴维彪厂房进行卫生纸加工最终造成巨大损失。2014年7月吴维彪带头拆房子，也明知道出租的涉案厂房要拆迁，但2015、2016年还继续收取梁志强租金。因该房屋被拆迁导致梁志强多支付的租金根本无法实现租赁目的，故吴维彪应返还梁志强的房租2014年5月-2016年5月合计64000元。
吴维彪辩称：梁志强欠付的房屋租金没有给付，不同意退还梁志强房屋租金。
吴维彪上诉请求：请求撤销（2018）吉0102民初1319号民事判决第四项判决，依法改判梁志强支付拖欠租金12000元；一、二审诉讼费均由梁志强负担。
梁志强辩称：涉案房屋租金只欠付5000元，因房屋漏水将梁志强原料纸浸泡，造成巨大经济损失，不认同吴维彪的上诉请求和理由。
梁志强向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令吴维彪赔偿梁志强从2014年10月起至2017年5月止的厂房租金52300元；3.判令吴维彪赔偿梁志强拆迁造成的设备报废损失、停产停业损失，前期装修损失和搬迁运输费用574300元；4.2017年3月房屋漏水致原料纸浸泡损失24320元；案件受理费由吴维彪承担。
吴维彪向一审法院反诉请求：1.确认双方之间的《房屋租赁合同》自2017年4月23日解除；2.判令梁志强支付拖欠租金30000元；3.判令梁志强立即从租赁房屋腾迁，将房屋内全部财物搬走，将房屋腾空；4.判令梁志强赔偿租房损失180000元；5.本案诉讼费由梁志强承担。
一审法院认定事实：2014年4月28日，梁志强与吴维彪签订《房屋租赁合同》一份，梁志强承租吴维彪位于长春市南关区幸福乡吴家店的房屋作为厂房使用，房屋面积450平方米，租赁期限为2014年5月1日至2020年5月1日，房租年付，每年租金为23000元。同时合同约定，承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同、收回房屋：……3.承租人拖欠租金的。……合同第七条免责条款约定，房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成出租方损失的，双方互不承担责任。此外，合同对出租方和承租方的变更、违约责任、争议解决的方式等条款进行了约定。2016年6月8日，吴维彪向梁志强出具“收据”一枚，载明收到房屋款6000元，此房租费是去年剩余尾款部分，其他剩余部分另行支付。另庭审中吴维彪自认2017年春节前后，给付房屋租金18000元。租金为上打租，每年5月1日收取一整年。另查，梁志强于2014年6月5日出资成立长春东泰尚品纸业有限公司，长春市工商行政管理局南关分局于2014年6月11日对长春东泰尚品纸业有限公司予以核准登记，登记的公司住所为长春市南关区临河街以西102国道以北中海国际社区E2幢905号房，法定代表人为梁志强。再查，2011年2月18日，长春市人民政府在长春日报公布长府函【2011】37号拟征地通知书，通知包含涉案租赁房屋所在富裕村在内的1400公顷土地纳入政府征收范围，并告知通知发布之日起，此范围内突击抢种、抢建农作物、建筑物、构筑物和生产设施，不予补偿。2017年4月23日，吴维彪及其父亲吴守富与长春市南关区房屋征收经办中心签订《住宅房屋征收补偿协议》两份，就按房屋拆迁补偿事宜达成协议，有产权房屋产权调换，无产权房屋货币补偿。本案中梁志强承租的房屋为无产权房屋，因涉案房屋存在租赁，梁志强至今未搬离房屋。2017年6月10日，梁志强报警称其承租涉案房屋经营的厂房玻璃、机械设备配电柜被损坏，电源线、液压平板叉车被盗，在长春市南关区明珠派出所的询问笔录中，梁志强自认自2014年以来吴维彪反复三四次要求其搬家。庭审中，梁志强自认2016-2017年欠房屋租金5000元，其余全部付清。
一审法院认为：梁志强与吴维彪签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，属合法有效。现涉案的租赁房屋被政府征收，双方间的房屋租赁合同关系已不能继续履行，合同目的无法实现，故原告主张解除合同，符合法律规定，依法应予支持。关于梁志强主张2014年10月1日房屋已不具备生产条件要求返还至2017年5月1日期间已付租金52300元，因其并未提供房屋不适租的相关证据予以证实，结合梁志强逐年交付租金的实际情况，该项主张依法不予支持。关于梁志强主张赔偿因房屋拆迁给其造成的设备报废损失、停产停业损失、前期装修损失以及搬迁运输费用574300元，因双方所签订合同就上述费用的负担并没有进行明确约定，且梁志强也并未提供相关证据证明因房屋拆迁，其所承租的房屋存在相应的上述补偿，应承担举证不能的法律责任。关于梁志强主张的2017年3月房屋漏水致其原料纸被泡损失，因其对漏水以及致其损失的事实，包括相应损失的合理性并未提供充分证据予以证明，应承担举证不能的法律责任。故梁志强主张上述损失的请求，依法不予支持。关于吴维彪反诉主张要求确认上述合同自2017年4月23日解除的诉请，因其自始未向梁志强送达正式的解除合同通知，该项主张依法不予支持。关于吴维彪反诉主张拖欠租金30000元的诉请，因梁志强自认仅是2016-2017年度欠付5000元，而吴维彪并未提供充分证据证明具体欠付的数额，结合其2016年6月8日出具的“收条”以及庭审中自认2017年春节前后收取梁志强租金18000元的事实，可以认定2016-2017年度梁志强尚欠吴维彪租金5000元。关于该5000元欠付的租金应否给付问题。因涉案房屋所在地块在2011年即被长春市政府纳入征收范围，梁志强、吴维彪对此征收情况属应当知道的范畴，尤其在后期即2014年6月即有拆迁单位入驻现场进行拆迁登记，但双方仍逐年交涉房屋租金，因双方签订合同第七条约定“房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成出租方损失的，双方互不承担责任”，故遵照双方约定、秉承公平原则，梁志强欠付的5000元租金可不予支付，对于双方已经履行完毕的部分，属双方自愿，本案中不予理涉。合同解除后，未履行的部分不再履行，梁志强应从租赁房屋迁出，并将所属物品搬离，腾空房屋。关于吴维彪主张的租房损失，与本案不具有直接关系，该项主张依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除梁志强、吴维彪于2014年4月28日签订的《房屋租赁合同》；二、梁志强于本判决生效后立即从承租吴维彪位于长春市南关区幸福乡吴家店的厂房（房屋面积约450平方米）迁出，并将室内全部财物搬走、腾空房屋；三、驳回梁志强的其他诉讼请求；四、驳回吴维彪的其他反诉请求。案件受理费5145元（梁志强已垫付）、反诉费500元（吴维彪已垫付），共计5645元，由梁志强负担2822.50元、吴维彪负担2822.50元。
本院二审查明的案件事实与一审一致。
另：经本院释明，二审庭审中梁志强同意按照一审关于返还租金52300元及赔偿原料纸损失24320元的诉请进行审理。
本院认为：1.关于吴维彪是否应返还梁志强租金52300元，赔偿原料纸损失24320元一节。吴维彪为涉案房屋的出租人，梁志强为承租人，双方均应按照2014年4月28日签订的涉案《房屋租赁合同》履行各自相应的义务。梁志强主张吴维彪隐瞒涉案房屋面临拆迁而继续对外出租，导致其停产停业无法继续使用房屋正常生产经营，要求吴维彪返还租金52300元。吴维彪对此不予认可，主张双方签订涉案租赁合同时并不知道拆迁事宜，2014年6月屯里才贴出拆迁公告，且已告知梁志强要求其搬迁，2017年谈妥后签订拆迁补偿协议。本院认为，梁志强主张因房屋面临拆迁导致其无法继续正常使用房屋进行生产经营，对此理应提供充分证据予以证明。且梁志强二审亦认可吴维彪在2014年已告知其房屋面临拆迁，要求其搬家。双方就退租协商未果，梁志强自行停产，后其表示仍想继续生产，生产不了只能作为仓库放东西，也正常支付租金。以上陈述表明梁志强在明知涉案房屋当时状况的情况下仍继续向吴维彪交付租金，视为梁志强对当时承租房屋现状的一种认可，故在无充分证据证明涉案租赁房屋无法正常使用且系吴维彪所为的情况下，梁志强主张吴维彪应返还租金52300元的理由不成立，本院对此不予支持。关于原料纸损失24320元问题。梁志强主张因吴维彪不履行维修房屋漏水义务导致其原料纸浸泡损失24320元，但并未提供充分证据予以证明。而吴维彪对此不予认可，故在无充分证据予以证明的情况下，梁志强关于原料纸损失24320元的主张本院不予支持。2.关于梁志强应否向吴维彪支付欠付租金12000元一节。根据涉案《房屋租赁合同》约定，房屋租金每年交一次房租，每年23000元。梁志强主张只欠付租金5000元，而吴维彪主张欠付租金12000元，分别是2015-2016年度欠租金7000元，2016-2017年度欠租金5000元。本案中，2016年6月8日吴维彪出具收据一枚，记载“今收到陆仟元房租款，此房租费是去年剩余尾款部分，其它剩余部分，另行支付”，对此收条中“去年剩余尾款部分”内容的理解，梁志强主张是指去年房款已全部结清，而吴维彪主张并不是全部结清，只收到梁志强6000元租金。本院认为，涉案租金支付方式为上打租，每年5月1日收取一整年。该枚收据于2016年6月8日出具，但实际支付的是2015年5月1日至2016年5月1日期间的租金，且梁志强之前亦于2015年6月10日出具收据向吴维彪支付租金10000元，载明“经甲乙双方协商，承租方与2015年6月10号交出租房壹万元房租余款过些日子结清”。综合以上因素可以看出“此房租费是去年剩余尾款部分”应是指2015年5月1日至2016年5月1日一整年租金23000元扣除2015年6月8日已付租金10000元后剩余13000元租金。因梁志强于2016年6月8日仅支付去年剩余尾款部分租金6000元，还差7000元并未支付,加上自认欠付2016-2017年度租金5000元，合计12000元，故梁志强应向吴维彪支付涉案房屋欠付租金12000元。
综上所述，梁志强的上诉请求不能成立，应予驳回；吴维彪的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持长春市南关区人民法院（2018）吉0102民初1319号民事判决第一、二、三项；
二、撤销长春市南关区人民法院（2018）吉0102民初1319号民事判决第四项；
三、梁志强于本判决生效后立即给付吴维彪涉案房屋租金12000元；
四、驳回梁志强的其他上诉请求。
一审案件受理费5145元、反诉费500元，合计5645元；二审案件受理费2120元、反诉费100元，合计2220元；一、二审诉讼费合计7865元，由梁志强负担7165元,吴维彪负担700元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 李东鹤
代理审判员 李 迪
二〇一八年九月十日
书 记 员 梁 芳