辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第01120号
上诉人（原审原告）：刘天时，男，1948年4月23日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。
被上诉人（原审被告）：沈阳女人街商业发展有限责任公司，住所地：沈阳市浑南新区浑南四路1号Ｂ-21-20室。
法定代表人：朱春林，该公司总经理。
委托代理人：李丹丹，女，1985年11月15日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：沈阳鼎盈置业有限公司，住所地：沈阳市浑南新区浑南四路1号富腾国际大厦A座2001室。
法定代表人：沙爽，该公司董事长。
委托代理人：聂诚，男，1963年9月22日出生，汉族。
上诉人刘天时与被上诉人沈阳女人街商业发展有限责任公司、被上诉人沈阳鼎盈置业有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2014）东陵民二初字第2170号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告刘天时诉称：本案的租赁标的是被告女人街地产公司预售的售后返租商铺，承租方女人街发展公司是女人街地产公司所属的全资子公司。2005年9月26日原告与女人街地产公司和女人街发展公司分别签订了《商品房买卖合同》和《商铺租赁协议》。租赁协议和买卖合同约定商铺交付时间同为：2006年9月30日之前。租赁协议约定返租期为2007—2012年，共六年。（2014）沈中民二终字第245号及第2204号终审判决：原告与女人街发展公司继续履行租赁合同，女人街发展公司给付2010年至2014年6月30日的租金及利息；由女人街地产公司承担2012年1月1日以后租金及利息的连带给付责任。女人街发展公司拖欠原告2014年下半年的租金11，397.6元（每月租金1，899.6元，共6个月）及利息，应由女人街地产公司在2014年7月31日前支付。逾期利息以11，397.6元为基数，自2014年8月1日起，按同期贷款利率计算至实际给付之日止（每月逾期利息为56.99元，计算至2014年11月30日为227.96元）。在（2014）东陵民二初字第947号案的审理中，原告诉请女人街地产公司承担给付责任，并未将女人街发展公司列为被告，贵院追加女人街发展公司为第一被告。女人街发展公司辩称“原告未将商铺交付其使用，拒付租金”，借机上诉。女人街发展公司的上诉状辩称“一审法院判决其支付租金未扣除应向税务部门缴纳的税金，侵犯了其合法权利”。女人街发展公司在法庭上公然把国家的税收作为其公司的权利。试问女人街发展公司：你们代扣的退铺业主租金的纳税凭证又在哪里？（2014）沈中民二终字第1794号民事裁定书已查明“2007年，沈阳市房产局下发拆迁公告，要求包括原告所购商铺在内的女人街所建商铺停工”（第4页）。女人街商铺工程2007年尚在建设，租赁协议和买卖合同约定的商铺交付时间2006年9月30日，女人街商铺工程当然未按期建成，女人街地产公司、原告和女人街发展公司之间没有商铺交接。2008年2月女人街地产公司背着数百业主把未竣工的商铺整体租给兴隆大家庭，由兴隆大家庭完成续建工程，之后再由兴隆大奥莱完成配套工程、占有经营至今。这是有目共睹的事实。租赁协议没有了租赁标的商铺，完全是因为女人街地产公司原因造成的，按照《商铺租赁协议》约定，女人街地产公司应当承担违约责任，赔偿由此造成的一切经济损失。自女人街地产公司租给案外人商铺之日起，至租赁协议解除之日止的租金、利息、税金利息及诉讼费、执行费，均应由女人街地产公司向原告赔付。由于女人街地产公司把已经卖给原告的商铺又租给案外人，女人街发展公司一再明确表示，原告未将房屋交付其使用，拒付租金、不履行租赁合同义务，租赁合同目的已经无法实现。租赁协议既已过期、又无法继续履行。依合同法第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，租赁协议应予解除。租赁协议没有了租赁标的商铺，女人街发展公司从未接手商铺，解除租赁协议不涉及商铺返还问题、与案外人无关。为了贯彻公平诚信的立法原则，维护原告的合法权益，希望法庭支持原告的诉讼请求。1、自2014年12月31日解除原告与女人街发展公司的《商铺租赁协议》；2、女人街地产公司承担自2010年1月1日起，至租赁协议解除之日止，女人街发展公司所欠的租金、利息、税金利息及诉讼费、执行费的给付责任；3、女人街地产公司向原告赔付2014年7月1日至12月31日的租金11，397.6元及租金利息227.96元；4、女人街地产公司承担本案诉讼费，向原告给付预付诉讼费89元。
原审被告女人街发展公司辩称：不同意解除商铺租赁协议，前几次诉讼中已经明确说明事实和理由。
原审被告女人街地产公司辩称：2014年7月1日之前的租金利息等相关费用已由其他判决进行确认，并在执行中，本案不应一并处理；租金的支付是基于商铺租赁协议，不应该由我方承担。
原审法院查明：原告刘天时与被告女人街地产公司于2005年9月26日签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告女人街地产公司开发的位于浑南新区营盘北街5号B区2层C116号商铺1处，总房款227950元。当日，原告又与被告女人街发展公司就该商铺签订了1份《商铺租赁协议》，约定租赁期自2007年1月1日至2012年12月31日止，其中2007年1月1日至2009年12月31日为免租期，2010年1月1日至2012年12月31日为有偿租赁期。租金为每月每平米105.8元，每月租金为1899.6元（税前）。租金支付方式：自租赁起算日起，每六个月为一个结算周期。在本结算周期的第一个月内支付本期租金，以此类推（上打租）。在承租期内，原告只享有该商铺的所有权及相应的租金收取权，其它一切权益均由被告女人街发展公司所有。合同约定原告刘天时的权利义务：原告同意：该商铺由被告女人街发展公司以自营、与第三者联营或者将该商铺转租给第三方使用的方式经营，原告不得以任何理由进行干预。被告女人街发展公司的权利义务：租赁期届满后，如女人街发展公司继续承租，则原告应同意，并由女人街发展公司决定续租期限及不低于总房款10％的年租金标准。具体条款由双方另行签订续租协议等内容。原告要求被告女人街地产公司支付2014年7月1日至2014年12月31日租金及逾期利息等未果，故来院起诉。另查明，2012年1月1日，被告女人街地产公司将所有商铺其中包括原告购买的B区2层C116号商铺在内的整体商铺租赁给案外人沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司。又查明，原告曾于2013年起诉二被告，要求给付2014年7月1日前的租金。经区、市两级法院作出民事判决书对上述事实予以确认。
原审法院认为：原告刘天时与被告女人街地产公司签订的房屋买卖合同，与被告女人街发展公司签订的商铺租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。关于原告要求解除与被告女人街发展公司的商铺租赁协议的请求，因为第一、原告与被告女人街发展公司的商铺租赁协议虽于2012年12月31日已到期，且双方至今未能再次签订新的租赁协议，现在女人街发展公司对原告的商铺只是占用，存在事实的租赁关系，但原告的商铺是与其他业主的商铺整体连在一起的，案外人兴隆大家庭公司已经整体装修并经营使用，其与被告所签的租赁合同的租期还有十多年，所以无论是被告，亦或是兴隆大家庭公司都无法单独将原告的商铺独立返还。第二、原告购房当时，既已知道所购房屋为售后返租房屋。在原告与被告女人街发展公司所签订的租赁协议中，原告作为甲方，曾同意该商铺由被告以自营、与第三者联营或将该商铺转租给第三方使用的方式经营，甲方不得以任何理由进行干预；同意被告女人街发展公司在租赁期限内自行或授权第三方对该商铺进行装修和改造，无需再征得甲方同意。同时，合同也约定了，租赁期间，商铺所发生的物业费、水电费和装修费等费用由承租方或者使用人交纳；被告有义务监督商铺及设备的使用情况，并在需要时负责追讨有关损失或责令修复等义务内容。另外，双方还约定，承租期届满后，如乙方继续承租，则甲方应同意，并由乙方决定续租期限及不低于总房款10%的年租金标准。2006年1月8日被告在《商铺租赁协议补充条款》中也有总房款按人民币227，950元计算的承诺。因此，在此前租赁合同的履行过程中，双方已就合同期满后继续履行合同的内容及租金如何计算的问题进行了约定，合同应继续履行，现原告单方要求解除合同，违反诚实信用原则。第三、如果解除原告与被告女人街发展公司的租赁关系，不但可能对案外人兴隆大家庭公司的经营造成不利影响，而且，退一步讲，如解除租赁关系，就原告的商铺本身而言，也存在无法单独使用或经营的问题。原告的房屋只是兴隆大家庭公司承租房屋中很少的一个部分。原告解除合同后，无论自营或转租，都难以较好地发挥房屋的使用功能及扩大经济效益。基于以上三点理由，原告要求解除与被告女人街发展公司的商铺租赁协议的请求，本院不予支持。关于原告只要求被告女人街地产公司给付租金及利息的诉讼请求，因本案系原告与被告女人街地产公司先签订商品房买卖合同，后又与被告女人街发展公司签订商铺租赁协议，原告与被告女人街发展公司的租赁关系是基于原告从被告女人街地产公司处购买商铺，故原告与被告女人街地产公司仅是房屋买卖关系，并不存在租赁关系，原告要求被告女人街地产公司支付租金及利息的诉讼请求依据不足，故本院不予支持。关于原告请求被告女人街地产公司承担自2010年1月1日起，至租赁协议解除之日止，女人街发展公司所欠的租金、利息、税金利息及诉讼费、执行费的给付责任的请求，因已经法院判决确认，故本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十四条、第一百零七条之规定，原审法院判决如下：驳回原告刘天时的诉讼请求。案件受理费89元，由原告刘天时负担。
宣判后，刘天时不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，解除《商铺租赁协议》，女人街地产公司赔偿租赁协议存续期间的一切经济损失，女人街地产公司向上诉人赔付2014年下半年的租金损失11，397.6元及利息341.94元，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一审判决认定女人街发展公司占用商铺没有证据证明，实际占有商铺的是兴隆大奥莱，一审判决认定租赁协议应继续履行违反了合同法的规定，认定解除协议影响案外人利益没有事实依据，把赔付租金篡改为支付租金违背生效的法律判决，原审判决应为朱波审理，署名为马娜，程序违法，对涉案商铺占用现状，一审判决认定事实错误。一审判决书认定“现在女人街发展公司对原告的商铺只是占用，存在事实的租赁关系”（第七页第23-24行）。可是，同一页上第10-12行，又说“另查明，2012年1月1日被告女人街地产公司将所有商铺其中包括原告购买的B区2层（应为3层）C116号商铺在内的整体商铺租赁给案外人沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司。”对女人街发展公司的责任认定，一审判决适用法律错误。一审判决“依照《中华人民共和国合同法》第六十四条之规定”做出判决，适用法律错误（第九页第4-6行）。（当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任）女人街发展公司拒绝支付租金，租赁协议无法实现合同目的；应适用《合同法》第九十四条，立即解除。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人沈阳鼎盈置业有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人沈阳女人街商业发展有限责任公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
另查：被上诉人沈阳女人街房地产开发有限公司二审期间变更公司名称为沈阳鼎盈置业有限公司。
上述事实，有租赁协议、（2014）沈中民二终字第245号民事判决书、（2014）沈中民二终字第2204号民事判决书等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：刘天时与沈阳鼎盈置业有限公司签订的房屋买卖合同，与沈阳女人街商业发展有限责任公司签订的商铺租赁协议，均系当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于刘天时要求解除与沈阳女人街商业发展有限责任公司签订的商铺租赁协议的请求，因刘天时的商铺是与其他业主的商铺整体连在一起的，案外人兴隆大家庭公司已经整体装修并经营使用，其租期并未到期，故涉案商铺客观上不具备独立返还的条件，且刘天时购房当时，既已知道所购房屋为售后返租房屋。在刘天时与沈阳女人街商业发展有限责任公司所签订的租赁协议中，刘天时同意该商铺由沈阳女人街商业发展有限责任公司以自营、与第三者联营或将该商铺转租给第三方使用的方式经营，刘天时不得以任何理由进行干预；同意沈阳女人街商业发展有限责任公司在租赁期限内自行或授权第三方对该商铺进行装修和改造，无需再征得其同意，承租期届满后，如沈阳女人街商业发展有限责任公司继续承租，则刘天时应同意，合同应继续履行。基于以上理由及约定，原审法院驳回刘天时要求解除与女人街发展公司的商铺租赁协议的请求并无不当，应予维持。关于刘天时要求沈阳鼎盈置业有限公司给付其租金、利息、诉讼费等诉讼请求，因沈阳鼎盈置业有限公司与刘天时并无租赁关系，且本院审理过程中沈阳女人街商业发展有限责任公司陈述其已授权沈阳鼎盈置业有限公司与案外人签订房屋租赁合同，因此关于刘天时的该项上诉主张，无事实及法律依据，本院亦不予以支持。关于刘天时主张原审法院程序违法一节，经本院审查，原审法院笔录中所记载的审判员与判决书中一致，程序并无不当之处，故对刘天时的该项主张，本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费89元，由上诉人刘天时负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一五年五月五日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。