广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）肇端法民一重字第3号
原告（反诉被告）：肇庆昭信房地产有限公司，住所地：肇庆市。
法定代表人：陈伟，该公司总经理。
委托代理人：欧琅，广东祥麟律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈曼冰，女，汉族，住广东省肇庆市端州区西江南路肇庆。
委托代理人：钟宇飞，男，汉族，住广东省肇庆市端州区西江南路肇庆。
原告（反诉被告）肇庆昭信房地产有限公司（以下简称昭信公司）与被告（反诉原告）陈曼冰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年3月12日作出（2012）肇端法民四初字第124号民事判决。陈曼冰不服该判决，向广东省肇庆市中级人民法院提起上诉。广东省肇庆市中级人民法院于2013年7月29日作出（2013）肇中法民一终字第232号民事裁定，撤销（2012）肇端法民四初字第124号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2013年9月30日公开开庭进行了审理。原告昭信公司的法定代表人陈伟及其委托代理人欧琅，被告陈曼冰及委托代理人钟宇飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告昭信公司诉称：2007年7月27日，原告与被告就肇庆市端州区天宁北路80号中共肇庆市委住宅小区拆旧建新工程签订了一份《拆迁补偿安置协议》，中共肇庆市委机关事务管理局作为担保单位。协议约定：被告同意原告拆除座落在肇庆市天宁北路80号北院3幢202房屋及附属房（住宅面积79.56㎡），被告在协议生效之日起15日内将被拆迁房交付给原告；原告以产权置换方式指定市委住宅小区原址上新建电梯住宅楼F幢第l4层东北面那一套房屋（套内面积l22.31㎡）给被告作为被告原址房屋的置换补偿。原、被告还就该房屋超过补偿面积部分的价格、拆迁过渡期安置等等事项达成一致的意见。上述《拆迁补偿安置协议》已于2007年8月1日经肇庆市公证处进行公证。后原、被告双方再签订了一份《编号为0000242的“肇庆市委住宅小区危旧楼拆旧建新工程拆迁补偿安置协议”补充协议》。上述协议签订后，原告依约在包括被告房屋在内的被拆迁房屋的原址上新建成电梯住宅楼F幢，被告也多次到原告新建的电梯住宅楼F幢第l4层东北面那一套房屋看楼确认该套房屋是其协议上的那一套回迁房。而原告也多次通知其办理交楼手续。但是，被告却没有履行应该支付房屋补偿款的义务，按照协议书上约定，被告应承担违约责任。为此，为了维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告支付回迁安置房补偿房款ll9750元，被告迟延支付回迁安置房补偿房款的违约金112924．25元（按每日0.1％暂从2010年2月1日开始计至2012年8月30日共943天，余下计至付清之日止）。2、被告返还原告代垫付的回迁安置房的物业管理费5055.6元（从2010年2月至2012年5月）。3、本案的全部诉讼费用由被告承担。
诉讼中，原告变更其诉讼请求如下：1、判令被告支付超出应补偿套内面积购房款ll9750元，迟延支付购房款的滞纳金ll2924.25元（滞纳金每日按欠款总额的千分之一计算，暂从2010年2月1日开始计至2012年8月30日共943天，余下计至付清之日止）。2、判令被告返还原告代垫的物业管理费5055.6元（从2010年2月至2012年5月）。3、被告因迟延拆迁，导致原告多支付给肇庆市端州区天宁北路80号中241户的临时安置补助费1433131.49元，请求判令被告支付其中300000元的临时安置补助费。4、本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告陈曼冰辩称：一、对于原告的第3项诉求，因诉讼时效已届满，请求法院驳回原告的该项诉讼请求。二、原告的第1、2、4项诉求没有有效事实证据和法律证据，诉讼请求不成立。根本就不存在被告拖欠原告房屋超出1：1补充部分的面积购置款的问题。原告违约延期将被拆迁房屋交付给被告使用，需要按合同约定以及有关国家和地方的法律法规的明确规定向被告支付包括但不限于每天100元等多项延期房屋交付使用的违约金。另，原告违法注销被告回迁房屋的用电账号，拆除了被告回迁房屋的电表，导致被告无法正常使用自己的回迁房，即原告至今仍然没有将回迁房屋交付被告使用，原告需继续按合同约定和《中华人民共和国合同法》、《广东省城市房屋拆迁管理规定（修正）》第二十二条规定，向被告支付包括但不限于每天100元在内的多项违约金。上述原告需向被告支付的违约金以及其它所欠费用已经超过原本被告应向原告支付的回迁房屋超出1：1部分面积的购置款额，因此不存在被告需向原告支付款项的问题。三、被告有充分的相反的事实和法律依据足以完全推翻（2011）肇中法民终字第54号判决中对原告没有违约的认定。因此该认定不能作为拆迁人没有违约的依据。原告需依法负违约责任。原告提出的诉讼请求没有事实证据和法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告陈曼冰反诉称：拆迁人昭信公司一直坚持被拆迁人必须重新签订由其单方面提供的《广东省商品房买卖合同》及《肇庆市委住宅小区商品房买卖合同补充协议》后才能办理回迁房屋的交付使用，被拆迁人不签署就不交楼，这是导致被拆迁人回迁房屋延期交付使用的唯一真实的真正原因。拆迁人主张如果被拆迁人不签署由其单方面提供的《广东省商品房买卖合同》及《肇庆市委住宅小区商品房买卖合同补充协议》就必须照抄一份申请自己办理房产证的“申请书”并自己去办房产证，即必须变更原来双方在2007年所签订的《拆迁补偿安置协议》中由拆迁人办理房产证的约定。这是拆迁人从另一角度胁迫被拆迁人签署由其单方面提供的《广东省商品房买卖合同》及《肇庆市委住宅小区商品房买卖合同补充协议》。拆迁人主张要求被拆迁人签署由其单方面提供的《广东省商品房买卖合同》及《肇庆市委住宅小区商品房买卖合同补充协议》只是办理房产证的需要，不是办理房屋交付使用的客观需要，也声称要求被拆迁人签署由其单方面提供的《广东省商品房买卖合同》及《肇庆市委住宅小区商品房买卖合同补充协议》是有关主管部门的要求，但拆迁人至今仍然无法提供任何关于拆迁人和被拆迁人双方已经签订了《拆迁补偿安置协议》及其补充协议的回迁户还必须签署《广东省商品房买卖合同》才能够办理房产证的有法律效力的证明文件。拆迁人应负举证不能的责任。由拆迁人单方面提供的《广东省商品房买卖合同》中含有多项擅自变更原双方在2007年签订的《拆迁补偿安置协议》中明确约定的约定。其中包括第八条“交付期限”中擅自变更了房屋应当交付的日期、第九条“出卖人逾期交房的违约责任”擅自变更原合同中双方对延期办理房产证的违约责任明确约定，损害被拆迁人的合法权益。由拆迁人单方面提供的《肇庆市委住宅小区商品房买卖合同补充协议》除了含有多项擅自变更原双方在2007年签订的《拆迁补偿安置协议》中明确约定的约定之外，还含有第十一条明确约定“废止原来协议”。以上事实充分证明了：（1）导致延期办理被拆迁人回迁房屋交付使用是由于拆迁人违约造成的结果。（2）拆迁人是以不履行《拆迁补偿安置协议》，不办理被拆迁人回迁房屋的交付使用来胁迫被拆迁人签署由拆迁人单方面提供的《广东省商品房买卖合同》及《肇庆市委住宅小区商品房买卖合同补充协议》以企图达到其擅自变更和解除《拆迁补偿安置协议》的目的。（3）拆迁人的这一做法明显违反了《中华人民共和国合同法》规定。拆迁人反复强调从2009年12月份就开始通知被拆迁人收楼是在撒谎。（2011）肇中法民终字第54号案的判决和（2010）端民商初字第715号案的判决所依据的“事实”就是以拆迁人这样的谎言。可见这两份判决是错误的判决。依据拆迁人在（2012）端民四初字第124号案中提供的“肇庆市委住宅小区改造工程（E、F）幢”的建筑工程竣工验收报告清楚显示：该项目的“建筑工程”的竣工验收时间是2010年1月25日。依据拆迁人在（2012）端民四初字第124号案中提供的“肇庆市委住宅小区改造工程（E、F幢）”《竣工验收备案表》清晰显示：该项目的竣工备案的时间为2010年6月3日。依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定和《中华人民共和国住房和城乡建设部令（第2号）》第四条、第六条规定，可以认定“肇庆市委住宅小区改造工程（E、F幢）”的项目综合验收合格时间最早应该在2010年6月3日减去15天，即2010年5月19日。依据拆迁人在（2012）端民四初字第124号案中提供的“肇庆市天宁北路80号市委住宅小区北院第七幢的《房屋建筑面积测绘成果报告书》清楚显示：该报告书的报告时间是2010年07月14日。《拆迁补偿安置协议》第九条明确约定了：拆迁人至少也应该在办理被拆迁人回迁房屋交付使用时出示《房屋建筑面积测绘成果报告书》。如果拆迁人不向被拆迁人出示《房屋建筑面积测绘成果报告书》，不但不符合合同约定的由“双方协商选择有相应合法资质的房屋测量机构进行检测”的约定，而且被拆迁人无法证实拆迁人提供的关于被拆迁人回迁房屋的数据，是否真正来自“有相应合法资质的房屋测量机构进行检测给出的结论”；这将无法确定被拆迁人回迁房屋的最终面积，从而导致不能完成被拆迁人回迁房超面积部分的购置款的最终结算。也就是会导致双方无法进行双方应付款的结算，不能完成回迁房屋的交付使用的全部手续。然而，被拆迁人直至2012年9月27日才第一次签收到《房屋建筑面积测绘成果报告书》，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条和第一百零七条的规定，拆迁人不履行《拆迁补偿安置协议》的约定，不向被拆迁人发出书面的“回迁通知书”是严重的违约行为，需要依照双方在《拆迁补偿安置协议》的约定负上违约责任。拆迁人理所当然应按《拆迁补偿安置协议》负延期交付使用的违约责任。依据双方应付款相互抵消的结算结果，拆迁人向被拆迁人支付款额为合计人民币85508.41元（计算至2012年10月31日止，余下款计算至付清之日止）的违约金。被拆迁人不需要再向拆迁人支付回迁房屋的超面积部分购置款等费用；由于拆迁人拆除了被拆迁人回迁房屋的电表，由此还会导致被拆迁人的其它损失。拆迁人应该对此作出赔偿。但由于这些损失一时还无法计算清楚或难以评估损失，所以被拆迁人保留对这些损失追究赔偿的权利。虽然拆迁人已经交付了被拆迁人回迁房屋的钥匙，但拆迁人在被拆迁人一再催促之下仍然不肯履行《拆迁补偿安置协议》完成办理被拆迁人回迁房屋交付使用的手续的全部义务，仍然处于未履行完将回迁房屋交付使用义务的违约状态，所以拆迁人仍然应该按《拆迁补偿安置协议》第十一条第四项的明确约定，拆迁人在2012年5月11日之后仍然需要向被拆迁人支付每天100元的延期办理回迁房屋交付使用的滞纳金，直至完成全部的回迁房屋交付使用的有关手续为止。为此请求法院判令反诉被告：l、对延期办理被拆迁人回迁房屋的交付使用负全部责任；2、履行双方2007年所签订的《肇庆市委住宅小区危旧楼拆旧建新工程拆迁补偿安置协议》及其补充协议完成被拆迁人回迁房屋的交付使用手续，尽快解决房屋交付使用遗留的问题，包括但不限于提供更正好被拆迁人回迁房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、拆迁人应尽快提供我方回迁房屋专项维修资金缴存表等；3、依据双方应付款相互抵消的结算结果向反诉人支付款额为合计人民币85508.41元（计算至2012年10月31日止，余下款计算至付清之日止）的违约金。被拆迁人不需要再向拆迁人支付回迁房屋的超面积部分购置款等费用；4、立即为被拆迁人办理用电账户和重装被拆迁人回迁房屋的电表；5、继续履行双方于2007年所签订的《拆迁补偿安置协议》和《补充协议》约定的其它义务；6、由拆迁人承担本案的全部费用。
在重审中，反诉原告陈曼冰进一步明确其诉讼请求为：1、拆迁人对延期办理被拆迁人回迁房屋的交付使用负全部责任；2、拆迁人要履行双方2007年所签订的《肇庆市委住宅小区危旧楼拆旧建新工程拆迁补偿安置协议》及其补充协议完成被拆迁人回迁房屋的交付使用手续，尽快解决房屋交付使用遗留的问题，包括但不限于提供更正好被拆迁人回迁房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、拆迁人应立即向我方提供我方的回迁房屋专项维修资金缴存表等；3、依据双方应付款相互抵消的结算结果向反诉人支付款额为合计人民币85508.41元（计算至2012年10月31日止，余下款计算至付清之日止）的违约金。被拆迁人不需要再向拆迁人支付回迁房屋的超面积部分购置款等费用；4、拆迁人必须立即恢复被拆迁人回迁房屋用电状态，恢复被拆迁人的用电账户并重新安装因拆迁人违法“销户”所拆除的被拆迁人回迁房屋原告的电表，并赔偿由此导致的被拆迁人的全部损失，其中包括但不限于向被拆迁人继续支付延期交付使用回迁房屋的违约金等多项补偿和相关的赔偿金；5、拆迁人立即向被拆迁人提供被拆迁人回迁房屋的《肇庆市端州城区住宅专项维修资金缴存表》；6、继续履行双方于2007年所签订的《拆迁补偿安置协议》和《补充协议》约定的其它义务；7、由拆迁人承担（2013）端民四初字第124号一案及其反诉案以及（2013）肇端法民一重字第3号案的全部费用。
反诉被告昭信公司辩称：被答辩人的反诉理由既不成立，也缺乏事实和法律依据，理由如下：一、就被答辩人要求的第l、3项反诉请求，答辩人认为，被答辩人无论在事实和依据上均不能证实是答辩人违约。恰恰相反，违约的是被答辩人，被答辩人的反诉请求完全不成立。被答辩人在肇庆市端州区天宁北路80号中共肇庆市委住宅小区拆旧建新工程（以下称“拆旧建新工程”）中，一直故意刁难答辩人以及向答辩人提出各种不合理的要求，从而导致拖延了整个工程的进度。对于因延期办理被拆迁人回迁房屋的交付使用的责任在于被答辩人。1、在上述拆旧建新工程中，共有242户拆迁户。答辩人于2006年6月26日通过公开的招、投标作为中标人，承接了上述拆旧建新工程共242户回迁户的工程建设。2006年10月8日至2006年11月27日50天期间，241户拆迁户与答辩人签订了《拆迁协议》，履行拆迁房交出拆除手续以及拆迁房产权证统一交给肇庆市房管局办理登记注消等手续。但是，因为被答辩人的诸多刁难，提出各种与其他拆迁户不同的过分要求，整个拆旧建新工程仅拆除剩下被答辩人所在楼宇，造成项目改造停工，项目改造现场旧房拆除后无法进行新房建设，参与拆迁改造回迁的241户拆迁户意见极大，造成民愤。因整个拆旧建新工程已被拖延了足足246天的时间，被答辩人的行为已造成了答辩人巨大的直接和间接经济损失。为顾全大局，2007年7月27日在中共肇庆市委机关事务管理局作为担保人的情况下，答辩人完全按被答辩人的意愿与其签订了《肇庆市委住宅小区危旧楼拆旧建新工程拆迁补偿安置协议》以及《肇庆市委住宅小区危旧楼拆旧建新工程拆迁补偿安置协议的补充协议》。此两份协议的内容均与其余241户拆迁户的拆迁协议有明显不一致。被答辩人于2007年8月3日作为最后一个将旧房交给答辩人进行拆建的拆迁户，由答辩人进行拆迁工作。为此，足足拖延了拆迁日期共246天，答辩人并因此而多支付了241户拆迁户的临时安置补助费1433131.49元。2、答辩人与被答辩人签订了《肇庆市委住宅小区危旧楼拆旧建新工程拆迁补偿安置协议》以及《肇庆市委住宅小区危旧楼拆旧建新工程拆迁补偿安置协议的补充协议》第二条中约定，其超出1：1补偿面积的房款也是完全按被答辩人的意愿确定的，从上述约定可以看到，被答辩人是无须像其他拆迁户一样需要通过回迁房抽签分房方案进行回迁房分配，被答辩人的不合理要求可见一斑。3、在2009年，答辩人已经顺利地将回迁房屋建成，符合了回迁房分房条件。在2009年9月份按征得广大拆迁户同意的回迁房抽签分房方案进行回迁房分配，并向全体拆迁户发出回迁房通知书。鉴于答辩人与被答辩人签订的《肇庆市委住宅小区危旧楼拆旧建新工程拆迁补偿安置协议》、《肇庆市委住宅小区危旧楼拆旧建新工程拆迁补偿安置协议的补充协议》约定，已指定了回迁房。为免引起广大拆迁户的不满，造成回迁分房方案无法落实，中共肇庆市委机关事务管理局要求答辩人对被答辩人的回迁工作要注意影响和特别慎重。为了避免引起其他241拆迁户对被答辩人的特殊待遇的不满，答辩人就不便向被答辩人发出书面的回迁通知。但是，答辩人还派了专人通过口头和电话的形式通知被答辩人回迁通知工作。被答辩人母子也多次到现场察看确认回迁房，并向答辩人索要该套回迁房的图纸以便装修使用。答辩人也向被答辩人明确了收楼手续。4、答辩人在2010年1月起，多次要求被答辩人签订有关的《广东省商品房买卖合同》，并办理有关的收楼手续。但被答辩人一直不愿意与其它回迁户一样办理回迁手续按期回迁。因此，答辩人在本案的拆旧建新工程中不存在过错，既然没有过错，那么，理所当然也不应承担违约责任。二、就被答辩人在反诉状中的第2、4、5项反诉请求，答辩人认为，根据答辩人与被答辩人签订的《肇庆市委住宅小区危旧楼拆旧建新工程拆迁补偿安置协议》、《肇庆市委住宅小区危旧楼拆旧建新工程拆迁补偿安置协议的补充协议》约定，属于答辩人应当协助范围内的，答辩人可以协助被答辩人办理。但前提下，被答辩人必须先履行支付房屋补偿款ll9750元，迟延支付房屋补偿款的违约金112924.25元的义务。况且，这也符合答辩人与被答辩人签订上述二份协议书时的初衷。而被答辩人的反诉请求不但违反了上述二份协议履行的先后顺序的义务，也怠于履行其应尽的协议义务。而且其怠于履行的行为已经损害了答辩人的合法权利。综合以上意见，被答辩人的反诉请求于情、于理、于法都没有依据。
经审理查明：2007年7月27日，原告昭信公司为甲方，被告陈曼冰为乙方，中共肇庆市委机关事务管理局为担保单位，签订一份《肇庆市委住宅小区危旧楼拆旧建新工程拆迁补偿安置协议》，约定：乙方同意甲方拆除座落在肇庆市天宁北路80号北院3幢202房屋及附属房（套内面积79.56㎡），乙方在协议生效之日起15日内将被拆迁房交付给甲方；甲方以产权置换方式将市委住宅小区原址上新建电梯住宅楼F幢第l4层东北面那一套房屋（套内面积l22．31㎡）给乙方作为乙方原址房屋的置换补偿；甲方同意按乙方的原套内面积1：1的比例无条件补偿，即甲方应补偿乙方的套内面积为79.56㎡；超出应补偿的套内面积5平方米以内的（含5平方米），乙方按每平方米1300元／平方米的价格向甲方支付，超出应补偿套内面积5平方米以上（不含5平方米）的部分，即37.75㎡，乙方按每平方米最高不超过4500元／平方米的价格向甲方支付，具体价格经甲乙双另行协商后再确定；甲方应于乙方迁出后780日内建成并交付给乙方使用；本协议签订并经公证机关公证生效后，乙方应将原址房屋的房地产权证，缴交到肇庆市房产管理局；乙方在其回迁房屋所在的新建电梯住宅楼F幢封顶之日（以乙方接到甲方正式通知为准）起10天内交付50％超面积房款，余款在接到甲方正式回迁通知书后15天内交清；乙方不按本协议承诺的迁出时间将被拆迁的房屋交给甲方的，延期30日以内的，按每天l00元计算，由乙方支付给甲方滞纳金；甲方不按期交付补偿回迁房屋给乙方的，按协议约定的时间第二天起至交付之日止，按每天l00元计算，由甲方支付给乙方滞纳金；甲方在向乙方发出回迁房屋通知之日起八个月内，由甲方办妥乙方回迁房的房地产权证并交到乙方；甲方同意在拆迁过渡期内自行解决临时住房，甲方按乙方被拆迁房屋原《房地产权证》的建筑面积每月7元／平方米的标准补助给乙方，即每月临时安置补助费608.09元，补助费计算时间从乙方将被拆迁房屋交给甲方之日起到甲方通知回迁之日止，并增加一个月装修期的补助，甲方在每月10日前将款项划入肇庆市委机关事务局财务科基建专户，再由财务科支付给乙方；上述协议中付款责任方逾期不付清款项的，应付给另一方滞纳金，滞纳金每日按欠款的千分之一计算等条款。此外，还约定协议未尽事宜由双方另行协商后签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。2007年8月l日，肇庆市公证处对上述协议进行了公证。2007年8月8日，昭信公司与陈曼冰又签订一份《编号为：0000242的“肇庆市委住宅小区危旧楼拆旧建新工程拆迁补偿安置协议”的补充协议》，约定对回迁房屋超出套内面积的部分（包括5平方米以内及5平方米以上的部分），乙方应向甲方支付的款项总数为119750元，该款项按原协议第二条商定的支付方式分两期支付。
上述协议签订后，陈曼冰于2007年8月3日将拆迁房屋交付给昭信公司，并领取了一次性补偿费和每月领取临时安置补助费608.09元至2010年2月。但陈曼冰一直没有依约将拆迁房屋的房地产权证缴交到肇庆市房产管理局，现仍由其持有。2009年9月，昭信公司在肇庆市委住宅小区原址新建电梯住宅楼F幢封顶。肇庆市委机关事务管理局分别于2009年9月9日、2009年9月17日向肇庆市规划局、肇庆市建设局提出《关于市委住宅小区危旧楼房改造工程房号修改申请》：“旧区改造设计采用英文数字，因与旧区接轨和投递、房口、房产证的方便，申请采用中文数字对照表套入各幢房号”，肇庆市规划局、肇庆市建设局分别于2009年9月10日、2009年9月17日批复同意了该房号修改申请。按修改后的房号对照表，陈曼冰的回迁安置房“新建电梯住宅楼F幢第l4层东北面那一套房屋的房号”是北院7幢1401。2010年1月25日，肇庆市委住宅小区改造工程E、F幢房屋竣工并经验收合格，并于2010年6月3日办理竣工验收备案手续。2010年7月14日，肇庆市房屋测绘所出具《房屋建筑面积测绘成果报告书》（肇房测报：112010219）记载：肇庆市天宁北路80号北院7幢1401房的建筑面积为138.89㎡，套内面积为121.02㎡。昭信公司在2009年12月和2010年1月期间电话通知陈曼冰办理收楼手续，陈曼冰亦在此期间到北院7幢1401看楼，并要求昭信公司提供该房的图纸以便装修，但昭信公司没有向陈曼冰发出书面的《封顶通知书》和《回迁通知书》。昭信公司要求陈曼冰在办理收楼手续时签署修改房号及办理房地产权证等相关文书，但陈曼冰拒绝签署并认为应按原协议的约定及《广东省城镇房地产产权登记条例》规定办理，无需再签署其他文件。
另查明：经双方多次协商无果，陈曼冰曾向本院提起诉讼，要求昭信公司全面履行《肇庆市委住宅小区危旧楼拆旧建新工程拆迁补偿安置协议》和补充协议中确定的被告回迁房屋的交付手续。本院审理后于2010年9月29日作出（2010）端民商初字第715号民事判决，认为陈曼冰主张在双方就合同变更不能协商一致的情况下无须签署任何文件即可在房屋登记机关申领房产证属无理，判决驳回了陈曼冰的诉讼请求。陈曼冰承担该案受理费12560元、财产保全费4900元，合计17460元。陈曼冰不服该判决，向广东省肇庆市中级人民法院提起上诉，广东省肇庆市中级人民法院于2011年6月17日作出（2011）肇中法民终字第54号民事判决，认为陈曼冰将拆迁房屋交给了昭信公司，昭信公司也将拆迁回迁安置房屋建好，并完全具备交付条件，电话通知了陈曼冰拆迁回迁房屋封顶，通知了陈曼冰看楼确认，这表明双方均履行了合同约定的主要义务；但双方对应先办理回迁房屋的交付手续还是先解决《拆迁补偿安置协议》的办理房地产权证问题而无法达成一致，以致双方不能继续履行协议和补充协议，即昭信公司没有向陈曼冰发出《回迁通知书》，没有将拆迁回迁安置房屋交给陈曼冰使用，而陈曼冰也没有将应超出按1：1比例无偿拆迁回迁安置房屋面积的房价款给昭信公司，造成双方不能继续履行协议和补充协议，这不能归责于双方，也不能视为双方中任何一方存在违约行为；而双方在履行合同时，昭信公司只以电话形式通知而没有以书面通知陈曼冰拆迁回迁安置房屋封顶事宜有不妥之处，陈曼冰没有将原址房屋的《房地产权证》缴交到肇庆市房产管理局，致使昭信公司无法为陈曼冰的拆迁回迁安置房屋办理房屋产权证亦有不妥之处，但只是双方在履行合同过程中存在的一般轻微过失，可不视为违约，据此认定陈曼冰的上诉请求理由不充分，并判决驳回上诉，维持原判。陈曼冰负担该案受理费12560元。
2011年11月3日，昭信公司向陈曼冰邮寄发出《通知书》，要求陈曼冰于2011年11月18日前到其销售中心办理关于肇庆市天宁北路80号北院7幢1401房收楼手续。其后经昭信公司多次通知陈曼冰办理收楼手续，陈曼冰在2012年5月11日前往昭信公司销售中心收取肇庆市天宁北路80号北院7幢1401房钥匙，但至今没有将需补交的超面积房款交付给昭信公司。昭信公司以此为由向本院提起诉讼，要求陈曼冰支付回迁房屋超面积部分补偿款及承担违约责任等。陈曼冰则反诉要求昭信公司支付延迟交楼的违约金及继续履行双方签订的拆迁补偿安置协议和补充协议约定的其它义务等。
又查明：2012年6月12日，陈曼冰就肇庆市天宁北路80号北院7幢1401房与肇庆市小岛物业管理有限公司签订《肇庆市委住宅小区物业管理服务协议》约定：交纳物业管理费用的起始时间从开发商通知业主收楼交物业锁匙之日开始计收物业费。同日，陈曼冰向肇庆市小岛物业管理有限公司交纳同年5、6月份的物业管理费、公共水电费等447.80元。2012年7月9日，陈曼冰到肇庆供电局办理肇庆市天宁北路80号北院7幢1401房的居民住宅用电及委托银行代扣费用手续，陈曼冰的用电客户编号为0081916924。2012年7月12日，肇庆供电局受理昭信公司对肇庆市天宁北路80号北院7幢1401房的用电销户申请。
诉讼中，昭信公司确认超面积房款应扣除实测面积与协议面积误差款3862.5元（3000元／㎡Ⅹ（122.31－121.0225）㎡］后为115887.5元。陈曼冰则认为昭信公司扣减的实测面积不是测绘报告上的面积121.02㎡，超面积房款应扣除实测面积与协议面积误差款3870元。昭信公司同意向陈曼冰支付自2009年9月21日至2010年1月29日每日100元的逾期交楼的违约金。同时，昭信公司认为陈曼冰也应承担房屋封顶时需要支付50％的房款而没有支付的违约责任。陈曼冰则认为双方约定昭信公司应发出封顶通知书，昭信公司没有向其发出通知书。
昭信公司在2006年9月27日取得肇庆市房产管理局颁发编号为拆许字（2006）第5号《房屋拆迁许可证》，当日，肇庆市房产管理局发出编号为肇房拆公字（2006）4号《城市房屋拆迁公告》。昭信公司在2007年11月14日取得编号为肇国用（2007）第01418号《中华人民共和国国有土地使用证》，在2008年1月22日取得编号为（2008）肇规建证字第012号《中华人民共和国建设工程规划许可证》。昭信公司在2009年9月30日取得编号为肇预许字第2009115号《广东省肇庆市商品房预售许可证》。
本院认为：本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原告昭信公司、被告陈曼冰签订的《肇庆市委住宅小区危旧楼拆旧建新工程拆迁补偿安置协议》和《编号为：0000242的“肇庆市委住宅小区危旧楼拆旧建新工程拆迁补偿安置协议”的补充协议》是当事人双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，也没有损害国家、公共利益和他人的合法权益，应认定上述合同内容合法有效，具有法律拘束力，双方均应按照合同的约定享受权利和履行义务。双方此前因上述拆迁补偿安置协议产生纠纷曾诉至法院，根据已经发生法律效力的肇庆市中级人民法院（2011）肇中法民终字第54号民事判决所认定，双方已履行了合同约定的主要义务，双方对应先办理回迁房屋的交付手续还是先解决《拆迁补偿安置协议》的办理房地产权证问题而无法达成一致，以致昭信公司没有向陈曼冰发出《回迁通知书》，没有将拆迁回迁安置房屋交给陈曼冰使用，而陈曼冰也没有将应超出按1：1比例无偿拆迁回迁安置房屋面积的房价款给昭信公司，造成双方不能继续履行协议和补充协议，这不能归责于双方，也不能视双方中任何一方存在违约行为，对于昭信公司只以电话形式通知陈曼冰回迁安置房屋封顶和陈曼冰没有将原址房屋的《房地产权证》交肇庆市房产管理局致昭信公司无法为陈曼冰回迁安置房屋办理房屋产权证，只是双方在履行合同中的一般轻微过失，可不视违约。因此，根据肇庆市中级人民法院的上述生效判决，此期间昭信公司、陈曼冰的行为是双方在履行合同中的一般轻微过失，双方均不作违约处理。
关于本诉原告昭信公司的请求。一、关于超面积房款的问题。在肇庆市中级人民法院（2011）肇中法民终字第54号民事判决作出之后，昭信公司于2011年11月3日书面通知陈曼冰办理回迁安置房屋收楼手续，视为昭信公司已履行了拆迁补偿安置协议约定的通知义务，陈曼冰按照约定应在接到昭信公司正式回迁通知书后15天内全部交清超面积房款。但陈曼冰至今仍未履行向昭信公司支付超面积房款的义务，应认定违约，故昭信公司要求陈曼冰支付回迁安置房超面积房款及迟延支付房款的违约金的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。诉讼中，昭信公司主张的超面积房款119750元并没有扣减实测面积与协议面积误差款，计算有误，应扣减误差款3870元（3000元／㎡Ⅹ（122.31－121.02）㎡］，本院确认超面积房款为ll5880元。对于陈曼冰迟延支付超面积房款的违约金的数额计算问题，按双方约定的违约责任，逾期支付方应每日按欠款的千分之一付给另一方滞纳金，该滞纳金实际上相当于违约金性质，因此陈曼冰迟延支付超面积房款的违约金应每日按欠款ll5880元的1‰，从陈曼冰接到昭信公司书面回迁通知书的第16日即2011年11月19日起计至陈曼冰付清其回迁安置房超面积房款时止。二、关于物业管理费的问题。根据陈曼冰与肇庆市小岛物业管理有限公司签订的物业管理服务协议约定，从开发商通知业主收楼交物业锁匙之日开始计收物业费，陈曼冰在2012年5月11日收取钥匙后也交纳同年5、6月份的物业管理费等费用，且昭信公司也没有提供证据证实其已代垫2010年2月至2012年5月的物业管理费，故昭信公司请求陈曼冰返还其代垫付回迁房物业管理费的诉讼请求，缺乏理据，本院不予支持。三、关于临时安置补助费的问题。昭信公司认为因陈曼冰迟延拆迁导致其多支付给肇庆市端州区天宁北路80号中241户的临时安置补助费1433131.49元，请求陈曼冰支付其中300000元的临时安置补助费的问题。临时安置补助费是拆迁人在拆迁过渡期向被拆迁人支付的费用，是昭信公司作为拆迁人所必须的开支，且昭信公司在诉讼中亦没有举证证明其向被拆迁人多支出的临时安置补助费中有300000元是由于陈曼冰迟延拆迁所造成的损失，故昭信公司要求陈曼冰承担300000元的临时安置补助费的诉讼请求理据不足，本院不予支持。
关于反诉原告陈曼冰的请求。一、关于陈曼冰主张昭信公司延期办理被拆迁人回迁房屋的交付使用负全部责任的诉讼请求，如上所述，肇庆市中级人民法院（2011）肇中法民终字第54号民事判决认为双方均不作违约处理，该判决对双方及本院均有拘束力，因此，陈曼冰要求昭信公司对延期办理被拆迁人回迁房屋的交付使用负全部责任的主张，本院不予支持。二、关于陈曼冰要求昭信公司履行双方于2007年所签订的《拆迁补偿安置协议》和《补充协议》约定回迁房屋的交付使用手续的诉讼请求，陈曼冰于2012年5月11日收取回迁安置房钥匙，可视昭信公司已将回迁安置房交付给陈曼冰，根据双方约定昭信公司应向陈曼冰提供住宅质量保证书，陈曼冰要求昭信公司提供住宅质量保证书的请求，合理合法，本院予以支持。同时，按双方约定昭信公司应在发出回迁通知之日起八个月内办妥回迁房屋的有关房地产权证手续并交付给陈曼冰，但因陈曼冰至今仍未将原址房屋的房地产权证交到肇庆市房产管理局，致使昭信公司无法为其回迁安置房屋办理房屋产权证，为此，昭信公司没有在发出回迁通知之日起八个月内办妥回迁房屋的有关房地产权证手续并交付给陈曼冰不能归责于昭信公司，陈曼冰应先履行将原址房屋的房地产权证缴交到肇庆市房产管理局的义务。三、关于陈曼冰要求昭信公司继续履行双方于2007年所签订的《拆迁补偿安置协议》和《补充协议》约定的其它义务的诉讼请求，根据拆迁补偿安置协议和补充协议约定，昭信公司于2011年11月3日书面通知陈曼冰办理回迁安置房屋收楼手续，昭信公司应向陈曼冰支付临时安置补助费（另加一个月装修期补助）至2011年12月3日，现昭信公司已向陈曼冰支付临时安置补助费至2010年2月，尚欠2010年3月至2011年12月3日的临时安置补助费未向陈曼冰支付，以每月608.09元计算，即昭信公司仍须向陈曼冰支付临时安置补助费12830.69元。根据双方约定的违约责任，逾期支付方应每日按欠款的千分之一付给另一方滞纳金，因此昭信公司应支付临时安置补助费的违约金，昭信公司于2011年11月3日书面通知陈曼冰办理回迁安置房屋收楼手续，结合双方对每月10日前支付临时安置补助费的约定，2010年3月至2011年11月的临时安置补助费12769.89元应从2011年11月11日起计算每日1‰的违约金，2010年3月至2011年12月3日的临时安置补助费12830.69元应从2011年12月11日起计算每日1‰的违约金。四、至于陈曼冰反诉要求昭信公司恢复房屋用电状态，为其办理用电账户和重装回迁房屋电表，并赔偿损失的诉求，虽然昭信公司向供电部门申请销户的方式不妥，但，是否符合开办用电账户和安装电表是供电部门的职能范围，陈曼冰作为用电户，可自行到供电部门办理相关业务，因此陈曼冰该反诉请求缺乏理据，本院不予以支持。五、关于陈曼冰要求昭信公司提供《肇庆市端州区住宅专项维修资金缴存表》的请求，由于购房人需凭房产公司出具《肇庆市端州区住宅专项维修资金缴存表》才能办理相关手续，陈曼冰的该项请求合理合法，本院予以支持。六、关于陈曼冰要求昭信公司支付双方应付款相互抵销后85508.41元（计至2012年10月31日）的诉讼请求。陈曼冰认为昭信公司应支付延迟交付房屋违约金96200元，由于肇庆市中级人民法院（2011）肇中法民终字第54号民事判决认定双方的行为均不作违约处理，且昭信公司于2011年11月3日书面通知陈曼冰办理回迁安置房屋收楼手续，陈曼冰的该项主张，缺乏理据，本院不予采纳。诉讼中，昭信公司同意向陈曼冰支付自2009年9月21日至2010年1月29日每日100元的逾期交楼的违约金13100元，是其自行处分民事权利，本院予以确认。因此，昭信公司应向陈曼冰支付延期交楼违约金13100元。昭信公司应按如上所述数额支付临时安置补助费及违约金，陈曼冰要求昭信公司支付临时安置补助费17026.52元及滞纳金13507.17元的主张，合理部分，本院予以支持，不合理部分，缺乏依据，本院不予采纳。陈曼冰认为应扣减超面积房款3870元的主张，合理合法，本院予以采纳，已在上述的超面积房款中扣减。至于陈曼冰要求昭信公司支付增加50％的临时安置补助费9729.44元及滞纳金8960.65元、装修未达标补偿款9928的主张，缺乏理据，本院不予采纳。本院（2010）端民商初字第715号民事判决及肇庆市中级人民法院（2011）肇中法民终字第54号民事判决均明确由陈曼冰承担诉讼费及财产保全费，陈曼冰要求昭信公司承担该两案的诉讼费及财产保全费合共30020元，缺乏理据，本院不予采纳。因此，陈曼冰认为双方应付款相互抵销后，其不需要向昭信公司支付超面积房款等费用的主张，缺乏理据。本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告陈曼冰应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆昭信房地产有限公司支付超出按1：1比例无偿拆迁回迁安置房屋面积的房价款ll5880元及迟延支付房款的违约金（违约金每日按欠款额的1‰从2011年11月19日起计算至付清日止）。
二、反诉被告肇庆昭信房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告陈曼冰支付2010年3月至2011年12月3日的临时安置补助费12830.69元及违约金（违约金的计算：从2011年11月11日起至2011年12月10日按实欠额12769.89元每日1‰计算；从2011年12月11日起按实欠额12830.69元每日1‰计算至付清日止）。
三、反诉被告肇庆昭信房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告陈曼冰支付延期交楼违约金13100元。
四、反诉被告肇庆昭信房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告陈曼冰提供《住宅质量保证书》和《肇庆市端州区住宅专项维修资金缴存表》。
五、驳回原告肇庆昭信房地产有限公司的其他的诉讼请求。
六、驳回反诉原告陈曼冰的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4866元，由原告肇庆昭信房地产有限公司承担1700元，被告陈曼冰承担3166元。反诉受理费968元，由反诉原告陈曼冰承担775元，反诉被告肇庆昭信房地产有限公司承担193元。原告肇庆昭信房地产有限公司已预交受理费4866元及反诉原告陈曼冰已预交反诉受理费968元，本院不予退回，各自承担费用相互抵销后，由被告陈曼冰在履行上述给付义务时向原告肇庆昭信房地产有限公司迳付2973元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院.
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向肇庆市中级人民院。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 廖铭道
代理审判员 葛雪媚
人民陪审员 何朝霞
二〇一三年十一月二十八日
书 记 员 应 捷
第1页共22页