云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第90号
上诉人（原审原告）昆明市官渡区阿拉街道办事处石坝社区居民委员会七家村居民小组。
住所地：昆明市官渡区阿拉街道办事处石坝社区居民委员会七家村居民小组。
负责人李军，组长。
委托代理人沈宗紧，云南凌云律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）郝庆红，男，1969年7月2日生，汉族。
委托代理人陈庭付、王非，云南华汇律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人昆明市官渡区阿拉街道办事处石坝社区居民委员会七家村居民小组因与被上诉人郝庆红租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第2624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认如下法律事实：原告因发展乡镇企业的需要，经报批，昆明市官渡区城乡建设环境�护局于1994年3月30日以昆官建（94）字第931、932、933号三份文件，批准同意原告建设拟占地共计30亩的“云南磷酸盐化肥厂”及相应车间。后云南磷酸盐化肥厂因经营不善，原告收回云南磷酸盐化肥厂所使用的土地出租给被告。原告（甲方）与被告（乙方）于2003年7月15日签订《用地协议书》，约定：“一、甲方将位于二炮路口的约30亩土地使用权以及该土地上的建筑物（原先云南磷酸盐化肥厂使用），租用给乙方经营使用。二、用地使用期为40年，自2003年7月15日至2043年7月15日。三、付款方式：即第一个五年每年24000元，2003年7月15日至2008年7月15日由乙方每年12月底一次性付清给甲方，余下每五年递增25%，以此类推。五、乙方享有在使用期内自主经营的权利，甲方不得干涉（在此协议签订前，凡在该地块上因办企业或其它原因所产生的一切债权债务均由甲方自行处理）�九、在使用期限内，乙方不得擅自转让，如须转让须征得甲方同意。”双方于同日签订《补充协议书》，约定：“一、昆明市官渡区阿拉乡石坝村委会七家村民小组拥有位于二炮路口的30亩土地的合法土地使用权。该土地经昆明市官渡区土地局批准为企业用地，此土地在1995年6月3日为发展乡镇企业出租给云南磷酸盐化肥厂（企业法人：庄若冀），云南磷酸盐化肥厂由于经营不善至今欠七家村村民小组土地租金（1988年至今）五年租金计人民币壹拾贰万元。七家村民小组当时用土地为云南磷酸盐化肥厂提供担保贷款陆拾万元，现贷款已逾期未还，为盘活土地发展经济，保障农民受益，特引进郝庆红来搞活企业，盘活资产，经双方协商决定，由郝庆红负责代原云南磷酸盐化肥厂偿还官渡区阿拉乡农村信用社贷款本金计人民币：陆拾万元正，利息由原企业负责偿还，官渡区阿拉乡农村信用社即可通过人民法院对云南磷酸盐化肥厂强制执行，将云南磷酸盐化肥厂强制迁出，土地上的不动产归郝庆红所有。土地由七家村村民小组收回并终止与云南磷酸盐化肥厂的协议，重新签订土地出租协议，与原云南磷酸盐化肥厂所签协议甲方自行办理终止手续。原云南磷酸盐化肥厂所欠七家村村民小组的五年土地租金壹拾贰万元，由郝庆红负责一次性偿还。二、原云南磷酸盐化肥厂所欠阿拉信用社的陆拾万元贷款本金及所欠七家村五年租金由郝庆红归还外，其余所欠的所有债权债务与郝庆红无任何关系，由甲方负责处理。”被告按约向原告支付了72万元款项。石坝社区居民委员会于2010年6月23日出具证明一份，载明：“位于阿拉乡小石坝村石安公路旁公路村路口的土地33.4亩，产权属于阿拉乡石坝村委会七家村民小组所有。郝庆红在合同有效期内有权租赁给第三者（罗胜）使用。”证明上有原告村民小组负责人李军的签字及石坝社区居民委员会的签章。被告按约向原告支付了2013年7月15日前的租金。现原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告于2003年7月15日签订的《用地协议书》无效，被告将《用地协议书》项下的土地返还给原告；2、被告向原告支付其拖欠的2013年7月15日至实际履行之日止的租金（计算至2014年8月1日为39062.50元）；3、被告支付2003年7月15日至实际支付之日止实际用地面积超出协议约定面积部分的租金（计算至2014年8月1日为52231.56元）；4、本案诉讼费、公证费等由被告承担。
一审法院经审理认为：本案争议焦点为：一、涉案土地是否依法取得建设用地使用权？二、对于原告要求被告支付自2013年7月15日起至实际履行之日止的租金及支付自2003年7月15日起至实际支付之日止的实际用地面积超出协议约定面积部分租金的诉请能否支持？关于争议焦点一，一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十条第一款规定：“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续�”本案中，涉案土地因兴办乡镇企业的需要，于1994年3月30日经昆明市官渡区城乡建设环境保护局批准，原磷酸盐化肥厂及其车间所在土地即涉及本案的土地已经取得建设用地使用权。对于原告主张的与被告签订《用地协议书》时未召开村民小组会议，未告知村民，损害了村民利益，因原、被告双方的《用地协议书》已经签订并履行十一年之久，原告的该主张无事实及法律依据。故对原告请求确认原、被告双方签订的《用地协议书》无效的诉讼请求不予支持。关于争议焦点二，一审法院认为，双方签订的《用地协议书》明确约定付款方式即租金支付方式为“第一个五年每年24000元，2003年7月15日至2008年7月15日由乙方每年12月底一次性付清给甲方，余下每五年递增25%，以此类推。”，以此计算，第二个五年即2008年7月16日至2013年7月15日的年租金应为30000元／年，第三个五年的租金应为37500元／年。现原告要求被告支付2013年7月15日之后的租金，因原、被告双方的合同尚在履行中，对此，一审法院确认由被告支付原告2013年7月16日至2014年7月15日的租金37500元。对于原告要求被告支付实际用地面积超出协议约定面积部分的租金的请求，因双方约定的土地租金以时间计算，且双方对租赁的土地面积并不明确，故一审法院对原告的该诉请不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决：“一、由被告郝庆红于本判决生效之日起七日内支付原告昆明市官渡区阿拉街道办事处石坝社区居民委员会七家村居民小组2013年7月16日至2014年7月15日的租金37500元；二、驳回原告昆明市官渡区阿拉街道办事处石坝社区居民委员会七家村居民小组的其余�讼请求。”案件受理费2096元，由原告昆明市官渡区阿拉街道办事处石坝社区居民委员会七家村居民小组承担。
一审宣判后，昆明市官渡区阿拉街道办事处石坝社区居民委员会七家村居民小组不服向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、改判支持上诉人一审全部诉讼请求；3、由被上诉人承担上诉费用。其上诉主要事实和理由如下：一、一审法院对《用地协议书》项下土地是否依法取得建设用地使用权认定事实及适用法律错误。首先，集体土地变更为建设用地，必须依法办理审批手续，需符合城乡规划并取得规划许可，还需有相应的用地审批许可并办理农用地转用、征收补偿手续，并取得立项、勘测、施工等建设许可。一审中被上诉人提交的《建设用地批准通知书》，是上诉人与云南磷酸盐化肥厂联营过程中申办的，该批复明确指出涉案土地是作为云南磷酸盐化肥厂建设使用，还明确不得改变用地性质，应按规定到市规划管理处领取建筑施工许可后方可施工，事实上，云南磷酸盐化肥厂从未办理过合法的用地手续，该证据已经明确显示了诉争土地并非建设用地性质；其次，上诉人是在该联营合作事宜终止后才将涉案土地出租给被上诉人的，此时云南磷酸盐化肥厂已经注销，《建设用地批准通知书》存在的前提已消失，涉案土地性质仍为集体土地，一审法院仅凭《建设用地批准通知书》就认定涉案土地性质为建设用地，认定事实有误；再次，被上诉人在承租土地后便将土地肆意分割转租，大量违法建盖建筑物，严重违反了土地管理法等法律法规的禁止性规定；最后，一审法院到昆明市国土资源局官渡分局查询的情况说明载明“未查到此宗地的登记记录”，根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第四十�条、第四十四条的规定，一审法院认定涉案土地性质为建设用地，适用法律有误。二、一审法院认定上诉人主张与被上诉人签订《用地协议书》时未召开村民小组会议故合同无效的请求，因双方的《用地协议书》已经签订并履行十一年之久，上诉人的主张无事实及法律依据属认定事实及适用法律错误。被上诉人的违法用地、违法建设行为并不能因为用地时间长而合法化，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条的规定，上诉人与被上诉人签订《用地协议书》时上诉人并未召开村民小组会议，即未经相应的民主议定程序便将涉案土地出租给被上诉人使用，明显损害了村民的利益，况且《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、第六十三条以及《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等法律法规均规定农村�体土地不得用于非农建设，双方合同约定及被上诉人的行为严重违反了上述法律禁止性规定，因此该《用地协议书》应当认定为无效合同，被上诉人应当将非法占有的土地和建筑物返还上诉人。三、一审法院对诉讼费用的分担适用法律错误。一审判决案件受理费全部由上诉人承担，明显违反法律精神及《人民法院诉讼收费办法》，故意偏袒被上诉人，于法于理无据。综上，恳请二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。
二审中，上诉人昆明市官渡区阿拉街道办事处石坝社区居民委员会七家村居民小组当庭明确其上诉请求为：1、确认上诉人与被上诉人于2003年7月15日签订的《用地协议书》无效，并由被上诉人将《用地协议书》项下的土地返还给上诉人；2、判令被上诉人支付2003年7月15日至实际支付之日止实际用地面积超出协议约定面积部分的租金（计算至2014年8月1日为52231.56元）；3、由被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人郝庆红答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人昆明市官渡区阿拉街道办事处石坝社区居民委员会七家村居民小组、被上诉人郝庆红均未向本院提交新证据。
二审中，经征询双方当事人对于一审判决确认事实的意见，上诉人昆明市官渡区阿拉街道办事处石坝社区居民委员会七家村居民小组对一审判决确认事实有如下异议：1、一审判决第10页第6行“昆明市官渡区城乡建设环境保护局于1994年3月30日以昆官建（94）字第931、932、933号三份文件，批准同意原告建设拟占地共计30亩的‘云南磷酸盐化肥厂’及相应车间”，认为文件同时还要求有证建设、施工并要办理相关手续，一审判决对此并未予以全面认定；2、一审判决第12页第2行至第6行“石坝社区居民委员会于2010年6月23日出具证明一份，载明：‘位于阿拉乡小石坝村石安公路旁公路村路口的土地33.4亩，产权属于阿拉乡石坝村委会七家村民小组所有。郝庆红在合同有效期内有权租赁给第三者（罗胜）使用’。证明上有原告村民小组负责人李军的签字及石坝社区居民委员会的签章。”，认为该《证明》并无原件，且证据提供方与被上诉人存在利害关系，故不能据此认定上诉人同意被上诉人转租。被上诉人郝庆红对于一审判决已确认事实明确表示没有异议，但补充认为一审判决遗漏认定如下事实：即上诉人拒收租金。
对于经一审法院审理确认且双方当事人均无异议的其他案件事实，本院依法予以确认，此不赘述。关于双方上述事实争议，本院逐一评述如下：（一）昆明市官渡区城乡建设环境保护局于1994年3月30日作出的昆官建（94）字第931、932�933号三份文件，系一审法院依职权调取，且双方当事人对该三份文件的真实性亦无异议，本院对该证据的真实性、合法性、关联性依法予以确认。结合上诉人所提事实异议，本院对此重新确认：昆明市官渡区城乡建设环境保护局于1994年3月30日作出昆官建（94）字第931、932、933号文件，载明同意上诉人在本村属地“卖粟坡”的闲置荒山内选址定点拟建云南磷酸盐化肥厂及相应车间，建设时必须做到有证设计、有证施工，同时到环保部门办理有关手续，做到“环保三同时”。（二）石坝社区居民委员会于2010年6月23日出具的证明，系一审法院依职权向案外人进行调查时依职权所调取，虽系复印件，但与一审法院对案外人所作询问笔录的内容可相印证，故该证据来源合法，本院对该证据的真实性依法予以确认，基于此，对于上诉人关于该证明的事实异议本院不予采纳。（�）关于上诉人是否拒收租金的问题，因本案上诉人一审中已变更其诉讼请求，不再基于被上诉人拒不交付租金要求解除《用地协议书》，故对于上诉人该项事实补充，本院不作为本案相关事实进行审查确认。
另外，依据双方当事人对真实性无异议（包括有原件核对且对方当事人无证据予以反驳的）证据材料以及当事人的自认，本院二审补充确认如下相关案件事实：一、昆明市官渡区土地管理局于1994年3月28日作出官土征字（94）第968、969、970号《昆明市官渡区社、队企业建设用地批准通知书》，载明上诉人所报建设用地申请，经土地局局务会讨论，同意云南磷酸盐化肥厂及相应车间的工程，土地补偿手续按国家规定办理，应按规定到市规划管理处领取建筑许可证后方可施工。二、2014年10月8日，昆明市国土资源局官渡分局档案室向一审法院出具《情况说明》一份，载明：根据阿拉街道办事处石坝村委会七家村、云南磷酸盐化肥厂、昆明红昱胶粉厂进行查询，经查询，未查到此宗地的登记记录。三、二审中，上诉人当庭陈述被上诉人所交纳的租金系存入集体账户，已向村民进行分配。
综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点在于：1、上诉人与被上诉人于2003年7月15日签订的《用地协议书》是否有效？2、上诉人要求被上诉人支付实际用地面积超出协议约定面积部分的租金的诉讼请求是否具有事实和法律依据？
本院认为：关于上诉人与被上诉人于2003年7月15日签订的《用地协议书》是否有效的问题。首先，根据本案查明事实，涉案土地并未取得国有土地使用证，国土部门也未查到此宗地的登记记录，故涉案土地仍应为集体土地，然而，对于该土地用于乡镇企业建设的用途，已经由昆明市官渡区土地管理局及昆明市官渡区城�建设环境保护局批准；另外，根据双方签订的《补充协议书》的内容，上诉人当初系因云南磷酸盐化肥厂未能归还贷款并欠付租金，为盘活土地保障农民受益，才引进被上诉人盘活资产，被上诉人已代云南磷酸盐化肥厂向上诉人支付了贷款本金及所欠租金共计72万元，且被上诉人与上诉人签约至今已十余年，被上诉人所交纳的租金也已入集体账户并向村民进行分配，故该《用地协议书》的签订及履行并无损害村民利益的情况，基于诚实信用原则及维护交易安全稳定的考虑，本院认为上诉人请求确认双方签订的《用地协议书》无效的理由不能成立。但是，该《用地协议书》约定的租期为40年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”之规定，该《用地协议书》自2023年7月16日之后的部分应�无效，一审判决对此认定有误，本院依法予以改判。
关于上诉人要求被上诉人支付实际用地面积超出协议约定面积部分的租金的诉讼请求。本院认为，双方在该《用地协议书》中约定所租土地面积为“约30亩”，本就不是确数，而从该协议内容来看，双方约定的租金为年租金，也不是以面积为计算标准；况且，双方自签约至今已履行十余年，本案诉讼前上诉人对于租金金额并未提出异议，故一审法院对上诉人该项诉讼请求不予支持并无不当，本院对此依法予以维持。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但对于《用地协议书》的效力认定有误，本院对此依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持云南省昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第2624号民事判决第一�，即“一、由被告郝庆红于本判决生效之日起七日内支付原告昆明市官渡区阿拉街道办事处石坝社区居民委员会七家村居民小组2013年7月16日至2014年7月15日的租金37500元；”。
二、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第2624号民事判决第二项，即：“二、驳回原告昆明市官渡区阿拉街道办事处石坝社区居民委员会七家村居民小组的其余诉讼请求。”。
三、昆明市官渡区阿拉街道办事处石坝社区居民委员会七家村居民小组与郝庆红于2003年7月15日签订的《用地协议书》中租期自2023年7月16日之后的部分无效。
四、驳回昆明市官渡区阿拉街道办事处石坝社区居民委员会七家村居民小组的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
�、二审案件受理费共计人民币4192元，由昆明市官渡区阿拉街道办事处石坝社区居民委员会七家村居民小组承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 起 俊
审 判 员 汪 佳
代理审判员 黄金成
二〇一五年四月一日
书 记 员 马 娜