山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁03民终1825号
上诉人（原审被告）：淄博益健城建筑工程有限公司,住所地淄博市博山区中心路8号。统一社会信用代码：91370304773158707Y。
法定代表人：张纪霞，经理。
委托诉讼代理人：郎丰林，山东杰盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙承国，男，1963年2月15日出生，汉族，无业，现住淄博市博山区。
委托诉讼代理人：李新，山东盛诚律师事务所律师。
原审第三人：于敦富，男，1964年12月22日出生，汉族，无业，现住淄博市博山区。
委托诉讼代理人：刘雷，山东盛诚律师事务所律师。
上诉人淄博益健城建筑工程有限公司（以下简称益健城公司）因与被上诉人孙承国、原审第三人于敦富建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服山东省淄博市博山区人民法院（2017）鲁0304民初2896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人益健城公司的委托诉讼代理人郎丰林，被上诉人孙承国的委托诉讼代理人李新，原审第三人的委托诉讼代理人刘雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
益健城公司上诉请求：撤销一审判决,依法改判驳回被上诉人诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的关于转让建设用地使用权的《补充协议》系无效合同,对于被上诉人的诉讼请求依法不应予以支持,应当依法判决驳回被上诉人诉讼请求。一审原、被告签订的《协议书》起因是2015年1月30日双方签订的《楼盘转让协议》,此后双方签订的三份《补充协议》都与双方签订的《楼盘转让协议》相关,《楼盘转让协议》是主合同,《协议书》和三份《补充协议》为从合同;从《楼盘转让协议》的形式和实质内容来看,该合同系房地产项目转让合同,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,因万顺御花园6号楼在建楼盘没有办理土地使用证,本案中的上诉人本身没有房地产开发资质，被上诉人和实际合同当事人（第三人）于敦富均系自然人，也不具备房地产开发资质，该《楼盘装让协议》违反了国家法律的禁止性规定，是无效的房地产项目转让合同，主合同无效，以主合同为主签订的从合同也应无效，对于双方没有法律约束力，对被上诉人的诉讼请求依法不应支持。一是依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条、第39条规定，从双方2015年1月30日签订的补充协议来看，双方明知对于所转让万顺御花园6号楼在建楼盘有1107平方米没有办理土地使用证。该在建楼盘符合法律规定不得转让的情形，其转让行为违反了法律的禁止性规定。二是依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第30条规定，孙承国及实际合同当事人于敦富均系自然人，并不具备房地产开发资质。因双方不具备房地产开发主体资质而导致双方签订的《楼盘转让协议》无效，附随签订的补充协议也无效。二、本案合同签订的主体是于敦富和上诉人,而不是本案被上诉人,上诉人没有向其履行合同的义务。涉案合同及《楼盘转让协议》和三份《补充协议》均是由第三人于敦富与上诉人协商确定,本案被上诉人孙承国只是顶名签字,并不是真正的交易方;从一审中上诉人提供的付款单据证实,主要付款人是第三人于敦富和于敦富能说清楚的一些关系人,并没有孙承国直接付款的证据,一审中上诉人提供的于敦富所写付款计划表和欠条也能印证于敦富是本案的真正当事人,而不是本案被上诉人孙承国,上诉人没有向其履行合同的义务。三、关于合同履行,本案的真正当事人于敦富并没有按照合同和承诺全面履行自己的付款义务,给上诉人造成了经济损失,上诉人拒绝继续履行合同符合法律规定。在一审庭审当中,被上诉人代理人共计向法庭提供了39页68份能够辨别的付款证据,经上诉人代理人梳理,合计金额2395500元,扣除因第三人于敦富没有及时按照双方约定还本付息而产生的利息损失340000元,第三人于敦富仅支付楼盘款2055500元,尚欠上诉人楼盘转让款744500元。直至上诉人提起上诉之日也没有付清,给上诉人造成了经济损失,上诉人拒绝继续履行合同符合法律规定。
孙承国辩称，一是，本案是建设用地使用权转让合同纠纷,系双方自愿签订,上诉人对合同中处分的土地具有土地所有权(见淄国用(2005)第B01323号国有使用权证),合同签订后,其已经完全履行合同义务,但上诉人多次承诺办理过户手续后,仍以种种理由拖延和拒绝办理。对于《楼盘转让协议》系另一法律关系,已委托具有开发资质的单位进行了施工。二是，答辩人与上诉人多次签订协议、补充协议,上诉人也给答辩人做出多次承诺,对于答辩人支付和委托支付的款项,上诉人从未提出过任何异议,其关于合同主体的上诉理由不能成立。三是，一审中提供的273.55万元付款明细中,上诉人虽认可了239.55万元,又自行扣了34万元的利息后认可了205.55万元,但对于其他付款并未否认收到,也没有提供任何证据支持其否认的观点。且孙承国以按照《协议书》、《补充协议书》、《承诺书》内容履行了自己的义务。综上,上诉人的上诉理由与事实不符,请求二审法院依法驳回其上诉理由,维持原判。
于敦富述称，一审认定事实及适用法律正确，并无不当。本案签订的合同均系上诉人与被上诉人，因此本案的合同主体为被上诉人一方。至于第三人的转款行为，只是受被上诉人的委托，至于用谁的账户转款并不影响上诉人与被上诉人所签订的合同的效力。
孙承国向一审法院起诉请求：履行双方转让协议书和承诺书，办理协议书中平房南面空闲地1549.70平方米土地使用权过户手续到原告名下。
一审法院认定事实：2015年1月30日，原、被告签订楼盘转让协议一份，被告将博山区万顺御花园6号楼在建楼盘整体转让给原告，被告承诺所转让的楼盘使用的土地为国有土地，原告享有完全的所有权、处分权，双方约定的转让价格为2800000元，付款时间为协议生效后三日内付600000元，2015年5月1日前付600000元，2015年8月1日前付600000元，余款1000000元待原告将楼房全部建设完毕后，以相应价值的房屋折抵。2015年1月30日，原、被告还签订有两份协议作为楼盘转让协议的补充协议。其中抬头为“补充协议”的补充协议，载明6号楼在建楼盘约有1107平方米土地因涉及拆迁，尚未办理土地使用手续，被告承诺在2015年7月底之前将该1107平方米土地的使用手续办理完毕并交给原告。另一份抬头为“协议书”的补充协议，约定原博山美术琉璃厂宿舍（107号楼、119号楼）及部分平房南面空闲地（约1500平方米，具体面积、位置、四至见平面图红线内）属于被告使用范围，被告将该空闲地的土地使用权无偿转让给原告。协议签订后，相关变更登记手续在“”日内共同到有关部门办理完毕。协议书后附地籍图一份，地籍图标明涉案土地面积为1549.70平方米，该幅土地在淄国用（2005）第B01323号国用土地使用证中登记的所有权人为被告。2016年9月20日，原、被告签订补充协议书一份，协议书载明2015年1月30日转让的6号楼在建楼盘，被告在转让时隐瞒事实，该楼盘实际没有取得任何土地及建设手续，致使原告被政府部门查处。经协商，被告承诺2017年4月15日前到相关部门办理完善手续，并将手续交付给原告。原告已经将楼盘房屋全部建成，被告承诺于2017年5月31日将房屋、土地等权属登记变更至原告或原告指定的主体名下。对于2015年1月30日转让楼盘的余款1000000元以相应价值的房屋折抵变更为分十三次支付被告1000000元。后原告多次找到被告要求办理本案涉案的土地变更登记手续，但被告未按照双方2016年9月20日的约定予以办理。2017年7月19日，原告再次找到被告协商，被告为原告出具承诺书一份，承诺书载明被告自2017年7月20日左右收到孙承国转账的200000元后，被告将原博山美术琉璃厂宿舍（107号楼、119号楼）及部分平房南面空闲地（约1500平方米）过户到原告名下。后原告按照被告的要求，自2017年7月22日至2017年8月24日分六次转账给被告200000元，履行了支付款项的义务，但被告未按承诺书的约定为原告办理过户手续。
另查明，在2015年1月30日至2017年8月24日。原告陆续以其个人账户、第三人账户，案外人账户等汇款2735500元至被告指定的账户中，庭审中原告认可尚欠被告部分款项，剩余欠款在被告履行2017年7月19日承诺书约定的过户义务后予以支付。被告认可其中的2055500元是支付的楼盘款，其他款项是第三人支付的借款、利息及被告账目中未查证的款项。
一审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产物权的变更，经依法登记发生效力。原、被告双方2015年1月30日签订的楼盘转让协议及两份补充协议，2016年9月20日签订的补充协议、2017年7月19日被告为原告出具的承诺书，均系原、被告双方当事人真实意思表示，原、被告双方应当按照约定履行各自的义务，原告按照双方最后达成的承诺意见履行了交付楼盘款200000元的义务，被告也应当按照约定协助原告将被告名下淄国用（2005）第B01323号国有土地使用证中载明的位于博山区中心路××1549.70平方米（详见2015年1月30日协议书附图）过户至原告名下。对于被告辩称的《楼盘转让协议》无效，其他从合同也无效的主张，被告主张无效的主要理由是楼盘建设没有相关手续，原告不具备开发资质。法院审查后认为楼盘手续缺失是被告多次违约导致，被告以自己的违约行为作为合同无效的依据不符合法律规定。至于原告是否具有楼房开发资质与原告能否取得楼房及土地物权不是同一法律关系，原告取得物权后可以自己开发，也可以交由他人开发，原告的开发行为是否违法，属于原告后续民事行为审查的问题，与原、被告签署合同取得不动产物权之间没有关联性，对被告的主张不予采信。对于被告提出的原告不是本案适格主体，实际受让人为第三人的主张，法院认为原、被告签订的合同主体明确，权利义务详尽；在原、被告多次签署合同过程中，均系原、被告所为，双方均未提出异议；在合同履行过程中，虽然存在第三人账户转款的情形，但转款只是履行支付义务的技术行为，至于用谁的账户转款不影响合同载明的事实，应当以各方当事人合同约定为准，故对被告的主张不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：被告淄博益健城建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告孙承国将淄博益健城建筑工程有限公司名下的淄国用（2005）第B01323号国有土地使用证中载明的位于博山
区中心路68号的1549.70平方米（具体位置详见2015年1月30日协议书附图）的产权登记变更至原告孙承国名下。案件受理费100元，由被告淄博益健城建筑工程有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，予以确认。
本院认为，本案双方当事人二审中争议的焦点问题是孙承国诉求益健城公司协助办理涉案土地使用权过户至孙承国名下有无事实及法律依据。
关于涉案合同效力的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八规定了以出让方式取得土地使用权转让的具体条件，该条件是行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上作出的具有行政管理性质的规范，而非针对土地使用权转让合同的效力性规范和强制性规定，因此，上诉人益健城公司主张《楼盘转让协议》因违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一项强制性规定而无效，不符合法律规定。益健城公司在2015年1月30日《楼盘转让协议》签订时，已取得涉案土地的使用权证书，即淄国用（2005）第B01323号土地使用权证书，涉案1549.70平方米土地的范围在该土地使用权证书规范的土地范围内，故，益健城公司与孙承国签订的涉案1549.70平方米土地转让协议并不违反上述规定。此外，益健城公司主张适用的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定系就设立房地产开发企业的规定，非针对签订合同主体的规定，孙承国、益健城公司是否具有房地产开发资质不影响合同效力问题。益健城公司与孙承国于2015年1月30日签订的《楼盘转让协议》及两份《补充协议》、2016年9月20日签订的《补充协议书》，上述协议均系双方之间真实意思表示，未违反法律强制性规定，双方均应按照合同约定履行各自的义务。益健城公司于2017年7月19日出具了《承诺书》承诺“根据补充协议，公司承诺办理土地过户手续，将原博山美术琉璃厂宿舍及部分平方南面空闲地过户至孙承国名下”，可见，益健城公司对上述协议均认可，在被上诉人已按照承诺书的内容履行了交付楼盘款200000元的义务情况下，上诉人应按照约定协助孙承国办理涉案土地的使用权转让手续，其主张涉案协议因无效而不予办理涉案土地使用权转让手续，有违诚信原则，本院不予支持。综上，益健城公司所持《楼盘转让协议》无效致使从合同《补充协议》无效的主张，本院不予支持。
关于合同签订的主体问题。从《楼盘转让协议》到《承诺书》等系列合同中，合同主体均系孙承国与益健城公司，合同主体明确，益健城公司主张涉案协议相对方系于敦富，但却未提交有效证据证实应承担举证不能的责任，且孙承国和于敦富亦均不予认可。益健城公司作为独立的民事行为主体，在签订合同时，合同另一方以孙承国名义签订，其应知道签订合同后的法律后果，故，孙承国作为原审原告主体适格。关于合同履行问题，因于敦富非涉案合同主体，益健城公司以于敦富未履行付款义务为由拒绝履行继续履行合同，缺乏事实和法律依据，本院亦不支持。
综上所述，上诉人淄博益健城建筑工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人淄博益健城建筑工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王光龙
审判员 李灵福
审判员 徐连宏
二〇一八年八月十六日
书记员 刘 敏