贵州省盘州市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0222民初692号
原告：盘州市云鼎尚城小区业主委员会，住所地盘州市云鼎尚城小区。
负责人陈杰，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人严昭，贵州典正律师事务所律师，执业证号15201201410411941。
被告：贵州中博泰物业管理有限公司，住所地贵州省六盘水市盘县红果镇胜境大道与团结路交叉口，注册号520222000250381。
法定代表人张英，系该公司经理。
委托诉讼代理人李敢中，男，1973年9月16日生，汉族，住重庆市长寿区，系该公司员工，
委托诉讼代理人邓成涛，男，1985年9月3日生，汉族，住贵州省盘州市（原盘县，系该公司员工，
原告盘州市云鼎尚城小区业主委员会与被告贵州中博泰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本案于2018年1月29日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月25日公开开庭进行审理。原告盘州市云鼎尚城小区业主委员会主任陈杰及其委托代理人严昭，被告贵州中博泰物业管理有限公司委托代理人李敢中、邓成涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盘州市云鼎尚城小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告贵州中博泰物业管理有限公司立即向原告移交盘州市云鼎尚城小区物业管理用房、场地、设施设备、物业服务期间建立的物业管理相关资料和设备的安装、使用和维护保养等法律法规规定的要向业主委员会移交的资料［位于云鼎尚城4号楼负一楼的项目经理室、工程部室、资料室、调度室、客服中心、综合部、财务部、副总经理室、综合部对面的无标识房一间，会议室一间、食堂三间、18部电梯及机房、2号配电室（位于2号楼负二楼）、8栋房屋的水井及弱电井、1号配电室（位于5号楼负二楼）、应急发电机房、二次加压房（位于2号楼负四楼）、消防及监控室（位于7号楼与8号楼之间的负二楼）、岗亭3个，分别位于1号楼旁1个、华夏中学方向1个，云鼎尚城5号楼侧面1个、位于3号楼负一层共有六个房间的职工住房，两个卫生间及洗漱台一个］。2、请求人民法院判令被告贵州中博泰物业管理有限公司立即退出盘州市云鼎尚城小区物业管理。3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告是经法定程序于2017年9月19日由盘州市亦资街道办事处批复成立并在盘州市住建局备案的自治组织，原告召开业主大会选聘新的物业服务企业，同时于2017年10月18日书面邀请被告来参加招聘新的物业服务企业的竞标。业主大会经法定程序，最终由六盘水久久物业服务有限责任公司中标。2017年11月2日，原告将《盘州市云鼎尚城小区关于公开招聘无业服务企业的结果公告》进行公示。2017年11月12日，原告向被告送达移交通知，通知被告的权利义务于2017年11月20日终止，并请被告于2017年11月20日前做好移交工作。2017年11月20日，原告与六盘水久久物业服务有限责任公司的法定代表人、工作人员及亦资街道华夏居委会工作人员到被告办公室办理移交手续，被告以各种理由拒不移交，并出具拒接移交的回复函。原告认为根据《贵州省物业管理条例》的相关规定，被告在盘州市云鼎尚城小区的物业服务的权利义务已于2017年11月20日终止，被告应按规定进行移交，被告拒不移交，故请求依法支持原告的诉讼请求。
被告贵州中博泰物业管理有限公司辩称，一、原告的成立不合法，属伪业主委员会，其没有诉讼主体资格，理由：1、原告的全体成员均不具备业主委员会成员资格；2、筹备组已于2017年8月15日起不具有飞法律效力，从2017年8月15日起，以筹备组名义发布的任何文件、组织的首届业主大会会议均不符合法定程序，不均有法律效力；3、云鼎尚城小区首届业主大会会议以业主代表大会会议形式组织召开没有法律依据；4、云鼎尚城小区首届业主大会业主代表人员名单中81名代表的资格无效；5、召开首次业主大会会议的公示时间不够15日，不符合法定程序；6、首次业主大会会议违规无效；7、云鼎尚城小区筹备组2017年9月10日向亦资街道办事处、华夏居委会提交的申请批复属无效申请；8、亦办复【2017】7号文件属依法撤销的文件。二、原告与六盘水久久物业公司签订的《物业服务合同》为无效合同，被告与建设单位南方嘉龙公司签订的《前期物业服务合同》并未终止，且到目前为止仍有效。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，盘州市云鼎尚城小区（以下简称云鼎尚城）位于盘州市××金秋路南方嘉龙房地产开发有限公司开发的楼盘。2013年11月，盘县南方嘉龙房地产开发有限公司与贵州中博泰物业管理有限公司（以下简称中博泰公司）签订前期物业服务合同，约定中博泰公司对云鼎尚城物业进行管理，合同对物业服务质量、物业服务费用等�行了约定。合同第二十条“合同期限至业主委员会受业主大会委托选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。”，第二十一条“……。若乙方不想继续履行合同的，应在物业管理区域内予以公示，并应向有关部分备案，且应在2018年5月31日本小区选聘新的物业服务企业前继续履行本合同，至2018年6月1日起不论小区是否选聘新的物业服务企业，本合同终止，乙方可撤场”至2018年3月31日，业主委员会尚未成立的，若乙方无异议，本合同继续有效”。201
2017年6月13日，云鼎尚城小区业主代表向盘州市亦资街道办事处申请召开首次业主大会会议，并请选派一名代表组成小区首届业主大会筹备组。2017年6月28日盘州亦资街道华夏居委会向盘县南方云鼎尚城小区全体业主发出公告，云鼎尚城小区业主大会筹备组人员已组建完成，公示筹备组人员名单，筹备组人员由业主代表、建设单位、盘州亦资街道办代表及华夏居委会代表组成。2017年9月9日，云鼎尚城小区召开首届业主大会会议，会议决定成立云鼎尚城小区业主委员会，会议选举了云鼎尚城小区业主陈杰、管珂、蒋聪、孙旭、孙胜、张艾殊、吴文碧、吴涛作为云鼎尚城小区第一届业主委员会成员，陈杰任主任，蒋聪、管柯任副主任。云鼎尚城小区业主筹备委员会于2017年9月17日向盘州市亦资街道办事处申请成立云鼎尚城小区业主委员会，盘州市亦资街道办事处和盘州市亦资街华夏居民委员会分别签署了意见。2017年9月17日，盘州市亦资街道办事处以亦办复【2017】7号关于同意成立盘州市云鼎尚城小区业主委员会的批复，批准同意成立盘州市云鼎尚城小区业主委员会，业主委员会名单见附表（主任陈杰，副主任蒋聪、副主任管珂，委员孙旭、孙胜、吴文碧、张艾殊），批复要求业主委员会向公安部门办理印章刻制手续后，将印章式样分别报送亦资街道办及盘州市住房和城乡建设局备案。2017年9月20日，盘州市住房和城乡建设局向盘州市发送业主委员会可知印章申请的函，函中载明兹有南方云鼎尚城小区业主委员会已向我局备案，现申请刻制印章，请公安局办理刻制手续。2017年10月14日，云鼎尚城小区第二次业主大会会议决定业主大会授权面向社会公开招聘选聘物业服务公司。2017年11月2日，盘州市云鼎尚城小区业主委员会与六盘水久久物业服务有限责任公司签订了《盘州市云鼎尚城小区物业管理合同》。2017年11月12日，原告盘州市云鼎尚城小区业主委员会向被告贵州中博泰物业管理有限公司发出移交通知，通知贵州中博泰物业管理有限公司在云鼎尚城小区的权利义务于2017年11月20日终止，同时让贵州中博泰物业管理有限公司于2017年11月20日前做好相关移交工作。2017年11月20日，贵州中博泰物业管理有限公司复函云鼎尚城小区业主委员会告知其选聘物业服务企业的程序违法。
2018年1月4日，原告与被告物业服务合同纠纷一案向我院提起诉讼，本院于2018年1月25日组织原、被告双方对云鼎尚城小区的物业管理用房及相关设施设备进行勘验，云鼎尚城小区的主要物业用房有云鼎尚城4号楼负一层的项目经理室、工程部室、资料室、调度室、客服中心5间房屋，18部电梯及机房、2号楼负二楼的2号配电室、8栋房屋的水井及弱电井、5号楼负二楼的1号配电室、应急发电机房、2号楼负四楼的二次加压房、7号楼与8号楼之间的负二楼的消防及监控室、3个岗亭（分别位于1号楼旁1个、5号楼侧面1个、华夏中学方向1个）；原告盘州市云鼎尚城小区业主委员会与贵州中博泰物业管理有限公司有权属争议的是贵州中博泰物业管理有限公司使用中的综合部、财务部、副总经理室、综合部对面的无标识房一间，会议室一间、食堂三间，3号楼负1层的六个房间、两个卫生间。原告于2018年1月24日申请撤回起诉，我院已予以准许。
上述事实，有原、被告提交的业主委员会可知印章申请、前期物业服务合同，盘州市亦资街道办事处文件亦办复【2017】1号关于同意成立盘州市云鼎尚城小区业主委员会的批复，业主委员会备案申请表，云鼎尚城小区业主大会第一次、第二次、第三次会议纪要，盘州市云鼎尚城小区物业管理招标公告邀请书，盘州市云鼎尚城小区关于公开招聘物业服务企业的结果公告，移交通知，回复函，盘县南方云鼎尚城小区召开首届业主大会申请书，盘县南方云鼎尚城小区召开首届业主大会筹备组人员名单工告，补充公告，盘州市南方云鼎尚城小区首届业主代表大会即业主委员会候选人名单公告，关于盘州市南方云鼎尚城小区首次业主大会委员选票结果公布公告，盘州市云鼎尚城小区物业管理合同等证据在卷作证。
本院认为，关于盘州市云鼎尚城小区业主委员会是否属合法的适格主体问题。盘州市云鼎尚城小区业主委员会系云鼎尚城小区业主选举产生，在选举前已向社区及建设行政主管部门申报，选举后已盘州市住房和城乡建设局申请备案，盘州市住房和城乡建设局已对盘州市云鼎尚城小区业主委员会的选举结果进行了备案，对盘州市云鼎尚城小区业主委员会选举结果进行了确认，故盘州市云鼎尚城小区业主委员会属合法的适格主体。被告认为盘州市云鼎尚城小区业主委员会成立不合法，不具备合法适格主体的辩解意见，不予采纳。原告与六盘水久久物业服务合同签订的《物业服务合同》系依法成立的合同，�未违反国家强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，依法成立的合同，自成立时生效，故被告认为盘州市云鼎尚城小区业主委员会与六盘水久久物业服务合同签订的《物业服务合同》系无效合同的辩解意见，不予采纳。
2017年10月14日，云鼎尚城小区业主大会决定选聘前期物业管理公司，应视为云鼎尚城小区业主大会决定对前期物业公司的解聘，并于2017年11月2日与六盘水久久物业服务有限责任公司签订了《盘州市云鼎尚城小区物业管理合同》。根据《物业管理条例》第二十六条之规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，且盘州市云鼎尚城小区业主委员会已通知贵州中博泰物业管理有限公司，其在云鼎尚城小区的权利义务于2017年11月20日终止，并限期将小区的办公用房等公用设施设备移交给盘州市云鼎尚城小区业主委员会，综上，故云鼎尚城小区前期物业服务合同已终止。根据《物业管理条例》第三十九条、《贵州省物业管理条例》第五十八条的规定，前期物业服务合同终止时，云鼎尚城业主委员请求物业服务企业退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施设备，于法有据，本院予以支持。对于移交的范围应当包括前期物业服务企业管理使用的属云鼎尚城小区业主共有的物业用房、场地、设施设备、物业服务期间建立的物业管理相关资料，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件，建筑物及其配套设施设备和相关场地清单等资料。本案中，位于贵州中博泰物业管理有限公司使用中的综合部、财务部、副总经理室、综合部对面的无标识房一间、会议室一间、食堂三间、3号楼负1层的六个房间、两个卫生间及洗漱台1个无相关权属证明，且原被告双方对权属存在争议，故对该部分物业用房权属依法确认前，不宜移交，盘州市云鼎尚城小区业主委员会可在权属确定后另行主张权利，其余的物业用房及监控设施设备等其他公用设施，与小区的物业管理不可分割，应当移交盘州市云鼎尚城小区业主委员会管理使用，所移交的物业用房及设施设备为云鼎尚城4号楼负一层的项目经理室、工程部室、资料室、调度室、客服中心5间房屋，18部电梯及机房、2号楼负二楼的2号配电室、8栋房屋的水井及弱电井、5号楼负二楼的1号配电室、应急发电机房、2号楼负四楼的二次加压房、7号楼与8号楼之间的负二楼的消防及监控室、3个岗亭（分别位于1号楼旁1个、5号楼侧面1个、华夏中学方向1个）。所移交的设备如果权属系被告所有的，被告可另行向原告主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条、第八十一条，《物业管理条例》第二十六条、第三十九条，《贵州省物业管理条例》第二十六条第一款第四项、第五十八条、第七十六条、第七十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告贵州中博泰物业管理有限公司于本判决生效之日起30日内将其管理使用的云鼎尚城小区的物业用房及房内的设施设备（4号楼负一层的项目经理室、工程部室、资料室、调度室、客服中心5间房屋，18部电梯及机房、2号楼�二楼的2号配电室、8栋房屋的水井及弱电井、5号楼负二楼的1号配电室、应急发电机房、2号楼负四楼的二次加压房、7号楼与8号楼之间的负二楼的消防及监控室、3个岗亭【分别位于1号楼旁1个、5号楼侧面1个、华夏中学方向1个））移交给盘州市云鼎尚城小区业主委员会管理使用。
二、由被告贵州中博泰物业管理有限公司于本判决生效之日起30日内退出盘州市云鼎尚城小区物业管理。
三、驳回原告盘州市云鼎尚城小区业主委员会的其他诉讼请求。
案件受理费30元，由被告贵州中博泰物业管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不上诉，本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。
审判员 支兰芬
二〇一八年三月七日
书记员 杨 琳