江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏12民终443号
上诉人（原审被告）：靖江民祥化工设备有限公司，住所地靖江市新桥镇工业园区礼士创业园1号。
法定代表人：朱金鞋，总经理。
委托诉讼代理人：成星，1972年7月7日，系该公司职员。
委托诉讼代理人：吴银书，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江苏民诺特种设备有限公司，住所地靖江市新桥镇工业园区礼士创业园1号。
法定代表人：葛秀慧，总经理。
委托诉讼代理人：谭翔，江苏中毅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：费郅喆，江苏中毅律师事务所实习律师。
上诉人靖江民祥化工设备有限公司（以下简称民祥化工公司）因与被上诉人江苏民诺特种设备有限公司（以下简称民诺设备公司）租赁合同纠纷一案，不服靖江市人民法院（2015）泰靖园民初字第452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月1日立案受理后，先依法组成合议庭审理了本案，后因承办人工作调整本院重新组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
上诉人民祥化工公司上诉请求：撤销一审判决，重新作出公正判决。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审判决民祥化工公司所支付的租金总额中遗漏了2014年6月30日支付的20万元租金。一审中，民诺设备公司提交了除了2014年7月16日金额为15万元的收据以外的全部收据（包括讼争的20万元收据），民祥化工公司随即提交了此15万元的现金收据。民诺设备公司竟然捏造在2014年6月30日民祥化工公司支付20万元租金后，民诺设备公司于同年7月7日又退回5万元的辩解理由。一审法院轻易采信该辩解理由，是错误的。①民诺设备公司在向一审法院提供此20万元租金收据时，说明其是自认为2014年6月30日民祥化工公司向其支付了20万元租金。②民祥化工公司除了向民诺设备公司承租厂房和设备外，还借用民诺设备公司对外发生经济往来，民诺设备公司向民祥化工公司返还对外已收货款是经常发生的事。一审法院凭民诺设备公司的一面之辞，就认定5万元为退还租金而非民祥化工公司的应收货款，显然是不当的。③根据双方的租赁合同约定，民祥化工公司应在每年6月30日前支付44万元，而由于民诺设备公司未按时提供全部设备设施及服务平台，民祥化工公司未能按期支付足额租金，双方一直为租金争执不已，从情理上在民祥化工公司给付20万元租金但未按期足额给付，民诺设备公司怎么可能还主动退回5万元呢？再从15万元收据的时间与民诺设备公司辩解的退款5万元时间并非同一天，完全不能自圆其说。2、民祥化工公司从2015年6月1日之后不应当承担民诺设备公司的租赁物的使用费。一审判决民祥化工公司承担自2015年6月1日起至租赁物交还之日止的使用费，违背客观事实。①民祥化工公司因2015年6月1日被民诺设备公司停电、锁门等行为导致无法正常生产经营，民祥化工公司自2015年6月1日已将承租房屋的钥匙交给园区门卫，民祥化工公司已不再实际占有承租房屋。②民祥化工公司曾多次要求固定民诺设备公司扣押在承租房内的物品，而由于门卫阻拦无法进行，其中有2015年11月23日上午9点的录音为证。③原审法院也曾在庭审期间带民祥化工公司去过承租厂房的地点，其理所当然明知民祥化工公司无法进入承租房屋内，民祥化工公司原所承租的房屋和设备已由民诺设备公司占有，民诺设备公司并擅自挪用上述物品及办公用房。3、由于民诺设备公司并未按时提供中低压压缩空气资源给民祥化工公司交付，导致民祥化工公司每月多支付约6000元电费，共计29个月，共多支付17.4万元电费，而原审法院竟将中低压压缩空气资源判为返还之列，显然与事实相左；民诺设备公司没有按照合同约定办理中石油、中石化、中海油入网证，也没有在十天内将注册资金增加至2500万元，1250焊机和20吨翻转架两台、卷板机一台没有交付。二、原审程序不合法。1、在原审庭审中，民祥化工公司向法庭提交了2015年11月23日的录音材料，证明民祥化工公司欲到承租厂房内取用图纸，因门卫遭民诺设备公司的实际控制人授意阻拦，而未能进入出租房屋。原审判决对此却只字不提。2、在2015年10月23日，原审法院依民祥化工公司申请调取并固定了以下证据与事实：①对民诺设备公司门卫等人员调查，查明自2015年6月1日起民诺设备公司将民祥化工公司驱逐出厂区，并控制了民祥化工公司承租使用的厂房，原辅材料、生产设备及办公用房等事实；②至民诺设备公司查明其控制占有民祥化工公司的自有设备、原材料、辅料、模具、生产工具、产品、办公设施等事实及财产详细情况；③在民祥化工公司对租赁房屋失去实际控制的期间，民诺设备公司公司对民祥化工公司的厂区擅自改变租赁房屋的布局结构。一审法院在受理民祥化工公司的申请后，到承租厂房做了相应的拍照、取证工作，但原审法院未能将所取证据进行质证，判决书中更未对上述相应证据进行认定，严重违反民诉法的相关规定。3、本案的案由是房屋租赁合同纠纷，而原审法院认定合同无效，应向当事人释明，以便各方当事人依双方的过错程度提起赔偿诉求。三、一审判决适用法律不当。原审法院适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”而本案不单纯是房屋租赁，还包括设备、设施、服务平台及资质，并且民诺设备公司并未按时交付全部租赁物，导致生产及利润遭受严重损失，所以原审法院以房屋租赁适用上述司法解释显然不适当。
被上诉人民诺设备公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求二审法院驳回上诉、维持原判。1、关于20万元租金收据的问题，因民诺设备公司财务会计的失误将20万元的收据作废后没有销毁，在举证的时候错误的将该份证据提交法庭。民诺设备公司发现了该事实，并向原审法院提交了15万元收据存根、以及根据要求支付5万元的汇款凭证，因此，能够确定民祥化工公司缴纳的租金为15万元。另外，按照常理，如果上诉人缴纳的租金是20万元，那么租金的财务收据应该由民祥化工公司收取，但原件却是由民诺设备公司持有，且上面载明作废。2、对租赁物使用的问题，民祥化工公司至今未向民诺设备公司交还租赁物，其称民诺设备公司封锁车间大门不是事实。一审法院向保管钥匙的园区门卫进行调查了解，确认是民祥化工公司将部分物品搬离自行关闭大门、并将钥匙留在门卫处，并未将钥匙交给民诺设备公司。后来民祥化工公司要进入车间，门卫提出要三方到场，并解除其为民祥化工公司提供担保后才开门。上述情形与民诺设备公司无关，系民祥化工公司和门卫之间的纠纷。3、关一审程序问题，一审法院到现场调查做了笔录，并由双方委托代理人签字确认，法院由此可以进行判决并作为依据，当然无需再进行质证。对于民祥化工公司提出一审法院认定合同无效没有释明问题，一审法院在笔录中向民祥化工公司的代理人提出是提起抗辩还是反诉，其代理人明确表示庭后给予答复，因此不存在一审法院没有释明的问题。4、一审判决不存在适用法律不当问题。民祥化工公司和民诺设备公司就是房屋租赁合同纠纷，只不过该房屋为工业厂房，其附属设施和房屋一并交给民祥化工公司人使用，但并不影响是否租赁关系的存在。
民诺设备公司向一审起诉请求：民诺设备公司与民祥化工公司于2012年12月5日签订《工业厂房租赁合同》，约定由民诺设备公司将位于靖江市新桥镇工业园区礼士创业园1号的厂房（其中两跨车间面积4452平方米、办公用房220平方米含食堂北两间办公室、外场地800平方米）及部分生产设施设备租赁给民祥化工公司，租赁期限为10年，自2013年1月1日起至2022年12月30日止。前五年租金为每年88万元，后五年租金依照市场行情双方协商确定。租金支付方式为：合同签订生效后一周内民祥化工公司支付民诺设备公司当年租金68万元，2013年4月1日前支付租金20万元；2013年12月30日前支付44万元；2014年6月30日前支付44万元，以后租金支付，以此类推。2014年11月1起，因民祥化工公司将部分车间退还民诺设备公司，租赁面积变更为车间面积2234.4平方米、办公用房面积194平方米、外场地面积800平方米。经双方协商，年租金降为50万元。民诺设备公司多次要求民祥化工公司立即支付欠缴租金等，但其均以种种理由推脱拒绝。2015年5月25日民诺设备公司向民祥化工公司发出解除厂房租赁合同的通知，自2015年6月1日起解除双方签订的厂房租赁合同。民祥化工公司接函后一直无任何答复，于2015年6月30日将大多数设备、材料从租赁屋内搬出，但未将租赁屋交还。2013年1月1日至2015年5月31日应付租金合计1904999元，扣除其已付租金1278179元，尚欠租金626817元。请求判令解除双方签订的工业厂房租赁合同，民祥化工公司立即从租赁物中迁出；民祥化工公司立即支付拖欠租金626817元（计算至2015年5月31日）；民祥化工公司立即支付民诺设备公司自2015年6月1日起至租赁物交还之日止的使用费、支付违约金（相当于三个月的租金）；本案诉讼费由民祥化工公司承担。
原审经审理查明：2012年12月5日，民诺设备公司与民祥化工公司签订工业厂房租赁合同（附设备清单），约定由民诺设备公司将位于靖江市新桥镇工业园区礼士创业园1号的厂房（其中两跨车间面积4452平方米、办公用房220平方米含食堂北两间办公室、外场地800平方米）及部分生产设施设备租赁给民祥化工公司，租赁期限为10年，自2013年1月1日起至2022年12月30日止。前五年租金为每年88万元，后五年租金依照市场行情双方协商确定。租金支付方式为：合同签订生效后一周内民祥化工公司支付民诺设备公司当年租金68万元，2013年4月1日前支付租金20万元；2013年12月30日前支付44万元；2014年6月30日前支付44万元，以后租金支付，以此类推。民祥化工公司承担物业管理费3000元/年。合同签订后，民诺设备公司10天后负责将注册资金增加至2500万元以上，尽快办理中石化、中石油、中海油的入网证以便给民祥化工公司提供一个良好的经营平台。民诺设备公司派一名总检入驻民祥化工公司对产品质量实行总控制，民祥化工公司承担30000元/年工资给民诺设备公司；民诺设备公司将探伤房交付民祥化工公司使用，探伤工资由民祥化工公司承担，民诺设备公司负责评片，民诺设备公司如需要拍片自带胶片，另承担5元/张的费用。2014年11月1日，民祥化工公司实际租赁范围变更为车间面积2234.4平方米、办公用房面积194平方米、外场地面积800平方米。
一审另查明：民诺设备公司所出租的厂房未取得建设工程许可证，亦无房产证等权属证明。
一审审理中，双方当事人均表示有关租赁物的租金同意由原审法院至物价部门进行询价。民祥化工公司表示若2014年11月1日起询价金额超过35万元/年，其同意按35万元/年计算。民诺设备公司同意若原审法院认定案涉合同存在租赁生产资质的内容，对于该部分费用主张自2013年2月7日起计算至2014年11月30日止。民诺设备公司同意从民祥化工公司应付款项中扣除拍片费用136535元。
以上事实有民诺化工公司提供的工业厂房租赁合同、收据，民祥化工公司提供的租赁合同中约定的设备清单、收据等证据以及双方当事人的陈述在卷佐证。
原审法院认为，双方签订租赁合同，约定民诺设备公司将厂房、设备交付民祥化工公司使用。合同中虽未明确约定民诺设备公司将生产资质租赁给民祥化工公司使用，但从合同条文中可见双方事实上存在租赁生产资质之约定。因双方在合同中对租赁期限、价款、支付方式、违约责任等进行了约定，根据双方之间的权利义务内容，原审法院认定双方存在租赁合同关系。
民诺设备公司虽将本案所涉厂房出租给民祥化工公司使用，但案涉厂房并未取得建设工程规划许可证，亦无相关权属证明，且民诺设备公司存在将生产许可证等资质出租给民祥化工公司使用之情形，亦违反了法律、行政法规之强制性规定，故双方之间租赁合同应属无效。
租赁合同虽无效，但民祥化工公司实际对租赁物进行了占有使用，应当支付相应对价，故民诺设备公司有权要求民祥化工公司参照合同约定的租金标准支付租赁物占有使用费。自2014年11月1日起，因租赁范围发生了变更，民祥化工公司应按变更后的租赁范围支付占有使用费。民祥化工公司辩称因民诺设备公司自2014年底起未按约向其提供生产经营的相关资质服务，致其承租的厂房等不能发挥作用，故其自此不应再支付民诺设备公司相关占有使用费。因民祥化工公司未能举证证明其已将租赁物返还民诺设备公司，故对民诺设备公司要求民祥化工公司支付截止民祥化工公司返还租赁物之日止的使用费，依法予以支持。民祥化工公司辩称民诺设备公司未按约交付全部厂房、设备等，民诺设备公司认可20T的翻转架2只、1000焊机1台未交付民祥化工公司以及卷板机1台交付民祥化工公司后又返还外，对其他抗辩意见均予以否认。民祥化工公司虽提供了落款时间为2013年2月20日向民诺设备公司出具的有关交付事项等内容的函件，但民诺设备公司否认收到，民祥化工公司亦未提供证据证明其将函件送达给民诺设备公司，且合同签订至今近三年，民祥化工公司未提供其他证据证明其曾对民诺设备公司交付租赁物的情况提出过异议，故对民祥化工公司主张民诺设备公司未按约交付全部租赁物之抗辩，依法不予采信，但对民诺设备公司认可的未交付租赁物的情况予以确认。双方当事人虽在租赁合同中约定年租金为88万元，但因双方对租金范围变更后的租赁费用未能达成一致意见，故原审法院根据双方当事人陈述结合相关咨询意见确定2014年11月1日起案涉厂房设备的年租金为30万元（含民诺设备公司未交付民祥化工公司的20T翻转架2只、1000焊机1台、W11-14*2000卷板机1台的年租金为10000元），民诺设备公司未交付的租赁物使用费从民祥化工公司应付费用中扣减。
民诺设备公司认可民祥化工公司已付租金1278179元，民祥化工公司辩称其于2014年6月30日、同年7月16日分别支付租金200000元、150000元并提供了民诺设备公司出据的收据为证，故主张已付租金为1478179元。对此民诺设备公司认可曾于2014年6月30日向民祥化工公司出具了金额为200000元的收据，后因又支付民祥化工公司50000元，故于2014年7月16日重新出具了金额为150000元的收据。因民祥化工公司不能提供2014年7月16日收据对应的付款依据，结合2014年6月30日收据交给付款单位联由民诺设备公司持有的情况，故对民祥化工公司辩称意见不予采纳，原审法院认定民祥化工公司已付款项1278179元，此款从民祥化工公司应欠款项中予以扣减。民诺设备公司同意从民祥化工公司应付款项中扣除其应付拍片费136535元，依法予以照准。
因租赁合同无效，合同约定的违约条款也无效，民诺设备公司依据违约条款要求民祥化工公司支付违约金的诉讼请求，于法无据，依法不予支持。因租赁合同无效，民诺设备公司系租赁物使用权人，民祥化工公司应当返还厂房及设施设备。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、江苏民诺特种设备有限公司与靖江民祥化工设备有限公司于2012年12月5日签订的租赁合同无效。二、靖江民祥化工设备有限公司于判决生效后十日内支付江苏民诺特种设备有限公司占有使用费349452元（计算至2015年5月31日），并承担自2015年6月1日起至租赁物交还之日止的使用费（按年租金290000元计算）。三、靖江民祥化工设备有限公司于判决生效后十日内返还江苏民诺特种设备有限公司位于靖江市新桥镇工业园区礼士创业园1号的厂房（车间面积2234.4平方米、办公用房面积194平方米、外场地面积800平方米）及设备（详见返还财产清单）。四、驳回江苏民诺特种设备有限公司的其他诉讼请求。如果靖江民祥化工设备有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10725元，由江苏民诺特种设备有限公司负担5415元、靖江民祥化工设备有限公司负担5310元（此款江苏民诺特种设备有限公司已交纳，靖江民祥化工设备有限公司在履行判决义务时一并付给江苏民诺特种设备有限公司）。
二审中，上诉人民祥化工公司提交了下列证据：1、由山东临沂沂河石化有限公司于2014年6月27日付给民诺设备公司633300元的汇款凭证复印件一份，拟证明民祥化工公司与山东临沂沂河石化有限公司发生业务，由民诺设备公司代为收取此款、后来民诺设备公司直接扣除了20万元房租，并非民诺设备公司所陈述“之后又返还了5万元，实际给付15万元”。2、靖江市公安局新桥派出所于2015年5月22日《接处警工作登记表》一份，拟证明民诺设备公司对民祥化工公司承租的房屋停电停水，民祥化工公司将卡车停在民诺设备公司门口导致发生纠纷报警；2015年12月8日的《接处警工作登记表》一份，拟证明当时有人反映民诺设备公司的工人在乱拿民祥化工公司的钢管，所以民祥化工公司报警并有笔录；2015年12月8日靖江市公安局新桥派出所对韩某的《询问笔录》一份，拟证明从2015年6月1日到12月份由于民诺设备公司的原因导致民祥化工公司无法进入民诺设备公司处取走自己的产品和设备。3、证人韩某出庭作证证言，主要内容为：2014年6月30日民祥化工公司会计蔡春霞给民诺设备公司20万元租金，民诺设备公司当天出具了收据；2014年7月16日民祥化工公司会计蔡春霞又给了民诺设备公司15万元租金，民诺设备公司当天也出具了收据。民祥化工公司在诉讼中没有将20万元租金的收据交给法院，而是放在民祥化工公司单位里。后来蔡会计于2015年7月底到民祥化工公司后，她只找到部分房租的票据。20万元与15万元如何入账，因系蔡春霞处理账目，证人韩某不知晓。4、2015年9月7日录音光盘一份，是民诺设备公司处门卫龚明付（富）的录音对话，证明当时民祥化工公司要向其取钥匙，而龚明付不同意，龚明付的意思是要经过民诺设备公司实际控制人孔令坤同意。证据2、4也证明从2015年6月1日后民祥化工公司所承租的房屋和所有的设备已被民诺设备公司实际控制。被上诉人民诺设备公司对上述证据质证认为：证据1的真实性无异议，但不能达到民祥化工公司的证明目的。如果民祥化工公司坚持主张其付了35万元租金，那么其应当提供20万元租金的收据。对分别载明“20万元”及“15万元”的两份收据，民诺设备公司作如下解释：民祥化工公司的货款到账后，民诺设备公司扣了20万元的租金，民祥化工公司也同意且由民诺设备公司开具了20万元的收据，但后来民祥化工公司负责人之一韩某因急需用资金和民诺设备公司进行协商，请求房租只扣15万元，将其余5万元汇给民祥化工公司，民诺设备公司同意后就重新开具了15万元租金的收据，同时要求民祥化工公司将20万元收据还给民诺设备公司。一审中民诺设备公司已经提交了支付5万元的汇款凭证，这5万元是根据韩某的指令汇到民祥化工公司会计孙绘银行卡上的。2、对证据2中的两份《接处警工作登记表》的真实性无异议，但2015年5月22日《接处警工作登记表》中报警人是张国泉，他装货的卡车被民祥化工公司堵在民诺设备公司的门口，堵大门的人是民祥化工公司结欠运费的承运人、与民诺设备公司无关；2015年12月8日的《接处警工作登记表》中“处警经过及结果”记录为“由殷广芝、卢俊出警至现场，系孔令坤拖欠韩某货款，在交涉过程中双方发生拉扯，建议双方通过法律途径解决，”并非是因关锁车间大门等原因造成，故该证据与本案没有关联性；韩某在2015年12月8日《询问笔录》称“我租赁的车间由我厂里的车间主任锁起来，并把钥匙交给民诺公司的门卫”，该陈述证明民祥公司的车间大门是其自己车间主任锁起来的、并非民诺设备公司关锁。民祥化工公司称将钥匙交给门卫龚明付，而龚明付并非民诺设备公司单位门卫和职工，而是礼士创业园区的门卫。对于证据3、因韩某是民祥化工公司的股东，与民祥化工公司有利害关系，其证言的真实性不予认定。对证据4真实性不予认可。
就民祥化工公司如何向工业园区门卫交付讼争房屋钥匙这一事实，二审中韩某作为证人补充陈述：我是民祥化工公司的股东。2015年5月20、21日民诺设备公司把民祥化工公司车间的电全停掉了，也把我们厂门锁起来了，我们跟民诺设备公司老板沟通，但民诺设备公司也不给我们送电，我们就堵住民诺设备公司的厂门，也不让他们发货的卡车出门。因为我们封了民诺设备公司的厂门，张国泉是民诺设备公司找的物流公司的人拉东西，我们不让他们出去。2015年5月28日民诺设备公司出了公函要求民祥化工公司于同年6月1日之前离开车间，6月1日之前民诺设备公司没有阻止民祥化工公司拿东西，但6月1日之前民祥化工公司没有拿东西；2015年5月31日，民祥化工公司一方车间主任主动将钥匙交给园区门卫龚明付；龚明付是工业园区的门卫，是工业园区聘用他的，工业园区的实际控制人是民诺园区的老板孔令坤。这是我听他们这么说的，龚明付本人也这么说的。钥匙交了以后民祥化工公司没有跟民诺设备公司说，也没有跟民诺公司说车间还有东西没有拉走。民祥化工公司于2015年6月中旬去拿东西的时候，民诺设备公司就不让我们进去了。民祥化工公司是想继续再租，想让政府帮忙协调，新桥镇政府于2015年6月16-18号之间（具体日期记不清了），把孔令坤、韩某、成星约在一起，韩某与成星把自己想法说出来了，孔令坤什么也没有说，孔令坤最后说两天后给政府答复，到最后他没有给答复给政府，也没有给我们答复，后来我们收到了法院的传票。我们没有跟孔令坤说想把东西拉走，也没有跟新桥镇政府说想把东西拉走。
本院对民祥化工公司提交的证据审核后作如下认定：证据1，该证据双方当事人虽对其真实性无异议，但无法反映双方之间的租金是如何缴纳的，更无法根据该凭证的内容就判断20万元租金与15万元租金之间的关系，故该证据与本案缺乏关联性，本院不予采纳。因双方当事人对证据2的真实性均无异议，本院予以确认，但2015年5月22日的《接处警工作登记表》系因民祥化工公司封堵民诺设备公司大门不准民诺设备公司找的人拉货，且其发生时间在民诺设备公司要求民祥化工公司搬离讼争场所之前，故该证据与本案缺乏关联性，本院不予采信；2015年12月8日的《接处警工作登记表》系双方在一审诉讼中产生，而内容记载为“系孔令坤拖欠韩某货款，在交涉过程中双方发生拉扯”，故该证据与本案租赁合同纠纷缺乏关联性，本院亦不予采纳。对证据2中的《询问笔录》，因该证据与《接处警工作登记表》发生时间均为2015年12月8日，且其系公安机关对韩某的单方面制作的笔录，本院无法根据此证据就确认韩某拉东西受到民诺设备公司阻止，故该证据与民祥化工公司的证明目的之间缺乏关联性。证据3，因韩某自己当庭陈述讼争20万元、15万元是会计蔡春霞处理的、证人自己不知道如何入账，故在韩某未提交其它证据的情况下，本院无法根据该证言内容确定20万元与15万元是否是同一笔或不同笔租金。亦即，该证据与民祥化工公司的证明目的缺乏关联性。证据4，系一审诉讼中韩某、成星等人与龚明付等人之间的录音，因该证据发生时间无法确定，且其内容中龚明付并未有民诺设备公司实际控制人孔令坤同意的意思表示，反而在成星讲“……说句老实话，你们都是拿工资的，我们也不让你为难，但我没有发工资给你，他发工资给你，你只好听他的，不好听我的”时，龚明付当即回答“不，你用我在这里了”，明显与成星的意思相反。故该证据不能达到民祥化工公司的证明目的，与本案缺乏关联性，且其真实性亦无法确认，故本院不予采纳。
二审中，民诺设备公司向本院提交了加盖靖江市新桥镇人民政府公章的《靖江市西桥镇总体规划图》一份，拟证明本案讼争房屋属于靖江市新桥镇总体规划范围内。上诉人民祥化工设备公司对其真实性、合法性、关联性均有异议。因该证据加盖了相关公章，故本院对其真实性予以确认。
二审中，双方当事人对一审判决查明的事实无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。
二审另查明：一审中，就2014年11月1日以后的租金，原审法院于2015年12月7日开庭时，向双方释明将向物价部门询价，民祥化工公司当庭明确表示“对于租金如果高于35万元，就按35万元计算”。同月8日，原审法院向靖江市价格认证中心询价，并形成笔录。
二审中，民诺设备公司陈述，对于自2015年6月1日后的使用费，民诺设备公司只要求计算到2016年3月5日；从2016年3月6日开始，民诺设备公司不再要求民祥化工公司支付车间及租赁物的使用费。
二审另查明的事实有一审笔录、二审当事人陈述为证。
二审中，双方当事人的争议焦点为：一、民祥化工公司是否应向民诺设备公司支付租金；如民祥化工公司应支付租金，租金数额应如何计算。二、民祥化工公司主张其分别于2014年6月30日支付了20万元租金、2014年7月16日支付了15万元租金，应如何处理？三、自2015年6月1日起，民祥化工公司是否应当向民诺设备公司支付租金？如果应支付，应当如何确定数额？
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案中，民诺设备公司与民祥化工公司签订了《工业厂房租赁合同》，双方在合同中约定民诺设备公司将厂房、设备出租给民祥化工公司使用，同时在合同中就租赁期限、租金支付方式、违约责任等进行了约定，故双方当事人之间签订的《工业厂房租赁合同》属于租赁合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋”。因民诺设备公司提交了《靖江市新桥镇总体规划》证明讼争房屋属于镇规划区内，故本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相应规定。
民诺设备公司虽将本案所涉厂房出租给民祥化工公司使用，但案涉厂房并未取得建设工程规划许可证，亦无相关权属证明，且民诺设备公司存在将生产许可证等资质出租给民祥化工公司使用之情形，亦违反了法律、行政法规之强制性规定，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，民诺设备公司与民祥化工公司之间租赁合同应属无效。
关于焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，虽然民诺设备公司与民祥化工公司之间签订的租赁合同无效，但因民祥化工公司实际对租赁物进行了占有使用，故民诺设备公司有权要求民祥化工公司参照合同约定的租金标准支付租赁物占有使用费。
自2014年11月1日起，因民祥化工公司所租赁房屋范围发生了变更，民祥化工公司应按变更后的租赁范围支付占有使用费。原审法院根据询价结果，综合本案实际情况认定2014年11月1日起以后的租金为30万元/年，不违反法律规定，本院予以确认。
对于民祥化工公司提出民诺设备公司未按合同附件清单交付卷板机等设备，因民祥化工公司未提交证据证明民诺设备公司未交付设备的具体范围，且亦未提交证据证明上述设备的价值，故原审法院根据民诺设备公司自认未交付设备及向物价部门询价结果，在租金中扣减1万元，不违反法律规定。对于上诉人民祥化工公司二审中提出因民诺设备公司没有提供中低压压缩机导致民祥化工公司每月多支付6000元电费（计29个月，总计17.4万元），因此诉讼请求系民祥化工公司二审新增加诉讼请求，二审双方当事人未就此达成调解意见，故根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条的规定，民祥化工公司可依法另行主张权利，本案中不予理涉。对于民祥化工公司提出因民诺设备公司延期将注册资金增加至2500万元以上、至今未办理中石化、中石油、中海油的入网证等、未能给民祥化工公司提供一个良好的经营平台等而应承担责任的问题，因双方在合同中未就此项如果违约应承担的法律责任进行明确约定，而民祥化工公司又未能提交民诺设备公司由此造成民祥化工公司的损失具体数额的证据，故对民祥化工公司此异议不予支持。
关于焦点二。本案中，民祥化工公司主张其分别于2014年6月30日支付了20万元租金、2014年7月16日支付了15万元租金，但民诺设备公司予以否认而仅认可上述15万元租金。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零五条的规定“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”对此，本院对上述证据作如下分析：
第一、证人韩某证明民诺设备公司在民祥化工公司分别缴纳20万元、15万元租金时均向民祥化工公司出具了收据，而民祥化工公司又向法院提交了15万元租金的收据。在此情况下应当认定20万元租金的收据由民祥化工公司持有。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”民祥化工公司应提交其于2014年6月30日向民诺设备公司交付20万元租金的相关证据。民祥化工公司至今未能提交；对于不能提交的原因，民祥化工公司解释为单位会计不在、东西被别人取走等，因该理由无相关证据佐证，故明显不能令人信服。
第二、一审中，民祥化工公司提交了2014年7月16日租金（金额为15万元）的收据，该收据显示为“（三）交给付款单位”联（编号为：6002210），并加盖了“江苏民诺特种设备有限公司财务专用章”。民诺设备公司一审中举证时提交了2014年6月30日租金（金额为20万元）的收据，该收据亦显示为“（三）交给付款单位”联（编号为：6002206），但没有加盖任何单位公章。一审中，民诺设备公司还提交了2014年7月16日（金额为15万元）租金收据的“（二）代收款凭单”联（编号为：6002210，亦未加盖公章）一份，并对上述三份收据作出了相应解释。在民祥化工公司无相反证据反驳民诺设备公司的解释的情况下，应当认定民诺设备公司的解释具有合理性。
根据以上两点分析，本院认定2014年7月16日的收据（15万元）成立；对于民祥化工公司提出其于2014年6月30日的缴纳20万元租金的主张，因民祥化工公司所提交的证据不充分，本院不予采信；如民祥化工公司另有充分证据，可另行依法主张权利。
关于焦点三。2015年5月25日民诺设备公司向民祥化工公司解除双方之间的租赁合同，而民祥化工公司以己方已于2015年5月31日向龚明付交付讼争房屋钥匙为由主张其已向民诺设备公司交付讼争房屋；民诺设备公司予以否认。对此，本院作如下分析：
第一、根据证人韩某的证言及民祥化工公司上诉状中“民祥化工公司于2015年6月1日已将承租房屋的钥匙交给园区门卫”，应当认定2015年5月31日时民祥化工公司已自愿与民诺设备公司解除合同、并由民祥化工公司员工将讼争房屋锁门后将钥匙交给园区门卫。既然民祥化工公司同意解除合同，其依法应将讼争房屋腾空后，及时向民诺设备公司或民诺设备公司授权的人员交付讼争房屋或房屋的钥匙。民祥化工公司虽于同月31日将讼争房屋的钥匙交付了龚明付，但在2015年5月31日民祥化工公司向龚明付交付钥匙时，并没有将其所租赁的讼争房屋中物体全部腾空，而是留下了民祥化工公司的半成品等物品，致使该物品在客观现实上自2015年6月1日起继续占有、使用了讼争房屋。
第二、根据韩某证言“龚明付是工业园区的门卫，是工业园区聘用他的，工业园区的实际控制人是民诺园区的老板孔令坤。这是我听他们这么说的，龚明付本人也这么说的”，应当认定民祥化工公司向龚明付交付钥匙时并无证据证明龚明付系民诺设备公司授权接受讼争房屋钥匙的人员。民祥化工公司向龚明付交付钥匙时及交付钥匙以后，既未告知民诺设备公司，亦未告知其所认为的民诺设备公司的实际负责人孔令坤；且民祥化工公司至今未提交证据证明其向龚明付交讼争房屋钥匙的行为得到民诺设备公司的追认。而民祥化工公司二审中提交的录音，也无法证明龚明付曾自认自己系孔玲坤指派收取讼争房屋钥匙的人。因此，民祥化工公司向龚明付交付钥匙的行为不能认定其系向民诺设备公司交付房屋的行为。
第三、韩某虽二审陈述民祥化工公司于2015年6月中旬又到讼争房屋取走相关物资遭到龚明付的阻止，其并未提交证据证明自己于2015年6月中旬存在搬东西受到阻止的事实。一审中，民祥化工公司虽提交了其于2015年11月23日的录音，以证明其搬东西受到阻止，但此时双方已经入诉讼程序，且根据韩某的证言，可知民祥化工公司此次既未通知民诺设备公司也未通知孔令坤（即其所认为的民诺设备公司实际负责人）及原审法院。在民祥化工公司已经向龚明付交付了钥匙的情况下，其被龚明付阻止搬运物品，依法不能认定系民诺设备公司阻止其搬运，亦不应由民诺设备公司承担相应责任。
综上分析，因民祥化工公司自2015年6月1日起持续占有、使用讼争房屋，即其并未向民诺设备公司交付讼争房屋，故其仍应支付在此期间占有房屋的使用费。
对于民祥化工公司提出原审程序违法问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十五条规定，下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的。民祥化工公司二审上诉所提一审程序违法的几项内容，均不属于上述情形。另经查，一审法院于2015年12月1日到现场勘验时制作了勘验笔录，并由双方当事人质证，民祥化工公司的特别授权代理人陈述了质证意见，故原审此审判程序符合法律规定。对于民祥化工公司一审中提交的录音问题，因该录音真实性无法确认，一审判决未采纳该录音，亦不违反法律规定。综上分析，一审法院审理程序不违反法律规定。
综上所述，上诉人民祥化工公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10725元，由上诉人靖江民祥化工设备有限公司负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈继元
审 判 员 丁万志
代理审判员 郑本香
二〇一六年八月三十日
书 记 员 曹剑桥