广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终14030号上诉人（原审被告）：梁曼霞，女，汉族，住广州市天河区。委托代理人：毛楚龙，广东太平洋联合律师事务所律师。委托代理人：黄玄斐，广东太平洋联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏海杨，男，汉族，住广州市越秀区。上诉人梁曼霞因与被上诉人苏海杨共有纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初7117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人梁曼霞上诉请求判令：撤销原审判决，改判梁曼霞对涉案房屋占有的产权份额为4/5。事实与理由如下：一、关于购房首期款，在本案诉讼过程中，苏海杨并没有提出充分证据证明其在购买涉案房屋时有真实的出资。其一，苏海杨在庭上陈述，购房首期款是从其经营的白云区迅业装饰材料经营部在工商银行南华中办事处开设的账户中取款12万元，并从中抽取7万元作为购房首期款向开发商支付。对此，一审法院依法调查后发现没有任何结果。如其所述，苏海杨从海珠区南华中路取出现金12万元并远程奔波二十多公里到天河区XX路交付首期，结合当时的路况、车况及社会治安环境（90年代末是道路双抢最猖獗的时期），不符合常理。其二，在一审庭审中，苏海杨对购房首期款的来源说法矛盾重重。一时称自己做生意资金周转紧张，并因为当时负债，不够钱买房，也不想让债主知道自己名下有物业；一时又称自己的经营部每天都有大量的现金出入，取出数万元交首期很容易。其三，关于建设银行账户的开设，苏海杨一开始非常肯定地称是其陪同梁曼霞一齐去开户，并存入两万元作为供楼款，但法院调取的银行流水账显示，当天存入的数额只有1.5万元。再次开庭核对证据时，苏海杨又改口称“不太记得了，好像是一万多两万元……，反正是我拿过去的，这么多年了，记不太清楚了……”。苏海杨对案件关键细节的陈述，时而记忆清晰，时而记忆模糊。对此，苏海杨应该承担举证不能的风险；二、关于产权份额的认定，一审法院认为应当适用购房当时的《民法通则》及民通意见中关于共有的规定，是错误的。2008年开始，物权法颁布实施。当对同一事项有不同的规定时，应按新法优于旧法，特别法优于普通法的原则适用法律。本案一审中，双方的诉讼标的是物权关系，而物权是没有时效性的，无论物权的取得在以往任何时点，当发生物权变动时，应以物权变动的具体时间确定法律适用更符合法理学原理，也更符合物权法立法的根本目的和一贯以来的司法惯例。即使按照一审法院的观点，依照当时的法律，也应该看到梁曼霞实际支出更多的房款，对涉案房屋的贡献较大，理应获得更多的份额。结合双方当事人对首期款的支付，购房合同出现两人的名字等事实均不能提供确实的证据的实际情况，应当判定苏海杨的“一半份额”没有事实依据。综上，一审法院在分配举证责任和适用法律上存在错误，导致梁曼霞在实际支出更多房款的情况下只获得50％的房屋产权份额，对梁曼霞极其不公平。被上诉人苏海杨答辩称：不同意梁曼霞的上诉请求，同意一审判决。其一，梁曼霞在上诉状的陈述颠倒是非，与事实不符。其二，双方对涉案房屋均享有权利，但20多年来涉案房屋的权利都由梁曼霞享有，苏海杨从未享受过。其三，涉案房屋苏海杨之所以写梁曼霞的名字，是因为苏海杨与梁曼霞原来是同事，且房屋是由梁曼霞与苏海杨一起购买，所以才写两人的名字。涉案房屋的首期款由苏海杨支付，梁曼霞负责月供。苏海杨于2017年3月6日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.对天河区XXXXX道XX路XXX号XXX房进行析产分割，由梁曼霞购买苏海杨享有的份额；2.梁曼霞承担本案诉讼费。原审法院经审理查明：梁曼霞提交的广州市国土局房管局1999年9月3日颁发的广州市天河区XXXXX道XX路XXX号XXX房的《广州市房地产证》载明：涉案房屋的权属人为苏海杨及梁曼霞，房屋占有份额为共有，权属来源为1999年4月经鉴证向广州中农房地产开发公司买，核准日期为1999年8月26日。苏海杨对上述《广州市房地产证》的真实性无异议，并提交涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》作为证据，《广州市不动产登记查册表》载明：涉案房屋的产权人为苏海杨及梁曼霞，占有部分为共有。1997年6月10日，苏海杨、梁曼霞（乙方，买方）与案外人广州中农房地产开发公司（甲方、卖方）签订《房地产预售契约》（下简称《契约》），约定：甲方已收到乙方预购房屋的订金10000元；甲方将座落在天河区棠下村相思岗地段慧怡楼B幢XXX房（即涉案房屋）的房地产出售给乙方，甲乙双方议定的上述房地产成交价格为241587元，购房订金在第壹次付款时冲抵，乙方需于1997年6月10日前付清首期楼款62587元，余款169000元同时办理银行按揭等。《契约》落款处有苏海杨与梁曼霞的签名，苏海杨的签名在前，梁曼霞的签名在后，梁曼霞确认其签名为梁曼霞亲自签署。该合同于1997年8月14日经广州市房地产交易所办理预售契约监证。1997年7月10日，苏海杨、梁曼霞（甲方，借款人）与案外人中国建设银行广州天河支行（乙方，贷款人）、广州中农房地产开发公司（丙方，担保人，下简称中农公司）签订《中国建设银行广州市分行购住房抵押借款合同》（下简称《借款合同》），约定：甲方向乙方申请购房抵押贷款；贷款金额为169000元，借款期限为15年等。苏海杨、梁曼霞均在《借款合同》落款处签名。1997年8月19日，广东省公证处出具《公证书》，证明《借款合同》上苏海杨、梁曼霞等的签名均属实。1997年8月25日，中国建设银行广州市天河分行出具《核准购房抵押贷款转存通知书》，载明付款人为苏海杨、梁曼霞，收款人为中农公司，转账金额为169000元，转账原因为支付涉案房屋购房款。1998年9月25日，中农公司出具发票，显示客户名称为苏海杨、梁曼霞，项目为涉案房屋，金额为241587元。在本案中，梁曼霞提交的发票下方有“收条”，载明发票原件送按揭银行存档等，梁曼霞持有上述证据的原件。关于涉案房屋的贷款情况。苏海杨称供款账户是梁曼霞的帐户，苏海杨向梁曼霞的帐户以现金存入2万元，后来就没有再供款的。梁曼霞确认供款账户是其账户，但认为全部贷款由其供款。梁曼霞提交的中国建设银行客户供楼明细查询显示，梁曼霞名下的贷款账号自1995年5月17日至2004年7月20日期间进行供款。梁曼霞提交的《中国建设银行个人贷款过期催款通知书》载明中国建设银行于2006年2月7日向梁曼霞催收贷款欠款等。原审诉讼中，苏海杨、梁曼霞确认在购买涉案房屋时双方为同事关系，当时未约定各自占有的份额，也未约定是共同共有还是按份共有。另在本案中，双方关于以下问题发表了各自观点：一、关于苏海杨、梁曼霞双方联名购买涉案房屋的原因。苏海杨表示因为当时其没有能力购买涉案房屋，所以找梁曼霞一起购买涉案房屋，但没有约定涉案房屋各自占有的份额，打算贷款还清后再一起商量。梁曼霞表示其把5万元交给苏海杨，让苏海杨帮助支付购房定金，苏海杨交付定金后也以苏海杨、梁曼霞名义签订了购房意向书，而梁曼霞想更改合同购房人，但已不能更改，因此最后由苏海杨、梁曼霞签订正式的买卖合同；二、关于涉案房屋的购房款支付情况。苏海杨称涉案房屋开盘出售时，苏海杨就交付了10000元诚意金，并支付了首期款62587元，另苏海杨在按揭银行开户后存入20000元用于按揭供款，该20000元是苏海杨在其开办的经营部账户中取款，当时提取了大概65000元现金，其中20000元存入梁曼霞账户用于按揭还款，但其当时为避免产生债权债务，将支付首期款及转账20000元的凭证均交给梁曼霞保管，故无法提供证据，涉案房屋的按揭贷款已还清。梁曼霞称涉案房屋的全部款项均由其支付，首期款62587元是梁曼霞从其开办的南丰商贸公司的保险柜取出的现金，由梁曼霞以现金方式交给苏海杨后由苏海杨支付，按揭贷款的供款账户是梁曼霞的账号，不确认苏海杨在供款账户中存入20000元，涉案房屋的按揭贷款已还清；三、关于涉案房屋的现状。苏海杨称其只去过涉案房屋一次，涉案房屋一直由梁曼霞控制、使用。梁曼霞表示涉案房屋一直处于毛坯状态，一直空置；四、关于梁曼霞在本案起诉前是否要求苏海杨更名。梁曼霞表示其曾口头向苏海杨提出要求，但无法提供书面证据。苏海杨对此不予确认。另，苏海杨、梁曼霞双方表示无法共同使用涉案房屋。关于苏海杨的付款情况。苏海杨表示其分别于1997年5月23日、30日从广州市白云区迅业装饰材料经营部（苏海杨为法人）在广州市工商银行南华中办事处所开的银行账户28×××16中提取现金12万元，其中7万元作为涉案房屋的首期款，其后于1997年6月10日、6月28日在该账户提取现金6万元，其中2万元为办理房贷银行开支并作为每月还款之用。为查明案情，原审法院向相关银行发函调查银行账户28×××16以及梁曼霞的贷款账户在1997年4月1日至1997年10月31日期间的流水记录。相关银行发函表示银行账户28×××16因开户时间太长，无法查找相关信息；梁曼霞的贷款账户在1997年10月12日存款15000元，无法提供存款人信息。梁曼霞表示上述15000元为其存入。原审过程中，苏海杨明确其诉请为确认苏海杨、梁曼霞对涉案房屋各自享有的产权份额，并明确撤回其余诉讼请求。原审法院认为：涉案房屋产权登记时间为1999年，根据“法不溯及既往”的原则，本案应当适用《中华人民共和国民法通则》以及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》来确定双方对于涉案房屋共有的类型。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第88条规定：“对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。”在本案中，苏海杨、梁曼霞确认在购买涉案房屋时双方为同事关系，未约定各自占有的份额，也未约定是共同共有还是按份共有，涉案房屋的《广州市房地产证》亦载明苏海杨、梁曼霞对涉案房屋的占有份额为共有，根据上述法律规定，因现无证据证明涉案房屋属苏海杨、梁曼霞按份共有，应当认定涉案房屋由苏海杨、梁曼霞共同共有。现苏海杨诉请确认其对涉案房屋的份额，梁曼霞亦表示同意对涉案房屋进行分割。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第90条规定：“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理”。根据上述法律规定，原审法院依法认定苏海杨、梁曼霞双方对涉案房屋各占50%的产权份额。苏海杨撤回部分诉讼请求属其自主处分权利，并无不当，予以照准。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条以及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第88条、第90条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，第六十四条第一款的规定，于2018年5月30日作出判决如下：确认苏海杨对广州市天河区XXXXX道XX路XXX号XXX房享有50%的产权份额，梁曼霞对广州市天河区XXXXX道XX路XXX号XXX房享有50%的产权份额。本案受理费11110元，由苏海杨负担5555元，由梁曼霞负担5555元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均未向本院提交新证据。本院认为：涉案房屋登记为梁曼霞与苏海杨共有，双方均明确未约定各自占有的份额。关于购房款的支付，双方均主张定金及首期款由己方支付，但均未就己方主张充分举证证明，而按揭贷款系以双方名义共同向银行申请办理。在现有证据无法反映双方对涉案房屋的各自出资情况之下，原审判决认定涉案房屋由梁曼霞与苏海杨各占50%的份额并无不当，可予维持。梁曼霞以苏海杨对首期款的支付情况所作陈述不合常理为由，上诉请求改判其对涉案房屋占有80%的产权份额，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，上诉人梁曼霞的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5555元，由上诉人梁曼霞负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一八年八月二十三日书记员  彭文悦