上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第2423号
原告（反诉被告）上海云中宝电子科技有限公司。
法定代表人吴书舫，总经理。
委托代理人蔡新，上海市中山律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海璨坤实业发展有限公司室。
法定代表人王恒坤，总经理。
委托代理人王友发，上海普世（昆山）律师事务所律师。
原告上海云中宝电子科技有限公司诉被告上海璨坤实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理后依法由审判员邵霞适用简易程序进行审理。被告提出反诉，本院经审查依法于2015年7月28日予以受理。本案于2015年7月28日第一次公开开庭进行审理，原告委托代理人蔡新，被告法定代表人王恒坤、委托代理人王友发到庭参加诉讼。本案于2015年10月21日第二次公开开庭进行审理，原告法定代表人吴书舫、委托代理人蔡新，被告委托代理人王友发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海云中宝电子科技有限公司诉称：2015年3月20日，原、被告签订《租赁意向书》，该《意向书》约定，原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方）；乙方租借甲方青浦区青赵公路x号厂房，建筑面积7，948.65平方米，租金定金为人民币30万元，免租期2个月，签订期限十年零二个月；电力设备问题由乙方自行出资购买上海原装的电力设备；双方约定4月底签订正式合同，如乙方逾期未签订正式合同，甲方视乙方无意继续租借，甲方不予退还30万元定金，并终止合作关系。该《意向书》对十年的租金也作了约定。《意向书》签订后，被告方仅支付了18万元定金，剩余12万元定金迟迟不付。原告认为，合同一经依法订立，即具有法律约束力，由于被告未按约履行，造成原告损失，理应承担违约责任。为此，为保障原告合法利益不受侵犯，原告提起诉讼，要求判令：1、终止原、被告于2015年3月30日签订的《租赁意向书》；2、被告支付剩余定金12万元。本案诉讼费由被告承担。
被告上海璨坤实业发展有限公司辩称：原、被告签订的《租赁意向书》合法有效，对双方均有约束力，应当受法律保护；原告违约在先，原告要求被告支付剩余定金12万元没有法律依据，原告接受了被告支付的189，800元定金，并且出具了收据和微信，应视为变更定金合同，剩余未付的12万元定金并未生效；被告多次要求原告按照《租赁意向书》履行义务，但是原告明确表示不愿租赁给被告，已经构成实质性违约，原告违约在先，应向被告双倍返还定金。被告认为原告拒不履行合同，故提出反诉，要求判令：1、反诉被告继续履行双方于2015年3月20日签订的《租赁意向书》并按约定条件将出租房屋交付给反诉原告使用；2、反诉被告按约向反诉原告双倍支付违约定金379，600元。
原告针对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。根据租赁意向书被告应支付30万元定金，但是实际上被告只支付了18万元定金，并且被告要将房屋转租给其他人，所以原告不同意将房屋租赁给被告。虽然被告只支付了18万元，但是不意味着原告接受定金金额变更为18万元。
经开庭审理查明：位于本市青浦区青赵公路x、x、x、x、x、x号房屋自2013年8月20日登记在原告名下，土地用途为工业用地，土地性质为国有建设用地使用权。
2015年3月20日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订《租赁意向书》，约定乙方租借甲方青浦区青赵公路x号厂房，建筑面积7，948.65平方米，租赁定金为30万元，免租期2个月，签订期限十年零二个月，租金如下：第1年180万元、第2年185万元、第3-4年194万元、第5-6年204万元、第7-8年216万元、第9-10年230万元；关于电力设备的问题由乙方自行出资购买上家原安装的电力设备；双方约定在4月底签订正式合同，如乙方逾期未签订正式合同，甲方视乙方无意继续租借，甲方不予退还30万元定金，并终止合同合作关系。被告支付18万元，原告于2015年3月23日出具收据，确认收到定金18万元。
再查明，同年3月17日，原告法定代表人与被告法定代表人开始微信联系，主要内容有：3月22日王恒坤“会多了不到一万”、吴书舫“王总，转账的事耽误您不少时间，我10万元收到了，您赶紧回家休息吧”；3月24日吴书舫“王总在忙吗，今天收到9，800元，请把你的账号给我，我给你打过去”、王恒坤“没事，放在您那里，以后还要付钱呢”；4月8日王恒坤“下周约个时间我们去谈下电的问题吧可以吗”、吴书舫“电，现在韩国人开价53万多，我在跟他们谈，有消息在通知你吧”；4月20日王恒坤“还有合同你发过来我看下，这个月底我要去德国，一个星期回来”、吴书舫“你好，周四我要和韩国人谈电的事情，这次是他们最大的也会来，还有一些交接事宜，现在我隔壁借给了食品，所以你厂的项目先要去报园区审批的，审批通过后再走流程”；4月24日王恒坤“吴姐，这两天抽时间把合同签掉，月底了”；4月29日吴书舫“你好，邮箱地址：x”；5月1日王恒坤“吴姐、您看下，如果有需要修改的地方改好再发我，谢谢，给您添麻烦了”、吴书舫“好的，谢谢”；5月5日吴书舫“王总，我老公的意思是不想签二房东，所以那天没让他来，你把账号给我，我把款子打过来”、王恒坤“我们不算二房东啊，您如果有顾虑，押金和房租我多交也可以”；5月13日吴书舫“明天中午11：30分青浦榕港三楼国宾x号，明天见！”、王恒坤“好的”；6月9日吴书舫“我今天一直很忙，租房的电话我已经接到，他们大概问了一下情况，谢谢，我们的事不知你是否想和平解决？”、王恒坤“当然可以”、吴书舫“那18万加2万可以解决吗？”、王恒坤“底线就是一共38万”；6月23日王恒坤“吴姐在看电视，我们的事情怎么解决啊？厂房已经空出来了？您确定不租给我们了？”、吴书舫“厂房没有空出来”。
原告于2015年5月1日邮箱收启上述微信往来中提到的租赁合同，合同第3条第10项约定承租方未经出租方同意，转租期限超出本合同的，双方有权单方面终止合同。
2015年7月7日，被告向原告及法定代表人邮寄律师函，载明：贵公司与璨坤公司在2015年3月20日签订了《租赁意向书》，合同签订后，璨坤公司支付了定金。根据合同约定双方约定在4月底签订正式合同，璨坤公司做好了承租贵公司厂房的准备，并多次催促贵公司及吴书舫商量签约事宜，但是贵公司却以种种理由推托，虽经委托人多次催促，您公司仍拒绝履行该项合同义务，甚至表示不愿意跟璨坤公司签订正式合同……请贵公司尽快全面履行合同义务，诚望贵公司及吴总在收到本函后三日内给予书面答复，并就有关事项作出明确说明，否则委托人将采取法律手段就贵公司的违约行为追究相应的法律责任，并就委托人可能因此所遭受的经济损失向贵公司追索。原告于7月10日收到上述函件。
以上查明的事实，由原、被告的陈述，房地产权证、租赁意向书、定金收据、微信记录、律师函及回单等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，原告认为：被告未将约定定金一起转给原告，而是一万一万转账，且表示30万元定金分批支付，使原告对其信用产生怀疑；签订意向书后原告对被告进行了解，被告自2014年以来未经营过，且被告将房屋承租下来是转租给他人做二房东，故不愿将房屋租赁给被告；被告违约，未能在4月底前支付全部定金。为此，原告提供：1、工商银行卡收款记录；2、上海荣港汽车配件有限公司照片；3、对话录音。
被告认可证据1、2的真实性，但认为不能证明被告没有支付能力，也不能证明被告会将系争房屋转租他人；不认可证据3的真实性。被告认为原告违约不签订合同，为此被告提供证人证言，该证人出庭表示：3月17日双方见面协商，过两三天谈好租金；第二次见面约定的定金为18万元，被告多打钱原告要退，但被告表示钱放在原告处；原告收到钱后通知中介拿收据和定金意向书，约在4月底签约，但房子要到6月底空出来；4月27日原告提出考察，因被告出差原告拿地址自己去，之后原告提出企业规模小且行业不好表示不同意出租，4月29日双方见面，原告表示不租，双方协商可以合作项目，如有空余面积经原告同意再给他人使用，但原告回电又表示不同意上述方案；之后原告约被告协商，带20万元现金作为补偿，被告不同意。
原告对证人证言不予认可，认为证人与被告法定代表人曾经是同事关系，有利害关系且证人陈述与实际不符，为此，提供照片及参保缴纳情况。被告对此不予认可。
根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的《租赁意向书》为双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。虽然租赁意向书中对于租期、租金标准进行了约定，但对租赁起始时间、房屋交付、租金支付方式等重大事项均未约定，又约束双方在4月底签订正式合同，并对逾期签订正式合同的后果作出了约定，由此可见该租赁意向书实为定金合同。被告主张双方已经建立租赁合同关系的意见，本院不予采信。
给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。因此，本案的关键为未能签订正式租赁合同的责任在于何人。被告支付了定金且提供了租赁合同，原告提出不签约的理由，本院不予采信：第一，原告表示因被告欲将房屋转租他人且被告提供的合同中有涉及转租的条款而不同意将房屋租赁给被告，本院认为，原告认定被告租赁系争房屋后转租他人并无充分依据，原告完全可以就此在租赁合同中进行限制，但从原告庭审中的自述可以看出，原告因认为被告欲转租而不催剩余12万元系主观希望对方违约进而不用签约，且电力设备的微信内容属原告瞎写，本院有理由相信原告已有意在4月底前不与被告签约，故而并未进行合同条款的磋商而直接拒绝签约，显属不当；第二，原告认为经过考察被告因未实体经营而认为没有履约能力，故不同意签约，本院认为，被告是否实体经营与其是否有足够的支付能力没有直接的因果关系，且对于是否有支付能力在签订租赁意向书前应进行考察，现原告以此为由拒不签订合同，依据不足，本院不予采信；第三，原告认为被告未足额支付定金而不同意签约，本院认为，定金合同为实践合同，租赁意向书签订后被告向原告支付18万元定金，原告予以接受并且出具了收据，且此后原告并未向被告催讨剩余定金，因此，本院认定定金金额为18万元，故对于原告该项意见本院亦不予采信。综上所述，本院认定双方未能继续签订正式租赁合同的原因在于原告，原告作为收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，故原告应当返还被告36万元。被告向原告转账时另外支付的9，800元，根据微信聊天记录，原告有意退还该9，800元，被告表示该笔款项用于抵扣以后的费用，可见双方无意将该9，800元作为定金部分处置，原告应将该部分予以返还。原告未能提供证据证实诉讼前通知被告终止意向书，本院以被告收到诉状时间（2015年7月18日）作为终止时间。被告提出意向书中的定金为违约定金而要求原告交付房屋的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告上海云中宝电子科技有限公司与被告上海璨坤实业发展有限公司于2015年3月20日签订的《租赁意向书》于2015年7月18日终止；
二、反诉被告上海云中宝电子科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海璨坤实业发展有限公司36万元；
三、反诉被告上海云中宝电子科技有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海璨坤实业发展有限公司9，600元；
四、原告上海云中宝电子科技有限公司要求被告上海璨坤实业发展有限公司支付定金12万元的诉讼请求不予支持；
五、反诉原告上海璨坤实业发展有限公司要求反诉被告上海云中宝电子科技有限公司继续履行2015年3月20日签订的《租赁意向书》并将房屋交付反诉原告使用的诉讼请求不予支持。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2，700元，减半收取计1，350元，由原告负担；反诉受理费3，497元，由原告负担3，422元，被告负担75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 邵 霞
二〇一五年十月二十八日
书记员 赵晓霞
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二、《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
第一百一十九条实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。