安徽省芜湖市中级人民法院行 政 判 决 书（2017）皖02行终36号上诉人（原审第三人）招商银行股份有限公司芜湖分行，住所地安徽省芜湖市中山路步行街2号。负责人李健，该分行行长。委托代理人骆臣飞，安徽国伦律师事务所律师。委托代理人陈凯，安徽国伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）伍明星，男，1962年6月10日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。委托代理人沈世钢，安徽文理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）芜湖市国土资源局，住所地安徽省芜湖市鸠江区政通路。法定代表人金玉峰，该局局长。委托代理人程志翔，该单位职工。委托代理人万真，该单位职工。原审第三人芜湖市巨龙房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市富春园小区。法定代表人王荣生，该公司总经理。委托代理人，戴志祥，该公司员工。原审第三人程刚，男，1984年9月3日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市弋江区。上诉人招商银行股份有限公司芜湖分行（以下简称招行芜湖分行）因房屋管理行政登记一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2016）皖0202行初8号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审查明，2002年7月29日，甲方芜湖市巨龙房地产开发有限公司（以下简称巨龙公司）与乙方穆亲林签订“关于金马地块合作协议”，约定甲方将金马小区1#、2#楼交由乙方开发建设、销售，乙方按销售面积交纳管理费给甲方。乙方在施工队伍进场前必须交纳所有的管理费用，并于交清管理费后拥有金马小区1#、2#楼的建设开发及销售权。2002年9月28日，巨龙公司作为发包人与芜湖县建筑安装工程公司签订《建设工程施工合同》一份，约定由后者承包金马小区2号楼的土建、水电安装，合同工期自2002年9月28日至2003年10月22日，巨龙公司（甲方）与穆亲林（乙方）签订补充协议一份，约定成立芜湖市金马小区项目开发部，穆亲林任项目部经理。2003年5月18日，穆亲林代表金马小区项目部作为甲方与乙方伍明星签订购房协议一份，约定伍明星购买金马小区2#楼第1、2间营业房（自西向东），面积分别为123.86平方米、137.54平方米；购房款按工程进度与2#楼的工程款相抵，两套门面共计抵押工程款1018032元。2004年2月23日，伍明星作为乙方与甲方芜湖县建筑安装工程公司签订协议书一份，约定上述工程由乙方承包施工，合同价款同上。2005年4月，伍明星向巨龙公司出具报告一份，要求巨龙公司协助办理房产证，穆亲林在报告上签字并备注“情况属实，请公司给予办理房产手续”。上述房屋竣工后，即交付伍明星占有、使用至今。2012年6月20日，杨尚琦代表巨龙公司与程刚签订买卖合同一份，约定巨龙公司将金马小区2幢15室商业用房（即伍明星与金马小区项目部签订的购房协议项下的营业房之一），该房所有权于2004年12月29日登记在巨龙公司名下（权证号：房地芜权镜湖区字第2004117944号）出售给程刚，面积125.06平方米，价款750360元。后程刚分7次共计支付房款36.5万元（2012年6月29日付10万元，2012年9月29日付7万元，2012年12月31日付2万元，2013年1月9日付10万元，2013年1月22日付4万元，2013年5月15日付1万元，2013年2月7日付2.5万元）。2012年6月29日，程刚及巨龙公司申请办理转移登记房屋所权，该房屋登记申请于2012年7月12日得到受理，申请人提交了申请书、身份证明（营业执照、组织机构代码、延期参加年检审核表、授权委托书、身份证、户口簿、无婚姻登记记录证明）、房地产产权证、商品房买卖合同、购房发票（金额为750360元）、房屋测绘图纸。2012年7月20日，原市房屋登记机关向程刚颁发了房屋所有权证（权证号：房地芜权镜湖区字第2012072160）。2014年1月，伍明星在得知程刚就上述房屋以明显低于市场价格与巨龙公司签订商品房买卖合同，并取得房屋所有权登记后向该院提起民事诉讼，请求判令：1、确认巨龙公司与程刚签订的商品房买卖合同无效；2、注销金马小区2幢15室房屋权属登记，协助其办理该房屋产权登记手续。该院于2014年10月23日作出（2014）镜民一初字第00407号民事判决认为，程刚与巨龙公司的买卖行为不符合交易习惯，程刚不具备善意第三人之要件，不能据此取得讼争房屋的所有权。伍明星基于购房协议请求确认巨龙公司与程刚签订的买卖合同无效，应当予以支持。巨龙公司作为出卖人负有协助伍明星办理产权过户的义务，但讼争房屋现已登记在程刚名下，撤销相关物权登记超出民事诉讼处理范畴，因而判决巨龙公司、程刚于2012年6月20日就金马小区2幢15室商业用房签订的商品房买卖合同无效。程刚不服向本院提起上诉，经过审理，本院于2015年6月4日作出（2015）芜中民二终字第00057号民事判决，驳回上诉，维持原判。二审法院认为：“程刚与巨龙公司签订购房协议时，伍明星已实际占有该房屋多年，且该房屋已出租给他人，程刚没有查看该房屋出售时的状况不符合交易习惯，且巨龙公司在程刚仅支付10万元房款时即将房屋产权过户至程刚名下也不符合常理。故一审法院认定程刚不符合善意第三人的认定要件，不能据此取得涉案房屋的所有权，并无不当。”2015年8月26日，伍明星通过EMS快递的方式向原芜湖市住房和城乡建设委员会提交撤销房屋登记申请，申请撤销金马小区2幢15室所有权人为程刚的房屋登记。该委以该房屋上已设定了抵押而未予受理，遂成讼。程刚在取得金马小区2幢15室房屋所有权后，于2012年11月28日作为抵押人与招行芜湖分行（授信人）、夏和平（授信申请人）签订一份《个人授信及担保协议》，双方约定，以金马小区2幢15室房屋为夏和平向招行芜湖分行申请的额度为200万元“周转易”贷款提供抵押担保。招行芜湖分行于2012年12月4日向夏和平发放了贷款200万元。同年11月30日，招行芜湖分行与程刚办理了抵押登记（房地产他证芜镜湖区字第2012126430号）。2013年12月，因夏和平逾期还款，招行芜湖分行提起民事诉讼主张对程刚提供的抵押物在拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。该院于2014年7月18日作出（2014）镜民二初字第00062号民事判决，其中判决第二项判令招行芜湖分行对程刚所有的芜湖市金马小区2幢15室房屋变卖后的价款在对夏和平的债权范围内享有优先受偿权。该判决生效后，招行芜湖分行已向该院申请强制执行。原审法院认为，根据《房屋登记办法》第四条关于“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。该办法所称房屋登记机构是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”的规定，现市国土局作为本市房屋登记主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作，具有作出撤销房屋登记的法定职权。原市房屋登记机关在办理案涉房屋所有权转移登记时按照《房屋登记办法》第三十三条关于“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料；前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料”的规定和第七条关于“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证”的相关规定，市国土局在接收了申请人房屋转移登记申请书、身份证件、房屋所有权证、房屋买卖合同等材料并核对原件后，通过询问方式确认该申请系申请人的真实意思，并告知申请人必须对其提供的登记材料的真实性、合法性、有效性负责，且申请不存在登记机关应注意而未注意到的虚假、违法或无效情形，已尽到了合理审慎职责，其房屋所有权转移登记行为程序合法。但（2014）镜民一初字第00407号民事判决和（2015）芜中民二终字第00057号终审判决认定的事实表明，程刚不属于案涉房屋所有权登记中的善意第三人，巨龙公司、程刚于2012年6月20日签订的房屋买卖合同为无效合同。虽然当时向程刚办理涉案房屋所有权登记的行政行为并无过错，但由于其所提交的房屋买卖合同已被法院确认无效，导致转移登记行为赖以成立的事实基础丧失，伍明星基于购房协议并作为案涉房屋的实际占有、使用人与撤销该房屋转移登记行为具有法律上的利害关系，有权申请撤销涉案房屋的所有权转移登记。关于招商银行芜湖分行认为案涉房屋已设立抵押权，伍明星的主张侵犯其作为善意抵押权人取得的合法权益的意见，与伍明星作为利害关系人请求撤销转移登记并不相悖，案涉房屋上存在的抵押权不成为撤销该转移登记的阻却事由。根据《房屋登记办法》第八十一条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证明、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”因此，市国土局应当履行撤销芜湖市金马小区2幢15室房屋所有权转移登记的法定职责。伍明星的主张具有事实和法律依据，应予支持。综上，案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条之规定，判决市国土局于判决生效起三十日内撤销2012年7月20日将位于芜湖市金马小区2幢15室房屋产权人变更为程刚的房屋转移登记行为。案件受理费50元，由市国土局负担。上诉人招商银行芜湖分行上诉称，一、本案诉讼标的属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款第（九）项有关诉讼标的已为生效裁判所羁束的，应驳回起诉的法定情形，伍明星的起诉依法应予驳回；二、（2014）镜民二初字第00062号民事判决已确认上诉人对案涉房屋具有抵押权，且属善意取得，可以对抗伍明星的房屋所有权登记；三、原审有关上诉人的抵押权与撤销案涉房屋转移登记行为并不相悖的认定，不符合法律规定，侵犯了上诉人作为抵押权人的合法权益。综上，请求二审撤销镜湖区人民法院（2016）皖0202行初8号行政判决,依法改判或者发回重审。被上诉人伍明星辩称，一、招商银行芜湖分行诉夏和平一案，未通知其参加诉讼，有关案涉房屋抵押权合法性未作审查；二、上诉人有关房屋抵押权是否善意取得系民事纠纷，非本案审理范围；三、上诉人与本案无利害关系，无上诉权。被上诉人市国土局辩称，同意上诉意见，案涉抵押权已经确认有效，此时撤销案涉房屋登记行为，与生效法律裁判相悖。原审第三人巨龙公司对上诉意见无异议。原审第三人程刚未作答辩。双方当事人在二审中均未提交新的证据。对原审所举证据，本院认证意见与原审一致，予以确认。经审理查明，案涉房屋登记管理职责原由芜湖市房地产管理局承担，后调整为芜湖市住房和城乡建设委员会的职责范围，芜湖市实行不动产统一登记后，相应职责再行调整，现由隶属于市国土局的芜湖市不动产登记中心承担。二审查明的其他事实同一审。本院认为，上诉人招行芜湖分行的上诉理由不成立。首先，本案诉争的系房屋所有权转移登记，而不是房屋抵押权登记，二者显非同一诉讼标的，上诉人以其取得的房屋抵押权为人民法院生效判决所确认为由，上诉主张本案诉讼标的已为生效裁判所羁束，于法无据。其次，上诉人非房屋所有权转移登记的行政相对人，也非以房屋为标的之债权人或合法占有人，对其权利义务产生实际影响的不是房屋所有权转移登记行为，而是房屋抵押权登记行为；而且上诉人已取得的房屋抵押权，业经生效的镜湖区人民法院（2014）镜民二初字第00062号民事判决所确认，并进入执行程序。可见，上诉人主张撤销案涉房屋转移登记侵犯其作为抵押权人的合法权益，缺乏事实依据，原审有关上诉人的抵押权与撤销房屋转移登记行为不相悖的认定正确。最后，依据上述生效判决，上诉人仅享有对案涉房屋依法变卖后的价款在其债务人夏和平的债权范围内的优先受偿权，而不是善意取得案涉房屋所有权；依据生效的镜湖区人民法院（2014）镜民一初字第00407号民事判决，原审第三人程刚也不属于案涉房屋转移登记中的善意第三人；此外，上诉人主张的善意取得的抵押权也不是撤销房屋转移登记的阻却事由。因此，本案中尚不具有《房屋登记办法》第八十一条有关不撤销房屋登记的例外情形。原审认定案涉房屋登记应予撤销，并无不当。综上，招商银行芜湖分行的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人招商银行股份有限公司芜湖分行负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 俊审 判 员  查 鹏代理审判员  郑舒虹二〇一七年五月二日书 记 员  胡小燕附：本案适用法律条款《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。