江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终2303号
上诉人（原审被告）：仇文海，男，1962年2月23日生，汉族，住如皋市。
委托诉讼代理人：殷晓蔚，北京汉卓（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：如皋市江安镇人民政府，住所地如皋市。
法定代表人：章彬。
委托诉讼代理人：冒萍萍，江苏敏政律师事务所律师。
上诉人仇文海因与被上诉人如皋市江安镇人民政府（以下简称江安镇政府）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省如皋市人民法院(2017)苏0682民初13152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
仇文海上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用由江安镇政府承担。事实和理由：1.案涉租赁合同的标的实为生建初中的一排校舍，2010年5月12日的租赁合同主体双方为仇文海和江安镇政府，此时，租赁标的为全民所有，由江安镇政府实际行使所有权各项权能。但2012年11月19日，如皋市人民政府《市政府办公室关于进一步加强中小学撤并学校资产管理的意见》明确规定，撤并学校拆除后土地按性质处理，国有土地处置收益用于教育，集体土地交所在村复垦，该文件早在2011年就下发，应当自2011年5月2日开始，租赁标的物应按照该意见处置，案涉校舍所占土地应当归还黄建村9组集体，且江安镇政府起诉时已经超过诉讼时效。2.一审法院适用法律错误，案涉两份协议是前后连续的，租赁标的物一致，只是合同主体发生变更，江安镇黄建村9组继受了江安镇政府的权利义务，一审判决结果造成其承担两倍租金义务，有失公正。3.一审法院未通知江安镇黄建村9组作为无独立请求权第三人参加诉讼，导致本案事实未能查清，程序错误。
江安镇政府辩称，1.生建初中在2001年就已经被撤并，2009年生建小学也被撤并，案涉房屋建在国有土地上，出租权一直由其享有。2.仇文海与村里签订的合同，三性均存在问题，与本案不具有关联性。3.仇文海在一审期间并未就诉讼时效进行抗辩，二审中其无权抗辩。4.江安镇黄集村与本案没有任何关联性，一审法院未通知其参加诉讼不违反程序。一审判决公正合理，请求二审维持原判。
江安镇政府向一审法院起诉请求：1.判令解除其与仇文海之间的租赁合同关系，仇文海腾空并向其返还所租赁的房屋。2.判令仇文海向其支付房屋租金26180元，并按10.95元/天的标准向其支付自2017年11月17日至实际腾空返还房屋之日止的房屋占用使用费。3.本案的诉讼费用由仇文海承担。
一审法院认定事实：2010年5月12日，江安镇政府与仇文海签订协议书，协议书约定：江安镇政府将闲置的原生建小学的部分校舍出租给仇文海，出租范围为：原生建小学内河北一排校舍。租赁期限为一年（2010年5月1日至2011年5月1日），租金为每年4000元，订立协议之日付清。承租期满后，仇文海若需继续租赁，双方再行协商。协议书签订后，江安镇政府即将江安镇原生建中学河北的一排校舍交付仇文海使用，仇文海亦向江安镇政府缴纳一年的租金4000元。审理中，对于租赁标的，江安镇政府陈述为：“标的原属于生建初中的一排校舍，位置在生建初中河北。”仇文海陈述为：“合同上写的是生建小学，实际上是生建初中。生建小学的没有使用。（当时谈的合同）指的就是那排校舍，具体名称没有注意。”
租赁期满后，仇文海一直使用上述房屋至今。审理中，江安镇政府陈述：“因仇文海一直使用，且也没有及时支付租金，仇文海在标的前后搭了建筑物，收到上级督查，要求拆除。江安镇政府在2017年10月17日、2017年10月26日向仇文海发出两份通知，要求仇文海返还江安镇政府房屋并恢复原状。2017年10月17日之前没有提过解除合同，他（仇文海）也没支付过房租”。仇文海陈述为：“2011年正月，江安镇政府决定将案涉土地和房屋交由当地村民拆除复耕，并没有履行到2011年5月1日。2011年6月25日仇文海与当地村民签订了一份土地租赁合同，有一条包括拆除的房屋。仇文海已向该村民组织交付了租金直至现在。双方之间不存在房租租赁合同。”
2017年10月17日、2017年10月26日，江安镇政府分两次向仇文海送达通知，要求将承租校舍交还江安镇政府等。仇文海至今未交还江安镇政府。
2017年12月6日，江安镇政府诉至一审法院，要求判如所请。
另查，1987年12月31日，原如皋县土地管理局下发皋地用补（1987）43号《关于黄市乡装卸运输站等二十六个单位补办用地手续的批复》，同意黄市乡生建初级中学使用周黄村一组耕地一亩陆分陆厘（1.66亩）。
1997年12月25日，如皋市国土规划管理局下发皋地征补【1997】127号《关于如皋市黄市乡生建初级中学补办征地的批复》，同意生建初级中学按规划红线位置补办征用黄市乡周黄村集体非耕地13.5亩。
2012年11月19日，如皋市人民政府下发皋政办发【2012】182号《市政府办公室关于进一步加强中小学撤并学校资产管理的意见》，明确所有公办中小学（幼儿园）的资产均属国有资产，资产处置权分别归市镇两级人民政府…农村中小学（公办幼儿园）的资产处置权属镇（区）人民政府…撤并学校校舍质量确实较差，经权威部门鉴定已不能继续使用的，由政府组织拆除，拆除后土地按性质处理，国有土地处置收益用于教育，集体土地交所在村复垦，如有收益全部用于教育。
2011年6月25日，仇文海作为乙方签订土地租赁合同一份，甲方为：江安镇黄建村9组。代表徐某等。协议约定，甲方同意将原学校河北地块（上有建筑物）承包给乙方经营。土地承包金：每亩1500元/年，本地块共2.0亩合计金额叁仟元。乙方每年6月30日前一次交清下一年承包款。本合同期限为10年。若地上建筑物被拆除，致乙方无法经营，本合同效力自然终止等。为证明案涉土地的性质，仇文海申请证人徐某、高某到庭佐证，证人徐某到庭反映：2010年的时候，我在原生建初中的地址里做保安，仇文海与政府签了合同，租了河北的生建初中的一排宿舍，那时候我在河南幼儿园做保安，2011年宣布拆迁，南边房屋都拆了，北边的一块房屋属于黄建村9组（原周黄1组），我们要复垦土地，因为仇文海有房子在里面，他不允许拆除，所以仇与我们订立了合同。我们订立的合同是租的以前仇与政府订立的地方。每年3100元钱，一直都有交给我们。这块土地当时只有政府公社里的人协商处理的，当时有过文件，学校搬迁了，现在没有了。没有登记。
证人高某反映：仇用的地皮原来是原周黄村1组的地皮，大概是2011年开始用的这块地，2011年之前是仇文海与教委办签的合同，用了一年，具体的位置是原生建小学南边，中学的宿舍河北一排宿舍，房子一开始是中学的宿舍，后来借给了幼儿园用。在国家有法律规定后，学校撤并后，需要土地复垦，在拆迁学校的时候，原来使用的地皮是黄建村9组的地皮，应该属于我们。村里和我们协商好，把仇文海给我们自己拆除。租给仇文海的土地有无登记我不清楚。仇文海用的土地用的是什么性质的土地我不清楚。每年都给（租金），生产队把租金分给各家各户。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原出租合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
本案中，江安镇政府与仇文海于2010年5月12日订立的协议书双方真实意思表示，且该合同未违反法律的强制性规定，江安镇政府已将房屋交付仇文海使用，故应当认定该合同成立并生效，双方均应当按照合同的约定享受权利、履行义务。协议书中对于租赁标的虽约定“原生建小学内河北一排校舍”，但双方实际履行的租赁标的为“原生建初中河北一排校舍”，且仇文海庭审时陈述“（当时谈的合同）指的就是那排校舍，具体名称没有注意”，故应当认定本案所涉的租赁标的为：原生建初中河北的一排校舍。
仇文海签订协议后即使用“原生建初中河北的一排校舍”协议书期满后，仇文海继续使用该租赁标的，江安镇政府对此亦未提出异议，应当认定协议书继续有效，此后双方的租赁合同为不定期租赁合同。江安镇政府作为出租人，可随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。本案中，江安镇政府分别于2017年10月17日、2017年10月26日向仇文海发送通知要求其返还房屋等，并于2017年12月6日诉至一审法院，要求解除双方之间的租赁合同关系，符合法律规定，一审法院予以支持。江安镇政府要求仇文海返还租赁房屋，符合法律规定，一审法院予以支持。
对于仇文海辩称的“2011年正月，江安镇政府决定将案涉土地和房屋交由当地村民拆除复耕，并没有履行到2011年5月1日。2011年6月25日仇文海与当地村民签订了一份土地租赁合同，有一条包括拆除的房屋。仇文海已向该村民组织交付了租金直至现在。双方之间不存在房租租赁合同”。一审法院审查认为，仇文海对于其陈述的“2011年正月，江安镇政府决定将案涉土地和房屋交由当地村民拆除复耕”未提交证据予以佐证，江安镇政府对此又不予认可。仇文海提交的其与“江安镇黄建村9组”签订的租赁合同，虽然事实存在，但在双方签订协议书约定的租赁期间，仇文海无证据表明双方对于解除“协议书”达成一致。且仇文海与“江安镇黄建村9组”签订租赁合同签订的前提为“2011年正月，江安镇政府决定将案涉土地和房屋交由当地村民拆除复耕”，该陈述实质指案涉土地的性质变更为“江安镇黄建村9组”集体所有，对此仇文海未提交证据予以佐证，且其申请的证人徐某反映案涉土地未登记、高某陈述“仇文海用的土地用的是什么性质的土地我不清楚”，且根据《合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故仇文海与“江安镇黄建村9组”签订租赁合同并不当然的认定双方签订的“协议书”失效、解除或终止履行。故对仇文海此辩，一审法院不予采信。
关于江安镇政府要求仇文海支付租金的诉讼请求，一审法院认为，双方之间的租赁合同关系已转为不定期租赁合同关系，仇文海应当向江安镇政府支付相应租金。双方对于不定期租赁合同期间的租金标准未作协商，江安镇政府主张参照协议书确定的租金标准4000元/年计算，符合法律规定，一审法院予以支持。但江安镇政府在协议书期满后，直至向一审法院起诉之日，一直未向仇文海主张支付租金，应当认定江安镇政府怠于行使权利，结合仇文海向“江安镇黄建村9组”缴纳过租金的事实，一审法院酌情认定仇文海尚需给付江安镇政府至起诉前一年的租金为4000元。江安镇政府要求仇文海支付至实际返还房屋之日止的占有使用费，不违反法律规定，一审法院予以支持。但起算时间应当以起诉之日起计算。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决：一、解除江安镇政府与仇文海于2010年5月12日签订的《协议书》。二、仇文海于判决生效后十五日内将位于如皋市江安镇“原生建初中河北的一排校舍”腾空并返还给江安镇政府。三、仇文海于判决生效后十五日内给付江安镇政府租金4000元及占有使用费（自2017年12月6日起至仇文海实际返还房屋之日止，按4000元/年的标准计算）。四、驳回江安镇政府的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费530元，减半收取265元，由仇文海承担。
二审中，仇文海向本院提供如下证据：1.江安镇黄建村9组各户代表出具的情况说明。2.黄普华出具的情况反映。拟证明案涉土地为村集体土地。江安镇政府对证据的三性不予认可。本院经审查认为，因该两份证据仅为书面证言，证人并未到庭，且不能达到其证明目的明，本院对该两份证据的效力，不予认可。
本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，根据江安镇政府与仇文海于2010年5月12日签订的协议书，江安镇政府将生建小学的校舍出租给仇文海，但经查明，仇文海实际使用的是生建初中的校舍。根据解释先于撤销的原则，因江安镇政府和仇文海均认可双方协议所涉的租赁物为生建初中的校舍，而不是生建小学的校舍，可认定双方租赁的协议的标的物为生建初中部分校舍。根据如皋市国土规划管理局1997年12月25日作出的《关于如皋市黄市乡生建初级中学补办征地的批复》，对于生建初中扩建操场占用的土地补办征用手续。即无论生建初中占用的土地属于国有土地还是集体土地，均为生建初中合法占用。根据如皋市人民政府文件《市政府办公室关于进一步加强中小学撤并学校资产管理的意见》明确，公办中小学的资产均属于国有资产，资产处置权分别归市镇两级人民政府，农村中小学资产处置权属镇（区）人民政府。其他任何组织（包括村级集体组织）和个人不得以任何理由强行占用或据为己有。即生建初中的校舍属于国有资产，江安镇政府具有处置权，故江安镇政府有权将案涉校舍出租给仇文海使用。同时，根据《市政府办公室关于进一步加强中小学撤并学校资产管理的意见》第三条，对于撤并的学校质量较差的，经权威部门鉴定不能继续使用的，由政府组织拆除，拆除后，如属于集体土地交所在村复垦。但案涉校舍并未进行拆除，即便其占用的土地属于村集体，因生建初中扩建时办理了相应的征用手续，对于校舍，村集体并不享有处置权，亦无权对外进行出租。故本案土地的性质如何不影响实体结果的处理，江安镇政府与仇文海签订租赁协议并交付房屋给其使用后，校舍一直未拆除，没有任何证据证明江安镇政府将校舍交给村集体或部分村民用于出租，仇文海和其他村民签订租赁协议，不得损害江安镇政府的权益，故本案无需追加村集体或其他村民为第三人。仇文海一直占用案涉校舍，虽然未与江安镇政府签订新的租赁协议，对于租赁到期后继续使用租赁物的，属于不定期租赁，江安镇政府可随时解除合同并要求仇文海支付租金。一审法院考虑到江安镇政府长期怠于行使权利，酌定仇文海支付起诉前一年的租金，已经充分考虑仇文海向村民交付房租的事实，仇文海二审中以诉讼时效抗辩，并无依据。
综上所述，仇文海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费530元，由上诉人仇文海负担。
本判决为终审判决。
审判长 顾晓威
审判员 刘彩霞
审判员 谷昔伟
二〇一八年九月六日
书记员 盛姝玲