张家口市崇礼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0733民初681号
原告：郝桂钦，男，1966年7月16日出生，汉族，个体，住张家口市崇礼区。
原告：马瑞龙，男，1971年11月19日出生，满族，个体，住张家口市桥东区。
二原告共同委托诉讼代理人：杨玥、吴志勇，天津益清律师事务所律师。
被告：张家口市经纬华厦房地产开发有限公司，住所地张家口市崇礼区西湾子镇裕兴路。
法定代表人：郭守录，该公司经理。
委托诉讼代理人：丁冬生，该公司员工。
被告：郭守录，男，1958年7月11日出生，汉族，公司经理，住所地张家口市崇礼区。
原告郝桂钦、马瑞龙与被告郭守录、张家口市经纬华厦房地产开发有限公司（以下简称经纬华厦公司）物权纠纷一案，本院于2016年8月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郝桂钦、马瑞龙及其委托诉讼代理人杨玥、吴志勇，被告郭守录，被告经纬华厦公司委托诉讼代理人丁冬生到庭参加了诉讼。经本院审查，依据原被告双方争议的事实和请求,认为案由应予变更，本案案由应确定为合资、合作开发房地产合同纠纷。本案现已审理终结。
原告提出诉讼请求：1、请求依法判令解除《解除土地挂靠管理协议》。2、请求依法判令二被告连带向原告返还土地出让款1541300.4元。3、请求依法判令二被告连带按“崇礼亚豪小区”1号楼和5号楼北半侧项目工程成本价与回购价值之间差额的60%即35238447.2元赔偿二原告损失。4、本案诉讼费、评估费、保全费由二被告承担。事实与理由：原告郝桂钦、马瑞龙与被告郭守录于2011年3月23日签订《合资购买土地协议书》。协议约定，三人共同投资2378320元购买崇礼县二道沟路沁园居地皮一块土地12亩，用于开发承建底商、住宅、办公楼。同时约定原告马瑞龙占股份20%，原告郝桂钦、被告郭守录各占股份40%，三方按入股比例进行投资分配，按入股比例承担风险。为便于开发，三人共同于2012年10月23日以经纬华厦公司名义办理商务金融用地的手续，经办人为原告郝桂钦。2012年11月13日崇礼县人民政府做出崇地出让（2012）28号《建设用地批复》，同意将坐落在崇礼县西湾子镇二道沟旧张沽公路西侧国有建设用地使用权面积1.4670公顷（14670平方米）以挂牌出让的供地方式提供给马俊东、张海龙、经纬华厦公司。2013年1月7日崇礼县国土资源局颁发《国有土地使用证》，确定经纬华厦公司使用权面积为8000平方米（12亩）。2015年8月18日，原告郝桂钦、马瑞龙与被告郭守录三人共同与经纬华厦公司签订《解除土地靠挂管理协议》，解除了与经纬华厦公司的挂靠关系。与温馨房地产公司签订了合作开发协议，拟对共同购买的12亩土地进行开发。2016年8月初，原告郝桂钦发现三人购买的土地上有工程队在施工，经了解才知道是被告经纬华厦公司在开发二原告与郭守录的土地。原告认为原告郝桂钦、马瑞龙及被告郭守录三人购买了12亩土地，但在与被告经纬华厦公司解除挂靠管理协议后，被告郭守录背叛二原告成为经纬华厦的法定代表人，并指导和管理经纬华厦公司，在涉案土地上开发建设崇礼亚豪小区项目，给二原告造成巨大的经济损失。
被告经纬华厦公司辩称，1、郝桂钦、马瑞龙、郭守录与经纬华厦公司解除土地挂靠管理关系区政府不予批准，且该土地处于闲置状态，为了配合区政府筹办冬奥安置回迁群众住房，经纬华厦公司开发本案争议的该片土地。2、全额返还原告支付的土地出让款1426992元。3、按照亚豪小区1号楼及5号楼北半侧项目工程成本价与回购价值之间的差额的60%赔偿二原告损失没有法律依据。（1）依据用地红线考证，超占张海龙、马俊东容积率，构成侵权。（2）违背利益与风险一致原则，任何投资都存在风险，经营管理也存在亏损二原告不进行投资不应该分配利益，且按照土地比例的60%分配利润，同样没有法律依据。（3）亚豪小区1号楼、2号楼、5号楼及1号楼地下车库项目建设按照区政府统一规划、统一建设、统一安置的规定实施，财务实行统一投资、统一核算。本案亚豪小区建设统一规划用地除原被告争议的12亩外还包括申明礼5亩、刘彦林5亩。且现在该工程没有进行最后决算，关于收入与支出费用方面还有很多不确定性因素存在。
被告郭守录答辩意见同被告经纬华厦公司答辩意见。
经审理查明，2011年3月23日，郝桂钦、马瑞龙、郭守录签订合资购买土地协议书，初期买地款为2378320元，郝桂钦、郭守录各占股份40%，马瑞龙占股份20%。2012年10月23日，郝桂钦、马瑞龙、郭守录与经纬华厦公司签订协议书，就欣冉晟商贸小区1-3号楼挂靠经纬华厦公司资质。2012年10月23日，马俊东、张海龙、经纬华厦公司签订联合竞买协议书，三方联合竞买位于西湾子镇二道沟村旧张沽公路西侧（面积14670平方米）编号为【2012】13-4号的土地，购买成功后马俊东、张海龙各占地3335平方米，经纬华厦公司占地8000平方米。出资比例为马俊东、张海龙各22.73%，经纬华厦公司54.54%。2012年10月29日，马俊东、张海龙、经纬华厦公司公开竞得编号为【2012】13-4号地块的国有建设用地使用权。该出让面积为14670平方米，总成交价为471万元。2012年11月8日，崇礼县国土资源局与经纬华厦公司、马俊东、张海龙签订国有建设用地使用权出让合同。2012年11月13日，崇礼县人民政府关于马俊东、张海龙、经纬华厦公司商务金融用地作出批复。2013年1月7日，崇礼县国土资源局为经纬华厦公司、马俊东、张海龙颁发国有土地使用证，编号为崇国用（2013）字第130001号，其中经纬华厦公司占地0.8公顷，张海龙、马俊东各占0.3335公顷。2015年8月18日经纬华厦公司与郝桂钦、马瑞龙、郭守录签订解除土地挂靠管理协议。后经纬华厦公司开发崇国用（2013）字第130001号土地建设亚豪小区。2016年6月22日经纬华厦公司法定代表人变更为郭守录。2017年6月13日，张家口崇礼区城镇建设发展有限公司与经纬华厦公司签订团购房框架协议书。将亚豪小区1号楼、2号楼1—10层出售给张家口崇礼区城镇建设发展有限公司，团购单价按照地上住宅7000元/平方米，地下室及地下车库1500元/平方米（该价格为暂定价格，待新的价格评估完成后，按最新价格执行），团购房总价款为41949409元，其中20%为定金（协议签订10日内给付）。2017年9月21日经纬华厦公司与张家口联谊建筑工程签订亚豪小区1号楼、2号楼、5号楼和1号楼地下车库项目建设工程施工合同。开工时间为2016年6月16日，竣工时间为2017年10月31日，合同总价款57183628.98元。2018年4月11日，张家口佳兴建筑造价咨询事务所有限责任公司作出张佳兴鉴字2018第004号工程造价鉴定意见书，对张家口市崇礼区亚豪小区1号楼、5号楼北半侧、1号楼地下室及5号楼地下车库北半侧的（12亩范围内）工程造价进行了鉴定，鉴定价格为33812062.84元（其中地下车库公共部分1128049.78元不在造价范围之内）。支出鉴定费90000+70000+90000=250000元。2018年4月17日，张家口垣鹿房地产估价有限责任公司对张家口市崇礼区亚豪小区5号楼北半侧楼的商住两用楼包括其所占用的国有土地使用权价值做出张家口垣鹿估鉴字（2018）第0021号房地产估价意见书，评估其市场价值30950556元。支出评估费90000元。
再查，经纬华厦公司庭审中提出工程部分支出不在工程造价（鉴定意见）中体现，但原告认可的金额有8498260.65元+1052881.06元+3848342.4元=13399484.1元。
再查,亚豪小区开发整体已经支付税金8559600元。被告主张测算欠缴国家税金26479942.58元，但未能提供相应证据证实，而原告方仅认可欠缴税金624037.78元。
以上事实有原被告举证、质证、本庭认证的2011年3月23日合资购买土地协议书，2012年10月23日协议书，2012年10月23日联合竞买协议书，2012年10月29日成交确认书，2012年11月8日国有建设用地使用权出让合同，2012年11月13日崇礼县人民政府建设用地批复，2013年1月7日中国人民共和国国有土地使用证，2015年8月18日解除土地靠挂管理协议，有限责任公司变更登记审核表、营业执照，2017年6月13日团购房框架协议书，建设工程施工合同，工程造价鉴定意见书，房地产估价意见书、温馨房地产联合开发协议及庭审笔录在卷予以证明。
本院认为，民事主体在从事民事活动中无论行使民事权利，还是履行民事义务时，都应遵守诚实信用原则，严格全面履行合同确定的内容，不按照合同内容履行相应义务，应承担相应违约赔偿责任。本案原告郝桂钦、马瑞龙及被告郭守录于2011年3月23日签订了《合资购买土地协议书》，合同目的是购买本案诉争土地用以开发，获取土地开发收益，这是本案原告郝桂钦、马瑞龙及被告郭守录原始真实的合同意思与合同目的。为此，2012年10月23日，郭守录、郝桂钦、马瑞龙作为共同乙方与甲方经纬华厦公司签订协议，约定乙方利用甲方名义购买上述土地并开发利用，甲方经纬华厦公司对该土地及项目开发不享有任何权利，乙方为此支付给甲方部分对价费用。接着，郝桂钦、马瑞龙、郭守录通过经纬华厦公司这一公司平台相继实施了购买土地系列行为，并于2013年1月7日，以经纬华厦公司的名义与马俊东、张海龙共同取得编号为崇国用（2013）字第130001号建设用地。此后，2015年8月18日郝桂钦、马瑞龙、郭守录与经纬华厦公司签订《解除土地挂靠管理协议》，并与张家口温馨房地产公司签订联合开发协议。原告的上述系列民事行为，正是为实现其《合资购买土地协议书》确定的土地开发获益目的而采取的相关方式。而随着崇礼冬奥筹建拆迁工作的展开，建设回迁安置房市场机会突显，土地开发收益趋势明确，被告经纬华厦公司与张家口市崇礼区城镇建设发展有限公司达成团购房框架协议，被告开发的房屋由张家口市崇礼区城镇建设发展有限公司统一购买用于安置回迁户，土地开发预期收益确实。在此，被告经纬华厦公司本应按照《解除土地挂靠管理协议》协助郝桂钦、马瑞龙、郭守录办理相应的土地归还手续，而其未能遵守诚实信用原则，拒不履行《解除土地挂靠管理协议》确定的内容，未经原告方同意，擅自开发应属于原告的土地，致使原告方丧失了土地开发的权利和市场获利的机会，给原告方造成了切实的直接损害和明确的预期收益的损失，依法应予承担赔偿责任。本案涉及土地系与案外人张海龙、马俊东联合购买的整体一宗土地，依据联合竞买协议及崇国用（2013）字第130001号土地证书确定的内容，被告经纬华厦公司拥有该宗土地54.54%所有权,现该宗土地三方一并开发，故其投资收益原告主张应按所占土地比例分配，即被告经纬华厦公司需要承担54.54%的开发成本，取得相应比例的收益的诉请本院予以采信。本院依据查明的事实依法对下列事实予以确认并支持，计算项目收益情况如下：（1）属于被告经纬华厦公司的项目总收入为110106686元。属于被告经纬华厦公司所有的亚豪小区1号楼地上、地下室、5号楼地下车库（12亩范围内）、5号楼北半侧的总交易价格为110106686元=10551.59㎡×7000元+2005㎡×1500元+1525㎡×1500元+30950556元。（2）属于被告经纬华厦公司的项目工程总造价为34427301.2元。建筑工程属于被告经纬华厦公司部分经鉴定工程造价（包括管理费）为33812062.84元。另有不在鉴定工程中的地下车库的公共部分造价被告经纬华厦公司应分担1128049.78元×54.54%=615238.35元，两项合计34427301.2元。（3）其它工程相关支出13399484.1元。对于经纬华厦公司庭审中提出工程部分支出不在工程造价（鉴定意见）中体现的意见，原告方认可的数额为13399484.1元=8498260.65元+1052881.06元+3848342.4元。本院结合庭审质证查明的事实及意见，采纳原告意见审查确认金额为13399484.1元。（4）被告应负担的税金5292443.62元。亚豪小区整体项目已交国家税金8559600元，被告主张另欠部分国家税金未交，但其未能提供相应证据佐证，且原告仅认可624037.78元属于欠缴税金，本院对被告的主张不予采信。故被告应负担税金为（8559600×54.54%+624037.78）=5292443.62元。（5）被告经纬华厦公司开发项目建设资金成本为3311185元。考虑被告在开发建设过程中确实产生的资金成本，依照公平原则，酌情确定投入工程项目资金成本以利息计算，利息以建造成本47826785.3元（34427301.2元+13399484.1元）为本金，计算从2016年6月16日至2017年11月30日的同期银行贷款利息为3311185元（以开竣工时间为计算周期，2017年一至五年期贷款基准利率为4.75%）。综上，被告经纬华厦公司争议土地开发项目(12亩土地)的收益为53676272.08元=110106686元-34427301.2元-13399484.1元-5292443.62元-3311185元。故根据占地比例原告应获得相应利益为32205763.25元=53676272.08×60%。对原告主张的归还投入的土地出让款为4710000元×54.54%×60%=1541300.4元，因该款项是原告获得其它权利的基础，已包含在整体建设成本中，本院不予支持。项目的鉴定费、评估费共计340000，依据查明的事实及财产分割目的二原告应承担204000元（340000元×60%），被告经纬华厦公司承担136000元。被告郭守录即是二原告的原合作人，又是代表经纬华厦公司行使职能权力的法定代表人，但其违反初始合同意思，利用其对经纬华厦公司的管理权，使解除土地挂告管理协议无法实现，控制管理经纬华厦公司开发上述土地获益，应当承担连带赔偿责任。对于原、被告的其它主张，因未有相应事实证据证实及法律规定支持，本院不予采信。故被告经纬华厦公司应给付原告各项损失32341763元（32205763.25元+136000元）。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告张家口市经纬华厦房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内一次性给付原告郝桂钦、马瑞龙赔偿款共计32341763元，被告郭守录对上述赔偿承担连带责任。
二、驳回原告其它诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费元217992元，由原告承担19908元，被告承担198084元。诉讼保全费5000元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审 判 长 闫洁茹
人民陪审员 王全亮
人民陪审员 张贵君
二〇一八年一月三十日
书 记 员 郭 宁
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。