上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终4985号
上诉人(原审被告)：林铭，男，1982年7月15日出生，汉族，户籍地福建省福州市。
委托诉讼代理人：蔡修浒，上海地球人律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：上海建涛石材制品有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：王洪建，总经理。
委托诉讼代理人：乔雨，上海市ＸＸ律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈青，上海市ＸＸ律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：袁辉，男，1973年1月9日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。
原审第三人：青浦区华新镇白马塘村民委员会，住所地上海市青浦区。
委托诉讼代理人：浦剑飞。
上诉人林铭、上海建涛石材制品有限公司(以下简称“建涛公司”)因与被上诉人袁辉、原审第三人青浦区华新镇白马塘村民委员会(以下简称“白马塘村委会”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初7232号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
上诉人林铭上诉请求：撤销一审判决第二项，改判己方不承担袁辉综合搬迁费人民币(以下币种均为人民币)70,000元。
事实和理由：一、己方与建涛公司之间签订的租赁合同无效，己方无需承担违约责任。一审判决要求己方与建涛公司共同承担综合搬迁费没有法律依据，亦浪费了司法资源。一审法院完全可以直接判令建涛公司向袁辉支付拆迁补偿费。二、己方对涉案厂房进行了必要的装修和投入，有权获得相应的搬迁补偿款。
上诉人建涛公司上诉请求：撤销一审判决第二项，发回重审或改判驳回袁辉一审诉请。
事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、一审不顾白马塘村委会出具的《情况说明》，臆断综合补偿费的构成明细。1、白马塘村委会与己方法定代表人王洪建签订的《土地减量化搬迁协议书》系格式版本，并未具体约定构成明细，而详细的构成明细在白马塘村委会的《情况说明》中予以了明确，其中并不包括综合搬迁费；2、己方与袁辉并非合同相对人，无补偿事实依据。二、一审所作判决缺乏法律依据。一审判决己方与林铭共同偿付袁辉综合搬迁费，但未明确比例。此外，一审既未提供己方向袁辉承担责任的法律依据，也未明确己方与林铭共同承担责任的法律依据。
被上诉人袁辉辩称，尊重一审判决，请求予以维持。
原审第三人白马塘村委会述称，同意一审判决，请求予以维持。
袁辉向一审法院起诉，要求判令：1、林铭退回袁辉所交租金10万元(从2016年12月15日至2017年3月15日该期间所支付的租金10万元)；2、林铭承担违约金10万元；3、林铭退还租赁保证金33,300元；4、林铭、建涛公司支付袁辉综合搬迁费76.65万元。
一审法院认定事实如下：2015年6月17日，袁辉(乙方)与林铭(甲方)签订《租赁合同》，合同约定甲方将位于上海市青浦区嘉松中路XXX弄XXX号厂房，建筑面积约(含公摊面积)1,400平方米厂房，出租给乙方作为机械加工使用，租期从2015年7月10日至2020年7月9日止，租金包含物业费每月33,333元，支付方式付六押一，租金应以六个月支付一次，每六个月支付20万元，每次支付租金须提前20天。租赁合同签订时，乙方向甲方支付33,300元作为租赁保证金，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方，乙方如违约提前解约，押金不予退还。乙方每月还须支付生产、生活用水费每吨5元、电费每度1.30元。租金每两年递增一次，每次递增6%。租赁期内如遇国家和市政动迁或旧城区改造等不可抗拒的因素，造成双方的损失的，甲乙双方互不承担责任和任何赔偿，乙方无条件在动迁通知下达后三个月内搬出厂，合同即终止；根据国家动迁政策，该甲方所得归甲方，该乙方所得归乙方。任何一方违约，将以三个月租金作为违约金赔偿给另一方，此外双方将不做其他任何赔偿。甲乙双方在合同有效期内，不得提前终止合同，否则视为违约处理，特殊情况下须提前终止合同时，必须提前三个月通知对方共同协商解决。合同另对其他事项做了约定。
合同签订后，林铭向袁辉交付了涉案厂房，袁辉支付租赁保证金33,300元，租金支付至2017年3月15日，之后未支付租金。
2016年10月，白马塘村委会发出《限期搬迁告知书》“嘉松中路XXX弄XXX号：根据市、区两级政府198区域减量化工作的推进要求，综合全市违法建筑拆除和环境综合整治工作，你单位已列入华新镇2017年度198区域减量化工作任务中，故特此告知，请于2017年3月30日前做好搬迁工作，我单位于2017年4月开始对你单位就进行土地减量化工作，届时对你单位厂房拆除并实施土地复垦，如果在此日期前未完成搬迁工作，我单位将实行断电断水等强制措施，由此给你单位造成的一切损失由你单位自行承担。”2016年12月、2017年2月，白马塘村委会发出同样内容的《限期搬迁告知书》。
2016年9月10日，建涛公司(乙方)与白马塘村委会(甲方)签订《土地减量化搬迁协议书》，约定乙方租赁的地块为青浦区“198”区域建设用地减量化范围，经双方确认：土地面积7.5亩，建筑面积4,832.89平方米，甲乙双方签订本协议的同时原2013年5月21日双方所签订的租赁土地协议自然终止。乙方自签订本协议之日起至2017年4月30日之前搬离、清场、交地结束。乙方2016年12月31日前停止经营且该地块内所有设施、设备、原材料、产品等全部搬空。乙方2017年3月31日之前拆除该地块内所有地面建筑物及构筑物。乙方2017年4月30日之前清场交付土地。甲方给予乙方土地减量化资金总费511万元。甲乙双方签订协议后，甲方向镇减量化领导小组递交申请，并经镇减量化领导小组确认无误后，由镇财政所支付给乙方综合搬迁费51.1万元。乙方按照协议约定，在规定期限内开始对场地内所有设施、设备、原材料、产品等实施搬离时，甲方提出申请并经过镇减量化领导小组确认无误后，由镇财政所支付乙方综合搬迁费102.2万元；乙方在规定时间内，拆除所有地面建筑物及构筑物后(如乙方无拆除能力的，可出具委托书委托甲方代为拆除)，甲方提出申请并经过镇减量化领导小组确认无误后，由镇财政所支付乙方综合搬迁费102.2万元；乙方在规定时间内全部清场并办理交地手续后，甲方提出申请并经过镇减量化领导小组确认无误后，由镇财政所付清全额余款。由于乙方转租、转卖或与第三方合作等造成土地减量化工程中发生纠纷或者产生新的费用，均由乙方负责协调并承担所有费用。双方另约定了其他权利义务。2017年4月27日房屋被拆除。
2017年8月21日，白马塘村委会出具《情况说明》：兹由上海建涛石材制品有限公司法人王洪建(以下企业名称简称“王洪建”)是我村的一家减量化企业，根据市、区两级政府对“五违四必”工作的推进要求，结合全市违法建筑拆除和环境综合整治工作，我村与王洪建签署综合补偿款为511万元，其中厂房评估价格为4,602,200元，按补偿规定：房屋补偿价格为评估价格的6折，即2,761,300元，设施补偿为房屋补偿价格的4折，即1,104,500元，土地375,000元，外加附属设施：污水纳管125,000元，配电房278,500元，电动移门3万元，围墙36,000元，地坪40万元。王洪建在2016年9月10日签署了土地减量化搬迁协议，按照协议规定王洪建企业必须在2016年12月31日停止经营并全部搬空；在2017年3月31日之前我单位需拆除地面建筑物及构建物；在2017年4月30日之前必须清场交付土地。因为王洪建未按规定时间搬迁，导致我单位未能按规定时间及时拆除厂房，故我单位在2017年4月20日实施停电停水等强制措施，王洪建实际搬迁时间为2017年5月3日。
一审另查明，2015年1月14日，林铭(以林岳彤名义，乙方)与建涛公司(甲方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方出租给乙方的厂房坐落于华新镇嘉松中路XXX弄XXX号，租赁建筑面积约4,000平方米，厂房类型为钢混结构。租赁期6年，自2015年3月15日至2021年3月14日，年租金100万元，前三年租金不变，第四年起每三年递增6%，乙方向甲方支付5万元用为定金保证金，乙方应提前5日向甲方支付租金，付六押一，甲方交付厂房钥匙前乙方必须做到房租7个月付清(付六押一)。乙方在租赁期间，不得将此厂房转让或转租给第三方，若乙方将部分厂房转租给合作企业，由此产生的一切问题，乙方承担全部责任，甲方概不负责。合同另行约定了双方的权利义务。
一审再查明，涉案厂房无相应的产证及建设规划、施工许可证。
一审中，袁辉认为其于2017年4月22日开始搬离，一直搬迁至2017年4月30日全部搬完。之后双方也未交接。林铭认可袁辉于2017年4月26日搬离，即使认定袁辉于2017年4月26日搬离，扣除林铭认可给袁辉10天搬迁时间，林铭计算租金至2017年4月16日，袁辉尚欠付林铭租金34,366元，鉴于目前袁辉尚欠林铭租金，林铭不同意退还保证金。袁辉认为如果存在袁辉拖欠租金林铭，袁辉也不同意抵扣保证金。袁辉为证明林铭违约造成袁辉不能正常经营的事实，还提供了视频资料、照片等证据。林铭对上述证据真实性无异议。但不认可林铭违约行为，林铭未实施上述破坏行为。建涛公司对上述证据真实性也无异议，但认为袁辉与建涛公司没有合同关系，也不能证明建涛公司存在违约行为。
一审法院认为，林铭出租给袁辉的房屋并无产权证，也无建房和用地的批准手续，因此双方签订的厂房租赁合同无效。袁辉主张林铭退回袁辉所交租金10万元，系从2016年12月15日至2017年3月15日该期间所支付的租金。但袁辉厂房搬迁至2017年4月30日才全部搬完，之后也未与林铭进行交接。袁辉虽支付了相应的租金，但袁辉也实际占有使用了涉案厂房，即使合同无效，双方实际也已各自履行，袁辉再行主张退还租金，法院不予支持。鉴于合同无效，袁辉要求林铭支付违约金无相应的依据，法院不予支持。合同无效后，袁辉主张返还林铭收取袁辉的保证金，有相应的事实依据，林铭理应予以返还，对袁辉该项诉请法院予以支持。林铭不同意退还保证金，是基于袁辉尚欠林铭房屋占有使用费，要求相互抵扣，而袁辉认为如果存在袁辉拖欠租金林铭，袁辉也不同意抵扣保证金。法院保留林铭诉权，对其认为袁辉尚欠的房屋占有使用费等费用在本案中不予处理，林铭另行解决。袁辉主张林铭、建涛公司支付袁辉综合搬迁费76.65万元。法院认为，根据减量化企业搬迁协议书及情况说明等证据材料，建涛公司也明确了可以取得511万元补偿款。建涛公司与白马塘村委会搬迁协议中的综合补偿款中，白马塘村委会明确了相应补偿款的构成，估价报告中已将补偿项目进行了详细评估，且在涉案厂房的减量化清拆补偿中。林铭与袁辉所签订的厂房租赁合同虽属无效，但袁辉确实在承租房内经营生产，因搬迁对其确有损失，袁辉主张搬迁费亦无不当，综合本案搬迁补偿金额、袁辉承租实际面积及当事人之间过错责任大小等因素，法院酌情确定综合搬迁费70,000元。袁辉主张林铭、建涛公司一并担责，有相应的事实依据，法院予以支持。白马塘村委会经法院合法传唤未到庭，视为放弃了自己的诉讼权利。
一审法院判决：一、林铭应于判决生效之日起十日内返还袁辉租赁保证金33,300元；二、林铭、上海建涛石材制品有限公司应于判决生效之日起十日内偿付袁辉综合搬迁费70,000元；三、驳回袁辉的其他诉讼请求。
二审中，当事人均无新证据提交。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据查明的事实，建涛公司、林铭和袁辉之间存在依次签订租赁合同的顺位关系，且建涛公司确已获得减量化综合补偿款511万元，故袁辉作为在涉案厂房内生产经营的一方，其因减量化造成的搬迁损失理应得到补偿。至于具体补偿金额，一审法院综合考虑本案搬迁补偿金额、袁辉承租面积及各方过错等因素酌情确定的综合搬迁费尚属合理，可予维持。林铭虽上诉主张不应由其负担该笔费用，但其与袁辉之间确实存在租赁关系，且林铭在上诉中亦表示会就前述511万元款项主张其应得份额，故林铭的上诉请求缺乏依据，本院不予采纳。同时，鉴于前述租赁合同顺位关系的存在以及建涛公司已实际拿到补偿款项的事实，为了避免诉累，一审法院认定由林铭和建涛公司共同偿付该笔费用并无不妥，本院予以确认。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3,100元，由上诉人林铭负担1,550元，由上诉人上海建涛石材制品有限公司负担1,550元。
本判决为终审判决。
法官助理张末然
审判长 彭 辰
审判员 姚 跃
审判员 余 艺
二〇一八年六月二十日
书记员 张末然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……