绍兴市上虞区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍虞民初字第1285号
原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所。
法定代表人马炯。
委托代理人（特别授权）王键，浙江五洋联合律师事务所律师。
被告林超蓉。
原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所（以下简称上虞水利管理所）诉被告林超蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月18日立案受理，依法由审判员屈继伟适用简易程序公开开庭审理。原告上虞水利管理所委托代理人王键、被告林超蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年4月1日，原、被告签订一份房屋租赁合同，原告将所有的位于上虞区江东路人民大桥北侧建设局对面的房屋租赁给被告，租赁期限为2010年10月18日起至2015年10月17日止。租金数额及支付方式为租金第一年按成交价12.1万元，以后逐年比上年递增10%计收，一年一付，第一年租金自协议签订后半个月内付清，后几年租金必须在当年的10月18日至10月31日内一次性付清，逾期支付的，每逾期一日，则需按日租金的30%支付违约金。租赁期内的水、�、煤气、通讯、设备等费用由被告支付，每月结算一次，结算后五日内支付给原告。现被告至今未支付2014年10月18日至2015年10月17日的租金，欠付水电费26815元，经催讨未果。原告诉请：一、判令终止双方房屋租赁合同，被告立即腾退租赁房屋；二、判令被告支付自2014年10月18日起至实际腾退日止的租赁费（按年租金177156元计收）、水电费26815元，并支付违约金。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：判令被告支付原告从2014年10月18日起至2015年7月27日止租金136871元、水电费26815元，并支付违约金。
被告林超蓉辩称，被告叫原告来修房屋，原告一直没有来修，后来房租快到期的时候被告跟原告所长说没法营业了，要求转让，原告不同意。2014年10月被告写了终止合同函。被告要求水电费在押金里扣，原告不同意。后来原告说把里面的东西卖掉再付水电费，但房屋里的东�被盗了。原告住在舟山比较远，房子也一直没有转让掉。
原告向本院提供下列证据：
1、《房屋租赁合同》，证明双方之间存在租赁关系，相关权利义务、违约责任约定。
2、《出租房使用权转让协议》，证明原告曾将涉诉房屋转让他人使用。
3、律师函，证明原告曾向被告催讨租金及水电费。
4、房屋交接单，证明双方于2015年7月27日办理房屋交接手续。
对于证据1-4，被告认为，原告说签了房屋交接单就不用来法庭了，被告才签的，房租一直都是半年一交。
被告林超蓉未向本院提供证据。
经双方质证，本院对证据1-4予以认定。
经审理查明，2013年4月1日，原告上虞水利管理所与被告林超蓉签订《房屋租赁合同》，约定内容包括：甲方（上虞水利管理所）将其所有的，座落于绍兴市上虞区江东路人民大桥北侧建设局对面，建筑面积为412.07平方米的房屋，出租给乙方（林超蓉），房屋租赁期限为2010年10月18日起至2015年10月17日止。租金第一年按成交价12.1万元计收，以后逐年比上年递增10%计收。租金交付方式为一年一付，第一年租金自签订协议后半个月内一次性付清，后几年租金费必须在当年10月18日至10月31日内一次性付清。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的30%支付违约金。甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁履约保证金20000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备等费用由乙方承担。出租场所的电费、水费每月结算一次，结算后5日内支付给甲方。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的15日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日�乙方应按0.8元/平方米·日向甲方支付该房屋占用期间的使用费。
合同签订后，被告向原告支付履约保证金20000元，并支付房租至2014年10月17日，被告尚欠原告水电费26815元。2014年11月17日，被告林超蓉以经营不善为由，向原告申请终止合同，但双方未能协商一致。2015年7月27日，双方办理房屋交接手续，房屋交接单中约定内容包括：林超蓉单方解除租赁合同后，租赁期间的相关费用由林超蓉按合同负责结清。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当依照合同约定履行合同义务。如不具备法定或约定的解除条件，需当事人协商一致方可解除合同。被告于2014年11月17日向原告申请解除合同，原告未予同意，故原告仍应当按照约定继续履行合同。故原告要求被告支付2014年10月18日起至解除合同前（2015年7月26日）的租金符合合同约定，本院予以支持。根据合同约定，该年度的租金为177156元/年，租赁合同存续期间的租金为136385.9元（177156元/年×281÷365）。根据合同约定，出租场所的电费、水费应由被告承担，故原告主张该项费用符合法律规定，本院予以支持。《房屋租赁合同》中约定的违约金过高，本院根据被告违约情况，酌情调整为10000元。原告各项诉请，本院对合理合法部分予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百三十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告林超蓉向原告绍兴市上虞区城区水利工程管理所支付租金136385.9元、水电费26815元、违约金10000元，合计173200.9元。扣除履约保证金20000元后，尚应支付153200.9元，于本判决生效后十日内履行。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3573元，减半收取1786元，由被告林超蓉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费人民币3573元，逾期不交则按自动撤回上诉处理。款汇至绍兴市中级人民法院收或绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部，邮编312000）。
审判员 屈继伟
二〇一五年九月十六日
书记员 朱文金
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法�
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。