甘肃省山丹县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）甘0725民初1591号
原告：郭继江，男。
被告：张掖市盛泰房地产开发有限责任公司。
法定代表人：盛玉玲，该公司经理。
委托诉讼代理人：陈晓红，甘肃瑞雪律师事务所律师。
被告：黄小红，女。
委托诉讼代理人：王爽，甘肃沁泽律师事务所律师。
原告郭继江诉被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司、黄小红房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭继江、被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人陈晓红、被告黄小红及其委托诉讼代理人王爽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭继江向本院提出诉讼请求：一、要求被告按照协议约定在仓房街中段给原告交付铺面（铺面南北朝向，南面临仓房街，铺面门宽不小于3.5米，面积63平方米）。如果被告现在不能按协议约定在仓房街中段给原告交付铺面，可将协议中约定的铺面按现在市场价格给原告赔偿。二、要求被告按拆迁安置补偿协议第三条第5款约定给原告支付两年零四个月的铺面租金损失88200元。三、要求被告按拆迁安置补偿协议第六条及补充协议第三条约定给原告支付违约金189000元。四、依法判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2013年，被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司对山丹城关粮库及周边进行开发改造，原告位于仓房街中段大仓家属院第一排有一院平房也在其范围内。2014年8月11日，被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司委派被告黄小红与原告签订拆迁安置补偿协议和补充协议，约定原告选择产权调换拆迁补偿方式，被告给原告置换铺面两间，一间已兑付，另一间位于仓房街中段，面积为63平方米，门宽不小于3.5米，交房时间为2015年12月31日之前，但一直未交付。2017年之前原告曾多次催促被告交付商铺，被告答复待后陆续安排。后双方曾多次协商未能解决，被告至今无法向原告交付该铺面。故原告起诉提出了上述诉讼请求。
被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司辩称，原告诉讼请求第一项不现实，当时原告被拆迁的房子不在临街，应当补偿的是小区里面的铺面，现在临街铺面已经向其他住户补偿完毕，原告如果要求补偿的话，只能补偿小区里面的。第二项诉讼请求，原告重复计算，相应的违约金是给另一方造成损失进行补偿的，已经包括铺面损失，不应再计算，对铺面损失原告计算数额过高。
被告黄小红辩称，1.被告黄小红作为被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司的工作人员代表被告公司与原告签订协议，时间和内容均属实。被告黄小红不是本案适格的主体，不应当承担相应责任；2.对于原告诉讼请求同被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司的答辩意见一致。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据举证、质证情况如下：
原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1.提交2014年8月11日由原告与被告签订的《拆迁安置补偿协议》一份，双方约定在仓房街中段给原告交付铺面，若一方违约，要承担对方拆迁安置房屋市场价格30%的违约损失；
2.提交2014年8月11日双方签订的《补充协议》一份，证明约定交付铺面的地点及时间，铺面是南北朝向，南面临仓房街，铺面门宽不小于3.5米，面积63平方米，2015年12月31日前将铺面交付原告；
3.提交2014年8月11日，由被告黄小红向原告出具的收条一份，证明被告黄小红收到原告国有土地使用证的事实；
4.提交被告黄小红身份证复印件一份，证明被告黄小红的身份信息。
上述证据，经被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司质证认为，对证据的真实性无异议，但关于违约金内容的约定和法律规定相违背，已超出合同法对违约金规定的计算方式，不受法律保护。拆迁安置补偿协议中约定补偿的是房屋，对违约金和损失的约定与安置补偿的性质相悖，与法律规定相抵触，应不予采信。被告黄小红签订的补充协议没有加盖被告公司的印章，对于被告公司是否有法律效力需要考虑。原告确实将土地证交给了被告黄小红，该土地使用证现在已经注销。经被告黄小红质证认为，对上述证据的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，原告主张的租金损失是原告个人提供的租金价格，并未经过相关的评估机构确认，对损失数额有异议。原告既主张违约金又主张损失，与合同法规定相违背，原告所主张的违约金明显过高。现在临街铺面已经向其他拆迁户交付完毕，如果原告接收铺面的话，可以交付小区里面的铺面，临街铺面确实无法交付。原告被拆迁的房屋所在地在后面，并不临街，被告就拆迁事宜去协商了多次后，实在没有办法才与原告签订了补充协议。
被告针对其抗辩理由，未提交任何证据。
本院经审理认定事实如下：2014年8月11日，被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司委派被告黄小红与原告签订《拆迁安置补偿协议》一份，协议约定（其中被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司系甲方，原告系乙方）：乙方在仓房街粮食局家属院有平房住宅一院，经双方协商，乙方选择产权调换拆迁补偿方式，双方同意以乙方现有住宅一院兑换甲方新建楼房进行置换；甲方同意乙方选择铺面贰间作为产权调换安置用房，置换铺面建筑面积约127平方米（以房产局界定的建筑面积为准）；若甲方未能按期向乙方交房，甲方应向乙方赔偿相应损失；双方同时约定了其他的权利义务等内容。同日，被告黄小红又以被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司的名义与原告签订《补充协议》一份，约定：甲方同乙方选择两间铺面进行置换，一间铺面位于仓房街中段，南北朝向，南面临仓房街，商铺门宽不小于3.5米，面积为63平方米，甲方保证于2015年12月31日前将该铺面交付乙方使用；另外一间铺面位于盛泰苑商住小区内步行街，面积约64平方米，甲方务必于2014年10月31日前将该铺面交付乙方使用；如果因该补充协议而产生纠纷或违约，张掖市盛泰房地产开发有限责任公司及其拆迁安置工作负责人黄小红共同向乙方承担拆迁补偿安置房屋（铺面）市场价格50%的违约损失。被告黄小红和原告分别以甲、乙双方代表的名义在该《补充协议》上签名，但被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司未加盖印章。上述协议签订后，被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司向原告交付了位于盛泰苑商住小区内步行街的商铺一间，但双方约定补偿的位于仓房街中段的商铺因故一直未能交付。经原告多次催促交付该商铺，被告以该商铺已被其他拆迁户占有无法交付为由，答复待后陆续安排交付。后双方曾多次协商未能解决，被告至今无法向原告交付该商铺。故原告起诉提出了上述诉讼请求。
本案诉讼过程中，针对双方争议的焦点问题，原告申请对双方约定置换补偿仓房街中段商铺的价格，以及上述商铺拖延交付期间在该地段的房屋租金价格进行评估确认。在本院依法委托进行司法鉴定评估过程中，双方对争议问题达成一致意见，一致认可该商铺单位面积价格按照9000元/平方米的标准计算，迟延交付期间商铺租金损失按照每年600元/平方米的标准计算确认，对上述问题不再通过司法鉴定评估进行确认。原告亦向本院撤回了鉴定申请，本院审查后予以准许。
本院认为，原告与被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司协商签订的《拆迁安置补偿协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反相关法律的强制性规定，属合法有效，双方均应全面履行自己的合同义务。双方在合同履行过程中，原告依约履行了自己的合同义务，被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司只履行了向原告交付约定补偿商铺其中一间的义务，而对于协议中约定应予交付的位于山丹县仓房街中段面积为63平方米的另一间商铺，庭审中被告已明确说明事实上已无法履行交付义务，经双方协商以其他位置的商铺变更进行交付，但原告均拒绝接受，双方未能达成一致意见。据此，被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司拖延至今未能履行该项合同义务，导致原告按照双方签订的拆迁协议取得相应商铺的权利不能实现，未能达到合同目的，已构成违约。由于被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司的违约行为，无法向原告交付协议约定补偿的商铺，影响了原告在订立合同时所期望的经济利益，现在原告明确要求在被告不能交付上述商铺的情况下，可按照现行市场价格折价支付商铺价款。双方就该商铺的单位面积价格及租金损失的计算标准确定达成了一致意见，应当参照认定。同前述理由，由于商铺具有盈利的性质，被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司拖延至今无法交付补偿商铺，在迟延交付期间给原告造成了相应的租金损失，应依法予以赔偿。
依据我国相关法律的规定，违约金主要具有补偿的性质，有限度地体现惩罚性。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为”过分高于造成的损失”。由此说明，当事人要求对方赔偿实际损失或承担违约金，应该选择其中之一，而不应同时主张。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，在商品房买卖合同中双方违约时，购房者违反合同主要义务需按照逾期贷款利率承担违约责任，出卖方违反合同主要义务需按照房屋租金标准承担违约责任。本案中，双方约定被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司于2015年12月31日前向原告交付该商铺，但被告至今无法交付，原告主张的违约金应当以双方一致认可的该商铺租金标准计算确认的迟延交付期间实际租金损失为基础，依据相关法律规定标准予以认定，即双方约定的交付时间自2015年12月31日起至2018年8月30日本案判决后的期间两年零八个月，租金损失共计100800元（商铺面积为63平方米×每年600元/平方米＝37800元/年÷12个月×32个月），由此计算违约金总额为131040元。双方在合同中约定的违约金计算方法和原告主张的违约金数额明显超过造成实际损失的30%，可以认定为”过分高于造成的损失”，应依法予以调整适当减少。同前述理由，对原告另行主张要求被告赔偿的租金损失88200元的诉讼请求依法不予支持。
被告黄小红系被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司指派与原告签订《拆迁安置补偿协议》的代表，其与原告协商签订的《补充协议》中明确约定了补偿置换商铺的交付时间等主要内容，被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司虽未在该《补充协议》上加盖印章，但其后依约向原告履行了交付其中位于盛泰苑商住小区内步行街的商铺一间的主要义务，表明对该补充协议认可并接受。而被告黄小红对该协议中注明由其个人与被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司共同承担拆迁补偿安置房屋市场价格50%违约损失的约定明确认可并接受，系其真实意思表示，不违反相关法律规定，对二被告均具有法律约束力。故被告黄小红应对原告主张的商铺50%的折价款与被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司共同承担赔偿责任。
综上所述，本院为保护权益人的合法权益，维护正常的社会经济秩序。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司赔偿原告郭继江按照《拆迁安置补偿协议》约定补偿置换的位于山丹县仓房街中段63平方米商铺一间的折价款567000元（63平方米×9000元/平方米）。被告黄小红对其中的283500元承担共同赔偿责任；
二、被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司向原告郭继江支付违约金131040元；
上述一、二项，合计698040元，均限于本判决生效后10日内付清。
三、驳回原告郭继江的其他诉讼请求。
如果被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司、黄小红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12242元，由原告郭继江负担2120元（已交纳），被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司负担10122元，限于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审判员 卢殿宏
二〇一八年八月二十四日
书记员 吴 涛