文书内容江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2018）苏0583执异20号异议人（案外人）：陆士林，男，汉族，1951年10月29日生，住江苏省太仓市。申请执行人：平安惠普融资担保有限公司昆山分公司（原名为富登投资信用担保有限公司昆山分公司），住所地江苏省昆山前进西路296号中茵世贸广场写字楼902室、903室，组织机构代码69790336-4。委托代理人王晓义，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。委托代理人赵越，该公司员工。被执行人：太仓金贝服饰有限公司，住所地江苏省太仓市金浪镇时思时兴路，组织机构代码72742853-4。法定代表人万成继，该公司负责人。在（2017）苏0583执恢114号申请执行人平安惠普融资担保有限公司昆山分公司与被执行人昆山万茂电子有限公司、万成继、严洁、太仓金贝服饰有限公司、江阴市简智电子科技有限公司、刘圣西、嘉善恒茂电子材料贸易有限公司追偿权纠纷一案，本院依法查封被执行人太仓金贝服饰有限公司名下位于坐落于太仓市浮桥镇鹿新村六组（权证号06××28）的房产。后本院依据申请执行人的申请依法启动对上述房产及其对应的土地使用权的市场价值进行评估，江苏君盛土地房地产评估造价咨询有限公司出具评估报告。本院经过合议庭合议后裁定拍卖上述房地产及附着物以清偿债务。后案外人陆士林向本院书面提出异议，本院经审查后予以立案受理，并依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。异议人陆士林称:我方与被执行人太仓金贝服饰有限公司于2014年9月15日签订厂房转让协议，约定以230万元受让案涉的坐落于太仓市浮桥镇××组（权证号06××28）的房产及土地使用权；我方先支付130万元，余款办理过户时支付。后异议人于6月19日支付转让款130万元，异议人同时接收上述标的。同年11月19日我方又以借款名义给了被执行人30万元。我方接手案涉房产后将原有二层厂房出租给刘家涛开办快餐公司；将门面房第2-6间租赁给陈燕开办超市；并注册成立了帝润电子（苏州）有限公司；并根据经营需要于2017年对部分房屋进行改造，新建2000多平米的厂房，为此支出300余万元。案涉的厂房、土地等均由我方买卖取得，并已经营多年。现法院拍卖该房产、土地，损害我方合法权益。据此，要求法院查明事实，依法撤销拍卖太仓市浮桥镇××组（权证号06××28）的房产及土地使用权以清偿债务的（2017）苏0583执恢114号执行裁定并确认上述房产土地归异议人所有。为证明其主张，异议人向本院提交以下证据：1、厂房转让协议一份，证明异议人与万成继之间于2014年9月15日就案涉厂房土地达成买卖协议；2、收条一张，证明异议人已于2014年9月16日按照买卖协议支付万成继130万元；3、借条一张，证明万成继于2014年11月19日向异议人借款30万元整；4、厂房租赁合同一份，证明异议人于2016年2月28日就案涉房产二层出租给刘家涛用于开设餐饮公司；5、房屋租赁合同一份，证明异议人于2015年8月27日将太仓市朝阳路2号-6号租赁给陈燕；6、工程报价单、协议共六页，证明案涉房产土地上由异议人自建部分厂房及所投入的资金；7、帝润电子（苏州）有限公司营业执照复印件、现场照片，证明案涉房产的现状并在该处开设公司。申请执行人平安惠普融资担保有限公司昆山分公司提交书面答辩意见：1、陆士林与太仓金贝服饰有限公司签订的房屋转让合同合同成立于抵押权设立之后，违反《物权法》第191条之规定，应属无效。案涉房产抵押设立于2013年4月10日，而陆士林与金贝公司的厂房转让协议签订于2014年9月15日。《物权法》第191条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，�得转让抵押财产。但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。陆士林未代金贝公司清偿债务，金贝公司转让厂房也未取得平安公司同意。2、依据《物权法》第190条之规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。陆士林在厂房存在抵押、查封的情况下与他人签订厂房租赁合同，该租赁合同不得对抗抵押权人，法院应继续拍卖抵押物。3、抵押权已设立登记，具有公示效力。陆士林提供《厂房转让协议》，但该合同未经交易中心备案，且陆士林依据该协议，仅对金贝公司享有债权，其效力低于平安公司的抵押权，不得对抗申请执行人的抵押权，更不应当影响本案执行。综上所述，陆士林与金贝公司签订的《厂房转让协议》为无效合同，其对案涉房产不享有权利。平安公司依法享有对抵押房产的优先受偿权。对于异议人的异议申请应予驳回。为证明其主张、申请执行人提交下列证据：1、房屋权属登记信息查询结果证明二份，证明案涉房产已于2013年4月10日设立抵押登记；抵押权人为富登投资信用担保有限公司昆山分公司；并于2014年9月4日申请法院对案涉�产进行查封。被执行人未提交答辩状，也未提供证据。经审查查明，富登投资信用担保有限公司昆山分公司与被执行人昆山万茂电子有限公司、万成继、严洁、太仓金贝服饰有限公司、江阴市简智电子科技有限公司、刘圣西、嘉善恒茂电子材料贸易有限公司追偿权纠纷一案，本院于2014年6月18日作出的（2014）昆商初字第0931号民事调解书已发生法律效力。依该调解协议：一、被告昆山万茂电子有限公司于2014年7月5日前返还原告富登投资信用担保有限公司昆山分公司代偿款7816164.6元，支付逾期付款利息（以7816164.6元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的4倍，自2014年3月25日起算至调解协议确定的履行日止）。二、其他被告对昆山万茂电子有限公司的上述债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、被告昆山万茂电子有限公司不履行上述债务的，原告有权就被告太仓金贝服饰有限公司抵押的下列财产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿：1、坐落于太仓市浮桥镇××组、权证号太国用（2011）第XXXXXX的国有土地使用权；2、坐落于太仓市浮桥镇××组、权证号06××28的房产；3、坐落于太仓市浮桥镇金浪区时思区鹿新村X组X幢、权证号18××28的房产。担保人承担担保责任后，有权向债务人追偿。四、各方当事人一致同意本调解协议自双方在调解协议笔录上签名或捺印后即具有法律效力。五、案件受理费66757元，减半收取33378.5元，保全费5000元，合计38378.5元，由七被告负担，此款原告已预交，本院不再退还，被告于2014年7月5日前一并支付原告。在该案诉讼阶段，依据原告申请，本院已于2014年9月4日查封上述案涉房产；另案涉房产被多家法院查封数次。富登投资信用担保有限公司昆山分公司后变更名称为平安惠普融资担保有限公司昆山分公司。因被执行人未按照生效法律文书履行义务，权利人向本院申请强制执行，本院已立案受理，案号为（2015）昆执字第2848号。经申请执行人同意该案终结本次执行程序，后本院恢复执行，案号为（2017）苏0583执恢114号。在执行过程中，本院依法委托江苏君盛土地房地产评估造价咨询有限公司对坐落于太仓市浮桥镇××组[权证号太国用（2011）第XXXX]的国有土地使用权；坐落于太仓市浮桥镇××组（权证号06××28）的房产；坐落于太仓市浮桥镇金浪区时思区鹿新村X组X幢（权证号18××28）的房产（总建筑面积2760.44平米，无证建筑物总面积1097.15平米、土地使用权面积4649平米）及无证建筑物的市场价值进行评估，该公司出具江苏君盛房评（2016）第0629010号房地产司法鉴定估价报告，评估价值为6223207元（包含国有土地使用权价值、房屋价值、无证建筑物，不包含房屋不可移动装修价值）。经合议庭合议后，本院作出裁定，拍卖上述财产以清偿债务并现场张贴公告。后异议人陆士林向本院书面提出异议申请，从而引发本案另查明，案涉的坐落于太仓市浮桥镇�×组[权证号太国用（2011）第XXXX的国有土地使用权],坐落于太仓市浮桥镇××组房产(权证号06××28)；坐落于太仓市浮桥镇××浪区时思区××组××房产(权证号18××28)登记所有权人为被执行人太仓金贝服饰有限公司，上设有抵押权，抵押权人为富登投资信用担保有限公司昆山分公司，抵押登记时间为2013年4月10日，期限为2013年3月27日至2014年3月26日。上述事实，有本院（2014）昆商初字第0931号民事调解书、（2017）苏0583执恢114号执行裁定书及公告；异议人提供的书面异议申请；申请执行人提交的书面意见、房产登记信息证明等在案佐证，本院予以确认。本�认为，不动产的物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于》第二十五条第一款第一项规定：“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中坐落于太仓市浮桥镇××组[权证号太国用（2011）第XXXX的国有土地使用权],坐落于太仓市浮桥镇××组房产(权证号06××28)，坐落于太仓市浮桥镇××浪区时思区××组××房产(权证号18××28)房产所有权人及土地使用权人均为被执行人太仓金贝服饰有限公司，且太仓金贝服饰有限公司已将该土地使用权抵押给本案申请执行人平安惠普融资担保有限公司昆山分公司（原名为富登投资信用担保有限公司昆山分公司）。通过本院诉讼，本院（2014）昆商初字第0931号民事调解书已确定申请执行人依法享有对抵押物进行折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿权。本院按照申请执行人的申请评估、拍卖抵押物以清偿债务，符合法律规定。对于涉案房产、土地上的新建部分，异议人陆士林仅提供土建报价单、协议、营业执照及照片，无法证明其主张，并未按照法律规定提供土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据。综上，异议人提出要求中止对涉案房产、土地及地上无产权证建筑物的执行之申请，无法律依据，本院不予支持。据此，依照�》第、《》第第一款第一项、第二十七条的规定，裁定如下：驳回异议人陆士林的执行异议申请。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在收到本裁定书之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  潘红刚代理审判员  王缀成人民陪审员  周 琛二〇一八年四月十七日书 记 员  顾鸣华