广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2666号
上诉人（原审被告）：广州市番禺金业房地产开发有限公司，住所地。
法定代表人：郭梓宁，总经理。
委托代理人：何悦筑，广东颖诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭凤兰，女，1979年10月20日出生，汉族，住广州市番禺区。
委托代理人：陈峰，广东华誉律师事务所律师。
委托代理人：梁菁，广东华誉律师事务所律师。
上诉人广州市番禺金业房地产开发有限公司（以下简称金业公司）因与被上诉人郭凤兰房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第440号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：金业公司是一家经营范围为在经番禺区规划编号“00085”、“00602”、“00864”的建设用地规划许可证同意使用的位于“沙湾镇金业花园”、“沙湾镇陈涌村”、“沙湾金业花园西南侧”地段经营商住用土地开发、转让、建造、销售、出租及管理商住楼宇及附属配套设施的企业。
2009年，郭凤兰与金业公司签订了一份《商品房买卖合同》（编号：200907008456），其中约定金业公司将其投资建设的位于广州市番禺区市良路9号金奥花园11座2梯604号房屋一套（下称“涉讼房屋”）预售给郭凤兰，合同约定建筑面积共101.51平方米，其中套内建筑面积81.25平方米，按套内建筑面积计算，单价为每平方米8708元，总金额为707548元；金业公司同意郭凤兰以按揭贷款方式进行付款，即自合同签订暨网上备案之日起即日内（不超过5日）支付首期款177548元（即全部房价款的25.1%），剩余房款530000元须于2009年8月3日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；金业公司应当在2009年9月30日前将涉讼房屋交付给郭凤兰使用，交房条件为商品房取得建筑工程竣工验收报告；商品房预售后，金业公司不得未经郭凤兰同意擅自变更商品房项目的规划、设计，确需变更的，金业公司应书面征得郭凤兰同意并报规划管理部门审核批准；双方同意选择由金业公司办理的方式办理产权登记，金业公司应当在商品房交付使用后720日内向产权登记机关为郭凤兰办妥产权登记，并将以郭凤兰为产权人的房地产权证交付郭凤兰，郭凤兰应当及时提供产权登记机关要求的需郭凤兰提供的证件资料，金业公司应如实告知郭凤兰为办理产权登记需要由郭凤兰提供的证件资料，金业公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使郭凤兰未能及时提供证件资料的，郭凤兰不承担责任；金业公司迟延办理产权登记，郭凤兰不退房的，由金业公司按自迟延之日起每日已付房价款的0.01%向郭凤兰支付违约金。双方在合同附件五《补充协议》又约定，由于郭凤兰原因，该商品房未能按期交付的，视为该商品房已按期交付给了郭凤兰，自合同约定的交房之日或收房通知中收房之日起由郭凤兰承担缴纳物业管理费以及该商品房毁损、灭失等风险的责任；在合同约定的办证期限内，如出现郭凤兰未交齐全额房款、未补交齐该商品房面积差异款项或未交齐办证资料和税费、或按揭银行不给予办证协助等非金业公司原因造成办证迟延情形的，则金业公司无需承担逾期办证的责任；郭凤兰已知晓办理房产证所需的相关资料，并同意在收楼后的90天内向金业公司提交办理房产证的相关资料，金业公司不再另行通知。
2009年5月7日，郭凤兰向金业公司支付了涉讼房屋的部分购房款147548元，金业公司出具了相应的发票（编号：02478884）。2009年7月3日，郭凤兰向金业公司支付了涉讼房屋的购房款30000元，金业公司出具了相应的发票（编号：02696949）。2009年7月9日，郭凤兰向金业公司支付了包括工本费、印花税等办证所需的费用1386元，金业公司出具了相应的《收据》（NO.0018835）。2009年8月20日，郭凤兰向金业公司支付了涉讼房屋的剩余购房款530000元，金业公司出具了相应的发票（编号：02885075）。2009年9月23日，郭凤兰向金业公司支付了涉讼房屋的契税10613元，金业公司向其出具了相应的《收款收据》；同日，郭凤兰向涉讼小区的资金管理单位广东雅博物业服务有限公司番奥林匹克花园交纳了涉讼房屋的住房维修资金10658.55元。2009年9月29日，金业公司将涉讼房屋交付给郭凤兰使用，双方签署了一份《金奥花园冠军城房屋交接确认表》。该确认表列明房屋移交物品明细，包括钥匙、《质量保证书及使用说明书》、《前期物业管理服务协议》、《番禺奥园金奥花园管理手册》、《番禺奥园金奥花园装修指南》、《住宅小区防火责任书》等材料以及可视对讲机一台。
2013年4月9日，郭凤兰以金业公司违约逾期办妥房地产权证为由诉至法院，请求判令：1、金业公司将以郭凤兰为产权人的房地产权证交付给郭凤兰；2、金业公司向郭凤兰支付违约金39552元（自2011年9月20日计至金业公司将以郭凤兰为产权人的房地产权证交付给郭凤兰止，现暂计至2013年4月1日）；3、金业公司承担本案诉讼费用。原审诉讼中，郭凤兰及金业公司均确认如下事实：1、金业公司已于2009年9月29日将涉案房屋交付郭凤兰使用；2、郭凤兰已向金业公司支付了办证契税等费用，并将全部办证资料交付给金业公司；3、金业公司最迟应于2011年9月20日办妥涉讼房屋的房地产权证，金业公司确认其存在逾期办证的情形。现双方当事人就逾期办证违约责任的承担问题产生争议。郭凤兰主张其已按合同约定向金业公司交付全部办证资料及办证费用，金业公司未在合同约定的期限内为其办妥涉讼房屋产权证，应承担逾期办证的违约责任。就此，郭凤兰提供了前述《商品房买卖合同》、《发票》及《房屋交接确认表》予以证实。金业公司对于上述证据的真实性、合法性均无异议，但认为逾期办证是因相关行政主管部门对涉讼房屋所在地块原修建小学、幼儿园进行规划变动，但至今未完成规划方案的修改，导致包括涉讼房屋在内整栋大楼的竣工验收手续无法办理，由此产生逾期办证的责任不应由金业公司承担。金业公司在进行金奥花园项目开发时已规划有配套幼儿园、小学的建设，金业公司也实际组织人员进行施工，金业公司早于2010年向规划部门申请办理涉讼房屋所在大楼的竣工验收备案手续，但因政府部门在2010年通知金业公司，原配套小学及幼儿园的规划需调整，要求金业公司停止小学工程施工，将建成的幼儿园办理竣工验收备案手续并移交给区教育局。金业公司已按政府部门的要求积极配合控规修改手续，但经金业公司多次申请教育部门、规划部门一直未能确定小学新址，小学的用地规划方案尚未落实，金业公司无法到国土部门办理用地分割手续，致使涉讼房屋所在大楼的竣工验收备案手续至今无法办理，涉讼房屋现仍不具备办理产权证的条件，因此，金业公司已积极履行了协助办证义务，不存在违约情形。就此，金业公司提供了如下证据予以证实。证据一、金业公司与广州市国土资源和房屋管理局番禺分局、广州市番禺区教育局三方于2009年签订的《协议书》及相关附图、附件，金业公司与广州市番禺区教育局于2010年9月13日签订的《补充协议》。其中三方签订的《协议书》显示：金业公司同意按照城市规划行政主管部门批准的建筑设计方案和协议约定，在番禺区奥林匹克花园自行投入资金建造番禺奥林匹克小区配套小学和幼儿园，有关建设标准见附件1《番禺区房地产开发项目教育配套设施的建设标准》，金业公司应按附件2的规定进度进行配套小学和幼儿园的建设，在2010年4月20日前完成配套小学和幼儿园的建设，将配套小学和幼儿园交付给广州市番禺区教育局使用，并于2010年8月30日前取得竣工验收备案表，因不可抗力或政府审批原因造成金业公司不能按时完成配套小学和幼儿园建设验收的，按照拖延时间相应须延小学和幼儿园取得竣工验收备案表的时间，金业公司同意将建成后的配套小学和幼儿园的产权无偿移交给广州市番禺区教育局并更名至该单位名下，由该局无偿使用，如因不可抗力或政府审批原因造成金业公司不能在规定期限将配套小学和幼儿园的施工场地和已办理的所有证照交给广州市番禺区教育局的，按照拖延时间相应顺延时间。附件2《番禺奥林匹克花园C区小学和幼儿园工程进度表》载明：2009年3月30日完成修建性规划方案调整，2009年4月23日完成建设工程规划许可证，2009年5月20日完成施工招投标，2009年6月30日办结施工许可证及开工，2009年12月30日封顶，2010年4月30日达到交付使用条件、交给教育局使用，2010年8月30日取得竣工验收备案，2010年10月30日确权，2010年12月15日办理产权，2010年12月30日交付教育局资料进行过户。《补充协议》显示：因政府审批原因（详见附件《关于“番禺奥林匹克花园”的配套小学及幼儿园工程的报建情况说明》）造成金业公司不能按时完成配套小学和幼儿园建设验收工作，经双方协商，广州市番禺区教育局同意金业公司的配套工程时间顺延，并约定金业公司于2011年6月30日前完成该配套小学和幼儿园的建设并交付广州市番禺区教育局使用，于2011年10月31日前取得竣工验收备案表。附件《关于“番禺奥林匹克花园”的配套小学及幼儿园工程的报建情况说明》显示：金业公司于2008年7月开始办理配套小学和幼儿园工程的报建手续，因番禺区规划局测量放线时发现金业公司开发的地块缩小，造成已建商品房与小学、幼儿园间距不足规划要求，经协商，重新调整地块的修规设计，因市政排水等工程未完善，地块管线规划设计图迟迟未能出具，无法完成修规设计，直至2010年3月24日金业公司才获发配套工程的《建设工程规划许可证》（穗规建证（2010）789号），金业公司遂于2010年下半年进入小学及幼儿园的施工阶段。证据二、广州市番禺区托幼工作领导小组办公室于2010年1月20日向金业公司发出的《关于番禺奥林匹克花园C区幼儿园报建方案报建方案的审核意见》（文号：番托幼函（2010）14号）、广州市番禺区教育局于2010年2月25日向金业公司发出的《关于番禺奥林匹克小学设计图纸的审核意见》、广州市番禺区建设局于2010年7月27日向金业公司发出的《关于奥林匹克花园小学、幼儿园、风雨操场工程初步设计的复函》（文号：番建函（2010）601号）；金业公司于2010年12月23日向广州市番禺区建设局发出的《证明》，上述证据显示广州市番禺区托幼工作领导小组办公室、广州市番禺区教育局均收悉金业公司提交的《关于拟建番禺奥林匹克花园C区幼儿园的申请》及有关设计图纸，并同意上述设计方案；广州市番禺区建设局收悉金业公司提交的番禺奥林匹克花园小学、幼儿园、风雨操场工程初步设计及相关文件，原则同意该工程经修改后的初步设计文件，但要求设计单位在施工图设计时针对环保、消防、人防、建筑、结构等方面的要求进行修改，设计方案如有调整，需重新报该局进行初步设计审查，施工图完成后，建设单位应办理施工图设计审查手续。证据三、广州市规划局于2010年11月24日向金业公司发出的《案件退案通知单》、广州市规划局番禺分局于2013年2月7日向金业公司发出的《广州市规划局番禺分局关于番禺金业房地产开发有限公司申请给予办理61号楼验收手续的复函》（文号：穗规番禺（2013）162号），其中《案件退案通知单》显示：广州市规划局于2010年11月3日收到金业公司申请对建筑项目“番禺奥林匹克花园61座”办理建筑工程规划验收，因金业公司来文要求退案，该局于2010年11月24日作退案处理。《复函》显示：广州市规划局番禺分局已收悉金业公司送交的关于申请办理61号楼《建设工程规划验收合格证》的相关资料，现根据区政府的工作安排，拟对金业公司申请地块所在区域的教育配套设施用地进行整合，区教育部门正在组织编制《番禺分局BC0907规划单元（番禺中学九年一贯制学校地块）控制性详细修改》，该局正配合推进控规修改工作，金业公司需待控规修改完成，将小学、风雨操场及幼儿园项目分割，并到国土部门办理用地分割手续后，再向该局申请验收，该局将按相关程序进行办理。证据四、广州市番禺区教育局于2011年1月21日向金业公司发出的《关于商请停止番禺奥林匹克花园小区配套小学和幼儿园的函》（文号：番教函（2011）10号），该函显示：区规划领导小组在1月5日召开会议研究调整南区控规有关问题，会议认为，位于桥南街QNJ11-04地块不适合建设番禺奥林匹克花园小区配套小学和幼儿园，会议决定把该小学和幼儿园位置调整到番禺中心西南侧地块建设，故要求金业公司立即停止实施该配套小学和幼儿园，该局将向区政府申请马上在调整后地块上建设该配套小学和幼儿园，有关报建手续及前期广州（委托设计、地质勘探等）由该局负责，该局办理了项目的建设工程规划许可证后，再移交给金业公司实施建设，因该小学和幼儿园新选址由区政府提供，金业公司需配合把位于QNJ11-04地块的原配套小学和幼儿园用地无偿归还给区政府，由于金业公司已在实施小学和幼儿园的建设，有关补偿问题及其他具体事项，由该局与金业公司协商解决。证据五、广州市番禺区土地开发中心行政财务科于2011年6月14日发出的《关于收回桥南街番禺中学东侧地块会议纪要》（文号：番土发会纪（2011）7号）；广州市番禺区教育局于2011年8月25日向金业公司发出的《关于协助办理番禺奥园配套幼儿园有关手续的函》、桥南街道办事处办公室于2012年3月9日发出的《南街中心幼儿园建设工作协调协议会议纪要》（文号：桥南街纪要（2012）4号）、广州市番禺区教育局于2012年3月6日向金业公司发出的《关于终止建设番禺奥林匹克花园配套小学和移交配套幼儿园的函》（文号：番教函（2012）23号）、广州市番禺区人民政府桥南街道办事处向金业公司发出的《关于终止建设番禺奥林匹克花园配套小学的函》（文号：桥南街函（2012）33号），上述证据显示：鉴于对南区教育资源重新规划整合，番禺区政府决定把番禺奥园配套小学调整到番禺中学西南侧地块建设，因金业公司将该配套小学和幼儿园的各项报建手续连在一起办理，该小学现停止建设，幼儿园需继续建设，故由金业公司负责组织有关资料推进番禺区桥南街番禺中学东侧地块的土地分割手续，金业公司只需把小学建设用地无偿移交给区政府，并把小学建设费用交给区教育局，由区教育局负责在另一个地块上建设小学，幼儿园用地由区土地开发中心无偿收回后注销其产权登记手续，并办理用地结案纳入政府储备，区规划分局尽快向区教育局提供新南片地块的小学教育配套用地界线，区教育局加快办理用地手续，金业公司应在2012年4月1日前将配套幼儿园移交给区教育局，由教育局组织进场装修，拟在当年9月开学，金业公司应尽快组织幼儿园的备案验收工作。证据六、金业公司于2012年8月13日向广州市规划局番禺分局发出的《申请》，显示因桥南街控规作了部分调整，金业公司现终止建设番禺奥园配套小学，需将该小学建设用地无偿移交给区政府，由番禺区教育局在另一块地上建设，配套幼儿园仍由金业公司进行建设，但因小学和幼儿园的各项报建手续连在一起办理，现金业公司向规划部门申请办理该地块的分割手续。对于金业公司的上述抗辩意见，郭凤兰则不予认可，其认为上述证据均无法证明金业公司办证进度的情况，除了建设工程规划验收未通过外，涉讼房屋所在大楼的其他手续仍未办妥。小区内教育配套设施的规划整合与涉讼房屋产权证办理手续无直接关系，金业公司没有举证证明其已积极办理地块分割等政府部门要求的控规修规手续，前述证据也无法证明逾期办证的因政府部门原因或不可抗力因素所致，故该逾期办证的违约责任应由金业公司承担。
为进一步查明本案事实，原审法院分别向广州市国土资源和房屋管理局番禺分局、广州市规划局番禺分局发函调查涉讼房屋所在大楼（即番禺奥林匹克花园61号楼）的规划验收情况。广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局向原审法院出具了《市国土房管局番禺区分局关于市良路9号金奥花园11座房屋产权问题的复函》（文号：穗番国房函（2013）1911号），载明：一、位于广州市番禺区市良路9号金奥花园11座（即番禺奥林匹克花园61座）的房屋，没有办理初始登记；二、上述坐落的房屋，由于规划验收手续未完善，不符合办理初始登记的条件，待规划验收合格后，广州市番禺金业房地产开发有限公司可凭申请书、身份证明文件、土地使用权来源证明、房屋报建文件及附图（包括报建审核意见书、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证及附图、存在违法建设的还需提供违法建设处理决定通知书及罚款收据）、房屋测绘成果、房屋门牌证明等资料向该局申请办理初始登记，待初始登记完成后，方可申请办理房屋分户的产权登记。广州市规划局番禺分局向原审法院出具了《市规划局番禺分局关于协助调查番禺奥林匹克花园61号楼规划验收情况的复函》（文号：穗规番禺（2013）1085号），载明：番禺奥林匹克花园A-02、A-05地块（即番禺奥林匹克花园61号楼所在地块）建设规模已完成90%左右，其中幼儿园项目已于2012年7月通过规划验收并取得《建设工程规划验收合格证》；配套的小学及风雨操场项目已报建但未建设完成；鉴于该小区配套设施尚未完善，该分局按《广州市城乡规划技术规定》（市政府第71号令）的有关规定对余下的已建住宅（包括番禺奥林匹克花园61号楼）暂不予以规划验收，并督促开发商尽快完善余下配套设施的建设。
原审法院针对上述《市规划局番禺分局关于协助调查番禺奥林匹克花园61号楼规划验收情况的复函》（文号：穗规番禺（2013）1085号）所载内容向广州市规划局番禺分局进行调查，该局监督检查科科员苏建生回复称：金业公司就金业花园A-02、A-05地块的建设已取得该局批复同意的修建性详细规划，其中小区内公建配套设施包括小学、风雨操场的建设。现金业公司申请对番禺奥林匹克花园61号楼（即金奥花园11座房屋）办理规划验收手续，按规定需要对区内余下的公建配套设施先行完善规划验收手续，因教育部门及区政府的要求，原小学、风雨操场的规划发生变更，就此情况，区政府、桥南街道办、番禺区教育局等部门已多次与金业公司开会协商。新的桥南街教育资源整合已在广州市番禺区的控制规划中落实，即原金业花园A-02、A-05号地块内小学、风雨操场所在地块不再用于金业花园小区内配套小学等设施，但金业公司至今未向该局申请对A-02、A-05号地块的修建性详细规划（即总平面规划图）进行调整，该规划调整的手续必须由开发商即金业公司申请办理。虽然区教育部门及区政府已出具相应的文件、会议纪要对金业花园小区内配套小学的建设进行规划调整，但因至今金业公司没有申请办理A-02、A-05号地块修建性详细规划的调整。故，根据现行有关规定要求，原地块的修建性详细规划没有发生规划调整，配套小学的实施方案仍包括在上述规划控制要求范围内，未进行规划项目分割，而现小学未完成全部的建设内容，与原规划控制要求不一致，该局无法对番禺奥林匹克花园61号楼（即金奥花园11座房屋）进行规划验收。此外，金业公司曾以业务咨询的方式向该局申请对61号楼的建设工程规划验收进行审核，该局对建设工程规划验收的情况提出了整改的要求，金业公司自行撤回审核申请进行整改，但至今金业公司未证实向该局申请对61号楼的建设工程进行规划验收手续。因此，现61号楼未完善规划验收手续的原因在于金业公司未办理该地块修建性详细规划的调整手续及61号楼的建设工程规划验收手续，具体调整规划的情况仍待开发商即金业公司与区政府、教育部门进行协调处理，规划部门会积极配合，但至今仍未有最终结果。郭凤兰对于上述复函及笔录的真实性、合法性、关联性均予以确认，认为前述复函及笔录已说明涉讼房屋所在大楼至今仍未完成规划验收手续，也未取得《建设工程规划验收合格证》，原因在于金业公司一直未向规划部门申请对涉讼房屋所在地块的修建详细规划进行调整，也没有办理对61号楼房的建设工程规划验收手续，而办理涉讼房屋的房产证必须以此建设工程规划验收手续完毕为前提，由此可见，系金业公司怠于履行办证义务，导致涉讼房屋出现至今仍未办理房产证，金业公司应承担由此产生的违约责任。金业公司对于上述复函及笔录的真实性、合法性均无异议，并确认函件内所指的61号楼即为涉案房屋所在的11座。金业公司认为，前述函件已确认金业公司已将配套幼儿园建成，并对配套小学及风雨操场进行报建手续，但未建设完毕，规划部门据此对小区内余下已建筑住宅包括涉案房屋所在的61号楼暂不予办理规划验收，证明了金业公司所主张的无法办理房屋产权证是因为教育资源需要调整导致配套小学与操场的规划需要调整，但新规划至今未出台，规划手续未完善导致规划部门不同意对61号楼进行验收，由此产生迟延办证的情况并非金业公司怠于办证造成的。前述笔录中已确认金业公司开发建设的金业花园A-02、A-05地块是取得了规划部门批复同意的修建性详细规划，金业公司亦是按照该规划要求进行开发建设的，但应教育部门及区政府的要求原小学及风雨操场的建设规划发生变更，该变动产生的原因不在金业公司，而根据广州市番禺区规划局番禺分局于2013年2月7日向金业公司出具的《关于番禺金叶房地产有限公司申请给予办理61号楼验收手续的复函》（文号：穗规番禺（2013）第162号），该复函中已明确现区教育局正在编制《番禺分区BC0907规划单元（番禺中学九年一贯制学校地块）控制性详细规划》，因此新的规划设计条件应当由区教育局组织编制，规划局进行配合并推进控规调整的工作，前述控规调整并非金业公司的义务。故前述笔录中的相关意见与规划局向金业公司出具复函的内容不一致，并且，前述笔录中未明确修规调整未完成、工程验收未办理的具体原因，无法证明是金业公司的原因导致61号楼至今未能验收备案，因此，应当以《市规划局番禺分局关于协助调查番禺奥林匹克花园61号楼规划验收情况的复函》及规划部门之前出具复函的内容为准。
原审法院认为，郭凤兰与金业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。原、金业公司双方对涉讼房屋产权证的协助办理及逾期办证的违约责任在前述合同内进行了明确约定，该约定对双方均有约束力。现金业公司未能举证证明其已全部完成了涉讼房屋产权登记的协助工作，因此需承担协助郭凤兰办理房屋产权登记手续的义务，并应在代为领取产权证书后及时将产权证书交付给郭凤兰。关于金业公司应否支付逾期办证违约金的问题。金业公司抗辩由于行政主管部门对涉讼房屋所在地块内修建配套小学、幼儿园及风雨操场的规划进行变更，该控规调整方案至今未确定，导致涉讼房屋所在大楼无法办理工程规划验收及房屋产权登记等手续。原审法院认为，首先，根据原、金业公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的内容和金业公司与广州市国土资源和房屋管理局番禺分局、广州市番禺区教育局三方签署《协议书》的内容，金业公司向郭凤兰预售涉讼房屋时已知悉该房屋所在小区（即番禺奥林匹克花园）需建设配套小学、幼儿园及操场，该配套设施应于2010年8月30日取得竣工验收备案，而金业公司也承诺于2011年9月20日前为郭凤兰办妥涉讼房屋的产权证并交付该证给郭凤兰，据此，可以推定金业公司对奥林匹克花园进行开发建设时，已对完成小区配套设施建设、办理竣工验收备案手续之后，为小区内预售的商品房办妥产权登记手续，预留了一年左右的办证时间，说明金业公司对小区配套设施建设导致商品房建设办证产生风险已有预见并预留了合理的办证时间；其次，结合金业公司与教育部门、规划部门的往来函件及广州市规划局番禺分局、广州市国土资源和房屋管理局番禺分局向原审法院出具的复函，涉讼房屋所在地块上原修建配套小学、幼儿园及风雨操场的规划的确存在控规调整的情形。根据广州市番禺区人民政府桥南街道办事处向金业公司发出的《关于终止建设番禺奥林匹克花园配套小学的函》（文号：桥南街函（2012）33号）显示由金业公司负责组织有关资料推进番禺区桥南街番禺中学东侧地块的土地分割手续，金业公司需把小学建设用地无偿移交给区政府，把小学建设费用交给区教育局，并于2012年4月1日前将配套幼儿园移交给区教育局，现金业公司未能提供有效证据证明其完成前述函件内要求的办理土地分割手续，移交幼儿园、小学用地、小学修建费用等义务，且金业公司亦未能举证证实其在办理前述手续过程中，有关行政主管部门存在延误的情形，应承担举证不能的不利后果；最后，涉讼房屋所在地块出现控规调整的情形，的确会对金业公司申请办理区内商品房办理房地产权证构成一定的影响，根据公平原则，参照金业公司开发建设涉讼房屋所在小区时，对完成小区内配套设施建设、竣工验收备案手续至完成预售商品房产权登记手续预留一年左右的时间，若金业公司按照前述行政部门的要求在2012年4月1日前将幼儿园建设移交完毕并完成相应土地分割手续，原审法院认为，结合本案的实际情况，金业公司应于2013年4月1日前办妥涉讼房屋产权证并交付给郭凤兰较为合理，亦符合金业公司对前述手续办理过程中可能出现风险的预期，但金业公司至今未能举证证实其已履行前述办证及交付证件义务。据此，原审法院对金业公司前述抗辩理由，不予采信。综上所述，郭凤兰现主张金业公司支付逾期办证违约金，原审法院只支持从2013年4月1日起至金业公司办妥涉讼房屋产权证并将该房产证交付给郭凤兰期间的违约金主张。根据《商品房买卖合同》的约定，金业公司迟延办理产权登记，郭凤兰不退房的，由金业公司按自延期之日起每日已付房价款的0.01%向郭凤兰支付违约金。现金业公司未能在2013年4月1日前将办妥的涉讼房屋房地产权证交付给郭凤兰，应按合同约定承担迟延办理产权登记的违约责任。根据上述合同约定，金业公司应支付的逾期办证违约金以707548元为本金，从2013年4月1日起按每日0.01%的标准计至金业公司将以郭凤兰为涉讼房屋产权人的房地产权证交付给郭凤兰之日止，违约金总额以本金707548元为限。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原审法院于2014年3月7日作出如下判决：一、广州市番禺金业房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内协助郭凤兰办理位于广州市番禺区市良路9号金奥花园11座2梯604号房屋的产权登记手续，并将该房地产权证交付给郭凤兰；二、广州市番禺金业房地产开发有限公司应向郭凤兰支付从2013年4月1日起至金业公司将以郭凤兰为涉讼房屋产权人的房地产权证交付给郭凤兰之日止的逾期办证违约金（以707548元为本金，从2013年4月1日至金业公司将以郭凤兰为涉讼房屋产权人的房地产权证交付给郭凤兰之日期间按照每日万分之一的标准计算；在本判决发生法律效力之日前的违约金，在本判决发生法律效力之日起十日内支付；在本判决发生法律效力之日后的违约金，于每月10日前逐月支付；逾期办证违约金总额以707548元为限）。如广州市番禺金业房地产开发有限公司不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费788元，由广州市番禺金业房地产开发有限公司负担。
上诉人广州市番禺金业房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决，依法改判并驳回被上诉人的诉讼请求。理由：一、本案现在未能办理房产证的原因不是上诉人造成的，不是因上诉人未办理土地分割、移交幼儿园及小学用地、小学建设费用等义务。土地的分割是移交幼儿园及小学用地的基础，因为土地分割涉及到相关土地坐标、界址等土地数据的测量及确定，需要在相关政府部门的主导下确定后才能进行土地分割，在相关土地数据、红线范围、新规划指标没有确定前，是无法完成土地分割，也无法准确、正常的移交幼儿园及小学用地。因此，一审判决认为上诉人没有履行移交幼儿园及小学用地而需承担逾期办证的违约责任的理由是不充分的。上诉人认为，现在需要解决的关键问题是土地分割，然而土地分割中有一系列的程序，一审判决在没有弄清楚土地分割程序及条件的情况下去认定要求上诉人承担不利后果是极其不严肃、不公平的。实际上，上诉人一直在配合政府相关部门去完成土地分割手续，也在不断参与政府部门主导的各个相关会议，只是有些会议没有形成会议纪要或正式的书面文件，上诉人也无法向法院提供。但上诉人在一审当中提交的《申请》（证据六）证实上诉人已在2012年8月13日向规划部门申请土地分割，同时上诉人也向规划局提交相关申请验收61号楼的材料，后规划局于2013年2月7日发出“穗规番禺（2013）162号”复函（证据三），复函认为：1、区教育部门正在编制番禺分区BC0907地块控制性详细修改，规划局正在配合推进控规修改工作；2、待控规修改完成后，将小学、风雨操场及幼儿园项目分割，并到国土部门办理用地分割手续后再申请验收6l号楼。该“穗规番禺（2013）l62号”复函说明了：1、截止2013年2月7日，涉案地块的控规调整未完成，2、控规调整完成是土地分割时应具备的条件之一，3、上诉人已向规划部门申请土地分割及验收61号楼，规划局要求上诉人先到国土部门办理用地分割手续。因此上述《申请》及《复函》两份证据可以证明在2013年2月7日之前上诉人均在配合办理相关土地分割手续。因为土地分割牵涉多个政府部门，需要不同的部门办理不同的业务，例如规划部门需完成控规调整的批准；土地开发中心需完成土地的收储工作、将相关土地收回国有；国土局再完成原有土地使用权证的重新分证工作等等，以上这些土地分割条件的成就上诉人没有能力左右，但上诉人一直在尽力配合相关部门的要求。上诉人开发的项目早已规划有建设配套小学的要求，现在政府要求不需要继续建设小学，把原小学用地收回，经向国土部门咨询，若改变原有规划把小学土地收回，那么需要公示相关公告并经2／3以上业主同意后政府才能收回该土地，但是政府相关部门并未启动征求业主意见的必经程序，同时又不敢同意直接进行土地分割，因此政府相关部门在该程序上的不合规行为也是导致小学分割手续迟迟无法推进的原因。另外关于小学的建设费用的缴纳问题，并非上诉人没有按照政府部门要求去缴纳，而是相关政府部门至今为止都不能确定小学建设费用数额，上诉人想尽快缴纳都不知道如何缴纳及缴纳多少。因此，在政府部门没有确定小学建设费用数额的情况下，上诉人是无法缴纳的。二、1、根据2014年1月2日番禺区桥南街道办事处签发“番奥配套小学停建补偿专项工作会议纪要”可以证实上诉人在2014年1月2日之前都是在配合规划部门办理土地分割手续的。只因暂达不到土地分割条件而造成至今无法分割完毕。假设法庭认为上诉人存在工作过失，那么承担责任的起算日期也不应当是2013年4月1日（自2012年4月1日起，加上一年的合理办证期限），而是暂定自2015年1月2日（自2014年1月2日起，加上一年的合理办证期限）起算违约金才是合理的。（注：2014年1月2日形成的会议纪要仅是上诉人暂能提供的可证明上诉人在配合相关部门办理相关土地分割手续的证据，不排除日后会出现可以证实上诉人已履行相关的义务的新证据）2、关于计算逾期办证违约金的限额。上诉人作为一个经济市场主体，投入巨额资金进行房地产项目开发，在该判决之后如继续因政府的原因导致无法办理产权证时，那么上诉人则继续在承担不利后果，最终的违约金累计数额等同或超过购房款时，相当于上诉人自己出资购买土地使用权及出资建设房屋后连成本都要被吸干，无任何权益保障可言。三、目前因未办理规划验收，房屋产权证不具备办理条件，原审判决第一项无法执行。四、根据合同附件五第5条约定，如果是存在非上诉人的原因导致逾期办证，上诉人是不需要承担违约责任的。综上所述，上诉人只是配合被上诉人办理产权证，不能办理的原因不在于上诉人，上诉人不应承担责任。
被上诉人郭凤兰辩称：同意一审判决。双方在合同附件五第5条规定的内容是当出现被上诉人未交齐全全额房款、未补交齐该商品房面积差异款项或未交齐办证资料和税费、或按揭银行不给予办证协助等非上诉人原因造成迟延办证情形，上诉人无需承担逾期办证的责任。即免除上诉人逾期办证责任的条件是因我方原因造成的延误，本案因上诉人未向规划部门提出修建性详细规划而导致迟延，不适用上述合同约定。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
二审庭询中，上诉人自述没有提出修建性详细规划，因为须等待区教育部门的意见。
本院认为，根据双方当事人合同约定，上诉人应该在2011年9月20日前为被上诉人办妥涉讼房屋的产权证并交付该证给被上诉人。上诉人至今未履行该义务，已经构成履行迟延。上诉人主张导致迟延的原因在于政府教育部门及规划部门，经审查，上诉人提交证据内容反映因涉案房屋所在楼盘的公建配套中的学校用地调整，需将小学建设用地无偿移交给区政府，上诉人于2012年8月13日向广州市规划局番禺分局发出申请分割用地的申请。经原审法院调查，广州市规划局番禺分局向法院回复的意见是涉案楼盘需按原规划方案完成配套建设后办理规划验收或者办理规划调整后申请规划验收。目前因规划调整未完成，配套设施也没有计划继续建设，涉案楼盘的规划验收无法开展。上诉人主张适用合同附件五第5点约定免除违约责任，该合同内容约定，郭凤兰未交齐全额房款、未补交齐该商品房面积差异款项或未交齐办证资料和税费、或按揭银行不给予办证协助等非金业公司原因造成办证迟延情形的，则金业公司无需承担逾期办证的责任。本院认为该合同约定免除办证违约责任的条件并未出现，上诉人不能免除违约责任。上诉人主张免除违约金的理由，本院不予支持。虽然目前涉案房屋因所在楼盘规划验收未完成而不具备办证条件，但是涉案房屋已经交付，且办证是业主的合法权利，依法应予以保护。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费788元，由广州市番禺金业房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年八月十三日
书记员 阮志雄
宋德光