上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终10925号
上诉人(原审原告)：沈超，女，1980年6月13日出生，汉族，住上海市嘉定区。
被上诉人(原审被告)：上海尚薇投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：严佳佳，总经理。
委托诉讼代理人：沈会，上海汇隽律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海乐宸置业有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：钱建明，董事长。
委托诉讼代理人：樊正刚。
上诉人沈超因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初12042号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2015年10月30日，上海尚薇投资管理有限公司(以下简称“尚薇公司”，甲方)与沈超(乙方)签订《Welife微生活馆店面租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定由甲方将位于上海市嘉定区建筑面积为275平方米系争房屋出租给乙方，甲方同意乙方租赁店面作为零售产品、服务之经营场所。乙方进入甲方店面营销之产品，除非征得甲方同意，否则仅限于主营餐饮。租赁期限为六年，从2015年11月5日起至2021年11月4日止。双方约定的店面租金为每月人民币(以下币种均为人民币)58,552元，房屋押金为一个月租金金额。付款方式为年付(即12个月一付)，每年度房租，乙方应提前45天缴纳至甲方。合同第7条约定，乙方应当在本合同签订时向甲方提交经营所必须的证照、文件(包括但不限于经营资格证明文件)；如乙方在本合同签订时尚未取得上述证照、文件的，应当在被合同签订之日起两月内办理完成，并按时交纳各项费用。双方在合同8.1条约定乙方的装修时间如下：2015年11月5日至2016年2月4日。双方另在合同8.7条约定乙方应当在本合同签订之日起122天内完成装修。合同第12.2条约定，乙方违反本合同约定单方解除合同的、或因乙方违约导致交房解除合同的，乙方交纳的信用保证金，甲方不予退还。上述合同签订后，尚薇公司将系争房屋交付对方使用，沈超装修后即开业经营。期间，沈超向尚薇公司支付租金557,448元、押金58,552元、信用保证金5,000元。2016年9月23日，沈超从系争房屋中搬走。
原审法院另查明，2016年12月，尚薇公司将系争房屋出租给他人。
现沈超涉讼，要求判令：解除2015年10月30日签订的租赁合同及《房屋及场地租赁合同》；尚薇公司和上海乐宸置业有限公司(以下简称“乐宸置业”)返还其租金557,448元、押金58,552元、信用保证金5,000元，并赔偿原告经济损失500,000元等。
原审法院审理中，沈超要求双方签约时尚薇公司的合同经办人沈冰冶作为证人出庭作证，以证明双方签约的情况、双方口头约定装修免租期及沈超与尚薇公司沟通办照事宜。沈超表示证人证词属实，尚薇公司则表示沈冰冶是拿提成而非工资，其身份类似中介而非尚薇公司员工，证人也证明沈超对房屋产权信息及尚薇公司是二房东的情况均是清楚的。沈超还提供了装修工程款收据等证明其装修费用。尚薇公司则表示沈超确实进行过装修，但装修内容不清楚，装修的收据无法证明支出，应提交付款凭证，装修的设施部分是可以拆除的。
经原审法院与上海市嘉定镇街道环保办取得联系，该环保办工作人员表示：根据区府会议纪要精神，嘉定新天地地区商户经特许是可以办理营业执照的，但在2015年5、6月间情况发生变化，区里向工商、环保等部门口头通知暂停这一区域商户的证照办理，具体何时可以恢复办理尚不清楚。暂停办理的原因据了解是因为这一区域的房屋属性不得作为商业用房。
原审法院审理后认为，沈超与尚薇公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效。但由于沈超无法办理营业执照，其合同目的无法实现，故其要求解除合同的诉讼请求可予支持。鉴于沈超已于2016年9月23日从系争房屋中搬走，嗣后尚薇公司也已将系争房屋另行租与他人，故法院确认租赁合同实际已于2016年9月23日由双方协商解除。该合同第7条约定沈超为办理其经营所必须的证照、文件的责任主体，且其经营的又是餐饮这一较为特殊、审核也更为严格的经营项目，故沈超显然未尽到审慎的注意义务，在未了解清楚其在租赁的系争房屋中经营可否办理相关证照的情况下即与尚薇公司签订租赁合同，其对合同解除及因合同解除造成的损失应承担主要责任。系争房屋原来虽经政府特许可以办理营业执照，但在双方签约之前的数个月情况已然发生变化，尚薇公司未注意到上述变化，亦未履行通知、协助等义务，对合同解除及因合同解除造成对方的损失亦应承担相应的责任。故沈超要求尚薇公司赔偿因合同解除所造成的损失合法有据，应予支持。鉴于尚薇公司已将系争房屋租与他人，沈超的装潢已被拆除，本案现已无法通过司法鉴定来确定其经济损失。故法院参酌本案具体情况，酌情确定由尚薇公司赔偿对方经济损失100,000元。系争房屋租赁合同虽约定了装修的期限，但未约定装修期间免租，沈超提供的证人虽称尚薇公司法定代表人授权其与沈超签约时可给与对方免租期三个月，但在正式签订的合同中未见相应表述，故对原告关于装修免租期的主张不予采纳。沈超应按实际使用系争房屋的时间(即从2015年11月5日至2016年9月23日)及合同约定的租金标准支付租金。沈超已付租金尚不足支付其实际使用期间的租金，故法院对其要求返还租金的诉讼请求不予支持。尚薇公司要求以对方支付的押金抵扣所欠租金尚属合理，应予支持。合同解除后，尚薇公司应将收取对方的信用保证金5,000元返还，该公司关于其有权没收信用保证金的主张与合同约定不符，不予支持。虽然双方签订了《房屋及场地租赁合同》，但该合同仅为沈超办证所需，非签约双方真实意思表示，且未实际履行，故对沈超依据该租赁合同关系向对方提出的诉讼请求，均不予支持。
原审法院据此作出判决：一、沈超与上海尚薇投资管理有限公司签订的《Welife微生活馆店面租赁合同》于2016年9月23日起解除；二、上海尚薇投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还沈超信用保证金5,000元；三、上海尚薇投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿沈超经济损失100,000元；四、沈超的其余诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人沈超不服，向本院提起上诉称：其在签约后，方知系争房屋的属性，但被上诉人尚薇公司承诺办理相关的营业执照没有问题，至于其与被上诉人乐宸置业之间的租赁关系，仅系对方一面之词，无证据印证。上诉人在租赁之前已经了解过可以办理相关营业执照的事实，之后因行政管理部门的内部口头通知停办，但上诉人对此无从得知。双方签署的租赁合同是由尚薇公司提供的格式合同，依法应按照公平原则确定双方的权利和义务。上诉人租赁系争房屋的合同目的是经营餐饮，且根据相关规定，餐饮不能异地经营，须办理营业执照和环保评定。在上诉人提出办理相关证照的情况下，尚薇公司明确给予了答复，但其在得知相关证照暂停办理后，刻意隐瞒事实，将不具备餐饮用途的系争房屋出租，骗得上诉人的租金等，且一再拖延，致使上诉人的损失扩大，应承担全部的违约责任。乐宸置业作为系争房屋的权利人，提供的产权证明确该房产用途为百货，其直接授权尚薇公司管理租赁相关产业，并默认该公司的出租行为有失察失职之处，而且乐宸置业管理混乱，任由尚薇公司随意签署合同，不进行严格审查，在有关证照办理情况变化后，亦未及时告知，以致事态未得到控制、矛盾激化，其应承担相应的连带责任。由于对方于2016年8月2日将系争房屋封门，上诉人予以报警，2016年9月系对方擅自将上诉人物品搬离系争房屋，上诉人接到电话后，亦予报警，但因其系个人，无法调取相关报警记录。上诉人认为原审法院认定其承担主要责任，显然不符合法律规定，有失公正。据此，上诉人认为原审判决认定事实有误、适用法律不当，请求本院依法撤销，并改判支持上诉人的全部原审诉请。
被上诉人尚薇公司辩称：其系向乐宸置业租赁的包括系争房屋在内的物业，所在物业园区内，有租赁物业用于不带油烟的餐饮经营。上诉人沈超租赁系争房屋时，要求作为餐饮经营使用，但尚薇公司不清楚是否可以作为餐饮出租。有关承租人的营业执照，由各承租人自行办理。尚薇公司出于将本案原审判决的数额予以冲抵的意见，另行就有关上诉人欠付的租金、物业及水电等费用提起了诉讼，但尚未立案。原审法院审理中的证人，并非尚薇公司的经办人，只是中介公司人员，与上诉人系朋友关系。目前系争房屋已于2016年12月另行出租他人经营服装、小百货。据此，尚薇公司认为原审判决正确，请求本院依法维持。
被上诉人乐宸置业辩称：其将包括系争房屋在内的物业出租给尚薇公司，尚薇公司将系争房屋转租给上诉人沈超，乐宸置业不清楚。由于乐宸置业用于办证的印章均放置在尚薇公司处，双方约定，转租时，尚薇公司必须至乐宸置业备案。但是，系争房屋的租赁合同并未备案。尚薇公司的经办人与上诉人系朋友。据此，乐宸置业认为原审判决正确，请求本院依法维持。
本院经审理查明，2015年10月30日，经有关房地产管理部门出具的《上海市房地产登记信息》表明，系争房屋所在物业权利人系中国科学院上海分院，房屋类型为办公楼，土地规划用途为科研、设计。
2000年8月7日，中国科学院上海分院将上述系争房屋在内的物业委托中国科学院上海光学精密机械研究所使用，并负责日常管理维护及处置等。
2012年4月2日，中国科学院上海光学精密机械研究所将系争房屋所在物业授权委托乐宸置业对外招商，并授权委托其对上述房屋租赁和日常管理，乐宸置业现将系争房屋所在的上述物业出租给尚薇公司。嗣后，沈冰冶作为系争房屋出租方(甲方)与上诉人沈超(乙方)签署了《商铺出租定金协议书》，被上诉人尚薇公司在该协议书上加盖了“合同专用章”。
以上事实，由沪房地嘉字(1999)第004360号房地产权证的《上海市房地产登记信息》、中国科学院上海分院编号为(2000-06)《委托书》、中国科学院上海光学精密机械研究所《授权委托》、《商铺出租定金协议书》，以及原审法院及本院的审理调查笔录等证明属实。
原审查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原审法院鉴于上诉人沈超无法在系争房屋内办理营业执照，其合同目的无法实现，故支持其要求解除双方的租赁合同诉请，依法有据。由于系争房屋租赁合同明确约定，该房屋除非征得被上诉人尚薇公司书面同意外，主要限于主营餐饮。故尚薇公司保持租赁物符合约定的用途，系其义务。但经原审法院依法调查，因相关政府主管的通知，系争房屋所在物业暂停了相关营业执照的办理，故上诉人未能办理关于餐饮的营业执照的责任，难以全部归责于上诉人。由于上诉人未提供证据，也未依法申请法院依照审判职权调查有关报警记录，故其关于2016年8月2日，被上诉人尚薇公司即将系争房屋封门，并擅自将上诉人的物品搬离该房屋，不认可双方租赁合同实际于2016年9月23日解除等主张，因证据不足，本院现难以采纳。故原审法院据此认定的租赁合同解除时间，目前无证据证明有误。由于上诉人无法办理相关营业执照，依法进行餐饮经营，原审法院亦对此认定了尚薇公司存在一定的责任，但因上诉人已缴纳的租金和押金，不足以支付原审判决现认定的其实际租赁时间内，双方合同约定的租金数额，现上诉人仅要求返还其全部已付款项，未提出按照双方租赁合同履行情况和各自的责任等，酌情调整的主张，故原审法院不支持其返还已付全部租金和押金的诉请，并无不当。被上诉人尚薇公司称其将主张对方所欠付的费用，系其民事诉讼权利，应根据合同解除的各方责任等事实，另案处理。上诉人的其他上诉诉请，均因缺乏足够的证据，本院难以支持。鉴于尚薇公司对于本案的讼争，有一定的责任，本院依照审判职权，依法对于相关诉讼费用作出处理决定。综上所述，原审判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费14,889元，由沈超负担8,933元，上海尚薇投资管理有限公司负担5,956元；二审案件受理费13,900元，由上诉人沈超负担8,340元，上海尚薇投资管理有限公司负担5,560元。
本判决为终审判决。
法官助理薛凤来
审判长 吴 俊
审判员 张志煜
审判员 徐 庆
二〇一八年一月二十九日
书记员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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