上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1786号
上诉人（原审被告）上海鑫泰房地产发展有限公司。
被上诉人（原审原告）王建。
上诉人上海鑫泰房地产发展有限公司（以下简称鑫泰公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第3416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，上海市某某区某某路＊＊＊弄＊-＊号、＊-＊号、＊＊-＊＊号房屋系鑫泰公司开发商品房，物权登记日为2010年3月30日。2012年4月20日，王建（乙方）与鑫泰公司（甲方）签订《上海市商品房出售合同》一份，约定，乙方向甲方购买上海市某某路＊＊＊弄《某某》＊号＊层＊＊＊室房屋（以下简称系争房屋），该房屋建筑面积为224.79平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）48，000元（人民币，下同），总房价款（不包含房屋全装修价格）为10，789，920元，该房屋全装修总价0元。付款方式为，乙方于2012年4月19日支付首付款3，239，920元，于2012年6月19日前支付房款7，550，000元。若乙方以贷款方式支付房价款尾款的，乙方应在签约之日起八日内办理完按揭贷款手续，若由于乙方原因造成银行不能及时放贷，乙方应于合同约定的付款日以现金方式补足，否则即视为乙方未按合同第五条约定付款，承担相应的违约责任。《补充条款一》明确，乙方必须在合同附件一中约定的首期付款日向甲方支付首期款，逾期超过七日，乙方仍不能向甲方支付首期款，双方也未达成补充协议的，视作乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当以总房价款的1%向甲方支付违约金。违约金不足以补偿甲方因此所遭受的损失的，甲方有权继续向乙方追偿，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的违约金／赔偿金额等，将剩余房款无息退还给乙方，如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。贷款总额以银行实际放贷之金额为准，若实际放贷不足，或者由于乙方原因造成银行不能及时放贷，乙方应于合同约定付款日以现金方式补足，否则即视为乙方未按本合同第五条约定付款，承担相应的违约责任，违约金不足以补偿甲方因此所遭受的损失的，甲方有权继续向乙方追偿，前述乙方之违约责任同样适用于乙方采用公积金贷款及其他商业贷款形式。
合同第五条约定，乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过30天，甲方有权选择单方面解除合同。甲方在收到乙方全部房价款之日起30天内，向乙方交付房屋。乙方应在约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续，该房屋交付的标志为签署房屋交接书。该房屋交付之日起，风险责任由甲方转移给乙方。
该房屋为居住用房，甲方应向乙方提供《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》、《前期物业管理服务合同》，乙方要求提供房屋实测面积的有关资料，甲方应如实提供。甲方不出示和不提供前款约定的材料，乙方有权拒绝接收该房屋，由此产生的延期交房责任由甲方承担。合同第十一条约定，如乙方已付清全部房价款，除甲方原因外，乙方未按约定期限办理交付该房屋手续的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书规定的验收交接日之第二天起，风险责任转移由乙方承担。《补充条款一》明确，甲方满足合同约定的交付条件后，若乙方未按约定办理该房屋的验收交接手续，或／和不领取该房屋钥匙的，自本合同第十一条所称催告书中规定的验收交接日之次日起，视为甲方已将该房屋交付给乙方，乙方自该日起开始承担相应的房屋风险责任；甲方自该日起开始承担相应的房屋保修责任，并自该房屋的房地产权利转移之日起继续保修两年。若由于乙方的原因导致该房屋的房地产权利无法按时从甲方转移至乙方的，则自甲方催告书约定的验收交接日起保修两年。乙方在房屋交付过程中发现非主体结构或地基工程之外的质量问题的，不影响交接手续的办理，乙方可以在房屋交付后根据本合同及相关法律法规的规定要求甲方承担修复责任，如乙方以此拒绝接受该房屋的，则视为该房屋已经按本合同约定的日期交付。乙方未在合同第七条或甲方发出的收楼通知规定的期限内前来会同甲方对该房屋进行验收交接，且有正当理由确实不能前来的，甲方将发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理验收交接手续的，则视为甲方已于催告书规定的日期完成房屋交付义务且乙方对甲方交付的房屋无异议。如甲方已按本合同第九条规定提交材料，但乙方仍无理拒绝接受该房屋的，则视为甲方已完成房屋交付义务并不承担任何责任。
除非该房屋主体结构不合格情况外，在房屋通过政府部门竣工验收的情况下，该房屋设备未完全达到预售合同约定标准及其他非属主体结构的质量问题均不影响该房屋的验收交接，乙方不能以此为由延迟交房或者拒绝办理该房屋的验收交接手续。甲方设备达不到约定标准及其他非属主体结构的质量问题的，由甲方按合同的规定承担修复的责任。
合同第十三条约定，除不可抗力外，甲方如未在合同约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天，乙方可根据《补充条款一》的约定在甲方逾期交房超过30日之后15日内书面通知甲方解除合同，否则视为乙方同意继续履行合同，甲方将按合同约定承担逾期交房违约金直至交房，乙方无权向甲方要求其他的赔偿或违约金。
合同第十四条约定，自该房屋正式交付之时起，甲方对该房屋负责保修，并从房地产权利转移之日起继续保修二年。因天灾人祸等不可抗力以及非房屋质量原因所造成的损失，或因乙方擅自变更房屋结构而带来的问题，不在保修之列。合同第十六条约定，双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。
合同还约定，2012年6月30日前，由甲乙双方共同向上海市某某管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）。因甲方原因，乙方无法在2012年6月30日前取得房地产权证（小产证），甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%，2012年9月30日之日起的60日内，乙方仍无法取得房地产权证（小产证），则乙方有权单方面解除合同。合同《补充条款一》另对各方就单方面解除合同的情形以及甲方赠送精装修的标准等作了补充约定。
签约后，王建于2012年6月15日按约付清全部房价款。2012年12月25日，鑫泰公司向王建发出《入住通知书》，要求王建于2012年12月31日前完成收楼手续。王建于2012年12月30日至鑫泰公司处签收了相关材料，办理了收楼手续。同时，王建以书面方式向鑫泰公司提出系争房屋存在诸多装修质量问题，包括主卧室、次卧室、书房、小孩房等，双方交涉无果。
2013年11月，王建诉至原审法院，要求判令：1、鑫泰公司支付迟延交房违约金537，338.68元：自2012年7月16日起至2012年12月30日止，共计167天，按日万分之三即3，236.98元计算；2、鑫泰公司修复上海市某某路＊＊＊弄＊＊＊号某某层房屋，若不能修复的，由鑫泰公司赔偿修复费用损失。
原审审理中，王建认为鑫泰公司装修存在质量瑕疵，并向法院申请对系争房屋中客厅及厨房石材断裂情况进行鉴定，法院委托上海市某某研究院对王建申请项目进行质量鉴定，并对存在装修质量问题提出修复建议。2014年8月15日，上海市某某研究院出具《鉴定报告》，该《鉴定报告》认为，1、6.3大理石面层与花岗石面层中，6.3.2“板材有裂缝、掉角、翘曲和表面有缺陷时应予剔除”；6.3.8“……板块应无裂纹、掉角、缺棱等缺陷”。该工程中客厅、厨房、阳台等地面石材均存在断裂纹，与规范要求不符。2、12.3窗帘盒、窗台板和散热器罩制作与安装工程中12.3.6“窗帘盒、窗台板和散热器罩表面应平整、洁净、线条顺直、接缝严密、色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏”。该工程中主卧窗台板石材存在断裂纹，与规范要求不符。3、7.1.1“镶贴应牢固……墙面无空鼓，缝隙均匀，周边顺直，砖面无裂纹、掉角、缺楞等现象”。该工程中主卫生间墙面石材存在断角、断裂纹现象，与标准要求不符。结论为，系争房屋内装饰工程中，存在与规范标准不符的质量问题，缺陷的产生与装饰装修施工存在因果关系。该《鉴定报告》另对相关质量缺陷作返工提出建议。经质证，王建对《鉴定报告》的真实性、合法性、关联性均无异议，鑫泰公司则对《鉴定报告》提出的翻修方案不予认可，认为超出王建诉求范围。
2014年11月，王建申请对系争房屋修复工程造价进行司法鉴定，某某某某有限公司接受高院委托，于2015年4月15日出具司法鉴定书，鉴定结论为，系争房屋修复的工程造价为68，447元。经质证，王建对该造价报告的真实性、合法性、关联性均无异议，但是造价报告未考虑修复过程中产生的相关费用，没有涵盖所有的质量问题。鑫泰公司对该报告不予认可，认为造价报告的结论是以鉴定报告确认的修复方案为依据，而鉴定报告确认的修复范围过大，故对造价报告亦不予认可。鉴定单位出庭陈述，造价报告是以鉴定报告确认的修复方案为依据，造价范围即是修复建议，已将需拆除更换项目全部计算在内。
原审审理中，王建明确第二项诉请为，判令鑫泰公司修复王建位于上海市徐汇区某某路＊＊＊弄＊＊＊号2层某某室房屋损坏部位，并赔偿修复费用554，447元（具体组成为：修复工程造价68，447元，拆除期间住宿费用90，000元，房屋修复期间整理、保洁、误工费180，000元，家具、电器、软装饰两次搬场及寄存费用40，000元，护墙板、踢脚板等装饰面层修护费用54，000元，地暖管道损坏更换费用32，000元，橱柜的拆除及重新安装费用80，000元，安全防护、文明施工措施费、垃圾外运、成品保护等费用10，000元，共计554，447元）。王建就此项主张提供收楼表格等证据以证明系争房屋存在装修质量瑕疵，收楼表格上王建列明了系争房屋存在诸多装修问题，包括：进户门客厅右下角木饰面两处损坏、弱电箱下面油漆掉落、进户门上方木饰面裂纹等十几项问题。鑫泰公司对该组证据均不予认可。
原审认为，王建与鑫泰公司签订的商品房出售合同系双方真实意思表示，双方均应恪守。合同约定鑫泰公司在收到王建全部房款30日内向王建交付房屋，王建于2012年6月15日付清房款，鑫泰公司迟至12月30日才实际向王建交付房屋，其行为已构成违约，应按约承担逾期交付房屋的违约责任。关于鑫泰公司辩称王建购买的是现房，不存在延期交房之事实一节，法院认为，根据双方合同约定，房屋交付的标志为签署房屋交接书，鑫泰公司并向王建提供《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》、《前期物业管理服务合同》等相关资料。鑫泰公司不出示和不提供前款约定的材料，王建有权拒绝接收该房屋，由此产生的延期交房责任由鑫泰公司承担。王建与鑫泰公司签署房屋交接书的时间为2012年12月30日，现鑫泰公司并无证据证明在此之前曾通知过王建收房，对此鑫泰公司应承担举证不能的法律后果，故王建的该项诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王建认为系争房屋存在装修质量瑕疵，并要求鑫泰公司进行修复，对此，王建作为提出主张的一方应承担举证责任。王建提交了收楼表格等一组证据，但是该组证据未经鑫泰公司确认无异，双方亦未对瑕疵范围进行现场确认，故法院对王建的该项诉求难以支持。
经上海市某某研究院出具的鉴定报告认定，系争房屋装饰工程中石材存在诸多与规范标准不符的质量问题，该缺陷的产生与装饰装修施工存在因果关系。鑫泰公司作为系争房屋开发商，对此应承担相应的过错责任。王建除要求鑫泰公司按造价报告赔偿修复费用68，447元外，另要求鑫泰公司赔偿其它相关费用486，000元。法院认为，造价报告是以鉴定报告确认的修复方案为依据，已将需拆除更换项目全部计算在内，王建关于其它相关费用的赔偿请求，缺乏依据，法院不予采信。
原审法院于二○一五年五月二十五日依法作出判决：一、上海鑫泰房地产发展有限公司于判决生效之日起十五日内支付王建逾期交房违约金人民币537，338.68元；二、上海鑫泰房地产发展有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿王建修复费用人民币68，447元；三、驳回王建的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币9，858元，由上海鑫泰房地产发展有限公司负担；司法鉴定费人民币8，000元，由王建、上海鑫泰房地产发展有限公司各半负担。
判决后，鑫泰公司不服，上诉称，系争房屋属于现房销售，在签订出售合同时已经具备交房条件，上诉人没有通知被上诉人前来收房的义务，而是应当由被上诉人自行前来收房，由于被上诉人一直以种种理由拒绝收房，上诉人向被上诉人发送了催告函，上诉人发给被上诉人的入住通知书实质就是催告函，故上诉人不存在逾期交房的情形；对于修复费用，根据鉴定六处存在断裂纹，而修复方案为更换全部石材，扩大了维修范围，故修复费用过高，应当予以调整。请求二审法院撤销原审判决，改判上诉人不承担逾期交房违约责任，承担修复费用2万元。
被上诉人王建辩称，被上诉人收房的前提是上诉人告知具体收房时间、地点及流程，在上诉人发送给被上诉人的入住通知书中也记载了必须持有入住通知书原件才能收房，上诉人陈述被上诉人可自行前去收房不是事实；被上诉人于2012年6月15日即付清全部房款，而上诉人直至2012年12月25日才通知被上诉人前去收楼，逾期交房的事实很清楚，上诉人应承担相应违约责任；关于修复费用问题，除了石材之外房屋其他部分也存在质量问题，这些质量问题上诉人都签字确认，由于双方仅对石材部分的修复存在争议所以原审仅对石材部分进行了鉴定，故不存在修复费用过高的情况。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，被上诉人提供其向上诉人邮寄的两份信函，用以证明由于上诉人未能按约交房，被上诉人通过挂号信方式向上诉人催促，但两份信函均被退回。上诉人经质证认为，两份信函均没有收到过，且根据信函的内容，被上诉人也自认已经取得了房屋产权证，可以证明被上诉人已经取得房屋所有权，上诉人不存在逾期交房。本院经审查认为，被上诉人举证可以证明其证明目的，本院予以采纳。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，2012年9月6日、2012年9月28日，被上诉人两次通过挂号信方式向上诉人发函要求交房，两份函件均被退回。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房出售合同合法有效，双方均应按约履行各自义务。一、根据双方合同约定，上诉人在收到被上诉人全部房价款之日起30日内，应向上诉人交付房屋。现上诉人主张其没有通知被上诉人收房的义务、被上诉人应当自行前来收房，但是从上诉人发送给被上诉人的“入住通知书”以及相关附件“收楼流程”、“收楼须知”、“收楼回执单”等材料可以反映出，涉案房屋业主收楼流程是先由开发商向业主发出“入住通知书”，再由业主预约具体收楼时间，且业主收楼必须持有“入住通知书”原件，故系争房屋的交付应由上诉人通知被上诉人，如未收到上诉人的通知，被上诉人无法办理房屋交接手续。上诉人称“入住通知书”仅针对预售房屋而不适用于现房出售房屋，但对于为何向被上诉人发出“入住通知书”上诉人未能作出合理解释，该主张缺乏依据本院难以采信。故上诉人关于系争房屋是现房应由被上诉人自行前来收房的上诉理由缺乏合同依据，也不符合客观事实，本院不予采信。二、被上诉人于2012年6月15日即付清全部房款，而上诉人直至2012年12月25日才向被上诉人发出“入住通知书”，构成逾期交房。上诉人主张房屋未能交付是被上诉人拒绝收房，但根据合同约定，如被上诉人未能按规定期限办理交付房屋手续的，上诉人应当发出书面催告书一次，现上诉人既未能举证证明存在其要求被上诉人收房而被上诉人予以拒绝的情形，又未能举证证明其向被上诉人发出过催告函，故本案逾期交房的责任在上诉人，上诉人应承担逾期交房之违约责任。至于上诉人称其向被上诉人发送的“入住通知书”实质就是催告书，显然缺乏依据，本院难以采信。三、关于修复费用问题，根据鉴定结论，系争房屋客厅、厨房、阳台石材存在多处断裂，不符合相关验收规范及标准，而鉴定结论也指出，由于存在断裂纹的石材占面积较大，考虑花纹对接、色差等因素，且凿除时会对周边石材造成影响，故建议对石材进行整体更换，该修复方案客观合理，并无不当，不存在扩大修复范围的情形。上诉人主张仅对断裂石材进行更换不符合本案的实际情况，本院不予采纳，故上诉人要求减少修复费用的上诉请求本院不予支持。
综上所述，原审法院在查明事实的前提下依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人鑫泰公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9，657.80元，由上诉人上海鑫泰房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周峰
审 判 员 叶兰
代理审判员 李兴
二〇一五年七月十五日
书 记 员 周勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……