辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终4104号上诉人（原审原告）：邵连如，男，1955年2月14日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。被上诉人（原审被告）：易焕超，男，1966年7月26日出生，汉族，住址广东省惠州市惠城区。被上诉人（原审被告）：刘玉峰，男，1960年8月22日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：杜云娜，辽宁东尧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李萍，女，1961年4月1日出生，汉族，住址沈阳市大东区。上诉人邵连如与被上诉人易焕超、刘玉峰、李萍因所有权确认纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初6935号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邵连如上诉请求：撤销原审判决，依法确认三被上诉人私自买卖上诉人房产的行为无效，涉案房屋为上诉人所有，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：原审中对被上诉人易焕超的违法行为予以肯定，对被上诉人伪造合同的行为认定为善意取得，认定事实错误，易焕超无法代表海南万方圆贸易有限公司，该合同并非海南万方圆贸易有限公司的真实意思表示，我方买房时房屋价格是110多万，被上诉人实际交易的价格不足四年前的55%，无法认定合理。原审法院适用法律错误，涉案房屋并非善意取得，原审法院审理本案违反法定程序。请求二审法院支持我方上诉请求。被上诉人刘玉峰辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人李萍辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人易焕超未到庭，未答辩。原审原告邵连如向一审法院起诉请求：1、判令确认三被告私自买卖原告房产的行为无效，位于沈阳市沈河区万泉街XX号的房产为原告所有；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1999年12月28日，沈阳市宏达房地产开发经营有限责任公司作为卖方（甲方）与原告邵连如作为买方（乙方）签订《商品房销售合同》，合同约定甲方将沈河区万泉小区XX层建筑面积616平方米的房屋出卖给乙方，每平方米为1800元，总价款为1108800元。同日，沈阳市宏达房地产开发经营有限责任公司为邵连如出具商品房销售专用发票。发票载明，购房地点为沈河区万泉街XX号，金额为1108800元。签订合同后，双方未办理房屋更名过户手续。2000年11月22日海南万方圆贸易有限公司（甲方）与沈阳馨族商贸有限公司（乙方）签订《股权换产权协议书》，协议约定：1、甲方将持有的鞍山一工法人股转让给乙方，按每股3.99元转让给乙方，共转让壹佰万股，共计39900000万元整。2、乙方将沈阳市大东区大十字街78号房产六套住房计725.57平方米，每平方单价3200元，计贰佰叁拾贰万壹仟捌佰贰拾肆元整；沈阳市万泉小区厂房616平方米，每平方1800元，计壹佰壹拾万捌千捌佰元整；沈阳市万泉小区车库七个，每个80000元，计伍拾陆万元整；总计参佰玖拾玖万零陆佰贰拾肆元整转让给甲方……陈朝辉在甲方代表处签字，并盖有海南万方圆贸易有限公司的印章。邵连如在乙方代表处签字，并盖有沈阳馨族商贸有限公司公司印章。2000年11月27日，辽宁省沈阳市公证处出具（2000）沈证经字第41994号公证书，公证书载明：兹证明甲方海南万方圆贸易有限公司的法定代表人陈朝辉与乙方沈阳馨族商贸有限公司的法定代表人邵连如于2000年11月27日来到我处，在我面前签订了前面的《股权换产权协议书》。经查，上述双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议上的双方当事人签字、印章属实。协议内容符合《中华人民共和国合同法》的规定。公证员刘桂香。2001年10月5日，原告邵连如作为甲方(房主)与被告李萍作为乙方（承租人）签订《租房协议》。协议约定，房屋地址为沈河区万泉小区院内，建筑面积为100平方米，租期为贰拾年，从2001年10月5日至2021年10月5日，房租为每年壹万元。2003年6月4日海南万方圆贸易有限公司向辽宁长风律师事务所出具授权委托书，委托书载明，兹全权授权辽宁长风律师事务所律师姜代镜代为本公司处理位于沈阳市沈河区大西路325号甲XXXX,XXXX两处商品房的全部买卖交接等事宜，由此而产生的一切法律后果由本公司承担（电话授权处理616米厂房）。2003年6月6日，鞍山市立山区人民法院作出（2003）鞍立民二合初字第109号民事调解书，调解书载明被告海南万方圆贸易有限公司给付原告鞍山第一工程机械股份有限公司100万法人股中的余款60%（价值57万元），被告于2003年6月10日前一次性付清。到期未能付清，用被告位于沈阳市大东区大十字街XX号房产两套231.5平方米商品房和沈阳市万泉小区厂房616平方米两个车库抵偿。2003年6月23日，鞍山市立山区人民法院作出（2003）立执第192号民事裁定书，查封沈阳市沈河区万泉街XX的房屋，查封期间不得转让、转租、转卖。2003年7月31日，鞍山第一工程机械股份有限公司作为出租方（甲方）与李萍作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将坐落于沈阳市沈河区万泉街XX号厂房616平方米出租给乙方，租赁期限为一年，从2003年8月1日起至2004年8月1日止。乙方每年向甲方缴纳租金人民币伍万元整。2003年12月24日，海南万方圆贸易有限公司（甲方）与邵连如（乙方）签订协议书，协议书载明，甲乙双方就联合销售位于沈阳市沈河区万泉街XX号616米厂房事宜达成如下协议：一、双方同意共同销售上述616米厂房或按原价返还上述厂房。二、在销售过程中由乙方负责联系购方或向原产权方联系退房，甲方出具一切必要手续。三、在此房产销售过程中，房屋的价格、转款、方式、收款账号必须经甲方同意。四、此房产出售后双方同意按房产售价，甲方收取70%，乙方收取30%的房款……2004年2月24日，鞍山市立山区人民法院作出（2003）立民执字第192号民事裁定书，裁定解除对沈阳市大东区大什街X6#、X1#、XX1号、XX2号房产及沈阳市沈河区万泉街XX号厂房的查封。2004年3月24日，海南万方圆贸易有限公司（甲方）与被告刘玉峰（乙方）签订房屋转让协议，双方约定：1、甲方将沈阳市沈河区万泉街XX号厂房转让给乙方。转让价为陆拾壹万元人民币整……3、乙方自行办理产权证，自付各项税费，甲方概不负责。甲方提供本公司的一切合法手续。2004年4月24日，海南万方圆贸易有限公司出具房屋转让证明书，我公司将沈阳市沈河区万泉街XX号厂房转让刘玉峰先生。其转让款已收，特此证明。现诉争房屋登记在被告刘玉峰名下。2015年11月10日，沈阳市皇姑区人民法院作出（2015）皇行初字第201号行政裁定书，沈阳市皇姑区人民法院认为，根据《关于执行若干问题的解释》第四十一条：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不超过2年”的规定，原告邵连如于2011年10月15日刑满释放后，经到沈阳市房产局查询知道沈河区万泉街XX号616平方米的厂房已经更名至第三人刘玉锋名下，于2015年7月31日向本院起诉，要求被告沈阳市房产局撤销该房屋所有权证，已超过了法定的起诉期限。故依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款（二）项及第二款之规定，裁定如下：驳回原告邵连如的起诉。2016年8月17日，原告邵连如带被告易焕超到庭接受询问，询问笔录内容如下：就其本人如何从邵连如处取得诉争房屋的，易焕超回答，“2000年11月22日，海南万方圆贸易有限公司与沈阳馨族商贸有限公司签订了一份《股权换产权协议书》，鞍山一工法人股100万股置换六套商品房，万泉小区厂房616平方米及车库七个，我是海南万方圆贸易有限公司的实际控股人，我就是这么取得房子的。协议签订后，我的股权就更名到邵连如名下，所以这些房子就应该属于我。后来2003年我又来沈阳处理（卖）这个厂房，这个时候邵连如被本溪检察院抓走了，我找不到他，后来我通过他女儿邵丽找到邵连如的哥哥邵连华要厂房的大发票和相关手续，邵丽说找不到，是他父亲放的，无奈之下，我就请姜代镜律师去本溪看守所见到邵连如，邵连如说手续可以拿给我，但是让我给邵连如30%卖房款，律师就问我同不同意，我出于同情，就同意了。这个协议实际上是赠予协议，我就让姜代镜律师签字了。2003年12月24日，海南万方圆贸易有限公司和邵连如就签订了协议书”。就与邵连如签订《股权换产协议》后为何没有办理诉争房屋的过户手续问题，易焕超回答，“办不了过户，当时手续不全。”就诉争房屋是如何卖给刘玉锋的，易焕超回答，“我是通过李萍介绍认识的刘玉峰，我把房子就卖给刘玉峰了，我在2004年3月24日将刘玉峰约到北站的格林大饭店，我和刘玉峰在我租的套房里签订的卖房协议，协议上约定我卖的房子的现状是办不了房产证的，所以我低价60万元卖了。”就能否向法庭提供其本人与刘玉锋就诉争房屋签订的购房协议，易焕超回答，“不能了，时间久远，早就不见了。”就刘玉锋是否将购房款给付其本人的问题，易焕超回答，“给了，现金给了我10万元，2004年3月25日转账给易桂求（易焕超曾用名，40万元，我向法庭提交交易明细信息，转账给陈朝辉10万元。”就当时诉争房屋市场价值大概是多少的问题，易焕超回答，“顶账给我的时候是1108800元。”就为何便宜50多万元将诉争房屋卖给刘玉锋的问题，易焕超回答，“因为办不了房产证。”就其在购买诉争房屋时是否知道该房办不了房产证的问题，易焕超回答，“我买的时候我就知道买这个厂房是赔钱的，但是我的六套商品房是赚钱的，所以我才同意签订股权换产权协议的。”2016年12月15日，被告刘玉峰向法庭出示其本人在本案诉争房屋附近地点所购买房屋的房产证用以证明被告刘玉锋当时购买的涉案房屋的价值与附近的房屋价值是同等的，是市场价值。登记日期为2000年6月21日的房产证载明，地址沈河区大南街勒石巷9号，建筑面积240平方米，房屋土地价值200000。原告邵连如对该组证据发表质证意见，对证据的真实性有异议，该组证据可能是通过伪造合同、发票等方式办理的房证，被告刘玉锋无法证明该组证据系合法取得，价格是属于市场价格，但原告未提供证据佐证其主张。一审法院认为，海南万方圆贸易有限公司与沈阳馨族商贸有限公司签订的《股权换产权协议书》中明确约定，海南万方圆贸易有限公司将持有的鞍山一工法人股份转让给沈阳馨族商贸有限公司，沈阳馨族商贸有限公司将包括诉争房屋在内的房产和七个车库转让给海南万方圆贸易有限公司。后辽宁沈阳市公证处出具公证书，证明海南万方圆贸易有限公司法定代表人陈朝辉与沈阳馨族商贸有限公司法定代表人邵连如签订了《股权换产权协议书》，且上述协议真实有效。故可以认定海南万方圆贸易有限公司与沈阳馨族商贸有限公司签订的《股权换产权协议书》为双方的真实意思表示，沈阳馨族商贸有限公司已经将诉争房屋转让给海南万方圆贸易有限公司。根据鞍山市立山区人民法院作出的（2003）鞍立民二合初字第109号民事调解书、（2003）立执字第192号民事裁定书、（2003）立民执字第192号民事裁定书可以认定，在海南万方圆贸易有限公司与沈阳馨族商贸有限公司签订《股权换产权协议书》后，诉争房屋已经由海南万方圆贸易有限公司实际占有控制。2004年3月24日，海南万方圆贸易有限公司与被告刘玉峰签订《房屋转让协议》，协议中约定海南万方圆贸易有限公司将沈阳市沈河区万泉街XX号厂房转让给刘玉峰转让价格为陆拾壹万元整人民币。2004年4月24日，海南万方圆贸易有限公司出具房屋转让证明书，证明已经将诉争房屋转让给被告刘玉峰，并已收到转让款。且现诉争房屋已经登记在被告刘玉峰的名下，故可以认定被告刘玉峰已经合法取得诉争房屋的所有权。关于原告邵连如在庭审中认为被告在购买诉争房屋时的交易价格为600000元，明显低于市场价格的主张。本院认为，影响房地产价格的因素有:供求状况、购买时间、地理位置、建筑物外观装饰和内部状况、房屋办理产权登记是否存在困难等。根据被告刘玉峰与海南万方圆贸易有限公司签订《房屋转让协议》第三款，乙方自行办理产权证，自付各项税费，甲方概不负责，以及被告易焕超询问笔录中的内容，可知双方在签订《房屋转让协议》时，诉争房屋办理房产证具有一定困难。在庭审过程中，被告刘玉峰向法庭出示其本人所有的诉争房屋附近的房屋价值，与诉争房屋的交易价格相差不大，高弘的房产证因未提供房产证原件，对该证据本院不予确认。尽管原告对该组证据的真实性提出异议，但其未提供证据予以证明，故本院对上诉证据的真实性、合法性、真实性予以确认。被告易焕超在询问笔录中表示在签订《股权换产权协议书》时，沈阳馨族商贸有限公司将包括诉争房屋在内的六套商品房、七个车库整体转让给其本人，买时就知道厂房是赔钱的，但认为六套商品房是赚钱的，由此可知被告易焕超在签订《股权转让协议》时考虑的是整体财产受让的收益性。再结合被告刘玉峰与海南万方圆贸易有限公司签订《房屋转让协议》中约定，乙方自行办理产权证，自付各项税费，甲方概不负责的事实，可以认定诉争房屋的交易价格不属于明显低于市场价格的情形，被告刘玉峰属于善意的房屋购买人。结合诉争房屋已经登记在被告刘玉锋名下的事实，可以认定被告刘玉锋已经善意取得诉争房屋的所有权。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十六条，《最高人民法院关于适用的解释》九十条之规定，原审法院判决如下：驳回原告邵连如的诉讼请求。案件受理费14780元，由原告邵连如负担本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，海南万方圆贸易有限公司与沈阳馨族商贸有限公司签订的《股权换产权协议书》中明确约定，海南万方圆贸易有限公司将持有的鞍山一工法人股份转让给沈阳馨族商贸有限公司，沈阳馨族商贸有限公司将包括诉争房屋在内的房产和七个车库转让给海南万方圆贸易有限公司，且双方补充协议中亦未约定上诉人有涉案房屋的产权，故涉案房屋已处分给海南万方圆贸易有限公司，上诉人并无涉案房屋的所有权，原审法院驳回上诉人要求确认其有涉案房屋所有权的诉讼请求正确，本院予以维持。关于上诉人提出要求确认三被上诉人私自买卖其房产的行为无效一节，因涉案房屋已处分给海南万方圆贸易有限公司，现上诉人未提供充分证据证明海南万方圆贸易有限公司出卖涉案房产的意思表示不真实，而涉案协议系海南万方圆贸易有限公司与刘玉峰签订，三被上诉人之间并无买卖涉案房屋的行为，且上诉人提供的证明不足以证明刘玉峰在购买房屋时与海南万方圆贸易有限公司恶意串通，损害第三人利益，故本院对上诉人提出要求确认三被上诉人私自买卖其房产的行为无效的上诉请求，不予支持。关于上诉人提出房屋价格远低于市场价格的上诉理由，因房屋出售价格是否过低并非合同无效的理由，故本院对上诉人的该理由，不予采信。关于上诉人提出原审法院违反法定程序一节，经本院审查，原审法院程序并无不当之处，对上诉人的该上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14780元，由上诉人邵连如负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛代理审判员  朱闻天代理审判员  吕长辉二〇一七年五月十九日书 记 员  桂 芸本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。