湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘07民终693号上诉人（原审被告）钱保生。上诉人（原审被告）李多英（又名李多元）。两上诉人共同委托代理人阳家道，常德市经开区善德法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）杨从爱。委托代理人聂景茂，常德市鼎城区蓝天法律服务所法律工作者。上诉人钱保生、李多英因与被上诉人杨从爱房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市鼎城区人民法院（2016）湘0703民初163号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年7月14日公开开庭进行了审理。上诉人李多英及上诉人钱保生、李多英共同委托代理人阳家道，被上诉人杨从爱及其委托代理人聂景茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2005年11月20日，杨从爱与钱保生签订了一份《房屋买卖协议书》，约定：杨从爱（甲方）将其所有的坐落在常德市鼎城区武陵镇临江社区居委会花船巷38号的平房一栋出售给钱保生（乙方），房屋价格为2.5万元，乙方一次性付清购房款（以甲方的收条为据），房屋归乙方所有；如乙方需办理过户手续，甲方应支持协助乙方共同办理，费用由乙方支付；如政府需征收搬迁该房屋，甲方应配合乙方办理拆迁手续，所补偿费用和房屋地基由乙方享受，甲方不得介入。协议签订后，钱保生按约付清了2.5万元购房款，杨从爱亦将房屋和编号为常鼎国用（93）字第02794号的国有土地使用证（用地面积95.0平方米）交付给了钱保生。此后钱保生及其妻子李多英多次要求杨从爱协助办理过户手续，但杨从爱推脱未予办理；2011年钱保生要求杨从爱协助办理过户手续时，杨从爱以交易时的价格过低为由拒绝，经常德市鼎城区武陵镇临江社区居民委员会调解，钱保生妻子李多英代表钱保生与杨从爱于2011年7月28日补充签订了一份《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》，约定双方到当地居委会办理协议，签字后钱保生（乙方）付给杨从爱（甲方）现金2000元；如房产证办理过户手续后，乙方付给甲方现金10000元；土地使用证过户后，乙方付给甲方14000元；常德市鼎城区武陵镇临江社区居民委员会副主任王朝军在协议上补充，乙方先交26000元给社区，社区按协议条款按期付给甲方。涉案房屋是杨从爱与其夫刘家跃（已故）在国有土地上的自建房，于1993年办理了土地使用者为刘家跃的国有土地使用权证；刘家跃于2002年8月1日死亡后杨从爱未办理该国有土地使用权证的更名手续，为履行《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》，杨从爱与其子刘声一于2012年1月10日办理继承权公证，公证上述房屋由杨从爱一人继承。此后由于钱保生不同意2011年7月28日双方签订的过户协议，加之常德市鼎城区人民政府拟征收拆迁涉案房屋，故停止办理权属变更登记手续，补充协议一直未履行。后征收拆迁时，杨从爱要求分配相应的征收补偿费，经基层组织和人民调解委员会调解未果，钱保生于2015年4月12日向法院起诉，请求确认钱保生与杨从爱于2005年11月20日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；法院于2015年7月7日制作（2015）常鼎民初字第596号民事判决书，判决钱保生与杨从爱在2005年11月20日签订的《房屋买卖协议书》合法有效，因双方均未上诉，此判决已生效。后杨从爱认为钱保生没有履行《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》，且《房屋买卖协议书》仅仅确认债权债务关系，并不能转移物权，故于2015年8月26日诉至法院，请求解除双方签订的两份协议，法院于2015年11月25日制作（2015）常鼎民初字第1464号民事判决书，判决驳回杨从爱的诉讼请求，杨从爱不服上诉至常德市中级人民法院，后撤回上诉，此一审判决已生效。杨从爱认为钱保生、李多英未履行《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》构成违约，于2016年1月20日诉至法院，请求判令钱保生、李多英履行上述协议，给付杨从爱购房款26000元、赔偿损失44000元并承担本案诉讼费。另查明，2016年1月17日常德市鼎城区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室与钱保生签订《国有土地上房屋征收补偿协议书》，实行货币补偿方式，按房产证、国土证齐全的标准全额给付钱保生被征收房屋（即涉案房屋）货币补偿359893元，此款已全额汇入钱保生个人银行账户。原审法院认为，本案的争议焦点为钱保生、李多英应否履行《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》，给付杨从爱购房款26000元并承担违约责任。《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》上乙方签字盖章处的“钱保生”、“李多英”是李多英书写的，李多英的签名行为构成表见代理，此协议对钱保生具有法律效力；钱保生知晓该协议后亦未及时行使撤销权；该协议系双方自愿签订，内容不损害国家、集体或者第三人利益，不损害社会公共利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。根据协议内容，应认定此26000元是过户补偿费，不是购房款。《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”之规定，本案双方应按照约定各自履行自己的义务，即钱保生、李多英给付过户补偿费，杨从爱协助办理房产证、国土证过户手续。杨从爱为履行过户协议，与其子刘声一于2012年1月10日办理继承权公证，公证上述房屋由杨从爱一人继承；后因政府政策性原因（拟对涉案房屋实施征收），鼎城区国土资源局、鼎城区房地产管理局暂停办理房地产权属变更登记手续，结合签订过户协议书后钱保生、李多英未履行先给付2000元过户补偿费的情况，双方在各自利益拉锯中长期协商不一致，亦未再履行协议。原审法院认为，在双方签订过户协议书后，双方应积极履行各自义务，否则即违约；政府政策性原因停办房地产权属变更登记手续在本案中属不可抗力，即不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，在本案中即为免除杨从爱协助办理涉案房屋的权属变更登记义务；结合常德市鼎城区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室已于2016年1月17日以房产证、国土证齐全的标准全额给付钱保生被征收房屋（即涉案房屋）价值补偿359893元的情况，钱保生、李多英没有因不可抗力免除了杨从爱的过户义务而利益受损，即钱保生、李多英在与杨从爱的房屋买卖活动中已享有了买方的所有权利。钱保生、李多英在享有了买方权利的同时亦应全面履行自己的义务，而两人既未履行给付杨从爱2000元过户补偿费的先履行义务，在收到两证齐全的全额房屋补偿款后亦未履行给付26000元过户补偿费的义务，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，钱保生、李多英应给付杨从爱过户补偿费26000元。对杨从爱主张的因违约造成的各项损失44000元，因杨从爱未提交证据证明其损失，应自行承担举证不能的法律后果，且杨从爱亦因不可抗力未实际全面履行过户协议，故对杨从爱要求钱保生、李多英赔偿损失44000元的主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十九条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决：一、钱保生、李多英于本判决生效之日起十日内给付杨从爱过户补偿费26000元；二、驳回杨从爱的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，财产保全费720元，共计1170元，由杨从爱负担440元，钱保生、李多英负担730元。原审法院判决后，钱保生、李多英不服，向本院提起上诉。其上诉请求：撤销原审判决，改判驳回杨从爱对钱保生、李多英的诉讼请求。其所持理由：1、钱保生、李多英与杨从爱签订的《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》应当依法判决终止履行，原审判决钱保生、李多英继续履行该协议义务是错误的；2、钱保生、李多英支付办证补偿费的条件并未成就，杨从爱未完成办证条件，钱保生、李多英无需支付补偿费；3、该协议不能履行，杨从爱存在明显过错，2011年7月28日双方签订的《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》至2014年8月政府决定不予办证，其间长达三年，杨从爱在完全有能力履行办证义务的情况下，以自己的行为表明不履行合同义务，钱保生、李多英有权终止履行相应的义务。被上诉人杨从爱的答辩请求为：驳回上诉，维持原判。其所持理由：1、双方于2011年7月28日双方签订的《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》依法应当继续履行，原审判决钱保生、李多爱继续履行协议义务是正确的；2、钱保生、李多英应支付的26000元不是办证补偿费，而是购房款；3、在履行《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》的过程中，杨从爱没有任何过错，相反是钱保生、李多英不守诚信，迟延至今未给付房款26000元，造成杨从爱重大经济损失。二审期间，上诉人钱保生、李多英与被上诉人杨从爱均未向本院提交新的证据材料。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点在于：钱保生、李多英是否应履行《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》，是否应给付杨从爱过户补偿费26000元。本案中，杨从爱与李多英、钱保生签订的《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》该协议系双方自愿签订，内容不损害国家、集体或者第三人利益，不损害社会公共利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。且双方对该协议的合法性并无异议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。故本案双方应按照协议约定各自履行自己的义务，即钱保生、李多英给付过户补偿费，杨从爱协助办理房产证、国土证过户手续。杨从爱为履行过户协议，与其子刘声一于2012年1月10日办理继承权公证，公证上述房屋由杨从爱一人继承；后因政府政策性原因，办理房地产权属变更登记手续被暂停。政府政策性原因停办房地产权属变更登记手续在本案中属不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。在本案中即为免除杨从爱协助办理涉案房屋的权属变更登记义务。钱保生、李多英没有因不可抗力免除了杨从爱的过户义务而利益受损，常德市鼎城区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室已于2016年1月17日以房产证、国土证齐全的标准全额向钱保生给付了被征收房屋（即涉案房屋）价值补偿359893元，钱保生、李多英在与杨从爱的房屋买卖活动中已享有了买方的所有权利。钱保生、李多英在享有了买方权利的同时应全面履行自己的义务，而钱保生、李多英既未履行给付杨从爱2000元过户补偿费的先履行义务，在收到两证齐全的全额房屋补偿款后亦未履行给付26000元过户补偿费的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，钱保生、李多英应给付杨从爱过户补偿费26000元。综上所述，上诉人钱保生、李多英的上诉理由，因无事实和法律依据而不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由上诉人钱保生、李多英负担。本判决为终审判决。审判长  朱梅安审判员  王道万审判员  贺德全二〇一六年七月二十八日书记员  赵丹丹附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。