辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽民再103号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李秀实，女，1963年11月30日出生，满族，无职业，现住辽宁省抚顺市顺城区。
委托诉讼代理人：教付明，男，1965年4月11日出生，满族，无职业，现住辽宁省抚顺市顺城区。
委托诉讼代理人：周雨艳，女，1964年2月2日出生，汉族，现住辽宁省抚顺市顺城区。
被申请人(一审被告、二审被上诉人)：辽阳嘉恒置业有限公司，住所地辽宁省辽阳市文圣区文昌街26-11号。
法定代表人：李会成，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙洪文，辽宁开宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾强，辽宁开宇律师事务所律师。
再审申请人李秀实因与被申请人辽阳嘉恒置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省辽阳市中级人民法院（2016）辽10民终字第541号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年7月10日作出（2016）辽民申4406号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李秀实及委托诉讼代理人教付明、周雨艳，被申请人辽阳嘉恒置业有限公司的委托诉讼代理人贾强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李秀实申请再审称，（一）原一、二审法院认定事实错误。再审申请人李秀实与被申请人辽阳嘉恒置业有限公司及案外人浙江恒润建设有限公司辽阳分公司于2011年4月12日签订的《辽阳市河东新城水系绿化一期工程明渠及渠首闸分项工程人工费款支付协议》约定以辽阳嘉恒置业有限公司所有的两处商品房锦绣澜湾78#1-7-2、78#1-10-2两处房屋抵顶浙江恒润建设有限公司辽阳分公司所欠李秀实人工费，78#1-10-2房屋已交付履行，78#1-7-2房屋双方于2011年10月17日签订商品房认购协议书且李秀实已经补交房款5825元。三方签订的抵房协议上有辽阳嘉恒置业有限公司公章及法定代表人印章，协议是平等主体间自愿达成的，是合法有效的。上述协议确立了一个新的法律关系，形成了李秀实与辽阳嘉恒置业有限公司的债权债务关系。辽阳嘉恒置业有限公司以换法人、案涉房屋是工程款抵房为由拒交房屋，已经违背了合同约定，原审法院判决辽阳嘉恒置业有限公司不履行协议的行为是合法的，应予纠正。（二）原一、二审法院适用法律错误。二审法院认为三方抵房协议实质为以物抵债协议，因尚未办理物权转移手续，以物抵债尚未成立。明显是适用法律错误。辽阳嘉恒置业有限公司已经履行了三方协议，78#1-10-2房屋已交付履行，78#1-7-2房屋已经收取面积差平款5825元现金，说明辽阳嘉恒置业有限公司已经认同了三方抵房协议。本案最后形成的法律关系是商品房买卖的法律关系，李秀实作为买方已经全部履行了义务，但是其权利因为辽阳嘉恒置业有限公司违约而迟迟不能实现，责任完全在辽阳嘉恒置业有限公司。综上，其再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形，请求：1.撤销一、二审判决；2.依法改判，支持李秀实提出的诉讼请求，即要求辽阳嘉恒置业有限公司向李秀实交付抵债房产。如果辽阳嘉恒置业有限公司不向李秀实交付抵债房产，就应该返回李秀实抵债房产价款362284元；3.辽阳嘉恒置业有限公司赔偿给李秀实造成的实际损失为占用李秀实资金期间的利息（按银行同期贷款利率计算）；4.辽阳嘉恒置业有限公司承担李秀实五年来打官司花费的所有费用10万元；5.一、二审诉讼费用由辽阳嘉恒置业有限公司承担。
辽阳嘉恒置业有限公司辩称，本案《辽阳市河东新城水系绿化一期工程明渠及渠首闸分项工程人工费款支付协议》无效，商品房认购协议书也因此无效，李秀实无权依据无效的协议，要求我公司履行。退一步讲，即使前述合同及协议全部有效，李秀实也没完全履行工程承包协议，又没签订《商品房买卖合同》，还无据证明我公司对浙江恒润建设有限公司辽阳分公司负有可以连环抵款的债务，更没有办理物权转移手续，以房抵债不能成立。《认购协议书》严重欠缺《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，且我公司没有收受购房款，认购协议不能被认定为商品房买卖合同。因为施工单位原因，涉案房屋至今没有竣工验收合格，根据《建筑法》第61条，根本不具备交房条件，任何人、任何司法机构均无法强制要求我公司交房。李秀实的再审没有任何事实及法律依据，理应依法驳回。
李秀实向一审法院起诉请求：确认双方签订的商品房屋认购协议书有效，并要求辽阳嘉恒置业有限公司履行合同。理由：李秀实于2009年11月7日与浙江恒润建设有限公司辽阳分公司签订承包合同，李秀实负责其承建工程的干渠水利工程，李秀实如期履行了合同，工程审计后总款为1610039.7元，该公司已给付69万元，剩余728065元未给付，2011年9月12日李秀实与浙江恒润建设有限公司辽阳分公司及第三人签订协议书，约定用辽阳嘉恒置业有限公司所有的78#楼1-7-2号房屋抵顶李秀实债务356459元，现辽阳嘉恒置业有限公司未交付房屋，故李秀实诉至法院。
一审法院认定事实：李秀实提交的分项工程内部承包施工合同载明：李秀实承建浙江恒润建设有限公司辽阳分公司的辽阳河东新城开发区水系一期工程的工程项目，李秀实提交的支付协议载明浙江恒润建设有限公司辽阳分公司共计应给付李秀实工程款1610039.7元，已付690000元，余款728065元由辽阳嘉恒置业有限公司开发的锦绣澜湾78#1-7-2、78#1-10-2两处房屋抵顶。李秀实与辽阳嘉恒置业有限公司于2011年10月17日签订商品房认购协议书，约定辽阳嘉恒置业有限公司将锦绣澜湾小区78#楼1-7-2号出售给李秀实，并约定李秀实给付辽阳嘉恒置业有限公司362284元购房款。辽阳嘉恒置业有限公司于签订协议书当日为李秀实出具362284元收款收据，结算方式为抵款。辽阳嘉恒置业有限公司至今未与李秀实签订买卖合同。
一审法院判决：驳回李秀实的诉讼请求。案件受理费6580元，由李秀实承担。
李秀实不服一审判决，上诉请求：二审法院查明事实，依法改判。
二审法院认定事实：一审判决认定事实属实。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6580元，由李秀实负担。
再审认定事实除与原一、二审认定的事实一致外，另查明：关于案涉房屋现状，辽阳嘉恒置业有限公司再审庭审中辩称案涉房屋已经转让给案外人刘林杰，并提供了辽阳嘉恒置业有限公司与刘林杰于2014年7月20日就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》复印件、开票日期为2016年6月25日的《销售不动产统一发票》复印件、辽阳明达意航半岛酒店有限公司（甲方）、沈阳琅越投资管理有限公司（乙方）与辽阳嘉恒置业有限公司（丙方）签订的《抵账协议》（落款处无签订时间）复印件。李秀实庭审质证意见为，对该（组）证据的真实性有异议，该《商品房买卖合同》涉嫌造假，是后补的，合同中没有买卖双方联系电话，没有编号，辽阳嘉恒置业有限公司卖给刘林杰的单价3000元每平方米低于抵债给李秀实的3530元每平方米。双方均认可案涉房屋及案涉房屋所在的园区因项目建设手续不全等原因至今未办理销售合同备案登记，亦无法办理产权证。案涉房屋目前无人居住，入户门被焊死。辽阳嘉恒置业有限公司提交《情况说明》称“系刘林杰为保护自己房产所为。起因是2015年上半年，李秀实曾多次纠结多人，不顾阻拦，拟砸坏门锁抢房。刘林杰得知此事后，遂找人将门锁焊死，以保护自己的实际占有状态。”
以上事实有庭审笔录等材料在卷为凭，足资认定。
本院再审认为，再审申请人李秀实与被申请人辽阳嘉恒置业有限公司及案外人浙江恒润建设有限公司辽阳分公司于2011年4月12日签订的《辽阳市河东新城水系绿化一期工程明渠及渠首闸分项工程人工费款支付协议》是各方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。从该协议的内容来看，辽阳嘉恒置业有限公司以案涉房屋抵付浙江恒润建设有限公司辽阳分公司所欠李秀实工程款，属于债务承担行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”辽阳嘉恒置业有限公司与李秀实2011年10月17日签订的《商品房认购协议》，已经具备了商品房买卖合同的主要内容，辽阳嘉恒置业有限公司收取了李秀实补交的房屋面积差价款并向李秀实开具了案涉房屋全额价款收款收据，应视为李秀实已经履行了全额付款义务，且经辽阳嘉恒置业有限公司同意并接受。此时，辽阳嘉恒置业有限公司负有按约定向李秀实交付案涉房屋的义务。虽然辽阳嘉恒置业有限公司在再审庭审中辩称案涉房屋已经转让给案外人刘林杰并提供了2014年7月20日《商品房买卖合同》、2016年6月25日的《销售不动产统一发票》、辽阳明达意航半岛酒店有限公司、沈阳琅越投资管理有限公司与辽阳嘉恒置业有限公司签订的《抵账协议》，但李秀实对其提供的该组证据的真实性存在异议，且辽阳嘉恒置业有限公司并未提供充分的证据证明案涉房屋已经交付给案外人。故即使辽阳嘉恒置业有限公司提供的其与案外人刘林杰签订的《商品房买卖合同》系真实的，那么该《商品房买卖合同》的签订时间也在辽阳嘉恒置业有限公司与李秀实签订协议之后，辽阳嘉恒置业有限公司的该项抗辩理由不能成立。关于李秀实主张辽阳嘉恒置业有限公司应承担李秀实五年来打官司花费所有费用10万元的问题，该项请求因超出李秀实一审诉讼请求，本院对此不予审理。综上，原审判决驳回李秀实诉讼请求不当，本院予以纠正。李秀实的再审请求成立，本院对其合理请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：
一、撤销辽宁省辽阳市中级人民法院（2016）辽10民终字第541号民事判决及辽宁省辽阳市文圣区人民法院（2015）辽阳文圣民一初字第00299号民事判决；
二、辽阳嘉恒置业有限公司自本判决生效之日起10日内将坐落于辽阳市文圣区锦绣澜湾住宅小区78#楼1-7-2号房屋交付给李秀实；
三、驳回李秀实的其他诉讼请求。
一审案件受理费6580元，二审案件受理费6580元，合计13160元（李秀实已垫付），由辽阳嘉恒置业有限公司负担，于本判决生效之日起10日内给付李秀实。
本判决为终审判决。
审判长 娄秀娟
审判员 樊少忠
审判员 陈 晨
二〇一八年八月二十七日
书记员 韩 笑