吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）吉24民终866号
上诉人（原审被告）：延边航北房地产开发有限公司。住所地：吉林省延吉市天池路。
法定代表人：布天学，该公司董事长。
委托代理人：张静，该公司总经理。
委托代理人：王军有，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：李伟，男，1969年3月5日生，汉族，个体工商户，住吉林省龙井市。
原审第三人：侯吉春，男，1963年12月11日生，汉族，个体工商户，住吉林省龙井市。
原审第三人：金虎范，男，1944年3月22日生，朝鲜族，延边大学农学院退休职工，住吉林省龙井市。
上诉人延边航北房地产开发有限公司（以下简称航北公司）与被上诉人李伟、原审第三人候吉春、金虎范房屋买卖合同纠纷一案，前由李伟于2014年2月21日向吉林省龙井市人民法院提起诉讼，吉林省龙井市人民法院以（2015）龙民二初字第26号裁定书，驳回李伟的起诉。李伟对此不服，上诉至本院。本院作出（2015）延中民四终字第373号民事裁定书，撤销吉林省龙井市人民法院（2015）龙民二初字第26号裁定，指令吉林省龙井市人民法院对本案进行审理。吉林省龙井市人民法院于2016年2月1日作出（2015）龙民一初字第435号民事判决。航北公司对此不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李伟一审诉称：2009年6月17日，李伟与航北公司签订了商品房买卖合同书，由李伟出资892000元购买航北公司开发的位于龙井市水利局西侧的海兰江畔第一城一号楼二单元201号、202号、301号、302号、401号、402号、501号、502号、601号、602号、701号、702号房屋。双方约定航北公司于2009年8月31日交付房屋给李伟使用，但航北公司一直拖延至今，给李伟造成重大损失。故请求人民法院依法判令航北公司履行合同，立即交付上述房屋，支付违约金（从2009年9月1日起按照日万分之三计算至房屋实际交付之日止），并由航北公司承担本案诉讼费用。
航北公司一审辩称：航北公司与李伟不存在买卖关系，双方实际是借贷关系。2008年9月经人介绍，李伟和钟铁飞借给航北公司150万元人民币，航北公司用住宅12套抵押给李伟，办理了房屋预告登记，李伟和钟铁飞预先扣除了30万利息。因2008年金融危机，航北公司经营困难，房屋一直未能交工，亦未能偿还李伟的借款。李伟主张的12套房屋中1号楼2单元301、502两套房屋已在2007年由龙井市房产局回迁安置给侯吉春、金虎范。因此，李伟对该两套房屋的主张没有法律依据。综上，应驳回李伟的诉讼请求。
侯吉春一审述称：1号楼2单元301房屋是回迁房，应该归候吉春所有。
金虎范一审述称：1号楼2单元502房屋是回迁房，应该归金虎范所有。
一审法院经审理查明：2007年5月29日，航北公司与候吉春、金虎范签订预订协议书，当天龙井市房屋征收经办中心与候吉春、金虎范签订房屋征收补偿安置协议书，将位于龙井市水利局西侧的海兰江畔第一城一号楼二单元301号房屋回迁安置给候吉春，将位于龙井市水利局西侧的海兰江畔第一城一号楼二单元502号房屋回迁安置给金虎范。
2008年9月12日，李伟与航北公司签订商品房买卖合同，航北公司将其开发的位于龙井市水利局西侧海兰江畔第一城一号楼二单元201号、202号、301号、302号、401号、402号、501号、502号、601号、602号、701号、702号（包括上述回迁安置给候吉春的301号和回迁安置给金虎范的502号房屋）出售给李伟，双方约定商品房单价为1000元/㎡，按照892㎡的建筑面积计算总房款为892000元。2009年6月17日，李伟与航北公司补签上述12套商品房买卖合同书12本。合同约定：出卖人（航北公司）应当在2009年8月31日前，商品房经验收合格，并符合本合同约定的，交付买受人（李伟）使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。
签订合同的当天，双方在房产部门办理了上述12套房屋的商品房买卖（预售）合同登记备案。2008年9月12日，航北公司给李伟出具“今收到李伟交来海兰江畔第一城一号楼二单元房款1000元/㎡×892㎡（¥892000元）”的收据。2008年9月13日，航北公司会计张静在其自书的账本载明“借150万元，实收64万、56万，张振利（三个月），备李伟，钟铁飞”字样。2013年10月份，李伟将上诉12套房屋的门锁进行了更换，对海兰江畔第一城一号楼二单元202号房屋进行了装修。2014年6月，李伟对海兰江畔第一城一号楼二单元301号、502号房屋进行了装修。
一审法院经审理认为：一、关于李伟与航北公司之间法律关系的性质问题。民事法律关系是民事法律规范调整社会关系过程中形成的民事主体之间的民事权利义务关系。除基于法律特别规定，民事法律关系的产生、变更、消灭，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成，而判断当事人真实意思表示同样需要证据支撑。李伟与航北公司签订了房屋买卖合同且已经备案登记，在实际履行过程中，虽然有些事实可能引发不同认识和判断，但在没有任何直接证据证明李伟与航北公司之间存在民间借贷法律关系，且航北公司对其所主张的民间借贷法律关系诸多核心要素的陈述并不一致的情况下，认定双方当事人之间存在民间借贷法律关系，缺乏充分的事实依据。本案中，李伟已经完成双方当事人之间存在房屋买卖法律关系的举证证明责任，航北公司主张其与李伟之间存在民间借贷法律关系，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条规定，航北公司之举证在证明力上足以使人民法院确信该待证事实的存在具有高度可能性。基于前述，航北公司为反驳李伟所主张事实所作举证，没有达到高度可能性之证明标准。本案亦无法适用排除合理怀疑证明标准，因为较之高度可能性这一一般证明标准而言，合理怀疑排除属于特殊证明标准。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零九条“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证实是存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”之规定，排除合理怀疑适用的特殊类型民事案件范围有明确规定，本案不在此适用范围内,认定航北公司与李伟之间系名为房屋买卖实为借贷民事法律关系，没有充分的事实及法律依据。故本院认定李伟与航北公司之间为房屋买卖法律关系。
二、航北公司应否向李伟交付案涉房产。李伟与航北公司签订的海兰江畔第一城一号楼二单元201号、202号、302号、401号、402号、501号、601号、602号、701号、702号合同是双方当事人真实意思表示，不违反有关法律规定，是合法有效的，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。海兰江畔第一城一号楼二单元301号、502号两套房屋在李伟与航北公司签订合同前已经回迁安置给候吉春和金虎范，故对李伟主张航北公司向其交付海兰江畔第一城一号楼二单元301号、502号两套房屋的主张，本院不予支持。在李伟已经按约支付全部价款的情况下，航北公司应在交付条件满足后将海兰江畔第一城一号楼二单元201号、202号、302号、401号、402号、501号、601号、602号、701号、702号房屋交付给李伟使用。
三、航北公司应否以及如何承担逾期交房的违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中航北公司逾期交房构成违约，理应依法承担相应的违约责任。庭审中李伟承认于2013年10月份，将12套房屋的门锁全部进行更换，虽然航北公司又更换了门锁，但之后李伟对海兰江畔第一城一号楼二单元301号、502号、202号房屋进行了装修。虽然李伟辩称航北公司未将合同约定的房屋进行交付，但是李伟装修的行为已经表明其对约定房屋实际控制，故按照双方当事人有关航北公司逾期交房违约责任的约定，航北公司应承担的违约金为393372元（从2009年9月1日起按照日万分之三计算至2013年10月1日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、李伟与航北公司签订的位于龙井市水利局西侧的海兰江畔第一城一号楼二单元201号、202号、302号、401号、402号、501号、601号、602号、701号、702号的房屋买卖合同有效；二、航北公司于本判决书发生法律效力之日起在交付条件满足后立即将海兰江畔第一城一号楼二单元201号、202号、302号、401号、402号、501号、601号、602号、701号、702号房屋交付给李伟使用；三、航北公司于本判决书发生法律效力之日起立即向李伟支付违约金393372元。案件受理费16368.35元，由航北公司负担。
判决后，航北公司不服，向本院上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律不当，应予发回重审或依法改判。
一、本案双方当事人之间应为民间借贷合同关系，不存在房屋买卖合同关系，李伟的诉讼请求应予驳回，理由为：1、案涉房屋的预告登记表可以确认双方当事人间实际是以民间借贷为基础为设定抵押而进行的登记。原审法院审理时，航北公司已提供了案涉房屋所在楼盘《海兰江畔第一城》1-7号楼共7份预告登记表，其中1号楼预告登记表也是李伟提交的本案中的第5号证据，故该证据的内容应作为李伟已承认的事实，对此法院应予确认。本案中，龙井市房产管理局在办理此预告登记时，在上述预告登记表下明确标注“有名字的房屋已办理抵押权预告登记，如想买此房者到龙井市房产管理局2楼产权处长室办理转移预告登记，来办理转移预告登记者请携带房屋购房合同”（注：1号楼预告登记表中案涉房屋姓名人一栏中，均写明为李伟）。因此，据上述标注内容可以确认双方办理预告登记的真实目的是抵押权登记，并非是真实房屋买卖下的预告登记，否则作为房产交易的主管机关不会明确标注是“抵押登记”，也不会注明已办理登记的房屋第三人仍然可以购买。故双方当事人间并不是真正的房屋买卖预告登记，而是由于民间借贷而产生的抵押登记。2、航北公司2008年财务账册的记载可以证实双方当事人间存在民间借贷关系，而不是房屋买卖关系。据账册记载“2008年9月13日借150万元，实收120万，备李伟、钟铁飞”。这一时间与李伟所主张的第一次签订房屋买卖合同的时间相符。另外，航北公司向法院提交的收据中，与记载李伟借贷内容在同一页的其他购房人交房款的信息（其中有，冯金利交房款5万元、张永莲交房款11万元等），与单位财务账册相一致，故可证明与李伟间借贷事实的存在。3、李伟主张的房屋买卖关系存在以下疑点，首先，李伟一次性购买12套房屋，且整个单元购买，明显违背一般购房人的常理。其次，李伟主张的购房价格明显低于市场价，且所购房屋的不同楼层的单价全部相同，与正常情况下房屋交易行为的特点不相符。再次，李伟提供的房款收据系由航北公司的法定代表人直接签字，不符合正常情况下收取购房款的财会记账习惯。4、李伟自认对自己不利的证据应当得到到人民法院确认。根据李伟向原审法院提交的《海兰江畔第一城》1号预告登记表及航北公司提交的《海兰江畔第一城》1-7号预告登记表，已明确标注为“抵押权预告登记”，故本案中双方当事人间为借贷提供担保而签订购房合同，出具房款收据，并进行房屋买卖合同预告登记的事实可以确认。二、李伟之诉请属重复起诉，故应予驳回。
李伟辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。
本院认为，一审判决认定事实不清，适用法律有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）、（四）项的规定，裁定如下：
一、撤销吉林省龙井市人民法院（2015）龙民一初字第435号民事判决；
二、发回吉林省吉林省龙井市人民法院重审。
二审案件受理费16368元，退还给上诉人延边航北房地产开发有限公司。
审判长 母龙刚
审判员 刘晓娟
审判员 朴美兰
二〇一六年七月十三日
书记员 全裕贞