天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终3831号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李学海，男，1959年7月29日生，汉族，天津市东丽海洋物资供应站经理，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：赵申，天津华盛理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：向易甡，天津华盛理律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘莹，男，1981年12月15日生，汉族，无职业，住天津市静海县。
委托诉讼代理人：李晨，天津文诺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李镇旺，天津文诺律师事务所律师。
原审第三人：天津弘扬房地产经纪有限公司，住所地天津市河东区团结东里9-5-101。
法定代表人：赵冰，总经理。
委托诉讼代理人：高玉浩，门店经理。
上诉人李学海因与被上诉人刘莹、原审第三人天津弘扬房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2017)津0102民初1651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月7日立案后，依法组成合议庭，于2018年6月4日公开开庭进行了审理。上诉人李学海及其委托诉讼代理人赵申、向易甡，被上诉人刘莹的委托诉讼代理人李晨、李镇旺，原审第三人天津弘扬房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人高玉浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李学海上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人原审诉讼请求或者发回重审；2、诉讼费由被上诉人高洪波负担。事实及理由：原审判决认定事实不清，证据不足、适用法律错误。根据《房地产买卖居间合同》第六条第三款之规定，被上诉人有义务协助上诉人办理清贷事宜。原审判决严重损害上诉人的合法权益，恳请贵院发回重审或依法改判，以维护上诉人的合法权益。
刘莹辩称，要求驳回上诉，维持原判。
天津弘扬房地产经纪有限公司述称，服从法院判决。
刘莹向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告于2016年7月31日签订的《房地产买卖居间合同》（合同编号：M0000083）；2.判令被告李学海返还原告购房定金30000元；3.判令被告赔偿原告违约金225000元；4.判令被告赔偿原告居间费22500元；5.判令被告赔偿原告房屋价格涨跌差价496120元；6.本案诉讼费、评估费、保全费由被告承担。
李学海向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告为履行《房地产买卖居间合同》（编号M0000083）而交付的定金30000不予返还，反诉被告赔偿反诉原告违约金225000元；2.判令反诉被告承担本案诉讼费及相关费用。
一审认定事实,2016年7月31日，原告作为乙方买受方与被告作为甲方出售方、第三人作为丙方居间方签订编号为M0000083《房地产买卖居间合同》一份，合同约定：“一、1.座落：天津市河东区福东里24-7-301号室；2.房地产权属证明编号：津字第102031421777，权利人为：李学海；3.建筑面积：169.66平方米；……4.抵押权人：招商银行股份有限公司天津分行；经甲乙双方协商，甲方确认于2016年9月20日前还清贷款并注销该抵押权。……二、1.该房地产成交价为贰佰贰拾伍万元整，乙方于签订本合同之时向甲方支付定金人民币叁万元整，……2.甲、乙双方须于2016年9月30日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依照该协议约定办理买卖手续；双方应通过天津市房地产交易资金监管中心（简称“资金监管中心”）对房款进行代收代付。3.除定金外的剩余房款计人民币贰佰贰拾贰万元整，甲方同意乙方采取以下方式支付：【银行贷款】上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款。乙方须于2016年10月15日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，甲方同时将已收取的定金存入资金监管中心。……五、居间佣金：依据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律法规的规定，甲方、乙方应于签署本合同之时各向丙方支付该房地产成交价的1%作为丙方已提供居间服务的报酬。六、1.乙方交付定金后未按照本合同约定履行的，无权要求甲方返还定金；甲方收取定金后未按照本合同约定履行的，必须将定金双倍返还给乙方。……3.依照天津市政策及本合同之相关约定，甲、乙双方应积极配合并亲自到场办理贷款（若有）及过户等相关手续，及时提供交易所需的各类书面证明材料，及时支付各项税费。未按约定办理的均视为违规，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金，逾期十五日守约方有权和要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金”。原告于合同签订当日向被告交付定金30000元，被告向原告出具《定金收据》一份，另向第三人交付中介服务费22500元，第三人向原告出具《中介费收据》一份。合同签订后，被告未按合同约定期限办理清贷手续，双方未继续履行合同其他内容。
另，涉诉房屋贷款至今尚未清偿完毕。
另，经原告申请，原审委托天津市中盛勃然房地产土地评估有限公司对涉诉房屋价值进行评估，该公司出具津中盛勃然房评企字（2017）第A0175号《房地产估价报告》一份，该报告载明“确定估价对象在价值时点二〇一七年二月二十一日的市场价值为人民币274.612万元，单价为人民币16186元/平方米”，“本估价结果有效期为一年，即有效期截止到二〇一八年六月二十五日”。
原审结合双方意见整理双方争议焦点如下：1.被告未按约定时间办理清贷是否属于违约行为；2.原告是否有协助被告办理清贷之义务。
一审法院认为，原、被告签署的《房地产买卖居间合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应本着诚实信用原则按照协议约定自觉履行。则关于双方争议焦点：
一、被告未按约定时间办理清贷是否属于违约行为。原、被告签订的《房地产买卖居间合同》第一条第四款约定“甲方确认于2016年9月20日前还清贷款并注销该抵押权”，被告未按上述约定履行清偿贷款之义务，且至今尚未清偿，则被告违反上述合同约定，确系违约行为。
二、原告是否有协助被告办理清贷之义务。被告抗辩称其未按时办理清偿房屋贷款系因原告未配合其前往案外人天津宝旭投资咨询服务有限公司签署贷款协议，原告对此不予认可，原告主张其没有协助被告办理贷款之义务。一审法院认为，当事人之义务来源有二，一为法定之义务，二为合同约定之义务。首先，本案中，原、被告合同中未约定原告需协助被告办理清偿贷款之相关事宜，则原告对此事无合同约定之义务。其次，被告主张依据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款之规定“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”原告有“协助”义务，一审法院认为，结合本案交易情况及双方合同内容看，双方约定了被告需清偿贷款，但没有限定或约定被告需以何种形式清偿贷款，被告可用自己存款、借款等多种方式清偿贷款，被告所述的向案外人借款并不是其清偿贷款的必然形式，则原告对其向案外人借款不必然具有“协助”义务。且，被告清偿贷款、撤销房屋之抵押权，保障涉诉房屋无他项权，系其能够出卖房屋的前提条件，其于签订房屋买卖合同之前亦可办理清偿完毕贷款之事宜，由此可见其办理清偿贷款不属于原告之“协助”义务。故，关于被告的该项主张一审法院不予认可，即原告无协助被告办理清偿贷款的法定义务。
综上，被告未能按照合同约定时间清偿贷款，应当承担违约责任。虽被告主张原告未按照合同约定之期限亲自前往房管局签署《天津市房产买卖协议》，但依据《中华人民共和国合同法》第六十七条之约定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”，被告负有先履行清偿贷款之义务，其违约在先，原告可拒绝履行后续义务。现原、被告均一致同意解除双方之间《房地产买卖居间合同》，予以照准。
关于原告诉请被告返还购房定金一节。原告诉请符合双方《房地产买卖居间合同》第六条第一款之约定，故原告该项诉请予以支持。
关于原告诉请被告赔偿违约金一节。原告诉请符合双方《房地产买卖居间合同》第六条第三款之约定，故原告该项诉请一审法院予以支持。
关于原告诉请被告赔偿房屋价值差一节。因被告未办理清偿贷款之手续，导致双方无法履行剩余手续，原告合同目的无法实现，该责任应由被告承担。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，应当赔偿损失。损失赔偿额包括已经交纳的居间费及合同履行后可以获得的利益。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益。经鉴定部门鉴定，涉诉房屋现价值为2746120元，该价值与双方合同约定的房屋价格2250000元之差价为原告损失额。但因原告已向被告主张违约金赔偿，违约金亦是对经济损失之赔偿，同时考虑原告所交定金过少，并且考虑目前房地产市场的价格，以及被告实际损失的情况，故原告关于房屋价值差的请求，酌定被告赔偿30000元。
关于原告诉请被告赔偿居间费一节。双方对于不履行合同所导致的赔偿金进行了约定，但原告已经主张要求被告赔偿违约金，而现主张的居间费系属于因不履行合同导致的赔偿金性质，与违约金性质相同，不能同时主张，且原告并未提交证据证明其实际损失已经超过违约金，故原告要求被告赔偿居间费的请求，不予支持。
关于反诉原告李学海的反诉诉请，如上文所述，李学海系违约方，其以刘莹违约为由的各项诉请，均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条之规定，判决：一、原告刘莹与被告李学海签署的涉及天津市河东区福东里24-7-301号房屋的编号M0000083《房地产买卖居间合同》解除；二、本判决生效之日起三十日内，被告李学海一次性返还原告刘莹购房定金30000元；三、本判决生效之日起三十日内，被告李学海一次性赔偿原告刘莹违约金225000元；四、本判决生效之日起三十日内，被告李学海一次性赔偿原告刘莹房屋差价经济损失30000元；五、驳回原告刘莹其他诉讼请求；六、驳回反诉原告李学海的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14917元，反诉费2337元，评估费9360元，原告负担13917元，被告李学海负担12697元。
二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖居间合同》系双方真实意思表示，且内容合法，为有效合同。该合同约定，上诉人先清贷，然后双方办理房屋买卖手续，现被上诉人以上诉人未在约定时间内清贷，致使合同目的不能实现为由要求解除合同，赔偿损失。上诉人虽同意解除合同，但以被上诉人不配合清贷，致使其未能在约定时间内清贷为由主张被上诉人违约，并反诉要求被上诉人给付违约金。经查，双方合同并未约定被上诉人需配合上诉人办理清贷手续，故在此情况下上诉人主张被上诉人违约不能成立。鉴于合同解除系上诉人违约所致，故上诉人应承担违约责任。因原审判决上诉人返还定金、赔偿违约金及房屋差价损失数额并无不当，本院对此予以维持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8138元，由上诉人李学海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 哈 欣
审 判 员 王 新
代理审判员 高垚垚
二〇一八年九月七日
书 记 员 穆 艺