广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤民终988号
上诉人（原审被告）：李满秀，女，汉族，住址：惠州市惠城区，身份证号码：×××1029。
委托代理人：刘明，男，汉族，××年××月××日出生，住址：惠州市惠城区。
被上诉人（原审原告）：深圳市开元国际物业管理有限公司。住所地：深圳市。
法定代表人：臧世胜，董事长。
委托代理人：余志斌，该公司员工。
上诉人李满秀因物业服务合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法民一初字第3263号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
深圳市开元国际物业管理有限公司向原审法院提起诉讼，请求判令：被告立即向原告缴纳其房产拖欠的物业管理费、公摊水电费、线损、滞纳金共计25646.36元并承担与本案有关的全部诉讼费用。
主要事实和理由：被告李满秀是惠州市河南岸山水华府小区二期125栋的业主，于2008年2月2日在惠州山水华府置业有限公司购买约301.67平方米房屋，双方签订了《商品房买卖合同》。2010年11月2日被告李满秀在原告深圳市开元国际物业管理有限公司办理了入伙会签手续，并领取了房屋钥匙、信箱钥匙和入伙资料。被告李满秀并未按《前期物业服务协议》履行义务，从2012年12月至2015年8月期间共33月，未向原告深圳市开元国际物业管理有限公司缴纳物业管理费20513.67元，电费公摊1055.33元，水费公摊77.67元，线损375.69元，滞纳金3624元，共计25646.36元。原告深圳市开元国际物业管理有限公司先后以电话通知、书面通知的形式多次向被告李满秀催缴物业管理费，但被告李满秀以隔壁别墅暴雨进水渗入她家地下车库为由，一直拒缴物业管理费至今。
李满秀答辩称，1、作为原告，没能提供营业执照，法人代表、代理人身份证复印件。2、根据山水华府前期服务合同第九章其他事项第三十五条：本合同期限自2007年6月1日起至2010年5月30日止；第三十八条：乙方应与业主签订前期物业管理合同。物业管理企业获得物业管理权限的基础是物业管理服务合同。根据2010年惠州市人民政府72号令：业主入住后的住宅小区，别墅、其它非住宅物业收费由物业服务企业与业主协商确定，并签订书面的物业服务合同。在我入住后没有签署任何物业服务合同。我们之间没有物业合同，就不存在物业服务合同纠纷。服务合同于2010年5月30日已经终止。比如我雇了一员工，员工合同到期，不再续签，他赖着不走我还必须要发工资吗那还要合同法干嘛？所以答辩人要求驳回被答辩人所诉求。就算合同有效，被答辩人的服务根本没有达到所约定的质量标准。山水华府前期服务合同第二章第四条：乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准。服务不到位，造成答辩人的家庭财产损失。答辩人请求被答辩人赔偿经济损失约人民币28500元。一、由于物业公司不作为，导致旁边空置别墅地下室每到雨季就渗水且渗水都深达40cm～45cm，造成大面积渗透到我家已装修好的地下一楼。主要表现：墙体溃烂；电通、通信线路潮湿、短路；木地板发霉。造成经济损失约24000元。以上情况也及时通报了物业公司，但每次物业公司只是把水抽走就完事，根本不承担应负的责任，且让此事一再发生，在管理上根本不作为。虽然隔壁别墅没有入住，但原告是从交楼的那天开始收取管理费，原告就有义务协助管理安全防范措施，明知有暴雨却从不巡逻、检查房屋安不安全。物业管理法第三十六条：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。根据山水华府前期服务合同第二章第二条：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。二、外墙脱落砸坏小车。由于瓷砖突然脱落砸烂本业主小车后保险杠，造成4500元维修费用。此事故也及时通报了物业公司，物业公司也派人前来察看。根据山水华府前期服务合同第二章第二条：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理。别墅外墙属公共部位，原告有义务维修、养护。三、由于房屋质量问题，1至4楼外墙墙体全部渗水。已告知物业公司。物业公司应根据《物业管理条例》替本业主申请维修基金，但物业公司并没有履行应负的责任。四、根据山水华府前期服务合同；第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期服务内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；实际上路灯坏了，没人理。一期的墙体电梯门铃早就破烂、四期的路破了一年多，也不见修。2、物业共用设施设备的运行、维修，养护和管理；实际上9栋、13栋电梯坏了一次又一次。3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集及污水管道的疏通；实际上小区卫生脏、乱、差。分类垃圾箱都舍不得买，不固定放。为了省工资保洁员请的多是50岁以上人员。门前三包没做到，垃圾乱堆。5、车辆停放管理：实际上小车违停乱停放任不管。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；实际上小区去年三月被盗，本应引起重视，今年不但不降反而直线上升，仅今年5月被盗的就有12栋1902、11栋304、14栋302、还有1期的曾姓人家。本月就有两户被盗：山水琴行和龙光地产，小区的安全根本得不到保障。本来物业就是业主雇来服务的，卫生差、安全得不到保障，不养护，服务只是敷衍，物业只是做收费的事？我们本来买只鸡，你给的却是鸡爪，我不可能给鸡的价钱。山水华府前期服务合同第二章第四条：乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准。五、违规收取车库物业管理费。根据2010年惠州市人民政府第72号令第二十四条物业管理区域内的机动车停放保管服务收费按市、县（区）制定的机动车停放保管服务收费管理有关规定执行。已收取停放保管服务收费的，不得收取车位、车库物业服务费。原告一直以来都是按我的建筑面积301.67收取物业管理费，这其中就包括车库，同时仍收取我们的停车费。综上所述，我请求法院驳回原告的诉求，并请求原告赔偿经济损失人民币28500元，并退回多收的车库物业服务费人民币1554元。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2008年2月2日，被告李满秀与案外人惠州山水华府置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买惠州市河南岸山水华府小区二期125栋别墅，建筑面积301.67平方米。原告系一级物业服务企业，山水华府小区未成立业主委员会。2007年5月18日，原告与案外人惠州山水华府置业有限公司签订《山水华府前期物业服务合同》，约定由原告对山水华府提供物业管理服务，包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。同时，约定了物业管理收费标准采取酬金制，具体标准为：一期：多层住宅0.68元／月·平方米；高层住宅：1.28元／月·平方米。二期：别墅：2.8元／月·平方米；多层：0.78元／月·平方米。三期：高层住宅：1.4元／月·平方米；商业物业：1.88元／月·平方米。
2010年11月2日，被告填写了业主登记表、临时管理规约承诺书，办理了入伙手续并入住至今。被告未与原告签订其他物业管理合同或物业管理协议。涉案房产的物业管理费为844.68元／月（301.67平方米×2.8元／月·平方米）。被告享受介绍买房送物业费的优惠，根据原告提供的计算表，被告介绍客户买房赠送的物业管理费为6516.1元，原告在提起诉讼时已经扣减并相应减少了该笔费用的滞纳金。
原告向被告发出了缴费通知单，要求被告按每月844.68元标准交纳2012年12月至2015年8月物业管理费及相应的公共照明分摊费用和水费分摊以及线路损耗费，并按欠缴金额万分之五计算滞纳金。根据物业收费项目及公示的项目，被告自2012年12月至2015年8月（33个月），被告应交纳涉案房屋的物业管理费为20513.67元（已扣减赠送的物业费6516.1元），电费公摊1055.33元，水费公摊77.67元，线损375.69元合计22022.36元。由于被告未按约定时间缴纳上述物业管理费，被告应支付按欠缴费用金额的万分之五自2012年12月起至2015年8月止的滞纳金3624元。被告因房屋渗水问题没解决及介绍买房赠送物业费为由于2015年7月20日向原告发出滞纳金减免申请表。庭审中，庭审中，双方均认可原告已对被告房屋渗水进行了维修，目前为止未再发生渗水情况。
另查，被告入伙后，原告收取了被告停车卡工本费80元，每月收取停车管理费50元。
原审判决理由和结果
原审法院认为，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。关于被告与原告的合同关系问题。被告辩称其与原告从来没有签订过任何物业管理协议，双方不存在合同关系，因此不存在缴纳物业服务费的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。按照《物业管理条例》“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”和“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”以及“设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”等的规定，原告与开发商签订了《山水华府前期物业服务合同》，被告也与原告签订了业主临时管理规约承诺书，办理了入伙手续，目前也居住在小区内，接受原告提供的物业管理服务。而且，小区公共部分和公用设施具有不可分割和受理后果共享的特性，原告对小区公共部分、小区公用设施设备也因绝大部分业主的选择以及《山水华府前期物业服务合同》的约定，履行了相关管理服务，原、被告双方已经形成了事实上的物业服务合同关系。因此被告抗辩理由缺乏事实和法律依据，不予采纳。业主按约定支付物业管理费是物业服务管理的保障，且涉及被告所在小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，依据法律规定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定或与原告协商解决。原告即使存在管理不到位的地方，但未根本性的违反物业管理合同约定，被告因此拒付物业管理费的行为是不恰当的。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，业主不应以拒交物业费为对抗手段。被告以服务不到位为由拒付物业管理费的理由同样缺乏事实和法律依据，不予支持。至于被告抗辩因房屋地下室渗水造成财产损失，首先，庭审中，双方均认可原告已对被告房屋渗水进行了维修，至少目前为止未再发生渗水情况。其次，房屋渗水属于房屋质量问题，是房屋买受人与出卖人之间的房屋买卖合同关系，被告可另循合法途径予以解决。而原告与被告是物业服务合同关系，且在渗水情况发生后，原告已对被告的房屋渗水情况进行了维修补救，已履行了其一定的维护职责。因此，原告为包括被告在内的山水华府小区业主从事物业管理服务工作，被告应当依约向其支付相应的物业管理费。原告要求被告支付物业管理费、公共分摊水电费共计22022.36元及滞纳金的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。滞纳金按每日万分之五计算，即自2012年12月至2015年8月的滞纳金为3624元，自2015年9月1日起至费用清偿之日止另行计算。应当指出的是，物业管理是物业服务企业与业主之间服务与被服务的关系，物业服务的质量与每位业主的内在价值感受是紧密相连，服务的质量不一定能够满足每一位业主的特定的具体需求，对服务质量的评价不能以单个业主的主观满意度为标准。当然，物业服务企业为业主提供物业服务的过程中，对于业主提出的合理意见和建议应积极采纳和改进，以促进小区物业管理水平的提高以及营造和谐人文社区的建设。
综上，依照《合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物权法》第七十六条，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：
被告李满秀应在本判决发生法律效力之日起七日内一次性向原告深圳市开元国际物业管理有限公司支付2012年12月至2015年8月的物业管理费20513.67元、公摊电费1055.33元、公摊水费77.67元、线路损耗费375.69元合计22022.36元及滞纳金（2012年12月起至2015年8月止的滞纳金3624元，自2015年9月1日起的滞纳金按每日万分之五的标准以22022.36元为基数计至清偿之日止）。
案件受理费221元（原告已预交），由被告李满秀负担。
当事人二审意见
上诉人李满秀不服原审判决上诉称，一、关于上诉人住家负一楼渗水导致整层装修报废事件根本原因是：大雨、暴雨来临，被上诉人没有及时巡查旁边空置房，没关好其门窗，物业没有定时对空置房清扫，下水道口被落叶堵塞，导致雨水倒灌流入地下室，积水达40cm-45cm（有照片为证），积水通过墙体渗入我家导致已装修好的负一层墙体剥落、溃烂、木地板发霉，所有电线、通信线路短路及氧化，造成很大损失（损失约24000元），上述情况多次发生，每次得到我方通报后，物业只把积水抽走了事，不愿承担任何责任。
经多次协商无果，我方的正当权益得不到申张（现实情况，与物业公司交涉时，业主属弱势群体），才被迫无奈中止缴纳物业
管理费，以求得到合情合理的解决。到目前为止，我家负一楼
还破败不堪（有相片为证），也可请法院实地考察。请问物业公司在本事件上哪里花过一分钱请拿出证据!如按法院所说，物业公司己妥善修理了，那我方还需在法庭上为申张我方应有权益而求偿吗一审判决认定双方均认可渗水情况发生后被上诉人己对上诉人房屋渗水进行了维修补救，已履行了其一定的维护职责。不符合事实，事实是渗水情况发生后，物业只是来我家把水抽走完事。在一审庭审中，法官问我的是你家负一楼现在还会浸水吗我回答是：不会了，因为隔壁房装修了。隔壁房装修了，是第三者解除浸水源头，不是物业履行了其维护职责。物业从来没来我家维修过。物业履行了什么职责你家浸水了，就把水抽走，就叫履行了其一定的维护职责把你捅伤后，把凶器丢了，替你抹掉血就可以抹掉先前的伤害（损失）至少你不出血了（至少你家不浸水了）
物业公司时时刻刻都在收取空置房的管理费。物业公司对空置房的管理职能是什么难道只有收取物业费这一条吗？一审判决既然认定我们事实上的物业服务合同关系，那就要遵循合同法公平的宗旨。合同法第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。物业管理法第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业公司违约在先，且还不履行事后修缮义务，又让同样的事件屡屡发生。一审判决是否有违法律的“公平性”!如按一审法院说法，无论任何原因，业主必须先交物业管理费，否则违法!只要接受了服务，即使存在管理不到位的地方，也要全额缴交物业所设定的服务费。按此逻辑那辽宁铁岭、广东茂名等地的在建桥梁由于偷工减料塌陷了，工程款理直气壮照收，因为提供了工程服务，而且不用负责任了。
二、我方车辆被外墙瓷砖剥落砸坏事情。
我家车辆放在车库遭到墙面剥落的瓷砖打损，由于外墙属公共部分，物业公司理应承担管理疏忽的责任。为什么法院在一审判决中对我方请求只字未提
三、关于我方整栋楼外墙渗水问题。
由于保修期己过，我方要求物业公司行使其应负的职能，代我方申请公共维修基金，一审中我方主要诉物业公司行政不作为。法院为什么不直接给予回复再强调一次，这也是《前期合同》中双方的权益和义务。物业的不作为给我造成了巨大的物质损失及精神上的不安全感。
鉴于上述事实与理由，上诉人请求：一、撤销一审判决；二、将本案依法改判，判决被上诉人深圳市开元国际物业管理有限公司赔偿我方负一楼由于物业公司管理失职导致的损失，约24000元；赔偿车辆修理费4500元，也就是物业服务费减免28500元，依法取消无理收取的滞纳金；三、由于我方负一楼长期无法正常使用，给我方及家人的生活、工作带来很大困扰，请求法院判决被上诉人：深圳市开元国际物业管理有限公司不能收取物业管理费直至我方负一楼重新装修好为此；四、一审二审受理费由被上诉人承担。
被上诉人深圳市开元国际物业管理有限公司答辩称，请求维持原审判决。
本院查明的事实、判决理由和结果
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查，二审中，被上诉人承认存在未对施工后的公共通道凹凸不平的地面进行修补、填平以及未对公共通道的垃圾及时清理等管理不到位的情况。
本院认为，本案系因被上诉人认为上诉人拖欠物业管理费、公摊水电费等未缴交而引起的纠纷。上诉人承认其确实拖欠被上诉人2012年12月至2015年8月的物业管理费、公摊水电费等合计22022.36元未缴交，但上诉人认为之所以未缴交是因为被上诉人管理中存在如下问题：1、在下雨前未及时关好空置房的门窗和对空置房进行打扫，造成下水道被树叶堵塞，导致雨水倒灌流入地下室后积水渗透负一层墙体，致使负一层墙体剥落、木地板发霉、电线及通信线路短路，从而造成24000元的损失；2、管理疏忽致使其停放车库的汽车被外墙脱落瓷砖砸损；3、未为其申请公共维修资金，存在不作为行为。
对双方的争议本院分析认为：首先，被上诉人虽然具有对小区物业进行管理的义务，但在下雨前将空置房的门窗关好和对空置房进行打扫，显然并非被上诉人必须履行的义务。因此，上诉人以临近空置房门窗未关闭及未打扫造成其财产受损为由，认定被上诉人未履行管理职责，并以此要求被上诉人赔偿损失，理由欠缺，本院不予采信。且上诉人并未提交足以证明其负一层墙体剥落、木地板发霉、电线及通信线路短路等均与被上诉人疏于管理造成的证据。至于上诉人主张的其停放车库的汽车因被上诉人疏忽管理而被瓷砖砸坏，上诉人并未提交证据证明其汽车被砸损的唯一原因是被上诉人的疏忽管理而与停放位置不当等无关。关于被上诉人未履行职责为其申请公共维修资金的问题，上诉人并未提交证据证明其提出过使用公共维修资金的申请，以及申请公共维修资金并必须由被上诉人进行等证据。
其次，上诉人作为小区业主，依照《物业管理条例》第七条第一款第（五）项“按时交纳物业服务费用”的规定，有缴交物业管理费、公摊水电费等的义务，且物业管理费、公摊水电费等能否收缴是物业服务管理得以正常开展的基本保障，牵涉到小区全体业主的切身利益。因此，即便被上诉人在物管活动中存在管理不到位的情况，上诉人也不能以此作为其拒缴物业管理费、公摊水电费等的理由。上诉人可以采取与被上诉人协商或通过召开业主大会会议，就物业管理存在的问题提出建议，并要求被上诉人解决，而不应采取拒交物业费、公摊水电费等的手段。
综上，原审判决认定上诉人应当向被上诉人缴交拖欠的物业管理费、公摊水电费等合计22022.36元正确，本院予以支持。上诉人主张其未缴交2012年12月至2015年8月的物业管理费、公摊水电费等合理、合法，缺乏依据，本院不予支持。因上诉人拖欠物业管理费未付，按照《物业管理服务协议》的约定，故原审判决判令上诉人应按每日万分之五支付拖欠的物业管理费的滞纳金，即上诉人应支付自2012年12月至2015年8月的滞纳金3624元，2015年9月1日起的滞纳金以22022.36元为基数，按每日万分之五的标准计至清偿之日止正确，本院予以支持。上诉人认为其无需支付滞纳金的理由不成立，本院不予采纳。
至于上诉人请求被上诉人赔偿其损失合计28500元，属另一法律关系，如上诉人有证据证明其损失是被上诉人造成，上诉人可另寻法律途径解决。
综上所述，上诉人上诉缺乏依据，原审判决认定事实和实体处理均正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费442元，由上诉人李满秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 彭科梅
陈暹华（兼）
附相关法律条文
1、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项“按时交纳物业服务费用；
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；