山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁07民终3813号
上诉人（原审被告）：诸城市天泰城市房地产开发有限公司，住所地：诸城市西郊街10号。
法定代表人：吴文昌，经理。
委托诉讼代理人：刘正波，山东贝特律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李彦忠，男，该公司职工。
被上诉人（原审原告）：娄宗华，男，1955年6月10日生，汉族，北汽福田股份有限公司职工，住诸城市。
委托诉讼代理人：董志仁，山东浩远律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵玉清，男，1947年9月10日生，汉族，住诸城市。
委托诉讼代理人：马培勋，山东东武律师事务所律师。
上诉人诸城市天泰城市房地产开发有限公司（以下简称天泰房地产公司）因与被上诉人娄宗华、赵玉清房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省诸城市人民法院（2014）诸民初字第974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
天泰房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人与上诉人主体均不适格。被上诉人并非其请求解除的合同当事人，上诉人不是诸城市城市房地产开发中心改制形成，不应承担责任。2.原审认定被上诉人的可得利益损失554323元是错误的。涉案房屋于2002年被查封，被上诉人用错误的手段进行所谓的维权导致房屋被拍卖，责任应全部由被上诉人自行承担。鉴定时间点应为2002年，而非2015年，原审加大了损失数额。3.被上诉人未及时向法院行使相关权利导致房屋灭失，责任应由被上诉人自行承担，与他人无关，被上诉人与案外人宋海洋的判决不能约束上诉人。
娄宗华辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
赵玉清辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
娄宗华向一审法院起诉请求：依法解除商品房买卖协议书；判决被告返还娄宗华购房款151225元，支付利息并赔偿损失400000元；本案一切费用由被告负担。
一审法院认定事实：1999年11月8日，赵玉清作为买方与卖方诸城市城市房地产开发中心（以下简称城市房地产开发中心）、保证方山东诸城橡塑股份有限公司（以下简称橡塑公司）签订商品房买卖协议书，约定城市房地产开发中心将坐落于吉鹏花园小区2号楼东2单元3楼西户房产一套出售给赵玉清；房屋价款134498元，在协议书签订后一次性交清；城市房地产开发中心应于2000年12月1日前，将房产交付给赵玉清；橡塑公司自愿为城市房地产开发中心承担违约等一切法律责任。同日，赵玉清又与物业公司代表签订了入住合约。后赵玉清向吉鹏公司交付房款并取得房屋钥匙，但一直未办理产权登记手续。
2002年7月，娄宗华与赵玉清达成口头协议，约定赵玉清将上述房产转让给娄宗华。同年7月28日，娄宗华将房款134498元交给赵玉清，赵玉清向娄宗华交付该房屋钥匙。当日，娄宗华到诸城市吉鹏橡胶厂开出销售不动产专用发票，并补交了购房款差额，发票中载明客户名称娄宗华、交款金额为150725元（正房建筑面积109.55平方米、金额139415元；附房22.62平方米、金额11310元），同年7月29日，娄宗华向吉鹏橡胶厂交纳了对讲门款500元，共计151225元。
另查明，诸城市建筑工程公司（即阳光金源公司）于1999年承建城市房地产开发中心和诸城市吉鹏橡胶厂（以下简称吉鹏橡胶厂）联合开发的吉鹏花园1-5号楼。因吉鹏橡胶厂欠建筑公司工程款未付，建筑公司向潍坊市中级人民法院提起诉讼，潍坊中院于2003年5月20日作出（2002）潍民一初字第52号民事判决，判决吉鹏橡胶厂偿付工程款2208457.08元及逾期利息。在诉讼过程中，潍坊中院于2002年8月12日依法采取财产保全措施，查封吉鹏小区2号楼共22套房屋（包括娄宗华所购房屋）。上述判决生效后，潍坊中院于2003年10月8日委托潍坊拍卖行将包括吉鹏小区2号楼东2单元3楼西户在内的吉鹏花园22套房屋进行了公开拍卖，拍卖给诸城市建筑工程公司。
娄宗华于2004年3月20日向潍坊市中级人民法院提出异议，主张对涉案房屋享有所有权，并提交了相应证据，潍坊中院于2004年7月12日作出（2004）潍执异字第8号通知，认为商品房预售应当到房产管理部门和土地管理部门进行登记，且商品房交易以过户登记为交付，该房产自查封起至执行结束未在诸城市房管部门办理登记和过户手续，娄宗华主张交齐购房款就占有该房屋的理由不能成立。2003年1月6日，天泰房地产公司向潍坊市中级人民法院出具证明一份，载明潍坊市中级人民法院查封的2号楼在查封前已售出并入住，提供了包括娄宗华在内的19位户主的名称及发票号。
还查明，2003年10月24日，诸城法院裁定诸城市吉鹏橡胶厂进入破产还债程序，破产还债程序于2004年12月14日终结。
城市房地产开发中心成立于1995年3月，经济性质为全民所有制企业，经营范围为：房地产综合开发、微利房地产开发，兼营装饰、装修、建筑材料，主管部门为诸城市房产管理局，2002年3月，变更主管部门为诸城市城市建设房屋拆迁办公室。2002年7月26日，诸城市人民政府办公室作出诸政办复字[2002]54号批复，同意由城市房地产开发中心内部职工和诸城市元盛建安有限公司、诸城市龙雨木器有限公司共同出资，买断城市房地产开发中心资产，组建天泰房地产公司，原企业所有债权债务由新成立的公司全部承继，在人、财、物等方面与市房管局完全脱钩，成为独立法人。2002年8月，天泰房地产公司成立，投资人为诸城市元盛建安有限公司、张国旗、孙凤民，法定代表人为张国旗，经营范围为房地产开发。
再查明，诸城市建筑工程公司（即阳光金源公司）经拍卖得到涉案房屋后，于2003年10月28日与案外人宋海洋签订商品房买卖协议，约定宋海洋购得该房屋，价款145370元。宋海洋交纳购房款后，建筑公司于2003年10月28日将房屋钥匙交付宋海洋，但未办理房产过户手续。2006年，宋海洋将阳光金源公司诉至一审法院，一审法院于2006年4月6日作出（2006）诸民一初字第135号民事判决，判决宋海洋取得吉鹏小区2号楼东单元3楼西户的房屋，阳光金源公司为宋海洋办理房地产手续。娄宗华于2006年7月30日提出申诉，一审法院于2006年9月25日作出（2006）诸民监字第11号民事裁定，决定对本案进行再审，并于2008年5月9日作出（2006）诸民一再初字第12号民事判决，判决撤销（2006）诸民一初字第135号民事判决；诸城市吉鹏小区2号楼东2单元3楼西户的房屋所有权由娄宗华享有。后宋海洋与阳光金源公司提起上诉，潍坊市中级人民法院于2008年9月2日作出（2008）潍民再终字第30号民事裁定，撤销（2006）诸民一再初字第12号民事判决，发回重审。一审法院于2010年4月19日作出（2008）诸民再重初字第1号民事判决，判决位于诸城市吉鹏小区2号楼东2单元3楼西户的房屋一套，归宋海洋所有；驳回娄宗华的诉讼请求。判决后，娄宗华不服提起上诉，潍坊市中级人民法院于2010年11月29日作出（2010）潍民再终字第20号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
2011年，宋海洋以其他所有权及与所有权相关权利纠纷为由将娄宗华诉至一审法院，要求娄宗华停止侵害，赔偿房屋租金损失50000元，一审法院作出（2011）诸民初字第1766号民事判决，判决娄宗华停止侵害，将涉案房屋返还宋海洋，赔偿宋海洋损失50000元。后在执行过程中，娄宗华支付宋海洋损失30775元。
庭审过程中，娄宗华主张被告返还购房款151225元、利息149985元、被告赔偿娄宗华一倍购房款151225元、法院执行款30775元，共计483210元。后申请对涉案房屋现值进行评估，一审法院依法委托山东求实房地产土地评估有限公司对涉案房屋现值进行评估，该公司于2015年8月7日出具房地产估价报告，认定房屋现时价值为554323元。为此，娄宗华支出评估费6600元。后娄宗华增加诉讼请求，要求被告返还购房款并赔偿损失共计585078元，并承担评估费6600元。
一审法院认为，赵玉清与城市房地产开发中心、橡塑公司于1999年11月8日签订的商品房买卖协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。赵玉清购买房屋后又原价将房屋转让给娄宗华，双方共同到吉鹏橡胶厂变更了购房发票，并交付了房屋，应为合同权利义务的概括转让，且已经过吉鹏橡胶厂同意，故娄宗华取得与房屋相关的所有权利和义务，其作为权利人起诉符合法律规定。天泰房地产公司主张自身是新成立的公司，未承受城市房地产开发中心的权利义务，但在诸城市人民政府办公室作出的批复中，明确由天泰房地产公司买断城市房地产开发中心的所有资产，并承继原企业的所有债权债务。后天泰房地产公司成立，此种情形下若天泰房地产公司主张其没有承受城市房地产开发中心的权利义务应由其举证证明，但其未提供相应证据证明，应承担举证不能的法律后果。且天泰房地产公司在2003年1月6日给潍坊市中级人民法院出具的证明中，明确提供查封的房屋中包括娄宗华的房屋及购房发票号码，亦能证明天泰房地产公司已接收城市房地产开发中心与吉鹏橡胶厂对于所售房屋的相应义务。城市房地产开发中心与吉鹏橡胶厂合作开发房地产，但没有成立公司，两公司之间应为合伙关系。两公司在履行合同过程中以城市房地产开发中心名义签订房屋买卖合同，收取购房款、交付房屋及开具发票却由吉鹏橡胶厂所为。因此，双方在对内关系上是合作关系，但在履行过程中的行为符合间接代理的构成要件，即城市房地产开发中心以自己的名义与赵玉清签订房屋买卖合同，履行的是合伙体的合同权利义务，委托人为城市房地产开发中心与吉鹏橡胶厂的合伙体。城市房地产开发中心以自己的名义签订合同，在合同义务不能履行时，根据《合同法》第四百零三条第二款的规定，娄宗华可以选择向受托人城市房地产开发中心主张权利也可以选择向合伙体主张权利。因城市房地产开发中心的权利义务由天泰房地产公司承受，故娄宗华选择天泰房地产公司承担法律责任符合法律规定，予以支持。娄宗华在购买涉案房屋后，房屋被潍坊市中级人民法院查封并拍卖，并由案外人宋海洋取得房屋所有权，致使娄宗华与赵玉清、城市房地产开发中心、橡塑公司的合同已实际履行不能，合同目的已不能实现，对于娄宗华要求解除商品房买卖协议的主张，予以支持。合同解除后，对于娄宗华所付购房款，天泰房地产公司应予以返还。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求赔偿损失，损失赔偿额应当包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。城市房地产开发中心和吉鹏橡胶厂将涉案房屋出售给赵玉清，后赵玉清又经其同意转售给娄宗华，但在短时间内该房屋因其与诸城市建筑工程公司（即阳光金源公司）的工程款纠纷被法院查封，导致娄宗华不能取得涉案房屋所有权，现娄宗华以房屋评估的现值554323元主张相应的损失，系可期待利益损失，即合同履行后娄宗华所能实际获得的利益，符合法律规定，予以支持。双方发生纠纷后，娄宗华理应及时、妥当的主张权利，但娄宗华主张权利方式不当，对于损失的扩大，亦有过错，对于扩大的损失，娄宗华、天泰房地产公司按20%：80%的比例承担为宜，天泰房地产公司应承担的损失为322478.4元[（554323元-151225元）×80%]。娄宗华主张法院执行款30775元，该损失虽起因于吉鹏橡胶厂与城市房地产开发中心合伙事务欠第三人债务的纠纷，但娄宗华未按合法途径解决其与房屋实际所有人宋海洋之间的纠纷，系基于娄宗华的侵权行为产生该部分损失，对于该部分损失，天泰房地产公司不应予以赔偿。娄宗华主张评估费6600元，系娄宗华因本案房屋评估所实际支出，符合法律规定，亦由天泰房地产公司承担80%,计款5280元。判决：一、解除赵玉清与诸城市城市房地产开发中心、山东诸城橡塑股份有限公司于1999年11月8日签订的商品房买卖协议；二、诸城市天泰城市房地产开发有限公司返还娄宗华购房款151225元，并赔偿损失322478.4元，共计473703.4元，于判决生效后十日内履行完毕；三、诸城市天泰城市房地产开发有限公司支付娄宗华评估费5280元，于判决生效后十日内履行完毕；四、驳回娄宗华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9651元，财产保全费3370元，由娄宗华负担1728元，由诸城市天泰城市房地产开发有限公司负担11293元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。
本院认为，赵玉清购买房屋后又将房屋转让给娄宗华，双方共同到吉鹏橡胶厂变更了购房发票，并交付了房屋，且吉鹏橡胶厂未提出过异议，原审据此认定娄宗华取得与房屋相关的所有权利和义务符合法律规定，应予维持。诸城市人民政府的改制文件及后期天泰房地产公司给本院出具的证明相互印证，能够证明城市房地产开发中心的债权债务应由天泰房地产公司承继，天泰房地产公司虽不予认可，但未提供反驳证据予以证明，故原审判决天泰房地产公司承担本案民事责任并无不当，应予维持。城市房地产开发中心和吉鹏橡胶厂将涉案房屋出售给赵玉清，后赵玉清又经其同意转售给娄宗华，但在短时间内该房屋因其与诸城市建筑工程公司（即阳光金源公司）的工程款纠纷被法院查封并拍卖，导致娄宗华不能取得涉案房屋所有权，娄宗华有权要求出卖方返还购房款并赔偿损失。因涉案房产被查封后，娄宗华一直在通过诉讼程序进行维权，娄宗华并非故意扩大损失，原审依据一审时的市场价格评估涉案房屋的现价值并无不当。依据《中华人民共和国合同法》相关规定，损失赔偿额应当包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。一审法院将涉案房屋的现价值扣除房屋买卖时的价款认定为娄宗华不能取得涉案房屋的损失符合法律规定，一审已考虑到娄宗华主张权利的方式不当，认定娄宗华自行承担上述损失的20%，上诉人承担上述损失的80%，该责任比例认定并无不当，本院予以维持。上诉人称应由娄宗华自行承担其扩大的全部损失无依据，本院不予采信。
综上所述，天泰房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9651元，由上诉人诸城市天泰城市房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱奉纲
代理审判员 王小维
代理审判员 李金桦
二〇一六年十二月五日
书 记 员 房艳萍