重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终2522号上诉人（原审原告）：徐春，男，1975年1月9日出生，汉族，住重庆市梁平县。委托诉讼代理人：杨运禄，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆远轩房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区金开大道58号附1-20号，统一社会信用代码91500000577179009D。法定代表人：邹淑媛，董事长。上诉人徐春因与被上诉人重庆远轩房地产开发有限公司（以下简称远轩公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院(2016)渝0112民初14833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了公开审理。上诉人徐春的委托诉讼代理人杨运禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐春上诉请求：1、撤销一审判决，认定房屋买卖合同无效，发回重审或驳回诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。主要事实和理由：1、合同无效，一审法院释明合同有效错误，误导上诉人的诉讼策略和诉讼请求；2、远轩公司未取得预售许可证预售商品房，合同应认定无效；3、远轩公司未取得初始产权登记即销售房屋，亦不属于现房销售；4、即使合同有效，一审法院关于车位逾期交付、合同逾期登记备案、产权逾期办理以及网签逾期的责任认定也认定事实不清，适用法律错误。远轩公司二审书面答辩：请求驳回上诉，维持原判。徐春向一审法院请求：1、判决确认原被告双方于2015年8月17日签订的重庆市北部新区吉兴路车位房屋买卖合同无效；2、判决被告返还原告购房款119500元，并赔偿原告资金占用利息，即以119500元为基数，其中30000元从2015年8月15日起按人民银行同期贷款利率暂计算至2016年8月18日；另89500元从2015年8月17日起按人民银行同期贷款利率暂算至2016年8月18日；3、判决被告返还原告税费4891.05元，并赔偿原告资金占用利息，即以4891.05元为基数，从2015年8月17日起按人民银行同期贷款利息暂计算至2016年8月18日；4、判决被告向原告支付惩罚性赔偿金119500元；5、本案诉讼费由被告承担。一审诉讼过程中，经一审法院释明双方所签订的房屋买卖合同是有效合同后，原告变更其诉讼请求为：1、被告赔偿原告逾期交付车位的违约金，从2015年12月31日起以已付房价款为本金，按照日万分之二的标准计算至实际交付之日止；2、被告赔偿原告逾期办理合同登记备案违约金，从2015年11月14日起，按照已缴纳的房价款的万分之二计算至被告实际办理合同备案登记受理之日止；3、被告赔偿原告逾期办理房屋产权违约金，从2015年12月26日起，按照已经缴纳的房价款的万分之二计算至办理房屋产权证之日止；4、被告赔偿原告逾期网签合同违约金11950元，按照已付款的百分之十，该计算方式没有合同约定，只是按照公平原则要求被告承担；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月29日，工程名称协信照母山G26-2项目二期8#、30#、31#、32#、2号商业及车库（0A-1B轴/25-39轴，1B-1Q轴/31-40轴，1D-1A/36-44轴）及工程名称协信照母山G26-2项目二期7#、9#、17#、26-29#、3号商业及车库（OA-2C轴/42-54轴，2C-2P轴/48-56轴，2P-2D轴楼、车库（1B-1A/44-48轴，10-2W轴/36-75轴）取得竣工验收备案登记证。2015年8月17日，原告作为乙方，被告作为甲方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方所购房屋座落于重庆市北部新区吉兴路车位547号房，总成交金额为119500元，乙方于签约当日向甲方支付全部房款。合同第七条交房期限及交付条件约定（一）1、属现售商品房的，甲方应在2015年12月30日前，将商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：……（3）该套房屋属于现房，乙方已对该车位相关设施、设备进行了详细的了解及检查且无异议，车位交房以现状为准。合同第八条交房手续的办理。1、甲方应于确定的交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》。甲方不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方来承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交房使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。合同第九条甲方逾期交房的违约责任。除合同第七条约定的遭遇不可抗力的情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并与该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十二条关于办理合同登记备案的约定。1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2、甲乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同1日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十三条关于办理产权登记的约定。1、现售商品房的，自本合同签定之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋权属登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。4、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。《合同补充协议》第三条约定现售商品房的，自本合同签定之日起和按揭银行审批完毕后（若有）的90日内，甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第六条约定：对于现售商品房的，甲方不再另行通知乙方具体接房时间，乙方在签署完毕《重庆市商品房买卖合同》和《银行按揭合同》（若有）的30日内前来办理接房手续。2015年8月17日，原告作为乙方，被告作为甲方签订《补充协议》，内容为：鉴于1、2015年8月17日，甲乙双方签订了《重庆市商品房买卖合同》（下称“合同”），乙方向甲方购买重庆市北部新区吉兴路9号春山台二期车位547号房（下称“标的房屋”）。2、《合同》未经网签，甲方双方经协商同意本协议的约定就标的房屋签订经网签的《重庆市商品房买卖合同》（下称“网签合同”）。甲乙双方就网签合同的签订及相关事项达成如下条款：一、乙方应当于2016年1月30日前，前往协信地产签约中心，即《合同》的签署地点，与甲方签订网签合同。网签合同除签署时间外，其他内容与《合同》完全一致。二、甲乙双方同意，关于合同登记备案及产权证的办理以网签版本的约定为准。三、《合同》自网签合同签订之日终止。四、乙方未按本协议的约定与甲方签订网签合同的，甲方不承担登记备案迟延、办理权属证书迟延的违约责任，如超过本协议约定签约时间的30日乙方仍未前往协信地产签约中心签署网签合同，甲方有权解除《合同》，甲方解除合同的，乙方应按《合同》总房款的10%向甲方支付违约金。2015年8月15日，原告向被告缴纳30000元，8月17日缴纳89500元及契税、转让手续费、合同印花税、转移登记费、土地调查费、测绘服务费、权证印花税等共计4891.05元。2016年8月15日，重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局向被告发出《责令整改通知书》，认为被告在未取得预售许可的情况下销售房屋（停车用房），违反了《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十四条的规定，要求其停止违规销售行为，对收取的所有款项全部退还。原告于2016年9月5日向两江新区信访办反映了案涉开发商违规销售车位的问题。后2016年9月23日，重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局出具了《信访事项处理意见书》，载明：经查，申请人认购了远轩公司开发建设的车位，并签订了车位认购协议，协议约定2016年1月30日网签，前期公司未履行约定。经我局催促，我局督促该公司申报办理车库房屋初始登记业务，并于同月13日办理完结。现该公司正积极分批通知客户签订买卖合同并办理房屋权属登记。另查明：2016年9月13日，被告取得了坐落重庆北部新区吉兴XX号负1号，不动产单元号为XXX，用途其他商服用地/停车用房，附记：该栋房屋对应规划编号为1号车库二期一标段的房屋产权证。一审法院认为：原被告双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，在双方签订合同前，被告房屋已取得竣工验收备案登记证，属于现房销售，且本案第一次庭审前，被告已取得了《房地产权证》，具备销售条件。故双方的合同不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。双方均应当按合同约定享有权利，履行义务。对于逾期交付车位的违约金的问题，一审法院认为涉案车位为现房交易，且合同约定属现售商品房，交付时间在2015年12月30日前。按双方《合同补充协议》的约定，被告对车位的交付不再有通知义务，被告应当按合同约定时间前往接房。且小区车库是一个开放式空间，与房屋的交付需要交付钥匙才能认定交付有区别。结合原告“小区业主随意停放车辆”的陈述，应当认定被告已履行的车位交付的义务。原告要求被告承担逾期交房的责任于法无据，一审法院不予支持。对于逾期办理合同登记备案和房屋产权证的问题，基于以下理由一审法院不予支持。1、涉案合同十二条约定的是预售商品房的，在合同签订之日起的10日内办理。但本案是现房销售，合同约定的条款并不适用本案。2、双方在《补充协议》中明确约定，关于合同登记备案及产权证的办理以网签版本的约定为准。表明双方已以《补充协议》的条款变更了双方在非网签版本的《重庆市商品房买卖合同》中约定的合同登记备案及房屋产权证办理的内容。现原被告之间没有签订网签版本的《重庆市商品房买卖合同》，对于合同登记备案及产权证的约定不明。3、此两项违约金即使应当支持，其支付的条件均应当是取得登记受理单后的30日内，现原告并未取得受理单，支付的条件也不成就。故对原告要求的逾期办理合同登记备案及房屋产权证的违约金一审法院不予支持。对于逾期网签合同违约问题，在补充协议中约定了原告未按期与被告签订网签合同，原告应按《合同》总房款的10%向被告方支付违约金，但并没有约定在未签订网签合同的情况下，被告的违约责任，故原告要求被告承担逾期签订网签合同的违约金责任，没有合同依据，一审法院不予支持。一审法院依照《最高人民法院》第二条之规定，判决:“驳回原告徐春的诉讼请求。本案受理费600元，由原告徐春负担。”二审中，徐春陈述：我方一审最终诉讼请求是基于一审法院释明合同有效而提出，现在认为一审法院释明不当，合同应无效。如果二审法院认定合同无效，我的诉讼请求变更为一审中原来基于合同无效而提出的诉讼请求。如果不同意变更诉讼请求，请以合同无效为由驳回我方诉讼请求，我方另案起诉。我方现在的诉讼请求是：请求确认合同无效，返还财产，赔偿损失。二审中，徐春对一审查明事实无异议。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案二审争议焦点为：1、远轩公司是商品房预售还是商品房现售；2、双方签订的商品房买卖合同及其补充协议的效力。本院分别评判如下：1、依据《商品房销售管理办法》第三条第二款的规定，商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。涉案的房屋于2015年5月29日取得竣工验收许可证，双方当事人于2015年8月17日签订《商品房买卖合同》。远轩公司销售涉案房屋，系在涉案房屋取得竣工验收许可证后，且合同明确约定现房销售，依法应认定现房销售。徐春提出远轩公司未取得初始产权登记即销售房屋，不属于现房销售的上诉理由，没有法律依据，本院不予支持。2、对于合同效力，徐春提出远轩公司未取得预售许可证预售商品房，合同应认定无效的上诉理由，因远轩公司并非预售商品房，徐春该上诉理由，无事实依据，本院不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属有效。一审法院释明合同有效并无不当。徐春在一审中接受释明，其在二审中再次主张合同无效，没有法律依据，本院不予支持。至于徐春提出即使合同有效，一审法院关于车位逾期交付、合同逾期登记备案、产权逾期办理以及网签逾期的责任认定也认定事实不清，适用法律错误的上诉理由，因徐春的上诉请求为撤销原判、发回重审；或请求本院认定合同无效，判决驳回其诉讼请求后，其另案起诉，并未请求二审法院基于合同有效而改判。且一审法院关于车位逾期交付、合同逾期登记备案、产权逾期办理以及网签逾期的责任认定并无不当，本院对徐春该上诉理由，不予支持。综上所述，徐春上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由上诉人徐春负担。本判决为终审判决。审 判 长  康 炜审 判 员  刘家秀代理审判员  吴学文二〇一七年五月十日书 记 员  喻 瑜