山西省大同市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋02民终258号
上诉人（原审原告暨反诉被告）马常年。
上诉人（原审被告暨反诉原告）贾仙梅。
委托代理人王秀利，山西焦点律师事务所律师。
上诉人马常年、贾仙梅因房屋买卖合同纠纷一案，不服浑源县人民法院（2014）浑商初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马常年、被上诉人贾仙梅及其委托代理人王秀利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年9月26日，原告马常年与被告贾仙梅签订了房屋买卖合同，房款共计8116875元。2012年5月，原告马常年将楼房交付被告贾仙梅装修，被告贾仙梅于2013年2月开始营业。期间，被告贾仙梅给付原告马常年款项共计420万元。同年8月28日，原告马常年将旧房、小院、通道卖给被告贾仙梅，协议款项80万元，被告贾仙梅给付原告马常年房院款30万元及3万元空闲地定金，剩余47万元空闲地段转让费，因该空闲地段原告马常年与他人的纠纷没有解决，尚未给付。2013年4月12日，原告马常年办理了该楼房的房屋所有权证。2014年2月份，被告贾仙梅又给付原告马常年10万元，3月份给付20万元。截止现在，被告贾仙梅分次给付原告马常年楼房款共计450万元，现仍欠3616875元。被告贾仙梅以原告马常年没有变更所出售楼房的土地使用权证为由，至今没有办理房屋所有权证变更手续，未给付欠原告马常年的楼房款。
原审法院认为，原告马常年与被告贾仙梅双方于2010年9月26日签订了房屋买卖合同，房款共计8116875元。合同签订后，被告贾仙梅分次给付原告马常年购楼款共计450万元，现仍欠3616875元。2012年5月，原告马常年将楼房交付被告贾仙梅装修，被告贾仙梅于2013年2月开始营业使用至今，双方的买卖合同成立。2013年4月，原告马常年为该楼房办理了房屋所有权证，被告贾仙梅虽对原告马常年的该房屋所有权证有异议，并向法院提起行政诉讼，要求浑源县房产管理局撤销原告马常年的该房屋所有权证，但浑源县法院于2015年4月24日裁定驳回被告贾仙梅的起诉，被告贾仙梅的异议及辩解理由不能成立。按照双方订立的合同，原告马常年要求被告贾仙梅给付所欠购楼款，被告贾仙梅应当给付，但原告马常年应配合被告贾仙梅办理房屋所有权过户手续，按合同约定费用由被告贾仙梅承担。对于原告马常年要求被告贾仙梅按照1分的利息给付所欠购楼款利息的请求，双方虽在购房合同中约定了逾期付款承担违约责任，但没有明确如何承担，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息标准计算（2013年4月起该时间段的贷款年利率为6.15%）。原告马常年购买新华面粉厂平房，有集体土地使用手续，后将平房盖为楼房，虽通过了一系列手续如建筑工程施工许可证、发改委文件、城建局文件、建设用地规划许可证等，但没有转换国有土地使用手续；而被告贾仙梅在与原告马常年签订合同时也未对此进行审查，且对房屋进行了装修并营业至今，双方对此均有过错，故对原告马常年要求的利息，双方各承担一半。关于原告马常年要求被告贾仙梅给付所欠47万元的楼房空地款，双方协议原告马常年将旧房、小院、通道卖给被告贾仙梅，共计款项80万元，被告贾仙梅已给付房院款30万元及3万元空闲地定金，剩余47万元空闲地段转让费，因该空闲地段原告马常年与他人的纠纷没有解决，故对原告马常年的该项请求不予处理。关于反诉原告贾仙梅反诉要求被告马常年办理出卖楼房土地手续的请求，因双方签订合同时对此没有约定，且反诉原告贾仙梅在双方签订合同及购房时对此也未进行审查，后又对房屋进行了装修并营业，且办理土地使用手续是相关行政部门的职责，该请求不属于人民法院民事案件审理的范围，故对此不做处理，对该项请求不予支持。关于反诉原告贾仙梅要求反诉被告马常年补偿未做工程款包括上下水、电、门窗部分以及赔偿损失的请求，其虽提供了部分证据及证人证言，但其所提供的证人证言和其有利害关系，对该证人证言不予采纳，因反诉原告贾仙梅不能确实证明其所诉主张，故对其该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告贾仙梅于判决生效后十五日内给付欠原告马常年购楼款3616875元，同时原告马常年配合被告贾仙梅办理该楼房的房屋所有权过户手续；二、被告贾仙梅从2013年4月12日起按照中国人民银行同期贷款利率（年6.15%）给付欠原告马常年楼房款3616875元利息的一半至付清欠款之日止；三、驳回原告马常年的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告贾仙梅的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46550元（缓交），由被告贾仙梅负担35735元，由原告马常年负担10851元。反诉案件受理费4154元，由反诉原告贾仙梅负担。
宣判后，原审原告马常年及原审被告贾仙梅均不服，向本院提起上诉。上诉人马常年上诉请求撤销原判，改判增加购楼款30万元，并按照城市信用社贷款利率11.02%计算利息。其主要理由是：原审法院认定上诉人贾仙梅共支付购楼款450万元，但这450万元中包括上诉人贾仙梅安装集体供暖网管道和接口费共计30万元，不应计算在购楼款中，请求予以支持。为建造该楼，上诉人马常年从信用联社营业部和永安镇信用社各贷款200万元，利率为11.02%，故请求按照年利率11.02%予以计算。
上诉人贾仙梅上诉请求撤销原判，改判驳回上诉人马常年的诉讼请求，并补偿其未做工程费147372.5元，赔偿损失45320元。其主要理由是：上诉人马常年的房屋违反国家相关法律，属违章建筑，不能办理产权，也不能进行买卖。依据2011年11月11日双方签订的补充协议约定，因上诉人贾仙梅始终未拿到所购房屋的产权证，付清购房款的条件尚未成就，故上诉人马常年无权要求支付剩余款项并支付利息。上诉人贾仙梅在原审中提交的证据能够证明上诉人马常年在交房时，未做上、下水、电、门窗工程，且大门前庭塌陷，上诉人贾仙梅进行了重修，按照合同约定应从购房款中予以核减，并支付赔偿金。
经审理查明，对原审法院查明的事实，上诉人马常年无异议，上诉人贾仙梅主张其共支付款项513万。对双方均无异议的事实，本院依法予以确认。
本案在二审中的争议焦点是上诉人贾仙梅支付上诉人马常年购房款的具体数额是多少，剩余款项是否应支付？违约利息应如何计算？上诉人贾仙梅所受损失如何确定，是否应由上诉人马常年赔偿？
关于上诉人贾仙梅支付上诉人马常年购房款具体数额是多少、剩余款项是否应支付的问题。本院认为，双方当事人提交的房屋预售定购协议及补充协议，能够证明双方约定的款项主要分三部分，第一部分是购房款8116875元，而上诉人贾仙梅提交的收条能够证明其截止2013年6月10日，共支付房款420万元，而上诉人马常年在原审起诉状中自认上诉人贾仙梅于2014年2月给付10万元、3月份给付20万元，故本院确认上诉人贾仙梅共支付房款450万元，尚欠3616875元；第二部分是购买空闭地段款，双方约定80万元，上诉人贾仙梅已支付33万元，尚欠47万元；第三部分是供暖管道工程款，约定30万元，上诉人贾仙梅已于2012年10月24日支付30万元。关于第二部分空闭地段款，由于该地段双方存在的纠纷仍未解决，原审法院未作处理，本院亦不进行审理。故原审法院认定尚欠购房款3616875元完全正确，本院予以确认。上诉人马常年主张再支付其供暖管道工程款30万元，无事实依据，本院不予支持。上诉人贾仙梅主张上诉人马常年所持房屋产权证系伪造和非法取得，但无相关的证据予以证实，本院对其该主张不予支持，故上诉人贾仙梅应当按照合同约定支付剩余房款。上诉人马常年主张按照年利率11.02%计算违约金，无法律依据和事实依据，本院不予支持。
关于上诉人贾仙梅所受损失如何确定、是否应由上诉人马常年赔偿的问题。本院认为，上诉人贾仙梅主张上诉人马常年未按照合同约定做好上下水及门窗，但上诉人贾仙梅已于2012年5月接收了该楼房并进行了装修，一直未对此持有异议，亦未向上诉人马常年主张其权利，故依照《中华人民共和国合同法》第一百五十八条之规定，对上诉人贾仙梅的该项主张不予支持。上诉人贾仙梅主张门厅质量不合格，重修花销费用45320元，但其提交的现场照片及证人证言不能有效证明其该主张，故对其该主张本院不予支持。
综上，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费43077元，由上诉人贾仙梅负担37277元，由上诉人马常年负担5800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马剑峰
审 判 员 刘 君
代理审判员 马祖荡
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 李 丽