湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民商初字第00398号
原告：兴业银行股份有限公司武汉分行。
负责人：周伟
委托代理人：姜山，湖北元申律师事务所律师。
被告：武汉恒正科技发展有限公司。
法定代表人：杨智
委托代理人：陈友国，该公司副总经理。
被告：武汉汇文文化教育投资有限责任公司。
法定代表人：徐利华
委托代理人：倪志，该公司副总经理。
被告：武汉汇新房地产开发有限公司。
法定代表人：徐利华
委托代理人：周金明，该公司副总经理。
委托代理人：杨斌，湖北中和信律师事务所律师。
原告兴业银行股份有限公司武汉分行（以下简称兴业银行武汉分行）与被告武汉恒正科技发展有限公司（以下简称恒正公司）、武汉汇文文化教育投资有限责任公司（以下简称汇文文化公司）、武汉汇新房地产开发有限公司（以下简称汇新房地产公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月26日公开开庭进行了审理。原告兴业银行武汉分行的委托代理人姜山，被告恒正公司的委托代理人陈友国，被告汇文文化公司的委托代理人倪志，被告汇新房地产公司的委托代理人周金明、杨斌，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告兴业银行武汉分行诉称：2012年6月18日，兴业银行武汉分行与恒正公司签订了《流动资金借款合同》，借款期限为一年，借款本金为4000万元整。2012年6月18日，兴业银行武汉分行与汇文文化公司签订了《最高额保证合同》，汇文文化公司为恒正公司提供了最额保证担保，保证最高额本金限额为6000万元。2010年6月20日，兴业银行武汉分行与汇新房地产公司签订了《最高额抵押合同》，汇新房地产公司为恒正公司的借款提供了最高额抵押担保，将武昌区巡司河商住区汇文新都47套商用房抵押给兴业银行武汉分行，抵押最高本金限额为人民币2760万元，抵押期限为2010年6月18日至2013年2月24日。《最高额抵押合同》签订后，兴业银行武汉分行与汇新房地产公司于2010年6月23日到武汉市武昌区住房保障和房屋管理局办理了抵押登记，此后兴业银行武汉分行取得了抵押权他项权利证书。合同签订后，兴业银行武汉分行按约定向恒正公司发放了借款4000万元。恒正公司却违反合同约定一直没有还本付息，汇新房地产公司、汇文文化公司均没有履行担保人的责任。诉请判令：1、恒正公司立即向兴业银行武汉分行偿还借款本金4000万元，以及相关利息、罚息、复息等共计363.905719万元（暂计至2014年3月21日），以上两项总计4363.905719万元；2、汇文文化公司对前述债务承担连带清偿责任；3、汇新房地产公司在抵押物价值范围内与恒正公司承担连带责任，兴业银行武汉分行对汇新房地产公司提供的抵押物的46套房产享有优先受偿权；4、恒正公司、汇新房地产公司、汇文文化公司共向承担本案的诉讼费、保全费、执行费，律师代理费65.4585万元等全部实现债权的费用。
被告恒正公司辩称：本案借款属实，已偿还了部分本金及利息，本案的实际用款人为汇新房地产公司，应由汇新房地产公司偿还借款。
被告汇文文化公司辩称：本案的借款担保属实。但实际用款人为汇新房地产公司，应由汇新房地产公司偿还借款。
被告汇新房地产公司辩称：本案借款及抵押担保属实。2010年6月18日，兴业银行武汉分行与我方签订的另一合同约定：汇新房地产公司购买兴业银行武汉分行资产包3900万元；兴业银行武汉分行向汇新房地产公司或者其指定的公司提供1.2亿贷款。因为兴业银行武汉分行并没有将债权（资产包）向汇新公司移交，因此汇新房地产公司已经支付的3900万元在本案中应当进行抵消。
原告兴业银行武汉分行向本院提交的证据：
1、《流动资金借款合同》一份；
2、金额为4000万元的《借款借据》一份；
3、《最高额保证合同》
4、《最高额抵押合同》一份；
5、土地他项权证书，房屋他项证书46份；
6、《法律服务合同》一份。
被告恒正公司、汇文文化公司未向本院提交证据。
被告汇新房地产公司向本院提交的证据：
1、《兴业银行与汇新公司合作协议》一份。
2、《债权转让协议》一份。
经开庭质证，恒正公司、汇文文化公司、汇新房地产公司对兴业银行武汉分行提交证据的真实性均无异议。兴业银行武汉分行对汇新房地产公司提交的证据1-2的真实性需要核实，且认为与本案没有关联。恒正公司、汇文文化公司对汇新房地产公司提交证据的真实性均无异议。
本院认证意见：各方当事人对真实性均无异议的证据，本院予以确认。对汇新房地产公司提交的证据1-2，属兴业银行武汉分行与汇新房地产公司之间有关债权转让的法律关系，与本案借款无关联性，汇新房地产公司可另行主张，故本院不予采信。
经审理查明：2012年6月18日，兴业银行武汉分行（贷款人）与恒正公司（借款人）签订一份《流动资金借款合同》。合同的主要内容是：借款本金为4000万元整；借款期限为一年，自2012年6月19日至2013年6月18日；年利率6.31%；逾期罚息为借款利率上浮利率50%，兴业银行武汉分行与汇文文化公司签订的《最高额保证合同》，与汇新房地产公司签订的《最高额抵押合同》均作为本合同的担保合同。合同还约定了其他事项。同日，兴业银行武汉分行向恒正公司发放了4000万元贷款。
同日，兴业银行武汉分行与汇文文化公司签订了一份《最高额保证合同》。其主要内容：汇文文化公司为恒正公司在兴业银行武汉分行处的债务提供最高额保证，最高限额为6000万元（风险敞口），保证额度有效期自2012年6月18日至2013年6月18日；保证方式为连带责任保证，保证期间为两年等。
2010年6月20日，兴业银行武汉分行与汇新房地产公司签订了一份《最高额抵押合同》。其主要内容：汇新房地产公司将其拥有的位于武昌区巡司河商住区汇文新都47套商用房（房产建筑总面积3348.21平方米）为恒正公司在兴业银行武汉分行处的债务提供最高额抵押担保；抵押最高本金限额为2760万元（风险敞口）；抵押担保范围为抵押额度有效期内发生的在抵押最高本金限额项下的所有债权余额（包括但不限于本金、利息、罚息、复利、违约金等实现债权的费用）。《最高额抵押合同》签订后，兴业银行武汉分行与汇新房地产公司在武汉市武昌区住房保障和房屋管理局办理了上述房产的抵押登记手续。兴业银行武汉分行取得了共计47份房屋他项权利证书。
在本案审理中，兴业银行武汉分行确认已解除对汇文新都C区底层商网1层40室的抵押手续。
借款期限届满，恒正公司未偿还借款本息。
本院认为：兴业银行武汉分行与恒正公司签订的《流动资金借款合同》，与汇文文化公司签订的《最高额保证合同》，以及与汇新房地产公司签订的《最高额抵押合同》，均是各方当事人真实意思的表示，合同的内容均符合法律规定，合法有效。兴业银行武汉分行根据合同的约定，履行了其向恒正公司发放贷款的义务。借款期限届满后，恒正公司未能按时偿还借款本本息，已经构成违约，应当承担还本付息及违约的民事责任。汇新房地产公司以其拥有位于武昌区巡司河商住区汇文新都46套商用房（房产建筑总面积3293.55平方米）为恒正公司的借款提供抵押担保，并办理了相应的抵押登记手续，兴业银行武汉分行应在本金2760万元及其相应逾期利息范围内对汇新房地产公司的抵押的上述商用房享有优先受偿权的主张。汇文文化公司作为借款的担保人，应在恒正公司未能依约偿还借款的情况下，在最高限额内承担连带保证责任。对兴业银行武汉分行主张的本案律师代理费用，至今未实际发生，本院不予支持。关于汇新房地产公司提出根据双方签订的另一份合同抵消本案的债务，因属另一法律关系，汇新房地产公司可另行主张，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告武汉恒正科技发展有限公司向原告兴业银行股份有限公司武汉分行偿还借款本金4000万元，支付利息2552044.44元（截止2013年6月17日）。
二、被告武汉恒正科技发展有限公司向原告兴业银行股份有限公司武汉分行支付逾期利息（以本金4000万元为基数，按年利率9.465%计算，自2013年6月18日起算至清偿之日止）。
上述款项于本判决生效之日起十日内履行完毕。
三、原告兴业银行股份有限公司武汉分行以判项一、二所列债权在本金限额2760万元及相应逾期利息范围内对被告武汉汇新房地产开发有限公司提供抵押的46套房产享有优先受偿权。
四、被告武汉汇文文化教育投资有限责任公司对被告武汉恒正科技发展有限公司上述第一、二项债务承担连带保证责任。
五、被告武汉汇文文化教育投资有限责任公司承担保证责任后，有权向被告武汉恒正科技发展有限公司追偿。
六、驳回原告兴业银行股份有限公司武汉分行其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理263268元，由被告武汉恒正科技发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定预交上诉案件受理费。款汇湖北省高级人民法院开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行；户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：052101040000369-1。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周 冰
审 判 员 刘 隽
人民陪审员 沈林莉
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 褚 敬