江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1322民初12202号原告:钱红梅,女,1982年11月10日出生,汉族，沭阳县人，住沭阳县。委托代理人：王士广，男,1978年12月31日出生，汉族，沭阳县人，住沭阳县。被告：沭阳县理想之家商业管理有限公司，住所地：沭阳县浙江商城B8幢18-20号。法定代表人：周慧，该公司法定代表人。被告：周慧，女，1970年5月3日出生，汉族，沭阳县人，住沭阳县。二被告委托代理人：刘洋，江苏德沛律师事务所律师。原告钱红梅诉被告沭阳县理想之家商业管理有限公司、周慧租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用简易程序及普通程序两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王士广、二被告的委托代理人刘洋两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱红梅向本院提出诉讼请求：一、判决二被告共同给付原告商铺租金22888元（租金计算从2016年11月份起至2017年12月份止）；二、判令二被告承担要全部诉讼及执行费用。事实及理由：原告于2013年2月在沭阳华希南岸房地产开发有限公司购买商铺2间（房号:4195、4196），根据原告与二被告签订的《商铺委托经营管理合同》约定，由二被告直接从沭阳华希南岸房地产开发有限公司接收该2间商铺，并约定二被告自房屋实际交付之日起计算房租（前三年房租冲抵原告购房款），经查沭阳华希南岸房地产开发有限公司于2013年11月份向二被告实际交付原告2间商铺，二被告也于2013年11月实际接收，根据《商铺委托经营管理合同》约定前三年房租冲抵购房款，二被告应于2016年11月起按照总房款的8%于2017年1月给付原告第四年上半年及2016年个2月份共计8个月的房屋租金。二被告应当于2017年7月10日前按照总房款的8%给付原告第四年下半年房屋租金（2017年7月1日-2017年12月31日）。为此原告曾多次向被告索要租金未果。为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼。沭阳县理想之家商业管理有限公司辩称：1、双方签订的商铺租赁协议书属于无效协议，主要的理由有以下几点：（1）该商铺的性质属于产权式商铺，该商场属于人群聚集相对较多的场所；（2）依据《中华人民共和国消防法》相关规定，该处房屋必须通过消防验收，因该处房屋至今没有通过消防验收，也未经竣工验收，因此，该协议书违反了消防法强制性规定，因此属于无效协议。2、即使该协议有效，由于该处房屋不符合房屋使用的条件，被告理想之家已经依照法定的程序向原告发出通知，解除了双方之间的租赁协议书，因此，在解除以后就不应当计算租金。3、周慧个人作为本案的被告，主体不适格，其主要理由就是涉案的经营管理合同是原告与被告沭阳县理想之家商业管理有限公司签订的，依据合同的相对性原则，周慧并非是合同的相对方，因此，作为被告的主体不适格。另外，沭阳县理想之家商业管理有限公司其财产与周慧个人的财产均是独立的，不存在财产混同的情形，因此周慧个人作为被告主体不适格，也不应当在本案中承担责任。4、原告主张的租金没有事实依据，主要理由：对于租金的起算时间原告的主张是没有依据的，总体来说到目前还并没有达到原告主张租金的条件，因此原告主张没有依据。综上所述，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人提交的证据及双方陈述，本院查明本案事实如下：2013年4月16日，原告钱红梅与沭阳华希南岸房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》两份，约定原告钱红梅购买沭阳华希南岸房地产开发有限公司开发的4195号、4196号两间商铺，商铺价格分别为105106元、112326元。两份《商品房买卖合同》均约定出卖人应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。涉案商铺尚未通过综合竣工验收。2015年3月31日，原告钱红梅与被告沭阳县理想之家商业管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》一份，合同内容为：“商铺委托经营管理合同，甲方（委托方），个人姓名：钱红梅，国籍：中华人民共和国。……。乙方（受托方），公司名称：沭阳县理想之家家居购物中心，……。一、委托经营的商铺基本情况，（一）、甲方是华希·南岸丽景三号楼4195、4196号商铺的买受人，该商铺的建筑总面积为52.48平方米（房管所实测准）。位于沭阳县××路北侧、××路西侧（以下简称为该商铺）。（二）、前述商铺购置总价为甲方与开发单位签订的认购书中确认的表价折扣后的价格，共计人民币：贰拾捌万陆仟零玖拾陆元（￥286096.00元）（注：最终确认购置总价以房管所实测面积计算）。二、委托经营期限：（一）该商铺的委托经营期限共计10年，自甲方与开发单位签订的经备案的商品房买卖合同约定的交房之日起计算10年，如开发单位迟延交房的，则由开发单位承担迟延交房的违约责任，委托经营期限自实际交房之日起计算。（二）未经甲乙双方协商一致，不利变更委托经营的期限。（三）在开发单位房屋符合交付条件或者符合其他条件能够使用房屋时，甲方委托乙方与开发单位直接办理房屋交接手续。……。四、委托经营条款：（一）、甲方购买该商铺时，前三年的商铺租金已经由开发单位在签订商品房买卖合同时一次性计算并冲抵甲方的购房款，故在委托经营期限前三年，乙方无须向甲方支付任何费用。（二）、委托经营期内第四年、第两年，乙方每年应当向甲方支付的租金标准为：合同第一条第二款约定的购房总价的8%即人民币贰万贰仟捌佰拾捌（￥22888.00元）（注：商铺实测面积与认购面积不一致，以实测面积产生的购铺总价为准计算返还租金）。（三）、从第六年起至第十年止，如乙方向承租人实际收取的年总租金这几天所有商铺总购房款的8%的，乙方向甲方支付的年租金标准不低于本条第二款约定的标准，或双方约定下公式计算乙方向甲方应付的租金，计算公式为：实际总租金×（第一条第二款约定的甲方所购商铺的总价÷整个商铺依第一条第二款约定的方式计算的商铺总价）×0.9，另10%的收益归乙方享有。（四）、商铺租金支付方式按半年支付，先付后用。由乙方在租赁年度开始第一个月和第七个月的10日前分两次支付给甲方（遇法定假日顺延至节假日后的第一个工作日内）。商铺租金支付形式为：银行汇款至甲方指定的账户内。……。”2017年1月25日，被告周慧出具《声明》一份，内容为：“1、我经营华希广场理想之家家居馆时，房屋验收不合格，2、我入场装修时间为2013年11月，2014年1月1日试营业，2014年3月8日正式营业，声明人：周慧，2017.元.25。2017年5月2日，被告沭阳县理想之家商业管理有限公司向原告送达《解除合同通知书》一份，通知解除与原告之间签订的商铺委托经营管理合同。2017年7月25日，向被告沭阳县理想之家商业管理有限公司送达《关于解除合同通知书的回复函》一份，明确拒绝同意解除双方之间签订的商铺委托经营管理合同。另查明，案外人陈石磊系华希南岸丽景3183-3187共5个商铺的购买者，作为与本案相同情形的案件，陈石磊于2017年2月27日向本院提起诉讼，要求沭阳县理想之家商业管理有限公司、周慧连带给付原告2017年11月份至2017年6月份的租金共计36717元（庭审中明确租金系从2016年12月1日起算至2017年6月30日）。本院经审理后作出（2017）苏1322民初3001号民事判决书，支持原告的诉讼请求。后沭阳县理想之家商业管理有限公司不服提起上诉，宿迁市中级人民法院经审理后作出（2017）苏13民终2876号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。根据诉辩双方的主张，本案争议焦点为：1．钱红梅与被告沭阳县理想之家商业管理有限公司签订的商铺委托经营管理合同效力如何认定；2．如有效，双方签订的商铺委托经营管理合同有无解除；3.钱红梅主张被告沭阳县理想之家商业管理有限公司给付租金的理由能否成立，如成立，租金数额如何确定；4.原告要求被告周慧承担租金共同给付责任有无法律依据。关于第1争议焦点。本院认为，被告沭阳县理想之家商业管理有限公司以涉案商铺未经消防验收为由主张其与钱红梅签订的商铺委托经营管理合同无效，其依据是《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》。而上述函复因与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》规定相冲突，已由《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》确认失效。本案中，钱红梅与被告沭阳县理想之家商业管理有限公司签订的商铺委托经营管理合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行各自义务。据此，被告沭阳县理想之家商业管理有限公司主张本案合同无效的理由不能成立，本院不予采纳。关于第2个争议焦点。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（两）法律规定的其他情形。”第九十两条之规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案中，被告沭阳县理想之家商业管理有限公司单方解除与原告签订的商铺委托经营管理合同，但并未提供证据证实其单方要求解除上述合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的条件，且原告明确回复不同意解除商铺委托经营管理合同。故沭阳县理想之家商业管理有限公司单方解除与原告签订的商铺委托经营管理合同不合法，该解除合同通知书不发生法律效力，原告要求继续履行商铺委托经营管理合同符合法律规定，本院予以支持。关于第3个争议焦点。本院认为：原、被告沭阳县理想之家商业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定的租金租金起算时间应为2013年11月份。理由为：根据原告钱红梅与被告沭阳县理想之家商业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》第二条第（三）款约定：“在开发单位房屋符合交付条件或者符合其他条件能够使用房屋时，甲方委托乙方与开发单位直接办理房屋交接手续。”庭审中，原告提交的由被告沭阳县理想之家商业管理有限公司法定代表人周慧出具的《声明》能够证明被告沭阳县理想之家商业管理有限公司于2013年11月份接收涉案商铺并进行装修使用，故应视为被告沭阳县理想之家商业管理有限公司已于2013年11月份受原告委托与沭阳华希南岸房地产开发有限公司办理了涉案两间商铺的交接手续。同时，根据《商铺委托经营管理合同》第二条第（一）款约定：“商铺的委托经营期限共计10年，自甲方与开发单位签订的经备案的商品房买卖合同约定的交房之日起计算10年，如开发单位迟延交房的，则由开发单位承担迟延交房的违约责任，委托经营期限自实际交房之日起计算。”故应认定《商铺委托经营管理合同》自2013年11月份开始履行，因被告周慧出具的《声明》中仅声明2013年11月份接收涉案商铺，并未注明具体时间，故被告应自2013年12月1日起向原告支付租金。关于第4个争议焦点。本院认为，原告要求被告周慧承担租金连带给付责任无法律依据。理由如下：根据《中华人民共和国公司法》第二十条之规定：“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不利滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不利滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，《商铺委托经营管理合同》系原告与被告沭阳县理想之家商业管理有限公司签订，根据合同相对性原则，该合同相应的合同权利、义务应由被告沭阳县理想之家商业管理有限公司享有与承担。在同类案件即陈石磊与沭阳县理想之家商业管理有限公司、周慧租赁合同纠纷案件审理过程中，被告沭阳县理想之家商业管理有限公司提交了自其设立时起各年度独立的记账凭证及财务报表，能够证明其财产独立于其法定代表人即被告周慧的个人财产。同时，原告亦未提交证据证实被告周慧存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害原告利益的行为，故对原告要求被告周慧承担共同责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，原告主张沭阳县理想之家商业管理有限公司于2013年11月份（实际交房日）从华希南岸公司接收原告商铺2间应从2013年11月份起给付租金，有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于沭阳县理想之家商业管理有限公司接收房屋的日期无法准确至具体哪一天，同时参照同类案件即陈石磊与沭阳县理想之家商业管理有限公司、周慧租赁合同纠纷案件的生效民事判决书，租金亦同样从2016年12月1日起计算为宜。原告主张从2016年11月1日起计算租金，未提供证据，本院不予支持。根据商铺委托经营管理合同约定，在委托经营期限前三年，沭阳县理想之家商业管理有限公司无须向原告支付租金，之后的租金每半年支付一次，先付后用，于每租赁年度开始第一个月和第七个月的10日前支付。因此，在2016年12月1日之前，被告沭阳县理想之家商业管理有限公司无须支付租金，自2016年12月1日起截至本案法庭辩论终结前（2017年12月14日），被告沭阳县理想之家商业管理有限公司应分别于2017年1月10日向原告支付第四年度上半年租金及2016年12月份的租金（即2016年12月1日至2017年6月30日），于2017年7月10日前向原告支付第四年度下半年的租金（即2017年7月1日至2017年12月31日），以上共计一年零一个月的租金，根据合同约定，第四年、第五年的租金标准系按照委托经营管理合同约定的购房总价的8%，即22888元/年计算。故被告沭阳县理想之家商业管理有限公司应向原告支付租金24795.33元（22888元+22888元/年÷12），原告现主张截至2017年12月31日的租金为22888元，未超出该数额，本院予以支持。原告要求被告周慧承担共同给付责任，无事实和法律依据，本院不予支持。调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告沭阳县理想之家商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告钱红梅给付2017年12月31日前的租金合计22888元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百两十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费372元，由被告沭阳县理想之家商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十两日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费372元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，帐号：46×××80）审 判 长  肖 云人民陪审员  张书新人民陪审员  张 蕾二〇一七年十二月十八日书 记 员  徐 静附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国公司法》第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不利滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不利滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人的，应当对公司债务承担连带责任。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百两十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。