山西省运城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋08民终2696号
上诉人（原审原告）：山西省农业科学院棉花研究所，住所地：山西省运城市盐湖区工农西街**号。
法定代表人：武宗信，该所所长。
委托诉讼代理人：董慧平，山西众志诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：运城市瑞泽诚房地产开发有限公司，住所地：运城市盐湖区黄河大道118号农资配送中心办公楼6层608室。
法定代表人：王晓斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：董志刚，山西宁丰（运城）律师事务所律师。
上诉人山西省农业科学院棉花研究所（以下简称棉科所）因与被上诉人运城市瑞泽诚房地产开发有限公司（以下简称瑞泽诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服运城市盐湖区人民法院（2018）晋0802民初2257号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人棉科所的委托诉讼代理人董慧平、被上诉人瑞泽诚公司的委托诉讼代理人董志刚均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人棉科所上诉请求：一、请求依法撤销盐湖区人民法院（2018）晋0802民初2257号民事判决书第三项，改判为被上诉人运城市瑞泽诚房地产开发有限公司立即向上诉人支付租金452.2313万元（暂计至2017年12月31日，自2018年1月1日起按每月9.42l5万元标准向上诉人支付租金至实际腾房之日）及违约金（违约金按中国人民银行同期贷款利率标准计算至款付清为止）；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原判以实际腾房之日时间无法确定为由驳回上诉人后续租金请求明显错误。l、实际腾房之日时间无法确定并非无法计算后续租金。因被上诉人拖欠上诉人租金拒不支付，已达合同解除条件，上诉人在催款无果情况下起诉要求解除双方2011年1月30日签订的两份《房屋租赁合同》；返还房屋、恢复原状；立即支付拖欠的租金并按月租金9.42l5万元标准向上诉人支付租金至实际腾房之日。因上诉人起诉时将租金计算至20l7年12月31日，故452.2313万元系截止2017年12月31日被上诉人拖欠上诉人租金；而上诉人于2018年4月4日起诉时被上诉人仍继续占用上诉人房屋，且该事实状态一直持续，故上诉人按月租金9.42l5万元标准要求被上诉人支付租金至实际腾房之曰符合事实及法律规定。原判仅判决解除双方签订的《房屋租赁合同》并返还房屋恢复原状，支付拖欠的至2017年l2月31日租金，对于被上诉人仍继续占用上诉人房屋的客观事实不予置理，以实际腾房之日时间未无法确定为由不予处理上诉人主张的2018年1月1日至实际腾房之日租金，且不说判决后被上诉人不返还房屋产生的租金，对于2018年1月1日起至2018年6月29日判决之日已发生的租金原判也未提及。同民间借贷纠纷判决对借款本金计算利息同理，实际腾房之日时间无法确定并非无法计算后续租金，原判对该部分不予处理导致被上诉人如不返还房屋，上诉人无法要求其支付租金，严重侵害了上诉人合法权益。2、原判造成上诉人诉累，浪费司法资源。原判对于20l8年1月1日起租金不予处理，必然导致上诉人无法要求被上诉人支付该部分租金，被上诉人已实际占用的2018年1月至6月份的租金及根据原判应返还房屋而未返还产生的租金，上诉人只能再行起诉，而该部分租金本应在本案本一并解决，现因原判不予处理导致上诉人另行起诉，不仅造成上诉人诉累，同时也浪费司法资源。综上，原判以“实际腾房之日时间无法确定”为由对已发生的2018年1月l日至6月29日租金及后续租金不予处理，明显错误，为维护上诉人合法权益，特提起上诉，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人瑞泽诚公司辩称，我公司对欠付上诉人棉科所的房屋租金、违约金、每月9.4215万元租金的计算标准无异议。因目前的市场行情不好、市场商铺的出租比例较低、租金收取困难等原因，对欠付上诉人的租金，我公司愿意以自己公司的关联公司资产（商铺）以物抵债，并希望同上诉人之间的房屋租赁合同继续延续。另外，我公司支付上诉人的违约金应在2015年12月31日后起算。
上诉人棉科所向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原告与被告于2011年1月30日签订的两份《房屋租赁合同》；2、请求依法判令被告立即返还房屋、恢复原状；3、请求依法判令被告立即支付拖欠的租金452.2313万元及违约金338091.57元(租金暂计至2017年12月31日，此后按每月9.4215万元标准计算至实际腾房之日；违约金暂计至2017年9月30日，此后以实际欠款数为基数按中国人民银行同期贷款利率标准计算至款付清为止)；4、本案诉讼费用及保全费用由被告承担。
一审法院认定事实：2011年1月30日，原告与被告房产公司签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将“丰喜机电市场”1-7号及9号共计8351.14平方米商铺及附属场地整体出租给被告，年租金为1085648.2元，租赁期限为五年两个月，从2010年11月1日起至2015年12月31日终止；当日，双方还签订另一《房屋租赁合同》，合同约定：原告将1、2号商铺后排房共计634平方米和科技市场西楼北边的两间底层商铺53平方米出租给被告，年租金共计44930元，租赁期限为五年，从2010年11月1日起至2015年10月31日终止；租赁合同并约定被告房产公司均应在每年9月份一次性向原告交清两份合同项下的全年租金。如果承租人没有如约交付租金，甲方（原告）有权随时终止协议，并有权留置相关产物（留置产物价值以所欠房租及违约金数额为限）；合同还约定：甲方（原告）必须按期交付房屋，乙方（被告）必须如约交付租金，否则应承担违约责任，违约金按照银行同期贷款利率计算，违约金不足以弥补对方损失的，受损方有权要求对方赔偿相应的损失。同时查明，租赁合同签订后，原告按约定将租赁房屋交付被告使用，被告按约定支付租金至2013年年底。2015年12月31日合同到期后，被告仍然占用该出租房屋，原告多次向被告催收租金无果。2017年12月11日，被告房产公司回复原告棉科所愿意用其自有总价值5334068.8元的房产来抵顶2014年
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2017年底的租金共计4522312.8元，多余部分811756元转入预收租金。但双方对以房抵顶租金事宜协商无果，被告表示无力支付租金。一审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告系租赁合同法律关系。被告应当按照合同约定支付租金，但被告未按照约定时间及数额支付租金，不履行合同义务，构成了合同违约，应承担违约责任。本案原租赁合同期限已经届满，在届满后双方又形成不定期租赁合同，在不定期租赁合同履行期间，被告仍未按照原合同约定交纳租金，故现原告请求解除《房屋租赁合同》，要求被告立即返还房屋、恢复原状，并要求被告立即支付拖欠的租金452.2313万元及违约金的请求，符合双方的约定及合同法的相关规定，本院予以支持。审理中，原告主张2018年及今后按每月9.4215万元标准计算至实际腾房之日的租金，因实际腾房之日时间无法确定，故本院暂不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告山西省农业科学院棉花研究所和被告运城市瑞泽诚房地产开发有限公司2011年1月30日签订的二份《房屋租赁合同》；二、被告运城市瑞泽诚房地产开发有限公司于本判决生效后30日内腾退房屋、恢复原状；三、被告运城市瑞泽诚房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向原告山西省农业科学院棉花研究所支付租金452.2313万元及违约金（违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年1月1日起付至款项还清为止）；四、驳回原告山西省农业科学院棉花研究所的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45683元，减半收取22841.5元，由原告山西省农业科学院棉花研究所负担2841.5元，被告运城市瑞泽诚房地产开发有限公司负担20000元。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审认定的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人棉科所与被上诉人瑞泽诚公司之间的房屋租赁合同期限届满后，双方之间未就案涉房屋的租赁达成新的书面协议，根据合同法的相关规定，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案被上诉人作为案涉房屋的承租人，逾期不支付房屋租金，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。现上诉人请求法院解除双方当事人之间的租赁合同，要求被上诉人腾退案涉房屋、支付违约金等诉讼请求，一审法院予以支持正确，本院予以维持。关于上诉人棉科所上诉称原判以“实际腾房之日时间无法确定”为由对已发生的2018年1月l日至6月29日租金及后续租金不予处理不当的理由，本院认为，一审对2018年1月1日的后续租金在本案中不一并处理不妥，应予以纠正。
综上所述，上诉人棉科所的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持运城市盐湖区人民法院（2018）晋0802民初2257号民事判决第一、二项；
二、撤销运城市盐湖区人民法院（2018）晋0802民初2257号民事判决第三、四项；
三、被上诉人运城市瑞泽诚房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向上诉人山西省农业科学院棉花研究所支付2017年12月31日前租金452.2313万元及违约金（违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年1月1日起付至款项还清为止）;
四、被上诉人运城市瑞泽诚房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向上诉人山西省农业科学院棉花研究所支付2018年1月1日后的房屋占有使用费（自2018年1月1日起按每月9.4215万元标准计算至房屋腾退完毕之日止）;
五、驳回上诉人山西省农业科学院棉花研究所的其他原审诉讼请求;
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费45683元，减半收取22841.5元，二审案件受理费9200元，合计32041.5元，由上诉人山西省农业科学院棉花研究所负担2041.5元，由被上诉人运城市瑞泽诚房地产开发有限公司负担30000元。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 王 溥
审判员 梅智勇
二〇一八年九月三日
书记员 陆 鑫