宁夏回族自治区银川市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）宁01执异177号
案外人：张建春，男，1977年5月24日出生，汉族，初中文化，个体，宁夏回族自治区惠农县人，住宁夏银川市兴庆区景墨家园**号楼。
申请执行人：中信信托有限责任公司。住所地：北京市朝阳区新源南路*号京城大厦。
法定代表人：陈一松，该公司董事长。
委托诉讼代理人：明兆娟，北京市兰台律师事务所律师。
被执行人：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区湖滨东街***号。
法定代表人：徐毅，该公司理事长。
被执行人：徐毅，男，1962年11月11日出生，汉族，宁夏回族自治区海原县人，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司理事长，现在银川监狱服刑。
被执行人：王淑华，女，1961年1月25日出生，汉族，宁夏回族自治区贺兰县人，工商银行西街办事处退休职工，住宁夏回族自治区银川市。
上述被执行人的委托诉讼代理人：刘海燕，女，1975年5月28日出生，汉族，本科文化，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司销售科科长，住宁夏回族自治区银川市。
在本院执行中信信托有限责任公司与宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华公证债权文书一案中，案外人张建春对本院拍卖北京东路北侧”尚东帝景花园”30-1612号公寓的行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年5月11日举行了听证。案外人张建春、申请执行人的委托诉讼代理人明兆娟、三被执行人的委托诉讼代理人刘海燕到庭参加了听证。现已审查终结。
案外人张建春称，2011年6月20日，由宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（简称隆湖公司）将”尚东帝景花园”30-1612号公寓抵顶给银川市万兴隆建筑工程有限公司（简称万兴隆），再由万兴隆于2012年4月18日以材料款抵顶给张建春。后因隆湖公司违约未签订备案合同，但按照双方买卖协议，本人已实际支付了全部房款，金额为330142元，本人享有对该房屋的事实占有权，贵院对该房屋的委托拍卖，已严重损害了案外人的合法权益，故申请贵院在查清事实后，切实维护案外人的合法权益。
案外人张建春为支持其异议请求，向本院提交了下列证据：1.《银川市商品房买卖合同》；2.收据三份、物业专项维修资金交存凭证；3.临时管理规；4.材料发票。
申请执行人中信信托有限责任公司（以下简称中信信托）称，1.中信信托享有异议房屋及其所在土地使用权的抵押权，足以对抗案外人。2010年4月8日，隆湖公司与中信信托签订贷款合同，约定中信信托向隆湖公司提供贷款2.5亿元，隆湖公司以”尚东帝景花园”项目土地使用权及56697.8平方米在建工程提供抵押，双方于2010年6月21日办妥土地使用权的抵押登记、2010年6月29日办妥1、3、5-10号八栋楼56697.8平方米在建工程的抵押登记（2011年1月20日注销重新抵押）。2011年1月17日，隆湖公司与中信信托签订补充合同、抵押合同补充合同，约定中信信托向隆湖公司增加提供贷款1.6亿元，并将提供抵押担保的在建工程增加至137376.79平方米。双方于2011年1月20日重新办妥1、3、5-10号八栋楼、办妥11、16、17、21四栋楼、2011年1月26日办妥30、31号两栋楼抵押登记。中信信托依约发放贷款，对异议不动产及其所在土地使用权享有抵押权；2.异议不动产系隆湖公司通过宁夏隆湖檀溪置业有限公司抵债万兴隆、万兴隆再抵顶张建春，不符合也不适用物权期待权的规定，不能排除执行，恳请法院驳回张建春的异议请求。
申请执行人中信信托有限责任公司为支持其请求，向本院提交了：1.京方圆内经证字第08130号执行证书；2.（2012）银执字第167号执行裁定书、协助执行通知书、查封公告；3.银他项（2010）第507-511号他项权证；4.银房建20100628字第00738号银川市在建工程抵押登记证明、银房抵押第201103、201104、201107号银川市抵押登记证明、情况说明；5.商品房预售款监管协议书；6.承诺函。
被执行人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华的委托诉讼代理人称，认可案外人证据的真实性，请求法院依法裁决。
经审查查明，2012年2月29日，中华人民共和国北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号《执行证书》，确定：一、被执行人：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信信托有限责任公司支付的违约金及罚息〔计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款〕；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司的全部资产权益及宁夏隆湖房地产开发集团有限公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐毅、王淑华的全部个人财产。
上述《执行证书》作出后，中信信托于2012年3月2日向宁夏回族自治区高级人民法院申请强制执行，该院于2012年4月24日指定该案由本院执行，本院于当日立案执行。
在执行过程中，本院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。
2018年2月6日，宁夏金槌拍卖行受本院委托在”新消息报”刊登”尚东帝景花园”房地产项目拍卖公告，其中涉及到案外人张建春与隆湖公司签订《银川市商品房买卖合同》所约定的”尚东帝景花园”30-1612号公寓。
另查明，张建春与隆湖公司签订《银川市商品房买卖合同》（无落款时间），约定案外人张建春购买隆湖公司”尚东帝景花园”30-1612号公寓，建筑面积42.11平方米，总价款为314672元。合同第四条注明：该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中信信托有限责任公司。2011年6月20日，隆湖公司给隆湖檀溪出具发票三张：1.今收到隆湖檀溪房款314672元；2.今收到隆湖檀溪购家电6970元；3.今收到隆湖檀溪购家具8500元。
还查明，涉案30号楼于2011年1月26日抵押给中信信托有限责任公司，2012年5月20日被本院查封。
本院认为，在本院执行中信信托有限责任公司与宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华公证债权文书过程中，案外人张建春对本院拍卖”尚东帝景花园”30-1612号公寓提出异议，并向本院提交了《银川市商品房买卖合同》、收据等证据，用于支持其异议请求。经查，案外人张建春与隆湖公司签订的《银川市商品房买卖合同》无落款时间，不能证实是在案涉公寓抵押给申请执行人中信信托有限责任公司前还是之后所签，且案涉合同性质实质上是以物抵债协议，是债务人履行债务的变通方式，而非事实上的房屋买卖，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，不必然引起房屋权属的变动。因此，案外人张建春对案涉房屋不享有优先权，其异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定,裁定如下：
驳回案外人张建春的异议请求。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 田少珍
审 判 员 牟 锦
人民陪审员 任建国
二〇一八年五月二十八日
书 记 员 张丽媛
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。