江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴江民初字第2016号
原告杨建新。
委托代理人黄玉婷，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。
委托代理人李雪艳，江苏漫修（苏州）律师事务所实习律师。
被告朱仕俊。
被告徐桂芳。
原告杨建新与被告朱仕俊、徐桂芳民间借贷纠纷一案，本院于2015年8月20日立案受理，依法由审判员康琳适用简易程序于2015年9月21日公开开庭进行了审理。原告杨建新的委托代理人黄玉婷、李雪艳到庭参加诉讼。被告朱仕俊、徐桂芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨建新诉称：被告朱仕俊、徐桂芳系夫妻，原告通过吴江市高仕抵押贷款咨询服务有限公司（以下简称高仕公司）介绍与两被告认识。2010年4月20日，原、被告签订两份《抵押借款合同书》，由被告向原告借款270000元和130000元，借期为一年，合同还对借款利息及违约金等做了明确的约定。为保证合同的履行，被告将其所有的两处房产抵押给原告并办理了抵押登记。2010年4月23日，原告通过银行直接转账支付给被告朱仕俊借款380000元，并通过银行取款40000元，将20000元以现金形式直接出借给被告朱仕俊。借款到期后，原、被告又于2011年4月29日签订补充协议，约定将以上两笔借款续借一年。同日，原被告以补充协议的形式约定被告向原告增借100000元，该协议作为原借款合同的补充，原告则通过高仕公司员工夏丽萍支付被告朱仕俊借款100000元。后原、被告又多次签订补充协议将总计500000元借款续借至2015年4月25日。自2014年11月起，被告未再按时向原告支付利息，到期也未偿还借款，仅在2015年6月1日支付30000元，在2015年7月31日支付10000元。经原告多次催促，被告拒不还款。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。请求：1、判令两被告立即归还原告借款人民币500000元及逾期利息（以500000元为本金，按中国人民银行同期同档贷款基准利率4倍计算，自2014年11月21日起至实际给付之日止，另扣除已付逾期利息34516元）；2、判令被告支付原告代理费20000元；3、被告所抵押的位于苏州市吴江区桃源镇振兴路北侧101室、苏州市吴江区桃源镇振兴路北侧201室的房产以折价或者以拍卖、变卖所得的价款有优先受偿权；4、本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。
被告朱仕俊、徐桂芳均未作答辩。
经审理查明：2010年4月20日，杨建新与朱仕俊、徐桂芳签订两份《抵押借款合同书》（编号：吴江市2010年字010059号、吴江市2010年字010060号），编号为吴江市2010年字010059号《抵押借款合同书》约定朱仕俊、徐桂芳向杨建新借款130000.00元。借款期限为12个月，自2010年4月20日起至2011年4月19日止，实际借款日以双方实际交接资金的日期为计息起始日。借款期限内的利息按年息12%的利率计算，一年利息总计人民币15600.00元。利息从实际放款之日起计算，利息每季支付一次：第一次还息日为2010年7月20日，依次为2010年10月20日、2011年1月20日、2011年4月19日（最后期还息时随本清），逾期利息计算至实际清偿之日为止。合同约定若借款人为两人以上的，任一借款人签收款项的行为，视为全部借款人共同委托之行为，对全体借款人产生法律效力。如借款本金逾期，借款期限外的逾期利率按银行同期同类利息四倍计算，并自到期之日起按借款本金的每日万分之六计算违约金；逾期支付利息的，自利息应付之日起每日按利息额的千分之六计算违约金；延期清偿利息超过30天，本合同提前在该日到期并终止，终止后的本金的利息及本金的违约金按上述逾期归还借款本金所约定的计算。出借人通过诉讼途径追究借款人违约责任的，借款人应当赔偿出借人为实现债权支付的相关费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等。抵押人自愿以位于苏州市吴江区桃源镇振兴路北侧101室的房地产作为抵押担保。合同落款处，出借人（抵押权人、债权人）栏中有杨建新的签名，借款人（抵押人、债务人）栏中有朱仕俊、徐桂芳的签名，合同见证方载明系高仕公司。2010年4月23日，朱仕俊、徐桂芳出具《借款借据》一份，载明：借款人朱仕俊收到出借人杨建新现金（大写）壹拾叁万元整（小写）130000.00元。2010年4月21日，杨建新与朱仕俊就上述用于抵押的房屋办理了抵押登记手续，载明的房屋他项权利人为杨建新，房屋所有权人为朱仕俊，夫妻共有人：徐桂芳，债权数额为13.00万元。
编号为吴江市2010年字010060号《抵押借款合同书》约定朱仕俊、徐桂芳向杨建新借款270000.00元。借款期限为12个月，自2010年4月20日起至2011年4月19日止，实际借款日以双方实际交接资金的日期为计息起始日。借款期限内的利息按年息12%的利率计算，一年利息总计人民币32400.00元。其余合同内容均与编号为吴江市2010年字010059号《抵押借款合同书》内容约定一致。合同同时约定：抵押人自愿以位于苏州市吴江区桃源镇振兴路北侧201室的房地产作为抵押担保。合同落款处，出借人（抵押权人、债权人）栏中有杨建新的签名，借款人（抵押人、债务人）栏中有朱仕俊、徐桂芳的签名，合同见证方载明系高仕公司。2010年4月23日，朱仕俊、徐桂芳出具《借款借据》一份，载明：借款人朱仕俊收到出借人杨建新现金（大写）贰拾柒万元整（小写）270000.00元。2010年4月22日，杨建新与朱仕俊就上述用于抵押的房屋办理了抵押登记手续，载明的房屋他项权利人为杨建新，房屋所有权人为朱仕俊，夫妻共有人：徐桂芳，债权数额为27.00万元。
2011年4月29日，杨建新与朱仕俊、徐桂芳又签订《补充协议》两份，载明由于借款人的原因不能按时归还本金，双方协商一致同意将借款期限延长12个月，即2011年4月29日至2012年4月28日。约定借款利息为年息12.5%，利息按四次支付，付款利息调整为：第一次还息日2011年7月20日，第二次为2011年10月20日，第三次为2012年1月20日，第四次为2012年4月28日。本金于2012年4月28日最后一次还息日一并归还。若利息逾期一个月不支付则合同自动终止（利息分别为每季4062.50元、8437.50元）。其他事宜仍按原抵押借款合同执行。同日，杨建新与朱仕俊、徐桂芳又签订《补充协议》一份，约定朱仕俊、徐桂芳向杨建新增借100000.00元。借款期限为12个月，自2011年4月29日起至2012年4月28日止，实际借款日以双方实际交接资金的日期为计息起始日。借款期限内的利息按年息12.5%的利率计算，一年利息总计人民币12500.00元。利息从实际放款之日起计算，利息每季支付一次：第一次还息日为2011年7月20日，依次为2011年10月20日、2012年1月20日、2012年4月27日（最后期还息时随本清），逾期利息计算至实际清偿之日为止。协议同时约定该《补充协议》作为编号为吴江市2010年字010060号《抵押借款合同书》的补充部分，与该合同享有同等的条款及权利，直至借款结清合同终止。
后杨建新与朱仕俊、徐桂芳又签订六份《补充协议》，将上述借款分别延期三次，载明由于借款人的原因不能按时归还本金，双方协商一致同意将借款期限分别延长12个月，即2012年4月28日至2013年4月27日、2013年4月27日至2014年4月26日、2014年4月26日至2015年4月25日。补充协议约定的借款利息均为年息14%。最后两份补充协议（编号：140163、140164）约定利息按十二次支付，付款利息调整为：第一次还息日2014年5月20日，第二次为2014年6月20日，第三次为2014年7月20日，第四次为2014年8月20日，第五次为2014年9月20日、第六次为2014年10月20日、第七次为2014年11月20日、第八次为2014年12月20日、第九次为2015年1月20日、第十次为2015年2月20日、第十一次为2015年3月20日、第十二次为2015年4月25日。本金于2015年4月25日到期日一并归还。若利息逾期不支付则合同自动终止。其他事宜仍按原抵押借款合同执行。
另查明：2010年4月23日，杨建新将380000元借款通过银行转入朱仕俊的卡号为62×××70的账户。2011年4月29日，杨建新向高仕公司员工夏丽萍的卡号为62×××47的账户转账100000元。
再查明：为本案诉讼，杨建新委托了江苏漫修（苏州）律师事务所进行诉讼，支付了案件代理费20000元。
审理中，杨建新自认已收到二被告支付的截止至2014年11月20日借期内的全部利息及34516元逾期利息。
以上事实，有原告提供的《抵押借款合同书》、公证书、银行交易明细、《借款借据》、《补充协议》、房屋他项权证、《委托代理合同》、代理费发票及原告的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：自然人之间的民间借贷关系成立并生效的法律构成要件，一是双方存在借贷合意，二是款项实际交付。被告朱仕俊、徐桂芳以借款人身份与原告杨建新签订《抵押借款合同书》，2010年4月23日，被告朱仕俊、徐桂芳出具了《借款借据》，确认收到原告杨建新的借款400000元，2011年4月29日，被告朱仕俊、徐桂芳又与杨建新签订《补充协议》约定增加借款100000元，同日，原告杨建新通过高仕公司员工夏丽萍向被告朱仕俊支付借款100000元，且抵押借款合同中明确约定若借款人为两人以上的，任一借款人签收款项的行为，视为全部借款人共同委托之行为，对全体借款人产生法律效力，故应认定原告杨建新与被告朱仕俊、徐桂芳之间的民间借贷关系成立，该民间借贷关系除约定的逾期利息加违约金超过法律规定外，其余的于法不悖，属合法有效。被告朱仕俊、徐桂芳向原告杨建新借款后，应按约履行还本付息义务，被告朱仕俊、徐桂芳结欠原告杨建新借款500000元的事实清楚，证据充分，原告要求被告归还借款本金500000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的逾期利息，因合同约定若延期清偿利息超过30天时，本合同提前在该日到期并终止，终止之后的本金的利息及本金的违约金按逾期归还借款本金的约定计算（即按银行同期同类利息四倍计算），逾期利息计算至实际清偿之日止。故原告要求被告按照本金500000元自2014年11月21日起至实际给付之日止按银行同期同档贷款基准利率四倍支付逾期利息的主张，合法有据，但被告另行支付的利息应予扣除。因原、被告双方在抵押借款合同中约定了出借人通过诉讼途径追究借款人违约责任的，借款人应当赔偿出借人为实现债权支付的律师费等相关费用，故对原告杨建新要求二被告承担代理费20000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据《抵押借款合同书》约定，被告朱仕俊分别以其与徐桂芳夫妻共有的位于苏州市吴江区桃源镇振兴路北侧101室的房屋作为抵押担保，并于2010年4月21日办理了抵押登记手续，应认定该抵押权自2010年4月21日起设立；以其与徐桂芳夫妻共有的位于苏州市吴江区桃源镇振兴路北侧201室的房屋作为抵押担保，并于2010年4月22日办理了抵押登记手续，应认定该抵押权自2010年4月22日起设立。现原告杨建新要求就上述抵押物以折价或者以拍卖、变卖的价款分别在130000元、270000元范围内优先受偿的请求，于法有据，本院予以支持。被告朱仕俊、徐桂芳未提供自己已清偿债务的证据，经本院合法传唤未到庭抗辩及质证，视为放弃相应诉讼权利，本院依法进行缺席审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条、第二百一十一条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告朱仕俊、徐桂芳于本判决生效之日起十日内返还原告杨建新借款500000元，并支付逾期利息（以本金500000元，自2014年11月21日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率4倍计算，扣除34516元。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。
二、被告朱仕俊、徐桂芳于本判决生效之日起十日内支付原告杨建新代理费20000元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。
三、若被告朱仕俊、徐桂芳未在本判决确定的给付期限内履行上述义务，则原告杨建新分别有权就被告朱仕俊用于抵押的位于苏州市吴江区桃源镇振兴路北侧101室的房屋于吴江市2010年字010059号《抵押借款合同书》项下的债权以折价或者以拍卖、变卖的价款在130000元范围内优先受偿；就被告朱仕俊用于抵押的位于苏州市吴江区桃源镇振兴路北侧201室的房屋于吴江市2010年字010060号《抵押借款合同书》项下的债权以折价或者以拍卖、变卖的价款在270000元范围内优先受偿。
如果被告朱仕俊、徐桂芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取5263元，由被告朱仕俊、徐桂芳负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告杨建新，原告已预交的案件受理费本院不再退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期提交，视为自动撤回上诉。
审判员 康 琳
二〇一五年十一月七日
书记员 傅辰浩