广西壮族自治区德保县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂1024民初338号
原告：广西桂雅物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区百色市右江区滨江半岛13号楼4层407号房。
法定代表人：杨正春，总经理。
委托代理人：黄滢，广西创想律师事务所律师。
委托代理人：吴卿，广西创想律师事务所律师。
被告：赖小娟，女，1981年5月18日出生，汉族，住广西壮族自治区德保县。
委托代理人：赵国库，广西中名（靖西）律师事务所律师。
原告广西桂雅物业服务有限公司与被告赖小娟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广西桂雅物业服务有限公司的委托代理人黄滢、吴卿，被告赖小娟的委托代理人赵国库到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告受广西德保富成房地产开发有限公司委托，按照物业管理的相关法律法规对南城时代广场进行物业管理，并按照德保县物价局的文件通知进行收费，住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月0.8元/平方米。被告赖小娟系德保县南城时代广场1栋1单元1302房的业主，其拖欠2017年3月1日至2018年4月30日的物业管理费988.40元，电梯维护费420元，违约金799.50元，生活垃圾处理费70元，公摊电费210.40元，应急发电处理费1.5元，合计2489.80元。经原告多次催缴，被告无正当理由拒绝缴纳。原告认为，原告与被告于2015年7月13日所签订的《物业管理服务协议》及相关法律、法规的规定。原告已依法提供了物业管理服务，履行了自己应尽的义务。原告曾多次以各种形式向被告催交物业管理服务费，但被告仍拒不缴纳。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令被告于判决生效之日起十日内向原告支付2017年3月1日至2018年4月30日的物业管理费988.40元，电梯维护费420元，违约金799.50元，生活垃圾处理费70元，公摊电费210.40元，应急发电损耗费1.5元，合计人民币2489.80元。
被告辩称，一、对物业费的计算标准有意见，物业费按0.8元计算不恰当，认为应该按0.6元计算比较合理，对电梯维护费和生活垃圾费没有异议，对违约金认为过高不合法，对应急发电损耗费有异议，认为应包含在服务费里。二、原告在物业管理中存在违约行为，没有对公共设施进行维护，保安亭无人值守，垃圾没有清理，车辆没有有序排放，擅自使用业主的公共用电等行为。双方虽然签订的合同标准价格是按0.8元/平方米计算，但原告存在违约行为，其实际提供的服务未达到0.8元的服务标准，应按0.6元较为合理。
原告向法庭提供如下证据：1.工商营业执照，拟证明广西桂雅物业服务有限公司的主体资格；2.原告法定代表人身份证明和身份证复印件，拟证明原告法定代表人的身份情况；3.《物业管理服务协议》，拟证明双方权利义务关系及专项维修基金、违约责任承担方式的约定；4.被告身份证，拟证明被告的身份情况；5.物价局文件，拟证明原告收取物业服务费的法律依据；6.收款收据，拟证明被告向原告缴纳物业费、专项维修基金的情况；7.物业费催缴公告通知函，拟证明原告已在小区入口处张贴书面催缴物业费的公告；8.召开调解会通知和照片，拟证明房管所调解现场证明；9.生活垃圾处理费收据，拟证明原告代被告缴纳生活垃圾费的事实；10.公摊电费欠费明细，拟证明被告欠缴公摊电费的事实；11.应急发电损耗费发票，拟证明2018年1月17日因停电，原告支付发电损耗费1000元，被告应承担1.5元的事实；12.违约金明细，拟证明根据合同约定，被告应承担违约金的计算方法。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、4、5、6、8、9无异议，对证据3的真实性、关联性无异议，但认为约定的违约金按每日千分之三计算有异议，认为条款不合法，对证据7有异议，认为被告不知情，计算的费用也不合理；对证据10有异议，认为公摊电费是由电业公司平均分摊到各住户；对证据11有异议，认为物价局批复的文件没有这项收费，该费用应包含在物业管理费中；对证据12有异议，认为过错方不在被告，原告的计算方式不合理。
被告向法庭提供如下证据：1.照片1，拟证明小区公共区域放着大量的垃圾，原告没有按协议约定清运垃圾；2.照片2，拟证明小区内的公共设备、消防设施，原告并没有按协议约定进行修缮；3.照片3，拟证明车辆乱停乱放，堵塞小区交通，原告没有进行引导有序停放；4.照片4，拟证明保安岗无人执勤；5.照片5，拟证明原告擅自在小区的公共用电上接线，将电引到别处自行使用；6.照片6，拟证明原告在德保县房管所备案时，是以物业费0.6元/㎡的服务标准进行的；7.前期物业服务合同，拟证明原告与开发商签订合同，约定以物业费0.6元/㎡的服务进驻小区的。
经庭审质证，原告对被告提交的证据1-5的三性均有异议，认为拍摄时间不能确定，无法证明此小区为原告管理的小区；对证据6的三性有异议，认为原告按合同约定收费符合法律规定；对证据7的三性有异议，认为物业成本提高，原告已经向德保县物价局申请备案，物价局同意按每月每平方米0.8元收取服务费。
本院认为，原告提供的证据1、2、3、4、6、8、9、的真实性无异议，本院予以采信，作为认定本案事实的依据，原告提供的证据7，该证据系张贴在小区的催缴通知书，证明原告向被告催缴过物业费的事实，对这份证据，本院予以确认。对原告提供的证据10，系公摊电费，因该电费能够清楚记载被告拖欠公摊电费的数额，对这份证据，本院予以采信。对原告提供的证据11，系物业公司给小区业主应急发电产生的费用，该费用应包含在电梯电费里，因此，本院对该费用不予采信。对原告提供的证据12，系原告单方计算的违约金数额，对这份证据，本院不予采信。原告对被告提供的证据1-5有异议，因照片所拍摄的场景均是在物业公司管理的小区，这些照片的真实性本院予以确认。对被告提供的证据6、7，因原告向德保县房管所备案和原告与开发商约定的收费标准，与原告跟被告签订的合同约定收费标准不一致，应以原、被告约定的价格为准。因此，对这两份证据本院不予采信。
根据上述举证、质证和认证意见及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：被告赖小娟系德保县南城时代广场1栋1单元1302号房业主，该房建筑面积为88.29平方米。2015年7月13日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告对德保县南城时代广场进行物业管理，被告按建筑面积（住宅）支付综合服务费每月0.8元/㎡，电梯运行费30元/月，公共水电分摊费（按实际使用量按户分摊）。被告（乙方）按月缴纳物业管理综合服务费，逾期一个月未缴纳的，原告（甲方）将按照每日加收欠交部分千分之三的标准向乙方（被告）收取违约金。协议还约定了双方的其他权利义务及违约责任。协议签订后，在履行合同过程中，因部分业主对原告提供的物业服务质量不满，部分业主停止交纳物业管理费。被告从2017年3月1日起至2018年4月30日止，拖欠物业服务费988.40元，电梯维护费420元，生活垃圾处理费70元，公摊电费210.40元，应急发电损耗费1.5元。原告多次催讨未果，遂诉至本院，请求法院判令被告支付物业服务费988.40元，电梯费维护费420元，生活垃圾处理费70元，公摊电费210.40元，应急发电损耗费1.5元以及违约金799.50元。
本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》，是双方的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定各自履行合同义务。被告入住小区后，原告即为其提供了物业服务，履行了合同约定的基本物业管理服务义务，应当获得相应的报酬，故被告赖小娟应当根据物业服务协议的约定及时缴纳物业费。原告要求被告支付拖欠的物业费符合法律及双方合同约定，本院予以支持。经本院核实，被告自2017年3月起停止缴纳物业费，截至2018年4月共计988.40元（0.8元/平米/月×88.29平米×14个月）。至于被告所提出物业管理服务质量不到位等问题，因本案系物业服务合同纠纷，被告未能举证证明系由原告物业服务不到位造成合同无法继续履行，如果原告在履行合同过程中未达到管理服务标准的，根据双方约定的违约责任，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任。但双方并未约定原告未达管理服务标准，被告可以拒绝缴纳物业费，因此，被告以此来拒交物业服务费的抗辩理由不能成立。但考虑到原告的物业服务工作亦有不足之处，故本院酌情支持原告10%违约金。被告提出物业管理综合服务费应按建筑面积每个月0.6元/平方米缴纳的主张，因双方签订《前期物业服务协议》时，已经明确约定物业管理综合服务费应按建筑面积每个月0.8元/平方米标准计算，因此，被告提出的这一主张，本院不予支持。被告提出应急发电损耗费应包含在物业综合服务费里的辩解理由成立，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
由被告赖小娟支付原告广西桂雅物业服务有限公司物业服务费988.40元、电梯维护费420元及违约金140.8元，生活垃圾处理费70元，公摊电费210.40元，共计1829.60元。
本案受理费50元，依法减半收取25元，由被告赖小娟负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项――法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄 涛
二〇一八年六月五日
书记员 陆东钰