广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第623号
上诉人（原审原告、反诉被告）：练永华。
委托代理人：傅国荪，广东雄越律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：ＸＸ廷。
委托代理人：王腊清，广东深兴律师事务所律师。
委托代理人：潘良，广东深兴律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：王明。
上诉人练永华因与被上诉人ＸＸ廷、王明租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第1854号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：深圳市宝安区民治金光辉家私批发城（以下简称金光辉家私批发城）是以ＸＸ廷为负责人的个体工商户。2013年6月5日，ＸＸ廷与王明签订了一份《使用合同书》，约定将位于金光辉家私批发城大门左边第三、第四、第五商商铺约100平方米及第五间商铺门口空地约150平方米（不含门前其他空地）租给王明使用，作为汽车美容中心，租赁期限从2013年5月1日至2015年12月31日。2013年6月11日，练永华与ＸＸ廷也签订了一份《使用合同书》，约定将位于金光辉家私批发城大门左边第二间仓库，约250平方米（不含门前其他空地）租给练永华作仓库，租赁期限从2013年7月1日至2015年12月31日，租金在2014年1月至12月期间为每月5500元，水电费用另行收取，租金和水电费于当月5日前付清，逾期每天收取1%的滞纳金，练永华需向ＸＸ廷交付押金10000元。
上述《使用合同书》签订后，练永华依约取得承租房屋，并按约定标准向ＸＸ廷支付了10000元押金和每月租金。另根据练永华提供的一份其与王明所签订的《转让协议》复印件，显示王明将一所“车皇汽车美容中心”以18.8万元转让给练永华。
2014年7月28日，ＸＸ廷向练永华发送一份《紧急搬迁通知》，以土地使用权已发生变更，要求练永华5日内全部搬离。至今练永华尚未向ＸＸ廷支付2014年7月的租金。
另查明，在本案诉讼中，ＸＸ廷并未提供其所出租房屋的产权登记或建设许可材料。
练永华向原审法院提出的诉讼请求为：1、判决ＸＸ廷向练永华返还押金10000元；2、判决王明向练永华返还转让费145000元；3、判决ＸＸ廷、王明赔偿练永华的装修费、购买设备费22584.55元；4、判决ＸＸ廷、王明对上述第一、第二项诉讼请求承担连带责任；5、诉讼费由ＸＸ廷、王明告承担。
ＸＸ廷向原审法院提出的反诉请求为：1、判决练永华向ＸＸ廷支付2014年7月1日至7月30日的租金5500元；2、判决练永华向ＸＸ廷支付2014年7月1日至7月30日的水电费2004元；3、判决练永华向ＸＸ廷支付逾期滞纳金4502.4元（以每天1%计算，从2014年8月5日暂计至10月5日，以后据此类推）；4、本案诉讼费由练永华承担。
原审法院认为，根据练永华与ＸＸ廷所签订的《使用合同书》的内容，双方为房屋租赁合同关系。ＸＸ廷作为出租人，其出租的房屋应当是取得相应建设工程规划许可证的房屋，而ＸＸ廷在本案中并不能提供证据证明其出租的房屋具备建设工程规划许可。因此，练永华与ＸＸ廷所签订的《使用合同书》应为无效。合同无效的，ＸＸ廷因该合同收取的押金10000元应当返还给练永华。同时ＸＸ廷要求参照租金标准要求练永华支付房屋使用费的，原审法院应予支持。练永华虽主张其已向ＸＸ廷支付过2014年7月的租金，但并未能提供相应的支付凭证，该主张证据不足，原审法院不予采纳。参照练永华与ＸＸ廷约定的租金标准，练永华应向ＸＸ廷支付2014年7月的房屋使用费5500元。由于练永华与ＸＸ廷互负付款义务，则相互抵销后，ＸＸ廷还应向练永华返还押金4500元。
关于练永华主张其与王明签订《转让协议》，并已向王明支付145000元的事实，练永华应当就该事实承担举证责任。本案中，练永华仅提供了一份《转让协议》复印件，并无其他证据对该复印件予以佐证。因此，原审法院对该证据的真实性不予确认。另练永华也未能提供其支付145000元款项的支付凭证，因此对练永华该项主张，原审法院不予采纳。练永华要求王明返还145000元的诉讼请求，缺乏事实依据，原审法院不予支持。另练永华所主张的装修费和基本设备购买费，其所提供的单据均不能显示与本案承租的房屋有关，练永华该项诉讼请求，证据不足，原审法院不予支持。
另关于ＸＸ廷主张的2014年7月的水电费，因其在本案中所提供证据并不能证明其主张水电费的计算依据，及与练永华的关联性，因此其要求练永华支付水电费2004元的诉讼请求，原审法院不予支持。由于练永华与ＸＸ廷所签订的《使用合同书》无效，ＸＸ廷要求按该合同主张的滞纳金，原审法院亦不应支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、ＸＸ廷于判决生效之日起五日内向练永华返还押金4500元；二、驳回练永华其他诉讼请求；三、驳回ＸＸ廷的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2001元，反诉案件受理费25元，合计2026元，由ＸＸ廷负担50元，练永华负担1976元。
上诉人练永华不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，依法改判王明退还转让费14.5万元；2.改判ＸＸ廷、王明赔偿练永华损失22584.55元，并对此承担连带责任；2.本案第一、二审的诉讼费由ＸＸ廷、王明承担。事实与理由：
一、一审判决认定事实不清。练永华提供的装修费和基本设备购买费的相关单据，均与本案承租的房屋有关。练永华和ＸＸ廷、王明签订的合同的时间都是2013年6月，从购买时间可以看出，除了石膏板墙外，所有费用都是在租赁初期，用于标的物的使用，这些费用与标的物之间存在关联性。根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定，ＸＸ廷、王明应当赔偿练永华损失22584.55元。
二、证据不足，遗漏录音证据。为证明王明实际收取转让费14.5万元，练永华向法庭提交出示了一份《转让协议》和一份录音光盘。但是，一审判决书中，只提到《转让协议》，却遗漏了录音这一重要证据。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条规定，有其他证据佐证并与视听资料核对无误的复制件，人民法院应当确认其证明力。练永华提交的录音，有《转让协议》予以佐证，且未被剪接、剪辑或者伪造，前后连接紧密，内容未被篡改，具有客观真实性和连贯性。结合两份证据可以证明，王明一共收取练永华转让费14.5万元。而一审判决却对此证据予以不顾，做出错误的判决，严重损害了练永华的合法权益，练永华不服该判决。
三、适用法律错误。一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。司法的目的之一就是使不确定的法律关系明确化，法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。在本案中，ＸＸ廷与练永华之间的房屋租赁合同关系和王明与练永华之间的房屋租赁合同关系是基于同一事实而发生的连贯的、不可分割的法律关系，根源还在于ＸＸ廷的无权转租行为，一审判决不能把基于同一事实而发生的不可分割的法律关系人为拆解，假使一审判决正确，它也应当在判定ＸＸ廷与练永华之间签订的《使用合同书》无效的同时，判定王明与练永华之间的《转让协议》无效，这才是公平公正的判决。并且根据《合同法》第58条的规定，合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还：不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因为ＸＸ廷存在违法出租行为，属于有过错一方，应当对练永华在租赁标的上的装修和基本设备配置上的花费予以赔偿，退还转让费14.5万元。一审判决书并未判决ＸＸ廷承担相应的责任。
综上，一审法院认定事实不清，遗漏证据，请求二审法院依法查明事实，维护练永华的合法权益。
被上诉人ＸＸ廷答辩称：一、练永华混淆了民事诉讼主体，将二个本不相关的纠纷人为的捏在了—起，ＸＸ廷不能成为练永华就租赁合同纠纷起诉王明一案的被告，ＸＸ廷请求法庭依法驳回练永华对ＸＸ廷的上诉请求本案既不属于我国《民事诉讼法》第52条、第53条规定的共同诉讼案情，也不是我国《民事诉讼法》第56条规定的“对诉讼标的有独立请求权或无独立请求权但处理结果与ＸＸ廷有法律上的利害关系的”情形的案件。练永华虽然与ＸＸ廷签有“使用合同书”（实为房屋租赁合同），但与练永华和王明签订的“使用合同书”在事实上没有丝毫的关联，在法律上更不存在任何牵连，是二个不同主体、不同标的物、且各自独立的“合同”。因为练永华租赁ＸＸ廷的仓库与练永华另租王明的商铺事实上是两码事，故即使练永华认为与ＸＸ廷存在租赁合同押金纠纷，依法也只能另案起诉ＸＸ廷，而不应在起诉王明要求退还转让费145000元的案件中将本无关联的ＸＸ廷人为地捏在一起。
二、练永华要求退还转让费145000元之纠纷与ＸＸ廷无关ＸＸ廷需要当庭说明的是，练永华如何与王明形成租赁合同关系ＸＸ廷不仅不知情，且练永华与王明在发生租赁合同关系之前或之后也没有谁告知过ＸＸ廷，ＸＸ廷更不清楚练永华给王明145000元转让费之事。因此，练永华与王明之间无论是否发生过145000元转让费的事实，均与ＸＸ廷无关。更何况ＸＸ廷明知与王明签订的租赁合同第七条明确约定，“在使用期内，乙方（即王明）在使用期内不得转让第三方使用及擅自改变用途”。由此，即使练永华给付了王明145000元转让费（何况无证据证明），也属于昝由自处。
三、练永华无权要求ＸＸ廷赔偿其任何损失（不管损失是否发生或存在）。第一、练永华是否发生过存在损失并无证据证明。第二、练永华与ＸＸ廷“使用合同书”明确约定甲方（即ＸＸ廷）不承担经济赔偿责任。该“使用合同书”第2条明确约定，“在使用期内如政府征收或公司收回、改建、不续签等原因需搬迁的，乙方（即反诉被告）应无条件自行搬迁，甲方不承担经济赔偿责任”。这就证明练永华是明知其承租的房屋在使用期内是随时存在提前终止合同风险的，是随时都有可能不能继续承租的风险的，且同意自愿承担提前终止合同与不能继续承租的风险责任。因此，不管练永华损失是否发生或存在，都没有理由要求ＸＸ廷承担任何损失。
综上，请驳回练永华对ＸＸ廷的上诉，维持一审判决。
被上诉人王明答辩称：我转让是汽车美容场所，并不是空地和空铺，场所内有设备和汽车零配件、汽车快修工具总计有20多万元，对方起诉我是因为使用时间不够一年的问题。
本院经审理查明，二审法庭调查时，被上诉人王明对上诉人练永华主张的已向其支付转让费14.5万元的事实称：一、转让之前我和对方协商好，他愿意支付18.8万元给我，但只付给我14.5万元，原审判决书中没有体现。二、我转让的不是空地、空铺，我转让的是设备和客户的资源。被上诉人王明与上诉人练永华之间的《转让协议》签订于2013年6月18日。原审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据上诉人的上诉主张与被上诉人的答辩意见，本案二审的争议焦点主要是：一、练永华是否向王明支付了转让费145000元及该款的处理问题；二、练永华主张的装修费和基本设备购买费能否支持的问题。
关于第一个争议焦点，本院认为，在二审法庭调查时，被上诉人王明对上诉人练永华主张的已向其支付转让费14.5万元的事实予以确认，原审判决对该事实认定不清，应予纠正。王明与练永华之间于2013年6月18日签订了《转让协议》。王明将一所“车皇汽车美容中心”以18.8万元转让给练永华，该协议没有违反法律的效力性规定，应认定有效。结合该汽车美容中心系王明在从ＸＸ廷承租的商铺及空地上开办及租赁期限至2015年12月31日的事实，可认定练永华与王明双方在签订《转让协议》时可预见该汽车美容中心可经营至2015年12月31日止。ＸＸ廷于租赁期限届满前的2014年7月28日通知练永华于5日内全部搬离，导致练永华自2014年8月以后不能继续经营，其签订《转让协议》的目的部分无法实现，故其上诉请求王明返还转让款的理由部分成立，王明应返还练永华转让款82166元。练永华上诉请求ＸＸ廷对此承担责任，超过其一审的诉讼请求，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，本院认为，练永华所主张的装修费和基本设备购买费，其所提供的单据均不能显示与本案承租的房屋有关，练永华该项上诉请求，证据不足，依法不予支持。
综上，原审判决事实认定不清，本院予以纠正。上诉人的上诉理由部分成立，本院对其理由成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第1854号民事判决第一、三项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第1854号民事判决第二项；
三、王明应于本判决生效之日起五日内返还练永华转让款人民币82166元；
四、驳回练永华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费2001元，反诉案件受理费25元，合计2026元，由ＸＸ廷负担50元、王明负担1000元、练永华负担976元；二审案件受理费人民币3651元，由王明负担1790元、练永华负担1860元。
本判决为生效判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一五年九月八日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。