辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终5076号
上诉人(原审被告)：李林，男，1978年9月22日出生，汉族，住大连市甘井子区。
委托诉讼代理人：ＸＸ翔，辽宁双护律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：大连泰元房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区金南路七小区综合楼5-21号。
法定代表人：张丽梅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈茹馨，北京大成（大连）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘畅，辽宁华君律师事务所营口分所律师。
上诉人李林因与被上诉人大连泰元房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2018）辽0202民初872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李林及其委托诉讼代理人ＸＸ翔，被上诉人的委托诉讼代理人陈茹馨、刘畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李林上诉请求：一、请求撤销大连市中山区人民法院（2018辽02**民初872号民事判决改判为驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，证据不足。上诉人按照合同约定积极履行合同，合同一签订就向银行申请贷款，而被上诉人违反合同约定导致上诉人不能按约付款，因被上诉人对李林冠名公司法定代表人借款合同表述造成送审材料不实，上诉人提出被上诉人阻碍合同履行行为后，被上诉人并未及时重新签订正确的房屋买卖合同，使李林不能按约定履行合同。造成上诉人李林不能按约定付款的另一个原因为被上诉人非法解除李林劳动合同，并擅自提高涉案房屋合同价款，不按房屋交付约定装修交付房屋。本案并非平等主体间的房屋买卖关系，而是企业员工劳动福利优惠购房行为。被上诉人一审期间拟通过解除房屋买卖合同的方式掩盖其违法解除劳动关系的责任，进而对抗劳动争议案件中沙河口区法院已确认的职工李林应享有的按照13,800元/平方米（含装修）优惠购房福利待遇认定。因此李林不存在违约行为。
大连泰元房地产开发有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、合法有效，应予维持。根据双方签订的商品房买卖合同以及补充协议的约定，上诉人不能办理按揭贷款，应当在5日内付清剩余房款，但上诉人至今经过被上诉人多次催款仍未付清房款，根据合同约定已经构成违约，被上诉人有权解除合同。被上诉人依据合同约定作出的解除应当受法律保护。案涉房屋并不是福利房，其解除与上诉人的劳动争议纠纷无任何因果关系。上诉人不能完成贷款系其个人原因，因其在开办公司期间存在不良记录导致，与公司无关，与合同本身无关。该合同签订时，上诉人是公司的销售总监，其完全有能力办理按揭贷款但其未办理成功，仍表明与公司无关。
大连泰元房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议已解除；2、被告办理《商品房买卖合同》撤销网签手续；3、被告支付违约金人民币66,000元。
一审法院认定事实：2017年3月14日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订编号2017004522《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为大房预许字第20150096号；该商品房位于中山区朝阳街15号20层15号、丘地号7-17-5，第2幢1单元20层15号，建筑面积68.62平方米，套内建筑面积49.71平方米，用途为公寓；该商品房单价每平方米人民币13,800元，总金额为人民币946,956元；付款方式为买受人于2017年3月14日前交清首付款人民币286,956元，买受人已付定金转为首付款；买受人于签订本合同之日起30个工作日内以商品房银行按揭贷款方式或公积金贷款方式交清；买受人应在签署主合同后自行至银行等金融机构办理贷款手续，结清办理贷款所需各项资金、费用，确保在本条规定期限内将所贷购房款支付给出卖人；买受人若逾期超过30日未付款，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款0.1%向出卖人支付违约金；出卖人应在2017年3月30日前，依照国家和地方政府有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人；买受人必须在约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同，如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同约定承担逾期付款的违约责任；如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按10%向出卖人支付逾期违约金。同年3月13日，被告支付案涉房屋首付款，原告开具增值税普通发票，备注记载：预收款，中山区保华旺苑241512000010012＃-1-20-15。
2017年8月31日，原告以顺丰邮件、短信及网络邮件方式向被告发出《催告函》，要求被告在同年9月2日前补交逾期房款人民币660,000元及逾期交付违约金人民币1,135.2元并赔偿原告相应损失；同年9月1日，被告向原告回函，阐明其因原告法定代表人身份作为买受人银行拒绝放贷，并要求原告为其开具相关证明并更改合同模板。
2017年11月11日、14日，原告再次以顺丰邮件及网络邮件方式向被告发出《催告函》，限定被告于同年11月15日前补交上述款项否则《商品房买卖合同》自动解除；同年11月16日，原告向被告发出《通告函》，要求被告于同年11月24日前，前往原告处办理案涉房屋撤备案手续；同年11月23日、28日，原告以顺丰邮件、短信及网络邮件方式向被告发出《限期撤备案通告函》，通知被告《商品房买卖合同》已于2017年11月15日解除并要求其于同年11月28日前到大连市不动产登记中心办理《商品房买卖合同》撤备案手续。
2017年12月9日，被告向原告发出《继续履行合同通知函》，要求原告按员工福利价格重新与其签订《商品房买卖合同》并建议协商合理期限补齐剩余房款。
查，2015年9月13日，案外人华君控股集团有限公司发布《华君集团内部员工优惠福利方案》，即员工本人可任意挑选保华旺苑项目房屋，销售价格均按照人民币13,800元∕平（含装修）。
又查，2016年4月20日，被告始任原告法定代表人，同年8月22日，原告法定代表人变更为李韦玄。
再查，2017年5月3日，原告股东保华置业管理（中国）有限公司作出《关于对李林、于灵灵违反公司制度事宜的处罚通告》，辞退被告；被告以追索赔偿金为由将保华置业管理（中国）有限公司诉至大连市劳动人事争议仲裁委员会，该委作出大劳人仲裁字【2017】第1017号仲裁裁决书。保华置业管理（中国）有限公司在法定期限内将被告诉至大连市沙河口区人民法院，该院作出（2017）辽0204民初4849号民事判决书。
一审法院认为，合法有效的买卖关系应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不与法相悖，合法有效，双方均应恪守履行。现原告已按合同履行了约定义务，而被告却未按照合同约定全部履行义务，其在银行贷款未获审批的情况下，逾期未补齐房屋余款，已构成根本违约，经原告催告后在合理期限内仍拒绝履行义务，应承担相应违约责任。根据协议约定，原告在被告逾期30日未付清房款的情况下享有单方解除权，合同自通知到达对方时解除。原告于2017年11月23日向被告发出解除通知，被告当庭自认确已签收。故关于原告请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议已解除、被告限期办理《商品房买卖合同》撤销网签手续的诉请，合法有据，一审法院均予以支持；关于被告抗辩不认可双方合同已经解除一节，因被告在收到该通知后未在合理期限按《合同法》第九十六规定请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故该节抗辩，本院不予采纳。双方合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力。因被告逾期未补齐房屋余款，已违反《商品房买卖合同》第七条第二款、《补充协议》第三条第三款约定，应支付原告案涉房屋总价款10％作为违约金。故关于原告主张被告支付违约金人民币66,000元（未付房款660,000×10％）一节，不与法相悖，一审法院予以照准；对于被告称因合同格式载明被告系原告法定代表人身份，故银行拒绝放贷及原告恶意毁约之抗辩，一审法院认为，原、被告在签订案涉合同时被告已非原告法定代表人，不应存在贷款障碍，且被告对其抗辩事实未提供相应证据加以证明，应承担举证不能的不利后果；二、即便被告无法申请按揭贷款，也应当按补充协议约定及时补齐全部房屋余款，故该节抗辩一审法院不予采纳；对于被告辩称案涉房屋纠纷系福利待遇问题，因与本案无关，一审法院不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十四条第三款、第九十六条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下：确认原告大连泰元房地产开发有限公司与被告李林签订的编号2017004522《商品房买卖合同》及补充协议已解除；被告李林于本判决生效之日起十日内办理编号2017004522《商品房买卖合同》撤销网签手续；被告李林于本判决生效之日起十日内给付原告大连泰元房地产开发有限公司违约金人民币66,000元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费13,920元，由被告李林负担。
本院二审期间，上诉人提交了如下证据：中国银行交易流水明细清单及中国工商银行借记卡账户历史明细清单，拟证明自己有履行案涉商品房买卖合同的能力，被上诉人对上述证据的真实性无异议，但认为不属于新的证据，此款项有无与解除合同不发生关联，也说明上诉人一直有履行能力但恶意不履行。本院对上述证据认证如下，该证据不属于二审程序中的新的证据，本院不予采信，上诉人在二审庭审后提交此材料，仅能表明其现在愿意且有能力继续履行案涉商品房买卖合同。被上诉人提交了如下证据：证据一、商品房买卖合同及付款凭证，拟证明未变更新的法定代表人的商品房买卖合同仍然可以取得银行贷款，其中一份合同涉及的买受人是于灵灵，她与上诉人同时签署合同、同时受到处罚，但于灵灵已经顺利办完贷款，双方履行完毕商品房买卖合同；证据二、上诉人与置业顾问的微信聊天记录，拟证明上诉人提出更换合同模板后，被上诉人于2017年9月12日告知其已经变更完毕，被上诉人已经按照上诉人的要求提供了被上诉人的银行账号；证据三、上诉人的毕业证书，拟证明上诉人具备法律常识，能分辨劳动合同法律关系及商品房买卖合同关系的不同。上诉人对证据质证意见如下：证据一、真实性没有异议，不属于新证据，与本案争议事实无关，该四份合同的出卖人的法定代表人与买受人不是同一人，所以能贷款，也印证了上诉人所主张的事实；证据二、真实性没有异议，更改合同需要更改合同模板和案涉的商品房买卖合同，否则无法办理贷款；证据三、真实性及合法性均无异议，对关联性及待证事实有异议。本院对证据认证如下：证据一、真实性予以确认，但上述证据与诉争的案件事实缺乏关联性，本院不予采信；证据二、上述证据能够证明被上诉人更改了合同模板并告知上诉人银行账号，本院对上述证据予以采信；证据三、真实性予以确认，但该证据与本案诉争的事实缺乏关联性，本院依法不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。
本院补充查明，2017年9月底，上诉人到大连农商银行办理案涉房屋的贷款，该行以出卖人的法定代表人与买受人为同一人，存在风险为由，拒绝了上诉人的贷款申请。
2017年9月中旬至10月初，被上诉人与上诉人就法定代表人变更手续的提供进行协商，期间被上诉人告知上诉人商品房买卖合同模板已经更改完毕以及开户行、账号等信息。2017年11月10日，上诉人表示下周有时间再去补两成首付，被上诉人表示同意。
庭审中，上诉人多次表示愿意继续履行案涉商品房买卖合同，并愿意一次性支付剩余房款。2018年8月15日，上诉人向本院出具情况说明，载明”我今日来法院把我银行卡中的流水证明给贵院，要求提存此房款60万元，证明我本人有能力继续履行合同，同时，我保证我的银行卡中的66万元只用于购买此房，专款专用”。上诉人所有的中国银行借记卡和中国银行借记卡截止2018年8月14日余额合计693,001.01元。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方约定剩余房款的付款期限为2017年4月13日，上诉人若逾期超过30日未付款，被上诉人有权解除合同。在双方签订商品房买卖合同时，被上诉人提供了错误的合同模板及文本，造成上诉人的按揭申请未获银行审批同意，因此未能在约定的付款期限交清剩余房款，并非上诉人责任。此后上诉人一直与被上诉人协商解决上述事宜，9月初发函告知被上诉人按揭申请被拒的原因在于合同模板有误，要求被上诉人提供贷款银行、要求被上诉人变更合同模板并提供法定代表人变更手续；9月中旬以微信方式再次提出上述要求；10月底按揭申请再次被拒后，于11月初要补交两成首付房款，在被上诉人2017年11月11日、14日发出《催告函》后，向被上诉人发出《继续履行合同通知函》，要求重新签订商品房买卖合同、协商合理期限补齐剩余房款，因此上诉人一直在积极履约。被上诉人在9月25日为上诉人出具了贷款相关手续，但双方未能重新约定付款期限及变更商品房买卖合同中法定代表人的信息。因合同约定的付款期限已不能实际履行且并非上诉人的责任，被上诉人对此知晓，在双方未重新协商付款期限的情况下，被上诉人于2017年11月11日、14日发出的《催告函》仍按照原合同约定的解除条件，主张上诉人未如期付款，构成违约，与上述事实不符。该催告函不发生解除的效力，被上诉人不能以该催告函解除与上诉人的《商品房买卖合同》。同时考虑上诉人的履约意愿及能力、房屋网签情况并维护合同稳定性，本院对被上诉人的诉讼请求不予支持。一审判决对此处理不当，本院予以纠正。
综上所述，李林的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销大连市中山区人民法院（2018）辽0202民初872号民事判决；
二、驳回被上诉人大连泰元房地产开发有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费13,920元，由被上诉人大连泰元房地产开发有限公司负担。
二审案件受理费13,920元，由被上诉人大连泰元房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 范瑞瑶
审判员 王迎春
审判员 曾国救
二〇一八年九月七日
书记员 王 澜