福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0304民初1634号原告：厦门市万科物业服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区。统一社会信用代码。法定代表人：项凌云，总经理。委托诉讼代理人：王力，男，1990年1月19日出生，汉族，公司员工,住所福建省莆田市城厢区。委托诉讼代理人：夏爱萍，女，1986年8月30日出生，汉族，公司员工,住所福建省莆田市荔城区。被告：朱长春，男，1975年6月18日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。被告：宋淑艳，女，1978年9月20日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。原告厦门市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告朱长春、宋淑艳因物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告厦门市万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人夏爱萍、被告朱长春到庭参加诉讼，被告宋淑艳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.朱长春、宋淑艳向万科物业公司支付拖欠的物业服务费3113.63元（从2017年1月起暂计至2018年1月）；2.朱长春、宋淑艳向万科物业公司支付物业服务费违约金暂计为326.93元(违约金按日万分之五的标准暂计至2018年1月止，违约金计算至物业费缴纳之日止）；3.朱长春、宋淑艳向万科物业公司支付拖欠的公摊水电费合计为216.62元(从2017年1月起至2018年1月），以上合计为3657.18元；4.朱长春、宋淑艳承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年10月15日，万科物业公司与莆田市万科置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：1.万科物业公司为莆田玉湖新城提供物业服务，规定万科物业公司有权收取物业服务费用及收取标准；2.第七条约定：物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应于每季15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在每季15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额0.5‰向乙方支付违约金。朱长春、宋淑艳购买莆田市万科城xx地块x号楼x室，且万科物业公司已出具交付通知书证明朱长春、宋淑艳已实际接受该房屋。朱长春、宋淑艳应按《前期物业服务合同》的约定缴纳物业服务费用。但2017年1月份以后朱长春、宋淑艳以种种理由不予缴交物业服务费、滞纳金、水电公摊。朱长春辩称，拖欠物业费是事实，其拖欠物业费的理由是：万科物业公司没有尽到物业管理的职责。2016年12月9日，其住处的围墙存在违规搭建的建筑物，其询问物业公司该建筑的用途，但对方说不清楚。其把车停在施工现场欲逼停施工，但堆积的杂物划伤其车辆，对方将其车划了几道。万科物业公司没有尽到合同职责，经过交涉，万科物业公司直到现在也没有给其答复。宋淑艳不作书面答辩,也未在举证期限内向本院提供证据。万科物业公司、朱长春围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《福建省前期物业服务合同》、《莆田市商品房买卖合同备案表》、《商品房买卖合同》、《莆田万科城商品房交付通知书》、《关于拖欠物业管理费的催告函》各1份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。对万科物业公司提供的、朱长春持有争议的证据和事实，本院认定如下：欠费清单1份，因该证据系万科物业公司自行制作的材料，且朱长春对其记载内容提出异议，故不予确认。对朱长春提供的、万科物业公司持有争议的证据和事实，本院认定如下：微博与微信截屏打印件4份，因该证据记载的信息主要系朱长春的陈述内容，记载的图片并无其他证据佐证，无法形成完整有效的证据链，且万科物业公司提出异议，故不予确认。根据万科物业公司、朱长春陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：万科物业公司与莆田市万科置业有限公司签订《福建省前期物业服务合同》，合同约定：莆田市万科置业有限公司委托万科物业公司对莆田玉湖新城（莆田万科城A地块）提供前期物业服务事宜，合同期限自2012年10月15日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；高层住宅的物业服务费标准为2.68元/月·平方米；物业服务费从本物业交付买受人之日起按季收取；业主应于首次交付房屋起预交6个月的物业服务费，每季度首月15日前向万科物业公司支付物业服务费……在每季15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向万科物业公司支付违约金。物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊。2012年12月4日，朱长春、宋淑艳与莆田市万科置业有限公司签订编号为xxx的《商品房买卖合同》，约定朱长春、宋淑艳向莆田市万科置业有限公司购买其建设的莆田玉湖新城（莆田万科城项目x地块）第x幢x层xx号住宅，该商品房建筑面积共89.62平方米。该合同第十九条约定，买受人（即朱长春、宋淑艳）已详细阅读并理解本合同附件四有关前期物业服务合同和附件五管理规约的全部内容，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意按本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用，并同意遵守管理规约。该合同第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。2014年12月20日，莆田市万科置业有限公司作出《莆田万科城商品房交付通知书》，通知朱长春于2014年12月28日到莆田万科城一期办理交付手续，并告知物业服务费统一自2015年1月1日起计收。自2015年1月起，万科物业公司每月按照面积89.37平方米向朱长春、宋淑艳计收物业服务费，即每月物业服务费为239.51元（89.37平方米×2.68元/月=239.51元）。自2017年1月至2018年1月止，朱长春、宋淑艳每月均分别拖欠物业服务费239.51元，共拖欠万科物业公司物业服务费239.51元×13个月=3113.63元。经万科物业公司催告缴费，因朱长春、宋淑艳仍未按期向万科物业公司支付物业服务费等，致讼。本院认为，万科物业公司接受莆田市万科置业有限公司的委托，为莆田玉湖新城（莆田万科城项目xx地块）提供物业管理服务，并签订《福建省前期物业服务合同》，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对全体业主均具有约束力。万科物业公司要求朱长春、宋淑艳交纳其拖欠的自2017年1月起至2018年1月止的物业服务费3113.63元，符合该合同约定，本院予以支持。朱长春、宋淑艳逾期未缴纳物业服务费已构成违约，万科物业公司主张朱长春、宋淑艳支付物业服务费违约金(按日万分之五的标准从2017年1月起至朱长春、宋淑艳缴纳物业费之日止，其中暂计至2018年1月为216.62元），符合合同约定，本院予以支持。万科物业公司要求朱长春、宋淑艳向其支付2017年1月起至2018年1月止拖欠的公摊水电费216.62元，但万科物业公司所提供的证据无法证实该费用的计算依据及公示情况，应承担举证不能的法律后果，故本院暂不予支持，其可待相关费用公示后另行主张。朱长春辩称因存在违章建筑等原因致其不交纳物业费，并非拒付物业费的有效抗辩，且朱长春、宋淑艳未提供有效证据证实，应承担举证不能的法律后果，故对其辩解意见不予采纳。宋淑艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、朱长春、宋淑艳应在本判决生效之日起十日内向厦门市万科物业服务有限公司支付莆田玉湖新城（莆田万科城项目x地块）第x幢x层xx号商品房自2017年1月起至2018年1月止的物业服务费3113.63元；二、朱长春、宋淑艳应在本判决生效之日起十日内向厦门市万科物业服务有限公司支付自2017年1月起至2018年1月止的逾期交纳物业服务费的违约金216.62元，并以物业服务费3113.63元为基数自2018年2月1日起至付清该笔物业服务费之日止按日0.05%计算的逾期交纳物业服务费的违约金；三、驳回厦门市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由朱长春、宋淑艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  何志强二〇一八年七月五日书记员  陈赛芬附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。