山东省诸城市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0782民初2433号原告：李艳，女，1986年12月17日生，汉族，住诸城市。委托诉讼代理人ＸＸ：诸城德恒法律服务所法律工作者。被告：山东得利斯置业有限公司，住所地：诸城市繁荣路29号。法定代表人：韩洋，该公司经理。委托诉讼代理人：马麟，男，1987年11月26日生，汉族，住诸城市，该公司职工。原告李艳与被告山东得利斯置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李艳的委托诉讼代理人ＸＸ，被告山东得利斯置业有限公司的委托诉讼代理人马麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李艳向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告自2011年10月1日起至2016年7月30日止，以262000元为基数，按日万分之一点五计算的逾期交房违约金68382元；诉讼费等由被告承担。事实和理由：2010年1月28日，原、被告签订商品房预售合同一份，约定原告从被告处购买位于诸城市××号商铺一处，原告按合同约定缴纳了房款262000元，合同约定被告应于2011年9月30日前交付房屋，但到期后被告未予交付，直至2016年8月1日才实际交付房屋。为此，特诉至法院，请求依法判决被告向原告支付逾期交房违约金。山东得利斯置业有限公司辩称，原、被告于2012年10月19日签订商业用房委托投资经营合同，原告已将案涉房屋委托被告进行投资经营，期限自2013年1月1日至2015年12月31日，原告已于2013年1月1日间接占有案涉房屋并已取得投资收益，故被告不存在逾期交付案涉房屋，原告主张逾期交房违约金无事实和法律依据；案涉房屋总价款发生变更，并非合同约定数额，且合同约定的违约金比例过高，请求法庭酌情予以调整；原告主张自2011年10月1日至2012年12月31日的逾期交房违约金已经超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2010年1月28日，原告（××）李艳与被告（××）山东得利斯置业有限公司签订商品房预售合同一份，约定原告以银行按揭方式购买被告开发的位于诸城市××号商业用房一套，房屋总价款262000元，面积17.45㎡。合同第八条约定“××应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、××已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；4、满足第十四条中××承诺的基础设施、公共配套建筑达到的条件；……。”第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的5%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已付房款万分之三的违约金。”合同签订后，原告共计缴纳购房款188443元，其中于2010年1月28日向被告交付购房首付款57443元，并于2010年3月19日向原山东诸城农村合作银行办理案涉房屋贷款131000元。庭审中，原、被告双方均认可在合同实际履行过程中将涉案房屋总价款变更为188443元。2012年10月19日，原告李艳作为委托方，被告山东得利斯置业有限公司作为受托方，双方签订商业用房委托投资经营合同一份，约定原告将案涉房屋委托被告或被告依法设立的公司进行投资经营管理。委托期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。在甲乙双方商品房买卖合同签订之日，乙方将第一批投资收益于2013年7月31日前还给甲方，第二批投资收益于2014年7月31日前返还，第三批投资收益于2015年7月31日前返还，投资收益为购买案涉房屋时双方约定总价的8%/年。庭审时，原告认可被告已支付第一批投资收益15075元。被告山东得利斯置业有限公司未在本院指定期限内提交案涉房屋已取得建筑工程竣工验收备案的相关证据。本院认为，原、被告双方签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面、诚信地履行合同义务。原告已按照合同约定向被告缴纳了购房款，合同义务已履行完毕。被告山东得利斯置业有限公司应当按照合同约定，按期交付案涉房屋。根据原、被告双方关于逾期交房违约条款的约定，逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之三的违约金，故该逾期交房违约金系持续递增之迟延履行违约金，被告山东得利斯置业有限公司未在本院指定期限内提交案涉房屋已取得建筑工程竣工验收备案的相关证据，本院视为其举证不能，其逾期交房行为已构成违约，因被告山东得利斯置业有限公司逾期交付案涉房屋的违约行为处在持续存在状态，故原告主张被告支付自2011年10月1日至2012年12月31日的逾期交房违约金并未超过诉讼时效，对于被告关于原告上述主张已超出诉讼时效的抗辩，本院不予采信。因原告已将案涉房屋委托被告进行投资经营并且已实际取得部分投资收益，鉴于违约金的功能主要在于填补损失，且原告已就原、被告之间的委托投资经营纠纷另案起诉，故原告自2013年1月1日至2015年12月31日期间的违约金应予扣除。同时，本案系商品房预售合同纠纷，与被告所主张的委托投资经营合同不属同一法律关系，故本院在本案中不作处理。因双方均认可案涉房屋总价款实际变更为188443元，故自2011年10月1日至2012年12月31日，被告逾期交房共计459天，因此以188443元为基数，按原告主张的日万分之一点五计算459天的逾期交房违约金为12974.3元（188443元×0.00015/天×459天）。自2016年1月1日至2016年7月30日，被告逾期交房共计213天，因此以188443元为基数，按原告主张的日万分之一点五计算213天的逾期交房违约金为6020.8元（188443元×0.00015/天×213天），以上共计18995.1元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，原告按日万分之一点五主张逾期交房违约金，参照中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率计算，其主张的逾期交房违约金并不存在明显过高的情形，且被告庭审时亦未提供证据证明原告主张的违约金数额明显过高，故对被告要求对违约金进行调减的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告山东得利斯置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李艳支付自2011年10月1日至2012年12月31日，自2016年1月1日至2016年7月30日的逾期交房违约金共计18995.1元；二、驳回原告李艳的其他诉讼请求。如不按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1510元，减半收取755元，由原告李艳负担618元，由被告山东得利斯置业有限公司负担137元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  刘衍波二〇一八年五月二十八日书记员  于荣华