广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第722号
上诉人（原审原告）房小靖，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人郭云波，广东泛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）佛山市顺德区金建房地产有限公司，住所地，营业执照注册号＊＊＊＊＊＊＊＊。
法定代表人陈天成，该公司董事长。
委托代理人黄祝春，广东道邦律师事务所律师。
上诉人房小靖因与被上诉人佛山市顺德区金建房地产有限公司（以下简称金建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法容民初字第1679号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决：一、金建公司自判决发生法律效力之日起十五日内向房小靖支付损失787.2元；二、驳回房小靖其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费317.11元（已减半收取由房小靖预交），因房小靖减少诉讼请求数额，法院以减少后的诉讼请求数额计算退还，故由房小靖承担292.11元，金建公司承担25元。
上诉人房小靖不服上述判决，向本院提起上诉称：一、本案所涉《委托代理合同书》为无效合同。从委托代理合同的内容来看，约定的是委托代理费，而不是所谓的租金，数额比租金要高，且与租金的计算方法一致，都是按面积计算。这远远超出了法律和实践意义上代理费的标准。按照委托代理合同的界定，该笔费用属于代理服务费，理应由房产中介机构收取，但实际上还是由金建公司收取。从形式上看，虽然《商铺租赁合同书》与《委托代理合同书》是两种不同的法律文件，但其内容在很大程度上是融合的，权利义务的内容也基本相同，收取代理费也不符合《广东省中介服务收费管理办法实施细则》的规定，而且金建公司收取商铺的租金才30元／平方，但代理服务费就高达38元／平方，高于租金，这种畸形的状况严重背离了租赁市场的价值规律，明显不符合行业通行的惯例。二、本案的焦点在于金建公司交付商铺时根本不具备从事经营活动的配套设施环境基础，交付商铺后又一直从事基建活动，在较长一段时间内，其提供的租赁物不符合约定的用途，明显构成重大违约。首先，金建公司明知商铺套配设施在较长一段时间内都无法完工，仍然承诺2013年1月份整个市场全部建成营业，诱使租户与其签订租赁合同。租户缴纳相关费用后发现商铺尚处于基建状态，根本不具备起码的经营环境，导致利益遭受巨大损害。金建公司的行为明显属于典型的欺诈。其次，金建公司一直强调所谓的绿化带属于规划内容，结合该规划距离房小靖铺面不到1米的事实，金建公司明知该绿化带对商铺的经营会造成重大影响。而且绿化带的存在充分证明了三个事实：一是商铺及其周边配套尚在施工状态；二是至少在绿化带铺设期间，相关物业尚未通过相关部门验收；三是该绿化带的存在直接导致房小靖无法从事经营活动。绿化带的存在只是商铺周边不具备经营环境的一个方面，房小靖提供的光盘视频显示在2013年6月之前，整个市场一直处理施工状态，结合证人陈述，充分证明金建公司根本没有提供一个起码的适合经营的场所。原审法院认为房小靖应当容忍其他商铺装修及楼上商品房装修造成的不便，缺乏相关事实依据，也不符合法理。因为影响经营是金建公司的基建施工而不是楼上业主的装修，而金建公司作为出租方，始终承担其提供的租赁物符合约定用途的法定义务。由于租赁物不是用来居住的房屋，而是用来从事经营活动的商铺，故金建公司的义务不仅限于提供一个经相关部门验收质量合格的孤立的房产，而是一个适合经营的商铺。三、金建公司未按约定提供适格的租赁物并对房小靖造成了损失，房小靖有权不缴纳相应的租金并向金建公司主张赔偿。本案中金建公司系以“商圈”的名义对外招租，房小靖作为承租人租赁房屋的目的是进行相应经营，金建公司作为出租赁人应当保障提供的房屋符合合同目的。基于金建公司在本案中未按合同约定提供符合约定用途的租赁物，根据相关规定及法理，房小靖无疑有权不向其支付该期间的相应租金。另外，金建公司的重大违约行为给房小靖造成了较大的损失，房小靖仅要求15000元的损失赔偿额合理，原审法院只支持商铺被绿化带阻隔期间的损失，明显不当缩减了房小靖依法应得的合法权利。综上，请求：1.撤销原审判决第一项，改判金建公司向房小靖支付违约造成的损失15000元；2.撤销原审判决第二项，改判房小靖无需向金建公司支付2-8月份租金18368.84元；3.确认双方签订的《商铺租赁合同书》的从合同《委托代理合同书》无效；4.本案一、二审诉讼费由金建公司承担。
被上诉人金建公司答辩称：原审判决认事实清楚，适用法律正确，应予维持。
双方当事人在二审诉讼期间均没有向本院提供新的证据。
经审查，原审判决认定事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，二审期间的争议焦点在于：1.双方当事人签订的《委托代理合同书》是否无效？2.金建公司是否存在违反交付约定用途的租赁物的违约行为？本院作如下分析：
首先，关于《委托代理合同书》的效力问题。经审查，该合同是出租人金建公司委托佛山市顺德区容桂侨业房产中介服务部全权代理出租、管理案涉商铺，与承租人房小靖签订并由其支付代理服务费到金建公司指定银行帐户的合同。该合同与《商铺租赁合同书》均是在同一日签订，所约定的代理服务费缴纳时间、计算方法、递增方式等均与《商铺租赁合同书》中约定的租金基本一致，并均由出租人指定的代理人收取，同时作为租赁商铺所需支付的费用。可见，虽然该费用名为“代理服务费”，但性质上都属于因租赁商铺而发生的固定费用范围，实质上应属于租金的一部分。由于双方当事人有权对租金数额进行自由约定，并该约定未违反法律的强制性规定，故《委托代理合同书》应为有效合同。至于双方的行为是否存在规避税收行为，当事人可以申请税务机关进行审核并处理，不能以此作为确认合同无效以及不需要缴纳的理由。因此，房小靖上诉主张《委托代理合同书》无效，理由不成立，本院不予支持。
其次，关于金建公司是否存在违反交付符合合同约定用途租赁物的违约行为。双方当事人签订的《商铺租赁合同书》合法有效，应当按照合同约定履行相应义务。合同约定金建公司将其所有的涉案商铺租赁给房小靖经营使用，房小靖可以根据需要，对出租商铺进行必要的装修。在合同的履行过程中，金建公司已将涉案商铺交付给房小靖使用，房小靖也接收、装修并进行经营。可见，金建公司已经交付符合经营用途的租赁物予房小靖，并没有违反合同中约定的交付义务，房小靖上诉提出金建公司的基建施工行为严重影响其正常经营，但从其提供的证据来看并没有反映金建公司一直存基建施工行为导致其无法经营，部分工程的收尾施工、完善不足以严重影响商铺的经营，故不能认定金建公司存在违约行为。至于金建公司在商铺前面进行铺设绿化带的施工行为，确实影响商铺的正常经营，但绿化带在租户提出异议后已迁移至其他地方，该施工行为仅短期影响商铺的经营，原审判决已酌情按月租金的30%作为房小靖的赔偿，不应以作为拒付租金的理由。另外，商业经营环境有赖于各商户的自身经营行为，亦与市场环境、风险等因素相关，而且作为出租人亦希望各商户有良好的经营环境，以提高其租金收益，故在没有充分证据证实金建公司有阻碍商户经营活动的情况下，将没有良好的商业经营环境完全归咎于金建公司，明显对出租人过于苛刻，亦不具备合法理由。综上，金建公司已按合同提供了相应租赁物，房小靖要求其赔偿损失15000元及无需交纳2-8月份的租金，理据不足，对其上诉请求本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人房小靖的上诉请求，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费614元，由上诉人房小靖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴健南
代理审判员 彭进海
代理审判员 姜欣欣
二〇一四年六月三日
书 记 员 邱雪碧