吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书(2012)吉丰民一初字第545号原告：李存有，男。被告：李吉，男。被告：赵玉兰，女。第三人：李存生，男。第三人：李存伟，男。第三人：李存柱，男。第三人：李秀红，女。第三人：李秀贤，女。原告李存有与被告李吉、赵玉兰及第三人李存生、李存伟、李存柱、李秀红、李秀贤农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李存有、被告李吉、赵玉兰及第三人李存伟、李存柱到庭参加诉讼，第三人李存生、李秀红、李秀贤经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告李存有诉称：涉案房产登记人是被告李吉，该房原告李存有已于1988年春，用现金3600元购买，1990年翻建成150平方米的两层楼房，产权人仍是李吉。后该房被动迁置换两处。请求人民法院判令：一、依法确认原告李存有与被告李吉19**年的房屋买卖合法、有效；二、依法判决被告李吉、赵玉兰协助原告对涉案房屋动迁置换所得两处房屋办理更名过户。被告李吉、赵玉兰辩称：对原告所述买卖房屋的事实无异议，但要求原告给付被告40000元即可协助办理更名过户。第三人李存伟、李存柱述称：原、被告诉争的房屋与第三人李存伟、李存柱无关，第三人李存伟、李存柱既不主张权利，也不参与意见。第三人李存生、李秀红、李秀贤未陈述意见。庭审中，原、被告的争议焦点是：一、原、被告间房屋买卖行为的效力如何确定；二、两名被告应否协助原告办理房屋更名过户手续。针对本案的争议焦点，原告李存有提供如下证据：证据1、被告李吉在2003年8月1日写的《证明》一份，用以证明原告李存有在1988年春购买被告李吉的两件土瓦房，考虑双方是父子关系，尚未更名，后原告于1990年翻建成150平方米的两层楼房。为防止李吉百年之后，子女间发生争议，特出此证明；证据2、李吉名下的吉丰308778号《私有房屋所有权证》复印件一份，用以证明该房系原告翻建后的二层楼房150平方米，登记所有权人李吉；证据3、2010年1月28日李吉与郑家富、李甲军签订的《房屋买卖协议书》一份，用以证明原告李存有作为李吉委托代理人的身份将李吉名下的吉丰308778号《私有房屋所有权证》150平方米的二层楼房以22万元卖给郑家富、李甲军；证据4、《买卖协议》一份，用以证明2010年4月2日，原告从郑家福、李甲军处以308000元购回吉丰308778号《私有房屋所有权证》拆迁安置的二处回迁楼（81平方米、72平方米）的安置权【《产权调换协议书》（编号026479）】。证据5、2010年1月27日《公证书》一份，用以证明委托人李吉、赵玉兰委托李甲军办理吉丰308778号《私有房屋所有权证》房屋买卖、过户更名、代收房款、动迁、回迁、领取安置补助款、办理土地使用权证、领取房产执照。证据6、《产权调换协议书》（编号026479）一份，用以证明吉丰308778号《私有房屋所有权证》房屋拆迁安置期房2栋，建筑面积72㎡＋81㎡（实际建筑面积以房产测绘为准）。证据7、《收据》四页，用以证明原告已交纳进户所需各种费用；证据8、《入户通知单》二份，用以证明2012年11月20日《产权调换协议书》房屋拆迁安置期房2栋，建筑面积72平方米＋81平方米已经安置，分别为75.87平方米，99.6平方米。证据9、郑家福的证言，证明郑家福、李甲军系亲属关系。2010年1月28日，郑家福和李甲军以22万元购买李吉的150平方米二层楼房，是李存有经手办的；该房被拆迁后，李存有又以30.8万元从郑家福和李甲军手中购回该房拆迁置换的二处回迁楼安置协议书（置换房屋面积分别是81平方米和72平方米）。证据10、李甲军的证言，证明2010年4月2日，李存有以30.8万元从郑家福和李甲军手中购回李吉名下的150平方米二层楼房拆迁置换的二处回迁楼安置协议书（置换房屋面积分别是81平方米和72平方米）。质证时，被告李吉对证据1无异议；被告赵玉兰有异议，认为没有这个事；第三人李存伟、李存柱认为不知道此事。第三人李存生、李秀红、李秀贤未予质证。本院认为，此证据为被告李吉出具，其明确承认此事，被告赵玉兰虽有异议，但其不知情，不影响该证据的成立，第三人未提出异议，本院予以确认。两名被告及第三人李存伟、李存柱对证据2均无异议，本院予以确认。两名被告对证据3均无异议，第三人李存伟、李存柱认为其不知情，未提出异议，本院予以确认。两名被告及第三人李存伟、李存柱对证据4、证据5、证据6、证据7、证据8、证据9、证据10均无异议，本院予以确认。被告李吉、赵玉兰未提供证据。第三人李存生、李存伟、李存柱、李秀红、李秀贤均未提供证据。经审理查明：被告李吉、赵玉兰系夫妻关系。生育六名子女，长女李秀贤，长子李存有，次女李秀红，次子李存生，三子李存伟，四子李存柱。原告李存有与被告李吉、赵玉兰系同村居住的农民。1988年春，原告李存有与被告李吉以3600元的价格购置一处房屋，用其置换了被告李吉名下的土瓦结构房屋。1990年原告李存有投资翻建了该房，建成150平方米的二层楼房，2001年12月27日取得了李吉名下吉丰308778号《私有房屋所有权证》。2003年8月1日，被告李吉为原告出具《证明》，证明该房屋虽系李吉名下，但系李存有投资所建，房屋所有权是李存有的。2010年1月27日，被告李吉、赵玉兰与李甲军签订委托书，委托李甲军全权代理其办理房屋买卖、过户更名、代收房款、动迁、回迁、领取安置补偿款、办理土地使用权、领取房产执照。委托期限至上述事宜办理完毕为止。受托人有转委托权。次日，原告李存有作为李吉委托代理人的身份，代理李吉与李甲军签订的《房屋买卖协议》，将李吉名下的吉丰308778号《私有房屋所有权证》150平方米的二层楼房以22万元卖给郑家富、李甲军。2010年3月31日，郑家福以乙方的身份与拆迁人吉林市城市建设集团有限公司及拆迁实施单位吉林市江城拆迁安置有限公司签订《集体土地房屋拆迁产权调换协议书（编号026479）》，拆除李吉名下的吉丰308778号《私有房屋所有权证》150平方米的二层楼房，安置期房2栋，设计建筑面积分别为72平方米和81平方米（实际建筑面积以房产测绘为准）。2010年4月2日，原告李存有与郑家富签订《买卖协议》，原告李存有又以30.8万元的价格将《集体土地房屋拆迁产权调换协议书（编号026479）》的安置权购回。2012年11月20日，吉林市江城拆迁安置有限公司依据该房屋拆迁产权调换协议书的约定，已分别安置被拆迁人李吉名下两处房屋。审理中，原告自愿撤回诉讼请求中第二项“依法判决被告李吉、赵玉兰协助原告对房屋办理更名过户”的诉讼请求，本院已裁定准许。本院认为：一、原告李存有与被告李吉、赵玉兰置换被告李吉名下的土瓦结构房屋的口头合同合法、有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”。原告李存有与被告李吉、赵玉兰同为本村居民，相互买卖、置换本村集体土地上的房屋，不违反法律规定，且被告李吉、赵玉兰、第三人李存生、李存伟、李存柱、李秀红、李秀贤对置换房屋的行为并无异议，其置换房屋的口头合同合法、有效。二、对于原告李存有自愿撤回诉讼请求中第二项“依法判决被告李吉、赵玉兰协助原告对房屋办理更名过户”的诉讼请求，本院已裁定准许。至于被告李吉、赵玉兰要求原告给付被告40000元即可协助办理更名过户作为抗辩，由于该诉请原告已经撤回起诉，本院不予考虑。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：原告李存有与被告李吉置换被告李吉名下土瓦结构房屋的口头合同合法、有效。案件受理费3425元，由原告李存有负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  郭青山人民陪审员  甄连喜人民陪审员  逯 林二〇一三年四月十日书 记 员  兴晓雷