上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四（民）初字第1236号
原告上海震恒房地产经纪事务所。
法定代表人曹李。
委托代理人朱忠伟，上海市天域律师事务所律师。
被告黄国贤。
委托代理人唐锦华，上海锦华律师事务所律师。
被告孙玉兰。
委托代理人陆建萍。
委托代理人王琼。
原告上海震恒房地产经纪事务所诉被告黄国贤、被告孙玉兰居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2015年6月8日公开开庭进行了审理。除被告孙玉兰未到庭，其他当事人及代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海震恒房地产经纪事务所诉称，2014年10月3日，原告与两被告共同签订关于徐汇区桂平路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖居间协议及附件买卖协议，对该房屋的标的交易总价款、定金、居间佣金、过户及相关款项支付等内容均作出明确约定，但在居间协议及买卖合同成立后，却因被告原因致一系列问题，原告至今未收到合同约定报酬，故原告诉至法院要求：1.被告黄国贤、被告孙玉兰分别支付原告居间佣金25，800元，共计51，600元；2.被告黄国贤、被告孙玉兰分别支付原告居间服务补偿金25，800元，共计51，600元。
被告黄国贤辩称，由于第二被告孙玉兰的违约，导致居间及买卖协议无法履行，应由第二被告孙玉兰承担违约责任包括支付居间费；居间协议第六、七条属于霸王条款，有失公平，不应约束守约方被告黄国贤；原被告约定的是房屋买卖成功，由被告黄国贤支付35，000元中介费，但现房屋买卖未成功，被告黄国贤不应承担中介费，应根据附件买卖协议约定由违约方孙玉兰承担违约责任。
被告孙玉兰辩称，被告身患XXX疾病，出售系争房屋为养老所用。居间协议订立时，约定被告孙玉兰是净到手价258万元，其他费用由被告黄国贤支付，佣金确认书也表明佣金费用是35，000元，由被告黄国贤支付。居间合同及附件中一些条款不合理，如首付款偏低，被告孙玉兰要与被告黄国贤协商调整，原告未尽到积极沟通义务，一直催促订立正式买卖合同，买卖合同实际未成立，故不同意支付佣金。
经审理查明，2014年10月3日，陆建萍代理的被告孙玉兰（出卖方、甲方）、被告黄国贤（买受方、乙方）与原告上海震恒房地产经纪事务所（居间方、丙方）共同签订了一份《房地产买卖居间协议》及附件《房地产买卖协议》，约定：甲方将上海市徐汇区桂平路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出售给乙方，转让总房价款为258万元；房地产买卖居间协议（附件一）成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功；甲、乙双方应当于买卖合同成立之日分别按照总房价款的1%各自支付丙方佣金；三方一致确认，甲乙双方应支付给丙方的佣金，是丙方为甲、乙双方提供居间媒介服务的居间报酬，若甲乙双方正常履行合同，丙方承诺将无偿提供房屋的交易过户等协助服务，若因一方相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，该方签署人应向丙方支付居间服务补偿金为总房价款的1%。同时原被告双方还签字确认附件一《房地产买卖协议》是本协议不可分割的部分，与本协议有同等法律效力。出售方由陆建萍代孙玉兰签字，陆建萍还出示了孙玉兰委托陆建萍代办出售房屋事项的公证委托书。
另查明，2014年10月3日，在原告营业处，陆建萍代理的被告孙玉兰（出卖方、甲方）与被告黄国贤（买受方、乙方）签订《协议书》，就2014年10月3日签订的《房地产买卖居间协议》中未尽事宜达成协议，约定：甲乙双方确认，双方买卖该房地产的实际甲方净到手价为258万元。同日，被告黄国贤（甲方）与原告（乙方）签订《佣金确认书》，约定：系争房屋买卖的成交金额为258万元，佣金金额为35，000元，于签订上海市买卖合同当日支付50%，过户当日支付50%。庭审中，原告及两被告确认，三方在订立上述协议时约定，如系争房屋买卖成功，由被告黄国贤按照35，000元支付佣金，被告孙玉兰不承担佣金。
还查明，本院2014年徐民四（民）初字第4003号案判决认定，孙玉兰与黄国贤已就系争房屋成立买卖合同关系，孙玉兰不同意按照合同约定继续履行，构成违约，据此判决如下：一、解除原告黄国贤与被告孙玉兰就上海市桂平路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房地产买卖协议；二、被告孙玉兰于本判决生效之日起十日内支付原告黄国贤违约金100，000元；三、被告孙玉兰于本判决生效之日起十日内返还原告黄国贤房款10，000元，被告上海震恒房地产经纪事务所对此返还义务承担连带责任；四、驳回原告黄国贤的其余诉讼请求。一审判决后，孙玉兰不服一审判决提起上诉，二审法院于2015年6月4日判决驳回上诉，维持原判。
以上事实，除原被告庭审一致陈述外，另有原、被告提供的居间协议及附件买卖协议、民事判决书、协议书、佣金确认书等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以认定。
本院认为，原告与被告黄国贤签订的《佣金确认书》均系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。庭审中，原告及两被告一致确认，三方约定，如系争房屋买卖成功，由被告黄国贤按照《佣金确认书》确定的35，000元支付居间佣金，被告孙玉兰无需支付佣金。故《佣金确认书》实际对《房地产买卖居间协议》第七条两被告各自支付总房价款1%的佣金支付方式及标准进行了变更，即变更为由被告黄国贤一人承担35，000元系争房屋居间佣金。原告为被告提供了订立房屋买卖合同的机会，并促成双方成立房屋买卖关系，原告居间成功。根据法律规定，居间人促成合同成立后，委托人应当支付相应的居间服务报酬，故对原告要求被告黄国贤支付相应居间佣金的诉讼请求，本院予以支持。鉴于《佣金确认书》对居间协议约定的佣金支付方式及标准进行了变更，且被告孙玉兰已在2014年徐民四（民）初字第4003号案中承担了相应的违约责任，故对原告要求被告孙玉兰支付居间佣金的诉讼请求及被告黄国贤主张被告孙玉兰承担支付居间佣金的违约责任的抗辩，本院不予支持。
另，根据本市房地产买卖中介机构服务项目及收费标准的相关政策，本院认为，原告收取全额佣金的前提是原告不仅要将买卖双方求售、求购的房源信息提供给买卖双方，还包括需要协助办理贷款、交易过户等手续。原告尚未完成全部的居间工作，无权要求全额佣金，本院酌情减少居间服务佣金的数额。
关于原告依据《房地产买卖居间协议》第九条要求两被告分别支付居间服务补偿金的诉讼请求，本院认为，原告完成全部居间工作的可期得利益为《佣金确认书》确定的35，000元居间佣金，原告同时主张居间佣金及居间服务补偿金已超出原告订立居间协议及完成全部居间工作的可预期报酬，故对原告主张居间服务补偿金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十六条之规定，判决如下：
一、被告黄国贤于本判决生效之日起十日内支付原告上海震恒房地产经纪事务所居间服务佣金25，000元；
二、驳回原告上海震恒房地产经纪事务所的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，182元，分别由原告上海震恒房地产经纪事务所负担898元，被告黄国贤负担284元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 黄晨辰
二〇一五年六月八日
书 记 员 符一鸣
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。