福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）漳民终字第298号
上诉人（原审原告、反诉被告）：何宝英，女，1967年8月8日出生，汉族，居民，住福建省南靖县。
委托代理人卢小龙，男，1965年9月25日出生，汉族，居民，住福建省南靖县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：余明山，男，1974年3月9日出生，汉族，居民，住福建省南靖县。
上诉人何宝英因与上诉人余明山房屋租赁合同纠纷一案，不服南靖县人民法院（2014）靖民初字第2438号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人何宝英的委托代理人卢小龙、上诉人余明山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判查明，2008年8月28日，何宝英与余明山签订《车库租赁合同》，该《车库租赁合同》约定：一、何宝英将位于××镇××南侧、溪边小学大门口、使用面积约83平方米（包括夹层），出租给余明山。二、租赁期限为六年，自2008年9月1日至2014年8月31日止；三、六年的租金总额为39000元，合同签订时付定金5000元，2008年10月30日前付34000元；四、车库使用管理的有关约定……第9条：租赁期满乙方需要续租且甲方要继续出租的，在同等条件下，乙方有优先承租权；五、违约责任。违反合同约定给对方造成损失的，违约方要给予对方相应的经济赔偿等。2014年春节前后，双方开始协商续签合同事宜，但因租金问题双方没有达成一致意见。2014年8月9日何宝英向余明山发送信息，内容为：“租金三年三万，八月十五日前要签订好合同，八月十六日以后别人就有可能签订。因为别人出了比你高的租金，我只能这样正式通知你”。余明山确认当天收到该信息。2014年8月18日19时48分，余明山向何宝英发送信息：“租金三年三万我要续租，你电话不接我只能收信息。你的意思？”。2014年8月30日余明山又向何宝英发出信息：“租期已满，过来收租金，顺便合同带来签”。庭审中，双方均确认，在2014年8月9日前因余明山认为三年三万的租金太高并且要求按年支付租金从而导致双方无法达成一致意见。2014年8月18日何宝英与案外人徐秀兰签订一份《租赁合同》，何宝英将房屋出租给徐秀兰，租金三年33000元一次性付清，租赁期限从2014年9月1日起自2017年8月31日止。2014年10月11日，何宝英与徐秀兰解除《租赁合同》。2014年10月17日、18日、19日，何宝英就与徐秀兰解除了租赁合同之事，分别以短信、书面的方式通知余明山，并要求余明山在2014年10月25日前将房屋归还何宝英。
原判认为，何宝英与余明山于2008年8月28日签订的《车库租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。根据双方签订的《车库租赁合同》的约定，余明山享有续租的优先权，该优先权是指在出租人愿意继续出租的情况下，承租人享有以同等条件下优先承租的权利。虽然双方在合同到期前就开始协商续签合同事宜，但因租金及租金的支付方式等有分歧而无法达成一致意见。在余明山仍未能确定是否续租的情况下，2014年8月9日，何宝英向余明山发出手机短信，要求余明山在2014年8月15日前答复并签订合同，何宝英的该要求符合情理，同时也是确保了余明山优先承租权的行使。但余明山并未在8月15日前给予明确答复，余明山的行为应视为对优先承租权的放弃，故余明山已无权要求何宝英在同等条件下与其续签租赁合同，况且现在何宝英已不再继续出租讼争的车库。现何宝英要求余明山归还租赁物，理由正当，予以支持。何宝英要求余明山支付从2014年9月1日起至退还房屋之日止的房屋占用费，予以支持，但该占用费应以原合同约定的价格即每天17.8元（39000元÷6年÷365天=17.8元）计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条的规定，判决：一、余明山应于判决生效后10日内向何宝英归还租赁的房屋【该房屋位于××镇××南侧、溪边小学大门口、使用面积约83平方米（包括夹层）】。二、余明山应从2014年9月1日起至归还房屋日止按每日17.8元计算向何宝英支付房屋占用费。三、驳回余明山反诉的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币50元，由余明山负担；反诉受理费人民币50元，由余明山负担。
原审宣判后，何宝英、余明山不服，向本院提起上诉。
何宝英上诉称：一、原审按每日17.8元计算房屋占用费错误。首先，余明山一再要求按照我方与案外人徐秀兰签订的《租赁合同》的同等条件，即租金每日30.1元与我方签订续租合同，可见该价格已经得到余明山的认可。其次，我方与徐秀兰签订的《租赁合同》中，租金为每日30.1元，可见该价格已得到市场的普遍认可。再次，以17.8元认定房屋占用费，将导致对方占用房屋时间越长，得利越多的不公正结果。二、双方房屋租赁合同已经履行完毕，我方已经决定不再继续出租讼争房屋，并且已经上述决定和与他人签订《房屋装修合同》的相关情况通知余明山。三、由于余明山迟延归还讼争房屋，导致我方与他人签订的《房屋装修合同》无法履行，我方已经支付对方违约金与误工损失。综上，请求：一、撤销原判第二项，依法改判余明山从2014年9月1日起至归还房屋之日止按每日30.1元向我方支付房屋占用费。二、判令余明山将房屋归还我方。三、判令余明山赔偿因其迟延归还房屋而导致的我方的经济损失15000元。
余明山答辩称：何宝英在租期未满且我方不知情的情况下将讼争房屋租给别人，侵犯了我方的优先承租权，其要求赔偿经济损失没有依据。
余明山上诉称：原判认定我方放弃优先承租权事实不清。一、何宝英于2014年8月9日发送给我方的信息内容不明确，不属于正式告知我方行使优先权的通知，并且我方收到信息后多次与何宝英协商续签条件，只是最终未能达成协议。二、我方于2014年8月18日多次以电话、短信形式要求与何宝英以同等条件续签合同，但当日何宝英与徐秀兰签订租赁合同，未保障我方的优先权。三、双方的租赁合同约定优先承租权，如果我方自愿放弃优先承租权，应以书面形式予以确认，何宝英从未得到我方放弃优先权的书面确认，故原判认定我方放弃优先承租权事实不清。综上，请求撤销原判，改判驳回何宝英的诉讼请求，判令何宝英以2014年8月18日签订的《租赁合同》的同等条件与我方签订租赁合同。
何宝英答辩称：从双方租赁合同的约定、相关法律的规定以及双方协商租赁事宜的整个过程看，余明山都已经不再享有优先承租权，房屋的产权应该依法受到保护，请求法庭支持我方诉讼请求。
本院查明，各方当事人对原判查明认定的事实均无异议，本院对无争议的事实予以确认。
另查明，何宝英未在一审中提出要求余明山赔偿其经济损失15000元的诉讼请求。
本院认为，何宝英与余明山签订的《车库租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规效力性强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。根据双方《车库租赁合同》第四条第9款的约定，余明山享有讼争车库优先承租权的前提条件是双方就讼争车库的出租达成合意，而根据双方协商租赁事宜的过程看，双方在租期届满前后始终未能就讼争车库的租赁达成合意，并且何宝英已经解除其与徐秀兰签订的租赁合同，不再出租讼争车库，故余明山不再享有讼争车库的优先承租权，其要求判令何宝英以2014年8月18日签订的《租赁合同》的同等条件与其签订租赁合同的主张缺乏事实和法律依据，不能成立。何宝英要求余明山归还讼争车库的主张理由成立，应予采纳。
关于房屋占用费的计算标准，《物权法》、《民法通则》中规定的损害赔偿以补偿被侵害人的损失为原则，而根据何宝英一审提交的《解除原租赁合同协议》、《房屋装修合同》以及其向余明山发出的《通知》可以认定何宝英未继续出租讼争车库，故原判以原合同约定的每日17.8元计算房屋占用费并无不当，何宝英主张以其与徐秀兰签订的《租赁合同》的同等价格即每日30.1元计算房屋占用费缺乏事实和法律依据，不予采纳。
何宝英上诉请求余明山赔偿因迟延归还房屋而导致的经济损失15000元，该请求属新增加的独立的诉讼请求，二审不予审理，可另行起诉。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费400元，由上诉人何宝英负担200元，上诉人余明山负担200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄志平
代理审判员 李 凌
代理审判员 黄 兴
二〇一五年三月二十日
书 记 员 林延龄
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……