河北省承德县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0821民初615号
原告刘恩强。
被告承德长瑞房地产开发有限公司。
法定代表人张欣。
委托代理人王连明，河北泉盛律师事务所律师。
原告刘恩强诉被告承德长瑞房地产开发有限公司（以下简称承德长瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月1日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月26日公开开庭进行审理。原告刘恩强、被告承德长瑞公司的委托代理人王连明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘恩强诉称：2015年3月3日，我与承德长瑞公司签订商品房买卖合同，购买由被告开发的商品房，合同约定房�交付期限为2015年10月31日。我已按约定于2015年3月3日交纳首付款117937.00元，在规定时间内办理按揭贷款并足额偿还每月贷款数额，同时交纳房屋维修基金8047.00元及契税5519.05元。约定交付房屋期限内，被告未能交付房屋。我多次到开发商处协商，均未能合理解决此事。房屋至今未能交付，严重侵害了我的合法权益。不得已诉至法院，请求依法判令解除商品房买卖合同；被告退还全部已付款并承担由此造成的经济损失。
原告刘恩强为支持其诉讼请求向本院提交证据如下：1、《商品房买卖合同》；2、销售不动产统一发票两张；3、河北省住宅专项维修资金专用收据；4、中华人民共和国税收完税证明；5、借记卡账户历史明细清单。
被告承德长瑞公司辩称：1、原告刘恩强诉称我公司逾期超过30日交房与事实不符，原告无权单方解除与我公司的商品房买�合同。我公司与原告于2015年3月3日签订《商品房买卖合同》，原告购买了我公司开发建设的某某某小区1#楼1栋1单元1303号楼房。上述楼房于2015年10月6日进行分户验收，取得验收合格证。2015年10月20日我公司取得该楼房的建设工程竣工验收报告，结论为合格。我公司于2015年11月5日以邮寄的形式，书面通知原告在2015年11月24日办理交房手续。但原告无任何理由拒绝签收入住通知，至今没有与我公司办理交付手续。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条“出卖人在书面通知买受人办理交房手续后，买受人未能在通知规定的期限内与出卖人办理交接手续的，自书面通知届满之日起第二天，视为买受人已同意接受了出卖人交付的房屋，买受人同意于交付之日按规定缴纳物业管理费等相关费用并始记保修期”的规定，原告虽然没有与我公司办理交接手续，但按合同约定，�书面通知届满之日起第二天即2015年11月25日起，视为原告已同意接受了我公司交付的房屋。因此，原告称我公司逾期超过30日交付与事实不符，原告无权单方解除与我公司的《商品房买卖合同》。
2、原告刘恩强申请购房享受优惠时，向我公司做出承诺，不再申请调房或退房。现在原告单方擅自反悔，缺乏依据，其请求不应得到支持。本案最初系原告之子刘某某向我公司购房时，通过关系，要求给其优惠。在刘某某购房优惠申请单中，明确承诺“该份优惠申请获得贵公司批准后，本人承诺不再申请调房或退房”，后我公司经过批准后，对原告给予了特殊的优惠。刘某某优惠申请是其真实意思表示，并经我公司认可，双方达成了一致意见，应属对调房或退房事宜作出的特别约定，各方均应遵守。该项约定也是其放弃房屋买卖合同解除权的行为，法律对此并没�给予禁止，应尊重双方的约定。在办理银行按揭贷款时，原告父子向我公司申请变更名称，由刘某某变更为本案原告刘恩强，其他约定没有改变。刘某某将楼房变更给原告，相应的权利义务一并进行了转移。因此，刘某某关于不再退房的承诺适用于原告。双方在履行合同中，我公司的楼房质量合格，原告拒绝接受楼房没有法律依据，请法院对其诉讼请求不予支持。
3、原、被告双方对商品房买卖合同的主要义务基本履行完毕，不存在法定解除的情形。原、被告双方签订商品房买卖合同后，合同的主要义务基本履行完毕。我公司售出的楼房质量合格，并协助原告办理了银行个人一手住房购置贷款。该楼房房款已经全部付清，其中一部分是首付款，一部分是银行按揭贷款。原告在此过程中以购买的楼房已经进行了抵押，行使了楼房的所有权。该楼房在个人一手住房购置贷款的法律关系中属于原告的抵押物，我公司不再享有任何权利。可见，双方的主要义务基本履行完毕，不存在法定解除的情形。
综上所述，原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，请法院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。
被告承德长瑞公司为反驳原告刘恩强的诉讼请求向本院提交证据如下：1、《商品房买卖合同》；2、《住宅工程质量分户验收合格证》；3、《住宅工程质量分户验收表》；4、《住宅工程质量分户验收记录表（二）及附图》；5、《河北省建设工程竣工验收报告》；6、《业主入住通知书》邮件；7、2015年12月31日的承德晚报；8、2016年2月1日的承德日报；9、2016年2月3日的承德晚报；10、刘某某的特殊事项申请单；11、更名审批单；12、购房优惠申请单。
经本院审理查明：2015年3月3日，原告刘恩强与被告�德长瑞公司签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定：“第三条买受人所购商品房的基本情况：刘恩强购买承德长瑞公司开发的某某某小区1#楼1栋1单元1303号楼房。第四条计价方式与价款：楼房总价款367937.00元，银行按揭贷款25万元，首付款117937.00元。第八条交付期限：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人在书面通知买受人办理交房手续后，买受人未能在通知规定的期限内与出卖人办理交接手续的，自书面通知届满之日起第二天，视为买受人已同意接受了出卖人交付的房屋，买受人同意于交付之日按规定缴纳物业管理费等相关费用并始记保修期。”
原告刘恩强于2015年3月3日交付首付款117937.00元、房屋维修基金8047.00元及契税5519.05元；于2015年3月12日交付剩余房款25万元。本案涉案房屋于2015年10月6日验收合格，包含本案涉案房在内�整栋楼房屋于2015年10月20日验收合格。2015年11月5日，被告承德长瑞公司以快递邮寄方式向原告刘恩强送达了《业主入住通知书》，但原告刘恩强拒收。
上述事实，有经法庭质证、认证的下列证据予以证实：1、《商品房买卖合同》；2、销售不动产统一发票两张；3、河北省住宅专项维修资金专用收据；4、中华人民共和国税收完税证明；5、借记卡账户历史明细清单；6、《住宅工程质量分户验收合格证》；7、《住宅工程质量分户验收表》；8、《住宅工程质量分户验收记录表（二）及附图》；9、《河北省建设工程竣工验收报告》；10、《业主入住通知书》邮件；11、原、被告的陈述。
本院认为：原告刘恩强与被告承德长瑞公司所签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应当认定合法有效，原、被告双方均�按照合同约定全面履行自己的义务。2015年10月6日本案涉案房屋验收合格，2015年10月20日包含本案涉案房在内的整栋楼房屋验收合格，被告承德长瑞公司已具备合同约定的商品房交付条件，2015年11月5日，被告承德长瑞公司以快递邮寄方式向原告刘恩强送达了《业主入住通知书》，该通知书规定的交付时间为2015年11月18日至11月24日，逾期交房时间不超过30日，不具备解除《商品房买卖合同》的条件。
根据《商品房买卖合同》第十一条关于交接的规定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人在书面通知买受人办理交房手续后，买受人未能在通知规定的期限内与出卖人办理交接手续的，自书面通知届满之日起第二天，视为买受人已同意接受了出卖人交付的房屋，买受人同意于交付之日按规定缴纳物业管理费等相关费用并始记保修期。”被告承德长瑞公司于2015年11月5日以快递邮寄方式向原告刘恩强送达《业主入住通知书》，原告刘恩强应当接收《业主入住通知书》，并按通知书规定的时间到被告承德长瑞公司办理交付手续，原告刘恩强拒收该通知书，应当承担相应的责任。原告刘恩强拒收《业主入住通知书》之日至2015年11月25日没有通知被告承德长瑞公司解除合同，因此自2015年11月25日起，视为原告刘恩强已同意接受了被告承德长瑞公司交付的房屋，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已实际履行完毕。原告刘恩强以被告承德长瑞公司逾期交房超过30日为由，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告承德长瑞公司退还全部已付款，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。
被告承德长瑞公司逾期24天交房已构成违约，应当按《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期�房的违约责任之规定，向原告刘恩强支付违约金883.05元。
综上所述，本院为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决如下：
一、被告承德长瑞房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告刘恩强违约金人民币883.05元；
二、驳回原告刘恩强的其他诉讼请求。
如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2650.00元，由被告承德长瑞房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审 判 长 宫学金
代理审判员 胡 馨
人民陪审员 杨志东
二〇一六年六月十三日
书 记 员 佟秀颀