上海市第二中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）沪02执异55号
案外人：丁某某，女，1974年7月2日出生，汉族，户籍地浙江省诸暨市。
案外人：蒋某某，男，1973年8月28日出生，汉族，户籍地浙江省诸暨市。
以上二案外人的共同委托诉讼代理人：楼旭东，浙江曦明律师事务所律师。
原告：上海中磊投资咨询有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：周漪，公司董事长。
原告：上海文雷实业有限公司，住所地上海市普陀区。
法定代表人：周漪，公司董事长。
以上二原告的共同委托诉讼代理人：叶宝强，上海力帆律师事务所律师。
被告：浙江宏磊控股集团有限公司，住所地浙江省诸暨市。
法定代表人：傅国庆。
被告：浙江宏磊东南房地产开发有限公司，住所地浙江省诸暨市。
法定代表人：傅国庆。
被告：戚建萍，女，1964年3月31日出生，汉族，户籍地江西省鹰潭市。
以上三被告的共同委托诉讼代理人：丁锋，浙江信顺律师事务所律师。
以上三被告的共同委托诉讼代理人：宣天波，浙江信顺律师事务所律师。
被告：金磊，男，1988年8月15日出生，汉族，户籍地浙江省诸暨市。
本院在审理上海中磊投资咨询有限公司(以下简称中磊公司)、上海文雷实业有限公司(以下简称文雷公司)与浙江宏磊控股集团有限公司(以下简称宏磊公司)、浙江宏磊东南房地产开发有限公司(以下简称东南公司)、戚建萍、金磊民间借贷纠纷一案中，应原告中磊公司和文雷公司的申请，保全查封被告东南公司名下位于浙江省诸暨市鸿景庄园二期御景苑5幢000103(以下简称系争房产)等共41套房地产。案外人丁某某、蒋某某不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人丁某某、蒋某某称，其于2012年10月20日与东南公司签订认购意向书，向东南公司购买系争房产及附属御景苑5幢000003号半地下室，于2015年7月10日签订正式商品房买卖合同，并办理网签备案登记。丁某某、蒋某某已支付大部分房款，东南公司于2016年10月交付系争房产。丁某某、蒋某某认为上述买卖合同合法有效，本院的查封行为侵害其合法权益，故根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，申请解除对系争房产的查封。
原告中磊公司、文雷公司认为，丁某某、蒋某某据以主张权利的商品房买卖合同中约定的付款方式与其实际付款时间不符，其提供的付款凭证无法证明为系争房产的购房款，且部分款项未付至东南公司账户。系争房产未经竣工验收，不具备入住使用条件，丁某某、蒋某某仅凭钥匙无法证明已入住。据此，中磊公司、文雷公司不认可丁某某、蒋某某买受系争房产的真实性，认为其主张不符合法定应予支持的情形，申请驳回丁某某、蒋某某的异议请求。
被告宏磊公司、东南公司、戚建萍同意案外人丁某某、蒋某某的意见。
被告金磊未到庭发表意见。
本院查明，本院在审理中磊公司、文雷公司与宏磊公司、东南公司、戚建萍、金磊民间借贷纠纷一案中，于2017年2月21日作出(2016)沪02民初619号民事裁定，冻结宏磊公司、东南公司、戚建萍、金磊的存款人民币9,349.6万元(以下币种相同)或查封其相同价值的其他财产权益。2017年3月6日，本院向诸暨市国土资源局发出协助执行通知书，查封东南公司名下包含系争房产在内共计四十一套房地产。2017年10月31日，本院作出(2016)沪02民初619号民事判决，判令宏磊公司于判决生效之日起十日内归还中磊公司、文雷公司借款8,920万元及利息；戚建萍、东南公司对宏磊公司上述债务承担连带清偿责任；金磊对宏磊公司上述债务中1,552.1万元的范围内承担连带清偿责任等。判决后，宏磊公司不服，向上海市高级人民法院提出上诉，该院经审理，于2018年3月2日作出(2017)沪民终411号民事判决，驳回上诉，维持原判。目前该案尚未进入执行阶段。
另查明，根据丁某某、蒋某某提供的材料，丁某某于2012年10月20日与东南公司签订《鸿景庄园认购意向书》，约定丁某某向东南公司购买鸿景庄园•御景园A2a幢103室房产，该房产暂定建筑面积为387.56平方米，总价305万元；丁某某于签订该意向书之日一次性支付意向金50万元；丁某某签订该意向书后，应在东南公司通知之日起七日内签订正式《商品房买卖合同》，并支付购房款、缴纳物业维修基金及代收费用，办理银行按揭手续等；双方签订《商品房买卖合同》并办理相关手续后，该认购意向书自行终止，丁某某已支付的意向金自动转为房价款；该认购意向书只适用于丁某某本人、夫妻双方及父母和未成年子女间，不得更名等。同日，丁某某向东南公司转账支付42万元，其称当日通过现金方式支付东南公司8万元，东南公司亦于当日开具收据一张，金额为50万元。丁某某于2013年6月19日通过银行转账方式向东南公司支付30万元，于同年7月9日通过银行转账方式向东南公司支付70万元。
2015年7月10日，丁某某、蒋某某与东南公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定向东南公司购买系争房产及附属御景苑5幢000003号半地下室房产，其中系争房产建筑面积为279.62平方米，半地下室房产建筑面积107.94平方米；总价为185万元，于合同签署之日支付首期房款56万元，余款129万元应在合同签订后10日内办理完毕相关贷款手续，若未如期办妥按揭手续的，东南公司有权解除合同，丁某某、蒋某某应支付相应违约金。该合同第八条约定，东南公司应当在2015年8月31日前将系争房产交付买受人使用，该房产须同时符合已取得竣工验收备案证明、规划、公安消防、环保等部门出具认可文件或准许使用文件、用水、用电、用气、道路等方面具备商品房正常使用的基本条件。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，东南公司应当书面通知丁某某、蒋某某办理交付手续，出示上述第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第十二条约定，系争房产的抵押权人为交通银行股份有限公司绍兴诸暨支行，抵押金额为9,810万元，抵押期限为2012年2月17日起至2014年2月17日止。合同附件五约定，系争房产为预售商品房，东南公司与丁某某、蒋某某向当地房屋登记机构申请预告登记的，于合同备案之日起15日内申请，东南公司未按规定申请预告登记的，丁某某、蒋某某可以单方申请。同日，东南公司向丁某某出具收据一份，载明收取系争房产的预告登记费160元。2015年10月13日，蒋某某、丁某某以现金方式向诸暨市立卓日用品经营部的银行账户内支付15万元，款项来源记载为“垫付款”。2016年5月3日，诸暨市立卓日用品经营部向丁某某转账支付160万元，备注记载为“还借款”。2016年9月9日和2017年10月24日，东南公司分别开具增值税发票两张，载明购买方均为丁某某、蒋某某，价税合计分别为15万元和150万元，均备注为“蒋某某预售购房款”。
又查明，系争房产所属房地产项目登记在东南公司名下，尚未通过竣工验收，未取得大产证。系争房产的建筑面积为279.62平方米，附属御景苑5幢000003号半地下室的建筑面积为107.94平方米，已取得预售许可证。丁某某、蒋某某与东南公司就系争房产和附属御景苑5幢000003号半地下室签订的《浙江省商品房买卖合同》于2015年7月10日在诸暨市房地产管理处办理网签备案登记。
异议审查过程中，丁某某、蒋某某向本院陈述，御景园A2a幢103室房产即为系争房产；丁某某于2012年认购系争房产后，因考虑到可能需要更名，故于2015年才与东南公司签订正式买卖合同；因诸暨市房价在2015年大幅下降，经双方协商，东南公司同意将房价降为185万元，并由丁某某、蒋某某留存20万元待过户后支付；因东南公司资金困难，丁某某、蒋某某等购房者共同集资使工程竣工，为此借用诸暨市立卓日用品经营部的账户管理集资款项，丁某某、蒋某某支付的15万元即为集资款，工程竣工后东南公司将该款直接冲抵购房款；诸暨市立卓日用品经营部支付给丁某某的160万元系许建从银行贷款所得款项，丁某某收取该款后已陆续支付给许建，该款与本案无关。
以上事实，有本院(2016)沪02民初619号民事裁定书、协助执行通知书、民事判决书、上海市高级人民法院(2017)沪民终411号民事判决书、丁某某、蒋某某提供的《鸿景庄园认购意向书》、《浙江省商品房预售合同》、增值税普通发票、银行付款、诸暨市房地产管理处出具的证明、当事人陈述等证据证实。
本院认为，买受人对人民法院的保全标的主张所有权，要求解除查封，应符合法律规定的情形。本案中，丁某某、蒋某某与东南公司就系争房产签订认购意向书和买卖合同的时间在本院查封系争房产之前，但买卖合同中约定的房价明显低于认购意向书中对房价的约定，且两份协议签订的时间相隔近三年，均不符合常理，丁某某、蒋某某对此未作出合理解释。丁某某、蒋某某主张于认购意向书签订之日向东南公司支付50万元(其中8万元以现金支付)，于2013年分两笔共支付100万元，2015年向开设在诸暨市立卓日用品经营部名下的集资账户支付15万元，后东南公司将该款冲抵购房款，故累计向东南公司支付房款165万元。本院认为，上述款项中，50万元中的8万元无付款凭证予以佐证，15万元系付至诸暨市立卓日用品经营部账户内，款项来源记载为“垫付款”，且诸暨市立卓日用品经营部于2016年5月3日又向丁某某支付160万元，备注为“还借款”，故不能证明该款系丁某某、蒋某某向东南公司支付的购房款。认购意向书约定，意向金50万元以外的购房款待签订正式买卖合同时支付，买卖合同约定，首付56万元，余款以银行按揭贷款支付。丁某某、蒋某某主张于2013年支付100万元购房款，均不符合上述二份协议中对于购房款的支付时间和方式的约定。故对丁某某、蒋某某提出的已支付165万元购房款的主张，本院不予采信。根据买卖合同的约定，在系争房产符合已取得竣工验收备案证明等条件时，东南公司可将该房产交付丁某某、蒋某某，并签署房屋交接单。现系争房产所属房地产项目尚未办理竣工验收手续，该房产并不具备入住条件，同时丁某某、蒋某某未能提供买卖合同约定的房屋交接单，现仅凭系争房产的钥匙无法证明丁某某、蒋某某已实际入住使用系争房产。综上，丁某某、蒋某某的异议请求不符合法定应予支持的情形，不足以排除本院对系争房产的查封，应予驳回。本院在审理过程中依照中磊公司、文雷公司的申请，查封系争房产并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回丁某某、蒋某某的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 胡晓东
人民陪审员 王承奇
人民陪审员 ＸＸ旦
二〇一八年四月十二日
书 记 员 陶胡萍
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。