河南省漯河市源汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）源民三初字第5号
原告芦喜荣，女，汉族，1957年12月27日生，住漯河市源汇区。
委托代理人陈华冰，河南开瑞律师事务所律师。
被告葛俐敏，女，汉族，1958年12月14日生，住漯河市郾城区。
委托代理人郭晓果，河南恩达律师事务所律师。
原告芦喜荣与被告葛俐敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告芦喜荣�其委托代理人陈华兵、被告葛俐敏及其委托代理人郭晓果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告芦喜荣诉称，2014年11月16日，经漯河市美家房地产营销策划第一分公司居间介绍，原告芦喜荣与被告葛俐敏签订了“房屋买卖合同”一份。该合同第一条约定：“甲方即被告自愿将其坐落在源汇区滨河路昌建外滩4号楼一单元11层1108房，房屋建筑面积为44.83㎡的房产出售给乙方。”合同第二条约定：房屋成交价为27.5万元，折合单价为6134.28㎡。上述房屋买卖合同签订后原告即及时向被告支付了全部购房款，并在该房产的开发企业漯河昌建地产有限公司办理了转户手续。但后来原告在与漯河昌建地产有限公司签订正式的商品房买卖合同时才得知，该房产的实际建筑面积为39.72㎡，亦即被告实际向原告少交房5.11㎡。根据合同法第六十条规定，当事人应当按照合同约�全面履行自己的义务。该法第一百零七条规定，当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案被告在与原告签订合同时故意隐瞒其出售房屋的实际面积，致使其不能按照合同的面积向原告交付房屋，被告的行为已经构成违约，其应当退还原告向其多支付的购房款31346.17元（6134.28元／㎡×5.11㎡）。但该款经原告及中介公司多次催要，被告均不予退还。原告为维护自身权利，故起诉来院，请求法院判令：1、被告退还原告多支付的购房款31346.17元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告葛俐敏辩称，首先，原、被告的合同中选择了仲裁条款，不属于法院受理范围。第二，原、被告在签订房屋买卖合同之前，原告通过房产中介公司多次实地看房，对所出售房屋有着充分的了解，被告对所售房产没有任何隐瞒的情况。被告与昌建房地产开发有限公司签订了首次商品房买卖合同之后才取得了该套房产，被告取得该套房产并精心装修，以二手房整体转让或出租的方式在漯河市鼎诺营销管理咨询有限公司进行了报备挂牌，在挂牌时，因被告没有取得所售房产的房产证，无法确切知道房产证上应记载的精确面积，仅知道房产面积比开发商签订的合同面积少几平方，房屋建筑面积大概40平米。被告在鼎诺公司报备房源时明确告知鼎诺公司房产的面积为40平米，转让价格一口价为29万元，并且被告仅在鼎诺公司一家房产中介进行了报备，看房钥匙也仅放在鼎诺公司。原告获得该套房产信息也是在鼎诺公司获得，并在鼎诺公司工作人员的带领下多次看房。在鼎诺公司，原、被告协商的该套房产转让价为一口价28万，原告及其儿子徐飞还与鼎诺公司签订了一份看房确认书，确认在签订买卖�同时，向鼎诺公司支付成交价1%作为佣金。但是，原告在与鼎诺公司签订看房确认书后，擅自违约，又找到另一家房产中介公司漯河市美家房地产策划第一分公司与被告联系，要求通过美家公司与被告签订房屋买卖中介合同。原告在美家公司通过熟人从鼎诺公司拿到房屋钥匙又多次和其家属共同看房，并与被告多次讨价还价最终确定该套房产一口价27.5万元成交。在与美家公司签订三方房屋买卖合同时，美家公司明确告知原告，该套房产被告没办房产证，准确面积数字不确定，大概40平米，在签中介买卖合同时还按照老合同面积写。对此，三方均认可后，才签订的房屋买卖合同。合同签订后，原告支付27.5万，被告将房产交付原告。第三，原、被告及中介在签订房屋买卖合同时，三方不是按照所售房屋每平米数进行的买卖，而是按照精装二手房进行的整体一口价转�。按照三方签订的房屋买卖合同，三方没有在合同中约定所售房屋按照平米价格转让，合同中也不存在如出现面积不符的情况退款的条款，现在原告以被告违约并要求按照每平米价格进行计算且要求退款，没有事实依据。第四，如果原告认为被告有隐瞒房产实际面积的情况，可以要求撤销合同，原告退房被告退房款，但是原告却选择了办理了房产证，原告的选择再次证明，原告在签订和履行房产买卖合同时其真实意思表示是认可和接受。原告的行为违反了民法通则和合同法规定的诚实信用原则，破坏了三方合同交易安全和稳定。
经审理查明，2012年，被告将自己所有的位于昌建外滩4号楼一单元11层1108号房屋一套挂在网上进行出售。原告称自己在网上看到被告出售房屋的信息，后在漯河市美家房地产营销策划第一分公司的促成下，被告在挂牌出售价款的基础上减少价款至27.5万元，并于2014年11月16日，在原、被告的共同协商下由房产中介方拟定了合同，原、被告和房产中介方均在合同上签字。合同上记载了以下内容：“第一条房屋基本情况——卖方自愿将座落在源汇区滨河路昌建外滩小区4号楼11层1108户，1室1卫。房屋建筑面积44.83平方米的房产，出售给买方。……第二条房屋成交价格——甲、乙双方协商一致，同意本合同第一条所述房产的总价款为人民币贰拾柒万伍仟元整。”庭审时，被告提供自己持有的合同，其中第十二条约定：“争议解决——本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决。协商不能解决的，双方同意按以下第1种方式解决纠纷。1、交漯河仲裁委员会裁决。……”美家房产中介公司持有的合同原件对于争议解决方式也选择的第一种方式。但是原告提供的合同中第十二条处未选择仲裁条款。合同中还约定，被告应配合原告更改房屋买卖合同从而进行转户。合同签订后，原告向被告缴纳了全部购房款。被告及美家房产中介公司称由于房产证未办理，不清楚房屋实际面积，故在与原告签订合同时已经将面积有误差情况告知原告，并且当时协商在原、被告之间的合同上还按照开发商给被告出具的房屋买卖合同上记载的面积填写。合同签订第二天，原告发现开发商给原告出具的商品房买卖合同记载的该套房屋面积和被告陈述的面积不一致。2014年12月17日，原告取得了本案涉及房屋的房屋产权登记证，登记建筑面积为39.72㎡。原告认为原、被告之间的合同上载明的房屋面积为44.83㎡，但是房屋实际面积为39.72㎡，故起诉来院，请求法院判令：1、被告退还原告多支付的购房款31346.17元（6134.28元／㎡×5.11㎡）；2、被告承担本案诉讼费用。
还查明，被告购买昌建外滩4号楼一单元11层1108号房屋的价款为239168元，其称装修花费大概4万余元。由于原告与房产开发商签订房屋买卖合同时房屋面积登记的是44.83㎡，但是实际面积有误差，故2013年11月11日房产开发商向原告退款27262元，被告在《外滩房款退款表》上签字领款。该退款表上注明了房屋实际面积为39.72㎡。被告在本次庭审中称因未办理房产证故并不清楚最终测量的房屋实际面积。之后被告因急需用钱向房产中介公司登记出售或出租该房屋。美家房产中介公司出具证明证明被告未告知中介公司因房屋有面积误差而已经收到房屋差价退款，但是告知了中介公司房屋有面积误差、实际面积与房产开发商签订的房屋面积不符的情况，并且美家房产中介公司也证明将面积有误差的情况提前告知了原告。美家房产中介公司的法定代表人崔军辉出庭作证证明原、被告签订合同时并未商量房屋单�，而是按照一口价购买的。
本院认为，原、被告各自持有的房屋买卖合同对于争议解决的方式选择不同，原告持有的合同中未选择仲裁条款，应视为原、被告对仲裁约定不明，仲裁条款无效，故本院有管辖权。原、被告签订的房屋买卖（居间）合同内容不违背法律规定，属有效合同。2014年12月17日，原告持房屋买卖（居间）合同取得了本案涉及房屋的房屋产权登记证。原告认为房产证上登记的面积和房屋买卖（居间）合同上的面积不符，故起诉来院，但其并未要求合同无效，也未要求撤销合同，而是要求被告按照居间合同书写的面积误差及总房款数计算被告应当退还的房款差价，根据原、被告之间的房屋买卖居间合同，其中没有约定平均面积的单价，被告向原告交付的房屋系装修后的房屋，房价含装修价格，并且在形成房屋买卖居间合同时被告对整体房�进行调低给予原告优惠，此有房屋买卖居间合同、庭审笔录在卷佐证，涉案房屋应为一口价打包销售，居间合同上签字的美家房产中介公司及其法定代表人崔军辉也出庭作证证明了房款一口价打包销售的事实，对此事实本院予以确认。虽然合同上书写的面积与实际面积不符，但是基于一口价销售的前提，面积数与履行买卖合同没有联系，故原告起诉要求退还房款总额计算的单价标准没有事实依据，应予驳回。依照《中华人民共和国仲裁法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告芦喜荣的诉讼请求。
本案诉讼费580元，由原告芦喜荣承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省�河市中级人民法院。
审 判 长 闫 磊
审 判 员 李珊珊
人民陪审员 耿军锋
二〇一五年六月十九日
书 记 员 黄亚飞