湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终5431号
上诉人（原审原告）：田伟强，男，1989年2月23日出生，土家族，住湖北省长阳土家族自治县。
委托诉讼代理人：何红霞、杨哲文，上海建纬（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张嘉严，男，1973年12月15日出生，汉族，住武汉市青山区。
被上诉人（原审被告）：陈军梅�女，1977年4月6日出生，汉族，住武汉市青山区。
上诉人田伟强因与被上诉人张嘉严、陈军梅房屋买卖合同纠纷一案，不服武汉市洪山区人民法院于2018年4月17日作出（2017）鄂0111民初5286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
田伟强上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判张嘉严、陈军梅继续履行《武汉市存量房屋买卖合同》，并协助田伟强办理产权过户登记手续。2、本案诉讼费、保全费及上诉费由张嘉严、陈军梅承担。二审中，田伟强明确继续履行的合同版本为张嘉严、陈军梅在一审中提交的《武汉市存量房屋买卖合同》，按照该合同约定的条款办理产权过户的手续。
事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、认定田伟强于2016年9月20日取回贷款材料是错误的�实际上田伟强因张嘉严、陈军梅反悔按原价卖房，才暂缓履行办理贷款手续。2、认定取回贷款材料在加价之前无事实依据。实际上田伟强系在加价之后取回贷款材料的。3、遗漏了田伟强在一审庭审中陈述的事实，即如果张嘉严、陈军梅不配合办理银行贷款，田伟强可以一次性支付房款。所以，本案具备继续履行合同的条件，不存在任何法律障碍。二、一审法院适用法律错误。1、田伟强申请的贷款未办理审批的原因，应当归责于张嘉严、陈军梅。田伟强正是以为张嘉严、陈军梅反悔按原价卖房，才暂缓履行办理贷款手续的。2、案涉合同已签订、且已履行的情况下，张嘉严、陈军梅无权单方加价变更原合同的房屋价款。一审法院认定“在二手房价格出现较快上涨的市场环境下，出卖人提出加价并就此与买受人加以协商的情况，在二手房市场并不鲜见。在交易双方履�合同时对房屋价格出现分歧的情况下，买受人应当全面积极主动地履行自身义务”是错误的。依据我国《合同法》第六十条的规定，一审法院上述认定违背了法律规定，属于适用法律错误。3、一审推定双方已经达成将房屋另行出售的合意属错误。既然一审法院在事实查明中认定了“截止2016年12月，双方就此仍未协商一致”，又在一审判决中认定“说明双方此后已达成将房屋另行出售的合意”，两者相互矛盾，在金额未达成一致的情况下就认定“达成将房屋另行出售的合意”显然违背了合同法，属于适用法律错误。4、一审认定田伟强未全面履行合同义务是错误的。田伟强如约支付了2万元购房定金，张嘉严、陈军梅出具了收条；田伟强也如约向银行申请了个人住房贷款，并办理了相关手续，并向房管部门预约了2017年10月14日办理房产过户的时间，且已通知张嘉严、陈军梅。在张嘉严、陈军梅因反悔按原价卖房的情形下，田伟强具有中止履行的抗辩权，其暂缓办理贷款审批手续是行使中止履行抗辩权的正当行为，不构成合同违约。5、案涉合同未解除，又具备继续履行的条件，应当继续履行。案涉合同没能继续履行的原因是张嘉严、陈军梅要求加价，而田伟强坚持按原合同履行，不同意变更加价，这也是一审法院已查明的事实。张嘉严、陈军梅存在反悔按原价卖房的违约行为，田伟强则无任何违约行为，张嘉严、陈军梅不具有合同解除权。事实上，张嘉严、陈军梅也未曾发生解除合同的任何行为。综上所述，案涉合同履行出现僵局的原因在于张嘉严、陈军梅单方加价，田伟强不同意所导致，田伟强一直积极履行自身义务，且合同并未发生变更或解除，具备继续履行的条件。田伟强在出现争议的情况下明确表示愿意一次性付款，请求二审法院依法改判支持田伟强的合法权益。
张嘉严、陈军梅口头辩称：1、一审法院采信张嘉严、陈军梅提交的合同版本正确。田伟强未履行除签约当日支付第一笔房款与银行批贷金额外的所有房款，仅在合同签订当日支付定金2万元。无论是截止2016年9月30日、约定办理房产过户手续的2016年10月14日，还是合同签订80个工作日后的2016年12月9日，张嘉严、陈军梅均未收到田伟强、中介和贷款银行的任何款项或需配合办理贷款手续等事项的通知。依据合同的约定，田伟强属违约。另外，2017年11月2日张嘉严、陈军梅在一审中的答辩意见已经明确单方解除合同，田伟强也签收答辩状，案涉合同不应继续履行。2、田伟强贷款未获批准可能原因很多，但不能归责于张嘉严、陈军梅。张嘉严、陈军梅曾陈述同事的同小区房屋在同期出售的价格高于案涉房屋价格的20%�上、征询中介公司评估价格，并提出异议进行协商，并不是影响银行贷款审批的原因。张嘉严、陈军梅既没有要求田伟强撤销、中止贷款，也没有提出不卖房屋，且房屋两证和钥匙亦保存在中介处。田伟强作为案涉中介工作人员、股东之一，具有二手房买卖工作经验、熟悉政策信息和办理流程，且田伟强提供的《居间服务合同》中约定，三方任何的口头承诺，未经当事人本人签字或盖章的书面条款均不产生法律约束力。即使张嘉严、陈军梅说过有价格变动，也没有说过房子不卖了。所以，将贷款未获批准原因归责于张嘉严、陈军梅价格异议，显然不符合常识。2016年9月8日张嘉严、陈军梅通过微信善意提醒田伟强新闻中可能发生政策变化的信息，9月27日双方协商价格异议时，田伟强明确自己经济困难，并愿意继续协商，显然客观上没有撤回贷款资料的必要。基于上述，无论田伟强自行取回贷款材料与张嘉严、陈军梅提出价格异议的时间哪个在先、哪个在后，都不能说明是张嘉严、陈军梅原因导致贷款未能获批。3、2018年5月7日田伟强第一次提出可以一次性支付房款，与合同约定的期限已过1年半了。2016年9月27日双方交流时，田伟强表示自身经济困难，而一审诉状中明确提出要求张嘉严、陈军梅依法配合其办理贷款及房屋过户手续，即便在一审庭审时也没有说过可以一次性支付房款。一审法院认定不存在遗漏庭审事实，田伟强在上诉时才第一次提出可以一次性支付房款。4、张嘉严、陈军梅尊重公序良俗和事实，尊重法律和庭审，没有伪造合同、故意遮蔽价格、缺失房屋评估价格、随意变更庭审陈述等影响法院审判工作的行为，保留对田伟强上述行为采取法律措施维护合法权益的权利。
田伟强向一审法院起诉请求：1、判令张嘉严、陈军梅继续履行《武汉市存量房屋买卖合同》，依法配合田伟强办理贷款及房屋过户手续；2、本案诉讼费用由张嘉严、陈军梅承担。
一审法院认定事实：张嘉严、陈军梅系夫妻。2016年8月20日，田伟强与张嘉严、陈军梅在武汉市金诚信鑫房房产经纪有限公司（以下简称金诚信公司）的居间介绍下签订了《武汉市存量房屋买卖合同》。合同约定田伟强购买张嘉严、陈军梅位于武汉市洪山区和平乡园林场金鹤园小区房屋，房屋价款101万元。合同约定的付款方式为：合同签订当日，田伟强向张嘉严、陈军梅支付第一笔购房款2万元；后田伟强采取商业贷款方式付款，田伟强拟贷款金额为93万元。双方还约定，田伟强于“2016年9月30日”“该房屋产权过户办理当日”向张嘉严、陈军梅支付除签约当日支付的第一笔房款与银行批贷金额外的所有房款。合同签�当日，田伟强向张嘉严、陈军梅支付了购房款2万元，张嘉严、陈军梅将《房屋所有权证》、《土地使用权证》交予第三人保管。同日，张嘉严、陈军梅配合田伟强到中国光大银行武汉花桥支行办理贷款面签，双方在该银行签订《贷款申请书》、《卖方承诺书》、《二手房贷款卖方面谈记录表》、《贷款合同》等相关资料。田伟强申请贷款金额为93万元。2016年8月31日，田伟强委托武汉洪房房地产土地估价有限公司对房屋进行了评估。2016年9月8日，张嘉严通过手机短信向田伟强询问其申请的贷款何时能审批通过，田伟强回复张嘉严其申请资料已提交给银行，还需田伟强上大学办理的助学贷款结清证明并告知张嘉严，田伟强已在房管局预约办理产权过户的时间为2016年10月14日。张嘉严回复“好的！辛苦了”。田伟强在庭后向本院提供的国家开发银行长阳土家族自治县资助管理中心出具的《生源地信用助学贷款结清凭证》显示，田伟强于2008年11月28日曾申请金额为6000元助学贷款，已于2016年9月20日结清。田伟强当庭陈述其于2016年9月20日接到金诚信公司员工王盼盼电话得知张嘉严不愿出售房屋后，通知上述贷款银行客户经理不要将贷款资料递交给总行并将贷款资料取回。2016年9月27日，张嘉严与田伟强就房屋价格、首付款金额再次进行协商未果。张嘉严、陈军梅要求房屋价格增加15万元，田伟强未予同意。后双方未到房产管理部门办理过户登记。2016年10月20日前后，双方协商一致同意由田伟强负责将案涉房屋另行出售，但对具体方案双方存在分歧。张嘉严提出房屋另行出售后其保底分得115万元，超出115万元的部分归田伟强；田伟强则认为115万保底对其有压力和风险，其提出超过101万元部分双方对半分成。截至2016年12月，双方就此仍未协商一致。
另查明，金诚信公司有股东两名，田伟强系股东之一。
一审法院认为：依法成立的合同对当事人均有约束力。本案中，作为买受人的田伟强同时也是居间方金诚信公司的两名股东之一，其利用金诚信公司从事存量房买卖经纪活动的职务便利承购自公司提供经纪服务的房屋，有违住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力和社会资源保障部共同颁布的《房地产经纪管理办法》第二十条有关房地产经纪活动的规定。但上述规定系部门规章确定的管理性规范，不是法律、行政法规中的强制性规范，田伟强违反上述规定的行为不影响双方所签合同的效力。田伟强和张嘉严、陈军梅签订的存量房买卖合同，约定了房屋坐落、价格及付款方式、产权转移登记时间、房屋交付等内容，该合同是双方当事人的真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。
付款方式是存量房买卖合同的必要条款。2016年8月20日，双方曾先后签订两份存量房买卖合同，田伟强提供的合同对付款方式未进行约定，张嘉严、陈军梅提供的合同则约定了付款方式。除此之外，两份合同的其他内容相同。张嘉严、陈军梅提供的合同，明确约定了付款方式，也能与田伟强申请贷款的相关资料相互印证，本院对该合同依法予以采信。
房屋产权过户是存量房交易的关键环节。根据合同约定，田伟强应在房屋过户当日向张嘉严、陈军梅支付除首付款与银行贷款外的所有房款，即田伟强应在房屋过户当日向张嘉严、陈军梅支付购房款6万元。根据双方实际交易流程和武汉市存量房交易习惯，在房屋产权过户之前，以贷款方式购房的，买受人申请的购房贷款应通过贷款银行的审批。只有这样，才能尽可能保障房屋出卖�的资金安全并为后续交易环节的顺利进行打下基础。本案即是双方履行合同至此关键节点时发生纠纷。
双方当事人应全面履行各自的合同义务。田伟强应确保在合同约定的房屋产权过户之前其申请的贷款通过贷款银行的审批。根据田伟强的陈述和个人申请购房贷款的流程，结清此前的助学贷款是田伟强购房贷款获得批准的前提。根据田伟强提供的助学贷款结清凭证，田伟强已于2016年9月20日结清助学贷款。但田伟强当庭陈述其于2016年9月20日得知张嘉严、陈军梅不愿卖房后通知贷款银行工作人员不要将贷款资料交予上级银行，并将贷款资料取回。田伟强的上述行为表明其不愿申请贷款或暂缓申请贷款，田伟强在履行合同过程中也未向张嘉严、陈军梅明确表示其愿意以自有资金支付全部购房款。田伟强在张嘉严、陈军梅提出加价之前便通知贷款银行暂予审批�取回贷款资料的行为，客观上造成其购房贷款未能办理，实际影响了付款进度。无论是截至合同约定的2016年9月30日，还是截至田伟强预约的到房产部门办理过户的2016年10月14日，田伟强申请的购房贷款均未审批通过。实际上，田伟强也未另行申请贷款。在存量房买卖合同中，双方当事人的合同义务在不同的交易环节，既有内容上的差异，也有先后顺序的不同。在张嘉严、陈军梅并未明确表示不愿出售房屋的情况下，田伟强应基于合同约定全面履行合同义务，先行办理贷款审批，再通知张嘉严、陈军梅在约定的时间内办理产权过户。田伟强并未全面履行上述合同义务。
当事人对其主张的事实有责任提供证据。田伟强为证明张嘉严、陈军梅加价且不愿履行合同，提供了2016年9月27日录音资料一份。一审法院认为，该证据的形成时间在田伟强取回贷款资料之后。该录音资料可以反映张嘉严、陈军梅此时要求田伟强加价，双方就此还进行过协商，但并不能证明张嘉严、陈军梅明确表示不愿出售房屋，不愿履行合同。在二手房价格出现较快上涨的市场环境下，出卖人提出加价并就此与买受人加以协商的情况，在二手房市场并不鲜见。在交易双方履行合同时对房屋价格出现分歧的情况下，买受人更应全面、积极、主动的履行自身义务。只有这样，才能促进合同的继续履行，也能公平兼顾买卖双方的合法权益。田伟强诉称的其通知贷款银行暂予审批的行为是因张嘉严、陈军梅表示不愿卖房的主张，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。田伟强认为取回贷款资料可以避免产生额外费用的主张，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。
田伟强申请的购房贷款未在上述期间内通过审批的原因不应归责于张嘉严、陈军梅。双�此后协商的将房屋另行出售并分担房屋溢价金额的内容，说明双方此后已达成将房屋另行出售的合意，但这已不属于案涉存量房买卖合同的范围。
综上，田伟强要求张嘉严、陈军梅继续履行当初签订的存量房买卖合同的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。据此，依照我国《合同法》第六十条、《民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回田伟强的全部诉讼请求。本案案件受理费减半后收取6945元、保全费5000元，共计11945元，由田伟强负担。
本院二审期间，田伟强围绕上诉请求依法提交了《中国工商银行流水》、通话录音整理资料（当庭播放手机录音），张嘉严、陈军梅提交了电话录音材料（当庭播放）。本院组织当事人进行了证据交换和质证，鉴于当事人对上述证据的真实性均不持异议、证明目的有异议，本院仅对其形式上的真实�予以确认，至于证据关联性及证明目的是否予以采信，将结合本案查明的事实和田伟强的上诉请求在本院认为中一并阐述。
一审查明的事实基本属实，二审补充查明的事实如下：
一、2006年12月14日，张嘉严取得《房屋所有权证》，该证载明房屋坐落于洪山区和平乡园林场金鹤园小区，建筑面积137.84平方米。
2016年8月20日，张嘉严（甲方、出售方）、田伟强（乙方、买受方）与金诚信公司（丙方、居间方）签订《居间服务合同》，该合同第三条第2款约定，三方任何的口头承诺、未经当事人本人签字或者盖章的书面条款均不产生法律约束力。
2016年8月20日，出售方张嘉严（甲方）与买受方田伟强（乙方）签订《武汉市存量房屋买卖合同》，该合同第二条约定，乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，经甲乙双方协商，按乙�继续申请贷款，但于本合同签订之日后80个工作日仍未申请办理成功的，视乙方违约的方式解决。如因国家法律或政策调整以及第三方不可抗力因素导致贷款机构未对乙方批准贷款，且乙方无法支付该房屋成交总价的剩余房款的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任。甲方需返还乙方已支付房款。第四条该房屋的过户交验交付约定，甲乙双方应于贷款审批通过之日起60个工作日内，共同到房屋权属管理部门办理过户登记手续，甲乙双方需配合办理该房屋产权过户的流程，如因其中一方原因未在合同规定的日期内办理过户的，违约方需向对方支付该房屋总价的20%作为违约金。经甲乙双方协商一致，甲方于收到全款后将房屋交付给乙方，届时该房屋在交验日之前产生的物业管理费用、水、电、燃气、供暖、电视、电信等使用房屋产生的费用需甲方结清。第五条�约条款约定，乙方在本合同签订后以下行为视为违约并承担相应违约及法律责任，合同约定的付款日期，乙方逾期10个工作日内未付款的，按照该房屋成交总价的万分之五/日作为违约金，逾期超过10个工作日，甲方有权单方面解除本合同，乙方需向甲方支付该房屋成交总价的20%作为违约金。第七条约定，本合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效，甲乙双方可就本合同中为约定、或者约定不明的内容进行书面的补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力，补充协议与本合同不一致之处以补充协议为准。
当日，金诚信公司出具《收条》，载明“今收到张嘉严交来的案涉房屋两证”。二审中，田伟强确认其仍持有案涉房屋的两证及钥匙。
二、2016年8月20日，张嘉严、陈军梅出具《卖方承诺书》，承诺内容：“1、该房产交易真实，完全符合政�可上市交易之规定，并按正常程序办理房产产权转移手续；2、若贷款银行在办理该房产产权转移手续后向买方发放贷款，并依据买方指令将贷款及购房首付款划入我本人在贵行开立的账户内，则在上述款项进入我本人账户之日起至贷款银行与买方办妥抵押登记手续之日止的期间内，本人授权贵行对该账户予以冻结，无任何异议，并保证不支取和划转账户内的款项；3、无论因任何原因，导致买方不能在贷款银行认可的时间内取得上述房产的所有权，贷款银行不能取得上述房产的抵押权，我本人在此不可撤销的授权贵行可以直接将已划入我本人账户内的购房首付款及贷款本息予以划出，用于偿还买方在贷款银行的借款；4、如贷款银行与本人面谈发现存在一定风险或交易真实性存在问题，本人不可撤销的授权贵行可根据贷款银行的书面指令直接将已划入我本人账户内的购房首付款及贷款本息划回原转入账户，用于归还买方和偿还买方在贷款银行的借款”。
同日，确认人田伟强向中国光大银行花桥支行出具《贷款事项确认函》，主要记载：“本人因资金不足，特向贵行申请贷款，申请金额93万元，申请贷款期限360个月。……本人对办理贷款的相关事项已知晓，并理解和接受下列事项：（一）贵行未作出任何贷款承诺，贷款条件以贵行最终审批意见为准；（二）贷款发放的时间以贵行安排的时间为准”。
三、2017年11月23日，张嘉严、陈军梅在一审庭审答辩中陈述其已履行配合办理贷款手续义务，因田伟强违约其已单方面解除合同。
四、田伟强在一审提交的《谈话录音》中记载：张嘉严说“能不能加价格？……那这样说，你也不要有压力，我们商量一下，现在不能说，你不加钱，我就不能卖了。……这个肯定是要商量一下，你也不要太大压力，怀着孩子，要保持好心情”。
田伟强在一审提交的微信截图显示：2016年9月8日张嘉严问“小强你好，最近武汉限贷政策影不影响你的审批？你估计什么时候可以批下来？”，田伟强回复“不影响，我的审批都已经资料提交了，还需要一个大学时候助学贷款的结清证明，我在房管局预约的是10月14日过户”。2016年10月20日张嘉严说“按上次你说的方案，45天内我们保底115万，超出部分补偿你，你们挂出找买家”，田伟强回复“如果按115万你们保底的话我们这边现在有压力，时间跟市场反应等一系列风险责任都在我们承担呢，我说的是超出101万部分对半，如果超出115万保底的话相当于你们实际加价，没有承担市场变动风险呢！”。
本院认为，2016年8月20日张嘉严与田伟强签订的《武汉市存量房屋买卖合同》，系缔约主体之间的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。
关于张嘉严、陈军梅是否违约，应否继续配合田伟强履行办理贷款及房屋过户手续。本院认为，田伟强上诉请求张嘉严、陈军梅继续履行合同、协助办理产权过户登记手续，因证据不足，本院不予支持。理由阐述如下：
1、张嘉严、陈军梅作为卖方，在上述合同签订后，已将房屋的钥匙、权属证书交于第三方中介保管，并配合田伟强办理了房屋商业贷款的全部手续，出具了《卖方承诺书》、签署了《个人二手房屋贷款卖方面谈记录表》的行为不构成违约。在此情况下，田伟强自行向贷款银行要求暂停贷款审批手续、取回贷款资料，是其作为贷款申请人自行处分权利的行为，客观上与张嘉严、陈军梅并无直接因果关系。
2、虽然张嘉严、陈军梅在配合�伟强办理了房屋商业贷款手续之后，至贷款尚未审批发放之前，曾向田伟强口头表达过同小区、同期段房屋售价高于双方的约定、并希望与田伟强通过协商加价。但田伟强并无证据证明双方签订合同并配合办理贷款手续后，张嘉严、陈军梅明确拒绝卖房、或拒绝办理房屋过户手续、或拒绝继续履行合同的其他后续义务。与此同时，田伟强作为买方，主观上愿意按合同约定继续履行，客观上更应该全面、积极、主动地严格按合同约定履行自身付款的义务，才能维护和保障自身的合法权益。相反，2016年10月20日双方还就案涉房产如何另行买卖及价格进行了沟通，最终未能形成一致意见。故，田伟强上诉以张嘉严、陈军梅反悔卖房、拒绝履行买卖合同的观点，因证据不足，本院不予支持。
3、田伟强作为买方，除交付合同约定的第一笔房款2万元之外，截止一审法院受理本案之日，其一直未按合同约定期限向张嘉严、陈军梅交付剩余的购房款。即便是扣除首笔款2万元及商业贷款的93万元，其仍应于2016年9月30日、房屋产权过户当日向张嘉严、陈军梅承担支付剩余房款6万元（101万元-2万元-93万元）的义务。退一步讲，以田伟强单方预约2016年10月14日到房管部门办理过户手续的时间看，田伟强仍未支付6万元购房款。在田伟强没有确切证据证明张嘉严、陈军梅明确表示不愿意出售房屋、不愿意履行合同的情况下，其应该积极履行付款的义务。即便田伟强在一审庭审中表达愿意一次性付款，该意思表示作出的时间仍然晚于合同约定的付款时间，且张嘉严、陈军梅不仅未表示接受，还在一审庭审答辩中作出单方解除合同的意思表示。
综上所述，田伟强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，�予维持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13890元，由上诉人田伟强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 代 娟
审 判 员 吴伶俐
审 判 员 黄 浩
二〇一八年八月二十日
法官助理 索一冉
书 记 员 张友芳