江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终3773号
上诉人（原审原告）刘康，男，1984年9月3日出生，汉族，徐州市泉山区人，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：刘梦林，江苏红杉树律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈卓，江苏红杉树律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：华润置业（徐州）有限公司，住所地徐州市铜山区汉王镇大学路西望城村民委员会。
法定代表人：迟峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李功成，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人刘康因与被上诉人华润置业（徐州）有限公司（以下简称华润公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2015）铜民初字第2090号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘康的委托诉讼代理人刘梦林、陈卓，被上诉人华润公司的委托诉讼代理人李功成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人刘康的上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判，支持上诉人的诉求；2、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，证据适用错误。2015年前徐州市对于商品房交付有强制性的规定，即必须获得政府行政主管部门颁发的《住宅项目交付使用通知书》才能通知业主上房，且这也是合同双方当事人在商品房买卖合同中协商一致的约定。铜山住建局于2013年12月20日作出的徐铜住建（2013）通字第10号《住宅项目交付使用通知书》，因具体行政行为违法，已被法院判决撤销。被上诉人依据该通知发出的上房通知已经不具有任何法律效力。涉案房屋直至2015年12月29日才又获得《徐州市铜山区房地产开发住宅项目交付使用通知书》，此时涉案房产才具备交付条件，被上诉人应当在接到通知书后重新发出上房通知，才具有合法的效力。一审法院根据商品房买卖合同附件中对交付期限作出的变更的格式条款，认定涉案房产在被上诉人于2013年12月26日通知上诉人上房时就已具备交付使用条件是错误的。上诉人也未收到被上诉人寄送的通知书。此外，被上诉人严重违反了合同、广告宣传、原设计规范，采取偷工减料、以次充好、电梯不能到达地下停车库等也是客观事实，是一种严重的违约行为。2、一审法院适用法律错误。一审法院忽略我国现行法律法规，特别是《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》对房产交付使用应具备的强制性规定，而仅以合同法第四十四条、第六十六条、第一百零七条的原则性规定而驳回上诉人的诉讼请求错误。徐州市中级人民法院撤销徐铜住建（2013）通字第10号《住宅项目交付使用通知书》的原因在于，涉案房产在建设后应首先获得政府部门初步验收通过，颁发竣工验收备案表，但具体的交付使用应当在道路、水、电、天然气等均符合国家现行交付标准，并经政府部门颁发《交付使用通知书》后方可进行。大量的事实证明涉案房产在2015年12月29日获得《徐州市铜山区房地产开发住宅项目交付使用通知书》之前，用电、用水、用气、道路等均未达到使用标准，且不符合法定要件。一审法院以被上诉人通知上房时具备临时用电条件就认定具备交付条件错误。3、一审法院适用证据错误。上诉人出示的证据已经能够证明被上诉人擅自更改设计、擅自更改建筑质量、擅自更改建筑承诺等一系列违反合同约定的证据。一审法院应对上述证据应予认定。综上，被上诉人实际获得《交付使用通知书》与合同约定的交付期限已经逾期两年之久，完全超过了合同约定的“逾期超过90天即可以依法解除商品房买卖合同约定的期限”。故上诉人要求依法解除合同、赔偿损失，符合合同约定也符合法律规定。
被上诉人华润公司答辩称，一审判决事实清楚，适用法律准确，程序合法，依法应予维持。关于上诉人反复提到的《交付使用通知书》的问题，《交付使用通知书》所依据的《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》已被2015年9月11日徐州市政府141号令废止。且该办法在未废止之前亦不属于法律及行政法规。故上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，应当予以驳回。
刘康向一审法院起诉请求：1、解除与华润公司订立的商品房买卖合同；2、华润公司返还购房款1660104元及利息345300元；3、华润公司支付违约金166010元；本案的诉讼费用及律师费由华润公司负担。
一审法院认定事实：2012年6月21日，刘康（买受人，乙方）与华润公司（出卖人，甲方）签订《商品房买卖合同》及补充协议二份，约定华润公司将云龙区悦府一期-2第9＃幢2单元301号房出售给刘康。该商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为铜房售许字（2012）第7号。该商品房建筑面积共173.28平方米，其中套内建筑面积155.12平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积18.16平方米。
主合同第四条（计价方式与价款）约定：按套（单元）计算，该商品房总价款为（人民币）1660104元。
主合同第六条（付款方式及期限）约定：买受人在本合同签订之日支付人民币1660104元。
主合同第八条（交付期限）约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。2、该商品房已竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、为配合国家政策、法律、法规以及政府规划、环保、文物等部门采取的行政措施的实施而导致延期交付的，出卖人自发生之日起30日内告知买受人，出卖人不承担由此产生的延期责任；3、因政府部门及有关业务单位原因造成水、电、煤气、道路、供暖、等配套设施延误的；4、买受人逾期付款的，出卖人可相应顺延交房日期。
《合同补充协议（二）》第五条（对主合同第八条交付期限补充）约定：交付条件：该房屋依法取得《建设工程竣工验收备案表》即视为已办妥有关政府部门竣工验收备案手续。
主合同第九条（出卖人逾期交房的违约责任）约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。
《补充协议（二）》第十七条（解除权的约定）约定：1、乙方按主合同第九条（甲方逾期交房的违约责任）行使解除权的，应于约定期限届满之日起十五日内向甲方发出解除合同的书面通知。如果乙方未在上述期限内将解除合同的书面通知送达甲方，则视为乙方放弃解除合同的权利……。
主合同第十条（规划、设计变更的约定）约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行的活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。
主合同第十一条（交接）约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议第十条。
《补充协议（二）》第十条（对主合同第十一条交接的补充约定）约定：……4、甲方在商品房达到合同约定的交付使用条件后，应书面通知乙方办理交付手续，乙方须按照甲方书面通知的时间接收房屋，乙方未接到通知书的，则应当按照主合同约定的房屋交付时间前往甲方交付现场办理交付房屋的手续。如果乙方在规定期限内未接收房屋的，视为甲方已按照约定期限交付房屋……。
主合同第十三条（出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任）：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2、见补充协议第十一条。
合同附件三（装饰、设备标准）则约定：1、外墙：pk砖、真实漆、部分石材；2、内墙：批腻子；3、顶棚：批腻子；4、地面：水泥砂浆地坪；5、门窗：断桥铝中空玻璃、品牌入户门、无内门；6、厨房：水泥砂浆找平、预留上下水接口；7、卫生间：水泥砂浆找平、预留上下水接口；8、阳台：毛地坪；9、电梯：品牌电梯；10、其他：太阳能、有限电视、电话、网络、天然气预留接口，买方自行申请开通、集中供暖、预留入户接口。
《补充协议（二）》第十一条（对主合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任）约定：1、甲方交付使用的该房屋的装饰、设备应符合主合同附件四约定的标准，乙方不得以房屋装饰、设备不符合约定为由拒绝接受房屋，并不得以此向甲方主张逾期交房的违约责任；2、甲方有权将主合同附件四中约定的装饰、设备更换为同档次的装饰、设备且无需承担违约责任；3、乙方有权在甲方送达的《入住通知书》所规定的期限内对该房屋质量进行实地检查，发现存在质量问题的，有权要求甲方根据房屋质量的具体情况承担修复补救责任，但不得藉此对已经取得《徐州市建设工程竣工验收备案表》或《住宅质量保证书》的商品房拒绝接收并拖延办理入住手续；如因甲方修复给乙方造成损失的，甲方负责赔偿直接损失（但租金损失不属于赔偿范围）。”……6、甲方提供的商品房装饰、设备标准低于合同约定标准的，按实际装饰、设备与合同约定标注的差价予以赔偿。
主合同第十四条（出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺）约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、商品房交付时，小区内水、电、道路可供使用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、确属出卖人责任的，按日支付买受人已付房款万分之零点二的违约金。
《补充协议（二）》第十二条（对主合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺的约定）补充约定：一、该小区系分期开发，根据政府主管部门批准的规划方案，其市政基础设施与其他配套建筑等将分期交付使用，但最迟应与最后一期商品房同时交付使用；……三、如在约定期限内该房屋具备临时用水、临时用电条件的，视为该两项市政基础设施达到合同约定的条件……。
主合同第十六条（保修责任）约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务……。
主合同还约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；解决不成的，依法向人民法院起诉。本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（合同补充协议见附件四）。合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同连同附件共十九页，一式伍份，具有同等效力。
《补充协议（二）》第二条约定：乙方确认：对于主合同的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，甲乙双方均已在主合同及本协议中进行了约定，不存在遗漏情况，因此，甲乙双方的权利、义务、责任及甲方有关该项目的一切承诺均以主合同及本协议的约定为准，甲方或乙方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达或提供的信息都不作为确定甲乙双方的权利、义务、责任及甲方有关该项目的一切承诺的依据。甲方的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知（但法律、法规或规章另有规定的除外）。甲方展示的样板房不能理解为交房标准或合同的样品。
《补充协议（二）》第十六条约定：双方确认，房屋交付时，该小区其他工程正在施工，甲方将采取必要措施降低施工给乙方生活带来的影响降至最低，而乙方对该房屋交付时小区工程正在施工的情况已明确知晓不持异议，且不因施工给乙方带来的影响而向甲方提出索赔或其他任何要求。
《补充协议（二）》第十九条（关于售楼广告、宣传资料、样板房及模型）约定：1、甲方在广告、宣传资料及本合同中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为乙方提供参考信息，不构成甲方的允诺；……3、……小区内的园林景观最终以竣工交付为准。
合同签订后，刘康支付了全部购房款，并于2012年9月26日缴纳了契税49801.312元，完成了支付全部购房款的合同义务。华润公司于2012年6月21日、9月22日为刘康开具了发票。涉案房屋通过设计单位、施工单位、监理单位、建设单位、勘查单位的竣工验收后，2013年12月19日报徐州铜山区建筑安装工程质量监督站进行了竣工验收备案，并取得了《竣工验收备案表》。华润公司于2013年12月20日取得徐铜住建[2013]通字第10号《徐州市铜山区房地产开发住宅项目同意交付使用通知书》，涉案房屋已通过各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。
2013年12月26日，华润公司向刘康邮寄了交付通知书，告知刘康所购买的涉案房屋已经通过国家相关部门的竣工验收并取得备案资料，符合交付条件，并要求刘康于2013年12月31日办理上房手续。刘康接到上房通知后，经现场查看，认为涉案房屋存在小区生活用电未纳入城市供电网络、小区道路及设施尚未完工、小区内雨、污水管网未分流且未与市政管网对接、房屋及车库漏水、渗水严重、未按初始备案图纸设计要求浇筑楼梯、实际房屋情况与华润公司广告宣传的差距太大、配套设施不达标等问题，涉案房屋不具备交付条件，故刘康拒绝接收涉案房屋。2015年2月10日，刘康通过律师向华润公司发出解除合同律师函，华润公司于2015年3月4日回函，不同意解除双方的商品房买卖合同。
另查明，2014年5月8日，案外人李艳秋作为原告起诉徐州市铜山区住房和城乡建设局（以下简称铜山住建局）、第三人华润公司等行政确认住宅小区交付使用纠纷一案，要求撤销铜山住建局颁发给华润公司的《住宅项目交付使用通知书》，即徐铜住建[2013]通字第10号。刘康作为第三人参加了该案诉讼。本院受理后，作出（2014）铜行初字第43号行政判决，认为铜山住建局于2013年12月20日为华润公司颁发徐铜住建[2013]通字第10号《住宅项目交付使用通知书》时，小区居民生活用电未纳入城市供电网络，小区道路等施工尚未完工，直到2014年9月底小区居民生活用电才纳入城市供电网络。鉴于目前小区生活用电已纳入供电网络，相关部门又重新进行了验收，现已符合住宅小区交付条件，再行撤销《住宅项目交付使用通知书》已无必要，应确认铜山住建局颁发的《住宅项目交付使用通知书》违法。遂判决：确认铜山住建局为第三人华润公司颁发的徐铜住建[2013]通字第10号《住宅项目交付使用通知书》的具体行政行为违法。
李艳秋等人不服原审行政判决，向徐州市中级人民法院（以下简称徐州中院）提起上诉，徐州中院作出（2015）徐行终字第00058号行政判决，认为铜山住建局及有关当事人并未提供充分有效证据证明涉案住宅项目经整改完善后实际符合交付使用条件，故原审判决以撤销涉案《住宅项目交付使用通知书》已无必要为由，仅判决确认铜山住建局所作行政行为违法不当，应予纠正。遂判决：一、撤销（2014）铜行初字第43号行政判决；二、撤销铜山住建局于2013年12月20日作出的徐铜住建[2013]通字第10号《住宅项目交付使用通知书》的具体行政行为。
又查明，华润公司针对涉案房屋不同形式的广告宣传均宣称：房屋所在小区采双入户大堂（地下室大堂与一楼大堂双入户）、停车场直接进入电梯间、每户赠送专属私家车位、附赠私家花园、全明地下室、产权车位，且建筑物外立面及路面全石材、无偿送地下室等。涉案房屋所在楼房外立面被更改。刘康认为，华润公司将未达到交付标准的房屋交付其使用，已严重违约，造成刘康订立合同的目的不能实现，故诉至本院，形成本诉。
一审法院认为，第一，虽然主合同第八条约定华润公司交付房屋时应取得商品房住宅交付使用批准文件，但是《补充协议（二）》第五条对主合同第八条进行了补充约定，将房屋的交付条件约定为该房屋依法取得《建设工程竣工验收备案表》即视为办妥有关政府部门竣工验收备案手续。《补充协议（二）》第五条约定实际上已经对主合同第八条约定的房屋交付条件进行了变更，且约定了推定事实，即涉案房屋取得《建设工程竣工验收备案表》即符合房屋交付条件，取得《建设工程竣工验收备案表》即推定办妥了道路、绿化等其他十二项需要政府部门验收的配套验收手续，而不再以该房屋取得商品住宅交付使用批准文件为交付条件，亦不以道路、绿化等项目通过政府部门竣工验收为交付房屋的必要条件。因此，华润公司在刘康上房时已经取得《建设工程竣工验收备案表》，所交付的房屋符合合同约定的交付条件。《徐州市铜山区房地产开发住宅项目同意交付使用通知书》被徐州中院撤销，不能作为认定华润公司交付房屋不符合合同约定交付条件的依据。第二，根据《补充协议（二）》第十条第四款的约定：甲方在商品房达到合同约定的交付使用条件后，应书面通知乙方办理交付手续，乙方须按照甲方书面通知的时间接收房屋，乙方未接到通知书的，则应当按照主合同约定的房屋交付时间前往甲方交付现场办理交付房屋的手续。如果乙方在规定期限内未接收房屋的，视为甲方已按照约定期限交付房屋……。因此，华润公司已经在2013年12月26日书面通知要求刘康在2013年12月31日前往华润公司处交接房屋，无论刘康是否收到该通知，均应于2013年12月31日到华润公司处接收房屋。由于刘康主观认为房屋不具备交付条件而未接收房屋，视为华润公司已经按照约定期限交付房屋，故华润公司不存在逾期交房的行为。综上，华润公司交付涉案房屋时，已经具备了合同约定的交付条件，并按照合同约定通知刘康交接房屋，其并不存在逾期交房的行为。刘康以《徐州市铜山区房地产开发住宅项目同意交付使用通知书》被徐州中院撤销，房屋不符合约定交付条件为由，主张解除合同，其理由不能成立。针对争议焦点二，刘康认为涉案房屋不符合合同约定的质量及标准，具体表现为：1、房屋所在小区建设未达到华润公司宣传承诺的“九里系”标准，如赠送双车库、无偿送地下室、经典法式宫廷建筑、低密度社区、电梯直达车库、小区路面全石材、配备地下室入户大厅等承诺均未履行。2、擅自改变房屋外立面的全石材材设计，房屋与原设计规划图纸不符，未按初始备案图纸设计要求浇筑楼梯；3、小区生活用电未纳入城市供电网络、小区雨、污水管网未分离且未与市政管网对接；4、小区道路及配套设施尚未完工；5、房屋、车库漏水、渗水严重。本院对上述具体表现是否符合商品房买卖合同约定的内容及对双方权利义务所产生的影响逐项分析如下：（一）关于房屋所在小区建设未达到华润公司宣传承诺的“九里系”标准问题。双方所签订的《补充协议（二）》第二条明确约定：对于主合同的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，甲乙双方均已在主合同及本协议中进行了约定，不存在遗漏情况，因此，甲乙双方的权利、义务、责任及甲方有关该项目的一切承诺均以主合同及本协议的约定为准，甲方或乙方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达或提供的信息都不作为确定甲乙双方的权利、义务、责任及甲方有关该项目的一切承诺的依据。甲方的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知（但法律、法规或规章另有规定的除外）。甲方展示的样板房不能理解为交房标准或合同的样品。因此，华润公司在广告宣传中所提到的赠送双车库、经典法式宫廷建筑、低密度社区等“九里系”标准内容，不能构成华润公司的要约，亦不能成为确定双方合同权利义务的依据，刘康不能以华润公司交付的房屋未达到“九里系”标准为由主张解除合同。
（二）关于擅自改变房屋外立面的全石材材及房屋与原设计规划图纸不符问题。第一，《补充协议二》第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。合同附件三则明确约定外墙为pk砖、真实漆、部分石材，说明刘康在与华润公司签订合同时，应当知道华润公司交付的房屋外墙并非全石材。第二，根据《补充协议（二）》第十一条第一款及第六款的规定：乙方不得以房屋装饰、设备不符合约定为由拒绝接受房屋，并不得以此向甲方主张逾期交付的违约责任及甲方提供的商品房装饰、设备标准低于合同约定标准的，按实际装饰、设备与合同约定标准的差价予以赔偿。根据以上补充约定看，即使华润公司交付的房屋外立面不符合合同的约定，刘康也不得拒绝接收房屋，亦不能以此为由向华润公司主张逾期交付的违约责任，仅能要求华润公司赔偿双方之间的差价。第三，根据主合同第十条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。因此，只有在华润公司改变商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，华润公司才有义务通知刘康，刘康才能享有合同解除权。但本案华润公司并未对商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向进行变更，刘康不能享有合同解除权。
（三）关于小区生活用电未纳入城市供电网络、小区雨、污水管网未分离且未与市政管网对接问题。《补充协议（二）》第十二条第三款约定：如在约定期限内该房屋具备临时用水、临时用电条件的，视为该两项市政基础设施达到合同约定的条件……。因此，根据铜山区水务局关于云龙湖悦府项目供排水情况的说明、铜山供电公司关于云龙湖悦府项目供电情况说明等证据，可以证明华润公司通知刘康上房时具备临时用水、用电、排水条件。虽然用水、用电没有纳入城市规划系统，但临时用水、用电及排水满足了基本生活需要，又符合合同约定的条件，且2014年9月小区用电也纳入城市统一用电规划网络，故刘康以此为由主张华润公司交付的房屋违反合同约定标准并主张解决合同，其理由不能成立。
（四）关于小区道路及配套设施尚未完工的问题。根据《补充协议（二）》第十六条约定：双方确认，房屋交付时，该小区其他工程正在施工，甲方将采取必要措施降低施工给乙方生活带来的影响降至最低，而乙方对该房屋交付时小区工程正在施工的情况已明确知晓不持异议，且不因施工给乙方带来的影响而向甲方提出索赔或其他任何要求。因此，双方已经预见到在华润公司在交付房屋时，所在小区仍有工程尚未完工的情形，并在合同中明确将该情形约定为符合房屋交付标准，刘康对此亦不持有异议，故刘康以此主张华润公司违反合同约定要求解除合同，其理由亦不能成立。（五）关于房屋、车库漏水、渗水严重的问题。第一，《补充协议（二）》第十一条第三款约定：乙方有权在甲方送达的《入住通知书》所规定的期限内对该房屋质量进行实地检查，发现存在质量问题的，有权要求甲方根据房屋质量的具体情况承担修复补救责任，但不得藉此对已经取得《徐州市建设工程竣工验收备案表》或《住宅质量保证书》的商品房拒绝接收并拖延办理入住手续；如因甲方修复给乙方造成损失的，甲方负责赔偿直接损失（但租金损失不属于赔偿范围）”。因此，华润公司在取得《徐州市建设工程竣工验收备案表》后通知刘康上房，刘康在实地检查发现质量问题后，应首先要求华润公司进行修复补救，不能以此拒绝接收房屋。第二，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据该规定，房屋质量问题需达到严重影响正常居住使用的情况，买受人才享有合同解除权。反之，房屋质量问题未达到严重影响正常居住使用的情况，买受人可以通过要求出卖人修复等方式来维护自己的权利。本案中，涉案房屋已经通过建设单位、施工单位、设计单位、监理单位的竣工验收合格，房屋整体质量应视为合格。即便刘康所提供的房屋照片等证据能够证明房屋及车库的漏水、渗水系房屋本身质量问题，也仅属于房屋质量存在瑕疵，正常情况下可以通过维修或重做等方式进行修复、补救，不能构成根本性违约，即该房屋瑕疵尚不足以严重影响刘康对房屋的正常居住使用，刘康不能以此为由主张解除商品房买卖合同。对刘康在一审法庭辩论终结后，以业主代表信访的方式对房屋质量提出鉴定申请，因该申请未在法庭辩论终结前向本院提出，故本院对该鉴定申请不予准许。因涉案房屋已经分项验收合格，在使用过程中如出现其他质量问题。可通过另行诉讼的方式维护其合法权益。综上，刘康以涉案房屋不符合合同约定的质量及标准为由，主张华润公司构成根本违约并解除商品房买卖合同的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。针对争议焦点三，承前所述，华润公司交付涉案房屋时符合合同约定的交付条件，且已经通知刘康接收房屋，交付的涉案房屋亦不存在严重违反合同约定的质量及标准的情形，刘康不享有解除合同的法定或约定权利，其要求解除合同的请求不能得到支持，故其要求华润公司返还购房款、支付利息及违约金、支付律师费的诉讼请求，均无法律依据，本院不予支持。综上所述，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，依法应当认定为有效。华润公司已经按照合同约定履行了合同义务，不存在解除合同的约定或法定情形，该合同仍应继续履行。刘康要求解除合同及其他诉讼请求均无法律及事实依据，本院不予支持。遂判决：驳回刘康的诉讼请求。
二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院二审期间查明的案件事实与一审查明的一致。
本院认为，关于涉案房屋的交付条件是否需要取得商品住宅交付使用批准文件的问题，即上诉人是否享有约定解除权的问题。首先，虽双方所签商品房买卖合同第八条约定的商品房交付条件为取得商品住宅交付使用批准文件，但是《补充协议（二）》第五条对主合同第八条进行了补充约定，将房屋的交付条件约定为该房屋依法取得《建设工程竣工验收备案表》即视为办妥有关政府部门竣工验收备案手续。同时，《补充协议（二）》第一条明确约定了主合同与补充协议有抵触之处，以补充协议为准。而《补充协议（二）》第五条对商品房交付条件的约定，不存在合同法第四十条、五十二条及五十三条关于合同约定无效的情形。其次，双方签订商品房买卖合同时，《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》尚未废止，该办法第十五条规定，住宅项目未取得《交付使用通知书》的，不得交付使用。该办法系政府规章，且上述第十五条的规定亦非效力性强制规定，故商品房买卖合同双方约定的商品房交付条件并不违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定。华润公司在合同约定的2013年12月31日前通知刘康上房时取得了《建设工程竣工验收备案表》，应认定所交付的房屋符合合同约定的房屋交付条件，刘康不能依据合同第九条关于逾期交房的违约责任主张解除双方之间的商品房买卖合同。
关于涉案房屋的质量问题，即上诉人是否享有法定解除权的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据上述规定，房屋质量问题达严重影响正常居住使用之程度时，购房人享有法定解除权。上诉人反映的质量问题包括涉案小区建设未达“九里系”标准、电梯不能直达地下车库、房屋渗漏水，房屋外立面铺设未使用全石材、阳台的宝瓶栏杆变更为铁艺栏杆等质量问题，而上述主张的同时亦违反合同约定的质量问题均未达到严重影响房屋正常居住使用之程度，对于不符合合同约定的施工标准或者存在其他影响使用的质量问题的，上诉人可以主张被上诉人进行修复，但不能藉此解除商品房买卖合同。
综上，上诉人刘康的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24170元，由上诉人刘康负担。
本判决为终审判决。
审判长 李存生
审判员 史善军
审判员 程 叶
二〇一六年十二月二十六日
书记员 金宇婷
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