杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭滨民初字第177号
原告杭州市滨江区浦沿街道联庄社区居民委员会。
法定代表人周国成。
委托代理人（特别授权）陈晓波。
被告王坤。
委托代理人（特别授权）童顺根。
原告杭州市滨江区浦沿街道联庄社区居民委员会（以下简称联庄居委会）诉被告王坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月10日受理后，依法由代理审判员肖夏适用简易程序于2014年3月7日公开开庭审理本案。原告委托代理人陈晓波、被告委托代理人童顺根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告联庄居委会诉称，2011年5月13日，原告所属的位于杭州市滨江区浦沿街道联庄社区一区的“农贸市场3号、4号楼”经公证的招投标程序进行公开招租，并与被告于2011年5月20日经公证签署了房屋租赁合同。合同约定由被告承租“农贸市场3号、4号楼”，用于经营小商品、小百货、小吃类使用。合同约定租赁期限为六年，自2011年5月20日至2017年5月20日止，第一年租金1038780元，第二年租金1133215元，第三年至租赁期满年租金为1223872元，六年租金合计7067483元。合同约定自第二年开始租金每六个月一付，每次租金需提前一个月支付，逾期支付租金每天按日租金的3倍支付违约金。合同还约定，承租方拖欠租金累计达一个月以上的，承租方有权解除合同，且因承租方原因导致合同解除的应承担合同总租金额3%的违约金。合同签订后，原告按照要求向被告交付房屋，被告自2013年4月开始拖欠租金，且拖欠时间已达数月。经多次催讨仍未支付，原告向被告发送的解除通知函于2013年12月19日签收送达，即租赁合同自2013年12月20日解除，但被告未腾退房屋也没有支付拖欠租金。故原告提起诉讼，诉讼请求为：1、判令被告立即腾退并交还所租赁房屋；2、判令被告支付租金712526元，并承担逾期付款违约金1005900元（暂算至合同解除日2013年12月20日，并以每日3353元继续计算至实际支付日止）；3、判令被告承担自2013年12月21日至实际交还租赁房屋日止的房屋占有使用费，按日租金3353元的3倍计算；4、判令被告承担提前解除合同的违约金212024元；5、诉讼费由被告承担。后原告变更第1项诉讼请求为：1、判令被告立即腾退并交还租赁的3号楼。
被告王坤辩称，没有交房租是事实，但原告部分诉请不合法，违约金不能超过实际损失30%。本案是（2013）杭滨民初1113号引起的，该案是本案的原告同意被告将涉案房屋部分转租给另案原告。在另案中另案原告认为房屋产权不清，是无效合同。审理过程中，另案法官也将本案原告追加为第三人，导致本案的产生。因此本案是1113号的案中案，如果另案合同是无效合同，那么本案被告的损失到目前为止无法确定，要依据1113号案件的判决结果。我方认为房屋租赁合同是有效的。正是由于另案的出现导致本案原被告双方协商无果。自2013年4月开始，另案原告退出房屋租赁以后，本案被告和原告一直在协商交还涉案房屋的事项，以求妥善解决问题。租赁合同有效，被告应向原告支付房租费。租赁合同无效，被告也应该支付房屋使用费。本案经过多次沟通，因为1113号还未审理解除，故协商无果。被告申请调取1113号案卷以证明被告可能存在损失，及合同可能无效。被告要求本案中止审理，本案合同解除以后被告也无法交房，也要等待1113号审理结果。同时被告将4号楼转租给另案原告，是经过本案原告是同意的。
原告联庄居委会为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、公证书一份，证明被告参与原告组织的房屋租赁招投标并以最高应价中标。
2、房屋租赁合同一份，证明原被告于2011年5月20日签署租赁合同，对租赁物的用途、租金交付时间，违约责任等进行了约定。
3、公证书一份，证明杭州市之江公证处对双方的签约行为进行了公证。
4、关于解除房屋租赁合同的通知函一份，证明因被告拖欠租金累计达数月，原告根据合同约定向其发送了解除合同的通知，且被告已经于2013年12月19日签收，双方合同已经按程序解除，被告应立即腾退交还所租赁房屋。
被告王坤为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：
1、同意书一份，证明原告同意被告出租房屋。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：
被告对原告提供的证据1-4的三性均无异议，本院对上述证据的三性予以认可，并确认其证明效力。原告对被告提供的证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为原告只是同意作服装市场，并没有同意转租。本院经审查认为，申请报告上明确表述有将4号楼租给杨孙良的内容，联庄居委会在其上的同意批注足以证明其同意转租，因而对被告该项证据的证明目的本院予以认可。
原告庭后提供房屋交接协议书一份，证明联庄农贸市场4号楼已于2014年3月24日腾退；被告亦于庭后提供相同房屋交接协议书一份，本院因而对该交接协议书予以认可，并依此认定相关案件事实。
结合上述有效证据与双方的当庭陈述，本院认定本案事实如下：
2011年5月13日，原告就位于杭州市滨江区浦沿街道联庄社区一区的“农贸市场3号、4号楼”经公证的招投标程序进行公开招租，并与被告于2011年5月20日经公证签署了《房屋租赁合同》。合同约定由被告承租“农贸市场3号、4号楼”，用于经营小商品、小百货、小吃类使用。合同约定租赁期限为六年，自2011年5月20日至2017年5月20日止，第一年租金1038780元，第二年租金1133215元，第三年至租赁期满年租金为1223872元，六年租金合计7067483元。合同约定自第二年开始租金每六个月一付，每次租金需提前一个月支付，逾期支付租金每天按日租金的3倍支付违约金。合同还约定，承租人拖欠租金累计达一个月以上的，出租人有权解除合同，收回房屋，承租人还应承担合同总租金额3%的违约金；承租方如逾期支付租金，每逾期一日，须按日租金的3倍支付滞纳金；租赁期满，承租人应如期交还房屋，逾期归还的，则每逾期一日应向出租人支付每日租金3倍的滞纳金。合同签订后，原告按照要求向被告交付房屋，被告自2013年4月开始拖欠租金。经多次催讨仍未支付，原告向被告发送的《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知函》，被告于2013年12月19日签收。但被告迄今为止没有支付拖欠的租金，且未腾退联庄农贸市场3号楼。2014年3月24日，被告王坤将联庄农贸市场4号楼腾退给原告。
本院认为，1、原告与被告签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人需按照合同约定履行义务。承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案被告并未按照合同第五条约定在2013年4月20日前支付2013年5月20日至2013年11月19日的六个月租金，亦未于2013年10月20日前支付2013年11月20日至2014年5月19日六个月的租金，原告因而于2013年12月16日发出一封《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知函》，通知被告解除2011年5月20日签订的《房屋租赁合同》。依照合同第九条第2款第（7）项的规定，承租人拖欠房屋累计1个月以上的，出租人有权解除合同，因而原、被告双方签订的租赁合同自被告王坤签收原告发出的《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知函》之次日（即2013年12月20日）起解除。租赁合同解除后，出租人有权要求承租人腾退租赁物，因而原告有权要求被告腾退3号楼。另，被告欠付原告的租金应自2013年5月20日计算至合同解除日2013年12月20日，共计712526元（1223872元／12个月＊6个月＋3353元／日＊30日），因而对原告要求被告支付712526元租金的诉请本院予以支持。2、原告诉请要求被告支付逾期支付租金的违约金共计1005900元（暂算至合同解除日2013年12月20日，并以每日3353元继续计算至实际支付日止），被告认为原告主张的该违约金数额过高，要求酌减。本院经审查认为，该违约金数额明显超过原告方所遭受的损失，考虑合同的履行情况以及被告的过错程度，本院合理酌定逾期支付租金的违约金分阶段计算，其中2013年5月20日至2013年11月20日的租金，以611936元（1223872元／12个月＊6个月）为本金，自2013年4月20日开始计算；2013年11月20日至2013年12月20日的租金，以100590元（3353元／日＊30日）为本金，自2013年10月20日开始计算，均以中国人民银行同期同类贷款利率计息，本院计算至起诉日2014年2月10日为31957元，以后的违约金以712526元为本金，以上述计算方式继续计算至实际付清日为止。3、原告诉请要求被告承担2013年12月21日至实际交还租赁房屋日止的房屋占有使用费，按日租金3353元的3倍计算，被告主张认为占有使用费应参照租金计算。本院经审查认为，虽合同第十二条第5款约定承租人逾期归还房屋需支付租金3倍的滞纳金，但原告方并未举证证明所遭受的实际损失情况，本院根据原、被告双方的合同履行情况，结合日常生活经验，合理酌定依据4000元／日计算占有使用费。因本案原、被告双方已于2014年3月24日完成了4号楼的腾退与交接，因而，被告应承担的占有使用费需分3、4号楼分别计算，3号楼的占有使用费为以每日2113元（4000元＊1252／2370）计，计算至实际腾退日为止；4号楼的占有使用费为（4000元-2113元）＊94天，共计177378元。4、原告诉请要求被告承担提前解除合同的违约金212024元。本院经审查认为，租赁合同第十二条第1款约定，因承租人违约导致出租人终止合同，收回房屋的，承租人还应按照合同总租金3%向出租人支付违约金，若支付的违约金不足弥补出租人损失的，承租人还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。参照此条款及原告陈述，合同因承租人的违约而解除，承租人应当赔偿出租人因提前解约而导致原告需另行寻租所产生的空租期损失，参照3353元／天的日租金标准，原告主张212024元违约金并未明显超过原告可能遭受的损失，因而对原告此项诉请本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告王坤于本判决生效之日起十日内向原告杭州市滨江区浦沿街道联庄社区居民委员会腾退位于杭州市滨江区浦沿街道联庄社区一区的联庄农贸市场3号楼。
二、被告王坤于本判决生效之日起十日内支付原告杭州市滨江区浦沿街道联庄社区居民委员会租金712526元及逾期支付租金违约金（具体计算方式：至2014年2月10日止的逾期支付租金违约金为31957元；并以712526元为本金，自2014年2月11日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款项时止）。
三、被告王坤于本判决生效之日起十日内支付原告杭州市滨江区浦沿街道联庄社区居民委员会联庄农贸市场4号楼的占有使用费177378元；3号楼的占有使用费按每日2113元计，自2013年12月21日起计算至实际腾退日为止。
四、被告王坤于本判决生效之日起十日内支付原告杭州市滨江区浦沿街道联庄社区居民委员会提前解除合同的违约金212024元。
五、驳回原告杭州市滨江区浦沿街道联庄社区居民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22174元，减半收取11087元，由被告王坤负担6512元，由原告杭州市滨江区浦沿街道联庄社区居民委员会负担4575元。原告杭州市滨江区浦沿街道联庄社区居民委员会于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告王坤于本判决书生效之日起十五日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；帐号：78×××82）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）
代理审判员 肖 夏
二〇一四年五月七日
书 记 员 姜舒雯