云南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云民终541号
上诉人（原审被告）：普洱万豪房地产开发有限公司。住所地：普洱市思茅区振兴中路27号（中心商务区商务楼401-2室）。
法定代表人：杨忠民，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周文忠，云南民启律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：唐瑶函，云南民启律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：思茅镇三家村白庙小组。住所地：普洱市思茅区城北。
负责人：李明丽，该小组组长。
委托诉讼代理人：曾开杰，男，哈尼族，1964年9月26日，住普洱市镇沅县，该小组兼职法务委员。代理权限：特别授权代理。
原审第三人：云南金孔雀交通运输集团有限公司。住所地：普洱市思茅区康平大道（普洱北收费站旁）。
法定代表人：龚新强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李忠文，云南谏成律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人普洱万豪房地产开发有限公司（以下简称万豪公司）因与被上诉人思茅镇三家村白庙小组（以下简称白庙小组）、原审第三人云南金孔雀交通运输集团有限公司（以下简称金孔雀公司）租赁合同纠纷一案，不服云南省普洱市中级人民法院（2017）云08民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日受理后，依法组成合议庭，于2018年6月20日进行了公开开庭审理。上诉人万豪公司的委托诉讼代理人周文忠、唐瑶函，被上诉人白庙小组的负责人李明丽及其委托诉讼代理人曾开杰，原审第三人金孔雀公司的委托诉讼代理人李忠文参加了庭审。本案现已审理终结。
上诉人万豪公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1．一审法院遗漏重要案件事实，导致错误判决。2008年7月17日，上诉人与被上诉人签订了一份《土地投资合作协议》，约定双方共同开发本案诉争租赁土地。该协议确实履行了一部分，直至本案上诉之日仍未解除，故本案依法应中止审理。2．被上诉人未向上诉人支付租金是依据合同约定行使正当的权利，不应以此作为解除双方合同的事由。案涉合同签订后，上诉人即开始着手对租赁土地进行开发建设，但被上诉人于2011年9月24日以99户村民的名义向上诉人发出《通知》，声称租赁合同“未经我村民小组召开全体村民会议讨论决定并通过程序违法……并经村民会议讨论作出决定之前，必须停工”，之后上诉人的开发项目计划多次遭到被上诉人无理阻挠，导致项目开发计划被迫搁浅。故上诉人未向被上诉人支付租金是正当行使合同权利。3．被上诉人将部分预留地转租给原审第三人是行使正当的合同权利，并未违约。根据《预留地租赁合同》约定，上诉人对案涉土地享有合法的转租权。一审过程中被上诉人至该约定不顾，声称其对转租事宜不知晓，显然与客观事实不顾，请求二审法院对上诉人转租的合理性予以确认。4．一审判决所计算的应支付租金数额有误。《预留地租赁合同》约定：“自2011年8月31日至2011年11月31日为报建期……报建期不支付甲方预留地租金”，但一审判决租金起算点却是2011年9月1日，明显违反双方合同约定。另，案涉租赁土地中有一部分是被上诉人自行使用的，不应当计算租金，以及由于被上诉人阻挠导致上诉人无法正常使用租赁土地的期间不得计算租金。5．上诉人一审期间提交的诸多证据在一审判决中只字不提，违反法律规定。故一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误，请求二审法院予以纠正，驳回被上诉人全部诉讼请求。
被上诉人白庙小组辩称：1．上诉人提交的2008年7月17日签订的合作协议已被2011年8月31日签订的预留地租赁合同替代。2．上诉人没有土地开发资金和开发能力，且签订预留地租赁合同后一直未交纳租金，构成违约及法定合同解除条件；3．上诉人将土地转让给第三人开发，未按合同约定履行告知义务，也没有将转让合同报被上诉人备案；4．原审判决认定的租金清楚无异，应当维护；5．上诉人拖欠租金七年之久，上诉无事实及法律依据。故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
第三人金孔雀公司述称：1．尊重一审法院的判决；2．愿意承接上诉人与被上诉人之间的土地租赁合同的所有权利义务，以保证各方利益均不受损。
白庙小组向一审法院起诉请求：1．请求依法解除白庙小组与万豪公司于2011年8月31日签订的预留地租赁合同；2．请求依法判决万豪公司支付从2011年8月31日起至今的预留地租金14600000元；3．案件受理费由万豪公司承担。
一审法院经审理查明：2011年8月31日，白庙小组与万豪公司签订了《预留地租赁合同》。合同约定白庙小组将集体l20亩预留地租赁给万豪公司开发房地产，前十年的租金是20000元／每亩，每年租金是2400000元，期限为40年，租金采用先付款后使用的原则。并约定，万豪公司逾期半年不交纳租金，白庙小组有权终止合同。租赁合同签订后，白庙小组向万豪公司移交了85亩的土地。2014年11月，白庙小组又向万豪公司移交了35亩的土地。租赁合同签订后万豪公司至今没有向白庙小组支付过租金。2013年2月26日、7月9日，万豪公司与金孔雀公司签订了《土地租赁合同》和《土地租赁合同补充协议》，先后两次将其向白庙小组租赁来土地共计71.7亩转租给金孔雀公司，金孔雀公司按规划用途建设北部物流园项目，并向万豪公司支付完了合同期的总租金7087万元。2017年6月8日，白庙小组提起诉讼：1．请求解除与万豪公司签订的《预留地租赁合同》；2．判令万豪公司支付租金12300000元，庭审中变更为请求判令被告万豪公司支付租金14600000元。
一审法院经审理认为：根据合同法的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，白庙小组与万豪公司于2011年8月31日签订的《预留地租赁合同》是双方的真实意思表示，内容亦符合法律的规定，故双方应当按合同的约定各自履行了各自的义务。合同签订后白庙小组依据合同的约定向万豪公司移交了土地，依法有权取得约定的租金。万豪公司在取得约定的土地后依法负有给付租金的义务，而万豪公司至今未给付租金，违反了双方的约定，构成了根本性的违约，依法应承担违约责任。本案中，双方约定了万豪公司逾期半年不交纳租金，白庙小组有权终止合同。而万豪公司自接收土地至今已逾六年，白庙小组请求解除合同的条件早已成就。依据《中华人民共和国合同法》第九十三的规定，白庙小组请求解除与万豪公司于2011年8月31日签订的《预留地租赁合同》的理由成立，该主张依法予以支持。白庙小组与万豪公司于2011年8月31日签订的《预留地租赁合同》约定前十年的租金按20000元／每亩计算。租赁合同签订后，白庙小组向万豪公司移交了85亩的第一宗土地，该宗土地租金计算时间为2011年9月1日至2018年1月25日（开庭之日），共计6年4个月24天，租金为10878448元（10200000元＋566667元＋111781元）；2014年11月，白庙小组又向万豪公司移交了35亩的第二宗土地，该宗土地租金计算时间为2014年12月1日至2018年1月25日（开庭之日），共计3年1个月24天，租金为2204360元（2100000元＋58333元＋46027元）。土地租金共计为13082808元。白庙小组请求万豪公司支付的租金14600000元与事实部分不符，该请求予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定。判决：“一、解除思茅镇三家村白庙小组与普洱万豪房地产开发有限公司于2011年8月31日签订的《预留地租赁合同》；二、由普洱万豪房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付思茅镇三家村白庙小组土地租金13082808元；三、驳回思茅镇三家村白庙小组的其他诉讼请求。”案件受理费95600元，由思茅镇三家村白庙小组负担9935元，由普洱万豪房地产开发有限公司负担85666元。
二审中，万豪公司围绕其上诉请求，提交了以下新证据：
第一组：《土地投资合作协议》。欲证明：白庙小组与普洱天银商业贸易有限公司签订《土地投资合作协议》，约定双方共同合作开发案涉土地，该协议已履行了一部分，直至本案二审开庭之日仍未解除。
第二组：1．《预留地租赁合同》；2．村民会议记录及签名表。欲证明：1．《预留地租赁合同》第七条第4款约定“如确实无法经营，该时间内乙方不用支付土地租金。乙方实际无法经营的时间顺延租赁期”；2．该租赁合同签订时已经白庙小组会议讨论及村民表决。
第三组：《通知》。欲证明：白庙小组向万豪公司发出《通知》，声称租赁合同未经其村民小组召开全体村民会议讨论通过，程序违法，在经村民会议讨论通过决定之前，项目必须停工。之后万豪公司的开发项目计划多次被白庙小组阻挠，项目被批搁浅。
第四组：1．《答复》；2．《关于普洱综合物流园建设项目要求小组协助办理相关手续的函》；3．《关于普洱综合物流园建设项目要求白庙小组尽快交付剩余土地使用的函》。欲证明：1．收到白庙小组的《通知》后，万豪公司回函表示不同意《通知》的相关要求；2．白庙小组在发《通知》时书面向各办手续点提交了暂停办手续的文件，导致项目手续无法办理，故万豪公司要求撤销上述文件，否则有权延缓租金交纳时间和租赁期；3.2012年10月9日，万豪公司发函要求白庙小组尽快交付剩余40亩预留土地并配合办理相关建设手续。
第五组：《建设工程施工合同》三份。欲证明：万豪公司在案涉土地上投入巨大物力成本，仅提交的三份《建设工程施工合同》涉及的工程款即达78272016元。
白庙小组经质证对第一组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该《土地投资合作协议》已被《预留地租赁合同》替代，系无效合同且已过期；对第二组证据中的《预留地租赁合同》予以认可，对会议签到表的真实性不予认可，认为该复印件上的印章系伪造；对第三组证据的真实性不予认可，认为该《通知》与万豪公司答辩内容互相矛盾，不能作为证据使用；对第四组证据的真实性不予认可；对第五组证据的真实性不予认可，认为其与本案无关。
孔雀公司经质证对第一组证据不予认可，认为其与本案无关；对第二组证据中的《预留地租赁合同》予以认可，对会议签到表的真实性不予认可；对第三组证据不予认可，认为《通知》形式不合法，内容与本案要求解除合同的诉请无直接关联性；对第四组证据的真实性不予认可，认为其系万豪公司单方制作且缺乏相关证据证实；对第五组证据不予认可，认为其与本案无关。
白庙小组二审中提交了清单一份，欲证明万豪公司已成为失信被执行人，无资金能力继续履行案涉合同。万豪公司经质证对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为其仅系打印表格。金孔雀公司经质证对该证据亦不予认可。
本院认为，万豪公司提交的第一组证据系白庙小组与案外人签订的投资合作协议，但案外人的主体资格无从核实，且无证据证明该合作协议与本案诉争解除的《预留地租赁合同》存在关联关系，本院不予评述；对第二组证据中《预留地租赁合同》的真实性、合法性予以采信，但万豪公司未举证证明该合同第七条第4款约定的情形存在，故仅以此条款的约定不能证明其有权不履行交付租金的合同义务；对第二组证据中的村民会议记录及签名表，因系复印件且无其他证据予以印证，本院不予采信；第三组证据中签字捺印人的真实身份无从核实，本院不予采信；第四组证据系万豪公司单方制作且无其他证据予以印证，本院不予采信；第五组证据系万豪公司与案外人签订，该案外人的主体资格无从核实，且其证明目的与本案解除合同关系的诉请无直接关联性，本院不予评述。白庙小组提交的证据系打印清单，不能显示制作主体及信息来源，且无法证实与本案的关联性，本院不予采信。
二审法庭调查中，经征询双方当事人对于一审判决认定事实的意见，上诉人万豪公司认为应补充认定以下事实：1．《预留土地租赁合同》第二条约定了2011年8月31日至11月30日为报建期，在此期间不支付租金；2．《预留土地租赁合同》第五条第（二）款第6项中约定了上诉人享有案涉项目的对外转租权利；3.2008年7月17日，被上诉人与普洱天银商业贸易有限公司签订了《土地投资合作协议》，该协议涉及本案诉争土地，且关系到上诉人后续主张赔偿的问题。对一审判决认定的其他事实没有意见。被上诉人及原审第三人对一审判决认定的事实及被上诉人补充的第1点事实无异议。本院对各方当事人无争议的事实予以确认。
综合双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点是：1．白庙小组和万豪公司于2011年8月31日签订的《预留地租赁合同》是否应当解除；2．万豪公司应向白庙小组支付多少租金。
一、白庙小组和万豪公司于2011年8月31日签订的《预留地租赁合同》是否应当解除。
本院认为，白庙小组和万豪公司于2011年8月31日签订《预留地租赁合同》，该合同真实有效，对双方具有法律约束力。合同签订后，白庙小组已按照约定向万豪公司交付了土地，万豪公司应按合同约定的期限和金额支付租金。案涉租赁合同签订至今已近七年，万豪公司从未向白庙小组支付租金。对于该行为，万豪公司并未提交有效证据证明白庙小组未履行出租人义务导致万豪公司无法正常开发、经营案涉土地项目或存在其他拒付土地租金的正当理由。相反，经查明，万豪公司于2013年2月26日、7月9日先后与金孔雀公司签订《土地租赁合同》和《土地租赁合同补充协议》，将其承租的白庙小组71.7亩土地转租于金孔雀公司并收取转租金7087万元。可见，万豪公司作为承租人使用、转租案涉租赁土地的合同权利并未受到不当阻挠或影响。因此，万豪公司关于因白庙小组阻挠案涉土地项目开发故拒付土地租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。
根据《预留地租赁合同》第三条第9款及第八条第1款的约定，万豪公司如逾期半年未向白庙小组交纳土地租金的，白庙小组有权解除合同，无偿收回租赁土地及地上附着物。该约定系合同双方约定的出租人行使合同解除权的情形。《中华人民共和国合同法》第93第2款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《预留地租赁合同》第三条第1款约定租金为每年支付一次。现万豪公司拒付租金近七年之久，该行为已构成根本违约。根据上述法律规定和合同约定，白庙小组行使合同解除权的条件已经成就，故其要求解除和万豪公司于2011年8月31日签订的《预留地租赁合同》的诉请成立，本院予以支持。
二、万豪公司应向白庙小组支付多少租金。
经查明，白庙小组先后分两宗向万豪公司交付案涉租赁土地，第一宗土地（85亩）于2011年8月31日交付，第二宗土地（35亩）于2014年11月交付。根据《预留地租赁合同》第二条约定，2011年8月31日至2011年11月31日为报建期，报建期内万豪公司不向白庙小组支付土地租金。故案涉土地租金应从2011年12月1日起算。一审判决从2011年9月1日起计算第一宗土地租金与双方约定不符，本院予以纠正。万豪公司关于三个月报建期内土地租金应予扣除的上诉理由成立，本院予以支持。关于租金计算的截止日，白庙小组在诉讼请求中称为“至今”，在二审中明确该“至今”指截至本案二审庭审之日即2018年6月20日。鉴于一审判决以一审庭审之日2018年1月25日作为租金计算截止日而白庙小组未提出上诉，故本院仍以2018年1月25日作为租金计算截止日。二审庭审中，万豪公司和白庙小组一致认可报建期内应扣除的案涉土地租金为425000元。故根据上述租金计算起止日期，应在一审判决计算的租金基础上扣除该三个月报建期租金，本院认定万豪公司截至2018年1月25日应向白庙小组支付的租金为13082808－425000＝12657808元。
综上所述，上诉人普洱万豪房地产开发有限公司的上诉主张部分成立，应予以支持。一审判决认定事实部分不当，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持云南省普洱市中级人民法院（2017）云08民初24号民事判决第一项，即“解除思茅镇三家村白庙小组与普洱万豪房地产开发有限公司于2011年8月31日签订的《预留地租赁合同》”；
二、撤销云南省普洱市中级人民法院（2017）云08民初24号民事判决第二、三项，即“由普洱万豪房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付思茅镇三家村白庙小组土地租金13082808元；驳回思茅镇三家村白庙小组的其他诉讼请求”；
三、由普洱万豪房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付思茅镇三家村白庙小组截至2018年1月25日的土地租金12657808元；
四、驳回思茅镇三家村白庙小组的其他诉讼请求。
若普洱万豪房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费95600元，由普洱万豪房地产开发有限公司负担82882元，由思茅镇三家村白庙小组负担12718元。二审案件受理费95600元，由普洱万豪房地产开发有限公司负担82882元，由思茅镇三家村白庙小组负担12718元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。如普洱万豪房地产开发有限公司不自动履行本判决，思茅镇三家村白庙小组可在本判决履行期限届满后两年内向云南省普洱市中级人民法院申请执行。
审 判 长 龚 睿
审 判 员 周惠琼
审 判 员 刘亚东
二〇一八年七月四日
法官助理 谢胜文
书 记 员 范 蕊