江苏省徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0311民初5576号
原告（反诉被告）：庄旭，男，汉族，个体户，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：何燕燕，江苏彭邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王茂林，江苏彭邦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张辉，汉族，个体户，住安徽省宿州市埇桥区。
委托诉讼代理人：裴麒宇，江苏高的律师事务所律师。
原告（反诉被告）庄旭与被告（反诉原告）张辉土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月5日受理后，依法适用简易程序，于2017年10月17日组织双方当事人进行证据交换，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年11月15日、2018年2月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）庄旭及其委托诉讼代理人王茂林、何燕燕、被告（反诉原告）张辉的委托诉讼代理人裴麒宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庄旭向本院提出诉讼请求：1、判令被告退出租赁土地，交还租赁物并恢复原状；2、判令被告支付自2017年7月1日至交还租赁物止的占有使用费（按照每月12500元计算）；3、判令被告支付违约金30000元；4、由被告承担诉讼费用。事实与理由：原、被告于2012年6月11日签订《土地租赁合同》，约定被告承租翟山华辰钢材厂北侧土地及房屋，租赁期自2012年7月1日至2017年7月1日，租金一年一付。在租赁到期之前，2016年7月15日，双方又续签《土地租赁合同》，约定期限自2017年7月1日至2019年7月1日，租金为每年150000元。按照合同约定，2017年7月1日被告并未支付租金，经原告多次催要，被告拒不支付。为维护原告的合法权益，特诉至法院。
被告张辉辩称，1、被告张辉已经于2017年7月16日搬离了租赁土地，并通知原告。且原告在2017年8月15日通过短信方式，告知被告，原告直接将租赁土地收回。被告无法在已经退出租赁物及租赁物由原告收回后，再次退出及交还租赁物，故原告第一项诉讼请求应于驳回。此外，在2017年10月17日证据交换后，根据原告声称未强行进入租赁物的陈述，被告庭后主动查验了租赁物并重新垫付了开锁费、购置新锁并将交钥匙寄送给原告，但原告及原告代理人均拒收；2、被告于2017年7月16日搬离后，于2017年7月26日，前往徐州市国家税务局第一税务分局办理了停业申请，申请停业时间为2017年8月1日至8月31日，以期在此期间，原告能够出具土地证。但截止被告停业期满后，原告仍未能出具土地证，并于期满后数日对被告提起诉讼。被告已经主动退出租赁土地，并办理停业手续，未占有使用该租赁土地。原告已于2017年8月15日的次周直接接管了租赁物，原告主张占有期间暂定为6个月的计算，无任何事实及法律依据。2017年7月1日-2017年7月16日期间的使用，仅是为了撤离租赁土地及处理即将停业事宜。故原告的第二项诉讼请求应于驳回；3、被告不存在任何违约问题。首先，关于租赁合同中支付的时间双方在合同项下内并未具体约定何时支付。其次，被告自始从未拒付租金，并以律师函表明，如原告出示土地证后，被告将根据原告所出示的土地证确定租金的支付。双方产生纠纷的原因是原告迟迟不履行其出示租赁物所有权的合法证明，故本案的违约方应是原告而不是被告，原告的第三项诉讼请求应予驳回。另，案涉的2017年7月将履行的《土地租赁合同》为无效合同。4、截止本案开庭前，原告依旧未提供案涉租赁土地的有效土地证，仅提供了翟山街道翟山社区居委会提供的证明文件。被告依据证明文件出具方，初步判断该土地的使用权并非原告所有，被告猜想该土地所有权应为第三方所有，故该土地租赁合同存在无效情形。如该合同无效，其责任应当由原告承担，给被告造成损失的原告应当向被告赔偿。
反诉原告张辉向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《土地租赁合同》；2、请求判令庄旭赔偿建设房屋及装潢等损失282724.54元，营业损失40000元，共计322724.54元；3、诉讼费用由庄旭承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2016年7月15日签订了《土地租赁合同》，承租翟山华辰钢材北侧的280平方米土地，用于“张家大院”餐饮经营，租赁期限为2017年7月1日至2019年7月1日。《土地租赁合同》履行前，反诉原告要求反诉被告按照约定出示所拥有的该土地使用权证。因反诉被告迟迟未能出示土地证，反诉原告无法判断该土地使用权的实际权属状况，以及涉案租赁土地是否满足餐饮持续经营，无法向反诉被告先行支付租金，遂于2017年7月16日搬离租赁土地。2017年8月15日，反诉被告以短信方式告知反诉原告强行将租赁土地收回。反诉原告接到短信后，委托律师致函反诉被告，明确反诉被告迟延出示土地使用权证的义务已经构成违约，并给反诉原告造成了损失。因反诉原告为从事餐饮经营，先期投入了大额建设、装修费用，且因反诉被告的违约行为，致使反诉原告无法继续开展餐饮经营给反诉原告造成严重经济损失，遂提起反诉。庭审中，反诉原告变更其反诉第一项诉讼请求为，确认2012年6月11日与2016年7月15日的两份《土地租赁合同》无效。
反诉被告庄旭辩称，原被告双方已经在2012年6月11日签订了租赁合同，到期后原被告在2016年7月15日续签的涉案合同。自2012年7月起，反诉原告就已经占有了涉案的土地并使用至今，涉案土地及周围土地均未办理过土地证，这是政府遗留问题，不是反诉被告能决定的，但是社区已经为反诉被告开具了证明，能证明涉案土地是反诉被告所有，反诉原告占有并使用土地至今也没有任何第三人主张过其他权利，没有干涉过反诉原告行使土地使用权。另，租赁合同也并没有约定出示土地证是反诉被告应履行的义务，出示土地证也不能影响反诉原告使用涉案土地，更不会给反诉原告带来任何损失，因此，反诉人主张的损失是不存在的，请求驳回反诉诉请。
原告张辉为证明其诉称主张，向本院提供如下证据：
1、2012年6月11日原、被告签订的《土地租赁合同》一份、2016年7月15日原、被告签订的《土地租赁合同》一份，证明原被告在合同期满后又续订了合同，双方存在租赁关系，被告自2012年7月使用涉案土地至今，因未按照合同约定支付租金，已经构成违约，被告应交还涉案土地并支付占有使用费用；
2、徐州市泉山区翟山街道翟山社区居民委员会证明一份，内容为：“兹有坐落于泉山区房屋（翟山社区办公楼南XX米），产权人为庄旭，无房证”。证明涉案土地产权人是原告；
3、2012年5月31日原、被告签订的《补充协议》，证明在经营期内如遇到政策性拆迁，被告应恢复原告出租给被告前的状态，如不能恢复被告应按照有关拆迁文件补偿给原告，如期满不租，被告应恢复或者赔偿原告的墙、棚；
4、2017年6月27日至8月15日原告手机短信记录一份，证明原告向被告催要房租的事实及原告并未强行收回租赁房屋。该短信与被告提供的8月15日的记录是出自同一天，被告提供的短信记录是经过截选的不完整，不应得到法庭认可。
被告张辉的质证意见为，对证据1的真实性、合法性无异议，2012年7月至2017年7月该部分租赁合同已经履行完毕，被告也已支付租金。2016年签署的租赁合同并未明确约定租金的支付时间，又因被告要求原告履行租赁合同第一条出示土地证的义务并以律师函形式向原告明确表示在原告出示土地证后被告根据出示土地证的情况确定支付租金，故不存在任何违约行为；对证据2的真实性无异议，合法性有异议，因该居委会的主任名为庄心灵，系原告父亲，其出具该证明的合法性被告有理由存疑。根据该证明的内容上面写明该产权人为原告，该房屋产权建设者为被告，而居委会罔顾事实出具该证明，合法性存疑。原被告签署的是土地租赁合同，而该居委会出具的是房产的所有权，虽与原告的主张无关，但与被告的反诉有关；证据3的协议上不是张辉本人的签字，申请笔迹鉴定；对证据4真实性无异议，根据原告提供的短信原件显示2017年7月27日被告通知原告来协商房租事宜，7月28日原告回复说现在不方便稍后回电，7月30日至8月15日即被告提供的短信截屏并无任何删减，至于2017年7月30日之前为何没有提供是因为被告更换了手机，没有短信记录，在7月30日至8月15日的连续性没有问题，并且在2017年6月29日原告向被告回复说有空过去，被告从未拒绝或从未回避该租赁房屋的事宜，反而是积极主动的要求原告协商此事。
被告张辉为支持其辩称主张，向本院提供如下证据：
1、双方于2016年7月15日签订的《土地租赁合同》，证明约定于2017年7月1日起租赁翟山华辰钢材北侧土地，租期两年，并约定原告负有向被告出示土地证的义务；
2、律师函、邮件单、签收记录，证明被告多次要求原告出示土地证但原告始终未履行该义务。被告遂委托律师于2017年8月30日向原告发函，要求原告履行出示土地证义务，待其履行后，被告可根据土地证载明权属情况支付相应租金；
3、2017年8月15日短信记录。证明原告于2017年8月15日向被告发送短信，声明强行收回租赁土地，该土地已经由原告收回。
4、翟山社区居委会相关人员的职位公告、党务公开栏承诺书照片打印件，证明原告所提供的社区居委会出具的产权证明其合法性存疑，原告父亲为翟山街道社区居委会主任庄心灵，且在其证据上盖章印章明显过浅，该章是如何印上去的及该用印时是否该白纸上有无文字均存疑，作为翟山社区作为自治机构证明的国家不动产部门所具备的职能，故其证明没有法律效力，且该证明上也未说明该不动产的性质，到底是建设用地还是自留地、农业用地，均没有明确表述。
5、2017年10月23日被告拨打110请求协助开锁的收据及购买新锁的小票1张。经现场辨认，涉案房屋上的锁确为被告在7月16日搬离时上的锁，但因原告声称已强行收回土地被告也无该钥匙故拨打110开锁。
6、单号分别为XX165、XX371、XX106顺丰快递单3张及签收记录。被告于2017年10月24日下午1:27向原告发送的短信，要求其前来租赁土地收回租赁土地，但原告未回复也未前来收回土地。证明被告已要求原告来收回租赁土地，但原告始终未履行收回义务，故原告所提出的占用费主张没有任何法律依据。
7、2012年5月31日租赁土地未建造与装修前后、2017年7月16日搬离时的照片打印件、2017年10月24日被告拍摄的涉案标的现场视频，证明被告在上述土地进行了大量的装修及建设，投入了大量的资金，原告应予以补偿。租赁前及租赁后案涉租赁物存在巨大差异，且现租赁物远远优于当初租赁时的状况，如恢复原状会使现场毫无价值，故原告的要求恢复原状的主张没有事实与法律依据；
8、装修清单与票据、张家大院2017年4－6月营业流水，证明2012年6月20日向张兴海汇门窗款120000元，2017年3月进行了局部翻新装修。因合同无法履行，给被告造成合同履行后可获得利益损失；
9、税务事项通知书，证明被告因与原告发生纠纷当月停止经营，办理租赁土地、采取适当措施防止损失的扩大避免税务罚款。
原告庄旭的质证意见为，对证据1真实性无异议，但是该证据不能证明反诉原告的证明目的，在该合同中并没有约定原告需要出示土地证。被告自2012年7月就租赁涉案土地使用至今，是否出示土地证并不影响该土地的使用，涉案土地包含涉案土地周围片区其他土地至今都没有取得土地证，这是政府遗留问题；证据2，律师函已经收到，不能证明被告的证明目的，律师函陈述的内容是依据被告的陈述作出的，不能作为定案依据。合同中没有约定出示土地证是支付租金的前提条件，被告已经租赁该土地长达5年，在使用土地前提前支付租金，双方之间存在系列交易习惯；证据3，短信记录是不真实的，是反诉原告截选的，并不是全部的往来信息，该信息是原告多次向被告催收租金，在多次被拒绝的情况下，说出气愤的话语，涉案土地至今仍未收回，也没有采取任何强行收回的措施；证据4不是合法的证据形式，如被告拍摄的公开栏是真实的，可以看出，庄心灵是社区工作人员，其经手办理的各项业务均代表社区，另，庄心灵与原告是父子关系但与本案没有任何因果关系；被告提出的证明中的盖章问题，但没有提供相反的证据来证明；对证据5的真实性有异议，被告陈述的事实无法确认，根据被告陈述其所打开的锁是在被告7月16日撤离时装上的，因此可以确认原告并没有强行收回租赁房屋；对证据6的真实性认可，但是不能证明被告的证明目的，被告在案件诉讼后向原告及代理人寄送相关物品，该邮寄单并未显示寄送的是何物，因此原告无法签收，另，即使被告寄送涉案房屋的钥匙，但此行为不是合法的交接方式。短信内容真实性认可，但该短信并不是被告向原告交换租赁物的合法行为，该案件的诉讼过程中被告挑选任意的时间要求原告交付房屋是不合理的，同时可以证明被告至今都没有向原告交还涉案房屋；证据7装修前后的照片真实性无异议，该组照片与目前涉案土地情况基本相同，截至到被告拍照之日大门是上锁的，导致原告至今不能使用该地块，故应支付租金；对视频中显示的承租物现状认可，但是该视频中不能看出2017年被告进行的装修、建设及投入的资金，不能证明装修的费用及原告需要补偿的依据。另从被告视频中可以看出被告可以随意进入承租物，目前还在控制着承租物；对证据8的三性持有异议，系被告单方制作，不能证明装修清单中相应数额的资金是投入到土地建设中。银行流水也不能证明被告的利润情况，2017年7月16日被告自行搬离涉案土地是其自行停止营业，即使存在损失也是由被告自己行为造成；证据9真实性无异议，但不能证明其证明目的，被告停业是其个人行为导致，原告没有采取任何强行收回土地的措施。
本院经审理认定事实如下：2012年6月11日，原告庄旭（甲方）与被告张辉（乙方）签订《土地租赁合同》一份，约定：1.甲方自愿把座落在翟山华辰钢材北侧路的土地租给乙方使用，面积为260平方米，甲方由乙方明示土地证，乙方向甲方出示身份证。2、双方经协商议定租金为人民币大写拾壹万陆仟元（每年）。租赁期限自2012年7月1日至2017年7月1日，租期为五年。付费为一年一付，期满后同等价格乙方有优先权，三年内租金不变，三年后按原地租每年增长不超25%，以此类推，如甲方违约赔乙方投资的十倍。如乙方违约赔偿甲方房租二十倍……4、房租租赁期限内，乙方应承担下列责任：（1）如需对房屋进行维修改造增扩设施或改变用途，办理有关手续所产生的费用由乙方自理……（4）拆除甲方轻钢构棚70㎡，如遇政府部门拆迁，按国家赔偿标准补给甲方（包括院内所有房屋装修、地面）……5、如遇政府拆迁不可抗拒等因素，合同自动解除。院内所有厨房，房屋如遇拆迁，归甲方所有。合同签订后，被告对涉案土地及建筑物进行装修后经营餐饮，并按照约定缴纳租金至2017年7月1日。
2016年7月15日，原、被告双方再次订立《土地租赁合同》，约定租金为每年150000元，租赁期限自2017年7月1日至2019年7月1日止。其余内容同2012年6月11日的《土地租赁合同》。合同签订后，被告未缴纳租金。
庭审中，原告陈述交付土地时原有的钢结构棚、院墙、3间屋现都还在，但是没有现在开饭店的厨房那部分，被告是租赁原告的房子开饭店。
2017年7月，被告张辉向税务部门申请停业，2017年7月26日，徐州市国家税务局第一税务分局出具徐国税一税通[2017]XX1号税务事项通知书：“泉山区XXX酒店：事由：停业登记通知依据：《税收征管法》及实施细则、《税务登记管理办法》通知内容：经审查同意你单位停业申请，停业时间由2017年8月1日至2017年8月31日止。到期后，请按期办理纳税申报。若需延期复业，请在停业期满前到税务机关办理延期复业申请。特此通知。”2017年8月21日，徐州市国家税务局第一税务分局出具徐国税一税通[2017]XX09号税务事项通知书，停业时间为2017年9月1日至2017年12月31日，其余内容同2017年7月26日通知书。
2017年8月18日，翟山社区居民委员会出具证明一份，内容为：“兹有坐落于泉山区房屋（翟山社区办公楼南XX米），产权人为庄旭，无房证。特此证明。”
2017年8月29日，被告张辉委托江苏高的律师事务所向原告庄旭发出律师函，要求原告于2017年9月3日前向被告出示符合租赁合同目的的土地证。
2017年10月24日，被告向原告发送短信告知原告于当天16:00至涉案租赁土地收回租赁物，如不来收回，将暂为大门上锁，钥匙送至原告代理人及泉山区人民法院。原告于当日未至涉案租赁土地接收租赁物，被告遂向原告、原告代理律师何燕燕及本院邮寄了涉案土地建筑大门钥匙。2017年10月25日原告代理人拒收钥匙，2017年10月26日原告拒收钥匙。
另，原告庭审中提供2012年5月31日原告庄旭（甲方）、被告张辉（乙方）签订的《补充协议》一份，内容为：“乙方在经营期间内如遇到政策性拆迁，乙方应恢复甲方出租给乙方前原样（围墙、棚）。如不能恢复，乙方应按照有关拆迁文件补偿给甲方，如果期满不租，乙方也应恢复或赔偿甲方的墙、棚。”被告张辉主张该协议下方“张辉”签名非其本人所签，并申请笔迹鉴定。经本院委托，南京师范大学司法鉴定中心出具南师大司鉴中心[2017]文鉴字X19号鉴定意见书，第六项鉴定意见为：署期“2012年5月31日”的《补充协议》中落款乙方“张辉”签名字迹与提供的字迹样本不是同一人书写形成。被告为此支出鉴定费2340元。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
（一）关于原告与被告2012年6月11日与2016年7月15日签订的《土地租赁合同》效力问题。
首先，原告租赁给被告的涉案房屋为建设在其租赁的集体土地上的房屋，并非城镇房屋，不能因房屋未取得相关审批手续而认定合同无效；其次，原被告双方签订的《土地租赁合同》系合同双方当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，在相关管理部门对涉案房屋确认是违法建筑之前，应为有效；再次，2012年6月11日双方签订的《土地租赁合同》已履行完毕，2016年7月15日双方再次签订的《土地租赁合同》只是重新确认了之后的租赁期限，其他协议内容并无变化，不存在被告主张的因原告未能出示土地证而使被告无法确定租金的支付问题；第四，本案中，原告要求被告退出租赁土地，交还租赁物并恢复原状的前提是解除双方之间的土地租赁合同关系。被告也以实际行动退出涉案土地与房屋，明确表示不再履行租赁合同，实际亦解除了双方之间的租赁合同关系。故，对原被告已实际解除双方之间的租赁合同关系的行为，本院予以确认。对反诉原告张辉要求确认2012年6月11日与2016年7月15日《土地租赁合同》无效的反诉请求，本院不予支持。
（二）关于原告庄旭要求被告张辉返还租赁物并恢复原状问题。
2017年10月24日在张辉要求庄旭接收租赁物无果的情况下，向庄旭及其代理人邮寄了涉案租赁物的钥匙，应视为其已经将涉案房屋交付给庄旭，原告即可自行接收涉案租赁物。因原告提供的2012年5月31日《补充协议》经鉴定非张辉本人签名，故该补充协议中的约定的内容对张辉不具有约束力。被告自2012年起长期租赁涉案土地进行经营，原告对张辉的装修情况是明知并认可的，且原告未能提供证据表明出租前的土地情况与现存状况的差异，现原告要求被告恢复原状无合同及法律依据，本院不予支持。
（三）关于原告要求被告支付占有使用费的问题。
被告于2017年10月24日向原告邮寄租赁物钥匙，原告于2017年10月26日拒收，原告未能积极履行交接手续，扩大的损失应由原告自行承担。故本院确认被告按照合同约定的租金标准向原告支付2017年7月1日至2017年10月26日的房屋占有使用费47983.87元（12500元/月×3月+12500元/月÷31天×26天）。
（四）关于原告要求被告支付违约金的问题。
原被告签订的《土地租赁合同》未对租金的交付时间进行明确约定，依照法律规定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。被告现未缴纳2017年7月1日之后的租金不构成违约，原告在未至交付房租期限时向被告提出收回房屋，被告亦已停止经营，并向原告交付了租赁物钥匙。应视为双方对解除合同达成合意，故对原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。
（五）关于反诉原告要求反诉被告赔偿建设房屋及装潢损失、营业损失问题。
反诉原告主张反诉被告未能提供租赁物土地权证构成违约，但反诉原告自2012年即租赁涉案土地，2012年6月11日的《土地租赁合同》也已履行完毕，反诉被告是否出示土地证并未影响反诉原告的正常使用经营，因而不构成违约。反诉原告装修租赁物系自身经营需要，且均产生于2017年7月1日之前，属2012年合同履行中产生，而2012年合同已履行完毕。根据反诉原告的申请，税务部门经审查同意其停业，该停业行为系其自主决定，非反诉被告原因导致合同不能履行。故，反诉原告要求反诉被告赔偿各项损失的主张依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告张辉支付原告庄旭占有使用费47983.87元；
二、驳回原告庄旭的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告张辉的反诉请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2400元，由原告庄旭承担1100元，由被告张辉承担1300元（原告已预交，被告随案款一并给付原告）；反诉案件受理费3070元，由反诉原告张辉负担；鉴定费2340元，由原告庄旭负担（被告已预交，原告于本判决生效后十日内给付被告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 车 勤
人民陪审员 李 丽
人民陪审员 李业华
二〇一八年五月十日
书 记 员 李欣睿