哈尔滨市道里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）里民一民初字第157号
原告黄明慧，身份号码×××，住哈尔滨市南岗区。
被告胡洪滨，身份号码×××，住哈尔滨市道里区。
原告黄明慧与被告胡洪滨房屋买卖合同纠纷一案，原告黄明慧2014年12月25日向本院提起诉讼，本院当日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月19日公开开庭进行了审理。原告黄明慧，被告胡洪滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年8月7日，被告卖给原告一套房产，被告收原告141392元，原告交开发商184608元，后又补交3174元，房款总计329174元。由于被告手续提供不全，导致原告无法进户。现诉请判令被告：一、退还原告全部房款329174元并支付违约金164296元；二、按141392元、月利率3%计算给付原告自2011年月7日起至原告收到全部房款和赔偿金之日止的赔偿金。
被告辩称：被告与刘艳辉小时候是邻居，长大后是朋友，刘艳辉是刘艳清的弟弟。被告父亲在哈尔滨市道里区朝鲜屯有四处平房，2011年被哈尔滨市道里区棚户区改造办公室（以下简称棚改办）拆迁。按照拆迁政策，可回购四处楼房，其中三套建筑面积50平方米，一套建筑面积70平方米。因父亲2009年去世，母亲委托被告将四套房产出卖，用于治病。刘艳清、ＸＸ、邓一凡及原告为亲属关系，刘艳辉听说后与被告联系，被告同意将房子卖给该四人，并负责将房屋动迁协议更为刘艳清等四人。其中，刘艳辉是以ＸＸ、邓一凡的名义购买。双方约定，先付4万元定金，剩余款在动迁协议办理完毕后支付。2011年7月7日，ＸＸ、邓一凡的动迁协议手续办理完毕，被告把协议给刘艳辉，刘艳辉付给被告20万元。2011年7月28日，刘艳清、黄明慧的动迁协议手续办理完毕，被告将协议给刘艳辉，刘艳清提出要到棚改办核实手续是否真实后再给房款，被告同意，双方约定2011年8月7日交剩余房款25万元。原告购买的房屋总价为326000元，其中被告收取184608元，余款141392元由原告自行存入棚改办在中国建设银行哈尔滨支行的指定账户中。2011年8月7日，被告和前妻路静伟开车带刘艳辉、刘艳清、原告到棚改办核实协议，被告和前妻在车里等，他们三人进行了核实后，确认协议没有问题。双方又一同到新阳路农村信用社，刘艳清、原告取的现金。交款前刘艳清突然提出，必须再签一个买卖协议，要求被告保证四套房必须两年内进户，如不能进户被告负责承担违约责任。当时被告明确告知刘艳清，道里区政府及开发商均没有明确进户时间，而且高层住宅两年内根本无法进户，这个协议不能签。但刘艳清坚持不签协议不给房款，并自行写了一个买卖协议，此时房屋动迁协议在原告手里，已经更为原告的名字，无法再更改，如果被告不签字，意味着房子已经更为对方的名，被告没有拿到房款还没有任何凭据，不得已，被告只能在协议上签字，对方由刘艳清、原告签字。这个协议存在不平等事实，被告处以劣势，被告完全是被迫签字。动迁协议的时间是2011年7月28日，买卖协议的时间是2011年8月7日。原告买被告房子及动迁协议手续办理完毕的时候，还有很多平房根本没有拆迁，更没有动过，开发商和棚改办没有承诺什么时候进户，被告不可能自行承诺此事，被告如果为某某卖房这样承诺，是在给自己找麻烦，朝鲜屯一期棚改项目2012年春天才开始动工。被告也帮助其他人买过这里的房子，从没有过这样的承诺。原告的诉讼请求基于刘艳清与被告签订的所谓买卖协议，但此协议非双方事先约定，存在不平等事实。刘艳清是在被告已经办理完更名手续、并将协议给到其手中、未给被告房款前提出的签订该买卖协议，被告不签字，刘艳清不给房款，在明显劣势的情况下，被告不得不在买卖协议上签字。因此，协议存在不平等事实，被告不存在违约，不同意原告的诉讼请求。在买卖房屋的过程中，因被告未同意给原告房款抹零，刘艳清对此心生不满，明知两年内不可能进户的事实，也明知房屋协议更名后无法再改，坚持要求被告签署不平的协议系恶意。而且，此协议中明确写明“承诺四套房产二年内进户，如开发商推迟进户或不能进户等一切风险，退还房款并按月3%予以赔偿。”2014年10月18日，朝鲜屯一期进户，原告没有进户，被告的亲属也没有进户。被告咨询了棚改办，得知大约有80户不能按期进户，主要原因是群力办事处的电脑中没有这些住户的长期居住证明或困难户证明。因为原告的房产毕竟是通过被告购买，为此，被告一直主动与棚改办和办事处沟通。被告本人和其他不能进户的房主40余人先后到棚改办、办事处和道里区区政府进行信访，经过区政府的协调，于2015年3月9日办理了进户手续。因此，不能进户并非被告的原因，被告不应承担违约责任。
原告为证明其主张的事实成立，向本院提供以下证据并当庭举示：
证据一、房屋拆迁补偿协议。证明原、被告在自愿的前提下签订该协议。
证据二、买卖协议。证明原、被告在平等自愿的前提下约定如两年内无法进户，被告承诺将退回购房款并按每月3%赔偿原告。
证据三、收条。证明被告先后共收取四套房屋的购房款共490000元。
证据四、银行交易客户回单。证明原告已向棚改办支付了剩余房款及房屋差价款。
证据五、道里区朝鲜屯棚户改造项目安置房选房核对单、道里区朝鲜屯棚户区改造项目安置房公开自选房号确认单、哈尔滨市道里区朝鲜屯棚户区改造项目安置房进户结算单。证明2014年1月8日原告接到通知开始选房，2014年9月15日进行确认后，原告向棚改办补交房款3174元。
证据六、收据。证明原告于2015年3月9日进户，并在进户时向物业公司交纳了物业费、电梯费、供暖费、水费、天然气工程费、装修管理费。
被告为证明其抗辩的理由成立，向本院提供以下证据并当庭举示：
李丽华证言。证明李丽华曾从被告手中买过朝鲜屯动迁房产，在买房过程中，李丽华问被告房子大约什么时间能进户，被告说棚改办、开发商目前还没有说法，被告不清楚什么时间能够进户。因为房子是高层，按照惯例来讲房子至少要三年进户。李丽华也到棚改办问过，棚改办的工作人员说不清楚什么时间进户。听说一期进户时有80多户没有进户，主要原因是棚改办认为进户人员如果没有社区提供的特困证明和长期居住证明则属于手续不全，后来经过区政府协调，在年前和年后分别进户了一批。
毕立柱证言。证明毕立柱曾买过被告名下的房子，是房票，毕立柱给了被告钱，办理了手续，具体买房时间记不清了。2015年3月11日进户是因为需要补一个长期居住证明，群力社区没给补，所以没有按期进户。
李厚旺证言。证明李厚旺与被告未签订任何买卖协议。
经庭审质证，被告对原告的证据除证据二认为是刘艳清、黄明慧逼着被告签的外，其他无异议。原告对被告提供的证人证言质证意见为：证人并不了解案件事实，从证人回答中可以了解证人是为某某出庭作证现从被告处了解的本案事实，所谓证人是指在诉讼外了解案件情况的当事人以外的人，首先证人是必须了解案件情况的人，而不是开庭当天听本案别人说明案件情况才了解的人，这是证人最某某的特征，被告申请的证人，根本不了解本案情况，无法证明本案任何事实，证明的问题也与本案无任何关系。被告与证人有某某。被告向他人出售房屋时没有约定进户时间，并不能等同于或直接得出被告与他人房屋买卖时就一定不会约定进户时间。
本院对原告证据的认证意见：证据二，被告虽提出系刘艳清、原告逼迫其签订该买卖协议，但未提供证据证明该抗辩理由，本院对该证据予以采信。其他证据被告无异议，本院予以采信。
本院对被告证据的认证意见：与本案无关联性，本院不予采信。
经审理查明：被告父母在哈尔滨市道里区朝鲜屯有四套私建房，2011年棚改办对朝鲜屯拆迁改造过程中，被告受母所托欲将该房售出。经被告办理，2011年7月12日，棚改办及哈尔滨荣膺城市房屋拆迁有限公司为原告出具了道里区新生街30号的搬迁验收单。2011年7月28日，原告与棚改办签订房屋拆迁补偿协议。协议约定，房屋位于道里区新生街32号，房屋所有人（或承租人）为原告，产别：私建，用途：住宅，私建面积24.24平方米。原告选择产权调换的房屋为建筑面积70平方米高层（规划建筑总层数18层以上）的户型，安置地点：拆迁范围内，具体位置有由原告参加公开自选房号后确定。若原告在过渡期限内自行解决临迁用房，棚改办应支付原告临迁补助费，以原房建筑面积（不含私建面积）每月每平方米10元计算，每6个月发放一次；若过渡期限超过18个月，从逾期之月起，以原房建筑面积（不含私建面积）每月每平方米20元计算，按月发放。
2011年8月7日，被告与刘艳清、原告签订买卖协议。约定：甲方胡洪滨，乙方刘艳清、黄明慧、ＸＸ、邓一凡。甲方卖给乙方新生街32号和30号动迁后新建楼房四套分别为：刘艳清，建筑面积50平方米，交给拆迁办（或开发商）99184元，交给胡洪滨110800元；黄明慧建筑面积70平方米，交给拆迁办（或开发商）184608元，交给胡洪滨141392元；邓一凡，建筑面积50平方米，交给拆迁办（或开发商）99792元，交给胡洪滨110208元；ＸＸ，建筑面积50平方米，交给拆迁办（或开发商）82340元，交给胡洪滨127660元。其中叁套建筑面积50平方米的总房款各为21万元整，70平方米的总房款为326000元整。甲方保证这四套房产没有任何纠纷，能够正常进户。甲方承诺此房两年内进户，如开发商推迟进户或不能进户等一切风险由甲方退回这四套房的全部房款49万元整，并按每月3%赔偿给乙方。此房办理一切进户手续时如出现任何问题，不能正常进户，甲方负责沟通保证正常进户，产生一切费用由甲方承担。此协议一式两份，甲乙双方各持一份。
2014年9月15日，原告通过公开自选房号，选定中兴城小区H6栋1单元6层01号，并于当日进行进户结算，补交3174元房款。2015年3月9日进户。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第五十五条规定，“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”被告主张买卖协议系被迫签订，该合同于2011年8月7日签订，签订后，被告未行使撤销权，故该买卖协议现为生效合同。生效的合同对合同签订人具有约束力。按照合同条款，原告未在合同签订后的两年内进户，被告构成违约，故应当承担违约赔偿责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”本案原告已经办理了进户，且房屋征收补偿协议上回迁人已特定为原告，故不符合退房条件，原告退还全部购房款的请求，本院不予支持。但对原告逾期进户所造成的损失，被告应当予以赔偿。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构减少。”
按照原告主张的违约金，已超过被告实际取得的购房款，明显过高，且考虑进户时间不是被告所能决定的实际情况，如令被告按买卖协议的约定计算赔偿违约金，则显然有失公平。故本院酌定参照房屋拆迁补偿协议中临迁补助费的约定对该违约金予以调整，买卖协议约定两年内进户，故履约时间最长应到2013年8月7日。按临迁补助费每月每平方米20计算，2011年8月7日签订的合同，自2013年8月8日起应承担违约责任，违约损失计算至2015年3月9日进户时，共计1年7个月，24.24平方米×20元每平方米×1年7个月=9211.20元。关于原告主张的违约赔偿金，一是没有法律依据，二是已超出损失赔偿的部分，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、本判决发生法律效力后十日内，被告胡洪滨赔偿原告黄明慧9211.20元；
二、驳回原告黄明慧其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8702元，原告黄明慧负担8652元，被告胡洪滨负担50元，于本判决生效后十日内缴至本院，逾期未缴，强制执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级
人民法院。
审判 长员 雷
审 判 员 郝庭云
人民陪审员 陈家伟
二〇一五年十二月三日
书 记 员 孙晓宇