重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初6938号原告：重庆大川集团物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路86号，统一社会信用代码91500106742893880T。法定代表人：刘玉兰，总经理。委托诉讼代理人：刘莎莎，女，系原告公司工作人员。委托诉讼代理人：滕月，女，系原告公司工作人员。被告：刘燕，女，1993年4月27日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆大川集团物业管理有限公司与被告刘燕物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆大川集团物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘莎莎、滕月，被告刘燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆大川集团物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2014年10月1日至2018年1月31日期间的物业服务费3752元；2.判令被告向原告支付2014年10月1日至2018年1月31日期间的公摊水电费400元；3.判令被告向原告支付2014年10月1日至2018年1月31日期间原告代缴的水费1694.2元；4.判令被告向原告支付违约金（以每月欠交的物业服务费、公摊水电费为基数，从2014年10月1日起至实际付清款日止，按每日千分之三的标准累计计算）。事实及理由：原告系重庆市江北区大川水岸小区物业服务企业，被告系小区12号22-5房屋业主。原告所诉期间，被告未按时交纳物业服务费、公摊水电费、水费等费用，原告遂诉至法院。被告刘燕辩称：1.被告对欠交物业服务费、公摊水电费的期间和金额有异议，未交费的理由是原告不具备管理涉讼小区的资质、履职期间严重不作为、不公布小区公共收益等；2.被告对欠交水费的金额有异议，原告没有安装“一户一表”，故不能确认被告实际产生的水费金额，且被告已于2017年4月将涉讼房屋出售。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据《重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果》，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告举示的《前期物业服务合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，结合当事人陈述，本院予以采信；2.原告举示的《保洁承包合同》《生活垃圾清运承包协议》《壹江城C1-C10、D3-D5电梯维修保养合同》《壹江城D1D2E1E2E3A10电梯维修保养合同》《壹江城E4、E5电梯维修保养合同》《客户服务中心信息记录本》《值班记录》《临时车辆出入登记表》《来访人员登记本》，因与《前期物业服务合同》相互印证，结合当事人陈述，本院予以采信；3.原告举示的《欠费明细表》，其中关于被告欠交物业服务费和公摊水电费的部分，结合当事人陈述，本院予以采信，关于被告欠交水费的部分与本案无关，本院不予采信；4.原告举示的水费发票，与本案无关，本院不予采信；5.被告举示的《关于壹江城选聘物业服务企业工作汇报函》，系涉讼小区业委会出具，并加盖该业委会印章，其真实性无疑，但业主委员会并不是确认小区面积的有权机关，故不能证明涉讼小区的实际面积，本院不予采信；6.被告举示的《综合技术经济指标一览表》，其证据形式为复印件，业主委员会并非作出机关，故不能确认其真实性，本院不予采信；7.被告举示的照片，结合当事人陈述，本院予以采信；8.被告举示的《关于马玲信访事项的答复意见书》《关于要求大川物业服务事项整改的函》《关于壹江城小区物业相关问题的处理意见书》，因证据之间能够相互印证，本院予以采信；9.被告举示的《关于壹江城目前监控及消防存在风险问题的梳理》，系被告单方制作，无法确认其真实性，本院不予采信；10.被告举示的《壹江城整改清单及费用公示》，无法确认其真实性，也无法与本案产生实质性关联，本院不予采信；11.被告举示的视频，结合当事人陈述，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月16日，原告与重庆大川集团房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为重庆市江北区大川水岸小区提供物业服务，物业服务费的收费标准为花园洋房1.8元/月/平方米、电梯房1.5元/月/平方米；公摊水电费的收费标准为花园洋房20元/月/户、电梯房10元/月/户；物业服务费用、公摊水电费等费用应按月交纳，业主或物业使用人应在每月1日缴纳当月的物业服务费、公摊水电费等；合同期限为三年，自2011年4月16日起至2014年4月15日止，如合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；如业主大会尚未成立，而合同期限已到，只要重庆大川集团房地产开发有限公司未书面提出不再续约，本协议到期自动续期（续期期限3年为一续），以此类推。被告系该小区12号22-5房屋业主，该房屋建筑面积为78.16平方米，房屋类型为电梯房。2017年9月22日，重庆市江北区人民政府石马河街道办事处做出《关于壹江城小区物业相关问题的处理意见书》，载明小区确存在消防报警系统瘫痪、室外消防管网无水、室内消防管网漏水等情况。原告一直在涉讼小区服务至2018年1月31日。庭审中，被告陈述对欠交物业服务费、公摊水电费的期间和金额有异议，但未举示相关证据予以证明，故2014年10月1日至2018年1月31日期间，被告未支付物业服务费、公摊水电费。案件审理过程中，原告主动撤回要求被告支付水费以及违约金的请求。本院经审查认为，原告与重庆大川集团房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。被告辩称原告不具备服务涉讼小区的资质，但未举示充分证据予以证明，故对于该抗辩意见，本院不予采纳。被告辩称原告提供的物业服务不到位，并提供证据予以证明，本院认为原告提供的物业服务确实存在瑕疵，但该瑕疵不能成为其拒交或减交物业服务费等费用的理由，故对于该抗辩意见，本院不予采纳。被告辩称其已将涉讼房屋出售，该意见与《重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果》相矛盾，故本院不予采纳。案件审理过程中，原告主动撤回要求被告支付水费以及违约金的请求，符合法律规定，本院予以准许。如前所述，被告应当依约向原告交纳2014年10月1日起至2018年1月31日期间的物业服务费、公摊水电费，原告主张按1.5元/月/平方米的标准收取物业服务费、按10元/月/户的标准收取公摊水电费符合法律规定，故被告应向原告支付物业服务费的具体标准为1.5元/月/平方米×78.16平方米×40个月=4689.6元，被告应向原告支付公摊水电费的具体标准为10元/月/户×40个月=400元，故关于原告主张被告支付2014年10月1日至2018年1月31日期间物业服务费3752元、公摊水电费400元的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告刘燕于本判决生效之日起十日内向原告重庆大川集团物业管理有限公司支付2014年10月1日至2018年1月31日期间的物业服务费3752元；二、被告刘燕于本判决生效之日起十日内向原告重庆大川集团物业管理有限公司支付2014年10月1日至2018年1月31日期间的公摊水电费400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由原告重庆大川集团物业管理有限公司负担5元，由被告刘燕负担20元。本判决为终审判决。审 判 员 卢玉萍二〇一八年八月三十一日法官助理 甘 霖书 记 员 吴小娇