福建省东山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第982号
原告蔡来顺，男，1975年7月27日出生，汉族。
原告冯燕梅，女，1983年4月14日出生，汉族。
二原告的委托代理人王慧智，福建理海律师事务所律师。
二原告的委托代理人王志杰，福建理海律师事务所律师。
被告东山鑫弘房地产开发有限公司。
法定代表人游桂兰（EUQUEHLAN），董事长。
委托代理人谢寿忠，福建劲节律师事务所律师。
委托代理人周红，福建南州律师事务所律师。
原告蔡来顺、冯燕梅与被告东山鑫弘房地产开发有限公司（以下简称鑫弘公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年6月26日立案受理。依法由审判员谢建才适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王慧智、王志杰，被告的委托代理人谢寿忠、周红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年12月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的位于东山县铜陵镇苏峰二路西侧鑫弘花园城（一期）3#楼1001号商品房出售给原告。合同签订后，原告依约付清全部购房款并缴交购房相关手续费（代收代缴）、公维金、国土分割费和面积补差款及用于办理产权登记所需的身份证复印件等相关资料。但被告工程实际于2011年6月24日才竣工验收备案，至今也未向原告提供工程竣工验收报告查验，其交付完全不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，而且被告至今未约办理讼争房产权登记，致使原告未能取得房屋权属证书。原告已就上述问题与被告进行协商，但没有结果，请求判令：1、被告依约支付逾期交房违约金，按日按购房款的万分之五支付，自2010年12月1日起计至2011年6月23日止（共计205天），共计为36416元；2、被告依约支付逾期办理产权登记违约金，按日按购房款的万分之五支付，自2011年6月29日起计至被告实际履行办证义务时止，暂计至2013年6月4日（共计706天）为125413.1元；3、被告立即履行协助办理房屋产权登记义务，为原告办出房屋权属证书；4、本案诉讼费由被告承担。
被告鑫弘公司辩称：一、原告主张的逾期交房诉请超过诉讼时效，其诉请在程序上应依法驳回。原告主张的交房时间是2010年12月1日，实际接收房屋在2011年1月1日，但其迟至2013年6月26日才起诉已超过法定的诉讼时效。二、被告不存在逾期交房的行为，不应对此支付违约金。1、原告以2011年6月23日即本案讼争房屋的备案登记时间为界点主张逾期交房的事实错误；2、被告存在可延期交房的事由90天，扣掉可延期交房的天数，被告不存在逾期交房。三、退一步，即便被告存在逾期交房行为，根据损益相抵规则，原告请求被告支付实际占有使用房屋期间的逾期交房违约金也不应得到支持。四、被告并未逾期协助办理房屋产权证，不应承担逾期办证的违约责任。1、被告的办证义务为协助义务，这种协助取决于办证机关的行政行为，被告无法履行行政办证行为和决定行政办证行为的周期及时间；2、被告承担逾期办证违约责任的前提是“因出卖人的责任”，但本案被告不存在过错，而是东山房管、土地部门的特殊做法所致；3、即便本案确实存在“因出卖人的责任”，导致原告延误办证，被告也应当依法免责。（1）讼争房屋已办理银行按揭抵押贷款，房屋产权证办理快慢对其影响不大，也没有给原告造成损失，对其占有、用益权没有影响；（2）根据法律规定，违约金应当依法减免；（3）根据损益相抵规则，原告实际占用房屋所得利益与目前尚未取得房产证的损失，二者应相互对抵；（4）土地证和房产证现已办理完毕。基于上述理由请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明1：2009年12月28日，原告蔡来顺、冯燕梅与被告鑫弘公司签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）。买卖合同约定：一、出卖人（即被告）将其开发的位于东山县铜陵镇苏峰二路西侧鑫弘花园城（一期）3#楼1001号商品房出售给买受人（即原告），单价2830元／平方米，建筑面积124.67平方米，购房总价352816元。二、出卖人应于2010年11月30日前，将同时符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘查、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电气、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：（1）战乱及动乱；（2）自然现象：台风八级以上、地震六级以上、昼夜降雨量超过50mm；发生此类情况以相关部门出具有关证明或气象部门提供材料为准；（3）停水、停电、交通管制等造成无法正常施工；（4）施工中遇到设计变更、异常困难或重大技术问题；发生本项所述情况以施工单位记录或监理单位、设计单位的证明为准。三、逾期交房不超过90日的，出卖人应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。四、出卖人应书面通知买受人办理交付手续。在进行验收交接时，出卖人应当出示商品房已达到约定的交付条件的相关证明文件原件，并签署房屋交接单。商品房为住宅的，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。否则，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因未能按期接房的自交房期限届满之日起，视为商品房已交付买受人。五、出卖人应于商品房交付使用后60日内，向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。2009年12月28日，原、被告签订《合同补充协议》，该协议第六条第4项约定买卖合同第八条的“该商品房经验收合格”指的是项目已由建设、设计、施工、监理四方签署了《建设工程竣工报告》（单体工程）；第九条约定，出卖人可协助买受人办理房屋的产权证，买受人应在接到出卖人的通知后，按通知指定的时间备齐办理产权所需的手续，并结清因面积误差而产生的余款，否则出卖人有权不予协助办理产权，因此产生的责任由买受人自行承担。由于买受人的原因，未能付清房款、向出卖人补交面积误差款和支付办理房产证相关税费或未能及时提供办理产权证书的相关资料等而导致逾期办理产权登记的，则出卖人不承担合同所约定期限内协助买受人办理产权证的相关责任与义务；第十六条约定，如果补充协议与买卖合同的内容不一致，或在理解上有歧义，则以补充协议的约定为准。2009年12月28日，原告向被告支付了购房款70816元；2010年2月2日，原告向被告支付了购房余款282000元。2011年6月1日，因讼争商品房建筑面积增加0.87平方米，被告向原告退还购房款2462元。2012年8月29日，被告向原告代收公维金7480元，被告于该日实际入住讼争商品房但补交了2011年1月至2011年12月的物业服务费。被告于2011年1月1日通知原告办理讼争商品房交接手续。
查明2：2010年9月9日，被告开发的鑫弘花园城1、2号楼通过消防验收；2011年1月5日，鑫弘花园城3、4、5号楼通过消防验收。2010年5月20日，鑫弘花园城1、2号楼通过建设、设计、施工、监理验收（以下简称四方验收）；2011年1月30日，鑫弘花园城3、4、5号楼通过四方验收；2011年6月24日，鑫弘花园城1至5号楼统一竣工验收备案。
查明3：2011年6月9日，被告开发的鑫弘花园城1至5号楼建设工程经东山县规划办核实符合建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。2011年6月27日，被告向东山县地产交易管理所提供了鑫弘花园城1至5号楼办理土地使用权证（土地分割证）完整资料，讼争商品房于2012年9月2日办理了国有土地使用权证。2013年5月27日，被告向东山县房管局办理了讼争商品房的房产证初始登记，2013年5月31日取得了房屋所有权证。2013年6月17日，东山县房管局出具证明：我局在办理商品房业主产权登记时，因沿袭历史性做法即开发商须先提供业主的土地使用权证（土地分割证）后方可办理房屋产权证。
查明4：原、被告双方于2009年12月28日签订合同起至2011年1月1日止，风力八级以上的有66天，降水量超过50mm的有6天，二者重叠的天数有4天。鑫弘花园城3号、4号楼在2009年7月27日至2010年11月30日遭遇停水4天，停电5天。
查明5：被告开发的鑫弘花园城1至5号楼邮政信报箱至今尚未建设完成。法庭询问原告是否要求返还讼争商品房或按原交付条件要求被告继续履行时，原告表示不要求返还且被告应继续完善相关条件，直至讼争商品房完全达到所有交付条件。
查明6：诉讼过程中本院对买卖合同中约定的逾期交房及逾期办证违约金进行了释明询问，原告表示违约金并不过高，被告则表示违约金过高，应予减免，但之后，被告表示考虑到评估成本同意以买卖合同约定的违约金计算方式为准。
查明7：本院受理的（2013）东民初字第981号至990号冯宝石等诉鑫弘公司商品房预售合同纠纷十个案件，原告已在2013年2月27日提交本院备案审查。
上述事实，有商品房买卖合同及合同补充协议、销售不动产统一发票、收款收据、竣工验收备案表、消防验收备案审查结果、国有土地使用权证、房屋所有权证、楼盘表、工程联系单、气象报告、建设工程规划条件核实报告、协助调查取证通知书回执、房管局证明、本院立案庭证明、物业收款凭证、交房申请单及双方当事人的庭审陈述为证。
本案的争议焦点在于：一、被告是否存在逾期交房的行为，应否支付逾期交房违约金；二、被告是否存在逾期办理产权证的行为，应否支付逾期办理产权证违约金。对此，本院分析认定如下：
一、被告是否存在逾期交房的行为，应否支付逾期交房违约金？
本院认为，被告于2011年1月1日通知原告办理讼争商品房交接手续，原告虽迟至2012年8月29日办理，但其补交了2011年1月至2011年12月的物业服务费，该行为应视为原、被告双方于2011年1月1日办理了讼争商品房的交接手续。根据买卖合同第八条约定，被告应依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付原告使用；又根据2008年1月1日实施的《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门对建设工程是否符合规划条件予以核实，未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。再据《建设工程质量管理条例》第十六条第三款关于“建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，原、被告虽然于2011年1月1日办理了讼争商品房的交接手续，但当时讼争商品房尚未经过“四方验收”、消防验收和规划核实验收。邮政信报箱也未建设完成。故原、被告间的商品房交付行为不符合法律意义上的交付，即原、被告在2011年1月1日所进行的商品房交付行为属不合法交付。原告可以请求返还房屋，被告应承担由此导致的逾期交房的违约责任。但原告已在庭审中表示不要求返还房屋而是要求被告继续完善交付条件，而且在原告接收房屋后，因原告已实际占有使用了所购房屋，根据损益相抵规则，原告即使请求被告支付其实际占有使用房屋期间的逾期交房违约金，本院也不予支持。至于买卖合同约定的最后交付日期2010年11月30日的次日起至原、被告双方实际接收房屋的2011年1月1日止的逾期交房违约金，因被告超过合同约定的交房时间为31天，而合同约定的特殊原因包括自然现象68天（已扣掉重叠的风雨天数4天），而特殊原因为被告可据实延期的因素，故两相抵扣后，被告并不存在逾期交房，不必支付违约金。此外，原、被告于2011年1月1日办理了讼争商品房的交接手续，但原告迟至2013年2月27日才向本院备案审查要求被告支付逾期交房违约金，其诉请已超过两年的诉讼时效，故对原告要求被告支付2010年12月1日至2011年6月23日的逾期交房违约金的请求，本院不予支持。
二、被告是否存在逾期办理产权证的行为，应否支付逾期办理产权证违约金？
本院认为，买卖合同第十四条及合同补充协议第九条对产权登记进行了约定，明确被告应当在商品房交付使用后60日内向权属登记机关办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。但诚如争议焦点一所述原、被告虽于2011年1月1日办理了讼争商品房的交接手续，但该交付行为不符合法律意义上的交付，即原、被告在2011年1月1日所进行的商品房交付行为属不合法交付。而被告所负的协助办证的义务在于讼争商品房合法有效的交付之后的60日内，在讼争商品房未达到交付条件且原告要求被告继续履行合同约定的交付条件下，原告要求被告支付逾期办理房地产权证违约金的诉求不符合法律规定，本院不予支持。
综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应严格按照合同的约定履行各自的义务。买卖合同第八条及合同补充协议第六条第4项已对商品房的交付条件作了约定，原、被告双方于2011年1月1日进行的交付系不合法交付，故原告要求被告支付2011年1月1日至2011年6月23日止的逾期交房违约金，根据损益相抵的规则，本院不予支持。原告诉求2010年12月1日至2011年1月1日的逾期交房违约金，经本院核实后，被告可扣除延期交房68天，故被告并不存在逾期交房，不必支付违约金。且原告起诉被告支付逾期交房违约金已超过两年的诉讼时效，故对原告要求被告支付2010年12月1日至2011年6月23日的逾期交房违约金的请求，本院不予支持。至于原告要求被告支付逾期办证违约金的主张，因双方间的交付使用行为为不合法交付，故本院对原告的该项主张不予支持。讼争商品房国有土地使用权证及房屋所有权证已经办理出来，原告诉求被告履行协助办证的义务已无实际意义，故本院对原告的该项主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：
驳回原告蔡来顺、冯燕梅的全部诉讼请求。
案件受理费3637元，减半收取1818.5元，由原告蔡来顺、冯燕梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 谢建才
二〇一四年八月十五日
书记员 潘 蕻
附注
主要法律条文
1、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
2、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3、《中华人民共和国城乡规划法》
第四十五条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。
建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。
4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
（二）执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。