湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终5173号
上诉人(原审被告)：长沙市水利投资置业发展有限公司，住所地长沙市开福区双湾国际69号双湾国际售楼部。
法定代表人：胡丽。
委托诉讼代理人：粟沙，湖南吟正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘席宏，系该公司法务。
被上诉人（原审原告）：张罗先。
委托诉讼代理人：张煜堃。
上诉人长沙市水利投资置业发展有限公司（以下简称水利置业公司）因与被上诉人张罗先房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2016）湘0105民初991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人水利置业公司上诉请求：一、一审法院认定事实不清，非因水利置业公司的责任导致未能在规定期限内办理张罗先的土地使用权证的，水利置业公司不应承担违约责任。根据水利置业公司与张罗先签订的《长沙市商品房买卖合同》第18条约定，只有在因出卖人的责任导致未能在规定期限内办理房屋产权登记手续并取得相关权属证书的情况下，水利置业公司才承担违约责任。在房屋产权证的办理过程中，水利置业公司一直积极主动办理产权证，但由于张罗先未及时提供相关办理资料和房地产管理部门审查验证时间拖延等原因，导致张罗先的国有土地使用权证未在合同规定的时间内取得，不在水利置业公司的能力控制范围之内。本案张罗先未提供任何证据证明国有土地使用权证的延期办理系因上诉人的原因导致，一审判决就判定水利置业公司承担违约责任，缺乏事实依据。二、一审判决适用法律错误。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，办妥国有土地使用权证是张罗先的义务，水利置业公司是配合义务。且《长沙市商品房买卖合同》约定的是水利置业公司在取得栋产证后365日内申请办理土地使用权证即可，只有在因水利置业公司的责任导致逾期的情况下，水利置业公司才应承担责任。一审判决将水利置业公司的义务扩大，认定错误。三、一审法院判决水利置业公司向张罗先支付违约金3339元过高。张罗先的国有土地使用权证在2015年6月29日办妥，其并未因较短时间的延迟取得国有土地使用权证造成损失，且张罗先没有证据证明国有土地使用权证延迟对自己带来的具体经济损失。因此，如按合同约定的违约金计算，则必然是过分高于张罗先受到的损失，一审法院判决水利置业公司支付违约金数额是不合理的。水利置业公司有权请求法院根据实际情况调整违约金数额。综上，请求二审法院依法改判，驳回张罗先的诉讼请求；本案一审、二审全部诉讼费用由张罗先承担。
被上诉人张罗先辩称，水利置业公司逾期办理国有土地使用权证，按合同约定应支付违约金；另外一审判决驳回其5700元房屋整改期间的物业管理费诉请，是判决错误，应予以改判。
张罗先向一审法院起诉请求判令：1、水利置业公司向张罗先支付因迟延交付国有土地使用权证产生的违约金3339元；2、水利置业公司向张罗先支付房屋整改期间的物业管理费5700元。
一审法院认定事实：2011年1月25日，张罗先与水利置业公司签订合同编号为20108846503的《长沙市商品房买卖合同》一份，合同约定张罗先向水利置业公司购买长沙市开福区新港镇戴家河村湘江御景花园（推广名双湾国际）第4[幢]5[层]503号商品房一套，房屋建筑面积118.96平方米，房款总价款金额667700元。合同第十八条关于产权登记的约定为“自本合同生效之日起90个工作日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记。出卖人在交付商品房后180日内将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后270日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得栋产权证后365日内申请办理买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按下列第3项处理即买受人不退房，出卖人按已付房价款的5‰向买受人支付违约金”。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，张罗先一次性向水利置业公司支付购房款667700元，水利置业公司代收张罗先缴纳的房屋维修资金、契税、产权登记费、国土证费、预告登记费等费用。2012年3月10日，张罗先首次验房发现房屋存在一些质量问题便要求水利置业公司进行整改，水利置业公司进行整改后但未能予以解决，张罗先遂诉至法院，请求法院判令水利置业公司赔偿张罗先因开发商交付房屋屡次出现质量问题延期整改造成的张罗先居住损失60000元。原审法院于2015年2月2日作出（2014）开民一初字第04368号民事判决书，认定张罗先的房屋因为质量问题进行多次整改，水利置业公司怠于整改致使张罗先长时间未正常入住，水利置业公司的行为对张罗先迟延入住造成一定的经济损失，根据张罗先所诉房屋的周边房屋的租赁价格情况考虑，酌情由水利置业公司赔偿张罗先因房屋迟延入住损失10000元。2015年3月12日，张罗先收到水利置业公司支付的判决赔偿款10000元。另查明，水利置业公司称于2014年1月21日办理栋产权证。2015年6月29日，张罗先取得国有土地使用权证。
一审法院认为，张罗先、水利置业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同约定国土使用权证应在取得栋产权证后365日内办理，水利置业公司取得栋产权证日期为2014年1月21日，办理张罗先房屋土地使用权证的日期为2015年6月29日，水利置业公司未能按照合同的约定在约定的时间内办理国有土地使用权证，构成违约，依法应当承担违约责任，张罗先诉请按照合同“出卖人按已付房价款的5‰向买受人支付违约金”的约定向张罗先支付违约金3339元,原审法院予以支持。张罗先诉请水利置业公司支付房屋整改期间需支付的物业管理费5700元，张罗先诉请的迟延入住损失，原审法院已经（2014）开民一初字第04368号民事判决书判决，张罗先诉请水利置业公司赔偿迟延居住支付的物业费5700元的请求，原审法院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十七条之规定，判决如下：一、长沙市水利投资置业发展有限公司在本判决生效之日起五日内支付张罗先违约金3339元；二、驳回张罗先其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由水利置业公司长沙市水利投资置业发展有限公司承担10元，张罗先承担15元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，水利置业公司与张罗先签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。本案双方争议的焦点为水利置业公司是否应当承担逾期办证违约金以及违约金赔偿标准的问题。本案中，办妥栋产权证的日期为2014年1月21日，办妥国有土地使用权证的日期是2015年6月29日，时间上确有逾期。但考虑到产权证能否及时办理同时受办证机构、张罗先本人以及水利置业公司各方配合因素的影响，且根据水利置业公司与张罗先签订的《长沙市商品房买卖合同》第18条的约定，只有在因为水利置业公司的责任导致产权证办理逾期的情况下，水利置业公司才承担违约责任。因此，在张罗先未提供任何证据证明国土证办理逾期系因水利置业公司的责任导致的情况下，根据谁主张谁取证原则，不宜认定由水利置业公司承担办理国土证逾期的全部责任。另外，张罗先购置涉案房屋系作为其儿子的婚房使用，产权证办理逾期并不会对张罗先本人造成实质性的损失，故酌情考虑核减水利置业公司对张罗先应承担的违约赔偿数额，核减为1335.4元（按已付房款的千分之二向买受人支付违约金）。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下:
一、维持湖南省开福区人民法院（2016）湘0105民初991号民事判决第二项；
二、变更湖南省开福区人民法院（2016）湘0105民初991号民事判决第一项为上诉人长沙市水利投资置业发展有限公司向被上诉人张罗先支付违约金1335.4元；
三、驳回长沙市水利投资置业发展有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费50元，由长沙市水利投资置业发展有限公司负担45元，张罗先负担5元。二审案件受理费50元，由长沙市水利投资置业发展有限公司负担45元，张罗先负担5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 詹支粮
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年十月八日
书 记 员 陈慧子
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。