上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终5381号
上诉人(原审原告)：詹文斌，男，1973年12月25日出生，汉族，户籍地福建省。
委托诉讼代理人：江灼珍，女，1972年10月20日出生，汉族，户籍地福建省。
委托诉讼代理人：杨怡，上海中常达律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：招商银行股份有限公司上海常德支行，地址上海市普陀区。
负责人：卜景，行长。
委托诉讼代理人：朱倪佳，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：叶昌姜，男，1978年4月13日出生，汉族，户籍地福建省。
被上诉人(原审被告)：张汶平，女，1977年5月19日出生，汉族，户籍地福建省。
被上诉人(原审被告)：上海旺尔欣物资有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：叶昌姜。
上诉人詹文斌因与被上诉人招商银行股份有限公司上海常德支行(以下简称招商银行常德支行)、叶昌姜、张汶平、上海旺尔欣物资有限公司(以下简称旺尔欣公司)案外人执行异议之诉一案，不服上海市杨浦区人民法院(以下简称杨浦法院)(2016)沪0110民初10333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
詹文斌的上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判对上海市杨浦区江湾城路XXX弄XXX号XXX室房地产(以下简称系争房产)负担租赁权予以拍卖变现；3、判令一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：张汶平自2010年3月�2011年1月间累计向詹文斌借款人民币200万元(以下币种相同)，并于2011年4月15日与詹文斌签订租赁合同，将系争房产出租给詹文斌使用，以租金冲抵所欠借款本息。2012年6月18日，张汶平向詹文斌出具借条，金额为200万元，该借条系对之前借款金额的汇总。因张汶平未归还，詹文斌向上海市宝山区人民法院(以下简称宝山法院)起诉，经该院主持调解，且张汶平已偿还38万元，双方签订调解协议，张汶平应偿还詹文斌借款本金162万元及相应利息。故双方之间的债权债务关系明确。詹文斌在承租系争房产后，因该房产仍为毛坯房，故未即时入住使用，且部分水电费缴费凭证已遗失，但均不影响租赁的事实。詹文斌对系争房产的租赁权先于招商银行常德支行的抵押权设立，应确认其承租系争房产的事实。因此，詹文斌认为一审判决认定事实错误，适用法律错误。
招�银行常德支行辩称，不同意詹文斌的上诉请求。一、詹文斌提供的《物业租赁合同》无法证明该合同上载明的时间即为实际租赁权设立的时间。该合同未经备案登记，租赁期限约定为最长的二十年且租金不变，不符合常理，而其约定的租金明显低于市场价格。詹文斌在宝山法院起诉张汶平时从未提及以系争房产的租金抵债事宜，《物业租赁合同》与宝山法院民事调解书的内容相矛盾，存在虚假嫌疑。即使双方存在债权债务关系，张汶平以名下资产的未来租金收益提前抵偿其他债权的行为已直接损害了招商银行常德支行的合法债权，不得对抗该行申请执行案对系争房产的执行。二、詹文斌无法证明其在系争房产设定抵押权之前已实际占有该房产。上诉人提供的缴费凭证时间最早为2015年8月，不能证明其自2011年4月15日起实际占用系争房产。詹文斌主张的租赁权不能对抗招商银行常德支行对系争房产行使抵押权。据此，招商银行常德支行认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回詹文斌的上诉请求，维持原判。
詹文斌向一审法院起诉请求：1、判令其对系争房产享有承租权；2、对系争房产负担租赁权予以变现。
一审法院认定事实：系争房产的产权人为张汶平。詹文斌向杨浦法院提交2011年4月15日与张汶平签订的《物业租赁合同》一份，该合同载明，张汶平将系争房产出租给詹文斌；建筑面积208.08平方米，建筑类型为住宅；租赁期限自2011年4月15日至2031年4月14日；月租金5,000元，20年共计120万元；张汶平尚欠詹文斌借款本金200万元，月息2.6%，在张汶平未还清前，合同租金从该借款本息中抵扣。
2011年12月19日，旺尔欣公司与招商银行股份有限公司上海江宁支行(以下简称招商银行江宁支行)签订《授信协议》一份，由招商银行江宁支行向旺尔欣公司提供830万元流动资金贷款，授信期间为2012年1月9日至2013年1月9日止；协议项下一切债务由张汶平、叶昌姜以其所有或依法有权处分的商品房财产做抵押。该份协议经(2011)沪虹证经字第1973号公证书赋予强制执行效力。同日，张汶平与招商银行江宁支行签订《最高额抵押合同》，约定因旺尔欣公司与招商银行江宁支行签订了授信协议，该行为旺尔欣公司提供830万元授信额度，为担保所有债务能得到及时足额偿还，张汶平愿意以其所有的中山北一路XXX号XXX号楼XXX室及系争房产作为抵押物。该份协议经(2011)沪虹证经字第1974号公证书赋予强制执行效力。2012年1月11日，招商银行江宁支行在系争房产上设定抵押权。同年8月27日，招商银行江宁支行更名为招商银行常德支行。
2013年4月1日，(2012)沪虹证经字第6号执行证�载明，因旺尔欣公司未能偿还招商银行常德支行本金、利息及罚息，抵押权人向有管辖权的人民法院申请对被申请执行人强制执行。2013年9月30日，杨浦法院作出(2013)杨执字第1443号执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结、划拨旺尔欣公司、叶昌姜、张汶平银行存款846万元或相对价值的其他财产。2013年9月18日，詹文斌诉叶昌姜、张汶平民间借贷纠纷一案，宝山法院作出(2013)宝民一(民)初字第3047号民事调解书，载明叶昌姜、张汶平于2013年10月16日前归还詹文斌借款本金162万元，并支付上述本金利息，以月利率2%自2012年6月18日起计算至实际归还日止，双方就该案无其他争议……。
系争房产现由詹文斌实际控制使用。该房产上有宝山法院(2013)宝民一(民)初字第3047号司法查封。杨浦法院(2013)杨执字第1443号轮候查封、上海市普陀区人民法院(2013)普民二(商)初字第506�轮候查封、福建省宁德市中级人民法院(2015)宁执字第208-1号轮候查封。
一审法院认为，本案争议焦点在于詹文斌是否自2011年4月15日起享有系争房产的承租权。根据法律规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，被执行人承认案外人对执行标的享有足以排除强制执行的实体权益并不能免除案外人的举证证明责任。詹文斌以其与张汶平签订的《物业租赁合同》对抗招商银行常德支行的抵押权，但该合同未经备案登记。詹文斌主张其租赁期间实际占有系争房产，也未提供相应的证据证明，其提供的水电费凭证时间段皆为2015年之后。根据詹文斌提供的2011年4月15日《物业租赁合同》载明，张汶平尚欠其借款本金200万元，月息2.6%，在张汶平未还清前，合同租金从该借款本�中抵扣。但詹文斌提供的借款转账凭证金额实际不足200万元，其在宝山法院诉讼中亦自称因叶昌姜、张汶平家庭生活需要，自2010年4月至2012年6月多次向其借款，累计金额为200万元，并于2012年6月由叶昌姜、张汶平书写借条，前后矛盾。杨浦法院难以仅凭该租赁合同即认定詹文斌在2011年4月15日即享有租赁权或实际占用了系争房产。詹文斌之后又至宝山法院诉讼，重新对借款进行了确认，根据民事调解书载明的内容，其依法享有对叶昌姜、张汶平欠款的债权并赋予了该债权强制执行的效力。综上，詹文斌要求确认对系争房产享有租赁权，并带租约变现，于法无据，杨浦法院不予支持。据此判决：驳回詹文斌的诉讼请求；案件受理费80元，由詹文斌负担。
本院经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，二审期间，詹文斌向�院提供中国农业银行上海市分行补发入账证明申请书三份，证明江灼珍于2010年7月26日通过银行转账方式支付叶昌姜28万元，于2011年1月12日通过银行转账方式支付叶昌姜30万元，詹文斌于2010年4月1日通过银行转账方式支付叶昌姜55万元。招商银行常德支行对上述证据的真实性未表异议，但认为在本案与宝山法院(2013)宝民一(民)初字第3047号案中，詹文斌均以其个人名义主张对张汶平和叶昌姜的债权，而上述三笔转账中有两笔款项由江灼珍支付。虽然詹文斌与江灼珍系夫妻关系，但在法律上为不同的主体，故无法证明詹文斌对张汶平和叶昌姜享有相应债权。据此，招商银行常德支行认为上述三份证据与本案无关联。
本院又查明，宝山法院在审理詹文斌诉叶昌姜、张汶平民间借贷纠纷案中正式查封系争房产，杨浦法院在执行招商银行常德支行与叶昌姜、张汶平和�尔欣公司公证债权文书案中轮候查封系争房产。因招商银行常德支行为系争房产的抵押权人，杨浦法院经与宝山法院协商，取得对系争房产的处分权。
本院认为，案外人对执行标的主张承租权，能提供证据证明其在执行标的被查封或设定抵押权之前，已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并实际占有、使用执行标的，且已支付合理租金的，人民法院应予支持。本案中，宝山法院已作出民事调解书确定了詹文斌对叶昌姜、张汶平的债权并查封了系争房产，詹文斌可从该房产的变现款中依法受偿。该债权并未扣除系争房产的租金，现詹文斌又主张对该房产的承租权，于法无据。而且，詹文斌提供的《物业租赁合同》、银行转账凭证等证据与宝山法院民事调解书记载的内容存在矛盾之处，无法证明借款事实均发生在系争房产设定抵押权之前，且《物业租赁�同》约定租金二十年不变也不符合常理。詹文斌主张在系争房产设定抵押权之前已实际入住，亦未提供充足的证据予以佐证。故詹文斌以对系争房产享有合法承租权为由主张负担租赁权拍卖，因缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人詹文斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡晓东
审判员 朱志红
审判员 张常青
二〇一七年七月四日
书记员 陶胡萍
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和�民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……