广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终11754号上诉人（原审被告）：土建东，男，1981年1月26日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：黄春花，女，1987年2月4日出生，汉族，住广州市白云区。两上诉人共同委托诉讼代理人：梁韵，广东华进律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：张银玉，广东华进律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宁佐伟，男，1985年7月6日出生，汉族，住广州市天河区。被上诉人（原审原告）：周露，女，1990年10月10日出生，汉族，住湖南省隆回县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王承志，广东神朗律师事务所律师。原审第三人：广州连家地产代理有限公司，住所地广州市白云区同泰倚绿北街14号10房。法定代表人：王茂源。原审第三人：交通银行股份有限公司广州花都支行，地址广州市花都区龙珠路32号星缘美居首层A11商铺、二楼西侧部分商铺。负责人：刑智毅，该行行长。委托诉讼代理人：杨如芬，该行职员。上诉人土建东、黄春花因与被上诉人宁佐伟、周露及原审第三人广州连家地产代理有限公司（以下简称连家公司）、交通银行股份有限公司广州花都支行（以下简称交通银行花都支行）房屋买卖合同纠纷一案不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初9308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。土建东、黄春花上诉请求：1.撤销一审判决的第三项；2.一、二审诉讼费用及财产保全费用由宁佐伟、周露承担。事实和理由：（一）一审判决认为土建东、黄春花拒绝协助宁佐伟、周露重新办理房屋买卖合同的网签手续导致交易受阻而构成违约，属于事实认定不清，依据不足。首先，双方签订的《房屋买卖合同》有约定，双方为完成交易，保证按规定办妥网签手续并签署相关合同文件，因一方原因导致不能进行网签或交易过户，属于违约并承担违约责任，买方确保其能提供合资格文件以办理交易过户及贷款手续，说明宁佐伟、周露是知悉其具有提供合资格过户文件的责任的，而事实上，双方于2016年5月16日提交的网签合同却因周露不符合广州市购房资格而未能通过房管部门审查未能顺利过户。再者，本案当中，土建东、黄春花从没有表示过其不愿意协助宁佐伟、周露办理涉案房屋交易递件手续，相反，土建东、黄春花一直谨守合同义务，积极促成房屋交易过户，土建东、黄春花在双方签订网签合同后，一直在积极配合准备房屋过户材料，比如结清涉案房屋的贷款本息，取得抵押银行的涂销证明及清空涉案房屋以备出售，土建东、黄春花还在因宁佐伟、周露原因导致过户文件被退回后，向宁佐伟、周露发函要求过其尽快与土建东、黄春花办理相关过户手续，而关于再次签订网签合同的问题，在宁佐伟、周露存在违约过错的前提下，其无权要求土建东、黄春花与其重新签订网签合同，此案中，中介机构也没有告知土建东、黄春花如何解决递件交易受阻问题，所以，土建东、黄春花在已经与宁佐伟、周露签订了网签合同又不明确涉案房屋能否顺利过户的情况下，拒不与宁佐伟、周露再次签订网签合同属于履行同时履行抗辩权，合法有据。所以，违约的是宁佐伟、周露，而非土建东、黄春花，违约后果应由宁佐伟、周露承担。（二）一审法院认定的土建东、黄春花应当支付的违约金没有法律依据。首先，宁佐伟、周露实际上并未因涉案房屋延期交付遭受任何实际损失，涉案房屋自本案纠纷发生以来产生了巨大增值，据估算，涉案房屋已涨了大概100万元，所以，延期交付房屋未对宁佐伟、周露产生实际影响。其次，一审法院未对宁佐伟、周露的实际损失予以核实，土建东、黄春花已提出宁佐伟、周露主张的违约金过高，所以一审法院应当依法核实宁佐伟、周露的实际损失。本案中，违约金的计算应当按照《广东省高级人民法院印发的通知》第三十八条的规定，以宁佐伟、周露已付的10万元购房定金为基数，按年利率6%计算。（三）一审法院对违约后果确定有误，已如前述，宁佐伟、周露隐瞒其不具备购房资格的事实导致过户手续未完成，其存在违约情形，所以既然双方都存在过错，则应当判决双方在各自违约范围内承担责任，而不应当只有土建东、黄春花承担后果。宁佐伟、周露二审答辩称，1.关于土建东、黄春花的违约行为，广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初7221号民事判决已判定土建东、黄春花存在违约行为，土建东、黄春花对此未提起上诉，故该判决具有法律效力。土建东、黄春花拒绝协助宁佐伟、周露重新签订网签合同导致交易受阻，其行为构成违约。且土建东、黄春花只对违约金提起上诉，说明其自认其具有违约行为。2.签订网签合同只是在房屋买卖双方已经签订书面买卖合同的情况下办理产权过户登记的必须手续，而不是双方就同一交易标的物再签订买卖合同，所以网签合同不具有独立性，不能影响已签的书面合同的效力，所以土建东、黄春花以网签合同存在瑕疵为由拒绝协助宁佐伟、周露办理过户手续属于违约。3.宁佐伟、周露接受一审法院认定的违约金，双方的违约金按合同约定应该更高，一审法院发挥了其自由裁量权，适当降低违约金数额至35.2万元，但事实上宁佐伟、周露因土建东、黄春花迟延交付房屋需要四处租房安家，损失巨大，但宁佐伟、周露尊重一审法院的自由裁量。交通银行花都支行二审述称，涉案房屋已经结算了贷款，交通银行花都支行已经出具了同贷书给宁佐伟、周露，所以本案纠纷与交通银行花都支行无关，对一审判决无异议。连家公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。宁佐伟、周露于2017年7月18日向一审法院起诉请求：1.土建东、黄春花继续履行《房屋买卖合同》（包括但不限于签署交易文件、办理过户手续等）；2.土建东、黄春花向宁佐伟、周露支付违约金，以352万元为基数，自2017年5月27日起按每日千分之一计算至实际付清之日止；3.土建东、黄春花赔偿宁佐伟、周露咨询及中介服务费35000元；4.土建东、黄春花承担诉讼费及保全费；5.交通银行花都支行协助办理涉案房屋涂销抵押手续。一审法院认定事实：广州市白云区云裳三街×号××房（以下简称涉案房屋）于2016年12月8日登记在土建东、黄春花名下，建筑面积为102.41平方米，共有情况为共同所有。涉案房屋上存在抵押权登记，抵押权人为交通银行花都支行。2017年2月12日，土建东、黄春花（共同作为卖方）与宁佐伟、周露（共同作为买方）签订《房屋买卖合同》（合同编号为NO.0002700），约定买方向卖方购买涉案房屋，总金额为3520000元。第十二条，买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一（逾期支付楼款则按未付楼款的千分之一）向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业支付价的10%作违约金。第十四条，买卖双方保证按规定办妥网签手续并签署相关合同文件，已顺利完成交易。如本合同与网签不一致的，以本合同为准，如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则属违约并承担违约责任。第十六条，如卖方或买方委托他人代为签订合同，则卖方或买方的委托代理人同意向经纪方连带承担支付咨询及中介服务费的责任。【另：买方知悉限购及贷款新政，确保可提交合资格文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续。如因购房资格或银行贷款问题不能买受物业的，承担合同第十二条的违约责任并向经纪方支付约定的咨询及中介服务费。】第二十条，签订合同定金为100000元，当天支付50000元，业主提供房产证后再支付50000元。同日，双方签订合同附件，约定房款支付方式为涂销抵押按揭付款，签订本合同时支付50000元作为定金。本合同签订后支付部分楼款（含定金）1060000元，卖方签订本合同后即时向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押所产生的一切费用由卖方负责支付。2460000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付。买方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等等。上述合同签订后，宁佐伟、周露向土建东、黄春花支付定金100000元。同年2月14日，中介公司根据宁佐伟、周露和土建东、黄春花意向制作《存量房买卖合同》（合同编号为穗存量房合字1702××503号）。同年2月24日，宁佐伟、周露登记结婚。同年3月，宁佐伟分别向中国银行股份有限公司广州白云支行及广州市住房公积金管理中心申请贷款。同年3月15日，交通银行花都支行向土建东、黄春花出具了《涂销证明》，内容为：涉案房屋是土建东、黄春花在该行申请住房贷款的抵押物，因上述房屋贷款本息已结清，现同意其办理涂销抵押登记。同年3月31日，广州住房公积金管理中心出具《住房公积金贷款审批确认书》，载明同意宁佐伟申请贷款520000元。同年4月6日，中国银行股份有限公司广州白云支行出具《同意购房抵押贷款意向书》，载明同意宁佐伟、周露申请贷款1940000元。同年4月10日，宁佐伟、周露和土建东、黄春花共同到广州市白云区国土资源和规划局办理递件手续。土建东、黄春花（共同作为甲方）、宁佐伟、周露（共同作为乙方）、广州市汇达按揭代理有限公司（丙方）签订《存量房买卖合同》（合同编号为穗存量房合字170××503号），约定：乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积为102.4069平方米，总成交价为3520000元。第三条，甲乙双方选择自行交割房款：签订本合同时，乙方向甲方支付100000元作为购房定金，并按照按揭方式付款方式按期付款。乙方应于成功交易过户当天向甲方支付房款1060000元。剩余房款2460000元整，由乙方于2017年5月31日前，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为公积金、商业组合贷款。甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料。第五条，甲乙双方应当于银行出具同意贷款通知书后向房地产登记机构申请办理产权转移手续。第十条，甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。第十二条，乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。第十四条，甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。当天，土建东、黄春花因故需要提早离开，涉案房屋的递件手续未完成。同日，宁佐伟缴纳涉案房屋契税50285.7元，以及教育费附加、城市维护建设税等税款共221257.14元。同年4月24日，双方再次共同到广州市白云区国土资源和规划局办理递件手续，因宁佐伟、周露与土建东、黄春花对给付款时间协商不成，该递件手续未办理成功。同年4月25日，宁佐伟、周露委托律师向土建东、黄春花邮寄《律师函》，主要内容为土建东、黄春花无正当理由一再延误办理交易过户递件手续的行为，已构成违约，请在5月1日前主动联系宁佐伟、周露，并在5月5日之前继续按交易合同履行完毕过户递件义务。次日，土建东、黄春花收到该律师函。同年5月16日，宁佐伟、周露与土建东、黄春花第三次共同到广州市白云区国土资源和规划局办理涉案房屋的递件手续。房管部门经审查表示，周露在网签合同签订时尚不具备广州市购房资格，双方签订网签合同时间（2月14日）早于宁佐伟、周露结婚时间（2月24日），无法办理涉案房屋递件手续，双方应重新签订网签合同，否则无法办理递件手续。同年5月18日，土建东、黄春花向宁佐伟、周露邮寄《关于敦促履行购房合同及限期解除合同的告知函》，主要内容为由于周露在签约《广州市存量房买卖合同》时尚不具备广州购房资格，无法办理房产过户手续，白云区房管局明确双方签署的上述合同不能继续履行。现敦促宁佐伟、周露在收到本函件5个工作日即最晚2017年5月26日主动联系土建东、黄春花办理房产过户手续。如逾期未继续履行，土建东、黄春花在收到本函件5个工作日后（最晚2017年5月26日）有权要求解除上述合同。同年5月22日，宁佐伟、周露收到该告知函。同年6月9日，土建东、黄春花向一审法院对宁佐伟、周露提起诉讼，一审法院以（2017）粤0111民初7221号立案受理。在上述7221号案中，土建东、黄春花主张：1.确认土建东、黄春花与宁佐伟、周露签订的《房屋买卖合同》于2017年5月26日解除；2.宁佐伟、周露向土建东、黄春花支付违约金352000元；3.宁佐伟、周露配合土建东、黄春花到房地产登记部门办理注销《广州市存量房买卖合同》的网签手续；4.土建东、黄春花承担本案的全部诉讼费用。同年7月14日，广州市白云区国土资源和规划局出具穗云国规信[2017]75号《复函》，载明：宁佐伟与周露在签订网签合同时属于未婚，申请办理产权登记时属于已婚。根据广州市现执行的限购政策及有关规定，以登记时点为准核定购房人家庭情况。因此，建议宁佐伟与周露根据《广州市不动产登记规程》第77、87条规定，按照已婚情况备齐材料向不动产登记中心共同申请办理涉案房屋权属转移及抵押登记。宁佐伟、周露在上述7221号案中称，在5月16日得知需要重新办理网签手续后，多次联系土建东、黄春花要求配合撤销原网签合同并重新签订网签合同，但土建东、黄春花明确表示只同意配合办理递件手续，不同意撤销网签合同。为此，宁佐伟、周露提交了中介人员与土建东微信聊天截图予以证实，该微信截图显示：土建东表示“我不会再重新签署合同……我只配合再去过户。”同年11月9日，一审法院作出（2017）粤0111民初7221号民事判决书，判决驳回土建东、黄春花的全部诉讼请求，主要裁判观点为：周露在登记结婚前并不具备广州限购政策下的购房资格，双方在履行过户手续中确认存在过户障碍，但在此之前，宁佐伟、周露已积极按照合同约定履行己方义务，包括给付合同定金、办理贷款手续以及缴纳契税及其他税款，在得知自身存在过户障碍后已积极寻求救济途径，并多次要求土建东、黄春花协助再次签订网签合同，以消除有关障碍。但土建东、黄春花拒绝配合宁佐伟、周露重新签订网签合同，此为涉案合同无法继续履行的根本因素。综上，宁佐伟、周露虽然存在过户障碍，但此障碍并非完全不可消除，尚未构成根本违约，土建东、黄春花作为合同相对方应在合同约定范围内给予积极配合。现土建东、黄春花以宁佐伟、周露违约为由要求确认合同已解除、要求宁佐伟、周露支付违约金及配合注销原网签合同的诉讼请求欠理，一审法院予以驳回。现上述7221号案民事判决书已发生法律效力。一审诉讼中，经法院释明合同继续履行的条件后，宁佐伟、周露同意法院在本案判决中加判其向土建东、黄春花支付首期款。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行合同义务。同时，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等义务。现土建东、黄春花拒绝协助宁佐伟、周露重新办理房屋买卖合同网签手续，导致交易受阻。土建东、黄春花的行为已构成违约，依法应当承担相应违约责任。关于违约责任，法律规定有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等形式。宁佐伟、周露在本案中有权根据自己的意思进行主张。现宁佐伟、周露主张土建东、黄春花承担继续履行、赔偿损失（逾期履行违约金、咨询及中介服务费损失）的违约责任。对于宁佐伟、周露主张土建东、黄春花继续履行《房屋买卖合同》（包括但不限于签署交易文件、办理过户手续）的诉讼请求，首先，宁佐伟、周露现具有在广州市限购区域内购买2套住房的资格；其次，涉案房屋除宁佐伟、周露在本案中申请的财产保全外无其他司法查封；其三，涉案房屋的按揭贷款已还清，具备消灭抵押权的条件；其四，宁佐伟、周露同意法院在本判决中加判其向土建东、黄春花支付首期款，且宁佐伟、周露申请的购房贷款仍有效，足以保障土建东、黄春花收取剩余房款的权利。综上，一审法院认为，本案合同具有继续履行的条件。宁佐伟、周露就此主张土建东、黄春花继续履行合同、办理过户手续的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。关于宁佐伟、周露上述诉讼请求中关于土建东、黄春花配合其签署交易文件（重新办理网签手续）的内容，一审法院认为，重新办理网签手续是房管部门对于办理房屋过户手续的一般性程序要求，但在义务人拒不履行的特殊情况下，人民法院有权在强制执行中直接通知房管部门协助办理过户登记手续。在本案中，土建东、黄春花是明确拒绝协助宁佐伟、周露重新办理网签手续的，故再强制土建东、黄春花协助办理网签手续并无必要。因此，一审法院对该部分诉讼请求不予支持。对于宁佐伟、周露主张土建东、黄春花支付违约金（以352万元为本金，按照每日千分之一的标准，从2017年5月27日起计至实际付清之日止）的诉讼请求，首先，土建东、黄春花从第3次过户不成后即拒绝履行合同义务，宁佐伟、周露主张从此后的2017年5月27日起计逾期履行违约金不违反法律规定，一审法院予以确认；其次，在土建东、黄春花提出违约金标准过高的情况下，一审法院经审查认为土建东、黄春花抗辩成立，并将违约金标准调整至每日万分之五；在广州房价日趋上涨的形势下，一审法院支持了宁佐伟、周露继续履行的诉讼请求，已最大程度的弥补了宁佐伟、周露的损失，若再责令土建东、黄春花承担连续计算的逾期履行违约金，对于土建东、黄春花有失公平，故一审法院酌情确定上述迟延履行违约金的总额不得超出合同约定的最高违约金标准（房地产成交价的10%）。经计算，上述违约金目前已超过房地产成交价的10%，故一审法院确定土建东、黄春花应当宁佐伟、周露支付的违约金总额为房地产成交价的10%即352000元。对于宁佐伟、周露主张土建东、黄春花赔偿咨询及中介服务费损失的诉讼请求，一审法院认为，上述咨询及中介费为宁佐伟、周露为接受居间服务而支付的对价，在合同继续履行的情况下，并未转化为实际损失。因此，土建东、黄春花的上述诉讼请求缺乏事实、法律依据，一审法院不予支持。对于土建东、黄春花提出宁佐伟、周露恶意隐瞒不符合购房资格的事实，与土建东、黄春花签订房屋买卖合同，导致房屋买卖合同无法继续履行的抗辩意见，一审法院认为，7221号案的主要裁判观点已对上述抗辩意见进行了回应，故不再重复回应。对上述抗辩意见，一审法院不予采纳。对于土建东、黄春花提出根据房屋买卖合同约定，宁佐伟、周露作为买方应当先支付首期购房款之后再办理过户登记手续，现宁佐伟、周露没有支付首期款，故土建东、黄春花有权拒绝办理过户手续的抗辩意见，一审法院认为，根据合同约定，办理过户手续与支付首期房款为同时履行义务。土建东、黄春花明确拒绝办理过户手续在先，故宁佐伟、周露在争议明晰前暂不支付首期款是行使同时履行抗辩权。上述抗辩意见以果为因，逻辑错误，故一审法院不予采纳。对于土建东、黄春花提出违约金标准的抗辩意见，一审法院认为，首先，合同对于不履行合同其他义务的违约金标准有明确约定，即为物业成交价每日千分之一；其次，上述违约金标准确实过高，一审法院已调整为每日万分之五；最后，土建东、黄春花主张的违约金标准过低，不能体现合同法对于违约行为的惩罚性。综上，一审法院对上述抗辩意见予以部分采纳。连家公司、交通银行花都支行经一审法院合法传唤后，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案审理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，于2018年4月20日作出如下判决：一、土建东、黄春花继续履行与宁佐伟、周露签订的《房屋买卖合同》，并于本判决生效之日起5日内到广州市国土资源和规划委员会并按照该委员会的规定协助宁佐伟、周露办理将位于广州市白云区云裳三街×号××房的产权转移登记至宁佐伟、周露名下的手续；交通银行股份有限公司广州花都支行对上述义务予以协助，涂销上述房屋上的抵押权登记；二、宁佐伟、周露于上述房屋产权转移登记手续完成之日向土建东、黄春花支付首期款96万元；若土建东、黄春花拒不履行协助过户义务，上述款项的支付期限为人民法院通知房管部门协助执行之日；三、土建东、黄春花于本判决生效之日起5日内向宁佐伟、周露支付违约金352000元；四、驳回宁佐伟、周露的其他诉讼请求。案件受理费34960元，由宁佐伟、周露负担350元，由土建东、黄春花负担34610元；财产保全费1628元，由土建东、黄春花负担。本院二审期间，土建东、黄春花提交了房天下、搜房网、链家网（广州）显示的关于“云裳丽影”楼盘于2018年4月二手房的交易价格信息，该证据拟证明涉案房屋所在的楼盘在过去一年（自2017年4月至2018年4月）二手房的交易单价已经平均上涨1万多元。宁佐伟、周露质证认为对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，该网站的数据差异性较大，不能客观反映涉案房屋的实际上涨价格，该证据与上诉主张没有关联性，涉案房屋升值部分为宁佐伟、周露的可得利益，根据《中华人民共和国合同法》的规定，非违约方的损失应该相当于违约造成的损失，也就是说房价上涨部分的利益，原本就属于宁佐伟、周露所拥有的利益，不是违约方减轻违约责任的抗辩事由，土建东、黄春花的主张属于逻辑混乱的表现。经审理查明，一审法院查明的事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，广州市白云区不动产登记中心于2018年8月24日出具了《购房资格证明》，载明：“……经核查，截至2018年8月22日止，宁佐伟、周露在本市住房限购区域内可以购买2套住房。”涉案《房屋买卖合同》第七条约定：卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天……第十一条约定：……买方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一项向买方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。二审期间，宁佐伟、周露称其二人在本案中向土建东、黄春花主张的是卖方逾期交付物业的违约责任，依据的是涉案《房屋买卖合同》第十一条的约定。宁佐伟、周露确认其尚未付清购房款。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：土建东、黄春花关于其二人不应向宁佐伟、周露支付违约金352000元的主张是否成立。从本案查明的事实来看，虽然土建东、黄春花在涉案《房屋买卖合同》签订后存有怠于履行合同义务的情况，但涉案《房屋买卖合同》于2017年5月16日未能成功办理交易过户的原因是因为交易双方于该日前往广州市白云区国土资源和规划局办理涉案房屋的递件手续时，房管部门经审查认为周露在网签合同签订时尚不具备广州市购房资格，交易双方签订网签合同的时间早于宁佐伟、周露结婚时间而无法办理，需要交易双方重新签订网签合同。涉案《房屋买卖合同》中已经明确载明“卖方知悉限购及贷款新政，确保可提交合资格文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）已办理过户籍贷款手续”。本市施行的房屋限购政策属于政府向社会公开发布的信息，宁佐伟、周露理应清楚知道自己在签订房屋买卖合同时是否具备购房资格，且其二人作为买方，在签约前更应审慎注意到房屋限购政策对交易可能产生的障碍以及如何消除交易障碍，并在签约时向合同相对方如实予以披露以供买卖双方进一步磋商约定如何保证交易过户手续顺利办理。宁佐伟、周露并无充分证据证明其二人曾向土建东、黄春花披露过周露在签约时并不具备购房资格，且无审慎了解过其二人于网签合同签订后才登记结婚是否会对交易过户手续的办理造成障碍，故涉案房屋于2017年5月16日未能成功办理交易过户手续的责任在于宁佐伟、周露。此后，交易双方就是否重新签订网签合同以及涉案《房屋买卖合同》是否继续履行等问题产生争议且无法达成合意，鉴于相关生效判决已认定宁佐伟、周露存在的过户障碍尚未构成根本违约，土建东、黄春花在此情况下单方提出解除合同欠妥，亦有过错。由上可见，双方对于合同未能继续履行均有过错，一审法院仅认定土建东、黄春花构成违约欠妥，本院予以纠正。宁佐伟、周露称其二人在本案中向土建东、黄春花主张的是卖方逾期交付物业的违约责任，依据的是涉案《房屋买卖合同》第十一条的约定。根据该《房屋买卖合同》第七条的约定，卖方交付房屋的时间为收齐购房款之日，宁佐伟、周露确认其尚未付清购房款，故合同约定的交楼条件尚未成就。宁佐伟、周露认为其二人未能依约付款系因土建东、黄春花的过错所致，然而如前所述，导致合同未能继续履行，交易双方均有过错，宁佐伟、周露的该主张依据不足，本院不予采信。鉴于交易双方现对继续履行涉案《房屋买卖合同》并无异议，且双方在履行涉案《房屋买卖合同》过程中均有过错，宁佐伟、周露要求土建东、黄春花承担违约责任并支付违约金352000元，依据不足，本院不予支持。综上所述，土建东、黄春花关于其二人无需向宁佐伟、周露支付违约金的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初9308号民事判决的第一项、第二项、第四项；二、撤销广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初9308号民事判决的第三项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费34960元，由宁佐伟、周露共同负担17480元，由土建东、黄春花负担17480元；一审财产保全费1628元，由宁佐伟、周露共同负担814元，由土建东、黄春花共同负担814元。二审案件受理费6580元，由宁佐伟、周露共同负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一八年九月三日书记员  贾妍胡秀红