河南省许昌市魏都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）魏民一初字第354号
原告：陈喜枝，女，汉族。
委托代理人：姜子林，许昌市魏都区北大法律服务所法律工作者。
被告：许昌市住房保障中心。
法定代表人：陈德仁，任该中心主任职务。
委托代理人：苏付轩，河南君志合律师事务所律师。
原告陈喜枝因与被告许昌市住房保障中心房屋租赁合同纠纷一案，原告陈喜枝于2015年7月6日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月24日公开开庭进行了审理。原告陈喜枝的委托代理人姜子林，被告许昌市住房保障中心的委托代理人苏付轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈喜枝诉称：原告与被告许昌市住房保障中心签订“非住宅租赁合同书”，承租被告位于许昌市魏都区西大街（许昌市国有公房6号楼）的一层营业房，原告已经连续租赁此房十几年。在原告租赁期间，即被告于2011年11月，在该合同不具有约定或法定解除条件时，被告以“政府要对承租的房屋进行拆迁”为由，要求单方面解除合同。之后原告方经营的生意，多次受到不明身份人员的骚扰破坏，为此受到严重的经济损失。原告多次报警求助，才使事态得到缓解。2015年2月14日，突然有几个年轻人到原告的店内，毁坏财物，恐吓、威胁原告，并声称要收回原告正在使用的房屋，且称原告租赁的房屋系他们购买，并且向原告出示房产证。至此，原告才得知被告私自将出租的房屋卖与许昌市恒达房地产公司。出租人出卖出租房屋，应当提前三个月通知承租人，承租人可以请求法院宣告房屋买卖无效。且被告处置国有财产，未按照《国有资产管理办法》等的相关强制性规定的程序进行报批、公开公正地招标、拍卖办理，应依法认定买卖行为无效。被告许昌市住房保障中心的上述行为严重侵犯了原告承租方的优先购买权、合法经营权。故请求法院判令：被告违反法定程序、侵犯原告的优先购买权、出卖原告承租的房屋的买卖行为无效，判令原告享有优先购买权购买承租的房屋。本案诉讼费由被告承担。
被告许昌市住房保障中心辩称：1、原告所诉不客观、不真实，也不成立。原、被告之间的非住宅租赁合同关系早已于2011年12月31日到期终止，双方没有续签租赁合同，且在被告多次书面通知、到场通知、电话通知明确表明不再续签合同的情况下，原告一直占用被告的房屋长达四、五年之久。鉴于这种情况，被告于2012年向魏都区法院提起了返还原物之诉，魏都区法院经过审理作出了（2012）魏民一初258号民事判决书，判决原告返还被告房屋。原告不服，提起上诉。二审法院许昌中级人民法院判决维持了魏都区法院的一审判决。2、魏都区人民法院及许昌中级人民法院作出的判决，仅仅是围绕着返还原物进行的诉讼，不存在原告所说的解除合同的情况。3、在双方存在合同租赁关系中，被告确实向原告发出了书面通知，理由是原告承租的房屋要拆迁，因为原告拒不同意搬迁，考虑到合同即将届满，直到2012年12月31日被告才要求原告返还房屋。4、原告承租的房屋，被列入当地政府拆迁项目的范围，该项目是由恒达公司作为拆迁人进行拆迁的。根据国务院及许昌市有关拆迁管理的法律及规定，经过当地政府同意，被告与许昌恒达公司达成了拆迁补偿安置协议；在实施拆迁的过程中，许昌市人民政府对魏都区人民政府拆迁项目进行了调整，将已经作为拆迁物的原告租的赁房屋以现状保留，纳入到项目开发后统一管理范围。基于此，原告承租的房屋没有被拆迁掉。鉴于之前被告与恒达公司已经达成了拆迁补偿协议，拆迁补偿已经结了，经国资委及相关领导部门批准，被告就将涉案房屋出售给恒达公司。所以，被告作为政府代表的机构没有违背法律程序，没有违反法律要求，不存在非法无效的情况。5、原、被告的租赁关系早已于2012年12月31日终止，被告出售涉案房屋、确认过户的时间是2013年，原告已经不再享有优先购买权。6、原告提起的案由是房屋租赁合同纠纷，现有证据证明原、被告租赁关系已在2012年12月31日终止。原告提起的诉讼时间是在2015年，已超过了诉讼时效，依法是不予保护的。
综上，原告所诉不客观、不真实，其起诉也超过了法定诉讼时效。被告处置曾被原告租赁过房屋的行为程序是合法的，没有侵害原告的任何权益，也没有给其造成任何损失。请求法院查明事实，依法驳回原告各项诉讼请求。
根据当事人的诉辩意见，并征求双方当事人的意见，本院归纳本案的争议焦点是：1、原告主张2012年以后与被告之间是否存在房屋租赁关系。2、原告起诉是否超过法定诉讼时效。3、被告处置涉案房屋之行为是否侵犯了原告的优先购买权，是否有效。
原告为证明其主张的事实，提供如下证据：
证据一：1、国有直管公房非住宅租赁合同书二份。2、原告依据合同缴纳房租的部分票据6张。
证明：1、原告租赁被告位于许昌市西大街三间商用房（国有资产）一年一签租赁合同等基本事实，每月房租3000元，最后一个周期的租赁期限到2011年12月31日。2、原告依据合同向被告缴纳了房租。3、如不具备本合同第十三条解除合同的约定条件，被告无权单方解除租赁合同。4、租赁期间如被告出售租赁的房屋，按照合同法第230条等有关规定，被告应当通知原告，原告依法享有优先购买权。5、被告出售该国有资产还应当按照《国有资产管理办法》规定的程序办理，否则违法违规应属无效。
证据二：原“许昌市国有公房管理处”2011年11月1日向原告等下发的解除租赁合同“通知”一份。2、“许昌市住建局关于陈喜枝信访事项调查情况”一份。
证明：1、在原、被告双方租赁合同未到期的情况下，被告以“因城市建设改造需要，（原告）所租赁房屋属于拆迁范围，其已经与魏都区建设动迁服务中心达成拆迁协议”为由，被告依据双方的租赁合同第十三条的约定，违法单方解除双方的租赁合同。2、到2015年6月29日，甚至到现在，被告以拆迁为由解除租赁合同的出租房屋仍然“现状保留”，不存在拆迁事实。2、被告单方解除合同的行为无效，双方的租赁关系仍然客观存在，合法有效。3、按照合同法215条的规定，双方的关系应为不确定的租赁关系。
证据三：原告承租房屋，也即被告已经出售房屋的房产证照片。
证明：1、原告在租赁期间，被告违反合同法以及有关规定，于2014年1月29日已经将上述房屋出售给第三人（恒达房地产公司）。2、被告的行为违反合同法第230条，以及最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第118条等原告优先购买的强制性规定，其买卖行为无效。3、被告单方出卖房屋的行为还违反《国有资产管理办法》第13、14、27条的规定，以及许昌市国有资产管理实施细则第33条的规定，实属无效。4、原告起诉没有超过诉讼时效，原告2015年1月份才发现涉案房屋已被被告出卖。
被告对原告所举证据提出如下质证意见：
对证据一，真实性无异议，但是双方已经履行过的合同，与本案没有关系。合同履行期限是2011年1月1日到2011年12月31日，这个期间双方存在租赁关系，而本案原告所诉都是在合同发生之后2013年发生的事；原告缴纳房租的手续不全，不是12个月的，说明原告只是履行了合同的义务。
对证据二、三，真实性无异议，但是该文件答复说的很准确，反映了本案案情，证明不了原告所称的被告卖房子侵犯了其购买优先权。
被告为反驳原告主张的事实，提供如下证据：
证据一：原告租房申请；
证据二：原许昌市国有公房管理处与原告签订《国有直管公房非住宅租赁合同》一份；
证据三：通知一份；
证明原许昌市国有公房管理处在合同履行中基于原告承租的房屋属于拆迁范围，根据合同第十三条第一款可以解除合同的约定，通知原告合同终止。
证据四：拆迁补偿安置协议一份；
证明原许昌市国有公房管理处基于拆迁要求与许昌市魏都区建设动迁中心签订的拆迁补偿安置协议，该协议证明了租赁给原告的房产在拆迁范围内，而且有具体的拆迁补偿款计算方式，价款是评估公司的评估得出的。
证据五：魏都区发改委（2009）49号文；
证明本案涉案房屋拆迁是政府准许的行为。
证据六：魏都区西大街街道办事处向发改委的申请；
证据七：许城改纪（2013）1号会议纪要；
证明当地政府对涉案房产最后作了统一调整控规，将本案涉案房产保留现状。
证据八：许昌市魏都区人民法院（2012）魏民一初字第258号民事判决书；
证据九：许昌市中级人民法院（2013）许民三终字第87号民事判决书。
证明经两级法院判决原告向被告返还涉案房屋。
综上，以上证据证明原、被告的房屋租赁关系只限制在2011年12月31日。在租赁期限内被告于2011年12月1日向原告发出了书面通知，要求解除合同，解除理由是原告承租的房屋将被拆迁，依据是合同第十三条第1项约定由于不可抗力的原因（包括自然灾害及拆迁、政府征用行为等）致使租赁合同不能继续履行的，出租方有权解除合同。一旦解除通知送达到合同一方，解除合同立即生效。如果有一方有异议应当在三个月内向人民法院提起诉讼，逾期视为无效。但从合同期满到现在，原告一直占用涉案房屋。原、被告双方早已不存在房屋租赁关系，原告所诉是没有事实根据的。
原告对被告所举证据提出如下质证意见：
对证据一、二、三无异议；对证据四拆迁补偿协议有异议，该协议是违法协议，且与本案没有关系；协议上面没有文号，房屋没有拆，无法证明履行了；协议上所涉及的内容也不完整，上面已经说明该房屋没有列入拆迁范围；
对证据五、六、七有异议，不能证明该房屋拆迁是合法的，相应手续没有办理；对证据八、九有异议，认为效力是待定的。被告依据双方签订合同第十三条规定，如遇政府拆迁等人力不可抗拒的条件下，一方有权解除合同。但到现在房子还没拆，终止合同的条件已经不具备了，双方租赁的关系依然延续。被告称解除通知自送达原告之日起即生效，合同法没有这种规定。两份判决书，按照相关的司法程序，效力还不确定。被告方说原告方租赁费没有交，被告向房屋管理处缴纳房租，房屋管理处并没有收取。
经审核，本院认为，原告所举证据不能证明被告解除其与原告所签房屋租赁合同及出售涉案房屋行为的违法性，故对原告所举证据的证明效力，本院不予确认；被告所举证据，具有关联性、客观性及合法性，能够证明被告的事实主张：因涉案房屋被当地政府划定为拆迁范围，被告单方行使合同解除权，解除双方的租赁关系，符合双方所签合同约定；能够证明当地政府对涉案房产最后作为了统一调整控规，将本案涉案房产保留现状，被告鉴于已按市场估价收到房屋补偿款，经有关部门批准，将该涉案房屋过户给许昌恒达房地产集团有限公司。故本院予以确认。
经审理查明：2010年12月28日，原许昌市国有公房管理处作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的原告陈喜枝签订《国有直管公房非住宅租赁合同》一份，双方约定甲方将位于西大街上三间房屋（建筑面积合计115.43平方米）租赁给原告用于商业经营，期限自2011年1月1日起至2011年12月31日止，年租金36000元，租金每月缴纳一次，由乙方每月五号前向被告支付租金3000元。合同第十二条约定乙方如续租，应在合同届满前三个月向甲方提出书面申请，合同期满经甲方同意重新签订租赁合同；第十三条第1项约定由于不可抗力的原因（包括自然灾害及拆迁、政府征用行为等）致使租赁合同不能继续履行的，甲方有权解除合同。合同另有其他约定。
在合同履行期间，因城市建设改造需要，原告承租的房屋被划入政府拆迁范围，原许昌市国有公房管理处依据合同约定向原告发出通知，通知原告终止双方所签合同，但原告不同意解除合同，并继续使用涉案房屋。在涉案房屋拆迁过程中，根据国务院及许昌市有关拆迁管理的法律及规定，经过当地政府同意，原许昌市国有公房管理处与许昌市魏都区建设动迁服务中心达成了拆迁补偿安置协议。后因许昌市人民政府对魏都区人民政府拆迁项目进行了调整，将已经作为拆迁物的原告租的赁房屋以现状保留，纳入到项目开发后统一管理范围。基于此，原告承租的房屋得以保留。2013年12月，原许昌市国有公房管理处鉴于已按市场估价收到拆迁房屋的补偿款，经相关部门批准，将该涉案房屋过户给许昌恒达房地产集团有限公司。
另查明，由于原告长期占用涉案房屋，原许昌市国有公房管理处于2012年5月3日向本院提起诉讼，要求原告限期返还房屋。2012年11月28日，本院作出（2012）魏民一初字第258号民事判决书，判定原告于判决书生效之日起五日内返还所租原许昌市国有公房管理处位于许昌市西大街三间租赁房屋。宣判后，原告不服，提出上诉。2013年4月19日，许昌市中级人民法院作出（2013）许民三终字第87号民事判决书，驳回上诉，维持原判。判决生效后，原告申请许昌市人民检察院对生效判决进行检察监督，但未获支持。
又查明，原许昌市国有公房管理处后更为许昌市住房保障中心。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”；该法第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期限，在合同解除或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”原告与原许昌市国有公房管理处签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定严格履行各自的义务。该合同第十三条第1项明确约定由于不可抗力的原因（包括自然灾害及拆迁、政府征用行为等）致使租赁合同不能继续履行的，出租方有权解除合同。因城市拆迁需要，原告承租的房屋被划入拆迁范围，在此情况下，原许昌市国有公房管理处在合理的期限内通知原告解除合同，符合双方约定，其行为并无不当。原告如对原许昌市国有公房管理处作出的解除合同通知有异议，根据上述法律及司法解释的规定，原告可以在约定或法定期限内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。但是原告并未在法定期限内行使法律赋予的权利，请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，而是继续占用涉案房屋。由于当地政府对拆迁范围最后作了统一的调整，将本案涉案房产保留现状，纳入到项目开发后统一管理范围。原许昌市国有公房管理处鉴于已按市场估价收到涉案房屋的补偿款，经当地政府相关部门批准，将该涉案房屋过户给许昌恒达房地产集团有限公司，其行为并未侵犯原告的优先购买权。原告主张原许昌市国有公房管理处将该涉案房屋过户给许昌恒达房地产集团有限公司侵犯原告优先购买权，要求认定被告的售卖行为无效，因缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。依据《中华人名共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人名共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告陈喜枝的诉讼请求。
案件受理费700元，由原告陈喜枝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。
审 判 长 陈建伟
人民陪审员 彭拥军
人民陪审员 刘 华
二〇一六年一月八日
书 记 员 韩方方