山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民一终字第406号
上诉人（原审原告）戚寿强，男，1952年8月10日出生，汉族。
委托代理人张华，山东鹏华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）胡宏，男，1973年2月20日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）孙立梅，女，1972年12月6日出生，汉族。
被上诉人孙立梅之委托代理人苏村野，山东海明达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘晓东，男，1971年1月2日出生，汉族。
委托代理人于兆强，山东海丰威律师事务所律师。
原审第三人李东飞，男，1967年7月28日出生，汉族。
原审第三人高红霞，女，1976年12月15日出生，汉族。
二原审第三人之共同委托代理人郭永，山东荣威律师事务所律师。
上诉人戚寿强因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2013）威环民初字第1969号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2011年12月1日，第三人高红霞与威海望海房地产开发有限责任公司（以下简称望海公司）签订商品房预售合同，第三人高红霞购买望海公司开发的位于威海市环翠区益海路1-1号105室房屋（以下简称诉争房屋），房屋作价496374元，签订预售合同时，第三人高红霞一次性付清房款。望海公司于2011年12月2日办理了商品房预售合同登记备案。高红霞于2011年10月30日办理了涉案房屋的交接钥匙审批单，但尚未领取钥匙，没有占有使用房屋，亦未办理所有权转移登记手续。
2012年9月18日，被告胡宏、孙立梅分别起诉第三人高红霞民间借贷纠纷，原审法院（2012）威环民初字第1916号、（2012）威环民初字第1915号民事判决判令第三人高红霞返还被告胡宏、孙立梅借款共计30万元，并支付利息。2012年9月10日，被告刘晓东起诉江苏青甫建设工程有限公司、江苏青甫建设工程有限公司路东分公司及第三人李东飞、高红霞民间借贷借贷纠纷，原审法院（2012）威环民初字第1849号民事判决判令江苏青甫建设工程有限公司鲁东分公司返还借款120万元及利息，第三人李东飞、高红霞承担连带清偿责任。后被告胡宏、孙立梅、刘晓东申请执行涉案房产，原告提起执行异议，称诉争房屋应归其所有，原审法院（2013）威环执异字第22号执行裁定驳回原告的异议。
2013年9月6日，原告诉至原审法院称，原告于2012年8月19日与二第三人签订了房产转让协议，并于当日支付了房屋价款、领取钥匙并签订了物业装修等相关合同，缴纳了物业费、水费等相关费用，故请求判令诉争房屋（含储藏室一个）归原告所有，解除对该房屋的查封，并停止对该房产的执行。被告胡宏、孙立梅辩称，第三人高红霞与被告孙立梅在2012年8月1日签订房屋买卖合同，将诉争房屋以30万元卖给被告孙立梅，款项付清，同时第三人高红霞将望海公司签订的商品房预售合同与弘信物业签订的前期物业服务合同原件及该房产的钥匙交给被告孙立梅，其接受房产后与被告胡宏在里面进行装修并居住，购置了部分生活设施和必需品，因为执行需要，被告孙立梅与胡宏才搬出，物品至今还在诉争房屋内。被告刘晓东辩称，原告与第三人高红霞签订的借款合同即房屋抵顶合同是虚假的，相关款项来源及去向都没有落实，原告与二第三人恶意串通，损害他人的利益；即使合同属实，第三人高红霞并未取得涉案房产的物权，仅是享有对望海公司的债权，其无权处分涉案房产；即使第三人高红霞有权处分涉案房产，在与原告相关合同履行完毕之前，涉案房产被法院依法查封，属于合同不能继续履行的情况，被告有权依法维护自己的合法权益。第三人高红霞、李东飞述称，涉案房屋是第三人高红霞从望海公司处抵顶而得，双方签订了房屋买卖合同，并办理交接手续；第三人高红霞占有房屋后，因与原告存在债务关系，又与原告签订了买卖合同，将诉争房屋转让给原告，原告到物业处办理了交接手续，将房屋交付给了原告，该房屋属于原告所有。
另查，2012年5月17日，原告与第三人高红霞签订一份借款合同，约定高红霞借原告30万元，使用三个月，自2012年5月17日至2012年8月17日，利息按月利率1.5％计算；借款到期，第三人高红霞必须一次性将借款本金及利息付给原告，第三人高红霞以其购买的诉争房屋抵押，并将购房合同存放在原告处。如果第三人高红霞到期不能偿还借款，同意抵押房产以42万元的价格转让给原告，在原告付清差额款项后，第三人高红霞协助原告办理产权转移登记手续，一切费用由原告负担。2012年8月19日，高红霞为原告出具的收条一份，载明：今收戚寿强人民币十万元整，同时将本人位于益海路1-1号105室房屋门钥匙交给戚寿强。后第三人高红霞将交接钥匙审批单交付给原告，原告与涉案房屋所在小区物业公司威海市弘信物业服务有限公司（以下简称弘信公司）分别签订了房屋交接记录（交接记录载明房屋设施交接正常，并交接涉案房屋的12把钥匙），原告与弘信公司就涉案房屋签订了前期物业服务合同、装修施工消防安全责任书、区域防火责任书、装修管理服务责任书，原告向弘信公司交纳物业费1479元及水费100元。上述签订房屋交接记录、物业服务合同、责任书及收费单据上载明的签订时间和交费时间均为2012年8月21日。三被告对上述事实均有异议，认为是原告与二第三人恶意串通，转移财产，原告应当提供其出借30万元的来源。
被告刘晓东对原告提供的房屋交接记录、物业服务合同、收据等形成时间提出质疑并申请原审法院向弘信公司调取原告交纳物业费及水费单据的整本收款收据，证实原告提交的交纳物业费和水费的单据的日期是倒签的。经调查，弘信公司称2012年的收款收据已经销毁，但领取收款收据的领用登记表载明包含原告提交的两份物业费和水费单据的收款收据本是2013年7月15日领取，2013年9月13日收回财务的。原告对法院调取的领用登记表的真实性没有异议，但称其在从弘信公司调查得知，记载原告提交的物业费和水费单据的收款收据系物业公司职工刘明明2012年7月12日领用后，因离职而退还财务，后该本收款收据被搁置，于2013年7月15日重新领用，申请原审法院到弘信公司调取原告提交的水费和物业费单据所在的整本收款收据的领用登记记录。经向弘信公司调查，公司总经理卢吉龙称原告陈述属实，弘信公司是和原告办理的交接手续，原告也向弘信公司交纳了物业费和水费，收据是物业公司出具的，因工作人员刘明明离职，原告提交收款收据所在的整本单据除去原告提交的又被退回给财务，于2013年被重新领用。三被告对卢吉龙的证言有异议，要求出庭作证。二第三人对上述证据真实性无异议，主张可以证明二第三人已经将涉案房屋交给原告，所有权已经转移给原告。
被告孙立梅、胡宏为证实涉案房屋是第三人高红霞卖给被告孙立梅、房款已经付清、被告孙立梅和胡宏已经实际占有使用，提交如下证据：1、第三人高红霞与被告孙立梅2012年8月1日签订房屋买卖合同一份，载明第三人高红霞将诉争房屋卖给被告孙立梅，房款已经付清。2、第三人高红霞与望海公司签订的商品房预售合同及第三人高红霞与弘信公司签订的物业管理合同各一份，称系第三人高红霞交付给被告孙立梅。原告对上述两份证据的真实性有异议，称即使物业服务合同和商品房预售合同是真实的，也只能证实是第三人高红霞签订的，不能证实房屋为被告所有。被告孙立梅、胡宏起诉高红霞均是以借款合同纠纷起诉，并非房屋买卖合同纠纷。被告刘晓东对上述证据的真实性和证明内容均无异议。二第三人称李东飞因急需用钱以涉案房屋作为抵押向原告借款30万元，约定2013年8月份还，后因还不上准备将涉案房屋卖给原告，被告胡宏称向购买涉案房屋，但协商时未能达成一致，未签完的合同由被告胡宏拿走了，后来第三人李东飞将涉案房屋卖给原告戚寿强。
被告孙立梅、胡宏申请原审法院调取执行笔录一份，证实被告孙立梅在涉案房屋居住，实际占有房屋。调取后，原告和二第三人对笔录的真实性没有异议，但认为只能证实被告胡宏在涉案房屋居住，无法证实其享有所有权。三被告对证据的真实性和证明内容均无异议。
另查，被告孙立梅、胡宏系夫妻关系，第三人高红霞、李东飞也是夫妻关系。被告胡宏和孙立梅曾在涉案房屋内居住过，原审法院执行过程中依法查封后，其搬出房屋。
又查，原告曾于2013年2月起诉第三人高红霞和李东飞，要求确认房屋买卖合同有效，协助办理产权登记，原审法院于2013年6月作出原审判决，确认买卖合同有效，驳回要求协助办理产权登记的请求，原告不服上诉，该案二审正在处理中。在该案原审审理过程中，原告并未提及已办理房屋交接手续的事宜，也未向法庭提交房屋交接记录、物业服务合同、交费收据等证明材料。
以上事实，有书证以及双方当事人的庭审陈述在案为证。
原审法院认为，原告与第三人高红霞签订了书面的借款合同及房屋买卖合同，均系双方的真实意思表示，且不违反法律的规定，上述合同依法成立且生效，原告与第三人高红霞之间形成了合法的买卖合同关系。虽然第三人高红霞与望海公司签订房屋买卖合同，但未办理房屋所有权转移登记手续，尚未取得涉案房屋的使用权和所有权，即使其与原告签订房屋买卖合同将涉案房屋转让给原告，在第三人高红霞尚未取得涉案房屋所有权的情况下转让的仅为关于买卖涉案房屋的债权，原告并未取得涉案房屋的所有权。且原告购买涉案房屋，并没有提供转账凭证或其他的房款支付方式，在符合办理房屋所有权转移登记手续的情况下未及时办理房屋所有权转移登记手续，原告存在过错；虽然原告提供了交纳物业费和水费的相关单据，但该收据开具方式不符合常规，其真实性无法确定，无法证明原告对涉案房屋进行了实际占有，不符合人民法院依法应停止执行或不得查封的条件。综上，原告要求确认涉案房屋归其所有并解除查封，停止执行的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条之规定，判决：驳回原告要求确认位于威海市环翠区孙家疃镇益海路1-1号105室房屋（含储藏室一个）归原告所有，解除对该房屋的查封，并停止对该房产执行的诉讼请求。
宣判后，上诉人戚寿强不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审第三人高红霞于2011年12月购买诉争房屋，网签商品房预售合同，办理商品房预售合同登记备案手续，取得了诉争房屋的所有权和处分权后，与上诉人在2012年8月19日签订了合法有效的房屋转让协议，上诉人已支付全部价款。上诉人于2012年8月21日领取诉争房屋钥匙，签订物业装修等相关合同，并缴纳物业费、水费等相关费用，已实际占有该房屋，诉争房屋已为上诉人所有，只是尚未办理过户登记手续，被上诉人对于二原审第三人的债权不能通过该诉争房屋实现。原审判决适用法律错误，应依法改判，支持上诉人之诉讼请求。
被上诉人胡宏、孙立梅、刘晓东答辩称，上诉人无法提供支付房款及入住诉争房屋的证据，上诉人提供证据的真实性亦无法确认。故原审判决正确，请求依法维持。
原审第三人高红霞、李东飞述称，其与望海公司签订商品房买卖预售合同，并交付全部房款，办理房屋交接手续，已经取得诉争房屋所有权；其将诉争房屋转让给上诉人，双方签订了房屋买卖合同，并办理房屋交接手续，房屋所有权已经转移给上诉人。
二审中，上诉人提供中国银行2012年5月10日客户回单一张，金额120000元；中国工商银行2012年5月11日个人业务凭证一张，金额50000元；中国银行2012年5月14日客户回单一张，金额30000元；中国农业银行5月14日银行卡取款业务回单一张，金额30000元，上述凭证户名均为丛树仁；另提交丛树仁书面证言一份。上诉人拟以上述证据证实上诉人从丛树仁（二人系连襟）处取走30万元，支付诉争房屋款项。经质证，被上诉人刘晓东对该证据真实性有异议，认为无法证实是否取款，且丛树仁曾向其他法院提供的类似取款回单以证实取款事实，但是经公安部门调查，丛树仁并没有提取现金，而是转存；上述金额仅23万元，与上诉人主张金额30万元不符，上诉人亦不能提供证据证明2012年8月19日交付的10万元款项来源。被上诉人胡宏、孙立梅同意被上诉人刘晓东质证意见。原审第三人高红霞、李东飞认可该证据真实性。
另查明，被上诉人胡宏、孙立梅主张，其与原审第三人高红霞签订的房屋买卖合同中约定，2012年12月3日之前，双方共同到房管部门办理房产过户手续；后因二被上诉人找不到原审第三人高红霞，导致房屋不能过户，而双方合同约定时间尚未到，故以民间借贷纠纷为由诉至原审法院要求原审第三人高红霞返还相应款项。
再查，上诉人曾于2013年2月起诉原审第三人高红霞和李东飞，请求确认其与两原审第三人签订的房屋买卖合同有效，并协助办理产权登记，原审法院认定房地产转让协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定应为合法有效。但诉争房屋被依法查封无法办理过户手续，遂于2013年6月作出（2013）威环民初字第327号民事判决，确认上诉人与两原审第三人签订的房屋买卖合同有效，驳回上诉人要求协助办理产权登记的请求。上诉人不服该判决，上诉至本院，后申请撤回上诉，该判决现已生效。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，民事诉讼法创设案外人执行异议之诉制度的目的在于通过诉讼确认执行标的物实体权利归属，进而排除对抗对执行标的物的强制执行，以保障案外人的财产权利。因此，案外人执行异议之诉的审理范围是依据物权法、合同法等相关法律规定确认案外人、被执行人等当事人是否对执行标的物依法享有实体权利或者相关物权权益。本案中，诉争房屋尚未办理权属证书，故因该房屋而产生执行异议权属争议，应重点审查上诉人对诉争房屋是否享有相应的物权权益，上诉人现主张其通过买卖方式取得该房屋，且该房屋买卖合同亦经生效判决确认为有效，则应审查上诉人是否支付了全部的购房款、是否实际占有使用诉争房屋、上诉人对其尚未办理房屋所有权登记手续有无过错等事实。首先，关于上诉人是否支付购房款之事实，上诉人二审中提交了四张银行凭证，户名均为丛树仁，并非上诉人直接取款记录，且上诉人与丛树仁系亲属关系，丛树仁并未出庭质证，现有证据尚不足以证实丛树仁银行账户交易记录与上诉人有关。即使上诉人所述属实，也不足以证实上诉人已经将该款项交付。上述四张银行凭证交易金额仅为23万元，而双方借款合同约定借款金额为30万元，房产转让协议中约定，上诉人应再支付两原审第三人10万元，上诉人并不能提供证据证明该两笔共计17万元款项来源，故上诉人提供的证据尚不足以证实上诉人已交付部分或全部房款。其次，关于上诉人是否实际占有使用诉争房屋之事实，上诉人主张其已经交纳物业费和水费等相关费用，存在单据倒签系由于弘信公司财务操作原因所致，虽然该事实有弘信公司出具证明予以证实，但实际操作人刘明明已经离岗，现有证据难以确认上述单据签订的真实时间；从执行笔录中可以看出系被上诉人孙立梅、胡宏曾在诉争房屋中居住。故上诉人提供的证据尚不足以证实其对诉争房屋已实际占有、使用。第三，上诉人尚未取得诉争房屋权属证书，上诉人对此亦尚未有充分合理的解释。综上，从上诉人交付房款、占有使用房屋及办理房证等事实情况分析，尚不足以使本院确认上诉人对诉争房屋享有物权权益。诉争房屋虽然进行备案，但原审第三人高红霞并没有取得诉争房屋的物权。虽然上诉人与原审第三人高红霞签订的房屋买卖合同已经生效判决认定为有效，但由于原审第三人高红霞并未取得诉争房屋的物权，按照双方合同约定，上诉人仅取得诉争房屋之债权。因此，上诉人以其对诉争房屋享有所有权或物权权益为由，请求人民法院解除诉争房屋的查封、停止执行，缺乏事实依据和法律依据，其主张不予支持。
综上，上诉人的上诉主张理由不当，证据不足，本院不予支持。原判正确，应予维持。经本院审判委员会审议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人戚寿强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 万景周
审 判 员 郑华章
代理审判员 李佳忆
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 姜雅群