山东省烟台市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁06执异85号
案外人：朱志云，女，1973年10月28日生，壮族，住址：浙江省金华市永康市。
申请执行人：陕西建工第二建设集团有限公司。住所地：陕西省宝鸡市经二路***号。组织机构代码：91610000220522935B。
法定代表人：刘新潮，董事长。
被执行人：烟台中简置业有限公司。住所地：烟台经济技术开发区八达岭路*号。
法定代表人：郁小毛，执行董事。
被执行人：烟台桃花源置业有限公司。住所地：烟台市福山区连福街**号。组织机构代码：91370600059029465J。
法定代表人：张恩伟，执行董事。
本院在执行申请执行人陕西建工第二建设集团有限公司与被执行人烟台桃花源置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人朱志云向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人朱志云称，贵院在陕西建工第二建设集团有限公司与烟台中简置业有限公司、烟台桃花源置业有限公司执行案件中查封并拟拍卖案外人所有的欧尚花园4号楼2807、2808号两套房屋。烟台桃花源置业有限公司为偿还异议人（案外人）丈夫应永强作为法定代表人的浙江武义万华门业有限公司的工程款772029.9元，将欧尚花园4号楼2807、2808号两套房屋以顶账的方式出售给异议人（案外人），并签订了《商品房买卖合同》，且上述两套房屋也已交付异议人（案外人）使用，异议人（案外人）已经向烟台桃花源置业有限公司交付了房屋面积差价款、物业费、装修保证金、有线电视初装费、代收电费、垃圾清运费、公共维修基金等款项。请求依法解除欧尚花园4号楼2807、2808号两套房屋的查封。
本院查明，关于原告陕西建工第二建设集团有限公司与被告烟台中简置业有限公司、烟台桃花源置业有限公司建设工程施工合同纠纷两案，本院在审理过程中，于2015年9月22日进行诉讼保全，查封了被告烟台桃花源置业有限公司名下的欧尚花园70余套房产。两案经审理后，本院分别于2015年6月1日、2015年6月22日作出（2014）烟民一初字第127号及254号民事判决。宣判后，烟台桃花源置业有限公司均不服，上诉至山东省高级人民法院，山东省高级人民法院审理后作出民事裁定书，裁定：撤销（2014）烟民一初字第127号民事判决，发回本院重审。本院重审后，于2016年12月19日作出（2016）鲁06民初303号民事判决，判决：一、被告烟台中简置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告陕西建工第二建设集团有限公司工程款13793572.79元及自2014年6月16日至上述欠款付清之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息；二、被告烟台中简置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告陕西建工第二建设集团有限公司2773088.50元；三、被告烟台桃花源置业有限公司对被告烟台中简置业有限公司应履行的上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任；四、驳回原告陕西建工第二建设集团有限公司的其他诉讼请求。烟台桃花源置业有限公司不服提起上诉，山东省高级人民法院于2017年5月25日作出（2017）鲁民终字第504号民事判决，驳回上诉，维持原判。关于本院（2014）烟民一初字第254号案件，烟台桃花源置业有限公司上诉后，山东省高级人民法院于2016年3月22日作出（2016）鲁民终252号民事判决，判决：一、维持烟台市中级人民法院（2014）烟民一初字第254号民事判决主文第一项、第三项；二、撤销烟台市中级人民法院（2014）烟民一初字第254号民事判决主文第二项；三、驳回陕西建工第二建设集团有限公司对烟台桃花源置业有限公司关于对本案欠款承担连带清偿责任的诉讼请求。
案件进入执行程序后，本院于2017年7月5日下发（2017）鲁06执字第65号执行通知书，责令烟台桃花源置业有限公司自通知书送达之日起五日内履行下列义务：一、支付陕西建工第二建设集团有限公司工程款本金13793572.79元及利息；支付陕西建工第二建设集团有限公司2773088.50元及利息；并负担迟延履行期间的滞纳金；二、负担案件受理费107237元；申请执行费84073.90元。如拒不执行，本院将依法采取强制措施，并将该公司列入失信被执行人名单。2017年7月24日，本院发出公告，内容为：依据（2014)烟民一初字第127-1、254-1号民事裁定书已于2015年9月22日查封了被执行人如下财产：烟台桃花源置业有限公司名下欧尚花园3号楼2606、1106号；4号楼3007、3006、3008、3003、3002、2906、2908、2901、2903、2807、2806、2808、2803、2802、2706、2708、2701、2703、2606、2603、2506、2503、2406、2306、2308、2206、2203、2103、2008、2003、1906、1905号；5号楼3007、3006、3008、3003、2907、2906、2908、2903、2806、2803、2703、2603、2503、2406、2408、2403、2306、2308、2303、2206、2106、2006、1906、1806、1805、1808、1803、1903、1706、1703、1606、1605、1604、1505、1406、1106、1105、1006、1005、806、706、506、406、404号房产。上述财产已由有关部门协助本院登记查封，查封期限自2015年9月22日至2018年9月21日止等等。
案外人朱志云为证明其主张向本院提交了购买欧尚花园4号楼2807、2808号房屋的《商品房买卖合同》复印件各1份、《抵房协议书》、《防盗防火门供货及安装合同》、《工程抵债审批单》复印件各1份，相关《收据》复印件16张等证据。2014年11月25日，以烟台桃花源置业有限公司为卖方、朱志云为买方签订《商品房买卖合同》2份，该两份合同分别载明，买方购买的商品房均为预售商品房，所买房屋分别为欧尚花园4号楼2807号房和2808号房，商品房价分别为478566元和293464元，付款方式均为抵顶武义县万华门业工程款，卖方应予2015年12月31日前向买方交付房屋。2011年12月4日以烟台市开发区玉森房屋综合开发有限公司为甲方、武义县万华门业有限公司为乙方，签订《防盗防火门供货及安装合同》，该合同所涉的工程名称为：玉森新城1＃、15＃、16＃、17＃楼防盗防火门供货及安装。2014年9月16日以烟台中简置业有限公司为甲方、烟台桃花源置业有限公司为乙方、武义县万华门业有限公司为丙方签订《抵房协议》，丙方同意乙方以欧尚花园二套4号楼房产抵顶合同工程款772029.9元；房号分别为：4-2807、4-2808，建建筑面积分别为：84.75平方米、53.5平方米，总房价分别为：478566.3元、293463.6元。……甲、乙、丙三方盖章。2015年8月3日由烟台桃花源置业有限公司出具收据两张，分别收取朱志云交来4-2807、4-2808号房面积差款10164元、6582元。2014年11月25日由烟台桃花源置业有限公司出具收据两张，分别收取朱志云交来4-2807、4-2808号房款478566.3元、293464元。2015年8月3日由烟台桃花源置业有限公司出具收据两张，分别收取朱志云交4-2807、4-2808号房屋有线电视初装费各250元。同日由烟台中汇物业管理有限公司开具《收据》8张，交款单位为朱志云4-2807、朱志云4-2808，内容分别为：物业管理费1350.18元、853.32元；代收公共维修基金10212.9元、6465.1元；代收电费，100元、100元；垃圾清运费346.20元、218.80元。
本院认为，本案的焦点在于案外人是否对涉案的欧尚花园4号楼2807、2808号房产享有足以排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉本案的房产建设工程规划许可证、施工许可证均登记在被执行人烟台桃花源置业有限公司名下，本院查封建设工程规划许可证及施工许可证登记在被执行人烟台桃花源置业有限公司名下的房产，符合上述法律规定。案外人在双方签订《商品房买卖合同》后未办理房产网签备案手续、直至涉案房屋被查封之前的九个多月时间内亦未办理房产登记事宜，对此案外人具有过错。另一方面，涉本案债务原系武义县万华门业有限公司与烟台市开发区玉森房屋综合开发有限公司因玉森新城1＃、15＃、16＃、17＃楼防盗防火门供货及安装而形成，转由烟台中简置业有限公司、烟台桃花源置业有限公司偿还，虽经当事人同意，但这是否将损害烟台桃花源置业有限公司其他债权人的权益；同时案外人虽为武义县万华门业有限公司股东，但法人财产不能在未经合法分配的情况下变为股东个人财产，故本案的系列证据不足以证明本案以房抵债给案外人的合法性，案外人提交的证据也不能足以证明其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权利，故案外人异议理由于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条规定，裁定如下：
驳回案外人朱志云的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 陈善乐
审判员 栾焕舸
审判员 门 伟
二〇一七年九月二十九日
书记员 潘姝卉