广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠城法小民初字第369号
原告（反诉被告）：陈贺庆，男，汉族，公民身份号码：×××1316，户籍住址：广东省惠州市惠城区。
委托代理人：丘伟华，系广东广法律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李柱谋，男，汉族，公民身份号码：×××3517，户籍住址：广东省惠州市惠城区。
委托代理人：周菜玲，系广东卓凡律师事务所律师。
原告陈贺庆诉被告李柱谋及反诉原告李柱谋诉反诉被告陈贺庆房屋租赁合同纠纷两案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告陈贺庆诉称，2013年1月9日，原告与被告签订了《租赁合同书》，经双方共同协商，约定被告将惠城区汝湖镇虾村七组位于村公路砖瓦和铁皮墙裙体结构设施房屋（下称“该房屋”）租给原告做修理厂使用，该房屋的面积约为三百平方米，租期为9年，每月租金为4500元。此外，双方还约定，厂房由被告按原告要求搭建，且修理厂应有厂房、厕所和厨房等必要设施，被告应一起搭建配套，待被告完成搭建配套后，经原告验收，由被告交付原告使用。双方签订《租赁合同书》后，原告支付了被告押金25000元。时至今日，被告仍未能按原告要求完成搭建配套，期间原告多次与其沟通协商，但被告还是没有将该房屋完成搭建配套后交付给原告租用，并且在未经原告同意的情况下，被告将该房屋租给他人使用。综上所述，双方签订《租赁合同书》后，被告不仅没有交付该房屋给原告租赁使用，而且还未经原告同意将该房屋租赁给他人使用，被告的行为已构成违约。为维护原告的合法权益，根据我国相关法律规定提出前述请求，请求法院依法作出公正裁判。一、请求判令解除原告与被告签订的《租赁合同书》；二、请求判令被告返还原告押金25000元；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告李柱谋辩称，1、除了合同条款约定外，并无其他约定；2、我方没有将房子转租他人；3、我方要求原告偿还2013年1-7月份租金。
反诉原告李柱谋诉称，原、被告于2013年1月9日签订了一份《租赁合同书》。该合同书主要约定：l.甲方（李柱谋）将其名下的位于汝湖镇虾村七组公路边砖瓦和铁皮墙裙体结构设施房屋租给乙方（陈贺庆）使用。2.期限从2013年1月9日至2022年1月10日止，每月租金4500元。3.乙方给付甲方押金25000元，合同期内押金不得作租金使用。4.乙方必须在当月l6号前交租。如2个月不准时交租，甲方有权终止合同。5.合同期内，因乙方原因无法经营，乙方须转租或转让经营场地时，甲方应同意乙方，押金25000元不予退还。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，被告（本诉原告）将押金25000元交给了原告（本诉被告），原告也出具了一份押金收据给被告。但时至今日，被告（本诉原告）一直没有依据双方确定的租赁合同的约定，向原告（本诉被告）缴纳租金，严重违反合同的约定。依据双方的合同约定，押金25000元不予退还，1月至7月租金应该予以支付。故此，原告特提出如上反诉。1.要求被告陈贺庆（本诉原告）支付2013年1月9日至2013年7月10日的房屋租金27000元。2.要求被告（本诉原告）承担本案诉讼费。
反诉被告陈贺庆辩称，一、被答辩人主张答辩人支付2013年1月9日至2013年7月10日的房屋租金27000元没有事实依据，法律依据不足。答辩人于2013年1月9日于被答辩人签订了《租赁合同书》（下称“《合同书》”），根据《合同书》第10条，答辩人要求被答辩人搭建好厂房并搞好配套，但是被答辩人迟迟没有将搭建好的厂房及配套交付给答辩人使用，期间答辩人多次与被答辩人协商处理，但是被答辩人不仅没有处理，反而在答辩人完全不知情的情况下径行将虾村七组位于村公路边砖瓦和铁皮墙裙体结构设施房屋（下称“该房屋”）转租给第三人。根据《中国人民共和国合同法》第212条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，被答辩人从来没有将该房屋交付给答辩人使用，更提不上答辩人用该房屋收益了。综上所述，被答辩人不仅没按《合同书》第10条将该房屋交付给答辩人，而且还未通知答辩人擅自转租该房屋，这已经构成违约，因此被答辩人要求主张答辩人支付2013年1月9日至2013年7月10日的房屋租金27000元没有事实依据，也没有法律依据。二、被答辩人不返还押金25000元给答辩人没有事实依据。被答辩人诉称根据《合同书》约定，押金不予退还，其根据系指《合同书》第9条：“合同期内，因乙方原因无法再继续经营，乙方须转让或转让经营场地时，甲方应同意乙方，并配合乙方的转租或转让工作。押金不退还”，但如前所述，被答辩人没有将该房屋交付给答辩人经营使用，更谈不上因答辩人原因无法再继续经营了，因此被答辩人依据《合同书》第9条明显缺乏事实依据。
查明的案件事实
经审理查明，2012年7月份左右，原、被告双方就位于惠城区汝湖镇虾村七组（地名鸭仔地）村公路边面积约300平方米的砖瓦铁皮墙群体结构房屋（以下简称“涉案房屋”）的出租事宜开始协商，由于原告是租赁涉案房屋开办修车行，其要求被告对涉案房屋进行改建。双方口头约定了改建的一些问题，包括房屋加高、水电安装、厨房和卫生间的加建以及办公室的改建等，被告则按照原告提出的要求出资对涉案房屋进行了改建。
2013年1月9日，原、被告签订了一份租赁合同书，约定：由被告将涉案房屋出租给原告使用，租赁期限为九年，自2013年1月9日至2022年1月10日，每月租金为人民币4500元；原告须在每月16日前交纳当月租金，如两个月不准时交租，被告有权中止合同；原告交付押金人民币25000元给被告，合同期内押金不能作租金使用，合同期满，如原告不续租，被告退还押金（不计利息）；厂房由被告按原告要求搭建并搞好水电配套，费用由被告支付。同日，原告向被告交纳了租厂房押金25000元。
之后，原告以被告未按其要求改建为由没有实际承租涉案房屋，并没有依合同约定实际承租涉案房屋，还要求被告退还租赁押金。目前，涉案房屋闲置。后来，被告也将建好的厨房拆除了。
裁决理由和结果
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方经协商一致、以平等自愿的原则于2013年1月9日签订的租赁合同书，是具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，该租赁合同书合法有效，对当事人具有约束力，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。
由于原告没有按照合同约定实际承租涉案房屋，且明确表示不再履行合同，其行为已构成根本违约。原告诉称被告没有按其要求对涉案房屋进行改建，且被告将涉案房屋已出租给他人，但没有提供相关证据予以证明，故不予采信。从双方签订租赁合同书的目的和该合同的实际履行情况来看，原告诉求解除合同较为合理，予以支持。但是，因原告自身违约，其要求被告返还租赁押金25000元，没有事实和法律依据，不予支持。
关于租金的支付问题。原告没有实际承租并真正使用涉案房屋，反诉原告要求反诉被告支付2013年1月9日至2013年7月10日的租金，于理无据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条的规定，判决如下：
一、解除原告陈贺庆和被告李柱谋于2013年1月9日签订的租赁合同书。
二、驳回原告陈贺庆的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告李柱谋的全部反诉请求。
本案受理费425元，由原告陈贺庆负担；反诉费237.5元，由反诉原告李柱谋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 王镜新
审 判 员 石 磊
代理审判员 潘丽军
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 林海利
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