广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0304民初5363号
原告深圳市盐田区金宝园幼儿园，住所地深圳市盐田区大梅沙环碧路218号万科东海岸小区内，组织机构代码67000822-0。
法定代表人裴凤梅，园长。
委托代理人陈南沙，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
委托代理人何敏仪，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
被告深圳市万科物业服务有限公司（原深圳市万科物业管理有限公司），住所地深圳市福田区梅林路63号梅林万科中心第二、三层，组织机构代码19220453-3。
法定代表人余小原。
委托代理人周叶锋，广东仁人律师事务所律师。
委托代理人吴伟，广东仁人律师事务所律师。
上列原告深圳市�田区金宝园幼儿园诉被告深圳市万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月29日立案受理后，被告提出管辖异议申请，认为本案系因位于盐田区的物业服务费收费标准而提起的诉讼，属于不动产纠纷，应由不动产所在地法院管辖。本院依法做出民事裁定书，裁定驳回被告的异议申请。被告不服，上诉于深圳市中级人民法院，该院依法做出民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。后本案依法由本院审判员吴颂、人民陪审员刘玉和、唐琪组成合议庭适用普通程序，于2016年9月7日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈南沙、被告委托代理人周叶锋、吴伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年7月，深圳市精津投资管理有限公司与深圳市万科房地产有限公司签订《租赁合同》，双方就原告深圳市盐田区金宝园幼儿园承租万科东海岸校区内的办学场所事宜进行了约定。此后，原告深圳市盐田区金宝园幼儿园进驻被告深圳市万科物业服务有限公司所管理的场所办学，双方之间形成了事实上的物业服务关系。期间，被告在没有任何合同约定和指导标准的情况下，向原告按2.9元/平方米的标准收取高额的物业管理费用。
事实上，被告从未与原告签订任何的《物业管理合同》，双方之间对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容均没有进行任何约定。这种权利义务不确定的状态己严重侵害了原告的合法权益。根据《深圳市物业管理服务收费管理规定》第五条非住宅物业的物业管理服务费收费，由业主与物业管理企业在物业管理服务合同中协商约定收费标准。由于原告属于事业单位，从物业管理费用�收取标准上就具有特殊性，即便小区的业主委员会与被告签署了《前期物业管理合同》也对原告没有约束力。根据深圳市人民政府颁发的【深府(2008)282号】《关于学前教育发展的若干意见》及《深圳市学前教育管理暂行办法》第四十二条的相关规定，被告将幼儿园视作普通物业使用人明显是没有依据支持的，也是违反相关法律规定的。又鉴于深圳市物业管理指导价格仅对住宅及写字楼的物业服务费价格有相应的指导标准，并未对事业单位的管理指导价格有明确指导标准。据此，原告请求与被告签订新的《物业管理合同》以对物业服务费按同行业参考价格1.6元/平方米/月计算（标准参考（2015）深中法房终字第57号民事判决书)。
尽管如此，被告在物业管理过程中未完全履行其应尽的物业管理义务，物业服务质量存在诸多问题。近期，教育局己经安排消防安全公司对原告进行了综合安全检查，并在报告书指出原告所存在的诸多安全隐患。此后，原告多次与被告的物业管理人员进行电子邮件、电话沟通等均未能就报告书中维修和维护的事宜达成一致的维修方案。现涉案租赁场所己出现了正常使用的损坏或故障，且直接影响到原告金宝园幼儿园的安全经营和正常招生。原告请求重新签订《物业服务管理合同》且对物业管理费用进行适量的减免也是符合法律的公平、公正原则。
请求法院判令：1、请求判决被告与原告签订《物业服务管理合同》并明确物业服务费用按1.6元/平方米/月的标准收取；2、本案的诉讼费用全部由被告承担。
被告答辩称：一、原告不具备原告主体资格
国务院《物业管理条例》第6条规定：“房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利。”
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定：“业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”
在物业服务法律关系中，法律规定的权利主体是业主。本案涉案幼儿园，业主是“深圳市万科房地产有限公司”，承租人是“深圳市精津投资管理有限公司”。物业费标准的异议权利人是业主，原告不具备起诉主体资格。
二、涉案幼儿园的物业费标准不违反法律及合同约定
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
深圳市物价局、深圳市国土资源和房产管理局《关于发布我市住宅物业管理服务收费指导标准的通知》第1条规定：“我市住宅物业（不含别墅）前期物业管理服务收费实行政府指导价，收费标准的制定应依据《指导标准》。别墅（包括独立别墅、连体别墅）、已成立业主委员会的住宅区，物业管理服务收费实行市场调节价。”
万科东海岸二期《前期物业管理服务合同》第4条约定：“物业管理服务费，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：……幼儿园：2.90元/月/平方米。”
物业服务企业签署《物业服务合同》的对象是建设单位和业主委员会，单个业主没有缔约资格。原告提出要求与答辩人重签《物业服务管理合同》实属违法荒谬。
三、原告提交的部分证据与本案没有关联
首先，《关于学前教育发展的若干意见》不是法律法规，甚至都不属于政府规范性文件，不能作为人民法院的判决依据。其次，（2015）深中法房终字第57号《民事判决书》中涉及的幼儿园属于政府物业，且仅为个案判决。本案幼儿园的产权人是民事主体，性质不同。
综上，请求驳回原告的起诉。
经审理查明，万科东海岸社区二期幼儿园整栋，建筑面积为2746.68平方米；用途为幼儿园；土地用途为商业、住宅、公寓、别墅；权利人为深圳市万科房地产有限公司（以下简称万科房地产公司）。
2004年3月27日，万科房地产公司与被告签订《前期物业管理服务合同》，合同约定由万科房地产公司委托被告对万科东海岸（二期）小区提供物业管理服务。合同约定的物业管理费收费标准中，幼儿园的收费为2.9元/月/平方米；物业服务期限自2004年4月1日起至东海岸业主委员会成立后与物业公司签订新的物业管理服务合同生效时终止。
2010年7月31日，万科房地产公司与深圳市精津投资管理有限公司（以下简称精津公司）签订《房屋租赁合同》，约定万科房地产公司将涉案东海岸社区幼儿园建筑租赁给精津公司作为幼儿园经营使用；租赁期限自2010年8月1日起至2020年7月31日止；物业管理费为2.9元/平方米。
此后，原告在上述租赁物业内经营幼儿园至今，每月由原告向被告支付物业管理费及水电费等相关费用，其中物业管理费每月按照2.9元/平方米的标准计算，每月物业管理费总额为7965.37元。
庭审中，原告称不清楚涉案小区有无成立业委会，被告则称尚未成立业委会。
本院认为，开发商与开发商选定的物业服务企业签订的前期物业服务合同，在无证据显示涉案小区已成立业主委员会，且业主委员会与物业服务公司另行签订了物业服务合同的情况下，前期物业服务合同对作为实际承租人的原告具有约束力。原告与被告之间成立物业管理服务合同关系。原告应按照合同约定的标准向被告足额支付每月应付的物业管理费。
原告诉请要求被告与其另行签订《物业费支付协议》。但是否签订协议属于平等民商事主体之间协商沟通的结果，不属于法院强制判决的范畴，原告诉请被告与其签订协议，没有法律依据，本院不予支持。
原告主张物业服务费按照1.6元/平方米/月的标准支付，但首先，原告主张依据深圳市人民政府《关于学前教育发展的若干意见》的规定，学前教育机构缴纳的物业管理费执行中小学校缴费标准，但原告并未举证证明深圳市中小学校缴费标准的金额。根据谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不能的法律后果；其次，�案小区物业收费标准系物业服务企业与开发商签订的物业服务合同确定的金额，在没有成立业主委员会并签订新的物业管理合同前，该标准对作为实际承租人的原告亦具有约束力。如果原告认为物业服务合同约定的物业管理费过高，应通过协商或者通过业委会履行相应的程序进行调整；再次，原告自使用涉案租赁物业以来，每月均是按照2.9元/平方米的标准向被告支付物业管理费。没有证据显示原告此前对于该标准存有异议；最后，原告虽主张涉案物业内物业服务质量存在诸多问题，但并未提交相应的证据证明。且即便存在如原告所称的问题，原告也可以通过要求被告继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等方式追究被告的违约责任。对于原告的该项诉讼请求，本院不予确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉�法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告深圳市盐田区金宝园幼儿园的诉讼请求。
本案案件受理费100元（已由原告预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并在领取预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴 颂
人民陪审员 刘 玉 和
人民陪审员 唐 琪
二〇一六年九月七日
书 记 员 俞婷婷（代）
茶丽梅