北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第02338号
上诉人（原审第三人）北京鹏昊物业管理有限公司，住所地北京市东城区广渠家园16楼地下1层008室。
法定代表人付永强，总经理。
委托代理人刘涛，男，1982年10月14日出生。
被上诉人（原审原告）贾庭友（曾用名贾廷友），男，1963年8月27日出生。
委托代理人贾学峰，北京市众贺律师事务所律师。
委托代理人程小邦，北京市众贺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京市东城区建予园小区业主委员会，住所地北京市东城区建予园小区。
负责人刘传香，主任。
委托代理人刘涛，男，1982年10月14日出生。
委托代理人付永强，男，1981年12月21日出生。
上诉人北京鹏昊物业管理有限公司（以下简称鹏昊物业公司）因合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第09188号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年6月，贾庭友诉至原审法院称：2000年10月24日，我与建予园小区的物业管理单位北京建予园物业管理有限责任公司（以下简称建予园物业公司）签订《房屋出让合同》，约定建予园物业公司将小区2号楼管理室房间永久使用权转让给我，使用面积14平方米，按照4800元／平方米出让，共计人民币67200元。我按照《房屋出让合同》向建予园物业公司支付了67200元房款，建予园物业公司将房屋交给我使用。2005年10月8日，北京市东城区建予园小区业主委员会（以下简称建予园业委会）以建予园物业公司出售房屋未经其同意为由，通知将上述房屋收回。因此我将建予园物业公司诉至法院，北京市崇文区人民法院经审理后于2006年4月5日作出判决，由建予园物业公司返还我人民币67200元，我将房屋腾空交建予园物业公司收回。2006年9月3日，我与建予园业委会、建予园物业公司三方签订《协议书》，约定不再执行前述判决内容，涉案房屋产权系全体业主所有，该房屋由我继续使用，我所缴纳的67200元为房屋使用费用，资金由建予园物业公司管理，31500元用于该小区2号楼高层水箱水泵噪音扰民整治工作，35700元用于小区门禁设施建设上。我因此取得了涉案房屋的永久使用权。但2013年5月，鹏昊物业公司强行进入我的房屋，将房屋内的物品全部扔到室外、商品砸坏，将涉案房屋强行收回。经我核查，是建予园业委会委托鹏昊物业公司实施上述行为，给我造成重大损失。建予园业委会的行为不但违反了合同约定，还严重侵犯了我的合法权益。现起诉要求：1、建予园业委会将2号楼1层东侧管理室腾空交还给我，鹏昊物业公司协助办理；2、建予园业委会赔偿我物品损失32223元，鹏昊物业公司承担连带责任。
建予园业委会辩称：涉案房屋的所有权归全体业主所有。贾庭友与上一届业委会及原物业公司所签的协议约定其对房屋仅有使用权，而非永久使用权，故我方有权随时终止该协议。新的物业公司即鹏昊物业公司接任小区物业后，重新选举了业主委员会，新的业主委员会代表了广大业主的意志，依法行使权利。为了更好维护业主的权利，新一届业委会委托新的物业公司将涉案房屋收回，既符合贾庭友与上一届业委会的约定，也符合法律规定。不同意贾庭友的诉讼请求。
鹏昊物业公司述称：认可建予园业委会的答辩意见。我公司于2012年7月接手管理小区物业，接受新一届业委会委托，依法将涉案房屋收回，贾庭友的请求无法律及合同依据。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。2006年9月3日，贾庭友与建予园业委会签订的《协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按该《协议书》的约定履行。该《协议书》的履行不应因业委会成员的变更及小区物业管理公司的变更而受到影响。在建予园业委会不能证明贾庭友存在违反《协议书》约定的情况下，擅自作出决定《协议书》作废，强行收回房屋，已经构成违约。现贾庭友要求继续履行《协议书》，理由正当，法院予以支持。通过双方陈述及贾庭友提供的物品照片，可以证实建予园业委会委托鹏昊物业公司从贾庭友手中收回房屋，鹏昊物业公司强行将房屋内物品搬出，导致相关物品去向不明。故建予园业委会应当对贾庭友承担赔偿责任，鹏昊物业公司承担连带责任。因贾庭友已经明知其物品被搬至室外，其对此虽没有过错，但在事后应当采取一定的保护措施，而不应该采取放任态度，故贾庭友对其损失亦应承担一定的责任。双方承担责任的比例由法院酌情确定。对于贾庭友损失的具体数额，考虑当事人对此举证的客观条件制约，法院仅能通过贾庭友提供的照片酌情确定其合理损失数额，具体为人民币2万元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第六十五条之规定，于2013年12月判决：一、北京市东城区建予园小区业主委员会将二号楼一层管理室房屋腾空交给贾庭友使用，北京鹏昊物业管理有限公司履行协助义务（于判决生效后七日内履行完毕）；二、北京市东城区建予园小区业主委员会赔偿贾庭友损失人民币一万四千元整，北京鹏昊物业管理有限公司负连带责任（于判决生效后七日内履行完毕）；三、驳回贾庭友其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，鹏昊物业公司不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，依法改判驳回贾庭友的诉讼请求。其主要上诉理由为：一、建予园物业公司并未收到贾庭友的购房款；二、贾庭友与原业主委员会及原物业公司签订的《房屋出让合同》已经法院判决无效，即贾庭友无权使用诉争房屋；三、2006年与贾庭友签订《协议书》的是第二届业主委员会，现换届后的业委会不同意履行该协议。贾庭友同意原审判决。建予园业委会不同意原判，但未提出上诉。
经审理查明：2号楼一层管理室房间为业主共有。2000年10月24日，贾庭友（乙方）与小区当时的物业管理方建予园物业公司（甲方）签订《房屋出让合同》，约定“甲方将建予园2号楼管理室房间永久使用权转让给乙方。乙方所需房屋使用面积为14平方米，甲方同意按4800元／平方米出让，共计人民币67200元。乙方拥有永久使用权。乙方一次性缴纳出让费用，供暖费按年度缴纳”。2005年10月8日，贾庭友接到小区业主委员会通知，通知要求其腾空房屋、支付使用费30000元。为此，贾庭友将建予园物业公司诉至北京市崇文区人民法院，该院经审理认为，建予园物业公司虽系包括诉争房屋在内的小区物业的管理人，但将业主共有的物业出租亦应有相应的法律或合同的依据，根据查明的事实，建予园物业公司未提供其有权将本案诉争房屋出租或出售的证据，故建予园物业公司将诉争房屋有价出让与贾庭友的行为，损害了该小区业主的利益，因此双方之间的《房屋出让合同》系无效合同。据此，北京市崇文区人民法院作出（2006）崇民初字第485号民事判决书，判决建予园物业公司返还贾庭友人民币67200元，贾庭友将涉案房屋腾空交建予园物业公司收回。建予园物业公司不服该判决并提起上诉。在该案二审过程中，2006年9月3日，建予园业委会（甲方）、建予园物业公司（乙方）、贾庭友（丙方）共同签订《协议书》。《协议书》约定“内容：贾庭友使用2号楼一层东侧管理室事宜。北京市崇文区建予园小区业主委员会为了维护广大业主的权益，监督建予园物业管理有限责任公司将一次性收取的67200元用于小区建设上或某个项目建设上。经三方协商在保障全体业主利益不受侵害，维护物业企业及贾庭友利益的前提下，就以下事宜达成共识。（一）乙、丙双方不再执行北京市崇文区人民法院（2006）崇民初字第485号的判决。（二）贾庭友所用房屋（便民商店）面积14平方米产权系全体业主所有。（三）由于该房屋资金已归于业主大会（全体业主），为此甲、乙双方同意丙方继续使用该房屋。（四）原贾庭友于2000年10月24日一次性缴纳67200元，为房屋的使用费用，资金由建予园物业公司管理，31500元用于该小区2号楼高层水箱水泵噪音扰民整治工作，35700元用于小区门禁设施建设上。贾庭友相应承担该管理室的水费、电费、供暖费”。2006年9月4日，建予园物业公司以双方庭下达成和解协议为由向本院提出撤诉申请，本院于当日裁定如下：准予建予园物业公司撤回上诉，双方仍按原审法院判决执行。
原审法院审理过程中，建予园业委会及鹏昊物业公司提交2013年5月3日的“致函”一份，内容为“北京鹏昊物业管理有限公司：建予园小区第四届业主委员会研究决议：现授权贵物业公司执行第三届业委会2011年6月27日决议书，收回2号楼一层北门东侧业主的公共用房。建予园小区业主委员会”，并提交有建予园物业公司及建予园业委会盖章的落款日期为2011年6月27日的《决议书》一份，主要内容为“一、该房屋自2011年6月20日封存，物业公司、业委会决定收回归还业主，作为物业用房，原三方协议作废，不再给他人使用。二、现通知原使用人贾庭友同志在6月30日前4日内将房屋钥匙交给物业公司。三、决议书公示后，原使用人不得私自入内，否则后果自负。四、关于贾庭友在2000年10月24日交来2号楼管理室（便民商店14平方米）使用费67200元的使用情况：1、2004年5月用于高压水泵更新改造（座落在2号楼地下室）用资31500元。2、2007年11月小区楼宇安装门禁，监控设施设备用资35700元，故已全部使用在小区建设上。此决议于2011年6月27日生效”。
2013年5月6日，受建予园业委会委托，鹏昊物业公司将涉案房屋从贾庭友处收回。因涉案房屋一直由贾庭友作为便民商店使用，鹏昊物业公司在收回房屋过程中，将涉案房屋内的物品及商品搬至室外，并将房屋贴上封条。对于鹏昊物业公司搬至室外的物品及商品，贾庭友进行了拍照。但现双方均认可这些物品及商品已经不知去向，贾庭友称应该是建予园业委会的人给搬走了；建予园业委会及鹏昊物业公司称放在门外后就没再进行管理，应当是让贾庭友搬走了。双方对于相关物品由对方搬走的主张均未能举证。
上述事实，有《房屋出让合同》、（2006）崇民初字第485号民事判决书、（2006）二中民终字第11609号民事裁定书、《协议书》、致函，《决议书》，照片及各方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：业主委员会，系由物业管理区域内的业主组成，代表全体业主利益，行使共同管理权。业委会的决定对全体业主具有约束力。贾庭友与建予园物业公司签订的《房屋出让合同》经法院判决无效后，贾庭友又与建予园业委会、建予园物业公司重新签订了《协议书》，该《协议书》系三方真实意思表示，建予园业委会亦有权代表全体业主对房屋的共有部分进行处置，该协议有效，三方均应依约履行。建予园业委会的换届改选不能够成为其不履行协议的合理理由。鹏昊物业公司上诉称建予园物业公司并未收到贾庭友的房屋使用款，但建予园物业公司为贾庭友开具了收据，且2006年《协议书》及2011年《决议书》均对贾庭友交来的使用费用途进行了描述，故本院对其该项上诉请求不予采信。建予园业委会除应继续履行双方协议之外，对于委托鹏昊物业公司收回房屋中给贾庭友造成的损失亦应承担赔偿责任。据此，原审判决正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费605元，由贾庭友负担342元（已交纳35元，其余307元于本判决生效后七日内交纳），由北京市东城区建予园小区业主委员会及北京鹏昊物业管理有限公司共同负担263元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费150元，由北京鹏昊物业管理有限公司负担（已交纳140元，其余10元于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
审 判 员 史 伟
代理审判员 李 淼
二〇一四年三月十八日
书 记 员 林晓天