山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁03民终828号
上诉人（原审被告）:毛学伟，男，1968年9月8日出生，汉族，淄博市张店区地税局科员，现住淄博市张店区。
被上诉人（原审原告）：伊茂江，男，1986年1月16日出生，汉族，无业，现住淄博市张店区。
委托诉讼代理人：周永志，淄博开发众意法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）：山东通乾房地产发展有限公司。住所地：淄博市张店区新村西路**号。统一社会信用代码：91370303706022084N。
法定代表人：娄兆军，董事长。
上诉人毛学伟因与被上诉人伊茂江、山东通乾房地产发展有限公司（以下简称通乾公司）案外人执行异议之诉一案，不服淄博市张店区人民法院（2016）鲁0303民初1260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人毛学伟，被上诉人伊茂江及其委托诉讼代理人周永志到庭参加诉讼。被上诉人通乾公司经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
毛学伟上诉请求：1.依法判决对通乾公司名下、位于张店区新村西路61号1层8-2号产权证号为01-1139283的房产许可执行；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院根据被上诉人对该案中部分执行标的提出执行异议而作出的解除对通乾公司名下、位于张店区新村西路61号1层8-2号产权证号为01-1139283房产的查封的裁定事项，缺乏事实及法律依据。第一，被上诉人没有明确证据证实其交付给通乾公司购买款项，证据链之间有明显矛盾，且争议房产于2013年8月27日在山东张店农村商业银行股份有限公司抵押贷款，被上诉人认为该房屋归其所有，应另行通过诉讼处理。第二，被上诉人对此房屋无网签、无合法收据、无合法合同，所持证据均为非法无效证据，涉嫌伪造。根据以上情况，于理于据，争议房产所有权均应属于通乾公司，请依法查明事实，切实维护上诉人的合法权益。
伊茂江辩称，一、原审判决认定事实清楚、证据充分。2009年7月17日，答辩人与被答辩人通乾公司签订了《商铺买卖合同》，约定答辩人购买被答辩人通乾公司所有的张店区新村西路61号1层8-2号商铺，建筑面积63.25m2，房屋总价款79万元。合同签订之后，答辩人依照约定支付了全部购房款（现金支付40万元、银行按揭支付39万元），并于2009年8月31日起合法占有该房屋。并一直由第三人山东册诚商贸广场发展有限公司对外代租，而被答辩人通乾公司却违反合同约定，至今未给答辩人办理房屋权属登记手续。几年之后因民间借贷纠纷，被答辩人毛学伟于2014年对通乾公司提起民事诉讼，并于2014年10月15日通过张店区人民法院查封了登记在被答辩人通乾公司名下的涉案房屋，后申请强制执行。针对上述事实，答辩人在原审庭审中提交了：商铺买卖合同、收款收据、贷款合同、还贷明细、租赁协议、完税凭证、存折、违约补偿承诺书及产权产籍证明，并经当庭质证。答辩人提交的上述证据已形成完整的证据链。被答辩人通乾公司对此没有异议；被答辩人毛学伟只是提出异议，却未能提交证据证实自己的主张。因此，原审判决依法支持答辩人的诉求，系认定事实清楚、证据充分。二、关于本案需要厘清的几个问题。1、答辩人在原审中的诉求为：不得执行答辩人己购买的涉案房屋；请求被答辩人通乾公司为答辩人办理涉案房屋的权属登记手续。故不存在被答辩人毛学伟认为的答辩人主张涉案房屋的所有权问题。2、被答辩人通乾公司于2013年8月27日将涉案房屋抵押贷款，不能对抗答辩人已购买涉案房屋的事实。购买在先，抵押在后，前后相差四年之久。答辩人与被答辩人通乾公司签订的《商铺买卖合同》，系双方的真实意思表示，双方应当依照约定履行合同。3、关于涉案房屋买卖网签备案问题。涉案房屋系被答辩人通乾公司购买所得，不属于新建商品房，其性质为存量房。2009年8月3日起，淄博市房产管理局开始规制存量房网签问题。因此，答辩人2009年7月17日购买涉案房屋时，淄博市未开始施行存量房买卖网签备案制度。4、涉案房屋权属未能过户到答辩人名下，是被答辩人通乾公司一手造成的。依据《商铺买卖合同》第八条之规定，被答辩人通乾公司应在交房后365个工作日内，将产权登记资料报产权登记机关备案。而通乾公司却违反合同约定，至今未履行自己的合同义务。为办理房屋权属登记，答辩人多年来与其他业主一直向通乾公司主张权利。2013年10月23日，被答辩人通乾公司作出承诺：2014年12月底前为答辩人办理完涉案房屋的权属登记。之后通乾公司自食其言，答辩人不得已于2015年12月10日向张店区人民法院提出执行异议，再次主张涉案房屋权属登记。很显然，答辩人并未解除买卖合同，一直在维权。涉案房屋未能办理权属登记，责任不在答辩人一方。三、原审判决适用法律正确。依据《物权法》第十五条之规定，在未发生不动产物权变动的情况下，不影响买卖合同的效力。具体到本案纠纷，答辩人与被答辩人通乾公司签订的《商铺买卖合同》系双方的真实意思表示，对双方均具有约束力。虽然通乾公司的过错致使涉案房屋未能过户，但不能因此否定买卖合同的效力。另外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。通过原审法庭调查足以证实：涉案房屋买卖的事实，具备了上述人民法院不得查封、扣押、冻结财产的所有要件。综上所述，答辩人就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利。诚请人民法院依法查明事实，驳回被答辩人毛学伟的上诉请求，维持原审判决。
通乾公司未作答辩。
伊茂江向一审法院起诉请求：1.依法判决不得执行其购买的张店区新村西路61号1层8-2号房屋；２.判令被告通乾公司为伊茂江办理张店区新村西路61号1层8-2号房屋的权属登记（房产证、土地证、契证）手续；3.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：对当事人无异议的证据：执行裁定书，产权、产籍证明，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：1.2009年7月17日，原告与被告通乾公司签订了商铺买卖合同，约定原告购买被告通乾公司所有的张店区新村西路61号“西二路2007”1层8-2商铺，建筑面积63.25平方米，房屋总价款79万元。合同签订后，原告依照约定支付了全部购房款，被告通乾公司开具了收据并认可收到了原告的该款项。２.被告通乾公司将涉案房屋交付后,原告与山东册诚商贸广场发展有限公司于2009年7月17日签订五年商铺代理出租协议，以每年5万元的租金对外出租；又于2011年9月20日签订商铺代理出租协议，以每年6万元的租金对外出租。3.被告通乾公司将涉案房屋交付给原告后至今没有给原告办理房屋权属证书，但于2013年10月23日给原告出具了《关于西二路项目产权办理及违约补偿的承诺》并支付原告违约金15132元。4.一审法院在审理被告毛学伟与被告通乾公司民间借贷纠纷一案中，于2014年10月15日依法查封了依然登记在被告通乾公司名下的涉案房产。
一审法院认为，原告与被告通乾公司就涉案房屋于2009年7月17日签订的《商铺买卖合同》系双方的真实意思表示，二者均应予遵守，后双方在实际履行过程中各自完成了付款和交房的主要合同义务，但被告通乾公司没有依约履行产权登记等义务，事实清楚、证据充分，一审法院予以确认；另外，被告毛学伟与被告通乾公司之间因先前存在民间借贷纠纷，后因被告通乾公司怠于履行自己的还款义务导致被告对其进行起诉和申请强制执行的事实也客观存在，一审法院亦予以确认。
除了上述确认的事实外，本案审理的焦点问题是涉案房屋在被出售以后但没有办理完产权登记的情况下能否继续作为被告通乾公司的财产被查封用以保障被告毛学伟对被告通乾公司的合法债权。针对该焦点问题，一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。对照上述规定中适合本案使用的条款可以清楚地看出，涉案房屋存在买卖事实但没有完成过户的情况下不得查封的条件包括合法买卖、全部支付价款、实际占有和买方没有过错。再观本案，原告于2009年7月17日就已经完成了与被告通乾公司就涉案房产签订有效的书面买卖合同，之后，原告在收到被告通乾公司交付的房屋后将其出租并收取了租金，在整个买卖和出租涉案房屋过程中，无任何证据证实原告存在过错的情形，综上，原告具备了上述规定中的所有要件；另外，原告在2009购得涉案房屋后，被告通乾公司没能如期给其办理权属证书进行确权，责任不在原告；被告毛学伟对被告通乾公司后来才因民间借贷产生的金钱给付之债的权利，不能优于多年以前原告就已经通过合法的途径对涉案房产存在的物权期待权。综上所述，根据一审法院认定的事实和相关法律，原告就执行标的（即涉案房屋）享有足以排除强制执行的民事权益。原告的诉求符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：一、停止对张店区新村西路61号1层8-2号房屋的执行；二、被告山东通乾房地产发展有限公司为原告伊茂江办理张店区新村西路61号1层8-2号房屋的权属登记（房产证、土地证、契证）手续。案件受理费100元，由被告毛学伟负担50元，由被告山东通乾房地产发展有限公司负担50元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。伊茂江提交出租协议一份、银行流水明细一份。证明被上诉人购买的涉案房产仍然由山东册诚商贸广场发展有限公司对外代租并收到了房屋租金。毛学伟质证认为，对证据的真实性有异议，该证据是在一审庭审之后形成，没有法律效力，上诉人合理怀疑在一审没有提供的原因，证据随意复制的可能性较大。对当事人二审中争议的事实，本院认定如下：伊茂江提交的出租协议和借记卡账户银行交易明细涉及案外第三人也未到庭进行作证和接受询问，借记卡账户银行交易明细的款项汇入也不能明确表示为案涉房屋租金，因此，对于伊茂江提交的上述证据的真实性及与本案的关联性和证明效力，不予确认。二审查明的其他事实与一审查明事实一致，予以确认。
本院认为，依照法律规定，合法的民事权益受法律保护。本案中，经一、二审查明，上诉人毛学伟享有的债权请求权与被上诉人伊茂江享有的物权请求权均是合法有效的民事权利。上诉人毛学伟在二审中虽主张被上诉人伊茂江所提供的案涉房屋买卖关系的相应证据均是虚假、伪造的证据，但未提交有效证据予以证实，一审法院认定被上诉人伊茂江与被上诉人通乾公司之间的案涉房屋买卖合同合法有效并无不当，被上诉人伊茂江基于该买卖关系对案涉房屋享有的物权请求权依法成立并生效。因此，上诉人毛学伟关于被上诉人伊茂江与被上诉人通乾公司之间的案涉房屋买卖合同关系为虚假及无效的上诉请求，于法无据，不予支持。
本案双方当事人争议的主要问题为：针对案涉房屋，上诉人毛学伟所享有的债权请求权与被上诉人伊茂江所享有的物权请求权，依法应当先予保护哪项权利的问题。首先，如上所述，伊茂江因买卖案涉房屋、支付全部购房款并实际占有、使用、收益而对案涉房屋享有的物权期待权即物权请求权，要远早于上诉人毛学伟对被上诉人通乾公司享有的一般金钱债权，即在上诉人毛学伟对被上诉人通乾公司享有债权请求权之前，案涉房屋就已经不为被上诉人通乾公司的责任财产；且被上诉人伊茂江享有的物权请求权具有对案涉房屋的特定性，而上诉人毛学伟在后享有的一般金钱债权不具有对案涉房屋的特定性。其次，毛学伟基于对被上诉人通乾公司享有的一般金钱债权请求权，而申请查封案涉房屋，仅是对其债权实现的一种保证，但如上所述，其申请查封案涉房屋时，该房屋在本质上已经不属于被上诉人通乾公司责任财产；且查封是属于轮候查封。因此，上诉人毛学伟对案涉房屋不能作为其实现金钱债权请求权的责任财产的风险应当予以承担；从这一角度分析，被上诉人伊茂江实现对案涉房屋的物权请求权并未直接损害到上诉人毛学伟的债权请求权。综上所述，被上诉人伊茂江依法享有对案涉房屋排除上诉人毛学伟执行的权利，即在本案中，应当优先保护被上诉人伊茂江对案涉房屋的物权请求权。上诉人毛学伟的上诉请求不成立，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人毛学伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 戴永成
审判员 侯 康
审判员 杨继生
二〇一八年四月十九日
书记员 苏银银