长春高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0193民初378号原告：董福春，男，汉族，1964年1月2日生，住吉林省东丰县。被告：蔡金定，男，汉族，1992年4月7日生，住福建省南安市。委托代理人：孙立伟，吉林衡丰律师事务所律师。被告：吉林省天源担保有限公司。住所：长春市二道区自由大路****号鸿石大厦综合楼****室。法定代表人：苏志胜，董事长。委托代理人：胡良，该公司总经理。第三人：吉林省中志房地产开发有限公司。住所：吉林省东丰县宏达*期院内。法定代表人：刘忠志，董事长。委托代理人：刘剑波，该公司员工。委托代理人：高嵩，吉林辽东律师事务所律师。原告董福春与被告蔡金定、吉林省天源担保有限公司（以下简称天源公司）、第三人吉林省中志房地产开发有限公司（以下简称中志公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董福春、被告蔡金定的委托代理人孙立伟、被告天源公司的委托代理人胡良、第三人中志公司的委托代理人刘剑波、高嵩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董福春诉称：蔡金定诉天源公司借款合同纠纷一案，高新法院已将董福春名下的房屋进行了查封并进入到了执行阶段，2016年7月15日上述房屋被法院裁定以物低债给了蔡定金。但董福春认为法院的执行违背了法律的相关规定:2010年8月11日董福春在中志公司购买了东丰县农机小区东街04号区243栋门企房，第三层建筑面积2474.34平方米；已交付了购房款，并合法占有使用至今。在2017年12月29日，董福春收到法院通知，我的房屋被查封，才知道本人购买的楼房被中志公司以买卖合同的形式抵押给了天源公司进行贷款。天源公司在东丰县房地产交易处以买卖合同的名义进行了预告登记。但董福春认为，房屋实际所有人是本人，本人有购房协议为证和交款凭证，楼房已不是中志公司的房产。所以高新法院无权执行该房屋。执行中董福春对该执行提出了异议，但高新法院(2018)吉0193执异2号裁定书驳回了董福春异议请求，董福春认为该行为侵害了董福春的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：一、终止执行董福春购买的房屋，房屋所在地址：东丰县农机小区东街04区243栋门企房，第三层建筑面积2474.34平方米。东丰县农机小区东街04区243北栋14号房一二层，建筑面积305.66平方米。二、董福春购买的东丰县农机小区东街04区243栋门企房，第三层建筑面积2474.34平方米和东丰县农机小区东街04区243北栋14号房一二层，建筑面积305.66平方米归董福春所有。蔡金定辩称：被答辩人对涉案房屋不享有排除法院执行的权利，被答辩人的诉讼请求应予驳回。理由如下：一、涉案房屋预告登记在天源公司名下，2016年7月15日，高新法院裁定涉案房屋以物抵债给蔡金定，自裁定书生效之日起，蔡金定对房屋依法享有物权即所有权，蔡金定享有的物权具有排他性。涉案房屋于2010年11月在东丰县房地产交易处办理了预告登记，登记的权利人为天源公司。2016年7月15日，涉案房屋被高新法院裁定以物抵债给答辩人，自裁定书生效之日起，答辩人对房屋依法享有所有权，《物权法》第二十八条规定：“因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书生效时发生效力。”《物权法》第二条规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”答辩人对涉案房屋享有的所有权属于物权，具有排他性。因此，高新法院对涉案房屋进行强制执行符合法律规定。二、被答辩人与中志公司之间不存在真实的房屋买卖关系，其要求终止执行并确认房屋归其所有，没有法律依据。被答辩人主张2010年购买涉案房屋并一直占有使用与事实不符。1、高新法院在2011年10月对涉案房屋进行了查封，并张贴了(2011)长高开执字第81号公告及封条，查封时房屋是空置状态，无人占有使用。在2014年，高新法院委托吉林中泰房地产评估咨询有限责任公司对涉案房屋进行评估时，进行了现场勘验，房屋当时仍然是空置状态。如按被答辩人所述，其在2010年购买涉案房屋后一直占有使用，那么他对法院2011年查封、2014评估拍卖的行为早应知晓，当时就应主张权利。2、2017年4月，中志公司向答辩人出具承诺书，内容为：承诺2017年7月10日前将抵押董福春现在占用的房屋(农机小区东街04区243栋三层面积2474.34平方米,243栋北数第十四门企一、二层面积305.66平方米，交付天源公司。根据承诺书记载的内容，中志公司认可与被答辩人之间是抵押关系，而非买卖关系。3、涉案房屋经法院委托评估，3层单价为5269元,1-2层单价为6568元。而被答辩人所提交的买卖协议中记载的单价分别为三层2500元，一、二层4500元。该价格明显低于评估价格，因此，不排除该协议是被答辩人与案外人恶意串通，故意损害债权人利益而虚构的。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被答辩人与中志公司之间不存在真实的房屋买卖关系，被答辩人在高新法院查封前未实际占有涉案房屋，且没有证据证明已支付全部价款，因此不具有排除执行的权利。另外，即使被答辩人与中志公司存在买卖关系，双方的房屋买卖未经登记，也不产生物权的效力，被答辩人不能取得房屋所有权，仅能向中志公司主张债权。故请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。天源公司辩称：一、董福春仅提供了购买上述二处标的物的收据。而在高新法院（2018）吉0193执异2号执行裁定书的异议听证会上不能提供购买上述执行标的物的资金原始凭证，二处标的物的购买收据金额为636万元，董福春在听证会叙述以每次几十万，在相当一段时间内，提供N次现金，却又不能提供资金证据的数额为506万元，以提供的购买二处标的物的所谓收据数额都不符，故购买二处房屋的事实不存在，薛丽艳和董福春什么关系，请出示法律文件。二、2013年12月17日上午通过东丰县公安局刑警大队对账和中志公司会计兼出纳、刘忠志的刑事辩护律师、我公司财务总监和总经理在县公安局“刘案”专案组的档案室核查了东丰县委副书记政法委书记、公安局副局长所说的243栋三处房子（含上述1、2标的物）。标的物1的购买情况不存在，标的物2的购买情况与账册记载不符，故我公司认为购买情况不存在。三、假设收据是真的，那也是抵押借款。2016年12月27日，吉林省辽源市中级人民法院在（2016）吉04刑初21号刑事判决书中采信的证言证据，刘剑波的供述与辩解：“绝大多数都是抵押借款，还有一部分是顶账，签的都是售楼协议”。辽源中院对上述标的物的归属也进行了确认。中志公司原法人代表刘剑波、现法人代表刘忠志2017年4月11日出具了承诺书。四、董福春称：2010年8月11日购买了并使用了上述1号标的物。而实际上，2014年11月6日吉林中泰房地产评估咨询有限责任公司受高新法院的委托对上述1、2标的物作出了评估，因为看到标的物评估了，董福春就萌发了占有标的物的想法，并在2015年初私自叫配锁公司配了钥匙，如是中志公司正常支付于你，请出示房屋交接单。因为2014年10月20日评估公司现场勘察时，房子根本没有交付，包括以后拍卖看房都是三期姓宋的工程师开的门。综上所述，请高新法院驳回董福春的起诉，并追究董福春提供伪证的法律刑事责任。答辩书的补充：补充二中：核查了243栋三处房子，才有了后来评估、拍卖、裁定。补充三中：2014年11月6日评估公司评估三楼2474.34平米评估价为13037297元，经过三次拍卖降价后为10560210元，平均每平米价格为4267.89元。而董福春所谓的购房价为每平米2020.74元，有这么便宜的门企房吗？补充结尾：请求高新法院给予中志公司会计兼出纳以司法传唤，查清董福春636万元抵押借款的入账的事实和真相。中志公司述称：董福春对第三人中志公司诉讼的诉讼请求和事实与理由部分均不能成立，请法庭依法驳回董福春对中志公司的诉讼，具体答辩理由如下，1、董福春以同中志公司系房屋买卖合同为由提起诉讼不能成立，中志公司同董福春只存在民间借贷关系，非房屋买卖关系，涉案房屋仅用在借贷抵押。2、中志公司对涉案房屋并无向董福春交付或出具涉案房屋的入住通知等相关手续，本案涉案房屋系由董福春单方占有使用。综上请法庭依法驳回董福春对中志公司的诉讼请求。董福春现在占有房屋私自将房屋楼顶租给别人让别人建发射塔，我公司保留追偿的权利。经审理查明：由中志公司开发的坐落于吉林省东丰县农机小区东街04区243栋门企用房：1、243栋第三层建筑面积2474.34平方米；2、243栋北14号房一、二层建筑面积为305.66平方米的房屋于2010年11月30日预告登记在天源公司名下，在本院执行蔡金定与天源公司借款合同纠纷一案中，本院于2011年10月23日作出（2011）长高开执字第81号执行裁定书，对天源公司办理预告权登记的涉案房屋进行了查封，并张贴（2011）长高开执字第81号公告及封条，查封时房屋为空置状态。2014年，本院委托吉林中泰房地产评估咨询有限责任公司对涉案房屋进行评估，于2014年10月20日进行了现场勘验，房屋当时仍然是空置状态。之后董福春因与中志公司存在借贷抵押，其单方占有使用了涉案房屋。2016年7月15日，涉案房屋被本院裁定以物抵债给蔡金定。2017年12月29日本院依法向上述房屋占有人告知限期迁出，并张贴公告，董福春得知后以其为房屋实际所有人为由向本院提出异议，请求本院撤销（2011）长高开执字第81号执行裁定书。本院于2018年1月20日作出（2018）吉0193执异2号执行裁定书，驳回董福春的异议请求。董福春不服，向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为：本案的争议焦点是董福春就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，2010年11月30日涉案房屋已预告登记在天源公司名下，而根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”董福春提交的2010年7月21日与中志公司签订的买住宅楼协议书买房人是薛丽艳，并非董福春，收据虽然记载收到董福春的房款136万元，但没有对应的款项交付凭证，不能证明房款已经支付，2010年8月11日签订的买住宅楼协议书后所附的收据亦没有对应的房款支付凭证，对于记载金额为500万元的如此大额房款没有对应的银行转款凭证，仅凭收据不能证明房款已经支付，亦不能证明双方存在真实的房屋买卖关系，且该协议书的甲方中志公司否认双方系房屋买卖关系，主张中志公司同董福春只存在民间借贷关系，涉案房屋仅用在借贷抵押，而抵押并没有办理抵押登记，抵押权未生效，中志公司也未向董福春交付涉案房屋，本院于2011年10月23日对涉案房屋进行查封并张贴公告及封条时房屋为空置状态，2014年10月20日本院委托评估公司进行现场勘验时房屋仍然是空置状态，董福春是于2014年10月20日之后单方占有使用涉案房屋的，董福春主张法院查封之前已实际占有涉案房屋及500余万元房款全部交的现金，缺乏充分证据加以证实，其提出的执行异议不符合法律规定应予支持的相应情形，没有事实和法律依据，故董福春就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，因此董福春请求确认涉案房屋为其所有并停止对该财产的执行的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，判决如下：驳回原告董福春的诉讼请求。案件受理费56320元由原告董福春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  闫春林人民陪审员  李延华人民陪审员  董宏霞二〇一八年四月二十六日书 记 员  李 实