上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民（行）初字第97号
原告孙洪宝，男，1954年3月31日出生，汉族，户籍所在地上海市闸北区……，住上海市闸北区……
委托代理人张春祥，上海申安律师事务所律师。
委托代理人钱峰，上海申安律师事务所律师。
被告上海市闸北区土地发展中心，住所地上海市闸北区……
法定代表人董瑜，该中心主任。
委托代理人贡文杰，上海闸北动拆迁实业有限公司工作人员。
委托代理人胡智勇，上海闸北动拆迁实业有限公司工作人员。
第三人孙洪发，男，1955年7月28日出生，汉族，户籍所在地上海市闸北区……
原告孙洪宝诉被告上海市闸北区土地发展中心（以下简称闸北土发中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2015年8月6日向本院提起诉讼。本院于同年8月12日受理后，因孙洪发与本案审理具有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，由审判员叶一独任审判，于2015年9月18日进行了公开开庭审理，原告孙洪宝及其委托代理人钱峰，被告闸北土发中心的委托代理人贡文杰、胡智勇，第三人孙洪发的委托代理人孙洪宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙洪宝诉称，原、被告分别为长安西地块旧区改造基地的被拆迁人和拆迁人。2011年3月15日，原、被告签订了《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称非居住协议），就经营者为原告、字号为“明光旅社”、位于某复路1411弄9号（以下简称系争房屋）的非居住经营房屋进行补偿安置。�时被告给予原告的补偿标准为：用作旅馆经营的71.98平方米，按照评估单价每平方米建筑面积人民币19，175元（以下币种均为人民币）的1.1倍补偿。被告当时曾公开承诺“三个一致、五个公开”，其中特别提到“执行动迁政策前后一致”。然而原告近日却获悉，被告嗣后提高了补偿的操作口径：用作旅馆经营的，按单价30，000元／平方米补偿，并曾以此标准向个别已签约户支付了补差款。按此标准计算，系争房屋非居住部分实际所得与调高标准后应得款项的差额达641，161.85元。原告认为，被告的行为违反承诺，有悖公平合理，请求法院判令被告向原告支付非居标准差额补偿款641，161.85元。
被告闸北土发中心辩称，在原告户签约后，拆迁基地鉴于后续安置房源调拨价上涨的因素，确实出台了关于非居住房屋补偿标准的新政策，具体为：旅馆的评估单价低于30�000元／平方米的，按30，000元／平方米补偿；饭店的评估单价低于40，000元／平方米的，按40，000元／平方米补偿。之后，部分已签订非居住房屋拆迁补偿安置协议的居民上访，在街道的介入下，被告向个别居民支付了非居标准差额补偿款。被告对原告的诉讼请求中非居住部分补偿款差额的计算方式无异议，但当初被告在签约时考虑到原告户经营旅社的实际情况，在与该户签订的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称居住协议）中约定给予原告户特殊困难照顾180，000元。被告认为，该180，000元是在基地的补偿名目和标准之外，考虑到原告无业、第三人长期享受特困补助、整户经济困难等因素，额外发放的款项，应当在原告诉请的款项中予以扣除，故仅同意支付原告非居标准差额补偿款461，161.85元。
经审理查明：2007年9月30日，被告取得拆许�（2007）第28号房屋拆迁许可证，对系争房屋所在的拆迁基地进行拆迁，该许可证最终延长至2013年12月31日。系争房屋性质为私房，经堪丈认定建筑面积为76.98平方米，其中非居住部分建筑面积为71.98平方米，居住部分建筑面积为5平方米。系争房屋处户籍登记为一户，在册人口为户主孙洪宝、非亲属王鸿娣、儿子孙光明、弟弟孙洪发、孙女孙欣妍、孙女孙妍芸等6人。原告在系争房屋内开设了上海市闸北区明光旅社，并办理了工商营业执照。经上海房地产估价师事务所有限公司评估，系争房屋居住部位的评估单价为每平方米建筑面积11，698元，非居住部位的评估单价为每平方米建筑面积19，175元。
2010年10月15日，原告、王鸿娣、第三人、孙光明与被告签订了居住协议，居住协议主要载明：甲方（拆迁人）为被告、乙方（被拆迁人）为孙良喜（原告父亲，已死亡�、原告、第三人、王鸿娣、孙光明、孙欣妍、吴剑苹、董春碧、钱根宝、王慧琴、孙妍芸；系争房屋性质为私房，居住用途的建筑面积为5平方米；根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十五条规定，甲方应补偿乙方货币补偿款68，453元；甲方补偿乙方特困照顾15，000元、一事一议照顾180，000元；……
2011年3月15日，原告、王鸿娣、第三人、孙光明与被告又签订了非居住协议。非居住协议主要载明：甲方（拆迁人）为被告、乙方（被拆迁人）为孙良喜（原告父亲，已死亡）、原告；系争房屋性质为私房，营业用途的建筑面积为71.98平方米，房地产市场总价为1，380，216.5元；根据基地操作口径，非居住部位补贴138，021.65元（19175×10%×71.98］。之后，合同双方实际履行了居住协议和非居住协议。
另查明：2012年3月，被告对拆迁基地内的非居住房屋补偿单价执行自行制定的新操作口径，具体为：被拆房屋被认定为非居住房屋，且用作旅馆经营，被拆房屋非居住部分的评估单价低于30，000元／平方米的，按30，000元／平方米补偿；被拆房屋被认定为非居住房屋，且用作饭店经营，被拆房屋非居住部分的评估单价低于40，000元／平方米的，按40，000元／平方米补偿。2013年，拆迁基地内已签约的王中弟、李文广、周士英、霍美华等人，在被告执行新操作口径后，从被告处获取了按新操作口径计算补差的钱款。
以上事实，有拆迁房屋堪丈表、居住房屋拆迁估价分户报告单、非居住房屋拆迁估价分户报告单、户口簿、个体工商户营业执照、居住协议、非居住协议、费用发放凭证，以及各方当事人的陈述予以佐证。
诉讼中，原告陈述，系争房屋系父亲孙良喜（1980年代死亡）所有的私房，其父母孙�喜、汤乃香共生育原告、第三人、孙洪才、孙洪根等4个儿子。1961年，安徽省芜湖市繁昌县人民法院作出（60）民婚字第124号民事判决，判决孙良喜、汤乃香离婚，原告与第三人由爷爷孙景松抚养，孙洪才、孙洪根由母亲汤乃香抚养，待孙良喜解除劳教后再行协商抚养关系。之后，汤乃香携孙洪才、孙洪根与他人结婚，孙洪才、孙洪根更改了姓名，原告和第三人随孙良喜生活。原告和第三人平日与孙洪才、孙洪根不来往，亦不知道两人的联系方式。对于原告诉请主张的非居标准差额补偿款，如果原告取得后第三人、孙洪才、孙洪根向其主张相应的份额，原告表示愿意按照法定继承方式处理。
本院认为，被告在与原告签订居住协议、非居住协议后，对拆迁基地内的非居住房屋补偿单价执行自行制定的新操作口径，并向已签约的部分被拆迁人支付了按新操作口径计算补差的钱款，故该操作口径具有溯及力，适用于本基地内符合条件的全体被拆迁人。在孙洪才、孙洪根已更名且无法获知下落的情况下，原告以系争房屋权利人代表的身份提起诉讼，并承诺获得的非居标准差额补偿款在其他权利人另行主张时依法处理，其主张的非居标准差额补偿款金额符合新操作口径的计算标准，被告对此亦无异议，故本院予以支持。被告主张抵扣的180，000元照顾补贴，记载于居住协议，被告并无证据证明该款项系针对原告在系争房屋内经营旅社所给予的补贴，原告亦不同意抵扣，故对被告的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：
被告上海市闸北区土地发展中心自本判决生效之日起三十日内，向原告孙洪宝支付非居标准差额补偿款人民币641，161.85元。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币80元减半收取40元，由被告上海市闸北区土地发展中心负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 叶 一
二〇一五年十月三十日
书记员 吴金怡
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。