浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭余良民初字第239号
原告：王官法。
委托代理人：娄志强、洪莎莎。
被告：徐信伟。
原告王官法诉被告徐信伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月28日按简易程序立案受理，由代理审判员朱艳独任审判，于2013年1月10日公开开庭审理本案。原告王官法的委托代理人洪莎莎、被告徐信伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，2007年12月4日，原、被告签订《房屋出租合同》一份，原告将位于杭州农副产品物流中心逸盛路29号的房屋在业主同意的前提下转租给被告，房屋实际面积为405.33平方米。双方约定每半年租金为78630元，第二年起每年递增6%，租金须按每6个月提前支付。原、被告又于2009年1月1日签订《补充合同》一份，双方对房屋面积、房屋承租保证金、物业管理费、租金等进行了调整。被告承租后开办了杭州余杭区良渚镇尚可餐厅，但自2010年度开始拖欠租金及物业管理费至今，其中拖欠2010年度租金22900元、2011年度租金112230元、2012年度租金88116元、2012年度物业费6575元。被告于2012年8月15日因经营不善歇业。现起诉：一、要求被告支付拖欠的至2012年8月15日的房屋租金及物业管理费209821元（其中房屋租金223246元、物业管理费6575元，共计229821元，扣除被告已付承租房屋保证金20000元）；二、要求被告支付至2012年9月10日的逾期付款违约金46520元（按日0.16438‰的四倍分段计算）。
为证明所述事实，原告向本院提交如下证据：
1、房屋出租合同、补充合同各1份，用以证明原、被告之间的房屋租赁关系及租赁内容的相关约定。
2、工商登记情况1份，用以证明被告承租房屋后用于餐饮经营的事实。
3、租金收取情况表1份、收款收据3份，用以证明被告已付款的情况。
4、房屋所有权证及租赁合同各1份，用以证明原告取得涉案租赁房屋使用权的事实。
被告答辩称：原告提出的事实及诉讼请求与实际情况不符，被告不予认可。首先，原告在双方签订合同时存在欺骗行为，未告知被告房屋的实际所有权人情况、虚构了市场开业时间；对被告交纳的费用只开具收款收据，并未开具正规发票；租赁期间，原告叫人强行关闭店门给被告造成重大损失。其次，承租房屋面积应按照350平方米计算，被告已付清2008年至2011年上半年的租金及物业费；2011年下半年的租金已支付38100元，尚欠43409元未付；2012年度（计算至2012年8月13日）拖欠原告的租金及物业管理费数额分别为79026元、6472元。因此被告认为原告起诉的租金数额有误，且不同意支付违约金。
对所述事项，被告向本院提交：
1、住所（经营场所）使用证明、杭州市余杭区环保局建设项目环境影响登记表审批意见各1份，用以证明涉案房屋面积是350平方米，该数据系经过实际测量，为被告经营所实际使用的面积及办理营业执照的依据。
2、照片5张及情况说明1份，用以证明原告在租赁合同未终止前叫人强行关闭被告正常经营店面，为被告员工亲眼所见的事实。
3、补充协议书1份，用以证明原、被告于2009年10月31日签订补充协议，原告提供的2009年1月1日补充合同内容系虚假的事实。
4、房屋租赁补充协议1份，用以证明原、被告于2012年2月经协商同意原告收回一部分租赁房屋的事实。
5、收款收据1份，用以证明被告实际交纳原告的房屋保证金是25250元的事实。
6、帐目明细1份，用以证明原告酒店员工在被告餐厅消费的情况。
7、考勤卡16份，用以证明原告叫人强行关闭餐厅给被告造成损失36300元的事实。
8、现金流水帐1份，用以证明被告餐厅在原告叫人强行关闭之前一直正常经营的事实。
经审理，对原告提供的证据，被告对证据1房屋出租合同中的“同意转租”内容不知情，被告持有的合同中没有该内容，对合同的其他内容没有异议；对补充合同中被告的签名及手印没有异议，但认为该合同上的内容均系事后添加形成。对证据2、3没有异议。对证据4没有异议，但认为对该租赁合同的签订时间不清楚。对原告提供的证据本院予以认定，并据各证据所载内容认定本案相关事实；被告关于补充合同的内容系事后添加的意见，因未能提供相应的证据予以证明，对该意见不予采纳。
对被告提供的证据，原告对证据1的三性均有异议，认为该证据系复印件，且双方签订的补充合同中明确房屋面积调整为405.33平方米。对证据2中的照片有异议，认为该组照片不能证明被告的待证事实；对情况说明不予认可，认为该证据属于证人证言，应某证人出庭作证，且上面陈述的内容不清。对证据3的签名及内容没有异议，但认为应以原告提供的2009年1月1日的补充合同为准。对证据4没有异议。对证据5的真实性没有异议，但认为其中的5250元装修保证金是原告代收交给物业的，不属于房屋保证金。对证据6没有异议。对证据7三性均有异议，认为与本案无关。对证据8的三性均有异议，且认为不能证明其待证事实。本院认为原告对被告提供的证据1、2、7、8的异议成立，对该证据不予认定；证据6与本案没有关联，不予认定；对被告提供的其他证据，本院予以认定，并据各证据所载内容认定本案相关事实。
依据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：
原告与杭州农副产品发展有限公司签订租赁合同一份，约定：杭州农副产品发展有限公司将位于杭州市余杭区良渚街道逸盛路17、19、21、23、25、27、29、31、33号营业房租赁给原告，租赁期自2007年12月28日至2017年12月27日。2007年12月4日，原、被告签订房屋出租合同一份，合同约定被告向原告承租位于杭州农副产品物流中心逸盛路29号商铺1-2楼的房屋用作经营餐饮使用，租赁期自2008年1月1日至2012年12月31日止，房屋使用面积为350平方米（此面积为暂定面积，最终面积以房产证面积为准，最后金额多退少补）；房屋承租费从第二年起每年递增8%；被告于2007年12月4日向原告支付6个月的房屋承租费68437元，承租房屋保证金5250元（保证金到合同期满三十日后归还），物业管理费12600元（按12个月计算）；房屋承租费被告按每6个月提前支付给原告，半年一付；物业管理费被告按每12个月提前支付给原告，一年一付；承租房屋保证金待合同期满后并且通过原告验收合格后退还给被告。租赁期间被告应交纳与被告经营相关的费用，被告逾期未交纳按约定应当由被告交纳的各项费用，已经给原告造成严重损害的或拖欠房租累计1个月以上的，原告有权解除合同，收回出租房屋。如被告逾期支付租金，每逾期一日，被告须按日租金的3倍支付滞纳金。2009年1月1日，原、被告签订补充合同一份，约定出租房屋面积由原定350平方米更正为建筑面积为405.33平方米；承租房屋保证金由5250元更正为20000元；物业管理费12600元改为15800元；第一次（2008年1月-6月）向原告支付6个月房屋承租费68300元改为78630元；房屋承租费第二年起每年递增8%改为递增6%。2009年10月31日，原、被告签订补充协议书一份，约定原合同房屋面积350平方米改为400平方米；原合同房屋保证金5250元改为20000元；原合同每年递增8%改为6%；原合同仍有效。2012年2月10日，原、被告签订房屋租赁补充协议一份，约定：被告同意原告自2012年2月10日起收回二楼135平方米出租房屋另行出租给第三方；物业管理费由原来面积计算基础上减去135平方米（4300元）；租金作相应调整，本合同签订之日到原合同租期满尚余320天，原告同意被告少付租金44600元；双方原房屋出租合同其余部分继续履行。合同履行过程中，原告向被告出具收款收据，确认被告交纳给原告房屋保证金20000元、装修保证金5250元；2011年1月至6月房租费已付清，7月至12月已支付38100元。庭审中，双方确认2008年至2009年度的房屋租金及2008年至2011年的物业管理费均已结清。被告至今尚欠部分租金及物业管理费未付。
另查明，被告于2008年9月10日在涉案房屋地址登记注册了杭州余杭区良渚街道尚可餐厅。
本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行。涉案房屋的租赁合同期限已届满，双方之间的租赁关系终止。被告未依照约定的时间支付房屋租金，构成违约，理应承担相应的民事责任。关于租金及物业管理费的数额，根据双方协议约定2009年10月31日之后的房屋租金及物业管理费应按400平方米的面积计算，故本院确认被告尚应支付原告至2012年8月15日的房屋租赁费165140元及物业管理费6575元。原告关于要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，被告抗辩不同意支付，对该抗辩意见本院不予采纳，但原告主张的违约金过高，本院酌情予以调整。被告关于因原告强行关闭涉案房屋给被告造成损失的抗辩意见，因其未能提供相应的证据予以证明，对该抗辩意见，本院不予采纳。因本案双方之间的房屋租赁合同期限已届满，对被告已交纳的房屋保证金及装修保证金应在租金中予以扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告徐信伟支付原告王官法至2012年8月15日的房屋租金165140元、物业管理费6575元，扣除被告徐信伟已支付的房屋保证金20000元及装修保证金5250元，尚余146465元，于本判决生效后十日内付清。
二、被告徐信伟支付原告王官法至2012年9月10日的逾期付款违约金10034元，于本判决生效后十日内付清。
三、驳回原告王官法的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5145元，减半收取2572.5元，由被告徐信伟负担1715元，由原告王官法负担857.5元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本两份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5145元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求，由本院书面通知预交。
代理审判员 朱艳
二〇一三年二月二十二日
书 记 员 许峰