江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第0088号
上诉人（原审被告）张祖伦，男，1946年6月11日生，汉族。
委托代理人张健（系张祖伦之子），1977年5月15日生，汉族。
委托代理人章辉（系张祖伦儿媳），1980年11月17日生，汉族。
被上诉人（原审原告）无锡恒升物业服务有限公司。
法定代表人施坚，该公司董事长。
委托代理人何长德，该公司员工。
上诉人张祖伦因与被上诉人无锡恒升物业服务有限公司（以下简称恒升公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2013）锡法北民初字第0748号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院查明：
张祖伦系蔚蓝都市花园4号101室原业主，该房屋建筑面积为124.11㎡，属无电梯房住宅。2005年7月4日，无锡恒升物业管理有限公司（以下简称物业管理公司）与张祖伦订立《蔚蓝都市花园前期物业管理服务协议》（以下简称物业服务协议），该协议对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量等事项作出约定；协议第四条约定：物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用），交纳费用时间，每季首月1日-7日；住宅按建筑面积每月每平方米：无电梯房住宅0.7元、电梯房住宅1.1元；非住宅按建筑面积每月每平方米：无电梯房1.4元、电梯房2.2元。协议第十条约定：违约责任，……业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。2009年12月8日，张祖伦将房屋转让给胡祝华、袁洁，转让后张祖伦未将转让事宜通知物业管理公司。2009年7月5日至2011年11月21日期间，张祖伦、胡祝华、袁洁未能缴纳物业管理费用，共计结欠物业管理费2481元。
物业管理公司于2008年11月经工商部门核准变更登记为恒升公司。2011年11月21日恒升公司退出蔚蓝都市花园服务区域。
2013年9月25日，恒升公司诉至原审法院，要求张祖伦缴纳2009年7月5日至2011年11月21日期间的物业管理费用2481元，并偿付滞纳金492元。张祖伦辩称：物业服务协议是强制协议，并非平等自愿签订，恒升公司未按照物业服务协议提供物业服务，未履行保洁义务和24小时保安巡逻制度，恒升公司的起诉已超过诉讼时效。针对张祖伦答辩中提及的问题，恒升公司的意见为：前期物业服务合同是根据国家现有规定签订的，恒升公司在公示栏中公示了账目；关于监控，由于蔚蓝都市花园二期和一期的监控设备进行合并，所以监控设备移交到了二期；关于电梯维护，恒升公司聘请了专业的电梯维护、保养公司，该公司有工作人员驻扎在小区进行服务；关于东围墙，恒升公司多次向业主委员会反映；关于保安，恒升公司自己出资在小区增添了保安巡更系统；关于交接，恒升公司是按照规定进行正式的交接，交接过程有双方签字确认，有政府工作人员在场签字确认。
一审中，张祖伦表示，其愿意承担房屋转让后的物业管理费等相关债务。
张祖伦为证明其抗辩主张，提供了物业服务存在缺陷的图片29张，蔚蓝都市花园业主委员会出具的证明（以证明恒升公司管理混乱、工作不得力，经业主委员会投票表决，一致同意解聘，以及恒升公司撤离小区时没有按照规定移交小区所有业主的名册以及未交物业费业主的名单），蔚蓝都市物业交接工作的函（复印件，以证明恒升公司没有移交相关的物资及资料），业主委员会出具的关于蔚蓝都市花园小区出现问题及整改事宜的函。恒升公司质证认为：张祖伦提供的照片中，有2008年1月份的；商铺的问题，其已专门向城管部门及相关的业主发了通知书，但其作为物业公司只能劝阻，不能强制；关于门禁系统，其撤走的时候，还更换了小区所有的门禁系统；关于配电箱，电表后面归业主所有，表箱里面是供电公司管理和归其所有；关于业主委员会的证明、交接函、整改函，其已经按照国家规定移交所有材料，法律没有规定要恒升公司移交名册及未交物业费业主的名单，事实是业主委员会没有尽到义务，监控设备还在二期开发商那里，如果说监控是被其拿走，请业主委员会向公安机关报案处理。
恒升公司为证明其尽到了物业服务义务，提供了28张照片佐证。张祖伦质证认为：其中有一张是二期的照片，二期和一期分开管理；其他的照片也存在没有标明时间的问题，有部分照片是现在物业改造管理后的照片，围墙是由现物业进行整改的，2012年1月份其还向区政府反映过围墙问题，有档可查；关于小区绿化、桥梁问题，恒升公司是使用大修基金的利息进行维修的，这也属于业主的钱。
上述事实，由工商登记资料、物业服务协议、业主家庭情况登记表，房屋登记簿证明及双方当事人陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为：
物业管理公司与张祖伦所订物业服务协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规，协议合法有效。张祖伦自愿承担房屋转让后的物业管理费用，予以确认。鉴于物业管理公司已变更为恒升公司，故现恒升公司主张该合同项下权利，应予支持。根据协议约定的物业服务费用计算标准，无电梯房住宅每月每平方米为0.7元，张祖伦每月应交纳的物业服务费用为86.87元，2009年7月5日至2011年11月21日期间张祖伦应交纳的物业服务费用总计为2481元。张祖伦未依协议之约定履行付款义务，构成违约，应当根据协议约定承担违约责任。恒升公司主张的滞纳金，其性质即为逾期付款违约金。恒升公司主张违约金492元低于法定标准，属其自主处分民事权利的行为，与法无悖，予以准许。张祖伦以恒升公司未履行物业服务义务为由拒交物业服务费，因张祖伦提供的证据无法证明其可以拒付物业服务费，故对张祖伦的该抗辩主张不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，国务院《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，该院判决：张祖伦于判决生效后十日内支付恒升公司物业服务费用2481元及违约金492元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由张祖伦负担。
张祖伦不服原审判决，向本院提起上诉称：物业服务协议是强制协议，已经自动失效。恒升公司未以书面形式催讨拖欠的物业费，其主张权利已过诉讼时效。恒升公司未按照物业服务协议尽到服务义务，其无须交纳物业费。请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回恒升公司的诉讼请求或将本案发回重审，一、二审诉讼费用由恒升公司承担。
被上诉人恒升公司辩称：物业管理公司与张祖伦签订的物业服务协议是依法签订的，应当有效。双方在协议中明确约定先交费后提供服务，张祖伦应当主动来缴费。其公司一直在主张权利，并未超过诉讼时效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本案的争议焦点是：一、双方签订的物业服务协议是否有效；二、恒升公司是否有权主张物业服务费，其主张权利是否超过诉讼时效；三、恒升公司是否尽到服务义务？
本院认为：
一、张祖伦与物业管理公司签订的物业服务协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。张祖伦称该物业服务协议是强制协议，已经自动失效，缺乏事实与法律依据。双方当事人均应按照该协议的约定履行各自义务。
二、2009年7月5日至2011年11月21日期间，恒升公司为蔚蓝都市花园提供了物业服务，其有权依据物业服务协议的约定收取相应的物业服务费。恒升公司即便未通过书面形式催讨过物业费，其仍有权通过诉讼方式主张相关权利。张祖伦上诉称恒升公司主张权利已超过诉讼时效，由于物业服务处于持续履行状态，物业公司要求业主给付服务费用的诉讼时效期间应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算，即恒升公司主张物业服务费的诉讼时效期间应从2011年11月21日停止物业服务时起算，故本案在起诉时未超过诉讼时效。
三、物业服务合同系继续性合同，只有当合同一方完全未履行义务时，另一方才可完全拒绝履行义务。本案中，张祖伦、胡祝华、袁洁接受了恒升公司提供的物业服务，应当支付相应的费用，张祖伦自愿承担全部交费义务，不违反法律规定。张祖伦仅以恒升公司未尽到部分义务为由主张全额拒付物业服务费，缺乏法律依据，对其相关上诉意见，本院不予采纳。
综上，张祖伦的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张祖伦承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任 华
审 判 员 王一川
代理审判员 刘晓伟
二〇一四年三月十七日
书 记 员 窦 玥