广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终1245号
上诉人（原审原告）：欧明灿，男，1965XX年5XX月11XX日出生，汉族，住广东省汕尾市城区。
委托代理人：王亚康，广东莱特律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘立军，男，1984XX年8XX月1XX日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
被上诉人（原审被告）：珠海世都房地产开发有限公司，住所地：广东省珠海市金湾区三灶金海岸金岛路223号海景花园202商场之二。组织机构代码：5682416755XX5。
法定代表人：袁晓萍。
上述二被上诉人共同委托代理人：刘汝忠，泰和泰（北京）律师事务所律师。
上诉人欧明灿与被上诉人刘立军、珠海世都房地产开发有限公司（以下简称世都公司）确认合同效力纠纷一案，上诉人欧明灿不服珠海市金湾区人民法院作出的（2015）珠金法民三初字第26号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2005年4月10日，刘立军（甲方）与欧明灿（乙方）及韦丽培（丙方）签订《珠海市金湾区三灶中兴花园项目合作协议书》，约定甲方通过与案外人东莞市金正数码科技有限公司（以下简称东莞金正公司）转让，合法取得珠海市金湾区三灶中兴花园七幢住宅（商住）楼面积19380平方米和高层用地面积2244平方米的使用权，因投入资金欠缺，需乙方、丙方出资合作。本着互利、互惠、平等、风险共担的原则，经三方协商达成如下协议：1、甲方已付给东莞金正公司伍拾万元作为入股资本；乙方、丙方负责后期投入资本及该项目过户的费用，甲方也可再投入资本；2、股份分配：结合出资出力情况分股，经协商甲方负责跟踪该项目过户到合伙人名下为止，股份按出资比例分配；3、前期投入资金过户到合伙人名下为准，按投入资本分摊股份。后期再投入资本，按所占股份比例分摊投入，如无经济能力再投入资本的，按需投入资本可折股份转让给另一方。当该项目整个转让，同等价格股东优先；4、未尽事宜三方再协商补充协议，补充协议与本协议同具法律效力。
2005年5月5日，韦丽培（甲方）与刘立军（乙方）及欧明灿（丙方）再签订一份《珠海市金湾区三灶中兴花园项目合作协议书》，约定甲方提供珠海市金湾区三灶中兴花园七幢住宅（商住）楼面积19380平方米和高层用地面积2244平方米的信息给乙方、丙方合作经营，本着互利、互惠、平等、风险共担的原则，经协商达成如下协议：1、甲方以上述项目信息及前期联系业务费用（折叁万元）作为入股资本；乙方已付给东莞金正公司伍拾万元作为入股资本；丙方负责出资办理该项目过户的费用。2、股份分配：结合出资出力情况分股，经协商甲方负责跟踪该项目过户到合伙人名下为止，甲方固定占10%股份，其他90%股份按出资比例分配。3、前期投入资金按过户到合伙人名下为准，按投入资本分摊股份。后期再入资按所占股份比例分摊投入，本如无经济能力再投入资本的，按需投入资本可折股份转让给另一方。当该项目资金交齐或过户到本合伙人名下后，经股东一致通过，可将该项目整个转让，同等价格股东优先。4、未尽事宜三方再协商补充协议，补充协议与本协议同具法律效力。
2014年4月17日，刘立军与世都公司签订《房地产买卖合同》，约定甲方（刘立军）将位于珠海市金湾区三灶镇虹阳路262号的房地产转让给乙方（世都公司），转让金额为人民币37839500元。
另查明，世都公司法定代表人为袁晓萍，与刘立军为母子关系。
欧明灿原审的诉讼请求为：1.确认刘立军与世都公司签订的转让位于金湾区三灶镇虹阳路262号中兴花园面积为19380平方米的7栋楼房及分摊土地使用权（权证号码：02000336080X**）的房地产买卖合同无效；2.判令刘立军、世都公司将位于金湾区三灶镇虹阳路262号中兴花园面积为19380平方米的7栋楼房及分摊土地使用权重新登记至刘立军名下；3.刘立军、世都公司共同承担本案诉讼费用和财产保全费用。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”欧明灿认为刘立军在诉讼期间擅自将合伙财产的大部分转让给由其和其母亲共同设立的公司，该转让行为侵犯了欧明灿对珠海市金湾区三灶中兴花园项目的共有权，属于恶意串通，损害第三人利益的行为，故主张刘立军与世都公司之间的转让合同应无效，原审法院认为，欧明灿与刘立军、韦立培签订的《珠海市金湾区三灶中兴花园项目合作协议书》是各方当事人之间的合作协议，其内容是对各合作人之间的出资及股份分配作出约定。在各方签订上述合作协议书之前，刘立军已合法取得涉案房地产，该合作协议书中的股权分配约定无法对刘立军已合法取得的物权构成冲击，故刘立军将涉案房地产转让给世都公司的行为，并未对欧明灿的权益造成损害。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决驳回欧明灿的诉讼请求。原审案件受理费人民币138080元，由欧明灿负担。
欧明灿不服原审判决，提起上诉，请求：1.撤销原审判决，改判支持欧明灿原审的全部诉讼请求；2.刘立军、世都公司承担本案的全部诉讼费用。
事实与理由如下：一、原审判决认定事实错误并遗漏与争议有关的事实。
（一）欧明灿与刘立军及案外人韦丽培签订两份《珠海市金湾区三灶中兴花园项目合作协议书》（下称两份合作协议书）的时间分别是2005年4月10日、2005年5月5日，刘立军取得涉案房地产项目权益的时间是2009年，涉案房地产项目土地使用权登记在刘立军名下的时间是2013年7月23日。上述事实足以证明两份合作协议书签订在前，刘立军取得涉案房地产项目权益和土地使用权登记在后，一审判决认定事实错误。
（二）刘立军尚未取得中兴花园项目用地上建筑面积为19380平方米的7栋楼的物权，原审判决将房地产买卖合同所转让的房屋认定为物权错误。
刘立军与世都公司签订的《珠海市房地产买卖合同》（下称房地产买卖合同）转让标的是位于三灶镇中兴花园项目用地上的7栋楼及分摊土地使用权面积，而中兴花园11655.3平方米的土地使用权尚未分割，目前仍属刘立军与世都公司共有。至于买卖合同中所转让的建筑面积为19380平方米的7栋楼并没有进行登记。欧明灿提交的证据5、10两份《房地产权登记表》及2015年5月12日第一次开庭时欧明灿提交的2014年12月9日打印的两份《房地产权登记表》可以证明，权属人为刘立军、权证号码为0200289300XX0的《房地产权登记表》和权属人为世都公司、权证号码为02000336080XX8的《房地产权登记表》上的“房屋信息”一栏都是空白，即两份产权证上都没有关于房屋所有权的登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据上述规定，刘立军向世都公司转让的面积为19380平方米的7栋楼房因没有登记并不属于物权。而权属人为刘立军的《房地产权登记表》“宗地信息”一栏为自有面积11655.3平方米；权属人为世都公司的《房地产权登记表》“宗地信息”一栏为共有面积11655.3平方米，这说明刘立军与世都公司持有的土地使用权也未进行分割，属于共有。至于面积为19380平方米的7栋楼房的性质，权属人为刘立军的《房地产权登记表》“附件”一栏注明：“1、该宗01010115号属国有出让用地，已按建筑面积37839.5平方米缴清地价及契税。2、地上有在建楼房。……（2）本次转让部分权益坐落为三灶镇中兴花园面积为19380平方米的7栋楼及分摊土地使用权。”这说明刘立军与世都公司签订的《珠海市房地产买卖合同》所涉及的37839.5平方米的房屋只是缴清了地价，并没有完全建设；而转让的地上现有的建筑面积为19380平方米的7栋楼房，只是在建工程。上述事实充分证明原审判决将《珠海市房地产买卖合同》所转让的房屋认定为物权错误。
（三）世都公司只有刘立军和袁晓萍两个股东，分别占10%、90%的股权，且袁晓萍与刘立军是母子关系。原审判决漏查该事实。
二、原审判决适用法律错误。
（一）原审判决认定两份合作协议书的性质是合作协议是适用法律错误。
虽然两份合作协议书的名称是合作协议书，但两份合作协议书的内容完全符合法律规定的公民合伙的构成要件。
根据《民法通则》第30条“两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。”及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第46条“公民按照协议提供资金或者实物，并约定参与合伙盈余分配，但不参与合伙经营、劳动的，或者提供技术性劳务而不提供资金、实物，但约定参与盈余分配的，视为合伙人。”规定，公民只要按照协议提供资金或者实物并约定参与合伙盈余分配，即使不参与合伙经营、劳动，也应视为合伙人。
两份合作协议书都约定了各方当事人的出资义务，首部都列明了“风险共担”，对当事人各方所占合伙份额的计算有明确的约定，还约定了当该项目资金交齐或过户到合伙人名下后，经股东一致通过，可将该项目整个转让（该约定应视为是对盈余分配的约定）。因此，两份合作协议书完全符合《民法通则》和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》关于个人合伙的法律构成要件，两份合作协议书的性质属于合伙协议。
（二）原审判决认定合作协议书中的股权分配约定无法对刘立军已合法取得的物权构成冲击是适用法律错误。
涉案项目之所以登记在刘立军名下，是基于两份合作协议书的约定。虽然涉案房地产项目登记的权利人是刘立军，但实际的权利人是欧明灿、刘立军和案外人韦丽培。根据两份合作协议书的约定，当涉案房地产项目登记在刘立军名下之后，未经三个合伙人协商一致，刘立军无权将项目再转让。
刘立军之所以与欧明灿和韦丽培签订两份协议书，是因为刘立军与东莞金正公司签订了《项目转让合同》后，没有能力支付转让款，通过韦丽培找到欧明灿，三方签订了两份合作协议书，由欧明灿出资支付了转让款，才使刘立军与东莞金正公司签订的《项目转让合同》得以履行（见欧明灿一审提交证据2——两份合作协议书；证据3——《珠海市金湾区三灶中兴花园项目合作伙伴已投入资本确认书》）。
两份合作协议书第三条中的“当该项目资金交齐或过户到本合伙人名下后”中的“本合伙人”是指刘立军［见珠海市中级人民法院（2013）珠中法民三初字第46号（以下简称46号案）民事判决书第25页第13至15行］。
根据两份合作协议书的约定可知，欧明灿与刘立军、韦丽培对涉案房地产项目按份共有。涉案房地产项目登记在刘立军的名下是基于欧明灿和刘立军、韦丽培三方签订的两份合作协议书的约定，故涉案房地产项目虽然登记在刘立军名下，但真正的权利人并不仅仅是刘立军一个人，还包括了欧明灿、韦丽培。根据上述约定，当该项目过户到刘立军名下后，只有经欧明灿和刘立军、韦丽培一致通过，才可以将该项目转让，且同等价格股东享有优先权。
（三）根据欧明灿的申请，2014年4月21日，珠海市中级人民法院作出（2013）珠中法民三初字第46号之三民事裁定书，裁定查封登记在刘立军名下的中兴花园内高层用地2244平方米的土地使用权和面积为19380平方米的7栋楼房的产权（粤房地权证珠字第××）。可是就在法院向房地产登记中心送达该裁定的当天，刘立军与世都公司在珠海市房地产登记中心办理了相应的转让登记，导致上述裁定内容无法实现，实际仅查封了金湾区三灶镇中兴花园内高层用地2244平方米的土地使用权，项目用地上在建的7栋楼房及分摊土地使用权没有被查封。刘立军将涉案房地产项目中的7栋楼房及其所分摊土地使用权转移至世都公司的行为，足以认定刘立军与世都公司恶意串通。由于欧明灿与世都公司之间并没有合同关系，无法对世都公司主张权利，使转移的财产脱离了欧明灿的监管，直接损害了欧明灿的合法权益，原审判决认定并不影响欧明灿的债权利益，适用法律错误。
三、两份合作协议书第三条都约定“经股东一致通过，可将该项目整个转让，同等价格股东优先”，刘立军擅自转让7栋楼房及分摊土地使用权的行为，不仅违反了上述约定，而且还侵犯了欧明灿的优先购买权。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，刘立军应当将转移的财产重新登记至自己名下，承担继续履行合同的义务。该理由欧明灿在民事起诉状中已经提出，但原审判决对此未作任何评判。
欧明灿认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定的合同无效的情形，无论是物权或者债权，都同样适用。只要符合恶意串通，损害第三人利益的构成要件，就应当认定合同无效。刘立军与世都公司之间的转让行为，完全符合该条规定，原审判决认定错误，应予改判。
刘立军与世都公司二审辩称，一、原审判决认定事实没有错误，也无遗漏。
（一）欧明灿与刘立军及韦丽培签订《珠海市金湾区三灶中兴花园项目合作协议书》之前，刘立军已合法取得涉案房地产且经相关案件生效判决认定。
2005年3月30日，刘立军与东莞金正公司签订了《项目转让合同》，该合同约定东莞金正公司以3，333，000元的转让价款，将位于珠海市金湾区三灶镇中兴花园高层用地使用权2244平方米和中兴花园建筑面积共19380平方米7栋楼房（含本案涉案房地产）全部转让给刘立军。并且，珠海市中级人民法院（2008）珠中法民一终字第476号民事判决书，认定了刘立军与东莞金正公司签订的《项目转让合同》为合法有效合同，以及刘立军已按该转让合同约定履行了全部付款义务的事实。基于此，判决要求东莞金正公司将中兴花园2244平方米土地使用权和19380平方米7栋楼房房屋所有权过户至刘立军名下。根据《物权法》第28条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。涉案房地产的物权在未转让给世都公司前，归属十分明确，即唯一合法的所有权人是刘立军。刘立军作为合法的所有权人将涉案房地产转让给世都公司是毫无瑕疵的行为。
（二）刘立军已经取得中兴花园项目用地上建筑面积为19380平方米的7栋楼的所有权。
首先，如前所述，珠海市中级人民法院（2008）珠中法民一终字第476号民事判决书已经确认涉案房地产物权的唯一合法所有权人是刘立军。据此，刘立军完成了房地产转移登记手续，取得了该房地产的所有权。
其次，欧明灿与刘立军就同一事实的诉讼纷争，不仅本案，包括46号案、撤销注销异议登记行政案，均认定刘立军系涉案房地产唯一的所有权人。
（三）原审判决未漏查案件事实。
首先，世都公司是不是刘立军与其母亲共同设立与本案争议无关。
其次，刘立军因自然人不具备开发及销售房地产的资质，将涉案房屋转让给具备房地产开发、销售资质，且其持股的世都公司，不违反法律法规的规定。欧明灿上诉所提事实和理由与其请求相矛盾，一方面认为侵害了其共同共有部分，应适用无权处分规定，又主张其所谓优先购买权受到侵害，但最后又认为刘立军与世都公司恶意串通，确认买卖合同无效，但欧明灿又没有列举刘立军与世都公司有恶意串通且损害其利益的事实。
二、原审判决适用法律正确。
（一）刘立军与欧明灿及韦丽培签订的两份合作协议书约定的是合作开发房地产合同关系，也即是一种债权债务关系，并非个人合伙。
首先，刘立军与欧明灿及韦丽培签订两份合作协议书前，刘立军依据其与东莞金正公司签订的《项目转让合同》约定，就已取得诉争标的物的相关权益。这一事实在刘立军与欧明灿及韦丽培签订的2005年4月10日第一份合作协议书开头就明确载明：“甲方（即刘立军）通过与东莞金正公司转让，合法取得珠海市金湾区三灶中兴花园七幢住宅（商住）楼面积19380m²和高层用地面积2244m²的使用权，因投入资金欠缺，需乙方（即欧明灿）、丙方（即韦丽培）出资合作”。而且，该内容还表明刘立军与欧明灿、韦丽培签订合作协议书的目的是“需要欧明灿及韦丽培出资合作”开发中兴花园，而非将中兴花园项目相关权益的部分份额转让给欧明灿及韦丽培。因此，两份合作协议书均表明，刘立军与欧明灿、韦丽培之间不是房地产转让合同关系，而是合作开发房地产合同关系，也即一种债权债务关系。欧明灿基于这种债权债务关系，享有的是项目开发权，即按其实际投资比例对开发项目承担投资风险及分配收益的权利。
其次，个人合伙必须由合伙人合伙经营、共同劳动。在共同出资的前提下，各合伙人均应直接以自己的行为参与合伙经营，这是合伙在经营方式上的重要特征。刘立军、欧明灿与第三人韦丽培之间的协议载明：“为筹措开发项目资金，签订《合作协议书》”，由此可以看出，合作是资合，并非人合，且《合作协议书》约定：欧明灿负责出资办理该项目过户的费用，并对确定各自所占份额进行了原则性的约定。这显然不是合伙。《合作协议书》虽然出现了“合伙人”字样，但从《合作协议书》的标题和内容均可以看出，实际是合作开发，同时，《合作协议书》里也出现了“股份”、“股东”等字样，这也说明，《合作协议书》中的“合伙”并非法律意义上的“合伙”，而是“合作”。案件已定性为合资合作开发房地产，欧明灿的三次诉讼中，第一次要求确认合伙关系，法院已作了释明，实际上，欧明灿明知是合资合作开发房地产纠纷。
（二）欧明灿不享有中兴花园项目的物权份额。
首先，如前述，刘立军与欧明灿及韦丽培签订合作协议书的目的是“需要欧明灿及韦丽培出资合作”开发中兴花园，而非将中兴花园项目相关权益的部分份额转让给欧明灿及韦丽培，两份合作协议书第二条关于“股份”分配方式的约定，实际为三方就中兴花园项目投资利益分配的约定，不是对中兴花园2244平方米土地使用权和19380平方米七幢楼房房屋所有权份额的约定。并且，依照该条约定，该“股份”分配方式的前提是，“该项目已过户到合伙人名下”。按照2005年5月5日合作协议书第一条约定“丙方（即欧明灿）负责出资办理该项目过户的费用”。基于合作协议书，只有欧明灿履行相关出资义务，其才能享有“股份”分配权，该“股份”分配权实质上是根据出资比例确定享有的中兴花园项目产生的利益分配权，而不是享有中兴花园项目一定份额的物权。同样基于合作协议书约定，“当项目资金交齐或过户到本合伙人名下后，经股东一致通过，可将该项目整个转让，同等价格股东优先。”
其次，46号案民事判决确认欧明灿对中兴花园项目享有12.3%的权益，但该判决确认的是欧明灿对涉案房地产项目享有的债权份额，而非物权份额。尽管该判决未生效，但在该案2014年7月22日的开庭笔录第2页明确记载，法庭向欧明灿释明该案争议标的系房地产项目的开发权，而非该项目下的具体财产（即物权），因此，欧明灿在该案中请求确认房地产物权的份额没有法律依据。为此，欧明灿于2014年7月30日向法院申请变更诉讼请求，请求确认其享有的债权份额。欧明灿此举表明其认可其对中兴花园项目（含本案涉案房地产）不享有物权。由此可见，欧明灿在本案起诉之初，就早已清楚且认可其对涉案房地产不享有任何物权，又谈何物权份额。欧明灿在46号案中，其上诉并未针对法庭对其释明，仅对份额多少提起上诉。
（三）刘立军自行处分享有所有权的涉案房地产合法有效，且不存在也不可能侵害欧明灿在合作协议中的债权份额。
首先，依照《中华人民共和国物权法》第39条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、适用、收益和处分的权利。”刘立军作为涉案房地产唯一、合法的所有权人，有权利处分自己享有所有权的不动产。
其次，依照《城市房地产开发经营管理条例》第2条规定，自然人不能开发房地产，只能由具备一定资质的房地产开发企业开发和建设。刘立军将涉案房地产转让给其任股东的世都公司的行为并无恶意，更谈不上串通。
再次，欧明灿对涉案房地产项目可能享有的是债权权益，刘立军将涉案房地产转让根本不用取得欧明灿或者他人的同意，而且是为了开发建设，并予以销售，转化为现实利益的行为，对于欧明灿可能享有的债权利益有益无害。
（四）刘立军转让房地产的行为未违反合作协议的约定，也未侵犯欧明灿优先购买权。
首先，欧明灿主张的优先购买权，是在两份《合作协议书》中约定的内容，即使刘立军违反约定，欧明灿只能在合作协议纠纷中诉请刘立军承担违约责任，而不是在本案提起确认无效之诉。
其次，欧明灿主张的优先购买权是附条件的。欧明灿在诉状中主张，两份《合作协议书》均约定“经股东一致通过，可将该项目整个转让，同等价格股东优先”，但上述内容是关于优先购买权的后半部分约定内容，并不完整。前半部分约定了享有优先购买权的条件，即“当项目资金交齐或过户到本合伙人名下后”。欧明灿故意选取优先购买权后半部分约定内容，是为了歪曲事实。
再次，从《合作协议书》的整体及优先购买权约定内容来看，此处优先购买权针对的是各方投入项目资金所占的股权份额，属债权，而非中兴花园项目所涉房屋和土地的物权。
最后，刘立军转让涉案房地产物权，未侵犯欧明灿优先购买权。欧明灿对涉案房地产不享有物权，刘立军转让物权的行为并不妨碍其对项目享有的债权的实现。事实上，欧明灿自2008年起就不再履行《合作协议书》约定的主要义务，2010年至今，其又先后四次就涉案房地产在内的中兴花园项目，以相同的事实和理由，不同的诉讼请求，将刘立军起诉至法院，目的是索要项目投资收益。欧明灿早已无继续履行《合作协议书》的意思，更无履行的行为，其严重违约，导致《合作协议书》的目的根本无法实现，又谈何侵犯其优先购买权。如果欧明灿主张优先购买权，从而确认买卖合同无效，欧明灿需要提出购买请求，否则据此可以驳回欧明灿的请求。
欧明灿、刘立军及世都公司二审期间均未提交证据。
本院经审理查明，2005年3月30日，刘立军与东莞金正公司签订《项目转让合同》，约定：1、东莞金正公司将拍得房地产项目以333.3万元转让给刘立军，其中200万元付给东莞金正公司，余款133.3万元付至中国银行肇庆分行账户；2、东莞金正公司在刘立军付清200万元转让款的同时将《拍卖成交确认书》、中国银行肇庆分行的收据及中国银行肇庆分行交给东莞金正公司的一切资料交给刘立军；3、在办理交接过户的过程中，东莞金正公司给予协助并提供所需资料。其后，刘立军与东莞金正公司、深圳市爱商实业有限公司、高州县第四建筑工程公司珠海市三灶工区因购买涉案房产项目发生争议，诉至法院，2008年3月12日，原审法院作出（2006）金民一重字第2号民事判决书，判决：1、确认刘立军与东莞金正公司于2005年3月30日签订的《项目转让合同》合法有效；2、东莞金正公司在刘立军办理中兴花园2244平方米的高层用地使用权及19380平方米的七栋楼房的产权过户手续时予以协助；3、驳回刘立军的其他诉讼请求。东莞金正公司不服上述判决，向本院提起上诉，2008年9月10日，本院作出（2008）珠中法民一终字第476号民事判决，判决驳回上诉，维持原审判决，该判决已经生效。2008年11月19日，原审法院向珠海市房地产登记中心金湾分中心发出（2008）金法执字第600号之四《协助执行通知书》，要求该中心协助办理将登记于被执行人东莞金正公司名下的位于珠海市三灶镇中兴花园高层用地2244平方米的高层用地使用权及19380平方米的7栋楼房的产权（或相关手续）过户至申请执行人刘立军（身份证号码：）名下。
2013年7月23日，涉案项目（即位于珠海市三灶镇中兴花园高层用地2244平方米的高层用地使用权及19380平方米的7栋楼房的产权）过户至刘立军名下。
2014年4月21日，涉案项目部分权益，即位于三灶镇中兴花园面积为19380平方米的7栋楼房及分摊土地使用权转移至世都公司名下。
另查明，世都公司的投资者为刘立军和袁晓萍，投资比例各占10%、90%。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，虽刘立军与东莞金正公司已于2005年3月30日签订《项目转让合同》，但该项目转让合同约定的是东莞金正公司将位于珠海市金湾区三灶镇中兴花园高层用地使用权2244平方米及中兴花园建筑面积共19830平方米的7栋楼房转让给刘立军，刘立军支付相应的转让款，根据该合同的内容，这仅是刘立军与东莞金正公司签订的关于涉案房地产项目的转让合同，在刘立军与欧明灿、韦立培分别于2005年4月10日、2005年5月5日两次签订《珠海市金湾区三灶中兴花园项目合作协议书》时，刘立军尚未据此取得涉案房屋及土地的物权。虽原审法院（2006）金民一重字第2号民事判决及本院（2008）珠中法民一终字第476号民事判决确认上述《项目转让合同》合法有效，并且判令东莞金正公司协助刘立军办理过户手续，但该判决亦是确认东莞金正公司负有协助过户的义务，并非确权判决，而且两份合作协议均约定结合合伙各方出资出力情况分股，前期投入资金过户到合伙人名下为准，按投入资本分摊股份，由此亦可见，欧明灿、韦丽培与刘立军签订合作协议之时，涉案项目尚未过户至刘立军名下，仍需合伙各方出资出力。因此原审法院认定在各方签订合作协议之前，刘立军已合法取得涉案房地产，认定有误，本院予以纠正。
根据欧明灿、韦丽培与刘立军于2005年5月5日签订的《珠海市金湾区三灶中兴花园项目合作协议书》的内容，该协议约定结合三方出资出力分股，由韦丽培负责跟踪该项目过户到合伙人名下为止，韦丽培固定占10%股份，其他90%股份按出资比例分配，前期投入资金按过户到合伙人名下为准，按投入资金分摊股份，可见，上述协议实际约定欧明灿、刘立军与韦丽培共同出资、出力购买涉案项目即位于珠海市三灶镇中兴花园高层用地2244平方米的高层用地使用权及19380平方米的7栋楼房的产权，并按出资出力情况确定股份比例，进而进行项目经营或转让。虽然涉案项目于2013年7月23日过户至刘立军名下，但根据上述合作协议的内容，涉案项目并非刘立军个人所有，而是属于欧明灿、韦丽培、刘立军的合伙财产，欧明灿、韦丽培根据各自的出资、出力情况可享有一定的份额，从而三方共同分配该项目经营或转让所获得的收益并承担相应的风险。刘立军与世都公司于2014年4月17日签订《房地产买卖合同》，将涉案项目中7栋楼房及相应分摊的土地使用权转让给世都公司，虽刘立军称该转让未收取世都公司对价，仅为开发涉案项目需要，但是该转让行为直接导致该7栋楼房及相应分摊的土地使用权权属无偿转移至与合伙人无任何关联的世都公司名下，欧明灿、韦丽培作为合伙人既未获取相应的转让收益，亦无法行使对合伙财产进行共同经营的权利，更遑论日后对世都公司就该7栋楼房及相应分摊土地使用权的经营行为行使任何合伙人权利及主张所获得的收益，因此，显见刘立军与世都公司的签订的转让合同损害了欧明灿的合法权益。
刘立军作为合伙人之一，明知2005年5月5日签订的《珠海市金湾区三灶中兴花园项目合作协议书》约定涉案项目转让需经股东一致通过，同等价格股东优先，而世都公司的投资人为袁晓萍、刘立军，二者为母子关系，显然世都公司亦应当知道上述合作协议的约定，现刘立军和世都公司均未提供证据证明双方转让其中7栋楼房及相应分摊的土地使用权经过其他合伙人一致同意，可见刘立军和世都公司均存在故意向欧明灿、韦丽培隐瞒签订转让合同并过户的情况，因此欧明灿主张刘立军与世都公司恶意串通，有事实和法律依据，应予采纳。结合本院上述关于转让行为对欧明灿权益损害的分析，本院认为，欧明灿依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，主张刘立军与世都公司于2014年4月17日的签订的《房地产买卖合同》无效，事实和法律依据充分，应予支持，原审法院对此认定有误，本院予以改判。因刘立军与世都公司于2014年4月17日签订的《房地产买卖合同》无效，故世都公司应协助刘立军将位于珠海市金湾区三灶镇虹阳路262号中兴花园面积为19380平方米的7栋楼房及分摊土地使用权变更登记至刘立军名下。
综上所述，欧明灿的上诉有理，本院予以支持。原审判决查明事实不清，法律适用错误，故本院对原审判决予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，本院判决如下：
一、撤销珠海市金湾区人民法院（2015）珠金法民三初字第26号民事判决；
二、确认刘立军与珠海世都房地产开发有限公司于2014年4月17日签订的《房地产买卖合同》无效；
三、珠海世都房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助刘立军将位于珠海市金湾区三灶镇虹阳路262号中兴花园面积为19380平方米的7栋楼房及分摊土地使用权变更登记至刘立军名下。
一审案件受理费人民币138080元、财产保全费5000元及二审案件受理费人民币138080元，由刘立军与珠海世都房地产开发有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 李立荣