广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终11925号上诉人(原审原告)：何慧烽，住广东省。上诉人（原审原告）：蔡媛，住广东省揭西县河婆镇客潭村委客潭村247号两上诉人共同委托代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地：广州市花都区。法定代表人：王瑞松，该公司总经理。委托代理人：钟健，广东合慧益律师事务所律师。上诉人何慧烽、蔡媛因与被上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称宏峰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初3264号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。何慧烽、蔡媛共同上诉请求：撤销原审判决第二项，改判宏峰公司向我们支付迟延办证违约金47571.5元（2015年12月17日至2016年3月30日共104天，即914837元×0.05%×104天），并由宏峰公司承担本案一、二审所有诉讼费用。具体事实与理由如下：一、原审认定宏峰公司于2015年10月9日至2015年10月23日多次通过短信通知我们，没有事实和证据支持。我们没有收到办证短信通知，宏峰公司也没有任何证据证明其通知过我们。我们是自己主动联系宏峰公司后缴纳契税并提交办证资料的。二、原审法院将没有任何证据支持的短信通知时间2015年10月23日作为违约金扣除的开始时间，并认定我们逾期提交办证资料没有依据。根据涉案合同第二十一条约定，宏峰公司应一次性如实告知我们办证所需资料，如宏峰公司没有告知或告知的内容不完备、不准确，致使我们未能及时提供证件资料的，由宏峰公司承担责任。又根据宏峰公司向我们发出的《收楼通知书》第三条“关于缴交契税的说明”中，写明契税须待项目进行初始登记后方由宏峰公司代收代缴，具体操作方式将在本项目初始登记后由宏峰公司另行通知我们，即明确了宏峰公司应在涉案楼盘项目初始登记后通知我们办理房产证。既然宏峰公司没有履行通知义务，我们也不存在逾期提交办证资料的问题。综上，宏峰公司的短信通知不符合事实，原审认定我们逾期提交办证资料于法无据，请求二审法院查清事实后依法改判。被上诉人宏峰公司答辩称：我司对原审判决我司不需要支付违约金的结果没有异议，但原审认定只需扣减业主迟交资料的时间是错误的，因为本案业主提交资料的时间超过合同约定的时间，故我司不需对其承担逾期办证的违约责任。何慧烽、蔡媛共同向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.宏峰公司向何慧烽、蔡媛支付延迟办证违约金50773.4元（从2015年12月6日起计至实际取得房产证之日止，暂计至2016年3月25日，每日按已付房款914837元的万分之五计算）；2.宏峰公司30天内为涉案房屋办理产权证并交付给何慧烽、蔡媛；3.宏峰公司承担本案所有诉讼费用。原审法院经审理查明：宏峰公司是位于广州市花都区新华街镜湖大道2号云峰花园的开发商，于2012年8月22日取得广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售云峰花园4区1-20栋房屋。2013年4月25日，何慧烽、蔡媛（买方、乙方）与宏峰公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买广州市花都区镜湖路2号云峰花园4区20栋xxxx号房，总房价款914837元，乙方采取按揭贷款方式付款。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2014年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《产地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内，到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：如甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条的约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为本合同补充协议，其中第三条逾期付款、合同解除的第6点约定：双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第九条关于产权登记的约定的补充约定：1、甲乙双方根据广州市国土资源和房屋管理局花都区分局关于房地产权证的实际办理程序及要求，将商品房买卖合同第二十一条变更为：甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。在此情况下，乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。乙方采用一次性付款或分期付款方式支付房价款的，应在甲方为乙方取得收件回执后，自行前往甲方办公地点领取该收件回执并亲往房地产登记机构换领房地产权证，此事项甲方不再另行通知。乙方未能前来或迟延领取的，甲方不承担延期办理房地产权证的违约责任。乙方采取按揭贷款方式支付房价款的，乙方委托甲方在为乙方办妥该收件回执取得手续后将该收件回执直接交付给乙方的按揭贷款银行，此委托乙方不再另外授权。甲方将该收件回执交付给乙方的按揭贷款银行后，甲方完成为乙方办理产权登记的事项，对该收件回执不再负有保管、交付义务，乙方需与按揭银行自行商定领取房地产权之事宜。甲方在签订本合同时已如实、完备、准确的告知了乙方为办理房地产权证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料。2、商品房买卖合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”中甲方的违约情形是指：甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》”为由追究甲方的违约责任。3、乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同约定，同意解除对甲方代其办理房地产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任，乙方须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究甲方的责任：乙方自收楼之日起5日内未能前往甲方指定地点签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用（包括但不限于购房款、按揭款、税费、面积差异款、专项维修资金等，相关费用以政府部门最新公布的文件数据为准）。上述情形下，乙方如仍要委托甲方代其办理房地产权登记的，甲乙双方不受商品房买卖合同第二十一条、二十二条及本补充协议第九条第1款约定办证时间及违约处理的限制，甲方不承担任何迟延办证的违约责任。房地产登记手续办理完毕的具体办理期限由双方另行协商。4、如甲乙双方在合同约定的交楼日期前办妥房屋交接手续的，该商品房产权证办理期限仍按合同约定交楼日期届满之日起算。此外，合同及附件还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，何慧烽、蔡媛依约向宏峰公司支付了全部购房款。2014年10月1日，何慧烽、蔡媛办理了涉案房屋的收楼手续。2015年1月8日，涉案房屋所在的云峰花园D区（4区）1-20栋取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。2015年9月30日，宏峰公司为涉案房屋办理了初始登记。宏峰公司称其在2015年10月份多次以短信形式通知何慧烽、蔡媛等业主缴纳契税及提交办证资料，其最后一次向何慧烽、蔡媛等业主发送短信息的时间是2015年10月23日，该日，宏峰公司通过广州首易信息技术有限公司提供的短信发送平台，以群发方式向何慧烽、蔡媛等业主的手机发出短信通知，短信的内容为：“因办证需要，请携带一张身份证复印件和一张小一寸彩色相片到云峰销售中心售后部，并领取资料办理契税，咨询：020-3685xxxx[宏峰物业]”。何慧烽、蔡媛称有收到该短信，但具体收到的时间不能确定。何慧烽、蔡媛收到上述短信通知后于2015年11月26日缴纳了涉案房屋的契税，并于2016年4月23日将契税凭证等办证资料交给宏峰公司。至本案法庭辩论终结前宏峰公司尚未取得房产登记部门办理涉案房屋房地产权证的收件回执。原审法院认为：何慧烽、蔡媛与宏峰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。何慧烽、蔡媛按合同约定向宏峰公司支付了全部购房款，履行了合同的义务，宏峰公司应按合同约定在约定时间内向产权登记机构递交涉案房屋的办证资料并取得收件回执。在涉案房屋具备办证的条件下，何慧烽、蔡媛诉请宏峰公司30日内办理涉案房屋的房产证，理据充分，原审法院予以支持。因合同附件补充协议第九条对合同第二十一条关于办理房产证的约定已作变更，故对何慧烽、蔡媛请求宏峰公司将房产证交付给其的诉讼请求原审法院不予支持。何慧烽、蔡媛于2014年10月1日办理了收楼手续，宏峰公司应于收楼之日起300个工作日内即2015年12月16日前为何慧烽、蔡媛办理涉案房屋的产权登记，并取得收件回执。但宏峰公司至今仍未为何慧烽、蔡媛办理涉案房屋的产权登记，并取得收件回执，构成违约，应按合同约定承担违约责任。补充协议第九条约定乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供办证资料及缴纳相关费用。本案中，何慧烽、蔡媛于2014年10月1日收楼，宏峰公司在该时并未取得涉案房屋的竣工验收备案表，也未办理涉案房屋的初始登记及取得分户图，不具备办理房产证的条件，何慧烽、蔡媛也不能办理缴纳契税，因此，何慧烽、蔡媛客观上不能按照补充协议第九条的约定在收楼之日起5日内向宏峰公司提交齐全的办证资料。而涉案房屋何时具备办证条件，何时可以缴纳契税，何慧烽、蔡媛也不能主动获知，因此，宏峰公司在涉案房屋具备办证条件的情况下具有通知何慧烽、蔡媛缴纳契税并提交办证资料的义务。宏峰公司虽称其于2015年10月份曾多次以群发手机短信息形式通知何慧烽、蔡媛等业主缴纳契税及提交办证资料，何慧烽、蔡媛称有收到该信息，但具体时间不能确定，故以宏峰公司最后一次发出短信息的时间即2015年10月23日为通知时间，参照补充协议第九条的约定，何慧烽、蔡媛应在接到通知后5天内即2015年10月28日前缴纳契税并向宏峰公司提交全部办证资料，但何慧烽、蔡媛于2016年4月23日才向宏峰公司提交全部资料，应认定为逾期提交资料，何慧烽、蔡媛对此应承担相应责任。从提交资料截止日至何慧烽、蔡媛向宏峰公司提交办证资料之日共178天应从逾期办证天数中予以扣除。因目前涉案房屋尚未取得产权登记的收件回执，取得收件回执前的事实尚未固定，故判决迟延办证违约金暂计至何慧烽、蔡媛提起本案诉讼之日为宜，此后的违约责任暂时不处理，当事人可待相关事实固定后另行主张。经核算，2015年12月17日至何慧烽、蔡媛提起本案诉讼之日（即2016年3月30日）共104天，宏峰公司逾期104天办证的时间与谢婷迟延提交办证资料的178天相抵扣，尚未满300个工作日，宏峰公司不须承担逾期办证责任，故何慧烽、蔡媛现向宏峰公司主张迟延办证违约金依据不足，原审法院不予支持。关于违约金计算标准，涉案房屋因宏峰公司原因导致迟延办证，何慧烽、蔡媛主张按合同约定每日按总房价的0.05%计算违约金，不存在过高的情形，宏峰公司要求违约金调整为按日万分之二计算，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。至于宏峰公司抗辩认为违约金总额应以房款的5%为上限的问题，“违约金总额应以房款的5%为上限”的约定在补充协议第三条关于迟延付款、合同解除的条款内，适用范围明确，并非是对迟延办证违约责任的约定，宏峰公司的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年6月28日作出如下判决：一、被告广州市宏峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内为原告何慧烽、蔡媛办理位于广州市花都区镜湖路2号云峰花园4区20栋xxxx号房的房地产权证；二、驳回原告何慧烽、蔡媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费535元，由原告何慧烽、蔡媛负担485元，被告广州市宏峰房地产开发有限公司负担50元。经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，宏峰公司提交了一份落款日期为2015年3月23日的《催收楼通知书》以及一份盖有“黑客云峰花园店”等字样印章的交寄顺丰快递单情况表，拟证明宏峰公司在2015年3月24日通知收楼时已经通知业主提交部分办证所需资料。因为涉案楼盘在2015年9月30日才完成大确权，而某些办证资料也只能在大确权完成后才能形成，故同楼盘同类型生效判决中认定宏峰公司应在收楼后5天内通知业主提交办证资料缺乏事实依据，而事实上宏峰公司在业主收楼前已经通过邮寄的方式通知业主提交部分的办证资料。经质证，何慧烽、蔡媛认为：《催收楼通知书》是宏峰公司单方盖章，没有业主签名，关联性有异议；对交寄顺丰快递单情况表，无法确认是否顺丰公司的盖章，真实性、合法性和关联性均不予确认。二审庭询中，双方当事人均确认目前仍由宏峰公司为业主办理房产证，涉案房屋所在楼盘有部分业主已取得受理回执。但经本院释明，双方当事人至今均未向本院提交有关涉案房屋是否已取得办理房产证的相关收件回执的书面情况说明或证据。对于原审判决认定的迟办证违约金的起止时间、天数，以及上诉人迟交资料的天数，从计算的角度而言，双方当事人均未表示异议。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，故对被上诉人宏峰公司对原审判决提出的异议，本院不予审查。针对何慧烽、蔡媛的上诉请求和宏峰公司的答辩意见，分析如下：原审判决宏峰公司为何慧烽、蔡媛办理涉案房屋房地产权证，并无明显不当，双方当事人亦确认目前仍是宏峰公司在为何慧烽、蔡媛办理房产证，也未提交涉案房屋目前是否已经取得相关办证回执的书面情况说明或证据，故本院对此判项予以维持。按原审已查明事实，在何慧烽、蔡媛收楼时，涉案房屋尚不具备办证条件，故原审以何慧烽、蔡媛不能主动获知涉案房屋何时具备办证条件及缴纳契税为由，认定宏峰公司在涉案房屋具备办证条件的情况下具有通知何慧烽、蔡媛缴纳契税并提交办证资料的义务，合情合理，双方当事人对此亦不持异议，本院予以确认。因宏峰公司迟至2015年10月23日才以短信方式向何慧烽、蔡媛发出提交相关办证资料的通知，原审认定何慧烽、蔡媛应在此后5天内即2015年10月28日前缴纳契税并向宏峰公司提交全部办证资料，并无不当。由于暂计至何慧烽、蔡媛提起本案诉讼之日止的宏峰公司迟办证的天数，与何慧烽、蔡媛逾期提交资料所延误的天数相抵扣后，尚不满300个工作日，原审据此判令宏峰公司在本案中不需承担逾期办证责任，公平合理，本院予以维持。何慧烽、蔡媛虽上诉主张其未曾收到宏峰公司的短信通知，但该陈述意见与其一审陈述明显前后矛盾，且宏峰公司在一审中已经提交了相关证据，而何慧烽、蔡媛在二审中没有举证推翻宏峰公司的举证和原审相关认定，故何慧烽、蔡媛对此的上诉主张缺乏理据，本院不予支持。宏峰公司二审提交的证据并不属于二审新证据，亦不影响本案最终处理，本院不予采纳。综上所述，何慧烽、蔡媛的上诉理由和请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费989元，由上诉人何慧烽、蔡媛共同负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一六年十月二十七日书记员  冯冠豪