辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终5193号
上诉人(原审被告):于值强，男，1992年5月2日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。
委托诉讼代理人：于连山（系于值强父亲），男，1965年5月15日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。
委托诉讼代理人：陈敏，辽宁锦儒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连恒悦房地产开发有限公司。
法定代表人：迟洁，该公司总经理。
委托诉讼代理人：所超，辽宁法大律师事务所律师。
上诉人于值强因与被上诉人大连恒悦房地产开发有限公司（以下简称恒悦公司）返还原物纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2017）辽0202民初2664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
于值强上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决关于”恢复原状、返还租赁物是租赁合同解除的法定后果，无需以原告履行通知义务为前提”的认定是错误的。（一）上诉人基于合同约定不负有返还房屋的义务，是合理且正当的。按照合同约定，合同提前解除的情况下，被上诉人应向上诉人发出书面通知在先�上诉人交还房屋在后。该先后履行顺序是当事人的合意，不触及法律强制或禁止性规定，应当予以保护和支持。（二）上诉人在没有接到被上诉人书面通知前没有主动交还房屋的义务。（三）被上诉人的所谓损失系其自身行为所致，应由其自担，与上诉人无关。二、被上诉人要求上诉人支付房屋占有使用费没有请求权基础，一审法院适用法律错误。三、一审判决关于按照租金标准计算房屋占有使用费的认定错误。53号判决已认定被上诉人恶意违约，案涉房屋当时已无法正常使用。但一审判决回避此节事实。且对于一个已无法正常使用的房屋，一审判决按照可正常使用的租金标准支持被上诉人关于房屋使用费的请求，无异于支持被上诉人恶意解约的不当行为，损害的不仅是上诉人的合法权益，更损害交易公平和秩序正义的法律价值，应予纠正。
恒悦公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
恒悦公司向一审法院起诉请求：判令被告给付原告自2015年5月15日起至2017年4月18日的房屋占有使用费人民币1551292元。
一审法院认定事实：2011年6月28日，原告恒悦公司与案外人许建军签订《悦泰街里房屋租赁合同》，约定原告将坐落于大连市中山区X号二层局部出租给许建军经营使用。该房屋建筑面积为474.91平方米；租期5年，自2011年8月11日起至2016年7月30日止；第一年租金为702556元，第二年租金为702556元，第三年租金为737748元，第四年租金（含物业费）为774676元，第五年租金（含物业费）为813412元。2011年10月22日，原告恒悦公司与许建军签订《悦泰街里房屋租赁合同补充协议》，约定因租赁房屋受一些客观因素影响，双方协议顺延租期，自2011年10月1日起至2016年9月30日。
2013年12月31日，原告恒悦公司、被告于值强、案外人许建军三方签订《协议书》，约定原告恒悦公司同意许建军将其承租悦泰街里6102及6101局部房屋所签署的租赁合同剩余租赁期限内的全部权利义务转让给被告于值强，由被告概括承继租赁合同剩余期限内的权利义务，被告于值强同意自2014年2月15日起计租，本协议签订之日起至2014年2月14日期间不收取被告租金，作为剩余租赁期限内房屋漏水的相应补偿。2014年1月20日，被告向原告支付了履约保证金117093元；2014年3月3日至2014年11月18日期间，被告分数次向原告交付了自2014年2月15日起至2015年2月14日期间的房屋租金，向大连百安物业管理有限公司支付了自2014年1月1日起至2015年2�14日期间的物业费。
2015年1月16日，被告于值强租赁的房屋被停止供电。2015年2月16日，被告向原告邮寄送达了解除合同通知书。后被告于值强向一审法院提起诉讼，要求判令解除与原告恒悦公司签订的《悦泰街里房屋租赁合同》、补充协议和协议书，原告支付擅自停业违约金116201元、支付解除合同违约金193669元、赔偿被告经济损失107800元、返还停业期间已收取的部分租金64556元、赔偿装修损失1600000元、返还履约保证金117093元。该案诉讼期间，原告恒悦公司提起反诉，要求判令被告于值强支付拖欠房屋租金193669元（2015年2月15日至2015年5月14日）及逾期违约金72626元、擅自停业违约金297825元以及违法解除合同违约金198511元。该案审理终结后，一审法院作出（2015）中民初字第1580号民事判决，判决：一、《悦泰街里房屋租赁合同�、补充协议及协议书于2015年2月16日解除；二、恒悦公司退还于值强房屋租金63152元、履约保证金117093元；三、恒悦公司赔偿于值强房屋装修损失费875471.49元；四、驳回于值强的其他诉讼请求；五、驳回恒悦公司的反诉请求。恒悦公司不服该判决，提起上诉。2017年4月10日，大连市中级人民法院作出（2017）辽02民终53号民事判决，维持了一审法院（2015）中民初字第1580号民事判决的第一、二、五项，撤销了第四项，变更第三项为恒悦公司赔偿于值强房屋装修损失423002.21元。
2017年4月15-17日，被告于值强及其人员持钥匙进入并清空租赁房屋。2017年4月18日，被告于值强将租赁房屋的钥匙返还原告。
一审法院认为，原告恒悦公司、被告于值强、案外人许建军三方于2013年12月31日签订的《�议书》，是三方当事人的真实意思表示，应属合法有效。该《协议书》约定原告恒悦公司同意许建军将其承租悦泰街里6102及6101局部房屋所签署的租赁合同剩余租赁期限内的全部权利义务转让给被告于值强，由被告概括承继租赁合同剩余期限内的权利义务，故原告恒悦公司与被告于值强之间的房屋租赁合同法律关系依法成立。
对于依法成立的合同，经当事人协商一致，可以解除；当事人也可以约定一方解除合同的条件，该条件成就时，解除权人可以单方解除合同。原、被告之间的房屋租赁合同，约定的履行期间为2013年12月31日起至2016年9月30日，但在合同履行期间，被告于值强于2015年2月16日向原告恒悦公司邮寄送达了解除合同通知书，单方提出解除合同。后经已经发生法律效力的本院（2015）中民初字第1580号民事判决书确认，原、被告之间签订的《悦泰街里房屋租赁合同》、《补充协议》及《协议书》于2015年2月16日解除。
合同解除的法律后果为：”合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失”。具体到房屋租赁合同，合同被依法解除后，出租方的义务应为停止计收房租，承租方的义务应为及时将租赁房屋恢复原状并腾退给出租方。至于双方之间就合同履行和解除的过错、责任等争议，不应妨碍对各自应负义务的履行。被告单方通知原告解除房屋租赁合同之后，即应将承租房屋恢复原状后腾退给原告；解除合同后继续占有、使用承租房屋，根据公平公正和对价有偿的原则，应向出租方支付占有使用费用。被告单�通知原告解除双方之间的房屋租赁合同的时间为2015年2月16日，经人民法院民事判决确认的合同解除时间也是2015年2月16日，因此被告自该日起继续占有使用承租房屋已无合同依据，应支付占有使用费用，现原告自愿给予被告三个月的缓限期，自2015年5月15日起计收房屋占有使用费，是原告对自己的权利的自愿放弃，应予照准。被告在单方提出解除合同后，于2017年4月18日才将租赁房屋腾空并将房屋钥匙返还原告，故房屋占有使用费的计算截止日期应为2017年4月18日。
关于房屋占有使用费的计算标准，因基于承租房屋而设立的《悦泰街里房屋租赁合同》、《补充协议》及《协议书》，均没有对合同解除后继续占有使用应付费用标准的约定，故参照合同解除当日即2015年2月16日的合同约定的房屋租金标准来计算占有使用费，并无�当。因此，请求判令被告给付原告自2015年5月15日起至2017年4月18日的房屋占有使用费人民币1551292元的诉讼请求，证据充分，应予支持。
关于被告提出的原告没有通过有效途径通知被告腾退房屋一节的辩称理由，因解除房屋租赁合同系被告单方提出的，且已经过人民法院民事判决确认，故被告对合同解除的事实是明知的，而恢复原状、返还租赁物是租赁合同解除的法定后果，无需以原告履行通知义务为前提，故对被告的此节辩称理由，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条之规定，一审法院判决：被告于值强给付原告大连恒悦房地产开发有限公司自2015年5月15日起至2017年4月18日的房屋占有使用费人民币1551292元，于判决发生法律效力之日起10日内付清；若逾期给付，则按《中�人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费人民币25170元（含案件受理费20170元、保全费5000元），由被告负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交（2015）中民初字第1580号另案的证据交换笔录，拟证明另案中被上诉人承认收取了上诉人发出的解除合同通知书，被上诉人对解除合同通知书真实性没有异议，但认为双方没有对解除合同事宜达成一致，认为案涉房屋租赁合同的解除时间为另案终审判决生效之日。被上诉人质证认为该证据无法证明待证事项。本院经审查认为，该份证据与本案二审中被上诉人陈述的其在另案一审中不同意解除合同的表述能够相互印证，可以认定被上诉人在另案中认可其收取上�人发出的解除合同通知书，并主张双方对解除合同事宜没有达成一致及上诉人发函不能起到解除租赁合同的法律后果。
对一审查明的事实本院予以确认。另查，2011年6月28日，被上诉人恒悦公司与案外人许建军签订《悦泰街里房屋租赁合同》6.6.1条约定，乙方（承租人）应当于本合同期满之日的次日【合同提前解除的，乙方应当于甲方（出租人）发出书面通知之日起三日内】，将该房屋及其设施保持完好交还甲方，乙方的财产由乙方自行运出本房屋，并拆除乙方的各种标志、文字、符号，同时交出所有钥匙。同时，该合同第十四条约定了乙方通信地址，并约定通信地址如发生变更，应于变更之日起十天内，书面通知甲方，否则，视为未变更。上述事实有业经双方举证、质证的《悦泰街里房屋租赁合同》在卷为凭，应予采�。
本院认为，上诉人、被上诉人与案外人许建军三方于2013年12月31日签订的《协议书》，是三方真实意思表示，合法有效。三方约定，由上诉人承继许建军与被上诉人签订的《悦泰街里房屋租赁合同》中许建军剩余租赁期限内的权利义务，故上诉人与被上诉人之间依法成立房屋租赁合同法律关系，并在租赁期限2013年12月31日至2016年9月30日内受《悦泰街里房屋租赁合同》的约束。在合同履行期间内，上诉人于2015年2月16日向被上诉人发出解除合同通知书。本院于2017年4月10日作出（2017）辽02民终53号民事判决认定，双方当事人之间的《悦泰街里房屋租赁合同》、《补充协议》及《协议书》于2015年2月16日解除，该判决已经发生法律效力。被上诉人提起本案诉讼，请求上诉人给付2015年5月15日至2017年4月18日的房屋占有使用费。本院认为，在双方之间另案生效民事判决尚未作出之前，双方仍受《悦泰街里房屋租赁合同》约束，根据当事人双方在该租赁合同中的约定，应将被上诉人的诉讼请求按照租赁期限是否届满分为两个时间段予以分析认定。
一、关于被上诉人主张的2015年5月15日至2016年9月30日的房屋占有使用费，本院认为，《悦泰街里房屋租赁合同》约定，合同提前解除的，承租人应当于出租人发出书面通知之日起三日内，将该房屋及其设施保持完好交还出租人。该约定系当事人意思的真实表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。但被上诉人未能提交其已经向上诉人发出书面腾退通知的证据，应承担不利的法律后果。被上诉人主张没有上诉人的联系地址，经查，《悦泰街里房屋租赁合同》约定了承租人的通信地址�虽然《悦泰街里房屋租赁合同》的承租人历经了承继的过程，但根据各方合同约定，上诉人承继原承租人许建军自2013年12月31日后剩余租赁期限内的全部权利义务，其通信地址变更应书面通知上诉人，否则视为未变更，故《悦泰街里房屋租赁合同》约定的承租人通信地址即为被上诉人向上诉人发出书面通知的有效送达地址，被上诉人该主张不能成立。上诉人在等待另案作出生效民事判决且租赁合同约定的租赁期限未届满期间，并未收到被上诉人书面腾退通知。上诉人在此期间未腾退房屋具有合同依据，故被上诉人主张上诉人向其支付2015年5月15日至2016年9月30日的房屋占有使用费，不具有合同依据及法律依据，不应得到支持。
二、关于被上诉人主张的2016年10月1日至2017年4月18日的房屋占有使用费，本院认为，自2016年10月1日起，《悦泰街里房屋租赁合同》约定的租赁期限届满，此时开始，即便另案生效判决尚未作出，上诉人亦失去了因约定的腾退条件不具备而继续占有案涉房屋的合同依据。故上诉人在双方约定的租赁期限届满之后，继续占有案涉房屋直至2017年4月18日将房屋钥匙返还给被上诉人，应按照双方约定的最后一期房屋租金标准支付占有使用费人民币445705元（813412元/年÷365天×200天）。关于上诉人主张此时房屋停止供电，不应按合同约定的租金标准支付占有使用费一节，本院认为，此时合同约定的租赁期限已经届满，被上诉人不再负有提供适租房屋的义务，而上诉人在租期届满之日的次日负有返还房屋的义务，故上诉人以房屋不适租为由提出的此点主张不具有事实和法律依据，不应予以支持。
综上所述，于值强的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持；一审判决遗漏基本事实，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市中山区人民法院（2017）辽0202民初2664号民事判决；
二、上诉人于值强于本判决生效之日起十日内给付被上诉人大连恒悦房地产开发有限公司自2016年10月1日至2017年4月18日的房屋占有使用费人民币445705元；
三、驳回被上诉人大连恒悦房地产开发有限公司的其他一审诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》�二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费20170元，保全费5000元，共计25170元（原审原告已预付），由原审原告大连恒悦房地产开发有限公司负担17938元，由原审被告于值强负担7232元；二审案件受理费20170元（上诉人已预付），由上诉人于值强负担5795元，被上诉人大连恒悦房地产开发有限公司负担14375元。
本判决为终审判决。
审判长 王亮
审判员 季烨
审判员 张钱
二〇一八年九月十日
书记员 宋敏