陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终6613号
上诉人（原审被告）：西安华海酒店投资股份公司，住所地西安市浐灞生态区欧亚一路灞河西岸。
法定代表人：黄晓华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：柴鑫，陕西汉典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜宗起，陕西汉典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：乔建华，男，汉族，1963年1月13日出生，住西安市新城区。
委托诉讼代理人：王磊，陕西一代律师事务所律师。
上诉人西安华海酒店投资股份公司（以下简称华海酒店）因与被上诉人乔建华房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初1784号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年乔建华拟购买华海酒店开发建设的西安华海酒店16-25#楼第17幢1单元1层10101号房屋，总价款950万元，乔建华于2013年8月至12月期间分四笔共支付给华海酒店购房款950万元，华海酒店收款后，于2013年12月2日向乔建华出具金额为950万元的《收款收据》一张，后因华海酒店迟迟未能与乔建华签订商品房买卖合同亦未交付房屋，经乔建华多次催促，华海酒店同意给乔建华退还购房款，并于2016年6月12日退还200万元、2016年9月18日退款150万元、2016年12月12日退还200万元、2017年9月4日退还30万元、2017年10月30日退还乔建华50万元。因剩余购房款未予退还，乔建华遂诉至法院，形成诉讼。
乔建华诉至原审法院称，2013年11月乔建华、华海酒店双方口头达成协议，约定乔建华购买华海酒店开发的16-25号房屋，乔建华按约交付购房款950万元，但华海酒店迟迟不愿签订书面合同，亦未交房，经乔建华催要，华海酒店退还乔建华部分购房款，剩余370万元未付，故诉至法院，要求华海酒店退还已交购房款并承担缔约过失责任，赔偿乔建华损失480万元。
华海酒店辩称，乔建华、华海酒店双方并未签订商品房买卖合同，乔建华拟购买华海酒店开发建设的商品房，但并未约定具体房号，乔建华交款是为了将来选定房号后可享受优惠价格，后乔建华不愿购房，华海酒店同意退还房款，但并未约定退款时间，诉讼期间还退还乔建华50万元，现同意退还乔建华剩余购房款320万元，不同意承担赔偿责任。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。2013年11月乔建华、华海酒店自愿协商由乔建华购买华海酒店开发建设的商品房，并且乔建华已经按照约定将所有购房款交至华海酒店，华海酒店称双方未达成协议，乔建华交纳的购房款为优惠购买权，该辩解意见不符合通常交易规则，有悖常理，故乔建华所诉事实予以认定，双方达成的协议应认定为预约合同。预约合同在双方当事人之间也产生拘束力，预约权利人可以请求对方履行本约的义务或者赔偿损失，而本案中，乔建华、华海酒店双方已协商同意解除购房协议，华海酒店应及时退还已收取乔建华的购房款950万元，并对乔建华承担缔约过失责任即华海酒店应对乔建华因此造成的损失承担赔偿责任。乔建华在与华海酒店达成口头购房协议后，有理由相信华海酒店会按照约定履行订立本约合同的义务，从而丧失了按照协议书约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会，因此华海酒店因违约给乔建华造成的损失应根据订立协议书时商品房的市场行情和现行商品房价格予以确定。综合考量商品房市场的价格变动过程以及乔建华向华海酒店交纳房款的数额，对于华海酒店因违约给乔建华造成的损失本院按可预见损失酌定为475万元。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十七条、第一百一十三条之规定，遂判决：一、被告西安华海酒店投资股份公司于本判决生效后十日内退还原告乔建华已交购房款320万元。二、被告西安华海酒店投资股份公司于本判决生效后十日内赔偿原告乔建华损失475万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费7.28万元（案件受理费6.78万元、保全费5000元），原告已预交，现由被告承担，与上述款项履行时一并给付原告。
宣判后，华海酒店不服，向本院提起上诉称：一、一审判决华海酒店赔偿乔建华475万元损失没有事实及法律依据，依法应予撤销。乔建华交款后一直没有明确要购买房屋，2016年6月份，因西安市房地产市场一直不景气，乔建华投资买房子的信心不足，提出不要买房子了，要求退还预付的房款，华海酒店同意乔建华不要房子的要求，但明确告知，不可能一次性退完房款，得慢慢退，乔建华也表示同意。二、审判决认定主观臆断，论述自相矛盾，违背常理，严重损害了华海酒店的合法权益。预约合同中不可能产生缔约过失责任。一审判决依据乔建华所述事实认定，华海酒店与乔建华达成的协议应认定为预约合同，同时一审判决令华海酒店承担缔约过失责任，明显违背基本法律常识，明显自相矛盾。综上，一审判决判定赔偿损失475万元没有证据支持、适用法律明显错误。请求：一、撤销（2018）陕0112民初1784号《民事判决书》第二项，即驳回被上诉人要求上诉人赔偿损失475万元的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
乔建华二审辩称：一、本案商品房买卖合同关系依法成立。乔建华提交的《商品房买卖合同》虽然没有签字盖章，但该合同系上诉人提供的标准商品房买卖合同，双方协商已经达成了买房合意。该合同符合法律规定的形式要件，具备商品房买卖合同规定的全部内容。乔建华按照上诉人的要求，也是合同的约定支付了全额950万的购房款，履行了合同主要义务，故该合同依法成立。二、华海酒店严重违约，应当承担违约责任。乔建华按照合同约定，支付了全额950万元的购房款，履行了合同主要义务。华海酒店取得购房款，既不在合同上签字盖章，又不按期交付房屋，一房二卖，华海酒店的违约行为给自己带来了巨大的商业利益，给乔建华造成了巨大的损失，失去了重要的购房机遇，造成双方利益严重失衡，该房屋现在的商业价值达到3500万元，上诉人一审中主张的损失，远不能弥补实际损失。三、即使一审判决认定双方合同为预约合同，判决华海酒店承担违约责任，亦符合法律规定。综上，原审判决正确，应予维持。
经审理查明，原审法院查明的事实属实。
本院认为，本案的焦点问题有二：一是涉案法律关系应如何认定的问题；二是关于在华海酒店存在违约事实的情况下，一审认定的赔偿数额是否恰当的问题。
关于涉案法律关系的认定问题。证据显示，乔建华已经按照约定将购房款悉数交至华海酒店。虽然华海酒店在收讫购房款后，没有在商品房买卖合同上签章，但从乔建华持有的、待华海酒店签章的涉案商品房买卖合同文本所约定的内容看，该文本对涉案房屋的交易进行了详细、明确的约定，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，特别是合同文本第四条约定的房款数额与乔建华交付的950万元购房款完全一致。基于只有华海酒店可以全面掌握涉案合同文本所约定的涉案楼盘及标的房屋的具体、详细情况这一基本判断，经本院释明，华海酒店对于涉案合同文本涉及楼盘的规划、施工、预售，以及涉案房屋是否出售、收款收据涉及的房屋的具体指向等情况，均以与本案无关为由，拒绝向法庭提供证据或者说明情况。因此，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条关于“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定，本院认定乔建华提交的涉案合同文本具有证明案件事实的证据效力。乔建华关于华海酒店在其履行给付房款义务后，以房屋存在抵押为由拒绝在合同上签字并“一房二卖”的主张，本院予以采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，本院依法认定双方对涉案房屋的买卖交易达成了意思一致，本案存在合法、有效的商品房买卖合同法律关系，华海酒店应对其“一房二卖”的违约行为承担相应民事责任。
关于在华海酒店存在违约事实的情况下，一审认定的赔偿数额是否恰当的问题。首先，互联网显示，安居客、房天下两家房产中介公司居间出售的、涉案华海酒店开发的“华海鹭西湖”项目与涉案房屋相同情况的二手房价格，已接近乔建华交付房款价格的四倍，即使去除2018年以来房屋涨价的非正常因素，涉案房屋的升值也远超过乔建华一审所主张的损失，如果华海酒店能够依约履行合同，该部分利益应为乔建华所得。而且，乔建华交付全部房款后，华海酒店直至2016年6月份，即两年半以后才退还了首批200万元的购房款。截至本案诉讼，华海酒店仍占用乔建华320万元的购房款未予归还。华海酒店占用资金的行为亦给乔建华造成了利息和其他投资逾期利益的损失。因此，华海酒店的违约行为给乔建华造成的损失应高于乔建华一审请求的475万元损失，故原审法院依据乔建华的诉请作出判决并无不当，本院予以支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，华海酒店的上诉请求不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费44800元，由西安华海酒店投资股份公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董 凡
审 判 员 肖晓通
代理审判员 辛 娟
二〇一八年七月二十三日
书 记 员 周美丽