吉林省永吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）永民一初字第57号
原告李建民，住吉林省永吉县。
委托代理人费玉玲，住吉林省永吉县（系原告妻子）。
被告吉林省大和房地产开发有限公司，住所长春市朝阳区。
法定代表人任志刚，经理。
被告吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司，住所吉林省永吉经济开发区。
负责人宋爱丽，经理。
委托代理人郭鹏云，吉林明达伟业律师事务所。
原告李建民与被告吉林省大和房地产开发有限公司（以下简称大和公司），吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司（以下简称国泰分公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李建民及其委托代理人费玉玲，被告国泰分公司的委托代理人郭鹏云到庭参加诉讼。被告大和公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李建民诉称：原告自有房屋共178平方米，产权证号为1-23284号和1-24003号，原告与被告国泰分公司于2011年7月4日签订了《产权调换协议书》，该协议第一条规定：原告同意将位于拆迁范围内的房屋及其附属设施等于2011年7月20日前交给国泰分公司拆除，原告自愿放弃货币补偿。第三条规定：国泰分公司以华西棚户区回迁楼的房屋作为产权调换房屋安置原告，设计面积180平方米（实际建筑面积以房产测绘为准）。同日所签补充协议规定：国泰分公司同意回迁给原告阳光丽景5-7号楼之间北侧第二家门市，面积180平方米，原告同意向国泰分公司交纳差价款和扩大面积费100000.00元（多退少补，按5000.00元／每平方米）。该房屋的商业房照和土地使用证由国泰分公司办理。协议签订后，原告依约将房屋交给国泰分公司拆除，该公司亦将5-7号楼之间的2号门市交付给了原告。由于面积上有差异，双方在2012年7月2日签订了补充协议，约定：回迁面积由180平方米调整为167.39平方米，扩大面积费由100000.00元调整为50000.00元。原告于7月3日将差价款50000.00元交到公司，公司将2号网点钥匙交给原告。原告随即进行了装修，并交纳了该房屋的水电费和供热费。至此，原告占有使用了该房屋。原告认为，原、被告之间签订的产权调换协议符合法律规定，合法有效。原告已履行了全部义务，实际占有使用了该房屋，但由于被告原因导致原告无法取得房屋所有权证，为保护原告的合法权益，请求法院确认原、被告间签订的《产权调换协议》有效，本案争议的阳光丽景5-7号楼之间的2号网点（门市）楼产权归原告所有，被告为原告办理房屋产权证。
被告大和公司未提交答辩状亦未到庭参加诉讼。
被告国泰分公司辩称：如原告与本公司签订的产权调换协议是真实的，公司愿意承担合同约定的相应义务。
诉讼中，双方当事人争议的焦点问题是：原告与国泰分公司签订的协议是否有效，被告是否按约定履行了义务？
针对本焦点问题，原告李建民向本院提供如下证据：
1、产权调换协议书及补充协议1份，证明原告与被告国泰分公司于2011年7月4日签订的房屋拆迁协议真实有效，原告将178平方米二栋住宅交给公司拆除，公司回迁给原告180平方米的门市房，以实际测绘面积为准。同日签订的补充协议约定，回迁楼房位于华西棚户区（现为阳光丽景小区5-7号楼北侧第二家门市），原告需交纳房屋差价款100000.00元（多退少补，按5000.00元／平方米计算），国泰分公司负责办理商业房照、土地使用证。
2、国泰分公司出具的补充协议1份，证明回迁的房屋按实际测绘面积改为167.39平方米，扩大面积费由原来的100000.00元变更为50000.00元。
3、国泰分公司出具的证明1份，证明阳光丽景小区5-7号楼之间的2号面积为167.39平方米的门市房，为原告所有。
4、收据1份，证明原告于2012年7月3日将房屋差价款50000.00元交给国泰分公司。
5、2012-2013年供热费、水、电费收据各1份，证明原告实际占有使用该房屋。
6、国泰分公司出具的证明1份，证明为原告办理房屋产权证和土地使用证的费用由国泰分公司负担。
被告国泰分公司对上述6份证据无异议。
被告大和公司未到庭质证，视为放弃相关权利。
针对本焦点问题，被告大和公司、国泰分公司未向本院提供证据。
本院结合原告告诉、被告答辩及各方当事人提供证据、对方当事人质证，针对上述证据，分析评判如下：
原告提供的证据1（产权调换协议书及补充协议）、证据2（国泰分公司出具的补充协议）、证据3（国泰分公司出具的证明）、证据4（收据1份）、证据5（2012-2013年供热费、水、电费收据）、证据6（国泰分公司出具的证明），具有真实性、合法性，能够证明原告与被告国泰分公司于2011年7月4日签订了房屋拆迁协议，国泰分公司依约拆除了原告的178平方米二栋住宅，交付原告回迁楼房（阳光丽景小区5-7号楼之间的2号门市，面积为167.39平方米），原告交纳房屋差价款50000.00元，并已经占有和使用该房屋，国泰分公司承诺负责为原告办理该房屋商业房照、土地使用证，并承担相应费用，但至今未予办理等情况。该6份证据与本案具有关联性，予以采信。
通过以上分析，本院对以下事实予以确认：
原告自有房屋共178平方米（146平方米二层小楼一处，32平方米平房一处），原告与被告国泰分公司于2011年7月4日签订了《产权调换协议书》，该协议第一条约定：“原告同意将位于拆迁范围内的房屋及其附属设施等于2011年7月20日前交给国泰分公司拆除，原告自愿放弃货币补偿”。第二条约定：“公司给付原告临时过渡安置补助费6408.00元”。第三条约定：“国泰分公司以华西棚户区回迁楼的房屋作为产权调换房屋安置原告，设计面积180平方米（实际建筑面积以房产测绘为准）”。同日所签补充协议约定：“国泰分公司同意回迁给原告阳光丽景5-7号楼之间北侧第二家门市，面积180平方米，原告同意向国泰分公司交纳差价款和扩大面积费100000.00元（多退少补，按5000.00元／每平方米）。该房屋的商业房照和土地使用证由国泰分公司办理”。协议签订后，国泰分公司拆除了原告的房屋，原告放弃临时过渡安置补助费，该公司亦将5-7号楼之间的2号门市给了原告。由于面积上有差异，双方在2012年7月2日签订了补充协议，约定：“回迁面积由180平方米调整为167.39平方米，扩大面积费由100000.00元调整为50000.00元”。原告于7月3日将差价款50000.00元交到公司，公司将2号网点钥匙交给原告。原告随即进行了装修，并交纳了该房屋的水电费和供热费。至此，原告占有使用了该房屋，但未收到该房屋的产权证和土地使用证。2013年2月26日，被告国泰分公司出具证明，承诺办理房屋产权证和土地使用证的费用由该公司承担。原告认为，其已经履行了合同中的全部义务，实际占有使用了该房屋，但由于被告原因导致原告无法取得房屋所有权证和土地使用证，为保护原告的合法权益，请求法院判令原、被告间签订的《产权调换协议》有效，本案争议的阳光丽景5-7号楼之间的2号网点（门市）楼产权归原告所有，被告为原告办理房屋产权证和土地使用证。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原告与被告国泰分公司签订的协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的规定，是合法有效的合同，被告应当按照约定为原告办理房屋产权证和土地使用证，办理两证的费用应由被告承担。所以，原告要求确认该协议及补充协议有效，被告负责办理商业房照、土地使用证，办证费用由被告承担的诉讼请求应予支持。房屋属于不动产，其物权的设立、变更、转让，经依法登记发生效力，即取得了房屋的产权。房屋登记属于行政管理范畴，故原告要求确认所有权的请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告李建民与被告吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司于2011年7月4日签订的产权调换协议书和附件一补充协议及2012年7月2日签订的补充协议有效。
二、被告吉林省大和房地产开发有限公司于判决生效后20日内为原告李建民办理口前镇阳光丽景5-7号楼之间的2号门市网点楼的房屋产权证和土地使用证，并承担办证费用。
三、驳回原告李建民的其他诉讼请求。
案件受理费100.00元，由被告吉林省大和房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 魏 永 波
人民陪审员 张 久 利
人民陪审员 关 维 捷
二〇一三年四月十一日
书 记 员 李淑杰（兼）