上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终2550号
上诉人（原审原告、案外异议人）：上海顶石文化传播有限公司，住所地上海市松江区沈砖公路5555号2幢北楼302室。
法定代表人：郝迎波。
委托诉讼代理人：薛敏、张翕翊，上海市诚至信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国光大银行股份有限公司上海松江支行，住所地上海市松江区人民北路171弄1号。
负责人：马霞光。
委托诉讼代理人：胡伟忠、薛兆枫，上海瀚元律师事务所律师。
原审第三人（被执行人）：上海邹氏企业有限公司，住所地上海市松江工业区沈砖公路5555号。
法定代表人：赵桂叶。
委托诉讼代理人：李利明，该�司工作人员。
原审第三人：上海穗德贸易有限公司，住所地上海市杨浦区翔殷路81号5幢2083室。
法定代表人：郝迎波。
原审第三人（被执行人）：上海逢辰建材有限公司，住所地上海市松江区沪松公路2996号A幢2号。
法定代表人:肖炉生。
原审第三人（被执行人）：肖家利，男，1958年4月30日出生，汉族，住福建省周宁县。
原审第三人（被执行人）：肖炉生，男，1970年6月19日出生，汉族，住福建省周宁县。
原审第三人（被执行人）：肖仙桃，女，1970年3月28日出生，汉族，住福建省周宁县。
原审第三人（被执行人）：张小东，男，1963年10月4日出生，汉族，住福建省周宁县。
原审第三人（被执行人）：郑芳美，女，1963年2月4日出生，汉族，住福建省周宁县。
上海顶石文�传播有限公司(以下称顶石公司)因与中国光大银行股份有限公司上海松江支行(以下称光大银行)、上海邹氏企业有限公司(以下称邹氏公司)等案外人执行异议之诉一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初767号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2018年3月7日对本案进行了公开开庭审理，上诉人顶石公司的委托诉讼代理人张翕翊，光大银行的委托诉讼代理人胡伟忠、薛兆枫，邹氏公司的委托诉讼代理人李利明到庭参加诉讼，原审第三人逢辰公司、肖家利、肖炉生、肖仙桃、张小东、郑芳美、上海穗德贸易有限公司（以下称穗德公司）等经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
顶石公司上诉请求：撤销一审判决，改判对登记在被执行人邹氏公司名下，位于上海市松江区XX镇XX公路XX号XX幢房屋带租约拍卖执行�主要事实和理由：一审判决认定顶石公司对系争房屋签订的租赁协议发生在光大银行的抵押权登记之后，属认定的事实错误。
2013年2月4日，邹氏公司与穗德公司签订《合作框架协议书》，约定由穗德公司承租邹氏企业系争房屋，租期15年，自2013年3月1日起至2028年2月28日并约定了租金支付标准及方式。
2013年7月18日，顶石公司承接了穗德公司上述合同项下的全部权利义务，并与邹氏公司签订《房屋租赁合同》，承接之前穗德公司作为承租方的全部权利义务。故顶石公司对系争房屋享有承租权的起始时间为2013年3月1日，早于光大银行对系争房屋办理抵押登记的2013年4月23日。
邹氏公司对顶石公司的上诉请求表示认可。
光大银行答辩称：一审判决认定的事实和适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。主要事实和理由：依据《合作�架协议书》及《委托招商合同》，穗德公司与邹氏公司建立的是委托关系而不是租赁关系。顶石公司与邹氏公司对系争房屋签订租赁合同的时间为2013年7月18日，而光大银行对系争房屋办理抵押登记的时间为2013年4月24日；穗德公司与邹氏公司并未签订过租赁合同，穗德公司与顶石公司的法定代表人为同一人，有与被执行人邹氏公司恶意串通，通过诉讼拖延执行的嫌疑。
原审第三人逢辰公司、肖家利、肖炉生、肖仙桃、张小东、郑芳美、穗德公司未发表意见。
一审判决认定，光大银行依据上海市松江区人民法院（以下称松江法院）已生效的（2014）松民二(商)初字第444号民事判决书向该院申请执行，要求被执行人逢辰公司偿还借款本金16,499,483.10元及债务利息；以邹氏公司坐落于上海市松江区XX镇XX公路XX号XX幢房产折价，或以拍卖、变卖上述房产所得价款在16,500,000元范围内优先受偿；被执行人肖家利、肖炉生、肖仙桃、张小东、郑芳美对上述债务的履行在16,500,000元范围内承担连带清偿责任等。松江法院于2015年1月13日立案执行。2015年9月6日上海市黄浦区人民法院将系争房屋处置权移交松江法院。
一审判决另查明：上海市松江区XX镇XX公路XX号XX幢房产（系争房屋）登记的权利人为被告邹氏公司，房屋建筑面积4,254.24平方米。被告光大银行松江支行于2013年4月24日在系争房屋上设立最高债权限额1,650万元的抵押。松江法院于2014年2月21日轮候查封系争房屋。
执行过程中，因被执行人未履行偿付义务，松江法院于2016年6月8日至系争房屋现场张贴公告，裁定拟拍卖系争房屋，并责令被执行人以及占有系争房屋的案外人自公告之日起十五日内迁出该房产。案外人顶石公司向该院提出执行异议。2016年8月29日，该院作出(2016)沪0117执异141号执行裁定，驳回顶石公司的执行异议。顶石公司不服上述裁定，在法定期限内向该院提起案外人异议之诉。
一审审理过程中，顶石公司向松江法院提供了下列证据：
2013年2月4日，邹氏公司与穗德公司签订《合作框架协议书》，约定邹氏公司将包括系争房屋在内的松江区XX镇XX公路XX号东方产业部分园区交给穗德公司租赁、销售。
2013年3月14日，穗德公司向邹氏公司支付了保证金10万元。
2013年5月31日，邹氏公司与穗德公司在合作框架协议的基础上签订《委托招商合同》，约定邹氏公司委托穗德公司负责招商等。
2013年7月18日，顶石公司作为承租方、邹氏公司作为出租方签订《房屋租赁合同》，约定顶石公司承租邹氏公司松江区XX镇XX公路XX号属于邹氏公司产权的1幢、2幢、5幢、6幢、9幢、10幢�12幢、16幢，租赁期限自2013年8月1日起至2028年7月31日止。
一审判决认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本案中，即便顶石公司所述的其与邹氏公司之间就系争房屋租赁关系真实，但因顶石公司所主张的对系争房屋所享有的租赁权发生在抵押权设立之后，故该租赁关系不得对抗光大银行松江支行已登记的抵押权。因此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条的规定，判决驳回顶石公司的诉讼请求；案件受理费、公告费，由顶石公司负担(已付)。
本院审理过程中，顶石公司沿用一审证据，未提供新证据。邹氏公司对顶石公司提交的证据表示认同。
光大银行对顶石公司提交的上述书证表示不予认可，质证意见与答辩意见相同。
顶石公司及穗德公司法定代表人，经本院通知未到庭，应承担相应的举证责任。
一审判决认定的其余事实，有民事判决书、执行裁定书、系争房屋的不动产登记信息等为证，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”执行法院依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，对本案系争房屋上的租赁权除去后进行拍卖执行，符合法律规定。一�判决驳回顶石公司的诉讼请求，在认定事实和适用法律上，并无不当。顶石公司的上诉请求，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。光大银行要求驳回上诉的答辩意见，本院予以采纳。原审第三人逢辰公司等，经本院依法通知未到庭，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币55,278.33元，由上诉人上海顶石文化传播有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 阮国平
审判员 宋 贇
审判员 吉顺祥
二〇一八年三月十二日
书记员 马姗姗
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十�第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。