广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法厚民一初字第1363号
原告：东莞市兴业国际家具采购中心市场经营管理有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：王咸均，该公司执行董事。
委托代理人：董锋，广东中亚律师事务所律师。
委托代理人：翟国涛，广东中亚律师事务所律师。
被告：陈芳芳，女，汉族，1987年1月3日出生，住湖北省江陵县。
委托代理人：黄耀发，男，汉族，1985年7月5日出生，住湖北省江陵县，系被告的丈夫。
原告东莞市兴业国际家具采购中心市场经营管理有限公司（以下简称“兴业市场”）诉被告陈芳芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月17日受理后，依法由审判员李阳河适用小额诉讼程序独任审理，于2015年12月7日公开开庭进行了审理，并于2015年12月11日组织双方进行了质证。原告兴业市场的委托代理人董锋，被告陈芳芳的委托代理人黄耀发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴业市场诉称：原被告双方于2015年3月13日签订《商铺租赁合同》，由被告承租原告位于东莞市厚街镇新塘村康乐路66号兴业万家展贸批发城一层编号为XXXX的商铺，租赁面积为98平方米，租期两年，合同约定，月租每月3920元，被告每月10日前向原告缴纳当月租金、上月电费、公摊等费用，如被告不能按约缴纳商铺租金，原告有权按每日千分之五收取违约金。另外，原被告双方约定，每月电费以实际使用量按每度1元计算，公摊水电费按每平方米每月1元计算。现被告拖欠原告2015年7月1日至2015年9月30日的租金人民币11760元、2015年5月26日至2015年9月25日的电费及公摊费用人民币827元，经原告多次催促，被告均置之不理。原告迫于无奈，只好起诉至法院，请求法院依法判令：1.确认原被告于2015年3月13日签订的《商铺租赁合同》已经解除；2.被告向原告支付2015年7月1日至2015年9月30日的租金人民币11760元及相应的违约金（违约金以拖欠的租金为基数，按每日千分之一计算至全部款项清偿完毕之日止，暂计至2015年11月10日为人民币1058.4元）；3.被告向原告支付2015年5月26日至2015年9月25日的电费及公摊费用人民币827元；4.被告承担本案诉讼费用。
被告陈芳芳辩称：1、我方确实拖欠原告的7-9月份的租金11760元以及电费及公摊费用人民币827元；2、被告在原告处原有的部分货物现在已经不见了。根据租赁合同第12条第1款中约定的违约责任，原告已经将被告留置在原告处的商品进行了处理，而该些商品的价值可以抵偿原告诉请的各项的费用，故被告无需再支付原告诉求的各项费用。
经审理查明，兴业市场与陈芳芳于2015年3月13日签订商铺租赁合同，约定陈芳芳向兴业市场承租位于东莞市厚街镇新塘村康乐路66号兴业万家展贸批发城编号为XXXX的商铺，该商铺建筑面积为98平米，租赁期限为2年，自认租商铺开业之日起计算。租金每月为3920元（人民币，下同），水电及公摊费用按双方约定收取，陈芳芳须在签订本合同三日内以现金或银行转账缴纳履约保证金9800元。兴业市场于每月10日统一收取当月租金、上月水电、公摊费用，如陈芳芳超过15天（含15天）未支付租金，视为陈芳芳严重违约，兴业市场有权单方解除合同。如陈芳芳不能按时缴纳商铺租金的，兴业市场有权按逾期付款金额以每日千分之五的标准要求陈芳芳支付违约金（违约金在下月收取租金时一并收取），逾期超过5日的，兴业市场有权书面通知陈芳芳要求限期支付，陈芳芳未在规定期限内逾期超过15日的，兴业市场有权解除本合同，没收履约保证金，同时采取一切措施留置陈芳芳留存于租赁商铺的商品，并要求陈芳芳在限定时间内同兴业市场进行合同终止后的结算手续，陈芳芳拒不配合的，视为陈芳芳同意兴业市场对留置的商品进行处理（费用由陈芳芳承担）用以抵偿兴业市场应收款项费用。如陈芳芳无任何违约行为，兴业市场提前解除合同的，则兴业市场应于结算后返还陈芳芳缴纳的履约保证金，同时支付相当于履约保证金同等金额的违约金。兴业市场主张陈芳芳确实拖欠7-9月份的租金11760元以及电费及公摊费用人民币827元，陈芳芳予以确认。兴业市场在本案起诉前委托律师向陈芳芳发出律师函要求陈芳芳于2015年10月15日之前结清租金、违约金、水电费等费用。
陈芳芳主张其于2015年9月27日离开商铺的，当时生意不好，且当时人手不足，一个月只有两三个人在。并称其于2015年9月30日前往案涉商铺查看，听旁边的商铺的人员说兴业市场已经将货物清走了。陈芳芳提交了物品及价值清单，拟证明其保存在案涉商铺的商品价值，兴业市场以该清单系陈芳芳单方制作为由，不予确认。陈芳芳还提交了一份录音，陈芳芳主张该录音系“黄耀发”与案涉商铺的隔壁商铺导购通话录音，证明兴业市场对案涉商铺进行了清场。兴业市场主张因原告在2015年9月底擅自搬离商铺，为了将案涉商铺另行出租，的确做过清场，相关的商品已经在仓库进行妥善保管，并主张这是合法行使留置权，若陈芳芳可以及时支付相关款项，兴业市场可以立即予以返还，但兴业市场保存的商品与陈芳芳提供的商品清单并不一致。陈芳芳主张其物品的价值可以依据淘宝、京东查询。至于拖欠的租金、水电费及公摊费，陈芳芳确认逾期5日未付，兴业市场有书面通知，陈芳芳当时回应租金一定会缴纳，希望能够缓缴几天，后兴业市场解除合同，没收了陈芳芳所缴纳的履约保证金，留置了陈芳芳留存于商铺的商品，并要求陈芳芳在限定时间终止合同并结算，陈芳芳确没有配合，而兴业市场承认有对陈芳芳留置于商铺内的商品进行清场处理，根据合同条款，兴业市场已承认将陈芳芳留置于商铺内的商品用以抵偿陈芳芳所欠兴业市场的款项。兴业市场则称，兴业市场只是根据合同约定行使了商铺内商品的留置权，并没有同意以商品以物抵债，待陈芳芳向兴业市场支付完所欠款项后，兴业市场可将留置的商品交还给陈芳芳。
另本院在庭审中向陈芳芳释明，询问陈芳芳是否就其案涉商铺内的商品提起反诉要求被告予以返还，陈芳芳明确不提出反诉。并主张根据租赁合同的约定，兴业市场已经将其留置在商铺内的商品进行了处理，而该些商品的价值可以抵偿兴业市场诉请的各项费用。
兴业市场提交了案涉商铺的建设工程规划许可证、竣工验收备案证书、消防设计审核意见书及消防验收意见书。建设工程规划许可证、竣工验收备案证书载明案涉商铺建设单位为东莞市新鼎物业投资有限公司与厚街镇新塘股份经济联合社。东莞市新鼎物业投资有限公司出具了一份证明，载明本案原告兴业市场在2013年3月15日至2058年期间运营案涉商铺所在的东莞市兴业家居（仓储）国际展示采购中心，对该物业享有运营管理及分租的权利。
以上事实，有商铺租赁合同、证明、支出证明单、律师函、快递单、邮件送达证明、建设工程规划许可证、竣工验收备案证书、消防设计审核意见书及消防验收意见书、2015年3月至9月《商户用电量统计》及《外贸馆商户电费及公摊水电费明细表》以及本案一审庭审笔录附卷为证。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。陈芳芳与兴业市场签订的商铺租赁合同，系双方的真实意思表示，且未违背法律及行政法规的规定，合法有效，双方均应依照合同履行各自的义务。陈芳芳确认拖欠兴业市场2015年7月至9月的租金11760元以及电费及公摊费用人民币827元，本院也予以确认。因陈芳芳拖欠2015年7月至9月的租金超过15天，兴业市场有权单方解除合同，而兴业市场已于本案起诉前发出律师函通知陈芳芳解除合同，陈芳芳也已收到，故兴业市场诉请确认双方之间的商铺租赁合同已解除，本院予以确认。本案的争议焦点为：陈芳芳主张以其留存商铺内的商品抵偿拖欠兴业市场的租金及水电费应否支持。
从双方签订的商铺租赁合同关于违约责任的约定第12条约定的内容“陈芳芳未在规定期限内逾期超过15日的，兴业市场有权解除本合同，没收履约保证金，同时采取一切措施留置陈芳芳留存于租赁商铺的商品，并要求陈芳芳在限定时间内同兴业市场进行合同终止后的结算手续，陈芳芳拒不配合的，视为陈芳芳同意兴业市场对留置的商品进行处理（费用由陈芳芳承担）用以抵偿兴业市场应收款项费用。”来分析，本条约定的内容为陈芳芳同意兴业市场对留置的商品进行处理用以抵偿应收款项，约定的是陈芳芳在未及时支付款项下应承担的义务，而并非约定兴业市场的义务，并未约定兴业市场在陈芳芳拖欠款项的情况下，必须用陈芳芳留置在商铺内的商品抵扣租金。况且，双方也并未对留置在商铺内的商品价值进行结算，未对留存在商铺内商品的价值达成一致，故陈芳芳主张以留存在商铺内商品抵偿了拖欠兴业市场的款项，没有依据，本院不予支持。如陈芳芳主张兴业市场违法占有其商品，可以另案要求兴业市场返还或赔偿。因此，陈芳芳应向兴业市场支付拖欠的租金11760元、水电费及公摊费827元。
至于兴业市场主张的违约金，因双方在商铺租赁合同中约定，陈芳芳不能按时缴纳商铺租金的，兴业市场有权按逾期付款金额以每日千分之五的标准要求陈芳芳支付违约金（违约金在下月收取租金时一并收取），逾期超过5日的，兴业市场有权书面通知陈芳芳要求限期支付，陈芳芳未在规定期限内逾期超过15日的，兴业市场有权解除本合同，没收履约保证金，兴业市场请求陈芳芳按每日千分之一的标准支付违约金，未超过合同约定的标准，本院予以支持。但违约金计算截止的日期，本院认为，因双方已经约定未在规定期限内逾期超过15日的，兴业市场有权解除本合同，没收履约保证金，且兴业市场在起诉前已经行使了单方解除合同的权利，并且对案涉商铺进行了清场，没收了陈芳芳的履约保证金，故本院认定违约金计至2015年10月15日止，之后的违约金，本院不予支持，故本院按照陈芳芳拖欠的2015年7月至9月租金每月租金的天数，计得陈芳芳应承担的违约金数额为618元，兴业市场主张超过部分，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十八条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市兴业国际家具采购中心市场经营管理有限公司与被告陈芳芳于2015年3月13日签订的《商铺租赁合同》已解除；
二、限被告陈芳芳于本判决生效之日起三日内向原告东莞市兴业国际家具采购中心市场经营管理有限公司支付租金11760元；
三、限被告陈芳芳于本判决生效之日起三日内向原告东莞市兴业国际家具采购中心市场经营管理有限公司支付水电费及公摊费用827元；
四、限被告陈芳芳于本判决生效之日起三日内向原告东莞市兴业国际家具采购中心市场经营管理有限公司支付违约金618元；
五、驳回原告东莞市兴业国际家具采购中心市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费71元（原告已预交），由原告承担2元，被告承担69元。
本判决为终审判决。
审判员 李阳河
二〇一五年十二月十五日
书记员 龙容娟
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