河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民二初字第104号
原告：洛阳天酬实业有限公司。住所地：洛阳市洛南新区广利街和政和路交界处东郡小区*幢。
法定代表人：武自臣，该公司经理。
委托代理人：任秉铎，河南亚昌律师事务所律师，特别授权。
被告：洛阳安宸置业有限公司。住所地：洛阳市洛南新区广利街和政和路交界处东郡小区。
法定代表人：李翔迅，该公司董事长。
委托代理人：李芳�洛阳安宸置业有限公司工作人员，特别授权。
委托代理人：闫建国，河南荣信律师事务所律师，特别授权。
原告洛阳天酬实业有限公司（以下简称天酬公司）因与被告洛阳安宸置业有限公司（以下简称安宸公司）商品房预售合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天酬公司的委托代理人任秉铎，被告安宸公司的委托代理人李芳、闫建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
天酬公司诉称：2014年4月8日，原被告双方签订了一份《商品房预售合同》（编号：YS0244822）。主要内容是：原告购买被告开发的东郡小区第六幢二层房地产（房屋代码：549620、549623），建筑面积计953.68平方米，房价款7629440元。付款方式是分期付款，首付款：4629440元，于2014年4月8日付清；剩余300万元于2014年4月30日前付清。逾期付款的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行：（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同：出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5‰向出卖人支付违约金：买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五【该比率应不小于第（1）项的比率】的违约金。逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行：（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同：买受人解除�同的，出卖人按累计已付款的5‰向买受人支付违约金：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款千分之五【该比率应不小于第（1）项中的比率】的违约金，等等。
合同签订前，天酬公司委托人分别于2013年2月9日、2月15日、3月27日、4月15日、5月8日、5月27日、6月7日、2014年3月6日分8次通过网银向被告转款计1000万元。2013年8月20日，协议磨帐抵房款300万元，共交房款1300万元。实际双方约定的房价款为1600万元，而不是合同上书写的7629440元。双方签订合同时，已交房款1300万元，仅欠房款300万元，所以，合同上书写为：剩余房款300万元整于2014年4月30日前付清。对已交房款至少1300万元被告已经予以确认。合同签订后，双方于2014年4月10日到洛阳市房地产市场管理处进行了《商品房预售合同》备案登记。该房产已登记确定为天酬公司所购买，在行政程序上已对天酬公司的权利予以保护，只等交付剩余房款，办理房产证了。2014年9月23日，天酬公司准备向被告交付剩余房款，协商办理房产证，特派人到房管部门了解需要哪些手续和多少费用时，发现天酬公司已经备案登记的东郡小区的房产被被告出具证明退房注销，被告严重违约。请求法院判决被告立即履行双方签订的购房合同，向天酬公司交付该房产，办理房产证，支付2014年7月15日起至交付房产之日止的违约金。具体诉讼请求：一、判令被告向原告交付，双方签订的《商品房预售合同》约定购买的，地处洛阳市洛南新区广利街和政和路交界处东北角东郡小区第六幢二层房地产，建筑面积计953.68平方米，已交房款1300万元，并办理房产证；二、判令被告从违约之日起向其支付购房合同约定的违约金�直到违约行为纠正之日。三、判令被告承担本案的全部诉讼费、保全费。之后，天酬公司提交《补充起诉状》，变更诉讼请求一、二项为：一、判决被告洛阳安宸置业有限公司将其与原告签订的《商品房预售合同》（合同编号：YS0244822）约定出售给原告的，地处洛阳市洛南新区广利街和政和路交界处东北角东郡小区第六幢二层房地产（房屋代码：549620、549623），建筑面积计953.68平方米，原告已交房款1300万元，到房产管理部门恢复备案登记至原告洛阳天酬实业有限公司名下；如被告已将该房出售不能恢复到原告名下，判决被告退还原告已交全部房款。二、判决洛阳安宸置业有限公司从违约之日起向我公司支付购房合同约定的违约金并直到违约行为纠正或退还已交全部房款之日。
安宸公司辩称：原告的诉讼理由不能成立，所述理由与事实不符。1、2014年4月8日是双方�定付款日，2014年5月8日原告申请解除购房合同，申请办理退房手续，原告法定代表人在合同注销理由内写明责任由原告负责，双方购房合同的解除并不是被告办理退房，而是因原告无法支付房款而办理退房，原告至今未足额付款，原告隐瞒注销购房合同的事实。2、原告的诉讼请求不能成立，让被告办理房产证没有事实根据；应支付违约金的是原告而非被告，被告不存在过错没有向原告支付违约金的义务。被告请求原告支付违约金另外诉讼，请求驳回原告诉求。
根据双方当事人的诉辩情况，并征询当事人意见，本院归纳本案争议的焦点如下：1、双方签订的商品房预售合同是否合法有效，该合同在实际履行过程中是否已解除。2、原告的诉讼请求是否成立，被告是否应履行合同约定的义务，承担违约责任。
本院经审理查明：2014年4月8日，原被告双方签订了一份《商�房预售合同》（编号：YS0244822）。约定天酬公司购买安宸公司开发的洛阳市洛龙区东郡小区第六幢二层房地产（房屋代码：549620、549623），建筑面积计953.68平方米，房价款7629440元。付款方式是分期付款，首付款：4629440元，于2014年4月8日付清；剩余300万元于2014年4月30日前付清。逾期付款的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行：（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同：出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5‰向出卖人支付违约金：买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五【该比率应不小于第（1）项的比率】的违约金。逾期交房的违约责任，按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行：（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同：买受人解除合同的，出卖人按累计已付款的5‰向买受人支付违约金：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五【该比率应不小于第（1）项中的比率】的违约金。该合同一式3份，出卖人1份，买受人1份，洛阳市房地产市场管理处1份。
双方签订的附件4《合同补充协议》约定：二、关于付款方式：肆佰陆拾贰万玖千肆佰肆拾元整于2014年4月8日付清。剩余房款叁佰万元整于2014年4月30日前付清。
2014年4月10日，双方签订的《商品房预售合同》经洛阳市房地产市场管理处登记备案。该合同出卖人持有1份，买受人实际持有2份。当事人双方约定实际房价共计1600万元，并非《商品房预售合同》书写的7629440元。合同签订前，天酬公司委托人应安宸公司的要求给其法定代表人李翔迅账户转房款1000万元，磨帐抵房款300万元，共计付房款1300万元。安宸公司庭审中确认原告已转付房款1300万元，尚欠房款300万元。
2014年8月18日，安宸公司持其出具的《证明》，加盖天酬公司印章、落款时间为2014年7月14日的《申请书》，加盖天酬公司印章、落款时间为2014年8月18日的《委托书》以及原营业执照复印件等，到洛阳市房地产市场管理处注销了原被告双方签订的《商品房预售合同》备案登记。《申请书》、《委托书》上加盖的天酬公司的印章与《商品房预售合同》上加盖的行政印章和洛阳市公安局审批刻制的天酬公司行政章印模不符，编号不同。《商品房预售合同》上的行政印章和洛阳市公安局审批刻制的天酬公司行政章印模相符，编号相同。
2014年3月10日，原天酬公司法定代表人、股东ＸＸ银将其持有的天酬公司的51%的股权转让给了洛阳保理网络信息服务有限公司；2014年7月2日，洛阳保理网络信息服务有限公司等两股东将其持有的天酬公司的全部股权转让给了他人，法定代表人也做了变更；2014年9月2日，天酬公司的股权又有变更，并变成了现在的法定代表人。原告立案时，涉案房产已备案登记到了他人名下。安宸公司没有将房款1300万元实际退还给天酬公司。涉案房产又是另外一原告与安宸公司房产确权纠纷一案的标的物，该案原告请求确认涉案房产归其所有。
本案审理中，安宸公司确认：到洛阳市房地产市场管理处注销《商品�预售合同》备案登记，必须交回所有《商品房预售合同》原件；天酬公司的2份《商品房预售合同》原件，现仍由其持有并提交了法庭，证明退房时，交回的合同是伪造的。天酬公司原法定代表人ＸＸ银证明，退房签名前，不知道让其签名是干什么的，签名离开洛阳市房地产市场管理处后，有人才告知其是退房的。经本院主持调解，安宸公司要求天酬公司再出600万元将该争议房产过户到天酬公司名下，而天酬公司只同意再出300万元致使调解无果。
本院认为：关于原、被告双方签订的商品房预售合同是否合法有效的问题。天酬公司和安宸公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，虽然合同上记载的房价款和实际约定的房价款1600万元不一致，但其他内容并不违反国家法律、法规的规定，不影响合同的整体效力，应为合法有效合同。天酬公司在合同�订前已向安宸公司支付了1300万元房款，《商品房预售合同》及附件4《合同补充协议》也记载仅剩余房款300万元，安宸公司也认可天酬公司向其交付房款1300万元，安宸公司也已将《商品房预售合同》备案登记到了天酬公司名下，本院对该事实予以确认；由此可以认定，原、被告双方均已实际履行了《商品房预售合同》约定和法律规定的大部分义务。
关于该合同在实际履行过程中是否已解除的问题。被告向法庭提供了落款日期为2014年7月14日加盖有天酬公司印章的《申请书》、《委托书》以及天酬公司《营业执照》和原法定代表人身份证复印件等证据，证明是天酬公司提出的退房申请并由其原法定代表人具体办理的。天酬公司提供的2份《商品房预售合同》原件，洛阳市公安局出具的洛阳天酬实业有限公司行政章印模的《证明》、2014年7月2日天酬公司《营业执照》、�洛阳天酬实业有限公司变更信息》证明：《申请书》和《委托书》上的天酬公司印章与《商品房预售合同》上加盖的印章、洛阳市公安局出具的洛阳天酬实业有限公司行政章印模不符，编号不同，系变造的印章；退房时，必须向房管部门交回的合同原件尚在天酬公司手中；天酬公司的法定代表人已经变更，原法定代表人在没有授权的情况下，无权代表天酬公司退房。退房不能认定是天酬公司的真实意思表示和具体行为，退房行为不应受法律支持，合同实际没有解除。
关于原告的诉讼请求是否成立、被告是否应履行合同约定义务的问题。安宸公司在对天酬公司代表人资格不加审查，缺少有效证明和退房必备要件的情况下，注销了原、被告双方签订的《商品房预售合同》的备案登记，没有尽到法律规定的职责和专业公司应尽的谨慎注意义务，存在过错是单方的，清楚而确定。原告没有按期交付剩余房款，不能必然导致被告出现过错。而且，安宸公司也没有将退房款退还给天酬公司。原告诉求应予支持，安宸公司2014年8月18日无充分理由注销原、被告双方签订的《商品房预售合同》的备案登记，并已将该房出售，备案登记到他人名下，履行交房义务事实上已不可能实现，被告应将原告购房款予以退还，根据《商品房预售合同》第九条规定，安宸公司应从违约之日起，按天酬公司已交房款的日万分之五，向天酬公司支付逾期交房的违约金。因为，《商品房预售合同》第九条第（2）项中：“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五”，根据前文相对应条款的规定，后面括弧里的注明，显系笔误，应按“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五”的比率计算违约金。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十九条之规定，判决如下：
一、被告洛阳安宸置业有限公司于判决生效后三十日内，退还原告洛阳市天酬实业有限公司已交房款1300万元。
二、洛阳安宸置业有限公司从2014年8月18日起向洛阳天酬置业有限公司支付1300万元日万分之五的违约金，计算至实际支付完毕之日止。
三、驳回原告洛阳市天酬实业有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费99800元，保全费5000元，均由被告洛阳安宸置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对�当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审判长 李太山
审判员 裴文娟
审判员 邢玉玲
二〇一五年六月十六日
书记员 陈秋红