贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔02民终618号
上诉人（原审原告）：六盘水鸿润物业服务有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区南环路1巷23号，统一社会信用代码：91520200785471258P。
法定代表人：吴基鸿，系该公司经理。
被上诉人（原审被告）：冯梅，女，1976年8月4日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。
原审被告：广安商厦小区业主委员会，住所地：贵州省六盘水市钟山区水西南路1号广安商厦小区。
法定代表人：孙洪亮，系该业主委员会主任。
上诉人六盘水鸿润物业服务有限公司（下称“鸿润物业公司”）因与被上诉人冯梅及原审被告广安商厦小区业主委员会（下称“广安商厦业委会”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2017）黔0201民初4496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鸿润物业公司的法定代表人吴基鸿，被上诉人冯梅到庭参加诉讼。原审被告广安商厦业委会经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
鸿润物业公司上诉请求：一、撤销一审判决，支持上诉人诉请；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定事实不清。1、一审凭直觉、想当然认定事实，将广安商厦小区内电梯的维护、使用情况作为认定上诉人存在违约行为的事实依据。但上诉人一审提交的物业管理委托合同表明电梯维护及使用根本就不是委托管理事项所约定的内容。一审将委托合同没有约定的电梯问题作为违约事实认定显然认定事实错误。2、电梯的运行、维护都是高危和专业的事情，国家专门设置了严格的运行许可条件和程序，有主管部门的严格监督。一审用推理方式证明涉案电梯的运行状况是极不严肃的。电梯问题是房开商、业主委员会和业主之间权利义务落实的事情，上诉人作为物业服务人无权参与，其状况与上诉人无法律上的关联性。3、合同第五章明确约定了物业管理服务质量的判断标准。整个广安商厦小区业主有72户，拒不缴纳物管费的只有冯梅等5户。上诉人的服务得到绝大多数业主的认可和支持。二、一审酌定对物业服务费按标准的50%进行调整没有法律依据，违反公平、公正原则。且对于其他绝大多数业主按照什么标准支付服务费？
冯梅辩称，我方与物业公司签订的委托合同就是服务合同，即我方委托物业公司为我方服务，按照合同的约定进行服务，服务后我方才依据合同付费方式付费。但是近几年来，物业公司没有按照合同约定进行服务，因此，我方也不能够在没有得到服务的情况下支付服务费。合同第二章委托管理事项载明服务事项清晰，但此事项的内容物业公司均未服务到位，如：第四条中载明的楼梯间走廊、通道已变成物业公司垃圾场，并阻塞了我方消防通道。第五条中照明设施长期是业主自修自换。第六条中公共绿地、花草不仅没有得到养护与管理，同样也是垃圾场。第七条中附属配套建筑及设施的维修及养护不仅没有做到，反而将电梯长期停用，没有维保，没有保险，存在大量严重的安全隐患，整个小区的监控四年来属于瘫痪状态，使得小区的安全没有保障，导致石源敏家被盗，无法查询嫌疑人，另说明我方的电梯不仅停止运行，物业方还作出了书面承诺，且收取了我方的电梯维修基金8.08万元，修了三年至今也没有得到使用。第八条中公共环境卫生、楼梯间、电梯口、电梯内经常有尿、异味。第十条中维护公共秩序，我方住处的物业没有保安，值班室工作时间仅是白天的8小时，晚上6点后没有人管理，进出门都没有上锁。因此，我方认为上诉人没有按照合同第二章委托管理事项进行管理，合同第五章对服务质量有约定，上诉方同样在第二章中提到的内容没有履行服务质量，特别强调第五章中的第十条要求满意率不能低于60%，我方对整栋楼的业主进行了名义调查，结果是90%不满意；另上诉方擅自同意铁塔公司在我方楼顶修建铁塔，并收取服务费，严重损害了整栋楼业主的合法权益。综上，我方认为原一审判决认定事实清楚，证据充分，应予以维持。二、上诉方的理由及请求不能成立，请求二审法院依法驳回。另外，上诉方称备用电梯没有合格证及许可证就不能运行，上诉方不能动用业主的维修基金进行维修，且维修后也没有完全维修好，请求法院对上诉方动用维修基金作为庭外调查。我方使用的电梯已经停运十多天，现在我们使用的电梯就是上诉人称的备用电梯，经钟山开发区市场管理局龙井分局的工作人员现场勘察，得出的结论是该电梯多年未年检，存在较大的安全隐患，建议业主不要乘坐此电梯。
鸿润物业公司向一审法院起诉请求：一、判令被告连带支付原告物业服务费及违约金共计2616元；二、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：被告冯梅向六盘水金蟾房地产开发有限公司购买位于钟山区××大道与××路交汇处东北××商厦××室房屋，并于2008年10月7日签订《商品房买卖合同》，其中约定共四部电梯，每单元二部，房屋建筑面积为160.56㎡。2013年8月5日，上述房屋所在广安商厦小区成立业主委员会即被告广安商厦业委会，并到六盘水××××路社区居民委员会、六盘水市住房和城乡建设局办理了备案登记。
原告鸿润物业接管广安商厦小区时，四台电梯中两台已经损坏，2014年9月10日原告鸿润物业作出承诺：损坏的两部电梯在三个月内修复完好；卫生标准如下：清洁、无杂物、无异味；保安：有值班巡逻交接记录，有意见报修簿，均按要求填写完成；公布物业公司在本小区服务、管理人员的联系人及电话，设公示栏，注维修电梯及顶楼水箱的资金来源住房维修基金。此后，经申请原告鸿润物业用住宅专项维修资金维修广安商厦小区两台损坏电梯。
2015年8月1日、2016年8月1日，被告广安商厦业委会（甲方）与原告鸿润物业（乙方）签订《物业管理委托合同》，主要约定甲方将广安商厦小区委托乙方管理，管理期均为2年即2015年8月1日至2016年7月31日，2016年8月1日至2018年7月31日，管理服务费按建筑面积每平方米1元/月收取，委托管理事项为房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊、通道；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明等；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括文化、体育娱乐场所；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；维护公共秩序，包括巡视、门岗执勤。附属配套建筑和设施如灯泡、开关、线路等小修由乙方承担，换门、电梯主板等大修由甲方承担，维修基金由物业公司负责申请，批复的资金必须打入业委会指定账户，由业委会批准后才能使用。现被告冯梅因原告鸿润物业没有尽到《物业管理委托合同》委托义务，从2016年6月起未缴纳物业管理费，故原告鸿润物业诉至一审法院。
一审法院认为，2015年8月1日、2016年8月1日，原告鸿润物业与被告广安商厦业委会签订《物业管理委托合同》，因被告广安商厦业委会成立后在相关部门登记备案，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故上述《物业管理委托合同》对广安商厦小区全体业主均具有约束力，原告鸿润物业与被告冯梅均应按照合同约定全面履行各自的义务。因电梯作为广安商厦小区附属配套建筑设施，根据《物业管理委托合同》约定，原告鸿润物业对其有维修、养护、运行、管理的义务，现原告鸿润物业在申请广安商厦小区全体业主的住宅专项维修资金用以维修两部损坏电梯后，未运行电梯的行为已构成违约，虽原告鸿润物业辩称该两部电梯是备用电梯且无合格证书不符合运行条件，但根据中华人民共和国住房和城乡建设部主编的《住宅设计规范》规定，十二层及十二层以上住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中一部电梯应具备消防电梯功能，即使消防电梯平时也可正常运行使用，况且被告冯梅在购买广安商厦小区房屋时合同明确每单元二部电梯，并未特别指明其中电梯为备用电梯不能使用，同时广安商厦建成后需要经过相关部门竣工验收，合格后才能备案登记对外出售，电梯作为广安商厦附属性设施，同样也是在竣工验收之列，现该广安商厦早已出售并办理房屋所有权证，故对原告鸿润物业无合格证书不能运行电梯的辩称，一审法院不予采信。综上，由于原告鸿润物业在为广安商厦提供物业服务期间的服务质量与物业服务合同约定的收费标准不相适应，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。为本着保障物业公司正常运转、促进服务质量提升、同时保护业主合法权益的原则，本案酌定对物业服务费按标准的50%进行调整，即被告冯梅应向原告鸿润物业支付1200元（160㎡×1元/月/㎡×15个月×50%=1200元），诉请超出部分不予支持。由于原告鸿润物业的物业服务质量存在瑕疵，被告冯梅并非无故拖欠物业服务费，故一审法院对原告鸿润物业的违约金主张不予支持。因被告广安商厦业委会系代理小区业主就小区管理履行职责，相应的法律后果应由小区业主承担，原告鸿润物业请求被告广安商厦业委会承担连带责任没有法律依据，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第（一）款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第（一）款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告冯梅于本判决生效后十日内支付原告六盘水鸿润物业服务有限公司物业管理费1200元（从2016年6月算至2017年8月止）；二、被告广安商厦小区业主委员会在本案中不承担责任；三、驳回原告六盘水鸿润物业服务有限公司的其余诉讼请求。案件受理费25元，由原告六盘水鸿润物业公司负担14元，被告冯梅负担11元（原告已自愿预交，由被告冯梅于本判决生效后十日内返还给原告）。
二审期间上诉人向本院提交了如下证据：一、2018年1月22日六盘水金蟾房地产开发有限公司出具的情况说明一份，拟证明金蟾房地产公司交付给上诉人的电梯已经申请停用，该二台电梯是房开公司停运，不是上诉人停运，与上诉人无关。被上诉人冯梅质证对此份证据有异议。认为电梯不合格，不能使用，为何还给业主使用至今。二、对小区住户物业费收费的一份台账统计表（共计33页），证明小区住户对上诉人的管理大部分是满意的。因此根据双方签订的合同已经达到了60%以上的满意度。被上诉人质证意见是该证据是自制证据，我方不予采信，对于满意度问题请求法院现场调查。
被上诉人二审中当庭提交以下证据：一、2018年4月15日孙洪亮的《工作建议》一份，拟证明在楼顶安装铁塔是物业公司的擅自行为，并且收取了铁塔公司的租金，对电梯的运行存在安全隐患，从今年4月份至今没有电梯使用。该铁塔导致业主长期使用的3号电梯已经停用。现在使用的是上诉方称备用4号电梯。上诉人质证认为铁塔不是上诉人擅自同意修建，且该份证据与本案无关联性，现停用的电梯根据房开公司提供的证据与上诉人无关，上诉人并未开备用电梯给被上诉人乘坐，是被上诉人的单方行为。一审中上诉人提供了正常使用电梯的使用合格证。二、手机视频一份，拟证明昨天原来运行的电梯是停用的，现在运行的电梯是原来的备用电梯，市场管理局龙井分局特种科工作人员阻止业主使用。上诉人质证认为被上诉方乘坐电梯系自行行为，与我公司无关。
本院认为，上诉人二审出示的第一组证据没有相关证据印证，不予采信。第二组证据系上诉人单方制作，被上诉人均不认可，亦不予采信。对被上诉人提供的孙洪亮的《工作建议》，因孙洪亮未到庭，无法核实该证据的真实性，且该证据是属于对广安大厦业主管理委员会的工作建议，也达不到被上诉人的证明目的，不予采信。对被上诉人冯梅出示的手机视频，可以证明该电梯现状，结合上诉人的质证意见，对该证据的真实性予以采信。
二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本案二审争议焦点是：一、被上诉人是否应当按照物业服务合同全额支付此期间的物业费？二、上诉人主张的违约金是否应予以支持？
本院认为，本案中被上诉人主张上诉人在管理小区期间存在脏乱差情况，上诉人一审庭审中认可物业服务存在瑕疵，此前上诉人在2014年9月10日的《承诺书》中也自认其在管理该小区期间存在服务不到位及种种原因导致电梯修复时间缓慢的问题，并作出了改正承诺。上诉人上诉主张电梯不属于其管理服务内容，依照《中华人民共和国物权法》第七十九条、《住宅专项维修资金管理办法》第三条第二款规定，电梯属于共有设施设备，上诉人与广安商厦小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》并未特别约定电梯不属于其管理服务内容，故电梯作为小区共有设施设备，上诉人负有养护、运行、管理的义务，其2014年9月10日也向广安商厦小区业主委员会承诺损坏的两部电梯在三个月内修复完好，且动用了该小区的专项维修基金，但至今未正常运行，该单元业主在较长时间内仅能使用一部电梯，如遇电梯保养或故障维修等情形，不仅业主的基本通行受阻，也对业主基本的生产生活产生严重影响。据此，上诉人在案涉小区进行物业服务管理期间，确实存在服务和管理、维护不到位的违约情形，业主可以依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，要求减少物业费，故一审根据上诉人履行合同的情况，对此期间的物业服务费进行相应的调减并无不当，上诉人要求按照合同约定全额支付物业管理费，本院不予支持。同时，因上诉人在物业管理服务期间确实存在服务和管理不到位的违约情形，一审对其主张的违约金不予支持并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人六盘水鸿润物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 敏
审 判 员 张德权
审 判 员 龙 婷
二〇一八年四月十九日
法官助理 敖 江
书 记 员 熊 艳