浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温执异终字第46号
上诉人（一审原告）：马西成。
委托代理人：潘晓峰。
被上诉人（一审被告）：张建波。
被上诉人（一审被告）：杨振环。
被上诉人（一审被告）：黄赛慧。
委托代理人：李丽云。
上诉人马西成因与被上诉人张建波、杨振环、黄赛慧案外人执行异议一案，不服永嘉县人民法院作出的（2014）温永执异初字第4号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审认定，杨振环、黄赛慧在婚姻存续期间将其所有的位于温州市永嘉县江北街道新桥村新河路9号房屋及永嘉县规划建设局批准的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等审批手续一并转让给案外人陈孔勇所有，并办理了公证委托手续，案外人陈孔勇以杨振环的名义审批并进行翻建，建成七层楼房之后，案外人陈孔勇以杨振环的名义将楼房以套间形式分套出售。2006年8月10日，案外人陈孔勇将翻建后的永嘉县江北街道新桥村新河路9号301室房屋转卖给马西成，并于2006年11月28日在浙江省温州市浙南公证处办理了委托公证手续，之后诉争房产由马西成占有使用。马西成购买诉争房产以后，出于节省税费的目的而未办理房产过户登记手续。
2013年10月24日原审法院在执行张建波与杨振环、黄赛慧民间借贷纠纷一案中，依法查封了本案的诉争房屋。2013年12月25日，原审法院立案受理了马西成提出的请求中止执行诉争房产并解除查封的执行异议。原审法院审查后，于2014年1月8日作出（2014）温永执异字第1号执行裁定，裁定驳回原告的异议请求。马西成不服该裁定，遂提起诉讼。
原审认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此我国物权法对不动产物权的变动采用了登记生效主义，即判断不动产物权的权属应当以法定不动产管理机关的登记内容为准，本案诉争房产登记在杨振环名下，且马西成未能提供证据证明其取得诉争房产所有权的系人民法院、仲裁委员会的法律文书、人民政府的征收决定、继承或受遗赠取得的，应当认定诉争房产仍属于杨振环所有。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，根据该规定，占有诉争房屋以阻却法院执行的必须同时具备三个要件：存在真实有效的交易、支付了全部价款、未办理过户登记非因第三人过错造成，在本案中，马西成已经明确表示在购买诉争房屋的当年办理过户登记是不存在障碍的，仅是马西成个人主观原因而不予办理过户登记，因此马西成对于诉争房屋仍然登记在杨振环名下是存在一定的过错，不属于《查封扣押冻结规定》第十七条规定的保护范围，原审法院对诉争房产采取执行措施符合法律法规的规定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回原告马西成的诉讼请求。本案诉讼费80元，由原告马西成负担。
原告马西成上诉称，一、原审法院认定上诉人因个人主观原因而不予办理过户登记具有过错，从而驳回其诉求，该认定与客观事实不符。上诉人与案外人陈孔勇于2006年8月签署房屋买卖合同，2006年11月28日陈孔勇根据上诉人的要求将房产过户手续委托马某（上诉人之姐）办理，马某在办理房产过户过程中，永嘉县房管局工作人员告知因转让的房产系集体土地，翻建后房产权证虽已经分离，但原土地证尚未分割，对于此类房产暂不予办理，有待新政策。马某作为普通家庭妇女，没有文化知识，对于行政实务更是一无所知。2007年马西成得知永嘉房管局出新政，对上述房产在规定的期限内要及时办理，否则不予办理。身处外地的上诉人立即回程到房管部门要求办理，但永嘉县房管局终因受托人马某已过办理期限而未予受理。因而，此事一直搁置未决。所以，真正造成上诉人不能办理房产过户手续的原因在于永嘉县房管局在新政与旧政交替过程中对具体行政事务的不同处理方式所致，而不在于上诉人的拖延。二、被告张建波与被告杨振环的债权、债务法律关系是在被告杨振环出售房产给案外人陈孔勇多年之后形成的。被告杨振环早在2005年之前已经将其房产出售给案外人陈孔勇，而被告张建波与被告杨振环的债权、债务则是近几年所发生。债务形成之时，诉争标的已不属于被告杨振环所有。三、案外人陈孔勇从被告杨振环处购置的房产与本案诉争的房产不属于同一标的。本案的特殊性还在于，案外人陈孔勇从被告杨振环处购置的房产非诉争的房产，现诉争房产是陈孔勇花巨额资金翻新建设而成的，属于新的房产。因此，诉争房产其真正权属与被告杨振环毫无相关，并且，所翻新的房产分割之后部分产权证已经过户至陈孔勇或其指定人的名下，实已经成为陈孔勇的房产。物权法对不动产物权采取登记生效主义，同时物权法第三十三条对登记与实际权利人不符的可以要求提起确认之诉。虽然陈孔勇只对部分房产进行过户，但陈孔勇与被告杨振环房产买卖是统一整体权属的转让，不具可分割性。四、原审没有采信证据六《拆迁安置协议书》是错误的。虽然，上诉人提供的证据在形式要件上有瑕疵，但不影响其真实性与合法性。该协议是新桥村委会与上诉人签署的补偿协议，村委会也一直承认上诉人系被补偿的权利享有人。
综上，原审对上诉人主观过错的认定过于主观武断，没有对永嘉县房管局新政、旧政交替过程中处理方式的客观因素进行了解，仅凭上诉人的说辞过于片面。庭审中，上诉人也明确讲到自己得知可以办理产权过户时，却因已过期限未能办理。因此，产权不能过户是由于客观原因造成的，而不是主观原因所致。同时，陈孔勇从被告杨振环处购置的房产与诉争房产已不属于同一房产，被告张建波也无权主张权利。请求二审依法撤销一审判决并予以改判。
被上诉人张建波答辩称，讼争房屋是登记在杨振环名下的房产，对上诉人主张的房屋买卖的事实无法确认其真实性，请求依法维持原审判决。
被上诉人杨振环书面答辩称，一、原审认定事实部分错误。将新河路9号房屋及相关许可证审批手续作为本人与黄赛慧的共同财产，没有任何事实依据，认定本人与黄赛慧在婚姻存续期间将房屋转让给陈孔勇，明显不符合事实。二、原审判决适用法律错误。本人婚前已经将新桥村新河路9号的个人房屋以及拆扩建审批手续转让给陈孔勇所有，转让时双方意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，未损害第三利益，属于合法有效并且事后办理了委托公证，全权委托陈孔勇领证和办理买卖、过户等相关手续，陈孔勇投入资金对房屋进行了翻建，依据公证书的委托以本人个人的名义领取产权证，并将涉案房屋转卖给马西成所有，完全符合《物权法》第十五条的规定。原审却按照《物权法》第九条规定将涉案房屋仍归属于本人所有，显然适用法律错误。原审判决将政府的突然改变而致使集体土地性质的涉案房屋至今无法过户，错误地归结为马西成的过错，显然违背法律法规的规定。综上，请求依法撤销（2014）温永执异初字第4号民事判决，改判停止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封。
被上诉人黄赛慧答辩称，杨振环曾将位于永嘉县江北街道新桥村新河路9号一层平房的拆扩建审批手续委托给陈孔勇，本人一同到公证处办理了委托公证，案外人陈孔勇与杨振环之间不存在真实的房屋买卖，本人认可的是将房屋规划审批手续卖给陈孔勇，并不是出卖房屋，假设陈孔勇与马西成之间存在买卖协议，马西成也没有证据证明已经支付了房款给陈孔勇，故马西成也没有取得讼争房屋所有权，因此原审判决正确，依法应予维持。
本院二审期间除一审提供的证据外，上诉人向本院提供永嘉县房产管理局（2007）48号文件，证明2007年房产管理部门就集体土地房产过户手续问题存在新旧政策变更的事实，只有一天办理时间。
被上诉人张建波质证认为马西成2006年买到房屋应该立即去办理过户登记，该份证据不能证明存在新旧政策问题。
被上诉人黄赛慧质证认为，不存在上诉人所说的只有一天的办理时间，原审期间案外人郑智钿出示了房产证，说明马西成买房后已经具备条件可以办理过户登记。
本院对上诉人提供的永嘉县房产管理局（2007）48号文件的真实性予以确认，但不能证明上诉人诉称的待证事实。
上诉人马西成申请人证人马某出庭作证，证明证人接受陈孔勇的公证委托为新桥村新河路9号301室办理转让、过户手续，但证人在2007年5、6月份去办理过户时被告知因政策原因无法办理，2007年7月底再次去办理时已经无法过户了。
被上诉人张建波质证认为，证人马某2006年11月份接受委托公证之后，直至2007年5、6月份才去办理过户手续，期间不去办理的理由不明确。
被上诉人黄赛慧质证认为，马西成与证人之间具有亲属关系，陈述的内容没有证据证明有关部门不予办理的事实，该证人证言不应予以采信。
本院认为，证人马某的证言能够证明接受陈孔勇的委托为马西成办理过户的事实，但不能证明其去办理过户时相关部门不予受理的事实。
本院二审期间，被上诉人黄赛慧向本院提供永嘉县人民法院（2013）温永瓯民初字第201号民事判决，证明已经与杨振环离婚。
本院二审查明，原坐落于永嘉县江北街道新桥村新河路9号的房屋为一层平房，2003年期间杨振环将该房屋及永嘉县规划建设局批准的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证明等审批手续一并转让给陈孔勇，之后，陈孔勇以杨振环的名义审批并投资将新河路9号平房翻建成七层楼房并以套间形式分别予以出售。2005年4月6日杨振环、黄赛慧夫妇将陈孔勇新建的房屋竣工验收、已超建处理、领取房产权证、土地权证以及房地产买卖、过户等相关手续委托给陈孔勇办理。2006年8月10日陈孔勇将新河路9号301室房屋出售给马西成所有，并于2006年11月28日办理转委托公证，委托马某（马西成姐姐）办理转让、过户手续。马西成实际占有使用讼争房屋后将房屋出租给他人使用，马西成至今未对讼争房屋办理过户登记手续。
2013年10月24日原审法院在执行张建波与杨振环、黄赛慧民间借贷纠纷一案中，依法查封了登记在杨振环名下的本案的诉争房屋。2013年12月25日，原审法院立案受理了马西成提出的请求中止执行诉争房产并解除查封的执行异议。原审法院审查后，于2014年1月8日作出（2014）温永执异字第1号执行裁定，裁定驳回原告的异议请求。马西成不服该裁定，遂提起诉讼。
另认定，黄赛慧与杨振环于2003年2月8日按民间习俗举行婚礼，2004年1月15日办理结婚登记手续。2013年8月16日永嘉县人民法院作出（2013）温永瓯民初字第201号民事判决，准予黄赛慧与杨振环离婚。
本院认为，讼争的永嘉县江北街道新桥村新河路9号房屋原为集体土地性质的一层平房，经陈孔勇购买并投资翻建为七层楼房后，原为杨振环所有的标的物就已经丧失，虽然集体土地上的房产转移、变更登记受政策限制，新河路9号部分房屋仍登记在杨振环名下，但不能据此认定由陈孔勇投资建造的讼争301室房屋仍为杨振环所有。原审法院在执行张建波诉杨振环、黄赛慧民间借贷纠纷一案中，查封该房屋的执行措施不当，依法应予纠正，马西成请求停止对该房屋的执行的诉讼请求，本院予以支持。陈孔勇将讼争的301室房屋出售给马西成，按照双方签订的房屋买卖协议，马西成虽然已经实际占有使用讼争房屋，但尚未根据物权法的相关规定取得所有权证书，关于所有权确权问题可能涉及他人利益，应另案处理。上诉人马西成的上诉理由部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销永嘉县人民法院（204）温永执异初字第4号民事判决；
二、停止对坐落于温州市永嘉县江北街道新桥村新河路9号301室房屋的执行；
三、驳回马西成的其他诉讼请求。
本案一审、二审诉讼费各80元，由马西成负担80元，张建波负担40元、杨振环、黄赛慧负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨国智
审 判 员 周林环
代理审判员 戴华斌
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 黄欢乐