贵州省凯里市人民法院
民事判决�
（2015）凯民初字第1967号
原告欧阳某，男，1976年11月1日出生，侗族，贵州省三穗县人。
委托代理人欧阳知俊，男，1946年9月29日出生，汉族，贵州省三穗县人。
被告遵义华融能源科技旅游开发有限公司台江分公司。住所地：台江县秀眉大道***号。
负责人杨德容，经理。
被告遵义华融能源科技旅游开发有限公司。住所地：遵义市上海路*幢**号。
法定代表人杨德容，经理。
原告欧阳某诉被告遵义华融能源科技旅游开发有限公司台江分公司（以下简称：华融台江分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年8月10日立案受理后，依法追加遵义华融能源科技旅游开发有限公司（以下简称：华融公司）为共同被告参加本案诉讼，并适用普通程序于2016年3月23日公开开庭进行了审理。原告欧阳某的委�代理人欧阳知俊到庭参加了诉讼。被告华融台江分公司、华融公司因未在主要办事机构所在地及工商注册登记地经营，在本院采取邮寄送达和委托送达的方式送达传票未果的情况下，经本院公告传唤未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。
原告欧阳某诉称：2010年11月5日，被告华融台江分公司负责人杨德容与我父亲欧阳知俊签订一份《房屋出租合同》。合同约定：华融台江分公司承租我位于凯里市友庄路西侧金色家园1单元8层A6号住房作为办公用房，租期为三年即从2010年11月5日起至2013年11月5日止。合同期限届满，杨德容委托其兄杨科向我请求延长租期一年（截至2014年11月5日），并承诺结清所欠的物业管理服务费、水电费等。一年租期届满后，杨德容再次委托杨科向我请求延长租期半年。延长的半年租期届满，我表示不再继续出租房屋，准备装�自行居住，并要求被告办理退房手续。但从5月8日起，杨德容、杨科的电话不是停机就是无法接通，被告至今没有前来处理退房事宜。截至2015年7月，共拖欠房租费5550元、物业管理服务费8673元。为了维护我的合法权益，特诉至法院，请求依法判决：1、终止双方签订的《房屋出租合同》；2、由被告腾出并退还租赁房屋，以及支付尚欠的房租费5550元、物业管理服务费8673元、水电费280元，共计14503元。
原告欧阳某为证明诉请理由成立，在举证期限内提交的证据有：1、原告的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明原告的基本身份信息及诉讼主体资格；2、被告华融台江分公司的《营业执照》及其负责人杨德容的《居民身份证》复印件各一份1页，拟证明被告华融台江分公司的基本信息及诉讼主体资格；3、《房屋出租合同》复印件一份2页（当庭出示原件），拟证�原告与被告华融台江分公司之间存在房屋租赁合同关系，双方在合同中约定各自权利义务的内容；4、凯房权证凯里市字第00246**号《房屋所有权证》复印件一份3页，拟证明原告系涉诉租赁房屋所有权人的事实；5、凯里市未来物业服务有限公司出具的《证明》、《欠费证明》原件各一份1页，拟证明被告尚欠2011年7月至2015年7月期间的物业管理服务费8673元的事实。
被告华融台江分公司、华融公司既未递交书面答辩意见，也未提交任何证据材料。
经审理查明：2010年11月5日，以原告欧阳某为甲方、被告华融台江分公司为乙方就房屋租赁事宜签订了一份《房屋出租合同》。合同主要约定：一、乙方租用甲方位于凯里市友庄路西侧金色家园1单元8层A6号的住房一套（面积为176.77平方米，已简装）作为办公室，租赁期限为三年，从2010年11月5日起至2013年11月5�止。二、房屋租金一年定一次，第一年的月租金为1500元，第二、三年的租金根据市场情况逐年递增。乙方按年度一年一次付给甲方租金，并向甲方交纳租房押金5000元，押金在乙方租房期满三年后退还。三、乙方从签字租房之日起自行承担所租房屋的物业管理服务费、水电费等一切费用。四、甲方的房屋设施、设备，乙方在租房合同签字前进行检查，确认无误后在合同上签字。合同签字后，房内设施、设备损坏和发生安全事故，一切责任由乙方承担全部责任。五、甲方向乙方提供身份证和委托书复印件，乙方向甲方提供公司营业执照和法人身份证复印件，便于有关单位检查时作为凭据。合同签订后，被告华融台江分公司向原告交纳押金5000元，原告将房屋交由被告华融台江分公司管理使用。三年租赁期限届满后，被告华融台江分公司负责人杨德容委托其兄杨科请求延长租期一年（延长至2014年11月5日），原告表示同意，同时双方约定延长租期的房租增加为每月1850元。一年延长期届满，杨德容再次委托杨科请求延长租期半年，原告亦表示同意。2015年3月，被告华融台江分公司既没有在承租的房屋内办公，也未将房屋退还给原告。同年“五·一”期间，被告华融台江分公司又请求延长租期，原告以需要对房屋进行装修自用为由表示不再继续出租房屋，并要求被告华融台江分公司及时办理退房手续，结清拖欠的房租费、物业管理服务费和水电费。事后，被告华融台江分公司一直未予办理退房事宜，原告在多次电话联系未果的情况下，于2015年8月10日向本院提起诉讼。庭审中，因被告华融台江分公司、华融公司未到庭参加诉讼，本院未能主持双方当事人进行调解。
另查明：被告华融台江分公司已支付截至2015年5月5日的租金，尚欠2011年7月至2015年7月期间的物业管理服务费8673元（即177元/月×49个月）。原告收取被告华融台江分公司的押金5000元后未予退还。
同时查明：被告华融公司系自然人投资或控股的有限责任公司，于2002年8月13日成立，注册资本为2000万元，经营范围有：环保能源开发及基础设施开发、果树种植、旅游资源开发、矿产品开发及销售（不含煤炭）、化工产品（不含危险品）销售。被告华融台江分公司系被告华融公司于2010年6月17日设立的分支机构，经营范围有：五金杂品、机械电子设备、化工产品（不含危险品）、金属材料（不含贵重金属）、汽车配件、家用电器销售，以及农业观光、地面取水（不含供水）。
上述事实，有原告的起诉状以及本院采信原告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证，本院依法审查，可以认定。
本院认为�合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告与被告华融台江分公司签订的《房屋出租合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅系双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。合同约定的租赁期间届满后，经双方协商一致予以两次延期，而延长期限也已届满，且原告不再向华融台江分公司继续出租租赁房屋，双方之间的房屋租赁合同权利义务终止。原告诉请终止《房屋出租合同》符合法律规定，本院予以支持。
房屋租赁期间届满后，华融台江分公司未予腾房并退还租赁房屋，致使原告至今未能对租赁房屋进行管理使用，华融台江分公司理应按照诚实信用原则履行前述后合同义务。华融台江分公司未予支付2011年7月至2015年7月期间租赁房屋物业管理服务费是事实，其行为既违反了合同约定，同样也有悖于民事活动中的诚实信用原则。原告诉请腾房并退还租赁房屋以及按照约定的租金标准支付2015年5月至7月逾期腾房期间的房租费，事实清楚、于法有据；诉请支付2011年7月至2015年7月期间租赁房屋物业管理服务费，事实清楚、证据充分、于约于法有据，本院均予以支持。原告诉称华融台江分公司尚欠水电费，且庭审中表示主张的水电费金额是根据物业公司估算的数据予以确定，但未能提供其他相关证据加以证明，不足以证实华融台江分公司尚欠水电费以及尚欠的费用金额，依法应当承担举证不能的法律后果。
《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”华融台江分公司作为华融公司设立的分支机构，不具有法人资格，虽然可以作为民事诉讼的当事人参加诉讼，但其所欠房租费、物业管理服务费依法应由华融公司承担付款责任。华融台江分公司交纳的租房押金具有担保性质，虽然其未能完全履行合同义务，原告可不予退还，但其所欠的房租费、物业管理服务费可从中抵扣。
被告华融台江分公司、华融公司经本院公告合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，虽可视为放弃自己的抗辩权利和对原告诉请及所举证据的默认，但其合法权益依法应予保护。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第九十二条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、终止原告欧阳某与被告遵义华融能源科技旅游开发有限公司台江分公司2010年11月5日签订的《房屋出租合同》。
二、被告遵义华融能源科技旅游开发有限公司台江分公司在本判决生效之日起五日内腾出承租原告欧阳某位于凯里市友庄路西侧金色家园1单元8层A6号的房屋，并将该房屋退还给原告欧阳某。
三、被告遵义华融能源科技旅游开发有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告欧阳某2015年5月至7月的房租费5550元、2011年7月至2015年7月的物业管理服务费8673元，用被告遵义华融能源科技旅游开发有限公司台江分公司交纳的押金5000元抵扣后，实际应支付9223元。
四、驳回原告欧阳某的其余诉讼请求。
若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费160元，由被告遵义华融能源科技旅游开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行�务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。
审判长 粟 周 萍
审判员 王 金 贵
审判员 肖 艳 婷
二〇一六年三月三十一日
书记员 杨雪梅（代）