辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第497号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李百江，男，1959年2月26日出生，汉族，农民，住辽宁省康平县。
委托代理人：袁力宏，辽宁汕众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：台安县申信房地产开发有限公司，住所地台安县西佛本街。
法定代表人：李德铁，该公司总经理。
委托代理人：费明一，辽宁兴康律师事务所律师。
上诉人李百江因与被上诉人台安县申信房地产开发有限公司（简称申信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服康平县人民法院（2014）康民初字第1899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月27日受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长，审判员白丽萍、审判员丁广昱（主审）参加评议的合议庭，于2015年2月9日公开开庭审理了本案。上诉人李百江的委托代理人袁力宏，被上诉人申信公司的委托代理人费明一均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告申信公司一审诉称：我公司与李百江在2013年10月11日签订了商品房买卖认定书，约定李百江以586215元的价格认购我公司出售的位于康平县顺安街2号楼东2号（顺山新村）的房屋，李百江在签订认定书时交付定金100000元，同时我公司已将该房屋交付给了李百江使用。2013年10月24日，双方就此事又签订了一份协议书，约定李百江在从签订商品房买卖认定书之日起一年之内交清总房款的一半，另一半房款贷款补齐给我公司。李百江到期如不能交清剩余房款，所交付的定金100000元转变为李百江租赁我公司房屋一年的租金，到期后我公司有权收回该房屋。但时至今日李百江没有向我公司支付剩余房款，并拒绝将该房屋返还给我公司。故提起诉讼，请求法院判令解除我公司、李百江双方签订的商品房买卖认定书并将房屋返还给我公司，按照合同约定将100000元抵顶房租、房屋装修归我公司所有。
原审被告李百江一审辩称：一、申信公司提供的五证不能证明诉争房屋是商品房。预售许可证上载明商品房15栋，实际开发楼盘是20栋，且预售许可证上面并未注明商品房具体栋号、坐标或产权产籍号，无法证明诉争房屋属于商品房。二、土地规划许可证与工程规划许可证、施工许可证上记载的建筑面积不符，相差3800平方米左右。施工许可证记载施工期只有4个半月，且五证当中除预售许可证外，另外四证均无项目名称记载，不能证明是顺山新村的开发手续。申信公司在康平县开发了三处楼盘，除顺山新村外还有金墅小区、育嘉花园，且位置相近，不排除申信公司用其他小区的开发手续鱼目混珠。三、土地使用证上记载的顺城街、顺星街、朝阳街及买卖认定书所谓的顺安街现实中均不存在，土地使用证上面没有地号、图号、界点坐标、取得价格的记载；终止日期是2051年10月，但尾页却标注住宅使用期限为70年；四、在双方签订的商品房买卖认定书第四条第二款，申信公司已明确承认在签署认定书时不具备完备的销售手续。五、诉争房产没有通过竣工验收，同样说明或开发手续存在严重问题，或者存在严重质量隐患，无论属于哪种情况，都导致合同不能履行及造成损失的责任均在申信公司一方，依法应承担全部责任。六、关于买卖认定书及协议书，二者是我存在误解及合同显示公平，申信公司刻意隐瞒欺诈的情况下签订的，因此对我没有约束力。七、按照交易习惯，贷款手续都是由开发商负责办理的，购房人只是配合而已，开发商办理整个项目按揭贷款，利率比较低，如果开发商不承诺负责贷款，我根本不敢买一个近60万房款。按照规定买第一套房只需交纳首付30%房款，其余只需凭备案商品房买卖合同即可办理按揭贷款，但是在申信公司这里行不通，只有一种解释，那就是诉争房产不是商品房。
反诉原告李百江一审诉称：要求确认我与申信公司之间签订的商品房买卖认定书及补充协议无效，要求申信公司返还定金100000元及利息6000元，要求申信公司赔偿我装修损失40600元。
反诉被告申信公司一审辩称：我公司已经具备合法的销售手续，且康平县房产管理处出具证明一份，证明1-2号整栋房屋都是商品房，李百江购买的房屋在此栋楼内，因此并不存在李百江所称的五证不全的情形，故李百江与我公司之间签订的商品房买卖认定书及补充协议是合法有效的，双方均按照该合同履行，但是李百江却不向我公司支付一半房款，因此请求法院判令驳回李百江的诉请，支持本诉的诉请。
原审法院经审理查明：2011年10月25日，申信公司取得建设用地规划许可证，用地位置：顺城街东、用地面积：49727.1㎡、建设规模：75000㎡。2012年5月1日，申信公司取得建设工程规划许可证，用地位置：顺城街东，建设规模：71286.9㎡。2012年7月10日，申信公司取得建筑工程施工许可证，建设位置：辽宁省沈阳市康平县顺城街东，建设规模：71286.9㎡。2012年9月29日，申信公司取得商品房预售许可证，项目地址：康平县顺城街东，商品房共15栋，建筑面积：71470.14㎡。2013年10月11日，申信公司与李百江签订《商品房买卖认定书》，李百江向申信公司认购顺山新村商品房，申信公司作为甲方、李百江作为乙方，约定如下：一、房屋坐落：康平县顺安街1号楼东2号网点；二、面积：房屋建筑面积130.27㎡；三、房价：每平方米4500元，总房款586315元；四、约定条款：甲方应取得该房屋所在楼宇的销售手续后，乙方在三日内在售楼处交纳首付款或全额款……2013年10月24日，申信公司与李百江签订《协议书》，就双方达成的商品房买卖认定书一事达成协议，其中申信公司作为甲方、李百江作为乙方，约定如下：一、在甲、乙双方签订商品房买卖认定书之日起，乙方向甲方承诺一年之内交清此认定书总房款的一半，另一半房款贷款补齐给甲方，如乙方原因未能办理贷款或未不全款给甲方，乙方所交付的定金100000元转变为乙方租赁甲方房屋一年租金，即2013年10月11日至2014年10月10日，到期甲方收房；二、甲方销售经理所提到的购房送部分装修一事，经双方友好协商，达成一致，内容为：甲方一次性付给乙方12000元，作为甲方销售经理所提到的装修款，其余装修一事甲方概不负责。如乙方未按照第一条及时交付甲方全部房款，乙方装修全部归甲方所有，与乙方无任何关联。合同签订后，李百江向申信公司支付购房款100000元，申信公司将诉争房屋交付给李百江，并给付李百江12000元装修款。李百江在诉争房产处装修，花装修费40600元。2014年10月16日，李百江向申信公司发送律师函一份，主张双方签订合同无效，并未主张合同撤销或变更。2014年11月13日，康平县房产管理处出具证明一份，内容为：“申信房地产所开发建设的顺山新村项目小区于2012年9月29日在我单位办理了商品房预售审批手续，商品房预售许可证编号为康住建预售第2012-02号，该许可证许可销售范围包括门牌号为顺城街1-2号的整栋房屋。”
原审法院认为：关于李百江以双方签订的是《商品房买卖认定书》和《协议书》并非商品买卖合同主张双方并不具有商品房买卖合同的反诉请求，但是双方签订的两份合同中已经具有商品房的位置、价款、付款方式、装修事宜等；同时，申信公司已经将房屋交付给李百江使用，李百江熟知房屋的结构、供水、供电、供热等情况，因此李百江与申信公司的《商品房买卖认定书》和《协议书》两份合同已经具备商品房买卖合同的主要条款，应认定此两份合同共同构成双方的商品房买卖合同。关于李百江以合同中地址为康平县顺安街房产，而五证系顺城街为由主张合同无效的反诉请求，但是本案中，双方合同认购的项目名称是顺山新村房产，建筑工程施工许可证及商品房预售许可证上记载项目名称均是顺山新村住宅小区，且双方均知晓房产的具体位置，即顺山新村，而康平县内顺山新村小区只有一处，因此李百江的反诉请求不予支持。关于李百江以申信公司无商品房销售五证为由主张双方签订的合同无效，但是本案中，申信公司出示了诉争房产小区的建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，故申信公司具有销售该房屋的五证，因此李百江的反诉请求不予支持。关于李百江以申信公司商品房销售五证是虚假为由主张双方签订的合同无效，但是在庭审过程中李百江并未向本庭出示证据证明该五证是虚假的，因此李百江的反诉请求不予支持。关于李百江以申信公司土地规划许可证与工程规划许可证、施工许可证上记载的建筑面积不符，相差3800㎡左右，故认定诉争房产在3800㎡之内，因此主张双方签订的合同无效的反诉主张。但是申信公司提供的建设用地规划许可证记载为：“用地面积49727.1㎡，建设规模75000㎡”；国有土地使用证记载为：“使用权面积49727.1㎡”；建设工程规划许可证记载为：“建设规模71286.9㎡”；建筑工程施工许可证记载为：“建设规模为71286.9㎡”，由此可知，申信公司按照建设用地规划许可证的记载用地面积申领国有土地使用证的使用面积49727.1㎡，按照建设用地规划许可证记载建设规模申领建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证建筑面积71286.9㎡，是符合法律规定的。李百江所称的相差3800㎡是用地面积和建筑面积之差，众所周知，用地面积和建成楼宇后的建筑面积并非一个概念，因此李百江的此项反诉请求不予支持。关于李百江以申信公司销售许可证上记载商品房共15栋而实际为20栋主张诉争房产在没有销售手续的5栋内而主张合同无效的反诉主张，但是本案申信公司向法庭提供康平县房产管理处证明一份，证明诉争房产的楼宇是商品房，因此李百江的反诉请求不予支持。关于李百江以《协议书》中内容系重大误解或显示公平致使合同无效的反诉主张，但是根据合同法的相关规定，李百江应在1年内向申信公司主张撤销或者变更，但是李百江并未主张，因此合同系双方的真实意思表示，双方均应按照合同的约定履行合同内容。综上，申信公司与李百江双方签订的合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方应按照合同约定的内容履行各自的义务。本案中，李百江未按照约定在2014年10月10日之前给付申信公司诉争房产一半的房款，那么申信公司按约有权解除合同，收回房屋，同时以10万元折抵李百江使用房屋一年的租金，房屋内装修归申信公司所有，故申信公司的诉讼请求符合双方约定，并未不违反法律、法规强制性规定，因此予以支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第十二条、第四十四条、第六十条之规定，原审判决：一、解除台安县申信房地产开发有限公司与李百江之间的《商品房买卖认定书》和《协议书》；二、李百江于判决生效后10日内将位于康平县顺城街1号楼东2号网点房屋返还给台安县申信房地产开发有限公司；三、康平县顺城街1号楼东2号网点房屋装修归台安县申信房地产开发有限公司所有；四、李百江交付100000房款用于支付台安县申信房地产开发有限公司一年房屋租金；五、驳回李百江的反诉请求。本诉案件受理费人民币9700元，减半收取4850元，由李百江负担。反诉案件受理费1335元，由李百江负担。
宣判后，李百江不服，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决并依法改判申信公司返还定金10万元及利息6000元，赔偿我装修损失4万元。事实及理由为：一、一审法院严重违反法定程序，不应适用简易程序审理，一审法院未根据我的申请调取案件关键证据，一审诉讼费收费极其不合理；二、原审判决认定事实不清，证据不足，申信公司提供的五证不能证明争议的房屋性质及是否取得销售手续；三、我与申信公司签订的商品房认定书无效，故从合同补充协议也无效；四、我不能在认定书签订一年内缴纳剩余房款是因为申信公司的过错，由于没有备案，房屋不能办理贷款；五、补充协议的条款显失公平；六、即使申信公司有房屋销售手续，未签订正式商品房买卖合同也属于申信公司违约。
被上诉人申信公司答辩称，一审程序合法，一审我公司已经提供了五证，双方签订的补充协议是真实意思表示，本案不存在无效的情形。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经二审审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
另查明，申信公司在二审审理期间提供康平县住房和城乡建设管理局出具的证明，内容为：台安县申信房地产开发有限公司开发建设的顺山新村项目小区于2012年9月29日在我单位办理了商品房预售审批手续，商品房预售许可证编号为康住建预售第2012-02号，该许可证许可销售范围包括门牌号为顺城街1-2号的整栋房屋。
上述事实，有申信公司、李百江的当庭陈述及申信公司、李百江提供的身份证、《商品房买卖认定书》、《协议书》、康平县房产管理处证明、康平县康平镇宝龙装修材料商店收据11张、沈阳龙林装饰工程有限公司收款收据一张、康平县住房和城乡建设管理局出具的证明等证据在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：关于李百江与申信公司签订的《商品房买卖认定书》及《协议书》的效力问题，考虑诉争房屋已经办理商品房预售审批手续，又本案双方签订的两份合同已经约定诉争商品房的位置、价款、付款方式、装修事宜，故原审认定此两份合同共同构成双方的商品房买卖合同并无不当，两份合同均系李百江与申信公司的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，合同各项内容对本案双方均有约束力。
关于李百江主张的由申信公司返还定金10万元及利息6000元，赔偿装修损失4万元的观点，考虑李百江未按照约定在2014年10月10日之前给付申信公司诉争房产一半的房款，原审法院确定以10万元折抵李百江使用房屋一年的租金，诉争房屋内的装修归申信公司所有，符合本案双方合同的明确约定，应予以维持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3220元，由上诉人李百江负担。
本判决为终审判决。
审判长 王惠丽
审判员 白丽萍
审判员 丁广昱
二〇一五年三月二十三日
书记员 董晓琳
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。