湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0105民初3238号
原告：长城物业集团股份有限公司湖南分公司，住所地长沙市天心区竹塘西路180号天鸿天福2-305号
负责人：何霜。
委托诉讼代理人：左堃，湖南天润人合律师事务所。
被告：赵腊红，女，汉族，1963年12月17日出生，住长沙市。
原告长城物业集团股份有限公司湖南分公司（以下简称为“长城物业公司”）诉被告赵腊红物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告长城物业公司的委托诉讼代理人左堃、被告赵腊红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告长城物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付水映加州x区x栋x房物业费31175.76元，违约金9352.72元，共计40528.48元；2、被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：被告为水映加州x栋x房的业主。原告和湖南青竹湖置业有限公司分别于2009年11月2日和2015年12月18日先后签订了《水映加州前期物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，约定物业费单位为每月每平方2元，建筑面积为354.27平方米。合同签订后，原告积极履行合同义务，但被告于2014年1月1日起停止缴纳物业管理费。截止2017年8月31日，欠费月数为44个月，每月金额为708.54元。据此，被告欠缴物业费共计31175.76元，同时为减轻被告负担，违约金部分原告请求9352.72元，多余部分自愿放弃。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。为维护原告合法权益，故诉至法院。
被告赵腊红辩称，根据被告与开发商签订的《商品房买卖合同》第10、11条，被告在2010年6月进行房屋交接时，发现该房屋存在墙面渗水、变压器离房太近、噪音太大等多处质量问题。被告向原告书面反映，要求被告通知开发商尽快整改。从2010年6月至2013年3月期间，被告多次催促整改，但房屋质量问题一直没有整改合格，被告拒绝收房。2013年5月，因被告急需使用所购的房屋，再次查看所购买的房屋时，发现以前反映的质量问题，有维修整改印迹。原告口头承诺以后发现问题再维修直至完全搞好，在此情况下，业务同意办理房屋交付手续。因房屋此前存在多次质量瑕疵，被告要求免交2013年5月份之前的物业费18553.89元，但原告不同意，如果被告不交物业费就不给钥匙，也不办理入住手续。2014年5月被告完成装修正式入住，发现房屋仍存在渗水等问题。被告向原告反映，他们派员现场勘查，承诺整改，直至2016年6月份，才解决渗水问题。所以，一、根据《商品房购买合同》及补充协议的约定，为被告应有权拒绝收房，原告于2013年5月收取的物业费18553.89元，构成不当得利，应当返还。二、根据《商品房购买合同》补充协议第八条规定，2013年5月交房后，房屋的质量问题依然存在，直到2016年6月由被告自行维修，才解决了渗水问题。因此2013年6月至7月的物业费，应当由开发商承担。2013年7月至2016年6月份对所缴纳物业费负双倍赔偿责任。三、被告认为原告一直推诿向开发商反馈质量情况，怠于组织维修，没有履行义务，有权拒交物业费。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，并判令原告退还2013年5月交纳的物业费18553.89元及同期银行存款利息1579.48元，免除被告2013年5月27日至2013年6月27日物业费，双倍赔偿被告2013年6月27日至2016年6月30日物业费51014.88元，并支付业主自付维修费2800元。
经审理查明，原告长城物业公司与开发商湖南青竹湖置业有限公司分别于2009年11月2日、2015年12月18日签订《前期物业管理服务合同》，约定长城物业公司对水映加州提供前期物业管理服务。合同主要约定：一、原告提供公共性物业管理服务：房屋建筑本体共用部分、共用设施设备、和附属建筑物和构筑物的维修、养护和管理；绿地、花木、建筑小品的养护和管理；维持本物业区域内机动车和非机分理处车的行驶秩序和停泊管理；维护公共秩序、装饰装修管理服务、物业档案资料管理、停车场、配套商业设施等公共物业的经营与服务等。二、物业服务收费选择包干制，物业费标准：别墅（一期定向团购）为2元/平方米·月、别墅（非定向房）为3元/平方米·月等。三、违约责任：业主未按时如数交纳物业费，原告可以从逾期之日起按应交费用每日万分之五的标准加收违约金。合同还对别的事项进行确定。
另查明，被告赵腊红系水映加州花园x栋x房业主，房屋面积为354.27平方米。被告拖欠原告2014年1月1日至2017年8月31日物业费共计31175.76元（44月×354.27㎡×2元/㎡·月）。经原告催收，被告未支付上述物业费。被告于2014年5月装修入住后，房屋出现渗水等质量问题，经向原告反馈后，房屋渗水问题直至2016年6月才解决。
以上事实，有《前物业管理服务合同》、交付入住确认书、承诺书、欠费明细、《商品房买卖合同》及补充协议、整改报告、物业费发票、情况说明、维修证明等证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为，一、原告与开发商湖南青竹湖置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对全部业主具有约束力。原告提供物业服务，被告应及时缴纳物业费。二、被告赵腊红拖欠物业费的行为已构成违约。但被告于2014年5月装修入住后，房屋出现渗水等质量问题，经向原告反馈后，房屋渗水问题直至2016年6月才解决。本院认为原告未尽到充分的协调处理义务，酌情减免2014年5月至2016年6月期间20%的物业费。故被告应向原告支付物业费27633.06元（31175.76元-25月×354.27㎡×2元/㎡·月×20%）。三、关于原告诉请的违约金，因原告提供的物业服务存在瑕疵，本院不予支持。四、关于被告在答辩中提出的诉请，被告可通过另诉来主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：
一、被告赵腊红在本判决生效之日起十日内向原告长城物业集团股份有限公司湖南分公司支付2014年1月1日至2017年8月31日物业费27633.06元；
二、驳回原告长城物业集团股份有限公司湖南分公司的其他诉讼请求。
如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费813元，因适用简易程序减半收取406.5元，由告赵腊红承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省长沙市中级人民法院。
(此页无正文)
审 判 员 曹慧
二〇一八年八月一日
代理书记员 沈沙
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。