济南市长清区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0113民初1770号
原告董青，女，生于1981年3月20日,汉族，公务员，住济南市长清区。
被告申靖，女，生于1977年12月13日，设计师，现住济南长清区。
原告董青与被告申靖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法由审判员赵娜独任审判，于2016年4月29日公开开庭进行了审理。原告董青及被告申靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董青诉称，被告申靖租赁原告董青位于济南市长清区常春藤小区50号楼1单元201室房屋一处，租赁期限为三年，自2015年7月1日起至2018年6月30日止，租金为每月1100元。为此，原、被告于2015年6月28日签订《房屋租赁合同》一份，但被告仅向原告支付租金至2015年12月30日。2016年1月12日，被告通知原告终止履行合同，但未向原告交付房屋，亦未结清水电费、物业费等费用。上述费用经原告催要未果。原告诉至法院，请求依法判令原、被告继续履行《房屋租赁合同》，被告支付原告房屋租赁费6600元、物业费868.68元、水电费255.15元，违约金1100元并承担本案诉讼费用。
被告申靖辩称，认可租赁原告董青所述房屋的事实。但1、原告系在没有取得房屋所有权证书的情况下出租房屋，原、被告所签《房屋租赁合同》属无效合同。2、原告擅自增加房屋租赁费，致原、被告所签《房屋租赁合同》已于2016年1月6日解除，此后不再产生相应费用。3、《房屋租赁合同》解除后，被告已将房屋交付原告，双方并对财产予以清点。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理本院认定，2015年6月28日，原告董青与被告申靖签订《房屋租赁合同》一份，载明：“甲方（出租人）：董青身份证编号：370123198103200022；乙方（承租人）：申靖身份证编号：370303197712131326；经甲乙双方实地看房后，自愿协商达成租房合同如下：一：乙方租借甲方常春藤50-1-201的房屋（3室2厅），期限3年（从2015年7月1日至2018年6月30日止），期满后双方协商续租或乙方无条件搬出同时结清应承担的费用，完好地交还甲方提供使用的物品，同时甲方退还使用押金给乙方。二：乙方在签订本合同时，须提供有效证件复印件，租费：1100元/月，3个月付壹次，租金提前半月（15号）支付到银行卡。建设银行卡号6227002344052196907。租住使用押金1100元（包括房内物品押金）（划痕）。三：屋内物品如下......五：甲方提供给乙方租住使用的房屋，必须保障其安全，可用，可住的原则。乙方在租期内必须承担水、电、煤气费、煤、有限电视、物业费管理等有关费用及其它由乙方居住使用而产生的费用由乙方承担。不得拖欠。六：租赁期间，甲方在出租期未满而停租，应赔偿乙方一个月的房租金，乙方在承租期未满而退租，应赔偿甲方一个月的房租金......十：备注：租房价格随行就市，租金提前半月15号支付。十一：本合同一式两份，甲乙双方各执一份。本合同经双方签字后生效......注：租房价随行就市；出租方：董青；承租方：申靖......签约日期：2015年6月28日；2015.6.28”。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告使用，被告并向原告支付2015年7月1日至2016年1月1日期间的房屋租赁费共计6600元、物业管理费868.8元，并向原告预付水电费600元。原告为要求被告继续履行《房屋租赁合同》、支付房屋租赁费6600元、物业费868.68元、水电费255.15元、违约金1100元并承担诉讼费用诉至本院，双方形成诉讼。
另查，涉案房屋位于济南市长清区常春藤小区50号楼1单元201室，该房屋系原告董青与其夫宋玉强共同购买，现该房尚未办理房产证。原告与被告申靖自2016年1月开始就涉案房屋是否继续租赁事宜经多次协商未果，被告现尚未将房屋钥匙交予原告。被告已向原告支付租房押金1100元，该款原告未予返还。
诉讼中，原告董青及被告申靖均认可因被告租赁原告房屋，现尚欠水电费共计205.80元，原告并同意以此数额要求被告支付水电费。经本院释明，被告仍主张原、被告所签《房屋租赁合同》无效并已实际于2016年1月6日解除。原告提供《济南市商品房买卖合同》原件一份，用以证明涉案房屋系其与夫宋玉强于2013年8月30日共同购买，其享有对外出租房屋之权利，被告对此予以认可。原告提供其与被告、被告之夫短信来往记录及原、被告微信聊天记录各一宗，用以证明被告未在2016年1月5日搬离房屋，其应向原告支付2016年上半年房屋租赁费及其他费用，被告对上述证据的真实性予以认可，但以上述证据无法证实原告主张为由否认原告的证明目的。被告提供中国建设银行个人网上银行交易明细复印件、收费专用收据复印件各两份、收据复印件一份，用以证实其已向原告支付2015年7月1日至2016年1月1日期间房屋租赁费6600元、物业费868.80元、并预交水电费600元的事实，原告对此予以认可。被告提供电脑截屏复印件两份，用以证明涉案房屋自2016年1月开始不再产生水电费用、被告不再使用该房屋的事实，原告对上述证据的真实性未有异议，但以涉案房屋是否产生水电费用与被告是否继续使用房屋无关为由否认被告的证明目的。被告提供记载有其与原告通话、其员工张德玉与原告通话的录音光盘一个及对应书面整理材料两份，用以证明原告擅自增加房屋租赁费，被告曾通知原告解除《房屋租赁合同》，后被告搬离房屋的事实，原告认可上述证据的真实性，亦认可被告现已实际搬离房屋的事实，但不认可被告曾通知原告解除涉案合同并否认被告于2016年1月5日搬离房屋的事实。被告对其主张的通知原告解除《房屋租赁合同》未另行提交证据予以证实。
本院确认的以上事实，有原告董青提供的《房屋租赁合同》原件、《济南市商品房买卖合同》原件各一份，短信及微信聊天记录各一宗，被告提供的中国建设银行个人网上银行交易明细复印件、收费专用收据复印件、电脑截屏复印件、书面整理材料各两份，收据复印件一份，光盘一个及原、被告的陈述在案为凭，已经开庭质证和本院审查，予以采信。
本院认为，本案争议焦点有三点：一是原、被告所签《房屋租赁合同》是否有效及应否继续履行的问题。二是被告是否应向原告支付房屋租赁费6600元、物业费868.68元、水电费205.80元。三是被告是否应向原告支付违约金1100元的问题。
关于争议焦点一，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告董青与被告申靖于2015年6月28日签订的《房屋租赁合同》一份，系原、被告真实意思表示，内容不违反法律、行政法规之规定，当属有效合同。涉案房屋是否办理房屋产权手续不影响上述合同之效力，故被告由此抗辩的理由依法不能成立，本院对此不予支持。诉讼中，原、被告均认可被告现已实际搬离涉案房屋，双方在此之前亦多次就是否继续租赁涉案房屋协商半年之久未果，在被告已明确另行租赁他人房屋情形下，继续履行《房屋租赁合同》已无可能。故本院对原告主张的要求继续履行《房屋租赁合同》的主张不予支持。
关于争议焦点二，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。本案原、被告所签《房屋租赁合同》履行半年后，就是否变更房屋租赁费事宜双方几经协商未果时至今日，亦有半年之久，在本应妥善解决双方争议之情形下致房屋闲置至今，原、被告对此均有不当之处，应各自承担相应责任。诉讼中，原、被告对被告实际搬离房屋的时间均无法提供直接证据予以证实，根据日常生活经验，本院酌定双方交接房屋时间为一个月，被告应向原告支付由此一个月产生的房屋租赁费1100元。原告主张半年物业费为868.68元而非868.80元，属原告对其权利的自由处分，本院应予准许。故被告应向原告支付物业费145（868.68÷6计算并取整）元。另，原、被告均认可因被告租赁房屋，现尚欠水电费205.80元，该费用被告理应支付给原告。被告主张，上述费用原告可在被告已向原告支付的房屋押金1100元中予以扣除，但被告对此未提出反诉，本院对此不宜一并处理。综上，被告应向原告支付房屋租赁费1100元、物业费145元、水电费205.80元。
关于争议焦点三，本院认为，原、被告在《房屋租赁合同》第六条中约定，乙方在承租期未满而退租，应赔偿甲方一个月的房租金。该约定系双方真实意思表示，原告以此约定要求被告支付的违约金1100元的性质实为该赔偿金，故本院对原告要求被告支付赔偿金1100元的诉讼请求，予以支持。
案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
一、限被告申靖于本判决生效之日起十日内支付原告董青房屋租赁费1100元、物业费145元、水电费205.80元。
二、由被告申靖向原告董青支付赔偿金1100元，限于本判决生效之日起十日内付清。
三、驳回原告董青的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元减半收取25元，由原告董青负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 赵 娜
二〇一六年七月二十六日
书记员 王兴凤