江苏省海安市人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏0621执异36号
异议人（被执行人）：朱友清，男，1970年9月9日出生，汉族，住海安市。
异议人（被执行人）：张小燕，女，1971年6月4日出生，汉族，住海安市。
申请执行人：中投融资担保海安有限公司（原海安县中小企业信用担保有限责任公司），住海安市城东镇中坝南路158号。
法定代表人：周和春，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王龙凤，该公司职员。
被执行人：江苏巨鑫磁业有限公司，住所地海安市高新区江海西路200号，组织机构代码57815380-4。
法定代表人：邵俊丽，该公司总经理。
被执行人：郁成斌，男，1963年12月3日出生，汉族，住海安市高新区。
被执行人：邵俊丽，女，1963年4月14日出生，汉族，住海安市高新区。
以上三被执行人共同委托诉讼代理人：杜宏进，海安市孙庄法律服务所法律工作者。
被执行人：南通万泽置业有限公司，住所地海安市高新区人民东路32号海安久益大厦，组织机构代码：75969463-4。
法定代表人：张剑锋，该公司总经理。
被执行人：海安好买得商贸有限公司，住所地海安市高新区人民东路32号，组织机构代码：69792947-6。
法定代表人：吴永华，该公司总经理。
被执行人：吴永华，女，1964年10月20日出生，汉族，住海安市。
被执行人：张剑锋，男，1966年11月24日出生，汉族，住海安市高新区。
被执行人：张泽，男，1987年7月28日出生，居民身份证号码3206211987********，住海安市城东镇界墩村**组**号。
评估机构：江苏大新房地产地价评估有限公司，住所地南京鼓楼区广州路5号君临国际2幢905室。
法定代表人：杜长平，该公司总经理。
评估师：陈亮，男，1983年9月11日出生，汉族，住南通市港闸区。
在本院执行中投融资担保海安有限公司（以下简称中投公司）与江苏巨鑫磁业有限公司（以下简称巨鑫公司）、郁成斌、邵俊丽、南通万泽置业有限公司（以下简称万泽公司）、朱友清、张小燕、海安好买得商贸有限公司（以下简称好买得公司）、吴永华、张剑峰、张泽追偿权纠纷一案中，被执行人朱友清、张小燕对本院执行其名下房产以及房产评估价格均不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人朱友清称，本人是担保人，中投公司应该先执行借款人的财产再执行我的财产，在借款人有大量财产未执行的情况下，中投公司与借款人串通，直接申请法院强制执行本人房产，违反相关法律规定。评估报告的评估价格明显偏低，现在海安汽车站周边一公里内，普通住房单价近1万元/平方米，高层住房单价近1.2万元/平方米。本人别墅建筑面积426.95平方米，土地面积498.66平方米，建筑占地约160平方米，庭院面积约338.66平方米，室内客厅约40平方米，层高约6米，3屋有约30平方米的阳光房平台，其使用面积实际大于建筑面积。本别墅依据市场价规律应是多层住宅价值的2-3倍。评估报告评估本别墅价格为9570元/平方米，与市场多层住房价值差不多，而远远低于市场别墅价值。如以此价格拍卖，会导致本人资产流失。且判决书中中投公司表态先执行借款人，不优先执行本人财产。
异议人张小燕称，中投公司已经申请查封了借款人所有的阳光大厦，该大厦拆迁后得拆迁款七千多万，中投公司不执行该拆迁款，反而要求执行案涉房产，有违法律规定。
申请执行人中投公司称，按照法律规定申请法院执行，评估报告的价格差别不大，最终目的是要将房产变现，以偿还借款。
被执行人巨鑫公司、郁成斌、邵俊丽称，本案执行没有违反法律规定的情形，也不存在程序违法。至于评估价格，希望价格越高越好，但尊重评估机构的专业意见。
被执行人张剑锋称，判决书上明确说明不优先执行案涉房产，且当时与借款人谈好了，不拍卖案涉房产，但中投公司没有申请执行借款人反而直接申请强制执行案涉房产。评估报告肯定是错误的，价格明显偏低，会给竞拍人造成一种意识形态的封顶价格，所以这是一份不负责任的评估报告。别墅的价格应该是正常房价的两至三倍，海安商品房均价已经达到一万多。
被执行人吴永华称，第一，判决书上说不优先执行朱友清的房产。第二，评估价格明显过低。
评估机构江苏大新房地产地价评估有限公司（以下简称大新公司）称，异议人所提汽车站周边一公里范围内的其他小区商品房价格，无法作为估价对象可比实例。估计对象所处小区为紫园御墅，实际为独栋别墅，选取该小区内的类似独栋别墅作为可比实例才最能体现估计对象的实际价值，弃估价对象所在小区实际房价不顾，有违房地产估价替代原则的本质。异议人所提约30平米的阳光房平台，不符合规划、未取得合法产权，无法视同合法产权进行评估。异议人所提估价对象依据市场规律应是多层住宅价值的2-3倍，没有依据。根据我公司所做的市场调查，估价对象所在小区为2008年建成，我公司扮作购房人与该小区的业主王先生（159××××9996）洽谈购房事宜，其独栋别墅建筑面积为420平方米，在2008年底2009年初以280万购入，据其介绍，该小区均为独栋别墅，他本人持有该房8年，该房自2016年4月挂在中介以320万挂牌价出售，在2017年上半年将该房售出，净得价300万，税费全部由买方负担，价格相比当初购房价虽经过了8年但上涨幅度有限，主要还是因为没学校和东边有热电厂及体量太大。我公司继而扮作购房人到中介地产、不动产登记中心调查，该小区8148室，建筑面积为420.94平方米，挂牌价386.5万元，单价9182元/平方米，成交价365.2万元、单价8676元/平方米；该小区8078室，建筑面积为439.85平方米，挂牌价404万元，单价9185元/平方米，成交价341.56万元，单价7765元/平方米。结合业主和中介地产的陈述及我公司实地勘察所视，该小区因为东边有热电厂，周边又没有好学校，进出小区通道不方便，房型均为独栋别墅、体量过大总价高等原因，导致紫园御墅小区二手房价低迷。综上所述，我公司出具的评估报告是在综合现场勘查和考察该地区二手房市场后得出的公正客观的结果。
本院查明，2015年1月21日，中投公司诉至本院，请求：1、判令巨鑫公司、郁成斌、邵俊丽、万泽公司、朱友清、张小燕、好买得公司、吴永华、张剑峰、张泽向中投公司立即偿还担保代偿款5007000元及该款自20014年11月28日起至实际还款之日止的银行利息损失（按同期商业银行贷款利息计算）以及原告支付的律师代理费164200元；2、本案诉讼费用由巨鑫公司、郁成斌、邵俊丽、万泽公司、朱友清、张小燕、好买得公司、吴永华、张剑峰、张泽负担。2015年7月15日，本院作出（2015）安商初字第00077号民事判决书，判决：1、巨鑫公司、郁成斌、邵俊丽、万泽公司、朱友清、张小燕、好买得公司、吴永华、张剑峰、张泽连带给付中投公司代偿款4807000元，于本判决发生法律效力后十日内履行。2、巨鑫公司、郁成斌、邵俊丽、万泽公司、朱友清、张小燕、好买得公司、吴永华、张剑峰、张泽支付原告中投公司按中国人民银行同期银行贷款基准利率计算的利息（以5007000元为本金，自2014年11月29日起计算至2015年2月10日止；以4807000元为本金，自2015年2月11日起计算至实际还清之日止），于本判决发生法律效力后十日内履行。3、驳回中投公司的其他诉讼请求。
因巨鑫公司、郁成斌、邵俊丽、万泽公司、朱友清、张小燕、好买得公司、吴永华、张剑峰、张泽未履行生效判决确定的给付义务，2016年1月8日，中投公司向本院申请强制执行。因被执行人的房产均存在抵押，暂未查询到被执行人有其他财产可供执行。申请执行人中投公司书面同意终结本次执行程序。2016年6月26日，本院作出（2016）苏0621执360号执行裁定书，裁定终结本次执行。2018年1月26日，中投公司发现被执行人尚有财产可供继续执行，遂向本院申请恢复执行。同日，本院立案（2018）苏0621执恢8号。恢复执行。2018年4月27日，本院委托大新公司对朱友清名下位于海安市城东镇长江东路21号8188室房产进行评估，2018年7月5日，大新公司出具苏大新房估字NT（2018）字第094号房地产估价报告。2018年7月20日，本院向朱友清、张小燕留置送达该评估报告。2018年8月15日，朱友清、张小燕向本院书面提出执行异议。
另查明，2018年7月2日，海安县中小企业信用担保有限责任公司变更为中投融资担保海安有限公司。
本院认为,1、本院生效判决书判决巨鑫公司、郁成斌、邵俊丽、万泽公司、朱友清、张小燕、好买得公司、吴永华、张剑峰、张泽对案涉代偿款向中投公司承担连带给付责任，中投公司可以依据判决书申请执行其中任何一个或数个被执行人。2、资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。而执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。被执行人如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。因此，评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定:“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”。异议人对评估程序、评估机构、评估人员资质等均无异议，仅以评估价格过低为由向本院提出执行异议，不符合上述规定，依法不能支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：
驳回异议人朱友清、张小燕的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向南通市中级人民法院申请复议。
审 判 长 高 杰
审 判 员 贲 华
审 判 员 谭成德
二〇一八年八月二十三日
法官助理 陈琳璐
书 记 员 何培妮