江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆商初字第1171号
原告中国农业银行股份有限公司昆山分行，住所地江苏省昆山市前进中路246号，组织机构代码83813248-8。
负责人孙国强，该行行长。
委托代理人滕锦林，江苏六典律师事务所律师。
委托代理人周彬，江苏六典律师事务所实习律师。
被告陈文龙。
被告郑静。
原告中国农业银行股份有限公司昆山分行与被告陈文龙、郑静金融借款合同纠纷一案，本院于2014年5月21日立案受理。本案受理后，依法由代理审判员陈伟独任审判，因两被告下落不明，本院公告送达起诉状副本和开庭传票。本案转普通程序，依法组成合议庭，于2014年10月17日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司昆山分行委托代理人滕锦林、周彬到庭参加诉讼，被告陈文龙、郑静经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司昆山分行诉称，2010年5月26日，原、被告签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定被告陈文龙向原告借款23.9万元用于购买昆山市龙之天地花园X-
XXXX号房屋，贷款期限为240个月，自2010年5月26日至2030年5月25日；采用等额本息还款法；执行利率为年息5.049%。两被告以所购房产提供抵押担保（已办理抵押登记）。合同另对罚息、复利、律师费的承担以及提前收回贷款的情形等进行了明确约定。后原告按约发放了贷款，但截至起诉之日，被告已经逾期9期未按约还本付息，原告多次催要未果，遂诉至法院，请求判令：1、两被告归还借款本金217081.24元，利息、罚息及复利9356.76元，共计226438元（暂计至2014年4月25日，此后按合同约定计算到法院判决确定的履行之日止）；2、判令被告支付原告为实现债权而支出的律师费16386元；3、判令原告有权就被告抵押的房屋折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿；4、被告承担本案诉讼费用。
原告为支持自己的诉讼请求向本院提交如下证据：
1、个人购房担保借款合同、工商变更登记通知书、借款凭证，证明原、被告之间借款关系成立，原告按照合同的约定发放贷款，后原告名称发生变更，诉讼主体适格；
2、还款明细，证明被告欠款本金及利息、罚息的具体金额；
3、聘请律师合同及律师费发票，证明原告为实现债权而损失的律师费；
4、他项权证，证明原告对两被告所购房产享有抵押权。
两被告未答辩，也未向本院提交证据。
被告未到庭参加诉讼，视为放弃质证和举证，本院对原告提交的证据予以认定，作为本案定案依据。
经审理查明：2010年5月26日，被告陈文龙、郑静与原告（合同签订时原告名称为中国农业银行股份有限公司昆山市支行）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定由原告向被告陈文龙出借人民币239000元，期限从2010年5月26日起至2030年5月25日止；合同利率在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮15%，执行年利率为5.049%；借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，按照本合同执行年利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，贷款人有权依据中国人民银行规定计收复利。借款人采用等额本息还款法归还借款本息，以每一个月为一个还款周期，共240期。两被告以其所购的昆山市周市镇龙之天地花园X号楼XXXX室房屋为上述借款提供抵押担保，担保范围包括该合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。若借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款，提前收回已发放借款，提前行使担保权。按照本合同约定收回或者提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等实现债权、抵押权的费用时，贷款人均可直接从借款人在贷款人处开立的账户中划收。合同签订后，原告向被告陈文龙、郑静发放了借款239000元。被告陈文龙、郑静以昆山市周市镇龙之天地花园X号楼XXXX室房屋作抵押，并于2010年7月26日办理了他项权证，权利人为原告。根据约定，被告应每月归还本息。截止至2014年4月25日，被告尚欠本金217081.24元，利息、罚息及复利9356.76元，遂引起纠纷。
另查明，原告为本案诉讼支付律师代理费16386元。
本院认为：两被告经本院合法传唤无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原、被告签订的《个人购房担保借款合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，双方所约定的权利义务清楚，抵押亦依法办理了权利登记，故认定合同有效，依法受法律保护。原告履行了放贷义务，被告陈文龙应当按照合同的约定还本付息。由于被告多次未按时偿还贷款本息，已构成违约，现原告根据合同约定要求提前收回已发放的贷款本息，本院应当依法予以支持。双方合同约定了利息与罚息的计算方式，原告要求被告支付相应的利息与罚息，符合法律规定，本院予以支持。两被告已将房屋抵押并办理了抵押登记，且在债务履行期届满未清偿贷款，故原告有权就该抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。关于律师费，合同约定由借款人承担，故本院对原告要求被告支付律师费的诉请予以支持，但原告主张的律师费过高，本院依法调整为13139元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈文龙、郑静应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司昆山分行支付借款本金217081.24元及利息（截止至2014年4月25日的利息、罚息及复利9356.76元，自2014年4月26日起至实际给付之日止，按合同约定的利率计算）。
二、被告陈文龙、郑静于本判决生效后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司昆山分行律师费13139元。
三、若被告陈文龙、郑静未履行上述义务，原告中国农业银行股份有限公司昆山分行有权以被告陈文龙、郑静所抵押的房屋（即昆山市周市镇龙之天地花园X号楼XXXX室房屋）折价或者拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费4904元，保全措施申请费1820元，公告费690元，共计7414元，由原告负担214元，被告负担7200元。此款原告已预交，本院不再退还，被告负担部分在履行本判决确定的付款义务时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。
审 判 长 张 若
代理审判员 陈 伟
人民陪审员 邢丽华
二〇一四年十一月一日
书 记 员 沈 健
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议已抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。