民 事 判 决 书
（2018）内0621民初240号
原告鄂尔多斯市海业房地产开发有限公司
法定代表人高文斌，系该公司总经理
公司住所地内蒙古达拉特旗树林召镇。
委托代理人张福林，内蒙古盖伦律师事务所律师。
被告中国银行股份有限公司达拉特旗支行
负责人池立茹，系该行行长。
公司住所地内蒙古达拉特旗树林召镇
委托代理人赵江龙，内蒙古若辉律师事务所律师。
委托代理人郭帮强，中国银行达拉特旗支行员工,现住鄂尔多斯市达拉特旗昭君镇黑塔村其令壕社，身份证号×××。
原告鄂尔多斯市海业房地产开发有限公司（以下简称海业开发公司）与被告中国银行股份有限公司达拉特旗支行（以下简称达拉特支行）保证合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鄂尔多斯市海业房地产开发有限公司委托代理人张福林、被告中国银行股份有限公司达拉特旗支行委托代理人赵江龙、郭帮强到庭参加了诉讼本案现已审理终结。
原告诉称，2010年，原告开发建设达拉特旗树林召镇海业家园小区，与被告签订《房屋按揭贷款合作协议》，约定由被告给海业家园的购房人发放按揭贷款，原告作为保证人，向被告提供保证金担保，质押于被告处。商品房销售过程中，部分购房人向被告申请了按揭贷款，被告审批后给这些人发放了按揭贷款，贷款期限10年，分期按月归还。2017年11月30日，因22户按揭贷款人未按时归还借款，被告在未通知贷款人和原告的情况下，从原告的保证金账户中扣划了3506782.47元，清偿了这22户贷款人还未到期的全部借款，贷款人和被告的借贷关系终止。原告认为被告没有宣布贷款提前到期，贷款即未到期，在原告的保证金账户中扣划按揭贷款人未到期的债务，严重违反合同约定，而且按揭贷款人在贷款时提供了自己的房屋作为抵押，被告在主张债权时，放弃了贷款人自己抵押的房屋，根据担保法司法解释第123条的规定，原告在其放弃的房屋权利范围内免除责任，另外，被告直接将原告质押金划归自己所有，也违反了担保法第66条之规定，为此，原告向贵院提起诉讼，请求判决被告给付原告3506782.47元，并承担本案诉讼费用。
被告辩称，根据双方签订的合同约定，该笔贷款已经视为提前到期，不存在未到期情况，被告也并未放弃借款人房屋抵押的权利，从而不存在原告所说的在放弃房屋抵押权利范围内免责，而是行使质押权，根据合同约定及担保法规定，被告有权选择扣划原告提供的保证金。
根据当事人陈述及其提供的证据认定事实如下，2010年7月原告海业开发公司与被告达拉特旗支行签订《房屋按揭贷款合作协议》，约定由被告达拉特支行为原告开发的海业家园小区购房人提供按揭贷款，原告海业开发公司作为保证人，存入不低于贷款总额5%-10%的保证金质押于被告处。原告依约定在被告处开设了账号为×××保证金专户，存入了足额的保证金。在商品房销售过程中，被告依约向部分购房人发放了贷款，期限为10年，分期按月归还约定了贷款人用自己所购房屋提供担保并在房管局办理了抵押登记（是现房而非期房）。
2017年11月30日，因吕根来、陈媛、王永军、秦佳佳、王玉良、吴秀花、李星昊、武金林、梁永义、王宽胜、敖建亭、王东、孙凯、武卫疆、刘雪飞、李智、吴凤玲、ＸＸ、白玉林、李二福、蒋凯、韩利敏共计22户（以下简称吕根来等）未按期足额归还按揭贷款，被告达拉特支行从原告海业开发公司保证金账户中先扣划了479431.59元逾期贷款本金及利息（含罚息），又扣划未逾期贷款3506782.47元，直接清偿了吕根来等全部贷款。经查实，吕根来等截止2017年11月30日逾期贷款总额为479431.59元，逾期最多的九个月，最少的一个月，吕根来等到期还款日最长在2024年，最短还款日在2020年，其中吕根来等实欠本金为3495358.89元，被告达拉特支行多扣11423.58元（原告提供银行扣划账单计算）。另查明，被告达拉特支行在2017年11月30日扣划保证金账户内的存款未通知吕根来等人，也未通知原告海业开发公司。根据达拉特支行与借款人订立的《个人一手住房贷款合同》第11页2项规定，借款人出现合同规定的违约事件时，贷款人有权采取下列措施，其中第四条规定为，贷款人可以宣布合同项下借款本息全部到期或部分提前到期。在2017年11月30日被告未向原告及吕根来等宣布贷款本息全部到期。另根据原被告达成的房屋按揭贷款合作协议中第六页终止事由第1、2项的规定，双方终止合作协议的，均采取书面通知的形式终止合同履行。通过庭审查明，被告方未采用“书面形式”宣布，单方终止了《贷款合同》及《合作协议》。
又查明，从原告委托本院在被告处调取的吕根来等贷款还款回单证明，被告先扣划了所有逾期贷款本息，使吕根来等违约行为消失，后在没有违约的情况下扣划了未逾期部分（上联扣逾期，下联扣未逾期）。
再查明，在庭审举证、质证过程中，双方对对方提供证据的真实性均认可，对证明问题不认可，双方对扣划吕根来等逾期贷款479431.59元代偿无争议。
本院认为，根据已查明的事实，达拉特支行未通知吕根来等借款人和海业开发公司即从保证金专户划扣了与逾期贷款本息等额的保证金479431.59元，并继而划扣了3506782.47元（其中属于本金部分的为3495358.89元，属于利息部分的为11423.58元）。海业开发公司对达拉特支行划扣479431.59元的行为无异议，认为达拉特支行无权划扣与剩余贷款本息等额的保证金。故本案的争议焦点在于达拉特支行在保证金账户中划扣贷款余额的行为是否具有合同上或法律上的依据。
本院认为，本案中达拉特支行根据《个人房产抵押贷款合同》向吕根来等购房人发放了贷款，吕根来等购房人在收取款项后未能按期还款，至2017年11月30日拖欠逾期本息479431.59元，依照《个人房产抵押贷款合同》达拉特支行在借款人违约程度符合约定条件时，有权宣布贷款全部提前到期。宣布贷款全部提前到期，属于行使单方合同解除权的行为，应当根据《个人房产抵押贷款合同》以及合同法第九十六条的规定向对方作出通知，合同自通知到达对方时解除。本案中，达拉特支行未履行通知义务，故现有证据尚不足以认定达拉特支行单方解除贷款合同、宣布贷款全部提前到期的行为已产生法律效力。
达拉特支行辩称其划扣行为即产生通知效力。对此，本院认为，划扣保证金是在债务人不履行到期债务时，通过担保人履行到期债务义务的方式。保证金的设立目的和划扣条件均决定了划扣行为是债务的执行行为而非债务的产生条件。达拉特支行如通过行使解除权使贷款提前到期，应当首先根据《个人房产抵押贷款合同》或合同法九十六条履行通知义务，否则不产生合同解除的法律效果。此外，《个人房产抵押贷款合同》属于达拉特支行提供的格式条款，根据《合同法解释二》第六条之规定，对格式条款的理解发生争议时，应按通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，宣布贷款提前到期必须以通知行为作出，通知行为不得由划扣行为替代。故对于达拉特支行关于已履行通知义务的抗辩主张，本院不予支持。
达拉特支行与海业开发公司之间签订《合作协议》，开设保证金专户，由海业开发公司存入不低于贷款总额5%-10%的保证金，就购房人的还款义务为达拉特支行提供担保。本案中，达拉特支行从保证金专户划扣了与吕根来等人逾期贷款本息等额的保证金479431.59元，海业开发公司对此亦表示认可。由此可见，对于吕根来等购房人的逾期贷款本息479431.59元，海业开发公司已经通过履行担保义务使该到期债务获得了清偿。除非再次发生购房人逾期还款的违约情况，否则海业开发公司不应提前承担担保义务。
本院根据海业开发公司申请，在达拉特支行调取的吕根来等贷款还款回单显示，上联为逾期贷款本息部分，下联为贷款余额部分。从划扣经过可以看出，达拉特支行先划扣了与逾期贷款479431.59元等额的保证金后，再划扣贷款余额，其行为属于在当期债务已获清偿后，提前划扣与未到期债务等额保证金的性质。本院认为，达拉特支行通过划扣逾期贷款479431.59元等额保证金，已经使吕根来等购房人的违约状态消除，在不出现新的购房人违约情形前，达拉特支行无权在保证金专户中提前划扣与贷款余额相当的保证金。
此外，从达拉特旗支行划扣的保证金3506782.47元的构成显示，其中3495358.89元为未到期的贷款本金部分，11423.58元属于利息。本院认为，根据合同法第九十七条之规定，合同解除后尚未履行的终止履行，已经履行的可以要求返还。如达拉特旗支行通过宣布贷款全部提前到期解除《个人房产抵押贷款合同》的，则有权要求归还已经到期的贷款剩余本金，但尚未产生的利息不应计算在内。因此，该11423.58元利息亦显属达拉特支行的不当得利，应予返还。
综上所述，达拉特支行划扣与吕根来等人逾期贷款479431.59元等额保证金后，吕根来等人的违约状态已经消除。达拉特支行在既无证据证明《个人房产抵押贷款合同》已有效解除的情况下，又未依照《合作协议》的约定履行通知义务的情况下，继续划扣3506782.47元保证金，并无合同上或法律上的依据，达拉特支行已取得的3506782.47元保证金应作为不当得利向海业开发公司返还。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释二》第六条、《中华人民共和国担保法》第三条、第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，判决如下：
被告中国银行股份有限公司达拉特旗支行在本判决生效后三日内给付原告鄂尔多斯市海业房地产开发有限公司人民币3506782.47元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34851元，减半收取17425.5元由被告达拉特旗支行负担。
如不服本判决可在判决书送达十五日内向本院提交上诉状，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
审判员 李利生
二〇一八年二月十二日
书记员 王文龙