贵州省水城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔水民初字第2067号
原告邓兴科，男，1971年11月7日出生，汉族，高中文化，贵州省威宁县人，个体工商户，现住贵州省六盘水市钟山区××××××。身份证号码：××××××。
被告姜顺荣，男，1970年1月28日出生，汉族，小学文化，贵州省水城县人，个体工商户，住水城县××××××。身份证号码：××××××。
被告姜顺利，男，1953年2月29日出生，汉族，初中文化，贵州省六盘水市钟山区人，个体工商户，住六盘水市钟山区××××××。身份证号码：××××××。
被告黄明毅，男，1969年5月18日出生，汉族，初中文化，贵州省六盘水市钟山区人，无业，现住贵阳市乌当区××××××。身份证号码：××××××。
第三人杨润菊（系黄明毅妻子），女，1970年9月5日出生，汉族，初中文化，贵州省六盘水市钟山区人，无业，住钟山区××××××。身份证号码：××××××。
原告邓兴科诉被告姜顺荣、姜顺利、黄明毅及第三人杨润菊合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2015年8月21日受理后，依法由审判员林峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓兴科，被告姜顺荣、姜顺利、黄明毅及第三人杨润菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年8月10日，沈贵山将“东至高林路、南至赵旌林土地、西至开发区征地、北至汪发祥住宅，面积为1333.33平方米”国有土地使用权转让给黄明毅。2011年9月17日，杨志琼将位于水城县双水新区高林路左侧面积2666.68平方米国有土地使用权转让给邓兴科。2012年6月20日，黄明毅、杨润菊与姜顺荣、姜顺利签订《“景新苑”合作建房协议》，在杨润菊受让的水国用（籍）第20060787号，编号为N0008374324的土地上合作建房。因邓兴科受让的土地与杨润菊受让的土地相邻，按照水城县政府的要求，两块土地的使用权人须整体报批报建。据此，原告邓兴科与三被告于2015年5月28日签订《协议书》。双方共同报建的车位面积（每一层）为2204.1平方米，为方便双方使用，三被告要求原告划出142平方米与他们的105平方米互换，因原告所划出的142平方米的位置可以从二楼整块划出，而三被告不能将105平方米作为整块划出，只能从一楼划出52.5平方米、二楼划出52.5平方米。一楼的52.5平方米已划归原告，但二楼的52.5平方米未予划出。按照规划面积，三被告应得的车位面积为总面积的三分之一，为734.7平方米，原告应得的车位面积为总面积的三分之二，为1469.4平方米。从原告按规划应分得的1469.4平方米中减除142平方米，原告的面积变为1327.4平方米，但应加上三被告应从二楼划出的52.5平方米，原告实际所得的面积应为1379.9平方米；三被告按规划应分得的734.7平方米加上从原告处划出的142平方米面积，应得部分为876.7平方米，但同样应减去二楼应划归原告的52.5平方米，故三被告实际应得的面积为824.2平方米。因原告在与三被告于2015年5月28日签订《协议书》时，未将三被告分配面积减去52.5平方米亦未在原告应得面积上加上52.5平方米，故协议书的该条内容中有关双方的分配面积应予变更为“姜顺荣、姜顺利、黄明毅分824.2平方米，邓兴科分1379.9平方米”。《协议书》第二条约定：此楼层建筑质量双方承建部分必须相同，因邓兴科土地使用证土地与姜顺荣、姜顺利、黄明毅的土地使用证两宗土地整体报批报建。现六、十、十四单元B、C、D栋协商由邓兴科承建，以高林路作正负零其中第二层停车位由邓兴科建完交付姜顺荣、姜顺利、黄明毅使用，其余归邓兴科所有；七、十一、十五单元B、C、D栋协商由姜顺荣、姜顺利、黄明毅承建，以高林路作正负零其中第二层车位由姜顺荣、姜顺利、黄明毅建完交付邓兴科所有并使用，交付时间为2015年7月30日以前。其余部分归姜顺荣、姜顺利、黄明毅所有。协议第七条约定：以上条款如其中一方反悔，则各建各的土地红线面积上规划的建筑，不能跨地界建房，已建的自行拆除，对方不负任何经济责任，违约方还需付给守约方50万元人民币违约金。2015年6月2日，黄明毅、杨润菊出具了委托姜顺荣、姜顺利全权办理水城县双水新区高林路2亩土地的所有建房事宜及面积分配事宜的《委托书》。2015年7月30日，原告邓兴科以手机短信方式通知姜顺荣相互交房，可三被告置之不理。三被告至今仍未完成应该完成的建筑任务，不能按协议履行向原告交付二层车位的义务，已经构成违约。根据协议约定，三被告应向原告支付违约金50万元。现特诉至法院，请求：1.判令将2015年5月28日邓兴科与被告姜顺荣、姜顺利、黄明毅签订的《协议书》第一条“姜顺荣、姜顺利、黄明毅分876.7平方米，邓兴科分得1327.4平方米”变更为“姜顺荣、姜顺利、黄明毅分824.2平方米，邓兴科分1379.9平方米”；2.判令三被告向原告支付违约金50万元。3.本案诉讼费用由三被告承担。
被告姜顺荣、姜顺利辩称：景新苑小区项目为水城县双水小综地整合，总土地面积约16亩。为城市建设发展，土地户杨志琼（邓兴科）、沈贵山（黄明毅、姜顺荣、姜顺利）、兴泰变压器厂地区，以及陈永辉、陈永贤等土地户遵照水城县政府的要求，统一报规划局规划，为满足规划要求。景新苑小区规划分为四家：陈永贤、陈永辉、变压器厂等为一家；邓兴科（杨志琼）为一家；沈贵山（黄明毅、姜顺荣、姜顺利）为一家。因原被告土地接壤相邻，规划要求按土地的多少比例退让出9米消防通道。于是，原告土地4亩退让6米，被告土地2亩退让3米。让出9米的消防通道后，在规划红线内仍按土地的多少作为比例分开设计，分开建设。然而原告并不按比例进行设计，未经与被告协商同意，在规划红线内多占被告建房规划的土地红线内土地宽0.78米、纵深80米。原告实际应是26.05米，现是26.84米，被告实际应是13.3米，现是12.24米，原告与设计人员串通进行设计，不顾被告多次提出反对强行修建，现已成为事实。原告多占被告0.786米，纵深80米，原告在《协议书》第四条中承认。事实已如此，并且愿意以红线内土地多占部分应得容积率计算平方将房屋划拨给被告。原告多占容积率，按照原告本人计算面积为：一楼52.5平方米加上二楼52.5平方米为105平方米；三楼至九楼182.5平方米。现原告多占被告容积率所建房屋已分别在原告所建的几幢楼之中成为整楼，难以划分出来。协议中原告将多占被告容积率修建的一楼52.5平方米，二楼52.5平方米共计105平方米本应划给被告，但原告又将此105平方米换二楼本属于被告的142平方米更不公平合理，属巧取强夺。原告在签订协议第三天就反悔对协议提出异议，原告组织被告另行协商处理时有郭海、王大巍在场参与协调。原告还多次进行阻工延误工期，给被告造成很大的经济损失。鉴于以上事实，被告请求法院判令原告必须服从规划；要求原告赔偿被告经济损失；原告要求变更协议书实为违约，由原告向被告支付违约金。另外，姜顺利没有与原告签订协议书，也没有委托姜浩代签，协议书上签名不是本人写的。
被告黄明毅辩称：原告要求重新分配房屋及支付违约金没有事实依据，我和原告没有利益冲突也没有任何关系。我与姜顺利合资建房，并在平等自愿的基础上签订了协议，不影响第三方的利益，协议约定由我提供土地，姜顺荣、姜顺利出资，按面积来分配。我居住在贵阳，经常催促姜顺荣施工一事，因姜顺荣、姜顺利与原告出现纠纷并协商好后，原告要求我在协议书上签字起到证明人的作用，我只是作为证明人签字，请求驳回原告对我的诉讼请求。
第三人杨润菊述称：我的意见同黄明毅的一样。
经审理查明：2012年6月20日，被告黄明毅与被告姜顺荣、姜顺利签订《“景新苑”合作建房协议》一份，约定黄明毅将其位于水城县双水新区高林路2亩土地［沈贵山水国用（籍）第2006787号，NO0008374324号］与姜顺荣、姜顺利联建综合商住楼，该土地使用权系黄明毅之妻杨润菊于2006年8月10日向沈贵山受让；2011年9月17日，原告邓兴科与杨志琼签订土地转让协议受让［杨志琼水国用（籍）第20060808号］土地使用权。2015年5月28日，原告邓兴科与被告姜顺荣、姜顺利、黄明毅签订《协议书》一份，协议主要约定因邓兴科的土地使用证［杨志琼水国用（籍）第20060808号］与姜顺荣、姜顺利、黄明毅土地使用证［沈贵山水国用（籍）第20060787号］两宗土地整体报批报建。双方共同报批报建的项目以高林路作正负零二楼姜顺荣、姜顺利、黄明毅分876.7平方米，邓兴科分1327.4平方米；六、十、十四单元B、C、D栋协商由邓兴科承建，以高林路作正负零其中第二层停车位由邓兴科建完交付姜顺荣、姜顺利、黄明毅使用，其余归邓兴科所有；七、十一、十五单元B、C、D栋协商由姜顺荣、姜顺利、黄明毅承建，以高林路作正负零其中第二层车位由姜顺荣、姜顺利、黄明毅建完交付邓兴科所有并使用，交付时间为2015年7月30日以前。其余部分归姜顺荣、姜顺利、黄明毅所有。其中协议第七条约定：以上条款如其中一方反悔，则各建各的土地红线面积上规划的建筑，不能跨地界建房，已建的自行拆除，对方不负任何经济责任，违约方还需付给守约方50万元人民币违约金。原、被告分别在协议书上签名捺印，第三人杨润菊作为在场人签名，被告姜顺利签名捺印系姜顺利之子姜浩代签。之后，原告依据协议进行施工建设。原、被告双方均不具备房地产开发经营资质。期间，黄明毅、杨润菊于2015年6月2日向姜顺荣、姜顺利出具委托书，委托姜顺荣、姜顺利全权办理水城县双水新区高林路2亩土地的所有建房事宜及面积分配事宜。之后，原、被告双方在履行合作建房过程中发生争议，原告主张对双方协议关于合建房屋的面积进行变更分配，三被告均不认可协议约定内容。现原告认为被告未按约定交付房屋构成违约，故诉至法院，请求判令将原、被告双方2015年5月28日的《协议书》变更为三被告分824.2平方米，原告分1379.9平方米进行分配；三被告向原告支付违约金50万元。另查明，经本院于2015年9月2日前往水城县双水新区高林路对双方合作开发房屋现场查看，原告邓兴科承建的六、十、十四单元B、C、D栋房屋（每栋九层）已竣工封顶；被告姜顺荣、姜顺利、黄明毅承建部分以高林路为参照物已修建至第二层。上述事实，有原告提供的协议书、委托书、土地使用权转让合同、合作建房协议、图纸、照片、土地使用权证，被告提供的规划图纸、土地使用权证等相关证据在卷佐证。
本案争议的焦点是：原、被告双方关于2015年5月28日的《协议书》是否合法有效；原告主张对合作开发房屋面积进行变更分配及要求被告支付违约金的诉请应否支持。
本院认为，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款之规定，当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。原告邓兴科与被告姜顺荣、姜顺利、黄明毅现均不具备房地产开发经营资质，依照上述司法解释之规定，双方关于合作开发房地产的协议应当无效。本案中，原、被告对双方2015年5月28日的协议书主要约定内容均持有异议，且作为合同相对方的姜顺利并未签名亦不认可协议内容，因双方均不认可协议约定内容，双方实际并未达成一致。原、被告只是基于共同报批报建这一实际履行事实上形成了合作开发房地产的合同关系。在未经双方真实自愿协商一致的情况下，一方不得将自己的意志强加给另一方，否则便违反了契约自由原则，故本院对原告主张对双方合建房屋划分面积进行分配的诉请不予支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”结合本案，原告邓兴科和被告姜顺荣、姜顺利、黄明毅均系自然人，双方均知晓对方不具备房地产开发经营资质，仍然订立合作开发房地产的相关事宜，对合同的无效均有过错，且原告也未向本院举证证明因被告违约而导致其具体受到哪些合同损失以及损失的具体金额，故原告诉请被告支付违约金50万元的主张，本院不予支持。对于双方因合作开发房地产的房屋已建成部分，双方可根据己方享有土地使用权的部分对房屋享有所有权，己方土地使用权部分上的房屋系对方建成的，应根据房屋造价向对方支付投资款；对于不可分割部分，当事人应根据经济适宜的原则向另一方进行补偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：
驳回原告邓兴科的诉讼请求。
案件受理费8800元，因本案适用简易程序审理，减半收取4400元，由原告邓兴科负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不上诉，本判决将发生法律效力。
审判员 林 峰
二〇一五年十一月六日
书记员 张永菊