江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中民四终字第00141号
上诉人（原审被告）靖江市城投基础设施发展有限公司，住所地靖江市人民中路125号。
法定代表人鞠林红，董事长。
委托代理人季冬，江苏江豪律师事务所律师。
上诉人（原审被告）靖江市城市房屋拆迁中心有限公司，住所地靖江市渔婆北路62号。
法定代表人李德荣，董事长。
委托代理人陈亚东（特别授权），系该公司员工。
委托代理人孙锐，江苏江豪（靖江）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘基。
被上诉人（原审原告）刘志琴。
共同委托代理人程晓军,江苏中毅律师事务所律师。
上诉人靖江市城投基础设施有限公司（下称城投公司）、靖江市房屋拆迁中心有限公司（下称拆迁中心）与被上诉人刘基、刘志琴房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，江苏省靖江市人民法院于2014年12月15日作出（2013）泰虹民初字第1244号民事判决，城投公司、拆迁中心不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明:刘基与刘志琴系父女关系。因靖江市旧城改造09号地块建设工程需要，城投公司、拆迁中心对刘基所有的座落在靖江市胜利街120号的房屋（拆除合法建筑面积62㎡）实施拆迁，双方（刘基一方由其女儿刘志琴作为产权人，刘基认同）于2005年6月22日签订了靖拆协字（09-2）第080号房屋拆迁协议书并经【2005】靖证民内字第1030号公证书公证，协议约定补偿费合计468755元，约定产权调换09号地块原地A楼302室98.21㎡住房一套，2035元/㎡，金额199857.40元，产权调换结算268898元。协议特别约定“09号地段拆迁，如任何被拆迁户有如下优惠政策：1、有价格调整，产权置换。2、裁决得到的营业房或双困家庭得到照顾。3、靖江市骥江路富贵金店产权人李萍萍如果有产权置换或变相增加货币补偿。若涉及以上任意一点，我户必定享受”。协议签订后，刘基交付拆迁房。2011年刘基得知同地块其他被拆迁户得到营业用房的安置，刘基拒绝领取拆迁补偿款、拒绝接受安置房，要求城投公司、拆迁中心履行特别约定，双方协商未果，刘基、刘志琴遂提起诉讼。
本案一审争议的焦点是双方拆迁协议中的特别约定条款的条件是否成就，是否应对刘基、刘志琴进行营业用房安置或相应货币补偿。
原审法院认为：拆迁中心提交的2006年8月6日的协议书及补充协议书证实，李萍萍位于靖江市骥江路285号房屋（95.93平方米）拆迁时，拆迁中心、城投公司确曾有提供改造后的09号地块商业街相应位置的营业用房给李萍萍购买的承诺，并且对李萍萍购买营业用房出资比例根据临街门面宽度大小作出“15%-30%”的约定。后因对李萍萍的营业用房安置协议无法履行，城投公司与李萍萍又于2012年1月8日签订了补充协议书，除按评估价补偿外，另一次性贴补李萍萍营业损失25万元、承担违约金及其他相关损失35万元。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附条件生效的合同，自条件成就时生效。对照双方的拆迁协议书，特别约定条款的条件已成就，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案外人李萍萍因此而享有的优惠待遇，刘基、刘志琴也应享有。考虑到刘基与李萍萍户营业用房结构、面积、新旧程度均不相同，无法类比，从最大程度保护刘基、刘志琴合法权益出发并体现双方签订公证文书的实质精神，案外人李萍萍不能实现营业用房安置所获补偿，刘基、刘志琴可直接享有。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十五条、第六十条之规定，判决：拆迁中心、城投公司于本判决生效后十日内补偿刘基、刘志琴人民币60万元。案件受理费8340元，由城投公司、拆迁中心负担。
上诉人城投公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审认定事实错误。一审认定案外人李萍萍享受了优惠待遇错误。一审法院仅仅根据拆迁中心提交的2006年8月6日的协议书及补充协议书就认定城投公司提供了09号地块相应位置的营业用房给李萍萍购买的承诺，就想当然的认定李萍萍系享有了安置营业用房的优惠政策，毫无事实依据。一审法院仅仅看到了协议书及补充协议书，却对李萍萍提供的拆迁房屋性质的材料置之不理。根据李萍萍提供的1999年6月10日签订的《房地产买卖契约》，其是以营业用房的性质及价格购买的拆迁房屋。并且该《房地产买卖契约》上，靖江市房地产交易所作为鉴证机关盖章确认。很显然，李萍萍户的房屋与被上诉人房屋的性质是不一样的。正是考虑到李萍萍户的特殊情况，上诉人在未能履行2006年8月6日的协议书及补充协议书后，于2012年1月8日与李萍萍协商签订了补充协议书。因此，一审法院以偏盖全的认定李萍萍户享有了优惠待遇毫无事实依据。二、一审判决错误。1、2012年1月8日城投公司与李萍萍签订补充协议书约定一次性补贴李萍萍营业损失25万元、承担违约金及其他相关损失35万元，是城投公司对李萍萍承担的违约损失，并不是一审判决认为的“李萍萍因此而享有的优惠待遇”。因此一审法院认定特别条款的条件已经成就，判令上诉人应当按照约定履行义务错误。因为，此时合同特别条款的条件并未成就，上诉人不应当继续履行约定义务。2、一审判决认定李萍萍不能实现营业用房安置所获得的补偿，被上诉人可直接享有错误。一审法院把被上诉人的房屋与李萍萍的房屋都作为营业用房来进行比较明显错误，被上诉人的房屋产权证登记为住宅，两者的房屋拆迁补偿根本没有可比性，一审法院按照李萍萍获得的60万元来认定上诉人应当补偿被上诉人60万元错误。3、一审判决是依据2012年1月8日城投公司与李萍萍签订的补充协议书，协议约定除了按评估价1163595元补偿外，一次性补贴营业损失25万元，违约金及其他相关损失35万元。根据刘基户两处房屋的拆迁协议书，拆迁补偿的金额除了评估价之外，刘基户已经享受了停业损失等相关损失补偿，由于房屋的性质、面积、地理位置不一样，因此计算的损失金额也不可能一样，但享受的权利是一样的。4、关于违约金的问题，由于李萍萍户是在2006年的拆迁协议没有得到执行的情况下，于2012年与城投公司重新进行的约定，在长达6年的时间里肯定有违约损失，而刘基户是在2005年当时就已经签订协议并且履行，对于该户不存在违约的问题，一审法院就上述事实根本没有审查，直接简单的套用了李萍萍户的补偿协议书，与事实严重不符，造成了刘基户重复超额补偿。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
上诉人拆迁中心不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、拆迁中心并不是拆迁的主体，不应当承担任何付款责任，拆迁中心是受城投公司的委托从事拆迁的洽谈、签约等工作，城投公司才是该地块的拆迁主体即拆迁人。因此，拆迁中心不应当承担任何付款责任。2、李萍萍户的房屋性质与刘基户的房屋性质并不相同。李萍萍户的房地产买卖契约中明确约定购买的房屋为营业用房，并且其确以营业用房的价格购买的房屋，而刘基户的房屋性质与李萍萍户的房屋性质并不相同，因此，不能推定李萍萍户享受的安置政策就一定适用于刘基户。3、李萍萍户享受的60万元并不是优惠政策。60万元中有25万元的营业损失，另35万元为违约金及其他损失。对于25万元营业损失，刘基户的两户房产已经分别享有23668元、38562元的营业损失，及其他补助共计56150.8元、85134.2元。而李萍萍户在签约时并未享有营业损失补偿及其他补助。因此，刘基户就不应当再享有25万元的营业损失。对于35万元的违约金是由于双方在2006年8月6日就签订了协议书，但一直没有履行，存在违约行为，并且给李萍萍户造成了一定的损失，经双方协商于2012年1月8日达成协议由城投公司承担违约金35万元。反观刘基户拆迁安置协议的履约情况，并不存在任何违约的情况。因此，刘基户也不应当享受35万元违约金。综上，李萍萍户获得的60万元并不是享受的优惠政策，因此，刘基户不应当据此获得60万元。一审认定事实错误，适用法律不当，请求二审发回重申或依法改判。
被上诉人刘基、刘志琴答辩称：一、上诉人上诉称“一审认定李萍萍享受了优惠政策待遇错误”。被上诉人认为，李萍萍享受了拆迁优惠政策待遇是显而易见的，一审判决所作认定是正确的。2006年8月6日，上诉人与李萍萍签订了《协议书》和《补充协议》各一份，这两份协议清楚载明：上诉人承诺提供改造后的09号地块商业街相应位置营业房给李萍萍，并且对李萍萍购买营业用房的出资比例根据临街门面宽度大小作出“15%-30%”的付款约定，另一次性贴补李萍萍30万元；购买时间（即过渡时间）应在24个月内执行，逾期上诉人按每月3万元赔偿给李萍萍作为过渡费；如上诉人不能提供协议规定房产给李萍萍购买，则按09号地块的最高单位市场价格赔偿并承担总价10%的违约金。后因对李萍萍的营业用房安置协议书无法履行，城投公司与李萍萍又在2012年1月8日签订了《补充协议》一份，约定除评估价外，另一次性贴补李萍萍营业损失25万元、承担违约金及其他相关损失35万元。被上诉人认为，上述2006年的两份协议本质上是上诉人与李萍萍达成的房屋拆迁营业房安置协议，而2012年的协议属于房屋拆迁货币补偿协议，这两份协议紧密联系，给予了明显高于被上诉人拆迁的优惠待遇，包括：不但变相安置营业房给李萍萍，而且，李萍萍可以很小的对价购买营业房，在不能安置营业房后，李萍萍在评估价及已获款项之外又额外获得了60万元的补偿。这就是李萍萍享有的拆迁优惠待遇，一审所作认定并无不当。二、上述李萍萍获得的优惠待遇，被上诉人应当享有。在拆迁时，上诉人明确告知被上诉人，不存在营业用房置换。为了防止上诉人对拆迁户采取不同的拆迁方案，被上诉人与上诉人签订《房屋拆迁协议》时特别约定“09号地段拆迁，如任何拆迁户有如下优惠政策：1、有价格调整，营业房产权置换。2、裁决得到的营业房或双困家庭得到照顾。3、靖江市骥江路富贵金店产权人李萍萍如果有产权置换或变相增加货币补偿。若涉及以上任意一点，我户必定享受。”从法律角度看，此特别约定为附生效条件的合同，当条件成就时，权利人享有约定的权利，而义务人负有约定的义务。事实上无论是李萍萍还是拆迁户陈荣鑫，实际都与上诉人达成了安置营业用房的协议。李萍萍最终虽未实际取得营业安置房，但额外获得的营业损失25万元、违约金及其他相关损失35万元是在正常的拆迁价之外的，本质上就是与安置营业用房待遇相对等的货币补偿，显然，李萍萍是享受了拆迁优惠待遇的。另外，李萍萍在2012年1月8日协议中获得的营业损失25万元与2006年8月6日协议书中约定的营业损失25万元、装修损失5万元合计30万元，并非一笔钱。据了解，李萍萍早在房屋拆除后，签订2012年协议前就已经领取了30万元的补偿款，2012年协议中的25万元属于增加补偿的损失。既然李萍萍享受了上述拆迁优惠待遇，根据特别条款的约定，被上诉人也应当享有。三、上诉人认为李萍萍的房屋与被上诉人的房屋性质不一样，被上诉人不认可。关于被上诉人的房屋性质，在拆迁过程中，上诉人已经认可被上诉人房屋的营业用途，也是依据营业房界定、评估被上诉人房屋的，因此，上诉人上诉称李萍萍户的房屋与被上诉人的房屋性质不一样，没有依据，与事实不符，而且前后矛盾。四、上诉人给予李萍萍的60万元补偿，也并非是上诉人所称按照李萍萍的被拆迁房屋的面积、新旧程度来确定的，补充协议中并无此约定。因此，不能按照被拆迁房屋的面积、新旧程度将被上诉人与李萍萍的被拆迁房屋进行类比。而2006年8月6日上诉人与李萍萍签订的《补充协议》第四条约定：如上诉人不能提供协议规定房产给李萍萍购买，则按09号地块的最高单位市场价格赔偿并承担总价10%的违约金。根据此条约定，上诉人实际需承担的违约责任，应当远远高于60万元，60万元并没有按照李萍萍房屋的面积、市场最高单价、外加10%违约金的约定方法来确定。一审判决依据2012年1月8日《补充协议》的约定，认为李萍萍享有的优惠待遇仅有60万元，实际是有利于上诉人的认定。上诉人认为一审判决认定60万元的优惠待遇偏高，没有事实依据。五、拆迁中心认为其不是拆迁的主体，不应当承担付款责任，被上诉人认为，拆迁中心在与被上诉人签订房屋拆迁协议时，也是作为协议相对方，所以该拆迁协议当然可以约束拆迁中心，一审判决正是依据协议特别条款的约定，判决拆迁中心承担民事责任。被上诉人认为拆迁中心应当承担责任，这与其是否是房屋拆迁主体没有关系。六、两上诉人强调，李萍萍户的房屋与刘基户的房屋面积、性质都不一样，所以不能和李萍萍户享受一样的待遇。事实上，一审时上诉人曾向法庭提交被上诉人拆迁房屋性质界定表和评估报告，用于说明上诉人在界定和评估时对被上诉人的房屋是按照营业用途来认定的，这表明上诉人与被上诉人已经就被上诉人的拆迁房屋性质达成一致意见，即被上诉人的被拆迁房屋就是营业用房，不能换了一个场合就做出不同的陈述。另外，关于李萍萍获得的款项，无论是60万元，还是营业房购买，不是按照其房屋的结构、面积和性质，是考虑各种因素的综合认定，虽然名目上表现为违约金和营业损失，但李萍萍额外获得60万元这是不争的事实，这笔款项与被上诉人签订房屋拆迁协议获得的营业损失和其他款项是不一样的，李萍萍在2006年8月签订协议并拆除房屋后，已经获得30万元的补偿。所以上诉人认为应当按李萍萍房屋面积、性质综合确定应当给被上诉人的额外补偿待遇没有依据，同时，根据被上诉人与上诉人签订的协议的特别约定，该条款的意思就是只要有特别约定的情形出现，被上诉人即享受相同的待遇，而不是上诉人所理解的可以按条件享受相应的待遇，所以被上诉人应当享受和李萍萍一样的拆迁待遇，这是为了避免特殊情况的出现而约定的带有惩罚性质的条款。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。
二审中，各方当事人均未提供新的证据。一审查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为：一、关于被上诉人房屋的产权性质。上诉人认为李萍萍房屋与被上诉人房屋的产权性质不同，一审法院把被上诉人房屋与李萍萍房屋都作为营业用房处理是错误的，其理由是根据李萍萍的房地产买卖契约，其是以营业用房的性质及价格购买的拆迁房屋，且靖江市房地产交易所在该契约上盖章鉴证，而被上诉人的房屋产权证登记为住宅，故两者的房屋拆迁补偿没有可比性。本院认为，房屋产权性质只能以房屋所有权证书或产权档案中记载的用途为准，买卖契约等不能作为认定房产性质的依据。从被上诉人房屋与李萍萍房屋的相关产权材料来看，两者产权性质并无区别，且上诉人在实施拆迁时对两者均根据其实际用途按照非住宅营业性房屋的标准进行了评估补偿，应当说当时上诉人并不认为两者存在区别，故上诉人现在认为两处房屋性质不同、拆迁补偿也不应相同的主张，无事实和法律依据，本院不予采信。况且，上诉人在与被上诉人签订的拆迁协议书仅约定“09号地段拆迁，如任何被拆迁户有如下优惠政策：……我户必定享受”，该协议中并无诸如“如果被拆迁户房屋性质不同则不可以享受”的约定，故即使两处房屋性质确实不同，上诉人的该上诉主张亦不能成立。
二、2012年1月8日补充协议中的营业损失25万元、违约金及其他损失35万元，是否属于特别条款约定的李萍萍户享有的优惠待遇。本院认为，从2006年8月6日上诉人与李萍萍签订的协议书及补充协议书内容来看，实际上是对李萍萍户的营业用房安置，后因协议无法履行，2012年1月8日城投公司又与李萍萍签订了补充协议书，约定贴补李萍萍营业损失25万元、承担违约金及其他相关损失35万元。对照被上诉人拆迁协议书中特别条款第3项“李萍萍如果有产权置换或变相增加货币补偿”的约定分析，营业用房安置即产权置换，60万元补偿款即变相增加货币补偿，故无论是营业用房安置还是60万元补偿款，均属于特别条款约定的李萍萍户享有的优惠待遇，据此应当认定被上诉人拆迁协议书中特别条款的条件已成就，李萍萍因上述协议及补充协议而享有的优惠待遇，被上诉人也应享有。原审法院考虑到被上诉人与李萍萍营业用房结构、面积、新旧程度均不相同，无法类比，从保护被上诉人合法权益出发，并体现双方签订公证文书的实质精神，认定李萍萍所获得的60万元补偿款被上诉人可直接享有，并无不当。且根据2006年8月6日补充协议第四条“如上诉人不能提供协议规定房产给李萍萍购买，则按09号地块的最高单位市场价格赔偿并承担总价10%的违约金”的约定，上诉人实际需向李萍萍承担的违约责任远远高于60万元，即该60万元补偿款并非根据上述违约条款计算而来，而是在李萍萍作出较大让步的基础上双方协商一致的结果。但李萍萍对自身权利的放弃，并无约束被上诉人的效力。因拆迁协议书中特别条款的条件已成就，被上诉人有权依照2006年8月6日上诉人与李萍萍之间的协议及补充协议的约定享受权利，根据上述补充协议第四条的约定，即使考虑李萍萍房屋与被上诉人房屋在面积等方面所存在的差别，被上诉人所应获得的补偿款也不低于60万元。故一审判决被上诉人直接享受李萍萍的优惠待遇60万元，已充分考虑了上述因素，并均衡保护了双方当事人的合法权益。上诉人认为该60万元是城投公司对李萍萍承担的违约损失，不能认定为优惠待遇的主张，与事实不符，本院不予采信。
关于拆迁中心是否应当承担民事责任。根据合同相对性原理，拆迁中心系被上诉人房屋拆迁协议的合同相对方之一，其应当依照该协议约定享受权利并承担义务。原审法院依据该协议中特别条款的约定，判决拆迁中心与城投公司共同承担民事责任正确。拆迁中心认为其不是拆迁主体，不应当承担付款责任的主张，于法无据，本院不予采信。
综上，上诉人靖江市城投基础设施发展有限公司、靖江市房屋拆迁中心有限公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8340元，由上诉人靖江市城投基础设施发展有限公司、靖江市房屋拆迁中心有限公司各半负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 高 云
审判员 刘春生
审判员 丁万志
二〇一五年八月三十日
书记员 张 建