重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第00333号
上诉人（原审被告）：重庆俊峰置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石井坡216号，组织机构代码74530819-X。
法定代表人：罗皓，该公司总经理。
委托代理人：周海浪，男。
委托代理人：张解，男。
被上诉人（原审原告）：王清乐。
上诉人重庆俊峰置业有限公司（以下简称俊峰公司）与被上诉人王清乐商品房预售合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年9月18日作出（2013）沙法民初字第07286号民事判决，俊峰公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2014年2月25日公开开庭进行了审理。上诉人俊峰公司的委托代理人周海浪，被上诉人王清乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年5月15日，王清乐（乙方）与俊峰公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的重庆市沙坪坝区房屋一套，本商品房为预售商品房，建筑面积82.86平方米，套内建筑面积67.74平方米，套内建筑面积单价7470.02元／平方米，总成交金额506019元。甲方应当在2011年8月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第六条约定，合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算多退少补。合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房。乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方承担；产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。合同第九条约定，俊峰公司逾期交房时间超过60日，王清乐要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，俊峰公司按日向王清乐支付已付房价款万分之1.0的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向王清乐支付。合同第十三条约定，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，甲方应从逾期之日起至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.0的违约金；（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.0的违约金，并于甲方办证取得业务受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同第二十五条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。合同第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同第二十七条约定，本合同连同附件共31页，一式4份，具有同等法律效力，其中甲方（俊峰公司）、乙方（王清乐）、房地产登记机构、银行各一份。《合同补充协议》（附件五）第8条约定，本合同第十三条第1、2款中取得土地登记机构出具的登记受理单日期由于在现实办理过程中无法达到该款约定，所以甲乙双方约定：在逾期时间不超过180个工作日的情况下，甲方不承担违约金。同时查明，合同一共六个附件，每个附件均未标明签字的位置且均无双方的署名及签章。《合同补充协议》（附件五）的首部也未列明订立补充协议的甲乙双方。
合同签订后，王清乐于2010年5月15日支付购房款136019元，王清乐于2010年6月9日支付购房款370000元，共计506019元。俊峰公司于2012年3月28日发出接房通知，告知业主于2012年3月31日至2012年4月14日办理接房手续，俊峰公司于2012年4月13日实际交付房屋，于2013年2月4日实际提交资料并取得登记受理单。王清乐已经取得房地产权证，房屋产权登记套内建筑面积67.68平方米。王清乐认为俊峰公司逾期交房、逾期办证，构成违约，应当承担违约责任，遂向一审法院提起诉讼，要求判如所请。
审理中，王清乐认为，补充协议没有王清乐的签字，对王清乐没有约束力。俊峰公司则坚持认为办证逾期时间未超过180个工作日的，俊峰公司不承担逾期办证违约责任。
王清乐一审诉称：2010年5月15日，王清乐与俊峰公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由王清乐购买俊峰公司开发的房屋一套。合同签订后，王清乐按约支付了房款，但俊峰公司未按约办理房地产权证，已构成违约，应当支付违约金，现诉请法院，1、判令俊峰公司支付从承诺交房之日2011年8月30日起至房产证登记受理之日2013年2月16日止的逾期交房、逾期办证违约金，该违约金以王清乐已付房价款为本金按每日万分之一计算，并判令俊峰公司支付延期支付赔偿债务利息即按照银行同期贷款利率自2011年8月30日至执行完毕当日。2、判令俊峰公司退还差面积的房款，该房款以合同约定的套内面积的价格乘以产权登记套内面积与合同约定的套内建筑面积之差，并以应退房款为本金按同期银行贷款利息计算自2010年5月15日起至执行完毕当日的利息。
俊峰公司一审辩称：逾期办理房地产权证是因为高温天气影响了工期和俊峰公司的公章被监管造成的，不是俊峰公司的责任。即使俊峰公司应承担逾期办证的违约责任，但按照约定，逾期办证如果未超过180个工作日的，俊峰公司也不应承担违约责任；王清乐主张逾期办证违约金的利息，没有法律依据，应予驳回；俊峰公司同意按照合同约定退还面积差房款，但王清乐主张面积差房款的利息，没有法律依据。
一审法院认为，王清乐与俊峰公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。
俊峰公司未按照合同约定的时间交房，于2011年8月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的房屋交付王清乐使用，属违约行为，应当承担逾期交房的违约责任，该违约金应当从2011年8月31日俊峰公司逾期交房之日起以至2012年4月13日实际交房之日止，每日按王清乐已付房款506019元的万分之一计算，对王清乐主张的该部分期间的逾期交房违约金，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。但王清乐要求俊峰公司给付逾期交房违约金的利息，不符合合同约定和法律规定，一审法院不予支持。
关于《合同补充协议》（附件五）的效力问题。
第一、合同约定本合同连同附件共31页，说明双方签订的合同，其内容除主合同外，包括了《合同补充协议》（附件五）在内的全部附件的内容，王清乐签订合同时对包含《合同补充协议》（附件五）在内的全部附件的内容是知道的；第二、合同一共六个附件，每个附件均未标明签字的位置且均无双方的署名或签章。《合同补充协议》（附件五）的首部也未列明订立补充协议的甲乙双方；第三、王清乐举示的合同，其内容亦包括了《合同补充协议》（附件五）在内的全部附件的内容；第四、合同约定，合同附件与主合同具有同等法律效力；第五、虽然合同第二十五条约定，“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）”。但是，未约定补充协议不能与主合同同时签订，也未约定签订补充协议（附件五）的方式不能像签订其他合同附件一样，以在签订主合同署名或签章的方式对补充协议（附件五）的内容一并确定，同时，也未约定合同双方必须在补充协议（附件五）文本上署名或签章；第六、法律法规并未强制性规定，包含补充协议在内的合同附件不能以在签订主合同署名或签章的方式进行签订。综上，补充协议（附件五）是采取双方认可的方式签订的，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的，对双方当事人均具有约束力。
合同第十三条约定，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由王清乐、俊峰公司双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。本案中，王清乐于2012年4月13日实际接房，俊峰公司从2012年4月13日后第61日起即构成逾期办证的违约行为，但至2013年2月4日俊峰公司为王清乐办证取得业务受理单之日止，俊峰公司为王清乐办证逾期的时间未超过180个工作日。根据补充协议的约定，在逾期时间不超过180个工作日的情况下，俊峰公司不承担违约责任，因此，一审法院对王清乐要求俊峰公司支付逾期办证违约金及逾期支付违约金的利息的诉讼请求不予支持。
合同约定，产权登记套内建筑面积与合同约定房屋套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算多退少补。本案中，房屋产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积且误差比绝对值在3%以内（含3%），俊峰公司应当退还王清乐面积差购房款448元（7470.02元／平方米×（合同约定套内建筑面积67.74平方米-
产权登记套内建筑面积67.68平方米））利息，该利息以448元为本金，从王清乐最后一次支付房款之日即2010年6月9日开始按中国人民银行同期贷款利率计算至俊峰公司退还全部面积差购房款之日止。
由于俊峰公司的原因导致房屋产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积，俊峰公司应当返还多收的房价款及利息，一审法院对俊峰公司关于不应支付面积差房款的利息的抗辩不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：一、重庆俊峰置业有限公司于本判决发生法律效力后立即支付王清乐逾期交房违约金，该违约金从2011年8月31日俊峰公司逾期交房之日起以王清乐已付房款506019元为基数，按每日万分之一计算至2012年4月13日止。二、重庆俊峰置业有限公司于本判决发生法律效力后立即退还王清乐面积差购房款448元及利息，该利息以448元为本金，从2010年6月9日开始按中国人民银行同期贷款利率计算至重庆俊峰置业有限公司退还全部面积差购房款之日止。三、驳回王清乐的其他诉讼请求。如果俊峰公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费412元（王清乐已预交206元），减半收取206元，由重庆俊峰置业有限公司负担，此款限于本判决发生法律效力后立即给付王清乐。
俊峰公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决并依法改判；本案一、二审诉讼费用由王清乐负担。主要事实和理由：1、房屋建设过程中，高温天气影响工期，俊峰公司无过错，不应承担逾期交房违约责任。2、俊峰公司的财务及公章被公安机关监管，导致俊峰公司逾期交房，属不可预见性的不可抗力，俊峰公司没有过错，一审法院认定俊峰公司承担违约责任，属认定事实错误。3、一审法院认定俊峰公司支付面积差购房款利息，没有事实依据。4、俊峰公司承担逾期交房违约金的时间截止点应计算至俊峰公司通知接房开始时间，一审法院计算至王清乐实际接房时间错误。
王清乐答辩称：1、重庆的高温天气每年都存在，是可以预见的，俊峰公司主张高温天气致逾期交房责任免责的理由不成立。2、公安机关的侦查工作，是可以预见的，不能成为俊峰公司逾期办证免责的理由。
二审中，双方均未举示新证据。
本院二审查明：俊峰公司应于确定交房日的7日前书面通知购房人做好办理交房手续的准备。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，王清乐与俊峰公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。结合双方当事人在二审中的诉辩主张，本案的争议焦点在于：其一，俊峰公司主张高温天气影响工期，俊峰公司能否因此而免除逾期交房的违约责任；其二，俊峰公司主张公司财务及公章被公安机关监管系不可抗力，俊峰公司能否因此而免责；其三，俊峰公司是否应当支付面积差购房款利息；其四、俊峰公司承担逾期交房违约金的时间截止点如何认定。
本院对此分别评述如下：
一、关于俊峰公司主张高温天气影响工期，俊峰公司能否因此而免责问题。高温天气对房屋建设施工有一定的影响，但并不符合合同约定及法律规定，俊峰公司主张高温天气可免除逾期交房违约责任的上诉理由，本院不予采纳。
二、关于俊峰公司主张财务及公章被监管系不可抗力，俊峰公司能否因此而免责问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在王清乐与俊峰公司签订的《重庆市商品房买卖合同》履行过程中，俊峰公司的财务及公章被公安机关监管，不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不属于不可抗力，不能成为其免责事由。因此，俊峰公司关于财务及公章被监管属于不可抗力可免责的上诉理由不能成立。
三、关于俊峰公司是否应当支付面积差购房款利息问题。由于双方所签订的房屋买卖合同明确约定，产权登记面积小于合同约定面积，误差比绝对值在3%以内的（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），由开发商返还给购房户。因此，俊峰公司认为不应当支付面积差购房款利息的上诉理由与相关法律规定不符，对俊峰公司的该项上诉理由，本院依法不予支持。
四、关于俊峰公司承担逾期交房违约金的时间截止点如何认定。合同约定，俊峰公司应于确定交房日的7日前书面通知购房人做好办理交房手续的准备。俊峰公司向购房人发出书面接房通知，通知其于2012年3月31日起至2012年4月14日止接房，购房人收到接房通知后在接房通知指定的期间接房，且未超过合同约定接房时间，一审法院按购房户实际接房时间主张逾期交房违约金并无不妥。俊峰公司主张逾期接房违约金的截止时间计算至俊峰公司通知的接房开始时间的上诉理由不成立。
综上所述，俊峰公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费412元，由重庆俊峰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 罗太平
二〇一四年四月十日
书 记 员 杨 柳