杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭西民初字第49号
原告（反诉被告）：浙江省直同人物业管理有限公司。
法定代表人：沈香林。
委托代理人：黄红灵。
委托代理人：汪德明。
被告（反诉原告）：杭州市西湖区政苑小区业主委员会。
法定代表人：陈应华。
委托代理人：严丽华、李忠贤。
原告浙江省直同人物业管理有限公司（以下简称同人物业）诉被告杭州市西湖区政苑小区业主委员会（以下简称政苑小区业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2012年12月25日立案受理后，政苑小区业委会在举证期限内提起反诉。本院合并审理后，依法由审判员庞邦彩独任审判，于2013年2月22日公开开庭进行了审理，同人物业的委托代理人黄红灵、汪德明，政苑小区业委会的委托代理人严丽华、李忠贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
同人物业起诉称：2009年4日25日，同人物业与政苑小区业委会就杭州市西湖区丰潭路政苑小区的物业服务订立了《物业服务合同》。合同约定，政苑小区业委会委托同人物业对属于全体业主所有商业用房进行经营和管理，对小区停车进行管理并收取费用，同人物业每年度向政苑小区业委会交纳70万元的管理费（含税），剩余部分归同人物业所有，用于弥补物业管理费不足。委托管理期限为三年，自2009年1月1日至2011年12月31日止。同人物业按约履行义务。2011年12月15日，由于双方对续签物业服务合同中物业服务费收费标准不能达成一致意见，政苑小区业委会函告同人物业，经营性用房不再委托同人物业管理。《物业服务合同》届满后，双方因故未续签合同，但政苑小区业委会要求同人物业在其未落实新的物业服务企业前按原合同为该小区进行物业服务。为了使小区全体业主的利益不受损害，同人物业同意政苑小区业委会的要求，继续承担起该小区的物业管理工作。2012年3日14日，政苑小区业委会向同人物业函告暂缓收取物业费，并向该小区全体业主发出《关于暂缓缴纳物业费用的公告》，3月26日政苑小区业委会向营业房承租人发出办理续租《通知》。2012年5月，新的物业企业已确立，但政苑小区业委会仍不及时撤销暂缓缴纳物业费用的公告。无奈之下同人物业于同年5月30日向政苑小区业委会发出《关于收取政苑小区物业服务费及相关费用的函》，6月12日向政苑小区业委会发出《关于要求支付政苑小区部分业权收益弥补物业费不足的函》，政苑小区业委会未回应。2012年6月20日，同人物业再次向政苑小区业委会发出《关于要求按期支付政苑小区2012年上半年物业费补贴事宜的函》，当日政苑小区业委会作出复函，内容为：“请贵公司按合同约定收取2012年1一6月份所有经营房租金”。6月21日，同人物业针对政苑小区业委会所提出的事宜作出书面回复。2012年6月25日开始，政苑小区业委会与房屋承租人商冾房屋租赁事宜，房屋承租人认为政苑小区业委会房屋租金涨价幅度过高均不愿签订房屋租赁合同和缴纳租金。此后同人物业多次向政苑小区业委会催讨，政苑小区业委会不予理睬或找借口拒绝。2012年7月1日，双方办理了政苑小区物业的交接手续，但政苑小区业委会仍未支付物业费补贴。
同人物业认为，政苑小区业委会的行为损害了同人物业的合法权益。故起诉要求判令：1、政苑小区业委会立即支付同人物业462124.90元；2、本案诉讼费由政苑小区业委会承担。
政苑小区业委会答辩称：一、《物业服务合同》25条规定的“商业用房”并非同人物业认为的经营性用房。两者不能够混同。
二、同人物业未收到的商业用房租金应当向承租人主张，而非向政苑小区业委会主张。
2011年12月31日，双方签订的《物业服务合同》到期，双方就是否续签以及续签条件等提前进行了多次磋商。同人物业提供的2011年12月15日签发的《关于续签物业服务合同有关问题的函》的性质是对续签物业服务合同的条件的意思表示，并不能说明政苑小区业委会就此收回了经营权。2012年3月14日双方对续签条件仍未能达成一致，鉴于当时代管人尚不明了的情况下，政苑小区业委会致函同人物业建议暂缓收取物业管理费，是履行职责的必要表示。在同人物业未作出回应的情况下，考虑到部分经营用房已在无合同制约的情况下经营过长时间，对业主权益会有所损害。遂于2012年3月26日，向全体业主发布了《通知》。告知《政苑小区经营性用房收入对照表》项下1-12项的商家办理续租，但实际在此期间并没有商家来办理，也未能收到相关的房屋租金。相反，在确定新的物业服务企业后，政苑小区业委会即在6月6日在小区发布了要求配合同人物业收缴1-6月份物业服务费的通知。政苑小区业委会严格履行自己的职责及合同义务，并无过错。同人物业取得经营性商业用房的收益，是建立在对此经营管理的前提下，而经营管理包含了租金的收取，也就是说租金收取也是同人物业履行服务的主要义务。同人物业未收到的租金应向拖欠租金的业主或使用人主张。
三、关于同人物业提到已付或需付的各项费用，应按照财务制度执行。
政苑小区业委会电话费代付的可以依照相关票据，向政苑小区业委会主张。其他如营业税及附加、房产税、所得税按照税务部门规定执行。
综上所述，政苑小区业委会认为同人物业的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院驳回同人物业的诉讼请求。
政苑小区业委会反诉称：2009年，政苑小区业委会与同人物业签订了《物业服务合同》，物业服务费用实行包干制收费方式。合同约定，业主按标准支付物业服务费，盈余或亏损均由同人物业享有和承担。同人物业对全体业主所有的商业用房进行经营和管理，同人物业每年度向政苑小区业委会缴纳70万元的管理费。合同期限自2009年1月1日至2011年12月31日止。合同到期后，双方就主要合同条款未能达成一致，故未能续签物业服务合同。在政苑小区业委会的多次要求下，同人物业于2012年7月1日办理完交接手续，退出政苑小区。但是合同约定的管理费用一直未付。
2012年6月30日，同人物业移交相关物业服务管理资料，其中移交的房屋租赁合同及相关资料中，并没有移交和提及同人物业向租户收取的保证金，也没有告知合同约定的履行情况。在其提供的27份租赁合同中有7份合同的租赁期限超过了物业管理单位的受聘期限。同人物业的上述行为，给政苑小区业委会和新的物业服务企业的经营管理工作带来了很大的麻烦。有很多租户至今拒绝签订续租合同，拖欠租金，又拒不迁出。并且，由于同人物业越权与租户签订租赁合同，政苑小区业委会无法按照市场租金适当提高房屋租金，造成业权收益受损446544.6元。
2012年9月13日，新老物业公司对地下车位（出租）能耗费、已售地下车位能耗费、住宅物业费、地面停车费进行了清单移交，经双方确认，同人物业预收的上述费用124030.1元至今未退还给政苑小区业委会。另外经与业主核对尚有3户业主预缴了2012年7月1日至2012年12月31日住宅物业费计1551.1元，共计125581.2元预收费用应当退还政苑小区业委会。
综上所述，政苑小区业委会认为，同人物业未履行合同义务缴付管理费，未退还预收的相关费用，且超越委托期限签订租赁合同的行为侵犯了业权所有人的定价权益，造成了业权收益损失。为维护全体业主合法权益，请求判令：1、同人物业赔偿政苑小区业委会租金收益损失446544.6元；2、同人物业退还政苑小区业委会预收的相关费用125581.2元；3、同人物业支付政苑小区业委会管理费35万元。4、诉讼费用由同人物业承担。
同人物业针对政苑小区业委会的反诉答辩称：一、政苑小区业委会要求赔偿收益损失446544.6元无事实和法律依据。
2009年4月，双方签订的《物业服务合同》明确政苑小区业委会委托同人物业对全体业主所有的商业用房进行经营和管理。在实际的履行过程中，同人物业将订立房屋租赁合同的实际状况都告知了政苑小区业委会，并将房屋租赁合同的复印件提交给政苑小区业委会，政苑小区业委会未曾提出过异议。同人物业与承租人所订立的《租赁合同》中有限制性条款，即“在合同期内因我公司未与政苑小区业主委员会签订物业服务续聘合同，本合同自动终止”。同人物业在2012年6日30日后己不再受聘，也就意味着原《租赁合同》自动终止。同时，政苑小区业委会要求赔偿收益损失的数额依据不足，不能仅凭三份《租赁合同》合同就可以类推其损失数额。
二、政苑小区业委会要求退还预收的相关费用125581.2元无法律依据。
政苑小区业委会要求退还预收的相关费用的诉请主体不符。费用的结算应由同人物业与新进驻该小区的物业公司进行。因其它事宜至今同人物业与新进驻的物业公司未协商达成一致，故尚未结清。同人物业的物业服务费均收至2012年6月30日，并没有多收。
三、政苑小区业委会要求支付管理费35万元有悖于情理和法律。
由于政苑小区业委会的原因导致同人物业无法履行《物业服务合同》第25条的规定，其责仼在政苑小区业委会。况且，同人物业从未拒绝支付该款项。同人物业在本诉请求中己经减去该款项。
综上所述，请求依法驳回政苑小区业委会的反诉请求。
同人物业就本诉与反诉一并举证如下：
1、《物业服务合同》，证明双方的权利、义务关系。
2、《关于续签物业服务合同有关问题函》，证明政苑小区业委会终止经营性用房由同人物业代管的事实。
3、《关于暂缓收取小区物业管理费用的函》，证明同人物业在政苑小区业委会发出暂缓收费通知的情况下继续为小区提供物业服务。
4、通知，证明政苑小区业委会明确收回经营性用房经营权。
5、《关于收取政苑小区物业服务费及相关费用的函》，证明同人物业要求享有收费权利的事实。
6、《关于要求支付政苑小区部分业权收益弥补物业费不足函》，证明同人物业要求政苑小区业委会尽义务的事实。
7、《关于要求按期支付政苑小区2012年上半年物业服务费补贴事宜的函》，证明同人物业再次要求政苑小区业委会履行义务的事实。
8、《关于要求我司收取政苑小区经营性用房租金的回函》，证明政苑小区业委会拒付费用的事实。
9、物业管理有限公司物业交接目录，证明双方办理物业服务交接时间。
10、租赁合同27份，证明同人物业要求政苑小区业委会支付款项的依据。
11、收条，证明政苑小区业委会已收到房屋租赁合同的事实。
12、津贴发放表，证明证据11收条中签字的人系政苑小区业委会工作人员。
13、收款凭据、发票，证明同人物业只收取了2012年6月30日前的物业服务费，并没有多收物业费。
上述证据经庭审质证，政苑小区业委会对证据1、9、12、13没有异议。证据2、3、4、5、6、7、8、10的真实性、合法性没有异议，但认为不能证明同人物业的待证事实。证据11，确是政苑小区业委会的人员所签，但当时只是在一张单子上签字了，而且政苑小区业委会收到的不是合同，不能证明同人物业的待证事实。
政苑小区业委会就本诉与反诉一并举证如下：
1、《物业服务合同》，证明同人物业应支付35万管理费的事实。
2、租赁合同7份，证明同人物业超期签约事实及产生的相关损失依据。
3、证明，证明目前经营性用房租金水平。
4、转让协议。
5、租赁合同。
证据4、5证明政苑小区业委会计算损失的依据。
6、未交接多收费用详单，证明业主反映的同人物业预收的2012年下半年物业服务费。
7、同人物业多收2012年下半年相关费用清单，证明同人物业确认的未交接预收费用。
8、转让协议、情况说明，证明同人物业已经收取过部分出租房的租金，同人物业所列的对照表与事实不符。
上述证据，经庭审质证，同人物业对证据1的真实性没有异议，证明对象有异议，同人物业不能按照预期收取费用，所以不能履行义务。证据2的真实性没有异议，但证明对象有异议，租赁合同明确约定物业服务合同没有续签，租赁合同自动终止。证据3有异议，浙江昆仑物业管理有限公司跟物业服务费的收取有利害关系。证据4有异议，该证据属于证人证言，证人应出庭作证。证据5有异议，浙江昆仑物业管理有限公司属于利害关系人。证据6有异议，同人物业并没有多收费用。证据7的真实性没有异议，但和本案没有关联性。证据8有异议，且与本案没有关联性。
根据上述质证意见，本院认证如下：同人物业提交的证据1、9、12、13，政苑小区业委会无异议，予以确认。证据2-8、10的真实性政苑小区业委会无异议，真实性予以确认。证据11政苑小区业委会对签字的事实无异议，真实性予以确认。政苑小区业委会提交的证据1、2、7，同人物业对真实性无异议，真实性予以确认。证据3、4、5不能证明政苑小区业委会的证明对象，不予确认。证据6系政苑小区业委会单方制作，无其他证据印证，不予确认。证据8不能证明同人物业已经收取租金，不予确认。
根据上述本院确认的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2009年4月25日，政苑小区业委会为甲方与同人物业为乙方签订《物业服务合同》一份，合同约定：甲方将政苑小区委托乙方管理。委托期限为三年，自2009年1月1日至2011年12月31日。合同第二十五条约定：甲方委托乙方对属于全体业主所有的商业用房（详见附件）进行经营和管理，对小区停车进行管理并收取费用，乙方每年向甲方交纳70万元的管理费（含税），剩余部分归乙方所有，用于弥补物业管理费用不足。如遇物业费调整，双方协商签订补充协议。双还约定了其他权利义务。合同签订后，同人物业一直为政苑小区提供物业服务，并将上述合同约定的商业用房进行出租。
2011年12月15日，政苑小区业委会向同人物业发送《关于续签物业服务合同有关问题的函》一份，其中第三条内容为：经营性用房不再委托同人物业管理，从2012年1月1日起，归属业主所有的经营性房屋租赁费、停车费、广告费及其他收入都要纳入业主委员会专用账户。如有经营租赁费越年交入同人物业账户的，应及时给予转账，并做好告知、清理、移交工作。后双方因故未能续签物业服务合同。因政苑小区未选聘新的物业公司，同人物业在《物业服务合同》到期后继续为政苑小区提供物业服务。2012年3月14日，政苑小区业委会向同人物业发送《关于暂缓收取小区物业管理费用的函》一份，建议同人物业暂缓收取2012年的物业管理费用。2012年3月26日，政苑小区业委会发出《通知》一份，内容为：由于政苑小区委托同人物业代管的营业房已于2011年12月31日到期。政苑小区业主代表大会决议收回经营性用房经营权。凡A区东大门南侧营业房租赁的有关商家需要续租，于2012年3月31日前带原合同到业委会办公室办理续租手续。过期另行招租（其他经营性用房择日另行通知）。2012年5月30日、6月12日、6月20日，同人物业分别向政苑小区业委会发送《关于收取政苑小区物业服务费及相关费用的函》、《关于要求支付政苑小区部分业权收益弥补物业费不足的函》、《关于要求按期支付政苑小区2012年上半年物业服务费补贴事宜的函》，要求政苑小区业委会向同人物业支付2012年上半年的业权收益。2012年6月30日，同人物业与政苑小区新的物业服务企业办理了物业服务交接手续，撤出该小区。
另查明，同人物业与承租户签订的租赁合同大部分租赁期限至2011年12月31日，有7份租赁合同期限超过2012年6月30日。部分租赁合同约定，如同人物业在租赁期内未与政苑小区业委会续签物业服务合同，则租赁合同自动终止。政苑小区业委会未向承租户收取2012年1月至6月份的租金。
本院认为：同人物业、政苑小区业委会于2009年4月25日签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，应认定有效，双方均应依约履行。上述合同期限届满后，同人物业继续为政苑小区提供物业服务至2012年6月30日，该期间双方的权利义务应参照原合同约定。根据合同约定，政苑小区的商业用房由同人物业经营和管理，则该同人物业合同届满后提供服务期间的商业用房亦应由同人物业进行经营和管理。虽然同人物业与承租人签订的大部分租赁合同到期日为2011年12月31日，但没有证据证明承租户在租赁合同到期后退租，同人物业可以依据原租赁合同向承租人收取租金，而政苑小区业委会并非租赁合同的当事人，其向承租人收取租金依据不足。故本案涉及的商业用房租金应由同人物业收取。同人物业称政苑小区业委会在2011年12月15日发送的函件中已经收回了商业用房的经营权，因该函件系双方对续签合同内容进行协商的条款，后双方未续签合同，故该条款并未生效，同人物业的主张依据不足，本院不予采信。综上，同人物业起诉要求政苑小区业委会支付业权收益的请求依据不足，本院不予支持。同人物业将商业用房出租后，已经将租赁合同交付给政苑小区业委会，政苑小区业委会一直未对租赁合同内容提出异议，且部分租赁合同约定了同人物业到期不续签物业服务合同的，租赁合同自动终止。政苑小区业委会称租金上涨的依据不足，故政苑小区业委会以同人物业签订的租赁合同超过物业服务期限，导致政苑小区业委会不能调整租金，要求赔偿租金损失的诉请，依据不足，本院不予支持。同人物业向业主预收的2012年下半年的费用，应当移交给新的物业服务企业或退还给业主。政苑小区业委会无权向同人物业主张，故其要求同人物业返还该费用无法律依据，本院不予支持。《物业服务合同》约定同人物业每年向政苑小区业委会缴纳70万元（含税）管理费，现政苑小区业委会起诉要求同人物业支付2012年上半年的管理费35万元的诉请符合合同约定，本院予以支持。相关的税费待实际发生后另行解决。同人物业为政苑小区业委会垫付的电话费1173.20元，应由政苑小区业委会承担，可从上述同人物业应付政苑小区业委会的款项中直接扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、浙江省直同人物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付杭州市西湖区政苑小区业主委员会管理费348826.80元。
二、驳回浙江省直同人物业管理有限公司的诉讼请求。
三、驳回杭州市西湖区政苑小区业主委员会的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8232元减半收取4116元，由浙江省直同人物业管理有限公司承担；反诉案件受理费4760元，由浙江省直同人物业管理有限公司负担1801元，杭州市西湖区政苑小区业主委员会负担2959元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 庞邦彩
二〇一三年三月二十五日
书记员 梁斌杰