江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣11民终1069号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：上饶市祥云服装有限公司，住所地上饶市信州区机场路三江工业园区，统一社会信用代码91361100705557722N。
法定代表人：俞祥润，公司执行董事。
委托诉讼代理人：洪学勇，江西时空律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：周建良，男，汉族，1972年10月11日出生，住上饶市信州区。
委托诉讼代理人：刘移军，江西尚饶律师事务所律师，特别授权。
委托诉讼代理人：夏乐艳，江西金乘律师事务所律师，特别授权。
上诉人上饶市祥云服装有限公司因与被上诉人周建良房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2017）赣1102民初第2705号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上饶市祥云服装有限公司上诉请求：1、撤销（2017）赣1102民初第2705号民事判决书；2、驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、水淹事故发生时，被上诉人未交房租，政府早已下达拆迁通知，根据双方约定，租赁合同实际上已解除，在租赁关系解除的情况下，全部责任由承租人承担；2、根据合同约定，消防栓等设备的维护责任应当由被上诉人承担；3、消防栓质量无法鉴定非因上诉人原因，而系一审法院无法提供鉴定机构；4、一审鉴定评估报告不客观、不科学，不能作为认定事实的依据。综上，要求支持其上诉请求。
周建良辩称，1、关于消防栓到底怎么消失的，水灾发生后我们是坚持要求上诉人拿出，是上诉人拒绝拿出来鉴定；2、在租赁合同履行中，双方约定拆迁如果在2017年6-8月还没有开始，之后的租金是免除的；3、消防法明确规定，消防设施的定期维护是由基础设施的所有人进行的；4、我方认为评估机构的评估鉴定是合理合法的。综上，要求驳回上诉，维持原判。
上饶市祥云服装有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付从2017年8月14日至10月14日的租金和保安费73,828.12元；2、本案诉讼费由被告承担。
周建良向一审法院提出的反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告财物损失280,000元；2、判令反诉被告返还反诉原告多收的租金51,708元；3、本诉及反诉的诉讼费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：原、被告分别于2014年5月26日、2015年7月4日签订了《厂房租赁合同书》及《办公楼租赁合同书》，约定由被告承租原告位于上饶市信州区三江工业园祥云服装城内的办公楼及厂房。合同约定：被告应当依约支付租金、水电费、保安费等，否则，原告可解除合同并要求被告立即搬出租赁房屋。另合同还约定，在租赁期间内若发生政府拆迁，原告可终止合同，被告必须无条件搬出。2016年8月25日政府下达《征迁公函》，但拆迁期限未定。2017年2月20日被告向原告支付租金30,000元。2017年7月10日，原告祥云公司向被告周建良出具书面承诺：“华泰仓库周建良拆迁期限为6月15日至8月15日，若逾期则房租免交。”2017年7月19日，被告因原告要求，向原告支付了租金20,000元。2017年7月24日晚11时许，被告周建良接保安通知，承租的厂房仓库被水淹。被告到现场发现整个1000多平方的库房全部积水，堆放的电器大部分被泡在水里。当晚零时4分，茅家岭派出所接警赶到现场，通知仓库老板到现场进行处理。事后也组织双方就损失赔偿问题协商调解无果。2017年8月12日，被告周建良向原告祥云公司转账支付了截止2017年8月12日的租金、水电费、保安费等共计119,298元。2017年10月1日，原被告就解除协议一事签订《协议书》，约定：双方签订的租赁合同立即解除，原协议不再履行，乙方（被告）在2017年10月20日前搬迁清场。协议书并对搬迁补偿款作了约定。2017年10月4日，被告开始搬迁，目前诉争房屋已被拆迁。
经被告申请，一审法院委托上饶市广发价格评估有限公司对被告变卖剩余的水淹货物损失进行价格评估，评估意见为：本次委托标的物评估价值为279,668元。
一审法院认为，原、被告签订的《办公楼租赁合同书》及《厂房租赁合同书》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，一审法院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应恪守。原告祥云公司诉请判令被告周建良支付2017年8月14日到10月14日的房屋租金73,028.12元和保安费用800元，总计73,828.12元。一审法院认为，原告向被告出具书面承诺，拆迁期为6月15日至8月15日，若逾期则房租免交。故原告诉请2017年8月14日之后的租金与其承诺相悖，一审法院不予支持。关于被告反诉原告，要求赔偿水淹货物损失260,000元。原告辩称：一、依据合同约定，被告应当认真做好消防、安全及卫生工作，消防栓是合格的，是被告维护不当、使用不当或人为损坏导致的，故消防栓爆裂导致水淹不是原告的责任。二、鉴定的货物不在水淹第一现场，且以全损的方式认定物损价值不合理。一审法院认为，一、消防栓是固定在仓库的墙体内，属租赁房屋的基础设施，为紧急救援提供灭火用水，平常不会使用。作为出租方的原告应当履行租赁物维护和修理义务，以保证承租人实现租赁目的，且消防栓爆裂发生时间为深夜，下班时间。原告辩称被告维护不当、使用不当或人为损坏不合常理，也未提供相应证据。二、被告申请对消防栓质量是否合格进行鉴定，但因事发后消防栓已被原告拆走，造成鉴定无法进行，该鉴定不能的后果应由原告承担。三、货物被水淹这一事实，原、被告双方并无争议。被告因政府拆迁将所有货物搬离，存放于现租用的仓库也在情理之中。被告申请评估后，一审法院组织评估机构、原被告及代理人到水淹事发仓库及现租用仓库，在事发仓库仍能发现墙体水淹痕迹及因水浸泡而损坏的纸壳箱；在现租用仓库，纸壳箱被水淹痕迹也清晰可见，当场打开纸壳箱，里面的货物仍能发现水汽和水泡，且因受损的物品均为电器，是密封包装，被水浸泡已经没有使用价值，故评估机构以全损的方式所作的评估意见，一审法院予以采信。被告反诉原告，要求赔偿水淹货物损失260,000元，一审法院予以支持关于被告反诉原告，要求赔偿租房定金损失20,000元。一审法院认为，被告提供的证据无法证明系因原告的原因导致其与案外人的租赁合同被解除，从而损失定金20,000元，故对该项反诉不予支持。关于被告反诉原告，要求返还多收的租金51,708元。一审法院认为，合同履行期间，被告应原告的要求自愿支付了截止2017年8月12日的租金、水电费和保安费等共计119,298元，符合合同约定，且原告承诺逾期免交房租的时间，也应为2017年8月15日之后，故被告该项反诉，一审法院不予支持。关于被告新增反诉，要求原告返还被扣的搬迁补偿款17,366元，因未补交反诉费，一审法院不予审理，可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下：一、原告（反诉被告）上饶市祥云服装有限公司在本判决生效之日起五日内赔偿被告（反诉原告）周建良财物损失260,000元；二、驳回原告（反诉被告）上饶市祥云服装有限公司的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）周建良的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,686元,减半收取1,343元，由原告（反诉被告）上饶市祥云服装有限公司负担；反诉案件受理费3,138元，由原告（反诉被告）上饶市祥云服装有限公司负担2,472元，由被告（反诉原告）周建良负担666元。
本院二审期间，上诉人上饶市祥云服装有限公司提供消防大队出具的建设工程消防验收意见书一份，证明诉争的出租房屋经过了消防验收合格。被上诉人周建良质证：不属于新证据，且是复印件，所谓的验收报告是12年出具的，与上诉人租赁的厂房是否有关联无法确定，诉争的消防设施应当定期维护和保养，上诉人没有履行定期维护的义务而造成的损失应该由上诉人承担。本院经审查，对该份证据的真实性予以认可，证明对象结合查明额事实和其他证据予以综合认定。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三百二十三条的规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。因此，结合上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩意见，本院二审的争议焦点为：1、水淹事故发生时，双方的租赁合同是否已解除；2、上饶市广发价格评估有限公司作出的饶广价（2017）评字第A109号评估结论报告书能否采信；3、水淹货物损失由谁承担责任。
关于第一个争议焦点问题。本院认为，案涉房屋租赁合同书虽约定“若发生拆迁或因不可抗拒的因素造成本协议不能继续履行，甲方单方面可终止合同”，但根据已查明的事实，上诉人在合同解除条件成就时即2016年8月25日政府发布拆迁公告后并未行使合同解除权，而是继续履行合同，故上诉人主张被上诉人在接到拆迁公告时合同即已解除的上诉理由，本院不予采纳。案涉水淹事故发生在2017年7月24日，上诉人发出解除合同律师函时间为2017年8月3日，因此，上诉人提出的上诉人拖欠房租，导致租赁关系解除的理由，亦无事实和合同依据，本院不予采信。
关于第二个争议焦点问题。本院认为，上饶市广发价格评估有限公司依据一审法院的委托，对案涉水淹货物损失作出的评估结论报告书，已充分考虑了标的物水淹情况并进行了水淹痕迹勘验，对财产损失价格亦做了市场调查询价，并将评估标的物能够按原有用途继续使用作为了价格限定条件，且鉴定人叶某、陈某庭就水淹货物作全损评估进行了说明。因此，在上诉人未能提供否定该评估报告的相关反证的情形下，一审法院采信饶广价（2017）评字第A109号评估结论报告书，并无不妥，本院予以支持。上诉人提出水淹货物已搬离原仓库，存在被水淹、被雨淋而受损的情况，但无证据证明，本院不予采信。上诉人对水淹货物数量、种类有异议，但根据现场核实的情况，评估标的物均有水淹痕迹，且有证人证明，因此，在无相反证据的情况下，有理由相信评估标的物系案涉水淹受损货物。综上，本院对上诉人提出评估结论不客观、不科学的主张，不予采纳。
关于第三个争议焦点问题。本院认为，案涉水淹事故的发生，系因消防栓脱落所致。根据一审查明的事实，该消防栓属出租房屋竣工验收时即配备的消防设施，根据《中华人民共和国消防法》第十六条的规定，上诉人作为房屋所有权人应当对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查。因此，作为建筑物必备的消防设施，上诉人对该消防栓有法定的安全检测职责，且案涉房屋消防验收意见书亦要求上诉人在工程投入使用后，应加强建筑消防设施的维护保养，保证完好有效。故上诉人在未举证证明已尽安全检测职责的情形下，一审法院判定上诉人应对水淹事故损失承担责任，有法律依据，本院予以支持。上诉人主张租赁合同已经约定由被上诉人做好消防工作，但该约定并不能免除上诉人的法定义务，因此，对上诉人不承担赔偿责任的主张，本院不予采纳。但被上诉人签订合同时，同意做好消防安全工作，故在使用租赁房屋时亦应当尽到一般的消防安全注意义务，综合考虑租赁房屋的使用情况及货物的水淹情况，本院判定被上诉人须对水淹货物的损失承担30%的责任，鉴于被上诉人对一审法院认定的26万元货物损失无异议，故本案水淹货物损失由上诉人承担18.2万元，被上诉人自己承担7.8万元。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院对合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省上饶市信州区人民法院（2017）赣1102民初第2705号民事判决第二项、第三项，即“驳回原告（反诉被告）上饶市祥云服装有限公司的诉讼请求”、“驳回被告（反诉原告）周建良的其他反诉请求”；
二、变更江西省上饶市信州区人民法院（2017）赣1102民初第2705号民事判决第一项，即“原告（反诉被告）上饶市祥云服装有限公司在本判决生效之日起五日内赔偿被告（反诉原告）周建良财物损失260,000元”变更为“上诉人上饶市祥云服装有限公司应在本判决生效之日起五日内赔偿被上诉人周建良财物损失182,000元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2,686元,减半收取1,343元，由上饶市祥云服装有限公司负担；一审反诉案件受理费3,138元，由上饶市祥云服装有限公司负担1,970元，由周建良负担1,168元。二审案件受理费5,200元，由上饶市祥云服装有限公司负担3,940元，由周建良负担1,260元。
本判决为终审判决。
审判长 程 锐
审判员 李 虹
审判员 余林娣
二〇一八年八月六日
书记员 魏佳晨