安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖02民终299号
上诉人（原审被告）：周逢平，男，汉族，现住安徽省南陵县。
上诉人（原审原告）：南陵县籍山镇第一完全小学，住所地安徽省南陵县。
法定代表人：胡恒生，该校校长。
委托代理人：余水，安徽熊小平律师事务所律师。
上诉人周逢平为与被上诉人南陵县籍山镇第一完全小学（以下简称藉山一小）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省南陵县人民法院于2015年7月18日作出的（2015）南民一初字第01123号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月6日公开开庭进行了审理。上诉人周逢平，被上诉人藉山一小的委托代理人余水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：藉山一小与周逢平于2010年9月28日签订南陵一小（原四小）校园租赁合同，合同约定：1、藉山一小将位于南陵县籍山镇联城路的南陵原城关四小校园范围内教室、操场及附属物（以下简称租赁物）租赁给周逢平使用。2、本租赁物采取包租的方式，由周逢平作为康复养老机构使用（不得改作他用）。3、租赁期限原则上为长期租赁，租赁起始时间为2010年10月1日。上级主管部门或县政府国资部门征用时，该合同租赁期限自行终止。4、租赁期间，第一个年度内藉山一小给周逢平两个月校舍鉴定和维修加固期间，租金从2011年元月算起。5、租金每年为伍万元整（第一个租赁年度由藉山一小承担校舍维修加固费用1万元，从周逢平租赁费用中扣除），租赁金额三年内有效，三年后另行协商。6、周逢平投入的装饰及配套设施建设，如遇政府征用或拆迁开发给予相关补偿，则藉山一小应给予周逢平相应补偿。7、租赁费用的支付，第一年合同签订后10日内首付2万元，剩下部分在2011年6月30日前付清。以后每年租金在每年元月1日前付2万元，剩下部分6月30日前付清。合同签订后，周逢平于2010年9月30日支付了2万元，藉山一小向周逢平出具了收条。2011年9月28日，藉山一小将周逢平已交的2万元退回给周逢平，并从周逢平处收回了原先出具的收条。后周逢平未再支付租金。合同签订后，周逢平对租赁物进行了装饰及配套设施建设。2012年农历正月初八，周逢平在原城关××校园内××南陵县龙门桥颐养院正式开业。2014年6月25日，南陵县土地房屋征收管理办公室以南征收办（2014）28号文将原城关四小列入2014年公房拆迁任务统计表，藉山一小多次要求周逢平腾空未果。2015年1月22日，因周逢平开办的龙门桥颐养院未经有关部门许可，擅自开设，南陵县民政局、公安消防大队、市场监督管理局联合向周逢平下发了（2015）11号文，责令周逢平限期改正，改正时间从2015年1月22日起至2015年1月30日止。2015年6月8日，开设在原四小校园内的龙门桥颐养院被南陵县人民政府强制腾空。原四小校园及房屋目前尚未拆迁，也未下拨拆迁补偿款。
双方因租赁发生纠纷，藉山一小于2015年4月7日诉至原审法院，请求判决解除双方签订的租赁合同，周逢平腾空并交回所租的房屋及场地；判令周逢平支付房租或占用费20万元。
原审法院认为：合法的租赁关系受法律保护。藉山一小与周逢平签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，内容符合法律规定，协议合法有效，双方应按租赁协议的约定全面履行自己的义务。协议明确约定了上级主管部门或县政府国资部门征用时，该合同租赁期限自行终止，故周逢平未按约定终止合同腾空房屋及校园属违约行为。藉山一小根据协议诉请解除租赁合同，符合法律规定，依法应予支持。因周逢平开设的龙门桥颐养院于2015年6月8日被南陵县人民政府强制腾空前，其一直占有使用租赁物，故合同解除的时间应为2015年6月8日。关于欠付租金，考虑到藉山一小已于2011年9月28日将周逢平已交的2万元退回，并从周逢平处收回了收条，此行为系藉山一小自愿对2011年9月28日前其应收租金的处分和放弃，故周逢平应从2012年元月1日起至2015年6月8日止按每年5万元标准支付租金。对周逢平提出藉山一小以上级主管部门或县政府国资部门征用校园为由解除合同的理由不能成立等辩称意见，因其未能举证证明其主张故不予采信；对周逢平提出如果拆迁应给予相应补偿的意见，因双方约定“周逢平投入的装饰及配套设施建设，如遇政府征用或拆迁开发给予相关补偿，则藉山一小应给予周逢平相应补偿”，而原四小校园及房屋目前尚未被拆迁，也未下拨拆迁补偿款，故周逢平可待原四小校园及房屋拆迁、拆迁补偿款下拨时另行主张权利。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除藉山一小与周逢平签订的南陵一小（原四小）校园租赁合同，解除合同的时间为2015年6月8日；二、周逢平于判决生效后十日内将腾空租赁的原四小校园范围内教室、操场及附属物，并交付给藉山一小；三、周逢平于判决生效后十日内按年租金5万元的标准给付藉山一小自2012年1月1日至2015年6月8日的租金；四、驳回藉山一小其他诉讼请求。案件受理费2150元，由周逢平负担。
周逢平不服上述判决，向本院提起上诉称：（一）根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定，而藉山一小在本案中仅提交了县政府的文件，显然不属于征收决定，故原判认定租赁房屋已被征收与事实不符。（二）县政府强制腾空周逢平开办的养老院，是其行使行政管理职能，腾空的仅是养老院并非周逢平所租房屋，故政府强制腾空与本案解除合同没有关联。（三）原审既以租赁房屋已被征收判决解除合同，又以房屋目前尚未被拆、也未下拨拆迁补偿款，对周逢平提出的如拆迁应给予相应补偿的意见不予采纳，致周逢平的拆迁补偿权无法实现。综上，周逢平所租赁的房屋尚未被征用，双方约定的解除合同条件尚未成就，请求二审法院撤销原判，改判驳回藉山一小的诉讼请求。
藉山一小答辩称：原审证据表明，涉案租赁房屋在政府拆迁范围。周逢平租赁房屋系用于开办养老院，但其因无相关手续而被政府强制腾空，其房屋租赁的用途不合法，原判解除合同符合法律规定。周逢平如有证据证明其有损失并应得到相应补偿，其应另行主张其权利。综上，请求驳回周逢平的上诉请求。
双方当事人在二审均未提交新的证据。
本院查明的事实，同原判认定的事实。
本院认为：第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。（一）本案中，周逢平开办的“龙门桥颐院”，因未取得《养老机构设立许可证》，于2015年1月22日被政府相关部门责令限期改正。该事实表明周逢平未经行政许可即开办养老院，但并不能证明周逢平改变了租赁用途，故周逢平该行政违法行为与本案没有关联。但藉山一小在原审提交的南陵县土地房屋征收办印发的《南陵县国有土地山公房征收实施意见》及所附《2014年公房征收任务统计表》，可以证明“原四小”已纳入2014年南陵县政府征收范围，故原审据此判决解除双方的租赁合同并无不当。因延付租金或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，而本案并无证据证明藉山一小此前曾向周逢平请求支付租金，故结合周逢平提出的藉山一小因拆迁已放弃租金的抗辩意见，藉山一小请求支付的租金应从其起诉前一年即2014年4月7日起算。原审法院对此判决不当，本院予以纠正。（二）上述《2014年公房征收任务统计表》已备注“原四小”目前状态为“出租”，南陵县土地房屋征收办在原审也出具证明称，“四小分部目前尚未拆迁，没有进行补偿”，而周逢平作为被拆迁房屋的承租人应得的补偿不在本案的审理范围，故原判认为周逢平的拆迁补偿问题应另行解决并无不妥。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省南陵县人民法院（2015）南民一初字第01123号民事判决第一、二、四项；
二、变更安徽省南陵县人民法院（2015）南民一初字第01123号民事判决第二项为：上诉人周逢平于判决生效后十日内按年租金5万元的标准向被上诉人南陵县藉山镇第一完全小学支付自2014年4月7日至2015年6月8日的租金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2150元，二审案件受理费4300元，合计6450元，由上诉人周逢平负担4000元，被上诉人南陵县藉山镇第一完全小学负担2450元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李建华
代理审判员 丁大慧
代理审判员 蒋 磊
二〇一六年三月三十日
书 记 员 胡国栋
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；