辽宁省宽甸满族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2０14）宽民二初字第00647号
原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司宽甸满族自治县支行。住所地：宽甸满族自治县宽甸镇中心路。
负责人佟志泽，系行长。
委托代理人孙奎斌，系辽宁中天律师事务所律师。
被告（反诉原告）吕洪全。
委托代理人林雷，系北京市佳圣律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司宽甸满族自治县支行（以下简称宽甸农行）与被告（反诉原告）吕洪全租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告吕洪全向本院提起反诉，经审查认为被告的反诉理由成立，故本诉反诉合并审理。原告（反诉被告）宽甸农行的委托代理人孙奎斌、被告（反诉原告）吕洪全及委托代理人林雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）宽甸农行诉称，2003年7月16日，原告宽甸农行与被告（反诉原告）吕洪全签订了《整体租赁东兴大厦协议书》，协议约定，原告宽甸农行将东兴大厦整体租赁给被告吕洪全经营，租赁期限为十年，自2004年1月1日起至2013年12月31日止。承租方对租用的固定资产只有使用权，没有处置权，如因经营需要承租方有权对大厦部分经营场所进行转租，转租时不另行通知出租方，租期不超过2013年12月31日。协议签订后，原告按约将租赁物交付给被告吕洪全，被告吕洪全将部分场所转租给他人。现合同履行期间届满，被告吕洪全等人负有腾房的义务，但被告吕洪全以种种借口不予返还房屋，已侵犯了原告的合法权益。因此，原告提起诉讼，请求法院判决被告将所承租的大厦返还给原告，并承担房屋占有使用期间的费用19.175万元。现原告只请求被告返还房屋，对其他请求原告保留诉讼权利。
被告（反诉原告）吕洪全辩称，同意倒出房屋，但原告（反诉被告）必须依合同约定向被告返还保证金及约定的折旧款，否则不予返还。
被告（反诉原告）吕洪全诉称，2003年7月16日，原、被告签订了《整体租赁东兴大厦协议书》，协议约定：因闲置空调、电梯、冷热水管道、变电所设备腐烂已进入报废瘫痪状态，为维护东兴大厦固定资产及附属设备完好以租养楼的原则，宽甸农行同意将东兴大厦装修及整体出租给吕洪全，并确定由吕洪全对大厦的固定资产投资和装修改造共投资680万元进行宾馆改造，合同期限十年，自2004年1月1日起至2013年12月31日止。协议签订后，吕洪全如约履行了全部义务。2010年间，因东兴大厦无法满足新消防法对大厦消防设施的规定而被勒令整改，期间吕洪全多次要求农行出资给予整改，但农行�终未予答复。为减少经营损失，吕洪全垫付了工程款对东兴大厦消防设施进行整改。2012年8月2日，宽甸满族自治县公安消防大队向大厦下发了临时查封决定书，原因是消防自动喷水灭火系统设施地下管道损坏存在安全隐患（该系统地下管道腐烂已无修复可能）；2012年8月20日，丹东市特种设备监督检验所对大厦的锅炉进行抽检，因锅炉使用年限到期，向东兴大厦下发了锅炉报废通知书，吕洪全接到上述两份通知后随即通知宽甸农行及其上级行丹东市分行，要求更新消防地下管道及更换锅炉设备以顺利履行余下期限合同。宽甸农行于2012年11月更换新锅炉，但新锅炉因设计原因无法正常运转，东兴大厦部分楼层依然无法正常供热，而消防改造部分，宽甸农行以种种理由予以推托，未予解决。由于上述两方面原因，致使东兴大厦停业至今。综上，请求法院判决宽甸农行赔�吕洪全各项损失如下：一、返还承租保证金20万元；二、赔偿停业期间（2012年8月2日至2013年12月31日）的经营损失（具体数额以评估为准）；三、承担2010年消防改造及消防改造后装修工程款1191752.27元；四、按协议约定返还折旧款204万元（具体计算标准是680万元×30%）。
原告（反诉被告）宽甸农行辩称，一、关于被告（反诉原告）吕洪全要求保证金返还问题。如果合同有约定，且被告持有保证金收据，期满后应当予以返还；二、关于被告要求赔偿大厦因停业造成的经营损失问题。双方于2000年6月1日签订的东兴大厦整体委托经营协议书中明确约定被告吕洪全在经营期间负责对东兴大厦固定资产及所属设备的维护及维修……，按照合同约定，消防自动喷水灭火系统和锅炉应属于主体工程之外的设施，其维护和维修责任应依据合同责任由吕洪全承担。三、关于被告要求原告承担垫付消防改造及装修款119余万元问题。双方在租赁协议中约定：东兴大厦装修投资需480万元，由吕洪全负担；农行负责更新改造大型设备投资200万元，此款从吕洪全每年交纳的20万元租金抵顶。该协议的本意是通过吕洪全更新改造设备及投资装修的费用抵顶租金，在租赁期内达到大厦固定资产和附属设备完好，从而实现以租养楼的目的。现在，吕洪全未经原告同意就对租赁物进行改造，应属于对租赁物的拆改，所产生的费用应该由其自担，出租方不但不能赔偿，还将保留诉权要求承租人恢复原样和赔偿损失。四、关于被告要求返还折旧款204万元的问题。被告应提供实际投入的大型设备投资改造及装修投资的单据，原告可以根据被告的实际投资总额按照70%折旧计算返还。被告称按680万元的30%给予返款，不符合约定条件，应不予返还。此外，根据租赁�议第四条约定，如果被告对更新改造大型设备的投资达不到200万元，被告还应按照合同约定向原告交纳租金。
经审理查明，2000年6月1日，原告作为出租方，被告作为承租方，双方签订一份《东兴大厦整体委托经营协议书》，约定原告将其收回的抵贷财产宽甸满族自治县东兴大厦委托给被告经营，期限自2000年6月1日至2003年5月31日。经营期内，被告每年向原告缴纳利息50万元，为保证大厦固定资产及附属设施在被告使用期间的完好性，被告在经营前，向原告交保证金20万元，待经营期届满验收无误后返还。协议约定原告在经营期间负责东兴大厦固定资产和附属设施的维护和维修，并承担全部费用（主体工程、外墙瓷砖除外），保证所有设施的正常使用和运转。对原设施如需改造、装修，须经被告同意后方可施工。当日，被告吕洪全向原告交付保证金20万元，原告出具收款收据。
2003年7月16日，原告作为出租方，被告作为承租方，双方就该大厦再行签订《整体租赁东兴大厦协议书》，协议约定：因闲置空调、电梯、冷热水管道、变电所设备腐烂、流失已进入报废瘫痪状态。留守费用每年高达40万元，如出让或出租需大量资金启动，为维护东兴大厦固定资产及附属设备完好，以租养楼的原则，宽甸农行同意将东兴大厦装修及整体出租给吕洪全。协议条款如下：1、签订合同之日起至2003年12月31日为装修更新改造阶段，更新改造大型设备需200万元，由出租方承担，装修投资需480万元，由承租方承担，经出租方同意，由承租方投资。2、承租方在承租期间，先向出租方缴纳20万元保证金。3、出租方将东兴商业大厦整体租赁给承租方，经营期限十年，从2004年1月1日起至2013年12月31日止。4、承租方每年向出租方交纳20万元租金（含房、地税），�顶出租方更新改造大型设备200万元投资。5、承租方投入装修及设备更新改造合同期满后归出租方所有，因承租方垫付资金，出租方按装修及设备更新改造投资总额70%折旧后给返款。6、大厦原有的易损、易耗无使用价值的物品一次性作价5万元归承租方处理，并由承租方用该5万元处理大厦前期欠供热公司联网费5万元。7、出租方保证承租方承租期内不受出租方干涉，自主经营，合同履行期间，由于出租方的原因导致合同终止，由出租方按年50万元赔偿承租方未能经营大厦期间的损失，并赔偿承租方装修及设备更新改造投资总额按年7%折旧后的价款。因承租方不履行本合同条款而中止合同履行时，出租方不赔偿损失。8、承租方对租用的固定资产只有使用权，没有处置权，如因经营需要，承租方有权对大厦部分经营场所进行转租，转租时不另行通知出租方，租期不超过2013年12月31日，如需整体转租，必须同承租方协商同意后方可转租，否则出租无效。……
协议签订后，被告吕洪全对东兴大厦注入资金进行设备更新、改造及装修，并以宽甸满族自治县鑫兴商贸服务有限公司鑫兴商业大厦名义对外从事餐饮、旅店、酒店、歌厅等服务行业。
2008年11月11日、2009年2月12日，宽甸满族自治县公安局消防科在对东兴大厦例行检查过程中，因大厦客房内未设置自动喷淋系统及自动灭火系统，以大厦存在安全隐患及消防违法为由分别下达公消限字（2008）380号、（2009）26号责令限期改正通知书。被告接此通知书后，分别于2010年7月、11月及2011年对上述设备进行更新改造，并对改造后的室内消防工程进行维、装修，共发生费用1191752.27元，其中更换自动报警设备款195000元，增加消防水喷淋系统及改造工程款659030元，消防系统改造后室内工程施工及修复工程款337722.27元。
2012年8月2日，宽甸满族自治县公安消防大队在消防监督检查过程中，因大厦内消防自动喷水灭火系统设施损坏，存在火灾隐患，威胁公共安全，遂下达宽公消字（2012）007号《临时查封决定书》：自2012年8月2日至2012年9月2日对租赁物予以临时查封。决定书下达后，被告与原告未就如何整改达成一致意见。
2012年8月20日，丹东市特种设备监督检验所下达《特种设备检验意见书》，责令大厦对取暖锅炉因超过使用年限停止使用并予报废。2012年11月，原告为被告新设冬季取暖锅炉一台。被告在庭审中称锅炉不能正常运转，原告对此说法予以否认。
自2012年8月2日，被告经营的大厦停业，自诉讼时仍未营业。
诉讼过程中，被告向本院提交申请，要求对2012年8月2日至2013年12月13日的经营损失委托评估。经合议庭评议，对其评估请求未予支持。
另查，�告2000年6月1日收取被告保证金20万元，在2003年7月16日续签合同时，抵顶本合同应缴纳的保证金，至今未向被告返还。
被告在合同期内，将大厦部分营业场所对外租赁，租赁期未超过2013年12月31日。
庭审中，被告提交票据证明其自接收大厦自2007年，共投资装修及设备更新改造等近千余万元。对于被告在合同履行期内的投入情况，原告没有进行过检查及验收，但认为一部分票据形成时间是在2003年7月16日合同签订之前。被告提出反诉主张按680万元的30%返还，对超出680万元部分表示放弃，不在本次诉讼返还之列。
本院所确认的上述事实，有原、被告双方签订的东兴大厦整体委托经营协议书、整体租赁东兴大厦协议书、保证金收据、宽甸满族自治县公安消防大队下达的临时查封决定书、丹东市特种设备监督检验所出具的特种设备检验意见通知书、宽甸鑫兴商业大厦消防�动报告设备更换协议、消防设备施工安装合同书、宽甸鑫兴商业大厦消防改造工程结算书、宽甸鑫兴商业大厦室内维修改造工程合同、工程造价总量结算书、收款收据、发票及原、被告双方口头陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同，起止时间为2000年6月1日至2003年5月31日，该合同已经履行完毕，双方无争议。在合同期满后，双方对租赁物达成新的租赁意向，当时，东兴大厦部分设施设备腐烂、流失，处于瘫痪、报废状态，双方均认可如果不出租，每年仅留守费用就高达40万元，如需启动，需要投入大量资金。在这一特殊背景条件下，原、被告双方于2003年7月16日签订了租赁合同，该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均产生约束力。现租赁合同履行期届满，双方权利义务关系终止，原告要求被告返还租赁物，有事实根据及法律依据，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
针对被告提出的反诉请求，本院认为，被告主张返还20万元保证金一节。双方在签订委托经营协议和租赁协议时明确约定由被告向原告交纳20万元保证金，确定返还期限和返还条件，虽然该保证金收取时间是在2000年6月1日的委托经营合同期间，但是，委托经营合同期满后原告未予返还，而是用于后续签订的租赁协议应缴的保证金。保证金的性质是一种保证行为，合同期届满或者合同终止后，承租人没有违约行为即应返还，本案原告没有证据证明被告存在违约行为，该保证金理应返还给被告，故对被告该项反诉请求，本院予以支持。
关于被告反诉请求原告赔偿停业损失一节。《中�人民共和国合同法》规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案，被告基于丹东市特种设备监督检验所下达的锅炉报废通知和公安消防大队查封决定，致其自2012年8月2日始停止营业。对此，本院认为，原告在得到锅炉报废通知后，积极采取措施为大厦更换锅炉，虽然被告提出新上锅炉无法正常运转，但锅炉是否能够使用双方均没有证据证明，另外，即使如被告所述，在锅炉安装之前的8月2日，被告已经停止营业，因此，锅炉是否能够正常运转对被告的经营与否不构成影响。被告停止营业的另一方面原因是因为租赁物客房内未设置自动喷淋系统及自动灭火系统，存在安全隐患及消防违法被公安消防部门查封。原告作为出租人，负有保持租赁物符合使用用途的义务。由于原告没有及时采取有效整改措施，致使租赁物�续的长期无法营业，原告怠于整改行为是导致合同不能继续履行、合同目的无法实现的主要原因，原告应承担由此引起的赔偿责任。对于原告提出的按照2000年6月1日签订的委托经营合同的约定，维修维护义务应由被告承担，不应由原告承担的辩解意见，因该份委托经营合同已经履行完毕，合同期内权利义务关系已经终止，该合同约定内容对后续签订的租赁合同没有法律约束力，故对原告该项辩解意见不予采纳。对被告主张原告赔偿停业损失的请求，本院予以支持。具体赔偿标准及数额，据2003年7月16日合同第七条“合同履行期间由于出租方原因导致合同终止，由出租方按年50万元赔偿承租方未能经营大厦期间的损失”之约定，自2012年8月2日停业至2013年12月31日，共计516天，按每年50万元赔偿标准，经过计算，原告实际赔偿额应为706849元。
关于被告反诉请求原告给付其投入的消防自动报警、喷淋系统改造及装修三笔工程款1191752.27元一节。本院认为，被告在履行合同过程中，对大厦消防报警系统进行更换、添置消防喷淋系统及消防改造装修工程，是为满足大厦的正常经营需要，属于实现合同目的的必要行为，如果不添置这些设备设施，消防安全没有保障，大厦即不能正常经营，合同目的就不能得以实现。基于被告向法庭提供的消防改造装修工程合同书、消防喷淋系统改造工程协议书和消防改造装修工程合同书以及付款收据、完税发票等证据，可以证明被告对该工程项目已经作出实际投入，但被告主张按照全额返还没有依据。根据原、被告双方签订的《整体租赁东兴大厦协议书》第七条“合同履行期间由于出租方原因导致合同终止，由出租方按年50万元赔偿承租方未能经营大厦期间的损失，并赔偿承租方装修及设备更新改造投资总额按年7%折旧后的价款”之约定，应扣除2010年投入至2012年停止经营时2年的折旧费用之后再行计算赔偿数额，即1191752.27×86%（100%-7%／年×2年）=1024906.95元。
关于被告反诉请求按协议约定返还折旧款204万元一节。鉴于原、被告双方签订的租赁合同第五条约定，承租方投入装修及设备更新改造合同期满后归出租方所有，因承租方垫付资金，出租方按装修及设备更新改造投资总额的70%折旧后给承租方返款。据此约定，被告在合同履行期间投入的装修及更新改造的设备，均应归原告所有，原告按投资总额70%折旧后的另30%返还给被告。庭审中，被告提交票据证明其投入资金进行装修及设备更新改造。对于被告在合同期内的投资情况，原告没有验收，但认为一部分票据形成时间是在租赁协议签订之前。对此，本院认为，2003年7月16日签订合同当时，原告是出于依托该租赁物进行经营获利，被告是出于既能解决巨额投资困难，又能启动租赁物达到以租养楼这一目的。这就说明，双方在签订合同时已经预示到该租赁物在经营过程中，可能会出现对瘫痪、报废或者不全的设施设备进行装修、更换或者添置，并且预算到需要重新注入680万元资金方可启动。虽然原告不认可被告的投入情况，但是，该租赁物自被告接手后已经达到正常经营使用的标准，这说明被告已经在合同限定的2003年12月31日装修改造期内已经作出680万元的实际投入，现在，被告反诉请求按30%返还装修及设备更新改造款204万元，被告该项请求符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十六条、第一百一十三条一款、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定�判决如下：
一、被告（反诉原告）吕洪全于本判决生效后三十日内将宽甸满族自治县鑫兴商贸服务有限公司鑫兴商业大厦（东兴大厦）整体移交给原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司宽甸满族自治县支行；
二、原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司宽甸满族自治县支行于本判决生效后三十日内退还被告（反诉原告）吕洪全保证金200000元；
三、原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司宽甸满族自治县支行于本判决生效后三十日内，赔偿被告（反诉原告）吕洪全停业损失706849元，返还消防自动报警、消防水喷淋系统及改造工程款1024906.95元，返还装修及设备更新改造折旧款2040000元。
以上款项合计3971755.95元。
四、驳回被告（反诉原告）吕洪全的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4240元，由原告（反诉被告）负担4140元，由被告（反诉原告）负担100元。
反诉案件受理费19285元，由原告（反诉被告）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。
审 判 长 李 红
代理审判员 王石峰
人民陪审员 王丽莉
二〇一五年二月四日
书 记 员 刘晓光