湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂05民终1617号上诉人（原审被告）：谢伟华，女，1964年8月25日出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：简贝贝（谢伟华之女），住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：ＸＸ，湖北至成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宜昌市西陵房地产管理所，住所地宜昌市西陵区献福路*号。法定代表人：韩庆华，该所所长。委托诉讼代理人：邢诚，湖北三立律师事务所律师。原审被告：宜昌市西陵区自然洗衣店，经营场所宜昌市西陵区解放路*号。经营者：苏春波，男，1962年2月13日出生，汉族，住宜昌市西陵区。上诉人谢伟华因与被上诉人宜昌市西陵房地产管理所（以下简称西陵房管所）、原审被告宜昌市西陵区自然洗衣店（以下简称自然洗衣店）房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2017）鄂0502民初1911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。谢伟华上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回西陵房管所在一审的全部诉讼请求或将本案发还重审。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.西陵房管所通知谢伟华重新签订合同，是要求大幅上涨租金，谢伟华不同意，双方租赁关系未解除。一审认定双方已协商解除，与事实不符。2.谢伟华向西陵房管所缴纳的14万元“有偿安置费”，是指享有该房屋的永久使用权和经营权，为此有相关证人证实。3.是西陵房管所不接收谢伟华交纳的租金，一审认定谢伟华拖欠租金，与事实不符。4.该房屋在2015年5月即登记在宜昌市房地产投资开发有限公司（以下简称宜昌房投公司）名下，西陵房管所向谢伟华收取租金时没有出示宜昌房投公司的授权。西陵房管所不是本案适格主体。二、一审适用法律错误。1.该房屋面临拆迁，按照当年双方之间的约定，拆迁补偿费由谢伟华取得，西陵房管所上涨租金的目的就是要谢伟华无法正常经营而主动退出。2.谢伟华在该房屋经营了20年，一直按照176.38㎡交纳的租金，该房屋的实际面积为168.67㎡，西陵房管所的欺诈行为对谢伟华造成了近20年的租金损失达50341.06元，西陵房管所应予返还。西陵房管所答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。自然洗衣店同意谢伟华的上诉意见。宜昌市西陵房地产管理所在一审诉讼请求：1.依法确认西陵房管所与谢伟华2011年4月1日签订的《房屋租赁合同》于2017年7月5日解除；2.谢伟华向西陵房管所支付拖欠的租金16500元（2017年4月1日至2017年6月30日），赔偿延期支付租金损失178元（截止2017年7月31日），并从2017年7月31日起至判决确定的支付之日止，以欠付金额为基数按照人民银行同期贷款利率赔偿延期支付租金的损失；3.谢伟华、自然洗衣店立即从承租的房屋内搬离；4.谢伟华、自然洗衣店支付逾期腾房占用费5885元（从2017年7月20日至2017年7月31日），并从2017年7月31日起至实际搬离之日止按照16579元/月的标准支付占用费。一审法院认定：2011年4月1日，西陵房管所与谢伟华签订《房屋租赁合同》1份，约定西陵房管所将座落于宜昌市西陵区解放路1号建筑面积为176.38平方米的房屋出租给谢伟华做营业门面使用。租赁期限从2011年4月1日起至2012年3月31日止；房屋租金每月为5500元，每月前五日交付。合同第七条还约定，逾期缴纳租金按月租金额的15%支付违约金等。合同到期后，双方未签订新的合同，一直按照原合同约定的权利义务在履行。2017年4月，西陵房管所提出要涨租金签订新的房屋租赁合同，双方就租金事宜无法达成一致意见。谢伟华交纳房屋租金至2017年3月31日。之后谢伟华要按照原合同标准交纳租金，西陵房管所不同意，因此拒绝提供收款账户，也未催收租金。2017年7月3日，西陵房管所委托律师通过邮寄方式向谢伟华邮寄送达了律师函，要求解除双方于2011年4月1日签订的房屋租赁合同，谢伟华于15日内从租赁房屋内搬离。谢伟华于2017年7月5日收到该份律师函。因谢伟华未搬离房屋，西陵房管所遂起诉。一审另查明：1.1996年5月，谢伟华为取得该房屋的租赁权，向西陵房管所交纳有偿安置费14万元。按照当时房管局的政策，交纳有偿安置费后，承租者可以长期以低于市场价格的租金承租该房屋。该房屋一直由谢伟华承租至今，由谢伟华和苏春波合伙经营“自然洗衣店”。2.庭审过程中，西陵房管所提交宜昌华融房地产评估有限公司的估价报告书1份，用于证明涉案房屋目前的市场租金价值为每月94元∕㎡。3.案涉房屋于2015年5月24日通过划转的方式登记在宜昌房投公司名下，宜昌房投公司将此房屋交由西陵房管所经营管理，代履行房屋所有权人的权利义务。一审法院认为，西陵房管所与谢伟华签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，系有效协议，协议双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据西陵房管所提交的2011年4月1日的《房屋租赁合同》来看，租赁期限从2011年4月1日起至2012年3月31日止。租赁期届满后，谢伟华继续承租该房屋，西陵房管所未提出异议，该房屋租赁合同继续有效，转为不定期。双方当事人可以随时提出解除合同。西陵房管所要求解除的通知谢伟华于2017年7月5日接收。故依法认定西陵房管所与谢伟华在2011年4月1日签订的合同于2017年7月5日解除。谢伟华交纳房屋租金至2017年3月31日，对于西陵房管所请求的2017年4月1日至2017年6月30日的房屋租金16500元，予以支持。谢伟华迟延交纳房屋租金并非单方原因所致，对于西陵房管所请求的房屋租金损失，不予支持。谢伟华和苏春波合伙经营自然洗衣店，合同解除时，应当腾退房屋，对于西陵房管所要求谢伟华和自然洗衣店立即腾退房屋的诉讼请求，予以支持。对于西陵房管所请求从2017年7月20日起至实际腾退之日止的逾期腾房占用费，应按照原租赁合同的标准5500元∕月予以支持。谢伟华认为其于1996年5月向西陵房管所缴纳了14万元的费用，是该房屋的唯一承租者，不应搬离该房屋，也不应支付占用费，于法无据，该辩解意见不予采纳。谢伟华提出承租房屋存在质量问题，无法使用，证据不足，该辩解意见不予采纳。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认西陵房管所与谢伟华在2011年4月1日签订的《房屋租赁合同》于2017年7月5日解除；二、谢伟华于判决生效之日起十日内支付西陵房管所拖欠的房屋租金16500元；三、谢伟华、自然洗衣店于判决生效之日起十日内将位于宜昌市西陵区解放路1号的门面房腾退给西陵房管所；四、谢伟华、自然洗衣店从2017年7月20日起至实际腾退房屋之日止按照5500元∕月的标准向西陵房管所支付逾期腾房占用费；五、驳回西陵房管所的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费182元，由西陵房管所负担25元，谢伟华负担157元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：一、关于西陵房管所主张解除合同的问题。综合双方提交的房屋租赁合同、收费票证及其在庭审中的陈述，谢伟华与西陵房管所自1996年起即建立了租赁合同关系，至2012年3月31日双方签订的最后一份《房屋租赁合同》期满后，谢伟华继续承租该房屋，西陵房管所未提出异议，双方转为不定期租赁合同关系。根据合同法的规定，不定期租赁合同关系的当事人可以随时解除合同。西陵房管所与谢伟华之间对租金问题不能达成一致意见，西陵房管所就此提出解除合同，并主张按原合同约定支付租金及逾期腾房占用费的诉讼请求，符合法律规定，二审予以维持。谢伟华提出双方租赁关系未解除，一审对此认定有误的上诉理由，本院不予采纳。二、关于14万元“有偿安置费”的问题。谢伟华提出其交纳了该笔费用，即应享有房屋的永久使用权和经营权的上诉理由。其在一审申请了西陵房管所原工作人员危世才、贾世金、李传佑出庭作证，三人称“西陵房管所在1996年收取的14万元，是作为房屋维修资金，同时允许承租人长期使用该房屋，租金上给予低于市场价格的优惠”。而西陵房管所在庭审中陈述“当时有很多人想要租赁门面，谁愿意支付“有偿安置费”，谁就可以低于市场的价格长期租赁，并无相关规定或政策文件”。综合以上陈述，该笔“有偿安置费”的款项性质不明，西陵房管所收费是否符合当时的相关规定，并无证据证明。本案基础法律关系是租赁合同关系，双方之间签订的数份租赁合同中均载明租赁期限为一年，期满可续租，交纳14万元“有偿安置费”即可享有永久使用权的说法，依据不足。即便按上述证人的说法，允许承租人长期使用该房屋，但根据合同法的规定，租赁期限约定超过二十年的部分也无效，谢伟华连续承租房屋已超过二十年，其提出其应享有该房屋的永久使用权和经营权的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。三、关于谢伟华提出西陵房管所的主体资格问题。一审法院已向房产登记机关调取了相关书证，该房屋的产权人宜昌房投公司授权西陵房管所代履行房屋所有人的权利义务，不违反法律规定，谢伟华提出西陵房管所不是本案适格主体的上诉理由，本院不予采纳；关于谢伟华提出房屋使用面积与房屋产权登记面积存在差异，超面积支付的租金应当退还的上诉理由。经查，该房屋在2015年5月24日登记的面积为168.67㎡，之前双方确定的176.38㎡房屋面积出自何处，双方均未提供证据证明，但该事实不影响双方之间的法律关系认定，谢伟华在一审中也未提出反诉要求西陵房管所退还或抵扣多支付的租金，故该上诉理由本院不予采纳；谢伟华还提出双方曾约定房屋拆迁补偿款由谢伟华取得的上诉理由，因其并未举证证明，且该问题与本案租赁合同争议无关，本院不予采纳。综上，谢伟华提出的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费212.5元，由谢伟华负担。本判决为终审判决。审判长  陈继雄审判员  刘 强审判员  王明兵二〇一八年六月二十五日书记员  袁昌芹