广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤14民终749号
上诉人（原审被告）：梅州嘉应新天地有限公司。住所地：梅州市梅江区龙安路志昌大厦***号。
法定代表人：曾媛，该公司经理。
委托诉讼代理人：曾韵冰，赵秀娟，广东宝晟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：余心昌，男，汉族，1966年12月25日出生，住所地：梅州市。
被上诉人（原审原告）：张敏云，女，汉族，1968年10月16日出生，住所地：梅州市。
两被上诉人的委托诉讼代理人：董亚民，蔡佳宏，广东至信忠诚律师事务所律师。
上诉人梅州嘉应新天地有限公司因与被上诉人余心昌、张敏云房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2018）粤1402民初453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人梅州嘉应新天地有限公司的委托诉讼代理人曾韵冰、赵秀娟，被上诉人余心昌、张敏云的委托诉讼代理人董亚民、蔡佳宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梅州嘉应新天地有限公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决以“涉案买卖合同是被告提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，按照‘通常理解’原则和‘不利于提供格式条款方’原则”为由，认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中没有约定逾期办证的违约责任，进而判决上诉人依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十八条的规定承担逾期办证的违约责任，上诉人认为该判决事实认定不清，从而导致法律适用错误，依法应予以改判。理由如下：一、上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》系示范合同并非格式合同，不应适用我国《中华人民共和国合同法》关于格式合同的相关法律规定。格式条款（合同），根据我国《中华人民共和国合同法》第39条第2款的规定，是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款（合同）。而示范合同，根据《最高人民法院关于合同法司法解释（二）理解与适用》，是指通过有关的专业法规、商业习惯等确立的，为当事人订立合同时参考的文本格式。示范合同的主要作用在于提供一个参考模式，其对双方当事人无法律拘束力，当事人可参照，也可不参照，可修改、增减示范合同的条款。而格式合同的对方当事人则无选择的余地，要使得合同成立，只能接受合同的条款，即要么接受，要么走开。涉案《广东省商品房买卖合同》文本系由广东省建设厅、广东省工商行政管理局提供，而非上诉人单方提供的合同版本；在合同文本“商品房买卖合同说明”第1条中已明确说明“本合同文本为示范文本”；并且“商品房买卖合同说明”第3条中也明确“本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定”，由此也可以判断涉案上诉人与被上诉人之间的《广东省商品房买卖合同》系示范合同而非格式合同，不能适用我国《中华人民共和国合同法》关于格式合同的规定。二、上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条已明确约定上诉人无需承担逾期办理产权登记的违约责任，并非没有约定。双方在《广东省商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”中约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第X项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X天内将买受人已付房价款退还给买受人，……；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款X%向买受人支付违约金。3、其他约定：……。而对于打X的释义，在“商品房买卖合同说明”第5条中已明确为“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打X，以示删除”。双方选择在《广东省商品房买卖合同》第十五条的空格部位打x，即是双方约定对逾期办理产权登记时上诉人不承担违约责任，在第2款进一步约定买受人不退房时承担违约责任为“0”。因此双方签订的《广东省商品房买卖合同》第15条已明确约定上诉人无需承担逾期办证的违约责任，并非没有约定。三、本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十八条第一款的规定，改判上诉人无须承担逾期办证的违约责任。《解释》第十八条是对出卖人逾期办证违约责任的规定。该条第一款规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。即逾期办证的，一般情况下需要承担违约责任承担，但当事人亦可有特殊约定，而双方《广东省商品房买卖合同》第15条正是属于该条款规定的除外情形。如上所述，其已明确约定了出卖人无需承担逾期办证的违约责任。因此，法院理应根据《解释》第十八条第一款判决上诉人无需承担逾期办证的违约责任。一审法院适用《解释》第十八条第二款的规定，属于适用法律错误。《解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条款的适用前提是约定了需要承担违约责任、而又没有约定违约金如何计算的情况下，对违约金计算标准进行的定量参照规定，而不是针对没有约定违约责任情况下的规定，更不是针对无需承担违约责任的规定。一审法院混淆了“没有约定违约金”与“未约定逾期办理产权登记的违约责任”的概念：前者是对违约金数额的定量问题，而后者是对是否需要承担违约责任的定性问题，也没有依法查清双方的《广东省商品房买卖合同》第15条已明确约定上诉人无需承担逾期办证违约责任的事实，导致错误适用《解释》第十八条，依法应予以改判。四、与本案相同的另外36宗案件上诉人已于2018年3月向广东省高级人民法院申请再审，目前正在立案审理当中。
被上诉人余心昌、张敏云辩称：一、我方认为双方签订的《广东省商品房买卖合同》为上诉人打印提供的格式合同，上诉人提出其提出的合同是示范合同而不是格式合同，该观点误导了二个合同的使用概念，买卖合同本是政府提出的示范合同，平等协商填写合同内容，但卖方提供合同时为了重复使用而预先拟订合同中主要内容，并在订立合同时未与对方协商的，便已构成格式合同。二、上诉人与被上诉人签订的合同从法条和法律规定都视为没有约定违约责任，合同第一页商品房买卖合同说明第五项规定了：商品房打×的部分是对实际情况未发生时或买卖方不作规定时所使用的。所以该合同里面第五条打×部分应认定为双方没有约定违约责任。
一审原告余心昌、张敏云向一审法院起诉请求：1.判令被告梅州嘉应新天地有限公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金直到被告完成办理房产证义务之日即2017年6月13日止，违约金为63,631.8元。（违约金计算公式：购房款1,627,811元×2016年银行同期贷款利息年利率4.35%/365天×违约天数暂计至2017年6月13日为328日）。2.由被告梅州嘉应新天地有限公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院经审理查明，双方于2014年8月14日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告向被告购买位于梅州市梅江区江南办XX路交汇处的XX小区XX幢XX房预售商品房，建筑面积为171.71平方米，商品房价款为1,627,811元。合同第八条约定被告应当在2015年5月28日前将商品房交付原告使用。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第×项处理：……。《商品房买卖合同说明》第5条内容为“对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打X，以示删除”。原、被告双方签订合同后，原告已按约向被告支付了购房款，被告于2015年7月26日将涉诉房屋交付给原告管理使用。2017年5月26日，被告将申请办理涉诉房屋的产权登记资料提交给产权登记机关。产权登记机关于2017年6月13日办理了不动产权证书。因被告逾期办理产权登记，俩原告遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求，被告则到庭作如上答辩。
一审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。案件争议焦点是：被告是否应承担逾期办证的违约责任。首先，被告是否迟延履行提交办证资料义务。原、被告双方确认涉案房产的实际交付使用时间为2015年7月26日。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告必须在交付房屋后360日内即2016年7月20日前将办理权属证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2017年5月26日才将申请办理涉诉房屋的产权登记的资料提交给产权登记机关，超过了合同约定，应认定被告未按合同约定时间内履行向产权登记机关备案的义务，被告已构成迟延履行义务。其次，被告迟延履行是否应承担违约责任。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条对因出卖人原因使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任部分的两项内容全部用“X”表示。根据《商品房买卖合同说明》第5条：“对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打X，以示删除”的说明，本案应认定属买卖双方不作约定情形。对“不作约定”内容含义的理解，被告认为应作“双方一致同意逾期办理产权登记时被告不承担违约责任”理解，而原告认为属于“没有约定”。涉案买卖合同是被告提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，按照“通常理解”原则和“不利于提供格式条款方”原则，对本涉案合同“不作约定”内容的含义应作“没有约定违约责任”理解。因此，被告违反合同约定迟延履行提交办证登记资料的责任应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定执行。原告主张按年利率4.35%计算利息未超出法律规定，一审法院予以支持。第三，违约金计算。按合同约定，被告必须在交付房屋后360日内即2016年7月20日前将办理权属证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故被告应支付给原告的违约金应自2016年7月21日起，以购房总付款1,627,811元为基数，按年利率4.35%计算至被告将办证资料提交给产权登记机关的日期即2017年5月26日止，对原告超出部分的请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告梅州嘉应新天地有限公司应在判决发生法律效力之日起十五日内，支付自2016年7月21日起，以1,627,811元为基数，按年利率4.35%计算至2017年5月26日止的违约金给原告余心昌、张敏云；二、驳回原告余心昌、张敏云的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费1390.8元，按规定减半收取计695.4元（已由原告预交），由被告梅州嘉应新天地有限公司负担。
二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点是梅州嘉应新天地有限公司应否承担逾期办理房地产权属证书的责任。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条对因出卖人原因使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任部分的两项内容全部用“X”表示。根据《商品房买卖合同说明》第5条关于“对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打X，以示删除”的说明，应认定本案属于“买卖双方不作约定”情形。而对“不作约定”内容含义的理解，梅州嘉应新天地有限公司认为应作“双方一致同意逾期办理产权登记时梅州嘉应新天地有限公司不承担违约责任”理解，而余心昌、张敏云认为属于“没有约定”，应按照《解释》第十八条的规定，由出卖人承担违约责任。涉案买卖合同是梅州嘉应新天地有限公司提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，按照“通常理解”原则和“不利于提供格式条款方”原则，对本涉案合同“不作约定”内容的含义应作“没有约定违约责任”理解。因此，梅州嘉应新天地有限公司违反合同约定迟延履行提交办证登记资料的责任应按照《解释》第十八条第二款的规定执行。梅州嘉应新天地有限公司主张《商品房买卖合同》第十五条对因出卖人原因使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任部分的两项内容打“X”，证明双方已约定其不用承担逾期办证违约责任，理由不充分，不予支持。综上所述，梅州嘉应新天地有限公司主张根据《商品房买卖合同》其无需承担逾期办证违约责任上诉意见，理由不足，依据不充分，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1390.8元（已由上诉人梅州嘉应新天地有限公司预交），由上诉人梅州嘉应新天地有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐干忠
审 判 员 孔宁清
代理审判员 赖志明
二〇一八年八月二十二日
书 记 员 幸静容