河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）商民三终字第805号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）卢渊全，男，1963年5月8日出生。
委托代理人高鹏，河南向东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）济南军区商丘房产管理处。
法定代表人刘文祥，该处处长。
委托代理人王占民，河南扬善律师事务所律师。
上诉人卢渊全与被上诉人济南军区商丘房产管理处商品房销售合同纠纷一案，济南军区商丘房产管理处于2014年1月13日向商丘市睢阳区人民法院提起诉讼，请求判令卢渊全支付购房款300000元及欠款期间的利息以及本案诉讼费。卢渊全于2014年2月28日向该院提起反诉，请求判令济南军区商丘房产管理处继续履行合同，并为卢渊全办理第一幢2单元7层西户703室产权登记，办理银行按揭贷款，办理第六幢1单元6层西户501室产权登记，诉讼费由济南军区商丘房产管理处承担。该院于2014年6月17日作出（2014）商睢民初字第00202号民事判决。卢渊全对此判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年8月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月3日在本院第四审判庭公开开庭审理了本案。上诉人卢渊全及其委托代理人高鹏与被上诉人济南军区商丘房产管理处之委托代理人王占民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，济南军区商丘房产管理处与卢渊全分别于2008年5月5日、2010年8月25日签订商品房买卖合同，双方约定卢渊全购买济南军区商丘房产管理处位于凯旋路东香君路南凯蒂花园广场第一栋2单元7层西户703室和第六栋1单元6层西户501室建筑面积分别为149.57平方米、157.2平方米商品房，单价分别为2051.6元／平方米、1935元／平方米，总价款分别为306858元、304182元。双方约定第一栋2单元7层西户703室的商品房卢渊全在2008年4月30日支付1000元，于2008年5月1日支付95858元，下余210000元办理银行按揭，而后在2010年6月3日，卢渊全又支付60000元，尚欠150000元房款未支付。第六栋1单元6层西户501室商品房卢渊全支付给济南军区商丘房产管理处154182元，下欠余款150000元双方约定卢渊全应于2010年8月30日前付清。合同签订后，济南军区商丘房产管理处将两处房屋交付卢渊全使用，后由于济南军区商丘房产管理处不能提供办理房产证所需要的相关资料，致使住建局无法为卢渊全办理房产证，卢渊全拒绝支付下欠购房款。
原审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案是商品房买卖合同，标的物为房屋，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案所涉两处房屋的所有权变动以登记为生效要件，济南军区商丘房产管理处作为出卖人，未完成产权登记手续，显然是没有履行转移标的物所有权的义务，是一种违约行为。而对于卢渊全，其在支付部分购房款后，拒绝支付下欠余款的行为也是一种违约行为。本案属于双方违约的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的违约责任。本案中，双方当事人都同意继续履行合同，卢渊全应当继续履行支付购房款的义务，济南军区商丘房产管理处应当继续履行协助办理产权登记的义务。对济南军区商丘房产管理处要求支付欠款期间的利息的诉请和卢渊全反诉要求支付违约金的请求，由于当事人双方违约，故互不支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决：一、双方继续履行合同，被告（反诉原告）卢渊全于判决书生效后15日内付清所欠购房款300000元。二、原告（反诉被告）济南军区商丘房产管理处协助被告（反诉原告）卢渊全办理房产登记。三、驳回原、被告其他诉讼请求。一审案件受理费5800元，由被告（反诉原告）卢渊全负担，反诉案件受理费100元，由原告（反诉被告）济南军区商丘房产管理处负担。
上诉人卢渊全不服原审判决，上诉称，1、双方于2008年5月5日签订的第一幢2单元7层西户703室房屋买卖合同已经商丘市住建局办理登记备案手续，卢渊全已经按合同约定支付现金96858元，在等待办理按揭的过程中又支付该房房款60000元，上诉人没有任何违约之处。但因被上诉人不能提供办理房产证所需的相关资料（土地性质为划拨、没有竣工报告、没有交纳税金），致使无法为上诉人办理房产证，致使无法办理按揭贷款，被上诉人存在根本违约，且被上诉人代理人明确表示已经无法办理房产证。合同中虽然约定了产权登记的违约责任，但显失公平，应参照该合同约定的买受人逾期付款的违约责任，出卖人违约金155858元×6×0.0005=170665元（至一审庭审日），该违约金抵销房款。2、上诉人分别于2009年3月11日与2010年6月3日交纳703室房屋的维修基金及60000元购房款，因相信被上诉人能够办理产权登记，上诉人又购买了第六幢1单元6层西户501室，并按合同约定支付了房款，但因被上诉人原因未能办理房产证，上诉人有权拒绝支付剩余房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，该房应从2010年11月25日按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（日息万分之五），至审理日1277.5天。上诉人卢渊全已付房款154182元，违约金1277.5天×154182元×0.0005=98484元，该违约金应抵销房款。3、被上诉人从未催要过房款，被上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效，应依法驳回。请求撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人济南军区商丘房产管理处未提交书面答辩意见，庭审中其委托代理人口头答辩要求驳回上诉，维持原判。
根据双方当事人的诉辩意见，本院确认本案的争议焦点为：1、被上诉人是否构成根本违约，应否、如何承担违约责任。2、被上诉人的起诉是否超过诉讼时效。
双方当事人对此争议焦点均无异议，并进行了论辩。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实相一致。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人卢渊全与被上诉人济南军区商丘房产管理处先后签订两份商品房买卖合同，卢渊全共下欠济南军区商丘房产管理处房款300000元的事实清楚，双方均予认可，本院予以确认。涉案两套房屋均已交付卢渊全实际居住，因此，济南军区商丘房产管理处请求卢渊全支付下余房款理由正当，应予支持。但因被上诉人济南军区商丘房产管理处已不能按照合同约定提供办理房产证所需要的相关资料，致使卢渊全无法办理权属登记，济南军区商丘房产管理处存在违约行为，应当承担相应的违约责任。上诉人卢渊全与济南军区商丘房产管理处于2008年5月5日签订的商品房买卖合同约定，济南军区商丘房产管理处应于2008年5月31日前交付符合约定标准的商品房，并应在房产交付后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金，但该违约金的约定明显过低。而且，双方于2010年8月25日签订的商品房买卖合同对出卖人违约所应支付的违约金未作明确约定。对此，上诉人卢渊全请求参照合同约定的买受人逾期付款的违约责任计算违约金，但该违约金的计算方式缺乏事实依据。因此，卢渊全的实际损失数额难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此，济南军区商丘房产管理处应当按照卢渊全已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向卢渊全支付违约金。鉴于济南军区商丘房产管理处已不能提供办理房屋权属登记所需要的相关资料，原审判决济南军区商丘房产管理处协助卢渊全办理房产登记目前不具备办理房屋权属登记的条件，待条件具备时可另行主张权利。
关于被上诉人的起诉是否超过诉讼时效的问题。双方当事人因支付购房款及办理房产证等相关事宜持续进行协商，相互主张自己的权利。因此，济南军区商丘房产管理处的起诉并未超过诉讼时效期间。上诉人卢渊全的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，在已查明涉案房产权属证书无法办理的情形下判令济南军区商丘房产管理处协助卢渊全办理房产登记不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持商丘市睢阳区人民法院（2014）商睢民初字第00202号民事判决第三项，即驳回原、被告其他诉讼请求。
二、变更商丘市睢阳区人民法院（2014）商睢民初字第00202号民事判决第三项为卢渊全于本判决生效之日起15日内支付济南军区商丘房产管理处所欠购房款300000元。
三、撤销商丘市睢阳区人民法院（2014）商睢民初字第00202号民事判决第二项，即原告（反诉被告）济南军区商丘房产管理处协助被告（反诉原告）卢渊全办理房产登记。
四、济南军区商丘房产管理处于本判决生效之日起15日内分别以卢渊全已付购房款156858元和154182元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向卢渊全支付违约金（其中，以156858元为本金自2008年9月1日起计算违约金至本判决生效之日止；以154182元为本金自2011年4月1日起计算违约金至本判决生效之日止）。
如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5800元，一审反诉案件受理费100元，二审案件受理费5800元，共计11700元，由上诉人卢渊全负担5850元，被上诉人济南军区商丘房产管理处负担5850元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王保中
审 判 员 高纪平
代理审判员 刘瑞英
二〇一四年十月十一日
书 记 员 张月梅