上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2529号
上诉人（原审被告）陈思颖。
被上诉人（原审原告）陈叶子逸。
上诉人陈思颖因所有权确认纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民一（民）初字第5303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月19日受理后依法组成合议庭，于2014年10月9日公开开庭审理了本案。上诉人陈思颖的委托代理人吴要康、被上诉人陈叶子逸的委托代理人沈心德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，陈叶子逸的法定代理人叶增兰与陈思颖系朋友、老乡关系。
2006年4月6日，案外人容维公司作为甲方、陈思颖作为乙方，双方签订《容维公司（某某村某某一期）联建房协议书》一份，该协议书约定：“为加快某某村项目建设，甲方拟于在砖桥贸易区内与经营市场的企业及个体经营者合作联建住宅房，双方本着公平、自愿、守信、互惠互利的原则，就入区联建有关事项达成如下协议：第一条、乙方选定小区内联排＊幢＊－＊层东起＊号，共1套，每套建筑面积257平方米，共计257平方米。……第二条、乙方应向甲方交纳联建房基础设施配套费按总价支付50％计人民币（以下币种同）318，615.75元。……第四条、……联建房建筑工程土建基本费用每平方米1，239.75元，共计318，615.75元。……第五条、联建房竣工验收合格后，产权归乙方所有，办证费用由乙方负担。第六条、乙方可以租赁或转让其联建房，物业管理由甲方统一管理和收费，费用按照有关部门的规定收取。……”合同对其他事项也作了相应的约定。
2007年3月10日，陈思颖与案外人容维公司办理了房屋交接手续。之后，系争房屋一直由陈思颖占有居住至今。
2009年9月24日，陈叶子逸的法定代理人叶增兰作为甲方、陈思颖作为乙方，双方签订《还款抵押协议》一份，该协议约定：“乙方将乙方自有的位于某某区某某路某某弄某某号联排房屋（建面257.0平方）计价人民币壹佰万元整抵押给甲方。甲方至抵押日起已先后借款给乙方共计人民币捌拾万元整。从抵押日起四个月满后，乙方应将80万借款及其利息（以二分利计）全部归还甲方，如到时乙方无力偿还，甲方将付清该房抵押余款，并接收该抵押房屋，乙方即无条件迁出上述房屋。”同日，叶增兰与陈思颖一起至容维公司进行了登记备案，在房屋交接单上载明：“原户主将该房屋转让于现户主，该房屋之水、电、管理费、房屋本体由双方自行交接。”陈思颖作为原户主、叶增兰作为现户主签名，并由容维公司加盖公章；同时，叶增兰在《容维公司（某某村某某一期）联建房协议书》、承诺书上均进行签名。
2013年5月6日，叶增兰又至容维公司将《容维公司（某某村某某一期）联建房协议书》上“乙方叶增兰＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊”变更登记为“陈叶子逸＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊”；同日，容维公司向陈叶子逸发出“某某苑房屋使用证”，登记的户主为陈叶子逸。
2014年8月22日，一审法官至容维公司对房屋产权等情况进行调查，查明，系争房屋属于合作联建住宅房，无法办理产证；2009年9月24日，陈思颖与叶增兰一起到公司办理转让手续，陈思颖将系争房屋转让给叶增兰，房屋自行交接，之后的管理费等均由叶增兰支付；2013年5月，叶增兰又将系争房屋变更登记于其女儿陈叶子逸名下。
另查明，叶增兰与陈思颖签订《还款抵押协议》后，针对《还款抵押协议》的内容，陈思颖陈述其于2011年左右还款20万元，其余本金及利息均无力清偿，但未提供相应证据；陈叶子逸对此予以否认，表示没有还款；差价20万元，叶增兰表示已于2013年支付给陈思颖之妻215，000元，并提供转账凭证；陈思颖则认为，叶增兰转账的215，000元与本案无关，与协议约定的支付时间也不符。
陈叶子逸向原审法院提起诉讼，请求法院判令：确认＊＊＊＊的房屋归陈叶子逸所有。
陈思颖辩称：不同意陈叶子逸的诉讼请求，系争房屋的所有权人为陈思颖，陈思颖自2007年开始占有使用该房屋至今，故请求驳回陈叶子逸的诉讼请求。
原审认为，陈叶子逸的法定代理人叶增兰与陈思颖于2009年9月24日一起至容维公司进行登记备案，根据该登记备案，陈思颖将系争房屋转让于叶增兰，房屋由双方自行交接，并由容维公司备案，结合系争房屋的性质以及容维公司的意见，该转让行为系叶增兰与陈思颖的真实意思表示，法院予以确认，因叶增兰又将该房屋变更登记于陈叶子逸名下，故陈叶子逸请求确认系争房屋归陈叶子逸所有的诉讼请求，法院予以支持。
退一步讲，即使按照叶增兰与陈思颖所签订的《还款抵押协议》，在该协议中亦明确约定从抵押日起四个月满后，陈思颖应将80万元借款及其利息全部归还叶增兰，如到时陈思颖无力偿还，叶增兰将付清该房屋抵押余款，并接收该抵押房屋，现期限已经届满，陈思颖并未将80万元借款及其利息全部归还叶增兰，故房屋交付的条件已经成就，系争房屋亦归叶增兰所有，如陈思颖认为叶增兰尚未付清该房屋抵押余款，可另循合法途径予以解决。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，于二〇一四年九月二日作出判决：位于上海市某某区某某镇某某路某某弄某某号房屋的权利和义务由陈叶子逸享有和承担。案件受理费80元，减半收取计40元，由陈叶子逸负担。
判决后，陈思颖不服，向本院提起上诉，诉称：1、上诉人与叶增兰之间存在房产抵押关系，不存在房产转让关系。双方于2009年9月24日一起至容维公司办理的是债务抵押手续，并非房产转让。2、根据双方在还款抵押协议中的约定，上诉人自抵押日起的四个月后无法还款且叶增兰付清余款后才能完成转让房产，因此必须两个条件同时具备。由于叶增兰并未支付余款，反而是上诉人于2011年清偿了20万元债务，因此交付房屋条件并未成就。3、还款抵押协议约定的房产转让条款属于流质条款，房屋作价100万元的约定无效。至于房屋交接单，也缺少双方对房屋价款、支付方式等主要合同内容的约定，故双方之间的转让合同关系未成立。4、容维公司明确系争房屋没有大产证，双方也没有至交易部门办理登记，更没有进行交付，被上诉人要求确认对系争房屋的权利没有事实与法律依据。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求。
被上诉人陈叶子逸辩称：双方不仅签订还款抵押协议，还到容维公司签订房屋交接单，在交接单上约定房屋转让，并进行产权更名，在公司还办理了房屋产权登记，因此双方之间存在房屋转让关系。被上诉人支付了剩余房款，完成全部合同义务，因此买卖合同成立，履行条件成就。至于上诉人所称的被上诉人没有实际占用房屋，由于是否实际占用系争房屋不能对抗房屋权利转移，故上诉人的该项抗辩意见不能成立。据此，请求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。虽然双方至开发商容维公司就系争房屋的产权变更进行登记备案，且在房屋交接单上写明原户主将房屋转让于现户主，但容维公司并非不动产所在地的登记机构，其内部的变更手续尚不产生法律上的效力。另外，双方对系争房屋的性质为合作联建住宅房，尚未办出大产证一节事实也是没有异议的，也就是此类房屋的权利尚不确定，还不具备办理小产证手续的条件，因此双方在公司内部办理变更户名手续并不产生权利转移的法律后果。上诉人以此主张其对系争房屋的权利，因缺乏法律依据，故本院不予支持。
根据上诉人陈思颖与被上诉人陈叶子逸的法定代理人叶增兰签订的还款抵押协议，双方之间存在借款合同关系及房屋抵押合同关系。根据法律规定，在债务履行期届满前，双方不得约定抵押财产归债权人所有。据此，双方在协议中约定的80万元借款及利息陈思颖未能如期偿还时，债权人叶增兰在付清抵押余款后接收抵押房屋，属于流质条款，该项约定无效。上诉人陈思颖至今未还清债务，已超过双方约定的还款时间，故叶增兰作为债权人可以通过协议方式或者诉讼方式确定债务人陈思颖的债务，在此前提下，叶增兰才可以通过以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款获得优先受偿。综上，被上诉人以上述无效约定主张其对系争房屋的权利，本院亦不予支持。
鉴于双方之间的债权债务关系非本案审理范围，故就上诉人陈思颖主张已还部分借款等事实，在本案不作审理查明认定，双方可另行解决。
本院也注意到被上诉人与上诉人已经在容维公司办理了户主更名，在公司内部还进行了登记备案，事实上对上诉人的权利起到了限制的效果。
综上所述，原审法院对系争房屋的权利归属之判决欠妥，故本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第一百八十六条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市松江区人民法院（2014）松民一（民）初字第5303号民事判决。
二、驳回被上诉人陈叶子逸要求确认上海市某某区某某镇某某路某某弄某某号房屋归其所有的诉讼请求。
一审案件受理费人民币40元、二审案件受理费人民币80元，由陈叶子逸负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年十月二十日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；