江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖坊民初字第212号原告：江西新华安文化发展有限公司，住所地南昌市青山湖区上海路8号。法定代表人：熊芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：万剑龙，江西皆诚律师事务所律师。被告：江西合纵商业运营管理有限公司，住所地南昌市青山湖区京东大道300号水榭尚都A1栋1206室（第12层）。法定代表人：睢振，该公司执行董事。被告：睢振，男，1977年1月17日生，汉族，住南昌市西湖区。被告：胡俊华，男，1973年2月2日生，汉族，住南昌市东湖区。被告：熊俊，男，1972年9月4日生，汉族，住南昌市青山湖区。原告江西新华安文化发展有限公司（以下简称新华安公司）与被告江西合纵商业运营管理有限公司(以下简称合纵公司)、睢振、胡俊华、熊俊房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年11月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新华安公司的诉讼代理人万剑龙到庭参加了诉讼，被告合纵公司、睢振、胡俊华、熊俊经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。新华安公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告合纵公司于2012年6月11日签订的《699生活空间商铺租赁合同》，立即归还商铺；2、判令被告立即支付2015年6月1日至2015年11月30日期间房屋租金844650元及违约金316743.76元,共计1161393.76元，被告胡俊华、睢振、熊俊对上述款项的支付承担连带责任；3、本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：2012年6月11日，被告睢振与原告新华安公司签订《699生活空间商铺租赁合同》，租赁了原告新华安公司位于南昌市××××号生活空间二号楼一层建筑面积为1877平方米的商铺经营服饰百货。原告新华安公司按约定向被告交付了商铺，被告装修完工后即开始营业。被告缴纳房屋租金至2015年5月30日止，后被告未再支付房屋租金，至今尚欠应付房屋租金共计人民币844650元未付。2015年5月30日，被告胡俊华、睢振、熊俊、合纵公司向原告出具了一份《不可撤销担保书》，共同对上述合同项下的义务承担无限连带担保责任。因被告严重违反合同约定，给原告造成了重大经济损失，原告故提起诉讼。2016年4月28日，原告向本院提交增加诉讼请求申请书，请求事项：1、请求增加判令被告立即支付2015年12月1日至2016年2月29日期间房屋租金649125元及违约金609961.3元，共计1259086.13元；3、请求变更房屋租金及违约金数额由原民事起诉状中的1161393.76元为2420479.89元，被申请人胡俊华、睢振、熊俊对上述全部款项的支付承担连带责任。事实与理由：因被告于2016年3月1日停止经营，但2015年12月1日至2016年2月29日期间房屋租金也分文未付，被告也应支付上述期间的房屋租赁，因原告增加的诉讼请求与本案诉争的请求具有不可分性，不是独立的诉讼请求，故请求法院予以一并处理。合纵公司、睢振、胡俊华、熊俊未作答辩。本案原告新华安公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告合纵公司、睢振、胡俊华、熊俊未提交证据，视为放弃诉讼权利。本院对原告所举第一、二组予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月11日，被告合纵公司（乙方）与原告新华安公司（甲方）签订了699生活空间商铺租赁合同，合同约定：“甲方将位于南昌市××××号生活空间二号楼一层（建筑面积为1877平方米）的商铺租赁给乙方用于经营服饰百货。租赁期限为十年，自2012年起至2022年止（以最终699电影院开业为起租日）。自2012年至2015年租金为75元/平方米/月，自2015年至2018年租金为120元/平方米/月，自2018年至2022年租金为150元/平方米/月。租金按季缴付，乙方应于每次缴租日7日前以银行转账方式支付。乙方在签订本合同后3日内将履行保证金40万元一次性缴付于甲方，该履约保证金不是乙方预付的租金、物业管理费用及其他费用，仅是乙方履行本合同约定义务的保证，甲方在本合同终止后一个月内全额无息的退还乙方。……乙方逾期交付租金的，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按未付金额的3‰支付违约金。乙方逾期缴付租金达30天的，甲方有权立即终止本合同，乙方支付的履行保证金不予退还，乙方还需另外支付相当于两个月租金作为违约金。”合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告合纵公司向原告缴纳了40万元履约保证金，原告将租赁房屋交予被告使用，被告合纵公司如约支付租金至2015年5月31日，此后未再支付房租。2015年5月30日，四被告向原告共同出具不可撤销担保书，写明：“合纵公司与贵公司于2012年6月11日签订699生活空间商铺租赁合同，睢振于2012年8月29日签订699生活空间商铺租赁合同、补充协议及2015年5月30日签订699生活空间商铺租赁合同及日后签订的其他补充协议或欠条或借条，本担保人自愿为合纵公司、睢振、胡俊华在上述合同、协议、欠条或借条项下的所有义务履行承担无限连带担保责任，包括但不限于房屋租金、违约金、赔偿金、物业费、公共事业费、贵公司因该合同而发生的诉讼费用、律师费用等。本保证书自签发之日起生效，至699生活空间商铺租赁合同及补充协议期满后二年止。2015年5月30日，原告（甲方）与被告合纵公司（乙方）、睢振（丙方）、胡俊华（丁方）、熊俊（丁方）签订了补充协议，写明：”鉴于乙方与甲方于2012年月11日签订699生活空间商铺租赁合同、丙方与甲方于2012年8月29日签订699生活空间商铺租赁合同、丁方与甲方于2015年5月30日签订699生活空间商铺租赁合同，经甲、乙、丙、丁四方协商以下达成以下条款，1、乙、丙、丁三方承诺上述三份合同必须同时执行，任何一份合同不论何种原因提前解除或终止，上述三份合同立即同时解除或终止，且视为乙、丙、丁三方同时根本违约。……5、担保人合纵公司、睢振、胡俊华、熊俊自愿为上述三份合同项下的所有义务履行承担无限连带担保责任。另查明：截止2016年2月29日，被告合纵公司仍欠原告新华安公司房租1266975元。本院认为：原、被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认。根据合同约定：本合同签订后3日内被告应向原告支付400000元履约保证金，该履约保证金仅是被告履行本合同义务的保证；被告逾期缴付租金达30天的，原告有权立即终止本合同，被告支付的履约保证金不予退还。本案被告自2015年5月31日起未再缴纳租金，致使原告获取租金收益的合同目的不能实现，其行为已构成根本性违约。原告主张解除租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。被告违约，原告主张被告交付的400000元履约保证金不予退还，亦符合合同的约定，也未违反法律规定，本院予以准许。违约金兼具惩罚性和补偿性的原则，本案原告并未对因被告违约造成原告的损失提供相关证据予以证明，故原告的损失实为合同相对方逾期付款造成的损失。原、被告合同约定的违约金计算标准为日千分之三，应当认定为过高，本院根据公平原则和诚实信用原则对违约金的计算标准予以适当调整，应以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础上浮百分之三十为宜，即71647元（1266975元×4.35%×1.3）。被告睢振、胡俊华、熊俊均向原告出具了担保书，写明愿意承担连带保证责任，故对原告要求被告睢振、胡俊华、熊俊承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持。被告合纵公司、睢振、胡俊华、熊俊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对其诉讼权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三款、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告江西新华安文化发展有限公司与被告江西合纵商业运营管理有限公司于2012年6月11日签订的699生活空间商铺租赁合同；二、限被告睢振在本判决生效后七日内将南昌市青山湖区上海路3号生活空间二号楼一层商铺交还给原告新华安文化发展有限公司；三、限被告江西合纵商业运营管理有限公司在本判决生效后七日内向原告江西新华安文化发展有限公司支付拖欠的房屋租金1266975元；四、限被告江西合纵商业运营管理有限公司在本判决生效后七日内向原告江西新华安文化发展有限公司支付违约金71647元；五、被告睢振、胡俊华、熊俊对上述第三、四款的支付承担连带清偿责任；六、被告睢振、胡俊华、熊俊在对上述款项的支付承担保证责任后，有权向被告江西合纵商业运营管理有限公司追偿；七、驳回原告江西新华安文化发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24732元，保全费5000元，合计29732元，由原告江西新华安文化发展有限公司负担7885元，由被告江西合纵商业运营管理有限公司、睢振、胡俊华、熊俊共同负担21847元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  范友子代理审判员  黄 丹人民陪审员  褚月英二〇一六年九月十四日书 记 员  李 欢