安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）皖民四终字第00267号
上诉人（原审被告）：池州嘉恒投资置业发展有限公司，住所地安徽省池州市贵池区。
法定代表人：吴自力，该公司执行董事。
委托代理人：陈长启，安徽九华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵宗启，男，1947年8月16日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。
委托代理人：胡善生，安徽始信律师事务所律师。
上诉人池州嘉恒投资置业发展有限公司（简称嘉恒公司）因与被上诉人赵宗启房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省池州市中级人民法院（2014）池民三初字第00066号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组织合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明：2011年3月15日，嘉恒公司与池州百大投资置业发展有限公司（简称百大公司）签订《池州市“南湖沟商业街”开发项目整体转让合同》，约定：百大公司在2011年12月10日前将涉及地块的土地使用权及项目开发资料，包括但不限于土地出让合同书、红线图、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、设计图纸等百大公司已经取得的各项法律手续和许可证件原件资料移交给嘉恒公司，并与嘉恒公司共同办理下列变更、更名手续：（1）到国土资源部门办理项目土地使用权的变更登记手续；（2）到规划行政主管部门办理建设工程规划许可证的更名手续；（3）到建设行政主管部门办理建设工程施工许可证的更名手续；（4）到房地产行政主管部门办理房地产开发项目转让合同的备案手续；（5）根据有关政府部门的要求，其他需要办理变更、更名或备案的手续。
2011年12月30日，赵宗启与百大公司签订《商品房买卖合同》，约定百大公司将其开发的池州市贵池区长江南路与烟柳路交汇处长江路商业街名品街282复式商品房出售给赵宗启，单价每平方米1.1万元，建筑面积451.88平米，总房款497.06万元。合同第七条约定，百大公司应当在以实际备案合同为准前，依照国家和池州市人民政府的有关规定，将综合竣工验收备案合格并符合本合同约定的商品房交付赵宗启使用。双方在《补充协议》中还约定：一、乙方（赵宗启）购买甲方（百大公司）二期名品街282#复式合计金额497.06万元。甲方同意乙方用其亚坤公司债权冲抵房款。即亚坤公司欠乙方钢材费合计313万元，甲方接受乙方债权后再与亚坤公司相互冲抵工程款结算；二、乙方用债权冲抵工程款后，余下184.06万元，乙方将以现金形式支付。其中102万元签订合同时支付，余下82.06万元尾款待交房时一次性支付完毕；三、乙方购买商铺在购房合同办理房产证前备案，乙方可更名，但必须对合同价格尽保密义务。本合同签订后，随即办理相关手续（三方）。2013年2月3日，嘉恒公司向赵宗启出具收据三张，载明共收二期282#商铺购房款415万元，其中313万元系冲抵亚坤公司钢材款，100万系冲抵借款本金，2万元系冲抵借款利息。2014年7月1日，嘉恒公司出具备忘录，内容：赵宗启先生为长江路商业街名品街工程总包方供应钢材，后三方协商转为以铺抵债，具体铺号为282#复式商铺，具体产权面积451.88平米（以房管局最终实测面积为准），并与百大公司项目部签订了购房合同（未备案）及其补充协议。因后期该项目整体转让给嘉恒公司，故原购房合同及其补充协议中所明确责任义务将由嘉恒公司代为履行。由于嘉恒公司未按合同约定交房，赵宗启诉至原审法院，请求法院依法判令：1、解除原、被告于2011年12月30日签订的《商品房买卖合同》，嘉恒公司返还赵宗启已付的房款415万元及利息；2、嘉恒公司按赵宗启已购房款一倍标准赔偿赵宗启415万元；3、由嘉恒公司承担本案诉讼费。
另查明：嘉恒公司于2012年6月11日办理涉案房屋的商品房预售许可证。2013年9月20日，涉案工程竣工。2013年11月14日，涉案工程综合验收备案合格。2013年11月29日，将涉案房屋产权证办理至其自己名下。2013年12月10日，将涉案房屋抵押给中国工商银行股份有限公司黄山区支行。
原审法院认为：一、关于涉案《商品房买卖合同》是否成立，嘉恒公司是否承继该合同的权利义务。赵宗启与嘉恒公司签订的《商品房买卖合同》已经明确约定商品房的基本状况、总价款、付款方式、解决争议的方法及违约责任等，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，故涉案商品房买卖合同已经成立。《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。涉案《商品房买卖合同》虽系赵宗启与百大公司签订，但百大公司与嘉恒公司在该《商品房买卖合同》签订之前已经达成项目转让协议，由嘉恒公司受让百大公司开发的“南湖沟商业街项目”。嘉恒公司事后也出具备忘录同意承继百大公司与赵宗启签订的《商品房买卖合同》中确定的所有权利义务，赵宗启对此认可，故嘉恒公司已承继了合同的权利义务。现双方均同意解除《商品房买卖合同》，原审法院予以支持。
二、关于赵宗启请求赔偿已付购房款一倍的损失是否具有法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。现嘉恒公司收受赵宗启房款后于2013年11月29日将涉案房屋产权证办理至其自己名下，2013年12月10日又将涉案房屋抵押给中国工商银行股份有限公司黄山区支行。嘉恒公司辩称《商品房买卖合同》房屋交付期限为在实际备案合同前交付，同时认为涉诉房屋已登记在其名下并办理抵押，但并不是不能履行合同义务。因涉案房屋登记在嘉恒公司名下并已办理抵押，故涉案合同已不可能再办理备案手续，嘉恒公司以其欺诈性行为表明其不履行与赵宗启签订的商品房买卖合同，导致合同目的已不能实现，故赵宗启要求嘉恒公司返还已付购房款及利息并承担已付购房款一倍的赔偿，理由正当，符合法律规定，应予以支持。赵宗启认为已付购房款的利息应按嘉恒公司承诺的月息2分5计算，因其无证据证明，且已超过中国人民银行同期同类贷款利率的4倍，不予支持。利息应从嘉恒公司出具收据第二日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清日。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条规定，判决：一、解除赵宗启与嘉恒公司于2011年12月30日签订的《商品房买卖合同》；二、嘉恒公司于判决生效之日起十日内返还赵宗启已付购房款415万元并支付利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率标准从2013年2月4日起计算至款项付清日止）；三、嘉恒公司于判决生效之日起十日内赔偿赵宗启损失415万元；四、驳回赵宗启其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费69900元，由嘉恒公司负担。
上述判决宣告后，嘉恒公司不服，上诉称：1、原审判决认定事实错误。（1）原审案涉合同虽名为商品房买卖合同，其实质属房屋买卖预约合同，因为双方在合同第七条交房期限约定“以实际备案合同为准”。证明双方已签订的合同是预约合同。（2）原审认定签约主体错误。本案签约主体是赵宗启和百大公司，补充协议约定的三方，系指亚坤公司与前两者，嘉恒公司并非签约主体。（3）原审错误认定涉案合同已不可能办理备案手续。案涉合同因缺少交房期限这一必备条款，2014年7月1日嘉恒公司出具备忘录，约定代百大公司履行与赵宗启的合同，是指与其订立正式商品房买卖合同并进行备案，嘉恒公司将案涉合同项下的房屋产权证登记在自己名下进行抵押，系房地产公司融资的通行做法，该行为不属于抵押给第三人，原审认定构成欺诈，导致赵宗启合同目的不能实现，无事实与法律依据。2、原审法院依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、条八条作出判决，属适用法律错误。因案涉合同属预约合同，不应适用此司法解释，本案赵宗启并非无法取得房产，只要其与嘉恒公司达成何时交房的一致意见，并签订正式的可供备案的合同，嘉恒公司即可交房。3、原审程序违法。原审法院对嘉恒公司账户采取查封措施未依法通知嘉恒公司，与民事诉讼法相悖。综上，请求二审法院撤销原判，将本案发回重审或改判。
赵宗启辩称：1、双方签订的商品房买卖合同确定了房屋的房号、位置、价款以及验收标准等，已经具备了商品房屋买卖的基本条件。且案涉合同中除了赵宗启三个字之外，其余都是由嘉恒公司书写。2、合同约定的出卖主体虽然是百大公司，但是盖章是百大投资置业发展有限公司项目部的章。早在2011年3月15日嘉恒公司就已经从百大公司接收了项目部，这个项目部实际嘉恒公司的项目部，而且嘉恒公司法定代表人在合同出卖人处签字。之后嘉恒公司还出具了备忘录，故合同主体应是嘉恒公司。3、2013年2月3日嘉恒公司出具三张收据计收到415万元，这也表明嘉恒公司已经将这些债务办理了相应的交接手续。4、案涉房屋在2012年6月11日就已经取得了商品房预售许可证，但嘉恒公司隐瞒事实，未将案涉商品房买卖合同拿去备案登记，还在2013年年底将案涉合同的房屋登记在其自己名下，用于其贷款抵押，使赵宗启无法取得房产，实现合同目的，原审判决其承担赔偿责任有事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
二审中，双方当事人所举证据及证明目的同原审，相对方的质证意见与原审相同，本院认证意见亦同于原审。本院对原审认定的事实予以确认。
二审另查明：嘉恒公司法定代表人在二审时陈述，其于2011年3月15日与百大公司签订转让合同，由于相关证书尚未办至其公司名下，所以，在2011年12月30日与赵宗启签订《商品房买卖合同》时，仍以百大公司的名义签订，嘉恒公司法定代表人吴自力在该合同落款处以甲方法定代表人身份签名。至本案二审时，案涉房屋仍抵押于银行。
本院认为，综合双方当事人举证质证及诉辩意见，归纳本案二审争议焦点是：1、关于案涉商品房买卖合同性质及签约主体的认定；2、原审判决嘉恒公司承担返还购房款及利息并承担已付购房款一倍的赔偿责任是否有事实和法律依据。
一、关于案涉商品房买卖合同性质及签约主体的认定。嘉恒公司上诉称，其与赵宗启签订的商品房买卖合同因缺少交房时间而属预约合同，不属本约合同，本案不应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》定案。经查，赵宗启与嘉恒公司签订的《商品房买卖合同》已经明确约定商品房的基本状况、总价款、付款方式、解决争议的方法及违约责任等，关于交房条款，双方在合同第七条约定，甲方（嘉恒公司）应当以实际备案合同为准，依照国家和池州市人民政府的有关规定，将竣工综合验收备案合格并符合本合同约定的商品房交付乙方（赵宗启）使用。该条约定以实际备案合同为准，未规定具体的交房时间，但从整条内容分析，嘉恒公司应当在案涉房屋竣工综合验收备案合格后的合理期间，向赵宗启交付符合本合同约定的商品房。所以，交房时间虽不具体，但根据合同约定和行业习惯，嘉恒公司应在案涉房屋竣工验收合格后履行交房义务。所以，交房时间未明确，不影响整个合同的履行，且嘉恒公司实际按该合同约定收取了购房款。鉴此，双方的合同具备了商品房买卖合同的核心条款，应认定为本约合同。原审法院认定案涉合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，其性质属商品房买卖合同，有事实和法律依据。嘉恒公司以案涉合同未约定房屋交付时间为由，主张合同属商品房预约合同的理由不能成立，本院不予支持。
嘉恒公司还主张其不是案涉合同的签约主体，不应承担交房义务。根据本院查明的事实，嘉恒公司在与赵宗启订立合同时，已与百大公司签订了项目转让合同，因相关证照未转至其名下，故其仍以百大公司名义签订商品房买卖合同。之后，嘉恒公司又向赵宗启出具了《备忘录》，表示原购房合同及其补充协议中所明确（百大公司）责任义务将由嘉恒公司履行。所以，原审认定嘉恒公司系案涉合同的出售方有事实依据。作为商品房买卖合同的出售方，其承继合同的主要义务就是向买房人交付合同约定的房屋，使购房人能够实现合同目的。嘉恒公司上诉认为承继合同义务只是签订商品房买卖合同，不符合合同法的规定，其该上诉理由不能成立。原审认定嘉恒公司系案涉合同的出售方，应当履行商品房买卖合同中的出售方义务证据充分，本院予以维持。
二、关于原审判决嘉恒公司承担返还购房款及利息并承担已付购房款一倍的赔偿责任是否有事实和法律依据。在本案诉讼过程中，嘉恒公司未能举证证明其于2012年6月11日取得案涉房屋商品房预售许可证后，是因赵宗启原因导致备案合同不能签订或案涉合同不能备案，也未能证明是因不可抗力导致案涉商品房买卖合同不能备案。从原审查明的事实看，嘉恒公司在取得预售许可证后，不仅未将案涉合同备案，还在案涉房屋竣工验收合格后，将房屋产权证办到自己名下，在未征得购房人赵宗启同意的情况下，将案涉房屋进行抵押融资，至本案二审期间，该涉案房屋仍未解除抵押。嘉恒公司上述不履行商品房买卖合同的行为均属故意所为，使赵宗启合同目的不能实现。原审法院依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，判令其承返还购房款及利息并承担已付购房款一倍的赔偿责任，有事实和法律依据，本院予以维持。嘉恒公司的此项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。
嘉恒公司关于原审财产保全违反法定程序的上诉理由，不属于二审审理范围，本院不予审查。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，嘉恒公司的上诉请求及理由因缺乏证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费69900元，由池州嘉恒投资置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔 蓉
审 判 员 张 跃 芳
代理审判员 杨 福 来
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 陈茜（代）
附本判决适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。