甘肃省张掖市甘州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第7548号
原告郑强，男，汉族，1969年1月2日出生，甘肃省张掖市甘州区人，农民。
委托代理人郭建兵，甘肃振泽律师事务所律师。
被告王振，男，汉族，1971年9月11日出生，甘肃省张掖市甘州区人，农民。
原告郑强�被告王振农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑强及其委托代理人郭建兵、被告王振均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑强诉称，2011年春，甘州区靖安乡靖安村委会将其闲置的小学校校址土地卖给原告为本村村民修建住宅楼，后村委会反悔欲将住宅楼开发权拍卖给他人，原告要求村委会退还已交付的拍卖款时，村委会提出要想退还拍卖款，就得替村委会完成村民住宅楼修建任务。原告为讨回拍卖款，只好按村委会意见，向包括被告在内的报名住户收取部分款项后联系了甘肃富源建筑公司开始施工，住宅楼主体工程起来后，原告为工程事宜，与富源建筑公司发生矛盾，该公司留下剩余工程撤离工地。原告为使住户春节前入住，在住户不积极交款的情况下，借款联系各种小施�队完成了楼房后续修建工作。2012年底，被告等住户入住。经结算，被告下欠20000元购房款至今没有付清。2012年冬，该楼由原告负责供暖，被告尚欠该年度暖气费2360元。2014年8月，为该楼安装、架设过水、暖、电的施工人员李建春为讨要其劳务费，将原告与村委会诉至甘州区人民法院，原告虽对其主体资格提出了异议，但该案经两级人民法院审理，最终认为李建春劳务费应由原告支付，村委会不承担责任。鉴于以上事实，原告认为村委会既然同意由原告直接向住户收取楼房款，修建中工程款的支付也直接由原告与各施工队结算，期间资金不足时，也由原告借款垫资，现被告不付欠款的行为不但违背了约定，也造成原告无力向施工队支付工程款和偿还借款、贷款的现状。现起诉要求被告支付购房欠款本金20000元，承担房款利息6000元，支付压缩机附属款和老井款1500元，支付暖气费2360元，合计29860元，并承担本案诉讼费用。
被告王振未作书面答辩，在庭审中辩称，原告并未和被告当面结算房款，原告所诉房款和附属设施款应该与被告结算后再主张。楼房单价原定为1070元/㎡,现被告已交房款120000元，地源热泵款6000元。原告所诉的楼房和附属设施增加和改变项目中分户门550元、楼梯扶手1450元、卫生间及伙房反补差价1678元我认可；楼房窗户是我自己安装的，花费的2000多元应从房款中扣除；对楼房按楼层上下浮动房价无异议；地下室、上下水工程、水箱间的费用不认可；楼房面积也不够，应重新测量。原告所诉的6000元利息没有依据，原告所诉的压缩机附属款和老井款比较模糊，被告已承担了压缩机附属款。2012年被告交房款100000元后，原告不给我交钥匙，致使我无法入住，我是2013年5月才入住的，故原告所诉的暖气费我不应承担。
经审理查明，原、被告系同村村民。2011年春，甘州区靖安乡靖安村委会将原村小学校校址土地卖给原告为本村村民修建住宅楼，后村委会反悔欲将住宅楼开发权拍卖给他人，原告要求村委会退还已交付的买地款时，村委会提出要想退还买地款，就得替村委会完成村民住宅楼修建任务。2011年7月，住户报名并交纳部分住房款后，原告联系甘肃富源建筑公司动工修建住宅楼。被告王振购买该6号楼4单元201室住宅一套，并于2012年1月2日交付原告购房款100000元。2012年8月10日左右住宅楼竣工。2012年年底，部分住户入住住宅楼。因被告未付清房款，原告遂未交付房屋钥匙。2013年3月26日，被告又向原告交付购房款20000元。2013年5月，因原告迟迟不交付钥匙，被告遂撬门入住，并自行安装了房屋窗户。2013年4月6日，原告、沈怀军代表甘州区靖安乡靖安村民委员会和承�该楼修建工程的甘肃富源建筑工程有限责任公司的委托代理人丁富国对住宅楼工程帐务予以结算，形成《靖安村小康住宅楼承建合同备忘录及补充、结算协议》一份，结算协议记载5、6号楼（涉诉房屋所在住宅楼）建筑面积以5层净面积计为4664.8㎡（932.96㎡×5层），每㎡单价为918元，该价格包括建设主体工程和所有附属工程。2014年1月9日，原告与原靖安村党支部书记沈吉章、原靖安村委会主任杨生林对住宅楼帐务予以结算，形成加盖该村委会人民调解委员会印章的结算清单一份，结算清单记载建筑面积为4736.2㎡，长79.6m，宽11.9m，单价1070元/㎡，户均房款126693元；应付房款标准套型为142077元。因原、被告及其他住户对涉诉房屋的实际面积，所附的地下室、水箱间、水箱价款，分户门、楼梯扶手、楼梯台阶、卫生间伙房差价款，地源热泵压缩机价款、压缩机附属线款、老井款、太阳能集热器工程款，未完工的大门、绿化、围墙、硬化等外围工程项目费用如何承担双方无法达成一致，被告等住户拖欠房款及附属设施款未付。2014年12月8日，在该村原党支部书记沈吉章、原村委会主任杨生林、该村村民崔强的见证下，原告与包括被告在内的24户住户对住宅楼帐务再次结算，形成靖安村小康6号楼收费住户认定登记一份，见证人杨生林、沈吉章、崔强和包括被告在内24户住户在清单上签名并按捺指印。该认定登记载明：（1）建筑面积按实际丈量面积为准，户均124120元；（2）分户门户均550元，住户同意承担；（3）太阳能热水器户均2000元，住户同意承担，原告负责维修使用；（4）水箱间，按协议不承担；（5）下水管38根×3×85=9690，户均513元，住户同意承担；（6）下水开挖围填费用户均552元，住户同意承担；（7）下水井盖圈户均252元，住户同意承担；（8）热水泵管户均270元，住户同意承担；（9）化粪池按协议不承担；（10）楼梯（结合其他证据应为楼梯扶手和踏步台子差价款）不承担；（11）地下室按协议不承担；（12）地源热泵压缩机费用，户均6000元，按票据承担；（13）线款，户均3000元，按票据承担；（14）打井款1100元（已另收），住户同意承担；（15）水塔井水泵，户均750元，住户同意承担；以上房款及费用138000元-伙房卫间补2000元-投资4000元=132000元，减去未完外围工程5000元（大门、绿化、围墙、硬化）=127000元；（16）线款已收2000元（从已付款中扣除），未交不除；（17）上浮标准为2、3、4楼上浮2000元，5楼下浮6000元。经数次协商后，原告索要无果，遂引起诉讼。庭审中，被告对原告主张的按楼层上浮的价格每户2000元、分户门、楼梯扶手、卫生间及伙房反补差价及户均承担压缩机附属设施款3000均无异议，双方均认可压缩机附属设施款被告已交1000元。
另查明，2015年1月2日、1月14日，被告王振交给楼长崔银地源热泵款5500元。其中5000元有崔银交给另一楼长权生年后统一交付原告，500元经靖安乡干部协调处理后由楼长直接交付地源热泵供货商张军。
再查明，经靖安村委会参与，原告和各住户原定住宅价格比照邻村定为每平方米1070元。原告为了住宅楼的正常供暖，出资240000元购买地源热泵一台，按40户住户分摊，户均应分担6000元；原告出资20000元购买了靖安村委会的一口老井作为地源热泵用井，按40户住房分摊，户均应分担500元。2014年1月9日，为解决供暖设施问题，包括被告在内的部分住户和原告、沈怀军共同参与形成了一份住户会议记录，该住户会议系双方为解决2013-2014年度供暖问题时原告与部分住户就暖气费及压缩机附属设施款所作的�商，该记录记载的第五项内容，明确了下剩附属设施款是40000元，5、6号楼住户共40户，每户均摊1000元，被告王振在该记录上签字。后由于楼梯扶手，楼梯台阶和部分附属设施的变更，住宅楼价格发生变化，部分住户有意见。在靖安村村民调解委员会、原告和部分住户的参与下，原告和部分住户曾就住房款、地源热泵压缩机款、暖气费、老井款等费用的分摊问题进行过数次会议和协商。部分住户和原告协商一致后给原告出具了欠条，认可并愿意承担相关费用，部分住户和原告未能协商一致。为此，自2014年起，原告陆续起诉十余户住户追偿住房款和老井款等费用。原告和其他住户关于索要购房款的案件，经本院调解，部分案件已调解结案，在调解结案的案件中，住户对分摊的地源热泵压缩机款1000元和老井款500元均无异议。
还查明，本院在审理原告郑强诉其他住户的案件中，于2015年6月16日作出裁定，以原告主体不适格为由驳回起诉，二审法院于2015年8月26日裁定撤销本院作出的裁定，指令本院追加甘州区靖安乡靖安村委会为原告继续审理。开庭前，本院通知靖安村委会与沈怀军参加诉讼，靖安村委会与沈怀军均表示放弃其向所有住户主张房款和其他款项的实体权利，不愿以原告身份参加诉讼。
证明上述事实的证据有：
1、原、被告的当庭陈述；
2、原告提交的靖安村民委员人民调解委员会结算清单、2012年10月29日加盖村委会印章的告住户通知、原告与住户沈文章签订的住户协议书复印件、地源热泵购销合同、加盖该村调解委员会印章的5#6#楼住户会议记录；
3、原告提交的本院2015-7554号、2015-1974号、2015-1972号、2015-2016号民事调解书；
4、被告提交的交付房款120000元的收据、楼长崔银出具的收到地源热泵款5500元收据、门锁销货清单、原告于2014年11月3日开具的收到地源热泵款60000元收据复印件、张军于2015年1月16日开具收到地源热泵款10000元收据复印件；
5、本院依职权调取的本院（2014）甘民初字第3905号民事卷宗内相关材料、张掖市中级人民法院（2015）张中民终字第119号民事卷宗内相关材料，本院2015甘民初字1971号民事裁定书、张中民终字第671号民事裁定书。
6、本院依职权向靖安乡原村委会书记沈吉章、原村委会主任杨生林、现任村委会主任陈兴虎的调查笔录，向曾担任过涉案住宅楼楼长的沈怀宝、崔银、陈永廷等人所做的调查笔录、向沈怀军所做的调查笔录。
上述证据在案佐证，且经当庭质证，足以认定。
本院认为，原、被告对被告购买小康住宅一套，被告已向原告支付购房款120000元没有争议，双方争议的焦点在于涉诉房屋面积及住宅改增部分和附属工程的价款。因为涉诉房屋系村委会牵头的农村集资修建，建房、出售、购买都有其特殊性，处理其中的争议因参照民情、民俗，不能完全按照常规的房屋买卖合同关系审理。涉诉房屋被告已于2013年5月入住。关于住宅楼后期增加、改变的附属设施，都是经过村委会或原告与大多数住户协商后实施的，产生的费用被告和其他住户应予分担。
原告提交2014年1月9日形成的加盖该村人民调解委员会印章的《靖安村5#6#楼实际结算清单》(以下简称实算清单)一份，以证明被告应交房款142077元，已交120000元，涉诉房屋窗户系被告自行安装，故原告自愿扣减费用2077元，被告尚欠房款20000元。因该清单只是盖有该村人民调解委员会印章，既无结算人签名，也无见证人签名，庭审中被告认可实算清单记载的第三项上浮的价格每户2000元、第七项分户门差价每户550元、第八项楼梯扶手差价每户1450元、第九项卫生间伙房反补差价每户1678元，故上述四项计入房屋价款；对实算清单另注项记载的国家房补垫补金额为（工程已有垫付）每户4000元，被告对房补金额没有异议，原告已在房屋价款中扣除，本院予以确认；对实算清单记载的其他项目，结合其他证据综合认定。
关于房屋面积，原告提交的实算清单第一项记载建筑面积为4736.2㎡/40户=118.4㎡/户，单价1070元/㎡，户均126693元，庭审中被告认可单价1070元/㎡，但其自行测量建筑面积为户均115.8㎡，对原告按118.4㎡/户收取房款有异议。本院依职权调取的2013年4月6日原告和沈怀军代表该村村委会与承建该楼的甘肃富源建筑工程有限责任公司的委托代理人丁富国形成的《靖安村小康住宅楼承建合同备忘录及补充、结算协议》记载5、6号�（涉诉房屋所在住宅楼）建筑面积以5层净面积计为4664.8㎡。本院调取的协议系原告及村委会与建筑商结算时产生，庭审中原、被告都未提出异议，故协议所载的总面积4664.8㎡应予确认，故涉诉房屋的面积本院认定为4664.8㎡/40户=116.62㎡/户，房屋主体初始的价格应为124783.4元（116.62㎡×1070元/㎡）。
关于地下室费用承担问题，原告提交的实算清单二项记载为“地下室（面积为40元/㎡地价款）户均5000元”，为证明被告应承担地下室费用，原告还提交2011年7月26日与住宅楼住户沈文章签订的《靖安村小学住宅楼住户协议》复印件，协议第二条乙方（即沈文章）的责任第（2）项记载“住宅楼占地面积及锅炉餐厅占地面积，不换地、不补地、每个住户只交每平方米40元的占地补偿费”，庭审中原告称该款实际是土地占地补偿款。原告与包括被告在内的住户商定房屋单�为1070元/㎡，又以地下室费用的名义主张占地补偿款不妥。本院依职权调取的《靖安村小学6号楼收费住户认定登记》（以下简称认定登记）（11）条记载“地下室：按协议不承担”，这表明包括被告在内的24户住户对于原告的该项主张不予认可，庭审中原告未对该证据提出异议。故对于原告要求被告承担地下室费用5000元的主张，本院不予支持。
关于上下水工程费用的问题，原告提交的实算清单第四项记载“上下水工程为2087元/户（半价）”，以证明该款应计入房屋价款。本院依职权调取的认定登记（5）项“下水管38根×3×85=9690，户均513元，住户同意承担”、（6）项“下水开挖围填户均552元，住户同意承担”、（7）“下水井盖圈户均252元，住户同意承担”、（8）“下水热水泵管户均270元，住户同意承担”、（15）“水塔井水泵，户均750元，住户同意承担”，与上下水工程相关，合计为2337元。包括被告在内的24户住户均同意承担上述五项与上下水工程相关的项目，本院予以支持，该2337元计入房屋价款。
关于水箱间和水箱的费用承担问题。原告提交的实算清单五、六项记载“水箱间1658元/户”、“水箱317.6元/户”，以证明上述两项应计入房屋价款。本院依职权调取的认定登记（4）项记载“水箱间：按协议不承担”，且被告对水箱间和水箱款不予认可，故原告主张的水箱间1658元，水箱317.60元，不计入房屋价款。
关于压缩机和太阳能集热器款的问题，原告的实算清单记载“另注：压缩机（暖气）6000元/户，太阳能集热工程2000元/户”，原告为证明压缩机款应计入房屋价款，还提交了原告与山东中科能人工环境有限公司委托代理人ＸＸＸ签订的地源热泵购销合同一份，以证明压缩机（地源热泵）价款为240000元，户均6000元，原告称压缩机款未清，故销货方未提供发票。被告辩称曾见过一份金额为200000元的地源热泵购销合同，要求原告提交发票后再分担相应的压缩机费用，太阳能集热器安装后就没有使用过，已自费安装新的集热器，故不承担原告安装的太阳能集热器的费用。本院依职权调取的认定登记（12）项记载“压缩机户均6000元，按票据承担”、（3）项记载“太阳能：户均2000元，同意承担，负责维修使用”。对于压缩机（地源热泵）款未付清的事实，被告在庭审中予以认可，且被告已在认定登记上签字同意承担上述两项费用，故本院认定每户应承担的压缩机款（地源热泵）6000元和太阳能集热器款2000元，计入房屋价款。
关于压缩机附属款和老井款的问题。庭审中，原告提交2014年1月9日住户会议记录一份，以此要求被告承担压缩机附属款1000元。经查，�会议记录系双方为解决2013-2014年度供暖问题时原告与部分住户就暖气费及压缩机附属设施款所作的协商，该记录记载的第五项内容，明确了下剩附属设施款是40000元，5、6号楼住户共40户，每户均摊1000元。庭审中查明，原告所诉暖气费2360元中，其中有1000元系压缩机附属款，被告亦认可压缩机附属款即线款，该项费用总计120000元，40户农户每户均摊3000元，分摊在2012-2015年度的暖气费中一并缴纳，其中被告只缴纳了1000元，下剩2000元均未交，故对原告主张的压缩机附属款，本院认定为2000元，被告应予支付。原告主张老井款500元，向本院提交原村委会书记沈吉章书写的借条一张，以此证实村委会原有的老井是村委会以20000元价格卖给原告用于5、6号楼的地源热泵供暖，结合本院依职权调取的原村委会主任杨生林的证言，可以认定原告出资购买原村委会一口老井作为住宅楼地源热泵之用，故原告要求每户承担500元老井款的主张，本院予以支持。原告主张的暖气费实际为1360元，但因原告主张暖气费与购房款不是一个法律关系，故原告主张的暖气费本案不予涉理。
关于被告要求抵扣相关款项的问题。庭审中被告提交交付楼长崔银地源热泵款条据两张，金额5500元，要求从所欠原告房款及附属设施工程款中抵顶。原告对此虽不予认可，但经本院依职权向原村委会书记沈吉章及曾担任过楼长的沈怀宝、崔银等人核实，在2014年至2015年供暖季为解决住宅楼供暖问题，被告通过楼长将该部分款项已支付原告和直接支付给地源热泵供货商，故被告已经缴纳的地源热泵款5500元应予以扣除，对被告的该辩解意见，本院予以采纳。庭审中被告提交门锁收据200元，要求从所欠原告房款及附属工程款中抵顶。虽然被告撬锁入住时已交付部分房款，但房屋所有权（诉涉房屋系小产权房不涉及登记变更产权的问题）尚未转移，被告强行撬门入住的行为系侵权行为，虽然原告事后默认，但被告因侵权而产生的费用应自行承担。对该部分费用不应在房款中予以扣除。关于被告辩称的外围工程因原告未做应予以扣减6000元，本院结合认定登记记载的内容及外围工程实际完成情况予以扣减5000元。
本案涉案房屋的总价款应为139120.4元（116.62㎡×1070元+上浮2000元+分户门550元+楼梯扶手及台阶1450元+上下水2337元+压缩机即地源热泵款6000元+太阳能集热器2000元），扣除原告认可的7755元（窗户2077元+房补4000元+卫生间伙房反补1678元），扣除被告通过崔银缴纳的5500元及未完外围工程5000元，被告已交房款120000元，现实欠房款865.4元。
关于原告所诉利息的问题。原、被告和众多住户因增加的�用负担问题一直在协商和争议中。但是，在2014年12月8日在原村委会书记和村主任的参与鉴证下，包括被告在内的24户住户签字形成认定登记一份，系双方在房屋价款问题上的最后一次协商，在认定登记形成后的合理期间内，被告及各住户应当交清下欠款项，逾期应当承担逾期付款的利息。结合本案实际，本院确定合理付款期间为认定登记形成后3个月。故被告应自2015年3月8日起按同类银行贷款利率承担下欠款的利息至原告起诉本院之日。原告主张若交不清房款，应自2012年11月1日起按银行利息的四倍承担利息，无事实依据，本院不予支持。经核算，原告主张的利息应为30.29元。（865.4元×5.25%÷12月×8月）。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十八条第二款第（二）项、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、�最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王振偿付原告郑强购房款865.4元，承担利息30.29元，合计895.69元；
二、被告王振偿付原告郑强压缩机附属款2000元，老井款500元，合计2500元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
上述一、二项合计3395.69元，限于判决生效后五日内付清。
案件受理费546元，由被告王振负担200元，原告负担346元。原告已预交，被告负担的200元受理费由被告直接给付原告，本院收取原告的受理费不再退还。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审 判 长 王正委
审 判 员 马彩琴
代理审判员 王 铎
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 王以斌