四川省南充市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）川13行终26号
上诉人（原审原告）何元芳，女，汉族，生于1967年9月24日，住四川省南充市顺庆区。
上诉人（原审原告）刘茂兵，男，汉族，生于1981年9月1日，住南充市顺庆区。
上诉人（原审原告）贾淑蓉，女，汉族，生于1962年2月2日，住南充市顺庆区。
上诉人（原审原告）何媛，女，汉族，生于1984年12月1日，住南充市顺庆区。
上诉人（原审原告）刘定强，男，汉族，生于1966年11月2日，住南充市顺庆区。
以上五上诉人共同的委托代理人徐晓冬，四川明炬律师事务所律师。
以上五上诉人共同的委托代理人张劲华，四川鼎兰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南充市房地产管理局，住所地南充市顺庆区政府新区4号楼。
法定代表人杨长久，局长。
委托代理人韩桂，四川智典律师事务所律师。
委托代理人李小灵，该局工作人员。
被上诉人（原审第三人）四川中虹房地产开发有限公司，住所地南充市顺庆区西河北路5号3幢1单元4层5号。
法定代表人蒋志祥，董事长。
委托代理人张勇，四川英特信律师事务所律师。
委托代理人蒋础屹，该公司工作人员。
上诉人何元芳、刘茂兵、贾淑蓉、何媛、刘定强与被上诉人南充市房地产管理局（以下简称市房管局）、四川中虹房地产开发有限公司（以下简称中虹公司）房屋行政登记一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2016）川1302行初73号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人何元芳、刘茂兵、贾淑蓉、何媛、刘定强的委托代理人徐晓冬、张劲华，被上诉人市房管局的委托代理人韩桂、李小灵，被上诉人中虹公司的委托代理人张勇、蒋础屹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年6月10日，何元芳、刘茂兵、贾淑蓉、何媛、刘定强与中虹公司签订了四份《商品房买卖合同》，双方约定：何元芳、刘茂兵、贾淑蓉、何媛、刘定强购买中虹公司开发建设的位于顺庆区滨江中路一段407号“滨江首座”2幢2层411号附1号、附2号、附3号、附4号房屋，并支付了全部房款。又分别于2011年11月18日、2014年8月1日签订了《商品房买卖合同》，双方约定：何元芳、刘茂兵、贾淑蓉、何媛、刘定强购买中虹公司的“滨江首座”2幢2层411号附7号房屋，2幢2层411号附5号、附6号、附8号以及2幢1层429号附1号、2幢1层413号附1号房屋并支付了全部房款。其中2幢2层411号附5号、附8号和2幢1层429号附1号何元芳、刘茂兵、贾淑蓉、何媛、刘定强支付了定金751270元。2015年5月，中虹公司向顺庆区法院提起民事诉讼，要求何元芳、刘茂兵、贾淑蓉、苏新建支付2幢2层411号附5号、附8号和2幢1层429号附1号的剩余房款，何元芳、刘茂兵、贾淑蓉、苏新建提出反诉，指控中虹房产公司合同违约，并要求赔偿经济损失。现何元芳、刘茂兵、贾淑蓉、何媛、刘定强称根据其2016年4月25日向南充市规划局申请查询“滨江首座”楼盘的报建规划的图纸来看：“滨江首座”1层和2层的房屋设计是按照上下房屋为一整套，要通往2层的房屋必须通过与之相对应的1层房屋内部进入，且2层的房屋相互之间并没有设计公用通道和独立使用的房门。中虹公司违背报建规划的设计原则，将1层和2层房屋拆分进行出售，导致其购买2层房屋无法实现独立的利用价值。市房管局未依法审核房屋建设的规划图纸，并对房屋进行现场测绘，将不具有独立使用价值的“滨江首座”2幢2层411号附1号房屋办理了房屋产权登记证书，违反了建设部《房屋登记办法》第二十二条的规定，属于违法的具体行政行为，依法应当予以撤销。何元芳、刘茂兵、贾淑蓉、何媛、刘定强遂于2016年6月27日向法院提起行政诉讼，请求判令：一、请求认定市房管局办理的滨江首座2幢2层411号附7号房屋产权登记的具体行政行为违法，并判令市房管局撤销滨江中路1段滨江首座2幢2层411号附7号房屋的产权登记（产权登记证号X），并赔偿其损失；二、案件受理费由市房管局负担。
另查明，2011年9月28日，“滨江首座”进行竣工验收，2011年10月29日，四川鑫瑞消防工程公司为何元芳、刘茂兵、贾淑蓉、何媛、刘定强经营的“名爵会所”进行了消防设计施工。2011年11月23日，何元芳自书《说明》一份，表示自行修建商铺楼梯，但要求中虹公司给予1万元补助。2011年12月1日，何元芳收到1万元补助，并向中虹公司出具了收条。2011年12月3日，“滨江首座”整体验收合格，案涉房屋开始交付何元芳等经营会所使用。2014年8月5日，中虹公司将“滨江首座”2幢2层1、2、3、4、7号和1层1413-1号门面的产权转移过户给何元芳、刘茂兵、贾淑蓉、何媛、刘定强，2014年8月11日，市房管局将六间商铺登记至何元芳、刘茂兵、贾淑蓉、何媛、刘定强名下，其内部系按份共有。何元芳、刘茂兵、贾淑蓉、何媛、刘定强分别于2014年10月23日，2016年6月6日，将“滨江首座”2幢2层1、2、4、7号和1层1413-1号门面房屋向中国农业银行股份有限公司南充嘉陵支行办理了抵押贷款。
原审法院认为：依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条的规定，市房管局有权在本行政区域内对房屋权属进行登记的权利。因而本案的争议焦点在于何元芳、刘茂兵、贾淑蓉、何媛、刘定强起诉是否已过起诉期限以及市房管局的行政行为是否合法。本院对争议的焦点分析认定如下。
关于何元芳、刘茂兵、贾淑蓉、何媛、刘定强起诉是否已过起诉期限的问题。第三人中虹房产公司于2015年5月以何元芳等未支付剩余购房款为由向法院提起民事诉讼，在该民事案件审理中应推定何元芳等知道或者应当知道市房管局于2014年8月作出的房屋转移登记行为，但市房管局没有提出证据证明何元芳等知道其诉权或者起诉期限，故应当适用《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定2年的起诉期限，而何元芳等于2016年6月提起行政诉讼，并未超过起诉期限。市房管局及中虹公司认为应适用《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款起诉期为六个月的规定，不予支持。
关于市房管局的行政行为是否合法的问题。从何元芳等先后购买中虹公司的十间非住宅房，其中六间房屋分别向市房管局申请转移登记，五间房屋分别向有关银行进行抵押贷款来看，何元芳等购买中虹公司在本案中二楼的全部房屋，并分开进行产权登记，系何元芳等与中虹公司交易之初一致的真实意思表示，根据我国《城市房地产管理法》、《合同法》之相关规定，二者的交易行为并不违背法律强制性规定，其交易行为合法有效。至于何元芳等认为市房管局违反了《房屋登记办法》第二十二条第（四）项之规定，应当对案涉登记行为予以撤销的问题，原审法院认为，案涉登记行为是何元芳等和中虹公司共同申请，并提供了房屋买卖合同等材料后进行的转移登记，对提供材料的真实性由何元芳等和中虹公司负责，市房管局对何元芳等和中虹公司提供的材料仅进行形式审查，由于何元芳等与中虹公司的交易行为合法有效，且何元芳等与中虹公司提供的申请登记资料符合房屋产权登记要求，同时，案涉房屋为何元芳等自己申请按份共有，市房管局的登记行为适用程序正当、法律依据正确，予以确认。何元芳诉称的市房管局行政行为不合法并要求撤销违法具体行政行为没有事实和法律根据。因此对市房管局及中虹公司提出的抗辩理由予以采信，对何元芳等诉讼主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条“行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求”之规定，判决驳回何元芳、刘茂兵、贾淑蓉、何媛、刘定强的全部诉讼请求。案件受理费50元由何元芳、刘茂兵、贾淑蓉、何媛、刘定强共同承担。
宣判后，上诉人何元芳、刘茂兵、贾淑蓉、何媛、刘定强不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销顺庆区人民法院（2016）川1302行初73号行政判决；二、改判被上诉人办理的滨江首座2幢2层411号附7号房屋产权登记的具体行政行为违法，并判令市房管局撤销滨江中路1段滨江首座2幢2层411号附7号房屋的产权登记（产权登记证号：X）；三、案件全部诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决适用法律错误，依法应当予以撤销。一审判决认为，上诉人购买被上诉人中虹公司二层全部商铺，分开登记，系双方一致的真实意思表示，房管部门就可以予以分开登记。但一审忽略了房屋登记是根据《房屋登记办法》进行，应当符合《房屋登记办法》的相关规定，而按照《房屋登记办法》第二十二条规定“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的。”本案所涉房屋，即“滨江首座”2幢2层房屋既没有设计公用通道，也没有设计上下楼所必须的公共楼梯和通道，根本不具有独立利用的价值。而被上诉人中虹公司违背报建规划的设计方案，将1层和2层房屋拆分进行出售，导致2层房屋的购买人无法实现房屋的独立利用价值，并且无法正常行使处分权。据此，被上诉人市房管局的登记行为错误。二、一审法院认为“被上诉人市房管局尽到了形式审查的职责，其登记行为合法”的观点是错误的。其一，被上诉人市房管局未完全尽到形式审查的责任。根据《房屋登记办法》第二十条规定，申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载应当一致。因此，被上诉人市房管局在对申请登记的书面材料进行形式审查时理应审查申请登记的房屋资料与规划图纸设计是否一致。而根据一审确认的证据及认定的事实，被上诉人市房管局对“滨江首座”2幢2层411号附7号房屋进行产权登记时与“滨江首座”报建规划图纸设计不一致。所以被上诉人市房管局未完全尽到形式审查的职责。其二，被上诉人市房管局除了进行形式审查外，还应当对申请登记的房屋进行实质审查。根据《房屋登记办法》第十九条、二十二条及《房产测绘管理办法》第十八条的规定，房屋登记过程中均需要对资料进行审查，有的还要求实地查看，说明在房屋登记过程中并非只是形式审查。
被上诉人市房管局答辩称：一、上诉人何元芳等无权提起本案诉讼。根据行政诉讼法司法解释的规定，行政行为对其合法权益明显不产生实际影响，应当裁定驳回起诉。2011年何元芳等人购买案涉房屋，于同年进行装修、占有和经营，2012年房屋办理初始登记，2014年办理分户转移登记后何元芳等将房屋进行了抵押贷款。在登记前，何元芳等人对房屋现状是完全知情的，且本案诉讼前未提出异议和权利主张。因此，可以确定购买案涉房屋并申请登记至现状是何元芳等人的真实意思。在办理初始登记时，名义上的申请人为中虹公司，但体现的是中虹公司与何元芳等人共同意愿。其理由为，2011年双方就案涉二楼房屋已办理买卖手续并交付房屋，只是为了更方便地进出二楼，何元芳等人才购买了1层413号附1号房屋，目的是用作进出二楼的“专用通道”。2012年办理初始登记时，中虹房产公司说明房屋已出卖的有关情况后，被上诉人才同意将413号附1号进行登记并将用途标注为“专用通道”。413号附1号本是从413号分割而来，该附1号在办理初始登记时的面积大小与何元芳等人所购买的房屋面积完全吻合。2014年办理转移登记时，系何元芳等人自行提出的申请，且各间涉案房屋均是分别提出的申请，这表明何元芳等人的真实意思就是要求将二楼案涉房屋分开办证。且由于权利人一致，不存在使用不便的问题。另外，何元芳等人可随时对二楼案涉房屋申请合并办证。二、关于房屋登记合法性问题。案涉房屋有规定界限，有地名编号，位置具体确定，上诉人何元芳等人也对房屋进行了实际使用，登记行为合法。关于上诉人提到的将一楼两个门面房屋的各一部分用作“专用通道”的问题，该通道并非公摊意义上的公用通道，只是用途是进出上诉人购买的二楼房屋的通道，被上诉人的该登记行为亦为合法。综上，请求二审依法维持原判。
原审第三人中虹公司答辩称：第一，上诉人的上诉理由不成立，其诉讼本身具有恶意。第二，上诉人称案涉房屋不具有独立利用价值不是事实，房管局办理产权证程序内容均合法，不应撤销。第三，上诉人主张撤销的起诉期已经超过。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明：2014年8月，上诉人何元芳等人与被上诉人中虹公司共同向被上诉人市房管局提交申请，申请对上诉人在中虹公司处购买的位于顺庆区滨江中路一段407号“滨江首座”2幢2层411号附7号的商铺办理产权转移登记。2014年8月11日市房管局办理了案涉房屋所有权证（房权证顺字第X号）。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：根据上诉人的上诉请求、理由及被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点在于：一、上诉人起诉请求撤销案涉房屋所有权证是否超过法定的起诉期限；二、被上诉人市房管局办理的房权证顺字第X号房屋所有权证内容程序是否合法。
一、关于起诉期限的问题，市房管局于2014年8月11日办理了案涉房屋的房屋所有权证（房权证顺字第X号），但其在颁发该证时并无证据证明其向上诉人告知诉权或起诉期限。因此，根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条的规定，从2014年8月11日起算2年，上诉人于2016年6月提起诉讼，并未超过法定的起诉期限。
二、关于被上诉人市房管局所办理的房权证顺字第X号房屋所有权证内容程序是否合法的问题。首先，被诉行政行为为市房管局所办理的案涉房屋的转移登记行为，因此，应就该转移登记行为的程序和内容进行审查。根据《房屋登记办法》第三十三条“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”的规定，被上诉人在办理案涉房屋转移登记过程中，需要审查的主要内容是原房屋的权属、办理转移登记的原因及当事人的身份情况。而本案中，市房管局办理案涉房屋所有权转移登记中，系买卖双方共同申请，且该房屋原权利状况明确无争议，而转移登记的原因为买卖，该事实也无争议。因而被上诉人市房管局办理案涉房屋转移登记的行为程序合法，依据充分。关于上诉人提出的案涉房屋不具有独立使用价值，按照《房屋登记办法》第二十二条第四项的规定，不应办理登记的问题。本院认为，房屋是否具有独立的使用价值，应当是在房管部门办理房屋初始登记中应当审查的内容，而并非属于房管部门办理房屋转移登记时应审查的范围，故上诉人的上诉理由不能成立。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项“人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定”的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人何元芳、刘茂兵、贾淑蓉、何媛、刘定强负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘红
审判员 庄娟
审判员 石炜
二〇一七年四月十九日
书记员 刘唯