北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第30217号
原告高立冬，女，1932年11月8日出生。
身份证号：×××
委托代理人张明，北京市国振律师事务所律师。
被告姜桂馨，女，1950年8月30日出生。
身份证号：×××
委托代理人徐立春（姜桂馨之夫），南通海关退休干部，住北京市海淀区复兴路甲1号院5号楼2层2门4号。
委托代理人申雪洁，北京市盈科律师事务所律师。
原告高立冬与被告姜桂馨返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高立冬委托代理人张明，被告姜桂馨及其委托代理人徐立春、申雪洁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高立冬诉称，原告系北京市海淀区复兴路甲一号院5号楼2门2层x号房屋产权人。2014年11月，被告姜桂馨趁原告高立冬在日本的二女儿家居住期间，将上述房屋非法占用，原告高立冬与被告姜桂馨协商要求腾退房屋，其称是原告高立冬的大女儿将房屋租赁给其居住，不予退还。原告高立冬现居住在一家酒店，有家不能回。故诉至法院，请求判令被告姜桂馨立即将北京市海淀区复兴路甲一号院5号楼2门2层x号房屋返还给原告高立冬。
被告姜桂馨辩称，第一，被告基于与原告及原告之女叶心清（勝见阳子）于2014年11月16日签署的房屋租赁合同，合法占有涉案房屋。被告已支付四年房屋租金210400元，且被告对涉案房屋投入巨大，依约对涉案房屋进行了装修，支出装修款项75112元；并购买家具、家电花费23701元；开通煤气、有线电视、宽带花费1519元。第二，被告于2014年11月16日承租涉案房屋后，原告本人曾多次到涉案房屋察看，均未提出异议。直到2014年12月底装修结束，原告看到装修成果后，预坐享其成，想将涉案房屋高价卖出，才向被告表示不想出租房屋。第三，房屋产权于2015年5月19日才登记在原告名下。被告承租房屋时房屋的所有权人是叶永毅，即使原告目前否认其曾授权叶心清出租涉案房屋，但被告作为善意第三人在对叶心清出示的原告委托书、身份证、户口本等材料尽到审查义务，并在叶心清掌握房屋钥匙的情况下，足以相信作为原告女儿有权代表原告出租房屋。叶心清与被告签订的合同构成表见代理，合同对原告有约束力。原告主张被告无权占用涉案房屋，无事实及法律依据。原告若对房屋租赁合同效力有异议，应先解决合同效力问题，再提出本案物权之诉。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年，本院受理高立冬诉勝见阳子（KATSUMIYOKO）、小林华子（KOBAYASHIHANAKO）、叶心玉遗嘱继承纠纷一案，经审理后于2015年1月15日做出（2013）海民初字第392号民事判决书（以下简称392号判决），认定如下事实：“叶永毅与高立冬系原配夫妻，双方生育三女即勝见阳子（原名叶心清）、小林华子（原名叶若华）、叶心玉，双方未收养子女。叶永毅于2011年9月10日去世，其父母已先于其去世。2011年2月15日，叶永毅立有自书遗嘱一份，其上记载：立遗嘱人叶永毅（1921年7月22日生于福州）现有位于北京市海淀区复兴路甲1号西区5号楼2门4号x居室1处，建筑面积72.5平方米，另有2门2号1居室1处，建筑面积40.1平方米。夫妻二人现住4号，2号作为会客之用。我死后，两处住宅均由其妻高立冬继承。因3个女儿均在国外，待适当时期，可将全部房屋出售并将所得净款项目分成5分。高立冬得到其中2份，其中3份分与3个女儿，其中大女儿叶心清去日婚后加入日籍，改名勝见阳子。因脑部生一肿瘤，以致思想不够正常，对其母亲常有忤逆行为，本不应分与财产。姑念其没有工作，如能改过更新，也可分得1份。二女儿叶若华去日婚后，改名小林华子，也应分得1份。三女儿叶心玉去日婚后，仍保留中国国籍，自应分得1份。高立冬日后想与何人同住，他人不得阻拦抢夺，应尽责照顾侍奉，是所至嘱。立遗嘱人叶永毅，2011年2月15日。见证人。1993年5月15日，叶永毅与中国水利水电科学研究院签订房屋买卖合同购买了x号房屋。2002年11月28日，叶永毅与中国水利水电科学研究院签订房屋买卖合同购买了x号房屋。此后取得房屋产权证书，两套房屋均登记在叶永毅名下。高立冬与叶永毅投资设立北京万兴苑华科技中心，注册资本3万元，登记的出资额为每人1.5万元。叶永毅、叶永彰、叶彰共同为福州市鼓楼区云瑞巷3号房屋的所有权人。”，并基于上述事实做出七项判决内容，其中第一项判决内容为：“一、叶永毅名下北京市海淀区复兴路甲一号西一区五号楼二门x号房屋及北京市海淀区复兴路甲一号西一区五号楼二门x号房屋归原告高立冬所有；”。
2015年5月22日，高立冬持已发生法律效力的392号判决，向北京市住房和城乡建设委员会申请对北京市海淀区复兴路甲一号西一区五号楼二层二门x号房屋（以下简称涉案房屋）办理所有权转移手续，北京市住房和城乡建设委员会经审核后于2015年5月29日向高立冬颁发X京房权证海字第4761**号《房屋所有权证书》。
2014年11月16日，勝见阳子（甲方）与姜桂馨（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租期为四年又一个半月，自2014年11月16日至2018年12月31日止；月租金为4800元，租金自合同生效起，分两次给付，第一次在2014年11月26日前一次性支付前两年租金115200元，其中扣除甲方负责的房屋修缮费用2万元，即实际支付95200元；第二次在2014年12月9日前支付后两年租金115200元。合同还对双方当事人的其他权利义务进行了约定，勝见阳子及姜桂馨在合同上签字确认。签约前，勝见阳子向姜桂馨提供了叶永毅房产证、死亡证明、叶心清护照、原告委托书、身份证、户口本复印件等材料。
签约后，姜桂馨于2014年11月16日至同年12月9日期间，陆续向勝见阳子支付租金210400元，对涉案房屋进行装修后于2015年6月开始居住。
庭审中，高立冬表示其在涉案房屋内居住至2013年，因提起392号案，勝见阳子回国开庭与其不断吵闹，后到在日本的二女儿（小林华子）家居住，勝见阳子将涉案房屋的门给撬了，并取得了钥匙。
另询，姜桂馨对于月租金4800元是否过低以及为何一次性预付全部租金进行了解释：当时定的是5000多，后来因我们负责装修，双方协商就定成了4800元，还有一次性给付租金，就降低了租金。一次性预付房租是因为叶心清说她在日本，回来不方便。
上述事实，有双方当事人陈述、392号判决、《房屋所有权证书》、《房屋租赁合同》、付款凭证等证据材料在案佐证。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条规定，财产可以由两个以上的公民、法人共有。本案中，涉案房屋自叶永毅去世之时，至392号判决发生法律效力期间，涉案房屋未实际进行分割，处于共同共有状态，高立冬及勝见阳子（KATSUMIYOKO）、小林华子（KOBAYASHIHANAKO）、叶心玉为共同共有人。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤民法通则﹥若干问题的意见》第96条及《中华人民共和国物权法》第一百零六条（条文内容略）的规定，受让人（第三人）如果是善意、有偿（合理价格）的，可善意取得于动产、不动产或其他物权，即“善意取得”制度。本案中，姜桂馨虽提交了高立冬为勝见阳子出具的委托书，但未能提交证据原件对其真实性加以核实，故本院在此情况下认为勝见阳子作为共同共有人之一，于共同共有期间擅自对涉案房屋进行的处分应属无效处分。经庭审查明，姜桂馨在与勝见阳子签订房屋租赁合同后，支付了合理的租金，亦实际取得了涉案房屋的使用权，符合“善意取得”制度规定的情形。高立冬虽对姜桂馨与勝见阳子是否存在恶意串通嫌疑以及月租金是否过低提出异议，但并未就此提交证据加以证明，姜桂馨亦对其月租金标准及一次性预付全部房租做出了合理解释，故本院对高立冬上述异议不予采信，同时认定姜桂馨不负有返还义务。对此高立冬可依法就勝见阳子擅自处分财产的行为另案主张赔偿。
据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤民法通则﹥若干问题的意见》第96条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：
驳回原告高立冬的全部诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告高立冬负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 ＸＸ楠
代理审判员 夏文慧
人民陪审员 陈绪飞
二〇一六年一月十一日
书 记 员 崔 维