云南省峨山彝族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0426民初281号
原告杨玲，女，1954年6月13日生，汉族，居民，住玉溪市红塔区紫苑小区**幢*单元***室。公民身份号码5324261954********。
原告王媛，女，1979年2月13日生，汉族，居民，住址同上。公民身份号码5324261979********。
上列二原告共同委托代理人周媛媛，云南滇玉律师事务所律师，特别授权代理。
上列二原告共同委托代理人黄茜严，云南滇玉律师事务所实习律师，特别授权代理。
被告王东生，男，1962年6月6日生，汉族，居民，住峨山彝族自治县双江街道办事处ＸＸ巷**号。公民身份号码5324271962********。
被告杨崇文，男，1955年6月20日生，汉族，居民，住峨山彝族自治县双江街道办事处环城西路**号。公民身份号码5324271955********。
委托代理人段莲琼，旭晖律师事务所律师，特别授权代理。
原告杨玲、王媛与被告王东生、杨崇文物权保护纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月8日公开开庭进行了审理。原告王媛及其与杨玲的委托代理人周媛媛、黄茜严，被告王东生，被告杨崇文及委托代理人段莲琼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杨玲、王媛诉称，原告杨玲与王顺生系夫妻，王媛系女儿。王顺生于2008年11月12日病故。王顺生与王卜生、王昆生、王东生系兄弟。1997年12月16日，兄弟四人在母亲吕玉桃（现已去世）主持下达成协议：王顺生分得位于双江镇ＸＸ巷12号住宅（集体土地建设用地使用证：A-12-30（4），用地面积：47.09平米）。因王顺生一直在玉溪工作，房屋一直租与他人。2016年棚户区改造，原告向有关部门申报时，发现房产已被王东生卖与杨崇文。原告杨玲与王媛作为王顺生的合法继承人，根据分家协议属ＸＸ巷12号房产的所有权人。被告王东生将ＸＸ巷12号房产卖与杨崇文，并未告知和征得原告同意，属无权处分，被告杨崇文依据无效合同占有房产系无权占有。经双方协商无法达成一致意见，故请求：1、判令确认二被告签订的转让双江镇ＸＸ巷12号住宅（集体土地建设用地使用证：A-12-30（4），用地面积：47.09平米）的《房屋转让协议》无效。2、判令被告杨崇文返还双江镇ＸＸ巷12号房屋。
被告王东生辩称，其二哥王顺生在世时口头委托其将ＸＸ巷的房屋变卖，卖房款已被其花掉，王顺生没有跟其要过钱，之后王顺生就过世了。现在原告将其起诉至法院，其愿意赔偿当年卖房所得的价款16000元给杨崇文，或由法院依法判决。
被告杨崇文辩称，二被告签订的《房屋转让协议》真实、有效，该协议有生产队队长及中证人的签名；当时二被告是以市场价格进行买卖，其已经支付了合同对价款，不违反法律规定；该房屋已由其进行翻修、修缮及居住。导致产权没有变更的原因是王东生没有交付土地证给其，且土地主管部门对老城区进行改造，无法对房屋产权进行变更。请求驳回原告的诉讼请求。
针对诉讼请求，原告提交以下证据：
1、《房屋转让协议》复印件1份，证明二被告签订《房屋转让协议》，转让ＸＸ巷12号的房屋一间、楼上2间，总面积39.45平方米。
2、集体土地建设用地使用证复印件1份、协议书复印件1份、由双江街道办事处出具的证明复印件1份，证明ＸＸ巷土地使用权人为吕玉桃及经分家析产，王顺生是ＸＸ巷12号房屋的合法所有人。
3、注销证明复印件1份、由云铜社保玉溪工作站出具的证明复印件1份，证明王顺生于2008年11月12日因疾病死亡及原告为王顺生的合法继承人，是适格的主体。
经质证，被告王东生对以上证据无异议。被告杨崇文对第1组证据、第2组证据中的集体土地建设用地使用证、第3组证据中的注销证明的三性均认可，认为第2组证据中的协议书是被告王东生家庭内部协议，不发表质证意见；第3组证据中的云铜社保玉溪工作站出具的证明与本案无关联性。
本院认为，原告提交的证据来源合法，内容真实，能相互印证，予以认定。
针对辩称，被告杨崇文提交以下证据：
1、《房屋转让协议》原件1份，证明二被告在2008年12月6日达成合意签订了转让协议。
2、收据原件1份，证明二被告买卖房屋后，被告杨崇文已支付给王东生房屋价款。
3、照片10张，证明该房屋买卖前后的的状况及被告杨崇文已经将诉争房屋进行修缮、翻建并居住达八年之久。
4、双江社区第二、三股份合作社出具的证明原件2份，证明二被告签订房屋转让协议时王东生说土地证找不到，才到队上找人签名；被告杨崇文翻建房屋是经过股份合作社同意的。
5、申请证人钟德明、姚天福、何仕文出庭作证。钟德明陈述的主要内容为：当年王东生找到我，说要与杨崇文签订房屋转让协议，叫我们去做个中证人。协议是我起草的，修改了一些错字和条文，协议写好以后双方就签字了，我们作为中证人也在上面签了字，但是如何收款交款我们就不清楚了。关于办理房屋变更登记的问题，我们也向他们提出过，双方需要提交相关材料，一方要协助另一方进行办理。王东生没有出示分家协议，但是我想房屋是王东生的，他有处分的权利，所以我们几个中证人才都签了字。姚天福陈述的主要内容为：当天是王东生找到我，说他二哥的房子要卖，买卖双方已经商量好，请我们做个中证，当时我们没有见过房屋的产权证照。何仕文陈述的主要内容为：我曾经与王东生和杨崇文闲聊，听他们说因为买卖房屋发生了纠纷，听见王东生说支付了他二哥王顺生3000元。
经质证，原告对第1组证据的真实性、合法性无异议，对证明目的不认可，认为该证据证明了王东生是无权处分。对第2、3、4组证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可，认为该房屋虽由被告王东生居住，但是不能证明王东生有处分的权利。对第5组证据中钟德明、姚天福的陈述无异议，但认为不能证明房屋的产权问题，只能证明房屋买卖的事实；对何仕文的陈述不予认可。被告王东生对以上第1至4组证据无异议，对第5组证据的质证意见与原告一致。
本院认为，被告杨崇文提交的第1至4组及第5组证据中证人钟德明、姚天福的陈述来源合法，内容真实，能相互印证，予以认定。证人何仕文的陈述无其它证据证实，不予认定。
根据庭审举证、质证、认证和当事人陈述，本院确认以下法律事实：杨玲与王顺生系夫妻，王媛系二人的女儿。王顺生于2008年11月12日病故。王顺生与王卜生、王昆生、王东生系兄弟。王东生系双江社区第三股份合作社成员。1997年12月16日，兄弟四人在母亲吕玉桃（现已去世）主持下达成协议：王顺生分得位于双江镇ＸＸ巷12号住宅[集体土地建设用地使用证：A-12-30（4），用地面积：47.09平米。本户是东正房一间楼下一间、楼上半间（下为任丽华户），墙外平房一间]。因王顺生在玉溪工作，房屋一直交给王东生管理。2008年12月6日，王东生作为甲方，与乙方双江社区第二股份合作社成员杨崇文签订《房屋转让协议》，内容为：经甲、乙双方共同协商，甲方自愿将产权属于自己的房屋壹间、楼上贰间，总面积39.45㎡，地址ＸＸ巷12号，转让给乙方永久使用。价格：壹万陆千元整，购房款一次性付清，双方不得反悔。若乙方今后需要重建房屋、补办房屋产权证，甲方应出面解决相关事宜，一切费用由乙方自理。钟德明、郭伟、钟德华、姚天福作为中证人在协议上签字。杨崇文支付房价款16000元给王东生，该款已被王东生用完。之后，杨崇文在取得双江社区第二股份合作社同意下，将ＸＸ巷12号向王东生及任丽华购买的房屋合并后进行修缮并翻建居住至今。
另查明，ＸＸ巷12号房产集体土地建设用地使用证载明土地使用者为吕玉桃，该证一直由杨玲持有。2016年，峨山县双江街道办事处棚户区改造，杨玲、王媛向有关部门申报房屋产权，双方发生争议遂诉至法院。
诉讼中，原告王媛陈述，其父母是易门三矿的职工，其毕业后留在玉溪工作，父母退休后到玉溪与其共同生活。ＸＸ巷12号房屋是老人分给其父亲的，因为其四叔王东生不务正业，父亲为了照顾他，就将房屋交由他管理，用于出租，租金由他收取。大约2010年左右，杨崇文到玉溪找其母亲要产权证，说是王东生已将房屋卖给他了，其母亲很气愤，答复他不同意卖房，产权证也不会给他，他就走掉了。之后其母亲打电话给王东生，王东生承认房屋已被他卖掉，但没有拿钱给其母亲。其家专门到峨山县房管局反映，如果有人来办理变更房产登记手续要告知其。后又到队上反映，还与中证人吵架。因为土地证是其母亲保管，所以其认为只要土地证不变更，房屋永远都是其家的，而且与王东生、杨崇文有了矛盾，加之居住在玉溪，之后就没怎么去看过房屋。一直到峨山县棚户区改造，其听说后就到指挥部反映情况。其父亲于2008年去世，之前在病床上躺了八个月，期间没有说过卖房的事，也没有立下遗嘱。
王东生陈述，分家时该房屋是分给其二哥，但是房子是其在管理。签订《房屋转让协议》时其告诉过杨崇文房屋是其二哥的，卖房后去拿产权证。之后不久，其跟二哥说卖房的钱被其花掉了，其二哥没有说话，二嫂向其发脾气，问为什么要卖房子，其回答是二哥叫其卖其才敢卖的。
被告杨崇文陈述，其听大舅说王顺生家要卖房子，就由大舅带着找到王东生，以16000元的价格与王东生谈妥并达成《房屋转让协议》。其只知道房屋是王东生家的，他家有兄弟姐妹，不清楚是否分过家，其认为房屋是家庭的，王顺生让卖，由王东生出面，又有队上的中证人，签订协议没有问题。当时其要求交付产权证，王东生说一下子找不到，之后再找他，他直接说产权证找不到了。考虑到房屋是王顺生让卖的，其就干脆找到杨玲（当时王顺生已经去世），杨玲说土地证在她这里，因为王东生卖完房屋后没有将钱拿给她，所以她也不把证拿给王东生，这时其才知道房屋是王顺生的。
本院认为，《房屋登记办法》第八十七条规定：申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。本案中，被告王东生将ＸＸ巷12号王顺生分家取得的房屋卖给被告杨崇文，因该房系在双江社区第三股份合作社集体土地上建盖，而杨崇文属第二股份合作社的集体经济组织成员，土地使用权不能进行变更登记，故双方签订的《房屋转让协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告杨崇文将ＸＸ巷12号向被告王东生及向任丽华购买的房屋合并后进行了翻建、修缮，房屋整体结构已经改变，原告主张的ＸＸ巷12号房屋原物实际已不能返还，经向原告释明，其坚持要求返还房屋，不愿意变更诉讼请求，因此，对其的该第二项诉讼请求本院不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
被告王东生与被告杨崇文于2008年12月6日签订的《房屋转让协议》无效。
案件受理费2300元，由原告杨玲、王媛负担1100元，被告王东生负担600元，被告杨崇文负担600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。
审 判 长 普加平
审 判 员 普 勇
人民陪审员 林艾萍
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 董 旭