江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终693号
上诉人（原审原告）江苏省金标营建设有限公司，住所地南京市六合区经济开发区毛许街1号。
法定代表人张志强，该公司董事长。
委托代理人李平，北京市中银（南京）律师事务所律师。
委托代理人贾振海，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张树齐，男，1961年4月7日生，汉族，农民。
委托代理人张太勇，江苏金大律师事务所律师。
原审第三人南京市六合区土地储备中心，住所地南京市六合区雄州南路*号国土大厦。
法定代表人邢志峰，该中心主任。
委托代理人马智敏，江苏衡顺达律师事务所律师。
上诉人江苏省金标营建设有限公司（以下简称金标营公司）因与被上诉人张树齐、原审第三人南京市六合区土地储备中心（以下简称土地中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2015）六民初字第757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金标营公司原审诉称，其与张树齐于2003年10月28日签订一份协议，约定张树齐购买金标营公司投资建设的原六合县龙津花卉市场营业用房（自南向北）第13间房屋。该协议于2011年7月18日被法院确认无效。虽然无效的理由是金标营公司没有取得商品房预售许可证，但金标营公司没有过错，而是由于政府调整规划，涉诉房屋地块纳入新的规划之中，房屋产权证不再颁发，因此金标营公司不应承担合同无效的责任。2010年12月20日，土地中心与张树齐签订拆迁补偿协议，涉诉房屋被拆迁，张树齐因主体不适格所签订的房屋拆迁协议应为无效协议。金标营公司作为被拆迁房屋的投资人，理应依法与土地中心签订案涉房屋拆迁补偿、安置等协议，享有相关拆迁利益。截至金标营公司起诉之日，张树齐仅支付250000元，未完全履行协议中约定的付款义务，且擅自与土地中心签订拆迁补偿协议并领取拆迁款和拆迁安置房屋，严重损害了金标营公司的合法权益。土地中心在明知该房屋上存在争议，仍与张树齐签订拆迁协议，亦损害了金标营公司的权益。请求判令：1、张树齐返还1584225元拆迁补偿款（货币补偿金额1834225元扣除已付房款250000元）及利息（自张树齐领取拆迁补偿款之日起至实际给付止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；2、张树齐返还金标营公司拆迁安置营业用房及住房。
张树齐原审辩称，诉争房屋的物权应属张树齐所有，张树齐依法享有相关拆迁的一切权益。张树齐在与金标营公司签订商品房买卖协议后，张树齐已向金标营公司支付了全部房款，共480000元。金标营公司在2004年11月将已建成的房屋交付给张树齐装潢使用，张树齐也自此实际取得该房屋。拆迁时，张树齐系该房屋的实际使用人和经营单位，按照拆迁政策，张树齐与土地中心签订拆迁补偿协议，由张树齐享受拆迁利益是合法有效的。双方买卖合同被确认无效是因金标营公司未缴纳相关规费，无法取得商品房预售许可证，导致销售的房屋无法领取房屋产权证，责任在金标营公司，张树齐没有过错，金标营公司的损失应由其自身承担，其无权要求张树齐承担损失。因此请求法院驳回金标营公司的诉讼请求。
土地中心原审述称：一、本案审理的结果与土地中心没有法律上的关系，土地中心是合法拆迁，已获得六拆许字2010年第8号拆迁许可；土地中心与张树齐经协商达成协议，所有的房屋是协商一致后并签订拆迁补偿协议后才予以拆除；张树齐的买卖合同无效判决的生效时间在张树齐房屋交出并拆除后，土地中心依当时尚未被认定为无效的买卖协议作出补偿，不违反法律规定，也没有过错。二、土地中心已经依法支付对价，且张树齐已书面陈述若发生产权争议，其承担全部法律责任，故本案不管最终如何判决，均不会与土地中心产生任何法律上的联系；三、本案的房屋已经拆除，不能返还，只能考虑折价补偿，而对合同无效的过错责任需要通过法庭审理后确定，很明显本案的金标营公司对合同无效是有过错的，其索要全部拆除补偿款和拆迁安置房不符合合同法的规定，法院不应支持。
原审法院经审理查明，2001年4月20日，原六合县雄州镇人民政府（甲方）与九建第十分公司（乙方）签订协议书一份，双方就“龙津广场”（含花卉市场）建设事宜达成系列约定。该协议第二条“乙方职责”第二款约定：“按规划要求建设花卉市场用房”。该协议第三条约定：“龙津广场建成后管理权、花卉市场土地使用权、房产权、花卉市场经营的厕所管理权归乙方所有。”2001年5月16日，经原六合县雄州镇人民政府批复，同意九建第十分公司兴办六合县龙津花卉市场（以下简称龙津花卉市场）。龙津花卉市场虽经批复成立，但未经工商登记。2002年4月21日，九建第十分公司将龙津花卉市场管理用房的土建工程发包给陈庆文、张素宝。2002年5月15日，经原六合县县属工业企业改革小组办公室批复，同意九建第十分公司改制后从南京市第九建筑安装工程公司中分立出来，成立南京市荣沛建筑安装工程有限公司（以下简称荣沛公司）。因亏欠陈庆文、张素宝工程款，2003年3月19日，荣沛公司与其签订《龙津广场施工工程补充协议》，约定由陈庆文、张素宝预定包括诉争房屋在内的9间房屋，房屋由荣沛公司统一销售，陈庆文、张素宝不得私自售房，确需转让他人的，价格由陈庆文、张素宝与他人商定，荣沛公司出据，所售价款转抵工程款。
2003年10月28日，张素宝持盖有龙津花卉市场（甲方）印章的《协议》，与张树齐（乙方）签订协议，约定：“乙方向甲方购买其营业性用房第13间，乙方应于2003年10月28日向甲方支付定金25万元／间，甲方定于2003年11月底前竣工，将房屋交付给乙方。该协议仅作为预售协议，具体协议待工程交付前重新签订由房产管理所统一印制的买卖契约”。2004年12月6日，张素宝又与张树齐签订《房屋买卖协议》一份，约定诉争房屋的价款为480000元。两份协议签订后，张树齐向龙津花卉市场交纳了250000元定金，又陆续向张素宝交纳230000元。2004年12月16日，原六合区雄州镇人民政府曾向六合区人民政府请示，免除荣沛公司需缴纳的基础设施规费。2005年6月，张树齐实际入住、使用涉诉房屋。2007年6月8日，经江苏省工商行政管理局核准，荣沛公司的名称变更为金标营公司。因金标营公司没有缴纳380000元基础设施费，该项目一直未换发建设工程规划许可证，亦未取得房屋预售许可证，致涉诉房屋无法领取房屋产权证。
2010年12月20日，土地中心与张树齐签订了《南京市六合区城市房屋拆迁补偿协议》，张树齐将龙津路59号房屋以货币补偿方式交由土地中心进行拆迁，房屋货币补偿金额为1834225元。张树齐于2010年12月31日将案涉房屋腾空交由土地中心拆迁，该房屋已不复存在。
2011年1月21日，金标营公司诉至原审法院要求确定与张树齐签订的房屋买卖协议无效，原审法院于2011年7月18日作出（2011）六民初字第226号民事判决书，以金标营公司在起诉前仍未取得商品房预售许可证，认定其与张树齐签订的预售合同无效。在该份判决书中明确载明，对拆迁补偿问题，金标营公司与张树齐可另行协商，协商不成另行起诉，金标营公司遂再次诉至法院。
原审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，金标营公司与张树齐之间的房屋买卖合同被法院生效的判决认定为无效，因案涉房屋在法院认定金标营公司与张树齐之间的买卖合同无效的生效判决之前已不存在，故金标营公司与张树齐间无需相互返还财产。按合同无效的处理原则，在不能返还财产的情况下，应折价补偿。本案中，张树齐已向金标营公司支付了购房款，该款与当时房屋价值相当，应视为张树齐已折价补偿了金标营公司。
关于合同无效所受到的损失应当理解为，在合同有效的情况下可能获得的利益，由于合同无效可得利益丧失，即为损失（包括履行合同所作的投入）。就本案而言，如案涉房屋买卖合同有效，金标营公司的可得利益为获得购房款，张树齐可得利益为获得案涉房屋及其增值。金标营公司已向张树齐支付了合同约定的购房款，张树齐取得了合同利益，即便在合同有效的情况下，金标营公司所获得利益也仅限于购房款，故金标营公司在本案合同无效中没有受到损失。本案房屋买卖合同无效系金标营公司未取得商品房预售许可证导致，张树齐无过错，即使金标营公司遭受损失，张树齐也不应对金标营公司的损失承担责任。
本案金标营公司从事的是房地产开发，其虽未取得商品房预售许可证，但依然将案涉房屋转让给张树齐，并收取了张树齐的购房款，亦将房屋交付给张树齐占有、使用，仅就合同履行情况来看，双方均已经实际履行了各自的合同义务。案涉房屋在张树齐占有、使用期间遇政府拆迁，张树齐取得了相应的拆迁补偿。金标营公司以合同无效为由要求张树齐返还拆迁补偿，该请求无法律依据，原审法院不予支持。土地中心与案涉房屋的实际占有、使用人签订房屋拆迁补偿协议，并无不当，亦不应承担相关责任。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决驳回金标营公司的诉讼请求。原审案件受理费19058元，由金标营公司负担（金标营公司已向原审法院交纳8800元）。
金标营公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原判决认定事实不清，适用法律不当。（一）原审法院对协议无效的过错责任认定存在错误。案涉项目系经原六合县人民政府公开招标，由上诉人金标营公司自筹资金建设。上诉人与原六合县雄州镇人民政府签订的协议约定，由雄州镇人民政府缴纳办理土地和建房手续所需规费。因资金缺口大，经雄州镇人民政府同意，对案涉房屋实际预定，上诉人才与被上诉人签订协议，收取了定金。但之后案涉土地调整规划，上诉人虽积极协调，但房屋产权手续仍无法办理，即使缴纳规费也不予办理，直到2008年房屋拆迁。上诉人对于规划调整是不能预见、不能避免的，最终协议无效的责任，上诉人没有过错。（二）原审法院认定被上诉人己付清房屋价款及合法占有房屋等事实错误且证据不足。1、上诉人至今除了收到被上诉人购房定金外，未收到剩余房款。2、上诉人与陈庆文、张素宝签订《龙津广场工程施工补充协议》时，案涉工程尚未正式施工，因此上诉人并不欠陈庆文、张素宝钱。3、因被上诉人未付清房款，雄州镇人民政府依据《六合县人民政府办公会议纪要》进行协调，上诉人愿缴纳办理土地和建房手续所需规费但有关部门不收取38万元规费，不能换发产权证正本，所以涉案房屋一直未能按照约定交付。2004年12月16日，原雄州镇人民政府《关于龙津广场及龙津花卉市场综合楼工程项目建设有关遗留问题的请示》，证明涉案房屋并非上诉人交付给被上诉人占有、使用，而是被上诉人强行侵占的结果。（三）原审法院适用法律错误。1、原审违背公平原则。上诉人作为案涉房屋的投资人，有权依照市场经济规律获得相应的投资回报。如案涉房屋买卖合同有效，房屋增值部分损失补偿应当依据过错确定。被上诉人未取得案涉房屋的所有权，其无权获得相应的拆迁利益。即使有权获得，根据公平原则，其也仅能在已付房款定金的范围内获取相应的拆迁利益，未支付的房款所对应的拆迁利益应当补偿上诉人或者根据过错在双方之间分配。2、原审法院认为土地中心不存在过错并不承担相应责任，上诉人不予认可。在案涉协议被确认无效后，上诉人立即将此情况告知土地中心。但土地中心却罔顾案涉房屋产权权属存在争议，仍与被上诉人签订拆迁协议，并发放拆迁款，造成上诉人损失。（四）上诉人为六合经济发展作出贡献，理应获得收益。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人张树齐辩称，原判决认定事实清楚，并没有遗漏案件事实，且适用法律正确，程序合法。被上诉人已经全额支付房款，上诉人于2005年6月将房屋交付给被上诉人，被上诉人办理水电户口等证照手续，也是上诉人出具的材料，双方已经履行了合同的权利义务，被上诉人没有过错，案涉房屋的拆迁补偿款项应归被上诉人所有，与上诉人无关。上诉人以合同无效为由要求返还拆迁补偿款，缺少法律依据。相关事实已经被生效法律文书予以确认，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人土地中心述称：（一）案涉房屋在法院确认上诉人与被上诉人之间的房屋买卖协议无效之前已经交拆迁实施单位拆除，其依照当时的拆迁政策和补偿标准，对被上诉人进行补偿，符合法律规定，没有过错。原审法院对此所查明的事实和适用的法律是正确的。（二）本案系合同无效后的财产损害纠纷，应当适用合同法的有关合同无效的规定来进行审理，而上诉人主张以物权法来确定相关权益，不符合法律规定。（三）案涉的房屋买卖协议被法院判决无效后，上诉人从未通知土地中心，否则可以通过诉讼保全方式对有关拆迁补偿的房屋和房款进行保全。综上，请求二审法院依法裁判。
二审中，上诉人金标营公司对原审法院查明的以下事实提出异议：1、上诉人与被上诉人2003年10月28日签订的《协议》约定，购房款不包括水电增容及配套设施费等其他费用，以上设施均由上诉人投资建设，被上诉人因拆迁所获得的相关设施补助费用应当属于上诉人。2、38万元规费的缴纳主体是原雄州镇政府（即现在的雄州街道）。根据上诉人与原雄州镇政府的有关协议及会议纪要，上诉人仅负责涉案工程的筹建，具体的规费缴纳由政府承担。上诉人积极协商缴费事宜，但相关部门拒收。3、原审漏查七份政府文件。一是2001年2月22日的六合县办公会会议纪要；二是2001年4月20日中标通知书；三是2001年9月20日关于龙津花卉市场营业用房免交有关规费的报告；四是2002年4月3日关于龙津广场项目建设有关问题的请示；五是2002年6月10日关于申请减免建设龙津花卉市场管理用房有关规费的报告；六是2004年6月8日关于变更龙津广场及营业房项目建设单位的报告；七是2004年6月9日关于申请减免龙津花卉市场综合楼工程规费的报告。上述文件说明相关的规费是由雄州镇人民政府来缴纳，上诉人是施工建设单位不是开发公司，没有开发资质，也无法律义务取得法律上规定的商品房预售许可证，上诉人对政府文件产生高度信任，然后涉案土地规划调整最后不能办到产权证，导致协议无效，该责任不能由上诉人独自来承担。4、原审认定上诉人欠张素宝、陈庆文工程款不是事实，上诉人和张素宝、陈庆文之间的工程款没有对账完毕。5、原审法院认定张素宝持有盖公章的协议，没有依据。6、政府报告载明是被上诉人侵占房屋，后面又表明是入住案涉房屋，但被上诉人并没有办理入住手续。7、原审认定上诉人未缴纳38万元基础设施费错误，是上诉人交了但政府不收。7、案涉协议载明房款不含水电和门的安装费，但是涉案房屋的水电和门的安装费都是上诉人提供，相应的拆迁利益不应全被被上诉人拿走。对于上诉人所提异议，被上诉人和原审第三人认为原审查明的事实有生效判决书确认，原审并无遗漏。
各方当事人对原审查明的其他事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，被上诉人张树齐与龙津花卉市场于2003年10月28日签订的《协议》，因上诉人金标营公司未取得商品房预售许可证而被生效民事判决确认无效。合同无效，因该合同所取得的财产应予返还；不能返还的，应折价补偿。因案涉协议被确认无效时，案涉房屋已经由被上诉人实际占有使用，并交由原审第三人土地中心拆除，原房屋已经灭失，故本案合同无效不适用返还，应适用折价补偿原则。
龙津花卉市场系上诉人兴办，被上诉人所签订的协议上有龙津花卉市场的印章，上诉人亦认可收到被上诉人缴纳的定金，表明上诉人对被上诉人购买案涉房屋的事实系明知且认可的，故上诉人主张案外人张素宝私自售房给被上诉人，依据不足。根据生效民事判决书确认的事实，上诉人曾与案外人张素宝签订协议，约定案涉房屋由张素宝预订，价格由张素宝与买家商定，上诉人出据，所售价款转抵工程款，故案涉房屋的折价款应以交易时张素宝与被上诉人商定的交易对价48万元认定为宜。
上诉人认为案涉房屋系因规划调整而不能办理产权手续，合同无效的责任不应由其承担，但不论金标营公司因何种原因未取得商品房预售许可证，被上诉人对案涉协议无效并无过错，且即使合同有效，上诉人亦只能获得相应的合同对价，故其据此主张房屋拆除后的拆迁安置利益，亦无事实依据。上诉人还认为被上诉人只支付了定金并未支付合同全部价款，被上诉人不应获得全部拆迁利益，因被上诉人已将全部购房款支付给陈庆文，如上诉人认为陈庆文无权收取该房款，可依法另行主张，其据此要求被上诉人返还相应的拆迁利益，无事实和法律依据，本院不予采纳。至于上诉人提到的水电增容及配套设施费的问题，因其并未提供相应的证据予以证明，故本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19058元，由江苏省金标营建设有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 刘 凡
代理审判员 白文虎
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 朱亚芳