河北省遵化市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遵民初字第4222号
原告：牛翠芬，女，1970年5月8日出生，汉族，农民，现住遵化市遵化镇。
被告：刘志远，男，1960年7月25日出生，汉族，农民，现住遵化市。
委托代理人：蔡庆富，遵化市法律服务中心法律工作者。
被告：周力东，男，1985年10月10日出生，汉族，农民，现住遵化市。
被告：遵化市文礼东街永诚信息服务部。
负责人：杨海利，该公司经理。
原告牛翠芬与被告刘志远、周力东、遵化市文礼东街永诚信息服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月17日立案受理，依法由审判员王宝适用简易程序公开开庭进行了审理。原告牛翠芬、被告刘志远及其委托代理人蔡庆富、被告周力东、被告遵化市文礼东街永诚信息服务部（以下简称“永诚信息服务部”）的负责人杨海利均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告牛翠芬诉称：2014年8月13日，经被告永诚信息服务部和被告周力东介绍，原告与被告刘志远达成房屋买卖合同，原告购买被告刘志远名下座落在遵化市东南二居委会小区118号楼2门房产一处，成交价格为人民币15.5万元。合同第三条第一款“甲乙双方共同约定于九月初1-5号将该房屋及相关手续过户到乙方（原告）名下，乙方于2014年8月13日向甲方（被告刘志远）交付购房定金1万元”，原告遂于签订合同的同时将定金交付给被告周力东。但2014年9月10日原告与被告刘志远去房产部门办理过户手续时，发现被告刘志远名下根本没有房产，双方签订的买卖合同中的房产实际产权人为刘国力，刘国力已去逝，该房产系其继承人曹凤芹卖给周立成，周立成又转卖给了被告刘志远，该房产根本无法过户。依据合同第六条“甲方（被告刘志远）自愿将此房手续交给中间方留管，待手续验证无误后交予甲方，如手续验证有问题本合同做废，甲乙双方无赔偿责任”，而被告刘志远所出售的房屋在办理过户过程中出现问题，被告周力东和被告刘志远故意隐瞒房产不能过户的真相，该房屋买卖合同应视为做废，被告周力东及被告永诚信息服务部应立即返还原告所交的定金。原告多次找被告解决此事，要求退还原告的定金，可谁知定金早已由被告周力东转交给了被告刘志远，三被告均互相推拖责任，拒绝返还原告定金。原告此时才发现，这场交易纯属三被告恶意串通，故意欺骗原告。三被告的行为不但违反了合同的约定，还严重侵犯了原告的合法权益，现原告依据相关法律规定向法院提起诉讼，请求人民法院依法判决三被告连带双倍返还原告定金，即2万元，诉讼费用由被告承担。在审理中原告表示如果按合同约定价格，能保证过户到原告名下，同意继履行房屋买卖合同。
被告刘志远辩称：1、原告所诉与事实不符，请求依法驳回原告的诉讼请求。2、依据合同法不予返还定金1万元，被告刘志远不存在任何违约和过错。3、被告周力东存在违约行为理应承担违约责任，应给付被告刘志远违约金1.55万元，同时返还居间费用1500元。4、居间人根据合同法应退还服务费1500元。
被告永诚信息服务部辩称：1、原告的诉讼主体错误，没有任何法律依据。2、原告与被告刘志远之间的买卖被告永诚信息服务部只是属于居间关系，经被告永诚信息服务部调查房屋手续是真实的双方买卖关系是自愿行为，房屋也可以办理过户手续。3、原告的定金已经给付被告刘志远，被告刘志远也已经为原告出具了收据，与被告永诚信息服务部没有任何关系。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并支付信息服务费1550元。
被告周力东辩称：被告周力东只是被告永诚信息服务部的员工，被告周力东的行为代表被告永诚信息服务部。被告周力东同意被告永诚信息服务部的答辩意见。
经审理查明：2014年8月13日，在被告永诚信息服务部居间下，原告与被告刘志远签订了一份房屋买卖合同，合同主要内容为：“房屋买卖合同甲方（卖方）刘志远，身份证号××；乙方（买方）牛翠芬，身份证号××；居间方永诚房产阳光小区店甲、乙双方在合法、平等、自愿、相互信任、协商一致的基础上，就下列房产的买卖签订本合同，承诺共同遵守。第一条、房地产的基本情况1、甲方自愿将坐落在唐山市遵化市东南二居委会小区118号楼2门的房产（以下简称“该房屋”）出售给乙方。该房屋该房屋性质为住宅，该房地产现有遵私有房屋所有权证、层次2层、户型二室一厅、建筑面积54.8538平方米、地下室小房、产权性质私有房屋、土地使用性质全部产权、取得方式购买、房屋内附属设施房屋内东西、卫生间东西（洗衣机除外）。2、乙方已经验证、核实过甲方提供的该房屋产权属证件，并亲自到该房屋实地进行了调查、了解，确认本合同签订情况真实、有效。乙方愿意受让甲方该房屋，并订立本合同。如有不实乙方愿承担相关责任。第二条、该房地产成交价格甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币壹拾伍万伍仟元整，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担（注：该房屋如过户，其费用的缴纳依照唐山市房地产交易中心对房屋的评估价格为基础，而非甲、乙双方商定的实际成交价格）。第三条、付款约定（本条各款项均不计利息）1、甲、乙双方共同约定于九月初（1-5号）将该房屋及相关手续过户到乙方或乙方指定人选名下。乙方已于2014年8月13日向甲方交付购房定金人民币壹万元整，此定金在乙方交付购房款时冲抵。2、乙方付款方式为一次性，由乙方在过户同时将全部购房款一次性支付给甲方（定金在此时冲抵）。3、本合同签订成立后居间成功由甲乙双方各支付居间方本次成交价格1%的居间费并在合同签订成立当日付清。第四、相关事宜1、甲方承诺于过完户腾空该房屋，并将该房屋钥匙交给乙方。该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理等相关费用的结算及相关手续的交接以腾房日为准，之前甲方承担，之后由乙方承担。2、如遇政府政策变化、银行政策变化、洪水、地震等不可抗力因素导致合同无法履行，甲乙及居间方互不承担责任。不可抗力因素可消除的本合同可据实予以延期，且延期期限不能超出特殊原因消除之日后七天。3、若乙方需要贷款并委托居间方为其办理贷款手续，则以相关评估公司的评估价格作为乙方贷款的依据，乙方需要向居间方支付相应的服务费，办理贷款的相关费用由乙方自行承担。因银行、居间方原因导致乙方审批手续未能通过，合同无条件解除，互不承担违约责任，已发生的费用各自承担。4、居间方为甲乙双方提供交易机会，居间方应如实传递甲乙双方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，可以就甲乙双方或单方请求协助办理产权过户手续，甲乙双方必须提供相应的合法证件。该房地产过户或贷款相关手续及费用以房管部门及银行部门的即时政策为准。5、为保护双方利益，乙方交纳定金后，甲方以房屋私有产权证暂时留存在居间方，直到过户完毕。如本合同未能履行，则居间方应在本合同解除之日起3日内退还甲方。第五条、违约责任1、甲方保证所提供房屋资料齐全、真实且权属清楚无任何纠纷，同时承诺拥有该房屋产权的其他共有人或其他共有人的委托人、第三人（其它权利人）同意出售该房屋的证明，对该房屋享有完全支配处理的权利，如因甲方原因引起与买方，该房屋共有人或第三人（其它权利人）权属和债务纠纷，由甲方负责赔偿给乙方造成的损失并承担一切法律责任。2、除本合同第四条第二款规定的特殊情况外，如甲乙双方任何一方不履行合同或无故解除本合同，均由违约方向另一方支付成交价格的10%作为违约金并赔偿对方居间费。3、本合同签订成立后即代表居间方居间成功，无论甲、乙任何一方违约按照本合同对方均可得到相应的补偿，所以居间费用不予退还。4、甲方认可乙方贷款方式付款时。第六条、其他约定甲方自愿将此房屋手续交给中间方进行验证，乙方自愿将定金壹万元整交于中间方保管，待手续验证无误后交予甲方，如手续验证有问题本合同做废，甲乙双方互无赔偿责任。第七条、合同争议的解决方式此合同一式三份，甲方、乙方、居间方三方签字盖章后生效，本合同在履行过程中发生的争议，由甲方、乙方、居间方三方协商解决；协商不成的，可提交仲裁委员会仲裁或依法向人民法院起诉。本协议未尽事宜，经三方协商可做出补充协议。补充协议与本协议具有同等效力，补充协议一式三份，自三方盖章签字之日起生效。甲方刘志远、乙方牛翠芬、居间方遵化市永诚信息服务部，签约日期2014年8月13日”。2014年8月21日，被告刘志远为原告出具收据一张，内容为“2014年8月21日，今收到牛翠芬交来购房定金人民壹万元整（10000元），收款人刘志远”。被告永诚信息服务部收取被告刘志远居间服务费1550元。
另查明，遵化市东南二居委会小区118号楼2门的房产登记的所有权人为刘国力，房屋所有权证号为遵房字××号。刘国力于1997年6月29日因车祸死亡，该房产由刘国力的配偶曹凤芹继承。2013年2月21日，曹凤芹与女儿刘玲将该房产转让给周立成。2013年6月20日，周立成又将该房产转让给被告刘志远，但是为了过户，被告刘志远与曹凤芹直接签订的房屋买卖合同书，但被告刘志远并未将该房产产权过户到其名下。
上述事实，有原、被告双方陈述及房产手续予以证实，本院予以确认。
审理中，原告牛翠芬与被告刘志远就被告刘志远是否应返还原告购房定金额及被告刘志远能否给原告办理产权过户问题发生争议。
原告牛翠芬主张：被告刘志远名下没有房产，被告刘志远无法给原告办理过户，被告刘志远没有如实说明房产的真实情况；被告刘志远违约造成该房产无法过户，被告刘志远理应双倍退还定金2万元。
被告刘志远主张：被告刘志远没有违约的地方，不同意返还原告定金，要求继续履行房屋买卖合同。
被告永诚信息服务部和被告周力东主张：该笔房屋买卖是原告牛翠芬与被告刘志远双方自愿达成的；被告刘志远保证如实提供所有相关材料，并把以前所有事情处理清，承诺可以过户；被告永诚信息服务部和被告周力东只是协助双方办理手续，只是居间关系。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1.原告与被告刘志远、被告永诚信息服务部居间房屋买卖合同1份、购房定金收据1张，用以证明原告与被告刘志远签订了购买唐山市遵化市东南二居委会小区118号楼2门房产的房屋买卖合同，并已给付定金1万元的事实。
经质证，被告刘志远辩称：其只是与被告永诚信息服务部之间协商，与原告没有协商过；对定金给付无异议。
经质证，被告永诚信息服务部无异议。
经质证，被告周力东无异议。
2.唐山市遵化市东南二居委会小区118号楼2门的房产房屋所有权证复印件（遵房字××号）1份，房屋所有权证登记的所有人为刘国力。用以证明该房产未登记在被告刘志远名下，被告刘志远被告刘志远对该房产不享有所有权。
经质证，被告刘志远无异议。
经质证，被告永诚信息服务部无异议。
经质证，被告周力东无异议。
3．曹凤芹、刘玲与周立成房屋买卖合同书复印件1份、曹凤芹与刘志远房屋买卖合同书复印件1份，主要内容分别为“房屋买卖合同书甲方曹凤芹、刘玲，乙方周立成依据《中华人民共和国合同书》及相法律法规之规定，买卖双方本着平等、自愿、协商一致的原则，就房屋有关事项，达成如下协议：第一条经甲乙双方共同协商，甲方将位于遵化市建功街118号楼1栋西门201室住宅壹套（建筑面积54.8538平方米）出售给乙方。房屋所有权证号为遵房字××号。第二条双方议定上述房产出售价格为人民币130000元整（大写：壹拾叁万元整）。此房价款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用。甲乙双方同意以一次性付清方式付款。本协议签订之日，乙方支付甲方全部款项时甲方须把此房房屋所有权证交由乙方，房屋的产权及使用权归乙方所有。买卖上述房产交易过中产生的一切费用、过户费用等，均由乙方承担缴纳，甲方不承担任何费用。第三条本合同自甲、乙双方签字之日起生效。第四条本合同共壹页，一式贰份，甲、乙双方各执一份。甲方曹凤芹、刘玲，乙方周立成2013年2月21日”、“房屋买卖合同书依据《中华人民共和国合同书》及相法律法规之规定，买卖双方本着平等、自愿、协商一致的原则，就房屋有关事项，达成如下协议：第一条经甲乙双方共同协商，甲方将位于遵化市建功街118号1栋西门201室住宅一套（建筑面积54.8538平米）出售给乙方。房屋所有权证号为遵房字××号。第二条双方协定上述房产出售价格为人民币130000元整（大写：壹拾叁万元整）。此房价款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用。甲乙双方同意以一次性付清方式付款。本协议签订之日，乙方支付甲方全部款项时甲方须把此房房屋所有权证交由乙方，房屋的产权及使用权归乙方所有。买卖上述房产交易过中产生的一切费用、过户费用等，均由乙方承担缴纳，甲方不承担任何费用。第三条本合同自甲、乙双方签字之日起生效。第四条本合同共壹页，一式两份，甲、乙双方各执一份。甲方曹凤芹，乙方刘志远2013年6月20日”。用以证明唐山市遵化市东南二居委会小区118号楼2门的房产之前的买卖过程。
经质证，被告刘志远无异议。
经质证，被告永诚信息服务部无异议。
经质证，被告周力东无异议。
4.（2013）遵证民字第511号公证书1份，主要内容为：“公证书（2013）遵证民字第511号申请人曹凤芹，女，一九五八年五月二十四日出生，住址河北省遵化市遵化镇东南二居委会建功街118排2号，公民身份证号130228195805240044被继承人刘国力（利），男，一九五八年五月二十六日出生，生前住河北省遵化市遵化镇东南二居委会建功街118排2号，居民身份证编号120225580526007公证事项：继承权申请人曹凤芹因继承被继承人刘国力（利）的遗产，于二〇一三年六月十八日向本处申请办理继承权公证，并提供了以下证明材料：身份证、户口本、证明、房屋所有权证、常住人口登记卡。根据《中华人民共和国公证法》规定，本处对申请人提交的权利证明及相关材料进行了审查核实，并对申请人及相关人员进行了询问，现查明如下事实：一、被继承人刘国力（利）于一九九七年六月二十九日因车祸死亡。二、继承人曹凤芹现向本处申请继承被继承人刘国力（利）遗留的夫妻共同共有的财产为坐落于遵化市东南区建功街118号砖混结构楼房一处，房屋所有权证：遵房字××号。三、据被继承人刘国力（利）的继承人称，被继承人刘国力（利）生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议。继承人对被继承人生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议无争议，截止本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议。四、被继承人刘国力（利）的第一顺序的法定继承人有：配偶曹凤芹、长女刘玲、父亲刘成、母亲刘张氏。其中被继承人的父亲刘成于一九七五年八十三日死亡，母亲刘张氏于一九七八年七月十五日死亡。五、现曹凤芹表示要求继承被继承人刘国力（利）的上述遗产。刘玲表示放弃对被继承人刘国力（利）的上述遗产的继承权。根据上述事实并依据《中华人民共和国继承法》第三条、第二十六条的规定，上述夫妻财产的一半为死者刘国力（利）的遗产，另一半财产归曹凤芹所有。根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条和第二十五条的规定，被继承人的上述遗产由其配偶、子女、父母共同继承。因被继承人的父母均先于被继承人本人死亡，刘玲表示放弃对被继承人刘国力（利）的上述遗产继承权。因此，兹证明被继承人刘国力（利）的上述遗产由其配偶曹凤芹继承。中华人民共和国河北省遵化市公证处公证员：张悦二〇一三年六月二十一日”。用以证明唐山市遵化市东南二居委会小区118号楼2门的房产的所有权情况。
经质证，被告刘志远无异议。
经质证，被告永诚信息服务部无异议。
经质证，被告周力东无异议。
被告刘志远为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
遵化市永诚信息服务部收到刘志远卖房相关信息材料清单1份，主要内容为：“遵化市永诚信息服务部收到刘志远卖房相关信息材料清单1.刘国力（曹凤芹）房屋所有权证书（正本）一份；2.曹凤芹、刘玲与周立成《房屋买卖合同书》一份；3.曹凤芹与刘志远《房屋买卖合同书》一份；4.曹凤芹继承刘国力遗产《公证书》一份；5.刘志远身份证复印件一份；6.刘志远户口本复印件一份（杨静侠）；7.遵化市房地产管理处（遵房权证遵镇字第××号）证书一份；以上材料临时在我处保管（待刘志远把以前所有事情处理清后用于过户材料）遵化市永诚信息服务部周力东”。用以证明被告刘志远提供的房产信息情况。
经质证，原告牛翠芬辩称不清楚上述材料。
经质证，被告永诚信息服务部无异议。
经质证，被告周力东无异议。
被告永诚信息服务部和被告周力东对自己的主张，未向本院提交证据。
本院认为：原告与被告刘志远在被告永诚信息服务部居间下签订了房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，应依法履行；但在签订房屋买卖合同时，被告刘志远与前房产所有人的房屋买卖未办理房屋过户登记，被告刘志远未取得该房产的物权。在被告刘志远未取得该房产物权的情况下，被告刘志远无权处分该房产物权，并且被告刘志远无法将房屋的产权直接过户原告名下。为使原告与被告刘志远之间的房屋买卖合同依法履行、实现买卖该房产的目的，被告刘志远应先将该房产过户到自己名下，再按原、被告之间房屋买卖合同过户到原告名下。故原告与被告刘志远之间房屋买卖过户涉及被告刘志远与前房产所有人过户及费用问题，原告与被告刘志远约定的房产的过户费用承担应只涉及原告与被告刘志远之间的的房屋买卖，被告刘志远与前房产所有人过户及费用，按当时的房屋买卖合同应由被告刘志远负责。原告主张在被告刘志远不能直接过户情况下解除房屋买卖合同，由被告刘志远、被告周立东、被告永诚信息服务部双倍返还原告购房定金。但现原告与被告刘志远之间只是该房产的物权未能办理过户手续，可以按法律规定逐步履行过户手续，未影响房屋买卖合同的效力，故原告的主张理据不足，本院不予支持。被告周立东系被告永诚信息服务部员工，被告周立东系履行职务行为。原告要求被告周立东承担责任，理据不足，本院不予支持。在审理中原告明确表示如果按合同约定价格，能保证过户到原告名下，同意继续履行房屋买卖合同，本院予以认可。为维护双方当事人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十五条、第四百二十五条之规定，判决如下：
一、原告牛翠芬与被告刘志远于2014年8月13日签订的房屋买卖合同继续履行。
二、限被告刘志远于本判决生效后三十日内将遵化市东南二居委会小区118号楼2门的房产过户到其名下，房产过户费用由被告刘志远负担；然后按原、被告之间房屋买卖合同过户到原告牛翠芬名下。
三、遵化市文礼东街永诚信息服务部协助原、被告履行居间义务。
四、驳回原告牛翠芬其他诉讼请求。
案件受理费300元，减半收取150元，由原告牛翠芬负担50元，被告刘志远负担100元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判员 王 宝
二〇一四年十一月十二日
书记员 高韶钒