湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江岸民商初字第01734号
原告武汉农村商业银行股份有限公司江岸支行，住所地武汉市江岸区建设大道828号。
负责人鄂学东，该行行长。
委托代理人曹维（一般授权代理），湖北忠三律师事务所律师。
委托代理人牟旭（一般授权代理），湖北忠三律师事务所实习律师。
被告鲁文斌，自报无职业。
被杨荣兰，女，1971年11月21日出生，汉族，自报无职业，住武汉市武昌区青年路**号*单元***号，公民身份号码：4201061971********。
被告武汉汇新房地产开发有限公司，住所地武汉市洪山区八一路9号1栋7层。
法定代表人徐利华，该公司总经理。
原告武汉农村商业银行股份有限公司江岸支行（以下简称农商行江岸支行）诉被告鲁文斌、杨荣兰、武汉汇新�地产开发有限公司（以下简称汇新房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年4月17日立案受理后，依法适用普通程序由审判员黎赪担任审判长，与人民陪审员宋汉仙、陈立昌组成合议庭进行审理。因被告汇新房地产公司下落不明，本院以公告方式对其送达民事诉状、开庭传票等诉讼文书。本案于2014年9月24日公开开庭进行了审理，原告农商行江岸支行的委托代理人曹维、牟旭，被告鲁文斌到庭参加了诉讼，被告杨荣兰、汇新房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告农商行江岸支行诉称，2005年11月30日，被告鲁文斌因购买武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都c区商网栋／单元1层106号房屋，向我行（原武汉市后湖农村信用合作社）申请个人住房贷款。被告鲁文斌、杨荣兰与武汉市后湖农村信用合作社签订《个人住房抵押担保借款合同》一份，该合同约定：被告鲁文斌贷款380，000元，贷款期限120个月（从2005年11月30日起至2015年11月30日止），贷款月利率5.1‰，还款方式为等额本息，逾期贷款部分按日万分之三计收利息，对拖欠的分期还款款项按日万分之三的违约金率收取违约金，合同还约定担保方式为被告鲁文斌以所购买的武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都c区商网栋／单元1层106号房屋作为抵押物提供抵押担保，约定抵押贷款的范围包括贷款金额、利息（包括罚息）、借款人应支付的违约金、赔偿金、以及贷款人为实现债权而发生的费用（包括处分抵押物的费用等）。合同签订后，武汉市后湖农村信用合作社依约于2005年11月30日发放贷款380，000元，并办理了武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都c区商网栋／单元1层106号房屋的抵押登记，期房权证号为武房期昌字第××号。截至2014年2月23日，被告鲁文斌共欠贷款本金43，130.63元，利息7，141.30元，罚息2，019.54元，合计52，291.47元。被告鲁文斌的行为已构成违约，根据合同约定，我行有权解除合同，提前收回已发放的贷款本息，并有权依法处分抵押物。另被告鲁文斌、杨荣兰系夫妻关系，被告杨荣兰应对鲁文斌的借款债务承担共同还款责任。被告汇新房地产公司与我行（原武汉市后湖农村信用合作社）签署的《按揭合作协议》约定被告汇新房地产公司对被告鲁文斌、杨荣兰的借款本息和相关费用承担连带保证责任，被告汇新房地产公司应对被告鲁文斌、杨荣兰的借款债务承担连带清偿责任。
根据中国银监会关于武汉农村商业银行股份有限公司开业的批复（银监复（2009）306号），武汉农村商业银行股份有限公司于2009年8月28日批准开业，原武汉市后湖农村信用合作社及下属信用�自行终止，其债权债务转为该行债权债务。现武汉农村商业银行股份有限公司已将江岸区辖区内原信用社（包括武汉市后湖农村信用合作社）的全部债权债务授权给原告武汉农村商业银行股份有限公司江岸支行承接和履行。
综上，我行多次向被告催收逾期贷款本息未果，为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求：1、判令解除我行与被告鲁文斌、杨荣兰签订的《个人住房抵押担保借款合同》；2、判令被告鲁文斌立即向我行偿还剩余借款本金43，130.63元，利息7，141.30元、罚息2，019.54元，合计52，291.47元（利息、罚息计算截止至2014年2月23日，之后按合同约定计收利息罚息至本息全部清偿之日止）；3、判令被告杨荣兰对上述借款本金和利息罚息承担共同还款责任；4、判令被告汇新房地产公司对上述借款本金及利息、罚息承担连带保证责任；5、判令我行对被告鲁文斌、杨荣兰为本案债务担保的抵押物（武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都c区商网栋／单元1层106号房屋）享有优先受偿权；6、判令本案诉讼费由被告承担。
审理中，原告农商行江岸支行变更诉讼请求第2项内容为：判令被告鲁文斌、杨荣兰立即向我行偿还剩余借款本金128，849.74元，利息8，056.99元、罚息2，737.80元，合计139，644.53元（利息、罚息计算截止至2014年4月22日，之后按合同约定计收利息、罚息至本息全部清偿之日止）；
原告农商行江岸支行为了支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：
证据一、营业执照、负责人证明书、金融许可证、中国银监会关于武汉农村商业银行股份有限公司开业的批复、情况说明，证明原告农商行江岸支行主体资格；
证据二、1、鲁文斌、杨荣兰身份证、结婚证；2、个人住房抵押担保借款合同；3、借据；4、武汉市期房抵押证明（武房期昌字第××号，证明被告鲁文斌与原告签订借款合同，向原告贷款380，000元，期限自2005年11月30日起至2015年11月30日止，月利率5.1‰，原告依照合同约定履行了放贷义务，向被告鲁文斌发放贷款380，000元，被告鲁文斌、杨荣兰依据合同将房屋抵押给原告，并约定被告鲁文斌不依约履行还款义务，原告对房屋有优先受偿权。另被告鲁文斌与被告杨荣兰为共同借款人，应对上述借款债务承担共同还款义务；
证据三、1、被告鲁文斌还款明细清单、还款情况查询；2、截止2014年4月22日的贷款余额、利息、罚息，证明被告鲁文斌从2013年2月20起至2014年2月20日，共有13个月未偿还贷款本息。依据双方签订的借款合同第七条的约定，原告有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物；
证据四、汇新房地产公司企业法人营业执照、按揭合作协议，证明被告汇新房地产公司的主体资格，以及依据双方签订的按揭合作协议第五条、第六条、第七条的约定，被告汇新房地产公司对被告鲁文斌的贷款承担连带保证责任，保证责任的范围包括但不限于贷款本金、利息、违约金以及原告实现债权的诉讼费、律师费、处分抵押物的费用等，现被告鲁文斌不按合同约定履行还款义务，被告汇新对被告鲁文斌的债务及相关费用承担连带责任。
被告鲁文斌辩称，我对原告起诉的数额没有异议，只是我现在没有能力还款。被告杨荣兰与我是夫妻关系，她目前因骨折在家卧床休息，不能出庭。
被告鲁文斌、杨荣兰、汇新房地产公司在诉讼期间未向本院提交答辩意见及证据。
被告鲁文斌对原告提交的证据均无异议。因被告杨荣兰、汇新房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。对原告农商行江岸支行提交的�据，经本院审核后认为，证据来源合法，内容真实，具有证明力，均予以采信。
经审理查明，鲁文斌与杨荣兰系夫妻关系。2005年11月23日，鲁文斌（借款人）与武汉市后湖农村信用合作社（贷款人）签订《个人住房抵押担保借款合同》，合同第一条约定由鲁文斌向武汉市后湖农村信用合作社贷款购买汇文新都c区106号商铺，贷款金额为380，000元，贷款期限为自2005年11月29日起至2015年11月29日止，贷款月利率为5.1‰。第二条第三项约定“还款方式为按月等额本息方式还款”。第三条第一项约定“抵押物为借款人向贷款人借款所购买的住房”；第二项约定“抵押担保的范围包括本合同所列的贷款金额、利息（包括罚息）、借款人应支付的违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的费用（包括处分抵押的费用等）”，第五项约定“抵押担保的期限自所购住房取得房屋�有权证并办妥抵押登记之日起至担保的债权全部清偿之日止。第七条第一项第2目约定“借款到期，借款人未按本合同约定清偿贷款本息，贷款人从贷款逾期之日起按合同第八条第四项规定的利率计收利息”，第4目约定“发生下列情况之一时，贷款人有权停止向借款人发放贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物”，其中第（3）条约定“借款期间，借款人累计六个月（包括计划还款当日）未偿还贷款本息和相关费用的”。第八条第四项约定“逾期贷款部分按日万分之三计收利息”。合同还约定其他事项。贷款人武汉市后湖农村信用合作社在该合同上盖章，借款人鲁文斌、共有人杨荣兰在该合同上签名。
经武汉市后湖农村信用合作社、鲁文斌提出申请，武汉市武昌区房产管理局于2005年12月1日作出武房期昌字第××号《武汉市期房抵押证明》，主要内容为期房种类预购商品房，期房座落于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都c区商网栋／单元1层106号房屋，抵押人为鲁文斌，抵押权人为武汉市后湖农村信用社，权利价值为380，000元。
上述合同签订后，武汉市后湖农村信用合作社依约于2005年11月30日向鲁文斌发放贷款380，000元。
由于鲁文斌累计13期未按合同约定期限及时偿还贷款本息，现农商行江岸支行诉至本院，请求判令：1、判令解除我行与被告鲁文斌、杨荣兰签订的《个人住房抵押担保借款合同》；2、判令被告鲁文斌立即向我行偿还剩余借款本金128，849.74元，利息8，056.99元、罚息2，737.80元，合计139，644.53元（利息、罚息计算截止至2014年4月22日，之后按合同约定计收利息、罚息至本息全部清偿之日止）；3、判令被告杨荣兰对上述借款本金和利息罚息承担共同还款责任；4、判令被告汇新房�产公司对上述借款本金及利息、罚息承担连带保证责任；5、判令我行对被告鲁文斌、杨荣兰为本案债务担保的抵押物（武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都c区商网栋／单元1层106号房屋）享有优先受偿权；6、判令本案诉讼费由被告承担。
另查明，2005年8月26日，武汉市后湖信用社（甲方）与汇新房地产公司（乙方）签订《住房按揭贷款合作协议书》，合同第一条约定“甲乙双方就乙方开发建设并依法销售的位于武汉市武昌区巡司河的经批准命名汇文新都（楼宇名称）的商品楼宇进行个人住房贷款合作”。第五条约定“乙方对甲方向购买本协议所列楼盘的购房人发放的个人住房贷款，提供阶段性保证。若借款人在乙方保证期内未按期正常还款，乙方则代购房人偿还所欠的借款本息和相关费用或回购该房产，并在甲方处分抵押房产时承担回购该房产并偿付借款利息及�关费用的责任”。第六条约定“乙方保证责任的范围包括但不限于个人住房贷款本金、利息、违约金以及甲方实现债权的费用，如诉讼费、律师费、处分抵押物的费用等”。第七条约定“乙方承担保证责任期间为：自甲方与购房人签订的借款合同生效之日起至乙方为借款购房人办妥“两证”及《房屋他项权证》，并将《房屋他项权证》交甲方保管之日止”。
再查明，2009年8月28日，中国银行业监督管理委员会作出银监复（2009）306号《中国银监会关于武汉农村商业银行股份有限公司开业的批复》，批准武汉农村商业银行股份有限公司开业。2010年2月21日，武汉农村商业银行股份有限公司作出《情况说明》，主要内容为“根据《中国银监会关于武汉农村商业银行股份有限公司开业的批复》，武汉农村商业银行股份有限公司正式开业，经武汉工商行政管理局批准，原武汉�后湖农村信用合作社予以注销，并核准成立武汉农村商业银行股份有限公司江岸支行，原武汉市后湖农村信用合作社的债权债务由武汉农村商业银行股份有限公司江岸支行承接”。
本院认为：武汉市后湖农村信用合作社与鲁文斌、杨荣兰签订的《个人住房抵押担保借款合同》、与汇新房地产公司签订的《住房按揭贷款合同协议》系各方当事人真实意思表示，应受法律保护。因农商行江岸支行依法承接武汉市后湖农村信用合作社的债权债务，故本案债权应由农商行江岸支行享有。武汉市后湖农村信用合作社依约向鲁文斌发放贷款后，鲁文斌累计13期未按时履行还款义务，已构成违约。农商行江岸支行有权根据合同约定宣布合同提前到期，并要求鲁文斌清偿全部到期借款本息、罚息的权利。鲁文斌、杨荣兰系夫妻关系，杨荣兰作为抵押物共有人共同签订担保及借款合�，故鲁文斌、杨荣兰应共同承担向农商行江岸支行偿还本案借款本息、罚息，并按合同约定日万之分三的利率标准支付逾期还款利、罚息的责任。鲁文斌、杨荣兰自愿以贷款所购房产提供抵押担保，农商行江岸支行有权对抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。汇新房地产公司自愿为鲁文斌、杨荣兰的债务提供阶段性保证，在保证期限内，即借款合同生效之日起至办妥“两证”之日止，现该房屋至今未办妥“两证”，故被告汇新房地产公司应对被告鲁文斌、杨荣兰的上述债务承担连带清偿责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除武汉市后湖农村信用合作社与被告鲁文斌、杨荣兰于2005年11月23日�订的《个人住房抵押担保借款合同》；
二、被告鲁文斌、杨荣兰于本判决生效之日起五日内，向原告武汉农村商业银行股份有限公司江岸支行偿还截至2014年4月22日止的借款本金128，849.74元，利息8，056.99元、罚息2，737.80元，合计139，644.53元；并自2014年4月23日起至还清全部欠款时止，以128，849.74元为本金，按日万分之三的利率标准支付逾期还款利息；
三、原告武汉农村商业银行股份有限公司江岸支行对被告鲁文斌名下的抵押物武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都c区商网栋／单元1层106号房屋的拍卖、变卖所得价款在上述判决第二项内容及抵押物权利价值380，000元范围内享有优先受偿权；
四、被告武汉汇新房地产开发有限公司对上述判决第二项所确认的债务，在上述判决第三项抵押物权利价值范围内不足清偿的部分承担连带清偿责任；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费3，093元，公告费42元，邮寄费40元，合计3，175元，由被告鲁文斌、杨荣兰承担。因此款已由原告武汉农村商业银行股份有限公司江岸支行预交本院，故被告鲁文斌、杨荣兰于本判决生效之日起五日内，将此款支付给原告武汉农村商业银行股份有限公司江岸支行。被告武汉汇新房地产开发有限公司对此款承担连带给付责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 黎 赪
人民陪审员 宋汉仙
人民陪审员 陈立昌
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 任保群