云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云23民终817号
上诉人（原审被告）邓鑫，男，1970年12月22日出生，住昆明市五华区。
被上诉人（原审原告）楚雄州文化体育局。
住所地：楚雄市鹿城东路***号。
法定代表人施克沛，系该局局长。
委托诉讼代理人张朝辉、周婷，云南滇荣楚律师事务所律师。
上诉人邓鑫因与被上诉人楚雄州文化体育局房屋租赁合同纠纷一案，不服楚雄市人民法院（2016）云2301民初2055号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人邓鑫，被上诉人楚雄州文化体育局的委托代理人张朝辉、周婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓鑫的上诉请求是：撤销原判，改判被上诉人体育场馆改造竣工之日起由上诉人顺延租赁体育场一楼3--9号、二楼3--
9号和体育场草坪，并赔偿上诉人经济损失33万元。其事实理由是：一、一审认为双方签订的《房屋租赁合同》租赁期限届满属认定事实不清，因被上诉人对体育场进行改造导致上诉人不能正常经营，租赁期应当顺延；二、一审判决上诉人支付租金错误，因被上诉人的原因导致上诉人不能正常经营而产生了损失，被上诉人不能主张租金及占用费、水电费；三、因被上诉人自2015年1月对体育场馆（含草坪）进行改造，导致上诉人的经营目的不能实现，对上诉人造成收入损失、折旧损失、租赁费损失、管理成本损失。原审对房屋和草坪的综合使用进行割裂处理损害了上诉人的合法权益。
楚雄州文化体育局口头答辩称：原审认定事实清楚，对租赁期限届满的认定正确，上诉人应当支付租赁费及租赁期限届满后的占用费。因上诉人一审未提反诉，故对其损失不应进行审理。请求二审驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
楚雄州文化体育局一审的诉讼请求是：一、判令邓鑫立即搬出位于楚雄市体育场一楼3-9号、二楼3-9号的房屋；二、由邓鑫支付到期房租42276.5元；三、由邓鑫支付占用房屋期间的占用费42235元及至搬离之日止的占用费；四、由邓鑫支付至交房之日止的水电费。
一审法院经审理确认的本案事实是：2010年12月22日，州体育局（甲方）与邓鑫（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租用甲方体育场房屋一、二楼上下各6间经营高尔夫球训练、培训，合同期限五年，自2011年3月1日至2016年2月27日，每年租金60000元，草坪使用养护费10000元，合计70000元，租金每年交纳一次，交款时间为每年2月27日前交下年度租金，在合同期内如不按时交纳房租、水电费。甲方视为乙方不再租用房屋，甲方有权收回房屋，另租给其他用户或加收每日千分之5的滞纳金，房屋装修改造报经甲方同意后乙方自行装修，甲方不承担任何装修改造费用，装修不得改变原房屋结构和外观设计，合同到期后，房屋装修改造属甲方所有，甲方不承担乙方装修改造费用。庭审中，双方均认可2011年3月1日至2011年6月15日为装修免租期，邓鑫根据合同约定的用途对房屋进行装修后使用至今，并按70000元每年支付租金和草坪使用费至2015年6月15日。2016年2月27日合同到期后双方未续签合同，邓鑫于2016年12月7日交纳水电费1967元。2014年1月14日，国家体育总局、财政部下发《体育总局财政部关于推进大型体育场馆低收费的通知》，载明：各地应结合本地实际，积极推进本地区大型体育场馆免费、低收费开放。楚雄州体育馆于2015年1月开始进行改造。2016年3月29日，楚雄州体育局在《楚雄日报》发布公告，委托楚雄州公共资源交易中心以招租方式对争议房屋面向社会公开招租。案外人陈永春与体育局签订《招租成交确认书》，以每平方米每月40元竞得楚雄州体育场3、4、6、7、8、9铺面使用权。
原审法院认为：双方在合同中约定合同期限自2011年3月1日至2016年2月27日，现租赁期限已届满，且双方未达成续租合意，故双方所签合同已于2016年2月28日失效，承租人应返还租赁物，邓鑫支付租金至2015年6月15日，其应支付尚欠租金42247元。邓鑫在合同期满后仍占用房屋至今，应支付房屋占用费，2016年2月28日至4月26日期间的占用费按合同约定计算，2016年4月27日至6月23日的占用费，按楚雄州公共资源交易中心的招租价格计算为32248元，并计算支付至实际搬离之日。2016年12月8起至返还房屋之日的水电费也应由邓鑫承担。邓鑫答辩称因楚雄州文化体育局对体育场草坪、跑道进行改造导致其无法经营，但未提交证据予以证明，故对其要求弥补损失及延长租期的主张不予支持。因楚雄州文化体育局认可体育场从2015年1月开始改造，邓鑫交纳草坪使用养护费至2015年6月15日，故2015年1月至6月15日的草坪使用费4548元予以折抵尚欠租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》判决：一、由被告邓鑫将楚雄州文化体育局体育场一楼3
--9号商铺（面积342平方米）、二楼3--
9号房屋（面积152平方米）腾退归还原告楚雄州文化体育局；二、由被告邓鑫支付原告楚雄州文化体育局自2015年6月15日起至2016年2月27日止的租金42247元，自2016年2月28日起至2016年6月23日止的占用费41946元，自2016年6月24日起一楼按40元/平方米/月、二楼按20元/平方米/月计算至被告邓鑫实际搬离之日止；三、由被告邓鑫支付原告楚雄州文化体育局自2016年12月7日起至搬离之日止的水电费。
二审中，针对原审判决认定的事实，上诉人邓鑫认为原审遗漏认定了其经营过程中的实际损失，对该部份损失一审已进行了主张，但一审法院未受理其反诉。楚雄州文化体育局对原审认定事实无异议。对原审认定事实中双方当事人无争议的部份，本院予以确认。
二审中，楚雄州文化体育局提交两组证据。1、涉案房屋的现场照片，欲证明邓鑫租赁的房屋80%以上被其转租；2、《楚雄州建筑学会文件》，欲证明2018年州庆的主会场设在体育馆，需拆除建筑物周边的二次装饰的线条、挂件及辅助设施。经庭审质证，邓鑫认为照片所反映的情况不全面、不完整，对建筑学会的文件不予认可。
本院经审理认为：照片可在一定程度上反映出涉案房屋的现状，但邓鑫是否转租所承租的房屋，与本案诉争并无直接联系。楚雄州建筑学会的文件客观真实，可证明其对体育场相关情况的评估结论。本院对本案的实体处理将综合考虑上述两组证据。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点是房屋租赁期限是否顺延、租金如何收取及邓鑫所主张的损失应如何承担。
本院认为：双方所签订的《房屋租赁合同》系有效合同，双方均应按约定履行义务。按合同约定内容及查明的情况看，邓鑫租赁体育场一楼的房屋系用于经营高尔夫球训练、培训，在合同履行过程中，因楚雄州文化体育局对草坪进行改造，且国家有关部门要求大型体育场馆需向社会开放，致高尔夫训练、培训不能正常进行。现合同期限已届满，客观上已不具备延长租赁期的条件，邓鑫应将所租赁的房屋返还楚雄州文化体育局并支付租金和占用费，对合同期内的租金应按合同约定履行。原审参照楚雄州公共资源交易对外招租的价格确定合同期外的房屋占用费不当，该招租价格对邓鑫并无约束力，因双方对合同期满后的房屋占用费并未达成一致，亦可按双方合同约定的价格计算租赁期外的房屋占用费。因诉争房屋现已确定出租给他人，且需对体育场馆进行加固修缮，邓鑫应尽快将其占用的房屋返还楚雄州文化体育局。如邓鑫在合同履行过程中造成了损失，双方应根据实际情况协商解决，如协商不成，邓鑫亦可另案起诉主张权利。经审查，原审判决第（二）项“2015年6月15日起至2016年2月27日止的租金42247元”与认定的金额不一致，该项租金应为37699元，二审予以更正。
综上，原审认定事实清楚，但对租期外的房屋占用费的认定不当，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持楚雄市人民法院（2016）云2301民初2055号民事判决第（一）、（三）项，即维持“由被告邓鑫将楚雄州文化体育局体育场一楼3--
9号商铺（面积342平方米）、二楼3--
9号房屋（面积152平方米）腾退归还原告楚雄州文化体育局，由被告邓鑫支付原告楚雄州文化体育局自2016年12月7日起至搬离之日止的水电费”。
二、撤销楚雄市人民法院（2016）云2301民初2055号民事判决第（二）项，即撤销“由被告邓鑫支付原告楚雄州文化体育局自2015年6月15日起至2016年2月27日止的租金42247元，自2016年2月28日起至2016年6月23日止的占用费41946元，自2016年6月24日起一楼按40元/平方米/月、二楼按20元/平方米/月计算至被告邓鑫实际搬离之日止”；
三、由上诉人邓鑫支付被上诉人楚雄州文化体育局自2015年6月15日起至2016年2月27日止的房屋租金37699元、自2016年2月28日起至房屋返还之日止的房屋占用费按合同约定的面积492平方米、年租金60000元计算支付。
一审案件受理费1914元已由楚雄州文化体育局交纳，二审案件受理费7513元已由邓鑫交纳，合计9427元，由上诉人邓鑫承担1427元、由被上诉人楚雄州文化体育局承担8000元。
以上应由邓鑫履行的义务，限本判决生效之日起15日内履行。
本判决为终审判决。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。
若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向楚雄市人民法院申请执行。
审判长 刘 斌
审判员 沈黎芸
审判员 段雨函
二〇一七年十月十九日
书记员 刘晓燕