广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1284民初838号
原告莫国成（反诉被告），男，1972年2月12日出生，汉族，住广东省四会市城中区。
委托代理人黄锦萍，广东圣禾律师事务所律师。
委托代理人黄金燕，广东圣禾律师事务所实习律师。
被告梁建伟（反诉原告），男，1959年11月30日出生，汉族，住广东省四会市。
委托代理人贝志江，广东志江律师事务所律师。
第三人四会市教师进修学校，住所地：四会市东城街道凤山路68号。组织机构代码：456526262。
法定代表人刘奇林。
原告莫国成与被告梁建伟房屋买卖合同纠纷一案（因被告提起反诉，为表述方便，以下莫国成简称原告，梁建伟简称被告），本院于2016年5月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。2016年6月22日第一次审理时，被告否认房款收据为被告签名并提出笔迹鉴定；认为本案房屋买卖协议经罗剑锋介绍，且协议是罗剑锋打印后拿给梁建伟签名的，故申请追加罗剑锋为本案被告；本院对原告笔迹鉴定的申请，因涉及房屋转让款是否支付的基础事实必须查明，故同意笔迹鉴定申请；对追加罗剑锋为本案被告问题，因被告确认房屋买卖协议是被告签名，罗剑锋与本案并没有法律上的权利义务关系，所以其不可能作为本案的被告或者第三人参加诉讼，故本院不予追加罗剑锋为本案被告（或者第三人）。经本院依法委托鉴定，鉴定结果于2016年9月27日制作出来，从鉴定机构送达鉴定结果至本院以及本院需将鉴定结果送达原、被告双方、给双方合理的质证期限等需要一定时间，故本院于2016年11月9日就本案进行第二次开庭审理。第二次庭审结束后，因原告在2016年11月11日向本院补充提交了本案房屋的产权证书，并要求追加四会市教师进修学校作为本案被告，且对诉讼请求作出相应变更（要求新增被告承担协助原告办理房屋过户手续）；本院依法追加了四会市教师进修学校作为本案被告并于2016年11月25日进行本案第三次开庭审理。经审理后，新增加的被告四会市教师进修学校与本案处理结果有法律上的利害关系，应作为本案第三人而非本案被告，在此予以纠正。
原告莫国成的委托代理人黄锦萍、黄金燕以及被告梁建伟的委托代理人贝志江到庭参加诉讼；第三人四会市教师进修学校经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。该案现已审理终结。
原告莫国成向本院提出诉讼请求：1、判令被告梁建伟协助原告办理位于四会市东城区凤山路教师村四座29号房屋的过户手续；2、由被告梁建伟向原告支付违约金22140元；3、本案受理费由被告负担。因原告在案件审理期间申请追加四会市教师进修学校为本案被告，故相应第2项诉讼请求增加提出了要求四会市教师进修学校也需履行协助原告办理房屋过户手续义务。事实和理由：2009年10月29日，原、被告双方签订《房地产买卖协议书》，约定被告将本案房屋转让给原告，房屋转让款为73800元；被告需协助原告办理房屋过户手续等。合同签订且原告付款后，被告未履行房屋过户手续的义务；由此认为被告行为构成违约，除应履行协助办理房屋过户手续义务外，还需承担相应违约金。四会市教师进修学校作为本案房屋登记权属人，与本案的处理存在法律上的利害关系，要求其协助原告办理过户手续；故提起本案诉讼请求。
被告梁建伟辩称：对原告的诉求按照反诉状的意见，认为原告的起诉没有事实依据，请求驳回。
被告梁建伟向本院提出反诉请求：1、确认原、被告签订的《房地产买卖协议书》为无效合同；2、判令原告向被告赔偿反诉的经济损失2万元；3、本案本诉、反诉受理费由原告负担。事实和理由：经案外人罗剑锋介绍，被告于2009年将其名下位于四会市东城区凤山路教师村四座29号房屋卖给四会市江谷镇一黎姓夫妇。罗剑锋于2015年10月要求被告在其事先打印好的《房地产买卖协议书》上签名，告知上述房屋已经其介绍转卖给了原告，要求被告补签该协议。由于被告与罗剑锋为同事关系又对其信任，故在《房地产买卖协议书》上签名。原告明知其不是与被告交易的第一受让人，为逃避房地产交易税费目的，与案外人罗剑锋恶意串通，伪造了《房地产买卖协议书》和房款收据，并以虚假事实提起诉讼。原告滥用诉权造成被告经济损失，故主张原告赔偿被告2万元损失。
第三人四会市教师进修学校没有就原告的起诉以及被告的反诉向本院提交书面答辩意见，也没有提交相应证据。
本院经审理认定事实如下：对当事人没有争议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的事实：1、《房款收据》是否为被告签名；因被告对该证据的签名予以否认并于第一次庭审时提出笔迹鉴定，本院同意并依法委托了鉴定机构对《房款收据》上签名是否为被告本人所签进行鉴定；鉴定结果认定是被告所签名；故本院确认《房款收据》上签名是被告亲笔签名，即被告梁建伟收取了原告交付给他的房屋转让款73800元。2、《房地产买卖协议书》是否伪造；因被告已确认协议书上甲方签名处“梁建伟”为被告梁建伟所签名，既然被告已确认协议书签名的真实性，同时对协议书内容，被告也没有提出相关证据证实原告有对协议书进行了篡改，故本院确认《房地产买卖协议书》是双方自愿签名达成的协议，是真实的。3、本案交易的房屋，原告与被告签订《房地产买卖协议书》当时，被告是否是房屋的实际支配人问题；原告陈述当时被告是房屋的实际支配人，并且提供了第三人四会市教师进修学校于2016年1月28日提出的转户申请表（该申请表主要内容：学校方要求有关部门将本案房屋的土地使用权证转户为被告梁建伟，理由是2003年6月市教育局将本案房屋卖给了梁建伟，但市教育局及梁建伟均没有及时知会学校方，以致2005年本案房屋的土地使用权证登记使用权人为该学校，要求申请更正）、提供了第三人四会市教师进修学校于2013年9月3日出具的证明（证明主要内容：证实该校原教师村宿舍住户梁建伟于2009年10月29日将本案房屋转让给了原告，该房屋现权利人为原告，但因梁建伟未能协助原告办理过户手续，故房屋使用权证仍记载为该学校）两份证据，证实被告在签订转让协议当时，是本案房屋的实际支配人；被告则认为其在签订转让协议当时，并非是房屋的实际支配人，认为其第一手是将房屋卖给四会市江谷镇一黎姓夫妇的，但没有提供相应证据予以证实；综合原、被告双方的观点以及举证内容，本院确认被告在房屋转让协议签订当时，是房屋的实际支配人。
本院认为，原告莫国成与被告梁建伟签订《房地产买卖协议书》，该协议书是双方自愿签订，内容不违反法律规定，是有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。双方《房地产买卖协议书》的主要内容有：①被告将位于四会市东城区凤山路教师村四座29号房屋转让给原告；被告保证当时房屋已取得国有土地使用权证（证号：004811），该房屋可办房地产权证，且没有产权和财务纠纷或其他权利限制；②房屋转让款73800元；被告收到购房款后即将房屋交给原告使用，被告有义务协助原告办理有关房屋的一切证件；办理房屋产权证和土地使用权证过户手续的费用由原告支付，被告无须支付费用；③被告违约则需退还购房款给原告，原告违约则所付购房款不予退还；如一方违约导致对方损失的，违约方应负责赔偿损失。合同签订后，原告已按约定向被告支付了房屋转让款73800元，且原告也已确认房屋自2010年7月份开始，被告将房屋交给了原告支配并装修使用。被告作为出卖房屋当时的房屋实际支配人，应当依照合同的约定履行协助原告办理本案房屋的过户手续。2016年9月27日，本案房屋已取得不动产权证书（编号：粤20**四会市不动产权第0004409号），该房屋虽然登记在第三人名下，但第三人四会市教师进修学校于2013年9月3日出具的《证明》确认本案房屋由原该校教师村宿舍住户梁建伟于2009年10月29日转让给了原告莫国成，并认为房屋的实际支配人现已为莫国成（证明原文表述为“所有权现在属于莫国成”），仅是因为梁建伟一直未协助办理过户手续，才致该房屋的土地使用权人仍登记为该校；该校于2016年1月28日出具的转户申请表确认了本案房屋使用权为梁建伟；从第三人向有关部门申请变更该房屋的土地使用权证为梁建伟也可以得知第三人是同意并积极协助对房屋的产权变更登记为房屋的实际支配人的。综合前述，被告梁建伟作为本案房屋的原实际支配人，第三人四会市教师进修学校作为本案房屋的不动产登记权属人，均有义务协助原告办理本案房屋的过户手续。原告主张被告梁建伟、第三人四会市教师进修学校协助原告办理位于四会市东城街道凤山路教师村四座29号房屋的过户手续的诉求，理据充分，本院予以支持。
对原告主张由被告梁建伟支付违约金问题，双方在《房地产买卖协议书》中明确约定被告有协助办理过户手续的义务；如违约造成对方损失的，则违约方应赔偿守约方损失。具体到本案中，原告支付房屋转让款给被告梁建伟后，梁建伟也及时交付了房屋给原告占用、使用和支配；并没有造成原告因购买房屋后不能及时使用房屋而致其产生需要租房等房屋使用方面的损失；而本案房屋取得不动产权证书（该证书土地使用权证和房屋所有权证合一在一证中）是在2016年9月27日，即自2016年9月27日之后，被告以及第三人协助原告办理房屋过户手续的条件才成就；因原告并不能证实2016年9月27日后未协助原告办理房屋过户手续造成了原告具体的损失有哪些，双方在《房地产买卖协议书》中明确约定了造成实际损失的才由违约方赔偿守约方的损失，故原告主张被告支付违约金22140元的诉讼请求没有损失的事实依据，本院不予支持。
对被告反诉主张的认为《房地产买卖协议书》为无效合同的诉求；被告在房屋出卖时为房屋的实际支配人，当时未取得房屋登记物权；并不影响双方签订房屋转让协议的效力，其主张认为协议书为无效合同的诉讼请求理据不足，本院不予支持；对被告主张的由原告赔偿被告损失2万元问题，其理论依据是认为双方转让协议无效，且被告也没有协助原告办理房屋过户手续的义务；认为原告提起的是恶意诉讼，造成原告诉讼成本及精神困扰，从而要求原告赔偿被告2万元；因本案是被告梁建伟有协助原告办理房屋过户手续的义务；原告的义务是按时支付房屋转让款，该义务原告已及时履行完毕，故原告没有构成违约；被告的该项诉求没有事实依据，本院不予支持。
第三人四会市教师进修学校经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条；《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条规定，判决如下：
一、原告莫国成与被告梁建伟签订的《房地产买卖协议书》为有效合同；被告梁建伟及第三人四会市教师进修学校应自本判决发生法律效力之日起1个月内，协助原告办理将位于四会市东城区凤山路教师村四座29号房屋的不动产权证转移登记到原告名下的手续。
二、驳回原告莫国成的其他诉讼请求。
三、驳回被告梁建伟的全部反诉请求。
本案本诉受理费减半后收取1100元；由原告负担1000元，被告负担100元；反诉受理费150元，由被告负担（该案本诉受理费原告已预交，反诉受理费被告已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 李月明
二〇一七年三月二十一日
书记员 冼文华