四川省泸州市纳溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）纳溪民初字第990号
原告张兵，男，生于1986年3月24日，汉族，住四川省泸县。
委托代理人谢世才，四川恒智达律师事务所律师。
被告舒选琼，女，生于1989年7月22日，汉族，住四川省泸州市江阳区。
委托代理人李寿彬，四川远智律师事务所律师。
第三人泸州信和物业管理有限公司，住所地：泸州市纳溪区安富古街子永宁都市10号楼7层，组织机构代码：68041231-5。
法定代表人刘庆华，职务：总经理。
委托代理人张志远，四川拥慧律师事务所律师。
委托代理人黄昌强，四川拥慧律师事务所实习律师。
第三人四川省泸州市百事特物业有限公司，住所地：泸州市纳溪区永宁都市3号楼，组织机构代码：74692696-9。
法定代表人梁小容，职务：经理。
委托代理人赵维，女，生于1971年12月27日，汉族，住四川省泸州市合江县，系该公司员工。
第三人泸州安富北辰配电有限责任公司，住所地：泸州市纳溪区友谊路24号，组织机构代码：72322268-6。
法定代表人熊浩伟，执行董事。
委托代理人邱虎，男，生于1969年4月11日，汉族，住四川省泸州市纳溪区，系该公司员工。
委托代理人王彬，男，生于1982年12月17日，汉族，住四川省泸州市纳溪区，系该公司员工。
原告张兵与被告舒选琼租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月3日受理后，被告舒选琼申请追加泸州信和物业管理有限公司（以下简称“信和物业公司”）、四川省泸州市百事特物业有限公司（以下简称“百事特物业公司”）以及泸州安富北辰配电有限责任公司（以下简称“北辰配电公司”）为本案的第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本案由代理审判员周莉适用简易程序，于2015年7月21日、2015年10月21日公开开庭进行了审理。原告张兵的委托代理人谢世才、被告舒选琼的委托代理人李寿彬、第三人信和物业公司的委托代理人张志远、第三人百事特物业公司的委托代理人赵维、第三人北辰配电公司的委托代理人邱虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张兵诉称，2012年5月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其位于泸州市纳溪区永河街14号楼2层1号房屋租赁给原告，租期为5年，每月租金为3500元。合同生效后，原告向被告缴纳了3个月的租金。2012年7月23日，因泸州发生洪灾，导致原告租用的房屋中断供电，原告多次要求被告及供电部门恢复供电，因种种原因直到2014年8月24日双方在法院协商解除合同时也未通电，双方为此发生纠纷。2014年8月27日，原、被告经纳溪区人民法院调解协商解除了租赁合同，约定由原告支付被告房屋租金60000元，原告保留要求被告赔偿其因违约造成原告损失的权利。现原告起诉要求被告赔偿其房屋装修损失15万元以及2012年7月23日至2014年8月27日期间的经营损失5万元，合计20万元。
被告舒选琼辩称，原告的所有损失均不应由被告承担，理由是:第一，原告所租用的房屋未恢复供电责任不在被告，原告从未找过被告协商恢复供电的相关事宜，从始至终都是原告与第三人信和物业公司协商恢复供电的相关事宜；第二，原告明知被告出租的房屋系住宅，并非商业用房，却在租用房屋后改变了房屋的使用性质，与承租涉案房屋楼下门面的段礼吉合伙经营餐馆，由于该两层楼共用一根电缆线（从房屋至配电箱），导致两层楼用电超负荷由此引发纠纷，而被告出租的房屋所配备的用电设施设备是符合住宅房屋的用电需求的，故被告不存在违约行为；第三，被告与第三人信和物业公司签订了《物业管理服务合同》，该公司与第三人百事特物业公司对涉案房屋的共同设施设备及其运行负有维护和管理的义务，第三人北辰配电公司作为该区域的供电主体，有恢复供电的义务。综上，请求驳回原告对被告的诉讼请求。
第三人信和物业公司辩称，第一，本案案由为房屋租赁合同纠纷，第三人信和物业公司不是合同相对方，不应承担责任；第二，第三人信和物业公司不是电缆线和配电箱的产权人和管理人，洪水过后，就没收到过涉案房屋的电费；第三，原告改变房屋使用性质，在其经营的餐馆开业的第一天就因超负荷用电造成断电，其后原告又私拉乱接电线导致相关管理单位拒绝为其恢复供电与第三人信和物业公司无关，故第三人信和物业公司在本案中不应承担赔偿责任。
第三人百事特物业公司辩称，本案案由为房屋租赁合同纠纷，第三人百事特物业公司不是合同相对方，不应承担责任。原告改变房屋性质经营餐馆，在开业的第一天超负荷用电导致配电箱到涉案房屋的电缆线被烧毁，其后原告擅自将原截面积为16m㎡的电缆线更换为25m㎡的电缆线，并在水灾后从附近工地引入电源，四川中云房地产开发有限公司发现原告私自改大电缆线后要求原告恢复原截面积为16m㎡电缆线，但如果原告换回原大小的电缆线就不能营业，原告遂找到第三人信和物业公司和第三人北辰配电公司要求从别处接电，第三人百事特物业公司作为涉案房屋楼下门面的出租人出面协商接电的相关事宜。后第三人北辰配电公司告知第三人百事特物业公司的工作人员可以从纳溪区炳灵路老桥头的电杆上接电，但需购买几百米的电缆线，第三人百事特物业公司的工作人员随后转告原告该接电方案并要求原告承担购买电缆线的费用，但原告明确表示不愿承担该笔费用，该接电方案便未实行。后5号配电箱的管理人为防止产生安全隐患，在原告不同意恢复原大小电缆线的情况下便拒绝其电缆线接入5号配电箱。总之，涉案房屋在洪灾后未恢复供电与第三人百事特物业公司无关，百事特物业公司不应承担赔偿责任。
第三人北辰配电公司辩称，第三人北辰配电公司与原、被告均未签订任何供用电合同，2006年，四川中云房地产开发有限公司在纳溪区蓝色港湾小区建成后安装了一台6**千伏安箱式变电站作为该小区的专用供电设备。第三人北辰配电公司于2006年4月20日与四川中云房地产开发有限公司委托的小区管理公司即第三人百事特物业公司签订了《高压供用电合同》，该合同第六条第1款中规定了双方的产权分界点，并明确了分界点负荷侧供电设施属于用电方，由用电方负责运行维护管理。2012年7月23日洪灾发生后，蓝色港湾临河滨江路进水，第三人北辰配电公司在严密监视洪水涨幅的情况下对630千伏安箱式变电站没有采取停电措施，只是断开了箱变内滨江路低压回路侧断路器，从2012年7月25日-27日连续断开了3天。洪水退后，滨江路卫生清理干净和低压供电线路绝缘测试（物业公司自己委托其他公司测试）后，第三人北辰配电公司检查后帮助第三人百事特物业公司恢复了蓝色港湾临河滨江路的供电，并不存在未恢复供电的情况。第三人北辰配电公司严格按照国家规定和用电人签订供用电合同，约定对蓝色港湾小区正常供电，对用电人总表以后的分表计量客户与用电人的纠纷，第三人北辰配电公司只能起到第三人调解作用，不能违背供用电合同对其下分表客户直接供电。此外，原告和第三人信和物业公司曾找过第三人北辰配电公司是事实，其要求在蓝色港湾4号楼的配电箱内接电，但因4号楼的配电箱的用电负荷已经届满，不能再接，遂建议从纳溪区炳灵路老桥头的电杆上接电，此后，此事便没有下文。
经审理查明，被告苏选琼系位于纳溪区永河街14号楼2层1号房屋（也称“蓝色港湾5号楼”）的所有权人，该房屋建筑面积为179.62㎡、套内建筑面积为144.63㎡、规划用途为住宅，房权证号为房权证纳溪字第2012047**号。该14号楼共有2层，第二层仅有一套房屋即涉案房屋，第一层为5间面积不等的门面房（5间门面房总建筑面积为140.13㎡、套内建筑面积为134.32㎡）。案外人四川中云房地产开发有限公司系该14号楼的开发公司。第三人北辰配电公司系涉案房屋所属的蓝色港湾小区的供电公司。第三人百事特物业公司系该14号楼一层4间门面房的出租方，也系蓝色港湾小区五号配电箱的实际管理单位。第三人信和物业公司系涉案房屋的物业管理服务公司。
2012年5月14日，原告张兵与被告舒选琼签订了《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告所有的、位于纳溪区永河街14号楼2层1号的房屋（清水房），租期从2012年6月1日起至2017年5月31日止，每月租金为3500元，每3个月支付一次，交房租后再使用房屋。合同生效后，原告张兵向被告舒选琼支付了3个月租金，并出资对涉案房屋进行了装饰、装修，用于经营“纳溪青岛扎啤城”。
2010年8月18日，案外人段礼吉与第三人百事特物业公司签订了《房屋租赁合同》，约定由段礼吉承租纳溪区蓝色港湾A14-1-2、3、4、5号门面（即涉案房屋楼下一层），段礼吉利用上述门面经营茶馆。2012年7月3日，原告与段礼吉签订《合伙协议》，约定双方合伙经营名称为“纳溪青岛扎啤城”的餐馆，合伙期限从2012年7月1日至2017年5月30日，经营地点为蓝色港湾A14-1，段礼吉以其投资经营的茶座作价12万元作为出资，原告张兵对双方经营场所装修作价48万元作为出资，段礼吉的出资比例为20%,原告张兵的出资比例为80%。双方还约定盈余按双方出资的比例进行分配，每半年计算分配一次。原告与段礼吉合伙经营的“纳溪青岛扎啤城”营业地点实际为涉案14号楼一、二层，营业面积累计超过200㎡，其经营的食品有河鲜鱼、红汤羊肉、中餐套餐等。原告张兵为满足经营需要配备了电冰箱、空调等大功率电器。该扎啤城约于2012年6月底7月初开业，开业当日，由于用电超负荷导致涉案14号楼至蓝色港湾5号配电箱的电缆线短路起火。次日，原告自行购买了一根截面积为25m㎡的铝芯线代替原截面积为16m㎡的铝芯线搭接到蓝色港湾5号配电箱继续营业。2012年7月23日泸州发生洪灾后，蓝色港湾临河滨江路进水，第三人北辰配电公司对蓝色港湾小区的专用供电设备即630千伏安箱式变电站没有采取停电措施，只是断开了箱变内滨江路低压回路侧断路器，从2012年7月25日-27日连续断开了3天。洪水退后，第三人百事特物业公司进行了低压供电线路绝缘测试，经第三人北辰配电公司检查后，第三人北辰配电公司帮助第三人百事特物业公司于2012年8月恢复了蓝色港湾临河滨江路的供电。在未恢复供电期间约2012年7月底，为了正常营业，原告又擅自从涉案14号楼附近的永宁河畔工地引入电源，并一直使用该电源到2012年9月中旬该啤酒城停业。
2012年8月，蓝色港湾临河滨江路恢复供电时，第三人百事特物业公司认为原告将涉案14号楼一层从茶馆改成了餐馆后用电超负荷，且发现原告擅自更换了截面积更大的电缆线，遂基于安全考虑拒绝原告将其购买的截面积为25mm²的铝芯线接入蓝色港湾5号配电箱，并要求其恢复原截面积为16mm²的铝芯线。但若原告换回原16mm²的铝芯线，14号楼则不能正常用电，原告遂找到第三人百事特物业公司、信和物业公司、北辰配电公司协商恢复供电事宜。
2012年8月7日，原告出具《用电承诺书》，内容为：“青岛多彩扎啤美食城用电承诺在20千瓦以内，如超出负荷未向电力部门申请，安全问题由本店负责。”后第三人信和物业公司及百事特物业公司的工作人员请求第三人北辰配电公司将涉案14号楼的电缆线搭接在蓝色港湾4号楼的配电箱中，并向第三人北辰配电公司递交了第三人信和物业公司于2012年8月8日向其出具的《说明》一份，内容为：“四川中云房地产开发的蓝色港湾5号楼原用电是在负层美食城总表里搭接的，现改为搭接在蓝色港湾4号楼1单元（由四川中云公司申请一块负荷为20KW的总表里搭接）。特此说明”。后第三人北辰配电公司向第三人百事特物业公司的工作人员口头答复称，因4号楼的配电箱的用电负荷已经届满，不能再接电线，建议从纳溪区炳灵路老桥头的电杆上接电，但会产生几百米的电缆线费用，第三人百事特物业公司的工作人员随后转告原告该接电方案并要求其承担购买电缆线的费用，但原告明确表示不愿承担电缆费，故该接电方案未实行。
2013年，百事特物业公司曾诉至本院，要求解除与段礼吉签订的《房屋租赁合同》，并要求其支付从2012年7月18日至2013年10月17日期间的租金47850元，承担违约金30000元【（2013）纳溪民初字第871号】。后该案经本院主持调解，百事特物业公司（该案原告）与段礼吉（该案被告）于2013年11月17日达成如下协议：“原告与被告于2013年11月17日自愿解除双方2010年8月18日签订的《房屋租赁合同》，被告于2013年12月2日前返还租赁房屋；二、由被告于2014年5月17日之前支付52635元租金给原告（租金计算至2013年12月2日）；三、被告保留起诉原告要求赔偿损失的权利，损失包括房屋租金、装修费用、经营损失等……”该调解书生效后不久，第三人百事特物业公司便恢复了涉案14号楼的供电。此后不久，段礼吉诉至本院要求百事特物业公司赔偿其租金、保证金及装修损失等共计318800元【（2013）纳溪民初字第2289号】。该案经本院主持调解，双方于2014年6月10日达成如下协议：“一、原告段礼吉不再支付2012年7月18日至2014年1月18日期间产生的租金；二、由被告四川省泸州市百事特物业有限公司当庭退还原告段礼吉保证金6000元；三、被告四川省泸州市百事特物业有限公司不再承担原告段礼吉的其他损失；四、其他无争议。”
2014年，舒选琼诉至本院，要求解除与张兵签订的《房屋租赁合同》【（2014）纳溪民初字第848号】，并要求张兵给付从2012年8月31日至2014年5月31日的租金73500元、租金损失5300元并立即搬出租住屋。该案经本院主持调解，双方于2014年8月27日达成如下协议：“一、解除原告舒选琼与被告张兵于2012年5月14日签订的房屋租赁合同；被告张兵于2014年9月3日前搬出原告舒选琼位于泸州市纳溪区永河街14号楼2层1号的出租屋；二、由被告张兵给付原告舒选琼20**年8月27日前的租金60000元，定于2015年2月27日前付清；三、其他无争议。”
另查明，2006年4月20日，第三人百事特物业公司与第三人北辰配电公司签订《高压供用电合同》，约定由第三人北辰配电公司为纳溪区中云河西蓝色港湾供电，用电性质为专用，用电容量为根据用电方的申请，供电方认定用电方共有一个受电点，受电设备的总容量为630千伏安。该合同第六条约定，经供电方、用电方双方协商确认，供电设施运行维护管理分界点设在10KW683河西线1号杆T接开关处，分界点电源侧供电设施属供电方，由供电方负责运行维护管理，分界点负荷侧供电设施属用电方，由用电方负责运行维护管理（即本案涉及的蓝色港湾5号配电箱应由第三人百事特物业公司负责运行维护管理）。该合同第十条约定，该合同有效期自2006年4月20日起至2008年4月20日止。供电方、用电方任何一方欲修改、变更、解除合同时，按《供电营业规则》第九十四条办理。在修改、变更、解除合同的书面协议签订前，该合同继续有效。
还查明，2010年3月11日，被告苏选琼与第三人信和物业公司签订《物业管理服务合同》，约定由第三人信和物业公司为被告苏选琼提供物业管理服务。该合同第一条约定，物业服务管理内容包括房屋共同设施设备及其运行的维护和管理。共同设施设备是指公用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、天线、供电线路、通讯线路、照明等设施和共用设施设备使用的房屋等。
上述事实除原、被告及第三人的陈述外，有下列证据予以证明：原、被告的身份证复印件各一份、情况说明一份、房屋面积测绘报告复印件一份、张兵的询问笔录一份（2014年8月7日）、（2013）纳溪民初字2289号民事调解书及该案庭审笔录复印件以及复印自该案卷宗的照片复印件3张、《房屋租赁合同》复印件一份、（2014）纳溪民初字第848号民事调解书复印件一份、视频资料一份、《合伙协议》复印件一份、泸房权证纳溪字第2012047**号房屋使用权证复印件一份、《物业管理服务合同》复印件一份、复印自（2013）纳溪民初第871号案卷宗的调解书、庭审笔录、通知、照片两张、蓝色港湾门市交房标准、信和物业公司出具的说明三份（2013年10月28日、2012年8月8日、2014年1月20日）、张兵于2012年8月7日出具的《用电承诺书》复印件一份、证人黄绍成、赵莉的证言、《高压供用电合同》复印件一份等证据在卷佐证。上述证据经庭审质证、认证，具有本案证据的客观性、关联性和合法性，可作为本案的定案依据。
本院认为，原、被告于2012年5月14日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法、有效的合同，双方应当全面履行合同约定的义务。本案中，原告主张其租赁的房屋因2012年7月23日发生的洪灾导致从2012年7月23日至2014年8月24日期间停电，致使其承租的房屋无法正常使用，故被告未保证出租房屋的正常用电已构成违约，因此应赔偿原告相应的经济损失，对此，本院认为，经庭审查明，涉案房屋在2012年7月25日至2012年8月期间断电确因水灾所致，但在2012年8月至2013年11月期间仍未恢复供电与水灾无关，而是由于原告在使用房屋期间存在违规用电行为，包括私自更换更大截面积的电缆线以及擅自引入电源(停电期间从附近工地私拉乱接电缆线)，导致蓝色港湾5号配电箱的实际管理单位即第三人百事特物业公司为防止产生安全隐患从而拒绝原告将其购买的截面积为25mm²的铝芯线接入5号配电箱。另外，在第三人信和物业公司请求将涉案14号楼的电缆线改搭接在4号楼的配电箱的申请被第三人北辰配电公司拒绝后，原告又因几百米电缆线的费用承担问题与第三人百事特公司未达成一致意见，最后放弃了第三人北辰配电公司建议的接电的方案。综上，本院认为，涉案房屋从2012年8月至2013年11月期间长期未恢复供电系原告自身的行为所致，且原告在诉讼中也未举证证明涉案房屋的用电设施设备以及用电容量未达到相关标准，因此，对原告主张被告存在违约行为，本院不予采信；对其要求被告赔偿其相应损失的主张，本院不予支持；对其在诉讼中提交的关于房屋装修费用的鉴定申请，本院不予准许。
第三人百事特公司辩称其不是涉案5号配电箱的管理单位，与涉案房屋在水灾后长期未恢复供电无关，本院认为，根据第三人北辰配电公司的答辩意见，结合《高压供用电合同》的主体、证人黄绍成的证言以及第三人百事特公司在庭审中承认是其在段礼吉与该公司解除合同后对涉案房屋恢复的供电等内容足以认定第三人百事特公司系涉案五号配电箱的实际管理单位，故对第三人百事特公司的上述辩解，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国电力法》第三十二条、《中华人民共和国电力供应与使用条例》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告张兵的全部诉讼请求。
本案案件受理费2150元，由原告张兵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
代理审判员 周 莉
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 江采霞