云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云23民终39号
上诉人（原审原告）刘译，女，汉族，大学文化，公务员。
上诉人（原审被告）楚雄莲池映月房地产开发有限公司。
法定代表人罗光武，该公司总经理。
上诉人刘译与上诉人楚雄莲池映月房地产开发有限公司（以下简称莲池映月公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2015）楚民初字第2123号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年1月11日受理后，依法组成合议庭于2016年2月16日公开开庭审理了本案。上诉人刘译及上诉人莲池映月公司的法定代表人罗光武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案法律事实是：刘译与莲池映月公司于2012年2月23日签订《商品房购销合同》，其中约定：“乙方（刘译）向甲方（莲池映月公司）购买位于楚雄市鹿城镇下白庙村委会董家村的莲池映月小区房屋，该房屋套内建筑面积为110.08平方米，单价为4230.93元／平方米；单方解除合同须征得对方同意，违约方须向守约方支付违约金，违约金为房屋总价款的20%，同时违约方承担由此产生的所有费用。”合同还约定了其他相关权利义务。同时，双方还签订了《合同补充协议》，该协议第八条约定：“经双方确认甲、乙双方的权利义务，均以本合同及补充协议为准，甲方在签署本合同及协议之前或之后，通过沙盘、报纸、电视、广播、杂志、户外路牌、楼书、海报等各种媒体发布的广告中所述内容，仅作为要约邀请，不作为甲乙双方协定各自权利、义务的依据。”刘译于合同签订当日付清了购房款465741元，2013年11月25日办理了接房手续。此后，刘译以莲池映月公司在其所购房屋花园前在建的别墅（距离刘译户花园外围约4米）影响其房屋使用为由，于2015年4月30日向楚雄市住房和城乡建设局反映情况，该局于2015年5月12日予以书面答复，其中载明：“莲池映月”小区一期修建性详细规划于2011年8月24日经审批实施，2013年3月，莲池映月公司提出在项目总体布局、功能分区、交通组织、建筑风格等不变的前提下对其修建性详细规划进行局部调整，经主管部门同意并公示后，于2013年5月20日审批实施。
原审法院认为，案件争议焦点为：莲池映月公司是否存在交付房屋使用环境与宣传时不符的行为，如存在，是否已构成违约？违约责任如何承担？原审法院认为，刘译与莲池映月公司双方签订的商品房购销合同系双方真实意思表示，内容亦不违反相关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定全面履行各自的义务。根据莲池映月公司在庭审中的陈述，“莲池映月”小区一期修建性详细规划进行调整的原因系实际可用地面积未达原规划用地面积，而该规划进行调整的时间后于刘译购房时间，庭审中莲池映月公司对刘译提交的购房宣传图、沙盘图、鸟瞰图的真实性无异议，从图中关于水上景观的设计及说明内容看，应认定莲池映月公司关于该小区水上景观的规划设计内容为具体、确定内容，结合刘译所购房屋的位置、售价等因素，莲池映月公司对该小区水上景观的规划设计内容应视为要约，该内容虽未载入双方签订的商品房购销合同，亦应视为合同内容，莲池映月公司虽以补充协议第八条约定内容提出抗辩，但因该条款系格式条款，条款内容意在免除被告责任，应属无效条款，故对此辩解本院不予采纳。而根据前述宣传资料显示，水上景观的位置在刘译所购房屋外的绿化带与别墅住宅区之间，现莲池映月公司根据调整后的修建性详细规划，在原规划用地面积缩小的情况下未建水上景观，并由此导致在建的别墅住宅与刘译所购房屋间距缩小，莲池映月公司的行为违反了双方的合同约定，应承担相应的违约责任。莲池映月公司虽辩称其调整后的修建性详细规划系按法定程序提交主管部门审核并在为期七日的公示期内未收到群众异议的情况下才得以审批实施，但其应明知调整内容可能影响刘译房屋居住使用环境，且根据楚雄市住房和城乡建设局关于莲池映月公司修改“莲池映月”住宅小区规划申请的回复内容，调整后的规划须征得相关利害关系人的同意，而莲池映月公司未尽告知义务、未取得刘译同意，应视为其擅自变更合同内容，仍应向刘译承担相应的违约责任，其以经过主管部门审批为由提出的抗辩理由不能成立，不予采纳。针对刘译要求莲池映月公司赔偿损失及支付违约金的诉请，因刘译并未举证证实莲池映月公司的前述违约行为确已对其造成房屋价值贬损等其他实际损失，故对其要求赔偿损失的诉请不予支持；关于违约金，参照双方关于单方解除合同应付金额的标准，对刘译诉请的30000元，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由莲池映月公司支付刘译违约金30000元；二、驳回刘译的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1450元，由刘译承担1115元（已交），由莲池映月公司承担335元（未交）。以上应由莲池映月公司承担的执行款项，限于判决生效后五日内付清，款交云南省楚雄市人民法院。
原审判决宣判后，刘译、莲池映月公司不服，均向本院提起上诉，上诉人刘译的上诉请求为：1、撤销云南省楚雄市人民法院（2015）楚民初字第2123号民事判决第二项，改判莲池映月公司向刘译赔偿损失59716元；2、一、二审诉讼费用由莲池映月公司承担。其主要事实和理由为：一、一审判决未查清部分案件事实。一审判决在确认的无争议事实中并未阐述刘译最终以房屋原价511675元的9.1折即465741元购得房屋的理由。刘译向法庭提交的认购及优惠方案、刷卡记录及莲池映月公司提交的医院证明证实刘译在签订合同前具备享受莲池映月公司发布的优惠方案的条件，可以原价的9.1折购买房屋，随后刘译以折扣价465741元购得本应处于小区环境最优位置的商品房。二、一审判决未对关键证据做出认定。一审认为因刘译并未举证证实莲池映月公司的违约行为确己对其造成房屋价值贬损等其他实际损失，故对其要求赔偿损失的诉请不予支持是错误的。一审判决对损失的认定过于片面，刘译的实际损失应是莲池映月公司在履行合同过程中的违约行为所造成刘译在履行合同时多支付的合同价款。刘译己向法庭提交一份商品房销售价格表，刘译签订的《商品房购销合同》及莲池映月公司向法庭提交的他户的两份《商品房购销合同》所载明的购房价格与该销售价格表完全一致，且莲池映月公司在庭审质证中也未对该证据提出异议，所以该价格表是合法真实的，应作为计算刘译损失的直接依据。莲池映月公司的违约行为导致刘译最终以高价取得小区同层景观和位置最差的房屋，刘译的直接经济损失是客观存在且有计算依据和证据证实的。因小区中部分房屋房屋与刘译购买房屋位置具有高度对称性和相似性，因此可参照其他房屋计算具体损失。其他房屋售价为446181元，以刘译具备享受9.1折的优惠条件，实际应以406025元购得房屋，因莲池映月公司的违约行为和对环境的不实陈述致使刘译多支出59716元，此部分即为刘译的实际损失。
上诉人莲池映月公司的上诉请求为：1、撤销云南省楚雄市人民法院（2015）楚民初字第2123号民事判决，改判驳回刘译的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由刘译负担。其主要事实和理由为：一、一审判决认定部分法律事实不清。1、一审判决认定莲池映月公司“所作的购房宣传图、沙盘图、鸟瞰图视为要约”错误。莲池映月公司所作的宣传广告、沙盘、鸟瞰图并不同时满足视为要约的三个条件：所作的说明和允诺具体确定、对商品房买卖合同的订立有重大影响、对房屋价格的确定有重大影响，因此，莲池映月公司所作出的购房宣传图、沙盘图、鸟瞰图应视为要约邀请；2、一审判决认定莲池映月公司“根据调整后的修建性详细规划，在原规划用地面积缩小的情况下未建水上景观而导致在建别墅住宅与刘译所购房屋间距缩小违反双方合同约定”的说法错误。首先，莲池映月公司在向刘译售房时，宣传广告和沙盘中展示的“在刘译购买房屋的花园前建有小区最大面积的水上景观，与最近的一幢房屋直线距离为30米”的内容是概括性的，并非具体确定，且购房宣传图、沙盘图、鸟瞰图中的规划设计内容并未载入双方签订的商品房购销合同中，不能视为合同内容；其次，莲池映月公司根据调整后的修建性详细规划，按照法定程序提交主管部门审核并在为期七日的公示期内未收到群众异议的情况下才得以审批实施，因此，莲池映月公司并不存在违反双方合同约定的说法，也不存在未尽告知义务、擅自变更合同内容的情形。二、一审对违约金的认定存在错误。根据双方签订的合同条款中“单方解除合同须征得对方同意，违约方需向守约方支付违约金，违约金为房屋总价款的20%”的约定可知，莲池映月公司并未单方解除购房合同，也不存在因单方解除购房合同而产生的违约情形，更不应该承担30000元的违约责任。
二审庭审中，经征询双方当事人对原审认定事实的意见，双方当事人对原审认定的事实均无异议。上诉人刘译认为原审遗漏认定刘译享有以9.1折优惠价格购买房屋的权利，及享有9.1折优惠权利的原因。上诉人莲池映月公司认为原审遗漏认定刘译所购房屋外墙与别墅外墙间隔距离是11.4米，不是4米。对原审认定的事实，本院予以确认。
二审中，双方当事人除原审已提交并经质证的证据外，均无新证据提交。
归纳双方的诉辩主张，本案二审争议的焦点是：1、莲池映月公司发布的宣传广告、沙盘、鸟瞰图中对刘译所购房屋的居住使用环境所作的说明和描述是否构成要约？2、莲池映月公司应否向刘译支付违约金30000元？3、莲池映月公司应否向刘译支付损害赔偿金59716元？
针对焦点1，本院认为，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，莲池映月公司对“莲池映月”小区一期工程建设中修改过规划设计，原规划中刘译所购房屋的花园前应建设水上景观，但规划修改后，取消了水上景观建设，并实际加盖了别墅这一事实无异议，故本院认为，莲池映月公司发布的宣传广告、沙盘、鸟瞰图中对刘译所购房屋的居住使用环境所作的说明和描述与原规划设计内容一致，且双方当事人均当庭表示宣传内容中关于刘译购买房屋花园前建有小区最大面积水上景观的内容明确具体。莲池映月公司对刘译所购房屋的居住使用环境所作的说明和描述足以让刘译产生信赖而签订商品房买卖合同，莲池映月公司发布的宣传广告、沙盘、鸟瞰图中对刘译所购房屋的居住使用环境所作的说明和描述应视为要约，并视为合同内容。
针对焦点2，本院认为，根据焦点1的论述，莲池映月公司在宣传广告、沙盘、鸟瞰图中对刘译所购房屋的居住使用环境所作的说明和允诺应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因本案双方当事人在《商品房购销合同》中对单方解除合同或者变更合同约定的违约责任承担已有相关约定，刘译主张30000元违约金符合法律规定且不违反双方合同约定，莲池映月公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。
针对焦点3，刘译明确其对原审判处莲池映月公司支付其违约金30000元无异议，但认为莲池映月公司应同时支付其损害赔偿金59716元，本院认为，违约金与补偿性法定损害赔偿金均以补偿性为基本功能，二者原则上不能并用，应优先适用违约金。同时，刘译提交的证据不足以证实其损失的相关情况，故刘译的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律准确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1843元，由刘译负担1293元，由楚雄莲池映月房地产开发有限公司负担550元。
本判决为终审判决。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。
审判长 刘 莹
审判员 邱德英
审判员 王丽娟
二〇一六年二月十九日
书记员 曾琳媛