湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘民终750号
上诉人（原审原告、执行案外人）：许炳伟，男，1963年6月11日出生，汉族，户籍地福建省晋江市，现在金域半岛10栋3103、3203号。
委托诉讼代理人：向上，湖南法税律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：国融证券股份有限公司，住所地为内蒙古自治区呼和浩特市武川县腾飞大道1号4楼。
法定代表人：张智河，系公司总裁。
委托诉讼代理人：黄李霞，湖南新森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周小林，男，1977年10月2日出生，汉族，住深圳市福田区，系公司员工。
原审第三人（被执行人）：湖南泉盛置业有限公司，住所地为湖南省株洲市荷塘区新华西路85号。
法定代表人：胡锡平，系公司董事长。
原审第三人（被执行人）：融信房地产发展有限公司，住所地为株洲市荷塘区新华西路31号。
法定代表人：胡锡平，系公司董事长。
原审第三人（被执行人）：泉大投资集团有限公司，住所地为湖南省株洲市荷塘区新华西路融信大厦28楼。
法定代表人：胡锡平，系公司董事长。
原审第三人（被执行人）：胡锡平，男，1965年6月6日出生，汉族，户籍地福建省惠安县。
上述四位原审第三人共同委托诉讼代理人：蒋笑菲，湖南法税律师事务所律师。
原审第三人（被执行人）：赵淑英，女，1964年2月18日出生，汉族，户籍地福建省惠安县。系胡锡平之妻。
上诉人许炳伟因与被上诉人国融证券股份有限公司（以下简称国融证券公司）及原审第三人湖南泉盛置业有限公司（以下简称泉盛置业）、融信房地产发展有限公司（以下简称融信房产）、泉大投资集团有限公司（以下简称泉大投资）、胡锡平、赵淑英执行异议之诉一案，不服湖南省株洲市中级人民法院（2017）湘02民初58号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理，本案现已审理终结。
许炳伟上诉请求：1、撤销原判；2、确认株洲市荷塘区金域半岛10栋3103、3203号房屋为上诉人所有；3、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审适用法律错误，该执行房屋已由上诉人支付相应价款且占有并使用，应当归上诉人所有；2一审认定事实错误，被上诉人与泉盛置业签订的《监管协议》对上诉人不具有约束力。
国融证券公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。理由如下：1、许炳伟第一笔付款500万元发生在签订《订购协议》的两年半之前，且之后胡锡平又向其返还300万元，这显然是民间借贷行为；2、国融证券公司与泉盛置业签订的监管协议合法有效，许炳伟和泉盛置业对房屋的处分是非法的。请求维持一审判决，驳回上诉人的诉讼请求。
泉盛置业、融信房产、泉大投资、胡锡平陈述称：1、上诉人的购房款已缴纳，该购房行为发生时监管协议还没有签订。2、涉案房产一直由上诉人实际居住。3、许炳伟对涉案房产已抵押不知情，该抵押也未公示。
赵淑英未发表陈述意见。
许炳伟向一审法院提出诉讼请求：1、停止对位于株洲市荷塘区金域半岛10栋3103、3203号房屋的强制执行，并解除查封扣押；2、确认株洲市荷塘区金域半岛10栋3103、3203号房屋为许炳伟所有；3、本案诉讼费用由国融证券公司承担。
原审法院查明：2014年6月18日，湖南省株洲市国信公证处作出（2014）湘株国证内字第02530号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，认定泉盛置业向中铁宝盈资产管理有限公司借款3140万元；泉盛置业以其开发建设的在建商品房作为抵押担保等。泉盛置业于2014年6月17日在株洲市房产管理局办理了抵押登记，编号为1000417522、1000417523、1000417525、1000417526、1000417527。之后，中铁宝盈资产管理有限公司将此债权全部转让给日信证券有限责任公司（以下简称日信公司）。2015年12月3日，湖南省株洲市国信公证处作出（2015）湘株国证执字第00034号《执行证书》，认定日信公司对被执行人泉盛置业拥有的上述抵押物折价、拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权等。据此，日信公司向原审法院申请强制执行公证债权文书。2016年3月17日，日信公司经内蒙古自治区呼和浩特市工商行政管理局核准更名为国融公司。2016年6月22日原审法院作出（2015）株中法执字第471-4号执行裁定书，裁定变更国融公司为本案的申请执行人。2016年10月24日，原审法院作出（2015）株中法执字第471-5号执行裁定书，裁定评估、拍卖泉盛置业拥有的上述抵押物，即位于株洲市荷塘区金域半岛5栋101、201、301、401、501、701、801、1001、1201、1301、1401、1801号；10栋203、303、403、503、603、803、1003、1103、1203、1303、1403、1503、1603、1703、1803、2103、2303、2403、3103、3203号；4栋101、102、103、104、105、106、107、108号房产。许炳伟对此裁定不服，提出案外人执行异议。2017年3月29日，原审法院作出（2017）湘02执异54号执行裁定书，裁定驳回异议人许炳伟的异议请求。
另查明，泉盛置业为便于偿还债务，于2014年4月17日与日信公司等签订的《监管协议》一份，第三条第三款等约定，泉盛置业对外销售设定抵押的房产，需将销售款打入双方共同指定的账户。在扣除相关税费后，余款的一半用于偿还债务。在国融公司审查认可之后，再将相应的房产解除抵押。此后双方按照《监管协议》约定的方式实际解除17套房产的抵押。在泉盛置业申请解除本案争议房产的抵押后，国融公司经审查后认为不符合《监管协议》约定的条件，不同意解除抵押。
再查明：2012年1月16日，许炳伟向胡锡平个人账户转款500万元。2012年5月4日，胡锡平向许炳伟转款300万元。同日，泉盛公司出具收到许炳伟订购金域半岛二期两套房屋款项200万元的收条。2014年7月12日，泉盛公司出具收条：“今收到许炳伟先生订购金域半岛二期10栋3103、3203两套房屋款现金54870元整，现该两套房屋总房款2054780元整已全部付清。”同日，许炳伟与泉盛公司签订金域半岛10栋3103、3203号房屋定购协议。许炳伟对该房屋进行装修后入住。
原审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议的焦点是：许炳伟请求停止对涉案房屋的强制执行并确认拥有该房屋产权是否有事实和法律依据。
根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。由上述法律规定可知，除法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿记载之后，方能取得包括所有权在内的不动产物权。涉案房产产权登记在被执行人泉盛置业名下，在不动产登记没有变更的情况下，许炳伟对涉案房产不享有所有权。
根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，根据许炳伟提交的转账凭证等证据，其是与胡锡平个人进行的资金往来，其与泉盛公司签订的亦是《定购协议》，双方并未签订书面买卖合同，且该《定购协议》也是在2012年其向胡锡平个人付款二年半之后签订的，与一般房屋买卖交易习惯明显不符，故现有证据不足以证明双方存在房屋买卖关系及其已向泉盛置业支付了涉案房屋的价款，许炳伟享有的权利不足以排除人民法院的强制执行。
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，在建工程抵押登记具有公示效力，抵押权自登记时设立。泉盛置业以其开发建设的在建商品房为抵押物作为借款担保，并办理了抵押登记手续，国融公司享有涉案房产的抵押权。湖南省株洲市国信公证处作出的《具有强制执行效力的债权文书公证书》、《执行证书》亦认定国融公司对上述抵押物折价、拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。此外，虽然国融公司与泉盛置业签订了《监管协议》约定可以附条件对抵押物进行解押，但这并不能证明许炳伟、泉盛置业处分涉案房屋经过了抵押权人国融公司的同意，故国融公司为实现抵押权申请法院强制执行符合法律规定。
综上，原审法院认为许炳伟的诉请于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百八十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回许炳伟的诉讼请求。案件受理费100元，由许炳伟负担。
二审期间，许炳伟向本院提交了两份新的证据，本院对其提交的证据认定如下：1、其提交的许志森户口，由于与本案不具有直接关联性，本院对该份证据不予采信；2、其提交的营业执照、税务登记证、银行开户许可证、食品经营许可证等，亦与本案不具有直接关联性，本院对该份证据不予采信。
本院经审理查明，原审认定事实清楚，本院依法予以确认。
本案的争议焦点为：许炳伟请求停止对涉案房屋的强制执行并确认拥有该房屋产权是否有事实和法律依据。
本院认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条和第十四的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后才发生效力，即只有在不动产登记簿记载之后，才能取得包括所有权在内的不动产物权。本案中，涉案房产产权登记在泉盛置业名下，而非许炳伟名下，从法律外观上来讲，许炳伟对涉案房产不享有所有权。
其次，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，许炳伟提交的转账凭证表明，其交付款项是与胡锡平个人之间的资金往来，并且其与泉盛置业签订的是《定购协议》，而非书面买卖合同，更何况该《定购协议》签订于其向胡锡平个人付款二年半之后，在付款长达两年半之后才认购房屋，这显然不符合通常的房屋买卖交易习惯。因此，许炳伟未提供充足证据证明其与泉盛置业存在房屋买卖关系及其已向泉盛置业足额支付了涉案房屋购房款，故许炳伟享有的权利不足以排除人民法院的强制执行。
再者，泉盛置业以其开发建设的在建商品房为抵押物作为借款担保，并办理了抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，在建工程抵押登记具有公示效力，抵押权自登记时设立，故国融公司享有涉案房产的抵押权，湖南省株洲市国信公证处作出的《具有强制执行效力的债权文书公证书》、《执行证书》亦认定国融公司对上述抵押物折价、拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，因此国融公司为实现抵押权申请法院强制执行符合法律规定。
综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费100元，由上诉人许炳伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹德辉
审 判 员 刘 杨
审 判 员 唐雨松
二〇一八年三月八日
法官助理 向 英
书 记 员 杨 涛