安徽省宣城市宣州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宣民一初字第01674号
原告：谷强胜。
委托代理人：张世强，安徽南宣律师事务所律师。
被告：安徽帝宸建材销售有限公司。
委托代理人：蔡东梁，安徽金皖律师事务所律师。
第三人：宣城市麦莎广场商贸经营管理有限公司。
第三人：宣城市恒基房地产开发经营有限公司。
上述两第三人委托代理人：茆恒金，安徽明泉律师事务所律师。
原告谷强胜诉被告安徽帝宸建材销售有限公司（以下简称帝宸建材公司）、第三人宣城市麦莎广场商贸经营管理有限公司（以下简称麦莎商贸公司）、第三人宣城市恒基房地产开发经营有限公司（以下简称恒基房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月12日公开开庭进行了审理。原告谷强胜的委托代理人张世强，被告帝宸建材公司的委托代理人蔡东梁、第三人麦莎商贸公司、恒基房产公司的委托代理人茆恒金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谷强胜诉称：2011年6月17日，麦莎商贸公司与帝宸建材公司签订《商铺租赁合同》，约定将位于宣城市水阳江大道麦莎广场X号楼1层XX-
XX号，共计8间商铺出租给帝宸建材公司经营“科勒”卫浴使用，租赁期限自2011年9月30日起至2016年9月29日，含6个月免租期。租金一年一付，每年使用前提前一个月一次性支付；第一年租金为119518元，第二年租金为239036元，第三年租金为239036元，第四、五年的租金以第三年的租金为基数，每年上浮20％递增。2013年10月30日，谷强胜与恒基房产公司签订《协议书》，其中谷强胜购买了位于宣城市水阳江大道麦莎广场X号馆一层XX-
XX号共计8间商铺，即上述《商铺租赁合同》约定出租给帝宸建材公司的8间商铺，并约定“自2014年1月1日起至甲方与‘科勒’签订的租赁合同最后截止日期的期限的租金，乙方按甲方与‘科勒’签订的租赁合同约定的租金，由乙方收取，其甲方与‘科勒’签订的租赁合同的权利义务，在租期内不变，租期届满后，由乙方另行租赁”。但帝宸建材公司未支付谷强胜租金。谷强胜请求判令：1、帝宸建材公司继续履行《商铺租赁合同》，并立即支付自2014年1月1日起至2014年9月29日止的租金共计179277元及该款自2014年1月1日起至给付之日止按358.554元／天计算的违约金；2、被告立即支付2014年9月30日起至2015年9月29日止的租金共计296843.2元及该款自2014年8月30日起至给付之日止按573.69元／天计算的违约金；3、本案诉讼费由帝宸建材公司承担。
谷强胜为证明自己的主张，向本院提交以下证据：
一、谷强胜身份证复印件1份，证明原告身份情况；
二、企业信息表复印件3份、组织机构代码证复印件2份，证明被告及第三人的基本情况及主体资格；
三、房产证复印件4份，证明本案涉案的商铺所有权人为原告；
四、《协议书》复印件1份，证明2013年10月30日恒基房产公司与谷强胜签订协议书，约定将本案诉争的商铺出售给谷强胜，并约定从2014年1月1日起至恒基房产公司与帝宸建材公司签订的租赁合同最后截止日期的租金由谷强胜收取；
五、《商铺租赁合同》复印件1份，证明帝宸建材公司承租了本案诉争的8间商铺并约定租赁期限、租金支付方式等事项，签订合同后一直由帝宸建材公司占有使用但未按照合同约定向谷强胜支付租金。
帝宸建材公司辩称：一、原告不是本案适合主体，原被告之间没有房屋租赁合同关系。被告不知道涉案房屋权利人是原告，原告及第三人均没有向被告通知，合同的权利义务没有发生转让，依照法律规定房屋买卖不影响房屋租赁的效力，原告与第三人签订的合同仍然有效；麦莎商贸公司是房屋的承租人，被告只是次租人，被告不是直接从所有人处租赁，本案的商铺是由恒基房产公司出租给麦莎商贸公司用于统一运营，恒基房产公司及原告作为权利人应向麦莎商贸公司主张租金，不能突破两个合同直接向被告要租金，因此，请求驳回原告起诉；二、被告与麦莎商贸公司签订的合同约定租金是从开业之日起算的，合同第九条备注约定租金从开业起算，但截止到今天麦莎商贸公司的运营状况不好，管理混乱，商铺入住率低，被告租赁的商铺至今没有开业，不符合合同约定的条件，主张被告支付租金缺乏事实依据，应驳回原告诉请；三、依据法律规定，原告主张的租金超诉讼时效不应当得到支持；四、麦莎商贸公司出售商铺时没有通知被告，被告保留追究其侵害优先购买权的权利。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。
麦莎商贸公司、恒基房产公司共同答辩如下：一、对谷强胜诉称的事实无异议；二、麦莎商贸公司和恒基房产公司间不存在租赁关系，麦莎商贸公司是恒基房产公司为了市场经营成立的管理运营公司，麦莎商贸公司接受恒基房产公司的委托全权处理本案涉案房屋的经营管理；三、该房屋出售给谷强胜时已口头告知帝宸建材公司。
帝宸建材公司、麦莎商贸公司、恒基房产公司均未向本院提交证据。
经庭审质证，帝宸建材公司对谷强胜所举证据发表质证意见如下：对证据一、二、三均无异议；对证据四的“三性”均有异议，帝宸建材公司没有从恒基房产公司处租赁房屋，而是从麦莎商贸公司处租赁，谷强胜与恒基房产公司的约定对帝宸建材公司不具法律效力，该协议书第七条约定应通知帝宸建材公司，但未通知，帝宸建材公司与麦莎商贸公司间合同约定的租金条件没有成就，恒基房产公司与谷强胜约定收取租金没有事实依据；对证据五“三性”无异议，对证明目的有异议，谷强胜不是适合的主体，无权向帝宸建材公司索要租金及违约金，恒基房产公司将商铺租给麦莎商贸公司管理，麦莎商贸公司是承租人，帝宸建材公司是次租人，谷强胜无权突破两个合同直接向帝宸建材公司主张权利。麦莎商贸公司、恒基房产公司对谷强胜所举证据均无异议。
经审查，谷强胜提交的证据均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院对其证明效力予以认定。
根据上述认定的证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明事实如下：2011年6月17日，麦莎商贸公司接受恒基房产公司委托以麦莎商贸公司名义与帝宸建材公司签订《商铺租赁合同》1份，约定麦莎商贸公司将位于宣城市水阳江大道麦莎广场X号楼1层XX-
XX号共8间商铺出租给帝宸建材公司作为经营科勒卫浴产品使用，期限自2011年9月30日起至2016年9月29日，租金一年一付，每年使用前提前一个月一次性支付一年的总租金后方可使用，第一年租金为119518元，第二年租金为239036元，第三年租金为239036元，第四、五年租金以第三年的租金为基数，每年上浮20％递增。在租赁期内，帝宸建材公司逾期交纳合同约定的各项费用（包括租金），每逾期1天，除应补交所欠费用外并应按上述逾期费用总额的0.2％承担违约金。租赁期间，商铺所有权人依照法定程序转让、抵押该出租商铺，转让后，本合同对新的商铺所有权人和帝宸建材公司继续有效。2013年10月30日，谷强胜（乙方）与恒基房产公司（甲方）签订《协议书》1份：“甲、乙双方就宣城市开发区水阳江路以南麦莎广场X幢2-9X号、3-9X号、4-0X号的房屋，签订了商品房买卖合同，该合同约定建筑面积共8197平米，该房屋性质为商业酒店，该房屋每平米4380元，该房屋总价款35902860元整，合同签订后，乙方账面支付17863445元，该支付款其中甲方为其垫付5000000元，减去甲方为其垫付的款项，乙方实际支付12863445元，现经双方友好协商，双方一致同意解除原签订的商品房买卖合同并就乙方所交的款项，达成如下换房协议：一、乙方就实际交纳的12863445元的购房款，换取甲方宣城市开发区水阳江路以南麦莎广场X号馆一层XX号至XX号共八间；X号馆二层10X号至11X号共四间；X号馆三层11X号至11X号共四间；以上总计共16间商铺……六、由于本协议签订之前，甲方已将宣城市开发区水阳江路以南麦莎广场X号馆一层XX号至XX号共八间房屋租赁给‘科诺’经营，甲乙双方一致协商同意，自2014年1月1日起至甲方与‘科诺’签订的租赁合同最后截止日期的期限的租金，乙方按甲方与‘科勒’签订的租赁合同约定的租金，由乙方收取，其甲方与‘科诺’签订的租赁合同的权利义务，在租期内不变，租期届满后，由乙方另行租赁”。《协议书》签订后，恒基房产公司依约将上述麦莎广场X号楼1层XX-
XX号共8间商铺过户至谷强胜名下。帝宸建材公司未支付2014年1月1日起的租金。
另查明：恒基房产公司与谷强胜签订的《协议书》中“科诺”、“科勒”均指帝宸建材公司。
本院认为：麦莎商贸公司与帝宸建材公司签订的《商铺租赁合同》、谷强胜与恒基房产公司签订的《协议书》均合法、有效，对各方当事人均有约束力。帝宸建材公司辩称“谷强胜诉讼主体不适格，无权直接向其主张租金”的意见，经查，麦莎商贸公司系接受恒基房产公司委托与帝宸建材公司签订《商铺租赁合同》，该合同第七条约定“租赁期间，商铺所有权人有权依照法定程序转让、抵押该出租的商铺，转让后，本合同对新的商铺所有权人和乙方（帝宸建材公司）继续有效”，后涉案商铺所有权人将上述商铺转让给谷强胜并约定自2014年1月1日起至《商铺租赁合同》约定租赁期限内的租金由谷强胜收取，涉案商铺并已过户至谷强胜名下，庭审中麦莎商贸公司、恒基房产公司均作为第三人出庭应诉，亦均向帝宸建材公司明确该债权转让事实，上述发生的事实，符合上述第七条的约定，故对于帝宸建材公司上述辩解意见，本院不予采纳；帝宸建材公司辩称涉案商铺租金是从开业之日起算，租金支付条件未成就，主张其支付租金无事实依据，《商铺租赁合同》约定租金一年一付，每年使用前提前一个月一次性支付一年的租金后方可使用，帝宸建材公司占有使用涉案商铺且未支付租金，谷强胜诉请其支付租金具有事实及法律依据，故对帝宸建材公司此节辩解意见，本院不予采纳；帝宸建材公司辩称谷强胜向其主张租金已超诉讼时效与法律规定不符，本院不予采纳。故根据《商铺租赁合同》的约定，帝宸建材公司应支付谷强胜租金为：2014年1月1日至2014年9月29日租金179277元（239036元÷12个月×9个月），2014年9月30日至2015年9月29日租金286843.2元（239036元＋239036元×20％），现帝宸建材公司至今逾期未支付租金，谷强胜诉请判令帝宸建材公司继续履行《商铺租赁合同》并支付上述租金及违约金的诉讼请求，符合《商铺租赁合同》第七条中的约定“转让后，本合同对新的商铺所有权人和乙方（帝宸建材公司）继续有效”，故本院予以支持，但谷强胜诉请违约金计算标准过高，本院予以调整，确定以中国人民银行同期同类贷款利率的四倍为限。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告谷强胜与被告安徽帝宸建材销售有限公司于本判决生效之日起按宣城市麦莎广场商贸经营管理有限公司与安徽帝宸建材销售有限公司于2011年6月17日《商铺租赁合同》的内同继续履行；
二、被告安徽帝宸建材销售有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告谷强胜2014年1月1日起至2014年9月29日止租金179277元及违约金（自2014年1月1日起至实际支付之日止以中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）；
三、被告安徽帝宸建材销售有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告谷强胜2014年9月30日起至2015年9月29日止租金286843.2元及违约金（自2014年9月1日起至实际支付之日止以中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）；
四、驳回原告谷强胜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11361元，由原告谷强胜负担1361元，被告安徽帝宸建材销售有限公司负担10000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 李 龙
人民陪审员 徐成虎
人民陪审员 钟祥珠
二〇一五年六月十六日
书 记 员 王鑫宇
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。