江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终11260号
上诉人（原审被告）：刘晓娟，女，1985年11月22日出生，汉族，住如皋市。
被上诉人（原审原告）：凌志雄，男，1981年7月11日出生，汉族，住苏州。
被上诉人（原审原告）：邱京京，女，1986年11月10日出生，汉族，住苏州。
原审第三人：苏州隆易居不动产经纪有限公司，住所地苏州工业园区海悦花园一区5幢117室。
法定代表人：张盼盼。
上诉人刘晓娟因与被上诉人凌志雄、邱京京、原审第三人苏州隆易居不动产经纪有限公司（以下简称隆易居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初10958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘晓娟上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判驳回凌志雄、邱京京全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审判决认为本案应适用2016年8月11日出台的实施意见进行调整是错误的。本案房屋买卖合同签订的日期是2016年10月3日，而苏州市政府关于进一步加强全市房地产市场调控的意见是2016年10月4日正式实施，且明确政策执行时间、购买新建商品房、二手住房以及申请个人住房按揭贷款统一以网签合同时间为准，刘晓娟与凌志雄、邱京京签订的合同中约定网签日期为11月30日前，网签日期在调控意见实施之后，故应该适用调控意见进行调整。定金罚则和违约金只能择一选择，本案中凌志雄、邱京京却分开两个案件同时主张定金罚则和违约金，一审法院支持凌志雄、邱京京的主张是错误的。
凌志雄、邱京京辩称：服从原审判决。
凌志雄、邱京京向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、刘晓娟赔偿违约金52万元；3、诉讼费刘晓娟承担。审理中，凌志雄、邱京京表示：刘晓娟已于另案诉讼中诉请解除双方之间的房屋买卖合同，其予认可，故申请撤回本案第1项诉讼请求；另案诉讼中，其明确刘晓娟所付定金10万元不予返还，实为凌志雄、邱京京在该案中主张了10万元损失，故本案不再重复主张；违约金按约应为52万元，但凌志雄、邱京京自愿调整为30万元，扣除另案已主张的10万元，本案再主张刘晓娟承担违约金20万元，且要求优先保障另案主张的10万元作为对刘晓娟要求返还定金的抗辩。综上，凌志雄、邱京京变更诉请为：刘晓娟赔偿违约金20万元。
一审法院认定事实：刘晓娟户籍所在地为如皋市，2014年6月6日取得建筑面积60.81平方米的苏州工业园区琉璃街166号海悦花园三区1幢1305室房屋单独所有权，同年7月29日与案外人韩亮登记结婚。2016年3月10日，韩亮与中海海纳（苏州）房地产有限公司签订《苏州市商品房买卖合同》，购买苏州吴中经济开发区郭巷街道双湾锦园6幢206室房屋，并分别于2016年3月11日、4月14日支付房屋预付款385131元、70000元，也办理了贷款手续。
苏州工业园区琉璃街25号海悦馨园1幢104室诉争房屋建筑面积86.22平方米，权属于2015年7月2日登记于邱京京名下。
2016年8月11日，苏州市人民政府出台《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》（以下简称《实施意见》），规定：居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例，苏州市区（不含吴江区）由40%调整为50%。居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放“三套”及以上住房贷款。非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。开发企业在签订购房合同时应认真审核购房人资格，购房人违反限购规定或购买超过2套住房的，登记部门不予办理产权登记手续，开发企业或购房人承担相应的经济和法律责任。《实施意见》自2016年8月12日起实施，购买新建商品房、二手房以及申请个人住房按揭贷款统一以网签合同时间为准。
2016年10月3日，凌志雄、邱京京（甲方、售房人）、刘晓娟（乙方、购房人）、第三人隆易居公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方以260万元价格将诉争房屋出售给乙方，税费由乙方承担。乙方于合同签订当日交付定金10万元，甲、乙双方于2016年11月30日前办理网签资金托管手续。甲乙双方协商于2016年10月10日前乙方追加定金若干。甲乙双方协商网签过户当日甲方返还乙方20万元作为资金托管。甲乙双方须在10月30日前提供相应原合法的过户/贷款证件，否则视为违约。甲方承诺于2016年12月31日前腾空房屋并将钥匙交付乙方。甲方认可乙方贷款方式付款时，贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还；乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠，如因证明不属实或其资信度不够造成贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失；乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同等，均由违约方向另一方支付房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府（包括银行）政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。合同还就其他事项作了约定。当天，刘晓娟向凌志雄转账支付10万元，凌志雄向刘晓娟出具《收条》，言明收到刘晓娟购房定金10万元。
同日，苏州市人民政府出台《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》（以下简称《调控意见》），规定：暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。《调控意见》自2016年10月4日起实施。本市有关政策与本意见不一致的，以本意见为准。政策执行时间，购买新建商品住房、二手住房以及申请个人住房按揭贷款统一以网签合同时间为准。10月4日前已签订认购协议且已支付部分房款的预售房源除外。
2016年10月10日，刘晓娟发送《解除住宅房买卖合同通知书》，称由于2016年10月4日购房新政，其属于限购状态，没有资格购买案涉房屋，根据《房屋买卖合同》免责条款，如因政府（包括银行）政策变化等不可抗力原因，导致合同不能全面履行，三方互不承担违约责任，故其正式申请解除《房屋买卖合同》，请第三人隆易居公司协调凌志雄、邱京京尽快退还其支付的10万元定金。
2016年10月20日，刘晓娟委托北京观韬（苏州）律师事务所向凌志雄、邱京京发送《律师函》，要求凌志雄、邱京京于收函后三日内退还刘晓娟定金10万元，否则刘晓娟将通过诉讼途径维护自身合法权益。
另查明，2016年9月30日，刘晓娟及其配偶韩亮与案外人胡建锋、赵春英（胡建锋代）签订《房屋买卖合同》，约定刘晓娟及韩亮将前述苏州工业园区海悦花园三区1幢1305室房屋出售给胡建锋、赵春英。后双方于2016年10月9日签订《解除购房合同协议》，表明受房地产调控新政的影响，经双方友好协商一致同意解除《房屋买卖合同》，出卖方退还所收的全部款项给买受方，双方互不追责。
2016年11月15日，一审法院受理陆惠芬诉凌志雄、邱京京房屋买卖合同纠纷一案。陆惠芬诉称：2016年10月1日，其与凌志雄、邱京京签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定其将位于苏州工业园区玲珑湾花园35幢309室房产出售给凌志雄、邱京京。合同签订后，凌志雄、邱京京仅按约支付了定金，并未按约履行支付购房款义务，因而起诉，诉讼请求为：1、解除《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、凌志雄、邱京京支付违约金44.2万元；3、凌志雄、邱京京支付中介费8840元；4、案件受理费凌志雄、邱京京承担。凌志雄、邱京京辩称：违约金过高，要求调低；同意解除合同；关于中介费，中介与其已达成一致，微信中也同意全部退还陆惠芬，故不同意支付中介费。审理中双方达成调解协议：“被告凌志雄、邱京京支付原告陆惠芬违约金12万元，扣除已支付的10万元定金后，还应支付原告2万元，于2017年2月28日前付清。二、原告陆惠芬放弃其他诉讼请求，上述款项付清后，双方就本案再无其他纠葛。三、案件受理费减半收取4031元，由原告陆惠芬负担。”2017年2月28日，一审法院作出（2016）苏0591民初10272号民事调解书，确认上述协议效力。
再查明，2016年11月10日，一审法院另受理刘晓娟诉凌志雄、邱京京房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2016）苏0591民初10172号。刘晓娟诉请为：1.解除双方签订的房屋买卖协议；2.凌志雄、邱京京返还定金10万元；3.诉讼费凌志雄、邱京京承担。凌志雄、邱京京同意解除合同，拒绝返还定金。
审理中，凌志雄、邱京京除了提交上述（2016）苏0591民初10272号民事调解书以反映其因刘晓娟违约造成其应付陆惠芬违约金12万元所受的损失外，另提交二手房交易价格信息网页打印件，以证明与涉案房屋相同位置、类似户型房屋的目前市场交易价格为240余万元，诉争房屋交易价格降低，并表示诉争房屋市值由法院酌定，不申请鉴定。刘晓娟认为，该证据与本案无关，不能证明凌志雄、邱京京损失的存在。
以上事实，由户口簿、房地产证、结婚证、苏州市商品房买卖合同、发票、贷款合同、实施意见、房屋买卖合同、转账凭证、收条、调控意见、解除住宅房买卖合同通知书、律师函、解除购房合同协议、二手房交易价格信息、（2016）苏0591民初10272号案件材料、（2016）苏0591民初10172号案件材料等及庭审笔录予以证实，一审法院予以确认。
一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。签订房屋买卖合同时，刘晓娟及配偶名下已有一套经登记产权的房屋，另有一套已购房屋已在合同履行过程中，且刘晓娟及配偶亦于此前签订合同将经登记产权的房屋售予他人，并欲以此前提履行本案房屋买卖合同，按2016年8月11日《实施意见》，本案房屋买卖合同的履行不存在政策障碍。虽然本案房屋买卖合同签订当天出台并于次日实施的《调控意见》规定暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房，但因双方已于2016年10月4日前签订房屋买卖合同，且刘晓娟亦于2016年10月4日前支付10万元房款（定金），故按房管部门意见，本案交易不受《调控意见》所限。根据房屋买卖合同约定，如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府（包括银行）政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。而本案房屋买卖合同的履行，不符合该条约定的情形，刘晓娟以此主张解除合同缺乏法律依据，其错误行使解除权的行为已构成违约。因双方关于房屋买卖合同解除、退还定金10万元的纠纷已于另案诉讼，一审法院对凌志雄、邱京京确定诉请的理由部分的意见予以尊重。凌志雄、邱京京本案诉请刘晓娟赔偿违约金20万元（不含另案通过抗辩主张的10万元），一审法院综合凌志雄、邱京京损失证据及当地存量房交易市场行情等因素，扣除刘晓娟已实际受领且通过另案抗辩拒绝返还的10万元，酌定刘晓娟本案应另赔偿凌志雄、邱京京5万元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘晓娟于本判决生效之日起十五日内赔偿凌志雄、邱京京5万元；二、驳回凌志雄、邱京京的其余诉讼请求。案件受理费4300元，由凌志雄、邱京京负担3250元，刘晓娟负担1050元。此款凌志雄、邱京京已预交，一审法院不再退还，刘晓娟于本判决生效之日起十五日内将其所负担部分支付凌志雄、邱京京。
二审经审理查明的事实与一审法院一致。
二审中，凌志雄、邱京京提供了2016年10月21日去园区房产交易中心现场咨询的视频资料以及12345苏州市阳光便民政务网的网页截图以证明涉案的房屋买卖合同是按照2016年8月11日的老政策执行，合同可以继续履行。刘晓娟对凌志雄、邱京京提供的证据不予认可。
二审中，刘晓娟陈述其到苏州工作八年左右，其正常缴纳社保。
二审另查明，在（2016）苏0591民初10172号案件中，刘晓娟起诉凌志雄、邱京京要求依法解除双方于2016年10月3日签订的编号为0000015的《房屋买卖协议》并判令凌志雄、邱京京返还定金10万元整。
本院认为，刘晓娟与凌志雄、邱京京于2016年10月3日签订涉案房屋买卖合同并于同日通过转账方式支付了10万元购房定金，双方的房屋买卖合同不受2016年10月4日调控意见的影响，刘晓娟的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信。至于刘晓娟有关违约金、定金只能择一选择的上诉主张，虽凌志雄、邱京京在（2016）苏0591民初10172号要求驳回刘晓娟有关返还定金的诉请，但凌志雄、邱京京在本案中明确其在另案中不予返还的10万元系在该案中主张了10万元损失，故本案不再重复主张，且据此进行了诉讼请求金额的调整，考虑到涉案合同约定的定金不足以弥补凌志雄、邱京京的损失，一审法院在本案中对凌志雄、邱京京主张的违约损失予以处理并无不当。
综上所述，刘晓娟的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人刘晓娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈斌
审判员 顾平
审判员 赵东
二〇一八年三月六日
书记员 郭玮