四川省双流县人民法院民 事 判 决 书（2014）双流民初字第4517号原告谷柏森，男，1978年11月23日出生，汉族，住成都市金牛区。原告周红燕，女，1985年2月5日出生，汉族，住成都市青羊区。二原告委托代理人邓小莹，泰和泰律师事务所律师。二原告委托代理人王涛，泰和泰律师事务所律师。被告四川凯越置业有限公司。住所地：四川省成都市天府新区华阳街道滨河路二段***号戛纳湾畔*栋*楼*号。法定代表人王宏，董事长。被告四川齐欣实业发展有限公司。住所地：双流县东升镇白河路**号。法定代表人周子虎，董事长。二被告委托代理人何勋，四川策耀律师事务所律师原告谷柏森、周红燕诉被告四川齐欣实业发展有限公司、四川凯越置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月25日立案受理后，依法由代理审判员易炜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谷柏森、周红燕的委托代理人邓小莹、王涛，被告四川齐欣实业发展有限公司（以下简称“齐欣公司”）和四川凯越置业有限公司（以下简称“凯越公司”）的委托代理人何勋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谷柏森、周红燕诉称，2011年1月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》及附件，根据上述协议约定，被告应于2012年12月31日前将取得规划验收合格证的房屋交付给原告，若被告逾期交付，逾期在九十日内的，自买卖合同第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房款万分之一的违约金；逾期超过九十日，若原告要求继续履行合同，自买卖合同第十条规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告每日向原告支付全部已付价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了房款，但是被告却未能在合同第十条约定的期限内交房。2013年3月26日，原、被告双方就逾期交房一事签订了《补充协议》，再次确认被告同意按《商品房买卖合同》的约定向原告支付违约金，计付期限为2013年1月1日至被告取得规划验收合格证之日止，据实计算，被告取得规划验收合格证之日作为双方实际交付房屋之日，该《补充协议》还约定，原告同意将前述违约金抵扣物管费，由被告直接支付给物管公司，但被告并未按协议将违约金支付给物管公司，同时被告逾期时间长达7个月，导致本案实际违约金数额较大，鉴于物管费的支付方式和物业服务企业服务年限不确定，抵扣物管费已无实际履行可能，故被告应以现金方式向原告给付违约金，虽经原告多次催告，但被告仍未向原告支付违约金。同时，根据《商品房买卖合同补充协议》及附件中装饰和设备标准的约定，涉及住宅室内部分，窗户安装标准应为双层中空玻璃，但是目前被告安装的厨房及卫生间玻璃均为单层玻璃，严重违反了合同约定，原告多次要求被告按合同约定标准进行整改均被拒绝。鉴于上述事实，原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及附件是合法有效的合同，原被告双方应该严格遵守，原告按照合同约定足额支付了房款，被告却未按合同约定按期交房也未支付违约金，其安装的厨房及卫生间玻璃也不符合合同约订的装饰标准，严重侵害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求：1、判令被告按照《商品房买卖合同》及《补充协议》及附件的约定，向原告支付逾期交房违约金29440元及逾期利息（按银行同期贷款利率计算，从2013年9月3日起至被告实际支付之日起）；2、判令被告按照《商品房买卖合同》及《补充协议》及附件的约定，立即将原告厨房及卫生间的窗户玻璃更换为双层中空玻璃。被告四川齐欣实业发展有限公司、四川凯越置业有限公司辩称，二被告对违约事实不持异议，原告主张的违约金过高请求人民法院依法予以调整，违约金计算至2013年7月22日，参照同地段租金来确定损失。物管公司催收物管费和本案是两个法律关系，与被告是否代原告支付物管费没有关联性，物管公司并不知道原、被告之间的协议，只有在该补充协议履行时才由二被告代为支付物管费。经审理查明，2011年1月15日，原告与二被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于双流县华阳街道骑龙社区骑龙国际（戛纳湾·南外滩）二期＊幢＊单元＊层＊号的房屋，房屋建筑面积118.26平方米，总价725145元。原告已付清购房款。根据合同第10条的约定，二被告应当在2012年12月31日前向原告交付该商品房，交付时该商品房应当取得了规划验收合格证。双方在合同第12条对逾期交房责任进行了约定，被告逾期在90日内的，自合同第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，二被告按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；超过90日后，若原告要求继续履行合同，合同继续履行，自合同第10条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房款万分之二的违约金，上述违约金于该商品房实际交付之日起十五日内向原告支付。双方在合同附件六约定，住宅户内部分：窗户为双层中空玻璃。合同签订后，原告按照约定支付了全部购房款，但二被告因未取得规划验收合格证而未能按合同约定时间向原告交付其所购买的房屋。2013年3月26日，原告与二被告签订了《补充协议》，原告同意在其所购房屋达到竣工验收合格的条件下与二被告办理房屋交付及相关手续，二被告同意按照合同第12条约定支付违约金，违约金的计付期间为2013年1月1日至二被告取得规划验收合格证之日止，原告同意将上述违约金抵扣其应缴纳的物业管理费，由二被告直接支付给相关的物业管理公司，违约金折算成物管费的数额按照收尾法予以补偿，不足整月按整月计算。另查明，二被告于2013年7月22日取得规划验收合格证。被告为原告安装的窗户玻璃为单层玻璃。2013年，双方诉争房屋所在地段套二房屋每月租金平均值在1200元左右。以上事实，有原、被告的一致陈述、原、被告的身份信息、商品房买卖合同及补充协议、原告付款票据、房屋租赁合同等证据在卷佐证本院认为，原告与二被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件均是各方的真实意思表示，合法、有效，各方应按约全面履行。根据合同约定，二被告应于2012年12月31日前向原告交付该商品房，在交付时应取得规划验收合格证，但二被告未能按照上述约定完成交付房屋的义务，应当承担违约责任。原告与二被告于2013年1月23日签订的补充协议应当视为双方就解决迟延交房一事达成的特别约定，应当依据此协议来确定迟延交房的责任，根据该补充协议的约定，二被告支付违约金的期间为2013年1月1日至2013年7月22日，违约金按《商品房买卖合同》第十二条的约定进行计算。对违约金的标准，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十四条作了规定，其前两款表述是：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，由此规定可见，违约金是当事人双方预先估计的损害赔偿总额，而不是违约方必须给付的确定的赔偿金额，人民法院可以根据当事人的请求对过高的违约金予以调整。双方诉争房屋所在地段房屋2013年平均月租金为1200元左右，而根据双方签订的合同第十二条的约定计算，二被告应当每天向二原告支付违约金145.03元（已付房款725145元×万分之二＝145.03元），每月为4350.87元，数额已经超过上述平均月租金的30%以上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少……”的规定，应当认定上述违约金数额过高，二被告要求调整违约金数额的请求本院予以采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”的规定，酌情将违约金的计算标准调整按每同地段房屋租金的130%计算，期间为2013年1月1日至2013年7月22日，总金额为10556元（1200元／月×130%÷30天×203天）。双方在《补充协议》中关于收取违约金方式的约定为“乙方（即本案原告）同意将上述违约金抵扣乙方应缴纳的物管费，该部分费用由甲方（即本案被告）直接支付给相关物管公司”。虽然“抵扣”一词并非法律用语，但其字面意思近似于抵销，结合全句的表述，应当将双方的意思表示理解为双方同意由二被告负责向相关物管公司支付根据《商品房买卖合同》中的约定计算出来的违约金相同数额的物管费，原告不再承担缴纳上述物管费的义务，因此双方的约定实际上是由二被告在违约金的范围内来承担原告对物管公司的债务，根据《合同法》第八十四条的规定，债务承担应当经债权人同意，虽然目前原告居住小区的物管公司与被告系关联企业，但其仍是独立的法人，双方约定的债务承担未经过物管公司的同意，不能产生债务承担的法律后果，即由被告取得债务人的法律地位，向物管公司交付物管费，故二被告仍需向原告支付违约金。根据双方的约定，二被告应当为原告安装双层玻璃，但现在二被告为原告安装的是单层玻璃，违反了双方的约定，应当承担违约责任，原告要求二被告按照商品房买卖合同，补充协议及附件的约定，立即将原告厨房及卫生间的窗户玻璃更换为双层中空玻璃的诉讼请求应当得到支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十四条、第七十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：一、被告四川齐欣实业发展有限公司、四川凯越置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告谷柏森、周红燕支付违约金10556元。二、被告四川齐欣实业发展有限公司、四川凯越置业有限公司于本判决生效之日起十日内将原告谷柏森、周红燕所购买的位于华阳街道骑龙社区骑龙国际（戛纳湾·南外滩）二期＊幢＊单元＊层＊号房屋的厨房及卫生间的窗户玻璃更换为双层中空玻璃。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费268元，由被告四川齐欣实业发展有限公司和四川凯越置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 易 炜二〇一四年十一月四日书 记 员 周春蕾