山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一初字第8号
原告：吕新恩。
委托代理人：谢向阳，山东福阳律师事务所律师。
委托代理人：迟兴，山东福阳律师事务所律师。
被告：烟台丽浩置业有限公司。住所地：烟台经济技术开发区长江路**号。
委托代理人：邵永利，山东鑫士铭律师事务所律师。
原告吕新恩诉被告烟台丽浩置业有限公司（以下简称“丽浩公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕新恩及委托代理人谢向阳，被告丽浩公司的委托代理人邵永利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吕新恩诉称，原告吕新恩在福山区盐场村原有福集建（97）字第002号土地一宗，院内建有房屋。因丽浩公司在旧城改造项目中需占用�2011年4月4日，吕新恩与丽浩公司签订拆迁补偿合同，2013年7月29日，丽浩公司给吕新恩出具补偿网点明细。丽浩公司未依约履行，请求判决：1、确认吕新恩与丽浩公司2011年4月4日签订的拆迁补偿合同有效；2、判令丽浩公司继续履行合同，确认吕新恩对2013年7月29日网点明细中的18套房产拥有所有权。诉讼中吕新恩变更第2项诉讼请求为：判令丽浩公司继续履行合同，确认吕新恩对2013年7月29日网点明细中的15套房产拥有所有权。
被告丽浩公司答辩称，一、2011年4月4日签订的拆迁补偿合同应为无效合同。1、从双方签订的合同内容看，丽浩公司给予吕新恩补偿的土地证号为福集建（97）字第002号土地证项下7630平方米集体土地及不在该土地证项下的3**平方米集体土地，集体土地的所有权属于村民集体所有，吕新恩不是7980平方米集体土地的所有权人，无权以7980平方米集体土地置换丽浩公司6783平方米的商业网点。2、丽浩公司作为房地产开发企业与吕新恩签订集体土地补偿协议，因丽浩公司不具备征收土地的主体资格及吕新恩无权取得应归农村集体经济组织所有的土地补偿费用而无效。3、吕新恩与丽浩公司签订拆迁补偿合同后，至今未交付合同中约定的福集建（97）字第002号土地使用权证书及协议第一条约定的房产有证面积为2400平方米房屋所有权证书。在吕新恩提供不出上述证书的情况下，同样存在吕新恩无权处分集体土地使用权之上建设的地上建筑物的问题。二、吕新恩请求的15套房产，因未登记在吕新恩名下，根据物权法第九条的规定，吕新恩对该15套房产不享有所有权。综上，双方签订的拆迁补偿合同无效，吕新恩基于无效合同取得的16957500元补偿款及15套房产应当返还给丽浩公司。又因吕新恩诉讼请求的15套房产未交付也未登记在吕新恩名下，故吕新恩无权取得该15套房产。请求法院查明事实，依法驳回吕新恩的诉讼请求。
经审理查明，1994年4月12日，盐场村民委员会与吕新恩签订房地产转卖合同书，约定：盐场村民委员会将天府实业总公司东路南，村规划路西，扩建的天府建筑公司征地，东西宽70米，南北长114米（包括北路征道一半）合7980平方米折11.97亩，每亩40000元，总计478800元，卖给吕新恩永久性使用。盐场村民委员会先办理好征地手续，规划、开工手续，然后将房地产权经房管部门、公证部门认证后，一并移交给吕新恩。从签订合同之日起10日内先交订金200000元，余者办理完移交手续后10日内一并付清。吕新恩按约定支付了盐场村民委员会478800元。
1994年7月5日，吕新恩与盐场村民委员会签订房地产买卖契约，约定：一、盐场村民委员会自愿将坐落在盐场村天府建筑公司的房地产（房�建筑面积210平方米，土地使用面积7980平方米）出售给吕新恩，该房地产的基本情况已载于本契约附件一。附件一载明：房屋坐落盐场村西，房屋面积210平方米，房屋结构砖木。烟台市福山区公证处对签约行为进行了公证。
1994年7月18日，吕新恩取得烟房福私字第06261号房屋所有权证，载明：所有权性质私产，房屋坐落福山区盐场村西，1号房建筑结构砖木，建筑面积210平方米；2号房建筑结构砖木，建筑面积161.84平方米；3号房建筑结构砖木，建筑面积90平方米。附记：1号房属于购买，2、3号房属于自建。房屋建筑总面积461.84平方米。
1997年1月9日，吕新恩取得福集建（97）字第002号集体土地建设用地使用证，取得了7630平方米的土地使用权，用途为工业，使用期限为永久。
2006年8月31日，吕新恩取得烟房福私字第21777号房屋所有权证，载明：所有权性质私产；1号房建筑�构砖木，建筑面积350.70平方米；2号房建筑结构砖木，建筑面积391.55平方米；3号房建筑结构砖木，建筑面积306.45平方米；4号房建筑结构砖木，建筑面积482.78平方米；5号房建筑结构砖木，建筑面积361.25平方米。房屋总面积为1892.73平方米。
2010年9月1日，丽浩公司与烟台市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，取得福海路以东、民丰路以西、盐场路以南、汇福路以北121922平方米国有建设用地使用权，用途为中低价位、中小套型普通商品住房用地及其他商服用地。
2011年1月10日，丽浩公司取得121922平方米建设用地规划许可证。2011年4月13日，丽浩公司取得121922平方米的国有土地使用权证。2012年5月28日，丽浩公司取得121922平方米建设工程规划许可证。2012年8月16日，丽浩公司取得121922平方米建筑工程施工许可证。
2011年4月4日，吕新恩与丽浩公司签订拆迁补偿合同�吕新恩在盐场村西有土地证号福集建（97）字第0**号土地一处，院内建有房屋，因丽浩公司在旧城改造项目中需占用，经双方协商，丽浩公司对吕新恩补偿事宜达成一致，同意以下补偿条款：一、丽浩公司根据吕新恩征的土地，以每平方米土地置换0.85平方米商业网点房产为标准对吕新恩进行补偿，吕新恩征地面积为7980平方米，土地证面积为7630平方米（房产有证面积为2400平方米，无证面积为600平方米），补偿网点房产总计6783平方米，因补偿所发生的土地、房产税、费等一切费用由丽浩公司承担。二、补偿方式：丽浩公司以现金和房产对吕新恩进行补偿。1、按6783平方米的50%，即3391.5平方米，按每平方米5000元，即16957500元人民币给吕新恩为净到手价。2、按6783平方米的50%，即3391.5平方米的原址商业网点房给吕新恩，土地证交与丽浩公司。丽浩公司盖章，丽浩公司的法�代表人王升浩签字，吕新恩签字盖章。
2011年5月6日，吕新恩与丽浩公司签订房屋交接合同书，约定：一、丽浩公司现金补偿在2011年4月30日前全额拨到吕新恩帐上，吕新恩收到后将有证房屋2400平方米交给丽浩公司，无房证房600平方米由吕新恩处分（双方现场照相留档）。二、丽浩公司负责办理2400平方米房产拆除手续及房管部门的备案。吕新恩将拆迁补偿合同约定的房屋交与丽浩公司并拍摄了照片。
2011年4月8日至5月6日，丽浩公司通过银行支付吕新恩12957500元补偿款，5月6日吕新恩为丽浩公司出具收到补偿款12957500元的收条。2013年5月14日至7月29日，烟台市升浩经贸有限公司代丽浩公司支付吕新恩4000000元。丽浩公司按拆迁补偿合同约定已全额支付吕新恩16957500元现金补偿款。
2013年7月29日，丽浩公司给吕新恩出具1#、2#、3#、5#、7#楼网点明细，明确了补偿吕新恩的18套�点房，同时约定等交房时按房产证面积为准，多退少补。
后来丽浩公司将补偿吕新恩网点明细中5#楼和7#楼的三套网点房抵押给第三人。吕新恩发现以后与丽浩公司进行协商交涉，双方于2014年12月21日就上述三套网点房又重新达成了协议书，丽浩公司承诺在一个月内负责解除与第三人的抵押，如果不能解除则同意给予吕新恩270万元人民币的补偿，于2015年6月21日前付清。诉讼中吕新恩表示对上述5#楼和7#楼的三套网点房另行主张权利。
诉讼中，丽浩公司对2011年4月4日签订的拆迁补偿合同的效力提出异议，主张拆迁补偿合同约定的补偿标的物是福集建（97）字第002号集体土地，该土地属于集体所有，吕新恩不是该集体土地的所有权人，根据土地管理法和物权法的规定，该土地的所有权人应为农村集体经济组织，集体土地的补偿应归集体土地的所有权人，而吕新恩不是集体土地所有权人，其就无权取得土地补偿款；丽浩公司作为房地产开发企业，也无权征收集体土地，吕新恩作为拆迁补偿的主体不适格。
丽浩公司对吕新恩提交的1994年4月22日房地产转卖合同提出异议，主张丽浩公司不是合同的当事人，对合同的真实性无法确认。但是从该房地产买卖合同的内容看，是盐场村委会将天府实业总公司征得的土地转卖给了吕新恩，这涉及到合同的效力问题，另外根据土地管理法第6条规定，依法改变土地所有权、使用权的必须向土地所在地县级以上人民政府，土地行政主管部门提出土地变更登记申请，土地使用权所有权未变更的自变更之日起生效，也就是说土地使用权或所有权变更的必须到土地管理部门提出变更登记申请，没有变更登记申请的合同是不生效的。房地产转卖合同落款时间是1994年4月22日，而2011年4月4日双方签订的拆迁补偿合同约定的集体土地证是福集建（97）字第002号集体土地，也就是说拆迁补偿合同约定的土地应是1997年办的证，仍然是集体土地，所以说拆迁补偿合同约定的集体土地与吕新恩庭审中提交的房地产转卖合同没有关联，如果1994年吕新恩取得了房地产买卖合同约定的土地，那么1997年的证应该是吕新恩的名下。公证书中的房屋面积是210平方米，而拆迁补偿合同约定有证面积是2400平方米，无法确认公证书与房地产合同有关联。
丽浩公司主张2013年7月29日的网点明细约定网点房并未登记在丽浩公司名下，初始登记还没有办理，所以吕新恩不是15套房产的所有权人，其对15套房产不享有产权。
2015年6月29日，本院现场勘察时，拆迁补偿合同约定的房屋部分被拆除。
上述事实，有庭审笔录、房地产买卖契约、国有建设用地使用权出让合同、拆迁补偿合同、土地使用权证、房屋所�权证、网点明细表、房屋交接合同书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及照片等在卷为证，足以采信。
本院认为，丽浩公司取得121922平方米国有建设用地使用权进行房地产开发，需占用吕新恩享有使用权的土地和所有权的房屋，双方经协商一致签订了拆迁补偿合同。拆迁补偿合同是双方当事人真实意思的表示，且不违背法律法规的强制性规定，依法应认定拆迁补偿合同是合法有效。拆迁补偿合同签订后，吕新恩依合同约定向丽浩公司交付了拆迁房屋，丽浩公司按合同约定支付了吕新恩16957500元现金补偿，明确了补偿吕新恩的18套网点房，拆迁补偿合同已实际履行。
根据《中华人民共和国物权法》第四十二条：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”吕新恩作为被拆迁房地产的合法所有权人和使用权人，依法应取得因其房产被拆迁的全部补偿。
拆迁补偿合同明确载明：“乙方（吕新恩）在盐场村西有土地证号：福集建（97）字第0**号土地一处，院内建有房屋，因甲方（丽浩公司）在旧城改造项目中需占用……”。可以认定拆迁补偿合同包括对地上房产的补偿，丽浩公司主张仅是对集体土地的补偿，显然与合同约定不符。
烟集建（97）字第002号集体土地建设用地使用权证下的土地性质是集体土地，但该宗土地登记在吕新恩名下，依据《中华人民共和国土地管理法》第十三条、《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第五条：“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”吕新恩依法对该宗土地享有占有、使用、收益的权利。依据《中华人民共和国物权法》第一百二十一条：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。”故涉案土地及其地上房产的拆迁补偿均应由吕新恩取得。丽浩公司以涉案土地系集体土地为由，认为吕新恩无权取得拆迁补偿，没有法律依据。
丽浩公司依据拆迁补偿合同的约定于2013年7月29日向吕新恩出具拆迁安置补偿网点明细，确定了安置补偿给吕新恩的网点。吕新恩请求继续履行合同，符合合同约定及法律规定，依法应予支持。不动产物权的取得，经登记发生效力，吕新恩可通过履行合同取得相应物权。吕新恩主张确认其对网点明细中的15套房产拥有所有权，本院不予支持。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百三十四条和第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条和第六十条之规定，判决如下：
一、原告吕新恩与被告烟台丽浩置业有限公司2011年4月4日签订的拆迁补偿合同有效；
二、被告烟台丽浩置业有限公司继续履行2011年4月4日与原告吕新恩签订的拆迁补偿合同；
三、驳回原告吕新恩的其它诉讼请求。
案件受理费123200元，保全费5000元，共计128200元，由被告烟台丽浩置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 孔祥顺
审 判 员 王家国
人民陪审员 于 一
二〇一五年七月三日
书 记 员 陈蒙蒙