湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0102民初7534号
原告：罗宗宇，男，汉族，1968年4月7日出生，住长沙市岳麓区。
委托代理人：金伟，北京德恒（长沙）律师事务所律师。
被告：唐斌，男，汉族，1986年8月25日出生，住湖南省攸县。
被告：唐天星，男，汉族，1962年4月2日出生，住湖南省攸县。
被告：长沙市岳麓区兴中房地产信息咨询服务部（个体工商户），住所地长沙市岳麓区咸嘉湖街道谷丰南路9号高信向日葵园11栋102商铺。经营者：杨小平，男，汉族，1981年2月4日出生，住四川省武胜县。
被告：湖南中环地产顾问有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区定王台街道五一大道766号中天广场24050房。
法定代表人：秦帅辉，执行董事。
委托代理人：彭书洪，男，汉族，1993年6月2日出生，住贵州省晴隆县，系该公司员工。
原告罗宗宇因与被告唐斌、唐天星、长沙市岳麓区兴中房地产信息咨询服务部（以下简称兴中房地产服务部）、湖南中环地产顾问有限公司（以下简称中环地产公司）发生房屋买卖合同纠纷，于2018年6月21日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由谭今担任独任审判员，公开开庭进行了审理。原告罗宗宇及其委托代理人金伟，被告唐天星、兴中房地产服务部经营者杨小平、中环地产公司的委托代理人彭书洪到庭参加诉讼，被告唐斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告罗宗宇诉称：2017年4月24日，以被告唐斌和被告唐天星为出售方（甲方），原告为买受方（乙方），兴中房地产服务部为居间方（丙方），中环地产公司为管理方（丁方），四方签订了编号为NO.SF1703203号的《房地产买卖居间合同》。主要约定原告以1258000元的总价购买被告名下坐落于长沙岳麓区金星南路29号枫桥苑3栋2102室的房屋并登记在原告名下，同时合同约定该房屋现有装修、配套设施和家电家具均归原告所有。合同第三条约定，甲方保证对该房屋拥有完全、合法的处分权，该房屋可以上市交易并能够将产权转移过户给乙方，同时负责缴清该房屋出售前的契税和其他相关费用。合同第六条约定，付款方式及手续办理：乙方于本合同签订后当日内向甲方支付购房定金人民币5万元，乙方支付购房诚意金的，所交诚意金在本合同签署成立时自动转为定金。甲方需将产权证原件及有关过户资料原件交给丁方保管，丁方出具收件收据。
当日原告交付定金5万元，被告唐斌（唐天星代）出具定金收条。原告履行完合同约定义务后，在居间方催促被告提供产权证及户口本相关资料时，被告才告知该房屋被法院查封冻结，无法过户。被告既没有履行解封房产的义务，也没有与原告协商一致，构成根本违约。被告未能解封房屋导致交易无法进行，原告有权解除合同并要求被告按照合同约定承担合同总价的10%违约金。2017年7月26日，原被告签订补充协议，约定解除《房地产买卖居间合同》，被告承诺在2017年8月28日前将定金返还给原告，如逾期未支付，按原合同约定采用司法途径解决。但补充协议签订后，被告仍不履行补充协议约定的义务。
被告兴中房地产服务部与中环地产公司作为合同的居间方和管理方，明知或应知交易查册是基本的交易条件，而未对诉争房屋的相关信息进行查询，正是因为被告的故意作为和不作为，导致诉争房屋因权利受到限制，无法办理过户手续，原告购房目不能实现，四被告应该承担连带责任。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、解除原被告于2017年4月24日签订的《房地产买卖居间合同》；2、被告唐斌向原告退还剩余定金37420元，按照合同约定向原告支付违约金125800元，共计人民币163220元；3、被告唐天星、长沙市岳麓区兴中房地产信息咨询服务部、湖南中环地产顾问有限公司对上述款项承担连带赔偿责任；4、被告承担本案的诉讼费。
被告唐斌未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见及证据。
被告唐天星辩称：1、被告唐天星仅仅是作为唐斌的代理人与原告罗宗宇签订《房地产买卖居间合同》，并代唐斌积极履行该合同义务，故唐天星与罗宗宇并未发生法律关系，唐天星与本案无直接关联，将唐天星列为共同被告有违民诉法之规定；2、中国光大银行股份有限公司长沙岳麓支行与唐斌金融借款纠纷一案，由于光大银行是抵押权人，所以其并未对诉争房产进行财产保全，所以光大银行与唐斌金融借款纠纷一案并不会影响该房产交易过户。且唐天星在了解到该房产有一个（2016）湘0104执625号的冻结后立即至岳麓区人民法院，在执行法官的主持下与该案申请人达成了执行和解协议。该案申请人李年、任鹏宇答应给该房屋解除冻结，故若原告罗宗宇依照《房地产买卖居间合同》约定支付房屋尾款，该房产并不会因为其他原因导致不能过户是原告罗宗宇存在根本违约；3、原告罗宗宇名下有位于岳麓区金星南路29号枫桥苑3栋1501号房屋一套（产权证号：XXXXXXX**）。依照长沙市住房和城乡建设委员会2017年5月20日发布的《长住建发（2017）71号》红头文件，罗宗宇已无二手房购房资格。且罗宗宇由于无购房资格多次和答辩人表示不愿再履行该合同，并于2017年7月26日借口会帮被告找到更好买家为由与被告签订补充协议，解除《房地产买卖居间合同》。故应驳回原告的全部诉讼请求。
被告兴中房地产服务部辩称：1、原告罗宗宇与被告唐斌已经于2017年7月26日签订解除协议，解除协议合法有效，被告已经按照解除协议将收取的12580元退还给原告。原告无权再基于已经解除的《房地产买卖居间合同》要求被告兴中房地产服务部、中环地产公司承担任何责任；2、被告已经将全部款项退回，原告主张的定金37420元，收取方是被告唐斌，与兴中房地产服务部、中环地产公司无关，原告无权要求兴中房地产服务部、中环地产公司就支付定金承担连带责任。庭审后又向本院提交了书面补充答辩状，辩称：1、合同签署时罗宗宇与唐天星约定将诉争房产落户在罗宗宇儿子的名下，但2017年5月20日长沙市发布的《长沙市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》导致罗宗宇的儿子丧失购房资格（其无长沙户口也未缴纳个人所得税或社会保险），故合同实际因罗宗宇的原因而履行不能；2、原告没有按约定支付部分房款为唐斌赎楼，当而时房产又处于冻结状态，原告认为交易时间过长，不能排除出现其他风险，故经协商双方解除合同，原告也咨询过我方意见，我方也是赞同解除合同。
被告中环地产公司与兴中房地产服务部的答辩意见一致。
经审理查明：被告唐天星与被告唐斌系父子关系。2017年3月2日，唐斌向唐天星出具一份委托书，全权委托唐天星将位于长沙市岳麓区金星南路29号枫桥苑3栋2102房出售并签署房屋买卖合同。2017年4月24日，唐斌作为甲方（卖方），唐天星作为代理人，罗宗宇作为乙方（买方），兴中房地产服务部作为丙方（居间方），中环地产公司作为丁方（管理方），四方签订了编号为NO.SF1703203的《房地产买卖居间合同》。该合同第一条约定：甲方及产权共有人同意，将其合法拥有的、坐落于长沙市岳麓区金星南路29号枫桥苑3栋2102室的房屋及该房屋占有范围内的土地使用权出售给乙方，乙方对甲方出售的房屋已作了详细了解，并已实地看房，对该房屋基本信息无异议，并愿意按协议价格购买；第三条约定：甲方保证对该房屋拥有完全、合法的处分权，该房屋可以上市交易并能够将产权转移过户给乙方，出卖已经出租的房屋，出售方应如实将出租情况告知买方，甲方出卖已抵押的房屋，应告知买方房屋抵押的事实；第四条约定：该房屋成交价格为人民币1258000元；第六条付款方式及手续办理约定：乙方于本合同签订的当日内向甲方支付购房定金人民币5万元整。甲方同意乙方以申请银行按揭贷款方式支付房款。甲乙双方于乙方银行审批通过且甲方领证解除抵押后即办理过户手续；第七条约定：如该房屋系按揭房或抵押房，甲方应于合同签订后75日内还清贷款本息（含赎楼罚息），办妥解除抵押手续。若甲方需委托担保公司，则须在本合同签订后15日内办理全权委托公证书给担保公司或丁方的指定人员，赎楼所产生的费用由甲方承担；第八条约定：本合同签署后即表明买卖居间合同成立，居间成功，其中：甲方应向丙方支付信息咨询服务费、居间服务费人民币12580元，乙方应向丙方支付信息咨询服务费、居间服务费人民币25160元；第十条约定：甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任。如甲、乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价百分之拾的违约金。第十五条其它事项特别约定：乙方自愿以部分房款为甲方赎楼，不足部分由甲方自行补齐。甲方代理人保证已取得合法充分授权，甲方违约，代理人承担连带法律责任。同日，唐斌（甲方、唐天星为代理人）与罗宗宇（乙方）双方又签订一份补充协议，约定的主要内容为甲方将电冰箱等电器赠与乙方，甲方在过户前负有修缮、缴费等义务，双方在2017年7月15日前完成过户交接手续。
上述合同签订后的同日，唐天星代唐斌向罗宗宇出具一张《定金收条》。该收条载明：“今收到罗宗宇（身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX）购买本人位于岳麓区金星南路29号枫桥苑3栋2102物业定金人民币5万元整。”同日，罗宗宇的配偶章小梅通过中国银行向被告唐天星转账37420元，余款12580元作为居间服务费等，由兴中房地产服务部与中环地产公司直接在定金中收取。
2017年7月26日，由于不能按合同约定如期办理房屋交易过户手续。唐斌作为甲方，唐天星作为唐斌的代理人与作为乙方的罗宗宇签订了一份《协议》，该《协议》约定：“甲乙双方同意解除于2017年4月24日在中环地产公司所签的《房地产买卖居间合同》，甲方同意退还乙方购房定金人民币5万元整（其中12580元由中环地产公司退还，实际退还37420元），甲方承诺2017年8月28日前退还至乙方账户，如逾期未退还按原合同约定采用司法途径解决。”《协议》有“中介：杨小平”字句，在被告提供的《协议》上还有“同意撤单、退款”字句。该协议签订后，兴中房地产服务部与中环地产公司向原告罗宗宇退还了12580元，原告多次要求被告唐天星按协议的约定将定金退还，因被告唐斌至今未向原告退还定金。原告遂向本院提起本次诉讼。
另查明，根据《不动产登记情况表》载明情况，本案所涉位于岳麓区金星南路29号枫桥苑3栋2102室的房屋（权证号码：XXXXXXXXX、面积为110.48平方米），所有权人为唐斌。该房屋在原被告签订买卖合同前就因其它纠纷被长沙市岳麓区人民法院冻结，冻结法律文书为（2015）岳民初字第01561号、（2016）湘0104执625号，冻结的期限分别为2015年2月26日至2017年2月25日、2017年2月23日至2020年2月22日。
庭审中，对涉案的房屋为何最终没有交易成功以及违约过错在哪一方，原被告各执己见。原告认为主要是在签订合同被告唐天星明知房产被法院冻结而刻意隐瞒，被告中介公司未对交易的房产作必要的调查查询，未将该重要事实告知原告。导致房产一直处于查封冻结状态，无法完成过户，四被告构成违约并有过错。被告唐天星认为虽然房屋被法院冻结，但与申请执行人申请人达成了执行和解协议。申请执行人答应还钱就给该房屋解冻。故若原告支付房屋尾款，该房产可以过户，是原告违约。被告唐天星还提出依据长沙市住建委于2017年5月20日发布的长住建发【2017】71号《长沙市住房和建设城乡委员会关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》（以下简称“520政策”），因罗宗宇已无二手房购房资格，自己要求解决合同。两中介机构被告则认为根据“520政策”，原告虽然还有购房资格，但原告罗宗宇要将诉争房产落户在其儿子名下，但“520政策”，其儿子无购房资格（其无长沙户口也未缴纳个人所得税或社会保险），故合同实际因罗宗宇的原因而履行不能。
另本案庭审中，法庭询问被告唐天星在合同签订前是否知晓涉案房屋被法院冻结，是否将被冻结的事实告诉了原告，唐天星称其当时告知了中介机构，没有告知原告。但在原告申请将二中介机构追加为被告后的第二次庭审中，被告唐天星与二中介机构被告兴中房地产服务部又一致称将房产被冻结的事实告知了原告。对解除《协议》上的“中介：杨小平”及“同意撤单、退款”字句。庭审中被告兴中房地产服务部经营者杨小平称“中介：杨小平”字句系其本人书写，中环地产公司称“同意撤单、退款”字句系其公司相关员工所写。
上述事实有如下证据予以证实：1、唐斌名下的《不动产登记情况表》；2、唐斌向唐天星出具的委托书；3、《房地产买卖居间合同》及《补充协议》；4、转账凭证、定金收条；5、2017年7月26日签订的解除《协议》；6、（2016）湘0104民初1761号民事判决书；7、《房屋评估报告》、《执行和解协议》；8、长住建发【2017】71号《长沙市住房和建设城乡委员会关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》、罗宗宇名下的《不动产登记情况表》及庭审笔录。上述证据经庭审质证，本院予以认定。
本院认为：被告唐斌全权委托被告唐天星处置涉案房屋及签订相关合同，根据代理制度的法律规定，被告唐天星以被告唐斌的名义实施的法律行为，对被告唐斌发生法律效力。因此，原被告之间所签订的《房地产买卖居间合同》及《补充协议》，在原告罗宗宇与被告唐斌之间形成房屋买卖合同关系，原告罗宗宇、被告唐斌与兴中房地产服务部及中环地产公司之间形成居间合同关系。因涉案房屋被法院冻结而不能如期交易过户，原告与被告唐天星于2017年7月26日签订了解除上述房屋买卖合同的协议。被告兴中房地产服务部经营者杨小平、中环地产公司员工均在该协议上签字。因此，该份解除协议是各方当事人真实意思的表示，内容合法有效，对各方事人均具有法律效力。解除协议签订后，被告又不按照解除协议的约定履行是酿成纠纷的主要原因，应按照解除协议的约定退还37420元并支付违约金。
本案争议的第一个焦点问题是导致房屋买卖合同不能履行原因是什么，过错在谁。涉案房屋在原被告双方签订《房地产买卖居间合同》前早已被法院冻结，其权利受到限制，不能进行交易。另根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条的规定，变卖、转移已被法院查封冻结的财产是严重妨碍民事诉讼的行为，人民法院可以根据情节轻重对行为人予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。被告唐天星明知房屋已经被法院冻结，却隐瞒该事实仍然与原告签订买卖合同，其行为不仅违反了合同承诺的对房屋拥有完全、合法的处分权，保证可以上市交易及过户的相关约定，而且违反民事诉讼法的相关规定，存在过错。被告兴中房地产服务部与中环地产公司作为专门从事房地产居间服务的机构，应该在促使原被告签订房屋买卖合同之前对涉案房屋的状况进行必要调查，更应该懂得被法院冻结的房产不得交易过户的法律规定。因此，两中介机构被告没有履行应尽的职责，存在过错。在第二次庭审中被告唐天星及追加的两中介机构被告一致称已经将冻结的事实告知原告，但在第一次庭审中，被告唐天星称将房屋冻结的事实只告知了中介机构，没有告知原告。本院认为，被告的陈述前后不一致，可信度较低。且依据常理，若三被告将房产冻结事实告知原告，原告应不会购买已被冻结的房产。再之，双方房屋买卖合同中对房产抵押的事项以及如何解除抵押（赎楼）有详细的约定，但对于被冻结的事项只字未提。因此，本院对三被告的该陈述意见不予采信。被告唐天星辩称原告未支付剩余款项导致了合同不能履行。本院认为，本案所涉房产已经被法院查封冻结，被告应该先对房产进行解冻，以保证房产能够上市交易、合同能继续履行，原告在诉争房产解冻之前拒绝向被告支付剩余款项的行为系行使先履行抗辩权，不构成违约，亦不是导致合同无法履行的原因。三被告还辩称根据“520政策”，原告不具备购房资格，也导致合同实际无法履行的原因。但依据被告提供的证据，原告在长沙市内只有一套住房，并不在限购范围内。被告中介机构辩称罗宗宇购买诉争房产是要登记在其儿子名下，由于其儿子不具备购房资格，故合同实际因原告原因而履行不能。本院认为，《房地产买卖居间合同》明确约定的房屋买受人系罗宗宇，被告未提供证据证明罗宗宇欲将诉争房产登记在其儿子名下。故本院对被告中介机构的该项答辩意见不予采信。综上，本院认为诉争房产被法院冻结是导致《房地产买卖居间合同》不能履行主要原因。但原告在签订合同之前未对诉争房产的相关情况进行详细了解，自身存在疏忽。故本院结合原告实际损失、合同的履行情况、双方的过错程度以及违约金功能等综合因素，将按照合同成交价（1258000元）的10%计算的违约金酌定调整为按照合同成交价的5%计算违约金。因此，被告唐斌应向原告支付违约金62900元。
本案争议的第二个焦点问题是被告唐天星，被告兴中房地产服务部及中环地产公司是否承担责任，承担何种责任。被告唐天星辩称其只是作为唐斌的代理人，不应该承担法律责任。但《房屋买卖居间合同》约定出卖人违约时，其代理人应该承担连带责任。再之，唐天星将已经被法院冻结的房产出售，违反我国法律的相关规定，根据《民法总则》相关规定，也应承担连带责任。因此，被告唐天星应该对被告唐斌退还定金37420元及支付违约金62900元承担连带责任。二中介机构被告在提供居间服务、收取居间费前，未对标的物进行必要的调查，未将重要信息告知原告，其行为损害了原告的利益。根据我国《合同法》的相关规定，二中介机构被告应该退还收取的中介费及承担损害赔偿责任。二中介机构被告已退还中介费12580元，但还需向原告承担损害赔偿责任，即在被告唐斌、唐天星不能向原告退还定金及支付违约金时，承担赔偿责任。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：
一、被告唐斌自本判决生效之日起三日内向原告罗宗宇退还定金37420元及支付违约金62900元；
二、被告唐天星对唐斌所负的上述债务承担连带责任；
三、如被告唐斌、唐天星到期不能履行上述给付义务，由被告长沙市岳麓区兴中房地产信息咨询服务部、湖南中环地产顾问有限公司承担赔偿责任。
四、驳回原告罗宗宇的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3564元，减半收取1782元，财产保全费1336元，共计3118元，由被告唐斌、唐天星承担3000元，原告罗宗宇承担118元。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 谭 今
二〇一八年九月七日
法官助理 李 飘
书 记 员 熊梦樊
附：判决引用法律条文原文
《中华人民共和国民法总则》
第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。
第一百六十七条代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。