云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云08民终97号上诉人（原审原告）苏万琼，女，1971年2月11日出生，汉族，个体工商户，小学文化，户籍所在地四川省广安市广安区肖溪镇自古村*组**号，现住墨江哈尼族自治县(以下简称墨江县)联珠镇集贸市场。公民身份号码：5129251971********。委托代理人甘建国，男，1970年10月27日出生，汉族，个体工商户，户籍所在地四川省广安市广安区肖溪镇自古村*组**号，现住墨江县联珠镇集贸市场，系上诉人苏万琼配偶。代理权限为特别委托代理。被上诉人（原审被告）普洱市鼎集房地产开发有限公司墨江分公司(以下简称鼎集地产墨江分公司)。住所地墨江县民俗商贸街*****号。负责人赵定蔚，系该公司经理。委托代理人杨芳，云南谏成律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人苏万琼因与被上诉人普洱市鼎集房地产开发有限公司墨江分公司合同纠纷一案，不服云南省墨江哈尼族自治县人民法院(2015)墨民初字第203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理确认的本案事实是：2012年7月26日，原告苏万琼与被告鼎集房地产墨江分公司在墨江县太阳城营销中心签订了编号为DJ2012-6-3-01的《商品房购销合同》，合同约定原告购买被告正在开发建盖的墨江县太阳城6幢3层01号商铺，房屋参考建筑面积54.6平方米，参考套内建筑面积42平方米，认购总房款为404377元。原告一次性付清房款，被告减让购卡优惠金12000元、摇奖优惠金20000元、付款优惠金11171元、返租房屋租金57793元，实际应付购房款为303413元。被告定于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付原告。合同对双方的权利义务及违约责任作了约定。同时，双方还签定补充协议约定：原告苏万琼可将所购商铺返租给被告鼎集房地产墨江分公司，被告鼎集房地产墨江分公司向原告苏万琼支付优惠租金，时间可暂定两年，到期双方另行协商。在购销合同及补充协议的基础上，双方又签订了《太阳城商铺权益转让协议》，进一步细化约定：商铺销售价为361206元，苏万琼选择享受8.4折优惠，优惠金为57793元；苏万琼自愿将该商铺自2013年12月31日至2015年12月31日止的权益转让给鼎集房地产墨江分公司；在权益转让期限内，商铺的一切权益归鼎集房地产墨江分公司；鼎集房地产墨江分公司可按经营需要自由间隔和装修，并可选择合法的企业经营，苏万琼方不参与、不干涉鼎集房地产墨江分公司的管理，不承担风险。原告苏万琼于签订合同当日按照合同约定付清了购房款303413元，双方于2012年9月6日到墨江县房产交易中心进行了登记备案。因双方签订的补充协议，被告鼎集房地产墨江分公司没有在《商品房购销合同》约定的交房期限内与原告苏万琼办理交房手续，并让欢畅KTV公司将DJ2012-6-3-01商铺的主要部分改造为该公司营业用的永久性空调机器设备用房，另一部分改造为欢畅KTVA15公司的唱歌营业包间，造成了已经不能向原告交付商铺的后果。原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定严格履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告苏万琼与被告鼎集房地产墨江分公司经协商一致签订的商品房购销合同及补充协议，合法有效。原告己按照合同约定向被告支付了购房款，被告也应当按照合同约定向原告交房。但在实际履行过程中，被告没有按期向原告办理交房手续，并将合同中已出售的商铺改变用途设计，让他人在该房屋中安装了永久性机器设备作商业营运。虽然没有改变房屋主体框架结构，但已造成所售商铺无法交付给原告使用的客观事实。虽然原、被告签订的返租房屋补充协议尚未到期，但被告的行为实际上已造成了本案购房合同履行不能的后果。被告的行为违背诚实信用原则，已构成违约，具有完全过错责任，除应当根据双方订立的合同约定承担违约责任外，还应当承担原告的其他损失。由于本案事实上已不能实现原告订立合同购买商铺经营的目的，原告坚持要求被告交付商铺的诉请，客观上已无法实现。故，原审法院未支持原告诉请。由于本案形成了不能履行合同的客观事实，原审法院解除原、被告双方订立的合同，使双方当事人的利益损失不再继续扩大。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十条第(一)项、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、解除原告苏万琼与被告普洱市鼎集房地产开发有限公司墨江分公司签订的编号DJ2012-6-3-01商品房购销合同及补充协议；二、由被告普洱市鼎集房地产开发有限公司墨江分公司返还原告苏万琼的购房款303413元；三、由被告普洱市鼎集房地产开发有限公司墨江分公司承担给付原告苏万琼违约金80875.4元(限判决生效后10日内交付本院)；四、由被告普洱市鼎集房地产开发有限公司墨江分公司支付原告苏万琼购房及返租房屋本金361206元的利息(年利率6.55％，自2012年7月26日起至付清之日止)；五、驳回原告苏万琼的诉讼请求。案件受理费5850元，由被告普洱订鼎集房地产开发有限公司墨江分公司承担。判决宣判后，原审原告苏万琼不服，向本院提起上诉。上诉人苏万琼上诉称：2012年7月26日，上诉人与被上诉人签订购房合同，购买被上诉人开发建设的墨江县南片新区“太阳城’’6幢3层01号门面一间。上诉人于当日付清了购房款303413元，但被上诉人违反合同约定，以各种理由拒绝交房。原审法院查明事实清楚，但适用法律和判处不当。请求二审法院判令被上诉人履行DJ2012-6-3-01《商品房购销合同》，并承担本案诉讼费。被上诉人鼎集房地产墨江分公司答辩称：答辩人对墨江县“太阳城”6幢3层商铺进行商业改造，已将上诉人所购买的商铺走道封堵，致使该门面被围在了角落，只有一个安全出口，违反消防设计要求。并且，答辩人已将上诉人所购买的6-3-01号商铺改造成了KTV商家永久性空调设备用房，在客观上造成了不能向上诉人交付房屋的后果。答辩人愿意根据原审判决承担违约责任。原审法院确认答辩人不能履行合同符合客观事实，判令答辩人承担不能履行合同的违约责任符合法律规定。请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。二审审理过程中，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，本院确认以下法律事实：2012年7月26日，苏万琼与鼎集地产墨江分公司在墨江县太阳城营销中心签订了编号为DJ2012-6-3-01的《商品房购销合同》，以及《补充协议》、《太阳城商铺权益转让协议》，约定苏万琼购买鼎集地产墨江分公司正在开发建盖的墨江县太阳城6幢3层01号商铺，房屋参考建筑面积54.6平方米，参考套内建筑面积42平方米，认购总房款为404377元。扣除各项购房优惠金，苏万琼应付购房款为361206元。按双方权益转让协议约定，苏万琼将所购商铺权益，即该商铺的使用权、经营权、管理权、租赁权、收益权转让给鼎集地产墨江分公司，转让期限2年，自2013年12月31日至2015年12月31日，在权益转让期间，苏万琼不得单方收回所转让权益。转让收益57793元，扣抵购房款。因此，苏万琼实际应付购房款为303413元。苏万琼于签约当日向鼎集地产墨江分公司全额交付了上述购房款。2012年9月6日，墨江县房产交易中心对当事人双方签订的DJ2012-6-3-01号《商品房购销合同》进行了登记备案。在合同约定的商品房交接日期即2013年12月31日到期后，苏万琼要求鼎集地产墨江分公司按约交房，鼎集地产墨江分公司以履行商品房购销合同《补充协议》和《太阳城商铺权益转让协议》等理由，拒绝向苏万琼交付其所购商铺。双方因此产生纠纷。2014年9月15日，在《商品房购销合同》补充协议和《太阳城商铺权益转让协议》履行期间，苏万琼向原审法院提起诉讼，请求判令：1、鼎集地产墨江分公司履行合同编号为DJ2012-6-3-01的《商品房购销合同》；2、鼎集地产墨江分公司承担案件产生的一切费用。鼎集地产墨江分公司辩称，因其公司对“太阳城’’6幢3层商品房设计变更，已不能按合同约定向苏万琼交付房屋，愿意按照双方签订的《商品房购销合同》第十三条第三款的约定承担违约责任。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点是：上诉人苏万琼与被上诉人鼎集地产墨江分公司签订的DJ2012-6-3-01号《商品房购销合同》能否继续履行。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。苏万琼与鼎集地产墨江分公司协商一致、自愿签订的《商品房购销合同》、《补充协议》、《太阳城商铺权益转让协议》，合法、有效，本院予以确认。苏万琼已按约履行了支付全额购房款的义务，其所购商品房经建设单位组织验收合格并投入使用，符合双方约定的商品房交接条件。根据《中华人民共和合同法》第一百三十条、第一百三十三条关于买卖合同标的物所有权转移的规定、《中华人民共和国物权法》第十五条关于当事人之间订立合同设立、变更、转让、和消灭不动产物权的相关规定，以及双方当事人在《太阳城商铺权益转让协议》中有关“权益”的解释和约定，本院确认苏万琼为本案争议商品房的产权权利人，鼎集地产墨江分公司在2013年12月31日至2015年12月31日的2年期限内享有该商品房的使用权、经营权、管理权、租赁权和收益权。因此，苏万琼要求鼎集地产墨江分公司履行DJ2012-6-3-01号《商品房购销合同》的诉讼请求，事实清楚，证据充分，于法有据，本院予以支持。鼎集地产墨江分公司应当按约履行合同义务，为苏万琼办理墨江县太阳城6幢3层01号商品房的不动产物权登记和权属证书。鼎集地产墨江分公司在墨江县太阳城6幢3层01号商品房的权益转让期内，对该商品房进行商业改造的事实，不能证明在客观上造成其与苏万琼签订的DJ2012-6-3-01号《商品房购销合同》不能继续履行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第十二章第一节的规定，人民法院民事审判应当坚持不告不理的原则，判决超出原告诉讼请求的，属于适用法律错误。原审判决超出原审原告苏万琼诉讼请求范围，应予以撤销。综上所述，承办人认为，上诉人苏万琼的上诉主张成立，上诉请求，本院予以支持。原判决认定事实错误，适用法律错误，判处不当。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销云南省墨江哈尼族自治县人民法院(2015)墨民初字第203号民事判决。二、被上诉人普洱市鼎集房地产开发有限公司墨江分公司继续履行DJ2012-6-3-01号《商品房购销合同》，于判决生效后十日内为上诉人苏万琼办理墨江县太阳城6幢3层01号商品房的不动产物权登记和权属证书。一审案件受理费5850元，减半收取2925元，由被上诉人普洱市鼎集房地产开发有限公司墨江分公司负担。二审案件受理费5850元，由被上诉人普洱市鼎集房地产开发有限公司墨江分公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向云南省墨江哈尼族自治县人民法院申请执行，申请执行的期限为两年。审判长  张宏斌审判员  陶仕群审判员  段 锦二〇一六年七月四日书记员  李 赟