广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终12257号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州途乐投资管理有限公司，住所地广东省广州市花都区狮岭镇狮岭大道东30号2-6层及首层、狮岭大道东30铺11、12及2-6层。统一社会信用代码91440114693585266R。法定代表人：周红卫，职务：总经理。委托诉讼代理人：覃福州，广东伟通律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓激文，广东伟通律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：胡海荣，男，1985年12月2日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：童鸿飞，广东宏安信律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶小珊，广东宏安信律师事务所律师。上诉人广州途乐投资管理有限公司（以下简称途乐公司）与上诉人胡海荣因租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初1939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人途乐公司的委托诉讼代理人覃福州、邓激文与上诉人胡海荣及其委托诉讼代理人童鸿飞、叶小珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。途乐公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持途乐公司一审诉讼请求；2.改判不予解除途乐公司与胡海荣于2014年1月28日签订的《租赁合同》及两份补充协议；3.改判途乐公司不需将位于广州市花都区狮岭镇杨赤路225号（南幢）二至六楼全部及首层30-11号至30-12号两间铺面返还给胡海荣；4.改判途乐公司不需向胡海荣支付1520586.03元；5.改判途乐公司不需向胡海荣支付任何占有使用费；6.一审、二审诉讼费由胡海荣承担。事实和理由如下:一、一审法院查明事实错误。1.一审法院认定“涉案房屋”存有两栋临时建筑错误。涉案房屋是位于广州市花都区狮岭镇杨赤路225号（南幢）二至六楼全部及首层30-11号至30-12号两间铺面部分可使用面积约78平方米，不包括已经拆除的两栋违法建筑物，以及至今仍然存在的两栋违法建筑物。该四栋违法建筑物位于涉案房屋的四周围。一审法院认定“涉案房屋”存有两栋临时建筑的查明事实错误；2.一审法院认定涉案房屋存有两栋“临时建筑”的查明事实错误。临时建筑是指单位和个人因生产、生活需要临时建造使用，结构简易并在规定期限内必须拆除的建筑物或其他设施临时性建筑。使用年限不得超出二年，并应当在批准的使用期限内自行拆除。临时建筑物不予确权发证，不得改变使用性质，因特殊原因需延长使用的，建设单位应在期满前申请延期，且延期申请只能一次。已超过两年期限而未获准延期，属于违法建筑。胡海荣在庭上强调其四栋没有任何报建手续的建筑物为临时建筑物，但其未向法庭提交证明临时建筑物的法律文件，且该建筑物已超过两年，也未向法庭提交其获准延期的法律文件，因此胡海荣所建四栋建筑物不属于临时建筑物，属于违法建筑物。3.一审法院认定途乐公司在承租涉案房屋时“应已知晓”涉案房屋的实际情况错误。途乐公司承租的物业范围不包括四栋违法建筑物。途乐公司在签订租赁合同接收物业时，没有权利也没有义务去审核租赁物业之外的其它建筑物是否属于违法建筑，也无法审核该违法建筑物是否会阻碍到途乐公司对于租赁物业的正常使用。因此，途乐公司在承租物业时，不知晓涉案物业周围存在四栋违法建筑，且该四栋违法建筑会阻碍途乐公司正常使用租赁物。二、一审法院对合同违约情况的认定错误。途乐公司租赁的涉案物业不包括四栋违法建筑物，途乐公司签订租赁合同时，不知道该四栋建筑物属于违法建筑，也不知晓该四栋违法建筑物会造成途乐公司至今无法通过消防验收，严重妨害途乐公司正常使用该承租物业。根据《租赁合同》第九条第(五)项的约定：“若因胡海荣原因导致途乐公司不能正常营业或该物业及其设施状况与胡海荣陈述不一致的，途乐公司有权拒付租金、管理费直至胡海荣排除妨害之日止。胡海荣应向途乐公司赔偿由此造成的经济损失及合理的预期收入”。胡海荣在涉案租赁物周围建造了四栋违法建筑物，且至今仍有两栋未予拆除，导致途乐公司无法通过消防验收，属于因胡海荣原因导致途乐公司不能正常营业。胡海荣构成严重违约。法院应当适用《租赁合同》第九条第(五)项的条款，认定胡海荣违约，支持途乐公司全部诉讼请求，并驳回胡海荣全部反诉请求。一审法院仅凭途乐公司没有按期交付租金认定途乐公司构成违约并承担全部违约责任错误。综上所述，请二审法院予以改判。胡海荣对途乐公司的上诉答辩称：不同意途乐公司全部的上诉理由，一审法院查明事实清楚，除违约金认定部分，其他均合理合法。胡海荣上诉请求：1.撤销一审判决第六项，改判途乐公司向胡海荣支付逾期违约金（计算至实际付清租金及占用费之日起，暂计至2018年4月25日为2308485.26元）；2.一审本诉、反诉及二审诉讼费由途乐公司承担。事实和理由如下：一、双方于2014年1月28日签署《租赁合同》及两份补充协议，途乐公司向胡海荣租赁位于广州市花都区狮岭镇杨赤路225号(南幢)二至六楼全部及首层30-11号至30-12号两间铺面可使用面积约78平方米，合同明确约定了交租时间，补充协议二明确约定了租金数额。途乐公司多次逾期缴交租金，严重违反合同及补充协议的约定。合同第三条第(三)款约定：“途乐公司应当在每年1月1日和7月1日前向胡海荣付清往后半年的租金……”。根据上述约定，途乐公司应当于2014年7月1日向胡海荣支付第一期(2014年8月16日至2014年12日31)租金160690.86元，途乐公司于2014年9月3日才支付第一期租金30857.9元，逾期两个月,且欠付租金129832.96元。途乐公司于2016年7月5日缴交租金58758元，距离第一次交租将近两年，连第一期租金都未能付清，此后多次严重逾期交租（详见胡海荣提交的计算表格）。胡海荣的主要义务为出租涉案房屋，途乐公司在一审庭审期间确认于2014年1月28日接收场地并开始装修，胡海荣履行了合同主要义务。途乐公司的主要义务是缴交租金，但途乐公司多次严重逾期、不足额支付租金，构成根本违约。根据合同第八条第(三)款约定：“途乐公司应按时支付该物业租金、管理费、水电费以及第四条第(一)款约定由途乐公司承担的税费。若途乐公司经胡海荣书面敦促30天后仍未缴纳，胡海荣有权解除本合同。”根据上述约定，途乐公司多次严重逾期缴交租金，胡海荣有权解除合同。一审法院判令解除合同有理有据。二、途乐公司自2014年7月1日起已经逾期交租，其以2016年9月5日不能通过消防验收为由拒绝交租明显不能成立。胡海荣一直向途乐公司催收租金等费用，途乐公司一拖再拖，恶意提起诉讼，以不能通过消防验收为借口逃避交租的义务。途乐公司在一审庭审期间称以广州市公安消防局于2016年9月5日认定消防不合格为由拒交租金，但截止2016年9月5日，途乐公司已经逾期交租5次，逾期时间超过两年，欠租数额约95万元。途乐公司违约在先，企图以广州市公安消防局于2016年9月5日认定消防不合格为其先前违约行为进行抗辩，明显不能成立。涉案房屋出租时已经通过了消防验收，途乐公司承租时已知其使用性质，途乐公司在承租后，将涉房屋变更为旅业用途，两者消防验收标准不同，消防验收不能通过的责任应当由途乐公司自行承担。其称因存在临时建筑导致无法通过消防验收没有事实依据。该临时建筑对胡海荣没有任何经济价值，胡海荣一直同意途乐公司随时拆除该临时建筑，且该临时建筑在涉案房屋交付时已一并移交给途乐公司，其拆除权在途乐公司手中，故途乐公司没有任何理由拒绝交租。三、按照合同约定，途乐公司多次严重逾期缴交租金，违反合同及补充协议的约定，应按照合同约定承担违约责任。胡海荣一审反诉主张违约金数额50万元为估算数额，经核算(详见胡海荣提交的计算表格)，途乐公司逾期交租的违约金数额自2014年7月1日起暂计至2018年4月25日为2308485.26元。计算依据为合同第九条第(三)款约定：“途乐公司无法定或约定事由拖欠租金和管理费，每逾期一日，途乐公司需按租金和管理费的0.2％向胡海荣支付违约金。”途乐公司多次严重逾期、不足额交租，己构成根本违约，不再赘述。一审判决第一至五项内容基于途乐公司违约作出，胡海荣认为一审法院已查明途乐公司违约的事实，却免除了途乐公司的违约责任。请二审法院依法判令途乐公司按照合同约定承担违约责任。途乐公司对胡海荣的上诉答辩称：不同意胡海荣的全部上诉请求。本案违约责任在于胡海荣，应由其向途乐公司支付违约金，途乐公司不应向其承担任何违约责任。2018年1月31日，途乐公司向一审法院起诉，请求判令：1、判令胡海荣向途乐公司退还租金249201.9元及利息（利息以249201.9元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2016年8月26日起计算至排除妨害之日）。2、判令胡海荣向途乐公司支付途乐公司投资利息损失暂计为336458元。3、判令胡海荣向途乐公司支付途乐公司因建筑原因消防工程未能按时验收而赔偿给消防公司的违约金544000元的一半，共计272000元。4、判令胡海荣排除妨害，将不符合原报建规划图的建筑物拆除以使途乐公司能够通过消防验收。5、判令途乐公司在胡海荣排除妨害20个工作日之后才需要向胡海荣支付租金，租赁期限也自胡海荣排除妨害20个工作日后开始起算，并在总租赁期限后作相应的延长。一审诉讼中，途乐公司变更诉讼请求为：1、判令胡海荣向途乐公司退还租金249201.9元及利息（利息以249201.9元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2016年9月5日起计算至排除妨害之日）。2、判令胡海荣向途乐公司支付途乐公司投资利息损失暂计为336458元（以投资装修费用8787955.75元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率从2014年1月28日开始计算至胡海荣排除妨害之日止，其中投资装修费用以评估为准）。3、判令胡海荣向途乐公司支付途乐公司因建筑原因消防工程未能按时验收而赔偿给消防公司的违约金544000元的一半，共计272000元。4、判令胡海荣排除妨害，将不符合原报建规划图的建筑物拆除以使途乐公司能够通过消防验收。5、判令途乐公司在胡海荣排除妨害20个工作日之后才需要向胡海荣支付租金，租赁期限也自胡海荣排除妨害20个工作日后开始起算，并在总租赁期限后作相应的延长。胡海荣向一审法院提出反诉，请求判令：1、解除双方于2014年1月28日签署的《租赁合同》及两份补充协议；2、途乐公司向胡海荣支付租金1369178.54元，及逾期违约金50万元；3、途乐公司承担本诉及反诉全部诉讼费用。一审诉讼中，胡海荣变更诉讼请求为：1、解除双方于2014年1月28日签订的《租赁合同》及两份补充协议。2、途乐公司交还位于广州市花都区狮岭镇杨赤路225号（即广州市花都区狮岭镇狮岭大道东30号）（南幢）二至六楼全部及首层30-11号至30-12号两间铺面部分可使用面积约78平方米的物业。3、途乐公司向胡海荣支付从2014年8月16日至租赁合同实际解除之日并收回物业的租金，暂计至2018年3月15日的租金1453044.72元，及逾期违约金50万元。4、途乐公司承担本诉、反诉诉讼费用。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇杨赤路225号，权属人为胡海荣，租赁面积为2664.76平方米。2014年1月28日，胡海荣（甲方）与途乐公司（乙方）签订《租赁合同》，约定由胡海荣将涉案房屋二至六楼全部及首层30-11号至30-12两间铺面可使用面积约78㎡租赁给途乐公司经营使用。途乐公司租赁涉案房屋用于商业经营。合同第一条约定，（三）消防报装：胡海荣已根据法律法规相关规定要求在该物业各楼层安装消防设施，该消防系统已取得《广州市公安局花都公安分局建筑工程消防验收意见书》。第二条租赁期限（一）租赁期限为自2014年1月27日至2033年6月30日。胡海荣在本合同签订日起将首层2间商铺及第4层至第6层交付途乐公司使用，第2层至第3层在2014年3月13日前交付途乐公司使用，途乐公司可免费进场装修使用。第三条押金、租金、管理费（一）本合同签订后，途乐公司应向胡海荣支付人民币叁万元作为押金。租赁期届满或甲、乙双方协商提前解除本合同，胡海荣在扣除途乐公司应缴租金、管理费及水电费后将上述押金无息退还途乐公司。（二）该物业的租金和管理费从每年7月1日至次年6月30日作为一个租金计算年度，具体租金、管理费标准如下：2014年1月27日至2014年8月15日，免租期；2014年8月16日至2015年6月30日，月租13989.99元，月管理费5596元；2015年7月1日至2016年6月30日，月租14682.83元，月管理费5889.12元；2016年7月1日至2017年6月30日，月租15428.96元，月管理费6182.24元；2017年7月1日至2018年6月30日，月租16201.74元，月管理费6475.37元；。（三）途乐公司应当在每年1月1日和7月1日前向胡海荣付清往后半年的租金，租金转账到胡海荣指定的银行账户。第四条租赁期限内物业的使用及费用承担（七）该物业经营所需的工商、税务、环保等证照，以及该物业房屋用途变更手续由途乐公司自行办理，费用由途乐公司承担，胡海荣不得据此提高该物业的租金及管理费。第八条合同解除的条件（三）途乐公司应按时支付该物业租金、管理费、水电费以及第四条第（一）款约定应由途乐公司承担的税费。若途乐公司经胡海荣书面敦促30天后仍未缴纳，胡海荣有权解除本合同。第九条违约责任（三）途乐公司若无法定或约定事由拖欠租金和管理费，每逾期一日，途乐公司需按租金和管理费的0.2%向胡海荣支付违约金。（五）若因胡海荣原因导致途乐公司不能正常营业或该物业及其设施状况与胡海荣陈述不一致的，途乐公司有权拒付租金、管理费直至胡海荣排除妨害之日止。胡海荣应向途乐公司赔偿由此造成的经济损失及合理的预期收入。同日，双方签订编号为2014012801-1的《租赁合同补充协议》，约定途乐公司需向胡海荣支付消防设施及电梯设备使用费，缴纳办法与主合同租金和管理费一致，具体标准如下：2014年8月16日至2015年6月30日月使用费为16123.09元；2015年7月1日至2016年6月30日月使用费为17097.54元；2016年7月1日至2017年6月30日月使用费为18130.72元；2017年7月1日至2018年6月30日月使用费为19255.98元；。逾期支付一并计算违约金。双方还签订了编号为2014012801-2的《租赁合同补充协议》，明确2014年8月16日至2015年6月30日的月金额为35709.08元；2015年7月1日至2016年6月30日的月金额为37669.49元；2016年7月1日至2017年6月30日的月金额为39741.92元；2017年7月1日至2018年6月30日的月金额为41933.09元；。合同签订当日，胡海荣将涉案房屋交付给途乐公司使用，途乐公司对涉案房屋进行了装修。途乐公司于2014年1月27日向胡海荣支付保证金3万元，于2014年9月3日支付30857.9元，于2016年7月4日支付58758元，于2016年8月5日支付19586元，后用其他费用冲抵14万元。此后，途乐公司未再向胡海荣支付租金。涉案房屋至今仍处于途乐公司的控制之下。途乐公司主张其租赁涉案房屋后，于2015年1月26日与广东德臻消防机电工程有限公司签订工程承包合同，将涉案房屋的消防工程发包给该公司。广州市公安消防局于2015年9月15日出具穗公消审字[2015]第1603号建设工程消防设计审核意见书，审核意见为，同意该工程消防设计，并提出意见，该工程竣工后，应向我局申报消防验收，合格后方可投入使用。广东德臻消防机电工程有限公司于2016年8月26日向途乐公司发出通知函，告知途乐公司因涉案房屋南栋南侧违建两处和北栋北侧违建物一处，以及同区厂房东北角存在违建物一处，共四处违建物，与规划图及报建图纸不符、影响消防安全而不能通过验收。后广州市公安消防局于2016年9月5日出具穗公消验字[2016]第1075号建设工程消防验收意见书，意见如下：经资料审查，综合评定该工程消防验收不合格，主要存在下列问题：建筑平面布置竣工图与消防设施平面布置竣工图内容不相符，资料审查不合格，依据《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第5.2条、第6.4条规定，综合评定为消防验收不合格。途乐公司与胡海荣确认涉案房屋存在四栋临时建筑，已拆除两栋，还有两栋并未拆除。广东德臻消防机电工程有限公司于2017年1月18日向途乐公司发出通知函，告知途乐公司仍发现南栋南侧违建物一处及同区厂房东北角存在违建物一处，共两违建物未拆除，与规划图及报建图纸不符、影响消防安全而再次不能通过验收。途乐公司主张，涉案房屋的消防验收未通过是因为该两栋临时建筑未拆除，导致建筑平面布置竣工图与消防设施平面布置竣工图内容不相符，无法通过消防验收。途乐公司后多次申请消防验收，均因上述原因未通过消防验收。途乐公司（甲方）与广东德臻消防机电工程有限公司（乙方）于2017年12月28日签订《协议书》，约定由于途乐公司租用物业自身原因导致消防系统不能验收，双方就途乐公司违约事宜经协商达成一致意见，途乐公司赔偿广东德臻消防机电工程有限公司违约金54.4万元。因途乐公司拖欠租金、管理费，胡海荣于2017年12月27日向江泽明发函要求支付拖欠的租金及管理费。途乐公司否认收到该函，但确认胡海荣曾在2016年7月1日催促其支付租金、管理费。途乐公司主张其在2015年1月就曾要求胡海荣拆除临时建筑，在胡海荣排除妨碍前，途乐公司有权拒付租金。胡海荣认为，途乐公司可随时自行拆除临时建筑，无须征得其同意。另查明，胡海荣于2015年7月1日与案外人彭玉洲签订《租赁合同》，约定由胡海荣将涉案房屋地下1至8号铺和后面厂内正门侧两边细9小格租给彭玉洲使用。彭玉洲于2018年2月15日出具确认书，确认该建筑物系胡海荣无偿提供给其使用，胡海荣提前30日告知其即可收回该建筑物。一审法院认为，《租赁合同》与两份补充协议系途乐公司与胡海荣的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方均应恪守合同约定。途乐公司承租涉案房屋时应已知晓涉案房屋的实际情况。现涉案房屋因存有两栋临时建筑，导致途乐公司无法通过消防验收，途乐公司以胡海荣违反双方签订的《租赁合同》第九条第（五）项约定为由，拒付租金、管理费，没有事实依据。途乐公司对涉案房屋进行装修，已实际占用使用涉案房屋，应按照合同约定，向胡海荣支付租金、管理费、消防设施及电梯设备使用费。途乐公司支付租金向胡海荣支付了249201.9元后，未再支付租金。途乐公司亦确认胡海荣在2016年7月1日向其催讨租金、管理费。胡海荣以途乐公司违反《租赁合同》第八条第（三）项的约定，要求解除与途乐公司签订的《租赁合同》及补充协议、返还涉案房屋，予以支持。胡海荣要求途乐公司支付租金、管理费至实际收回涉案房屋之日止，予以支持。经核算，途乐公司应向胡海荣支付至本判决解除合同之日即2018年4月25日的租金、管理费、消防设施及电梯使用费为1520586.03元。2018年4月26日至胡海荣实际收回涉案房屋之日期间的占有使用费，途乐公司应按照合同约定的标准向胡海荣支付。途乐公司要求胡海荣退还租金及利息、拆除临时建筑、延付租金及延长租赁期限，不予支持。途乐公司以胡海荣违反合同约定，导致其需要向广东德臻消防机电有限公司支付违约金54.4万元为由，要求胡海荣向其支付违约金27.2万元。一审法院认为，该违约金系途乐公司与广东德臻消防机电有限公司之间的约定，并不能约束胡海荣。对于途乐公司的该项诉讼请求，不予支持。途乐公司认为其对涉案房屋进行了装修，但因无法通过消防验收，导致其无法使用涉案房屋，存在装修费用的利息损失，故胡海荣应向其支付该部分费用的利息损失。一审法院认为，途乐公司的该项诉讼请求是基于继续履行合同而提出，现胡海荣要求解除涉案合同，涉案合同无法继续履行。且途乐公司并未向一审法院提交书面评估申请。对于途乐公司的该项诉讼请求，不予支持。胡海荣要求途乐公司支付违约金50万元，一审法院认为，途乐公司拒付租金系因其承租涉案房屋后无法通过消防验收，并非故意拖延支付租金。对于胡海荣的该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2018年4月25日作出如下判决:一、驳回途乐公司的全部诉讼请求；二、解除途乐公司与胡海荣于2014年1月28日签订的《租赁合同》及两份补充协议；三、途乐公司自本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市花都区狮岭镇杨赤路225号二至六楼全部及首层30-11号至30-12两间铺面返还给胡海荣；四、途乐公司自本判决发生法律效力之日起十日内向胡海荣支付1520586.03元；五、途乐公司自本判决发生法律效力之日起十日内向胡海荣占有使用费（占有使用费按照双方于2014年1月28日签订《租赁合同》约定的租金标准，自2018年4月26日计算至途乐公司向胡海荣返还场地之日止）；六、驳回胡海荣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6188.3元，由广州途乐投资管理有限公司负担；反诉案件受理费10811.3元，由广州途乐投资管理有限公司负担9242.5元，由胡海荣负担1568.8元。二审期间，胡海荣向本院提交了一份《途乐公司欠付胡海荣租金数额及逾期违约金计算表格（暂计至2018年4月25日）》，其中计算欠付金额合计为1508955.50元，违约金金额为2308485.26元，拟证明途乐公司未付金额及违约金额。途乐公司质证称：违约金金额的计算没有错误，但不予认可途乐公司负有支付违约金的责任。关于违约金计算标准方面，胡海荣所主张的违约金标准过高，按照相关法律规定，违约金不应超过总金额的30%。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，胡海荣与胡海荣于2014年1月28日签订的《租赁合同》记载合同附件：附件一：房屋的《房地产权证》复印件；附件二：甲方身份证复印件、乙方的工商营业执照副本复印件以及法定代表人身份证明；附件三：附件五：《广州市公安局花都分局建筑工程消防验收意见书》；附件四：同意抵押物出租声明；附件五：永久水、电报装；附件六：水电数值表。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。故本案二审围绕各方当事人的上诉请求进行审理。本院分析如下：关于途乐公司的上诉部分。途乐公司与胡海荣签订《租赁合同》及两份补充协议后，自2014年7月1日起即迟延及未足额支付当期应缴金额，此后亦仅于2014年9月3日、及2016年7月4日、2016年8月5日各支付了30857.9元、58758元、19586元，后以其他费用冲抵14万元，至今总计仅向胡海荣支付了249201.90元，拖欠同期应缴金额超过100万元。途乐公司确认胡海荣曾于2016年7月1日催促途乐公司支付租金、管理费，故胡海荣在催促未果情况下，依照合同“乙方应按时支付该物业租金、管理费、水电费及应由乙方承担的税费，若乙方经甲方书面敦促30天后仍未缴纳，甲方有权解除本合同”约定，请求解除双方《租赁合同》及全部补充协议、收回房屋，合法有据，一审判决予以支持并无不当。途乐公司上诉意见中确认四栋违章建筑在涉案租赁房屋四周围，且作为不动产的涉案租赁房屋及其周边建筑物情况具有公开性，双方租赁合同亦已附有租赁房屋的《房地产权证》复印件，故途乐公司辩称其承租涉案房屋时并不知晓租赁房屋之外的其他建筑物情况，明显有悖常理，一审法院认定途乐公司承租涉案房屋时应当知晓涉案房屋及周边建筑物的实际情况，具有合理性，本院予以认可。途乐公司上诉称因涉案租赁房屋周边存有两栋违章建筑，导致其无法通过消防验收，对此，途乐公司仅提供了广东德臻消防机电工程有限公司出具的通知函为证，鉴于广东德臻消防机电工程有限公司并非消防验收主管部门，故其意见仅为证人证言，未经出庭作证，不足采信。广州市公安消防局出具的多次消防验收意见书载明评定消防验收不合格的原因是资料审查不合格，即建筑平面布置竣工图与消防设施平面布置竣工图内容不相符，并未明确指出系现场检查发现租赁房屋周边存在两栋违章建筑而评定消防验收不合格。故途乐公司对其主张的消防验收不合格系租赁房屋周边存有两处违建所致，举证不足，途乐公司应承担举证不能的不利后果，本院对途乐公司的主张不予采信。此外，途乐公司述称其曾向胡海荣反映要求拆除该两处违建遭到拒绝，亦缺乏证据证实，且胡海荣在本案中明确表态途乐公司承租后随时可以自行拆除临时建筑，无须征得其同意，故途乐公司上诉仍以租赁房屋周边存有两处违建为由，要求胡海荣排除妨害及据此免缴租金等，理据不足，不应支持。关于胡海荣的上诉部分。途乐公司存在拖欠租金、管理费的违约行为，根据双方合同“乙方若无法定或约定事由拖欠租金和管理费，每逾期一日，乙方需按租金和管理费的0.2%向甲方支付违约金”的约定，途乐公司应当向胡海荣支付相应违约金。途乐公司对胡海荣二审提交的《途乐公司欠付胡海荣租金数额及逾期违约金计算表格（暂计至2018年4月25日）》中计算的违约金金额2308485.26元没有异议，本案中胡海荣反诉仅主张逾期违约金500000元，属于对其自身权利的处分，可予准许。鉴于双方合同约定的逾期违约金标准为每日千分之二，途乐公司认为该违约金过高请求减少，故结合本案胡海荣的实际损失，兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度等因素，本院酌情确定途乐公司应向胡海荣支付逾期违约金100000元。综上，途乐公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。胡海荣的上诉请求部分理由成立，本院予以支持。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，唯对违约金的处理欠当予以调整外，其他处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初1939号民事判决第一、二、三、四、五项；二、撤销广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初1939号民事判决第六项；三、广州途乐投资管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向胡海荣支付逾期违约金100000元；四、驳回胡海荣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6188.3元，由广州途乐投资管理有限公司负担；反诉案件受理费10811.3元，由广州途乐投资管理有限公司负担19742.5元，胡海荣负担1068.8元。二审案件受理费27285元，由广州途乐投资管理有限公司负担20685元，胡海荣负担6600元。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  黄春成审判员  闫 娜二〇一八年九月十一日书记员  杨银桃