新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民三初字第540号
原告：徐俊娥，女，汉族，1965年12月6日出生。
委托代理人：梁海忠，北京乾坤（乌鲁木齐）律师事务所律师。
被告：新疆海里行房地产开发有限公司（简称海里行公司），住所地乌鲁木齐市天山区中桥三巷136号大友国际商城。
法定代表人：范泽凯。
委托代理人：季红梅，女，汉族，1967年7月25日出生。
第三人：乌鲁木齐市商业银行股份有限公司（简称商业银行），住所地乌鲁木齐市新华北路8号。
法定代表人：农惠臣。
委托代理人：赵志刚，男，汉族，1976年3月26日出生。
委托代理人：李季，女，汉族，1988年1月23日出生。
原告徐俊娥与被告海里行公司、第三人商业银行商品房预售合同纠纷、按揭贷款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐俊娥的委托代理人梁海忠、被告海里行公司的委托代理人季红梅、第三人商业银行的委托代理人赵志刚、李季到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐俊娥诉称：2010年3月31日，原告与被告签订商品房预售合同，原告购买被告位于本市天山区中桥三巷136号物流中心综合楼商铺。原告按约交纳了首付款，并办理了银行按揭。但被告逾期交付房屋，并且至今未能办理房产证。现要求解除原告与被告签订的《商品房预售合同》；要求解除原告与第三人签订的《个人住房商业用房借款合同》；要求被告退还原告已付首付款256425元、利息64619.10元；要求被告退还原告自2010年4月8日起至2014年9月20日，原告已向第三人支付的贷款本息158056.47元；要求被告赔偿原告已缴纳的契税15613.79元，维修基金10228.50元，房屋保险费1275元，预告登记费550元，抵押预告登记费550元，工本费570元，借款合同公证费200元；要求被告向第三人偿还原告在乌鲁木齐市商业银行尚余的贷款本金164499.63元及利息。
被告海里行公司辩称：因房产证尚在办理中，故我方不同意解除商品房预售合同，原告的贷款还未还清，所有费用我方均不认可。
第三人商业银行述称：借款合同是合法有效的，不能随意解除。因原告提起诉讼，要求解除合同，原告以自己的行为表明不再履行合同义务，故我方要求原告偿还我公司借款本金166489.34元，利息36792.83元；要求被告对上述债务的偿还承担连带保证责任；要求被告向我方返还所收的购房贷款255000元；要求确认我方与原告签订的《乌鲁木齐市房产抵押合同》与《借款合同》中抵押条款合法有效，确认我方对抵押房产享有优先受偿权。
原告徐俊娥针对第三人商业银行的诉讼请求答辩称：由于被告违约造成商品房买卖合同无法履行，借款合同就无法继续履行，应当解除，本案争议的是借款合同和商品房预售合同，与抵押合同无关，不同意其诉讼请求。
被告海里行公司针对第三人商业银行的诉讼请求答辩称：当时办理贷款的手续都是合法的，我方也没有违约行为。故不同意返还购房贷款。
经审理查明：2010年3月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定：买受人购买的商品房位于本市中桥三巷136号物流中心高层综合楼第一栋4层119号商铺，商品房总金额511425元；买受人按按揭付款方式按期付款，买受人需向出卖人交付256425元，余款255000元以商业贷款方式支付十年；出卖人应当在2010年8月30日前将商品房验收合格交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用、规划验收合格后365个法定工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因非出卖人所能控制的事件不能备案，备案期限延至事件消除后，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如属银行按揭贷款购房产权已抵押按揭银行，待买受人交清全部房款，解除抵押后，直接到乌市房地产管理局领取产证。合同签订当日，原告向被告交付了首付款256425元。2010年4月19日，原告（借款人）与第三人（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：借款人借款本金为255000元，贷款人将借款一次性划入借款人帐户后，转入新疆海里行房地产开发有限公司；借款期限自2010年4月19日至2020年4月19日；借款利率为5.445‰（月利率）借款利率执行浮动利率的，利率随中国人民银行调整基准利率而调整，贷款人无需另行通知借款人；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误，收执之日止；保证人在合同项下提供的保证为连带责任保证。合同由原告、被告、第三人签字盖章。合同签订后，第三人于2010年4月27日取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。2010年4月30日，第三人发放贷款255000元，原告自2010年5月20日开始逐月向第三人归还贷款本息，至2014年8月26日，累计归还本金88510.66元、利息66556.47元，未还本金166489.34元，利息36792.83元。被告于2011年9月11日将房屋交付于原告使用，但至今未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告至今未能取得房屋权属证书，原告遂诉至本院，提出上述请求。
另，原告在签订合同后，已缴纳契税15613.79元、维修基金10228.50元、房屋保险费1275元、预告登记费550元、抵押预告登记费550元、工本费570元、借款合同公证费200元。
以上事实，有《商品房预售合同》、交房联单、《个人住房（商业用房）借款合同》、发票、凭证、完税证、保险单、收据、借款凭证、发票、说明、房产抵押合同、预告登记证明、还款清单、当事人陈述等证据为证。
本院认为：原告与被告签订的《商品房预售合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，系合法有效合同，双方均应严格按约履行。原告已履行了向被告交付房款之义务，被告除应向原告交付房屋外，还应保证及时将出卖的房屋所有权转移给原告。被告应按照《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用变更和房屋所权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。被告现已超过合同约定办证期限两年之久，仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，未协助原告办理房屋权属证书，其又未能举证证明系非出卖人的原因导致不能办证。故其行为严重影响了原告订立合同时所期望的经济利益，致使原告订立合同的目的不能实现，被告的行为已构成根本违约。对原告主张解除《商品房预售合同》之诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，导致商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，对原告主张解除与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》之诉讼请求，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房预售合同解除后，被告应向原告返还已付购房首付款256425元及原告已向第三人所还贷款本金88510.66元、利息66556.47元。并应偿付原告已付购房首付款占用期间的利息损失52503.02元（自2010年3月31日至2014年9月20日，256425元×42个月×4.875‰，应为54个月，原告自愿扣除被告已付12个月的商铺收益）。被告亦应向原告赔偿因履行商品房预售合同而支出的各项损失，即契税15613.79元、维修基金10228.50元、房屋保险费1275元、预告登记费550元、抵押预告登记费550元、工本费570元、借款合同公证费200元。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。为了减少不必要的诉累，本案将商品房预售合同和按揭抵押贷款合同纠纷已合并审理。故应由被告直接向第三人返还剩余贷款本金166489.34元、利息36792.83元。对第三人主张被告返还所收的购房贷款255000元之诉讼请求，本院不予支持。鉴于第三人尚未就涉案房屋获得实在的抵押权，而仅为抵押权预告登记，故不存在行使抵押权的问题，对第三人主张被告怠于履行归还剩余贷款义务时，第三人可拒绝办理诉争房屋上设定的抵押权预告登记解除手续，以保障其债权实现，故对第三人要求确认与原告签订的《乌鲁木齐市房产抵押合同》与《借款合同》中抵押条款合法有效，并主张抵押房产享有优先受偿权之诉讼请求，本案不宜一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：
一、原告徐俊娥与被告海里行公司签订的《商品房预售合同》予以解除；
二、原告徐俊娥与第三人商业银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》予以解除；
三、被告海里行公司返还原告徐俊娥首付购房款256425元、利息52503.02元（（自2010年3月31日至2014年9月20日，256425元×42个月×4.875‰）；
四、被告海里行公司返还原告徐俊娥已还按揭贷款本金88510.66元、利息66556.47元；
五、被告海里行公司赔偿原告徐俊娥契税15613.79元、维修基金10228.50元、房屋保险费1275元、预告登记费550元、抵押预告登记费550元、工本费570元、借款合同公证费200元；
六、被告海里行公司返还第三人商业银行未还本金166489.34元、利息36792.83元；
七、驳回第三人商业银行的其他诉讼请求。
以上被告海里行公司给付原告徐俊娥款项合计492982.44元，被告给付第三人商业银行款项合计203282.17元，须于本判决生效后十日内付清，如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案原告请求标的672587.49元，核定给付金额492982.44元，案件受理费10525.87元（原告已预交），由原告负担2841.98元，由被告负担7683.89元。本案第三人请求标的458282.17元，核定给付金额203282.17元，案件受理费8174.23元，由第三人负担4577.57元，由被告负担3596.66元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审 判 长 雷菲菲
审 判 员 曹 玮
人民陪审员 姜文华
二〇一四年九月十九日
书 记 员 张奎魁