上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7819号
上诉人（原审被告）：高菁，男，1964年4月30日生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。
委托诉讼代理人：王瑞麟，上海市东方剑桥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林丽娟，上海市新华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高峰，男，1966年9月23日生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：孙颖，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈思，北京大成（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海云古酒店管理有限公司，住所地上海市长宁区荣华东道19弄1号1，2层商铺。
法定代表人：王燕，职务总经理。
委托诉讼代理人：赵轶民，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
上诉人高菁因与被上诉人高峰、上海云古酒店管理有限公司（以下简称云古公司）案外人执行异议之诉一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三(民)重字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
高菁上诉请求：撤销一审判决，改判驳回高峰在一审时的全部诉讼请求。事实和理由：一、高峰对涉案房屋不具有实体权利，其仅与云古公司就该房屋签订了买卖合同，但该合同尚未履行完毕，故高峰仅享有债权，尚不足以对抗上诉人就该房屋所享有的抵押权。二、签约后，高峰仅向云古公司支付了部分房款，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于排除执行的相关条件。亦不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项关于“已支付全部价款，或者已经按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的相关规定。根据高峰陈述的付款时间节点、金额及支付方式，均与双方买卖合同的约定不相符，且高峰在诉讼期间支付的剩余房款240万元也非法院要求交付执行。高峰在签约时就知道涉案房屋上有抵押，双方约定于2011年8月31日前共同向房地产交易中心申请办理过户手续。如果云古公司届时未注销抵押或者案外人不同意撤销抵押，该房屋显然无法办理过户登记手续，故高峰明知该房屋存在过户登记风险。而双方届时未能办理过户，高峰未按约及时向云古公司主张权益。高菁则在该房屋被注销抵押后于2011年8月12日取得了抵押权。因此，高峰对于涉案房屋未能办理过户登记存在其自身原因。三、该房屋目前不仅被抵押，还被法院另案司法查封，故高峰对房屋所享有的物权期待权不足以排除强制执行。高菁的抵押权具有优先效力。
高峰辩称，其符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，已在法院查封前签订买卖合同、占有房屋，并按合同约定支付首付款。根据买卖合同约定，剩余房款系通过银行贷款方式支付，虽然高峰已办理申请贷款手续，但因云古公司未能解除涉案房屋上的抵押导致高峰无法办出银行贷款。审理中，高峰也已用自有资金将剩余房款交至法院。故要求驳回上诉，维持原判。
云古公司辩称，涉案房屋目前还登记在云古公司名下，其仍系房屋权利人，高峰占有使用房屋的事实不能作为其拥有房屋所有权的依据。云古公司至今未能查到高峰支付房款的记录，且高峰至今也尚未付清全部房款，故不符合最高人民法院相关司法解释关于排除执行的条件。
高峰向一审法院起诉请求：1、判令停止对涉案房屋的执行；2、判令云古公司继续履行买卖合同，解除对涉案房屋的抵押，协助高峰办理房屋产权过户手续；3、判令云古公司向高峰支付逾期办理产权过户手续的违约金（以170万元为基数，按每日万分之五，自2011年9月1日起，计算至办理产权过户之日止）。
一审法院认定事实：上海市长宁区XX道XX弄XX号XX室房屋产权登记在云古公司名下。
2011年7月，高峰作为买受方（乙方），云古公司作为出卖方（甲方），就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》。合同记载，转让价款为410万元；双方于2011年8月31日前共同向房地产交易中心申请办理过户手续；甲方未按合同约定的期限将房屋交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，自合同约定应当交付之日起至实际交付之日止；乙方于签约当日直接向甲方支付房款170万元，乙方申请银行购房贷款240万元，该款项由贷款银行一次性划入甲方账户。
2011年7月29日，高峰与案外人A公司宝山支行签订个人住房借款担保合同，约定由高峰向上海银行股份有限公司宝山支行贷款240万元，用以购买涉案房屋。
2011年8月2日，高峰与云古公司就涉案房屋签署交房交接单一份。
2013年3月11日，高峰与云古公司就涉案房屋签订房屋买卖交接书，涉案房屋由云古公司交付给高峰占有使用至今。
一审法院另查明，2011年8月4日，云古公司与高菁签订抵押借款协议。该协议记载，借款金额为2,500万元；借款期限为2011年8月5日至2011年11月4日；利息为24%年；抵押物坐落为上海市XX道XX弄XX号XX室，XX号XX室，XX号XX、XX、XX、XX、XX、XX室。
2011年8月4日，云古公司与高菁向上海市东方公证处申请对上述抵押借款协议进行公证并赋予该合同强制执行效力。2011年8月11日，上海市东方公证处就上述抵押借款协议出具具有强制执行效力的债权文书公证书。
2011年8月12日，涉案房屋的抵押权登记至高菁名下。
2013年8月28日，经高菁申请，上海市东方公证处就云古公司与高菁签订的上述抵押借款协议出具执行证书。执行证书记载，被申请执行人为云古公司，执行标的本金为2,500万元。高菁遂依据上述执行证书，向一审法院申请执行。一审法院受理后，于2013年10月24日对涉案房屋采取查封措施，并启动房屋拍卖程序。执行期间，高峰向一审法院提出执行异议，要求解除和停止对涉讼房屋的查封和拍卖。2014年9月23日，一审法院裁定驳回高峰要求解除和停止对涉讼房屋的查封和拍卖的执行异议。高峰遂提起执行异议之诉。
2015年11月23日，上海市第一中级人民法院在另案中对涉案房屋采取查封措施。
一审中，高峰提供云古公司出具的收据二份及银行客户回单一份，以证明其向云古公司支付房价款170万元。其中，落款时间为2011年7月12日的收据记载收取高峰房款10万元；落款时间为2011年7月13日的收据记载收取高峰房款160万元；银行客户回单记载，汇款人为高峰，收款人为云古公司，汇款金额为160万元。
高菁对上述证据的真实性没有异议，但认为云古公司是否收到上述款项高菁并不知情。云古公司对上述证据的真实性没有异议，但认为云古公司实际没有收到上述款项。一审法院认为，云古公司与高菁对上述证据的真实性均无异议，云古公司虽称没有收到款项，但并无相反证据予以反驳。高峰以上述证据证明其已向云古公司支付房价款170万元，一审法院予以采纳。
一审审理期间，高峰将剩余房价款240万元向一审法院交付执行。
一审法院认为，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，应当停止执行。
高峰与云古公司之间就涉案房屋签订的买卖合同合法有效。从合同的签订时间来看，高峰与云古公司签订的房屋买卖合同在先，云古公司与高菁签订的抵押借款协议并办理涉案房屋之抵押权登记手续在后。从涉案房屋交付时间来看，云古公司向高峰交付房屋在先，而一审法院在执行中对该房屋采取查封措施在后。从房价款的支付情况来看，高峰已向云古公司支付房价款170万元，并已将剩余房价款240万元向法院交付执行。虽然涉案房屋的产权尚未转移登记至高峰名下，但未办理产权过户手续非因高峰自身原因所致，高峰对涉案房屋所享有的物权期待权足以排除强制执行。故高峰请求判决停止对涉案房屋的执行，一审法院予以支持。
现涉案房屋在另案中被上海市第一中级人民法院采取查封措施。而本案属案外人执行异议之诉。高峰在本案中请求判令云古公司继续履行买卖合同、解除对该房屋的抵押、协助其办理房屋产权过户手续并支付违约金的诉请，属基于合同纠纷的给付之诉，与案外人执行异议之诉并非同类之诉。故对高峰的该部分诉讼请求，在本案中不予处理。就高峰与云古公司之间的合同纠纷，高峰可另行诉讼。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，于2016年4月28日作出判决：停止对上海市长宁区XX道XX弄XX号XX室房屋的执行。财产保全费人民币5,000元，由高菁、上海云古酒店管理有限公司各半负担。案件受理费人民币80元，由高菁、上海云古酒店管理有限公司各半负担。
二审中，当事人未提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于高峰就涉案房屋享有的债权权利，能否排除高菁对该房屋享有的抵押权之执行。根据本案所查明的事实，高峰与云古公司于2011年7月签订了网签版之房地产买卖合同，双方就涉案房屋建立了正式买卖关系。高峰也按约向云古公司支付了除通过银行贷款方式支付之外的其余购房款，云古公司也将涉案房屋交付高峰实际占有使用至今。而高菁依据其与云古公司2011年8月4日签订的抵押借款协议，于同年8月12日取得对涉案房屋之抵押权。由于高峰系通过常规的二手房交易方式向云古公司购买涉案房屋，故在高菁就涉案房屋设定抵押权时，理应可以通过房地产公示信息得知该房屋已由云古公司出售的事实。然高菁明知云古公司已将涉案房屋出售给他人，不仅未提出异议，反而继续在房屋上针对云古公司设定抵押权，故可视作高菁自愿承受抵押权成立前抵押物上已存在的权利负担，并承担可能导致抵押权无法实现的风险。因此，高菁对云古公司享有的金钱债权，并不享有担保法上的优先效力。
在一审法院根据涉案执行证书对上述房屋采取查封措施前，云古公司与高峰已签订了有效的上海市房地产买卖合同。高峰于2013年3月11日实际占有使用涉案房屋至今，且已向云古公司支付了170万元购房款，并将剩余240万元价款交付一审法院。至于涉案房屋未能办理过户登记，高峰是否存在过错的问题。高峰与云古公司签订《上海市房地产买卖合同》时，涉案房屋上确实已有抵押权登记，但并非前述由高菁在此后另行设定之抵押权，且亦无证据显示高峰当时明知云古公司将违约不涤除该抵押权登记或者该抵押权登记存在事实上不能涤除的情形。而事实上，云古公司此后确实将该抵押权予以撤销，但又设定了高菁为抵押权人之抵押登记，并未征得高峰同意，故云古公司与高峰未能办理过户登记，并非高峰自身原因造成。
综合上述情节，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，可以认定高峰对涉案房屋享有的债权权利能够排除高菁就该房屋提请的强制执行，高菁的上诉意见，本院不予采信。一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人高菁的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人高菁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年三月六日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……