安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖02民终1673号
上诉人（原审原告）：季一才，男，1967年11月12日出生，汉族，住安徽省无为县。
委托诉讼代理人：朱映东，安徽有为律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：无为县吉安房地产开发有限公司，住所地安徽省无为县无城镇秀水世纪花园9号门面房。
法定代表人：张先立，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄小俊，安徽方华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许丽华，女，1965年6月25日出生，汉族，住安徽省无为县。
原审第三人：刘秀珍，女，1968年10月27日出生，汉族，住安徽省无为县。
委托诉讼代理人：许丽华，女，1965年6月25日出生，汉族，住安徽省无为县。
原审第三人：钱广兵，男，1960年8月19日出生，汉族，住安徽省无为县。
委托诉讼代理人：钱光霞，无为县石涧镇法律服务所法律服务工作者。
上诉人季一才因与被上诉人无为县吉安房地产开发有限公司（以下简称吉安房产公司）、原审第三人刘秀珍、钱广兵所有权确认纠纷一案，不服安徽省无为县人民法院（2017）皖0225民初2165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。
季一才上诉请求：1.依法撤销无为县人民法院（2017）皖0225民初2165号民事判决，改判确认位于无城镇金元华府小区的3#-403和3#-1002房屋产权归上诉人所有，责令被上诉人办理该两套房屋产权过户登记，或发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审在本院认为部分及经审理查明部分均有认定错误之处。该案的事实是钱广兵与上诉人之间在“鸿日观澜半岛”约定的以房抵债，因该房未取得预售许可及未建成、该公司进入破产还债等原因未实际履行，钱广兵欠上诉人110万元债务并未消灭。否则，钱广兵不可能于2015年3月14日向上诉人出具承诺书，转由第三人刘秀珍向上诉人清偿上诉人的110万元债权。二、一审法院适用法律错误。上诉人基于钱广兵、刘秀珍、无为县吉安房地产开发有限公司一系列债务转让而取得被上诉人的两套房产权利，从而消灭了钱广兵对上诉人所负的110万元债务，符合法律规定。实属以物抵债。被上诉人以实际转移占有的方式向上诉人交付了金元华府小区3#-403和3#-1002房产，原债务归于消灭，以物抵债协议实际履行完毕。应认定上诉人对上述房屋享有所有权。上诉人请求被上诉人协助办理房产过户手续的诉讼请求依法应得到支持。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审查明事实，依法改判，支持上诉请求。
吉安房产公司辩称，上诉人与被上诉人之间房屋买卖程序尚未启动，表现在以下几方面：一是涉案两套房产的所有权是被上诉人开发建设取得，即原始取得，上诉人没有提供证据证明涉案的两套房产已办理了转让登记手续，因此其所有权没有发生转移。第二，上诉人主张的两套房产直接的合同既没有承担更没有生效。上诉人没有提供证据证明被上诉人与第三人刘秀珍的割帐手续以及执行了房屋验收合同备案等程序，即便被上诉人有将涉案的两套房产出售给上诉人的意愿，但因上诉人至今也没有履行付款义务而致使售房合同未签订未备案。我们补充一点，如果办理房屋买卖合同，必须需要到主管部门进行登记备案，同时付款，补交款项打到政府的指定账户。本案中上诉人与被上诉人之间没有债权债务关系，被上诉人与第三人之间也没有债权债务关系。上诉人没有提供证据证明第三人钱广兵对刘秀珍享有涉案两套房产价值约一百一十八万余元的债权，也没有证据证明刘秀珍对被上诉人享有一百一十八万余元的债权。钱广兵对上诉人关于被上诉人的房产承诺无法律依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
刘秀珍辩称，刘秀珍不是无为县吉安房地产开发有限公司的股东，股东是其姐姐刘秀枝，刘秀珍是代理刘秀枝推销房产，刘秀珍不欠季一才、钱广兵款项，所以也不存在割账，就是割账也需经过刘秀枝同意授权，无为县吉安房地产开发有限公司也不欠季一才、钱广兵及刘秀珍款项，不存在转让债权问题。钱广兵出具给季一才承诺书刘秀珍并不知情，在一审庭审中才知此事。因季一才是大户，刘秀珍为推销房产，就事先将钥匙交给季一才，并收取了相关的物业费等。但季一才迟迟不支付购房款，未签订购房合同，办理备案等手续，故涉案房屋未发生物权转移。另上述房屋已销售备案给其他购买人。
钱广兵辩称，钱广兵与季一才债权债务关系是事实。但是在2012年12月8日已经通过债权转让的形式转让给鸿日观澜半岛，季一才获得了两套房产并且开具收据，由于两套房产的总价格，超出了抵债数，季一才向钱广兵反出具了一张144万元的收条，这一事实发生说明了季一才与钱广兵双方的债权债务已经消灭，也就不存在季一才要求钱广兵二次转让债权。钱广兵与刘秀珍及无为县吉安房地产开发有限公司没有债权债务关系，承诺无价值。房产的交换与钱广兵无关，是上诉人与无为县吉安房地产开发有限公司之间的关系，一审认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。
季一才向一审法院起诉请求：1、依法确认无城镇金元华府小区的3#-403和3#-1002房地产归原告所有；2、判令被告为原告办理该两套房产产权过户登记；3、案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：季一才与第三人钱广兵系朋友关系，在2014年（注：一审笔误，应为2012年）4月24日前，双方有借贷关系。2014年（注：一审笔误，应为2012年）4月24日，季一才与第三人钱广兵经结算，第三人钱广兵共计欠季一才人民币110万元，并有第三人钱广兵出具“借条”一张。季一才为了早日实现对第三人钱广兵拥有的债权，2012年12月8日，要求第三人钱广兵出面以季一才为认购人在安徽无为县鸿日置业有限公司认购两套房产（第三人钱广兵对无为县鸿日置业有限公司拥有债权）。双方约定两套房产的价值为144万元，确定商品房为安徽无为县鸿日置业有限公司开发的“鸿日.观澜半岛”的2-2-1301室和2-2-1601室。并由季一才出具的欠条一张（欠到钱广兵人民币144万元）。季一才在“鸿日.观澜半岛”二份房屋认购书中乙方（认购方）签字确认。后安徽无为县鸿日置业有限公司因故宣布破产，导致季一才无法获取房产。2015年3月14日，第三人钱广兵对季一才承诺“钱光兵承诺季一才在鸿日两套房子，如果鸿日破产无法兑现房产，于2015年6月18日后由刘秀珍代偿，由刘秀珍以西门金元华府或城市广场房产作抵押还款割帐，在钱光兵欠款内扣除，季一才无任何理由还鸿日两套房产”。2017年元月3日，季一才找到第三人刘秀珍（吉安房产公司的股东），要求购买吉安房产公司开发的金元华府小区3#-403和3#-1002房产。根据该公司的内部规定，公司股东推销出去的房产，首付款由股东收取，作为偿还公司股东的投资款及利润。公司的法定代表人张先立当日确定该“两套房产属刘秀珍割帐等验收及备案”，第三人刘秀珍与季一才结算后确定两套房产的总价款为1186486元。第三人刘秀珍及公司的法定代表人张先立在便条上签字。季一才于当日还交纳了天然气开户费，报警铃费，电表开户费，预存了电费，有线网络信号开户费等，同日还向小区物业公司交纳了相关的费用，吉安房产公司向季一才交付了两套房产的钥匙。由于季一才的首付款不能缴纳，导致购房合同不能签定，房屋的产权登记无法实现，遂诉至法院。
一审法院认为，本案的发生是季一才与第三人钱广兵的债权债务关系引起的。季一才为了早日实现对第三人钱广兵拥有的债权，2012年12月8日，要求第三人钱广兵出面以季一才为认购人在安徽无为县鸿日置业有限公司认购两套房产，并确定商品房为安徽无为县鸿日置业有限公司开发的“鸿日.观澜半岛”的2-2-1301室和2-2-1601室。并由季一才出具的欠条一张，欠到钱广兵人民币144万元。表明季一才与第三人钱广兵的债权债务关系再一次得到确认（每人手里拥有对方的一张欠据）。由于季一才无证据证明，第三人钱广兵对吉安房产公司及第三人刘秀珍拥有债权，第三人钱广兵对季一才关于吉安房产公司及第三人刘秀珍的房产承诺无法律依据。同时季一才与吉安房产公司及第三人之间无债权转让协议。季一才与吉安房产公司之间在房屋买卖程序尚未启动的前提下，季一才诉求对吉安房产公司的金元华府小区两套房产享有产权的主张无法律依据。综上，该院依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回季一才的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由季一才承担。
本院二审期间，被上诉人及第三人刘秀珍向本院提交安徽省工商信息公示，证明无为县吉安房地产开发有限公司与刘秀珍没有债权债务，股东是刘秀枝，刘秀珍不是上诉人所说的最大的股东，未经刘秀枝授权刘秀珍无权代无为县吉安房地产开发有限公司与他人割账，钱广兵写的任何承诺书与刘秀珍无关。
季一才质证认为：真实性无异议，但是证明张先立是无为县吉安房地产开发有限公司的法定代表人，张先立在割账交付房产上进行签批，所以其行为是代表公司的法人行为，是有效的，应履行后续义务。刘秀珍陈述交付房屋是自己的促销行为显然与事实不符，更是与常理相悖。
钱广兵质证同意被上诉人及第三人意见。
经审查确认，刘秀珍并非吉安房产公司股东。其他事实同一审认定事实。
本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案的争议焦点为：刘秀珍向季一才交付两套房产的钥匙行为即上诉人诉称的“涉案房产已转移占有”行为，是否发生涉案房产的物权转移效力。根据物权法定原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭均应遵照法律规定。《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，由上述两条规定可知，房屋产权作为不动产物权，它的设立、变更、转让和消灭效力应符合上述法条规定。而本案涉诉的两套房屋产权，既未经有权机关登记备案，又未经涉案当事人之间签订相关买卖合同或债权转让以物抵债合同予以约定，故并无物权转让的法律事实存在。上诉人认为“涉案房屋已转移占有”，实属以物抵债协议的实际履行，并因此取得了房屋的产权，现主张予以确认涉案房屋产权归其所有，本院认为其上诉请求无事实和法律依据，不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人季一才负担。
本判决为终审判决。
审判长 王利民
审判员 王桂珍
审判员 鲍 迪
二〇一七年十二月四日
书记员 薛靓靓
书记员 季学婷
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。