四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）广民终字第245号
上诉人（原审被告）张富敏，女，生于1979年11月7日，彝族，四川省攀枝花市人。
委托代理人梁红军，四川同方正律师事务所广元分所律师。
被上诉人（原审被告）李强，男，生于1974年11月23日，汉族，广元市利州区人。
委托代理人杨丽，四川广府律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李新明，男，生于1950年12月31日，汉族，广元市利州区人。
被上诉人（原审原告）杜秀华，女，生于1949年1月29日，汉族，广元市利州区人。
以上二被上诉人委托代理人刘忠明，四川广府律师事务所律师。
上诉人张富敏因买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2013）广利州民初字第1530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月19日立案受理后，依法组成合议庭于2014年4月9日公开开庭进行了审理，上诉人张富敏的委托代理人梁红军，被上诉人李强的委托代理人杨丽、被上诉人李新明、杜秀华及委托代理人刘忠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：原告李新明与原告杜秀华系夫妻关系，被告李强系二原告之子。2000年10月4日，李新明（乙方）与广元广旺勘察设计建筑安装有限责任公司（甲方）签订《集资建房协议（一期）》一份，该协议约定乙方购买甲方住房一套，面积126.02平方米，金额73092.00元。后李新明交清购房款并办理房产手续。
2006年1月17日，被告李强和被告张富敏登记结婚。2011年2月15日，李新明、杜秀华（甲方）将该房屋出售给李强、张富敏（乙方）并签订《房地产买卖契约》一份，其主要内容为：甲方将住宅一套（砖混结构，建筑面积126.02平方米）出售给乙方，甲乙双方协商议定上述房产成交价格为2600元每平方米，合计：327600元。乙方于2011年2月15日前一次性付清甲方购房款。双方同意于2011年2月15日前完成对上述房地产交接。甲方：李新明杜秀华乙方：李强、张富敏2011年2月15日。2011年3月23日，双方办理了该房产的产权过户登记手续，共同共有人：李强张富敏。2011年5月9日，双方办理了该房产的国用土地过户登记手续，土地使用权人：李强张富敏。2012年1月18日，李强、张富敏协议离婚并达成《自愿离婚协议》一份。其内容为：“李强和张富敏申请自愿离婚，经协商，双方就如下事项达成协议：一、子女抚养：夫妻婚后无子女；二、夫妻一方生活困难的经济帮助：离婚后男方补偿女方25万元人民币，半年内先付15万元给女方。剩余拾万元在两年内付清，如付不清男方必须将挖机过户女方名下。三、住房、财产：婚后无住房。婚后有现代225L—7挖机一台，轿车川DC32**一辆归男方所有，离婚后男方可暂住女方家中，婚后添置家电归女方。四、债权债务：婚后无债权，轿车按揭债务由男方一人偿还，与女方无关。注：本协议一式三份（离婚双方各一份，存档一份），每份具有同等法律效力。协议人：李强张富敏2012年1月18日”。
二原告在签订房屋买卖契约后，没有及时向二被告发出书面催款通知书。2012年10月12日，二原告在张富敏诉李强离婚后财产纠纷一案庭审中提出解除房屋买卖合同的请求。2012年11月16日，二原告向张富敏邮寄了解除合同通知书。2012年11月18日，又向李强邮寄了解除合同通知书。2012年12月28日，二原告提起诉讼，要求与李强、张富敏解除房屋买卖合同。2013年5月6日，二原告依法撤回起诉。2013年5月30日，二原告再次起诉请求解除与二被告在2011年2月15日签订的《房地产买卖契约》。
另查明：李强、张富敏在购买该房屋时没有向李新明、杜秀华缴纳购房款327600.00元，在办理房屋产权变更登记资料中也没有付款凭证。张富敏与张付敏系同一人，张付敏系曾用名。
原审认为：本案争议的焦点为原、被告于2011年2月15日签订的《房地产买卖契约》是否应当依法予以解除的问
题。1、原、被告于2011年2月15日签订了《房地产买卖契约》即房屋买卖合同，双方均在该契约上签字，系双方真实意思。2、该契约签订后，原、被告双方共同到房产部门变更登记，将本案争议的房产变更到被告李强、张富敏的名下，完成了该房屋产权的变更登记手续。3、被告李强、张富敏在购买该房屋时没有向原告李新明、杜秀华缴纳购房款327600.00元，在办理该房屋产权变更登记资料中没有相关的付款凭证。4、二原告在房屋买卖契约签订后，没有及时向二被告发出书面催款通知书，没有及时向二被告发出解除合同通知书。5、2012年1月18日，被告李强、张富敏协议离婚，离婚协议上明确约定李强向张富敏支付生活困难帮助费25万元，婚后无住房，系被告李强和被告张富敏的真实意思表示。6、该房屋的房屋产权所有证及国有土地使用证原件均在二原告手中，二原告一直居住使用该房屋至今，即该房屋没有实际交付使用。
综上所述，二被告已将本案争议的房产过户到自己的名下，二原告没有在《房屋买卖契约》签订后一年内履行催告
程序，没有向二被告发出书面解除合同通知书，但是二被告
从签订《房屋买卖契约》后至今没有按照该契约的约定支付
购房款327600.00元，没有履行《房屋买卖契约》约定的主要义务。目前二被告已经解除婚姻关系，情势已发生重大变
更，合同成立以后客观情况发生了巨大变化，继续履行合同
对于二原告不公平，不能实现合同目的。二被告亲自到房管
部门办理过该房屋产权的变更登记手续，在办理变更登记资
料上签字，而二被告协议离婚时明确约定婚后无住房，对于
婚后无住房的事实系一种自认行为。加之该房屋的房屋产权
所有证及国有土地使用证原件均在二原告手中，二原告一直
居住使用该房屋至今，即该房屋没有实际交付使用。鉴于本
案实际情况，按照公平原则，原告李新明和原告杜秀华请求
与被告李强和被告张富敏解除2011年2月15日签订的《房地产买卖契约》予以准许。因原被告之间的《房地产买卖契约》被解除，故原告要求将登记在二被告名下的房产证、国用土地使用证变更登记在二原告名下的主张予以许可，限被告李强、张富敏在10日内完成该房屋的变更登记手续。被告提出本案的案由有问题，第二项请求属于物权纠纷范畴，第一项主张是债权，案由和诉讼请求矛盾的主张，本案系房屋买卖合同纠纷，第一项诉讼请求系房屋买卖合同是否应当解除的问题，第二项诉讼请求是合同的履行问题，不是物权纠纷，该案定性为买卖合同纠纷定性准确，故被告的该主张不予支持。被告张富敏提出已经支付购房款327600.00元的主张，因没有提供证据加以证实，加之原告李新明、杜秀华不予认可，故不予支持。依照《中华人民共国合同法》第九十四条、第一百六十七条、﹤最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告李新明、杜秀华与被告李强、张富敏之间于2011年2月15日签订的《房地产买卖契约》。二、准许原告李新明、杜秀华自本判决生效之日起十日内将登记在被告李强、张富敏名下的房屋过户到自己名下。
上诉人张富敏上诉认为，原审法院认定事实错误。上诉人支付了购房款，被上诉人李新明、杜秀华才办理了过户登记手续。即使上诉人没有支付购房款不代表李强没有支付购房款。而后，因为李强隐瞒房产已经办理好变更登记手续，上诉人是在不知道房产真相的情况下才在婚后无住房的离婚协议上签字的。而原审法院认为上诉人与李强已经解除婚姻关系，情势已经发生重大变更，不能实现合同目的。但只要法院认定上诉人有付款义务，上诉人不但愿意付款而且还有很强的付款能力。同时，因该案案情复杂，诉讼标的额巨大，应适用普通程序审理，而原审法院适用简易程序审理本案属于审判程序违法。最后，原审法院适用法律错误。综上，请求撤销原审判决，依法驳回原审原告的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人李强辩称，关于购房款确实未支付，当时房产过户到我名下是因为我要贷款买挖机做生意。同时，因与张富敏离婚时约定向其支付25万元，现确实没有履行支付房款的能力，同意解除合同。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原审判决。
被上诉人李新明、杜秀华辩称，所争议的房屋是我们唯一的房产，当时将房屋过户是为了其子李强能够贷款做生意，加之我们也想换一套面积小的、楼层低的房子便于老人生活。之后，我们也多次要求李强、张富敏支付购房款，但二人至今未付一分房款，二人离婚时也协议婚后无住房。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
二审中，双方当事人未提供新证据。
二审查明事实与一审无异，对一审查明的事实本院予以确认。
另查明，2012年5月16日，张富敏起诉李强及第三人李新明、杜秀华离婚后财产分割一案，请求分割房产（本案诉争房产）。广元市利州区人民法院作出了（2012）广利州民初字第1034号民事判决驳回张富敏的诉讼请求。张富敏不服该判决上诉至本院，本院于2013年5月15日作出（2013）广民终字第334-1号民事裁定，以需等待李新明、杜秀华诉李强、张富敏买卖合同纠纷一案的审理结果为由裁定中止诉讼。
本院认为，本案争议焦点在于被上诉人李新明、杜秀华解除与上诉人张富敏、被上诉人李强所签订的合同是否会损害上诉人张富敏的利益。首先，虽然被上诉人李新明、杜秀华按照合同约定为李强、张富敏办理了该房产的过户手续，但由于上诉人张富敏未支付购房款，也未提供出李强已支付购房款的相关证据，李新明、杜秀华及李强均予以否认。故在李强、张富敏未支付购房款的情况下，被上诉人李新明、杜秀华提出解除合同的理由正当；其次，上诉人张富敏参与了2011年2月15日《房地产买卖协议》的签订，之后也在办理该房产过户至其与李强名下时在相关手续上签字。上诉人张富敏对诉争房屋的实际情况是明知的，其上诉辩称李强在离婚时隐瞒该房产与客观事实不符，而双方在离婚协议上约定“李强向张富敏支付生活帮助费25万元，婚后无住房”，能够证实登记在二人名下的房产并不属于双方婚姻关系存续期间的共同财产。同时，在李强给予上诉人张富敏经济帮助费25万元后，上诉人张富敏实际上已放弃对该房屋行使相关权利。虽然，被上诉人李新明、杜秀华与被上诉人李强存在特殊的亲属关系，但在李强、张富敏未支付购房款的情况下提出解除合同并未损害上诉人张富敏的利益，被上诉人李新明、杜秀华的诉讼请求应予支持。综上，上诉人张富敏的上诉请求，理由不成立，证据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案受理费100元，由上诉人张富敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊剑洪
审 判 员 江 英
代理审判员 贺 斌
二〇一四年五月五日
书 记 员 张 恭