江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）亭商初字第0267号
原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行。
被告张林华。
被告吴兰芹（系张林华之妻）。
原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行（下称农行中汇支行）与被告张林华、吴兰芹金融借款合同纠纷一案，本院2015年2月6日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于同年6月8日公开开庭进行了审理。原告农行中汇支行委托代理人朱利到庭参加诉讼。被告张林华、吴兰芹经本院公告送达诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员告知书及开庭传票后，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行中汇支行诉称：两被告是夫妻关系。2006年3月21日，被告张林华、吴兰芹与我行下属的中国农业银行股份有限公司盐城南苑支行（下称农行南苑支行）签订一份《个人购房担保借款合同》，约定我行向其发放贷款20.5万元，用于购买位于盐城市区锦江冠城＊幢＊室的房屋，并办理了抵押物登记。我行依约于2006年3月30日向其发放贷款20.5万元。被告张林华、吴兰芹取得贷款后，未能及时偿还，经催要至今未能还款。请求法院判令：1、被告张林华、吴兰芹偿还原告贷款本金92128.98元，截止2014年7月30日的利息3620元，并支付自2014年7月31日起至实际给付之日止按合同约定应承担的利息、罚息及复利；2、原告对被告张林华、吴兰芹设定抵押的位于盐城市区锦江冠城＊幢＊室房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。
被告张林华、吴兰芹未答辩。
经审理查明：2006年3月21日，被告张林华、吴兰芹（借款人、抵押人）与原告下属的农行南苑支行签订一份《个人购房担保借款合同》，合同约定：1、贷款人根据借款人张林华、吴兰芹的申请向其发放贷款20.5万元，用于购买位于盐城市区锦江冠城＊幢＊室的房屋；2、借款期限：自2006年3月21日至2018年3月20日，共计144个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；3、借款利率：本合同项下借款利率，在中国人民银行公布的贷款基准利率6.12%的基础上下浮10%；4、罚息：借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮40%计收罚息，如贷款基准利率上调，则自上调之日起罚息利率相应上调；5、复利：对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内及借款逾期后产生的应付未付利息；6、划款方式：借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人上海荣庆房地产有限公司的账户（开户行：南苑支行，账号：4006＊＊＊1），以支付借款人在购房合同项下的款项；7、还款：本合同项下借款采用分期还款的方式归还本息，借款人以每一个月为一个还款周期，共144期，自借款发放之日起，每月的借款对应日为还款日。没有借款对应日的，以每月的最后一日为还款日。借款人与贷款人商定采用等额本息还款法归还借款本息，每期还款1948.69元；8、抵押担保：抵押人自愿以位于盐城市区锦江冠城＊幢＊室的房屋作为本合同项下债务的抵押物；抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用；本合同项下债务履行期限届满，贷款人未受清偿的，贷款人有权依法以抵押物折价，或者以抵押物拍卖、变卖的价款优先受偿；9、违约责任：借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息的，贷款人有权提前收回已发放借款、行使抵押权或／和要求保证人承担保证责任，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；10、费用负担：因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用；本合同项下涉及的律师服务费、登记、评估、保险、鉴定、鉴证、公证、保管等费用由借款人、保证人和抵押人承担，贷款人有权直接从其账户中划收。
上述合同签订后，原告于2006年3月30日将20.5万元划至上述指定账户，张林华向农行南苑支行出具了个人借款凭证。2007年6月18日，两被告就其名下的位于盐城市区锦江冠城＊幢＊室的上述房屋办理了他项权证。张林华、吴兰芹取得贷款后，未能按约还款。截止2014年7月30日，共逾期偿还贷款10期，共欠原告贷款本金92128.98元、利息3620元。原告催要未果，遂诉至本院。
另查明，张林华与吴兰芹系夫妻关系，是盐城市区锦江冠城＊幢＊室房屋的共有权人。
上述事实，有当事人陈述、个人购房担保借款合同、个人借款借据、逾期未还款查询单、他项权证等证据证明，本院经审核予以确认。
本院认为：农行南苑支行与被告张林华、吴兰芹签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人真实意思表示，为有效合同。农行南苑支行按约履行了发放贷款的义务，被告张林华、吴兰芹应按约偿还借款本息，其未按约偿还的行为构成违约，原告作为农行南苑支行的上级支行有权按照合同约定，提前收回已发放贷款并行使抵押权，对涉案房屋拍卖、变卖的价款优先受偿。鉴于被告张林华与吴兰芹系夫妻关系，且申请借款是为购买盐城市区锦江冠城＊幢＊室房屋，被告吴兰芹作为该房屋的共有权人，对该款项承担共同还款责任。故原告的诉讼请求，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张林华、吴兰芹应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行贷款本金92128.98元，截止2014年7月30日的利息3620元，并支付自2014年7月31日起至实际给付之日止的利息、罚息及复利（利息、罚息及复利均按借款合同约定的方式和标准计算）。
二、原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行对被告张林华、吴兰芹所有的位于盐城市区锦江冠城＊幢＊室的房屋拍卖、变卖所得的价款在抵押登记的担保债权范围内用于清偿本判决第一项所确定的债权享有优先受偿权。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行义务期间的债务利息。
案件受理费2270元，由被告张林华、吴兰芹共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，本院将依法报请该院按自动撤回上诉处理。
审判长 俞建中
审判员 何海军
审判员 方玲玲
二〇一五年六月十九日
书记员 朱叙瑾
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》（1999.10.1施行）
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。