贵州省贵定县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔2723民初874号
原告夏桂林，男，1947年9月26日生，汉族，贵州省贵定县人，贵州省黔南州农科所退休职工，住贵定县城关镇。
原告张盛琴，女，1951年10月30日生，汉族，贵州省贵定县人，贵州省黔南州农科所退休职工，住贵定县城关镇。
被告夏蓉，女，1972年5月16日生，汉族，贵州省贵定县人，贵定县看守所民警，住贵定县城关镇。
被告李翔（曾用名曾绍财），男，1973年11月7日生，汉族，贵州省贵定县人，居民，住贵定县城关镇。
委托代理人宋培宇，贵州正苍律师事务所律师。
原告夏桂林、张盛琴诉被告夏蓉、李翔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月27日受理后，依法适用简易程序于2016年7月19日公开开庭进行了审理，原告夏桂林及张盛琴、被告李翔及其委托代理人宋培宇到庭参加诉讼，被告夏蓉经本院开庭传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
原告夏桂林、张盛琴诉称：原告夫妻购有座落在贵定河滨大道124号（现为6栋9号）砖混结构房屋一套，并一直在该房居住。1998年后，因原告张盛琴在上海居住的母亲年老多病，需人照顾，为此，二原告一同前往上海居住10年。因二原告在外地生活时间较长，女儿夏蓉认为二原告不再回贵定，便于2004年擅自作主把该房以9000元价款出售给被告李翔，并书写了售房协议。二原告于2008年从上海回到贵定，知道此事后，感到非常气愤，于是多次找到被告李翔声明二原告不卖此房，要求其退还房屋，但其以该房系原告女儿向其出售，其已付购房款，并有售房协议为凭，拒绝退还房屋，故多次协商未果。二原告认为，被告夏蓉系二原告女儿，但夏蓉不是房屋的产权所有人，在没有二原告委托的情况下，无权将二原告的房屋擅自作主出售给他人。再者，被告双方所立售房协议也未有房屋所有权人夫妻签字，更未办理房屋过户手续，对此，该售房协议应是无效的，被告李翔应将房屋退还原告。故向法院起诉请求：1、判决房屋买卖协议无效；2、返还原告产权的房屋；3、案件受理费由被告方承担。
被告夏蓉未出庭应诉，也未向本院提交证据供庭审质证。在庭审后，本院就有关卖房的事实依法询问被告夏蓉，夏蓉认可2004年10月28日将其父母的房屋出售给被告李翔时，是通过电话与其父母商量，其父母同意后才卖给李翔的，电话是当着李翔的面打的。2008年，其父母回贵定居住后，对卖房的事也没有提出异议。
被告李翔辩称：1、协议书明确双方亲属均无意见，且2008年原告夏桂林还协助被告李翔填写换发房产证的表格，并将其身份证复印件交给被告李翔办理，由此可证明被告夏蓉将涉案房屋卖给被告李翔，二原告是知情且是同意的；2、李翔以9000元的价款购买诉争之房屋，是符合当时的市场价的，被告夏蓉将房产证交给被告李翔，被告李翔入住此房已有12年之久，之所以一直没有办理过户手续，是因被告的亲属和农科所的某个领导产生矛盾，这个领导不愿意出具相关手续为其办理过户，但这不影响房屋买卖合同的效力；3、如果买卖协议被判无效，过错在于被告夏蓉，被告夏蓉应退还购房款，并按照争议房屋现在的价值赔偿李翔损失。综上，二原告对夏蓉将争议房屋卖给答辩人是明知的，而且是同意的，其主张不能成立。同时，二原告的诉请已远远超过诉讼时效，其诉讼请求也不再受法律保护。因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：二原告系夫妻关系，且都是黔南州农科所职工，被告夏蓉系二原告女儿，1993年二原告在农科所分得一套住房并入住该房，1997年6月18日，原告夏桂林取得该房屋的所有权证，证号为贵房改字第0643号，房屋所有权证载明：房屋座落于河滨大道124号，间数为三间，建筑结构为砖混，面积为41.01平方米，所有权性质为私有，产权比例为100％，1999年2月7日后可依法进入市场。1998年，二原告离开贵定县前往上海市居住生活。2004年10月28日，被告夏蓉在其父母的房屋内当着被告李翔和三个在场人的面，通过电话的方式与二原告协商出卖座落于贵定县城关镇河滨大道124号房屋事宜后，被告夏蓉告知其父母已经同意出卖该房后，被告夏蓉（甲方）与被告李翔（乙方，原名曾绍财）签订了《售房协议》，该协议载明：经甲乙双方共同协商，甲方同意将夏桂林所在河滨大道124号（现改为6栋9号）3间砖混结构（41.01）售给乙方，乙方付给甲方房款人民币玖仟元正（￥9000）。甲方将房屋所有权证移交给乙方。此房所有权、使用权、管理权、继承权均归乙方所有，双方亲属均无意见。本协议双方签字生效。签订协议后，被告李翔向被告夏蓉支付购房款9000元，被告夏蓉按约定将房屋产权证交予被告李翔。2008年，二原告回到贵定县居住生活，知道自己的房屋卖给了被告李翔，未提出异议，也未向法院主张权利。2016年6月13日，二原告向本院起诉，请求判决二被告签订的房屋买卖协议无效，并返还房屋。同年6月23日，二原告以需收集证据为由向本院提出撤诉申请，本院依法予以准许。2016年6月27日，二原告再次向本院起诉，提出如前诉请。庭审中，二原告坚持认为其没有向被告夏蓉出具书面的委托书，二被告签订的《售房协议》没有二原告的签字盖章，案涉房屋系农科所的福利房，不能变卖，《售房协议》应为无效的协议，且二原告于2008年回到贵定后，被告李翔要求原告夏桂林办理房屋过户手续，原告夏桂林就已经告知无法办理；被告李翔反驳称，根据《房屋产权证》可以证实涉案房屋是可以买卖的，二原告即使在2004年对出卖涉案房屋不知情，但2008年二原告回到贵定后应该是知情的，贵定县房改房换发房屋所有权证是通知原告夏桂林，原告夏桂林才将手续交给被告办理过户手续，二原告是得知涉案房屋将被拆迁的消息才来争案涉房屋，且确认合同无效的诉讼时效是两年，二原告至今才起诉已过诉讼时效。双方各执己见，未能达成一致意见。
上述事实，有二原告提交的身份证复印件、《售房协议》、（2016）黔2723民初874号民事裁定书，被告李翔提交的身份证复印件、户口簿、《售房协议》、贵定县房改房换发房屋所有权证登记表、贵定县房屋所有权登记调查勘丈表、贵定县房改房换房通知、原告夏桂林的身份证复印件、房屋所有权证以及双方当事人的陈述在卷为凭，经庭审质证及本院审查，依法予以认定。
本院认为：依法成立生效的合同应受法律保护。2004年10月28日，被告李翔与被告夏蓉签订《售房协议》时，被告李翔基于被告夏蓉系二原告女儿，被告夏蓉已电话告知二原告出卖涉案房屋事宜，并持有涉案房屋的产权证等事实，被告李翔有理由相信二原告已口头授权被告夏蓉与其签订《售房协议》。《民法通则》第六十五条规定：民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。《合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。对于出卖涉案房屋的委托行为，法律并未规定应当用书面形式，故二原告主张其未书面授权被告夏蓉出卖涉案房屋，亦未在《售房协议》上签字，该协议无效的理由不成立，且二原告自认于2008年回贵定居住时，就已明知涉案房屋出卖给被告李翔，被告李翔亦已在涉案房屋居住生活多年，二原告陈述其一直未同意出卖涉案房屋，但二原告未向有关部门提出异议，也未在法定期限向法院主张权利，直到2016年才向本院起诉主张涉案房屋的权益，这不符合常理，二原告亦不能自圆其说。由此，本院认为二被告签订的《售房协议》未违反《合同法》第五十二条关于合同无效的有关规定，应认定被告夏蓉与被告李翔签订协议的行为有效。另外，二原告提出《售房协议》无效的另一理由为涉案房屋系农科所福利房不能出卖，但涉案房屋的产权证已载明该房于1999年2月7日后可依法进入市场，因此，二原告的这一主张亦不能成立。被告李翔提出本案已过诉讼时效期限的抗辩。《民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案的诉讼时效期间不属于法律规定的除外情形，二原告自认在2008年就已知涉案房屋出卖的事实，至今，二原告从知道其权益已经受到侵害之日起已有8年之久，且对于被告李翔的这一抗辩，二原告未提供证据证实本案的诉讼时效期间存在中止、中断等情形，故本院依法认定本案的诉讼已经超过法律规定的时效期限，二原告的权益不再受法律保护。综上，无论从实体权利还是诉讼权利方面，对二原告请求判决确认二被告签订的《售房协议》无效、返还原告产权房屋的诉请，本院依法不予支持。涉案房屋是否办理产权过户手续不影响《售房协议》的法律效力，经本院审查，被告夏蓉与被告李翔签订的《售房协议》系当事人的真实意思表示，协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的协议，本院依法予以认定。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一款、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告夏桂林、张盛琴的诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告夏桂林、张盛琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
审判员 罗福江
二〇一六年八月五日
书记员 李燕云