北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终3693号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京蓝雨凝投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区日坛北路19号楼1227室。
法定代表人汪四龙，经理。
委托代理人邬智敏，男，1959年4月25日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京雅宝城国际酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区日坛北路19号楼11、12、13层。
法定代表人年怡，经理。
委托代理人姚彩纷，北京市中盛律师事务所律师。
上诉人北京蓝雨凝投资管理有限公司（以下简称蓝雨凝公司）与上诉人北京雅宝城国际酒店管理有限公司（以下简称雅宝城公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第18330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月3日受理后，依法组成由法官刘茵担任审判长，法官王锦强、刘栋参加的合议庭，并于2016年3月15日公开开庭进行了审理。上诉人蓝雨凝公司的委托代理人邬智敏，上诉人雅宝城公司的委托代理人姚彩纷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
蓝雨凝公司一审起诉称：蓝雨凝公司于2011年6月通过招商竞争，获得在雅宝城公司经营的酒店中独家经营美容、美发、足疗、保健等项目，作为酒店的配套服务。为此，蓝雨凝公司承租位于雅宝城公司酒店中的八间房屋用于经营上述业务。蓝雨凝公司和雅宝城公司曾就房屋租赁事宜先后签订三份房屋租赁合同，三份房屋租赁合同的主要条款没有变化，只是对租金和租期进行了相应的调整。第一份房屋租赁合同约定的租期为2011年6月20日至2016年6月19日，最后一份房屋租赁合同约定的租期为2014年10月15日至2015年10月14日。蓝雨凝公司承租房屋后，对房屋进行了装修，购买了经营所需的设备，并依法经营。然而，雅宝城公司于2015年1月23日向蓝雨凝公司发出《雅宝城国际酒店管理有限公司停业通知》，称酒店从2015年1月26日停业，进行装修改造，并要求蓝雨凝公司与其负责人联系，洽谈退还押金事宜。2015年1月26日，雅宝城公司的酒店停止营业，大门封闭，消防通道大门全部被贴上封条，电梯也无法通到酒店，酒店内一片狼藉。蓝雨凝公司经营的业务属雅宝城公司的配套服务，蓝雨凝公司的客源也主要来源于雅宝城公司的旅客，然而雅宝城公司的装修和停业行为导致蓝雨凝公司的旅客消失，外面的客人也无法进入。因雅宝城公司装修，没有了消防通道，蓝雨凝公司的经营不再具备安全经营的条件，蓝雨凝公司不得不停业。雅宝城公司的行为已构成违约，导致双方之间房屋租赁合同的目的无法实现，雅宝城公司应赔偿蓝雨凝公司的损失。起诉要求：1、雅宝城公司返还蓝雨凝公司押金41667元；2、雅宝城公司支付蓝雨凝公司违约金83334元；3、雅宝城公司赔偿蓝雨凝公司装修损失378767元；4、雅宝城公司赔偿蓝雨凝公司停业损失5862747元（自蓝雨凝公司停业之日即2015年1月26日起至合同到期之日即2015年10月14日期间共计262天，蓝雨凝公司2014年11月1日至2015年1月25日期间的营业额为2960672元，平均每天34426元，再扣除员工35%的提成，计算公式为262＊34426元＊65%）。
雅宝城公司一审答辩称：双方之间是租赁合同关系，雅宝城公司的主要合同义务就是为蓝雨凝公司提供房屋，雅宝城公司已按约向蓝雨凝公司提供了房屋。蓝雨凝公司自接收涉案房屋后，水电供应正常，且蓝雨凝公司一直在涉案房屋内经营美容、美发等业务，雅宝城公司从未干涉。雅宝城公司从未在合同届满前通知蓝雨凝公司解除合同，并向蓝雨凝公司书面澄清，要求蓝雨凝公司继续履行合同。涉案房屋位于雅宝城大厦12层中部，共有五部客用电梯可达，其中距离涉案房屋最近的2部观光电梯一直正常运行，并可到达12层。12层共有4个安全出口，出口外均是步行楼梯，距离涉案房屋最近的1号安全出口一直都未封闭，可正常使用。雅宝城公司方的酒店停业后，蓝雨凝公司仍在正常经营，雅宝城公司的停业并不影响蓝雨凝公司的正常经营。蓝雨凝公司经营与否是蓝雨凝公司的经营自由，其不愿营业，后果应由蓝雨凝公司自行承担。水电供应、电梯运行、安全出口开闭等事项均属物业服务的内容，与雅宝城公司无关，且电梯停驶和安全出口封闭均属可以迅速解决的问题，并非不可克服的障碍，不可能导致合同目的无法实现。涉案房屋位于雅宝城商区，处于十字路口的黄金商业位置，该大厦内有大量的商户和顾客，正是基于此种商业环境，蓝雨凝公司才承租涉案房屋四年，即使蓝雨凝公司承租时考虑到酒店开业对其美容美发生意的影响，其也应当有所预知。
雅宝城公司酒店开业与否，不是双方之间租赁合同履行的前提条件，蓝雨凝公司经营的美容美发项目并非雅宝城公司的配套服务。蓝雨凝公司自2011年开始承租涉案房屋，先后签订过三份租赁合同，三份租赁合同均未约定蓝雨凝公司的营业要以雅宝城公司开业作为前提条件，也未约定美容、美发项目是雅宝城公司的配套服务，二者不具备必然的因果关系。雅宝城公司的酒店只是雅宝城大厦内的商家之一，雅宝城公司是否开业，不影响大厦内的水电供应和公共区域、公共设施的使用。顾客进入蓝雨凝公司的店铺，可直接乘电梯自由进入，无需经过雅宝城公司的大堂。
合同约定，若蓝雨凝公司未能按约支付租金等款项，雅宝城公司有权解除合同，不再返还保证金，且有权要求蓝雨凝公司支付违约金并赔偿损失。蓝雨凝公司未能及时支付租金，雅宝城公司有权解除合同，并追究蓝雨凝公司的违约责任。合同约定，无论合同解除还是终止，可移动的装修、装饰及设施均由蓝雨凝公司带走，不带走的可由雅宝城公司处理，不可移动的附属装修及设施无偿归雅宝城公司所有。蓝雨凝公司无单方解除合同的权利，无权要求雅宝城公司返还押金、支付违约金或赔偿损失。
雅宝城公司一审反诉称：在双方签订租赁合同之前，雅宝城公司已向蓝雨凝公司交付了涉案房屋，但蓝雨凝公司一直未支付2015年1月25日之后的租金。雅宝城公司先后于2015年2月13日、2015年3月19日、2015年3月24日三次向蓝雨凝公司发出催款单，催促蓝雨凝公司尽快支付租金，但蓝雨凝公司置之不理。根据合同约定，蓝雨凝公司的行为已构成严重违约，雅宝城公司有权要求蓝雨凝公司支付拖欠的租金、滞纳金和违约金。现反诉要求：1、蓝雨凝公司支付雅宝城公司2015年1月25日至2015年7月24日期间的租金250000元及滞纳金181250元（以125000元为本金，按每日千分之五的标准，计算2015年1月15日至2015年7月24日期间的滞纳金118750元；以125000元为本金，按每日千分之五的标准，计算2015年4月15日至2015年7月24日期间的滞纳金62500元）；2、蓝雨凝公司支付违约金41667元。
蓝雨凝公司针对雅宝城公司一审反诉辩称：雅宝城公司于2015年1月23日向蓝雨凝公司发出停业通知的行为，相当于已经撕毁双方之间的租赁合同。雅宝城公司于2015年1月25日晚正式关门，导致蓝雨凝公司无法经营，故蓝雨凝公司有权拒绝交纳租金。雅宝城公司的行为构成违约，蓝雨凝公司的行为并不构成违约，故不同意支付违约金。综上，蓝雨凝公司不同意雅宝城公司的反诉请求。
一审法院经审理查明，蓝雨凝公司和雅宝城公司曾于2011年签订《租赁合同》，约定蓝雨凝公司承租雅宝城公司位于北京市朝阳区日坛北路19号雅宝城国际酒店12层1227、1231、1235、1237、1251、1255、1285、1289号房间；合同租期为2011年6月20日至2016年6月19日；蓝雨凝公司承租上述房屋用于经营美发、美容、美体、美甲、足疗、中医保健，未经雅宝城公司书面同意，蓝雨凝公司不得改变上述房屋用途；第一年租金为963600元，第二年租金为982872元，第三年租金为1002114元，第四年租金为1021416元，第五年租金为1040688元；蓝雨凝公司应以季付的方式支付租金，蓝雨凝公司须在每个支付周期开始之前的15日内付清下一季度租金；除租金外，蓝雨凝公司应向雅宝城公司交纳合同保证金80300元；合同期满后，如蓝雨凝公司忠实履行合同各项义务，未给雅宝城公司或第三方造成损失，在各项费用结清且蓝雨凝公司完全撤离房屋后，雅宝城公司将于10个工作日内将保证金扣除蓝雨凝公司应当承担而未承担的余额返还蓝雨凝公司；雅宝城公司负责出租房屋的初装，蓝雨凝公司负责房屋风格的精装及屋内所有活动设施、设备的配备，并负责对该区域内的装修及设施设备进行维护；蓝雨凝公司装修改造应维护双方利益，保证装修改造质量及整体形象；装修施工前，蓝雨凝公司应将装修设计及施工方案提供给雅宝城公司，经雅宝城公司审核批准后方可进行施工；租赁期满后，可移动的装修装饰及设施由蓝雨凝公司带走，蓝雨凝公司不想带走的，经双方同意由雅宝城公司进行处理；不可移动的附属装修及设施无偿归雅宝城公司所有，蓝雨凝公司不得毁损；本合同终止或解除的，雅宝城公司对蓝雨凝公司的装修均不承担补偿或赔偿义务；雅宝城公司承诺在其酒店区域内只设蓝雨凝公司一家从事美发、美容、美体、美甲、足疗、中医保健经营的商户；雅宝城公司未能按期交付出租房屋，应向蓝雨凝公司支付违约金，每逾期一日，按年租金千分之五支付违约金，逾期超过30日，蓝雨凝公司有权解除本合同，雅宝城公司应在收到蓝雨凝公司解除合同的书面通知之日起30日内向蓝雨凝公司返还保证金；合同期内，双方均不得单方解除租赁合同，如其中一方单方坚持要求解除合同则构成违约，违约方可在向守约方支付双方保证金作为违约金的基础上解除合同；如蓝雨凝公司未能按期交纳租金，蓝雨凝公司须向雅宝城公司支付滞纳金，滞纳金计算方式为当季应交款项＊天数＊5‰；如蓝雨凝公司累计拖欠租金达一个月，雅宝城公司有权没收蓝雨凝公司已经预付的租金和保证金，并解除合同，收回出租房屋，并要求蓝雨凝公司承担违约金80300元；因一方违约给另一方造成的实际损失超出上述违约赔偿数额约定的，守约方有权向违约方追偿。双方还就水电费的交纳、装修条款及其他权利和义务进行了约定。
合同签订后，雅宝城公司按约将涉案房屋交付给蓝雨凝公司使用，蓝雨凝公司也开始按约向雅宝城公司交纳租金。蓝雨凝公司接收涉案房屋后，根据其经营需要对涉案房屋进行了装修，购置了相应的设备和设施，并开始按照合同约定经营美容、美发等项目。
2012年11月19日，双方就涉案房屋的租赁事宜重新签订一份《租赁合同》，就租期、租金标准（调整为每年759200元）、租金支付方式、保证金数额、违约金数额等内容进行了相应的调整，其余内容无变化。其后，双方仍按约履行各自的义务。
2014年11月，双方又就涉案房屋的租赁事宜重新签订《租赁合同》将租期调整为2014年10月15日至2015年10月14日，租金标准确定为每年500000元，租金支付方式调整为月付（蓝雨凝公司应于每月15日前交纳下月租金），保证金确定为41667元，违约金确定为41667元。其余合同内容与原合同（第一份租赁合同）一致。
自2015年1月26日开始，雅宝城公司对其经营的酒店进行装修并停业，其后蓝雨凝公司在涉案房屋内的经营也随之停业。2015年1月25日之前的租金，蓝雨凝公司已按约向雅宝城公司交纳，2015年1月25日之后的租金，蓝雨凝公司至今未交纳。另，蓝雨凝公司也已向雅宝城公司交纳押金共计41667元。
蓝雨凝公司提交《北京雅宝城国际酒店管理有限公司停业通知》的复印件，内容为：各合作公司负责人，雅宝城国际酒店自2015年1月26日起停止营业进行装修改造，请各合作公司于2015年1月26日起联系酒店财务部负责人赵经理洽商剩余账款及退押金事宜。该通知载明通知人雅宝城公司，盖有雅宝城公司的公章，日期为2015年1月23日。蓝雨凝公司称该通知是雅宝城公司的销售部经理王云飞于2015年1月23日统一发放的，均为复印件。雅宝城公司对该通知的真实性不予认可，并称即使该通知是真实的，也是雅宝城公司向与其合作的旅行社发送的，与蓝雨凝公司无关。
蓝雨凝公司称其收到上述通知后，于2015年1月26日向雅宝城公司发送《关于雅宝城国际酒店停业的回函》，并向本院提交该回函。该回函的主要内容为：蓝雨凝公司于2015年1月23日接到雅宝城公司发送的停业通知，根据停业通知内容，蓝雨凝公司认为雅宝城公司的意图是解除合同；但蓝雨凝公司签订租赁合同后，投入巨资进行装修，并购置了大量设施设备，因蓝雨凝公司经营的美容养生会所位于雅宝城公司经营的酒店范围内，雅宝城公司停业将导致蓝雨凝公司无法继续经营，合同目的无法实现；蓝雨凝公司要求雅宝城公司赔偿装修费用、设施设备仪器费、解除劳动合同赔偿金、合同保证金、违约金等各项费用。雅宝城公司认可收到蓝雨凝公司发送的上述回函，但不认可回函的内容，并称其在收到上述回函之后，多次向蓝雨凝公司发函表示雅宝城公司从未向蓝雨凝公司发送过解除合同通知，并要求蓝雨凝公司继续履行合同。
经查，雅宝城公司于2015年1月28日向蓝雨凝公司发送《关于继续履行租赁合同的函》，表明：雅宝城公司已收到蓝雨凝公司发送的《关于雅宝城国际酒店停业的回函》，雅宝城公司向蓝雨凝公司澄清从未向蓝雨凝公司发送过解除双方之间租赁合同的通知，雅宝城公司在租赁合同履行过程中并未违约，并要求蓝雨凝公司打消疑虑、消除误会，继续全面履行租赁合同。
蓝雨凝公司于2015年1月30日向雅宝城公司发送《关于＜关于继续履行租赁合同的函＞的回函》，表明：蓝雨凝公司已收到雅宝城公司发送的《关于继续履行租赁合同的函》；雅宝城公司已经彻底对酒店停业，并且已贴出封条，所有人都无法进入酒店，且在大厦商场非营业时间内，任何人都不能进出酒店所在大厦；雅宝城公司对酒店停业期限并未明确规定，且未来是否改变经营性质和经营方式也未明确；雅宝城公司的上述行为导致蓝雨凝公司根本无法正常经营，合同目的无法实现，所以蓝雨凝公司认为雅宝城公司实质上是要解除合同，雅宝城公司的行为是典型的违约行为；雅宝城公司表示合同未解除，甚至要求蓝雨凝公司全面履行合同，那么蓝雨凝公司要求雅宝城公司就如何履行雅宝城公司的合同义务作出全面说明和解释；如雅宝城公司继续上述违约行为，导致蓝雨凝公司无法正常经营，且不提出任何解决办法，蓝雨凝公司将保留采取法律手段追究雅宝城公司违约责任的权利。
2015年2月13日，雅宝城公司向蓝雨凝公司发送《要求继续履约并催付租金的函》，表明：雅宝城公司已收到蓝雨凝公司发送的《关于＜关于继续履行租赁合同的函＞的回函》；根据租赁合同约定，蓝雨凝公司承租涉案房屋经营美容美发等内容，蓝雨凝公司的营业执照是独立申请的，经营也完全独立自主，且租赁合同并未把酒店的经营列为租赁合同履行的前置条件，因此蓝雨凝公司的承租和经营与雅宝城公司酒店的经营完全无关；雅宝城公司酒店虽然停业，但对蓝雨凝公司经营场所的出入和通行并未构成不良影响，到达雅宝城12层的电梯及大堂和走廊均能独立使用，至今仍全天正常运行；蓝雨凝公司店铺的水电、暖气均正常供应，且蓝雨凝公司至今仍在正常经营和接待客人，因此雅宝城公司的停业并不影响蓝雨凝公司承租房屋的正常使用；雅宝城公司从未要求与蓝雨凝公司解除租赁合同，更未通知蓝雨凝公司要求退还押金；蓝雨凝公司应按合同约定向雅宝城公司支付租金；截止到本函发出之日，蓝雨凝公司尚未支付2015年1月15日至2月14日期间的租金27834元，根据租赁合同约定，蓝雨凝公司已构成严重违约，除应支付所欠租金外，截止到2月13日还应向雅宝城公司支付滞纳金12500元；考虑到双方多年来的合作关系，雅宝城公司请蓝雨凝公司尽快支付拖欠的租金和滞纳金，如蓝雨凝公司无视欠租状态，蓄意无理拖欠租金，雅宝城公司将会采取办法保护雅宝城公司的合法权利，并保留追究蓝雨凝公司经济责任的权利。
法院于2015年6月24日前往涉案房屋进行现场查勘。现场基本情况为：雅宝城国际酒店12层、15层（实际为13层）和16层（实际为14层），除蓝雨凝公司承租的涉案房屋之外，均为雅宝城公司经营的酒店；从雅宝城大厦南门进入，乘坐北侧观光电梯左转即到蓝雨凝公司承租的涉案房屋；涉案房屋位于12层中间部位，周围全部为雅宝城公司的房间，所有房间均已被封条封住；涉案房屋和雅宝城公司的酒店由走廊隔开，走廊能正常通行，走廊应急灯正常；涉案房屋东侧的楼梯门可以正常开关，但门后贴着“此门已封闭”的告示，并留有联系电话；12层以下（不含12层）均为其他商户。
经蓝雨凝公司申请，法院依法委托京评价格评估有限公司对蓝雨凝公司在涉案房屋进行的装修、装饰工程的工程造价及装修、装饰残值进行鉴定。该公司于2015年9月9日出具价格评估报告书，载明：双方无异议部分的工程造价为618635元，双方有异议部分的工程造价为3000元（评估基准日为2011年5月17日）；双方无异议部分的现值为378767元，双方有异议部分的现值为1296元（评估基准日为2015年7月16日）；争议部分为价值3000元的消毒柜（蓝雨凝公司诉讼请求中已撤销该部分主张）。双方对鉴定结论均予以认可。鉴定费23000元，已由蓝雨凝公司预付。
在法院和鉴定机构对现场查勘完毕后，蓝雨凝公司于2015年7月24日将涉案房屋交还给雅宝城公司，双方自行完成交接手续并签署《腾退房屋确认单》。双方均称，因租赁合同已于诉讼期间届满，故均不再主张要求解除租赁合同。
蓝雨凝公司称其是通过招投标程序承租的涉案房屋，与雅宝城公司同时开业，开业时雅宝城公司向蓝雨凝公司收取了活动经费30000元。为此，蓝雨凝公司提交活动经费收据复印件一张和开业时的照片若干张予以佐证。活动经费收据载明：时间为2011年5月16日，金额为30000元，收款单位为雅宝城公司。雅宝城公司对该收据的真实性不予认可，但认可开业时的照片，并称雅宝城公司的酒店确实是与蓝雨凝公司的美容、美发店同时开业。
蓝雨凝公司称自2015年1月26日开始，因雅宝城公司停业导致其无法经营，故其自2015年1月26日开始停业。雅宝城公司则称雅宝城公司停业后，蓝雨凝公司仍在继续经营。为此，雅宝城公司提交涉案房屋所在大厦的物业公司即北京第一新俊物业管理有限公司向雅宝城公司出具的《关于贵司所提北京蓝雨凝投资管理有限公司所述事宜反馈》，载明：雅宝城12层共有4个消防疏散通道及5部电梯，该公司曾于2015年1月26日封闭2、3、4号疏散通道及停开三部电梯，但一直保留了离蓝雨凝公司美容、美发店最近的1号疏散通道的畅通及两部观光电梯的运行；该公司已在2、3、4号疏散通道的封条上留下该公司的联系电话，表明如需使用可联系该公司，但一直没有人致电该公司要求开启或使用2、3、4号疏散通道或上述停开的电梯；该公司保卫部于2015年2月11日进行安全检查过程中，前往蓝雨凝公司经营的区域，发现蓝雨凝公司仍在正常经营。雅宝城公司还提交上述反馈意见中所提及的《雅宝城安全检查记录表》，该记录表载明了物业公司对蓝雨凝公司经营的涉案房屋进行安全检查的情况（安全出口被遮挡，安全出口不亮，有微波炉、电锅，有电热水壶等）。蓝雨凝公司对《关于贵司所提北京蓝雨凝投资管理有限公司所述事宜反馈》、《雅宝城安全检查记录表》的真实性予以认可，但不认可证明内容。雅宝城公司还申请北京第一新俊物业管理有限公司保卫部副经理包宏雷出庭作证。包宏雷主要就安全检查情况进行了陈述，其陈述内容与《关于贵司所提北京蓝雨凝投资管理有限公司所述事宜反馈》、《雅宝城安全检查记录表》的记载基本相符。蓝雨凝公司对包宏雷的证言不予认可。
为证明经营收入情况，蓝雨凝公司提交2011年11月1日至2015年1月25日期间的《丹凝SPA养生会馆详细日记账》、《丹凝SPA养生会馆消费明细表》、《丹凝SPA养生会馆员工业绩统计表》、《丹凝SPA养生会馆员工业绩排行榜》以及丹凝SPA养生会馆项目单。《丹凝SPA养生会馆详细日记账》详细载明各消费项目的名称，人数、金额及支付方式，还显示2014年11月的收费总金额为1144629元，2014年12月的收费总金额为1016080元，2015年1月的收费总额为803963元。《丹凝SPA养生会馆消费明细表》详细记载了2014年11月1日至2015年1月15日期间，每一位客人消费的项目、日期、支付方式、服务人员、消费单价、消费数量及总消费金额。《丹凝SPA养生会馆员工业绩统计表》（每一位员工每月一份统计表，统计范围包括卡销售、项目服务和产品销售）详细记载了每位员工在当月期间为客人提供服务的日期、单号、项目名称、支付方式、营业额等内容。《丹凝SPA养生会馆员工业绩排行榜》（统计范围包括卡销售、项目服务和产品销售），是对每位员工的月营业额进行排名。丹凝SPA养生会馆项目单（每一单服务一张项目单）是对每一单服务进行的记载，内容包括具体项目名称、金额、消费日期等具体事项，每一张项目单都有具体服务人员的签字。雅宝城公司称上述证据均为蓝雨凝公司自行制作，对该组证据的真实性均不予认可。
蓝雨凝公司称其员工没有基本工资，员工所有的收入均来源于其营业额的提成，其中面部美容服务的提成比例为30%，身体部位服务的提成为35%，其所主张的停业损失就是按照其实际营业收入减去员工工资（员工提成均按35%计算）的标准计算。为此，蓝雨凝公司申请证人祝×出庭作证。祝×称其是蓝雨凝公司的员工，在蓝雨凝公司处为客人进行推拿、按摩、刮痧、拔罐等服务，工作将近4年；其工资收入是按业绩提成，提成比例为30%；2015年1月13日，汪四龙告诉其称蓝雨凝公司可能要停业，原因是周围和楼上的酒店要进行装修；后来雅宝城公司的酒店进行装修，安全门上都贴了封条，好几部电梯刚开始都不能使用，后来又可以使用了；蓝雨凝公司提交的项目单就是其平时接单时使用的单子，客人根据项目单载明的金额交费，其按照客人的交费金额提成；雅宝城公司开始装修后，蓝雨凝公司就不再营业了。祝×还就蓝雨凝公司的员工的情况进行了相应的陈述。雅宝城公司对祝×的证言不予认可。
一审法院认为：蓝雨凝公司和雅宝城公司之间的三份租赁合同均为双方之间的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。后两份租赁合同是双方在租赁期间陆续签订，关于租期、租金计算标准、租金支付方式、保证金数额、违约金数额等事项应以双方最后签订的第三份租赁合同为准。
本案最主要的争议焦点在于蓝雨凝公司承租涉案房屋所经营的美容、美发等业务是否属于雅宝城公司所经营酒店的配套服务项目以及雅宝城公司对其酒店进行装修并停业的行为是否构成违约。双方在租赁合同中并未约定蓝雨凝公司在涉案房屋内经营的美容、美发等业务属雅宝城公司的配套服务，且双方独立经营，也无相关业务合作，故蓝雨凝公司主张其承租涉案房屋所经营的美容、美发等业务属于雅宝城公司的配套服务项目，法院无法支持。但双方在租赁合同中约定，蓝雨凝公司承租涉案房屋只能用于经营美发、美容、美体、美甲、足疗、中医保健等义务，且未经雅宝城公司书面同意，蓝雨凝公司不得改变上述房屋用途；蓝雨凝公司装修改造应维护双方利益，保证装修改造质量及整体形象，且在装修施工前，蓝雨凝公司应将装修设计及施工方案提供给雅宝城公司，经雅宝城公司审核批准后方可进行施工。涉案房屋位于雅宝城公司经营酒店的中间部位，被雅宝城公司酒店所包围。综合考虑双方对涉案房屋租赁用途及装修标准的限制性要求、涉案房屋所处的位置和环境，再结合双方同时开业和停业等因素，可以确认蓝雨凝公司承租涉案房屋经营美容、美发等业务与雅宝城公司的酒店具有紧密的联系，雅宝城公司的旅客应为蓝雨凝公司客户的主要来源，蓝雨凝公司也是主要基于此因才承租的涉案房屋，双方在签订租赁合同之初对此均应明知。
诚实信用是合同当事人在履行合同过程中应当坚守的最基本原则。蓝雨凝公司承租涉案房屋的目的在于经营美容、美发等业务，雅宝城公司作为出租人，除应按约向蓝雨凝公司提供涉案房屋之外，也应尽最大努力为蓝雨凝公司的经营提供必要的环境和条件。双方虽未在租赁合同中约定，雅宝城公司不得在租赁期限内进行装修或停业，但雅宝城公司的装修停业行为直接导致蓝雨凝公司难以经营，并最终导致合同目的难以实现，因此雅宝城公司的装修停业行为有违该项基本原则，雅宝城公司应承担相应的责任。涉案房屋所在楼层以下均为其他商户，蓝雨凝公司的客户除主要来源于雅宝城公司的旅客之外，楼下的商户或客人也是蓝雨凝公司客户的重要组成部分，因此雅宝城公司所应承担的责任也应为部分责任而非全部责任。蓝雨凝公司作为经营者，在签订合同之初，对合同履行过程中可能遇到的经营风险也应所有预知，但其仍自愿承租涉案房屋用于经营，故合同目的难以实现的其他责任应由蓝雨凝公司自行承担。
双方之间的租赁合同无法继续履行，蓝雨凝公司已于诉讼中即2015年7月24日将涉案房屋交还雅宝城公司，双方也签订了《腾退房屋确认单》，据此可以认定双方之间的租赁合同实际已于2015年7月24日终止。
蓝雨凝公司在得知雅宝城公司将于2015年1月26日因装修而停业时，有权行使不安抗辩权，暂时拒绝交纳其后的租金，故雅宝城公司主张蓝雨凝公司拒绝交纳租金的行为构成违约，法院无法支持。雅宝城公司以此为由要求蓝雨凝公司支付滞纳金和违约金，无事实依据，法院不予支持。2015年1月26日至2015年7月24日期间，虽然蓝雨凝公司的经营因雅宝城公司的装修停业行为受到严重影响，但其仍占用涉案房屋，因此其仍应向雅宝城公司支付相应的租金，具体金额法院将以双方约定的租赁标准为基础，综合考虑蓝雨凝公司实际占用涉案房屋的情况及双方对合同目的难以实现的过错程度等因素酌情确定。
现租赁合同已经终止，也已届满，雅宝城公司应将押金返还蓝雨凝公司，故对蓝雨凝公司的该项诉讼请求予以支持。雅宝城公司的装修停业行为虽对蓝雨凝公司的经营造成损害，但双方并未约定雅宝城公司不得在合同期内进行装修和经营，故蓝雨凝公司无权以此要求雅宝城公司支付违约金。租赁合同因难以实现合同目的而终止的主要责任在于雅宝城公司的装修停业行为，因此雅宝城公司应在过错范围内承担蓝雨凝公司对涉案房屋进行的装修的残值损失。残值损失的计算方式为，用工程总造价减去合同履行期间按比例摊销的工程造价与装修现值相比较，二者取其低者。
关于停业损失，蓝雨凝公司提交的证据能够证明其基本经营收入情况，雅宝城公司的装修停业行为也确实对蓝雨凝公司的经营造成了损失，故蓝雨凝公司有权向雅宝城公司主张该部分损失（雅宝城公司承担损失的具体期限应为2015年1月26日至2015年7月24日）。但该部分损失属经营性损失，即使租赁合同能够正常履行，蓝雨凝公司的经营也存在市场性风险，故对蓝雨凝公司主张的该项损失的数额，法院将根据蓝雨凝公司的基本经营收入情况，结合双方的过错程度，考虑市场风险，本着公平、合理的原则酌情确定停业损失数额。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、北京雅宝城国际酒店管理有限公司于判决生效之日起七日内返还北京蓝雨凝投资管理有限公司押金四万一千六百六十七元；二、北京雅宝城国际酒店管理有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京蓝雨凝投资管理有限公司装修损失八万元；三、北京雅宝城国际酒店管理有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京蓝雨凝投资管理有限公司停业损失六十万元；四、北京蓝雨凝投资管理有限公司于判决生效之日起七日内给付北京雅宝城国际酒店管理有限公司租金（2015年1月26日至2015年7月24日期间）十三万元；五、驳回北京蓝雨凝投资管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京雅宝城国际酒店管理有限公司其他反诉请求。
蓝雨凝公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：一、根据双方约定和一审法院查明的事实，蓝雨凝公司经营的项目得到雅宝城公司的认可，在雅宝城公司的经营范围内构成了雅宝城公司完整的经营。雅宝城公司对外张贴停业通知和通道、门粘贴封条的行为已构成根本违约，理应承担全部限制装修、装饰工程造价378767元的损失。二、由于雅宝城公司违约行为导致蓝雨凝公司停业损失费为1362400元（2015年1月26日至10月14日）。三、雅宝城公司违约导致蓝雨凝公司无法经营，合同目的无法实现，故蓝雨凝公司不应支付房屋租金。四、雅宝城公司构成根本违约，应按照双方《租赁合同》第六条第三项约定，由雅宝城公司承担双倍保证金41667元，即83334元的违约金赔偿责任。总之，蓝雨凝公司认为一审法院判决议定事实与分析定性不一致，请求二审法院撤销（2015）朝民初字第18330号判决书第二项、第三项、第四项，并改判为：雅宝城公司赔偿蓝雨凝公司装修损失费378767元，停业损失费1362400元，支付违约金83334元。蓝雨凝公司不偿付雅宝城公司2015年1月26日至2015年7月24日的租金。一、二审案件受理费、反诉费和鉴定费由雅宝城公司承担。
雅宝城公司不服一审法院判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：一、一审认定事实不清、证据不足。对于蓝雨凝公司在雅宝城公司酒店停业后是否继续经营以及蓝雨凝公司经营收入情况均存在巨大争议，双方均提供了大量的证据，一审判决在论述案情时前后矛盾，并偏颇采信了有利于蓝雨凝公司的证据，导致本案认定事实不清，证据不足。二、一审判决适用法律错误。1、一审法院并未认定雅宝城公司违约却判定雅宝城公司承担违约责任，事实认定及法律自相矛盾；2、在合同中对各方义务有明确约定的情况下，一审法院未优先适用合同约定，擅自加重了雅宝城公司的合同义务并降低了蓝雨凝公司的合同义务，干涉了双方的意思自治，违反了法律的相关规定；3、一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十一条之规定，适用该规定的前提错误；4、蓝雨凝公司并未向法院请求调整租金标准，一审法院擅自判决降低租金无相应的法律依据；5、一审判决认定蓝雨凝公司未付租金的行为是行使不安抗辩权，该认定存在逻辑错误。总之，雅宝城公司认为一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，请求二审法院依法撤销一审判决并改判。
蓝雨凝公司针对雅宝城公司的上诉答辩称：第一、一审法院认定事实基本清楚，认定的酒店的停业时间准确，确认了当时的实际情况。第二、双方签订合同对装修进行约定，前提是合同到期和协商解决的前提下，而不是出租方单方违约的情况下的处理原则。第三、承租方是否应缴纳出租方停业装修后的租金的问题，蓝雨凝公司依法依合同都不应该缴纳租金。对方对外警示停业装修，外人无法得知蓝雨凝公司是独立经营，蓝雨凝公司也不知道雅宝城公司会在合同未到期的时候就进行停业装修，造成出租合同无法继续履行。所以，不同意雅宝城公司的上诉主张。
雅宝城公司针对蓝雨凝公司的上诉答辩称：第一、雅宝城公司并未违约，不应当承担违约责任，合同为房屋租赁合同。在本案争议发生后雅宝城公司提供了大量证据证明该事实，本案诉争房屋在雅宝城公司停业装修期间可以正常使用，雅宝城公司装修后，蓝雨凝公司也在正常经营。是蓝雨凝公司自行放弃经营，就应当承担不利后果。争议发生后蓝雨凝公司提出的电梯和安全出口问题都不曾阻碍蓝雨凝公司使用房屋，而且这些属于物业公司管理事项，即使这些构成了障碍，蓝雨凝公司完全可以采取简单的方式消除影响，但是蓝雨凝公司为了将相应责任转嫁，所以放任这种状态持续，也并未向物业公司主张权利。一审法院的判决中也论述了雅宝城公司不存在违约行为，蓝雨凝公司是因为自身经营不好，所以借机转嫁责任。雅宝城公司认为蓝雨凝公司提出的上诉理由均不成立，雅宝城公司没有违约行为也不应当承担任何违约责任。
蓝雨凝公司、雅宝城公司在二审期间均未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人陈述、《租赁合同》、《北京雅宝城国际酒店管理有限公司停业通知》、《关于贵司所提北京蓝雨凝投资管理有限公司所述事宜反馈》、《丹凝SPA养生会馆详细日记账》、《丹凝SPA养生会馆消费明细表》、《丹凝SPA养生会馆员工业绩统计表》、丹凝SPA养生会馆项目单、证人证言、价格评估报告书、鉴定费发票等证据在案佐证。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，蓝雨凝公司和雅宝城公司之间租赁合同均为双方之间的真实意思表示，亦不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应严格依约履行。
本案双方争议焦点问题在于雅宝城公司对其酒店进行装修并停业的行为是否影响蓝雨凝公司的正常经营和使用，雅宝城公司的行为是否构成违约，是否造成蓝雨凝公司的租赁合同目的无法实现。根据一审法院查明的事实，双方当事人虽然在租赁合同中并未明确约定蓝雨凝公司在涉案房屋内经营的美容、美发等业务属雅宝城公司的配套服务，但双方在租赁合同中约定，蓝雨凝公司承租涉案房屋只能用于经营美发、美容等服务，综合考虑双方对涉案房屋租赁用途及装修标准的限制性要求、涉案房屋所处的位置和环境，再结合双方同时开业和停业等因素，一审法院确认蓝雨凝公司承租涉案房屋经营美容、美发等业务与雅宝城公司的常规经营具有紧密的联系，雅宝城公司的旅客应为蓝雨凝公司客户的重要来源，并无不当。且从常理来看，作为给客户提供美容、美发等服务活动的公司，并非仅有房屋和电梯通道就能进行正常经营和使用，雅宝城公司的停业改造装修行为虽不违反合同的明文约定，但必然会给位于楼顶高层，且无户外标识的蓝雨凝公司的正常经营造成严重影响，并最终导致蓝雨凝公司继续履行租赁合同的目的无法实现。但同时考虑到，雅宝城公司的停业装修虽然会对蓝雨凝公司的经营造成重大影响，但并不是合同目的无法实现的唯一原因，且双方签订的合同中也未明确约定雅宝城公司不能进行停业装修，蓝雨凝公司作为经营者，在签订合同之初，对合同履行过程中可能遇到的经营风险也应所有预知，故双方当事人对于合同目的无法实现均负有一定的责任，应当根据各自的过错承担一定的责任。蓝雨凝公司关于雅宝城公司停业装修行为构成根本行违约，应当赔偿蓝雨凝公司全部停业损失及蓝雨凝公司不应支付房屋租金、赔偿双倍保证金的上诉主张，缺乏事实和法律依据，亦缺乏充分的证据支持，本院不予采信。
雅宝城公司上诉主张蓝雨凝公司在雅宝城公司停业装修后仍然具备继续经营的条件，且实际上仍继续经营，并未受到任何影响。但雅宝城公司并未提交充分证据证明蓝雨凝公司在其停业装修后仍然继续正常经营，故对于其该项上诉主张，本院不予支持。
雅宝城公司上诉还提出一审法院违反合同约定，擅自变更合同约定义务，对于装修损失的判决和租金的降低均无合理依据。因雅宝城公司与蓝雨凝公司之间签订的合同中关于装修损失不予赔偿是以合同到期及双方协商为前提的，本案中双方履行合同并未到期，系因雅宝城公司停业装修等原因造成的合同提前解除，一审法院根据雅宝城公司的过错程度酌定其承担装修的残值损失，并无不当；对于租金的调整也是考虑到蓝雨凝公司虽然继续占有涉案房屋，但毕竟其因受雅宝城公司装修停业行为的影响，无法正常经营，故结合过错程度进行酌减，亦符合法律规定。故对于雅宝城公司的该项上诉主张，本院亦不予支持。
对于雅宝城公司上诉还提出蓝雨凝公司未付租金的行为构成违约，应当追究蓝雨凝公司违约责任，一审法院以不安抗辩权为由认定蓝雨凝公司未违约是错误的。鉴于蓝雨凝公司迟延付款的行为发生在雅宝城公司停业装修事件期间，且一审法院在综合考虑合同已经解除，双方均存在过错责任的情况下，判决蓝雨凝公司的不承担延迟支付租金的违约金，亦属公平，故对于雅宝城公司的该项上诉主张，本院亦不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费26857元，由北京蓝雨凝投资管理有限公司负担13428元（已交纳），由北京雅宝城国际酒店管理有限公司负担13429元（于本判决生效后七日内交至一审法院）；一审反诉费2581元，由北京雅宝城国际酒店管理有限公司负担1290元（已交纳），由北京蓝雨凝投资管理有限公司负担1291元（于本判决生效之日起七日内交至一审法院）；鉴定费23000元，由北京蓝雨凝投资管理有限公司负担11500元（已交纳），由北京雅宝城国际酒店管理有限公司负担11500元（北京蓝雨凝投资管理有限公司已垫付，北京雅宝城国际酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京蓝雨凝投资管理有限公司）。
二审案件受理费39173元，由北京蓝雨凝投资管理有限公司负担26856元（已交纳），由北京雅宝城国际酒店管理有限公司负担12317元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 茵
代理审判员 刘 栋
代理审判员 王锦强
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 田亚男