北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第06175号
原告（反诉被告）黄保华，男，1976年8月2日出生。
委托代理人佟金颖，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人王可，北京市康达律师事务所律师。
被告（反诉原告）杜鹏，男，1966年8月28日出生。
委托代理人翟晶，北京市辉瑞律师事务所律师。
委托代理人商广伟，北京市辉瑞律师事务所律师。
第三人张霞，女，1968年9月9日出生。
委托代理人张洪明，北京市未名律师事务所律师。
原告黄保华与被告杜鹏、第三人张霞经济适用房转让合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员曹元元担任审判长，与人民陪审员闫素霞、李强共同组成合议庭。本案审理过程中，被告杜鹏提出反诉，张霞申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告黄保华及其委托代理人佟金颖、王可，被告杜鹏的委托代理人商广伟、翟晶，第三人张霞的委托代理人张洪明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄保华诉称：原、被告双方于2003年6月16日签订《房产转让协议书》，约定被告将位于北京市昌平区×房以172224元的价格转让给原告，并约定被告有义务积极协助原告在条件允许的情况下完成房产过户手续。合同签订后，原告已按合同约定付清房款，被告向原告交付了房屋钥匙及《房屋证》，原告遂居住该房屋至今。原告多次要求被告依约同原告去办理房屋产权过户变更登记手续，但被告拒绝。原告认为，上述《房产转让协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应实际、全面履行。被告拒不协助原告办理房屋产权过户变更登记手续损害了原告的合法权益，故此诉至贵院，请求法院依法判令：1、被告继续履行与原告签订的《房产转让协议书》，协助原告办理房屋产权过户变更登记手续；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告杜鹏辩称：不同意原告的诉讼请求，双方签订的房产转让协议并没有实际履行，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人张霞辩称：第三人是在1992年和被告结婚的，涉案的房屋是双方的夫妻共同财产，被告在没有征得第三人同意的情况下跟原告签订的房屋转让合同，由于房屋是共同共有的夫妻共同财产，但没有经过共有人的同意，被告擅自签署了房产转让协议，我们认为该协议也没有得到第三人的追认，因此该协议属于无效合同，因此我们请求确认协议无效。
反诉原告杜鹏诉称：反诉人与被反诉人于2003年6月16日签订《房产转让协议书》，约定反诉人将位于北京市昌平区×房以172224元的价格转让给被反诉人。合同签订后，被反诉人并未向反诉人支付房款，但一直使用涉案房屋。2014年4月4日，被反诉人向贵院提起诉讼，声称已付清房款。鉴于被反诉人已明确否认未付房款的事实，已然不打算继续履行合同的付款义务，故请求法院判令：1、解除双方于2003年6月16日签订的《房产转让协议书》；2、被反诉人腾退房屋；3、被反诉人承担本案全部诉讼费用。
反诉被告黄保华辩称：我们已经把房款支付完毕了，而且也有证据，而且被告已经说了不打算履行合同，是否付款跟履行合同没有关系，而且我们已经付款了。双方之间有协议、对话证明他们是打算履行合同的，并没有不打算履行的情况。合同没有实际履行也是子虚乌有的，合同已经履行完毕了。
第三人张霞辩称：对于反诉我们不知情。黄保华提到的付清房款，杜鹏提到的没有付清房款，由于第三人没有收到任何款项，因此对这个事情我们不知情。
第三人张霞诉称：张霞与杜鹏为夫妻关系，在双方婚姻关系存续期间，杜鹏购买了北京市昌平区×。该房屋属双方共同财产。后在张霞不知情的情况下，杜鹏私自将涉案房屋出售给黄保华。直至双方发生纠纷，张霞才得知杜鹏将上述房屋已经出售的情况。张霞认为，涉案房屋为夫妻共同财产，杜鹏擅自处置不符合法律规定。现张霞申请以享有独立请求权人第三人的身份加入到本案中，请求法院判令：1、确认杜鹏与黄保华于2003年6月16日签订的《房产转让协议书》无效；2、两被告承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）黄保华辩称：我认为第三人说她不知情不属实，因为房子从2003年6月份就开始过户，现在已经2014年底了，十一年间一直由原告居住使用，他们之间没有租赁协议，也没有借用的协议，没有任何其他付租金的情况，所以在这十一年当中第三人都说不知道别人居住在自己的房子里，我认为第三人的说法完全不符合现实。原告的配偶跟第三人是亲戚关系，家里面没有人不知道这个事，而且家里面的人还多次出面调解这个事，所以第三人说她不知情不可能。在这场案件中善意是原告，恶意是被告，所以应该由被告承担过错责任，如果真是被告没有告知第三人的话，过错也是被告。被告是公司的法人，跟原告有协议，也盖了章，被告知情，而且他也签字了，所以无论从员工的角度还是合同相对人来说，原告都是善意的，过错应由被告负担，而不应该把风险转嫁到原告身上。如果真是认定无效的话，原告存在巨额损失问题，被告应该负担这个损失，我们认为合同有效，并且过户行为也应该得到支持。物权法相关规定，物权登记享有公示的权利，房子是登记在被告一人名下，原告有理由认为被告为房产的权利人，他信赖这个权利，所以原告是善意取得的。还有其他一些法律法规也有相关规定，本案应该维护原告的合法权益，如果第三人认为有损失的话应该由被告赔偿。
被告（反诉原告）杜鹏辩称：签订合同之时应对合同的效力进行确定，第三人对合同并不知情，签订也是为了公司经营的目的留住原告作为公司的人才，原告在签订合同时也明知第三人和被告是夫妻关系，对房屋是两个人共同所有也是明知的，所以第三人主张依据房地产管理法认定合同无效，被告是赞同的。基于第三人在签订合同时不知情的情况下，原告不能定义为善意第三人。
经审理查明：杜鹏与张霞于1992年11月27日结婚。2002年7月24日，北京天鸿集团公司与杜鹏签订《商品房买卖合同》，约定杜鹏购买×房屋，房款总金额为172822元。2002年9月6日，杜鹏与中国银行北京市分行签订《楼宇按揭担保借款合同》，约定贷款金额为12万元，贷款期限自2002年9月6日至2022年9月6日。杜鹏与张霞在该合同上签字。2003年6月16日，黄保华（甲方）与杜鹏（乙方）签订《房产转让协议书》，约定北京×的房产是属于乙方的财产；乙方同意将以上属于乙方的财产转让给甲方；房屋转让价格为房屋原始购买价格，即2600元／建筑平方米，总价：壹拾柒万贰仟贰佰贰拾肆元整；已付房屋购买相关款项包括首付款、分期付款、保险费、契税、公共维修基金等共计70621.3元，甲方向乙方支付房屋款项分为两部分，已付款部分由甲方自本协议签署之日起5个工作日内，一次性付清乙方，银行按揭部分在乙方正式将国家规定的房产手续过户给甲方之前，由甲方按照乙方原购买手续的银行按揭还款方式直接偿还银行贷款；乙方的义务是积极的协助甲方在条件允许的情况下完成房产过户手续。
2003年6月24日，北京艾得维软件技术有限公司（甲方）与黄保华（乙方）签订《公司资助员工购房补充协议-
还款协议书》，约定“作为员工奖励，北京艾得维软件技术有限公司资助员工黄保华购房，甲方先期垫付70621.3元，其中三万元整作为奖金，甲方一次性资助乙方。其余部分40621.3元，经双方协商乙方分期还给甲方”。杜鹏为北京艾得维软件技术有限公司的股东及法定代表人。
2003年8月8日，涉案房屋取得房屋所有权证书，登记的房屋所有权人为杜鹏，登记的房屋坐落为北京市昌平区×，房屋性质为经济适用住房。
自2003年6月起至2004年2月，黄保华分期向北京艾得维软件技术有限公司支付房款共计40621.3元。
2004年1月17日，中国银行北京市昌平支行向天鸿卓越公司出具证明，证明杜鹏申请贷款的本息于2004年1月17日全部还清。
案件审理过程中，本院根据杜鹏的申请依法向中国银行股份有限公司北京昌平分行调取贷款相关记录，其中交易流水显示贷款共分七次偿还，最后一笔贷款于2004年1月17日偿还，偿还数额为111419.58元。
庭审中，黄保华称最后一笔贷款由其偿还，并出示了2004年1月17日中国农业银行的取款凭条，证明其取款10万元；并提交同日户名为杜鹏的存款回单，显示存入金额111500元，以及杜鹏的取款凭条，支取金额为111419.58元。杜鹏称最后一笔贷款由其偿还，但没有证据证明。就北京艾得维软件技术有限公司与黄保华签订的协议，杜鹏称协议中所称的房屋为本案诉争房屋，该房屋归杜鹏所有，杜鹏支付了首付款及相关税费，至于以北京艾得维软件技术有限公司的名义与黄保华签订协议以及协议中称北京艾得维软件技术有限公司先期垫付70621.3元的原因，杜鹏称是北京艾得维软件技术有限公司的事情。杜鹏另出示一份行政处理决定，称因黄保华的渎职行为严重违反了公司的相关规章制度，并给公司造成极大损失，故对黄保华给予工资降低一级处理，同时取消公司对黄保华进行资助购房的福利待遇。杜鹏称上述处理决定已送达黄保华。黄保华称根本不知道此事。黄保华与杜鹏均认可黄保华、杜鹏存在亲戚关系、杜鹏、黄保华各偿还三次银行贷款以及房屋自2003年交付后由黄保华居住使用至今的事实。张霞称其于2003年12月至2014年1月期间得知房屋签署出售协议的情况，当时张霞不同意，也未予以追认，并称其与黄保华的妻子为表姐妹关系。
上述事实，有结婚证、《商品房买卖合同》、《楼宇按揭担保借款合同》、《房产转让协议》、《公司资助员工购房补充协议-
还款协议书》、房屋所有权证、银行交易明细、收据、证明、取款凭条、存款凭条及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，坐落于北京市昌平区×房屋系杜鹏与张霞的夫妻共同财产，双方有平等的处理权。张霞称其在黄保华与杜鹏签订合同时不知情，于2013年12月至2014年1月期间得知此事，但张霞不同意，也未予以追认。杜鹏与张霞系日夜相守相伴的夫妻，同时结合黄保华、杜鹏及张霞均认可双方存在亲戚关系，以及张霞未提供证据证明其在涉案房屋出售并交付黄保华使用后长逾十年的时间里提出过异议的事实，张霞的主张与一般常情相悖。张霞以杜鹏在张霞不知情的情况下擅自处分夫妻共同财产为由要求确认黄保华与杜鹏签订的房产转让协议无效的诉求，缺乏事实基础与法律依据，本院不予支持。
依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，黄保华与杜鹏签订的房屋转让协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点为第一、黄保华是否依据合同约定支付了杜鹏先期垫付的款项；第二、还清银行贷款的111419.58元是由谁出资支付的。
关于第一个争议焦点，杜鹏购买了涉案房屋并支付了首付款等款项共计70621.3元，但在北京艾得维软件技术有限公司与黄保华签订的协议书中称是北京艾得维软件技术有限公司先期垫付了70621.3元，双方商定黄保华分期偿还北京艾得维软件技术有限公司40621.3元，之后黄保华分期偿还了40621.3元。根据杜鹏为北京艾得维软件技术有限公司的法定代表人及股东的事实以及上述协议书中的约定，本院认为黄保华向北京艾得维软件技术有限公司还款的行为即为黄保华履行向杜鹏支付杜鹏已先期付款部分的义务。
关于第二个争议焦点，黄保华出示了2004年1月17日的存取款凭条，证明了其取款10万元及杜鹏账户存入款项111500元的事实。杜鹏主张该笔款项由其出资，但未提供任何证据予以证明。根据民事诉讼优势证据理论，应认定贷款111419.58元是由黄保华出资支付。杜鹏主张北京艾得维软件技术有限公司作出取消黄保华资助购房的福利待遇的处理决定并送达黄保华，黄保华对此不认可。该处理决定为北京艾得维软件技术有限公司单方的意思表示，且杜鹏未出示证据证明该处理决定已送达黄保华，故杜鹏的主张本院不予采信。因黄保华已向杜鹏全额支付了购房款，且涉案房屋现已具备上市交易条件，故杜鹏应配合黄保华办理涉案房屋的产权转移登记手续。杜鹏要求解除双方签订的房产转让协议书并要求黄保华腾退房屋的反诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、杜鹏继续履行杜鹏与黄保华签订的《房产转让协议书》，杜鹏于本判决生效后七日内协助黄保华办理位于北京市昌平区×的权属转移登记手续；
二、驳回反诉原告杜鹏的反诉请求；
三、驳回第三人张霞的诉讼请求。
案件受理费九千三百六十三元，由被告杜鹏负担五千六百一十六元（于本判决生效后七日内交纳），由第三人张霞负担三千七百四十七元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曹元元
人民陪审员 闫素霞
人民陪审员 李 强
二〇一四年十二月五日
书 记 员 姚 倩