北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终6131号
上诉人（原审第三人）：李思远，男，1994年10月9日出生。
委托诉讼代理人：姚连玉，北京盈科（天津）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李占东（李思远之父）。
被上诉人（原审原告）：曹永军，女，1963年12月22日出生。
委托诉讼代理人：徐清龙，男，京市门头沟区城子街道城子西街社区居民委员会推荐。
被上诉人（原审被告）：曹金忠，男，1958年8月10日出生。
被上诉人（原审被告）：韩月芝，女，1958年3月21日出生。
被上诉人（原审被告）：北京易家房地产经纪有限公司，住所地北京市门头沟区大峪南路甲28号1幢211。
法定代表人：胡景阳，总经理。
委托诉讼代理人：闫晓光，北京易家房地产经纪有限公司运营总监。
上诉人李思远因与被上诉人曹永军、曹金忠、韩月芝、北京易家房地产经纪有限公司（以下简称易家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟人民法院（2017）京0109民初5611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李思远及其委托诉讼代理人姚连玉、李占东，被上诉人曹永军及其委托诉讼代理人徐清龙，被上诉人易家公司的委托诉讼代理人闫晓光到庭参加了诉讼。被上诉人曹金忠、韩月芝经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
李思远上诉请求：撤销一审判决，改判驳回曹永军的一审诉讼请求；事实与理由：1.李思远与曹金忠先签订房屋买卖合同，并先占有北京市1601号房屋，李思远对1601号房屋的占有是合法占有。曹永军在后签订房屋买卖合同，曹永军未实际占有1601号房屋，曹永军对1601号房屋的占有是恶意占有。2.曹永军未将购房款交给卖房人，不符合常理。3.（2016）京0109民初第2205号判决遗漏李思远作为当事人，认定事实与真实情况不符。4.（2015）门民初字第4239号判决未对交易过程中房屋权属证明材料进行审查，该判决认定事实错误，适用法律错误，不能作为认定本案事实的依据。5.房屋权属证明原件是否取得对于认定是否合法有效占有至关重要。
曹永军辩称，同意一审判决，不同意李思远的上诉请求。曹永军与曹金忠的房屋买卖合同是在中介居间下签订的，曹永军实际占用控制1601号房屋。
易家公司辩称，同意一审判决。
曹金忠、韩月芝未到庭发表答辩意见。
曹永军向一审法院起诉请求：要求曹金忠、韩月芝履行2015年4月23日签订的《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖居间合同补充协议》，将曹永军购买的1601号房屋交付曹永军，并要求李思远将1601号房屋腾退后交给曹永军。
一审法院认定事实：一、1601号房屋的来源
曹金忠于2010年5月28日与北京市土地整理储备中心门头沟区分中心签订房屋腾退货币补偿协议，同日与北京国信嘉业房地产开发有限公司签订北京市定向房安置选房协议，曹金忠依约可获得三套安置房，其中一套系1601号房屋。现1601号房屋未取得房屋所有权登记，尚不能进行房屋所有权登记变更。
二、1601号房屋的买卖及诉讼情况
2015年10月12日，曹永军就1601号房屋买卖合同纠纷起诉曹金忠、韩月芝及易家公司，要求确认曹永军与曹金忠、韩月芝于2015年4月23日签订的房屋买卖合同及补充协议有效。该案查明2015年4月23日，曹金忠、韩月芝与曹永军签订《房屋买卖居间合同》和《房屋买卖居间合同补充协议》，约定：曹金忠、韩月芝将1601号房屋卖给曹永军，房屋价款为128万元。后曹永军分三次实际向曹金忠、韩月芝指定人员吴某的账户支付了120万元购房款，曹金忠为曹永军出具收到购房款收据。另外约定，剩余8万元购房款，由曹永军在办理该房屋产权过户手续当日支付。后曹永军在其提起的与曹金忠、韩月芝、曹亮、姜某的案外人执行异议之诉中将8万元购房款交纳至法院。2015年5月19日，曹金忠、韩月芝向曹永军交付了1601号房屋的钥匙和电卡。曹永军未实际在1601号房屋居住，2015年6月发现该房屋门锁被人更换。法院于2016年5月5日作出（2015）门民初字第4239号民事判决书，判决曹永军与曹金忠、韩月芝于2015年4月23日签订的《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖居间合同补充协议》有效。曹金忠、韩月芝对判决不服，以其将房屋卖给曹永军不是其真实意思表示为由向法院申请再审，法院于2018年5月4日作出（2018）京0109民申3号民事裁定书，驳回了曹金忠、韩月芝的再审申请。同时，曹金忠、韩月芝对法院作出的停止对1601号房屋执行的（2016）京0109民初2205号民事判决书不服，以原审程序违法、事实认定错误为由申请再审，法院于2018年5月4日作出（2018）京0109民申2号民事裁定书，驳回了曹金忠、韩月芝的再审申请。
2015年11月27日，李思远就1601号房屋买卖合同纠纷起诉曹金忠、韩月芝及北京天赐佳兆房地产经纪有限公司，要求确认李思远与曹金忠、韩月芝于2014年12月1日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间成交确认书》有效。该案查明2014年12月1日，李思远与曹金忠、韩月芝签订《房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间成交确认书》，约定曹金忠将1601号房屋卖给李思远，价款为60万元，并口头约定2015年春节后，由曹金忠、韩月芝购回1601号房屋。曹金忠、韩月芝认可收到李思远以现金方式支付的购房款共计60万元，并向李思远分别出具了定金30万元和购房款30万元的收据两张。法院于2016年5月5日作出（2015）门民初字第4838号民事判决书，判决李思远与曹金忠、韩月芝于2014年12月1日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间成交确认书》有效。李思远对法院作出的停止对1601号房屋执行的（2016）京0109民初2205号民事判决书不服，以原审程序违法、事实认定错误为由申请再审，法院于2018年5月4日作出（2018）京0109民申1号民事裁定书，驳回了李思远的再审申请。
三、1601号房屋占有使用情况
2015年5月19日，曹金忠、韩月芝将1601号房屋交付给曹永军。2015年7月6日，曹永军向门头沟分局永定派出所报警，称1601号房屋门锁被人更换，出警记录显示案情摘要为：“事主反映一房两卖情况，通过中介公司，房主与买房人自行协商。”现1601号房屋由李思远控制使用，房屋内仍存放有曹金忠、韩月芝的物品。
因韩月芝与王金环民间借贷纠纷一案，韩月芝未履行生效法律文书确定的义务，1601号房屋于2015年12月2日被法院查封。
2015年12月28日李思远对韩月芝、王金环提起案外人执行异议之诉，要求停止对1601号房屋的执行并解除查封。就李思远在法院查封之前是否已经合法占有1601号房屋作出如下认定：（1）曹金忠、韩月芝虽于2014年12月1日将1601号房屋的钥匙一把交给李思远，但李思远、韩月芝均认可1601号房屋的剩余钥匙尚在曹金忠、韩月芝手中，曹金忠、韩月芝可以随时进入1601号房屋。（2）双方签订《房屋买卖合同》时曾口头约定，曹金忠、韩月芝将于2015年春节将1601号房屋购回。（3）李思远购买房屋后，未及时更换门锁，曹金忠、韩月芝亦未从房屋中正式搬出。综合考虑上述情况，李思远并未排除曹金忠、韩月芝对1601号房屋的实际占有和控制，不能视为李思远已经合法占有了房屋。该案于2016年9月13日判决驳回了李思远的诉讼请求。
2016年6月13日，曹永军对曹金忠、韩月芝、曹亮、姜某提起案外人执行异议之诉，要求停止对1601号房屋的执行并解除查封。就曹永军在法院查封之前是否已经合法占有1601号房屋作出如下认定：（1）签订合同前，曹永军在曹金忠、韩月芝、易家公司工作人员的带领下合法进入房屋了解房屋状况，曹金忠、韩月芝未反对卖房且配合看房事宜；（2）合同签订后，曹金忠、韩月芝于2015年5月19日向曹永军交付了钥匙和电卡，并签订了物业交割单；（3）2015年5月19日，曹金忠、韩月芝及易家公司员工在场时，曹永军更换了房屋出入大门的门锁，曹金忠、韩月芝失去了对1601号房屋的合法控制；（4）更换房屋钥匙后，曹永军前夫王某办理了1601号房屋的燃气过户手续；（5）曹永军与装修公司员工多次前往1601号房屋测量尺寸并签订了装修报价合同。综合考虑上述情况，可以看出原房屋权利人曹金忠、韩月芝已正式将房屋交付给了曹永军，使其二人丧失了对1601号房屋的实际控制，曹永军通过合法方式客观上实现了对1601号房屋的管理和支配。法院于2016年9月8日判决停止对1601号房屋的执行。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十三条第一款规定，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。本案中，曹金忠、韩月芝先后与李思远、曹永军就1601号房屋签订了房屋买卖合同。李思远述称曹金忠、韩月芝已经将1601号房屋交付给自己，但李思远未提交证据证明。根据已查明的事实和生效判决认定，曹金忠、韩月芝将1601号房屋先交付给曹永军，曹永军实现了对房屋法律意义上的管理和支配，后李思远通过撬锁的方式占有1601号房屋的行为并不是合法的交付。在1601号房屋未办理房屋所有权登记手续，李思远、曹永军均与曹金忠、韩月芝就1601号房屋签订房屋买卖合同的情况下，曹金忠、韩月芝先将1601号房屋交付给曹永军，曹永军已经合法占有1601号房屋，故为维护社会诚信及交易的和平秩序，曹永军与曹金忠、韩月芝订立的合同应当得到优先履行。虽然曹金忠、韩月芝已将1601号房屋交付曹永军，但房屋中存放有曹金忠、韩月芝的物品，故曹金忠、韩月芝仍然负有腾退房屋的义务。另外，曹永军作为涉案房屋的合法占有人有权请求李思远腾退1601号房屋。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：曹金忠、韩月芝、李思远于本判决生效之日起三十日内将坐落于北京市1601号房屋腾退给曹永军，腾退时不得损坏屋内的设施及房屋主体结构。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。（2015）门民初字第4239号民事判决已经认定曹永军与曹金忠、韩月芝之间的房屋买卖合同有效，（2015）门民初字第4838号民事判决书已经认定李思远与曹金忠、韩月芝签订的房屋买卖合同有效。由此可以看出，李思远、曹永军分别于曹金忠、韩月芝签订的房屋买卖合同均属有效。就合同履行顺序问题，李思远对韩月芝、王金环提起的案外人执行异议之诉案件中，法院生效判决认定李思远并未排除曹金忠、韩月芝对1601号房屋的实际占有和控制，不能视为李思远已经合法占有了房屋，并据此驳回李思远要求停止对1601号房屋的执行并解除查封的诉讼请求。而在曹永军对曹金忠、韩月芝、曹亮、姜某提起的案外人执行异议之诉案件中，法院生效判决认定曹永军通过合法方式客观上实现了对1601号房屋的管理和支配，并据此判决停止对1601号房屋的执行。法院生效判决已经认定曹永军已经合法占有1601号房屋，李思远并未合法占有1601号房屋。因李思远、曹永军购买1601号房屋均未办理房屋所有权转移登记，故一审法院依据1601号房屋实际合法占有情况确定应当优先履行曹永军与曹金忠、韩月芝之间的房屋买卖合同，判令曹金忠、韩月芝、李思远将1601号房屋腾退给曹永军正确，本院对此予以确认。李思远未提出相反证据足以推翻法院生效判决所认定的事实，本院对其主张不予采信。
被上诉人曹金忠、韩月芝经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。
综上所述，李思远的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由李思远负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
审 判 员 柳适思
审 判 员 赵 蕾
二〇一八年八月二十三日
法官助理 黄旭宁
书 记 员 王志栋