嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉秀王民初字第126号
原告：张伟明。
委托代理人：陈惠良。
被告：徐富林。
委托代理人：郑菲。
被告：徐金英。
被告：徐玲珍。
被告：徐惠红。
原告张伟明诉被告徐富林、徐金英、徐玲珍、徐惠红房屋买卖合同纠纷一案于2015年6月11日向本院起诉，本院于同日受理，依法适用普通程序，由审判员张林春担任审判长，与审判员王耘、吕仁甫组成合议庭，于2015年7月28日公开开庭进行了审理，原告张伟明及其委托代理人陈惠良、被告徐富林的委托代理人郑菲到庭参加诉讼，被告徐金英、徐玲珍、徐惠红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张伟明起诉称：四被告系同一家庭成员，被告徐富林与徐金英系夫妻关系，被告徐玲珍、徐惠红系被告徐富林与徐金英之女。2009年开始，原告与妻子王兴连租用被告家庭所有的位于嘉兴市秀洲区洪合镇联销中心泰旗路西1-106室、107室经营餐饮小吃店。原告接收房屋后，对房屋进行了装修，添置了设施设备，开设了个体小吃店。嗣后，原告每年支付租金，使用房屋。2013年7月，被告徐富林以偿用信用社抵押贷款需要资金为由，提议将出租给原告的两间店铺转让给原告，价款200万元。原告经与父母妻子商量，决心买下店铺，原告通过借款、银行贷款筹集了150万元。2013年7月29日，双方签订了《房屋转让协议》，原告与被告徐富林、徐金英、徐玲珍共同在协议上签字，约定：房屋总价200万元，先付150万元，待房产证过户手续办好后付清余款50万元，年底前保证办好过户手续。当日，原告将50万元购房款付至被告徐惠红银行卡，同年8月1日将100万元付至被告徐惠红银行卡。被告徐惠红收妥款项后，被告徐富林出具收条一份。半个月后，原告得知案涉房屋处于法院查封期间，无法过户，被告徐富林向原告表示希望原告不要报案，也不要起诉，保证三个月内解除查封，年底前办好房产证，原告见被告徐富林态度诚恳，即相信了他，并在被告徐富林律师准备的文书上签字表示暂不追究，但要求年底必须办好权证，此后，被告徐富林未能按约履行。2015年5月初，法院执行局法官来到原告店里告知涉案房屋将要拍卖，原告立即寻找被告徐富林，但其避而不见，不接电话。同年5月中旬，原告收到执行通知，确定涉案即将拍卖。同年6月8日，原告收到发院执行局送达的房地产估价报告，涉案房屋估价345.70万元。原告通过借款、银行贷款凑齐了购房款150万元，在原告购房后近两年，涉案房产不但未被解封，现即将强制拍卖，四被告显然已无法履行合同。原告遂诉至法院，请求判令：四被告返还原告购房款150万元；四被告赔偿原告自2013年8月1日按月利率千分之7.175计算至实际归还之日的资金占用期间利息损失；四被告赔偿房屋增值损失145.7万元；四被告赔偿原告房屋装修设施设备损失30万元；四被告互负连带责任；四被告承担本案诉讼费用。
本案庭审过程中，原告撤回要求四被告赔偿装修损失30万元的诉讼请求并明确要求四被告承担共同责任而非连带责任。
被告徐富林答辩称：涉案房屋不是四被告的共同财产，仅是被告徐富林、徐金英的夫妻共同财产，在法院拍卖时，从未征求过被告徐玲珍、徐惠红的意见，房屋产权证上仅有被告徐富林一人；转让房屋并非被告徐富林提意，被告徐富林很早就有转让意向，涉案房屋不但被查封，也抵押给了银行，被告徐富林告知了原告，当原告得知被告徐富林要卖房时，主动要求购买，据知，被告徐富林女婿杨国华在2013年3、4月份，也已明确告知原告涉案房屋已被查封；2013年7月29日签订的《房屋转让协议》上应原告的要求签了被告徐富林、徐金英、徐玲珍的名字，事实上，在浙江国毅律师所律师释明下，原告与被告徐富林于2013年8月15日又重新拟定了《商铺转让协议》，以书面的形式明确了原告已知涉案房屋被查封的事实，并不是原告诉状中所称为保证过户又签了一个协议，故被告徐富林没有刻意隐瞒事实真相，而是如实告知真相，原告明知涉案房屋无法过户，《商铺转让协议》对不能过户的法律后果亦作了明确约定，当时约定的利息是存款利息，被告徐富林考虑到原告自从签了《商铺转让协议》后租金一直未付，原告实际占用了两年，被告徐富林愿意以调解形式归还原告已付房款，利息与房租相抵，增值损失并不存在，即使存在原告要求亦无法律依据。
被告徐金英、徐玲珍、徐惠红在法定期限内未作答辩。
原告张伟明为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、个体经营户营业执照复印件一份，证明涉案房屋目前的使用状况。
被告徐富林质证后无异议。
2、《房屋转让协议》一份，证明原告与被告徐富林、徐金英、徐玲珍于2013年7月29日签订协议，约定涉案房屋转让价格为200万元，分两次支付等事实。
被告徐富林质证后对证据真实性无异议，但认为与本案已无关联性，因此后双方又签订了一份《商铺转让协议》。
3、涉案房屋的房屋所有权证及土地使用权证复印件各一份，证明涉案房屋的权属情况。
被告徐富林质证后无异议。
4、收条一份，证明被告徐富林于2013年8月1日确认收到原告150万元购房款。
被告徐富林质证后无异议。
5、原告与被告徐惠红的银行明细对账单复印件各一份，证明原告通过本票现金转存的方式支付购房款，从被告徐惠红的银行明细对账单能显示原告付的购房款用于被告徐惠红偿还银行贷款。
被告徐富林质证后无异议。
6、借款借据复印件一份，证明原告向桐乡市农村信用合作联社贷款90万元用于支付购房款。
被告徐富林质证后对证据的真实性有异议，认为即使真实存在，借款利率亦过高，且与本案无关，借款形成于原告支付购房款后，不存在原告借钱支付购房款。
7、房地产估价报告复印件一份，证明法院对涉案房屋作了评估，涉案房屋价值345.70万元。
被告徐富林质证后对证据真实性无异议，但认为原告待证事实不能成立，估价与增值损失无关联性。
被告徐富林为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、《商铺转让协议》一份，证明原告明知涉案房屋被法院采取强制措施，依然愿意购买。
原告质证后对证据真实性无异议，系原告与被告徐富林在浙江国毅律师事务所签订，但对被告徐富林的待证事实有异议，认为这份协议不能代替2013年7月29日的《房屋转让协议》，两份协议主要内容一样，除了原告已知晓房屋被法院查封，这份协议的产生过程原告在诉状中已经阐述，并非被告徐富林所述。
2、《房屋租赁协议》一份，租期为2010年6月30日至2011年6月30日，之后未续签，但原告一直在租赁，之后口头约定的租金为65000元每年。
原告质证后对证据真实性无异议，确认涉案房屋原告确实在使用，租金未付系因已支付了购房款150万元。
被告徐金英、徐玲珍、徐惠红在法定期限内未向本院提交证据，亦未出庭举证、质证，视为放弃上述权利。
本院认证意见：
原告提交的证据1，被告徐富林质证后无异议，本院予以认定。原告提交的证据2，被告徐富林质证后对证据真实性无异议，但认为与本案无关联性，对此本院认为，该证据能证明双方第一次签约事实，与本案存在关联，本院予以认定。原告提交的证据3-5，被告徐富林质证后无异议，与本案相关联，本院予以认定。原告提交的证据6，被告徐富林的异议成立，即使证据真实，鉴于该借款发生于原告支付本案购房款后约1个月，该证据不足以证明原告借款用于支付本案购房款，本院不予认定。原告提交的证据7，被告徐富林的异议成立，该证据不足以证明涉案房屋存在增值损失。
被告徐富林提交的证据1，原告质证后对证据真实性无异议，与本案相关联，本院予以认定。被告徐富林提交的证据2，原告质证后对证据真实性无异议，可证明双方存在的租赁关系。
本院经审理，认定案件事实如下：
被告徐富林、徐金英系夫妻关系，被告徐玲珍、徐惠红系被告徐富林、徐金英之女。位于嘉兴市秀洲区洪合镇联销中心泰旗路西1-106、107室登记于2003年11月20日，产权人为被告徐富林。
原告与被告徐富林、徐金英、徐玲珍于2013年7月29日签订《房屋转让协议》一份，约定由原告购买位于嘉兴市秀洲区洪合镇联销中心泰旗路西1-106、107室一、二层商铺，转让价为200万元，原告先付150万元，余款50万元待房产过户后付清；双方协定房产在农历2013年底前办好过户手续，若过户不成，即归还本金及利息。嗣后，原告经被告徐富林指示将首付房款150万元通过银行转账支付至被告徐惠红银行账户，由被告徐富林于2013年8月1日出具收条确认收到原告购房款150万元。原告与被告徐富林于2013年8月15日又签订《商铺转让协议》一份，约定由被告徐富林将其所有的位于嘉兴市秀洲区洪合镇联销中心泰旗路西1-106、107室一、二层商铺转让给原告，转让价为200万元，原告于协议签订后十日内支付150万元，余款50万元待商铺过户至原告名下后十日内付清；原告明确知晓上述商铺已被法院采取强制措施（查封）并同意购买，被告徐富林应在法院解除上述商铺强制措施后将商铺过户给原告，否则，被告徐富林应退还原告已支付的购房款及利息。后因原告被告知涉案房屋将被法院强制拍卖，已无法过户，遂成讼。
本院认为，原告与被告徐富林签订的《商铺转让协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的相关效力性规定，应属合法有效。双方在先签订的《房屋转让协议》与《商铺转让协议》涉及同一标的物，《商铺转让协议》中对涉案房屋购房款的支付期限及涉案房屋的过户期限作了新的约定，并明确了原告知晓涉案房屋已被查封并同意购买，故本院认为，《商铺转让协议》应属双方对原《房屋转让协议》之变更。原告于本案庭审过程中中以涉案房屋被法院依法查封并将被依法拍卖已无法过户为由提出解除《房屋转让协议》、《商铺转让协议》，对此本院认为，鉴于《房屋转让协议》经变更后签订了《商铺转让协议》，由《商铺转让协议》发生法律效力，《房屋转让协议》已无需解除；对于《商铺转让协议》解除事宜，被告徐富林对此不持异议，本院予以确认，《商铺转让协议》于本案庭审之日即2015年7月28日解除。合同解除后，已经履行的，当事人可要求恢复原状、赔偿损失，故原告主张返还已支付的购房款150万元及赔偿损失，可予以支持。本案争议焦点在于，应承担返还购房款及赔偿损失义务的主体及原告有权主张损失的具体数额。
对于争议焦点一，被告徐富林作为房屋产权人及《商铺转让协议》的出卖方，在合同解除后，理应返还购房款及赔偿损失；被告徐金英与被告徐富林系夫妻关系，涉案房屋登记于2003年，在双方婚姻关系存续期间，应属双方夫妻共同财产，被告徐金英在《房屋转让协议》中签名，可见其亦明知房屋买卖事宜，现合同解除，被告徐金英应与被告徐富林共同承担返还购房款及赔偿损失的责任；被告徐玲珍系被告徐富林之女，原告认为其系涉案房屋共有人，理应共同承担返还购房款及赔偿损失的责任，对此本院认为，原告主张涉案房屋系家庭共同财产，但未能就此举证予以证明，本院不予采纳，以现有证据看，被告徐玲珍并非涉案房屋共有人，其虽在《房屋转让协议》中签名，但从原告陈述看，该行为系因原告认为被告徐玲珍系家庭成员，应征得其同意，被告徐玲珍应原告要求签名，且在之后签订的《商铺转让协议》中，被告徐玲珍未在涉及，故被告徐玲珍在《房屋转让协议》中签名的行为不足以认定被告徐玲珍系涉案房屋共有人，现亦未有证据显示购房款由被告徐玲珍收取或使用，故原告要求被告徐玲珍共同承担返还购房款及赔偿损失的责任，依据不足，本院不予支持；被告徐惠红系被告徐富林之女，原告认为其系涉案房屋共有人，且购房款由其收取，理应共同承担返还购房款及赔偿损失的责任，对此本院认为，前文已述，原告主张涉案房屋系家庭共同财产，但未能就此举证予以证明，本院不予采纳，且以现有证据看，被告徐惠红并非涉案房屋共有人，原告的购房款虽支付至被告徐惠红账户，但从原告陈述看，系因被告徐富林称要归还以被告徐惠红名义所贷款，由被告徐富林向原告提供被告徐惠红银行账户而由原告付款，可见，原告系应被告徐富林要求向被告徐惠红付款，被告徐惠红并非《房屋转让协议》、《商铺转让协议》当事人，且原告付款后，由被告徐富林向原告出具了收条，亦印证了实际收款人仍为被告徐富林，综上，原告要求被告徐惠红共同承担返还购房款及赔偿损失的责任，依据不足，本院不予支持。
对于争议焦点二，原告主张的以已付购房款150万元为基数的资金占用期间利息损失，本院认为，对该利息损失，《房屋转让协议》、《商铺转让协议》中双方已作相应约定，被告理应支付，对于利息损失的计算标准，协议中并未明确，原告主张按月利率千分之7.175计算，被告徐富林认为约定的是按存款利率标准计算，均无充分依据，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算为宜，自原告付清购房款150万元的2013年8月1日起计算至本判决确定的被告履行之日止。原告主张的房屋增值损失，因原告购房当时房屋实际价值并不明确，双方协议约定的购房价格并不代表房屋当时实际价值，原告以购房价格与当前房屋评估价的价差为依据主张房屋增值损失，依据不足，且被告徐富林亦不予认可，本院对该损失不予认定。对被告徐富林提及的原告占有使用涉案房屋近两年造成的租金损失，鉴于被告未提出明确的诉讼请求，本案中不作处理，被告可另行主张。
被告徐金英、徐玲珍、徐惠红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告张伟明与被告徐富林于2013年8月15日签订的《商铺转让协议》于2015年7月28日解除；
二、被告徐富林、徐金英于本判决生效后十日内返还原告张伟明购房款1500000元并赔偿利息损失（以1500000元为基数，自2013年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决确定的被告履行之日止）；
三、驳回原告张伟明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34805元，由原告张伟明负担18000元，被告徐富林、徐金英负担16805元，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
（后附页）
审 判 长 张林春
审 判 员 王 耘
人民陪审员 吕仁甫
二〇一五年九月六日
书 记 员 池 菲