山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）威商初字第86号
原告：威海市燕威综合开发有限公司。
法定代表人：钱宝仁，总经理。
委托代理人：周翠娟，女，汉族，1966年4月24日出生，威海市燕威综合开发有限公司副总经理。
委托代理人：张华，女，汉族，1969年12月2日出生，威海市燕威综合开发有限公司法律顾问。
被告：威海市环翠区孙家疃镇黄泥沟居民委员会。
代表人：孟勇，临时负责人。
委托代理人：王爱云，山东弘誉律师事务所律师。
原告威海市燕威综合开发有限公司诉被告威海市环翠区孙家疃镇黄泥沟居民委员会土地使用权转让合同纠纷一案，于2013年11月11日诉来本院。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人周翠娟、张华，被告委托代理人王爱云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2001年11月30日，原、被告签订合同书一份，约定原告以黄泥沟村内原服装厂北9.03亩土地使用权置换被告“四眼楼”东围墙东约5.24亩土地使用权和黄泥沟别墅区独体别墅楼一栋。同时约定，如被告违约，被告将向原告支付补偿款和滞纳金。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告未履行合同义务，故诉至法院。请求判令：1、被告给付原告补偿款155万元；2、被告支付原告滞纳金167.4万元（截止2013年10月31日），2013年11月1日起至被告实际履行之日止的滞纳金按日利率0.25‰计付；3、诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1、原告不是适格主体，原告所称的黄泥沟村内原服装厂北9.03亩土地不在原告名下，该土地使用权人为北京城建集团总公司驻威海办事处（以下简称北京城建驻威办），原告无权主张权利；2、被告收到土地证的时间是2001年12月11日，原告要求被告履行合同的时间也应是2001年，原告现在主张权利超过诉讼时效期间；3、原、被告签订的合同已经履行，且履行方式双方均予认可，被告并没有违约；4、原告要求的补偿与实际不相符，北京城建驻威办用以置换的土地仅约6亩，后经北京城建驻威办同意以110万元的价格转让给威海市环翠区城市建设综合开发总公司（以下简称区城建开发总公司），被告并按约定交付了价值65万元的别墅，即便四眼楼处5.24亩的土地不能办理产权转移，原告要求的数额也过高；5、双方签订的关于土地置换的合同未经村民代表大会讨论通过，应属无效，原告对此也存在过错，被告不应承担违约责任。请求驳回原告的诉讼请求。
经本院审理查明：1992年北京城建驻威办与威海市环翠区孙家疃镇人民政府（以下简称孙家疃镇政府）合作筹建威海市燕威综合开发公司（以下简称燕威公司）。1995年4月，北京城建驻威办购买了孙家疃镇政府的全部股份，燕威公司成为国有独资企业。2004年4月23日，威海市纳德实业有限公司与威海亚申环保有限公司共同受让了燕威公司的股权，公司进行了改制。股权转让协议中约定“威海燕威综合开发公司的所有债权、债务不变，继续由威海燕威综合开发公司承担”。2004年12月1日，燕威公司名称变更为“威海市燕威综合开发有限公司”即原告。
1993年7月20日，威海市国土规划管理局许可北京城建驻威办在黄泥沟村的规划用地面积为7.7亩，并向北京城建驻威办发放了《建设用地规划许可证》。1994年6月，威海市土地管理局收回被告使用的位于村服装厂北侧4004平方米城镇国有土地使用权，并出让给北京城建驻威办，北京城建驻威办取得威环国用（94出）字第50号国有土地使用证，土地使用证记载的土地面积为4004平方米，约合6亩。
1998年7月24日，被告（甲方）与燕威公司（乙方）签订《合同书》一份，约定甲方以“四眼楼”东围墙东约5.3亩、价值106万元的土地使用权，兑换乙方在黄泥沟村内原服装厂北已征用的9.03亩的土地使用权；甲方负责办理将“四眼楼”东围墙东约5.3亩土地无偿长期转让给乙方使用的有效证件或有关主管部门的书面证据，办理证件或书面证据的所有费用由甲方承担；在甲方办理“四眼楼”东围墙东土地使用权转让给乙方的有效证件或者有关主管部门的书面证据的同时，乙方负责办理将其在黄泥沟村内原服装厂北的9.03亩、价值220万元（其中含40万元基础设施费）的土地使用权无偿长期转让给甲方使用的有效证件或有关主管部门的书面证据，办理证件或有关主管部门的书面证据的所有费用由乙方负责。孙家疃镇政府和北京城建驻威办作为监督单位在合同上加盖印章确认。
同年7月24日，被告村办企业威海市宏大工贸集团公司（甲方）与燕威公司（乙方）签订《合同书》一份，约定，乙方与被告的兑换土地合同中，乙方的土地比被告多3.73亩，乙方付给甲方土地总价值220万元，比甲方拟定兑换给乙方的土地总价值106万元多114万元，甲方同意将其在黄泥沟村内二号楼规格价值65万元人民币的别墅楼一幢给乙方，作为甲方补偿的土地差额。合同签订后，被告向燕威公司交付了上述别墅楼。
2001年11月30日，被告（甲方）与燕威公司（甲方）签订《合同书》一份，针对1998年7月24日双方签订的土地兑换合同，就甲方的违约责任及违约处理办法进行了明确，其中第三条约定“甲方与海军37015部队关于土地使用的书面材料加盖孙家疃镇镇公章后交给乙方……”，并约定，为了保证乙方的利益，甲方将村委办公楼的房产证交给乙方作抵押；在乙方不能使用“四眼楼”东围墙东5.24亩土地时，甲方给乙方补偿155万元，在违约后30天内付给乙方，在30天内甲方补偿款不到位时，按每超期一天给乙方滞纳金5‰。孙家疃镇政府和北京城建驻威办作为监督单位在合同上加盖印章确认。
另查明，2001年11月22日，被告（甲方）就威环国用（94出）字第50号国有土地使用证项下土地的开发事宜与区城建开发总公司（乙方）签订《协议书》一份，约定甲方将位于黄泥沟村中心面积7.7亩（包括道路）、土地证实际用地6亩的土地，作为合作条件与乙方合作开发。
同年12月11日，被告收到威环国用（94出）字第50号国有土地使用证并出具收条一份，载明“今收到北京城建集团总公司驻威办事处（燕威综合开发公司）中华人民共和国国有土地使用证（威环国用﹤94﹥字第50号）壹本”。
2002年4月29日，被告与北京城建驻威办、区城建开发总公司就北京城建驻威办位于被告辖区的4004平方米国有土地使用权转让给区城建开发总公司事宜签订《合同书》一份，该合同书载明，1994年，北京城建驻威办购买被告的国有土地使用权4004平方米，并办理了国有土地使用证，土地证号为“威环国用（94出）字第**号”；2001年11月30日，北京城建驻威办、被告就土地调换事宜达成协议，北京城建驻威办同意将该宗国有土地的使用权转让给被告的合作开发方；现三方一致同意北京城建驻威办将该4004平方米土地使用权转让给区城建开发总公司。
2003年，北京城建驻威办与区城建开发总公司办理了国有土地使用权转让手续，该宗土地确权至区城建开发总公司名下，国有土地使用证号为：威国用（2003）字第37号，土地证项下土地面积为4004平方米。同年，区城建开发总公司对该宗土地进行了住宅规划建设，红线图显示的总用地面积为4000.6平方米。
又查明，1998年7月24日合同书中被告用以置换的“四眼楼”东围墙东约5.3亩土地性质为国有土地使用权，其中的1656平方米土地使用权人为中国人民解放军37015部队，其余土地未确权。
再查明，1999年9月，北京城建驻威办因不按规定办理年检被吊销营业执照。
2004年4月，被告由威海市环翠区孙家疃镇黄泥沟村民委员会更名为威海市环翠区孙家疃镇黄泥沟居民委员会。
上述事实有燕威公司成立、变更的工商档案材料；原告“企业变更”情况工商机读材料；燕威公司股权转让协议；威环国用（94出）字第50号土地使用证项下土地档案、该宗土地规划建设档案、该宗土地征地档案；1998年7月24日被告与燕威公司签订的合同书；1998年7月24日威海市宏大工贸集团公司与燕威公司签订的合同书；2001年11月30日被告与燕威公司签订的合同书；被告收到国有土地使用权证的收条；2002年4月29日北京城建驻威办与被告、区城建开发总公司签订的合同书；“四眼楼”东围墙东土地档案；北京城建驻威办“营业单位吊销情况”工商机读材料；威环民函字（2004）2号关于同意孙家疃村等6个村改为居委会的复函及当事人的当庭陈述等为证，本院予以确认。
本院认为，燕威公司与被告于1998年7月24日签订的《合同书》中所涉燕威公司用以置换的黄泥沟村原服装厂北土地虽在北京城建驻威办名下，但北京城建驻威办在该《合同书》中盖章确认，应视为其认可燕威公司的处分行为，被告亦实际收到了土地证项下土地，燕威公司对该土地享有处分权。被告用以置换的“四眼楼”东围墙东约5.3亩土地使用权性质为国有土地使用权，其中一部分土地的使用权人为中国人民解放军37015部队，另一部分未确权，故被告对该宗土地并无处分权。根据《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，该合同系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效。被告抗辩合同无效，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告主体是否适格的问题，本院认为，2001年11月30日燕威公司与被告就被告不能交付“四眼楼”东围墙东的土地补偿问题签订了《合同书》，北京城建驻威办在该合同中盖章确认，应视为其对燕威公司有权收取补偿款予以认可，原告系燕威公司改制而来，承继燕威公司的债权后有权向被告主张权利，是本案适格的主体。被告抗辩原告主体不适格，本院不予支持。
关于原告主张权利是否超过诉讼时效期间的问题，本院认为，被告不享有黄泥沟村“四眼楼”东围墙东约5.3亩土地的处分权，从2001年11月30日《合同书》第三条的约定也可以看出，被告办理“四眼楼”东围墙东约5.3亩土地使用权转让给原告的相关手续还需中国人民解放军37015部队的配合，即合同双方对于两块土地不能同时交付是知晓的。合同未约定明确的履行期限，原告有权随时主张权利，其提起本案诉讼未超过诉讼时效期间。
燕威公司与被告于2001年11月30日就被告不能交付“四眼楼”东围墙东土地补偿问题签订的《合同书》系双方的真实意思表示，应认定为有效。燕威公司已将威环国用（94出）第50号土地使用证项下土地交付给被告，并已由被告转让给区城建开发总公司进行了规划建设，被告未依约将“四眼楼”东围墙东的土地交付燕威公司，且在原告提起诉讼时亦无法交付，已构成违约，应承担违约责任。关于燕威公司交付土地的面积问题，原告主张交付的土地包括土地使用证记载的土地周围的公共道路和土地，对此本院认为，燕威公司用以置换的黄泥沟村服装厂北的土地是土地部门从被告处收回后又出让给北京城建驻威办的，被告对该宗土地情况完全知悉。签订土地置换合同时，该宗土地已经办理了土地使用证，双方对土地证项下面积是4004平方米是明知的，但仍约定燕威公司用以置换的土地面积为9.03亩，表明双方的真实合意不限于土地证记载的面积，故燕威公司应交付的土地面积并不以土地证记载的为准。被告提交的2001年11月22日《协议书》中记载，其交付区城建开发总公司的土地面积为7.7亩（包括道路），该《协议书》记载的土地面积与1993年7月20日北京城建驻威办取得的《建设用地规划许可证》中记载的用地面积一致，该两份证据相互印证，证实该宗土地交付时还涉及土地证项下周边的土地，与原告提出的交付的土地包括土地证以外面积的主张一致，但原告主张交付了9.03亩土地，无证据证实，本院不予采信，燕威公司交付的土地面积认定为《协议书》及《建设用地规划许可证》中记载的7.7亩为宜。
原告主张2001年11月30日《合同书》中约定的补偿款155万元系按照双方约定的9.03亩土地价值220万元减去被告交付的别墅价值65万元计算的，被告对原告的主张不认可，但未提交证据证实该补偿数额是如何确定的。本院认为，从双方签订的土地置换合同和以别墅补偿的合同中可以看出，被告是以双方用以置换的土地价值来确定补偿差额的，故本院对原告的主张予以支持。1998年7月24日《合同书》约定9.03亩土地价值为220万元，被告以其与区城建开发总公司约定的土地价值110万元抗辩双方关于土地价值的约定，本院不予支持。根据双方约定9.03亩土地价值为220万元，计算每亩土地价值243632.34元。燕威公司交付了7.7亩土地，价值为1875969.02元，被告仅交付了价值65万元的别墅，土地差价款1225969.02元，被告应补偿原告。双方约定，补偿款应在被告违约后30天内支付，30天内补偿款不到位时，每超期一天按5‰支付滞纳金。原告按日利率0.25‰计算滞纳金，将约定的违约金予以减少不违反法律、行政法规的强制性规定，应予支持。被告应自2013年12月12日（起诉之次日起第30日）起至判决确定的履行之日向原告支付滞纳金。
综上，原告的诉讼请求有事实依据且符合法律规定的部分予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十二条第四项、第一百零八条、第一百一十四条及最高人民法院相关司法解释之规定，判决如下：
被告威海市环翠区孙家疃镇黄泥沟居民委员会于本判决生效后十日内支付原告威海市燕威综合开发有限公司土地补偿款1225969.02元，并自2013年12月12日起至判决确定的履行之日止，按日利率0.25‰向原告威海市燕威综合开发有限公司支付违约金。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32592元，财产保全费5000元，共计37592元，原告威海市燕威综合开发有限公司负担18279元，被告威海市环翠区孙家疃镇黄泥沟居民委员会负担19313元。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 宫建军
代理审判员 刘志敏
代理审判员 杜 洁
二〇一四年十一月七日
书 记 员 王 潇