北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第05182号
原告（反诉被告）北京市华夏体育商贸有限责任公司，住所地北京市东城区体育馆路甲4号。
法定代表人李丰，总经理。
委托代理人袁双红，北京祺祥律师事务所律师
被告（反诉原告）金贵益足（北京）美容有限公司，住所地北京市东城区幸福南里2号楼1层1门。
法定代表人申丹凤，经理。
被告金贵益足（北京）美容有限公司天坛分公司，住所地北京市东城区体育馆路甲4号。
负责人林宇，经理。
二被告之委托代理人林德顺，男，1957年3月8日出生，该公司经理。
二被告之委托代理人李广兴，北京市奕明律师事务所律师。
原告北京市华夏体育商贸有限责任公司（以下简称华夏体育公司）与被告金贵益足（北京）美容有限公司（以下简称金贵益足公司）、金贵益足（北京）美容有限公司天坛分公司（以下简称金贵益足天坛分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月28日立案受理。被告金贵益足公司提出反诉。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人李丰及委托代理人袁双红，被告的委托代理人林德顺、李广兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告华夏体育公司诉称：原告与被告华夏体育公司于2011年10月19日签订《房屋租赁合同》，约定被告金贵益足公司承租原告位于本市东城区×路×层约540平方米给被告金贵益足天坛分公司作为营业场所使用，租期自2011年10月19日至2019年10月18日，其中装修期为3个月，年租金为55万元。同时合同约定，每个承租季度的最后一个月的15日前缴纳下个季度的租金，如按租赁日期超过7天承租方未付租金的，须按日加租金的0.5%作为违约金，如超过15天承租方仍未付租金的，视同承租方违约，出租方有权单方解除合同，押金不予退还。合同签订后，被告仅向原告支付了2011年12月3日至2012年12月2日的租金。根据《房屋租赁合同》的约定，被告应于2012年11月15日前支付下一季度即2012年12月3日至2013年3月2日的租金137500元，但被告一直未付，且已超过15日。因此，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。现原告起诉要求：1、解除原、被告于2011年10月19日所签订的《房屋租赁合同》；2、被告金贵益足公司向原告华夏体育公司支付2012年12月3日至2013年3月2日的租金137500元，并按每日137500元的千分之五支付自2012年11月15日起至付清之日止的滞纳金；3、被告金贵益足公司、金贵益足天坛分公司将承租的房屋腾空交还原告，并由二被告连带向原告支付自2013年3月3日至实际腾退房屋之日止的租金及滞纳金（租金按每年55万元计算）。诉讼费由被告承担。
被告金贵益足公司及金贵益足天坛分公司辩称：原告所述双方签订租赁合同的情况属实，同时，双方还签订了《补充协议》。补充协议约定，华夏体育公司全权委托金贵益足公司办理安装电梯设备有关事宜，所购电梯及安装等一切费用，发票抬头开至华夏体育公司，此费用作为抵减金贵益足公司租金，直至抵销完后，金贵益足公司按租赁合同约定按时交纳租金。金贵益足公司按照补充协议，寻找了电梯供应商，但华夏体育公司要求变更《补充协议》，改由其购买并安装电梯，金贵益足公司只需按月交纳租金，金贵益足公司接受了该变更。金贵益足公司向华夏体育公司交纳了房屋租金及押金，并开始营业前装修。在装修过程中，华夏体育公司以该公司门脸需要保持原状，并需要配合体育医院楼体加工工程为由，一直阻止金贵益足公司进行门头装修施工，直到2012年4月10日，华夏体育公司才允许金贵益足公司进行门头装修，导致金贵益足公司装修拖延四个月之久，影响金贵益足公司开业时间也延后四个月。华夏体育公司进行电梯安装时，由于电梯井就在楼梯旁边，电梯安装施工期间，同样影响了金贵益足公司的室内装修，进而影响了金贵益足公司开业。电梯安装完成后，由于华夏体育公司原因一直没有拿到电梯的验收合格证，电梯至今无法使用，给金贵益足公司的正常经营也造成了影响。另外，在房屋实际使用过程中，金贵益足公司发现由于给水系统总阀以及水管老化漏水，四楼不能正常供水，经多次要求，华夏体育公司均没有给予维修。由于不能正常供水，四楼无法正常使用，管道漏水还破坏了金贵益足公司的装修，造成很大损失。2012年8月，租赁房屋旁边的体育医院进行楼体加固施工，严重破坏了金贵益足公司的装修，导致停业，给金贵益足公司造成巨大损失，金贵益足公司多次找华夏体育公司协调赔偿一事，均未果。现不同意原告华夏体育公司的诉讼请求。
反诉原告金贵益足公司诉称：双方所签的为期八年的租赁合同合法有效，基于该合同，金贵益足公司投入2620026元对房屋进行装修，准备长期经营。但华夏体育公司未能按合同约定向金贵益足公司交付符合合同目的的房屋，也未能保证房屋的正常使用，构成违约，给金贵益足公司造成巨大的经济损失。现反诉要求：1、判决继续履行双方于2011年10月19日签订的《房屋租赁合同》；2、判决华夏体育公司向金贵益足公司交付能够正常使用的电梯设备，并按每月1万元标准减少因电梯不能正常使用期间的房屋租金；3、判决华夏体育公司立即修复租赁房屋的供水系统，恢复四楼正常供水，并按每月5000元标准减少因四楼不能正常供水期间的房屋租金；4、判决免除金贵益足公司220天房屋租金；5、判决华夏体育公司赔偿金贵益足公司损失184000元。诉讼费由华夏体育公司承担。
反诉被告华夏体育公司辩称：2013年1月，由华夏体育公司安装的电梯检测完成并已经具备使用条件，因为金贵益足公司拖欠租金，所以电梯一直没有启用。华夏体育公司不存在金贵益足公司所述的违约行为，不同意其反诉请求。
经审理查明：北京市东城区×路甲4号房屋（建筑面积为1038.64平方米，地上五层，地下一层）登记在原告华夏体育公司名下。2011年10月19日，原告华夏体育公司（出租方）与被告金贵益足公司（承租方）签订《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定“一、房屋租赁情况：出租方房屋位于北京市东城区×路甲四号，现出租方同意将位于上述房屋位置的二、三、四层楼房约540平方米（含卫生间）租赁给承租方作为营业场所使用。二、租赁用途和租金：1、租赁期限为八年，自2011年10月19日起，至2019年10月18日止，其中，装修期为三个月（90天），即出租方收取承租方租金的实际日期为2011年12月3日至2019年9月3日（实际经营时间至2019年10月18日止），共计96个月。即：在租赁期间免租期前占一个半月45天，后占一个半月45天。2、租赁期满后，如出租方同意继续实现租赁，在同等条件下，承租方享有优先权。三、租金交纳方式及时间：1、年租金为人民币550000元整，月租金为45833.3元整，承租期满四年后，在租金550000元整的基础上递增6%作为每下个三年每年应缴的租金价格，即2015年10月19日至2018年10月18日房屋租金每年为583000元整。2、付款方式采取押一付三的形式。即押金一个月为45833.3元整，房租三个月计137500元整。四、付款方式：1、自合同签订之日起承租方付给出租方45833.3元人民币作为首付，余款137500元整承租方将于2012年8月1日前一次性付清。2、以后每个承租季度的最后一个月的15日前交纳下个季度的租金，承租方将房租按时间直接汇入出租方账户或以现金、支票的形式缴付。以此类推。如按租赁日期超过七天承租方未付租金的，须按日加租金的0.5%作为滞纳金，如超过十五天承租方仍未付租金的，视同承租方违约，出租方有权单方解除合同，押金不予退还。五、出租方的权利和义务：1、合同期满出租方有权收回租赁房屋。2、出租方有权按本合同约定的数额、时间及方式收回租金。3、合同期内如承租方违约，出租方有权收回租赁房屋。4、出租方的所有债权债务与承租方无关，如因出租方的债权债务或其他问题，致使承租方不能正常营业，出租方应赔偿承租方的全部经济损失。5、出租方应保证承租方在合同期内正常使用水、电、暖等，如因出租方的原因致使承租方在合同期内不能正常使用水、电、暖等，承租方由此产生的损失全部由出租方赔偿。如有双方未尽事宜或有其他硬件设备增加（如：电梯……等）经双方商定另行补充。本合同及一切补充条款均作为本合同的组成部分，具有同等法律效力。6、出租方承诺承租方在不破坏房屋结构的情况下，可对其承租的一楼的门厅及通道和楼层的外墙面进行装修并布局广告，如遇与相邻公司产生纠纷双方须协商解决。但在施工前承租方须报北京市东城区有关部门审批后方可实施。7、出租方应提供承租方办理证照所需要的相关的合法手续。六、承租方的权利和义务：1、承租方有权按合同使用、装修房屋，但不得影响房屋的主体结构……”。2011年10月19日，原告华夏体育公司（出租方）与被告金贵益足公司（承租方）又签订《补充协议》一份，约定“现有北京市华夏体育商贸有限责任公司全权委托金贵益足（北京）美容有限公司办理安装电梯设备的有关事宜。2、采购及安装电梯的所有款项由金贵益足（北京）美容有限公司先行支付给电梯供应商。北京市华夏体育商贸有限责任公司承认金贵益足（北京）美容有限公司办理安装电梯设备的相关费用。（所有费用以金贵益足（北京）美容有限公司与电梯公司的所签协议的金额为准。）3、金贵益足（北京）美容有限公司所购电梯及安装等一切费用，发票抬头开至：北京市华夏体育商贸有限责任公司。此费用作为抵减金贵益足（北京）美容有限公司的租金，直至抵消完后，金贵益足（北京）美容有限公司应按房屋租赁合同的第三款的第二条，按时交纳租金。4、以后有关电梯所产生的相关费用，如：电费、电梯维修等费用，由北京市华夏体育商贸有限责任公司和金贵益足（北京）美容有限公司按楼层分摊（即华夏体育占30%、金贵益足占70%）。5、电梯权属为：北京市华夏体育商贸有限责任公司”。
后在合同实际履行过程中，原、被告对《补充协议》进行了变更，即由原告华夏体育公司实际购买、安装电梯。2011年12月19日，华夏体育公司作为需方与案外人江苏施塔德电梯有限公司北京分公司（供方）签订《电梯设备购销安装合同》。2012年5月15日，北京市特种设备检测中心向被检单位华夏体育公司发出整改意见书，整改内容为“1、机房门应向外开，门口做防雨罩，机房内温度应保持5°C—40°C之间，配灭火器，机房内各标识应标清。2、绳口应做防水台。3、对重压板应压实。4、井道照明应为双控。5、对重侧标识应完善”。2013年1月31日，北京市特种设备检测中心向被检单位华夏体育公司出具《电梯监督检验报告》，检验结论为“合格”。2013年6月7日，江苏施塔德电梯有限公司出具证明，内容为“2012年5月份我公司
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江苏施塔德电梯有限公司北京分公司（以下简称：施塔德）给北京市华夏体育商贸有限责任公司（以下简称：华夏体育）销售安装完电梯，并提请北京市特种设备检测中心（以下简称：检测中心）负责人前去验收。2012年5月15日由其工作人员葛保国检查验收，并提出五条整改意见。华夏体育当月完成了整改，并向施塔德提出再次验收。在此之前检测中心工作人员葛保国因个人原因发生问题被检测中心停止工作。为此又需要重新准备约检手续预约验收人员，验收程序重新开始进行，导致验收延后”。
2011年10月31日，原告华夏体育公司向被告金贵益足公司出具了收取45833.3元租房押金及137500元三个月房屋租金（2011年12月3日至2012年3月2日）的收据。2012年6月5日，原告华夏体育公司向被告金贵益足公司出具了收取2012年6月3日—2012年9月2日房租137500元的收条。2012年9月3日，原告华夏体育公司向被告金贵益足公司出具了收取2012年9月3日—2012年12月2日房租137500元的收条。
2012年3月1日，原告华夏体育公司（甲方）与被告金贵益足公司（乙方）签订《免交房租情况说明》，内容为“甲方安装电梯期间，因电梯厂家生产日期延后，导致电梯安装完工时间延后。经双方协商同意：乙方免交自2012年3月2日—2012年4月3日（一个月）的房租，金额：45833.33元”。
2012年3月20日，华夏体育公司向金贵益足公司发出通知，内容为“请贵公司于2012年3月20日前交纳房租：1、2012年3月2日—2012年4月3日付华夏体育卡壹张，金额45000（肆万伍仟元正）。2、2012年4月3日—2012年7月2日付华夏体育房租金额137500元（壹拾叁万柒仟伍佰元整），特此通知”。2012年3月26日，华夏体育公司向金贵益足公司注明，“2012年3月2日—2012年4月3日卡已付，2012年4月3日—2012年6月2日付租金91667元”。
另查，在东城区×路甲4号即租赁标的所在地，成立了金贵益足天坛分公司，其营业执照显示成立日期为2012年6月15日，发照日期为2012年7月11日。
诉讼中，本院对租赁标的进行了勘验。租赁标的位于东城区×路甲4号，为其中的二、三、四层。租赁标的所在楼的东侧为体育医院，二者一层之间为一过道，通过该过道可通往租赁标的所在楼的电梯。该一层过道上方二、三、四层对应部分（下称租赁标的争议部分）位于租赁标的所在楼的楼梯东侧。华夏体育公司主张，该争议部分不属于租赁面积之内；金贵益足公司主张，该争议部分属于租赁面积之内。经勘验，租赁标的争议部分与楼梯及楼梯西侧空间为一整体开放空间，并已由金贵益足公司进行了整体装修，现统一由金贵益足公司使用。租赁标的争议部分的东墙即为体育医院的西墙，二者共用一堵墙。本案原、被告双方签订《房屋租赁合同》时，华夏体育公司向金贵益足公司提供了涉案租赁房屋设计平面图，结合该平面图图示及数据，可以证实租赁标的争议部分属于合同约定的租赁面积之内。另，双方均认可，电梯井属于合同约定的租赁面积之内。
因租赁标的与东侧的体育医院共用一堵墙，在租赁标的一侧的墙上，有一突出的加固墙体的圈梁。在金贵益足公司对租赁标的进行装修时，曾试图打掉该圈梁，后经体育医院向城管部门进行报案，城管部门介入，金贵益足公司没有再对该圈梁动工。对此，金贵益足公司解释，装修工人不知该突出部分为圈梁，以为只是一个台，才试图打掉；华夏体育公司称，其在金贵益足公司装修前就已经明确告知此处为圈梁，不能动，也不能在上面放置物品。金贵益足公司否认此前曾得到华夏体育公司的该项告知。
2012年3月9日，华夏体育公司向金贵益足公司发出紧急通知，内容为“一、由于金贵益足（北京）美容有限公司在2012年2月24日装修中将体育医院楼的西侧圈梁房檐破坏，医院负责人已来现场查看过数次。经体育医院与华夏体育协商：医院要求在2012年3月31日前把东墙面砌起来。因华夏体育租给贵公司的面积按180平方米计算，不包括楼内二、三、四层东侧的部分面积。为了不影响体育医院的全楼加固，请贵公司自行将二、三、四层东侧面由北向南砌一堵墙与体育医院西墙隔离开，并将所有管道等配套设施移到租房面积之内。二、因二、三、四层北侧阳台不承重，为了全楼的安全，不得放置超500公斤的重物。由于北侧阳台不在合同面积之内，所以如果华夏体育地下室进行加固，北侧阳台将全部拆除。请贵公司与华夏体育配合。以上两条请贵公司严格执行，否则后果自负”。
2012年4月3日，华夏体育公司向金贵益足公司送达通知，内容为“现通知金贵益足公司，门头装修暂不能施工，因华夏体育门脸位置需保持原状，并将准备配合体育医院的楼体加固工程的工作”。2012年4月10日，华夏体育公司与金贵益足公司就门头装修方案重新进行协商确定。金贵益足公司称，其于2012年4月19日签订门头装修合同，于2012年5月15日完成门头装修，于2012年5月19日开业。金贵益足公司认为，华夏体育公司阻止其装修，导致其不能正常使用房屋，延迟开业121天，现据此要求华夏体育公司免除其121天的房屋租金；华夏体育公司认为，该通知没有对金贵益足公司起到约束作用，金贵益足公司没有停止施工。同时华夏体育公司认为，金贵益足天坛分公司于2012年6月才注册成立，金贵益足公司要求免除此前121天租金的请求不成立。
2012年9月5日，国家体育总局运动医学研究所向华夏体育公司发出《施工通知》，内容为“经国家体育总局批准立项，对国家体育总局运动医学研究所体育医院进行改扩建，目前正在进行体育医院医疗楼加固工程。根据工期安排，我们将于2012年9月8日全面开始体育医院医疗楼西侧墙体的加固工程，请贵公司予以配合”。2012年9月11日，国家体育总局运动医学研究所向华夏体育公司发出《关于金贵益足天坛分公司针对体育医院加固工程施工问题的书面回复》，对体育医院西墙加固工程所需条件、施工方案及时间、需要各方配合等进行了回复。2012年8月28日及2012年9月5日，金贵益足天坛分公司先后向华夏体育公司发出《告知书》，以体育医院加固工程对租赁标的造成破坏及影响其正常经营为由提出交涉。金贵益足公司认为，运动医学研究所施工导致其停业99天，要求华夏体育公司免除其99天的房屋租金，华夏体育公司对此不予认可。
金贵益足公司主张，华夏体育公司阻止其施工导致其延期开业121天及运动医学研究所施工导致其停业99天，共计220天，其每天利润额800元；加上运动医学研究所施工给其造成破坏，其产生恢复费用8000元。现金贵益足公司要求华夏体育公司赔偿其损失184000元。华夏体育公司不认可其该项主张。
本院现场勘验时，发现租赁标的争议部分存在渗水痕迹，争议部分四楼用水水压不足，该部位与体育医院相邻。金贵益足公司主张租赁标的部分地方管道漏水且四楼不能正常供水，并称该部位曾受到体育医院施工破坏，要求华夏体育公司修复供水系统并在不能正常供水期间每月减少租金5000元。华夏体育公司对此不予认可，认为其提供的租赁标的不存在问题，即使之后出现问题，也是金贵益足公司在装修过程中自行造成的，与其无关。金贵益足公司对于供水系统问题系华夏体育公司所造成未能提供证据。
上述事实，有双方当事人陈述，房屋所有权证，《房屋租赁合同》及《补充协议》，房屋设计平面图，电梯监督检验报告，收取租金凭证，往来函件，现场勘验笔录，照片等在案佐证。
本院认为：本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合同合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约定全面履行自己的义务。
因原、被告双方就租赁区域的范围存有争议，且客观存在电梯没有及时投入使用及合同履行过程中案外人施工因素介入的情况，金贵益足公司并非无故不交纳2012年12月3日之后的租金。华夏体育公司以金贵益足公司迟延交付租金构成违约为由要求解除《房屋租赁合同》并要求支付滞纳金、腾退房屋的请求，本院不予支持。双方的《房屋租赁合同》应当继续履行，金贵益足公司应当按照合同约定向华夏体育公司支付自2012年12月3日起的租金。
根据已查明的事实，租赁标的争议部分属于合同约定的租赁面积之内，原告华夏体育公司关于被告金贵益足公司占用、装修租赁范围之外场地的意见不能成立。《补充协议》系《房屋租赁合同》的有效组成部分，其中关于电梯的相关约定对双方具有约束力，且电梯所在位置位于租赁范围之内，现电梯已经检测合格，华夏体育公司亦表示电梯已经具备使用条件，故现金贵益足公司要求交付能够正常使用的电梯设备，应予支持。但金贵益足公司要求按每月1万元标准减少电梯不能正常使用期间的租金，缺乏依据。
在本案原、被告履行租赁合同过程中，与租赁标的相邻的案外人进行楼体施工，本案当事人与案外人之间产生交涉。关于案外人施工是否对金贵益足公司的经营造成影响、影响程度、损失程度等，应当另行解决，本案不予处理。
关于供水系统问题，因金贵益足公司对租赁标的进行了装修并管理使用，加之金贵益足公司主张案外人施工造成破坏的因素，现金贵益足公司不能证明供水存在问题系华夏体育公司原因所致，且金贵益足公司如约交纳了前期的房租。故金贵益足公司要求华夏体育公司修复供水系统及减少租金的请求，本院不予支持。
关于金贵益足公司主张华夏体育公司阻止其装修造成延迟开业并要求免除121天租金的请求，因金贵益足天坛分公司在金贵益足公司主张的开业日期之后才注册成立，且金贵益足公司已经实际交纳了该期间的租金，故金贵益足公司的该项请求，本院不予支持。关于金贵益足公司主张运动医学研究所施工导致其停业并要求免除99天租金及赔偿恢复费用8000元的请求，因涉及与案外人问题，且金贵益足公司已经实际交纳了该期间的租金，故金贵益足公司的该项请求，本案不予支持，金贵益足公司有权另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、继续履行原告北京市华夏体育商贸有限责任公司与被告金贵益足（北京）美容有限公司于二Ｏ一一年十月十九日签订的《房屋租赁合同》；
二、原告北京市华夏体育商贸有限责任公司于本判决生效后七日内向被告金贵益足（北京）美容有限公司交付能够正常使用的电梯设备；
三、被告金贵益足（北京）美容有限公司于本判决生效后七日内依据《房屋租赁合同》的约定向原告北京市华夏体育商贸有限责任公司支付自二Ｏ一二年十二月三日起的应付租金；
四、驳回原告北京市华夏体育商贸有限责任公司其他诉讼请求；
五、驳回被告金贵益足（北京）美容有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15600元，由原告北京市华夏体育商贸有限责任公司负担5600元（已交纳1525元，余款于本判决生效后七日内交纳），被告金贵益足（北京）美容有限公司负担10000元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费5820元，由原告北京市华夏体育商贸有限责任公司负担2820元（于本判决生效后七日内交纳），被告金贵益足（北京）美容有限公司负担3000元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王晓峰
代理审判员 李双庆
人民陪审员 王 政
二〇一四年五月十九日
书 记 员 刘 勃