东营经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东开民初字第245号
原告：杜国华
委托代理人：谷学东，山东鲁成律师事务所律师。
委托代理人：马卫峰，山东鲁成律师事务所律师。
被告：刘磊磊
委托代理人：刘玉华。
被告：刘某某，曾用名郑某某。
法定代理人：刘磊磊。
被告：郑进吉。
被告：郑风兰。
被告郑进吉、郑风兰共同委托代理人：王宝瑞，莱州正航法律服务所法律工作者。
被告郑进吉、郑风兰共同委托代理人：郑京林，山东莱州农村商业银行职工。
原告杜国华诉被告刘磊磊、刘某某、郑进吉、郑风兰所有权确认纠纷一案，本院于2014年7月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜国华及其委托代理人谷学东、马卫峰，被告刘磊磊及其委托代理人刘玉华、被告刘某某的法定代理人刘磊磊、被告郑进吉、郑风兰共同委托代理人王宝瑞、郑京林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜国华诉称，2008年12月13日，原告与被告刘磊磊签订购房权转让协议书一份，协议约定刘磊磊将其在东营市东营区金融小区拥有的购房权利转让给原告，涉案房屋办理房产证、土地使用证时，刘磊磊应积极配合办理。协议签订后，原告按照协议约定向刘磊磊支付转让费400000元，并于2009年10月入住东营区金融小区32号楼某室至今。涉案房屋系刘磊磊与其前夫郑军林共同所有，郑军林因病去世，其遗产继承人刘磊磊、刘某某、郑进吉、郑风兰对房屋买卖的事实均予以认可。现涉案房屋开始办理房屋产权手续，但刘磊磊未按照协议约定协助原告办理。为维护原告合法权益，请求确认位于东营区金融小区32号楼某房屋归原告杜国华所有；被告刘磊磊、刘某某、郑进吉、郑风兰继续履行合同，并在判决生效后3日内协助办理房产手续。
被告刘磊磊、刘某某辩称，因《城市房地产管理法》第38条规定，未取得权属证书的房地产不得转让，《合同法》第52条规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，故原告与刘磊磊2008年12月13日签订的购房权转让协议书系无效合同；刘磊磊是在经济困难急需用钱的情况下与原告签订涉案转让协议，违背了平等自愿原则，且原告明知刘磊磊、刘某某、郑进吉、郑风兰均系郑军林共同继承人，却只和刘磊磊私下签订转让协议。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告郑进吉、郑风兰辩称，涉案房屋系郑军林的遗产，其二人与郑军林系父子、母子关系，作为第一顺序继承人，应该继承的部分被他人剥夺，被告刘磊磊不应将所有继承人的遗产以个人的名义转让或出售，郑进吉、郑风兰得到其应得份额后才同意与原告办理过户手续，否则不予认可。
原告杜国华为支持自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据一：购房权转让协议书复印件一份，拟证明原告与被告刘磊磊于2008年12月13日签订购房权转让协议书，约定刘磊磊将其在金融小区取得的购房权以40万元的价格转让给原告，刘磊磊协助原告办理房产证、土地证等相关手续，证明原告取得金融小区32号楼某房屋所有权的合法性。
证据二：原告与被告刘磊磊之间的通话录音一份（附录音内容），拟证明原告与被告刘磊磊于2008年12月13日签订购房权转让协议书的真实性，且原告已实际履行了交付40万元购房款的义务。
证据三：山东胜洁物业管理有限公司收款收据复印件9份、天然气使用证复印件一份、加气卡复印件一份、购电卡复印件一份，拟证明涉案房屋已实际交付，原告一直居住在涉案房屋内，并且负担涉案房屋的相关费用。
证据四：证明一份，拟证明被告郑进吉、郑风兰对涉案房屋协议进行追认，同意转让涉案房屋。
被告刘磊磊、刘某某的质证意见是：对证据一的真实性没有异议，系刘磊磊签订，但协议内容均对原告有利，且原告在明知涉案房屋归刘磊磊、刘某某、郑进吉、郑风兰四人共有的情况下却与刘磊磊个人签订；对证据二的真实性没有异议，原告确实已付房款40万元，但涉案协议是在刘磊磊家庭最困难时签订的，且刘磊磊已交房款28万元；对证据三、证据四不清楚。
被告郑进吉、郑风兰的质证意见是：证据一系原告与被告刘磊磊所签，不发表意见；对证据二没有异议；对证据三不清楚；证据四中郑进吉、郑风兰的签字属实，但二人并不认识字，该证明系原告自行打印，内容与原告向二人陈述的不一致，在二人得到应得份额的条件下才同意房屋转让。
本院认为，被告刘磊磊、刘某某对原告提交的证据一的真实性没有异议，认可刘磊磊在协议上签字属实，予以采信；被告刘磊磊、刘某某对证据二的真实性没有异议，被告郑进吉、郑风兰对证据二亦没有异议，予以采信；原告提交的证据三相互印证，能够证明原告在涉案房屋居住，予以采信；被告郑进吉、郑风兰认可其在原告提交的证据四上的签字属实，对该证据予以采信。
被告刘磊磊为证明其抗辩主张，向本院提交了以下证据：
证据一：收款收据复印件5份，拟证明涉案房屋自2005年开始交款。
证据二：居民医学死亡医学证明书复印件一份，拟证明郑军林于2006年8月31日去世。
证据三：东营市金融安居工程住房买卖合同1份，拟证明涉案房屋实际房款为257025.1元，被告刘磊磊交款28万元，多余款项应该退还刘磊磊。
原告杜国华的质证意见是：证据一为复印件，不认可，原告不清楚刘磊磊的交款情况；对证据二没有异议；对证据三有异议，该合同系刘磊磊与原告签订转让协议后签订的，刘磊磊故意隐瞒涉案房屋转让给原告的事实，该合同不具有法律效力。
被告郑进吉、郑风兰的质证意见是：对证据一、证据二没有异议，对证据三不清楚。
本院认为，虽然原告杜国华对被告刘磊磊提交的证据一有异议，但结合双方签订的购房权转让协议书中记载刘磊磊已交款28万元，且该证据与原告提交的证据三相互印证，予以采信；原告及被告郑进吉、郑风兰对证据二没有异议，予以采信；证据三房屋买卖合同上加盖了东营市金融安居工程建设工作领导小组办公室的印章，予以采信。
根据本院采信的证据及庭审查明情况，本院确认以下事实：
2008年12月13日，原告杜国华与被告刘磊磊签订购房权转让协议书一份，协议甲方为刘磊磊，乙方为杜国华，双方约定刘磊磊自愿将其在东营市东营区金融小区购房一套的权利转让给杜国华，楼房具体位置待建成后确定，转让费为“如果分到150平方米的为肆拾万元，130平方米的为叁拾玖万元，包括甲方已交付款贰拾捌万元”，并约定杜国华办理房产证、土地使用证时刘磊磊应积极配合办理。协议签订后，杜国华履行了支付400000元购房款的义务。
2013年12月6日，山东众成地产集团有限公司对涉案房屋金融小区32号楼2单元101室签订“东营市金融安居工程住房买卖合同”一份，买受人姓名为郑军林。
2014年6月26日，被告郑进吉、郑风兰向原告杜国华出具证明一份，载明“同意刘磊磊将位于东营区金融小区32号楼2单元101室转让给杜国华，所有权归杜国华所有”。
另查明，郑军林、杜国华均系中国农业银行股份有限公司东营分行职工，郑军林于2006年8月31日死亡，其第一顺序继承人为配偶刘磊磊、女儿刘某某、父亲郑进吉、母亲郑风兰。
本院认为，郑军林作为中国农业银行股份有限公司东营分行职工获得购买东营市东营区金融小区房屋一套的权利，并交纳购房款280000元，山东众成地产集团有限公司签订的住房买卖合同中确认房屋为金融小区32号楼某室。郑军林去世后，房屋共有人为其配偶刘磊磊、女儿刘某某、父亲郑进吉、母亲郑风兰。被告刘磊磊并作为被告刘某某的法定代理人与原告签订购房权转让协议书，涉案房屋共有人郑进吉、郑风兰出具证明同意将房屋转让给原告杜国华，视为对购房权转让协议效力的追认，且协议签订后，原告已向被告刘磊磊支付转让款400000元，履行了约定的义务，并已实际入住该房屋，故涉案购房权转让协议应认定为有效，原告主张被告继续履行合同并按照协议约定在判决生效后3日内协助办理房产手续的诉讼请求，予以支持。被告刘磊磊、刘某某抗辩称依据《城市房地产管理法》第38条未取得权属证书的房地产不得转让的规定应认定涉案转让协议无效，因原、被告协议约定转让的是东营市东营区金融小区购买房屋一套的权利，且《城市房地产管理法》第38条系法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范，而非效力性规范，故被告刘磊磊、刘某某的该项抗辩主张，不予采纳。被告刘磊磊、刘某某以原告明知刘磊磊、刘某某、郑进吉、郑风兰均系郑军林共同继承人却仅与刘磊磊签订转让协议为由主张转让协议无效，因被告刘磊磊亦作为被告刘某某的法定代理人在该购房权转让协议中签字，且被告郑进吉、郑风兰事后出具证明同意转让涉案房屋，构成对该购房权转让协议效力的追认，故被告刘磊磊、刘某某的该项抗辩主张，不予采纳。被告郑进吉、郑风兰虽称其不认字、证明内容与原告向其二人陈述的不一致，但其认可在证明上的签字，因二被告未提交相应证据证明该签字行为存在重大误解、欺诈等情形，故二被告的该项抗辩主张，不予支持。对于不动产物权归属和内容的确认应当严格依据物权法的相关规定，原告要求确认涉案房屋归其所有，应依据物权法的相关规定到主管部门办理登记。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：
一、被告刘磊磊、刘某某、郑进吉、郑风兰继续履行于2008年12月13日与原告杜国华签订的《购房权转让协议书》，并于本判决生效之日起三日内协助原告杜国华办理位于东营市东营区金融小区32号楼某房屋的房产手续；
二、驳回原告杜国华的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告刘磊磊、刘某某、郑进吉、郑风兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审 判 长 薛园园
代理审判员 刘君东
人民陪审员 杨传华
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 韩 璐