黑龙江省宝清县人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0523民初436号原告崔彦宇，男，1976年1月1日出生，汉族，个体，现住黑龙江省宝清县。被告宝清浙商天润房地产开发有限公司。法定代表人金启唐，职务董事长。委托代理人徐智，黑龙江擎雨律师事务所律师。第三人隋长久，男，1978年7月14日出生，汉族，个体，现羁押于佳木斯市莲江口监狱。委托代理人隋成，男，1992年11月13日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省宝清县。原告崔彦宇与被告宝清浙商天润房地产开发有限公司、第三人隋长久买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告、被告的委托代理人、第三人的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告和被告通过债务转让达成口头协议，约定被告将其开发的永康商贸城6号楼B幢101-103、132-134、201、202、232-234号总面积为745.88平方米的房屋作价1240000元转让给原告。双方于2015年4月29日签订了房屋买卖协议，被告当天为原告出具了1240000元的收款票据，并在房产管理部门办理了买卖合同备案登记。但协议签订至今，被告一直未向原告交付房屋，而事实上永康商贸城已有大量商户进驻经营。原告与被告交涉未果。原、被告签订的房屋买卖合同真实有效，被告有向原告交付房屋的义务。现原告为维护其合法权益，诉讼来院。诉讼中申请法院追加隋长久为第三人，请求法院判令被告立即履行购房合同，依约向原告交付房屋；被告和第三人配合原告办理房屋产权变更登记相关手续；由被告和第三人承担本案诉讼费用。原告当庭出示以下证据：商品房买卖合同及被告出具的加盖被告财务章的收款收据复印件各一份，用以证明原、被告双方存在商品房买卖合同关系，并且原告已经履行交款义务。质证中被告对合同上加盖的印章真实性无异议，但对合同涂改的内容及合法性有异议，认为：1、该份合同的房产单价经过涂改，是从原价8000元涂改为7663元还是1663元看不清楚，如果单价是1663元明显低于市场价格；总价款位置的涂改明显是在加盖印章后进行的涂改且对该处印章的真实性持有异议；2、该份合同涉及六套房产，按照房产主管部门的要求和规定，每套房产必须签订一份买卖合同，该份合同并不是双方真实意思表示，与正常房屋买卖签订合同有明显区别，事实上双方之间是担保关系并不是房屋买卖关系。对收款票据有异议，认为：1、票据上的印章是被告公司的印章，但是票据上没有注明收到全部购房款，被告确实未收到这笔1240000元，该1240000元属于较大数额款项，不能仅仅凭一张收据认定购房款交付的事实，原告应当提供转账证明或者存、取款证明；2、原告在起诉状中自认，该1240000元是通过所谓的债务转让协议达成的口头协议，可见原告没有实际向被告交付1240000元；原告不能提供辅助证据证明其实际交纳了1240000元，法院应对此事实不予认定。第三人对原告证据无异议。被告宝清浙商天润房地产开发有限公司辩称：被告不同意原告的诉讼请求。原、被告双方并不存在真实的房产买卖关系，被告也从未收到原告所交纳的1240000元的购房款。事实上，签订该房产买卖合同的根本目的是为了隋长久向原告借款提供房产抵押担保，这种担保形式是不符合法律规定的，不受法律保护，原告应当向隋长久主张偿还借款，而不是向被告主张履行房屋买卖合同。被告宝清浙商天润房地产开发有限公司当庭未出示证据。第三人隋长久辩称：第三人与被告合伙开发永康农机交易大市场二期工程，并签订了合作投资开发协议，约定第三人借用被告资质开发，开发的房屋买卖权归第三人，办理房屋产权证时被告给第三人办理产权证或由第三人指定的其他人名下。第三人在开发永康农机交易大市场二期工程期间向原告借过款项，因未能偿还借款，第三人与原告协商以永康农机交易大市场二期的房屋抵偿债务。房屋单价是原告与第三人约定的，价款与被告无关。原告与被告签订房屋买卖合同时，原告、被告的法定代表人、第三人均在场。房屋卖给原告后，第三人与原告之间的债权债务即消灭。第三人隋长久当庭出示以下证据：宝清县永康农机交易大市场二期开发投资合同及补充协议（附房屋或房号明细）复印件各一份，用以证明宝清县永康农机交易大市场二期是第三人借用被告的资质开发的，由第三人出售房屋，被告配合第三人办理房屋产权证。质证中原告无异议。被告有异议，认为该补充协议与本案无关，如果按第三人陈述，原告应将第三人作为被告，而不应该要求被告履行房屋买卖合同；协议第二项约定应继续投资20000000元，双方没有实际履行，且签订协议不代表该协议有效及所有权的转移，开发协议应另案审理。本院出示（2016）黑0523民初938号卷宗中隋长久笔录，原告有异议，认为隋长久做笔录时混淆了原告的该笔债权与其他债权，本案并非借贷担保，而是以房抵债；被告认为本案是担保关系，不存在所谓的混淆债权；第三人坚持本案中的答辩意见。原告申请法院调取（2015）清民初字第405号民事判决书、（2016）黑05民终171号民事判决书，用以证明以上两起案件的原告邢远志起诉被告宝清浙商天润房地产开发有限公司、第三人隋长久合同纠纷案件与本案类似，一审法院和二审法院已判决宝清浙商天润房地产开发有限公司协助邢远志办理宝清永康商贸城6号楼B幢一、二层113-122号房屋所有权证书。质证中被告认为该两份判决的案件中债权人和隋长久有以房抵债协议，而本案是担保关系，两件案件并不一样。第三人无异议。经评议，对以上证据认证如下：原告的证据客观真实，被告虽认为买卖合同中房产单价经过涂改，单价明显低于市场价格，且称被告未收到购房款，但未提供反驳证据证实其主张，故对原告提供的商品房买卖合同及收款收据予以采信。第三人证据，被告虽有异议，但未提供反驳证据，且已经生效法律文书认定其真实性，故予以采信。（2016）黑0523民初938号卷宗中隋长久笔录，因本次诉讼中隋长久陈述及商品房买卖合同、收款收据形成证据链，故对该份笔录不予采信。本院调取的证据系生效法律文书，予以采信。经审理查明：第三人隋长久在被告宝清浙商天润房地产开发有限公司开发宝清永康商贸城期间，向原告崔彥宇借过款。被告与第三人协议约定，第三人在永康商贸城二期项目工程的投资款转为购房款，由被告根据第三人选定的房号办理预售登记，待可办理正式房屋产权证时，被告为第三人办理正式房屋产权证或第三人指定的人名下。在第三人的协调下，2015年4月29日，原告崔彦宇与被告签订编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同，约定被告将其开发的宝清永康国际商贸城6号楼B幢101-103、132-134、201、202、232-234号房，建筑面积为745.88平方米房屋出售给原告，用于抵顶第三人欠原告的款项1240000元。合同中原记载的商品房单价为8000元/平方米，总金额为5967040元，后商品房单价改为1663元/平方米，总金额改为1240000元，更改处盖有被告公司印章。被告并为原告出具2015年4月29日编号为：NO4831322号收款收据一份，记载：收崔彥宇购房款，房号6#101-103、132-134，面积745.88平方米，数量为6套，金额为1240000元。原、被告共同到宝清县房地产管理处办理了商品房买卖合同备案登记。上述房屋现由第三人占有使用。现原告诉至法院，请求法院判令被告立即履行购房合同，依约向原告交付房屋；被告和第三人配合原告办理房屋产权变更登记相关手续；由被告和第三人承担本案诉讼费用。本院认为：第三人与被告约定，第三人在宝清永康商贸城二期项目工程的投资款转为购房款，由被告根据第三人选定的房号为第三人办理正式房屋产权证或第三人指定的人名下；第三人与原告约定，以第三人享有的向被告主张所有权的房屋抵顶第三人欠原告的款项1240000元;以上的约定不违反法律的强制性规定，合法有效。因此，经第三人协调，原告与被告签订商品房买卖合同，将宝清永康国际商贸城6号楼B幢101-103、132-134、201、202、232-234号房出售给原告，用于抵顶第三人欠原告的款项1240000元，上述行为，应认定为当事人的真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条的规定，被告应履行向原告交付房屋并协助办理房屋所有权证书的义务。被告辩称原、被告双方签订的商品房买卖合同实为第三人借款提供担保，根据《最高人民法院》第九十条的规定，被告负有举证证明原、被告之间系担保关系而非商品房买卖合同关系，被告未能提供证据予以证实，应承担不利的后果；被告又辩称未收到原告的购房款，因被告已为原告出具收款收据，应认定原告已履行了向被告交付购房款的义务，亦符合原告、被告、第三人之间关于以房屋抵顶债务的约定，故被告的抗辩理由不成立，不予支持。因涉案房屋现由第三人占有使用，第三人应立即迁出，交付原告。原告的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条的规定，判决如下：被告宝清浙商天润房地产开发有限公司、第三人隋长久于本判决生效后立即将宝清永康国际商贸城6号楼B幢101-103、132-134、201、202、232-234号（面积745.88平方米）房屋交付原告崔彥宇；被告宝清浙商天润房地产开发有限公司于本判决生效后立即协助原告崔彦宇办理宝清永康国际商贸城6号楼B幢101-103、132-134、201、202、232-234号（面积745.88平方米）房屋所有权证书。案件受理费15960元，由被告宝清浙商天润房地产开发有限公司、第三人隋长久各负担7980元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。审 判 长  甄大伟代理审判员  汝灿华人民陪审员  李国强二〇一七年六月四日书 记 员  陈晓庆