广西壮族自治区梧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂04民终1040号上诉人（一审原告、反诉被告）：潘洁琴，女，1981年10月30日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。委托诉讼代理人：赵法，广东国悦律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：广西梧州市海骏达房地产开发有限公司，住所地广西梧州市长洲区西堤三路63-3号。法定代表人：叶桂根，总经理。委托诉讼代理人：万伟，广西正立律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫英军，广西正立律师事务所实习律师。上诉人潘洁琴因与被上诉人广西梧州市海骏达房地产开发有限公司(以下简称海骏达公司)商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2017）桂0405民初277号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年10月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。潘洁琴上诉请求：1、撤销梧州市长洲区人民法院（2017）桂0405民初277号民事判决，发回重审;2、请求二审不要将本案与其他民事案件合并审理；3、请求二审认定被上诉人的反诉时效已过；4、改判被上诉人向上诉人支付违约金11533.71元;5、改判被上诉人赔偿上诉人经济损失5000元;6、4.本案全部诉讼费由海骏达公司承担。海骏达公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。潘洁琴向一审法院起诉请求：1.判决海骏达公司支付违约金15955元；2.判决海骏达公司赔偿原告经济损失律师费16500元；3.海骏达公司承担本案的诉讼费用。海骏达公司向一审法院提出反诉请求：1.判决反诉被告向反诉原告支付违约金3385.5元；2.判决反诉被告向反诉原告支付律师费1000元；3.反诉被告承担反诉诉讼费用。一审法院认定事实，2014年11月14日，潘洁琴作为买受人与作为出卖人的海骏达公司签订了一份合同编号为WZ2014043815的《梧州市商品房买卖合同》，主要约定：1.买受人购买出卖人开发的位于梧州市，房屋建筑面积共90.79平方米，单价为每平方米5041.19元，总价款为457690元；2.付款方式及期限：买受人按下列方式按期付款，即于2014年11月14日前支付首期房款274690元，余款183000元于买受人签订本合同之日起三十天内以办理银行按揭贷款方式支付；3.买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理(不作累加)，即逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二点一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；4.交付期限及交付条件：出卖人应当在2016年7月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；5.出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交付商品房给买受人使用的，买受人同意继续履行本合同，但自商品房约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交房款万分之二点一的违约金；6.交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出卖人按买受人在本合同提供的联系地址发出《收楼通知书》，买受人必须在收楼通知书规定期限内办理收楼手续，若买受人于收楼期限届满仍不办理收楼手续的，则以发出《收楼通知书》通知的收楼期限届满日为商品房交付日。上述《梧州市商品房买卖合同》的附件四为《合同补充协议》，出卖人(甲方)海骏达公司与买受人(乙方)潘洁琴双方就2014年11月14日签订的《梧州市商品房买卖合同》(以下简称《合同》)中未尽的相关事宜，经充分协商一致，在平等自愿的原则下订立该补充协议，主要约定有:1.对《合同》“付款方式及期限”的补充约定：若乙方选择银行按揭或公积金贷款付款的，乙方应在签订《合同》后30天内与银行或公积金中心（公积金贷款为签订《合同》后40天内）签订抵押贷款协议，并提供银行按揭或公积金贷款所需的全部资料，办理按揭或公积金贷款手续过程中的所有相关费用由乙方自行支付，贷款年限和贷款额度以银行或公积金中心最终批复为准。无论银行或公积金中心核准乙方贷款额度足额与否，乙方保证于签署《合同》之日起50天内付清全部购房款，否则，乙方应按照《合同》的约定承担逾期付款的违约责任；2.对《合同》“买受人逾期付款的违约责任”的补充约定：若乙方逾期付款的，则商品房交付时间和办理房地产权证的时间按延期付款的天数顺延，买受人应在付清应付款项或者违约金后十日内自行前往甲方处办理交接手续；3.对《合同》“交付期限及交付条件”的补充约定：商品房符合交付条件后，乙方必须按照甲方通知的收楼期限内参加房屋的验收及办理房屋交接手续，若乙方于收楼期限届满前不参加房屋验收及办理收楼手续的，视为乙方自愿放弃验收房屋的权利，并认可房屋质量符合《合同》约定的交付标准并同意收楼；4.对《合同》“规划、设计变更的约定”的补充约定：在不影响本商品房项目总体功能及绿化率等规划指标的前提下，甲方有权对项目总平面布局进行局部调整，除非乙方因布局改变而遭受直接损失的，否则甲方不承担违约责任。潘洁琴按上述合同的约定向海骏达公司支付了房屋首期款274690元，余下房款183000元由潘洁琴采用银行按揭贷款方式支付。2014年12月12日，潘洁琴向中国银行股份有限公司梧州分行申请贷款，2015年1月8日，潘洁琴作为借款人与作为贷款人的中国银行股份有限公司梧州分行签订《个人一手住房贷款合同》，约定潘洁琴向中国银行股份有限公司梧州分行贷款183000元。2015年1月20日，中国银行股份有限公司梧州分行委托中国银行股份有限公司梧州市河东支行发放183000元款项至海骏达公司的账户。2016年8月，海骏达公司向潘洁琴发出《收楼通知书》，通知潘洁琴于2016年8月25日办理梧州市的有关收楼手续。后潘洁琴以海骏达公司未按合同约定的时间交付房屋为由，要求海骏达公司支付逾期交楼的违约金，遂向法院起诉成讼。另查明，2014年10月，海骏达公司开发的梧州市海骏达卡地亚建设工程经有关主管部门的审核同意后进行了设计更改施工即“将电井内各层住宅电表箱移至楼梯间处”。梧州市海骏达卡地亚3-4#、5-7#楼建设工程于2016年8月5日经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位竣工验收组验收合格。2016年12月20日，梧州市海骏达卡地亚3-4#、5-7#楼建设工程通过竣工验收备案。一审法院审理认为，本案的争议焦点是：1.案涉标的商品房是以竣工验收合格还是以竣工验收备案为交付条件；2.海骏达公司是否存在顺延交付房屋的情形以及顺延的天数；3.违约金如何计算；4.潘洁琴诉请的损失赔偿以及双方诉请的律师费是否有依据。关于争议焦点一，潘洁琴与海骏达公司签订的《梧州市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同约定海骏达公司应当在2016年7月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付潘洁琴使用。该院认为，根据我国《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容；(二)有完整的技术档案和施工管理资料；(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；(五)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，潘洁琴买受的商品房所在的梧州市海骏达卡地亚4#楼于2016年8月5日经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位竣工验收组验收合格，符合了合同约定及条例规定的交付条件。海骏达公司通知潘洁琴于2016年8月25日办理收楼手续，据此房屋实际交付时间为2016年8月25日。潘洁琴主张商品房通过竣工验收备案的时间为符合交付条件的交房时间，但其主张无法律依据，该院不予采纳。关于争议焦点二，合同约定了可顺延交付房屋的情形为“如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”。该院认为，“不可抗力”是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。梧州地处亚热带季风气候地区，每年都遭遇台风、强降水天气，这些地区特有的气候因素，工程的建设单位和施工方应当预见到并在工期测算时作出合理安排。高考、宝石节等这些特定的活动，每年定期举行，占用工期的时间应该是确定的，并非不可预见，建设单位和施工方也应当在工期测算时予以计算。因此，海骏达公司认为上述停工原因属于不可抗力的理由不成立，其要求顺延房屋交付时间的主张，该院不予采纳。另外，海骏达公司提出因潘洁琴逾期支付剩余购房款183000元可顺延交房的主张，该院认为，根据双方在《梧州市商品房买卖合同》中关于付款方式及期限的约定，潘洁琴应在合同签订之日起三十天内即在2014年12月13日前以办理银行按揭贷款方式支付购房余款，而潘洁琴已于2014年12月12日向中国银行股份有限公司梧州分行申请贷款，没有逾期办理按揭贷款支付购房余款，不存在可顺延交付房屋的情形。故对海骏达公司该项主张，该院不予采纳。关于争议焦点三，潘洁琴按合同约定向被告支付了房屋购房款457690元，海骏达公司应当按照合同约定在2016年7月10日前交付符合条件的商品房，但海骏达公司直到2016年8月25日才通知潘洁琴交付梧州市，期间共逾期46天。海骏达公司没有按照合同约定如期交付房屋，已构成违约，应承担违约责任，根据《梧州市商品房买卖合同》约定，逾期交付商品房且继续履行合同的，自约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，每日按已交房款万分之二点一的标准计付违约金。综上，海骏达公司应向潘洁琴支付违约金4421.29元（457690元×0.21‰×46天）。关于海骏达公司反诉要求潘洁琴支付逾期付款违约金的问题，潘洁琴已按照《梧州市商品房买卖合同》的约定在规定时间内向中国银行股份有限公司梧州分行申请贷款，不存在逾期办理按揭贷款支付购房余款的行为。因此海骏达公司要求潘洁琴支付违约金，没有事实和法律依据，该院不予支持。关于争议焦点四，潘洁琴主张海骏达公司擅自安装用电设备损毁涉案房产楼梯间的外观审美，导致涉案房产商业价值大降，侵犯了业主权益。该院认为，根据海骏达公司提供的卡地亚小区配电工程设计图以及设计更改通知单，说明海骏达公司是按照规定并经审批程序后进行变更施工的，不存在私自更改安装用电设施。另外，潘洁琴主张海骏达公司将涉案楼宇间应当绿化范围圈出改变性质出卖(赠与)给部分业主，索取不法商业利益，但潘洁琴提供的证据尚不足以证实该项主张。因此，潘洁琴要求海骏达公司赔偿擅自安装用电设备及将涉案楼宇间绿化范围圈出改变性质出卖或赠与给部分业主的损失的诉请，因缺乏事实和法律依据，该院不予支持。潘洁琴要求海骏达公司支付律师费的诉讼请求，以及海骏达公司反诉要求潘洁琴承担其为追究违约责任而支付的律师费的诉讼请求，因无法律依据，故该院不予支持。综上所述，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告潘洁琴支付违约金4421.29元；二、驳回原告潘洁琴的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司的诉讼请求。本案本诉案件受理费611元，由原告潘洁琴负担528元，被告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司负担83元；反诉案件受理费25元，由反诉原告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。本院另查明，被上诉人海骏达公司于2017年3月29日向法院提出反诉请求。本院认为：本案的争议焦点为：1.被上诉人应支付多少违约金给上诉人？2.被上诉人应否赔偿经济损失给上诉人？3.被上诉人的反诉是否已经过了诉讼时效？关于海骏达公司是否存在违约问题。被上诉人海骏达公司认为因施工期间遭遇台风、强降雨等恶劣天气及政府要求停止施工的原因导致停工的天数不应算逾期交房的理由不成立。梧州地属亚热带季风气候地区，每年的都会遭遇台风、强降雨的天气，梧州市宝石节、全国高考期间不能施工等，这些都是可以预见的情形，不属于不可抗力。被上诉人海骏达公司以此作为工期延期的理由不成立，本院依法不予支持。被上诉人海骏达公司存在逾期46天交付房屋的违约事实，应承担违约责任。而上诉人则按照合同约定在合同签订之日起三十天内向银行申请办理了银行按揭贷款，不存在逾期办理银行按揭贷款的事实。上诉人潘洁琴认为工程竣工备案时间即2016年12月21日作为交付条件是不成立的。双方签订的合同约定是工程竣工验收合格作为交付的条件，本案涉案房屋在2016年8月25日已经由施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位验收合格，已经符合交付条件，并已经通知了上诉人。因此，一审判决认定涉案房屋在2016年8月25日符合交付条件,并以此时间作为被上诉人逾期交付房屋应支付违约金的终止时间，违约金并无不当，本院予以维持。关于被上诉人海骏达公司是否应赔偿经济损失给上诉人的问题。上诉人认为海骏达公司擅自将公共绿化带赠与给一楼业主，存在侵权的行为，应当提供充足的证据予以证实。但上诉人潘洁琴提供的证据不足以证明海骏达公司存在侵权行为，因此上诉人潘洁琴要求被上诉人海骏达公司承担赔偿损失的主张没有事实及法律依据，本院依法不予支持。本案一审不存在程序违法，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十一条的规定“基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理。”一审法院合并审理基于同一违约事实的三十多件民事案件，是符合法律规定的。关于被上诉人海骏达公司的反诉是否已超过诉讼时效问题。本案一审法院已对被上诉人海骏达公司的反诉请求依法予以驳回，现上诉人在二审期间继续提出关于诉讼时效问题，已无实际意义，本院不再赘述。综上所述，上诉人潘洁琴的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费324元（上诉人潘洁琴已预交），由上诉人潘洁琴负担。本判决为终审判决。审判长  黄树东审判员  潘志安审判员  毛美美二〇一七年十二月十三日书记员  冯正群附法律条文如下《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。