江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0981民初865号
原告：东台市工人文化宫，统一社会信用代码1232098146830697XG，住所地东台市台城宁树路22号。
法定代表人：丁进，该单位主任。
委托诉讼代理人：杜明旺，江苏月朗律师事务所律师。
被告：孙晓祥，男，1969年5月3日出生，汉族，居民，住东台市。
委托诉讼代理人：崔益华，江苏东亭律师事务所律师。
第三人：蒋滢，男，1985年5月8日出生，汉族，居民，住东台市。
委托诉讼代理人：蒋惠康（系蒋滢之父），1959年12月18日出生，汉族，居民，住东台市。
原告东台市工人文化宫（以下简称工人文化宫）与被告孙晓祥、第三人蒋滢确认合同无效纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告工人文化宫的法定代表人丁进和诉讼代理人杜明旺、被告孙晓祥的诉讼代理人崔益华、第三人蒋滢及其诉讼代理人蒋惠康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工人文化宫向本院提出诉讼请求：依法确认2001年5月8日原、被告双方签订的《联合建房合同书》无效，并由孙晓祥承担本案诉讼费（撤回原要求依法确认2001年9月20日孙晓祥与蒋滢签订的《协议书》无效的诉讼请求）。事实和理由：工人文化宫负责全市职工文化宣传、文化活动与�流、职工业余文艺创作组织管理等工作。2017年下半年，接省总工会转来反映工人文化宫资产流失的信函以及为落实省总工会关于进一步做好工人文化宫、工人疗养院清理整改工作的要求,工人文化宫在清理中发现，2001年5月8日工人文化宫(甲方)与孙晓祥(乙方)签订《联合建房合同书》一份以及2001年9月20日孙晓祥(甲方)与蒋滢(乙方)签订《协议书》一份。上述《联合建房合同书》约定：工人文化宫以土地、办理有关建房手续费用和规费减免部分三项作为投资，孙晓祥以工人文化宫综合培训楼的全部土建和配套费用作为投资，建设半框架结构共四层建筑面积为997.5平方米的工人文化宫综合培训楼。房屋所有权分配方法约定：房屋建成后一、二、三、四层，楼房每层四间，每层甲、乙双方各得两间，每层东两间产权归甲方所有（靠老大楼西侧）；每层西两间产权归乙方所有�靠景范组团路道）。上述《协议书》约定：甲方将施工过程中所发生的一切费用清单全部交给乙方，乙方在核实后，将甲方在工程中所支付的一切费用(40万元)全部交给甲方，孙晓祥与工人文化宫《联合建房合同书》中的权利和义务全部转移给蒋滢享有和承担。2002年，综合楼建成之后，按照约定蒋滢分别取得了西侧每层二间，合计八间房屋，但始终未能办理土地使用权和房屋所有权的变更登记手续，土地使用权和房屋所有权证仍登记在工人文化宫名下。工人文化宫所占用土地为国有划拨土地，原、被告之间签订的《联合建房合同书》是国有划拨土地上的合作建房合同。工人文化宫是以国有划拨土地作为投资，根据“房地合一”原则，地上物所有权发生转让，相应的土地使用权亦随之转移，该合同书实际上转让了国有划拔土地，根据法律规定，划拨土地使用权的转让应经有批准权限的人民政府同意，并应当经过土地使用权的出让程序，缴纳土地出让金后方可实施。就此土地使用权人以划拨土地使用权作为投资与他人订立的《联合建房合同书》应当认定为无效。
孙晓祥辩称，《联合建房合同书》是工人文化宫与孙晓祥的真实意思表示，是经过相关政府部门审批同意的，《协议书》是孙晓祥与蒋滢的真实意思表示，因此，上述合同书和协议书合法、合规，请求确认原、被告双方签订的《联合建房合同书》有效。
蒋滢述称，2001年9月20日，蒋滢与孙晓祥签订《协议书》时已年满16周岁，属于限制民事行为能力人，蒋滢签订《协议书》的行为经其法定代理人追认，并实际履行出资义务。且在履行合同过程中，到2007年3月27日案涉房屋领取房屋所有权证时，蒋滢已年满18周岁，具备完全民事行为能力，合同转让合法有效，其他同孙晓祥意见。请求确认原、被告双方签订的《联合建房合同书》有效。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的2001年5月8日工人文化宫(甲方)与孙晓祥(乙方)签订《联合建房合同书》一份和2001年9月20日孙晓祥(甲方)与蒋滢(乙方)签订《协议书》一份以及合同书、协议书约定的相关内容，工人文化宫综合培训楼的面积、房屋所有权分配、土地和房屋所有权的登记等，本院予以确认。另查明，1998年5月至2017年10月，蒋惠康任工人文化宫主任。签订《联合建房合同书》时，案涉土地登记为文化娱乐办公用途的划拨土地。工人文化宫以拆迁重建为由，办理了立项、报建、规划等手续。《联合建房合同书》还约定：“如乙方需要办理有关产权过户手续，甲方协助乙方办理，所需费用由乙方承担。”《联合建房合同书》履行过程中，孙晓祥因出现资金困难，于2001年9月20日与蒋滢签订《协议书》将其《联合建房合同书》中的权利和义务全部转移给蒋滢，签订《协议书》时蒋滢未满17周岁，系限制行为能力人，该《协议书》经其法定代理人(父亲蒋惠康)追认，并由其父母(蒋惠康和XXX)实际履行出资义务。
本院认为，案涉《联合建房合同书》的性质、效力以及法律后果，是本案争议的焦点问题。
(一)《联合建房合同书》性质。从《联合建房合同书》的签约主体看，是由工人文化宫（甲方）和孙晓祥（乙方）签订于2001年5月8日，签约当时的合同主体分别为公益性事业法人和个人，均非房地产开发企业，不具备房地产开发经营资格。虽然孙晓祥因资金困难于2001年9月20日与蒋滢签订《协议书》将其《联合建房合同书》中的权利和义务全部转移给蒋滢（出资义务实际由其父母履行），蒋滢及其父母仍为�人。该《协议书》经蒋滢法定代理人追认，既未使工人文化宫增加义务、减少权利，又未使蒋滢增加权利、减少义务，且未损害社会公共利益和国家、集体或者第三人利益，也不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。从《联合建房合同书》的内容看，双方约定由甲方出地，乙方出资金合作建设四层综合培训楼，建成后双方每层各得两间分配该楼为各自使用。合同书还约定，综合培训楼建成后，如乙方需要办理有关产权过户手续，甲方协助乙方办理，所需费用由乙方承担。签订《联合建房合同书》时，案涉土地登记为文化娱乐办公用途的划拨土地。工人文化宫以拆迁重建为由，办理了立项、报建、规划等手续。从《联合建房合同书》目的看，工人文化宫是为建综合培训楼，采取融资方式合作建房，并约定房屋建成后按双方每层各得两间的方式分配房屋。涉案四层综合培训楼建成后，双方依照约定方式对案涉办公楼实际进行了分配，蒋滢（及其父母）占有使用至今，至此，签订《联合建房合同书》的目的基本实现。综上，《联合建房合同书》约定工人文化宫出地、孙晓祥（蒋滢及其父母）出资，双方合作建工人文化宫综合培训楼并按双方每层各得两间的方式分配重建综合培训楼的主要内容，体现了合作建房双方共同出资、共担风险、共享利益的法律特点，但合作建房的目的是为建工人文化宫综合培训楼，以部分由划拨用地使用权人
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工人文化宫自用，部分交由孙晓祥（蒋滢及其父母）使用，而非擅自变性为开发项目以售房等开发行为获益，故《联合建房合同书》的性质应认定为在国有划拨土地上的合作建房合同。
(二)《联合建房合同书》的效力。《联合建房合同书》约定：“如乙方需要办理有关产权过户手�，甲方协助乙方办理，所需费用由乙方承担。”从以上内容看，《联合建房合同书》中约定甲方协助乙方办理有关产权过户手续的性质如何？即所占划拨土地以后是否变性为出让土地；如不变性，应否向有权政府部门申请增加乙方为重建后的综合培训楼划拨用地及地上附着物使用权人；如变性，如何将综合培训楼重建项目纳入开发项目立项及纳入年度开发规划，双方约定不具体、不明确。2006年、2007年，工人文化宫先后办妥了案涉综合培训楼项目土地使用权证和房屋所有权证，用地性质仍为划拨，但尚未履行“如乙方需要办理有关产权过户手续，甲方协助乙方办理”的合同义务。可见，双方在《联合建房合同书》中约定的有关内容，尽管不甚详尽，但并未违反法律、法规强制性规定。从合同履行情况看，双方履行了申请综合培训楼项目重建报批、施工建设审批、申领土地使用权证和房屋所有权证等行政审批手续；并无规避法律规定，违反城市整体规划或项目规划，偷逃出让金或国家税款等违规行为，也不存在擅自变更案涉建设项目占地的划拨性质，或违背划拨土地用途，擅自将划拨土地用于房地产开发，损害国家利益或社会公共利益等违法行为。时至今日，双方订立的《联合建房合同书》基本履行完毕，蒋滢（及其父母）已实际转移占有分配房屋约16年，案涉标的物
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综合培训楼的房屋所有权证、土地使用权证也均已办妥，尚余双方共同为蒋滢分配房产办理相关房屋所有权、土地使用权转让手续等合同义务，双方应当继续遵循诚信原则，按照订约目的，严守国家法律规定，为履行后续合同义务作出具体安排并实际履行，不能因为后续合同义务未履行完毕而反推在前订立的民事合同无效。据此，本院认为《联合建房合同书》有效，双方应循诚信原则，依照《合同法》、《城乡规划法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、法规相关规定，为蒋滢分配房屋办理房产证和土地使用权证。
(三)关于涉案房产在本案应如何处理的问题。如上所述，《联合建房合同书》及《协议书》等合作建房合同有效，合同双方当事人应当继续履行“如乙方需要办理有关产权过户手续，甲方协助乙方办理，所需费用由乙方承担”的合同义务，如需变更用地性质为出让，尚需履行规划审批及报经有批准权的人民政府批准、与土地管理部门签订出让合同等法定程序；如不改变用地性质，变更部分划拨用地的使用权人，也需报有批准权的人民政府审批。故目前尚不具备办证的法定条件，但蒋滢对案涉房屋的占有使用具有合同依据和法律依据，属合法占有。
�上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
原告东台市工人文化宫与被告孙晓祥于2001年5月8日签订的《联合建房合同书》有效。
案件受理费11800元，由原告东台市工人文化宫负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 杨为民
代理审判员 周晶晶
人民陪审员 缪建忠
二〇一八年八月六日
书 记 员 冯芸芸