海南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）琼民一终字第36号
上诉人（一审原告）林隆。
委托代理人朱新华，海南昌宇律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）中国宝安集团海南实业有限公司。
法定代表人李大刚，该公司董事长。
委托代理人冯忠芳，该公司法律顾问。
上诉人林隆与被上诉人中国宝安集团海南实业有限公司（以下简称宝安公司）合同纠纷一案，海南省海口市中级人民法院于2014年12月23日作出（2014）海中法民一初字第81号民事判决，林隆不服，向本院提起上诉。本院于2015年3月19日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年4月24日公开开庭审理了本案。上诉人林隆的委托代理人朱新华、被上诉人宝安公司的委托代理人冯忠芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年12月12日，宝安公司经办人郑柏群、夏单兰与林隆共同签订了《商品房认购书》，约定：林隆向宝安公司认购了“宝安.江南城”二期幼儿园房产，面积为1905.78㎡，总房款为808万元。一次性付清认购金400万元。宝安公司应当在签订《商品房认购书》后十天内与林隆签订正式《商品房买卖合同》，并按约定支付购房款。如出卖人在本认购书有效期限内将房屋另行出售，则系出卖人违约，出卖人除退还认购金外，还需按认购金总额支付违约金。同日，宝安公司向林隆出具了收款通知，“暂收房款”400万元。2014年7月25日，林隆向宝安公司发出《关于要求签订﹤商品房买卖合同﹥的函》，林隆表示愿意通过协商解决该纠纷。林隆同时还提交了宝安公司向林隆出具的两份询证函，显示至2013年12月31日，宝安公司与林隆存在400万元的资金往来。宝安公司欠林隆400万元的购买幼儿园意向金。宝安公司未能在合同约定的期限内与林隆签订买卖合同，林隆遂向一审法院起诉。宝安公司在庭审中表示，不存在合同不能履行的情况，愿意继续与林隆履行合同。
林隆一审时起诉请求：1、解除林隆、宝安公司双方于2012年12月12日签订的《商品房认购书》；2、宝安公司双倍返还认购金800万元给林隆；3、本案的诉讼费用由宝安公司承担。
一审法院认为：林隆与宝安公司签订的《商品房认购书》是双方当事人真实意思表示，内容合法，不违反国家法律法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护。认购书中双方约定应在十天内签订正式《商品房买卖合同》，自2012年12月12日至今已近两年时间，林隆多次要求签订合同，宝安公司均未与林隆签订合同，也未交付认购书中的标的房产，故林隆主张解除《商品房认购书》符合《中华人民共和国合同法》第94条的规定，一审法院予以支持。对于宝安公司是否应当双倍返还认购金的问题。林隆认为认购书已约定了违约方式，即出卖人除退还认购金外还需按认购金总额向买受人支付违约金。但一审法院认为，在认购书中，双方系约定“出卖人在本认购书有效期限内将房屋另行出售，则系出卖人违约，出卖人除退还认购金外，还需按认购金总额支付违约金。”对于出卖人除退还认购金外还需按认购金总额支付违约金是附有条件的，即出卖人在本认购书有效期限内将房屋另行出售。现本案并无证据证明宝安公司已将房屋另行出售，该条款不应作扩大解释，故林隆的此项诉讼请求，一审法院不予支持。但考虑到对于合同未能签订，宝安公司存在过错，应当对林隆的利息损失进行赔偿。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决如下：一、解除林隆与宝安公司签订的《商品房认购书》；二、宝安公司须于本判决生效之日起三十日内返还林隆认购金400万元，并按中国人民银行规定的同期一年期流动资金贷款利率计算利息；三、驳回林隆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费67800元，由林隆负担33900元，宝安公司负担33900元。
林隆不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第二项；2、改判宝安公司双倍返还认购金800万元给上诉人；3、一、二审案件受理费全部由宝安公司承担。理由是：1、《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》）第9条第（4）项规定，认购协议、预购协议及意向书等不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，拟购房人要求继续履行的，不予支持。开发商不与拟购房人签订正式购房合同，拟购房人要求双倍返还认购金、订购金、诚意金等的，应予支持。本案《商品房认购书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。宝安公司作为开发商经林隆多次要求，在长达约2年的时间里，恶意不与林隆签订正式购房合同，林隆要求双倍返还认购金，完全符合《指导意见》第9条第（4）项规定的条件。因此，宝安公司应承担双倍返还认购金的法律责任。2、一审判决驳回林隆要求宝安公司双倍返还认购金的诉讼请求违反公平原则。本案《商品房认购书》约定，买受人未在约定期限内签订正式买卖合同，并付清购房款的，视同买受人自动放弃购房，出卖人有权将房屋另行出售并不再通知买受人，且买受人支付的认购金不退还。按照公平原则，出卖人在认购书约定期限内拒绝与买受人签订正式买卖合同，应双倍返还认购金。3、宝安公司应承担与本案《商品房认购书》第8条约定相同的违约责任。宝安公司在约定期限内及在之后的近两年内多次拒绝与林隆签订正式《商品房买卖合同》，导致合同不能继续履行，林隆无法获得涉案房产。这一法律后果与出卖人在认购书有效期限内将房屋另行出售他人所产生的法律后果，对林隆而言，并无不同。对同样的后果，宝安公司应承担同样的违约责任。4、一审判决结果将促使开发商恶意违约，以比银行贷款还低的成本收到购房款或认购金，骗取并长期占用购房人资金。
宝安公司辩称，1、林隆要求宝安公司双倍返还认购金缺乏事实根据。宝安公司并没有将房屋另行出售，当事人之间的认购合同仍然具备继续履行的条件。一审期间，宝安公司也表示愿意继续履行。2、本案不属于《指导意见》第9条第（4）项规定的情形，林隆没有证据证明其在认购书约定的期间内前来与宝安公司签订正式买卖合同，也没有证据证明在该期间内宝安公司拒绝与林隆签订正式买卖合同。3、双方签订的《商品房认购书》合法有效，约定明确，不应改变约定内容或作扩大解释，否则违反当事人意思自治。
二审期间，各方当事人均没有提交新的证据，对一审法院查明事实部分也均无异议。一审查明的案件事实与本院二审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为本案争议的焦点是：被上诉人宝安公司是否应双倍返还认购金给上诉人林隆。
本案属于合同纠纷之预约购房纠纷，林隆与宝安公司签订的《商品房认购书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，为有效合同。《商品房认购书》约定应在十天内签订正式《商品房买卖合同》，宝安公司未能在合同约定的期限内与林隆签订买卖合同，林隆多次要求签订合同，宝安公司均未与林隆签订正式买卖合同。一审依据林隆的主张判决解除双方签订的《商品房认购书》符合我国《合同法》第九十四条的规定，并无不当。
在本案诉讼过程中，宝安公司一直称系其总部不同意卖房。本案一审已查明，“宝安公司未能在合同约定的期限内与林隆签订买卖合同”，在本案二审庭审中，宝安公司对一审查明的事实并无异议，这也证明系宝安公司的原因才导致在约定期限内未能签订合同。我国《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”林隆与宝安公司签订的《商品房认购书》第四条约定：双方签订本认购书十日内签订正式《商品房买卖合同》。第五条约定：“买受人未在本认购书第四条约定期限内到出卖人营销中心签订正式《商品房买卖合同》并付清购房款（或首期房款）的，视同买受人自动放弃购房，出卖人有权将该套房屋另行出售并不再通知买受人，且买受人支付的认购金恕不退还，本认购书也随即作废。”第八条约定：“如出卖人在本认购书有效期限内将房屋另行出售，则系出卖人违约，出卖人除退还认购定金外，需按认购金总额向买受人支付违约金。”从《商品房认购书》的这3个条款约定中可以看出，双方对双倍返还认购金的违约事由已做明确具体的约定，即宝安公司将房产“另行出售”。林隆与宝安公司既没有约定已支付的认购金400万元为订立《商品房买卖合同》担保的“定金”，也没有明确约定适用定金罚则。此外，认购金属于预付款的性质，与定金作为担保的性质并不相同。因此，该《商品房认购书》关于对宝安公司不如期签订正式买卖合同而双倍返还认购金的情形的限定是明确具体的，即宝安公司“在本认购书有效期限内将房屋另行出售”才承担双倍返还认购金的违约责任。本案并无证据证明宝安公司已将房屋另行出售。现房产交易不成，一审判决宝安公司返还林隆的认购房款并以银行相应的贷款利息计付赔偿金是恰当的。因此，上诉人林隆的上诉请求与理由均不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费67800元，由林隆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吉布敏
审 判 员 范 忠
代理审判员 詹润红
二〇一五年六月十六日
法官 助理 黄 丽
书 记 员 王宇婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……