沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0102民初7402号原告李文波，男，1978年8月23日出生，朝鲜族，住沈阳市铁西区。原告郭笑男，女，1980年1月21日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托代理人李文波，男，1978年8月23日出生，朝鲜族，住沈阳市铁西区。被告沈阳国泰置业有限公司，住所地沈阳市和平区文体西路25号，统一社会信用代码91210102798484015G。法定代表人朱月萍，系该公司董事长。委托代理人谭巍，系辽宁华禹律师事务所律师。原告李文波、郭笑男与被告沈阳国泰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲独任审判，于2018年6月21日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称，2013年末原告路过三好街同方广场售楼处外，接到了同方广场发单员发放的同方广场售楼宣传单，被发单员拉进售楼处，当听到售楼员介绍完同方广场写字间的大致情况后，原告向售楼员表达了原告的经济情况根本没有条件购买这么高价位的写字间，同方广场是三好街售价最贵的写字间，售楼员随后介绍说，可以和沈阳国泰置业有限公司签订《同方广场写字楼委托经营管理协议》，协议期限是八年，在八年固定租赁经营期限内，第一年租金抵扣房款，第二年开始按照点位支付租金，租金每半年支付一次。被告承诺只要付清首付款，其余的贷款用被告的返租协议的租金偿还就可以了。被告承诺如违约逾期支付租金，即会一次赔付原告剩余的返款款项作为违约金。2014年原告与被告签订了《商品房买卖合同》，同时也签订了《同方广场写字楼委托经营管理协议》。第一年租金抵扣房款，在此之后开发商就没再支付过原告任何返租款，经多次催要，被告都以种种借口拒付。2014年1月7日，1月13日，2月20日，原告分三次向被告支付首付款375166元，购得同方广场A座16层08号写字间。2014年12月原告去被告处办理购房后续相关手续，被告称合同已经丢失，导致原告无法办理购房的后续相关事务。2015年5月至10月原告数次找到被告，并要求其负责人出面与原告解决此纠纷，而至今也未见其有诚意协商解决此事。2016年12月22日原告接到被告解除《同方广场写字楼委托经营管理协议》的通知函，被告单方面解除协议。本人认为，被告公司故意欺骗购房者，使其陷于错误判断。被告公司故意隐瞒同方广场在签订协议时存在在建工程抵押的真实情况，原告本无经济实力购买被告的写字间，是在欺骗原告，是对消费者的欺诈行为。诉讼请求：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、判令被告返还已支付的购房款375166元及利息从2014年2月20日起至2018年5月13日止，按中国人民银行同期贷款利率利息；3、诉讼费由被告承担。被告辩称，原告与被告依法签订的合同有效，无法定解除理由，被告不同意解除该合同。（2017）辽0102号民初12536号民事判决书对该案事实查清，原告在该案中明确要求继续履行合同，现原告按法律规定无解除的法定理由，对于原告诉求请求法院应予以驳回。经审理查明，2014年1月7日，原、被告就位于沈阳市和平区房屋签订《商品房买卖合同》一份，约定建筑面积75.23平方米，总房款735166元。合同第六条“付款方式及期限”约定“贷款.于2月20日之前补齐首付款375166元，贷36万”。同日，原告（甲方）与被告（乙方）就涉案房屋签订《同方广场写字楼委托经营管理协议》，约定“第一条委托内容1.甲方有意向沈阳国泰置业有限公司购买位于和平区建筑面积75.23平方米的写字间2.甲方购买该写字间后，将该写字间全权委托乙方作为写字间的经营管理方，由乙方负责整个写字楼的统一经营管理3.乙方自愿接受甲方委托，依约完成受托事项；甲方并以按建筑面积每平方米10396元，总价782091元向沈阳国泰置业有限公司购得该房屋（客户实际缴纳房款为商品房买卖合同中总房款，即第一年租金抵扣后总房款）4.若甲方最终未能购买该房屋，本合同自动解除”。第三条协议期限，本协议期限为八年，即自写字楼正式交房起算八年。第十二条违约责任5、乙方逾期支付租金的，乙方按应付而未付租金的日万分之五向甲方支付滞纳金；乙方逾期支付租金三个月以上的，甲方有权单方面终止协议，甲方收回写字间，乙方向甲方支付本协议约定租期的剩余租期的租金作为违约金”。原告分别于2014年1月7日、2014年1月13日、2014年2月20日向被告交纳合计375166元购房款。涉案房屋至今未交付。2017年原告曾以被告未按照委托经营管理协议的约定给付返租款为由向被告主张违约金诉至本院，本院作出（2017）辽0102民初12536号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。另，在2017年12月11日庭审中原告称“签订合同后原告主动办理贷款而被告不予配合，在2015年末被告才通知原告办理贷款，此时原告才得知存在在建工程抵押刚刚解押的情况，考虑到第二年的返租款未兑现还要向银行借款，故原告不同意办理贷款”，对此被告承认存在在建工程抵押及2015年末抵押涤除的事实。另，原告同时表示“要求继续履行商品房买卖合同，待此诉违约金给付后再行办理贷款”。上述事实，有商品房买卖合同、同方广场写字楼委托经营管理协议、收款收据、民事判决书等证据以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，经庭审审查，本院予以确认。本院认为，原、被告之间订立的商品房买卖合同，是在双方平等自愿、协商一致基础上签订，是双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。法律规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款、利息及赔偿损失。本案中，涉案房屋在订立合同时存在在建工程抵押，被告隐瞒所售房屋已经抵押的事实未向原告释明告知，其行为违反法律规定。庭审中原告自认在2015年末即已得知签订合同时涉案房屋存在在建工程抵押的情况，在2017年12月11日法庭庭审中仍明确表示要求继续履行合同，视为其对于在建工程抵押情况的认可。2015年末在建工程抵押已涤除，原告办理贷款事宜不存在履行障碍，原告应积极履行支付房屋剩余价款的合同义务。现原告明确表示自身经济能力受限不愿办理贷款主张解除商品房买卖合同，本院认为，原告缔结合同之初，是考虑以委托经营管理协议所返租金用以偿还每月银行贷款的方式支付房屋价款，但由于当时被告房屋存在在建工程抵押未能办理贷款，后原告未能收房亦未能享有之后返租金的收益权；现在建工程抵押已涤除，原告可以办理贷款事宜，但同时客观情况发生变化，被告公司经营不善无力承担租金已于2016年末向广大业主发出解除经营管理协议通知函，故综合本案实际情况，本院解除双方签订的商品房买卖合同，并结合合同解除的成就原因，对于原告要求利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、解除2014年1月7日原告李文波、郭笑男与被告沈阳国泰置业有限公司就位于沈阳市和平区房屋签订的《商品房买卖合同》；二、被告沈阳国泰置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告李文波、郭笑男购房款375166元；三、驳回原告李文波、郭笑男其他的诉讼请求。案件受理费3464元（已减半收取），由原告李文波、郭笑男承担1732元，由被告沈阳国泰置业有限公司承担1732元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内，未交纳上诉案件受理费，则按自动撤回上诉处理。审判员  冯菲二〇一八年八月十四日书记员  王琳本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。