陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕民终157号
上诉人（原审原告）:刘长青，男，1957年4月5日出生，汉族，住西安市雁塔区。
委托诉讼代理人：张照普，陕西驼城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘健（刘长青之子），男，1982年11月19日出生，住西安市碑林区。
被上诉人（原审被告）:柴杰，男，1971年4月12日出生，汉族，住榆林市榆阳区。
委托诉讼代理人：李晓军，陕西驼城律师事务所律师。
原审第三人，齐振华，男，1952年10月20日出生，汉族，住榆林市府谷县。
原审第三人，贺永清，女，1957年2月22日出生，住址同上，系齐振华之妻。
上诉人刘长青因与被上诉人柴杰及原审第三人齐振华、贺永清案外人执行异议之诉一案，不服榆林市中级人民法院(2016)陕08民初77号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘长青及其委托诉讼代理人张照普、刘健，被上诉人柴杰及其委托诉讼代理人李晓军到庭参加诉讼，原审第三人齐振华、贺永清经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
刘长青上诉请求：1、依法撤销榆林市中级人民法院(2016)陕08民初77号民事判决书;2、终止执行西安市房权证雁塔区字第XXXXXXXXXX-Y-Y-
ZZZZZ号登记的房产;3、确认上诉人与第三人房屋买卖合同有效，并确认该房屋属上诉人所有;4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
事实和理由：1、一审判决认定事实基本清楚，但部分事实未予以认定欠妥。上诉人与第三人于2013年5月18日签订了房屋买卖协议，其虽是一份以房抵债协议，但是双方当事人真实意思表示，且并不违反法律的强制性规定。协议签订当月，第三人就将房屋移交给上诉人管理使用至今，上诉人亦于当月开始偿还第三人欠该房的银行按揭贷款，直至2014年10月分期清偿完毕。上诉人因给儿子结婚，于2014年初对该房进行必要装修，花费20多万元和四年来上诉人对该房居住管理使用的客观事实依然存在。尤为重要的是2013年冬第三人在给上诉人卖房前曾经先要给被上诉人抵偿债务，在被上诉人不同意的情况下才给上诉人抵偿出卖的，因此并不存在第三人恶意转移财产的情形。第三人原来向被上诉人贷款仅几百万元，但均是高利贷，已偿还本息高达1400多万元，被上诉人申请执行的也仅是贷款利息而已。在被上诉人获知第三人已将该房出卖给上诉人后，且又觉得第三人暂时再无其他财产可供执行的情况下，才于2014年5月份申请的财产保全，因此被上诉人申请保全也是一种不道德的行为。2、未及时办理过户登记并非上诉人自身原因所致。上诉人与第三人在签订房屋买卖合同并移交房屋后曾经多次到有关部门办理过户登记，房屋登记部门首先要求对双方买卖合同进行公证，公证处要求第三人出示结婚证，而第三人的结婚证早已丢失而导致无法办理公证。后来在婚姻登记机关调取第三人结婚证明时，才知道第三人齐振华原来办理结婚登记登记时用的是小名”齐存财”，而公证处则因名字不符而不予办理。之后把所有相关证明材料准备好后，房子已被保全，因此未及时办理过户登记非上诉人原因所致。3、一审判决适用法律部分不当，自相矛盾。判书引用的是最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条(三)、(四)项无疑是非常正确的，同时更符合该条（一）(二)项的规定精神，但依据该解释的规定精神，本应适用《关于适用的解释》第三百一十二条第一款第(一)项”案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的判决不得执行该执行标的”，而一审判决书却以该条款第(二)项下判无疑是错误的。
柴杰辩称，原审法院认定事实清楚且适用法律正确，判决驳回被答辩人的诉讼请求，符合法律规定。1、上诉人没有也并未提供出足够的证据，证明其与第三人之间存在债权债务关系，所谓的以房抵债协议（房屋转让协议）及欠据不能证明其与第三人之间的债权关系真实存在。即使上诉人与第三人之间的以物抵债协议是事实，但该协议不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动，且诉争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人（被答辩人）只有债权请求权，而非物权。2、上诉人称其与第三人签订的房屋买卖协议，是以房抵债协议，这与原审法院查明认定的一致。根据法律规定，答辩人认为以物抵债协议约定的交付房产是以消灭金钱债务为目的的履行方式，与最高人民法院规定的基于买卖而产生物权期待权具有本质区别。因此，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，不能阻却答辩人给予生效法律文书申请强制执行，因此，上诉人对涉案房屋不享有能够排除执行的实体权益。3、根据《物权法》第九条，物权公示原则对房屋所有权的认定是以房屋产权证的名称作为唯一标准，人民法院查封的房屋产权证名称是第三人，具备物权公示效力，而上诉人与第三人在完成转移登记前凭以房抵债协议不足以形成优先于一般债权的利益，答辩人认为，对于物权法生效后的房产转移问题应当无条件适用物权法规定。因此，答辩人认为，上诉人以房抵债协议既没有被生效的法律文书确认，也没有经过权属登记机构进行公示登记，不能排除人民法院的执行措施。
刘长青向一审法院起诉请求：1、请求终止执行西安市房权证雁塔区字第XXXXXXXXXX-Y-Y-
ZZZZZ号登记的房产；2、确认刘长青与齐振华、贺永清房屋买卖合同有效，并确认该房屋属刘长青所有。
一审法院认定事实：涉案房屋登记在齐振华名下，刘长青与齐振华认可双方于2013年12月18日签订了买卖协议，齐振华将房屋转让于刘长青，但柴杰不认可，认为是恶意转移财产。刘长青于2013年12月21日向该房屋对应的银行按揭还款账户打款1万元，于2014年10月将涉案房屋剩余的按揭贷款（5万多元）清偿完毕。应柴杰的申请涉案房屋于2014年5月26日被府谷县人民法院保全。一审法院认为，刘长青与齐振华签订的房屋转让协议其实质是一份以房抵债的协议，涉案房屋剩余的按揭款项刘长青举证也是在房屋被保全之后才向银行清偿的，该情形不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条”在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分借款且将剩余借款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定精神，刘长青对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故其请求依法不予支持。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告刘长青的诉讼请求。案件审理费18300元，由原告刘长青负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据当事人的上诉、答辩情况，本案二审争议的焦点问题是上诉人主张的房屋买卖协议的订立与履行是否能够排除执行。
1、关于上诉人认为一审法院没有认定其对房屋装修管理情况及其是在被上诉人柴杰不同意以房抵债的情况下才与齐振华夫妇签订房屋买卖协议的主张。
一审期间出具证人证言的证人刘又江二审出庭证明的上诉人刘长青与原审第三人齐振华、贺永清签订本案所涉房屋买卖协议情况，与一审查明的事实相同。因房屋装修管理等情况并非能够排除执行的当然情形，所以，本案作为案外人执行异议之诉，一审法院对该情况未予认定并无不当。
上诉人称被上诉人柴杰不同意以房抵债后，齐振华夫妇才与其签订房屋买卖协议，在二审庭审期间，还以齐振华已偿还被上诉人柴杰部分借款，并有望2018年底偿还完毕其所欠欠款，柴杰申请执行本案涉案房产已无实际意义等为由，申请本院调取相关证据。经查，上诉人以上所述内容缺乏充分证据支持。
2、关于上诉人认为未及时办理过户登记并非其自身原因所致的主张。
上诉人陈述未及时办理过户登记是由于齐振华夫妇结婚证丢失及该结婚登记时用的是小名，导致过户登记所需的公证未予办理所致。而这些都是通过相关证明等可以完善的，上诉人从其所述的签订合同之日起至法院查封之日将近半年之久，有充足的时间完成相关证明手续，故其认为并非自身原因所致的理由亦缺乏充分证据支持。
3、关于一审判决适用法律是否正确的问题。
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案上诉人刘长青举证在2013年12月18日签订了涉案房屋的买卖协议，且知道该房有银行贷款没有还清，但其于2013年12月21日向该房屋对应的银行按揭还款账户打款1万元后，在时隔将近一年，且涉案房屋已被法院决定查封近五个月后，才将涉案房屋剩余的按揭贷款一次性清偿完毕，且一直未办理过户登记。一审法院就此认为刘长青对本案所涉房屋提出的异议不符合上述规定第（三）、（四）项，从而判决驳回其诉讼请求，适用法律正确。上述规定中所列四项条件全部具备是买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议的基本条件，上诉人以其符合该规定第（一）、（二）项条件为由，认为一审判决适用法律错误的理由不能成立。
综上所述，刘长青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18300元，由刘长青负担。
本判决为终审判决。
审判员 王瑞芳
审判员 秦 越
审判员 雷 霆
二〇一八年六月十二日
书记员 王艺霖