江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿城开商初字第0232号
原告江苏隆源置业有限公司。
法定代表人黄振涛。
委托代理人张志强、董波，江苏固邦律师事务所律师。
被告黄之江。
被告刘丙英。
两被告委托代理人陈福利，宿迁市宿城区古城法律服务所法律工作者。
第三人中国农业银行股份有限公司宿迁宿城支行。
法定代表人赵振中。
委托代理人窦玉军。
原告江苏隆源置业有限公司（以下简称隆源公司）与被告黄之江、刘丙英，第三人中国农业银行股份有限公司宿迁宿城支行（以下简称农行宿城支行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告隆源公司的委托代理人张志强、董波，被告黄之江、刘丙英及其委托代理人陈福利，第三人农行宿城支行委托代理人窦玉军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告隆源公司诉称：两被告系夫妻关系，2012年12月19日他俩购买我司开发的隆源水晶城四期29幢1单元302号商品房，约定总价款499576元，首付150576元，余款349000元以按揭贷款方式支付。但《商品房买卖合同》签订后，两被告资金周转出现了问题，我司为其垫付了部分首付款。2014年3月24日，我司与其签订了《隆源水晶城购房垫付协议》，对垫付款事宜作出结算。经结算，两被告尚欠我司垫付款40000元，并约定于2014年4月30日前付清，一个自然月后仍未付清，我司有权解除购房合同。时至今日，被告仍未付清40000元垫付款。现诉至法院，请求判令：一、解除原被告于2012年12月19日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告、被告、第三人于2013年1月22日签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告承担本案诉讼费用。
被告黄之江、刘丙英辩称，尚欠原告40000元购房款是事实。2014年3月24日订立借款协议的目的是解决房屋质量问题，因为该问题没有解决，所以我们才没有支付欠款。另外，购房款是499576元，欠款仅为40000元，我们已经履行了合同主要义务，不构成解除合同的理由和条件，所以不同意解除买卖合同。2014年3月24日的协议纯属借款合同，且是原告提供的格式合同。由于原告出售的房屋存在质量问题，至今没有交付，违约在先，所以如果解除合同，原告应返还我俩支付的首付款（含车库款）、契税、已返还的购房贷款本金、已支付给银行的利息及上述款项的相应利息。
第三人农行宿城支行述称，如果原被告之间的《商品房买卖合同》被依法解除，我行要求同时解除《个人购房担保借款合同》，同时原被告应返还我行316958.71元贷款本金。
经审理查明：两被告系夫妻关系，2012年12月19日与原告签订《商品房买卖合同》（合同编号201212190017，买受人为被告黄之江、共有人为被告刘丙英），约定1、由被告黄之江购买原告开发的隆源水晶城第29幢1单元302号房，总价款为499576元，于2012年12月18日支付首付款人民币150576元，其余购房款349000元以向银行申请按揭贷款的方式支付；2、如未按约定时间付款，逾期超过30日后，原告有权解除合同；3、原告应当在2013年12月30日前，将房屋交付使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准；4、房款付清后才可以办理交房手续……合同签订前（即2012年12月18日），两被告支付了首付款60576元。
又查明，2013年1月22日原被告与第三人签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（合同编号ABC（2012）5006-1），约定1、由被告黄之江向第三人贷款349000元用于购买涉案房产，原告为上述借款提供担保，两被告以涉案房屋为上述债务提供抵押担保（尚未办理抵押登记手续）；2、借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人之间的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务……合同签订后，第三人于2013年2月5日提供了借款34.9万元至指定账户，被告按约还款，截止2015年4月8日尚未归还借款本金316958.71元。
另查明，2014年3月24日两被告向原告支付50000元，就尚欠的40000元首付款被告黄之江与原告签订《隆源水晶城购房垫付协议》，约定1、原告同意以无息借款方式，借款4万元给两被告；2、借期为2014年3月24日至2014年4月30日；3、逾期每延期一天按总垫付金额的万分之0.5及中国人民银行同期贷款利息四倍（按垫付总额计息）赔偿原告。一个自然月后如仍未还清规定额度，则原告有权单方面解除购房合同，另行出售涉及房源，两被告已付房款原告不予退还，由此造成的损失由两被告承担……
再查明，两被告另向原告支付了购买车库款项47000元，涉案房屋于2014年1月2日取得《工程竣工验收备案表》，截止目前涉案房屋未向两被告交付。
上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、垫付协议、工程竣工验收备案表、购房发票、个人购房担保借款合同，被告提交的照片、录音（拷贝件），第三人提交的贷款明细清单，当事人的陈述等在卷佐证，足以认定。
争议焦点一，关于原告及第三人是否享有对《商品房买卖合同》、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》解除权的问题。
本院认为，当事人可以约定合同的解除，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方有其他违约行为致使不同实现合同目的的，当事人可以解除合同。两被告系夫妻关系，共同向原告购买涉案房屋，被告黄之江也一直作为夫妻的代表就房屋质量问题向原告主张权利，原告有理由相信被告黄之江的行为系代表夫妻二人共同的行为。被告黄之江于2014年3月24日与原告签订垫付协议，被告刘丙英对此行为未提出异议，故该协议应视为两被告共同与原告的约定。
两被告未按约定付清购房款，在2014年3月24日双方对尚余的40000元达成“垫付协议”后，被告仍未按该协议还清款项，依其约定原告即享有对《商品房买卖合同》的解除权。同时，双方亦约定的交房时间为2013年12月30日，2014年1月2日已具备了交付条件，但是2014年3月24日的垫付协议就尚欠的40000元垫付购房款问题双方又形成新的约定，并且再次明确逾期付款原告有权解除涉案房屋的买卖合同。所以两被告有关行使抗辩权而没有及时付清购房款的辩解，本院不予采信。综上，原告有权解除涉案的《商品房买卖合同》。
依据原被告与第三人的约定，原被告之间的《商品房买卖合同》已被解除，第三人即享有对《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》的解除权。
争议焦点二，关于合同解除后已付购房款、商品房担保贷款、利息、契税等如何处理的问题。
本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
本案中，涉案商品房尚未交付，无需再行交付。两被告已经支付的首付款110576元及车库款47000元（双方并未就购买车库签订书面买卖合同，原告诉讼请求亦不包括解除该合同，但原被告双方均同意将购买车库款一并返还，故本案一并处理），合计157576元，原告应予返还。两被告还于2013年2月5日以向第三人贷款支付的349000元购房款，截止2015年4月9日法庭辩论终结前，两被告一直如期支付利息，并返还了本金32041.29元，尚欠借款本金316958.71元。依据原被告与第三人之间的合同及相关法律规定，原告应将尚余的贷款本金316958.71元直接返还第三人，将两被告已返还第三人的贷款本金32041.29元直接返还两被告。
关于两被告已支付的契税、商品房担保贷款的利息及已付购房款、车库款的利息损失，原告是否应一并返还问题。本院认为，契税及商品房担保贷款的已付利息皆非原告收取，原告没有义务返还上述款项；另外，《商品房买卖合同》是因为两被告未及时履行付款义务而被解除，过错在两被告。故两被告此部分的辩解，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第六十八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告江苏隆源置业有限公司与被告黄之江、被告刘丙英之间于2012年12月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号201212190017）；
二、解除原告江苏隆源置业有限公司、被告黄之江、刘丙英与第三人中国农业银行股份有限公司宿迁宿城支行于2013年1月22日签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（合同编号ABC（2012）5006-1）；
三、原告江苏隆源置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告黄之江、刘丙英购房款189617.29元；
四、原告江苏隆源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付第三人中国农业银行股份有限公司宿迁宿城支行贷款本金316958.71元。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8866元，由被告黄之江、刘丙英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费8866元（开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：460101040004680，征收单位：宿迁市中级人民法院）。
审 判 长 司杨凯
人民陪审员 王新权
人民陪审员 郭 亮
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 李宵骁
法律提示：
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。
申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计算。
逾期申请的，人民法院不予立案执行。