重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0116民初9815号
原告：刘全国，男，汉族，1975年3月20日出生，住重庆市江津区。
委托诉讼代理人：刘西梅（刘全国之妻子），特别授权。
被告：重庆荣坤房地产开发有限责任公司。住所地重庆市合川区合阳办青龙街158号门市。组织机构代码75007423-6。
法定代表人：李洪渊，董事长。
委托诉讼代理人：周堂荣，重庆津舟律师事务所律师，特别授权。
委托诉讼代理人：陈霞，重庆津舟律师事务所律师，一般代理。
原告刘全国与被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司（下称“荣坤公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘全国及特别授权的委托诉讼代理人刘西梅，被告荣坤公司特别授权的委托诉讼代理人周堂荣、委托诉讼代理人陈霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘全国向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告于2016年4月17日签订的《房地产买卖协议》有效；2、依法判决重庆市江津区鼎山街道鼎山大道××号江津区鼎山丽景小区车库共3个车位房屋所有权归原告，并判令被告协助原告办理涉诉房屋不动产权证；3、判令被告负担各项诉讼费用。事实及理由：原告于2014年4月17日向被告全额支付认购款12万元，认购江津区鼎山丽景小区共3个车位，双方于2016年4月17日签订了关于江津区鼎山丽景小区车库共3个车位房屋的《房地产买卖协议》，协议对相应权利义务进行了约定，协议签订后，被告没有按合同约定履行义务，原告多次催促，被告置之不理，故提出以上诉讼请求。
被告荣坤公司辩称：1、原告诉称其于2014年4月17日向被告共计支付12万元用于认购涉案房屋不是事实。被告未曾收到该款项。2、涉案房屋买卖协议非原、被告双方的真实意思表示。该合同系原告及被告方的员工何学仲相互串通，利用何学仲的职务之便，通过签订房地产买卖协议的方式，为被告设定虚假的债务负担，以免除何学仲及重庆海渝工业安装设备有限公司的债务，达到减轻原告方借款债权风险的目的。3、涉案关于车库的买卖协议中，除前述的理由外，同时还违反了《物权法》关于车位的出租和出卖不得违反规划车位与住房套数比例的规定，导致该部分约定的内容无效。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2016年4月17日，原告刘全国（乙方）与被告荣坤公司（甲方）签订《房地产买卖协议》（已进行网签登记），协议约定内容为：一、本商品房系由甲方开发建设，位于江津区鼎山街道鼎山大道××号鼎山丽景车库幢181号、180号、115号。甲方保证该房屋只与乙方达成买卖协议，无其它权属纠纷，未对乙方以外的任何一方作任何处置。二、该商品房为清水房现房，属于非住宅商用房，双方约定在本协议生效当天，乙方一次性付清购房款，购房款总成交额为人民币120000元。三、本商品房建筑面积95.13平方米，套内面积/平方米。四、甲乙双方经共同商量确定，当乙方付清购房款当日起，该房屋所有权即时归乙方所有，乙方同意将该商品房返租给甲方，租赁期限为一年，甲方每月需向乙方缴纳的租金为总成交价的2%，即每月支付租金贰仟肆百元。租赁截止后，甲方需积极依法依约依规给乙方进行权属登记及其他事项的办理。（租赁期内，若甲方违约，也视为租赁截止）五、应甲方要求，乙方同意，双方共同约定，在本合同生效一年内当甲方将乙方支付的购房款120000万元全额退还给乙方并付清截止到退款当日的租金后，该买卖协议失效，甲方有权重新对该房屋进行处置或与乙方重新签署买卖协议。如超过一年甲方未全额退还乙方的购房款或未按约定付清每月租金，甲方不得再要求撤销或更改已与乙方达成的该房屋的买卖协议，乙方可自行行使本商品房的所有权及处置权。甲方需无条件配合乙方对该商品房的处置和权证的办理。六、甲方需于每月10日前向乙方指定的收款账户（开户行：重庆农村商业银行；开户名：周德为；账号6214651006644784）支付约定租金。如果甲方延迟支付租金，每日需按欠款额的千分之二向乙方支付违约金。当欠付月租达2个月时，视为甲方严重违约，甲方不得再要求撤销或更改本买卖协议，乙方可自行行使本商品房的所有权及处置权。甲方需无条件配合乙方对该商品房的处置和权证的办理。2011年3月26日，被告荣坤公司法定代表人李洪渊签署出具的《授权委托书》，载明：本人李洪渊系重庆荣坤房地产开发有限责任公司法定代表人，现委托何学仲为我方项目负责人。负责根据授权，以我方名义签署、澄清、说明、补正、修改鼎山丽景施工项目的文件，签订合同和处理有关事宜，并负责项目的一切税费缴纳和项目工程造价费用的支付。委托期限：项目启动至项目清算为止。项目负责人无转委托权。根据重庆农村商业银行江津支行出具的对私客户对账单显示：2011年8月到2012年6月期间，原告妻子刘西梅先后向何学仲支付金额明细为：34000元、365227元、263000元、382140元、161100元、240000元、86560元、126235元、459530元、321912元、1141140元、452190元、17068元、366170元、257750元、500000元、116876元、285290元、416184元、218701元。2014年4月17日，案外人周德为通过重庆农村商业银行江津支行向何学仲转款3笔，分别为：500000元、490000元、410000元。2015年4月17日，被告荣坤公司出具《收据》一份，收取原告刘全国缴纳的认购江津鼎山丽景小区商业车库幢181、180、115号车位的金额120000元。
审理中，原告曾申请增加诉讼请求，后又申请撤回该增加诉讼请求。原告举示9份《重庆市商品房买卖合同》，拟证明何学仲作为公司股东，在合同的甲方位置签名的事实。原告出示何学仲在项目管理中签署的项目管理文件，包括《授权委托书》、《委托销售合同》、《合同》（荣坤公司与案外人鼎千公司签订）、《楼宇销售代理合同》、推广费用请款单、收据、鼎山丽景价格特价活动执行方案及调整方案、房交会准备申请材料、价格折扣调整申请、门面价格执行调整审批、价格调整执行异议书、价格折扣调整通知、尾盘销售定价、更改购买方式审批、业主火车票报销审批、业主公积金转商贷优惠审批、业主按揭该全款优惠审批、活动赠送空调名额审批、尾盘销售底价调整、商品房买卖合同模板确认等材料一组，拟证明何学仲是项目唯一的管理人员的事实，被告在庭审中亦明确何学仲的职务是鼎山项目的管理人。原告出示《收据》二张，拟证明被告荣坤公司授权承认何学仲代收销售房款的事实。原告出示（2016）渝0116民初3502号、（2016）渝0116民初3517号、（2016）渝0116民初3500号、（2016）渝0116民初3510号、（2016）渝0116民初3501号民事判决书，拟证明被告在收到项目销售房款时，都没有及时出具收款凭证，也没有及时签订商品房买卖合同的事实。原告出示《公告》、《情况说明》及《承诺》，拟证明涉案车位是商业配套车位，不受销售数量的限制，一个业主可以认购2个住宅配套车位的事实。被告庭审中出示中国工商银行重庆钢花路支行业务回单21份，拟证明何学仲在收到周德为涉案借款140万后的次日即向周德为支付利息，并于2014年5月至2015年12月期间，通过重庆海渝公司每月按期分20次向周德为支付利息；其中，2014年4月至2015年3月月息千分之十五计付，2015年4月至2015年12月按月息千分之二十计付。因此涉案款项140万元系重庆海渝公司对周德为所负的借款债务，而非原告诉称的其向被告荣坤公司支付购房款的事实。
另查明：根据重庆市江津区国土资源和房屋管理局出具的《房屋产权证》（203房地证2015字第11967号）显示，原告刘国全与刘欣鑫共有位于江津区鼎山大道××号鼎山丽景××号房屋一套。根据重庆市江津区国土资源和房屋管理局出具的《房屋产权证》（203房地证2015字第15341号）显示，原告刘国全妻子刘西梅系江津区鼎山大道××号鼎山丽景××号房屋的所有人。根据重庆市工商行政管理局出具的《公司基本情况》，载明：重庆海渝工业设备安装有限公司的法定代表人为何学仲。涉案房屋已初始登记在被告名下。2016年8月5日，本院依原告申请对涉案房屋进行了诉前财产保全，2016年11月2日，本院依案外人申请又对涉案房屋进行了财产保全。
上述事实，有当事人双方的陈述、《房地产买卖协议》、对私客户对账单、收据、《重庆市商品房买卖合同》、《授权委托书》、《委托销售合同》、《合同》（荣坤公司与案外人鼎千公司签订）、《楼宇销售代理合同》、推广费用请款单、《收据》、鼎山丽景价格特价活动执行方案及调整方案、房交会准备申请材料、价格折扣调整申请、门面价格执行调整审批、价格调整执行异议书、价格折扣调整通知、尾盘销售定价、更改购买方式审批、业主火车票报销审批、业主公积金转商贷优惠审批、业主按揭该全款优惠审批、活动赠送空调名额审批、尾盘销售底价调整、商品房买卖合同模板确认、民事判决书、《公告》、《情况说明》、《承诺》、中国工商银行重庆钢花路支行业务回单、《房屋产权证》、《公司基本情况》、档案查询材料经庭审在卷可证，应予采信。
本院认为：关于《房地产买卖协议》效力的问题。被告辩称涉案房屋买卖协议非原、被告双方的真实意思表示。根据《房地产买卖协议》载明的内容直接反映出原、被告就涉案房屋的买卖达成的一致意思表示。被告认可协议中公司印章的真实性，但认为系原告与何学仲相互串通形成。由于被告未举证证明有相互串通的事实，应承担举证不能的法律后果，且即使存在他人加盖公司印章的行为，也是公司内部管理不当所致，对外应受协议内容的约束。被告辩称车位的出卖违反规划车位与住房套数比例的规定，导致该部分约定的内容无效。根据原告提供的《公告》、《情况说明》及《承诺》所载明的内容，涉案小区车位分为住宅配套和公建，被告履行了销售车位公告义务，且公建部分车位不受购买数量的限制，并未侵犯其他业主的优先购买权。关于购房款是否支付的问题。被告辩称未收到购房款。根据原告举示的多份《重庆市商品房买卖合同》均载明何学仲在被告法定代表人及委托代理人处签章，结合被告出具的《授权委托书》，表明何学仲有权代表被告收取购房款。同时，被告以收据形式收到原告购房款，进一步明确何学仲的收款行为代表被告。被告辩称涉案款项为借款，其提供的中国工商银行重庆钢花路支行业务回单系案外人之间的款项往来，不能排除案外人之间有其他债权债务关系，不足以证实被告主张。故被告辩解意见本院不予采纳。本案原告基于合同关系主张权利，原、被告之间存在债权债务关系，原告主张涉案房屋的所有权，缺乏事实和法律依据，其该诉讼请求不予支持。由于原告申请查封、扣押涉案房屋在先，不存在法律上不能转移所有权的情形，故原告请求转移涉案房屋所有权，本院予以主张。审理中，原告申请撤回增加的诉讼请求，不违反法律规定，应予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告刘全国与被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司于2016年4月17日签订的《房地产买卖协议》有效。
二、被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内协助原告刘全国办理位于重庆市江津区鼎山街道鼎山大道××号鼎山丽景车库1幢负1-180、负1-181、负1-115房屋所有权转移登记。
三、驳回原告刘全国的其余诉讼请求。
案件受理费2700元，减半收取1350元，保全费1120元，合计2470元，由被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内，均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 漆恒邦
二〇一七年十一月七日
书记员 白 欧