四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成少民终字第168号
上诉人（原审被告）闵某甲，女，1999年9月5日出生，汉族，住成都市武侯区。
法定代理人徐某某，女，1979年2月13日出生，汉族，住成都市武侯区。系上诉人闵某甲母亲。
委托代理人杜林，四川应天缘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）罗某某，男，1983年1月23日出生，汉族，住四川省阆中市。
委托代理人李勇，四川川商律师事务所律师。
委托代理人唐谊妮，四川川商律师事务所律师。
原审被告蔡某某，男，1939年6月30日出生，汉族，住成都市武侯区。
委托代理人杜林，四川应天缘律师事务所律师。
原审被告徐某某，女，1979年2月13日出生，汉族，住成都市武侯区。
委托代理人杜林，四川应天缘律师事务所律师。
上诉人闵某甲因与被上诉人罗某某、原审被告蔡某某、徐某某房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2013）武侯民初字第3943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月29日受理后，依法组成合议庭于同年10月15日公开开庭审理了本案。上诉人闵某甲、原审被告蔡某某的委托代理人杜林，被上诉人罗某某的委托代理人李勇、唐谊妮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2007年3月28日，西南成都物流中心项目征地拆迁安置办公室（甲方）与蔡某某（乙方）签订《住房拆迁过渡安置协议书》1份，约定因国家建设用地需要，甲方将拆除乙方位于高碑村12组土地上的现有住房及其附属物，乙方选择现（建）房过渡方式安置，由甲方按政策规定发给过渡费，过渡房由乙方自行解决，乙方过渡期暂定为12个月，甲方对蔡某某、徐某某、闵某甲及1个生育指标共4人按400元／月·人的标准发给过渡费和过渡奖励费。2009年10月30日，蔡某某持该份协议书与罗某某签订《房屋买卖协议书》1份，约定：蔡某某自愿将位于成都市武侯区簇桥街道办事处高碑村12组拆迁安置房屋一套约45㎡出售给罗某某（房屋实际面积少于或大于3㎡，双方互不补差，并书写注明：蔡某某出售的房屋属于其独立产权，若妻子要分割财产，只仅于另外一套三的房产）；签订协议时，罗某某首付蔡某某5万元，蔡某某于2011年6月前将所领取的拆迁安置房交付给罗某某（蔡某某交房以该组其他拆迁户收房时间为准）；罗某某在蔡某某处领取房屋后，待蔡某某协助罗某某办理房产过户手续后，罗某某补清尾款（房屋总价为7.5万元）；该房系小产权期房，若蔡某某不履行协议，承担罗某某在同等地段购房所需费用的损失；蔡某某出售该房系其婚前个人财产，该房与结婚妻、子无关，在签订本协议时，蔡某某的配偶亦在协议上签字认可。该合同落款有罗某某及蔡某某签名并捺手印，徐某某未签字。同日，罗某某向蔡某某支付房款5万元，蔡某某出具《收条》，载明：收到罗某某房屋出售款现金5万元，房款总价为7.5万元，剩余2.5万元在房屋过户交接后补清。
2013年10月27日，成都市国土资源局武侯分局征地事务中心（拆迁人）与蔡某某（被拆迁人）签订《住房拆迁安置协议书》1份，约定：拆迁人拆除蔡某某位于武侯区簇锦街道办事处高碑村12组的房屋，蔡某某自愿选择3人现房安置，分别为蔡某某、徐某某及闵某甲；住房安置共三套，分别为位于本市武侯区星狮路900号1栋1单元1302号、46.98㎡的套一住房、位于本市武侯区星悦路40号1栋1单元802号、47.04㎡的套一住房及位于本市武侯区太平园中六路35号3栋1单元1003号、46.42㎡的套一住房。蔡某某取得上述住房后，未将房屋交付罗某某，罗某某遂诉至法院。
原审法院另查明，1.蔡某某与徐某某于2005年登记结婚，于2014年1月15日协议离婚，《离婚协议书》载明双方无共同子女、无共同债权债务，关于财产分割为约定：本市武侯区星狮路900号1栋1单元1302号、46.98㎡的套一住房归蔡某某所有，本市武侯区星悦路40号1栋1单元802号、47.04㎡的套一住房及本市武侯区太平园中六路35号3栋1单元1003号、46.42㎡的套一住房归徐某某所有；2.2014年3月11日，成都市武侯区簇锦街道高碑社区居民委员会及簇桥街道办事处出具《证明》1份，载明：2007年签订《住房拆迁过渡安置协议书》时，蔡某某要求安置套一房屋一套、套三房屋一套，其中套一房屋为武侯区星狮路900号1栋1单元1302号房屋，后由于自身原因，要求将套三房屋变更为武侯区星悦路40号1栋1单元802号及武侯区太平园中六路35号3栋1单元1003号的套一房屋。罗某某、蔡某某对此予以认可，并认可《房屋买卖协议书》所约定的套一房屋即为位于武侯区星狮路900号1栋1单元1302号的房屋；3.本案诉争房屋至今无人到小区物业管理中心办理接房手续。
原审法院认定上述事实，采信的证据有：《住房拆迁过渡安置协议书》、《房屋买卖协议书》、《收条》、《住房拆迁安置协议书》、离婚登记信息、《证明》及当事人的庭审陈述。
原审法院判决认为，虽然罗某某与蔡某某签订的《房屋买卖协议书》约定协议应当经徐某某签字确认，但蔡某某也同时承诺该房系个人财产，若徐某某要分割财产仅及于其余拆迁安置房，从蔡某某与徐某某离婚时对共同财产的处分情况看，蔡某某分得本案诉争房屋，其余两套拆迁安置房归徐某某，双方也按照离婚协议实际履行，应当视为罗某某与蔡某某的房屋买卖协议并未侵害徐某某的权利。因此，蔡某某与罗某某签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。罗某某按照《房屋买卖协议书》履行了支付房款的义务，蔡某某应当依约履行交付房屋的义务，故对罗某某请求蔡某某交付诉争房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。由于蔡某某与徐某某离婚时约定涉案房屋归蔡某某，故徐某某、闵某甲对该房不具有交付义务，对罗某某请求徐某某、闵某甲交付诉争房屋，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、蔡某某于本判决生效之日起三十日内将成都市武侯区星狮路900号1栋1单元1302号的房屋交付给罗某某；二、驳回罗某某其他诉讼请求。
宣判后，原审被告闵某甲不服，向本院提出上诉，其上诉的主要理由为：1、一审法院认定罗某某与蔡某某签订的《房屋买卖协议书》合法有效属认定不当。2、在家庭共同共有财产未依法分割前，蔡某某、徐某某约定将三套房屋由蔡某某、徐某某分割所有，侵害了上诉人闵某甲的财产权利。请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人罗某某答辩称：一审法院认定的事实清楚，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
原审被告徐某某、蔡某某答辩称：支持上诉人的上诉主张。
经二审审理查明的事实和采信证据与一审认定事实和采信证据一致，且各方当事人对原判认定事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，上诉人闵某甲向本院新提交了《卖房合同书》，拟证明该讼争房屋已于2013年12月18日出售给了贺碧英。该证据经被上诉人罗某某质证，罗某某对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。
对上述证据，本院分析认证如下：上诉人新提交的《卖房合同书》仅有签名为蔡某某与贺碧英签订的《买房合同书》，无购买该房屋交纳购房款的凭据，且购买该房屋的时间在本案房屋买卖合同之后。该项证据不具有证明本案事实的关联性，对该项证据，本院不予采信。
本院认为，本案争议的焦点为蔡某某与罗某某签订的《房屋买卖协议书》是否有效，蔡某某是否有权对讼争房屋进行处置的问题。对此，本院作出如下评判：蔡某某与罗某某于2009年10月30日签订《房屋买卖协议书》时案涉房屋尚属蔡某某、徐某某、闵某甲的家庭共有财产，双方又约定在签订该协议时徐某某应予签字认可，因此，蔡某某对该房屋系无权处分，其与罗某某签订的《房屋买卖协议书》属合同效力待定。但是，2014年1月15日蔡某某与徐某某离婚时，双方对上述三人共有的三套房屋进行了分割，蔡某某取得了案涉房屋的所有权，闵某甲、徐某某亦取得了另二套房屋的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，蔡某某与罗某某签订的《房屋买卖协议书》应属合法有效。闵某甲系未成年人，对三人共有房屋的分割处置，只能由其法定代理人其母亲徐某某代理。属蔡某某、徐某某、闵某甲共有的三套房屋，蔡某某与徐某某离婚时虽进行了分割，但蔡某某仅分得了一套，其余两套中应含有闵某甲的一套，没有侵害闵某甲的财产权利。因此，对上诉人闵某甲提出蔡某某与罗某某签订的房屋买卖协议侵害了闵某甲财产权利的主张，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担按原审判决确定的负担方式执行；二审案件受理费2050元，由上诉人闵某甲的法定代理人徐某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈晓俐
审判员 周 岷
审判员 郑 红
二〇一四年十一月三日
书记员 胡炀威