重庆市万州区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）渝0101执异74号
案外人：张春涛，女，汉族，1971年12月28日出生，住江苏省东台市。
委托诉讼代理人：李钦白，重庆龙脊律师事务所律师。
申请执行人：沈秀峰，男，汉族，1975年10月5日出生，住重庆市万州区。
委托诉讼代理人：王成君，重庆市万州区周家坝法律服务所法律工作者。
被执行人：杨素清，男，汉族，1964年10月30日出生，住重庆市云阳县。
本院在执行沈秀峰与杨素清民间借贷合同纠纷一案中，案外人张春涛于2017年6月14日对本院查封的位于重庆市云阳县双江镇移民大道668号“绿森名都”1-23A-4号房屋提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人张春涛称，案外人张春涛和被执行人杨素清原本是男女朋友关系，在恋爱期间，案外人张春涛出钱装修了房屋，后来觉得两个人在一起不合适，双方解除恋爱关系，并商量准备把被执行人杨素清的房子卖给案外人张春涛。2011年9月8日，案外人张春涛与被执行人杨素清签订了《按揭房屋买卖合同》，合同约定由杨素清将其所有的位于重庆市云阳县双江镇移民大道668号“绿森名都”1-23A-4号房屋转让给张春涛，房屋价款20万元，并约定未支付的按揭贷款由案外人张春涛偿还，合同订立后，案外人张春涛于2013年3月7日取现19万元，再加上自己的现金一起支付了房屋价款，并按照约定继续偿还银行按揭贷款，现该房屋已经交付给案外人张春涛，并由案外人张春涛出资装修和使用至今，因该房屋还有按揭贷款没有付清，故没有办理过户手续。因申请执行人沈秀峰与被执行人杨素清民间借贷纠纷案件，万州区人民法院作出了（2015）万法民执字第01870号附1号执行裁定书，拟将案外人张春涛购买的房屋予以执行拍卖，现案外人张春涛认为人民法院的查封和执行该财产不当，提出执行异议。
申请执行人沈秀峰辩称，对于法院的保全行为，在2015年5月份的时候被执行人杨素清向法院提出过异议，但是没有提到该房子有租赁和买卖事实。案外人和被执行人是同居关系，交付购房款的银行交易明细是取现，不能证明是给付被执行人杨素清购房款。案外人张春涛的异议请求不成立，请求驳回其异议请求。
被执行人杨素清未到庭作答辩。
本院查明，关于沈秀峰与杨素清借款合同纠纷一案，2015年3月24日，本院依据沈秀峰的财产保全申请，查封了杨素清所有的位于重庆市云阳县双江镇移民大道668号“绿森名都”1-23A-4号房屋。2015年5月12日，本院作出（2015）万法民初字第02818号民事判决书，判决：“一、被告杨素清在本判决生效后五日内偿还原告沈秀峰借款114000元及利息，利息从2013年12月18日起按照中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算支付至付清时止；二、被告杨素清在本判决生效后五日内支付原告沈秀峰诉讼代理费6000元；三、驳回原告沈秀峰的其他诉讼请求；案件受理费2700元，减半收取1350元，保全费1270元，合计2620元，由被告杨素清负担。”
因杨素清未按民事判决书履行义务，沈秀峰于2015年7月8日申请本院强制执行。
2015年10月15日，本院作出了（2015）万法民执字第01870号附1号执行裁定，“对被执行人杨素清所有的已被本院查封的位于重庆市云阳县双江镇移民大道668号“绿森名都”1-23A4号房屋（合同登记备案310-2009字第0008**号，房屋代码66089934-9）予以拍（变）卖。”
还查明，2009年9月15日，杨素清、许定芳与重庆绿森实业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，以按揭付款方式购买了重庆市云阳县双江镇移民大道668号“绿森名都”1-23A-4号房屋一套，房屋总价款408900元，首付款88900元，按揭贷款320000元。
2011年9月8日，案外人张春涛与被执行人杨素清签订了《按揭房屋买卖合同》，约定：由杨素清将其所有的位于重庆市云阳县双江镇移民大道668号“绿森名都”1-23A-4号房屋卖给张春涛，房屋价款20万元（含杨素清因该房屋支付的所有费用），房屋余下贷款由买方偿还；该房屋面积150平方米（以房屋产权证的面积为准）该房屋已装修及房屋内的所有家具生活用品一并转让；付款方式：1、由买方张春涛在签订合同之日支付房款20万元给卖方杨素清，2、卖方所应支付的该房屋的贷款即按揭款从2011年9月8号至按揭款付清止，现从2013年7月由买方转账到卖方的银行账号上由银行在卖方的账号上扣款（以前款都是张春涛打，但没有在银行转账到杨素清的卡上）......”。杨素清、张春涛分别在甲方、乙方处签名和捺手印。
2013年3月7日，杨素清出具收条一张，载明：“收条今收到张春涛购房款20万元，系支付绿森名都1-23A-4号房款。收款人杨素清2013、3、7”。
2017年7月4日，重庆农村商业银行股份有限公司云阳支行出具张春涛银行流水记录一份，其中载明：2013年3月7日，取现现金19万元。
2017年3月3日，中国农业银行股份有限公司重庆云阳支行出具张春涛银行流水记录一份，其中载明张春涛向杨素清在重庆市云阳县挽龙垭支行62284840470501101013账户转账：2013年12月26日，转账2100元；2014年2月19日转账2300元；2014年3月19日转账2000元；2014年4月21日转账2000元；2014年5月19日转账2000元2014年6月24日转账2000元；2015年11月24日转账2000元；2015年12月25日转账2000元。
另张春涛以银行卡卡卡转账方式从其账户62284870525727611向杨素清账户62284840470501101013转账：2013年8月20转账4100元；2013年11月19转账2100元。
2011年3月6日，张春涛与云阳多美装饰工程有限公司签订《装饰装修工程施工合同》，约定对绿森名都1-23A-4号房进行装修，双方对工程承包方式、工程期限、工程价款等进行了约定。
还查明，杨素清与许定芳于2003年1月7日登记结婚，2010年11月16日，重庆市云阳县人民法院作出了（2010）云法民初字第2906号民事调解书，双方协议离婚，并约定所有债权债务及家庭财产归杨素清所有。
本院认为，本案争议的焦点是案外人张春涛通过签署房屋买卖合同，支付了购房款，予以装修，并实际控制使用该房屋，从而证明其享有了争议房屋的所有权予以排除强制执行的民事权益是否成立。
《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”我国法律对于不动产的权利归属采取的是登记主义，案外人就执行标的是否具有足以排除强制执行的民事权益的重要基础在于物权变动规则，本案中系争房产的产权至今尚未发生变更登记，被执行人杨素清及许定芳仍为系争房产的登记权利人。案外人张春涛依据的《按揭房屋买卖合同》只能表明张春涛与杨素清之间的合同关系，不能发生物权变动的效力。
《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案张春涛与杨素清于2011年9月8日签订房屋买卖合同购买杨素清的房屋，按照约定应当于签订合同当日支付价款，但其主张在2013年3月7日交付的购房款，在双方达成买卖房屋合意后在1年多的时间内未交付房款的情况下，卖房人不主张买房人支付价款或不重新约定价款及签订房屋买卖合同不符合生活法则；从银行记录显示2013年3月7日为取现19万元，该款到底交付了谁，其用途是什么，除了银行取款记录和杨素清出具的收条外并无其他证据予以佐证购房款交付这一事实，故本院对案外人张春涛主张其足额交付了房屋价款的理由不予采信。案外人张春涛明知在购房时该房屋有按揭和抵押在银行不能办理过户登记仍然予以购买，且在长达数年的时间内也未采取有效的措施办理过户登记，也不主张权利，其具有明显的过错。对于房屋装修问题，从案外人张春涛举示的证据看买房在后，装修在前，不符合常理本院不予以采信。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”故本院查封被执行人杨素清为权利人的位于重庆市云阳县双江镇移民大道668号“绿森名都”1-23A-4号房屋并予以拍卖、变卖并无不当。
综上，案外人张春涛在执行程序中提出的证据无法达到证明足以排除强制执行的民事权益，其异议请求应予以驳回。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款之规定，裁定如下：
驳回案外人张春涛的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向重庆市万州区人民法院提起诉讼。
审 判 长 余佩松
人民陪审员 曹家芳
人民陪审员 余忠卿
二〇一七年八月二十日
书 记 员 陈 晴