广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终12359号上诉人（原审被告）：邝美绿，女，1938年12月9日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人（原审被告）：张进发，男，1934年10月15日出生，汉族，住址同上。两上诉人共同委托诉讼代理人：张森，国信信扬律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：张丽莉，女，1962年11月19日出生，汉族，住广州市越秀区桂花岗四街**号之****房，系两上诉人的女儿。被上诉人（原审原告）：李桃红，女，1974年5月1日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：陈德立，男，1973年8月18日出生，汉族，住址同上。原审被告：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。法定代表人：宋炽平，职务：总经理。原审被告：广州市德才房地产代理有限公司赤岗分公司，营业场所广州市海珠区赤岗路29-31号104房自编之三。负责人：谢荣晓，职务：经理。上述两原审被告的共同委托代理人：邹�娣，该司员工。上述两原审被告的共同委托代理人：李韵，该司员工。上诉人邝美绿、张进发因与被上诉人李桃红、陈德立、原审被告广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）、广州市德才房地产代理有限公司赤岗分公司（以下简称德才赤岗分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初3369号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。邝美绿、张进发上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李桃红、陈德立一审全部诉讼请求；2.一、二审全部诉讼费用、鉴定费用等由李桃红、陈德立承担。事实和理由：一审根据《收款收据》认定李桃红、陈德立完成合同约定的定金支付义务是错误的。（一）根据涉案合同约定，李桃红、陈德立应将购房款支付至邝美绿�下的账户，中介方不代收代管交易双方的交易资金，因此李桃红、陈德立向中介方德才赤岗分公司支付定金的行为不能视为其已经履行合同约定的定金支付义务。（二）李桃红、陈德立称其向德才赤岗分公司支付定金的行为已得到邝美绿、张进发的允许，缺乏证据支撑。1.李桃红、陈德立无法提供书面协议证明各方同意由中介代收代管交易资金。2.合同中约定如交易双方需要中介协助办理交易手续，邝美绿、张进发应另行办理授权手续并将房产证原件交予中介方保存。现中介方未能提供书面授权委托书，且海珠区新港中路××××房（以下简称涉案房屋）的房产的权属证明原件仍由邝美绿、张进发保管，更进一步说明李桃红、陈德立的主张真实性严重存疑。3.邝美绿、张进发在录音中没有承认签约时同意由中介方代收定金，双方在录音中谈及17万费用是否属于中介方辛�费的问题，与中介方是否有权代收定金不存在关联性。邝美绿在录音中多次提及签约时中介方不让其与李桃红、陈德立互相交谈，证明签约时双方不可能存在口头协议变更定金支付方式。4.因中介方存在违反涉案合同约定及行业规范违规收费，其确认李桃红、陈德立上述主张实际上就是为了趋利避害作出对其自己有利的陈述，甚至不惜作出虚假证明，故对其该证言不应采信。（三）邝美绿、张进发未收讫20万元定金，《收款收据》是在其受蒙骗状态下签署，并非真实意思表示。1.中介方在签约当天晚上10点多明知邝美绿眼睛视力极差的情况下，蒙骗其签署包括《收据收据》等一堆资料，然后拿出3万元给邝美绿、张进发骗说是过年孝敬老人家的费用，可见邝美绿是在不知情的情况下出具《收款收据》的。2.鉴定机构已确定收据上“邝美绿”的签字系邝美绿本人所签，但�余收据主文或落款处身份证号以及日期，均不是邝美绿本人所写。3.德才赤岗分公司在签约时曾要求邝美绿、张进发的子女张丽莉作为见证人在涉案合同上共同签字，但签署《收款收据》时没有让张丽莉到场见证，也未让视力较好的张进发共同在收据上签字。4.邝美绿、张进发没有收到足额定金，出具《收款收据》明显违背一般交易常理，且邝美绿、张进发在签约后明确声明所有中介费必须待售房款全部收讫后才支付，德才赤岗分公司也同意上述情况，邝美绿、张进发不可能同意李桃红、陈德立将20万元定金交由中介方代收，并扣除其中17万元的中介费，故《收款收据》不能作为认定邝美绿、张进发同意变更定金付款方式的依据，李桃红、陈德立的付款行为也无法认定是履行合同约定定金义务，本案违约方不在邝美绿、张进发，一审认定事实明显错误，邝美绿、张进发的上述请求应予以支持。而李桃红、陈德立主张其是在中介方的提议下进行的付款并得到了中介方交来的《收款收据》，是其与中介方之间的交易关系，效力不能及于邝美绿、张进发，其可以另行向中介方主张赔偿因此受到的损失。陈德立、李桃红共同辩称，同意一审判决。（一）自李桃红、陈德立购买涉案房屋后，由于整个房地产市场迎来一次大的涨幅，邝美绿、张进发想单方解除购房合同，并不配合办理房产过户手续，是引发诉讼的缘由。（二）《收款收据》是真实合法的。一审期间邝美绿、张进发主张提出定金收据上邝美绿的签字非本是人所签，后经司法鉴定，该收据签名字迹是邝美绿一人所写，因此签定收据是其真实意思的表示，李桃红、陈德立无任何欺诈、胁迫、恶意串通的行为。（三）邝美绿、张进发陈述签订合同时间是晚上10点以后才到中介公司签署合同与事实不符。双方于签订合同当天晚上8：30到场进行合同的签字，第一笔转账时间合同签订后的9点54分。随后李桃红、陈德立向邝美绿、张进发支付20万元定金。由于邝美绿、张进发只有存折，根据银行新规定从2016年12月1日起，客户通过ATM柜员的转账业务，均在受理24小时后办理资金转账，不能立即查到收款金额。因此，经商议，李桃红、陈德立把20万元购房定金通过向中介方转账的方式支付，再由中介方转交邝美绿、张进发。当时，陈德立、李桃红通过银行柜员机向中介方转了16万元，由于李桃红、陈德立操作失误，造成一张银行卡被吞，剩余4万经邝美绿、张进发同意第二天支付。于是邝美绿、张进发给了收据定金复印件给李桃红、陈德立，约定第二天4万元到账后，将收据原件给李桃红、陈德立，第二天李桃红、陈德立将剩余4万元转款到位，由�介方将收据原件交由李桃红、陈德立。李桃红、陈德立已实际支付了定金。（三）邝美绿、张进发与中介方约定17万劳务费的事，李桃红、陈德立皆不知情。但录音笔录与邝美绿的对话中可证明邝美绿、张进发已收到了中介方支付的3万元定金。（四）邝美绿、张进发以患病造成重大误解借以开脱合同的签发和收据的签字不真实，该理由不成立。签订合同以及录音录像中的谈话据证明邝美绿、张进发思路清楚、神情自然，语言清晰、神态正常，并无半点晕头症状，故请求二审法院维持一审原判。德才公司、德才公司赤岗分公司述称，同意一审判决，不同意邝美绿、张进发的上诉请求、事实和理由。具体理由如下：（一）签约当晚邝美绿、张进发与李桃红、陈德立都在场的情况下说好定金20万元由中介方转交给邝美绿、张进发，当时李桃红、陈德立已经收到�收据原件证实邝美绿、张进发已经收到定金，只是其中的17万元是作为中介费用。（二）签约当时是中介方工作人员以及李桃红、陈德立都在场，且邝美绿、张进发的状态稳定的，其在签名时视力是没有影响的，因此，不认同邝美绿、张进发上诉表示《收款收据》是被蒙骗状态下出具以及中介方是趋利避害作出有利于自己的陈述等上诉理由。陈德立、李桃红向一审法院起诉请求：1.邝美绿、张进发在判决生效之日起7日内配合李桃红、张德立到房管部门完成产权登记过户至李桃红、陈德立名下的手续，并于当日将房屋腾空交付给李桃红、陈德立，在办理过户手续的当日李桃红、陈德立可以一次性支付房款110万元给邝美绿、张进发（本项诉讼请求不需要德才公司、德才赤岗分公司履行相应的义务）；2.邝美绿、张进发自2017年3月9日起每日按合同总价的千分之�连带支付至实际履行之日止的违约金给李桃红、陈德立；3.德才公司、德才赤岗分公司对邝美绿、张进发支付违约金的义务承担连带责任；4.案件的诉讼费用由邝美绿、张进发、德才公司、德才赤岗分公司承担。一审法院认定事实：李桃红、陈德立是夫妻关系，邝美绿和张进发是夫妻关系。粤房地证字第××号《房地产权证》记载：座落海珠区新港中路××××房的权属人为张进发，房屋所有权来源为购买，其中套内建筑面积为68.9384平方米，占有份额为1/2，共有权人为邝美绿，房屋所有权来源为析产，占有房屋份额为1/2。2017年1月8日，李桃红、陈德立（乙方、买方）与邝美绿、张进发（甲方、卖方）、德才公司（中介方，执业经纪人谢荣晓）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于海珠区新港中路�×房××成一致协议，签订本合同；该物业建筑面积为68.9384平方米，成交价为130万元；该物业移交时间为甲方收齐楼款当天；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费（中介服务费见附件，包括但不限于房地产咨询费及房屋买卖代理费等）；甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项；甲方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定其他义务，从逾期之日起，应按日向乙方支付本合同约定成交价千分之一的违约金，逾期十日以上的，乙方有权不再购买该物业，甲方需退还向乙方收取的全部款项并应向乙方支付成交价10%的违约金；乙方签订本合同后不能按本合同约定买入�物业，应向甲方支付成交价10%的违约金，甲方应退还乙方已付的所有款项；乙方逾期支付楼款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价千分之一的违约金，逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方已付的所有款项，乙方应向甲方支付成交价10%的违约金；甲方同意乙方将款项存入下述账户，视同甲方已收取款项：开户银行名称：中国工商银行，户名：邝美绿，账号：62×××38；根据国家有关规定，本公司不代收代管买卖双方的交易资金，为确保交易安全，经买卖双方协商一致，双方可到银行办理资金托管；甲乙双方须按规定委托中介方通过广州市存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，该合同与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准；付款细则：乙方应于签订本合同时支付200000元作为定金，楼价余款甲乙双方同意按按揭付款方式交付：首期楼价款（含定金）共400000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2017年3月8日前）到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；900000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付；等。2017年3月20日，德才公司向邝美绿、张进发发出《关于＜房屋买卖合同＞履行的函》，主要内容为：2017年1月8日我司已促成贵方与买方李桃红、陈德立就位于广州市海珠区新港中路××××房物业成功签订了《房屋买卖合同》，贵方应当在签署本合同后7天内协助乙方办理按揭手续，但因贵方原因，至今银行未能对本物业进行评估，敦促贵方在收到函件后7天内协助进行银行评估，交至一审法院代管户有权向贵方追究相应的违约责任等。另查，李桃红、张德立符合广州市限购政策。李桃红、张德立已于2018年5月4日将剩余房款1100000元交至一审法院代管。李桃红、张德立为证明其主张，还提供了以下证据：1.签约时间为2017年1月12日，卖方（甲方）为张进发、邝美绿与买方（乙方）为李桃红、陈德立、丙方（中介服务机构）为广州市至易房地产代理有限公司的《广州市存量房买卖合同》（穗存量房合字17010239625号）复印件，约定：房地产地址为海珠区新港中路××××房；该房地产按整套出售并计价，总金额为1300000元；签订本合同时，乙方向甲方支付200000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），�按照按揭方式按期付款等，该合同尾部没有人员签名及盖章；2.出具日期为2017年1月8日的《收据》，内容为本人邝美绿是海珠区新港中路××××房业主代理人，现收到李桃红交来购买该单位之定金，金额为200000元，收款人签署：邝美绿（加盖了指模）；3.德才公司于2017年1月9日开具的中介代理费的《收款收据》，记载收款方为赤岗分行，收款人为谢荣晓，付款方为李桃红，金额为30000元；4.广州競宇金融服务有限公司于2017年1月10日出具的《收款收据》，记载收到陈德立、李桃红按揭代理费2500元；5.银行交易记录及明细，其中：⑴建设银行自动柜员机交易凭条显示2017年1月8日23：09交易10000元，转入卡号为62×××29的账号上；中国建设银行股份有限公司广州广卫路支行出具的客户名称为陈德立的《银行卡客户交易查询》显示：交易日期为2017年1月9日分两笔各转账10000元至对�户名为谢荣晓的62×××29账户上；⑵中国工商银行自动柜员机客户凭条显示交易时间为2017年1月8日21：54，卡号尾数为24×××*3的账户转入40000元至62×××29的账号上；中国工商银行股份有限公司广州北京路支行出具的《转账汇款凭证》显示付款户名为陈德立转入40000元收款人账户为62×××29上，交易时间为2017年1月9日；⑶广州银行自动提款机客户通知书显示：2017年1月8日23：02，账号尾数为13×××*3的账户转入50000元至账号为62×××29上；广州银行海珠支行出具的《银行卡交易客户投诉表》记载客户名称为李桃红，卡号为62×××03，交易日期为2017年1月8日，该笔交易金额为50000元；⑷广州银行海珠支行于2017年1月8日出具的《广州银行客户端手机银行业务回单》显示付款人为李桃红，收款人为谢荣晓，金额为50000元，附言为定金；⑸中国工商银行自动柜员机客户凭条显示交易时间�2017年1月9日12：32，卡号尾数为62×××*5的账户转入40000元至62×××29的账号上；中国工商银行股份有限公司新滘支行出具的《转账汇款凭证》显示付款户名为李桃红转入40000元收款人账户为62×××29上，交易时间为2017年1月10日；（6）李桃红于2017年3月23日向邝美绿和张进发了解情况时的录音、录像及相应的文字资料；其中李：我想问一下，你们那天只收了3万元吗？张：恩，那天晚上啊，你都在那里了，后来你先走了，你的钱亲自交给那些工作人员。李：我是转账的……张：转账给他呢，他就拿了十七万，就给了3万元我爱人，当天晚上给的，第二天早上呢……张：没写收条，他说20万，20万要给17万给他做辛苦费。李：你同意了吗？张：我以为合同有写，但合同没写，没写辛苦费的……张：口头上说同意给他辛苦费，但合同没写；其中与邝美绿的对话，李：那天你跟我说�，那天他只给了你3万元，伯伯说是给现金，没有写收条，你有没有说拿到20万元的收条，他也不是通过转账，是吧？邝：没有。李：但伯伯刚刚说当时17万元是作辛苦费，你同意了喔。邝：哎呀，同意啥？辛苦费，哪里有辛苦费……李：我的定金他要拿过来（给你）的呀，你才收了3万，没给定金签收条你可以追他的。邝：那天晚上，1月8号那天晚上，你们去搞，搞到好晚了，差不多12点多了，你们回来，他从口袋拿出3万元说：“阿姨，给3万块给你，可不可以跟你去存在银行啊？你有没有带存折过来呀？”，我说：“存折我就有”，但是存不进去，就是柜员机放不了，放不了呢他就说不如明天啦，明天就1月9号了嘛。1月9号一起到工商存进账本。李：那17万元呢，阿叔说是给他辛苦费喔。邝：我没说，有什么辛苦费？李：你跟我讲没用，我没这角度给你追钱，我只是�责把钱给中介，中介转给你。邝：是，是的，中介全收了……邝：定金，那晚交由他们一手包办的嘛，中介那边包办的嘛，是不是？李：是，嗯。邝美绿、张进发共同质证表示：证据1邝美绿、张进发没有参与，没有签名；对证据2的真实性、合法性和关联性均不予确认，不是邝美绿签的名，也不是其手指盖的指模；不清楚证据3-4的真实性，对方交付的款项与我方无关；对证据5的真实性、合法性和关联性没有异议，与我方无关，是李桃红、陈德立与德才公司的事；对证据6的真实性、合法性和关联性不予确认，确认李桃红曾到过我家里，但我方不记得当时李桃红与我方说了什么，我方回答了什么。德才公司及德才赤岗分公司共同质证表示：确认证据1已经被撤下，因为当天要办理按揭手续，为了尽快办理网签，我方就用了合作公司的名义作为中介服务机构代为办理网签�对证据2、3的真实性、合法性和关联性均予以确认；对证据4的真实性、合法性没有异议，但关联性不太确定，因为是李桃红、陈德立给按揭公司的；对证据5的真实性、合法性和关联性均予以确认；对证据6的真实性、合法性予以确认，但我方财务没有收到，所以不知道。邝美绿、张进发为证明其抗辩主张还提供以下证据：1、中国工商银行股份有限公司广州大塘支行出具的《借记卡账户历史明细清单》，记载卡号为62×××38，户名为邝美绿，起止日期为2017年1月8日至2017年5月21日，其中只在2017年1月9日柜面卡存30000元；2、卖方委托代理人为张丽莉于2017年5月22日填写的《广州市存量房买卖合同撤下申请表（中介机构版）》，记载合同编号为穗存量房合字17010239625号，中介机构为广州市至易房地产代理有限公司，卖方为张进发、邝美绿，买方为李桃红、陈德立，�屋地址为海珠区新港中路××××房，约定合同三方本着诚实信用的原则，经协商一致，撤下网上签订的《存量房买卖合同》，但卖方和房地产中介服务机构处均没有签章。李桃红、陈德立共同质证表示：对证据1的真实性没有异议，但2017年1月9日是中介陪同邝美绿存进去的现金；对证据2的真实性、合法性和关联性不予确认，因为该申请表需要三方签名，所以是与事实不符的。德才公司和德才赤岗分公司共同质证表示：对上述证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。德才公司和德才赤岗分公司就其抗辩意见还提供了以下证据：邝美绿、张进发与其女儿张丽莉签名确认的《中介服务费确认书》，主要内容为邝美绿、张进发（张丽莉，女）现确认贵司提供了中介服务，成功促成与李桃红签订关于海珠区新港中路××××房物业的买卖合同，本人同意支付170000元予贵司作为中介服务费。李桃红、陈德立质证表示：对该证据的真实性、合法性和关联性没有异议。邝美绿、张进发质证表示对该证据的真实性、合法性和关联性不予确认，邝美绿、张进发没有见过。诉讼中，一审法院根据邝美绿的申请，对李桃红、张德立提交的证据2《收据》中“邝美绿”的签名及指纹印模的真伪进行鉴定。广东天正司法鉴定中心接受委托后，于2017年10月18日出具《文证审查结果通知》，以“签名笔迹”检材本身检验条件存在一定局限，个别特征稳定性差，难以出具鉴定意见；于2017年10月16日出具《文证审查结果通知》“指印”检材特征点不足以出具鉴定意见，无法受理为由，作退案处理。邝美绿就此支付了200元的捺印费。此后，一审法院就上述鉴定事项再委托广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所进行鉴定。该所于2018年1月25日出具�文书司法鉴定意见书》，鉴定意见为李桃红、陈德立持有的《收据》原件上邝美绿签名字迹与邝美绿笔迹样本字迹是同一人所写。该所并于2018年1月29日出具《痕迹司法鉴定意见书》，鉴定意见为：落款日期为2017年1月8日的《收据》上“邝美绿”手写签名处的指印是邝美绿的右手食指捺印所留。邝美绿就两项鉴定支付了6320元鉴定费。经开庭质证，李桃红、陈德立表示：对两份鉴定意见的真实性、合法性和关联性均予以确认，证明《收据》上的签名和指模均是邝美绿的。邝美绿、张进发表示：对两份鉴定意见的真实性、合法性和关联性均不予认可，邝美绿、张进发认为鉴定的指模与《收据》上的指模是不一样的，《收据》上的签名是高仿；邝美绿、张进发对鉴定机构的流程没有异议，是凭肉眼判断的，没有其他证据推翻。德才公司和德才赤岗分公司表示：对两份鉴定�见的真实性、合法性和关联性均予以确认。李桃红、张德立于2017年4月24日提起本案诉讼。诉讼中，李桃红、张德立、邝美绿、张进发均确认：涉案房屋现由邝美绿、张进发两人居住。李桃红、陈德立表示：其主张的第三项诉讼请求是要求德才公司和德才赤岗分公司对邝美绿、张进发支付违约金的责任承担连带责任；因为德才公司和德才赤岗分公司作为邝美绿、张进发代收款的委托人，其是否及时将李桃红、张德立支付给邝美绿、张进发的定金支付给邝美绿、张进发，导致发生分歧以致产生纠纷，故要求其承担连带责任。对于李桃红、张德立支付20万元的过程，李桃红、张德立表述：因为邝美绿、张进发不能及时查看确认到账情况，由中介提议说代邝美绿、张进发收取后再转交，且邝美绿、张进发也表示同意；在整个转账过程中，邝美绿、张进发是在中介处等候李桃红、陈德立与中介人员转账后才回来；由于2017年1月8日当天工商银行的卡被吞卡了，4万元不能及时转账，当天协商将定金收据交给中介，邝美绿、张进发复印给一份给李桃红、张德立，第二天李桃红、张德立支付4万元后再由中介将收据原件交付给我方。邝美绿、张进发陈述：我方不清楚发生什么事，当天就签订了合同，我方从来没有委托任何人帮忙代收款项。签订合同后我方就有告知李桃红、张德立将款项存进邝美绿的账户中，但是对方没有履行。德才公司和德才赤岗分公司确认李桃红、张德立对20万元款项收取过程的陈述及收款人谢荣晓是德才赤岗分公司的员工，另表示其收到20万元后，由于邝美绿、张进发还有17万元的中介费要支付，经过邝美绿的同意，将20万元中的17万作为中介费抵扣了，剩余的3万元支付给了邝美绿。一审法院认为，李�红、陈德立与邝美绿、张进发和德才公司之间签订的《房屋买卖合同》是签约当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。一审法院根据邝美绿的申请委托了广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所对李桃红、张德立提交的证据2《收据》中“邝美绿”的签名及指纹印模的真伪进行鉴定，该所并出具两份鉴定意见。经开庭质证，李桃红、张德立及德才公司、德才赤岗分公司对上述鉴定意见均没有异议，邝美绿、张进发虽不认可上述鉴定意见的结果，但未能提供充分的证据予以反驳，故对于上述鉴定意见，一审法院予以采信。合同约定：李桃红、张德立应于签订合同时支付200000元作为定金。李桃红、张德立主张其已支付200000元定金，并就此提交了证据2及证据5予以证明，故对李桃红、张德立于2017年1月8日及2017年1月9日分别通过转账支付160000元及40000元至德才赤岗分公司员工谢荣晓名下账户的事实，一审法院予以确认。李桃红、张德立主张其通过向中介方转账支付200000元定金的方式是得到邝美绿及张进发的许可，对此德才公司和德才赤岗分公司均予以确认，邝美绿和张进发虽不予确认，但邝美绿又出具亲笔签名及捺印的《收据》予李桃红、张德立，故邝美绿、张进发辩称李桃红、张德立没有按约定转账支付200000元定金至邝美绿银行账户，违反合同约定的意见，依据不足，一审法院不予采纳。至于德才公司及德才赤岗分公司收取定金后是否有足额支付给邝美绿、张进发，是否侵犯了邝美绿、张进发权益的问题，邝美绿、张进发可另循法律途径处理。李桃红、张德立依约支付200000元后，邝美绿、张进发没有依约配合李桃红、张德立办理过户手续，故李桃红、张德立要求邝美绿、张进发继�履行合同，协助办理过户手续及支付违约金，合理有据，一审法院予以支持。但李桃红、张德立以德才公司及德才赤岗分公司收取定金后没有及时足额向邝美绿、张进发支付导致产生纠纷为由，要求德才公司及德才赤岗分公司对邝美绿、张进发支付违约金的行为承担连带责任的意见，依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条的规定，于2018年5月11日作出如下判决：一、邝美绿、张进发在判决生效之日起十日内协助李桃红、陈德立办理广州市海珠区新港中路××××房的产权过户手续，并于当日将涉案房屋腾空交付给李桃红、陈德立；同时，李桃红、陈德立将购房余款1100000元支付给邝美绿、张进发；二、邝美绿、张进发在判决生效之日起十日内支付违约金给李桃红、陈德立（以1300000元为本金，从2017年3月9日起计至邝美绿、张进发实际履行过户手续之日止，每日按千分之一计算，总额以本金为限）；三、驳回李桃红、陈德立的其他诉讼请求。一审案件受理费1003元、财产保全费5000元和鉴定费6320元由邝美绿、张进发负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，邝美绿、张进发向本院提交如下证据：1.张进发的医院诊断证明，拟证明张进发长期患有高血压、脑疾后遗症、多种糖尿病并发症，其平时反应明显迟钝、痴呆。因此，在1月8日当晚，其根本就不清楚交易的过程，中介、买家也将其撇在一边，没有与其进行任何协商、沟通，故张进发不可能在当晚做出同意中介代收定金的意思表示。2.邝美绿的医院诊断证明，拟证明邝美绿双眼长期患有重疾，左眼盲，右眼视力极低，且同时患有高血压、冠心病。因此，在1月8日当晚，邝美绿在熬夜情况下身体已非常糟糕，头脑已失去判断力，双眼视力又决定其根本不可能独立签署任何借据收据，故涉案收款收据明显就是中介蒙骗邝美绿签署的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合邝美绿、张进发的上诉请求和理由以及李桃红、陈德立的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.邝美绿、张进发抗辩李桃红、陈德立未向其支付定金的理由能否成立;2.李桃�、陈德立主张邝美绿、张进发配合其办理过户手续以及支付违约金应否支持。现评析如下：关于邝美绿、张进发抗辩李桃红、陈德立未向其支付定金的理由能否成立问题。首先，虽然涉案《房屋买卖合同》约定李桃红、陈德立与邝美绿、张进发签订合同时应向邝美绿、张进发支付200000元定金，以及邝美绿收取购房款的账号，但李桃红、陈德立主张在合同履行过程中，其通过向中介方转账支付200000元定金的方式是得到邝美绿、张进发的许可，邝美绿、张进发对此不予确认。而在李桃红、陈德立提供的录音录像中，李桃红称其只是负责把钱给中介，中介转给你，邝美绿回答为：是，是的，中介方全收了。张进发则回答：定金，那晚交由他们一手包办的嘛。在上述录音录像中，邝美绿、张进发均未否认变更支付定金的方式，或者对李桃红、陈德立直�将定金支付中介方的行为提出异议，相反，其还确认李桃红、陈德立已支付完毕200000元给中介方的事实，仅就中介方收取170000元辛苦费提出质疑。而李桃红、陈德立已就变更定金支付方式作出了合理解释，中介方对此也予以确认，同时，邝美绿、张进发在收到中介方转交的30000元款项后至本案诉请前也未举证证明其向李桃红、陈德立催收过定金，因此，邝美绿、张进发否认变更定金支付方式，依据不充分，本院不予采纳。其次，承上所述，本院确认李桃红、陈德立通过向中介方转账支付200000元定金的方式是得到邝美绿、张进发许可的主张，故李桃红、陈德立向中介方转账的行为可视为其已向邝美绿、张进发履行支付定金义务。现李桃红、陈德立为证明其已向邝美绿、张进发支付了200000元涉案房屋购房定金，提供了其向中介方的相关转账凭证以及邝美绿出�的《收款收据》予以佐证，因此，邝美绿、张进发抗辩李桃红、陈德立向中介方支付定金的行为不能视为其已经履行合同约定的定金支付义务，理由不成立，本院不予支持。邝美绿、张进发认为中介方在明知邝美绿视力极差的情况下，于签约当天晚上蒙骗邝美绿签署包括《收款收据》等一堆资料，但根据本案查明的事实可知，邝美绿、张进发为出售涉案房屋而签署《房屋买卖合同》等资料是于白天在其女儿张丽莉的见证下单独完成，邝美绿、张进发并未举证证明其签约当天晚上除了出具《收款收据》外，还签署其他很多资料，且邝美绿、张进发于上诉状中自认张进发视力较好，邝美绿出具《收款数据》时张进发就在现场，张进发对于邝美绿出具《收款收据》并无提出异议，邝美绿、张进发认为中介方存在蒙骗其签署《收款收据》亦未举证证明，邝美绿、张进发二审提供的证据不足以证实出具《收款收据》时其处于不能辨认或者不能完全辨认自己的行为的状态，故邝美绿、张进发上诉表示《收款收据》不是其真实意思表示，依据不足，本院不予采纳。关于李桃红、陈德立主张邝美绿、张进发配合其办理过户手续以及支付违约金应否支持的问题。李桃红、陈德立已履行支付定金的义务，并将剩余购房款交至一审法院代管，本案中没有证据证明双方合同继续履行合同存在障碍，故一审法院在判决李桃红、陈德立向邝美绿、张进发支付剩余房款的同时，支持李桃红、陈德立要求邝美绿、张进发继续履行合同，协助办理过户手续，并无不当，本院予以维持。邝美绿、张进发主张撤销一审判决其协助过户以及腾空交付房屋，缺乏理据，本院不予支持。至于违约金问题，虽然李桃红、陈德立已将200000元定金转账给中介方，但中介方收到上述款项后只向邝美绿、张进发支付30000元，没有将剩余的款项支付给邝美绿、张进发，邝美绿、张进发均为80岁以上的老年人据此产生不安，并对中介方收取李桃红、陈德立给付款项是否可以视为已向其自己履行合同约定的定金支付义务与李桃红、陈德立发生争议，继而没有履行其他合同义务，其上述行为确属事出有因，而李桃红、陈德立仅履行至支付定金阶段，其未按合同约定时间支付最后一笔定金也未举证证明取得邝美绿、张进发的同意，现本院已支持李桃红、陈德立主张继续履行合同的诉讼请求，且在广州市房价日趋上涨的情形下，若再判决邝美绿、张进发向李桃红、陈德立承担以1300000元为本金，每日按千分之一计付从2017年3月9日起至实际履行过户手续之日止的违约金，对邝美绿、张进发显失公平，因此，根据《中华人民共和国民法总则�第六条的规定，结合双方履行合同情况以及本案具体案情，本院对李桃红、陈德立的上述违约金诉请，不予支持。此外，鉴于本案纠纷是邝美绿、张进发的原因引起，故本院决定一、二审案件受理费均由邝美绿、张进发负担。综上所述，一审查明事实清楚，但判决邝美绿、张进发向李桃红、陈德立支付违约金不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法总则》第六条的规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初3369号民事判决第一项；二、撤销广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初3369号民事判决第二、三项；三、驳回李桃红、陈德立的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民�和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1003元、财产保全费5000元和鉴定费6520元，二审案件受理费1003元均由邝美绿、张进发负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一八年八月十五日书记员 李志康游瑞娜