广东省韶关市曲江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0205民初467号
原告：刘惠兰，女，1983年7月30日生，汉族，住广东省韶关市武江区。
委托代理人：吴志发、方帼慧，广东宜方律师事务所律师。
被告：中国工商银行股份有限公司韶关曲江支行，住所地：广东省韶关市曲江区马坝镇鞍山路43号。
负责人：杨蔚丽，行长。
委托代理人：左军鹏、许兰，该行职员。
被告：赖茂洋，男，1990年3月23日生，汉族，住福建省永定县。
第三人：武江区高登门业经营部，住所地：广东省韶关市工业西路前进市场钢材区玻璃船商铺。
经营者：黄清炎，男，1969年5月8日生，汉族，住广东省大埔县。
第三人：武江区扬扬铝材经营部，住所地：广东省韶关市前进国际建材城钢材区6号楼3-4号。
经营者：赖茂洋。
第三人：韶关市扬成名门制造有限公司，住所地：广东省韶关市莞韶产业转移园小阳山片区内（沐溪阳山区323线北侧10号地块）。
法定代表人：杨富成。
第三人：广东扬成铝材实业有限公司，住所：广东省韶关市莞韶产业转移园小阳山片区西联路边韶关市扬成名门制造有限公司综合楼205室。
法定�表人：赖茂洋。
第三人：杨富成，男，1976年12月16日生，汉族，住韶关市武江区。
第三人：刘芳芳，女，1975年9月19日生，汉族，住韶关市武江区。
第三人：黄清炎，男，1969年5月8日生，汉族，住广东省大埔县。
第三人：黄利梅，女，1974年12月28日生，汉族，住广东省大埔县。
第三人：王燕君，女，1955年10月3日生，汉族，住韶关市武江区。
第三人：林燕鹏，男，1952年10月27日生，汉族，住韶关市武江区。
第三人：林钦波，男，1983年8月8日生，汉族，住韶关市武江区。
第三人：古志雄，男，1961年2月18日生，汉族，住韶关市浈江区。
第三人：杨云超，男，1967年5月19日生，汉族，住韶关市武江区。
第三人：陈小清，女，1969年8月25日生，汉族，住韶关市武江区。
原告刘惠兰诉被告中国工商银行股份有限公司韶关曲江支行（以下简称“工商银行”）、赖茂洋、第三人武江区高登门业经营部（以下简称“高登门业”）、武江区扬扬铝材经营部、韶关市扬成名门制造有限公司、广东扬成铝材实业有限公司、杨富成、刘芳芳、黄清炎、黄利梅、王燕君、林燕鹏、林钦波、古志雄、杨云超、陈小清执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴志发、方帼慧，被告工商银行的委托代理人左军鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2016年5月与赖茂洋签订《房屋买卖合约》，约定：甲方即赖茂洋将位于韶关市××西××镇芙蓉大道××太阳城××山××街××号房屋出售给乙方即原告，房屋转让款为1974640元；由乙方代甲方偿还银行贷款，成功过户当天，双方对账�乙方支付的款项总额为首付款、银行供款的利息、银行本金之和除去乙方已支付的房款900000元，由乙方于过户当天补齐差额。合同签订后，原告已按约定付清前三期购房款合计900000元，赖茂洋同时向原告交付了房屋。此后发生的房屋维修基金、物业管理费等均由原告向碧桂园物业缴纳。然而，在原告办理银行贷款准备付清全部购房款并办理房屋所有权转移手续过程中，上述房屋却于2017年10月31日被被告工商银行申请法院查封，致使原告无法完成房屋所有权转移手续。原告已可支付全部剩余购房款，并可将剩余购房款交付法院保全或执行。就此，原告已向曲江区人民法院提出执行异议。然而，曲江区人民法院作出（2018）粤0205执异9号《执行裁定书》认为，原告提供的证据不足以证实对该房屋享有权利，驳回了原告的异议。原告认为，曲江区人民法院作出的裁定未查明事实，适用法律法规错误。原告与赖茂洋签订房屋买卖合同、支付购房款、交付房屋均在房屋被查封以前，甚至是在工商银行曲江支行与武江区高登门业经营部等的债权债务成立之前（该债权债务成立于2017年1月6日）。现原告亦可将全部剩余购房款交付法院，原告方为被查封房屋的实际权利人，该房屋非为赖茂洋财产。同时，（2017）粤0205民初1317号一案确认的直接债务人（还款义务人）是武江区高登门业经营部，赖茂洋并非（2017）粤0205民初1317号一案的直接债务人，而仅仅是就武江区高登门业经营部对工商银行曲江支行的借款承担担保责任，被查封的房屋亦不是该债务的担保财产，不应被查封。为维护原告的合法权益，保障交易安全，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定，向贵院提出执行异议之诉，请求法院查明事实，依法判决：一、解除�位于韶关市××西××镇芙蓉大道××太阳城××山××街××号房屋的查封；二、要求被告赖茂洋协助原告办理韶关市××西××镇芙蓉大道××太阳城××山××街××号房屋的所有权转移登记手续；三、本案诉讼费由被告负担。
被告工商银行辩称：一、我行申请查封的赖茂洋的两套别墅，已分别抵押给银行，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该被查封的两套别墅如果转让，则必须取得抵押权人的中国工商银行和中国农业银行的同意，或代为清偿债务消灭抵押权。但异议申请人既没有征得抵押权人的同意，也没有代为清偿债务消灭抵押权，由此，未经抵押权人同意转让抵押物的行为实际权益上侵害了抵押权人的权益，违反了物权法的相关规定。二、根据物权法的规定，不动产的权属变更以登记为准，本案中的查封无误。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”目前，该两套别墅登记在赖茂洋名下，根据上述规定，赖茂洋才是权属人，我行查封无误。三、未办理变更登记的不动产转让不得对抗第三人的申请执行。根据《中华人民共和国物权法》第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第十七条：“不动产权属证书是权利人享有�不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2014年12月29日最高人民法院审判委员会第1638次会议通过法释[2015]10号）第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”等规定，不动产登记是证明不动产物权归属和内容的证据，其证明力大于其他证据，本案中，我行申请查封的房产权属记在赖茂洋名下，依法申请查封合理合法，原告与赖茂洋的转让交易行为，不得对抗我行的查封。四、司法解释已明确规定对案外人即本案原告的执行异议应以形式审查为主。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”的规定，对执行标的权属的判断，该规定已经确立了判断的标准，既“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”，本案中，根据该司法解释规定的原则，对不动产登记簿中记载的权属人进行查封，我行申请查封符合规定。五、根据原告提供的证据，《房屋买卖合约》连签订的日期都没有，无法证明是在我行查封前签订。六、原告所谓付款的证据存在诸多问题：1、赖茂洋委托杨富成收款的《委托书》出具于2016年9月28日，杨富成收到200000元房款的收条却出具于2016年5月17日。2、所谓付款证据显示：杨富成出具的收条显示付款人都是刘兴昌，但刘兴昌却不是《房屋买卖合约》显示的买房人；而证据显示付款人甚至还包括武江区万和兴建材经营部及吴星明，而且收款人为杨富成、高登铝材经营部和扬扬铝材经营部，款项的收、付款方均不是《房屋买卖合约》的买房人和卖房人。3、证据中的POS机刷卡凭证显示，持卡人不是买房人，刷卡付款的用途是为了消费，刷卡的收款人也不是买房人或受托人，而是作为公司的高登铝材经营部和扬扬铝材经营部。4、很多付款不是整数，明显不合常理。5、两套房产、两份执行异议所提供的付款的证据相同，无法确认是为哪套房产付款。6、仅凭银行记录无法确认房屋已交付及所付款项的用途。七、两套别墅都是没有装修的毛坯房，不存在交付和实际入住的问题。综上，原告的请求无证据支持，违反了物权法的相关规定且存在诸多矛盾，请人民法院依法予以驳回。
经审理查明：2017年10月11日，本案被告工商银行起诉高登门业、武江区扬扬铝材经营部、韶关市扬成名门制造有限公司、广东扬成铝材实业有限公司、杨富成、刘芳芳、黄清炎、黄利梅、王燕君、林燕鹏、林钦波、古志雄、杨云超、陈小清、赖茂洋借款合同纠纷一案[案号：（2017）粤0205民初1317号]，并向本院申请查封韶关市××西××镇芙蓉大道××太阳城××山××街××号房屋（以下简称：涉案房屋）。本院于同年10月30日作出了（2017）粤0205民初1317号《广东省韶关市曲江区人民法院民事裁定书》，裁定查封了上述房屋。同年11月15日作出了（2017）粤0205民初1317号《广东省韶关市曲江区人民法院民事调解书》。�案生效后，本案被告工商银行于2018年1月11日向本院申请执行。案外人刘惠兰于2018年1月23日对本院查封韶关市××西××镇芙蓉大道××太阳城××山××街××号房屋提出书面异议。本院经审查，同年3月19日作出（2018）粤0205执异9号《广东省韶关市曲江区人民法院执行裁定书》，驳回案外人刘惠兰的异议请求。
又查明：原告与被告赖茂洋签订《房屋买卖合约》，《房屋买卖合约》约定：乙方（原告）同意购买甲方（被告赖茂洋）位于韶关市××西××镇芙蓉大道××太阳城××山××街××号；该物业之成交总价为人民币（大写）壹佰玖拾柒万肆仟陆佰肆拾元整，（小写￥1974640元整），该价格不含收楼费用及过户费用，至甲方还清银行贷款之时，该物业因甲方按揭购房所产生的所有利息由乙方支付，该物业的付款方式为：B.按揭付款。即甲乙双方签订本合约15天内乙方支付第一期房款人民币贰拾伍万元整（￥250000元整）给甲方；2016年6月30日乙方支付第二期房款人民币叁拾贰万伍仟元整（￥325000元整）给甲方；2016年7月30日乙方支付第三期房款人民币叁拾贰万伍仟元整（￥325000元整）给甲方；甲方无条件配合乙方，由乙方代甲方还银行贷款，在乙方银行按揭成功后，乙方的按揭购房款划到甲方账户再转到乙方账号。成功过户当天，甲乙双方对账，乙方支付的款项总额为甲方的首付款、银行供款的利息、银行本金三者之和，除去乙方已经支付的房款人民币玖拾万元整（￥900000元整），由乙方于过户当天补齐差额。
还查明：2016月5月6日案外人刘兴昌首次向第三人杨富成银行账户转账200000元。被告赖茂洋于2016年9月28日出具《委托书》，内容为：“本人赖茂洋同意委托杨富成收取天麓山2街17号与19号两栋别墅全部房款。特此委托。”此后刘兴昌又分别于2016年10月31日、2016年11月2日、2016年11月4日、2016年12月1日、2016年12月31日、2017年1月5日、2017年1月6日、2017年1月13日、2017年7月21日向杨富成账户付款合计178万元。被告赖茂洋、杨富成出具《收条》并在收条中注明：今收到刘兴昌代刘惠兰、刘耀昌付来天麓山2街17号与19号两栋别墅部分购房款。同时，自2016年11月4日起的银行电子回单中均备注：碧桂园（或天麓山）购房款。2017年10月10日，原告通过自身账户向韶关市碧桂园房地产开发有限公司支付8565.4元，通过刘兴昌银行账户向广东省韶关市地方税务局缴纳契税39206.77.02元、向碧桂园物业服务股份有限公司韶关武江分公司支付物业费23562.71元及1910.49元、向韶关市凤鸣房产咨询服务公司支付权籍调查费580元，通过胡美珍（胡美珍为刘耀昌妻子）账户向碧桂园物业服务股份有限公司韶关武江分公司支付房屋维修基金14206元。
再查明，刘兴昌与刘耀昌、刘惠兰为亲兄妹，刘兴昌确认此支付的所有款项均为代刘耀昌、刘惠兰支付韶关碧桂园太阳城天麓山2街17号、19号两套房屋购房款。
本院（2017）粤0205民初1317号《民事调解书》查明的事实如下：2017年1月6日，高登门业与被告工商银行签订《小企业借款合同》，高登门业向工商银行借款390万元。2017年1月13日，高登门业再次向工商银行借款440万元，双方签订《小企业借款合同》。以上借款担保物为第三人王燕君名下房产：韶关市××区××路××花园××楼××号商铺（粤房地证字第C××号），林钦波名下房产：××区××路××花园××楼××商铺（粤房地证字第C××号）和林燕鹏及古志雄名下房产：韶关市××区××巷××层（粤房地证字第C××号、第C××号）。被告赖茂洋、第三人武江区扬扬铝材经营部、韶关市扬成�门制造有限公司、广东扬成铝材实业有限公司、杨富成、刘芳芳、黄清炎、黄利梅、王燕君、林燕鹏、林钦波、古志雄、杨云超、陈小清对上述借款承担连带保证责任。被告工商银行对上述抵押物享有优先受偿权。以上事实，有（2017）粤0205民初1317号《民事调解书》、《房屋买卖合约》、《委托书》、《收条》、银行转账凭证、《证明》、《存款证明书》、庭审笔录、问话笔录等证据证实，并经审理在案。
本院认为，本案系案外人刘惠兰在本院执行的工商银行与高登门业、武江区扬扬铝材经营部、韶关市扬成名门制造有限公司、广东扬成铝材实业有限公司、杨富成、刘芳芳、黄清炎、黄利梅、王燕君、林燕鹏、林钦波、古志雄、杨云超、陈小清、赖茂洋借款合同纠纷一案生效调解书的执行中，对执行标的(涉案房产)提出执行异议，本院驳回了案外人刘惠兰的异议请求。后案外人刘惠兰向本院提起了执行异议之诉即本案。由于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理作出了规定。执行程序需要贯彻已生效判法律文书的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，判断标准要求较高。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。因此，结合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院�起诉讼。”的规定，本案作为对执行异议裁定不服的执行异议之诉，在适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定时就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。所以本案的争议焦点应为原告对执行标的(涉案房产)是否享有足以阻止执行的实体权利。对此，结合本案的具体情况分析如下：
首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中�买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。1、关于在本院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。原告与被告赖茂洋签订的《房屋买卖合约》，是双方意思自治，且在合同签名确认，亦没有违反国家法律法规的规定，是合法、有效的合同。合同虽未注明签订日期，但从双方履行合同的情况来看，原告从2016年5月6日开始向被告赖茂洋支付购房款，被告赖茂洋于2016年9月28日向原告出具《委托书》确认收取涉案房屋购房款事宜，《收�》中亦表明收取涉案房屋的购房款。原告在多次银行转账付款中亦明确备注为支付涉案房屋购房款。涉案房屋于2017年10月31日被本院查封。即上述所有付款事实均发生在涉案房屋被查封之前，且被告赖茂洋对此也予以确认。从正常交易习惯判断，双方如无合同依据即发生如此大额之交易，不符合常理。且原告作为普通人也无法预知将来发生之事，不可能提前与被告赖茂洋恶意串通转移债务。故本院对原告主张的《房屋买卖合约》系在房屋被查封前签订的事实予以认可。2、关于原告是否实际占有涉案房屋的问题。所谓占有，是指主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。本案中，各方均确认涉案房屋为毛坯房，故不可以房屋的实际使用作为占有的判断，而应结合房屋各方面的状态予以判断。根据原告提供的其向韶关市地方税务局、碧桂园物业服务股份有限公�韶关武江分公司转账缴费的银行流水，涉案房屋由原告直接缴纳房屋契税、物业维修基金，并自收楼开始即由原告缴纳物业管理费。这一系列的行为均表明原告已开始实际管理房屋。同时，按照权利与义务对等及公平原则，原告既已对房屋承担了更多的义务，即应享受更充分的权利保障，实际上原告已支配、占有涉案房屋。3、关于是否付清全部房屋价款的问题。根据被告赖茂洋向原告出具的《收据》、原告提供的银行转账凭证，应当认定原告已经支付部分购房款。剩余价款原告已表明可按法院的要求交付执行，并提供了可予交付执行的财产凭证，本院予以采信。4、关于原告对未办理过户登记是否存在过错的问题。本案中，涉案房屋在2017年10月10日完成收楼，随即于2017年10月31日被法院查封，无法过户的原因不在于原告人。
第二，从权利的成立时间上看，�告从2016年5月开始支付购房款，其中1730000元（两套房屋）的购房款在2017年1月6日前付清，50000元在2017年7月21日支付。原告在被告赖茂洋向被告工商银行提供担保前就已完成了约定购房款的支付，首先可以确认原告与被告赖茂洋双方之间并不存在恶意串通、转移债务的行为，原告对涉案房屋享有合法的权益。在此原告权利合法的前提之下，再看被告工商银行与高登门业债权债务成立的时间，是于2017年1月6月、1月13日，迟于原告支付购房款的时间。即被告工商银行的权利形成在原告的权利之后。也即在被告工商银行该债权债务发生之时，涉案房屋实质上早已因原告与被告赖茂洋之间的房屋买卖而不再成为赖茂洋的责任财产。
同时，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条针对出卖人就特殊动产订立多重买卖合同的继续履行问题的规定，在均未受领交付且未办理所有权转移登记手续的情况下，依法成立在先合同的买受人的继续履行请求权就优先于其他买受人。以此类推，在本案情形，至少不能得出工商银行成立在后的债权具有优先于原告成立在前的权利的结论。
第三，从权利的性质上看，原告对涉案房屋享有的是物权期待权。被告工商银行是因对第三人高登门业享有的一般金钱债权，被告赖茂洋对此承担连带责任，才享有对涉案房屋的执行请求权，此权利属于一般债权请求权。物权期待权高于一般债权请求权。
第四，从权利的实现上看，在原告与被告赖茂洋的房屋买卖关系中，涉案房屋是特定的、唯一的标的，原告仅能就涉案房屋实现权益。被告赖茂洋是就高登门业对被告工商银行债务的担保人，但涉案房屋并非该债务的特定担保物。被告工商银行就高登门业的债务已有其他明确的担保物及众多担保人进行担保，涉案房屋并非其实现债权的特定的、唯一的标的。在此意义上，原告的请求权即使排除工商银行债权的执行，也并未对工商银行债权的实现形成不利影响。
由此，原告提出的案外人执行异议之诉符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，能够排除涉案房屋的强制执行。
关于被告工商银行答辩认为涉案房屋在银行做了抵押的按揭房屋，未经抵押权人同意转让，不得转让的问题。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，法律并非必然禁止对抵押财产的转让，而系在禁止转让抵押财产的同时赋予了受让人消灭抵押权从而完成交易的权利，且此权利的行使无需抵押权人同意。而现实生活中也大量存在按揭房屋的买卖交易。因此，对涉案房屋上的抵押权能否阻却原告提出的执行异议的问题，根据原告与被告赖茂洋签订的《房屋买卖合约》中关于购房款的约定：成功过户当天，甲乙双方对账，乙方支付的款项总额为甲方的首付款、银行供款的利息、银行本金三者之和，除去乙方已经支付的房款人民币玖拾万元整（￥900000元整），由乙方于过户当天补齐差额。原告对涉案房屋剩余价款的支付即同时可使涉案房屋上的抵押权消灭。再者，房屋抵押权人就涉案房屋所享有的权利与本案并非同一法律关系，诉涉案屋是否因原告的权利被排除执行都不会损害房屋抵押权人的权利。故本院对被告工商银行的辩称，不予采纳。
综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执�异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第(一)项、第二款的规定，判决如下：
一、不得执行位于韶关市××西××镇芙蓉大道××太阳城××山××街××号房屋。
二、被告赖茂洋在韶关市××西××镇芙蓉大道××太阳城××山××街××号房屋解除查封之日起十五日内协助原告办理韶关市××西××镇芙蓉大道××太阳城××山××街××号房屋的所有权转移登记手续。
本案受理费100元，由被告中国工商银行股份有限公司韶关曲江支行负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审 判 长 吴志明
审 判 员 张贤和
人民陪审员 黄 靖
二〇一八年八月十六日
书 记 员 何玉群