广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初13261号
原告：中国工商银行股份有限公司中山分行，住所地中山市石岐悦来南路7号，统一社会信用代码914420007076371367。
主要负责人：刘同朋，行长。
委托诉讼代理人：罗景传，该行职员。
委托诉讼代理人：朱仁鹏，该行职员。
被告：黄钜昌，男，1973年1月18日出生，汉族，身份证住址中山市石岐区。
委托诉讼代理人：贺四平，广东正鸿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周喜玲，广东正鸿律师事务所律师。
被告：中山市富源地产有限公司，住所地中山市西区富华道。
法定代表人：刘锦德，总经理。
原告中国工商银行股份有限公司中山分行（以下简称工商银行中山分行）诉被告黄钜昌、中山市富源地产有限公司（以下简称富源公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。本案现已审理终结。
原告工商银行中山分行诉称：2003年9月22日，被告黄钜昌、富源公司与原告签订《个人购房借款合同》，约定被告黄钜昌向原告借款540000元购房，并以所购房产提供抵押担保，被告富源公司承担连带清偿责任。原告如约发放贷款后，被告黄钜昌连续多期没有按照合同约定还本付息，被告富源公司也未承担保证责任。据此，请求判令：1.被告黄钜昌清偿其所欠原告的借款本金448020.87元及利息（利息包括贷款利息、罚息、复利，计至债务清偿之日止，截至2016年5月24日，共欠利息74542.36元）；2.被告黄钜昌对上述债务承担抵押担保责任，原告对抵押物处理所得价款享有优先受偿权；3.被告富源公司对被告黄钜昌上述债务承担连带担保责任。
被告黄钜昌辩称：1.对原告起诉的欠款金额448020.87元没有异议，但目前没有能力偿还该笔贷款，只能将房产处理了再还钱。2.原告同时主张利息、罚息、复利，我方认为不合理，罚息和复利同时计算是重复计算，是利滚利，我方认为只能选择其中一种计算方法。
被告富源公司在法定答辩期间未提出书面答辩状，亦未到庭应诉、质证及抗辩。
经审理查明：
贷款人：工商银行中山市分行。
借款人：黄钜昌。
抵押人：黄钜昌。
保证人：富源公司。
签约情况：2003年9月22日签订《个人购房借款合同》（编号：A[21]字[中山市分]行[银苑]支行[2003]年[0019]号）。
贷款金额：540000元。
贷款期限：30年，自2003年9月24日起至2033年9月24日止。
约定还款方式：等额本息还款法。
贷款执行利率：执行中国人民银行规定的利率，确定为月利率4.2‰，利息从放款之日起计算并按月结息，如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行，贷款人不再另行通知借款人。目前实际执行利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率水平上下浮15%。
罚息计收标准：借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按国家规定对逾期贷款每日计收万分之2.1罚息。目前实际执行的罚息利率是在贷款执行利率基础上加收40%。
复利计收标准：借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利。目前实际执行复利利率与罚息利率一致。
提前收贷约定：本合同有效期内，借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息），而无须为正当行使上述权力所引起的任何损失负责。
抵押担保情况：2003年9月23日，工商银行中山分行与黄钜昌就位于中山市西区柏景台第2座8楼C室房地产办理商品房抵押登记备案手续（易房抵字第2003-9077号）。
保证担保情况：富源公司自愿为借款人提供连带责任保证，保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括按本合同第九条规定所计收的复利）、罚息以及实现债权的费用。保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止，如贷款人依据本合同约定提前收回贷款，则保证担保履行期限相应提前。并无约定多个担保并存的清偿顺序。
欠款情况：自2013年4月起，黄钜昌未能按时足额还款，截至2016年5月24日，黄钜昌尚欠借款本金448020.87元、利息64422.23元、罚息3297.29元、复利6822.84元。
本院认为，工商银行中山分行与黄钜昌、富源公司之间签订的《个人购房借款合同》，体现了各方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。合同依法成立，对各方当事人有法律约束力，各方均应按合同约定履行各自义务。黄钜昌借款后未按期还款，构成违约，至工商银行中山分行起诉时已连续三个付款期以上未能按时还本付息，工商银行中山分行据此要求提前收回已发放的贷款本息，理由正当，证据充分，本院予以支持。双方签订的《个人购房借款合同》约定了贷款利率、罚息、复利及其计算方式，符合《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》关于“对逾期贷款，从逾期之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”的规定，黄钜昌辩解罚息和复利只能计算一项，与法律规定相悖，理由不成立，本院依法不予采信。黄钜昌欠款的具体数额，有工商银行中山分行提交的个人贷款活动明细查询表及自营历史明细列表为证，且黄钜昌、富源公司没有提供证据予以推翻，故本院予以认定。
涉案房地产为预售商品房，并办理了商品房抵押登记备案手续，该登记合法有效，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当黄钜昌不履行上述债务时，工商银行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。富源公司承诺在借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续前提供连带责任保证，现黄钜昌的上述债务发生在约定的保证期间内，因被担保的债权既有黄钜昌自己提供物的担保又有富源公司提供的保证，且合同对担保履行的先后顺序未作明确约定，故工商银行中山分行应先就黄钜昌提供的抵押物实现债权，富源公司对处分抵押物后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任。富源公司承担保证责任后，有权向黄钜昌追偿。
富源公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应自行承担相应的诉讼风险。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告黄钜昌于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国工商银行股份有限公司中山分行清偿借款本金448020.87元及相应利息（截至2016年5月24日，利息64422.23元、罚息3297.29元、复利6822.84元；从2016年5月25日起至债务清偿之日止，利息以实欠本金为基数，按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率下浮15%计收，罚息按前述贷款执行利率加收40%计收，对于不能按时支付的利息按罚息利率计收复利）。
二、原告中国工商银行股份有限公司中山分行对被告黄钜昌提供抵押的位于中山市西区柏景台第2座8楼C室房地产（抵押登记备案证明编号：易房抵字第2003-9077号）折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款享有优先受偿权。
三、被告中山市富源地产有限公司对被告黄钜昌本案债务在处分上述抵押物后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任；被告中山市富源地产有限公司承担保证责任后，有权向被告黄钜昌追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9026元，由被告黄钜昌负担，对处分抵押物后仍不足以支付的部分由被告中山市富源地产有限公司连带负担（该款原告中国工商银行股份有限公司中山分行已预交，被告应于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 蔡 伟
人民陪审员 梁宝霞
人民陪审员 刘淑珍
二〇一七年二月二十一日
书 记 员 练雅文
熊颀