昆明市盘龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盘法民初字第2630号
原告：沈凌燕，女，汉族，1974年11月8日出生，身份证住址云南省昆明市五华区。
委托代理人：杨芮、陈淏春，系云南君晟律师事务所律师，特别授权代理。
被告：胡春付，男，汉族，1979年8月28日出生，身份证住址安徽省安庆市枞阳县。
委托代理人：史同广，系仲法法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被告：ＸＸ，男，汉族，1976年2月14日出生，身份证住址云南省昆明市西山区。
委托代理人：史同广，系仲法法律服务所法律工作者，特别授权代理。
第三人：云南官房腾冲开发有限公司。
住所：云南省保山市腾冲县腾越路。
法定代表人：张晖，系该公司总经理。
委托代理人：杨帅，系云南九州方圆律师事务所律师，特别授权代理。
原告沈凌燕诉被告胡春付、ＸＸ、第三人云南官房腾冲开发有限公司清算责任纠纷一案，本院于二0一五年十月二十七日受理后，依法组成合议庭，于二0一六年二月二十六日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨芮、陈淏春，被告胡春付、ＸＸ共同委托代理人史同广，第三人云南官房腾冲开发有限公司委托代理人杨帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2011年1月16日，原告与云南鹏远酒店管理有限公司（以下简称鹏远公司）签订《（翡翠阳光尚居）房屋买卖定金协议》，约定原告以人民币400000元的总价购买位于腾冲翡翠小区48栋《翡翠阳光尚居》3层1号房，建筑面积为50平方米，合同签订后，原告支付了定金共计人民币30000元，30日内签订《商品房购销合同》。同年3月31日，原告与鹏远公司签订《租赁协议》，约定原告将上述购买的房屋租赁给鹏远公司作为酒店统一经营管理，经营期限为十年，自2011年10月1日起至2021年9月30日止，鹏远公司每年向原告支付人民币36000元的租金，鹏远公司一次性支付2年租金人民币72000元，该72000元在原告支付购房款时从购房款中抵扣。合同签订后，原告向鹏远公司支付了购房款、保证金、物管费、代办产权证、土地证、契税、印花税费用等费用，鹏远公司出具了《收据》。2011年4月2日，原告与云南官房腾冲开发有限公司签订《商品房购销合同》，购买了本案涉及的腾冲翡翠小区二期48栋3层301号房，总价款为人民币90000元。后鹏远公司又支付了第3年租金人民币36000元。2015年8月，原告得知鹏远公司早在2011年10月就已经在昆明市盘龙区工商局办理了注销登记，即原告签订合同付款当年就已经注销。原告认为，原告之所以用人民币400000元的高价购买了实际价值为人民币90000元的房屋，是因为根据《租赁协议》，原告可以在未来10年获得鹏远公司支付的每年36000元的租金，10年合计360000元，现鹏远公司仅支付了3年租金，而且在《租赁协议》签订的当年就恶意注销了公司。鹏远公司在工商局办理注销登记时，恶意隐瞒债务尚未清偿完毕的情况，谎称“债权债务已清理完毕”，工商局据此为其办理了注销登记。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第十一条规定“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十六条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，……清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持”。该司法解释第十九条规定“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持”。鹏远公司在清算注销时从未通知过原告，而是以虚假的清算报告骗取了工商局的注销登记，妄图以公司注销的方式逃避债务的履行。鹏远公司清算组成员和股东恶意逃避债务骗取公司注销登记，其行为直接导致了原告高价购房后又无法收取剩余7年的租金。按照法律规定，胡春付、ＸＸ作为清算组成员应当对此共同承担连带赔偿责任。鹏远公司存在非常明显的恶意注销行为，被告应向原告赔偿剩余7年应收取的租金252000元及已经收取的公共设施维护保证金8000元。综上，被告的行为侵害了原告的合法权益，诉请：1、判决两被共同向原告赔偿租金损失252000元及保证金人民币8000元，合计人民币260000元；2、判决两被告对上述赔偿承担连带赔偿责任；3、本案诉讼费用由两被告承担。
被告胡春付、ＸＸ共同答辩称：两被告不是本案适格的主体，两被告是鹏远公司股东。鹏远公司解散时依法定程序进行了注销，不存在原告诉请的恶意注销，逃避债务。原告未在公告期间申报债权，应该承担责任。鹏远公司在解散时原告还不是债权人，并告知酒店实际经营人张栩、何泓，租金继续由张栩、何泓支付。答辩人作为鹏远公司原股东，鹏远公司经法定程序解散，依法不应承担责任，本案适格主体应该是张栩、何泓。原告与租赁人之间签订的是租赁合同，原告一次性主张7年租金没有法律依据。再退一步两被告是适格主体，鹏远公司依法解散，两被告也只能在其出资范围内承担责任。综上所述，两被告不是适格主体，原告诉请没有事实及法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。
第三人云南官房腾冲开发有限公司答辩称：1、原告于2011年期间与我公司签订了《商品房购销合同》购买了我公司开发的商品房一套，支付了全部房款9万元，我公司按时向原告交付了房屋，办理了房产过户登记，产权明晰，房款结清，双方均完整的履行完毕了各自的合同义务，双方基于商品房买卖的权利义务关系已终止。2、本案所涉及争议的因云南鹏远酒店管理公司与原告订立《租赁协议》而起的债务纠纷，无论是争议主体、标的、金额、还是法律关系上均与我公司毫无关联。综上，我公司与本案无关，不应当作为诉讼参与人，列为第三人参与本案诉讼，更不对本案的原、被告任何一方承担任何法律责任。
原告提交下列证据证明其诉讼请求：
证据一、原告身份证明。证明原告主体适格。
证据二、被告胡春付、ＸＸ身份证明。证明被告主体适格。
证据三、鹏远公司及第三人的工商登记档案。证明第三人主体适格，鹏远公司注册地、注销地是昆明市盘龙区。
证据四、云南鹏远酒店管理有限公司工商注销档案。证明鹏远公司于2010年6月22日成立，于2011年8月24日提出注销申请，于2011年10月14日注销。胡春付、ＸＸ是清算组成员，在清算过程中隐瞒债务情况，提供虚假的清算报告，并将鹏远公司的剩余资产进行分配。
证据五、房屋买卖定金协议、租赁协议、商品房购销合同。证明鹏远公司以每套40万元向原告出售房屋，房屋实际价值9万元，承诺支付原告每年3.6万元租金，租期为10年。
证据六、费用清单；9万元房款收据；8000元维修保证金收据；其余房款定金收据、房款收据、代收契税、物管费用等收据。证明原告已履行合同约定支付款项的义务。
证据七、不予立案通知书。证明鹏远公司存在被告以外的股东或者实际控制人，亦是本案的适格被告。
证据八、《委托经营管理合同》。证明合同约定甲方违约应支付以预期利润作为违约金。该合同系同一批客户徐明珏签订，我们认为同样适用其他原告，证明合同同样适用其他原告。
证据九、宣传资料。被告宣传可享受10年返租。
两被告质证对原告提交证据真实性无异议，认为证据二不能证明两被告主体适格，证据三、四、七、九证明内容不予认可，证据八与本案原告无关。
第三人对证据三、五真实性认可，证据六认可收到9万元购房款，其余证据与第三人无关，不发表质证意见。
两被告提交下列证据证明其诉讼主张：
证据一、胡春付、ＸＸ身份证复印件一份。证明被告身份信息。
证据二、公司注销登记申请书、代理人证明各一份。证明鹏远公司依法进行了注销登记。
证据三、注销公告一份。证明2011年8月24日，鹏远公司依法刊登注销公告，告知债权人于8月24日起45日内，向清算组申报债权，逾期未申报债权的，视为放弃此权利。
证据四、公司清算报告、资产负债表各一份。证明股东出资比例，截止2011年8月1日，公司净资产为977800元，公司无债权债务，剩余资产按股东出资比例分配完毕，胡春付782240元，ＸＸ195560元。
证据五、注销税务通知书一份、撤销银行结算账户申请书。证明公司完善注销登记相关手续。
证据六、公司备案申请书一份。证明公司依法进行了清算备案登记。
原告质证对两被告提交证据真实性认可，对证据二、三、四证明内容不认可。
第三人对两被告提交证据不发表质证意见。
第三人未提交证据材料。
经原告申请，本院到昆明市公安局盘龙分局经济犯罪侦查大队调取原告控告鹏远公司非法吸收公众存款案及合同诈骗案的相关材料，包括：《不予立案通知书》、《登记卡片》及《询问笔录》四份。
原告质证对三性认可，认为马兴福承认其与李宁是公司股东，钱大部分进入了他的个人账户，小部分打到公司，二是股东进行了分红，马兴福、李宁应该是本案适格的诉讼参与人与两被告承担共同还款责任。
两被告质证对真实性没有异议，对于原告的证明内容不予认可。
第三人不发表质证意见。
本院认为：经质证原、被告双方对对方提交及法院调取证据的真实性无异议，第三人对涉及其内容的证据真实性无异议，本院对上述证据内容的真实性予以确认。原告提交的证据八系鹏远公司与案外人徐明珏签订的《委托经营管理合同》，与本案争议合同无关，本院不予确认。
综合上述证据及原、被告双方在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：
2011年1月16日，原告与鹏远公司签订《（翡翠阳光尚居）房屋买卖定金协议》，约定原告以人民币400000元的总价购买位于腾冲翡翠小区48栋《翡翠阳光尚居》3层1号房，建筑面积为50平方米，合同签订后，原告支付了定金共计人民币30000元。2011年3月31日，原告沈凌燕与鹏远公司签订《租赁协议》，约定原告将上述购买的房屋租赁给鹏远公司作为酒店统一经营管理，经营期限为十年，自2011年10月1日起至2021年9月30日止，鹏远公司每年向原告支付人民币36000元的租金，一次性支付2年租金，在购房款中抵扣。甲方（鹏远公司）有权向乙方（原告）收取购房总额2%的公共设施维护保证金，该保证金用于本酒店相关设施的维护维修。上述合同签订后原告共向鹏远公司支付房款合计400000元（含抵扣租金72000元）、维修保证金8000元。鹏远公司共向两原告支付三年租金108000元（自2011年10月1日至2014年9月30日）。
2011年4月2日，原告沈凌燕与第三人云南官房腾冲开发有限公司签订《商品房购销合同》，约定原告向第三人购买腾冲翡翠小区二期48栋3层301号房，总价款为人民币90000元。此后原告履行了支付购房款的义务，第三人已履行交付房屋及办理产权证的义务。
鹏远公司于2010年6月22日成立，注册资本100万元，股东为胡春付、ＸＸ，胡春付出资比例为80%，ＸＸ出资比例为20%。2011年8月1日，股东胡春付、ＸＸ召开股东会决议：一、决定解散公司；二、成立公司清算组。清算组成员由胡春付、ＸＸ组成，并由胡春付担任清算组负责人；三、全权委托本公司员工刘海鹰办理公司注销登记。2011年8月24日，鹏远公司在《云南经济日报》刊登注销公告内容为：鹏远公司2011年8月1日已经公司股东会会议解散，并成立清算组，请公司债权人自本公告发出之日起四十五日内向公司清算组申报债权，逾期未申报债权的，视为放弃此权利。2011年10月8日，清算组成员胡春付、ＸＸ确认通过《云南鹏远酒店管理有限公司清算报告》，确认公司无债权债务，公司资产总额为977800元，剩余财产按股东出资比例分分配。胡春付：782240元；ＸＸ：195560元。截止2011年10月8日，公司债权债务已清算完毕，剩余财产已分配完毕，实收资本为零。鹏远公司于2011年10月14日注销。
本院认为：原告与鹏远公司签订的《租赁协议》系双方自愿协商签订，为有效合同。现鹏远公司已经注销，丧失主体资格，无法继续履行合同，应终止合同的履行。原、被告双方签订的《租赁协议》期限为10年，自2011年10月1日起至2021年9月30日止，两被告在明知公司尚有未履行完毕的《租赁协议》，债权债务尚未清理完毕的情况下，以虚假的《云南鹏远酒店管理有限公司清算报告》注销鹏远公司。根据《中华人民共和国公司法》第一百九十条规定：清算组成员应当忠于职守，依法履行清算义务。清算组成员不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入，不得侵占公司财产。清算组成员因故意或者重大过失给公司或者债权人造成损失的，应当承担赔偿责任。对原告要求两被告承担因合同不能继续履行造成的经济损失的诉讼请求，本院予以支持。双方签订的《租赁协议》性质为租赁合同，现鹏远公司丧失主体资格不能继续履行合同，清算组成员应向原告返还租赁物，支付实际占有租赁物期间的租金。原告作为租赁物的所有权人，因合同不能继续履行的损失为租赁物被占用期间的租金损失，对原告要求两被告支付合同剩余七年租金252000元损失的诉讼请求，本院支持由两被告向原告支付自2014年10月1日起至实际返还租赁物之日止，按每年36000元计算的租金，支付租金数额最高不超过252000元。两被告未举证证明鹏远公司收取的公共设施维修保证金的支出情况，现双方合同已终止履行应予退还，对原告要求被告赔偿保证金8000元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求两被告承担连带赔偿责任的诉讼请求与要求两被告承担共同赔偿责任的诉讼请求重复，本院不予支持。原告认为马兴福、李宁为公司股东、公司的实际控制人要求追加马兴福、李宁为本案当事人参加诉讼，因马兴福、李宁不是登记的公司股东，马兴福、李宁在询问笔录中的陈述，尚不足以证明其享有鹏远公司股权，实际控制鹏远公司，本案为公司清算责任纠纷，马兴福、李宁并非鹏远公司清算人，本院不予同意。两被告认为鹏远公司系依法定程序解散，依法不应承担责任，即使承担责任也应在出资范围内承担，本院认为被告在公司注销后依然按照合同约定向原告支付了一年的租金，对鹏远公司尚有未履行完毕的合同是明知的，被告故意编制虚假的清算报告注销公司，给原告造成损失应承担赔偿责任。公司经普通清算而注销的前提是其债权人应当能全额获得清偿，如果存在债权人不能全额得到清偿的情况，则公司清算应当转为破产清算，因清算组未依法履行职责而未能清偿的债务即为债权人的损失，清算组应当全额予以赔偿，而不仅仅以清算所得剩余财产数额或公司注册资本额为限进行赔偿，对两被告的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国公司法》第一百九十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定判决如下：
一、被告胡春付和ＸＸ于本判决生效之日起十内共同向原告沈凌燕支付自2014年10月1日起至实际向原告返还腾冲翡翠小区二期48栋3层301号房之日止按每年36000元计算的租金，支付租金数额最高不超过252000元；
二、被告胡春付和ＸＸ于本判决生效之日起十内共同向原告沈凌燕支付保证金8000元；
三、驳回原告沈凌燕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费5200元由被告胡春付、ＸＸ共同承担。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。
审 判 长 唐旭霞
人民陪审员 陈文英
人民陪审员 高晋云
二〇一六年四月十八日
书 记 员 陈 渝