海南省琼海市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）琼海民二初字第3号
原告：琼海中视房地产开发有限公司。住所地：海南省琼海市嘉积镇银海路**号。
法定代表人：徐平，该公司总经理。
委托代理人：王宝胜，该公司员工。
被告：陈燕。
委托代理人：王钰铭，琼海市谐和法律事务所法律工作者。
原告琼海中视房地产开发有限公司与被告陈燕商品房预售合同纠纷一案，本院2014年11月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理�王宝胜、被告的委托代理人王钰铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告琼海中视房地产开发有限公司诉称：被告于2010年1月20日与原告签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告位于琼海市博鳌镇万泉河口海滨旅游区“金色港湾”项目的一套面积为95.79平方米的商品房，房号为****，总房款为1223047元。合同约定付款方式及期限为“以合同补充协议为主”即按揭付款，合同补充协议第一条第三款约定“买受人向银行申请按揭贷款未获批准的，应在银行出具未获批准贷款之日起一周内增加联合申请人或向出卖人提出书面转换付款方式或者委托出卖人代销其所购房屋。逾期不办理，视为买受人违约，则按本合同第七条办理，出卖人有权另行处理该房屋，定金不予退回”，而合同第七条一款约定“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的�经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。”被告于2009年12月30日支付购房订金20000元及部分首付款473047元，于2010年4月25日支付房款192000元，累计支付购房款685047元，之后以按揭未能获准为由，一直拒绝支付余款。为此，原告特提起诉讼，请求判令：1、被告归还原告剩余房款538000元；2、被告承担合同违约金270667.66元（自2010年4月26日至起诉日，之后继续计算至被告付清购房款之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其主张的事实，提供下列证据：1、商品房买卖合同，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系。2、律师函，证明原告向被告发出过律师函的事实。
被告陈燕辩称：原告所述情况与事实不符，理由如下：1、原告至今未将涉案房�交付给被告的行为已经构成根本违约，被告要求解除合同，并请求返还购房款及利息。2、涉案房屋的贷款业务一直由原告办理，贷款银行是原告的关系户，在涉案房屋买卖前就由原告联系好，贷款业务由该行负责。涉案房屋在琼海市博鳌镇，贷款应在博鳌镇的银行，但后来贷款银行又变成了海口的银行，导致贷款一直没有办理下来，该情况是导致本案的原因。3、从上述两项分析，如果涉案房屋银行按揭贷款未获批准，原告应书面通知被告，但被告未收到任何通知，且根据合同补充协议第一条第五项约定，房屋未通过贷款批准，并没有通知被告，造成本案的原因主要是原告，原告的诉讼请求没有根据。综上，原告至今未交付房屋，已经存在根本违约，被告请求解除合同。
被告没有提供证据证明其所主张的事实。
经质证，被告对原告提供的证据1的真实性没有异议�同时该份证据更能证实原告没有交付房屋给被告，构成违约的事实，是原告违约在先；证据2因没有原件，无法确认其真实性，被告并未收到该律师函。
本院对原告提供的证据1的真实性、合法性、关联性予以确认，对证据2，无原件核对，被告亦不认可，本院不予确认。
经审理查明：原告琼海中视房地产开发有限公司系从事房地产开发经营、房地产交易代理等的企业。2010年1月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于琼海市博鳌镇万泉河口海滨旅游区博鳌·金色港湾第*幢*层***房，建筑面积95.79平方米，房价按建筑面积计算每平方米12768元，总房款1223047元，付款方式以合同补充协议为主。合同补充协议第一条有关银行按揭贷款的补充约定如下：……买受人应准备好申请办理按揭的证件和所需材料以及相关费用，于签订合同之日或接到出�人电话或书面通知十五日内到银行办理按揭贷款手续；买受人向银行申请按揭贷款未获批准的，应在银行出具未获批准贷款之日起一周内增加联合申请人或向出卖人提出书面转换付款方式或者委托出卖人代销其所购房屋，逾期不办理，视为买受人违约，则按本合同第七条办理，出卖人有权另行处理该房屋，定金不予退回；若由于买受人原因未能获得与申请金额相同的贷款，其差额部分，买受人需在交房前向出卖人付清。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二条起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金�第八条约定，出卖人应当在2010年5月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同签订后，被告支付了部分购房款685047元，并就剩余房款向银行申请了按揭贷款。被告的房屋按揭贷款至今没有办理完成，原、被告均表示没有收到银行的通知。因被告没有支付剩余房款，原告于2014年11月28日向本院提起诉讼。庭审过程中，原告表示由于被告尚欠部分购房款，故其至今没有通知被告收房，也没有向被告交付涉案房屋。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。根据合同约定，原告作为出卖人，负有向被告交付房屋等义务，被告作为买受人，负有向原告支付购房款等义务。合同签订后，被告仅支付了部分购房款685047元，尚欠538000元，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告抗辩原告至今未向其交付房屋已构成根本违约，合同应予解除。因双方合同约定的是被告支付部分房款后以按揭贷款的方式支付剩余购房款，且支付时间并没有明确约定，结合合同补充协议中“若由于买受人原因未能获得与申请金额相同的贷款，其差额部分，买受人须在交房前向出卖人付清”的条款内容，可以认定支付购房款与交付房屋的先后履行顺序为先支付购房款后交付房屋，因此，被告的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，应不予采信。双方签订的合同应继续履行，故原告诉请要求被告支付剩余房款538000元，理由正当，本院予以支持。关于原告主张的违约金问题。双方合同仅约定被告的房屋按揭贷款未获批准后被告应在固定期限内作出相应处理，并未明确约定贷款未获批准后的具体付款时间。被告表示至今未收到银行的通知，原告亦未能提供证据证明被告何时知悉按揭贷款未获银行批准，无法确定贷款未获批准的时间，且原告未能提供充分证据证明其已向被告催收过房款，其亦没有通知被告收房，故原告要求的违约金应从其实际主张权利之日起按合同约定的日万分之三计算，即从本案起诉之日起计算。原告主张从2010年4月26日起计算违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
限被告陈燕于本判决生效之日起十日内向原告琼海中视房地产开发有限公司支付购房款人民币538000元及违约金（违约金从2014年11月28日起按日万分之三计至判决确定还款之日止）。
驳回原告琼海中视房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务�应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币11887元，由原告琼海中视房地产开发有限公司负担3590元，由被告陈燕负担8297元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 周英俊
审 判 员 符儒超
人民陪审员 蒋学锋
二〇一五年五月十九日
书 记 员 邹燕萍