广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤12民终614号
上诉人（原审原告）：谭亚容，女，汉族，住肇庆市端州区，公民身份证号码×××6861。
委托代理人：冯剑峰，广东余黎张律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：钟文雄，男，汉族，住肇庆市端州区。
被上诉人（原审被告）：高要市驰信房地产开发有限公司，住所地：肇庆市高要区。
法定代表人：钟文雄，董事长。
委托代理人：李嘉荣、李妍，广东天量律师事务所律师。
原审被告：陈文涛，男，汉族，住肇庆市端州区，公民身份证号码×××3178。
原审被告：陈昭霏，女，汉族，住肇庆市端州区，公民身份证号码×××7520。
委托代理人：李嘉荣、李妍，广东天量律师事务所律师。
上诉人谭亚容、钟文雄因被上诉人高要市驰信房地产开发有限公司（以下简称“驰信公司”）及原审被告陈文涛、陈昭霏商品房销售合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2015）肇要法民一初字第173号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年2月2日，谭亚容与驰信公司签订了一份《翡翠名苑认购书》。《翡翠名苑认购书》约定如下：甲方：驰信公司，乙方：谭亚容，1、商品位于高要市南岸南兴四路锦纶街3号翡翠名苑；2、乙方自愿认购翡翠名苑2幢一梯45号商铺，该单位套内建筑面积40.6平方米，（建筑面积为41.51平方米），单价为15000元/平方米，购房款为609000元。二、购房定金。乙方在签订本认购书的同时向甲方支付定金100000元（人民币，下同），作为签订《商品房买卖合同》及其履行《商品房买卖合同》义务的担保。双方签订《商品房买卖合同》后，乙方已付的定金将自动转作（首期）房款。三、签约约定。乙方必须于2013年1月31日前往甲方指定地点签订《商品房买卖合同》并办理相关手续。四、乙方选择以分期付款。乙方须于签订《商品房买卖合同》前支付首期房款249000元，于2013年3月31日前支付房款3000000元。2014年3月31日前付清余下房款60000元。《翡翠名苑认购书》还约定其他规定，谭亚容、驰信公司分别在《翡翠名苑认购书》上盖章及签名。认购书签订后，谭亚容分别于2013年1月7日支付定金100000元、于2013年2月2日支付购房款149000元、于2013年7月11日支付购房款300000元、于2014年3月31日支付购房款60000元，合共购房款609000元给驰信公司。但驰信公司并无按协议约定给谭亚容办理《商品房买卖合同》等的有关购房手续。2014年11月24日，驰信公司签订一份《承诺书》，承诺于2015年1月10日前与谭亚容签订《商品房买卖合同》，如未能在此日期前签订《商品房买卖合同》，谭亚容可选择退房，退回已收取的所有款项，同时按已收取的款项金额及同期银行贷款利率支付利息给谭亚容。2015年1月31日，驰信公司又写回一张《承诺书》，承诺于2015年3月20日前与谭亚容签订《商品房买卖合同》，逾期未办理的，驰信公司股东愿意以个人及家庭财产作担保，签订合同时，驰信公司减免谭亚容商铺购房款壹万元，股东签名为陈文涛、钟文雄。2015年5月2日，驰信公司又签订一份《承诺书》，一、如在2015年5月31日前，本公司仍未能落实签订《商品房买卖合同》相关手续的，本公司应在2015年8月2日前分三期退回已收取的款项609000元，其中2015年6月2日前退回200000元，2015年7月2日前退回200000元，2015年8月2日前退回209000元，同时按月利率1%支付利息，如本公司未按上述期限退回款项的，逾期按月利率2%支付利息。二、本公司股东钟文雄对上述应退款项负连带责任。三、如在2015年5月31日前，本公司落实签订《商品房买卖合同》的，本公司同意在原认购价格基础上套内面积每平方米优惠1000元/平方米。驰信公司自签订几份《承诺书》后，并无将商铺交付给谭亚容及办理有关的购房手续。
驰信公司2015年5月26日之前的法定代表人为陈文涛，之后变更法定代表人为钟文雄。
根据谭亚容申请，该院于2015年7月29日以（2015）肇要法民一初字第173-1号民事裁定书，查封在价值757120元范围内驰信公司位于高要市南岸二期开发区的土地使用权[证号为：高要国用（2011）第011079号]。
谭亚容起诉请求：1、解除谭亚容与驰信公司于2013年2月2日签订的《翡翠名苑认购书》；2、驰信公司返还谭亚容支付的购房款609000元，逾期支付利息148120元（2015年5月31日前按照被告承诺的月利率1%计算），2015年6月2日后的利息起则按月利率2%计算至清偿完毕日止）；3、钟文雄、陈文涛、陈昭霏对驰信公司的清偿义务承担连带责任。4、本案所有诉讼费用由驰信公司、钟文雄、陈文涛、陈昭霏承担。
原审法院审理认为：谭亚容与驰信公司签订的《翡翠名苑认购书》是双方真实意思表示，内容合法有效，符合法律规定，该院予以确认。
关于谭亚容与驰信公司签订的“翡翠名苑认购书”的解除和认购款的退款问题。谭亚容与驰信公司签订了一份的“翡翠名苑认购书”，谭亚容依约向驰信公司交纳了认购款，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，该院予以确认。但由于驰信公司没有按“翡翠名苑认购书”的约定为谭亚容办理签订“商品房买卖合同”的手续，违反了双方的约定，构成违约，因此谭亚容要求解除与驰信公司签订的“翡翠名苑认购书”，要求驰信公司退回认购款609000元的请求，事实清楚，该院予以支持和采纳。
对于谭亚容请求支付购房款的利息问题。驰信公司在2015年5月2日向谭亚容作出了承诺书，该承诺书是驰信公司的真实意思表示，没有违反法律规定，该院予以确认。驰信公司应按承诺书的约定履行退款义务并付款利息给谭亚容。驰信公司在承诺书中承诺，如在2015年5月31日仍未落实签订“商品房买卖合同”的，应于2015年8月2日前分三次退回款项给谭亚容，但驰信公司没有如约办理签订合同也没有退款，应计算利息给谭亚容，具体的计算方式：从2015年6月3日起至2015年7月2日，逾期部分200000元按2%计付、未逾期部分409000元（609000元-200000元）按1%计付；从2015年7月3日至2015年8月2日，逾期部分400000元（200000+200000）按月利率2%计算利息给谭亚容、未逾期部分209000元（609000元-200000-元200000元）按1%计付；从2015年8月2日至归还清款时止，全部逾期款609000元按2%计付。谭亚容请求的利息计算方法与双方的约定过高，超出部分，该院不予以支持和采纳。
关于钟文雄是否需要对驰信公司的清偿义务承担连带责任问题。钟文雄于2015年5月2日向谭亚容作出了承诺，对驰信公司的对上述应退款项负连带责任。承诺书对上述的应退款是承诺书上的第一条的承诺，故应包括驰信公司认购款和利息。钟文雄抗辩认为只是退认购款不包括利息，不符合承诺书的承诺内容。对钟文雄的意见，该院不予支持和采纳。谭亚容要求钟文雄对驰信公司退回认购款和利息给谭亚容的债务承担连带责任，符合法律规定，该院予以支持和采纳。
关于陈文涛是否需要对驰信公司的清偿义务承担连带责任问题。谭亚容向驰信公司购买商铺，陈文涛没有与谭亚容签订“商品房买卖合同”，驰信公司构成违约，应承担相应的责任，陈文涛以股东的身份于2015年1月31日向谭亚容作出承诺书，承诺于2015年3月20日与谭亚容签订“商品房买卖合同”，未办理的，以个人及家庭财产作担保，签订合同时，减免谭亚容每卡商铺款10000元。从承诺书可知，陈文涛的担保，只是担保签合同及在签合同时减免款项，并未能对其他问题作出承诺，因此谭亚容要求陈文涛对驰信公司的清偿义务承担连带责任，与陈文涛承的诺书不相符，对谭亚容要求陈文涛对驰信公司的清偿义务承担连带责任，该院不予以支持和采纳。
关于陈昭霏是否需要对驰信公司的清偿义务承担连带责任问题。谭亚容认为陈昭霏与钟文雄是夫妻关系，钟文雄以书面方式向谭亚容作出担保承诺，属于婚姻存续期间的共同债务，陈昭霏对驰信公司的清偿义务承担连带责任。虽然在2015年1月3日承诺书承诺个人及家庭财产作担保，但由于钟文雄向谭亚容作出的承诺书只是个人担保行为，其担保并未得到陈昭霏的确认或追认，不属于夫妻共同债务，其担保行为导致的后果应由其个人承担，与陈昭霏无关。谭亚容要求陈昭霏对驰信公司的清偿义务承担连带责任，依据不足，该院不予以支持和采纳。陈昭霏抗辩不承担连带责任的意见，符合法律规定，该院予以支持。
综上所述，谭亚容起诉要求解除与驰信公司签订的“翡翠名苑认购书”和退回认购款并支付利息，钟文雄对此承担连带责任的诉求，依据充分，该院予以支持和采纳。其他请求依据不足，该院不予支持。陈文涛不到庭参加诉讼视为其放弃质证、认证的权利，该院依法缺席审理。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第二十六条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条的规定，判决：一、解除谭亚容与驰信公司于2013年2月2日签订的《翡翠名苑认购书》。二、驰信公司应于该判决发生法律效力后十天内退还认购款609000元及利息给谭亚容。[利息的具体计算方式为：从2015年6月3日起至2015年7月2日，逾期部分200000元按2%计付、未逾期部分409000元（609000元-200000元）按1%计付；从2015年7月3日至2015年8月2日，逾期部分400000元（200000+200000）按月利率2%计算利息给谭亚容、未逾期部分209000元（609000元-200000-元200000元）按1%计付；从2015年8月2日至归还清款时止，全部逾期款609000元按2%计付]。三、钟文雄对驰信公司上述款项承担连带清偿责任。四、驳回谭亚容的其他诉讼请求。本案受理费11371元，诉讼保全费4306元，合计15677元。由谭亚容负担1481元，驰信公司负担14196元。
上诉人谭亚容不服原审判决，向本院提起上诉称：一审审查事实不严。驰信公司、钟文雄在2014年11月24日和2015年5月2日的《承诺书》中均承诺了对己收取款项的利息支付，相互没有冲突之处。根据承诺，驰信公司、钟文雄应支付期间的占用资金的利息。一审仅仅审查了2015年5月2日的《承诺书》，不予审查此前的《承诺书》，将前后的事实割裂开来。对于2015年6月1日前的利息计算问题不作合法解释，审查事实不严。驰信公司、钟文雄的违约事实清楚、明显并且是根本性的违约，严重损害了谭亚容的合法权益。驰信公司、钟文雄须为其违约行为和承诺承担法律责任。请求：1、撤销（2015)肇要法民一初字第173号《民事判决书》第二判项关于利息的计算，改判驰信公司、钟文雄向谭亚容支付2015年6月1日前的利息148120元，2015年6月2日后的利息则按2015年5月2日的《承诺书》计算；2、本案所有诉讼费用由驰信公司、钟文雄承担。
上诉人谭亚容除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。
上诉人钟文雄不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判令钟文雄对驰信公司承担的逾期退款利息负连带清偿责任无事实依据。承担利息支付的义务要么是出于法定要么是出于约定，但在本案中均无这两种情形。2015年5月2日钟文雄和驰信公司共同向谭亚容出具的《承诺书》内容有三：1、如在2015年5月31日前，驰信公司仍未能落实签订《商品房买卖合同》相关手续，驰信公司应在2015年8月2日前分三期退回已收取的款项，如驰信公司未按期退回款项将支付逾期利息；2、钟文雄对上述应退款项承担连带责任；3、如最终签订商品房买卖合同，驰信公司将给予谭亚容购房优惠。一审认为《承诺书》第二条约定“钟文雄对上述应退款项承担连带责任是”对《承诺书》的第一条的承诺，故认定钟文雄应对认购款和逾期退款利息承担连带清偿责任，明显与事实不符。《承诺书》第二条约定，钟文雄对上述应退款项承担连带责任，其中的“退款”应为“退回已收取的购房款”，按日常生活经验法则可知，有收才有退，而钟文雄对“退款”的意思表示也确实如此，故对逾期退款将支付利息只是驰信公司的单方承诺。一审判令钟文雄对谭亚容诉请的利息承担连带清偿责任明显曲解了事实。综上，请求：1、撤销（2015）肇要民一初字第173号民事判决，改判钟文雄不对驰信公司承担的逾期退款利息75020元（暂计至2015年12月22日）负连带清偿责任；2、一、二审诉讼费用全部由谭亚容承担。
上诉人钟文雄除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。
被上诉人驰信公司答辩称：1、双方先后签订多份承诺书，后续协商中，双方就处理方案已经达成新的意思表示，谭亚容实际上放弃了2014年11月24日《承诺书》约定的相关权利，即2015年5月2日的《承诺书》推翻了2014年11月24日《承诺书》。双方的相关权利义务应以2015年5月2日的《承诺书》为准。2、2015年5月2日的《承诺书》对利息的承诺是在2015年5月31日前未签订《商品房买卖合同》才按照月利率1%计算支付利息，计付利息的起算点是第一期退款之日即2015年6月1日。一审判决正确，请求驳回谭亚容的上诉上诉请求。
被上诉人驰信公司除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。
针对谭亚容的上诉，钟文雄答辩称：1、驰信公司具有独立法人资格，应对自己的行为独立承担民事责任。2、钟文雄在本案中的民事责任应依据2015年5月2日的《承诺书》予以认定。钟文雄在《承诺书》对退款承诺承担连带责任，按照日常生活经验法则，应认定为仅对退款本金负连带责任，逾期退款利息属于驰信公司的单反行为。请求驳回谭亚容的上诉请求。
针对钟文雄的上诉，谭亚容答辩称：一审已经清楚明确了钟文雄的责任问题，一审判决认定事实清楚，对钟文雄的判决是正确的。请求驳回钟文雄的上诉请求。
原审被告陈昭霏、陈文涛经合法传唤，没有到庭接受调查。
本院二审确认原审判决认定的事实。另查明：2015年5月2日，驰信公司签订一份《承诺书》给谭亚容，钟文雄在“连带责任人”栏签名。驰信公司于2013年1月7日收取谭亚容100000元，2013年2月2日收取谭亚容首期款149000元，2013年7月11日收取谭亚容款300000元，2014年3月31日收取谭亚容款60000元，定金和房价款合共609000元。
经调解，双方未能达成一致意见。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。综合两上诉人的上诉意见和查明的事实，二审争议的焦点是：1、驰信公司、钟文雄应否向谭亚容支付2015年6月1日前的已付房价款利息问题；2、钟文雄应否对驰信公司应支付给谭亚容的已付房价款利息承担连带责任问题。
关于驰信公司、钟文雄应否向谭亚容支付2015年6月1日前的已付房价款利息问题。因为驰信公司未能与谭亚容签订涉案商铺的买卖合同，驰信公司及其股东钟文雄、陈文涛先后出具《承诺书》给谭亚容，承诺签订买卖合同的时间和不能签订买卖合同时退款及利息的计算，以及钟文雄、陈文涛应承担的保证责任。第一、2014年11月24日驰信公司向谭亚容作出书面承诺，承诺签订“商品房买卖合同”，否则谭亚容可退房，驰信公司退回已收的款项给谭亚容并按同期银行贷款利率支付利息给谭亚容。这是买卖双方之间达成的协议，属于2013年2月5日“翡翠名苑认购书”的补充，对合同相对方之外的当事人不具有约束效力。谭亚容依据上述承诺书，要求陈文涛、钟文雄对驰信公司应退房价款及利息负连带清偿责任，没有合同和法律依据。但驰信公司应按照约定退款并按同期银行贷款利率支付利息给谭亚容。第二、2015年1月31日驰信公司及其陈文涛、钟文雄向谭亚容作出承诺，承诺与谭亚容签订《商品房买卖合同》，逾期未办理的，驰信公司股东愿意以个人及家庭财产作担保，签订合同时，驰信公司减免谭亚容商铺每卡购房款项10000元整。谭亚容同意驰信公司及陈文涛、钟文雄的承诺，陈文涛、钟文雄与谭亚容之间形成担保关系。该担保关系属于驰信公司与谭亚容之间买卖合同的从合同。陈文涛、钟文雄应对驰信公司未能办理签订《商品房买卖合同》承担保证责任。由于双方约定是“驰信公司股东愿意以个人及家庭财产作担保，签订合同时，驰信公司减免贵方商铺每卡购房款项一万元整”，没有明确约定具体的担保方式和保证范围，谭亚容依据2015年1月31日的承诺书，要求陈文涛、钟文雄对驰信公司应退房价款及利息负连带清偿责任，没有事实和法律依据。第三、2015年5月2日，驰信公司、钟文雄向谭亚容作出承诺，同意如仍未签订“商品房买卖合同”的，驰信公司分期退回所缴纳的款项给谭亚容，同时计付利息给谭亚容。钟文雄对上述应退款负连带责任。谭亚容同意驰信公司、钟文雄的承诺，谭亚容与驰信公司之间的承诺属于2013年2月5日“翡翠名苑认购书”的补充，谭亚容与钟文雄之间的承诺属于双方之间形成新的保证关系，由于谭亚容与钟文雄明确约定钟文雄对驰信公司应退款负连带责任，钟文雄应在谭亚容与驰信公司解除买卖合同时驰信公司应退给谭亚容的款项金额负连带清偿责任。
从上述三次承诺的具体内容看，双方只在2014年11月24日和2015年5月2日的承诺中对驰信公司退款利息计算的标准作出约定，但是双方并未约定具体的利息起算时间。如上所述，该承诺对于谭亚容与驰信公司来说是“翡翠名苑认购书”的补充，谭亚容起诉请求解除“翡翠名苑认购书”，驰信公司同意解除“翡翠名苑认购书”，退回所收取的房价款给谭亚容，对于利息应按照该承诺书约定为准。第一、从该承诺书约定内容看，双方只约定驰信公司分期退回款项给谭亚容，同时按月率计付利息，并未明确约定谭亚容交付房价款至2014年11月24日承诺期间是否计算退款利息，应视为约定不明。由于谭亚容与驰信公司未能重新达成协议，谭亚容依据2014年11月24日的承诺主张以月利率1%的标准计算交付房价款至2014年11月24日承诺期间的房价款利息，依据不足，本院不予支持。至于2014年11月24日至2015年5月2日的利息，由于谭亚容与驰信公司明确约定按同期银行贷款利率支付利息，谭亚容依据2015年5月2日的承诺主张以月利率1%的标准计算交付房价款至2015年5月2日承诺期间的房价款利息，依据不足，本院不予支持。第三、对于2014年11月24日承诺书前的利息，由于驰信公司收取谭亚容房价款后未能与谭亚容签订房屋买卖合同，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，驰信公司应当承担违约责任。在双方对谭亚容交付房价款至2014年11月24日驰信公司出具承诺期间的应退房价款利息约定不明的情况下，驰信公司应当承担赔偿谭亚容损失的责任，故本院酌定由驰信公司从收取房价款之日起，以已收谭亚容房价款为本金，以中国人民银行同期同类贷款基准利率，分段分别计算赔偿利息损失给谭亚容。具体计算时间段和金额为：本金100000元从2013年1月7日计算至2015年5月31日，本金149000元从2013年2月2日计算至2015年5月31日，本金300000元从2013年7月11日计算至2015年5月31日，本金60000元从2014年3月31日计算至2015年5月31日。
关于钟文雄应否对驰信公司应支付给谭亚容的已付房价款利息承担连带责任问题。谭亚容起诉请求解除“翡翠名苑认购书”，根据2015年5月2日驰信公司、钟文雄向谭亚容作出的承诺约定，买卖合同解除，驰信公司应退回房价款并按照约定支付给谭亚容，双方在承诺书中约定钟文雄对驰信公司应退款负连带责任，没有明确约定钟文雄仅对驰信公司应退款本金负连带责任，故应视为对保证担保的范围没有约定或者约定不明确，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”的规定，原审判决钟文雄对驰信公司应退谭亚容全部款项和利息负连带清偿责任，并无不当，本院予以维持。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，程序合法，实体处理部分恰当，本院予以维持；部分不当，本院予以纠正。上诉人谭亚容的上诉请求部分理据成立，本院予以支持；部分理据不足，本院予以驳回。上诉人钟文雄的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持肇庆市高要区人民法院（2015）肇要法民一初字第173号民事判决第一、三、四项；
二、变更肇庆市高要区人民法院（2015）肇要法民一初字第173号民事判决第二项为：高要市驰信房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力后十天内退还认购款2372850元及利息给谭亚容。（利息的计算：本金100000元以中国人民银行同期同类贷款基准利率从2013年1月7日计算至2015年5月31日，本金149000元以中国人民银行同期同类贷款基准利率从2013年2月2日计算至2015年5月31日，本金300000元以中国人民银行同期同类贷款基准利率从2013年7月11日计算至2015年5月31日，本金60000元以中国人民银行同期同类贷款基准利率从2014年3月31日计算至2015年5月31日。从2015年6月3日起至2015年7月2日，按退款800000元以月利率2%计付、退款1572850（2372850-80000）元以月利率1%计付；从2015年7月3日至2015年8月2日，按退款1600000（800000+800000）元以月利率2%计付、退款772850元（2372850-800000-800000）以月利率1%计付；从2015年8月2日至退还清款时止，按退款2372850以月利率2%计付。）
一、二审案件诉讼费用20614元，由上诉人谭亚容负担3262元，上诉人钟文雄负担1675元，高要市驰信房地产开发有限公司负担15677元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张秀丽
审 判 员 孔日新
代理审判员 覃争义
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 赵崇轩