广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终12270号
上诉人（原审原告、反诉被告）：罗震旻，男，1969年8月1日出生，汉族，住广州市天河区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：林鸣，男，1989年1月4日出生，汉族，住广州市黄埔区。
委托代理人：林静，系被上诉人的妹妹。
被上诉人（原审被告）：王君彬，男，1993年9月12日出生，汉族，住广州市天河区。
上诉人罗震旻与被上诉人林鸣、王君彬房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初4052号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年6月13日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
罗震旻上诉请求：1、依法改判一审判决第一、二、四项，判决林鸣、王君彬继续向罗震旻支付后期拖欠租金77936.67元（从2017年4月8日起计至本案一审判决2018年3月30日；其中2017年4月8日至2017年7月30日以每月租金6360元计，2017年8月1日起以每月租金6741.6元计），并按一审判决的利率支付逾期交付租金的违约金；判决林鸣、王君彬继续向罗震旻支付上述期间管理费用5555.28元、电费614.39元（从2017年4月8日起计至本案一审判决2018年3月30日）、水费306.9元，赔偿入户门一扇7000元。2、上诉费用及重新核定一审费用由林鸣、王君彬承担。事实与理由：1、林鸣、王君彬从未按照合同要求以书面形式通知罗震旻解除租赁合同，也不存在让罗震旻认为林鸣、王君彬解除租赁合同的事实。按照合同要求，租赁双方均不得借故解除合约，任何一方无法定或约定的理由单方提出解除合同的，必须提前三个月以书面通知另一方。2、一审错误认定林鸣、王君彬搬离部分物品的纠纷为解除租赁合同的事实，并以之作出错误的判决。2017年1月6日聊天微信表明，林鸣、王君彬打算搬走部分物品，但并未表明解除租赁合同；罗震旻打算至涉案房屋例行查验房屋电器设施使用状况，督促林鸣、王君彬交接所拖欠的管理费、水费、燃气费、电费等费用及有关清单。2017年1月8日，因林鸣、王君彬拖欠物业费用，物业门卫不放行林鸣、王君彬的部分物品，林鸣、王君彬报警。处置纠纷过程中，林鸣、王君彬及罗震旻都未提出要解除租赁合同。该纠纷及报警，实质是林鸣、王君彬不愿交纳前期拖欠物业费用，罗震旻和物业督促林鸣、王君彬交纳前期拖欠的物业费用，并不涉及林鸣、王君彬与罗震旻协商解除租赁合同事宜，而且在罗震旻反复规劝林鸣、王君彬交纳前期拖欠物业费用未果后，罗震旻离开了纠纷现场。林鸣、王君彬在警察与物业规劝下交了部分拖欠费用后，物业门卫就放行了物品，因此该纠纷及报警不能成为林鸣、王君彬解除租赁合同的事实。一审尽管认定在2017年1月8日双方未解除租赁合同，但错误认为该催交拖欠物业费用的纠纷是林鸣、王君彬“以自己的实际行为要求单方面提前解除租赁合同的事实”。3、2017年1月8日后，林鸣、王君彬仍是涉诉房屋的使用人。2017年1月8日至2017年11月25日，林鸣、王君彬仍有物品在涉诉房屋，也未将擅自搬至它处的物品归还涉诉房屋导致遗失，而且涉诉房屋的大门、卧室锁匙及大门的门卡、电子密码都在林鸣、王君彬手中。第一次庭审期间，林鸣、王君彬谎称将上述锁匙、门卡存放在物业，一审认定林鸣、王君彬撒谎。2017年11月25日，在一审法官的现场指导下，经林鸣、王君彬律师陈浩鹏申请，找来开锁公司用机械方法打开了涉案房屋的大门锁，林鸣、王君彬自愿承担了开锁及配锁芯、电路板费用。罗震旻在查验完电器设施后，通报一审法官并请其转告林鸣、王君彬，涉诉房屋新配的锁匙、门卡存放在涉诉房屋的物业，要求林鸣、王君彬按照合同维护维修损坏涉诉房屋的电器设施。4、2017年1月8日后，罗震旻多次联系林鸣、王君彬催交拖欠费用、维护维修损坏的涉诉房屋电器设施，报警并请物业协助继续联系。后罗震旻联系王君彬，其承诺催促林鸣交纳拖欠的费用、维护维修其损坏的电器设施。2017年1月8日至本案一审判决，林鸣、王君彬仍是涉诉房屋的实际使用人，承诺维护维修其损坏的电器设施，并在第一次庭审前拒绝了一审法官提出的交还涉诉房屋、赔偿租金及电器设施维护维修费用的调解方案。罗震旻为维护合同权益，请求解除租赁合同，判决林鸣、王君彬支付所拖欠涉诉房屋的租金、管理费、电费的主张应得到支持。5、林鸣、王君彬遗失涉诉房入户门，有报警证明，有物业中心证明。综上，一审对罗震旻要求解除租赁合同，并判决林鸣、王君彬向罗震旻支付拖欠租赁涉诉房屋期间的租金、管理费、电费、水费及入户门赔偿金，认定事实不清，证据不足，裁判错误，侵犯了罗震旻的合法权益。罗震旻请二审法院认真查明事实，支持罗震旻的上诉请求。
林鸣辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、客观事实认定清晰。林鸣本人与罗震旻的妻子吕佳在2018年1月6日通过微信沟通搬离案涉房屋以及解除租赁合同并退还押金。2018年1月8日，由于林鸣不在现场，所以由其妻子李欣颖负责搬离事宜，当天罗震旻妻子吕佳授权物业管理处开放行条，同意其搬离，并在电话沟通中表示愿意退还部分押金。在林鸣妻子将要离开时罗震旻要求其赔偿房屋的装饰、家私等费用，并要求物业管理处不允许其离开，林鸣妻子报警两次，警方和物业管理处相关负责人均电话要求罗震旻到场协商解决房屋纠纷问题，而罗震旻答应出面解决却又不到场，最终在警方和物业管理处第三方的见证下，林鸣妻子离开现场。二、由于林鸣本人的原因，在事件过程中没有留下关键证据，包括2017年10月跟罗震旻妻子吕佳告知解除合同的证据和现场告知房屋密码和留置钥匙在房间内的证据，导致罗震旻钻了法律空子，提起了本案诉讼。在整个诉讼期间，林鸣认真配合法院工作，同时法院也提取了物业管理处的第三方证据，客观真实还原了事件发生当天的场景，警方和物业管理处工作人员作为第三方在场，罗震旻完全可以到场收回房屋却没有出现，林鸣妻子告知房屋密码和把钥匙留置在房间内的证据也没有保存好。于此，林鸣把这次经历当做一个经验教训，表示认可和配合一审的判决。
王君彬经本院传唤，逾期未到庭参加诉讼，亦未向本院提交意见。
罗震旻向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、林鸣、王君彬向罗震旻支付拖欠租金（从2017年1月1日起计至本案判决生效之日止，其中2017年1月1日至2017年7月30日以每月租金6360元计，2017年8月1日起以每月租金6741.6元计；租金暂计至2018年3月31日为98452.80元），并向罗震旻支付逾期交租金的违约金（违约金以当月所欠租金为基数，每日按2%的标准自2017年1月1日起计算至林鸣、王君彬清偿全部欠缴租金之日止）；3、林鸣、王君彬向罗震旻支付拖欠的煤气费1095.04元（从2015年7月6日房屋出租日计起）、物业管理服务费6944.10元（按每月462.94元从2017年1月计起暂计至2018年3月）、水费306.9元（从2016年6月计至2017年2月28日）、拖欠排污费178.2元（从2016年6月计至2017年2月28日）、电费1008.77元（从2016年12月5日计至2017年12月5日）。4、林鸣、王君彬赔偿罗震旻FRANK微波炉维修费1200元、洗衣机维修费400元、热水器维修费500元、房屋厨厕清洁费800元、房屋客厅木饰面墙、卧室和餐厅贴纸墙进行维修翻新费用13240元。5、林鸣、王君彬向罗震旻赔偿三个卧室名厂门锁726元、赔偿入户大门一扇（原价7000元）、一张木餐桌及五把配套的木餐椅（原价16000元）、三张木椅子（原价1700元）；6、林鸣、王君彬承担本案全部诉讼费用。
针对罗震旻提起的本诉，林鸣提起反诉，请求判令：罗震旻退回林鸣交纳的保证金18000元；2、本案本诉和反诉费用由罗震旻承担。
罗震旻为支持其诉讼请求，在庭审中提交了以下证据：1.《租赁合同》原件一份，证明罗震旻、林鸣、王君彬在租赁期间的合同权利、义务与责任；2.装饰设备、家倶家电清单原件，证明涉讼房屋的装饰设备、家具家电情况；3.《报警回执》原件，证明林鸣不愿清偿租赁期间产生的费用、维修受损装饰家电家私致使双方发生争吵；4.交费清单以及供电部门发给罗震旻的电费、煤气费电信记录原件，证明林鸣欠缴管理费、水费、电费、燃气费、排污等杂费；5.罗震旻妻子吕佳与林鸣的微信聊天记录，证明微波炉的损坏情况；6.赔偿总费用清单及房屋平面尺寸图，证明林鸣需缴纳的租赁杂费及违约金、损坏家具电器设施赔偿金额及房屋平面尺寸图；7.FRANKE微波炉的网络截图，证明损坏的FRANKE微波炉及网上购置费用；8.洗涮台木抽屉的网络截图，证明损坏的洗涮台木抽屉及网上购置费用；9.客厅木饰面墙网络截图，证明损坏的客厅木饰面墙及网上购置费用。10.卧室、餐厅墙纸网络截图，证明损坏的卧室、餐厅墙纸及网上购置费用。11.YALE豪华电子门锁的网络截图，证明YALE豪华电子门锁网上购置费用；12.卧室名厂门锁网络截图，证明卧室名厂门锁网上购置费；13.清洁费收据原件一张，证实罗震旻在2017年10月25日接收房屋后，支付房屋清洁费800元；14.网上价格截图一份，证实餐桌、餐椅、木椅的价格。
林鸣对罗震旻提交的证据进行质证，对于证据1的三性予以确认，但林鸣认为，罗震旻、林鸣、王君彬并没有完全依照合同来履行合同。比如，双方对于租金支付的时间是每一个月的十号前支付的；物业费之外的费用如水电费都是由罗震旻代扣，然后由林鸣支付给罗震旻的，不存在违约行为。对于证据2中有林鸣签名的清单的三性予以确认，对于作为房屋买卖合同附件的装饰设备标准不予以确认。对于证据3三性不予以确认，因为警方并没有联系林鸣。对于证据4的三性予以确认，但是对于证明的内容有异议：1.林鸣在2017年1月8日搬离房屋时缴纳了1248.14元费用，林鸣并不清楚还有2016年9月15日、2016年12月15日的水费、排污费未缴纳，按照通常的生活来理解，该笔费用金额较小，林鸣如果知晓，应该予以交费。2.2017年3月15日的水费37.62元与林鸣无关。对于电费、燃气费，林鸣、王君彬已搬离房屋，罗震旻也陈述未进入房屋，所以不会产生费用；对于证据5的三性予以确认，在该组证据中可知微波炉的损坏并非人为损坏，并且120元的检修费用也是由罗震旻承担。对于证据6-12的三性均不予确认，因罗震旻无法证明该损耗是林鸣、王君彬人为造成，该物品并非不能继续使用，无需完全更换。对于证据13的真实性无法确认，具体清洁费用由法院依法判令。对于证据14的真实性不确认，我方确认在租赁房屋时有餐桌、
王君彬未发表质证意见。
林鸣为支持其反诉请求，在庭审中提交以下证据：1、账单详情以及交易记录原件各一份，证明2016年12月9日林鸣支付了2016年12月10日至2017年1月10日的租金6240元（租金实际是6360元，扣除微波炉上门检测费120元）。2015年7月7日林鸣已经向罗震旻交纳了18000元的保证金以及2个月的租金12000元，共支付了30000元给罗震旻；2、支付凭证原件，证明2017年1月8日林鸣的妻子李欣颖在物业处结清了物业费用1280元。3、微信聊天记录（向法庭出示手机），证明林鸣与罗震旻协商一致解除合同后，林鸣已搬离了涉讼房屋。
罗震旻对林鸣提供的上述证据进行质证，对于证据1的真实性无异议，确认收到30000元以及2016年12月份的租金，但是没有收到2017年1月份的租金。对于证据2的真实性无异议，但是我不清楚该费用是交纳什么费用的。对于证据3的真实性无异议，但是我要求林鸣、王君彬提供完整的聊天记录，因为在2017年1月8日的时候，我方去涉讼房屋现场只是检验房屋以及家私家电状况，并非办理交接手续。
王君彬未发表质证意见。
诉讼中，一审法院根据林鸣的申请，依法到涉案物业所在的广州市星汇文华住户服务中心进行调查，该中心的钟姓客服助理证实：事发当天（2017年1月8日）上午李欣颖（林鸣妻子）到小区物业服务中心要求开具放行条，在填写完毕放行条中的相关内容后，我与吕佳（罗震旻的妻子）进行了核实，确认洗衣机不能放行，其他放行条上的物品可以放行。于是我在放行条上签名确认。张姓客服助理证实：当天中午值班时，业主罗震旻打电话给我说不能放行，须等他回来处理。后来我到门岗了解情况并通知保安拦住李欣颖等人，不让放行。该服务中心孟姓安防主任及尹姓保安队长证实：我们在接到通知后就拦住了租客。在业主罗震旻来到小区后，罗先生与租客双方发生争吵，事后有人报警。业主与租户一直对峙到下午两点多。后来租户第二次报警（因为租户强行要求离开，我们不给放行），警察又来到了现场。该服务中心郭姓客服经理证实：当天下午五点左右，我接到保安的通知回到门岗，我看到租户与警察在现场，但业主不在。我打电话给业主罗震旻要求其回来处理。但罗震旻表示租户损坏了他的房子，双方还没有谈好，所以要求保安拦住租户不让离开。但李欣颖出示了租约后说，放行条上的物品是他们私人的物品，由于我也没办法确认物品的归属，所以就通知业主自己回来处理。电话中罗震旻承诺二十分钟左右赶回来，但半小时后仍未回，并在电话中要求租户缴清所欠物业的费用（2015年7月10日至2017年1月8日）。因业主罗先生一直没回来，我再次致电罗先生要求其自己处理好，不能一直拦住租户。如对物品放行有异议，可自行报警。同时，我还把电话给了在现场的警察。警察也要求罗先生自己处理好与租户的纠纷，不能这样一直拖下去不让租户离开，有什么纠纷可通诉讼解决。之后，租客李欣颖的朋友把2015年7月10日至2017年1月8日的水费、2015年7月10日至2015年8月5日的公摊电费和2017年1月1日至2017年1月8日的物业管理费缴纳了。因业主一直未出现，之后我们就让租户离开了小区，警察也随之离开。
一审法院综合分析当事人提供的证据与庭审陈述，认定以下事实：
2015年7月6日，罗震旻与林鸣、王君彬签订《租赁合同》一份，约定：罗震旻将位于广州市番禺区小谷围街大学城华工南路12号2栋303房出租给林鸣、王君彬；租期自2015年7月10日至2018年7月9日止，免租期为2015年7月6日至2015年7月9日；保证金18000元；租金每月6000元，并从第二年以每年递增6%；林鸣、王君彬须每月缴纳租金，下期租金双方约定在1日前交付。在租期内，承租方承担以下责任：1.依时缴纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费。承租方逾期交付租金，每逾期一日，承租方须按当月租金的2%向出租方支付违约金。如承租方逾期缴付租金或欠交管理费、水电费超过十五日，则视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，没收保证金，且不作任何赔偿。2.租赁期间，承租方如对房屋设施或家私电器故意或过失损坏应负责维修和恢复原状或赔偿经济损失……。违约责任：1、合同签订后，租赁双方均不得借故解除合约。任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前三个月以书面通知另一方。如出租方提前收回该房产的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿半个月的租金给承租方；如承租方提前退租的，出租方有权没收保证金。在通知期间，承租方需照常缴交租金。2.因承租方违约而合同终止，出租方有权不经承租方同意单方面收回房产，承租方必须无条件立即迁出该房产。如承租方逾期迁出时，则出租方在收回该房产时应由二至三名人员作证，并由大厦管理处进行见证。合同约定的其他事项：装饰设备、家具家电清单见星汇文华2栋303交楼标准及新添家具家电清单。在附件“星汇文华2栋303房装饰设备、家俱家电清单”中载明：1.出租方、承租方在交接星汇文华2栋303房时，装饰、设备见星汇文华交楼标准且齐全全新、正常使用。2.双方交接有：房卡五张、2套钥匙（主门+三个卧室）、邮箱钥匙2条；燃气5.5立方，电504.2度，水15吨。3.每月租金交给吕佳，保证木面石材面完好。在星汇文华交楼标准中载明：1.入户门采用高档尼期斯木饰面子母门，装饰耶鲁（YALE）豪华电子门锁；2.卧房门：采用高档尼斯木饰面门，装设名厂门锁。3.墙身：客厅、餐厅、卧房内墙：高档墙纸、高档尼斯木饰面、扪皮及造型背景墙。合同签订后，林鸣于2015年7月7日交付了18000元保证金，并缴纳了自承租之日起至2016年12月31日的租金。
林鸣为提前解除涉案租赁合同，于2018年1月6日与罗震旻的妻子吕佳通过微信沟通，具体内容为：吕佳：你和物业把之前的物业管理费、水费都结清了。林鸣：另外，之前那个桌子跟你先生搬去一楼物业储物室了，10号那天我不在广州，我妹子会跟你交接，因为是10号，1月份的水电那些都没到期，之前都结清啦。所以到时候具体需要多少找物业确定后清掉就是了。吕佳：你8号在广州吧，我8号过去。林鸣：我这段时间都不在广州。我过来青岛要20多号才回广东。我跟我老婆说清楚了，她都清楚情况的，放心哈。吕佳:好的。那我8号过去检查一下房子、电器。林鸣：好的，我跟我老婆说一声。吕佳：好的。林鸣：吕小姐，上午我们要搬东西，麻烦你下午过来吧，我老婆名字叫李欣颖，电话号码为……。
2017年1月8日，林鸣妻子李欣颖与罗震旻妻子吕佳按约到涉案房屋办理交接手续，李欣颖等人准备取走自己的私人物品，吕佳则对涉案房屋进行验视。由于吕佳认为林鸣在租赁期对涉案房屋的装饰、家私及电器存在损坏情况要求林鸣一方进行修复或赔偿，由此，双方在交接当天发生纠纷，并报警处理。警察及物业公司工作人员均建议双方通过诉讼解决租赁纠纷。最终，林鸣一方在交纳了所欠物业管理费和水电费1248.14元（其中包括在2015年7月10日至2017年1月8日的水费和排污费、2015年7月10日至2015年8月5日的公摊电费、2017年1月1日至2017年1月8日的物业管理费）后，搬离了涉案房屋。至一审庭审辩论终结时，林鸣、王君彬未再使用涉案房屋。罗震旻也明确表示，由于林鸣、王君彬未交返涉案房屋的钥匙和密码，以及考虑到双方存在租赁纠纷，故其也一直未进入涉案房屋。
为查明案情，避免双方当事人的损失进一步扩大，在征得双方当事人同意的情形下，一审法院于2017年11月25日与罗震旻、林鸣的委托诉讼代理人陈浩鹏一同到涉案房屋现场，在确认无法使用密码打开涉案房屋房门的前提下，双方同意委托开锁公司工作人员打开了涉案房屋的指纹锁，并更换了大门的锁芯、门后的电路板，并配备了五张新的房卡，共计花费1900元，该费用由林鸣一方垫付。进入涉案房屋后，经对房屋验视，涉案房屋较为脏乱，且部分不用的废弃物品堆放在客厅一角。此外，双方确认：1.微波炉不能正常使用；2.客厅木饰面墙污损（上有油性字迹和胶垫）；3.洗衣机故障。4.热水器故障（事后确认）。针对罗震旻主张的遗失的其他物品查明，在涉案房屋中未发现三个卧房门的钥匙，未发现罗震旻主张的入户大门、木餐桌及五把配套的木餐椅以及三把木椅。庭审中，林鸣认可微波炉的维修费1200元、洗衣机维修费400元、热水器维修费500元。但对罗震旻主张的客厅木饰面墙及墙纸翻新的费用13240元不予认可，认为该费用过高。对于三个卧室门锁的更换费用由法院认定。不确认存在罗震旻主张的入户大门。对于罗震旻主张的木餐桌、五把配套的木餐椅以及三把木椅，林鸣确认当时承租涉案房屋时存在上述物品，但是林鸣根据双方签订的租赁合同附件租赁物清单的约定，并经罗震旻的同意后处理了上述物品。
针对罗震旻主张的物业管理费、煤气费、水费、排污费及电费问题查明：1.物业管理费：涉案房屋每月应交物业管理费为462.94元，经一审法院调查，物业公司确认林鸣已交纳了2017年1月8日前的物业管理费，其中交纳了2017年1月1日至2017年1月8日物业管理费119.47元。2.水费和排污费：经一审法院调查，物业公司确认林鸣已交纳了2017年1月8日前的水费和排污费。3.电费：2016年12月5日前的电费林鸣已交纳。自2016年12月5日至2017年2月7日发生的电费为294.78元，2017年2月7日至2017年4月5日发生的电费为99.60元。4.燃气费：至2017年1月8日林鸣欠燃气费1095.04元。
诉讼中，因罗震旻未能提供客厅木饰面墙及墙纸翻新费用、卧室门锁更换费用、入户大门的购置费用、木餐桌椅（包括五把配套的木餐椅）以及三把木椅子的购置费用的充分证据，一审法院征询罗震旻是否对上述财物的损失进行评估，罗震旻表示不申请评估，由法院酌情判处。
一审法院认为：罗震旻、林鸣、王君彬于2015年7月6日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反我国法律和行政法规的规定，该合同合法有效。双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。2016年12月之前，双方均能按照合同的约定履行各自的义务。但在2017年1月份，由于林鸣决定提前解除租赁合同，在双方微信沟通后，虽然罗震旻也表达了可以提前解除租赁合同的意向，但由于双方在2017年1月8日就涉案房屋的交接过程中发生争议，导致当天未能办理房屋的交接手续，并引致本案纠纷。
根据庭审质证、辩论及双方当事人的陈述，一审法院认为双方的争议焦点如下：
一、本案《租赁合同》是否已经解除。从查明的事实来看，虽然罗震旻、林鸣、王君彬就林鸣、王君彬提前解除租赁合同进行过事前的协商与沟通，但从沟通的信息内容来看，罗震旻并未有明确表示同意解除租赁合同的意思，而是要求先查验涉讼房屋的家私家电及室内装饰是否完好。在2017年1月8日交接过程中，由于罗震旻认为林鸣、王君彬在租赁期内损坏了其家私家电及室内装饰，在双方未就损坏的家私、家电及室内装饰协商一致处理前，罗震旻并未明确表示同意解除租赁合同。因此，一审法院认为，罗震旻、林鸣、王君彬的租赁合同并未在2017年1月8日因双方协商一致而解除。至于租赁合同的解除时间，一审法院认为，根据《租赁合同》第八条第2点的约定，合同签订后，租赁双方均不得借故解除合约。任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前三个月以书面通知另一方。如出租方提前收回该房产的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿半个月的租金给承租方；如承租方提前退租的，出租方有权没收保证金。在通知期间，承租方需照常缴交租金。林鸣、王君彬需提前三个月时间以书面通知另一方。因此，一审法院认为，因林鸣、王君彬在2017年1月8日以自己的实际行为要求单方面提前解除租赁合同，且罗震旻对此已知晓，但林鸣、王君彬应按约定给予罗震旻三个月的通知期。因此，自2017年1月8日起算三个月，一审法院确认本案租赁合同已于2017年4月7日解除。鉴于该租赁合同已经于2017年4月7日解除，故对于罗震旻提出的要求解除双方签订的《租赁合同》的诉求，一审法院不予支持。因涉案房屋已于2017年11月25日交由罗震旻管业，故对于租赁合同解除后涉讼房屋交还的问题一审法院不再作处理。
二、《租赁合同》解除后的违约责任。1.从查明的事实来看，本案租赁合同的解除系林鸣、王君彬单方面提前解除合同，根据《租赁合同》第八条第2点的约定，在三个月的通知期间，林鸣、王君彬应照常缴交租金，且罗震旻有权没收全部保证金。因此，林鸣、王君彬无权主张罗震旻返还其交纳的18000元保证金。在合同解除后，林鸣、王君彬还应当向罗震旻支付2017年1月1日至2017年4月7日的房屋租金20564元（按每月6360元计算）。同时，罗震旻还有权要求林鸣、王君彬支付逾期缴付租金违约金。但对于罗震旻主张每日按当月租金2%计算计算逾期缴付租金违约金，该标准过高，一审法院酌情调低至每日按当月租金万分之五计算。因林鸣、王君彬缴付租金的日期为每月1日，故每月逾期缴付租金违约金自当月的2日起计算至租金付清之日止。对于罗震旻主张林鸣、王君彬应支付自2017年4月7日以后至本案判决生效之日止的租金，一审法院认为，该租金实质是因为双方未能交接房屋而产生的扩大的损失。从查明的事实来看，罗震旻、林鸣、王君彬在2017年1月8日办理涉讼房屋交接时，因罗震旻认为林鸣、王君彬对涉讼房屋的内部装饰及家私家电存在损坏从而拒绝接收涉讼房屋，从而造成2017年4月7日以后的租金损失的发生。对于该租金损失，罗震旻主张应由林鸣、王君彬承担。对此一审法院认为，虽然本案系林鸣、王君彬单方面解除合同，但根据合同的约定，林鸣、王君彬可以在提前三个月书面通知后单方面解除合同，但须承担相应的违约责任。而罗震旻在林鸣、王君彬将房屋交还给罗震旻时，如果罗震旻认为林鸣、王君彬对涉讼房屋的内部装饰及家私家电存在损坏的情形，罗震旻完全可以在验房时对受损财物进行证据保全，并就受损财物的赔偿进行协商或通过诉讼途径解决，而不能拒绝接收林鸣、王君彬交还的房屋，以免损失的进一步的扩大。同时，双方也在租赁合同中约定，因承租方违约而合同终止，出租方有权不经承租方同意单方面收回房产，承租方必须无条件立即迁出该房产。如承租方逾期迁出时，则出租方在收回该房产时应由二至三名人员作证，并由大厦管理处进行见证。因此，一审法院认为，在林鸣、王君彬承担了提前解除租赁合同的违约责任后，本案中扩大的租金损失应由罗震旻自行承担。故对于罗震旻主张的要求林鸣、王君彬支付2017年4月7日以后至本判决生效之日的租金，一审法院不予支持。3.合同解除后，林鸣、王君彬应当向罗震旻支付2017年4月7日之前产生的物业管理费、电费和煤气费。其中物业管理费为1388.82元（462.94元*3个月），煤气费为1095.04元及电费为394.38元（电费计算至2017年4月5日）。至于水费和排污费，因物业公司已确认林鸣、王君彬已缴纳了2017年1月8日前的水费和排污费，而由于林鸣、王君彬自2017年1月8日起并未在涉讼房屋居住，且罗震旻也未能提供证据证实2017年1月8日至2017年4月7日自然损耗产生的水费和排污费，故对于罗震旻主张的水费和排污费，一审法院不予支持。
三、关于罗震旻家私、家电及室内装饰损失的赔偿。根据《租赁合同》第七条第3点的约定，租赁期内租赁期间，承租方如对房屋设施或家私电器故意或过失损坏应负责维修和恢复原状或赔偿经济损失……。因此，罗震旻有权要求林鸣、王君彬按照双方确认的费用赔偿微波炉维修费1200元、洗衣机维修费400元及热水器的维修费500元。对于罗震旻主张的客厅木饰面墙及墙纸翻新的费用13240元。虽然林鸣、王君彬在租赁期间对客厅木饰面墙存在一定程度的损毁，但罗震旻并未提供受损客厅木饰面墙必须进行重新更换的证据，也未提供证据证实重新更换所需费用，为避免诉累，一审法院结合现场查看的情况，酌情判令此项费用为3000元。关于罗震旻主张的墙纸翻新的费用。一审法院认为，一般而言，室内墙纸在使用一段年限后存在开裂的情形属于正常现象。从现场查明的情形来看，并无证据显示系林鸣、王君彬故意或过失损毁墙纸，故对于罗震旻该项诉求，一审法院不予支持。关于罗震旻主张的入户大门的赔偿问题。因罗震旻并未提供证据证实其已将所称入户大门交付给林鸣、王君彬使用或是保管，故对于罗震旻的此项诉求不予支持。关于罗震旻主张的木餐桌、五把配套的木餐椅以及三把木椅的赔偿问题。因罗震旻提供证据证实在租赁涉案房屋时已将上述家具交付给了林鸣、王君彬，但林鸣辩称已经罗震旻同意将上述家具予以处理，因林鸣并未提供相关的证据证实其上述辩称，一审法院不予采信。因此林鸣、王君彬应当赔偿罗震旻上述家具的损失。因罗震旻未能提供证据证实家具的购置费用及家具的材质等证据，考虑到罗震旻确实存在该部分的损失，一审法院酌情计算该部分损失3500元。对于罗震旻主张三个卧室门锁的更换费用问题。因林鸣、王君彬未能提供证据证实其已将上述卧室门锁的钥匙已交付给罗震旻，故林鸣、王君彬应当赔偿罗震旻此项损失。因罗震旻未能提供证据证实更换锁芯或是另配钥匙的费用，一审法院酌情该部分损失360元。关于罗震旻主张的800元房屋清洁费问题。因无合同约定，也无法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，作出如下判决：一、林鸣、王君彬应于一审判决发生法律效力之日起十日内向罗震旻支付2017年1月1日至2017年4月7日的租金20564元及逾期缴纳租金违约金（违约金的计算方法：1.自2017年1月2日起以6360元本金，每日按万分之五的标准计算至租金付清之日止；2.自2017年2月2日起以6360元本金，每日按万分之五的标准计算至租金付清之日止；3.自2017年3月2日起以6360元本金，每日按万分之五的标准计算至租金付清之日止；4.自2017年4月2日起以1484元本金，每日按万分之五的标准计算至租金付清之日止）。二、林鸣、王君彬应于一审判决发生法律效力之日起十日内向罗震旻支付拖欠的物业管理费1388.82元、煤气费1095.04元、电费394.38元，以上合计2878.24元。三、林鸣、王君彬应于一审判决发生法律效力之日起十日内向罗震旻赔偿微波炉维修费1200元、洗衣机维修费400元、热水器维修费500元、客厅木饰面墙翻新费用3000元、木餐桌、木餐椅以及木椅损失3500元、卧室门锁更换费用360元，以上合计8960元。四、驳回罗震旻的其余诉讼请求。五、驳回林鸣的全部反诉请求。一审本诉受理费2992元，由罗震旻负担2272元，林鸣、王君彬负担720元。反诉受理费125元，由林鸣负担。
罗震旻在二审期间提交的一份物业公司作业表单（报事报修记录表）的复印件，该记录表载明2017年11月26日2栋303房业主反映入门木门等，拟证实星汇文华小区遗失了两扇大门，其中一扇因林鸣保管不当丢失。
林鸣不认可该份证据，认为一审已经查明相关事实。
经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，一审法院对罗震旻、林鸣、王君彬签订的《租赁合同》效力的认定，合法有据，双方均无异议，二审不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对罗震旻的上诉意见，认定如下：
二审争议的焦点在于合同的解除时间及房屋使用费计算的截止时间。罗震旻上诉主张合同并未解除上诉请求2017年4月8日至2018年3月30日期间的租金、管理费、水电费等。对此，本院认为，根据双方签订《租赁合同》第八条第2点的约定“合同签订后，租赁双方均不得借故解除合约。任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前三个月以书面通知另一方。如出租方提前收回该房产的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿半个月的租金给承租方；如承租方提前退租的，出租方有权没收保证金。在通知期间，承租方需照常缴交租金。林鸣、王君彬需提前三个月时间以书面通知另一方。”可知，一方可单方解除合同，但解除合同的条件为提前三个月通知对方，本案林鸣、王君彬一方于2017年1月8日在微信中已向罗震旻一方提出解除合同，并相约交接，双方仅因房内的家私、家电及室内装饰损失等赔偿问题产生分歧。罗震旻在上诉意见中虽然强调根据合同约定，解除合同需“书面通知”，但从双方已通过微信通知及罗震旻一方亦去到现场办理交接手续来看，可视为罗震旻以其实际行为表示接受该通知方式；2017年1月8日当天双方产生分歧未就合同解除达成一致，但从本案林鸣、王君彬一方已实际搬离案涉房产，且根据合同中“提前三个月可单方提出解除合同”的约定，一审认定自2017年1月8日起算三个月，案涉合同已于2017年4月7日解除，符合合同约定；2017年1月8日，罗震旻以装饰、家私等损坏为由不愿意办理交接，在此之后房屋空置的损失由谁承担的问题，对此，本院认为，根据合同约定罗震旻有权在第三方见证下单方收回房屋，在此后的三个月内，罗震旻有足够的时间协商及诉讼解决该赔偿事宜，故一审认定2017年4月7日解除合同之后的房屋空置损失由罗震旻承担并无不妥。综上，罗震旻上诉请求2017年4月8日后的租金及管理费、水费等均不予支持。
罗震旻在二审期间提交的证据并不能证实其已将所称入户大门交付给林鸣、王君彬使用或是保管，故对于罗震旻的此项上诉请求不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人罗震旻的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2085元，由罗震旻负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 佐
审判员 李 民
审判员 柳玮玮
二〇一八年九月十日
书记员 王日平
冯镇辉