湖北省宜昌市西陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0502民初260号
原告周天武，男，1968年8月3日出生，汉族，无固定职业，住宜昌市。
委托代理人曾波，湖北西陵律师事务所律师。（特别授权代理）
被告潘某，女，1976年2月28日出生，汉族，宜昌人福药业职员，住宜昌市西陵区。
被告陈奕如，女，2008年1月12日出生，汉族，住宜昌市西陵区。
法定代理人潘某，陈奕如之母。
上述二被告委托代理人冯愿妮，湖北三峡律师事务所律师。（特别授权代理）
第三人中国工商银行股份有限公司三峡分行（以下简称工行三峡分行），住所地宜昌市夷陵大道特169号。
代表人韩强，该分行行长。
原告周天武与被告潘某、陈奕如，第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月23日受理后，依法适用简易程序，由审判员李敏独任审判，于2018年3月22日公开开庭进行了审理。原告周天武的委托代理人曾波，二被告的委托代理人冯愿妮及被告潘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年3月19日，被告潘某之夫陈峥与原告签订《协议》1份，约定陈峥将其名下的坐落于宜昌市常××路××号（××门牌号为××号）房屋一套，以单价1290元／平方米出售给原告周天武，原告周天武将陈峥已支付的首付款33604元、购房所付费用8641.30元以及已偿还的银行借款11707元3项合计53952.30元给付陈峥，剩余银行借款由原告周天武继续偿还。合同签订后，陈峥将涉案房屋交原告使用，原告同时收到陈峥交付的《商品房买卖合同》、费用单据、银行还款存折等原始资料。原告周天武从2005年4月9日开始代偿银行借款，截止2014年11月9日，原告周天武已代为偿还银行借款共计60738.45元。2012年12月26日，陈峥因患胰腺癌立下遗嘱，表示其亡故后�其名下的房屋（产权证号为宜市房权证西陵字第××号）交由其女儿陈奕如继承，2013年1月2日陈峥病故。2013年2月4日，二被告遂以财产共有人身份和继承人身份作为原告以排除妨害提起民事诉讼，诉请确认陈峥与周天武签订的房屋买卖合同无效，并要求周天武腾退涉案房屋。该案经两审审理以及再审审查，认定陈峥与周天武于2005年3月19日签订的房屋买卖合同有效，并驳回了潘某、陈奕如要求周天武腾退涉案房屋的诉请。现银行贷款已还清，但二被告拒绝配合原告办理涉案房屋过户手续，第三人也以涉案房屋发生诉讼须以法律文书为准，推诿办理涉案房屋抵押权注销登记手续。故诉请法院判令：1、确认坐落于宜昌市常××路××房屋（××门牌号为××号，）的所有权和土地使用权归原告周天武所有；2、被告潘某、陈奕如继续履行协议，立即协助原告周天武将宜昌市常××路××房屋（××门牌号为××号。房权证号：宜市房权证西陵字第××，土地使用权证号为宜市国用2005第060201008-9-206号）的房屋所有权和土地使用权由陈峥名下过户至原告周天武名下；3、被告潘某、陈奕如和第三人立即办理常刘路39-1-206号房屋（原门牌号为××，）抵押权注销登记手续（抵押登记的他项权证号为0014XXX号）；4、二被告承担本案诉讼费用。
被告潘某及陈奕如辩称：1、本案所涉房产是陈峥与潘某的夫妻共同财产，为夫妻共同共有。虽然登记在陈峥一人名下，但是购买发生在婚姻关系存续期间。根据相关法律规定，本案陈峥处分的行为为无权处分。根据《婚姻法》解释一及最高院民法通则若干意见第89条，在共同共有关系存续期间，部分共有人处分共有财产的一般认定为无效；2、原告周天武不构成善意取得。根据《物权法�第106条规定，要构成善意取得，首先受让不动产时应当是善意的，其次是以合理的价格转让，最后转让的不动产应当依照法律规定办理登记手续。陈峥与原告签订的协议中房屋虽交付给原告，但没有办理转移登记，不符合善意取得条件。3、陈奕如是陈峥的女儿。并没有因陈峥立下的遗嘱取得该房屋的共同共有权，故不是本案适格的被告，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告潘某与陈峥于1997年12月29日登记结婚，婚后育有一女陈奕如。2003年3月25日，陈峥与湖北省宜昌建筑总公司签订《商品房买卖合同》一份，购买了宜昌市常刘路39-1-206号（原门牌号为××房屋，房屋建筑面积85.74平方米，房屋单价1290元/平方米，总房款110604元，房屋支付方式：首付33604元，余款77000元在第三人中国工商银行股份有限公司三峡分行营�部办理按揭，借款期限20年，抵押登记的他项权证号为0014XXX号，合同还对交房时间、办证时间及相应违约责任进行了约定。2004年11月4日，陈峥取得上述房屋的产权证，产权证号为宜市房权证西陵字第××号。2005年3月19日，陈峥与原告周天武签订《协议》一份，约定陈峥将上述常刘路房屋出售给原告，原告将陈峥已支付的首付款33604元、购房所付费用8641.30元以及已偿还的银行借款11707元3项合计53952.3元给付陈峥，剩余银行借款由原告继续偿还。合同签订后，陈峥将上述房屋实际交付原告占有，同时原告收到陈峥交付的《商品房买卖合同》、费用单据、银行还款存折等。原告从2005年4月9日开始代偿银行借款，截止2014年11月9日，原告已代为偿还银行借款共计60738.45元。
2012年12月26日，陈峥因患胰腺癌立下遗嘱，表示其亡故后将其名下房屋（产权证号为宜市房权证西陵字第××号）交由女儿陈奕如继承，次年1月2日陈峥病故。
2013年2月4日，被告潘某、陈奕如以排除妨害纠纷为由向本院起诉，要求确认原告周天武与陈峥签订的房屋买卖合同无效，同时要求原告腾退诉争房屋，2013年10月26日（2013）鄂西陵民初第352号民事判决书，判决周天武腾退房屋。后周天武不服，提起上诉，2014年4月8日宜昌市中级人民法院以（2014）鄂宜昌中民一终字第00129号民事裁定书裁定撤销原判决发回重审，本院于2014年9月30日以房屋买卖合同纠纷重新立案受理，于2014年12月21日作出（2014）鄂西陵民初字第1503号民事判决书，认定原告与陈峥签订了房屋买卖合同有效，驳回潘某、陈奕如的诉讼请求。二被告不服上诉，2015年6月2日宜昌市中级人民法院作出（2015）鄂宜昌中民一终字第00203号民事判决书�判决驳回了被告的上诉，维持原判。二被告申请再审，湖北省高级人民法院于2016年2月29日以（2015）鄂民申字第02734号民事裁定驳回二被告的再审申请。
同时查明，被告潘某于2014年12月1日向第三人偿还个人住房贷款42774.52元，届时本案诉争房屋在银行的按揭贷款全部还清。
上述事实，有《结婚证》、《亲属关系证明》、《商品房买卖合同》、《查档证明》、陈峥与被告签订的《协议》、房屋所有权证、国有土地使用权证、银行还款存折及相关费用单据，《死亡医学证明书》、《遗嘱》、公安机关证明、（2014）鄂西陵民初字第1503号民事判决书、（2015）鄂宜昌中民一终字第00203号民事判决书、（2015）鄂民申字第02734号民事裁定书、中国工商银行个人贷款提前归还证明及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，陈峥与原告周天武签订房屋买卖协议，将涉案房屋出售给原告周天武，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且不损害其他权利人的利益，该协议已为人民法院生效的裁判确认有效，双方均应全面履行合同义务。合同签订后，原告周天武按照合同约定支付了部分房款，合同约定由原告代替陈峥偿还银行按揭款，但原告只偿还部分款项，其中尾款42774.52元是由被告潘某偿还，现银行借款已还清，故原告应当将42774.52元返还给被告。2012年12月26日陈峥立遗嘱将涉案房屋交由其女儿陈奕如继承，潘某、陈奕如以财产共有人和继承人的身份向人民法院提起诉讼要求确认涉案房屋买卖协议无效并要求周天武腾退房屋的民事诉讼行为表明，陈峥及其妻女潘某、陈奕如的行为已构成违约。陈峥�病亡故，根据《民事诉讼法》及《继续法》的相关规定，陈峥的继承人应当依法承继其权利义务，故两被告应当继续履行陈峥与原告签订的房屋买卖协议，协助原告周天武将宜昌市常刘路39-1-206号房屋的房屋所有权和土地使用权的名称由陈峥变更登记为原告周天武。宜昌市常刘路39-1-206号房屋已于2003年4月8日抵押给了第三人，现该房屋的按揭贷款经偿还完毕，故第三人应当为其房屋抵押办理抵押权注销登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认坐落于宜昌市常刘路39-1-206号房�（原门牌号为常刘路24-1号）的所有权和土地使用权归原告周天武所有。
二、被告潘某、陈奕如于本判决生效之日起三十日内协助原告周天武将宜昌市常刘路39-1-206号房屋（原门牌号为常刘路24-1号。房权证号：宜市房权证西陵字第××，土地使用权证号为宜市国用2005第060201008-9-206号）的房屋所有权和土地使用权由陈峥变更登记为原告周天武。原告周天武向被告潘某于本判决生效之日起十日内返还42774.52元。
三、被告潘某、陈奕如和第三人中国工商银行股份有限公司三峡分行于本判决生效之日起三十日内办理常刘路39-1-206号房屋（原门牌号为常刘路24-1号）抵押权注销登记手续（抵押登记的他项权证号为0014XXX号）。
案件诉讼费7731元（原告已预交），适用简易程序�半收取3865.5元，由被告潘某、陈奕如承担。被告潘某、陈奕如负担的诉讼费于上述判决一并清结。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 李敏
二〇一八年四月二日
书记员 陶易