陕西省延安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕06民终1196号
上诉人（原审被告）张巧清。
上诉人（原审被告）杨乐平。
被上诉人（原审原告）宜川泰安物业服务公司。住所地：陕西省宜川县石沟坪。
法定代表人：宋小平，该公司经理。
委托诉讼代理人：杜昌昌，该公司法律顾问。
委托诉讼代理人：李锋，1992年1月25日出生，该公司职工。
原审被告王瑞涛。
上诉人张巧清、杨乐平因物业服务合同纠纷一案，不服陕西省宜川县人民法院（2018）陕0630民初186号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张巧清、杨乐平，被上诉人宜川泰安物业服务公司的委托代理人杜昌昌、李锋，原审被告王瑞涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人的上诉请求:请求二审法院依法撤销宜川县人民法院（2018）陕0630民初186号民事判决，并依法改判。本案诉讼费由被上诉人承担。理由：物业公司存在违约或者履行职责不当的一面，被上诉人物业公司在上诉人经营期间从未打扫卫生、倾倒垃圾、采取相应的安保措施等，只提供了代收电费的服务，而且电费超出市场价0.4元。将上诉人处理漏水事故及上诉人与被上诉人打官司期间所产生的物业费计算在内有违基本公义。从2011年7月至2016年4月期间，被上诉人从未通知上诉人及周边商户缴纳物业费。2011年7月至2016年4月产生的物业费的债权已超过诉讼时效。
被上诉人宜川泰安物业服务公司辩称:一、被上诉人在履行信合家属楼物业服务合同过程中没有根本违约行为，上诉人应履行清偿物业费的义务。二、上诉人提到的《陕西省物业服务收费管理办法》已经废止。2014年重新修订的《陕西省物业服务收费管理实施办法》虽然有质价相符服务的规定，但上诉人并无被上诉人没有提供质价不相符服务的证据。实践中，物业公司都是按照其拥有的资质等级按照标准收取物业费。三、上诉人与被上诉人处理漏水事故期间被上诉人继续履行了物业服务合同义务，上诉人也应履行交纳物业费的义务。四、个体工商户宜川县莱欧佳家私营业执照上登记的经营者为张巧清，实际经营者为张巧清和杨乐平，根据民事诉讼法司法解释第五十九条第二款规定：“营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人”，两上诉人的主体适格。五、《民法通则》规定的普通诉讼时效为两年。物业公司作为提供物业管理服务的一方，因其提供的服务具有连续性，诉讼时效期间应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算两年。2016年8月1日被上诉人退出小区物业管理，2017年7月14日被上诉人提起了诉讼，诉讼时效中断，并未超过诉讼时效。
被上诉人王瑞涛辩称:我是房东，合同上写的也很清楚租房期间物业费由承租人承担，物业费和我没有关系。经营的几年中间从来没有收过物业费，物业费是按月收的，但是事故发生后才开始收物业费的。
被上诉人向一审法院起诉请求：1、判令三被告连带清偿原告宜川泰安物业服务公司物业费83378.80元，并承担相应利息。（2011年7月19日-2012年7月18日物业费16556.76元）、（2012年7月19日-2013年7月18日物业费16556.76元）、（2013年7月19日-2014年7月18日物业费16556.76元）、（2014年7月19日-2015年7月18日物业费16556.76元）、（2015年7月19日-2016年7月30日物业费17151.76元），被告共欠5年零12天的物业费未支付；2、案件受理费由三被告承担。
一审判决认定,2011年7月29日，被告王瑞涛与被告张巧清、杨乐平签订了房屋租赁合同，被告王瑞涛将其所有的位于宜川县石沟坪金瀑小区（信合家属楼）楼下5、6、7单元的地下室租赁给被告张巧清、杨乐平，租赁期限为2011年8月10日至2016年8月10日，租赁费为每年7万元，合同约定承租人即被告张巧清、杨乐平负责支付房屋水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费（由小区物业统一管理）。2011年8月10日至今，被告张巧清、杨乐平在该房屋内合伙经营宜川县莱欧佳家私。宜川县莱欧佳家私营业执照登记的经营者为被告张巧清，实际经营者为被告张巧清、杨乐平两人。2012年2月份至2016年7月30日，原告泰安物业为该小区（地下一层，地上十三层）提供物业服务。被告张巧清、杨乐平从开始经营宜川县莱欧佳家私至今未向原告泰安物业缴纳过物业费。原告泰安物业资质证书显示其准予从事物业管理活动时间为2010年8月4日至2019年5月23日，资质等级为三级。延安市物业服务收费细则规定，三级办公写字楼物业费收取标准为3元/㎡/月。陕西华鼎测绘工程有限公司评定被告张巧清、杨乐平承租的房屋总套内面积为495.91㎡。2017年7月14日，原告泰安物业向本院提起诉讼，请求被告张巧清支付物业费，2017年12月25日，原告泰安物业向本院提出撤诉申请，本院准予撤诉。
一审法院认为，延安市中级人民法院（2016）陕06民终905号民事判决书、宜川县人民法院（2016）陕0630民初87号民事判决书、宜川县物业管理办公室出具的情况说明、电费收款收据、供用电合同、供水协议、电梯保养服务合同，足以证明原告泰安物业与被告张巧清、杨乐平形成实质物业服务合同关系。被告张巧清、杨乐平与被告王瑞涛签订的房屋租赁合同明确约定，物业费由小区物业统一管理，被告张巧清、杨乐平应按房屋租赁合同约定向该小区物业即原告泰安物业支付物业费。原告泰安物业庭后明确表示不要求被告王瑞涛承担物业费，应予准许。延安市物业服务收费细则系延安市物价局、延安市房产管理办公室对延安市各县区物价局、房产办（局、所）辖区物业服务收费标准的具体规定，宜川县隶属于延安市，物业费收取标准应按该细则规定的3元/㎡/月计算。原告泰安物业与被告张巧清、杨乐平对陕西华鼎测绘工程有限公司出具的测绘报告均未提出异议，物业费面积应按该测绘报告评定的495.91㎡计算。物业服务合同因其履行上的连续性，其诉讼时效应从最后一期物业费履行期限届满之日起计算，原告泰安物业于2016年8月1日退出该小区物业管理，而原告泰安物业向本院第一次提起诉讼的日期为2017年7月14日，未超过二年的诉讼时效规定（2017年10月1日之前），故本院对被告张巧清、杨乐平主张部分物业费超过诉讼时效的辩解意见不予采信。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人，宜川县莱欧佳家私营业执照登记的经营者为被告张巧清，而实际经营者为被告张巧清、杨乐平两人，原告泰安物业以营业执照登记的经营者张巧清和实际经营者杨乐平为共同被告提起诉讼，符合法律规定，对被告张巧清、杨乐平主张其二人主体不适格的辩解意见，本院不予采信。宜川县物业管理办公室证明原告泰安物业从2012年2月份开始为该小区提供物业服务，物业费计算时间应为2012年2月份至2016年7月份。综上，确认物业费数额为：78849.69元（3元×495.91㎡×53月）。综上所述，原告泰安物业诉请被告张巧清、杨乐平清偿物业费的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、由被告张巧清、杨乐平于本判决生效之日起十五内向原告宜川泰安物业服务公司支付物业费78849.69元。二、驳回原告宜川泰安物业服务公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1884元，由被告张巧清、杨乐平负担。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双方之间存在物业服务合同关系，有法院生效判决予以确认。物业费用的缴纳是由占有使用房屋的人承担。本案中，二上诉人系合伙关系，该房屋一直由二上诉人租赁使用，故其占有使用期间应承担缴纳物业费用的义务，其诉讼主体适格。另外物业服务合同在履行过程中具有连续性，因上诉人占有使用该房屋多年从未缴纳过物业费用，被上诉人从退出该小区的时间后一年内起诉，并未超诉讼时效。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1772元，由上诉人张巧清、杨乐平负担。
本判决为终审判决。
审判长 李欣南
审判员 武 烨
审判员 刘小涛
二〇一八年九月十三日
书记员 樊 蓉