云南省临沧市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临中民终字第93号
上诉人（原审原告）袁清顺，男，住临沧市临翔区。
委托代理人张建农，云南临疆律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。
上诉人（原审被告）李浩，男，住临沧市临翔区。
委托代理人赵振华、张学好，云南博川律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。
委托代理人王莉（系李浩母亲），女，住临沧市临翔区，代理权限：特别授权代理。
上诉人袁清顺因与上诉人李浩房屋租赁合同纠纷一案，均不服临沧市临翔区人民法院（2014）临民初字第130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月26日公开开庭审理了本案。上诉人袁清顺的委托代理人张建农，上诉人李浩及其委托代理人赵振华、王莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院确认，2011年6月13日，袁清顺与临沧百树房地产开发有限公司签订商品房购销合同，购买得百树广场4幢3单元202室住宅一套，建筑面积153.3平方米。2012年4月6日，袁清顺与李浩签订房屋租赁合同，合同�定：“出租方袁清顺将位于百树广场4幢3单元202室，面积300平方米出租给承租方李浩作为经营场所使用；经营场地租期为5年，即2012年6月1日至2017年5月31日，其中2012年6月1日至2015年5月31日租金为每平方米每月25元，年租金90000元，2015年5月31日至2017年5月31日的租金按市场价调整；租金一年一付，必须提前一个月交纳，如不按时交纳房租费，出租方有权收回所出租的房屋，并视为违约行为，可单方面终止合同；出租方租给承租方的房屋，出租方负责将露台钢架玻璃盖好，其余装潢由承租方负责，合同期满未经出租方同意，承租方不得擅自拆除装潢部分；双方严格执行本协议条款，如有违约，违约方向遵约方赔偿人民币五万元”。合同签订后，袁清顺将房屋交付李浩，李浩根据其经营需要开始装潢房屋，房屋装潢好后，2012年7月，李浩在承租房内开设茶餐厅进行营业，相�七户住户认为李浩开设茶餐厅的油烟、噪音影响七住户的正常生活，并联名向临沧市临翔区浙阳物业管理公司书面报告，经物业管理公司协调未果，物业管理公司又向临翔区建设局房管股报告，经临翔区建设局工作人员对该纠纷调查进行协调处理，但仍然没有处理结果。自2012年7月至10月期间，李浩只能正常经营了54天，以后该茶餐厅一直停业至今，承租房一直由李浩占用。在李浩使用承租房期间，交纳房租费20000元。现袁清顺起诉认为李浩逾期交纳房屋租金，已经构成违约，诉请要求与李浩解除房屋租赁合同，同时由李浩支付拖欠的房屋租金182500元（计算至2014年8月31日止，并已扣减李浩已支付的20000元），违约金50000元，合计235000元；同时要求李浩返还被其处理的800×800地板砖158件，计44080元（158件×3块×93元/块），防盗门2扇，价值3200元。李浩辩称，同意与袁清顺�除房屋租赁合同，但认为导致合同不能履行的责任全部在袁清顺，故反诉要求袁清顺赔偿在承租房内装潢费用及相关损失费用共计761222元。经鉴定，云南春城司法鉴定中心出具了云春鉴（2014）资鉴字第196号司法鉴定意见书，对位于临沧市临翔区百树广场4幢3单元202室的装修及用于餐厅物品价值资产进行了评估鉴定，结论为：1、位于临沧市临翔区百树广场4幢3单元202室的装修工程及已安装的设备设施原值为420023.7元，现值为378021.33元（420023.7元×90﹪）；2、位于临沧市临翔区百树广场4幢3单元202室内可移动资产原值为151161元，现值为136044.9元（151161元×90﹪）。为此，李浩支付鉴定费38000元。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。本案中，袁清顺将购买的住宅百树广场4幢3单元202室一套出租给李浩作为经营场所使用，未征得有利害关系的业主同意，导致李浩在经营茶餐厅过程中受到相邻住户的干涉，致使双方签订的房屋租赁合同不能履行，应承担一定责任。李浩作为一个完全民事行为能力人，明知袁清顺出租的房屋是住宅，而与其承租，并用于经营茶餐厅，同时对经营茶餐厅的设施没有处理好�致使经营过程中产生的油烟、噪音影响相邻住户的正常生活，引起相邻住户的不满，最终导致茶餐厅停业，对房屋租赁合同不能履行应承担主要责任。由于双方签订房屋租赁合同不能履行，给袁清顺造成的损失为房屋租金182500元（计算至2014年8月31日止），给李浩造成的损失为临沧市临翔区百树广场4幢3单元202室的装修工程及已安装的设备设施现值为378021.33元、位于临沧市临翔区百树广场4幢3单元202室内可移动资产现值为136044.9元，合计514066.23元。双方的共同损失共计696566.23元，根据合同不能履行的过错责任，该损失由袁清顺承担40﹪的责任，即278626.5元，扣除李浩应支付袁清顺的房屋租金182500元，袁清顺还应支付李浩损失费96126.5元；李浩承担60﹪责任，即417939.73元。袁清顺、李浩均主张的违约金问题，因导致合同不能履行双方都有责任，故相互不再支付违约金。袁清�主张要求李浩返还地板砖158件、防盗门2扇的诉请，因该诉请与本案房屋租赁合同不属于同一事实和同一法律关系，在本案中不作合并审理，袁清顺可以另案起诉。李浩主张的店面消耗品、聘用人员违约金的辩称意见，因提交的证据不够充分，不予支持。李浩主张的支付20000元房租的损失，鉴于李浩已经在承租房正常经营近两个月时间，而袁清顺主张的房租费中已经扣减该费用，故该项主张不予支持。关于李浩投资装潢和购买相关物品的残值问题，因装修及已安装的设备设施如果拆除，就损害了其价值，故位于临沧市临翔区百树广场4幢3单元202室的装修工程及已安装的设备设施归袁清顺所有使用，位于临沧市临翔区百树广场4幢3单元202室内可移动资产（鉴定意见书第6页至第9页百树广场4-3-202室可移动资产价值计算表内所列物品）归李浩所有使用较为适宜。依照《中华�民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十条，《中华人民共和国物权法》第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：1、解除袁清顺与李浩于2012年4月6日签订的房屋租赁合同；2、由袁清顺在判决生效之日起三十日内一次性补偿李浩装潢损失费96126.5元，同时李浩将百树广场4幢3单元202室房屋交还袁清顺使用；3、百树广场4幢3单元202室的装修工程及已安装的设备设施归袁清顺所有使用，百树广场4幢3单元202室内可移动资产（鉴定意见书第6页至第9页百树广场4-3-202室可移动资产价值计算表内所列物品）归李浩所有使用；4、驳回袁清顺的其他诉讼请求；5、驳回李浩的其他反诉请求；本案本诉案件受理费3900元，反诉案件受理费5500元，鉴定费38000元，合计47400元，由袁清顺承担18960元，李浩承担28440元。
一审宣判后，袁清顺、李浩均不服一审判决，向本院提起上诉。袁清顺的主要上诉理由为：1、导致房屋租赁合同不能履行的根本原因是李浩经营设施没按要求整改处理好，在生产经营中产生的油烟和噪音影响相邻住户的正常生活。在矛盾发生后袁清顺积极帮助李浩沟通协调油烟和噪音问题。2012年9月9日，临翔区住房和城乡建设局明确提出整改要求：一是顺墙架设的烟囱必须向地下排放；二是茶餐厅抽油烟机必须密封或消音。相邻住户对整改方案无意见，但李浩却一直拖延未整改，最终导致与住户矛盾激化，餐厅停业。故其应该承担合同不能履行的全部责任。2、一审认为袁清顺将住宅出租给李浩作为经营场所使用，未征得有利害关系的业主同意，导致茶餐厅在经营过程中受到相邻住户的干涉，致使房屋租赁合同不能履行，应当承担一定责任，属事实不清导致认定�误。在租赁合同商谈时李浩称是开咖啡厅，不涉及油烟和噪音扰民的问题。对于住改商的情况李浩是明知认可的。在扰民问题出现后，经袁清顺及相关部门与住户沟通协商，住户已经同意临翔区住房和城乡建设局的整改方案，即有利害关系的住户已经认可202室住改商的方案，但李浩一致拖延未整改。相邻七住户从口头到书面提出反映，直到有关部门协调过程中甚至到餐厅停业时，非但没有提出过住改商或是露台使用的异议，相反在七住户联名反映中还明确可以用作无油烟、噪音、治安问题的经营场所，直接证明住改商是经利害关系人书面同意的。故茶餐厅停业是李浩自身经营行为损害公共利益所致，与住改商无因果关系，袁清顺不应承担责任。请求：1、撤销一审判决，改判李浩承担全部赔偿责任，驳回李浩反诉请求。2、由李浩承担一、二审诉讼费及鉴定费。
针对袁清顺的上诉，李浩未作书面答辩，在二审庭审中口头答辩称：1、导致李浩无法正常经营的原因是袁清顺在未征得相邻住户同意的情况下，将没有所有权的露台非法改造后出租给李浩进行经营使用，相邻住户提出异议，最终导致无法实现合同的根本目的。2、李浩开始经营的初期确实产生过油烟和噪音，但是经过整改，一审时已经提交充分证据予以证明。3、违法搭建部分的租金和无法正常经营时间的租金应由袁清顺承担。4、请求驳回袁清顺的诉讼请求。
上诉人李浩主要上诉理由为：1、一审判决遗漏袁清顺隐瞒房屋真实情况，违法将房屋进行改造，并违反法律、法规将住房、未拥有所有权的露台及违法建筑作为商用房屋进行出租这一事实的认定，并在遗漏本案重要事实的基础上，进行了错误的责任划分。李浩与袁清顺签订的《房屋租赁合同》约�“百树广场4幢3单元202室，面积300平方米出租给承租方作为经营场所使用。”袁清顺将住宅改为经营性用房对外进行出租的行为违反《中华人民共和国物权法》“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房”的强制性规定，导致租赁合同无效。正因为袁清顺的非法改造行为，使得该单元其他业主阻止李浩进行正常的经营活动。袁清顺将没有所有权的露台出租的行为违反《城市房屋租赁管理办法》“未依法取得房屋所有权的房屋不得出租”的相关规定。袁清顺在没有所有权的露台上搭建钢架玻璃并出租给李浩使用的行为违反了《城市房屋租赁管理办法》中“属于违法建筑的房屋不得出租”的相关规定。李浩与袁清顺签订租赁合同时明确说过经营茶餐厅，所以合同也写明作为“经营场所使用”，袁清顺清楚知道李浩租赁房屋的用途。同时，基于袁清顺为临翔区浙阳物业管理主要负责人这一特殊身份，在其作不真实且带有欺骗性的意思表示的情况下，基于对袁清顺的信任和其身份的特殊性，李浩完全有理由相信该套房屋可用于经营茶餐厅。袁清顺擅自改造住宅为商用房、将没有所有权的露台违法改造为违法建筑进行出租等行为违反法律、法规规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效之规定，袁清顺的违法行为直接导致合同无效，应承担合同无效给李浩造成的全部损失的赔偿责任。2、一审判决遗漏了李浩自收到相邻住户反映后，积极与袁清顺多次协商整改方案，并按袁清顺要求对排烟设施等进行改造，以及袁清顺承诺改造合格后可继续经营这一重要事实的认定。一审判决错误的认定“经物业管理公司协调未果，物业管理公司又向临翔区建设局房管股报告，经临翔区建设局工作人员对该纠纷调查进行协调处理，但仍然没有处理结果”。基于案件事实认定不清，一审法院对责任划分比例进行了错误的划分。袁清顺曾于2012年10月初口头通知李浩停业整改，并承诺整改期间不向李浩收取房屋租金，待整改完毕后经相邻业主认可能够继续经营，房租从整改完毕之日起重新计算;如整改完毕后无法得到相邻业主认可不能继续经营，袁清顺又与李浩商谈解除租赁合同及装修补偿等相关事宜，房屋租金不再计算。李浩因改造排烟管道后仍然不能经营造成的损失应由袁清顺承担。李浩几次改造费用、装修费用、聘请厨师违约金等费用，应由袁清顺全部承担。李浩未按时缴纳租金，是因为袁清顺未严格按照合同约定提供300平方米的合法经营用房，也是因为李浩按照袁清顺要求对排烟设备设施进行改造后仍然无法经营，袁清顺未实现对李浩改造后就可继续经营的承诺而造成的。李浩在2012年底至2014年曾先后多次找袁清顺商谈解除合同及装修补偿等问题，但因对装修补偿问题无法达成一致，才导致李浩在无法经营的情况下未将房屋交还袁清顺，袁清顺应按当时承诺自行承担李浩无法经营期间房屋租金。请求：1、依法撤销临翔区人民法院(20l4)临民初字第130号民事判决书，并依法改判。2、判令袁清顺赔偿李浩的全部损失。3、一、二审诉讼费、鉴定费由袁清顺承担。
针对李浩的上诉，袁清顺未作书面答辩，在二审庭审时口头答辩称：1、袁清顺与李浩签订的房屋租赁合同不涉及效力问题，根据法律规定住房改商用并不是绝对禁止的，而是有条件的使用。袁清顺对露台享有使用权，自然对露台享有出租等权利。2、合同签订后房屋交由李浩使用，袁清顺已经履行了合同约定的义务，李浩在经营不善的情形下将房屋长期搁置，并在袁清顺�出书面催款通知一年内置之不理，一审法院对房屋租金的认定正确。3、关于露台的使用，相邻住户从未提出异议。4、关于整改的问题，李浩在一审时从未提及，一审法院不存在错漏。一审判决正确，应予维持。
二审中，上诉人李浩向本院提交了照片两张，欲证明李浩已经按照袁清顺和相邻业主的要求，对厨房排烟设施进行了整改，改造排烟管道后仍不能经营造成的损失应由被上诉人承担。
经质证，上诉人袁清顺认为该组证据与本案没有关联性，无法证明李浩的待证内容。
本院经审查认为：虽然原审判决的事实认定部分，没有明确李浩已经对厨房的排烟设施进行整改，但是在原审予以采信的司法鉴定意见书中已对先后两套厨房排烟设施做综合评定结算，该证据仅能证明李浩已经对厨房的排烟设施进行整改。
综合本案所收集�卷的证据，经本院二审审理确认的事实与原审认定之事实一致，本院不再赘述。
归纳双方当事人的诉辩主张，二审中，本案争议的焦点问题是：导致合同不能履行的责任应由谁承担及袁清顺、李浩的上诉请求是否成立的问题。
本院认为，对于业主将住宅改变为经营性用房法律有明确规定。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”本栋建筑物内的其他业主，应当认定为上述所称“有利害关系的业主”，即在征得本栋建筑物内其他业主的同意后，才可以将住宅改变为经营性用房。本案中，袁清顺与李浩签订房屋租赁合同后，在李浩实际经营过程中，相邻七户住户以李浩开�茶餐厅的油烟、噪音影响其正常生活为由，要求李浩进行整改，原审法院关于：“袁清顺将购买的住宅百树广场4幢3单元202室一套出租给李浩作为经营场所使用，未征得有利害关系的业主同意”的评判并无不当，本院予以确认。违章建筑是指在城市规划内未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设影响城市规划的建筑。李浩认为袁清顺将露台改造为违章建筑的上诉意见，其并未提供违章建筑物已经相关职能部门认定的证据，袁清顺未经有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的行为并不必然导致房屋租赁合同无效，李浩所主张的袁清顺擅自改造住房为商用，将没有所有权的露台改造为违法建筑进行出租的行为符合合同无效规定的上诉意见无法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”原审关于袁清顺未征得有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房出租，导致李浩在经营茶餐厅过程中受到相邻住户的干涉，致使双方签订的房屋租赁合同不能履行，应承担一定责任。李浩作为一个完全民事行为能力人，明知袁清顺出租的房屋是住宅，而与其承租，并用于经营茶餐厅，同时对经营茶餐厅的设施没有处理好，引起相邻住户的不满，最终导致茶餐厅停业，对房屋租赁合同不能履行应承担主要责任的评判并无不当，本院予以支持。虽然原审法院未在本案的事实认定中明确李浩已经对厨房的排烟设施进行整改，但是在原审予以采信的司法鉴定意见书中已就先后两套厨房排烟设施做综合评定结算，本院予以确认。对李浩所主张的一审判决遗漏了李浩按照袁清顺要求对排烟设施进行整改的问题，以及袁清顺所�张的房屋租赁合同不能履行的根本原因是李浩没有按照整改方案进行整改的问题，本院不予支持。对于李浩提出的袁清顺口头承诺不收取整改期间的房屋租金的问题，李浩无相应的证据予以证实，本院不予支持。
综上所述，本院认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，依法应予维持。上诉人袁清顺、李浩的上诉理由均不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9400元，由上诉人袁清顺负担4700元，上诉人李浩负担4700元。
本判决为终审判决。
审判长 张建红
审判员 赵艳洁
审判员 苏国权
二〇一五年四月十四日
书记员 保 红