江苏省扬州市广陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）扬广民初字第326号
原告扬州昌通商贸有限公司。
法定代表人刘志军，总经理。
委托代理人王孝峰，江苏擎天柱律师事务所律师。
被告王学俊，男，1968年7月9日出生，汉族。
委托代理人李昕，男，1983年11月21日出生，汉族。
委托代理人陈俊，男，1969年4月9日出生，汉族。
原告扬州昌通商贸有限公司（以下简称昌通公司）与被告王学俊房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告昌通公司的委托代理人王孝峰，被告王学俊的委托代理人李昕、陈俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昌通公司诉称：原、被告于2012年元月8日签订租赁合同，约定被告将位于扬州市汶河南路27号商业用房租赁给原告用于经营，租赁期限自2012年元月8日至2015年2月28日。房屋交付后，原告对房屋进行了装修，用于展示和销售爱玛牌电动自行车，根据合同约定，原告已支付租金65万元（其中第一年租金为55万元，延期租金10万元）、押金5万元。2012年12月3日被告强行封锁原告店门，单方终止了租赁关系，造成原告无法正常经营，原告被迫搬离后，一时无法租到合适的经营场所，大量电动自行车错过了最佳销售时机，损失巨大，现原、被告就退还押金、返还未到期租金以及承担违约责任等事宜无法达成一致意见，原告故诉讼要求被告退还原告押金5万元，返还未到期租金15.27万元，赔偿装修费用11.59万元及经营损失11万元，合计42.86万元，诉讼费用由被告负担。
原告昌通公司提供的证据有：
1、2012年元月8日原、被告间的租赁合同，证明双方间租赁合同的权利义务关系；
2、扬州市公安局广陵公局汶河派出所的接出警记录三份，证明被告分别于2012年12月2日9时、12月6日8时、12月8日14时左右封锁原告租赁房屋的店门，导致原告无法正常经营而报警；
3、视听资料光盘视频一份，证明被告用大锁封锁原告租赁房屋的店门，派出所民警出警处理，被告委托代理人陈俊当场说明立即终止房屋租赁，要求原告搬离并表示双方通过向法院诉讼等方式解除双方间的纠纷，民警表示认可等事实；
4、收条及银行付帐凭证计10页，证明原告已经向被告支付押金5万元、租金55万元、延期租金10万元；
5、2011年11月15日扬州艺力广告装饰工程有限公司的装饰决算单及收据，证明原告对租赁房屋进行装修，并支付装修费用17.391万元。
被告王学俊辩称：原告诉讼请求缺乏事实依据，被告无奈采取封门等措施仅为催缴租金，并未单方终止租赁关系。根据合同约定原告应于2012年12月1日前支付2013年的租金，但原告未在上述日期前支付租金，其行为已构成严重违约。因原告拖欠租金，被告在2012年12月1日前已多次向其催缴，但原告一直不予理会，其负责人员也避而不见，被告无奈之下才从同年12月1日开始采取封门的方式，促使原告的负责人员现身以催缴租金。同年12月3日，被告仅短暂封门，并未彻底封门，原告的负责人员终于出面并承诺三日内支付租金，被告随即打开大门。至12月6日，原告仍未支付，被告再次短暂封门，原告的负责人员要求再给予三日宽限时间，被告同意并再次立即打开大门，至同年12月7日，原告仍拖延不付，被告只得第三次封门以催租。综上被告即使采取了封门措施，都只为催缴租金而并未单方终止租赁合同。同年12月7日在被告封门催租后，原告也不再与被告讨价还价支付租金时间了，而是放任大门封闭。同年12月9日，原告自行从租赁房屋中搬离，带走其在租赁房屋中的物品再未返回，上述种种事实表明，原告因不愿支付下一年租金，自行搬离租赁房屋，以事实行为的方式单方与被告终止了租赁合同，因此，原告的所有诉讼请求均无法律依据。且原告存在违法骗取国家家电下乡补贴的行为，并已被公安机关立案侦查，根据合同约定有违规经营的，被告完全有权单方解除合同，并要求原告赔偿造成的实际损失。综上，应当驳回原告的诉讼请求。
被告王学俊提供的证据有：
2011年11月14日的江苏省拍卖成交确认书及收据，证明王学俊通过拍卖取得讼争房屋的租赁权。
根据当事人诉辩称、举证质证以及法庭调查，本院对下列事实予以确认：
原告昌通公司原先租赁本市汶河南路27号商业用房经营电动自行车。2011年11月，被告王学俊通过拍卖取得上述房屋的租赁权。2012年元月8日原告昌通公司（乙方）遂与被告王学俊（甲方）签订租赁合同，约定甲方将上述房屋的底楼门面房租赁给乙方经营，租赁期限三年，自2012年元月8日至2015年2月28日。第一年租金为55万元，第二年起每年递增10%。本合同签订后即支付第一次约定的租金及押金，以后每年的十二月一日前支付下一个租赁年约定的租金，逾期一天按总租金的千分之五支付违约金。押金为5万元，押金在租赁期满后最终结算。乙方在租赁期间可以按照经营的需要对承租部分进行装潢改造，但不得影响房屋的主体结构，并按城管的施工要求，进行装修改造的申报和备案，并承担一切费用。违约责任中约定如因甲方的原因造成乙方无法经营的，甲方应退回乙方所交的房租金（按实际的租期）及押金，赔偿乙方的装修费用，经营损失按每年的10%赔偿实际的剩余租期。乙方如有下列情形之一，甲方有权单方面解除合同，并赔偿给甲方造成的实际损失：1、拖欠房租一个月的；2、拖欠水电费及各项社会规费一个月的；3、偷税漏税的；4、违规经营的；5、利用甲方名义对外经营业务的。双方对其他事项作了约定。合同中同时载明“房租到期日应为2015年元月7日。因承租方承担壹拾万元拍租佣金，故延期至2015年2月28止。此壹拾万元到帐后即享受延期时限”。根据合同约定，原告租赁使用房屋经营爱玛电动自行车，并履行给付了第一年租金55万元、押金5万元及给付拍租佣金10万元的义务。但原告未于2012年12月1日前支付下一年租金，被告多次向原告催要，并采取锁门的方式要求原告缴纳租金，为此双方产生纠纷，扬州市公安局广陵分局汶河派出所分别于2012年12月2日、12月6日、12月8日三次出警处理，2012年12月9日原告搬离讼争房屋。
审理中，原、被告双方对租赁合同解除、讼争租赁房屋由被告执管均无异议。
本案争议焦点为：原告的诉讼请求是否具有合法依据？
本院认为：原告昌通公司与被告王学俊间的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应当认定合法有效。审理中双方对解除合同均无异议，本院予以确认。关于合同解除的违约责任问题，本案中，根据双方合同约定原告应于2012年12月1日支付下年度约定的租金，同时合同也约定了“如原告拖欠租金一个月的，被告则有权解除合同并可以要求原告赔偿损失”，虽然被告从次日起即采取锁门的方式再三阻止原告经营以催缴租金的行为不妥，但原告未按约定时间缴纳租金亦已构成违约，原告并于2012年12月9日搬离租赁房屋，致双方合同解除，审理中原、被告对租赁合同已经解除并无异议，本院予以确认。关于原告要求被告退还押金5万元的诉讼请求不违反法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告退还未到期租金5.27万元的诉讼请求，根据合同约定，双方合同期限从2012年元月8日开始，原告实际交纳第一年租金55万元，原告于同年12月9日搬离，按照其实际租赁经营期限，被告应当返还原告未到期租金5.27万元。关于原告要求被告返还佣金10万元的诉讼请求，根据合同载明的内容，该10万元应当系原告交纳的租金，因双方合同解除，不再延期，故被告应当返还原告该10万元。关于原告要求被告赔偿经营损失及赔偿装修费用的诉讼请求依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告王学俊于本判决生效后十日内返还原告扬州昌通商贸有限公司租金15.27万元、押金5万元，合计20.27万元；
二、驳回原告扬州昌通商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7728元，由原告负担4073元，被告负担3655元（此款原告已预交，被告应负担之款于本判决生效后十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费7728元，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。
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审 判 长 张 琴
人民陪审员 盛静安
人民陪审员 蒋 斌
二〇一三年十一月二十五日
书 记 员 张慧慧