上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初1666号原告：顾墨，女，1957年4月25日出生，汉族，户籍地上海市，住上海市。委托诉讼代理人：刘俭,上海伟创律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪权,上海伟创律师事务所律师。被告：顾琦，男，1944年10月5日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：周琴(系被告顾琦的妻子)，女，1956年2月19日出生，汉族，户籍地上海市。原告顾墨与被告顾琦共有纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顾墨及其委托诉讼代理人刘俭、被告顾琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾墨向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付2010年8月1日至2016年3月1日期间上海市光启路XXX号1层(3)室的租金103642元;2.要求确认被告与朱某某签订的租赁合同中关于上海市光启路XXX号1层(3)室的部分无效；3.要求判令朱某某迁出上海市光启路XXX号1层(3)室房屋。诉讼中,原告变更诉请为要求被告给付2010年8月1日至2016年3月1日期间上海市光启路XXX号1层(3)室的租金87435元(按照月租金4500元的29%计算)，并撤回对朱某某的起诉。事实和理由：原告是上海市光启路XXX号房屋(下简称光启路房屋)1层(3)室和阁楼房屋的产权人，被告仅仅是光启路房屋一层后间的产权人。自1995年起，被告独占光启路全部房屋并出租给他人经营，独占了全部的租赁费用，原告多次要求被告迁让相应的房屋，但被告以种种理由拒绝，因此引发原、被告之间多次诉讼，经居委会和派出所多次调解，被告仍独占全部房屋。原告为维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，要求判如所请。顾琦辩称，不同意原告的诉讼请求。光启路房屋出租他人始于2006年1月起。光启路房屋2010年8月的租金为2500元，且其中只有一段时间出租。将光启路房屋出租给朱生峰系始于2014年3月。由被告一人将光启路房屋出租是基于原、被告及案外人李某1的《协议书》约定，该《协议书》中的住房年金6000元即是被告收取承租人的租金中应支付给原告及李某1的费用。《协议书》签订后，被告即将光启路房屋出租，并按约从获得的租金中支付6000元交给李某1，并由李某1转交原告，直至2014年12月31日。2015年1月1日后，原告对被告的出租无端指责。在被告依照约定将款项支付给原告时，原告居然拒收。特别是被告曾分别于2008年、2013年两次要求回光启路房屋居住，不再将房屋出租他人，但原告不同意。本次原告提起诉讼的原因是因为被告在2013年底出资对光启路房屋进行了装修，从而使光启路房屋的租金提高到每月4500元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告的生父顾易是被告、案外人李某1、案外人李某2的继父。案外人杨逸锜是顾易的妻子，是原告及案外人李某1、李某2的生母，是被告的继母。案外人李某1是原告同母异父的兄弟。光启路房屋原为底层三小间加一阁，户名为顾易。1990年，由案外人李某1、李某2、原告三人出资将该房屋翻修成前间(建筑面积16.19平方米)、后间(建筑面积21.73平方米)、阁楼(建筑面积13.28平方米)。1996年底，被告起诉要求分割光启路房屋产权。1997年11月，原上海市南市区人民法院作出(1997)南民初字第1181号民事判决，将光启路房屋的底层前间的产权判归案外人杨逸锜所有，阁楼的产权判归原告所有，底层后间的产权判归案外人李某1所有，底层过道归杨逸锜、原告、李某1共同所有，各占三分之一，共同使用等。被告不服提起上诉。1999年6月，上海市第一中级人民法院作出(1998)沪一中民终字第108号民事判决，撤销原上海市南市区人民法院(1997)南民初字第1181号民事判决，光启路房屋底层前间产权归案外人杨逸锜所有；阁楼产权归原告所有；由被告负责在底层后间内由东向西在第六根房檩中心处由南向北砌一堵满顶砖墙(五寸墙)，拦隔后的东面一间归被告所有，由被告负责在所砌墙的最南端另行开门进出；拦隔后的西面一间归案外人李某1所有……底层过道产权归杨逸锜、原告、被告、李某1共同所有，共同使用；等等。2015年，因杨逸锜于2008年11月去世，原告向本院提起诉讼，要求继承杨逸锜在光启路房屋中的产权份额。同年3月，本院作出(2015)黄浦民一(民)初字第189号民事判决，判决被继承人杨逸锜在光启路房屋中享有的产权部位(3)归原告所有，部位(2)归李某1所有，走道由原、被告及李某1按份共有(其中原告享有二分之一份额，被告及李某1各享有四分之一份额)。因被告不服提起上诉。2015年7月，上海市第二中级人民法院作出(2015)沪二中民一(民)终字第1682号民事判决，驳回上诉，维持原判。又查明：1992年，光启路房屋的产权登记为杨逸锜、原告、李某1、李某2共有，全幢建筑面积为42.60平方米。1999年，光启路房屋的平面图中记载为1层(1)、(2)、(3)及公共走道，另有一阁楼。其中，(1)室的产权人于1999年11月7日核准为被告，不动产登记簿记载的建筑面积为11.9平方米(其中包括四分之一底层走道1.27平方米)；1层(2)、(3)室的产权人于2000年3月4日核准为杨逸锜、李某1共有，不动产登记簿记载的建筑面积为16.99平方米，另有公共走道2.55平方米。2015年10月8日，因继承，1层(2)室的产权人变更为李某1，不动产登记簿记载该部位的建筑面积为5.48平方米(其中含有四分之一走道面积1.27平方米)，1层(3)室的产权人变更为原告，不动产登记簿记载该部位的建筑面积为14.04平方米(其中含有四分之一走道面积1.27平方米)；阁楼(建筑面积13.28平方米)及四分之一公共走道(建筑面积1.27平方米)的产权于1999年12月21日核准登记为原告。再查明：2006年12月23日，案外人李某1并以原告名义签署《协议书》，称：“现同意授权顾琦代为光启路XXX号住房对外借租，顾墨和李某1的住房年金定为陆仟元整”。2014年3月7日，朱某某与被告签订承租光启路房屋的《房屋租赁协议》，约定：租期为2014年3月8日至2017年3月7日；月租金为4500元，付三押一；在租赁合同期内，第一年和第二年的租金不涨，第三年的租金按每月4800元计算。2014年3月7日，被告与朱某某签订《房屋租赁协议》，约定：租期为2014年3月8日至2017年3月7日；租金为每月4500元，付三押一，提前10天支付下一期租金；在租赁合同期内，第一年、第二年的租金不变，第三年的租金按每月4800元计算。另查明：2010年1月25日、2010年5月19日、2010年9月27日、2011年1月17日、2011年5月17日、2011年9月14日、2012年2月29日、2012年6月12日、2012年8月27日、2013年3月11日、2013年10月5日、2014年3月11日、2014年6月9日，被告各交付李某1租金2000元。2013年11月20日，被告交付李某1租金1000元。2014年12月19日，被告交付李某1租金3000元。李某1收款后出具收条。审理中，原告称被告交给李某1的钱款，原告并没有收到。被告出租光启路房屋期间，原告没有对该房屋进行管理。审理中，被告陈述：2007年光启路房屋的月租金为1800元，2010年8月至2014年3月7日的月租金为2500元(期间该房屋有时出租，有时空关)。审理中，李某1作为证人出庭作证。李某1陈述：1998年光启路房屋产权发还后一直由被告使用，当时李某1与被告关系尚可，被告曾询问李某1是否可以将光启路房屋出租，考虑到杨逸锜尚健在，房屋出租后可将租金补贴给杨逸锜，所以李某1签订了2006年12月23日的《协议书》。对于写《协议书》原告并不知道，该协议书落款处的原告签名是被告叫李某1签的。被告交给李某1的租金，李某1并没有交给原告，因为李某1认为其中包括自己的份额。审理中，朱某某向本院陈述：其是在2014年3月开始承租光启路房屋，并签订合同，租用部位包括1层(1)、(2)、(3)及阁楼。2015年，原告及案外人李某1要求入住。被告顾琦称李某1一直代表原告将房屋出租。最初租房时，被告顾琦出示了房产证及身份证，但被告朱某某未注意到被告顾琦只是产权人之一，以为其是全部房屋的产权人。光启路房屋2014年的月租为4500元，三个月一付。2015年春节后，因生意不好做，被告朱某某与被告顾琦商量后，月租金降为4000元，一年一付，租金已支付至2017年3月6日。本院认为，依法成立的合同受法律保护。虽然李某1签订并代原告签订2006年12月23日的《协议书》，但鉴于李某1签订该《协议书》未经原告授权，无证据证明事后原告对李某1的签约行为追认，故该《协议书》的内容对原告无法律约束力。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。鉴于被告将包括原告名下产权的1层(3)室一并出租他人并收取租金，故原告要求获得1层(3)室的租金收益于法有据，本院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。鉴于原告并无证据证明2010年8月1日至2014年3月7日期间光启路房屋是处于持续出租状态，也无证据证明被告该期间所收到的租金金额，且朱某某与被告的租赁期限为2014年3月8日至2017年3月7日，约定月租金为4500元，故本院结合当事人的陈述、证人的证言、朱某某的陈述以及被告交付李某1的租金情况，并考虑到光启路房屋出租期间原告并没有参与出租管理，按照公平、等价有偿的原则，酌情判定被告给付原告2010年8月1日至2016年3月1日期间1层(3)室的租金收益43210元。至于被告称其已在2010年1月至2014年12月间将原告应得的租金收益交给李某1并由其转交原告一节，鉴于李某1陈述其未将这些钱款交付原告，且被告并无证据证明原告委托李某1收取这些租金收益，因此，对于被告该辩称理由本院不予采纳。对于原告撤回对朱某某的起诉，是原告对其诉讼权利的处分，于法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法总则》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：顾琦应于本判决生效之日起十日内给付顾墨关于上海市光启路XXX号1层(3)自2010年8月1日起至2016年3月1日止的租金收益43210元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4466元，由顾墨负担1106元，顾琦负担880元，退还顾墨2480元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王蓓蕾审 判 员  冯歆蕊人民陪审员  毛伟新二〇一七年十一月二十日书 记 员  蒋 杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。