河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫03民终1975号
上诉人（一审原告）：中国光大银行股份有限公司洛阳分行，住所地洛阳市洛龙区开元大道五洲大厦裙楼一、二层。
负责人：刘博，该行行长。
委托诉讼代理人：智慧、田耕，河南天物律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：洛阳建业凯旋置地有限公司，住所地洛阳市西工区中州中路245号。
法定代表人：刘堉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：薄菊梅，金博大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨晨光，系该公司员工。
被上诉人（一审被告）：孟庆鹏，男，1979年9月21日出生，汉族，住郑州市中原区。
被上诉人（一�被告）：谢晓燕，女，1979年5月29日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。
上诉人中国光大银行股份有限公司洛阳分行、上诉人洛阳建业凯旋置地有限公司与被上诉人孟庆鹏、谢晓燕金融借款合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2017）豫0311民初3830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中国光大银行股份有限公司洛阳分行的委托诉讼代理人智慧，上诉人洛阳建业凯旋置地有限公司的委托诉讼代理人薄菊梅、杨晨光，被上诉人孟庆鹏、谢晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中国光大银行股份有限公司洛阳分行上诉请求：1.依法改判洛龙区法院（2017）豫0311民初3830号民事判决第四项，改判中国光大银行股份有限公司洛阳分行有权就孟庆鹏抵押给中国光大银行股份有�公司洛阳分行的坐落于西工区步行商业街建业凯旋广场第1201、1202、1203、1204、1205、1××6号房产享有优先受偿；2.本案上诉费用由洛阳建业凯旋置地有限公司、孟庆鹏、谢晓燕承担。事实与理由：一、本案涉及的预告登记房产尚不具备不动产登记条件，预告登记仍有效。二、在房屋预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。综上，预抵押登记虽是一种临时性登记行为，但其失效是分阶段，附条件的。一审法院判决明显不符合法律规定，不利于上诉人债权与案外人债权的实现，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。
洛阳建业凯旋置地有限公司辩称，1.不办理它项权证，不是我方的原因，且洛阳中院执行裁定也确定了中国光大银行股份有限公司洛阳分行享有抵押权，所以我方认可中国光大银行股份有限公司洛阳分行对涉诉房屋享有优先受偿权的意见。2.因中国光大银行股份有限公司洛阳分行享有优先受偿权，我方仅在抵押担保责任之外承担保证责任。3.本案中我方对孟庆鹏的担保是基于孟庆鹏享有涉诉房屋的物权，当本案涉诉房屋物权转移，因为基础权利变更，担保权作为基础权利的从权利，担保责任自然终止。
孟庆鹏辩称，1、该笔贷款纠纷之所以发生的真实过程，有我与杨磊的多次通话录音及对话录音及微信对话为证，我积极配合过户，未过户及没有及时还款的原因均非本人导致。2.杨磊虽作为本次贷款纠纷的案外人，在一审中未能参与诉讼，但在就还款问题多次进行的协调沟通中，杨磊是有意愿偿还该笔贷款的，希望和光大银行达成一个能够承受的还款方式，本人申请追加杨磊作为被告，以便于解决本次纠纷诉讼。3.原审法院既认定物权已经发生转移�又不追加案外人杨磊参与诉讼，同时又认定贷款抵押未生效是自相矛盾的，并且原审法院并未判定本次诉讼应优先实现抵押物的担保，既损害了上诉人的合法权益，又损害了被上诉人的合法权益，综上请求法院查明事实，依法进行调解，由杨磊与光大银行进行协商还款。
谢晓燕辩称，法院依法裁决。
洛阳建业凯旋置地有限公司上诉请求：1.依法撤销洛龙区法院（2017）豫0311民初3830号民事判决，并依法改判或发回重审。2.本案一审、二审的全部诉讼费用由中国光大银行股份有限公司洛阳分行、孟庆鹏、谢晓燕承担。事实与理由：一、原审法院并未审查涉案房屋由孟庆鹏转移给案外人杨磊的洛阳中院调解书是否存在虚假诉讼，直接认定房屋所有权转移给杨磊明显认定事实不清。二、即使孟庆鹏与案外人的杨磊的诉讼属真实诉讼，恰恰印证了上诉人并�本案适格被告，原审法院应追加物权变动后的权利义务人杨磊参加诉讼并承担贷款偿还义务。三、即使杨磊为涉案房屋的所有权人，因上诉人并未与新的房屋买受人杨磊提供保证担保责任，故上诉人对于该房屋项下的贷款已不存在担保责任，故上诉人并非本案适格被告。四、根据原审法院依法查明的事实，原审法院首先认可洛阳市中级人民法院调解书确定的涉案房屋的所有权已经转移给人杨磊，其次认可洛阳市中级人民法院执行裁定确认的被执行人孟庆鹏财产在光大银行贷款抵押，暂不具备执行条件，最后却做出与依法查明事实相悖的结果，即不追加案外人杨磊参与诉讼，又做出贷款抵押未生效的认定，故原审法院判决与依法查明事实之间自相矛盾。五、原审法院在依法查明杨磊享有涉案房屋的所有权的情况下却不同意追加杨磊为本案当事人，严重损害了上诉人�合法权益，原审法院在依法查明孟庆鹏在光大银行有抵押贷款的情况下却判决光大银行对涉案房屋无优先受偿权严重损害了被上诉人光大银行的合法权益，故原审法院的判决既损害了上诉人的合法权益，又损害了被上诉人的合法权益，却造成案外人取得不当得利。六、原审法院并未判决认定本案中应优先实现抵押物的担保，保证人仅对抵押物实现担保责任以外的债权承担担保责任，属事实认定错误。综上，请求二审法院查明事实依法改判。
中国光大银行股份有限公司洛阳分行辩称，起诉是按贷款合同起诉的，贷款相对方是孟庆鹏，担保方是洛阳建业凯旋置地有限公司，和孟庆鹏共同承担还款责任的是原配偶谢晓燕，对杨磊是否追加应以法庭审查意见为主。对洛阳建业凯旋置地有限公司的连带责任，根据物权法176条规定和双方签订的战略合作协议，保证期�未超过，仍应承担连带保证责任。
孟庆鹏辩称，1、该笔贷款纠纷之所以发生的真实过程，有我与杨磊的多次通话录音及对话录音及微信对话为证，我积极配合过户，未过户及没有及时还款的原因均非本人导致。2.杨磊虽作为本次贷款纠纷的案外人，在一审中未能参与诉讼，但在就还款问题多次进行的协调沟通中，杨磊是有意愿偿还该笔贷款的，希望和光大银行达成一个能够承受的还款方式，本人申请追加杨磊作为被告，以便于解决本次纠纷诉讼。3.原审法院既认定物权已经发生转移，又不追加案外人杨磊参与诉讼，同时又认定贷款抵押未生效是自相矛盾的，并且原审法院并未判定本次诉讼应优先实现抵押物的担保，既损害了上诉人的合法权益，又损害了被上诉人的合法权益，综上请求法院查明事实，依法进行调解，由杨磊与光大银行进行协商还款。
谢晓燕辩称，同意并支持追加杨磊为本案的被告。
中国光大银行股份有限公司洛阳分行向一审法院起诉请求：1、判令孟庆鹏、谢晓燕向中国光大银行股份有限公司洛阳分行偿还贷款本金人民币2737504.15元；2、判令孟庆鹏、谢晓燕向中国光大银行股份有限公司洛阳分行支付利息及逾期罚息共计人民币282081.25元（该利息按照个人贷款合同约定的年利率7.205%计算，逾期罚息为该合同约定的贷款利率基础上上浮50%，暂计至2017年3月3日，实付利息和逾期罚息应计至本金、利息付清之日止）；3、判令洛阳建业凯旋置地有限公司对第一、二项诉讼请求承担连带清偿责任；4、判令中国光大银行股份有限公司洛阳分行有权就孟庆鹏抵押给中国光大银行股份有限公司洛阳分行的位于西工区步行商业街建业凯旋广场第1201、1202、1203、1204、1205、1××6号房产（出让证�：洛市国用（2010）第03001876号，房屋号595756、595711、595786、595801、595816、595831，房屋预告登记号：洛房预市字第00132432）折价或者拍卖、变卖后的价款，在上述第一、二项诉讼请求的全部欠款范围内（包括但不限于案件受理费、执行费、评估费、拍卖费、律师费等）优先受偿；5、判令孟庆鹏、谢晓燕、洛阳建业凯旋置地有限公司承担本案的受理费、诉讼费等全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年11月20日，中国光大银行股份有限公司洛阳分行作为甲方，和作为乙方的洛阳建业凯旋置地有限公司签订《个人房屋按揭贷款合作协议书》，协议书约定：乙方为该协议项下所有借款人向甲方申请的个人房屋按揭贷款提供连带保证担保责任，其担保方式为全额不可撤销的连带责任保证，保证范围为各借款人的借款本金及由此产生的借款利息（包括罚息）、违约金�赔偿金及甲方实现债权的费用。此担保为连续的无条件的保证，保证期限为该协议项下甲方每笔个人房屋按揭贷款发放之日起至乙方协助甲方办妥借款人所购房产的的正式抵押登记手续之日止。2012年11月29日，洛阳建业凯旋置地有限公司与孟庆鹏签订编号为YS0175492、YS0175501、YS0175514、YS0175515、YS0175517、YS0175519的《商品房预售合同》各一份，上述合同约定孟庆鹏作为买受人向洛阳建业凯旋置地有限公司购买位于西工区步行商业街建业凯旋广场第1201、1202、1203、1204、1205、1××6号房产（出让证号：洛市国用（2010）第03001876号，房屋号595756、595711、595786、595801、595816、595831，房屋预告登记号：洛房预市字第00132432）。上述合同的补充协议第二条还约定：出卖人为买受人贷款采取阶段性担保方式担保的，买受人应及时办理《房屋所有权证》并配合出卖人解除担保责任。2012年12月20日，孟庆鹏与中国光大银行股份有限公司洛阳分行签订《个人贷款合同（抵押、保证）》，合同约定中国光大银行股份有限公司洛阳分行向孟庆鹏发放个人商用房贷款3400000元，贷款期限为120个月，自2012年12月20日起至2022年12月20日止，贷款年利率约定为：按照中国人民银行公布的同期基准利率6.55%上浮10%执行，首期执行贷款年利率为7.205%，如孟庆鹏逾期还款，则中国光大银行股份有限公司洛阳分行有权计收罚息，罚息利率为该合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%。《个人贷款合同（抵押、保证）》中约定，如孟庆鹏未按时足额还款，中国光大银行股份有限公司洛阳分行有权宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费及律师费等）。如孟庆鹏未按合同�约定履行其还款义务，中国光大银行股份有限公司洛阳分行无需事先向借款人或其他任何第三人提出付款要求或对孟庆鹏或其他任何第三人提起诉讼或申请仲裁，或采取任何其他措施以实现债权，即可直接要求保证人履行其在本合同项下的保证责任。如中国光大银行股份有限公司洛阳分行针对贷款还享有其他担保权利的，保证人在任何情况下不得要求贷款人先行行使其他担保权利。在放款之日起壹拾天内未能办理完毕预抵押登记手续、贷款人未取得《预购商品房贷款抵押登记证明》的，贷款人有权宣布贷款提前到期，保证人应承担连带保证责任，贷款人有权从保证人开立在贷款人的任何账户中直接划扣相应资金。孟庆鹏以位于西工区步行商业街建业凯旋广场第1201、1202、1203、1204、1205、1××6号房产为上述借款承担抵押责任。2013年1月6日，涉案房屋办理了证号为洛房�市字第00132432号的《房屋预告登记证明》【出让证号：洛市国用（2010）第03001876号，房屋号595756、595711、595786、595801、595816、595831】但至今未办理房屋他项权证书；洛阳建业凯旋置地有限公司同意为上述借款承担阶段性连带责任保证，保证期间从该合同签署之日起至抵押人就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止。谢晓燕与借款人孟庆鹏系夫妻关系，其向中国光大银行股份有限公司洛阳分行承诺，自愿与借款人共同承担该笔借款的还款责任。上述《个人贷款合同（抵押、保证）》签订后，中国光大银行股份有限公司洛阳分行依约向孟庆鹏履行了出借贷款的义务，但孟庆鹏并未按照合同约定按时履行还款义务。依据中国光大银行股份有限公司洛阳分行提供的逾期贷款明细清单可查，截止到2017年3月3日，孟庆鹏拖欠中国光大银行股份有限公司洛阳分行贷款本金2737504.15元，累计欠息282081.25元。一审法院另查明，2014年5月19日洛阳市中级人民法院作出（2014）洛民四初字第25号民事调解书，该调解书确认孟庆鹏与案外人杨磊于2014年4月19日签订的房屋转让协议有效，包括涉案房产在内的8套房屋所有权归杨磊所有。2016年9月30日洛阳市中级人民法院作出（2016）豫03执恢11-1号执行裁定书，主要内容为在执行过程中因被执行人孟庆鹏财产在光大银行贷款抵押，暂不具备执行条件，裁定本院（2016）豫03执恢11号案件终结本次执行程序。一审法院认为，2012年11月20日中国光大银行股份有限公司洛阳分行与洛阳建业凯旋置地有限公司签订的《个人房屋按揭贷款合作协议书》、2012年12月20日孟庆鹏与中国光大银行股份有限公司洛阳分行签订《个人贷款合同（抵押、保证）》，均系双方当事人真�意思的表示，合同合法有效，各当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。孟庆鹏未按合同约定按时、足额履行还本付息的义务，已构成违约，中国光大银行股份有限公司洛阳分行有权依据双方《个人贷款合同（抵押、保证）》第三十六条的约定要求孟庆鹏提前偿还借款本息。关于利息的标准问题，根据《个人贷款合同（抵押、保证）》中附表《关于贷款细节的约定》中第6项的约定，贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率6.55%上浮10%执行，即年利率为7.205%，故按该利率予以认定。截止到2017年3月3日孟庆鹏欠中国光大银行股份有限公司洛阳分行的贷款本金为2737504.15元，累计欠息282081.25元，自2017年3月4日起按合同约定的罚息利率，即年利率7.205%上浮50%为10.8075%计算利息至实际付清之日止，因前述债务发生于孟庆鹏、谢晓燕婚姻�系存续期间，且谢晓燕承诺与借款人孟庆鹏共同承担还款责任，故孟庆鹏、谢晓燕应共同承担该笔借款还本付息责任。关于洛阳建业凯旋置地有限公司辩称洛阳市中级人民法院的调解书已将涉案房屋所有权确权为案外人杨磊，该调解书已经产生物权变动的效力，故涉案房屋项下孟庆鹏与洛阳建业凯旋置地有限公司所签署的《商品房预售合同》已终止，基于该合同而产生的《个人贷款合同（抵押、保证）》亦随之终止，洛阳建业凯旋置地有限公司不应承担保证责任的意见。一审法院认为，因中国光大银行股份有限公司洛阳分行是与孟庆鹏签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》，根据合同相对性原则，中国光大银行股份有限公司洛阳分行只能要求孟庆鹏承担还款责任。该《个人贷款合同（抵押、保证）》约定的保证期间是从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止。中国光大银行股份有限公司洛阳分行与洛阳建业凯旋置地有限公司对“相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件”认识不一致，在此情况下，应当结合双方签订相关协议中所作出的意思表示来确定上述约定的真实意思表示。从中国光大银行股份有限公司洛阳分行与洛阳建业凯旋置地有限公司签订的《个人房屋按揭贷款合作协议书》的内容来看，洛阳建业凯旋置地有限公司的连带保证责任保证期间至洛阳建业凯旋置地有限公司协助中国光大银行股份有限公司洛阳分行办妥借款人所购房产的的正式抵押登记手续之日止，故认定洛阳建业凯旋置地有限公司的保证期间至交付涉案房屋的《房地产他项权证》原件之日止符合双方之间的约定。故洛阳建业凯旋置地有限公司的辩解理�不能成立，中国光大银行股份有限公司洛阳分行有权要求洛阳建业凯旋置地有限公司承担连带还款的责任。孟庆鹏用自己所购买的上述房屋为银行设定抵押权，中国光大银行股份有限公司洛阳分行对此项请求权进行了预告登记，但该抵押权预告登记仅只是一种临时性登记行为，该行为设立的目的既是为了保障权利人将来实现物权，同时还具有对抗第三人的物权效力。但是由于抵押权预告登记所涉及房产的不动产物权尚未成立，因此其不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。据此，在抵押权登记完成前，对中国光大银行股份有限公司洛阳分行要求对处置抵押物西工区步行商业街建业凯旋广场第1201、1202、1203、1204、1205、1××6号房产所得价款享有优先受偿权的诉请，应不予支持。孟庆鹏经一审法院合法传唤未到庭应诉答辩，视为对其民事抗辩权利的放弃，应当承担由此产生的法律上的不利后果。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、二百零六条、二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、孟庆鹏、谢晓燕于判决书生效后十日内共同偿还中国光大银行股份有限公司洛阳分行借款本金2737504.15元及截止到2017年3月3日的利息282081.25元（含罚息）；二、孟庆鹏、谢晓燕于判决书生效后十日内共同偿还中国光大银行股份有限公司洛阳分行自2017年3月4日起至实际付清之日止的利息（利息以借款2737504.15元为本金，按合同约定逾期还款的罚息计算，即年利率7.205%上浮50%为10.8075%）；三、洛阳建业凯旋置地有限公司对判决第一、二项承担连带清偿责任；四、驳回中国光大银行股份有限公司洛阳分行的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30957元，保全费5000元，共计35957元，由孟庆鹏、谢晓燕、洛阳建业凯旋置地有限公司共同负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据的真实性、合法性及关联性，本院将根据案件的情况予以综合认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人中国光大银行股份有限公司洛阳分行关于其应对处置涉案房产所得价款享有优先受偿的主张，由于预告登记不具备法定的抵押登记条件�故不产生优先受偿的效力，一审法院判决并无不当，本院不予支持。上诉人洛阳建业凯旋置地有限公司关于其不应承担担保责任的主张，《个人房屋按揭贷款合作协议书》明确约定洛阳建业凯旋置地有限公司的连带保证责任保证期间至洛阳建业凯旋置地有限公司协助中国光大银行股份有限公司洛阳分行办妥借款人所购房产的正式抵押登记手续之日止，涉案房屋至今未办理房屋他项权证书，正式抵押登记手续并未办妥，故洛阳建业凯旋置地有限公司仍应承担连带还款责任，一审法院判决并无不当，本院不予支持。
综上所述，中国光大银行股份有限公司洛阳分行、洛阳建业凯旋置地有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30957元，由中国光大银行股份有限公司洛阳分行负担15478元，由洛阳建业凯旋置地有限公司负担15479元。
本判决为终审判决。
审判长 殷 萍
审判员 宋梁凤
审判员 杨保国
二〇一八年八月二十日
书记员 段艺娜