湖北省丹江口市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0381民初317号
抗诉机关：十堰市人民检察院。
申诉人（原审原告）：陈才玉，男，生于1968年6月21日，汉族，湖北省丹江口市人，无固定职业，住湖北省丹江口市武当山特区。
委托代理人：柯亭，湖北永欣律师事务所律师。执业证号：14203200010444503。代理权限：一般代理。
被申诉人（原审被告）：杨涛，男，生于1971年9月23日，汉族，湖北省十堰市茅箭区人，无固定职业，住湖北省十堰市茅箭区。
申诉人陈才玉因与被申诉人杨涛合作开发房地产合同纠纷一案，不服本院（2013）鄂丹江口民初字第01452号民事裁定，向丹江口市人民检察院申请监督，丹江口市人民检察院提请十堰市人民检察院抗诉，十堰市人民检察院作出十检民监[2016]42030000046号民事抗诉书，向十堰市中级人民法院提出抗诉。十堰市中级人民法院作出（2016）鄂03民抗4号民事裁定，指令本院再审。本院作出（2017）鄂0381民再3号民事裁定，维持本院（2013）鄂丹江口民初字第01452号民事裁定。申诉人陈才玉对该民事裁定不服提起上诉。十堰市中级人民法院作出（2017）鄂03民31号民事裁定，撤销本院（2013）鄂丹江口民初字第01452号民事裁定和（2017）鄂0381民再3号民事裁定，指令本院审理。本院依法另行组成合议庭，于2018年4月27日公开开庭审理了本案。十堰市人民检察院指派检察员刘晓燕出庭。申诉人陈才玉及其委托代理人柯亭、被申诉人杨涛均到庭参加诉讼。经本院审判委员会讨论并作出决定，本案现已审理终结。
十堰市人民检察院提出再审检察建议，认为丹江口市人民法院（2013）鄂丹江口民初字第01452号民事裁定书适用法律错误且超出诉讼请求导致裁定错误，且发现新证据足以推翻原裁定，应予纠正。理由如下：
（一）有新的证据足以推翻原裁定。陈才玉、胡大泽、杨涛联合建房是经过有批准权的机构审批准予建设的，三方签订的合资协议并不违反我国法律的强制性规定，是合法有效的合同，依法应予保护。（二）适用法律上存在错误。1、确定本案法律关系性质不当。陈才玉作为本案原告，在其宅基地使用权遭遇侵犯时有权选择起诉，即在违约之诉（合伙协议纠纷）和物权之诉（宅基地使用权纠纷）中选择起诉。陈才玉选择按照合伙协议内容要求杨涛履行合同义务，符合相关法律规定。因此原审认定本案案由是合作开发房地产合同纠纷并据此作出裁定显属不当。2、驳回原告起诉错误。本案原、被告所签订的合伙建房协议系双方意思表示，权利义务明确，协议内容没有违反法律强制性规定，应属有效合同，杨涛就应按约定在新房建设竣工后向陈才玉交付住宅及门面房，但其却不履行交付义务，致使陈才玉从有合法房屋可居，沦为无房户而租房而居，既违反了合同约定，也违背公序良俗。故原审裁定认定本案案由为合作开发房地产合同纠纷并据此驳回原告的起诉，属于适用法律错误，对陈才玉显失公平。
陈才玉称，丹江口市人民法院（2013）鄂丹江口民初字第01452号民事裁定书认定的事实缺乏证据证明，申请人是在自己的宅基地上拆旧建新，并与被申请人联合建房居住用于改变居住条件，原审认定为合作开发房地产合同没有证据支持。我们的合同明显不属于房地产开发而属于个人拆旧建新采取联建方式。原裁定认定需要相应开发资格和申请人未办理国有土地使用权证，属于认定法律关系性质明显错误，适用法律错误。根据《2011年全国民事审判工作会议纪要》第7条规定，本案完全符合“因违法建筑的占有受到侵害而产生的争议”的情形，属于法院受理范围，法院裁定驳回起诉属认定事实错误导致适用法律错误。申请人对被申请人无偿占有申请人房屋的行为提出诉讼请求，要求被申请人按照协议偿还房屋，并对侵权行为予以赔偿，并未请求对合同效力进行确认，法院却认为合同无效，明显超出申请人的请求范围。现有新证据足以推翻原裁定。武当山建设局的回复和规划许可证及施工许可证是相关职能部门审批的，符合“原审庭审结束前已客观存在，但庭审结束后新发现的证据”，应认定为新证据，且该证据足以推翻原裁定。
杨涛辩称，协议签订后我办理了相关审批建房手续，我多次找陈才玉办理相关土地手续，因陈才玉拒不签字，导致土地手续无法完善。因土地相关手续没有办理，导致矛盾无法和解，停工叁年相关费用上涨100多万。陈才玉多次采取非法手段闹事也给我们造成了巨大经济损失。因陈才玉不配合办理土地手续才是矛盾的根源所在，后被法院判定为无效协议，本人认为法院判决正确。
陈才玉向本院起诉请求：1、依法判令杨涛依约交付给原告“太和花园”第三层面积120平方米的住房一套、门面房面积25平方米一间；2、并依约为原告办理第一项请求中的住房、门面房的房屋产权证；3、承担按照协议约定时间以外的房屋租金损失12000元（从合同签订之日起一年半以后起算至2013年4月23日起诉期间的房屋租金）；4、诉讼费由杨涛承担。
本案原审认定事实：2006年10月19日申诉人陈才玉(甲方)与被申诉人杨涛（乙方）签订了一份《合伙建房协议》，杨永生（系杨涛之父，于2010年去世）在乙方签章处加盖了印章，武当山第二法律服务所作为见证人加盖了公章。协议约定：陈才玉将自己两间65平方米砖混结构的平房及土地使用权提供给杨涛，并与其合伙建房；杨涛竣工后必须无偿给甲方住房一套，第三层房屋面积120平方米，门面房一间25平方米，同时还约定乙方为甲方办理该房屋产权证，如甲乙双方违反本约定，承担对方经济损失，房屋建完验收后交甲方，从开工到完工不超过一年半的时间。但至今已经超过近6年时间未按协议交付房屋，杨涛应当支付陈才玉在外租住6年的房租费12000元。2008年1月9日，陈才玉将该房屋土地使用证原件交给杨涛以协助其办理相关手续。在建房过程中陈才玉多次找到杨涛协商确认应交付的房屋楼层，但杨涛拒不履行协议义务，并扬言说房屋建成以后不给陈才玉交付房屋。被申诉人杨涛拆除了陈才玉的房屋兴建了“太和花园”，现房屋已经建设完毕。本案原审认为：从申诉人、被申诉人所签订的合伙建房协议内容看，申诉人陈才玉提供宅基地，被申诉人杨涛连同自己的宅基地一并投入资金进行房屋开发建设，并按照合同约定的比例分配房屋。申诉人参与房屋联建以取得所有权以自用为目的，而被申诉人则为了开发经营，获取利润，不以自用为目的。因此，该建房协议的性质，实际上是合作开发房地产合同。该类合同的订立，双方当事人均需具备相应的主体资格，即供地方须是依法取得国有土地使用权的人，土地用途与房屋联建合同性质相符。建筑方的主体资格必须是依法取得房地产开发经营资格的企业法人。本案中，申诉人陈才玉土地在本案一审法庭辩论终结前也未办理国有土地使用权证。被申诉人杨涛亦不具备拆迁和房屋开发建设资质，故该房屋合作开发合同违反了我国法律强制性规定，应认定为无效合同。因申诉人主张的法律关系的性质与人民法院审理后查明的法律关系性质不一致，经本院向申诉人释明，告知其变更诉讼请求，申诉人坚持不变更诉讼请求，申诉人陈才玉依据该无效协议要求被申诉人杨涛继续履行合同义务的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。本院原审裁定：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第(三)项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，裁定如下：驳回申诉人陈才玉的起诉。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：
本院审查认定的事实与本院原审认定的事实一致。
另查明，2017年5月25日，经武当山旅游经济特区信访局主持调解，申诉人陈才玉与被申诉人杨涛就返还房屋达成新的协议，协议约定：一、乙方（陈才玉）配合甲方（杨涛）到国土资源局、规划建设局等部门办理建房相关土地手续的同时，甲方将太和路70号四楼临街靠公路段一侧402号约122平方米三室两厅一卫一厨住宅房，和二楼左侧靠环城路面积约20平方米的房屋交付给乙方，二楼以拐角柱子中线为准，门、墙体由乙方自行安装等。二、乙方住后，需无条件服从甲方物业管理规定，按时缴纳水费、电费、物业管理费等。三、乙方装修时不得破坏房屋墙体和改变房屋结构，如造成安全隐患，乙方承担相应法律责任并赔偿相应经济损失。四、甲方在乙方将所有土地变更手续办理完成后当天将房屋交付给乙方，此协议签订后，乙方不得以任何理由干扰甲方。五、甲、乙双方签订协议后，双方均不得违约，如有一方违约，违约方向对方支付违约金30万元整。……。2018年3月，被申诉人杨涛将协议中约定的太和花园四楼房屋和二楼一块空地作为门面房交付陈才玉管理使用。
申请人陈才玉与被申诉人杨涛在签订《合伙建房协议》后，在外租房居住，租住赵天良房屋每月租金180元。
本院再审认为，申请人陈才玉在原审提交的诉状中除第四项请求对方承担诉讼费外，其他请求均注明依约或按照协议约定履行，故原审陈才玉是选择按合同关系主张权利。合同纠纷案件在审理时需先确认合同效力，判断合同是否可以履行，否则可能会出现判决当事人履行无效合同的结果。本案中原告陈才玉按约定提供的土地系集体所有土地，集体土地依法不得出让、转让或者出租用于非农业建设。被申诉人杨涛所建太和花园七层楼的部分土地即使用了原告提供的集体土地，并且用于商业出售，显然用于非农业建设，双方所签的《合伙建房协议》违反了法律禁止性的规定，虽然经有关建设机关审批准予建设，但陈才玉使用的集体土地至今未办理变更手续，仍为集体土地，行政审批不能达到使该土地开发建设符合法律规定的效果，故该合同无效。
本案所建楼房共七层20套，根据庭审查明的情况，有部分房产已抵付建房工程款，故该楼房建设实际是用于商业出售，并非仅为满足自己居住，因此本案不是合资建房，而是合作开发房地产，故本案案由定为合作开发房地产合同纠纷并无不妥，对检察院提出的本案法律关系不当的抗诉理由，本院不予采纳。
申请人陈才玉与被申请人杨涛签订的《合伙建房协议》所引起的本案诉讼，系公民之间因财产关系引起的诉讼，虽《合伙建房协议》系无效合同，但申请人的诉讼请求本院仍应予以审查，申请人陈才玉要求依约交付的住房和门面已按双方2017年5月25日签订的新协议约定已经交付，该项约定已经履行，申请人陈才玉的该项诉讼请求本院不再做出处理。申请人陈才玉第二项中要求为其住房和门面办理房屋产权证的诉讼请求，待被申请人杨涛取得所建太和花园七层房屋的不动产权证后，再为申请人陈才玉办理分证。申请人陈才玉第三项中要求被申请人杨涛支付其约定时间以外的房屋租金损失12000元（从合同签订之日起一年半以后起至2013年4月23日起诉前），双方签订的《合伙建房协议》约定一年半交付房屋，但申请人杨涛一直未能交付，致使申请人陈才玉一家一直在外租房居住，《合伙建房协议》中虽未对一年半以后逾期交付房屋进行约定，但在2018年3月前杨涛一直未交付房屋和申请人陈才玉在外租房的事实存在，从2008年4月19日起（合同签订之日起一年半）至2013年4月23日期间共计60个月，被申请人杨涛应支付申请人陈才玉房屋租金损失10800元（60个月×180元）。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定，判决如下：
一、被申请人杨涛在取得所建太和花园七层房屋的不动产权总证后，在90日内为申请人陈才玉办理不动产权证；
二、被申请人杨涛在本判决生效后十日内支付申请人陈才玉房屋租金损失10800元；
三、驳回申请人陈才玉的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2540元，申请人陈才玉负担240元，被申请人杨涛负担2300元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 陈 勇
审 判 员 李 新
人民陪审员 王 耕
二〇一八年七月二十日
书 记 员 杨雪芹
本案适用的相关法律依据：
1.《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。