湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初378号原告朱艳霞，女，汉族，1985年2月23日出生。原告李昕，女，汉族，1985年8月18日出生。原告伍蓉春，女，汉族，1979年3月4日出生。三原告共同委托诉讼代理人（特别授权）皮朝南，湖南清园律师事务所律师。被告：怀化市大汉置业有限公司。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告朱艳霞、李昕、伍蓉春与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月22日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2017年6月1日公开开庭进行了审理，代理书记员窦鹃担任庭审记录。原告朱艳霞及其三原告共同委托诉讼代理人皮朝南、被告怀化市大汉置业有限公司的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。审理过程中，原告申请对房屋现有价值进行评估，评估报告出具后，本院于2018年6月29日第二次公开开庭进行了审理。原告共同委托诉讼代理人皮朝南、被告怀化市大汉置业有限公司的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱艳霞、李昕、伍蓉春向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告双倍返还原告已交购房款2135674元并承担违约金32035.11元及银行贷款利息损失265988元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年8月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的大汉龙城兴龙府项目中第8栋1层112号房，设计用途为商业，建筑面积为301.45平方米，单价为5000元/㎡，总金额为1507251元，并约定被告在2016年5月31日前将商品房交付给原告使用，并取得《竣工验收备案表》。原告依照约定向被告支付首付款305151元及按揭贷款费用12686元，2016年9月21日又向被告支付银行按揭贷款750000元，以上共计1067837元。被告以种种理由，拒不交房。原告后了解到，被告所售房屋在建设时根本没有取得规划许可证，房屋所在地整体规划时为垃圾站，属于小区公用部分，根本不得建设和出售，故被告无法将该房屋交付给原告。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：1、不同意原告提出解除合同的请求，原告以欺诈为由主张解除合同没有事实和法律依据。原告以欺诈为由主张解除合同，不符合《合同法》第九十四条规定的解除合同的情形，也不符合双方约定可以解除合同的情形。双方在《补充协议》第三条对交房条件进行了变更即房屋分栋验收合同即可，取消了取得《竣工验收备案表》的交房条件。双方也未约定取得《竣工验收备案表》的期限，被告在2016年6月14日取得《竣工验收备案表》，不存在逾期取得问题。2、本案为商品房预售合同纠纷，并不涉及贷款合同纠纷，原告要求被告返还房款及支付银行贷款利息损失没有事实和法律依据。在贷款合同未解除情况下，如被告将所有房款和利息都支付给原告，将使被告面临对贷款人承担担保责任的困境。如果双方签订的商品房买卖合同被解除，则贷款合同也有可能被解除。原告只支付了几个月的利息却要求我公司支付给原告所有合同期限利息，显然是不公平的。经审理查明：2015年8月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的大汉龙城兴龙府项目中第8栋1层112号房，设计用途为商业，建筑面积为301.45平方米，单价为5000元/㎡，总金额为1507251元；首付款为757251元于签订合同当日支付，剩余房款750000元采用银行按揭方式支付；被告2016年5月31日前将商品房交付给原告使用，并取得《竣工验收备案表》；逾期交付超过60日，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除通知到达之日起30日内退还全部已付款并按已付款的3%支付违约金。原告在签订合同当日支付首付款305151元及其他费用12686元（具体为：工本费100元、保险费3750元、手续费750元、预告费7536元）。2016年5月20日，三原告与中国银行股份有限公司怀化分行签订《个人商业用房贷款合同》，被告为担保人，抵押物为大汉龙城项目8栋112号商铺，贷款金额为750000元，期限为120个月，利率为浮动利率（在定价日当日适用的参考利率上浮30%）。2016年9月21日，中国银行股份有限公司怀化分行将按揭贷款750000元依照约定支付至被告账户，被告于同日向原告出具了收据。大汉龙城.兴龙府8号、9号楼2012年取得预售许可证,2015年1月26日取得消防验收合格，2016年6月16日取得《竣工综合验收备案表》。在原、被告签订房屋买卖合同之前，原告方查看了涉案房产，当时房产已建成与现状基本一致。依据建设规划行政部门的审批，原告购买的8栋112号商铺所在位置规划为垃圾中转站，现该处已经作为小区垃圾中转站使用。2016年11月，原告发现购买的商铺已经无法交付，与被告协商未果遂酿成纠纷。审理过程中，经原告申请，本院委托湖南诚成房地产评估有限公司对大汉龙城.兴龙府8栋112号房屋现有价值进行评估。2018年3月15日，湖南诚成房地产评估有限公司出具评估报告，涉案房产评估价值为1574000元。原告于2018年4月3日对评估报告提出异议，湖南诚成房地产评估有限公司回复认为原告提出的异议均已在评估报告中有详实分析与说明。原告收到回复后决定不申请鉴定人员出庭。上述事实，经公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证、辩论，本院确认，有下列证据证实：一、三原告身份证复印件，证明三原告身份信息。二、《商品房买卖合同》1份，证明原告与被告签订商品房购买合同及约定情况；三、收款收据3张、转账凭证复印件5张;证明原告支付首付款305151元及按揭贷款费用12686元，2016年9月21日又支付银行按揭贷款750000元；四、贷款合同1份，证明三原告与中国银行股份有限公司怀化分行贷款合同约定及抵押担保情况；五、商品房预售合同许可证复印件、消防验收意见书复印件、竣工综合验收备案表复印件各1份、规划图纸复印件1份，证明8栋预售、消防、竣工验收情况及8栋112号商铺所在位置行政规划审批为垃圾处理站；六、《房地产评估报告》1份，证明2018年3月15日湖南诚成房地产评估有限公司对涉案房产评估价值为1574000元；七、庭审笔录2份，证明本院审理查明的其他事实。本院认为：原、被告2015年8月31日签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反合同缔结时法律、行政法规的效力强制性规定，应为有效。因争议的商铺实际为小区垃圾中转站，系建筑区划内的公用设施，属于业主共有。被告未能依照合同约定交付商铺给原告，系被告违约，并且被告事实上已经无法履行将争议商铺交付给原告的合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告应将已经收取的房款1055151元及其他费用12686元返还给原告。关于损失赔偿及违约金：原告主张按已支付款项的一倍计算损失，但本案案情并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定的“出卖人双倍罚则”的情形。被告作为开发商对争议商铺的用途应当明知，但被告却仍将小区垃圾处理站用房作为商铺出售，现因房价上涨，原告已不可能以原合同价款购买同等地段同等面积商业用房，因此遭受的损失被告应予赔偿。依据房屋评估报告房产现值为1574000元，故被告应赔偿损失66749元（1574000元-1507251元）。关于原告要求被告承担银行贷款利息损失265988元的请求，因原告并未主张解除与银行的《个人商业用房贷款合同》合同，而该利息是原告与银行的合同约定，故原告要求被告承担该笔贷款的利息，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(四)项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告朱艳霞、李昕、伍蓉春与被告怀化市大汉置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告怀化市大汉置业有限公司限本判决生效之日起10内返还原告朱艳霞、李昕、伍蓉春购房款1055151元及其他费用12686元；三、被告怀化市大汉置业有限公司限本判决生效之日起10内赔偿原告朱艳霞、李昕、伍蓉春的损失66749元；四、驳回原告朱艳霞、李昕、伍蓉春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24142元，由原告朱艳霞、李昕、伍蓉春共同负担9131元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担15011元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 谢 娜人民陪审员 丁 伟人民陪审员 黄永亮二〇一八年七月二日代理书记员 窦 鹃附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。