北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终6631号
上诉人（原审被告）：常联合，男，1968年3月30日出生，住北京市门头沟区。
被上诉人（原审原告）：北京博宇嘉物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-4222室。
法定代表人：李永青,总经理。
委托诉讼代理人：付德祥，男，北京博宇嘉物业管理有限公司员工。
上诉人常联合因与被上诉人北京博宇嘉物业管理有限公司（以下简称博宇嘉公司）物业服务合同纠纷一案,不服北京市门头沟区人民法院（2018）京0109民初2191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭，因无新事实、新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
常联合上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回博宇嘉公司全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决适用法律错误，根据前期物业管理服务协议以及《北京市物业服务收费管理办法》中的规定，我的房屋应按照经济适用住房的收费标准收取费用，博宇嘉公司收费依据和收费标准不合法。前期物业管理服务协议属于无效协议。2.博宇嘉公司从来没有发过书面的物业费催缴通知单，一审法院在受理本案15个月后作出判决程序违法。
博宇嘉公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。
博宇嘉公司向一审法院起诉请求：1、要求常联合给付北京市门头沟区XX小区704号房屋（以下简称704号房屋）2015年4月8日至2015年11月10日期间的物业服务费1652.94元、滞纳金1061.18元、生活垃圾清运费17.59元，共计2731.71元。2、案件受理费由常联合负担。
一审法院认定的事实：2014年2月19日，国信房地产公司（甲方）与博宇嘉公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：“甲方将北京市门头沟区S1线区域组团安置房项目永定镇曹各庄安置房住宅小区委托乙方实行物业管理；……第二十六条物业管理服务费，……2、住宅房屋由业主或物业使用人按其拥有建筑面积每月2.12元/平方米向乙方缴纳；3、业主入住时预付一年的物业服务费。”双方还约定了其他有关事项。合同签订后，博宇嘉公司进驻惠康嘉园小区提供物业管理服务。
2014年4月8日，常联合（甲方）与博宇嘉公司（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定：“前期物业管理是指：自房屋交付业主之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理协议》生效时止的物业管理。甲方所属房屋基本情况：房间号为704号房间，房屋建筑面积为110.82平方米。第一章物业服务管理事项，一、乙方提供以下物业管理服务：……第二条共用设施、设备的日常养护、运行和管理；……第五条小区内绿化的养护和公共环境卫生管理；第八条维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；第九条消防管理服务；……第十三条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费；2.代收生活垃圾消纳费。……第三章双方的权利与义务，一、乙方的权利义务。1、对共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；……8、每12个月向甲方公布物业管理费用收支账目。二、甲方的权利义务。……2、监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议；……4、依据本协议向乙方交纳物业管理费用。第五章物业管理服务费用……2、本物业项目物业服务费收费标准为2.12元/月/平方米。3、甲方入住时预付一年的物业服务费，以后将在每年4月8日之前预付下一年度的物业服务费。4、甲方逾期交纳物业服务费的，乙方有权从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三作为违约金。第六章违约责任：一、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应的责任；四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三的标准交纳违约金。”协议签订后，常联合交纳2014年4月8日至2015年4月7日的物业服务费及一年的垃圾清运费30元。
2015年8月10日，博宇嘉公司向北京市门头沟区住房和城乡建设委员会小区办递交了《关于退出惠康嘉园小区物业管理的决定》、《关于退出惠康嘉园小区物业管理的通告》以及张贴退出通知的照片复印件。2015年11月10日，博宇嘉公司撤出惠康嘉园小区物业服务。
围绕博宇嘉公司履行《物业管理服务协议》是否符合约定的答辩意见，常联合提交盖有北京市门头沟区永定镇桥户营村民委员会印章的“小区环境卫生太差，管理不规范”证明材料（复印件）二份，用以证明村委会就村民反映的物业管理不规范问题已向博宇嘉公司进行了反映。博宇嘉公司质证后认为，不认可证明材料的真实性，但同时述称，博宇嘉公司入住时没有接管停车管理项目、没有提供中水使用，但博宇嘉公司对中水设施进行了维护和管理，惠康嘉园小区的确存在小广告、没有门禁的问题。因该证明材料为复印件，且博宇嘉公司不予认可，故法院对其真实性不予确认。法院对博宇嘉公司自认物业管理服务中存在瑕疵的事实予以确认。
经核实，常联合未交纳2015年4月8日至2015年11月10日期间物业服务费1652.94元，垃圾清运费17.59元，共计1670.53元。
另查，惠康嘉园小区至今尚未成立业主委员会。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”惠康嘉园建设单位国信房地产公司依法与博宇嘉公司签订的《前期物业管理服务合同》有效，该合同对包括常联合在内的全体业主均具有法律约束力。根据查明的事实，常联合与博宇嘉公司签订的《物业管理服务协议》，当事人意思表示真实，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，《物业管理服务协议》合法有效。《中华人民共和国合同法》规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。国务院《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，双方当事人在《物业管理服务协议》中明确约定：“甲方的权利义务，监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议；……乙方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应的责任。”依照上述法律规定和协议约定，博宇嘉公司与常联合在行使权利和履行义务均应遵循诚实信用原则。博宇嘉公司负有按照约定标准提供物业服务的义务，同时享有按照约定标准收取物业费的权利；常联合在博宇嘉公司履行合同过程中或者在物业服务未达到管理服务质量约定目标的情况下，享有监督、提出建议和要求限期改正的权利，逾期未改正给常联合造成损失的，博宇嘉公司应承担相应责任。同时，常联合负有按照约定标准和期限交纳物业费的义务。应当指出，博宇嘉公司在多数业主未按约定期限主动交纳第二年度物业费的数月后撤出物业服务，虽不构成根本违约，但给业主生活带来一定影响应当是客观存在的。同时亦应指出，在物业服务合同履行过程中，虽然每个业主均有权依据自己的标准对物业服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳。因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。法院已审结的博宇嘉公司起诉业主追索物业费系列案件，多数业主接受了博宇嘉公司提出的放弃滞纳金、减免部分物业费及垃圾清运费的解决方案，通过协商解决了争议。具体到本案，博宇嘉公司撤出物业服务后并未书面向常联合催交物业费，常联合不构成拒绝交纳，但常联合在没有证据证明因“博宇嘉公司物业服务未达到管理服务质量约定标准”造成实际损失的情况下，未主动按照约定期限交纳物业费，构成违约，其相应辩称意见，法院不予采纳。博宇嘉公司请求常联合给付物业费，于法有据，法院应予支持。鉴于庭审中博宇嘉公司承认物业管理服务存在一定瑕疵，故法院酌减博宇嘉公司15%物业服务费及垃圾清运费，对博宇嘉公司关于滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、常联合于判决生效之日起七日内给付北京博宇嘉物业管理有限公司二〇一五年四月八日至二〇一五年十一月十日的物业服务费1419.95元。二、驳回北京博宇嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”惠康嘉园建设单位国信房地产公司依法与博宇嘉公司签订的《前期物业管理服务合同》对常联合具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。常联合与博宇嘉公司签订《物业管理服务协议》，该协议约定了双方的权利义务，对物业服务收费标准亦予以明确，协议条款并不存在违反法律、行政法规的强制性规定从而导致合同无效的情形，因此双方均应依约履行合同。常联合上诉主张应按照经济适用住房的标准收取费用，但其并未提供证据支持其该项主张，现双方签订了物业管理服务协议，应当视为双方同意按照协议中约定的标准交纳和收取相应物业服务费用。博宇嘉公司依照协议为常联合提供了物业管理服务，享有按照约定标准收取物业费的权利，存在合法的收费依据。常联合认为前期物业管理服务协议属于无效协议和博宇嘉公司收费依据和标准不合法的上诉主张，本院不予采信。
常联合主张博宇嘉公司没有向其发过物业费催缴通知单，但双方签订的《物业管理服务协议》中约定物业服务费为预付方式缴纳，常联合未按约定履行合同义务，首先构成违约，其所述不能构成不交纳物业费的理由，其仍应当依照协议约定交纳物业费。常联合另主张一审法院审理时间过长，程序违法。经本院核实，本案并未超过审理期限，常联合该项上诉主张，本院不予支持。
综上所述，常联合的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由常联合负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 伟
审 判 员 白 云
审 判 员 张 琦
二〇一八年九月六日
法官助理 陈大林
书 记 员 赵倬希