北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终10907号
上诉人（原审被告）：北京首都开发股份有限公司，住所地北京市东城区安定门外大街183号京宝花园二层。
法定代表人：潘利群，董事长。
委托诉讼代理人：孙宏博，北京市建诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贾富强，男，1979年9月24日出生。
上诉人北京首都开发股份有限公司（以下简称首开公司）因与被上诉人贾富强商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初7710号民事判决向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
首开公司的上诉请求为：撤销一审判决，改判驳回贾富强的全部一审诉讼请求。首开公司的上诉理由为：我公司不同意承担逾期办证的违约责任，我公司在向贾富强履行办证义务时在履约期限上不存在逾期行为，实际至今未办证的责任在于贾富强本人的身份证已过期且其没有补交契税。
贾富强答辩称：同意一审判决，不同意首开公司的上诉请求和理由。首开公司在办理产权转移登记中存在逾期行为，应承担违约责任。我理解一审在酌减违约金时考虑了我对于逾期办证存在的责任，这点我不认可。我认为涉案房屋至今未完成产权转移登记的责任全部在首开公司。
贾富强向一审法院起诉的请求为：1、判令首开公司承担逾期交房责任，赔偿我违约金24889.77元；2、判令首开公司承担逾期办理产权登记责任，赔偿我违约金15738.7元；3、本案诉讼费用由首开公司承担。
一审法院查明的事实为：2014年12月15日，贾富强（买受人）与首开公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类，合同编号Y1682975），约定贾富强向首开公司购买位于房山区×××1层103室房屋一套，预测建筑面积45.2平方米，总价款873325元，付款方式为一次性付款。该合同第十二条约定出卖人应当在2014年11月30日前向买受人交付该商品房（如买受人未能在上述日期前向出卖人付清全部合同总房款的，则出卖人将在全部合同总房款到达出卖人账户之日起60日内向买受人交付该商品房）。该合同第十四条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在30日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30个工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30个工作日内向买受人支付违约金。如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为而引起延误的，出卖人可以据实予以延期，并无需承担上述违约责任。该合同第二十一条产权登记约定，出卖人应当在2016年4月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。该商品房交付使用后，双方同意按照下面（1）或（2）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；（2）买受人同意委托出卖人指定的代办单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。该合同附件十补充协议（办公）第十九条约定出卖人、买受人双方的联系方式以合同记载为准，采用挂号信件或EMS等其他方式通知的，在寄出三天后（本市），七天后（外市）视为送达。若按上述方式联系不到对方，则相关责任由被通知方承担。该合同附件十一关于办公产品赠送精装修的补充协议第一条约定，根据主合同第十二条的约定，出卖人应当于2014年11月30日前对该房屋进行竣工验收备案，同时视为已向买受人交付该商品房，交付标准为毛坯房，且买受人同意交由出卖人对该商品房进行精装修，精装修交房期限为2015年4月30日前。该合同对双方其他权利义务同时作了约定。
贾富强于2014年12月11日向首开公司交纳了合同约定的全部购房款873325元。2015年4月21日，首开公司向贾富强进行了精装修交房。同日，贾富强交纳了面积补差款1046元、公共维修基金9062元、契税26231.13元、产权代办费1000元、房屋登记费550元、房产印花税5元、2015-2016年度供暖费2129.57元、物业费1712.72元。2014年10月31日，涉案房屋所在楼栋进行了竣工验收备案。2015年5月27日，涉案房屋所在楼栋办理完毕初始登记。2016年12月9日，产权代办单位以短信形式（手机号139XXXX****，为双方所签北京市商品房预售合同中记载的贾富强联系电话）通知贾富强办理房产证需要补交购房印花税款及交纳时间、地点等事宜。2017年3月，贾富强与产权代办单位的工作人员通过微信对办理房产证及交纳印花税的问题进行过沟通，但双方沟通未果。2017年4月13日，首开公司通过EMS特快专递向贾富强发出产权需补交费用资料函（收件地址和电话为双方所签北京市商品房预售合同中记载的贾富强通讯地址和联系电话）。诉讼中，贾富强表示没有收到过上述短信和EMS特快专递通知。此外，首开公司在发出短信通知之前产权代办单位还打电话通知过贾富强前往补交办理房产证所需资料，贾富强对此不认可，表示未接到过上述电话通知。
一审法院认为，贾富强与首开公司在自愿基础上签订的预售合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。合同约定首开公司应当于2014年11月30日前对该房屋进行竣工验收备案，同时视为已向贾富强交付该商品房，且贾富强同意交由首开公司对该商品房进行精装修，精装修交房期限为2015年4月30日前。本案中，首开公司于2015年4月21日向贾富强进行了精装修交房，不存在逾期交房的情况，故贾富强提出首开公司存在逾期交房行为并要求首开公司支付逾期交房违约金的主张，法院不予支持。对于首开公司是否存在逾期办理房屋权属转移登记的违约行为及应否支付违约金的问题，根据合同约定买受人应当在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证，涉案房屋所在楼栋于2014年10月31日进行了竣工验收备案，同时视为已向贾富强交付该商品房，故从2014年10月31日起推算720日，即贾富强应于2016年10月20日取得涉案房屋的房屋所有权证。根据现有证据表明，产权代办单位于2016年12月9日向贾富强发出短信通知办理房屋所有权证需补交费用等事宜，该通知时间已经晚于贾富强应当取得房屋所有权证的时间，而虽然贾富强同意委托上述产权代办单位代为办理房屋所有权证，并向其交纳了产权代办费，但该产权代办单位系基于首开公司的指定，且进行产权转移登记是首开公司的主要合同义务，故首开公司应当承担因产权代办单位未及时通知贾富强办证事宜导致逾期办理房屋权属转移登记的违约责任。而在产权代办单位和首开公司向合同中记载的贾富强联系电话、邮寄地址发出短信通知、微信通知、邮寄资料函后，贾富强并未及时前往办理所需事项，故贾富强对于逾期办理房屋权属转移登记亦应承担相应的责任。故法院综合考虑合同约定及履行情况、双方过错程度等因素，酌情确定首开公司向贾富强给付逾期办理房屋权属转移登记违约金8394元。综上所述，贾富强诉讼请求的合理部分，法院予以支持，过高部分，不予支持；首开公司抗辩意见的合理部分，法院予以采信，不合理部分，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，一审法院于2017年8月判决：一、北京首都开发股份有限公司于判决生效之日起十日内给付贾富强逾期办理房屋权属转移登记违约金八千三百九十四元；二、驳回贾富强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审诉讼中，当事人没有提交新证据。双方对一审法院查明的事实不持异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，贾富强与首开公司签订的《北京市商品房预售合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效。缔约双方均应恪守合同行使权利、履行义务。
结合首开公司上诉请求和理由及贾富强之答辩意见，二审审理焦点问题归纳为首开公司是否存在逾期办证的违约行为。就此，依据上述合同约定买受人应当在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证，且约定了出卖人应当于2014年11月30前对该房屋进行竣工验收备案，同时视为已向买受人交付该商品房。后涉案房屋所在楼栋于2014年10月31日进行了竣工验收备案，至此依据双方约定应视为首开公司已向贾富强交付该商品房，故计算办理涉案房屋产权转移登记的截止期限应为从2014年10月31日起推算720日，也就是止于2016年10月20日贾富强应取得涉案房屋的所有权证。实际上涉案房屋的产权代办单位于2016年12月9日才向贾富强发出短信通知办理房屋所有权证需补交费用等事宜，该通知时间已晚于贾富强应当取得房屋所有权证的截止时间，故首开公司在履行上述合同中约定的协助办理产权转移登记义务方面存在违约行为，依据合同相对性原则，首开公司作为买卖合同的缔约主体应承担因产权代办单位未及时通知贾富强办证事宜导致逾期办理房屋权属转移登记的相应违约责任。
在此前提下，一审判决考量在产权代办单位和首开公司向涉案合同中记载的贾富强联系电话、邮寄地址发出短信通知、微信通知、邮寄资料函后，贾富强并未及时前往办理所需事项，对目前产权转移登记未完成等亦存部分责任，故在逾期办证违约金数额认定上，区分责任，酌情确定首开公司向贾富强给付逾期办证违约金8394元，具有事实及法律依据。
综上所述，首开公司之上诉主张，依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由北京首都开发股份有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 珊
审判员 姚 颖
审判员 周梦峰
二〇一七年十一月二十三日
书记员 李 丽