新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新02民终122号
上诉人（原审被告）：克拉玛依博达工贸有限责任公司。
法定代理人：刘同举，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈范燕，新疆炎黄律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：钱丽莉。
上诉人克拉玛依博达工贸有限责任公司（以下简称博达公司）因与被上诉人钱丽莉租赁合同纠纷一案，不服克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2016）新0203民初2909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人博达公司之委托诉讼代理人陈范燕、被上诉人钱丽莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人博达公司上诉请求为：请求撤销一审判决，驳回被上诉人一审的诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人关于2013年之前收益金的诉讼请求已超过诉讼时效。延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年。上诉人与被上诉人签订《房产委托管理合同》，上诉人每年定期给付收益金，被上诉人领取收益金均在收益表上签字确认，双方对收益金数额从未有过异议。被上诉人若对收益金数额有异议，应当在领取每年收益金之后的一年时效内提出。被上诉人知道或者应当知道权利被侵害之日，应当从每年领取收益金之日开始计算。2、2008年左右，双方签订新的委托房产收益表，收益表中被上诉人再次确定获取的固定收益数额是按照购买商铺价款的9.9%计算所得。上诉人每年向被上诉人支付的收益金，被上诉人已定期领取，视为双方已经按照共同的意思表示实际履行合同享有的义务。268名业主变更收益金发放表的事实，缺失的内容应该为”具体代扣代缴商铺租赁费以税务机关实际执行的缴付税率为准，多不退少不补”，对于差额部分上诉人不应当向被上诉人支付。3、本案涉及共同管理，经占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可，本案涉及准噶尔大厦业主共计304户，而且已有268户业主同意，人数占总人数过半且占建筑物总面积过半同意，签订新收益表并同意表中条款的事项已经业主同意经过，该事项合法有效。
被上诉人钱丽莉辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。上诉人与被上诉人间的合同约定，由上诉人每年从租金收益中代扣代缴17.5%的税款，但实际上上诉人并未按照约定执行，2016年税务机关向被上诉人出具的《税务事项通知书》后，被上诉人才知道上诉人实际缴纳的税款金额。被上诉人知道或者应当知道权利被侵害之日应为《税务事项通知书》作出之日，故被上诉人起诉并未超过法律规定的一年诉讼时效期间。2、上诉人从未与被上诉人协商过变更合同，虽然前后出现了两份《委托管理房产收益表》，但收益表中并无任何变更合同的意思表示。3、上诉人当时招商时是进行的统一招商，和业主签订委托管理合同也是统一在买房时就签署好了的，上诉人并没有根据位置优劣、面积大小等条件对被上诉人进行相关区别对待。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
一审原告钱丽莉向一审法院起诉请求：1、要求被告返还拖欠的收益金20573.17元、利息7259.39元（利息计算以提交的利息计算表为准），共计27932.56元；2、本案的诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2005年11月17日，原、被告双方签订了《房产委托管理合同》一份，约定原告将其所有的克拉玛依市准噶尔路75号准噶尔大厦二层B区12号商铺委托被告进行管理，由被告从事商业经营，期限自2005年11月17日至2015年11月17日。合同第4.1条约定，被告承诺每年向原告支付收益金19560元，该收益额中包含应由原告承担的5.5%的营业税及附加费和12%的房产租赁房产税，上述税款共计17.5%。被告从应付总收益金19560元扣除3423元（19560元×17.5%）税款后，代原告向税务机关缴纳，剩余收益金按照合同约定于2005年11月17日前支付第一期，第二期及以后各期的房产收益支付时间以此类推。被告按照每年16137元（16137元-3423元）向原告支付收益金直至合同到期，后双方未继续履行合同。
2016年11月2日，克拉玛依市地方税务局稽查局出具《税务事项通知书》，其中载明自2006年至2015年期间被告公司实际代原告申报纳税13656.73元。庭审中，原、被告对该通知书中载明的纳税金额均予以认可。原告认为被告扣除的收益金额超出其实际代缴的纳税金额，故应当将剩余部分予以退还。原告索要未果，故诉至法院。
一审法院认为，原、被告双方签订的《房产委托管理合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行合同义务、享受合同权利。根据相关法律、行政法规规定，个人出租非住房时应当按照租金收入缴纳房产税、营业税等税款。原、被告双方在合同第4.1条约定，被告每年向原告支付的收益金为19560元，被告从中扣除17.5%（3423元）后，代原告向税务机关缴纳营业税及附加费、房产租赁房产税等相关税款。自2006年至2015年期间，被告共计扣除34230元（3423元×10年）收益金，该部分收益金的用途应当为缴纳税款，而根据《税务事项通知书》中载明的内容，被告代原告实际缴纳的税款金额共计13656.73元。本案的争议焦点为：一、对差额部分20573.17元(34230元-13656.73元),被告是否应当向原告支付；二、原告主张被告支付2013年之前的收益金的诉讼请求是否已过诉讼时效期间。
关于第一项争议焦点，原告作为涉案商铺的所有权人，将商铺交由被告委托管理后，按照双方合同约定由被告向原告支付收益金。被告每年支付的收益金中包括17.5%的税款，该部分税款由被告代扣代缴。在被告实际缴纳税款低于约定扣除的17.5%收益金时，差额部分的性质仍属于收益金，故该部分权利应当由原告享有，原告要求被告向其支付收益金20573.17元的诉讼请求，合法有据，一审法院依法予以支持。被告辩称双方签订了新的《委托管理房产收益表》，其中载明被告每年支付的收益金额为扣除17.5%税款后的金额，该收益表应视为双方对合同4.1条的变更，变更后具体代扣代缴的税款以税务机关实际收取的缴纳税率为准，多不退少不补。但根据该收益表中仅载明了原告每年收取的收益金金额，并未有任何关于代扣代缴税款如何处理的内容，且原告对被告的辩解意见并不认可，根据原告提供的收益表中载明的内容，该收益表一直使用至双方合同履行完毕。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款之规定：”当事人协商一致，可以变更合同。”现双方未达成变更合同的意思表示，故被告的该项辩解意见，无事实和法律依据，一审法院依法不予采信。被告辩称准噶尔大厦超过80%的业主签订了新的收益表，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项及第二款之规定，本案涉及共同管理，经占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意均未提及17.5%税款，故原告不应向其主张差额部分的收益金。一审法院认为，被告与业主签订的《房产委托管理合同》系业主对建筑物内经营性用房享有所有权后所作出的处分，各业主对其商铺享有占有、收益等权利，该合同仅调整各业主与被告双方之间的权利和义务，且物权法七十六条调整的对象为专有部分以外的共有部分，故被告的该项辩解意见，无事实和法律依据，一审法院依法不予采信。被告辩称依据情势变更原则，现在的租金收益率不可能达到12%，原告再主张支付差额部分并不合适。但本案被告已按照约定支付了租赁期限内的收益金，在租赁期限内双方亦未对收益金金额进行调整，且被告未提供证据证实其要求情势变更的依据，故被告的该项解意见，无事实和法律依据，一审法院依法不予采信。
原告主张自2005年至2015年，被告应当在每年11月17日向原告支付收益金，现被告拖欠未付，应当支付利息。被告每年扣除的收益金为3423元，减去《税务事项通知书》中载明的每年实缴税款后，按照年利率5.5%计息，期间以每年支付收益金的时间至2016年11月16日计算，如被告应于2005年11月17日支付第一笔收益金，则期间为11年；第二笔于2006年11月17日支付，则期间为10年。以此类推，共计产生利息7259.39元，原告的计算方式，符合法律、行政法规的规定（详见利息计算表及《税务事项通知书》），故原告要求被告向其支付利息7259.39元的诉讼请求，合法有据，一审法院依法予以支持。
关于争议焦点二，被告辩称原告主张2013年之前收益金的诉讼请求已超过诉讼期间。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款之规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年；第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。被告按照约定代原告缴纳税款，每年缴纳后应向原告出具相关完税凭证，此系被告在该合同中应尽的附随义务。但被告即未向原告出具相关完税凭证，亦未告知原告其每年实际缴纳的税款金额，2016年税务机关出具《税务事项通知书》后原告才得知被告实际缴纳的税款金额，结合上述事实，本案中原告知道或者知道权利被侵害之日为《税务事项通知书》作出之日，未超过法律规定的一年诉讼时效期间，故被告的该项辩解意见，无事实和法律依据，一审法院依法不予采信。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款、第一百三十七条之规定，判决：被告博达公司自本判决生效之日五日内向原告钱丽莉支付收益金20573.17元、利息7259.39元，共计27932.56元。案件受理费减半收取计249元、邮寄送达费32.40元，由被告博达公司承担。
本院二审审理期间，上诉人博达公司提交一份案外人李某与博达公司签订的《房产委托管理合同》及附加条款，以证明博达公司向业主返还的收益金是按照9.9%支付的，税费都是由博达公司代扣代缴，多不退、少不补。被上诉人钱丽莉经质证对该份证据的真实性认可，但对关联性不予认可，认为合同第4.1条约定了上诉人博达公司向业主支付的收益金是包含税款的，实际支付的收益金是扣税之后的收益，附加条款中所说的委托期间税费上浮或者下调都由博达公司承担。上诉人博达公司另提交一份最高人民法院（2015）民申字第3517号民事裁定书，以证明租赁合同的诉讼时效应当以每一个租期开始起算。被上诉人钱丽莉经质证对该证据的真实性认可，对关联性不予认可，认为该裁定书的内容与本案没有关联性，本案关于收益金的主张并未超过诉讼时效。上述事实有《房产委托管理合同》、附加条款、民事裁定书等证据及双方当事人的陈述与答辩在卷备查。本院对一审查明的事实与认定的证据予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人钱丽莉主张的2013年之前的收益金是否超过诉讼时效；二、上诉人博达公司是否应向被上诉人钱丽莉支付差额部分的收益金。
关于第一个争议焦点，即被上诉人钱丽莉主张的2013年之前的收益金是否超过诉讼时效的问题。上诉人博达公司主张租金的诉讼时效是一年，从每年的租期起算，故被上诉人钱丽莉主张的2013年之前的收益金已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。上诉人博达公司根据双方签订的《房产委托管理合同》代被上诉人钱丽莉缴纳税款后向其支付收益金，被上诉人领取时虽签名确认，但因上诉人博达公司并未告知其实际缴纳税款的金额，亦未提供其缴纳税款的完税凭证，故被上诉人钱丽莉并不知晓上诉人博达公司实际缴纳的税款金额，直至2016年税务机关出具《税务事项通知书》后被上诉人才知道上诉人博达公司实际缴纳的税款金额。故被上诉人钱丽莉主张收益金的诉讼时效应当从其知道权利被侵害之日起即《税务事项通知书》作出之日2016年11月7日起算，一审法院认定被上诉人的主张并未超过一年的诉讼时效期间并无不当，本院依法予以维持。上诉人博达公司主张2013年之前的收益金已超过诉讼时效的上诉请求于法无据，本院依法不予支持。
关于第二个争议焦点，即上诉人博达公司是否应向被上诉人钱丽莉支付差额部分收益金的问题。根据双方签订的《房产委托管理合同》，上诉人博达公司在扣除17.5%税款后向被上诉人钱丽莉支付收益金，即上诉人博达公司仅代扣代缴税款。2016年11月7日税务机关出具的《税务事项通知书》证明上诉人博达公司自2006年至2015年期间共实际缴纳税款13656.73元，但其却扣除被上诉人税款34230元，上诉人博达公司扣除的税款金额多于其缴纳的金额，差额部分20573.17元(34230元-13656.73元)仍应属于被上诉人钱丽莉应得的收益金，上诉人博达公司应向被上诉人钱丽莉支付。上诉人博达公司主张双方签订了新的《委托管理房产受益表》，应视为双方对合同第4.1条的变更，且包含代扣代缴的税款多不退、少不补的意思表示。经审查，该表仅载明上诉人博达公司每年向被上诉人支付的收益金的金额，并未载明代扣代缴税款的相关内容，且被上诉人钱丽莉并不认可双方达成变更合同的意思表示，故上诉人博达公司的该项上诉理由，本院依法不予采信。承前所述，被上诉人钱丽莉签字领取收益金的新的《委托管理房产受益表》中并没有变更合同的意思表示，故上诉人博达公司主张已有268户业主签订新收益表代表着该事项已经占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，上诉人博达公司不应再向被上诉人支付差额部分的收益金的上诉理由不能成立。上诉人博达公司另主张因被上诉人未足额缴纳房款，双方约定将2005年至2008年的收益金折入房款，因该部分收益金被上诉人并未实际领取，属于虚拟收益金，故该部分收益金差额部分不应向被上诉人支付，而应以被上诉人实际领取收益金之日起计算差额部分的收益金。双方签订的《委托管理房产受益表》约定将2005年至2008年扣税后收益额折入房款，故该部分收益金仍为上诉人博达公司代扣代缴税款后的收益金，其扣除部分的金额大于实际缴纳的金额，差额部分仍应属于被上诉人钱丽莉应得的收益金。被上诉人钱丽莉是否实际领取该部分收益金，不影响其所有权归属。一审法院认定上诉人博达公司应向被上诉人钱丽莉支付差额部分收益金并无不当，本院依法予以维持。上诉人博达公司主张折入房款收益金的差额部分不应向被上诉人支付的上诉理由于法无据，本院依法不予采信。
综上，上诉人博达公司之上诉请求与查明事实不符，于法无据，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费498.31元，由上诉人克拉玛依博达工贸有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 乔汇涛
审判员 叶 楠
审判员 吕 平
二〇一七年五月二日
书记员 郭 骁