广西壮族自治区玉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂09民终583号上诉人（一审被告）：广西盛伟业房地产开发有限公司，住所地玉林市教育中路45号。法定代表人：陈功章，董事长。委托代理人：刘恩明、赵玲秋，广西三益律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：梁营松，男，1968年12月10日出生，住容县。被上诉人（一审原告）：李新琼，女，1973年2月13日出生，住容县。上述两被上诉人的共同委托代理人：陈建平、梁华成，广西建梧律师事务所律师。上诉人广西盛伟业房地产开发有限公司（以下简称盛伟业公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服容县人民法院（2015）容民初字第55号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月12日受理后，依法组成由审判员吕海欢担任审判长，代理审判员郑燕冰、李小莉参加的合议庭，于2016年5月17日公开开庭审理了本案。书记员李豪担任法庭记录。上诉人盛伟业公司的委托代理人刘恩明，被上诉人梁营松、李新琼的共同委托代理人陈建平到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，并经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。一审法院审理查明：盛伟业公司是持有房地产开发经营营业执照的有限责任公司，是容县“盛世名门”住宅小区的建设开发商。2012年5月8日，梁营松、李新琼与盛伟业公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定盛伟业公司向梁营松、李新琼预售其开发坐落于容县商品房，总价款为379188元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付买受人，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力……；2、如遭遇雨天、政府行为等；3、停水、停电、雨天，提供供水、供电、气象、政府相关部门证明证实予以延期。合同第九条约定，除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交买受人使用，逾期不超过90日，自合同交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.10的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的日0.01%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之0.10的违约金。合同还约定，买受人应当依照合同规定的时间和条件支付价款，逾期付款在7日之内，从合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10的违约金，合同继续履行；逾期超过7日，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，从合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10（该比例应不小于第（1）项中的比率）的违约金。此外，梁营松、李新琼、盛伟业公司在《合同补充协议》中对买受人支付合同价款的方式和期限进行了变更和补充，其中，补充约定付款方式采用首付加银行按揭，买受人需按约定的期限和要求提供办理按揭申请贷款的相关资料和办理银行按揭贷款手续，逾期不办理的，视为买受人违约，每逾期一日买受人需按合同总价款的万分之0.1向盛伟业公司支付违约金；再补充约定买受人应在合同约定交房之日起10日内办理房屋验收和交接手续，出卖人按买受人提供的地址、电话通知买受人或在《玉林晚报》公告交房通知5日内，买受人必须按通知时间前来接收房屋，否则视为买受人已实际接收商品房处理等。合同签订后，梁营松、李新琼已经依合同的约定向盛伟业公司支付了全部购房款和办证税费。然而，盛伟业公司却未能在合同约定的2013年12月31日向梁营松、李新琼交付合同买卖的商品房。2014年6月3日，盛伟业公司建设的“盛世名门”住宅小区经由设计、勘察、监理、施工及建设五单位进行工程竣工验收，共同签署作出了“验收合格”结论的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录汇总表》。次日，盛伟业公司在《玉林晚报》刊登了“盛世名门”住宅小区1、2、3、5号楼的《交房公告》，通知购房人于2014年6月15日办理交房手续，至此，已经超过了合同约定交房期限196天。此后，梁营松、李新琼以“盛世名门”住宅小区工程没有经过验收合格为由，没有向盛伟业公司接收房屋，并以此为由提起本案诉讼。另查明，2011年11月至2013年12月间，容县当地有不同降雨量的雨天350日，其中降雨量≥5.0毫米的小到中雨以上雨天有162日，而又其中在梁营松、李新琼、盛伟业公司签订合同之日至合同约定交房之日的期间内，有小到中雨量以上雨天130日。2014年12月29日，梁营松、李新琼向一审法院起诉，请求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、盛伟业公司返还购房款379188元及办证预收款14500元；3、盛伟业公司以梁营松、李新琼已经支付的购房款数额为本金，按每日万分之10的标准，向其计付违约金114894元（从2014年1月1日起，暂计至2014年10月31日共303天，剩余部分违约金计至盛伟业公司返还全部购房款为止）。梁营松、李新琼在法庭调查终结前变更了其诉讼请求中关于盛伟业公司支付违约金的计算办法，即变更为以梁营松、李新琼已经支付的购房款数额为本金，按中国人民银行规定的同期贷款利率从2014年1月1日起，暂计至2014年10月31日共303天，剩余部分违约金计至盛伟业公司返还全部购房款为止。一审法院认为：梁营松、李新琼、盛伟业公司签订的《商品房买卖合同》是合法有效的合同，合同当事人都应当全面履行合同的约定。本案双方当事人争议的焦点主要是盛伟业公司售与梁营松、李新琼的商品房是否已经符合合同约定的交房条件和盛伟业公司是否构成逾期交房的违约。在本案合同中，双方约定的交房条件是“该商品房经验收合格”，并明确排除了合同中“该商品房经综合验收合格、经分期综合验收合格和取得商品住宅交付使用批准文件”等可选条件。盛伟业公司建设的“盛世名门”住宅小区工程在竣工后已经组织设计、勘察、监理、施工等部门进行了竣工验收，并作出了竣工验收合格的证明，所以，应当确认已经符合合同约定的“该商品房经验收合格”的交房条件。因此，梁营松、李新琼主张盛伟业公司至今仍不达到交房条件的事实和理由与合同约定不符，不能采纳。盛伟业公司向梁营松、李新琼实际交房的时间标准，有双方签订的《合同补充协议》约定，所以，应当确认盛伟业公司向梁营松、李新琼实际交房的时间为合同约定盛伟业公司公告通知交房的时间（即2014年6月15日）。在梁营松、李新琼、盛伟业公司签订本案合同中关于“停水、停电、雨天，提供供水、供电、气象、政府相关部门证明证实予以延期”的约定，应当理解为从合同签订日起至合同约定交房日止的期间内，盛伟业公司提供相关部门证明证实发生上述情形的，可以抵减逾期交房天数；而对“雨天”则应当理解为小到中雨量以上的雨天。所以，减除梁营松、李新琼、盛伟业公司签订合同之日至合同约定交房之日期间内的有小到中雨量以上雨天130日后，盛伟业公司仍有逾期交房违约66天，应当对梁营松、李新琼承担与合同约定相应的违约责任。本案合同约定盛伟业公司逾期交房违约应当向梁营松、李新琼支付违约金的标准明显低于造成梁营松、李新琼已支付购房款的利息损失，所以，梁营松、李新琼提出提高盛伟业公司承担违约金计算标准并按中国人民银行规定的同期贷款利率计算的诉讼请求依法应当支持（即以梁营松、李新琼已经支付的购房款为基数，按年利率5.6%计算）。因盛伟业公司对梁营松、李新琼迟延交房的天数没有达到90天，解除合同的条件没有成就，所以，梁营松、李新琼要求解除合同的诉讼请求依法不能支持。盛伟业公司在本案中提出没有违约的抗辩事实和理由，与本案查明的事实不符，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款和《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条的规定，判决：一、盛伟业公司支付违约金人民币3829元给梁营松、李新琼（计算办法：379188元×0.000153×66天）。二、驳回梁营松、李新琼的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币3900元，由梁营松、李新琼负担3400元，由盛伟业公司负担500元。上诉人盛伟业公司不服一审判决，上诉称：一、上诉人不存在违约行为，不应承担违约金。2014年6月15日为“盛世名门”住宅小区交房日期。1、根据上诉人提供的容县气象局出具的《2011年11月—2013年12月月雨日及降雨量统计表》及《气象证明》证明，小区建设工程施工期间，雨天超过350天，其中降雨≥5.0毫米的小到中雨以上雨天有162天，符合《商品房买卖合同》关于“停水、停电、雨天提供政府部门证明证实予以延期（交房）”约定的事实。因此，上诉人向被上诉人交房并没有逾期。一审法院认定对合同约定的“雨天”理解为小到中雨量以上的雨天不符合合同约定，也不能认定上诉人构成违约。2、一审以“在原、被告签订合同之日至合同约定交房之日的期间内”计算下雨延误交房的天数错误，应自“盛世名门”小区建设工程开工之日起计算下雨延误交房的天数。3、一审除雨天外，未考虑因政府原因导致的合理延期，如高考、中考、玉博会等。4、一审计算超过合同约定期限逾期交房实际天数错误，二审应予纠正。二、被上诉人在一审诉讼请求中提高违约金，与合同约定不符，一审判决上诉人以中国人民银行规定的贷款年利率计算支付违约金不当。请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人梁营松、李新琼答辩称：一、上诉人存在违约行为，应支付违约金给被上诉人。根据《商品房买卖合同》约定，上诉人应在2013年12月31日前交验收合格的房屋交付给被上诉人，但扣除一审法院查明雨天天数之后，上诉人仍逾期交房，应依约向被上诉人支付违约金，其所提出的其他延期理由不符合合同中关于“停水、停电、雨天，提供供水、供电、气象、政府相关部门证明证实予以延期”的约定，一审法院对此不予认定为合理延期，并无不当。二、一审判决从双方签订合同之日开始计算雨天是正确的。上诉人提出从工程开工之日起计算下雨延误交房的天数，合同并没有明确约定，且显失公平。被上诉人根据常识来理解合同格式条款，应从合同签订之日起开始计算因雨天而导致延期的天数。三、涉案房屋未经验收合格、未具备交付使用的条件，上诉人就登报交房，而一审判决以此认定公告通知交房的时间为2014年6月15日属认定事实错误，违反法律法规的强制性规定，被上诉人虽没有提出上诉，但对此并不认可。四、一审判决上诉人按中国人民银行规定的贷款年利率5.6%向被上诉人支付违约金，符合法律规定。双方合同约定的违约金仅为已支付购房款的0.01%，明显低于被上诉人所受的损失，该约定显失公平。故被上诉人起诉要求增加违约金，符合法律规定。一审判决正确，请求予以维持。经本院审理查明：一审判决认定的事实除“至此，已经超过合同约定交房期限196天”有误，其余事实属实，本院予以确认。另查明：双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自合同交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.10的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的日0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之0.10的违约金。从合同约定的交付期限的第二天，即2014年1月1日起至实际交付之日2014年6月15日止，上诉人盛伟业公司超过合同约定交付期限为166天。本院认为：上诉人盛伟业公司是合法的房地产经营企业，其与被上诉人梁营松、李新琼签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应认定为合法有效。对于本案商品房是否符合交付条件的问题。现实生活中，商品房交付的条件分为强制性条件和行政管理性条件，只要符合了强制性条件，是否需经综合验收、消防验收、环保验收或办理竣工备案手续，关键在于当事人对交房条款的协商约定。根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。可见，工程竣工验收合格，是交房的强制性法定条件，即建设工程已由施工单位按照设计要求完成全部工作任务，准备交付给建设单位投入使用时，由建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位等有关单位依照国家关于建设工程竣工验收制度的有关规定，对该工程是否符合设计要求和工程质量标准等所进行的检查、考核工作。竣工验收合格后，各单位在《工程竣工验收报告》上签章确认。本案合同约定交房条件为“商品房经验收合格”，因此经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位五方验收合格的商品房，应当认定为符合合同约定的合格的商品房。这既是双方当事人协商确定的，亦符合上述法规的关于商品房交付的强制性条件，而本案当事人没有约定以通过容县住房和城乡建设局的竣工规划验收作为交房条件，上述验收程序不应作为本案商品房交付的必要前提。因此，本案商品房于2014年6月3日通过五方验收，上诉人于次日登报公告交房并未违反合同约定，一审判决认定实际交房日为2014年6月15日并无不当，本院予以维持。关于上诉人在合同履行过程中是否存在逾期交房违约行为的问题。根据合同第八条之约定，遭遇雨天、政府行为、停水、停电等可作为工期合理延期的理由，且应提供供水、供电、气象、政府相关部门证明证实予以延期。上诉人提供了容县气象局出具的《2011年11月至2013年12月月雨日及降雨量统计表》及证明，其主张因遭遇雨天应予延期合理，本院予以支持。至于雨天天数应如何计算的问题，本院认为，合同并没有明确约定从工程开工之日开始计算雨天天数，而且合同自成立之日起对双方当事人具有约束力，故雨天天数应是从合同成立之日起计算扣除。至于降雨量是多大时可以延期的问题，上诉人主张因合同没有明确约定降雨量多大时可以延期，故只要下雨就应延期，本院认为，虽然合同对降雨量没有特别约定，但本案合同是格式合同，按常人理解应是因下雨影响到施工进度才能延期，考虑到双方利益衡平，本院认为一审判决酌情扣除小到中雨以上下雨天数是合理的，应予维持。至于上诉人主张因中考、高考、玉博会等导致停工应予延期的问题，因中考、高考、玉博会已经实施多年，上诉人作为房地产开发企业，在签订合同时应考虑到可能造成停工的因素而对交房日期进行合理延长，且上述情形是否必然导致工程停工及停工多少天，上诉人没有提供证据证实，故本院对此主张不予支持。综上，一审从双方签订合同之日至合同约定交房之日期间，扣除小到中雨量以上雨天天数并无不当，本院予以维持。因此上诉人实际逾期交房天数为166-130＝36天。对于违约金的计算标准问题。虽然合同约定的违约金计算标准为应付购房款的0.01%，考虑到本案是因上诉人逾期交房，导致被上诉人既不得按期使用房屋，同时又要承担贷款利息，按合同约定的违约金明显低于被上诉人所受的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”的规定，被上诉人请求增加违约金，一审判决按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算违约金符合法律规定，本院予以维持。综上所述，上诉人逾期将本案商品房交付给被上诉人，应支付违约金2088.57元（计算办法：379188元×0.000153×36天）给被上诉人。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持容县人民法院（2015）容民初字第55号民事判决第二项；二、变更容县人民法院（2015）容民初字第55号民事判决第一项为：上诉人广西盛伟业房地产开发有限公司支付违约金人民币2088.57元给被上诉人梁营松、李新琼。本案一审案件受理费3900元（被上诉人梁营松、李新琼已预交），二审案件受理费7800元（上诉人广西盛伟业房地产开发有限公司已预交），合计11700元，由上诉人广西盛伟业房地产开发有限公司负担8300元，被上诉人梁营松、李新琼负担3400元。上述债务，义务人应于本判决送达之日起10日内履行完毕。逾期履行的，则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长  吕海欢代理审判员  李小莉代理审判员  郑燕冰二〇一六年八月八日书 记 员  李 豪