陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民三终字第00783号
上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地西安市碑林区南广济街38号。
负责人牟乃密，该分行行长。
委托代理人吴江流，陕西简能律师事务所律师。
委托代理人张立峰，陕西简能律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）李聪，男，1986年1月1日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）陕西嘉里房地产开发有限公司，住所地西安市灞桥区十里铺街道矿山路东方罗马花园9号楼10206室。
法定代表人李德民，该公司董事长。
委托代理人鲁超美，陕西华宝卓律师事务所律师。
上诉人中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西省分行）因与被上诉人李聪、陕西嘉里房地产开发有限公司（以下简称嘉里房地产公司）金融借款合同纠纷一案，不服西安市碑林区（2013）碑民三初字第01468号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，2010年7月7日建行陕西省分行与李聪签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定，李聪向建行陕西省分行借款人民币210000元购买嘉里房地产公司位于西安市灞桥区矿山路“东方罗马花园”第7幢2单元9层20904号房屋一套，建筑面积32.65平方米。借款期限240个月，自2010年7月7日至2030年7月7日止。还款方式为等额本息还款法，每月归还本息金额为人民币1391.60元。担保方式为，抵押加最高额保证。违约责任约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项。贷款人有权宣布贷款立即到期要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借款关系，向借款人收取违约金。同日，建行陕西省分行与李聪签订了《西安市房地产抵押合同》。该合同约定，李聪用购买的上述房产提供抵押担保，抵押房产价值为284854元，抵押担保贷款金额为人民币210000元，期限自2010年7月7日至2030年7月7日，抵押担保范围包括本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用。2010年9月7日李聪提供的抵押房屋在西安市房屋管理局进行了抵押登记备案。2010年4月11日，建行陕西省分行与嘉里房地产公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。该合同约定，本合同所称的债务人是指因购置位于西安市灞桥区矿山路“东方罗马花园”项目房地产而与建行陕西省分行发生借贷关系的全部债务人。最高额保证所担保的债权是指2010年4月11日至2013年4月11日期间建行陕西省分行向债务人发放个人贷款而形成的全部债权。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币120000000元。保证方式为嘉里房地产公司在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证期间为按建行陕西省分行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自建行陕西省分行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款人的债务履行期限届满之日后两年止。保证责任约定，主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或债务人违反主合同的其他约定，嘉里房地产公司应在保证范围内立即承担连带保证责任，上述合同签订后，2010年8月6日建行陕西省分行向李聪发放贷款人民币210000元。截止2014年4月6日李聪除偿还部分借款本息外尚欠建行陕西省分行本金196227.69元、利息16077.53元、罚息536.57元、复利1042.79元。
原审法院认为，建行陕西省分行与李聪签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产抵押合同》与嘉里房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，为有效合同。合同当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。建行陕西省分行依约向李聪发放了贷款。李聪借款后未按合同约定期限偿还借款，构成违约。嘉里房地产公司为客户购置本市灞桥区矿山路“东方罗马花园”项目所属房产全部债务人提供最高额连带保证。现建行陕西省分行要求解除与李聪签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，要求李聪偿还截止2014年4月6日借款本金196227.69元、利息16077.53元、罚息536.57元、复利1042.79元及2014年4月6日之后至给付之日的利息；要求李聪以抵押房产承担还款责任。要求嘉里房地产公司承担连带清偿责任理由成立，依法应子支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法）》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条之规定，判决，一、解除原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告李聪签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、被告李聪于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金人民币196227.69元、利息16077.53元、罚息536.57元、复利1042.79元及2014年4月6日之后至贷款清偿之日新产生的利息（以贷款余额为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）、复利（以未收取利息为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）。三、被告陕西嘉里房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任。四、原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对位于西安市灞桥区矿山路“东方罗马花园”第7幢2单元9层20904号的房产有优先受偿权。
宣判后，建行陕西省分行不服，向本院提起上诉称，上诉人与被上诉人李聪签订《个人住房借款合同》，双方对借款本金、利息以及因借款人违约产生的罚息、复利等均有明确约定，应当依照合同约定履行。同时约定：“对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结算方式计收罚息和复利。基于前述借款合同约定，如借款人出现违约，则需按照前述合同约定支付罚息。而原审法院对于合同约定的2014年4月6日之后至贷款清偿之日产生的罚息没有进行审理，损害了上诉人的合法权益。请求撤销原审法院判决并依法改判，诉讼费用由两被上诉人承担。
被上诉人嘉里房地产公司答辩称，原审判决认定事实清楚，处理正确。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人李聪未到庭。
经审理查明，原审查明事实属实，予以确认。
本院认为，建行陕西省分行与李聪签订的借款合同、抵押合同，以及与嘉里房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系各方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，为有效合同。当事人各方均应按照合同约定全面履行各自的义务。建行陕西省分行依约向李聪发放了贷款。借款人李聪。担保人嘉里房地产公司未按合同约定偿还借款，构成违约。应承担相应民事责任，限期归还欠借款本金、利息、罚息及复利。原审判决认定事实清楚，处理基本正确，唯对2014年4月6日之后的罚息未作处理欠妥，应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市碑林区（2013）碑民初字第01468号判决第一、三项；
变更西安市碑林区（2013）碑民初字第01468号判决第二项为李聪于本判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金人民币196227.69元、利息16077.53元、罚息536.57元、复利1042.79元及2014年4月6日之后至贷款清偿之日新产生的利息（以贷款余额为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）、罚息、复利（以未收取利息为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
一审案件受理费处理不变，二审案件受理费4557元，由上诉人中国建设银行股份有限公司陕西省分行负担3000元，被上诉人李聪、陕西嘉里房地产开发有限公司负担1557元。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯春丽
审 判 员 张海荣
代理审判员 吉英鸽
二〇一四年十一月六日
书 记 员 郭 妮