山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋01民终2042号
上诉人（原审原告）焦明江，左权永兴煤化有限责任公司工程师。
委托代理人李艳，山西新晋界律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）恒大地产集团太原有限公司，住所地太原市杏花岭区府西街69号国贸大厦1号楼西塔楼12层1201-1203，组织机构代码证号：××。
法定代表人顾朝晖，董事长。
委托代理人王文亮，该公司法务。
上诉人焦明江因房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2015）小民初字第04027号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人焦明江，被上诉人恒大地产集团太原有限公司（以下简称恒大地产太原公司）的委托代理人王文亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，二〇一〇年八月十四日，原、被告签订《商品房买卖合同》（附合同补充协议），约定：原告购买被告开发的位于太原市小店区真武路68号恒大绿洲小区31幢3单元1002号商品房，面积137.29平方米，单价5911.72元，合同总价款811620元。原告首付251620元，余款办理银行按揭的方式进行付款。合同第八条约定：出卖人（被告）应当在二〇一二年一月十日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，向买受人（原告）交付经验收合格的房屋。逾期交房超过九十日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同文本第八条规定的证明文件，并签署交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房买卖合同补充协议第十条约定，出卖人（被告）应当在合同约定之日起五百四十日内为买受人（原告）办理产权登记，出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。《合同补充协议》第十二条关于买受人向出卖人缴纳燃气工程施工费及有线电视初装费的约定：燃气工程施工费按照工程造价分户均摊，每户3500元；有线电视初装费按照500元/户收取。
原告所购买的31号楼3单元0901号商品房，在二〇一〇年十二月三十一日，经31号楼的勘察、设计单位太原市建筑设计研究院，施工单位中铁建设集团有限公司山西分公司、监理单位山西建同建设工程监理有限公司、建设单位恒大地产集团太原有限公司五方共同对工程质量进行了验收，并出具单位工程质量竣工验收记录，综合验收结论是通过验收。该楼座电梯亦经检验出具安全检验合格证书。
二〇一一年六月二十五日，原告因购买被告开发建设的太原恒大绿洲8H号车库241号停车位，与被告签订《停车位买卖合同》，约定该停车位总价款为160000元，原告一次性付清。合同第五条约定，被告应当在二〇一二年六月三十日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的停车位，交付买受人使用。合同第六条约定，买受人付清全部价款后，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。第七条约定，该套停车位达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出书面通知后七日内，买受人应当前来办理交接手续，若买受人未能如约前来办理相关手续，自通知发出后第十日起视为买受人对该停车位已接管、占有和使用，出卖人不承担延期交付责任。合同第十一条约定，本合同中停车为销售是指销售停车位的使用权。使用权年限为自停车位交付之日起至二〇五七年十一月十四日止。原告在上述合同中均提供了其接收书面通知的通讯地址。
二〇一二年一月十一日，被告向原告发出书面收楼通知书。原告于二〇一二年九月二日办理了收楼手续。二〇一二年六月三十日，被告向原告发出书面接收停车位通知书，二〇一三年八月三日，原告交纳了车位管理费、蓝牙卡、吊牌等费用。
二〇一五年四月二十八日，原告向被告领取了所购房屋的产权证书。该产权证书显示，登记时间为二〇一四年九月十七日。
庭审中原告认可收到被告发出的房屋及停车位的交付通知书。但其述称因该楼房存在质量问题、停车位不具备使用条件等原因，原告未接收上述房屋及停车位。上述意见，原告未提交证据。
原告主张的逾期交付合格房屋的违约金的计算起止时间为二〇一二年一月十一日至二〇一二年九月二日，逾期天数二百三十七天，总价款811620元，违约金计算为19227元；逾期办理房产证违约金从二〇一二年一月十日起算五百四十天，截止日期为二〇一三年七月五日，逾期时间计算至二〇一五年四月二十八日，违约金为1500元；逾期交付停车位的违约金从二〇一二年六月三十日至二〇一四年十月三十日，逾期天数八百五十天，总价160000元，违约金为6800元。三项合计27527元。
关于原告提出的燃气工程施工费与电视初装费的代收费用4000元，被告予以认可，但抗辩称代收行为合法有效，不应退还。
原审判决认定，（一）原告与被告签订的《商品房买卖合同》（附合同补充协议）、《停车位买卖合同》，是当事人之间真实的意思表示，且约定内容未违反法律法规，合法有效。原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。被告在合同约定的期限，按照合同约定的方式向原告发出收楼及收取停车位的通知，且该通知已到达原告，应当视为被告依约履行了交付义务。（二）关于被告交付的房屋及停车位是否存在质量等问题。经查，被告交付原告的房屋，在二〇一〇年十二月三十一日经31号楼的勘察、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方共同对工程质量进行了验收，并出具单位工程质量竣工验收记录，结论是通过验收，证明被告交付原告的房屋质量合格。原告主张被告交付的房屋存在质量问题及停车位不具备使用条件，无证据证明，不予采信。故，原告向被告主张逾期交房及交付停车位的违约金，理由和证据不足，不予支持。（三）关于原告主张被告返还燃气工程施工费及电视初装费的代收费用4000元，因双方在合同补充协议中明确约定原告焦明江需向被告缴纳上述两项费用，且燃气工程施工费及有线电视初装费系房价外明示的费用，未包含在房价中。在该条款仍然有效的情形下，该约定即为合法根据。原告提出返还请求不符合法律规定，亦不予支持。（四）关于原告主张的逾期办证的违约金，依据合同约定，房屋的交付时间是二〇一二年一月十日，办证时间是从二〇一二年一月十一日之后计算五百四十日，截止时间是二〇一三年七月四日。被告为原告所购买的房屋取得产权证书的时间是在二〇一四年九月十七日，逾期时间为四百四十日。现原告主张截止到二〇一三年七月五日的逾期办证违约金，被告也不能举证证明延迟办证的原因和责任在于原告方，对此被告应当按合同约定承担违约责任，向原告赔偿违约金978元。据此判决：一、被告恒大地产集团太原有限公司在判决生效后十日内赔偿原告焦明江逾期办房产证违约金978元。二、驳回原告焦明江的其它诉讼请求。
焦明江不服上述判决，上诉称：一审对于事实认定有误，且遗漏重要证据。一、被上诉人恒大地产太原公司延期交房事实清楚，证据充分，一审遗漏上诉人核心证据，存在程序瑕疵和事实认定错误。二〇一〇年八月十四日，双方签订《商品房买卖合同》，约定的交房时间为二〇一二年一月十日前，恒大地产太原公司在一月九日寄发了收验楼通知书，上诉人如期前去验楼，但在验楼过程中，上诉人发现所购买的商品房并不具备收楼条件，房屋的窗户和地板存在严重的质量问题，根本达不到入住的标准，故上诉人因质量问题未在业主同意交接书上签字，随后恒大地产太原公司的工作人员对房屋的质量问题进行维修。根据双方合同约定，买受人在交楼日如对装饰、设备等提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行维修、更换重做，并在三十日内解决。但在此期间，恒大地产太原公司并未在规定期限内对房屋进行整改，维修人员在初次卸下窗子后将近五个月的时间无人过问，上诉人多次找维修人员，但其工作人员均以已上报领导为由推脱或者根本找不到工作人员。直至二〇一二年九月二日，恒大地产太原公司才将房屋整改完毕，上诉人在业主同意交房书上签字。上诉人认为，合同约定在交楼日买受人若对装饰和设备等提出异议，出卖人应在三十日内解决，但恒大地产太原公司并未在规定的时间内完成整改，直至二〇一二年九月二日上诉人才签字同意收楼，此期间由于恒大地产太原公司怠于整改，未在规定期限内解决问题，应视为延期交房，故应支付上诉人违约金19227元。在一审庭审过程中，上诉人出示了与恒大地产太原公司工作人员的录音材料，在该份录音中，双方就延期交房的天数进行了争议，其工作人员认为延期交房的天数为二百零四天，而上诉人认为不应减去合同约定的维修期限三十天，应为二百三十四天。通过此份录音可知，恒大地产太原公司已承认延期交房的事实，只是在天数上存在争议，此份证据在庭审中亦经过了质证，其认可该证据的真实性，但如此重要的证据在一审判决书中并未提及。此项重要证据的遗漏，势必造成程序上和判决内容中存在重大的错误和判决不公。另，上诉人房产证的登记时间虽为二〇一四年九月十七日，但被上诉人正式通知上诉人领取和上诉人领到房产证的时间为二〇一五年四月二十八日。据此，被上诉人应支付违约金为1445元，而非原审判决认定的978元。二、一审判决理由有悖法律及常识。房屋的交付不能只以出卖方发出通知为准，既然为验收楼通知，则应当经过买受人检验并确认无质量问题同意交接并签字后才算正式交房。三、一审判决缺乏法律常识。上诉人主张返还燃气工程施工费及电视初装费，是因山西省政府部门根据上级政府的相关规定，已作出明确的收费意见，即该项费用应由开发商承担，相关费用应包含在建房成本之中，购房人的购房款已包含此项费用。因此，合同该条款因违反强制性规定而无效。一审作出该条款有效、是合法根据的认定缺乏法律根据。请求二审支持上诉人请求，判决被上诉人支付延期交房违约金19227元，退还燃气工程费和有线电视初装费4000元，改判赔偿逾期办理房产证违约金1445元。
被上诉人恒大地产太原公司答辩称：首先，上诉人焦明江与答辩人签订的《商品房买卖合同》（附合同补充协议）、《停车位买卖合同》，是当事人之间真实的意思表示，且约定内容未违反法律法规，合法有效。双方均应按照合同的约定履行自己的义务。答辩人在合同约定的期限，按照合同约定的方式向焦明江发出收楼的通知，且该通知已到达焦明江，应当视为答辩人依约履行了交付义务。答辩人交付的房屋无质量等问题。答辩人交付焦明江的房屋，在二〇一〇年十二月三十一日经31号楼的勘察、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方共同对工程质量进行了验收，并出具单位工程质量竣工验收记录，结论是通过验收，证明答辩人交付焦明江的房屋质量合格，且焦明江的诉讼请求已经超过诉讼时效，丧失胜诉权。第二，上诉人焦明江主张答辩人返还燃气工程施工费及电视初装费的代收费用4000元，因双方在合同补充协议中明确约定焦明江需向答辩人缴纳上述两项费用，且燃气工程施工费及有线电视初装费系房价外明示的费用，未包含在房价中。在该条款仍然有效的情形下，该约定即为合法根据。第三，关于房产证的办理，根据《城市房地产管理法》和《房屋登记条例》相关规定，房产证的办理属于行政确权行为，申请人为买受人焦明江，答辩人作为出卖人需协助买受人办理。房产证的办理申请人为焦明江，焦明江备齐资料和房管局的行政审批时间对房产证的办理期限均有影响，不应由答辩人单独承担责任。请求二审驳回焦明江的上诉请求。
二审所查事实与一审一致。
本院认为，本案争议焦点集中在被上诉人恒大地产太原公司所交付房屋是否符合合同约定。根据商品房买卖合同约定，恒大地产太原公司应于二〇一二年一月十日前将符合合同约定房屋交付买受人焦明江使用，二〇一二年一月十一日恒大地产太原公司发出收楼通知，同年九月二日焦明江办理收楼手续并入住，房屋交付时间确实存在逾期，但焦明江并未及时行使自己的权利，直至二〇一五年十月才提起诉讼主张逾期交付房屋违约金，该诉请已超过二年法定诉讼时效。有关燃气工程施工费及电视初装费，双方在签订合同中明确约定该费用未包含在房价内，由买受人焦明江另行缴纳，意思表示清楚、明确，焦明江要求返还，理由不能成立。原审处理正确，焦明江上诉请求不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审诉讼费588元，由上诉人焦明江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 焦跃峰
审 判 员 雷 晨
代理审判员 王笙太
二〇一六年九月十三日
书 记 员 赵梓余