贵州省安顺市西秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0402民初416号
原告潘涛，男，1982年5月6日生，汉族，贵州省六枝特区人，系贵州华瑞土地房地产评估有限公司员工，户籍地贵州省六枝特区小木岗村一组，现住贵州省安顺市康佳丽公寓5栋1单元601号。
委托代理人彭斌荣，贵州辞衡律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告田锦堂，男，1981年7月20日生，汉族，贵州省安顺市人，个体户，住贵州省安顺市西秀区将军路**号*栋*单元*楼***号。
委托代理人：徐俊，贵州三度律师事务所律师，代理权限：一般授权代理。
本院于2016年1月25日立案受理了原告潘涛诉被告田锦堂民间借贷纠纷一案。依法由助理审判员何坤适用简易程序公开开庭进行审理。原告潘涛及其委托代理人、被告田锦堂及其委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告潘涛诉称：2014年6月3日，被告以服装生意资金周转为由向原告借款人民币384000元整，原告于当日将借款交付给被告，并出具借条交原告收执，双方约定该笔借款利息为3%／月。之后因被告迟迟未能按约定偿还本金及利息，2015年9月3日经双方结算签订《借款合同》并以被告所拥有的位于安顺市西秀区青龙山小区3幢5层房屋一套作为该笔借款抵押，同日办理的《他项权证》，原借条由被告收执，之后被告仍未按照约定还款。故诉请：一、判令被告偿还原告借款本金人民币384000元整，并于2014年6月3日—2016年2月4日期间产生的利息共计人民币211200元整，在此期间被告支付利息人民币70000元整，根据原告与被告签订《借款合同》中的第六条可知，被告应支付违约金人民币76800元、律师代理费24000元，故被告应支付上述费用合计人民币626000元。二、请求贵院拍卖、变卖被告位于安顺市西秀区青龙山小区3幢5层房屋用于清偿原告上述债权。三、本案诉讼费由被告承担。
被告田锦堂辩称：借款是属实的，但是借款金额是计算了复利，原告实际借款是384000元，并不是400000元，原告支付款项时扣除16000元的利息。2014年6月3日我向原告借款，借款期限为3个月，并且借款金额为384000元，2014年8月22日我还款本金9万元，但是还欠本金294000元；2014年9月30日至2015年2月3日我按6分的利息，每月还17500元，还了5个月共计偿还87500元的利息，因此我尚欠236710元。同时我们认为当时约定的利息过高，月利率3%已经支付的利息我们认可，已经支付的利息超过3%的部分应当折抵本金予以抵扣。并且本案为民间借贷，不能在高利息的情况下，支付违约金和律师费，原告只能选择逾期违约金和律师费，并且累加起来不能超过年利率的24%，本案已经超过，因此违约金和律师费应该驳回。同时其从父亲账户上支付的17500元是支付本案的利息，与本案有关系的。同时我们签订的借款时间应当以2014年6月3日签订的《个人抵押借款合同》的约定的时间为准，不能以2014年6月2日签订的借款合同为准。
经审理查明：被告田锦堂于2014年6月2日向原告潘涛借款400000元，双方签订《借款合同》，合同约定：“一、借款方（甲方田锦堂）因资金周转特向出借方（乙方潘涛）借款大写人民币肆拾万元整（￥400000.00元整）。二、从借用该款之日起20日内（即2014年6月2日之前）归还，利息按4%计息；若借用该借款之日起20日之外（即2014年6月22日之后）归还，利息从借用之日起按5%计息；不足1个月按1个月计息。三、借款方用位于‘西秀区青龙山小区3幢5层’壹套建筑面积为107.05㎡住宅用房作为借款抵押物。抵押物办理《房屋他项权证》后，《房屋所有权证》和《房屋他项权证》由出借方保管，所需一切费用由借款方承担。四、借款方保证从2014年6月2日起至2014年7月1日止归还出借方的人民币肆拾万元整（￥400000.00元）。若需延期，借款方必须在借款到期10内和出借方协商，经双方协商达成统一意见并双方另签延期协议后，方可延期，否则不能延期。五、借款到期后，若借款人不归还借款，出借方有权将该抵押物拍卖偿还出借人本金、利息、诉讼费、律师费等相关费用，若拍卖所得佣金不能偿还以上费用，出借人有权向借款人继续追回未付清的费用。六、若甲方违约，甲方须向出借方交纳借款数额10%的违约金。………1、甲方违反本合同规定，逾期或未按约定的金额归还借款人本息。…………”。同时查实原告通过中国银行于2014年6月3日将借款金额384000元汇入被告田锦堂账户（6222082404000007129）。原、被告并于2014年6月3日到安顺市房屋产权管理处办理房屋他项权证（证号：安市房他证西秀字第T14020**号），被告用自己单独所有的位于安顺市西秀区青龙山小区3幢5层的房屋为该笔借款进行担保，并于当日签订《个人抵押借款合同》，合同约定双方借款金额为40万元，借款期限为2014年6月3日至2014年9月2日（3个月），抵押物为被告田锦堂单独所有的坐落于西秀区青龙山小区3幢5层的房屋（建筑面积为107.05㎡，房产证号：安市房权证西秀字第0300421**号）。
另查实：原告潘涛与被告田锦堂于2015年4月7日重新签订《个人借款抵押合同》，合同约定的借款金额为人民币385000元，借款期限为2015年4月3日至2015年6月2日（2个月），抵押物品同上，并于2015年4月13日办理他项权证（证号：安市房他证西秀字第T15012**号）。
另查实：原告潘涛与被告田锦堂于2015年6月3日重新签订《个人借款抵押合同》，合同约定的借款金额为人民币420000元，借款期限为2015年6月3日至2015年9月2日（3个月），抵押物品同上，并于2015年6月10日办理他项权证（证号：安市房他证西秀字第T15021**号）。
另查实：原告潘涛与被告田锦堂于2015年9月21日重新签订《个人借款抵押合同》，合同约定的借款金额为人民币472500元，借款期限为2015年9月3日至2015年11月2日（2个月），抵押物品同上。并于2015年10月12日办理他项权证（证号：安市房他证西秀字第T15034**号）。
另查实：原告潘涛与被告田锦堂于2015年9月3日就剩余未偿还借款本金加上被告尚未支付的利息共计472500元重新签订《借款合同》，合同约定：“一、借款人（甲方田锦堂）因买卖服装生意资金短缺，特向出借人（乙方潘涛）借款大写人民币肆拾柒万贰仟伍佰元整（￥472500.00元整），出借人以现金借给借款人。二、借款日期为2015年9月3日—2015年11月2日，利息从借用之日起按2%月利息计算；支付月利息或本金以出借人开具的收据、或相关银行凭证为准。三、借款方用位于‘西秀区青龙山小区3幢5层’壹套建筑面积为107.05㎡住宅用房作为借款抵押物。抵押物办理《房屋他项权证》后，《房屋所有权证》和《房屋他项权证》由出借方保管，所需一切费用由借款方承担。四、借款方保证从2015年9月3日起至2015年11月2日归还出借人的人民币肆拾柒万贰仟伍佰元整（￥472500.00）。若需延期，借款方必须在借款到期10内和出借方协商，经双方协商达成统一意见并双方另签延期协议后，方可延期，否则不能延期。五、借款到期后，若借款人不归还借款，出借方有权将该抵押物拍卖偿还出借人本金、利息、诉讼费、律师费等相关费用，若拍卖所得佣金不能偿还以上费用，出借人有权向借款人继续追回未付清的费用。六、若借款人违约，借款人须向出借人交纳借款数额的20%的违约金。………1、甲方违反本合同规定，逾期或未按约定的金额归还借款人本息。…………”。
另查明：被告田锦堂于2014年8月22日通过中国工商银行卡（卡号为：6222082404000007129）向原告潘涛卡号（6222082404000101609）汇入90000元（其中借款本金50000元及两个月的利息40000元），于2014年9月30日用相同的账号支付利息17500元，于2014年10月28日支付利息17500元，于2014年12月23日支付两个月利息35000元，被告田锦堂于2015年2月16日通过其父亲田应宁中国工商银行账户（卡号为：6222082404000045194）向原告潘涛卡号（6222082404000101609）汇入利息17500元。剩余本金及利息被告至今未偿还，现原告提出如前诉请。
上述事实，有原告潘涛及其代理人彭斌荣、被告田锦堂及其代理人徐俊的当庭陈述，原告提供：原告潘涛的身份证复印件、《借款合同》原件2份、中国银行交易明细清单及汇兑支付账凭证原件各一份、房屋所有权证复印件、房屋他项权证复印件一份，被告提供：被告田锦堂身份证复印件、中国工商银行的流水单一份、被告田锦堂户口本复印件及被告父亲田应宁身份证复印件及其中国工商银行流水单原件一份等在卷佐证，并经庭审质证、认证，足以采信。
本院认为：原、被告之间的债权债务关系明确，债务应及时清偿，双方约定还款期限，原告可至借款期限满之日起主张权利。原告诉请判令被告偿还原告借款本金人民币384000元整的诉请，经庭审查实，原告实际交付给被告的实际借款金额为384000元，其中《借款合同》上约定的借款是400000元，原告根据合同约定的4%的利息扣除了一个月16000的利息。根据《中华人民共和国合同法》第二百条：“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息”的规定，本院只能认可实际借款金额为384000元。另根据庭审查实，被告于2014年8月22日偿还原告借款本金5万元及以利息4万元（以借款400000元为本金，根据2014年6月2日的《借款合同》条款约定2014年6月22日以后未偿还的按照月利率5%计算的2个月利息）。另查实到2015年1月2日止被告共计偿还利息127500元（其中2014年8月22日支付利息40000元，9月30日支付利息17500元，10月28日支付利息17500元，12月23日支付利息35000元，2015年2月16日支付利息17500元），被告要求扣减法律规定多支付的利息，并折抵本金。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”的规定，因本案的实际借款金额为384000元，按年利率36%（月利率3%）计算，被告田锦堂在2014年8月22日支付的两个月（6月、7月）40000元利息中应当折抵本金的数额为16960元（40000元-384000元×3%×2个月=16960元），后面支付的五笔（2014年9月30日支付17500元，2014年10月28日支付17500元，2014年12月28日支付35000元，2015年2月16日支付的17500元）利息共计87500元中应当折抵本金的金额为29900元（87500元-384000元×3%×5个月=29900元）。同时减去被告已经偿还的50000元本金，因此到2015年1月2日被告尚欠原告本金为287140元（384000元-50000元-16960元-29900元=287140元）。另根据2015年9月3日原告潘涛与被告田锦堂就未偿还的借款本金及利息重新出具《借款合同》，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条“借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可以认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持”的规定，同时原告自认2015年1月2日以前的利息被告已经支付完毕。因此根据2015年1月2日以后被告田锦堂尚欠被告潘涛的借款本金为287140元，因此2015年1月3日至2015年9月3日被告田锦堂应当支付的利息为45942.4元（287140元×2%×8个月=45942.4元），依法折合下来被告田锦堂2015年9月3日尚欠原告的借款本金为333082.4元（287140元＋45942.4元=333082.4元）。超出部分本院不予支持。原告要求被告支付从2014年6月3日—2016年2月4日期间产生的利息共计人民币211200元整，在此期间被告支付利息人民币70000元整，根据原告与被告签订《借款合同》中的第六条可知，被告应支付违约金人民币76800元、律师代理费24000元的诉请，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”的规定，本院认为因原被告约定的月利率已经超过年利率24%，逾期利率可以参照约定的借款期间的月利率来计算，但合计不能超过年利率24%。因此重复计算违约金76800元的诉请本院不予支持。同时律师代理费24000元的诉请因本院无法查实其真实性，故本院不予支持。庭审中原告自认被告已经支付利息到2015年1月2日，之后的利息尚未支付。同时原被告双方已经于2015年9月3日将剩余借款本金及2015年1月2日以后尚未支付的利息重新出具《借款合同》，将这段时间的利息进行结算计入借款本金，因此2015年9月3日以前的利息本院已经折合本金处理，不在重复处理。对于2015年9月4日至2016年2月16日被告应支付的利息为35972.90元（333082.4元×2%×5个月＋333082.4元×2%÷30天×12天=35972.90元），因此原告诉请利息部分诉请中超出的部分本院不予支持。原告诉请拍卖、变卖被告位于安顺市西秀区青龙山小区3幢5层房屋用于清偿原告上述债权，本院认为因原被告双方办理了房屋他项权证，抵押权依法成立，根据《中华人民共和国担保法》第五十三条“债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可以与抵押权人协议以抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿，协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼”的规定，本院对其诉请予以支持。对被告田锦堂辩称实际借款是384000元，并不是400000元的辩称理由，因被告支付借款时扣除16000元的利息。因此本院对其辩称理由予以采信。其辩称2014年8月22日我还款本金9万元，但是还欠本金294000元的辩称理由，本院认为从借款之日2014年6月2日到2014年8月22日期间有两个月的利息尚未偿还，根据《借款合同》中约定的每月5%的月利率计算正好两个月的利息是40000元，加上原告认可的偿还本金50000元正好90000元。因此本院对其辩称理由不符合常理，对其不合理部分不予支持。其辩称2014年9月30日至2015年2月3日我按6分的利息，每月还17500元，还了5个月共计偿还87500元的利息，因此我尚欠236710元的辩称理由，本院认为按6分计算月利息没有合同约定，并且原告也不认可，而且按照月利率6分计算的利息也不是17500元，因此本院对其辩称理由不予支持。同时被告辩称已经支付的利息超过月利率3%的部分应当折抵本金予以抵扣的辩称理由，因有法律依据，本院予以支持，并做了相应的抵扣。被告辩称本案为民间借贷，不能在高利息的情况下，支付违约金和律师费，原告只能选择逾期违约金和律师费，并且累加起来不能超过年利率的24%，本案利息约定已经超过年利率24%，因此违约金和律师费应该驳回的辩称理由，因有法律依据，本院予以支持。被告辩称其从父亲账户上支付的17500元是支付本案的利息的辩称理由，因该款项与前几次被告支付的利息一致，并且原告和被告父亲并无其他债权债务关系，原告也没有证据证明该款项是用于支付鉴定费，因此本院对该辩称理由予以支持。被告辩称签订的借款时间应当以2014年6月3日签订的《个人抵押借款合同》的约定的时间为准，不能以2014年6月2日签订的借款合同为准的辩称理由，本院认为原被告在房产局签订的4份《个人抵押借款合同》只是一个抵押合同，用于房产局明确抵押金额而签订，而不是实际上的借款合同，不能用于明确原被告双方的借款内容所用，因此本院只能以双方自愿签订的《借款合同》为依据，对其辩称理由本院不予采信。综上依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十八条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、限被告田锦堂于本判决生效后5日内向原告潘涛偿还借款本金人民币333082.4元及利息35972.90元（以借款本金人民币333082.4元为基数，按年利率24%从2015年9月4日计算至2016年2月16日）。
二、如被告田锦堂不履行上述还款义务，原告潘涛对被告田锦堂单独所有的坐落于西秀区青龙山小区3幢5层的房屋（建筑面积为107.05㎡，房产证号：安市房权证西秀字第0300421**号）拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。
三、驳回原告潘涛的其他诉讼请求。
如果被告田锦堂未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币10060元，减半收取人民币5030元，由原告潘涛负担人民币1612.09元，由被告田锦堂承担人民币3417.91元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力，原告潘涛可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。
代理审判员 何 坤
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 冯莹（代）