黑龙江省鸡东县人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0321民初984号原告(执行案外人）:孟繁祥，男，1994年12月7日出生，住黑龙江省虎林市。委托诉讼代理人:黄金星，黑龙江蓝驰律师事务所律师。被告（申请执行人）:哈尔滨银行股份有限公司鸡西虎林支行。主要负责人：曲永梅，行长。住所地黑龙江省虎林市虎林镇革命街道西园委。委托诉讼代理人：潘世学，黑龙江雪原律师事务所律师。被告（被执行人）：虎林市兴海米业有限公司。法定代表人：董庆春，经理。住所地黑龙江省虎林市宝东镇东兴村。被告（被执行人）:虎林市九鼎贡米业有限公司。法定代表人：徐艳萍，经理。住所地黑龙江省虎林市宝东镇太和村。被告（被执行人）:虎林市华兴米业有限公司。法定代表人：赵发顺，经理。住所地黑龙江省虎林市四师批发站院内。被告（被执行人）:虎林市馨禾米业有限责任公司。法定代表人：杨洪军，经理。住所地黑龙江省虎林市四师批发站院内。四米业公司的委托诉讼代理人：谭宝昌，北京市中银律师事务所鸡西分所律师。被告（被执行人）：董庆春，女，1975年4月20日出生，住黑龙江省虎林市。委托诉讼代理人：蒋晓林，女，1988年11月17日出生，住黑龙江省虎林市。被告（被执行人）：徐艳萍，女，1958年12月20日出生，住黑龙江省虎林市。委托诉讼代理人：柳发，男，1952年12月24日出生，住黑龙江省虎林市。被告（被执行人）：赵发顺，男，1964年5月14日出生，住黑龙江省虎林市。被告（被执行人）：杨洪军（未到庭），男，1963年4月17日出生，住黑龙江省虎林市。第三人（被执行人）：虎林市信农米业有限公司。（原企业名称虎林市东兴米业有限公司。未到庭）法定代表人：李术源（曾用名李树发），经理。住所地黑龙江省虎林市宝东镇东兴村。第三人（被执行人）：李术源（未到庭），男，1956年1月28日生，住黑龙江省虎林市。原告孟繁祥与被告哈尔滨银行股份有限公司鸡西虎林支行（下称哈虎支行）、虎林市兴海米业有限公司（下称兴海米业）、虎林市九鼎贡米业有限公司（下称九鼎贡米业）、虎林市华兴米业有限公司（下称华兴米业）、虎林市馨禾米业有限责任公司（下称馨禾米业）、董庆春、徐艳萍、赵发顺、杨洪军，第三人虎林市信农米业有限公司（下称信农米业）、李术源案外人执行异议之诉一案，本院曾于2016年9月6日作出（2016）黑0321民初407号民事判决书，判决驳回孟繁祥的诉讼请求。孟繁祥不服该判决，向黑龙江省鸡西市中级人民法院提起上诉。经鸡西市中级人民法院审理，于2017年3月7日作出（2016）黑03民终1093号民事裁定书，以“原审法院未对涉案房屋的权属进行审查，属案件的基本事实不清”为由，撤销本院（2016）黑0321民初407号民事判决，发回本院重审。本院于2017年4月10日立案后，适用普通程序，依法另行组成合议庭，分别于2017年6月28日、2017年7月1日公开开庭进行了审理。原告孟繁祥的委托诉讼代理人黄金星，被告哈虎支行的委托诉讼代理人潘世学，被告兴海米业、九鼎贡米业、华兴米业、馨禾米业的委托诉讼代理人谭宝昌，被告董庆春的委托诉讼代理人蒋晓琳，被告徐艳萍及其委托诉讼代理人柳发、被告赵发顺到庭参加诉讼。被告杨洪军及第三人信农米业、李术源经本院合法送达传票传唤，逾期无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟繁祥向本院提出诉讼请求：要求停止执行黑龙江省鸡东县人民法院（2015）鸡东法执字第868-4号执行裁定书，判决不得执行该执行标的。事实及理由：2013年1月5日，李术源在金恒房地产开发有限公司购买学府名都小区3号楼1至5号门市，并于当日交付购楼款4206400元。因李术源出现资金紧张并急需偿还龙江银行贷款，而向宫立荣借款3000000元，并用学府名都小区3号楼3号、4号、5号门市做抵押，双方签订了房屋抵押借款协议，金恒房地产开发有限公司为宫立荣办理了认购协议书。后因李术源无力偿还宫立荣的借款本息，经双方协商，李术源将该小区3号、4号、5号门市卖给宫立荣，双方签订了房屋买卖协议书及李术源、张春英夫妇出具的声明书。2015年8月12日，宫立荣与孟繁祥签订了3号门市买卖协议。与金恒房地产开发公司履行了认购协议，孟繁祥交款682060元，并附宫立荣亲笔签名的同意更名声明书。2015年10月27日，黑龙江省鸡东县人民法院向金恒房地产开发有限公司发出协助执行通知书，查封了孟繁祥在宫立荣处购买的该3号门市。综上，被执行房产虎林市学府名都3号楼3号门市的实际所有权人系虎林市金恒房地产开发有限公司，该房产并非李术源的个人财产。孟繁祥已通过合同承受成为了房产买卖合同的相对方。已经占有并向宫立荣交付了一半房款。更何况，执行裁定书并没有孟繁祥与李术源、出卖人宫立荣相互恶意串通的法律事实。因此，即便李术源、宫立荣的民事行为无效，也应依法保护善意第三人，即孟繁祥已经占有诉争门市的不可执行性。为此，孟繁祥依据相关法律规定提起民事诉讼，请求人民法院支持孟繁祥的诉讼请求。四米业公司共同答辩称，1.孟繁祥没有取得本案涉案门市所有权，不能对抗法院的查封。2.孟繁祥的诉讼观点是法院查封其具有所有权的门市房，该理由依法不成立，没有证据证实第三人李术源与案外人宫立荣之间具有买卖合同关系，买卖协议实际是虚假的，是双方恶意串通损害本案被告债权人、担保人利益的行为。该买卖合同是李术源在2013年时欠了上千万元外债的情况下，宫立荣明知李术源欠很多外债，为了配合李术源转移财产而签订的抵押借款协议，明显构成恶意串通损害债权人利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定属无效合同。假设孟繁祥与宫立荣签订的房屋买卖协议真实有效，也只是取得了债权，其债权不能对抗人民法院对不动产的查封，孟繁祥应向宫立荣主张违约赔偿。3.李术源于2013年1月购买了涉案门市。所谓的门市房已经出卖，是其欠了外债后的逃债行为，其现在仍是该门市房的实际所有人。李术源于2014年8月21日同一天将虎林市学府名都大门西侧1、2、3、4、5号门市出卖，宫立荣借给李术源3000000元的款项并没有交付，只能得出是宫立荣与李术源恶意串通签订虚假合同，损害债权人、担保人利益的结论。双方签订房屋借款抵押协议属流押条款，且该抵押未登记，抵押合同无效。虎林市金恒房地产开发有限公司与李术源签订了购房合同，收到了购房款，并将房屋向李术源交付，李术源是涉案门市房的实际购买人，人民法院查封正确，应当继续执行。4.虎林市人民法院（2016）黑0381民初387号民事判决书对本案被告方没有约束力，损害了被告方的合法权益，且不能证实孟繁祥享有该房屋的占有、使用权利，被告保留对该判决提起撤销之诉的权利，该诉讼的效力不能及于本案的诉讼。5.孟繁祥自认只交付了一半的购买款，且没有实际占有涉案房屋，没有办理产权过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分房款并实际占有该财产但没有办理过户登记的不能对抗法院的查封，法院查封正确，应驳回孟繁祥的诉讼请求。哈虎支行的答辩意见与四米业公司的意见一致之外，另辩称：李术源与金恒房地产开发有限公司的买卖合同是有效的。孟繁祥对该房产没有支付全款并且也没取得该房产的所有权，其与卖方宫立荣的买卖也是合同债权关系，非物权关系，黑龙江省鸡东县人民法院（2015）鸡东法执字第868-4号裁定书认定事实清楚，查封具有法律依据。被告董庆春、徐艳萍、赵发顺的答辩观点与四米业公司一致。被告杨洪军未到庭、未答辩。第三人信农米业、李术源未到庭、未陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人当庭进行了质证。孟繁祥向法庭提供证据鸡东县人民法院（2015）鸡东法执字第868-4号执行裁定书、鸡东县人民法院（2015）鸡东法执字第868号协助执行通知书、鸡东县人民法院（2015）鸡东执异字第16号执行裁定书，证明孟繁祥提起案外人执行异议之诉符合法律规定。被告方对上述证据的真实性无异议，能够证明鸡东县人民法院于2015年10月20日作出（2015）鸡东法执字第868-4号执行裁定书，于2015年10月27日查封了李术源购买的虎林市学府名都大门西侧3号门市房（本案涉案房屋），孟繁祥对该执行行为向本院提出书面异议。经本院审查，于2016年1月19日作出（2015）鸡东执异字第16号执行裁定书，认为孟繁祥提出的执行异议理由不成立，驳回孟繁祥的异议请求，孟繁祥对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。对有争议的证据和事实，本院认定如下：孟繁祥提供的证据1.孟繁祥与宫立荣买卖协议，证明2015年8月12日孟繁祥以1362060元的价格在宫立荣处购买本案涉案门市，该买卖协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，买卖协议成立并生效，孟繁祥为善意购房人。被告方对证据提出异议，认为宫立荣作为协议的一方当事人并未出庭，根据宫立荣与开发公司签订的商品房买卖合同的约定，涉案房屋价款为976800元，而宫立荣与孟繁祥签订的房屋总价款为1362060元。合同第三条约定于签订本合同之日宫立荣允许孟繁祥与开发商签订认购协议书，并付购房全款之后，办理商品房更名手续。宫立荣与开发商及其与孟繁祥的合同约定的内容相互矛盾，应认定宫立荣与开发商及孟繁祥之间均没有买卖关系，系无效合同。宫立荣与李术源之间没有买卖关系，其与孟繁祥签订的合同是无效的合同。证据2.宫立荣声明，孟繁祥学府名都认购协议及0052103、0052104专用收款收据、孟繁祥转账交易明细账、虎林市金恒房地产开发有限公司证明，证明2015年8月12日孟繁祥依据与宫立荣签订的买卖协议与虎林市金恒房地产开发有限公司就购买虎林市学府名都3号楼0单元103门市房签订了学府名都认购协议。孟繁祥按买卖协议、学府名都认购协议已向宫立荣支付购房款682060元，孟繁祥系善意购房人。被告方认为收款收据并非正规发票，虎林市金恒房地产开发有限公司擅自转让已经出售给李术源的房屋，转让两手都没有缴纳税款。另外，交付款项的对象不正确，如果买卖属实，应向宫立荣交付房款。宫立荣的声明是为了配合虚假买卖合同做出的，该声明也不能证明宫立荣已经取得涉案门市，不能证明其有处分权。转账交易明细没有体现是购买涉案门市的房款，不能证明孟繁祥交付了购房款。孟繁祥没有统一以转账或者现金的形式支付，与正常交付相悖。另外，682060元是孟庆荣转到郑丽名下的，不能证明该款已经交到房地产开发公司，两份收据体现孟庆荣是向郑丽支付款项，恰恰表明孟繁祥没有向房地产开发公司付款。认购协议书是虎林市金恒房地产开发有限公司与李术源、宫立荣、虎林市城市房地产管理处串通后补的，被告当天去房产处查的时候还没有，第二天去的时候却查到了。因此，房屋所有人仍是李术源，擅自更名逃避税收违法，更名无效。上述证据更能证实宫立荣无权处分涉案门市，孟繁祥也不能取得涉案门市。其交付的一半购房款根据物权法的规定应当向宫立荣主张返还，其执行异议理由不能成立。证据3.黑龙江省虎林市人民法院（2016）黑0321民初387号民事判决书及生效证明，证明李术源夫妻在楼房认购时工程尚未竣工，根据行规，认购的房屋可以根据当事人的意愿进行变更。李术源夫妻与宫立荣双方自愿到虎林市金恒房地产开发有限公司办理更名，该公司按照正式的售楼程序对宫立荣进行了网上备案登记，2014年6月20日在房产处的微机将合同打印出来，并且签字盖章。虎林市金恒房地产开发有限公司在办理商品房备案合同时，先登记后打印合同是正常现象。另外2013年8月20日，李术源向宫立荣借款3000000元，以其虎林市学府名都3号楼东3户、东4户、东5户门市做抵押担保，并签订了房屋抵押借款协议。2014年5月21日李术源不能偿还宫立荣的欠款，故将其在虎林市金恒房地产开发有限公司预购的房屋学府名都3号楼东3户、东4户、东5户门市以3335160元卖给宫立荣，同时双方签订房屋买卖协议。经李术源及妻子张春英声明及虎林市金恒房地产开发有限公司同意后，2014年6月20日虎林市金恒房地产开发有限公司与宫立荣签订了该商品房买卖合同书，该商品房买卖合同真实有效，宫立荣将虎林市学府名都3号楼0单元103号门市出售给孟繁祥之前享有该房屋的物权请求权即对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，当权力受到侵害时有权得到保护。鸡东县人民法院对虎林市学府名都3号楼0单元103号门市采取查封措施时李术源对该房屋不享有任何权利，宫立荣将该门市房出售给孟繁祥之前对该门市房享有足以排除强制执行的民事权益。宫立荣将该涉案门市房出售给孟繁祥后，孟繁祥对该门市房享有足以排除强制执行的民事权益。被告方对证据提出异议，认为根据建筑法的相关规定，未经竣工验收合格的房屋不得交付，所签订的买卖合同也是无效的。而且虎林市人民法院判决书的内容是根据宫立荣和李术源双方合意形成的，是双方为针对本次诉讼而进行的，是为李术源转移财产而进行的诉讼。从孟繁祥的陈述中可以看出宫立荣实际并不是房屋买卖合同的相对方，其系房屋的抵押权人，其对该房屋没有任何权利，其与孟繁祥签订的所谓合同无效，孟繁祥的执行异议理由不成立。证据4.房屋档案查档联系单，证明虎林市学府名都3号楼0单元103号门市的所有权人为虎林市金恒房地产开发有限公司，“登记备案时2014年6月19日预售”内容正是虎林市金恒房地产开发有限公司与宫立荣进行的网上备案登记，签订商品房买卖合同后宫立荣对该门市享有物权请求权，李术源对该房屋不享有任何权益。鸡东县人民法院2015年10月20日作出查封涉案门市的裁定书时，李术源既不是房屋产权人也不是权利人，（2015）鸡东法执字第868-4号民事裁定书查封涉案门市错误。被告方对证据提出异议，认为开发商通过建设原始取得房屋的所有权，无需登记。其认可该房屋多次转移，其还将房屋登记在自己名下不符合法律规定。这个登记也是开发商配合李术源转移财产进行的，孟繁祥主张在宫立荣处购买该门市，并不代表从开发商处购买，该证据更能体现宫立荣无权出卖该门市，孟繁祥与宫立荣的房屋买卖合同系无效合同，原告执行异议的理由不能成立。另外，2014年6月19日已经预售并进行销售备案登记的房屋，登记的权利人就不应再是虎林市金恒房地产开发有限公司。哈虎支行提供的证据1.李术源之子李晓龙微信上发布的卖房广告所留的联系方式是李晓龙的电话号码×××，证明虎林市学府名都3号楼大门西侧1、2、3、4、5号门市出租出售，上述房屋虽然经过多次转手，但均为虚假，实际仍由李晓龙控制的事实。孟繁祥对证明的问题有异议，称孟繁祥购买涉案房屋是在宫立荣处购买的，该证据与孟繁祥无关。2.（2014）虎商初字第62号民事判决书、（2014）鸡商终字第122号民事判决书，证明经二级人民法院审理，判决信农米业偿还哈虎支行贷款本息，李术源及其他四家米业公司及其法定代表人承担连带还款责任的事实，是执行案件的执行依据。孟繁祥对证据的真实性无异议，但认为与其无关。其他被告对证据无异议。四米业公司提供的证据1.鸡东法院向虎林房产查档回执，证明法院在虎林市房产局查档时只有1、2号门市有回执，3号门市没有回执。但在查档的第二天却将宫立荣与孟繁祥的买卖合同送交法院，该合同是虚假的、后补签的，人民法院对3号门市查封正确。孟繁祥对证据的真实性没有异议，但认为鸡西市中级人民法院已经调取了103门市的档案信息，权利人并不是李术源，所以法院的查封错误。本案其他被告对该证据均无异议。证据2.鸡东法院向涉案门市的开发公司出具的调查取证函，证明鸡东法院要求调查涉案门市的初始购买人买卖合同及多次变更买受人的信息，但多次买受人没有具体身份信息、无联系方式，买卖合同是双方恶意串通的虚假行为，查封正确。孟繁祥对证据的真实性没有异议，但认为生效的虎林市387号民事判决确认宫立荣对涉案门市享有占有、使用、收益、处分的权利，宫立荣将该门市出卖给孟繁祥系合法有效的处分行为，应当得到法律的保护。本案其他被告对该证据均无异议。证据3.虎林市金恒房地产开发有限公司对法院调查函的回执，证明涉案门市的初始购买人是李术源，擅自更名不合法、无效，房屋的所有人仍是李术源，查封正确。孟繁祥对证明目的提出异议，认为在法院查封涉案门市时，李术源并不是该门市的所有人或权利人。本案其他被告对该证据均无异议。证据4.鸡东法院执行人员整理的关于涉案门市房变更的详细情况，证明几个门市房同一时间变更为李术源的亲属，该变更行为是虚假的。孟繁祥的母亲称门市从开发商处购得，购房款682060元交给了开发商，但没有汇款回执与开发商提交的房票变更情况，与开发商所称是在宫立荣手中购买的说明相矛盾，查封正确。孟繁祥对证明内容提出异议，认为其系善意购房人，在宫立荣处购买房屋合法有效，查封错误。本案其他被告对该证据均无异议。证据5.2015年10月28日鸡东法院向虎林市金恒房地产开发有限公司调查涉案门市变更后买受人的信息回执，证明买受信息变更后没有买受人的身份信息，是虚假变更，查封正确。孟繁祥对证明内容提出异议，认为其系善意购房人，在宫立荣处购买房屋合法有效，查封错误。本案其他被告对该证据均无异议。证据6.鸡东法院调查金恒房地产开发公司工作人员周律的笔录，证明涉案门市的原始购买人是李术源，没有办理房照擅自变更，没有交纳税款，变更是虚假的，涉案房屋还是李术源的，查封正确。孟繁祥对证明内容提出异议，认为法院查封时，李术源已经不是房屋的权利人，更不是产权人，查封错误。另外，是否缴纳税款受税法调整，与本案无关。本案其他被告对该证据均无异议。证据7.法院调查开发公司付晓玉的笔录，证明开发公司证明涉案门市的卖房款交给了宫立荣，与孟繁祥的母亲所称的房款交给开发公司相互矛盾，说明房屋买卖是虚假的，查封正确。孟繁祥认为宫立荣委托开发商代卖房屋、代收房款。孟繁祥母亲的笔录和开发公司工作人员的笔录并不矛盾。其他被告对证据无异议。证据8.孟繁祥的笔录，证明孟繁祥对买卖房屋事宜并不清楚，变更是虚假的。涉案房屋仍然属于李术源，查封正确。孟繁祥称涉案门市系孟繁祥父母出资购买赠与给孟繁祥的。购买的事实均是其父母办理的，但签字均是孟繁祥本人签字。孟繁祥本人对此事不清楚也符合常理。其他被告对证据未提出异议。证据9.虎林市金恒房地产开发有限公司出具的涉案门市房变更情况，证明变更不符合法律规定，双方是恶意串通，涉案房屋还是李术源的，查封正确。孟繁祥认为查封时涉案门市的权利人及产权人不是李术源，所以查封错误。其他被告对证据无异议。证据10.2015年12月6日催缴热费通知书，证明交费人是李术源，涉案门市仍是李术源，交易是虚假的，查封正确。孟繁祥认为缴费票据在宫立荣处，说明是宫立荣出资缴纳的热费。因在热电公司登记的是李术源，宫立荣要求以自己的名义缴费，该公司称只有拿产权证才能予以更名，所以宫立荣在交费时仍然体现的李术源（李树发）的名字，查封错误。其他被告对证据无异议。证据11.开发公司向人民法院提交的李术源于2014年5月21日出具的承诺书、鸡东法院2014年6月19日向虎林房产局查档没有查到的，却在第二天交给法院的孟繁祥与宫立荣的买卖合同，证明李术源与宫立荣之间没有房屋买卖关系，双方之间是民间借贷关系，宫立荣取得门市是依据借贷关系的流质条款，依法应为无效。在房产局所谓备案的买卖合同是19日查询时还没有，之后在计算机体现打印时间为20日的纸上却出现了19日签订的合同，可见合同的签订时间是假的，房屋还是李术源的，查封正确。孟繁祥对证据的真实性无异议，但认为米业公司称宫立荣取得涉案门市是依据流押条款取得，其理由不成立。因宫立荣与李术源签订的房屋抵押借款协议及房屋买卖协议书中的条款并不是担保法中规定的流押条款。禁止流押是为了防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。本案李术源与宫立荣约定还不上款多退少补，并且在结算时宫立荣是高价购得该房屋，并没有损害李术源的任何利益。所以，已生效的虎林市法院387号民事判决确认宫立荣与金恒房地产公司签订的房屋买卖合同有效，宫立荣对涉案门市享有占有、使用、收益、处分的权利。其他被告对证据无异议。证据12.2015年涉案门市卖房信息，证明卖房信息中出卖方的联系电话是×××，该号码是李术源的儿子李晓龙的，证明涉案门市还是李术源的，变更是双方的恶意串通行为，查封正确。孟繁祥认为证据的来源不明，且其是在宫立荣处购买该门市，与李晓龙无关，查封错误。其他被告对证据无异议。被告董庆春、徐艳萍、赵发顺均未向法庭提交证据。被告杨洪军，第三人信农米业、李术源均未到庭，未向法庭提交证据。上述证据结合当事人的陈述能够认定：2012年12月10日，虎林市东兴米业有限责任公司向哈虎支行贷款4000000元，并约定由兴海米业、九鼎贡米业、华兴米业、馨禾米业、李术源、董庆春、徐艳萍、赵发顺、杨洪军为虎林市东兴米业有限责任公司的借款承担连带保证责任。虎林市东兴米业有限责任公司于2013年9月9日将名称变更为信农米业。贷款到期，第三人信农米业未能进行偿还，哈虎支行于2014年1月10日向虎林市人民法院提起民事诉讼。经虎林市人民法院审理，于2014年7月3日作出（2014）虎商初字第62号民事判决书，判决第三人信农米业公司偿还哈虎支行贷款及其利息，兴海米业、九鼎贡米业、华兴米业、馨禾米业、李术源、董庆春、徐艳萍、赵发顺、杨洪军对上述款项承担连带责任。宣判后，四家米业公司及其法定代表人不服该判决，向鸡西市中级人民法院提起上诉，经鸡西市中级人民法院审理，于2014年11月19日作出（2014）鸡商终字第122号民事判决，驳回上诉，维持原判。该案进入执行程序后，鸡东县人民法院于2015年10月20日作出（2015）鸡东法执字第868-4号执行裁定书对涉案房屋进行查封，案外人孟繁祥向本院提出书面执行异议。经本院审查，于2016年1月19日作出（2015）鸡东执异字第16号执行裁定书，驳回孟繁祥的异议请求。孟繁祥对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。2013年1月5日，虎林市金恒房地产开发有限公司以951280元的价格向李术源出售并交付了涉案门市房。2013年8月20日，李术源与宫立荣签订房屋抵押借款协议，约定李术源在宫立荣处借款3000000元，借款期限自2013年8月20日起至2014年8月20日，李术源以本案涉案门市及另外相邻的两栋门市进行抵押。明确李术源保证在合同规定的期限内按期还本付息，否则宫立荣有权处置抵押物。抵押期间自合同生效时起至李术源履行合同完毕时止。2014年5月21日，李术源出具承诺书并与宫立荣签订房屋买卖协议书，将涉案门市及相邻的另两栋门市房一并出卖给宫立荣。2014年涉案门市办理物权登记，所有权人为虎林市金恒房地产开发有限公司，产权证号为×××。2015年8月12日，在孟繁祥不知情的情况下，其母亲吴春珍与宫立荣签订买卖协议，以1362060元的价格购买涉案门市房。购买门市房的款项吴春珍自称是其用孟繁祥的账户分两笔直接转给开发商的，合计682060元，余款未付。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判决；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此，对已出售给案外人的不动产同时具备以下条件时，人民法院不得查封，即：1.案外人已经支付全部价款；2.案外人已合法占有该不动产；3.未办理产权过户登记；4.案外人对未办理产权过户登记无过错。上述条件具体到本案，孟繁祥在起诉状中已明确其购买涉案门市尚未交付全款。另外，涉案门市房于2014年即初始登记在虎林市金恒房地产开发有限公司名下，该房地产开发有限公司为案涉门市房的所有权人。即使宫立荣与孟繁祥于2015年8月12日签订的房屋买卖合同意思表示真实，其始终未取得该门市房的物权，且本院于2015年10月27日对涉案门市房进行查封之前，孟繁祥完全有充足的时间办理产权过户登记手续。但其自合同签订之日起至本院采取查封措施之前仍未办理产权过户登记，应当认定孟繁祥怠于办理产权过户登记，而对此具有过错。关于是否实际占有使用涉案门市房的问题，开庭审理过程中，孟繁祥称宫立荣在本院采取查封措施之前已将涉案门市向孟繁祥进行了交付。但在本院执行过程中，于2015年10月28日对孟繁祥及其母亲吴春珍制作询问笔录时，吴春珍称孟繁祥对与宫立荣买卖涉案门市房的事情“什么都不知道”。因此，宫立荣向孟繁祥交付涉案门市房的事实客观上无从认定，孟繁祥在采取查封措施之前实际占有使用涉案门市房的事实同样无从认定。综上所述，涉案门市房并不具备法律规定的“人民法院不得查封、扣押、冻结”的条件，孟繁祥亦不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不予支持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下：驳回孟繁祥的诉讼请求。孟繁祥已交纳的案件受理费17059元，由孟繁祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长 丁建波审 判 员 吕仙华审 判 员 郭春凤二〇一七年十一月七日法官助理 詹冀尧书 记 员 柳丹妮