湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）耒民一初字第643号原告曾姣娜、。被告耒阳市金桥房地产开发有限公司、。法定代表人刘敏雄，该公司董事长。委托代理人伍尤会。委托代理人曾琳燕。原告曾姣娜为与被告耒阳市金桥房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2015年10月29日向本院提起诉讼。本院受理后,依法组成由审判员曹兰兰担任审判长，人民陪审员曾小良、贺雪平参加的合议庭,于2015年12月23日公开开庭进行了审理。代理书记员李滢担任记录。原告曾姣娜、被告金桥公司的委托代理人伍尤会、曾琳燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾姣娜诉称，2012年6月20日，原、被告签订《耒阳市商品房买卖合同》，约定原告一次性付款后，被告于2013年5月31日前交房给原告。原告在2012年就将购房款一次性付清，被告却一直未交房。后原告多次找被告，被告出具承诺书，承诺在2014年10月1日前交房，但被告至今未将房屋交与原告。为维护原告的合法权益，请求判令：1、被告立即退还原告购房款321238元及支付逾期交房的违约金；2、被告承担本案诉讼费用。在辩论终结前，原告增加诉讼请求，要求解除原、被告签订的商品房买卖合同，被告支付原告逾期交房违约金63800元。原告提交了以下证据以支持其诉讼请求：商品房买卖合同，用以证实原告购买被告的商品房一套，双方对房屋的价款、交付时间及违约金的计算进行了约定。收款收据，用以证实原告已经按照合同约定履行了付款义务。承诺书，用以证实被告承诺在2014年10月份交付房屋。房屋租金证明，用以证实因被告延期交房，致原告租房居住，租金损失63800元。被告对上述证据经质证，对证据1、2均无异议。对证据3的真实性无异议，但对证明目的有异议，被告出具承诺书时，房屋已经具备交付条件，可以装修入住。承诺书的内容是进一步完善的承诺，且该承诺书的出具到原告起诉，已经超过了1年的除斥期间。证据4是证人证言的，没有其他证据佐证，不应当认定。被告辩称，1、原告的解除权已经消灭，原告的解除权应该在可以行使解除权的一年内行使；2、涉案房屋已经具备交房条件，2013年1月份，主体工程经验收合格。2014年5月份，已通知包括原告在内的业主收房，现在大部分业主已经接收房屋入住，并不是原告所说的不能交付；3、原告请求支付违约金，没有事实及法律依据，合同约定如果要求解除合同，应该按照购房款的1%支付违约金。原告请求支付逾期交房的违约金，与原告的请求相违背。请求驳回原告的诉讼请求。被告提交了如下证据以支持其抗辩主张：主体工程验收质量评估报告，用以证实涉案房屋已于2013年1月11日验收合格，具备交付条件。入伙流程表、交房情况表、入住情况表、收款收据、照片，用以证实涉案房屋已经交付，很多业主已经入住及房屋的现状。短信通知证明，用以证实被告的售楼部通过电话和短信群发的方式，逐户通知包括原告在内的业主收房。原告对上述证据质证认为，被告的房屋并没有达到交付条件，房屋未经综合验收。被告的短信通知只是说房屋可以住了，但不能证实房屋达到了交付条件。经过双方对上述证据的质证，本院认为，原告提供的证据中，因被告对证据1、2、3均无异议，故均予以认定；证据4与本案无关，不予认定。被告提供的证据，既与房屋买卖合同不符，也与被告出具的承诺书不符，故均不予认定。经审理查明，2012年6月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：LY2012001260），约定：1、被告将所建的普罗旺斯·紫薇苑1722室预售[预售许可证证号：耒预许字（2011）第062号]给原告，总金额321238元；2、原告在签订本合同时，应一次性付款321238元；3、被告应在2013年5月31日前交付经验收合格的房屋，如因多雨天气影响正常施工、施工中遇到异常或者重要技术问题不能及时解决的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，被告可据实予以延期；4、被告如逾期交付不超过30日的，自合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按日按已付金额的万分之一支付违约金，合同继续履行；超过30日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自解除通知到达之日起60天内退还已付款，并按已付金额的1%支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按日按已付金额的万分之一支付违约金。合同签订之后，原告即按约定向被告付清了全部购房款321238元，被告于2013年9月3日向原告出具了销售不动产统一发票。但被告未在2013年5月31日前将符合交付条件的房屋交付给原告，原告多次催促，被告金桥公司仍不能交付房屋。2014年6月21日，被告通过衡阳市天堂文化传媒有限公司向原告等业主进行了短信群发业务，内容为：尊敬的业主，你好，紫薇苑因延迟交房给你带来不便，我们深感抱歉，现我公司与施工方等部门协商达成协议，于7月31日交房。到期后，被告仍然不能交房，遂于2014年7月31日出具书面承诺，保证在2014年10月1日完工。现房屋已建成，陆续有部分业主接收房屋，但由于被告未提供房屋验收合格证明，原告不同意接收房屋，从而引起纠纷。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。原告已依约支付了全部购房款321238元，因此，被告应按约定交付房屋，但被告未如期将验收合格的房屋交付给原告，构成违约，应承担违约责任。双方在签订房屋买卖合同时即已约定，当被告逾期交房超过30日时，原告有权解除合同，由于被告未催告原告行使解除权，故原告应在解除权发生之日2013年7月1日起的一年内即2014年7月1日前行使解除权，但原告却至2015年12月21日才请求解除合同，因超过了法律规定，致解除权消灭。故原告要求解除合同、退还购房款的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。由于被告不能按约定期限交房，至本案辩论终结时止，已逾期934天，应按原告已交付的购房款按日万分之一支付逾期交房违约金30068元（321238元×936天×1?），原告要求被告支付逾期交房违约金63800元中的30068元，符合法律规定，予以支持，过高部分与双方的约定不符，不予支持。被告关于原告的合同解除权已消灭的主张，符合法律规定，予以采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第一款、《最高人民法院卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十五条之规定，判决如下：一、被告耒阳市金桥房地产开发有限公司支付原告曾姣娜逾期交房违约金30068元，限在本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告曾姣娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6118元，由被告负担550元，原告负担5568元。原告已垫付550元，被告应在执行中清偿。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  曹兰兰人民陪审员  曾小良人民陪审员  贺雪平二〇一六年一月二十七日代理书记员  李 滢附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。