北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0113民初21027号原告：王泽泉，男，1948年8月16日出生，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：郑胜男，北京市玖典律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾柏存，北京市玖典律师事务所律师。被告：翟淑琴，女，1949年6月27日出生，公民身份号码×××。被告：张付寒，男，1978年5月14日出生，身份证登记住址北京市顺义区，公民身份号码×××。二被告共同委托诉讼代理人：杨柳，北京顶言律师事务所律师。原告王泽泉与被告翟淑琴、张付寒房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王泽泉及其委托诉讼代理人郑胜男、艾柏存，被告张付寒以及二被告之共同委托诉讼代理人杨柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王泽泉向本院提出诉讼请求：1、判令确认2005年2月11日的购房协议书有效；2、判令二被告履行购房协议书，配合原告办理房屋过户手续，过户产生的税费由原告承担，原告将68000元购房补差款支付给二被告；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告翟淑琴是张克岭之妻，被告张付寒是张克岭之独子，张克岭于2016年3月4日去世。2005年，张克岭授意二被告与我签订了《购房协议书》（以下简称“购房协议”），约定将张克岭名下的顺义区×小区9号楼1单元101号房屋（以下简称“涉诉房屋”）以30万元价格出售给我，该协议由张付寒代签了张克岭名字，证明人张克松也签字确认。我已经在签订购房协议之前支付了30万元。涉诉房屋交房后，由我出资装修，后我入住至今。房产证办好之后也由二被告交给我保存。张克岭去世后，我要求将涉诉房屋过户到我名下，但因房价上涨，二被告不同意。故起诉。被告翟淑琴、张付寒辩称，不同意原告的全部诉讼请求。涉诉房屋是张克岭、翟淑琴的共同财产，而购房协议是张付寒私自与王泽泉签订，未经过翟淑琴、张克岭同意。张克岭自2000年即患有脑梗塞，直到死亡之前一直为植物人状态，无民事行为能力。翟淑琴知道该行为后也拒绝追认，故我方认为张付寒的行为属于与王泽泉恶意串通，损害了翟淑琴、张克岭的利益，应视为无效的合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：翟淑琴与张克岭系夫妻关系，张付寒系二人之独子。张克岭于2016年3月14日去世。张克岭之父母已经先于张克岭去世。涉诉房屋系回迁安置房，于2004年12月17日支付购房款298381元，上载明付款人为张克岭；涉诉房屋的所有权于2007年12月23日登记于张克岭名下。购房发票及房屋所有权证书原件均在王泽泉处。2005年2月11日签订的《购房协议书》载明，买受人愿购买涉诉房屋，购房款合计30万元整，一次性支付，待时机成熟后办理正式购房过户手续。该协议书买受人处由王泽泉本人签字，出卖人处由张付寒签署张克岭名字，证明人处由张克珍签字。双方均认可购房协议系在张克岭、张付寒、翟淑琴位于×小区11号楼1门101室的家中签订。张付寒认可其收到王泽泉支付的30万元购房款。涉诉房屋于2005年交房，随后王泽泉委托张付寒进行装修，装修款由王泽泉支付。装修完成后王泽泉入住涉诉房屋至今。2008年3月13日签订的《购房补差款等协议书》（以下简称“补差款协议”）载明，买受人同意向出卖人支付购房补差款共计68412元，出卖人保证收到补差款后不再以任何形式向买受人主张权利，保证在条件成熟时无条件协助买受人过户。补偿款协议买受人处由王泽泉本人签字，出卖人处由张付寒签署张克岭名字，证明人处由张克军签字。双方均认可该协议签订地点与购房协议签订地点一致。王泽泉尚未实际支付上述的68412元补差款。王泽泉于本案诉讼过程中申请查封涉诉房屋，本院依法查封涉诉房屋。上述事实双方当事人没有争议，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人的争议焦点之一是翟淑琴是否知晓并同意将涉诉房屋出售给王泽泉。王泽泉主张翟淑琴自始就知道签订购房协议之事且同意出售，对此申请证人张克珍、张克军出庭作证。张克珍当庭陈述，其是张克岭的姐姐，张克岭家拆迁后，翟淑琴及张付寒向其表示不想买太多回迁房，多出来的回迁房指标可以给家中其他亲属用，后来聊天中告诉张克珍购房指标给张克岭的姐妹张克荣（王泽泉之妻）用了。张克军当庭陈述，其是张克岭的妹妹，其在家庭聚会当中听说，翟淑琴及张付寒都认为买一套回迁房就够用，其余的购房指标用不了，给张克荣用了；2008年3月份，张克军与王泽泉、张克荣到张克岭家中，王泽泉给了张付寒一个存折，双方签订了一个关于购房补差价的协议，王泽泉补偿不到7万元钱，我作为见证人也签了字，翟淑琴也在场，知道签订协议的事，也没有提出异议。二被告对上述事实及证人证言均不认可，主张购房协议及补差款协议翟淑琴均不知情。对此未提交证据。本院认为，涉诉房屋自交房之后就由王泽泉出资装修并居住至今，且购房发票及房产证原件均在王泽泉处保管；且双方均认可购房协议及补差款协议是在张克岭家中签订，并有见证人在场见证。翟淑琴作为涉诉房屋登记的所有权人之妻，在协议签订之前系共有人之一，理应关心涉诉房屋的相关票据、证书的保管及涉诉房屋的装修、居住占有、处置情况，翟淑琴及张付寒主张上述两次签订协议时，翟淑琴都一直在自己的房间内照顾张克岭，对签约之事不知情，对王泽泉装修并一直居住在涉诉房屋达十余年的事实解释为，让王泽泉住在涉诉房屋是作为王泽泉帮助张克岭治病的答谢，不符合生活常理，故本院对二被告的相关辩解意见不予采信。本院认定翟淑琴对购房协议及补差款协议的签订明知并同意。双方当事人的争议焦点之二是购房协议签订时张克岭的民事行为能力状况及其是否同意将涉诉房屋出售给王泽泉。王泽泉主张张克岭在2005年时具有民事行为能力，只是因患病不能写字，因考虑购房发票上付款人是张克岭，故让张付寒在协议中签署张克岭姓名。二被告主张张克岭自2000年患脑梗塞，失去民事行为能力。对此提交张克岭2000年的住院病历、宣告张克岭为无民事行为能力人的（2009）顺民特字第3471号民事判决书、载明张克岭自2000年起无民事行为能力并由翟淑琴负责其一切生活事宜的村委会证明。王泽泉主张病历中已经载明张克岭出院时神志清醒，民事判决书是因为张克岭必须卧床，为取出张克岭名下存折中的存款，二被告委托王泽泉办理了该次诉讼并找鉴定机构办理的鉴定报告，而村委会无资格认定张克岭的民事行为能力。本院认为，根据病历载明的内容及证人张克珍、张克军庭审中关于张克岭身体及意识状况的陈述，能够认定张克岭自2000年底开始患有脑梗塞，行动不便，不能表达言语，理解能力受到一定限制。但无论张克岭在购房协议签订时是否具有民事行为能力，翟淑琴作为其配偶，也是涉诉房屋的共同共有人，已经明知并同意出售涉诉房屋，并由张付寒张克岭签字，且根据当时的情况，以30万元购买涉诉房屋并不过分低于市场价，不存在损害张克岭利益的情形。故张克岭是否知晓并同意将涉诉房屋以30万元价格出售，不影响购房协议的合法有效。上述事实，有当事人当庭陈述、证人证言、购房协议、补差款协议、房屋所有权证、死亡证明、户口本等在案佐证。本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人协助办理房屋过户登记。本案中，涉诉合同合法有效，且不存在继续履行的障碍，应继续履行。涉诉房屋现登记在张克岭名下，张克岭现已去世，翟淑琴、张付寒作为张克岭的全部继承人，应配合涉诉房屋的过户事宜。王泽泉表示同意支付补差款并承担涉诉房屋过户过程中的税费，对此本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、二〇〇五年二月十一日签订的《购房协议书》有效；二、王泽泉于本判决生效之日起七日内向翟淑琴、张付寒支付房屋差价补偿款六万八千四百一十二元；三、翟淑琴、张付寒于王泽泉履行完毕本判决规定的第二项义务之日起五日内协助王泽泉办理顺义区×小区9号楼一单元101室房屋的所有权转移登记手续，相应税费由王泽泉承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二千九百元，由被告翟淑琴、张付寒负担，于本判决生效后七日内交纳。保全费二千零二十元，由被告翟淑琴、张付寒负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员  姜宜平二〇一七年十二月十二日书 记 员  曾庆贺