福建省石狮市人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）狮执外异字第6号
案外人（异议人）蔡另雄，男，汉族，1961年8月31日出生，住福建省石狮市。
委托代理人陈清意，福建醒狮律师事务所律师。
案外人（异议人）柯红绢，女，汉族，1976年2月28日出生，住福建省晋江市
案外人（异议人）陈首用，男，汉族，1969年2月17日出生，住福建省石狮市。
上述二案外人的委托代理人蔡晓辉，福建协进律师事务所律师。
申请执行人安阳市昌泰纺织有限责任公司，住所地河南省安阳市文峰区。
法定代表人胡冰，该公司董事长。
委托代理人郑楷、赵振兴，河南彰德律师事务所律师。
被执行人曾国强，男，成年，汉族，无业，住福建省石狮市。
本院执行的申请执行人安阳市昌泰纺织有限责任公司（以下称昌泰公司）与被执行人曾国强买卖合同纠纷一案，河南省安阳县人民法院于2008年10月18日作出（2008）安民商二初字第230号民事判决已经发生法律效力，申请执行人向河南省安阳县人民法院申请执行，河南省安阳县人民法院于2012年月4月28日委托本院执行。本案在审理中，根据申请执行人昌泰公司的申请，河南省安阳县人民法院于2010年9月16日作出（2008）安民商二初字第230号民事裁定书，裁定查封曾国强位于石狮市的房产一处。本案委托本院执行后，本院于2012年6月13日进行现场查封，于2012年6月14日作出（2012）狮执委字第12号执行裁定书，裁定查封曾国强址在石狮市的房产一座，并于同月15日进行查封登记。案外人蔡另雄、柯红绢、陈首用向本院提交书面的执行异议。本院受理后，依法组成合议庭举行听证会进行审查，案外人的委托代理人陈清意、蔡晓辉，申请执行人的委托代理人郑楷、赵振兴出席听证会，被执行人曾国强经本院合法传唤无正当理由拒不到会，现已审查终结。
案外人蔡另雄称，异议房产虽登记在被执行人曾国强的名下，但该房产系案外人蔡另雄于1994年12月2日以人民币12万元价格向曾国强购买得，并全额支付了购房款。购买之后，异议房产一直由案外人蔡另雄居住至于2011年9月16日转卖给陈首用止，有案外人在使用房屋的各费用支出凭证为据。由于曾国强下落不明，致使此前的交易无法完成办理过户登记手续，对此，案外人蔡另雄对此不存在过错。异议房产实际系案外人蔡另雄所有，要求法院中止对异议标的的执行。
其提供了卖断厝字1份、契约1份、历月电费明细、石狮市广播电视网络有限公司出具的证明、石狮市宝盖镇塘后村委会出具的证明、夫妻证明的户口本等证据，并申请证人吴某某、蔡某某出席听证会作证。
案外人柯红绢、陈首用称其系异议房产实际产权人，异议房产虽然登记在被执行人曾国强的名下，但异议房产系案外人陈首用向蔡另雄购买，尔后，案外人柯红绢于2011年12月2日以人民币37万元价格向案外人陈首用购买的。购买之后，该商品房一直由案外人柯红娟居住至今。之前的交易均已经支付了全部的购房款。由于曾国强下落不明，致使此前的交易无法完成办理过户登记手续，对此案外人并没有过错。异议房产实际系案外人柯红绢所有，要求法院中止对异议标的的执行。
其提供了契约、蔡另雄的身份证、卖断厝字、中国建设银行转账凭条各1份、卖断厝字、收条、异议房产的国有土地使用证、房屋所有权证等证据，并申请证人王某某、苏某某出席听证会作证。
申请执行人昌泰公司答辩称，三案外人的异议请求于法无据，异议房产所有权人仍然为曾国强。根据物权法、城市房地产管理法，房屋作为不动产，登记的所有权人即为合法所有权人，被执行人在尚未取得产权证的情况下进行买卖系无效买卖。蔡另雄与曾国强的房屋买卖既无书面合同，亦无产权变更登记，不能享有物权。曾国强将房产权证办到自己名下的行为就是否定原来的房屋买卖行为，对于蔡另雄、陈首用、柯红绢的房产买卖行为系无权处分，也没有曾国强的追认而应认定为无效。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》不适用本案，该规定与物权法、城市房地产管理法冲突，根据司法解释不能高于法律、后法优于前法的规定，不应适用。即使根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，因为案外人没有证据证明支付全部价款，也没有依法签订合法买卖合同，且怠于履行过户登记手续，案外人称找不到曾国强故对无法办理产权变更过户登记手续没有过错的理由不能成立。综上，请求驳回三案外人的异议，继续执行。其未提供证据。
被执行人未在法定期限内未进行陈辩。
本院查明，异议房产，即址在石狮市的房产的房产、土地两证的填发时间1995年3月3日。至今未办理产权登记变更手续，异议房产仍然登记在被执行人曾国强名下。案外人蔡另雄与曾国强于1994年12月2日签订房产买卖合同，以人民币12万元价格向曾国强购买，并全额支付了购房款，之后由蔡另雄居住使用，但双方至今未办理异议房产过户登记手续。在此之后蔡另雄于2011年9月16日与陈首用签订房屋买卖协议，将异议房产又转卖给陈首用并将异议房产交由陈首用占用使用，陈首用于2011年12月2日又以37万元的价款将异议房产转卖给柯红绢并将异议房产交由柯红绢占用使用。
本院执行的申请执行人安阳市昌泰纺织有限责任公司（以下称昌泰公司）与被执行人曾国强买卖合同纠纷一案，河南省安阳县人民法院于2008年10月18日作出（2008）安民商二初字第230号民事判决，判令：曾国强应于判决生效后10日内偿还安阳市昌泰纺织有限责任公司3212221.59元，利息从2008年7月8日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至本判决限定履行期届满之日止。该判决已发生法律效力，申请执行人向河南省安阳县人民法院申请执行，河南省安阳县人民法院于2012年月4月28日委托本院执行。本案在审理中，根据申请执行人昌泰公司的申请，河南省安阳县于2010年9月16日作出（2008）安民商二初字第230号民事裁定书，裁定查封曾国强位于石狮市的房产一处。本案委托本院执行后，本院于2012年6月13日进行现场查封，于2012年6月14日作出（2012）狮执委字第12号执行裁定书，裁定查封曾国强址在石狮市的房产一座，并于同月15日进行查封登记。
以上事实有提供了卖断厝字、契约、历月电费明细、石狮市广播电视网络有限公司出具的证明、石狮市宝盖镇塘后村委会出具的证明、夫妻证明的户口本、中国建设银行转账凭条各1份，证人吴某某、蔡某某、王某某、苏某某的证言，（2008）安民商二初字第230号民事判决书、民事裁定书，本院（2012）狮执委字第12号执行裁定书及其协助执行通知书、送达回证，石狮市房产登记交易中心于2012年5月4日出具的石狮市房屋产权申请登记流程查询表、石狮市房产查封登记基本信息查询表，查封、扣押财产笔录及查封、扣押财产清单，查封照片等证据可以证实，，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。对于本案查封的石狮市的房产，登记在被执行人曾国强名下，依法应当认定所有权人为曾国强。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，法院不得查封、扣押、冻结财产必须具备的条件是：被执行人将其所有的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，第三人对未办理过户登记手续的没有过错。
本案中，关于案外人蔡另雄的异议申请，案外人蔡另雄虽然付清异议房产转让价款，并在之后实际占用异议房产，但其目前已并未实际占用异议房产，关于未办理过户登记手续的问题上，在异议房产制证的1995年3月3日至2011年9月16日的长达6年时间内，其都未办理过户登记手续，甚至还在未办理产权变更登记的情况下，将异议房产转卖给另一案外人陈首用，亦未能举证证明其在该问题上不存在过错，故而无法认定蔡另雄在其未办理过户登记手续的问题上不存在过错。
关于案外人陈首用的异议申请，在实际占用使用问题上，案外人陈首用目前并未实际占有使用异议房产。在未办理过户登记问题上，陈首用明知蔡另雄并非异议房产登记的产权人，而仍然与之签订异议房产的买卖协议，在此之后至今亦未办理过户登记手续。并在未办理过户登记手续的情况下，于2011年12月2日将异议房产又转卖给另一案外人柯红绢，亦未能举证证明其在该问题上不存在过错，故亦无法认定陈首用在未办理过户登记手续的问题上不存在过错。
关于案外人柯红绢的异议申请，其目前虽然实际占用使用异议房产，并已支付了全部价款，但其亦在明知陈首用并非异议房产登记的产权人的情况下，而与陈首用于2011年12月2日签订异议房产的买卖协议，在此之后至今亦未办理过户登记手续，亦未能举证证明其在该问题上不存在过错。
综上，案外人蔡另雄、陈首用、柯红绢提出的异议理由均不能成立，依法应当驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人蔡另雄、陈首用、柯红绢提出的异议。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 谢凯歌
审 判 员 邱长途
代理审判员 吴斌斌
二〇一四年四月一日
书 记 员 杨少婷
附：本案引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国物权法》第九条第一款
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条
执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条
被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。