上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初8098号
原告王琳，女，1982年7月5日，汉族，住上海市宝山区牡丹江路XXX弄XXX号XXX室。委托代理人任尔振，北京市世纪律师事务所上海分所律师。原告金培妍，女，2012年2月2日生，汉族，住址同上。法定代理人王琳。被告曹增斌，男，1967年10月3日生，汉族，住上海市宝山区。被告张燕，女，1976年12月25日生，汉族，住址同上。被告曹月晴，女，1997年8月8日生，汉族，住址同上。上列三被告共同委托代理人何仁强，上海市光明律师事务所律师。第三人上海银行股份有限公司崇明支行，住所地上海市崇明县。负责人倪国庆，行长。委托代理人顾向阳。原告王琳、金培妍与被告曹增斌、张燕、曹月晴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案受理后，依法追加上海银行股份有限公司崇明支行作为第三人参加诉讼，由审判员陈亮亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告王琳及其委托代理人任尔振，被告曹增斌及其与张燕、曹月晴的共同委托代理人何仁强，第三人上海银行股份有限公司崇明支行的委托代理人顾向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王琳、金培妍诉称，2016年1月20日与被告签订买卖合同，以370万元价格向被告购买上海市宝山区高跃路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，过户期限为2016年3月30日前。合同签订后，原告按约支付购房款150万元，但被告未按约归还欠第三人的贷款，致无法办理过户，故原告起诉要求被告继续履行买卖合同，将系争房屋过户给原告，并按每日1,850元的标准支付2016年3月31日至房屋过户之日的违约金。被告曹增斌、张燕、曹月晴辩称，合同价为225万元，另145万元是装修转让费，不计入房屋总价；因房屋总价远低于市场价，显失公平，被告可以撤销合同。原告未按约在过户前支付65万元，构成违约，被告有权不办理过户，也有权解除合同。综上，不同意原告的全部诉讼请求。第三人上海银行股份有限公司崇明支行述称，截至2016年6月，被告还欠第三人贷款本金1,490,955.72元。如果买卖合同继续履行，须先还清被告欠银行的贷款本息，第三人同意注销房屋上的抵押。经审理查明，2015年11月28日，原被告签订《房地产买卖居间协议》，约定原告以370万元的总房价向被告购买系争房屋。2016年1月20日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，甲方向乙方购买系争房屋，转让价225万元，过户期限为2016年3月30日前；甲方未按合同约定的期限将房地产权利转移给乙方，应向乙方支付违约金，按总房价款日万分之五计算。合同附件三“付款协议”约定，签订合同当日，乙方支付甲方首期房价款70万元；甲方收到乙方首期房价款后十日内，用该款项全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额；乙方通过向贷款银行申请150万元的形式支付第二期房价款；交房后支付尾款5万元。同日，双方签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，确认系争房屋买卖成交总价为370万元，合同价225万元，附属设施、设备及室内装饰转让价为145万元，于签约两日内支付80万元，过户前支付65万元；交易产生的所有税费均由乙方承担。另查明，原告向被告支付款项情况：2015年11月28日支付定金15万元，2016年1月20日支付购房款135万元。以上共计支付150万元。还查明，2011年9月30日，第三人经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为165万元。审理中，原告表示，愿意代被告向第三人还清所欠贷款本息。第三人表示，同意原告的意见，贷款本息还清后注销抵押。以上事实，有《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》、收款收据、上海市房地产登记簿及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原被告签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《房地产买卖居间协议》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》的内容，双方约定的实际成交价为370万元；被告认为实际成交价225万元的意见，本院不予采纳。原告向被告支付了150万元，履行了《上海市房地产买卖合同》附件三以及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》的约定，完成了支付首付款的义务；被告收到首付款后未及时向第三人归还欠款，原告有权拒付后续65万元；被告认为原告先违约的观点，本院不予采纳。被告至今未向第三人还清欠款，未注销房屋抵押，致使房屋无法按约定的期限办理过户手续，已构成违约。因系争房屋已在被告向第三人借款时设定抵押，只有在该抵押消灭后，房屋才能进行权利过户。根据相关司法解释的规定，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。本案在审理过程中，原告表示愿替被告向第三人归还欠款，消除系争房屋上的抵押权，第三人作为抵押权人也表示同意，故原告要求继续履行房屋买卖合同的请求，本院予以支持。合同继续履行，原告应代被告向第三人清偿欠款，并在应付的购房款中进行抵扣；第三人应在欠款结清后，注销各自在系争房屋上设立的抵押权；被告应在抵押注销后将房屋产权过户至原告名下。原告已付150万元，除尾款5万元外，还应再付215万元，在扣除代被告归还的欠款后支付给被告。原告关于违约金的请求，符合合同的约定，本院予以支持。关于违约金的标准，应以合同总价作为计算依据，本院作相应调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，判决如下：一、原告王琳、金培妍与被告曹增斌、张燕、曹月晴就上海市宝山区高跃路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》等协议继续履行；二、原告王琳、金培妍于本判决生效之日起十日内，向第三人上海银行股份有限公司崇明支行还清被告曹增斌、张燕、曹月晴所欠借款本息(具体金额以该行在清偿之日的明细为准)；三、第三人上海银行股份有限公司崇明支行于上述欠款清偿之日起十日内办理上述房屋的抵押登记注销手续；四、被告曹增斌、张燕、曹月晴于上述房屋的抵押登记注销后十日内，将该房屋的产权过户至原告王琳、金培妍名下；五、原告王琳、金培妍于上述房屋的抵押登记注销后十日内，向被告曹增斌、张燕、曹月晴支付购房款215万元(扣除上述第二项中原告王琳、金培妍代偿款项)；六、被告曹增斌、张燕、曹月晴于上述房屋的抵押登记注销后十日内，向原告王琳、金培妍支付违约金(按照每日1,125元，自2016年3月31日起算至房屋过户之日)；七、原告王琳、金培妍的其他诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费减半收取12,400元、财产保全费5,000元，均由被告曹增斌、张燕、曹月晴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈亮亮
二〇一六年七月二十九日
书记员 朱 丹
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。……