湖南省衡阳市蒸湘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衡蒸民一初字第462号
原告罗涛，男。
被告衡阳晶珠商业管理有限公司，住所地：衡阳市蒸湘区船山西路2号晶珠广场3楼。
法定代表人欧阳斌，该公司董事长。
被告湖南崇盛商贸有限公司，住所地：衡阳市蒸湘区船山西路2号晶珠广场3楼。
法定代表人欧阳斌，该公司董事长。
二被告共同委托代理人李曾军，湖南天戈律师事务所律师。
原告罗涛为与被告衡阳晶珠商业管理有限公司（以下简称晶珠公司）、湖南崇盛商贸有限公司（以下简称崇盛公司）返还原物纠纷一案，于2014年10月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月17日组织各方当事人进行了庭前证据交换，并于同日公开开庭进行了审理。原告罗涛及被告晶珠公司、崇盛公司共同委托代理人李曾军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗涛诉称，2003年6月23日，原告与被告晶珠公司签订《委托经营管理合同》（以下简称《一期委托经营合同》），约定原告将其购买的位于衡阳市蒸湘区船山西路2号晶珠商业广场第一层143号商铺给被告使用，被告按月向原告支付固定收益，该合同自2004年1月1日起至2013年12月30日到期。合同约定：“在合同期满后，晶珠商业广场第一、二层的经营模式由业主管理委员会决定，经业主管理委员会五分之三以上（含五分之三）的成员表决同意的决定对全体业主有效”。同时约定，合同到期后，被告应在合同届满后三十日内将物业交还原告。现合同已到期，在即无业主大会决定，原告又未与其他方签约的情况下，原告应当享有对自己合法产权的管理。但被告强行占据原告的商铺，并欺骗原告相信自己没有权利拒绝续签合同，对原告的合法财产造成了侵害，给原告造成了重大经济损失。为了维护原告的合法利益，特诉至法院，请求判令：1、被告返还原告所有的位于衡阳市蒸湘区船山西路2号晶珠商业广场第一层143号商铺；2、被告赔偿因非法侵占而给原告造成的经济损失13864元；3、本案诉讼费用由被告承担。
为支持其诉讼请求，原告罗涛提供了以下证据：
1、《一期委托经营合同》。以证明合同到期后，原告有单独续签合同的权利；
2、函件及维护“崇盛晶珠”统一管理经营模式，切实保障商场繁荣稳定的报告。以证明被告表示愿意单独跟原告续签委托合同。
对原告罗涛提供的证据，经庭审质证，被告晶珠公司、崇盛公司对证据1有异议，认为根据合同约定，被告无需与原告单独协商签约；对证据2有异议，认为被告向原告发出的函件仅是告知原告被告将按照新的委托经营模式继续使用原告商铺并支付使用费。
被告晶珠公司、崇盛公司辩称，原告购买的晶珠广场商铺不同于一般意义上的独立商铺，其行使权力应受到商场其他业主的整体意志限制。被告对原告商铺的占有经营，是依据原、被告签订的《一期委托经营合同》约定及晶珠广场绝大部分业主的整体意志而为，不具备违法侵权事实，请求法院从维护社会繁荣稳定出发，并考虑晶珠广场其他绝大部分业主的经营安全及共同利益，判决驳回原告的诉讼请求。
被告晶珠公司、崇盛公司对其抗辩主张提供了以下证据：
1、晶珠商业广场项目立项、规划、施工报建审批资料以及工程竣工备案资料、竣工图纸。以证明晶珠商业广场被批准为广场式商业中心，第一、二层为大型百货商场，铺位间未批准建设永久式隔墙；
2、《一期委托经营合同》。以证明原、被告约定，合同履行期间由被告集中统一经营商场，并决定经营模式，合同到期后的经营模式按少数服从多数的原则决定；
3、衡房测字（2003）第0522号房屋测绘报告、衡阳晶珠置业有限公司自有产权明细表及房屋所有权证。以证明晶珠商业广场整栋建筑面积为57105.9㎡，第一层面积为11747.41㎡，第二层面积为11573.88㎡，其中衡阳晶珠置业有限公司自有的产权面积占整栋建筑面积91.42%；
4、晶珠广场一、二层业主产权登记明细表。以证明323户业主购买的商铺总面积为4899.4㎡，约占整栋建筑面积的8.58%，占一、二层面积的21.01%；
5、晶珠商业广场一、二层产权分布及委托经营管理概况明细表、被告与大部分业主签订的新的《委托经营合同》（以下简称二期委托经营合同）情况表。以证明被告已与绝大多数业主签订了《二期委托经营合同》，根据《一期委托经营合同》约定的少数服从多数决策原则，被告有权继续按统一集中经营模式进行管理，并按绝大多数业主认可的固定收益比例支付租赁收益，其行为不构成侵权；
6、函件2份及送达回执。以证明被告向原告等业主发函告知其权利与义务，敦促其履行原合同中少数服从多数的约定，签订《二期委托经营合同》；
7、关于暂不成立晶珠广场业主大会的回复。证明鉴于晶珠商业广场尚不具备成立业主大会条件，相关部门作出暂不成立晶珠广场业主大会的回复；
8、银行明细。以证明被告在履行《二期委托经营合同》期间，按照多数业主意见按时向原告支付经营收益，原告在此期间没有损失；
对被告提交的证据，经庭审质证，原告对证据1、3、4、7无异议，对证据2、5、6、8的证明目的有异议，认为无法达到被告的证明目的。
对原、被告提交的证据，本院认定如下：原告提交的证据1，证明了原告购买了晶珠商业广场的产权式商铺并将其交予被告委托经营的事实，本院对上述证明目的予以确认；原告提交的证据2，证明了原、被告对委托经营问题产生分歧意见并因此发生纠纷，本院予以确认。被告提交的证据1，证明了晶珠商业广场的原始规划、建筑情况，本院予以确认；被告提交的证据2，证明了《一期委托经营合同》到期后晶珠广场的经营模式由代表大多数业主意志的业主委员会来决定的事实，本院予以确认；被告提交的证据3、4，证明了晶珠商业广场全体业主的产权面积及分布情况，本院予以采信；被告提交的证据5，证明了购买晶珠广场产权式商铺的322户业主中已有246户业主与被告签订《二期委托经营合同》，已签约比例为76%，已签约面积占已售面积的，本院予以确认；被告提交的证据6，证明了原、被告因委托经营事宜发生纠纷的事实，本院予以确认；被告提交的证据7，证明了因晶珠商业广场尚不具备成立业主大会的条件，相关部门作出不予成立业主大会的回复，本院予以确认；被告及第三人提交的证据8，证明了《一期委托经营合同》到期后，被告按《二期委托经营合同》的标准向原告支付商铺收益的事实，本院予以确认。
经审理查明，衡阳市晶珠商业广场系坐落于衡阳市蒸湘区的大型商业广场，开发商衡阳晶珠置业有限公司于2003年起以产权式商铺模式出售了第一、二层部分物业，共计有322位业主购买了该产权式商铺，占商场总面积的8.58%，商场其余产权由开发商衡阳晶珠置业有限公司所有。2003年6月23日，原告与被告晶珠公司签订《一期委托经营合同》，双方约定的主要权利义务如下：原告将其购买的衡阳市蒸湘区船山西路2号晶珠商业广场第一层143号商铺委托给被告晶珠公司实行统一管理、整体经营，期限自2004年1月1日起至2013年12月31日止，原告自愿提供一年的免收益培植期。免收益培植期满后，被告晶珠公司在委托经营期内每年按原告所购商铺成交价的7%向原告支付经营收益。另双方在《一期委托经营合同》第十一条中约定：“为保障晶珠商业广场整体经营形象和原告所购买物业的保值、升值，在本协议有效期限内，被告晶珠公司负责按国家有关法律法规规定，协助晶珠商业广场第一、二层的业主成立业主管理委员会。在本协议期满后，晶珠商业广场第一、二层的经营模式由业主管理委员会决定，经业主管理委员会五分之三以上（含五分之三）的成员表决同意的决定对全体业主有效”。合同签订后，被告晶珠公司将衡阳晶珠商业广场第一、二层面积为22332平方米的经营区（包含原告所购买的商铺）租赁给被告崇盛公司经营百货，并签订《租赁经营合同》。
另查明，在《一期委托经营合同》履行期间，被告晶珠公司先后与已购买产权式商铺的246户业主签订了《二期委托经营合同》，并要求与原告续签，遭到原告拒绝，为此发生纠纷。2014年1月2日，衡阳市蒸湘区蒸湘街道办事处以晶珠广场尚不具备成立业主大会的条件为由，作出暂不成立晶珠广场业主大会的回复。
再查明，2013年12月22日，被告晶珠公司、案外人衡阳晶珠置业有限公司与被告崇盛公司续签了《租赁经营合同》，期限至2028年12月31日止。由于原告拒绝签订《二期委托经营合同》，被告晶珠公司遂于2014年1月1日起，按与其他业主签订的《二期委托经营合同》约定的收益标准向原告支付商铺收益，至今。
本院认为，原告罗涛购买的晶珠商业广场商铺并非一般意义上的商铺，系产权式商铺。产权式商铺是指开发商将其开发的大型营业用房分割成若干个小面积的单元进行出售，各单元间没有进行物理空间分割或无永久分割围护结构，分别由不同的投资者根据自身的实力购买，再集中交由开发商或第三方公司统一经营、统一管理，投资者按支付房款的数额及约定的固定比例取得收益的房地产开发模式，其核心理念为所有权与经营权的分离。我国法律规定，建筑物所有权人享有占有，使用、收益和处分的权利，而产权式商铺的特征要求所有权必须与经营权分离，这就产生了单独所有权与整体经营权的矛盾，也是本案中原、被告争议的焦点所在。本院认为，原告购买的产权式商铺仅为晶珠商业广场的一小部分，与其他商铺之间无永久分割围护结构，且相关走道、楼梯均为共用，商铺之间具有不可分性，若原告无限制的行使所有权，必定会对整个晶珠商业广场的规划及经营产生影响，从而损害其他业主的合法权益，最终造成社会财富的极大浪费，故原告所有权的行使应受到晶珠商业广场其他业主整体经营权的限制。从原、被告签订的《一期委托经营合同》得知，双方在《一期委托经营合同》履行之初，就对合同到期后整体经营权如何限制业主的单独所有权作出约定，即代表大多数业主利益的业主管理委员会有权对整体经营权作出决定，其效力溯及全体晶珠商业广场业主。本案中，晶珠商业广场业主委员会虽因其他原因并未成立，但该约定的原则并未改变，即以大多数业主的利益为主，少数服从多数。据已查明事实，76%的业主已与被告签订《二期委托经营合同》，该合同的内容也符合绝大多数业主的利益和要求，被告据此对原告商铺的占有、使用行为，应视为晶珠商业广场其他业主的整体经营权体现，其行为不具非法性，不构成对原告的物权侵犯，故对原告请求被告返还商铺的诉讼请求，本院不予支持。经查，被告晶珠公司自《一期委托经营合同》到期后，一直以《二期委托经营合同》为标准按月足额向原告支付商铺收益，并未造成原告的经济损失，故对原告请求被告赔偿其经济损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十四条、第三十五条、《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告罗涛的诉讼请求。
本案受理费147元，由原告罗涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 李志峰
人民陪审员 席娜琴
人民陪审员 李会仁
二〇一四年十一月三十日
代理书记员 何 鑫
《中华人民共和国物权法》
第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。