浙江省杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第765号
原告：江海。
委托代理人：杨澍。
被告：马威。
原告江海诉被告马威房屋租赁合同纠纷一案，于2014年4月10日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员熊英英独任审判，于2014年6月12日公开开庭进行了审理。原告江海的委托代理人杨澍到庭参加诉讼，被告马威经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江海诉称：2013年12月6日，江海与马威签订《房屋租赁合同》，约定江海将其位于杭州市西湖区名都苑2幢2单元502室房屋出租给马威，租赁期限为2013年12月15日至2018年12月14日，租金为每月4800元，按季支付，支付时间为每期提前十五日。马威在支付首期租金后，未能按照《房屋租赁合同》的约定于2014年2月28日支付第二期租金，并在江海催告后超过30日仍不支付租金。江海根据《房屋租金合同》第八条“8-1……。8-2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的壹倍支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）……（三）乙方逾期不支付租金超过30日的”的约定，于2014年4月1日行使合同解除权，书面通知马威解除《房屋租赁合同》并要求取走留在房屋内的物品。经多次沟通，马威既不愿意支付房租也不愿意腾退房屋，故江海诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、马威将房屋退还江海并恢复原状，支付租金4320元（自2014年3月15日计算至起诉日2014年4月10日，此后另计至实际退还之日），赔偿违约金4800元。
被告马威未作答辩。
原告江海为支持其主张的事实，向本院提供以下证据材料：
1、《房屋租赁合同》复印件，证明江海与马威签订房屋租赁合同；马威未支付租金构成违约，江海有权解除合同，要求马威支付违约金。
2、解除合同通知书打印件。证明江海书面通知马威解除房屋租赁合同的事实。
3、照片3张。证明江海书面通知马威解除房屋租赁合同的事实。
4、2014年5月7日杭州市公安局西湖区分局西溪派出所对马威的询问笔录。证明江海与马威之间存在房屋租赁合同关系。
5、银行交易明细。证明马威于2013年12月14日向江海预交第一期租金14400元，之后未再支付租金，双方的房屋租赁合同关系客观存在。
被告马威未提交证据。
被告马威未到庭，视为放弃答辩和质证的权利。原告江海提交的证据4、5均系原件，作为本案的有效证据，证据1虽系复印件，但与证据4、5相印证，且马威就此未提交反驳证据，本院予以确认；关于证据2、3，结合江海在庭审向本院出示的向马威户籍所在地邮寄解除合同通知书的材料，作为本案的有效证据。
综上，根据有效证据及双方当事人的陈述，本院认定以下事实：
2013年12月6日，江海（甲方）与马威（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定江海将其座落于杭州市西湖区名都苑2幢2单元502室房屋出租给马威，租赁期限为2013年12月15日至2018年12月14日，月租金4800元，按季提前十五日支付。同时，该合同第四条约定，“4-1甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，即人民币4800元。保证金收取后，甲方应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。4-2租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤、通信、空调、有线电视、车位、物业费等费用由乙方承担。除上述费用外，其他费用均由另一方承担”；第七条约定，“7-1租赁期内，乙方将该房屋部分或全部转租给他人可与接收转租方订立书面的转租合同。7-2租赁期内，乙方将该房屋整体转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得甲方同意。转让或交换后，该房屋承租权的受让人或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同”；第八条约定，“8-1甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：……。8-2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的壹倍支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）……（三）乙方逾期不支付租金超过30日的”。之后，马威向江海交纳了保证金，并于2013年12月14日交付了第一期租金14400元。
2013年12月底，江海发现马威在对前述房屋装修的过程中将客厅、餐厅、厨房等改造为多个房间准备转租他人，遂要求马威停止该装修行为，双方发生争执。2014年1月24日，江海将马威诉至本院，认为马威的野蛮装修行为给房屋造成重大损失，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条、第二百二十三条之规定，要求判令解除双方的《房屋租赁合同》、马威将房屋恢复原状，即本院（2014）杭西民初字第239号案件。2014年4月9日，江海申请撤回起诉，本院予以准许。
在前述案件审理期间，江海于2014年4月1日在杭州市西湖区名都苑2幢2单元502室房屋上张贴书面通知，认为马威已经欠付2014年第二季度房租14600元超过30日，其根据《房屋租赁合同》第八条的约定有权主张合同解除，将在七日后收回房屋。2014年4月8日，江海将该通知邮寄至马威的户籍所在地，但被退件。同日，江海又在该房屋上张贴书面通知，告知马威其于2014年4月7日收回房屋，并更换了门锁。次日，马威将江海更换的门锁破坏。2014年4月10日，江海诉至本院要求判如所请。
另查明，马威在2014年5月7日接受公安机关询问时，认可江海曾因房屋被装修成群租房而要求解除双方的房屋租赁合同。
2014年6月12日，本院实地查看了杭州市西湖区名都苑2幢2单元502室房屋。该房屋原为四室一厅一厨两卫结构，目前客厅、餐厅、厨房已被改造为四个房间，部分房间有向马威承租的人等居住。
本院认为，马威未经江海同意改动租赁物的结构，装修成群租房，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百一十九条的规定，且经江海催告后拒不恢复原状，江海以此主张解除合同的理由成立。现江海虽然撤回了（2014）杭西民初字第239号案件的起诉，并改以马威经催告仍不支付租金为由要求解除合同，但其以马威不当装修房屋为由解除合同的通知已经到达马威，即合同已经解除，而马威未再支付第二期租金与双方的该争议有关，故新的理由不能成立，江海要求马威就此支付违约金的诉讼请求本院不予支持。在合同解除后，马威应返还房屋给江海，但马威至今实际占用该房屋，应按租金标准支付相应的占有使用费。同时，江海要求马威将房屋恢复原状的诉讼请求合理正当，应予支持。马威经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、江海与马威于2013年12月6日签订的《房屋租赁合同》解除。
二、马威于本判决生效之日起十日内将杭州市西湖区名都苑2幢2单元502室房屋恢复原状并腾退交还给江海。
三、马威于本判决生效之日起十日内向江海支付房屋占用费4320元（从2014年3月15日暂计算至2014年4月10日，此后按4800元／月的标准另计至实际腾退房屋之日止）。
四、驳回江海的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元减半收取40元，由江海负担21元，马威负担19元。马威负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 熊英英
二〇一四年六月十六日
书记员 杨 慧