湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂11民再22号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：贾雄志，男，1988年12月2日出生，汉族，团风县人，住湖北省团风县。
委托诉讼代理人：胡祥霖，湖北文赤壁律师事务所律师。代理权限：一般代理。
委托诉讼代理人：李荣芬，女，1963年8月8日出生，汉族，住湖北省团风县，系申请人贾雄志之母。代理权限：一般代理。
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：湖北松泰房地产开发有限公司。住所地：黄冈市黄州区红卫路**号。统一社会信用代码：91421100676472075M。
法定代表人：黄永生，该公司总经理。
委托诉讼代理人：肖红，湖北中鑫律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：胡进国，男，1955年5月27日出生，汉族，住黄冈市黄州区。
再审申请人贾雄志、湖北松泰房地产开发有限公司（以下简称松泰房地产公司）因与胡进国合同纠纷一案，不服本院于2017年12月7日作出的（2017）鄂11民终1748号民事判决书，向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2018年4月26日作出（2018）鄂民申1174号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人贾雄志及其委托诉讼代理人胡祥霖、李荣芬、再审申请人松泰房地产公司的法定代表人黄永生及其委托诉讼代理人肖红、被申请人胡进国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贾雄志申请再审称，原二审认定开具房屋销售发票条件不成就系认定事实及适用法律错误。根据《合同法》的规定，既然认定《商品房买卖合同（预售）》有效，松泰房地产公司就应当承担继续履行合同的义务，且在本案中，胡进国以项目负责人身份将讼争房款通过三方协议的形式转让给胡汉春用于抵偿工程款，是其的权利和义务，至于胡进国与松泰房地产公司如何办理手续是内部处理问题，松泰房地产公司未签字同意抵款，对外不产生抗辩效力，故申请人要求开具销售发票的条件成就。请求依法再审，撤销原二审判决第三项，改判由松泰房地产公司、胡进国继续履行《商品房买卖合同（预售）》，向申请人开具销售发票。
松泰房地产公司答辩称，申请人贾雄志的申请理由不能成立，松泰房地产公司并未与贾雄志签订房屋销售合同，更没有收取其购房款，因为松泰房地产公司是经过招、投标由中标的建筑公司进行建设，亦不存在欠付个人工程款的情形。一、胡进国与贾雄志签订的《商品房买卖合同（预售）》没有法律效力。二、“松泰华庭”项目的全部房地产依法属于松泰公司所有，不是胡进国个人所有。胡进国无权以松泰公司的资产抵偿其个人债务，且松泰公司与胡进国之间的合同关系是另一法律关系，不是本案调整的范畴。三、松泰公司“松泰华庭”项目是黄冈市的“双改”项目，依法接受政府的监督，项目完成后要进行专项审计。四、胡进国涉嫌伪造公章罪、职务侵占罪，已被公安机关立案侦查并移交黄冈市黄州区人民检察院审查起诉。
松泰房地产公司申请再审称，1、胡进国与贾雄志签订的《商品房买卖合同（预售）》没有法律效力。2、胡进国无权以申请人的资产抵偿其个人债务。3、胡进国涉嫌伪造公章罪、职务侵占罪公安机关已立案侦查。4、原二审判决适用法律错误。请求依法再审，改判驳回贾雄志的诉讼请求。
贾雄志答辩称，松泰房地产公司的再审请求与事实不符，申请再审理由不能成立。
被申请人胡进国没有答辩意见。
贾雄志向一审法院诉请：一、确认双方签订的就位于黄冈市黄州区××大道××1-1-1301房屋［土地使用权证号：黄冈国用（2015）第001603162］房屋买卖合同有效；二、判令胡进国、松泰房地产公司继续履行上述房屋买卖合同，向贾雄志开具销售发票、办理预告登记及不动产登记。
一审法院认定事实：贾雄志与胡进国签订的《商品房买卖合同（预售）》，无松泰房地产公司的签章。
一审法院认为，本案争议的焦点为《商品房买卖合同（预售）》的效力？2016年5月13日，贾雄志与署名松泰房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，其落款处只有胡进国作为松泰房地产公司的委托代理人签名，无松泰房地产公司的印章。贾雄志未能提交胡进国作为松泰房地产公司委托代理人的相关资料。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。胡进国与松泰房地产公司签订的《房地产开发投资协议书》条款中，胡进国有权销售房屋，但其销售款必须进入松泰房地产公司的账户，接受松泰房地产公司的财务管理。涉案房屋的销售款为抵扣工程欠款，未进入松泰房地产公司的账户，故松泰房地产公司未出具销售发票和未办理预告登记。该《商品房买卖合同（预售）》无松泰房地产公司的签章，因此该合同无效。综上，松泰房地产公司没有和贾雄志订立《商品房买卖合同（预售）》，胡进国无权代理松泰房地产公司与贾雄志订立《商品房买卖合同（预售）》，因此该合同无效。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十六条规定，遂判决驳回贾雄志的诉讼请求。案件受理费80元，由贾雄志负担。
贾雄志上诉请求：一、撤销原判；二、改判确认上诉人与被上诉人，就坐落于黄冈市黄州区××大道××号，土地使用权证号“黄冈国用（2015）第001603162”上的“1-1-1301”房屋，签订的买卖合同有效；三、改判二被上诉人继续履行上述房屋买卖合同，向上诉人开具销售发票、办理预告登记及不动产登记。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误。一、胡进国有权处分诉争房屋。胡进国与松泰房地产公司就“松泰华庭”项目签订了《房地产开发投资协议书》，协议书约定的主要内容为：胡进国负责投入该项目所需的全部资金；松泰房地产公司提取销售额2%的管理费，为胡进国提供在开发项目过程中的开发销售、按揭、贷款、办理房产证等所需的相关证件手续资料和协助。一审判决对贾雄志提供的证据均未予以评判，但在本院认为中，引用了该协议的部分条款，显然认可了该证据的真实性、合法性。因此，诉争开发的房地产项目的所有权应属胡进国与松泰房地产公司共同所有，而非松泰房地产公司单独所有，胡进国依《房地产开发投资协议书》处分房屋，无须松泰房地产公司授权。根据物权法第97条之规定，共有人处分不动产的，有约定的依约定。一审认为售房款未按《房地产开发投资协议书》约定，进入松泰房地产公司账户，是松泰房地产公司不履行开具销售发票和办理登记的理由，该观点错误，因为按协议书约定，即使售房款进了松泰房地产公司账户，松泰房地产公司也应返还胡进国，松泰房地产公司有权提取销售额2%的管理费。松泰房地产公司既未就该管理费向当事人主张，也未行使抗辩。二、贾雄志有理由相信胡进国能代表房地产投资人处分诉争房屋。首先，依《房地产开发投资协议书》约定，诉争房地产项目是胡进国投资建设，胡进国有权处分房屋。其次，售房款用于偿还该项目的工程款，发包方是胡进国以松泰房地产公司名义发包的，松泰房地产公司作为开发商之一，有义务偿还该债务。再则，胡进国偿还因工程款所欠之债时，一并处分了6套房屋，该6套房屋买卖合同均为胡进国代表松泰房地产公司签订，松泰房地产公司已协助履行了两套房屋的备案登记手续，而且售房的按揭款也未进入松泰房地产公司的账户。最后，诉争房屋在胡进国签订《房屋买卖合同（预售）》时网签。网签是房地产管理部门为规范房地产企业销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。若没有松泰房地产公司的授权，胡进国是无法进行网签的。综上，根据合同法鼓励交易、尽可能使合同生效的精神，以及当事人在签订合同后履行合同时的真实意思表示，请求二审依法支持贾雄志的上诉请求。
本院二审查明，2014年3月9日，胡进国与松泰房地产公司就黄冈经济开发区红卫村花园路“城中村”改造项目签订《房地产开发投资协议书》，协议书约定胡进国负责投入该项目所需的全部资金，松泰公司提成总销售额2%的管理费，提供该开发项目过程中的开发销售、按揭、贷款、办理房产证等所需的相关证件手续资料和协助。该协议还约定了其他内容。2016年5月28日，胡汉春与胡进国签订结算单一份，其内容为“今收到湖北松泰房地产开发有限公司松泰华庭项目部6套售房款：……3、贾雄志房号1－1－1301金额309000元，合计1936820元，经双方协商同意此款由胡汉春负责收回，用于偿还胡汉春该项目（退出工程款）”。胡进国在该结算单上备注“上述几套房请公司备案”。2016年5月13日，胡进国与贾雄志签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号HG2016－004992）一份。合同约定，出卖人为松泰房地产公司，买受人为贾雄志，房屋为1号楼1单元13层1－1301号，建筑面积为86.73平方米，房屋总价为309000元，出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知买受人。本合同自双方签字或盖章之日起生效，本合同的解除应当采用书面形式。该合同还约定了其他内容。该合同胡进国在松泰房地产公司处作为委托代理人签名，并注明已网签，贾雄志在购房人处进行签名。该合同为网签合同，在黄冈市房地产市场信息网上查询到该房屋已网签。目前该合同未在黄冈市房地产管理局进行商品房合同备案。2016年12月18日，胡进国以湖北松泰房地产开发有限公司“松泰华庭”项目负责人身份（甲方）与贾雄志（乙方）及胡汉春（丙方）签订协议书一份，约定：乙方经丙方公司介绍，在甲方购买房屋一套，位于赤壁××××号“松泰华庭”1－1－1301房，并约定房款由胡汉春收取，用于甲方偿还胡汉春的工程款。现甲、乙、丙方三方，就赤壁××××号“松泰华庭”1－1－1301房款用于支付胡汉春工程款事宜达成如下协议：一，甲、乙双方签订的“松泰华庭”1－1－1301商品房买卖合同（预售），甲方负责就此合同的房屋开具发票并在房产局办理登记等相关手续。二，乙方将上述房屋的购房款支付给胡汉春，用于甲方偿还其所欠胡汉春的工程款。三，甲、乙双方协商签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的争议解决方式进行变更，双方一致同意协商不成，依法向法院起诉解决。另查明，松泰房地产公司承认胡进国作为投资人之一，掌握本公司商品房网签系统的密码。
本院二审认为，黄冈市房产局为规范房产出售，对于开发商销售的房屋需通过网签系统签订《商品房买卖合同》。本案中，贾雄志购买的松泰房地产公司1-1-1301房屋，系胡进国通过网签系统签订的，有合同编号，双方就出卖人、买受人、房号、房屋单价、总价等内容达成一致意见，意思表示真实、明确，且至今还能在黄冈市房地产市场信息网上查询到该房屋已网签的信息。而胡进国能够通过网签系统签订《商品房买卖合同（预售）》，是得到松泰房地产公司的授权，否则胡进国无法进入网签系统。故本案《商品房买卖合同（预售）》，虽未加盖松泰房地产公司印章，但胡进国是代表松泰房地产公司与贾雄志签订，该合同是双方真实意思表示，与本案有关的内容合法，应为有效。贾雄志要求确认《商品房买卖合同（预售）》有效的上诉请求成立，本院予以支持。一审认为胡进国属无权代理，本案商品房买卖合同无效，与事实不符，依据不足，认定错误，本院予以纠正。对于贾雄志上诉要求开具销售发票，提供发票是当事人的附随义务，发票应由相关职能部门开具，胡进国与贾雄志及胡汉春虽约定以购房款抵工程款，但应办理相应抵款手续，贾雄志未提供证据证实已经办理完毕抵款手续，其要求开具销售发票的条件不成就，本院对其该上诉请求予以驳回。对于贾雄志要求办理预告登记，因双方在商品房买卖合同中对此未进行约定，本院对该上诉请求不予支持。对于办理不动产登记，因本案房产是否具备办证条件，贾雄志未提供证据证实，本院对该上诉请求亦不予支持。
综上，贾雄志上诉请求部分成立，本院二审予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、撤销湖北省黄冈市黄州区人民法院（2017）鄂1102民初58号民事判决，即驳回贾雄志的诉讼请求。二、2016年5月13日湖北松泰房地产开发有限公司与贾雄志签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号HG2016－004992）有效。三、驳回贾雄志的其它诉讼请求。一、二审案件受理费各80元，均由湖北松泰房地产开发有限公司负担。
再审过程中，申请人松泰房地产公司提交黄冈市公安局黄冈经济开发区分局于2018年6月8日出具的案件移送告知书一份，拟证实胡进国以松泰房地产公司的房产抵偿个人债务，涉嫌职务侵占罪，案件已移送检察机关审查起诉。
申请人贾雄志质证认为，上述证据与本案不具有关联性。
被申请人胡进国对上述证据无异议。
本院认为，松泰房地产公司提交的上述证据与本案不具有关联性，故不予采信。
经审理查明，2018年4月19日，在湖北省高级人民法院对本案的听证中，松泰房地产公司法定代表人黄永生认可《授权委托代理人证书》的真实性；在本院于2018年7月24日对本案的庭审中，申请人贾雄志明确再审请求主要是要求松泰房地产公司及胡进国开具销售发票。
另查明，原二审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点在于：一、胡进国与贾雄志签订的《商品房买卖合同（预售）》的效力及对松泰房地产公司的约束力问题？二、贾雄志要求松泰房地产公司及胡进国向其履行开具发票的义务的主张是否应予支持的问题？
一、胡进国与贾雄志签订的《商品房买卖合同（预售）》的效力及对松泰房地产公司的约束力问题？根据胡进国与松泰房地产公司签订的《房地产开发投资协议书》及松泰房地产公司2009年9月25日向胡进国出具的“授权委托代理人证书”，可以认定胡进国有权以松泰房地产公司的名义对外签订房屋买卖合同，该合同为网签合同，在黄冈市房地产市场信息网上可以查询，应为有效合同，对松泰房地产公司有约束力。原二审判决认定贾雄志与松泰房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有效的判定正确。再审申请人松泰房地产公司认为胡进国与贾雄志签订的《商品房买卖合同（预售）》没有法律效力、胡进国无权以公司资产抵偿其个人债务、原二审判决适用法律错误的申请理由依法不能成立，本院不予支持。
二、贾雄志要求松泰房地产公司及胡进国向其履行开具发票的义务的主张是否应予支持的问题？根据胡进国、胡汉春签订的结算单以及二人和贾雄志签订的《协议书》，可以认定胡进国同意将涉案房屋出售所得价款由贾雄志直接支付给胡汉春，以抵偿所欠胡汉春涉案项目工程款，而该支付行为已经完成，胡汉春亦在结算单中对此予以确认。故此，贾雄志已经履行完毕《商品房买卖合同（预售）》约定的主要义务，而根据该合同及《协议书》的约定，松泰房地产公司应履行合同约定的相关随附义务。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条的规定，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。鉴于再审申请人贾雄志在申请再审过程中，仅要求松泰房地产公司及胡进国向其开具销售发票，而对于原二审驳回其要求办理预告登记及不动产登记诉讼请求的判决内容未提出异议，视为其服判。由于胡进国是受松泰房地产公司的委托，开具发票的义务应由松泰房地产公司实施，故贾雄志要求松泰房地产公司向其开具销售发票的申请理由成立，应予以支持。
综上所述，再审申请人贾雄志认为原二审判决认定开具发票条件不成就系认定事实及适用法律错误的申请理由成立，予以支持。松泰房地产公司的申请再审理由，因无事实及法律依据依法不能成立，应予驳回。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：
一、维持本院（2017）鄂11民终1748号民事判决第一、二项，即：一、撤销湖北省黄冈市黄州区人民法院（2017）鄂1102民初58号民事判决，即驳回贾雄志的诉讼请求；二、2016年5月30日湖北松泰房地产开发有限公司与贾雄志签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号HG2016－004992）有效。
二、撤销本院（2017）鄂11民终1748号民事判决第三项，即：三、驳回贾雄志的其它诉讼请求。
三、限松泰房地产公司在本判决生效之日起三十日内按《商品房买卖合同（预售）》（合同编号HG2016－004992）约定的价款（309000元）向贾雄志开具房屋销售发票；
四、驳回贾雄志的其他诉讼请求。
一、二审诉讼费各80元，共160元，均由湖北松泰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 管小华
审 判 员 张 立
审 判 员 严 怀
二〇一八年九月七日
法官助理 华 贞
书 记 员 汪 霞