广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终12193号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李文莉，女性，1967年07月10日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：陈循礼，广东格新律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：袁明丽，女性，1991年09月20日出生，汉族，住江西省南康市。
委托诉讼代理人：林在学，广东博浩律师事务所律师。
上诉人李文莉因与被上诉人袁明丽房屋租赁合同纠纷一案,不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初22580号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
李文莉上诉请求：1.撤销一审判决第一项“李文莉将押金10000元返还给袁明丽”及第三项判项；2.判令袁明丽赔偿损失14050元、支付维修期租金损失5000元、支付水电煤气费滞纳金620元；3.一、二审诉讼费由袁明丽承担。事实和理由：（一）因袁明丽恶意损坏承租的房屋，据李文莉与袁明丽签订的租赁合同，李文莉不应当向袁明丽退还押金。李文莉在房产中介的见证下将涉案房屋及配套完整齐全的家电家私出租给袁明丽，据双方租赁合同第九条约定，袁明丽应当在租赁关系结束后以原状将涉案房屋交还给李文莉，但袁明丽交还涉案房屋时，涉案房屋的家私家电被袁明丽恶意严重损坏，涉案房屋的橱柜、墙面等都有不同程度的损坏，在李文莉的要求下，袁明丽表示愿意维修，故据双方合同第六条第七条的约定，袁明丽对涉案房屋造成的损失应当首先从押金中扣除，押金不足已抵扣部分由袁明赔偿，故一审法院认定李文莉退还押金是错误的。（二）袁明丽应当向李文莉赔偿因损坏租赁房屋所产生的维修费及房屋维修期间的租金损失水电费等费用。袁明丽在双方约定的交房日及之后都没有向李文莉交还涉案房屋的钥匙，也未履行腾房义务，所以涉案房屋应当认定为处于袁明丽控制之中，为减少袁明丽违约行为造成的损失，李文莉出于无奈才强行进入涉案房屋维修涉案房屋。故据双方租赁合同第七条，李文莉有权要求袁明丽缴纳涉案房屋因袁明丽逾期交付房屋租金损失及物业管理费，并承担迟延缴纳物业管理费、水电费等费用的违约责任。
袁明丽二审答辩称，不同意李文莉上诉请求、事实和理由，一审认定事实清楚，适用法律正确，双方对证据进行了充分的举证质证，袁明丽在8月30号搬离涉案房屋，并已经交还。
袁明丽向一审法院起诉请求：1.李文莉立即退还押金10000元给袁明丽；2.李文莉支付等额于押金金额的违约金10000元给袁明丽；3.李文莉支付逾期支付款项（违约金）的违约金暂计1000元（自2017年9月10日暂计至起诉之日，实际应当计算至给付完毕之日，每逾期一日，按应付金额的2%支付）。
李文莉向一审法院反诉请求：1.袁明丽赔偿损失：厨房地柜和台面维修费用5000元、墙面修补费用4000元、沙发更换2000元、床垫（承租方同意赔偿）1500元、洗衣机（已维修）30元、空调（因使用不当致损已修理）520元、不锈钢防盗门维修费用1000元，以上共计14050元；2.袁明丽交纳水电、物业管理费：6-8月水费108元、8月物业管理费115.7元、7-8月电费806.84元、煤气费3.45元、支付维修期租金5000元，共计6034元；3.袁明丽支付逾期租金违约金5000×60天×2%=6000元，水电煤气费滞纳金1034×60天×1%=620元，共6620元。
一审法院认定事实：2016年10月23日，袁明丽（乙方）与李文莉（甲方）、经纪方广州广贺置业有限公司签订《租赁合同》，约定：甲方同意将座落在越秀区东兴北路92号704房出租给乙方使用，房屋建筑面积为78平方米，房屋用途为住宅；月租金为5000元整，租赁期自2016年11月1日起至2017年10月31日止，租金按月结算，以转账形式支付给甲方，由乙方在每月的1日前缴付每月租金；乙方在2016年10月23日前向甲方缴纳10000元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方，本押金不得于租赁期满前抵付租金；租赁期内，甲方负责房屋和设备的定期安全检查，承担房屋设备正常的维修费用；乙方应依约交纳房屋租金、押金；乙方要爱护和正常使用房屋及其设备、发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋，因此延误房屋维修而造成甲方或第三人人身、财产遭受损害的，乙方应负责赔偿；因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责备赔偿或维修；租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担；乙方于租约期满、解除合同或终止合同时，应即时迁出及交还该物业给甲方，如有任何遗留物品，甲方有权作出处置；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过15天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）；乙方逾期交纳本合同第9小点规定之应付费用的，应按欠费总额每日1%向甲方支付滞纳金，逾期超过15天的，甲方有权解除合同；租赁期满解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方押金（保证金）中扣除，不足部分由乙方负责赔偿；违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，否则按逾期付租金的条款处理等。合同签订后，袁明丽向李文莉支付押金10000元，李文莉将涉诉房屋交付袁明丽使用。
关于合同解除的问题。李文莉表示是袁明丽不正当使用空调，沟通时双方有争执，故李文莉要求解除合同，叫袁明丽搬走，袁明丽再不正当使用空调的话会导致空调坏掉，袁明丽也同意了。袁明丽确认双方是因为空调产生争议。
关于房屋交接的问题。李文莉表示双方在9月1日查看房屋的时候发现屋内很乱，墙面污损、沙发、床、橱柜都是坏的，钥匙、门禁都没有交还给李文莉，李文莉让袁明丽找人维修，袁明丽当时同意赔偿，但是下午就找不到人了，李文莉找中介要联系袁明丽，但是袁明丽一直不肯与李文莉协商。袁明丽则表示李文莉检查过房屋后，才同意袁明丽搬走，并且向物业公司出具了放行条，双方已经对房屋进行了交接。为此袁明丽提交物业管理处出具的进出物品（工具）证明及房屋照片若干张，李文莉对此没有异议，但认为袁明丽没有正式与李文莉进行房屋交接。
关于相关物品的损失问题。李文莉表示袁明丽口头同意赔偿床垫1500元，但没有书面证据证明；沙发是袁明丽故意拿刀割坏，但现无更换；地柜和墙面如果是正常使用，是不会被水浸泡的，现地柜和墙面均已损坏证明是袁明丽不正当使用造成。李文莉为证明其主张，向一审法院提交以下证据：1.袁明丽与李文莉之间的微信聊天记录，其中李文莉曾表述“你放心，你走的时候我就会退押金的”、“你搬走的时候，我还要检查之后才退给你”；2.涉诉房屋及设备的照片若干张；3.物业人员、中介人员到现场照片；4.广州市典雅装修设计有限公司于2017年9月30日制作的维修结算清单以及于2017年10月10日出具的金额为5000元橱柜维修费的发票、金额为4000元的墙面维修发票，广州广源五金商行于2017年10月25日开具的洗衣机维修费30元的收款收据，广州汇东制冷设备有限公司出具的空调维修施工单金额为520元；5.计费时段为2017年6月7日至2017年8月7日的水费49.50元、污水费22.49元，2017年8月管理费发票金额为115.70元，计费时段为2017年7月6日至2017年9月6日的电费806.84元，燃气费3.45元；6.李文莉委托广东格新律师事务所向袁明丽发出的律师函，该函件因收件人拒收为由被退回。袁明丽质证认为，对证据一中的第一页和第六页三性无异议，第一页李文莉提出这两个月如果能找到人就同意我方搬走，第六页也是李文莉提出要8月30日之前搬走，证明李文莉已经找到新的租客，要求我方8月30日之前搬走，与我方主张的搬离时间一致，是李文莉提出提前解除租赁合同要求我方搬走；对证据二、三不确认；对证据四不确认，这些费用就算产生，开票时间是10月18日，袁明丽于8月30日已经腾空房屋，这段期间就算产生费用也是李文莉装修所产生，与袁明丽无关；对证据五，袁明丽搬离时没有收到相关凭证，不知道要交多少钱，也没有收到李文莉通知，故没有交费责任不在袁明丽；对证据六不确认，没有收到该函件。
一审法院认为，袁明丽与李文莉签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。现袁明丽、李文莉均确认已经协商解除合同，袁明丽亦已经搬离涉诉房屋，且李文莉在微信记录中亦同意退还押金，故李文莉应按照合同约定将押金退还袁明丽。此外，双方并非违约而解除合同，故袁明丽主张的违约金请求，没有依据，一审法院不予支持。李文莉未退还押金，是因双方就房屋交还问题存在争议，并非恶意拖欠，故袁明丽主张逾期支付款项的违约金，一审法院不予支持。关于李文莉反诉要求袁明丽赔偿损失的请求，现没有证据证明相关物品损坏是由袁明丽造成的，故对于李文莉的该反诉请求，一审法院不予支持。涉诉房屋在袁明丽使用期间所产生的水电费、物业管理费、燃气费等费用应由袁明丽承担，因李文莉提交的水费、污水处理费交费通知单的计付截止日期至2017年8月6日，故李文莉按比例计算涉案房屋至2017年8月31日的水费、污水处理费合计108元并无不当。因上述费用在袁明丽搬出房屋时尚未明确，故李文莉主张袁明丽逾期支付款项的滞纳金，一审法院不予支持。至于李文莉主张维修期间租金5000元，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第二百三十五条的规定，于2017年12月5日作出如下判决：一、本判决生效之日起十五日内，李文莉应将押金10000元退还袁明丽（上述款项扣除袁明丽应承担的水费、污水费共108元、管理费115.70元、电费806.84元、燃气费3.45元）；二、驳回袁明丽的其他诉讼请求；三、驳回李文莉的其他反诉请求。一审案件受理费减半收取162.50元、反诉费223.80元，由袁明丽负担100元，李文莉负担286.30元。
李文莉与袁明丽对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
二审中，李文莉向本院提交以下证据：证据1.2017年9月1日，李文莉与袁明丽的微信聊天记录一份，拟证明双方约定9月1日交接房屋，但因房屋损坏而未交接；证据2.租房家私电器一份，拟证明李文莉在出租房屋时交付袁明丽钥匙两条、门禁两个，袁明丽在交还房屋时应交还上述物品。袁明丽质证称，李文莉提交的不是新证据，其在一审已提交过且袁明丽在一审已经质证，对其三性均不予确认。
本院认为，本案二审争议的焦点问题为：争议的押金应否予以退还及损失应否赔偿。
双方签订的《租赁合同》约定，租赁期满解除合同之日，双方应当共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在押金中扣除，不足部分由袁明丽负责赔偿。从案件查明事实来看，袁明丽经李文莉的同意而搬离案涉房屋，李文莉作为出租方理应依据上述合同约定在袁明丽搬离之前对于租赁物共同进行交接及清点。在袁明丽不予确认房屋交还之后的现状情况下，李文莉主张争议物品的损失及没收押金，均缺乏事实依据，本院不予采信。一审法院在扣除相关费用之后判令李文莉返还争议押金，该处理并无当，本院予以维持。
至于李文莉二审中提交的证据因不足以支持其上诉主张，故本院均不予采纳。
综上所述，李文莉的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费542元，由李文莉负担。
本判决为终审判决。
审判长 张怡
审判员 余盾
审判员 李静
二〇一八年九月十日
书记员 杨希
胡秀红