河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀08民终2537号
上诉人（原审原告）：陈福荣，男，1960年9月11日出生，汉族，农民，住河北省承德市兴隆县。
委托诉讼代理人：张志才，兴隆县正兴法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：王国成，男，1967年3月20日出生，汉族，农民，住河北省承德市兴隆县。
委托诉讼代理人：张占群，河北张占群律师事务所律师。
上诉人陈福荣因与被上诉人王国成买卖合同纠纷一案，不服河北省兴隆县人民法院（2017）冀0822民初2326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人陈福荣及其委托诉讼代理人张志才，被上诉人王国成及其委托诉讼代理人张占群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈福荣上诉请求：一、要求撤销兴隆县人民法院（2017）冀0822民初2326号民事判决书第二项，改判为安置在王国成名下的房屋归上诉人所有。二、上诉人按照银行同期贷款逾期利率给付被上诉人26000.00元本金及利息，利息计算起止日期为2007年4月12日至2017年7月10日（起诉日）。三、上诉人返还被上诉人自建物合款49491.00元。四、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由:一审判决上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同无效，被上诉人应当返还房屋，现房屋被征占，应当返还因该房屋被征占而得到的安置楼房，同样，上诉人因该合同取得的房屋价款26000.00元亦应由上诉人返还给被上诉人，并从2007年4月12日至2017年7月10日（起诉日）按银行同期贷款逾期利率支付利息。关于被上诉人对房屋给予修缮的问题，属于被上诉人自己享受，并未增加房屋面积，未能增加财产，对修缮的费用不予支付，但上诉人放弃被上诉人居住该房屋期间的租金。上诉人对判决书中查明王国成增置的财产65337.00元无异议，但应当减去装修费用16046.00元后为49491.00元，上诉人认可返还。但由于是征占时评估的数额，上诉人不支付利息。上诉人与被上诉人于2007年签订的房屋买卖协议无效的原因，是上诉人与被上诉人均不懂法律、行政法规的强制性规定。其过错程度相同。一审判决查明的事实清楚，只是本院认为中，上诉人与被上诉人的过错程度无法查清是错误的。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
王国成辩称，1、双方买卖的房屋已经被拆除，属于合同法中无法返还或不能返还的情形；2、双方争议房屋置换后的楼房尚未建成，无法确认财产属性，并且替代物也不属于返还范围之内；3、上诉人的过错程度高于被上诉人，上诉人在十多年前出卖房屋时有过承诺，拆迁时不要求补偿，上诉人反悔属于不讲信用。请求驳回上诉，维持原判。
陈福荣向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与被告签订的房屋买卖合同无效；2、请求要求被告返还置换后的房屋;3、被告承担诉讼费用。
一审法院认定事实：兴隆县青松岭镇杨家窝铺村村民王国成购买同镇老营盘村（原果园村）陈福荣的房屋，于2007年2月24日，与陈福荣签订《买卖房屋文约》，约定：“陈福荣将其坐落于老营盘村房屋六间（面积以1992年房照为准）卖给王国成，房价8,600.00元；大门外西南角厕所、猪圈归王国成所有，西房山一块菜园归王国成种菜使用，菜园如政策有变由陈福荣处理；立字为证，不容反悔，现金当面点清。”陈福荣、王国成在落款处签字，兴隆县青松岭镇老营盘村村民委员会作为见证单位加盖公章。同日，陈福荣收到王国成房款26,000.00元。该房屋宅基地使用权登记在陈福荣名下，王国成未能进行宅基地使用权变更登记。王国成在购买房屋后，对主房进行了装饰、修缮并入住，并新建了两个石棉瓦顶房、影壁墙等附属财产。2016年，青松岭镇人民政府青松岭镇开展文化旅游度假区项目建设，青松岭镇老营盘村村民委员会对王国成购买的房屋进行征收。2017年7月15日，青松岭镇老营盘村村民委员会（甲方）与王国成（乙方）签订《地块房屋征收补偿安置协议》，主要约定：乙方宅基地内有证房屋基底建筑面积78.88平方米，按1：1置换回迁楼房面积78.88平方米，宅基地范围内（有证房屋覆盖面积除外）其余土地面积107.42平方米，按1：0.2置换回迁楼房面积21.484平方米，总置换面积为100.364平方米；主房、配房及其它附属物一次性补偿201,307.00元（以评估报告为准)，临时安置补助费18,931.20元（暂定支付12个月，有证房屋建筑面积×20元/平方米，其余附属物、空地面积不予支付），搬迁补助费1,577.60元；乙方在规定时限内签订协议，奖励25,000.00元（一个土地使用证或房屋所有权证)，奖励地下室一个，位于3号楼1单元6号；乙方自愿选择回迁区住宅楼2号楼1单元802层B户室型（建筑面积95.30平方米），3号楼2单元602层D户室型（建筑面积66.37平方米），安置用房总建筑面积161.67平方米，其中乙方有证房屋安置拆合建筑面积100.364平方米，按安置房成本价（3,500.00元/平方米）购置安置用房建筑面积60平方米，合价款210,000.00元；乙方按市场交易价购置安置用房建筑面积1.306平方米，合价款10,448.00元，8,000.00元/每平米，综上，乙方共置换楼房2套161.67平方米，剩余补偿款26,367.80元；回迁安置楼房位于老营盘村××××区项目规划19号区域，住宅安置用房共计四栋，全部安置用房主体建筑均为钢混结构的10层或11层住宅楼（大产权、带电梯），回迁楼房为简装楼，配套设施齐全。该协议书后附《分户估价报告》，对陈福荣购买房屋的评估结论：总评估金额201,307.00元，其中房屋建筑面积78.88平方米，1,600元/平方米，评估金额计126,208.00元；附属物评估金额计75,099.00元，经双方当庭确认估价报告附属物中铁门（7.02平方米）、砖墙（19.5平方米）、浆砌石墙（6.44平方米）、全砖棚（厕所、11.55平方米）、水井（一眼）系陈福荣原建筑，计评估款9,562.00元，其余评估附属物均为王国成后增置财产（含主房装修费16,046.00元），计65,537.00元。现该房屋已被征收拆除，回迁置换楼房尚未建设。双方协商未果，诉至本院。
一审法院认为，本案有两个争议焦点问题。争议焦点（一），原告陈福荣与被告王国成签订的《买卖房屋文约》是否有效，我国法律规定了房地一体性，农村房屋的转让必然涉及到房屋所附宅基地使用权的转让，依据现行法律规定，宅基地属于农民集体所有，由农村集体经济组织分配给本集体组织成员，不能对外流转，本案中，被告王国成非原告所在集体经济组织成员，原告陈福荣将房屋出卖给本集体经济组织以外的人，违反法律的强制性规定，虽然老营盘村委会在买卖协议内加盖公章，但村委会并非有权审核批准宅基地使用权转让事宜相关政府部门，被告王国成未经有关行政部门审批取得宅基地使用权，故双方签订的《买卖房屋文约》，应属无效。争议焦点（二），原告陈福荣要求被告返还置换的安置补偿房屋的主张是否成立。《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当拆价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告与被告对《买卖房屋文约》的签订均存在过错，原告陈福荣在协议履行约十年之久后，面对拆迁安置的情况，反悔并主张该协议无效，明显违背“诚实信用”原则，应承担责任。涉案合同被确认无效后，原告陈福荣应返还被告王国成购房款，被告王国成应返还原购买房屋，但被告王国成在占有房屋期间对该房屋进行了增建装修、添附，近年来房价上涨，其现有房屋价值已不能等同于双方实际买卖时所约定的价值，双方均认可原房屋及地上附属物已被征收拆除，故已经无法进行互相返还，但原告未要求拆价补偿，而仅变更诉讼请求要求被告返还原购买房屋及宅基地的安置补偿房屋，因无法根据双方过错程度对安置房屋进行合理分割，故不予支持。综上所述，原告陈福荣与被告王国成所签订的《买卖房屋文约》，因涉及宅基地使用权的流转，本院依法确认为无效合同；对原告仅变更诉讼请求要求被告返还原购买房屋及宅基地的安置补偿房屋，因无法根据双方过错程度对安置房屋进行合理分割，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决：一、确认原告陈福荣与被告王国成就原座落于兴隆县青松××镇××（××）宅基地使用权登记在陈福荣名下的房屋（宅基地有偿使用登记编号：012）所签订的《买卖房屋文约》无效。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100.0元，由被告王国成负担。
本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。经审理，二审查明事实和采信证据与一审查明事实和采信证据一致，相关证据在案佐证，事实清楚，足以认定。
本院认为，上诉人陈福荣与被上诉人王国成所签订的《买卖房屋文约》，因涉及宅基地使用权的流转，一审法院依法确认为无效合同正确。关于上诉人陈福荣诉称要求将拆迁后安置在被上诉人王国成名下的房屋归其所有，并同意返还给被上诉人原购房款、支付利息、给付增值财产费用等，经查，因双方原来买卖的涉案房屋已不存在，现涉案拆迁的安置房屋尚未建成交付，也未取得相应产权，尚不具备处分条件，待涉案拆迁房屋交付并具备办理相关手续后，再依据相关证据另行解决。故一审判决驳回陈福荣的其他诉讼请求并无不当，陈福荣的上诉理由本院亦不予采信。
综上所述，陈福荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人陈福荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 音
审判员 李红梅
审判员 孙琳丽
二〇一八年八月二十三日
书记员 柳云琪