江苏省东海县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第3068号
原告王旭岗（刚）。
委托代理人朱水林，男，1961年2月生，汉族。
委托代理人霍如华。
被告陆军。
被告石姗姗。
二被告委托代理人李支玲，江苏田湾律师事务所律师。
原告王旭岗与被告陆军、石姗姗合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员井西华独任审判，公开开庭进行了审理。原告的两位委托代理人，二被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王旭岗诉称，2008年4月8日，原、被告签订换房协议，约定原告用自己购买的瓯龙世纪城60号楼二单元301室和6045号储藏间换被告购买的瓯龙世纪城10号楼1单元101室和1011号储藏间。原告购房时就将房屋登记在被告名下，可是被告至今未将10号楼的房子过户到原告名下。而且被告目前仍将两套房屋都占为己有。原告多次找被告催要，被告总提出种种无理要求，至今协商未果。请求判令被告履行协议，协助原告办理房屋过户手续；判令被告将瓯龙世纪城10号楼一单元101室和1011号储藏间交付给原告。后原告又增加了如下诉讼请求：判令被告支付上述房屋的抵押贷款27万元及利息；被告自2009年元月起开始向原告每月支付房租损失1000元。
二被告辩称，原告主张的诉求已经超过诉讼时效，60号楼的房屋已于2009年办理过户手续给陆军名下，即自2009年原告诉求时效开始，至起诉之日已经超过2年；60号楼的房屋存在主体质量问题，原告履行换房协议，存在瑕疵，原告应重新购买房屋。现在二被告居住在涉案的10号楼的房子，没有其他住房，为了保证被告的住房条件和法律精神，不能判令交付该房。
经审理查明：2008年4月8日，原、被告签订了《换房协议》内容如下：
“现就王旭刚购买的瓯龙世纪城60号楼二单元301室（毛坯房）和6046号储藏间换陆军购买的瓯龙世纪城10号楼一单元101室（装修房）和1011号储藏间，有关事项达成如下协议：1、王旭刚一次性补偿陆军10号楼一单元101室的装修及其他费用共计壹拾肆万元整（￥140000元）。2、双方换房后所产生的房屋面积差价按瓯龙现行房价计算进行补差。3、王旭刚负责10号楼一单元101房产证更名过户所产生的各项费用。4、换房后的60号楼二单元301室按揭贷款按陆军10号楼一单元101室现所欠工商银行贷款数额办理，由陆军负责偿还。5、在所换房屋未交付使用前，原10号楼一单元101室仍由陆军居住至60号楼办理交付日止。本协议一式两份，签字后生效至手续办完后自然失效。双方当事人签章同意补15000元壹万伍千元王旭刚（签名）陆军（签名）”。
2008年4月11日，原告给付了被告155000元，被告出具了收条，内容如下：“今收到王旭刚现金人民币壹拾伍万伍千元整（155000.00）。陆军（签名）2008年4月11日”。
另查明，关于换房的原因，陆军购买的瓯龙世纪城10号楼一单元101室和1011号储藏间（以下简称10号楼房屋）系原告方承建的，被告购房后认为房屋的墙体斜了找开发商，开发商又找到建筑商即原告方。双方达成了上述换房协议。协议达成后，原告方多次找被告要求履行协议，被告迟迟未履行。
又查明，二被告陆军与石姗姗于2009年12月25日登记结婚至今居住在10号楼的房子。2012年被告将10号楼的房屋抵押给银行贷款27万元，抵押期限为2012年9月18日至2022年9月18日，他项权证显示，该房建筑面积117.68平方米。2013年4月19日，被告陆军又将60号楼的房屋以30万元的价格卖给石琳琳、赵润霞，并办理了过户手续，房地产买卖契约显示该房建筑面积122.87平方米。
还查明，涉案的60号楼的房屋按照合同约定，开发商于2009年3月31日交付使用，开发商没有违反约定，如期交付了房屋。
上述事实有当事人陈述，原、被告双方达成的《换房协议》、被告陆军出具的收到原告15.5万元款项的收条、被告与石琳琳达成的房地产买卖契约、被告陆军抵押贷款的他项权证、二被告的结婚登记查询记录等证据予以证明。
在审理过程中，被告称60号楼的房屋有质量问题才低价转让，但没有提供任何证据证明有质量问题。原告主张被告拒不履行换房协议造成的租金损失，提供了证人证言一份，内容为“我家住在瓯龙小区65号楼3单元601室，长期租给唐利伟居住，年租金15000元。出据人黄二军（签名）2013年12月5号”。
在审理过程中，本院尝试了多种调解方案：一、被告将60号楼的房子（毛坯房）买回给原告，因被告本应给原告精装修的10号楼的房子且原告已给被告15.5万元，被告适当返还部分款项给原告，但被告不同意；被告只同意按照60号楼的房屋当时的价格将购房款给原告，并支付贷款利息，原告又不同意。二、鉴于近年来房价大幅度上涨，瓯龙小区的房子应在单价5000元左右，被告按照单价4500元的价格返还款项给原告，原告不再要房子，被告不同意。后终调解未果。
本院认为：1、本案换房的起因实质系商品房买卖的房屋质量问题，被告购买开发商的房屋，认为有质量问题，应通过相关的途径与开发商解决。后经开发商协调，作为建筑方的原告方与被告协商由原告另行购房给被告，另补偿被告的装修等款项，双方达成换房协议，应当认为该换房协议系双方真实意思的表示，不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，该换房协议具有法律约束力。被告不履行换房协议，应当承担继续履行换房协议并赔偿原告相应损失的法律后果。
被告本应将60号楼的房屋装修入住或自行到他处入住，并将10号楼的房子交付给原告；但其却将60号楼的房子转让他人，现又抗辩10号楼的房子系其唯一住所，为了保证其的住房条件和法律精神，不能判令交付该房，该理由显然不能成立。由于二被告均居住在10号楼的房屋，均负有将10号楼的房子交付给原告的义务。被告认为60号楼的房子有质量问题，但没有提供证据证明；且系双方协商确定用60号楼的房子置换，故法律后果只能由被告自行承担，
2、被告明知应当将10号楼的房子置换给原告，但其却用该房抵押贷款27万元，并且其将60号楼的房子转让后亦未用转让所得归还抵押贷款，其应当将剩余的抵押贷款提前返还，提前还款的违约责任由其自行承担。因该贷款系发生在二被告夫妻关系存续期间，没有证据证明系被告陆军的个人债务，根据相关司法解释的规定，应视为夫妻共同债务，故被告石姗姗对该27万元贷款也负有返还义务。二被告于本判决生效后将贷款提前返还后，再将该房交付给原告并协助办理过户手续。
3、关于原告主张的租金损失问题。被告不履行房屋置换的义务，继续占有10号楼的房屋，给原告造成租金损失，应承担赔偿的责任。鉴于置换的60号楼的房屋于2009年3月31日交付，扣除约6个月的装修时间，被告应当从2009年10月1日入住，并将10号楼的房子交付给原告，损失的计算时间应当从该日起计算。关于租金数额，现在当地同地段、精装修、同楼层、同面积的房屋租金，年租金不会少于15000元；被告所举的黄二军出具的书面证明属证人证言性质，其本人虽未出庭，但可以作为参考，且其房子系6楼。结合上述租金的情况，本院酌定2009年10月1日起租金月租金为700元。鉴于二被告2009年12月结婚，故2010年前的租金损失2100元（2009年10月1日至2009年12月31日3个月×700元／月）由被告陆军单独负担；此后鉴于二被告均居住于此，租金损失二被告均负有赔偿的责任。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告陆军、石姗姗于本判决生效后10内清偿位于东海县牛山街道瓯龙世纪城10号楼一单元101室和1011号储藏间的剩余抵押贷款，提前还款的违约责任自行承担。
二、被告陆军、石姗姗于本判决生效后20日内将上述房屋、储藏间交付付给原告王旭岗，并协助办理产权过户手续，过户费用由原告自行承担。
三、被告陆军于本判决生效后10日内赔偿给原告王旭岗2009年10月至12月的租金损失2100元。
四、被告陆军、石姗姗赔偿原告王旭岗2010年1月1日后的租金损失每月700元，计算至将上述房屋、储藏间实际交付给原告之日止。
案件受理费3400元、保全费2020元，共计5420元，由二被告负担（已由原告垫付，二被告于本判决生效后10日内支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向本院预交代收二审上诉案件受理3400元。收款人：连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94，也可到农行东海县支行营业厅缴纳。先到本院立案庭开具交款票据，然后到上述指定银行交款，交款后将票据交至本院立案庭。逾期不交，则报江苏省连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。
审判员 井西华
二〇一三年十二月三十一日
书记员 霍学聪
附件：法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中国人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。……第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。（二）《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
（三）《中国人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。