甘肃省武威市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武中民终字第245号
上诉人（原审被告）许开鹏。
委托代理人胡丽萍，系上诉人许开鹏之妻。
委托代理人钟建勋，武威市平和法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告）卢向玉。
被上诉人（原审第三人）李青岭。
上诉人许开鹏因房屋租赁合同纠纷一案，不服民勤县人民法院（2014）民民初字第664号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人许开鹏及其委托代理人胡丽萍、钟建勋，被上诉人卢向玉、李青岭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年4月6日，原告卢向玉将其地处民勤县三雷镇小南街光明苑商住楼一楼铺面一处租赁与被告许开鹏经营，租期白同年4月10日至2011年4月9日，年租金6000元，双方签订了书面租赁合同。被告租期届满后，原、被告再未续签书面合同，原、被告逐年商定租金后由被告持续经营�2013年4月，原、被告商定2013年4月10日至2014年4月9日期间的租金为9600元，被告向原告付清租金后，铺面继续由其经营。2014年1月8日，被告和第三人李青岭签订转让合同，将铺面、设备、厨房用品一并转让第三人经营，约定转让金66000元，其转让金包括2014年1月至4月的铺面租金。被告向第三人交付铺面及相关财产后，第三人悔约，另案提起诉讼，要求确认其和被告订立的转让合同无效。原告卢向玉亦提起本案诉讼，要求解除原、被告之间的房屋租赁合同，由被告返还租赁铺面，并由被告按每月883元的月租金标准向原告赔偿损失。审理过程中，第三人于2014年11月26日将铺面钥匙交付被告。
原审认为，原、被告订立的房屋租赁合同合法有效，合同当事人应当按合同约定履行各自义务。现根据本院查明的事实，原、被告租赁合同期限自2014年4月9日届满后，双方并未�新签订合同，应当由被告负责将铺面返还原告，对原告要求解除原、被告租赁合同的诉讼请求，不应予以支持。被告在承租期内，虽经原告许可将铺面转租第三人，但其和原告之间的租赁合同仍然继续有效。第三人在转租期限内及逾期后实际占用铺面期间，给原告铺面造成的损失，应当由被告先行负责向原告赔偿。被告赔偿原告租金损失后，其和第三人因铺面转租产生的纠纷，可以另行解决。关于原告租金损失标准，本院认为，原、被告均认可被告交纳2013年4月至2014年期间年租金9600元，原告虽以同地段、同类铺面租金已上涨至10600元为由，要求被告按此标准承担责任，但其主张，并无有效证据证明，被告及第三人亦未予认可，据此，原告租金损失，仍应当参照上年度租金标准计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十四条、�二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告许开鹏向原告卢向玉返还地处民勤县三雷镇小南街光明苑商住楼一楼铺面一处；二、被告许开鹏按每月800元的标准向原告卢向玉赔偿自2014年4月10日起至实际返还铺面之日期间的租金损失；三、驳回原告卢向玉的其他诉讼请求。案件受理费70元，由被告许开鹏负担。
一审宣判后，原审原告许开鹏不服，向本院提出上诉。其上诉理由是上诉人与被上诉人李青岭于2014年1月8日签订的转让合同约定，2014年4月10日以后的租费由被上诉人承担，上诉人将转让协议及门面转租的情况告知被上诉人卢向玉，被上诉人卢向玉亦表示同意，故上诉人与被上诉人卢向玉之间的租赁合同自2014年4月9日到期，被上诉人李青岭于被上诉人卢向玉之间形成新的租赁关系。故一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求撤销原判，改判由第三人李青岭向被上诉人卢向玉赔偿自2014年4月10日起至实际返还铺面之日期间的租金损失。
被上诉人卢向玉当庭答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分。上诉人转租本应是签订包括出租人在内的三方当事人的合同，但是上诉人只是给其打电话，且承诺出现任何问题由上诉人负责。上诉人在房屋租赁合同期内将承租房屋转租形成纠纷，但不能损害其利益。本案中被上诉人无任何过错和责任，上诉人需向其赔偿房租损失。请求判令上诉人向其支付2014年4月10日起至2015年1月的租费损失。
被上诉人李青岭当庭答辩称，上诉人在签订转让协议之前向其承诺，可以在不需要涉案房屋时随时提出不租，在其经营期间发生事故，其向上诉人表明不再使用涉案房屋，所以其不应向被上诉人卢向玉赔偿房租损失。
二审组织各方当事人对一审判决查明认定的事实进行了核对，各方当事人对一审判决查明认定的事实均无异议。
本案争议的焦点问题是被上诉人自2014年4月10日起的房租损失应由谁承担？
二审中，被上诉人李青岭提交2014年11月26日上诉人许开鹏与被上诉人卢向玉签字的证明1份，证明其于当日将涉案房屋的钥匙交给了上诉人。经质证，上诉人认为证明上的签字属实，但是只能证明涉案房屋内的东西由其保管。被上诉人卢向玉无异议。被上诉人卢向玉提交上诉人妻子胡丽萍出具的收条一张，用以证明2014年11月26日被上诉人卢向玉将涉案房屋钥匙交给上诉人许开鹏之妻胡丽萍。经质证，上诉人对收条上的签名及内容认为自己记不清楚了，钥匙是2014年11月26日由被上诉人李青岭交给被上诉人卢向玉，被上诉人卢向玉又给了我，法庭让我保管房屋内的东西。被上诉�李青岭认为自己没有见过该收条，也不知道这回事。本院认为，以上两份证据来源合法，内容真实，与本案有联系，对其证明效力予以确认。
二审经审理查明，2014年11月26日，被上诉人李青岭将涉案房屋钥匙交给被上诉人卢向玉，被上诉人卢向玉于同日将涉案房屋钥匙交给上诉人许开鹏之妻胡丽萍。二审庭审中，被上诉人卢向玉认可上诉人于2015年2月初将涉案房屋钥匙交回。二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，上诉人与被上诉人李青岭于2014年1月8日签订的转让合同约定，2014年4月以后的涉案房屋租金由被上诉人李青岭承担，日期以上诉人与被上诉人卢向玉签订的租赁合同为准。合同签订后，上诉人将其承租被上诉人卢向玉的铺面交付被上诉人李青岭。2014年4月9日，上诉人与被上诉人卢向玉之间的租赁合同到期后，被上诉人李青岭未与被上诉人卢向玉签订书面的租赁合同，亦未在上诉人与被上诉人卢向玉之间签订的租赁合同约定的期间向被上诉人卢向玉支付租金，被上诉人李青岭与被上诉人卢向玉之间未形成新的房屋租赁关系，故一审判决由原承租人许开鹏向出租人卢向玉返还承租铺面符合法律规定。上诉人与被上诉人李青岭之间因转让合同发生纠纷形成诉讼，被上诉人卢向玉无法收取铺面租金，因被上诉人李青岭是基于其与上诉人之间的转让合同在转租期限内及逾期后实际占用铺面，故对被上诉人卢向玉的铺面租金损失，应当由上诉人先行负责向被上诉人卢向玉赔偿。上诉人赔偿被上诉人卢向玉租金损失后，其和第三人因转让合同产生的纠纷，可以另行主张解决。因被上诉人卢向玉自认2015年2月初上诉人将涉案房屋钥匙交回后其实际控制涉案房屋，故被上诉人卢向玉租金损失的截止时间应确定�2015年1月31日，被上诉人卢向玉的租金损失计算为7760元（800元／月×9月＋800元／月÷30天×21天）。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持民勤县人民法院（2014）民民初字第664号民事判决第一、三项；
二、变更民勤县人民法院（2014）民民初字第664号民事判决第二项为上诉人许开鹏赔偿被上诉人卢向玉2014年4月10日至2015年1月31日的租金损失7760元，限于本判决生效后十日内履行完毕。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费70元，二审案件受理费70元，合计140元，由上诉人许开鹏负担�
本判决为终审判决。
审 判 长 杨文龙
代理审判员 张鑫山
代理审判员 朱晓梅
二〇一五年七月十三日
书 记 员 韩 勇