福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民初字第2988号
原告林贤勇，男，汉族。
委托代理人林明种，福建开元大同律师事务所律师。
被告陈绍山，男，汉族。
被告蔡桂凤，女，汉族。
原告林贤勇与被告陈绍山、蔡桂凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人林明种到庭参加诉讼，被告陈绍山、蔡桂凤经本院合法公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林贤勇诉称，原、被告之间于2012年3月15日签订《存量房买卖合同》。合同约定，被告将其所有的位于湖里区仙岳路840号1701室房产（建筑面积为111.33平方米）以1670000元出售给原告；原告应支付购房定金280000元，该款项在合同履行过程中自动转化为购房款；房款分期交付，2012年8月2日原告向被告支付600000元，余款790000元于产权过户后支付；原告从房产成交价中预留5000元作为交房保证金；原、被告应在合同签订之日起180日内，共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；被告应在2013年3月15日前将房产交付给原告；违约责任方面，自违约之日起，违约方按成交价款每日万分之十向守约方支付违约金。合同还就税费承担、争议解决等事项做了约定。上述合同签订后，原告依约向被告支付了定金280000元及购房款600000元。但经催促，被告至今未与原告共同到房屋登记机构办理权属转移手续，也未将房屋交付给原告。原告认为，原被告之间签订的《存量房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，被告应按合同约定申办产权过户手续及交付房屋，但被告经催促至今未履行前述义务，原告有权要求被告继续履行合同，将房屋产权过户至原告名下并交付给原告。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、依法确认原、被告之间于2012年3月15日签订的《存量房买卖合同》合法有效。2、被告协助办理将位于厦门市湖里区仙岳路840号1701室房产过户至原告名下的所有权登记手续。3、被告将位于厦门市湖里区仙岳路840号1701室房产交付给原告。4、被告支付逾期过户及逾期交房违约金1135600元（以成交价1670000元为基数，逾期过户违约金从2012年9月12日应过户之日起暂计至2014年5月12日，共20个月，计668000元，实际应计算至讼争房产过户完毕之日止；逾期交房违约金从2013年3月16日起暂计至2014年5月16日止，共14个月，计467600元，实际应计算至讼争房产交付给原告之日止。原告自愿将违约金的计算标准调低为每逾期一个月支付成交价款的2%作为违约金）。5、被告承担本案的诉讼费及必要的诉讼费用（公告费等）。
被告陈绍山、蔡桂凤未作答辩。
经审理查明，2012年3月15日，原告林贤勇与被告陈绍山、蔡桂凤签订一份《存量房买卖合同》，合同约定：由原告购买二被告所共同共有的位于厦门市湖里区仙岳路840号1701室房产，建筑面积为111.33平方米，房产成交价为1670000元整；该房产已办理抵押手续，抵押权人为华夏银行厦门分行；原告应直接支付二被告定金280000元，该款项在合同履行过程中自动转为购房款；双方协商同意从房产成交价中预留5000元作为交房保证金，该款项在二被告实际交付房产及完成产权转移登记时进行结算；原告以分期付款的方式支付除定金、交房保证金之外的剩余房款，分别于2012年8月2日前支付购房款600000元，于办理产权过户后支付剩余购房款790000元；原、被告应在合同签订之日起180日内，共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；二被告应在2013年3月15日前将房产交付给原告；原、被告双方签订本合同后，一方未按合同约定履行义务的，视为违约；二被告应保证该房产产权清晰，在房屋权属转移登记前，若发生与二被告有关的产权纠纷或债务纠纷概由二被告负责，如因此造成合同履行障碍，视为其违约；自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之十向守约方支付违约金，同时守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。
合同签订后，原告分别于2012年3月15日、2012年8月2日支付了购房款280000元、600000元，被告陈绍山对上述两笔款项均出具《收据》予以确认。现合同约定的交付房产及办理房屋权属转移登记手续的期限已届满，二被告既未与原告共同到房屋登记机构办理权属转移手续，也未将房屋交付给原告，原告遂诉至本院，并支付了公告费500元。
另查明，该房产于2012年5月21日办理了抵押手续，抵押编号为201217004，抵押权人为华夏银行股份有限公司厦门分行，担保金额为1460300元。
还查明，该房产于2013年8月21日被江西省吉安市中级人民法院查封，案号为（2013）吉中民二初字第66号。厦门市思明区人民法院轮候第1顺位查封该房产，案号为（2013）思民保字第195号。厦门市中级人民法院轮候第2、第3顺位查封该房产，案号均为（2014）厦执行字第54号。
上述事实，有原告出具的《存量房买卖合同》、《厦门市土地房屋共有权证》（厦地房共证第00122347号）、《收据》2份、土地房屋登记卡、公告费发票，及本院调取的房产查封情况等证据予以证实，并有当事人陈述和法庭审理笔录佐证，本院予以确认。
本院认为，被告蔡桂凤、陈绍山经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和相关证据材料，视为其放弃相关的诉讼权利。原、被告签订的《存量房买卖合同》是双方真实的意思表示，内容和形式于法不悖，应认定为合法有效，双方均应按该合同的约定履行各自的义务。原告依约于签订合同当日直接支付定金280000元，并于2012年8月2日支付600000元，被告陈绍山亦出具《收据》两份予以确认。但二被告却未按照合同约定，于签订合同之日起180日内（即2012年9月12日前）与原告共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，其行为已构成违约，应当承担违约责任。同时，合同约定违约方应自违约行为之日起，按成交价款每日万分之十向守约方支付违约金，现原告将违约金标准调整为每月按成交价款的2%计算，该计算标准没有超过合同约定，本院予以确认。故原告要求二被告协助办理将位于厦门市湖里区仙岳路840号1701室房产过户至原告名下的所有权登记手续，并支付逾期过户违约金（以成交价1670000元为基数，自2012年9月12日起至讼争房产过户完毕之日止，按月利率2%计算）的诉讼请求，有事实依据，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但因讼争房产已于2012年5月21日办理抵押手续，后又被江西省吉安市中级人民法院、厦门市思明区人民法院、厦门市中级人民法院所查封，故讼争房产的过户应以上述抵押权及司法查封的解除为前提。按照合同约定，原告应于办理产权过户后支付剩余购房款790000元，二被告应于2013年3月15日前交付该房产，即原告支付完全部购房款项后，二被告才交付房产。现原告未向二被告支付剩余购房款790000元，故原告要求二被告交付讼争房产及支付逾期交房违约金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。原告为本案诉讼支付公告费500元，根据合同约定，该费用应由二被告承担。被告陈绍山、蔡桂凤经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告林贤勇与被告陈绍山、蔡桂凤签订的《存量房买卖合同》合法有效。
二、被告陈绍山、蔡桂凤应于该房产上的全部抵押权及司法查封解除后三十日内，将位于厦门市湖里区仙岳路840号1701室的房产协助过户至原告林贤勇名下。
三、被告陈绍山、蔡桂凤应于本判决生效之日起十日内，向原告林贤勇支付逾期过户违约金（以成交价1670000元为基数，自2012年9月12日起至讼争房产过户完毕之日止，按月利率2%计算）。
四、驳回原告林贤勇的其他诉讼请求。
如果被告陈绍山、蔡桂凤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费29245元，由原告林贤勇承担4874元，由被告陈绍山、蔡桂凤共同承担24371元。公告费500元，由被告陈绍山、蔡桂凤共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 古汉民
人民陪审员 林振焕
人民陪审员 何玉莲
二〇一四年十二月五日
书 记 员 许扬洋
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。