成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）锦江民初字第4409号
原告吴成菊。
委托代理人杨彬，四川启为律师事务所律师。
委托代理人陶思宇。
被告成都新界广场商业有限公司。住所地：成都市锦江区天府广场东御街******号。
法定代表人朱海，成都新界广场商业有限公司总经理。
委托代理人李继承，四川衡平律师事务所律师。
被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市锦江区东御街******号。
法定代表人江秉金，成都洋洋摩尔百货有限公司董事长。
委托代理人彭晶，四川英济律师事务所律师。
委托代理人黄薇，四川英济律师事务所律师。
原告吴成菊与被告成都新界广场商业有限公司（以下简称新界公司）、成都洋洋摩尔百货有限公司（以下简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员潘苏华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴成菊的委托代理人陶思宇，被告新界公司的委托代理人李继承，被告洋洋公司的委托代理人彭晶、黄薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴成菊诉称，原告通过购买的方式取得了成都市锦江区东御街55号1栋1层61-124号商业房产的所有权。2004年3月11日，新界公司与原告签订了《合作经营协议》（名为合作实为租赁）。双方约定：原告将该商铺交由新界公司经营，每年收取固定收益，期限届满后，新界公司无条件退还该商铺。在该协议履行期间，该商铺一直由洋洋公司在实际使用。协议期满后，经原告多次催收，新界公司和洋洋公司均未将该商铺退还原告，仍在非法占有使用，严重侵害了原告的合法权益。即使按照原告与浦望公司所签租赁合同，年收益也达到购置价的22%，况且原告与浦望协议是在困难时期所签，远低于市场价，故原告要求按商铺原始购买价25%为年标准赔偿损失。请求判令：1、新界公司、洋洋公司立即停止侵权并返还原告位于成都市锦江区东御街55号1栋1层61-124号的商铺；2、新界公司、洋洋公司从2012年3月1日起至实际交付房屋时止按房屋租赁市场价格的标准赔偿原告损失（截止起诉时的损失为99928元）；3、新界公司、洋洋公司承担本案一切费用（一切费用是指诉讼费）。
被告新界公司辩称，按照协议约定内容，期满后商铺应当退还给业主即原告，但由于洋洋公司经营的商铺系统一整体，不宜分割，故不能退还。对于原告所称的损失及一切费用均无法无据，请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告洋洋公司辩称，1、海发商厦负2至5层应作为整体统一经营使用。海发商厦负2至4层在销售时即按产权式商铺分割销售，业主所购买面积享有的专有权利与一般意义上的建筑物区分所有权有区别，是一种按份共有的关系，任意一户业主都缺乏独立经营的条件；2、洋洋公司的租赁合同在先，业主的商品房买卖合同、合作经营协议在后，全体小业主在购房之时就已明知并书面认可，海发商厦负2至5层通过统一经营来获取租金利益，保证业主整体利益最大化，从而实现个体利益最大化；3、全体业主关于整体租售的共同约定为：海发商厦负2至5层整体经营，租赁给洋洋公司百货经营使用，该协议为全体业主的共同意志，对合同双方及全体业主有普遍约束力，经营期满后，商场经营应遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划；4、在海发商厦业主整体意志未发生改变的情况下，洋洋公司继续租赁原告物业的行为合法，且最大限度地实现全体业主的共同利益，依法应受法律保护；5、原告擅自与另一公司签约租赁其物业，违背自己对商厦业主和海发商厦负2至4层小业主整体意志的承诺，其以此对洋洋公司提出本案诉求不能得到法律的支持；6、关于洋洋公司租赁费用的问题，在原告未停止违约行为前，参照合作经营协议关于租赁费用的约定，洋洋公司应按原约定标准每年7%执行；7、新界公司与洋洋公司之间并不是转租关系，洋洋公司是直接与开发商成都汇发置业有限公司（以下简称汇发公司）签订的租赁协议，这一事实已经两级法院终审判决。请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2004年8月5日，成都摩尔商业广场有限公司经工商局批准更名为成都摩尔百盛实业有限公司。2011年5月20日，成都摩尔百盛实业有限公司经工商局批准更名为洋洋公司。
2001年8月20日，汇发公司(甲方)与洋洋公司(乙方)签订了《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，协议约定：“甲、乙双方经友好协商，甲方决定将其合法持有位于成都市东御街55-223号海发新世界(又名“海发商厦”)大楼部分房产出租给乙方经营一事，达成如下协议：一、租赁范围及面积：甲方同意将“海发新世界”大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面，全部(各层的公用设施、设备房、自行车停车场除外)租赁给乙方经营使用；二、租赁期限：该商场租期暂定十年，从2002年3月1日起至2012年2月28日止。租期届满，在当时相等于市场同等级市场租金条件下，甲方同意乙方优先续租；三、租赁金：……八、关于所租物业的产权转让问题：甲方有权出售乙方所租楼层的产权。经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但出售产权不得影响乙方的经营；……。”
原告购买汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55－223号的商铺。汇发公司向原告提交了分户平面图。2005年12月26日，原告取得了该房的《房屋所有权证》，载明：“房屋坐落：锦江区东御街55号1幢1层61-124号；规划用途：商业；建筑面积14.13平方米”，但上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。
2004年3月11日，新界公司(甲方)与原告(乙方)签订了《合作经营协议》，协议约定：“甲、乙双方就合作经营汇发摩尔中心(注册名：海发商厦)事宜签订本协议：……第二条、合作经营项目和范围：甲乙双方以品牌百货为主导项目，从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动；第三条、合作期限：合作期自2004年3月11日起，至2012年2月28日止，共7年零354天；第四条：出资和经营方式：1、甲方保证汇发摩尔中心启动和正常运转所需要的全部资金，并全权负责中心的承包经营；2、乙方以拥有产权的汇发摩尔中心物业1层61区124号，建筑面积14.13平方米的房屋楼层区位，购置价558983元交付甲方使用；3、合作期间，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和汇发摩尔中心的经营权；第五条、盈余分配与债务承担：1、合作期间，无论汇发摩尔中心盈亏与否，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例，即39129元向乙方分配红利；第六条、双方的权利和义务：(一)甲方的权利和义务：1、合作经营期内，甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权；……5、合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方；(二)乙方的权利和义务：……3、合作经营期满后，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度；……。”
其后，洋洋公司按照新界公司提供的分配表上载明的日期、金额向新界公司发放租金，再由新界公司将红利分配给包括原告在内的小业主。
2006年，汇发公司与洋洋公司就双方签订的租赁合同发生纠纷，汇发公司向成都市中级人民法院提起诉讼。成都市中级人民法院作出(2006)成民初字第486号民事判决，查明：“一、2001年8月20日，汇发公司与洋洋公司签订了一份《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》……；2001年11月2日，汇发公司与成都摩尔商业经营有限公司（以下简称摩尔经营公司）签订《委托合同书》，合同约定，为促使汇发公司顺利分拆销售“海发新世界”负2层至地上4层的房屋，保证汇发公司与洋洋公司之间的房屋租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》，并委托摩尔经营公司向业主发放《合作经营协议》所约定的固定收益。合同签订后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，同日，由摩尔经营公司与各购房者签订《合作经营协议》……；2001年11月23日，汇发公司与洋洋公司双方一致同意废止以摩尔经营公司名义与购房者签订的《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，……以‘汇发’为主体成立‘新界’公司全面接管‘摩尔经营公司’业务；2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》，合同约定，汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，并全面终止与摩尔经营公司的委托合同关系，原摩尔经营公司与各业主签订的《合作经营协议》，由新界公司与各业主重新签订。此合同签订后，新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致……。”
2006年7月至2007年11月期间，因新界公司欠付租金，部分小业主向本院起诉新界公司，请求解除双方签订的《合作经营协议》，并由新界公司支付拖欠的租金及承担违约金等。本院作出民事判决，认定起诉的部分小业主等出租的房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体、不可分割性，起诉的小业主在签订《合作经营协议》时，明知自己的房屋是与其他业主的房屋用于整体经营，若起诉的小业主单独解除《合作经营协议》，势必影响其他出租人的利益，同时起诉的小业主自身的利益也会受到损害，故对于起诉的小业主要求解除《合作经营协议》的主张，不予支持。起诉的小业主不服，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院审理认定起诉的小业主与新界公司《合作经营协议》中并未约定行使解除权的条件，且该案所涉及的租赁房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体和不可分割性，若起诉的小业主单独解除与新界公司签订的协议，势必影响其他出租人的利益，据此，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
2010年9月27日，成都市锦江区海发商厦业主大会成立，选出业主代表18人，业主委员会人数13人，业主委员会任期5年。该业主委员会在成都市锦江区房产管理局进行了备案。
同日，海发商厦业主大会制订了《成都市海发商厦管理规约》，对成都市海发商厦的共有部分的维护及环境卫生、公共秩序方面的内容进行了规定。其中第八条建筑区划的调整部分载明：“对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向物业所在区(市)县房产管理部门提出调整建筑区划要求。”
2012年2月28日，新界公司与原告约定的合作经营期限届满，原告与洋洋公司一致确认，合作经营期限内的租金原告已全部领取完毕。
海发商厦负2至4层共有产权面积为28620.5平方米，小业主共有1094户，共有产权面积为25589.03平方米。合作经营期限届满后，对于是否继续租赁给洋洋公司经营小业主意见不一。迄今，已与洋洋公司签协议的小业主有560户、面积为12960.68平方米，已签约业主数与所占面积数均过半。洋洋公司与新签协议的小业主达成的年租金标准(前三年)为原始购房总价的15%（税后）。
以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：原告身份证、新界公司、洋洋公司信息查询单、企业名称变更核准通知书、房产证、海发商城地面分户平面图及摊位平面图、《合作经营协议》、《关于海发新世界大楼部分物业的租赁协议》、（2006）成民初字第486号民事判决书、（2007）川民终字第384号民事判决书、（2007）锦江民初字第2178号民事判决书、（2008）成民终字第266号民事判决书、红利分配表及进账单、业主委员会备案情况、成都市海发商厦管理规约、签约统计表及本院对签约业主的调查情况说明。
本院认为，汇发公司将海发商厦负2至4层物业租赁于洋洋公司经营后，又将物业分别出售给1094户业主，并委托新界公司进行经营管理及与包括原告在内的小业主签订《合作经营协议》，现协议期限届满，小业主要求收回商铺，赔偿损失。本案的争议焦点在于：一、原告要求返还商铺的请求能否成立；二、新界公司、洋洋公司是否应当向原告支付物业使用费。
对于第一项争议焦点，本院认为，第一，根据物权法第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，本案中，涉案海发商厦负2至4楼小业主共有1094户，其中选择继续与洋洋公司建立租赁关系的业主无论户数与所占面积比例均超过半数，占有优势地位。在此情况下，任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展；维护大多数业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括原告自身的权益。第二，据查明事实，本案讼争的商铺在出售前即已整体出租给洋洋公司作为商场统一经营使用。原告在购买讼争商铺的同时即与新界公司签订了合作经营协议，其中合作经营协议第六条约定，合作经营期满后，原告若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度。从上述事实可以看出原告在购买商铺时即已经明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。第三，本案中，虽然原告提交的权属证书能够证明位于锦江区东御街55号1幢1层61-124号，建筑面积14.13平方米的房产归其所有，但其产权证未记载房屋四至界限。庭审中，原告虽然提交了购房时由开发商汇发公司提供的分户平面图，但该图所示业主所购面积之间均为虚线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，无明确四至界限，原告也未提交经过房屋管理机关确认的确切四至方位，其购买的面积难以与其他业主的权益相区分。本院通过现场调查核实，海发大厦负2至4层实践中也并未进行实体墙体分隔，原告要求返还的商铺所处位置零散、界限不明，洋洋公司使用面积不仅包括原告所有面积也涵盖其他业主的产权面积。故在目前情况下，由于原告的商铺无法实际分割，即使洋洋公司同意返还原告的商铺，也可能会侵害其他业主的利益，本案不具备返还条件。第四，据查明事实，2007年小业主等个人起诉新界公司解除协议纠纷系列案中，经两审终审，法院生效判决已确认，因起诉的小业主所涉及的租赁房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体和不可分割性，若起诉的小业主单独解除与新界公司签订的协议，势必影响其他出租人的利益，由此驳回了起诉的小业主解除协议的诉讼请求。同理，本案中，在大多数业主要求继续出租商铺给洋洋公司的情况下，原告要求收回商铺的理由依然不能成立。
综上所述，本案不具备返还原物的客观条件，为了维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对于原告要求返还商铺的请求，本院不予支持。
对于第二项争议焦点，本院认为，新界公司与原告签订的《合作经营协议》履行期限已经届满，双方权利义务已经履行完毕，现新界公司并未继续占用其商铺，故原告要求新界公司赔偿占用期间的损失的请求不能成立。据查明事实，合同履行期限届满后，洋洋公司仍在使用原告所有的商铺进行经营，故向原告承担使用费给付责任的主体应当是洋洋公司。对于使用费标准问题，原告主张其他业主与浦望公司签约的标准能体现市场价值。本院认为，原告并未与浦望公司签订合同，根据本院受理的同类案件其他业主提交的与浦望公司签订的合同，也仅是意向性的附条件生效的合同，不能证明其主张。对于使用费标准，为维护广大业主的合法权益，该标准应由业主委员会与洋洋公司协商确定为宜。在双方未达成一致意见前，因大多数业主与洋洋公司新签订的租金标准为15%（税后），根据公平原则，原告请求的使用费标准可以参照此标准计算至原告主张权利之日止。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴成菊支付物业使用费(从2012年2月29日起至2012年11月27日（起诉前一日），按558983元×15%/365天×实际占用天数为标准计算)；
二、驳回原告吴成菊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取1249元，由原告吴成菊负担50元；被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担1199元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 潘苏华
二〇一三年六月五日
书 记 员 梁 栋