山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第41号
上诉人（原审被告）：烟台斯玛特商贸有限公司，住所地：烟台市芝罘区利丰街6号付1号。
法定代表人：崔伯鹏，该公司经理。
委托代理人：王云飞，山东鲁通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：烟台东源实业有限责任公司，住所地：烟台市芝罘区南大街303号。
法定代表人：赵宏绪，该公司董事长。
委托代理人：梁文成，山东鑫士铭律师事务所律师。
原审被告：崔伯鹏，烟台斯玛特商贸有限公司经理。
上诉人烟台斯玛特商贸有限公司（以下简称斯玛特公司）因与被上诉人烟台东源实业有限责任公司（以下简称东源公司）、原审被告崔伯鹏租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2013）芝民一初字第130号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人斯玛特公司的委托代理人王云飞与被上诉人东源公司的委托代理人梁文成到庭参加了诉讼。原审被告崔伯鹏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院认定，坐落于烟台市芝罘区利丰街6号附1号利丰大厦的房屋所有权人为烟台东源电力集团有限公司（以下简称东源电力公司）。2008年1月30日，东源电力公司与斯玛特公司、崔伯鹏在签订的《房产抵押合同》中约定：东源电力公司与斯玛特公司之间为房屋租赁关系，根据双方租赁合同约定，斯玛特公司应向东源电力公司支付房屋租赁押金；经三方协商，崔伯鹏自愿提供住房一套，为斯玛特公司的部分租赁押金提供担保，担保金额为500000元；抵押房产坐落于烟台市芝罘区永安里，房产证号为烟房私证字第××号，建筑面积62.74平方米；抵押期间，如斯玛特公司不能按约定向东源电力公司支付租金的，由崔伯鹏以其抵押房产折价所得价款承担连带责任。2008年2月3日，东源电力公司与崔伯鹏到烟台市房产管理局就坐落于烟台市芝罘区永安里15号内2号的房屋办理了烟房芝他字第E035467号他项权利证书，他项权利人为东源电力公司。2010年9月16日，东源公司与斯玛特公司在签订的《房屋租赁合同》中约定：斯玛特公司承租东源公司坐落于烟台市芝罘区利丰街6号附1号利丰大厦的房屋，整体建筑面积8900.57平方米；该房屋的所有权人为东源电力公司，东源公司对房屋拥有出租的权利；租赁期限为5年，自2010年11月1日至2015年10月31日；年租金第一、二年为2000000元，第三年为2200000元，第四年为2400000元，第五年为2600000元；租金每三个月交纳一次，每次交纳当年年租金总额的四分之一，采用预付方式提前7日交纳；斯玛特公司应在本合同租期届满后的30日内返还房屋，未经东源公司书面同意逾期返还的，租赁押金不予返还，且每逾期一日，应按日租金的两倍向东源公司支付房屋占用期间的使用费；如斯玛特公司未按约定支付租金、租房押金或其他费用，逾期超过30日，东源公司有权解除合同，并要求斯玛特公司按应付租金金额的每日3‰为标准向东源公司支付滞纳金。2010年11月26日，东源公司与东源电力公司签订了《资产委托经营合同》，约定东源电力公司将涉案房屋委托给东源公司进行经营，委托经营期限自2010年12月1日至2015年11月31日。《房屋租赁合同》签订后，东源公司依约将涉案房屋交付给了斯玛特公司，由斯玛特公司使用至今。斯玛特公司承租涉案房屋后，仅交付了2012年7月前的租金，自2012年8月1日起拖欠租金。截止到2014年7月31日，斯玛特公司共欠付东源公司租金4500000元。2013年1月4日，东源公司具状请求判令：1、解除与斯玛特公司间的房屋租赁合同；2、斯玛特公司支付全部租金1050000元（暂计至2013年1月），此后仍按合同约定支付，并按每日千分之三的标准计算滞纳金；3、斯玛特公司支付自租赁合同解除之日至房屋实际返还之日期间的房屋租金及按租金标准两倍计算的房屋占用使用费；4、确认东源公司对崔伯鹏提供抵押担保的坐落于烟台市芝罘区永安里15号内2号房屋经拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。庭审中，东源公司将第2、3项诉讼请求变更为：2、斯玛特公司支付拖欠的房屋租金4500000元（自2012年8月1日至2014年7月31日），同时自2014年8月1日起至判决生效之日仍按租赁合同约定的标准支付租金，并支付按银行同期贷款基准利率的130%计算的滞纳金388585元；3、斯玛特公司支付自判决生效之日起至实际迁出租赁房屋之日止的房屋使用费（按合同约定的最后一年租金标准，即每年2600000元计算）。
庭审中，为证明其诉讼主张，东源公司另提交证据如下：
1、2012年8月1日、10月13日及12月17日东源公司向斯玛特公司寄发的通知原件各一份，证明东源公司向斯玛特公司主张过租金权利。
斯玛特公司、崔伯鹏质证称，从未收到过这份通知。
2、2014年7月31日，东源电力公司出具的证明原件一份，载明涉案房屋是东源电力公司的资产，委托东源公司进行管理，东源电力公司对崔伯鹏提供的抵押物享有的优先受偿权由东源公司享有。
斯玛特公司、崔伯鹏质证称，对该证据的真实性没有异议，但该证据关于抵押物优先受偿权的部分没有法律效力，不能证明东源公司有权享有抵押物的优先受偿权。
斯玛特公司、崔伯鹏为证明其抗辩共同提交证据如下：
1、2012年4月27日烟台市芝罘区住房和建设局《关于暂停办理旧城改造项目范围内有关手续的函》复印件一份，证明涉案房屋自2012年4月27日起停止建立新的房屋租赁关系，暂停办理期限为1年。
东源公司质证称，对该函的真实性没有异议，但函中所述停止建立新的租赁关系，与东源公司和斯玛特公司原有的租赁关系没有影响。且函中所述暂停建立租赁关系的期限为1年，自2012年4月27日至2013年4月26日期间始终没有拆迁公告，该函早已到期终止。另外，该函是政府机关的行政行为，斯玛特公司应对此风险自行承担。
2、斯玛特公司2012年7月5日、9月25日向东源公司提交的协商减免租金的申请两份。证明斯玛特公司曾就减免租金一事与东源公司进行过协商。
东源公司质证后认为，收到过2012年7月5日的申请，但表示不清楚2012年9月25日的申请是否向其发出。对2012年7月5日申请的内容，东源公司表示不同意。
原审法院依据《房屋租赁合同》、《资产委托经营合同》、《房产抵押合同》、他项权利证书、房屋所有权证、发票记账联及双方当事人的陈述笔录等证据认定上述事实。
原审法院认为，（一）东源电力公司与斯玛特公司、崔伯鹏2008年1月30日签订的《房产抵押合同》、东源公司与斯玛特公司2010年9月16日签订的《房屋租赁合同》及东源公司与东源电力公司2010年11月26日签订的《资产委托经营合同》均系合同双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，且《房产抵押合同》已办理完成了抵押登记手续，应当认定为有效。
（二）《房屋租赁合同》签订后，东源公司依约履行了向斯玛特公司交付坐落于烟台市芝罘区利丰街6号附1号房屋的义务，斯玛特公司违约自2012年8月1日起欠付租金至今的事实清楚。故东源公司请求解除其与斯玛特公司的房屋租赁关系，斯玛特公司支付拖欠的房屋租金4500000元（自2012年8月1日至2014年7月31日），同时自2014年8月1日起至判决生效之日仍按租赁合同约定的标准支付租金，并支付按银行同期贷款基准利率的130%计算的滞纳金388585元，斯玛特公司支付自判决生效之日起至实际迁出租赁房屋之日止的房屋使用费（按合同约定的最后一年租金标准，即每年2600000元计算）的理由正当，法院予以支持。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”斯玛特公司与崔伯鹏所称的政府封道、修道、拆迁的行为不影响斯玛特公司与东源公司《房屋租赁合同》的继续履行，不属于《中华人民共和国民法通则》所述的不可抗力。故对斯玛特公司与崔伯鹏主张的斯玛特公司欠付租金系因不可抗力造成、不应支付滞纳金的观点，法院不予支持。
（三）坐落于烟台市芝罘区永安里15号内2号房屋的抵押权人是烟台东源电力集团有限公司，而非本案东源公司。故对东源公司请求确认其对崔伯鹏提供的坐落于烟台市芝罘区永安里15号内2号房屋经拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权的诉请，法院不予支持。
原审法院于2014年9月29日判决：1、解除东源公司与斯玛特公司2010年9月16日签订的《房屋租赁合同》。二、限斯玛特公司于本判决生效之日起10日内向东源公司支付拖欠的房屋租金4500000元（自2012年8月1日至2014年7月31日），同时自2014年8月1日起至本判决生效之日仍按房屋租赁合同约定的标准支付租金，并支付滞纳金388585元（按银行同期贷款基准利率的130%计算）。三、斯玛特公司支付自判决生效之日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费（按合同约定的租金标准计算，即2014年10月31日之前按第四年年租金2400000元计算，自2014年11月1日起按第五年年租金2600000元计算）。四、驳回东源公司的其他诉讼请求。如斯玛特公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给东源公司。案件受理费46183元，由东源公司负担100元，由斯玛特公司负担46083元。因东源公司已向法院全额预交，故限斯玛特公司于本判决生效之日起10日内迳付给东源公司46083元。
宣判后，上诉人斯玛特公司不服，向本院提起上诉称，一、上诉人在租赁房屋期间出现不可抗力的情形，一审法院判决上诉人全额支付租金是错误的。上诉人在经营期间，由于政府市政建设和旧城改造的原因，导致上诉人自2011年至2013年4月期间一直无法正常经营，这是上诉人与被上诉人在签订合同是无法预见到的情形，应属于不可抗力，上诉人对此不应承担责任。二、上诉人使用租赁房屋期间，被上诉人未尽到房屋和电梯维修、消防、自来水提供等合同义务，上诉人为此支出的相关费用应抵扣租金。三、上述不可抗力的情形及被上诉人不履行房屋出租人应承担的义务是造成双方房屋租赁纠纷的主要原因，上诉人对此不应承担支付滞纳金的责任。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人东源公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明的事实与原审法院认定事实一致。
本院认为，民事法律行为是公民、法人设立、变更或者终止民事权利和民事义务的合法行为。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，依法应为有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。上诉人自2012年8月1日起未再向被上诉人交纳房租的事实清楚，上诉人认为政府市政建设和旧城改造行为系不可抗力的主张，于法无据，本院不予支持。上诉人认为被上诉人未履行房屋和电梯维修、消防、自来水提供等合同义务的主张，证据不足，且与合同约定不符，本院不予采纳。原审被告崔伯鹏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应视为对自身诉权的放弃。综上，原审判决正确，依法应予维持。上诉人的上诉不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费46083元，由上诉人烟台斯玛特商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王云龙
审判员 樊 勇
审判员 慈勤哲
二〇一五年一月二十六日
书记员 辛婷婷