浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙湖民终字第159号
上诉人（原审原告）：孙纪勇。
委托代理人：贺伟刚。
被上诉人（原审被告）：长兴县城市建设发展总公司。
法定代表人：马秀芳。
被上诉人（原审被告）：长兴国信房屋拆迁有限公司。
法定代表人：戚云法。
两被上诉人的共同委托代理人：许智荣。
上诉人孙纪勇与被上诉人长兴县城市建设发展总公司（以下简称“城建公司”）、长兴国信房屋拆迁有限公司（以下简称“国信公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，长兴县人民法院于2013年2月6日作出（2012）湖长民初字第270号民事判决。孙纪勇不服，向本院提起上诉。本院2013年3月12日受理后，依法组成合议庭，于2013年4月11日上午公开开庭进行了审理，孙纪勇及其代理人贺伟刚，城建公司及国信公司的共同委托代理人许智荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1994年1月20日，孙纪勇与长兴县工商行政管理局签订公有住房买卖协议书一份，约定由长兴县工商行政管理局将坐落于长兴县雉城镇张家村7幢405室的住房以22720.5元的价格出售给孙纪勇。孙纪勇在付清房款之后，办理了房屋所有权证。1997年3月17日，孙纪勇因欠案外人周晓萍（又名周晓平）债务20000元无力归还，与周晓萍签订“抵押协议”一份，其中约定“……债务人孙纪勇同意将私产（雉城镇张家村七号楼肆零伍室计伍拾伍平方住房）暂作抵押，时间从九七年三月十七日至九七年四月底，月息2%，到期不还，债务人孙纪勇同意将住房无条件抵押给债权人。”协议中还注明另收付孙纪勇房屋所有权证一份、公证书一份、长兴县出售公有住房审批表一份，办证联一张。2000年5月1日，经长兴县百姓家政服务有限公司促成，周晓萍与冯志芳签订房屋转让协议一份，周晓萍将本案诉争的张家村7幢405室的房屋出售给冯志芳，房款为45000元，双方约定余款5000元待周晓萍将房产证办好后交给冯志芳时付清，如周晓萍不能办好过户手续，冯志芳有权退房，周晓萍返还冯志芳房款。此后，因房屋过户手续一直未能办好，双方于2000年8月10日签订补充协议一份，约定冯志芳付清房款，周晓萍交付长字第00××45号房产证给冯志芳，并注明该房产证名字登记为孙纪勇，约定今后需要办理房产过户手续时，周晓萍应协助冯志芳办理，若今后发生产权纠纷，周晓萍有义务提供保证所有权。协议签订后，冯志芳付清了房款，周晓萍将诉争房屋的房产证交给了冯志芳，此后，该房屋一直由冯志芳居住至该房被拆迁。2011年，城建公司经批准对长兴县雉城镇张家村地块实施征用拆迁，同年1月4日，城建公司与国信公司签订协议，委托其实施该地块的房屋拆迁工程。2010年12月25日，城建公司、国信公司与冯志芳签订房屋产权调换协议，约定冯志芳同意将坐落于张家村25幢-3-401室的房屋（房产证00××45号）交由被告长兴县城市建设发展总公司拆除，城建公司与国信公司补偿冯志芳各项费用共计375754元，城建公司与国信公司将坐落于张家村高层5号楼1单元1402室的房屋作为产权调换安置用房，建筑面积104.5平方米。现孙纪勇认为，其系张家村7幢405室房屋的所有权人，城建公司与国信公司未经其同意，与案外人冯志芳签订房屋产权调换协议，拆除了其所有的房屋，故纠纷成讼。
另查明，本案诉争的长兴县雉城镇张家村7幢405室的房屋与冯志芳交由城建公司与国信公司拆迁的张家村25幢-3-401室的房屋系同一套房产。
原审法院认为，本案诉争的长兴县雉城镇张家村7幢405室的房屋所有权人登记为孙纪勇，但是根据孙纪勇与案外人周晓萍在1997年3月17日签订的“抵押协议”的内容，该协议虽名为抵押，但并未办理抵押登记手续，抵押协议并未生效，因此该协议的真实意思实为孙纪勇如不能在约定的期限内归还欠款，便将其所有的张家村7幢405室的房屋抵偿给周晓萍抵债，这与案外人周晓萍、冯志芳陈述的诉争房屋的流转过程具有连贯性，并且房屋价值与债务数额也基本相当，该抵偿行为并没有损害公共利益和他人合法权益。而冯志芳通过百姓中介公司从周晓萍处购得该房屋，并支付相应的对价，虽未办理房屋所有权变更登记手续，但该房屋已经属冯志芳实际所有，并占有使用直至被拆迁。因此孙纪勇虽系诉争房屋的登记所有权人，但是该房屋经过抵偿债务和转让等流转过程，实际已属冯志芳所有，故被告与冯志芳签订房屋产权调换协议，并不违反法律规定，对孙纪勇的诉讼请求应予驳回。故此，该院依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，作出如下判决：驳回孙纪勇的全部诉讼请求。案件受理费4300元，由孙纪勇负担。
一审宣判后，孙纪勇不服，向本院提起上诉，其理由如下：
一、长兴县雉城镇张家村7幢405室系其合法所有的财产，城建公司与国信公司明知涉案房屋为其所有，却未履行任何告知义务，在其毫不知情的情况下对房屋进行拆除，严重侵犯其合法利益，违反了国家有关拆迁的法律、法规及政策；城建公司与国信公司在庭审中，向法庭提供虚假的《房屋产权转让协议》等诉讼证据，在其提出司法鉴定申请后，又通过法院调查的形式将责任推卸给案外人冯志芳。
二、一审法院曲解“抵押协议”内容，既无事实依据，又严重违法。其与周晓萍在1997年5月17日签定的“抵押协议”中明确写明是抵押，而原审法院却将“抵押”认定为“抵偿”，《担保法》明确规定，在抵押合同中不得设定在债务履行届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移给债权人所有，即本条款属绝押条款，应认定无效，房屋的所有权并未转移。且原审法院将本案讼争的不动产曲解为一般的动产进行所谓的“流转”，显无法律依据。
综上，请求依法撤销（2012）湖长民初字第270号民事判决，支持其一审的全部诉讼请求，由城建公司与国信公司承担本案的一、二审诉讼费用。
城建公司辩称：涉案房产虽然登记在孙纪勇名下，但冯志芳通过买卖占有并使用涉案房屋已十年之久，且向其提供了“抵押协议”、“房屋买卖协议”及房产证书等拥有房屋权属的证明，故其在本案中并无过错，涉案房屋拆迁后，已将安置房屋补偿给了冯志芳。请求驳回孙纪勇的上诉请求，维持原判。
国信公司的答辩意见同城建公司。
二审中，各方均未向本院提供新的证据。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
根据各方当事人的陈述及抗辩，结合在案证据，本院认为本案的争议焦点是：长兴县雉城镇张家村7幢405室房屋被拆除后，城建公司与国信公司是否应当向产权登记人孙纪勇进行补偿。本院结合相关法律规定及孙纪勇的上诉理由做如下评判。
本院认为：房屋产权证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，具有证据资格，但并不能直接决定实体的法律关系的存在与否。房屋产权证书是权利的外在表现形式，只具有“推定的证据效力”，与实际权利状况并不一定完全吻合。确定涉案房屋的归属问题，仍取决于双方当事人的真实意思表示，并结合支付款项及涉案房屋的居住、使用情况等进行综合分析，再确定房屋归属。
本案中，经实体审查，孙纪勇与案外人周晓萍于1997年3月17日签定“抵押协议”约定，孙纪勇欠周晓萍2万元，目前无能力偿还。经双方协商，孙纪勇同意将长兴县雉城镇张家村7幢405室计55平方的房屋暂作抵押，时间从1997年3月17日至1997年4月底，月息2%。到期不还，孙纪勇同意将该房屋无条件抵押给周晓萍。协议签定后，孙纪勇向周晓萍交付了房屋买卖协议、房屋所有权证、长兴县出售公有房屋审批表、办证联及房屋钥匙等。现孙纪勇上诉称该协议中的抵押并非抵偿，且根据《担保法》规定此条款为绝押条款应属无效，一审法院将抵押认定为抵偿无事实及法律依据之理由能否成立，应当结合相关法律规定及在案证据，予以综合认定。
抵押权是担保物权的一种。所谓抵押，指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为对债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。以不动产作为抵押物的，除需有抵押的合意之外，还应当办理抵押物登记，抵押权自登记时设立。抵押权之制度功能在于担保到期债权的实现，因此其设立一般应在主债务的履行期到来之前，否则难以实现设立抵押之目的。就本案而言，孙纪勇到1997年4月底应偿还债务，周晓萍如要以设立抵押权的方式保证债权到期时能够实现，则应在还款日（1997年4月30日）之前设立抵押权，以便孙纪勇在1997年4月30日不能偿还债务时，其能够以长兴县雉城镇张家村7幢405室折价，或者以拍卖、变卖该房屋的价款受偿。但“抵押协议”的对此的约定是“如到期不还，孙纪勇同意将该房屋无条件抵押给周晓萍”，即债权到期后再设定抵押权，此约定内容明显与设立抵押权的程序不符。即便如双方约定，在债权到期后设立抵押权，双方亦应另行依此约定办理抵押手续，但事实上双方均未就此再进行任何协商或进行抵押登记以设立抵押权，抵押权始终未能设立。由于本协议的抵押物是房屋，故如认为双方的约定是抵押的意思表示，则双方不仅要有设立抵押权的合意，还要对抵押物即长兴县雉城镇张家村7幢405室进行抵押登记。然双方并未进行登记，亦即抵押权未设立，显然与抵押制度的功能相悖。如双方欲设立抵押权，因抵押无需转移财产的占有，只需双方达成抵押合意后向房产部门进行登记即可，而双方非但没有办理抵押登记，孙纪勇反而在协议签定之后即把房屋买卖协议、房屋所有权证、长兴县出售公有房屋审批表、办证联等权利凭证及能够实际控制占有房屋的钥匙等交付给了周晓萍，由于双方签定的“抵押协议”无论从约定内容还是形式上均不符合抵押权的特征，故使本院难以相信双方为抵押的意思表示。从签定“抵押协议”时讼争房屋的价值看，孙纪勇以22720.5元的价格购入，孙纪勇应向周晓萍偿还借款及应付利息共约20600元，抵押物的价值与债权的价值基本相当。孙纪勇与周晓萍从签定“抵押协议”起至房屋拆迁时已有14年之久，期间，孙纪勇既未主动向周晓萍归还借款要回房屋，亦未对房屋进行过管理或以任何方式向周晓萍或实际居住人冯志芳主张过任何权利等情况不符合常理。孙纪勇虽称其曾以油漆等物品向周晓萍抵偿了债务，及未向周晓萍要回房屋，是为了以租金偿还周晓萍的债务等理由，但周晓萍均不予认可，其亦未能提供任何其他证据予以证明，本院难以采信。另外，孙纪勇称其因个人原因，长年在安徽打工，2002年才有手机，手机号是否告知过周晓萍自已也不能确定，此节陈述与周晓萍所称的与孙纪勇无法取得联系之陈述可以互相印证，亦与周晓萍与冯志芳所签定的房屋买卖协议之内容相一致。综合以上诸因素，双方所签“抵押协议”名为抵押，实为以房抵债。孙纪勇称其与周晓萍所签“抵押协议”是抵押而非抵偿之理由难以成立，原审法院之认定并无不当。冯志芳于2000年以45000元的市场价格通过房屋中介购得张家村7幢405室房屋，购房款付清后周晓萍向其交付了房屋产权证书、房屋钥匙等，已实际占有并使用该房屋10余年，其以买卖的方式，通过房屋中介按市场价善意购得房屋，具有合法的权利来源，其对房屋的合法占有，对外亦具有权利推定和公示效力。城建公司据此与冯志芳签定拆迁安置补偿协议并委托国信公司拆除于法并无不符。
综上，孙纪勇的上诉理由，因无相应事实及法律依据，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由孙纪勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 烨
审 判 员 周 勇
代理审判员 赵哨兵
二〇一三年六月二日
书 记 员 方雪薇