福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0203民初102号
原告（反诉被告）厦门建南物业管理中心，住所地厦门市思明区厦门大学校内后勤服务大楼*层。
法定代表人林公明，总经理。
委托代理人王娜、张秦（实习），福建天衡联合律师事务所律师。
被告（反诉原告）江春生，男，1973年3月19日出生，汉族，住福建省龙海市。
委托代理人郭立群，福建汇丰联盟律师事务所律师。
原告（反诉被告）厦门建南物业管理中心（下称建南中心）与被告（反诉原告）江春生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林月蓉担任审判长，与审判员朱晨、人民陪审员周本力组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）建南中心的委托代理人王娜、张秦，被告（反诉原告）江春生的委托代理人郭立群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建南中心诉称，2014年5月1日，原告与被告签订一份《店面租赁合同》（下称《租赁合同》），约定：1、由被告向原告承租位于厦门市思明区厦大西村11-13号楼120室店面，租赁期限5年，租金自2014年6月16日起算。2、前两年月租金43333.33元；租金按季度支付，首期租金于合同签订时交纳，被告应于每期租期到期前15天内将下期租金支付给原告。3、被告逾期缴纳租金的，每逾期一天，按应缴总费用额的每日千分之一向原告支付违约金；逾期一个月未交的，被告除必须缴清所欠费用外，原告有权解除合同收回店面，不予退还押金，被告并应承担全部违约责任。根据前述合同约定，被告应于2015年6月15日前支付2015年6月16日至9月15日租金、于2015年9月15日前支付2015年9月16日至12月15日租金，但虽经原告多次催促，被告仅支付2015年6月16日至7月15日租金，其余租金始终未支付，被告行为已构成违约，应向原告支付违约金。被告非但拒付租金，更在原告毫不知情的情况下擅自于2015年10月15日关闭讼争店面。
此外，因2015年4月份市政相关部门对厦大西村11-13号楼底层店面门前空地进行综合整治并绿化改造，施工期间的围挡对包括讼争店面在内的沿街店面经营产生影响，原告同意对讼争店面给予减免3周租金即30333.33元。现诉请判令：被告向原告支付租金99666.66元及逾期付款违约金（以应付款为基数，按每日千分之一的标准，自应付款之日起计至实际付清款项之日止：其中应付款56333.33元的违约金自2015年6月16日起算，应付款43333.33元的违约金自2015年9月16日起算）。
被告江春生辩称，首先，本案系双方协商解除租赁关系，并非被告单方解除。2015年4月份因政府部门将厦大西村小商品街改造成封闭式绿化带，包括被告在内的全部经营者生意均受到严重冲击。后被告等商家在原告提议下同意退租解除合同，但由于原告不同意退还押金，故协商结果即原告不退押金但在招投标空档期免费由被告等商家经营三个月以弥补亏损。若非达成一致，原告怎么会在2015年10月14日即招标，在被告未交租金的情况下，原告并未予以停水停电，也可侧面推定双方就租赁事宜达成一致。其次，对原告主张的租金金额，确是合同约定，被告予以确认。但原告诉求的租金及违约金标准过高。因客观环境变化使得租赁店面经营条件恶化，现店面的招投标月租金远低于原来的租金。原告主张违约金，也缺乏依据，被告主张押金抵租金。
反诉原告江春生诉称，2014年5月1日，反诉原、被告签订一份《租赁合同》，反诉原告按双方约定支付13万元押金。由于2015年4月份政府部门将厦大西村小商品街改造成封闭式绿化带，包括反诉原告在内的全部经营者生意均受到严重冲击，生意无法维持。鉴于此，反诉原告等商家多次与反诉被告协商沟通降低租金并要求解除合同，同时提交解除合同的书面申请。后经协商，双方也达成一致意见。反诉被告于2015年10月14日在厦门大学网站上公开招租，反诉原告亦于2015年10月19日退租。故双方租赁合同系协商解除。而依合同约定，反诉被告理应返还反诉原告押金13万元，扣除租金99666.66元后还应返还反诉原告30333.34元。现诉请判令：反诉被告返还反诉原告押金30333.34元。
反诉被告建南中心辩称，反诉原被告并未协商解除租赁关系，而是反诉原告单方退租；反诉原告超过一个月未缴纳租金，反诉被告有权没收押金，不存在押金抵扣租金的问题。
经审理查明，2014年5月1日，原告（反诉被告）建南中心作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告（反诉原告）江春生签订一份《租赁合同》，约定：1、甲方将其所有的位于厦门市思明区厦大西村11-13号楼120室店面出租给乙方作为经营超市使用，租赁期限五年（自2014年6月16日起计算租金），月租金43333.33元，年租金52万元，租金前2年不变，第3年起每年递增5%，即第3年年租金546000元，第4年年租金573300元，第5年年租金601965元；租金按季度支付，首期租金于本合同签订时交纳，乙方应在每期租期到期前15天内，将下期租金支付给甲方。2、乙方需在签订本合同时向甲方缴纳店面租赁押金13万元，租赁期满，费用结清并经甲方验收合格后，甲方退回店面押金给乙方；在乙方按时交纳费用的前提下，协调水电的正常供应，在乙方拖欠任何费用时，停止水电供应；押金约定：若合同期满乙方无违约行为或出现约定情形，则在乙方向甲方交房时，甲方应将押金无息退还乙方。如乙方有欠缴的租金及其他未结清的费用，则甲方可将押金折抵后剩余部分退还乙方。3、租赁期限内，如因乙方原因需退租的，应提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方可在缴清应缴费用后退租，乙方进行的装修甲方不予折价补偿，甲方不退还乙方已缴租金和押金；如因政府行为及其它不可预见因素，影响本合同的履行，遭遇方应立即通知对方，并应在30日内提供详情及有效证明文件，按其对本协议的影响程度，由甲、乙双方协商决定是否解除本合同，或部分免除合同责任或延期履行本合同。4、未经甲方书面同意，乙方拖欠租金超过1个月的，甲方有权提前单方终止合同，收回店面，不退还已缴租金，并由乙方承担由此产生的责任。5、违约责任：乙方逾期缴纳租金的，每逾期一天，按应缴总费用额的每日千分之一加收违约金，违约金应与欠缴租金同时缴交。租金逾期一个月未交的，除必须清缴所欠费用外，甲方有权解除合同收回店面，不退还押金，乙方应承担全部违约责任；期限届满或合同终止后，乙方无正当理由逾期不退房的，甲方有权按原租金5倍的标准向乙方加收租金，有权采取其他相关必要措施敦促乙方履行退房义务或进行公证清房、直接向人民法院起诉。甲方因此所受的损失由乙方负责赔偿。
上述合同签订后，双方各自履行了合同约定的义务，被告江春生也按约于2014年6月3日支付了店面押金13万元，并支付租金至2015年7月15日。审理中，原告建南中心确认被告江春生于2015年10月15日实际退租，但双方未办理交接手续。
又查，2015年9月16日，厦门大学资产与后勤事务管理处（下称厦大资产处）向原告建南中心出具一份《关于西村11-13号楼部分店面减免租金的函》，内容如下：2015年4月初，市政相关部门对厦大西村11-13号楼底层店面门前的空地进行综合整治并绿化改造，施工期间的围挡对西村沿街店面的经营产生影响，根据校领导指示，同意施工当月对受施工围挡影响的店面（106-110店面和112-120店面）给予减免3周的租金（详见附件，其中对被告江春生经营的阿江食杂店减免金额30333.33元）。
2015年10月12日，被告江春生向厦大资产处提交一份《关于厦大西村13号120室店面的退租申请》，申请退租。2015年10月14日，厦大资产处就包括本案讼争店面在内的厦大西村11-13号楼部分店面在厦门大学网站上刊登招租公告。
2016年4月18日，厦门有朋四方物业管理有限公司及厦大西北村物业管理服务中心出具一份《退租证明》，内容如下：厦大西村商场120店面（阿江食杂店）于2015年10月19日退租，费用已结清，收到大门钥匙一把。
又查，讼争房产的权属人为厦门大学；2014年3月5日，厦门大学出具一份《授权委托书》，委托原告建南中心全权处理包括本案讼争店面在内的场地的租赁合同签订、租金收取等事宜；厦大资产处系厦门大学的内部职能部门，专门负责管理后勤资产等事宜。
上述事实，有《租赁合同》、收款凭据、《关于西村11-13号楼部分店面减免租金的函》、《退租申请》、厦门大学网站招租公告、厦门大学招标文件、《退租证明》、厦门市土地房屋权证、《授权委托书》等证据及双方当事人庭审陈述等材料予以佐证，本院予以认定。
审理中，被告江春生称其与原告建南中心已达成协议，由于政府政策影响，经营困难，免租协商不成，遂达成原告不退押金但在招投标空档期间免费由被告等商家经营三个月以弥补亏损的协议。为此，被告提交免租申请及照片、证人李某证言等证据予以佐证。原告对被告提交的上述证据的真实性、合法性及关联性均有异议，并认为其从未同意提前解除合同，也未同意给予被告三个月的免租经营期限。
综上事实，本院认为，原告（反诉被告）建南中心与被告（反诉原告）江春生签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应严格予以履行。本案中，根据合同约定，租赁期限五年（即自2014年5月1日至2019年5月1日），现建南中心主张江春生支付所欠3个月租金及逾期付款违约金，江春生则称其已与建南中心达成不退押金、免租三个月的协议，并于2015年10月15日实际退租。本院分析认为，江春生主张其与建南中心达成口头协议解除租赁关系，以押金替代三个月免租的抗辩，虽《租赁合同》约定双方解除合同需提前三个月书面申请，但结合江春生所提交的证据，江春生于2015年10月12日向建南中心提出退租申请后，建南中心即于2015年10月14日在其网站上刊登包括本案讼争店面在内的厦大西村11-13号楼部分店面的招租公告予以公开招租。因此，在讼争租赁期限尚未届满的情况下，建南中心的行为可以认定其已同意提前解除双方《租赁合同》的意思表示，故对江春生提出双方达成不退押金、免租三个月协议的抗辩意见，本院予以采信；且讼争合同也约定，“若乙方无违约行为或出现约定情形，则在乙方向甲方交房时，甲方应将押金无息退还乙方；如乙方有欠缴租金及其他未结清费用，则甲方可将押金折抵后剩余部分退还乙方”。因此，综合本案实际情况，并根据公平合理原则，江春生提前解除合同事出有因，故本院酌定江春生尚欠建南中心的三个月未付租金，可以押金抵扣，建南中心也可不予返还给江春生剩余款项30333.34元，故原告建南中心要求被告江春生支付租金99666.66元及反诉原告江春生要求反诉被告建南中心返还押金30333.34元的诉讼主张，证据不足，本院均不予支持。综上，鉴于双方当事人已达成提前解除合同的合意及事实，被告江春生的行为也不宜认定为违约，故原告建南中心要求被告江春生支付逾期付款违约金的诉讼主张，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告厦门建南物业管理中心的诉讼请求；
二、驳回反诉原告江春生的诉讼请求。
本案本诉案件受理费2610元，由原告厦门建南物业管理中心负担；反诉案件受理费279元，由反诉原告江春生负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 林月蓉
审 判 员 朱 晨
人民陪审员 周本力
二〇一六年七月八日
书 记 员 林秋虹
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。