天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民五初字第1206号
原告天津市鑫森物业管理有限公司。
法定代表人邸敬庚。
委托代理人王静。
委托代理人马淑华。
被告戴东辉。
委托代理人张世茗。
原告天津市鑫森物业管理有限公司与被告戴东辉物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月6日立案受理。依法由审判员姜涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津市鑫森物业管理有限公司的委托代理人王静、马淑华，被告戴东辉的委托代理人张世茗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市鑫森物业管理有限公司诉称，我公司于2000年8月31日与与天津市河西区平山道森淼公寓建设单位天津市鑫森置业有限公司签署了《天津市物业管理委托合同》，委托管理期限为3年。该合同到期后，森淼公寓小区业主大会授权业主委员会继续聘请我公司向天津市河西区森淼公寓全体业主提供物业服务，并约定在新的物业合同签订前的物业服务工作，我公司仍然按《天津市物业管理委托合同》规定进行。合同约定，物业服务费标准为按照建筑面积每月每平方米1.2元，合同签订后，我公司按《天津市物业管理委托合同》的约定，履行了合同义务。被告戴东辉系本市河西区平山道森淼公寓业主，被告自2000年9月1日至2013年12月31日未交纳物业服务费36341.80元，为维护我公司的合法权益，现请求法院判令被告支付拖欠的物业服务费36341.80元；诉讼费由被告承担。
原告天津市鑫森管理有限公司向本院提供证据如下：1、天津市房地产登记薄查询证明，证明被告是该房屋产权人及房屋面积；2、《天津市物业管理委托合同》，证明原告服务内容及收费标准；3、信函2张，证明物业委托管理合同到期后，经森淼公寓业主委员会同意后，原告继续在该小区进行服务；4、天津市河西区马场街先进里居委会证明一份、物业服务费催费通知单照片14张，证明原告曾向被告催要过物业服务费；
被告戴东辉辩称，对原告提交的物业服务费催费通知单照片没有见过，其真实性存疑，对原告提交的其他证据不清楚。我之所以未交纳物业服务费，主要有以下原因：一、原告作为三级资质的物业管理公司违规按照一级资质标准收取物业服务费，由于原告与我未签订物业管理服务合同，故原告不具备向我追要物业服务费的权利；二、原告诉请已超过两年诉讼时效；三、原告物业服务不到位。原告在派人修缮我所住房屋时将我室内家具及摆放物品砸坏，水管漏水导致我室内地板被泡，原告所造成损失我曾要求其赔偿，但原告一直搪塞未予解决。房屋内至今存有裂缝，曾多次向原告反映，原告置之不理。原告擅自取消开发商配置的热水和纯净水设施，影响业主日常生活。由于原告的不作为，我所住房屋对面业主私自搭建违章建筑，影响我正常生活；四、原告将小区内公共设施擅自出租，严重侵犯广大业主权益，故不同意原告诉讼请求；
被告戴东辉向本院提供证据如下：1、2000年7月，2001年4月2日，2003年4月5日，2003年10月4日，2004年6月26日，2014年7月27日给原告的信函六份，2004年9月2日意见书收到证明一份，证明被告曾多次向原告反映问题，原告均未予解决；2、照片8张，证明被告房屋存在质量问题及小区内存在私搭乱盖现象；3、2004年11月12日鑫森公寓业主委员会出具的反诉理由说明一份，证明原告物业服务不到位；
本院认证意见如下：原告提供的证据1、2、3及证据4中的天津市河西区马场街先进里居委会出具的证明具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院予以确认。原告提供的证据4中的照片为视听资料，原告提供了天津市河西区马场街先进里居民委员会出具的证明予以佐证，故本院予以确认。被告提供的证据1中的2004年9月2日意见书收到证明具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院予以确认。被告提供的证据1中的六份信函是其个人意见表达，被告未提供证据证明其客观性，故本院不予确认。被告提供的证据2为视听资料，被告未提供其他证据予以佐证，本院不予确认。被告提供的证据3与本案没有关联性，故对此证据本院不予确认。
经审理查明，原告于2000年8月31日与天津市河西区平山道森淼公寓建设单位天津市鑫森置业有限公司签署了《天津市物业管理委托合同》，双方约定由原告对上述小区提供物业服务。合同约定物业服务费按建筑面积1-6门每月每平方米0.5元、7-12门每月每平方米1元、15-26门每月每平方米1.2元由业主交纳。合同期限自2000年8月31日起至2003年8月31日终止。合同到期后，原告未与天津市森淼公寓业主委员会签订新的《物业管理服务合同》，但原告提供证据证明根据2003年7月9日召开的小区业主代表大会决议，授权业主委员会继续聘请天津市鑫森物业管理有限公司为森淼公寓的物业管理服务企业，在新物业合同签订前，仍然按照《天津市物业管理委托合同》规定的内容继续提供物业工作。被告系本市河西区平山道森淼公寓业主，房屋建筑面积189.28平方米。原告按照建筑面积每月每平方米1.2元收取物业服务费，被告每月应交纳物业服务费227.14元。被告自2000年9月1日至2013年12月31日未向原告交纳物业服务费36341.80元。
本院认为，公民、法人的合法民事权益应予保护。本案中，原告与天津市河西区平山道森淼公寓建设单位天津市鑫森置业有限公司签署了《天津市物业管理委托合同》，内容符合法律规定，本院就上述合同的法律效力依法予以确认。被告作为该小区的业主，上述合同对其具有约束力。原告已依约履行了物业服务义务，被告应依约履行交纳相应物业服务费的合同义务。关于原告的物业服务质量问题，结合该小区实际情况，对于被告未交纳的物业服务费应酌情减免10%。关于被告主张的房屋质量问题，与本案不属同一法律关系，本院不予考虑。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
本判决生效之日起十日内，被告戴东辉给付原告天津市鑫森物业管理有限公司2000年9月1日至2013年12月31日物业服务费32707.62元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费354元，由原告天津市鑫森物业管理有限公司承担36元，被告戴东辉承担318元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 姜 涛
二〇一四年九月二十三日
书记员 高畅一
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。