四川省凉山彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川34民终594号
上诉人（原审被告、反诉原告）唐勇，男，1976年2月出生，汉族，四川省会东县人，个体工商户，住四川省会东县。
委托代理人何健康，四川兴东律师事务所律师（特别授权）。
被上诉人(原审原告、反诉被告)会东县宝利创投有限公司，住所地四川省会东县会东镇通政路13号。
法定代表人易驰雄，系该公司执行董事。
委托代理人彭阳俊，男，1990年10月出生，汉族，四川省万源市人，会东县宝利创投有限公司员工，住四川省万源市（一般代理）。
上诉人唐勇因与被上诉人会东县宝利创投有限公司（以下简称宝利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省会东县人民法院（2016）川3426民初517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月22日受理后，依法组成合议庭于2016年7月25日公开开庭进行了审理，上诉人的委托代理人何健康、被上诉人的委托代理人彭阳俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2015年1月14日，宝利公司与唐勇签订了合同备案号为2015000052号的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。双方约定：唐勇购买宝利公司“宝利国际香江”6幢2层3号商品房；建筑面积为257.650平方米，单价为每平米5497.985元，房屋总价款为1416556.000元；付款方式为分期付款；唐勇在签订本协议当日支付716556.000元，余款700000.000元定于2015年9月30日前付清；同时约定宝利公司应在2015年9月30日前向唐勇交付该商品房。但在2015年9月30日届满后，唐勇未向宝利公司给付余款700000.000元，宝利公司也未向唐勇交付房屋。2016年3月28日，宝利公司起诉至原审法院，请求：1.判令唐勇向宝利公司支付购房余款700000.000元。2.判令唐勇按照中国人民银行一年同期贷款利率的四倍支付迟延付款的违约金（违约金自2015年10月1日起计算至唐勇实际支付房屋余款完毕之日止）。3.判令唐勇承担本案的诉讼费用。宝利公司在原审庭审过程中变更第2项诉讼请求为“判令唐勇以逾期未付房款金额按每日万分之三支付违约金”。唐勇于2016年4月25日向原审法院提起反诉，请求：1.判令宝利公司继续履行合同，向唐勇交付质量合格并符合合同约定的房屋。2.判令宝利公司向唐勇支付逾期未交房的违约金44100.000元（700000.000元×0.03%×210天）。3.要求宝利公司支付银行同期存款利息7048.000元（700000.000元×210/365×1.75%）。4.本案所有诉讼费用由宝利公司承担。
原审法院认为：一、宝利公司与唐勇签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方自愿达成的协议，合法有效。双方在原审庭审过程中要求对方继续履行合同具有法律依据。因此原审法院对于原审本诉中宝利公司提出判令唐勇支付房屋余款700000.000元及原审反诉中唐勇要求判令宝利公司交付房屋的原审诉求均予以支持。同时根据购买房屋时付款交房的交易习惯及交房时需要一定的时间过程，原审法院认为在唐勇履行给付余款的义务后，宝利公司在一天之内交付房屋较为妥当。二、双方在合同中约定：余款700000.000元的给付时间为2015年9月30日前付清；交房时间为2015年9月30日前交付。但双方均未按合同履行该约定，双方均构成违约，根据相应过错，各自承担各自的违约责任。因此原审法院对于原审本诉中宝利公司要求唐勇支付违约金及原审反诉中唐勇要求宝利公司支付违约金及利息的原审诉讼请求均不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决:一、唐勇于原审判决生效后30天内向会东县宝利创投有限公司支付700000.000元的房屋余款；会东县宝利创投有限公司在收到唐勇的700000.000房屋余款后1天内向唐勇交付“宝丽国际香江”6幢2层3号商品房；二、驳回会东县宝利创投有限公司的其他诉讼请求；三、驳回唐勇的其他反诉请求。原审案件受理费5669.690元（本诉受理费10800.000元、减半收取5400.000元，反诉受理费539.390元、减半收取269.690元），由会东县宝利创投有限公司承担2834.850元，唐勇承担2834.850元。
上诉人唐勇不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决第一项判令买受人先付房款后出卖人再交付房屋的判项，违背了民法和合同法意思自治的基本原则及规定。《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方意思自治的结果，并在会东县房屋管理局进行了备案，是合法有效的，不应以判决的形式随意改变。《商品房买卖合同》约定，宝利公司应于2015年9月30日前向唐勇交付合格房屋，唐勇于2015年9月30日前支付房屋尾款700000.000元。以上合同义务是约定为同时履行的，而原审法院判决为先付购房尾款后交房，是对唐勇所负义务的变更，导致唐勇无法主张同时履行抗辩权。二、宝利公司不具备交房的程序性条件，构成违约。1.宝利公司不具备法律规定的交房的程序性条件。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条的规定，房屋必须验收合格后才能交付。竣工验收申请报告不等同于竣工验收合格，房地产主管部门收到竣工验收申请报告后，还须由工程质量、规划、消防、人防等有关部门共同对涉及公共安全的内容验收合格后，方可备案，取得《建设工程竣工验收备案表》，而没有取得该表的工程是绝对不具备交付条件的。2.宝利公司不具备合同约定交房的程序性条件。双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋交付的条件是取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，以及有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书。由于宝利公司未取得相关证明材料，不符合交房的法定条件和约定条件，应承担履行不能导致逾期交房的违约责任。三、宝利公司不具备交房的实质性条件。其未按合同修建厕所、堵塞楼梯构成根本性违约。根据《补充协议》附件图纸规划的公共厕所、公共楼梯间都未实际建成，一楼楼梯被封死后改为门面。另外承重柱有对称性裂痕、窗户结构也被改变。以上事实，唐勇在原审中提供了照片加以证实，但原审法院并未认可也未进行查实。除承重柱被宝利公司用装饰材料包裹掩饰外，公厕及楼梯作为唐勇购房支付了公摊费用的部分却至今未按图纸进行修建，不具备交房条件。所购房屋系商铺性质，公共厕所作为商铺经营和顾客消费的配套设施，对购买房屋和进行经营消费的影响巨大。由于商铺内没有独立厕所，而图纸中唯一配套的公共厕所又未修建，严重影响了唐勇买房用于经营的目的。综上，宝利公司因不具备交房条件构成违约，原审认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法改判：1.宝利公司交付房屋的同时，唐勇支付房屋尾款；2.宝利公司承担全部违约责任，向唐勇支付逾期未交房的违约金44100.000元（700000.000元×0.03%×210天）；3.本案一、二审诉讼费用由宝利公司承担。
被上诉人宝利公司的口头答辩意见为：1.根据相关开发管理条例的规定，在建房屋必须经竣工验收合格后方可交房。宝利公司已于2015年9月24日取得竣工验收报告且有相关单位的盖章，具备了交房条件。2.行政备案表只是房屋竣工验收合格后的一种行政登记手续，不以业主为对象，也不影响交房手续的办理，不影响房屋的交付。3.宝利公司一直积极履行合同，通知唐勇办理交房、催交房屋尾款，是唐勇一直拒绝履行，故宝利公司不存在违约行为。4.竣工验收报告经过各相关单位检验合格，唐勇关于房屋配套设施、质量问题的上诉理由不能成立。
上诉人与被上诉人均无新证据向本院提交。
经本院审理查明的事实与原审判决查明的事实一致，对原审判决查明的事实本院予以确认。
本案的争议焦点是：1、被上诉人是否应当于上诉人支付购房余款后交付房屋；2、是否应当由被上诉人承担全部违约责任。
本院认为：关于被上诉人是否应当于上诉人支付购房余款后交付房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，上诉人与被上诉人于2015年1月14日就案涉商品房的买卖签订了书面的《商品房买卖合同》和《补充协议》，各方应当严格按照合同约定认真全面履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十八条“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付”、第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”的规定，买卖合同的当事人就交付标的物和支付价款的时间或期限有约定的，应当按照约定的时间或期限履行合同义务。本案中，关于交付房屋和支付购房尾款的期限，《商品房买卖合同》第十条第一款明确约定“出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房”；《补充协议》第一条“付款方式及期限的补充”部分明确约定了购房余款700000.000元于2015年9月30日前付清，以上合同条款是对被上诉人交付房屋及上诉人支付购房尾款期限的明确约定。根据上述约定，自本案合同生效之日起至合同约定的履行期限届满前，在满足合同约定的其它条件的情况下，负有合同义务的一方当事人均可随时履行自己的合同义务，但被上诉人最迟应当于2015年9月30日前交付房屋，而上诉人最迟应当于2015年9月30日前支付购房余款，否则将承担因自己违约行为所产生的违约责任。经审理查明，自2015年9月30日合同约定的履行期限届满至2016年7月25日本院庭审结束之日止，双方仍未履行自己的合同义务，也未就交付房屋、支付购房余款时间或期限重新达成协议或其它补充约定，而原审法院根据购房时付款交房的交易习惯及交房所需一定时间过程，认为由上诉人支付购房余款后再由被上诉人在一天内交付房屋更为妥当的认定并无充分事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”、第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”的规定，现双方均有权要求对方履行合同义务，但应当给对方必要的准备时间，结合双方对合同义务约定履行期限的合同条款，本院酌定双方于一定期限内分别履行自己的合同义务。
关于逾期交房和逾期付款的违约责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，合同当事人在未履行合同义务时，应当承担继续履行、支付违约金等违约责任。本案《商品房买卖合同》第十条“逾期付款责任”中约定，买受人未按照约定的时间付款，逾期超过60日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金；第十三条“逾期交房”责任中约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。根据双方对履行合同期限、逾期责任的约定及本院审理查明的情况来看，被上诉人与上诉人至今均未各自履行交房义务与付款义务，客观上已分别构成逾期交房与逾期付款的违约事实，且逾期天数均超过了合同约定的60日，应当各自承担相应的违约责任。上诉人关于违约责任应由被上诉人一人承担的上诉理由不能成立，本院不予支持。在双方当事人均愿意继续履行合同的情况下，各方应当按照合同约定各自承担逾期交房与逾期付款的违约责任，即自2015年10月1日起，被上诉人应当按日向上诉人支付已付房款万分之三的逾期交房违约金，至被上诉人按照合同约定条件实际交房为止，而上诉人则应当按日向被上诉人支付未付房款万分之三的逾期付款违约金，至上诉人实际支付购房余款为止。上述违约金计算依据分别是当事人已经实际支付的购房款和尚未支付的购房款金额。合同约定的购房总价为1416556.000元，上诉人在签订购房合同当日支付了购房款716556.000元，尚有购房余款700000.000元未付，因此，被上诉人所承担的违约金为716556.000×0.03%×违约天数，上诉人所承担的违约金为700000.000×0.03%×违约天数。上诉人主张自2015年10月1日起由被上诉人支付210天的违约金44100.000元（700000.000元×0.03%×210天），该违约金数额是在上诉人权利范畴内的合法主张，本院依法予以支持。同时，在上述210天的违约期间内，上诉人因欠付购房余款应向被上诉人支付的违约金数额为44100.000元（700000.000元×0.03%×210天）。由于被上诉人在原审中的诉讼请求与上诉人在原审中的反诉请求均涉及主张违约金的内容，属于同种性质的债务请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”的规定，经本院确认，双方在相同违约期间内各自应承担的违约金性质、数额相同，依法应当相互抵销。原审法院关于双方均未按合同履行约定构成违约，各自负有相应过错，应各自承担违约责任的认定正确。鉴于双方关于违约金的原审诉讼请求及原审反诉请求应当依法予以抵消，因此，双方原审主张给付违约金的诉讼请求及反诉请求本院均不再予以支持。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，但处理结果部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条、第九十九条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第一百六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持四川省会东县人民法院（2016）川3426民初517号民事判决第二项即“驳回会东县宝利创投有限公司的其他诉讼请求”；
二、维持四川省会东县人民法院（2016）川3426民初517号民事判决第二项即“驳回唐勇的其他反诉请求”；
三、变更四川省会东县人民法院（2016）川3426民初517号民事判决第一项“唐勇于原审判决生效后30天内向会东县宝利创投有限公司支付700000.000元的房屋余款；会东县宝利创投有限公司在收到唐勇的700000.000元房屋余款后1天内向唐勇交付‘宝丽国际香江’6幢2层3号商品房”为“唐勇于本判决生效后，2016年9月10日前向会东县宝利创投有限公司支付购房余款700000.000元；会东县宝利创投有限公司于本判决生效后，2016年9月10日前按照合同约定的条件向唐勇交付‘宝丽国际香江’6幢2层3号商品房”。
一审案件受理费5669.690元，由会东县宝利创投有限公司负担2834.850元，唐勇负担2834.850元。二审案件受理费11339.000元，由唐勇负担5669.500元，由会东县宝利创投有限公司负担5669.500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王和平
审 判 员 邱红莲
代理审判员 赵 娜
二〇一六年八月四日
书 记 员 孙 耘
附本判决适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。