福建省安溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第4271号
原告李牡丹，女，1966年5月7日出生，汉族，安溪县人，住安溪县。
被告福建百宏房地产开发有限公司，住泉州市丰泽区疏港路宝珊花园观海苑海虹路25号。
法定代表人陈碧玲。
委托代理人庄荣皇，福建华晖律师事务所律师，代理权限：特别授权。
原告李牡丹与被告福建百宏房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2014年7月9日提起诉讼，本院于同日立案受理。受理后，于同年8月18日，依法由审判员林清艺独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李牡丹及被告的委托代理人庄荣皇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李牡丹诉称，原告于2008年11月12日与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告作为买受人向被告购买址在安溪县凤城镇百宏.滨江花苑第B幢3层301号房，总购房款人民币244809元。合同第十四条约定被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告已支付了全部的购房款，并于2011年8月12日接受房屋。被告逾期办理房屋权属证书，违反了合同的约定，应当依约向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金。因此，请求法院依法判决：1.被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金19854元（按已付总房款244809元的每日万分之一计，从2011年8月12日起计至房屋权属证书办理完毕之日止，暂计至起诉之日即2013年10月31日，共811天，并自2013年11月1日起至讼争房屋权属证书办理完毕之日止按月向原告支付逾期协助办证违约金；2、由被告承担本案全部诉讼费用
被告福建百宏房地产开发有限公司辩称，1.原告向法院起诉主张权利已超过法定两年的诉讼时效，因为原告是在2011年8月12日接收房屋的，根据合同约定应在90日内办理房屋权属证书，之后的两年内是原告向被告主张违约责任的诉讼保护期，但原告直至2014年7月9日才向法院起诉主张权利，据此已远远超过法定的两年诉讼时效。2.原告请求的违约金没有事实依据，因为被告在交房以后即2011年7月15日就已申请工程竣工验收备案，直至2013年3月11日才通过该备案，这期间的行为跟政府执行文件冲突，才造成拖延办证。这两年多的时间不是被告的行为造成的，所以不应当承担违约责任。该事实有政府出具的相关证明予以证实，也有安溪法院判决书的内容得到采纳证明。3.双方签订的《合同补充协议》已确定被告代为办理房屋产权登记手续，不再存在被告应提交办理权属登记所需材料给原告的义务，所以不存在逾期提供办证材料的事实情况。
本案双方当事人争议的焦点为：1.原告要求被告支付逾期协助办理房屋权属证书违约金的请求是否超过诉讼时效？2.被告是否应承担原告未能取得房屋权属证书的民事责任？
原告提供如下证据：
1.原告的身份证复印件，证明原告的基本身份情况及诉讼主体资格。
2．《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告于2008年11月12日签订《商品房买卖合同》及被告若逾期协助办理房屋权属证书应按合同约定向原告支付逾期办证违约金的事实。
3.销售不动产发票、按揭贷款合同复印件，证明原告已向被告全额支付购房款的事实。
4.《房产验收确认书》复印件，证明原告已接收房屋的事实。
5．《私营企业登记基本情况表》复印件，证明被告名称变更的事实。
6．安溪县诉前人民调解委会出具的《工作说明》复印件，证明本案诉讼时效自2013年11月4日中断的事实。
被告提供如下证据：
1.安溪县住房和城乡规划建设局（以下简称安溪县住建局）出具的《竣工验收备案证明书》、《关于百宏·滨江花苑工程竣工备案情况说明》复印件，证明：①被告建设安溪县河滨南路1515号百宏·滨江花苑的房屋，早在2010年11月15日通过勘察、设计、施工、监理单位和有关部门验收的事实；②通过验收后，被告于2011年7月15日向安溪县住建局申请办理工程竣工验收备案，因福建省建设厅出台的《福建省建设工程质量检测单位管理实施暂行办法》与之前文件对建筑材料异地检测的规定不同，而导致该建设局拖延至2013年3月11日才通过对百宏·滨江花苑竣工验收备案的事实。
2.安溪县住建局出具的《关于安溪百宏.滨江花苑办理房屋所有权初始登记的情况说明》复印件，证明：被告早在2011年8月份交房时已向安溪县住建局申请办理房屋所有权初始登记手续，因欠缺《工程竣工备案证明书》而未能办理的事实；延期办理房屋权属证书确实是因新旧文件交叉导致工程竣工备案证明书的办理被拖延而直接造成的后果。
3.安溪县人民法院（2014）安民初字第987号《民事判决书》复印件，证明安溪县住建局出具有关《工程竣工备案情况说明》和《房屋所有权初始登记情况说明》给其他房地产开发有限公司后，在类似的逾期办理房屋权证书的案件中已得到法院支持和采纳的事实。
4．《合同补充协议》复印件，证实双方已确认办理房屋产权登记手续是由被告代为办理，不再存在被告应提交办理权属登记所需材料给原告的事实。
5.《人防工程竣工验收表》和《建设项目竣工环境保护验收申请》，证明法院调取的“一次性告知单”体现的欠缺材料情况是不真实的，该告知单是被告口头咨询后的被告知情况，并不是被告在2013年2月28日才办理申请竣工验收备案的事实，也不是被告在2013年2月28日仍然欠缺材料的客观真实情况，因为告知单体现的欠缺材料，其中的该两份证据材料早在2011年7月10日之前就已经形成和由被告持有，不可能存在欠缺的事实。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、3、4、5的真实性无异议，本院予以采信；对原告提供的证据2的真实性无异议，但对关联性有异议，认为合同已经明确有关不可抗力造成的逾期交房、办证的，被告均有权不予承担违约责任。逾期办证的真正原因是政府行为造成的，根据合同约定，被告对本案依法不应当承担违约责任。本院认为，该证据不能直接证明被告是否逾期办理房屋权属证书，是否应按合同约定向原告支付逾期办证违约金，但能够证明原告向被告购买安溪县河滨南路1515号百宏·滨江花苑第B幢301号房，且双方签订商品房买卖合同的事实，被告对真实性无异议，本院对合同的真实性予以采信，但对原告欲证明的内容，应结合其他证据予以认定。对证据6，被告认为没有收到该证据材料，也不清楚该事实，所以应不予认定诉讼时效中断。本院认为，该证据系安溪县诉前人民调解委会出具的，具有真实性、合法性和关联性，且法律规定只要权利人向调解委员会等提出保护相应权利的请求，诉讼时效就从提出请求之日起中断，法律并未规定如相对方未收到该材料就不能认定诉讼时效中断，故本院对该证据予以采信，对被告的质证意见不予采纳。
对被告提供的证据，原告经质证，对上述证据1、2的真实性不予以认可，认为即使该证据真实，也不是商品房买卖合同约定的可免责事由。根据房屋登记办法的相关规定，被告只有提交用地证明文件，建设规划施行许可证，房屋竣工验收证明等相关证明材料给房地产权属登记部门，并取得登记部门出具的收件单等证明材料才可以认定被告完成房屋初始登记的义务。而本案中被告并未提交，应当承担举证不能的不利后果。即使存在新旧文件执行交叉的情形，然新旧文件均在本案讼争商品房买卖合同签订之前，属开发商可以预见的事由，根据被告提供的证据1表明，正是因为被告未取得施工许可证提前施工，才导致桩基材料检测未能通过，实属开发商自身的过错，导致未能及时竣工验收备案。对证据3、4，认为与本案无关，不具有关联性。对证据5的真实性、关联性不能予以认可，从法院依职权调查取得的《办理建设工程竣工验收备案一次性告知单》已足以证明至2013年2月28日被告仍然欠缺办证所需的多项重要文件，被告一直到2013年2月28日才向安溪县住房和城乡规划建设局提交竣工备案证明，被告本身存在过错，应当承担违约责任。本院认为，对被告提供的证据1，虽可证明被告建设的安溪县河滨南路1515号百宏·滨江花苑的房屋于2010年11月15日通过勘察、设计、施工、监理单位和有关部门验收，并于2011年7月15日申请办理竣工验收备案及于2013年3月11日通过验收备案的事实，但无法证明被告仅是因为“异地检测”而无法通过竣工验收的事实，故对其证明力本院予以相应确认；对证据2，该证据仅体现被告于2011年8月交房时，向安溪县住建局申请办理百宏·滨江花苑房屋所有权初始登记手续，因其欠缺《工程竣工备案证明书》，故未能在规定的时间内办理房屋所有权初始登记的事实，但并无法体现被告在该时间之后就向安溪县住建局申请办理竣工验收备案，也无法证明被告关于其在该时间之后就与有关部门交涉工程竣工验收备案证明问题的主张，该证据体现被告交房时间是2011年8月，与安溪县住建局出具给被告的《办理建设工程竣工验收备案一次性告知单》中所体现的内容，即被告至2013年2月28日所提交的竣工验收备案手续仍欠缺7项重要文件相矛盾，可见这份情况说明所述与事实不符，并非被告所称仅欠缺《工程竣工备案证明书》才无法办理房屋所有权初始登记的。同时，结合该情况说明没有单位负责人的签名或盖章，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第77条规定的单位出具证明文书的形式要件的事实，故本院对该证据不予采信。同一证据在不同的案件中其证明力的认定应结合其他证据进行综合分析判断而加以认定，被告提供的证据3，与本案缺乏关联性，本院不予采信。对证据4，该证据并不能由此推定被告不应将办理权属登记所需材料提供给原告，故只对其真实性予以采信。对证据5，只能证据被告建设的安溪县河滨南路1515号百宏·滨江花苑的人防工程于2011年4月12日通过安溪县人民防空部门的竣工验收及其污染治理设施竣工环保于2011年7月6日通过环境保护部门的预验收，但不能证明被告已于2013年2月28日将这两份材料报送给安溪县住建局登记并备案。
庭审中，本院依法出示安溪县住建局提供的该局于2013年2月28日出具给被告的《办理建设工程竣工验收备案一次性告知单》，经质证，原告认为该证据进一步说明，至2013年2月28日被告仍然欠缺办证所需的7项重要文件。被告质证认为对告知单的真实性无异议，但该告知单不是体现被告提交竣工验收备案材料的时间，被告是在竣工验收之后于2011年8月份向安溪县住建局提交竣工验收备案材料，因不符合新文件的要求，遭到拒收，因此当时就没有接收的规范性材料。当时还被告知对新旧文件问题要进行协调后，才会正式接收被告的竣工验收备案材料。告知单体现的欠缺材料并不是被告没办法提交，而是咨询性了解后被告知的。因为这个时间点被告经了解竣工备案证明差不多可以办理了，就先行咨询而已，并不是正式的要办理手续。而且被告提供的证据5的人防工程竣工验收表和建设项目竣工环境保护验收申请表所确定的时间足予否定一次性告知单体现欠缺材料内容的不真实。本院认为，双方当事人对《办理建设工程竣工验收备案一次性告知单》的真实性均无异议，故对其真实性予以采信，其可证明被告于2013年2月28日才向安溪县住建局提交材料，办理建设工程竣工验收备案，而该局于同年3月11日即出具了《竣工验收备案证明书》。
经庭审认证，结合庭审笔录，本院对本案主要事实作如下认定：
2008年11月12日，原告李牡丹作为买受人与原泉州百宏房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定：原告向原泉州百宏房地产开发有限公司购买安溪县河滨南路1515号百宏·滨江花苑第B幢301号房，总价款为人民币244809元；合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。《合同补充协议》第六条约定：房屋移交清楚后，出卖人配合买受人办理产权登记手续，所涉费用由买受人支付，若由于买受人原因没有及时配合，其责任由买受人自行承担。合同签订后，原告依约支付了房价款人民币244809元。2009年10月26日，原泉州百宏房地产开发有限公司变更为福建百宏房地产开发有限公司。被告开发的“百宏.滨江花苑”工程于2010年11月15日通过竣工验收。2011年8月12日，被告向原告交付了房屋。2013年2月28日，被告向安溪县住建局提交材料，请求办理其开发的“百宏.滨江花苑”建设工程竣工验收备案。该局于2013年3月11日出具了《竣工验收备案证明书》。原告于2013年11月4日向安溪县诉前人民调解委会提交与被告商品房买卖合同纠纷的书面材料，该调委会出具《工作说明》，证明本案诉讼时效自2013年11月4日起中断。2014年7月9日，原告向本院提起诉讼。
本院认为，原告李牡丹与原泉州百宏房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定该合同合法有效，受法律保护。双方均应按合同约定全面履行各自的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案讼争房屋的交房时间为2011年8月12日，原告可主张逾期办证违约责任的开始时间应为2011年11月11日，故原告主张逾期办证违约责任的诉讼时效应为2013年11月10日内，而且双方在合同中约定逾期办证违约金按日计付，故其诉讼时效应当分别每一日单独计算。原告于2013年11月4日向安溪县诉前人民调解委会提交与被告商品房买卖合同纠纷的书面材料，应认定诉讼时效中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算，故原告主张被告承担自2011年11月11日起的逾期协助办证的违约责任并未超过诉讼时效，本院予以支持，但请求被告承担2011年11月10日之前的违约责任，于法无据，本院依法不予支持。被告主张原告请求支付逾期办证违约金已超过诉讼时效，于法无据，本院不予采纳。根据国务院《房屋登记办法》的规定，被告向登记机关申请办理房屋所有权初始登记，应提交建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、测绘资料等相关证明文件，取得登记部门出具的收件单等证明材料，才可认定完成房屋所有权初始登记义务。因此，《工程竣工备案证明》等相关材料是办理房屋所有权初始登记所必须提交的证明。被告未能提供充分证据证明其已依约向登记部门提交了所有办证材料并完成了初始登记，并将办理权属登记须由被告提供的材料交付原告，也不能提供证据证明是由于原告没有及时配合造成的，故应承担举证不能的法律后果。被告主张逾期办证的原因是政府行为（“异地检测”文件不一致）造成的，但本案商品房买卖合同签订时间是在该文件施行之后，即使有存在“异地检测”文件不一致的事实，也属于被告应当预见的问题，其提供的安溪县住建局出具的情况说明只能证明被告曾经申请过竣工验收备案，在申请办理所有权初始登记时因欠缺《工程竣工备案证明书》，导致不能在规定期间内办理。而根据安溪县住建局出具的《办理建设工程竣工验收备案一次性告知单》这份证明，可证实被告直至2013年2月28日向安溪县住建局申请办理竣工验收备案时，仍然欠缺应由被告提供的相关材料，而安溪县住建局出具的《竣工验收备案证明书》明确讼争工程是于2013年3月11日通过备案，上述事实足以证明在2013年2月28日之前，讼争工程无法通过竣工验收备案是被告自身原因造成的，被告主张逾期办证的原因是政府行为造成的，证据不足，本院不予采纳。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，被告最迟应当在2011年11月10日前履行协助原告办理取得房屋所有权证的义务，否则应当承担逾期办证的违约责任。虽然，自2013年3月13日后，被告已通知原告办理房屋权属证书，原告也上交了有关办证的税收，但原告至今仍未能取得房屋所有权证书。据此，被告逾期协助办证已构成违约，根据合同第十四条的约定，结合本案的具体情况，被告应当自2011年11月11日起至履行完协助办证义务（将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告）时止，按原告已付房价款244809元的日0.01%向原告支付违约金。被告辩称双方签订的《合同补充协议》已确定被告系代为办理房屋产权登记手续，不再存在被告应提交办理权属登记所需材料给原告的义务，所以不存在逾期提供办证材料的事实情况的意见，因与补充协议第六条的约定不符，本院不予采纳。综上，原告诉讼请求中合法的部分，本院予以支持。被告辩解中合法有据的意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告福建百宏房地产开发有限公司应自2011年11月11日起按房价款人民币244809元的日0.01%向原告李牡丹支付逾期协助办证违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至被告向安溪县房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的材料交付原告时止，若未满一年按实际天数计算）。
二、驳回原告李牡丹的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币300元，减半收取为人民币150元，由原告李牡丹负担40元，被告福建百宏房地产开发有限公司负担110元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 林清艺
二〇一四年八月二十日
书记员 张泓泽
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第十四条权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。