河南省信阳市平桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民初字第01002号
原告白立文，男，汉族，1967年12月24日出生。
被告邓蔡华，男，汉族，1975年8月8日生。
被告信阳德海置业有限公司（以下简称德海公司）。
法定代表人刘海涛，公司经理。
诉讼代理人柯森林，公司员工。
诉讼代理人姚拥军，平桥区平桥镇法律服务所法律工作者。
被告信阳市第一建筑工程公司（以下简称一建公司）。
法定代表人余启明，公司经理。
诉讼代理人涂国栋，该公司员工。
诉讼代理人彭秀臣，河南冠南律师事务所律师。
原告白立文诉被告邓蔡华、德海公司、一建公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告白立文，被告德海公司诉讼代理人柯森林、姚拥军，被告一建公司诉讼代理人涂国栋、彭秀臣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告白立文诉称：2012年8月19日，被告邓蔡华持另两被告信阳德海置业有限公司、信阳市第一建筑工程公司的委托书、两份通知书与原告签订滨湖名都小区房屋认购协议书。约定，被告将尚未建起的滨湖名都小区贰号楼东单元四层东户，建筑面积120㎡的房屋，以每平方2800元，计336000元售予原告，2012年2月25日原告按约交纳了300000元的首付款，余款待办证时付清。2013年房屋建起后，原告去收房时，却发现被告邓蔡华、信阳德海置业有限公司、信阳市第一建筑工程公司又将该套房屋售予他人，而且他人已进行了装修。由于被告的欺诈行为，导致商品房买卖合同无法实现，原告无法取得房屋，特请求解除合同，被告返还原告300000元购买款，赔偿利息损失，同时赔偿房屋差价损失，为此特向法院提起诉讼，请求保护原告的合法权益。
被告邓蔡华辩称：一、被答辩人认购的房屋系另一被告信阳德海置业有限公司二次出售给他人，与答辩人无关，答辩人不存在欺诈行为。被答辩人起诉称，答辩人对此完全不知情。答辩人也是在被答辩人质问后才了解到此套房又被信阳德海置业有限公司二次出售。因此，答辩人是在取得该房屋的售房许可（包括信阳德海置业有限公司的通知和信阳市第一建筑公司的委托）后，向被答辩人出售的该房屋，该套房屋完全在另一被告即开发商信阳德海置业有限公司授权的范围内。另外，答辩人在出售该房屋后按通知及时向开发商履行了报备手续。答辩人的所有行为都是没有任何过错，不应当承担任何责任。二、被答辩人要求解除合同的理由不成立，签订该合同的目的无法实现既非不可抗力，也非因答辩人延迟履行债务或其他违约行为导致。《合同法》第九十四条明确规定，当事人一方在四种情形下可以解除合同，其中关于合同目的不能实现可以解除合同的规定有两款，一是因不可抗力致使不能实现合同目的；二是当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。在本案中，既没有不可抗力因素导致合同目的的不能实现，答辩人也没有任何迟延履行债务的行为或者其他的违约行为。因此，被答辩人没有解除该合同的法定理由。三、被答辩人起诉主体错误，侵犯被答辩人权益的仅仅是信阳德海置业有限公司，被答辩人应直接起诉侵权人而不应牵扯到答辩人与信阳市第一建筑公司。答辩人以信阳市第一建筑公司的名义承包的信阳德海置业有限公司的“滨湖名都”小区的施工工程，后经双方协商，信阳德海置业公司授权答辩人出售特定的房屋抵付工程款，其中就包括被答辩人购买的房屋。答辩人完全按照信阳德海置业有限公司的通知出售的该套房屋，也按照规定及时履行了报备手续。在这种情况下，信阳德海置业有限公司将被答辩人购买的房屋再次出售具有明显过错。更何况，该房屋已经明确指定将出卖权给了信阳市第一建筑公司，无论如何，信阳德海置业有限公司都不应再出售此套房屋。所以，被答辩人不应起诉答辩人及信阳市第一建筑工程公司。综上，请求法院判决驳回被答辩人的诉讼请求，答辩人可另行起诉侵权人以保障自己的合法权益。
被告德海公司辩称：被告邓蔡华无权处分本案争议的房屋，他不是建筑公司，也不是项目经理，没有取得销售房屋的授权，项目经理曾继刚已经销售17套，其有权销售房屋为15套。我们和本案的原告白立文和被告邓蔡华没有任何关系。
被告一建公司辩称：1、根据本案第二被告信阳德海置业有限公司的卖房通知，答辩人即授权我公司项目经理曾继刚对第二被告安排的可售2#、12#楼十套房屋具备出售的权利。2、出售给原告房屋并收取其购房款30万元的被告邓蔡华既不是答辩人的工作人员，也不是答辩人委托授权人，其卖房行为完全是其个人行为，与答辩人无关，答辩人不应对被告邓蔡华的行为承担任何责任。综上，答辩人认为，答辩人与原告之间不存在任何法律关系，答辩人不应对原告的请求承担责任。故答辩人恳请人民法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求，依法保护答辩人的合法权益。
经审理查明：信阳一建公司承建信阳德海公司滨湖名都小区2#、12#、13#楼，成立项目部，曾继刚任经理，邓蔡华等为实际施工人。2012年8月19日，邓蔡华隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，持信阳市一建公司2012年6月1日出具的可以出售部分套房（2#、12#楼10套）的委托书，信阳德海公司于2012年5月26日、2012年6月1日出具的通知（信阳一建施工的2#、12#楼可以卖十套，具体单元2#楼东单元3至7楼，13#可以卖五套），与白立文签订“滨湖名都小区房屋认购协议书”，约定：白立文（乙方）自愿认购邓蔡华（甲方）滨湖名都小区2号楼东单元4层东户，建筑面积120㎡，单价2800元／㎡，乙方在认购优惠期内，一次性付清优惠价为2470元／㎡，共计336000元；首付30万元于2013年5月1日前付清，房产证办齐付清余款36000元。邓蔡华、白立文分别在甲方、乙方处签名。签协议时楼房尚未建起。2012年12月25日白立文交购房款30万元，邓蔡华出具收据一份。邓蔡华将收白立文的购房款充抵信阳德海公司欠自己的工程款。2013年楼房建起后，白立文去找邓蔡华交付房屋，发现信阳德海公司已将自己购买的房屋又出售给别人，别人已装修。经多次协商未果，原告诉至本院。
本院认为，邓蔡华隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，与白立文签订房屋认购协议书，将尚未建起的房屋预售给白立文，二人签订的房屋认购协议书，依法无效。邓蔡华应当返还原告已付购房款及利息，赔偿损失并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。信阳德海公司在未取得商品房预售许可证的情况下，授权施工单位信阳一建公司预售商品房，信阳市一建公司明知开发单位信阳德海公司未取得商品房预售许可，书面委托实际施工人预售商品房，邓蔡华预售给白立文的商品房在信阳德海公司，信阳一建公司许可的预售商品房范围之内。白立文见邓蔡华持有信阳德海公司的两份通知、信阳市一建公司的委托书才与邓蔡华签订房屋认购协议书，信阳德海公司、信阳市一建公司在本案中均有过错，应当与邓蔡华承担连带责任。房屋认购协议书无效，自始无效，故不应再判决解除。原告的其他诉求，有法律、事实依据，本院予以支持。三被告的辩称，无法律、事实依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：
1、原告白立文与被告邓蔡华于2012年8月19日签订的“滨湖名都小区房屋认购协议书”无效。
2、被告邓蔡华返还白立文购房款300000元，自2012年12月25日起按人民银行规定的同期同类贷款利率赔偿利息损失，到本院指定的履行期限止。
3、被告邓蔡华赔偿原告白立文损失100000元。
4、被告信阳德海置业有限公司、信阳市第一建筑工程公司对上述判决二、三项承担连带责任。
上述二、三、四项判决，限本判决生效后十日内履行完毕。
案件受理费5800元，由三被告负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长 李祥斌
审判员 魏道生
审判员 李玉华
二〇一六年一月二十九日
书记员 杜正威