江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民初字第0503号
原告无锡灵特新科技有限公司，住所地无锡市新区行创四路89号7栋302室。
法定代表人孟庆国，该公司总经理。
委托代理人杨正伟，江苏维世德（无锡）律师事务所律师。
被告无锡江山置业发展有限公司，住所地无锡新加坡工业园锡新二路1号二楼。
法定代表人劳元一（YUAN-YILAO），该公司董事长。
委托代理人余本军，北京市大成律师事务所上海分所律师。
委托代理人曲凯峰。
原告无锡灵特新科技有限公司（以下简称灵特新公司）与被告无锡江山置业发展有限公司（以下简称江山公司）房屋买卖合同纠纷案，本院于2013年4月24日受理后，依法由审判员郁卿峰承办并组成合议庭，于2013年6月9日、7月30日公开开庭进行了审理。后承办人依法变更为审判员胡艳丽，并由审判员胡艳丽、人民陪审员秦迪光、人民陪审员胡静妹组成合议庭，于2014年3月19日公开开庭进行了审理。原告灵特新公司的法定代表人孟庆国及委托代理人杨正伟，被告江山公司的委托代理人余本军、曲凯峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告灵特新公司诉称，2011年3月24日，其公司与江山公司签订了写字楼买卖合同，购买了星洲商务园7幢3层302室房屋，建筑面积243.32平方米。协议签订后，其公司按约全额支付了购房款，并对房屋进行了装修，但江山公司未按约履行合同义务，出让之前在未告知其公司的情况下将房屋进行了抵押，且至今未能办理权属证书，不但未能提供合法理由及依据，也未就如何解决问题主动与其进行协商。江山公司的行为给其公司造成巨大损失，为了维护自己的合法权益，故诉至法院，请求解除双方签订的买卖合同，江山公司立即返还购房款1985491元，支付违约金40000元，赔偿装修损失276145元、预期收益200000元、利息损失135000元、一倍购房款损失1985491元，并承担本案评估费及诉讼费。
被告江山公司辩称，涉案房屋所用土地系科教研用地，灵特新公司的法定代表人在购买房屋之前已经知晓该情形，因科教研用地只能出让给公司，所以特地注册了灵特新公司，此后双方才最终进行了交易，故该房屋买卖不属于商品房买卖，亦不适用商品房买卖的相关法律规定，如果灵特新公司要求退房，则只需支付已付房款的2%作为损失的赔偿，而不应当使用商品房买卖过程中一倍购房款的赔偿条款。且灵特新公司实际使用了房屋，如果解除合同则应当按照同类地段的租金标准即每天每平方米1.55元支付至归还之日止的租金，并在本案中一并抵扣。关于房屋抵押一事，整个房屋所涉地块在出卖之前已经进行了抵押，且房屋抵押是在双方买卖合同签订之前，其公司并没有向灵特新公司隐瞒此事，而该抵押在房屋过户之时随时都可以解除。双方合同中对于预期损失并无约定，灵特新公司也无证据证明该损失，对于此项请求不应当支持。而灵特新公司既主张了利息损失又主张了违约金，属于重复主张。综上，涉案房屋之所以未能及时办理产权过户是由于政策原因，但目前已经具备办理过户手续的条件，故应当维护双方的合同约定并继续履行，请求法院依法判决。
经审理查明，2010年12月28日，江山公司与孟庆国开始洽谈购买星洲商务园房屋的事宜，后孟庆国于2011年3月4日设立了灵特新公司。2011年3月24日，灵特新公司与江山公司签订了写字楼买卖合同，由灵特新公司购买了江山公司开发的星洲商务园7幢3层302室房屋（后定名为行创四路89-7-302室），建筑面积243.32平方米，单价为每平方米8160元，价款总额为1985491元，该房屋所用土地的规划用途为科研设计用地。双方对相关的权利义务进行了约定：“……第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在写字楼交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金……”。在买卖合同的附件补充条款中，双方约定：“……由于甲方的原因，乙方不能在交付该写字楼之日起360天内取得房屋权属证书的，每逾期一日，甲方按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金，逾期超过一年的，乙方有权解除合同。……房屋交付后，本合同因任何原因解除、撤销或者确认无效，乙方在向甲方返还房屋时，应按同地段同类房屋租金标准向甲方交付房屋使用费。……”。合同签订后，江山公司于当天交付了房屋，灵特新公司按约支付了购房款1985491元。
另查明，2011年4月2日，以江山公司为房屋所有权人领取了行创四路89-7-302室房屋的房屋所有权证。在领取房屋所有权证之前，江山公司以该房向中国农业银行股份有限公司无锡新区支行设定了最高额抵押，期限为2011年3月30日至2012年3月3日。诉讼中，根据灵特新公司的申请，本院依法委托无锡中天造价师事务所有限公司对于行创四路89-7-302室房屋装饰工程的造价进行鉴定，鉴定结论为：工程造价金额为276145元。
以上事实，由灵特新公司提供的写字楼买卖合同、发票、银行付款回单，江山公司提供的星洲商务园认购协议、星洲商务园客户信息及签约确认单、业主收楼验收交接表，本院委托有关部门出具的锡造所（2014）183号工程造价鉴定报告，调取的无锡市房屋登记簿证明及双方当事人的陈述在卷佐证。
诉讼中，灵特新公司认为合同约定房屋的权属证书应当在房屋交付使用后360个工作日内办理，但房屋是2011年3月24日交付使用，至今尚未领取房屋权属证书，违反了合同约定；且江山公司在销售之时并未在宣传资料中说明土地性质，并在签订合同前隐瞒了房屋和土地被抵押的事实，属于欺诈行为，要求解除双方的合同，江山公司赔偿各项损失，提供宣传册、网上宣传资料打印件4页予以证明。江山公司认为上述证据均超过举证期限，不应作为证据使用，且宣传册与本案没有关联性，因为双方在合同中已经明确诉争房屋为科教研性质，对于网上宣传资料打印件的真实性不予认可，认为应当通过公证程序取证。江山公司认为双方之间的房屋买卖为二手房产的买卖，抵押是在房产开发之时已经办理的，且灵特新公司是知道的，之所以长期未能办理权属证书是由于政策的变化，直到2013年5月6日政府部门才有新的政策出台，目前已经可以办理到房产证，其公司曾经通知灵特新公司提交办证材料，但灵特新公司未签收办证通知，如果解除合同则需要按照同类地段的出租价格即每天每平方米1.55元支付租金，提供固定资产借款合同复印件、土地抵押合同复印件、土地证复印件、房产证复印件、会议纪要复印件、办证通知复印件及邮件详情单复印件、其他所有人的房产证、租金合同4份予以证明。灵特新公司否认江山公司曾经告知过抵押的情况，认为前四份证据均为复印件，对于真实性不予认可；认为会议纪要与本案无关，不予质证；因当时已经起诉，所以没有签收江山公司寄交的通知；对于其他所有人的房产证真实性予以认可，足以证明涉案房屋属于商品房；对于租赁合同的真实性无异议，但认为与本案无关，且涉及的房屋是否是装修房屋及房型是否类似无法确认，而本案所涉房屋是毛胚房，故租赁合同约定租金价格不具有参考性，另外其公司与江山公司签订的买卖合同中对于租金问题的约定是格式条款，现江山公司违约在先，其公司在合同解除后不应当支付租金。江山公司对于已经告知过抵押事实的陈述未能提供证据证明。
本案的争议焦点：1、双方之间的写字楼买卖合同应否解除？2、买卖合同解除之后的法律后果如何确定？
本院认为，一、关于写字楼买卖合同应否解除的问题。灵特新公司与江山公司签订的写字楼买卖合同系双方真实意思表示，且合同内容符合相关法规之规定，对双方均具有约束力，双方应按照合同的约定履行各自的义务。双方在合同中约定房屋交付使用后360个工作日内进行房屋产权登记，亦对于如未能在约定期限内办证的处理方式进行了约定，同时双方在补充条款中再次约定逾期办证超过一年的，买受人可以解除合同，根据该约定，如出现逾期未能办证的情况，则灵特新公司作为买受人可以选择是否解除合同，也即买卖合同的解除权在于守约方。本案中，双方一致认可房屋系在2011年3月24日交付，故办理房屋产权登记的起始日期应以此日为准，而江山公司直至2013年4月24日起诉之时尚未办理产权变更登记手续，虽然江山公司认为是由于客观原因导致无法办理产权登记手续，但双方在签订合同之时对于办证已经给予了较长的时间，应当是考虑了其他客观原因的情况下进行的约定，且在此后较长时间内江山公司亦未能就该问题与灵特新公司达成新的约定，故应当承担因逾期未能办理产权登记手续产生的相应后果。虽然江山公司认为目前已经能够办证，但灵特新公司坚持要求解除合同，而该请求符合双方合同约定，故对于灵特新公司要求解除合同的请求予以支持。
二、关于合同解除后的法律后果。法律规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。写字楼买卖合同解除后，江山公司作为房屋出卖人应当返还灵特新公司已经支付的购房款1985491元，灵特新公司作为房屋买受人应当返还已经实际占有的行创四路89-7-302室房屋，故灵特新公司要求返还购房款的请求于法有据，本院予以支持。关于支付违约金40000元的请求，根据合同约定，买受人退房的，出卖人退还已付房价款并按已付房价款的2%赔偿买受人损失，该约定系双方真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以采信，但灵特新公司主张的费用超过双方的约定，故对于其主张中合理的部分本院予以支持，江山公司应当支付违约金39709.82元。关于装修损失，灵特新公司接受房屋后，已经按照自己的用途对房屋进行了装饰，在买卖合同解除后，灵特新公司无法继续使用该装修，造成了灵特新公司利益上的实际损失，而该损失是由于江山公司的违约行为造成的，故江山公司应当赔偿灵特新公司涉案房屋的装修损失276145元。
关于已付款利息损失，虽然灵特新公司因为至今未办理产权登记手续而对无法对涉案房屋行使处分权，但灵特新公司交付购房款后即实际占有、使用了涉案房屋，亦享受了因使用该房屋带来的利益，故灵特新公司并不存在购房款利息的实际损失；而本案系因江山公司无法在约定期限内办理产权登记手续而导致解除，虽然双方在补充条款中约定不论何种原因解除合同都应支付房屋使用费，但本案中合同解除的原因在于江山公司，系由于江山公司存在违约行为导致合同解除，如要求灵特新公司支付房屋使用费显失公平，故其不得再行主张占用房屋的使用费损失。关于合理预期收益损失，灵特新公司对此未能提供证据证，故本院不予支持。关于一倍购房款的损失，根据双方签订的合同来看，该房屋所涉土地属于特殊性质，双方签订的合同亦非商品房买卖合同，且该合同亦无需经过房管部门登记备案，故其性质不属于商品房买卖；虽然涉案房屋在出让之前被江山公司进行抵押，但无论江山公司是否告知了抵押的事实，都不构成欺诈，故要求赔偿一倍购房款的损失无事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、解除灵特新公司与江山公司签订的写字楼买卖合同。
二、江山公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内返还灵特新公司购房款1985491元，灵特新公司于本判决发生法律效力之日起三十日内同时向江山公司返还行创四路89-7-302室房屋。
三、江山公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内支付灵特新公司装修损失276145元及违约金39709.82元。
四、驳回灵特新公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费39009元、保全费5000元、评估费6000元，共计50009元（已由灵特新公司预交），由灵特新公司负担22004.50元，江山公司负担28004.50元。（灵特新公司同意其预交的各项费用28004.50元由江山公司向其直接支付，本院不再退还，由江山公司在本判决发生法律效力之日起三十日内向灵特新公司支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行；帐号：11×××05）。
审 判 长 胡艳丽
人民陪审员 秦迪光
人民陪审员 胡静妹
二〇一四年六月十八日
书 记 员 陈 睿
本案援引的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。