上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初9566号
原告(反诉被告)：王定江，男，1963年7月6日出生，汉族，户籍地上海市虹口区，现住上海市。
被告(反诉原告)：万红，女，1976年11月14日出生，汉族，户籍地江西省景德镇市，现住上海市。
委托诉讼代理人：胡爱，上海嘉钰律师事务所律师。
原告王定江与被告万红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法适用简易程序审理。被告万红在答辩期内提起反诉，本院受理后于2016年4月25日公开开庭予以合并审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2016年11月24日公开开庭予以审理。原王定江，被告万红及其委托代理人胡爱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王定江向本院提起诉讼请求：1.判令解除双方签订的房屋租赁合同，没收押金；2.判令万红支付2014年8月18日起至2015年9月30日的房屋租金人民币(币种下同)63,713元；3.万红按照日万分之八的标准支付自2014年8月14日起至判决生效之日止的逾期付款违约金；4.本案诉讼费由万红负担。事实与理由：王定江于2013年5月18日起出租上海市闵行区虹梅南路XXX号(原来为虹梅南路XXX号，现为虹梅南路XXX号)给万红使用。万红为系争房屋租户，并一直使用房屋至2015年9月30日止，根据租赁合同的约定，万红应按时足额支付房屋的租金费用。但被告于2014年8月18日起至2015年9月30日止拖欠房屋租金63,713元，2014年8月4日起至2015年9月30日止拖欠逾期付款违约金13,676.98元。经多次催讨万红仍然拒绝支付，故以讼称事由诉至法院。
万红辩称，不同意诉讼请求。1、租赁合同是自然终止的，系争房屋并非政府规划中的，2014年8月因为虹梅南路改造合同无法继续履行了，已经无法经营关门了。双方未办理书面的交接手续，但是其离开时与王定江谈过租赁事宜，在7月份已经和王定江表示不继续经营。2015年10月其找到王定江的上家上海A仓储服务有限公司(以下简称A公司)，A公司告知万红已经和王定江处理完毕，故其直接从A公司处承租系争房屋一直使用到2016年3月。2016年3月以后因为房屋动迁又停止使用该房屋了；2、王定江的诉讼请求已超过诉讼时效。
同时，万红向本院提起反诉诉讼请求：1.王定江支付预期店铺营业损失88,200元；2.王定江返还押金；3.本案诉讼费由王定江负担。事实与理由：2013年5月16日，万红与王定江签订房屋租赁协议，由万红承租虹梅南路XXX号房屋用于经营，租期自2013年5月18日至2016年5月17日止。2014年8月，万红所承租的虹梅南路XXX号房屋因虹梅南路匝道工程导致封闭歇业，2014年8月至2015年9月期间，虹梅南路XXX号房屋一直因匝道工程处于歇业状态，导致店铺营业损失88,200元。王定江的行为已违反法律规定，故以诉称事由提起诉讼。
针对反诉，王定江辩称，虹梅南路封闭马路是市政工程，并非王定江造成的，且人行道和自行车道依然是从租赁房屋门前经过。万红关门是其经营的问题。押金同意返还。
经审理查明，1997年4月18日由上海B(集团)有限公司(以下简称B集团)作为建设单位，就建设梅陇铝合金装潢厂申请了建设工程规划许可证。房屋建成后，B集团与上海A仓储服务有限公司(以下简称A公司)签订委托书一份，委托书中载明：地处原朱梅路XXX号，现为虹梅南路XXX号上的租赁房隶属于B集团，该房于1997年4月18日由闵行区规划局批准建造B集团梅陇铝合金装潢厂，该房现处于街面房，全部委托A公司进行门牌申请、房屋维护管理和租赁。
2004年4月1日由王定江作为承租方(乙方)，A公司作为出租方(甲方)签订《虹梅南路房屋租赁合同》一份，合同约定：1、出租物业地址：虹梅南路XXX号场地上的所有出租房大约(1,300平方米左右)，甲方授权乙方有权在虹梅南路XXX号号码后编订门牌号码；2、租赁期限：甲、乙双方租赁关系保持到该出租房屋被市政拆迁为止。乙方将从2004年5月16日起支付租金给甲方；3、租金缴纳方法及押金规定：(1)租赁房屋租金：年租金为680,000元，每季为170,000元；(2)缴付租金按每季付款，先付后用，乙方必须在每季第一个月的十天前将租金170,000元整付清；(3)乙方租赁房屋须付押金100,000元，待市政用地、房屋拆除时退还押金。5、甲方的义务。(1)甲方提供虹梅南路XXX号出租房所需办理营业执照的一切手续和资料，并保障乙方能够办理营业执照；(2)甲方同意乙方有权将房屋转租或转借给第三方，所得差额归乙方所有与甲方无关。2004年4月27日王定江与A公司签订《虹梅南路房屋租赁合同补充协议》一份，协议约定：一、租金：因出租房屋面积减少约250平方米左右所以：(1)租赁房屋租金现定为：年租金540,000元；(2)每季度为135,000元；二、为了方便出租门面营业执照办理事宜，甲方同意提供甲方与第三方的租赁合同给乙方，以便第三方办理营业执照。
2013年5月16日由王定江作为出租方(甲方)，万红作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由甲方向乙方提供虹梅南路XXX号(原275号)用房约30平方米左右；租赁期限从2013年5月18日起至2016年5月17日止。届时双方有意继续合作，应在期满前二个月另行协商续约；该租赁房屋是提供给乙方作小吃营业用房；租赁房屋租金2013年5月18日至2014年5月17日为每月4,725元，2014年5月18日至2016年5月17日房租为每月4,745元，租金每三个月支付一次，每次支付给甲方14,235元，乙方每次应提前两周支付给甲方；乙方租赁房屋须付押金9,490元，待合同期满乙方不再续租，则乙方应提前两个月书面通知甲方。到期后甲方查收房屋结构、装修无损，水、电、房屋租金结清后退还押金给乙方；本物业无房地产权证，甲方只提供乙方场地和：(1)门牌号通知书；(2)梅陇镇政府和梅陇镇土地管理所的证明书。乙方自行负责该经营场所的营业执照及其他国家规定的有关手续，并遵守国家的法规合法经营，不得利用租赁房屋进行违法犯罪活动，并配合地区搞好社会治安综合治理工作；乙方应按期缴纳房租，不得拖延。乙方若逾期交付甲方租金，应按逾期天数，每日应支付租金总额1%滞纳金偿付甲方，逾期半个月，甲方有权提前终止租赁合同收回房屋，没收乙方的押金，并视为乙方违约，本合同终止，乙方未交付租金逾期满一个月后，乙方同意甲方有权开启乙方所租房门。同时，租赁房屋内的一切设施和设备都作无主物处理归甲方所有；甲方如违反合同，应退还乙方剩余房租，双倍退还押金等。
另查明，(2015)闵民五(民)初字第1351号民事调解书中确认了A公司与王定江之间于2004年4月1日所签订的《虹梅南路租赁合同》、2004年4月27日所签订的《虹梅南路房屋租赁合同补充协议》、2005年12月12日所签订的《虹梅南路房屋租赁合同补充协议(二)》、2008年12月31日所签订的《虹梅南路房屋租赁合同补充协议(三)》继续履行；原告于2015年10月10日前支付给A公司自2014年7月1日起至2015年12月31日止的租金330,000元及至2015年9月30日止的逾期付款违约金13,034.79元。
还查明，2014年1月22日，上海市闵行区梅陇镇人民政府于租赁场所张贴《告知书》，载明为配合市重点项目沪闵高架接中环线高架WS匝道工程的顺利实施，将对该工程沿线区域进行环境综合整治，2014年春节过后将对A公司非居住房屋有证建筑进行补偿动迁，无证建筑依法拆除。2014年12月24日，沪闵高架-
中环立交WS匝道沿线住宅小区周边环境综合整治工程选址拟定。王定江出租房屋附近道路被开挖，2016年4月A公司张贴公告要求各次承租人搬离，2016年5月10日，上海梅陇城市建设投资发展有限公司张贴公告要求各租赁户搬离，系争租赁房屋于2016年5月26日被拆除。
上述事实，由王定江提交的(2015)闵民五(民)初字第1351号民事调解书、《房屋租赁合同》、《虹梅南路房屋租赁合同》、委托书、门牌号码变更通知书、建设规划许可证、地籍图，由万红提交的《房屋租赁合同》、押金收条、照片及《告知书》一组，由本院调取的(2015)闵民五(民)初字第1442号民事判决书、《建设项目选址意见书》及批复与决定、《搬离通知书》及邮寄凭证、通告三份、照片一组等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，涉案房屋虽然并无房屋产权证，但是从王定江提供的B集团提供的委托书及建设工程规划许可证可以说明涉案房屋属于合法建筑，作为王定江从A公司处承租涉案房屋之后再进行转租符合王定江与A公司之间的租赁合同约定，且A公司亦认可王定江对外转租的行为。王定江与万红签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。就王定江的诉讼请求，万红抗辩称因市政工程，依据双方合同第八条该租赁合同已于2015年8月终止。关于万红陈述之市政工程确对承租之商铺门口道路存在开挖，但于当时并未拆除该承租商铺，该商铺仍可对外经营。且万红并未向王定江交还房屋，双方的押金至今仍未结算，故双方的该合同并未终止，万红的该抗辩意见本院不予采信，对于占用商铺期间的租金万红应予支付。又该房屋虽万红未予交还，但王定江于2015年9月30日已自行收回，双方的租赁合同于该日已解除。关于王定江主张的租金，万红自2014年8月后一直占用该商铺，本院注意到自2014年8月起系争商铺因市政工程周边的经营环境发生了巨大变化，万红自此并未在该商铺内经营。王定江作为出租方确实存在怠于履行相关经营管理保障义务的情况，应承担相应的责任。因此，本院根据公平原则与诚实信用原则，兼顾原、被告之间权利义务的对等性，参照双方合同中约定的月租金4,745元的标准，酌情确定万红按照月租金2,847元的标准向王定江支付租金。关于租金是否已过诉讼时效一节，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项之规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，王定江于2015年11月10日向本院递交起诉状要求万红支付租金，王定江主张自2014年8月18日起至2014年11月10日期间的租金已过诉讼时效，本院不再予以支持。故万红应向王定将支付自2014年11月11日起至2015年9月30日止的租金30,368元。
关于王定江主张的逾期付款违约金，因商铺对外经营环境发生变化，故该合同的履行也并未能完全按约进行，王定江在此后一年多的时间内并未要求万红支付租金。故租金的支付方式已发生变更，且租金标准本院也作出调整，王定江的该请求本院不予支持。关于万红主张之营业损失，如前所述系争商铺门前道路虽开挖，但该商铺仍可对外经营，同时本院已考虑到商铺实际情况对租金予以下调，万红未经营并非因出租方所致，故该营业损失本院难以支持。关于押金，因双方租赁合同已解除，王定江亦同意返还，本院予以支持。
综上，万红应向王定江支付租金30,368元，王定江应向万红返还押金9,490元。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)王定江与被告(反诉原告)万红于2013年5月16日签订的《房屋租赁合同》于2015年9月30日解除；
二、被告(反诉原告)万红于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)王定江支付租金30,368元；
三、原告(反诉被告)王定江于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)万红返还押金9,490元；
四、驳回原告(反诉被告)王定江其余本诉诉讼请求；
五、驳回被告(反诉原告)万红的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1,726.09元，由原告(反诉被告)王定江负担1,045.73元，由被告(反诉原告)万红负担680.36元；反诉案件受理费减半收取计1,121.13元，由被告(反诉原告)万红负担1012.22元，由原告(反诉被告)王定江负担108.91元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 殷 雪
人民陪审员 王建中
人民陪审员 尹 萍
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 罗香琴
附：相关法律条文
一、《民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……