北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0108民初8033号
原告王伟，女，1971年4月6日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托代理人郝亚超，北京市炜衡律师事务所律师。
委托代理人肖亚晶，北京市炜衡律师事务所实习律师。
被告左桂云，女，1954年3月31出生，汉族，住北京市宣武区。
委托代理人陈锐，男，法律工作者，住北京市西城区。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人孙凤起，男，公司法律顾问。
原告王伟与被告左桂云、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王伟委托代理人郝亚超、肖亚晶与被告左桂云委托代理人陈锐、第三人委托代理人孙凤起到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王伟向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令左桂云向我支付违约金差额1760000元；2、请求左桂云承担本案受理费等诉讼费用。事实与理由：2017年3月25日，原被告双方及链家公司、北京方源房地产咨询服务有限公司就左桂云购买我名下海淀区天秀花园荷塘月舍X号楼x层x1房屋事宜，签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》。在双方合同约定的支付购房款的日期2017年9月14日，左桂云未向我支付购房款。2017年9月25日，我委托北京市炜衡律师事务所郝亚超向左桂云发出律师函，要求其依据合同支付购房款，10月9日，律师收到左桂云回函，其表示不再购买我房屋。该合同第十一条约定“争议解决方式本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉”。该房屋位于海淀区，贵院具有管辖权，故恳请法院维护我的合法权益，依法审理。
左桂云辩称，我方认为，我与王伟的房屋买卖合同法律关系已经双方协商解除，我方无须再向王伟支付购房款。坐落于海淀区天秀花园荷塘月舍X号楼x层x房屋（以下简称x房），房屋所有权人是我。为改善居住条件，2017年3月25日，我通过居间方链家公司与王伟签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，以总价1380万元的价格购买王伟名下天秀花园荷塘月舍X号楼x层x1房屋（以下简称x房）。合同协议约定，定金100万元，过户前5个工作日付第一、二笔购房款；2017年9月22日前办理权属转移登记。合同协议生效后，我依约支付了王伟定金100万元。2017年3月26日，我与链家公司签订《房屋出售委托协议》，委托链家公司以1300万元的价格出售x房。因受北京市3·17限购政策出台的影响，虽两次将x房屋出售价格在原报价基础上下调了120万元，却始终没有买家与我签约。6月7日，我丈夫李建军突发脑梗死入院治疗，我全身心投入到丈夫的救治，没有时间精力应对房屋买卖，遂向链家公司提出与王伟解除合同、协议，不再索回已支付的100万元定金的想法。链家公司告知了王伟，安排双方7月20日面谈，当日王伟未到场。7月27日，我应链家公司之约再次到店，上午9点，我到店正遇王伟从店内走出，她只说了一句“都和中介说清楚了”，然后就走了。我进店后，链家公司工作人员将王伟起草、签字落款日期为2017年7月26日的《荷塘月舍x房屋买卖补充协议》交给我，该协议有如下内容：乙方（左桂云）如于2017年8月1日前提前支付购房款56万元给甲方（指王伟）账户，甲方承诺不在2017年9月17日未收到房款时发出解除合同通知并提起违约赔偿诉讼。因担心即使按照补充协议付款期延长56天，自己的101房也未必能出售，101房出售不了，自己就没有资格也没有能力购买301房，故我没在补充协议上签字。9月25日，王伟委托律师向我发出律师函，表述：王伟催促我在10月9日前向其依据合同支付剩余购房款，如我已确定解除，请于10月9日前与本律师联系，并以书面方式表达解约的意思表示。10月8日，我回函明确表示解除与王伟所签合同、协议，希望王伟能退还已经支付的部分定金。综上，我认为，由于自己没有购房经验，缺乏对市场的判断能力，轻信了链家公司工作人员关于x房可以很快出售的口头许诺，没有将自己与王伟签订的合同、协议生效条件与x房出售合同的签订联系起来，从而造成了与王伟所签合同、协议生效后x房仍未出售，自己无力履约的窘迫局面。收到律师函后，我经过慎重考虑，在回函中明确表达了解除合同、协议的意愿，回函里没有要求王伟退还定金100万元，而是以商量的口气希望王伟能体谅老俩口的难处，退还我一部分定金，按照我的理解，与王伟的合同、协议事实上已经协商解除。针对王伟的起诉，我无力继续履行原合同。现不同意王伟现在的诉讼请求。我方已经在合同约定的构成根本违约时间到来之前向王伟表达了解除合同的意思，且我方愿意以支付的100万元定金对方不再返还作为解约的代价，所以没有达成协议是因为王伟坚持要求我方在已付100万元定金的基础之上，额外支付56万元作为解约条件，为此双方没有达成协议。根据合同法第94条、第96条的规定，我方作为合同一方已经明确向对方表达了解约的意思表示，除定金100万元我方不再要求返还外，我方不同意再支付王伟任何费用。
第三人链家公司述称，王伟变更后的诉讼请求不涉及我方，我方不发表意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方一致认可的事实为：2017年3月25日，出卖人王伟与买受人左桂云签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋坐落为海淀区天秀花园荷塘月舍x号楼x层x，建筑面积137.87平方米；房屋成交价格为人民币275万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价1105万元；买受人向出卖人支付定金100万元，定金支付方式为直接支付给出卖人；出卖人收到全部购房款后5个工作日内交付给买受人；自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，甲方王伟、乙方左桂云与丙方居间方链家公司签订《补充协议》，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为1380万元；第二条关于房屋交易具体事宜的约定1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分，乙方于2017年3月25日当日将第一笔定金10万元以自行划转的方式交付甲方；乙方于2017年4月1号之前将第二笔定金40万元以理房通方式支付甲方；乙方于2017年4月9日之前将第三笔订金50万元以理房通方式支付甲方。3、关于购房款的支付，乙方于过户前5个工作日内将第一笔购房款275万元以建委监管支付方式支付甲方；乙方于过户前5个工作日内将第二笔购房款1000万元以理房通支付方式支付甲方。4、权属转移登记：在2017年9月22日之前应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。第五条违约责任3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。第六条其他3、交易房屋的租赁期限至2017年9月20日止。同日，王伟、左桂云、链家公司签订《居间服务合同》。上述合同签订后，左桂云支付了定金100万元。
就房屋买卖后续事项履行情况，王伟主张中介公司于2017年9月20日告知左桂云不再购房的意愿，之前其方一直通过中介公司催促左桂云交纳购房款；2017年9月25日，其向左桂云送达了律师函，内容为：本律师函发出之日（2017年9月25日），较双方约定的“过户（9月22日）前五个工作日”，即9月14日，已逾期11天，王伟女士未收到上述合同中约定的款项；2017年9月20日，经纪人员张松向王伟女士表示：您想解约，之前支付的100万元定金王伟女士不必退还；鉴于您未直接向王伟女士表示解约，因此，王伟女士催促您在10月9日前向王伟女士依据合同支付剩余购房款。如您已经确定解约，请于10月9日前与本律师联系，并以书面方式表达解约的意思表示。2017年10月8日，左桂云回函，称：我收到了2017年9月25日你们以王伟女士名义发给我的《律师函》，虽然你们没有向我出示王伟委托你们处理此事的《授权委托书》，但是，本着解决问题的诚意，我还是回复你们如下内容：我与王伟签订《北京市存量房屋买卖合同》，与王伟、链家公司签订《补充协议》不假。合同、协议签订后，我是真心想履约，壹佰万的订金我都如数、按时交给了王伟。我买王伟的房是想改善一下居住条件，我看中了她的房有两个卫生间，比我现在住的房多一间卧室。我和老伴都已经退了休，除了退休费没有其他收入，买王伟房款的唯一来源就是出售我现有的住房。我和王伟签约的第二天，我就委托中介开始出售我现在居住的房子。可是，事情没有我想象的那样顺利。来看房的人不少，但没有一个签合同的。我降了两次价，情况仍然没有改变。2017年6月7日，我老伴突发脑梗死住院，13天后出院回家，医生反复交代病人不能再受强烈刺激，否则后果不可想象。生活的变故，让我感觉我快要撑不下去了。眼看与王伟签合同约定的付款期限就要到了，我心里着急，多次与链家沟通，希望能尽快卖掉我的房，赶紧把房款给王伟。2017年7月26日，链家公司业务员郑万果发给我一份王伟起草的《荷塘月舍x房屋买卖补充协议》，协议虽然将我付房款的期限推迟到2017年11月17日前，但是让我2017年8月1日提前支付给她购房款56万元。我知道她是为我着想，可我实在不敢签这个补充协议，因为我没有钱，就连我给王伟的100万元定金，其中只有10万元是我自己的积蓄，剩余的90万元都是我找朋友借的。说实话，在接到你们的函之前，我对和王伟的合同能不能继续履行都还在犹豫。卖房改善居住条件的想法我没变，卖掉我现在的房子，是我可以有钱买王伟房子的唯一途径。我们两位退休在家的花甲老人，指着每月六千块的退休金过活，仅有的积蓄已经全给王伟支付定金了。我想如果我提出和王伟解约，我的损失太大了，我们老俩口实在是承受不起。明天就是你们限定我答复的10月9日了。我的状况依然没有改变，我自己的房没有人签约要买，我也没有能力支付王伟的房款。我只有提出与王伟解除合同、协议。我希望王伟能体谅我们老俩口的难处，退还我一部分定金，毕竟我们的生活并不宽裕。如能如此，我将非常感谢。王伟就此主张左桂云构成违约，起诉之时王伟的诉请为要求左桂云继续履行合同，后变更为要求左桂云赔偿违约金，按照总房价款20%计算，已支付定金抵付违约金。
左桂云对上述律师函及回函认可，主张其与王伟签约之时想的是另行售出己方名下位于海淀区天秀花园荷塘月舍x号楼x层x房屋，用售房款支付购买王伟房屋的购房款，其于2017年3月26日与链家公司签订《房屋出售委托协议》，委托链家公司以1300万元价格出售；因受北京市政府3.17限购政策的影响，后价格下调了120万元，仍无人与其签约；6月7日，其丈夫突发脑梗死住院治疗，其无精力应对房屋买卖事宜，因法律观念淡薄，未向王伟书面通知过解约；期间要求过王伟降价，但双方未达成一致意见；链家公司首次安排双方7月20日面谈，当日王伟未到场；7月27日，链家公司再次约双方见面商谈，其到店正好遇上王伟要离开，链家公司将王伟起草、签字，日期为2017年7月26日的《荷塘月舍x房屋买卖补充协议》交给其，内容为乙方（左桂云）如于2017年8月1日前提前支付购房款56万元给甲方账户，甲方承诺不在2017年9月17日未收到房款时发出解除合同通知并提起违约赔偿诉讼。甲方同意再推迟2个月收款，即乙方应于2017年11月17日前支付其余购房款1219万元，房屋过户后60天内即2018年1月22日前办理物业交割和迁出户口，乙方支付尾款5万元。如乙方于2017年11月7日前支付了其余购房款，合同继续履行完毕。如乙方于2017年11月7日前未支付其余购房款，甲方发出解除房屋买卖合同通知，双方友好解除合同，乙方已经支付的定金100万元及后续支付的56万元共计156万元等同于合同条款中的对甲方的违约赔偿，甲方承诺不再向北京市海淀区法院提起违约赔偿诉讼，避免乙方败诉需要承担双方的诉讼费和律师费及其它。此补充协议取代2017年3月25日签署的补充协议，自签署，成为房屋买卖合同的一部分。左桂云主张即使按照上述协议履行，其亦无能力购房，故未在补充协议上签字。后收到了王伟委托律师发生的函件，其回函，现主张双方买卖合同已于2017年10月8日解除。王伟对《荷塘月舍x房屋买卖补充协议》真实性认可，但主张左桂云未签字，该协议未生效，不认可双方合同于2017年10月8日解除，主张左桂云作为违约方，无权行使单方解除权，主张其本次诉讼中变更诉请之日即2018年5月7日系其行使单方解除权，双方合同于该日解除。
另查左桂云20**年12月14日以950万元价格将其名下海淀区天秀花园荷塘月舍X号楼x层x房屋出售，同日另行购置位于海淀区永丰嘉园房屋。
就己方实际损失，王伟主张房屋存在降价损失，计算方式为根据左桂云出售己方名下101号房屋降价情况，左桂云20**年3月26日委托出售价格为1300万元，后2017年12月14日以950万元价格出售，如以相同降价比例计算其房屋降价损失为371万元，如按照左桂云房屋当时可以1200万元出售的话，其方房屋损失为287.5万元，故现其主张276万元。左桂云对此不予认可，主张2017年7月至今王伟一直将房屋对外出租，且不认可房屋存在降价情况，100万元定金已经可以弥补其损失。
本院认为，王伟与左桂云签订的一系列房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。在合同履行过程中，双方曾就延后交纳房款进行过沟通，但未达成一致意见。在王伟致律师函询问左桂云时，左桂云明确表示要求解除双方合同，后王伟提起本案诉讼。双方就合同解除时点一节存在争议，本院认为因左桂云提出不再购房，其行为构成违约，按照合同约定及法律规定，王伟有权要求解除双方合同，左桂云作为违约方，无权行使单方解除权。在左桂云明确表示要求解约之后，王伟并未明确表示同意，在本案起诉之时，王伟仍要求继续履行合同，后变更诉请要求赔偿违约金，此时双方合同解除。因左桂云构成违约，王伟有权要求其承担违约责任。在即约定定金亦约定违约金的情况下，王伟有权二者选择之一。就违约金的确定一节，王伟现要求按照合同约定总房价款的20%计算，主张房屋存在降价的实际损失，左桂云则主张王伟并不存在实际损失，其方交纳的定金100万元足以弥补王伟的损失。对此本院认为，王伟对其房屋价格降价的实际损失的举证因市场行情存在跌涨变化并不充分，就王伟可主张的违约损失，在左桂云主张按照合同约定的违约金过高的情况下，应当以王伟实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。在左桂云已明确表示以定金100万元作为违约金时，本院认为已足以弥补王伟的损失，现王伟另行主张176万元，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：
驳回王伟的诉讼请求。
案件受理费一万零三百二十元，由王伟负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。
审判员 胡喜辉
二〇一八年六月七日
书记员 周宇蕾