天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初83651号原告：王月，女，1975年7月12日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托代理人：徐强，天津立人律师事务所律师。原告：张春英，女，1950年1月24日出生，汉族，住同上。委托代理人：徐强，天津立人律师事务所律师。被告：蔡喻，女，1986年1月17日出生，汉族，住天津经济技术开发区。原告王月、张春英诉被告蔡喻房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王月及二原告委托代理人徐强与被告蔡喻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方签订的《房屋买卖合同》；2、请求判令被告支付原告违约金36万元；3、请求判令被告返还原告定金10万元；4、请求判令被告支付原告律师代理费23600元；5、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年8月30日原被告双方在天津开发区万业源房地产经纪有限公司居间服务下签订了合同编号为1604928的《房屋买卖合同》，该合同约定被告将坐落于天津经济技术开发区顺达街88号和润园23102室房屋出售给二原告，房屋价款360万元，原告王月办理按揭贷款，被告自行平贷，双方于2016年9月22日之前办理网签手续，网签手续办理完毕后三日内腾交二原告，因一方违约应支付守约方房屋成交价10%违约金，并承担因事先债权所发生的费用。此后，原告为购买涉诉房屋将自己名下的房屋变卖，并按照合同约定支付定金10万元，但被告无正当理由拒绝配合办理过户手续，构成根本违约。因双方多次协商均未果，故诉至法院。原告提供三方房屋买卖合同、微信截图、涉诉房屋权属登记簿、原告名下房屋卖房合同与三方协议、原告购买其他房屋的购房合同、居间服务费、法律服务合同及增值税发票、定金收条、补充协议等证据予以证明。被告辩称，涉案房屋买卖合同同时约定定金罚则和违约责任，存在矛盾和冲突，不符合合同法的规定和基本原则，应依法适用定金罚则。被告同意双倍返还定金，且双倍返还定金足以弥补原告的损失。原告无法证明其实际损失，其损失应为定金及其利息，而合同约定的违约金过高，应依法予以调整。关于原告主张的律师费，被告认为没有事实和法律依据，在诉讼案件中聘请律师与否，都是一方当事人的个人行为，原告聘请律师费用应由其自行承担。被告提交微信截屏等证据予以证明。本院经审理认定事实如下：2016年8月30日，原告王月（乙方）、被告（甲方）及案外人天津开发区万业源房地产经纪有限公司（丙方，以下简称“万业源”）三方签订合同《房屋买卖（置换）合同》，该合同约定：甲方将其名下坐落于天津经济技术开发区顺达街88号和润园23102房屋出售给乙方，成交价款360万元，涉案房屋面积为107.27平方米，总楼层数为6层。乙方通过贷款的形式购买涉案房产，涉案房产存在抵押，由甲方自行平贷。房屋信息服务费为2%，即72000元，由乙方承担，于签订三方协议时向丙方支付。乙方应于2016年8月30日向甲方支付购房定金10万元，如乙方不能履行合同之条款以至合同不能顺利完成，则定金不予退还，且甲方有权继续出售该房屋；如甲方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则甲方须向乙方双倍返还定金。乙方于2016年9月22日之前凑齐首付款，双方到房管部门办理网签手续，网签手续办理完毕后三日内将涉案房产腾空并交付乙方。违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约访有权视违约方根本性违约，守约访有权解除买卖合同关系，并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。在合同履行期满前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约访有权解除房屋买卖合同关系，并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。合同签订后，如买卖双方任何一方违约，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴服务费损失包括但不限于信息服务费、贷款服务费、评估费。守约方提起诉讼的，由违约方承担守约方实现债权过程中的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费。合同另注明：乙方最终落户名称为张春英。三方协议签订当天三方另行签订补充协议，约定被告将不可移动设备留给原告，固定设备不动；被告带走电视、冰箱和个人物品。庭审过程中，原告一方表示原告张春英系原告王月母亲，因原告张春英已退休不能贷款，需以原告王月名义贷款，且将来房屋过户亦会署名二原告的名称，故将二人均作为原告提起诉讼。被告对此未予否认。2016年8月26日原告向案外人万业源法定代表人贾学红账户汇款购房诚意金72000元。2016年8月31日万业源向原告出具收据，收据显示收取原告涉案房产信息服务费72000元。原告于2016年8月30日向被告支付定金10万元。合同签订后，被告未按照合同约定办理他项权注销手续，并明确表示拒绝继续履行合同，但对于拒绝履行合同的原因被告表示系因万业源未告知出售房产需其配偶同意，且其配偶亦不同意出售，定金10万元未予返还。对于款项赔付事宜，双方虽经协商但未达成一致意见。被告表示涉案房产为婚前购置，其配偶对于出售涉案房屋知情，且其到中介跟原告谈卖房事宜其配偶亦知情。被告另表示2016年9月17日其向中介告知不再出售房屋的事宜，但未提交证据。原告表示其收到被告不再出售房屋的通知是2016年10月10日，并提交微信截屏予以证明，但原告认为合同解除的时间应为2016年9月22日即被告未办理网签之日。被告表示解除时间应为2016年9月17日，但未提交证据予以证明。被告对原告提价的微信截屏予以认可。原告另表示，为购买涉案房产其于2016年9月7日同案外人孙颖、天津市滨海新区鑫亿房地产经纪有限公司签订出售其名下坐落于塘沽碧海鸿庭84702房屋的《房屋买卖合同》，合同显示出售价格为2685000元，并于2016年10月17日从房管局签订《天津市房产买卖协议》，该合同显示房屋价格为1560271元，并提交相关买卖合同予以证明；原告还表示，2016年11月4日其因被告拒绝出售涉案房屋而转从案外人戴建国处购买开发区顺达街8号（泰达时代花园小区）8号楼2门201室房产，并提交《天津市房产买卖协议》予以证明，该合同显示房屋面积为133.22平方米，成交价格为3330000元，但原告表示实际成交价格为407万元。原告另表示，为了购买涉案房产其将自己名下房屋出售，且因涉案房产可拎包入住，泰达时代花园小区的房产需重新装修，从而导致其在出售自己名下房屋后不能立即腾房，转而租赁已出售给孙颖的房屋，从而产生的2016年11月1日至2017年5月31日的租金共计17500元亦系其损失，原告提交租赁合同予以证明。然，原被告双方之间签订的合同并未体现原告为购买涉案房屋而出售自己名下房屋及拎包入住的相关内容，且被告表示对此亦不知情。原告2016年10月与天津立人律师事务所签订委托代理协议书，约定律师费为23600元，且代理费不因胜诉败诉而增减。2016年11月17日原告向被告开具发票四张共计数额为32600元。原告及其代理人表示系财务人员误将23600元看作32600元而将发票开错，实际收取的律师费为23600元。庭审过程中，原告申请涉案房屋中介方万业源经纪人陈向利出庭作证，该证人对已收原告中介费72000元及被告做出解除合同意思表示的时间为2016年10月10日进行了确认。此外，泰达时代花园小区处于开发建设成熟地段，涉案小区西侧存在在建工程，且轻轨从涉案房屋所在小区穿过。然，原告表示可以通过对比涉案房屋及其后期购买的房屋（泰达时代花园小区）来确定涉案房屋差价，以确定所主张违约金的合理性。对此，被告表示其所出售的房屋的价格已经很高，且轻轨穿过该小区日常噪音很大，小区周边设施及环境差，同泰达时代花园小区差距太大，不具有可比性。原告表示，涉案房产同轻轨间隔一栋高层，不存在噪音的问题。庭审过程中，本院向原告释明是否通过鉴定确定涉案房屋的差价，原告表示不申请鉴定。本院依职权对万业源财务部负责人制作询问笔录，该工作人员表示因涉案房产其于2016年8月26日向原告收取诚意金72000元，在2016年8月30日签订合同后，其公司于2016年8月31日向将72000元诚意金转为涉案房产的信息服务费，并向原告开具收据。原被告对于此笔录均无异议。对此，原告表示合同对于信息服务费的承担有明确约定，应由被告承担，无法要求万业源返还信息服务费。本院依职权到开发区房管局调取涉案小区近期成交的房产及相应房主的信息，并通过电话的方式询问相应房主房屋成交的价格，相关房主反馈显示涉案小区12103实际成交的时间为2016年8月中旬，实际成交价为1.7万元左右/平米；321202实际成交时间为2016年9、10月份，价格为每平米1.7万元至1.8万元之间；52501实际成交时间为2016年7月份，实际成交价格为2万元/平米。原被告双方对于该调查结果均无异议。此外，本院亦依职权向万业源调取了近期成交的房屋买卖合同四份，其中包含了法院从房管局调取的52501房屋的合同，合同显示签订合同的时间为2016年7月6日成交价格为20524.81元/平米；12102房屋签订合同的时间为2016年7月2日，合同价格为16875元/平米；32602房屋签订合同的时间为2016年9月4日，合同价格为22862.37元/平米；22501房屋签订合同的时间为2016年12月16日，合同价格为30585.46元/平米。被告对该证据予以认可。原告表示，该四份合同中7月份出售的房屋，因房价基本上未涨，没有代表性，对于12月份的合同虽然是洋房但不是一楼，不带小院。原被告均表示涉案房产带小院20平米，原告表示附带两个车位，其中一个车位系其购房时所赠，另一车位系购置所得。被告表示房产附带一个竖长条状大车位，能够停放两辆车而已。房产证和房屋买卖合同对小院和车位均未标注。以上事实，有原被告的证据以及双方当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告之间签订关于涉案房屋的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规及强制性法律规定，本院确认有效。关于原告主体一节，合同落款虽为原告王月一人，但合同内容中注有涉案房屋落名原告张春英的内容，且原告一方表示原告张春英系原告王月母亲，因原告张春英已退休不能贷款，需以原告王月名义贷款，且将来房屋过户亦会署名二原告的名称，故将二人均作为原告提起诉讼。被告对此未予否认，且原告一方的解释同合同中通过贷款形式购置房屋等的约定及张春英个人已过退休年龄的事实能够相互印证，具有合理性，且并不损害被告的合法利益。故，本院对于原告一方以二原告作为诉讼主体的行为予以认可。关于合同的解除一节，在合同履行过程中被告明确表示不再出售涉案房屋，虽被告主张解除时间为2016年9月17日，但未提交证据予以证明，本院不予采信。原告主张应以2016年9月22日网签时间为解除合同时间，但原告表示首次收到被告解除合同意思表示的时间为2016年10月10日，且提交微信截屏予以证明，被告对截屏亦无异议。故，本院认为，按照双方签订的《房屋买卖合同》的约定，被告表示不再出售涉案房屋的行为已构成根本性违约，原告有权解除合同。本院对于原告请求解除同被告之间《房屋买卖合同》的请求予以支持，并认定双方之间的《房屋买卖合同》于2016年10月10日予以解除。关于定金一节，原告已向被告支付购房定金100000元，而被告未按照合同约定履行相关义务，应当予以返还。本院对于原告的此项诉讼请求予以支持；关于违约金及律师费一节，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”据此规定可知，违约金与损失赔偿金没有一并提出的必要。原告诉请的律师费23600元属于被告违约而产生的损失赔偿，且合同约定了违约金为合同总金额的10%即36万元，本案律师费应作为衡量违约金是否过分高于损失的一部分。故，对于原告主张被告赔偿律师费23600元的请求不予支持；对于原告主张违约金为360000元，被告认为原告的实际损失为定金及其利息，认为原告主张的违约金过高，请求法院进行调整。原告则认为，主张36万违约金合理，其损失包括律师费、购房信息服务费、租房费用及涉案房屋涨价后的差价。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条?第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定可知，违约金是否合理，取决于是否过分高于损失，即是否超过造成损失的百分之三十。原告的损失律师费23600元、信息服务费72000元已经实际发生，且合同明确约定应由违约方承担，虽信息服务费支付的时间同开具收据的时间不一致及委托协议中律师费的数额同发票的数额不一致，但原告的解释具有合理性，应认定为实际损失的范围。对于租金问题，原告表示其所购买的泰达时代花园小区的房产需重新装修而导致其不能及时腾空其所出售的房屋而产生租金，应由被告支付。然，原告并未提交涉案房产不需装修及其在购买后亦不再装修的证据，亦未提交其所购买的泰达时代花园小区房产需要装修和必须装修才能入住的证据。原告亦未提交其所主张租赁费用必然发生的其他证据。故，本院对于原告租赁费的主张不予支持，此不应作为认定违约金数额的依据。对于房屋差价损失的问题，首先，双方不能通过协商的形式确定；其次，原告主张以涉案房屋同原告后期购买的泰达时代花园小区的房屋相对比进行确定，但本院认为，轻轨从涉案房屋所属小区穿过的情况客观存在，且两小区周边环境差距较大，不具有可比性，无法通过对比两房屋确定差价损失；再次，结合涉案房屋的相关具体情况，根据本院依职权调查的涉案小区近期成交房产的情况，无法确定涉案房屋的差价，亦无法通过此认定原告主张违约金的合理性。此外，庭审过程中，本院对涉案房屋差价的确定方式询问并释明后，原告仍表示不申请鉴定，原告亦未向本院提交其他证据予以证明。故，本院对于原告通过涉案房产差价损失确定违约金合理性的主张不予支持。此外，被告表示10万元定金的利息损失系原告实际损失。本院认为，原告定金利息损失客观存在，原告利息损失应为以10万元为基数，自2016年8月30日起至本判决确定的违约金给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。综上，本院认为原告违约金36万元的主张过高，本院对原告主张的违约金数额调整为：1、律师费及信息服务费之和95600元*130%=124280元；2、以定金10万元为基数，自2016年8月30日起至本判决确定的违约金给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算的款项数额。对于超出部分本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条?第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下：一、原、被告之间的《房屋买卖合同》于2016年10月10日予以解除；二、被告蔡喻于判决生效之日起十日内向二原告返还定金100000元；三、被告蔡喻于判决生效之日起十日内向二原告支付违约金，违约金数额为124280元及以定金10万元为基数，自2016年8月30日起至本判决确定的违约金给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算的款项数额之和；四、驳回二原告的其他诉讼请求。案件受理费4277元，由二原告承担2243元，被告承担2034元，被告承担的部分于判决生效之日起十日内一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判张红杰二○二○一七年一月十九日书记员  王天远附：法律释明1、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款?当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条?第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。