广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法民一初字第663号
原告（反诉被告）：东莞市汇通实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：韩贵强，该公司经理。
委托代理人：李平，广东博厚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：东莞市千方电子科技有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：陈建中，该公司董事长。
委托代理人：吴志伟，广东蓝天柱律师事务所律师。
原告东莞市汇通实业投资有限公司（以下称“汇通公司”）诉被告东莞市千方电子科技有限公司（以下称“千方公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月18日受理后，被告千方公司在答辩期内提起反诉，本院对其反诉予以受理。本案依法由审判员卢秀文适用简易程序独任审判，于2014年5月29日公开开庭进行审理。后本案转换适用普通程序，由审判长卢秀文、人民陪审员何耀军和人民陪审员李慧霞组成合议庭，于2014年8月14日公开开庭进行审理。原告汇通公司的委托代理人李平，被告千方公司的法定代表人陈建中、委托代理人吴志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汇通公司诉称：2011年，被告承租原告的房屋进行经营。租赁期间，被告因违反环保法规，多次被环保部门行政处罚，导致经营困难，其开始拖欠原告租金，经原告给予宽限期仍不履行交租义务，故原告提起诉讼，请求判令：1.被告按照每月581755.2元的标准，支付原告2013年3月1日至2013年6月30日的租金共2327020.8元；2.被告承担本案诉讼费。诉讼中，经本院释明，原告申请变更其第1项诉讼请求的“租金”为“房屋占有使用费”，本院对此予以准许。
被告千方公司答辩及反诉称：原、被告于2011年7月21日签订《租赁合同书》，约定被告租赁原告位于东莞市长安镇涌头社区宏业中路XXX号的两栋厂房和两栋宿舍，租赁期限从2011年12月12日至2021年12月14日。后双方陆续签订几份补充合同。合同签订后，被告分别于2011年8月17日、9月13日和10月25日向原告支付了保证金共1769868元，后亦付清了至2013年3月18日止的房屋占有使用费。但2013年3月18日，原告以被告拖欠租金为由，对案涉房屋停水停电，又于2014年4月4日发出公告不允许被告的员工进入。被告从2013年3月18日起没有实际使用案涉房屋，故无需支付房屋占有使用费，请求驳回原告的诉讼请求。此外，原、被告于2013年6月5日签订《解除租赁协议书》，原告扣留了被告保证金884934元。现因案涉房屋无建设工程规划许可证及房地产权证，上述《租赁合同书》、补充合同和《解除租赁协议书》无效，原告应向被告返还全部保证金。故被告提起反诉，请求判令：1.确认双方签订的《租赁合同书》、补充合同及《解除租赁协议书》无效；2.原告退还被告保证金884934元；3.本案诉讼费由原告承担。
原告汇通公司对被告千方公司的反诉答辩称：第一，原、被告签订的《解除租赁协议书》有效，因该协议调整的是“合同后义务”，不受租赁关系是否有效影响，且协议内容不违反法律强制性规定，故剩余保证金归原告所有。第二，《解除租赁协议书》没有涉及2013年3月1日至2013年6月30日的房屋占有使用费内容，没有免除被告该付款义务，故被告应向原告支付房屋占有使用费。第三，原告没有对被告停水停电，也没有提出解除合同。被告无法经营的原因在于其违反环保法规被环保部门处罚，然后被法院责令停产，与原告无关。综上，请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2011年7月21日，原、被告签订一份《租赁合同书》，约定被告承租原告位于东莞市长安镇涌头社区宏业中路XXX号的两栋厂房和两栋宿舍共41062平方米作经营用途，租赁期限从2011年12月15日起至2021年12月14日止，被告支付原告保证金1478232元，并于每月20日前支付租金。其中，2011年12月15日至2015年12月14日的租金每月为492744元，自2016年12月1日起租金进行上调。2011年8月15日、2011年9月18日和2012年7月5日，原、被告又先后签订《补充合同之一》、《补充合同之二》和《补充合同之四》，约定增加租赁房屋面积和增加支付保证金。自此，案涉房屋每月租金为581755.2元，保证金共1769868元。本案中，原告确认被告已付清全部保证金和至2013年2月止的租金。
2013年1月25日，因被告违反环保法规被环保部门行政处罚，广东省东莞市第一人民法院向被告发出执行命令，限令被告立即停止生产，停止使用所有生产设备，并对被告予以查封。案涉房屋自该日起生产用电被停，被告停止生产，只进行日常办公，其租户也相继撤离。2013年3月18日，被告称案涉房屋的生活用电也被停，被告无法办公，人员全部撤离，机器设备则存放在案涉房屋内。2013年4月4日，案涉房屋被张贴通知，通知自2013年4月5日起宿舍楼将封锁。因此，被告拒绝向原告支付2013年3月18日之后的租金，双方发生纠纷。
2013年6月5日，原、被告签订一份《解除租赁协议书》，约定双方于2013年6月30日解除租赁关系，被告于2013年6月30日前搬离其财物，于2013年7月1日将案涉房屋交回原告；原告于2013年6月20日前退回50%保证金884934元给被告，另外50%保证金不予退还。协议签订后，原告如约向被告退还了保证金884934元，被告亦于2013年7月1日前搬离其财物。2013年8月23日，广东省东莞市第一人民法院作出解除查封令，以被告已搬走并停止营业为由解除对被告的查封。原告认为被告自此才实际交回案涉房屋给原告，故起诉要求被告支付2013年3月1日至2013年6月30日的房屋占有使用费给原告。被告则在诉讼期间提起反诉，请求判如所请。
诉讼中，被告提供部分收款收据及银行转账交易记录，拟证明其已付清至2013年3月18日止的房屋占有使用费。以上银行转账交易记录均显示款项汇至原告指定的收款账户，且各次汇款基本注明了支付“租金”所对应的月份。其中，一份2013年4月2日的转账交易记录显示原告于该日向被告汇去2013年3月部分“租金”55000元。原告不确认收到该款，称即使收到，也是支付的2013年2月以前被告应付未付的房屋占有使用费。
此外，关于案涉房屋的建设手续，原告提供编号981043的建设工程规划许可证、编号建验证字第94-03-008号的建筑工程竣工验收证书和编号施1-12的单位工程竣工验收证明书等，主张案涉房屋部分已取得建设工程规划许可，可依法出租。其中，前述建设工程规划许可证显示建设单位为长安镇冲头村委会，建设项目名称为厂房、宿舍，建设位置位于东莞市长安镇涌头村，规模为1栋1层半共935平方米建筑。建筑工程竣工验收证书和单位工程竣工验收证明书显示建筑工程名称为东莞玮球鞋厂车间A（三层）、B（三层）、C（二层）及附属车间（一层），建筑面积共40763平方米，竣工时间为1994年8月13日。被告认为上述证照记载的建筑工程与案涉房屋无关。被告也提供一份由东莞市城乡规划局出具的信息公开告知书，显示经该局核查，案涉房屋所在用地没有申请办理规划许可手续。本院就该问题亦向东莞市长安镇规划管理所调查，该所回复称案涉房屋及其所在地块未办理相关规划手续。
以上事实，有《租赁合同书》、补充合同、保证金收款收据、东莞市环境保护局责令改正违法行为决定书和行政处罚告知书、广东省东莞市第一人民法院执行命令和解除查封令、现场照片、各租户的通知、保证函和保证书、陈某某和吴某某的证言、参保记录、银行转账交易凭证、租金收款收据、《解除租赁协议书》、建设工程规划许可证、建筑工程竣工验收证书、单位工程竣工验收证明书、东莞市城乡规划局信息公开告知书、东莞市长安镇规划管理所《关于核查项目是否已办理两证的情况说明》及本院庭审笔录、质证笔录等附卷为证。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案原、被告之间的租赁合同关系是否有效，关键在于其租赁物是否符合法律规定。对此，原告虽提供了编号981043的建设工程规划许可证、编号建验证字第94-03-008号的建筑工程竣工验收证书和编号施1-12的单位工程竣工验收证明书等，拟证明案涉房屋部分已取得建设工程规划许可证；但以上证照所载建设工程的内容与案涉房屋的情况不一致，不能直接指向案涉房屋。其次，根据被告提供的东莞市城乡规划局信息公开告知书，以及本院调取的东莞市长安镇规划管理所关于案涉房屋是否已办理两证的情况说明，也显示案涉房屋及其所在地块未办理相关规划手续。因此，不能认定案涉房屋已取得建设工程规划许可证或主管部门同意建设的证明。故原、被告签订的《租赁合同书》及其补充合同属无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效法律后果的规定，本院对原告的诉讼请求及被告的反诉请求分析如下：
关于原告提出的房屋占有使用费的诉讼请求。该费用性质上属于合同无效时承租人因实际占有使用房屋而对出租人产生的折价补偿，故应予支付。其中，原、被告对房屋占有使用费的计算截止时间存在争议。根据本院查明的事实，案涉房屋虽然自2013年1月25日起生产用电被停，自2013年3月18日起生活用电被停，被告的工作人员和租户也于2013年3月18日前相继撤离，被告没有正常经营；但以上结果的成因并不在于原告，而是因为被告违反环保法规被责令停产所致，故被告不得以此为由拒绝支付房屋占有使用费。其次，从原、被告签订的《解除租赁协议书》以双方后续履行该协议的情况看，在2013年3月18日之后，被告的财物仍存放在案涉房屋内，其直至2013年6月30日止才将财物搬离，说明被告实际占有使用案涉房屋至2013年6月30日止。故原告诉请的房屋占有使用费计算期间合法有据，本院予以认定。关于房屋占有使用费的计算标准，如前所述，因原告对于被告在前述期间内不能正常使用案涉房屋不存在过错，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，原告主张房屋占有使用费参照双方合同约定的租金标准即每月581755.2元计算，有事实和法律依据，本院予以采纳。另，被告主张2013年4月2日已向原告支付了2013年3月的部分房屋占有使用费55000元，有银行转账记录为证，其显示对方的收款账户为被告指定的收款账户，且内容上也注明了是支付的2013年3月的部分“租金”；而此前的各次付款，亦基本注明了支付的“租金”所对应的月份，可以证明被告的主张。原告不确认收到该款，并称即使收到亦是支付的2013年2月前应付未付的房屋占有使用费，原告对此未提供任何证据予以证明，并且未能明确未付的房屋占有使用费对应的月份，本院对原告的陈述不予采信，认定被告已支付原告2013年3月部分房屋占有使用费55000元。由上，被告实际应支付原告的2013年3月至2013年6月房屋占有使用费为2272020.8元（581755.2元×4个月-55000元）。
关于被告提出确认与原告签订的《解除租赁协议书》无效，并要求原告返还剩余保证金的请求。因《解除租赁协议书》是以案涉《租赁合同书》有效为前提而签订的，现《租赁合同书》被确认为无效，故《解除租赁协议书》中与合同无效法律后果相悖的条款亦属无效。即《解除租赁协议书》中关于另外50%保证金不予退还的约定无效。依法原告应立即返还剩余的50%保证金884934元给被告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市汇通实业投资有限公司与被告东莞市千方电子科技有限公司就位于东莞市长安镇涌头社区宏业中路XXX号房屋所签订的《租赁合同书》及补充合同无效；双方签订的《解除租赁协议书》部分有效，部分无效。
二、被告东莞市千方电子科技有限公司向原告东莞市汇通实业投资有限公司支付2013年3月至2013年6月的房屋占有使用费2272020.8元；
三、原告东莞市汇通实业投资有限公司向被告东莞市千方电子科技有限公司返还保证金884934元；
四、以上第二判项与第三判项相抵后，被告东莞市千方电子科技有限公司实际须支付原告东莞市汇通实业投资有限公司1387086.8元，该款应于本判决发生法律效力之日起五日内支付；
五、驳回原告东莞市汇通实业投资有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告东莞市千方电子科技有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费25416元，反诉受理费6324.67元，共31740.67元，由原告东莞市汇通实业投资有限公司负担6934.67元，被告东莞市千方电子科技有限公司负担24806元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 卢秀文
人民陪审员 何耀军
人民陪审员 李慧霞
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 莫耀荣