广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终22548号
上诉人（原审原告）：广州连家地产代理有限公司，住所地广州市白云区同泰路倚绿北街14号10房。
法定代表人：王茂源，职务为经理。
委托诉讼代理人：李国伟，广东格林律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李明，男，1964年11月27日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。
委托诉讼代理人：李佳芮，李明的女儿。
上诉人广州连家地产代理有限公司（以下简称连家公司）因与被上诉人李明居间合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初12376号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
连家公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项和第二项；2.判决李明向连家公司支付咨询及中介服务费26700元及违约金（以26700元为本金，每天按0.1％的标准，支付自2016年11月16日起至实际支付本金之日止的违约金）；3.本案的一审、二审诉讼费由李明承担。事实和理由：一、案涉合同是可以继续履行，不是无法履行。合同第二十条约定“卖方同意买方指定房地权登记证（不动产登记证）落名人。”，该约定明确即便李明没有购房资格，也可以指定有购房资格的人交易落名。因此，李明没有购房资格，不影响合同的继续履行。二、合同没有继续履行的原因是李明放弃购买涉案房屋。签订合同后，李明直接拉黑业务员和原业主的电话和微信，拒绝联系，导致合同无法继续履行。三、连家公司对合同没有继续履行不存在过错，一审判决认定连家公司存在过错没有事实依据。连家公司己经在合同第十六条明确告知连家公司确保其可提交合格文件，合同手写第二十条为李明能顺利履行合同设定了兜底条款。四、一审判决适用法律错误，居间合同纠纷适用自由裁量没有法律依据。法律法规和司法解释仅规定，居间人在居间过程中，因过错行为造成委托人经济损失的，可以减免居间费，而并没有规定“居间人对合同无法履行应负审查不严之责”可以减少支付居间费。
李明辩称，一、连家公司未尽其承诺履行相关居间服务。连家公司承诺促使双方签订合同，并协助双方过户，完成合同履行等系列工作再行收取该费用。连家公司在合同签订后并没有促使双方交易，未尽居间的基本义务，其公司明知李明至今未支付定金10万元，却向法院虚假举证李明支付了该定金并提供《收款收据》。二、在该买卖合同的履行中，李明遭受了重大利益损失，在合同签订后，该合同标的物不断上涨，至今已按市场价估算增值接近200万，而卖方在签合同后就提出不卖，连家公司又不向李明提供合同原件协助李明主张合同权利，因此至今也未能维护自身的合法权益。三、连家公司要求支付该笔费用显失公平，连家公司采取隐瞒方式促使李明签字，签字后合同空白处由连家公司填写，而签订合同后连家公司也未提交合同原件给李明，以致李明至今未能依据合同向卖方主张权利。连家公司的行为明显违反了公平、等价有偿之原则，其没有依约履行居间义务，如今又诉讼索取居间服务费，这对李明明显不公。
连家公司向一审法院诉讼请求：1.李明向连家公司支付咨询及中介服务费26700元；2.李明向连家公司支付违约金（以26700元为本金，每天按0.1%的标准，支付自2016年11月16日起至实际支付本金之日止的违约金）；3.本案诉讼费由李明承担。
一审法院认定事实：2016年11月15日，李明（买方）与案外人丁莉（卖方）、经纪方连家公司签订《房屋买卖合同》，合同约定：第一条买卖之房屋（以下简称该物业）地址为白云区恒骏街30号2706房。第八条基于买卖双方独家委托经纪方买卖该物业，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，卖方于本合同签订之日向经纪方支付人民币10000元作为咨询及中介服务费或以《咨询及中介费确认书》为准；买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币26700元作为咨询及中介服务费或以《咨询及中介费确认书》为准。买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。买卖双方同意经纪方可自买方或卖方转交或代保管的款项中扣除相应金额用作支付咨询及中介服务费。第十六条另：买方知悉限购及贷款新政，确保可提交合资格文件（如纳税或社保缴费证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续。如因购房资格或银行贷款问题不能买受物业的，承担本合同第十二条的违约责任并向经纪方支付约定的咨询及中介服务费。第十七条卖方同意买方或经纪方可将款项存入下述账户，视同卖方已收取款项：开户银行名称：中国农业银行，户名：丁莉，账号：62×××10。第二十条买卖双方约定的其他事项：（手写）1、买卖双方知悉广州购房政策。2、卖方同意买方指定房地权登记证（不动产登记证）落名人。附件约定：买卖双方一致同意由买方按涂销抵押一次性付款支付楼款并办理交易手续。（1）签订本合同时支付10万元作为定金；（2）本合同签订后40天内支付楼款（含定金）100万元……（4）于交易过户完成当天付清楼价余款等等。
一审庭审中，双方确认连家公司有带李明看房并办理了房地产查册，确认李明并无购房资格，确认李明并未向案外人丁莉支付涉案房屋定金10万元。连家公司、李明双方关于李明是否具有购房资格及买卖合同的履行情况存在争议，连家公司称合同签订时已多次向李明告知限购政策，且李明明确没有问题，还称若李明不能落名也可以找到他人落名过户，但签订合同后第二天李明即无法联系到，故无法继续进行交易。李明称其签订合同时告知连家公司无购房资格，连家公司称可以帮李明解决，签订合同时并无第二十条手写的约定事项，是连家公司自行添加的，签订合同后连家公司并未将合同交给李明，之后连家公司和业主要求迟延支付定金，才没有继续履行。
一审法院认为：连家公司、李明与卖方签订了《房屋买卖合同》，连家公司、李明据此形成居间合同法律关系。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人在中介活动中，以促成委托人与第三人订立合同、从而获取报酬为目的，故居间人收取佣金的前提之一是促成交易。本案中，李明通过连家公司居间介绍购买涉案房屋，双方之间形成委托关系，现连家公司已促成了买卖双方订立《房屋买卖合同》，连家公司依约应当获取报酬。
关于连家公司是否可获取全额报酬的问题，一审法院认为：连家公司作为居间人，应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。李明在签订《房屋买卖合同》时不具备购房资格，连家公司作为专业的中介机构对此应负审查和如实报告义务，庭审时双方均确认李明并无购房资格。现《房屋买卖合同》因李明不具备购房资格而无法实际履行，连家公司对《房屋买卖合同》无法履行应负审查不严之责。连家公司未善尽审查职责，如实告知并引导李明签订《房屋买卖合同》，提供的居间合同服务行为存在瑕疵，无权获取全额报酬。反之，李明作为完全民事行为能力人，明知自身不符合限购资格，仍与卖方、连家公司签订《房屋买卖合同》，其本身也未尽谨慎的审查义务，对于《房屋买卖合同》不能履行亦应承担相应责任。经综合判定，酌定双方的过错比例应为50%：50%，由李明承担50%的咨询及中介服务费，即13350元，其余咨询及中介服务费损失由连家公司自担。
《房屋买卖合同》无法履行，连家公司、李明均有过错，但连家公司亦具有过错，无权要求李明向其支付违约金，对于连家公司要求李明支付违约金的诉讼请求，不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条、第四百二十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年10月20日作出如下判决：一、自判决生效之日起5日内，李明向广州连家地产代理有限公司支付咨询及中介服务费13350元；二、驳回广州连家地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费233.8元，由广州连家地产代理有限公司承担116.9元，李明负担116.9元。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，当事人没有提交新证据。二审中，双方当事人共同确认以下事实：李明至今没有向连家公司支付中介费，也没有向出卖方支付定金。李明表示：签约时连家公司表示可以解决购房资格的问题，基于相信中介方才签订的该合同，签约时间为晚上，中介方既没有收取中介费也没有收取定金就催促买方签订合同。
本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：连家公司主张全额的中介服务费应否支持。
《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。由此可知，居间人的主要义务包括忠实和尽力的义务。本案中，连家公司作为一个从事多年中介业务的房地产中介服务公司，在促成买卖双方达成交易意向并签订买卖合同前，有义务将买方是否具备政策规定的购房条件列入审查内容。现连家公司在明知李明不符合广州市购房资格的情况下，仍让李明参与到买卖合同的订立过程中，且从中介费以及定金均没有缴纳的履行情况审查来看，李明所陈述的签约是在连家公司仓促促成下所订立，具有一定的合理性，因此，连家公司没有尽到居间人应尽的尽力审查义务，依据上述法律规定，连家公司无权获取全部的报酬求偿权，应对其所主张的中介服务费的损失承担过错责任。反之，李明作为具有完全民事行为能力的买受人，明知自己属于限购范围却仍轻信连家公司的承诺而随意委托连家公司进行居间活动，其行为亦存有过错，因此，一审法院认定双方当事人具有同等过错责任，并据此判令支持连家公司部分中介服务费的主张，上述处理符合公平合理原则，本院予以维持。连家公司上诉提出其不存在任何过错责任，缺乏事实依据，本院不予采信。
综上所述，连家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费801元，由广州连家地产代理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张怡
审判员 李静
审判员 余盾
二〇一七年十二月二十五日
书记员 袁蕾
游瑞娜