河北省石家庄市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）冀01民终5698号上诉人（原审原告）：骆贝，男，1971年8月20日出生，汉族，现住河北省高阳县。委托诉讼代理人：宋露露，河北佳诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石家庄市纪元房地产开发有限公司，住所地：石家庄市桥西区中山东路176号。法定代表人：唐利军，该公司董事长。上诉人骆贝因与被上诉人石家庄市纪元房地产开发有限公司（以下简称纪元公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初6591号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人骆贝上诉请求：1.请求法院依法撤销石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初6591号民事判决书，将案件发还重审，或对案件依法改判，即支持上诉人的诉讼请求。2.一审及二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院违反法定程序。（一）一审法院对于涉案房产已经备案登记在魏际龙名下的这一情况从未进行过任何举证质证环节进行审查，也未就该情况向上诉人予以释明。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零三条规定，未经当事人质证的证据，不得作为认定案件事实的根据。一审法院对于涉案房屋已经备案登记在魏际龙名下的这一情况，上诉人从未就此进行陈述和举证，被上诉人在庭审答辩时也从未提及此事，若一审法院是依职权查明的相关事实，应当就其调取的证据当庭出示并经过双方当事人质证。但事实上，整个庭审过程中没有任何证据材料或当事人陈述中显示出涉案房产备案登记在魏际龙名下的这一情况，一审法院直接在判决书中描述“另查明，涉案房产已经备案登记至魏际龙名下”，一审法院所查明的此项事实是从何而来？（二）必要共同诉讼参加人未到庭参加诉讼。法院既然已经了解到涉案房产备案登记在魏际龙名下，那么就明知魏际龙是对于涉案房产这同一标的物均具有利害关系的，魏际龙系本案的必要共同该诉讼参加人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条之规定，必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。但是一审法院不仅未依职权追加魏际龙作为本案当事人参加诉讼，还在上诉人庭后了解情况之后向一审法院申请追加魏际龙为被告时未予允许。必要共同诉讼人未参加本案诉讼，遗漏了案件当事人，导致案件事实并未查清，判决结果错误。二、一审法院认定事实认定不清，适用法律错误。（一）一审法院在关于上诉人要求确认合同效力的诉求审查中不仅事实认定错误，且裁判结果与其认定事实不符。首先，被上诉人虽然在庭审时对上诉人的第一项诉讼请求无异议，但被上诉人在实际履行合同过程中与上诉人之间发生了争议，其陈述内容与客观事实不符。由于被上诉人的原因导致上诉人的合法权益已经受到侵害，上诉人迟迟未取得涉案房产的不动产权证，并且一审法院已经得知涉案房产备案登记在魏际龙名下，客观上同一套房产存在两份商品房买卖合同，那么就涉及对这两份合同的效力及履行问题，上诉人的合同权利实际上已经处于不安的状态，需要通过诉讼这一救济途径使得上诉人的权利稳定下来，合同效力是行使合同权利的基础，本案并非像一审法院所称的“没有争议的案件”，因此上诉人的第一项诉请是存在诉的利益的。其次，上诉人要求法院确认与被上诉人之间签订的《石家庄市商品房买卖合同》的效力的诉请属于法律规定应当受理的范围。《民事案件案由规定》第66条中明确约定，确认合同效力纠纷在审判活动中可单独作为案由进行审理，而在本案中，在上诉人与被上诉人履行合同期间发生纠纷，上诉人提出要求确认双方之间签订合同的效力的诉讼请求属于法院的受案范围，一审法院就应当对此予以审查并得出确定的认定结果，但一审法院却认为这不属于其受案范围，未能履行审判职能。再次，一审法院认为上诉人的第一项诉讼请求不属于法院的受理范围，仅在程序上作出评定即可，但一审法院却作出了驳回上诉人的诉讼请求的判决结果，这实质上是对上诉人第一项诉讼请求进行了实体审查，由此造成的法律结果是，合同效力在司法层面未得到确认，那么合同条款是否应当遵守成为不确定性，上诉人在此后依据合同行使己方权利将存在巨大障碍。法院的职责是定纷止争，但一审法院的判决会适得其反，背道而驰。因此，一审法院关于确认合同效力的诉讼请求不能简单的因为被上诉人自认就认定被上诉人没有诉的利益并据此作出驳回诉讼请求的判决，这不仅是不符合法律规定，更与法理背离。（二）一审法院关于上诉人要求一审法院确认涉案房屋所有权诉请的审查中认定事实错误，适用法律不当。上诉人已经将房屋价款全部支付给被上诉人，而被上诉人于2013年12月1日将涉案房屋交付给上诉人使用至今，由于被上诉人未按照合同约定为上诉人办理房屋备案登记和不动产权证书等相关手续，2015年8月12日，上诉人与被上诉人之间签订了《协议书》，双方确认了合同签订情况、履行情况、被上诉人已经承担了预期交房的违约责任等情况。说明被上诉人已经将涉案房产所有权转移给上诉人，办理房产证只是被上诉人在转移房产所有权后的附随义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，《最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》（民事部分）第二十八条规定“出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务”。可以看出，转移房屋所有权是出卖人的法定义务，买受人享有要求出卖人转移房屋所有权的法定权利，因此上诉人请求法院依法判决涉案房屋的所有权人归上诉人所有，符合法律规定。另外结合《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。在执行过程中，也是认可在没有办理所有权转移登记的情况下，物权的所有权人已经变更。由此可见，涉案房产的物权实际上已经归上诉人所有，不能片面的仅凭未取得物权登记就不认定上诉人是物权的所有权人。（三）一审法院关于上诉人要求被上诉人办理备案登记及房屋所有权证的诉请认定事实前后矛盾，逻辑错误。一审法院一方面已经认定涉案房屋备案登记在魏际龙名下，一方面又认为无证据证明涉案房屋已经办理初始登记，这是明显的前后矛盾。众所周知，根据实践经验可知，商品房能够办理备案登记的前提是开发商已经办理过了初始登记。本案中涉案房屋既然已经进行了登记备案，则说明前期流程已经完成，无需任何证据材料再另行证明，一审法院却抛开客观情况不理，给上诉人强加举证责任。虽然客观上涉案房屋已经备案在案外人名下，但根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》（民事部分）第二十三条“在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效合同且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位”的规定，上诉人早已签订合同并合法占有房屋，因此享有在先的合同该履行权，具体到本案，上诉人要求被上诉人继续优先履行合同义务，并办理备案登记及房产证相关权属登记手续。综上所述，一审法院审判程序错误，认定事实不清，判决结果显失公正，请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求，体现公平正义。被上诉人石家庄市纪元房地产开发有限公司经本庭合法传唤未到庭，未答辩。骆贝向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的《商品房屋买卖合同》有效；2、判决石家庄市蓝拓国大商务中心1720号（原1708号）商品房的所有权归原告所有；3、判决被告30日内为原告办理备案、房屋所有权证；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2010年12月27日，原告与被告签订了《商品房屋买卖合同》，合同约定原告购买位于石家庄市，蓝拓国大商务中心1720（原1708号）商品房，建筑面积为52.84平方米，房屋单价为每平方米6559.3元，总购房款为346593元。同时约定了交付期限及违约责任、产权登记、备案等相关内容。合同签订后，原告依约于签订合同当日一次性交纳全部房款。但被告却一再违约，首先合同第十条的约定“出卖人（被告）应当在2012年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格后，将符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用。”然而，直至2013年12月1日，被告才将房屋交付给原告。其次，按照合同第十五条的约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”同时合同第十八条的约定“出卖人应当在交房使用后90个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”截至起诉之日，被告未按照约定进行备案也未给原告办理房屋权属登记证，严重侵犯原告的合法权，给原告造成损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院。一审法院认定事实：原、被告于2010年12月27日签订《石家庄市商品房买卖合同》，约定原告购买被告纪元公司开发的位于石家庄市原桥东区蓝拓国大商务中心1708号房屋，建筑面积共52.84平方米，该商品房单价为6559.3元，总价款为346593元，付款方式为一次性付款，签订合同之日付清全款，纪元公司应当在2012年3月31日前将约定的房屋交付原告使用；纪元公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要有出卖人提供的资料报产权登记机关备案；该合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交石家庄仲裁委员会仲裁。合同签订当日，原告向被告交纳全部房款，被告向原告出具收据。2015年8月17日，原告（乙方）与被告纪元公司（甲方）签订协议书，协议第一条约定：“甲乙双方确认，甲乙双方2010年12月27日签订的《商品房买卖合同》有效，合同约定乙方购买甲方位于石家庄市蓝拓国大商务中心1720号（原房号1708号）商品房，该房屋建筑面积52.84平方米，购房单价为每平方米6559.3元，总购房款为346593元，乙方于签订合同当日一次性支付了全部房款”；协议第二条约定：“经甲乙双方确认，甲方于2013年12月1日将上述乙方所购房屋交付给乙方，由乙方合法占有使用。甲方确认该房屋自交付之日起归乙方所有。……”；协议第四条约定：“甲方同意在本协议签订之日起一个月内为乙方办理房屋权属登记等相关手续。……”。现涉案房屋由原告占有，被告一直未给原告办理房屋产权证书，被告亦未对上述《商品房买卖合同》的效力提出异议。另查明，涉案房屋已经备案登记至魏际龙名下。以上事实，由原、被告陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、收据、2015年8月17日协议书等证据在卷证实。一审法院认为，关于原告要求确认其与被告纪元公司签订的《石家庄市商品房买卖合同》合同有效的问题，在原告与被告纪元公司之间的《石家庄市商品房买卖合同》履行过程中，原告已依约向被告纪元公司交付了全部房款，被告纪元公司亦向原告交付了涉案房屋，原告与被告纪元公司对双方签订的合同的效力没有争议，且处于正常履行状态，双方权利义务明确、稳定，故原告没有诉的利益，法院的职责是定纷止争，没有争议的案件不属于法院的民事受案范围。关于原告要求确认涉案房屋的所有权归其所有的问题，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利，即确认物权的逻辑前提是存在物权争议；具体到本案即为物权的归属发生争议，但本案中涉案房产的所有权并非不明或者有争议，在原告与被告纪元公司就涉案房屋的物权转移达成合意时，该权利归属被告纪元公司是明确的，否则原告通过签订买卖合同受让该房屋的所有权的合理性即不存在；在履行阶段结束前，涉案房屋物权归属于被告纪元公司也是确定的，双方产生争议并非物权归属不明或有争议所致，而是由于房屋出卖方纪元公司未按约变更涉案房屋的所有权；因此，原告不应通过确认合同效力之诉寻求救济，故原告的该项诉讼请求应予驳回。关于原告要求被告纪元公司30日内为其办理备案的问题，因涉案房屋已经备案登记至他人名下，在该备案登记撤销之前，本院无法支持原告的该项诉讼请求。关于原告要求被告纪元公司30日内为其办理房屋所有权证的问题，根据《中华人民共和国物权法》第十条的规定，国家对不动产实行统一登记制度；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；另根据建设部《房屋登记办法》第三十条规定，合法建造房屋需要进行房屋所有权初始登记；据此，对合法建造的商品房应先由开发商进行房屋所有权初始登记，后才能凭借双方的买卖关系办理房屋转移登记，目前尚无证据证明涉案房产已经办理初始登记，被告协助其办理房产证的条件尚不具备，日后待条件成就后，原告可另行主张。故对原告的该项诉讼请求，本院暂不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十条、第三十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《房屋登记办法》第三十条之规定，判决如下：驳回原告骆贝的诉讼请求。本案受理费80元，由原告骆贝负担。本院审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，1.在上诉人向一审法院递交的《申请书》“事实与理由”部分第二行，上诉人书面陈述“开庭后，经申请人（上诉人骆贝）了解，纪元公司与魏际龙就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》并办理了网签备案。”,故一审判决中认定的“涉案房产已经备案登记至魏际龙名下”的事实属于上诉人自认的对己方不利的事实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款之规定，一审法院无需再对该事实组织举证和质证。另，被上诉人纪元公司与魏际龙之间签订《商品房买卖合同》，并非上诉人起诉被上诉人纪元公司所依据的合同，即魏际龙与被上诉人纪元公司之间签订的合同和本案的涉案合同并非同一法律关系，故魏际龙并非本案的必要共同诉讼参加人。因此，对于上诉人关于一审法院违反法定程序的主张，本院不予支持。2.当事人权利受到侵害或对法律关系发生争议需要通过法院居中裁判解决争议是诉讼发生的理由。上诉人与被上诉人纪元公司签订《商品房买卖合同》后，纪元公司已经收取了上诉人的房款，并向上诉人实际交付了涉案房屋，同时被上诉人纪元公司并未否认其与上诉人签订的房屋买卖合同之效力，亦通过实际交付涉案房屋的行为表明愿意继续履行合同义务，故合同双方对合同效力均不持异议，上诉人请求法院确认其与纪元公司合同有效之诉显无裁判介入的必要，不应由人民法院受理，应当对上诉人该项诉权给予程序性否定。3.现涉案房屋并未向任何买受人办理房屋所有权证，根据《中华人共和国物权法》第九条之规定，截至目前涉案房产物权仍属于被上诉人纪元公司，故一审判决关于“在履行阶段结束前，涉案房屋物权归属于被告纪元公司也是确定的”这一认定是正确的，即截止上诉人提起诉讼之前，涉案房屋的物权归属是没有争议的。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，在物权没有争议的前提下，确认物权权利不属于民事诉讼的受理范围，故法院只能进行程序性审理而不能作出实体认定，因此一审判决驳回上诉人关于确认涉案房屋所有权归己方所有的诉讼请求不当，应予撤销，应变更为驳回起诉。4.根据上诉人在一审《申请书》中自认的事实，目前纪元公司与魏际龙就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》只是进行了网签备案，但该合同的网签备案仅是房屋交易监管部门的一种行政管理行为，不是物权的设立、变更、转让，不产生物权的公示效力，也不能证明开发商已经就涉案房产办理过了初始登记，故一审判决关于“目前尚无证据证明涉案房产已经办理初始登记，被告协助其办理房产证的条件尚不具备”这一认定正确。根据这一认定，上诉人在有证据证明办理涉案房屋产权证条件已经具备的情况下，可以另案起诉主张权利。因此，针对上诉人这一诉讼请求人民法院目前不应受理，故一审判决驳回原告相关诉讼请求不当，应予撤销，应变更为驳回起诉。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销河北省石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初6591号民事判决；二、驳回骆贝的起诉。一审案件受理费80元，退还骆贝；上诉人骆贝预交的二审案件受理费80元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  李淑然审判员  姜瑞祥审判员  黄良涛二〇一八年六月十三日书记员  赵萌梅