上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0109民初11599号
原告：中国人民解放军南京军区航务军事代表办事处，住所地上海市虹口区。
负责人：杨茂铎，主任。
委托诉讼代理人：蒋志杭、苏蓉蓉，上海江三角律师事务所律师。
被告：上海立科实业有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：吴永怀，执行董事。
委托诉讼代理人：宋悦清，女。
委托诉讼代理人：李朝霞，女。
原告中国人民解放军南京军区航务军事代表办事处(以下简称南京军区办事处)与被告上海立科实业有限公司(以下简称立科公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南京军区办事处的委托诉讼代理人苏蓉蓉，被告立科公司的法定代表人吴永怀及委托诉讼代理人宋悦清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南京军区办事处向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《军队房地产租赁合同》(以下简称租赁合同)；2.判令被告迁出上海市黄渡路XXX号一楼(大厦)一层门面房(以下简称系争房屋)，将系争房屋返还原告；3.判令被告按照年租金296,000元的标准支付原告2016年12月1日起至合同解除之日止的租金；4.判令被告支付原告逾期支付租金的违约金28,194元；5.判令被告支付原告自合同解除次日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费，按照每年296,000元的标准计算；6.判令被告支付原告拖欠的水电费83,000元及相应的违约金，以83,000元为基数，自2017年4月10日起至实际支付之日止，按照每日1.5‰计算；7.判令被告支付原告违约金10万元。诉讼过程中，原告撤回第2项诉讼请求；变更第5项诉讼请求为：判令被告按照每年296,000元的标准支付原告房屋使用费，其中3间房屋自合同解除次日起计算至2017年6月14日止，1间房屋自合同解除次日起计算至2017年7月6日止；变更第6项诉讼请求为：判令被告支付原告拖欠的水电费85,965元及按照每日1.5‰计算的逾期付款违约金，一部分以83,137元为基数，自2017年4月10日起至实际支付之日止，另一部分以2,828元为基数，自2017年7月7日起至实际支付之日止。事实和理由：原、被告曾签订租赁合同，约定原告将系争房屋(共6间)出租给被告，租赁期限自2014年12月1日起至2017年11月30日止，年租金为44万元。租赁合同还约定被告逾期支付租金及有关费用的，每逾期1日，原告有权按滞交金额的3‰向被告加收违约金，逾期30日，原告有权解除合同。合同履行过程中，被告于2016年6月1日交还2间房屋，系争房屋租金调整为每年296,000元。但被告自2016年12月1日起即未再支付房屋租金，并且拖欠水电费等相关费用，原告多次催讨均未果，故诉至法院。
被告立科公司辩称，合同履行过程中，被告曾退租2间房屋，剩余4间房屋租金按照每季度74,000元支付。由于国家政策调整，双方自2016年12月底即进行协商，原告要求提前收回系争房屋，被告签订了停租协议，约定于2017年6月30日前交还系争房屋，如有补偿与其他相同店面补偿标准一致，该协议交由原告盖章。双方又于2017年3月30日协商一致合同于2017年6月30日解除、系争房屋于2017年6月30日交还，原告为此承诺免除被告合同解除前3个月的租金，且同意保证金冲抵租金，要求被告补交水电费。2017年4月12日，原告又电话通知被告于2017年5月底交还系争房屋，故增加1个月的免租期，共计4个月。为配合原告工作提前1个月收回系争房屋，被告免除了次承租人3个月租金、补偿了次承租人装修损失合计20,800元，于2017年5月31日将系争房屋交还给原告。系争房屋的租金支付至2016年11月底，虽然合同约定租金按季度交纳，先付后用，但是实际上都是先用后付，故被告不存在拖欠租金的情况。被告现同意解除租赁合同，支付原告2016年12月及2017年1月、2月的租金74,000元，但应扣除已交纳的租赁保证金66,000元。因原告同意被告保证金冲抵租金且被告不存在拖欠租金的违约行为，故不同意支付未付租金的违约金。合同履行过程中，被告都是在收到原告书面告知的水电费数额后进行支付，原告于2017年3月双方进行协商时才告知被告截止2016年12月29日的水电费数额69,429元，2017年产生的水电费金额原告一直未告知被告，被告曾向原告申请免除免租期内的水电费，但原告一直未予回复，被告现同意支付原告水电费85,965元，但不同意支付该费用的违约金。租赁合同的解除并非由于被告存在违约行为，而是双方协商解除，故不同意支付原告合同解除的违约金。此外，租赁合同约定系争房屋的建筑面积为370平方米，但实际建筑面积只有312平方米，被告曾向原告提出此事，但考虑到双方关系较好就没再计较，也没提要求，但事实上原告多收取了被告租金，如果原告按照此前承诺免除被告3个月租金，被告就不再主张租赁面积差。
本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为中国人民解放军总后勤部，房屋所有权证附记中载明住用单位为原告。
原告自2011年12月将系争房屋共6间出租给被告使用，双方曾签订数份租赁合同，被告向原告支付租赁保证金66,000元。2014年11月17日，原告为出租方(甲方)、被告为承租方(乙方)，双方签订租赁合同，约定甲方将位于上海市黄渡路XXX号一楼(大厦)一层门面房(建筑面积370平方米)出租给乙方使用，租赁用途为超市、小吃，租赁期限自2014年12月1日起至2017年11月30日止；年租金44万元，租金按季结算，于每季前10日支付；租赁期内的水、电、气、物业、卫生等费用由乙方承担；乙方于合同签订后10日内支付甲方租赁保证金66,000元，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还租赁保证金，同时甲方还有权要求乙方另行支付违约金；乙方不得擅自将承租的房屋转租，如确需转租，应经甲方书面同意，签订转租合同并报军队房地产管理部门审核备案后实施；因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；任何一方有违反合同约定行为的，对方有权解除合同，违约方应向对方支付违约金10万元；如乙方逾期交纳租金及相关费用，每逾期1日，甲方按欠付金额的3‰向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除合同并收回属于甲方的全部财产。后，被告将系争房屋进行转租。2016年6月1日，被告将系争房屋中的2间返还给原告，此后租金变更为每年296,000元。系争房屋租金支付至2016年11月30日。
租赁过程中，被告曾分别于2014年9月18日、10月29日、2015年7月20日、8月27日支付原告2014年6月至8月租金10万元、2014年9月至11月租金10万元、2015年3月至5月租金11万元、2015年6月至8月租金11万元。
系争房屋的水电费支付方式为原告将水电费金额告知给被告后，被告再支付给原告。被告曾于2015年9月11日支付系争房屋2014年6月12日至2015年7月1日期间的水电费83,538.50元。至2016年12月29日，系争房屋未支付的水电费合计69,429元。2017年3月8日，原告通过中国邮政特快专递向被告发出租金催缴通知书，要求被告于2017年3月17日以前支付截至2017年2月28日欠付的租金74,000元及水电费69,429元，否则原告将依据合同约定停止供应水电，并保留采取进一步行动的权利。但该邮件未能送达被告。原告于2017年7月20日第二次庭审时提供的系争房屋水电费收缴情况统计表显示：2017年1月1日至4月10日，系争房屋产生水电费13,708元；2017年4月10日至2017年7月7日，系争房屋产生水电费2,828元。
自2016年年底，原、被告即就租赁合同的解除问题进行协商，原告向被告宣讲中央关于军队建设政策的重大调整，要求提前收回系争房屋。2017年3月底，双方再次进行协商，被告要求原告免除系争房屋3个月租金、保证金抵扣租金，原告告知被告截至2016年12月29日欠付的水电费金额为69,429元并要求被告支付。此后双方又进行过协商，但未达成书面协议。
审理中，本院于2017年6月15日查看现场，系争房屋中的4间门面房均已停止营业，房屋中仍存放有次承租人物品，被告称房屋已交还原告、原告允许次承租人存放物品且次承租人承诺于2017年6月底清空房屋并交还钥匙，原告不认可被告所称房屋已交还的事实。
审理中，原、被告一致同意以第一次庭审日期即2017年6月14日为租赁合同解除之日。原告于2017年6月15日、7月7日出具证明各1份，分别言明被告于当日交还原告系争房屋中的北到南3间门面房及剩余的1间门面房。
上述事实，有租赁合同、上海市国有土地使用证、房屋所有权证、租金收据、水电费收据、水电费收缴情况统计表及原、被告的当庭陈述等证据证实。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。南京军区办事处与立科公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方均应恪守诚信，按约履行。
首先，关于租赁合同的解除问题。原告起诉要求解除租赁合同，审理中被告同意解除合同，双方一致同意以2017年6月14日作为合同解除之日，本院予以照准。双方争议在于合同解除的原因，原告主张由于被告拖欠租金及相关费用超过30日，原告行使合同约定的单方解除权，被告否认因其违约导致合同解除。对此，本院认为，虽然租赁合同约定被告逾期交纳租金及相关费用超过30日，原告有权解除合同，约定租金的支付方式为先付后用，按季支付，但是在合同履行过程中，被告多次存在先用后付的情况，原告对此并未提出异议，说明双方在租金支付方式上并未严格依照合同约定履行。系争房屋的水电费则需要在被告收到原告通知的情况下方可支付，租赁合同未明确约定水电费的支付期限，合同履行过程中，被告也曾一年一付。在本次诉讼之前原告也未提供证据证明其对被告欠付租金及水电费进行过有效的催讨，更未以此为由通知被告单方解除合同。事实上，在合同履行过程中，中央关于军队和武警部队建设政策作了重大调整，要求在全国范围内，军队和武警部队全面停止有偿服务。自2016年年底起，原、被告已开始就租赁合同的解除及系争房屋的收回事宜多次进行协商，协商内容包括中央政策的宣讲并涉及租金、水电费的免除与否等问题，被告也配合原告积极处理与次承租人之间的租赁合同解除问题，故本院认为原告提出解除租赁合同的实际原因在于中央政策调整，租赁合同的解除系双方协商一致的结果，并非原告所主张的由于被告存在逾期支付租金及相关费用超过30日的违约行为所致。因此，原告要求被告支付合同解除的违约金10万元的诉讼请求，本院不予支持。
其次，关于系争房屋的租金、使用费及逾期支付的违约金问题。
被告辩称系争房屋的实际面积少于合同约定面积，原告对此予以否认，被告也未提供证据证明，本院对此不予采信。此外，被告在庭审中亦陈述就面积问题向原告提出后并未提出相应的要求，此事也就算了，且原告是将系争房屋整体交付给被告，双方对于2016年6月1日起系争房屋的租金变更为每年296,000元也已协商一致，被告现主张原告多收取了租金，依据不足，本院不予采纳。
被告辩称系争房屋已于2017年5月31日交还原告，但根据本院现场查看情况，系争房屋当时并未清空，未交还原告，根据原告出具的证明，本院认定被告至2017年7月7日将系争房屋全部交还原告。被告辩称原告承诺免除系争房屋3个月租金，因原告对此予以否认，被告未提供证据证明，本院对此不予采信。被告应当支付原告2016年12月1日至合同解除之日即2017年6月14日期间的租金，以及合同解除后房屋占用的使用费，参照双方约定的租金标准，并考虑房屋的实际使用、交还情况，本院酌情概括确定房屋租金及使用费金额分别为159,000元、4,500元。
关于被告是否应当支付原告未付租金的违约金。本院认为，尽管租赁合同约定了逾期支付租金的违约金，但合同履行过程中，在租金的支付方式上原告默许被告先用后付，系争房屋的租金虽然只支付至2016年11月30日，但是下一个租金支付周期起双方已开始就租赁合同的解除事宜多次进行协商，包括被告提出的部分租金的免除及保证金抵扣租金等事宜，尽管最终未达成一致，原告也未提供证据证明其向被告催讨租金，故被告未付租金情有可原，对于原告主张的逾期支付租金的违约金，本院酌情不予支持。
再次，关于系争房屋的水电费及逾期支付的违约金问题。
原告要求被告支付水电费85,965元，被告亦同意支付，本院对于水电费的金额予以确认。关于逾期支付水电费的违约金，本院认为，原告直至2017年3月底方才告知被告截至2016年12月29日产生的水电费金额，且双方协商过程中也涉及该部分水电费问题，但原告一直未给被告明确答复，故对于水电费未及时支付的后果，原告也存在一定的责任。考虑到本案的实际情况，本院酌情确定将被告支付的租赁保证金抵扣该部分水电费，对于原告主张的该部分水电费逾期支付违约金，本院酌情不予支持。至于2016年12月29日之后产生的水电费金额，原告至第二次庭审即2017年7月20日才告知被告，此时处于诉讼过程中，被告未支付该部分水电费不应视为违约。综上，对于原告要求被告承担逾期支付水电费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百一十四条、《上海市房屋租赁条例》第四十五第一款规定，判决如下：
一、原告中国人民解放军南京军区航务军事代表办事处与被告上海立科实业有限公司签订的《武警部队房地产租赁合同》于2017年6月14日解除；
二、自本判决生效之日起10日内，被告上海立科实业有限公司支付原告中国人民解放军南京军区航务军事代表办事处2016年12月1日至2017年6月14日期间的租金159,000元及2016年6月15日至2017年7月6日期间的房屋使用费4,500元，合计163,500元；
三、被告上海立科实业有限公司支付原告中国人民解放军南京军区航务军事代表办事处水电费85,965元，扣除被告已支付原告的租赁保证金66,000元，被告应于本判决生效之日起10日内支付原告19,965元；
四、原告中国人民解放军南京军区航务军事代表办事处的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7,811.84元，由原告中国人民解放军南京军区航务军事代表办事处负担3,842.54元，被告上海立科实业有限公司负担3,969.30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 倪振良
审 判 员 尹 灿
人民陪审员 田永生
二〇一七年八月九日
书 记 员 顾 逸
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《上海市房屋租赁条例》
第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。
……