福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽01民终6657号上诉人（原审被告）:林贵熖，男，1982年6月4日出生，汉族，住福建省建瓯市。委托诉讼代理人：曾雪萍，福建汇成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:福州实力房地产开发有限公司，住所地福州市五四路210号国际大厦21C。法定代表人：林舜箴，总经理。委托诉讼代理人：李文捷，系公司法律顾问。上诉人林贵熖因与被上诉人福州实力房地产开发有限公司（以下简称实力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初8646号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。本案现已审理终结。林贵熖上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉请或发回重审。事实和理由：一、上诉人并非案涉合同当事人，案涉合同系被上诉人与案外人四季樱花餐饮管理有限公司（以下简称四季樱花公司），上诉人仅系以四季樱花公司法定代表人的身份在案涉合同上签字。根据双方另行签订的《房屋租赁合同》上注明的“承租人：福州四季樱花餐饮管理有限公司（筹）”，亦可以佐证上述事实。而在四季樱花公司向被上诉人发出的要求解除案涉租赁合同的《申请》中，指明承租人为四季樱花公司，被上诉人在该《申请》上加盖公章确认收到四季樱花公司归还的钥匙，故被上诉人对四季樱花公司作为承租人的身份是认可的。一审对此认定有误。二、上诉人自2016年6月9日起不再支付租金系因案涉租赁房屋出现严重漏水，导致餐厅无法经营，而被上诉人拒绝维修，故上诉人采取拒付租金的手段，维护自身合法权益。上诉人一审提交的光盘可以证实该情况。实力公司辩称，一、上诉人是本案适格当事人。首先，法律赋予答辩人对当事人的选择权，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”。因此，答辩人选择上诉人作为本案的被告符合法律规定。其次，本案上诉人是否成立公司以及公司成立后是否以公司的名义承担《租赁合同》的义务，合同相对人是否知道上诉人所指的公司在履行《租赁合同》义务等相关事实，这些事实需要上诉人承担举证责任。从本案来看，上诉人强调其是“福州四季樱花餐饮管理有限公司”的法定代表人，而公司尚未成立前，并无法确认其系未成立公司的法定代表人，亦不能确定其代表的就是尚未成立公司的行为而不是其个人行为。第三，一审庭审中，上诉人已经确认“福州四季樱花餐饮管理有限公司”的字体是后面自行添置，非签订合同时就明确，因此其自行添置的行为并不能对答辩人产生法律效力。第四，上诉人认为其通过“福州四季樱花餐饮管理有限公司”退还承租场所钥匙的行为系答辩人对租赁合同主体变更的追认不符合法律规定，也不符合逻辑规律。法律不禁止第三方代履行，除非合同双方另有约定或法律另有规定，不然第三方代履行不影响合同当事人之间应承担的责任。因此“福州四季樱花餐饮管理有限公司”代退还租赁房屋钥匙的行为并不能替代上诉人变更为诉争房屋合同的当事人。二、上诉人认为所承租房屋存在漏水并不能作为拒付房租的理由。本案上诉人拒付租金的理由为承租房屋漏水，并引用《中华人民共和国合同法》中不能实现合同目的作为拒付理由。但《合同法》专门对租赁房屋的修缮有明确规定，即出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。该特别法条并没有赋予承租人因出租人未履行维修义务而拒绝履行支付租金的规定。对此上诉人的抗辩理由没有法律依据。实力公司向一审法院起诉请求：1.判令林贵熖向实力公司支付租金人民币284000元及逾期违约金12180元（房租计算：2015年12月9日—2016年1月8日差递增租金4000元、2016年6月9日-11月8日56000元/月X5=280000元。违约金按日万分之五从应缴房租之日起算至2016年11月8共计12180元，其后另计。三项共计296180元）。2.判令本案诉讼费用由林贵熖承担。一审法院认定事实：2013年10月9日，实力公司作甲方与林贵熖作乙方签订《房屋租赁合同》，合同题头载有，出租人：福州实力房地产开发有限公司，承租人：四季樱花主题餐厅，合同约定如下：1.甲方将其合法拥有的坐落于福州市鼓楼区西二环北路68号“梅海园”1#楼二层店面出租给乙方使用，房屋建筑面积为749.06平方米。2.乙方租赁该房屋仅作为酒楼经营使用。3.该房屋租赁期为捌年，自2013年10月9日至2021年10月8日止。4.第一、二年月租金为人民币52000元，2015年10月9日至2018年10月8日月租金为人民币56000元，2018年10月9月至2021年10月8日止月租金为60000元。乙方必须在每月五日前支付当月租金。逾期支付，每逾期一天按月租金的0.5%支付滞纳金。5.乙方在签订本合同之日向甲方提交保证金人民币30万元整，合同期满如乙方无应承担的违约赔偿责任外甲方无息返还乙方。6.合同履行期间，任何一方不得随意变更或者解除合同，要求变更或者解除合同的，一方应提前两个月向另一方书面提出。合同落款出租方（甲方）处盖有实力公司的公章，承租方（乙方）处签名为福州市鼓楼区大儒世家绿园·归壹墅小区业主委员会并按有指印。2013年10月9日林贵熖向实力公司缴纳本案房产定金30万元。本案房产鼓楼区西二环北路68号“梅海园”1#楼综合二层01#系实力公司所有。2016年10月11日，实力公司委托福建合众天成律师事务所向林贵熖发函《要求尽快履行合同义务的律师函》，载明：贵方承租实力公司所有的位于福州市鼓楼区房屋，自2015年5月起，贵方未能按合同约定履行交付房租义务，已构成违约，对此，依据《中华人民共和国合同法》第67条、第107条的规定和合同第四条的约定：1.接到本函件之日三日内支付所欠租金及违约金。2.如贵方逾期未能支付租金，实力公司将《中华人民共和国合同法》第94条规定解除与贵方的房屋租赁合同。该函件林贵熖已经签收。2016年12月8日，林贵熖向实力公司发出《申请》，载明：我方（福州四季樱花餐饮管理有限公司）与贵公司于2013年10月9日签署了坐落于福州市鼓楼区店面的房屋租赁合同，现门店已关门停业，特申请解除房屋租赁合同。落款处为福州四季樱花餐饮管理有限公司并盖有公章，其后书写有“于2016年12月13日收到钥匙”的字样，其上盖有实力公司的公章。一审法院认为，关于争议焦点一、林贵熖主体是否适格。一审法院认为，本案《房屋租赁合同》是以林贵熖福州市鼓楼区大儒世家绿园·归壹墅小区业主委员会的名义的签订，定金的缴纳亦是以林贵熖的名义，林贵熖主张本案系福州四季樱花餐饮管理公司和实力公司之间的房屋租赁合同纠纷，与林贵熖个人无关，无证据证明，一审法院不予采信。关于争议焦点二、林贵熖是否应当支付实力公司主张的租金及逾期违约金。实力公司与林贵熖签订《房屋租赁合同》，实力公司应当履行按照约定交付租赁房屋的义务，林贵熖应当履行按照约定给付租金的义务。林贵熖无正当理由未支付租金，实力公司有权要求林贵熖在合理期限内支付。首先，根据林贵熖提交的解除房屋租赁合同的申请，实力公司在申请书上加盖公章并表示已经接收钥匙，一审法院认为实力公司与林贵熖已协商一致，双方的房屋租赁合同自2016年12月起解除，林贵熖自认自2016年6月9日起未向实力公司支付租金，故实力公司主张林贵熖支付自2016年6月9日—2016年11月8日的租金，一审法院应当予以支持。其次，实力公司主张关于2015年12月9日—2016年1月8日的租金，林贵熖未支付递增租金4000元，无证据证明，一审法院不予采信，故实力公司主张林贵熖支付2015年12月9日—2016年1月8日递增租金4000元，一审法院不予支持。最后，林贵熖未按照合同约定支付2016年6月9日起至合同解除之日止的租金，构成违约，应当承担违约责任。案涉《房屋租赁合同》约定，林贵熖必须在每月五日前支付当月租金，逾期支付，每逾期一天按月租金的0.5%支付滞纳金。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法司法解释二》第二十九条，原、林贵熖对违约金约定的标准明显偏高，林贵熖未缴纳房租给实力公司造成的损失仅是利息损失，违约金也应以此为限，因此实力公司主张林贵熖每逾期一天按月租金的0.5%支付违约金本院不予支持。故，实力公司诉请第一项一审法院予以部分支持。一审法院判决：一、林贵熖于本判决生效之日起十日内向实力公司支付自2016年6月9日至2016年11月8日的租金280000元及逾期违约金（按银行同期银行存款利率计，自2016年6月9日至2016年11月8日止）；二、驳回实力公司的其他诉讼请求。本案案件受理费适用简易程序减半收取2871元（预收5742元），由实力公司负担371元，林贵熖负担2500元。二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，上诉人主张案涉合同系上诉人以四季樱花公司的名义签订，合同当事人应为四季樱花公司，但根据被上诉人提交的《房屋租赁合同》，落款处的承租人一栏仅有上诉人林贵熖的签名，虽然上诉人提交的《房屋租赁合同》“承租人”一栏写有四季樱花公司的名称并加盖公司公章，但鉴于案涉合同签订之时四季樱花公司尚未设立，且上诉人亦自认该四季樱花公司的公章及公司名称均系事后添加，故上诉人以其提交的租赁合同为据，主张案涉合同系四季樱花公司签订，不能成立，本院不予采纳。本案中，案涉租赁场地所用于经营的四季樱花主题餐厅属于四季樱花公司所经营的品牌，而上诉人系四季樱花公司的发起人，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”，故被上诉人有权要求上诉人承担合同责任。上诉人主张因租赁场地出现严重漏水问题，而被上诉人不予修复，故上诉人有权拒绝支付租金，然而上诉人提交的证据不足以支持其上述主张，故其拒付租金的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述,林贵熖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5742元，由上诉人林贵熖负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 华审 判 员  陈 辉审 判 员  林星星二〇一八年八月二十七日法官助理  卓垚磊书 记 员  王 琳