广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法南民初字第1102号
原告刘永进，男，汉族，住广东省广州市白云区。公民身份号码：×××1316。
委托代理人黄加成，广东宝慧律师事务所律师。
被告佛山金源置地房地产有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区。营业执照注册号：440600000021283。
法定代表人周惠娜。
委托代理人韩丽茹、王玲，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。
原告刘永进诉被告佛山金源置地房地产有限公司（下简称金源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月25日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李正钊独任审判，并于2015年12月18日公开开庭进行了审理。原告刘永进的委托代理人黄加成、被告金源公司的委托代理人王玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘永进诉称，原、被告于2013年9月27、30日签订了《广东省商品房买卖合同》，向被告购买位于佛山市禅城区南庄镇紫洞南路108号“汇博国际广场”六座708、709、710房，并向被告交付全部购房款。按照该合同第八条约定的交付期限，被告应当在2014年10月31日前将商品房交付原告使用，同时还约定了逾期交房的违约责任。原告按照被告发出的“收楼通知书”，于2014年11月3日前往“客户服务中心”办理收楼手续，现场仅有被告指定的“佛山市汇隆物业管理有限公司”工作人员接待，并要求原告必须按《“汇博国际广场”业主收楼缴交费用一览表》现场交纳费用2331.8元（708房）、2331.8元（709房）、2322.84元（710房），否则不予办理交楼手续。原告认为被告违反双方合同约定，额外附加了买受人须按“业主收楼缴交费用一览表”缴清费用作为出卖人交楼前提条件；而且该表所列的“房屋自用水、电费用按金”属于不合理的违规强行收费。原告不同意物业管理公司的额外收费要求并向客服中心接待人员提出，要求直接与被告方办理收楼手续，但遭到拒绝。后经原告多次提出办理收楼手续，被告方都以原告未按“业主收楼缴交费用一览表”交费予以拒绝。原告现起诉请求判令：一、被告按合同约定将商品房交付原告使用并向原告支付违约金152194.15元（按照合同约定日万分之四，从2014年11月1日开始计算至实际交楼日）；二、被告承担本案全部诉讼费用。
被告金源公司辩称，一、被告按照《商品房买卖合同》约定已于2014年10月26日向原告送达《收楼通知书》，被告并未违约。按照原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定，出卖人应当在2014年10月31日前将商品房交付买受人使用。本案中，被告已在2014年10月26向原告送达《收楼通知书》，通知原告于2014年10月31日前，前往汇博国际广场物业服务处的客服中心办理相关的收楼手续，但原告由于对佛山市汇隆物业管理有限公司收取的物业管理服务费和房屋自用水电费用按金有异议，拒绝缴纳费用办理收楼手续。按照《商品房买卖合同》约定，被告已于合同约定期限前书面通知原告办理收楼手续，并没有逾期交楼的违约行为。
二、物业服务合同和商品房买卖合同分属不同的法律关系，原告无权以对物业管理服务费和房屋自用水电费按金有异议为由拒绝收楼。按照《商品房买卖合同》第十一条第三点的约定：交付时，只要该商品房符合上述约定条件，买受人即应无条件收楼并办理交接手续；除房屋主体结构质量不合格严重影响正常使用外，买受人不得以其他理由拒绝交楼，否则，视为交付。本案中，原告购买的商品房经相关单位验收合格，已经具备商品房的交付条件。被告于2014年10月26日向原告发出了《收楼通知书》，原告理应在被告通知的收楼时间内按时办理收楼手续，除非房屋主体结构质量不合格严重影响正常使用外，原告应不得以任何理由拒绝，原告拒绝收楼的行为，应视为该商品房已经交付。原告对物业管理服务费和房屋自用水电费按金有异议，是原告与佛山汇隆物业管理有限公司的物业服务合同纠纷，其可向佛山汇隆物业管理有限公司提出意见，但不应成为拒绝收楼的抗辩理由。
三、原告在办理收楼手续时拒绝交纳物业管理服务费和房屋自用水、电费按金的行为已构成违约。依据原告签订的汇博国际广场《临时管理规约》和承诺书第四十九条第六项规定，全体业主应在办理收楼手续当时向物业服务企业一次性缴交当季度的预收服务费。第五十条第一项规定，全体业主应在单元交付使用时，向物业服务企业一次性缴交公共水电能源费按金。依据原告刘永进签订的汇博国际广场《前期物业服务协议》第五条第九项约定，物业服务费计费日期自发展商向乙方发出的《入伙通知书》内所述的交楼日期之日起计算。据此，由于房产项目供水供电尚未实行抄表到户的客观原因，全部业主的自用水电费用包括公共水电费用均无法由业主单独缴交，因此由物业代为支付后向业主实际收取符合客观情况，符合原告所签《临时管理规约》和《前期物业服务协议》约定内容。原告在办理收楼手续时拒绝缴纳物业管理服务费和房屋水电费按金的行为已构成违约。
诉讼中，原告举证的证据如下：
1、原告的身份证复印件、被告的企业机读档案登记资料各1份。证明原、被告的诉讼主体资格。
被告质证对该组证据无异议。
2、商品房买卖合同3份、使用说明书各3份。证明双方在买卖合同中明确约定交付商品房的最后期限为2014年10月31日以及逾期交房的违约责任。按照合同约定，商品房的交付条件包括按照供电部门以及供水部门设置水、电表，进行标准供配。
被告质证对该份证据的真实性、合法性和关联性予以确认。该份商品房买卖合同约定出卖人应当在2014年10月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，被告在合同约定的交付期限内（2014年10月26日）发出《收楼通知书》，已经履行了合同义务。该合同第十一条第二款的第二、三项已经明确约定，在通知规定的期限内，买受人未能办理交接手续，视为出卖方完成交付义务，交付时只要交付的房屋符合交付条件，买受方就应该无条件收楼。
3、广东省地方税收通用发票3张。证明原告已经按照合同约定足额支付了全部的购房款项。按照当时物业管理公司的要求向被告要求其开具了上述的发票，用于办理交房收楼手续。
被告质证对真实性、合法性予以确定，但关联性不确认。该份证据证明原告已经向被告缴纳涉案三处商品房的购房款，但不能证明被告没有按期向原告交房。
4、收楼通知书3份、【汇博国际广场】业主收楼缴交费用一览表3份。证明被告在发出收楼通知书的时候明确要求按照附表缴纳费用，以不合法、不合理的捆绑强行收费作为交楼的先决条件。缴交费用一览表中水电费用按金显然违反相关法规，属于不合理、不合法的收费，并且与双方合同约定的交楼必须按照水、电部分的标配供水供电不符，严重违约。被告所指定的物业管理公司强制要求原告方按照其要求交齐不合理的收费之后才办理收楼手续，致使原告至今未收楼入住使用。
被告质证对真实性、合法性予以确认，该两份证据不能证明是被告要求原告先交费才可以收楼，不能证明先交费是收楼的先决条件，而且无法证明物业管理公司要求必须交清上述费用才办理收楼。收楼通知书落款处为“佛山金源置地房地产有限公司”的公章，时间为2014年10月26日，该通知内容为“正式通知原告于2014年10月31日前，前往【汇博国际广场】物业服务处的客户服务中心办理相关收楼手续”，并通知原告“若您逾期未办妥相关收楼手续，视为您于本通知书记载的截止日已接收房屋，并按相关规定执行”；证明被告已于商品房买卖合同约定的日期前通知原告到指定地点办理收楼手续，并不存在违约行为；而且原告逾期不办，视为原告接收商品房。关于业主收楼缴交费用一览表，该份证据落款处为“佛山市汇隆物业管理有限公司汇博国际广场物业服务处”，日期为“2014年10月20日”。这份证据是由佛山市汇隆物业管理有限公司发出，要求原告缴纳物业管理服务费和房屋自用水电费按金；佛山市汇隆物业管理有限公司是按照《前期物业服务委托合同书》“自主经营、自负盈亏”的物业服务企业，其要求业主缴纳费用的行为与佛山金源置地房地产有限公司无关；即使按照原告与被告签订的临时管理公约的约定，原告也应在办理收楼时向物业管理公司缴交上述费用。
对原告举证的证据，本院认证如下：被告质证对原告举证证据的真实性均无异议，本院对原告举证的证据的真实性予以确认。
被告举证的证据如下：
1、建筑工程竣工验收报告1份。证明2014年10月25日，原告购买的涉案商品房经建设、勘察、监理等单位联合验收合格，并形成书面的《建筑工程竣工验收报告》。
原告质证对该组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该证据只能证明被告依照法规办理了工程竣工验收手续。而且按照验收报告所显示，被告方应按照供水、供电部门的要求标配进行供水、供电。
2、汇博国际广场临时管理公约1份。证明2013年9月27日，原告向被告出具承诺书，承诺遵守汇博国际广场临时管理公约的内容，其中约定在办理收楼手续时，原告应向物业服务企业一次性缴交当季度的预收服务费和水电能源按金。
原告质证对该组证据的真实性予以确认，对合法性不予确认，该管理公约上述相应的条款不符合供水、供电部门的相关要求，而且这些条款严重损害原告方作为消费者的选择权。因此对该份证据不予确认。
3、汇博国际广场前期物业服务协议1份。证明2013年9月27日，原告与广东宏德科技物业有限公司佛山分公司签订汇博国际广场前期物业服务协议，其中约定物业服务费计费日期自发展商入伙通知书所述的交楼日期之日起计算，物业服务费按季度收取，需于每季度首月10日前预交。
原告质证对证据的真实性予以确认，对合法性不予确认，该份服务协议中物业公司所规定的收取水、电费按金条款违反了供水供电标配的要求，属于不合法、不合理的收费，严重损害原告作为消费者的选择权益。
4、汇博国际广场前期物业服务委托合同书1份。证明2014年10月1日被告与佛山市汇隆物业管理有限公司签订了《前期物业服务为合同书》；物业服务主体由广东宏德科技物业有限公司佛山分公司变更为佛山市汇隆物业管理有限公司。
原告质证对证据的真实性没有异议，对合法性有异议，该合同是被告与物业管理公司签订的委托合同，其部分条款内容损害了原告作为消费者的相关权益，并且不符合相关的供水、供电的相关要求，对原告方不具有约束力。
对被告举证的证据，本院认证如下：原告质证对被告举证证据的真实性均无异议，本院对被告举证的证据的真实性予以确认。
综合本院采信的证据以及原告刘永进、被告金源公司的陈述，本院对以下事实予以确认：
2013年9月27日、9月30日，原告刘永进作为买受人、被告金源公司作为出卖人共同签订了三份《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买佛山市禅城区南庄镇紫洞南路108号708、709、710房；购房款分别为334150元、334150元、327735元；出卖人应当在2014年10月31日前交付商品房给买受人使用（商品房验收合格，买受人支付全部房款）；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；在通知规定的期限内，买受人未能到出卖人指定地点办理商品房交付手续或者无正当合法理由拒绝办理商品房交接手续的，则通知规定办理交付之日为交付之日，视为出卖人已完成交付义务；交付时，只要该商品房符合上述约定条件，买受人即应无条件收楼并办理交接手续。除房屋主体结构质量不合格严重影响正常使用外，买受人不得以其它理由拒绝交楼，否则，视为交付。上述合同签订后，原告按合同约定支付房款，被告也向原告开具了相应的发票。
2014年10月26日，被告向原告发出《收楼通知书》，内容为：要求原告在2014年10月31日前办理收楼手续；若逾期未办妥相关收楼手续，视为原告于本通知书记载的截止日已接收房屋，并按相关规定执行。现原告以被告至今仍拒绝其办理收楼手续为由，诉至本院请求解决。
另查明一，原告在诉讼中提交了三份加盖“佛山市汇隆物业管理有限公司汇博国际广场物业服务处”印章的《“汇博国际广场”业主收楼缴交费用一览表》，其中注明原告须预交的2014年11、12月物业管理服务费以及房屋自用水、电费用按金。
另查明二，根据2014年10月25日《建筑工程竣工验收报告》，案涉佛山市禅城区南庄镇紫洞南路108号楼房经勘察、设计、总承包施工、监理、建设单位验收合格，工程验收结论为：该工程严格按照施工标准、规范和有关法律、法规进行施工，完成设计和合同约定所有工程的施工项目，工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计和合同要求，工程质保资料完整齐全。按照《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2013进行验收，质量综合评定等级为“优良”，观感“好”。
另查明三，2013年9月27日，刘永进出具一份《承诺书》，承诺遵守《汇博国际广场临时管理规约》。该规约有记载：本物业全体业主应在办理收楼手续当时，向物业服务企业一次性缴交当季度的预收服务费；本物业全体业主应在单元交付使用时，向物业服务企业一次性缴交公共水电能源费按金。
另查明四，2014年10月1日，金源公司与佛山市汇隆物业管理有限公司签订《汇博国际广场前期物业服务委托合同》，委托该司对佛山市禅城区南庄镇紫洞南路108号物业提供前期物业服务。
另查明五，庭审中经询问被告金源公司，对讼争商品房，原告随时可以办理收楼手续；原告刘永进称也同意接收。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告刘永进与被告金源公司之间的房屋买卖合同关系合法、有效，双方当事人均应依约履行。
关于原告诉请判令被告金源公司按合同约定将商品房交付原告的诉讼请求。对此，其一，讼争《商品房买卖合同》约定的交付条件是商品房验收合格，而根据被告举证的《建筑工程竣工验收报告》，案涉商品房已经勘察、设计、总承包施工、监理、建设单位验收合格，具备交付条件；其二，被告在庭审中确认原告可随时办理收楼手续，原告也表示愿意收楼。因此，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。
关于原告诉请判令被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。对此，其一，如前所述，讼争商品房在约定的交付日期前已具备交付条件；其二，被告金源公司确已于合同约定的交付期限前向原告发出《收楼通知书》，通知原告房楼，被告已按合同约定履行了告知原告收房的义务，故被告不存在逾期交房的行为；其三，原告称被告在其收楼时额外附加了必须交纳物业管理服务费以及房屋自用水、电费用按金为先决条件，被告对此予以明确否认，而原告未能对此举证予以证明，其应对此承担举证不能的后果；其四，《“汇博国际广场”业主收楼缴交费用一览表》为物业管理公司所出具，原告在2013年9月27日年出具的《承诺书》中，明确遵守《汇博国际广场临时管理规约》，而该条约确有约定原告在办理收楼手续当时有一次性缴交当季度的预收服务费以及公共水电能源费按金的义务，因本案并非审理原告与物业公司的纠纷，本院对上述条款的效力不作论述，但原告与物业公司之间的关系与原告与金源公司的关系分属不同的法律关系，原告不得以其与物业公司之间的纠纷为由拒绝受领房屋。综合以上四点，原告诉请判令被告支付逾期交房违约金，因缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，缺席判决如下：
一、被告佛山金源置地房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘永进交付佛山市禅城区南庄镇紫洞南路108号708、709、710房；
二、驳回原告刘永进的其它诉讼请求。
本案适用简易程序，受理费减半收取1672元，由原告刘永进负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 李正钊
二〇一五年十二月二十一日
书记员 李泽寰