江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第2766号
上诉人（原审原告）王玉根。
上诉人（原审原告）杭仁兰。
两上诉人共同委托代理人顾海华，南通市崇川区中兴法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）谢玉兰。
被上诉人（原审被告）陈受清。
两被上诉人共同委托代理人艾学荣。
上诉人王玉根、杭仁兰因与被上诉人谢玉兰、陈受清农村房屋买卖合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2014）安墩民初字第0224号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，王玉根与杭仁兰系夫妻，二人在海安县墩头镇宝祥村42组24-2号自建四间平瓦房，1999年9月18日，海安县吉庆镇人民政府发放产权证，二人并在四间瓦房旁自建了一间厨房、附属用房五间及围墙等设施。谢玉兰、陈受清因拆迁无房居住，适逢王玉根、杭仁兰有卖房意愿，经过三次磋商，2012年4月26日，王玉根与陈受清在吉庆法律服务所的见证下签订房屋产权转让协议，双方约定：“1、甲方同意将坐落在墩头镇宝祥村四十二组四间平瓦房（建筑面积为102.34平米）、厨房一间、附属用房五间及围墙一并转让给乙方。2、甲方转让时间为2012年12月1日，上述房屋资产转让价为人民币玖万元（含宅基地使用权补偿费）。签订本协议时乙方给付甲方人民币7.2万元，余款1.8万元于2012年12月1日甲方交付房屋时结清。甲方同时将房产让交给乙方。3、乙方受让居住期间，如需拆迁进城安置，办理相关手续，甲方应积极配合。其拆迁补偿款，进城安置应享受的相应待遇，甲方表示放弃，永不反悔。4、甲方将原住房前一亩承包地、秧亩1.5分以及部分零星边隙地于2012年12月1日前交给乙方代管代种，未经双方同意，不得将甲方的土地承包经营权转让给第三方。乙方若终止代管代种，需在一熟庄家所种前2个月前告知甲方，代管代种的收益权归乙方所有。5、如乙方将来拆迁，其宅基地复耕种植，所有乙方代管、代种承包经营权仍归甲方，不得转让给第三方。6、此协议甲、乙双方签字后生效，在此前双方草签的协议一律作废，以本协议为执行依据。并经海安县吉庆法律服务所见证，双方均必须自觉履行。如一方违约，违约方必须偿付违约金伍万元。甲方：王玉根、杭仁兰，身份证号码××，乙方：谢玉兰、陈受清，身份证号码××，二0一二年四月二十六日。”该协议由海安县吉庆法律服务所于该协议上加盖公章，法律工作者卢克军加盖个人印章，对该份协议予以见证。后王玉根收到谢玉兰、陈受清房款7.2万元，并将房屋交付谢玉兰、陈受清使用至今。现王玉根、杭仁兰以房屋买卖协议无效为由诉至法院，要求谢玉兰、陈受清返还案涉房屋。
另查，谢玉兰、陈受清为海安县海安镇联合村村民，其购买上述房屋后，未将户口迁入海安县墩头镇宝祥村，户籍仍为海安县海安镇联合村。
原审认为，依据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员依法享有的权利。因谢玉兰、陈受清并非墩头镇宝祥村村民，且涉案房屋土地性质为集体所有，农民之间的宅基地上的房屋转让应当限定在本集体经济组织内部，而且即使本集体组织内部成员之间的转让也应经过法定审批机关批准方能有效。故王玉根、杭仁兰与谢玉兰、陈受清签订的购房协议书违反了法律强制性规定，当属无效。王玉根、杭仁兰请求判令谢玉兰、陈受清签订的房屋买卖合同无效的主张，应予以支持。
王玉根、杭仁兰有出卖自有房屋的意愿，谢玉兰、陈受清亦有买房居住的意愿，双方经多次磋商，达成房屋买卖合意，系当时双方的真实意思表示，王玉根、杭仁兰按约定将房屋交由谢玉兰、陈受清实际居住、使用至今。现王玉根、杭仁兰主张当初签订卖房协议时，杭仁兰不知情，均为王玉根一人自作主张，且该卖房协议违反了法律法规的强制性规定属无效合同，要求撤销签订的卖房协议，谢玉兰、陈受清向其返还房屋，王玉根、杭仁兰的行为明显违反了诚实信用原则。卖房协议虽由王玉根一人与谢玉兰、陈受清签订，但从原审庭审中王玉根、杭仁兰与谢玉兰、陈受清的陈述，原审法院确认杭仁兰对卖房一事应知晓，并且同意出卖房屋，理由如下：（1）双方买卖房屋经历了三次磋商、谢玉兰、陈受清给付订金、至吉庆法律服务所见证等过程，时间跨度也较大，且卖房这么大的事情，王玉根不会也不可能不跟杭仁兰商量或告知，自己一人就将居住的房屋卖与谢玉兰、陈受清，此不合正常思维逻辑，更不合情理；杭仁兰这么长时间里听不到一点房屋买卖的风声，也不现实；（2）根据杭仁兰自称不同意卖房的主张，按照正常的思维逻辑，卖房后即应寻求法律救济途径，然未在法律规定的时间内行使撤销权，却一直等到现在方起诉要求宣告合同无效，正是因为当初其是同意卖房的。综上，应可确认王玉根、杭仁兰当初是一致同意将房屋出卖给谢玉兰、陈受清的。王玉根自愿要求返还谢玉兰、陈受清购房款，因该项诉请没有诉的利益，法院对此不予评判。
农村房屋买卖中，出卖人作为原宅基地的使用权人，其售房行为隐含了放弃宅基地使用权的意思表示。任何法律、行政法规均无使用权人放弃宅基地的禁止性规定，且弃权行为作为单方法律行为，亦无须他人（包括宅基地所有权人）的意思表示。随着房屋的交付，出卖人的弃权行为也发生了法律效力。弃权行为一经发生法律效力，能否撤销，将取决于买受人的态度。根据“房地一致”原则，出卖人因放弃宅基地使用权而丧失了房屋所有权，无权再向买受人提出返还房屋要求。但买受人并不因买受房屋必然享有原宅基地使用人的权利。故王玉根、杭仁兰要求谢玉兰、陈受清返还出卖房屋的诉求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条，《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、王玉根、杭仁兰与谢玉兰、陈受清于2012年4月26日签订的《房屋产权转让协议》无效。二、驳回王玉根、杭仁兰要求陈受清、谢玉兰返还海安县墩头镇宝祥村42组24-2号房屋的诉讼请求。案件受理费2050元，减半收取1025元，由王玉根、杭仁兰负担513元，谢玉兰、陈受清负担512元。
宣判后，王玉根、杭仁兰不服，向本院提出上诉称，原审适用法律错误，虽认定双方之间的买卖合同无效，但未支持上诉人的请求返还房屋，违反了法律对无效合同处理方法的规定，更使已经发生的违法行为得以违法延续，故原审判决错误。请求二审撤销原判，依法改判。
谢玉兰、陈受清答辩称，双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，王玉根、杭仁兰出售案涉房屋意思明确，并在合同中进行了明确了约定，房屋买卖合同包含了对承包土地流转的意思表示，故双方买卖协议有效。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据我国相关法律法规的规定，农村房屋买卖与城市房屋买卖具有不同的要求和特性。农村房屋的转让涉及到农村集体土地使用权主体的专属性，故对农村房屋买卖的主体具有特别的要求，也即只能在同一集体经济组织内部成员之间转让，且受让的农村集体经济组织成员仅能享有一处宅基地情况方确认为有效。该规定中房屋买卖的效力与房屋受让方的身份具有直接的关系，本案中谢玉兰、陈受清非房屋所在地集体经济组织成员，无论其在其他地方是否享有宅基地或者房屋，均不影响本案中房屋买卖合同的效力，故王玉根、杭仁兰与谢玉兰、陈受清签订的房屋买卖协议应确认为无效。对于无效合同的处理，一般原则应当各自返还所得的利益，但本起房屋买卖具有其特殊性。一方面，王玉根、杭仁兰的诉讼请求违反了交易诚信，其行为违反市场经济中的交易规律，不应得到提倡；另一方面，我国现有的政策规定，农村居民宅基地使用权并非独立存在，而是依附于房屋形成的一项地权，农村房屋出让后，房屋所有权人即丧失了房屋所占土地的宅基地使用权，而宅基地合法使用权人失去使用权后的土地使用权仍应归原集体经济组织所享有，谢玉兰、陈受清虽不能合法享有宅基地使用权，但其对房屋享有权利，法院确定合同无效的理由并非房屋买卖无效，而是因房屋所占用的宅基地使用权不能私下转让而无效，对谢玉兰、陈受清所购买房屋占用土地的使用权应由村集体经济组织处置。故王玉根、杭仁兰在已经失去宅基地使用权的情况下要求返还房屋缺乏依据，客观上谢玉兰、陈受清现仅有这一处房屋，房屋返还将导致其居无定所，故对王玉根、杭仁兰的上诉理由本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决内容合理，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元，由上诉人王玉根、杭仁兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪红晏
代理审判员 刘彩霞
代理审判员 许 浩
二〇一五年一月二十四日
书 记 员 徐红燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；