河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终11509号
上诉人(原审原告)：郑州弘润物业管理有限公司。
法定代表人：栗春芬，总经理。
委托诉讼代理人：安利芬，河南国丰律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：高志飞，男，1984年4月5日出生，汉族。
委托诉讼代理人：李全永，河南春屹律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘君，河南春屹律师事务所实习律师。
上诉人郑州弘润物业管理有限公司(以下简称弘润物业）、上诉人高志飞因物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初9892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人弘润物业的委托诉讼代理人安利芬、上诉人高志飞的委托诉讼代理人李全永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
弘润物业上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；二审诉讼费用由高志飞承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，上诉人提供的物业服务不低于《郑州市前期普通住宅区物业管理服务等级标准》中规定的相应要求。物业服务有范围，并非提供管家保姆式的服务。上诉人自入住恒通新城小区，严格按照前期物业服务协议做服务，协议里有明确的服务范围和收费标准。公共设施设备不达标不是降低物业费的理由，上诉人对设施设备只是进行维护和管理，小区交房时间久远，设备逐渐老化是正常现象，质保期内需开发建设单位处理，过了质保期，公共设施设备需要启用维修基金。高志飞提交的媒体报道打印件不是在上诉人服务期间，且水质问题不在上诉人的服务范围内，以此降低收费标准错误。二、一审擅自改变物业费收费标准无法律依据。上诉人与郑州恒通置业有限公司签订的合同中对物业服务收费有明确约定，且在政府指导价范围内，前期物业服务合同对小区全体业主具有约束力，是意思自治的体现，一审擅自更改收费标准于法无据。三、一审判决降低收费标准不仅会对上诉人管理造成影响，也是对小区按时缴费业主的损害。物业费是小区物业公共服务的均摊。高志飞多年不缴纳物业费而享受物业服务的行为对缴费业主是一种搭便车的行为，物业服务质量下降与拖欠物业费有一定关系。高志飞认为服务有瑕疵而享有抗辩权，但此抗辩权未能全部覆盖拖欠物业费的债务，除其应继续履行外，还应当承担违约责任。四、法院判决对社会具有指引作用。物业服务具有公共产品的属性，其对象是全体业主，成本应由全体业主承担，高志飞享受业主权利，也应履行业主义务。拖欠物业费，享受物业服务，对其他交费业主构成侵权，依照法律及物业服务合同约定都应当交纳违约金。
高志飞对弘润物业的上诉辩称，一、弘润物业所提供的服务不符合郑州市普通住宅区物业管理服务等级规定的要求。高志飞在一审庭审过程中提交了大量的证据，予以证明。上诉人没有提供相符合的物业服务。二、上诉人针对于小区的物业服务，区分了不同的收费标准，实际上是对全体业主的一种不公正的对待。严重伤害了全体业主的利益。三、物业公司提供对等相应的服务，业主支付物业服务费用是正当的，但物业公司仅仅提供了一份物业服务合同，而没有提供相应服务的明细。要求业主支付服务费用使用是没有事实和法律依据的。四、弘润物业没有提供符合标准的物业服务。而要求业主按照其单方约定的服务金额是对全体业主的一种伤害。上诉人的上诉理由以及上诉请求不成立，应当依法驳回其上诉请求。
高志飞上诉请求：改判驳回弘润物业的一审诉讼请求。一、二审诉讼费由弘润物业负担。事实和理由：一审判令上诉人酌定按照建筑面积每月每平方1.2元支付物业费，对此不予认可，对于其他判定予以认可。一、高志飞不应缴纳物业费且合法有据。1.前期物业管理服务合同约定的有关物业服务标准的内容不明。合同第四条第一款约定物业服务标准在附件五中规定，但至今一直未见附件五的内容，弘润物业也未提供附件五的具体内容，单凭合同就向上诉人索要物业费过于牵强。合同是弘润物业提供的格式条款，物业服务是其应当履行合同义务，涉及到高志飞的切身利益，合同对其主要义务约定不明，采用模糊语言来免除主要合同义务。依据合同法的相关规定，合同无效，高志飞不缴纳物业费符合法律规定。2.弘润物业提供的服务不符合法律及合同约定。弘润物业违约在先，提供的物业服务远低于约定标准。在其提供服务期间，存在楼道照明设施损毁无人修理、更换，垃圾未及时清理，植被覆盖率不达标，电梯损坏不及时维修，饮用水并未入自来水管网、消防设施配套不完备，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占等一系列问题。一审已提交了相关证据，证明弘润物业在履职期间无所作为，未履行提供物业服务的职责。二、即便应交纳物业费，弘润物业收取物业费过高，违反法律规定。1.依照《郑州市物业收费管理条例》的收费标准，二级物业费收费标准：高层住宅小区0.87元/平方米/月，上下浮动不超过20%，而弘润物业按1.5元/平方米/月收费明显高于法定收费标准。2.弘润物业对于小区收取物业费采取不同的标准是导致业主不愿支付物业费的原因。弘润物业对小区业主采取0.5元/平、1元/平、1.5元/平的标准收取物业费。
弘润物业对高志飞的上诉辩称，我方按约定对小区提供服务，业主应支付物业费。合同就双方的权利义务有明确约定。不存在合同无效的情况。物业服务是持续动态的，业主不能以偏概全，不能以其所认为存在的问题拒缴物业费。合同就收费标准有明确约定，业主应按约定支付物业费，物业服务收费由市场调节，政府已放开价格指导。物业费实质上是对物业服务的一种均摊，不交物业费而享受物业服务是一种搭便车的行为，损害了大多数缴费业主的利益。请求支持我方上诉，驳回对方上诉。
弘润物业向一审法院起诉请求：判令高志飞支付弘润物业物业管理费4363.56元、违约金1309.068元。
一审法院认定事实：高志飞所购房屋类型为住宅，坐落位置为郑州市中牟县××沙××路东侧．××路北侧恒通新城1号楼1单元4层1-1-401号房，房屋建筑面积为126.48平方米。
2011年9月21日，弘润物业（乙方）与郑州恒通置业有限公司（甲方）签订（郑开·恒通新城）郑州市前期物业服务合同，约定弘润物业对上述房屋提供前期物业服务，物业服务内容包括物业共用部分的维护和管理、共用设施设备运行、维护和管理、绿化、环境卫生、公共秩序、消防服务、车辆停放、房屋装饰装修管理、突发事件工作应对等；住宅物业的服务标准不得低于《郑州市普通住宅区物业管理服务等级标准》中规定的相应要求；前期物业服务期限为5年，自2011年10月1日至2016年9月30日；物业服务收费选择包干制，住宅按建筑面积每月每平方米1.5元计算，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担，乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或者减少服务内容。
2016年10月10日，弘润物业（乙方）与郑州恒通置业有限公司（甲方）签订恒通新城物业服务合同，约定弘润物业对上述房屋提供物业管理服务，物业管理服务内容为物业共用部分的维护和管理、共用设施设备运行、维护和管理、绿化、环境卫生、公共秩序维护、车辆停放、装饰装修管理、物业档案资料管理、水电费代收代交等；物业服务收费选择包干制，住宅按建筑面积每月每平方米1.5元计算（含0.05元／平方米／月智能化维护费），乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或者亏损由乙方享有或者承担，乙方有权根据政府相关规定对收费标准予以调整；业主应于办理房屋交接手续之日起交纳物业服务费用；物业服务费用按两个月为一交费期，业主或物业使用人应在前期服务协议约定的时间内履行交费义务；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按照每日1％的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2016年10月10日起至2022年1月24日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
案件审理过程中，弘润物业称高志飞自2015年7月1日起未再交纳物业费，现请求自2015年7月1日至2017年5月31日共计23个月的物业费4363.56元，高志飞预交水费超出的238元未退。
高志飞提供证据证明弘润物业提供的物业服务存在以下问题：
媒体报道打印件7份，证明恒通新城小区物业管理混乱，相关公共设施不完善，损坏严重，作为提供物业服务的弘润物业未尽到法定和约定的义务，社会反响明显，影响极其恶劣，业主生活不能正常进行。
二、恒通新城楼内有关照明系统损坏设施名称明细表、各栋生活主控柜遗留问题点明细表、高压配电房、室外箱变遗留问题、消防问题明细汇总明细表、消防验收文件，证明在弘润物业提供物业服务期间，小区公共设施损害严重，高志飞支付相关物业费用，却不能享受对等的物业服务。
三、位于恒通新城小区5号楼负一层的抽水池照片、装修垃圾堵塞消防通道和大门照片、弘润物业管理有限公司职工工作状况照片，证明从小区局部反映出弘润物业未尽到物业服务，以及提供的物业服务达不到相关标准。
四、弘润物业物业整改方案1份，证明弘润物业认可在其物业服务期间，存在各项服务不达标的情况，虽然其出具该整改方案，但截至其退出恒通小区时，该整改方案仍未落实到位。
一审另查明，2012年6月12日，弘润物业名称由郑州华润物业管理有限公司变更为弘润物业。2012年7月26日，河南省住房和城乡建设厅为其颁发了《中华人民共和国物业管理企业资质证书》，该证书显示弘润物业等级为贰级。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，弘润物业与郑州恒通置业有限公司签订的郑州市前期物业服务合同、恒通新城物业服务合同对原高志飞均具有约束力。该合同约定，住宅物业的服务标准不得低于《郑州市普通住宅区物业管理服务等级标准》中规定的相应要求。根据高志飞所举证据认定，弘润物业所提供服务低于《郑州市普通住宅区物业管理服务等级标准》中规定的相应要求和上述合同约定的标准，一审法院根据本案的具体情况酌定物业费按建筑面积每月每平方米1.2元计算。高志飞房屋建筑面积为126.48平方米，自2015年7月1日起至2017年5月31日止共计23个月，物业费共计3490.85元，扣除238元水费后，下余3252.85元，高志飞应当支付给弘润物业。弘润物业请求高志飞支付违约金1309.068元，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、高志飞于本判决生效后十日内向郑州弘润物业管理有限公司支付物业管理服务费用3252.85元。二、驳回郑州弘润物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由高志飞负担。
本院二审期间，当事人没有提交新的证据。
本院二审经审理，对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，弘润物业与郑州恒通置业有限公司签订的前期物业服务合同及物业服务合同，合法有效，对弘润物业与高志飞具有约束力。由于弘润物业已提供一定的物业服务，高志飞应交纳相应的费用。根据高志飞所提交的证据可以证明弘润物业提供的物业服务低于合同约定及相关规定，据此，一审法院根据本案实际情况，酌定物业费按每平方1.2元收取，处理并无不当。弘润物业上诉称其提供的物业服务达到相应标准的理由，与证据不符，本院不予采信。综上所述，高志飞、弘润物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，弘润物业、高志飞各负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 赵培伟
审判员 赵玉章
审判员 苟 珊
二〇一八年九月六日
书记员 林宁宁