浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍越商初字第1321号
原告：华夏银行股份有限公司绍兴分行。
负责人：李华。
委托代理人（特别授权代理）：毛盈佳。
委托代理人（特别授权代理）：王小凤。
被告：凌立祥。
被告：周慧银。
被告：浙江巨星控股集团有限公司。
法定代表人：张国祥。
原告华夏银行股份有限公司绍兴分行诉被告凌立祥、周慧银、浙江巨星控股集团有限公司（以下简称巨星公司）金融借款合同纠纷一案，原告于2015年3月6日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序于2015年5月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王小凤，被告凌立祥到庭参加诉讼。被告周慧银、巨星公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年7月18日，原告与被告凌立祥签订个人房屋抵押借款合同一份，约定原告向该被告发放贷款48万元。该笔借款由被告凌立祥、周慧银以其向浙江巨星控股集团有限公司购买的房屋（绍兴市镜湖新区巨星大厦第1幢1单元1402室）作抵押担保。贷款期限自2013年7月18日起至2023年7月18日止，贷款年利率为7.205%。2013年7月26日，原告与被告凌立祥办理了预购商品房抵押权预告登记（绍房预镜字第YH1307260013号）。2013年7月29日，原告依约向被告凌立祥发放48万元贷款，并将钱款依约打入被告巨星公司的账户。原告与被告凌立祥发生的上述债权，由被告巨星公司提供连带保证担保。截至原告起诉之日，被告凌立祥欠原告本金为437094.76元并已欠息，故原告诉至本院，请求依法判令：一、被告凌立祥、周慧银立即归还原告借款437094.76元，并支付从2014年10月21日起至借款实际还清日止按法律规定和合同约定确定的利息（含复利、逾期利息）；二、原告对绍房预镜字第YH1307260013号预购商品房抵押权预告登记项下的抵押物折价、拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；三、被告巨星公司对上述债务承担连带保证责任；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告凌立祥答辩称由于被告巨星公司认为答辩人未付首付款，所以未办理房产证，而答辩人是付了首付款的。由于有此纠纷，答辩人未按期还款，只要办理出房产证就会依约还款。
被告周慧银、巨星公司未作答辩。
为证明自己的主张，原告在举证期间内向本院提供：
证据1、个人房屋抵押借款合同一份，拟证明原告与被告凌立祥存在借款法律关系并以向被告巨星房地产公司所购房屋作抵押的事实；
证据2、借款凭证、贷款直通发放借款凭证各一份，拟证明原告已依约向被告凌立祥发放贷款的事实；
证据3、房屋预告登记证明一组、房地产抵押合同一份，拟证明涉诉房屋已进行预抵押登记的事实；
证据4、华夏银行个人借款申请书一份，拟证明被告周慧银承诺对上述贷款承担连带还款责任的事实；
证据5、最高额保证合同一份，拟证明被告巨星公司为被告凌立祥的贷款提供最高额保证的事实；
证据6、欠息清单一份，拟证明被告凌立祥的贷款已欠息的事实。
被告凌立祥质证称,对上述证据真实性合法性均没有异议，本人只想把房产证办好就行。
本院对上述证据分析认证认为，原告提供的证据内容真实、来源合法，能够证明原告待证的事实，且被告凌立祥对上述证据均无异议，被告周慧银、巨星公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃质证权利，故本院均予以认定。
三被告均未向本院提交证据。
本院经审理查明的事实与与原告诉称基本一致。同时查明，原告与被告巨星公司签订的最高额保证合同中约定，原告将在该合同约定的期间内与债务人即巨星大厦的购买者基于主合同连续发生多笔债权，该被告愿意在最高债权额度内为上述债权向原告提供保证担保，最高主债权本金余额为人民币5000万元，被担保的主债权发生期间为2012年10月15日至2015年10月15日；主合同项下还存在其他担保（包括但不限于主合同债务人向原告提供物的担保）的，原告有权优先行使该合同项下权利，要求该被告承担连带保证责任。原告与被告凌立祥、周慧银签订的华夏银行个人借款申请书中，被告周慧银在借款申请人配偶及抵押人配偶一栏签字，同时约定被告周慧银作为被告凌立祥的配偶和财产共有人，同意为被告凌立祥向原告申请的该笔贷款承担连带还款责任。原告与被告凌立祥签订的房地产抵押合同中约定，原告同意在抵押的房地产其评估值50%以内自主提供贷款，即48万元最高贷款余额内提供贷款。
另查明，被告凌立祥支付借款利息至2014年10月20日。
本院认为，原告与被告凌立祥之间的金融借款合同关系及抵押合同关系，与被告巨星公司之间的保证合同关系均依法成立并有效。原告依约向被告凌立祥发放借款后，该被告未按约还本付息，已构成违约，现原告要求该被告归还借款本金并支付相应利息，符合合同约定，本院依法予以支持。被告周慧银以被告凌立祥配偶身份在借款申请书中签字并作出连带还款承诺，应认定其有与被告凌立祥共同举债之意，故对原告要求被告周慧银共同还款的诉请，本院依法予以支持。被告凌立祥、周慧银自愿以其购买的不动产作为抵押物为其向原告申请的借款提供抵押担保并办理了预抵押登记，目前因无法办理房产证而未办理正式抵押登记，其原因非原告过错所致，故对原告要求就该抵押物优先受偿的诉请，本院依法予以支持。被告巨星公司自愿为被告凌立祥、周慧银与原告之间的借款提供连带责任担保，现原告要求被告巨星公司履行保证义务，理由正当，本院依法予以支持。被告周慧银、巨星公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第三十三条、第五十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告凌立祥、周慧银归还原告华夏银行股份有限公司绍兴分行借款本金437094.76元，并支付自2014年10月21日起至款清之日止按借款合同约定及中国人民银行有关规定计算的利息（含复利及罚息），于本判决生效之日起十日内履行；
二、原告华夏银行股份有限公司绍兴分行就其享有的上述第一项债权对绍房预镜字第YH1307260013号预抵押登记证项下抵押物经折价、拍卖或变卖后所得款项在本金48万元及相应利息范围内享有优先受偿权；
三、被告浙江巨星控股集团有限公司对被告凌立祥、周慧银上述第一项债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费依法减半收取3928元，财产保全费2720元，合计6648元，由三被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费7856元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市非税收入结算分户，帐号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理]。
代理审判员 张海峰
二〇一五年五月八日
书 记 员 凌 静
附页：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十四条保证人和债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
第三十三条本法所称的抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十九条本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。