浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第501号
上诉人（原审被告、反诉原告）：傅颖。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张霞飞。
上述两上诉人的共同委托代理人：张琦。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：包水林。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：包水萍。
上诉人傅颖、张霞飞因与被上诉人包水林、包水萍房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2013年6月13日作出的（2013）甬鄞民初字第532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2011年7月26日，原告包水林、包水萍与被告傅颖、张霞飞共同签订《租赁合同》一份，约定：甲方（原告）将其所有的坐落于宁波市鄞州区中河街道嵩江中路505号商铺出租给乙方（被告）；租期三年，自2011年8月1日起至2014年7月30日止；第一年租金350000元，第二年租金367500元，第三年租金386000元；租金分七期支付，第一期90000元于2011年7月26日支付，第二期90000元于2011年10月26日支付，第三期170000元于2012年1月26日支付，第四期187500元于2012年7月26日支付，第五期180000元于2013年1月26日支付等；乙方拖欠租金累计达15天的，甲方可以中止合同收回房屋，并赔偿违约金30000元；乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金；出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，如承租方不再使用，不得破坏已装修部分及房屋架构；物业管理费、水电费由乙方自行缴纳；乙方付甲方水电、空调押金30000元；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金30000元；双方另行约定了其他事项。租赁期间，被告未按约于2013年1月26日前支付第五期租金180000元，双方为此曾进行协商，被告张霞飞于2013年3月9日向原告出具承诺书，承诺于2013年3月21日支付租金90000元，之后每月26日前付下个月房租，但未按承诺履行。被告尚欠付2012年5月26日至2013年5月26日期间的物业费7610.80元。
另查明：被告在原审审理期间于2013年5月2日将房屋腾退并将钥匙两套交给原审法院保管，原审法院告知原告后，原告表示要待开庭审理后办理房屋交接手续。原、被告于2013年6月9日办理了房屋交付手续。
原审原告包水林、包水萍于2013年4月7日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告支付原审原告2013年2月1日至2013年7月31日期间的租金180000元，并自2013年2月3日起每天按所欠租金的1%支付滞纳金111600元；2.原审被告支付物业管理费7610.80元；3.原审被告支付原审原告违约金30000元（逾期支付租金违约金）。原审审理期间，原审原告变更诉讼请求如下：1.原审被告支付原审原告2013年2月1日至2013年7月31日期间的租金180000元，并自2013年2月3日起每天按所欠租金的1%支付滞纳金至实际付清之日止；2.放弃第3项诉讼请求。同时针对两原审被告的第一项反诉请求，两原审原告增加诉讼请求：判令两原审被告赔偿两原审原告三个月的房屋空置损失（按月租金计算）。
原审被告傅颖、张霞飞反诉诉讼请求：1.解除原审原、被告签订的租赁合同；2.原审原告赔偿原审被告剩余租期内装饰装修残值损失175000元。
原审法院认为：原告包水林、包水萍与被告傅颖、张霞飞共同签订的《租赁合同》，是双方真实、自愿的意思表示，且不违反法律规定，双方均应按约履行。宁波市鄞州区乐意建材公司虽在该合同上盖章，但原告自愿撤回对该公司的起诉，系其对自身权利的处分，且不违反法律规定，予以准许。被告作为承租人，应按约支付租金，逾期履行义务，除应继续支付租金外尚需承担逾期履行的违约责任，故对于原告主张的要求被告支付租金并承担滞纳金的诉讼请求，应予支持；因被告反诉主张解除合同，虽然被告作为违约方无权请求解除合同，但原告在庭审时明确表示同意解除合同，双方既对解除合同达成一致，故确认涉案合同于2013年6月7日解除，被告实际应向原告支付2013年2月1日至2013年6月7日期间的租金共计129647元（年租金367500元，月租金30625元，日租金1021元，计租日4个月7天）；关于滞纳金，合同约定为每天按实欠租金的1%支付滞纳金，被告认为滞纳金约定过高要求调整，原审法院认为合同约定的滞纳金实际为承担违约责任的一种方式，被告要求调整滞纳金的请求符合法律规定，应予调整，综合考虑合同提前解除给原告造成损失、合同的履行情况以及过错程度，将滞纳金调整为30000元。关于原告主张的物业管理费7610.80元，虽然合同约定应由被告自行缴纳，但被告在租赁期间一直未予缴纳，现租赁合同解除，原告要求被告向其付清该款，予以支持。关于被告主张的要求原告赔偿其剩余租赁期内装饰装修残值损失175000元的反诉请求，虽然被告系经原告同意装修，但合同对于租赁期满或提前解除合同时装饰装修的处理并未明确约定，且涉案合同解除系因被告违约导致，原告也不同意利用其装饰装修，故对被告的该反诉主张，不予支持。关于原告针对被告提出的提前解除合同的主张，要求被告赔偿其三个月的房屋空置损失，原审法院认为，涉案合同提前解除势必给原告造成损失，原告有权按照合同约定或法律规定要求被告赔偿损失，虽然合同约定了在被告提前解除合同时应赔偿违约金30000元，但在违约金不足以弥补损失时，原告有权要求调整；鉴于被告已于2013年5月2日实际腾退，原审法院告知原告后原告并未及时接收房屋，且对于租金支持付至2013年6月7日，亦支持了部分迟延支付租金的滞纳金，综合考虑原告的实际损失情况及房屋重新出租的合理期间，对于原告主张的空置损失按两个月租金金额确定即61250元。关于被告支付给原告的水电、空调等押金30000元，被告可在付清欠款后要求原告退还。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，作出如下判决：一、原告（反诉被告）包水林、包水萍与被告（反诉原告）傅颖、张霞飞于2011年7月26日签订的《租赁合同》于2013年6月7日解除；二、被告（反诉原告）傅颖、张霞飞支付原告（反诉被告）包水林、包水萍2013年2月1日至2013年6月7日的租金129647元；三、被告（反诉原告）傅颖、张霞飞支付原告（反诉被告）包水林、包水萍逾期支付租金滞纳金30000元；四、被告（反诉原告）傅颖、张霞飞支付原告（反诉被告）包水林、包水萍物业管理费7610.80元；五、被告（反诉原告）傅颖、张霞飞支付原告（反诉被告）包水林、包水萍房屋空置损失61250元；六、驳回原告（反诉被告）包水林、包水萍的其他本诉请求；七、驳回被告（反诉原告）傅颖、张霞飞的其他反诉请求。上述应付款，被告应于本判决生效后三日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6238元，减半收取3119元，由原告（反诉被告）包水林、包水萍共同负担755元，被告（反诉原告）傅颖、张霞飞共同负担2364元；反诉受理费1900元，由被告（反诉原告）傅颖、张霞飞共同负担。
宣判后，原审被告（反诉原告）傅颖、张霞飞不服，向本院提起上诉，称：一、原审判决适用法律不当，存在违约金与损失赔偿重复计算的问题。根据法律规定，违约金与损失赔偿不可同时主张。上诉人已于2013年5月2日实际腾退房屋并将钥匙交给原审法院，但因被上诉人自己的原因未及时接收房屋。原审法院同时判决上诉人支付两个月的房屋空置损失和30000元的违约金，存在违约金与损失赔偿重复计算的问题。二、被上诉人已于2013年6月找到诉争房屋的下一家承租人，并在未通知上诉人拆迁室内装修的情况下，同意下一家承租人于2013年7月1日进场装修，被上诉人不存在房屋空置的损失。综上，请求二审法院撤销原审第三、第五项判决。
被上诉人包水萍答辩称：上诉人多次逾期支付房租，违约责任在于上诉人；根据合同规定，租金的滞纳金应为162000元，原审法院判决为30000元已经过低；被上诉人的房屋空置损失是存在的，是上诉人自己先找了承租房屋，不让被上诉人知道，违约在先。综上，上诉人的上诉理由不成立。
被上诉人包水林未提供答辩。
二审审理期间，各方当事人均未提供新证据。
经审查，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》合法有效，各方当事人均应按约履行。上诉人未按约支付租金，应承担相应的违约责任。上诉人应支付给被上诉人欠付的租金129647元及相应的滞纳金。因合同约定的滞纳金过高，原审判决已予以调整。基于上诉人与被上诉人均同意解除合同，原审法院根据被上诉人实际损失情况及诉争房屋重新出租的合理期间，判决上诉人另行赔偿给被上诉人两个月租金的房屋空置损失，符合法律规定。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2082元，由上诉人傅颖、张霞飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
审 判 员 钟康树
审 判 员 朱亚君
二〇一三年七月二十九日
代书记员 桂红艳