山西省吕梁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吕民一终字第302号
上诉人（原审原告）宋志军，离石区滨河街道办职工。
上诉人（原审原告）宋志红，离石区永宁小学教师。
上诉人（原审原告）任月清，诉讼期间死亡。
上诉人（原审被告）刘生有，又名刘小平。
被上诉人（原审被告）宋吉生，山西省离石区西属巴街道办留子局村。
上诉人宋志军、宋志红、任月清因与上诉人刘生有、原审被告宋吉生确认合同无效纠纷一案，不服山西省吕梁市离石区人民法院（2014）离民初字第776号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人宋志军、宋志红，上诉人刘生有，被上诉人宋吉生均到庭参加了诉讼。上诉人任月清经本院传票合法传唤未到庭。
原审法院查明：1988年原离石县人民政府向宋安生发放本案讼争房屋及所在院落《宅基地使用证》。张改兰与宋安生系夫妻，双方育有一子宋志军、一女宋志红，宋安生于1998年7月因病去世，张改兰于2014年3月30日去世，被告宋吉生与宋安生系兄弟。被告刘生有为柳林县西王家沟乡人，任月清系张改兰母亲。2008年7月9日，签订的房屋买卖契约内容为“甲方留子局村张改兰为卖方，乙方刘小平为买方，甲方有空余砖窑两间经甲乙双方及说合人协商议定以下条约：一、东至塄、南至任海军、西至路、北至马安明院墙四至分明。二、院内树木、门窗今古不动，旱路各依旧界。二、房价为壹万伍仟参百元正。写契约当场交清、恐后无患，立契约为证。说合人为马明清、马安明，主任候奴生。留子局村委在该契约上加盖公章。该契约落款处有“甲方张改兰“、”乙方文如刘小平”的签名按印。契约签订后，被告刘小平将房款交给被告宋吉生，被告宋吉生将宅基地使用证交给被告刘小平。2008年8月22日，留子局村委出具证明一份，该证明载明，我属李改兰原有砖窑两孔，卖给柳林籍刘小平，现李改兰提出以后此地国家开发利用时的征地所得款按50%双方平均分，经买卖双方协商议定，从2009年1月l日起至2013年12月30日止五年内平均分，自2014年1月1日起一律由买方刘小平所有，该份证明有卖方宋合生买方刘小平、说合人马明清、证明人奴生签字。审理中，原告及张改兰均不认可买卖契约中的签名系张改兰本人所写，被告宋吉生陈述系其所签，被告刘生有陈述系张改兰本人所签。被告刘生有购买该房屋后，对房屋及院墙大门等进行了翻新维修，并先后在院内修建小房一间、打水井一口、平房五间等。2014年，原审原告宋志军、宋志红、任月清向山西省吕梁市离石区人民法院提起诉讼，请求确认张改兰与原审被告刘生有签订的房屋买卖契约无效，并返还位于离石区西属巴街道办留子局村宋安生的两孔窑洞。
原审法院认为：本案所涉房屋买卖契约中有张改兰的签名，张改兰与宋吉生系叔嫂关系，买卖时将宅基地使用证交给被告刘生有，村委在该房屋买卖契约上加盖公章，结合村委证明，即使买卖时张改兰不在场，契约上名字系宋吉生代签，但作为合同相对方，刘生有有理由相信行为人有代理权。根据《中华人民共和国合同法》的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，双方买卖的标的物为农村宅基地上所建房屋，农村宅基地具有社会福利性和村民身份性，取得农村宅基地使用权的主体只能是集体经济组织的内部成员，集体经济组织成员基于宅基地的使用权，取得农村房屋的建造权，进而取得农村房屋的所有权。根据《土地管理法》的规定，农村宅基地使用权只能向本集体经济组织内的成员转让，根据房地一致的原则，农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权进行自由处分，但是基于不动产的关联性，房屋权利受制于宅基地权利，农村房屋买卖涉及宅基地的转让。被告刘生有非房屋所在地集体经济组织成员，不能取得该村宅基地使用权，所以本案中房屋买卖合同应属无效。农村房屋买卖中，出卖人作为原宅基地的使用权人，其售房行为隐含了放弃宅基地使用权的意思表示。任何法律、行政法规均无使用权人放弃宅基地的禁止性规定，且弃权行为作为单方法律行为，亦无需他人（包括宅基地所有权人）的意思表示，随着房屋的支付，出卖人的弃权行为也发生了法律效力。弃权行为一经发生法律效力，能否撤销就取决于买受人的态度。本案中，被告刘生有不同意返还原告房屋，根据房地一致原则，出卖人因放弃宅基地使用权而丧失了房屋所有权，无权再向买受人提出返还房屋要求，原告要求被告刘生有返还房屋的主张与法无据，不予支持。根据《中华人民共和国土地管理法》第八、第十条、第六十三条、《中华人民共和国合同法。第四十九条、第五十二要之规定判决：一、张改兰与被告刘生有签订的房屋买卖契约无效。二、驳回原告要求被告刘生有返还房屋的诉讼请求。案件受理费80元，由二被告负担。
上诉人宋志军、宋志红不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销离石区人民法院（2014）离民初字第776号判决第二项，依法改判被上诉人返还上诉人房屋。其理由为：一审法院适用法律错误，判决前后矛盾。一审法院在事实部分认定“被告刘生有非房屋所在地集体经济组织成员，不能取得该村宅基地使用权，所以本案中房屋买卖合同应属无效，”根据该认定既而做出了确认“张改兰与刘生有签订的房屋买卖契约无效”的判决。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿”。上诉人认为既然一审法院已经认定双方签订的合同是无效的，那么根据法律的规定，一审法院应当做出被上诉人返还上诉人房屋的判决。然而今上诉人匪夷所思的是一审法院在做出房屋买卖契约无效判决的同时又做出了“驳回原告要求被告刘生有返还房屋的诉讼请求”的判决，这种既违反法律规定又前后矛盾的判决于法于情都是说不通的。综上所述，上诉人认为一审判决适用法律错误，判决前后矛盾，依据《民事诉讼法》之相关规定，特提起上诉，请求依法改判。
上诉人刘生有不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判并依法改判原、被告签订的房屋买卖合同有效；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、该认定存在法律规定的曲解。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，与本案相关的法条主要涉及第8条、第10条、第63条。其中第8条的规定说明：宅基地属于集体所有。第10条的规定说明：农民集体土地由村集体经济组织或村民委员会经营管理。第63条的规定说明：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。由此可见，《土地管理法》的规定中并没有专门限定农村宅基地使用权在本集体经济组织内转让。2、该认定缺乏对现实因素的考虑。根据我国《土地管理法》的相关规定，农村每户都有一处宅基地。而上诉人在原籍柳林县王家沟乡已经丧失了宅基地。上诉人一家老小，因无房居住，才倾尽毕生心血买下被上诉人位于留子局村的破烂窑洞。之后，上诉人先后投入巨资对房屋进行改建。综上所述，上诉人认为，一审法院适用法律部分错误，故而上诉，望秉公裁决。
被上诉人宋吉生未提交书面答辩状。庭审中辩称，认为合同无效，房屋应当由刘生有返还张改兰。
二审查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
本院认为，本案首先要解决的是张改兰与刘生有签订的房屋买卖契约的效力问题，因上诉人刘生有非山西省吕梁市离石区西属巴街道办留子局村集体经济组织成员，故不能因买卖行为当然取得该村的宅基地使用权，故原审法院认定房屋买卖合同无效正确，本院予以维持。又据《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款“民事行为被确认无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方”之规定，上诉人刘生有应将本案讼争的位于山西省吕梁市离石区西属巴街道办留子局村的两孔窑洞予以返还，就如何返还问题，本院（2015）吕民一终字第302－1号民事裁定书已裁定发回重审。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉人刘生有的上诉请求，维持山西省吕梁市离石区人民法院（2014）离民初字第776号民事判决第一项。
上诉人刘生有预交二审案件受理费80元，由其自行负担。
审判长 郭一璠
审判员 高美平
审判员 刘世明
二〇一五年七月三日
书记员 刘小连