淮安市淮安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮法民初字第0219号
原告朱某某，男，汉族，住淮安市淮安区。
原告侯某某，女，汉族，住址同上。
两原告共同委托代理人曹某某、巴某，上海某某律师事务所律师。
被告淮安某某房地产开发有限公司，住所地淮安市淮安区。
法定代表人潘某某，该公司董事长。
被告淮安市某某服务有限公司，住所地淮安市经济开发区。
法定代表人张某某，该公司董事长。
两被告共同委托代理人侯某某，江苏某某律师事务所律师。
原告朱某某、侯某某与被告淮安某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）、淮安市某某服务有限公司（以下简称东辰公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月15日立案受理后，依法由审判员陶文花适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱某某、侯某某及其共同委托代理人曹某某，被告某某公司和东辰公司的共同委托代理人侯某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱某某、侯某某诉称，2013年6月30日，两原告与被告某某公司签订《商品房买卖合同》，约定两原告以694391元购买被告某某公司开发建设的中央府邸2栋1601号，面积140.85平方米的商品房一套。被告某某公司于2013年6月30日前取得房管部门发放的交付使用备案证书，将合同约定的商品房交付两原告使用；如未按期交付房屋，逾期超过30日后，两原告要求继续履行合同，自2013年7月1日起至实际交付之日，被告某某公司应按日向两原告支付已交房价款万分之五的违约金。合同签订后，两原告按合同约定向被告某某公司支付了全部购房款，同时也向被告某某公司缴纳了供暖初装费18310.5元，后收到加盖被告东辰公司印章的收据。被告某某公司未按合同约定于2013年6月30日交付房屋，承诺于2013年9月6日交付房屋。但被告某某公司仍未按期交房，再次承诺于2013年12月28日交房。2013年12月28日，被告某某公司通知两原告收房，但未提供房屋验收合格证书，仅愿意支付2万元的违约金，拒绝承担其它责任。两原告认为，双方所签订的合同合法有效，双方应按照合同约定履行义务，两原告按约定交付了全部房款，但被告某某公司却一再拖延交房，已严重违约，应向两原告支付违约金。现诉请：1、要求被告某某公司支付逾期（自2013年7月1日起至2013年12月30日止）交房按日支付已交付购房款万分之五的违约金52495.19元（两原告已收取的1万元已扣除）；2、要求被告某某公司支付相关设施未达到使用条件，逾期（自2013年8月30日起至实际达到使用条件之日止，暂计算至2013年12月28日）按日支付已交付购房款万分之三的违约金24998.08元；3、要求两被告退还暖气初装费18310.50元及利息（自2013年6月30日起按银行同期同类贷款利率6.15%至实际退还之日，暂计算至2013年12月28日）563.05元。庭审中，两原告变更诉讼请求为：1、要求被告某某公司支付逾期（自2013年7月1日起至2014年2月27日止）交房按日支付已交付购房款万分之五的违约金72285.33元（两原告已收取的1万元已扣除）；2、要求被告某某公司支付相关设施未达到使用条件，逾期（自2013年8月30日起至2014年2月27日）按日支付已交付购房款万分之三的违约金37497.11元（明确该项中的“相关设施”是指合同第十四条第一项、合同附件三装饰、设备标准中的约定）；3、要求两被告退还暖气初装费18310.50元及利息（自2013年6月30日起按银行同期同类贷款利率6.15%至实际退还之日，暂计算至2013年12月28日）563.05元。
被告某某公司辩称：1、两原告与被告某某公司所签订的商品房买卖合同合法有效；2、被告某某公司未按合同约定时间交付房屋，合同约定的违约金过高，请求适当调整降低；3、两原告诉讼请求第二项没有事实和法律依据，被告某某公司在向两原告交房时，全部设施已经验收并使用，不存在相关设施未达到标准的问题。两原告依据合同第十三条、第十四条主张承担违约金显然过高，请求予以调整降低。合同约定的第十三条违约责任是赔偿设备装饰差价承担违约责任，并不是按照购房款总价来承担违约责任。
被告东辰公司辩称，两原告与被告东辰公司签订的供暖协议合法有效。从实体上看，两原告的诉请没有事实和法律依据。理由是2012年10月11日原被告签订了商品房买卖合同，附件四中约定了房价中已经包含供暖初装费，被告也只是收取了两原告合同约定的房价款，没有额外再行收取供暖费用，不属于重复收费和价外收费。
经审理查明，被告某某公司以出让方式取得位于淮安市淮安区纬六路南侧、楚州大道东侧合同编号为淮C国用（2010出）第199号地块的50374平方米土地使用权，建字第320801201050371号建设工程规划许可证，3208032011010400001A施工许可证，在上述地块建设商品房，定名为中央府邸。被告某某公司在取得楚房预售证201102号商品房预售许可证后，出售商品房。
2012年10月11日，两原告与被告某某公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：两原告以总金额694391元购买中央府邸2幢1601号，面积140.85平方米的商品房一套；付款方式为按揭付款：即在签订合同时支付首付款214391元，余款48万元，买受人需在15个工作日内以现金或银行贷款的形式补齐；出卖人依照国家和地方人民政府的有关规定，具备在取得房管局发放的交付使用备案证书的条件下，于2013年6月30日前交付商品房。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本全同规定的期限将该商品房交付给买受人使用的，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条交接约定，商品房达到交接条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。买受人在接到出卖人通知后10天内未来办理交房手续的，视为出卖人已交房，由此产生延期交房的责任由买受人承担。合同第十三条约定了出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准（内外墙、顶棚、地面、门窗、厨房、卫生间、阳台、电梯及其它）。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备的差价。合同第十四条约定了出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、上下水、电梯、智能化、用电与商品房的交付时间同步；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：（1）、逾期30天后未达到使用条件，出卖人支付买受人已付房款的万分之1.5的违约金；（2）、逾期60天后未达到使用条件，出卖人支付买受人已付房款的万分之3的违约金。合同第二十一条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。附件四：合同补充协议（一）一、房价中不含公共维修基金100元／㎡，该基金由房管部门收取。二、房价中包含煤气开通费，供暖初装费。三、数字电视、电话、宽带网开通费由买受人自理等内容。
2012年10月11日，甲方东辰公司（施工单位）、乙方朱某某、侯某某（房屋业主）、丙方某某公司签订《供暖设施配套工程管理服务协议》一份，三方就供暖配套工程范围及内容、供暖初装费收取标准、金额、方式、供暖服务承诺、双方的权利和义务、争议的解决等事项进行约定。甲方向乙方以130元／平方米［业主按所购房屋的建筑面积（含公摊面积）］收取供暖初装费。丙方就小区供暖工程应监督管理甲方的工程建设进度、质量。本协议在履行过程中发生争议的解决，经协商不成的，应依法向淮安仲裁委员会申请仲裁。
两份合同签订后，两原告于合同签订日支付被告某某公司商品房首付款214391元，余款48万元按揭贷款支付给被告某某公司。
2013年12月11日，淮安自来水有限公司楚州分公司出具证明，证明中央府邸小区1#、2#楼住户表前给水管道已安装结束，具备交付使用条件。同月12日、13日，淮安市淮安区广播电视台、淮安市淮安区气象局、中国移动通信集团江苏有限公司淮安区分公司、中国电信股份有限公司淮安市淮安区分公司等单位分别出具证明，证明中央府邸小区的有线电视管线工程、防雷装置、室内外无线信号覆盖以及宽带、相关通信（工程、宽带）工程设施、配电工程等均达到交付条件。
2013年12月30日，两原告收到被告某某公司的入伙通知书。同月31日，两原告领取了被告某某公司支付的1万元逾期交房违约金。
2014年2月27日，被告某某公司通过物业服务公司将中央府邸2栋1601号商品房一套、单元门钥匙1把、房门钥匙7把、可视对讲1个、燃气报警器1只、猫眼1个交付给两原告，由原告朱某某接受了两证并签收交接单。原告与被告对违约责任承担等协调未果，诉至本院。
本案在审理过程中，被告某某公司、东辰公司放弃所签订的《供暖设施配套工程管理服务协议》第五条约定的仲裁程序处理，同意在本案诉讼程序中一并解决，原告亦表示同意。被告某某公司、东辰公司对原告提供的《商品房买卖合同》、《供暖设施配套工程管理服务协议》的真实性、合法性不持异议。
另查明，2013年12月28日，中国人民银行人民币一年期贷款基准利率为年6%。
以上事实，有原、被告的庭审陈述、两原告提供的《商品房买卖合同》（复印件）、《供暖设施配套工程管理服务协议》（复印件）、销售不动产统一发票（复印件）、被告某某公司提供的淮安市淮安区住房和城乡建设局出具的交付使用备案证明、交接单等证据，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。两原告与被告某某公司所签订的《商品房买卖合同》，以及两原告与被告某某公司、东辰公司签订的《供暖设施配套工程管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。
关于两原告主张要求被告某某公司因逾期交房按已交房款的日万分之五支付违约金72285.33元的诉讼请求。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。两原告根据商品房买卖合同中的约定，向被告某某公司支付了购房款，履行了商品房买受人的义务。被告某某公司应当按商品房买卖合同的约定，向两原告履行交付约定房屋的义务。被告某某公司未按商品房买卖合同的约定于2013年6月30日交付房屋给两原告，其行为已构成违约，依法应当承担逾期交房的违约责任。关于违约金计算的截止时间，被告某某公司在取得相关手续后于2013年12月30日通知两原告收房，视为两原告与被告某某公司交易的房屋交付条件成就。两原告领取了被告某某公司支付的逾期交房1万元违约金后怠于接受所购买商品房，直至2014年2月27日才办理交接手续的行为导致其计算违约金数额的增加。本院认为，依照两原告与被告某某公司所签订的商品房买卖合同第十一条关于交接条款的约定，两原告在接到被告某某公司通知后10天内（即2014年1月9日前）未办理交房手续的，视为已交房。故2014年1月9日视为双方实际交房日，即计算违约金的截止时间为2014年1月9日。此后至两原告实际收房日产生延期交房的违约损失系两原告自行扩大的损失，应由两原告自行承担。关于被告某某公司所应承担的违约金计算标准，被告某某公司以其承担的违约责任过高，请求予以调整降低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本院认为，两原告与被告某某公司约定的按日支付万分之五的违约金过高，应当予以适当减少。本院酌情确定被告某某公司按银行同类同期贷款利率的130%的标准向两原告支付逾期交房违约金。被告某某公司应支付两原告逾期交房违约金为19037.12元（从2013年7月1日起计算至2014年1月9日止计193天，已付总房款694391元，按年利率6%的130%计算，扣除被告某某公司已支付1万元），对两原告主张的超出部分不予以支持。
关于两原告要求被告某某公司支付相关设施未达到使用条件，逾期（自2013年8月30日起至2014年2月27日）按日支付已交付购房款万分之三的违约金37497.11元的诉讼请求。审理中，两原告明确“相关设施”是指合同第十四条第一项、合同附件三装饰、设备标准中的约定。本院认为，在被告某某公司交房前，自来水公司、电力公司、电信公司等相关部门出具的符合交付条件的证明足以表明被告某某公司交付给两原告的房屋符合双方合同第十四条第一项关于基础设施、公共配套建筑正常运行的约定条件。两原告未有提供证据证明被告交付的房屋不符合双方在合同附件三约定的装饰、设备标准的约定。故本院对此诉讼请求不予支持。
关于两原告要求两被告退还暖气初装费18310.50元及利息（自2013年6月30日起按银行同期同类贷款利率6.15%元至实际退还之日，暂计算至2013年12月28日）563.05元的诉讼请求。本院认为，两原告与两被告签订《供暖设施配套工程管理服务协议》，该协议约定被告东辰公司向原告收取130元／平方米暖气初装费。实际履行中，两原告并未有向被告东辰公司缴纳供暖初装费。原、被告在涉案合同的附件四中关于房价中包含煤气开通费、供暖初装费的约定，表明供暖初装费是计入所售房屋总价款中并由两原告负担。两原告并未有以供暖初装费的名义再缴纳该费用，现要求两被告退还供暖初装费并承担利息，不符合双方的合同约定，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告淮安某某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告朱某某、侯某某逾期交房违约金19037.12元；
二、驳回原告朱某某、侯某某的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费2873元，减半收取1436.5元，保全费983.7元，合计2420.2元，由两原告负担1694元，被告淮安某某房地产开发有限公司负担726.2元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：341201040002554）
审判员 陶文花
二〇一四年四月三日
书记员 丁慧娟
附：裁判所依据的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
二、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。