上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第22231号
原告（反诉被告）孙华青。
被告（反诉原告）杨天华。
委托代理人杨俊跃。
委托代理人周雪峰，上海凯曼律师事务所律师。
原告孙华青诉被告杨天华以及反诉原告杨天华诉反诉被告孙华青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年8月7日、2014年9月15日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）及被告（反诉原告）的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙华青诉称，原、被告2008年起就上海市浦东新区南泉北路XXX弄XXX号XXX室（以下简称系争房屋）建立租赁关系，每月租金人民币（以下币种同）3，000元。2014年2月26日发生火灾，消防部门的火灾事故简易调查认定书认定：“无法排除电气故障引发火灾的可能性”。原告提供的证据可以证明发生火灾系被告购买的二手冰箱自燃引起。火灾发生后，被告不办理交房手续，不清理现场。原告多次联系被告无果，于2014年4月26日通知被告，清理现场收回房屋。原告从街道领取了社区综合保险费23，765元，扣除物业公司的修理费用8，300元，实际拿到15，465元，被告所欠的应付款和赔偿原告的实际费用是39，971.10元。另外，被告在系争房屋内未经原告同意转租。综上，原告起诉至法院要求：1、解除原、被告的租赁合同；2、被告赔偿原告房屋损毁、财物损失以及欠费共计39，971.10元。庭审中，原告将诉请二变更为：要求被告赔偿原告各项损失及欠费共计29，892.30元。具体包括：原告支付邻居及居委会的相关费用1，479元，原告已将系争房屋转让给下家少收的房款3万元，被告拖欠的水、电、煤气及有线电视费共计1，408.30元，原告向物业交付的走廊楼道维修费8，300元，风扇170元，家具2，000元，清理燃烧残物费2，000元，再扣除原告已获得保险费15，465元，共计29，892.30元。
被告杨天华辩称，同意解除合同，同意支付拖欠水电煤及有线电视费共计1，408.30元，其他费用均不同意支付。房屋发生火灾并非被告冰箱自燃所致，而系电线老化所致，故不同意赔偿原告各项损失。
反诉原告杨天华诉称，系争房屋发生火灾经公安消防部门认定为排除人为纵火，无法排除由电气电路故障引发火灾。故由于被反诉方未提供安全的房屋设施致反诉人一方财物遭受损失，故应由被反诉人承担赔偿责任。另外，反诉人的房租交至2014年3月26日（笔误，实际为2014年3月24日），火灾发生后，被反诉人既不和反诉人协商处理善后事宜又不安置反诉人居住，也不退还房屋押金和租金，反诉人于2014年3月8日另行租赁居住。故反诉要求孙华青：1、赔偿财物损失共计63，678.10元；2、赔偿被反诉人另外租房的损失2，760元；3返还一个月的租金3，000元及退回押金3，000元。
反诉被告孙华青辩称，不同意反诉请求，起火的原因是反诉原告造成的。
经审理查明，系争房屋系原告所有。2008年12月25日起，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）就系争房屋建立长期的租赁关系。双方最后一份租赁合同签订于2013年6月24日，约定：租期从2013年6月25日至2014年6月24日止；月租金3，000元，房屋押金3，000元；居住人口共5人；乙方负责支付租赁期房屋的水、电、煤气、有线、卫生、治安、物业的相关费用；乙方租期承担房屋、设备、家具的保养，维修，更新的全部费用（甲方已在房租费内减除相关费用）；房屋内的设施：1.5p空调、25寸彩电、热水器、家具（床两只、椅子、柜子等、风扇、抽油烟机）；未经甲方同意的，乙方擅自改变原装修或改变出租房屋用途的，或将房屋转租他人的，或部分转租他人的，或违反合同超过约定人数的，均作严重违约处理；乙方因未按规范使用电和燃气而引起人身伤害，损坏设施，由乙方承担全部责任。
合同签订后，双方按约履行。杨天华承租房屋后一家五口居住使用并支付孙华青保证金3，000元，支付租金至2014年3月24日。
2014年2月26日，系争房屋发生火灾，当晚，被告一家即另寻住所，未再入住系争房屋。当晚，被告儿子杨俊跃在潍坊派出所的询问笔录中陈述：起火点在屋子大厅里的货架上，一直都只有这个货架在烧，货架上是要准备送出去的衣服，货架下面有电源插座。杨俊跃和家里人住在系争房屋的天井改造的卧室，另外还有一个小半间租给了一个房客。庭审中，杨俊跃表示，被告自行安置一个拖线板插在货架下面的电源插座处，起火原因可能在此插座处。
2014年2月27日，杨俊跃在潍坊派出所的第二次询问笔录中，民警询问：这起火灾你有责任吗？杨俊跃答：有的，我愿意自己承担责任。同日，原告在潍坊派出所的询问笔录中陈述：房屋内就留了两张单人床，其他都是房客自己买的，电器设施都是房客后来自己买了安装的。
2014年2月28日，上海市浦东新区公安消防支队出具《火灾事故简易调查认定书》，认定：“该起火点排除人为纵火、遗留火种、雷击、自燃等因素，无法排除电气故障引发火灾的可能。”2014年8月14日，我院向上海市浦东新区公安消防大队一支队调查核实，该队向本院反映，火灾起火点在货物架，货物架上堆满了被告的衣物。《火灾事故简易调查认定书》中“无法排除电气故障引发火灾的可能”的含义是，对于火灾的简易调查，一般有两种陈述方式，排除法和直接固定法。若对于起火原因有明确认定，则使用直接固定法；若对于起火原因并非明确认定，则使用排除法，排除明显非起火原因的因素。
火灾发生后，原告与居委会及其他业主就火灾给周围邻居和公共部位造成的损失赔偿达成协议，包括：支付系争房屋所在28号楼的大门锁芯90元；支付28号楼101、102和103室业主暂住旅馆费用589元；支付28号楼103室业主各项经济损失800元。2014年6月11日，原告收到潍坊街道火灾保险费赔偿共计23，765元。同日，原告支付潍坊街道火烧房修理费8，300元。
2014年3月3日，被告发短信给原告，表示房屋收拾差不多，要求协商解决此事，原告未予回应。2014年3月19日，原告在系争房屋张贴公告，要求被告在十天内搬清屋内全部物品。
2014年5月份，系争房屋已经由原告另行出售他人并交付使用。
庭审中，原告表示：并未对系争房屋进行过修复，而是直接卖给下家，后由下家修复了系争房屋，原告与下家协商从购房款中扣除了三万元抵扣修复费用。另外，系争房屋中的家具家电大部分系2006年安置，后在被告承租的过程中，由被告承担维修及更新的义务。原告诉请中风扇170元及家具（床2只、椅子6把、餐桌、柜子等）2，000元，价值的确定是原告自行按照目前市场上同类型电器的最低报价确定的。被告表示，原告与下家协商的价格为扣减一万元，并非原告陈述的三万元。另外，系争房屋内没有任何家具是原告留下的，全部系被告自行购买。
关于被告搬离的时间，被告在第一次庭审中陈述火灾发生后所有东西都烧毁了，没有东西可以搬走，被告在3月1日打扫完系争房屋后，就等于搬走。在第二次庭审中，被告陈述，被告家人虽然搬走，但房屋内物品都没有搬走，是原告在4-5月份将房屋内物品变卖。另外，系争房屋不需要钥匙，可以直接进去搬物品，但由于原告对于解决此事一直没有表态，故被告一直未前去搬物品。原告表示，3月19日到系争房屋张贴公告时，发现未烧毁的物品已经被被告搬走，剩下都是烧坏的残留物、垃圾。直到4月26日，原告清理现场，故被告交付的押金应抵扣最后一个月的房屋使用费。
针对反诉，被告提供了自行制作的损失清单、拍摄于火灾后现场的照片、京东上购买物品的订单、另行租房的合同等等，用于证明被告因火灾遭受的损失。原告对被告上述证据均不予认可。
以上事实，由当事人提供并经庭审质证的房地产权证、《租赁合同》、《火灾事故简易调查认定书》、领取保险费签收单、住宿和修理发票等证据以及当事人的到庭陈述在案佐证。
本院认为，涉案租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效。现系争房屋先因火灾无法实际入住，后因变更产权人，无法实际履行，且庭审中，原、被告双方均同意解除合同，与法不悖，本院予以准许。本案的争议焦点是涉案租赁房屋因火灾而形成的损失应由谁承担责任。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。法律同时规定承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。涉案租赁合同是由原告与被告签订，被告作为承租人，长期占有使用租赁房屋，有义务在租赁期间对租赁物予以妥善保管。且双方《房屋租赁合同》第十一条第5款约定：乙方因未按规范使用电和燃气而引起人身伤害、损坏设施，由乙方承担全部责任。现系争房屋因火灾而造成损失，根据消防部门对火灾事故作出的认定、起火原因分析以及被告在潍坊派出所的调查笔录和庭审中被告关于起火点的陈述，可以排除租赁物由于出租方的原因造成受损。因此，被告作为承租人，应承担租赁物毁损的赔偿责任。被告在反诉中要求原告承担其因火灾所致各项物品损失及另外租房损失，无法律依据，本院不予支持。
关于原告主张的各项损失赔偿，首先，原告自述转让下家少收的房款3万元，没有证据予以佐证，被告亦不予认可，仅认可原告与下家磋商少收房款为1万元，本院据此采纳被告自认的数额作为原告因火灾遭受的损失，但由于原告自述已获得总计23，765元的保险赔偿，此数额足以弥补原告的损失，再另行要求被告赔偿无依据；其次，原告支付给邻居及居委的相关费用1，479元、原告向物业交付的走廊楼道维修费8，300元、清理燃烧残物费2，000元，属于原告因火灾遭受的损失，该部分损失在原告所获保险赔偿中亦足以弥补，再另行要求被告赔偿无依据；再次，原告要求被告赔偿遗失的风扇和家具的费用，虽然双方合同中对于系争房屋配备的家具有明确的约定，但被告全部不予认可，且法院注意到，原告在2014年2月27日潍坊派出所的调查笔录中陈述：“房屋内就留了两张单人床，其他都是房客自己买的，电器设施都是房客后来自己买了安装的”。即便确实存在原告所述风扇和家具的灭失，考虑到租期长久，物品折旧等因素，原告所获得的保险赔偿也可以弥补上述损失，无需另行主张；最后，被告拖欠的水、电、煤气及有线电视费共计1，408.30元，被告同意支付，不违法法律规定，本院予以准许。
关于反诉中反诉原告要求退还一个月租金3，000元和退回押金3，000元的主张，反诉被告抗辩称，虽然反诉原告人已搬走，但物品残留在系争房屋内，直至2014年4月26日，反诉被告请人清理，故认为上述费用应抵扣租金。对此，本院认为，在第二次庭审中，反诉原告自述物品仍在房屋内未搬走，且系争房屋没有钥匙可自行进入。本案系反诉原告未妥善使用房屋引发火灾，反诉原告有能力自行搬离物品却未搬离，实际上给反诉被告的再次使用房屋造成严重影响，现反诉被告认为剩余一个月租金和押金应抵扣欠付租金，不应返还，具有法律依据，本院据此驳回反诉原告此项反诉请求。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）孙华青与被告（反诉原告）杨天华于2013年6月24日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告（反诉原告）杨天华于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）孙华青各项水、电、煤气和有线电视费共计1408.30元；
三、驳回原告（反诉被告）孙华青的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）杨天华全部反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费799元，减半收取计399.50元，由原告（反诉被告）孙华青承担374.50元，被告（反诉原告）杨天华承担25元，反诉案件受理费减半收取计805元，由被告（反诉原告）杨天华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 孙闫
二〇一四年十月十日
书 记 员 赵勤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。