上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第1137号
原告（反诉被告）邱伟荣。
委托代理人张梦娜，上海谭春明律师事务所律师。
委托代理人崇昕，上海谭春明律师事务所律师。
被告（反诉原告）李娣。
委托代理人施扬，上海市恒业律师事务所律师。
委托代理人张慧卿，上海市恒业律师事务所律师。
原告（反诉被告）邱伟荣与被告（反诉原告）李娣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邱伟荣及其委托代理人崇昕，被告（反诉原告）李娣的委托代理人施扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）邱伟荣诉称，2011年10月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定邱伟荣租赁李娣位于上海市宝山区密山路XXX号底层商铺（以下统称系争商铺）从事美发理发经营，租期为两年，自2011年11月1日至2013年10月31日止，月租金为人民币1.5万元，三个月一付，并交押金1.5万元，且约定同等条件下，合同期满后邱伟荣有优先承租权。合同签订后，邱伟荣一面催促李娣提供系争商铺房产证以办理营业执照，一面对系争商铺进行装修，并准备搬入经营。然李娣一直拖延提供房产证，致使邱伟荣无法顺利办出营业执照，无法经营。经多次催告并发律师函，李娣才说明其并非房主，仅是转租，并愿意提供相应材料，以协助邱伟荣办理营业执照。2013年4月11日，李娣向邱伟荣提供相关办照材料，但因为李娣提供的材料不实及欠缺，致使无法办理营业执照。邱伟荣多次与李娣协商，李娣均置之不理，不予回应。因李娣无法提供相关材料，使邱伟荣一直无法办出执照，从而无法经营，并受到卫生部门处罚，为维护合法权益，故起诉要求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，李娣返还邱伟荣租金27万元及押金1.5万元；2、李娣赔偿邱伟荣购置物品费用159，350元、装修费用26万元及经营损失186，554元。
被告（反诉原告）李娣反诉并辩称，依照双方签订的《房屋租赁合同》，邱伟荣必须在每个月起租日前10天向李娣支付下一季度租金，如违约，则按每日租金的10%收取违约金，且李娣有权终止合同，提前收回出租房屋，押金不予退回等。合同签订后，李娣向邱伟荣交付了系争商铺，邱伟荣则按约支付了2011年11月1日至2013年4月30日的租金。按照合同约定，邱伟荣应当于2013年4月20日支付2013年5月至2013年7月的租金，然邱伟荣未依约支付。在合同履行过程中，李娣交付的房屋是符合使用用途的，且邱伟荣在合同签订之后的1年半内都在正常使用，并没有提出异议。如合同解除，同意在扣除未付租金后返还押金。关于装修费，鉴于装修未经李娣同意，且双方在租赁合同中约定合同解除时装修全部保留（除了电器设备外），故不同意赔偿。其他所购置物品已计入成本，不应计入经营损失，不同意赔偿。关于经营损失，亦不同意赔偿。同时，基于邱伟荣违约不能按时支付租金以致合同目的无法实现及在本案审理中李娣已经于2014年4月21日收回系争商铺，故反诉请求：1、解除原、被告之间于2011年10月31日签订的《房屋租赁合同》；2、判令邱伟荣支付李娣拖欠2013年5月1日至2014年4月21日止的房屋租金（按月租金1.5万元标准计算）；3、判令邱伟荣支付李娣自2013年4月20日起至实际付款之日止，按照每日租金的10%（即50元）标准计算的违约金；4、判令邱伟荣支付的押金1.5万元不予退还。
原告（反诉被告）邱伟荣针对李娣的反诉请求辩称，同意解除租赁合同，但是不同意解除合同的理由，解除合同是因为李娣提供的房屋不符合合同约定的使用用途违约在先，不同意李娣其余反诉请求。如果法院认为违约成立，则认为违约金过高，希望法院予以调低。
经审理查明，案外人上海昌城实业有限公司（以下简称昌城公司）为系争商铺产权人，该公司授权委托案外人上海双庆物业管理有限公司（以下简称双庆公司）对系争商铺等开展对外出租业务、签订房屋租赁合同。2011年9月26日，双庆公司（甲方）与李娣、何旭光（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方提供密山路XXX号、XXX号、XXX号底层商铺与密山路XXX号、XXX号二层店铺西面部分房屋，底层、二层各七间。租赁年限六年，自2011年9月28日至2017年9月27日止。1、甲方出租给乙方密山路XXX号、XXX号底层店铺（除烟草店32平方米），乙方原已租赁使用的房屋现续租。原甲方出租给烟草店房屋，租赁合同在2011年9月27日到期，原密山路XXX号甲方出租给理发店房屋，租赁合同在2011年8月31日到期，现由乙方在烟草店、理发店租赁合同到期后负责收回或转租。租赁店铺用房南侧围墙内搭建的房屋属无证搭建，现提供给乙方无偿使用，乙方在装修施工或使用时如需在南侧围墙开设消防通道或便门时，如引起邻里纠纷由乙方自行解决。无证搭建的房屋如遇有关部门下令拆除时，乙方必须无条件服从，甲方不承担任何责任。
2011年10月31日，上海市宝山区黛妍美容院（甲方，以下简称黛妍美容院）与邱伟荣（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方提供系争商铺租赁给乙方；租期两年，自2011年11月1日至2013年10月31日止；月租金1.5万元，乙方付押金1.5万元，每三个月支付租金4.5万元，先付后用，即乙方必须在每三个月起租日前10天向甲方交付下一季度租金。如违约，甲方按每日租金的10%收取违约金。在租赁房屋期间，乙方在美发洗头过程中产生的头发，在排放时必须进行过滤，乙方使用的排水管道堵塞由乙方负责疏通。五、违约责任：1、乙方不能按约定在每季度起租日期提前10天支付每季度租金，甲方有权终止合同，提前收回出租房屋。乙方交约的押金不予退回；2、在房屋租赁期内，如乙方企业经营发生困难，要求提前终止本租赁房屋合同时，需得到甲方同意。如甲方同意，甲乙双方需签订“解除房屋租赁合同”。在签订解除房屋租赁合同前甲乙双方租金必须结清。乙方原租赁的房屋不能转租或转让给其他方。租赁合同解除后，原乙方租赁房屋内的装饰无条件保留（除电器设备外）。……7、同等条件下合同期满后，乙方有优先承租权。黛妍美容院及其经营者李娣在该合同甲方落款处盖章签字。
上述合同签订后，李娣将系争商铺交付邱伟荣进行装修。邱伟荣向李娣支付押金1.5万元并支付租金至2013年4月30日。
2013年3月27日，邱伟荣发律师函给黛妍美容院（2013年4月1日寄出），称双方合同签订后，在此后的一年内，邱伟荣多次提出要求黛妍美容院提供租用场地房产证以协助办理营业执照的合理要求，然黛妍美容院一直未提供房产证等资料，致邱伟荣无法办出营业执照，故致函要求黛妍美容院提供房产证等相应证件，以协助办理营业执照。2013年4月7日，邱伟荣出具字条确认收到李娣交给邱伟荣办营业执照手续材料：1、产权证复印件一份；2、授权书﹤昌城实业与双庆﹥；3、同意转租证明（为双庆与黛妍合同）。2013年4月11日，邱伟荣又出具字条确认收到已盖章的上述材料。2013年4月22日，上海市宝山区卫生局向邱伟荣发出责令改正通知书，主要内容为，经查，邱伟荣于2013年4月18日从事的未取得上海市公共场所卫生许可证擅自营业理发项目的行为违反相关规定，责令改正。2013年7月10日，上海市宝山区卫生局作出行政处罚，对邱伟荣警告并罚款1，000元。
审理中，关于系争商铺的装修、使用情况，邱伟荣表示，2004年开始邱伟荣就在密山路借用他人营业执照经营美容美发。2004年至2010年期间，邱伟荣对系争商铺有所装修过，2011年李娣收回系争商铺后对其进行了改建，改建完后，双方签订《房屋租赁合同》。嗣后，邱伟荣进场从2011年11月2日左右开始装修，至2011年12月10日装修完毕。2013年4月之前，邱伟荣在系争商铺内偶尔经营。在2013年4月时，邱伟荣试营业过10天，被卫生部门处罚。试营业10天后，系争商铺就一直空关。李娣则表示，黛妍美容院就在系争商铺的隔壁，邱伟荣装修好之后一直在正常营业。从邱伟荣发的会员卡及采购的物品及收到相关部门的罚单，都可以看出邱伟荣之前一直正常经营。邱伟荣到2013年8月底时才搬出系争商铺至其另行经营的美容院（位于密山路XXX号），但仍将有关设施设备等留在系争商铺内，直至2014年4月21日将系争商铺交接给李娣。为证明邱伟荣实际经营情况，李娣提供密山路XXX号房屋2013年5-8月的水费发票及2013年7月-10月的电费发票，以证明邱伟荣在上述时间段内都是正常在使用水电，且金额较高，可见其在系争商铺内正常经营。对上述证据，邱伟荣质证认为，系争商铺与邱伟荣在旁边经营的美容院用的是同一个水电表，上述水电费系旁边美容院经营所产生。
审理中，关于相关证照的办理情况，邱伟荣表示，双方签订租赁合同时未对相关证照办理进行约定且当时未考虑到李娣不是房东，不能办理执照。然当时邱伟荣曾口头向李娣提出过看下系争商铺的产权证。合同签订后，邱伟荣就去申请名称预先核准登记。名称预先核准登记后，2012年1月，卫生部门至系争商铺看过后，称产证上系一开门，而实际经营场所为两开门，二者不一致，要求邱伟荣向房东索要产权证明及同意转租证明。嗣后，邱伟荣向何旭光索要相关材料，而何旭光也催促过双庆公司的原出租负责人王志华，王志华让何旭光去找产权人，而产权人昌城公司则称其一直不同意转租，不同意出具同意转租证明。此事一直拖到2013年过年左右。接着，邱伟荣觉得办理营业执照不能再拖，就在2013年3月底、4月初向李娣发了律师函。2013年4月拿到李娣给的材料后，邱伟荣就去办理营业执照，然办理营业执照的工作人员明确表示需要提供大房东同意转租的书面授权文件，且勘查时发现系争商铺产证上的房型图与现场不一样，多出30多平方米（该多出的部分系密山路XXX号原烟草店使用面积稍微多一点），无法办出营业执照。为证明邱伟荣的证照办理情况，邱伟荣提供如下证据：1、2011年8月1日的企业名称预先核准通知书，核准名称为上海安菲娅投资管理有限公司，有效期六个月；2、公司设立登记申请书；3、昌城公司于2013年6月出具的证明，内容为“密山路XXX号、XXX号、XXX号等店铺均属于我公司上海昌城实业有限公司所有。现上海双庆物业管理有限公司已将该房屋出租给何旭光与李娣，但李娣在未经我公司同意的情况下就直接将密山路XXX号部分及80号转租。因我公司先前一直不知李娣转租事宜，因此我公司并不同意开出《同意转租证明》及交付房屋产权证，现特将该事实情况写明。”；4、上海宝山都市科技工贸园区出具的证明，证明内容为“甲方邱伟荣委托乙方上海宝山都市科技工贸园区办理经营场地密山路XXX号所需证照、现由于甲方所经营的场地改建过及提供的材料严重不足，故本公司无法办理相关证照，由此产生的一切后果由甲方自行承担，乙方不承担任何法律责任。”。
对上述证据，李娣质证认为，关于证据1-2，租赁合同上没有约定李娣要协助邱伟荣办理相关执照，且邱伟荣的美容院一直也经营使用的，并没有因为没有办出相关执照邱伟荣就不能营业；关于证据3，真实性无法认可，据李娣所知，大房东虽然没有书面认可转租，但是是默认转租的；关于证据4，办理个体户的手续到工商办理，办理独资企业的手续到该证明单位办理，而邱伟荣明确表示其办理个体户营业执照，故对该证明有异议。李娣另补充表示，在双方签订《房屋租赁合同》之前，邱伟荣与大房东签订租赁合同，在密山路XXX号经营美容美发，当时以承包方式借用了桦英美容院的营业执照。之后大房东在合同到期之后，把密山路一带的房屋都直接出租给李娣，由李娣转租给邱伟荣，邱伟荣因为大房东没有直接出租给他，就不开心。之后邱伟荣表示因为有营业执照在承包，想继续租赁下去，就与李娣签订了租赁合同。在李娣收到律师函之前，邱伟荣从来没有以口头或者书面形式向李娣提出过办理营业执照。如果是协商的话，是可以让大房东出具同意转租证明的，但是协商的时候邱伟荣也没有向大房东提起。邱伟荣没有办理营业执照的诚意，如果要办理营业执照应当要先去办理卫生许可证。不存在房型图与现场情况不一致的情况。
审理中，本院至双庆公司进行调查，双庆公司原密山路房屋出租负责人王志华作如下陈述：邱伟荣在2011年9月之前与双庆公司直接签订租赁合同形式租用密山路XXX号房屋，当时用的是上家桦英美容院的营业执照。到了2011年9月，双庆公司需要进行产业调整，邱伟荣希望继续租用密山路XXX号房屋，但公司最终决定由李娣将密山路XXX号房屋前半间（收回之前用于经营烟草店）与密山路XXX号房屋收回后统一对外出租。李娣收回密山路XXX号房屋后将其进行了前后隔断，接着再将密山路XXX号房屋的前半间与密山路XXX号房屋的前半间一并租给了邱伟荣。邱伟荣租下后进行了装修并投入经营，当时桦英美容院的营业执照尚未到期，邱伟荣还是继续在用。大约到了2012年下半年，邱伟荣与王志华聊天时，曾提出申请新的营业执照。谈了以后，双庆公司就着手将房产证复印件、授权书交给了何旭光，让何旭光转交给邱伟荣。当时因为何旭光、李娣与邱伟荣之间有矛盾，就办理营业执照的事一拖再拖，而当时邱伟荣对办理营业执照的事情十分着急。到了2013年4月，李娣才将相关材料交给邱伟荣。双庆公司一直没有向李娣提供同意转租的证明，因为双庆公司认为，双庆公司与李娣之间租赁合同中有有关同意转租的条款，无需再提供。后来邱伟荣在2013年8、9月份打官司时就不再经营了。双庆公司另指出，密山路XXX号房屋的前半间与密山路XXX号房屋的前半间不存在违章搭建的情况，即使存在违章搭建，也是指密山路XXX号和密山路XXX号整个房屋的后面即南面天井的搭建存在问题，这些天井搭建在造房子时就有的，而且在签订合同就说明是无偿使用的。对上述调查笔录，邱伟荣质证认为，真实性无异议，认可王志华关于改建情况及邱伟荣之前承包使用营业执照的陈述，不认可王志华有关营业执照办理情况与经营情况的陈述。李娣质证认为，真实性无异议，王志华的陈述反映了出租转租、隔断情况及邱伟荣使用情况，与李娣知道的情况是符合的。关于办理营业执照的情况也和事实相符。
审理中，经邱伟荣申请，本院委托上海大华工程造价咨询有限公司对系争商铺内装修及不可移动设施（2011年至2011年12月装修）造价进行鉴定。鉴定意见为，上述工程造价为161，085元，截至2014年3月本装修工程残值为88，597元。邱伟荣质证认为，鉴定意见书中空调铜管铺设的价格为100元每米，而市场价格为200-300元每米，偏低；同时，从配电房到系争商铺有一段60-70米电缆线（价格为200-300元每米）未计入鉴定总价。对其他鉴定意见无异议。李娣则对鉴定意见无异议。
以上事实，有房地产权证、授权书、《房屋租赁合同》、律师函、字条、责令改正通知书、行政处罚决定书、调查笔录、鉴定意见书，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法有效，双方均应全面恪守履行。依据法律规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方在租赁合同中已对美发洗头的排放作出约定，可见李娣知晓邱伟荣将系争商铺用于美容美发经营，故李娣将系争商铺交付给邱伟荣后，理应协助邱伟荣办理相关证照以实现租赁物的经营用途。对此，邱伟荣提供了名称预先核准登记通知书、律师函等证据并结合王志华的陈述，可认定邱伟荣已就办理相关证照所需材料与李娣进行交涉，而李娣由于双方矛盾等因素并未积极协助邱伟荣取得相关材料，并且由于李娣对系争商铺的改建致使相关证照难以办出，最终导致邱伟荣难以合法使用系争商铺。在此情况下，邱伟荣以未办理出相关证照而对租金支付进行抗辩，难以构成违约。李娣反诉请求邱伟荣支付租金的逾期违约金及不予退还押金，依据不足，本院不予支持。鉴于李娣提供的租赁物难以符合合同约定的用途，故本院酌情对邱伟荣使用、占有系争商铺期间的租金标准予以调整。关于使用、占有期间，邱伟荣称其在2014年4月18日被查处后即停止经营，对此李娣则认为邱伟荣于2013年8月底搬离后未经营并提供了水电费发票予以佐证。考虑到经营一般存在持续性、各方的举证情况及王志华的陈述，李娣有关系争商铺经营情况的陈述，更为可信，本院予以采信。邱伟荣搬离系争商铺后有义务将系争商铺予以腾空交还，故本院对搬离至交还系争商铺期间的占用租金一并予以考虑。综上，综合考虑邱伟荣已付租金、使用占有情况及租金标准调整等因素，本院酌情确定邱伟荣另行支付李娣租金2万元，李娣无需再另行返还邱伟荣已支付租金应退还部分的租金。
同时，在取得系争商铺前，邱伟荣作为承租方已经在系争商铺中长期实际经营美容美发，理应对经营该项目所需的证照材料及场所要求有所了解。而其从李娣处承租系争商铺后，并未对李娣的改建行为提出明确异议且对系争商铺进行了装修，在未取得合法证照的情况下即投入经营，自身存在过错，对由此所可能造成的经营损失应自行承担。故对邱伟荣所主张的购置物品费及经营损失，本院不予支持。关于装修费用损失，考虑到邱伟荣对能否办理证照未作考虑即进行装修存在过错，而李娣的改建行为致邱伟荣无法有效实现装修价值亦存在过错，综合考虑合同期限、鉴定意见书所确定装修价值、双方过错程度及邱伟荣对装修价值的实现程度等因素，本院酌情确定李娣向邱伟荣支付装修损失8万元。另外，双方虽在本案中均同意解除合同，然考虑到租赁合同已于2013年10月31日到期，再判决合同解除已无基础，故本院仅就合同终止予以确认。合同终止后，李娣应将押金1.5万元返还给邱伟荣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李娣于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）邱伟荣支付房屋装修损失8万元及返还押金1.5万元；
二、原告（反诉被告）邱伟荣于本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）李娣支付房屋租金2万元；
三、原告（反诉被告）邱伟荣与被告（反诉原告）李娣其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费收取12，709元，由原告（反诉被告）邱伟荣负担11，354元，由被告（反诉原告）李娣负担1，355元；反诉案件受理费减半收取706元，由被告（反诉原告）李娣负担。鉴定费7，800元，由被告（反诉原告）李娣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 戴筱岚
代理审判员 叶印洲
人民陪审员 时金兰
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 黄 莺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。