浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第3710号
上诉人（原审被告）：叶柏青。
委托代理人：刘京。
被上诉人（原审原告）：杭州瑞达实业投资有限公司。
法定代表人：胡荣根。
委托代理人：俞志炎。
上诉人叶柏青因与被上诉人杭州瑞达实业投资有限公司（以下简称为瑞达实业公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2013）杭江民初字第1373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2003年2月10日，浙江省杭州市国土资源局作为出让人与受让人瑞达实业公司签订了《杭州市国有土地使用权出让合同书》一份，约定：杭州市国土资源局将位于江干区丁桥镇杭州私营经济园区，宗地总面积167761平方米，出让土地面积100844平方米的土地使用权出让给瑞达实业公司；出让宗地的用途为工业用地，出让年期为50年；受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合下列要求：主体建筑物性质为厂房、总建筑面积为121807平方米、建筑密度为23.57%、地块容积率1.2、其他土地利用要求按照杭州市规划局（2002）年浙规用证0100364号《建设用地规划许可证》及附图执行；受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定并按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；合同并就出让金金额及付款时间、违约责任等事项作了约定。
上述合同书签订后，上述土地中位于江干区丁桥镇广发西路10号，地号为04-006-007-00011的土地，瑞达实业公司于2006年12月取得国有土地使用权证，证号为国用（2006）第000223号，土地使用面积为32025平方米；位于江干区丁桥镇广发西路8号，地号为04-006-007-00012的土地，瑞达实业公司于2006年12月取得国有土地使用权证，证号为国用（2006）第000224号，土地使用面积为26651平方米；位于江干区丁桥镇笕丁路481号，地号为04-006-007-00010的土地，瑞达实业公司于2007年4月取得国有土地使用权证，证号为国用（2007）第000073号，土地使用权面积42168平方米。
2002年10月4日，瑞达实业公司与叶柏青签订《合同书》一份，约定：瑞达实业公司将位于丁桥镇私营园区的产业基地出让给叶柏青，叶柏青可建综合楼编号为C区4幢9号，共1间；基地位置每间48.1平方米，出让价19.8万元；签订合同之日叶柏青交给甲方定金（总额的30%）为5.94万元；基地位置款（总额的20%）为3.96万元，进场开工时交付（总额的50%减6000元／间）为9.9万元，签约后，叶柏青收到瑞达实业公司的开工通知书后2个月内必须付清9.9万元位置款，并办妥相关的建房委托手续交给瑞达实业公司，瑞达实业公司接受叶柏青委托后，瑞达实业公司收取叶柏青按房屋总建筑面积每平方米2元委托代建管理费，图纸设计费按国家标准费用由叶柏青自付，工程以优质、低价为原则，进行公开招标，在2002年11月份分批破土动工；房屋用途为纸业、包装、广告材料、仓储等物流办公综合用房；合同并就双方责任、违约责任等事项作了约定。上述合同签订后，叶柏青共已支付基地转让款19.8万元。
2004年11月6日，瑞达实业公司和叶柏青又签订了《委托建房合同》一份，约定：叶柏青委托瑞达实业公司在瑞达实业公司转让给叶柏青的基地上建房，工程期限从2004年8月16日开工，至2005年4月30日竣工（因不可抗力因素影响工程进程的，如天气、政府行为等，工期顺延）；建筑工程按现施工图预算中标价为710元／平方米，总建筑面积273.8平方米，建设工程预算价为194398元；叶柏青尚需支付瑞达实业公司地质勘察费、图纸设计费、审图费、监理费、质检费、桩基测试费、招标代理费计每平方米24.41元，总建筑面积为273.8平方米，计6683元。该合同并就付款方式、工程质量及竣工验收、违约责任等事项作了约定。上述合同签订后，叶柏青已支付建房款227254元。
2009年3月11日，瑞达实业公司将叶柏青委托代建的位于杭州市丁桥镇杭州私营经济园区温州城C区4幢11号房屋1间（定名为银鼎商贸城35幢2号），建筑面积273.8平方米的房屋交付给叶柏青。另查明，瑞达实业公司将基地转让给叶柏青后，未办理土地使用权的更名登记。后双方在履行合同中产生纠纷，瑞达实业公司遂于2013年9月3日诉至原审法院，请求判决确认瑞达实业公司与叶柏青于2002年10月4日签订《合同书》无效；并由叶柏青承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，案涉《合同书》系瑞达实业公司于2002年10月4日与叶柏青签订的，根据上述合同，瑞达实业公司将位于杭州市丁桥镇私营园区的土地使用权分割转让给叶柏青用于建造物流办公综合用房。本案的争议焦点为案涉《合同书》是否违反了法律、行政法规的强制性规定，及是否还有其他合同无效的情形。关于国有土地使用权的转让，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款、第二十五条第二款分别规定：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让；土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。本案中，2003年2月10日杭州市国土资源局与瑞达实业公司签订的《杭州市国有土地使用权出让合同书》约定，瑞达实业公司按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经杭州市国土资源局认定并按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上。但瑞达实业公司在签订该土地出让合同之前就与叶柏青签订了《合同书》，且双方亦未举证证明至今瑞达实业公司签订案涉《合同书》、分割转让土地使用权已得到有关行政主管部门批准，故瑞达实业公司与叶柏青签订的《合同书》违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，不应认定为有效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款、第二十五条第二款规定，于2013年11月6日判决：2002年10月4日杭州瑞达实业投资有限公司与叶柏青签订的《合同书》无效。按规定减半收取的案件受理费人民币40元，由叶柏青负担。叶柏青应负担的诉讼费用应在判决生效之日起三日内交纳原审法院。
宣判后，叶柏青不服，向本院提起上诉称：一、根据最高人民法院的司法解释，《合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，而原审判决适用的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款、第二十五条第二款的规定均不是效力性强制性规定。且按照合同约定，到有关部门办理审批手续是瑞达实业公司的义务，其至今不履行是不讲诚信，但原审判决却用作确认合同无效的依据。二、根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八、九条的规定，本案所涉《合同书》合法有效。三、一审判决将本案《合同书》认定为无效合同，不符合《合同法》第五十二条之规定，违反诚信原则、损害杭州政府的公信力。四、一审判决对上诉人答辩中所提到的司法解释条文不引用，判决认定中不评述，足见一审判决不公正、不合法。五、一审判决适用简易程序，程序违法，依法应当发回重审。六、根据ＸＸＸ主席在2013年1月全国政法工作电视电话会议上的讲话精神，一审判决应该依法撤销。七、一审法院混淆了民事法律关系和行政法律关系，合同效力的审查是民事范畴，应该根据民事法律来认定。双方当事人签订的合同没有损害国家公共利益，在事后条件得到弥补情况下是应该认定有效的。八、2002年签约时土地使用权的转让是可能实现的，提前签订的不是无效合同，最多是效力待定的合同。九、瑞达实业公司开发的项目涉及多户，数量巨大，鉴于陈燕红案省高院已经启动审判监督程序，本案应该中止审理。请求本院依法撤销原判，改判驳回瑞达实业公司的原审诉讼请求或发回重审，诉讼费用均由被上诉人承担。
瑞达实业公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，2003年2月10日，瑞达实业公司从杭州市国土资源局受让了案涉土地使用权。根据双方所签《杭州市国有土地使用权出让合同书》第十九条的约定：“瑞达实业公司有权将合同项下的全部或部分土地使用权转让，但是应当经出让人认定并按照合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上。”该约定符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款：“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”以及第二十五条：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。”的规定。但瑞达实业公司在受让土地使用权之前即与叶柏青签订了分割转让案涉土地使用权的《合同书》。此时瑞达实业公司不可能对案涉土地进行开发投资，且亦未有证据表明瑞达实业公司的分割转让土地使用权的行为之后得到了相关行政主管部门的批准。故瑞达实业公司与叶柏青于2002年10月4日所签订的《合同书》违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，不应认定为有效合同。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八、九条的规定并不适用于本案。叶柏青要求本案中止审理的上诉理由缺乏事实和法律的依据，本院不予支持。原审法院根据本案的具体情况适用简易程序审理，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人叶柏青负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡宇
审 判 员 陈艳
审 判 员 王宓
二〇一三年十二月二十日
代书记员 丁晔