江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终8551号上诉人（原审原告）：张华泽，男，汉族，1952年7月10日生。上诉人（原审原告）：张明月，女，汉族，1991年1月22日生。委托诉讼代理人：张华泽（系张明月之父），自然情况同上。被上诉人（原审被告）：南京运杰房地产开发有限公司，住所地南京市鼓楼区和燕路148号万科红郡花园11幢一单元201室。法定代表人：耿冰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李伟，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾仲明，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人张华泽、张明月因与被上诉人南京运杰房地产开发有限公司（以下简称运杰房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初5504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张华泽、张明月上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认为，张明月与运杰房产公司签订的《商品房认购协议》以及张华泽与运杰房产公司签订的《南京市商品房现售合同》系双方真实意思表示，是不全面的。如果前者是双方真实意思的表示，那后者根本不可能是双方真实意思的表示，张华泽签订合同是被逼迫的，后者是显失公平的合同。张华泽是在完全违背真实意思的情况下签订的《南京市商品房现售合同》，该合同具备《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定的显失公平合同的四个构成要件，属于可变更的合同。且张华泽自签订合同开始，就一直以书面或口头形式多次向运杰房产公司主张变更合同的权利，有事实和法律依据。2、张明月签订的《商品房认购协议》后，其父张华泽一直要求运杰房产公司履行该协议，而运杰房产公司不按约定履行自己的合同义务，并迟延五年之久。运杰房产公司对合法有效的《商品房认购协议》既不履行也不退定金，明显违反了合同法规定的义务。如果张明月以《商品房认购协议》的约定要求运杰房产公司承担违约责任，即使运杰房产公司双倍返还定金4万元，因该商品房当时的涨幅超过50%，运杰房产公司也将是最大的赢利者。3、张明月虽然最终未与运杰房产公司签订《南京市商品房买卖契约》，但其并非放弃签订合同的权利，而是由其父张华泽签订《南京市商品房现售合同》，这是张明月与其父张华泽家庭内部的事，上诉人没有过错，不能成为运杰房产公司加价的理由，运杰房产公司恶意加价，既无事实依据，又无法律依据。4、一审判决认定张明月与运杰房产公司签订的《商品房认购协议》是双方真实意思的表示，应当查清是谁违约，谁应当承担违约责任。二、一审判决适用法律不当。1、一审判决认定张明月系《商品房认购协议》的相对方，主体适格，那么张明月即有权依据合同法主张其从未表示放弃的权利。一审判决驳回张明月的诉讼请求，属于适用法律不当。2、一审判决认为张华泽本案起诉的事实理由以及参加诉讼当事人与前诉不同，亦不构成重复诉讼。那么张华泽同样有权依据合同法主张《南京市商品房现售合同》属于显失公平的合同，并有权请求变更。一审法院应当在查清事实后依法变更该合同的相关条款，而不是简单地驳回张华泽的诉讼请求。3、一审判决提到涉案《南京市商品房现售合同》其他内容约定与前述613室房屋买卖合同相同，但未依职权查明613室的认购协议内容以及运杰房产公司恶意加价的事实。运杰房产公司辩称，答辩意见与一审相同，同意一审判决的观点。张华泽、张明月向一审法院起诉请求：1、运杰房产公司返还加价款90540元；2、运杰房产公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：南京市鼓楼区和燕路148号万科红郡花园小区系由运杰房产公司开发建设。2008年9月13日，张明月（乙方）与运杰房产公司（甲方）签订《商品房认购协议》，约定乙方认购11幢312室，建筑面积51.48平方米；乙方认购单价为7700元/平方米，总房款396396元，付款方式按揭；乙方支付定金20000元，作为双方当事人订立商品房买卖契约的担保，合同签订后，乙方支付定金转化为房款；双方应于2008年9月16日前签订《南京市商品房买卖契约》；在签订本协议后，签订商品房买卖契约前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋权利的，乙方有权拒绝签订商品房买卖契约，甲方应全额退还乙方支付定金；在双方约定的期限内，甲方拒绝签订商品房买卖契约，双倍返还已收取的定金；甲乙双方未按约定期限内签署《南京市商品房买卖契约》的，认购协议自动终止，认购备案自动注销；本认购协议在双方签署了《南京市商品房买卖契约》后自动失效等等。认购协议签订后，张明月交纳定金20000元。2013年8月31日，张华泽（乙方）与运杰房产公司（甲方）就312室房屋买卖事宜签订《南京市商品房现售合同》，约定该房屋建筑面积50.68平方米，其中套内建筑面积33.85平方米，共有共用分摊建筑面积16.83平方米；乙方预售商品房以建筑面积计价，单价为9608.05元/平方米，总价款为486936元；乙方于2013年6月8日前向甲方支付定金20000元，于2013年8月31日一次性支付购房款486936元；甲方应于2013年8月31日前向乙方交付该商品房；合同其他内容约定与前述613室房屋买卖合同相同。该合同签订后，运杰房产公司按约向张华泽交付房屋。2013年9月24日，张华泽领取了312室房屋所有权证。此后，张华泽称因运杰房产公司交付的312室房屋存在卫生间地面不平导致积水严重，且房屋内存在渗水现象等质量问题，张华泽报修后运杰房产公司一直拖延未修，致使其无法正常使用该房屋，给其造成精神伤害，且运杰房产公司多收取房款70000元，其于2015年10月28日诉至一审法院，要求判如所请。关于张华泽主张运杰房产公司返还购房款70000元的问题。一审法院（2015）鼓民初字第6914号民事判决认为，根据张华泽、运杰房产公司之间所签订房屋买卖合同的约定，312室房屋的计价方式均为以商品房建筑面积计价，合同对于房屋单价亦有明确约定，且张华泽实际已按合同约定向运杰房产公司支付了相应的购房款。张华泽认为运杰房产公司实际每套房屋单价增加2500元，但并未提供充分证据证明双方在签订涉案房屋买卖合同之后，另就房屋交易单价予以重新约定。其另主张以房屋套内面积为基数计算房屋价款，亦不符合合同约定，驳回了张华泽的诉讼请求。一审法院认为，张明月与运杰房产公司签订的《商品房认购协议》以及张华泽与运杰房产公司签订的《南京市商品房现售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应按约定履行各自的合同义务。关于返还购房加价款问题。《商品房认购协议》合同的相对方系张明月与运杰房产公司，如张明月认为运杰房产公司违反了《商品房认购协议》约定，拒绝签订商品房买卖契约，张明月应以认购协议的约定要求运杰房产公司承担违约责任，张明月最终未与运杰房产公司签订商品房买卖合同。故其要求运杰房产公司返还商品房认购协议与房屋买卖合同之间差价款的诉讼请求，无事实和法律依据，故对张明月要求运杰房产公司返还房屋加价款的诉讼请求，一审法院不予支持。根据张华泽与运杰房产公司之间所签订的房屋买卖合同约定，涉案房屋的计价方式均为以商品房建筑面积计价，合同对于房屋单价亦有明确约定，且张华泽实际已按合同约定向运杰房产公司支付了相应的购房款。张华泽以商品房买卖合同约定的房款与张明月、运杰房产公司签订的认购协议存在差价为由，要求返还房屋加价款，无事实和法律依据，亦不符合合同约定。故对张华泽该项诉讼请求，一审法院不予支持。张明月系商品房认购协议的合同相对方，主体适格；张华泽该案起诉的事实理由依据参加诉讼当事人与前诉不同，亦不构成重复诉讼。故对运杰房产公司要求驳回张华泽、张明月起诉的主张，一审法院不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决驳回张明月、张华泽的诉讼请求。一审案件受理费2064元，减半收取1032元，由张明月、张华泽负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院二审另查明：二审中，双方当事人均确认，张明月向被上诉人交纳的定金2万元已抵作张华泽的购房款。上诉人张华泽、张明月陈述，如果涉案《商品房认购协议》终止，被上诉人应返还张明月支付的2万元定金，事实上被上诉人未返还，其也未要求被上诉人返还，原因在于其要求被上诉人履行《商品房认购协议》。被上诉人运杰房产公司陈述，涉案房屋先由张明月认购，后经协商改由张华泽购买，并将2万元定金抵作张华泽的购房款，如果上诉人确认不再购买涉案房屋，被上诉人会向上诉人返还定金，上诉人亦会向被上诉人主张。以上事实，有本院二审的谈话笔录在案为凭。本案二审争议焦点为：上诉人主张被上诉人返还房屋加价款90540元能否成立。本院认为，上诉人主张被上诉人返还房屋加价款90540元不能成立。理由如下：首先，涉案《商品房认购协议》、《南京市商品房现售合同》均系签订双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性效力性规定，合法有效。上诉人认为，《南京市商品房现售合同》属于显失公平的合同，系张华泽在违背真实意思的情况下被迫签订，但上诉人并未就该上诉理由提供相应的证据予以证明。张华泽不仅与被上诉人签订了《南京市商品房现售合同》，且向被上诉人支付了合同约定的购房款，该合同已实际履行，上诉人主张变更合同条款不能成立。其次，涉案《南京市商品房现售合同》并非依据《商品房认购协议》而订立。其一，两者所涉及的标的物虽然均为同一套房屋，出卖人也均为被上诉人，但买受人并不相同。《商品房认购协议》约定的买方为张明月，《南京市商品房现售合同》约定的买受人为张华泽，张华泽与张明月之间的父女关系并不影响其各自以自己的名义独立从事订立契约等民事活动。其二，涉案《南京市商品房现售合同》的签订日期远远超出《商品房认购协议》约定的商品房买卖合同的订立期限。根据涉案《商品房认购协议》的约定，张明月与被上诉人应于2008年9月16日前签订《南京市商品房买卖契约》，事实上，双方并未按照《商品房认购协议》的约定签订《南京市商品房买卖契约》。张华泽与被上诉人于2013年8月31日方签订《南京市商品房现售合同》，此时距离张明月与被上诉人约定的签订《南京市商品房买卖契约》的期限已近五年。上诉人认为，被上诉人拖延五年未履行《商品房认购协议》约定的义务，但其并未提供证据证明张明月最终未与被上诉人签订《南京市商品房买卖契约》的原因在于被上诉人。再次，张明月向被上诉人支付的2万元购房定金抵作张华泽的购房款，系双方当事人就该2万元定金的处理达成的合意，并不影响涉案《南京市商品房现售合同》的效力。根据涉案《商品房认购协议》的约定，张明月向被上诉人支付的2万元定金系订立商品房买卖契约的担保，合同签订后，该2万元定金转化为房款。如张明月与被上诉人最终未按照《商品房认购协议》的约定签订《南京市商品房买卖契约》，且未签订的原因不可归责于双方，被上诉人应向张明月返还该2万元定金。本案中，双方当事人均未提交证据证明该《南京市商品房买卖契约》未能签订的原因，张明月未主张被上诉人返还该2万元定金，被上诉人亦未向张明月实际返还，后该2万元定金抵作张华泽的购房款，系双方当事人就该2万元定金的处理另行达成的合意。该定金的处理并不改变张华泽另行与被上诉人签订涉案《南京市商品房现售合同》的事实，涉案《南京市商品房现售合同》就此与《商品房认购协议》建立的2万元购房款来源的事实上的关联亦不影响该现售合同的效力，张华泽与被上诉人签订的《南京市商品房现售合同》并不受张明月与被上诉人签订《商品房认购协议》中约定的房屋价款的约束，上诉人主张被上诉人返还房屋加价款90540元没有事实和法律依据，一审法院未予支持并无不当。综上所述，张华泽、张明月的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2064元，由上诉人张华泽、张明月负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 晔审 判 员  张旭东代理审判员  王 路二〇一六年十二月九日书 记 员  朱亚芳