新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书（2018）新2301民初463号原告：赵光梅，女，汉族，1968年3月31日出生，无固定职业，现住昌吉市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：白建利，新疆星河律师事务所律师。被告：新疆天宁房地产有限公司昌吉分公司。统一社会信用代码：×××。住所地：昌吉市红旗西路天宁西街名门3号楼商业1、商业2、商业3。负责人：曹鸣飞，该分公司经理。委托诉讼代理人：朱霞，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨素玉，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所实习律师。原告赵光梅与被告新疆天宁房地产有限公司昌吉分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月10日受理后，依法由审判员艾令起适用简易程序于2018年2月28日公开开庭进行了审理。原告赵光梅及其委托诉讼代理人白建利，被告新疆天宁房地产有限公司昌吉分公司的委托诉讼代理人朱霞、杨素玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵光梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交付房屋的违约金125494.46元（635415元×万分之五×395天，自2014年10月30日至2015年11月30日止）；2、判令被告承担本案诉讼费用及送达费用。事实与理由：2014年3月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于昌吉市30号小区3丘5幢1单元×层×室房屋一套，每平方米单价5500元，房款总额为635415元，原告首付191415元，剩余房款444000元以银行按揭贷款支付。房屋交付期为2014年10月30日前，逾期交房超过30日后，自最后交付期限的次日至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约履行了合同义务，付清了全部房款。但是被告却屡屡违约，直至2016年7月19日才将房屋钥匙交给原告，导致原告无法使用房屋，无法实现合同目的。故诉至法院。被告新疆天宁房地产有限公司昌吉分公司辩称：原告起诉被告分公司属于被告主体不适格，分公司不属独立的法人，应当由总公司承担责任。被告逾期交房属实，但是系因为政府征迁逾期，且在施工中遇到众多非被告所能控制的原因，依据合同第八条，交房时间应当顺延。即使被告存在违约行为，原告主张的违约金远远高于其实际损失，依据合同法第一百一四条及司法解释的规定，应当以原告的实际损失为基础，调低违约金。对于逾期交付房屋，被告公司无恶意且无过错，该违约金的性质为补偿性，请求调低违约金。原告举证，被告质证，本院认证如下:证据一、商品房买卖合同一份，个人住房借款合同公证书一份，发票三张。证实原、被告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的房屋，被告在合同约定的交付期限内没有按期交付房屋，被告违约，应当承担违约责任；被告主体是适格的；原告为购买房屋，向银行按揭贷款，房款已向被告全部付清。被告质证后对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。证据二、公证书一份，证实被告逾期交房，被告违约。被告质证后对该证据的真实性认可，但与本案的关联性及原告证实的问题不认可，认为涉案房屋是否具备交付条件应当以国家有关规定为标准，合同第八条约定房屋经验收合格即达到交付条件。本院对该证据的真实性予以确认。证据三、入住合约一份，证实2016年7月19日原告办理入住。被告质证后对证据的真实性认可，但是认为在原告于2016年7月19日实际入住前，被告已通过电话、报纸公告、邮寄等方式多次通知原告办理入住，原告没有办理入住，责任在于原告。本院对该证据的真实性予以确认。被告举证，原告质证，本院认证如下：证据一、关于《昌吉市30号小区（西街）旧城改造项目房屋征收决定》的公告一份、房屋征收决定一份、关于昌吉市30号小区(西街)旧城改造项目征收补偿方案的公告一份、关于《昌吉市30号小区（西街）旧城改造房屋征收补偿方案》公开征求意见的通知一份、昌吉市30号小区（西街）旧城改造房屋征收补偿方案一份。证实房屋逾期交付原因是政府征迁及不可归责于被告原因造成，合同第八条约定，被告应当可以延期交房。涉案房屋征收工作由昌吉市政府组织，由于政府未按时征收导致开工延迟，交工时间应当顺延。原告质证后对该组证据的真实性认可，但关联性不认可，认为政府征迁的公告及方案是2011年发布的，而原、被告双方订立商品房买卖合同是2014年3月25日，在政府征迁工作开始后三年才签订商品房买卖合同，被告在订立合同时应当将非自己原因造成的风险及拆迁难度考虑清楚。本院对该组证据的真实性予确认。证据二、关于兰州寺阻挠30号小区安置楼正常施工的情况反映一份、建设工程恢复施工通知书一份、昌吉州住房和城乡建设局关于规范在建工程远程视频监控系统安装、验收及使用等工作的通知一份。证实施工过程中遇到异常困难，非被告公司原因，政府要求重新安装监控设备，迫使工地停工一个月，非被告公司能控制，交房时间应当顺延。原告质证后认为对于情况反映是被告拟定的，真实性不认可，且从情况反映的内容来看，系1号楼造成的冲突，原告购买的是5号楼，不影响其他楼的施工。对关于规范在建工程远程视频监控系统安装、验收及使用等工作的通知的真实性无异议，但关联性不认可，该通知反而证明被告开发的小区入住条件不具备，2015年9月拍摄的工地照片表明该房屋2015年9月时不具备入住及交付条件。建设工程恢复施工通知书是复印件，无法确认真实性，与本案无关联性。本院认为，情况反映及建设工程恢复施工通知书系复印件，原告有异议，本院对其真实性不予确认，本院对昌吉州住房和城乡建设局关于规范在建工程远程视频监控系统安装、验收及使用等工作的通知的真实性予以确认。证据三、入住通知书一份、报纸公告一份、ＥＭＳ快递单一份。证实被告向原告交付房屋，2015年9月29日被告向原告发出入住通知，并在昌吉日报发布公告，履行了通知入住的义务。原告质证后对于报纸的真实性认可，但是与本案的关联性不认可，对于入住通知书及邮寄单的真实性、合法性、关联性均不认可，邮寄单的收件地址不是本案原告的地址，原告认为房屋达到入住条件，必须具备五方认证、检验收报告、消防验收合同等材料。本院对该组证据的真实性予以确认。证据四、租房合同一份，证实原告在2015年诉讼时向法庭提交的一份租赁合同，明确载明原告在逾期交房期间在外租赁房屋1000元/月，本案原告主张120000元违约金，高出其租房受到的实际损失十几倍，故请求调低违约金。原告质证后对证据的真实性认可，但认为与本案无关，认为双方在合同中约定的违约金符合法律规定。本院对该证据的真实性予以确认。证据五、补充协议四份，证实涉案小区逾期交付期间，被告公司与业主积极协商，与大部分业主签订补偿协议，每月补偿1000元左右。原告质证后对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为，该组证据系被告与案外人签订的协议，与本案没有关联性。证据六、民事判决书两份，竣工验收意见表一份，证实2015年11月27日涉案房屋经五方验收。原告质证后对民事判决书的真实性认可，但对竣工验收意见表不认可，认为2015年11月27日天然气都没有通，现在消防都没有过关，如何验收。本院对该组证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年3月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的昌吉市30区3丘106栋第5幢1单元×层×号房屋，房屋建筑面积115.53平方米，每平方米5500元，房款总金额635415元，原告首付房款191415元，剩余房款444000元申请银行按揭贷款。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年10月30日前将经验收合格的商品房交付于买受人。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府相关政策原因影响，施工遇到异常困难及重大的技术问题不能及时解决；3、非出卖人能控制的其他因素(如热力、通讯、供电、供水、天然气、市政道路未到位或未完善)；4、买受人未按合同约定付清全部房款及费用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列逾期时间，分别处理。1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十一条交接约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在本合同第八条约定的交付期限主动与出卖人办理房屋交接手续。出卖人在交付期限前后以公共媒体方式通知买受人办理入住，若买受人仍不来办理的，则视为房屋交接完成，自交付期限之日起产生的相关费用及房屋管护等责任由买受人承担。原告于2014年3月18日预付定金10000元，合同签订后于2014年3月25日支付房款181415元，于2014年5月23日支付房款444000元，向被告付清了全部购房款。2015年9月30日，被告在晨报刊登入住公告，通知业主天宁·西街名门项目商品房(东区)已达到入住条件，于2015年9月30日起开始缴纳相关费用后办理房屋入住手续。2015年10月25日原告曾将被告诉至本院，要求被告交付房屋及支付违约金，在此次诉讼中，原告提交了租房合同拟说明其在外租房情况，后撤诉。2015年11月27日，涉案5号楼经建设、勘察、设计、施工、监理五方验收合格。2016年7月19日原告办理了涉案房屋的入住手续。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。原告已支付了房款，双方合同约定被告应于2014年10月30日前将经验收合格的商品房交付于买受人，被告却未在合同约定的期限内及时向原告交付房屋。虽然被告辩称逾期交房是由于政府征迁逾期及其他非被告所能控制的原因，应当顺延交房。本院认为，根据被告提交的证据并不能证实施工过程中存在合同约定的据实予以延期的情形，故本院对被告的该项辩解意见不予采信，被告应当承担逾期交房的违约责任。涉案房屋于2015年11月27日经建设、勘察、设计、施工、监理五方验收完毕，被告虽辩解于2015年9月30日通知原告办理入住，但此时房屋并未达到双方约定的交付条件，故本案中原告主张2014年10月30日至2015年11月30日期间的违约金符合法律规定，但原告主张按照双方合同约定的日万分之五的标准计算违约金，被告认为原告主张的违约金远远高于原告的实际损失，请求调低违约金。本院认为，根据我国合同法的相关规定，即”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决”。本案中被告逾期未向原告交付房屋，给原告造成的实际损失为原告按期得到房屋后可以取得或实现的财产利益，故综合全案的实际情况，本院参照同期银行贷款利率，酌情确定被告支付原告违约金32697元，原告主张的超出此数额部分的违约金本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定,判决如下：一、被告新疆天宁房地产有限公司昌吉分公司于本判决生效后十日内支付原告赵光梅违约金32697元；二、驳回原告赵光梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1405元，由原告赵光梅负担1039元，被告新疆天宁房地产有限公司昌吉分公司负担366元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于新疆昌吉回族自治州中级人民法院。审判员  艾令起二〇一八年四月九日书记员  张新丽