江西省乐安县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣1025民初374号原告：乐安县好又多商业有限公司。住所地：乐安县乐安大道创富时代瑞景园。法定代表人：刘辉舟，系该公司经理。委托诉讼代理人：游高宗，江西民鉴律师事务所律师。被告：江西腾达科技有限公司。住所地：江西省南昌市东湖区南京西路***号。法定代表人：黄秀虹，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：燕飞，系该公司法务经理。原告乐安县好又多商业有限公司诉被告江西腾达科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人刘辉舟、委托诉讼代理人游高宗到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人燕飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐安县好又多商业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付结欠原告的房租240000元，并支付违约金12000元；2.本案诉讼费及由此而生的其它费用由被告承担。事实和理由：2012年7月19日，乐安县时代购物广场（以下简称“时代广场”）与腾达电器有限公司（以下简称“腾达电器”）就店面租赁事宜签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定时代广场将其拥有的坐落在乐安县乐安大道的店面出租给腾达电器使用，租赁期限为3年，自2012年8月20日起至2015年8月19日止。租金交纳方式为：每半年交纳一次，第一次半年租金在2012年8月20日交付，之后每半年租金提前15日交付。合同约定，承租方逾期15日交付租金的，应向时代广场支付半年租金总额的5%作为滞纳金。2015年4月10日，时代广场与腾达电器、被告江西腾达科技有限公司签订了《房屋租赁合同的补充协议》。协议约定时代广场与腾达电器2012年7月19日签订的《房屋租赁合同》项下腾达电器的权利义务转移给被告，由被告继续履行。补充协议还约定租赁期限延长至2022年8月22日，2015年8月20日至2017年8月19日期间的租金为每年48万元，以后租金在上一年的基础上每年递增4%。除此之外，原房屋租赁合同其它条款内容保持不变。2016年3月11日，原告股东刘辉舟、龚连英与时代购物广场股东就时代享有的创富时代瑞景泰蓝园店面经营权转让事宜签订了《超市经营权转让合同》，合同约定时代广场将创富时代瑞景泰蓝园一、二楼面积6300平方米的店面经营权整体转让给刘辉舟、龚连英，从2016年3月1日起超市所有专柜租金归刘辉舟、龚连英所得，刘辉舟、龚连英必须履行时代广场之前所签专柜合同。2016年4月12日，经乐安县市场和质量监督管理局批准，由刘辉舟、龚连英作为股东设立乐安县好又多商业有限公司，并核发了营业执照。按照被告与时代广场、腾达电器签订的《房屋租赁合同的补充协议》约定，被告应当在2016年2月5日支付2016年2月20日至2016年8月19日半年的租金24万元，但被告一直未支付。2016年5月15日，原告书面函告被告，被告工作人员在该函件上签署：知悉。但被告一直未支付租金。被告无视合同约定和法律规定，拒不支付租金的行为，已经构成违约，原告特向人民法院起诉，请求人民法院判如所请。被告辩称，1、我公司与原告之间不存在合同关系，我公司只与乐安县时代购物广场签订了合同，且乐安时代购物广场已注销，所以这个合同已经失效；2、原告所提交的超市经营权转让对被告不产生约束力，在整个转让过程中被告并不知情，该经营权转让对象是个人而不是本案的原告，主体不适格，在原告与时代广场转让协议中有规定，该经营权转让对象不包括腾达电器；3、乐安县时代购物广场因自身债务问题，被债权人堵门，我方已函告原告方，所以我公司不存在违约行为。本院经审理认定事实如下：2012年7月19日，腾达电器有限公司（乙方）于乐安县时代购物广场（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：……四、合同保证金、租金、物业费及支付方式（单位：人民币）……2、租金交付方式：按每半年交纳，每一次半年租金在2012年8月20日交付，之后每半年租金提前15日交付……八、违约责任及赔偿……4、租赁期间，乙方保证如期交纳，乙方每半年租金需提前15天交付给甲方，乙方租金逾期15天不交付的，甲方需收取乙方半年租金总额的5%作为滞纳金。乙方租金逾期1个月未交付的，甲方有权单方面解除合同，乙方无条件服从，并付清所欠甲方款项。……甲方：乐安县时代购物广场乙方：腾达电器有限公司2012.7.19。2015年4月10日，腾达电器有限公司（甲方）、乐安县时代购物广场（乙方）、江西腾达科技有限公司（丙方）签订一份《﹤房屋租赁合同﹥的补充协议》，该协议约定：甲方与乙方于2012年7月19日签署《房屋租赁合同》，约定甲方承租乙方位于乐安县乐安大道店面：面积约1040㎡（一楼）商铺，租赁期限自2012年8月20日至2015年8月19日止。现甲方为更好的适应市场经济发展形势，需对现有业务进行整合，就原经营用房租赁合同承继事宜，达成如下补充协议：一、甲方与乙方于2012年7月19日签署的《房屋租赁合同》项下的甲方权利义务转移给丙方，由丙方继续履行；二、乙方同意将租期延长至2022年8月20日，延长期限的租金约定：（1）、2015.8.20—2017.8.19，年租金为48万元／年，以后租金在上一年的基础上每年递增4%。（2）、若乙方未续租成该物业，则甲乙丙三方自动解除合同，不作任何补偿。三、原房屋租赁合同除上述变更外，其他条款内容保持不变。……甲方腾达电器有限公司、乙方乐安县时代购物广场、丙方江西腾达科技有限公司均在该协议上盖章。2016年3月1日，原告俩股东刘辉舟、龚连英与乐安县乐安大道创富时代瑞景园一、二楼房屋（即现好又多超市）所有人胡仕锋、夏清河签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2016年3月1日至2024年9月30日。2016年3月11日，杜花平（甲方）与刘辉舟、龚连英（乙方）签订《超市经营权转让合同》，该合同约定：一、甲方将创富时代瑞景泰蓝园一、二楼面积6300平方米的整体面积以房管部门按规定的建筑面积为准的店面经营权有偿转让给乙方。……七、从2016年3月1日起超市所有专柜租金归乙方所得，乙方必须履行甲方前期所签专柜合同。八、甲方要转还超市所有专柜的保证金给乙方。专柜租赁一切纠纷，除腾达电器由乙方处理，甲方另付叁万元给乙方作为处理费用。九、从2016年3月12日起经营所得归乙方。2016年4月12日，乐安县时代购物广场在乐安县市场和治疗监督管理局注销，原告乐安县好又多商业有限公司在乐安县市场和质量监督管理局注册，乐安县好又多商业有限公司注册住所地为江西省抚州市乐安县乐安大道创富时代瑞景园，股东刘辉舟、龚连英各占该公司股份50%。2016年1月8日，江西腾达科技有限公司给乐安县时代购物广场送达告知函，因被告江西腾达科技有限公司经营场所旁开设游乐场，游乐场营业期间声音过大及消费者随意丢弃烟头，给被告造成了严重的噪音污染及安全隐患，要求乐安县时代购物广场处理及赔偿损失。2016年3月7日，被告江西腾达科技有限公司给乐安县时代购物广场发出告知函，告知因2016年3月7日，乐安县时代购物广场强制关闭门店，致使被告无法正常经营，要求乐安县时代购物广场赔偿损失。2016年5月15日，原告向被告发出告知函，要求被告支付2016年2月20日起的半年租金24万元，但被告未支付。2016年5月20日，被告向原告发出告知函，告知原告其保留追究原告责任的权利。被告未交纳2016年2月20日以后的租金，原告与被告协商过租金问题，但双方无法达成一致意见。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告提供超市经营权转让合同、乐安县时代购物广场营业执照、税务登记证明、组织机构代码证、卫生许可证、乐安县好又多商业有限公司营业执照、公司章程、房屋租赁合同、租赁房屋房产证、2016年3月租赁专柜欠费明细表、杜花平郑重声明一份，证明乐安县时代购物广场是个体工商户，经营者为杜花平；原告为有限责任公司，股东为刘辉舟、龚连英；自2016年3月1日起，乐安县乐安大道创富时代瑞景园1、2楼由原告承租；自2016年3月1日起被告承租的店面租金由原告收取；2016年2月20日至2016年2月29日的租金被告没有缴纳，被告应在2016年2月5日前缴纳2016年2月20日至2016年8月19日半年租金24万元。被告质证认为，原告是有限责任公司，是独立的法人，不是本案适格的原告；刘辉舟、龚连英与杜花平签订的超市经营权转让合同对被告没有约束力；杜花平以乐安县时代购物广场名义出具的郑重声明因为乐安县时代购物广场已经于2016年4月12日注销，故2016年5月8日的声明无效；刘辉舟、龚连英与胡仕锋、夏清河签订的房屋租赁合同与被告没有关系，对被告没有约束力；欠费明细表不能证明原告交纳了2016年2月20日至2月29日租金。本院认为，原告股东刘辉舟、龚连英以个人名义与乐安县时代购物广场经营者杜花平签订超市经营权转让合同，是双方真实意思表示，应予以确认。刘辉舟、龚连英与乐安县乐安县大道创富时代瑞景园房东胡仕锋、夏清河2016年3月1日签订的房屋租赁合同，亦是双方真实意思表示，应予以确认。在原告乐安县好又多商业有限公司成立之前，原告股东刘辉舟、龚连英签订的合同，是其作为股东在公司成立之前所作的准备工作，应认定为乐安县好又多商业有限公司的行为。原告的该组证据能形成完整的证据链条，能达到被告应将租金交纳给原告的证明目的，故该组证据本院予以采信，作为本案证据使用。原告提供告知函两份，证明被告至今未支付租金，逾期已达4个多月，虽经原告催收，但被告拒绝支付，已构成违约。被告质证认为，真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，被告已经在2016年3月及2016年5月函告原告，原告无权向被告收取租金。本院认为，该组证据能达到被告未交纳2016年2月20日至2016年8月19日租金的事实，但关于被告违约的事实，因原告与被告之间未签订租赁合同，且刘辉舟、龚连英与杜花平签订的超市经营权转让合同未经被告确认，被告无法得知原告是否有正当理由收取租金，故原告证明被告违约的证明目的本院不予以支持。本院认为，乐安县时代购物广场与腾达电器有限公司签订的《房屋租赁合同》及被告与乐安县时代购物广场、腾达电器有限公司签订《﹤房屋租赁合同﹥的补充协议》均真实有效，三方当事人都应严格按照合同约定履行各自义务。原告股东刘辉舟、龚连英与杜花平签订的《超市经营权转让合同》及刘辉舟、龚连英与胡仕锋、夏清河签订的《房屋租赁合同》亦真实有效，各方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。刘辉舟、龚连英与杜花平、胡仕锋、夏清河签订的合同，均是公司成立之前的准备工作，应认定为公司行为，故原告的诉讼主体资格适格。原告股东刘辉舟、龚连英与乐安县时代购物广场签订了《超市经营权转让合同》，且与乐安县乐安大道创富时代瑞景园房东签订了《房屋租赁合同》，原告已经取得了乐安县乐安大道创富时代瑞景园一、二楼的使用权，而被告在该场地经营就应向原告支付租金，故被告与原告不存在合同关系，不应向原告支付租金的辩解，本院不予支持。原告取得了乐安县乐安大道创富时代瑞景园一、二楼的使用权后，原、被告双方协商租金问题，但没有达成一致意见，而被告在未交纳租金的情况，一直在租赁场地经营，那么被告应按照与乐安县时代购物广场、腾达电器有限公司签订《﹤房屋租赁合同﹥的补充协议》上的约定继续履行义务，即2015年8月20日至2017年8月19日年租金为48万元，2016年2月20日至2016年8月19日的租金应在2016年2月5日前支付。但原告股东刘辉舟、龚连英与乐安县时代购物广场签订的《超市经营权转让合同》约定，2016年3月1日起的专柜租金由刘辉舟、龚连英收取，故被告只需向原告支付2016年3月1日之后的租金。原告与被告之间未签订任何协议，且刘辉舟、龚连英与杜花平签订的《超市经营权转让合同》及刘辉舟、龚连英与胡仕锋、夏清河签订的《房屋租赁合同》均未及时通知被告，原告要求被告交纳租金时未向被告提供其有正当理由收取被告租金的证据，故原告要求被告支付违约金12000元的诉讼请求，本院不予以支持。综上，原告要求被告支付租金24万元的诉讼请求，本院予以支持，但时间应自2016年3月1日计算至2016年8月31日。原告要求被告交纳租金时未向被告提供其有正当理由收取被告租金的证据，故原告要求被告支付违约金12000元的诉讼请求，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告江西腾达科技有限公司于本判决生效后五日内向原告乐安县好又多商业有限公司支付2016年3月1日至2016年8月31日的租金人民币240000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，减半收取2450元，由被告江西腾达科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判员  黄少梁二〇一六年八月三十一日书记员  刘 佳