广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终3479号
上诉人（原审被告）：梁根楼，男，1968年10月20日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审原告）：中山市威信物业管理有限公司，住所地中山市。
法定代表人：陈达仁。
委托诉讼代理人：肖金，广东优游涵泳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黎庭孟，男，1983年9月15日出生，汉族，住广西壮族自治区贵港市港南区，系该公司经理。
上诉人梁根楼因与被上诉人中山市威信物业管理有限公司（以下简称威信公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初2674号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人梁根楼的上诉请求：撤销一审判决，改判合同不成立，梁根楼无须承担任何责任，无须支付任何费用。事实与理由：威信公司提供的合同是不合法的，是伪造的。同一时间的服务合同，威信公司提供了数个版本的合同。一审诉讼过程中，威信公司承认其提供的签名合同是印错的。梁根楼提交的三份服务合同，充分证明是威信公司故意伪造出来的，而不是威信公司所述的印错。因此，梁根楼无须对虚假伪造的合同承担任何责任。判决书提出业主委员会任期自2010年10月22日成立，任期3年，也就是到2013年10月22日到期。而威信公司提交的物业服务合同期限到2014年7月31日。根据相关合同法的规定，业主委员会在任期外所签订的物业服务合同法律上是不予支持的。而一审判决要求梁根楼支付物业管理费至2015年10月，也是无法可依，于法不合的。综上，请求二审法院支持梁根楼的上诉请求。
被上诉人威信公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
威信公司向一审法院起诉请求：梁根楼向威信公司支付2012年6月至2015年10月的物业管理费2310.35元及违约金（物业管理费按每月56.35元计算，违约金自2012年6月起按每日千分之三计至2015年10月，以实际执行时所欠物业管理费及违约金为准）。
一审法院认定事实：威信公司于1998年3月2日登记成立，是具有三级资质的物业管理企业。梁根楼系中山市石岐区悦来南路第一城怡建3幢502房的业主，其物业建筑面积为70.44平方米。
2010年10月22日，上海城业主大会在悦来南派出所、博爱社区居委会监督下，选举成立第五届业主委员会，成员为张国勇、徐文克、朱永泉、吴华境、黄晓华，任期为三年，于2010年12月15日在中山市房地产协会备案。上海城第五届业委会（甲方）与威信公司（乙方）签订物业管理服务合同，约定：合同期限为三年，自2011年8月1日起至2014年7月31日止，物业管理费的收费标准为住宅0.80元/平方米，业主或物业使用人在每月31日前应交纳当月物业管理服务费，逾期未交纳物业管理费的，按欠费总额每日千分之三加收违约金。乙方的服务内容及质量标准：一、综合服务。包括设有服务接待中心，公示8小时服务电话，及时处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉等。二、房屋管理及维修养护。对违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；每日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。每年进行一次对物业管理服务满意度抽样调查，满意率达75%以上。小区物业管理人员应全部持有物业管理人员职业上岗证书，特种作业人员应100%持有政府或专门部门颁发的有效证书上岗等。三、共用设施设备维修养护。消防设施设备完好，可随时启用，消防通道通畅等。四、绿化养护服务。五、保洁服务。六、协助管理公共治安秩序。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于24小时专人站岗值守，车辆停放有序等。乙方违反本合同的约定，未能达到本合同约定的物业管理服务内容及质量标准（目标），甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权单方终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予对方经济赔偿。双方并对其他事宜进行了约定。该合同无载明签订日期，上海城第五届业委会五名成员张国勇、徐文克、朱永泉、吴华境、黄晓华在合同甲方处签名，并加盖中山市上海城业主委员会专用章，威信公司在乙方处加盖公司印章，陈波在授权代表人处签名。
2012年6月19日，威信公司以梁根楼拖欠物业管理费为由向一审法院提起民事诉讼。梁根楼就威信公司的服务质量等提出抗辩。2014年3月25日，一审法院作出（2012）中一法民一初字第1264号民事判决，判令梁根楼向威信公司支付2010年6月至2012年5月的物业管理费及逾期付款违约金，驳回威信公司其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力，且已执行完毕。
梁根楼未缴纳2012年6月至2014年6月的物业管理费。威信公司于2014年8月22日起诉至一审法院，要求梁根楼支付上述期间的物业管理费以及违约金。后威信公司未在一审法院指定的缴费期限内交纳案件受理费，亦未申请缓交、减交或免交案件受理费。一审法院于2015年6月9日作出（2015）中一法民一初字第34号民事裁定，该案按撤诉处理。
2016年1月28日，威信公司具状诉至一审法院，要求梁根楼支付2012年6月至2015年10月期间的物业管理费和违约金。
一审法院另查：自2012年6月以来，威信公司一直对涉案小区提供物业管理服务。一审法院于2016年3月25日下午到涉案小区进行现场勘查，并对现场状况进行拍照。现场情况主要为：1.小区门口有门卫看守，行人自由出入，门卫对进出的行人没有进行询问；2.小汽车进出门卫会进行盘问，经盘问后才会升高挡车杆进行放行；3.小区内有清洁工在打扫卫生，小区较为整洁，垃圾集中堆放；4.基本上没有私家车乱停、乱放现象；5.小区靠北面开设有多间铺面，有生活超市、理发店、便利店、饮食店（柳州螺蛳粉店）等等，该铺面均设置有后门，行人可以从生活超市、便利店的后门自由出入，无需进行任何登记。该临街铺面均由威信公司负责提供物业管理服务。
一审法院认为，威信公司在本案中主张自2012年6月起的物业管理费，故本案的争议焦点为：一、威信公司与上海城第五届业委会所签订的期限为2011年8月1日至2014年7月31日的物业管理服务合同（以下简称物业服务合同）的效力问题；二、物业管理费及违约金问题。
关于焦点一。威信公司系依法成立的从事物业管理活动的公司，具备物业管理三级资质。上海城第五届业委会成立后依法经中山市房地产行业协会备案。业主委员会依法有权代表所在物业管理小区全体业主与物业管理企业签订物业服务合同。上海城第五届业委会已经备案登记，具有相应的缔约能力。上海城第五届业委会全体成员均在物业服务合同上签名，合同内容未违反相关法律法规的强制性规定，故一审法院认定威信公司与上海城第五届业委会签订的物业服务合同合法有效。上海城业委会与威信公司签订的物业服务合同在未经法定程序予以撤销之前，为有效合同，合同的效力及于该小区全体业主和物业使用人。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，上述物业服务合同未被撤销之前，对梁根楼有约束力。梁根楼虽对上述物业服务合同提出异议，但至今未通过合法途径主张权利，应由梁根楼承担不利的法律后果。
关于焦点二。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对小区的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，该服务是针对整个小区，并非针对单个业主。从一审法院的现场勘查情况来看，威信公司一直对涉案小区提供物业管理服务。同时，从现场勘查情况来看，威信公司负责管理的小区临街铺面所开设的后门存在安全隐患，该隐患至今没有得到处理或改善。物业服务合同中明确约定威信公司应对“违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；每日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门”。威信公司未履行对装修方案进行严格审核，未及时、有效地劝阻违规建设等损害业主共同利益的行为。在此情况下，威信公司应当继续采取其他补救措施。临街商铺所增设的门口未被封闭前，威信公司完全可以派人员看守。威信公司与梁根楼系合同的相对方，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。威信公司虽然提供了一定的物业管理服务，履行了一定的合同义务，但服务质量明显存在瑕疵，从公平合理原则出发，在威信公司的物业管理服务未有改善前，物业管理费按每月0.6元/平方米为宜。故梁根楼每月应交纳物业管理费42.26元（0.6元/平方米×70.44平方米），2012年6月至2015年10月期间的物业服务费共计1732.66元。
至于拖欠物业管理费的违约金问题，因威信公司提供的物业管理服务存在瑕疵等多种原因，导致双方对物业管理费支付与否及支付标准均有争议，故一审法院对违约金的请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、梁根楼于一审判决生效之日起七日内向威信公司支付2012年6月至2015年10月期间的物业管理费1732.66元；二、驳回威信公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（威信公司已预交），由威信公司负担5元，梁根楼负担20元（梁根楼于一审判决生效之日起七日内迳付威信公司，一审法院不另收退）。
本院二审期间，梁根楼提交如下证据：证据1.《关于印章刻制情况调查结果的通知》。拟证明业主委员会与威信公司签订的合同盖章是伪造的；证据2.业主委员会备案表。拟证明业主委员会的任期自2010年10月25日-2013年10月25日；证据3.（2016）粤2071民初11575号民事裁定书。拟证明业主委员会的任期已满，任期在2014年7月31日已结束；证据4.（2015）中一法民一初字第34号民事裁定书。证据5.（2012）中一法民一初字第1264号、（2015）中一法民一初字第34号传票及威信公司起诉提交的上海城住宅小区物业管理服务合同。证据6.（2016）粤2071民初2674号传票及威信公司起诉提交的上海城住宅小区物业管理服务合同。证据4-6拟共同证明威信公司在两个案件中所提交的物业服务合同是不一致的。
威信公司针对梁根楼提交的证据，质证称，对证据1和2的真实性不确认，因为是复印件。确认证据3的真实性，虽然业主委员会已经到期了，但威信公司仍然提供物业管理服务。对证据4、5、6，威信公司从1998年至今一直为小区提供物业服务，一共签订了6份合同，合同对双方都有法律约束力。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。关于威信公司与上海城业主委员会签订的物业管理服务合同的效力问题。梁根楼所居住的上海城小区业委会系在房地产协会、派出所、当地居委会监督下选举成立的，并经中山市房协备案。梁根楼虽然提供证据证实上海城业主委员会签订合同所使用的印章未到公安机关备案，但不能因此推定上海城业委会成立不合法。威信物业公司作为具备物业管理三级资质、从事物业管理活动的企业，从1998年起长期对上海城小区提供了物业管理服务，并与上海城业主委员会签订了物业服务合同。而依据《中华人民共和国物权法》第七十八条关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，在上述物业服务合同未被撤销之前，对梁根楼有法律约束力，在威信物业公司已提供物业管理服务的情况下，梁根楼应支付相应物业管理费。
对于梁根楼上诉主张物业管理服务合同是伪造的意见，经查，梁根楼提交的两份物业管理服务合同所约定的物业服务的内容完全一致，两份合同上均有业主委员会成员张国勇、徐文克、朱永泉、吴华境、黄晓华的签名及加盖了上海城业主委员会和威信公司的公章，梁根楼所指两份合同存在无落款日期和无威信公司法人代表陈波签名，属轻微瑕疵问题，不能得出合同无效或合同被伪造的结论。如上所述，物业服务合同对梁根楼具有约束力，梁根楼以此为由主张其不应承担合同义务，于法无据，本院不予采纳。
综上，上诉人梁根楼的上诉请求以及所依据的事实和理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人梁根楼已预交），由上诉人梁根楼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴合波
代理审判员 吴碧英
二○二○一六年十一月三十日
书 记 员 罗海欣