西安市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第02784号
原告杜亚文，男，1966年11月12日出生，汉族，西安科技大学建工学院教师。
委托代理人付山林，陕西畅洋律师事务所律师。
委托代理人张建，陕西畅洋律师事务所律师。
被告王晓玲，女，1970年2月24日出生，汉族，西安市军队自主择业管理中心干部。
被告李艳秀，女，1964年10月8日出生，汉族，张家口市宣化区人民检察院干部。
委托代理人余小倩，陕西许小平律师事务所律师。
原告杜亚文诉被告王晓玲、李艳秀房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员殷薇独任审判，公开开庭进行了审理。原告杜亚文及其委托代理人付山林、张建，被告王晓玲、被告李艳秀及其委托代理人余小倩均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杜亚文诉称，2007年12月27日，被告王晓玲与西安市丹尼尔房地产开发有限公司签订了一份商品房买卖合同，丹尼尔公司将其开发的位于新城区解放路0号丹尼尔陆港国际公寓B座10836室的房屋卖给了原告夫妇，但房产证至今未办理。2010年7月18日，被告王晓玲在未经原告的同意的情况下，擅自在西安利航房地产中介有限公司的介绍下与被告李艳秀签订了该房屋的买卖合同，并以18万元的人民币成交后将该房屋交付给被告李艳秀。之后，被告王晓玲告知原告关于两被告买卖房屋的事情，原告坚决反对卖房，经过协商与被告王晓玲达成了一致意见，但被告李艳秀不同意返还房屋。现诉至法院要求：1、依法判令两被告签订的关于西安市新城区解放路0号丹尼尔保康大厦（陆港国际公寓B座）1幢1单元8层10836室的房屋买卖合同无效；2、依法判令第二被告向原告交还位于西安市新城区解放路0号丹尼尔保康大厦（陆港国际公寓B座）1幢1单元8层10836室的房屋；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告王晓玲辩称，原告所述属实，同意原告的诉讼请求。
被告李艳秀辩称，首先，原告主张买卖合同无效的诉请无合法依据不能成立，应当依法予以驳回。原告所陈述的并非事实，其对该宗交易清楚知悉，其妻子王晓玲处分该房屋的行为是夫妻协商一致的结果，应当受法律保护。其次，被告李艳秀为善意第三人，该房屋是李艳秀通过第三人陕西利航房地产中介有限公司作为中介的情况下，依约定支付合理对价，该合同合法有效，该宗交易应当受法律保护。该房屋在前期购买是以王晓玲的个人名义进行的，王晓玲也多次明确表示，家庭是她做主。王晓玲提供了结婚证、户口本复印件、购买原始合同原件、缴纳各项费用票据等，购买该房屋时中介公司也表示王晓玲的配偶对该宗交易是知情的。作为被告李艳秀来说有理由相信王晓玲的买卖房屋决定代表着家庭共同意思表示。原告称他们夫妻积极与被告李艳秀协商退款、还房事宜并不属实，从王晓玲2012年拿走原始购买合同原件之后，双方再无任何联系，根本没有协商的事实。再次，该房屋已经被告李艳秀装修并常年出租给他人，在交易的法律关系之上，又产生了一个甚至若干个新的法律关系，从社会稳定角度考虑，应当维护房屋交易现状。最后，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应受到法律保护。综上，在该房屋买卖交易中被告李艳秀无任何过错，完全属于善意，原告主张不知情并无证据证明，被告李艳秀有理由相信王晓玲处分房产的行为是夫妻共同意思表示的结果，且实际占用、处分该房屋长达四年之久，在该基础关系之上又形成了新的法律关系，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2000年4月9日，杜亚文与王晓玲登记结婚，系夫妻关系。2007年12月27日，王晓玲个人与西安丹尼尔房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买西安市新城区解放路0号丹尼尔保康大厦（陆港国际公寓B座）1幢1单元8层10836号房屋，王晓玲向西安丹尼尔房地产开发有限公司缴纳全部购房款142071元，并缴纳大修基金，但至今王晓玲并未取得该房屋权属证书。王晓玲将涉诉房屋通过西安利航房地产中介有限公司进行出售，并向中介提供其个人身份证、户口本、结婚证。2010年7月18日，李艳秀通过西安利航房地产中介有限公司作为中介与王晓玲签订涉诉房屋买卖定金合同。2010年7月18日，西安利航房地产中介有限公司应王晓玲要求向王晓玲个人出具承诺书承诺“陆港国际B座10836室在合同更名时，卖方王晓玲一人出面办理更名手续，不需其他人出面。如若不行，则此王晓玲与李艳秀买卖合同不成立，王晓玲不需付任何责任”。2010年7月19日，王晓玲与李艳秀签订房地产买卖契约，约定该房交易价格为180000元。2010年9月21日，王晓玲、李艳秀与西安利航房地产中介有限公司三方签订陆港国际买卖契约补充协议，约定李艳秀向王晓玲支付首付款100000元，剩余80000元房款李艳秀于办理房产过户当日支付。李艳秀依约定于2010年9月21日签订补充协议当天向王晓玲支付购房款100000元。2010年9月底，王晓玲在广西北海购置房屋，杜亚文当庭表示其对于王晓玲在北海购置房屋一事知情。王晓玲当庭认可其在北海购房的购房款中的100000元是李艳秀向其支付的涉诉房屋首付款，房屋买卖合同由王晓玲个人签订，房屋产权登记在王晓玲名下。自2010年7月19日，王晓玲将该房屋实际交付李艳秀后，该房屋一直由李艳秀居住使用，2013年7月，李艳秀将该房屋出租给他人进行酒店经营。自2010年7月至2014年12月，除李艳秀及现租户外无任何人与物业针对该房屋涉诉房屋物业管理公司陕西永泰物业管理有限公司有过联系。该房屋现租户证明除2014年10月有人向其主张房屋权利外，再无任何人与其有过交涉。2012年7月10日，王晓玲将其交与李艳秀的涉诉房屋原始商品房买卖合同原件以办理公证为由从李艳秀处拿走，后李艳秀向王晓玲索要未果。2014年10月30日，杜亚文诉至本院要求确认王晓玲与李艳秀签订的房屋买卖合同无效，并要求李艳秀交还涉诉房屋。
以上事实有结婚证、商品房买卖合同、房地产买卖契约、陆港国际买卖契约补充协议、买卖定金合同、承诺书、收款收据、户口本、身份证、收条、入住结算单、证明、装修合同、房屋租赁合同、照片及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案涉诉房屋系夫妻共同财产。王晓玲辩称其想与杜亚文离婚，故意隐瞒杜亚文对涉诉房屋进行出售，自己明确告知房屋中介公司其隐瞒配偶杜亚文对涉诉房屋进行买卖，不想让杜亚文知情，要求房屋中介公司先向其出具承诺书承诺可以由其个人办理合同更名，其后与李艳秀签订买卖定金合同。经在房屋中介公司调查，房屋中介公司称王晓玲卖房时称其配偶杜亚文对卖房一事知情，因杜亚文在外地，无法出面签字；且承诺书系买卖定金合同签订后，应王晓玲要求向其出具，承诺由王晓玲一人出面办理涉诉房屋更名手续。本案原告提供的承诺书中明确写有“在合同更名时，卖方王晓玲一人出面办理更名手续，不需其他人出面。如若不行，则此王晓玲与李艳秀买卖合同不成立”字样，充分证明2010年7月18日当天，应王晓玲要求房屋中介公司向其个人出具承诺书时，王晓玲与李艳秀的买卖定金合同已经签订。该事实与房屋中介公司以及李艳秀陈述一致，王晓玲当庭认可原告提供的承诺书，但王晓玲辩称其基于向原告隐瞒出售涉诉房屋一事，要求房屋中介公司向其出具承诺书，其后与李艳秀签订买卖定金合同，与承诺书内容客观反映的事实相互矛盾。综合，2010年9月21日，王晓玲收到李艳秀支付的房屋首付款100000元后，9月底王晓玲就用该款项在北海购置房屋，杜亚文对王晓玲此次购买房屋相关事宜均知情；涉诉房屋物业公司证明杜亚文以及王晓玲自2010年7月之后至2014年12月并未与物业有过任何交涉；涉诉房屋租户证明自承租以来仅2014年10月有人向其主张过房屋权利。本院对于被告王晓玲辩称其出售房屋时明确告知房屋中介公司及李艳秀其配偶杜亚文对于出卖涉诉房屋不知情一节不予采信。因本案涉诉房屋交易是通过房屋中介公司进行，王晓玲出售房屋时向房屋中介公司提供了结婚证、户口本复印件、购买原始合同原件、缴纳各项费用票据等，且王晓玲向房屋中介公司以及李艳秀告知其配偶杜亚文对于卖房一事知情，只是无法到场签字，房屋中介公司亦向李艳秀表示王晓玲配偶杜亚文对该房屋买卖是知情的，王晓玲与李艳秀签订房屋买卖合同，李艳秀并支付涉诉房屋合理对价，被告李艳秀购买涉诉房屋应当认定为善意，原告杜亚文不得以不知道为由对抗善意第三人。王晓玲与李艳秀签订涉诉房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合同已经依法成立并生效。原告杜亚文以涉诉房屋买卖交易过程中并无自己的任何签名以及委托王晓玲出售涉诉房屋的任何相关手续为由，主张自己对于涉诉房屋买卖不知情，要求确认合同无效，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下：
驳回原告杜亚文全部诉讼请求。
案件受理费4000元，由原告杜亚文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘 可
代理审判员 殷 薇
人民陪审员 吴秋玉
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 穆 博