贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0111民初310号原告（反诉被告）：贵州西工实业有限责任公司（以下简称西工实业公司），住所地贵州省贵阳市经济技术开发区清水江路40号。法定代表人：李汉华，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨昌毅，贵州北斗星律师事务所律师，特别代理，执业证号：15201200310725070。委托诉讼代理人：包树德，男，该公司员工，特别代理。被告（反诉原告）：中国贵州航空工业（集团）有限责任公司（以下简称贵航集团公司），住所地贵州省贵阳市花溪区（原小河区）锦江路110号。法定代表人：余霄，该公司董事长。委托诉讼代理人：石建惠，贵州辅正律师事务所律师，特别代理，执业证号：15201201011735477。委托诉讼代理人：臧飞，贵州辅正律师事务所律师，特别代理，执业证号：15201200810825023。原告（反诉被告）西工实业公司与被告（反诉原告）贵航集团公司合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，原告西工实业公司向本院申请对西工综合楼一至四层房屋资产的现在市场价值进行评估，2017年2月14日，本案口头裁定中止审理，于2017年11月28日恢复审理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）西工实业公司委托诉讼代理人杨昌毅、包树德，被告（反诉原告）贵航集团公司委托诉讼代理人石建惠、臧飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告西工实业公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方于2011年3月29日签订的《资产转让协议》。2.判令被告退还原告购房款888100元并支付利息，计算至起诉时利息为378232元，起诉后继续计算（利息计算以888100元为基数：2011年4月12日至2014年8月31日期间按中国人民银行公布的同期五年期以上贷款基准利率计算，2014年9月1日至2015年8月31日期间按年息15%计算，2015年9月1日至2016年6月30日期间按中国人民银行公布的同期五年期以上贷款基准利率计算，2016年7月1日至实际退还888100元之日期间按年息9%计算）。3.判令被告支付原告房屋增值损失980000元。4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年3月29日，原、被告双方签订《资产转让协议》，约定被告将西工综合楼一至四层1778.88㎡房屋资产（其中一层429.61㎡、二层959.82㎡、三层288.05㎡、四层101.4㎡）转让给原告，转让交易价格为人民币1688100元。《资产转让协议》签订后，原告于2011年4月11日向被告支付首期购房款888100元。由于转让资产的一至三层（含一层429.61㎡、二层959.82㎡、三层288.05㎡）一直被第三方实际占用、无法移交，四层101.4㎡一直为西工托管小组实际使用、未移交，且被告一直未完善房屋产权相关手续，导致《资产转让协议》无法实际履行。经原告多次催促，被告仍不能履行房屋交付和房屋产权过户手续义务，至今既不能移交转让资产并过户到原告名下，也未退还原告支付的首期购房款。2015年12月2日，原、被告双方就西工综合楼问题召开会议并形成书面会议纪要，双方原则上同意终止执行《资产转让协议》，但最终并未就“资产转让终止”达成和签订协议，也未对“款项返还、利息和损失赔偿事宜”达成一致。原告从2011年4月11日付款888100元后，被告一直占用该款长达五年多时间，给原告造成巨大的利息损失，应由被告赔偿，按中国人民银行公布的同期五年期以上贷款基准利率或实际经济损失计算。根据原告经营的实际情况：（1）在被告占用888100元期间，原告为维持公司的正常经营，先后两次通过民间借贷方式向外融资，其中：于2014年8月底、9月初向曲卫星等人借款1250000元，借期一年，年息15%；于2016年7月初向胡静等人借款1040000元，借期一年，年息9%。这两次民间借贷，其中888100元部分的利息，属于被告占用资金给原告造成的实际经济损失，应由被告赔偿，相应期间的利息分别按年息15%和年息9%计算。上述两次民间借贷期间之外期间的利息，按中国人民银行公布的同期五年期以上贷款基准利率计算。同时，由于被告未移交房屋，也未办理房屋产权过户手续，导致合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，即房屋增值部分的损失。现原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，诉请如前。本诉被告贵航集团公司辩称，一、本案的基本情况为：西南工具总厂系我公司下属全资企业，2001年破产重组后，我公司接盘了西南工具总厂全部资产，并成立贵州西南工具（集团）有限公司筹备组（以下简称筹备组）与西工委托管理领导小组（以下简称西工托管组）。2002年11月12日，我公司授权筹备组与贵阳清山房地产开发有限公司（以下简称清山房开）签订《联建开发协议书》、《土地置换协议》、《土地置换补充协议》，约定双方按以物易物的方式联合开发建设清山4号楼商品房、西工综合楼。根据我公司与清山房开的约定及核对，西工综合楼超标部分143217㎡我公司未收购前属清山房开所有，由我公司租赁使用。联建协议签订后，筹备组自行撤销，我公司授权西工托管组接替处理联建具体事宜。2004年项目竣工验收；2012年7月，西工托管组被我公司撤销；2015年我公司取得了西工综合楼土地使用权证。二、原告与西工托管组系一套人马两块牌子。西南工具总厂破产后，该厂27名职工与我公司于2005年6月14日共同设立了原告，法定代表人为李汉华，李汉华等股东持有原告88.1136%的股份。西工托管组系我公司2002年12月25日成立，用于处理西南工具总厂破产后职工安置、三产、后勤社会服务系统运行等工作，由原原告其中五名股东组成，李汉华任组长。三、西工综合楼竣工后，因原告多次向我公司要求转让该楼并自荐其有关系有手段能办理西工综合楼产权等相关手续，2011年4月11日，原、被告签订了《资产转让协议》，约定我公司将西工综合楼部分房屋转让给原告，转让价款为1688100元。协议签订后，2011年4月11日原告仅向被告支付了首期交易款888100元后，其余款未按约定继续支付购房款，也未办理成资产产权相关手续。双方协商终止《资产转让协议》。2015年11月24日，原、被告就处理西工综合楼相关问题召开会议，经协商双方达成如下意见：1、原告放弃购买意愿，被告同意退还首期购房款888100元，《资产转让协议》终止履行；2、原告占用被告的四楼、五楼部分房屋（面积按竣工图约463㎡，公摊面积另行计算），应从2012年下半年起计付租金；原告支付给被告的购房预付款应计付利息。计息和计租的标准双方另行商议。四、原告自设立之日起至今十余年持续占用我公司向清山房开租赁的西工综合楼房屋，原告应支付被告租金118697.6元（不含税）。综上，1、原告未按期支付购房款，也未按约办理资产产权相关手续，导致协议无法继续履行，且《资产转让协议》已经双方协商一致后终止，原告诉请解除该协议于法无据。2、原告支付的88.81万元购房首期款已用于抵扣应付的租金，原告无权主张退还购房首期款。3、我公司不存在违约，原告主张的利息损失于法无据。虽然2015年11月24日的会议纪要提出购房预付款应计付利息，但双方并未对计息标准、计息时间进行明确约定，应视为约定不明。若要依据会议纪要测算利息，也应从2015年11月24日起开始计息，利息应参照银行同期贷款利率计算。4、原告并非房屋的所有权人，其主张房屋增值损失无事实及法律依据，依法应予驳回。反诉原告贵航集团公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被反诉人向反诉人支付房屋租赁费，租赁费暂记至2017年2月15日为不含税价1312928元（租赁费应计算至被反诉人向反诉人交还房屋之日止）。2.依法判决被反诉人参照锒行同期贷款利率向反诉人赔偿因逾期支付租金给反诉人造成的损失，暂记至2017年2月15日损失为360763.97元，损失应计算至被反诉人支付租金之日止。3.依法判决被反诉人向反诉人立即交还占用的房屋，并撤除悬挂在西工综合楼的全部广告牌。4.依法判决被反诉人向反诉人返还西工综合楼全部建设资料。5.诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2005年6月14日被反诉人设立至今十余年，一直持续占用反诉人向清山房开租赁的西工综合楼房屋，且从未支付分摊费、租赁费，按反诉人应向清山房开支付的租赁费用为每月16元/㎡，被反诉人至少应向反诉人支付租金共计1312928元。具体情况如下：1、2005年6月14日至2012年7月13日期间，被反诉人与西工托管组一套人马两块牌子，无法分割合署占用四楼约288㎡房屋，五楼约529.9㎡房屋；比照被反诉人脱离西工托管组后实际用房至少应向我公司分摊五楼529.9㎡房屋的占用费，分摊金额为720664元（529.9㎡×16元/㎡×85个月）；2、2012年7月14日至2015年12月15日期间，占用五楼约433.9㎡房屋、四楼约288㎡房屋被反诉人应支付租金473566.4元[(433.9㎡+288㎡)×16元/㎡×41个月]；3、2015年12月16日起暂记至2017年2月15日，占用五楼约529.9㎡房屋被反诉人应支付反诉人租金118697.6元（529.9㎡×16元/㎡×14个月）。需要特别指出的是反诉人是依据与清山房开双方友好协商考虑到联建置换等因素，未按同地段写字楼计租，而是比照同地段的清水江××西工简易厂房的月租金价格16元/㎡计租（不含税价），上述租金为被反诉人至少应付的金额。2015年11月24日，反诉人与被反诉人召开会议，明确被反诉人应向反诉人支付租金的事实，但被反诉人并未支付。由于被反诉人逾期支付房租导致反诉人租赁物延迟收购，处于租赁状态给反诉人造成了严重经济损失，应参考银行同期贷款利率向反诉人承担赔偿责。西工托管组成立后，具体负责西工综合楼相关联建事宜，综合楼全部建设资料也交由西工托管组管理，2012年该机构被撤销后，由于与被反诉人系一套人马，两块牌子，且自荐有关系、有手段办理综合楼产权手续，建设资料继续由被反诉人管理，现反诉人与被反诉人已经协商终止资产转让协议，被反诉人应向反诉人归还西工综合楼全部建设资料，便于反诉人办理产权手续。为维护反诉人合法权益，恳请依法支持如前诉请。反诉被告西工实业公司辩称，一、根据反诉人提交的案外第三人贵阳清山房地产开发有限公司2017年2月3日出具的通知书，其内容表述为西工综合楼的第四、五层属案外第三人所有，反诉涉及案外第三人利益，同时本案本诉是买卖合同关系，而反诉是租赁法律关系，根据民事诉讼法司法解释二百三十三条之规定，反诉当事人应限于本诉当事人范围，诉讼请求须基于相同法律关系，反诉人提出的反诉不符合该条规定，反诉不成立，应予以驳回。二、托管组是反诉人的下设机构，不具法人主体资格，没有独立的财产权，其所有工作人员工资、办公条件开支和工作开支，都是反诉人支付，托管组工作人员行为的法律后果，由反诉人承担。反诉人提出被反诉人与托管组是“一套人马两块牌子”无事实和法律依据。三、2015年11月24日的会议，清山房开并未参加，也未授权反诉人参加，更未追认反诉人在该会议中处分租金权益，因此，虽然《会议纪要》第二条提及被反诉人使用房屋的租金支付问题，但该内容因无权处分无效，不能作为被告向原告索要租金的依据。且反诉人提起反诉的时间为2017年2月6日，其主张租金的时间是从2005年6月14日开始，未过诉讼时效的租金只限于其提起反诉前一年内，其余的租金全部已超过诉讼时效，不应支持。四、反诉人与清山房开之间无租赁合同关系，被反诉人与反诉人之间没有租赁合同或者转租合同，反诉人或清山房开也从未向我方移交过建设资料，现反诉人无权要求我方返还房屋，也没有事实依据和法律依据要求返还建筑资料和拆除广告。本院经审理认定事实如下：原西南工具总厂于2001年4月经宣告破产，原西南工具总厂破产后，由贵航集团公司进行接管。2002年1月20日，被告以书面证明形式，明确原西南工具总厂破产后的各项善后事宜，由筹备组办理。2002年11月12日，被告授权筹备组作为甲方与清山房开作为乙方签订《联建开发协议书》、《土地置换协议》、《土地置换补充协议》，约定双方按以物易物的方式联合开发建设清山4号楼商品房、西工综合楼。其中，《联建开发协议书》载明“。六、甲方以获得土地使用权的2400㎡土地作为投资，并办理土地转让后转给乙方。七、乙方以营建该项目所需资金人民币约400万元作为投资。九、权益分配及办法：1、该地块上西工医院拆除后由乙方按以物易物的方式无偿的重建西工医院（协议另定）。2、土地补偿费为150万元。待竣工、销售完毕后一个月之内，由乙方一次性支付给甲方。3、清山4号楼商品住宅楼所用土地上的建筑物拆迁、土地评估工作由乙方负责，费用由甲方承担。4、土地出让金由甲方承担。”。《土地置换协议》载明“。一、由乙方在西工医院占用地上开发建设清山4号楼商品住宅楼。二、原西工厂综合楼地块由甲方自建西工医院办公用房及商业门面。”。《土地置换补充协议》载明“。一、乙方按以物易物的方式建西工医院等建筑面积为3750㎡。其中乙方无偿建设西工医院建筑面积2000㎡，甲方用办公室建设面积450㎡。二、乙方另建商业门面的建筑面积为550㎡。三、所建的商业门面由甲方办理完土地转让手续后，全部转给乙方，其收益全部作为建造办公用房的费用。四、按规划部门批准的建筑面积计算大于以上面积的部分由甲方收购，价格按决算的价格为准。”。上述协议签订后，筹备组自行撤销。2002年12月25日被告设立西工托管组，该小组由李汉华（组长）、刘世华、孙祥麟、陈墨华、王建新等5人组成。2003年2月26日，被告出具授权委托书，授权西工托管组负责办理新公司成立和各子公司重组的有关工作；全权处理原西南工具总厂职工一次性安置和解除劳动关系以及职工安置的善后工作；全权负责离退休职工、内部退养职工的管理工作；全权处理三产、后勤社会服务系统运行中发生的民事权力和民事责任的相关工作。2004年项目竣工验收。2005年6月14日，被告贵航集团公司作为企业法人股东，与李汉华（法定代表人）、刘世华、孙祥麟、陈墨华、王建新等共27名自然人股东共同出资于设立了原告西工实业公司，经营范围为批零兼营日用百货、建筑材料、五金工具、文具用品、自行车、摩托车及汽车零部件等。2011年3月29日，原告西工实业公司作为受让方与被告贵航集团公司作为转让方签订了《资产转让协议》一份，载明：鉴于：1、转让方系依法设立并有效存续的国有独资有限责任公司，合法拥有本协议目标资产（定义见本协议第一条）的所有权，有权对目标资产进行处置；2、受让方系依法设立并有效存续的国有参股的有限责任公司，依法有权对外签署并履行本协议。双方经友好协商，达成本协议如下：。1.2“目标资产”，指转让方持有的位于贵阳市小河区××路××西工综合楼房产，建筑面积1778.88㎡。1.3“资产交割”分两个阶段。第一阶段为转让方将目标资产与目标资产有关的文件及其他反映目标资产情况的合同、资料等移交给受让方，并由受让方实际占有、使用目标资产；第二阶段为受让方办理完毕相关资产权属证明，享有目标资产所有权。第二条资产转让2.1目标资产：转让方同意，根据本协议的约定向受让方转让目标资产，受让方同意根据本协议的约定，从转让方处收购上述目标资产。目标资产构成情况如下：西工综合楼一层429.61㎡，评估价值433752元；西工综合楼二层959.82㎡，评估价值905960元；西工综合楼三层288.05㎡，评估价值259262.5元；西工综合楼四层101.4㎡，评估价值89056元；资产总计：1778.88㎡，评估总价值1688030.5元。2.2根据调查，双方认可：转让方向受让方转让的目标资产的交易价格为168.81万元。2.3交易价款的支付：（1）受让方应于本协议生效后十日内首付交易款的52.6%（88.81万元)；（2）第二次付款为合同生效半年后十日内支付25万元；第三次付款为合同生效一年后十日内支付25万元；（3）余下价款30万元待受让资产办理完产权转移手续后十日内支付完毕。2.4资产交割：本协议自生效之日起，由受让方尽早办理目标资产产权的相关手续，并将重大节点告知转让方。转让方应积极配合受让方办理资产移交和权属证明的相关手续。2.5资产转让前第三方欠转让方的租赁费，转让方授权受让方予以收取，并承诺能在协议签订后一年之内收取到相关费用，甲方予以乙方一定奖励。第三条转让方的声明、保证及承诺：。3.2转让方保证其享有本协议项下出售资产完全和排他的所有权和处置权。该目标资产不附带任何抵押权、质押权、留置权等担保物权，也不存在应予披露的事实或法律上的重大瑕疵。转让方没有与任何第三方签订任何出售或处置出售资产的协议。第四条受让方的声明、保证及承诺。4.4受让方承诺在目标资产大楼产权证办理下来之后三个月内，为转让方办理转让方保留大楼资产所有权部分房产的权属证明。第六条违约责任：6.1本协议任何一方违反其在本协议中的任何声明、保证和承诺，即构成违约。任何一方因违约而使对方遭受任何实际经济损失，应给守约方补偿以使其免受损失。6.2本协议的任何一方因违反或不履行本协议项下任何或全部义务而给对方造成实际损失时，违约方有义务为此作出足额补偿。”。2011年4月11日，原告西工实业公司通过银行转款的方式向被告贵航集团公司支付了首付款888100元。2012年6月25日，原、被告在贵航集团公司召开了议题为西工托管组移交贵阳托管组中心资产专题会并形成《会议纪要》，载明：“。一、可以直接移交的资产。资产移交请示中明确的可以直接移交的属于贵航集团公司的10项资产，双方对该部分资产权属无异议，由西工托管组向贵阳托管中心移交。此后，西工实业（包含物业公司下同）如需使用或利用该部分资产，可与贵阳托管中心商议租用相关资产事宜。二、涉及遗留问题的资产。原西南工具总厂三个劳服企业改制后的土地使用权问题，经请示上级主管单位，贵航集团公司按照中航工业集团公司的统一政策要求，不能将土地使用权变更到三个劳服企业名下，但可由三个劳服企业继续无偿使用。三、已明确归属的资产。1、西工综合楼。按照相关资产转让协议执行，其中属于贵航集团公司权属部分资产面积为671.77平方米（前提是原签订协议得到执行情况下）。”。2012年7月13日，西工托管组被撤销，其职责划归贵阳托管中心统一管理。2015年1月19日，被告取得了西工综合楼土地使用权证。2015年11月24日，原、被告在贵航集团公司召开了议题为关于西工综合楼有关问题的专题会并形成《会议纪要》，载明：“。一、关于原签订的《资产转让协议》问题。2011年3月29日，西工实业公司就购买“西工综合楼”资产与贵航集团公司正式签订了《资产转让协议》。西工实业公司于2011年4月11日，按约支付了首期购房款88.81万元。此后，鉴于贵航集团公司对该楼另有考虑，2013年经与西工实业公司商议，西工实业公司已表达过放弃购买“西工综合楼”意愿。现西工实业公司再次重申放弃购买意愿。故贵航集团公司同意退还西工实业公司支付的首期购房款88.81万元后，同时终止执行《资产转让协议》。二、关于首期购房款计息及占用房屋计租问题。2012下半年，西工托管组和西工社区党委职能移交后，西工实业公司仍占用了西工综合楼四楼、五楼部分房屋（面积按竣工图约463㎡，公摊面积另行计算），鉴于托管工作职能已移交的实际情况下，西工实业公司仍占用的这部分房产应从2012年下半年起计付租金。同理，西工实业公司支付给贵航集团公司的购房预付款也应计付利息。计息和计租的标准由双方另行商议。三、西工实业公司占用综合楼四楼、五楼部分房产问题。西工实业公司收到贵航集团公司退回的首期购房款后，即应将占用的西工综合楼四楼房产交还贵航集团公司。同时，清山建安公司也应从综合楼五楼搬至四楼，其现在所使用面积约64平方米（公摊面积另算）的办公室与西工实业公司所占用的房屋面积可在计租时相互抵扣。四、关于综合楼五楼的处置问题。贵航集团公司同意将综合楼五楼的房产按综合楼建设时期的协议约定处置给西工实业公司使用，其购买价格以建房协议约定价格为准（初步为每平米888元，最终价格以与建设方谈定的价格为准）。”。被告贵航集团公司表示该《会议纪要》第一条中“鉴于贵航集团公司对该楼另有考虑”是指因签订《资产转让协议》的时间是在2011年，原告仅支付了购房款首付款，后续几期的购房款均未支付，三个月内的办证义务也未履行，所以被告另做考虑。对此，原告表示不认可。并提出《会议纪要》第一条中“西工实业公司已表达过放弃购买西工综合楼意愿”是指因被告未交房，未提交办理产权资料，属于根本违约，不能达到合同目的，所以才有放弃购买意愿。庭审中，原、被告均表示针对《会议纪要》第二条中的“所占用的这部分房产”是指4、5楼。“2012年下半年起”是指西工托管组撤销的时间，即2012年7月13日。另，双方均表示针对“计息和计租的标准由双方另行商议”，双方曾商议过，但意见未达成一致。针对《会议纪要》第三条，双方均认可原告已将综合楼4楼返还被告。清山公司从5楼搬到了4楼。现在5楼由原告在办公。针对《会议纪要》第四条，双方均表示未实际履行。诉讼过程中，原告提交2014年8月，原告向曲卫星、蒋宏甘、杨超、袁玫等人借款的借款协议、附收款凭证、入账通知书、付款凭证、电子转账凭证、纳税申报信息、个人收入纳税统计，用于证明2014年8月，原告因资金被被告占用，向曲卫星等人借款1250000元，借期一年、年息15%，从2014年9月1日至2015年8月31日期间实际产生支付利息187500元（含代扣税37500元），其中888100元部分的利息133215元。2016年7月，原告向胡静、曲卫星、纪士成、蒋宏甘、吕黔华、董淑英、康德勇、杨超、朱礼太等人借款的借款协议、收款凭证、客户专用回单、入账电子凭证等证据，用于证明2016年7月初，原告因资金被被告占用，向胡静等人借款1040000元，借期1年、年息9%，从2016年7月开始计算利息，其中888100元部分的利息（即每天222.03元），计算至起诉时利息为378232元，属于被告占用资金给原告造成的实际经济损失，应由被告赔偿。对此，被告表示不予认可，认为企业之间借款的资金可以用于实际经营等用途，与本案没有关联性。2007年2月3日，清山房开出具《证明》一份，载明：“我公司与贵航集团公司通过联建置换方式所建的西工综合楼项目，原贵航集团公司授权的贵州西南工具（集团）有限公司筹备组作为甲方被撤销后，大约在2002年12月西工委托管理领导小组成立。贵航集团公司授权该小组作为甲方代表具体负责该项目建设。工程竣工后，根据该小组所需要求，我公司已将涉及西工综合楼相关资料陆续交付，用于办理西工综合楼部分房屋的购卖（买）、评估、转让等事宜”。被告表示李汉华、刘世华、孙祥麟、陈墨华、王建新既是托管组成员又是原告的股东，存在实际控制人员混同的情形。托管组被撤销后该小组成员并未将相关建设资料移交贵航集团公司，因此原告有返还西工综合楼的全部建设资料的义务。对此，原告表示不予认可，并提出托管组是被告的下设机构，不具法人主体资格，没有独立的财产权，其所有工作人员工资、办公条件开支和工作开支都是被告支付，托管组工作人员行为的法律后果，也是由被告承担。原告与托管组不存在人员混同和财务混同的情形。2007年2月3日，清山房开向被告贵航集团公司出具《通知书》，载明：“贵公司与我公司联建置换方式所建的西工综合楼项目，根据贵、我双方的约定及核对，项目超建部分共计1432.17㎡。其中四层858.42㎡、五层529.9㎡至今属我公司所有。项目竣工验收后，从2005年1月1日起至今，贵公司仍占用我公司上述资产，根据双方友好协商考虑到联建置换的特殊性未按同地段写字楼计租，而是参照同地段的清水江××西工厂房的月租金价格16元/㎡计租，截止2017年1月31日，贵公司应付我公司租赁费3047657.76元。请贵公司及时进行支付。特此通知”。原告表示综合楼四层858.42㎡、五层529.9㎡属于清山房开的资产，现在第五层是原告在实际使用，但面积未核实，原、被告之间无租赁关系，虽然《会议纪要》第二条提及租金支付问题，但清山房开并未参与该次会议，该会议中处分案外人清山房开租金的权益，至今未得到其追认，按事实租赁关系计算租金，也应由清山房开向原告主张，故被告无权向原告主张租金。对此，被告表示西工综合楼系被告与清山房开通过联建置换的方式修建，西工综合楼的土地使用权已于2015年登记在被告名下，根据房地一体原则，西工综合楼的产权也将登记在被告名下。就算产权为清山房开，被告将西工综合楼提供给原告使用的行为应视为转租，被告作为承租人有权向转租方收取转租费用。庭审中，被告明确表示现在未实际支付清山房开西工综合楼4、5楼的租金，因原告作为实际使用者未支付租金，所以被告无资金支付清山房开。诉讼过程中，被告还提交清水江储蓄所营业用房租赁协议、租金及利息计算表，认为根据《通知书》的收费标准按月租金价格16元/㎡计算，原告所支付的购房款888100元已全部冲抵租金，并提起反诉要求原告支付截止至2017年2月15日的房租1312928元及损失360763.97元。对此，原告表示不予认可，认为该证据与本案无关联性。原告于2017年2月14日申请对西工综合楼一至四层房屋资产的现在市场价值进行评估，2017年9月28日，贵州华瑞土地房地产评估有限公司出具《评估报告书》，载明：“。评估对象：位于贵阳市经济技术开发区××路西工综合楼1至4层房屋资产，房屋建筑面积为1778.88㎡（其中一层429.61㎡，二层959.82㎡，三层288.05㎡，四层101.4㎡）。评估结论：。最终确定估价对象在价值时点2017年3月21日的估计结果为244.6万元。关于本次评估结论，我们作以下说明：。2、估价结果仅为地上房屋所有权价值，不包含房屋对应分摊的国有建设用地使用权价值、室内装饰装修价值及室内动产价值”。该《评估报告书》的评估费为30000元，原告已预交。原告称西工综合楼一至四层房屋资产的现在市场价值2446000元减去合同约定的购买价1688100元，产生的差价757900元属于原告的可得利益，因被告违约导致购房未果，故被告应赔偿房屋增值损失。对此，被告表示《资产转让协议》是因原告无购房意愿而终止，且原告并不是资产所有人，对增值部分无权享有。庭审中，被告明确其反诉诉讼请求中要求原告拆除悬挂在西工综合楼的全部广告牌是指四楼“贵州西工实业有限责任公司”的字牌和五楼“7天连锁酒店”的字牌。原告认可以上字牌是其悬挂，但提出悬挂字牌的四、五楼属于清山房开所有，与被告没有法律关系。上述事实，有当事人陈述、原、被告营业执照、法定代表人身份证明、法人身份证复印件、《资产转让协议》、付款凭证、支票存根、银行对账单、《专题会议纪要》、《会议纪要》、借款协议、收款凭证、入账通知书、付款凭证、电子转账凭证、纳税申报信息、个人收入纳税统计、评估报告书、网上银行电子回执单、收据、关于贵州西南工具（集团）有限公司筹备组“西工综合楼”项目立项申请的批复、建设工程规划许可证、联建开发协议书、土地转换协议、土地置换补充协议、关于成立西工委托管理领导小组的通知、报告、授权委托书、国有土地使用证、证明、通知书、清水江储蓄所营业用房租赁协议等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。本案争议焦点为：1、《资产转让协议》不能继续履行是否是被告违约？2、原告与托管组是否人员混同、财务混同？3、原告是否应向被告支付房租、损失以及返还房屋、拆除广告？关于焦点一。2015年11月24日《会议纪要》第一条所载明的内容“。鉴于贵航集团公司对该楼另有考虑，2013年经与西工实业公司商议，西工实业公司已表达过放弃购买“西工综合楼”意愿。现西工实业公司再次重申放弃购买意愿。故贵航集团公司同意退还西工实业公司支付的首期购房款88.81万元后，同时终止执行《资产转让协议》”，而庭审中被告表示是因为原告未支付后续几期的购房款，且未履行三个月内的办证义务，所以被告另做考虑。对此，原告不认可。原告表示是被告未交房，未提交办理产权资料，属于根本违约，不能达到合同目的，所以才有放弃购买意愿。对此，被告亦不认可。根据《会议纪要》的内容，从字面上仅能体现被告“对该楼另有考虑”，原告“已表达过放弃购买西工综合楼意愿”，不能体现出双方终止执行《资产转让协议》的具体原因，而原、被告均未提交充分的证据予以证明双方终止执行《资产转让协议》是对方的违约行为造成。故本院认为该《会议纪要》中《资产转让协议》终止履行是原、被告双方在沟通过程中达成的合意，属于双方的真实意思表示，并非其中一方违约导致《资产转让协议》被迫终止履行。因此，对于原告主张被告赔偿房屋增值损失980000元的请求，本院不予支持，因评估案涉房屋的现有价值产生的评估费用30000元，也应由原告自行承担。针对《资产转让协议》的履行情况，原、被告双方已在2015年11月24日的《会议纪要》明确了终止履行，且2015年11月24日后双方亦未继续履行协议中约定的合同义务，因此，该《资产转让协议》已实际终止履行，无需再次解除。对于原告主张解除原、被告双方于2011年3月29日签订的《资产转让协议》的诉讼请求，本院不予支持。原、被告双方已在《会议纪要》中约定被告需退还原告支付的首期购房款888100元，现《资产转让协议》已实际终止履行，而被告又未按约将购房首付款退还原告，该行为构成违约，因此，对于原告主张被告退还购房款888100元的请求，本院予以支持。虽然《会议纪要》第二条约定“计息和计租的标准由双方另行商议”，但庭审中查明针对该款项，双方曾商议过，但意见未达成一致。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，考虑到被告的违约行为及违约时间、给原告造成的实际损失，从公平角度出发，被告占用原告房屋首付款期间产生的利息，应以双方作出终止履行《资产转让协议》合意之日即《会议纪要》作出之日2015年11月24日计算，以房屋首付款888100元为基数，计算至本判决确定的履行期限届满之日止。诉讼过程中，原告提交2014年8月、2016年7月，原告向多名案外人借款的借款协议、收款凭证、客户专用回单、入账电子凭证等证据，用于证明因被告占用原告资金，原告向案外人借款产生的利息截止至起诉时的金额为378232元。本案中，原告并未提交相关证据证实因被告未退还购房首付款，导致原告产生上述利息损失。由于原告向案外人借款的行为，与本案无直接关联性，因此，原告主张被告支付截止至起诉时的利息378232元及起诉后继续按年利息9%的标准计算利息的请求，本院不予支持，利息以本院支持的为准。关于焦点二。根据2002年12月25日被告出具的《关于成立西工委托管理领导小组的通知》以及2003年2月26日被告出具的《授权委托书》，托管组属于被告的下设机构，该小组由李汉华（组长）、刘世华、孙祥麟、陈墨华、王建新等5人组成。主要从事负责办理新公司成立和各子公司重组的有关工作；全权处理原西南工具总厂职工一次性安置和解除劳动关系以及职工安置的善后工作；全权负责离退休职工、内部退养职工的管理工作；全权处理三产、后勤社会服务系统运行中发生的民事权力和民事责任的相关工作。而原告西工实业公司是2005年6月14日成立，由被告贵航集团公司作为企业法人股东，与李汉华（法定代表人）、刘世华、孙祥麟、陈墨华、王建新等共27名自然人股东组成，其经营范围为批零兼营日用百货、建筑材料、五金工具、文具用品、自行车、摩托车及汽车零部件等。虽然托管组是2012年7月13日撤销，在此之前李汉华、刘世华、孙祥麟、陈墨华、王建新既是托管组成员又是原告的自然人股东，但托管组所从事的工作范围与原告的经营范围完全不一致。托管组工作人员在被告授权范围内作出的行为、财务支出等产生的法律后果是被告承担，被告与托管组之间是领导与被领导的关系。而被告贵航集团公司与李汉华、刘世华、孙祥麟、陈墨华、王建新等共27名自然人仅是原告西工实业公司的股东，原告西工实业公司是独立的法人，享有独立的人格权与财产权，依法独立行使公司权利，与被告贵航集团公司无隶属关系。因此，托管组和原告西工实业公司没有人员混同和财务混同。故被告根据清山房开于2007年2月3日出具的《证明》已将涉及西工综合楼相关资料陆续交付给托管组作为依据，提起反诉要求原告返还西工综合楼全部建设资料的请求，本院不予支持。关于焦点三。西工综合楼系被告贵航集团公司与清山房开联建置换的方式修建，该综合楼土地使用权已于2015年登记在被告贵航集团公司名下，现尚未取得产权。而庭审中，被告出具清山房开的《通知书》一份，载明“其中四层858.42㎡、五层529.9㎡至今属我公司所有。项目竣工验收后，从2005年1月1日起至今，贵公司仍占用我公司上述资产。截止2017年1月31日，贵公司应付我公司租赁费3047657.76元。请贵公司及时进行支付”，被告表示该租金现未实际支付给清山房开。本案中，原、被告虽然在2015年11月24日的《会议纪要》第二条约定“计息和计租的标准由双方另行商议”，但庭审中查明针对该款项，双方曾商议过，但意见未达成一致。而原告与被告未签订书面的租赁合同，原告与清山房开未签订书面的租赁合同，被告与清山房开亦未签订书面的租赁合同，各方均未明确其租赁的面积是多少，实际占用的面积是多少，亦未明确租金是多少。因此，在被告尚未向清山房开支付租金的情况下，原、被告未形成实际上的转租关系，故对于被告反诉主张原告支付暂计算至2017年2月15日房屋租赁费1312928元及损失360763.97元的请求，本院不予支持。考虑到原告现在的确在综合楼五楼办公，待西工综合楼的产权明确后，实际产权人可另行向原告西工实业公司主张权利。因此，被告反诉主张原告返还占用房屋，并撤除四楼、五楼的广告字牌的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中国贵州航空工业（集团）有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告贵州西工实业有限责任公司购房款人民币888100元。二、被告中国贵州航空工业（集团）有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告贵州西工实业有限责任公司购房款利息（利息从2015年11月24日起，以人民币888100元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算，算至判决书指定的履行期限届满之日止）。三、驳回原告贵州西工实业有限责任公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告中国贵州航空工业（集团）有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币12385元（已减半收取），反诉案件受理费人民币9931元（已减半收取），评估费人民币30000元，共计人民币52316元，由原告（反诉被告）贵州西工实业有限责任公司负担人民币37057元，被告（反诉原告）中国贵州航空工业（集团）有限责任公司负担人民币15259元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴怔秋二〇一八年一月二十二日书记员  廖香怀