广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤03民终10696号
上诉人（原审被告）：唐琦琼，女，汉族，1964年3月20日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，
上诉人（原审被告）：黎广海，男，汉族，1964年1月5日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，
上诉人共同委托诉讼代理人：夏学义，广东国晖律师事务所律师。
上诉人共同委托诉讼代理人：赖小宏，广东国晖律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：储桂芳，女，汉族，1983年9月14日生，身份证住址：安徽省合肥市蜀山区，
委托诉讼代理人：储德宝，男，汉族，1986年3月25日生，身份证住址：安徽省合肥市蜀山区，系储桂芳配偶。
原审第三人：深圳市住宅物业管理有限公司益田村管理处，住所地：广东省深圳市福田区益田村中心广场康乐中心二楼，统一社会信用代码：91440300760484554D。
负责人：李东升。
上诉人唐琦琼、黎广海因与被上诉人储桂芳、原审第三人深圳市住宅物业管理有限公司益田村管理处（以下简称益田村管理处）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人唐琦琼、黎广海向本院上诉请求:1、撤销一审民事判决，改判驳回储桂芳对唐琦琼、黎广海的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由储桂芳承担。
事实与理由：1、本案中不存在逾期交房。储桂芳没有举证证明唐琦琼、黎广海逾期交房的事实，一审法院认定房产实际交付时间的依据是错误的。2、一审判决唐琦琼、黎广海向储桂芳支付物业管理费没有事实依据及法律依据。原审第三人并没有证据证明唐琦琼、黎广海拖欠了其物业管理费。物业管理公司曾经起诉唐琦琼、黎广海要求物业管理费，但是物业管理公司撤回起诉，也就是说本案中原审第三人没有任何的证据显示唐琦琼、黎广海拖欠了物业管理费。据此，法院依据了不存在的事实判决唐琦琼、黎广海承担物业管理费是错误的，请求二审法院依法予以改判。
被上诉人储桂芳辩称：唐琦琼、黎广海有逾期交房的事实，根据《二手房买卖合同》，交房应有交付清单，把物业费、水电费等相关费用结清，并在交费清单上签字。唐琦琼、黎广海没有提交交付清单，也没有把费用结清。案涉物业管�费是由储桂芳于2016年6月17日交到物管公司的。
原审第三人益田村管理处未到庭亦未答辩。
储桂芳向一审法院起诉请求:1、唐琦琼、黎广海支付拖欠的物业管理费共计37273.84元；2、唐琦琼、黎广海向储桂芳支付物业管理费利息共计540元(以唐琦琼、黎广海应付未付的物业服务费37273.84元为本金,按银行同期贷款利率标准从2016年6月17日起计至唐琦琼、黎广海付清之日止,暂计至起诉之日);3、唐琦琼、黎广海承担逾期交房的违约责任，以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金共计167520元；4、唐琦琼、黎广海承担本案的律师费及诉讼费用。庭审时，储桂芳明确第三项诉讼请求的违约金计算期间为2016年3月4日至2016年6月17日。
一审法院认定的事实:2015年12月29日，储桂芳与唐琦琼、黎广海签订《二手房买卖合同》，约定：唐琦琼、黎广海向储桂芳转让位于福田区××与××西北××单元房产（以下简称涉案房产），建筑面积68.40平方米，转让价款349万元；唐琦琼、黎广海应当于收到全额楼款（除交楼押金外）3日内将涉案房产交付储桂芳，并共同对物业及附属设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水电气读数，办理交接手续，移交房屋钥匙；双方在定金或首期款中预留1万元作为交楼押金；唐琦琼、黎广海在交房前，应将附属于该物业的水费、电费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用结清，结清单据须交储桂芳确认，否则储桂芳有权从交楼押金中扣减上述费用；如唐琦琼、黎广海未在合同约定的履行期限内履行义务，则储桂芳有权要求唐琦琼、黎广海以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。
2016年2月24日，涉案房产转移登记至储桂芳名下。
2016年6月17日，益田村管理处向储桂芳出具增值税普通发票三张，其中编号为01409876的发票载明：“益X居1-06C储桂芳管理费”，单价167.77元，单位为月，数量为54，合计9603.36元；编号为01409877的发票载明：“益X居1-06C储桂芳管理费”，单价167.77元，单位为月，数量为50，合计8892元；编号为01409878的发票载明：“益X居1-06C储桂芳管理费”，单价167.77元，单位为月，数量为50，合计8892元；上述三张发票合计金额27387.36元。
一审庭审时，储桂芳陈述，就唐琦琼、黎广海拖欠益田村管理处的物业费用，是由房产买卖中介在扣除了交楼押金1万元后另外先行垫付了超出费用，由储桂芳追讨后再向中介偿还。
另查，2015年9月24日，益田村管理处曾以物业服务合同纠纷为由将本案黎广海诉至一审法院并经立案受理，案号为（2015）深福法民三初字�2131号。在该案审理过程中，益田村管理处向一审法院提出撤诉申请，一审法院于2015年9月28日作出裁定，准许益田村管理处撤回起诉。
一审法院认为，储桂芳与唐琦琼、黎广海签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格依照约定履行各自义务。
关于双方约定的交房时间。依据合同约定，唐琦琼、黎广海应于收到全额楼款（除交楼押金外）3日内将涉案房产交付储桂芳，但对于唐琦琼、黎广海何时收到全额楼款，双方均未提供相应证据证明，即没有证据能确定唐琦琼、黎广海应交付房产的具体时间，据此，结合一审庭审时储桂芳关于“2016年3月份储桂芳与唐琦琼、黎广海准备进行房屋交接手续”的陈述以及唐琦琼、黎广海关于“双方约定好3月底交房”的陈述，一审法院推定在经双方协商后唐琦琼、黎广海应交房的时�至迟应为2016年3月31日。
关于涉案房产的实际交付时间。交付房产系唐琦琼、黎广海的合同义务，唐琦琼、黎广海对该义务的履行情况应承担相应的举证义务，但唐琦琼、黎广海对此未予举证，既未举证证明交付房屋钥匙的时间，也未举证证明双方有办理过交接手续的事实，唐琦琼、黎广海据此应承担举证不能的法律后果。而储桂芳已初步举证证明其于2016年6月17日结清了涉案房产物业费用，结合办理相关物业过户手续一般均以结清过户前物业费用为前提这一物业管理常态，一审法院采信储桂芳的主张，即认定涉案房产实际交付使用时间为2016年6月17日。
关于物业管理费。物业管理费系房屋使用人在实际使用房屋时所产生，故储桂芳应负担涉案房产实际交付后产生的部分，实际交付前的部分应由唐琦琼、黎广海负担，储桂芳据此有权请求唐琦琼、�广海返还在涉案房屋实际交付使用前产生的物业管理费。在没有相反证据证明的情况下，该费用金额应以储桂芳提交的三张物业管理费发票记载的金额为准即合计金额27387.36元，同时，储桂芳确认涉案房产交易的中介公司处存有唐琦琼、黎广海交付的1万元押金，该笔押金已被中介公司实际用于抵扣唐琦琼、黎广海拖欠的物业管理费用，故储桂芳实际有权主张的物业管理费用金额应为27387.36元-10000元=17387.36元。另，储桂芳主张其代付的物业费37273.84元中包含了维修基金、代收水费等其他费用合计9886.48元，但对该费用9886.48元，储桂芳未提供相应证据证明其代付事实，故对于该笔费用9886.48元的主张，一审法院不予支持。
关于储桂芳主张的代付物业管理费的利息损失。储桂芳在一审庭审时陈述唐琦琼、黎广海拖欠的物业管理费实际为中介公司先行垫付，但没有证据证明中介公司有向储桂芳要求返还垫付费用的利息，亦即没有证据证明储桂芳实际发生了代付费用的利息损失，故储桂芳的该项诉请缺乏依据，一审法院不予支持。
关于储桂芳主张的逾期交房违约金。如前所述，唐琦琼、黎广海应交房的时间至迟应为2016年3月31日，而一审法院认定涉案房产实际交付使用时间为2016年6月17日，储桂芳据此有权要求唐琦琼、黎广海承担逾期交房的违约责任，考虑到储桂芳未举证证明其因唐琦琼、黎广海逾期交房而受到的具体损失情况，且唐琦琼、黎广海在答辩中也提出了违约金过高的答辩意见，故一审法院酌情将违约金计算标准调整为按房产成交价的日万分之二计算，即唐琦琼、黎广海承担的逾期交房违约金为：349万元×0.0002×77天（2016年4月1日起计算至2016年6月16日）＝53746元，对储桂芳诉请的超出部分，不予支持。至于唐琦琼、黎广海与益田村管理处之间的物业服务合同纠纷，与涉案房屋买卖合同关系属相互独立的不同法律关系，不影响唐琦琼、黎广海依据涉案房屋买卖合同关系向储桂芳承担违约责任，若唐琦琼、黎广海认为系因益田村管理处的行为导致其向储桂芳承担了合同责任而遭受了损失，唐琦琼、黎广海可另行主张相关权利。
另，关于律师费，涉案《二手房买卖合同》未约定律师费用的承担，储桂芳对此也未予举证，故对储桂芳关于律师费的主张，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、唐琦琼、黎广海应于本判决生效之日起十日内向储桂芳支付物业管理费17387.36元；二、唐琦琼、黎广海应于本判决生效之日起十日内向储桂芳支付逾期交房违约金53746元；三、驳回储桂芳的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4380元（已由储桂芳预交），由储桂芳负担2863元，唐琦琼、黎广海负担1517元。
本院经审理查明，一审查明事实清楚，应予确认。
本院认为，据各方诉辩意见，本案的争议焦点是，一、上诉人唐琦琼、黎广海有无依合同约定交清涉案房屋出售交付前的物管及水电等费用；二、被上诉人储桂芳诉讼主张的逾期交付房屋违约金能否成立的问题。
一、关于物管及水电费用问题。据案涉买卖合同约定，唐琦琼、黎广海在向储桂芳交付房屋前应结清物管、水电等费用，并将结清凭据交由储桂芳确认，同时在定金或首期款中预留10000元作为交楼押金。唐琦琼、黎广海上诉认为其无需向益田村管理处支付物管及水电等费用，且有10000元交楼押金可抵减，因此，储桂芳不应向益田村管理处支付该项费用，而储桂芳向益田村管理处支付后通过诉讼向其主张，属恶意损害其利益，不应得到法院支持。对此，本院认为，依合同如上约定，唐琦琼、黎广海须交清物管及水电等费用后再向储桂芳交付房屋，但据案情及证据显示，唐琦琼、黎广海并无证据或缴费凭据证明其在交付前结清了相关费用，且10000元交楼押金亦不足以抵减所欠2万多元费用。鉴于此，储桂芳在入住前为顺利办理与物管的相关手续，代其缴付未付之物管、水电等费用，符合常理。唐琦琼、黎广海认为其与益田村管理处物管问题不影响储桂芳入住以及储桂芳与益田村管理处恶意串通形成本诉没有事实证据，其主张不成立，上诉请求没有证据支持，应予驳回。
二、关于逾期交房违约金问题。据如上双方合同约定，交楼之前应将相关物管及水电等费用结清，但本案案情表明，唐琦琼、黎广海并无交清相关费用。唐琦琼、黎广海主张已在合同约定的期间向储桂芳移交了房屋钥匙，完成了己方的房屋交付义务，不应承担逾期交房违约金。但本院认为，实践中的房屋从买卖中的金钱支付、产权过户登记，至房屋交付于买方，均为各方权利行使和义务履行的对应结果。就交付而言，在本案中是指交付房屋至买方，买方即可居住、使用，而非仅仅是房屋钥匙的移交。卖方相应物管、水电等费用未结清势必影响买方的迁入及办理与物管益田村管理处的入住手续。因此，对储桂芳的入住影响是客观存在，储桂芳据此主张逾期交楼违约�有合同依据和事实依据，其请求有理，一审法院予以支持正确，应予维持。唐琦琼、黎广海上诉请求与主张没有合同和事实依据，理由不成立，其上诉应予驳回。
三、唐琦琼、黎广海与益田村管理处物管、水电费问题。据涉案买卖合同，唐琦琼、黎广海承诺其应在交楼前结清相关物管及水电等费用，但在本案诉讼中却又称其无需缴交物管等费用，且与益田村管理处间有其他约定或协商。本院认为，据合同相对性原则，唐琦琼、黎广海在与储桂芳的买卖合同的约定，对买卖双方均有约束力，因此其在交房前未结清物管等费用，即构成违约，储桂芳为尽早入住，代为清偿，进而提起本案诉讼具有合理性，应予支持。至于唐琦琼、黎广海与益田村管理处间的物管、水电等费用问题，应由唐琦琼、黎广海在履行了其与储桂芳的合同中约定的义务后，另循法律途径�决。
综上，一审判决判处正确，应予维持。唐琦琼、黎广海上诉理由不成立，应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1517元，由唐琦琼、黎广海负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 龙
审判员 路 德 虎
审判员 周 敏
二〇一八年七月十七日
书记员 林翘（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、�定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。