湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第00235号
上诉人（原审被告）王军。
委托代理人肖晗，湖南通程律师事务所律师。
委托代理人匡慧，湖南通程律师事务所律师
被上诉人（原审原告）佛山市玫瑰园物业发展有限公司长沙分公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道金星大道。
法定代表人罗伟强，经理。
委托代理人倪津，系该公司职工。
上诉人王军因与被上诉人佛山市玫瑰园物业发展有限公司长沙分公司（以下简称“玫瑰园物业长沙公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院作出（2014）望民初字第01471号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年3月28日，长沙玫瑰园房地产开发有限公司（以下简称“玫瑰园开发公司”）与玫瑰园物业长沙公司签订《长沙玫瑰园前期物业管理服务合同》，合同约定玫瑰园开发公司选聘具有二级资质的玫瑰园物业长沙公司对长沙玫瑰园提供前期物业管理服务事宜。2009年5月17日，玫瑰园开发公司与王军签订《长沙玫瑰园前期物业管理协议》，协议约定：玫瑰园开发公司有权指定委托的具有相应资质的物业管理企业履行本前期物业管理协议；有权依据本协议委托物业管理企业向王军收取物业管理费用及其它有关费用；收费标准为④别墅、办公使用的住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2.3元的标准收取；王军有权监督玫瑰园开发公司委托的物业管理企业的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题提出意见和建议；物业服务未达到管理服务质量约定目标的，王军有权要求限期改正，逾期未改正给王军造成损失的，应承担相应的法律责任；王军不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，玫瑰园开发公司有权要求其补交清所欠费用并从逾期之日起按欠费总额每天万分之五交纳违约、滞纳金和采取停水、停电、停止服务的措施。2012年3月8日，望城区物价局（原望城县物价局）向玫瑰园物业长沙公司颁发《湖南省服务价格登记证》，依据望物发（2012）16号文件批准玫瑰园物业长沙公司服务的独立别墅公共性前期物业服务收费标准为每月每平方米2.3元。另查明，长沙玫瑰园小区自建成至今即由玫瑰园物业长沙公司依约提供物业服务，王军系长沙玫瑰园小区独栋别墅AD41号业主，房屋建筑面积550.9平方米，王军2009年8月收房入住并交纳了物业服务费，自2010年7月份停止交费至今。2013年，王军房屋出现漏水、户外摄像头损坏等问题，玫瑰园物业长沙公司曾于2013年1月29日、2014年6月8日进行过维修。2014年7月2日，玫瑰园物业长沙公司委托律师向王军发出《律师函》，督促王军切实履行交费义务。再查明，长沙玫瑰园小区存在路灯损坏维修不及时等情况。2014年8月18日，玫瑰园物业长沙公司诉至原审法院，请求判令：1、王军立即支付物业管理费、逾期违约金共计81757.7元；2、王军承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。玫瑰园物业长沙公司具备从事物业服务工作的相关资质，王军与玫瑰园物业长沙公司之间通过玫瑰园开发公司与玫瑰园物业长沙公司签订《长沙玫瑰园前期物业管理服务合同》、玫瑰园开发公司与王军签订《长沙玫瑰园前期物业管理协议》的形式来约定由玫瑰园物业长沙公司为王军居住小区提供物业服务，系双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。现玫瑰园物业长沙公司依约提供了物业服务，而王军未按约支付物业服务费，故对于玫瑰园物业长沙公司要求王军支付拖欠物业服务费的诉讼请求，予以支持。王军房屋虽出现过漏水、户外摄像头损坏等问题，小区也存在路灯损坏维修不及时等情况，但玫瑰园物业长沙公司亦履行了相应的维修义务，且依照《长沙玫瑰园前期物业管理服务合同》、《长沙玫瑰园前期物业管理协议》的约定，对于玫瑰园物业长沙公司提供物业服务中的瑕疵，王军有权提出意见和建议、以及要求限期改正，逾期未改正造成损失的还可要求承担相应的法律责任，但王军拒绝支付相应的物业服务费用的行为缺乏合同和法律依据。鉴于玫瑰园物业长沙公司提供物业服务过程中确存在瑕疵，且玫瑰园物业长沙公司未能提供及时向王军催缴拖欠物业费的证据，故对于玫瑰园物业长沙公司要求王军支付逾期违约金的诉讼请求，不予支持。
关于王军拖欠玫瑰园物业长沙公司物业服务费具体金额的问题，庭审中已查明王军自2010年7月开始停止缴纳物业服务费至今，根据玫瑰园物业长沙公司的诉讼请求，原审法院计算出王军拖欠玫瑰园物业长沙公司物业服务费截止2014年5月31日共47个月。玫瑰园物业长沙公司主张按每平方米每月2.3元收取有各方当事人签订的《长沙玫瑰园前期物业管理服务合同》、《长沙玫瑰园前期物业管理协议》及望城区物价局2012年3月28日颁发的《湖南省服务价格登记证》为依据，原审法院予以支持，据此计算出王军拖欠玫瑰园物业长沙公司物业服务费59552.29元。至于王军提出的玫瑰园物业长沙公司选聘过程违反程序、公共部分被大量占用、物业收费不合理的问题，可向当地物价部门或物业管理行政主管部门反映，本案不予审查。
关于诉讼时效的问题，王军认为玫瑰园物业长沙公司部分诉求已过诉讼时效，但自2009年7月开始至今，王军居住小区一直由玫瑰园物业长沙公司进行物业服务，鉴于提供服务的持续性，不应认定已过诉讼时效，王军的该意见不能成立。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：一、由王军于本判决书生效后十五日内向玫瑰园物业长沙公司支付物业服务费59552.29元；二、驳回玫瑰园物业长沙公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2000元，因适用简易程序减半收取1000元，由玫瑰园物业长沙公司负担300元，王军负担700元。
上诉人王军不服该判决，上诉称：一、原审法院适用法律错误。被上诉人部分诉讼请求已过诉讼时效，上诉人不应向被上诉人支付已过诉讼时效的物业管理费。上诉人于2010年7月停止交纳物业费，被上诉人应在2010年7月至2012年7月间主张权利，而被上诉人却于2014年8月13日起诉上诉人要求支付2010年7月至2014年5月的物业管理费，其要求上诉人支付2010年7月至2012年7月物业管理费的主张，显然超过了诉讼时效。二、被上诉人提供的物业服务未达到一级标准，上诉人有权拒交物业管理费，一审法院判决上诉人支付一级标准物业管理费，系认定事实错误，也对上诉人明显不公。据此，请求二审法院撤销一审判决，并依法予以改判，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人玫瑰园物业长沙公司辩称：一、原审判决事实认定清楚，上诉人对被上诉人提供了物业服务及所欠物业服务费期间、金额没有异议。二、原审判决适用法律正确，物业管理欠费系在同一合同期间内产生，具有整体性和关联性，应在合同中止后，或者最后一笔债务履行期届满后开始计算诉讼时效。三、被上诉人提供了有效的物业合同，并且其收费的单价标准和资质，经过合同的确定和物价部门的审定，上诉人以不能归咎与被上诉人的房屋质量、被盗、公共用地被占等事项提起上诉，于法无据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在本院二审诉讼过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。
本案争议焦点为：一、玫瑰园物业长沙公司要求王军支付2010年7月至2012年7月期间物业服务费是否超过诉讼时效；二、王军拖欠玫瑰园物业长沙公司物业服务费具体金额。
本院经审理后认为：一、关于玫瑰园物业长沙公司要求王军支付2010年7月至2012年7月期间物业服务费是否超过诉讼时效的问题。玫瑰园物业长沙公司基于其与玫瑰园开发公司签订的《长沙玫瑰园前期物业管理服务合同》，以及玫瑰园开发公司与王军签订的《长沙玫瑰园前期物业管理协议》为王军居住的玫瑰园小区提供了物业服务。虽然合同约定了王军应按月向玫瑰园物业长沙公司交纳物业服务费，但王军每月应交纳的物业服务费均是基于上述协议所产生，具有整体性和关联性，玫瑰园物业长沙公司亦基于整体债权债务关系持续为王军提供了物业服务，故玫瑰园物业长沙公司向王军主张2010年7月至2012年7月期间物业服务费的诉讼时效应从合同最后履行期限届满之日或王军明确表示不履行合同义务之日起计算。因玫瑰园物业长沙公司一审起诉时并未超过合同最后履行期限届满之日后两年，且王军未提供证据证明玫瑰园物业长沙公司向其主张物业服务费时，其曾明确表示不履行交纳物业服务费义务的具体时间，故玫瑰园物业长沙公司要求王军支付2010年7月至2012年7月期间物业服务费的请求并未超过诉讼时效。二、关于王军拖欠玫瑰园物业长沙公司物业服务费具体金额问题。根据合同约定和望城区物价局确定，王军应按每月每平方米2.3元标准向玫瑰园物业长沙公司交纳物业服务费，同时玫瑰园物业长沙公司应提供一级标准的物业服务，但玫瑰园物业长沙公司在小区清洁、安保、公共设备维修等方面未达到合同约定的要求，具有一定瑕疵，为促使玫瑰园物业长沙公司提高物业服务水平，对王军要求降低物业服务费的主张，本院予以支持，酌情确定王军应按合同约定标准的70%向玫瑰园物业长沙公司支付物业服务费，即王军应向玫瑰园物业长沙公司支付2010年7月至2014年5月31日的物业服务费59552.29×70%，共计41686.6元。
综上，原审判决认定事实清楚，但处理不当，上诉人王军要求降低物业服务费标准的请求部分成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市望城区人民法院（2014）望民初字第01471号民事判决第二项；
二、变更湖南省长沙市望城区人民法院（2014）望民初字第01471号民事判决第一项为“由王军于本判决书生效后十五日内向佛山市玫瑰园物业发展有限公司长沙分公司支付物业服务费41686.6元”。
本案一审案件受理费1000元，二审案件受理费2000元，共计3000元，由上诉人王军负担1500元，被上诉人佛山市玫瑰园物业发展有限公司长沙分公司负担1500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 詹支粮
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一五年三月三十日
书 记 员 周 翔
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。