河北省遵化市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遵民初字第4889号
原某：杨智超，农民。
委托代理人：王煜。
被告：宋宝东，农民。
被告：黄秀霞，农民。
被告：周鑫淼。
原某杨智超与被告宋宝东、黄秀霞、周鑫淼执行异议之诉一案，本院于2014年11月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月8日公开开庭进行了审理。原某杨智超及委托代理人王煜，被告宋宝东、黄秀霞及周鑫淼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原某杨智超诉称：2009年6月1日，被告周鑫淼向原某杨智超借款人民币150万元，双方签订《借款抵押协议》，协议约定被告周鑫淼不按期还款，该房产所有权自动归原某所有，该房产坐落于遵化市西三里乡北站区文柏北路72-4号二层三间楼房含平房和小房，并将该房产手续交付给原某杨智超。因被告周鑫淼不按期还款，2012年12月1日双方签订《房屋买卖合同协议》，被告周鑫淼以市价75万元自愿将该房产转让给原某杨智超，原某杨智超占有该房产至今，房产实际所有权已经转让给杨智超。期间原某杨智超一直在办理该房产的权属变更登记工作，但存在客观障碍，是原某意志以外的原因造成。因该房产原某杨智超已经支付全部价款，并实际控制该房产至今，该房产已经归原某所有。为维护原某的合法权益，故诉至法院，要求判决遵化市文北路72-4号房产停止执行，确认该房产归原某所有，并承担本案的诉讼费用。
被告宋宝东辩称：对原某所称的事实不清楚，涉案房子所有权人是谁，法院应依法调查核实。
被告黄秀霞辩称：一、遵化市文柏北路72-4号的不动产登记在被告周鑫淼名下，原某对该不动产不享有所有权。《中华人民共和国物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，未经登记不发生效力。位于遵化市文柏路72-4号的二层三间楼房及住宅是周丽（周鑫淼之女）和周鑫淼的家庭共有财产，至今仍登记本案被告周鑫淼名下，产权并未发生转移，原某对该不动产不享有所有权。二、周鑫淼于2013年3月4日向遵化市人民法院执行庭提交的《执行异议申请书》充分证实涉案的不动产系周鑫淼所有，与原某无关。被告申请执行遵化市人民法院作出的（2011）遵民初字第1719号民事判决书后，遵化市人民法院查封了涉案不动产。周鑫淼于2013年3月4日向执行庭提交了《执行异议申请书》，称该不动产系自己的唯一房产，家人一直在此居住生活。充分证实涉案的不动产系周鑫淼所有，与原某无关。三、遵化市人民法院执行庭执行人员对文柏路72-4号一排的住户王某乙、杨素清等人的调查笔录，证实涉案的不动产系周鑫淼所有，一直由周鑫淼和女儿周丽等家庭成员共同居住。四、原某与被告周鑫淼等人恶意串通，转移财产，应当追究刑事责任。原某所述2012年12月1日与周鑫淼签订的房屋买卖合同是虚假的，是恶意串通的，应当追究其刑事责任。综上原某的诉讼请求无事实和法律依据，应驳回原某的诉讼请求。
被告周鑫淼辩称：原某所诉属实，被告周鑫淼与原某签订《借款抵押协议》及《房屋买卖协议》时，与本案的被告黄秀霞、宋宝东还未发生法律关系，应支持原某的诉讼请求。
经审理查明：2011年11月4日，本院作出（2011）遵民初字第1719号民事判决，判决周丽、周永友于本判决生效后10日内连带偿还黄秀霞借款人民币50万元；并自借款之日起至2010年12月24日止按中国人民银行同期贷款基准利率的4倍给付利息。2012年8月29日，本院作出（2012）遵民初字第2194号判决，判决周鑫淼、刘宝军连带赔偿宋宝东住院伙食补助费、护理费、误工费等合计430249.3元。现二案于2012年3月28日和10月11日分别立案执行，因各被执行人一直未履行生效法律文书确定的义务，本院于2013年1月16日作出（2012）遵执字第922号执行裁定，裁定将周鑫淼在遵化市文柏北路72-4号二层三间楼房（含小房）宅基使用权及附属设施查封。同年2月26日，本院作出（2012）遵执字第922-2号执行裁定，裁定对周鑫淼的涉案房产的宅基地使用权及附属设施评估、拍卖。2013年3月4日，周鑫淼以该房产系其唯一房产，且家人在此生活居住为由，向本院提出书面异议。同年3月31日，周鑫淼以房产已抵押给杨智超为由，向本院撤回执行异议申请。后，杨智超提出书面异议，本院于2014年10月24日作出（2013）遵执异字第7-2号裁定，驳回杨智超的异议。
上述事实，有原、被告双方的陈述及（2013）遵执异字第7-2号裁定书等证据予以证实，本院予以确认。
庭审中，原、被告双方围绕下列事实发生争议：
1、坐落于遵化市文柏北路72-4号建筑面积157.5平方米的所有权的权属。
2、对上述涉案的房产本院是否应该停止执行。
原某杨智超主张：与被告周鑫淼之间签订了《房屋买卖协议书》，被告周鑫淼将坐落于文柏北路72-4号建筑面积157.5平方米的房产以价值75万元折抵向原某的借款，原某与周鑫淼之间的房款已经付清，且原某已实际占有房产至今，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中的查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，在原某与被告周鑫淼房产交易过程中，不能办理过户，第三人即原某没有过错，是由唐山市人民政府的文件导致原某至今未完成过户手续，故原某享有涉案房产的所有权。为证明其主张的成立，向本院提供如下证据：
1、2009年6月1日，原某杨智超、被告周鑫淼与中证人杨某甲、杨某乙签订的《借款抵押协议》及被告周鑫淼出具的收据各一份，协议主要约定：“借款金额150万元，借款期限自2009年6月1日至2012年11月30日，被告周鑫淼将坐落在遵化市西三里乡文柏北路72-4号二层三间楼房抵押给原某，该房产印契从即日起交给杨智超，如周鑫淼在借款到期，没有归还本息，房产所有权归杨智超所有；到时此房产的价值金额按当时市场价格计算，不足之处以现金补齐。”收据内容为：“今借到杨智超人民币壹佰伍拾万元整，期限三年半，月息3%，本借据同协议一起生效。”用以证明原某与被告周鑫淼之间存在借贷关系，被告欠原某借款150万元，利率是3%，借款期限是3年半，至2009年11月30日借款抵押到期，被告周鑫淼欠原某借款本息共计339万元，且周鑫淼对上述借款金额表示认可。
经质证，被告宋宝东无异议。
被告黄秀霞提出异议，辩称两份证据系虚假的，被告周鑫淼在本院执行局表示涉案房产是他唯一的房产。
被告周鑫淼无异议。
2、2012年12月1日，原某杨智超与被告周鑫淼签订的《房屋买卖协议书》、《借款协议》及计算利息清单各一份，《房屋买卖协议书》主要约定：“因周鑫淼无法偿还杨智超于2009年6月1日的借款，依据当初协议约定，周鑫淼自愿将坐落在遵化市西三里乡文柏北路72-4号建筑面积157.5平方米房产出售给杨智超，出售价格75万元，双方签字之日起该房屋交付杨智超所有，如需办理房屋产权转移过户，乙方应予全力协助，如因乙方的延误，致使影响产权变更，周鑫淼承担赔偿责任。”《借款协议》主要约定：“依照2009年6月1日，双方签订的借款抵押协议，周鑫淼因无能力偿还杨智超的借款，本金和利息共计339万元，周鑫淼自愿将坐落在遵化市西三里乡文柏北路72-4号房产转让给杨智超，折抵75万元，至此周鑫淼欠杨智超264万元的借款。”用以证明被告周鑫淼同意将文柏北路72-4房产作价75万元出卖给原某，而且双方对双方之间的债务进行了确认，扣除房产房价75万元后，被告还欠原某264万元。
经质证，被告宋宝东提出异议，辩称该协议是在遵化市人民法院作出（2012）遵民初字第2194号判决，判决被告周鑫淼赔偿宋宝东损失，且宋宝东申请执行立案后二人签订的协议。
被告黄秀霞提出异议，辩称该证据系伪造。
被告周鑫淼无异议。
3、杨智超向周鑫淼银行汇款的银行转账业务单3份，用以证明自2007年下半年开始，周鑫淼向原某陆续借款，本金合计115万元，至原某与被告签订借款抵押协议时，周鑫淼共欠原某本金加利息合计150万元。
经质证，被告宋宝东辩称不清楚此事。
被告黄秀霞提出异议，辩称对原、被告之间借款的事情不清楚，但是不代表涉案房产系原某所有。
被告周鑫淼无异议。
4、遵化市自来水公司收费大厅收费票据一张，主要内容为：“户名：杨智超，地址：贸易城文柏北路72-4号，收费时间2012年12月10日-2012年2月22日。”用以证明原某已经在文柏北路涉案房产生活并实际占用至今。
经质证，被告宋宝东辩称不清楚此事。
被告黄秀霞提出异议，辩称虚假的。
被告周鑫淼无异议。
5、遵化市西三里乡文柏北路72-4号房产装修前后照片4张，用以证明原某已经实际占用房产并对房产进行了装修。
经质证，被告宋宝东提出异议，辩称不能证明房产是原某的。
被告黄秀霞提出异议，辩称照片是虚假的，法院执行局的工作人员晚上曾去涉案房屋做调查，当时被告周鑫淼的女儿周丽及其丈夫在涉案的房子处居住，并且在第二天执行局工作人员对其邻居做了笔录，都证实涉案的房产是周鑫淼一家人的。
被告周鑫淼无异议。
6、唐山市人民政府（2007）6号《唐山市人民政府关于进一步规范和加强城市规划建设与土地管理的通知》，该通知第一条第三项规定：“严禁改变国家机关、公益事业、城市基础设施等划拨用地使用性质，用地单某不得自行转让国有土地使用权，该类国有土地使用权确需处理的，依法由政府收回。”用以证明涉案房产属于集体所有土地，自2007年以后不能办理土地使用证，该通知第3条的规定致使原某无法办理过户。
经质证，被告宋宝东辩称不清楚此事。
被告黄秀霞提出异议，辩称涉案房产没有发生过户，房产所有权是被告周鑫淼的。
被告周鑫淼无异议。
7、1997年6月10日遵化市人民政府房产印契（房产所有权证）及遵化市人民政府房产草契一份，主要内容：“契别：买卖，买房人：周永泉（周鑫淼），卖房人：西三里乡政府，房屋种类：砖混，间数：叁间，建筑面积157.5平方米，备注：（一）房屋及附着物产权归个人；（二）所占土地产权归集体所有，国家只保证个人有使用权；（三）房主变动时，土地使用权随房走；（四）房屋拆除后土地使用权归集体。”用以证明涉案房子是集体所有，原某无法办理权属变更是由于唐山市人民政府（2007）6号文件的原因不能办理，对此，原某没有过错。
经质证，被告宋宝东辩称不清楚此事。
被告黄秀霞提出异议，辩称涉案房产没有发生过户，房产所有权是被告周鑫淼的。
被告周鑫淼无异议。
8、证人王某甲、任某出具的书面证言各一份，内容：“王某甲是居住在遵化市文柏北路72排-7号的住户，任某是居住在72排-5号的住户，杨智超及家人自2012年底至今一直在文柏北路72-4号居住。”用以证明原某及家人自2012年底至今一直在涉案房屋居住。
经质证，被告宋宝东辩称不清楚此事，法院应依法调查核实。
被告黄秀霞提出异议，辩称法院执行局工作人员在做调查的时候，原某并未在那居住；该房子粘贴对外出租公告，手机号写的是原某的，但有人打电话想承租时，原某称他当不了家。
被告周鑫淼无异议。
9、证人王某乙出庭作证，主要内容为：其居住遵化市文柏北路72-6，与72-4号的杨智超系邻居。该房的房主原来姓周，由他姑爷在那居住。在2011年的时候，证人见到一位姓杨（认识杨）的在72-4号居住，问他怎么来这住了，他说是他侄（杨智超）的房子，他有时来这休息。2012年的时候证人又看见原某（杨智超）来72-4号住了。用以证明原某及家人自2012年底至今一直在涉案房产居住。
经质证，被告宋宝东提出异议，辩称2012年底，法院已出具（2012）遵民初字第2194号判决，判决周鑫淼、刘宝军赔偿被告宋宝东损失，被告周鑫淼与原某签订房屋买卖协议发生在判决之后。
被告黄秀霞提出异议，辩称证人证言虚假，因法院执行局工作人员做调查时给王某乙做了笔录，证人当时说72-4号房主姓周，可能是周女儿及女婿居住。
被告周鑫淼无异议。
10、证人张某出庭作证，主要内容为：其现住遵化市文柏北路66-5，原某杨智超在后两排居住，原某居住房屋的户主听说叫周永泉，是个大户，后来他搬走了，原某开始居住。因该小区住房是西三里联社和支铁办公室两个单某联合征地给职工盖的房子。证人单某（原市支铁办公室）房某证人主抓修建，原某居住属于西三里乡政府单某，市支铁办的都办理了土地证及房产证，但西三里职工的未办理。2012年底，原某问到证人建房的相关事情，问怎么办房产手续，证人给他提供了相关文件的复印件，听说原某拿复印件到相关部门办理，未能办成。用以证明原某自2012年开始居住，未能办理房产过户，其不存在过错。
经质证，被告宋宝东提出异议，辩称原某在与证人打听如何办理手续是在法院出具（2012）遵民初字第2194号判决之后。
被告黄秀霞提出异议，辩称法院做调查时周丽一家人在涉案房产居住。
被告周鑫淼无异议。
11、证人闫某到庭作证，主要内容为：2013年元旦左右，证人给原某做装修着，主要是换壁纸，装修款是原某支付的。用以证明原某在涉案房屋进行了装修。
被告宋宝东提出异议，辩称法院应依法调查核实。
被告黄秀霞提出异议，辩称法院做调查时周丽一家人在涉案房产居住。
被告周鑫淼无异议。
被告宋宝东主张：原某杨智超与被告周鑫淼签订的《借款抵押协议》及《房屋买卖协议书》发生在法院作出（2012）遵民初字第2194号判决之后，且《房屋买卖协议书》发生在（2012）遵民初字第2194号判决执行立案后，故法院不应停止执行涉案房产。为证明其主张的成立，向本院提供宋宝东作为申请人与周鑫淼、刘宝军作为被申请人的申请执行书一份，用以证明宋宝东于2012年10月10日向本院申请（2012）遵民初字第2194号判决。
经质证，原、被告均无异议。
被告黄秀霞主张：遵化市文柏北路72--
4号房产登记在周鑫淼名下，且法院执行局做调查时，周鑫淼的女儿及女婿在此居住，故涉案房产系周鑫淼所有，法院不应停止执行涉案房产。为证明其主张的成立，向本院提供如下证据：
1、2013年1月31日，执行局工作人员对王某乙、杨素清的调查笔录两份，证人均证实：遵化市文柏北路72--4号房主姓周。王某乙证实，可能由女儿、女婿居住。
经质证，原某提出异议，辩调查笔录询问房子是谁的，应该问的是原来的户主是谁，被调查人不知道原某与周鑫淼之间的关系，在遵化法院出具的执行裁定书中第3页载明周鑫淼已撤销执行异议申请，证实房屋所有权是原某的。
被告宋宝东无异议。
被告周鑫淼无异议。
2、2013年3月4日，周鑫淼作为申请人的执行异议申请书一份，该申请主要内容为：“（2012）遵执字第922-2号裁定书评估拍卖的房产系周鑫淼唯一房产，家人一直在此生活居住，如拍卖影响其家庭的最低生活保障。”用以证明该房产系周鑫淼的。
经质证，原某提出异议，辩称周鑫淼提出执行异议申请，原某不知道此事，且后来已撤回。
被告宋宝东无异议。
被告周鑫淼无异议。
本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”依照上述规定，有权提起执行异议之诉的案外人应是对驳回其异议的执行裁定不服，请求对执行标的物停止执行，而提起的与原判决、裁定调解书等生效法律文书无关的第三人。本案原某杨智超主张被告周鑫淼向其借款用其所有的位于遵化市文柏北路72
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4号房产作为抵押担保，并提供了其与被告周鑫淼签订的《借款抵押协议》，该协议约定了被告周鑫淼将坐落在遵化市西三里乡文柏北路72-4号二层三间楼房抵押给原某用于借款，如周鑫淼在借款到期未能归还本息，房产所有权归杨智超所有。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条关于“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”之规定，原某杨智超与被告周鑫淼签订《借款抵押协议》约定如周鑫淼在借款到期未能归还本息，房产所有权归杨智超所有，违反了物权法的上述规定，故原、被告签订的《借款抵押协议》中关于抵押担保的约定无效，原某杨智超亦未成为涉案抵押房产的抵押权人。2012年12月1日，原某杨智超、被告周鑫淼签订的《房屋买卖协议书》约定因周鑫淼无能力偿还杨智超借款，被告周鑫淼将坐落在遵化市西三里乡文柏北路72-4号建筑面积157.5平方米房产出售给杨智超，出售价格75万元，用借款折顶房款。因被告周鑫淼与原某签订的涉案房屋买卖协议以75万元借款抵顶房款的约定，系原某杨智超为防止的借款遭受损失而将危机转移的自我处分，双方之间的行为并非真正的房屋买卖关系，且原、被告双方都认可75万房款未实际交付，原某杨智超与被告周鑫淼之间名为买卖法律关系，实为借贷法律关系，原某杨智超应以民间借贷纠纷为由，对被告提起诉讼。现原某以房屋买卖合同为由，要求被告周鑫淼交付房屋、遵化市人民法院停止执行涉案房屋的诉讼请求，理据不足，本院依法不予支持。为维护当事人的合法权益不受侵犯，故依据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十六条，第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：
驳回原告杨智超的诉讼请求。
案件受理费200元，由原告杨智超负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判长 张静波
审判员 汪艳君
审判员 侯凌云
二〇一五年一月十三日
书记员 徐 争