广东省�山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初23581号
原告（反诉被告）：薛晨，女，1987年7月24日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
委托诉讼代理人:郑英伟，广东广和（中山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人:于淑珍，女，1964年8月2日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，系原告的母亲。
被告（反诉原告）：中山市嘉实丰房地产咨询有限公司，住所地广东省中山市东区怡华苑五幢二层1号办公楼之二，统一社会信用代码91442000796296184F。
法定代表人：张伟。
委托诉讼代理人：刘艳华，广东合邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：莫成哲，广东合邦律师事务所实习律师。
第三人：胡锦兴，男，1962年12月2日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
原告�反诉被告）薛晨诉被告（反诉原告）中山市嘉实丰房地产咨询有限公司（以下简称嘉实丰公司）、第三人胡锦兴商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年3月16日公开开庭进行了审理。原告薛晨的委托诉讼代理人郑英伟、于淑珍，被告嘉实丰公司的委托诉讼代理人刘艳华、莫成哲，第三人胡锦兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告薛晨向本院提出以下诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的泰兴楼认购书；2.被告向原告返还首期购房款90万元并支付利息（以90万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2011年11月17日起计算至实际返还之日止）。事实与理由：原、被告双方于2011年11月16日签订一份泰兴楼认购书，约定被告将位于中山市三乡镇泰兴楼1幢1座15卡和225房出售给原告，原告向被告支付了首期款90万元。认购书签订后�被告一直未与原告签订正式的商品房买卖合同，也未为原告办理涉案房屋的备案登记手续。双方在2016年12月23日签订的协议书约定被告在2017年9月1日办好房产证。但截至起诉之日止，被告仍未办妥，已构成严重违约，导致原告的合同目的无法实现。为维护原告的合法权益，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。
原告就其主张的事实及诉讼请求提交的主要证据有：1.泰兴楼认购书；2.收款收据；3.协议书；4.银行流水清单。经开庭质证，被告对原告提供的证据1的真实性不确认，对证据2、3、4的真实性确认。第三人对原告提供的证据1、2的真实性确认，对证据3认为原告未交完购房款。
被告嘉实丰公司答辩称：1.针对原告诉求第一项，泰兴楼认购书中所谓的中山市嘉实丰房地产有限公司业务专用章，我方并无在该协议中加盖此章，该印章不是我方的印章。该份认购书中，认购方即原告的签名、捺印，我方认为并非薛晨本人签名，因此原告与被告之间不存在涉案房产的买卖合同关系。2.针对原告要求我方返还购房款90万元并支付利息的诉求，根据我方提交的证据中山市百顺税务师事务所有限公司出具的报告书，原告是向第三人支付了涉案款项人民币90万元，第三人在这份证据中签字确认，我方并未收到原告交付的任何款项，因此原告应向第三人主张返还其所主张的款项及利息，被告无返还义务。3.根据我方提交的不动产权证书，我方一直都积极履行泰兴楼项目的竣工验收备案义务，首先原、被告不存在涉案房产的买卖合同关系，即便双方存在该关系，我方也不存在任何违约行为，即使如此我方也没有义务去承担违约责任及返还款项的责任。4.原告未向我方支付任何购房款，与我方没有买卖合同关系，却自2012年11月起就占用涉案房产至今，有我方提交的照片可以证明，原告应向我方支付自2012年11月起占用涉案房屋至今的占用费。5.根据我方提交的民事判决书，我方与泰兴楼项目投资人之间的约定并不明确，并不能够证明我方有义务为投资人及原告办理任何房产证。
被告嘉实丰公司向本院提供了以下证据：1.产权证书；2.审计报告书；3.原告实际占用涉案房产照片；4.房天下网页截图；5.民事判决书。经开庭质证，原告对被告提供的证据1、3、5的真实性确认，对证据2表示不清楚，对证据4不确认。第三人对被告提供的证据的真实性均确认。
第三人胡锦兴答辩称：原告的起诉没有道理，原告没有付清购房款，原告没有交完剩余的七十几万，但已占用房产很多年。我方曾发函催收，但原告拒绝继续付清房款，还说甚至不想要房了，要退钱。原告占用房屋好几年，没有交清�款，现在要求退钱没有道理。
第三人胡锦兴未提供证据。
被告嘉实丰公司向本院提出以下反诉请求：1.确认原告与被告之间不存在涉案商品房预约合同关系，并且原告未向被告支付任何款项；2.薛晨向被告支付占用涉案房屋所产生的使用费186000元（以涉案房屋所在地同等面积房屋每月租金均价3000元为标准，自2012年11月起计算至实际全额支付购房款之日止。事实与理由：原、被告双方未签订任何商品房买卖合同或协议，也不成立任何商品房买卖合同关系，但原告自2012年11月起实际占用被告的房产，也未向被告缴纳任何款项，故原告应承担未付购房款期间占用涉案房屋所产生的使用费。
被告嘉实丰公司在反诉中提供的证据与本诉证据一致。
原告薛晨针对被告嘉实丰公司的反诉答辩称：1.我方未付款项应扣除我方已支付的90万元。2.我方和被告确实存在商品房买卖合同关系。从被告提交的证据也可以知道，被告列明了原告的名字、房号及相应的房款，也确认第三人胡锦兴的收款。此后，因为被告一直没有办理相应的产权证，原告作为业主代表，曾去中山市三乡镇信访办投诉处理，双方也签订了协议书。被告在协议上也有盖章，确认过原告的身份。由此可见，被告一直以来都清楚原告是15卡和225房的业主。3.原告使用涉案房屋时，长期没有通水电，近两三年才借用隔壁的水电，才开始使用涉案房屋，我方认为使用房屋的时间没有那么长。从庭审时被告陈述看，被告一直否认原告交过90万元，在原告交了90万元之后，被告继续要求原告全额交款，因此双方一直没有谈妥。从被告的证据来看，被告确认其与第三人的关系，原告去被告的售楼部购房、交款，整个交易过程是基于对被告的信任，至于第三人和被告之间的纠纷是另外的法律关系，其双方可另案处理，而不能以此对抗善意的原告。4.被告称认购书和收款收据的公章是伪造的，认购书和收款收据是在被告的售楼部开具的，不可能伪造。5.被告要求确认未付款数额是不存在的。6.被告逾期交楼，原告于2011年11月16日已支付了大半的房款，而至起诉之日起，被告仍没有验收合格达到交楼标准。在业主去中山市三乡镇信访办多次上访的情况下，被告于2016年12月23日出具了协议书，当时被告承诺于2017年9月1日前必须将房产证办到现在的业主名下。原告起诉时，被告仍没有对原告有明确的交楼承诺。整个过程跨越的时间过长，被告违约时间过长，所以原告才要求解除合同。
被告薛晨在反诉中提供的证据与本诉证据一致。
第三人胡锦兴针对被告嘉实丰公司的反诉答辩称：1.涉案房产实际购买人是原告的母亲，我与薛晨没有见过面。2.90万元款项实际上已支付给了被告，收据也是由被告出具的。3.原告的房款没有付清，却要求被告办证没有依据。如果原告交清房款，而被告没有办证才算违约。现在的情况是原告违约在先，而且还占用涉案房屋六年，目前原告还是借用被告的公电。原告母亲其实是泰兴楼的股东，因为看到房子这么多年不涨价，所以才要求退房。
第三人胡锦兴在反诉中也未提供证据。
本院认定事实如下：“泰兴楼”为被告开发的房地产项目，第三人胡锦兴为泰兴楼项目的合作方股东，黄书彬为被告的财务人员。2011年11月16日，原告与被告签订一份泰兴楼认购书，约定：1.原告认购被告开发的泰兴楼1幢1座15卡和225房，价款为1796300元；2.定金1万元在签订本认购书时付清，首期款为90万元，余款在签订中山市商品房买卖合同时付清。认�书还约定了其他条款。上述认购书为原告的母亲于淑珍代原告签订，诉讼中原告对其母亲代其签订上述认购书的效力予以确认。在签订认购书前的2011年3月1日，原告分两笔向第三人支付的共计90万元。原告主张该90万元是原告按认购书的约定支付给被告的上述房产的首期款90万元。2011年11月16日，被告的财务人员黄书彬向原告出具一份收款收据，载明收到原告上述15卡、225房的首期房款90万元，该收款收据加盖了被告的财务专用章。后双方一直未签订正式的商品房买卖合同，也未办理任何权属登记。2017年12月14日，原告诉至本院，提出前述诉讼请求，被告则提出前述反诉请求。
又查：被告主张原告从2012年11月开始实际使用涉案房屋至今，并要求原告按每月3000元的标准支付房屋使用费，但被告未能举证证明原告从2012年11月开始实际使用涉案房屋。原告确认从2017年9月开始才开始实际使用涉案房屋，并用于出租，每月租金为3000元。
再查：2016年12月23日，夏德忠与原告的母亲于淑珍等四人作为泰兴楼所有业主代表与被告在中山市三乡镇信访办的协调下签订一份协议书，内容为：1.被告同意在2017年1月1日前给所有业主办理房产证所需要的购房合同及开具发票等相关为办房产证所需的所有资料，小业主配合提供合同、认购书、备案表、收据等（未付清购房款的除外）其中任何一样资料被告均认可，被告逾期办理按小业主实际付款总金额每日万分之五支付违约金给小业主；2.所有业主在2017年1月1日前将各自首付款补齐并办理相关银行按揭手续，被告无条件给予配合，不予配合的视为被告违约；3.被告在2017年9月1日前必须将房地产办理到相关业主的名下，并将泰兴楼的所有物业管理权交到业主委员会手里。协议还约定了其他内容。
本院认为：本案系商品房预约合同纠纷。原告与被告签订的泰兴楼认购书是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。虽然被告对泰兴楼认购书的真实性不确认，但该认购书加盖了泰兴楼的业务专用章，同日被告加盖了财务专用章向原告出具了收款收据，确认收到原告涉案房屋的首期款90万元，后来被告还与原告母亲等四名业主代表在中山市三乡镇信访办的协调下签订了协议书，明确了办证时间等内容，均印证了泰兴楼认购书的真实性，故本院对双方签订的泰兴楼认购书予以认定。对于原告支付90万元购房款的问题，该90万元虽然是由原告直接支付到第三人名下，但第三人是泰兴楼的项目股东，而且在签订认购书当天，被告的财务人员黄书彬已出具相应的�款收据给原告，确认收到原告涉案房屋的购房款90万元，该收款收据加盖了被告的财务专用章，故本院对原告已向被告支付购房款90万元的事实予以认定。原、被告双方签订认购书后多年一直未签订正式的商品房买卖合同，也未办理任何的权属登记，故原告请求解除双方签订的泰兴楼认购书，并要求被告返还购房款90万元及占用资金期间的利息的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。
被告反诉要求确认双方之间不存在商品房预约合同关系，并且原告未向被告支付任何款项的反诉请求，理据不充分，本院不予支持，予以驳回。对于被告反诉原告要求从2012年11月起开始支付实际使用房屋期间的使用费的问题，因被告未能提供任何证据证明原告从2012年11月就开始实际使用房屋，故对于被告反诉主张原告实际使用房屋的时间，本院不予采信。原告承认从2017年9月开�实际使用房屋并用于出租，每月租金3000元，本院对该事实予以认定。对于从2017年9月起至原告实际返还涉案房屋给被告之日的房屋使用费，原告应支付给被告，支付的标准按每月3000元计算。
综上所述，原告的诉讼请求，证据充分，本院予以支持。被告的反诉请求部分合理，对其合理的反诉请求，本院予以支持，对其不合理的反诉请求，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：
一、解除原告薛晨与被告中山市嘉实丰房地产咨询有限公司于2011年11月16日签订的泰兴楼认购书；
二、被告中山市嘉实丰房地产咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告薛晨返还购房款90万元及利息（利息的计算方法：以90万�为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2011年11月17日起计算至实际返还之日止）；
三、原告薛晨应于本判决发生法律效力之日起七日内向被告中山市嘉实丰房地产咨询有限公司支付房屋使用费（房屋使用费的计算方法：按每月3000元的标准，从2017年9月起计算至原告实际将涉案房屋返还给被告之日止）；
四、驳回被告中山市嘉实丰房地产咨询有限公司的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费15831元（原告已预交），由被告中山市嘉实丰房地产咨询有限公司负担，被告应在返还上述购房款时一并将应承担的案件受理费15831元迳付原告。反诉案件受理费22642元，减半收取为11321元（被告已预交），由原告负担1321元，由被告负担10000元，原告应在支付上述房屋使用费时一并将应承担的案件受理费1321元迳付被告。
如不服本判决，原、被告应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 何亦辉
人民陪审员 张嘉慧
人民陪审员 郑美琪
二〇一八年五月九日
书 记 员 卢芷琪
冯莹