湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终6533号上诉人（原审被告）：黄洁，女，1985年6月1日出生，汉族，住湖北省通山县。委托诉讼代理人：成传育，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏敏丽，女，1980年6月11日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：夏祖烈，北京德恒（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄明伟，系魏敏丽之夫，住湖北省武汉市洪山区。原审第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城（一期）第7幢32层4号。法定代表人：黄月平，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖逗，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陶佳，男，该公司员工。原审第三人：中国工商银行股份有限公司武汉东湖开发区支行，住所地湖北省武汉市洪山区鲁巷冷水铺。法定代表人：易碧蔚，该支行行长。委托诉讼代理人：张汉军，男，该支行员工。委托诉讼代理人：刘聪，男，该支行员工。上诉人黄洁因与被上诉人魏敏丽，原审第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、中国工商银行股份有限公司武汉东湖开发区支行（以下简称工行东湖开发区支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初2968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭与黄洁就湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初3742号民事判决提起的关联上诉案件一并进行了审理。本案现已审理终结。黄洁上诉请求：撤销湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初2968号民事判决并依法改判或发回重审；判令本案的一、二审诉讼费全部由魏敏丽承担。案件二审中黄洁明确前述请求中改判的具体内容为：判令驳回魏敏丽对黄洁的全部一审请求。事实和理由：一、黄洁、魏敏丽在签订2016年6月12日《武汉市存量房买卖合同》后，实际交易中，口头约定改变了付款方式，约定由魏敏丽为黄洁先付部分款项供黄洁提前还贷。此后，由于黄洁提前还贷压力较大，魏敏丽也一直没有按约定向黄洁支付用于提前还贷的款项，双方遂于2016年9月1日补充签订了第二份《武汉存量房买卖合同》。该合同就交易价格及付款方式进行了实质性变更，双方应按照该合同履行。一审法院认定事实存在遗漏，错判。二、2016年6月12日《武汉市存量房买卖合同》签订后，合同履行过程中，经链家公司工作人员协调，双方协商后魏敏丽同意提前支付部分款项供黄洁提前还贷。该约定虽不是书面形式，但是是双方真实意思的表示，应遵照履行。魏敏丽无故不履行已构成违约。魏敏丽的该违约行为，包括不履行2016年9月1日合同的行为是导致买卖无法继续完成的根本原因。一审未查明以上事实而错判。三、从黄洁提交的与银行工作人员及链家公司工作人员往来的信息记录完全可以看出，黄洁在积极准备履行提前还款义务，之所以没能及时还款是因为魏敏丽没有依约付款，并非黄洁拒绝履行合同。此外，二审中黄洁补充如下事实和理由：一、魏敏丽丈夫黄明伟应当作为一审共同被告。二、本案和（2016）鄂0192民初3742号案件没有同时开庭、同时宣判。三、案情如此复杂不应适用简易程序。四、魏敏丽征信有问题是合同解除的事由之一。魏敏丽辩称：一、一审法院没有确认黄洁所主张的事实是因为其欠缺证据，或所提证据来源不合法，并非遗漏事实，更未遗漏当事人。二、2016年6月12日房屋买卖合同约定黄洁在认为魏敏丽征信没有问题的情况下收取20万元定金。黄洁已经收取了魏敏丽20万元定金的事实，表明魏敏丽征信没问题。而且，链家公司的当庭陈述、《履约催促函》所载内容均表明魏敏丽征信没有问题。一审中魏敏丽已经表示不存在口头变更付款方式，该陈述可以与《履约催促函》相印证。黄洁所称2016年9月1日合同只有复印件，而且是黄洁从银行偷偷复印出来的，一审庭审笔录中也予以了记载。本案与（2016）鄂0192民初3742号案件没有同时开庭是由于黄洁自身原因导致。一审法院本来安排黄洁和魏敏丽分别作为原告的两个案件在同一天开庭，因黄洁及其代理人在其作为原告的案件开庭时没有到庭，只能分开处理。故请求维持原判。链家公司述称：魏敏丽征信没有问题。2016年9月1日未重新签订买卖合同。工行东湖开发区支行述称：就案涉房屋，我行是黄洁购房时的贷款行。我行已于2009年6月19日向黄洁发放贷款108万元，依法办理了房屋抵押登记，享有债权和抵押权。我行仅在贷款结清的情况下才能办理解除抵押的手续。我行对一审判决涉及我行的部分完全无异议。魏敏丽向一审法院起诉请求：1、黄洁向魏敏丽支付违约金5600元（该违约金仅计算至2016年9月23日，从2016年9月23日起至黄洁履行合同之日止的违约金仍按房屋总价款的日万分之五计算）；2、黄洁继续履行双方于2016年6月12日签订的《武汉市存量房买卖合同》，要求黄洁将房屋过户到魏敏丽名下；3、本案的全部诉讼费用（含诉讼费、保全费）由黄洁承担。一审法院认定事实：武汉东湖新技术开发区珞喻东路22号恒大华府29栋3层1室（不动产权证号：鄂20**武汉市东开不动产权第0033579号）登记在黄洁名下，为单独所有；该房屋系以按揭形式购买，至本案一审开庭审理时尚在持续还贷过程中。工行东湖开发区支行对案涉房屋登记有抵押权，权利价值108万元，期限从2009年6月17日起至2039年6月17日止。2016年6月12日，黄洁（甲方，卖方）与魏敏丽（乙方，买方）在链家公司（丙方，居间方）的居间下签订了《武汉市存量房买卖合同》，约定：第一条，出卖人所售房屋坐落于武汉东湖新技术开发区珞喻东路22号恒大华府29栋3层1室，房屋产权证明所载建筑面积为240.90平方米；购房合同编号为湖081403319；该房屋的抵押登记情况为：该房屋已经设立抵押，抵押权人为工行东湖开发区支行，抵押登记日期为2009年6月19日，卖方应按以下方式赎楼：卖方应在签订本合同后70个工作日内向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押登记后将房屋所有权证原件及土地使用权证交付第三方办理过户。第四条，该房产转让价格为280万元。第五条，付款约定，该笔交易定金20万元为第一部分房款，卖方同意买方在签署本合同时支付部分定金20万元，卖方应预留1万元在居间方作为交房保证金；托管在居间方的定金于查定买方征信可贷款时由居间方直接支付给卖方；260万元为第二部分房款，付款方式为商业贷款，买方须在过户当天见收件单支付首期款（不包括定金）50万元……；第七条，房产过户，买卖双方应在房产注销抵押登记后30个工作日内，到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续。买方应在领取房屋所有权证及土地使用权证后7个工作日内办理按揭贷款的抵押登记；因房屋交易所发生的税费，由买方承担。第八条，房产交付，出卖人收到买受人全部购房款（不含交房保证金）后1个工作日内交付给买受人。第九条，违约责任，逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款的万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行……。第十二条，合同备注，合同备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准：经买卖双方友好协商，达成如下协议：……3、乙方的征信问题6月13日核实，如没问题，乙方的托管定金于6月13日17点之前转交给甲方，如有问题，双方全力解决；4、280万房款为房东净得价，不承担任何后期杂费；……丙方负责办一手证之后122天之内办完，且甲乙双方在丙方通知后正常工作日按时配合，由甲乙双方造成的延期，由延期方自行承担责任；关于《武汉市存量房买卖合同》第九条违约责任之补充协议约定，甲乙双方任何一方逾期履行本合同义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金等内容。签约当日，魏敏丽向黄洁支付定金20万元，黄洁出具金额20万元的收据；魏敏丽向链家公司支付18000元经纪服务费。随后，黄洁委托链家公司代为办理房屋不动产权证，2016年7月12日，魏敏丽缴纳了案涉房屋的维修基金14695元、税费23309.51元，用于办理不动产权登记。2016年8月24日，武汉市不动产登记局为案涉房屋出具不动产权证书。后各方到银行办理面签。合同履行过程中，黄洁到工商银行阻挠贷款办理并提出涨价等要求。2016年9月12日，魏敏丽及链家公司向黄洁发函催促其赎楼并按时继续履行合同。后各方协商未果，魏敏丽诉至法院，要求判如所请。案件一审过程中，经魏敏丽申请，一审法院对案涉房屋进行了查封，期限3年，从2016年10月28日起至2019年10月27日止。魏敏丽将剩余房款260万元提存至一审法院账户，并同意代为清偿银行按揭贷款，剩余部分付款给黄洁。以上事实，有各方当事人陈述、《武汉市存量房买卖合同》、收条、不动产权查询单、履约催促函、录音、工商银行借据历史处理明细查询单等证据材料在卷佐证。一审法院认为：魏敏丽和黄洁签订的《武汉市存量房买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效，对签约各方均具有法律约束力。签约后，魏敏丽依约支付了定金20万元，并承担费用为案涉房屋办理了不动产权证书，后邀请黄洁到银行办理面签手续，为履行双方买卖合同进行准备。黄洁提出魏敏丽因重大资信问题无法通过贷款银行的审批系魏敏丽方违约，因未提交充分证据证明，且链家公司印证魏敏丽贷款无碍，另外，涉案合同第五条（二）约定，如买方已付首期款金额少于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款之金额，则买方须于银行出具《贷款承诺函》（或贷款审批同意书）后叁日内补足首期款，故一审法院对黄洁的上述意见不予采信。根据涉案合同约定，黄洁应“在签订合同后70个工作日内向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押登记后将房屋所有权证原件及土地使用权证交付第三方办理过户”，魏敏丽、链家公司向黄洁发催约函催促其在收到函件7个工作日内办理赎楼并按时继续履行合同，但截至本案一审庭审时黄洁仍未向原按揭银行申请提前还款。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，黄洁提出涨价无正当理由拒绝继续履行合同，导致双方交易不能顺利进行，构成违约。为保证诚实信用的正常交易安全，在案涉合同无法定履行障碍的情况下，一审法院对魏敏丽要求继续履行合同的将房屋过户至魏敏丽名下的诉讼请求予以支持。对于魏敏丽提存至一审法院账户的购房余款260万元，可用作偿还工行东湖开发区支行抵押权项下现余房屋按揭贷款；双方当事人未就还款后的剩余部分提出诉讼请求，为解决纠纷避免诉累，黄洁可在完成本案房屋所有权变更登记手续后持生效法律文书至一审法院领取。关于魏敏丽要求黄洁向其支付违约金的主张，在一审法院已支持继续履行合同情形下，考虑双方履约情形和市场环境等因素，该诉请无依据，一审法院对该诉请不予支持。综上，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条、第一百九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、魏敏丽与黄洁于2016年6月12日就武汉东湖新技术开发区珞喻东路22号恒大华府29栋3层01室房屋签订的《武汉市存量房买卖合同》继续履行；二、魏敏丽于一审判决生效之日起十日内代为清偿位于武汉东湖新技术开发区珞喻东路22号恒大华府29栋3层01室房屋上的购房按揭贷款，工行东湖开发区支行在收到上述款项后十日内办理抵押权注销手续，解除对上述涉案房屋的抵押；三、黄洁于上述涉案房屋解除抵押手续办理完毕后五日内协助魏敏丽办理房屋产权变更登记手续，变更不动产权证登记中的税费等由魏敏丽依据合同约定承担；四、魏敏丽与黄洁完成变更不动产权证登记手续之日起十日内向黄洁支付剩余房款，以提存的260万元扣减上述第二项判项中代为清偿的银行贷款后所剩余额为准；五、驳回魏敏丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14622.50元（已减半收取）、财产保全费5000元，由黄洁负担（此款魏敏丽已预交，黄洁于本判决生效之日起十日内直接向魏敏丽支付）。本院二审期间，黄洁对一审查明的“黄洁到工商银行阻挠贷款办理并提出涨价等要求”的内容有异议。黄洁认为其确实去过工商银行但没有阻挠贷款办理并提出涨价。黄洁称魏敏丽在2016年8月底或9月初主动向其提出要涨价。魏敏丽对一审查明的事实无异议，主张其在一审提供的录音证据（2016年9月2日至2016年9月9日期间的录音）足以证明一审查明的上述事实。且录音时链家公司工作人员亦在场。链家公司对一审查明的事实无异议，认为黄洁所指的这一段一审查明内容与事实一致，具体情况一审庭审中已作出陈述，据在场经办人员当场所见情况，黄洁当时在工商银行确有阻挠。工行东湖开发区支行对一审查明的事实不发表意见。黄洁向本院提交了申请，要求本院调取贷款资料一套，即2016年9月1日《武汉市存量房买卖合同》、黄洁向魏敏丽出具的《收条》、《个人住房贷款客户谈话笔录》，拟证实：1、2016年9月1日其与魏敏丽变更了房屋买卖合同。2、黄明伟应当是本案必要的诉讼当事人。3、黄洁在2016年9月1日向魏敏丽出具收到首付款1417140元的收条，因此魏敏丽应于当天向黄洁支付全部首付款。4、魏敏丽于2016年6月19日前未能解决征信问题。黄洁表示前述材料的复印件均系其通过银行内部工作人员取得，但个人拿不到原件故要求法院调取。本院依法按其申请内容向工行武汉武昌支行进行了调查。工行武汉武昌支行个贷部经理表示：银行因办理贷款需要收取了当事人提供的资料，收件后看到黄洁和魏敏丽之间有纠纷，停止了审贷业务，并未往下办理，当面将材料原件都销毁了。黄洁在申请调查时向法院提供的复印件不是银行提供的复印件。现已无法确定2016年9月1日买卖合同是否收取了原件。按照贷款流程银行收件后会进行初审，银行会自行评估房价，然后按照评估价的一定比例放贷。对于魏敏丽的贷款，银行没有进行到这一步，仅仅收了件，都没有进行初审。银行不会去审查他们交的买卖合同是否是真实意思表示，也不会考虑他们之间约定的房价。由于魏敏丽的贷款仅仅收件，未开展后续流程，所以不存在魏敏丽因征信问题导致贷款无法办下来的判断。在二审首次调查庭上，黄洁还要求调取贷款资料中的《调查报告》、《历史交易明细清单说明》，称这两个材料是银行内部审批文件，拟证明魏敏丽征信存在问题，所以银行贷款没有批下来。考虑到黄洁该项调查申请的待证事实本院在庭前调查中已经向银行予以了核实。本院组织各方当事人对调查笔录和黄洁提供的书证进行了质证。黄洁称要求法院调取的证据中2016年9月1日《武汉市存量房买卖合同》、《调查报告》、《历史交易明细清单说明》虽然在一审中已经提交过，但对一审法院没有认定这些证据有异议。黄洁对调查笔录真实性无异议，但认为银行曾向其和魏敏丽承诺不销毁原件，也没有当面销毁文件，该笔录足以证实2016年9月1日买卖合同是双方真实意思的表示。魏敏丽对调查笔录的真实性无异议，但认为经过法院调查，黄洁所提交的五份材料仍无原件，对其真实性、合法性、证明目的均有异议。链家公司对调查笔录的真实性、合法性、关联性无异议，笔录证明黄洁提交的证据没有原件，因证据无原件不予质证。工行东湖开发区支行认为与其无关，放弃质证。首次调查庭后，黄洁补充提交了证据（两段录音），并在指定的补充质证日的前一工作日再次提交了《调查核实证据申请书》，要求本院向工行武汉武昌支行工作人员调查核实面签时客户应向银行提供的贷款材料内容，特别是是否必须提交《武汉市存量房买卖合同》、首付款收条等；核实《个人住房贷款客户谈话笔录》上工作人员签名和公章的真实性、谈话笔录形成过程，该文件是否一式两份、客户留存一份；核实《武汉市存量房买卖合同》、收条、《个人住房贷款客户谈话笔录》上加盖的印章是否为银行工作人员专用核对印章。黄洁认为该调查对确认三份证据的内容真实性具有决定性意义。鉴于本院调查时已涵盖前述三份证据的真实性相关问题，本院未准予黄洁该项补充调查申请，并组织各方当事人对黄洁补充提交的两段录音进行了质证。黄洁认为录音足以证实其按照2016年6月12日合同约定配合魏敏丽去银行办理贷款手续，且在2016年9月1日面签当天对2016年6月12日合同进行了变更；魏敏丽在工行武汉武昌支行的贷款没有得到批准；黄洁向王经理表示其与魏敏丽之间没有纠纷，希望贷款能够继续进行；经办人表示贷款没有批复、银行不受理，要销毁所有资料，在黄洁和魏敏丽坚持不同意销毁后，银行负责人表示保存资料不销毁，故银行工作人员在法院2018年8月1日调查中作虚假陈述。魏敏丽认为黄洁超期提交证据，该录音不属于二审期间的新证据。对黄洁所说的证明内容、证明目的的每一项均有异议。黄洁在签订2016年6月12日合同之初具有履行意愿，但因二手房房价暴涨，黄洁就不愿意履行了，一审中魏敏丽提交的录音资料足以证实黄洁去银行的目的就是阻止银行为魏敏丽办理贷款，造成魏敏丽违约的假象。该录音内容中黄洁老公余伟对银行工作人员有言语上的威胁、纠缠，已证明一审查明无误。录音内容清晰显示贷款金额210万元与2016年6月12日买卖合同的约定金额一致，不存在黄洁所称魏敏丽要多付更多首付一事。链家公司认为2016年9月1日合同仅仅是用于贷款，不是2016年6月12日合同的变更，录音资料不能证实黄洁关于合同变更的观点。工行东湖开发区支行对该录音不发表质证意见。魏敏丽在二审中补充提交三段录音，拟证明黄洁要修改合同、要求加价100万元出售，本案是因黄洁不愿意履行合同引发的。黄洁对录音的真实性无异议，但认为该证据是由链家公司员工录制的，提供给魏敏丽作证据，表明链家公司和魏敏丽均站在黄洁的对立面。对话中链家公司主动问黄洁什么要求，黄洁才提出加价100万，意思是要中介去沟通的。该录音形成于2016年9月4日但在2016年9月1日合同已经变更，黄洁在此时说的该合同就是说要履行变更后的合同。链家公司认为录音中黄洁多次说“把我的合同改过来”，表明2016年9月1日合同已经变更了2016年6月12日合同的推断是不成立的。链家公司作为中介机构仅仅是基于中介服务买卖双方的需要询问一方的诉求，中介机构无权决定合同内容，角色只是沟通协调。工行东湖开发区支行对该录音不发表质证意见。工行东湖开发区支行提交黄洁个人贷款明细清单，拟证明截至2018年6月19日黄洁因购买案涉房屋办理的住房按揭贷款余额为883882.95元。链家公司对该证据不发表质证意见。黄洁、魏敏丽对该证据及其待证事实无异议。本院对当事人提交的视听资料、贷款明细清单的真实性予以确认，对一审查明的事实中当事人未提出异议的部分予以确认。黄洁首次提出调查申请后本院调查的情况表明：黄洁所提供的2016年9月1日《武汉市存量房买卖合同》、《收条》、《个人住房贷款客户谈话笔录》等均为魏敏丽为购买案涉房屋向银行申请贷款而提交的审贷资料的复印件。该复印件并非通过银行正常业务办理程序取得。在调查日前银行已经销毁了所收取的审贷资料，黄洁所称原件已无法取得。银行在收件后因黄洁和魏敏丽发生纠纷，没有展开收件后的审贷业务，也没有得出过魏敏丽因征信问题无法办理贷款的审贷结论。故本院据此确认2016年9月1日《武汉市存量房买卖合同》、《收条》、《个人住房贷款客户谈话笔录》、《调查报告》、《历史交易明细清单说明》曾作为贷款资料、审贷资料存在过的客观性，故无补充调查之必要。但本院已无法确认前述资料与曾存在过的原件的一致性。二审根据当事人的陈述和提交的证据及一审中的证据补充查明以下事实：2016年9月4日下午四点多黄洁至链家公司与中介工作人员沟通。黄洁提出：“你把我的合同改过来，今天把这个事搞完。”中介回复：“要改合同，我要跟客户通电话。”……黄洁还提出：“房价涨了这么多，你们给我一个说法，这个补偿怎么补偿，你们跟客户去沟通。跟我没有关系。”……谈到合同履行情况的时候黄洁说：“8月30号面签，9月1号到我家做的评估。”中介回复：“时间还剩39天，你觉得怎么补偿，您提要求，我们去协议，能OK就OK，不能OK也没有办法。你现在的预期是什么？”黄洁说：“首先为了我的保障，你把合同改了。”中介回复：“我们可以补个补充协议，合同不能改。”……余伟（黄洁当庭称其为配偶）说：“那这样吧，我给你们一个主意，让你们去争取一下，现在房价涨了，我也不按市价来买，加一百万。”黄洁说：“再多加他们也不会亏，打起官司来，他们还会亏。”中介回复表示房价可涨可跌。黄洁说：“我不想去纠结签的这个合同，我按市场价。”中介询问客户那儿怎么去协商。黄洁表示：“你把我拖那么久，我去买个房子贵了60多万，这个谁来解决。你把我前夫也扯进来，我不知道怎么解决，我要给他补偿。”余伟表示：“你看你们这儿能不能达成一致协议，要么劝你们的客户退单，要么加一百万。打官司也可以，那有的扯了。”黄洁提供的录音显示，2016年9月9日黄洁向银行经理索要资料称：“她用我的房子贷款，资料我必须要一份。”黄洁和余伟与银行工作人员发生了言语冲突，其间余伟对银行工作人员使用了威胁性词汇和语态，银行工作人员拒绝黄洁和余伟关于复印资料的请求，明确表示不愿卷入纠纷也不会对该贷款进行审批：“合同只是买方办理贷款用的，你们看了就当你们面销毁……你们买卖双方存在矛盾，我们银行现在不想搞了……你们今天来找，明天来找，我怕你说话。”当庭播放录音时，本院就录音所反映到的一些交谈内容进行了询问。对于“为什么录音中银行工作人员提到要根据评估价格进行填写”黄洁表示：“魏敏丽请人进行了评估，有评估报告。魏敏丽没有钱付首付，要贷款，为了贷款魏敏丽对案涉房屋进行了评估。魏敏丽只能靠多贷款支付首付款和房款。魏敏丽以涨价为由让其到银行签署了第二份买卖合同。”对于“为什么你和余伟要找银行要资料复印件，为什么反复和银行工作人员说我签的字为什么不能把资料给我、把我的资料给我”黄洁表示当时其并没有合同的原件。但是在首次调查庭上，黄洁明确陈述称：“2016年9月1日双方签订了买卖合同，合同内容系工行武汉武昌支行员工制作。我签订后有原件但是把原件弄丢了，当时链家公司没有拿走合同原件，至于魏敏丽有没有合同原件，我猜测她有但是没有证据证明。收据是我出具给魏敏丽的所以我没有原件，原件给了银行，银行的工作人员并没有把原件给我。这一套资料都是为2016年9月1日买卖合同办理贷款所做的材料。”故，本院再次询问黄洁为何录音中银行工作人员提到“哪里签了四份，你只签了一份”，黄洁表示：“我看见文件说一式四份，我就说了有四份，实际上并没有签四份，只签了两份。我事后了解到这个王经理不是银行工作人员，是中介机构驻工行的衔接贷款的工作人员。”经本院向链家公司工作人员核实，链家公司表示：“王经理是银行的工作人员。面签时陶佳在场，银行收几份就签几份，具体签几份不清楚。买卖合同的交易价格是评估公司给的评估价格。”魏敏丽表示：“我们确实在2016年9月1日签了资料。是银行找的评估公司，合同金额是评估公司给的。合同具体签的几份我不记得了。所有文件都是办贷款用的，当时签的都是空白的，我们只签了名字，因为是办理贷款用，所有资料都在工行，我们没有必要留。”另查明，2016年9月20日黄洁就案涉房屋买卖合同纠纷以魏敏丽为被告、链家公司为第三人提起诉讼。2016年11月10日湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院作出（2016）鄂0192民初2904号民事裁定，载明因2016年11月9日黄洁经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，按黄洁撤诉处理。（2016）鄂0192民初2968号案件卷宗记载，案件于2016年9月26日立案，一审法院分别于2016年11月9日、2017年1月17日开庭进行了审理。2016年11月30日湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院作出（2016）鄂0192民初2968号之一民事裁定，载明因案件审理与（2016）鄂0192民初3742号案件的处理结果有关联关系而中止（2016）鄂0192民初2968号案件审理。在该案2016年11月9日庭审中黄洁提交了其所称2016年9月11日《武汉市存量房买卖合同》复印件，主张以该合同变更了原合同，魏敏丽未按新合同履行义务构成违约。黄洁在庭审中未提出魏敏丽同意代其赎楼的意见。2016年11月22日黄洁作为原告以魏敏丽为被告、链家公司为第三人就案涉房屋买卖合同纠纷再次提起了（2016）鄂0192民初3742号案件，一审法院于2017年1月17日开庭进行了审理，黄洁未提出新合同取代旧合同的意见，请求法院确认解除2016年6月12日合同，但主张魏敏丽同意代其赎楼。庭审中链家公司作出一段陈述称：“黄洁和魏敏丽口头约定过魏敏丽替黄洁提前还款，我方的做法是魏敏丽贷款审批通过后，魏敏丽再去替黄洁办理提前还款进行赎楼，但是魏敏丽的贷款审批还未办理完，经过多次调解仍然未果，就发生了本案的诉讼。”魏敏丽当时即表态称“我方从未与黄洁和中介方约定过由我方协助黄洁办理赎楼。”黄洁于2016年11月9日在《申请书》上签名，申请继续使用简易程序审理，由一审法院存入（2016）鄂0192民初2968号案件卷宗。黄洁在二审中仍未赎楼，截至2018年6月19日黄洁因购买案涉房屋办理的住房按揭贷款余额为883882.95元，且贷款已出现逾期。本院认为，2016年11月9日本案一审第一次庭审质证完成后，法庭根据魏敏丽继续履行的请求补充调查了魏敏丽是否违反限购政策的相关事实，在庭审调查环节即将结束时黄洁出示其与魏敏丽、黄明伟于2016年9月1日在魏敏丽贷款的工行武汉武昌支行签订的合同复印件，称双方就合同内容已经变更了原合同，应按新的合同履行，魏敏丽未履行合同的义务构成了违约。黄洁个人表示该合同是其本人于2016年9月9日在工行武汉武昌支行找王经理看自己签过的资料，王经理拿给她看了，然后其未经王经理同意自己拿着复印的。魏敏丽认为该证据没有原件、来源也不合法，不真实。链家公司拒绝质证。在2017年1月17日补充质证中，工行东湖开发区支行亦不予质证。黄洁在质证中自认未经许可而复印贷款资料，魏敏丽对该证据来源的合法性、证据的真实性提出了异议，黄洁并未提供补强证据或申请人民法院调取证据。一审法院不采纳该证据，也不确认黄洁主张的该证据的待证事实，合乎法律规定。一审法院未遗漏当事人待证的重要事实，无遗漏当事人的程序瑕疵。黄洁在一审中已认可案件按简易程序处理，因其不按传票指定时间到庭的行为影响了一审法院的庭审安排。一审法院一度裁定中止本案审理，表明一审法院充分认识到了本案和（2016）鄂0192民初3742号案件的紧密关联性。黄洁关于两案没有合并审理属程序违法的意见毫无事实和法律依据。本院对黄洁所称一审程序违法、重大事实遗漏，应发回重审的上诉理由不予采信。本案争议焦点为：魏敏丽是否有权要求黄洁继续履行2016年6月12日房屋买卖合同并支付违约金。黄洁在本案一审中未提出关于魏敏丽承诺代其赎楼的抗辩，也没有提交对应证据。黄洁此项抗辩的依据在于其对关联案件（2016）鄂0192民初3742号案件中链家公司当庭陈述的解读。对此，本院认为，黄洁作为主张合同关系变更的当事人对该主张承担举证责任。黄洁的举证方式为陈述，相对人魏敏丽未予认可。原审第三人链家公司虽在关联案件中作出了“黄洁和魏敏丽口头约定过魏敏丽替黄洁提前还款”，但在诉讼发生前，链家公司于2012年9月12日作出的、发给黄洁的《履约催促函》中明确引述的合同条款为2016年6月12日《武汉市存量房买卖合同》第二条第三款之约定，即黄洁应在签订合同后70个工作日内向原按揭银行偿还房屋的抵押贷款。因当事双方各执一词，第三方在诉讼前形成的书证的证明力高于口头陈述，故本院对黄洁关于当事人通过口头方式变更了2016年6月12日合同关于由黄洁现金赎楼的约定的主张不予采信。况且，链家公司在庭审中作出“黄洁和魏敏丽口头约定过魏敏丽替黄洁提前还款”的陈述后，紧接着表示“我方的做法是魏敏丽贷款审批通过后，魏敏丽再去替黄洁办理提前还款进行赎楼，但是魏敏丽的贷款审批还未办完，经过多次调解仍然未果，就发生了本案纠纷”。该完整的陈述表明，链家公司工作人员在合同履行的协调磋商中，通过与交易双方的接触，整合双方信息对所谓合同变更的完整认知不仅仅在于黄洁所说的魏敏丽出钱赎楼，同时包括黄洁需先配合办理完魏敏丽的贷款这一前提条件，而黄洁并没有配合。依照链家公司在庭审中就赎楼责任变更问题所作的完整陈述，黄洁仍构成恶意违约。一审法院所查明的“黄洁到工商银行阻挠贷款办理并提出涨价等要求”的事实，不仅有一审中魏敏丽提交的录音证据、链家公司出具的《履约催促函》、链家公司的当庭陈述予以证实，也与二审中魏敏丽、黄洁分别提交的录音证据，本院依黄洁申请至工行武汉武昌支行所作调查笔录相印证。黄洁在合同履行后，因市场价格波动不赎楼、也不配合魏敏丽办理贷款审批。黄洁多次至工行武汉武昌支行要求取回贷款申报材料的行为，直接导致工行武汉武昌支行为避免卷入纠纷而停止了对贷款的审批。黄洁关于魏敏丽因征信问题无法履约的主张毫无事实依据。黄洁在本案一审中提交了2016年9月1日《武汉市存量房买卖合同》复印件作为证据，二审中要求本院调取原件，要求本院确认合同变更的事实。对此，本院认为，根据本院调查情况，综合本案全部证据包括当事人的陈述，黄洁关于就案涉房屋其与魏敏丽于2016年9月1日重新缔结了买卖合同关系的上诉主张存在以下证据疑点：1、黄洁在本案一审2016年11月9日庭审辩论意见中表述：“涉案合同的履行已经因市场变化发生了情势变更，涉案合同约定的价格低于现在市场价格的百分之七十，已经不适合履行，我方请求解除该合同，驳回魏敏丽的请求。”法院告知其若主张解除合同，可以另案处理。但在关联的以黄洁作为原告提起的、一审案号为（2016）鄂0192民初3742号案件中，黄洁关于解除的请求仍指向的是2016年6月12日《武汉市存量房买卖合同》，在全案审理中从未提及以新合同取代旧合同。2、黄洁二审中提供的录音反映，黄洁所称的2016年9月1日《武汉市存量房买卖合同》仅有一份，且被贷款审批行持有。合同价格并非来自缔约双方的磋商，或中介的居间协调，而是因魏敏丽申请了贷款，评估机构在审贷过程中给出的评估价。黄洁无法证明文件所载价格是双方洽商的交易价格。3、正常情况下，买卖双方会谨慎保管交易凭证，包括合同和收条。黄洁作为卖方，在通过洽商取得了一个更好交易价格的情况下，居然不保管合同，理直气壮要求魏敏丽履行新合同，而是向链家公司提出要求改合同涨价、令其给说法、与客户协调，并至魏敏丽的贷款行工行武汉武昌支行反复要求取回自己签字的资料。考虑到上述证据疑点以及黄洁和魏敏丽均认可该合同由贷款行提供文本的事实，2016年6月12日合同约定“卖方须配合买方提交申请银行所需贷款资料并按银行规定签署所需法律文件”的事实，本院认定该文件虽然双方都签字，所载内容显示为案涉房屋的交易，但是其实质是贷款资料的组成部分，系贷款申请文件。黄洁和魏敏丽并未就案涉房屋买卖在2016年9月1日达成新的合意，并未变更2016年6月12日合同项下关于房屋买卖法律关系的任何内容。黄洁的该项上诉理由不成立。2016年6月12日《武汉市存量房买卖合同》是黄洁和魏敏丽就案涉房屋唯一签订的合法有效的买卖合同，双方权利义务关系的内容均应以该合同为准。黄洁未在合同约定期间赎楼已构成违约，经催告后仍不履行。魏敏丽的贷款行从未作出、甚至未来得及审核魏敏丽的贷款申请。黄洁关于魏敏丽拖延履行、侵害其合同利益的抗辩无任何事实和法律依据。一审法院从保证诚实信用的正常交易安全出发，在案涉合同无法定履行障碍的情况下，判决继续履行过户符合法律规定，具有事实基础，实体处理细致妥当。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29245元，由黄洁自行负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴伶俐审 判 员 任 文审 判 员 黄 浩二〇一八年八月三十日法官助理 索一冉书 记 员 张友芳