内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）内04民终2864号
上诉人（原审原告）陈亚峰，男，1982年4月23日出生，汉族，农民，现住内蒙古赤峰市。
委托代理人刘晓芳，内蒙古法林律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司。
住所地：赤峰市松山区迎金路南段西侧正阳房地产兴华综合路。
法定代表人王策，经理。
委托代理人明月，内蒙古大川律师事务所律师。
原审第三人内蒙古方圆建设工程有限公司。
住所地：内蒙古喀喇沁旗锦山镇河南西南环小区1#楼3号厅。
法定代表人王志敏，总经理。
委托代理人孙旭民，男，1971年11月16日出生，满族，内蒙古方圆建设工程有限公司职员，现住内蒙古赤峰市松山区穆家营子镇鸭子河村八组。
上诉人陈亚峰因确认合同有效纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2018）内0404民初375号民事判决向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，上诉人陈亚峰的委托代理人刘晓芳、被上诉人赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司的委托代理人明月、原审第三人内蒙古方圆建设工程有限公司的委托代理人孙旭民到庭参加了庭审，本案现已审理终结。
上诉人陈亚峰上诉请求：请求撤销赤峰市松山区人民法院2018年4月10日作出的（2018）内0404民初375号民事判决，并改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。1.一审法院认定上诉人陈亚峰持与案外人田某签订的更名申请至被上诉人赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司处将涉案房屋由孙旭民变更至上诉人名下，并于2017年1月25日当日与被上诉人签订了钧城大厦房屋认购协议书，被上诉人为上诉人出具了收据，此认定与事实不符。上诉人虽然与原审第三人内蒙古方圆建设工程有限公司的会计田某签订了更名申请，但是当上诉人将更名申请拿至被上诉人处要求其协助上诉人办理过户手续时，被上诉人以”不认识田某，更名申请不是孙旭民本人签字，更名申请无效”为由，拒绝依据更名申请为上诉人办理过户手续；但是被上诉人告知可以直接与被上诉人签订购房合同，并把购房款直接交给被上诉人，由被上诉人为上诉人办理购房手续；上诉人与家人协商后，最终决定出钱购买该房屋，并于2017年1月25日向被上诉人支付了全部购房款，与被上诉人签订了钧城大厦房屋认购协议书，被上诉人为上诉人出具了收据一枚；以上才是本案的案件事实。原审法院认定，被上诉人是依据上诉人与案外人田某签订的更名申请与上诉人签订了钧城大厦房屋认购协议书，而该更名申请上没有孙旭民或者原审第三人的签字、盖章，且案外人田某也没有向被上诉人出示孙旭民或者第三人出具的授权委托书；购买一处楼房，手续复杂，并且金额巨大，怎么会凭借一份没有任何公信力的更名申请就轻易将房屋所有权人变更，这明显不符合常理，更与案件事实不符。所以原审法院认定的事实与案件的事实不符。2.原审法院认定，上诉人基于与案外人田某签订的更名申请，到被上诉人处将涉案房屋更名至上诉人名下，并与被上诉人签订了钧城大厦房屋认购协议书，其实质是上诉人购买原审第三人所有的涉案房屋的行为，被上诉人的这种行为是作为开发企业履行为购房者出具相关手续的行为，上述认定与事实不符。上诉人并不是基于更名申请购买的涉案房屋，而是依据与被上诉人签订的钧城大厦房屋认购协议书购买的涉案房屋，并且上诉人将全部购房款交付给了被上诉人；合同的相对人是被上诉人，而不是原审第三人，被上诉人与上诉人签订钧城大厦房屋认购协议书并且出具购房收据的行为是合同相对人的行为，上诉人与被上诉人发生的所有法律关系都是基于双方签订的钧城大厦房屋认购协议书。所以一审法院的认定与事实不符。二、原审法院适用法律错误。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，认为由于没有得到原审第三人的追认，所以上诉人与被上诉人签订的钧城大厦房屋认购协议书应属无效。但是根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。所以原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，认定上诉人与被上诉人签订的钧城大厦房屋认购协议书无效，是适用法律错误。综上，赤峰市松山区人民法院2018年4月10日作出的（2018）内0404民初375号民事判决认定事实不清、证据不足、适用法律不正确，依法应予撤销，应改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人答辩服判。
陈亚峰向一审法院起诉请求：1.请求确认陈亚峰与赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司于2017年1月25日签订的钧诚大厦房屋认购协议有效；2.要求赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司协助陈亚峰办理五金机电城钧诚大厦28栋02262号房屋的产权登记手续。
一审法院认定事实：2015年，内蒙古方圆建设工程有限公司与赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司签订了建设工程施工合同协议书，内蒙古方圆建设工程有限公司承建了赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司开发的赤峰市××区及地下室的建筑工程，约定赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司以房屋抵顶内蒙古方圆建设工程有限公司工程总造价30%的工程款。合同签订后，内蒙古方圆建设工程有限公司将工程交由其项目部负责人孙旭民实际进行施工。按合同约定赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司以28号楼的16处房屋抵顶了内蒙古方圆建设工程有限公司工程款8845963.2元，以29号楼的14处房屋抵顶了内蒙古方圆建设工程有限公司工程款5585045.2元，并在抵顶工程款房屋明细确认表中盖章确认，其中28号楼02262号房屋即涉案房屋抵顶了内蒙古方圆建设工程有限公司工程款467857元，赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司于2017年1月21日为实际施工人孙旭民开具了商品房确认单。另查明，陈亚峰系内蒙古方圆建设工程有限公司的聘用人员。2017年1月25日，陈亚峰与内蒙古方圆建设工程有限公司的会计田某签订了更名申请，内容为”本人孙旭民于2017年1月22日购买赤峰佳盈房地产开发有限责任公司的钧诚大厦28号楼02262号房住宅/商业，面积为94.9平方米，单价为4630平方米，总价款439387元，由于工程款原因，本人现申请更名陈亚峰，本人如果因更名所引发的经济纠纷由更名双方承担，与赤峰佳盈房地产开发有限责任公司无关。”陈亚峰持该更名申请至赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司处将涉案房屋由孙旭民变更至其名下，并于2017年1月25日与赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司签订了钧诚大厦房屋认购协议，赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司于同日为陈亚峰出具了收取房款439387元的收据一枚。2018年1月3日，内蒙古方圆建设工程有限公司以该公司及孙旭民未授权田某为陈亚峰办理更名手续，未收到陈亚峰的购房款，对涉案房屋的更名不予追认为由，向赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司发出声明，要求赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司在未得到内蒙古方圆建设工程有限公司或项目部负责人孙旭民出具的授权委托书的情况下，不得协助陈亚峰办理登记手续。赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司依内蒙古方圆建设工程有限公司的声名未协助陈亚峰办理涉案房屋的产权登记手续。
一审法院认为：涉案房屋系赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司抵顶给内蒙古方圆建设工程有限公司工程款的抵帐房屋，内蒙古方圆建设工程有限公司对该房屋享有了所有权。陈亚峰基于其与田某签订的更名申请，至赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司处将涉案房屋更名至陈亚峰名下，并与赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司签订钧诚大厦房屋认购协议，其实质是陈亚峰购买内蒙古方圆建设工程有限公司所有的涉案房屋的行为。赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司与陈亚峰签订的房屋认购协议以及为陈亚峰出具的购房收据，无非是赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司作为开发企业履行为购房者出具相关手续的行为，陈亚峰与赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司并不存在事实上的房屋买卖关系。关于陈亚峰与赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司签订的钧诚大厦房屋认购协议的效力问题，从该协议的内容看，赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司将内蒙古方圆建设工程有限公司所有的涉案房屋出售给陈亚峰，属于无处分权的人处分他人财产的行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定”无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”，而内蒙古方圆建设工程有限公司对赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司与陈亚峰签订的房屋认购协议未予追认，该房屋认购协议应属无效。故陈亚峰要求赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司协助办理五金机电城钧诚大厦28栋02262号房屋的产权登记手续的诉讼请求，因无事实依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、陈亚峰与赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司于2017年1月25日签订的钧诚大厦房屋认购协议无效；二、驳回陈亚峰的其他诉讼请求。案件受理费50元，由陈亚峰负担。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院直接予以确认。
本院认为，本案在二审审理时总结争议焦点为：1.陈亚峰与赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司于2017年1月25日签订的房屋认购协议是否有效。2.赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司是否有义务协助陈亚峰将涉案房屋登记在陈亚峰名下。
围绕争议焦点，双方均无新证据向本院提交。
对于第一个争议焦点：陈亚峰与赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司于2017年1月25日签订的房屋认购协议是否有效。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条”无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，本案中，被上诉人赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司已将案涉房屋抵顶给内蒙古方圆建设工程有限公司，被上诉人赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司无权对案涉房屋进行处分。对于上诉人陈亚峰与被上诉人赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司签订的房屋认购协议，案涉房屋所有权人内蒙古方圆建设工程有限公司未予以追认，该房屋认购协议并不发生法律效力。被上诉人赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司与上诉人陈亚峰签订房屋认购协议及为其出具购房收据的行为，系被上诉人赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司作为开发企业履行与内蒙古方圆建设工程有限公司之间的抵顶工程款而出具相关手续的行为，不能认定上诉人陈亚峰与被上诉人赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司之间存在事实上的房屋买卖关系。另外，上诉人陈亚峰既已出资购房，对购房资金的来源以及为何更名申请仍在被上诉人赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司手中，不能提供合理解释。因此对上诉人陈亚峰依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，主张该房屋认购协议有效的意见，本院不予采纳。故上诉人陈亚峰与被上诉人赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司于2017年1月25日签订的房屋认购协议无效。
对于第二个争议焦点：赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司是否有义务协助陈亚峰将涉案房屋登记在陈亚峰名下。本院认为，在商品房买卖交易中，买卖合同的出卖方负有交付房屋、转移房屋所有权及办理过户登记的法定义务，本案中，被上诉人赤峰市佳盈房地产开发有限责任公司无权再对案涉房屋进行售卖。并且案涉房屋所有权人内蒙古方圆建设工程有限公司已明确声明，在未经授权委托情况下，不得协助陈亚峰办理登记手续。故对上诉人陈亚峰的该项上诉请求，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陈亚峰承担。
本判决为终审判决。
审判长牛占龙
审判员赵杰
审判员李国辉
二〇一八年七月十三日
书记员聂利博