.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区固原市原州区人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）宁0402民初1339号原告（反诉被告）：袁志信，男，1971年11月13日出生，汉族，宁夏固原市人，大学文化，居民，住固原市。委托诉讼代理人：王田雨、王富福，宁夏平瑞律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：张录，男，1957年5月18日出生，汉族，宁夏固原市人，初中文化，居民，住固原市。委托诉讼代理人：张金鹏，男，1981年7月5日出生，汉族，宁夏固原市人，大学文化，个体户，住固原市，系被告儿子，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：杜志莲，女，1960年1月2日出生，汉族，宁夏固原市人，高中文化，居民，住固原市。委托诉讼代理人：张晋海，男，1987年7月18日出生，汉族，宁夏固原市人，高中文化，个体户，住固原市，系被告儿子，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：张金鹏，男，1981年7月5日出生，汉族，宁夏固原市人，大学文化，个体户，住固原市。被告（反诉原告）:张晋海，男，1987年7月18日出生，汉族，宁夏固原市人，高中文化，个体户，住固原市。被告：固原宁新房地产开发有限公司金海帝豪商业广场，住所地：宁夏固原市原州区文化东街19号。法定代表人：张金鹏，系该广场总经理。被告（反诉原告）：固原宁新房地产开发有限公司，住所地：宁夏固原市原州区文化街19号。法定代表人：张录，系该公司董事长。委托诉讼代理人，王彦林，男，1984年8月4日出生，汉族，宁夏中宁县人，大学文化，居民，住固原市，系该公司法务专员，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张晓东，宁夏张岳律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）袁志信与被告（反诉原告）张录、杜志莲、张金鹏、张晋海、被告固原宁新房地产开发有限公司金海帝豪商业广场（以下简称固原帝豪广场）、被告（反诉原告）固原宁新房地产开发有限公司（以下简称固原宁新公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，因本案需要参照另一案处理结果，本院对本案进行了中止诉讼，现已恢复审理。原告（反诉被告）袁志信及其委托诉讼代理人王田雨、王富福，被告（反诉原告）张录的委托诉讼代理人张金鹏、杜志莲的委托诉讼代理人张晋海、张金鹏、张晋海、被告固原帝豪广场的法定代表人张金鹏、被告（反诉原告）固原宁新公司的委托诉讼代理人王彦林、张晓东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）袁志信向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与宁夏金海帝豪商业管理有限公司签订的固原帝豪商业广场《商铺租赁联营合同》及原告与固原宁新房地产开发有限公司金海帝豪商业广场及固原宁新房地产开发有限公司之间的租赁关系无效；2、依法判令由六被告赔偿原告商铺装修费用1848792.00元；3、依法判令六被告返还原告向其预支款250000.00元，支付的空调费、物业费、装修电费等136403.76元；4、依法判令六被告返还原告履约保证金197929.38元（上述三项合计2433125.14元）；5、本案诉讼费由六被告承担。事实与理由：2013年12月10日，宁夏金海帝豪商场管理有限公司与原告袁志信签订了《商铺租赁联营合同》。合同约定，租赁物建筑面积为2998.93平方米，租金为每月每平方米30元，租期为5年，自2014年10月1日至2019年10月1日，并约定2014年10月1日至2015年1月1日为免租期。商场开业日期提前或者延期均以商场实际开业日期为起租日期，商场实际开业时间为2014年12月27日。合同还就租赁物装修、履约保证金缴纳和违约责任等内容作了明确约定。租赁合同签订后，原告袁志信与其侄女袁巧云一起对租赁商铺进行了同规格整体装修，共花费装修费2671114.00元。二人以租赁面积比例分摊了装修费，原告分担了1848792.00元。2015年6月2日，被告固原帝豪广场未征得原告袁志信同意，将租赁给原告袁志信租赁物强行收回并出租于第三人。案外人袁巧云在申请办理工商营业执照时，固原市消防支队于2015年10月8日出具《不同意投入使用、营业决定书》，确定原告经营的场所不符合消防要求，不同意投入使用，导致该合同因违反法律强制性规定无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。宁夏金海帝豪商场管理有限公司收取的空调费、物业费、银行卡手续费、装修电费等共计136403.76元、预支现金250000.00元应当返还。同时，原告支付履约保证金197929.38元应当退还，原告装修支出1848792.00元亦应予以赔偿。被告（反诉原告）张录、杜志莲、张金鹏、张晋海、固原宁新公司、被告固原帝豪广场辩称：其一、原告诉称固原宁新房地产开发有限公司金海帝豪商业广场未征得原告同意，将租赁物强行收回并出租于第三人与事实不符。本案事实是原告在经营期间，为达到减免或降低其经营费用的目的，于2015年5月26日向被告方提交一份情况说明，要求变更租赁合同的部分内容，收回租赁标的物中一块摊位、延长免租期、降低租金及其他费用。被告方针对其变更要求，于2015年5月28日做出答复，未同意原告变更请求。同意终止与原告签订的整体租赁合同，让其撤场。但原告未同意被告方的处理意见。在双方协商未果的情况下，原告于2015年6月2日撤自撤场。撤场时拖欠各项费用共计340284.89元（其中租金247119.92元、物业费16494.51元、水费13084.50元、空调费62937.00元、储值卡扣点648.96元）。之后，被告方多次向原告催要欠款，原告于2016年9月份分三次共交欠款136403.76元（其中空调费62937.00元、物业费67157.80元、装修电费5660.00元、银行卡手续费648.96元）。被告方为避免双方损失进一步扩大，于2015年11月1日将租赁标的物租与第三人，并非原告诉称的2015年6月2日，被告方并未强行收回租赁物。其二、原告请求确认《商铺租赁联营合同》无效的理由不能成立。宁夏金海帝豪商场管理有限公司所属的固原帝豪广场地下一层至地上五层的43191.10平方米的商场（包括原告租赁的2998.93平方米）整体通过了投入使用、营业前消防安全检查验收，取得了消防安全检查合格证，符合《中华人民共和国消防法》第十三条规定，不属于消防法规定的禁止投入使用的建设工程。宁夏金海帝豪商场管理有限公司与原告签订的《商铺租赁联营合同》未违反《中华人民共和国消防法》的强制性规定。根据《中华人民共和国消防法》第十五条：”公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”的规定，作为经营小吃城的原告即本案租赁标的物使用人，在其对租赁物进行装饰装修后，申报消防安全检查的义务主体是租赁标的物使用人即原告。原告装饰装修后是否申报消防检查及申报结果被告方一概不知。消防机构于2015年10月8日出具《不同意投入使用、营业决定书》，确认的是案外人袁巧云经营场所不符合消防要求，不同意投入使用，并且这份《不同意投入使用、营业决定书》是在原告自行撤出四个月之后做出的，与原告袁志信没有任何关联性。从原告撤场前所写的情况说明来看，其中并没有因消防检查不合格导致原告无法经营的情形。涉案《商铺租赁联营合同》是双方真实意思表示，不具有合同法第五十二条及其他法律法规规定的无效情形，当属合法有效合同。其三、原告要求被告方赔偿装修费用的诉讼请求不符合法律规定。《商铺租赁联营合同》对合同一方当事人违约导致解除合同后装饰装修如何处理未作约定，应当适用法律规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：”承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”之规定，原告在其要求未被同意，双方未就相关事项协商一致的情况下，擅自撤场，不履行合同，已构成违约。其赔偿装饰装修的请求不应得到支持。其四、原告要求被告方返还预付款、空调费、水费、物业费等费用的诉讼请求不能成立。原告交纳的250000.00元不是预付款，是其交纳的第一季度租金202719.58元、物业费28489.44元、装修电费2660.00元、广告费16130.98元，以上共计250000.00元。此事实有2015年2月17日收款收据予以证实。原告自其入住经营至其撤场期间，无论其是否有营业执照或者是否经消防检查同意投入使用租赁标的物，客观事实是其实际在经营和收益，其应当按照《商铺租赁联营合同》的约定，向被告方缴纳租金、水电费、物业费、空调费。以上费用为原告在使用租赁物时实际产生并消费的费用，应当由原告承担，不存在返还的问题。相反，原告在合同期限未届满的情况下擅自撤场，并拖欠被告方租金等费用已构成违约，为此，被告方提起了反诉。其五、原告要求被告方返还履约保证金的请求违背《商铺租赁联营合同》的约定，不应当予以返还。宁夏金海帝豪商场管理有限公司同原告袁志信签订的《商铺租赁联营合同》第九条第（２）项约定：”如乙方擅自提前终止本合同，甲方有权没收乙方履约保证金，乙方必须结清相关费用后才能撤走商品，否则，视为乙方同意由甲方全权处理铺位内所有物品，且无需另行通知乙方。”因原告袁志信擅自提前终止合同，履行保证金不应当返还。综上所述，被告方请求人民法院驳回原告的诉讼请求，以维护被告方的合法权益。被告（反诉原告）张录、杜志莲、张金鹏、张晋海、固原宁新公司反诉称：反诉请求：1、请求依法确认原告和宁夏金海帝豪商场管理有限公司签订的《商铺租赁联营合同》有效；2、请求依法解除《商铺租赁联营合同》；3、请求依法判令原告袁志信按照合同约定向被告方支付2016年10月31日前拖欠的各项费用712757.96元（租金610555.60元、物业费88468.86元、水费13084.50元、储值卡扣点649.00元）；4、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：宁夏金海帝豪商场管理有限公司成立于2013年12月12日，主要经营管理位于固原市文化街帝豪商业广场的商铺。宁夏金海帝豪商场管理有限公司管理帝豪商业广场商铺期间，于2013年12月10日同原告袁志信签订《商铺租赁联营合同》，约定将宁夏金海帝豪商场管理有限公司管理经营的商铺租赁给原告袁志信2998.93平方米，租金为每月每平方米30.00元，物业费每月每平方米3.00元，租赁期限为五年，另外合同约定了经营租赁期间使用的水费、电费、中央空调费由原告承担等相关内容。合同签订后，原告将租赁物装修后即入场经营。2015年5月26日，原告向被告方提交一份情况说明，要求变更租赁合同的部分内容，收回租赁标的物中一块摊位、延长免租期、降低租金及其他费用。在被告方未同意原告变更请求的情况下，原告于2015年6月2日擅自撤场。原告撤场五个月后，为避免双方损失进一步扩大，2015年11月1日，被告方将租赁标的物租于第三人。自原告撤场至租赁物租于第三人时止，原告共拖欠各项费用712757.96元（租金610555.60元、物业费88468.86元、水费13084.50元、储值卡扣点649.00元）。另与原告签订《商铺租赁联营合同》的宁夏金海帝豪商场管理有限公司于2015年5月29日注销。该租赁标的物的所有权人为固原宁新公司。原告（反诉被告）袁志信对被告（反诉原告）张录、杜志莲、张金鹏、张晋海、固原宁新公司的反诉请求及反诉事实与理由辩称，被告方诉称双方签订《商铺联营合同》及2015年6月2日后，原告未使用租赁物属实。但合同约定的三个月免租期，租赁物也被被告方于2015年6月2日强行收回。被告方的主张无事实与法律依据，请求依法驳回。被告方在其本诉答辩及反诉状中所陈述的关于2015年6月2日租赁物收回及使用的事实自相矛盾。原告（反诉被告）袁志信围绕其诉讼主张提供了证据：《商铺租赁联营合同》、固原市不动产登记信息查单、《宁夏固原市帝豪商业广场室内装修消防设计文件》、《固原市公安消防支队不同意投入使用、营业决定书》、《固原市工商行政管理局原州区一分局责令改正通知书》、《固原市工商行政管理局原州区一分局行政处罚决定书》、收款收据、空调费、物业费收据、工作联系单、收款收据、照片、材料费证据清单和工时费证据清单、《帝豪商业广场商铺联营、租赁合同》及《终止租赁合同协议》、照片、证人证言。上述证据中《商铺租赁联营合同》、固原市不动产登记信息查单、《宁夏固原市帝豪商业广场室内装修消防设计文件》、《固原市公安消防支队不同意投入使用、营业决定书》、《固原市工商行政管理局原州区一分局责令改正通知书》、《固原市工商行政管理局原州区一分局行政处罚决定书》、收款收据、空调费、物业费收据、工作联系单、收款收据的来源合法，内容真实有效，且与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院予以采信，作为定案依据。上述证据照片、材料费证据清单和工时费证据清单、《帝豪商业广场商铺联营、租赁合同》及《终止租赁合同协议》、照片、证人证言，部分证据形式来源不合法，内容不真实。部分证据与本案不具有关联性。且证据之间不能相互印证，本院不予采信。被告（反诉原告）张录、杜志莲、张金鹏、张晋海、固原宁新公司围绕其反诉主张及本诉反驳意见提供了证据：注销证明、公司清算报告、《商铺租赁联营合同》、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、情况说明书、工作联系单、收款收据、袁志信拖欠各项费用明细清单、《商铺租赁合同》。上述证据形式来源合法，内容真实有效，且与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院予以采信，作为定案依据。本院经审理认定事实如下：2013年12月10日，宁夏金海帝豪商场管理有限公司与原告袁志信签订了一份《商铺租赁联营合同》约定，原告承租该公司位于固原文化街帝豪商业广场五层商铺用于经营小吃城，租赁期限5年，自2014年10月1日至2019年10月1日，其中2014年10月1日至2015年1月1日为免租期。商铺建筑面积2998.93平方米，租赁费每月每平方米30.00元。租赁期间，商铺使用的水、电费、中央空调运行费用及管理费均由承租人承担。物业费与商铺租赁费同步收取，每月每平方米3.00元。每期缴纳三个月租赁费和物业费。原告向被告方缴纳履约保证金197929.38元。商场实际开业时间为2014年12月27日。宁夏金海帝豪商业广场投入使用、营业前消防安全检查合格，并由固原市公安消防支付向该广场颁发了合格证书。原告袁志信承租商铺后，对该商铺进行了装饰装修，支出了一定的费用，并对商铺内原有的消防设施进行了改造，但未通过消防检查合格，未取得营业执照。原告袁志信于2015年6月2日撤场后，五个月内不在经营该商铺，被告方为了减少损失于2015年11月1日将原告袁志信租赁的商铺租于第三人。原告袁志信经营期间向商场缴纳各种费用共计386403.76元。截止2015年6月2日，即原告袁志信撤场时共拖欠商场各种费用359850.76元。截止2015年10月31日，即被告方为减少损失将涉案商铺租于第三人时，原告袁志信共拖欠商场各种费用712757.96元（租金610555.60元、物业费88468.86元、水费13084.50元、储值卡扣点649.00元）。合同还约定，合同履行期间租赁物所有权发生转移，所有权取得方即为本案的当然出租方。另查明，2015年5月29日，宁夏金海帝豪商场管理有限公司注销，涉案商铺的所有权于2014年8月22日登记在固原宁新公司名下。本院认为，本案原告袁志信与宁夏金海帝豪商场管理有限公司签订的《商铺租赁联营合同》，是在双方当事人充分协商的基础上达成的一致意见，系双方当事人的真实意思表示，且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定合法有效。至于原告承租商铺经营小吃城，为达到消防安全，消防设施由谁安装，因双方当事人在合同中未约定，按照我国《消防法》，结合交易习惯，应当由承租方对其承租的商铺为达到消防安全而安装消防设施。况且，原告经营的帝豪商业广场整体消防检查是合格的，其他商户同样经营各种小吃，其商铺消防安全均由各商户自行安装并取得检查合格，领取营业执照。故原告以其承租的商铺消防检查不合格为由要求确认涉案合同无效的理由不能成立，该商铺消防安全不合格，并不符合我国《合同法》第五十二条第（五）项规定的情形，故原告袁志信以其与宁夏金海帝豪商场管理有限公司签订的《商铺租赁联营合同》无效为由主张返还其向被告方缴纳的各种费用及装饰装修费的请求既无事实根据，又无法律依据，其全部主张本院不予支持。相反，被告固原宁新公司以原告袁志信在履行涉案合同过程中未按合同约定履行支付各种费用的行为构成违约的理由成立。原告袁志信在涉案合同未解除的情况下未向被告方履行解除合同的告知义务，且未征得被告方同意解除合同的情况下私自撤场，造成被告方的各种费用损失均应由原告袁志信承担。至于因原告袁志信违约解除合同后，其装饰装修商铺所花费用，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项：”承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”的规定来看，原告袁志信装饰装修所花费用应由其自己承担。鉴于原告袁志信私自撤场后未向被告方履行告知义务，亦未征得被告方同意，故涉案合同约定的各种费用本院酌情确定计算至被告方将涉案商铺租于第三人的前一日，即2015年10月31日。由于履行保证金双方在合同中约定为提前缴纳的租金，故原告袁志信缴纳的履约保证金应当折抵为租金。因履约保证金未包括在已付租金中，故应在原告袁志信应支付租金中予以扣减。至于反诉被告的主体资格问题。因涉案合同明确约定商铺所有权归谁，谁将享有承租权。因此，合同当事人宁夏金海帝豪商场管理有限公司注销后，被告固原宁新公司当然为反诉被告的适格主体。其余被告均不是适格的反诉被告主体。综上所述，原告的诉请不能成立，其诉讼主张本院不予支持。被告的部分反诉请求成立，其部分反诉主张本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，判决如下：一、解除原告袁志信与宁夏金海帝豪商场管理有限公司签订的《商铺租赁联营合同》；二、由原告（反诉被告）袁志信于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）固原宁新房地产开发有限公司支付各种费用514828.58元（租金610555.60元、物业费88468.86元、水费13084.50元、储值卡扣点649.00元，共计712757.96元减去保证金197929.38元，实际支付514828.58元）；三、驳回原告（反诉被告）袁志信的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张录、杜志莲、张金鹏、张晋海的反诉请求；五、驳回被告（反诉原告）固原宁新房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26265.00元（原告已预交），由原告袁志信负担。案件反诉费10928.00元（被告已预交），由原告袁志信负担7893.00元，由被告固原宁新房地产开发有限公司负担3035.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判长张清伟审判员任卫敏人民陪审员宋志仓二〇一七年十一月二十日书记员马丽琴