湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0104民初3969号
原告（反诉被告）：武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区古田四路南区云鹤园106-4-103。
法定代表人：熊超，系该公司总经理。
委托诉讼代理人（一般授权）：曹康、黄玲，均系湖北国森律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李敏之，女，1992年1月22日出生，汉族，湖南省永州市人，系上海理工大学学生，住湖北省武汉市硚口区，
委托诉讼代理人（特别授权）：李文经（系李敏之之母），1967年9月21日出生，汉族，湖南省永州市人，系中国人民解放军军事经济学院教师，住湖北省武汉市硚口区，
委托诉讼代理人（特别授权）：史澜（系李敏之之父），1965年10月6日出生，汉族，湖南省长沙市人，系中国人民解放军军事经济学院教师，住湖北省武汉市硚口区，
第三人：林惠明，男，1960年1月27日出生，汉族，湖北省武汉市人，系湖北省地质环境总站职员，住湖北省武汉市硚口区简易路*****号*楼*号，公民身份号码：4201041960********。
第三人：林森，男，1986年9月18日出生，汉族，湖北省武汉市人，系武汉化工新城工程有限公司职员，住湖北省武汉市硚口区，
委托诉讼代理人（特别授权）：林惠明（系林森之父）。
原告武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司（以下简称佳美嘉公司）与被告李敏之居间合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月9日公开开庭进行了审理。原告佳美嘉公司的委托诉讼代理人曹康，被告李敏之的委托诉讼代理人李文经、史澜到庭参加诉讼。被告李敏之当庭提出反诉。2017年1月16日，本院再次适用简易程序公开开庭进行了审理。原告佳美嘉公司的委托诉讼代理人曹康，被告李敏之的委托诉讼代理人李文经、史澜到庭参加诉讼。开庭后，当事人申请本院给予其两个月调解期限，本院予以准许，但当事人未能达成协议。2017年4月6日，本院裁定本案转为普通程序。后原告佳美嘉公司申请追加林惠明、林森为本案第三人参加诉讼，本院遂依法通知林惠明、林森为本案的第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，于2017年5月26日公开开庭进行了审理。原告佳美嘉公司的委托诉讼代理人曹康，被告李敏之的委托诉讼代理人李文经、史澜，第三人林惠明（即第三人林森的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。2017年7月10日，经本院院长批准，本案审理期限延长六个月。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）佳美嘉公司向本院提出诉讼请求：1.李敏之承担违约责任，依约向我公司支付全额经纪代理费33000元；2.本案的诉讼费用由李敏之承担。原告（反诉被告）佳美嘉公司不同意李敏之的反诉请求。事实与理由：2016年9月6日，在我公司的努力促成下，李敏之的代理人李文经与林森的代理人林惠明签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定：“李敏之将其所有的位于武汉市硚口区汉西二路保利香槟国际5栋2单元8层2室房屋作价1650000元售与林森。如因单方违约导致合同无法履行则由违约方支付全额经纪代理费33000元。”该合同签订后，林森积极履行合同义务，并向李敏之提前支付首付款200000元。我公司通知李敏之积极履行合同义务，李敏之却不予配合，并以要求涨房价为由拒不履行。当事人签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》系各方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，应合法有效，各方当事人应恪守履行。虽然李敏之、林森均因个人原因无法及时到场签订合同，但均委托了其家属作为代理人参与签订合同事宜。后在办理签贷担保手续时，当事人均到场办理了相应的签字手续和交付款手续，应视为双方对该购房行为的追认。我国合同法第12条规定的八大参考条款（当事人名称或姓名住所、标的、数量、质量、价款或报酬、履行期限地点和方式、违约责任、解决争议方法）并非合同成立的必备条款。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第1条的规定，只有当事人名称或姓名、标的、数量等三要素才是合同成立的必备条款，即具备前述三要素的应认定合同成立。本案买卖双方签订的上述合同已经明确了房屋的坐落、面积、结构、价款、支付方式、违约责任等，具备了房屋买卖合同的主要条款，应当认定居间方的居间行为已经促成房屋买卖合同的成立。李敏之的代理人以房屋买卖合同签署落款不是林森、而后更换了购房主体为由诉请合同未成立，该主张不成立。依照我国合同法第426条规定，居间人促成合同成立即有权收取居间报酬，所以合同成立即标志着居间人的最核心、最重要的义务已履行完毕。根据合同的实际履行过程可知李敏之在知晓买方为林森仍按照合同约定收取其200000元首付款，应当是知晓并认可了该行为。即便原合同签署为林森的代理人林惠明，但事实合同关系仍为与林森本人缔结。根据我国合同法的相关规定，合同的形式包括书面合同形式和事实合同关系两种。根据关于居间合同的立法精神，即便委托人的亲属或关联单位购入或租入房屋的，视为仍有效利用了居间人提供的信息、机会和服务，委托人仍需按原约定支付居间报酬。我公司和李敏之形成居间合同关系，我公司提供了居间服务，且居间已经成功，有权获得佣金报酬。居间方已全面适当地履行了居间义务，在交易中仅作为一个中介，其并不直接参与交易双方的具体履行过程。交易合同中约定的“居间人协助义务”主要分为三种：一是纯粹“陪同协助性”的，即交易方仍需亲自前往有关部门办理手续，居间人仅是陪同指导；二是“保管可监管性”的；三是“委托性”的，即交易方不需亲自办理有关手续，而是委托给居间人代为办理并需另行出具委托书给居间方。对于前两种情形，居间方为促成交易，通常会免费提供服务。对于第三种情形，应受我国合同法第二十一章“委托合同”的调整，合同中通常会约定委托人应在居间报酬之外向居间人另行支付“代理报酬”（如“按揭服务费”或“代办费”）,这符合我国合同法第405条规定，同时也印证了交易方清楚地知悉“委托关系”与“居间关系”系两种完全不同的法律关系的事实。所以，即使居间人没有协助办理某些程序手续，那么仅能否定其收取相应“代理报酬”的权利，而不能否定其收取“居间报酬”的权利，两者不能混淆。尽管本案买卖双方最后没有实际履行完毕，但李敏之没有提供证据证明居间方有故意提供虚假信息事实，或因居间方的原因导致标的房屋产权无法变更过户等不能履行因素。非因居间方原因导致合同未能履行，不能因此拒绝支付报酬。因此，我公司促成签订了购房合同，李敏之就应当按合同约定给付居间报酬。由于李敏之的违约行为导致无法按照合同约定履行后期交付款和办理房屋过户，继而导致了我公司可期待利益（买方支付的佣金）的损失，而根据合同约定，李敏之违约应承担给付全额代理费的违约责任。李敏之肆意毁约的行为，完全视合同为一纸空文，严重违反了合同的各项约定及诚实信用原则，同时也严重损害了我公司的合法权益。我公司没有侵权行为，依约保留李敏之的房屋两证是双方达成一致的合同行为，无法律规定的侵犯责任承担。李敏之所称的精神损害赔偿不是本案的审理范围。
被告（反诉原告）李敏之不同意佳美嘉公司的全部诉讼请求，并向本院提出反诉请求：1.佳美嘉公司立即将其非法扣押李敏之的房屋所有权证和土地使用权证返还给李敏之；2.佳美嘉公司承担李敏之的精神损害赔偿责任，向李敏之支付精神损害赔偿款5000元整;3.佳美嘉公司承担对李敏之的侵权责任，向李敏之支付侵权损害赔偿款2000元整;4.反诉费用由佳美嘉公司承担。后被告（反诉原告）李敏之增加了反诉请求：当事人签订的合同未成立。事实与理由:佳美嘉公司就其所提告的事由不享有诉权，不应当提起合同履行的诉讼，应予以驳回。当事人所签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》包含了居间及买卖双重法律关系；居间方的活动又区分为信息媒介促成合同的功能与合同履行阶段的事务性代理服务功能，形成复合结构。合同虽然形成复杂的权利和义务结构，但任何一方都不应当因此而刻意加以混淆。各方必须恪守自己的角色与本分，不应当越位越权给其他当事人的权利造成侵害。佳美嘉公司作为居间方，应仅就其居间活动的合同约定加以主张，而不能够越位越权干涉到纯属买卖双方买卖交易的协议自主权及独立决断权。佳美嘉公司在该合同的全部生命期之内始终只是作为居间方和受托人的角色出场。合同是否履行、如何履行、何时履行、委托给谁以协助办理相关手续等，都属于委托人的绝对权力；佳美嘉公司对合同履行主体的主导权或支配权施加任何压力都是非法的；其本身根本既不具备这种资格也不拥有这种权力，其仅仅享有基于促使合同成就而获得的信息居间报酬权。合同得不到履行只有买卖双方才具有正当的诉权。佳美嘉公司所提告之诉具有非法目的性。佳美嘉公司设置合同陷阱，有预谋地为诉讼制造单方面的有利条件，意图经由诉讼的合法形式获取非法利益。合同约定的“如因单方面违约导致本合同无法履行则由违约方支付全额经纪代理费33000元整”，就埋伏着构陷委托人违约的合法形式。佳美嘉公司通过对合同条款的操弄，将追究委托人履约责任的权利非法地自我创造出来，使其所提告之诉在表面上能获得基于合同条款的合法形式，但实质上是试图达到假借司法途径主张其非法权力，牟取其非法利益的目的。佳美嘉公司滥用诉权，其侵害了李敏之的主体性权利、生活安宁权、人格权益，对李敏之形成侵权和伤害，也损害了正常的司法秩序。佳美嘉公司对李敏之违约的指责既无法罗列法律事实，又未能提出合法证据，完全不能成立，属于恶意诉讼，应当追责。佳美嘉公司在居间活动中故意隐瞒经办人员不具备签署房地产经纪合同资格这个重大情况，并且一直到其提起诉讼之前都不曾加以补救，导致合同自始即处于未生效的法律状态，自须担责。佳美嘉公司的居间行为存在欺诈，伪造公权力机关合同范本，盗用公权力机关名义和信誉，迷惑和欺骗委托人签约，按照我国合同法第425条规定丧失报酬请求权。合同显失公平，中介只享受权利，不承担任何风险；特别是无论何种情况，对居间报酬的规定都是全额索取，完全与中介劳务的实际付出是不相关的，应予以撤销。买方已有过两次贷款，必须先确认新政下其是否具备履约资格和履约条件。如买方具备履约资格和履约条件，则卖方愿意继续履行合同。佳美嘉公司在合同履行阶段擅自更换合同主体，可以认为事实上已经是在构造一个新的合同，并非是对原本合同的履行。该合同未成立。该合同是居间经办人不实陈述给委托人产生重大误导情况下达成的，该合同严重扭曲各方相对地位与关系，严重侵害委托人权利。居间方已越位越权处分到了委托人的事务，侵害了委托人的合法权益，属于可撤销合同。居间方经营管理及业务操作违规，漠视委托人权益，不足以托付信任。其工作场所不合规、业务操作不合规、价格行为及收费标准不合规，违背了居间人如实报告义务，其不仅构成服务瑕疵，也扰乱房地产市场正常秩序。佳美嘉公司要求数额33000元，不仅于法无据，也是对合同约定的背离。居间方是仅仅实现合同签署，还是完成了合同履行的所有步骤，对报酬的请求权是不同的。我国合同法第426条规定，居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬，但这不包含居间方通过后续服务应当获得的酬劳，仅只以居间方信息服务为限。《房地产经纪管理办法（修订）》第19条规定，房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。当事人签订的合同清楚界定，佳美嘉公司向买卖双方提供居间服务及咨询服务，并协助买卖双方办理房产过户、土地过户、房款交割、房屋所有权交付等作业承诺，而现在佳美嘉公司仅凭其居间作业第一个环节的劳务就要求索取超过全部作业的报酬，既不合理，更不公平。原告求偿要求的数额也不成立，属于无效请求。根据合同可以推断33000元有中介费用16500元加上贷款费16500元构成。既然合同未实际履行，也就没有贷款费发生，佳美嘉公司的求偿上限应以16500元为界。合同对于求偿数额存在不同说法，应采纳对条款设置方不利的理解。佳美嘉公司非法扣押“两证”,严重侵害了李敏之的财产权利。合同所约定的“本合同签订之日，甲方将房屋所有权证、土地使用权证暂存于丙方”，这是一项严重侵犯李敏之财产权利的、恶意的条款。这一条的根本居心是，佳美嘉公司通过掌握和控制李敏之“两证”以收到强制李敏之抵押的效果。佳美嘉公司这样的行为包含双重权力滥用，直接破坏了李敏之对自身物权的占有、收益和处分权利的完整性和安全性以及权利行使的自由性，给李敏之造成极大紧张和担忧，构成其对委托人严重的侵权行为。佳美嘉公司提供的服务违反相关法规要求，造成李敏之的损害，李敏之有权要求佳美嘉公司赔偿。
第三人林惠明、林森共同述称,林惠明为儿子林森购房，是林惠明以林森的名义签订的房屋买卖合同，该合同是佳美嘉公司、李敏之、林惠明在一起签订的。虽然合同落款的名字是林惠明的名字，但中介也清楚是林森购房，因为林惠明不能贷款，林森没有到场，所以中介才让林惠明签的林惠明的名字，是林惠明帮林森购房。我们认为合同成立。我们对于佳美嘉公司的诉讼请求、李敏之的反诉请求均保持中立。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
佳美嘉公司系已备案房地产经纪机构，资质等级为居间。李敏之系湖北省武汉市硚口区汉西二路保利香槟国际5栋2单元8层2室房屋（建筑面积90.64平方米）的所有权人。林惠明与林森系父子关系。2016年9月2日，佳美嘉公司收取了林森的购房意向金3000元。2016年9月6日，李文经作为甲方（卖方）李敏之的代理人与乙方（买方）林惠明、丙方（经纪代理方）佳美嘉公司签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》，合同约定：甲方将其所有的硚口区汉西二路保利香槟国际5栋2单元8层2室房屋出售给乙方的价格为1650000元（为甲方净得价），乙方承担甲乙双方全部过户税费、交易过户费、交易贷款费、甲乙双方中介费。乙方于2016年9月6日向甲方支付购房定金计20000元（冲抵购房款）。乙方于过户当日见收件单向甲方支付首付款1000000元（含定金）。余款650000元由乙方经银行贷款向甲方支付。甲、乙双方应在5个工作日内签订贷款合同并补齐贷款资料，经银行审核通过后再办理过户手续。在房屋交易过程中，丙方向甲、乙双方提供居间服务及咨询服务，促成合同依法签订并协助甲、乙双方办理房产过户、土地过户、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性。合同签订之日，乙方按宗需向丙方支付咨询费、经纪代理费（不含贷款服务费等其他费用）计16500元。如因单方违约导致合同无法履行，由违约方支付甲乙双方全额经纪代理费计33000元。甲、乙双方协商解除合同的，由甲乙双方平均负担经纪代理费计33000元。合同签订之日，甲方将房屋所有权证、土地使用权证暂存于丙方。甲乙双方应积极配合丙方办理相关手续，如单方不配合，丙方将书面告知，如书面告知后5日内不配合，将承担违约责任。如因甲乙双方自身原因影响丙方后期办理的，丙方不承担责任。甲乙双方委托丙方代为办理公积金商业组合贷款，银行签订贷款时，乙方向丙方支付代办贷款费用10963元（其中包含贷款担保费、评估费、杂费、抵押工本费）。为甲方还清房屋的前期贷款，乙方承诺提前支付甲方200000元首付款给甲方。合同还就其他事项进行了约定。在佳美嘉公司留存的合同上，李敏之于2016年9月14日在该合同的甲方（卖方）处签名，该合同的交易（办事）流程及注意事项粘贴处中“甲方身份证粘贴处”粘贴了李敏之的身份证复印件、“乙方身份证粘贴处”粘贴了林森之妻伍霞芳的身份证复印件。该合同签订后，李文经于同日收到20000元，其出具的收据内容为“今收到林惠明购买本人汉西二路保利香槟国际5栋2单元8层2室房屋购房定金贰万元整”。同日，佳美嘉公司收取了该房屋的房屋所有权证、土地使用权证。2016年9月14日，李敏之与林森、伍霞芳及佳美嘉公司办理了林森、伍霞芳的银行贷款审批手续，林森支付了贷款服务费11563.04元，并向李敏之支付了交通费1800元。2016年9月14日，李敏之收到200000元，并出具收条。该收条的内容为：“今李敏之收到买方（林森、伍霞芳）交来购买本人位于武汉市保利香槟国际5栋2单元802室房屋首付款200000元（系首付款一部分，总额为1000000元），此款专用于收款人即房东李敏之还清此房之前的贷款以便房产证及时解押（除之前已付20000元定金外，另还有780000元未付清），余下部分于过户当日一次性全部付清给收款人即房东李敏之。”后因李敏之不愿意出售该房屋，李敏之的父亲史澜、母亲李文经于2016年10月9日代李敏之还款200000元，林惠明代林森书写了收条。该收条的内容为：“今买方（林森、伍霞芳）收到李文经（系李敏之委托）还款贰拾万元整，此款系2016年9月14日借给卖方用于还清保利香槟国际5栋2单元802室房屋的贷款。2016年10月9日李文经应林惠明（林森父亲）要求将此款已转至喻冰（林森母亲）卡上。”喻冰在该收条上也签了名。2016年11月16日，佳美嘉公司起诉来院。诉讼中，佳美嘉公司、林惠明、林森均陈述实际购房人为林森，是林森委托林惠明购房，李敏之对此是知道的。李敏之则予以否认，称实际购房人为林惠明。因当事人各持己见，调解未达成协议。
本院认为，李敏之系湖北省武汉市硚口区汉西二路保利香槟国际5栋2单元8层2室房屋的所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，李敏之对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第九条第二款规定：“当事人依法可以委托代理人订立合同。”李文经与佳美嘉公司、林惠明于2016年9月6日签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》时，虽然李敏之、林森均不在场，但李敏之已于2016年9月14日在佳美嘉公司留存合同的甲方（卖方）处签名，而佳美嘉公司、林惠明、林森均陈述实际购房人为林森、是林森委托林惠明购房，且在该合同履行过程中，李敏之与林森、伍霞芳及佳美嘉公司共同办理了林森、伍霞芳的银行贷款审批手续，李敏之也向林森收取了购房款200000元。故该合同的买方虽系林惠明签名，但林森才是购房人，林惠明仅是林森的代理人。该合同内容未违反我国国家法律、行政法规的效力性强制性规定，具有法律效力。当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。李敏之的“佳美嘉公司在合同履行阶段擅自更换合同主体，在构造一个新的合同”的主张，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”李敏之请求确认当事人签订的合同未成立，无事实和法律依据，本院不予支持。由于李敏之在该合同履行过程中不愿出售房屋，且将林森支付的购房款200000元予以返还，其行为已构成根本违约，其应当依约承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。佳美嘉公司作为居间人已向李敏之提供了订立合同的媒介服务，已促成合同成立，现佳美嘉公司请求李敏之向其支付经纪代理费33000元，有理，本院予以支持。李敏之虽不同意向佳美嘉公司支付经纪代理费33000元，但其未提供证据予以证明，本院不予支付。由于该合同目的已无法实现，在该合同已实际解除的情况下，佳美嘉公司应将其收取的该房屋的房屋所有权证、土地使用权证返还给李敏之。现李敏之反诉请求佳美嘉公司立即向其返还房屋所有权证和土地使用权证，有理，本院予以支持。但李敏之请求佳美嘉公司向其支付精神损害赔偿款5000元、侵权损害赔偿款2000元的诉讼请求，因其未提交充分的证据予以证明，本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第九条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百二十六条规定，判决如下：
一、李敏之于本判决生效之日起十日内向武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司支付经纪代理费33000元。
二、武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向李敏之返还湖北省武汉市硚口区汉西二路保利香槟国际5栋2单元8层2室房屋的房屋所有权证和土地使用权证。
三、驳回李敏之的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费626元、反诉案件受理费275元均由李敏之负担。（此款已由武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司预交，李敏之在本判决生效之日起十日内向武汉佳美嘉房产代理咨询有限公司支付626元。）
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 毛 丽
人民陪审员 荣蕃洁
人民陪审员 刘文玲
二〇一八年一月十日
书 记 员 金丽芳