四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南中法民终字1564号
上诉人（原审被告）四川省阆中市鑫龙房地产开发有限责任公司。
法定代表人徐立新。
委托代理人何山青。
委托代理人黄云中。
被上诉人（原审原告）张朝国。
委托代理人李洪友。
原审第三人郑恩伟。
上诉人四川省阆中市鑫龙房地产开发有限责任公司（以下简称鑫龙公司）因与被上诉人张朝国、原审第三人郑恩伟建设用地使用权纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2013）阆民重字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鑫龙公司的委托代理人何山青、黄云中，被上诉人张朝国的委托代理人李洪友到庭参加诉讼，原审第三人郑恩伟经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审查明：鑫龙公司和鑫龙建筑公司是两块牌子、一套班子的两个独立的法人企业。张朝国和郑恩伟均属鑫龙公司的施工员，二人都在以公司的名义开发房地产和进行建筑施工。鑫龙公司的施工员是自己出钱购买土地，以公司的名义开发修建商住楼出售，并向公司交纳管理费。2005年7月19日，阆中市国土资源局经阆中市人民政府同意后拍卖阆中市商城路（2005）033号地块的土地使用权，该宗土地总面积2863平方米，其中出让面积为1565平方米、市政道路用地1298平方米。郑恩伟以自然人的身份通过竞买以162，000元取得了该宗土地的使用权。郑恩伟与阆中市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，并于2005年7月27日前缴清了土地出让金。同年鑫龙公司原法定代表人苟祯伟为解决张朝国一房多卖的问题，出面要求郑恩伟将商城路（2005）033号地块的土地使用权转让给张朝国开发。张朝国即向王治民借款支付了郑恩伟土地使用权转让费。2006年4月23日，鑫龙公司原法定代表人苟祯伟与徐立新签订《企业转让协议书》，由徐立新继任鑫龙公司法定代表人。2006年5月27日，郑恩伟作为转让方（甲方）与鑫龙公司作为受让方（乙方）签订《阆中市商城路（2005）033号地块转让协议》（以下简称《转让协议》），约定：甲方将阆中市商城路033地块1116.05平方米使用权转让给乙方；转让金额为甲方在国土局获得该地块全部土地出让费用，包括拍卖前的全部费用，此费用乙方已向甲方支付；乙方自己完成该地块开发的手续，包括拆迁安置工作以及变更名称一切手续费用。郑恩伟和鑫龙公司在该协议上签字盖章。2006年7月12日，张朝国以鑫龙公司的名义办理了该宗地块的《建设用地规划许可证》。2006年至2008年4月，张朝国以鑫龙公司的名义向有关部门交纳房屋拆迁管理费2万元，向阆中市恒立房屋拆迁有限公司交纳代组织拆迁费34，000元。2007年11月10日，徐立新和张朝国经手以鑫龙房地产公司的名义向王治民出具40万元的借条一张，约定还款期限三个月。借条上加盖了鑫龙公司印章。经调查王治民证实，该款是2005年张朝国向其借的，张朝国出具《借条》，由鑫龙公司原法定代表人苟祯伟担保；2007年徐立新担任鑫龙公司的经理后重新出的《借条》，由鑫龙公司出具《借条》是想要鑫龙公司担保。2011年9月17日，王治民向徐立新出具《收条》一张，载明“今收到徐立新归还我借款，至此我与徐立新、张朝国之间再无债权债务关系”。2009年张朝国有意将案涉地块使用权转入阆中市顺达房地产开发有限公司开发，又曾与陈伟、曾奇明、张进签订《联合开发协议》，但均未履行。2010年12月16日，张朝国与席龙林签订协议，将商城路（2005）033号地块项目整体转让给席龙林开发，后未履行。在商城路（2005）033号地块尚未开发修建商住楼的情况下，张朝国和徐立新均已出售该处商品房，并收取预订房款。2006年6月，徐立新收取预订房款出具的《记账凭证》中，部分《记账凭证》注明收取的“人民银行张朝国项目”预订房款。
另查明，2006年12月7日，张朝国因涉嫌合同诈骗罪被阆中市公安局刑事拘留，2007年1月5日，张朝国被取保候审；2010年4月13日，张朝国因涉嫌合同诈骗罪被阆中市公安局刑事拘留，同年5月4日，张朝国被逮捕。2006年12月16日，阆中市公安局在询问徐立新时，徐立新陈述“2005年阆中市国土局对商城路地块使用权进行拍卖，郑恩伟以16.3万买了的，2006年5月27日，郑恩伟与张朝国签订《转让协议》，将该土地转让给张朝国，张朝国给郑恩伟付的土地款，具体付了多少不清楚”。苟祯伟证明“2005年公司为解决张朝国一房多卖的问题，要求郑恩伟将阆中市商城路（2005）033号地块的土地使用权转让给了张朝国开发，张朝国向王治民借款支付了郑恩伟土地使用权转让费”。张朝国刑事案件宣判前，很多受害人找到市政府及法院要求解决张朝国一房多卖和收取购房款未建房的问题，市政府组织法院与有关部门召开联席会议，决定并经鑫龙公司同意，由鑫龙公司在一周内将500万元转到原审法院标的款账户，替张朝国退还各购房户购房款，阆中市商城路（2005）033号地块交由鑫龙公司开发。鑫龙公司未按时将500万元转到法院账户，但鑫龙公司筹集资金为张朝国处理了遗留问题。张朝国自认鑫龙公司为其支付100余万元。2011年10月28日张朝国因犯合同诈骗罪被原审法院判缓刑后，因开发阆中市商城路（2005）033号地块的土地使用权与鑫龙公司发生争议，即向原审法院提起诉讼。2011年12月22日，鑫龙公司委托何建学与张朝国协商，要求张朝国在当日撤回起诉，鑫龙公司就支付给张朝国2万元，并同意阆中市商城路（2005）033号地块按政府指示价额500万元处理遗留问题之后，凭票据结算后多退少补，商城路地块由鑫龙公司开发。张朝国未撤回起诉。
张朝国的一审诉讼请求为：1.确认张朝国与郑恩伟之间的土地使用权事实上买卖关系成立并有效；2.阆中市商城路（2005）033号地块的土地使用权归属张朝国。
原审认为：郑恩伟通过竞买取得了阆中市商城路（2005）033号地块的土地使用权后，于2006年5月27日与鑫龙公司签订了《转让协议》，该转让协议合法有效。本案争议的焦点是郑恩伟将该宗土地使用权是转让给张朝国的还是转让给鑫龙公司的，即受让人是张朝国还是鑫龙公司。鑫龙公司提供的证据除《转让协议》外，还提供了鑫龙公司法定代表人徐立新和张朝国经手以鑫龙公司名义向王治民出具的40万元的《借条》，以及偿还借款的《收据》，该借款用于向郑恩伟支付转让费。从形式要件上看，郑恩伟是将争议地块的土地使用权转让给鑫龙公司，但是，张朝国和郑恩伟都是鑫龙公司的施工员，郑恩伟竞买争议土地使用权时鑫龙公司的法定代表人苟祯伟证实，2005年鑫龙公司为解决张朝国一房多卖的问题，出面要求郑恩伟将争议地块的土地使用权转让给了张朝国开发，并由张朝国付清了一切费用。因张朝国涉嫌合同诈骗罪，阆中市公安局在2006年12月16日询问徐立新时，徐立新陈述郑恩伟将争议土地使用权转让给张朝国，由张朝国向郑恩伟支付的土地款。争议地块尚未开发建房，张朝国和鑫龙公司就开始售房，2006年6月鑫龙公司法定代表人徐立新收取预订房款出具的部分《记账凭证》中注明是收取“人民银行张朝国项目”预订房款。证人王治民也证实是张朝国向其借款后支付的郑恩伟转让费。张朝国以鑫龙公司名义办理了该宗土地的《建设用地规划许可证》，向阆中市恒立房屋拆迁有限公司交纳代组织拆迁费。因此，虽然从形式要件上看争议土地使用权的受让人是鑫龙公司，但实际上的受让人应该是鑫龙公司的施工员张朝国，故原审法院认定张朝国是争议土地的实际受让人。虽然鑫龙公司为解决张朝国一房多卖和收取购房款未建房问题替张朝国偿付了部分债务，但不能以此认定争议土地使用权的受让人为鑫龙公司。鑫龙公司替张朝国偿付的债务可另行主张。《中华人民共和国物权法》第一百三十九条规定“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立……”，张朝国请求确认争议土地使用权归张朝国，因其尚未对该土地使用权进行登记，其请求不符合该条规定，原审不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认”、第一百三十九条“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立……”之规定，判决如下：一、张朝国是2006年5月27日郑恩伟与鑫龙公司签订的《阆中市商城路（2005）033号地块转让协议》中阆中市商城路（2005）033号地块建设用地使用权的实际受让人；二、驳回张朝国的其他诉讼请求。案件受理费5，000元，由张朝国负担2，500元，鑫龙公司负担2，500元。
宣判后，鑫龙公司不服，向本院提起上诉。
鑫龙公司上诉认为：一、原判超越张朝国一审诉讼请求“确认（2005）033号地块的土地使用权归属张朝国”，判决“张朝国是（2005）033号地块的实际受让人”，严重违反《中华人民共和国民事诉讼法》“不告不理”基本原则和法官中立立场；案涉土地使用权属于该地块上22名房屋所有权人，而并不属于鑫龙公司、张朝国或郑恩伟。二、原判认定事实错误；其一，《阆中市商城路（2005）033号地块转让协议》上载明的买受人、向王治民借款的《借条》上载明的借款人、还款凭条载明的还款人均为徐立新，（2011）阆刑初字第24号刑事判决认定的事实为郑恩伟将案涉地块转让给鑫龙公司，鑫龙公司交纳代组织拆迁费，故案涉地块系郑恩伟转让给鑫龙公司；其二，苟祯伟、徐立新在公安机关的证言系担心遭受张朝国一房多卖牵连被追究刑事责任，故该两人证言不能作为本案定案依据；王治民作为证人未当庭接受质询，其证明内容无其他证据佐证，且其书写的《借条》与其于2010年4月16日在公安机关的陈述内容矛盾，不应采信；张朝国提供的其他证人证言，因证人与张朝国交往深厚，其证言具有主观判断成分，不应采信；张朝国与案外人签订《联合开发协议》等均发生在鑫龙公司与郑恩伟签订《转让协议》后，应属无效；2006年徐立新在《记账凭证》上批注“人民银行张朝国项目”字样解释不具有唯一性；故张朝国提供的上述间接证据不能达到其证明目的。三、原判严重违反法律规定。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条之规定，房地产转让应当签订书面合同，原判认定未签订书面合同的张朝国为案涉土地实际买受人，系严重违法。四、原判违反公平正义。鑫龙公司依据阆中市人民政府和2011年8月30日联席会议精神为解决张朝国遗留问题投入巨额资金，原判判决案涉土地实际买受人为张朝国，公然支持“零投资”和不劳而获，极易诱发新的犯罪，破坏刑法预防功能，且有违社会公平正义。请求：1.撤销四川省阆中市人民法院（2013）阆民重字第10号民事判决；2.改判驳回张朝国的诉讼请求。
张朝国答辩认为：一、原判并未违反不告不理原则，张朝国起诉内容涉及合同和土地，原判依然围绕合同和土地进行审理和判决，原判并未超出张朝国诉讼请求。二、案涉土地由阆中市国土局出让，国土局出让土地有专门的注销程序，具体操作规则是签署拆迁合同后才注销土地，故鑫龙公司认为案涉土地属该地块上22名房屋所有权人所有，与事实和法律不符，也与鑫龙公司的其他上诉请求矛盾。三、因为房地产开发市场不规范，张朝国挂靠鑫龙公司购买案涉土地，以鑫龙公司名义办理相关事项，并不能否认张朝国实际出资购买案涉土地。四、徐立新在公安机关询问笔录中作出的陈述并未受胁迫，生效刑事判决更多关注刑事方面内容，并没有深刻分析案涉土地的实际购买人。五、土地买卖签署书面合同只是倡导性规定，本案实际是鑫龙公司想剥夺刑事犯罪人的权利。请求维持原判。
郑恩伟提交书面意见认为：郑恩伟取得案涉土地后，在当时鑫龙公司法定代表人苟祯伟的指导下又转让给鑫龙公司解决张朝国一房多卖的遗留问题，当场付清了转让费，并将所有手续交付给了鑫龙公司的法人和张朝国，在场的人有苟祯伟、谯盛渝、张朝国等。考虑鑫龙公司及张朝国的诸多开发后患，鑫龙公司于2006年更换法定代表人为徐立新，后郑恩伟与鑫龙公司签订了案涉土地《转让协议》。
经审理查明，二审庭审中，除鑫龙公司对原判查明案涉土地由郑恩伟转让给张朝国、张朝国向王治民借款支付郑恩伟土地使用权转让费、张朝国以鑫龙公司名义办理相关手续、交纳拆迁管理费、进行开发有异议外，各方当事人对原判查明的其他案件事实无异议，本院予以确认。
鑫龙公司提交三份新证据材料：1.2014年6月18日在阆中市国土局查询的《地籍调查表》，载明案涉土地属案外人所有；拟证明郑恩伟、鑫龙公司和张朝国均不是案涉土地权利人。2.四川省阆中市人民法院（2011）阆刑初字第24号刑事判决，拟证明与郑恩伟签订合同以及实际受让案涉土地的是鑫龙公司。3.四川省阆中市阆法（2011）号文件《阆中市人民法院关于张朝国一案涉及土地开发的情况报告》，拟证明阆中市法院向阆中市人民政府建议依照联席会议所作决定，由鑫龙公司开发案涉土地。同时申请追加案涉土地上房屋所有权人马德阳等22人为第三人参加本案诉讼。
张朝国质证认为：对证据1的真实性无异议，但不认可其关联性，鑫龙公司申请案外人参加诉讼不符合法律规定；对证据2的真实性无异议，但不能得出鑫龙公司是案涉土地实际买受人的结论；证据3不是新证据，涉及土地权属变更的问题必须征得张朝国同意。
本院对证据1、2、3的真实性、合法性予以确认，其关联性和证明目的须结合其他证据进行分析和采信。
本院询问当事人和依职权调取证人证言：1.2014年7月16日对张朝国的询问笔录中，张朝国称“当时买地时，我与郑恩伟没有签订合同，因为都是公司的项目经理，我一共给郑恩伟80万元；我向王治民借了40万元，第二次《借条》载明出借人为公司，是因公司当时要担保，第一次《借条》是我的名义出的，后来换成第二次《借条》，就把第一次《借条》销毁了；今天提供一份70万元的存款回单，是用于交拆迁保证金的，存单上载明的范军是我的合伙人，后来还交了30万元；公司未经我同意偿还王治民40万元，因当时我被限制人身自由，王治民就将合同和规划文件交给公司；买土地80万元没有手续，就以合同、规划许可证、政府拍卖文件在我付清款项后转给我；交易税6万元、规划设计费20万元的发票找不到了”。2.2014年对王治民的调查笔录中，王治民称“张朝国找我借钱的时间记不清了，但张朝国当时把土地证、土地出让合同、规划许可证等压到我这里，钱是徐立新还的，因为当时鑫龙公司在《借条》上加盖公章，徐立新也签字担保，如果张朝国不还我也可以向徐立新主张。收到还款后我把土地证等交给了徐立新。我认为张朝国是案涉土地的真正权利人”。3.2014年8月20日对徐立新调查笔录中，徐立新称2011年12月22日的说明书是我写的，是真实的；张朝国让我给他解决2万元，购房户的问题按检察院查明的509万元，让我在500万元内解决，超过的张朝国自己负责；因张朝国是公司股东，股本金有50万元，也有相应的权利；并不是公司拿500万元把案涉土地从张朝国手里拿过来；我在公安机关询问时称土地是张朝国购买，是因为当时张朝国一房多卖被刑拘，我作为公司法定代表人，我怕承担责任才这样说的；我在记账凭证上写“人民银行张朝国项目”，并不是因为该地块是张朝国的，而是张朝国作为项目经理负责的这个项目；当时我和张朝国一起找王治民借款40万元，后来由我偿还；张朝国在33号地块上没有投入，他持有相关票据是因为他是项目经理，以公司的名义持有；案涉土地已转让给第三方，第三方在该土地上投入资金500万元左右处理遗留问题”。
张朝国认可笔录1、2中陈述的内容，认为笔录3中陈述的内容虚假；鑫龙公司认可笔录3中陈述的内容，认为笔录1、2中陈述的内容虚假。
二审另查明，除了鑫龙公司、张朝国均主张由自己向王治民借款支付案涉土地转让费外，鑫龙公司和张朝国均未举证证明其在案涉土地上实际投入资金的凭证；鑫龙公司也未举出张朝国代表鑫龙公司办理相关凭证时，鑫龙公司出资让张朝国办理的凭证。
2010年4月8日，阆中市公安局经侦大队询问郑恩伟，郑恩伟称“案涉土地转让给鑫龙房产的，且签订了《转让协议》，而并未转让给张朝国，转让款21万由徐立新支付给我”。2012年8月31日，郑恩伟向本院所做《说明》称“案涉地块2005年由公司法人苟祯伟多次协调转让给张朝国解决其一房多卖问题，并付清了转让费；2006年鑫龙公司更换法定代表人徐立新，我考虑开发责任后患，又与鑫龙公司签订了协议”。2014年7月6日，郑恩伟向本院所作《说明》称“我取得案涉土地后，在当时鑫龙公司法定代表人苟祯伟的指导下又转让给鑫龙公司解决张朝国一房多卖的遗留问题，当场付清了转让费，并将所有手续交付给了鑫龙公司的法人和张朝国，在场的人有苟祯伟、谯盛渝、张朝国等。考虑鑫龙公司及张朝国的诸多开发后患，鑫龙公司于2006年更换法定代表人为徐立新，后我与鑫龙公司签订了案涉土地转让协议”。
阆中市公安局刑警大队询问徐立新，徐立新于2006年12月25日陈述“公园路南街商住楼本来就是张朝国个人开发，他是鑫龙公司项目经理，给鑫龙公司交一部分管理费”；2006年12月26日陈述“2006年5月27日，郑恩伟将案涉土地卖给张朝国”；2006年12月4日陈述“张朝国以前就属于公司员工，现在我接手公司后也没脱离，他是以投资人的方式到国土买土地，后以鑫龙公司的名义到建委办建房手续，他没有项目经理证，他又请项目经理，房屋的销售、办证都是他自己办，他只给公司交管理费”；2010年4月8日陈述“张朝国出面找王治民借的这笔钱，由公司出面担保，由我签字并盖有公司的公章，这20多万元中，还有我借给张朝国的7万元，当时说的是我和张朝国联合开发这块地”。
2013年8月12日原审法院对王治民的调查笔录中，王治民称“借钱时张朝国一个人来的，我借给他40万元，后来苟祯伟为借款担保，2007年徐立新当鑫龙公司经理后，重新出的借条，借款人是鑫龙公司；因为张朝国买地要以鑫龙公司名义买，借给张朝国个人不稳当，就把鑫龙公司写作借款人；2005年的借条已经毁掉”。
2011年12月22日，张朝国出具《说明》称“一、张朝国同志在2011年12月22日撤诉后，由鑫龙公司向本人支付贰万元起诉费，本人不再起诉，若起诉退还贰万元起诉费并承担涉案损失；二、本人通过与鑫龙公司结算后，该地块属鑫龙公司开发”。同日，鑫龙公司副总经理何建学代表鑫龙公司作出《说明》称“因商城路土地确权一案，本人受鑫龙公司委托，若张朝国同志在2011年11月22日撤诉后，支付贰万元给张朝国，但要求张朝国同志不再作出起诉决定。商城路土地公司同意按政府指示价额伍佰万元处理遗留问题，凭票据结算相互核对多退少补。商城路土地与张朝国结算后属公司开发”。
本院认为：
第一，关于案涉土地最初的实际买受人问题
（一）对证人证言的认定问题
1.鑫龙公司法定代表人徐立新从2006年到2010年，在长达5年的时间，对案涉土地的表述均为张朝国购买土地挂靠鑫龙公司搞开发，多次表述一致。在2011年张朝国起诉案涉土地前，徐立新并未主张案涉土地系鑫龙公司购买，且对向王治民借款购买案涉土地的描述也为鑫龙公司担保、由徐立新签字。徐立新在二审中虽辩称对阆中市公安局经侦大队作如此描述是担心承担刑事责任，但此抗辩不能证明其受胁迫而进行虚假陈述。
2.王治民前后两次陈述内容一致，王治民对2007年《借条》载明借款人为鑫龙公司的解释合情合理。如果借款人为鑫龙公司，王治民不会在2011年《收条》上注明收到徐立新还款后，从此王治民与徐立新、张朝国之间再无债权债务关系。
（二）对书证的认定问题
1.2006年5月27日郑恩伟与鑫龙房产公司签订的《转让协议》，在转让金额栏载明“此费用乙方（鑫龙公司）已向甲方（郑恩伟）支付”，表明在2006年5月27日双方签订该协议前，案涉土地的转让款已支付给郑恩伟。
2.2007年11月10日《借条》载明借款单位虽为鑫龙公司，徐立新称此《借条》系鑫龙公司向王治民借款购买案涉土地，故该《借条》系事后补签，也与王治民证言中称40万元借款发生2年后让鑫龙公司作为借款人签署借条的解释相一致。
3.2011年9月17日王治民出具的《收条》载明王治民收到徐立新归还的借款，且称至此王治民与徐立新、张朝国之间再无债权债务关系，故也反映出徐立新还款时王治民并不认为借款人为鑫龙公司。
4.2011年12月22日张朝国和何建学分别出具的《说明》均载明张朝国与鑫龙公司结算后，“该地块属鑫龙公司开发”，表明鑫龙公司在此时并未主张案涉土地的实际买受人是鑫龙公司。
5.2011年11月28日，原审法院向阆中市人民政府打报告显示的内容为鑫龙公司愿意出资500万元帮助张朝国解决遗留问题，从而取得案涉土地开发权；鑫龙公司已出资2133420元退还当事人；也恰好证明鑫龙公司当时并未主张自己为案涉土地实际买受人。
综上，案涉土地最初的实际买受人是张朝国。
第二，关于张朝国与鑫龙公司就案涉土地的转让是否达成一致的问题。
张朝国为案涉土地最初的实际买受人，在开发案涉项目过程中因一房多卖被追究刑事责任。2011年8月30日联席会议记录虽载明“决定并经鑫龙公司同意，由鑫龙公司在一周内将500万元款转到原审法院标的款账户，替张朝国退还各购房户购房款，商城路（2005）033号地块交由鑫龙公司开发”，但鑫龙公司并未按时将500万元转入原审法院标的款账户，而实际筹集资金为张朝国处理了遗留问题；一方面，因张朝国被限制人身自由，代表张朝国参加该联席会议的为其刑事案件辩护人李洪友，且李洪友并未在该联席会议记录上签字，故不能证明张朝国知晓或认可该联席会议决议；另一方面，鑫龙公司并未按联席会议确定的方案限期将500万元打入阆中法院指定账户，而是自行退赔，导致退赔无法监督。故该联席会议决议不能作为张朝国与鑫龙公司就案涉土地转让达成一致的依据。
2011年12月22日张朝国和何建学分别出具的《证明》内容虽然一致，即由鑫龙公司支付张朝国2万元诉讼费后张朝国撤诉并保证不再起诉，张朝国与鑫龙公司结算后案涉土地交鑫龙公司开发，但一方面张朝国未撤诉，另一方面张朝国出具的《说明》中未明确解决遗留问题的金额，也未与鑫龙公司结算，故该两份《说明》并未实际履行，鑫龙公司不能凭解决了部分遗留问题而主张案涉土地当然归其所有。
综上，案涉土地并未由张朝国转让给鑫龙公司，至于鑫龙公司为解决张朝国遗留问题支付的费用，属另一法律关系，鑫龙公司可以另案主张。
第三，关于应否追加马德阳等22人为本案第三人的问题。
因案涉土地由阆中市国土局通过拍卖方式出让给郑恩伟，双方签订有《国有土地使用权出让合同》，郑恩伟再次转让案涉土地并未违反相关法律规定。案涉土地的实际权利人在完成拆迁前无法变更土地登记，故案涉土地目前登记的权利人为马德阳等22人，并不影响案涉土地的转让。马德阳等人如认为本案判决影响其实体权利，其应提起行政诉讼主张确认阆中市国土局转让案涉土地的行为违法以及该转让行为无效。故本案不应追加马德阳等22人作为第三人参加本案诉讼。
第四，关于已生效的（2011）阆刑初字第24号刑事判决认定的事实与本院查明事实不符的问题。
虽然（2011）阆刑初字第24号刑事判决载明“经合议庭评议后认为，商城路33号地块是由郑恩伟转让给鑫龙公司的……虽然鑫龙公司未取得商城路33号地块的实际开发权，但郑恩伟将其拍得的土地使用权已转让给鑫龙公司，且规划建设局已向鑫龙公司颁发了《规划用地许可证》，张朝国为鑫龙公司交纳了相关的拆迁费用”，但生效刑事判决侧重审查张朝国涉嫌诈骗的犯罪事实，对案涉土地的实际买卖情况，仅审查《转让协议》、《借条》等签名情况，作出案涉土地系鑫龙公司购买的判断，并非对本案争议土地转让进行全面、细致的审查。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十三条“下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”之规定，本院审查相应证据后确定案涉土地的真正权利人，并不受生效刑事判决查明事实的约束。
综上，鑫龙公司的上诉请求和理由均不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5，000元，由四川省阆中市鑫龙房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 辉
审 判 员 田 娟
代理审判员 任雅莉
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 蒲文博