北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第05649号
上诉人（原审原告）周艳红，女，1966年4月8日出生。
上诉人（原审原告）李金鑫，男，1963年12月16日出生。
上列二上诉人之共同委托代理人徐玉光，北京市联法律师事务所律师。
上列二上诉人之共同委托代理人李宝华，北京市联法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）马金凤，女，1963年11月15日出生。
被上诉人（原审被告）李晶，女，1978年2月26日出生。
委托代理人冯福增，北京市剑泰律师事务所律师。
上诉人周艳红、李金鑫因确认合同无效纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第00256号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年12月，周艳红、李金鑫起诉至原审法院称：我二人系夫妻关系，于1989年10月22日登记结婚。2001年，因我二人居住的北京市×48号房屋被拆迁，被安置北京市×1015号房屋（下称涉诉房屋）一套。2003年，该房屋产权登记在李金鑫名下。2011年3月16日，李金鑫为办理贷款，在周艳红不知情的情况下与马金凤签订《存量房屋买卖合同》，将上述房屋转让给马金凤，成交价为550000元。周艳红认为，位于北京市×1015号房屋系夫妻共同财产，李金鑫在周艳红不知情的情况下，将上述房屋非法转让，马金凤并未向李金鑫支付购房款，属于虚假的买卖行为。为此，周艳红诉至法院，要求确认李金鑫与马金凤签订的《存量房屋买卖合同》无效。2013年9月5日，北京市东城区人民法院经调解，作出（2013）东民初字第10720号民事调解书，确认李金鑫与马金凤签订的《存量房屋买卖合同》无效。2013年5月，李金鑫为偿还中信银行贷款1660000元，在未告知周艳红的情况下，让马金凤向李晶借款1170000元并将上述房屋抵押给李晶。经查，2013年5月2日，马金凤签署委托书，委托案外人任富乐出售涉诉房屋。2013年8月15日，马金凤与李晶签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定马金凤以2388000元将北京市×1015号房屋出售给李晶。现该房屋已过户至李晶名下。李金鑫未经周艳红同意私自处分房屋的行为已被法院确认为无效，在此情况下，根据法律规定，马金凤处分房屋的行为亦属于无权处分。李晶不是善意购房人，其与马金凤约定的购房款远低于市场价格，不属于以合理价格转让。而且，李晶没有支付购房款，房屋至今未交付，仍然由我二人居住。综上，马金凤与李晶之间的房屋买卖行为是虚假的，属于无效合同。现我二人要求确认马金凤与李晶签订的房屋买卖合同无效，本案诉讼费由马金凤、李晶承担。
马金凤辩称：为了帮助李金鑫办理贷款，我与李金鑫签订了房屋买卖合同，并取得房屋所有权证。在上述过程中，我未收取分文。周艳红并不知道上述情况。对于房屋转让给李晶的情况，我不清楚。现我同意周艳红、李金鑫的诉讼请求。
李晶辩称：2013年5月2日，马金凤向我借款1170000元。2013年6月4日，马金凤又向我借款1800000元。上述两笔借款的期限均为1个月，用于马金凤的资金周转。同时，马金凤均以其名下的北京市×1015号房屋作为抵押。借款期限届满后，马金凤未能按约还款。2013年7月10日，马金凤出具承诺书，承诺在2013年7月24日下午17时前还本付息，否则愿将抵押房屋腾空，交由我处置。2013年8月22日，马金凤委托任富乐作为代理人将抵押房屋出售给我。马金凤与我在房屋买卖合同中约定的价格是国家允许的价格，并非实际成交的价格。在以上借款、房屋买卖过程中，我从未听说过关于周艳红、李金鑫的情况。在借款、房屋买卖过程中，我曾在马金凤的陪同下看过抵押房屋，也从未听说关于周艳红、李金鑫的情况。因此，周艳红、李金鑫的主张缺乏事实及法律依据，请求法院驳回周艳红、李金鑫的诉讼请求。
原审法院经审理确认：根据查明的事实，涉诉房屋为周艳红、李金鑫的夫妻共同财产。李金鑫为获取银行贷款，其与马金凤约定以签订《存量房屋买卖合同》的形式，将贷款银行拨付的款项由李金鑫另行使用，涉诉房屋仍归李金鑫所有。基于以上事实，李金鑫与马金凤未支付交易对价，故二人之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。但马金凤已取得涉诉房屋的所有权证，由此可能导致该房屋物权发生转移的风险应由李金鑫承担。李金鑫以马金凤名义通过任富乐向李晶借款2970000元，并由李金鑫实际使用，上述款项直接汇至马金凤的账户中。在此过程中，李晶与马金凤签订抵押借款合同并经公证办理了具有强制执行效力的债权文书公证书，约定马金凤将登记在其名下的涉诉房屋抵押给李晶。同时，马金凤与任富乐签订委托书并经公证，约定马金凤委托任富乐以合理价格出售涉诉房屋。对此，李晶确认其与马金凤存在债权债务关系，不知李金鑫其人，而李金鑫没有证据证明其已向李晶告知关于涉诉房屋产权人的真实情况及李金鑫为上述借款关系的实际债务人情况。在马金凤不能按期偿还债务的情况下，李晶凭涉诉房屋产权登记在马金凤名下的事实，与其代理人签订关于涉诉房屋的买卖合同，购买该房屋的行为未违反相关法律规定。现周艳红、李金鑫没有证据证明李晶在购房过程中存在恶意，且李晶现已取得涉诉房屋的所有权，故周艳红、李金鑫主张马金凤与李晶签订的房屋买卖合同无效，缺乏依据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年3月判决：驳回周艳红、李金鑫的诉讼请求。
判决后，周艳红、李金鑫不服上诉至本院，认为周艳红对房屋买卖的事实不知情，马金凤出卖房屋的行为属于无权处分，且马金凤与李晶之间的房屋买卖合同不是马金凤的真实意思表示，房屋价款亦低于市场价，故要求撤销原判，支持其原审的诉讼请求。李晶同意原判。马金凤对原判有异议但未上诉。
经审理查明：周艳红与李金鑫系夫妻关系。坐落于北京市×10层1015号房屋系周艳红、李金鑫因原房屋被拆迁所获得的安置住房，该房屋产权登记在李金鑫名下。周艳红与李金鑫一直在此居住。
2011年3月16日，李金鑫与马金凤签订《存量房屋买卖合同》，约定将涉诉房屋转让给马金凤，价格为550000元。此后，马金凤与案外人中信银行北京出国中心支行签订贷款合同，约定由中信银行北京出国中心支行向马金凤提供贷款，用于支付给李金鑫的购房款。2011年3月17日，马金凤取得北京市×10层1015号房屋的所有权证。
2013年5月2日，马金凤与李晶签订《抵押借款合同》并作为申请人经北京市方正公证处公证办理了具有强制执行效力的债权文书公证书。《抵押借款合同》约定，马金凤向李晶借款1170000元，用于资金周转；债务履行期限为自实际转账之日起1个月；马金凤用北京市×10层1015号房屋作为抵押。具有强制执行效力的债权文书公证书证明马金凤表示若未按时履行该合同所设定的还款义务，按照该合同的约定，自愿接受人民法院的强制执行并放弃抗辩权。同日，李晶通过银行转账向马金凤支付1170000元。
同日，马金凤与案外人任富乐签订委托书并经北京市方正公证处公证，约定马金凤委托任富乐以合理的市场价格出售北京市×10层1015号房屋，代办房屋买卖交易手续，代为签订网签手续及解除网签手续，代为签订房屋买卖合同，到房地产交易管理部门办理房屋产权转移过户的有关事宜，代为接受询问，签署询问笔录等内容。
2013年6月4日，马金凤与李晶签订《抵押借款合同》并作为申请人经北京市方正公证处公证办理了具有强制执行效力的债权文书公证书。《抵押借款合同》约定，马金凤向李晶借款1800000元，用于资金周转；债务履行期限为自实际转账之日起1个月；马金凤用北京市×10层1015号房屋作为抵押。具有强制执行效力的债权文书公证书证明马金凤表示若未按时履行该合同所设定的还款义务，按照该合同的约定，自愿接受人民法院的强制执行并放弃抗辩权。
同日，李晶通过银行转账向马金凤在中信银行北京出国中心支行的账户支付1800000元。
2013年7月10日，马金凤在承诺书上签字，承诺如在2013年7月24日下午17时前未偿还所借李晶的2970000元及利息，自愿将抵押房屋腾空，交由李晶处置。
2013年7月29日，周艳红将李金鑫及马金凤诉至原审法院，要求确认李金鑫与马金凤于2011年3月16日签订的《存量房屋买卖合同》无效。经调解，原审法院于2013年9月5日出具民事调解书，确认李金鑫与马金凤签订的《存量房屋买卖合同》无效。
2013年8月15日，任富乐代马金凤与李晶签订《存量房屋买卖合同》，约定马金凤以2388000元的价格将北京市×10层1015号房屋出售给李晶。同日，任富乐代马金凤与李晶签订《存量房交易结算资金自行划转声明》。2013年8月22日，任富乐代马金凤在房屋所有权转移登记申请书上签字。同日，李晶取得该房屋的所有权证。
在本案庭审中，李金鑫与马金凤确认，二人于2011年3月16日所签订的《存量房屋买卖合同》并非真实的房屋买卖行为，目的是李金鑫与马金凤约定以买卖房屋为由将银行拨付的购房款由李金鑫使用，涉诉房屋仍归李金鑫所有；李金鑫以马金凤的名义通过中间人任富乐两次向李晶借款共计2970000元并由李金鑫使用。李晶称其通过任富乐认识马金凤并借给马金凤2970000元，对于该款实际由李金鑫使用，其不清楚；关于李金鑫与马金凤之间的房屋买卖合同及双方约定涉诉房屋仍归李金鑫所有的事实，李晶不知情。对于房屋转让价款，李晶称截至房屋买卖合同签订之日马金凤欠其的本金、利息、滞纳金等共计3188555元，故房屋实际成交价格为3188555元。
上述事实，有双方当事人陈述，房屋所有权转移登记申请书、北京市东城区人民法院（2013）东民初字第10720号民事调解书、危旧房改造公房回迁购房协议书、抵押借款合同、公证书、结婚证、《北京市存量房屋买卖合同》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、承诺书、房屋所有权证、中国工商银行个人业务凭证、中国建设银行客户回单等证据在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，李金鑫以马金凤的名义通过案外人任富乐向李晶借款2970000元，马金凤与李晶签订抵押借款合同并办理了具有强制执行效力的债权文书公证。同时，马金凤办理委托案外人任富乐以合理的市场价格出售涉诉房屋并代办相关手续的公证。马金凤在其承诺的还款期限届满前未能如约偿还所借李晶的欠款，由任富乐代理其与李晶签订涉诉房屋的买卖合同。关于周艳红、李金鑫主张马金凤无权处分涉诉房屋、且房屋成交价款过低一节，李晶依据涉诉房屋登记在马金凤名下的事实，与马金凤的代理人签订房屋买卖合同，已取得涉诉房屋的所有权，该行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，周艳红、李金鑫亦并未提交证据证明李晶在购买涉诉房屋过程中存在恶意，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》之规定，无论周艳红是否知晓涉诉房屋买卖的事实，均不影响买卖合同的效力，故周艳红、李金鑫上诉要求确认马金凤与李晶签订的房屋买卖合同无效，依据不足，本院不予支持。综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由周艳红、李金鑫负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由周艳红、李金鑫负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
代理审判员 陈雨菡
代理审判员 马兴芳
二〇一四年六月十九日
书 记 员 胡 月