新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈垦民初字第726号
原告张舒婷，女，1989年11月5日出生。
原告徐永杰，女，1965年12月23日出生。
被告刘怀芳，男，1945年3月25日出生。
原告张舒婷、徐永杰与被告刘怀芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月20日受理后，依法由代理审判员段婷婷进行独任审理。2015年10月20日公开开庭审理了本案。原告张舒婷、徐永杰，被告刘怀芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张舒婷、徐永杰诉称，原被告于2014年10月13日签订了一份《商铺租赁合同》，该合同约定由被告承租原告所有的位于火箭农场一连友好路市场12号商铺，约定租期三年。原告按约将该商铺交予被告经营，但被告一直拒绝支付租金，并未交纳2014-2015年度暖气费。原告多次找被告协商，但被告均以各种理由拖延。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令被告：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、支付原告垫付的暖气费1685元；3、支付租金28130.55元；4、支付违约金17736.5元；5、本案诉讼费用、送达费用由被告承担。
被告刘怀芳辩称，1、2014年的暖气费被告已全部交纳，2015年的采暖季刚刚开始，费用不应由被告承担。2、房屋租金应当以实际使用天数减去2014年10月18日至2015年6月17日的免租天数后计算收取。3、被告没有违约的事实。首先，合同约定的期限为3年，原告在不满1年的情况下提出解除合同，被告不存在违约。其次，合同约定原告在要求被告交纳房租前，应以短信或书面通知的形式告知被告，而原告在没有通知被告的情况下直接提起诉讼，被告不存在违约。4、诉讼费的承担应由双方平分。
庭审中，原告向本院提交以下证据，用于证实自己的诉讼请求：
1、《商铺租赁合同》、《收据》各一份，用于证明原被告签订了商铺租赁合同，约定租期为3年，第一年的租金为28130.55元，违约金的计算方法为3年租金的20%及原告代被告交纳2014-2015年度采暖费的事实。经质证，被告刘怀芳对上述证据的真实性均认可。
2、《商品房买卖合同》一份，用于证明涉案商铺的所有权人为原告张舒婷、徐永杰。经质证，被告表示不清楚这件事，故未发表质证意见。
被告刘怀芳未向本院提交证据。
经审理查明，2014年10月13日，被告刘怀芳（乙方）与原告张舒婷、徐永杰签订《商铺租赁合同》一份，该合同第一条约定：乙方承租甲方位于火箭农场一连友好路南侧友好市场12号楼（一层）19商铺，面积51.32平方米；12号楼（二层）31商铺，面积51.50平方米；面积总计102.82平方米。用于经营副食品、调味品项目。第二条约定：自签订商铺租赁合同之日起，租期自2017年10月17日止；免租期自2014年10月18日至2015年6月17日止；免物业费自2014年10月18日至2015年6月17日止（注：如承租人不能在签订本《商铺租赁合同》之日起20日内装修完毕开业者，每延迟10天开业，免租期及免物业费均减免2个月执行）。第三条第（二）款约定：租期为3年，免租期满后，第一年租金按（一层）1元／天／㎡，（二层）0.5元／天／㎡收取。第四条约定：乙方向甲方缴纳租赁履约保证金4000元，如乙方在免租期未满就解除合同或转租的，保证金不予退还。第六条第（3）款约定：在解除合同、终止合同或者租赁期满后，乙方的装修除可移动、搬离物品外，其余设施所有权属甲方。第九条第（2）款约定：在租赁期内，乙方确因情况需要解除合同的，应提前一个月告知甲方，经甲方同意、结清所有费用后，可以解除合同。但是，乙方所交履约保证金不予退还。第十二条第（3）款约定：乙方拖欠租金30天以上，视为乙方违约，甲方有权直接解除本合同，乙方不得提出异议。乙方还应从拖欠租金的第二天起到合同期限届满之间租金的20%作为违约金支付给甲方。
合同签订后，被告刘怀芳向原告徐永杰、张舒婷交纳了4000元履约保证金及1000元装修保证金，并在承租商铺内安装了楼梯，被告陈述支出装修费5000元。房屋装修后，因火箭农场友好市场不景气，交易量少，被告刘怀芳一直未开张营业。2015年4月13日，被告刘怀芳找原告协商解除合同一事，双方均同意解除合同，但原被告对于被告刘怀芳是否应当交纳免租期租金未达成一致意见。2015年6月18日，被告刘怀芳将涉案商铺的全套钥匙交于友好市场管理部。2015年8月18日，原告张舒婷为涉案商品房交纳2014-2015年度采暖费1685元。现原告诉至本院，请求判令被告：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、支付原告垫付的暖气费1685元；3、支付原告租金28130.55元；4、支付违约金17736.50元；5、本案诉讼费用、送达费用由被告承担。
本院认为，原告徐永杰、张舒婷与被告刘怀芳签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。原被告于2015年4月13日就解除《商铺租赁合同》进行协商，双方均同意解除《商铺租赁合同》，被告刘怀芳于2015年6月18日，将商铺的全套钥匙交于友好市场管理部，故本院认定双方解除合同的时间为2015年6月18日。对于原告要求被告支付租金28130.55元的诉讼请求，因被告自2014年10月17日起承租涉案商铺，到2015年6月18日止，共计8个月零1天，按合同约定的租金计算为18805.08元（51.32㎡×1元×244天＋51.50㎡×0.5元×244天），对于原告超出天数的租赁费，本院不予支持。对被告刘怀芳辩称商铺租金应当以实际使用天数减去2014年10月18日至2015年6月17日的免租天数后计算收取的抗辩意见，因原被告在《商铺租赁合同》中约定：“如承租人不能在签订本《商铺租赁合同》之日起20日内装修完毕开业者，每延迟10天开业，免租期及免物业费均减免2个月执行”，被告刘怀芳在承租涉案商铺后一直未开张营业，故原被告约定的免租期条款不发生效力，被告刘怀芳应当向原告支付租赁期间的租金，对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。对于原告要求被告支付违约金17736.50元的诉讼请求，因《商铺租赁合同》中约定：“乙方拖欠租金30天以上，视为乙方违约”，原被告合同中约定的免租期条款不发生效力，被告应当向原告支付租金，而被告自免租期条款未发生效力后一直没有支付租金，已构成违约，故对原告徐永杰、张舒婷要求被告刘怀芳支付违约金，本院予以支持。关于违约金的数额，鉴于合同约定如违反合同义务导致合同解除的情况下，原告可没收履约保证金4000元并从拖欠租金的第二天起到合同期限届满之间租金的20%即17736.5元主张违约金，相对于原告未收取半年租金的损失，该违约责任的约定明显过高。违约金以补偿为主，惩罚为辅，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院将违约金数额适当降低，以履约保证金4000元为宜，因该笔款项被告已经支付给原告，故原告无需退还。对原告要求被告支付1685元采暖费的诉讼请求，因原告提交相关证据证明该项费用系被告刘怀芳承租期间内由原告支出，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于被告认为其对涉案商铺的装修花费5000元，应当折抵租金的抗辩理由，因《商铺租赁合同》中明确约定：在解除合同、终止合同或者租赁期满后，乙方的装修除可移动、搬离物品外，其余设施所有权属甲方，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳，但被告刘怀芳向原告交纳的1000元装修保证金应当予以退还，可折抵租金，故被告应向原告支付的租金为17805.08元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百一十三条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告徐永杰、张舒婷与被告刘怀芳于2014年10月13日签订的《商铺租赁合同》，刘怀芳将涉案商铺交回徐永杰、张舒婷（涉案房屋已交回原告徐永杰、张舒婷）；
二、被告刘怀芳向原告徐永杰、张舒婷支付租赁费17805.08元，于本判决生效之日起十日内付清；
三、被告刘怀芳向原告徐永杰、张舒婷支付采暖费1685元，于本判决生效之日起十日内付清；
四、驳回原告徐永杰、张舒婷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费989元，减半收取494.50元，由原告徐永杰、张舒婷负担291.82元，被告刘怀芳负担202.68元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院。
当事人对生效法律文书申请执行的期间为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从每次履行期间的最后一日起计算；法律文书没有规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
代理审判员 段婷婷
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 马靖钊