福建省福州市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0102执异26号
异议人（案外人）：周瑜，女，1954年7月23日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，现住福州市鼓楼区。
委托代理人：张慧群，福建名仕律师事务所律师。
申请执行人：招商银行股份有限公司福州分行，住所地福州市鼓楼区鼓屏路60号粮食大厦。
负责人：郭夏森，行长。
委托代理人：陈武、吴俊，福建合立律师事务所律师。
被执行人：高源，男，汉族，1971年2月16日出生，住福州市晋安区。
被执行人：周文娟，女，汉族，1975年5月1日出生，住福州市晋安区。
被执行人：林勇，男，汉族，1971年4月20日出生，住福州市鼓楼区。
本院执行申请执行人招商银行股份有限公司福州分行与被执行人高源、被执行人周文娟、被执行人林勇借款合同纠纷一案执行过程中，本院查封了被执行人高源名下位于福州市晋安区王庄街道福马路单元房产，并拟对上述房产进行拍卖，案外人周瑜对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并公开开庭听证。异议人周瑜的委托代理人张慧群，申请执行人招商银行股份有限公司福州分行的委托代理人吴俊到庭参加听证，现已经审查终结。
案外人周瑜请求：裁定异议人与高源、周文娟签订的《房屋租赁合同》合法有效，在租赁期内异议人有权继续占有使用福州市晋安区王庄街道福马路单元，以保障异议人合法承租权。
事实和理由：一、2014年3月28日，异议人与周文娟签订有《房屋租赁合同》，约定租期为13年，自2014年3月28日起至2027年3月28日，租金每月4500元人民币（双方约定的70万元租金异议人是在2013年6月28日一次性转给周文娟（周文娟指定其母亲刘某收款））。签订合同同时，异议人入住直至现在。
二、异议人于2014年6月办理了水、电、有线电视等代缴代扣手续（原水、电、有线的代缴代扣是周文娟姐姐周某的银行卡，异议人入住后3月至6月期间的水、电、有线电视等费用以现金交给周某）。
三、异议人与高源、周文娟签订的《房屋租赁合同》时间在贵院查封冻结上述房产之前，异议人自2014年3月起实际占有使用上述房屋。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”之规定。
综上，异议人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，特向贵院提出执行异议，请求裁定异议人与高源、周文娟签订的《房屋租赁合同》合法有效，在租赁期内异议人有权继续占有使用福州市晋安区王庄街道福马路单元，以保障异议人合法承租权。
申请执行人招商银行股份有限公司福州分行答辩如下：我方认为，本案被执行房产系居住性用房，周瑜与高源、周文娟之间，在被执行房产上根本不存在合法有效的房屋租赁关系，周瑜的主张严重悖离常理，应主动配合鼓楼法院执行局日后的腾房工作。具体理由如下：
一、本案周瑜所主张的“租赁款”的支付对象严重悖离常理。
周瑜既未提供周文娟指定他人代收租金的证据，也未提供刘某与周文娟的关系证明，因此该转账凭证无法证明周瑜已经支付了租赁款。并且按照常理，租赁关系中接收租金的一方，一般是出租方，更何况是人民币70万元如此大笔金额的款项。而周瑜却主张其将款项支付给了刘某，而并非周文娟本人，即便有收条，收条的时间也之后于转账时间太久，且异议人也未提交指示支付的文书，这样的说辞有悖于常理。
二、本案周瑜所主张的“租赁款”的支付时间与对租赁房屋的使用时间严重悖离常理。
按照常理，双方租赁房屋的顺序应是先签定租赁合同，再支付租金并开始使用房屋。但是本案却是支付在前，签订合同在后，且合同中的租赁期限的起算时间比付款时间晚了将近一年，与常理不符合。更何况，按照常理，承租人一旦支付租金，一般会在短时间内就入住使用。周瑜在申请书中主张自己是从2014年3月28日就开始入住租赁房屋，可是其又是在2013年6月29日就支付了全部租金，两个时间点相差长达9个月，这也是严重悖离常理。即便周瑜对所谓的租赁房屋存在非其不可的特殊情怀，其也可采取支付定金的方式，而非提前一次性付款却不加以入住使用。
三、本案周瑜所主张的“租赁款”的支付方式严重悖离常理。
按照常理，中国房价上涨迅猛，普通人手上有足够的资金时，一般是倾向于购置属于自己的房产，而不是全部花费在房屋租赁中。本案中所谓的“被租赁房屋”属于居住性住宅。周瑜主张2013年6月份就已经一次性支付了租赁款70万元，这笔大额款项在当时足够在同地段支付一套正常住房的首付，因此周瑜花费如此大的代价一次性支付70万元，而不是自行购房的行为，严重不符合常理。并且按照常理，居住性用房的租赁，承租人一般是按月或者按季度或者是按年度支付租金，而周瑜却主张自己一次性支付了13年的租金，显然违背常理。
四、本案周瑜所主张的“租赁时间”及“租赁款”的金额严重悖离常理。
按照常理，居住性住房有别于经营性用房，出租人为了不影响到日后可能发生的房屋交易，一般的租赁时间不会太长，而周瑜所主张的租赁期却长达13年之久。并且，按照常理，房屋租赁的价格是逐年上涨的，故而出租人一般会在《租赁合同》中约定租金每年上涨一定幅度。而周瑜所提供的《房屋租赁合同》却显示租金为固定的月4500元，并且不再根据市场行情波动，也就是10年后被执行房屋的租金依然是月4500元，这也悖离了常理。
五、异议人2014年2月已年满60岁，租赁150平方米的大房长达13年不合符常理，租赁合同签订地是通湖地址，执行异议书上的地址又是安泰中心4#楼，且异议人是福州人，说明原来是有租房。
六、异议人所谓2014年3月28入住此房屋，申请回执是6月份办理，说明已入住三个月，但是在申请回执上通讯地址不是此房屋地址，我认为根本没入住此租赁房屋。
七、一次性支付70万元款项是件大事，收条周瑜名字都写错了。
综上所述，本案中周瑜就被执行房产所提出来的存在租赁法律关系的主张既没有向出租人支付租金的证据，也没有实际交付水、电、燃气、广电费用的证据，因此无法证明存在租赁法律关系。纵观异议人所谓的租赁房屋的材料，悖离常理而可信度极低，很可能是异议人一方为了阻却对本案被执行房产的执行而围绕着银行汇款凭证伪造存在房屋租赁法律关系的其他材料。因此，我方恳求贵院驳回周瑜申请事项。
案外人周瑜向本院提交如下证据：
证据A1、《房屋租赁合同》、《收条》、《转账历史流水》，说明2014年3月28日，异议人与被执行人高源、被执行人周文娟签订《房屋租赁合同》，约定租期为13年，租金每月500元人民币。（双方约定的70万元租金异议人是在2013年6月28日一次性转给周文娟，周文娟指定其母亲刘某收款）
证据A2、《建行解除第三方客户签约单及新增第三方签约》，说明异议人于2014年6月办理了水、点、有线电视等代缴代扣手续。（原水、电、有线的代缴代扣是周文娟姐姐周某的银行卡，异议人入住后3月至6月期间的水、电、有线电视等费用以现金交给周某）。
证据A3、刘某及周某的证人证言说明刘某代周文娟、高源收取了70万元租金；2、说明异议人于2014年3月入住讼争房产，3-6月期间租金是以现金形式交给周某。
申请执行人周瑜针对案外人招商银行股份有限公司福州分行提交证据发表质证意见如下：针对《房屋租赁合同》，真实性、合法性有异议。因为收条时间滞后于银行流水打款时间，且没有周文娟或高源指示的支付函，所以无法证明周瑜一次性支付租金70万元。针对《DCC历史流水》，真实性、合法性无异议，但关联性有异议，与本案无关。针对《收条》，真实性和证明对象有异议，周瑜未提供其转给高源或周文娟的转账凭证，不能证明其已一次性支付租金。《个人客户申请回执》等材料，真实性无异议，仅凭申请办理水、电、有线的申请回执不能证明周瑜已经在使用房屋。总之，上述证据均无法证明周瑜与高源、周文娟之前存在合法有效的房屋租赁关系。且在回执上，周瑜的通信地址是另外一处房屋，证明她入住使用其他房屋。
证人刘某陈述称：其为被执行人周文娟的母亲，其名下的银行卡由周文娟使用，对于70万元款项是什么性质并不知情。
证人周某陈述称：其为被执行人周文娟的姐姐，涉案房屋的水费是由其代为缴纳的。
本院查明：申请执行人招商银行股份有限公司福州分行与被执行人高源、被执行人周文娟、被执行人林勇借款合同纠纷强制执行一案，本院于2015年7月22日立案执行，执行依据为（2014）鼓民初字第4648号民事判决：一、被告高源、周文娟于本判决生效之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司福州分行借款本金人民币916649.27元及至还款之日的利息、罚息、复息（利息、罚息、复息计至2014年8月11日为4583.25元，此后利息、罚息、复息根据合同约定计至被告还清贷款之日止）；二、被告高源、周文娟于本判决生效之日起十日内偿还原告律师代理费13235元；三、被告林勇对被告高源、周文娟的上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任……
2016年12月14日，本院向福州市不动产登记和交易中心送达了（2015）鼓执字第1940号《协助执行通知书》，查封了被执行人高源名下座落于福州市晋安区王庄街道福马路单元房产。
2017年1月16日，本院作出（2015）鼓执字第1940号《查封公告》，内容如下：本院依据（2014）鼓民保字第735号民事裁定书查封了被执行人高源与周文娟所有的座落于福州市晋安区王庄街道福马路单元房产，上述房产已由部门协助本院登记查封、非经本院同意，任何人不得对被查封的财产有转移、隐匿、损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则本院将依法追究其法律责任。
另，异议人周瑜提交的《房屋租赁合同》载明：周文娟与高源自愿将座落在福州市晋安区王庄街道福马路单元房产出租给异议人使用，租赁期限为13年，自2014年3月28日至2027年3月28日止，房屋月租金为人民币4500元，承租人周瑜已在2013年6月29日前一次性支付合同约定的全部房屋租金70万元，合同签订时间为2014年3月29日。
2013年6月28日，周瑜转账给刘某名下银行账户70万元整。异议人周瑜提交的《收条》载明：收款人高源收到周瑜一次性支付的福州市晋安区王庄街道福马路单元房产租金70万元整，收条落款日期为2014年3月28日。
本院认为，虽然异议人提交的《房屋租赁合同》载明的合同签订时间在房产查封之前，但是该份租赁合同中约定租金每月4500元，一次性支付13年共计70万元，显然与租赁的日常商业交易习惯不符。另一方面，本院特别注意到本案异议人系2013年6月28日向刘某转账70万元，2014年3月28日签订租赁合同时间并出具收条，转账时间在前，签订租赁合同在后，且合同中租赁期限的起算时间及收条出具的时间都比付款时间晚了九个月，与常理不符。综上，异议人不能证明其真实租赁了本案查封的房产，其主张的租赁关系成立，本院不予采信。案外人提出异议，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人周瑜提出的执行异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 员 赵 南
人民陪审员 朱小英
人民陪审员 伍 缄
二〇一七年五月九日
书 记 员 叶丽满
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。