江西省修水县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0424民初2497号
原告：陈华锋，男，1978年6月27日出生，汉族，住修水县。
原告：黄琴，女，1982年8月10日出生，汉族，住修水县。
两原告委托诉讼代理人：龚双雁，广东深腾律师事务所律师。
被告：江西省华联房地产开发有限公司（以下简称华联公司）。住所：修水县城南新区广场现代城。统一社会信用代码：91360424796993799L。
法定代表人：王彦达，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：冷克林，江西东太律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冷立勋，广东利衡律师事务所律师。
上列原、被告商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年09月07日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈华锋、黄琴的委托诉讼代理人龚双雁，被告华联公司的委托诉讼代理人冷克林、冷立勋已到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，审判委员会进行了讨论并已作出决定，现已审理终结。
原告陈华锋、黄琴向本院提出诉讼请求为：1、判令被告为原告办理“义宁镇秀水大道奥林华府3栋A区2-1003房”房地产权证书，并将房地产权证书交付给原告；2、判令被告向原告支付自2015年12月31日至2016年5月13日逾期交房的违约金8916.12元；3、判令被告支付原告逾期办证的损失63512元（按原告已付房价款660453元参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算2016年8月11日至实际办证之日止。暂计算至2017年9月5日为63512元）；4、判令被告承担诉讼费、保全费、担保费、律师费用。诉讼中，原告将第1项诉讼请求变更为：判令被告将“义宁镇秀水大道奥林华府3栋A区2-1003房”的房屋不动产权转移登记至原告名下，并将不动产权证书交付原告；第3项变更为：被告向原告支付逾期办证违约金25757元（按原告已付房价款660453元日万分之一标准计算2016年8月11日至实际办证之日止，暂计算至2017年9月5日为25757元）。事实和理由：2014年11月26日，原告购买被告位于修水县××区××房，面积129.56㎡，双方签署了《商品房买卖合同》，原告按约定向被告支付了全部购房款660453元。合同约定，被告应当在2015年12月30日交房，但被告却于2016年5月13日才向原告交房，被告应向原告支付逾期交房违约金；被告应当在商品房交付使用后90日内为原告代办房屋产权登记手续，即被告应于2016年8月11日前办妥房屋产权登记手续。但被告至今未能为原告办妥房屋产权登记手续，应承担逾期办证的违约责任。为保护原告的合法权益，特向法院起诉，请支持原告诉请。
被告华联公司辩称，一、关于逾期交房。1、原告所购房屋在2016年7月20日已完成竣工验收，被告不承担2016年7月20日之后的逾期交房的违约责任。2、造成逾期交房存在不可抗力原因。近年来，我县洪灾、大风、暴风雪、冰冻等灾害性天气较多，造成工期顺延。3、合同约定的违约金过高，不应高于损失的30％，体现为所买房屋的租金。二、关于逾期办理产权证。1、办理产权证的法律责任主体是房屋购买人，而被告的义务是“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。2、原告没有证据证明没有办证的原因是出卖人的责任。3、逾期办证没有给原告造成任何损失，原告是以首付和银行按揭方式支付的，在未办证前，被告为原告的按揭款承担担保责任。4、不动产登记制度改革是被告延期提交办证所需要资料的主要原因。综上所述，请依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年11月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定:被告将其开发的位于修水县城××新区××地块（××为××）××区××房卖给原告；该房建筑面积129.56㎡，每平方米单价5097.66元，总价款为660453元，由原告于2015年3月19日前首付人民币200453元，银行按揭人民币460000元；被告应当在2015年12月30日前将商品房交付原告；被告逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，由被告按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金；双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，因被告的原因，原告不能在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权书，原告不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有登记之日止，被告按日向原告支付全部房价款日万分之一的违约金；合同在其他方面亦作了相应的约定。
2015年2月3日，原告向被告支付首付款200453元及办理房产证的相关税费，同时就余款460000元按合同约定在银行办理了按揭贷款手续。2016年5月13日被告向原告交付了房屋。被告于2017年10月9日完成了涉案房屋的不动产初始登记，登记号赣20**修水县0013980。
诉讼中，被告认为本案约定的逾期交房违约金过高，请求适当减少，同时向本院申请对奥林华府地段毛坯房屋的租金进行司法鉴定。2017年11月30日，江西求实司法鉴定中心根据本院的委托对该地段同类房屋的租金作出了鉴定意见：江西省修水县义宁镇秀水大道D3地块奥林华府楼盘毛坯住宅从2015年1月1日-2017年11月30日期间的平均租赁纯收益为7元/月/平方米。原告认为，该鉴定意见与本案没有关联性，不应采纳。另外，原告以被告减少注册资本没有履行法定程序通知原告等为由，向本院申请追加付誉华、张海峰等八人为本案被告参加诉讼。
以上事实，有原、被告一致的陈述，原、被告签订的《商品房买卖合同》，购房款收据，竣工验收备案表，司法鉴定意见及相关证据证实，经庭审质证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，经审查属有效合同，具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。原告主张房屋交付时间为2016年5月13日，不违反法律规定，本院予以确认。结合本案原告的诉讼请求和被告的抗辩，本案争议的焦点为以下两个方面:一是本案被告是否构成合同违约；二是本案应当如何计算违约金。
一、本案被告是否构成合同违约。本案中，被告未按合同约定在2015年12月30日前将验收合格的商品房交付原告，经查亦无可以延期交房的法定事由，被告逾期交房的事实清楚，依法应承担逾期交房的民事责任。按合同约定，由双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。经查，原告在房屋交付前已将个人办证所需的税费等交给了被告，履行了自己应尽的义务，但自双方办理了房屋交付手续后起至今，被告未向本院提交已将办理涉案房屋所需资料已报有关办证机关备案的证据，可认定被告未按合同约履行自己应尽的办证义务，已构成合同违约，因此，被告应承担继续履行和逾期履行的民事责任。
二、本案应如何计算违约金。本案中，原、被告在合同中对逾期交房和逾期办证的违约金虽作了明确的约定，但由于违约金本身具有填补损失和惩罚违约的双重属性，如果约定的违约金过高，当事人可以向人民法院请求适当减少，实践中对其数额一般以不超过实际损失的130％为限，如果超过了这个数额即可认为过高，可以进行调整。被告逾期交房，造成原告最直接的损失体现为房屋的租金，按同地段同类房屋的租金计算，原告每月房屋的租金为7元/㎡×129.56㎡=906.92元，每月租金的130％即1179元，而按合同的约定，每月逾期交房的违约金为1981.27元，远超过了实际损失数额，故被告要求减少逾期交房违约金的请求，本院予以支持。本案逾期交房违约金以同地段同类房屋的租金的1.3倍计算为1179元/月×5.5个月=6484.5元。经查，涉案小区所签的房屋买卖合同中对逾期办证的违约金的约定有总房价款的百分之五、万分之一、日万分之三、日万分之一等多种情形，因此，对于本案被告所应承担逾期办证的违约金的数额，应当结合实际情况和有关商业习惯来确定，本院酌情确定不应超过涉案房屋总价款的3％即人民币19813.59元。本案中，从被告逾期办证的违约之日即2016年8月13日起计算至原告起诉时止，按合同约定计算的违约金累计总额已超过涉案房屋总价款的3％，故本案违约金总额以涉案房屋总价款的3％为限计算即19813.59元。以上两项合计违约金26298.09元。
诉讼中，原告申请追加追加付誉华、张海峰等人为本案被告参加诉讼，经审查缺乏法律根据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十一条第一款及有关法律之规定，判决如下：
一、由被告江西省华联房地产开发有限公司在本判决生效后三个月内，协助原告陈华锋、黄琴办理义宁镇秀水大道奥林华府小区3栋A区2-1003房的不动产权转移登记。
二、由被告江西省华联房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告陈华锋、黄琴支付违约金26298.09元。
三、驳回原告陈华锋、黄琴的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1611元，由原告许杨、夏恩平负担561元，由被告江西省华联房地产开发有限公司负担1050元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 长 朱金鑫
人民陪审员 魏长秀
人民陪审员 匡俊发
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 姚 雯