江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0981民初3303号
原告：江苏盛德物业有限公司。
法定代表人：王檬。
委托代理人：赵永平。
委托代理人：金步根。
被告：陈三所。
原告江苏盛德物业有限公司（以下至判决主文前简称“盛德公司”）与被告陈三所物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案受理。依法由代理审判员宋倩倩适用小额诉讼程序，于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告盛德公司的委托代理人金步根，被告陈三所到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盛德公司诉称：原告与江苏中江泓盛房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定将东台市红兰景苑小区的物业交给原告管理服务，服务期限自2011年7月29日至业主委员会成立之日，并签订新的物业服务合同止。被告于2011年9月29日入住该小区住宅某幢某室，建筑面积236.56平方米。被告尚欠2012年9月29日至2016年9月28日的物业服务费6642.20元，2014年9月29日至2016年9月28日的电梯专项运行维护费1600元。原告多次电话和上门催交均遭拒付，后发出《催缴物业费的通知》和《关于催缴物业服务费的函》，被告仍未缴纳，故请求判令被告支付2012年9月29日至2016年9月28日的物业服务费6642.60元、2014年9月29日至2016年9月28日的电梯运行维护费1600元及违约金1035.69元，并承担本案的诉讼费用。
被告陈三所辩称：1、2012年上半年，被告发现家中窗户玻璃渗水，造成大面积雾斑。被告向原告公司反映后，至今没有维修。2015年年初，被告家中房顶突然出现大面积渗水，被告向原告公司反映多次，均无人处理。后被告多次向开发商反映，开发商派人来家中维修，经查看问题比较严重，故先将水抽干，待天气好转后再修，但至今没有维修，原告也一直不作为。为了减少渗水，被告自己购买一台水泵进行排水。故原告服务没有达到标准，要求原告解决房屋漏水问题。2、原告提供的物业服务不到位。被告所在的单元门坏掉了，门禁系统无法使用，至今没有修复。公共环境卫生状况差，被告所在的单元走道间及楼梯口墙壁灰尘多。原告在小区公共部位私划停车位，侵害了业主的利益。小区内车辆乱停乱放现象严重。小区内绿化长期无人管理，出现树木死亡现象。3、原告在小区内征收广告费等经营性费用未向业主公示，侵害了业主的权益。4、原告收取的物业费价格过高，其提供的服务没有达到相应的服务标准。
经审理查明：2011年7月29日，江苏中江泓盛房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定原告对东台市中江泓盛小区进行前期物业管理，服务期限自2011年7月29日至业主委员会成立之日，并签订新的物业服务合同止。合同中包含合同当事人、物业基本情况、委托服务事项、委托服务期限、双方权利和义务、物业服务质量、物业服务费用、违约责任等内容。物业服务费用中约定：物业服务费按高层、小高层住宅建筑面积每月每平方米0.78元向业主和物业使用人收取，逾期缴纳按每日万分之五计算违约金。
另查明，原告具有三级物业服务资质。原告名称于2015年7月20日变更为江苏盛德物业有限公司。被告陈三所系东台市红兰景苑小区某幢某室业主，其住宅建筑面积236.56平方米。2013年12月31日，被告向原告交纳2013年和2014年的电梯运行维护费1600元。按照相关政策规定，被告入住前三年的物业服务费按照50%缴纳。被告欠原告2012年9月29至2016年9月28日的物业服务费6642.60元（236.56平方米×0.78元/月/平方米×12个月*50%+236.56平方米×0.78元/月/平方米×12个月*50%+236.56平方米×0.78元/月/平方米×24个月）。原告多次向被告催缴，但被告至今未缴纳上述费用。
审理中，原告放弃要求被告支付违约金1035.69元的诉讼请求。
本案经多次组织调解，因双方当事人未达成一致意见，致调解未果。
上述事实，有原告提交的前期物业服务合同、前期物业服务协议、催交物业费的通知、国内挂号信函收据、关于催缴物业服务费的函、照片打印件、公司准予变更登记通知书，被告提交的收款收据、照片及双方当事人在庭审中的陈述等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与江苏中江泓盛房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容合法有效，对双方当事人具有约束力。庭审中原告提供的与被告签订的《前期物业服务协议》，该协议中物业服务收费标准为空白，且无被告签字。虽然该份协议无法认定原、被告对物业费收费标准进行了约定，但被告小区业主委员会成立后，业主委员会未与被告签订新的物业服务合同，原告仍依照前期物业服务合同的约定履行物业服务义务，被告系东台市红兰景苑小区的业主，故应当根据前期物业服务合同的约定及标准缴纳物业服务费。经原告书面催告后，被告仍未缴纳物业服务费，现原告请求被告支付物业服务费，应予支持。对被告辩称原告计算物业服务费标准过高的抗辩，本院不予采信。因《前期物业服务合同》和《物业服务协议》中均未对电梯运行维护费标准进行约定，且原告未提供证据证明电梯运行维护的实际费用，故原告主张的2014年9月29日至2016年9月28日的电梯运行维护费1600元，本院不予支持。
关于被告辩称的房屋质量的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。《前期物业服务合同》中约定，盛德物业公司应负责楼盖、屋顶、外墙、承重结构等维修、养护和管理。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，在物业服务过程中，物业公司是否按约履行义务，应由物业公司负举证责任。本案中，对于被告辩称的2015年年初家中屋顶漏水问题，原告盛德公司未提供证据证明在此期间其对争议屋顶漏水情况处理或维修、养护的事实，原告对被告住所区域提供物业服务未尽到全面履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，对原告主张的物业服务费可酌情予以减少。综上，被告陈三所应当向原告缴纳自2012年9月29起至2016年9月28日止的物业服务费6421.2元（236.56平方米×0.78元/月/平方米×12个月*50%+236.56平方米×0.78元/月/平方米×12个月*50%+236.56平方米×0.78元/月/平方米×12个月*90%+236.56平方米×0.78元/月/平方米×12个月）。
关于被告辩称原告在红兰景苑内征收广告费未向业主公示，侵害被告权益的问题。《江苏省物业管理条例》第六十五条第二款规定，物业服务企业利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示，还应当经有利害关系的业主同意。本案中，被告提供证据证明原告利用共有部分、公用设施从事广告活动，但未提供证据证明被告与该活动有利害关系，因此拒交物业服务费于法无据。
关于原告放弃违约金1035.69元的主张，是其真实意思表示，不违反法律、法规之规定，本院依法照准。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
被告陈三所于本判决生效之日起10日内给付原告江苏盛德物业有限公司自2012年9月29起至2016年9月28日止的物业服务费6421.2元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈三所负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 宋倩倩
二〇一六年七月十三日
书 记 员 王钰娴
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
2.《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8号
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
4．最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》法释[2001]33号
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。
5.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。