北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终6555号上诉人（原审被告）：北京金沙东方酒店管理有限公司，住所地北京市海淀区信息路15号1e、2a、2b、2c、2d、2f、2h。法定代表人：刘兵，董事长。委托诉讼代理人：周涵，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：张良杰，北京市大都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京瑞博斯物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区信息路15号1层1e。法定代表人：薛秀荣，执行董事。委托诉讼代理人：商显涛，天津四方君汇律师事务所律师。上诉人北京金沙东方酒店管理有限公司（以下简称金沙东方公司）因与被上诉人北京瑞博斯物业管理有限责任公司(以下简称物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初53887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月26日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。金沙东方公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回物业公司在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，我公司与物业公司之间约定的物业服务费标准一直是每平方米2元，不存在将每平方米3元的物业费标准暂时调整为2元的合同内容变更；2.所谓的《业委会物业管理服务委托合同》因并未向我公司送达而不发生法律效力。上述合同内容并未经过业主或业主大会审核同意，是业委会与物业公司串通，在物业公司的控制人、业委会主任的安排下私自签订的。该合同内容并未向我方告知，我公司对此并不知晓。因而其对我公司不发生法律效力。物业公司辩称，同意一审判决，不同意金沙东方公司的上诉请求和理由。物业公司向一审法院起诉请求：1.判令金沙东方公司支付物业管理费53271.72元（2017年1月1日至2017年6月30日）；2.判令金沙东方公司支付停车位使用费9600元（2017年1月1日至2017年12月31日）；3.判令金沙东方公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。自2015年1月起，物业公司作为北京市海淀区上地金融科贸大厦（以下简称大厦）物业服务企业，为大厦业主提供物业服务。2016年1月，物业公司与大厦业主委员会签订《业委会物业管理服务委托合同》，其中约定物业公司管理大厦，委托管理期限自2016年1月1日至2020年12月31日；本物业的管理费用，其中1-2层商业3元/月/平米[设备设施日常运行及保养费（现有运行设施设备）、人员工资及提取的福利费、绿化、保洁、保安、办公、物业单位固定资产折旧费、法定税费];每年7月份之前应交纳前1-6月的物业服务费，12月份之前交纳后7-12月的物业服务费。双方认可物业公司与金沙东方公司之间无书面协议。物业公司为大厦提供了物业服务。金沙东方公司物业所涉面积2959.54平方米。2016年12月31日前，金沙东方公司按2元/月/平米的标准支付物业费。之后物业费未予支付。庭审中，双方对物业费标准存在争议。金沙东方公司主张双方约定物业费按2元/月/平米计算；物业公司认可2016年12月31日前的物业费按上述标准收取，但主张系因金沙东方公司拖欠物业费而降低标准，上述优惠仅针对2016年12月31日之前的物业费。物业公司就此出示发票原件一张，显示其于2016年12月27日向金沙东方公司开具了2015年、2016年两年物业费的发票。金沙东方公司对发票显示的数额无异议。物业公司主张依据《业委会物业管理服务委托合同》约定收取物业费。金沙东方公司对《业委会物业管理服务委托合同》效力提出异议，但未就此提交证据。物业公司不予认可。诉讼中，双方就停车费达成一致，物业公司对2017年停车费不再主张权利。另，物业公司明确表示本案仅对2017年上半年物业费主张权利。金沙东方公司明确表示就相关财产损失另行主张权利。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。金沙东方公司虽对《业委会物业管理服务委托合同》效力提出异议，但未就此提交证据，物业公司亦不认可。对金沙东方公司的主张，法院不予采信。现无证据证明上述协议有违法律法规规定，对其效力，法院予以确认。大厦业委会所签协议对作为大厦业主的金沙东方公司具有约束力。就物业费缴纳问题，虽双方对降低2016年12月31日之前的物业费达成一致，但金沙东方公司并未提交证据证明上述优惠具有延续性,结合物业公司提交的发票，法院认为，物业公司主张按照《业委会物业管理服务委托合同》约定计算2017年上半年物业费，依据充分。现物业公司已经为大厦提供了物业服务，金沙东方公司应当依约缴纳物业费。诉讼中，物业公司明确表示对2017年停车费不再主张权利，本案仅对2017年上半年物业费主张权利，金沙东方公司明确表示就相关财产损失另行主张权利，法院不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条之规定，判决：一、北京金沙东方酒店管理有限公司于判决生效后七日内向北京瑞博斯物业管理有限责任公司支付二〇一七年上半年物业费五万三千二百七十一元七角二分；二、驳回北京瑞博斯物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，物业公司没有提交新证据。金沙东方公司提交2份证据：1.工商登记信息打印件2张，证明目的是：物业公司的法定代表人薛秀荣是本案业主委员会主任亲哥哥的配偶，故物业公司的实际控制人是涉案小区的业主委员会主任；2.《金融科贸大厦业主大会议事规则(草案)》，证明目的是：业主委员会主任无权私下和物业公司达成任何协议，物业公司损害了业主的权利。经询问，物业公司的意见是：证据1的真实性认可，证明目的和关联性均不认可；证据2的真实性、证明目的和关联性均不认可。本院认证意见：认可物业公司的意见。本院认为一审判决认定的证据真实有效，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是金沙东方公司交纳物业费的标准。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。物业公司要求按3元/月/平方米计算2017年1月1日之后的物业费，并提交了相应的证据。金沙东方公司对此不予认可，认为应按2元/月/平方米标准交纳。金沙东方公司对《业委会物业管理服务委托合同》不予认可，但该委托合同尚未被依法撤销或认定无效，金沙东方公司又未提供其他证据证明该委托合同不具有约束力，因而对金沙东方公司的该项主张，本院不予采信。虽然物业公司与金沙东方公司就2016年12月31日之前的物业费标准曾达成一致意见，但没有证据证明在2017年1月1日之后还适用该物业费标准。现物业公司依据《业委会物业管理服务委托合同》主张2017年1月1日之后按3元/月/平方米标准收费，有事实依据，应予支持。金沙东方公司关于仍按2元/月/平方米标准交纳物业费的上诉理由，缺乏证据佐证，本院不予采信。一审过程中，物业公司关于2017年停车费的诉讼请求已不再主张，一审法院所判决物业费数额与物业公司主张的数额一致，因而一审法院已支持了物业公司的全部诉讼请求，不存在驳回物业公司其他诉讼请求的情形，对一审判决的该项错误，本院予以纠正。综上所述，金沙东方公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，对判决主文第一项应予维持，对第二项应予撤销。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初53887号民事判决第一项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初53887号民事判决第二项；三、驳回北京金沙东方酒店管理有限公司的上诉请求。二审案件受理费244元，由北京金沙东方酒店管理有限公司负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长 陈立新审 判 员 汤 平审 判 员 赵小军二〇一八年九月四日法官助理 任可娜法官助理 黄慧婧书 记 员 苏 杭书 记 员 谢冰伦