山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁07民终1621号
上诉人（原审被告）杨庆才，居民。
被上诉人（原审原告）青州市云门山街道王家庄社区居民委员会。
法定代表人朱秀明，主任。
委托代理人岳文翠，山东潍青律师事务所律师。
原审被告牛洪顺，居民。
原审被告李万云，居民。
上诉人杨庆才因与被上诉人青州市云门山街道王家庄社区居民委员会（以下简称王家庄居委会），原审被告牛洪顺、李万云房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青州市人民法院（2015）青民初字第1136号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2012年5月29日，王家庄居委会与牛洪顺签订房屋租赁合同一份，约定将其坐落于青州市海岱中路1679号的房屋三间及院落、物资一并租给牛洪顺营业使用，租赁期限共3年，王家庄居委会自同年7月1日起，将房屋交付牛洪顺使用，至2015年6月30日收回，租赁费为每年30000元，租用期内遇国家征用或改造已租赁的房屋应提前30日内书面通知牛洪顺，其应在规定的时间内无条件搬出，牛洪顺自己增建的建筑物，由其自行处理。合同还对其他事项进行了约定。同年9月1日，牛洪顺与杨庆才、李万云签订房屋租赁合同一份，约定将涉案房屋租赁给杨庆才、李万云使用，期限自2012年9月1日起至2015年8月31日止，租赁费每年38000元，合同到期后，牛洪顺与王家庄居委会若继续延期房屋租赁合同，必须按本合同条件继续延期租赁给杨庆才、李万云使用。合同还对其他事项作了约定。王家庄居委会与牛洪顺签订的房屋租赁合同到期后，�方未续签合同。后王家庄居委会张贴招标公告，载明：“根据四议两公开一监督制度，决议通过沿街房面向本村社区居民公开招标。一、投标人限本社区居民和原承包者。二、凡投标者向本社区缴纳2万元投标保证金，中标后弃标者保证金不退。三、承包期限3年，承包费按每年5%递增。四、原承包者自建设施与中标者自行处理。五、底标价为原来的承包价。具备以上条件的请于2015年8月22号（星期六）下午4点前报名缴钱投标，不缴保证金者无权参与投标。”牛洪顺对涉案房屋投标价格为45100元，中标人刘世群的投标价格为52200元。2015年8月23日，王家庄居委会张贴中标公告，载明：“按四议两公开一监督制度，现将我社区沿街房在监督委员会的监督下，实行公投标的结果公布如下：由南向北1号，4.5万元，郄光涛；2号，2万元，郄光涛；3号，5.22万元，刘世群；4号，5.8万元，刘国栋。王家庄社区居委会，2015年8月23日。”。之后杨庆才、李万云继续占用涉案房屋。
上述事实，有当事人陈述、山东省城镇公房所有权证、集体土地使用证、房屋租赁合同、招标公告、投票房屋序号图、中标公告等在案为证。
原审法院认为，王家庄居委会与牛洪顺于2012年5月29日签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思的体现，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应确认为有效合同。合同到期后，牛洪顺既未与王家庄居委会续签租赁合同，也未腾空并交还房屋，已经构成违约。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”，第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”，牛洪顺与杨庆才、李万云于2012年9月1日签订的房屋租赁合同即使经过王家庄居委会的同意，但转租期限超过牛洪顺剩余租赁期限，对超过部分的约定应认定无效，而杨庆才、李万云至今未履行腾空并交还房屋义务。王家庄居委会要求腾空房屋符合法律规定，予以支持。王家庄居委会于2015年8月22日通过招、投标确定涉案房屋承租权中标人为刘世群，并于次日张贴中标公告，但牛洪顺、杨庆才、李万云至今未能腾空房屋，应当支付房屋占用费。对王家庄居委会参照刘世群中标底价每天143元（52200元/365天），请求支付自2015年9月1日至16日的房屋占用费2288元，此后房屋占用费计算至实际腾房之日的诉讼请求，应一并予以支持。关于王家庄居委会要求解除与牛洪顺房屋租赁合同的诉讼请求，因双方签订的房屋租赁合同履行期限已经届满，无需再涉及合同解除。牛洪顺、杨庆才、李万云辩称房屋是其合法所有，一部分是其出资建设，与王家庄居委会的房屋融为一体，不具有分割性，在法律上属于不可分割的共有，如果分割会导致杨庆才、李万云所有的建筑物没有进出通道，不能独立使用，不具备腾房的基础条件，涉及不动产的案件要求法院实地勘验，其建设的建筑物能否形成飞地，王家庄居委会的诉讼超出了民事案件受理范围，因王家庄居委会的干扰不能正常使用房屋进行收益，不存在房屋占用费的问题，请求法院驳回王家庄居委会的诉讼请求，上述答辩意见于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条之规定，判决如下：一、牛洪顺、杨庆才、李万云于判决生效之日起十五日内将坐落于青州市海岱中路1679号的房屋三间及院落一处腾空并交还青州市云门山街道王家庄社区居民委员会；二、牛洪顺、杨庆才、李万云于判决生效之日起十五日内支付青州市云门山街道王家庄社区居民委员会房屋占用费2288元（计算至2015年9月16日，此后房屋占用费按每日143元计算至房屋实际腾空之日。）如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由牛洪顺、杨庆才、李万云负担。
宣判后，杨庆才不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，�据法律规定，原承租人享有优先承租权。原审法院程序不合法，上诉人合法占有使用涉案房屋，上诉人享有部分房屋的所有权，该部分与涉案租赁物形成不可分割的整体，在法律上属于共有且不具有分割性，上诉人作为共有人享有优先使用或共同使用的权利，如果解除租赁合同，上诉人享有所有权的建筑物将形成飞地，原审没有进行勘验，程序不合法。原审适用法律不当，上诉人与被上诉人之间的租赁合同尚未解除，上诉人没有违反租赁合同约定的义务，原审适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条属适用法律不当。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或者发回重审。
被上诉人王家庄居委会答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告牛洪顺未到庭应诉，亦未提交书面陈述意见�
原审被告李万云陈述意见同上诉人上诉意见。
二审审理过程中，上诉人提交天虹浴池投资情况说明一份，证明其对租赁物进行了投资。被上诉人质证后认为被上诉人系与牛洪顺签订的合同，上诉人应向牛洪顺主张权利。
二审审理查明的其他事实与原审判决认定的一致。
本院认为，被上诉人与牛洪顺于2012年5月29日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。合同到期后，牛洪顺未与被上诉人续签租赁合同，承租人应依法腾空并交还房屋。上诉人主张其与牛洪顺签订的租赁合同未解除，根据法律规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。被上诉人与牛洪顺之间的租赁合同于2015年6月30日到期，上诉人与牛洪顺的转租合�约定2015年8月31日到期，转租期限超过牛洪顺剩余租赁期限，对超过部分的约定应认定无效。被上诉人与牛洪顺的租赁合同履行期届满之后，上诉人仍主张转租合同未解除，于法无据，本院不予支持。关于上诉人主张的优先承租权问题，优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。本案中，上诉人系与牛洪顺签订的转租合同，并非系原租赁合同的承租人，不具备优先承租权的主体资格，对此主张本院不予支持。关于上诉人主张的在租赁物上的投资问题，原审中对此未予审理，本院亦不予审理，当事人可另行处理。原审被告牛洪顺经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，并不影响本案的实体审理。综上，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持，原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉�法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人杨庆才负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹 义
代理审判员 石建军
代理审判员 李丹华
二〇一六年六月十三日
书 记 员 张瑞丰