广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1102民初2907号
原告：杨桂花，女，1968年5月13日出生，汉族，现住广西贺州市平桂区。
委托代理人：梁建安，贺州市法律事务中心法律工作者。
被告：广西贺州市中天物业管理有限公司，住所地：贺州市八步区远东国际城文莱苑南111号。
法定代表人：赖学鹏，该公司总经理。
委托代理人：马文，男，1970年1月22日出生，汉族，住广西昭平县，该公司经理。
原告杨桂花与被告广西贺州市中天物业管理有限公司（以下简称中天物业公司）排除妨害纠纷一案，本院于2016年8月18日受理后，依法组成由代理审判员邓秀娟担任审判长，代理审判员莫艳学、人民陪审员黎琼珍参加的合议庭，于2016年10月14日公开开庭审理了本案。书记员廖凤桂担任法庭记录。原告杨桂花及其委托代理人梁建安，被告中天物业公司的委托代理人马文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年11月19日，原告与广西大众房地产开发有限公司（以下简称大众房地产公司）签订大众新华园2号楼杂物房认购协议书。原告购买的杂物房位于大众新华园2栋11号，该杂物房的建筑面积约为14.19平方米。协议原约定单价2500元每平方米，总价款35475元，该协议签订时原告一次性付清给大众房地产公司。协议约定原告付清全部价款后，大众房地产公司保证原告拥有和该小区住户同等年限的产权，但不办理房产证。大众房地产公司向原告提出将原告所购大众新华园2栋11号杂物房暂借给其使用，使用期限至2015年7月份，届时交还时需保持门窗完整，照明完好，电表无损。原告同意，大众房地产公司出具承诺书给原告收执，并将该房交给被告作为物业办公室使用。期限届满后，原告多次催还但被告总以各种理由拒不交该房交给原告使用，原告在外打工回来连住的地方也没有。被告的行为构成侵权，给原告造成了巨大的经济损失。原告曾报110处理，黄田派出所的民警出警了解情况后，通知被告派人来调解但被告不理不睬。在派出所人员在场的情况下原告在该房屋内放置了一张床，没有经过法院判决原告不好去搬动被告的东西。被告借用期满至今持续侵占原告房屋已达13个月之久，给原告造成了巨大的经济损失，按每月租金700元，暂计14个月，合计9800元。为此，原告向人民法院提起诉讼，请求法院判决：1、被告停止侵权，排除妨碍，在本判决生效后一个星期自行腾空原告所有的位于大众新华苑2栋11号杂物房，将该房归还给原告使用；2、判决被告赔偿原告杂物房租金损失每月700元租金从2015.7起计至搬离时为止；3、本案诉讼费由被告负担。
原告对其主张在举证期限内向法庭提供的证据有：
1、大众新华园2#楼杂物房认购协议书1份（原件），证实大众新华园2#楼11号杂物房是原告向大众房地产公司购买的，房价已经付清，协议书约定原告付清房款，产权归原告所有。
2、大众房地产公司出具的承诺书1份（原件），证实大众房地产公司提出原告购买的杂物房，暂借该杂物房至2015年7月，2015年8月原告有权收回该杂物房。
3、照片3张（原件），证实原告所有的杂物房自2015年7月之后一直被被告占用。
被告辩称：1、原告的诉求与事实不符，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告于2012年6月6日通过开发商（以下“开发商”指广西大众房地产开发有限公司）协议选聘的方式进驻服务管理精细化小区即大众新华园，作为该小区前期物业服务管理的唯一合法机构，同时在市住建局房地产主管部门登记备案。经被告与开发商合同约定，在合同生效之日起60日内开发商向被告提供约20平方米建筑面积管理用房，给被告无偿使用。被告进场服务管理后，开发商履行合同约定指定目前被告办公的区域为办公用房，旁边一间为杂物房，用于物业堆放保洁、维修等工具用房。根据《物业管理条例》第三十条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”、第三十七条“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”、第三十八条“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。”等相关规定，开发商在该项目必须配置物业管理用房，根据合同约定开发商履行了与物业工商的约定，依法配置管理用房。被告根据《物业管理条例》及国家相关法律法规和合同约定履行物业管理义务，于2012年6月6日起正常使用开发商指定的精细化小区物业用房并投资装修。被告跟原告无任何约定及往来，不认识原告，并无原告所说的侵权现象。被告没有义务根据原告的片面之词办理现在的物业管理用房，除非是委托方开发商指令被告搬离现在的办公场所，另行根据相关规定安排物业管理用房。2、被告不是适格的诉讼主体，请求法院依法驳回原告的起诉。原告无设计图纸、无规划图纸、无合同附件，怎么证明现在的物业用房就是原告所诉的大众新华园2栋11号杂物房。原告所提供的证据承诺书是由开发商所出具的对原告的承诺，并不是被告出具的，不履行承诺应该追究承诺人的责任。所以被告认为原告所起诉的主体不对。原告应该通过正当合法的程序去找开发商通过相关程序矫情所有的购房款、各项其他费用、物业管理费等签订相关的交接资料，经过双方验收后证实交接所购买的物业，如有产权纠纷或延期交房也应该起诉卖方，不是起诉物业公司。综上所诉，原告的请求与事实不符，请求法院驳回原告的诉讼请求或者起诉。
被告为其辩解在举证期限内向法庭提交的证据有：
1、前期物业管理委托合同1份（复印件），证明被告是以正确的方式进入大众新华园管理的合法机构，法律规定开发商无偿提供20平方米的办公场所给被告。
2、照片3张（打印件），证明在原告在被告正常办公期间闹事，被告也贴了1份公告说明这件事情的具体情况。
经庭审质证，被告对原告的证据1没有异议，只是原告与大众房地产公司签订的，协议书没有规划图纸、没有合同附件、设计图纸，不能证明是被告所使用的杂物房。对证据2的真实性没有异议，但是与被告没有直接关系，并不是被告承诺的。对证据3没有异议。
原告对被告的证据1的真实性无异议，合同里面约定提供的20平方米的场所，但场所和使用期限均不明确，也没有图纸以约定被告可以使用原告的杂物房。合同委托管理期限也没有约定。不能证实被告的主张。即使被告有证据证明大众房地产公司给被告使用的期限最晚也是到2015年7月，而且这间杂物房被告一直在无偿使用，已经构成侵权。对证据2真实性没有异议，但是认为被告贴照片是不合法的，不受法律保护。证实被告是强行侵占使用原告的物权。
本院对证据的分析认定：双方对对方证据的真实性均无异议。双方的证据客观真实，与本案有关联性，本院均予以认定。
综合全案证据及当事人陈述，本院确认以下法律事实：
2014年11月19日，原告与大众房地产公司签订大众新华园2号楼杂物房认购协议书，约定：原告购买位于大众新华园2栋11号杂物房，该杂物房的建筑面积约为14.19平方米，单价2500元每平方米，总价款35475元，协议签订时原告一次性付清给大众房地产公司，原告付清全部价款后，大众房地产公司保证原告拥有和该小区住户同等年限的产权，但不办理房产证。同日，大众房地产公司向原告提出将原告所购大众新华园2栋11号杂物房暂借给大众房地产公司使用，使用期限至2015年7月份，届时交还时需保持门窗完整，照明完好，电表无损，原告同意，大众房地产公司出具承诺书给原告收执。
被告于2012年6月6日通过开发商广西大众房地产开发有限公司协议选聘的方式进驻服务管理精细化小区即大众新华园，作为该小区前期物业服务管理的唯一合法机构，同时在市住建局房地产主管部门登记备案。经被告与开发商合同约定，在合同生效之日起60日内开发商向被告提供管理用房给被告无偿使用。被告进场服务管理后，开发商履行合同约定指定目前被告办公的区域为办公用房，旁边一间为杂物房，用于物业堆放保洁、维修等工具用房。被告于2012年6月6日起正常使用开发商指定的精细化小区物业用房并投资装修，一直使用至今。
原告与大众房地产公司签订认购协议后，2015年7月份要求被告腾房，被告认为原告的依据不足，不予腾房。双方产生纠纷，2016年7月2日再次进行协商，被告答应2016年7月4日答复，但2016年7月4日未进行答复。原告报警处理，黄田派出所出警，召集双方调解，被告未派人参加。原告在民警见证下将一张床放置在讼争杂物房内。被告以原告闹事为由贴出公告。为此，原告诉至本院，要求被告腾房并支付占用期间的租金。
本院认为，原告于2014年11月19日与大众房地产公司签订大众新华园2号楼杂物房认购协议书时，协议无附件、无设计图、无规划图，杂物房也没有门牌号，至今也未办理房产证。被告自2012年6月6日起根据法律规定与合同约定正常使用讼争杂物房作为物业用房至今，若原告当时不知当时杂物房是被告正在使用的物业用房，则协议指向的杂物房是否为讼争房屋不能确定；若原告当时明知其认购的杂物房即为被告正在使用的物业用房，则根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”以及《物业管理条例》第三十条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”、第三十八条“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，该协议的签订是否经过业主同意、是否为开发商擅自处分，仅凭原告提交的认购协议书、承诺书，不足以认定该协议合法有效。因此，原告是否对讼争房屋享有合法产权未经确认，其主张被告广西贺州市中天物业管理有限公司侵占其房屋，要求被告腾房并支付租金，事实和法律依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《物业管理条例》第三十条、第三十八条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
驳回原告杨桂花的诉讼请求。
案件受理费100元（原告已预交），由原告杨桂花负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。
审 判 长 邓秀娟
代理审判员 莫艳学
人民陪审员 黎琼珍
二〇一七年一月二十三日
书 记 员 廖凤桂