广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法龙民初字第236号
原告（反诉被告）：深圳市安美康科技发展有限公司，住所地深圳市罗湖区笋岗路华通大厦1015室，组织机构代码695597148。
法定代表人：占欣玲，该公司董事长。
委托代理人：王验兵，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：深圳市北站茶城投资管理有限公司，住所地深圳市龙华新区民治办事处民治第三工业区1栋1、2楼，2栋1、2楼，组织机构代码051530933。
法定代表人：谢书荣，该公司董事长。
委托代理人：熊伟，广东龙昌律师事务所律师。
原告诉被告租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告在法定期限内提出反诉，本院依法将两案合并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人王验兵和被告委托代理人熊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2012年5月15日签订了《商铺租赁合同》。在合同附件三《场地使用证明》中显示，被告实际使用用于经营的场所为1栋1、2楼及2栋1、2楼，面积为5,400平方米，该面积已包含公摊面积。但是被告实际收取商铺房租时，却按照《北站茶城一期A/B一楼总平面布置图》、《北站茶城一期A/B二楼总平面布置图》中列明的商铺的面积计算房租。《北站茶城一期A/B一楼总平面布置图》、《北站茶城一期A/B二楼总平面布置图》列明A栋(即1栋)一层(即1楼)1,642平方米，A栋二层为1,280平方米，B栋(即2栋)一层2183平方米，B栋二层1,553平方米，上述面积合计为6,658平方米。被告按照该图纸划分商铺出租，实际多收取了商户1,258平方米的租金，被告涉嫌合同欺诈。
原告根据上述图纸承租了被告的A楼一层01-08、26-30共计13间商铺，合同面积合计443平方米。经原告实际测量，原告所使用商铺的面积仅为281平方米，被告多收取162平方米，多收取比例高达36.6%。为此原告在多次口头沟通无效的情况下，于2014年1月17日向被告发出《关于我方要求贵司按实地测量面积收取租金的函》，被告未予回复。2014年1月21日，由于被告对原告商铺采取了停电、锁门等防碍原告正常营业的措施，原告被迫从商铺中搬走了全部货物，终止营业。原告营业期间的50余万元的装修、数万元的冷库、大部分货架全部遗留在商铺未能及时搬走。
被告承租期间(2012年9月1日至2014年1月31日)共支付被告租金363,636元(租金支付至2013年11月30日，共15个月)，支付管理费67,779元(管理费支付至2014年1月31日，共17个月)。由于被告提供给原告的实际面积远远低于原告合同承租面积，造成原告巨大经营投入亏损。原告期间多次向被告提出关于合同面积的异议，被告始终不予配合。诉讼请求：1、判决被告返还原告押金101,200元；2、请求判决被告返还多收取原告房租款85,909元和管理费12,810元；3、请求判决被告赔偿原告装修等损失50万元；4、请求确认原、被告双方签订的《商铺租赁合同》无效；5、请求判决被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：涉案的装修为被告所出资并施工，原告要求赔偿装修损失无法律依据。涉案房屋为合法产权，原告要求判令租赁合同无效，无法律依据。原告尚欠被告租金、水电费、物业管理费，现被告已提出反诉。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告反诉称：2012年5月15日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，双方约定被告将位于深圳市北站茶城一期01#等商铺出租给原告使用，租赁期限自2012年6月1日至2014年5月31日，每月租金48,100元。但原告拒不支付房租及水电费、物业服务费，被告多次要求原告支付上述款项，被告置之不理。反诉请求：1、判决原告向原告支付占用使用费（按照48,100元/月，从2013年11月起至搬离返还涉案建筑物之日止，暂计至反诉日为336,700元）；2、判决原告向被告支付物业服务费（按照3,987元/月，从2013年11为起至搬离返还涉案建筑物之日止，暂计至反诉日为27,909元）；3、判决原告向被告支付水电费5,046元及违约金（以5,046元为本金，按照中国人民银行逾期贷款4倍，从2013年12月5日起至该款项付清之日止）；4、本案诉讼费用由原告承担。
针对被告的反诉请求，原告辩称：原告已支付房租至2013年11月31日，只是12月份房租和1月份的18天的房租没有交付，被告称从2013年11月起就要求原告支付占用费，起算时间错误。根据原、被告的之间的租赁合同第47条，原告有不符合约定的行为的，视为原告自动放弃承租权，被告有权单方解除本合同，并没收租金；第49.5条，原告拖欠租金超过15天，被告有权解除合同，第56条，逾期15日的，视为原告放弃房屋内的所有物品，被告有权处分所有物品。被告在反诉状中要求原告支付占用费至搬离之日起，没有事实及法律依据。原告的物业管理费已交至2013年12月31日，只有2014年1月份的18天没有交付完。水电费原告只是2014年1月份的18天没有交付，其他的已经支付完毕。因为原、被告之间签订的租赁合同无效，因此被告主张的水电费的违约责任按同期银行四倍的法律规定计算，无法律依据。
经审理查明：原、被告于2012年5月15日签订了一份《商铺租赁合同》，约定被告将位于深圳市北站茶城一期A楼一层01号-08号、26号-30号商铺出租给原告使用。该合同的主要内容包括：1、租赁期限为24个月，从2012年6月1日至2014年5月31日，2012年9月1日为本合同的计租日；2、原告每月向被告支付租金的标准额为每月48,100元；3、物业服务费自2012年6月1日起按建筑面积每平方米12元的标准(即5,316元)收取；4、从计租日起，原告应于每月五日前向被告支付当月租金；5、租赁押金为96,200元，水电押金为5,000元，租赁期满原告不再续租，没有拖欠租金、物业服务费、水电费等应由原告交付的费用或原告已支付应付的违约金、赔偿金、滞纳金的，被告不计利息向原告返还租赁押金；6、原告违反合同相关约定或者租赁期内，原告擅自变更、终止合同的，被告不予返还租赁押金；7、原告须于合同期满或解除、终止之日起迁出商铺，逾期不迁的，每逾期一个月，原告按本合同租金标准的两倍向被告支付场地占用费，占用时间不足一个月的按一个月计，逾期超出十五日的，视为原告放弃租赁商铺内所有物品的所有权，被告有权采取强制措施进驻商铺，并有权自理商铺内的物品；8、商铺的建筑面积含公共分摊面积。同时该租赁合同有三份附件，其中附件二为《租金计算表》，显示原告承租的商铺共计443平方。附件三为《场地使用证明》，显示承租商铺所在建筑物的第1层、第2层作为经营场所，面积为5,400平方米。该《场地使用证明》的审查单位为“深圳市宝安区民治街道北站社区工作站”，同时在该《场地使用证明》中声明该证明仅作为办理审批登记的场所证明文件，不代表对建筑物合法性的确认，经营者凭该使用证明到市场监督管理部门办理营业执照。
上述《商铺租赁合同》签订后，被告依约向原告交付了租赁商铺，原告也向被告支付了租赁押金、水电押金共计101,200元。在双方租赁合同履行过程中，被告并未按合同约定的租金、物业管理费标准收取租金及物业管理费，而是另根据双方协商确定的优惠数额，租金按每月30,303元，物业管理费按每月3,987元收取。原告认可从2013年12月起未再支付租金，被告则主张原告2013年11月的租金亦尚未支付。被告收取原告支付的租金后，向原告开具有相应的发票。本案中，原告提供的开具时间为2013年11月5日、金额为30,303元的发票，显示的款项用途为2013年11月份租金。同时原告亦提供了2013年12月的管理费发票。
由于原告从2013年12月起未再支付租金，被告在2014年1月17日向原告发出一份《停电通知》，以原告拖欠租金、水电费、管理费等，从2014年1月18日中午12点对原告实施停电处理。2014年1月18日，被告还向原告发送《联系函》和《复函》，表示已收到原告方函件，同时明确以下观点：1、原告拖欠费用情况较为严重，予以停电处理，要求原告按合同规定缴清所欠的费用；2、关于面积问题，双方签订的合同中明确指定了租赁面积包括公摊面积，原告可查阅张贴的平面图和招商图纸，且原告现使用的面积包括赠送的空间。2014年1月22日，原告向被告发送一份《关于我方要求贵司返还租房押金等问题的函》，表示实际租赁使用的房产与租赁合同上显示的面积443平方米数据出入巨大，要求被告出示国家权威部门的测量数据及被告实际测量的数据，还表示由于被告对原告进行了停电处理，现原告退出被告的租赁物业，要求被告返还押金101,200元。2014年3月27日，原告委托广东惠商律师事务所向被告发送一份《律师函》，表示经原告实际测量租赁面积仅为281平方米，要求被告按实际面积计收房租，返还多收的房租。另由于被告在2014年1月18日停电，原告无法营业，已于2014年1月20日撤场。被告收到该《律师函》，于2014年4月8日向广东惠商律师事务所回复了《联系函》，表示原告租赁的商铺经重新实地测量面积为443平方米，此面积包括公摊面积，且还未计算茶城的公共中庭及停车场的公摊面积。另表示至2014年1月18日，原告拖欠租金已有一个半月，拖欠水电费三个月及管理费一个月，被告决定解除合同，没收租赁押金。对于原告实际搬离租赁商铺的时间，被告主张原告一直有废弃的设备占用房屋，大门紧锁，直至2014年5月被告通过自力救济，收回房屋并出租给他人。
另查明，原、被告签订的《商铺租赁合同》约定的租赁商铺所在的建筑物并未办理产权登记，也没有相应的建设工程规划许可证。被告通过对该建筑的第一层、第二层的空间进行分割，形成面积不等的商铺对外进行出租。
以上事实有庭审举证、质证的《商铺租赁合同》、发票、来往函件等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，现有证据并不能显示原、被告约定的房屋并已取得相应的建设工程规划许可，因此原、被告签订的《商铺租赁合同》应当认定为无效合同。
无效的合同自始没有法律拘束力，合同当事人因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，原告要求被告收取的押金101,200元的诉讼请求，本院予以支持。另房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予以支持。因此被告反诉要求原告支付相应占用使用的主张，本院也应予以支持。关于使用费的计算标准，首先，双方所签订的《商铺租赁合同》约定为每月48,100元，但在原、被告合同履行过程中，双方实际履行的标准为每月30,303元。该实际履行的标准可视为双方对原约定标准的变更，所以当实际履行标准与约定标准不一致时，本院应采纳双方实际履行的标准作为确定相应租金标准的依据。其次，关于原告主张其实际使用的租赁面积达不到约定面积的问题，在双方签订的《商铺租赁合同》中约定，租赁面积含公共分摊面积。从该约定可显示双方约定的面积并非原告承租商铺范围内的实际使用面积，还包含了建筑物整体的公摊面积。原告仅以其商铺实际使用面积达不到约定面积为由主张返还多收取租金及物业管理费的主张，不能成立。第三，关于被告主张使用费的计算期间，根据原告提供的发票，显示原告已向被告支付了2013年11月的租金，该发票可以作为认定原告已缴纳该月租金的初步依据。被告否认该事实的，则应当提供相应的证据。而本案中，被告亦并未能提供相应的证据以证明该发票与当月租金无关的情形。因此，对于原告应支付的使用费应从2013年12月起算。关于原告占有使用租赁商铺的截止时间，原告主张其在2014年1月20日已经离开，而被告则主张其在2014年5月才收回商铺。根据双方在来往函件，能够显示因原告未按期支付租金，被告在2014年1月18日起对租赁商铺进行了停电。此后双方就争议问题通过往来函件联系，原告表述了在2014年1月撤离租赁商铺的情形，被告在2014年4月的回函中提到的相关费用的结算时间亦为2014年1月18日，由此可以印证原告在2014年1月已撤离租赁商铺的事实。因此对于原告的搬离时间，本院对原告主张的2014年1月20日予以采纳。则在2013年12月至2014年1月20日，原告应向被告支付使用费49,853.32元(30,303元＋30,303元÷31天×20天)。另关于物业管理费，亦为原告实际使用租赁房屋所产生的费用，应当随房屋占有使用费一并支付给被告。根据原告提供的物业管理费单据，能证明原告已实际缴纳了2013年12月的物业管理费，仍需向被告支付2014年1月的物业管理费2,572.26元(3,987元÷31天×20天)。关于被告主张水电费，因没有相应的计算凭证，因此其要求原告支付水电费5,046元及违约金的反诉请求，证据不足，本院不予支持。
合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告之间的《商铺租赁合同》因租赁房屋没有相应的建设工程规划许可证而无效，双方对该无效的后果均有过错，应各自承担相应的责任。关于原告主张的装修损失，首先其所提供的装修合同、收据并不能显示与原告存在关联性，不足以作为认定本案事实的依据。其次，至本案法庭辩论终结止，亦没有任何第三方对的装修进行过评估，不能确认原告所实施装修的实际市场价值。因此，对于原告主张的装修损失，证据不足，本院不予确认。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告深圳市安美康科技发展有限公司与被告深圳市北站茶城投资管理有限公司于2012年5月15日签订的《商铺租赁合同》无效；
二、被告深圳市北站茶城投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告深圳市安美康科技发展有限公司返还押金101,200元；
三、原告深圳市安美康科技发展有限公司于本判决生效之日起五日内向被告深圳市北站茶城投资管理有限公司支付2013年12月1日至2014年1月20日期间的房屋占有使用费49,853.32元和2014年1月期间的物业管理费2,572.26元；
四、驳回原告深圳市安美康科技发展有限公司其他诉讼请求；
五、驳回被告深圳市北站茶城投资管理有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10,893元，反诉案件受理费3,422元，合计14,315元，由被告负担4,512元，原告负担9,803元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 晖
人民陪审员 黄 宝 林
人民陪审员 彭 凤 群
二〇一六年六月八日
书 记 员 白巧(兼)
书 记 员 陈 宝 玲
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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