上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）再字第1号
上诉人（原审被告、反诉原告）王林岳。
委托代理人张顺意，上海�亚太长城律师事务所律师。
委托代理人钱云昌，上海市亚太长城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海烟草集团嘉定烟草糖酒有限公司。
法定代表人林镇南。
委托代理人裘力，上海市锦天城律师事务所律师。
上诉人王林岳因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（以下简称嘉定法院）（2013）嘉民三（民）再初字第1－1号先行判决。判决后，王林岳不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王林岳及其委托代理人张顺意、被上诉人上海烟草集团嘉定烟草糖酒有限公司（以下简称烟草公司）委托代理人裘力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
嘉定法院重审经审理查明，2006年9月25日，烟草公司、王林岳签订《房屋租赁合同》一份，主要约定由王林岳承租烟草公司位于上海市嘉定区沪宜公路XXX号的房�，租期12年，自2007年2月1日起至2019年1月31日止，前四年租金为每季度人民币25万元，王林岳应于每季度开始日的前10天支付租金；如王林岳逾期支付租金，每逾期一日，则须按每日租金的1倍支付滞纳金；王林岳未经烟草公司书面同意，擅自将房屋转租、分租、转借的，烟草公司有权解除合同，收回房屋，王林岳应按照本合同总租金金额的3%向烟草公司支付违约金；因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使出租方、承租方双方造成损失的，互不承担责任等等。签约后，王林岳向烟草公司支付了租赁定金，烟草公司也将涉案房屋交付给王林岳。2007年1月29日，双方又签订《补充协议》，将租赁期限修改为自2007年3月11日起至2019年3月10日止。嗣后，王林岳将承租的房屋从事宾馆经营。期间，因王林岳多次拖欠租金，烟草公司予以交涉，王林岳于2009年3月10日向烟草公司出具保证书，承诺今后若再拖欠租赁费则自动解除合同。同年10月，讼争房屋地块被批准立项为大型居住社区。2010年1月28日，烟草公司向王林岳发出律师函，主要内容为：因王林岳违反合同约定，擅自将部分房屋转租，即日起终止合同，并给予30天的搬迁时间。2010年3月，王林岳向嘉定法院提起诉讼要求确认烟草公司因王林岳转租而发出的解除合同通知无效。嘉定法院经审理后，于2010年11月23日作出（2010）嘉民三（民）初字第163号判决书（简称163号判决书），判决烟草公司以王林岳擅自转租而要求解除合同理由不成立。判决生效后，王林岳继续使用租赁房屋，自2010年6月11日起王林岳未支付租金。2010年12月1日及16日，烟草公司两次向王林岳发送律师函，认为根据163号判决书，双方合同仍有效存续，王林岳应当支付拖欠租金，若王林岳仍不支付租金，将追究其违约责任并�除合同；并建议王林岳理性解决动迁补偿问题。王林岳收悉烟草公司律师函后，未向烟草公司支付拖欠租金。
重审另查明，1、2010年5月，涉案租赁房屋前被砌筑了围墙。2、同年12月2日，该房屋停止了自来水供应。3、同年6月12日，上海嘉浩置业发展有限公司、上海嘉定区南翔镇城镇建设指挥部（甲方）与烟草公司（乙方）签订动拆迁安置补偿协议书，协议约定因银南翔文化商务区动迁配套商品房基地建设需要，甲方需拆除乙方所有房屋，经甲、乙双方友好协商，达成以下协议：①、甲方拆除乙方所有的座落在沪宜公路XXX号的房屋建筑面积为2745.22平方米；②、经甲、乙双方商定，根据房屋原有建筑面积原地置换同等产权房的方式进行安置，置换后乙方取得的房屋建筑面积为2745.22平方米；……⑤、在本协议签订生效后2个月内，即2010年8月12日前乙方搬离原址。甲方做好被拆迁房屋内承租户的补偿及搬迁工作，乙方配合做好相关工作。甲方按沪TX（2010）JZ00014估价报告中2，856，697元的二次装潢及实物资产搬迁补偿费由甲方直接支付给乙方的各承租户。……⑦拆迁过渡时间为三年，甲方应在2013年6月12日之前向乙方交付安置房屋，如逾期交付，则应向乙方偿付相关经济损失（包括减少的租金收入、租借商铺费用等）……。4、根据南翔镇政府2013年12月23日出具的情况说明：南翔沪宜公路XXX号所在地块为动迁安置配套商品房基地，该基地从2010年3月启动，共有30家企业，目前已有29家企业已签订补偿协议并搬离原址，水电都已销户，如再需要接通水电，一是必须由原用户申请开户，已无可能；二是重新申请开户费用较高，约需380万元。该基地所建造的动迁安置配套商品房，用于解决红翔村近千户动迁居民的安置回搬用房。因本案租赁房屋�搬迁，造成该动迁安置配套商品房已逾期3年开工，影响到近1000户动迁户的回搬及部分老人借房难和子女长大后嫁娶无房的社会稳定问题。而且，对于超过约定的临时安置过渡期的，应增发临时安置过渡费。为此，南翔镇政府将多支付逾期3年的临时过渡费约8，000万元（已支付近4，600万元）。5、系争房屋所在区域除系争房屋外，已全部完成搬迁工作，周边已开始施工建设。
嘉定法院重审认为，烟草公司与王林岳签订的房屋租赁合同及补充协议，是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，合法有效。本案的争议焦点是双方的租赁合同应当继续履行还是应予解除。纵观本案，尽管烟草公司与王林岳之间的房屋租赁合同仍在合同有效期内，但根据现在的客观事实，系争房屋所在地块被批准立项为大型居住社区，烟草公司与相关部门已签订了动拆迁协议，该区域除王林岳外，其他住户均已搬迁，该地块也已进入建设施工阶段，无法恢复至原来的状态；若租赁合同继续履行，当地政府不仅将花费巨额过渡费临时安置动迁居民，也将导致系争房屋地块无法完成动迁，严重影响到该地块近千户动迁居民的回搬。综上，基于双方的房屋租赁合同在客观上已无法继续履行，合同目的也已无法实现，为了保护近千户动迁居民的合法利益，维护社会和谐稳定的需要，故对烟草公司要求与王林岳解除房屋租赁合同的诉讼请求，予以支持。对王林岳要求烟草公司拆除砌筑于租赁房屋前的围墙和清除涂写在租赁房屋及围墙上的“拆”字，因王林岳未提供证据证明租赁房屋前的围墙和涂写在租赁房屋及围墙上的“拆”字系烟草公司所为，故对王林岳的该项诉讼请求，不予支持。关于王林岳提出的立即恢复租赁房屋的自来水正常供水一节，�双方的租赁合同已无法继续履行，故王林岳要求恢复租赁房屋的自来水正常供水的反诉请求，不予支持。至于房屋租赁合同及补充协议解除后，王林岳搬离涉案房屋及其损失赔偿等问题，法院将于租赁合同解除判决生效后再作处理。据此，嘉定法院判决如下：一、烟草公司与王林岳签订的房屋租赁合同及补充协议于本判决生效之日解除；二、驳回王林岳要求烟草公司履行“应保证租赁房屋本身处于能够正常使用的状态”、“在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的合同义务以及立即拆除砌筑于租赁房屋前的围墙的反诉请求；三、驳回王林岳要求烟草公司履行“应保证租赁房屋附属设施、设备处于能够正常使用状态”的合同义务以及立即恢复租赁房屋的自来水正常供水的反诉请求；四、驳回王林岳要求烟草公司履行“应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能�正常使用状态”的合同义务以及立即清除涂写在租赁房屋及围墙上的“拆”字的反诉请求。
嘉定法院判决后，王林岳不服，向本院提起上诉称：1、原审重审认定事实有误。烟草公司在2010年1月向其发函之前，已经配合案外人对涉案房屋进行拆迁补偿评估。烟草公司于2010年6月12日签署动拆迁安置补偿协议、12月又停水，可以认定其属于有计划、有预谋的恶意违约，原审对此却未予认定；“动拆迁”仅仅是其与案外人之间的合同关系，根本不具有国有土地上房屋行政强制征收的效力。2、原审重审法律适用也有错误：本案中，涉案租赁房屋并不存在任何的行政强制征收，并且目前正在施工建设的所谓“大型居住社区”也在租赁房屋的区域之外，因而涉案房屋租赁合同根本就不存在“法律上或事实上不能履行”的情形。我国《合同法》第一百一十条不适用本案。故请求撤销重审判决，改判驳回烟草公司请求、支持王林岳反诉请求。
烟草公司辩称：本案租赁合同应解除，是因为：1、王林岳拖欠租金；2、合同中约定如房屋遇到动拆迁可解除合同；3、合同已无法继续履行。拆迁并非其公司所为。围墙建在房屋之外，2010年底才断水，上述行为并非烟草公司所为。重审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持。
嘉定法院原审重审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，烟草公司与王林岳签订的房屋租赁合同及补充协议合法有效。鉴于系争房屋所在地块被批准为嘉定区南翔大型居住社区配套动迁基地之一，烟草公司也与相关部门签订了动拆迁协议。目前现场30家企业仅剩王林岳一家未搬迁，水电业已销户，原审认定的“该地块也已进入建设施工阶段，无法恢复至原来的状态；若租赁合同继续履行，当地政府不仅将花费巨额过渡�临时安置动拆迁居民，也将导致系争房屋地块无法完成动迁，严重影响到该地块近千户居民的回搬。”属实。该情形符合我国《合同法》规定的“事实上不能履行”的规定，故原审重审对烟草公司要求与王林岳解除房屋租赁合同的诉请予以支持并无不当。王林岳提出涉案合同不存在“法律上和事实上不能履行”的情形、原审重审适用法律错误的上诉观点不能成立。王林岳列举了烟草公司在2010年间发函要求限期搬离等，用以说明烟草公司存在恶意违约的行为。本案中，烟草公司确实于不同时间节点向王林岳发送过限期搬离等函件，然不排除其中有烟草公司为了配合动拆迁工程进展而为的因素，不能据此简单认为烟草公司主观上存在恶意违约。至于王林岳反诉要求烟草公司拆除砌筑于租赁房屋前的围墙和清除涂写在租赁房屋及围墙上的“拆”字，原审重审认定王林岳�能举证系烟草公司所为，对此不予支持亦无不妥。
综上，嘉定法院重审判决认定事实清楚、运用法律正确，应予维持。王林岳的上诉请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决系终审判决。
审 判 长 王怡红
审 判 员 顾 梅
代理审判员 吴秉衡
二〇一四年八月十一日
书 记 员 李 娜
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。