安徽省当涂县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0521民初1372号
原告：马鞍山市华厦物业管理有限公司，住所地安徽省当涂县姑孰镇焦家村，统一社会信用代码913405216679151960（1-1）。
法定代表人：杨正宝，该公司经理。
委托代理人：袁丹，女，该公司员工，住安徽省当涂县姑孰镇东营社区东营。
被告：徐冰，女，1967年6月8日出生，住安徽省当涂县。
原告马鞍山市华厦物业管理有限公司（以下简称华厦物业公司）与被告徐冰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华厦物业公司委托代理人袁丹、被告徐冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华厦物业公司诉称：2013年10月15日，原告与当涂县襄河湾小区业主委员会签订《物业服务合同》，由原告为襄河湾小区提供物业服务，合同期间自2013年10月1日至2016年9月30日。原告按约提供服务，但被告拒付物业服务费，原告多次催要无果。故诉请判令：1.被告支付原告物业费3879元、违约金360元（按同期银行贷款利率自2013年7月1日起至起诉日），合计4239元；并按同期银行贷款利率支付自2016年4月28日至实际付清日止的违约金；2.被告承担本案诉讼费。
华厦物业公司针对其主张向本院提交如下证据：1.营业执照（副本）、法人代表身份证明复印件各一份，证明原告的主体资格；2.被告身份证复印件一份，证明被告身份事项；3.物业管理服务合同复印件一份，证明原被告之间的物业服务关系及物业服务事项、物业费的收费标准、方式、违约责任等。
徐冰在答辩期限内未向本院提交答辩状，在庭审中辩称：1.2013年后，我与业主委员会没有任何手续，也没有在楼道公告栏中看到任何更换物业的公告。我购买的是观景房，价格高于同房型的房屋，但我入住不久原物业公司就将我楼下的绿化带竹林等景观改造为停车场（改造为六个停车位），给我带来很大的麻烦。后来，物业在这六个车位中免费赠送给我一个车位作为补偿，另外还退给了我购买的铁道旁边的两个车位的半年停车费用。2.45栋楼的大门从入住开始一年后就坏了，至今仍未修复。这个大门门禁是智能的，我们在楼上就可以开门，现在门如果关上，来客人了我必须从楼上下来开门。原告用砖将大门堵上，不让大门关闭，外来人员可以随意进出。3.我并未接到原告方催缴物业费的电话，我接到的几个电话每次都不是同一个电话打来的。4.原告将清理垃圾的车辆、清理维护的三轮车以及电瓶车都停在我家楼前，给我生活造成困扰。5.物业公司将45栋的挑高楼私自改造成办公室和杂物间，里面堆放的是物业维修工具及水泥，给我的生活带来非常大的困扰。6.清扫卫生以及路灯费用我愿意支付，但其他物业服务我未享受到。2010及2011年的物业费我已经缴纳了。自物业公司将景观改造成停车场后我就没有缴纳物业费了。
徐冰针对其主张向本院提交证据如下：1.购房发票复印件一份，证明我购买的襄河湾房屋是景观房，价格比其他同类型的房屋贵。2.襄河湾小区门卡一张，证明小区的大门是电子门禁，但是现在无法使用，连钥匙都无法打开。3.被告家门口照片五张，证明原告将被告门前的景观拆除了；门口乱停车造成大门被堵；且原告将旁边楼的挑高层建成麻将馆，原告未履行公共管理义务。4.被告所在的45号楼楼梯口照片三张，证明原告将住户停放电瓶车的场所私自作为储藏室。5.32号楼及44号楼门口照片各一张，证明别栋楼房门口都是很干净的。6.车辆出入证一张，是原来的物业公司作为将景观改造成停车场后提供给被告的补偿。7.证人蒋某的证言一份，证明被告房屋门前景观被物业公司改造成停车场以及45栋楼的门禁在被告入住后一年左右就损坏了。
经庭审举证、质证，被告对原告提供的前2组证据都有异议。被告表示其没有和物业公司签订任何合同，业主委员会也没有通知其签订合同的情况，也没有公告。被告只与鼎盛物业签了物业服务合同。原告对被告提供的证据有异议，认为：1.证据1购房票据与本案无关。2.对于证据2，襄河湾小区是老旧小区，大部分门禁确有损坏，但门锁原厂家已停产，原告没有办法修理。3.对于证据3，原告入驻襄河湾时，该景观已被改造成停车场。即使被改造成停车场也是全体业主要求的。关于清扫垃圾的车辆停在被告门前，停放这些车辆是晚上停，而且不是每天晚上都停放。这些反而证明了原告是尽心为业主服务的。襄河湾小区有好几栋的挑高层被改造。原告入驻时麻将馆已经开设了。后原告将麻将馆关闭，去年又重新开设以补物业费不足。4.清扫工具应该是原告物业公司的工人临时放置的，灯笼等杂物不是原告的员工放置的。5.对证据5没异议。6.证据6证明前期物业已将景观改造成停车场这一事实给予了被告补偿，不能作为被告拒缴物业费的理由。7.对证人证言的证明目的有异议，称景观是原物业公司改造的，与原告无关。
经审理查明：2013年10月15日，原告与当涂县襄河湾小区业主委员会签订一份《物业服务合同》，约定由原告提供有偿物业管理服务，服务期限自2013年10月1日至2016年9月30日，住宅物业综合服务费按0.5元／月／㎡收取。每年预交，每次最少预交一年费用。逾期缴纳物业费的，承担逾期利息与损失等其他责任。合同另约定，原告应当履行小区房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，公用设施设备的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品、水景等的养护与管理，公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，交通与车辆停放秩序的管理等义务。合同签订后，原告提供物业管理服务，被告未依约按时交纳物业管理费用，以致成讼。
上述事实，有当事人陈述、营业执照、物业管理服务合同、欠费明细表等在卷佐证，足以认定。
另查明，被告在2010年装潢后入住安徽省当涂县姑孰镇襄河湾小区45栋502室房屋，面积为143.68平方米，应缴纳物业费71.84元／月。2013年10月1日之前原告未在该小区提供物业管理服务。
本院认为：一、原告与当涂县襄河湾小区业主委员会签订的《物业服务合同》，内容不违反法律规定，对当涂县襄河湾小区业主依法具有约束力。被告作为当涂县襄河湾小区业主，接受了物业服务企业提供的物业服务，应按约支付物业服务费用。原告主张自2011年12月31日至2016年12月31日止的物业费，因原告自2013年10月1日才对该小区提供物业管理服务，服务合同期限至2016年9月30日止。庭审中虽陈述前任物业公司已将收取2013年10月1日前的物业费的权利转让给原告，因原告未能举证，故对其主张2013年10月1日之前以及2016年9月30日之后的物业费，本院不予支持。二、被告以原告提供的物业服务存在问题、物业公司改小区景观为停车位、物业公司在其门前乱停车、智能门禁损坏无人维修、物业公司占用楼道堆放杂物以及将隔壁楼层的挑高层改为麻将室等为由拒绝交纳全部物业服务费用。被告称前物业公司改小区景观为停车位并承诺以物业费折抵赔偿费用，属另一法律关系，本案不予处理。经庭审举证质证及当事人陈述，确有案涉襄河湾小区的大门智能门禁损坏未修、改挑高层为棋牌室的事实。原告提供的物业服务存在瑕疵，但被告也确实享受了原告提供的部分物业服务，故对被告所欠原告物业服务费用，酌定以80％的比例予以支持。原告主张逾期支付物业费的违约金，因原告的服务存在一定瑕疵，故对违约金的诉请不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告徐冰于本判决生效之日起十日内支付原告马鞍山市华厦物业管理有限公司自2013年10月1日起至2016年9月30日止的物业服务费用2069元。
二、驳回原告马鞍山市华厦物业管理有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由被告徐冰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
代理审判员 王方竹
二〇一六年七月十四日
书 记 员 丁 亮
附本案适用主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。