云南省勐腊县人民法院民 事 判 决 书（2016）云2823民初200号原告朱春梅，女，1978年4月10日出生，哈尼族，云南省墨江县人，身份证登记住址云南省勐腊县。委托代理人李红芳，云南嫣红律师事务所律师。特别授权代理。被告西双版纳铭城置业有限公司勐腊分公司。组织机构代码06158330-X。地址勐腊县北路（国土资源局住宿区）。法定代表人海银，职务经理。委托代理人丁承中，男，1950年10月5日出生，汉族，西双版纳铭城置业公司有限公司法律顾问，现住景洪市勐泐大道。特别授权代理。本院于2016年3月3日受理原告朱春梅与被告西双版纳铭城置业有限公司勐腊分公司（以下简称铭城公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员朱正武独任审判，本院于2016年3月25日公开开庭审理了本案，原告朱春梅及其委托代理人李红芳、被告铭城公司委托代理人丁承中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱春梅诉称，2012年10月，原告欲购买被告在勐腊县北路开发的“静御里”项目商品房，原告按被告要求支付了5万元诚意金。2013年10月26日，原告与被告签订《“静御里”住房预约协议书》，该协议约定原告自愿预约购买被告开发的第4幢2单元201号住房，按套计价总房款为27万元，因签协议前原告已明确告知被告已向银行贷过款，被告工作人员表示只需按照60%支付首付，余款可以按揭贷款，双方在协议中约定原告向被告支付首付162000元。协议签订后，原告于2013年10月26日支付首付162000元（含诚意金）。原告按协议约定的时间去签订《商品房购销合同》时，被告工作人员告知原告余款不能按揭贷款，故不给原告签订《商品房购销合同》，原告要求退款，被告不同意。2014年3月27日，被告向原告发出通知要求原告于2014年4月3日签到合同，原告去找被告签订商品房购销合同时，被告又要求原告将剩余购房款一次性付清才能签订商品房购销合同。原告无奈，被告同意原告分期付款，原告于2014年5月4日又筹集2.8万元支付给被告。剩余房款原告已无能力付清，再三要求按揭签订合同，但被告仍然不同意与原告签订《商品房购销合同》，并威胁如原告不付清余款，被告就要将预购的房子另行销售，原告预付的19万元作为赔偿金不予退还，原告多次找被告交涉未果。2015年3月，原告起诉被告要求确认双方签订的协议书无效，并要求被告退回购房款，勐腊县人民法院以原告要求确认预约住房协议书无效理由不成立，于2015年9月15日作出判决驳回原告的诉讼请求。双方签订的预约住房协议书已被判决确认有效，原告认为被告严重违反预约协议约定，擅自改变付款方式约定，要求原告一次性付清购房款，并且长期拖延与原告签订商品房购销合同，侵害了原告合法利益。现原告请求依法判决：1、判决解除原、被告双方于2013年10月26日签订的《“静御里”住房预约协议书》。二、判决被告返还原告购房款19万元，赔偿原告购房款19万元自2013年10月26日至2016年2月22日期间利息损失6532.61元，并支付利息至该款项付清之日止，利息均按中国人民银行同期贷款利率计算。被告辩称，双方签订的预约协议真实有效。勐腊县人民法院于2013年10月26日制作的（2015）腊民二初字第47号民事判决书已判决驳回原告要求确认预约协议无效的诉讼请求，根据《最高人民法院》第五条的规定，勐腊县人民法院判决认定双方签订的《“静御里”住房预约协议书》是双方真实意思表示，属于商品房预约合同是正确的。原告主张被告违约，长期拖延与原告签订商品房购销合同，严重损害原告合法权益为由主张解除双方签订的《“静御里”住房预约协议书》无事实依据，原告未按双方签订的《“静御里”住房预约协议书》的约定到被告处签订《商品房购销合同》及《补充协议》，又未提交按揭贷款资料向银行申请贷款，被告于2014年3月27日书面通知原告于2014年4月3日前到被告处签订《商品房购销合同》，至今原告仍未到被告处签订《商品房购销合同》，被告在（2015）腊民二初字第47号案件庭审中也表示同意与原告签订《商品房购销合同》，现被告再次承诺同意与原告签订《商品房购销合同》及《补充协议》，不再追究原告已交付的购房款作为赔偿金不予退还的违约责任。因双方签订的《“静御里”住房预约协议书》约定原告在银行确定不能贷款之日起30日内原告一次性付清全款，该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，被告不存在违约，故原告的起诉无事实和法律依据，请求驳回原告的无理诉讼请求。综合双方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、双方签订的《“静御里”住房预约协议书》应否解除？2、被告应否将购房款19万元返还原告？原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、“静御里”住房预约协议书1份（复印件，与原件核对无异），欲证实原告与被告铭城勐腊分公司签订购房预约协议，预约购买“静御里”第4幢2单元201号住房，该协议第3条对购房者不公平，是无法律依据的霸王条款的事实。2、置业计划书1份（复印件，与原件核对无异），欲证实铭城勐腊分公司同意由原告支付首付60%即16.23万元，余款40%即10.8万元采取按揭贷款的方式，被告是同意的。3、收据2份（复印件，与原件核对无异），欲证实原告已向被告支付购房款19万元，被告仍不与原告签订《商品房购销合同》的事实。4、《通知》1份（复印件，与原件核对无异），欲证实原告按被告通知要求去签订商品房购销合同，被告又要求原告缴清余款，否则将原告预付款作为赔偿金不退还原告，还要将房屋另行出售的事实。5、勐腊县人民法院于2015年9月15日制作的（2015）腊民二初字第47号民事判决书1份（复印件，与原件核对无异），欲证实原告曾起诉。经质证，被告对原告提供的证据1真实性、合法性予以认可，关联性不认可；对证据2不认可；认可证据3的真实性、合法性，不认可关联性，认为不能证明原告举证观点；对证据4真实性、合法性认可，但关联性不认可，认为被告没有要求原告一次性交纳购房款；对证据5的真实性、合法性、关联性认可，认为该判决已经生效。被告未提交证据。本院认为，原告提供的证据1，双方对证据的真实性均无异议，可证实原告与被告于2013年10月26日就原告购买被告开发的勐腊县“静御里”项目第4幢2单元201号住房签订住房预约协议，并约定相关权利义务的事实，本院予以采信。原告证据2上无合同双方当事人的签名，被告也不予认可，不能确认与本案的关联性，本院不予采信。被告认可证据3的真实性，能证明被告收取原告交付的购房款19万元的事实，本院予以采信。被告对证据4的真实性、合法性无异议，可证实被告于2014年3月27日对原告作出通知的事实，本院予以采信。双方当事人对证据5无异议，且认可该民事判决书已经生效的事实，本院予以采信。根据庭审和认证，本院确认如下法律事实：“铭城.静御里”项目系铭城公司开发，该项目于2014年2月13日取得商品房预售许可证。朱春梅（乙方）与铭城勐腊分公司（甲方）于2013年10月26日签订《“静御里”住房预约协议书》，该协议书约定乙方自愿预约由甲方开发的勐腊县“静御里”项目第4幢2单元201号住房，按套计总房款27万元，参考建筑面积约为100㎡（上述面积最终以产权登记机关测绘面积为准，房款多退少补）；乙方须在签订预约协议书时向甲方支付预付款162000元，之后乙方须在接到甲方书面通知之日起7日内至勐腊静御里售楼部签订《商品房购销合同》及《补充协议》；如乙方未在上述条款约定时间内前来签订《商品房购销合同》并支付相应的购房款，则视为乙方自动放弃本协议约定的预约权利，乙方已支付预付款视为赔偿金不予退还，甲方有权单方将该物业另行出售，无须另行通知乙方；在未签订《商品房购销合同》前，因乙方个人原因而放弃预约购买本套物业，乙方所支付的预付款视为赔偿金不予退还，甲方有权将该物业另行出售。乙方在本《预约协议书》中提供的联系方式如有变更，应于变更后3日内及时以书面形式通知甲方，否则，视为乙方已收到或知晓甲方依据本协议联系方式告知或通知的事由；当双方正式签订《商品房购销合同》时乙方应同时提交银行按揭所需有效材料并签署相关文件，若乙方提交办理银行按揭的相关资料不符合贷款银行的房贷条件或因个人资信不佳、财产收支不平衡等个人原因导致银行不放贷的，乙方须于银行确定不贷款之日起的30个工作日内一次付清全款，否则视为乙方放弃正式签订《商品房购销合同》，甲方有权按照该协议第三条第1项规定处置；本《预约协议书》自甲乙双方签字、盖章并由乙方按约定足额支付预付款后生效。甲乙双方正式签订《商品房购销合同》时，本《预约协议书》随即告终止，双方的权利与义务将以所签署的《商品房购销合同》为准。朱春梅于签订《“静御里”住房预约协议书》当天向铭城公司交付了协议书约定的购房款162000元。铭城公司于2014年3月27日发出通知1份，该通知内容为：“朱春梅：根据双方于2013年10月26日签订的《“静御里”住房预约协议书》第三条（1）项：“如乙方未在上述条款约定时间内前来签订《商品房购销合同》并支付相应的购房款，则视为乙方自动放弃本协议约定的预约权利，乙方已支付预付款视为赔偿金不予退还，甲方有权单方将该物业另行出售，无需另行通知乙方”的约定，现通知你于2014年4月3日前到我公司签订《商品房购销合同》。您认购的勐腊县静御里项目第4幢2单元201号住房，我公司将另行销售”。朱春梅收到该通知后，于2014年5月4日与铭城公司磋商签订《商品房购销合同》及《补充协议》的事宜，并于当天向铭城公司交付购房款2.8万元。双方磋商未果后，朱春梅于2015年3月27日诉至本院要求确认双方签订的《“静御里”住房预约协议书》无效，并要求被告返还购房款19万元及支付利息，本院于2015年9月15日作出（2015）腊民二初字第47号民事判决书，判决确认双方签订的《“静御里”住房预约协议书》为商品房预约协议，该协议合法有效，驳回朱春梅的诉讼请求。该判决已发生法律效力。至今双方未能签订正式的商品房购销合同，现朱春梅再次诉至本院，要求解除双方签订的《“静御里”住房预约协议书》。本院认为，关于双方签订的《“静御里”住房预约协议书》应否解除的问题。双方签订的《“静御里”住房预约协议书》属于预约合同，是双方当事人交易房屋有关事项的初步确认。双方缔结《“静御里”住房预约协议书》后均负有在预约协议约定的期限内为签订商品房购销合同而进行诚信磋商的义务，只要当事人为签订商品房购销合同进行了诚信磋商，就履行了《“静御里”住房预约协议书》约定的义务。被告出具的2份收款收据虽未载明原告所交付的19万元属于定金性质，但从《“静御里”住房预约协议书》上载明的内容来看应认定为“定金”性质，为求最终签订正式的商品房购销合同起到担保作用。对于未能签订正式商品房购销合同的原因，原告主张被告擅自改变付款方式要求原告一次性付清购房款，而原告没有能力一次性付清《“静御里”住房预约协议书》约定的购房款，被告拒绝与原告签订商品房购销合同，被告则主张原告经通知至今未到被告处签订商品房购销合同，也未提交银行按揭贷款资料。如原告拒绝与被告磋商签订商品房购销合同，则原告不会在收到被告通知后于2014年5月4日到被告处再次交付购房款2.8万元，结合原告陈述及提交的证据，可确认原告就签订商品房购销合同已进行了相应努力，被告的抗辩，与本案客观实际不符，本院不予采纳。对于不能签订商品房购销合同的原因，双方陈述各执一词，均不能以证据证实自己陈述的真实情形下，应当认定双方不能签订正式商品房购销合同的原因是双方当事人磋商不成，并非哪一方当事人对《“静御里”住房预约协议书》无故反悔。现本案双方当事人在订立预约合同后长达两年半的时间内经磋商未能签订商品房购销合同，原告也已明确表示不愿再与被告签订商品房购销合同，根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，合同的订立应以当事人自愿为前提，人民法院亦不能强制本案双方当事人缔结商品房购销合同，双方签订《“静御里”住房预约协议书》的合同目的已不能实现，故本案的预约合同即《“静御里”住房预约协议书》应予以解除。对原告要求解除双方于2013年10月26日签订《“静御里”住房预约协议书》的诉讼请求，本院予以支持。被告关于本案《“静御里”住房预约协议书》不应解除的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于《“静御里”住房预约协议书》解除后原告已付购房款19万元的返还问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定。因双方不能签订正式商品房购销合同的原因系不可归责于双方当事人的事由，且原告向被告所支付的定金19万元，双方均无异议，故在《“静御里”住房预约协议书》解除后，被告所收取的上述定金应予以返还。对原告要求被告返还购房款19万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求被告支付购房款19万元自2013年10月26日至2016年2月22日期间利息损失6532.61元，并支付至该款项付清之日止利息的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（五）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、解除原告朱春梅与被告西双版纳铭城置业有限公司勐腊分公司于2013年10月26日签订的《“静御里”住房预约协议书》。二、被告西双版纳铭城置业有限公司勐腊分公司于本判决生效之日起10日内返还原告朱春梅购房款19万元。三、驳回原告朱春梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4231元，因本案适用简易程序审理，减半收取2116元，由原告朱春梅负担1128元，被告西双版纳铭城置业有限公司勐腊分公司负担988元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  朱正武二〇一六年五月三十日书记员  王 琴