湖南省衡阳市雁峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雁民一初字第15号
原告（反诉被告）衡阳名洋开发置业有限公司，住所地衡阳市珠晖区东阳渡镇人民村。
法定代表人许骏雄，该公司董事长。
委托代理人贾保毅，男，汉族，衡阳名洋开发置业有限公司法律顾问。
被告（反诉原告）金春华，男。
委托代理人王英武，湖南衡州律师事务所律师。
委托代理人刘金陵，湖南衡州律师事务所律师。
原告（反诉被告）衡阳名洋开发置业有限公司（以下简称名洋公司）因与被告（反诉原告）金春华发生房屋租赁合同纠纷，于2014年1月13日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成由审判员段仁良担任审判长，与人民陪审员刘义荣、姚文辉参加的合议庭，公开开庭进行了审理。书记员方芳担任法庭记录。原告名洋公司的委托代理人贾保毅，被告金春华的委托代理人王英武、刘金陵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）名洋公司诉称：2012年7月10日，名洋公司与金春华签订了一份《门面租赁合同》，金春华将其所有的位于衡阳市雁峰区解放路121号宇元万向城一楼1007号门面出租给名洋公司，合同签订后，名洋公司按约定支付了租金和押金。2013年5月1日后，名洋公司承租的该门面外墙装修施工，导致名洋公司无法正常使用该门面，名洋公司多次与金春华进行沟通，金春华以各种理由拒不处理，导致名洋公司后期的租房目的不能实现，给名洋公司造成了损失，故请求法院判令金春华退还名洋公司租金98700元、押金50000元；赔偿名洋公司装修损失46584元、项目推广损失222275元；本案诉讼费由金春华承担。
原告（反诉被告）名洋公司为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1、门面租赁合同，用以证明名洋公司与金春华之间存在租赁关系；
2、照片，用以证明名洋公司承租的门面自2013年5月1日起不能正常使用；
3、照片和广告、宣传合同及交费依据，用以证明名洋公司遭受的推广损失；
4、装修、模型制作合同，用以证明名洋公司遭受的装修等方面的损失；
5、往来信函，用以证明金春华拒绝承担责任，导致纠纷发生；
6、招租照片，用以证明金春华在双方协商期间擅自换锁，挂牌招租，单方收回租赁门面；
7、2013年7月至2013年12月间双方往来邮件，用以证明因大洋百货装修使名洋公司的门面不能正常使用且双方共同去找了物业部门，名洋公司的诉请可以得到支持。
对名洋公司提供的证据，金春华的质证意见为：对证据1的真实性合法性无异议，对其证明目的有异议；对证据2的真实性无法核实，对拍摄日期也无法确实，且即使真实，也与金春华无关，金春华不是侵权人；对证据3与本案无关，部分合同没有公司公章，金春华不是造成名洋公司损失的侵权人；对证据4的模型制作合同与本案无关，装修合同没有原件，无法质证；对证据5中的第三份函件，金春华收到，另二份函件，金春华并不知情；对证据6，钥匙并非金春华更换，招租广告是打出去了，但并未将门面另行出租；对证据7系名洋公司单方打印，没有原件，对其真实性无法确认，证据上的邮箱、QQ号不能证明与金春华有关联。
被告（反诉原告）金春华辩称：外墙装修不是金春华实施的，金春华提供给名洋公司的门面完全符合使用标准。金春华在合同履行期间没有违约行为，名洋公司要求赔偿的损失没有事实和法律依据。
被告（反诉原告）金春华反诉称：2012年7月10日，金春华与名洋公司签订了一份《门面租赁合同》，合同约定金春华将其所有的位于衡阳市雁峰区解放路121号宇元万向城一楼1007号的门面租赁给名洋公司，期间自2012年8月1日至2013年8月1日。合同期满后，名洋公司继续使用该门面，但却拒付租金，故诉请法院判令解除金春华与名洋公司签订的《门面租赁合同》；名洋公司支付自2013年8月1日起至起诉之日止5个月的租金及利息164500元，名洋公司支付的押金50000元，不予退还；本案反诉费由名洋公司承担。
被告（反诉原告）金春华为支持其答辩意见及反诉请求，向本院提供如下证据：
1、门面租赁合同，用以证明金春华与名洋公司达成一致意见，合同期满后转为不定期租赁；
2、国内标准快递单、签收单、函，用以证明金春华于2013年12月10日向名洋公司函告解除租赁合同，并给予了名洋公司合理的期限；
3、敬告函，用以证明名洋公司于2013年12月15日收到金春华邮寄的解除函，并同意解除租赁合同；
4、照片，用以证明名洋公司强占租赁门面并拒付租金。
对金春华提供的证据，名洋公司的质证意见为：对证据1的真实性、合法性无异议；对证据2的真实性无异议，但函件本身就违约，合同约定的搬离期为一个月，但函件上只给了7天的搬离期；对证据3的真实性、合法性无异议；对证据4的真实性无异议，门面钥匙在金春华手中，金春华换了锁才导致名洋公司无法将物品搬离。
原告（反诉被告）名洋公司对反诉辩称：金春华反诉的不是事实，导致本案纠纷的根源是金春华出租的门面不能正常使用。金春华认为合同到期后没有另行签订视为不定期合同，与事实不符。名洋公司在门面被堵后就一直与金春华进行沟通，并提出了不能使用期间的租金顺延。
对于双方当事人提供的证据，本院分析认定意见如下：对名洋公司提供的证据1，金春华对其真实性无异议，本院予以认定；证据2，因该照片没有拍摄日期，且名洋公司未提供其他证据予以佐证，对其关联性本院不予认定；证据3、4系名洋公司与其他公司之间的合同，与本案无关联，对其关联性本院不予认定；证据5均系名洋公司单方作出，不能达到名洋公司的证明目的；证据6，金春华对其真实性无异议，但该证据并不能证明金春华更换了门锁，达到名洋公司的证明目的；证据7系名洋公司单方打印，无其他证据佐证，对其真实性本院不予认定。对金春华提供的证据1-4，名洋公司对其真实性均无异议，本院对该四份证据予以认定。
依据本院审核认定的证据以及当事人的庭审陈述，本院认定如下事实：
2012年7月10日，金春华（甲方、出租方）与名洋公司（乙方、承租方）签订了一份《门面租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的门面房位于衡阳市解放路121号宇元万向城一楼，门牌号为1007号门面，出租门面面积为109.68平方米，房屋为毛坯房；租期从2012年8月1日起至2013年8月1日止，共计一年；月租金为32900元，第一次支付租金为合同签订后10个工作日，采取先付后租的方式，在应缴租金当期（一年分三期）前10天内支付；本合同签订生效后，乙方应向甲方支付50000元押金，双方租赁关系结束后，在乙方的房租水电均结算清楚后1个星期内，甲方应将押金（无息）退回乙方；租赁期间，甲方应保证门面房能安全、正常使用，如果发生非因乙方原因造成的自然损失，或人为损坏，或墙面、顶部渗水、漏水等，影响乙方正常营业的，甲方应在接到乙方通知之日起7天内予以修缮，超过7天，乙方有权自行修缮，费用由甲方承担；乙方必须依约交付租金，如有拖欠，则视为乙方违约，延迟超30日的，甲方有权解除本合同，乙方所缴押金不予退还；期满如不续租，乙方应在收到甲方正式书面通知之日起1个月内搬出全部设备、物品，但不可拆除该门面房的硬装等内容。2012年7月10日，名洋公司支付了门面租赁押金50000元，2012年7月12日，名洋公司支付了第一期门面租金137600元。合同签订后，名洋公司即对承租门面进行了装修，2012年8月底，名洋公司正式使用承租门面对外营业。2012年12月7日，名洋公司支付了第二期门面租金137600元，2013年4月9日，名洋公司支付了第三期门面租金130129元。2013年5月1日，衡阳万向城商业经营管理有限公司对衡阳宇元万向城外墙包括名洋公司所租门面的外墙进行装修，搭建了脚手架，2013年12月5日，装修完工。因门面外墙装修影响了名洋公司的正常营业，2013年5月3日，名洋公司未再对外营业。2013年12月10日，金春华向名洋公司发函，要求名洋公司在收到函件7日内搬离并返还门面，名洋公司于2013年12月14日签收该函。2013年12月15日，金春华更换门面门锁，并预留了一把备用钥匙在衡阳市房管佳物业管理有限公司大堂客服前台，以便客户看门面时打开门面。2013年12月31日，名洋公司向金春华发出一份敬告函，要求金春华返还租金及门面不能正常使用的租金、赔偿装修损失等。
本院认为：名洋公司与金春华签订的《门面租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。双方合同的有效期至2013年8月1日止，名洋公司起诉时合同己到期，故对金春华要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。名洋公司不存在双方合同约定的拖欠租金超30天的情形，现合同己履行完毕，故金春华应退还名洋公司押金50000元。对2013年5月1日至2013年8月1日之间的租期，虽是第三方的原因影响门面的使用，但根据合同的相对性，金春华对名洋公司这段期间不能使用门面应承担违约责任，名洋公司在门面不能正常使用的情况下，没有主动要求解决，对此也应承担一定责任，对该段期间的门面租金，本院酌情认定金春华返还名洋公司租金35000元。2013年8月1日至2013年12月5日，该段期间合同己到期，金春华未及时采取措施收回门面，按照《合同法》第一百一十九条第一款的规定，就扩大的损失不得要求名洋公司赔偿。2013年12月15日后，金春华更换门锁，门面处于金春华实际控制下，其后的期间不能视为名洋公司使用租赁门面，故对金春华要求的名洋公司支付自2013年8月1日起至起诉之日止5个月的租金及利息164500元的诉讼请求，本院不予支持。名洋公司要求金春华赔偿的装修损失及项目推广损失，因无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十九条第一款、第二百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）金春华自本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）衡阳名洋开发置业有限公司门面租金35000元、押金50000元，合计人民币85000元；
二、驳回原告（反诉被告）衡阳名洋开发置业有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）金春华的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费7563元，由原告（反诉被告）衡阳名洋开发置业有限公司负担4538元，由被告（反诉原告）金春华负担3025元；反诉受理费2258元，由被告（反诉原告）金春华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 段仁良
人民陪审员 刘义荣
人民陪审员 姚文辉
二〇一四年八月四日
书 记 员 方 芳
校对人：方芳注：本案适用法律条款见附页
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十九条第一款：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
第二百一十六条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。