山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁17民终1493号
上诉人（原审原告）：朱纯强。
委托代理人：周广凤，山东浩尚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山东巨野腾龙房地产开发有限公司。
法定代表人：季荣克，该公司总经理。
委托代理人：王立岐，山东舜翔律师事务所律师。
上诉人朱纯强因与被上诉人山东巨野腾龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服山东省巨野县人民法院（2013）巨民初字第1752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月3日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人朱纯强的委托代理人周广凤、被上诉人山东巨野腾龙房地产开发有限公司的委托代理人王立岐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告朱纯强诉称，2011年10月4日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的巨野国际商贸城怡景苑小区商品房一套。合同签订后，被告违反合同约定，没有按照约定的交房时间向原告交付符合法律规定标准的房屋，也没有按照约定的时间将办理权属登记所需要的材料报产权登记机关备案，被告应当按照合同约定承担支付违约金的责任。经与被告协商无果，故诉至法院，请求依法判令被告：一、支付逾期交房违约金2152.8元（截至2013年8月31日）；二、支付自2013年9月1日至涉案商品房达到法定交付标准并履行交房通知义务之日止的逾期交房违约金；三、支付逾期办证违约金1476.9元；四、诉讼费用由被告承担。
原审被告山东巨野腾龙房地产开发有限公司辩称：答辩人不存在逾期交房的事实，不应承担逾期交房的违约责任。一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移、占有视为房屋的交付使用，被答辩人已经在合同约定期限内实际占有房屋，因此答辩人不存在逾期交房的事实；二、假设答辩人存在逾期交房的事实也属于法定或者合同约定免责事由，合同第八条第二款明确约定，由于政府政策变更导致工程延期的免责，本案中，正是由于政府下发巨政发【2011】17号红头文件导致答辩人已经按原规划设计图纸施工的工程与17号文件相冲突，因此，答辩人不得不重新设计，采用新型配套设施，即政府政策变更系答辩人风险不可预见和防范控制所不能，应归于不可抗力的范畴。因此，不管是根据法律还是合同约定答辩人都不应承担逾期交房的违约责任；三、原、被告针对此事已于2014年1月22日达成协议，约定：原告不再就此事向被告主张任何权利，协议是双方合议的结果，意思表示真实，应受法律保护。因此，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2011年10月4日，原告朱纯强与被告山东巨野腾龙房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，合同主要内容：被告预售商品房一套，建筑面积113.26㎡，单价2608元/㎡，总价款295382元，付款方式为2011年10月4日一次性付清房款，房屋交付日期为2012年12月31日前，房屋交付后180日内被告将办理房屋权属资料报登记机关备案。合同签订后，原告朱纯强于2011年10月4日交清了房款295382元。2014年1月22日，被告将所售房屋实际交付给原告，同时双方签订补充合同：确认所售房屋实测面积111.66㎡，总价款291209元，车库实测面积26.11㎡，价款90000元。被告退还原告4173元。双方同时约定：本补充协议签订后，原告不得以延期交房或交房不符合约定为由向被告主张任何权利；被告也不得以乙方延期付款等相关不符合约定为由向原告主张任何权利。该房屋至今未办理房产证。
一审法院认为，原告朱纯强与被告山东巨野腾龙房地产开发有限公司的商品房买卖合同是双方在平等自愿的基础上签订，意思表示真实，内容不违反法律规定，合同成立并生效，双方应当全面履行合同义务。合同履行过程中，被告山东巨野腾龙房地产开发有限公司交付房屋虽然超过了合同约定的期限，但双方在2014年1月22日交房时签订的补充合同已达成和解协议，并且明确约定补充合同签订后，双方均不得再以对方延期交房或交房不符合约定为由而主张任何权利。因此，原告朱纯强再要求被告山东巨野腾龙房地产开发有限公司承担逾期交房违约责任于法无据，不予支持。关于房屋产权登记，根据合同约定，被告山东巨野腾龙房地产开发有限公司应当在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人（即山东巨野腾龙房地产开发有限公司）提出的资料报产权登记机关备案。本案实际交付使用日期为2014年1月22日，至一审法庭辩论终结之日2014年12月9日，远远超过180日，被告山东巨野腾龙房地产开发有限公司没有提交证据证明已将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，应当依照合同承担违约责任。按已支付房价款291209元的0.5%，计款1456.05元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十八条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、由被告山东巨野腾龙房地产开发有限公司支付原告朱纯强逾期办理房屋产权登记违约金1456.06元，于判决生效之日起五日内履行完毕；二、驳回原告朱纯强的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费375元，由被告山东巨野腾龙房地产开发有限公司负担50元，原告朱纯强负担325元。
上诉人朱纯强不服原审法院上述民事判决向本院上诉称，2014年1月22日的补充合同是被上诉人拟定好的格式合同，该补充合同上诉人是在被胁迫的情况下签订的，不是上诉人的真实意思表示，应为无效；被上诉人延期交房387天，应按照合同约定支付违约金。请求二审法院撤销原审判决第二项，依法改判被上诉人支付逾期交房违约金21528.8元。
被上诉人山东巨野腾龙房地产开发有限公司答辩称，上诉人上诉请求无事实根据及法律依据，应依法予以驳回，理由：一、被上诉人不存在逾期交房的事实，不应承担逾期交房的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：对房屋的转移占有视为房屋的交付使用。上诉人已经实际占有涉案房屋，因此被上诉人不存在逾期交房的事实；二、根据商品房买卖合同第八条第2款约定，本案正是由于巨野县政府下发巨政发【2011】17号红头文件导致被上诉人按原规划设计与文件相冲突，导致被上诉人不得不重新设计变更，因此该政府政策变更系被上诉人不可预见和防范控制所不能，属于不可抗力的范畴，也属于合同约定顺延的事实。因此被上诉人不承担逾期交房的违约责任；三、被上诉人不应承担逾期办理房屋产权登记违约金，本案中正是由于政府政策变更导致工期顺延属于不可抗力，因此不存在承担逾期办证违约金的事实。一审法院判定被上诉人承担逾期办证违约金于法无据；四、上诉人与被上诉人最后签订了补充协议，自愿放弃自己对逾期交房的权利主张，该协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应依法有效。
本案二审审理查明的事实和原审法院判决认定的事实基本一致。
本院认为，2014年1月22日，被上诉人山东巨野腾龙房地产开发有限公司将涉案房屋交付给上诉人朱纯强时，双方签订了涉案补充合同，该补充合同约定：本补充协议签订后，上诉人不得以延期交房或交房不符合约定为由向被上诉人主张任何权利；被上诉人也不得以乙方延期付款等相关不符合约定为由向上诉人主张任何权利。该补充合同的签订系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。上诉人朱纯强上诉称涉案补充合同是在被胁迫的情况下签订的，不是上诉人的真实意思表示，应为无效，但其未提交证据证明其主张，本院不予采信。其要求被上诉人山东巨野腾龙房地产开发有限公司支付逾期交房违约金21528.8元，无事实根据和法律依据，本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人朱纯强的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费338元，由上诉人朱纯强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴树峰
代理审判员 李 锋
代理审判员 张宪明
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 李 峰