天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民初字第685号
原告渤海证券股份有限公司。
法定代表人杜×，职务董事长。
委托代理人刘学新，天津精诚律师事务所律师。
委托代理人李亮，天津精诚律师事务所律师。
被告陈善钦。
委托代理人张成队，天津兆耀律师事务所律师。
委托代理人陈×。
原告渤海证劵股份有限公司与被告陈善钦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告渤海证劵股份有限公司的委托代理人刘学新、李亮，被告陈善钦及其委托代理人张成队、陈×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告渤海证劵股份有限公司诉称，2012年9月，被告陈善钦以天津市河北区×眼镜经营部的名义与原告签订《房屋租赁合同》，根据合同约定：被告承租原告名下坐落天津市河北区×号的楼房一至二层，面积为1047.55平方米，租期182个月，从2012年9月24日至2027年11月23日，年租金为800000元，每5年递增5%。如被告违约，原告有权终止合同收回房屋，被告承担年度租金总额50%的违约金。而后，原告向被告交付承租房屋，被告也实际使用了房屋。2012年12月31日，原告与当地物业管理部门的物业服务合同到期，根据原、被告的约定，原、被告均应单独与物业管理部门协商服务合同，由于被告以物业部门所收水电费价格有异议为由，导致双方没有定约。这期间原告曾出面协调，甚至表态可以为被告分担部分费用，希望被告早日与物业部门协商成功但遭到被告拒绝。被告无故拒绝交纳房屋租金800000元，同时原告为被告垫付了2013年1月份水电费5835.46元，上列费用历经原告追索未果。由于被告拒不交纳应向物业部门交纳的水电费用，物业管理部门从2013年4月份起停止了向原告出租的房屋供水供电。同时，天津×物业服务有限公司已经向贵院对原告以及原告的下属天津×中心证劵营业部提起诉讼，以每月签订物业合同拖欠相关费用为由要求贵院判令原告及其下属支付物业费、滞纳金以及水电费共计88955.87元，目前该案正在审理中。综上，被告已经违约，按照合同约定及《中华人民共和国合同法》的规定，故诉请1、依法解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告从租赁房屋中搬出；2、由被告补交房屋租金800000元及水电费5835.46元；3、由被告赔偿违约金400000元；4、由被告承担诉讼费。
原告提交证据如下：
1、房屋租赁合同，证明双方签订租赁房屋的事实。房屋租金、违约后有权收回房屋的事实，并由违约方承担年度租金50%的违约金。2012年12月31日原告与物业公司物业服务合同到期后，由被告单独与物业公司订立合同的约定；
2、记账凭证，证明被告从2013年4月开始没有交房屋租金的事实；
3、民事诉状，×物业公司诉原告关于物业费的诉状，证明由于被告没有和物业公司按照约定订立物业合同，也没有交纳物业费，导致×物业公司起诉原告交纳物业费；
4、2013年4月16日关于万科大厦294号1、2楼物业事项纪要，原告的下属××中心营业部和被告签署纪要，证明物业费由被告负责；
5、诉争房一、二楼水电费记账凭证，证明双方对水电费进行确认，并不是被告所讲的凭自己估算。
被告陈善钦辩称，不同意解除房屋合同，理由是1、被告没有违约，被告暂缓交付租金是有客观情况和法律依据。首先，是原告未按合同约定向被告履行交付全部房屋的义务，原告违约在先。其次，是原告约定被告与物业公司签署物业合同的条款，但物业公司根本不与被告签订物业合同，从而引起了合同履行的障碍，责任在原告。再有，原告停水停电以及不配合被告办理相关手续的行为，造成被告投入几百万装修的房屋不能通过验收和使用，损失的数额远远大于原告要求的租金。第四，原告提出解除合同没有向被告书面告知，其行为不符合法律规定。2、对于原告变更请求要求被告补交租金800000元，被告可以补交，但原告要依据合同法第六十七条的规定给被告通水、通电，同时赔偿被告的损失后才同意补交。3、原告要求被告支付其垫付水电费，由于原告没有给被告提供单独的水表和电表，以及合格的计费依据，所以被告只同意按照自己估算的水量和电量数额交纳3000元。4、由于原告不履行协助义务，导致被告不知将水电费交付给谁？被告的行为不是违约行为，不同意支付违约金。综上，不存在被告违约的事实，依据合同法的相关规定，要求合同继续履行，驳回原告要求解除房屋租赁合同的请求。
被告提交证据如下：
1、房屋租赁合同，证明租金800000元，证明头一年的交费方式，每三个月一交费，每次交费200000元。2013年4月15日停水停电，被告交费时间应该在5月24日之前，证明原告停水停电是在被告再次交费之前。物业费等相关费用是由被告和相关物业公司之间来办理，说明原告与物业公司之间没有物业合同，造成被告无法交纳水电费，交付水电费不是直接交给原告。第16条第一款说明供水供电责任归原告管理，停水停电是原告的责任。
2、400000元租金交付凭据3张，证明被告在2013年5月24日之前已经交付了400000元的租赁费。
3、物业公司停水停电通知，×物业公司给原、被告的通知，证明停水停电时间是2013年4月12日。原告停电是在被告正常履行合同期间；原告没有和物业公司签订合同，造成租赁房屋水电无人管理收费，造成停水、停电是由于原告的责任。被告没有享受物业服务，物业服务的提供人于2012年12月31日已经退出，从2013年1月1日开始，物业服务不存在了，断水断电的责任在原告。被告暂缓交付水电费，是要求原告全部履行合同义务。
4、照片10张，证明原告停水、停电造成被告装修房屋的防火通风道没有改造完毕，使消防验收无法通过。原告没有按照合同约定将全部租赁房屋交付给被告。租赁房屋屋顶原告没有清理完毕，没有履行交付义务。
5、建设工程消防设计备案受理凭证，证明被告开办的快捷酒店已经申请消防验收。
6、物业公司说明一份，证明说明物业公司不会和我们签订合同，按原告所说由物业公司和我们签合同成立不了。
7、照片15张，证明原告没有履行合同，给被告造成重大影响，是被告行使抗辩权的原因，指出两间没交付房屋的状况。
8、具体施工合同书，证明原告不履行合同给被告造成重大影响；被告受到影响的原因，是消防申报过程中造成影响。原告交付被告的房屋使用面积差80-90平米。
9、被告在2013年4月28日给原告寄挂号信，退回，原告拒收，证明被告对停水、停电问题急于解决。
10、向自来水公司申请供水的申请书，证明被告到自来水集团领取的申请书，被告为了实现供水、供电，申请独立供水、供电，原告不配合。
11、业扩报装用电申请书，证明被告因为断水断电，申请安装供电设施，原告不配合，没有安装，被告正在履行各种手续。
12、个体工商户名称预先核准通知书，证明被告在租赁房屋在断水断电前已经申办了×快捷酒店，在名称上已经获得批准，因为原告的断水断电导致被告的经营无法实现。
13、建设工程消防验收备案材料清单，证明被告已经具备租赁房屋经营快捷酒店的条件，因为原告的原因导致被告的合同目的无法实现。
14、房屋安全鉴定报告，证明原告装修房屋其改造内容，在房屋安全方面，已经获得了河北区房屋安全鉴定中心的认可，已经具备了经营快捷酒店的条件，是原告的原因致使被告不能开业，合同目的无法实现。
15、房屋装修设计协议书复印件一份，证明被告房屋装修正规合法。
经审理查明，2012年9月，被告陈善钦以个体工商户天津市河北区×眼镜经营部的名义与原告签订坐落天津市河北区×的楼房一至二层的《房屋租赁合同》。该合同约定，原告将自己所有的房屋中建筑面积为1047.55平方米（楼房一至二层）出租给被告作为经营使用。租期182个月，自2012年9月24日起至2027年11月23日止。2012年9月24日至2012年11月23日，原告免除被告装修期间的房屋租金。租金自2012年11月24日开始按年计算，租金金额以五年为期限在原租金基础上增加5%，自2012年11月24日至2017年11月23日，每年租金为800000元；自2017年11月24日至2022年11月23日，每年租金为840000元。自2022年11月24日至2027年11月23日，每年租金为882000元。在计租后第一个租赁年度（2012年11月24日至2013年11月23日），被告应在签订合同五个工作日内向原告支付前三个月的租金，后被告应在第三个月末10天内向原告支付下三个月的租金；从2013年11月24日起，被告每6个月向原告支付一次租金，被告应于每年2月和8月末10日内向原告支付后6个月的租金。租金以转账形式支付到原告指定账户。租赁期间，被告自行承担因使用该房屋所产生的物业费、水电费、通讯费…等相关费用，支付标准按本市各政府部门有关规定执行，按照实际发生金额逐月结清，因政府有关部门提高有关费用标准产生的费用由被告据实支付。相关物业等费用由被告与物业收费单位签订相关物业合同。双方对于房屋转让与转租、合同的变更、解除与终止、违约责任和其他事项等亦进行了约定。2012年9月24日合同签订后，原告与被告到诉争房屋现场进行了实地交接，但没有签署书面的交接单。原告称二层空调机房虽然不包含在其出租的1047.55平方米建筑面积范围内，但仍然交给被告使用，由于房门钥匙丢失由其自行打开房门使用；另一间变电机房的钥匙已交给被告。被告称空调机房和变电机房的钥匙原告均未给付；而且二间房屋均包括在原告出租的1047.55平方米建筑面积范围内。原、被告对自己的陈述均未提交证据证实。被告接收后对诉争房屋的一层和二层除空调机房和变电机房以外的其它房屋进行了装修。被告将一层房屋装修改造成眼镜店（天津市河北区×眼镜经营部）和网吧（×网吧），并实际进驻使用对外营业；将二层原告实际向其交付的部分装修改造成天津×快捷酒店，现主体部分已经完成，尚未通过有关部门的验收，未对外营业。被告未与该房屋所属物业公司天津×物业服务有限公司（案外人）签订物业服务合同。2013年1月28日，被告在《一、二楼水电费确认表》签名，确认自2012年11月24日至2013年1月28日欠交水费204.10元和电费5631.36元，合计5835.46元。2013年3月28日，原告与案外人天津×物业服务有限公司就自己使用的坐落天津市河北区，建筑面积1250.61平方米，签订了《物业管理委托合同》。2013年4月12日，案外人天津×物业服务有限公司以与原告所签《物业管理委托合同》于2012年12月31日到期，无合同义务为房屋业主提供物业服务和代收代缴水电费为由，向原、被告下发于2013年4月15日开始停止自来水和电力供应的通知。2013年4月16日，原、被告就被告租赁一、二楼物业事项进行了商谈，双方约定如被告在一个月内未能与天津×物业服务有限公司就物业费用构成未达成协商，导致物业合同无法签订，到期后原告对物业合同事项不再负责。被告向原告交纳了2012年11月24日至2013年5月23日的房屋租金400000元，被告尚欠原告2013年5月24日至2014年5月23日的租金800000元未交纳。2013年1月28日，被告在《一、二楼水电费确认表》签名确认，自2012年11月24日至2013年1月28日欠交水费204.10元和电费5631.36元，合计5835.46元。另查，2013年12月案外人天津×物业服务有限公司曾在本院起诉原告及案外人渤海证劵股份有限公司天津×中心证劵营业部要求给付物业费，后撤诉。现原告以诉称理由要求判如所请。被告以抗辩理由抗辩。本案经本院主持调解，原、被告未能取得一致意见。
上述事实，有当事人陈述以及相关证据材料佐证，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法、真实、有效。合同签订后，双方应当按照合同的内容全面履行自己的义务，虽然被告对原告是否向其交付空调机房和变电机房提出异议，但双方未对此变更内容形成新的合同，被告对其实际接收的房屋进行了装修，并按照建筑面积1047.55平方米向原告支付了2012年11月24日至2013年5月23日的房屋租金400000元，双方行为表明对租赁合同未作变更。现被告以原告未按合同约定全部交付房屋为由，拒绝交纳租金行为，显属被告违约，本院不予支持。关于被告以原告违约停止向其供水供电给其造成损失为由，而未向原告交纳租金一节，因被告提交的证据不足以证实是原告实施的行为，故本院对此不予采信，被告应履行向原告交纳租金的义务。因此对于原告要求被告给付拖欠租金800000元的请求，本院予以支持。由于原告未能全面履行向被告交付全部出租房屋的义务，原告对此亦有过错，因此，对于原告要求被告赔偿违约金400000元的请求，本院不予支持。对于原、被告均提出因被告未与该诉争房的物业部门签订物业合同是对方责任一节，本院认为原、被告在没有物业公司参加的情况下，在双方签订的《房屋租赁合同》中约定，被告与物业公司签订物业合同，约定被告有与物业公司签订物业合同的义务。该条款违反《物业管理条例》中应由业主与物业公司签订物业合同的规定，且被告不具备与物业公司签订物业合同的权利能力，又因涉及第三人的权利义务，对双方不产生合同上的约束力，是双方对该条款的误解认为对方的责任，导致被告未与物业公司签订合同，因此对原、被告此项主张均不予支持。对于原告要求被告给付其垫付2013年水电费5835.46元一节，因被告在原告垫付的水电费的单据上签字认可，被告应当向原告给付其垫付的水电费。被告对其主张欠交3000元水电费只是自己的估算，没有提交证据证实，因此本院不予采信。关于原告以被告未能按时交纳租金为由，要求解除租赁合同一节，因原告未按照合同约定的面积向被告交付全部的房屋，导致被告未按时向其交纳租金，对此，原告亦有过错。加之，被告对所租之房已进行了前期投入与装修，综合考虑，故对于原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第七条、第八条、第九条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十六条、第六十七条、第七十八条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十七条、第二百二十八条，《物业管理条例》第二条、第四十二条、第四十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、本判决生效后二十日内，被告陈善钦给付原告渤海证劵股份有限公司拖欠的（2013年5月24日至2014年5月23日止）租金800000元；
二、本判决生效后二十日内，被告陈善钦给付原告渤海证劵股份有限公司垫付的水电费5835.46元；
三、原告渤海证劵股份有限公司的其他诉讼请求驳回。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15652元，由原、被告各半承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 刘 淼
审 判 员 王津虎
人民陪审员 夏淑琴
二〇一四年九月五日
书 记 员 徐 浩
附：本裁判文书所适用法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
二、《物业管理条例》
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。