福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莆民终字第1535号
上诉人（原审被告、反诉原告）石长道，男，1970年11月14日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。
委托代理人游建华、黄武军，福建扬民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）林世兰，女，1977年4月30日出生，汉族，农民，住所地莆田市城厢区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）黄素钦，女，1990年12月5日出生，汉族，农民，住所地仙游县。
上述二被上诉人的共同委托代理人姚春兰、范秀清，福建凌龙律师事务所律师。
上诉人石长道因与被上诉人林世兰、黄素钦房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2014）城民初字第158号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2012年2月1日，石长道与案外人蔡永行签订《房屋租赁合同》一份，约定石长道向案外人租用位于凤凰路太平洋中心C区A幢东一至第四开间，一至五层。租赁期限：2012年2月1日至2020年1月31日止。案外人蔡永行在合同尾部注明“同意转租”。2013年10月1日，林世兰、黄素钦与石长道签订《房屋租赁合同》一份，约定石长道将位于凤凰路太平洋中心C区A幢左边第三、四开间及第三层出租给林世兰、黄素钦（第四开间林世兰、黄素钦与石长道双方对半分，门前留2.5米给石长道），租赁期限：2013年10月1日至2020年1月31日止。林世兰、黄素钦应交纳押金人民币33000元，签订合同之日交清押金。月租金为人民币11000元，2014年11月1日后每年按5%递增。林世兰、黄素钦要在租赁房屋内部装饰、装修等、不管如何装修均不得破坏房屋的主体结构及使用安全，屋面不得另加任何荷载，租期满后固定装修、装饰包括门窗灯具和不可移动的财产归石长道所有，林世兰、黄素钦添置的可移动的所有用具由林世兰、黄素钦自行处理。若林世兰、黄素钦违约，石长道取消林世兰、黄素钦所交押金，并赔偿给石长道所造成的损失。若承租期间石长道单方面提前中止或终止合同，造成林世兰、黄素钦无法正常经营，应由石长道赔偿林世兰、黄素钦一切经济损失。……合同签订后，林世兰、黄素钦依约向石长道支付了押金人民币33000元、转让费20000元，房租（10月及11月）14667元，共计人民币67667元。石长道也将租赁房屋交付林世兰、黄素钦使用。在装修期间，林世兰、黄素钦得知租赁房屋已被法院查封并将进行拍卖。2013年12月25日，林世兰、黄素钦以本案租赁合同无法履行为由，向原审法院提起诉讼。
原审法院另查明，2012年3月7日，石长道出具给福建莆田农村商业银行股份有限公司《承租人承诺书》一份，内容为“本人向蔡永行承租位于凤办月塘居委会凤凰路房产【房产证号：莆市房权证城厢区字第3818**号；土地使用权证号：莆国用（2003）第C26819号】用于经营餐饮，租期8年，从2012年2月1日至2020年1月31日。现本人已知悉，该房地产已作为借款人蔡永行向你行借款的抵押物。现本人郑重承诺：若借款人未能按合同约定按时归还贷款本息，你行拥有对该宗房地产的优先处置权；若你行对该宗房地产进行处置，不受租赁合同租期约束，租赁未到期的，本人将无条件搬离，对此造成的经济损失，与你行无关，本人将通过其他途径向房屋所有权人追偿。特此承诺！承诺人：石长道，2012年3月7日。”
2012年5月7日，福建莆田农村商业银行股份有限公司华亭支行与吴育洪、蔡永行签订《抵押借款合同》，约定：福建莆田农村商业银行股份有限公司华亭支行向吴育洪发放贷款人民币1100万元，蔡永行承担连带保证责任。同日，蔡永行提供其名下位于莆田市城厢区凤办月塘居委会凤凰路的房产【房屋所有权证号为：莆市房权证城厢区字第3818**号，土地使用权证号为：莆国用（2003）第C26819号】作为担保物，并办理了房产和土地的抵押登记手续。合同签订后，福建莆田农村商业银行股份有限公司华亭支行按约定向吴育洪发放了贷款，但吴育洪仅支付利息至2012年6月20日。
2012年10月22日，福建莆田农村商业银行股份有限公司华亭支行为与吴育洪、蔡永行金融借款合同纠纷一案向莆田市中级人民法院提起诉讼。2013年2月26日，莆田市中级人民法院根据福建莆田农村商业银行股份有限公司华亭支行提出的财产保全申请，作出（2012）莆民初字第121号《民事裁定书》，裁定查封蔡永行名下已设定抵押的坐落于莆田市城厢区凤办月塘居委会凤凰路的房产【房屋所有权证号为：莆市房权证城厢区字第3818**号，土地使用权证号为：莆国用（2003）第C26819号】。2013年5月15日，莆田市中级人民法院作出（2012）莆民初字第121号《民事判决书》，判决福建莆田农村商业银行股份有限公司华亭支行对蔡永行用于抵押的房地产【房产证莆市房权证城厢区字第3818**号、土地证莆国用（2003）第C26819号】的拍卖、变卖、折价等享有优先受偿权等。该判决作出后，蔡永行不服向福建省高级人民法院提出上诉，该院于2013年8月20日作出（2013）闽民终字第893号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。之后，因吴育洪、蔡永行未履行判决确定的义务，福建莆田农村商业银行股份有限公司华亭支行于2013年9月向莆田市中级人民法院申请强制执行。
原审法院认为，林世兰、黄素钦与石长道签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容形式合法，依法应为有效，双方应按合同约定履行各自义务。石长道与案外人蔡永行签订的《房屋租赁合同》虽系在租赁房屋被莆田市中级人民法院采取财产保全措施之前，但因石长道于2012年3月7日便向租赁房屋的抵押权人出具承诺函，表示知悉讼争房屋被设置抵押，并承诺若抵押权实现时将无条件搬离，致使其承租权处于不确定状态。且2013年9月，抵押权人申请强制执行，使得诉讼中的财产保全措施自动转为执行中的措施。故石长道主张其并不知租赁房屋被查封，且即使房屋被查封也因查封是在租赁之后发生的，不会影响房屋的使用，缺乏依据，不予采纳。因讼争的租赁房屋被司法机关依法查封，导致林世兰、黄素钦无法使用租赁房屋，故林世兰、黄素钦现请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合法律规定，予以支持。又由于租赁房屋无法使用，且林世兰、黄素钦也未实际使用房屋，故林世兰、黄素钦要求石长道返还押金人民币33000元、转让费20000元和房租14667元，符合法律规定，亦予以支持。林世兰、黄素钦要求石长道赔偿因装修花去的费用人民币11926元，因其未能提供足够的证据证明其装修的具体项目、费用，故林世兰、黄素钦的该请求，依据不足，不予支持。石长道要求林世兰、黄素钦支付自2013年12月10日起至交付房屋之日止每月按人民币11000元计的租金及该款按每月2.5%计算的违约金，因导致租赁合同解除的过错不在于林世兰、黄素钦，且林世兰、黄素钦在庭审期间多次表示愿意将租赁房屋的钥匙交付给石长道，但石长道拒收，故其上述请求，缺乏依据，不予支持。石长道要求林世兰、黄素钦将租赁房屋恢复原状后才能退还，根据租赁合同的约定，林世兰、黄素钦对租赁房屋进行装修是经石长道同意的，现因石长道的原因导致合同解除，且石长道也未提供房屋原始状况，故石长道的上述请求，亦不予支持。据此，为维护公民的合法财产权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第八条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除林世兰、黄素钦与石长道于2013年10月1日签订的《房屋租赁合同》；二、石长道应于本判决生效之日起十日内返还给林世兰、黄素钦押金人民币三万三千元、转让费二万元和房租一万四千六百六十七元，共计人民币六万七千六百六十七元；三、驳回林世兰、黄素钦的其他诉讼请求；四、驳回石长道的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1890元，反诉费人民币350元，合计人民币2240元，由林世兰、黄素钦负担人民币269元，石长道负担人民币1971元。
一审宣判后，上诉人石长道不服，向本院提起上诉。
上诉人石长道上诉称：1、原审法院以上诉人于2012年3月7日出具给莆田农村商业银行股份有限公司的《承租人承诺书》来认定上诉人的承租权处于不确定状态，是错误的。从时间上看，该承诺书出具的时间为2012年3月7日，而银行与吴育洪、蔡永行签订的《抵押贷款合同》的时间为2012年5月7日，两者相隔两个月之久，即抵押权设定在后，而上诉人承诺在前；从承诺书的内容可以看出，上诉人出具的这份承诺书时是认为当时房产已被抵押而非将来可能被抵押，即上诉人出具承诺书的真实意思表示为对当时已经发生的抵押权承诺待抵押权实现时将无条件搬离，而非对将来发生的抵押权作出承诺，故上诉人的承诺效力不及于其承诺时间之后设定的抵押权。2、上诉人并非莆田农村商业银行股份有限公司华亭支行与吴育洪、蔡永行金融借款合同纠纷一案的当事人，故上诉人主张其不知租赁房屋被查封的事实，也符合客观实际，即使上诉人对房屋被查封知情，但房屋被查封后也没有影响到被上诉人对房屋的正常使用，故原审认定上诉人主张的“并不知租赁房屋被查封，且即使房屋被查封也因查封是在租赁之后发生的，不会影响房屋的使用，缺乏依据”也是错误的。3、原审法院判决解除上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》没有事实和法律依据。首先依据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第八条的规定，即使在租赁房屋被司法机关或者行政机关查封的情况下，承租人要解除合同的前提条件也应当是因被查封而导致租赁房屋无法使用的情况，且对本案讼争的房屋的执行现已被裁定中止并解除查封，故本案的租赁合同也完全可以继续履行。4、即使本案讼争房屋被查封而导致租赁房屋无法使用，其过错也在于租赁房屋的所有权人蔡永行，原审法院没有追加租赁房屋所有权人为共同被告或第三人亦是错误的。综上，上诉人认为其与被上诉人签订的《房屋租赁合同》并不具备任何解除条件，完全可以继续履行，请求依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。
被上诉人林世兰、黄素钦答辩称：1、上诉人出具的承诺书，足以证实上诉人的转租是受到限制的，从承诺书的内容可以证实，在抵押权人行使优先处置权时，被上诉人必然无法实现稳定、合法的经营合同目的，也即是被上诉人的承租权是处于不确定状态；上诉人也没有证据证实农商银行与蔡永行之前签订过《抵押借款合同》，其进行的承诺只及于之前所谓的《抵押借款合同》，而非本案2012年5月7日的《抵押借款合同》。2、上诉人主张其未收到法院查封的通知，不知道房产被查封的事实也是不能成立的。法院的查封具有公示的法律效力，在2013年9月，抵押权人申请强制执行时，使得诉讼中的财产保全自动转为执行中的强制措施，上诉人称不知情不能成立。3、讼争房屋被查封使得房屋租赁合同的目的无法实现，原审判决解除双方的房屋租赁合同是正确的。4、原审法院未追加房屋所有权人为共同被告或者第三人也是正确的。首先上诉人并没有申请追加，其次，根据上诉人出具的承诺书内容，在造成上诉人损失的情况下，上诉人可以行使追偿权，房屋所有权人未参加本案诉讼，并不影响本案的审理。综上，原审认定事实清楚，判决正确，应当驳回上诉，维持原判。
经审理查明：上诉人石长道对原审查明的事实没有异议，但认为原审遗漏查明以下事实：1、对讼争房屋现场被破坏的情况没有予以认定，被上诉人林世兰、黄素钦已经对讼争租赁物进行改造并使用；2、本案租赁物其他部分的左边1到2开间和第4层由案外人翁志山租赁，其仍然在租赁和使用；3、对本案讼争租赁房屋已经中止执行，执行程序也被终结。被上诉人林世兰、黄素钦对原审查明的事实没有异议。双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
在本院审理过程中，上诉人石长道提供案外人翁志山与上诉人签订的租赁合同，用于证明本案讼争租赁房屋的其他部分由翁志山租赁并使用，本案讼争的租赁房屋并不是处于不稳定状态，没有无法使用的情形。
被上诉人林世兰、黄素钦质证认为：对该租赁合同的真实性无法确认，且与本案无关，翁志山是否行使权利，被上诉人无法干涉；从该份合同时间来看，承租的起始点是2012年11月10日，与本案的签订时间是不一样的，翁志山签订合同的时候该租赁物还未被采取执行措施，与本案是不同的情形，不能一概而论。
本院经审查认为，上诉人提供的证据能够与原件相符，但该份合同仅能证明租赁房屋使用的现状，并不能证实讼争租赁房屋能够被稳定的使用，不能作为认定上诉人主张的依据，应不予采信。
根据上诉人的申请，本院依法调取了申请人福建莆田农村商业银行股份有限公司华亭支行与被执行人吴育洪、蔡永行借款合同纠纷一案的（2013）莆执行字第87-2号民事裁定书、（2013）莆执行字第87-3号民事裁定书、移送函、复函及房屋登记情况等证据。
上诉人质证认为，对本院调取的上述证据的真实性没有异议，认为该组证据能够证明本案讼争的租赁物已经被解封，租赁物可以使用，合同可以履行；即使查封了，也不影响租赁物的使用。
被上诉人质证认为，对本院调取的上述证据的真实性没有异议，认为两份裁定书可以证明本案讼争租赁物并未解除查封，亦可以证实在合同签订的时候，本案讼争的租赁物是处于强制执行措施状态，被上诉人有权行使不安抗辩权来解除合同。
本院经审查认为，该组证据虽可以证实申请人福建莆田农村商业银行股份有限公司华亭支行与被执行人吴育洪、蔡永行借款合同纠纷执行一案中，因吴育洪可能涉嫌犯罪，本院执行局于2014年11月20日根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十七条第（六）项的规定，裁定终结本次执行程序的执行的事实，但不能证实本案讼争的房屋现已被解除查封的事实，且改变不了被上诉人在承租讼争房屋之初该讼争房屋就已被查封的事实，该组证据同样无法证实讼争房屋能够被稳定使用的事实。
本院认为，被上诉人林世兰、黄素钦与上诉人石长道签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容形式均不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。案外人蔡永行以其所有的本案讼争租赁房屋作为福建莆田农村商业银行股份有限公司华亭支行与吴育洪、蔡永行签订《抵押借款合同》的担保物，并办理了房产和土地的抵押登记手续，上诉人虽是在《抵押借款合同》签订之前出具的《承租人承诺书》，但从上诉人出具给银行的承诺书内容看，其作出的承诺就是针对该次抵押贷款作出的。本案双方当事人约定的租赁期限长达7年，但上诉人转租给被上诉人之前讼争房屋就已被人民法院依法查封并转为执行中的措施，上诉人承诺若抵押权实现时将无条件搬离，可以认定被上诉人承租讼争房屋之初，其承租权就处于不确定的状态。且最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。因此讼争租赁房屋在抵押权人实现抵押权时，二被上诉人即使要求继续履行合同依法都无法得到支持，足以使二被上诉人认为在承租讼争房屋后不久就不能持续稳定地使用讼争房屋，故其主张解除合同符合事实和法律规定。上诉人主张二被上诉人在无法使用之时，才有权解除合同，显然有悖常理。依照合同相对性的原则，二被上诉人选择向上诉人主张权利亦符合法律规定，上诉人认为应追加案外人蔡永行参加本案诉讼不能成立。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求应不予支持，原审审判程序合法，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币2240元，由上诉人石长道负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一五年二月六日
书 记 员 林锴琪
附注：相关主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……