湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0102民初10359号
原告赵辉秋（公民身份号码4301031972********），女，1972年9月7日出生，汉族，住湖南省石门县楚江镇城北巷***号御龙湾***房。
委托代理人范小容，湖南恒昌律师事务所律师。
被告方菊香（公民身份号码4301021951********），女，1951年9月26日出生，汉族，住长沙市芙蓉区晚报大道*号*栋2门***室。
被告章容清（公民身份号码4301051927********），女，1927年8月22日出生，汉族，住湖南省湘潭县分水乡天垅村。
委托代理人彭南秋，北京德恒（长沙）律师事务所律师。
委托代理人李名博，北京德恒（长沙）律师事务所律师。
第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201室。
法定代表人袁李，总经理。
委托代理人范骁仪（公民身份号4324261979********），男，1979年9月17日出生，汉族，住湖南省桃源县漳江镇文昌西路***号。
原告赵辉秋与被告方菊香、章容清、第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开进行了审理，原告赵辉秋及委托代理人范小容，被告方菊香、章容清的委托代理人李名博，第三人新环境公司的委托代理人范骁仪均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告赵辉秋请求本院依法判令：1.解除双方签订的买卖合同；2、方菊香、章容清赔偿赵辉秋因其违约造成涉案房屋价格上涨预期损失（暂计15万元）；3、方菊香、章容清返还赵辉秋定金2万元。
被告方菊香辩称：第一、方菊香接受房屋所有权人章容清的委托代为签订《房屋买卖合同》，方菊香并非合同的当事人，赵辉秋无权依据《房屋买卖合同》向方菊香主张违约责任。2016年9月23日签订的《房屋买卖合同》中涉及的长沙市芙蓉区凯通国际城6栋1804房的房屋系章容清的个人财产，赵辉秋提交的公证书以及城市房屋拆迁补偿安置协议可以证实。在赵辉秋提交的委托书中章容清明确表示全权委托方菊香处理房屋买卖相关手续，赵辉秋也知晓上述情况。章容清委托方菊香出售房屋，方菊香只是受托代为与赵辉秋、居间方新环境公司签订《房屋买卖合同》，故其代理行为的后果仍归于被代理人即章容清，方菊香并非合同当事人，不受《房屋买卖合同》的约束。第二、合同签订后章容清委托方菊香积极办理房屋产权证，但因为政府政策问题一直未能成功办理，导致房屋不能过户，并没有怠于履行办理房产过户手续的义务。
被告章容清辩称：第一、《房屋买卖合同》签订后章容清积极办理房屋产权证，但因为政府政策问题一直未能成功办理，导致房屋不能过户，章容清并没有怠于履行办理房产过户手续的义务。因涉案房屋在合同签订时未取得房屋产权证书，需办理房屋产权证书后才能完成过户转让，赵辉秋在签订《房地产买卖合同》时也知晓上述情况，合同中也明确约定。章容清为此在合同签订后委托方菊香积极申请办理房屋产权证，还委托合同居间方新环境公司工作人员向房产局申请办理，但恰逢房产局不动产统一登记制度改革时期，房产局内部对章容清递交的申请手续没有受理，导致因政府政策问题至今仍未能办理房屋所有权证，不能办理过户手续，并非章容清怠于履行合同义务。第二、章容清没有违约行为，赵辉秋无权主张违约金和损失，且依据《房屋买卖合同》的约定，合同早已经解除。章容清没有怠于履行办理房屋过户手续，系因政府政策，客观原因导致房屋不能办理房屋产权证书完成过户，章容清没有违约行为，赵辉秋无权向章容清主张违约金和损失。且双方和居间方新环境公司签订的《房屋买卖合同》第四条第3款约定甲方（即章容清）在签订本合同后60日内将办理该房屋过户及贷款所需一切资料提交代办机构或乙方（即赵辉秋）。合同第十条第1款又约定因此房章容清需先办理不动产权证，若办证不成三方互不违约，定金无息退还赵辉秋。依据上述合同条款以及三方的意思表示，章容清应在合同签订后60日内提交房屋过户资料，但现在非因三方的原因导致未能在60日内办理到房屋产权证书提交过户，办证不成的情况下由章容清退还定金，即房屋买卖合同解除，实际上在合同签订后一年时间内章容清仍在努力办理房屋所有权证，确系迟迟不能办理才将定金退还给居间方。第三、对于赵辉秋主张的涉案房屋市面价值上涨逾期损失15万元，并没有相应证据和依据予以证明。退一步讲，即使章容清存在违约行为需承担违约责任，赵辉秋仅支付2万元定金，但在诉状中却主张涉案房屋市面价值上涨逾期的损失15万元，无合同依据以及证据予以证明；四、在双方合同解除之后，章容清已经将2万元定金退还至居间方新环境公司，赵辉秋可向居间方主张返还。
第三人新环境公司述称：房屋因为政策原因，房产证仍没有办下来，导致房屋无法过户。
查明事实
根据双方当事人的诉辩主张及举证、质证等情况，本院确定如下事实：
长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司（甲方）与方德胜、章容清（乙方）签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，双方约定因乙方所有的位于芙蓉区朝阳二栋68栋204号房屋属于拆迁范围，双方协议一致由甲方提供芙蓉区朝阳改建项目第柒幢1804对乙方进行安置。2016年8月12日，湖南省长沙市望城区公证处出具（2016）湘长望证民字第1146号公证书确认方德胜的遗产由其妻子章容清一人继承。
2016年8月20日，章容清出具《委托书》，称其同意凯通国际6栋1804房买卖的相关手续委托其大女儿方菊香全权处理。2016年9月23日，方菊香以章容清委托代理人的身份（甲方）与赵辉秋（乙方）、新环境公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将长沙市芙蓉区凯通国际城6栋1804房出售给乙方。该房屋未设抵押。双方确认该房屋的总售价为600000元。乙方在产权过户当天手续办理之时支付甲方购房首付款380000元。乙方通过银行贷款向甲方支付购房款200000元。2016年9月23日，赵辉秋向方菊香交付了定金20000元，方菊香代章容清出具《定金收条》对此予以确认。《房屋买卖合同》第八条违约责任约定，合同一方未按照合同条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金。如违约行为已累计超过双方约定的十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。《房屋买卖合同》第十条特别约定：1.因此房甲方需先办理不动产权证，若办证不成三方互不违约，定金无息退还乙方；2.若乙方银行按揭审批不通过，三方互不违约，丙方所收的费用全额退还乙方；3.办理产权过户前，乙方需办理领证进抵押公证；4.过户后30个日工作日若甲方未收取乙方按揭尾款，丙方负责暂时帮乙方垫付给甲方。《房屋买卖合同》同时约定，甲方需在合同签订后60日内将办理该房屋过户及贷款所需一切资料提交代办机构或乙方；乙方需在签订后60日内将办理该房屋过户、符合贷款条件及贷款所需一切资料提交代办机构或甲方。
另查明，2017年12月14日，方菊香向新环境公司退还凯通国际城6栋1804房的定金2万元。2018年2月2日，凯通国际业主委员会出具《证明》，称涉案房屋因遗留问题房产证尚未办理。
判决结果和理由
本院认为：方菊香在获得章容清的委托授权后，以章容清委托代理人的身份与赵辉秋及新环境公司就长沙市芙蓉区凯通国际城6栋1804房签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法、有效，双方应当遵照履行。《房地产买卖合同》约定“因此房甲方需先办理不动产权证，若办证不成三方互不违约，定金无息退还乙方”，在上述约定的合同履行期限60日内，章容清仍未办妥房屋不动产权证，故赵辉秋主张解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。因双方已经约定此种情形仅无息退还定金，故对赵秋辉要求章容清、方菊香赔偿房屋价格上涨预期损失15万元的诉讼请求，本院依法不予支持。方菊香已代章容清将2万元定金退还至新环境公司，新环境公司对此也予以确认，故对赵辉秋要求因章容清、方菊香返还定金2万元的诉讼请求，本院认为应当由新环境公司予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款、第一百一十五条、第三百九十九条的规定，判决如下：
一、解除原告赵辉秋与被告章容清及第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司签订的《房屋买卖合同》；
二、第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司向原告赵辉秋返还定金2万元；
三、驳回原告赵辉秋的其他诉讼请求。
上述判决确定的义务，限第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司在本判决生效之日起七日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3700元，由赵辉秋负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
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审 判 长 卿 琳
人民陪审员 廖玉均
人民陪审员 向首诚
二〇一八年六月八日
书 记 员 童柳莎
附：本判决所适用的法律条文原文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条第一款有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第三百九十九条受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。