安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖13民终1788号
上诉人（原审被告）：宿州市土地开发整理复垦中心，住所地安徽省宿州市淮河西路***号国土局办公楼*楼。
法定代表人：张丙礼，该中心主任。
委托诉讼代理人：李道鹏，安徽民之声律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宿州市东都物业管理有限公司，住所地安徽省宿州市淮河路北金鼎花园小区。
法定代表人：谷强，该公司经理。
委托诉讼代理人：王琛，安徽大泽律师事务所律师。
上诉人宿州市土地开发整理复垦中心（以下简称土地复垦中心）因与被上诉人宿州市东都物业管理有限公司（以下简称东都物业）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院(2017)皖1302民初8081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
土地复垦中心上诉请求：撤销一审判决，改判驳回东都物业的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.双方所签的前期物业服务合同仅有土地复垦中心盖章，没有法定代表人签字，应为无效，土地复垦中心不应支付物业服务费；2.东都物业提供的服务不到位，致土地复垦中心购买的16号楼道堆放杂物无法通行，电梯无法使用，一审虽认定东都物业服务不足，仅扣减10%服务费有失公平；3.土地复垦中心购买的16号楼没有办理正式的上房手续，现水电不通、未进行房屋质量验收，致无法使用，一审判决土地复垦中心支付服务费不当。
东都物业辩称，1.土地复垦中心委托其单位工作人员办理房屋交接手续并签订前期物业管理服务协议，土地复垦中心加盖了印章，之后其又实际交纳了物业费，不存在合同无效情形；2.东都物业在服务过程中虽存在服务不到位的情况，一审法院扣除了10%的物业费；3.土地复垦中心安排工作人员办理了交接手续，视为上房，其以没有办理交接手续为由拒交服务费不应支持。
东都物业向一审法院起诉请求：1.判令土地复垦中心支付拖欠的各项款项及违约金计600000元，庭审中明确期限自2011年3月10日至2017年8月21日；2.本案诉讼费由土地复垦中心承担。
一审法院认定事实：土地复垦中心购买了宿州市金鼎花园16号楼，2011年3月10日，土地复垦中心委托朱继成、王灿接收该处房屋的交接手续等事宜，其虽否认无上房手续，但认可钥匙已收到，具体收到日期不清。2011年8月1日，双方签订了前期物业管理服务协议，该协议约定16号楼建筑面积11954.47平方米均由东都物业（甲方）提供物业服务，类型属于高层物业服务，高层住宅按建筑面积每月1元/㎡。就违约责任，双方也约定如乙方即土地复垦中心（乙方）违约，不按本协议约定的收费标准及时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补齐并从逾期之日起按每天3%交纳违约金。协议明确表明自签字之日起生效，每次交费时间为第一个月的上旬。东都物业收费标准于2015年经宿州市物价局审批同意并在宿州市房地产管理局备案。2011年8月1日，东都物业、土地复垦中心与案外人徽商银行宿州分行就徽商银行宿州分行使用的1025平方米的物业服务签订了前期物业服务协议，约定徽商银行宿州分行每年向东都物业支付物业综合服务费20000元，并于每年第一个月的上旬一次性交清，徽商银行宿州分行于2016年2月24日交纳了物业服务费10000元。土地复垦中心分别于2011年9月7日、2013年4月1日、2014年1月28日支付关于物业服务费120000元、65000元、35000元，合计220000元。此后，土地复垦中心未再交纳物业服务费。庭后，东都物业提交了物业费计算清单，认为扣除徽商银行宿州分行所使用的1025平方米，土地复垦中心实际接受东都物业服务的面积为10929.47平方米，自2011年3月10日至2016年3月9日土地复垦中心应支付的物业费为786921.84元（10929.47平方米×12个月×6年），且徽商银行宿州分行所使用的1025平方米在2011年8月1日三方签订协议之前的物业费4817.5元[1025平方米×（4个月+21天）]土地复垦中心也应承担，以上合计791739.34元；东都物业认为土地复垦中心已支付210000元并扣除，土地复垦中心还应支付581739.34元及违约金34904.36元（按月息2分，自2017年8月21日计算至2017年11月20日）。
一审法院认为，本案中，双方间的前期物业管理服务协议虽形式上有欠缺，但土地复垦中心已领取钥匙实际接收房屋且双方已按该协议实际履行，该协议系双方真实意思表示，合法有效，予以确认。土地复垦中心应按照协议约定的收费标准及时间交纳物业费用。根据协议约定自签字之日起生效，为第一个月的上旬，因土地复垦中心接收钥匙日期不清，东都物业虽提交了入住通知书，但未提交充分证据证明交房具体日期，土地复垦中心应交纳物业费的起始时间应为2011年8月1日，第一个交费日应为2011年8月10日前。东都物业、土地复垦中心签订协议当日，双方与案外人徽商银行宿州分行也签订了前期物业服务协议，东都物业实际为土地复垦中心提供物业服务的面积应扣除徽商银行宿州分行使用面积1025平方米为10929.47平方米，其每年应交纳物业费为131153.64元（10929.47平方米×12个月×1元/平方米），土地复垦中心已支付220000元，仅支付不到二年的物业费。自2011年8月1日至2016年3月9日土地复垦中心应付物业费为10929.47平方米×1元/平方米×（54＋10日/30日）个月=604399.69元，扣除土地复垦中心已支付的220000元为384399.69元。因土地复垦中心提交的证据证明东都物业服务存在不足，但东都物业尽了主要的服务职责，酌定土地复垦中心支付东都物业90%的物业费较为适宜，即土地复垦中心应付物业费为384399.69元×90%=345959.72元。根据双方的前期物业服务协议，双方约定土地复垦中心如逾期交纳需补齐物业费并从逾期之日起按每日3%交纳违约金，明显过高；而东都物业诉求物业费截止日期为2016年3月9日，该阶段物业费属于2015年8月1日至2016年8月1日土地复垦中心应交物业费，按协议约定应于2015年8月10前付清，东都物业仅要求土地复垦中心支付以拖欠物业费总额为基数从2017年8月21日起至2017年11月20日的违约金，并要求按照月息2分计算，合理合法予以支持，土地复垦中心应支付违约金为20757.58元（345959.72元×2%×3个月）。土地复垦中心应支付物业费及违约金合计为345959.72元＋20757.58元=366717.30元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、土地开发复垦中心于判决生效之日起十日内给付东都物业服务费（2011年8月1日至2016年3月9日）及违约金计366717.30元；二、驳回东都物业的其他诉讼请求。案件受理费4900元，由东都物业负担1665元，由土地复垦中心负担3235元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。土地复垦中心提供了照片一组、视频一段，以证明东都物业未尽到服务，致土地复垦中心无法正常使用案涉楼房。东都物业公司质证意见为：房屋内部不属于东都物业管理范围，对房屋外部的管理认可存在部分问题。本院认为，土地复垦中心提供的证据能证明东都物业确实对16号楼存在服务不足的情况，本案予以认定。一审查明基本事实属实，本院予以确认。另查明：东都物业对土地复垦中心的16号楼存在服务不完善的情况。
本院认为，土地复垦中心在购买宿州市金鼎花园16楼后，于2011年3月10日出具委托书，委托其单位两位工作人员去办理房屋接收及交接手续。后，土地复垦中心与东都物业签订了案涉前期物业服务合同，虽该合同上没有单位负责人签字，但加盖了土地复垦中心印章，且双方已实际履行，一审认定该合同有效正确。土地复垦中心上诉称，该合同不具备合同的要件，应为无效，没有事实及法律依据，本院不予采信。上述合同签订后，东都物业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，土地复垦中心也应当按照服务合同的约定交纳物业服务费用，而土地复垦中心在交纳了部分物业费后，因故不再支付下余的物业费，构成违约，东都物业请求其支付拖欠的384399.69元物业服务费不违反双方约定及法律规定。因东都物业在服务过程中确实存在不完善的情况，一审仅减轻其10%的责任欠妥，综合东都物业对16号楼服务不足的情况，以减少其30%的物业服务费用为宜，即土地复垦中心应付的物业服务费应为384399.69元×70%﹦269079.78元，土地复垦中心承担的违约责任亦相应的变更为16144.79元（269079.78元×2%×3个月）。土地复垦中心上诉称一审对东都物业的责任认定不适当理由部分成立，本院部分予以采纳。
至于土地复垦中心上诉提出其所购置的宿州市金鼎花园16号楼没有办理上房手续，现楼房内水电不通、没有进行质量验收，不符合交房问题，与本案所涉物业服务合同是不同的法律关系，不属于本案审理范围，其以此为由拒交物业服务费，有违双方间的约定，本案不予支持。
综上，土地复垦中心上诉理由部分成立，本院部分予以采纳；一审判决认定基本事实清楚，但对东都物业因服务不完善而承担的责任认定不当，本院予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初8081号民事判决第二项，即“驳回宿州市东都物业管理有限公司的其他诉讼请求”；
二、变更安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初8081号民事判决第一项“宿州市土地开发整理复垦中心于判决生效之日起十日内给付东都物业服务费（2011年8月1日至2016年3月9日）及违约金计366717.30元”为“宿州市土地开发整理复垦中心于本判决生效之日起十日内给付宿州市东都物业管理有限公司物业服务费（2011年8月1日至2016年3月9日）及违约金合计为285224.57元”；
三、驳回宿州市东都物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。
一审案件受理费9800元，因适用简易程序减半收取4900元，由宿州市东都物业管理有限公司负担2571元，由宿州市土地开发整理复垦中心负担2329元；二审案件受理费6800元，由宿州市土地开发整理复垦中心负担5289元，由宿州市东都物业管理有限公司负担1511元。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 伟
审 判 员 吴昊彧
审 判 员 赵 路
二〇一八年七月二十五日
法官助理 Ｘ Ｘ
书 记 员 张 猛
附：本案适用的相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。