湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终1709号
上诉人（原审原告、反诉被告）范燕平，女，1985年7月15日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。
委托代理人唐霞，湖南李凤祥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）周可立，男，1968年6月26日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。
上诉人范燕平因与被上诉人周可立房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2015）岳民初字第04537号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年11月1日，黄娴与周可立签订《商铺租赁合同》，约定：黄娴将其名下位于长沙市岳麓区望城坡经济开发区1148号房屋（即长沙市湘浙小商品批发市场一楼一区A1-068号商铺，产权证号为长房权证岳麓字第××号）出租给周可立；租赁期六年，自2011年3月1日至2017年3月1日；2011年3月1日至2014年3月1日的租金为每季度14052元；2014年至2015年的租金按每季度14754元计算；2015年至2016年租金为每季度15489元；2016年至2017年租金为每季度16262元；租赁期间，承租人可无条件的转让门面给第三方，（但转让之前须告知出租人；如没有告知出租人，则出租人有权收回该门面），并履行本合同约定条款。
2010年11月5日，刘松林与周可立签订《商铺租赁合同》，约定：刘松林将其名下位于长沙市岳麓区望城坡经济开发区1147号房屋（即长沙市湘浙小商品批发市场一楼一区A1-063号商铺，产权证号为长房权证岳麓字第××号）出租给周可立；租赁期限六年，自2011年3月1日至2017年3月1日，租金按季度支付；2011年3月1日至2014年3月1日的租金为每半年26916元；2014年3月1日至2015年3月1日的租金为每半年28260元计算；2015年3月1日至2016年3月1日的租金为每半年29672元；2016年3月1至2017年3月1日的租金为每半年31156元；租赁期间，承租人可无条件的转让门面给第三方，（但转让之前须告知出租人；如没有告知出租人，则出租人有权收回该门面），并履行本合同约定条款。
2013年10月15日，范燕平与周可立签订《商铺租赁合同》，约定：周可立将其承租的A1-068号、A1-063号门面转租给范燕平；租赁期限三年，自2013年11月1日至2016年10月30日；2013年11月1日至2014年4月30日应缴115900元，2014年5月1日至2014年10月30日应缴租金119700元，2014年11月1日至2015年4月30日应缴租金121695元，2015年5月1日至2015年10月30日应缴租金125682元，2015年11月1日至2016年4月30日应缴租金127780元，2016年5月1日至2016年10月30日应缴租金131966元。该合同还对押金缴纳、退还等其他事项进行了约定。合同签订后，范燕平向周可立交付商铺押金60000元并对商铺进行了装修、装饰。范燕平承租商铺期间，与周可立一起谎称是公媳关系，对黄娴、刘松林隐瞒转租事实。
2014年9月13日，周可立向黄娴和刘松林出具《承诺书》，声明：“此A1-068号、A1-063号门面在2014年9月13日之前门面未转让给第三方，如在没有告知业主之前私自转让，一经核实，业主将无条件收回门面，并处罚金计人民币五万元整”。
另查明：一、黄娴于2014年9月28日向原审法院起诉周可立，请求判令：一、解除黄娴与周可立签订的《商铺租赁合同》；二、周可立向黄娴退还涉案商铺；三、周可立向黄娴支付违约金5万元。原审法院于2014年12月3日作出（2014）岳民初字第05790号判决，认定周可立转租商铺时未告知黄娴，据此判决：一、黄娴与周可立于2010年11月1日签订的《商铺租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、周可立于判决生效后五日内将涉案商铺返还黄娴；三、驳回黄娴其他诉讼请求。周可立不服，向本院提起上诉。本院于2015年5月22日作出（2015）长中民三终字第02075号民事判决认为，周可立在出具承诺书前已将涉案商铺转租给范燕平，该行为违反合同约定，据此判决：驳回上诉，维持原判。
二、刘松林于2014年9月28日向原审法院起诉周可立，请求判令：一、解除刘松林与周可立签订的《商铺租赁合同》；二、周可立向刘松林退还涉案商铺；三、周可立向刘松林支付违约金5万元。原审法院于2014年12月3日作出（2014）岳民初字第05789号判决，认定周可立转租商铺时未告知刘松林，据此判决：一、刘松林与周可立于2010年11月5日签订的《商铺租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、周可立于判决生效后五日内将涉案商铺返还刘松林；三、驳回刘松林其他诉讼请求。周可立不服，向本院提起上诉。本院于2015年5月22日作出（2015）长中民三终字第02075号民事判决认为，周可立在出具承诺书前已将涉案商铺转租给范燕平，该行为违反合同约定，据此判决：驳回上诉，维持原判。
三、双方共同确认：范燕平装修商铺所支出的历史成本为35000元。
范燕平一审请求判令：一、确认范燕平与周可立于2013年10月15日签订的《商铺租赁合同》无效并按处理无效合同的法律规定责令周可立承担相应后果及法律责任；二、周可立按处理无效合同的法律规定依法退还范燕平已交租金240033元；二、周可立退还已交商铺押金60000元；三、周可立赔偿范燕平物业管理费损失28544元、市场推广费损失14365元、商铺装修装饰费损失51375元。一审中，周可立提起反诉，请求判令：一、解除周可立与范燕平于2013年10月15日签订的《商铺租赁合同》；二、范燕平向周可立支付自2014年11月1日起至2015年7月14日的房屋租金174256元；三、范燕平赔偿周可立逾期支付租金的违约金24000元。
原审法院认为：范燕平与周可立于2013年10月15日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规等强制性规定，为合法有效的合同，双方均应按合同约定全面履行各自义务；对范燕平请求确认《商铺租赁合同》无效并退还已交租金240033元的诉请，不予支持；现双方均诉请解除合同，予以支持；周可立与案外人黄娴、刘松林之间的租赁合同关系虽于2015年5月22日经生效判决解除，进而导致本案范燕平与周可立的租赁合同无法继续履行，但范燕平仍应支付合同终止前已履行期间的商铺租金。经查，范燕平已交纳租金至2014年10月31日，故应承担2014年11月1日至2015年5月22日的租金136846元（2014年11月1日起至2015年4月30日为121695元；2015年5月1日至2015年5月22日按每半年125682元计算为15151元），对周可立要求范燕平给付商铺租金174256元的反诉请求，予以部分支持；范燕平此前依照生效裁定暂时停止向周可立支付租金的行为并无不当，不应承担逾期付款违约责任。对周可立反诉范燕平承担违约金24000元的反诉请求，不予支持。《商铺租赁合同》解除后，周可立应当按合同约定退还押金60000元并赔偿范燕平因合同解除造成的装修损失。因双方的租赁合同已履行一段时间且范燕平对周可立与刘松林、黄娴之间租赁合同的解除有一定自身过错，故原审法院酌情判令周可立赔偿范燕平装修损失8438元。范燕平承租商铺期间支出的物业管理费、市场推广费均为期间性经营开支，应由范燕平自行承担。对范燕平要求周可立赔偿物业管理费、市场推广费的诉请，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十五条、第二百二十六条之规定，判决：一、范燕平与周可立于2013年10月15日签订的《商铺租赁合同》自2015年5月22日解除；二、限周可立于本判决生效之日起十日内一次性退还范燕平押金60000元；三、限周可立于本判决生效之日起十日内一次性赔偿范燕平装修、装饰损失8438元；四、限范燕平于本判决生效之日起十日内一次性给付周可立商铺租金136846元；五、驳回范燕平其他诉讼请求；六、驳回周可立其他反诉请求。如未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费7215元，由周可立承担1252元，由范燕平承担5963元；反诉案件受理费2132元，由范燕平承担1470元，由周可立承担662元。
上诉人范燕平不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人在未经出租人同意的情况下，与上诉人签订《商铺租赁合同》，违反了合同法第五十一条和第二百二十四条之规定，属于无效合同。二、双方在一审中已共同确认上诉人装修商铺所支出的历史成本为35000元，被上诉人应当全额赔偿上诉人的装修损失。三、由于《商铺租赁合同》无效，故上诉人无需按照合同约定的租金标准向被上诉人支付租金，被上诉人应当将所收取的租金退还给上诉人，即便上诉人需支付房屋占用费，也只能按照被上诉人与出租人所约定的租金标准计算。故，请求判令：一、撤销原审判决第一项，依法改判为确认上诉人与被上诉人于2013年10月15日签订的《商铺租赁合同》无效；二、撤销原审判决第三项，依法改判被上诉人一次性赔偿上诉人装修、装饰损失35000元；三、撤销原审判决第四项，依法改判驳回被上诉人的反诉请求；四、撤销原审判决第五项，依法改判被上诉人返还上诉人租金240033元；五、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人周可立答辩称：一、2013年10月15日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，范燕平应当按照合同约定支付租金。二、根据黄娴诉周可立一案的庭审笔录中，范燕平与周可立共同向出租人隐瞒了转租事实，因此范燕平并非善意承租人，若因合同没有履行完毕造成损失，也应当由其自身承担。而且范燕平对房屋进行的装饰装修是为其营利活动服务的，并不存在损失一说。我方没有收到《承诺书》，对我方不生效；三、存在范燕平与房屋所有人串通损害周可立合法利益的可能。故，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审补充查明：范燕平于2015年6月底左右向周可立退还了涉案房屋。二审查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：首先，关于范燕平与周可立于2013年10月15日签订的《商铺租赁合同》的效力。从周可立于2014年9月13日向出租人黄娴和刘松林出具的《承诺书》的内容，以及黄娴和刘松林于2014年9月28日起诉周可立的情况看，周可立将涉案房屋转租给范燕平，并未经出租人黄娴和刘松林同意，且黄娴和刘松林在法定期限内提出了异议，故根据《中华人民共和国合同法》第五十一条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，范燕平与周可立于2013年10月15日签订的《商铺租赁合同》为无效合同。其次，关于范燕平应向周可立支付的租金标准。虽然范燕平与周可立所签订的《商铺租赁合同》因未经出租人同意而无效，但该租赁合同所约定的租金标准系双方当事人的真实意思表示，且范燕平已按照合同约定内容履行了支付租金的义务，故《商铺租赁合同》中约定的租金标准符合双方当事人的预期，并未显失公平，故根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，范燕平应参照《商铺租赁合同》约定的租金标准向周可立支付房屋占有使用费。第三，关于周可立应赔偿范燕平装修、装饰损失的数额。以范燕平与周可立共同确认的范燕平的装修成本35000元为基数，综合双方在《商铺租赁合同》中所约定的租赁期间、范燕平实际占用涉案房屋的期间，以及双方对《商铺租赁合同》无效的过错程度，原审法院酌情认定周可立应赔偿范燕平装修、装饰损失8438元较为合理，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，上诉人范燕平的上诉理由部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第04537号民事判决第二、三、四、五、六项；
二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第04537号民事判决第一项；
三、确认范燕平与周可立于2013年10月15日签订的《商铺租赁合同》无效。
如未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费7215元，由周可立承担1252元，范燕平承担5963元；反诉案件受理费2132元，由范燕平承担1470元，周可立承担662元；
二审案件受理费9347元，由范燕平承担9000元，周可立承担347元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一六年六月六日
书 记 员 周 翔
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。