内蒙古自治区满洲里市人民法院民 事 判 决 书（2018）内0781民初21号原告：孙野，女，1987年2月4日出生，蒙古族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：马连芳，内蒙古博园律师事务所律师。原告：程建奎，男，1985年10月13日出生，汉族，个体经营者，现住内蒙古自治区海拉尔区河东路锦都会小区*号楼*单元****室。被告：满洲里市现代房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区满洲里市五道街19号。法定代表人：刘畅，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗宇杰，该公司办公室主任。原告孙野、程建奎诉被告满洲里市现代房地产开发有限责任公司（以下简称现代公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙野、程建奎及二原告委托诉讼代理人马连芳，被告法定代表人刘畅及委托诉讼代理人罗宇杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙野、程建奎向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的房屋买卖合同，返还原告购房款372500元，代收费用25117元；2.赔偿原告经济损失184872.54元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年12月1日，原告与被告签订两份商品房买卖合同，购买了被告开发建设的满洲里市新城国际小区7号楼2单元402室房屋，6号楼6号车库。房屋建筑面积159.07平方米，每平方米1900元，房屋价款302233元；车库建筑面积24.23平方米，每平方米2900元，车库价款70267元。2009年12月1日原告支付车库购房款70267元，房屋购房款102233元，12月28日支付房屋购房款200000，代收费用25117.47元，当日被告将房屋交付给原告，但至今被告没有协助原告办理房屋土地使用权证和车库的土地使用权证与所有权证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第十九条规定：”商品房买卖合同约定或者第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”上述司法解释为商品房买卖合同的出卖人设定了一个协助买受人办理产权登记的最迟期限，即在商品房买卖合同约定或者相关法规规定的期限届满后，又超过一年。自超过期限后，买受人即享有了解除合同的权力。本案中，合同约定被告公司应于商品房交付使用后180日为申请人办理涉案房屋权属登记的时间。根据《商品房买卖合同司法解释》第十九条规定，申请人在约定的期限届满后一年即可要求解除合同并赔偿损失。满洲里市国土资源局2017年4月12日出具说明，”由满洲里市现代房地产开发有限责任公司建设的新城国际小区项目于2005年5元月28日以挂牌出让方式成交位于世纪大街以北，友谊路以西，占地面积49450平方米建设用地使用权，规划使用性质为居住用地，容积率为1，缴纳居住用地土地出让金9912747.00元。2007年市规划局出具《城市规划设计条件》（满规字[2007]第014号），该宗地变更规划性质为居住用地兼容商业用地，容积率为1.8。该公司2007年未及时按新的规划条件（增加容积率和改变土地用途）补交土地出让金，补缴出让金额需要中介机构评估后才能确定。2016年7月21日该公司向分局申请此块第一期10栋楼变更为商业用地手续，同时该公司表示因缺乏资金，宗地规划性质变更手续需补交出让金的事宜至今未办理。故无法为每户购房者办理不动产登记。只有将该宗地应补交的出让金缴齐后，方可办理不动产登记。”被告公司至今未补交因该宗土地规划性质和容积率变更而产生的土地出让金，即至今不具备办理房屋车库不动产权属证书的条件，显然已经超出了合同约定的期限以及《商品房买卖合同司法解释》规定的最迟期限。虽然双方的《商品房买卖合同》中约定了合同继续履行，但是并未排除买受人的法定解除权。被告的行为导致原告签订合同的目的无法实现，已构成根本违约，依照最高法院《商品房买卖合同司法解释》第十九条规定，原告享有依法解除合同的权利。被告现代公司辩称，原告请求不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，本案中，原、被告未对合同解除做任何约定且被告具有商品房开发建设和经营的资格，于2007年10月10日依法取得了涉案房屋的《商品房与销售许可证》，对该房屋有销售资格。被告不存在根本违约，被告于2009年12月28日将竣工验收合格的房屋交付给原告，于2014年10月15日向原告交付了7号楼2单元402室房屋权属证书，双方的合同目的早已实现，对于土地使用证，也仅是延迟办理而并非不能办理，按照合同约定被告也仅是承担违约责任，原告要求解除合同，无法律依据；2015年2月3日原告已经向法院起诉要求撤销商品房买卖合同，2016年6月11日法院作出（2015）内0781民初346号民事判决，认定被告已经履行了该商品房买卖合同，合同目的已经实现，驳回原告的诉讼请求，原告于2017年11月1日又向法院起诉要求解除合同，违反一事不再理的原则。被告未及时办理土地使用证及房屋所有权证的原因是国土局在办理土地使用证时将土地”民用兼商用”的土地性质误写成：”民用”土地性质，故请求法院依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方无异议的证据即被告提交的营业执照、法定代表人身份证明、商品房预销售许可证、2009年12月1日原、被告签订的商品房买卖合同2份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交如下证据：证据一，商品房买卖合同2份，证明原被告双方签订了商品房买卖合同，其中合同第15条约定是关于产权的约定，详见合同。证据二，满洲里市国土资源局情况说明1份，证明到2017年5月被告仍未将改变土地性质及容积的费用，所以不具备办理不动产权属证书的条件。证据三，最高人民法院的裁定书（2016）最高法民申3131号，证明合同未约定解除合同的，适用法律规定，买受人享有解除合同的权利。证据四，原告因被告不能办理权属登记所造成的损失，按银行同期贷款利率，以40万元为基数，得出损失为184872.54元。证据五，房款收据7张，证明原告支付给被告购房款及代收费用共计403617元。上述证据因被告经传票传唤于2018年1月22日开庭时未到庭参加诉讼，本院视为放弃质证的权利。被告提交如下证据：证据一，（2015）内0781民初364号民事判决书1份，证明：1、2015年2月3日原告已经向满洲里市人民法院起诉要求撤销商品房买卖合同。而法院于2016年6月11日作出上述判决认定被告已经履行了该商品房买卖合同，合同目的已经实现，驳回原告的诉讼请求。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第124条第五项：对判决、裁定、调解书已经发生法律效率的案件当事人又起诉的，告知其申请再审。原告于2017年11月1日又向法院提起诉讼要求解除合同，违反一事不再理的原则。且原告现已取得了新城国际小区7号楼二单元402室房屋所有权证书。原告质证称，原告确实在满洲里法院提起过撤销之诉，以被告存在欺诈情形请求满洲里法院撤销房屋买卖合同。当时起诉时被告确实隐瞒了土地使用权抵押的情形，在诉讼过程中被告才解除了房屋土地使用权的抵押，致原告败诉。但（2015）内0781民初364号案件是撤销之诉，本案原告提起的是解除之诉，因为诉讼请求不同，法律依据不同，是两个不同的诉讼，不存在一事不再理的情况。虽然被告给原告办理了房屋所有权证书，但是被告由于土地使用性质变更，应当缴纳的土地出让金没有缴纳，导致原告始终不能办理涉案房屋的土地所有权证书。由于房屋转让需要房地合一转让，没有土地使用权证书，房屋是无法买卖和转让的，所以导致买方购买房屋的目的无法实现。证据二，土地评估报告1份及土地出让金交款凭证，证明土地出让金已经全部缴纳完毕。原告质证称，对该证据不具有否定政府主管部门证明的法律效力，对其不认可。满洲里市国土资源局2017年5月4日出具的证明，此前被告仍然没有缴纳土地用途变更需要补缴的土地出让金，因此无法为购房者办理不动产登记。即使现在被告具备了办理条件但已经超过了法律规定的最长期限，故原告依法享有解除房屋买卖合同的权利。对原告提交的证据一、二、三、五的真实性本院予以采信，证据四为原告自行计算的利息，本院不予以采信。对被告提交的证据真实性本院予以采信。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系。二原告与被告于2009年12月1日签订两份商品房买卖合同，购买了被告开发建设的满洲里市新城国际小区7号楼2单元402室房屋与6号楼6号车库。房屋建筑面积159.07平方米，每平方米1900元，房屋价款302233元；车库建筑面积24.23平方米，每平方米2900元，车库价款70267元。2009年12月1日原告支付车库购房款70267元，房屋购房款102233元，12月28日支付房屋购房款200000元，代收费用25117.47元，被告于2009年12月28日将上述房屋交付原告使用。2014年10月15日，被告为原告购买的满洲里市新城国际小区7号楼2单元402室房屋办理房屋所有权证。至今未为原告办理新城国际小区7号楼2单元402室房屋的土地使用权证与6号楼6号车库的所有权证、土地使用权证。房屋交付至今为闲置状态，未装修。合同第十五条关于产权登记的约定为”出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”原告要求解除房屋买卖合同返还房款及代收费用、赔偿损失。另查明，2007年10月10日，被告取得新城国际小区5、6、7、8号楼的商品房预售许可证。2014年1月26日，新城国际小区5、6、7、8号楼经验收合格，取得建设工程竣工验收备案。又查，2015年3月1日满洲里市人民法院受理孙野、程建奎诉现代公司商品房预售合同纠纷一案，原告孙野、程建奎诉讼请求为撤销双方签订的商品房买卖合同返还已付购房款及利息、支付已付购房款一倍赔偿金、返还代收费用。满洲里市人民法院（2015）内0781民初346号民事判决驳回原告诉讼请求。本院认为,原、被告签订的两份商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，应按约定履行。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，办理房地产权属证书，被告于2009年12月28日将涉案房屋交付原告，被告应于2010年6月28日前为原告办理完涉案房屋的产权登记，被告提交的新城国际小区土地出让金缴费明细表显示最后一笔缴款时间为2010年8月27日，该时间仍迟于双方合同约定的为原告办理房屋产权登记的时间，且被告于2014年1月26日才取得新城国际小区5、6、7、8号楼建设工程竣工验收备案表，截至该日前被告亦无法为原告办理上述权属证书。故被告称未及时办理土地使用证及房屋所有权证的原因是国土局在办理土地使用证时将土地”民用兼商用”的土地性质误写成”民用”土地性质的抗辩本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十九条规定：”商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”上述司法解释为商品房买卖合同的出卖人设定了一个协助买受人办理产权登记的最迟期限，即在商品房买卖合同约定或者相关法规规定的期限届满后，又超过一年。自超过期限后，买受人即享有了解除合同的权力。合同解除分为约定解除和法定解除，有约定从约定，无约定适用法定。本案的《商品房买卖合同》约定了被告协助办理产权登记的期限，并约定未能在约定期限办理的被告承担违约责任，买受人不退房，但合同并未约定一方当事人享有解除合同的权利，在合同未约定解除权的情况下，应当适用法律的规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。原、被告双方的《商品房买卖合同》中并未排除买受人享有的法定解除权，故原告要求解除合同，符合法律规定，应予支持，被告应返还购房款及相应代收费用并赔偿经济损失。关于代收费用中燃气费在双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第2项表明为燃气初装费，被告应予以返还；水费、电费、取暖费已由原告实际使用，被告不予返还，故被告应返还原告代收费用共计21242.47元【（20443.21元-2710元取暖费-200元水费-150元电费）+（4674.26元-415元取暖费-200元水费-200元电费）】。原告的经济损失数额难以确定，故按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算。2015年3月1日满洲里市人民法院受理的孙野、程建奎诉满洲里市现代房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，孙野、程建奎的诉请为撤销双方签订的商品房买卖合同，本案二原告诉请为解除双方的商品房买卖合同，故不属于重复诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十六条、第十八条、第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定判决如下：一、解除原告孙野与被告满洲里市现代房地产开发有限责任公司于2009年12月1日签订的满洲里市新城国际小区7号楼2单元402室房屋及6号楼6号车库的两份商品房买卖合同；二、被告满洲里市现代房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还二原告购房款372500元及代收费用21242.47元；三、被告满洲里市现代房地产开发有限责任公司按已付购房款总额372500元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿二原告经济损失（自2010年7月1日起至本判决生效之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9624.89元，由被告满洲里市现代房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判长  吴豫江审判员  彭家珍审判员  贾 玲二〇一八年五月二十一日书记员  张 雪附：本案判决所依据的相关法律一、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。