重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝民终383号
上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆恒友物业有限责任公司，住所地重庆市北碚区歇马镇歇马路198号。
法定代表人：谢和彬，该公司总经理。
委托诉讼代理人：何洪涛，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁爽，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆商业投资集团有限公司，住所地重庆市渝中区五四路39号同属邹容路120号第15层。
法定代表人：范光明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韦锋，重庆百君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李彦佑，重庆百君律师事务所律师。
上诉人重庆恒友物业有限责任公司（以下简称恒友物业公司）因与被上诉人重庆商业投资集团有限公司（以下简称商业投资公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民初字第00621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日立案后，依法组成合议庭，公开进行了询问审理。恒友物业公司的委托诉讼代理人梁爽，商业投资公司的委托诉讼代理人李彦佑，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
恒友物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项，改判驳回商业投资公司要求赔偿未安置房屋损失和支付违约金的诉讼请求；2.改判商业投资公司赔偿恒友物业公司因逾期搬迁造成的经济损失1456892元；3.本案一、二审诉讼费用均由商业投资公司承担。事实和理由：1.双方虽约定若案涉项目B1、B3栋负一层不能变更为商业用途，则由恒友物业公司用B4、B5栋二层的商业用房对商业投资公司予以安置，但商业投资公司应当对案涉项目B1、B3栋负一层不能变更为商业用途承担主要责任，且B4、B5栋二层未能修建商业用房系因行政主管部门规划所致，属于不可抗力，恒友物业公司并无过错，故一审法院判决恒友物业公司按照B4、B5栋二层商业用房的评估价值赔偿商业投资公司的损失，属于认定事实不清，适用法律错误。2.恒友物业公司不能将案涉项目B1、B3栋负一层变更为商业用途，并非是恒友物业公司一方原因所致，故在恒友物业公司以B4、B5栋二层商业用房的评估价值赔偿商业投资公司损失的情况下，一审还判决恒友物业公司承担15%的违约金，显失公平。3.因商业投资公司逾期搬迁，恒友物业公司由此产生的项目部人员工资、安置过渡费损失、资金利息损失均是恒友物业公司实际产生的损失，一审判决在认定商业投资公司存在逾期搬迁违约的情况下，未主张恒友物业公司的上述损失错误。
商业投资公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。事实和理由：1.合同法上的违约责任系严格责任，与违约方是否存在过错无关，即使恒友物业公司不存在过错，亦应当根据约定承担违约责任。2.案涉项目的设计、规划、审批等均由作为建设主体的恒友物业公司完成，恒友物业公司主张B4、B5栋二层未能修建商业用房系因行政主管部门规划所致，属于不可抗力的理由不能成立。3.商业投资公司于2010年10月即完成了搬迁，而恒友物业公司于2011年7月才开始开工建设，故即使商业投资公司存在逾期搬迁行为，亦未影响其开工建设，商业投资公司的逾期搬迁行为与恒友物业公司主张的损失不具有因果关系。4.即使商业投资公司存在逾期搬迁的违约行为，由于该违约行为已于2010年10月结束，恒友物业公司要求赔偿损失的诉讼时效也应当于此时起算，恒友物业公司要求赔偿损失的请求已经超过诉讼时效。
商业投资公司向一审法院起诉请求：1.判令恒友物业公司赔偿商业投资公司未安置B4、B5栋二层1500㎡商业用房的经济损失720万元（以评估价值为准）；2.判令恒友物业公司支付2012年6月15日至赔偿第一项损失之日止的过渡费，暂计算至起诉之日为38万元；3.判令恒友物业公司支付逾期支付过渡费的资金占用利息，自2012年6月15日起按同期银行贷款利率计算至付清之日止；4.判令恒友物业公司支付未按约还房的违约金108万元；5.本案诉讼费用由恒友物业公司承担。诉讼中，恒友物业公司提起反诉，请求：1.判令商业投资公司支付垫付的租赁户搬迁补偿款12.3万元、代为安置2套房屋的折价款371996元；2.判令商业投资公司赔偿逾期拆迁给恒友物业公司造成的经济损失1456892元；3.反诉费用由商业投资公司承担。
一审法院认定事实：2010年6月12日，恒友物业公司（甲方）与渝惠食品集团有限公司（乙方）签订《非住宅房屋拆迁补偿安置协议》，约定：一、原房屋及拆除设施情况。1.甲方拆除乙方位于重庆市北碚区歇马镇歇马街三巷16号的房屋，该房屋证载总建筑面积2710㎡。……二、拆迁安置。乙方自愿选择产权调换安置方式，过渡期限为《房屋拆迁公告》规定的36个月，甲方交房日期为2013年4月3日。1.乙方自愿选择重庆市北碚区歇马解放台经济适用房项目B1、B3栋部分一层、二层及负一层非住宅，总建筑面积4500㎡。2.乙方选择的一层、二层非住宅用途为商业用房，纵向立体同轴线还房，建筑面积共3000㎡。3.乙方选择的负一层非住宅现规划设计用途为车库，拟用于经营超市，建筑面积1500㎡。甲、乙双方共同将房屋用途在交房前变更为商业用房。4.若经甲、乙双方共同努力未能在交房前变更负一层拟还房屋为商业用途，则由甲方用B4、B5栋的二层商业用房（建筑面积1500㎡）还建安置乙方。以上还房位置由甲、乙双方在正式施工图上标明轴线盖章确认，施工图上的还房位置必须与本协议附图上还房位置一致，若要改变必须经乙方书面同意，否则甲方按本协议第八条第4款承担违约责任。5.乙方被拆迁房屋内有住宅2套，建筑面积共计113㎡（含公摊），由甲方负责按乙方提供的租房证明与住户签订拆迁安置协议，安置协议复印件送乙方备案。……四、拆迁补偿、补助、奖励及相关费用。1.经双方协商一致，甲方安置乙方的所有房屋（总建筑面积4500㎡），乙方不补结构差价；且甲方安置房超出乙方原房屋建筑面积1790㎡的部分，乙方不缴纳该部分房价款，且甲方同意不另收乙方本协议约定以外的任何费用。2.待房屋竣工后，以重庆市北碚区房产测量所核定的建筑面积为准办理房地产权属证。3.双方协商一致，过渡期间，甲方支付乙方过渡费10万元/年（包干），至交房时截止（不足一年按月计算）。甲方不再向乙方支付本协议约定外的其他任何补偿及奖励费用，已全部用于冲抵超面积房款。五、付款方式和时间。本协议签订生效后三日内，甲方支付乙方第一年过渡费10万元，同时乙方将本协议所拆除房屋的所有权证及土地使用权证全部交于甲方，第二、三年每年开始的三日内，甲方即支付乙方当年过渡费10万元。六、被拆迁房屋交房时间。本协议签定生效后30日内，乙方须无条件搬出被拆迁房屋（歇马街三巷16号），并将房屋和土地腾空交由甲方拆除。在搬迁租赁户过程中，甲方应全力配合乙方共同做好租赁户的撤场工作，涉及乙方租赁户的搬迁补偿，由乙方负责解决并承担费用。七、产权登记。还建房交付乙方后，乙方按相关规定提交齐产权登记资料并完清相关手续后，甲方在6个月内将安置房房地产权证办理到乙方名下。新房办理房地产权证登记时，所需费用由双方按国家有关政策执行，各自缴纳所需费用。安置房的公共维修基金由乙方承担。八、违约责任。1.甲方逾期还房的，自逾期之日起每日向乙方支付违约金1000元。2.甲方逾期未办理房地产权证的，自逾期之日起每日向乙方支付违约金1000元。3.甲方逾期支付过渡费的，自逾期之日起每日向乙方支付违约金1000元。4.甲方安置乙方的房屋不符合本协议第二条、第三条关于安置房位置、标准、性质任意一项约定的，甲方按安置房（建筑面积4500㎡）还房时市场价的15%向乙方支付违约金，并赔偿乙方因此造成的损失。
2010年11月1日、2010年12月9日，重庆市规划局向恒友物业公司核发的涉案房屋《建设工程规划许可证》中，B4、B5栋二层无1500㎡的商业用房，仅保留车库。2012年6月1日，重庆市规划局北碚区分局作出《关于不同意变更歇马广场拆迁还房规划设计用途的函》（渝规碚函[2012]40号），不同意变更歇马广场拆迁还房规划设计用途。
2011年1月25日，渝惠食品集团有限公司变更为商业投资公司。
2011年6月22日、28日，恒友物业公司获得解放台片区经济适用房A、B区《建设工程施工许可证》，批准的开工时间为2011年7月1日。解放台片区经济适用房工程于2012年11月29日竣工验收，后取得《竣工验收备案登记》。
恒友物业公司应安置给商业投资公司4500㎡房屋，2014年11月17日已安置3018.02㎡。双方确认恒友物业公司拟安置给商业投资公司的B1、B3栋负一层车库，规划部门不同意改变规划用途，恒友物业公司修建的B4、B5栋二层现为住宅而非商业用房。2010年6月17日、2011年8月2日，恒友物业公司向商业投资公司各支付过渡费10万元，共支付20万元。
2014年5月，商业投资公司委托律师向恒友物业公司发函要求恒友物业公司依照合同约定履行还房义务。2014年6月，恒友物业公司向商业投资公司回函，对还房问题进行了回复并对逾期搬迁损失、垫付拆迁费用及还房面积结算等问题提出主张。
一审中，双方同意对1500㎡非住宅房屋的价值进行评估。经商业投资公司申请，一审法院委托重庆勤业五联资产评估房地产土地估价有限公司（以下简称勤业评估公司）对B4、B5栋二层1500㎡房屋市场价值进行司法评估。2015年11月30日，勤业评估公司作出渝勤业五联鉴字（2015）第040号《司法鉴定报告》，该报告对重庆市北碚区歇马镇解放台经济适用房项目B4、B5栋二层（现北碚区歇马街9号附8号）建筑面积1500㎡房屋，以2015年9月28日为价值时点，假设为商业用途的条件下进行评估，估价结论为：房地产单价3200元/㎡,房地产总价480万元。双方对鉴定报告的结论无异议。恒友物业公司认为不能还房的实际损失不能等同于房屋的商业价值，双方未约定按照房屋的评估价值进行补偿，故评估价只能作为参考，实际补偿价值应当下浮20%。商业投资公司则认为根据双方约定，其本应取得房屋所有权，因恒友物业公司未按约交付房屋，导致其资产减少，减少的价值就是评估价值。
一审中，恒友物业公司主张因部分拆迁户逾期三个月未搬迁，恒友物业公司代商业投资公司支付了补偿款12.3万元、拆迁安置房折价款371996元，还主张因部分拆迁户逾期搬迁，给恒友物业公司造成了损失1456892元。相关费用情况如下：1.因张建军等7户房屋使用人逾期搬迁，恒友物业公司向其支付了补偿款共计12.3万元，并举示了《搬迁补助费明细表》、《收条》、《情况说明》等证据予以证明。商业投资公司认为恒友物业公司仅举示了《收条》，未举示付款凭证，且商业投资公司已与张建军等人达成了《拆迁安置补偿协议》，不需恒友物业公司代付费用。2.因恒友物业公司对宋元琴、黄开元等2户租赁户安置2套房屋，根据重庆市物价局渝价[2011]273号文件确定的销售价格3292元/㎡计算，共折算房价款371996元。商业投资公司认为上述2套房屋本应由恒友物业公司负责安置，故不应由商业投资公司承担上述费用。3.恒友物业公司主张因部分拆迁户逾期搬迁给恒友物业公司造成的损失包括：2010年7月至9月期间，项目部人员工资153480元；逾期3个月搬迁期间的安置过渡费损失516212元；2009年1月至2010年7月期间，恒友物业公司投入资金5248万元的利息损失78.72万元。商业投资公司认为，即使存在逾期搬迁的事实，也不影响到恒友物业公司开工建设；恒友物业公司项目部人员工资的真实性无法核实；恒友物业公司投入的资金并未产生资金占用损失。
一审法院认为，商业投资公司与恒友物业公司签订的《非住宅房屋拆迁补偿安置协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行。
一、关于恒友物业公司未安置1500㎡商业用房的经济损失问题。根据协议约定，恒友物业公司以产权调换方式安置商业投资公司案涉项目B1、B3栋一层、二层及负一层非住宅商业用房，总建筑面积4500㎡。若双方未能变更负一层房屋为商业用途，则由恒友物业公司改用B4、B5栋二层的1500㎡商业用房进行安置。现因案涉项目B1、B3栋负一层车库不能变更为商业用途，故恒友物业公司应当以B4、B5栋二层的1500㎡商业用房对商业投资公司进行安置。但在实际建房过程中，案涉项目B4、B5栋二层房屋并非商业用途，恒友物业公司不能按约履行，商业投资公司请求按照评估价值予以赔偿，并无不当，应予支持。经评估，在商业用途条件下，案涉项目B4、B5栋二层1500㎡房屋的市场价值为480万元，恒友物业公司应当按照评估价值对商业投资公司予以赔偿。恒友物业公司请求对评估价值下浮20%予以赔偿，没有事实依据，一审法院不予支持。
二、关于商业投资公司要求恒友物业公司支付未按期还房的违约金问题。根据协议约定，恒友物业公司安置商业投资公司的房屋不符合协议第二条、第三条关于安置房位置、标准、性质任意一项约定，恒友物业公司按安置房（建筑面积4500㎡）还房时市场价的15%向商业投资公司支付违约金，并赔偿商业投资公司因此造成的损失。恒友物业公司没有按约定性质安置商业投资公司1500㎡商业用房，虽然前期系因双方原因未将车库的用途变更为商业用途，后期又由于规划不能调整等原因致B4、B5栋二层并非商业用房，但均不能免除恒友物业公司根据协议约定应向商业投资公司承担的违约责任。现商业投资公司请求按1500㎡房屋价值的15%计算违约金不超出合同约定的违约金计算范围，故恒友物业公司应向商业投资公司支付违约金72万元。
三、关于过渡费及利息的问题。根据协议约定，在过渡期间，恒友物业公司应向商业投资公司支付过渡费10万元/年，至交房时截止，不足一年按月计算。恒友物业公司除2010年6月、2011年8月各交一年过渡费外，欠付2012年6月之后的过渡费，恒友物业公司应当依约支付。因每年10万元的过渡费系针对4500㎡安置房屋进行的约定，且已在本案中对未安置的房屋予以折价赔偿，故恒友物业公司未安置部分房屋的过渡费应分阶段按比例计算。即恒友物业公司应向商业投资公司支付2012年6月18日至2014年11月17日期间按10万元/年计算的过渡费24.17万元，支付2014年11月18日至480万元赔偿款付清之日止按10万元/年×1/3计算的过渡费，不足一年的按月计算。此外，恒友物业公司还应向商业投资公司支付按人民银行同期同类贷款利率标准分段计算的逾期支付过渡费利息损失。
四、关于恒友物业公司要求商业投资公司赔偿的补偿款、房屋折价款及损失问题。双方对商业投资公司的租赁户存在逾期搬迁的事实没有异议，对逾期搬迁的时间虽有异议，但根据恒友物业公司2010年7月15日、8月5日、9月25日的函件以及原渝惠食品集团有限公司经办人张元生于2010年10月出具的《情况说明》可以认定恒友物业公司所称的逾期期限为3个月的主张成立。商业投资公司虽提出了诉讼时效抗辩，但根据合同约定，相关费用还需在还建房交付并核定面积后由双方进行结算。现因还建房尚未完全交付，双方尚未进行结算，故商业投资公司的诉讼时效抗辩不成立。
对于恒友物业公司要求商业投资公司赔偿的补偿款、房屋折价款及损失，评述如下：1.关于12.3万元的补偿款。恒友物业公司已举示了《搬迁补助费明细表》、《收条》、《情况说明》等证据予以证明，商业投资公司虽认为缺少支付凭证，但因租赁户逾期搬迁的事实确实存在，再结合原渝惠食品集团有限公司经办人张元生出具的《情况说明》以及商业投资公司虽辩称由其与租赁户达成拆迁安置协议但并未举示相关证据等事实，一审法院对恒友物业公司支付12.3万元补偿款的事实予以认定。同时，因协议约定涉及商业投资公司租赁户的搬迁问题由商业投资公司负责解决，故恒友物业公司代商业投资公司支付的补偿款应当由商业投资公司返还。2.关于371996元房屋折价款的问题。协议第二条第5款虽约定，商业投资公司被拆迁房屋内有住宅2套，建筑面积共计113㎡，由恒友物业公司负责按商业投资公司提供的租房证明与住户签订拆迁安置协议，安置协议复印件送商业投资公司备案。但该条约定中，恒友物业公司负责与住户签订拆迁安置协议仅系对拆迁安置方式的约定，而并非对费用承担的约定。协议第六条才属于对商业投资公司租赁户搬迁补偿费用承担的约定，即涉及商业投资公司租赁户的搬迁补偿，由商业投资公司负责解决并承担费用。因此，恒友物业公司根据与宋元琴、黄开元签订的《拆迁补偿安置协议》向其安置的2套房屋所折算的房价款371996元应当由商业投资公司承担。3.关于1456892元损失的问题。恒友物业公司主张的2010年7月至9月期间的项目部人员工资、安置过渡费损失、投入资金利息损失等，本就属于拆迁安置过程本应产生的费用，虽然商业投资公司有逾期搬迁的行为，但并不因此造成以上项目损失，且费用的真实性不能确定，故对恒友物业公司提出损失赔偿主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十二条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、恒友物业公司在本判决生效后十五日内赔偿商业投资公司未安置1500㎡商业用房的损失480万元。二、恒友物业公司在本判决生效后十五日内向商业投资公司支付：1.2012年6月16日至2014年11月17日期间的过渡费24.17万元，并以该数额为基数以中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；2.2014年11月18日至本判决第一项履行期限届满之日止的过渡费（按10×1/3万元/年计算，不足一年按月计算），并以该数额为基数以中国人民银行同期同类贷款利率计算利息。三、恒友物业公司在本判决生效后十五日内向商业投资公司支付未按约还房违约金72万元。四、商业投资公司在本判决生效后十五日内向恒友物业公司支付垫付的租赁户搬迁补偿款12.3万元。五、商业投资公司在本判决生效后十五日内向恒友物业公司支付垫付的2套住宅的拆迁安置补偿金371996元。六、驳回商业投资公司的其他诉讼请求。七、驳回恒友物业公司的其他反诉请求。本诉案件受理费72420元，由恒友物业公司负担34762元，由商业投资公司负担37659元，反诉案件受理费19953.17元，由商业投资公司负担5060元，由恒友物业公司负担14893.17元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，商业投资公司、恒友物业公司签订的《非住宅房屋拆迁补偿安置协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。结合双方当事人在二审中的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：一、恒友物业公司未安置1500㎡商业用房给商业投资公司造成的经济损失如何认定。二、恒友物业公司是否应当向商业投资公司支付未按约还房违约金。三、商业投资公司是否应当赔偿因逾期搬迁给恒友物业公司造成的损失。本院对此分别评述如下：
一、关于恒友物业公司未安置1500㎡商业用房给商业投资公司造成的经济损失的认定问题。根据协议约定，恒友物业公司应当以案涉项目B1、B3栋一层、二层及负一层，共计建筑面积4500㎡对商业投资公司予以安置。其中，负一层非住宅现规划设计用途为车库，由双方共同将房屋用途在交房前变更为商业用房。若经双方共同努力未能在交房前变更负一层拟还房屋为商业用途，则由恒友物业公司用B4、B5栋二层的1500㎡商业用房对商业投资公司予以安置。在本案中，根据重庆市规划局北碚区分局作出的《关于不同意变更歇马广场拆迁还房规划设计用途的函》可知，案涉项目B1、B3栋负一层车库不能变更为商业用途。在此情况下，恒友物业公司应当根据约定用B4、B5栋二层的1500㎡商业用房对商业投资公司予以安置。又由于B4、B5栋二层为住宅而非商业用房，恒友物业公司难以按照约定对商业投资公司予以安置，在此种情形下，商业投资公司请求恒友物业公司按照B4、B5栋二层1500㎡房屋在商业用途条件下的评估价值予以赔偿，并无不当。合同责任系严格责任，一方当事人不按合同约定履行义务，便应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任，与其主观上是否存在过错无关。恒友物业公司上诉认为商业投资公司应当对案涉项目B1、B3栋负一层不能变更为商业用途承担主要责任，B4、B5栋二层未能修建商业用房系因行政主管部门规划所致，均未举示充分证据予以证明，且即使上述事实成立，亦不影响其应当承担的责任，恒友物业公司的上诉理由不成立。
二、关于恒友物业公司是否应当向商业投资公司支付未按约还房违约金的问题。根据协议约定，恒友物业公司安置商业投资公司的房屋不符合协议关于安置房位置、标准、性质任意一项约定，应当按照还房时市场价的15%向商业投资公司支付违约金。在本案中，因恒友物业公司未按约定性质安置商业投资公司1500㎡商业用房，恒友物业公司应当根据约定承担相应的违约责任。商业投资公司要求按照1500㎡房屋价值的15%计付违约金，符合双方的约定，一审判决予以支持并无不当。恒友物业公司承担上述违约责任系基于在不能将案涉项目B1、B3栋负一层变更为商业用途的情形下，恒友物业公司应当将B4、B5栋二层商业用房对商业投资公司予以安置而恒友物业公司建设的B4、B5栋二层房屋性质为住宅，与B1、B3栋负一层不能变更为商业用途系何种原因所致无关。因此，恒友物业公司上诉认为B1、B3栋负一层不能变更为商业用途系商业投资公司所致，判决恒友物业公司承担房屋价值15%的违约金显失公平的理由亦不成立。
三、关于商业投资公司是否应当赔偿因逾期搬迁给恒友物业公司造成的损失问题。恒友物业公司认为商业投资公司逾期搬迁给其造成损失1456892元，具体包括2010年7月至9月期间的项目部人员工资153480元、3个月的安置过渡费516212元、投入5248万元的资金利息787200元。对此，首先，商业投资公司逾期搬迁的期间为2010年7月至10月，而根据本案查明的事实可知，恒友物业公司于2011年6月才取得案涉项目的《建设工程施工许可证》，批准开工的时间为2011年7月1日。在商业投资公司逾期搬迁期间，恒友物业公司尚未开始对案涉项目进行施工建设，而商业投资公司的逾期搬迁行为并不对恒友物业公司规划、设计、审批等前期工作造成实质影响。恒友物业公司在本案中要求商业投资公司赔偿的项目部人员工资、安置过渡费、资金利息均属于恒友物业公司在拆迁安置过程中应当产生的成本费用，上述费用与商业投资公司的逾期搬迁行为之间并不存在直接的因果关系。其次，商业投资公司在一审中对恒友物业公司要求赔偿损失的请求提起诉讼时效抗辩，根据相关规定，诉讼时效期间从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。在本案中，即使商业投资的逾期搬迁行为确实对商业投资公司造成损失，由于商业投资公司的逾期搬迁行为已于2010年10月终止，恒友物业公司理应从此时起知道其权利遭受侵害，理应从此时起的两年内主张权利。但恒友物业公司并未于两年内主张权利，明显已经超过诉讼时效期间。双方虽然约定房屋竣工后按照安置房屋的实际面积进行补差清算，但恒友物业公司所主张的逾期搬迁损失并非协议约定的清算内容，不能由此认定恒友物业公司的请求未超过诉讼时效。因此，恒友物业公司要求商业投资公司赔偿逾期搬迁损失的请求不能成立，一审判决未予支持并无不当。
综上所述，恒友物业公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，虽对诉讼时效认定有误，但不影响判决结果，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60638.24元，由重庆恒友物业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐渝梅
代理审判员 谭振亚
代理审判员 李 震
二〇一六年九月八日
书 记 员 刘 丹