杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下商初字第1367号
原告：中国工商银行股份有限公司杭州之江支行。
负责人：徐锡茂。
委托代理人：章朋。
被告：苏磊。
委托代理人：斯宪征。
被告：姚瑶。
原告中国工商银行股份有限公司杭州之江支行（以下简称工行之江支行）为与被告苏磊、姚瑶金融借款合同纠纷一案，于2014年4月21日向本院起诉，本院适用前置程序进行送达。并于2014年6月17日受理后，依法由代理审判员谈敏独任审判，于2014年7月2日公开开庭进行了审理。原告工行之江支行的委托代理人章鹏、被告苏磊及其委托代理人斯宪征、被告姚瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行之江支行起诉称：2004年3月3日，两被告与原告签订编号为2004年0762号的《个人房屋担保借款合同》，合同约定两被告向原告借得贷款188000元，借款期限为18年，还款方式为等额本息。同时两被告以其所有的浙江省杭州市上城区开元路XX号X-
XXX室房屋抵押给原告，作为其上述贷款的抵押担保，并办理了抵押登记。借款合同签订后，原告依约放款。但两被告至2013年12月29日连续16期未能按时归还贷款本息，根据借款合同第十一条的规定，原告已宣布贷款提前到期，但两被告至今未还借款。为维护原告合法权益，诉至法院，要求判令：1、两被告归还原告贷款本金100092.63元，利息8090.89元，合计108183.52元（利息暂计算至2013年12月29日，2013年12月29日至贷款本息结清之日止的利息、复息、罚息等按借款合同和人行相关规定另行计付）；2、原告对抵押物的处置所得享有优先受偿权；3、本案诉讼费、保全费等实现债权的费用由两被告承担。
原告工行之江支行为证明其事实主张，向本院提交如下证据：
1、《个人房屋担保借款合同》1份，证明被告苏磊、姚瑶与原告的借款关系、抵押保证关系。
2、借款凭证1份，证明原告已向被告提供贷款的事实。
3、他项权证1份，证明原告抵押权合法有效。
4、合同提前到期通知书2份，证明原告已宣布合同提前到期。
5、欠款明细1份，证明被告欠款本息金额。
被告苏磊未作书面答辩，在庭审时口头答辩称：1、两被告未按时支付按揭款事实清楚，被告苏磊愿意按《个人房屋担保借款合同》第45条履行；2、两被告于2009年12月11日达成离婚调解协议，根据杭州市上城区人民法院出具的调解书记载，杭州市上城区开元路XX号X单元XXX室房屋由姚瑶所有，房屋按揭款应由姚瑶负责，相应的法律义务应由姚瑶履行；3、被告苏磊为了两被告的婚生女有安身之处，已经为被告姚瑶支付了30期的按揭款；4、本案诉讼费及保全费被告苏磊不予承担，均应由被告姚瑶承担；5、案涉房屋与被告苏磊无关，所有债务都由姚瑶承担。
被告苏磊未提交证据。
被告姚瑶未作面答辩，在庭审时口头答辩称：原告所述均是事实，由于被告苏磊在2009年没有配合被告姚瑶过户房产，所以被告姚瑶没有按时交纳按揭款，故被告苏磊也有责任承担相关合同义务。
被告姚瑶未提交证据。
经庭审质证，被告苏磊、姚瑶到庭，对原告提交的证据均无异议。本院对原告工行之江支行提交的证据经审查后认为，上述证据客观、真实，能相互印证，并且与待证事实存在关联，本院均予以确认。
综上有效证据及当事人陈述，本院认定如下案件事实：
2004年3月3日，贷款人工行之江支行、借款人和抵押人苏磊、姚瑶，共同签订编号为浙江字杭州行之江支行2004年0762号的《个人房屋担保借款合同》一份，约定：由苏磊、姚瑶向工行之江支行申请贷款188000元，用于购买坐落于杭州市开元路XX号X单元XXX室的房产；贷款期限自2004年3月31日至2022年3月31日止，月利率为4.2%；如遇中国人民银行公布贷款贷款利率调整，按规定执行，贷款人不再另行通知借款人；还款采用等额本金还款法，每期归还本金870.37元，每期归还利息=（借款总额-
已还本金＊日＊本期实际天数）；借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按照国家规定对逾期贷款每日计收万分之2.1的罚息；借款人补按期偿还贷款利息的，贷款人对借款人未支付的利息计收复利；贷款发放后，借款人与售房者就该房产有关质量、条件、权属或者其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同应正常履行；本合同有效期内，借款人未归还当期本息超过90天或借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期；抵押人自愿以坐落于杭州市开元路XX号X单元XXX室的房产向贷款人提供抵押担保，抵押担保的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用；等等。上述《个人房屋担保借款合同》签订后，工行之江支行于2004年3月29日发放贷款188000元，贷款凭证记载到期日为2022年3月29日；等等。
2004年3月19日，工行之江支行作为抵押权人、苏磊和姚瑶作为抵押人，办理了坐落于杭州市开元路XX号X单元XXX室的房产抵押登记手续，抵押权证号为杭房他证字第00XXXX**号，登记的债权数额为250000元。
截止2013年12月29日，苏磊、姚瑶已累计超过六期未按约还本付息，尚欠工行之江支行贷款本金100092.63元，利息（含罚息和复利）8090.89元。工行之江支行已向苏磊、姚瑶宣布《个人房屋担保借款合同》提前到期。
另查明，2009年12月11日，经杭州市上城区人民法院调解，苏磊、姚瑶自愿离婚，并确认坐落于杭州市开元路XX号X单元XXX室的房产为姚瑶所有。
本院认为，工行之江支行与苏磊、姚瑶签订的《个人房屋担保借款合同》系当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。各方当事人均应恪守合约，诚实履行。工行之江支行依约发放贷款，已履行了合同项下的义务。借款人苏磊、姚瑶未按约还本付息，已危及工行之江支行信贷资金的安全，构成违约，故工行之江支行有权提前收回贷款。苏磊抗辩涉案房产现为姚瑶所有，其不应承担本案债务，本院认为，苏磊和姚瑶达成的调解协议仅可约束协议双方，不具有对抗第三人之效力，不影响涉案《个人房屋担保借款合同》项下合同义务的履行，故其抗辩意见不能成立。本院确认截至2013年12月29日，苏磊、姚瑶拖欠工行之江支行贷款本金100092.63元，利息（含罚息和复利）8090.89元。另合同约定的抵押物已办理抵押登记，工行之江支行作为抵押权人对抵押物享有优先受偿权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条规定，判决如下：
一、被告苏磊、姚瑶于本判决生效后十日内共同归还原告中国工商银行股份有限公司杭州支行支行贷款本金100092.63元；
二、被告苏磊、姚瑶于本判决生效后十日内共同支付原告中国工商银行股份有限公司杭州之江支行利息（含罚息、复利）8090.89元（暂计算至2013年12月29日，此后利息、罚息及复利按编号为浙江字杭州行之江支行2004年0762号的《个人房屋担保借款合同》之约定计算至判决确定的履行期满日为止）；
三、若被告苏磊、姚瑶未能履行上述付款义务的，原告中国工商银行股份有限公司杭州之江支行有权对被告苏磊、姚瑶抵押的位于浙江省杭州市开元路XX号X单元XXX室的房产经折价或以拍卖、变卖该抵押物后所得的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2464元，减半收取1232元，财产保全申请费1020元，合计2252元，由被告苏磊、姚瑶负担，余款1232元退还原告中国工商银行股份有限公司杭州之江支行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
代理审判员 谈 敏
二〇一四年七月二日
书 记 员 冯荔波（代）