宁夏回族自治区中卫市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）宁05民终525号上诉人（原审被告）：中卫市小磊轮胎大全。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。经营者：李彦磊，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。被上诉人（原审原告）：中卫市东方物业服务有限责任公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。法定代表人：沈学元，该公司总经理。委托诉讼代理人：詹晓霞，宁夏永东律师事务所律师。原审被告：常新文，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。上诉人中卫市小磊轮胎大全（以下简称小磊轮胎）因与被上诉人中卫市东方物业服务有限责任公司（以下简称东方物业）、原审被告常新文物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2018）宁0502民初768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭，于2018年8月14日公开开庭进行了审理，上诉人小磊轮胎的经营者李彦磊，被上诉人东方物业的委托诉讼代理人詹晓霞，原审被告常新文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人小磊轮胎上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，改判上诉人不承担责任；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人自2015年4月1日租用涉案营业房，在上诉人租用该营业房期间，物业公司从没有与上诉人签过任何物业服务合同，上诉人也没有享受过被上诉人提供的物业服务，被上诉人向上诉人收取物业服务费没有任何法律依据。2、就物业应当提供的服务内容来说，东方物业从未给上诉人提供保洁服务，上诉人的卫生都是由市政公司的保洁工人打扫，上诉人的保洁费包含在每月缴纳的水费中；东方物业仅对小区内进行安保，对于小区外的营业房没有提供安保；小区的绿化和照明上诉人也没有享受到；楼道内的维修服务上诉人也没有享受到；用水的管道维护由市政部门进行，东方物业没有提供服务。3、被上诉人在另一案中向法院提交服务价格登记备案证，被认定其于2017年3月20日之后才取得收取物业管理费相应条件，故即使上诉人向被上诉人缴纳物业费，也应当自2017年3月20日起开始交纳，而非被上诉人陈述的2014年7月1日至2017年10月23日，一审判决确定的缴费时间自2015年4月1日至2017年12月31日于法无据，应当予以撤销。被上诉人东方物业针对以上上诉意见答辩称：1、二审应依法驳回上诉人的全部上诉请求。原审法院认定上诉人及常新文仅承担物业服务费的40%，认定事实及适用法律均存在错误，应予撤销。2、根据卫价发【2014】20号文件第六项第九款之规定，如果确实认定被上诉人收取的物业费与其评定的等级不符，可由相关部门对被上诉人进行相应的处理，而不应判令上诉人按照被上诉人相应的服务水平仅负担40%的服务费，从而变相的削减了被上诉人对涉案小区进行服务依法从业主处获得报酬的权利，也影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设。3、被上诉人为涉案小区提供的是整体服务，如对物业管理区域内的清洁卫生、绿化养护、秩序维护及房屋共用部位、共用设施设备、相关场地的日常使用管理和维护保养等。被上诉人不否认保洁人员对街面的地面进行清扫，但不能因此否认了被上诉人对上诉人的公用墙面进行清理，以及上诉人与其他业主共用的化粪池的清理。涉案房屋虽然比楼上的住户突出一部分，但彼此并未分离，仍与楼上的住户共用上下水管道及电网，其房屋门面虽面向街面但其后窗户仍处于小区内，况且安保人员进行巡逻时涉案房屋也包含在巡逻范围内。涉案房屋的水电暖虽然不由被上诉人收取，但使用水电暖均需要设施、设备，其与楼上的住户共用同一管道，被上诉人对此进行维修、养护、管理等服务。4、针对上诉人提出的被上诉人在另案中提供的服务价格登记备案证被认定自2017年3月20日才取得相应收费条件，被上诉人保留追究物价局相应法律责任的权利。由于被上诉人向物价局申请调取取消收费许可证的相关文件时，物价局出具错误的文件致使被上诉人在另一案中被错误的认定为自2017年3月20人才取得相应收费条件，从而否定了被上诉人自2014年7月1日即为其提供物业服务的事实。后经被上诉人再次调取取消收费的文件时，物价局再次向被上诉人出具了自治区物价局、自治区财政厅的通知，该通知可以证实被上诉人为包括上诉人在内的所有业主提供物业服务后，有权向所有业主收取服务报酬的权利。原审被告常新文答辩称：我的房子是拆迁置换的，不知道面积是多少。房子没有房产证。对东方物业所说的房子面积198平米不予认可。我同意上诉人的意见。东方物业一审诉讼请求：1、依法判令小磊轮胎、常新文连带支付拖欠物业费6089元、逾期付款违约金3911元（按0.3%/日标准计算，自2014年7月1日至2017年10月23日），以上合计10000元；2、本案诉讼费由小磊轮胎、常新文负担。原审法院审理查明：东方物业系东园村的下属物业服务公司。2014年，中卫市沙坡头区金河小区二期房屋交由东方物业管理服务。东方物业在对金河小区二期包括7号楼房屋进行物业服务过程中，东方物业在金河小区的物业服务等级被评定为三级，2014年政府相关部门审核批准的物业服务费标准为0.6元／月/㎡；2015年至今，东方物业按照政府相关部门许可和该小区实际情况将物业服务费标准调整为0.8元／月/㎡。东方物业以自2014年7月1日至2017年12月31日期间为小磊轮胎、常新文的7号楼05号营业房屋提供了物业管理服务为由，按照相关规定计算该房屋面积为187.92㎡，欠付东方物业服务费共计6089元，东方物业于2017年10月18日发出催收单通知要求小磊轮胎缴纳，小磊轮胎以未享受到东方物业服务为由拒绝支付。为此，东方物业诉至法院。另查明，金河小区二期7号楼房屋系2014年经东园村建设后交付东方物业进行物业管理服务。该小区7号楼05号营业房于2015年交付常新文使用，系该房屋的业主，东方物业未与常新文签订该房屋的物业服务合同，该房屋系与7号楼3层以上的12层住宅用户业主共用水电暖等公共设施、设备；但因该房屋面向街面对保洁及安全尚未共用接受服务，由业主或使用者单独管理负责。常新文分得安置房后于2015年4月1日至今将房屋出租给小磊轮胎，小磊轮胎系7号楼05号营业房的租赁经营者，经营轮胎、汽车配件等商品，小磊轮胎和常新文签订的房屋租赁合同约定水电暖费、物业费等由小磊轮胎承担支付。原审法院认为：东方物业为中卫市金河小区二期提供物业管理服务，小磊轮胎使用中卫市金河小区二期7号楼05号营业房进行商业经营，东方物业尚未与小磊轮胎签订物业服务合同，但东方物业实际对该小区的物业进行管理服务，双方存在事实上的物业服务合同法律关系。常新文作为金河小区二期7号楼05号营业房的业主，依法应当按照东方物业提供服务的范围、质量承担向东方物业交纳与其服务水平相适应的物业费的义务；由于常新文与小磊轮胎签订房屋租赁合同约定水电暖费、物业费等由小磊轮胎承担，小磊轮胎作为物业使用人应当向东方物业承担交纳物业服务费用的义务；但常新文作为业主负连带交纳责任。对东方物业要求小磊轮胎、常新文支付所欠2014年7月1日至2017年12月31日期间的物业费6089元、逾期付款违约金3911元（按0.3%/日标准计算，自2014年7月1日至2017年10月23日），以上合计10000元的诉讼请求，经核：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，东方物业未与小磊轮胎、常新文签订物业服务合同，东方物业主张其服务行为是为了履行与小磊轮胎、常新文合同而服务的该事实不清，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定应由东方物业负有举证责任，但尚无证据证明，东方物业未能在举证限期内提交证据，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，其证据不足以认定，应承担举证不利后果；但因东方物业对金河小区二期7号楼3层以上的12层住宅用户业主服务过程中，与7号楼1、2层05号营业房业主共用水电暖等公共设施、设备，考虑东方物业提供相应部分公共设施的维修管理物业服务的事实，涉案房屋面积为187.92㎡，按照相关规定参照其服务费的标准为0.8元／月/㎡计算，自2015年4月1日其使用房屋至2017年12月31日及33个月期间的物业服务费共计4960.56元，小磊轮胎、常新文按照相适应的服务水平负担40%较为适当合计1984.22元，该部分请求予以支持；对其余部分请求，物业费因计算有误，且东方物业相应承担未能服务的部分费用，逾期付款违约金因尚无合同约定，所举证据不足，不予支持。对常新文、小磊轮胎辩称没有享受东方物业完全的物业服务的意见，予以部分采纳；但对小磊轮胎、常新文辩称应驳回东方物业诉讼请求的意见，经核其事实及法律依据不足，不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，国务院《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款之规定，判决：1、小磊轮胎于判决生效后五日内向东方物业支付物业费1984.22元；常新文对此款项付连带清偿责任；2、驳回东方物业的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元（东方物业已预交），由东方物业负担15元，常新文、小磊轮胎负担10元。二审中，东方物业向法庭提交如下证据：自治区物价局、自治区财政厅关于转发《国家发展改革委财政部取消收费许可证制度加强事中事后监管的通知》的通知一份及国家发改委、财政部关于取消收费许可证制度加强事中事后监管的通知一份，证明：被上诉人为包括上诉人在内的所有业主提供物业服务后，有权向所有业主收取物业费。小磊轮胎质证认为：管道是自来水公司维修的，跟物业公司没有关系，我没有享受物业服务。这两份文件没有盖章，不知道哪里来的，不认可。常新文质证认为：该文件上没有公章，不予认可。二审中，小磊轮胎及常新文均未向法庭提交证据。本院对东方物业提交的证据认定如下：经核实，该两份通知均内容属实，故对其证明效力予以确认。经二审审理与一审审理查明的事实一致，故对一审查明的事实本院予以确认。本院认为：东方物业与小磊轮胎虽未签订书面物业服务合同，东方物业为小区营业房所提供的服务亦不够完善，但小磊轮胎租用的营业房位于东方物业服务的小区，小磊轮胎必然会占有使用该小区的部分公用资源，也必然会享受到东方物业一定的物业服务，双方形成了事实上的物业服务关系，一审认定东方物业为小磊轮胎提供了一定的物业服务并无不当。小磊轮胎上诉认为一审认定物业费的计算标准存在错误。经核，一审按照0.8元/平方米/月计算物业费不符合中卫市物价局、中卫市住房和城乡建设局联合发布《关于调整规范沙坡头区物业服务收费政策的通知》【卫价发（2014）20号】中“在相应规定等级基准收费标准的基础上，按照上下浮动不超过20%的幅度与业主委员会协商确定，并在物业服务合同中予以明确，物业服务合同中无法明确的执行相应规定登记的基准收费标准”之规定。东方物业未与业主签订物业服务合同，亦未与业主委员会协商确定上浮物业收费标准，其提交的《关于金河二期2015年物业费上调20%的说明》系其单方制作，故东方物业按照0.8元/平方米/月向业主收取物业费无相应依据，其应按照0.6元/平方米/月向业主收取物业费。小磊轮胎自2015年4月1日使用涉案营业房，从使用该营业房时起，小磊轮胎即享受了一定的物业服务，一审自此计算其应交纳的物业费，并无不当。小磊轮胎上诉认为应自2017年3月20日计算物业费的意见，无充分依据，本院不予支持。按照上述标准，小磊轮胎应向东方物业交纳物业费3721元（0.6元/平方米/月×187.92㎡×33个月）。一审认定小磊轮胎承担40%的物业费，东方物业并未提起上诉，应视为其对该计算标准的认可。故小磊轮胎应向东方物业交纳物业费1488元（3721元×40%）。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律有误，判决结果欠妥，应依法予以纠正。上诉人小磊轮胎的上诉理由部分成立，对其上诉请求本院部分予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2018）宁0502民初768号民事判决；二、上诉人中卫市小磊轮胎大全于本判决生效后五日内向中卫市东方物业服务有限责任公司支付物业费1488元；三、原审被告常新文对上述物业费承担连带支付责任；四、驳回被上诉人中卫市东方物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由中卫市东方物业服务有限责任公司负担；二审案件受理费50元，由中卫市小磊轮胎大全负担。本判决为终审判决。审 判 长  张国宏审 判 员  杨 涛代理审判员  谈 雪二〇一八年九月六日书 记 员  李姗姗本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。