河南省漯河市郾城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）郾民初字第01815号
原告（反诉被告）佟彦伟，男，回族。
委托代理人薛丽涛。
被告（反诉原告）钮娜新，女，汉族。
委托代理人柏军营。
原告佟彦伟诉被告钮娜新房屋租赁合同及被告钮娜新反诉原告佟彦伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。佟彦伟的委托代理人薛丽涛、钮娜新及委托代理人柏军营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
佟彦伟本诉诉称：我和钮娜新于2010年7月20日就钮娜新所建的位于郾城区庙王桥头路南的厂房、办公楼及院落的租赁事宜签订了一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2010年9月1日至2015年9月1日止，年租金3万元，按年支付。合同签订后，我按约全部履行了合同约定的义务，并自己出资3000余元架设生产用电设施、投资2.5万元购置生产设备拟于当年开工生产。期间因钮娜新未将部分厂房建设完工交付给我。经我多次要求，钮娜新于2010年11月17日才正式将合同约定的厂房交付。但钮娜新却在我招录生产工人进行岗前培训未正式开工之际，于2011年春节将合同约定的部分厂房擅自租与他人使用。我多次要求钮娜新依照合同约定将其擅自租与他人使用的厂房交付给我，但被告置若罔闻，拒不履行。我认为，双方签订的合同合法有效，我依约履行了全部的合同义务，早合同期间钮娜新应当严格按照合同的约定承担交付房屋的合同义务。现钮娜新将房屋擅自租与他人使用，致使我至今无法开工生产，严重侵犯了我的合法权益，钮娜新的行为属严重违约行为。为此，向法院提起诉讼，请求依法判决：1、解除双方2010年7月20日签订的房屋租赁协议；2、依法判令钮娜新承担违约责任并赔偿各项损失5万元；3、本案诉讼费由被告承担。
为支持自己的本诉请求，原告向本院提交证据如下：1、双方于2011年7月20日签订的合同一份，证明合同情况；2、录像资料一份，证明房屋已经被租赁给他人的事实。
针对原告的本诉诉称，被告钮娜新辩称：原告的诉讼请求缺乏事实根据，不能成立，应依法驳回原告的起诉，理由为，1、双方于2010年7月20日签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，合法有效，依法应当予以维持；2、答辩人于房屋租赁合同签订后已按照约定履行把厂房钥匙等全部交付给原告使用，原告在诉状中也予以认可，因此原告有义务支付当年的租金3万元；3、原告出资架设用电及投资生产设备与答辩人无关，不是房屋租赁合同约定的，除非违法，答辩人不会干涉；4、在房屋租赁合同期内，答辩人没有擅自转租部分厂房，原告在诉状中所述不实，答辩人没有违约；5、原告没有向答辩人提出解除房屋租赁合同，至今没有收到书面通知，也没有收到原交付的厂房钥匙，当然没有租赁合同约定解除合同的情形出现，所以房屋租赁合同仍然有效，原告应支付第二年的租金3万元双方签订的房屋租赁合同合法有效，佟彦伟有义务按合同约定支付租金。
被告钮娜新因此提出反诉，要求判令：1、佟彦伟继续履行双方签订的房屋租赁合同；2、佟彦伟支付第二年租金3万元；3、诉讼费由佟彦伟承担。
为证实自己的反诉请求，被告向本院提交房屋租赁合同一份，证明：1、合同租赁期为5年；2、被反诉人应当在2011年9月1日前支付第二年租金，因合同符合成立要件，而佟彦伟未提交证据证明佟彦伟向反诉人提出解除合同，因此，反诉人要求依据合同约定继续履行合同。
针对原告提交的证实本诉的证据，被告钮娜新质证称：1、对合同无异议；2、对录像资料有异议，在合同期内并未将房屋租赁给其他人，已按照合同将房屋交付给原告占有使用，至于视频中显示的是他人的物品，原告为进行证实，该视频形式上存在剪裁拼接的可能，对该证据不予认可。
针对被告提出的反诉请求，原告佟彦伟辩称：1、反诉请求不成立，被反诉人在2011年8月前就租赁合同纠纷与反诉人多次进行协商未果，无奈才于2011年8月11日诉至法院，这已证明被反诉人要求解除租赁合同的意思表示已经告知反诉人，因此反诉人要求支付租金无事实和法律依据；2、由于反诉人将涉案房屋另租给他人致使合同无法继续履行，被反诉人要求解除合同。
针对被告提交的证明其反诉请求的证据，原告质证称：反诉人在诉状中认可合同在2010年9月1日起，但房屋交付是在2010年11月17日，2011年8月11日，原告已经提起诉讼要求解除合同，充分证明了原告无法使用涉案房屋的事实。
经审理查明：2010年7月20日，钮娜新与佟彦伟签订房屋租赁合同一份，房屋位于漯河市郾城区黑龙潭乡庙王村村南，龙江路沙河桥西。合同的主要内容为：1、钮娜新将庙王桥头路南仓库600㎡及办公楼200㎡上下两层128㎡房屋一间和院子占地约4亩左右出租给佟彦伟使用；2、租赁期限自2010年9月1日至2015年9月1日止；3、该房屋年租金3万元，按年支付，佟彦伟在上次缴纳租金期满前1个月向钮娜新支付下余租金，在租赁期内如遇因房租上涨可随行就市另行调整房屋租赁价格；4、在租赁期内，除房屋结构包括老干墙、顶等大修项目由钮娜新负责外，其余如门、窗、水、电等附属设施及佟彦伟装饰装修部分均由佟彦伟负责维修并由佟彦伟自行承担修缮费用；5、租赁期届满时，佟彦伟享有在同等条件下的优先续租权；6、房屋若遇拆迁或政府规划调整，需要收回房屋的，钮娜新提前30天通知佟彦伟，佟彦伟应在钮娜新通知后一个月后搬出，钮娜新不向佟彦伟承担任何赔偿责任，若因个人原因拆迁，钮娜新应向佟彦伟承担前期投资。
在合同签订当日，佟彦伟即将第一年租金交付给钮娜新，履行合同期间，因对合同的履行发生争议，佟彦伟于2011年8月11日书写起诉状以钮娜新为被告向漯河市召陵区人民法院提起诉讼，漯河市召陵区人民法院于2011年10月18日受理此案，因钮娜新于2012年3月16日向漯河市召陵区人民法院提起管辖权异议，经审查后，漯河市召陵区人民法院认为异议成立，于2012年3月25日作出（2011）召民初字第118号民事裁定书，将此案移送本院处理。本院于2012年6月12日立案受理此案。
本院认为：佟彦伟、钮娜新于2010年7月20日签订的房屋租赁合同出自双方的自愿，均为双方真实意思的表示，在庭审中双方对合同均予以认可，该合同本身即具有法律效力，对双方均具有约束力，双方均应当按照协议的约定履行各自的权利和义务。双方在履行该协议时出现的纠纷仍应当依据协议中的各项约定以及相关法律法规的规定予以处理。
一、双方订立的租赁合同是否应予解除以及产生的后果。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。依据该条款的规定，除当事人自己协商解除合同的情形外，出现符合以上条件的情形，可以解除合同。在本案中，合同的一方当事人佟彦伟于2011年8月10日即书写起诉状就与钮娜新的纠纷提起民事诉讼，请求解除双方签订的额房屋租赁合同。在人民法院受理后，向钮娜新收到相关手续时，钮娜新即获知佟彦伟已作出解除合同的意思表示。同时按照双方合同的约定，佟彦伟交付第二次租金的时间为交付第一次租金交纳期满前一个月，佟彦伟交付第一次租金的时间为2010年7月20日，依照合同约定，佟彦伟交付第二次租金的期限应为2011年6月20日，在佟彦伟未按时交纳租金时，钮娜新与佟彦伟签订的合同已经可以主张解除，钮娜新应积极行使自己的权利。而至本案开庭时审理时，钮娜新才向佟彦伟主张第二年的租金，并不符合情理。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。依据此规定，在合同一方当事人佟彦伟就合同的解除提起诉讼时，其已经向另一方当事人钮娜新作出了解除合同的意思表示。双方的合同应予解除。
钮娜新向本院提起反诉，要求佟彦伟交付第二年租金，按照双方合同的约定，佟彦伟交付第二次租金的时间为交付第一次租金交纳期满前一个月，佟彦伟交付第一次租金的时间为2010年7月20日，依照合同约定，佟彦伟交付第二次租金的期限应为2011年6月20日，在佟彦伟未按时交纳租金时，钮娜新应积极行使自己的权利，催要租金。而在佟彦伟作出解除合同的意思表示通知到钮娜新后，钮娜新也享有相应的权利。但因双方的合同已经解除，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据此条规定，对于佟彦伟未交纳的租金，不必再履行，钮娜新可另行在法定期限内向佟彦伟主张其他权利。因此，对于钮娜新要求佟彦伟支付租金30000元的请求本院不予支持。同时，在合同解除后，由佟彦伟掌握的房屋钥匙等物品应退还给钮娜新。
二、是否存在佟彦伟诉称的情形钮娜新违约的情形。
佟彦伟在庭审中提交证据称，合同不再履行的原因为钮娜新将合同涉及的房屋另行租赁给其他人，违反了合同的约定。其提交的录像资料中出现的房屋所在庭审中为钮娜新认可，但该录像资料并不具备完整的证据形式，不能作为有效的证据使用，而佟彦伟也未提交其他证据证明钮娜新存在违约情形，故对于佟彦伟要求钮娜新承担违约责任的请求本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除2010年7月20日钮娜新与佟彦伟签订的房屋租赁合同。
二、佟彦伟掌握的房屋钥匙在本判决生效后三日内日退还给钮娜新。
三、驳回佟彦伟的其他本诉请求。
四、驳回钮娜新的其他反诉请求。
如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费1050元，由原告佟彦伟承担900元，由被告马方承担150元，反诉诉讼费275元，由被告钮娜新承担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。
审 判 长 叶亚奇
代理审判员 何 娜
人民陪审员 武大毛
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 郭 宁