上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终1063号
上诉人（原审被告）顾伟斌，男，1980年7月7日出生，汉族，住上海市黄浦区。
委托代理人符维伟，上海潘国新律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王宝兴，男，1960年9月12日出生，汉族，住上海市虹口区。
法定代理人王兰娣（系王宝兴之姐），女，1957年8月23日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托代理人孙珉，上海市睿法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）平项春，男，1985年1月26日出生，汉族，住江苏省南京市。
上诉人顾伟斌因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2015）虹民三（民）初字第284号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月26日公开开庭审理了本案。上诉人顾伟斌及其委托代理人符维伟、被上诉人王宝兴的法定代表人王兰娣及其委托代理人孙珉到庭参加诉讼。被上诉人平项春经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年5月6日，王宝兴向平项春出具委托书，该委托书写明：“委托人王宝兴因为无法亲自办理出租或者以不低于人民币（以下币种均为人民币）捌拾万元的对价出售登记在本人名下的上海市虹口区万安路XXX弄XXX号XXX室房地产相关事宜，特委托受托人平项春为代理人，就上述房地产代表委托人办理附录中所列全部事项。委托期限自2014年5月6日至2015年5月5日。”2014年5月12日，上海市宝山公证处对该委托书进行了公证。2014年9月5日，平项春代理王宝兴（甲方）与顾伟斌（乙方）签订了《上海市房地产买卖合同》（以下简称“买卖合同”），约定：甲乙双方通过上海虹景房地产经纪事务所居间介绍，由乙方受让甲方自有的万安路XXX弄XXX号XXX室（以下简称系争房屋）及该房屋占用范围内的土地使用权，上述房地产转让价款共计82万元，乙方于产权过户当日一次性支付。甲、乙双方同意，甲方于2014年10月31日前腾出该房屋并通知乙方验收交接。甲、乙双方确认，在2014年10月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续。2014年9月15日，顾伟斌通过中国工商银行向平项春银行转账85万元，双方于同日至上海市虹口区房地产交易中心办理产权过户手续。2014年9月25日，系争房屋权利人变更为顾伟斌。
2015年1月，王宝兴向原审法院提起诉讼称，其患有XXX疾病，2010年6月亦因精神分裂症被上海市劳动能力鉴定中心确定为完全丧失劳动能力，后一直反复住院治疗。系争房屋产权人原为王宝兴，2014年10月15日，王宝兴的监护人至交易中心查询时，发现系争房屋产权人已变更为顾伟斌。王宝兴与平项春、顾伟斌并不相识，经王宝兴加快，其是在被不认识的人威胁恐吓的情况下才被带至公证处，办理了委托平项春出售系争房屋的委托手续。系争房屋由王宝兴和母亲居住，王宝兴为限制民事行为能力人，监护人对房屋出售情况完全不知情、不认可，王宝兴也从未收到出售系争房屋的相关款项。由于平项春、顾伟斌恶意串通变更了系争房屋的产权，侵害了王宝兴的合法权益，故请求确认系争房屋的买卖合同无效，系争房屋归王宝兴所有，顾伟斌协助王宝兴办理房屋过户相关手续。
原审审理中，顾伟斌辩称，2014年其通过网上信息，了解到平项春代理王宝兴出售系争房屋。经与平项春联系，查看了系争房屋，约定成交价格为85万元，其中92万元是房款，3万元是中介费。因王宝兴委托平项春出售系争房屋经公证处公证，故所有房屋买卖手续都是与平项春办理的，王宝兴本人并未到场。房款也向平项春支付，有转账记录。交易时系争房屋的市场价为100多万元。对系争房屋的户籍状况不清楚。由于顾伟斌自身家庭纠纷耽误了及时交房。因系合法取得房屋，故不同意王宝兴的诉讼请求。
原审审理中，平项春未作答辩。
原审法院另查明，2014年10月24日，车站居委出具证明称：王宝兴系车站居委居民，于1986年4月发病在虹口区精神卫生中心治疗，1990年10月确认患有精神分裂症，监护人为其母亲顾涨妹。2014年3月25日发病进入虹口区精神卫生中心治疗，同年4月24日转入闸北区第三精神卫生中心治疗至今。
原审法院再查明，顾伟斌缴纳契税的税收缴款书上载明系争房屋的计税金额或销售收入为128万元。
原审审理中，原审法院委托华东政法大学司法鉴定中心对王宝兴的民事行为能力进行司法鉴定，2015年3月20日，该中心出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：“被鉴定人王宝兴患有双向情感障碍，目前为无XXX疾病性症状的躁狂发作。被鉴定人王宝兴对本案目前具有限制民事行为能力。”
原审审理中，法院要求王宝兴监护人与顾伟斌分别对系争房屋的内部结构作出描画，而双方所画结构图差异甚大。
审理中，王宝兴原监护人顾涨妹于2015年8月5日去世，现监护人王兰娣表示，对顾涨妹担任监护人时就本案发表的所有观点意见完全认可。
原审法院经审理后认为，公民、法人的合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。根据本案现有证据，可以认定王宝兴在办理出售系争房屋的公证委托书前即已患有XXX疾病，1990年10月起王宝兴之母顾涨妹就已担任其监护人。司法鉴定结果亦表明王宝兴对本案具有限制民事行为能力，而出售系争房屋系重大民事行为，王宝兴的行为能力不足以理解出售房屋相应的法律后果，其签署出售系争房屋的委托书已超出其行为能力。同时，由于顾伟斌在庭审中对系争房屋的内部结构及户籍状况均表述不明，且买卖合同约定的转让价明显低于税收缴款书所确认的市场价，故认定平项春在代理王宝兴售房的过程中并未尽到代理人的义务，顾伟斌也非善意购房者，而是在办理系争房屋买卖的过程中侵害了王宝兴的合法权益。顾伟斌辩称其系合法取得房屋，因缺乏事实与法律依据，不予采信。王宝兴的诉讼请求于法有据，依法予以支持。现有证据无法显示王宝兴收取过顾伟斌支付的购房款，故王宝兴无需承担返还该笔款项的义务。平项春经法院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。
原审法院据此作出判决：一、确认王宝兴与顾伟斌于2014年9月5日就上海市万安路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、顾伟斌应于判决生效之日起10日内协助王宝兴办理上海市万安路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记手续，将该房屋产权人由顾伟斌变更为王宝兴（因产权变更发生的相关费用，由王宝兴与顾伟斌按照相关规定承担）。
原审法院判决后，上诉人顾伟斌不服，向本院提起上诉称：原审的司法鉴定意见书不能认定王宝兴签署委托书已超过其民事行为能力。公证处在办理公证明时并未发现王宝兴有任何异常现象，才会出具公证书。鉴于公证处的权威性及专业性，王宝兴在签署委托书时应处于健康的精神状态下，故对其行为应承担相应的法律后果。顾伟斌是善意购房者，并向有代收房款权的平项春付清了房款。税收缴款书所确认的市场价仅是交易中心要求的最低价，公证处公证时对委托书上的价格也是认可的，顾伟斌作为购房者，一次性支付房款亦是为了能更优惠地购买系争房屋，原审法院认定顾伟斌非善意购房者，损害了顾伟斌的合法权益。据此请求撤销原审法院的判决，依法改判，认定买卖合同有效。
被上诉人王宝兴答辩称：不同意顾伟斌的上诉请求。鉴定结论已认定王宝兴属限制民事行为能力人，其从1986年发病至今，反复住院治疗。委托书是在王宝兴住院期间，因需看病外出，而被陌生人带至公证处办理的，王宝兴无法承担相应的法律后果。顾伟斌并非善意购房人，其与平项春签约时，王宝兴不在场，交易价格也与市场价相差46万，房屋也没有实地去看过，损害了王宝兴的合法权益。82万元是顾伟斌直接转账给平项春的，王宝兴一分钱也没拿到过，没有义务承担返还之责。据此请求驳回顾伟斌的上诉请求，维持原审法院的判决。
被上诉人平项春未进行答辩。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院审理中，上诉人顾伟斌提供契税纳税申报表及不动产统一发票，用以证明其在交易中是按82万元的价格申报纳税的，只是有关部门要求的计税金额为128万元。被上诉人王宝兴表示对上述纳税申报表及不动产统一发票没有意见。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。王宝兴长年患有XXX疾病，原审审理中，委托华东政法大学司法鉴定中心亦根据法院的委托出具鉴定意见，结论为王宝兴对本案目前具有限制民事行为能力。顾伟斌上诉对司法鉴定意见持有异议，但未提供相应的证据加以证明，本院对顾伟斌的主张难以采纳。作为限制民事行为能力人，依法可以从事与其民事行为能力相符的民事行为，原审法院依据查明的事实，认定王宝兴的行为能力不足以理解出售房屋相应的法律后果，其签署出售系争房屋的委托书已超出其行为能力，该认定并无不当，本院予以认同。就顾伟斌而言，其在购房时对于系争房屋的市场价值应是明知的，其虽选择一次性付清房款的支付形式，但成交价格与市场普遍价格至少相差三分之一，也并不符合房地产市场交易的一般规律。加之顾伟斌对房屋结构描述不清，对房屋实际居住及户籍情况毫无了解，对于平项春受他人委托以低于市价三分之一以上的价格交易房屋的缘由从不深究等情形，原审法院认定顾伟斌非善意购房人，亦无不当。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。对顾伟斌的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12，000元，由上诉人顾伟斌负担。
本判决为终审判决。
法官助理孙幸冬
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 乔蓓华
代理审判员 沈 俊
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 韩燕萍
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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