上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终555号
上诉人(原审被告、反诉原告)上海虹通物资利用有限公司，住所地上海市。
法定代表人：白金钢，总经理。
委托诉讼代理人：施家杰，上海市虹口区提篮桥法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审原告、反诉被告)上海虹民实业总公司，住所地上海市。
法定代表人：汪永生，总经理。
委托诉讼代理人：陈荣，上海市理诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：葛文昱，上海市理诚律师事务所律师。
上诉人上海虹通物资利用有限公司(以下简称“虹通公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第2378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
虹通公司上诉请求：撤销一审判决，驳回上海虹民实业总公司(以下简称“虹民公司”)在一审中除了合同解除以外的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决对事实没有查清，系争房屋有二层，产证上共计1,385平方，而双方租赁合同上二层面积却有1,100平方，说明虹民公司交付的时候包括违法建筑的部分，否则二楼不可能有1,100平米。此外，规土局的拆除违法建筑的决定书，是发给虹民公司，所以虹民公司是违法主体，一审将此后果判令全部由虹通公司承担，有失公平。
虹民公司辩称：一审判决查明事实真实,适用法律正确，应当维持。
虹民公司向一审法院起诉请求：1、确认虹通公司、虹民公司签订的《房屋租赁合同书》于2014年8月27日终止；2、虹通公司立即搬离上海市公安街XXX号(原为公安街XXX号)，返还房屋；3、虹通公司支付拖欠的2014年3月1日起至2014年8月27日止的租金人民币(以下币种均为人民币)67,356元；4、虹通公司按年租金15万元的标准支付自2014年8月28日起至实际搬离之日止的房屋使用费。
虹通公司向一审法院反诉请求：要求虹民公司赔偿装修损失460万元。
一审法院认定的事实：虹民公司为本市公安街XXX号房屋产权人，该房屋建筑面积为1,342平方米。2012年1月5日，虹民公司作为出租方(甲方)、虹通公司作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同书》一份，约定，甲方同意将本市公安街XXX号二层(以下简称系争房屋)，建筑面积1,100平方米租赁给乙方使用；该房屋租赁用途为商业；租期自2012年3月1日至2017年2月28日止；租金每年15万元，先付后租，乙方先给付六个月租金，以后每次在租期期满前15天付给甲方六个月租金，以此类推至租期满为止；乙方不得随意损坏房屋设施，不得违章搭建，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理，如乙方擅自改变房屋结构或违章搭建，一切投资和损失由乙方自理，退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前三个月书面通知乙方，乙方的经济损失甲方不予补偿；甲方如有重大经营决策调整，可随时收回或调整乙方承租的物业，但必须在3个月前通知乙方，乙方无条件服从。该同第十条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租的;2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的;3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的;4、拖欠租金累计达12个月;5、利用承租房屋进行违法活动的;6、故意损坏承租房屋的。合同签订后，虹民公司将系争房屋交付虹通公司使用。期间，公安街XXX号房屋新增公安街XXX号、XXX号、XXX号三个门牌号，目前系争房屋的门牌号为公安街XXX号。
2012年2月1日，虹通公司(甲方)与案外人王某某(乙方)签订《经营合作协议》，约定双方共同合作开办新鸿浴室，甲方提供虹口区江湾镇公安街XXX号2楼930平方米作为浴室的经营场地；浴室总投资450万元人民币，由乙方全部出资，甲方以场地租金作为入股资金，双方各占股份比例为甲方为20%，乙方为80%，新鸿浴室将再不支付给甲方场地租金；浴室将由王某某担任法人代表，甲方出任出纳一名，乙方出任财务会计一名，双方共同管理浴室财务，确保做到财务公开。嗣后系争房屋被用于经营浴室，但未能办出营业执照。虹通公司支付租金至2014年2月后未再支付租金。
2014年4月3日，上海市公安局虹口分局作出《行政处罚决定书》一份，载明违法行为人姓名为许彪，工作单位为上海新鸿池浴场有限公司，现查明2012年11月，违法行为人许彪在上海市虹口区公安街XXX号二楼开设了一家新鸿池浴场，为使该浴场能维持营业，许彪变造了一张企业法人营业执照并使用，后于2014年4月3日被查获。2014年4月15日，上海市虹口区规划和土地管理局向作为房屋权利人的虹民公司发出《当场拆除违法建筑决定书》，载明：你单位于2014年4月15日11：40时在虹口区公安街XXX号正在擅自搭建建筑物、构筑物的行为，违反了《上海市城乡规划条例》第三十五条第一款的规定;依据《上海市拆除违法建筑若干规定》第十二条的规定，本机关现责令你(单位)停止建设并自行拆除。拒不停止建设或者拒不拆除的，本机关将依法予以强制拆除。2014年4月底，公安街XXX号底层被相关执法部门用砖墙封闭，嗣后虹通公司未再经营。
2014年5月28日，虹民公司向虹通公司发出《关于房屋租赁合同履约终止相关事宜的告知书》称，虹通公司承租的系争房屋因涉及无证照经营，一部分已于2014年4月25日返还给总公司，另一部分尚未返还的房屋，现根据《虹口区人民政府办公室印发关于加强本区政事业单位房屋土地资产集中监管实施意见的通知》等文件及虹口区国有资产监督管理委员会“要求总公司于2014年6月30日前做好相关资产梳理，以便变更产权和管理权限，并做好租赁户的清退工作”，等精神要求，虹民公司为此特书面告知虹通公司，依据有关政策和通知要求以及双方租赁合同相关约定，双方签订的《房屋租赁合同书》于2014年8月27日全部终止履行，虹通公司应提前做好搬迁准备，妥善处理好转租户的清退工作，并在2014年8月31日前完成包括结清房租等相关费用，返还承租房屋，注销工商营业执照等相关手续。
另查明，2011年8月8日，虹民公司作为出租方(甲方)、虹通公司作为承租方(乙方)签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方同意将公安街XXX号厂房约280平方米租赁给乙方使用，租期自2011年8月1日至2014年7月31日止(2010年7月8日所订立的三年合同同时作废)；该物业每年租金10万元，每半年付清；乙方未经甲方同意，不得将所承租的物业擅自出租，更不得用作抵押物或抵偿物；甲方如有重大经营决策调整，可随时收回或调整乙方承租的物业，但必须在3个月前通知乙方，乙方无条件服从。合同签订后，虹民公司将上述房屋交付虹通公司使用。该合同租赁期间，虹通公司将其所承租的上述房屋对外转租。2014年5月，上述房屋中约60平方米房屋于被相关执法部门用砖墙封闭。房屋租期届满后双方未再续签合同。2014年11月，虹民公司起诉法院要求上述房屋的次承租人与虹通公司迁出上海市公安街XXX号厂房，由虹通公司将该房屋返还给虹民公司，并按合同租金标准支付2014年8月1日起至虹通公司返还房屋之日止的房屋占用费。法院于2015年6月10日作出(2014)虹民三(民)初字第2354号民事判决书，判决虹通公司及次承租人迁出上海市公安街XXX号厂房(包括公安街XXX号、XX号、XX号，公安街XXX号一楼)，并由虹通公司将该房屋返还虹民公司；虹通公司支付虹民公司2014年8月1日起至虹通公司返还房屋之日止的房屋占用费(按每年8.5万元计算)。虹通公司上诉后，二审法院维持一审判决。
审理中，虹民公司表示双方所签订的《房屋租赁合同书》中约定所出租的房屋位于公安街XXX号二层，现该房屋现门牌号为公安街XXX号，虹民公司实际向虹通公司交付了公安街XXX号一层部分房屋及二层房屋，租赁部位不包括三层，租赁合同中的面积也不包括三层面积；公安街XXX号三层为违章搭建，但鉴于虹通公司实际占用三楼搭建部位，要求虹通公司一并迁出三层搭建部位；一层部位主要是楼梯通道和两个门面房，因诉讼前公安街XXX号一层的两个门面房已由虹民公司收回，且(2014)虹民三(民)初字第2354号案中已判决虹通公司迁出公安街XXX号一楼，故本案中虹民公司不要求对一层房屋进行处理，仅要求虹通公司迁出公安街XXX号二层房屋及三层搭建；确认本案中一层房屋租赁面积为50平方米，虹民公司所主张租金和使用费按一层房屋面积进行相应扣减；(2014)虹民三(民)初字第2354号案中处理的公安街XXX号厂房(包括公安街XXX号、XX号、XX号，公安街XXX号一楼)与本案中的公安街XXX号一层部分房屋及二层房屋系不同标的，不存在重合的房屋部位；执法部门于2014年4月28日将公安街XXX号底层封闭后，虹通公司客观上无法进入，鉴于虹通公司未实际经营，同意法院对租金和使用费进行酌情处理。
虹通公司表示公安街XXX号三层搭建系违章搭建，但原已存在，并非虹通公司搭建，租赁合同中的面积虽不包括三层面积，但实际虹民公司向虹通公司交付的租赁场地包括公安街XXX号一层部分房屋，二层及三层，一层部位主要是楼梯通道和两个门面房，三层原为塑料顶棚，虹通公司承租该场地后将三层顶棚拆除并将房屋封闭，分隔成小间用于做员工宿舍；确认一层租赁面积为50平方米，若法院判决租赁合同解除虹通公司迁出租赁房屋的，虹通公司同意一并返还公安街XXX号一层楼梯通道；(2014)虹民三(民)初字第2354号案中处理的公安街XXX号厂房(包括公安街XXX号、XX号、XX号，公安街XXX号一楼)与本案中的公安街XXX号一层部分房屋及二层房屋系不同标的，不存在重合的房屋部位。
审理中，虹通公司申请对公安街XXX号二层浴室装修残值、设施和设备残值进行审价，上海沪港建设咨询有限公司在审价过程中，双方确认公安街XXX号一层部分房屋装修纳入审价范围，虹民公司表示三层为违章搭建不应纳入审价范围。上海沪港建设咨询有限公司的审价意见为，装饰部分一、二层残值为969,028.56元，安装部分一、二层残值为679,150.68元，三层屋面改建工程残值为356,350.60元，安装部分三层残值为269,363.64元，可移动物品残值为165,683.70元。
一审法院认为，虹民公司、虹通公司于2012年1月5日签订的《房屋租赁合同书》依法成立有效，双方均应按约履行各自的权利义务。根据合同约定，虹通公司承租房屋期间擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途，利用承租房屋进行违法活动的，虹民公司有权解除合同收回房屋。本案中，虹民公司、虹通公司双方虽对公安街XXX号三层由谁搭建存在争议，但虹通公司承租房屋后将三层部位封闭并分隔，亦属于擅自拆改房屋结构的行为，违反了合同约定。且虹通公司以场地为出资与他人合作开设浴场，在未办出营业执照的情况下使用变造的营业执照进行经营，并被公安机关查处，亦违反了合同约定。根据上述违约事实和合同约定，虹民公司有权解除合同，虹民公司于2014年5月发函要求于2014年8月27日解除合同，于法有据，双方的《房屋租赁合同书》应于2014年8月27日解除。合同解除后，虹通公司应当向虹民公司返还其承租的房屋。根据双方陈述，合同虽约定租赁场地为公安街XXX号二层，但实际交付的租赁场地为部分一层房屋(约50平方米)及全部二层房屋，虹通公司并称还交付了三层房屋，现虹民公司明确表示，虹通公司实际还占用了三层搭建，又鉴于本案中所涉的公安街XXX号一层房屋中虹通公司仅占用一层通往二层的楼梯通道，且(2014)虹民三(民)初字第2354号案已就公安街XXX号一层房屋的返还进行了处理，故本案中租赁合同解除后虹民公司明确要求虹通公司返还公安街XXX号二层房屋及三层搭建，虹民公司的该诉讼请求，于法有据，依法予以支持。租期内虹通公司应当按约支付租金，合同解除后，虹通公司占用房屋的应当支付占用费，虹民公司要求在计算使用费和租金时均扣除底层面积，依法予以照准。由于公安街XXX号存在违章搭建、无证经营和浴室安全隐患，底层房屋和通道于2014年4月底被相关行政部门联合执法进行封闭，2014年5月起虹通公司实际已无法使用系争房屋，虹民公司亦表示封门后虹通公司无法进入房屋，审理中经法院释明，虹通公司仍表示不同意迁出，而虹民公司作为房屋出租方在发函解除合同后亦未采取相应措施避免损失扩大，综上，法院酌情对虹民公司主张的租金和使用费标准进行调整。虹通公司行为已构成违约，现因其违约行为导致合同解除，虹通公司反诉要求赔偿装修和设施设备等损失，缺乏依据，不予支持。
一审法院判决：一、确认虹民公司与虹通公司于2012年1月5日签订的《房屋租赁合同书》于2014年8月27日解除；二、虹通公司应于判决生效之日起15日内迁出上海市公安街XXX号二层房屋及三层搭建，并将该房屋返还虹民公司；三、虹通公司应于判决生效之日起15日内向虹民公司支付自2014年3月1日起至2014年4月28日的租金22,915.65元；四、虹通公司应于判决生效之日起15日内按照每年10万元的标准向虹民公司支付自2014年4月29日起至虹通公司迁出上海市公安街XXX号二层房屋之日止的租金及房屋占用费；五、对于虹通公司的反诉请求不予支持。本案受理费4,935.34元，反诉受理费21,800元，鉴定费82,500元，由虹通公司负担。
本院二审期间，虹民公司未提供新的证据。虹通公司提供高建国的证人证言，表述有“楼上在装修过程中没有涉及超范围违章装修”，以证明虹通公司没有实施违章建筑。虹民公司认为高建国只是物业管理人员，不具备确认是否是违章搭建的专业资质，其证言不具有证明力。本院认为高建国的证言，对本案没有证明作用。一审查明事实属实，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，虹民公司、虹通公司签订的《房屋租赁合同书》依法成立有效，双方均应按约恪守履行。虹通公司上诉提出系争房屋有二层，产证上共计1,385平方，而双方租赁合同上二层面积却有1,100平方，说明虹民公司交付的时候包括违法建筑的部分，否则二楼不可能有1,100平米。此外，上海市虹口区规划和土地管理局的拆除违法建筑的决定书，是发给虹民公司，所以虹民公司是违法主体，一审将此后果判令全部由虹通公司承担，有失公平。对此，本院认为，虹民公司交付租赁物时可能存在其他搭建的部分，但本案一审中虹通公司自认其承租房屋后将三层顶棚拆除并将房屋封闭，分隔成小间用于做员工宿舍。该行为未经虹民公司许可，属擅自拆改房屋的行为。上海市虹口区规划和土地管理局发出的《当场拆除违法建筑决定书》，载明擅自搭建建筑物、构筑物的行为发生于2014年4月15日11：40时，该时间点处于虹通公司承租控制租赁物期间，应当由虹通公司证明其未实施擅自搭建建筑物、构筑物的行为。根据双方合同约定，虹通公司承租房屋期间擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途，利用承租房屋进行违法活动的，虹民公司有权解除合同、收回房屋。本案中，一审法院依据虹通公司承租房屋后将三层顶棚拆除并将房屋封闭，分隔成小间用于做员工宿舍的擅自拆改房屋结构的行为，及虹通公司以场地为出资与他人合作开设浴场，在未办出营业执照的情况下使用变造的营业执照进行经营，并被公安机关查处等违反了合同约定的行为，确认虹民公司有权解除合同，有事实和法律依据。合同解除后，虹通公司应当向虹民公司返还其承租的房屋。租期内虹通公司应当按约支付租金，合同解除后，虹通公司占用房屋的应当支付占用费。因虹通公司违约行为导致合同解除，虹通公司反诉要求赔偿装修和设施设备等损失，一审不予支持，并无不当。虹通公司的上诉没有事实和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币21,800元，由上诉人上海虹通物资利用有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 顾文怡
审判员 王怡红
审判员 王疆中
二〇一七年三月二十九日
书记员 张婷婷
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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