浙江省温州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）浙温民仲撤字第20号
申请人（原仲裁被申请人）：陈玉兰。
委托代理人：盛雷鸣。
委托代理人：邹红黎。
被申请人（原仲裁申请人）：温州房地产联合开发有限公司。
法定代表人：吴松泉。
委托代理人：黄献国。
委托代理人：杨康乐。
申请人陈玉兰因商品房预售合同纠纷一案，不服温州仲裁委员会（以下简称仲裁委）（2012）温仲裁字第936号裁决，向本院提出撤销申请。本院于2014年3月5日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月19日公开开庭进行了审理。申请人陈玉兰的委托代理人盛雷鸣，被申请人温州房地产联合开发有限公司（以下简称联合房开公司）的委托代理人黄献国、杨康乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
仲裁庭认定：联合房开公司系国有独资企业，由其开发的温州市解放南路“联合广场”商品房项目位于温州市区解放南路15号地块，共有商品房460余套。联合房开公司在制定销售价格并设立售楼处后，于2000年10月开始陆续对外公开销售，至2003年已基本完成集中销售。2003年后，联合房开公司撤销了售楼处，将对外公开销售的剩余商品房房源转为内控销售，任何欲购房的人均需通过其法定代表人吴权书同意才可取得购房资格。2004年以后，联合房开公司通过内控销售方式共计销售28套商品房，其中，2004年销售了15套，2005年销售了7套，2006年销售了3套，2007年销售了3套。上述内控销售的商品房交易价格仍为2000年开始对外销售时制定的销售价。期间，温州市商品房市场价格一直呈上涨趋势。
陈玉兰通过与其有亲戚关系的联合房开公司开发经营科科长郑小蒙，向公司法定代表人吴权书提出购房要求，吴权书予以同意。2004年12月28日，联合房开公司与陈玉兰签订了一份《商品房买卖合同》，约定陈玉兰购买的商品房为解放南路的“联合广场”3幢8a室，商品房建筑面积193.04平方米（竣工建筑面积191.99平方米），单价为每平方米6138元，总价为1184880元（结算价格1178735元）。2005年11月23日，双方办理了涉案商品房的交付和结算手续，并于2005年11月25日办理了房屋权属转移登记。嗣后，陈玉兰将上述房屋所有权转移至案外人叶晓芬名下。温州市房产管理局出具的编号为000262748的《房屋权属登记信息查询证明》显示：产权人叶晓芬，房屋坐落荷花路联合大厦3幢801室，建筑面积191.99平方米，所有权证号389943，原产权人陈玉兰。
2009年10月19日，中国共产党温州市纪律检查委员会以联合房开公司“在2004年1月至2007年7月期间以2000年10月制定的初始价格销售商品房其价格明显低于当时市场价给国家财产造成损失”为由，通过联合房开公司上级单位党委责成其追缴差额款项。2011年8月15日，温州市人民检察院向联合房开公司发出《民事督促起诉书》，督促联合房开公司采取措施追回差价款。联合房开公司于2011年8月26日向陈玉兰发出书面通知，要求陈玉兰在接到函件之日起15日内向联合房开公司补交购房款889189元，逾期交款的，需按照《商品房买卖合同》第七条承担逾期付款的违约责任。陈玉兰未予答复也未补缴款项。联合房开公司遂向仲裁委提起仲裁，形成本案。
仲裁期间，仲裁庭依职权委托浙江经纬房地产评估有限公司对涉案商品房在交易时点的市场价值进行评估，结论为涉案商品房以2004年12月28日为估价时点的市场价值为1994776元，与本案实际交易价相差816041元。
仲裁庭意见：（一）关于本案《商品房买卖合同》的效力问题。
联合房开公司主张，签合同时房价已经与其确定价格体系时发生了巨大变化，2000年制定销售价，至2004年仍未调价。合同签订时，涉案商品房销售属于控制销售即内部销售，陈玉兰通过与联合房开公司管理层的各种关系最终由联合房开公司原董事长同意取得购房资格，联合房开公司与陈玉兰恶意串通签订的《商品房买卖合同》属无效合同。
陈玉兰主张，涉案合同价格没有明显低于市场价，也没有串通压低价格，销售价格是联合房开公司确定的价格；不论是否在销售部购房，均属在公开销售市场上购得，陈玉兰不属于关系户。
仲裁庭认为，恶意串通需要存在故意（恶意）和通谋，本案不存在双方串通压低销售价格的情形，因此本案《商品房买卖合同》不属于恶意串通导致的无效合同。但纵观全案事实，本案《商品房买卖合同》属于损害社会公共利益导致的无效合同。理由如下：
《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第七条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。合同法第五十二条第（四）项亦规定，损害社会公共利益的，合同应确认无效。合同法规定的社会公共利益，一般包括了公共秩序（即社会政治秩序、经济秩序与生活秩序）与公共道德即公序良俗两个方面的内容。在商品房交易市场中，信息透明、公平公正是交易的基本规则，联合房开公司作为国有独资公司，对国有资产未尽忠诚勤勉的管理职责，在商品房市场价格上涨情况下，没有随行就市及时调整商品房销售价格（应调未调），在2003年以后仍按2000年10月确定的销售价格出售商品房，致使涉案商品房的销售价格明显低于同期同类商品房的市场价；并从2004年起将公开市场销售的商品房转为内控销售，没有对外销售部门，房源信息不公开，购房需经联合房开公司原董事长批准同意后在其内部操作签订合同。联合房开公司通过内控销售，将非内部工作人员和上级领导机构人员及与联合房开公司管理层没有熟人、朋友、亲戚关系的普通公民，排除在购房者之外。2004年12月28日，联合房开公司按2000年制定的销售价以内部控制销售方式，将交易价格明显低于市场价的商品房出售给与其开发经营科科长郑小蒙有亲戚关系的陈玉兰，双方由此实施的签约行为，违反了公开公平的市场交易规则即经济秩序，触犯了普通大众的道德底线，损害了社会公共利益，双方签订的《商品房买卖合同》应属无效合同。
（二）关于联合房开公司提出的其他仲裁请求应否予以支持的问题。
1．关于折价补偿购房差额款的请求。
根据合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。鉴于涉案商品房荷花路联合大厦3幢801室产权已于2005年11月25日转移登记在陈玉兰名下。嗣后，陈玉兰又将上述房屋所有权转移至案外人叶晓芬名下。房屋所有权人已进行装修并入住多年，故涉案商品房已不能返还。联合房开公司要求予以折价补偿，符合合同法第五十八条的规定，仲裁庭予以准许，并确认折价补偿的数额为双方的交易价格和市场价值之差价816041元。
2．关于联合房开公司要求支付利息的请求。
根据合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。仲裁庭认为，内控销售低于市场价的商品房，扰乱经济市场秩序，属于联合房开公司的主要过错，而非陈玉兰作为购房户的单方过错，故联合房开公司要求陈玉兰赔偿损失即按同期银行贷款利率计算支付利息，仲裁庭不予支持。
（三）关于本案仲裁费用和鉴定费用负担的问题。
仲裁庭基于上述的评析，认为本案仲裁费用和鉴定费用应由联合房开公司负担20%，陈玉兰负担80%。
根据合同法第七条、第五十二条第（四）项、第五十八条和《温州仲裁委员会仲裁规则》（以下简称仲裁规则）第八十二条的规定，裁决：（一）确认联合房开公司与陈玉兰签订的《商品房买卖合同》无效；（二）陈玉兰应于裁决送达之日起10日内折价返还联合房开公司816041元；（三）驳回联合房开公司的其他仲裁请求；（四）本案仲裁费用23555元，由联合房开公司负担4711元，由陈玉兰负担18844元；本案鉴定费用10000元，由联合房开公司负担2000元，陈玉兰负担8000元。因本案仲裁费用和鉴定费用已由联合房开公司预交，陈玉兰在支付上述第（二）项款项时一并向联合房开公司支付由其负担的仲裁费用和鉴定费用合计26844元。若陈玉兰逾期支付上述第（二）项款项的，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
裁决作出后，陈玉兰不服，向本院提出撤销仲裁裁决的申请，称：一、本案双方当事人的争议焦点在于涉案的《商品房买卖合同》是否存在合同法第五十二条第（二）项规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形，双方当事人均围绕该情形进行举证和辩论，但仲裁裁决在确认双方当事人之间不存在串通压低销售价格的情形后，以双方当事人在仲裁庭审时从未涉及的损害社会公共利益规定认定合同无效，仲裁裁决超越和脱离双方当事人的诉辩焦点，裁非所诉，侵犯和剥夺了陈玉兰的合法权益，违反了法定程序。二、仲裁第二次庭审后，仲裁庭向联合房开公司单方进行了释明，联合房开公司也依据仲裁庭的释明变更了仲裁请求。仲裁庭释明仅告知联合房开公司而对陈玉兰予以隐瞒，直至第三次仲裁庭审时陈玉兰才看到释明通知。仲裁庭如此释明导致双方当事人处于不平等的地位。根据释明通知可知，仲裁庭经过初步审理后认定合同由于价格条款无效而导致整个合同无效，但仲裁裁决以违反社会公共利益为由认定合同无效，释明通知认定的合同无效理由与最终裁决合同无效的理由性质完全不同。仲裁庭的释明与裁决侵犯和剥夺了陈玉兰的合法权益，违反了法定程序。三、本案仲裁期间和最终裁决时，在经工商部门合法登记的企业中，不存在名称为“温州房地产联合开发有限公司”的企业，温州房地产联合开发有限公司不能作为仲裁当事人，仲裁裁决以不适格的主体作为仲裁当事人，违反了法定程序。四、浙江经纬房地产评估有限公司作出的估价报告书存在严重的错误，属于无效证据，仲裁庭以明显无效的证据作为裁决的重要依据，违反了法定程序。五、作为本案仲裁员之一的张红戈曾于2005年从联合房开公司购买了由拆迁安置房转为商品房销售的得月花园住宅一套。张红戈签订购房合同的时间为2005年2月，合同单价为8350元／平方米，而根据温州市发展计划委员会的批准文件，只有在2004年12月31日前销售该房屋才能适用上述单价。根据中国共产党温州市纪律检查委员会对2005年1月1日之后销售房屋的评估，得月花园的平均单价为11500元／平方米，张红戈就该套房屋实际应补交房款约50万元，但张红戈实际并未向联合房开公司补交。因此，本案仲裁员张红戈与联合房开公司存在明显的利益关系，应回避而未回避，违反了法定程序。六、仲裁裁决错误认定陈玉兰购买涉案房屋的价格低于市场价，错误认定陈玉兰与联合房开公司的法定代表人是“关系户”，错误认定涉案房屋系所谓的内控销售，践踏契约自由精神，错误理解合同法第五十八条规定的精神，歪曲社会公共利益的含义，仲裁裁决属于枉法裁决。综上，仲裁裁决存在程序上和实体上的严重错误，符合《中华人民共和国仲裁法》（以下简称仲裁法）第五十八条规定的申请撤销仲裁裁决的条件，请求撤销仲裁裁决。
联合房开公司答辩称：一、裁决合同有无效力属认定事实、适用法律的问题，与是否违反法定程序无关。仲裁争议焦点之一实为涉案《商品房买卖合同》是否有效，而非陈玉兰诉称的涉案《商品房买卖合同》是否存在合同法第五十二条第（二）项规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形。联合房开公司在仲裁时提出合同无效观点的目的是要求陈玉兰补交房屋差价，而恶意串通只是主张导致合同无效的原因。退一步讲，即便联合房开公司在仲裁时未提出合同效力问题，仲裁庭在审理案件过程中，也应当依职权对合同效力进行审查。仲裁庭不认可联合房开公司有关恶意串通的理由，而从公共利益角度论述合同无效并无不当，也未违反法定程序。二、仲裁庭的释明程序合法。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。仲裁庭释明符合上述规定，且释明内容亦无违法。三、对估价报告书效力的确认是对房屋价格事实的认定，并未违反法定程序。估价报告书系由仲裁庭依职权委托鉴定作出，鉴定机构和鉴定人员具有相应的资质，且鉴定人出庭接受了质询。在质证阶段，双方当事人都对该项证据阐述了自己的看法。仲裁庭是在综合双方意见的情况下，对该项证据的效力予以认可，对房屋价格予以确认，故该阶段并无程序问题。四、原仲裁庭组成合法。张红戈系仲裁委主任指定的仲裁员，其与联合房开公司之间的商品房买卖合同早已履行完毕，双方不再存在利害关系，不属于需要回避的情形。五、房屋价格认定、所涉房屋是否属于内控销售、合同法律精神及对公共利益内涵的理解，均是针对实体方面的质疑、法律适用和事实认定方面的异议，均不属于仲裁法第五十八条规定的撤销仲裁裁决的理由。综上所述，陈玉兰申请撤销仲裁裁决的理由不能成立，请求驳回其撤销申请。
陈玉兰在本院指定的举证期限内提供以下证据：
证据1.陈玉兰向仲裁委提供的证据材料，证明仲裁庭审过程中，双方当事人围绕是否存在恶意串通的情形进行举证和辩论，而仲裁庭却以双方当事人和庭审中从未涉及的理由予以裁决。
证据2.联合房开公司提交的仲裁申请书，证明裁决结果明显超出了仲裁请求所依据的事实和理由。
证据3.仲裁委于2013年8月6日出具的通知，证明仲裁庭违法释明；《浙江省高级人民法院关于规范民商事案件中法官释明的若干规定》，证明仲裁庭违反上述规定释明，且系向联合房开公司单方释明；《十一起案件的被申请人陈玉兰等关于温州房地产联合开发有限公司变更仲裁请求的意见》，证明联合房开公司在仲裁庭的指导下变更仲裁请求的行为违反法定程序。
证据4.估价报告书，证明：1.仲裁裁决所依据的估价报告书所选取的、用以对比的交易实例与估价时点超过1年时限，根本性地违反了《房地产估价规范》的强制执行规范，属于无效报告。2.因估价报告书中所假设的前提和事实存在巨大差异、估价机构鉴定人未入户勘察、估价行为违反估价原则等，估价结果严重失实。
证据5.《商品房买卖合同》，证明仲裁员与案件存在利害关系，应予回避。
联合房开公司质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明内容有异议，双方当事人确实在仲裁庭审过程中就是否存在恶意串通进行过举证，但仲裁庭有权就事实作出认定，也可以就适用法律作出正确的判断和选择。对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议，但其证明内容不能成立。仲裁请求的事实和理由只是仲裁裁决审查的对象，而不是仲裁裁决的范围。对证据3中通知的真实性、合法性、关联性没有异议，但不能证明仲裁庭释明违法。《浙江省高级人民法院关于规范民商事案件中法官释明的若干规定》只是一份规范性文件，不属于书证的范围，也不能得出其证明内容。《十一起案件的被申请人陈玉兰等关于温州房地产联合开发有限公司变更仲裁请求的意见》的真实性无法确认。仲裁审理过程中，仲裁庭未向联合房开公司送达该意见，该证据只能说明陈玉兰向仲裁庭阐述对联合房开公司变更仲裁请求的不同意见，不能直接证明仲裁裁决违反法定程序。对证据4的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明内容有异议，估价报告书中没有看到交易实例与估价时点超过1年时限的相应内容，超过1年时限根本性地违反了《房地产估价规范》的主张亦不能成立。《房地产估价规范》第5.2.3条的表述是“成交日期与估价时点相近，不宜超过一年”，不能理解为强制执行规范。对证据5的真实性无法确认，即使属实，合同早已履行完毕，不属于仲裁规则中规定应该回避的情形。
本院认为，证据1系陈玉兰向仲裁委提供的证据材料，可以证明其仲裁举证情况，但不能证明仲裁庭审及仲裁裁决情况，该证据不能证明待证事实，本院不予认定。证据2系仲裁申请书，可以证明仲裁请求及申请理由，但不能证明仲裁裁决超出仲裁请求所依据的事实和理由，该证据不能证明待证事实，本院不予认定。证据3中的通知可以证明仲裁委向联合房开公司释明的事实，但不能证明释明违法，本院不予认定。《浙江省高级人民法院关于规范民商事案件中法官释明的若干规定》系浙江省高级人民法院印发的规范性文件，不属于证据的范围，本院不予认定。《十一起案件的被申请人陈玉兰等关于温州房地产联合开发有限公司变更仲裁请求的意见》系当事人的陈述，不能证明联合房开公司变更仲裁请求违反法定程序，本院不予认定。证据4系估价报告书，双方当事人对其真实性均无异议，在证据并非伪造的情况下，仲裁裁决是否采信证据并非人民法院审理申请撤销仲裁裁决案件的审查范围，本院对该证据不予认定。证据5系复印件，其真实性无法确认，本院不予认定。
联合房开公司在本院指定的举证期限内提供以下证据：
企业名称变更核准通知书、企业法人营业执照、组织机构代码证，共同证明原温州房地产联合开发有限公司于2012年12月12日名称变更为温州市名城建设开发有限公司，温州市工商行政管理局对此进行了核准。
陈玉兰质证认为，联合房开公司未提供证据原件，对证据的真实性、合法性、关联性均有异议。企业名称变更核准通知书落款时间为2012年4月24日，名称核准时间的有效期为6个月，期满失效，变更时间是2012年12月12日，名称变更时该核准通知书已失效。仲裁裁决作出时，温州房地产联合开发有限公司已不存在。
本院认为，根据本院的释明，联合房开公司已于2014年3月20日提交了温州市工商行政管理局出具的企业名称为温州市名城建设开发有限公司的公司基本情况、变更登记情况原件，联合房开公司提供的企业名称变更核准通知书、企业法人营业执照、组织机构代码证可以与上述原件相互印证，本院予以认定。上述材料可以证明原温州房地产联合开发有限公司于2012年5月10日名称变更为温州市名城建设开发有限公司，名称变更在企业名称变更核准通知书有效期内。
本院认为，仲裁法第五十七条规定，裁决书自作出之日起发生法律效力。仲裁法第六十二条规定，当事人应当履行裁决。一方当事人不履行的，另一方当事人可以依照民事诉讼法的有关规定向人民法院申请执行。受申请的人民法院应当执行。仲裁规则第九十二条、第九十三条对仲裁裁决的法律效力与仲裁裁决的执行亦有类似规定。由上可知，仲裁裁决发生法律效力及作为执行依据的前提之一是列明的仲裁申请人名称正确。本案中，仲裁申请人于2011年11月8日申请仲裁时，其名称为温州房地产联合开发有限公司，但其名称已于2012年5月10日变更为温州市名城建设开发有限公司，现虽无证据证明仲裁申请人已将变更登记情况告知仲裁委，但其提交的落款时间为2013年8月9日的仲裁请求变更书上加盖的印章已为“温州市名城建设开发有限公司”，仲裁庭未尽审慎审查义务，导致在此之后的2013年12月13日作出仲裁裁决时，仍列温州房地产联合开发有限公司为仲裁申请人，存在疏漏。
仲裁法第五十六条规定，对裁决书中的文字、计算错误或者仲裁庭已经裁决但在裁决书中遗漏的事项，仲裁庭应当补正；当事人自收到裁决书之日起三十日内，可以请求仲裁庭补正。仲裁规则第九十一条第一款规定，对裁决书中的文字、计算错误或者仲裁庭意见部分对当事人申请仲裁的事项已经作出判断但在裁决主文中遗漏的，仲裁庭应当补正。裁决书对当事人申请仲裁的事项遗漏的，仲裁庭应当作出补充裁决。因此，补正裁决的范围为裁决书中的文字、计算错误或者仲裁庭已经裁决但在裁决书中遗漏的事项，或者遗漏的当事人申请仲裁的事项。仲裁申请人名称变更并不属于补正裁决的范围。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第二十一条规定，当事人申请撤销国内仲裁裁决的案件属于下列情形之一的，人民法院可以依照仲裁法第六十一条的规定通知仲裁庭在一定期限内重新仲裁：（一）仲裁裁决所根据的证据是伪造的；（二）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的。人民法院应当在通知中说明要求重新仲裁的具体理由。本案亦不属于可以通知仲裁庭重新仲裁的情形。
综上，仲裁裁决列明的申请人错误，且该错误不能补正，也不能重新仲裁，本案属于仲裁法第五十八条第一款第（三）项规定的仲裁的程序违反法定程序的情形，仲裁裁决应予撤销，陈玉兰的该项申请理由成立，本院予以支持。陈玉兰主张仲裁裁决存在其他违反法定程序的情形及存在枉法裁决行为，但未举证证明，本院不予采纳。依照《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第一款第（三）项、第二款、第六十条的规定，裁定如下：
撤销温州仲裁委员会（2012）温仲裁字第936号裁决。
本案申请费400元，由被申请人温州房地产联合开发有限公司（现名称为温州市名城建设开发有限公司）负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 张美权
审 判 员 吴跃玲
代理审判员 王 蕾
二〇一四年四月二十一日
代书 记员 黄 超