广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终13330号上诉人（原审被告、反诉原告)：范秀文，女，1975年7月23日出生，汉族,住广州市花都区。委托诉讼代理人:骆国栋，广东富荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宋伟斌，男，1976年8月19日出生，汉族,住广州市花都区。委托诉讼代理人:黄爱珍、陈丹，均系广东合誉律师事务所律师。上诉人范秀文因与被上诉人宋伟斌房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初7374号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人范秀文的代理人骆国栋，被上诉人宋伟斌的代理人黄爱珍、陈丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范秀文上诉请求:1、撤销一审判决第一项，改判范秀文向宋伟斌支付装修部分受损失价值25681元；2、撤销一审判决第二项，改判范秀文支付逾期交房违约金，违约金以61万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2017年7月10日至2017年9月24日止；3、撤销一审判决第四项，改判宋伟斌向范秀文支付赔偿金54000元和鉴定费5000元；4、本案一、二审及鉴定费30000元由宋伟斌负担。事实与理由：一审存在查明案件事实不清，适用法律错误。一、涉案房屋价格贬值20381元属于不确定损失，应当另案处理。从一审评估公司回复可知，所谓的房屋价格贬值是只发生在一定的时间范围内，超过该范围的则对房屋交易价格影响几乎为零，即只有宋伟斌在近期内出让涉案房屋，才对其交易价格产生影响，因此，房屋价格贬值是不确定的，宋伟斌应当在符合条件下另行主张；二、关于逾期交房的起算时间应当从2017年7月10日至2017年9月24日止，范秀文对于原审计算违约金的标准没有异议，但起算时间有异议。涉案房屋发生火灾是在2017年2月19日，而合同约定交付时间是2017年5月5日前，发生火灾后，双方共同委托了第三方鉴定机构对房屋结构的可靠性进行鉴定，而关于该鉴定报告是在2017年7月10日才收到，即双方在火灾发生后，宋伟斌对于涉案房屋的结构安全存疑，才会委托第三方进行安全鉴定，即双方通过这样的行为表示交房的时间进行变更，即房屋符合安全标准才能交付。2017年9月24日，范秀文发短信要求宋伟斌收房，但宋伟斌回复短信提及火灾对房屋结构安全造成影响，房屋不符合合同约定的现状，不同意接收房屋。事实上，双方在2017年7月10日收到安全鉴定报告，就知道涉案房屋“综合鉴定等级评定为Ⅱ级。略低于国家现行标准规范的可靠性要求，仍能满足结构可靠性下限水平要求，尚不影响整体安全，目标在使用年限内不影响或尚不明显影响整体正常使用。”即房屋交付时间应当在2017年7月10日，但宋伟斌却以结构安全为由，拒绝接收房屋，那么应当从其拒绝之日（2017年9月24日）视为交付之日。三、关于范秀文反诉请求应当予以支持。根据涉案房屋不动产登记证显示，涉案房屋在2016年11月22日已经登记在宋伟斌名下，其依法对涉案不动产享有物权。而范秀文依合同约定，在2017年5月5日前对涉案房屋享有使用权，根据公安机关出具的《调查认定书》，认为“起火原因为电气线路故障起火引燃附近的可燃物所致。”由此可见，起火原因是房屋自身的电气线路问题，而非范秀文的原因造成，应当由房屋所有人即宋伟斌承担火灾造成第三人的损失。因此，范秀文对第三人进行赔付后，有权向宋伟斌主张。四、关于鉴定费的承担问题。宋伟斌申请对涉案房屋的价格贬值进行评估，因而支付了30000元的鉴定费，范秀文认为该鉴定费应当由其承担。首先，宋伟斌为证明其主张而申请鉴定，属于其举证成本。其次，在庭审过程中，范秀文认为涉案房屋的装修贬损在2万元左右，也同意按这个价格赔付，但宋伟斌坚持认为损失远远超过2万元，而鉴定结果为46062元，即使按比例承担，也不应当由范秀文承担全部鉴定费。宋伟斌二审答辩称：1.一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判；2.涉案房屋交付前处于范秀文使用管理之中，因涉案火灾造成的一切损失包括宋伟斌及范秀文向第三方应承担的赔偿责任均应由范秀文承担；3.范秀文确实存在逾期交房的行为，双方签订了房屋交接的证明证实是在2018年3月18日才交付房屋，一审法院计算违约金的期限与事实相符。宋伟斌向一审法院起诉请求:1.范秀文向宋伟斌支付逾期交房的违约金，违约金按照每天610元的标准，从2017年5月5日起计算至范秀文按照合同约定的房屋现状之标准交付给宋伟斌之日止，暂计至2017年7月31日止为53680元；2.范秀文退还宋伟斌已支付的全部房款与涉案房屋被烧毁后的现值之间的差价，以评估结果为准，暂计130000元；3.本案诉讼费用由范秀文承担。诉讼中，宋伟斌变更第2、3项诉请为：2.范秀文按照涉案房屋贬损部分的金额退还房款暂计约130000元，贬损部分的实际价值以评估结果为准；3.本案评估费3万元和诉讼费用由范秀文承担。范秀文反诉请求：1.宋伟斌向范秀文支付代付赔偿金54000元及代付鉴定费5000元，以上合计59000元；2.本案反诉费用由宋伟斌承担。一审法院查明事实：2016年8月29日，宋伟斌作为买方、范秀文作为卖方签订《房屋买卖合同》，约定宋伟斌向范秀文购买位于广州市花都区××街建××路1××号之××幢6××房，房屋建筑面积约97.05平方米，成交价为610000元。卖方应当在2017年5月5日之前将物业交付买方使用。第十一条约定：卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。合同还约定了其他内容。合同签订后，宋伟斌向范秀文支付了全部房款，涉案房屋已过户登记至宋伟斌名下。2017年2月19日，涉案房屋发生火灾。根据公安机关出具的《火灾事故简易调查认定书》，火灾烧损烧毁涉案房屋内家具、电器、墙面装修，烧毁7××房屋地面瓷砖，熏黑6××房屋装修，过火面积约50平方米，未造成人员伤亡，直接财产损失约90000元。火灾起火部位为6××厨房西墙电磁炉位置，起火点位于电磁炉电线接头处，起火原因为电气线路故障起火引燃附近可燃物所致。之后，双方当事人委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对涉案房屋火灾后结构可靠性进行检测，根据该公司出具的《房屋安全鉴定报告》结论：涉案房屋鉴定区域可靠性综合鉴定等级评定为Ⅱ级。略低于国家现行标准规范的可靠性要求，仍能满足结构可靠性的下限水平要求，尚不明显影响整体安全，目标在使用年限内不影响或尚不明显影响整体正常使用，可能有极少数构件应采取措施、极个别次要构件必须立即采取措施。范秀文表示其支付了鉴定费5000元。双方当事人于2017年7月10日收到上述鉴定报告后，就赔偿问题协商未果，宋伟斌遂提起本案诉讼。诉讼中，宋伟斌申请一审法院以双方约定的房屋交付时间即2017年5月5日的同地段房屋价格水平，对涉案房屋遭受火灾后贬损的价值（包括房屋主体结构受损、装修受损以及房屋价格贬值部分）进行评估。根据评估机构广州市华×价格事务所有限公司出具的评估报告书，涉案房屋遭受火灾烧毁后贬损价值在评估时点为46062元，其中主体结构和装修部分受损价值为25681元；房屋价格贬值为20381元。为此，宋伟斌支付评估费30000元。宋伟斌对上述评估报告质证认为，评估公司委派查看现场的人员不具备评估资质，程序不当；出具评估报告的鉴定人员叶×滔、张×不具有专门的房地产估价师执业资质；评估报告对评估项目存在遗漏；评估结论的价格与火灾事故认定书认定的火灾造成的直接财产损失金额有差异。范秀文对评估报告书的真实性、合法性和关联性均予以确认。诉讼中，宋伟斌申请相关鉴定人出庭，并就有关专业问题对鉴定人进行了质询。广州市华×价格事务所有限公司表示：其接收本案的评估委托后，组成专业的评估小组，评估小组指定两位公司员工勘验现场，现场勘验人员是评估员，虽不具有价格评估师的资质，但法律并无要求查看现场估价师必须到场；出具评估报告的鉴定人具有估价资质；对于建筑装修等损失的评估方法重置成本法与成本法方法是一致的，其并不清楚火灾事故认定书认定的损失包括哪些。诉讼中，范秀文提交其与涉案房屋相邻业主签订的协议书以及收条，拟证明其因发生火灾对相邻房屋造成损坏，其代为赔付损失共54000元，宋伟斌对上述证据不予认可，认为房屋是在范秀文占有使用发生火灾，由此造成的损失应由范秀文承担。关于房屋交付的情况，范秀文表示在火灾发生后，其一直要求宋伟斌接收房屋，但宋伟斌一直以火灾对房屋质量有影响为由不予接收。宋伟斌表示其在2017年9月24日才第一次收到范秀文要求其接收房屋的短信，之前从未提出过。且因火灾对房屋结构安全造成了影响，房屋不符合合同约定的现状，其不同意接收房屋。诉讼中，在评估公司出具评估报告后，双方当事人于2018年3月18日办理了房屋交接手续。范秀文认为是宋伟斌拒绝收房，并非其故意不交付房屋，即使法院认定其应承担迟延交房的违约责任，也应按照涉案房屋同期同地段的租金标准计算违约金。一审法院认为，宋伟斌和范秀文签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效。宋伟斌已履行了支付房款的义务，范秀文应将符合合同约定的房屋交付宋伟斌使用。合同约定房屋交付使用时间为2017年5月5日，因火灾发生在范秀文将房屋交付给宋伟斌使用之前，故房屋因火灾烧毁受损的风险依法应由范秀文承担。经评估，涉案房屋因遭受火灾烧毁贬损的价值为46062元，故对宋伟斌要求范秀文按照该部分损失金额退还房款46062元，一审法院予以支持，超出部分的金额不予支持。对于范秀文主张的代付给相邻业主的赔偿金和鉴定费，因该费用同样属于因房屋火灾产生的损失，依法亦应由范秀文承担，其要求宋伟斌支付缺乏理据，一审法院不予支持。关于宋伟斌主张的逾期交付房屋的违约金，范秀文逾期交付房屋构成违约，应向宋伟斌支付逾期交房违约金。因合同约定的违约金标准（按成交价每日千分之一）确实存在过高的情形，一审法院依法调整为以成交价为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准，从2017年5月6日起计至2018年3月18日止。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百四十二条的规定，一审法院于2018年5月14日判决：一、被告范秀文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告宋伟斌返还相当于房屋贬损价值的房款46062元；二、被告范秀文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告宋伟斌支付逾期交房违约金，违约金以610000元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准，从2017年5月6日起计至2018年3月18日止；三、驳回原告宋伟斌的其他诉讼请求；四、驳回被告范秀文的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3973.6元，由原告宋伟斌负担2471.7元，被告范秀文负担1501.9元；鉴定费30000元，由被告范秀文负担；反诉案件受理费637.5元，由被告范秀文负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对范秀文上诉请求及宋伟斌的答辩意见，分析如下：关于火灾造成的损失赔偿问题。根据双方签订合同中的约定，房屋交付使用时间为2017年5月5日，因火灾发生在范秀文将涉案房屋交付给宋伟斌使用之前，故房屋因火灾烧毁受损的风险依法应由范秀文承担。发生火灾后，宋伟斌作为买方因担忧涉案房屋的安全结构问题拒绝收楼并在诉讼中请求价格贬损鉴定合理合法。经评估，涉案房屋因遭受火灾烧毁贬损的价值为46062元，故对宋伟斌要求范秀文按照该部分损失金额退还房款46062元，一审法院予以支持并无不妥。宋伟斌购买涉案房屋后是否自用或另售他人已是其享有的合法权利，一审委托的评估鉴定机构考虑火灾造成涉案房屋室内大面积过火，从而影响近期内的价格合理合法。范秀文上诉认为涉案房屋价格贬值20381元属于不确定损失，应当另案处理的主张缺乏依据，本院不予采纳。范秀文主张其代付给相邻业主的赔偿金，由于该费用属于因房屋火灾产生的损失，故依法亦应由范秀文承担，其要求宋伟斌支付缺乏理据，一审法院不予支持并无不当。对范文秀上诉以宋伟斌在火灾发生前已是涉案房屋的所有权人而主张该费用应由宋伟斌赔付，本院亦不予采纳。至于鉴定费用，由于该费用是宋伟斌为确定涉案房屋的安全性而支付的费用，故，一审法院认定该费用亦属于因房屋火灾所产生的损失于法无悖。对范秀文上诉认为应由宋伟斌承担该费用的主张，本院不予采纳。关于逾期交房的期间问题。本案范秀文未于合同约定的2017年5月5日交付涉案房屋给宋伟斌已构成违约，其应向宋伟斌支付逾期交房违约金。根据一审查明事实，一审诉讼中，在评估公司出具评估报告后，双方当事人于2018年3月18日办理了房屋交接手续，而如上所述，发生火灾后，宋伟斌作为买方因担忧涉案房屋的安全结构问题拒绝收楼并在诉讼中请求价格贬损鉴定合理合法，为此，一审法院认定范秀文计付逾期交房的期间，应自2017年5月6日至2018年3月18日止正确，本院予以维持。对范秀文上诉以2017年7月10日前是双方对房屋结构安全委托进行鉴定时间及宋伟斌已提起本案诉讼要求赔偿，诉讼中，范秀文已于2017年9月24日通知宋伟斌收楼而认为2017年7月10日前与2017年9月24日之后，均不应计付逾期交房违约金的主张，本院不予采纳。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人范秀文上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2488元，由范秀文负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  谭红玉二〇一八年九月七日书记员  钟明丽区敏儿