上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初44469号
原告(反诉被告)：张勇，男，1967年4月2日生，汉族，住四川省三台县光辉镇黎阁村六组029号。委托诉讼代理人：陈燊昊，上海申同律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐永松，男，1933年6月13日生，汉族，住上海市黄浦区望达路XXX号XXX室。委托诉讼代理人：吕嗣华，上海市国泰律师事务所律师。原告张勇诉被告徐永松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，被告徐永松提起反诉，本院于2016年8月10日、2016年8月17日对本诉、反诉公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)张勇的委托诉讼代理人陈燊昊，被告(反诉原告)徐永松的委托诉讼代理人吕嗣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)张勇向本院提出诉讼请求：1、徐永松继续履行《上海市房地产买卖合同》，协助张勇办理上海市浦东新区振兴中路XXX弄XXX号XXX室(现门牌号为杨思路XXX弄XXX号XXX室)的过户手续；2、徐永松按已付款的日万分之五支付张勇自2016年1月31日起至徐永松协助办理过户之日止的违约金。事实与理由：2015年12月12日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定徐永松向张勇出售系争房屋，转让价款人民币(以下币种同)138万元；双方于2016年1月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。此外，合同还约定了徐永松不配合过户的违约责任。签约后，张勇向徐永松支付了首付款532,000元，但徐永松一再拒绝办理过户手续，并拒收剩余房款。徐永松的违约行为已严重违反了合同约定及诚实信用原则，故张勇起诉至来院。被告(反诉原告)徐永松辩称，不同意张勇的诉讼请求，涉案买卖合同实际购房人为案外人彭某，并非张勇，系实际购房人违约在先，拒绝按约付款以及到房地产交易中心办理过户手续。同时，徐永松反诉称，徐永松是与张勇签订的居间合同，约定双方于2015年12月11日签订正式的买卖合同，但因彭某不具备购房资格，故其与徐永松协商以张勇名义签订了《上海市房地产买卖合同》。该合同对付款方式、解约条件等进行了明确约定。签约后，徐永松一方于2016年1月31日之前亲自或通过中介多次督促张勇履行付款义务并到交易中心办理房屋过户手续，然彭某都以贷款没有通过审批、自己没有足够现金一再违约。后经多次催促，彭某于2016年3月6日出具承诺书，承诺于2016年3月15日之前以现金补足剩余房款。2016年3月23日，徐永松鉴于彭某未按承诺书约定付款，故通过中介发送了解除买卖合同通知书，并要求张勇承担违约责任。张勇一再拖延支付房款给徐永松造成巨大损失，故徐永松提起反诉，请求判令：1、解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》；2、张勇支付徐永松合同总价款20%的赔偿金即276,000元、十天每日按合同总价款万分之五计算的违约金即6,900元。针对反诉，原告(反诉被告)张勇辩称，合同是双方意思表示一致的结果，是有效的，徐永松应当继续履行。张勇一方多次要求履行付款义务，但徐永松一方予以阻碍，徐永松应承担违约责任。本院经审理认定事实如下：系争房屋权利人为徐永松，产权证载明地址为振兴中路XXX弄XXX号XXX室，现地址已变更为杨思路XXX弄XXX号XXX室。2015年11月10日，徐永松(卖售人、甲方)、彭某(买受人、乙方)、上海元佑房地产经纪事务所三方签订《房地产买卖居间协议》，约定总房价款为123万元。2015年12月12日，张勇(买受人、乙方)、徐永松(卖售人、甲方)就买卖系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，其中第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计138万元。第六条约定，甲、乙双方确认，在2016年1月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任……第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第(三)款内容处理……(三)甲方逾期未交接房地产，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日计算至实际交付之日止。逾期超过十日的，除甲方应向乙方支付十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起三日内退还乙方支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。补充条款(一)第7条第(1)款约定，若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲、乙双方至上海市浦东新区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单当日，补足该不足部分。附件三(付款协议)中约定，1、乙方于签订买卖合同当日向甲方支付首期房价款532,000元(含定金3万元)；2、甲方同意乙方通过向贷款银行申请828,000元贷款的形式支付第二期房价款……3、乙方于交房当日向甲方支付2万元，甲、乙双方应对房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同日，双方还签订了《补充协议》，约定1、甲、乙双方确认此房屋实际成交价格为123万元，本次交易产生税费均由乙方承担；2、甲、乙双方名义成交价138万元，差额部分房款15万元，甲方于签合同当日返还给乙方……2016年1月，张勇、徐永松共同至房地产交易中心办理审税手续。因张勇贷款无法获批，双方协商延至2016年3月15日付款、过户。期间，彭某于2016年3月6日出具承诺书，载明：本人彭某因购买上海市浦东新区振兴中路XXX弄XXX号XXX室房屋，现在地址上海市浦东新区杨思路XXX弄XXX号XXX室。因购房贷款未能正常审批通过，现在按照约定以现金形式补足剩余房款83万元，最后付款日期为2016年3月15日前支付到上述物业地址产权人。2016年3月15日，中介人员曾与徐永松儿子儿媳电话沟通房款付款事宜，但最终该日付款未成。另查，2015年11月10日，彭某向徐永松支付定金3万元。2015年12月12日13：28分，张勇转账支付徐永松34万元，当日13：42分，徐真祥(徐永松之子)转账支付于青青(中介方人员)152,000元，当日13：50分，张勇转账支付徐永松152,000元。经张勇、徐永松确认，徐永松实际支付张勇房款382,000元(含定金)。又查，根据张勇提供的户名为于青青的工商银行“理财金账户历史明细清单”，截至2016年3月15日及同月25日，该账户余额分别为782,651.68元、415,659.50元。审理中，张勇表示，徐永松为第二笔83万元的付款设置障碍，在说定3月15日付款后，徐永松方非要其一家三口与张勇一起去银行办理付款，当日下午3时到中介后，徐永松又提出付款当日必须过户，但这是不可能办到的。关于第二笔83万元房款的来源，张勇在第二次庭审中表示，其向小贷公司借了50万元，中介帮其借了25万元，余下7～8万元是其筹措的现金。当时因银行贷款贷不下来，其马上与徐永松商量以现金支付，徐永松也表示同意。张勇马上到处筹钱，中介介绍了小贷公司，小贷公司原同意3月15日之前放贷的，但因种种原因，小贷公司要到25日才放款，中介人员表示可帮张勇借钱周转下，故中介人员向其家属、亲戚借了50万元。2016年3月26日及同月29日，小贷公司通过其公司人员倪光锋向中介人员曾维涛账户转账存入了22万元、23万元，余下5万元是中介公司直接去小贷公司拿的现金。徐永松表示，2016年3月15日上午，其儿子儿媳去了中介，表示钱到账马上过户，中介人员曾维涛说钱可以先给，但不能马上过户，因为他借钱给了张勇，怕过户后张勇就不还钱了，他要求以其名义再去贷款，这样就过户到他名下了，为此他还另外写了一份第三方协议，但徐永松方没有同意。经张勇申请，证人曾维涛在第一次庭审中出庭作证，证人陈述：其为本案买卖交易的中介经办人，于青青是证人妻子，也在同一中介公司工作。因买方贷款出现问题，双方协商约定在3月将余下房款以现金方式补足。第一次约在3月15日，当天证人联系了徐永松的儿子和儿媳，但他们二人互相推诿，而张勇一直在筹钱，要求在网上转，让徐永松提供一个账号，但徐永松一方怕网上转不安全不肯提供账号，要求一起见个面，为此一直沟通到下午3、4点，双方一起到中介公司坐在一起，此时徐永松又提出当天把过户手续一起办了，但这是不可能办到的。最后商量结果是等徐永松一家及张勇都有空的时间再去办，就约在3月25日，到了3月25日，证人联系徐永松一方，但其回复说房子不卖了，张勇的钱来路不明，不明不白的钱不能要。另证人表示张勇筹集的房款都集中在证人妻子卡上，卡上大概有78～79万，其中张勇筹了65～70万元，余下10万不到的钱证人答应借给张勇，正因为这样，徐永松才说张勇的钱来路不明。庭后，徐永松放弃了第2项反诉请求，并表示同意返还张勇已付房款382,000元。以上事实，有上海市房地产权证、《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、门牌号证明、付款凭证、银行账户明细、承诺书、告知书及庭审笔录等在案佐证。本院认为，张勇、徐永松签订的《房地产买卖居间协议》、《补充协议》系当事人真实意思表示，双方当事人均应严格履行。一、就合同的买受人主体，虽然签订买卖居间协议时买受人为案外人彭某，但其后网签时买受人实际已变更为张勇，徐永松认为本案买受人仍为彭某的意见，与事实不符。二、关于违约责任问题，张勇、徐永松各执一词。张勇认为3月15日其要求付款，但徐永松不接收，双方协商好3月25日付款并办理过户，但届时徐永松又明确拒绝，系徐永松违约。徐永松则认为3月15日张勇未付款，至今已超过合同约定的10天宽限期，系张勇违约。为证明自己的主张，张勇提供了中介人员与徐永松儿子儿媳的电话录音、银行对账清单及中介人员曾维涛的证词。对此，本院认为，因张勇贷款障碍，买卖双方协商后确定最后付款期限为2016年3月15日。张勇提供的电话录音从形式上看，是2016年3月15日中介方数次与徐永松一方电话沟通83万元房款付款事宜，但最终未能完成付款买卖双方说法各异，故本案关键是要审查张勇在当日有无实际付款履约能力。首先，根据张勇的陈述及证人的庭审证词，张勇当时因购房资金不足，证人答应借款与张勇并通过中介方账户付款。证人作为中介人员直接介入本案买卖交易，代为履行张勇的付款义务，其与张勇存在直接利害关系。况且证人在第一次庭审中表示于青青银行账户中的65～70万元为张勇筹集，当时其也未提及小贷公司，但张勇在第二次庭审中表示，因小贷公司放款延迟，中介同意借款周转，故上述账户内有50万元系中介人员向其家属、亲戚所借，双方陈述相矛盾。由此可见，本案证人证词的证明效力较低。其次，张勇为涉案买卖合同的付款义务人，但其提供了中介方人员于青青的银行账户，徐永松对此不认可，张勇也未提供向中介方借款或委托付款方面的证据，故案外人银行账户内是否具有足够付款资金，与本案缺乏关联性，退一步说，即使如张勇所述，其向中介借款并委托中介付款，但截至2016年3月25日约定付款宽限期届满之日止，上述账户内的资金一直不足应付款金额，不能证明张勇具备付款能力，至于张勇所称的小额贷款过程，证人未提及，其也未提供有效证据佐证。而且，面对巨额借款，中介为确保出借资金安全，按照徐永松所述，在约定付款当天中介要求其另行签订第三方协议的说法不无可能。综合以上分析，张勇认为徐永松构成违约不能成立，其要求徐永松继续履行合同并承担逾期过户违约责任的诉请，本院不予支持。相反，徐永松以张勇逾期付款为由，要求解除合同的诉请，本院予以支持。合同解除后，徐永松同意将已付房款返还，本院予以准许。庭后，徐永松放弃了违约赔偿金的诉请，系当事人对自己民事权利的处分，本院予以准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)张勇与被告(反诉原告)徐永松于2015年12月12日就上海市浦东新区振兴中路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)及《补充协议》；二、被告(反诉原告)徐永松于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)张勇购房款382,000元；三、驳回原告(反诉被告)张勇的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17,495.31元，减半收取计8,747.66元，由原告(反诉被告)张勇负担；反诉案件受理费减半收取计40元，由原告(反诉被告)张勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 黄 政
二〇一六年十月十八日
书记员 陶佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。