河南省漯河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫11民终1832号
上诉人（原审被告、反诉原告）：漯河市鑫汇公共汽车有限公司，住所地：漯河市郾城区107国道与淞江路交叉口东南角1幢。
法定代表人：王兴广，该公司经理。
委托诉讼代理人：孙利江，河南沣玺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：康松恩，男，1968年4月8日出生，汉族，住漯河市郾城区。
上诉人漯河市鑫汇公共汽车有限公司（以下简称鑫汇公司）因与被上诉人康松恩房屋买卖合同纠纷一案，不服郾城区人民法院（2018）豫1103民初2143号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鑫汇公司的委托诉讼代理人孙利江、被上诉人康松恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鑫汇公司上诉请求：1、请求依法撤销原判第二项中要求上诉人支付利息的判决；2、请求依法判令被上诉人承担违约责任支付违约金29035元；3、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、原审判决没有全面审查证据，其认定涉案合同无效并将过错责任归于一方，违背客观事实。主要理由如下：被上诉人向上诉人出具购房申请，明确载明“我(被上诉人对此房已看过，并了解情况，我自愿购买漯河市鑫汇公共汽车有限公司开发的职工宿舍楼(鑫汇家园)3楼。在履行合同期间我承诺，无论什么原因如果我违约我愿意赔偿给对方造成的一切损失。”在被上诉人签署书面申请的基础上，上诉人与被上诉人签订了《鑫汇家园购房合同》和《漯河市鑫汇公共汽车有限公司购房分期付款协议》。一审庭审期间，上诉人将上述有关证据全部提交法庭，用以证明被上诉人完全是在充分了解房屋状况后才做出购房决定，所签合同完全是双方的真实意愿。但原审法院却只对两份合同进行了审查，对被上诉人出具的书面购房申请却没有给予查证和认定，进而片面强调上诉人没有房地产开发和销售资质，涉案房屋尚未取得有关房屋开发销售手续，据此认定合同无效并将合同无效的过错归责于上诉人。上诉人认为，在双方建立合同关系之前，上诉人对被上诉人没有做任何隐瞒，被上诉人对房屋情况已作充分了解，购房完全是自愿的，是其真实意思表示。现在，被上诉人利用涉案房屋开发建设和销售手续正在完善但尚未完善的空缺，提出解除合同并要求退回购房款。仅此一点，被上诉人就已违反了《合同法》规定的诚实信用原则。原审法院没有就此要求被上诉人对合同无效承担任何责任，实难令人信服。三、原审判决要求上诉人向被上诉人支付购房款利息，有失公平与公正。本案中，上诉人与被上诉人建立房屋买卖合同关系过程中，没有任何隐暗教许的行为，被上诉人购房完全是自愿的。被上诉人在明知房屋状况的情况下与上诉人达成明显低于市场价的购房约定，实际上是对房屋相关手续有待后续完善的认可以及对房屋正常市场利益空间的主观占有意愿。因此，原审判决在被上诉人有着利用所购房屋手续尚未完善实现低价购房获取利益的情况下，没有要求被上诉人承担过错责任，判令上诉人退还购房款并支付利息，实际上是对被上诉人在建立房屋买卖合同过程的主观不良企图的支持和保护。三、原审判决免除被上诉人支付违约金的违约责任，违反客观事实和法律规定。被上诉人在双方缔结合同关系后，提出解除双方的合同关系，实际上是违反了其自己作出的承诺。并且如前所述，被上诉人在合同签订期间完全是充分了解情况和自愿的，其之所以签订合同购买房屋，正是对房屋的低价和低价原因的认可。现在，被上诉人对已经认可的事实反悔，那么其应当按照约定承担违约责任，支付违约金。据上，上诉人认为，原审判决没有全面查证证据，对合同无效的责任没有作出正确认定和划分。其要求上诉人承担支付购房款利息以及免除被上诉人的违约责任是错误的，故上诉人依法提出上诉，请求贵院查清事实，依法撤销原审判决，并作出公正裁决等。
康松恩辩称：一审判决程序合法、认定事实清楚、适用法律正确，该判决应当予以维持。一、答辩人与被答辩人签订的房屋买卖合同，因被答辩人不具有合法出售商品房的资质及证件，所以该房屋买卖合同无效，答辩人没有过错。1、答辩人在一审中出具了与被答辩人之间签订的《鑫汇家园购房合同》，合同所涉小区的名称“鑫汇家园”，该小区建筑面积大，合同约定了电梯物业等配套设施且该小区已经对外销售，因此就合同本质而言，正是商品房买卖合同。2、依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”及《商品房销售管理办法》第二十二条“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房”之规定，被答辩人不是建建筑开发商没有开发商品房的资质，又当庭认可无商品预售许可证。依据《合同法)第五十二条“有下列情形之一的，合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”该两份合同《鑫汇家园购房合同》及《漯河市鑫汇公共汽车有限公司购房分期付款协议》确属无效合同。3、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品预售许可证明的，可以认定有效。”被答辩人在一审开庭时仍未取得商品房预售许可证，因此答辩人双方订立的房屋买卖合同是无效的。即使被答辩人在二审开庭时取得了预售许可证，该合同依然是无效的。二、双方购房合同无效，被答辩人应当返还购房款及利息。被答辩人违反法律法规的强制性规定对外出售不具备销售资格的商品房，合同无效完全是被答辩人的过错导致的。虽然，该房屋买卖合同是经双方合意达成的，但被答辩人违反的是国家强制性规定，这与双方的意愿无关。且答辩人对房产行业并不了解，给被答辩人写的书面申请中仅简短的说了一句:“了解情况”至于了解了什么情况，了解情况到什么相度都没有说明，并不能证明答辩人对真实情况及后果已经有详细透彻的了解，因此被答辩人对合同无效的后果应当承担全部的过错，返还答辩人购房本金及利息，一审法院认定事实无误。三、无效合同自始没有法律的效力，条款是无效条款，答辩人不应承担违约责任。本案所涉《鑫汇家园购房合同》和《漯河市鑫汇公共汽车有限公司购房分期付款协议》均为无效合同，合同自始无效。依据《中华人民共和国合同法》“第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第五十七条“合同无效、被撤消或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”。故合同无效则违约条款就不具备法律约束力，且造成合同无效是被答辩人的违法行为导致的，因此答辩人不应当承担违约责任。综上，被答辩人违法销售没有商品房预售资格证房屋，导致双方签订的〈鑫汇家园购房合同》和《漯河市鑫汇公共汽车有限公司购房分期付款协议》合同均无效，答辩人不再承担违约责任，且被答辩人应当承担合同无效的过错，返还答辩人购房本金及利息(2017年5月8日至被告全部返还购房款止，按银行同期贷款利息计算)。请二审法院维持原判等。
康松恩向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的鑫汇家园购房合同无效；2、被告返还原告购房款100000元；3、被告支付原告利息暂定2000元（自2017年5月8日交纳购房款之日起至被告返还全部购房款止，按照银行同期贷款利息计算）。
鑫汇公司向一审法院提出反诉请求：1、反诉被告承担逾期支付购房款的违约责任，支付违约金29035元；2、反诉被告承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年5月8日，原告康松恩（乙方）和被告鑫汇公司（甲方）签订《鑫汇家园购房合同》，约定，乙方购买甲方开发的郾城区白云山路1幢2单元3层房屋一套，面积120.98㎡，单价2400元/㎡，总金额290352元；合同签订之日交付定金和首付100000元，下余购房款在2017年12月31日前付清，甲方将房屋交付给乙方；任何一方违约，需向对方交付总购房款10%的违约金。同日，双方又签订了《漯河市鑫汇公共汽车有限公司购房分期付款协议》，约定，涉讼房屋首付款100000元，剩余房款190352元采用分期付款的方式支付，其中，2017年8月1日支付100000元，2017年12月31日前支付90352元。上述合同签订后，原告于当日交付购房款100000元，被告给原告出具收据。另查明，被告鑫汇公司自开始预售涉讼房屋至今未取得商品房预售许可证，该公司企业登记信息记载的经营范围不包含房地产开发销售。
一审法院认为：原告康松恩与被告鑫汇公司于2017年5月8日签订的《鑫汇家园购房合同》和《漯河市鑫汇公共汽车有限公司购房分期付款协议》系双方就房屋买卖行为所签合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明……”。《商品房销售管理办法》第二十二条规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”被告鑫汇公司并无房地产开发和销售资质，本案涉讼房屋至今未办理商品房预售许可证，被告明知该情形仍对房屋进行预售，现原告以此主张合同无效，具有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，原告主张被告返还已付购房款100000元及利息于法有据，本院予以支持，利息自2017年5月8日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息至返还完毕之日止。被告提起反诉主张原告支付违约金29035元，因双方签订的《鑫汇家园购房合同》和《漯河市鑫汇公共汽车有限公司购房分期付款协议》均系无效合同，合同效力自始无效，且被告没有房地产开发销售资质，所销售的房屋也未取得商品房预售许可证，过错在先，原告发现合同可能存在履行不能的情况后拒付房款具有事实和法律依据，故对于被告鑫汇公司的反诉请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条、参照《商品房销售管理办法》第二十二条之规定，判决：一、确认原告康松恩与被告漯河市鑫汇公共汽车有限公司之间签订的《鑫汇家园购房合同》无效。二、被告漯河市鑫汇公共汽车有限公司于判决生效后10日内返还原告康松恩购房款100000元及利息（利息按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率，从2017年5月8日起计算至返还款项结清之日止）。三、驳回被告漯河市鑫汇公共汽车有限公司的反诉请求。案件本诉受理费2340元，适用简易程序减半收取1170元，反诉受理费260元，合计1430元，均由被告漯河市鑫汇公共汽车有限公司负担。
二审审理查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，双方对鑫汇公司与康松恩在《鑫汇家园购房合同》和《漯河市鑫汇公共汽车有限公司购房分期付款协议》上签字盖章的真实性无异议，本院予以确认。关于该两份合同效力问题：《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。根据一审查明事实，鑫汇公司无房地产开发和销售资质，案涉房屋至今未办理商品房预售许可证，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，一审法院据此认定本案购房合同为无效合同具有事实根据和法律依据，本院予以维持。关于双方责任问题：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同无效后，自始无效，而无效的原因在于上诉人鑫汇公司没有房地产开发资质亦未取得商品房预售许可证，因此一审法院认为鑫汇公司过错在先并无不当，本院予以支持。上诉人鑫汇公司上诉称“原审将涉案合同无效并将过错责任归于上诉人一方是错误的”上诉理由，由于与法律规定不符，本院不予支持。关于购房利息是否应予支持问题：依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，原审判决有过错的鑫汇公司赔偿康松恩因此受到的损失即相关利息，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。上诉人鑫汇公司认为不应支付购房利息由于未提供法律依据，本院不予支持。上诉人鑫汇公司的其他上诉理由，由于未提供法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人鑫汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费526元，由上诉人漯河市鑫汇公共汽车有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 于忠祥
审判员 缑兵伟
审判员 曹光辉
二〇一八年八月二十八日
书记员 刘 芳