广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1322民初1056号
原告：曲慧,女,汉族,1972年9月21日出生,住址：深圳市龙岗区，
委托代理人：杨庭初，系广东百利孚律师事务所。
孙明婵，系广东百利孚律师事务所。
被告：博罗县碧华房地产开发有限公司，住所地：博罗县罗阳镇商业东街南面地段信合大楼704室。
法定代表人：何剑波。
委托代理人：何小静，系广东伟伦律师事务所律师。
原告曲慧诉被告博罗县碧华房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赖瑜平独任审判，公开开庭进行了审理。原告曲慧及其委托代理人孙明婵、被告委托代理人何小静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曲慧诉称，原告于2016年1月10日与被告签署了《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于博罗县罗阳镇XX大道×延段五矿哈施塔特X期X栋XX层XX的房产，房产总金额为人民币1500000元。合同签订后原告按照合同约定完全履行了自己的义务，被告己于2016年3月18日交付房屋。根据《商品房买卖合同》第十五条第一款的约定，被告应于商品房交付使用后180日内办理房产证，也就是应当在2016年9月中旬之前办理好房产证。然而，被告于2017年9月8日才向原告办理《房地产证》。被告的行为严重违反合同约定，属于违约行为。根据《商品房买卖合同》第十五条第一款第三项的约定，自2016年9月14日至2017年9月7日期间，被告应按照合同总金额的日万分之一向原告支付延迟办证的违约金。然而，无论原告如何催告被告，要求被告支付相应的违约金，被告均置之不理。鉴于被告的行为己构成严重违约，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求：一、判令被告向原告支付被告延迟办证的违约金人民币53850元整（自2016年9月14日至17年9月7日期间，共359天，每天滞纳金150元，359×150=53850元）。二、本案诉讼费等费用由被告承担。
被告博罗县碧华房地产开发有限公司辩称，一、被答辩人对合同约定的办证期限存在错误理解，合同约定的180日不是取得产权证的期限，而是提交办证资料的期限。根据双方于2016年1月10日签订的《商品房买卖合同》【合同编号：博罗(20XX)1XXXXXX0，以下简称买卖合同】第十五条“关于产权登记的约定”：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……”，该条款约定的“在商品房交付使用后180日内”是答辩人将办证资料提交给产权登记机关备案的时间，而并不是实际取得产权证的时间。因此被答辩人在涉案商品房实际交付日期(2016年3月18日)的基础上推后180日，即开始计算逾期办证的违约金是错误的。二、被答辩人存在迟延提交办证材料的行为，答辩人有权按约定将提交办证资料的时间予以顺延，顺延期间不应计算违约金。按买卖合同第二十五条约定，被答辩人系委托答辩人代办产权证的，因此被答辩人有义务配合提供契税发票、产权登记申请书、授权委托书等材料。从答辩人提供的证据《税收完税证明》可以看出，被答辩人在2016年4月8日才缴纳涉案商品房的契税，迟于该房屋实际交付的时间(2016年3月18日)21日，而被答辩人将契税发税原件交给答辩人的时间迟延还不止21日。按买卖合同附件四《合同补充协议》第八条“对合同第十五条的补充”约定：“买受人应按本合同约定及政府规定按时缴纳相关费用、并在出卖人书面通知的时间内及时缴纳办理房产证所需的办证资料及相关费用，否则，出卖人有权相应推迟办证手续。同时，本商品房逾期办证的法律责任由买受人承担，买受人不得向出卖人主张本合同十五条规定的违约责任。……”，在被答辩人迟于房屋交付日期交付契税及提供契税发票原件的情形下，答辩人有权顺延向产权登记部门提交办证材料的时间，在顺延的期间内，被答辩人无权要求支付违约金。三、答辩人迟延提供办证资料最主要是因法律、政策变更以及产权登记机构所导致的，因此因权籍调查发生的迟延期间也不应计算违约金。国务院颁布的《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，而涉案商品房所在地的博罗县不动产统一登记在2016年6月30日才正式实施，自该日起才启动将房屋所有权证和土地使用证合二为一的登记业务。在新的政策下，跟旧的办证流程相比，增加了权籍调查的程序，即权籍调查是不动产登记的前提和基础，而《权籍调查表》是不动产登记以及取得不动产权证必备材料之一。在不动产登记业务开始办理后，窗口人员并不非常熟悉业务流程，登记机关也没有出台具体的权籍调查指南，因此导致业务窗口在受理权籍调查业务环节并不顺畅，虽然答辩人在2016年6月30日后多次就被答辩人所购买的商品房向受理窗口提交权籍调查申请材料，但受理窗口工作人员仅仅是收取材料而未正式办理，也未告知答辩人还需补充何种材料，直到2016年12月26日答辩人才正式取得包括涉案商品房在内的24套房屋的《不动产权籍调查申请回执》，该回执所载的“承诺时间”为30个工作日，但实际上受理部门在2017年7月5日才出具正式《权籍调查表》，存在严重超期办结的行为。答辩人认为，法律、政策的变更、调整属于合同订立时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，应属于不可抗力，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，因增加权籍调查程序所造成答辩人迟延提交办证材料的期限，属于可以免除违约金责任的期间。而在答辩人提交了完整的权籍调查申请材料的情形下，因登记机关迟延出具权籍调查结果原因导致办证迟延，也应属于不可归责答辩人的事由，答辩人也应相应地免除违约金责任。四、答辩人不存在迟延提交办证材料的故意，也不存在不能办证的权属瑕疵等客观情况，如人民法院支持被答辩人支付违约金的诉求，对答辩人明显不公，也将形成不良导向以致加重答辩人损失。从答辩人提供的证据《商品房权属登记证明书》可以看出，涉案商品房于2015年8月28日就已经竣工验收，且该房屋客观上不存在未能办证的产权瑕疵等情况，该证明书同时也可以证明答辩人在2016年6月15日之前就已经启动了产权登记工作，并于2016年6月15日取得了确权登记证明书。在登记机关具备权籍调查受理条件后，答辩人也立即组织材料申请权籍调查，在登记机关通知可以缴纳权籍调查费用后，又立即于2017年5月26日代被答辩人缴纳了权籍调查费用，并于2017年6月30日提交了不动产登记的所有资料，包括《博罗县不动产登记申请书》、《商品房权属登记证明书》等。后登记机关依据其2017年7月5日制作的《权籍调查表》以及答辩人提供的前述材料，在2017年9月8日才办出了涉案商品房的《不动产权证》。从前述一系列流程及证据可以充分证明，答辩人不存在迟延提交办证材料的故意，答辩人未能在约定的期限内向登记机关提交办证材料是因法律、政策变更及登记机关造成的，如人民法院支持被答辩人支付违约金的诉求，对答辩人明显不公，不仅如此，这也将形成不良的导向，触发其他类似情况的业主向答辩人主张违约金，从而造成答辩人更大的经济损失。五、被答辩人在本案诉讼前已向答辩人就逾期办证提出过异议，为缓和矛盾，答辩人已经为其垫付了共计9350．16元的物业管理费。在本案诉讼前，被答辩人多次就逾期办证事宜向答辩人及有关领导提出投诉或异议，答辩人为缓解与被答辩人的矛盾，代该被答辩人支付了涉案商品房自2018年6月1日起至2019年5月31日止的物业管理费共计人民币9350.16元整(4.2元／平方米／月×185.48平方米×12月)，被答辩人也予以接受，现被答辩人又以相同的事实和理由向人民法院提起诉讼，只字不提垫付物业管理费的事实，违背了诚实信用原则。综上所述，答辩人认为自身迟延提交办证材料是因法律、政策变更及登记机关迟延办结权籍调查业务等原因导致的，在该情形下导致被答辩人迟延取得不动产权证，属于不可归责于答辩人的情形，被答辩人主张逾期办证的违约金的诉求不成立，因此答辩人恳请人民法院依法应驳回被答辩人的全部诉讼请求，依法作出公平、公正的判决。
经审理查明，2016年1月10日，原告与被告签订一份《广东省商品房买卖合同》(合同编号：博罗（20XX）1XXXXX0)，主要约定原告购买被告开发的位于博罗县××××村XXX地段五矿哈施塔特X期XXX号房，该房的建筑面积185.48平方米，成交总价人民币1500000元，合同约定以银行按揭形式支付。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人应每日按照合同总额的万分之一向买受人支付违约金。”《合同补充协议》第八条约定：“对合同第十五条的补充”约定：“买受人应按本合同约定及政府规定按时缴纳相关费用、并在出卖人书面通知的时间内及时缴纳办理房产证所需的办证资料及相关费用，否则，出卖人有权相应推迟办证手续。同时，本商品房逾期办证的法律责任由买受人承担，买受人不得向出卖人主张本合同十五条规定的违约责任。”签订合同后，双方履行了合同，原告已经付清了购房款1500000元给被告（原告支付了450000元首付款，余款1050000元通过银行按揭支付给了被告）。原告于2016年4月8日缴纳了购买上述房屋的契税，被告于2016年12月26日向博罗县不动产登记中心申请不动产权籍调查，于2017年6月30日向上述部门对涉案房屋申请不动产登记。庭审中原、被告一致确认房屋的交付时间为2016年3月18日，原告购买的房屋于2017年9月8日办理了房屋产权登记。
本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且涉案的合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。原、被告签订合同后，原告向被告支付了购房款，被告亦将房屋交付给原告使用，被告应依约在交付房屋之日起180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原、被告在庭审中一致确认房屋的交付时间为2016年3月18日，本院予以确认。即被告应在2016年9月14日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但是被告于2016年12月26日向博罗县不动产登记中心申请不动产权籍调查，至2017年6月30日向登记机关申请不动产登记，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。对于被告主张系因不动产登记部门原因导致被告未能按时对涉案房屋进行备案，而被告提交的相关证据仅证明不动产统一登记在2016年6月30日正式实施，以及对登记流程增加了权籍调查程序，但未能证明因政策变更导致被告无法按时向登记部门提交备案申请，被告于2016年12月26日才向博罗县不动产登记中心申请不动产权籍调查，该时间也已超出合同约定的申请备案时间（即2016年9月14日），故被告的该抗辩理由，本院不予采纳。对于被告主张其已以代交物业管理费形式向原告支付9350.16元违约金，根据被告提供的相关证据，并无经双方合意的证据证明该笔费用系用于抵扣逾期办证违约金，故被告的该抗辩理由，本院不予采纳。对于被告主张系因原告未按期向被告交付契税发票导致其未能按时对涉案房屋申请备案，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天”，第九条规定：“纳税人应当纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款”。故原告应在房屋的交付时间2016年3月18日起十日内，即2016年3月28日前缴纳契税，原告于2016年4月8日才缴纳契税，已逾期11天，根据原、被告签订的《合同补充协议》第八条约定，在逾期期间内，被告不承担违约责任。故，逾期办证违约金应从2016年9月14日起计至2017年9月7日止，扣减因原告逾期缴纳契税时间11天，共计348天（359天－11天）。此外，原、被告双方《商品房买卖合同》中约定，被告应按日向原告支付按合同总额的万分之一的逾期办证违约金，经计算，被告应支付违约金为52200元（1500000元÷10000×1×348天）。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告博罗县碧华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内支付原告曲慧违约金52200元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费573元，由原告曲慧负担18元，由被告博罗县碧华房地产开发有限公司负担555元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 赖瑜平
二〇一八年五月九日
书记员 曾沅渝