安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖16民再3号
上诉人（原审原告）：亳州市谯城区××人联合会。
法定代表人：张中华，谯城区××人联合会理事长。
委托代理人：马桂玲，安徽赵长利律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：葛长运，系亳州市××人康复中心医院（以下简称康复医院）负责人。
原审第三人：叶传根。
原审原告亳州市谯城区××人联合会（以下简称谯城区残联）诉原审被告葛长运、原审第三人叶传根房屋租赁合同纠纷一案，原由亳州市谯城区人民法院于2002年10月15日作出（2002）谯民一初字第1432号民事判决。葛长运不服，向本院提出上诉。本院于2003年5月8日作出（2003）亳民一终字第253号民事裁定，发回重审。本案重审期间，叶传根作为第三人参加诉讼。亳州市谯城区人民法院于2004年11月3日作出（2003）谯民一初字第691号民事判决，该判决已经发生法律效力。葛长运不服，长期上访申诉。本院于2014年8月26日作出（2014）亳民一监字第00001号民事裁定，指令亳州市谯城区人民法院再审本案。亳州市谯城区人民法院于2016年3月15日作出（2014）谯民一再初字第00005号民事判决，谯城区残联、葛长运均不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人谯城区残联及其委托代理人马桂玲、上诉人葛长运以及原审第三人叶传根到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
谯城区残联上诉请求：请求二审法院依法撤销亳州市谯城区人民法院（2014）谯民一再初字第00005号民事判决中的第二项，依法改判葛长运于本判决生效后三日内支付上诉人残联房租417120元、支付第三人叶传根房租214880元。请求判决由葛长运承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：1、上诉人交付给葛长运使用的楼房面积已经远远超出合同约定的2319平方米，上诉人不存在违约,是葛长运未按期缴纳房租违约在先。2、谯城区人民法院再审将主体楼过道面积105平方米以及主楼楼顶面积81平方米因不能使用而去掉，因此来认定上诉人交付给被告的房屋面积不足，视为上诉人违约是错误的。3、安徽广播电视大学亳州分校租用上诉人房屋的使用期限在葛长运租用上诉人房屋使用之前，上诉人不存在违约，再审判决对此事实认定错误。4、葛长运租用张久兴和茹新广房屋使用已经两级法院的生效判决予以认定，上诉人及第三人未出租张久兴和茹新广二人的房屋。5、葛长运租用上诉人房屋时，上诉人交付给葛长运的房屋出路是畅通无阻的，再审判决以走道被封堵，影响福利宫楼房使用为由，认定上诉人违约是错误的。
葛长运答辩称，走道是大家走的，不是其个人使用，阁楼不能用，且未交付一楼，没有楼梯，是谯城区残联违约。
叶传根同意谯城区残联的意见。
葛长运上诉请求：请求二审法院改判驳回原审原告全部诉讼请求。事实和理由：1、主体楼5-6层和连体楼第五层都被谯城区残联租给了安徽电视大学亳州分校，谯城区残联只向其交付主体楼2-4层。2、再审判决认定半间门面房系茹新广所购以及1998年张久兴从叶传根处购得门面房3间不是事实。3、谯城区残联违约在先，再审判决维持（2003）谯民一初字第691号民事判决第一项即解除原被告签订的楼房租赁合同及合同附件是错误的。
谯城区残联答辩称，残联没有违约，是葛长运违约在先，残联租给葛长运的房子不包括张久兴、茹新广的房子，租赁面积包括过道和楼顶，交付房屋时有楼梯，葛长运说没有楼梯不是事实。
原审第三人叶传根同意谯城区残联的答辩意见。
原审第三人叶传根述称，谯城区残联租给葛长运的房屋包括其800多平方米，要求依法判令葛长运支付其房租及损失。
谯城区残联向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、要求葛长运支付所欠房租，直至房屋交还时止；3、案件诉讼费由葛长运负担。
亳州市谯城区人民法院（2003）谯民一初字第691号民事判决认为，谯城区残联在1999年8月13日与康复医院签订房屋租赁合同时，对交付给康复医院的3413.36平方米房产享有所有权，该《租赁合同》合法有效。原告交付房产后，被告未按合同约定履行义务，显属违约，对原告要求被告康复医院支付所欠房租的诉讼请求予以支持。2000年5月25日双方签订合同附件时，822.76平方米连体建筑虽已转给叶传根所有，但该建筑一直由康复医院占有和使用，叶传根对上述《租赁合同》和《合同附件》明确表示同意，被告的租赁利益并未受到实质性损害，也未造成任何经济损失。被告主张谯城区残联交付的房产面积不实，但未提供相关证据，不予采纳。被告其他抗辩理由缺乏与本案争议事实的关联性，依法不予支持。故判决：一、解除双方签订的楼房租赁合同及附件；二、康复医院支付谯城区残联房租258160元、支付第三人叶传根房租91840元。（2004年7月31日以后的房租仍按年租金为人民币10万元继续计算到将租赁房屋交付给原告及第三人时止）。案件受理费9312元，由葛长运负担。
亳州市谯城区人民法院再审查明：1999年8月3日，经谯城区残联申请，原亳州市人民政府批准成立了亳州市××人康复中心医院，隶属于残联。1999年8月13日，原审原告任命葛长运为康复医院院长。该院未取得医疗机构执业许可证。同日，葛长运以康复医院名义与残联签订楼房《租赁合同》。合同约定：谯城区残联将其福利宫2319平方米楼房一座租赁给原审被告康复医院使用，年租金为人民币拾万元整，康复医院每年还应交纳5000元管理费；原审原告提供给原审被告的楼房出路畅通无阻。合同自1999年11月1日生效，自生效之日起，一次交清上半年租金（自99年11月1日-2000年5月1日租金52500元整），2000年5月1日交清下半年房租（52500元，2000年5月1日-2000年11月1日），以此类推，直至合同终止。合同生效前原审被告必须向原审原告交定金18000元，合同生效按房租款结算。租赁期暂定为五年，双方并对其他事项进行了约定。2000年5月22日，双方签订《合同附件》一份，附件约定：原审原告全楼房2319平方米，房租付款自8月1日起，其他条款不变。1999年8月13日，葛长运交付谯城区残联房屋租金18000元；2000年8月1日，葛长运应谯城区残联要求将首期房租50000元交付给叶传根。
另查明，原亳州市残联为建设福利宫，向原亳州市建委申请建设工程规划许可证，原亳州市建委于1997年4月21日向残联颁发970230号许可证。1997年1月10日，谢春龙挂靠亳州市宏达建筑安装工程公司，并以该公司名义实际承包福利宫工程，于当日与区残联签订“××人福利宫”大楼建筑安装工程承包合同，合同约定由宏达公司以包工包料形式承包福利宫大楼工程。福利宫工程自1997年4月5日正式施工，1998年12月15日工程全部竣工并经亳州市工程质量监督站验收合格同意交付使用。该工程建筑面积4668.28平方米。福利宫大楼由主体楼（一至七层）及连体建筑（一至六层，自西向东含门面房四间）和住宅楼（一至五层，自西向东含门面房九间）组成。工程交付后，残联于1999年5月31日办理19××34号房地产权证（面积为1590.6平方米，系主体楼）；于1999年8月10日办理19××82号房地产权证（面积为822.76平方米，系连体楼二至五层），1999年12月21日，残联与叶传根签订房地产买卖契约，作价56万元将该房屋卖给叶传根，叶传根于当日取得19××32号房地产权证；叶传根于1999年4月21日办理19××74号房地产权证（面积为1022.44平方米），其中854.82平方米系住宅楼四至五层，155.50平方米系连体楼一楼自西向东三间门面房；2003年1月21日，将155.50平方米连体楼一楼自西向东三间门面房，作价30万元卖给了张久兴，张久兴办理了20××12号房地产权证。1999年叶传根办理了其中822.76平方米连体建筑房产的产权证，一楼13间门面全部卖与张久兴、茹新广、黄瑞海、李莉等人。亳州市××人服务公司于1999年7月27日办理19××06号房地产权证（面积为958.68平方米，系住宅楼一至三层）。
再查明，1999年8月至2000年年底，谯城区残联将连体楼五层和六层出租给安徽广播电视大学亳州分校使用。1999年1月31日，茹新广从残联处购得半间门面房，2000年8月11日，茹新广将连体楼一楼自西向东第四间门面房（面积19.8平方米，未取得房地产权证，该房系一楼楼梯通道）出租给葛长运使用，租期五年，年租金1700元。1998年张久兴从叶传根处购得门面房三间，2000年7月，经张久兴授权其妻弟夏长青将155.50平方米连体楼一楼自西向东三间门面房出租给葛长运使用，租期五年，年租金10000元。2006年，亳州市纪委委托亳州市房地产测绘中心对福利宫面积进行测量，主体楼面积为1358.8平方米，该主体楼产权证登记在残联名下。连体楼面积为1016.38平方米。
亳州市谯城区人民法院再审判决认为，本案的争议焦点是康复医院诉讼主体问题、葛长运租赁谯城区残联楼房的实际面积、租赁楼房有没有出路（楼梯）及张久兴和茹新广未取得房产证能否出租等。（一）虽然康复医院系原亳州市人民政府批准成立，谯城区残联也任命葛长运为医院院长，但该院未取得医疗机构执业许可证，应当以直接负责人葛长运为案件当事人，（2003）谯民一初字第691号民事判决以康复医院为当事人有误，应予纠正。（二）租赁合同约定由残联将其福利宫楼房一座全部（2319平方米）租赁给康复医院使用，谯城区残联保证出路畅通无阻，由于双方已对租赁房屋面积有了明确约定，房屋面积应2319平方米。结合双方所举证据，租赁房屋应视为福利宫主楼和连体楼。主体楼过道面积为105平方米，主楼七楼楼顶面积为81平方米。该两处系不能使用。合同签订后，谯城区残联仅向葛长运交付了主体楼（面积1172.8平方米）和连体楼二至四层（面积约600平方米），其中连体楼五至六层在双方合同签订时，谯城区残联已将该五至六层出租给了安徽广播电视大学亳州分校；连体楼自西向东四间门面系葛长运分别从张久兴和茹新广处所租，上述房屋谯城区残联和叶传根均无权出租，原判认定事实有误，对此应予纠正。（三）关于楼梯问题，茹新广所买半间门面，北面隔壁系福利宫大楼西楼的楼梯，该走道被封堵改建成半间门面，影响福利宫楼房的使用，影响葛长运设立康复医院和医院的正常营业，此行为应视为违约。（四）张久兴和茹新广在签订租赁合同时，均未取得产权证，违反了建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条第（一）项的规定，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，合同无效的认定应当以违反法律和行政法规为依据，而不是行政规章，故不能据此认定楼房租赁合同无效。综上所述，原判决认定事实不清，违约责任认定不当。鉴于本案合同已实际解除，再审已无解除必要，双方合同解除应予维持。因原告及第三人违约在先，导致被告合同目的不能实现，原告及第三人无权要求被告支付租金。双方合同已实际履行，被告葛长运在原审时并未提起反诉，且被告葛长运交付给原告及第三人的租金亦未达到合同约定的数额，再审对此处理于法无据。故判决：一、维持（2003）谯民一初字第691号民事判决第一项即解除原、被告签订的楼房租赁合同及合同附件；二、撤销（2003）谯民一初字第691号民事判决第二项，即被告康复医院应于本判决生效后三日内支付原告残联房租258160元、支付第三人叶传根房租91840元（2004年7月31日以后的房租仍按年租金为人民币10万元继续计算到将租赁房屋交付给原告及第三人时止）；三、驳回原审原告亳州市谯城区××人联合会及第三人叶传根的诉讼请求。案件受理费9312元，由亳州市谯城区××人联合会负担。
本院二审查明：1999年8月3日，经谯城区残联申请，原亳州市人民政府批准成立亳州市××人康复中心医院，隶属于谯城区残联。该医院未取得医疗机构执业许可证。1999年8月13日，谯城区残联任命葛长运为康复医院院长。同日，葛长运以康复医院名义与谯城区残联签订楼房《租赁合同》。合同约定：谯城区残联将其福利宫2319平方米楼房一座租赁给康复医院使用，年租金为人民币拾万元整，康复医院每年还应交纳5000元管理费；谯城区残联提供给康复医院的楼房出路畅通无阻。合同自1999年11月1日生效，自生效之日起，一次交清上半年租金（自99年11月1日-2000年5月1日租金52500元整），2000年5月1日交清下半年房租（52500元，2000年5月1日-2000年11月1日），以此类推，直至合同终止。合同生效前康复医院必须向谯城区残联交定金18000元，合同生效按房租款结算。租赁期暂定为五年，双方并对其他事项进行了约定。2000年5月22日，双方签订《合同附件》约定：谯城区残联全楼房2319平方米，房租付款自8月1日起，其他条款不变。2000年8月1日，葛长运应谯城区残联要求将首期房租50000元（含1999年8月13日葛长运交付18000元）交付给叶传根，后又交付管理费2500元。
另查明，福利宫建设工程自1997年4月5日施工，1998年12月15日竣工并经验收合格交付使用。该工程建筑面积4668.28平方米。福利宫大楼由主体楼（一至七层）及连体建筑（一至六层，自西向东含门面房四间）和住宅楼（一至五层，自西向东含门面房九间）组成。工程交付后，谯城区残联于1999年6月9日办理19××34号房地产权证（面积为1590.6平方米，系主体楼）;于1999年8月10日办理19××82号房地产权证（面积为822.76平方米，系连体楼二至五层），1999年12月21日，谯城区残联与叶传根签订房地产买卖契约，将该房屋卖给叶传根，叶传根于当日取得19××32号房地产权证。1999年1月31日，茹新广购买了谯城区残联半间门面房（面积为19.8平方米，未取得房地产权证，系一楼楼梯通道），2000年8月11日，茹新广将该房屋出租给葛长运使用。1998年张久兴购亳州市谯城区站前路××人福利宫楼下的门面房三间（面积为167.64平方米，于2003年取得房产证）,2000年7月，经张久兴授权其妻弟夏长青将该房屋出租给葛长运使用。
再查明，1999年8月至2000年年底，谯城区残联将连体楼五层和六层出租给安徽广播电视大学亳州分校使用。2006年，亳州市纪委委托亳州市房地产测绘中心对福利宫面积进行测量，主体楼面积为1358.8平方米，该主体楼产权证登记在残联名下。连体楼面积为1016.38平方米。
认定上述事实的证据已经一审法院再审庭审举证质证，本院二审期间，上诉人谯城区残联和上诉人葛长运均未提供足以推翻以上事实认定的新证据。
本院认为，本案双方当事人签订的《租赁合同》以及《合同附件》是双方真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。签订合同时，谯城区残联的房屋所有权证尚在办理中，故双方当事人在合同签订时对涉案楼房实际面积以及房屋实际权属等相关信息的掌握是不对等的，一审法院再审时结合双方所举证据，认定合同租赁房屋应视为福利宫主楼和连体楼，并将过道面积和七楼楼顶面积予以扣除并无不当。连体楼五至六层在双方合同签订时，谯城区残联已出租给了安徽广播电视大学亳州分校。合同签订后，谯城区残联仅向葛长运交付了主体楼和连体楼二至四层。谯城区残联上诉称并未将一楼房屋租赁给葛长运使用，因双方租赁合同对此没有明确约定，没有依据，本院不予支持。谯城区残联虽然部分履行了本案租赁合同，但因茹新广所买半间门面，北面隔壁系福利宫大楼西楼的楼梯，该走道被封堵改建成半间门面，进一步影响葛长运设立和经营康复医院。综上，谯城区残联违约在先，一审法院再审判决对谯城区残联及第三人叶传根要求葛长运支付拖欠租金的诉讼请求不予支持并无不当。另因谯城区残联违约在先，不享有法定合同解除权，再审判决维持原解除双方合同的判项无事实和法律依据，对葛长运该上诉请求予以支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销亳州市谯城区人民法院（2014）谯民一再初字第00005号民事判决；
二、驳回原审原告亳州市谯城区××人联合会及原审第三人叶传根的诉讼请求。
一、二审案件受理费各9312元，均由亳州市谯城区××人联合会负担。
本判决为终审判决。
审判长 颜四新
审判员 邢 利
审判员 王桂燕
二〇一六年九月二十四日
书记员 李 杰
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。