贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0102民初6559号原告：中国银行股份有限公司贵州省分行负责人：李XX委托代理人：谭红艳委托代理人：姚红光被告：余星蓉原告中国银行贵州分行与被告余星蓉金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国银行贵州分行的委托代理人谭红艳，被告余星蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行贵州分行向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2012年3月28日签订的编号为2012年瑞北房借字025号《个人商业用房贷款合同》；2、被告偿还原告贷款本金91513.85元及截止2016年7月31日止拖欠的原告利息1821.95元、罚息118.07元，之后利息和罚息计算至本息付清之日止；3、原告对被告位于本市金阳新区诚信路西侧融创·名品城2—D83商业用房可行使抵押权，对该房屋折价、拍卖所得价款享有优先受偿权，用于清偿原告为实现债权所产生的诉讼费、律师费、邮寄费、公告费、评估费、拍卖费及清偿被告向原告贷款本金、利息、罚息；4、被告支付原告律师费4673元；5、诉讼费、公告费、邮寄费由被告承担。事实及理由：2012年1月31日被告余星蓉向被告融创公司购买房子，于2012年3月28日与原告签订《个人商业用房贷款合同》，贷款金额为13万元，被告融创公司承担提供阶段性连带保证责任。2012年3月29日，原告按约发放了贷款。截止2016年7月31日，被告余星蓉已拖欠原告贷款，具体金额为诉请金额。被告余星蓉辩称，原告未按商业用房贷款的相关规定评估考核审查被告的还款能力和所提供的担保；被告融创公司开发的融创名品城项目不在批发业态经营的范畴，故被告余星蓉购买的商铺不能从事批发业经营，在这种情况下，原告向被告发放贷款违反《中国银行个人商业用房贷款操作办法》。被告融创公司关于其商铺的销售广告宣传对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，该宣传资料应载入《商品房买卖合同》，但被告融创公司未将该宣传内容载入商品房买卖合同，贵阳市政府文件规定被告所购商铺不能经营批发业务，商铺开发商属违规出卖，故该《商品房买卖合同》不成立，《贷款合同》也不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对以下事实予以认定：被告余星蓉（借款人）、融创公司（保证人）与中国银行贵阳市瑞金北路支行（贷款人）于2012年3月28日签订2012年瑞北房借字025号《个人商业用房贷款合同》，约定：贷款金额13万元，贷款期限120个月；浮动周期为6个月，第一个浮动周期内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮30%计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮30%作为下一个浮动周期的适用利率；按月结息和付息，每月1日为结息日和付息日；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证；双方协商同意，除依法另行确定或双方另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的律师费用、催收短信费用、资产评估及处置费用、鉴定费用、公告费用等由借款人承担。该合同附件《个人商业用房贷款合同通用条款》约定：1、出现约定的借款人违约事件时，贷款人有权视具体情形分别或同时采取下列措施：2、宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；……5、终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；6、要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；......10、要求保证人承担保证责任。该附件还约定：若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，1、应按照本合同的约定承担连带保证责任；2、保证期间为借款人债务履行期满之日起两年；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任；3、如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任；4、主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使；5、主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任。2012年3月29日，中国银行贵阳市瑞金北路支行发放13万元贷款给被告余星蓉。2014年5月9日，被告余星蓉购买的位于观山湖区的房屋（房屋所有权证号：xx）办理抵押登记，房屋他项权利人为中国银行股份有限公司贵阳市瑞金北路支行，债权数额为13万元。截止2016年7月31日，被告拖欠原告贷款余额91513.85元、利息1821.95元、罚息118.07元。原告作为委托方与贵州佰益律师事务所（代理方）签订《委托代理合同》，2016年11月7日，原告支付贵州佰益律师事务所代理费4673元。庭审中，被告提交贵阳市人民政府2011年10月19日印发的筑府发（2011）65号文件，载明：从即日起，在全市范围内暂停新批商贸批发市场建设，发改、规划、商务、国土资源、建设等部门不予办理相关手续；已批未建成的商贸批发市场，按属地原则由有关区（市、县）人民政府牵头，经发改、规划、商务、国土资源等部门审查后重新调整规划功能转向实施，对未经审核认可的商贸批发市场，工商、税务等部门不得为经营户办理限制业态证照手续。拟证明开发商违规出卖商铺，所购商铺不能经营批发业务。另查明，中国银行贵阳市瑞金北路支行不具有独立的诉讼主体资格，其诉讼事宜均由其上级机构即原告处理。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。原、被告经协商签订的贷款协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，系有效合同。协议达成后，原告按约向被告余星蓉提供借款，被告逾期未按时归还贷款，已违反合同约定，应承担违约责任，原告根据双方约定有权解除合同并要求赔偿损失，故原告主张被告余星蓉按合同约定归还贷款本金并支付利罚息、律师费的请求，符合法律规定，本院予以支持。对于融创公司的保证责任，因其提供阶段性连带责任保证，合同约定“借款人办妥贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任”，故被告融创公司不再承担保证责任。对原告主张的抵押房屋的优先受偿权，因该抵押财产已办理抵押登记，原告在13万元的债权数额内享有享有优先受偿权。对原告主张的律师费，因双方在合同中对此有明确约定，本院依法予以支持。对于被告余星蓉关于其购买的商铺不能从事批发业经营，原告向被告违规发放贷款的辩称，因被告对此未提供证据证实，且原被告所签订的合同亦未对此进行约定，故对该项辩称，本院不予采信。对于被告余星蓉认为被告融创公司未将商铺广告宣传内容载入《商品房买卖合同》，进而主张该合同不成立的辩称，因该合同关系存在于被告与融创公司之间，与本案不是同一法律关系，对此，被告余星蓉应另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司贵州省分行与被告余星蓉于2012年3月28日签订的《个人商业用房贷款合同》（合同编号：2012年瑞北房借字025号）；二、被告余星蓉于本判决生效之日起五日内偿还原告中国银行股份有限公司贵州省分行贷款本金91513.85元及利罚息（截止2016年7月31日利息1821.95元、罚息118.07元；从2016年8月1日起利罚息按2012年瑞北房借字025号《个人商业用房贷款合同》中约定支付至本判决确定的履行期限届满之日止）；三、原告中国银行股份有限公司贵州省分行在130000元的债权数额范围内对被告余星蓉提供抵押的位于本市观山湖区房产（房屋所有权证号：XX）的折价、拍卖、或变卖的价款享有优先受偿权；四、被告余星蓉于本判决生效之日起五日内支付原告中国银行股份有限公司贵州省分行律师代理费4673元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2254元减半收取1127元，由被告余星蓉负担（该费原告中国银行股份有限公司贵州省分行已预交，被告余星蓉在支付上述款项时一并支付给原告中国银行股份有限公司贵州省分行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 程 攀二〇一六年十一月二十七日书记员 张雪娇