上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民二（商）初字第2260号
原告上海遨翔物流有限公司。
法定代表人余仕斌。
委托代理人邢立人，上海市中茂律师事务所律师。
被告上海恺尊国际物流有限公司。
法定代表人沈国强。
委托代理人王子厚，上海汉商律师事务所律师。
委托代理人常志刚，上海汉商律师事务所律师。
原告上海遨翔物流有限公司与被告上海恺尊国际物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年7月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人邢立人、被告委托代理人王子厚、常志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海遨翔物流有限公司诉称，2010年4月起，原、被告签订了《仓库包仓协议》两份，一份约定原告向被告租赁汤臣工业园区A1楼2F整层，租赁面积3，900平方米，按3，500平方米收费；另一份约定原告向被告租赁汤臣工业园区A1楼1F的D部位，租赁面积1，850平方米。两份协议租赁期限为1年，从2010年4月1日到2011年3月31日，原告还支付了被告两个楼面的仓储押金人民币12万元。2011年3月31日，双方再次续签了1年的两份《仓库包仓协议》。2012年3月31日履行期满后，双方没有续签书面协议，但原告仍然租用上述部位。2013年3月19日，原告收到被告《通知函》，通知原告A1楼2F部位仓储费在原有基础上调整至0.60元／平方米／天，A1楼1F的D部位仓储费调整为1.15元／平方米／天，原告对此表示同意。2013年5月开始，原告按照新的仓储费标准开始缴纳。2013年9月29日，被告向原告发送《关于货物移库的函》，要求原告收到函15天内移库。2013年11月1日被告再次向原告发送《关于货物移库的函》，通知原告2013年11月1日开始租金开始涨价，底层涨价100%，楼上租金涨价40%，并将从押金中直接扣除原告移库期间的费用。2013年11月10日，原告完成移库，要求被告返还押金，被告坚持按照涨价后的标准结算租金并从押金中扣除，双方意见不一，被告一直未退还押金。故原告诉至法院，请求判决：1、判令被告退还原告仓储押金72，444.57元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告上海恺尊国际物流有限公司辩称，不同意原告诉请。首先，2012年3月后原、被告双方仓储合同关系成为不特定期限的租赁关系，2013年9月29日被告书面告知原告终止租赁关系，给予原告合理搬出时间，原告怠于搬出导致租金上涨，因此不同意原告的诉请。其次，双方的交易习惯就是被告书面通知原告租金上涨，原告即按照新的租金标准履行，被告2013年11月1日通知原告租金上调，原告应按照上调后的租金支付，被告按照新的租金收取并相应扣取原告租金符合交易习惯；被告与原告终止租赁关系，原告在2013年10月初向被告承诺会及时搬出，将租金支付到2013年10月，被告基于信任同意原告进行清场，原告也承诺如被告收取租金可以从押金中扣取；在押金中，按照交易习惯还应当扣除根据租金计算5.70%的税款。最后，原告清场后因为押金问题，于2013年11月25日来到被告经营场所，带了20个人，扰乱被告经营，当时被告报了警，被告保留追索原告相关责任的权利。
原告为证明其主张，提交如下材料作为证据：
证据1、《上海恺尊国际物流有限公司仓库包仓协议》4份，证明双方合同关系、租赁的具体部位、面积、价格、期限，1年履行期限满时，双方再次签订了期限为1年的2份协议，除租金有所增加外，其余内容一致；
证据2、《上海市企业单位统一收据》1份，证明原告2010年3月11日支付被告押金120，000元；
证据3、2012年4月至6月、2013年4月、2013年9月的《缴款通知》5份、《中国工商银行支票存根》5份、《上海增值税专用发票》22份，证明书面协议到期后，原告支付2012年4月至6月、2013年5月、2013年10月的租金、物业管理费和电费，原、被告还在继续履行原协议；
证据4、《通知函—关于仓储费上调的通知》1份，证明2013年3月19日被告函告原告从2013年5月1日开始费用上涨；
证据5，《关于货物移库的函》2份，证明2013年9月29日，被告向原告发函称终止与原告的合作，要求原告收到函15天内移库，2013年11月1日被告再次向原告发函表示租金从2013年11月1日开始涨价；
证据6、《关于翱翔通知的函》1份，证明2013年11月11日被告发函称，被告默认原告对于此次移库没有任何异议；
证据7、2013年11月11日的《缴款通知》1份，证明被告要求原告支付2013年11月1日至2013年11月10日的租金、物业费和电费总计90，629.91元。
被告为证明其答辩意见，提交如下材料作为证据：
证据1、2013年4月1日的《缴款通知》、2013年4月9日的《中国建设银行进账单》、2013年4月19日的《通知函—关于仓储费上调的通知》、2013年4月28日的《缴款通知》、2013年5月10日的《中国建设银行进账单》各1份，证明原、被告双方在2012年3月31日之后形成不定期租赁关系，双方的交易习惯是被告上调租金只要书面通知原告，原告即按照上调后的租金支付；
证据2、2013年9月29日、2013年11月1日的《关于货物转移的函》各1份，证明被告书面通知原告将终止租赁关系，并要求原告在收到通知函后15天办理移库，后因原告拖延办理移库致使被告运营成本增加，被告书面告知原告租金上调；
证据3、2013年11月11日的《关于遨翔通知的函》、2013年11月11日的《缴款通知》，证明原告移库后，被告与原告结算2013年11月1日至10日的租金及未结算电费；
证据4、《110接警登记表》，证明双方关于押金应该退多少没有达成共识，原告上门扰乱被告公司正常营业。
经庭审质证，被告对原告提交的证据的真实性均无异议，原告对被告提交的证据的真实性均无异议，但认为证据4与本案无关。
经审查原、被告提交的证据及双方的质证意见，对于被告提交的证据4，因与本案原告诉请无直接关联，被告亦未就该证据所证明的内容向原告提出主张，本院对此不予采纳；对于原告提交的证据及被告提交的其余证据，双方对真实性均无异议，本院对该些证据的真实性予以确认，并经审查其内容，与本案的事实具有关联性，故本院确认其作为认定本案事实的依据。
基于上述证据及原、被告陈述，本院确认如下事实：
2010年4月1日，原、被告签订《上海恺尊国际物流有限公司仓库包仓协议》（以下简称“《包仓协议》”）两份，约定：原告向被告租赁汤臣工业园区A1楼2F整层（租赁面积3，900平方米，按3，500平方米收费）和汤臣工业园区A1楼1FD部位（租赁面积1，850平方米）；货物的日常管理及进出库数量均由原告自行负责；押金均为60，000元，原告共计向被告支付两份协议项下的押金120，000元；被告在租赁期内如需原告移仓，提前15天通知原告，并另行提供堆放区域，此区域必须经原告确认，原告必须在接到被告移仓通知并确认后15日内按被告要求进行移仓；协议有效期均为2010年4月1日至2011年3月31日。2011年3月31日，双方再次签订两份《包仓协议》，约定协议有效期至2012年3月31日止，双方若无异议，则自动续签一年；租赁收费标准2F整层为53，229.20元／月，1FD部位为59，084.38元／月；其余条款与前述两份《包仓协议》一致。此后，双方未再签署书面《包仓协议》，原告仍使用上述租赁部位。2013年3月19日，被告向原告发送《通知函》，通知原告A1楼2F部位租赁费在原有基础上调整至0.60元／平方米／天，A1楼1FD部位租赁费调整为1.15元／平方米／天，自2013年5月1日开始实施。2013年5月始，原告按照新的费用标准开始缴纳租金至2013年10月。2013年9月29日，被告向原告发送《关于货物移库的函》，载明决定终止与原告的合作，要求原告收到函15天内移库。2013年11月1日被告再次向原告发送《关于货物移库的函》，载明：收到原告移库通知（移库时间11月1日至11月11日），通知原告从2013年11月1日开始租金涨价，底层涨价100%，楼上涨价40%，请原告确认移库期间的费用，此期间费用被告将从押金中直接扣除。2013年11月10日，原告完成移库。2013年11月11日，被告向原告发送《关于遨翔通知的函》，载明：在移库前原告未通知被告关于此次通知上的费用，故被告默认原告没有任何异议。此后，因双方就2013年11月1日至2013年11月10日租金意见不一，被告未退还原告押金，致原告诉至来院。
另查明，2013年4月28日和2013年9月22日被告发给原告的《催款通知》中显示，2013年5月及2013年10月的月租金总额均为124，461.08元。
审理中，经双方确认，2013年11月1日至2013年11月10日期间，原告应支付被告物业管理费1，950元及电费4，118.40元。双方一致同意将此期间的租金、物业管理费、电费从押金中扣除。
本院认为，原、被告双方先后签订的共四份《包仓协议》均为当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应恪守。虽然双方部分往来函件中以仓储费用来命名应付费用，但从协议内容来看，被告为原告提供仓库，原告使用仓库并支付租赁费用，货物的日常管理及进出库数量由原告负责等，均符合租赁合同关系的特征，故本院确认原、被告之间成立租赁合同关系。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方的书面协议约定有效期至2012年3月31日止，双方若无异议，则自动续签一年，故双方自2013年4月1日起成立不定期租赁合同关系，至2013年11月10日原告迁出后，双方不定期租赁合同关系终止。本案中，双方的争议焦点在于：一、被告主张的被告书面通知原告上涨租金、原告即应按新的标准支付租金的交易习惯是否存在；二、原告迁出时间是否合理。
关于争议焦点一被告主张的被告书面通知原告上涨租金、原告即应按新的标准支付租金的交易习惯是否存在，本院认为，合同法所称交易习惯主要包含两种情形：一是在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；二是当事人双方经常使用的习惯做法。被告的主张显然不属于第一种情形下仓储业或房屋租赁领域的通常做法。至于是否属于第二种情形下当事人双方经常使用的习惯做法，纵观原、被告履行租赁合同的经过，除本案争议的租金外，双方共有两次调整租金的历史：一是2011年3月31日，双方以重新签订两份书面《包仓协议》的形式约定新租金标准；二是2013年3月19日，被告向原告发送《通知函》通知租金上涨，原告按照新租金标准支付租金。可见，符合被告所称“习惯”做法的仅有第二次租金上涨，以一次性的行为来证明双方“经常使用”该做法显然不能成立。此外，支付租金是承租方的主要合同义务之一，出租方租金上涨的要求系对原合同约定的变更，加重了承租方义务，应当得到承租方认可方能生效，如果被告的主张成立，出租方一旦主张上涨租金承租方就必须接受，显然违背了合同当事人法律地位平等的原则。因此，本院确认被告主张的被告书面通知原告上涨租金、原告即应按新的标准支付租金的交易习惯不存在。
关于争议焦点二原告迁出时间是否合理，本院认为，在不定期租赁关系中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。该合理期间如何确定，可以参考双方的合同约定来判定。双方的四份《包仓协议》均约定，被告在租赁期内如需原告移仓，提前15天通知原告，并另行提供堆放区域，此区域必须经原告确认。可见，在被告为原告另行提供堆放区域的前提下，原告合理移仓时间期限为15天。本案中被告于2013年9月29日通知原告迁出，原告于2013年11月10日完成迁出，历时共计43天。考虑到被告并未另行为原告提供堆放区域，原告需要自行寻找租赁场地，且该期间包含“国庆”假期等因素，原告迁出时间并不过长，属合理范围内，被告主张原告怠于搬出导致租金上涨不能成立，本院不予采纳。至于原告关于被告要求其15天内迁出系违约的主张，因与原告的诉讼请求无关，本院亦不予采纳。
据此，原告2013年11月1日至2013年11月10日的租金应当按照原来的标准计算，即2013年4月28日和2013年9月22日被告发给原告的《催款通知》中所载明的月租金总额124，461.08元，由此计算2013年11月1日至2013年11月10日期间的租金为41，487.03元。鉴于双方不定期租赁合同关系于2013年11月10日终止，被告应当退还原告押金，现双方一致同意扣除2013年11月1日至2013年11月10日期间原告应支付被告的物业管理费1，950元、电费4，118.40元及租金，本院自可准许。至于被告关于按照交易习惯应由原告负担根据租金计算5.70%的税款的主张，由于被告未举证证明该交易习惯存在，且双方没有就税款由原告负担做出约定，本院对被告该主张不予采纳。经核算，扣除上述费用后，被告应退还原告押金金额为72，444.57元，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、第三条、第八条第一款、第七十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告上海恺尊国际物流有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海遨翔物流有限公司押金人民币72，444.57元。
案件受理费人民币1，611元，因适用简易程序减半收取计人民币805.50元，由被告上海恺尊国际物流有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 吴 琦
二〇一四年九月十二日
书 记 员 张曼倩
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
……
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
……
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第七条下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：
（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；
（二）当事人双方经常使用的习惯做法。
对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。