湖南省吉首市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘3101民初942号
原告：曾恒，男，1971年12月4日出生，汉族，住湖南省凤凰县。
委托诉讼代理人：陈昊，湖南民益律师事务所律师。
被告：田美琴，女，1987年4月3日出生，土家族，住湖南省保靖县。
委托诉讼代理人：田聪，湖南民生律师事务所律师。
第三人：周君，男，1981年4月18日出生，汉族，住湖南省宁乡县。
委托诉讼代理人：欧军，湘西自治州武陵法律服务所法律工作者。
原告曾恒与被告田美琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，依法适用简易程序，开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈昊、被告田美琴的委托诉讼代理人田聪、第三人周君的委托诉讼代理人欧军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曾恒向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告曾恒与被告田美琴之间签订的《租房合同》提前解除，返还房屋；2、依法判令被告田美琴支付原告2017年8月至2018年8月租金4.8万元，被告田美琴向原告支付违约金10.08万元；被告田美琴支付在租赁期间拖欠的水费、电费及物业费5000元；3、判令被告田美琴承担本案的全部案件受理费。
田美琴辩称，1、原告曾恒恶意造成被告违约的假象。2018年5月16日被告一直通过各种方式要求原告告知银行账号用于支付租金，但原告一直未给；被告当初租赁原告的房屋的是毛坯房，被告花费数10万元用于装修。2、被告将房屋租赁给第三人周君原告曾恒早已知晓，且一直与第三人有交往，原告于2018年4月23日将房屋反锁，导致第三人无法正常经营，不是原告所称2018年4月23日才知晓；3、被告主张违约金的诉请不予支持。本案被告并非不愿意支付租金，而是原告不愿意给支付方式，违约金数额应以实际损失为基础，违约金若超过实际损失30%，则超出的部分不予以支持，原告要求支付违约金100008元，违背信用原则。4、原告主张被告支付水费、电费5000元，未提供证据支持，并且原告主体不适格，与上述费用无直接关系，应当由物业公司起诉。
周君述称，第三人与被告田美琴签订《房屋租赁合同》原告曾恒早已知晓此事，并且周君装修与物业公司发生纠纷，原告也参与了调解。
本院经审理认定事实如下：
一、双方当事人无争议的事实
1、原告曾恒与被告田美琴签订《租房合同》，约定将原告所有的位于吉首市步步高新天地C栋705和708室两套房屋出租给被告，租期10年；自2015年8月8日至2025年8月7日止；并约定了每年租金金额及5月初为租金交纳时间；租赁期满后，被告对房屋的装修归原告所有，原告对被告的装修部分不负有修缮义务；租赁期间未经原告书面同意，被告不得擅自转租、转借承租房屋。同时还约定在租赁期间，被告违反合同约定行为，原告有权终止合同，收回房屋，被告应向原告支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足以弥补原告损失的，被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。
2、原告曾恒与被告田美琴因房屋租赁发生纠纷，原告拒收被告2017年8月至2018年8月租金4.8万元。
二、双方当事人有争议的事实
被告田美琴将所租房屋转租给第三人周君原告是否知晓和同意。原告为证明该事实提交了证据①、2017年3月6日被告田美琴与第三人周君签订的《房屋租赁合同》，拟证明被告田美琴未经原告书面同意将承租房屋转租给周君，构成违约；被告及第三人质证对该证据的合法性有异议，证据来源不明。②、2018年4月23日接处警案（事）件登记表，拟证明在租赁期间被告未经原告书面同意转租第三方使用该房屋，双方发生纠纷，原告向公安报警的事实。被告及第三人质证对真实性没有异议，但该证据不能证明原告在2018年4月23日才知晓房屋转租的事实。被告为证明该事实申请证人出庭。③、证人韩某证言，拟证明田美琴和曾恒签合同时是她在旁边做个见证，当时问了曾恒如果田美琴不做了要转租怎么办，曾恒说这个都好说，到时候讲一声就行了的事实；原告质证认为原、被告签订的合同中对转租有明确的约定，口头上说可以转租这个达不到被告的证明目的；第三人周君对真实性没有异议。④、证人田某的证言，拟证明原、被告之间协商已经同意了交租金，后面曾恒又不同意了。原告质证认为因为证人是被告田美琴的亲哥哥，其证言应和其他证据相结合考虑。第三人质证认为证人证言比较客观，与韩某所陈述的可以相互佐证。⑤、证人邓某的证言，拟证明公司去年租房子的时候，因为装修的事情跟业主发生纠纷，原告曾恒出面来进行过协调。后来是因为欠房租，周君和原告曾恒之间还进行了沟通，今年3月份公司想要直接和原告曾恒签订合同，我和周君、被告田美琴、原告曾恒在公司协商此事，当时商议租金由公司直接付4.8万给房东曾恒，其与被告签订的房屋租金高出部分补给田美琴，之后原告曾恒给的合同金额是6.5万元，我就不敢签。双方就发生了争执，后来曾恒就报警了。原告质证认为装修期间与物业发生纠纷找曾恒协商，当时曾恒不清楚转租的事，恰好证明了转租行为没有取得原告的书面同意。第三人真实性没有异议，恰恰说明了原告曾恒清楚田美琴与我签订了合同的事实。
本院审查认为，原告提交的证据《房屋租赁合同》、2018年4月23日接处警案（事）件登记表及被告申请出庭的证人证言，与事实相符，能够证实涉案的房屋是第三人周君开办的公司在使用，原告曾恒与被告田美琴、第三人周君因房屋租赁未达成一致意见，原告拒收被告的租金，为该房屋的租赁发生过纠纷，对原告提交的证据及被告申请出庭韩某、田某、邓某的证言，本院予以确认。查明事实：2017年3月6日被告田美琴与第三人周君签订的《房屋租赁合同》未征得原告曾恒的书面同意。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。焦点：被告田美琴将所租房屋转租给第三人周君是否合法；违约金是否支持。原告曾恒与被告田美琴签订的《租房合同》中对转租有明确的约定，租赁期间未经原告书面同意，被告不得擅自转租、转借承租房屋，2017年3月6日，被告田美琴所租房屋转租第三人周君，原告没有书面同意转租。之后，原告曾恒与被告田美琴、第三人周君因房屋租赁未达成一致意见，并发生纠纷，同时原告拒收被告2017年8月至2018年8月的租金，表明原告对被告田美琴的转租是有异议。因此被告田美琴将所租房屋转租给第三人周君是不合法。原告曾恒与被告田美琴之间签订的《租房合同》提前解除，返还房屋的诉请，本院予以支持。原告曾恒与被告田美琴签订《租房合同》中对违约金进行了约定即原告支付合同总租金20%的违约金，被告田美琴未经原告书面同意将房屋转租第三人的违约行为，是否给原告造成损失，无证据证实；被告田美琴拖欠原告曾恒租金48000元，不是被告的故意，而是原告拒收，原告要求支付违约金100008元的诉请，本院不予支持；被告田美琴对拖欠的房屋租金48000元应予以支付。原告曾恒主张被告田美琴支付水费、电费5000元，未提供欠费的凭据及其为被告垫付的依据，本院对该诉请不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：
一、原告曾恒与被告田美琴之间签订的《租房合同》予以解除；
二、被告田美琴于本判决生效后三十日返还租赁房屋给原告曾恒；
三、被告田美琴支付原告曾恒房屋租金48000元，定于本判决生效后三十日履行；
四、驳回原告曾恒其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3376元，减半收取1688元，由被告田美琴负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 员 田儒敏
二〇一八年八月九日
代理书记员 刘 柳
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。