湖南省永州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）湘11行终108号
上诉人（原审被告）：祁阳县房产局。
法定代表人：奉江南，该局局长。
委托诉讼代理人：王满平，祁阳县房产局法制股股长，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：李国清，湖南博大律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：陈其兵，曾用名陈其斌。
委托诉讼代理人：陈长义，系上诉人陈其兵的堂兄。
上诉人（原审第三人）：永州市金禧投资担保有限公司。
法定代表人：盘继彪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张振智，湖南济人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张屏华，曾用名ＸＸ华。
被上诉人（原审原告）：陈延刚。
上诉人祁阳县房产局、陈其兵、永州市金禧投资担保有限公司（以下称金禧公司）因房屋行政登记一案，不服湖南省祁阳县人民法院（2015）祁行重初字第2号行政判决，分别于2016年5月6日、4月29日、5月13日提起上诉。一审法院于2016年7月1日向本院移送案卷。本院于同日立案后，依法组成合议庭，于2016年8月2日在本院第十二审判庭公开开庭审理了本案。上诉人祁阳县房产局的委托诉讼代理人王满平、李国清，上诉人陈其兵及其委托诉讼代理人陈长义，上诉人金禧公司的委托诉讼代理人张振智，被上诉人张屏华、陈延刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审重审查明，张屏华、陈延刚承建祁阳县浯溪工业品批发市场东楼的建筑工程，当工程主体完成到第三层后，因该工程项目的负责人桂兹彩没有按合同的约定支付其工程款，故张屏华、陈延刚与桂兹彩终止了承包工程建设合同，并于2000年9月4日对该工程进行了结算，桂兹彩欠张屏华、陈延刚工程款442,685.22元。桂兹彩因没有现金支付，便将祁阳县浯溪工业品批发市场东楼第二层1-6号铺面房以1,000元/平方米的价格抵付张屏华、陈延刚的工程款377,260元，并签订了该东楼第二层1-6号铺面房的购销合同。桂兹彩为了从银行骗取贷款，与陈其兵签订了一份日期为1999年7月1日的虚假购销合同，将本已销售给张屏华、陈延刚的东楼二层1-6号铺面房中的2-5号铺面房卖给陈其兵。2003年9月2日，陈其兵持此虚假的房屋购销合同向祁阳县房产局申请办理该讼争房屋的产权登记，祁阳县房产局在没有审查该讼争房屋是否经过验收合格进行过初始登记转移的情况下，于2003年9月15日为陈其斌（兵）进行了该讼争房屋的登记，产权证号为祁阳县房权证浯溪镇字第2003009**号。张屏华、陈延刚知情后，于2003年9月25日向祁阳县人民法院提起民事诉讼，祁阳县人民法院于2003年11月19日作出了（2003）祁法民（1）初字第1021号民事判决，将祁阳县浯溪工业品批发市场东楼二层第1-6号铺面房的所有权确认给了张屏华、陈延刚。2010年11月4日，陈其兵向祁阳县房产局递交报告称，祁阳县房权证浯溪镇字第2003009**号房屋产权证书已经遗失，并要求补发。祁阳县房产局要求陈其兵按规定提供补发证件所需要的资料，并在《永州日报》刊登了遗失启事。祁阳县房产局经审核陈其兵提交的资料后，且在公告期间内没有接到其他人的异议，故为陈其兵补发了房屋产权证书，补发的产权证书号祁房权证浯溪镇字第7110003**号。2011年1月14日，陈其兵向祁阳县房产局提出申请，要求变更祁房权证浯溪镇字第7110003**号房屋的权利人“陈其斌”为“陈其兵”，并提交了变更名字所需要各种资料，祁阳县房产局在审核陈其兵提供变更房屋权利人名字的资料无误后，于2011年1月19日为其进行了名字变更登记，变更登记后房屋产权证号为祁房权证浯溪镇字第7110006**号。2011年10月19日，陈其兵又向祁阳县房产局提出申请，称其祁房权证浯溪镇字第7110006**号房屋产权证遗失，要求补发。陈其兵于2011年11月22日在《永州日报》上刊登了祁房权证浯溪镇字第7110006**号房产权证书的遗失启事，公告期间内没有人向祁阳县房产局提出异议，故祁阳县房产局于2011年12月1日为陈其兵补办了房屋产权证书，补办的证书号为祁房权证浯溪镇字第7110092**号。2012年2月20日，陈其兵向李剑章、曹玉辉、桂永华、谭金元、刘跃、刘玉梅借款1,050,000元，金禧公司作为担保人，陈其兵用祁房权证浯溪镇字第7110092**号和祁房权证浯溪镇字第7110092**号（讼争房屋）房屋作反担保抵押。2012年2月22日，祁阳县房产局为抵押权利人即金禧公司对该讼争房屋进行了抵押登记，金禧公司自此取得了该抵押房的他项权利。由于陈其兵将讼争房屋进行了产权登记，且将该房用于借款抵押担保，故张屏华、陈延刚向法院提起行政诉讼，要求撤销祁阳县房产局为陈其兵对讼争房屋进行的所有登记行为。祁阳县房产局在为陈其兵就讼争房屋进行产权转移登记至该案庭审结束时，没有提供该讼争房屋验收合格的有关证据，且祁阳县房产局自己认可该讼争房屋至今没有进行过初始登记。张屏华、陈延刚在本案发回重审期间，申请撤回要求由祁阳县房产局为其颁发祁阳县工业品批发市场东楼二层1-6号铺面房产权证的起诉。
一审重审认为，本案的争执焦点在于祁阳县房产局为陈其兵对讼争房屋的转移登记行为是否符合法律规定，金禧公司取得对讼争房屋的他项权利是否受法律保护。张屏华、陈延刚在本案发回重审期间申请撤回由祁阳县房产局为其颁发祁阳县工业品批发市场东楼二层1-6号铺面房的产权证的起诉，符合法律规定，予以准许。祁阳县工业品批发市场上的房屋建设工程，系祁阳县第八建筑工程公司承建，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。故祁阳县第八建筑工程公司承建的祁阳县工业品批发市场上的建设工程竣工后，应当经质监部门验收合格，在没有经过验收或验收不合格的情况下不得交付使用。祁阳县房产局在为陈其兵对讼争房屋进行所有权登记时，没有审查该讼争房屋验收合格的情况下，其对讼争房屋的产权登记行为不合法律规定。《城市房屋权属登记管理办法》第十六条又明确规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。然而，本案中的讼争房屋自建成后至今没有进行初始登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因此，祁阳县房产局为陈其兵对该讼争房屋的转移登记，亦违反了法律的规定。金禧公司对该讼争房屋虽然取得了他项权利，但因为祁阳县房产局为陈其兵对讼争房屋进行的产权登记不合法，故金禧公司对讼争房屋取得的他项权利也不能受法律保护。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第二、三项之规定，判决：一、撤销祁阳县房产局为陈其斌（兵）作出的祁阳县房权证浯溪镇字第2003009**号、祁房权证浯溪镇字第7110003**号、祁房权证浯溪镇字第7110006**号、祁房权证浯溪镇字第7110092**号的产权登记。二、撤销祁阳县房产局作出的祁房他证浯溪镇字第5120000**号他项权证的登记。案件受理费50元，由祁阳县房产局负担。
宣判后，祁阳县房产局、陈其兵、金禧公司均不服，向本院提起上诉。
祁阳县房产局上诉称，1、张屏华、陈延刚不具有原告诉讼主体资格。2、（2013）祁法民（1）初字第1021号民事判决中，张屏华、陈延刚的诉讼主张是陈其兵的购房合同无效。3、一审重审判决适用法律错误。故请求撤销一审重审判决，裁定驳回张屏华、陈延刚的起诉。
陈其兵上诉称，1、一审重审判决适用法律错误。陈其兵善意合法取得涉案房屋，且合法合规登记房屋产权，撤销房屋登记行为，侵害了金禧公司善意取得的合法权益，故应当适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释[2010]15号）第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行政行为违法，不撤销登记行为”的规定，应判决确认被诉行政行为违法，但不予撤销，2、本案认定事实不清，没有对陈其兵善意取得房屋并进行房产合法登记的事实进行认定。3、张屏华、陈延刚没有原告主体资格，其诉讼请求不符合法律规定。故请求撤销一审重审判决，改判不撤销祁阳县房产局作出的登记行为。
金禧公司上诉称，1、一审法院在重审过程中有意撇开张屏华、陈延刚与讼争房屋建设方的基础法律关系，作出错误的认定，导致判决严重背离客观事实。2、金禧公司通过合法的程序取得涉案房屋的担保物权，一审重审判决严重损害了金禧公司的合法权益。故请求撤销一审重审判决，该判驳回张屏华、陈延刚的诉讼请求。
张屏华、陈延刚辩称，1、（2013）祁法民（1）初字第1021号案件已审理终结，在该案庭审现场收回了祁阳县房权证浯溪镇字第2003009**号房屋产权证书，故祁阳县房产局办理的房产证违法。2、祁阳县房产局就讼争房屋为陈其兵办理产权证，严重侵害了张屏华、陈延刚的合法权益。3、在办理房产证时，无土地使用证、无房屋现场测量记录、无房屋竣工验收备案表，违反法律的规定。4、十多年来，讼争房屋一直由张屏华、陈延刚管理使用。请求驳回上诉，维持原判。
在二审审理过程中，本院向祁阳县人民法院调取了如下证据：（2003）祁法民（1）初字第1021号民事一审卷宗材料一份（含开庭笔录、民事判决书、送达回证、领条、协助执行通知书）。
针对该份证据，各方当事人发表了如下质证意见：张屏华、陈延刚没有异议；陈其兵对证据的真实性没有提出异议，但没有收到（2003）祁法民（1）初字第1021号民事判决书，也没有在送达回证上签字；祁阳县房产局对该份证据没有异议，但没有收到协助执行通知书，证据里面也没有祁阳县房产局签收协助执行通知书的送达回证；金禧公司对该份证据的真实性没有异议，但（2003）祁法民（1）初字第1021号民事判决只能认定张屏华、陈延刚与桂兹彩签订合同的效力，并没有将涉案房屋的产权判归张屏华、陈延刚所有，民事判决书的送达回证上没有陈其兵的签名，至于该判决书是否留置送达给陈其兵以及是否生效，应以陈其兵及其委托诉讼代理人的陈述为准。
结合当事人的质证意见，本院对该份证据认证如下：该份证据符合证据真实性、合法性、关联性的要求，予以采信。
在二审审理过程中，各方当事人均未提交新的证据。一审重审判决据以认定事实的证据，已随案移送本院，经审查可以作为认定本案事实的证据。
本院经审理查明的事实与一审重审判决认定的事实基本一致。但一审重审认定的“张屏华、陈延刚向法院提起行政诉讼，要求撤销祁阳县房产局为陈其兵对讼争房屋进行的所有登记行为”、“2012年2月22日，祁阳县房产局为抵押权利人即金禧公司对该讼争房屋进行了抵押登记，金禧公司自此取得了该抵押房的他项权利”的事实不当，应认定为“张屏华、陈延刚向法院提起行政诉讼，要求撤销祁阳县房产局颁发给陈其斌的浯溪工业品批发市场东楼二层2-5号房屋的房权证”、“2012年2月22日，祁阳县房产局为抵押权利人即金禧公司对该讼争房屋进行了抵押登记”。至于金禧公司是否取得讼争房屋的抵押权，属于法律问题，不属于事实问题，且与本案的处理无关，本院对此不作认定。
本院另查明，祁阳县人民法院于2003年11月19日作出（2003）祁法民（1）初字第1021号民事判决：一、宣告桂兹彩与陈其斌之间的房屋所有权转让行为无效；二、陈延刚、ＸＸ华与桂兹彩签订的祁阳县浯溪工业品批发市场东楼二层1-6号铺面购销合同有效。在该案的庭审过程中，陈延刚、ＸＸ华提供了祁阳县房权证浯溪镇字第2003009**号房屋所有权证原件。陈其兵参加了该案的庭审，知道该房屋所有权证原件在陈延刚、ＸＸ华手中。2004年3月17日，祁阳县人民法院作出协助执行通知书，要求祁阳县房产管理局“将祁阳浯溪工业品批发市场东楼二层1-6号铺面房转至陈延刚、ＸＸ华名下”。自2003年起至本案庭审结束，涉案房屋一直由张屏华、陈延刚占有、管理、出租。
本院认为，本案争执的焦点是：1、本案是否超过起诉期限；2、被诉行政行为应否撤销；3、一审重审判决第二项是否超出了张屏华、陈延刚的诉讼请求。
一、本案未超过起诉期限。首先，陈其兵参加了（2003）祁法民（1）初字第1021号民事案件的庭审，知道祁阳县房权证浯溪镇字第2003009**号房屋所有权证当时就在陈延刚、张屏华的手里，该证并未遗失。陈其兵在明知祁阳县房权证浯溪镇字第2003009**号房屋所有权证一直在陈延刚、张屏华处并未遗失，涉案房屋由陈延刚、张屏华占有、管理、使用的情况下，进行挂失补办并用于抵押贷款担保，存在明显的恶意。为保护权利人的合法权益，本案的起诉期限应当以陈延刚、张屏华知道或者应当知道陈其兵重新补办登记及办理他项权登记之日起计算，而非以颁发祁阳县房权证浯溪镇字第2003009**号房屋所有权证之日起计算。其次，祁阳县人民法院作出（2003）祁法民（1）初字第1021号民事判决书后，作出了协助执行通知书，要求祁阳县房产管理局“将祁阳浯溪工业品批发市场东楼二层1-6号铺面房转至陈延刚、ＸＸ华名下”，基于对法院协助执行通知书的信赖，陈延刚、张屏华有理由相信没有必要再提起要求撤销祁阳县房权证浯溪镇字第2003009**号房屋所有权证的行政诉讼，因此，本案即使超过起诉期限，陈延刚、张屏华也有超过法定起诉期限的正当理由。
二、被诉行政行为应当予以撤销。首先，《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。《湖南省城市房屋产权产籍管理条例》第八条规定，新建商品房屋的，应当在竣工验收之日起九十日内、房屋交付给买受人之前申请房屋所有权初始登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中，讼争房屋至今未进行初始登记，在未依法取得权属证书的情况下，祁阳县房产局为陈其兵对该讼争房屋办理转移登记，违反了《湖南省城市房屋产权产籍管理条例》第八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，故祁阳县房产局为陈其兵颁发祁阳县房权证浯溪镇字第2003009**号房屋所有权证违反法定程序，依法应予撤销。其次，祁房权证浯溪镇字第7110003**号房屋所有权证是陈其兵采取欺骗手段取得的，不能受到法律保护，应予撤销；基于祁房权证浯溪镇字第7110003**号房屋所有权证而来的祁房权证浯溪镇字第7110006**号房屋所有权证、祁房权证浯溪镇字第7110092**号房屋所有权证，均不受法律保护，应一并予以撤销。
三、一审重审判决撤销祁阳县房产局作出的祁房他证浯溪镇字第5120000**号他项权证的登记，超出了张屏华、陈延刚的一审诉讼请求。张屏华、陈延刚在起诉状中没有提出要求撤销祁阳县房产局作出的祁房他证浯溪镇字第5120000**号他项权证的诉讼请求，在一审重审的庭审过程中，张屏华、陈延刚也没有增加该项诉讼请求，一审重审针对该事项作出判决，明显超出了张屏华、陈延刚的诉讼请求。
综上，本案未超过起诉期限，被诉行政行为应予撤销，但一审重审判决撤销祁阳县房产局作出的祁房他证浯溪镇字第5120000**号他项权证的登记，明显错误。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第三项、第八十九条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖南省祁阳县人民法院（2015）祁行重初字第2号行政判决第一项，即撤销祁阳县房产局为陈其斌（兵）作出的祁阳县房权证浯溪镇字第2003009**号、祁房权证浯溪镇字第7110003**号、祁房权证浯溪镇字第7110006**号、祁房权证浯溪镇字第7110092**号的产权登记；
二、撤销湖南省祁阳县人民法院（2015）祁行重初字第2号行政判决第二项，即撤销祁阳县房产局作出的祁房他证浯溪镇字第5120000**号他项权证的登记。
一审案件受理费50元，由上诉人祁阳县房产局负担；二审案件受理费50元，由上诉人陈其兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 姬
审 判 员 王焕江
代理审判员 龚 建
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 陈恒首
附相关法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为:
（一）主要证据不足的;
（二）适用法律、法规错误的;
（三）违反法定程序的;
（四）超越职权的;
（五）滥用职权的;
（六）明显不当的。
第八十九条人民法院审上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。