河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）驿民初字第3043号
原告驻马店市兄弟物业管理有限公司。住所地：驻马店市文德路北段公路工程公司1#1单元东户，组织机构代码：56372011-6。
法定代表人鲁新群，董事长。
委托代理人蔡海彬，驻马店市高新法律服务所法律工作者。
委托代理人刘建中，男，1973年2月11日出生，汉族，驻马店市天基置业有限公司副总经理，住河南省确山县。
被告驻马店市安泰财务咨询有限公司。住所地:驻马店市春晓街西段，组织机构代码：78053481-1。
法定代表人李文科，经理。
委托代理人周耀河，驻马店市“148”法律服务所法律工作者。
原告驻马店市兄弟物业管理有限公司（以下简称兄弟物业公司）诉被告驻马店市安泰财务咨询有限公司（以下简称安泰公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兄弟物业公司的委托代理人蔡海彬、刘建中，被告安泰公司的委托代理人周耀河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兄弟物业公司诉称，2012年7月1日原告与被告签订一份物业托管合同，合同约定了各方的权利义务及物业费的支付和交纳。同日原告与被告签署备忘录，约定物业合同系房屋租赁合同的一部分。但被告于2012年7月1日签订合同后支付部分物业托管费用后，尚欠各项费用近813134元。为此，原告认为被告至今未履行合同内容，构成违约。请求：一、判令解除2012年7月1日原告与被告签订的物业托管合同。二、判令被告支付物业托管费813134元（自2013年7月1日至2015年5月31日止）及违约金。诉讼中，原告撤回了支付违约金的诉讼请求。
被告安泰公司辩称，一、双方于2012年7月1日签订的《房屋租赁合同书》是双方同日签订的《物业委托管理合同书》的从合同，二者均应为无效合同。按照原告提交的该合同《备忘录》约定：“2012年7月1日，甲、乙双方签订的《物业委托管理合同书》是为配合2012年7月1日双方签订的《房屋租赁合同书》而制定的。为了回避有关问题，我们把房屋租赁金额分为两部分《房屋租赁合同书》和《物业委托管理合同书》各显示一部分；《物业委托管理合同书》是《房屋租赁合同书》的附属合同配合使用。双方特此达成如下条款：一、《物业委托管理合同书》内容条款中合同价款、递增方式、付款时间和合同期限应生效，并配合《房屋租赁合同书》内容使用，合计计算一并付款，乙方不需要税票，未尽内容应遵守《房屋租赁合同书》中的其余条款，并保持一致。二、《物业委托管理合同书》内容中其余所有条款均不在生效，特此说明、以此备忘。”原告为了规避纳税，将诉争房屋租金分解成《房屋租赁合同书》中的租赁费和《物业委托管理合同书》中的物业管理费（实际未提供物业服务），要求被告合计计算一并付款，并不得索取税票，属于损害国家利益、以合法形式掩盖非法目的、违反法律、行政法规的强制性规定，按照《合同法》第五十二条第（二）、（三）、（五）款的规定,应为无效合同。
二、原告起诉的依据是《房屋租赁合同书》，该合同为无效合同，且原告至今未将出租房屋交付给被告，被告也没有接收租赁房屋，更没有使用该房屋，而是另行租赁原告的5号楼办公；且无效合同不存在违约，因此，原告请求被告支付房屋租赁费813134元没有事实依据和法律依据。
经审理查明，案外人驻马店市天基置业有限公司（以下简称天基公司）系位于驻马店市××路与骏马路交叉口西北角城××楼的业主（房产证号为：驻房权证字第××号），6号楼共19层。一、2012年7月1日，案外人天基公司（甲方，租赁方）与被告安泰公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同书》一份，该合同约定：第一条商铺的位置、面积。1、甲方租赁给乙方的商铺位于驻马店市骏马路与××路交汇处，天基.城中心花园6#楼商铺西部上下16间（从东至西以建筑开间为独立单位进行编号）。2、商铺编号：一楼114-121；二楼214-221。3、商铺面积：一楼830平方米，二楼857平方米，合计1687平方米。第二条租赁期限、用途。1、本合同租赁期限为60个月，自2012年7月1日至2017年6月30日止。2、2013年元月1日甲方将商铺交付乙方进行装修施工。3、经甲乙双方认定装修安装筹备期为6个月（2013年7月1日前），乙方应在此期间进行完水、电、气、装修及购买设备筹备等工作。第三条合同押金、租金。1、合同签订后，三日内乙方向甲方交纳履约保证金16万元。合同期届满，如乙方没有申请续租，甲方应于合同届满之日起待商铺退还给甲方一个月内再退还保证金。2、每月每平方米租金一楼、二楼均价30元/㎡。3、下年度租金在上年度租金基础上递增10%计算收取。4、乙方应在2013年元月1日前向甲方交付第一年度（2013年7月1日至2014年6月30日）全年租金607320元。5、乙方不需要发票。6、以后每年元月1日前交付下年度租金。7、乙方拖欠租金的，需支付日万分之五的迟延履行金，超过两个月的，甲方有权解除合同。保证金不足支付租金及延迟履行金的，甲方可对乙方物品行使留置权。第七条合同解除：1、乙方拖欠租金的。2、乙方私自转租的。3、经有关部门认定，乙方利用租赁房屋进行非法活动的。4、因法定不可抗力或政府政策调整致使合同无法履行的。5、合同到期后乙方不再续租或就新租赁合同没有达成一致而自然解除的。第九条违约责任：1、在合同期内，甲、乙双方应沟通遵守以上条款，如任何一方违约，违约方应向另一方支付违约金，违约金为按照给对方造成的损失两倍支付等条款。
二、2012年7月1日，被告（甲方，业主）与原告（乙方，物管）签订《物业委托管理合同书》一份，合同约定兄弟物业公司接受安泰公司的委托为安泰公司提供物业委托管理服务，包含了清洁卫生、安全保卫、停车安全、水电气暖维修、邻里关系协调及外联等；甲方向乙方支付综合服务佣金，按照安泰公司规模计算确定，商铺位置六号楼一楼114-121；二楼214-221，从东至西以开间为准，商铺面积一楼、二楼合计1687平方米。商铺托管佣金平均20元/㎡。经核算每年托管佣金是404880元。下年度佣金在上年度佣金基础上递增10%计算收取。甲方应在2013年元月1日前向乙方交纳第一年度（2013年7月1日至2014年6月30日）全年委托服务佣金；以后在此日期前（元月1日）逐年交纳下年度服务佣金。乙方不需要发票。托管期限60个月，自2012年7月1日至2017年6月30日止。甲方不得拖欠物业管理服务佣金，否则视为违约，乙方可停止服务终止合作等条款。前述两份合同签订后，被告未依约在2013年1月1日前向原告交纳托管佣金，原告以被告至今未向原告支付2013年7月1日至2015年5月31日的托管佣金为由起诉来院，酿成纠纷。
三、诉讼中，原、被告双方均提交了案外人天基公司（甲方，租赁方）与被告（乙方，承租方）签订的《备忘录》一份，约定：“2012年7月1日，甲、乙双方签订的《物业委托管理合同书》是为配合2012年7月1日双方签订的《房屋租赁合同书》而制定的。为了回避有关问题，我们把房屋租赁金额分为两部分《房屋租赁合同书》和《物业委托管理合同书》各显示一部分；《物业委托管理合同书》是《房屋租赁合同书》的附属合同配合使用。双方特此达成如下条款：一、《物业委托管理合同书》内容条款中合同价款、递增方式、付款时间和合同期限应生效，并配合《房屋租赁合同书》内容使用，合计计算一并付款，乙方不需要税票，未尽内容应遵守《房屋租赁合同书》中的其余条款，并保持一致。二、《物业委托管理合同书》内容中其余所有条款均不再生效，特此说明、以此备忘”。原告用以证明物业托管佣金即为租金。被告用以证明原告为了规避纳税，将诉争商铺的租金分解成《商铺租赁合同书》中的租赁费和《物业委托管理合同书》中的托管佣金，原告实际未提供物业托管服务，原告要求被告合计两份合同的价款并一并付款，不得索取税票，属于损害国家利益、以合法形式掩盖非法目的、违反法律、行政法规的强制性规定，按照《合同法》第五十二条第（二）、（三）、（五）款的规定，双方于2012年7月1日签订的《物业委托管理合同书》和《商铺租赁合同书》均应为无效合同。原告质证称，上述三份合同均不违反国家法律规定，不存在以合法形式掩盖非法目的的事实，首先从被告所提交的证据和主张均能体现出被告对合同的约定是认可的，合同中并没有显示“被告不得要税票”的相关内容，而是“被告不需要税票”。原告与被告签订的所有合同均是与被告协商签订的，有罗金英的签名并加盖公司印章。兄弟物业公司在签订合同后已经对被告的外围安全、卫生、以及内部水电等维修检修等进行管理服务。所以被告主张合同无效没有法律依据。
四、原告提交了其制作的物业托管佣金明细表一份，用以证明被告拖欠原告2013年7月1日至2015年5月31日的物业托管佣金813134元。物业托管佣金的计算方法为:404880+(404880×110%)÷12×11=813134元。被告质证称，原告至今未交付房屋，所以被告不应该交纳租金。
五、诉讼中，原告提交了：原告于2015年9月14日拍摄的诉争租赁房屋的照片8张，用以证明诉争的房屋为商铺，系框架式、无门窗开放式的毛坯房，任何人无需钥匙即可进入，在原告拍摄时仍为闲置的毛坯房的状况。被告质证称，照片显示房屋仍然是毛坯房，无人使用，如果原告将房屋交付给了被告，被告不可能将房屋闲置。
六、诉讼中，被告提交了：1、被告公司的股东罗金英于2012年8月3日向原告交纳保证金16万元收据（票号0005003）的复印件。被告用以证明其向原告交纳了保证金16万元。原告对此收据的真实性予以认可，并同时提交了该收据的原件以及2012年11月3日被告向原告交纳保证金16万元的收据（票号0005012）一份，原告提交的0005003号收据原件上显示该收据已被作废，另一份0005012号收据上则载明该收据为换票，原收据日期是2012年8月3日的票据000503号。原告用以证明诉争的租赁合同已经履行，如未能履行，罗金英也不会在交费3个月后，又将保证金票据更换成被告的名称。2、2014年10月14日，被告向案外人兄弟物业公司交纳的自2014年6月1日-2015年5月31日期间物业托管费317184元的收据（票号0004206）一份。被告用以证明诉争合同项下的标的物6#楼未实际履行，此后，被告又与案外人诚泰公司合租了原告的天基.城中心花园5#楼的部分房屋，并根据租赁面积向原告交纳了其应当承担部分的物业托管佣金317184元。原告质证称，该款项应为6#楼的租金，不是5#楼的租金，起诉时原告没有查出该票据，所以起诉时没有扣除该部分费用。
七、诉讼中，被告提交了驻马店市住建局公开信息网上查询的2014年5月建设工程竣工备案表打印件一份，该表显示天基.城中心花园5#楼、6#楼的竣工备案日期均为2014年5月。被告用以证明诉争的租赁房屋在2014年5月才备案，原告不可能在此之前交付租赁房屋。原告质证称，被告不能证明该证据的来源，对其真实性有异议。
八、另查明，2015年6月15日，案外人天基公司以请求租金和违约金为由另案起诉了案外人诚泰公司【案号为（2015）驿民初字第3045号】，该案诉争的《房屋租赁合同书》、《物业委托管理合同书》、《备忘录》中显示诚泰公司签订合同的代表为罗金英；租赁房屋为天基.城中心花园5#楼商铺西部一楼116-120；二楼216-220；租赁费的交纳以2013年6月1日-2014年5月31日为一个交费年度。另案诉讼中，安泰公司主张其于2014年10月14日交纳物业托管费317184元（票号0004206）为5#楼的租金，原告予以认可。
上述事实，有原告提交的《房屋租赁合同书》、《备忘录》、照片等，被告提交的《房屋租赁合同书》、《物业委托管理合同书》、备忘录、收据等证据及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，诉讼中，原、被告双方对《房屋租赁合同书》、《物业委托管理合同书》、备忘录的真实性均无异议，本院予以采信。依据前述三份证据显示的内容可以认定《物业委托管理合同书》中约定的“物业托管佣金”系被告承租的天基.城中心花园6#楼部分商铺的租金，该部分租金数额与《房屋租赁合同书》中约定的租金数额共同构成了被告承租本案诉争租赁物的应付租金。因此本案诉争的《物业委托管理合同书》虽名为物业委托管理合同，实际是以收取租金为目的的租赁合同。案外人天基公司虽是天基.城中心花园6#楼的业主，但依据《备忘录》的约定，案外人天基公司已将收取诉争租赁房屋部分租金的权利交给了原告兄弟物业公司，系天基公司对其权利的处分行为，故原、被告双方签订的《物业委托管理合同书》意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效租赁合同。
关于被告提出本案诉争租赁房屋至今未交付的辩解，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。本案中，租赁合同约定原告应于签订合同的半年后即2013年1月1日向被告交付租赁房屋，诉讼中，原告主张其已依约履行了交付义务，对此，原告负有举证责任。虽然在本案中，原告以租赁房屋为框架、无门窗开放式的毛坯房（商铺），被告无需使用钥匙即可随意进入租赁房屋内为由，主张在签订合同时已经将租赁房屋口头交付给了被告，但是诉讼中，被告不予认可，且原告的该项主张未有合同依据，原告也未能提交其他证据加以证明，故原告主张的口头交付，本院不予支持。原告未能举证证明其已交付了租赁房屋，故对被告提出房屋未能交付的辩称，本院予以采纳。
关于原告请求的解除租赁合同，被告在2013年1月1日前未交纳第一年全年的托管佣金404880元，构成违约；原告在2013年1月1日也未交付房屋，亦构成违约。此后，原告也未交付房屋，被告也未交纳租金，双方的行为表明双方均不再履行租赁合同，租赁合同已实际解除；现原告再以被告违约为由，主张解除合同，本院不予支持。关于原告请求的物业托管费813434元，因本案诉争的租赁房屋未交付，租金未实际产生，租赁合同未能实际履行，故原告的该项主张，无事实依据，本院不予支持。关于被告提出的其于2014年10月14日交纳的物业托管佣金317184元为其与案外人天基公司合租5#楼商铺期间的租金，并非本案6#楼房屋租金的抗辩主张。虽然被告提交的2014年10月14日的317184元的收据未能显示被告是为哪一个租赁房屋交纳的317184元，但该收据显示的交费期间为2014年6月1日-2015年5月31日，该交费期间与本案诉争租赁合同的交费期间不一致，且在另案诉讼中安泰公司亦主张该款项为5#楼的租金，原告在另案诉讼中也予以认可，同时，该款项已核入5#楼原告应收租金，故对被告的上述辩称，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告驻马店市兄弟物业管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费11930元，由原告驻马店市兄弟物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 赵丽莉
审 判 员 周 岩
人民陪审员 黄 艳
二〇一六年八月一日
书 记 员 刘子琦