广东省广州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）穗中法民五终字第4789号
上诉人（原审原告）：吴川市XX建筑工程有限公司，住所地广东省湛江市吴川市。
法定代表人：凌亚寿，经理。
委托代理人：黄树平、温庆翔，分别是广东安国律师事务所律师、实习人员。
被上诉人（原审被告）：广州XX房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：黄景钦，总经理。
委托代理人：吴家欣，公司职员，联系地址。
被上诉人（原审被告）：广州XX实业发展有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：黄寿荣，总经理。
委托代理人：李兴莉，公司职员，联系地址。
上诉人吴川市XX建筑工程有限公司（以下简称吴川xx公司）因与被上诉人广州XX房地产开发有限公司（以下简称XX房地产公司）、广州XX实业发展有限公司（以下简称XX实业公司）所有权确认纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第642号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：据广州市房地产档案馆于2015年4月22日出具的《房地产登记簿查册表》（房产登记号：2005登记字85552号）显示，越秀区麓景路47、49、51号的所有权人是XX房地产公司，登记附注载明：7层架空转换层1239.58平方米，第七层为设备转换层属麓苑路47，49，51号建筑区划内的全体业主共有。
2001年4月28日，吴川xx公司（承包人）与XX房地产公司（发包人）签订《建设工程施工合同》，约定：工程名称金麓苑商住楼，工程地点麓苑路41号，工程内容商住楼一幢25层，框剪结构，39500㎡，承包范围：土建、装修、水电安装工程，合同价款46532580元等。2003年10月16日，广州市城市规划局向XX房地产公司核发《建设工程规划验收合格证》，建设项目为三荣大厦（建筑类），位置为麓苑路41号。2006年12月15日，吴川xx公司（乙方，承包人）与XX房地产公司（甲方，发包人）签订《三荣大厦工程结算书》，约定：双方确认甲方拖欠乙方工程款5213441.42元，甲方定于2009年1月15日前付清给乙方，乙方对此无异议等。2007年2月6日，吴川xx公司（乙方，承包人）与XX房地产公司（甲方，发包人）签订《承诺协议书》，约定：甲方拖欠乙方工程款5213441.42元，因甲方资金困难无法如期还清工程款给乙方，现愿以甲方物业即三荣大厦七楼整层1239.58平方米和该楼负一层肉菜市场门口旁边的“夹层小商铺”约170平方米抵偿所欠工程款给乙方，并承诺在2013年6月30日前协助乙方办理上述物业过户给乙方，乙方对此无异议等。
2007年2月6日，吴川xx公司（买受人）与XX房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人所购的商品房为越秀区麓苑路三荣大厦第七层与负一层肉菜市场门口旁边的“夹层小商铺”，建筑面积共1239.58平方米（七层）、170平方米（夹层小商铺），该商品房属现房，总金额5213441元，双方约定出卖人将应支付给买受人的工程款债务折抵为买受人购房商品房的总价款，本合同签订后，视为买受人已一次性支付完毕商品房的总价款。出卖人应当在2007年2月9日前，将该商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后两年内取得房地产权属证书的，买受人不退房，并有权将出卖人诉至法院，要求办理产权登记并支付违约金等。双方确认XX房地产公司于签订该买卖合同的当日将上述房产交付给吴川xx公司使用。
2015年5月6日，涉讼三荣大厦的物业管理公司广州市保荣物业管理有限公司出具《证明》，内容为：广州市越秀区麓苑路51号三荣大厦的第七层与负一层肉菜市场门口旁边的“夹层小商铺”已于2007年2月交给吴川市第二建筑工程公司使用，并于第七层设立了吴川二建广州分公司，其中，吴川二建将第七层的部分物业（面积约100平方米）租给我司使用至今。
另查明，据广州市工商行政管理局于2014年11月17日出具的《商事登记信息》显示，XX房地产公司因不按照规定接受年度检验，依法吊销营业执照，吊销日期为2010年12月2日，该公司的股东信息：广东省岭南工业总公司，广州三荣实业发展有限公司。2004年4月8日，广东省岭南工业总公司（甲方）与广州三荣实业发展有限公司（乙方）签订《终止合作开发合同书》，自本合同生效之日起，终止双方之间所有有关合作建设三荣大厦的合同、协议，及其它所有具有权利／义务内容的法律文件的效力；无论是在本合同生效前或生效后，三荣房产公司在经营过程中，甲方应对第三人承担的股东责任或义务（如有的话），均转由乙方承担；以甲、乙一方或双方的名义所发生的、为合作建设三荣大厦而发生的对第三人的债务，均由乙方和三荣房产公司承受，和甲方无关等。
因本案纠纷，吴川xx公司于2015年2月3日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认广州市越秀区麓苑路47、49、51号“三荣大厦”七楼整层1239.58平方米的所有权归吴川xx公司；2、XX房地产公司、XX实业公司为吴川xx公司办理上述场地的产权过户手续。
XX房地产公司、XX实业公司原审共同辩称：确认吴川xx公司所述的事实，同意为吴川xx公司办证，但XX房地产公司已经被吊销，故无法为吴川xx公司办理产权过户手续，请求法院依法判决。
原审法院认为：据《房地产登记簿查册表》显示，涉讼物业第七层属于设备转换层，属麓苑路47，49，51号建筑区划内的全体业主共有，属于公共设备区域，XX房地产公司无权将该层的所有权作为抵债物划归吴川xx公司所有。故吴川xx公司要求确认该层归其所有、XX房地产公司、XX实业公司协助其办理该层产权过户手续的诉讼请求在客观上不能履行，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，作出如下判决如下：驳回吴川市第二建筑工程有限公司的诉讼请求。本案受理费48294元，由吴川市第二建筑工程有限公司承担。
判决后，吴川xx公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。麓苑路47、49、51号建筑区划内的业主在购买涉讼物业时并没有分摊共用建筑面积，故涉讼物业不存在公共设备区域，原审法院认定涉讼物业第七层为全体业主所有，XX房地产公司无权处分，该认定错误。二、一审判决适用法律错误。吴川xx公司与XX房地产公司签订《商品房买卖合同》，转让涉讼物业第七层所有权的要早于《中华人民共和国物权法》施行，故本案不应适用《中华人民共和国物权法》确认涉讼物业第七层属公共区域，而应当适用《中华人民共和国合同法》的相关规定，确认《商品房买卖合同》有效，XX房地产公司、XX实业公司按照《商品房买卖合同》的约定履行产权过户手续。综上，吴川xx公司上诉请求撤销原审判决改判支持其诉讼请求。
XX房地产公司、XX实业公司二审共同答辩称：同意吴川xx公司上诉意见，不同意一审判决，同意本案中止审理。
经审查，原审查明事实无误，本院依法予以确认。
二审中，XX房地产公司、XX实业公司称愿意配合吴川xx公司办理涉案房屋的产权证。吴川xx公司称由于房管部门认定涉案房屋为公建配套性质，实际上无法办证。吴川xx公司并向本院提交《中止审理申请书》：吴川xx公司已向广州市越秀区人民法院提起（2015）穗越法行初字第553号行政诉讼，要求确认广州市国土资源和规划委员会作出的《房地产登记簿查册表》（房地产号：2005登记字85552号）认定的内容违法和撤销《房地产登记簿查册表》（房地产号：2005登记字85552号）中“7层架空转换层1239.58平方米，第七层为设备转换层属麓苑路47，49，51号建筑区划内的全体业主共有”内容，该案审理结果可能否定《房地产登记簿查册表》（房地产号：2005登记字85552号）内容的合法性，从而撤销本案原审判决认定事实的主要证据。本案须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，故请求对本案中止审理。
本院认为，民事诉讼中诉的内容是当事人请求法院解决的具体民事权益争议，诉的本质是双方当事人之间存在一定的权利义务争议。在本案中，双方关于涉案房屋并无实际的权利义务争议，双方都认为涉案房屋属于吴川xx公司所有，且应过户至吴川xx公司名下，XX房地产公司、XX实业公司也愿意配合办理有关手续，而基于涉案房屋已被相关行政机关认定为全体业主共有的性质无法办理相关过户手续故提起本案诉讼。对此，吴川xx公司已经另案提起行政诉讼要求法院撤销房管部门的上述认定，双方可待该案的判决结果再自行向相关部门申请办理手续。为此，吴川xx公司请求确认涉案房屋的所有权归其，XX房地产公司、XX实业公司办理涉案房屋的变更登记不符合诉的内容及诉的本质，不符合起诉条件，应予以驳回。原审进行实体审理不当，本院予以纠正。
关于吴川xx公司申请对本案中止审理的问题。如上所述，本案不符合起诉的条件，不应该进行实体处理，故不必须以另一案的审理结果为依据，不符合中止审理的情形，吴川xx公司申请对本案中止审理的意见不成立，本院不予接纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第（三）款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百条的规定，裁定如下：
一、撤销广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第642号民事判决；
二、驳回吴川市第二建筑工程有限公司的起诉。
本案吴川市第二建筑工程有限公司预交的一审案件受理费48294元、二审受理费48294元，法院均予以退回。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 李 静
代理审判员 黄春成
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 林嘉丽