浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙04民终770号
上诉人（原审被告）：虞金，男，1979年8月4日出生，汉族，住浙江省余姚市。
委托代理人：曲川江、王月琴，浙江三利律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：唐福永，男，1978年9月8日出生，汉族，住安徽省怀远县。
委托代理人：孙兆胜、徐丹凤，浙江君度律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐光华，男，1954年2月6日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。
委托代理人：陈国云，上海吉亚律师事务所律师。
上诉人虞金、唐福永为与被上诉人徐光华房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2015）嘉南凤民初字第106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月14日受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
原审法院认定，徐光华系嘉兴市光华地面水有限公司（以下简称光华公司）的法定代表人。2013年7月5日，徐光华与虞金、唐福永签订《租房合同》一份，合同约定：徐光华将位于嘉兴市余新镇农庄村荡家漾北侧厂房，建筑面积约3004㎡（含周边场地使用权），门卫室两间28㎡租赁给虞金、唐福永，房屋租期为2013年7月1日至2023年6月30日止，每年租金为叁拾贰万柒仟肆佰伍拾陆元整（327456元），从第三年起年租金每两年增加9%，租金每半年支付一次，签约时付年租金50%，即壹拾陆万叁仟柒佰贰拾捌元整，2014年1月1日前支付剩余年租金的50%，即壹拾陆万叁仟柒佰贰拾捌元整。出租方交付承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责；租赁期满后，双方不再续租的，恢复原样。承租方应按照约定向出租方支付租金，如无故拖欠租金，出租方给予承租方30天宽限期，逾期视为违约并要承担30%的违约金。水电费以承租方实际使用度数为准，由出租方提供银行账号，承租方按时交纳，每月结清。合同终止条款第四项约定当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的，合同终止。合同中亦对租赁期间的双方权利义务、续租、合同中止、免责条件、争议处理等内容作了约定。合同签订后，徐光华将厂房交付虞金、唐福永使用，唐福永当即向徐光华转账支付半年租金163728元。第二期租金期限届至时，因虞金、唐福永未能按约支付，经徐光华多次催讨，虞金于2014年2月21日向徐光华出具欠条一份，确认欠徐光华2014年1月5日至2014年7月4日之间的厂房租金163728元，电费3441元，合计167168元，承诺于2014年3月25日前全额付清。2014年3月初，唐福永欲与徐光华协商解除合同，徐光华未予应允。后虞金、唐福永仍未按约支付租金，光华公司遂于2014年4月9日诉至原审法院[案号为（2014）嘉南凤商初字第107号]，要求虞金、唐福永支付租金、违约金、水电费等；并于2014年11月20日当庭变更诉讼请求，要求解除与虞金、唐福永于2013年7月5日签订的合同、腾退房屋、增加支付租金的数额。后考虑到诉讼主体问题，光华公司于2014年12月22日撤回起诉，并以徐光华名义重新起诉。土管部门出具的土地使用权证记载坐落于嘉兴市南湖区余新镇南江苑西侧、汤家漾北侧土地使用权人为光华公司，使用权类型为出让，使用权面积为5415㎡；房管部门出具的房屋产权证记载坐落于嘉兴市南湖区余新镇南江苑西侧、汤家漾北侧1幢所有权人系光华公司，建筑面积为2层3003.40㎡，登记时间为2014年9月26日。经原审法院对租赁场地现场勘察，发现虞金、唐福永实际占用、装修面积与光华公司房屋产权证上记载两层建筑面积基本一致。
原审法院认为，徐光华与虞金、唐福永签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应为有效，双方均应按合同约定享有权利，履行义务。双方争议焦点为：一、徐光华是否是适格主体及双方2013年7月5日签订的《租房合同》的效力及履行问题；二、唐福永以设立中公司“嘉兴禾粽食品有限公司”（以下简称“禾粽公司”）名义与光华公司于2013年9月30日签订《房屋租赁合同》的效力及履行问题；三、徐光华要求解除2013年7月5日签订的《租房合同》的解除合同时间起算点。
关于焦点一。徐光华作为光华公司法定代表人，其在涉案房屋未取得权证情况下以自己的名义对外出租光华公司厂房，与虞金、唐福永签订《租房合同》，并由其向承租方主张租金等权利。双方签订合同伊始，虞金、唐福永应明知建筑面积3004㎡的租赁场地系光华公司所有，故双方意思表示一致，应为有效，徐光华具备诉讼主体资格。虞金、唐福永抗辩因徐光华提供的厂房所有权手续不齐、不合法导致虞金、唐福永无法顺利设立公司、取得营业执照进而导致原合同无法履行，对此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，徐光华依约将厂房交付虞金、唐福永使用，也于本案诉讼前办妥了土地使用权证、房屋所有权证等手续，而虞金、唐福永在签订租赁协议时也应当知晓本案所涉房屋尚未办理权证，双方又对于租赁厂房用途、徐光华办妥房屋产权证的期限未明确约定，且虞金、唐福永未能举证证明其未能办妥工商登记手续应归责于徐光华，故虞金、唐福永仍应依约履行支付租金等义务。
关于焦点二。唐福永以设立中公司“禾粽公司”名义与光华公司于2013年9月30日签订的《房屋租赁合同》虽约定承租面积600㎡，用途作为办公场所使用；但审理过程中，虞金、唐福永均无法指明该份合同约定的具体占用位置，且唐福永从未就该合同支付过租金，“禾粽公司”亦未设立成功，故合同未成立，也未实际履行。从原审法院实地勘察的情况来看，虞金、唐福永实际占有的厂房面积确有3003.4㎡。截至2014年2月，虞金也对前一份合同结欠的租金及电费予以确认并向徐光华出具欠条，故对于虞金、唐福永抗辩应按后一份合同来履行的观点，不予采信。
关于焦点三。双方2013年7月5日《租房合同》解除时间起算的问题，虞金、唐福永第二期租金即2014年1月5日至2014年7月4日期间租金到期未付，徐光华多次催讨，已存在实质性违约，故对于徐光华要求解除合同并腾退的诉请予以支持。根据合同法规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知对方时解除。鉴于唐福永于2014年3月初与徐光华协商解除合同徐光华未予应允，而徐光华行使合同解除权系在（2014）嘉南凤商初字第107号案2014年11月20日第二次庭审时当庭提出，故在唐福永收到通知即2014年11月20日应视为双方合同解除。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据合同性质和履行情况，可以要求恢复原状、采取其他补救措施等。鉴于虞金、唐福永因厂房装修等问题一直占有该租赁房屋至今，故应向徐光华支付租赁期限内的房屋租金以及合同解除之后的房屋占有使用费，房屋占有使用费可参照租金标准计算并支付。根据双方《租房合同》的约定，年租金为327456元，虞金、唐福永已支付半年租金163728元，截至2014年7月4日尚欠租金为163728元，2014年7月5日至2014年11月20日期间租金应为122796元，两项合计为286524元。2014年11月20日至腾退之日的占有使用费以日租金897元（年租金327456元÷365天）为基础，计算至实际腾退之日。关于徐光华主张的违约金按30%计算过高，调整为以163728元为基数，自2014年3月26日起按银行同期同档次贷款基准利率的二倍计算至清偿之日止，但以32745.6元（163728元*20%）为限。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、徐光华与虞金、唐福永之间的《租房合同》于2014年11月20日解除；二、虞金、唐福永腾退位于嘉兴市南湖区余新镇南江苑西侧、汤家漾北侧1幢2层面积为3003.40㎡的房屋；三、虞金、唐福永支付徐光华下列款项：2014年1月5日至2014年7月4日期间房屋租金163728元及违约金（自2014年3月26日起，以163728元为基数，按银行同期同档次贷款基准利率的二倍计算至清偿之日止，但以32745.6元为限）、2014年7月5日至2014年11月20日期间房屋租金122796元、电费3441元及占有使用费（以日租金897元为标准，自2014年11月21日起计算至实际腾退之日）；以上二、三项均从该判决生效之日起七日内履行；四、驳回徐光华的其他诉讼请求。如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8653元，由虞金、唐福永共同负担。
判决宣告后，虞金、唐福永不服，向本院提出上诉。
虞金上诉称，第一、涉案房屋所有权于2014年9月属于光华公司，不属于徐光华。光华公司在取得所有权后并未授权徐光华对涉案房屋管理或出租。徐光华与涉案房屋不具有利害关系，其并非适格主体。第二、双方在签订租赁合同时均清楚涉案房屋系由虞金承租用于食品生产经营，对此法律明确规定生产经营者必须拥有相应的场所及设施。由于徐光华未能及时取得涉案房屋相应的物权凭证，导致虞金原拟设立的“禾粽公司”不能依法成立。导致虞金与他人产生装修纠纷等一系列诉讼，价值数百万元设施浪费，上百万元装修付诸东流。根据租赁合同的约定，系徐光华违约在先。综上，请求二审撤销原判，改判驳回徐光华原审诉讼请求或将本案发回重审。
唐福永上诉称，第一、徐光华主体不适格。根据2013年7月5日租赁合同和2013年9月30日租赁合同内容，可以明确看出涉案房屋的出租方是光华公司，徐光华仅系该公司法人代表。光华公司在当时并未委托徐光华出租涉案房屋。徐光华原审提供的情况说明系为了应付本案诉讼而由光华公司出具，不能作为定案依据。第二、2013年7月5日租赁合同未生效，即便生效，在签订2013年9月30日租赁合同时也已经解除。（一）因光华公司在签订2015年7月5日租赁合同后不能提供面积3004㎡的产权证明，只能提供面积为600㎡的合法建造手续，故双方于2013年9月30日重新签订了租赁合同，该合同约定的租赁面积也由相关城建部门确认，按照该合同的约定，唐福永已经超额支付了租金。因此，2013年9月30日租赁合同已经生效，并实际履行，双方的权利义务应以唐福永原审提供的该合同为准。（二）唐福永并未收到原审法院有关勘验现场的通知，也没有看到勘验笔录，更无法对勘验情况发表质证意见，原审法院剥夺了唐福永这方面权利。虞金与案外人汪国林的装修纠纷与唐福永无关，不能以装修面积来推断承租人实际承租面积。因此，原审法院认定经实地勘察，虞金、唐福永实际占有的厂房面积有3004㎡是错误的。第三、2013年7月5日租赁合同的解除时间应为2013年9月30日。唐福永于2014年3月发函给光华公司解除2013年9月30日的租赁合同，光华公司拒收。后唐福永又发手机短信给徐光华，明确2013年9月30日租赁合同于2014年3月5日解除。因此，2013年9月30日的租赁合同于该日解除。（2014）嘉南凤商初字第107号案件中的原告是光华公司，而非徐光华，光华公司作为出租方在2014年11月20日当庭提出解除合同，不能认为徐光华在该日提出解除合同。第四、唐福永承租的涉案房屋面积为600㎡，并非3003.4㎡。原审法院在审理案外人汪国林与虞金的装修纠纷案件中，根据案外人的财产保全申请对涉案租赁房屋进行查封，而唐福永并非该案的当事人。唐福永即便要腾退涉案房屋，客观上也因原审法院的查封而无法腾退。自查封之日，唐福永无法使用该600㎡的租赁房屋，故光华公司无权收取自查封之日起的租金或占有使用费。涉案房屋存在的物品、设备均与唐福永无关。原审法院仅判决腾退，对于如何腾退、是否恢复原状并未提及，属于漏判。第五、原审法院合议庭组成人员不符合规定。按照民事诉讼法的规定，人民法院审理一审案件，由审判员、陪审员共同组成合议庭或者审判员组成合议庭。而本案审判长为助理审判员。综上，请求二审撤销原判，改判驳回徐光华原审诉讼请求或将本案发回重审。同意人00
徐光华二审答辩称，虞金、唐福永的上诉理由均不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确。
双方当事人二审中均未提供新的证据。
二审中，本院于2016年7月8日依法制作勘验笔录一份，载明，涉案厂房一共上下两层，有3000㎡左右，厂房现场有装修材料、黄沙、门板以及机器设备等，地面、墙体均有施工，装修并未完成。没有其他人对涉案厂房进行使用，厂房现在处于空置状态。徐光华、虞金、唐福永对经本院勘验的上述内容均予以认可。本院对此予以认定。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点为：一、徐光华是否系本案适格主体；二、双方实际履行的租赁合同如何认定；三、虞金、唐福永应否支付租金及数额如何认定。
关于焦点一。尽管涉案厂房所有权人系光华公司，而非徐光华个人，但我国法律并未明确规定出租人必须是财产所有权人，财产使用权人、经营权人及委托管理人等同样可以成为出租人。涉案租赁合同系徐光华个人与虞金、唐福永签订，作为合同一方主体，其已按约将涉案厂房交付虞金、唐福永使用，履行了出租人的义务，也就有权向合同相对方主张权利。况且光华公司出具的情况说明中也载明公司委托法定代表人徐光华出租房屋并由其向虞金、唐福永主张权利，徐光华作为出租人的身份是明确的。因此，虞金、唐福永关于徐光华不是本案适格主体的上诉理由不能成立，本院对其该主张不予支持。
关于焦点二。经审理，2013年9月30日租赁合同第二条后有手写“本合同签订之日起，双方原租房合同解除”的内容，对此，徐光华认为签订合同时并无这一内容；虞金表示不清楚；唐福永认为签订合同时有这一内容，但该内容是谁写的其并不清楚。由此可见，三方对上述内容的形成情况各执一词，本院无法仅凭这一手写内容就认定双方2013年7月5日的租赁合同已经解除，此其一。其二，2013年7月5日租赁合同实际已在履行，唐福永在签订该合同后已支付半年租金。之后，虞金出具欠条，确认“欠徐光华2014年1月5日至2014年7月4日厂房租金163728元”，尽管唐福永对该欠条不予认可，但唐福永与虞金在本案中系合伙经商关系，两人在2013年7月5日的租赁合同中一并签字，虞金也表示唐福永履行合同的签字能够代表虞金。况且两人有时不能同时在场，徐光华找到虞金一人出具欠条也在情理之中。因此，虞金出具的该欠条对唐福永也有约束力，本院对唐福永的该抗辩不予采信。根据该欠条的内容，虞金在2013年9月30日租赁合同形成之后仍承认欠付徐光华半年租金163728元，该金额与2013年7月5日租赁合同约定的租金金额一致。由此可见，在租赁合同中租金金额这一必要条款方面，双方履行的是2013年7月5日租赁合同。因此，唐福永关于2013年9月30日租赁合同已将2013年7月5日租赁合同解除的上诉理由不能成立，本院认定双方当事人实际履行的系2013年7月5日租赁合同。
关于焦点三。经审理，虞金、唐福永在签订合同时知晓涉案厂房尚未办理权属证书，合同也未约定徐光华应在何时提供权属证书以便虞金、唐福永承租涉案厂房后用于设立“禾粽公司”，且虞金、唐福永也未举证证明其已向市场监管部门提供相应材料以便设立该公司。由此可见，光华公司在2014年9月取得涉案厂房权属证书与虞金、唐福永最终未能设立“禾粽公司”之间并无因果关系。因此，虞金、唐福永关于徐光华违约在先的上诉理由不能成立，二人应当按照2013年7月5日租赁合同的约定向徐光华支付租金。
如前所述，徐光华有权向虞金、唐福永主张合同权利，二人未按约向徐光华支付租金，经其催讨，在虞金出具欠条后，仍不予支付。因此，徐光华有权解除合同。在（2014）嘉南凤民初字第107号案件中，徐光华虽以公司名义于2014年11月20日起诉要求解除合同，但在该案中徐光华作为该公司法定代表人已经表达解除合同、不再履行涉案租赁合同的意思表示。因此，原审法院认定双方2013年7月5日租赁合同于2014年11月20日解除并无不当。合同解除前，虞金、唐福永应按约支付未付租金及相应违约金；合同解除后至腾退之日，二人应支付占有使用费。尽管唐福永认为涉案房屋被法院查封故其无法腾退，但其并未提供涉案厂房被法院查封的证据，本院在现场勘查时也未发现涉案厂房被法院查封。综上，原审法院作出的相应判决并无不当。
至于唐福永上诉提到的合议庭组成和勘验程序的问题，根据《中华人民共和国人民法院组织法》第九条规定，合议庭由院长或者庭长指定审判员一人担任审判长。第三十六条规定，助理审判员，由本院院长提出，经审判委员会通过，可以临时代行审判员职务。由此可见，在履行上述手续后，助理审判员依法享有与审判员同等的权利。在一定情况下，助理审判员可以担任合议庭审判长。因此，原审合议庭的组成并不违反法律规定，唐福永的该上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十条规定，勘验人应当将勘验情况和结果制作笔录，由勘验人和当事人签名或盖章。本案中，原审虽予勘验但在未制作勘验笔录的情况下就将勘验内容作为审理依据，确有不当之处，本院对此予以纠正。但经本院二审勘验，情况与原审勘验的情况基本一致。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，原判决、裁定认定事实或适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项之规定予以维持。因此，唐福永以此认为本案应发回重审的上诉理由亦不能成立。
综上，虞金、唐福永的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审认定事实基本清楚，判决结果并无不当之处，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12282元，由上诉人虞金、唐福永分别负担6141元。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
审 判 员 陈 远
代理审判员 章玉萍
二〇一六年七月十九日
书 记 员 郑 茜