江苏省金湖县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0831民初3076号
原告：江苏金湖农村商业银行股份有限公司，住所地金湖县健康西路1号。
法定代表人：程明飞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙晨阳、李海军，该公司职工。
被告：郁广祥，男，1970年9月9日生，汉族，住金湖县。
被告：朱志红，女，1969年4月11日生，汉族，住金湖县。
委托诉讼代理人：李东仁，江苏金胜来律师事务所律师。
原告江苏金湖农村商业银行股份有限公司诉被告郁广祥、朱志红借款合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月5日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙晨阳、李海军，被告郁广祥、朱志红的委托诉讼代理人李东仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江苏金湖农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告郁广祥、朱志红立即偿还原告贷款本金40万元及利息（其中10万元贷款自2016年6月6日起至2017年6月5日期间的利息根据约定的年利率8.7%计算，自2017年6月6日起至实际还款之日的利息根据约定的年利率12.18%计算；其中20万元贷款自2016年8月10日起至2017年8月9日期间的利息根据约定的年利率8.7%计算，自2017年8月10日起至实际还款之日的利息根据约定的年利率12.18%计算；其中10万元贷款自2016年11月25日起至2017年8月20日期间的利息根据约定的年利率8.7%计算，自2017年8月21日起至实际还款之日的利息根据约定的年利率12.18%计算）。2、判令原告对于被告郁广祥、朱志红的房地产（房产49万元、土地1万元）拍卖、变卖价款在50万元范围内享有优先受偿权。3、判令由二位被告依法承担本案一切诉讼费用。事实和理由：被告郁广祥、朱志红因经营需要向原告借款40万元，并以夫妻共同共有的房地产抵押担保。借款后，两被告未按合同约定归还借款本息，故诉至法院。
被告郁广祥、朱志红辩称：借款和抵押均属实。
本院经审理认定事实如下：2013年10月23日，原告与被告郁广祥、朱志红签订最高额个人担保借款合同、房地产抵押合同、国有土地使用权抵押合同各一份，约定二被告以其位于金湖县果园××路××号的房产（房屋所有权证号为：金房字第××号）、土地使用权〔证号：金国用（2014）第10253号〕作抵押，为郁广祥自2013年10月23日至2018年10月22日期间在原告处办理的最高本金余额不超过50万元的借款提供最高额抵押担保，担保范围为借款本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金等，被告每次提款的金额、借款期限、借款利率、还款方式等均以借款凭证为准，保证范围为借款本金、利息、罚息、违约金以及实现债权的费用等，逾期利息在约定利率基础上上浮40%计算，保证期间为每期还款日起二年。同日，双方对所抵押的房地产办理了抵押权登记，取得金房他证金湖县字第Ｊ××号房屋他项权证一份，登记债权数额为49万元，金他项（2013）第769号土地使用权他项权证，登记债权数额为1万元。2016年6月6日，被告郁广祥、朱志红向原告立借款借据，原告向其发放了贷款10万元，借款借据上载明：借款日期从2016年6月6日至2017年6月5日，年利率8.7％，按季结息。2016年8月10日，被告郁广祥、朱志红向原告立借款借据，原告向其发放了贷款20万元，借款借据上载明：借款日期从2016年8月10日至2017年8月9日，年利率8.7％，按季结息。2016年11月25日，被告郁广祥、朱志红向原告立借款借据，原告向其发放了贷款10万元，借款借据上载明：借款日期从2016年11月25日至2017年8月20日，年利率8.7％，按季结息。借款后，两被告共归还过利息20550.83元，本金40万元及下欠利息一直未还，原告遂诉至法院。
本院认为，原、被告签订的最高额个人担保借款合同、房产抵押合同、国有土地使用权抵押合同不违反法律强制性规定，应属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。原告依约已向被告郁广祥、朱志红履行了发放贷款义务，被告郁广祥、朱志红作为借款人应当依约及时足额履行还款义务。被告郁广祥、朱志红以其房地产为上述借款提供最高额抵押担保，并办理了抵押权登记，登记债权数额为50万元。原告作为抵押权人，在借款人未按约定还款时，有权行使抵押权并就抵押物依法折价、拍卖、变卖后所得价款在登记的债权数额50万元范围内享有优先受偿权。综上，本院对原告诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告郁广祥、朱志红于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告江苏金湖农村商业银行股份有限公司借款本金40万元及利息（其中10万元的借款，自2016年6月6日起至2017年6月5日期间的利息按年利率8.7%计算，自2017年6月6日起至实际还款之日的利息按年利率12.18%计算；其中20万元的借款，自2016年8月10日起至2017年8月9日期间的利息按年利率8.7%计算，自2017年8月10日起至实际还款之日的利息按年利率12.18%计算；其中10万元的借款，自2016年11月25日起至2017年8月20日期间的利息按年利率8.7%计算，自2017年8月21日起至实际还款之日的利息按年利率12.18%计算；两被告在履行义务时扣除已归还利息20550.83元）。
二、原告江苏金湖农村商业银行股份有限公司对被告郁广祥、朱志红所有的位于金湖县果园南园路1－2号的房产（房屋所有权证号为：金房字第××号）在折价或变卖、拍卖后所得价款在49万元范围内享有优先受偿权；对被告郁广祥、朱志红所有的位于金湖县果园南园路1－2号的土地使用权〔证号：金国用（2014）第10253号〕在折价或变卖、拍卖后所得价款在1万元范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，减半收取3650元，保全费3020元，合计6670元，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。
审判员 邹正斌
二〇一七年十二月二十五日
书记员 欣亚平
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。