辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民二终字第1069号
上诉人（原审原告）：连晓燕，女，1976年3月23日出生，无职业，汉族，住址吉林省扶余县。
委托代理人：商凤瑞，男，1942年12月30日出生，汉族，无职业。
被上诉人（原审被告）：郑学忠，男，1963年8月15日出生，汉族，无职业，住址福建省福州市仓山区。
被上诉人（原审第三人）：沈阳振丰房地产代理有限公司，住所地沈阳市皇姑区昆山中路35-1号2-13-2。
法定代表人：冯煦，系该公司总经理。
委托代理人：冯德来，男，1957年11月7日出生，退休职工。
上诉人连晓燕因与被上诉人郑学忠、沈阳振丰房地产代理有限公司（以下简称“振丰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2014）大东民（二）初字第829号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2015年3月25日受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长并主审，代理审判员单立、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，于2015年4月7日公开开庭审理了本案。上诉人连晓燕的委托代理人商凤瑞，被上诉人振丰公司的法定代表人冯煦及委托代理人冯德来均到庭参加了诉讼。被上诉人郑学忠经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
连晓燕一审诉称：2004年12月13日，我与郑学忠签订《房地产买卖合同》，约定：由我购买郑学忠位于沈阳市大东区北顺城路212-1号19-2、19-3商品房公寓，建筑面积分别为80.229平方米、137.499平方米的房屋两套，约定房屋总价款为50万元（包含贷款35万元）。合同签订后，我即支付了房屋购买款15万元（包含办理房产证的费用、当月的贷款、首付款13万多元），该50万元中含两套诉争房屋尚欠银行的贷款大概36万多元，贷款银行为农业银行金锋支行。当时合同签订后，我自行到银行希望银行办转按揭手续，但是当时银行不允许办理转按揭，故只能通过郑学忠的账户实际偿还贷款，目前19-2房屋尚欠银行贷款119，663.93元，19-3房屋尚欠银行贷款69，042.76元。由于该房屋上有抵押权，房产局不予办理房产证。现诉至法院，要求判令我与郑学忠签订的《房屋买卖合同》有效；判令郑学忠协助我办理房屋过户手续。
郑学忠一审辩称：我与连晓燕签订房屋买卖合同情况属实。约定价款包含银行贷款共计50万元。我2001年从开发商手中购买此两套房屋，至2004年我已经还贷款大概10万元左右，该两套房屋贷款期限为20年。我购买该二套房屋时，我交付首付款大概十几万元，在农业银行金锋支行办理房屋贷款。当时我与连晓燕签订买卖合同之时，曾口头约定由连晓燕按时向银行偿还房屋贷款，但连晓燕目前尚欠银行贷款。当时购买房屋时，我为房屋进行过装修，开发商曾经为我开具过大发票，我买本案诉争的房屋当时可以办房证，但是我委托开发商帮我卖本案诉争的两套房产，我就把大发票推给了开发商，后来开发商还没有卖出去，就跑了。所以我把该两套房屋卖给连晓燕了，但是我没有给连晓燕原始大发票，我只给其复印件了。如果连晓燕将银行贷款全部偿清，我将赔偿连晓燕办理房屋产权证，连晓燕应该赔偿我因其不按时还贷款给我造成信用污点的损失。如果法院认定合同无效，我要求把房屋收回。
振丰公司一审辩称：本案诉争的两套房屋，因一直没有办理过产权变更，所以仍然是沈阳冠信房产开发有限公司所有。沈阳冠信房产开发有限公司的总经理外逃后，根据联席会的会议纪要，全部债权、债务由我公司承担，所以该两套房屋的所有权仍然归我公司所有。我公司现在不同意将该二处房产卖给连晓燕。郑学忠与沈阳冠信房产开发有限公司签订的购销合同无效，因为该合同与备案的合同在价款上存在不一致的情况，而且未体现交房日，未约定贷款事宜等。而且郑学忠提供的交款收据上，财务章存在不一致，且记载的事由也有首付款和往来款，不能证明首付款缴纳的真实情况。而且在我公司接手的销售统计表中也没有郑学忠购买该两处房产的记录。冠信公寓19-20层共有7套房屋（含诉争的两套房屋）被六家银行反复查封，客观上也根本办不了房证。连晓燕诉争的两套房产不是由我公司扣下的，而是由联席会的工作组扣下的，是为了解决冠信公寓的消防问题。
原审法院审理查明：1997年8月26日，沈阳市大东区北顺城路212号127-12号19-20层房屋获得“大产权证”，建筑面积1582.24平方米。连晓燕主张的19-2、19-3两套房屋包括在该房产证内。
2000年9月22日，沈阳冠信房产开发有限公司与郑学忠签订商品房购销合同，约定：郑学忠购买沈阳大东区北顺城路212-1栋19层2号房，房屋单价2600元，总价309，426元，面积119.01平方米。而备案合同中则记载：单价为3800元，总价522，496元。郑学忠购买沈阳大东区北顺城路212-1栋19层3号房，房屋单价2600元，总价205，738元，面积79.13平方米。而备案合同中则记载：房屋单价3800元，总价304，870元。2000年9月26日，沈阳冠信房产开发有限公司为郑学忠出具预收房款票据分别为45，738元和69，426元。2000年11月16日，沈阳冠信房产开发有限公司为郑学忠出具往来款收据，该票据中的财务章笔体与预收房款票据财务章笔体不一致。2001年6月12日，中国农业银行金锋支行向沈阳冠信房产开发公司发放房款39.5万元。
2003年7月1日，沈阳市中级人民法院作出（2003）沈民（2）房初字第91号民事裁定书，对沈阳市大东区北顺城路212号“冠信公寓”第19-20层房产进行查封。
2004年12月13日，连晓燕与郑学忠签订《房地产买卖合同》，约定：连晓燕购买沈阳大东区北顺城212-1号19-2、19-3房屋，房价50万元，首付款15万元。合同签订后，郑学忠收到连晓燕给付的房款15万元。
2007年9月24日，大东区综合办、区房产局、区安监局、公安大东分局、消防大东大队、行政执法大东分局、工商大东分局、大北街道办事处成立整治办公室，对冠信公寓所有业主进行通告，因消防设施不到位，消防隐患整改没有达标前，不允许进行入住。
2010年10月22日，沈阳房产局依据沈阳市中级人民法院（1996）经初字第710号民事调解书，对沈阳市大东区北顺城路212号127-12号19-20层房屋查封。
2011年12月2日，沈阳市大东区处理信访突出问题及群体性事件联席会议召开，该会议纪要第三款记载：鉴于沈阳冠信房产开发公司总经理王心慈2002年底外逃美国，沈阳大东区房屋土地开发总公司营业执照吊销，同意由沈阳振丰房地产代理有限公司（业户成立的公司）替代沈阳冠信房产开发有限公司、大东区房屋土地开发总公司为冠信公寓6-17层业户办理房屋产权证事宜（分割卷号1570-6“大产权证”）。第五款记载：对于冠信公寓存在债权、债务、房产查封等问题，由冠信公寓业主代表申办的沈阳振丰房地产代理有限公司负责，并依据有关法律规定予以解决。
原审法院认为：本案连晓燕与郑学忠签订的房屋买卖合同系当事人之间真实的意思表示，不违反法律强制性规定，应认定为合法有效。但双方签订合同的标的物均指向本案涉案房屋，故本案须待明确郑学忠与振丰公司谁系房屋的所有权人，方能认定连晓燕是否能够依据与郑学忠签订的合同获得房屋所有权，是否能够办理更名过户手续。
根据2011年12月2日，沈阳市大东区处理信访突出问题及群体性事件联席会议的会议纪要：鉴于沈阳冠信房产开发有限公司总经理王心慈2002年底外逃美国，沈阳市大东区房屋土地开发总公司营业执照吊销，同意由振丰公司为冠信公寓6-17层业户办理房屋产权证事宜。但该会议纪要并未涉及本案诉争房屋所在的19-20层房屋产权证事宜。该会议纪要虽然记载对冠信公寓存在的债权、债务、房产查封等问题由振丰公司负责，但冠信房产开发公司遗留的销售总统计表中并未记载郑学忠购买房屋的情况，且郑学忠出示的专用收款收据中财务专用章存在不一致的情况，而且事由记载为预收房款和往来款。同时，郑学忠和连晓燕均不能向法庭出示房屋购买发票。因此，原审法院认为，现有证据无法证明该房屋的所有权归属，且在该房屋上存在多次查封，目前无法办理更名过户手续。因为历史遗留问题，该案目前不能按照民事法律的一般性规定解决此类纠纷认定房屋的所有权归属及办理产权登记问题，应由有关部门统筹解决，故驳回连晓燕的起诉。
综上所述。依据《中华人民共和国民法通则》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百一十九条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第139条、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院裁定：裁定驳回原告连晓燕的起诉。案件受理费4386元，退还原告连晓燕。
宣判后，上诉人连晓燕不服，上诉至本院。上诉请求：1.判令连晓燕与郑学忠签订的《房屋买卖合同》有效；2.判令郑学忠与冠信房地产公司所签商品房购销合同有效；3.判令振丰公司非法侵占他人房产；4.判定振丰公司退还侵占房产并赔偿损失；5.判令振丰公司承担本案相关诉讼费用。上诉理由：2004年12月13日，我与郑学忠签订《房地产买卖合同》，约定：由我购买郑学忠位于沈阳市大东区北顺城路212-1号19-2、19-3商品房公寓。合同签订后，我即支付了房屋购买首付款15万元，其余房款通过郑学忠的账户以偿还银行贷款的方式予以还清。目前19-2房屋尚欠银行贷款119，663.93元，19-3房屋尚欠银行贷款69，042.76元。我与郑学忠的房产买卖合同合法有效，希望依法得以最终解决纠纷。
被上诉人振丰公司辩称：郑学忠与冠信公司签订的合同没有实质性条款，只记载房子多少钱，且合同没有法人代表签字和盖章。首付款大约交了12万元，但印章不一致，且合同与备案合同相矛盾，合同是无效合同，请求维持原审判决。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有郑学忠与沈阳冠信房产开发有限公司签订的《商品房购销合同》二份、贷款购房抵押备案登记批复二份、预收款票据二份、往来款收据七份、农业银行为郑学忠办理贷款凭证票据三张、郑学忠与连晓燕买卖合同一份、合同书一份、收条一份、农业银行还款凭证二份、保证书一份、调解书复印件二份、市信访解决办公室联合工作组公告复印件一份、2011年9月7日自筹情况报告复印件、2011年12月2日会议纪要复印件、2010年10月22日执行通知书复印件、1997年8月26日19-20层房证复印件，2003年7月1日民事裁定书复印件、2003年7月1日执行通知书复印件、2003年8月19日判决书复印件、2007年9月24日联合通告复印件一份，商品房购销合同复印件（振丰公司提供二份）、客户日统计表复印件5页等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：上诉人连晓燕虽与被上诉人郑学忠签订有《商品房买卖合同》，但连晓燕能否依据该合同获得诉争房屋所有权取决于郑学忠是否为有权处分诉争房屋的实际所有权人。经庭审查明，沈阳冠信房产开发有限公司虽与郑学忠签订了商品房购销合同，但该合同中有关房屋建筑面积和单价的约定与连晓燕和郑学忠签订的买卖合同及备案合同中的内容明显不一致。沈阳冠信房产开发有限公司向郑学忠开具的专用收款收据中冠信公司财务专用章也存在前后不一致的情况，且收款事由标注为预收房款和往来款。另，依据大东区处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室《关于解决冠信问题会议纪要》，振丰公司替代沈阳冠信房产开发有限公司、大东区房屋土地开发总公司为冠信公寓6-17层业户办理房屋产权证事宜。但该会议纪要并未涉及本案诉争房屋所在的19-20层房屋。同时冠信公司遗留的销售总统计表中也并未记载郑学忠购买房屋的情况。因此，本院认为，在争议房屋权属不清并存在多次查封的情况下，原审法院裁定驳回连晓燕的起诉并无不当。故对连晓燕的上诉主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 于利军
代理审判员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一五年四月十六日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条规定：第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。