广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0102民初7709号原告：中国工商银行股份有限公司南宁市民主支行，住所地：广西壮族自治区南宁市兴宁区民主路14号。统一社会信用代码：70873014-8。负责人：谭惠清，该行行长。委托诉讼代理人：韦良峰，广西欣源律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄潘羽，广西欣源律师事务所律师。被告：梁慧敏，女，1978年9月17日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市武鸣区。被告：马信，男，1979年11月10日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市武鸣区。被告：广西荣和置业开发有限责任公司，住所地：广西壮族自治区南宁市兴宁区明秀东路88号荣和·山水绿地商业中心三楼。法定代表人：郑立文，该公司总经理。委托诉讼代理人：农艳芳，该公司法务经理。案由：金融借款合同纠纷适用程序：简易程序（）普通程序（√）立案时间：2017年12月5日开庭时间：2018年6月22日当事人到庭情况：原告中国工商银行股份有限公司南宁市民主支行（以下简称工行民主支行）的委托诉讼代理人黄潘羽到庭。被告梁慧敏到庭。被告马信未到庭。被告广西荣和置业开发有限责任公司（以下简称荣和公司）的委托诉讼代理人农艳芳到庭。原告诉请要点诉讼请求：1、解除原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》；2、被告梁慧敏、马信共同向原告归还借款本金410741.23元并支付利息（利息计算：计至2017年10月12日的利息、罚息为35181.88元；从2017年10月13日起至借款实际清偿之日止，以410741.23元为本金，按中国人民银行公布的同期贷款利率分段计付）；3、被告梁慧敏、马信共同向原告赔偿律师代理费20566元；4、被告荣和公司对被告梁慧敏、马信的上述债务承担连带清偿责任；5、原告对被告梁慧敏、马信提供抵押担保的位于南宁市兴宁区明秀东路88号荣和·山水绿城B2组团8号楼B单元1903号房折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿；6、案件受理费、保全费由三被告共同承担。事实与理由：2012年10月26日，原告根据与三被告签订的《个人购房借款/担保合同》的约定，向被告梁慧敏发放了贷款45.1万元。借款当时的年利率为7.205%，贷款到期日为2032年10月26日，还款方式为按月等额本息。被告梁慧敏、马信以位于南宁市兴宁区明秀东路88号荣和·山水绿城B2组团8号楼B单元1903号房产为借款提供抵押担保，被告荣和公司为借款提供阶段性连带保证。借款发放后，被告梁慧敏、马信未依约还款，严重损害原告的合法权益。被告答辩要点被告梁慧敏同意原告的各项诉讼请求。被告马信未作答辩，亦未提交证据。被告荣和公司辩称，对原告提出的第一、二、三项诉讼请求没有异议。虽然涉案房屋只办理了抵押权预告登记手续，但原告对涉案房屋折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。以房产价值抵偿后不足的部分由荣和公司承担补充清偿责任。认定事实及法律适用一、认定事实1、合同签订情况：2011年11月30日，原告工行民主支行（贷款人）与被告梁慧敏、马信（借款人）、被告荣和公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》（编号A按字邕行民主支行2011年1058号）；2、借款金额：人民币451000元；3、借款期限：240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等的法律效力；4、借款用途：贷款用于购买南宁市兴宁区明秀东路88号荣和·山水绿城B2组团8号楼B单元1903号房，建筑面积85.88平方米。5、利率：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定。据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率＝年利率/12，日利率＝年利率/360。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。6、借款人的还款方法：按照按月等额本息还款法偿还贷款本息；7、违约及违约责任：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成借款人违约；借款人发生违约情形的，贷款人有权行使以下权利：解除合同；宣布合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在合同约定的利率基础上加收30%确定。8、抵押担保：梁慧敏、马信用其购买的位于南宁市兴宁区明秀东路88号荣和·山水绿城B2组团8号楼B单元1903号房为借款提供抵押担保；抵押担保的范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2013年8月22日，梁慧敏、马信所有的上述房产办理了预购商品房抵押权预告登记手续（证号：邕房预字第1345652号），原告为预告登记权利人，登记债权数额为451000元。9、保证责任：保证人承担阶段性连带责任保证，保证对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直到借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。10、其他费用约定：订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息。11、合同的履行：2012年10月26日，原告向被告梁慧敏、马信发放借款451000元。原告提交的个人借款凭证载明贷款到期日为2032年10月26日。截至2017年10月12日，被告梁慧敏、马信已还本金为40258.77元，已还利息为103241.72元，尚欠借款余额为410741.23元，尚欠利息35181.88元。12、其他事实：借款发生时，被告马信与梁慧敏系夫妻关系。原告为实现本案债权委托广西欣源律师事务所律师代理诉讼支出律师费20566元。以上事实，有《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、预抵押权证、贷款借据详细信息表、被告身份证、结婚证、委托代理合同、律师费发票、当事人陈述等为证，本院予以确认。二、法律适用1、合同效力：原告工行民主支行与被告梁慧敏、马信、荣和公司签订的《个人购房借款/担保合同》，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。2、合同的解除：原告依约发放了借款451000元，已经履行了合同约定的义务，梁慧敏、马信在收取款项后未按期偿还借款本息，已构成违约，致使合同约定的解除双方借贷关系的条件成就。原告诉至本院后直至本案庭审法庭辩论终结以前，梁慧敏、马信仍未对自己的违约行为采取任何补救措施以弥补原告所受的损失，原告要求解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》符合合同约定和法律规定，本院予以支持。合同解除时间为本判决生效之日。3、违约责任：借款合同解除后，被告梁慧敏、马信应当偿还尚欠原告的全部借款本息，故原告请求判决梁慧敏、马信偿还借款本金410741.23元及利息，本院予以支持。关于借款期限内的利息计算标准有合同的具体约定，原告诉请被告支付利息和罚息35181.88（计至2017年10月12日止），并从2017年10月13日起至合同解除之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算利息和罚息，并未超出原、被告合同约定的计算标准，本院予以支持。关于合同解除后的利息问题，因合同解除后原、被告关于计算逾期还款罚息的条款不再对双方执行适用，故合同解除后的利息应参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率分段计付至被告实际清偿借款之日止。关于律师费，因借款合同约定原告为实现债权支出的律师费由借款人承担，原告提交的委托代理合同和律师费发票证实原告为实现本案债权已实际支出律师费20566元，且该收费符合律师服务收费标准，故对原告要求梁慧敏、马信承担律师费的诉请，本院予以支持。4、关于原告抵押权的实现问题。预告登记并不等同于物权登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”,从这一规定可以看出，预告登记是为“保障将来实现物权”而作的一种登记，因此预告登记的权利人对于登记物不享有物权，而仅享有未来取得物权的请求权。本案中，梁慧敏、马信以其所购房屋为原告设定抵押权，原告对此项请求权进行了预告登记，原告为抵押权预告登记权利人。由于该房尚未完成现实物权的本登记，原告在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对梁慧敏、马信抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对梁慧敏、马信抵押房屋的处分，但并非对梁慧敏、马信抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故原告对梁慧敏、马信抵押房产的抵押权尚未设立，其不享有对预告登记房屋行使抵押权并优先受偿的权利，对原告要求对预告登记房产优先受偿的主张，本院不予支持。5、被告荣和公司的责任：原、被告在《个人购房借款/担保合同》中约定荣和公司为被告梁慧敏、马信的借款承担阶段性连带责任保证，如本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。因梁慧敏、马信所购房屋尚未办妥现房抵押形态的抵押登记，故保证合同所附保证责任免除条件并没有成就，原告有权要求荣和公司承担相应的保证责任。荣和公司承担保证责任后，有权向梁慧敏、马信追偿。判决结果综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第一百一十二条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司南宁市民主支行与被告梁慧敏、马信、广西荣和置业开发有限责任公司签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A按字邕行民主支行2011年1058号），合同解除时间为本判决生效之日；二、被告梁慧敏、马信共同向原告中国工商银行股份有限公司南宁市民主支行归还借款本金410741.23元；三、被告梁慧敏、马信共同向原告中国工商银行股份有限公司南宁市民主支行支付利息（利息计算：1、计至2017年10月12日的利息为35181.88元；2、以410741.23元为基数，自2017年10月13日起至被告实际偿清之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率分段计付）；四、被告梁慧敏、马信共同向原告中国工商银行股份有限公司南宁市民主支行赔偿律师费20566元；五、被告广西荣和置业开发有限责任公司对被告梁慧敏、马信上述第二、三、四项债务承担连带清偿责任。被告广西荣和置业开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告梁慧敏、马信追偿；六、驳回原告中国工商银行股份有限公司南宁市民主支行的其他诉讼请求。案件受理费8297元、公告费350元，财产保全费2853元，三项共计11500元，由被告梁慧敏、马信、广西荣和置业开发有限责任公司负担。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 黄 莉人民陪审员 黄 娟人民陪审员 聂广文二〇一八年六月二十八日书 记 员 蓝田群附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。