浙江省磐安县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）金磐民初字第324号
原告傅海星。
委托代理人陈志群，特别授权。
被告浙江磐安海德房地产开发有限公司，住所地：磐安县安文镇龙山路7号。
法定代表人李黎明，董事长。
委托代理人单爱萍、陈晖，浙江长虹律师事务所律师。
原告傅海星与被告浙江磐安海德房地产开发有限公司（以下简称海德公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周美珍适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告傅海星及其委托代理人陈志群、被告海德公司的委托代理人单爱萍、陈晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告傅海星诉称：原告于2010年5月28日与被告海德公司签订商品房买卖合同，购买被告所开发的位于磐安县海螺山的海德华府5幢701室。合同第九条约定，被告应于2011年5月31日前将符合合同约定条件的商品房交付原告使用。第十条约定：“商品房交付逾期超过45日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金。”第十六条“关于产权登记的约定”则约定：“出卖人承诺于2011年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；自约定日期30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明，且买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。”现原告已经按照合同约定履行了付款义务，但截止起诉日，仍未收到被告的书面交房通知书，更没有收到土地、房屋权属证书，被告也未向原告书面说明无法按期交房和逾期交付权属证明的原因。原告认为，被告逾期交房和逾期交付权属证书不存在法定或约定的免责事由，应付的违约金不足以抵偿物价上涨（如装修材料和人工工资的上涨）和延期入住的损失，严重损害了原告的合法利益。原告现向法院起诉，请求：1、判令被告向原告交付房屋，并交付土地、房屋权属证书。2、判令被告支付逾期交房和逾期交付权属证书的违约金（计算至2012年7月31日止为56296.18元，此后的违约金清算至实际交付房屋及权属证书之日止）。3、判令由被告负担本案诉讼费用。
被告海德公司辩称：1、原告诉称与事实不符。被告在2011年12月15日已通知原告收房。2、虽然合同约定交房条件为被告应当取得建设工程竣工验收备案证明，但根据规划部门的相关要求，交纳物业专项维修资金等费用是办理竣工验收备案证明的前提条件，原告至今未交纳相关费用，故不能按照合同约定取得备案证明的法律后果应当由原告自行承担。3、根据合同约定，办证是由原告自行办理，被告只承担协助义务，被告已经多次通知原告办理产权证，但原告至今未到被告处要求协助办理。4、根据附件八第2条约定，入住人收到《入伙通知书》后在一个月内不办理相应手续的，视为入住。5、原告于2012年3月21日向物业领取钥匙并于2012年4月份动工装修，并于同年7月份入住。6、原告在装修过程中对外立面进行违章改装装修，直接导致该幢房屋不予备案，我公司将保留向原告追索因其违章行为给被告造成的损失的权利。
经审理查明：2010年5月28日，原告傅海星与被告海德公司以买受人和出卖人名义签订《商品房买卖合同》一份，双方约定由原告购买被告所开发的位于磐安县海螺山的海德华府5幢701室套房。合同第五条“计价方式与价款”约定：“该商品房总价款伍拾陆万壹仟壹佰陆拾陆元整。……。按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准为2.5元/平方米（以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准）。该款项未包含在本条约定的总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。”合同第九条“交付期限及条件”约定：“出卖人应当在2011年5月31日前，将具备下列第1种条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；……。”合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第九条约定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①……；②逾期超过45日后，买受人有权解除合同。……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.1的违约金。”合同第十二条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……。”合同第十六条“关于产权登记的约定”约定：“……。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2011年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、……；2、约定日期30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：①……。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。……。”2011年12月15日，被告给原告发送《入伙通知书》一份，其中载明：“您所购买的磐安海德华府第5.8.9号楼住宅，依照您与我公司签定的《商品房买卖合同》相关规定，已达到交房标准，具备了入伙条件，现通知您于2011年12月19日开始到浙江磐安海德房地产有限公司办理入伙手续。（办理入伙手续时间：元月15号之前即2011年12月19日至2012年1月15日。）……。”2012年3月21日，原告从被告处领到了所购商品房的钥匙。2012年7月4日，磐安县住房和城乡建设局对被告所开发建造的海德华府2#、3#、5#、8#、9#、10#、11#共7幢房屋作了备案，备案表中载明竣工验收日期为2011年11月18日。2012年9月28日，被告在“磐安报”刊登公告，具体内容为：“磐安海德华府部分房屋办理房屋所有权证相关事项公告如下：一、范围：第2、3、5、8、9、10、11、12、15号楼房屋；二、办理条件：已付清房款、交纳物业维修基金，并办理交房手续；三、办理时间：自2012年10月15日开始；四、注意事项：1、所需材料：夫妻双方身份证、结婚证（单身证明）、户口本、购房发票、契证及契证发票；2、自2012年10月15日开始，一个月内由海德房产代办，逾期由业主自行办理。”至今，被告并未将对原告所购商品房进行初始登记的土地使用权证书或登记证明和房屋所有权证书交付给原告。
以上事实，有原、被告陈述、商品房买卖合同、收款发票、银行转账单、竣工验收备案表、入伙通知书及送达证明、磐安报等证据所证实。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，且没有违反法律规定，应认定为有效合同，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。现原告已按约履行了义务，而被告没有按照约定期限将符合约定条件的商品房及对该商品房进行初始登记的土地使用权证书或登记证明和房屋所有权证书交付给原告，依约应当承担继续履行和支付违约金等违约责任。按照合同约定，被告应当自2011年6月1日起按日向原告支付已交付房价款561166元的万分之2.1的违约金。由于原告已在2012年3月21日向被告领取了所购商品房的钥匙，该行为应被视为对所购商品房的实际接收，故该违约金计算至领取钥匙日止，经计算为34646.39元。同时，由于原告已经实际领取了钥匙，故原告要求判令被告交付商品房的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期交付土地使用权证书或登记证明和房屋所有权证书的违约金，因被告未举证证明已具备交付条件并通知交付或已经实际交付，故从约定交付日期即2011年12月31日起计算至至实际交付日止。被告辩称在向原告发送入伙通知书的2011年12月15日已通知原告收房，并根据附件八第2条辩称入住人收到入伙通知书后在一个月内不办理相应手续的，视为入住，理由不成立。因为附件八第2条是对房屋交接手续的补充约定，对其含义应当结合合同第九条和第十二条进行整体解释，只有在同时符合合同第九条和第十二条约定的情形下，该条款才能实际发生相应效力。而在被告向原告发送入伙通知书时，合同第九条和第十二条约定约定的交房条件根本还未成就，故原告依约可拒绝接收房屋。被告提出的业主交纳物业专项维修资金等费用是办理竣工验收备案证明的前提条件，原告至今未交纳相关费用，因此应当由原告自行承担不能按照合同约定取得备案证明的法律后果的抗辩主张，与合同约定不符，也与法律规定不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告浙江磐安海德房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将对海德华府5幢701室套房进行初始登记的土地使用权证书或登记证明和房屋所有权证书交付给原告。
二、被告浙江磐安海德房地产开发有限公司本判决生效后十日内支付原告傅海星逾期交房违约金34646.39元，并自2011年12月31日起按日向原告傅海星支付已交付房价款561166的万分之零点五的违约金至本判决确定的履行之日止。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费604元（已减半收取），保全费620元，合计1224元，由原告负担381元，由被告浙江磐安海德房地产开发有限公司负担843元。限于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 周美珍
二〇一二年十一月十五日
代书记员 羊英巧