广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2097号
上诉人（原审被告）：广州市恒浩投资咨询有限公司。
法定代表人：江剑懿，职务：总经理。
委托代理人：潘作仁，广东德能律师事务所律师。
委托代理人：吴雅琴，广东德能律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广东省物资回收公司。
法定代表人：郑钦，职务：总经理。
委托代理人：苏晓军，广东天胜律师事务所律师。
上诉人广州市恒浩投资咨询有限公司因与被上诉人广东省物资回收公司租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1744号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年6月16日，广州市中级人民法院作出（2002）穗中法执字第2271、1813号民事裁定书，对广东省物资回收公司（以下简称省物资公司）与广州市万德福投资发展公司（以下简称万德福公司）房地产买卖纠纷和赔偿纠纷二案合并执行，双方均同意二案债权债务互相冲抵，冲抵后万德福公司仍欠省物资公司16031901.98元债务。该民事裁定书裁定：四、万德福公司位于广州市芳村区山村路太平约6号的茶叶市场临时商铺以月租16008元、加工场地以月租1506.3元由省物资公司继续使用。六、上述物业租金保留目前状况至现有合同到期后，双方再另重新评定租金；租金收益用以抵减万德福公司所欠省物资公司相应债务。
2011年11月1日，省物资公司（甲方）与广州市恒浩投资咨询有限公司（以下简称恒浩公司）（乙方）签订了最后一期《租赁协议》约定：乙方租用荔湾区山村太平约6号省物资公司（甲方）加工场铁棚。租赁面积约500平方米。租赁期限六个月，从2011年11月1日起至2012年4月30日止。租金5000／月，乙方应在每月15日前向甲方交纳当月租金。甲方如需收回铁棚，甲方应提前15天通知乙方，乙方应积极配合退场，甲方不给予任何赔偿。恒浩公司接收了涉案房屋后，恒浩公司向省物资公司支付租金至2012年12月。租期届满后，省物资公司与恒浩公司没有续签租赁合同，恒浩公司从2013年1月起没有支付租金给省物资公司，也没有与省物资公司续签租赁合同。
2013年11月1日，省物资公司向恒浩公司发函催促恒浩公司5天内清缴所拖欠的租金，并于接到本通知之日起20天内将该场地退回省物资公司。恒浩公司在一审庭审中表示未收到该函。
原审法院认为：省物资公司、恒浩公司2011年11月1日签订的《租赁协议》是当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应切实履行合同义务。在原租赁合同期限届满后，双方没有续签租赁合同，恒浩公司继续使用涉案房屋，省物资公司没有提出异议，双方形成了不定期租赁关系，省物资公司有权随时解除合同，且省物资公司已在解除合同前提前通知恒浩公司退场，现省物资公司要求与恒浩公司解除租赁合同的诉讼请求，原审法院对此予以支持。在解除合同后，恒浩公司应将涉案房屋交还省物资公司。对于恒浩公司拖欠省物资公司的房屋租金，恒浩公司亦应向省物资公司清缴。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，原审法院于2014年2月19日做出如下判决：一、解除省物资公司与恒浩公司于2011年11月1日签订的《租赁协议》。二、恒浩公司自本判决发生法律效力之日起10日内将位于广州市荔湾区山村太平约6号加工场腾空交回省物资公司。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，恒浩公司一次性向省物资公司支付2013年1月1日起至恒浩公司交回房屋之日止的房屋租金（按每月5000元计算）给省物资公司。本案受理费726元，由恒浩公司负担。
判后，上诉人恒浩公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1.省物资公司不是涉案租赁标的的产权人。省物资公司出租给恒浩公司的“6号17栋仓铁棚场地”并非独立物业，而是广州市芳村区山村路太平约6号3栋、10-14栋、16-23栋、后太平约6号20栋、23栋的共用通道（道路）。省物资公司不是业主，故此不享有对“6号17栋仓铁棚场地”的所有权。出租方提交的唯一一份产权证明是2003年6月16日广州市中级人民法院作出的（2002）穗中法执字第2271、1813号《民事裁定书》。而此后，2008年至2013年，太平约6号3栋、16-23栋、10-14栋、20栋、23栋房地产已经分别拍卖给他人。2.省物资公司不享有租赁合同解除权。涉案租赁标的“6号17栋仓铁棚场地”作为物业的共用通道（道路），在物业产权依法发生转移的情况下，其产权已经随同物业产权转移。涉案物业新产权人依法替代省物资公司继续履行与恒浩公司间的租赁合同，由于产权变动关系，省物资公司已经不是租赁合同的一方，租赁合同解除权只能由新的业主行使。省物资公司在物业出租期间，物业产权发生变动，在没有约定的情况下，省物资公司仅可以就其享有产权期间的物业租金向承租人追讨。恒浩公司并不拖欠省物资公司租金，恒浩公司与租赁物业新产权的租赁关系及租金结算与省物资公司无关。另在2002穗中法执字2271号执行案，广州市中级人民法院曾经在2003年裁定万德福公司的物业继续出租给省物资公司的方式冲抵债务。在2013年7月3日，广州市中级人民法院就该案作出新的执行裁定，把万德福公司所有物业拍卖，拍卖所得款为2340万元，原万德福公司欠省物资公司1603万元，根据两份裁定书，我方认为省物资公司已通过执行拍卖标的物取得了财产，原裁定以租金冲抵已经没有实际履行必要。综上所述，上诉请求：1.撤销原审判决，依法驳回省物资公司的全部诉讼请求；2.一审、二审的诉讼费用由省物资公司承担。
被上诉人省物资公司答辩称：同意一审判决。省物资公司依据广州市中级人民法院的生效裁定书依法享有对涉案物业的使用权及收益权。该裁定书裁定涉案物业的使用权及收益权归省物资公司所有，并用于冲抵被执行人万德福公司所欠省物资公司的债务。至今为止，万德福公司仍未完全清偿所欠省物资公司的债务，故省物资公司仍依法享有对涉案物业的使用权及收益权。涉案物业在恒浩公司列举的其他物业的拍卖过程中，法院的拍卖公告从未声明过涉案物业属于拍卖物业的附属建筑物，法院也从未通知省物资公司需收回该涉案物业的使用权及收益权。至今为止，也没有任何人向省物资公司提出过对涉案物业的权利主张。根据租赁合同的相对性原则，省物资公司有权依法解除本案讼争租赁合同并要求恒浩公司支付拖欠的租金或场地使用费。恒浩公司依据本案租赁合同向省物资公司支付租金或场地使用费后，即使有涉案物业的权利人向省物资公司提出权利主张，那也是省物资公司与涉案物业的权利人之间所发生的法律关系，需另案处理，恒浩公司无权代表涉案物业的权利人提出权利主张。广州市中级人民法院执行局至今未裁定解除我方对讼争物业的使用权和收益权，我方对讼争物业依旧享有使用权和收益权，并用于冲抵万德福公司所欠我方的债务本息。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案双方争议的焦点是在原租赁合同到期后，省物资公司是否有权向恒浩公司收取租金。省物资公司、恒浩公司签订的《租赁协议》合法有效，双方均应切实履行合同义务。在在该协议约定的租赁期限届满后，双方虽然没有续签租赁合同，恒浩公司继续使用涉案房屋，省物资公司对此未提出异议，双方事实上形成了不定期租赁关系。省物资公司有权随时解除合同，现省物资公司要求与恒浩公司解除租赁合同的诉讼请求，于法有据，原审法院据此判决双方解除合同、恒浩公司将涉案房屋交还省物资公司并清缴拖欠省物资公司的房屋租金，并无不当，本院予以支持。上诉人恒浩公司上诉主张省物资公司并非涉案房屋的产权人，无权收取房屋租金。根据本院做出并已经生效的（2002）穗中法执字第2271、1813号民事裁定书，省物资公司有权使用涉案房屋以冲减万德福公司所欠省物资公司债务，在该裁判文书并未被撤销或变更的情况下，省物资公依法享有对涉案房屋的使用权并有权对外出租，故恒浩公司该主张不能成立。
综上所述，上诉人恒浩公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1452元，由上诉人广州市恒浩投资咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 李焕
代理审判员 余盾
二〇一四年八月一日
书 记 员 张辉