吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉07民终1139号
上诉人（原审被告）松原市丽水物业管理有限责任公司，住所吉林省松原市宁江区东镇大路，组织机构代码证55528072-0。
法定代表人李迎春，经理。
委托代理人张晓光，吉林车宏伟律师事务所律师。
委托代理人卢云龙。
被上诉人（原审原告）宁江区丽水花园小区业主委员会。
负责人王和友，主任。
上诉人松原市丽水物业管理有限责任公司（以下简称丽水物业公司）与被上诉人宁江区丽水花园小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，宁江区人民法院作出（2016）吉0702民初2485号民事判决后，丽水物业公司不服提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人张晓光、卢云龙，被上诉人负责人王和友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告宁江区丽水花园小区业主委员会诉称，原告系丽水花园小区业主。自2009年丽水花园小区业主开始办理入住手续，时至今天，丽水物业公司没有尽到物业职责，擅自更改公共设施、损毁小区路面、破坏绿化，变卖属于业主的公共设施（楼梯间）、殴打业主20余起。被告于2016年5月19日给各业主下发通知书，停止了物业服务。经征询全体业主意见，该小区业主总计为664户，实际居住597户，同意解除与被告之间物业服务合同的为472户，已经超过该小区业主人数的50%和建筑面积的50%以上，应解除双方的物业服务关系。故诉至法院，要求1、解除原被告之间的物业服务合同关系；2、被告立即退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关物业服务所必需的相关资料；3、被告立即返还其变卖公共设施（楼梯间）所得12万元。另被告先将小区内道路等破坏，而后未征得业主同意将道路等恢复重建，不同意给付因此而付出的款项。
原审被告丽水物业公司辩称，我公司在进行物业服务过程中不存在打骂业主等情况。宁江区丽水花园小区业主委员会未经全体业主同意产生，未通过业主大会公示公告，因此程序不合法。提出解聘物业公司未经业主过半数以及建筑面积过半数业主的同意，仅代表多次欠缴物业费的业主委员会部分成员的个人意见，不能代表全体业主的真实意思。物业服务用房系归建筑单位所有，原告请求被告交付主体不适格。不存在变卖公共设施得款12万元的事实，不能返还。即便存在买卖楼梯间的事实，也应按照合同相对性原则，将款返还给买受人，而不是原告。被告在小区内硬化和绿化，支付工程款135万元左右，应由业主承担。
原审法院审理查明，松原市丽水物业有限公司与宁江区丽水花园小区的开发商签订了前期物业服务合同，成为该小区的前期物业公司。宁江区丽水花园小区业主委员会于2016年2月24日经宁江区滨江街道办事处和松原市物业管理中心登记备案成立。因双方就丽水花园小区物业服务、小区管理使用存在分歧，宁江区丽水花园小区业主委员会采用书面征求意见的形式，征询了小区业主472户同意，决定解聘被告，并通知了被告。被告于2016年5月19日，向原告业主委员会发出《物业通知》，告知暂停一切服务，由业主委员会接管小区物业。但被告未实际退出丽水花园小区物业用房。2016年5月30日，宁江区丽水花园小区业主委员会与松原市良友贴心管家物业有限公司签订《丽水花园小区物业管理委托合同》，后又于2016年6月8日与松原市春辉物业管理有限公司签订《丽水花园小区物业管理委托合同》。现被告已经终止了在丽水花园小区的物业服务。
原审法院认为，被告松原市丽水物业有限公司因与宁江区丽水花园小区的开发商签订了前期物业服务合同，与原告宁江区丽水花园小区业主之间形成物业服务合同关系，该协议书合法有效，应受法律保护。现在丽水花园小区内业主组织成立了宁江区丽水花园小区业主委员会，并通过书面征求意见的形式征询业主意见，决定解聘被告松原市丽水物业有限公司。根据《物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十九条、第三十七条、及《＜物业管理条例＞实施细则》第十二条的规定，经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意解聘与被告之间的物业服务关系，符合法律规定，本院予以支持。被告松原市丽水物业有限公司提出宁江区丽水花园小区业主委员会成立程序不合法且对业主征求意见签名的真实性提出质疑，但是未能提供充分证据予以证实，经本院电话核查解聘与被告之间的物业服务关系是签字业主的真实意思表示，本院对于该征询意见的签名簿予以采信，被告的这一抗辩理由不能成立。现原告已经通知被告解除物业服务合同，被告已经实际终止了物业服务，因此双方的物业服务关系应予解除。在解除双方物业服务关系后，被告松原市丽水物业有限公司应退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施以及应将建设单位移交给物业服务企业的相关资料移交给业主委员会。物业用房的所有权依法属于业主。依照《物业管理条例》第二十七条“业主依法享有的物业公共部位、公用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”,因此原告提出的被告出售的楼梯间应为业主的公共财产，未经业主委员会同意不得买卖、转让等，应由业主委员会统一管理、使用。原告提供的收据及证明等证据不能证明是被告处置的该项财产及被告得款的数额，被告否认出售的事实和取得款项。原告请求将被告因此而收取买受人的购房款12万元返还给原告的请求，事实不清、证据不足，本院不予支持。被告提出请求令宁江区丽水花园小区业主委员会支付其修路工程款135万元的反诉请求，但在规定时间内未提交书面的反诉状、未缴纳反诉费用，故对被告的该项请求在本案中不予审理。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十九条、第三十七条、及《＜物业管理条例＞实施细则》第十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条之规定，判决一、解除原告宁江区丽水花园小区业主委员会与被告松原市丽水物业有限公司之间的物业服务合同关系。二、被告松原市丽水物业有限公司于本判决生效后立即退出物业服务区域，将物业服务用房及相关设施设备以及物业服务所必需的相关资料移交给原告宁江区丽水花园小区业主委员会。三、驳回原告宁江区丽水花园小区业主委员会在本案中的其他诉讼请求。
丽水物业公司上诉理由是，一、被上诉人主体不合格，解除物业合同不能代表全体业主的意志。业主共同决定的事项系法律强制性规定，应当由业主通过业主大会或者依法共同决定，不能由业主委员会直接来行使。《物权法》第七十六条第四项规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定，并要求人数、专有部分面积双过半甚至三分之二以上通过。该立法本意就是为了保证业主更好的行使权利，防止业主委员会授权行使本应由业主共同决定的事项，从而剥夺业主对小区事物的决定权。本案中，丽水花园业主委员会的成立程序不合法，其未经全体业主同意，未通过业主大会公示公告，仅是小部分欠缴物业费的业主个人意愿，不能代表全体业主。其次，提出解聘物业公司也无法证明符合对小区业主人数、面积、要求的法定条件。第三、整个小区都知道物业公司一直处在亏损状态维护物业的正常运行，所谓的业主委员会成立之后，大多数业主反应，业主委员会收了钱但是没有进行物业服务。原审判决解除物业服务合同错误。二、原审判决上诉人退出物业服务区域、将物业用房及相关设施、物业必须的资料移交给业主委员会是错误的。物业用房产权不在物业公司，而在地产公司，判令物业公司交付主体错误。请求二审法院查清事实，支持上诉人的请求。
被上诉人丽水花园小区业主委员会答辩意见是：一、丽水花园小区业主委员会成立是合法的，是按照法定程序经过物业管理部门审批成立，被上诉人具有合法的诉讼主体资格。二、解除物业合同是通过书面征求意见的形式召开的业主大会，其专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意解聘。符合《物业管理条例》第十二条、《物权法》第七十六条关于解聘物业的法律规定。三、物业用房属于全体业主共有，上诉人应移交被上诉人。《物权法》第七十三条及《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，原审判决是正确的。四、上诉人一审不能提交物业服务合同，没有证据证明上诉人有合法管理丽水花园小区的资格。五、上诉人营业执照载明，上诉人物业管理经营资格已经失效，现已不具有物业管理资格。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，希望二审法院维持原判。
经本院二审审理查明的事实与一审判决认定一致。
本院认为，宁江区丽水花园小区业主委员会于2016年2月24日经宁江区滨江街道办事处和松原市物业管理中心登记备案成立。丽水花园小区业主委员会通过书面征求意见的形式征询业主同意，决定解聘松原市丽水物业有限公司，并通知了上诉人，上诉人已于2016年5月19日，向业主委员会发出《物业通知》，告知暂停一切服务，由业主委员会接管小区物业。上诉人虽然认为丽水花园业主委员会不具备诉讼主体资格以及成立程序不合法，提供的证据不能证明其上述主张，本院不予采信。根据《物业管理条例》第十二条第四款规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”，业主委员会具有诉讼主体资格。解除物业合同是通过书面征求意见的形式召开的业主大会，“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”解聘，符合《物业管理条例》第十二条第三款规定，被上诉人行使诉权符合法律规定，上诉人对此上诉理由不能成立。
依照《物业管理条例》第二十七条“业主依法享有的物业公共部位、公用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”，物业用房的所有权依法属于业主。现上诉人已经实际终止了物业服务，因此双方的物业服务关系应予解除。在解除双方物业服务关系后，上诉人松原市丽水物业有限公司应退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施以及应将建设单位移交给物业服务企业的相关资料移交给业主委员会。原审判决上诉人退出物业服务区域、将物业用房及相关设施、物业必须的资料移交给业主委员会是正确的，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人松原市丽水物业管理有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 于 明
审判员 魏 巍
审判员 陈洪林
二〇一六年九月三十日
书记员 康 瑞