上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初9196号
原告(反诉被告)：陆树明，男，1962年8月14日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：葛萍萍，上海市联合律师事务所律师。被告(反诉原告)：张应平，男，1957年6月24日生，汉族，住上海市闸北区。委托诉讼代理人：李海强，上海李海强律师事务所律师。原告陆树明与被告张应平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，被告张应平提起反诉，本院依法受理后予以合并审理。本案分别于2016年6月24日、2016年9月14日两次公开开庭进行了合并审理。嗣后，因本案案情复杂，故本案依法转为适用普通程序于2016年11月4日再次公开开庭进行了审理。原告陆树明及其委托诉讼代理人葛萍萍、被告张应平的委托诉讼代理人李海强到庭参加了三次庭审，被告张应平参加了第二、三次庭审。本案现已审理终结。原告陆树明向本院提出诉讼请求：请求确认坐落于上海市松江区泗泾镇新家园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)归原告所有，且要求被告协助原告办理过户手续。事实和理由：原告于2013年4月15日在案外人上海鑫开房地产经纪事务所(以下简称“鑫开房产”)居间下向被告购买系争房屋，约定房屋总价为1,000,000元。嗣后，原告依约支付了850,000元房款，被告已将系争房屋交付给原告使用。现系争房屋已满足交易条件，但被告不但未配合原告办理过户手续，甚至擅自补办系争房屋的上海市房地产权证，有一房二卖之嫌，故诉至法院，望判如所请。被告张应平辩称，不同意原告的诉讼请求。双方之间存在借贷关系，并不存在房屋买卖关系。同时，被告提出反诉请求：1.判令原告立即迁出系争房屋；2.要求原告支付从2013年2月28日起至2016年5月28日止的房屋占有使用费78,000元(以每月2,000元的标准计算)。事实和理由：2013年2月份，被告经案外人鑫开房产的负责人介绍，与原告相识。三方相谈后，原告与案外人鑫开房产的负责人知晓被告急需一笔资金，遂决定由名义上的原告出面借款给被告1,000,000元，之后由被告支付介绍费150,000元给案外人鑫开房产的负责人。随后，原告称为了保障其债权的实现，要求被告分别于2013年2月24日与2013年4月15日签订了《房屋抵押与借款合同》及《房屋抵押与借款协议》。根据该两份协议的约定，原告按约定借款给被告1,000,000元，待系争房屋可以办理过户手续时，将系争房屋过户给原告，双方债务抵销。嗣后，被告在收到原告的850,000元后，立即按约支付给了案外人鑫开房产负责人所谓的居间费150,000元，故实际上被告仅拿到700,000元。事后不久，被告因另案被判刑收监，于2015年年底出狱。随后被告要求与原告及案外人鑫开房产负责人协商要求返还系争房屋，待系争房屋出售后，再归还借款。然，原告及案外人鑫开房产负责人要求其支付2,000,000元违约金。综上，被告认为其与原告签订的合同实质为法律禁止的流质条款，应属无效，故特向本院提起上述反诉请求。原告陆树明针对被告的反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求，请求予以驳回。双方之间实际是房屋买卖关系，买受人不应迁出系争房屋。经审理查明，系争房屋为配套商品房屋，被告于2013年4月2日取得系争房屋产权证，并于2016年4月21日以灭失、遗失产证为由申请补证。另查明，2013年2月18日，原告作为乙方，被告作为甲方，案外人鑫开房产作为丙方就系争房屋签订《房屋买卖定金合同》一份，约定被告将系争房屋出售给原告，总价为1,000,000元，交易过程中产生的费用由原告承担。在合同中手写部分约定“鑫凯房地产经纪事务所出售方与承购方协商，乙方同意丙方全权代表甲方收取定金叁万元特立此据，如甲方违约乙方收定金的双倍，如乙方违约，甲方没收定金，并支付丙方中介费贰万元”。落款处甲方签名处载明“鑫凯房地产代张应平”。同日，原告将定金30,000元支付给案外人鑫开房产。2013年2月24日，被告作为甲方(抵押人)与原告作为乙方(抵押权人)及案外人鑫开房产作为丙方(见证人)签订《房产抵押与借款协议》一份，合同约定：“一、抵押与借款：甲方将其所有的松江区泗泾镇新家园路XXX弄XXX号XXX室房产，产权证号松XXXXXXX抵押于乙方所有，乙方按约定时限借给甲方人民币壹佰万元(1,000,000.00元)。到该房产可办理过户手续时办理过户给乙方，甲乙双方债务抵销。乙方于2013年2月24日前付给甲方人民币贰拾万元(200,000.00元)，甲方于当日将该房产交给乙方使用。于该房产可办理过户手续时限后60日内，办理完过户手续当日付给甲方壹拾伍万元(150,000.00元)。补充：于2013年4月28日前付给甲方陆拾伍万元(650,000.00元)，甲方房屋一切资料由乙方保管，甲方承诺配合乙方办理公证或抵押手续，费用由乙方负责)”。协议结尾处手写：“最终交易目的：甲方收到人民币壹佰万元借款，乙方得到该房产一切权利，过户等所有费用由乙方负责”。协议另对其他相关事宜进行了约定。同日，原告向被告通过银行转账方式支付170,000元，并备注为“购房款”。被告向原告出具《收条》一张，载明收到原告200,000元整。同日，原告通过银行转账形式支付案外人关义40,000元，并备注为“中介费”，案外人鑫开房产向原告出具《收据》一张，载明收到原告支付的中介费40,000元。2013年4月15日，原告作为甲方(抵押人)与被告作为乙方(抵押权人)及案外人鑫开房产作为丙方(见证人)签订《房产抵押与借款合同》一份，约定被告将系争房屋抵押于原告，抵押借款为1,000,000元。付款方式及时限双方约定：“借款分四次付清：于2013年1月28日付定金人民币伍万元整(50,000.00元)。于2013年2月28日之前付人民币壹拾伍万元整(150,000.00元)(付款总额达人民币贰拾万元整(200,000.00元)。同时交房给乙方使用。于2013年4月15日之前付人民币陆拾伍万元整(650,000.00元)(付款总额达人民币捌拾伍万元整(850,000.00元)。并将一切资料交由乙方保管。于该房产可办理过户手续时限后60个工作日内，双方办理完过户手续后当日乙方付给甲方人民币壹拾伍万元整(150,000.00元)”。费用分担双方约定：“1、办理过户手续一切费用由乙方承担；2、该房产交房前所产生的费用由甲方承担，交房后所产生的费用皆有乙方承担”。合同另对其他相关事宜进行了约定。当日，原告通过银行转账方式向被告支付620,000元，并支付被告现金30,000元。2013年4月25日，原告出具《收条》一份，载明原告收到系争房屋的上海市房地产权证、密码件、购房发票、契税个税单、维修基金发票等原件。当日，被告将系争房屋交付给原告使用。审理过程中，原告申请案外人鑫开房产的工作人员李升京作为证人出庭作证，以证明原、被告成立的应为房屋买卖合同关系，而非借贷关系。李升京陈述称，其系案外人鑫开房产的负责人。被告委托其出售系争房屋，原告系其找来的买房客户。原、被告之间实际系房屋买卖关系，因系争房屋为拆迁安置房，在当时仍处于限售阶段，故原、被告之间签订了抵押合同而非正式的房屋买卖合同，此举也是中介公司居间拆迁安置房的交易习惯。另，李升京陈述称，被告曾向其本人借款300,000元，被告在收到原告的房款后将该300,000元还给了其本人。对于李升京的陈述，原告表示无异议。被告则不予认可，其找到李升京是为了筹集钱款，要求其帮忙处理系争房屋，无论是出租、抵押还是出售。原告确实由李升京介绍给被告认识的。被告先陈述其未向李升京借款300,000元，其支付给李升京的150,000元其余是作为赎回系争房屋的担保，待赎回房屋后李升京应当返还该150,000元。后变更陈述为，其向李升京借款两至三万元，其支付给李升京的150,000元中包括应归还的借款，另外是给李升京帮忙抵押系争房屋的报酬。以上事实，有《上海市房地产权证》、《房屋买卖定金合同》、《房产抵押与借款合同》、《房产抵押与借款协议》、《收条》、《收据》、《收件收据》、《在职证明》、《参保个人城镇基本养老保险缴费情况》、《结婚证》、转账凭证、上海市电力公司发票、上海市自来水市南有限公司发票、证人证言及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于原、被告之间存在房屋买卖关系抑或是民间借贷关系？对此，本院做如下分析：首先，从《房产抵押与借款合同》及《房产抵押与借款协议》的合同内容看，其中包含了付款时间及付款金额、办理过户时间、税费承担等房屋买卖的主要条款。此外，对于付款方式，合同约定是以分笔分期的方式支付，而通常的借款均是借款人一次性支付借款，故此约定更符合买卖合同的法律特征；其次，原、被告在签订合同之前相互并不认识，双方系通过房产中介居间介绍认识，如双方真意是借贷，原告向毫不熟识的被告出借并非小额的1,000,000元钱款，双方却又未去办理登记设定抵押权，这样没有保障的借款实在有悖常理。同时，双方对于何时还款未有约定，此举亦说明原告未有意收回钱款，可见双方立约的本意是基于房屋的取得，而非期待将来钱款的返还；再次，通常而言，双方建立借贷关系仅需借款、设定抵押、还款即可，交付房屋并非必须，然，本案中，被告不仅将系争房屋交付原告使用，同时将上海市房地产权证等原件一并交付原告；最后，因本案系争房屋为被告拆迁安置房屋，在签订涉案合同时尚属限售状态，而通常居间方对于该类房产为促成上下家之间的房屋买卖交易，使双方签订抵押合同以保证互为履行权利义务亦符合市场交易习惯。综上，本院认为，被告所称的双方之间实质是借贷关系的解释存在诸多疑点，难以自圆其说，而原告陈述的合同目的恰能解释上述疑点，且综合本案案情，买卖系争房屋是双方的真实意思表示更符合客观实际，故本院对原告认为双方之间系房屋买卖合同关系的意见予以采信。故被告认为合同中约定的内容为法律禁止的流质条款，理应无效的抗辩意见，本院不予采信。鉴于买卖是双方的真实意思，在本案中，系争房屋已经符合上市交易的条件，不存在过户的事实及法律障碍，原告亦已将剩余房款150,000元交付至本院并同意在本案中一并处理，故对于原告要求被告协助其办理系争房屋过户手续的主张，本院予以支持。故对于被告的反诉请求，本院不予支持。被告与案外人鑫开房产之间如存在纠纷，亦非本案的审理范围，被告应另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)张应平于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)陆树明将坐落于上海市松江区泗泾镇新家园路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权转移登记至原告(反诉被告)陆树明名下；二、原告(反诉被告)陆树明于被告(反诉原告)张应平协助办理上述房屋产权转移登记手续当天支付被告(反诉原告)张应平房款150,000元；三、驳回被告(反诉原告)张应平的全部反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,800元，反诉案件受理费875元，财产保全费5,000元，合计诉讼费19,675元。由被告(反诉原告)张应平负担19,675元(已付875元，余款18,800元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱金彪
审 判 员 方美玲
人民陪审员 范幼芳
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 夏敏佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。