重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0105民初6620号
原告曾巧云,女,土家族,1959年4月16日出生,住重庆市黔江区。
委托代理人何洋，贵州本芳律师事务所律师。
被告赵天舒,男,汉族,1974年2月9日出生,住山东省东营市。
被告岳金南,女,汉族,1976年5月28日出生,住山东省东营市。
二被告委托代理人魏月琴，重庆米克律师事务所律师。
被告重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司，住所地重庆市渝中区新华路201号20-5#。
法定代表人庄泽宝，董事长。
委托代理人袁文阳，该公司员工。
原告曾巧云与被告赵天舒、岳金南、重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后,依法由审判员胡潇予适用简易程序于2016年6月24日公开开庭审理了本案，原告曾巧云的委托代理人何洋，被告赵天舒、岳金南及委托代理人魏月琴，被告中原公司委托代理人袁文阳到庭参加诉讼。2016年7月13日第二次开庭审理本案，原告曾巧云的委托代理人何洋，被告赵天舒、岳金南的委托代理人魏月琴，被告中原公司委托代理人袁文阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾巧云诉称:2015年11月19日，原告曾巧云与被告赵天舒、岳金南及中原公司签订《房地产买卖及居间合同》，约定赵天舒、岳金南将江北区金科廊桥水岸X号X-
X号房屋以118万元的价格出卖给曾巧云。曾巧云通过中原公司向赵天舒、岳金南支付了定金1万元，但赵天舒、岳金南拒不配合曾巧云办理买卖和过户手续。经了解，赵天舒、岳金南已将房屋高价出售他人。赵天舒、岳金南的行为已构成违约，导致双方签订的《房地产买卖及居间合同》客观上履行不能。请求：判令被告赵天舒、岳金南、中原公司共同返还原告曾巧云定金1万元；判令被告赵天舒、岳金南赔偿原告曾巧云居间服务费1.5万元、支付违约金23.6万元。诉讼费由被告承担。
被告赵天舒、岳金南辩称：被告相信中介中原公司而签订了房屋买卖合同，收取了中原公司转付的原告定金1万元。被告一直催促中介公司完成购房交易，被告于2015年12月1日微信告知中原公司工作人员汪才明，如果购房款没有凑齐，就解除�同。原告没有凑齐购房款，存在违约和过错，其诉请不成立。原告与中原公司恶意串通，损害被告权益，房屋买卖合同是无效的。即使有效，因原告存在违约和过错，定金不予退还，居间费1.5万元尚未产生，不应支持。定金和违约金不能同时主张，并且违约金约定过高，被告只收到1万元，如果认定被告违约，应当按1万元的利息计算违约金。请求驳回原告的诉讼请求。
被告中原公司辩称，我公司已将原告支付的定金1万元转交给被告，我公司不是本案适格被告。汪才明是公司门店的店长，他转述的情况是，买卖双方对房屋交割出了点问题，后口头约定2016年1月支付房款，钱到马上过户。期限到了，买方称还差一点钱，卖房也表示愿意等待。2016年3月，买方说房款已凑齐，我们联系卖方时，卖方要求涨价8万元，但买家不同意。我公司无串通行为，没有过错。
经审理查明，2007年赵天舒、岳金南以银行按揭方式购买了江北区金科廊桥水岸X号X-
X号房屋。2015年11月18日，岳金南出具《委托书》，委托赵天舒办理出售该房屋的买卖合同和收取定金的手续。同年11月19日，中原公司向赵天舒提供了买方曾巧云已签字的《房地产买卖及居间合同》，赵天舒在卖方处签署了赵天舒、岳金南二人名字。中原公司作为居间方盖章确认。合同约定：物业转让成交价118万元（含大修基金），签署合同时买方向卖方交定金1万元，在买方支付最后一笔房款时，该定金自动冲抵房款，第二部分房款117万元须在办理产权过户手续时全部付清，买卖双方所有过户费用由买方支付。买卖双方均清楚该物业的房地产权证在银行抵押中。合同还约定，如买方未能履行合同，则卖方所收定金不予返还，或选择要求买方赔付不低于合同物业价款20%的违�金；如卖方未能履行合同，则买方可要求双倍返还定金，或选择要求卖方赔付不低于合同物业价款20%的违约金。合同约定卖方需支付居间服务费1万元，买方需支付居间服务费1.5万元。卖方的银行按揭尾款由卖方自行解押。合同签订当天，赵天舒收取了曾巧云转交给中原公司的定金1万元。此《房地产买卖及居间合同》没有载明买卖双方当事人的联系方式、电话号码。
签订合同当天，赵天舒向中国农业银行重庆市渝中支行支付了409833.88元，提前还清了贷款。2016年3月24日，赵天舒、岳金南将讼争房屋另行出售，曾巧云以其违约为由，向本院提起本案诉讼。
本案诉讼中，赵天舒、岳金南主张其积极履行合同，并一直与中原公司经办人汪才明进行沟通，在不能确定买方购房款备齐的情况下，已于2015年12月25日向汪才明通话提出了解除合同的主张。中�公司在交易过程中充当了对方委托人的身份，其行为符合表见代理，对中原公司工作人员告知行为等于通知了曾巧云。赵天舒、岳金南举示了以下证据拟以证明：
1、汪才明名片及移动通讯发票，证明汪才明是中原公司工作人员的身份及使用手机的电话号码为15826****XX。
2、被告赵天舒在移动通讯的个人身份信息及机票、登机牌、住宿发票，证明被告赵天舒的手机号码1386478****以及为履行合同而多次往返重庆、山东的事实。
3、被告赵天舒与汪才明2015年11月16日至2016年3月4日期间的手机微信截图。其中2015年11月18日汪才明在微信上向被告赵天舒提供了处分夫妻共同财产的委托书格式（与2015年11月19日赵天舒签订《房地产买卖及居间合同》时提供的岳金南《委托书》内容一致）；同年12月1日，赵天舒向汪才明发送微信，内容有：“请尽早落实�家那边的情况，首先我就不该只收他那么一点定金，应该让他们代为垫付尾款，这样我们就没有那么被动了”。“如果买家没有诚意，那我们就马上回山东了，因为我们的孩子还小，这几天都是委托老人接送，孩子长这么大，还没出现过这种情况。不要没完没了的拖”。“买家如果要买，他现在到底能拿得出多少钱？还差多少需要按揭？如果按揭，我们不会按照原来商定的价格交易”。“为了凑足尾款，我在交付尾款的前一天以26.5元价格出售了15000石大胜华，代码603026，全部的交易记录我都有，该票昨天收盘28.19元，仅此持有，我就损失25350元”。“所以，你们不按时足额完成交易，我会提出告诉，由你们来承担石大胜华继续上涨带来的损失”。“请尽早给我明确的答复，我初步计划明天早上离开重庆，如果你们不回复我，我也不会再和你们联系，我会默认你们已经取消交易，随后发生的事情，请你们自己承担相应的法律后果。”2016年3月4日18∶46汪才明回复：“赵先生，您好，客户这边等您回复”。
4、2015年12月25日赵天舒与汪才明的电话录音光盘，内容有：赵天舒认为11月底应该完成交割，但现在已经12月底了，买方没有做出当初的承诺，要求汪才明向买方落实要不要购房，如要购房，需增加来重庆的往返费用和股票损失费，如不愿意承担这些费用，赵天舒主张终止合同。汪才明在电话中回复给买方说一下。
曾巧云对上述证据的质证意见为：对证据1汪才明的身份无异议；对证据2赵天舒的手机信息、往返机票无异议，但其多处往返重庆不能证明与本案有关；被告与中介公司的微信沟通，原告不知情，对证据3的微信内容不认可，涉及到解除合同重大问题，不应向中介公司主张权利，被告没有联系原告本人�其擅自出售房屋，构成违约；无法确定证据4的录音光盘真实性。
中原公司质证表示，对证据1汪才明的身份无异议；对证据2赵天舒的手机信息和往返机票无异议，但不能证明其往返重庆是办理涉案之事，即便办理此事，也是义务，不存在损失；对证据3的微信内容不认可，微信内容有不完整的嫌疑，微信内容没有要求解除合同，中介方无法决定合同是否解除；不认可证据4的录音是汪才明本人，即便录音真实，卖方提出增加费用，没有要求解除合同。
本院对上述证据的认定意见为：证据1汪才明的工作身份及手机号码、证据2被告赵天舒手机号码，当事人无异议，本院予以确定。以双方手机号码注册的微信号及联系内容，有2015年11月19日赵天舒签订《房地产买卖及居间合同》时提供的岳金南《委托书》内容予以佐证，在中原公司未能提供汪才明手机�存的与被告赵天舒联系的微信内容并对证据3的微信内容予以反驳的情况下，本院对证据3的微信内容予以确定，对赵天舒与汪才明沟通协商的事实予以确定。证据4录音资料，通话双方的电话号码是赵天舒、汪才明的手机号码，内容涉及本案房屋买卖合同争议，本院对此录音内容亦予以认可。
庭审中，中原公司提供了汪才明于2016年3月4日向电话号码为13864****XX（赵天舒使用手机号码）发送的两条手机短信截图资料，内容为：“18∶30岳老师，请收到回复”，“18∶34客户资金到帐”。中原公司以此主张，买方告知公司余款已到位，公司即将此信息告知了卖方，公司已尽到通知义务。
曾巧云质证对此手机短信没有异议，并表示汪才明问我资金准备情况，我说如果对方催得急，我女儿可以借给我200万元。赵天舒、岳金南质证表示不认可，信息内容没有说明客户是谁、资金到账情况也不清楚。本院对此证据的认定意见为，手机号码属实，且信息内容与本案争议有关联性，汪才明向赵天舒手机发送信息的事实可以确定。
另，庭审中当庭听取了赵天舒手机保存的2016年3月4日与汪才明的两段通话录音，其中有赵天舒以买方违约造成其损失，要求以126万元价格成交的内容。
本案诉讼中，经曾巧云的申请，本院在重庆市国土资源和房屋管理局不动产登记中心调取了赵天舒、岳金南将讼争房屋另行出售他人（王洪林）的《房屋买卖合同》，合同签订时间为2016年3月24日，成交价为100万元。赵天舒、岳金南对此无异议，曾巧云认为成交价不真实，并举示了2016年3月24日赵天舒、岳金南与王洪林签订的《房屋委托代办协议》复印件，协议载明成交价是123.5万元，并要求赵天舒、岳金南提供银行交易凭证进行佐证，�天舒、岳金南以协议系复印件为由，没有认可，并强调应由主张方承担举证责任。中原公司质证表示，经了解被告赵天舒、岳金南另售房屋的价款确是123.5万元，若低于原约定的118万元出售，不合常理。
对此，本院认为，《房屋委托代办协议》虽为复印件，但交易双方、房屋买卖标的物均与房产交易部门备案的《房屋买卖合同》一致，在出现了黑白合同的情况下，收款凭据是证明成交价的真实依据，赵天舒、岳金南对此负有举证义务。赵天舒、岳金南不能提供相关凭据，结合其增加费用才同意继续交易的意思表示，本院确定其另售房屋的价款是123.5万元。
本案庭审时，曾巧云没有举示购房款117万元已凑齐的相关资金账户证据。另查，买卖双方的中介费均未向中原公司支付。
本案诉讼中，本案当事人均确定，交易及争议发生过程，买卖�方没有见过面，均是通过中原公司工作人员沟通信息、从中联系。
本案审理中曾巧云本人到庭陈述：我在廊桥水岸小区19栋有一套小户型房屋，想换套大的房屋。合同是我先签字，我付了1万元定金，中介公司再拿给卖家签字。我一直没有和卖家见面，没有联系方式，一直通过中介在沟通。我要卖了黔江的房子和19栋房子才能付117万元，不能确定付款时间，所有没有在合同上约定支付时间。今年3月，我凑齐了房款，但中介说对方不卖了。
以上事实，房地产买卖及居间合同、委托书、个人购房担保借款合同、农业银行业务凭证、名片及移动通讯发票及个人信息、机票、登机牌、住宿发票、微信截图、电话录音、短信、房屋买卖合同、房屋委托代办协议及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，2015年11月19日，�中原公司介绍，曾巧云与赵天舒、岳金南签订了《房地产买卖及居间合同》，双方之间的房屋买卖合同不违反法律法规的规定，合法有效。依照合同约定，曾巧云应当支付两笔购房款，签订合同时支付第一笔定金1万元，第二笔房款117万元须在办理产权过户手续时付清，即曾巧云支付117万元的付款义务与赵天舒、岳金南办理产权过户义务应当同时履行。因赵天舒、岳金南需提前还贷解除抵押，曾巧云需凑齐房款的准备时间，合同对第二笔房款的支付时间没有确定，对此状况，买卖双方是清楚的。根据本案查明事实，从订立合同到交易过程、发生争议，买卖双方未见面，均是通过中原公司工作人员沟通信息、从中联系。即双方的交易习惯是，双方的意愿通过中原公司传递和表达，中原公司是买卖双方信息传达的纽带和渠道。
我国《合同法》第六十二条（四�项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。从赵天舒举示的微信、电话录音可以证实，从2015年12月1日至2016年3月4日期间，其一直与中原公司经办人进行了联系和沟通，曾巧云对中原公司提供的汪才明2016年3月4日两条手机短信认可，也知道卖方催得急，表明赵天舒、岳金南催促其履行付款义务的意思表示已到达买方，但从赵天舒与汪才明的交流情况看，没有最终限定对方付款的具体截止时间，亦无赵天舒、岳金南同意办理产权过户并限期曾巧云付清房款的相关证据。而2016年12月25日赵天舒与汪才明通话提出了增加费用要求、庭审中当庭听取的2016年3月4日赵天舒与汪才明的两段通话录音，赵天舒要求以126万元的价格成交。即在合同未终止的情况下，赵天舒附加了合同继续履行的条件。现赵天舒另行出售房屋给他人，致使合同不能履行，应当承担违约责任。赵天舒、岳金南收取了曾巧云定金1万元，应予返还。中原公司不是定金收取者，不承担此款的返还责任。
曾巧云尚未支付居间服务费，不存在此项损失，其要求赵天舒、岳金南赔偿居间服务费1.5万元的诉讼主张，本院不予支持。
依照合同约定，如卖方未能履行合同，则买方可要求双倍返还定金，或选择要求卖方赔付不低于合同物业价款20%的违约金。现曾巧云选择违约金条款，对此赵天舒、岳金南以约定违约金过高请求予以下调。本院认为，违约金是否过高，应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。综合考虑曾巧云直接支付费用为1万元，其没有尽快备齐第二笔房款对合同拖延履行有影响，现无证据�明曾巧云在2016年3月4日前确已筹齐购房款，而赵天舒、岳金南及时提前还贷、多次通过中介沟通拟促使合同履行等因素，“按合同物业价款20%承担违约金”的约定明显过高，本院酌情下调违约金为1万元。曾巧云超过此金额的诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告赵天舒、岳金南于本判决生效之日起三日内返还原告曾巧云1万元；
二、被告赵天舒、岳金南于本判决生效之日起三日内支付原告曾巧云违约金1万元；
三、驳回原告曾巧云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
�案案件受理费减半收取2607元，由原告曾巧云负担2307元，被告赵天舒、岳金南负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 胡潇予
二〇一六年九月十八日
书记员 陈亚玮