海南省三亚市城郊人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼0271民初7337号
原告：李若聃，女，1987年5月18日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市。
委托诉讼代理人:叶波，广东百智律师事务所专职律师。
被告：欧阳剑，男，1962年4月6日出生，汉族，住海南省三亚市。
委托诉讼代理人：梁如秀，海南林源律师事务所专职律师。
委托诉讼代理人：符美玲，海南林源律师事务所专职律师。
原告李若聃诉被告欧阳剑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李若聃的委托诉讼代理人叶波，被告欧阳剑的委托诉讼代理人梁如秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李若聃向本院提出诉讼请求：一、判决确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》无效；二、请求判令被告十日内返还原告购房款213,000元及利息约1.5万元（利息自被告领取拆迁补偿款之日起按人民银行同期贷款利率计算至付清本金之日止），逾期付款则加倍支付利息；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年1月19日，原告委托外婆ＸＸ书与被告签订《房屋买卖合同》，约定：被告将坐落于三亚市海坡村16号房屋xxxx房产（第3层7号房）出售给原告，该房面积41.1平方米，成交价213,720元；房屋精装修，包括地砖、洗脸盆、厨具架、淋浴等；合同第三条约定该房屋没有产权纠纷等权利瑕疵；交易后如有上述未清事项，由被告承担，原告不负任何责任等等。被告已收到原告和原告母亲李晓丽及外婆代付的购房款共计213,000元。“三亚湾海鸥公寓筹建处”是被告私刻的公章。2017年3月三亚市天涯区政府对海坡村棚改，已将包括被告出售给原告在内的房产整栋公寓拆除，双方签订的《房屋买卖合同》已无法履行。被告与区政府协商拆迁补偿事宜，政府已将整栋公寓的拆迁补偿款支付给被告。被告应当收到政府拆迁补偿款次日返还原告购房款，但被告一直占为己用，至今未支付给原告。为维护原告的合法权益，特诉至法院。
被告欧阳剑辩称：原、被告签订的房屋买卖合同的内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同内容是有效的，合同也履行完毕，不存在返还购房款的问题，涉案房屋合同只是建造的房屋没有依法报建，未取得建设工程规划许可证，并未违反合同的效力性规定，所以双方签订的合同是有效的。原告起诉主张被告返还购房款和利息没有事实根据和法律依据。假如原、被告签订的合同是无效的，也是原告为了谋求利益主动自觉找被告签订购房合同，在签订合同的时候原告明知与被告购买的房屋是小产权房，但是仍跟被告签订合同，这个行为是存在过错的，损失应该是原告自行承担。合同履行多年后，原告从购房后入住取得巨大的利益，没有存在损失，原告使用房屋多年并出租。涉案房屋拆迁是政府行为，不是被告的行为，是不可抗力的因素，原告主张合同无效说被告有过错是没有法律依据的，在签订合同的时候，原告购买的时候应该对合同效力和房屋性质应该是了解的。根据三亚市海坡村棚户区改造安置方案，原告也取得了赔偿。签订合同是原告主动找被告的，被告不存在任何欺骗，就算是合同无效，过错在原告，另外原告起诉已经超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2010年1月19日，原告李若聃作为乙方、被告欧阳剑作为甲方，双方签订一份《房屋买卖合同》，约定：原告在对被告坐落在三亚湾海坡村16号公寓楼做了充分了解的情况下向被告购买该公寓楼的3007号房屋，面积41.1平方米；购房总价款为213,720元，双方同意以现金付款方式分三次付款，并已在2010年1月12日将首付款1万元交付被告；本合同所述房屋为原私家住宅拆除，重建八层公寓楼；房屋交付时间为2010年7月。合同还约定了其他事项。被告欧阳剑在出卖方处签名，案外人ＸＸ书在购买方处签名，并在签名后注明“代”字样。合同上加盖了名为“三亚湾海鸥公寓筹建处”的印章。涉案房屋建好后，被告于2011年将房屋交付给原告居住使用。涉案房屋在2017年3月因三亚市海坡村棚户区改造而被拆除。原告于2017年10月16日向本院提起诉讼，请求判如所请。诉讼中，原告提交收款收据三份，主张其已向被告支付了购房款213,000元。时间为2010年1月12日的《收款收据》载明：兹收到李晓丽交来3007订金10,000元，收据上加盖了“三亚湾海鸥公寓筹建处”的印章，被告欧阳剑在核准人处签名；时间为2010年5月2日的《收款收据》载明：兹收到李若聃交来3007房款100,000元，收据上加盖了“三亚湾海鸥公寓筹建处”的印章；时间为2014年2月19日的收据载明：今收到李晓丽交来3007房余款103,000元，被告欧阳剑在经手人处签名。庭审中，被告主张涉案房屋系原告预付一部分款项，合作开发建设的，其否认收到原告支付的购房款，并主张涉案房屋买卖合同为有效合同，原告起诉超过诉讼时效；另外，三次缴纳房款均不是同一人，无法确认原告购买了涉案房屋。
另查明，原告不是三亚市天涯区海坡村委会海坡村村民。涉案房屋系非法利用农村集体土地建设，没有取得建设规划许可证、施工许可证等合法手续。庭审中，被告表示“三亚湾海鸥公寓筹建处”的印章是刻制用于房屋销售，并未经过工商部门的登记备案。诉讼中，原告提交哈尔滨松浦派出所出具的家庭关系证明，证明李晓丽与原告李若聃系母女关系，ＸＸ书与原告李若聃系祖孙关系。
以上事实有《房屋买卖合同》、收款收据、证明及当事人的庭审陈述等材料佐证,并经庭审质证，足以认定。
本院认为：一、关于涉案的房屋买卖合同签订主体及效力问题。1、关于合同主体问题。虽然《房屋买卖合同》的购买人处所签名为ＸＸ书，但在签名后已备注“代”字样；缴纳的房款虽然由ＸＸ书在签订合同时缴纳定金10,000元，李晓丽缴纳房款103,000元，但诉讼中已出具说明系代原告李若聃缴纳房款，且ＸＸ书、李晓丽与原告为家庭成员关系，故应认定原告李若聃是涉案房屋的实际购房者，亦是《房屋买卖合同》的合同相对方，被告主张原告不是本案的适格主体没有依据，本院不予采纳。2、关于房屋买卖合同效力的问题。从原、被告双方签订的《房屋买卖合同》约定的内容及庭审查明的情况来看，本案的事实是被告通过与原告合作建房的形式，利用三亚市天涯区海坡村的农村土地修建涉案楼房，然后将所建楼房出卖给原告。所建房屋系非法利用农村集体土地建设，没有取得建设规划许可证、施工许可证等合法手续，属于人民政府近年来严厉打击、俗称为“小产权房”的房屋，该类房屋不具备商品住房的性质，不得上市交易。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”、《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原、被告双方签订的房屋买卖合同属于无效合同。二、关于原告的诉讼请求问题。诉讼中，原告提交收款收据三份，主张其及其母亲（李晓丽）、外祖母（ＸＸ书）共向被告支付了购房款213,000元。其中两份收款收据上加盖了“三亚湾海鸥公寓筹建处”的印章；另一份收据上被告欧阳剑在经手人处签名，三份收款收据均系3007房的房款。结合原告出具的证明，李晓丽系原告母亲，ＸＸ书系原告外祖母，可以认定李晓丽、ＸＸ书所交付房款系代原告所交，即对原告已交付房款共计213,000元的事实本院予以认定。根据被告的陈述，“三亚湾海鸥公寓筹建处”印章系为了修建涉案楼房而刻制，未经工商登记，本案的事实是被告通过与原告合作建房的形式，利用三亚市天涯区海坡村的农村土地修建涉案楼房，然后将所建楼房出卖给原告，实际上房屋的出卖人是被告，即原告的购房款实际上就是交付给被告，被告收取购房款后出具收款收据给原告。因此，应当认定原告向被告支付了购房款213,000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，双方签订的《房屋买卖合同无效》，被告因该合同取得的购房款213,000元，应当返还给原告，原告请求被告返还213,000元购房款符合法律规定，本院应予支持。原告主张被告给付利息损失，因原告明知涉案房屋为不能进行市场交易的无产权证明房屋，其仍采取与被告合作建房形式购买涉案房屋，原告主观上存在过错，故对原告已付购房款的利息损失应由原告自行承担，原告的该项主张，本院不予支持。关于原告的主张是否超过诉讼时效的问题。请求确认合同无效的权利为形成权，不受诉讼时效的限制。本案原、被告双方签订《房屋买卖合同》，系在自认为合同有效的基础上进行的意思表示，唯其所约被人民法院判决确认无效后，方产生当事人基于合同无效而提出返还财产和赔偿损失的请求权，该请求权的诉讼时效应自确认合同无效的判决生效之日起计算。故被告关于原告的诉求超过诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告欧阳剑于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告李若聃购房款213,000元；
二、驳回原告李若聃的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4720元（原告李若聃已预缴2360元），减半收取，由被告欧阳剑负担2195元，原告李若聃负担165元；保全费1670元，由被告欧阳剑负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。
审判员 吴坤泰
二〇一七年十二月二十日
书记员 覃学佳
附相关法律条文：
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。