海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼97民终452号
海南省第二中级人民法院
民事判决书
（2018）琼97民终452号
上诉人（原审被告）：国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司，住所地海南省乐东黎族自治县佛罗镇。
法定代表人：徐志远，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈珊，北京大成（海口）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗敬，北京大成（海口）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙彦，女，1952年1月15日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。
委托诉讼代理人：曹洪祥，男，1950年6月8日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。系孙彦丈夫。
委托诉讼代理人：邢孔伟，乐东黎族自治县阳光法律事务所法律工作者。
上诉人国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司（以下简称国信龙沐湾公司）因与被上诉人孙彦确认合同效力纠纷一案，不服海南省乐东黎族自治县人民法院（2017）琼9027民初516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人国信龙沐湾公司的委托诉讼代理人陈珊、罗敬，被上诉人孙彦及其委托诉讼代理人曹洪祥、邢孔伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
国信龙沐湾公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回孙彦的诉讼请求；2.一、二审案件受理费、财产保全费等费用由孙彦承担。事实和理由：一、一审判决认定事实和适用法律错误，国信龙沐湾公司未与孙彦达成换房一致意见。（一）国信龙沐湾公司并未向孙彦交付龙沐湾国际旅游度假区温泉海景公寓A区G11幢2101号房屋（以下简称2101号房屋）钥匙，从未认可孙彦搬进2101号房屋的行为。（二）一审判决以交钥匙认定国信龙沐湾公司向孙彦作出同意换房的意思表示和交付房屋，属于适用法律错误。1.在双方还没有开始协商置换的价格、赔偿、原龙沐湾国际旅游度假区温泉海景公寓A区G11幢1609号房屋（以下简称1609号房屋）的处置等主要问题、未达成任何一致意见的情况下，不能将交钥匙作为国信龙沐湾公司同意置换或交付2101号房屋的标志。2.无论孙彦通过何种形式取得钥匙，该交钥匙也仅仅是让其看房的意思，是同意将2101号房屋列为协商对象而已。3.交钥匙仅是一个要约邀请，此时还未涉及价款等核心内容，之后才是孙彦多次提出含有价格、装修等具体内容的要约，但国信龙沐湾公司一直都没有作出同意的承诺。（三）国信龙沐湾公司并未与孙彦达成换房的一致意见。1.在孙彦提出的换房理由中，1609号房屋遭到台风损坏是由于她自己的原因造成，国信龙沐湾公司调整楼间距也取得合法手续，孙彦的换房请求没有依据。2.国信龙沐湾公司是现代公司制度的国企，公司的重大经营事项，应当由总经理办公会议集体讨论决定，公司未有过关于同意换房的决策。3.从孙彦提交的证据来看，没有任何人承诺同意换房，都明确表示要公司决定，都只是建议孙彦以口头或者书面的形式表明诉求。4.一审判决参照本院（2016）琼97民终837号《民事判决书》中的说理认定换房成立错误。二、一审判决在国信龙沐湾公司并未同意置换的情况下，按照孙彦购买1609号房屋的价格计算置换龙沐湾国际旅游度假区温泉海景公寓A区G3幢1306号房屋（以下简称1306号房屋），损害了国信龙沐湾公司的合法权益。综上，请求二审法院支持国信龙沐湾公司的上诉请求。
孙彦辩称，一、国信龙沐湾公司与孙彦达成换房的一致意见，且已实际履行，换房事实成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。国信龙沐湾公司安排物业人员将2101号房屋的钥匙交给孙彦，孙彦于2014年5月15日将部分生活用品搬进2101号房屋，双方也约好了换房价款。如果没有达成换房的一致意见，国信龙沐湾公司不可能将钥匙交给孙彦，孙彦也不可能将物品搬进置换的2101号房屋。二、国信龙沐湾公司违法改变规划设计、未批先建、批四栋建五栋，缩小楼间距，严重损害了孙彦等人的合法权益，非法获利巨大。孙彦多次找国信龙沐湾公司协商解决，最终双方达成换房的一致意见。三、一审判决按孙彦购买1609号房屋的价格计算置换的1306号房屋价款，没有侵害国信龙沐湾公司的合法权益。因国信龙沐湾公司已将2101号房屋出售给他人，且公司没有其他类似的房屋，孙彦只能保全1306号房屋。2017年3月28日孙彦保全1306号房屋时，国信龙沐湾公司正在对全部楼盘的剩余房屋打7-7.5折销售处理，比2014年国信龙沐湾公司与孙彦置换房屋时价格还低。综上，国信龙沐湾公司的上诉请求不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
孙彦向一审法院起诉请求：1.确认孙彦与国信龙沐湾公司置换1609号房屋和2101号房屋的事实成立；2.判令国信龙沐湾公司与孙彦继续履行置换1609号房屋和2101号房屋或置换1609号房屋和其他类似2101号房屋相同房屋，超出1609号房屋面积，按孙彦购买1609号房屋发票同等价格交付扩大面积款。
一审法院认定事实，2013年4月27日，孙彦与国信龙沐湾公司签订《乐东县商品房买卖合同》，孙彦购买国信龙沐湾公司位于××镇幢1609号房。合同载明：建筑面积72.12平方米，套内建筑面积55.01平方米，每平方米15664.24元，总价款861690元。孙彦付清购房款后于2013年10月入住该房。据2010年4月2日乐东县人民政府审批同意的《龙沐湾国际旅游度假区一期项目修建性详细规划》，同在A区的G12幢楼与G11幢楼最近楼间距为77.86米。国信龙沐湾公司在开工建设G12幢楼时将原审定的两幢楼楼间距77.86米进行调整，变更为22.84米。2013年11月4日，县住建局公布《龙沐湾国际旅游度假区一期项目修建性详细规划调整前公示》（公示期至2013年11月22日），对原规则进行调整。至2013年11月11日G12幢楼已建五层。2013年11月22日县住建局给国信龙沐湾公司核发临时许可证。孙彦认为两楼间距与原规划不同，在1609号房屋眺望远景的视线受遮挡，其眺望权益和居住环境受一定程度的影响，遂和基于同一原因的高某与国信龙沐湾公司多次交涉，并向有关部门反映要求处理。双方初步解决方案是国信龙沐湾公司提供G11幢另外的四套房（含2101号房屋在内）由孙彦择一与1609号房屋进行置换，按原合同每平方米单价等价置换，面积扩大部分，由孙彦补足差额。协商过程中，国信龙沐湾公司安排物业将2101号房屋的钥匙交给孙彦。2014年5月15日，孙彦将部分生活用品搬进2101号房屋，因该房屋未通水电，孙彦并未实际入住。2014年5月9日，县住建局告知国信龙沐湾公司拟对其在未取得施工许可证情况下建设进行行政处罚。2014年6月16日县住建局以国信龙沐湾公司未经批准擅自开工建设进行处罚。2014年6月19日，县住建局给国信龙沐湾公司核发《建筑工程施工许可证》，G12幢已建至18层。2014年8月15日，国信龙沐湾公司更换2101号房屋的门锁锁芯。2015年2月13日，在一审法院主持下，存放于2101号房屋内的部分物品交还孙彦。2015年5月27日，国信龙沐湾公司以孙彦侵占和财产损害为由向一审法院提起民事诉讼。2015年9月24日，孙彦以县住建局的行政许可行为严重违法为由向一审法院提起行政诉讼。一审法院于2015年11月3日作出（2015）乐行初字第23号行政判决，确认县住建局核发的许可证违法。一审法院于2015年11月19日作出（2015）乐民初字第400号民事判决。孙彦不服该民事判决，提出上诉。本院于2016年8月10日作出（2016）琼97民终837号民事判决，判决撤销一审法院（2015）乐民初字第400号民事判决，改判驳回国信龙沐湾公司诉讼请求。
另查明，2101号房屋已被国信龙沐湾公司销售给案外人，并于2017年1月12日在乐东黎族自治县住房保障与房产管理局办理商品房预售合同备案登记。
再查明，2017年3月28日，孙彦向一审法院申请对国信龙沐湾公司温泉海景公寓A区G3幢1306号房进行诉前财产保全。根据国信龙沐湾公司提供的《国信龙沐湾公司温泉海景公寓商品房买卖合同备案登记回执》、《龙沐湾温泉海景公寓商品房预售合同备案登记情况表》，与1306号房屋同户型房屋建筑面积121.39平方米，套内建筑面积89.69平方米。
一审法院认为，该案的争议焦点问题是：一、孙彦与国信龙沐湾公司换房是否成立；二、孙彦请求国信龙沐湾公司履行1609号房屋置换为2101号房屋或类似房屋是否有依据，两房差价如何计算。关于第一个争议焦点孙彦与国信龙沐湾公司换房是否成立的问题。孙彦向国信龙沐湾公司购买1609号房屋后，国信龙沐湾公司建设G12幢时未按原规划施工，变更G12幢与G11幢的楼间距，影响孙彦居住环境，遂产生纠纷。国信龙沐湾公司作为该房地产开发商，其后行为给孙彦购买的房屋造成了新的瑕疵，孙彦提出换房，国信龙沐湾公司亦就换房事宜与孙彦进行了磋商，双方初步解决方案是国信龙沐湾公司提供G11幢另外的四套房（包括2101号房屋在内）由孙彦择一与1609号房屋进行置换。在协商过程中，国信龙沐湾公司安排物业将2101号房屋钥匙交给孙彦，孙彦将部分生活用品搬进2101号房屋。双方虽然未就换房行为达成书面协议，但按商品房买卖合同的交易惯例，国信龙沐湾公司“交钥匙”是向孙彦作出同意换房的意思表示，也是对房屋转移占有的交付行为，孙彦领取钥匙并将生活用品搬进2101号房屋是对国信龙沐湾公司换房意思和房屋交付行为的认可。可见，双方已达成换房的一致意见。这是国信龙沐湾公司建设G12幢造成孙彦购买的房屋存在瑕疵后双方对原合同的变更和补充，双方已实际开始履行。故孙彦请求确认其与国信龙沐湾公司换房成立有事实根据，于法有据，予以支持。国信龙沐湾公司关于2101号房屋的钥匙是孙彦以看房为由通过销售公司销售人员取得，并非国信龙沐湾公司让物业给孙彦的答辩意见，因未提供证据加以证明，且与常理不符，不予采纳。关于第二争议焦点孙彦请求履行1609号房屋置换2101号房屋或类似房屋是否有依据，两房相差面积如何计算房款的问题。孙彦与国信龙沐湾公司换房意见成立，是双方意思真实表示，不违反法律法规强制性规定，属于对有效合同的补充，对当事人均具有法律约束力。孙彦请求置换房屋，国信龙沐湾公司应予履行。国信龙沐湾公司不依约履行，将2101号房屋出售给案外人，并已办理商品房预售合同备案登记，致使1609号房屋置换2101号房屋不能继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应继续履行或者采取其他补救措施。所以，国信龙沐湾公司应继续履行或者采取其他补救措施。孙彦请求置换与2101号房屋相类似房屋，于法有据，予以支持。孙彦已对国信龙沐湾公司A区G3幢1306号房屋进行了诉前财产保全，以1306号房屋进行置换，便于双方履行。虽然现时的商品房销售单价与孙彦购房时有所不同，是由于国信龙沐湾公司的原因所致，孙彦主张按其原来购房价格计算超出1609号房屋面积部分的价款，合情合理，予以支持。原合同约定计价方式：总金额＝套内建筑面积×每平方米单价。1306号房屋与1609号房屋的套内建筑面积相差34.68平方米（89.69平方米－55.01平方米），价款差额为543235.8元（34.68平方米×15664.24元/平方米），孙彦在应与国信龙沐湾公司在换房时支付给国信龙沐湾公司，其他事宜，双方依原合同约定履行。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决：一、孙彦与国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司换房的事实成立；二、国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司应于判决生效之日起十五日内，将位于海南省××县的G3幢1306号房屋交付给孙彦，孙彦将G11幢1609号房屋退还给国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司；三、孙彦在换房时支付价款差额543235.8元给国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12417元，由国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。国信龙沐湾公司提交（2016）琼9027民初379号国信龙沐湾公司与案外人高某返还原物纠纷一案的开庭笔录一份，认为高某与孙彦的情况是一样的，高某在庭审中认可双方没有达成换房一致的意见，拟证明国信龙沐湾公司与孙彦没有达成换房一致的意见。经质证，孙彦不予认可，认为高某与孙彦的情况不一样。本院认为，对该证据的真实性予以确认，因高某与本案没有关联性，无法证明国信龙沐湾公司拟证明的问题。
一审判决查明的事实，本院予以确认。另查明，国信龙沐湾公司现已没有与2101号房屋相同面积及相似位置的房屋。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、国信龙沐湾公司与孙彦之间是否达成换房一致的意见；二、若换房成立，一审判决将孙彦的原1609号房屋置换为1306号房屋是否恰当。
关于第一个争议焦点。2013年4月27日，孙彦与国信龙沐湾公司签订《乐东县商品房买卖合同》，孙彦购买国信龙沐湾公司涉案1609号房屋。后因国信龙沐湾公司改变规划，缩短了楼间距，孙彦认为国信龙沐湾公司的行为影响了其居住环境，遂与国信龙沐湾公司进行多次交涉。双方初步解决方案是国信龙沐湾公司将G11幢的另外四套房屋（含2101号房屋）与孙彦购买的1609号房屋进行置换，然后由孙彦补足差价。协商过程中，国信龙沐湾公司安排物业将2101号房屋钥匙交给孙彦，孙彦于2014年5月15日将部分生活用品搬进2101号房屋。以上事实已被生效的本院（2016）琼97民终837号民事判决所确认，予以采信，国信龙沐湾公司主张其并未向孙彦交付2101号房屋的钥匙，与生效判决认定的事实相冲突，亦不合常理，且未提供充分的证据证实，本院不予采信。本案中，双方虽然没有对换房行为达成书面协议，但根据上述查明的事实，双方对换房已实际开始履行，其实质是对原商品房买卖合同的变更与补充，故一审判决认定国信龙沐湾公司与孙彦之间就2101号房屋达成换房一致的意见正确，本院予以维持。
关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第一百零七条规定：“当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，国信龙沐湾公司与孙彦达成了将1609号房屋置换成2101号房屋的一致意见，应当履行，但国信龙沐湾公司已将2101号房屋出售给他人，无法继续履行。孙彦请求置换与2101号相类似的房屋，于法有据。国信龙沐湾公司已没有与2101号房屋相同面积及相似位置的房屋，现孙彦对1306号房屋进行了诉前财产保全，亦同意置换为1306号房屋，一审判决考虑到换房的实际履行以及纠纷的起因等因素，判令双方将1609号房屋置换为1306号房屋的同时，并判令孙彦按原购房合同的单价向国信龙沐湾公司支付超出1609号房屋面积的房款，处理得当，本院予以维持。
综上所述，国信龙沐湾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12417元，由国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张模金
审判员 何 亮
审判员 王天琳
二〇一八年五月二十九日
书记员 刘昕昕
速录员 林 赏
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。