浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第2362号
上诉人（原审原告）：周凤仙。
上诉人（原审原告）：叶素珍。
上诉人（原审原告）：叶建华。
上诉人（原审原告）：叶慧珍。
上诉人（原审原告）：叶建平。
五上诉人共同委托代理人：吴云彪。
被上诉人（原审被告）：傅森利。
委托代理人：张海生。
上诉人周凤仙、叶素珍、叶建华、叶慧珍、叶建平与被上诉人傅森利因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2012）杭建梅民初字第67号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年10月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：周凤仙与叶水根系夫妻关系，叶素珍、叶建华、叶慧珍、叶建平系周凤仙与叶水根的子女。周凤仙、叶素珍、叶建华、叶慧珍、叶建平五人原为建德市梅城镇居民。1970年响应政府关于“城镇居民下放农村”的号召，下放到叶水根工作所在地建德市下涯镇江湾村西岸村落户，当时西岸村委将本村村民的移民空置房安置给原审原告居住。1985年，原建德县人民政府向叶水根颁发了农村宅基地使用证。1991年4月，建德县人民政府向叶水根换证颁发了建集建（91）字第3104041号集体土地建设用地使用证。1998年3月15日，叶水根与傅森利签订了一份房屋买卖协议，协议约定：叶水根自愿将位于建德市下涯镇江湾村西岸村正房三间、偏房两间及大门口桔园树木折价16000元出售给傅森利，签订该协议时付款3000元，其余13000元于1998年10月1日前付清。协议签订后，傅森利按约付清了全部房款，叶水根将建集建（91）字第3104041号集体土地建设用地使用证及所出售的房屋等物交付给傅森利，傅森利于1998年10月开始居住使用该房产至今，﻿并在受让房屋边的空基地上新建了临时用房。
原审法院另查明：叶水根户籍一直是城镇居民户口，于2002年9月去世。周凤仙、叶素珍、叶建华、叶慧珍、叶建平五人原为建德市梅城镇城镇居民，1970年落户下涯镇西岸村，后因各自原因陆续转为非农业户口，在1998年叶水根与傅森利签订房屋买卖协议时均已转为非农业户口。傅森利户籍一直在建德市下涯镇江湾村西岸，系农业户口。
周凤仙、叶素珍、叶建华、叶慧珍、叶建平于2012年5月2日提起本案诉讼，诉请判令：1、确认原审原告作为共有权人对共有的不动产共同享有所有权；2、确认周凤仙丈夫叶水根擅自与傅森利进行的房屋买卖行为无效，归还1991年颁发的宅基地使用证；3、要求傅森利停止侵占并腾退房屋及宅基地；4、诉讼费由傅森利承担。
原审法院审理认为：本案的争议焦点是叶水根与傅森利于1998年3月15日签订的房屋买卖协议是否为无效合同。
周凤仙、叶素珍、叶建华、叶慧珍、叶建平主张合同无效，理由主要有：一、该房屋系其与叶水根的共同财产，叶水根在未告知原审原告的情况下，擅自将该房屋出卖，其行为侵害了原审原告的合法权益；二、傅森利与叶水根签订的协议，违反了我国土地管理法、物权法、合同法及民法通则的相关规定，双方订立的合同未依法成立，违背了当事人的真实意思表示，违反了农村住房“一户一宅”的原则，且未办理土地使用权证的变更登记手续。
对于原审原告主张合同无效的第一点理由，原审法院认为：《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”同时，《中华人民﻿共和国物权法》第一百零六条已明确将不动产纳入到善意取得制度的适用范围。本案中，傅森利受让该房屋是善意的，并已向叶水根支付了合理的对价，因农村房屋未明确规定应当进行产权变更登记，而该房屋等物已经交付给受让人傅森利，傅森利也取得了集体土地建设用地使用证，符合善意取得制度的规定。而且，本案的房屋买卖发生已经十几年，叶素珍、叶建华、叶慧珍、叶建平每年均会去下涯西岸扫墓，对房屋买卖的发生事实清楚。故原审原告以叶水根未经其同意擅自转让房屋的行为因侵犯其作为共有人的权益而无效，无事实和法律依据，原审法院不予支持。
对于原审原告主张合同无效的第二点理由，即该房屋买卖协议违反了我国土地管理法、物权法、合同法及民法通则的相关规定而无效的观点。原审法院分析后认为，本案傅森利与叶水根签订的房屋买卖合同，不宜认定无效。理由如下：
一、我国物权法明确规定，当事人之间订立的设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
二、我国民法的基本精神是意思自治、诚实信用。农村房屋买卖合同系双方自愿订立，体现了当事人意思自治的原则；买方支付了房款，卖方交付了房屋及相关土地使用权登记证件，合同已经实际履行完毕，买方居住该房屋多年后，形成了稳定的生产、生活方式和相应的社会关系。因此，如果确认此类合同无效，将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根﻿基。而且，往往会导致违反诚实信用的卖房者获益，而遵守诚信的买房者却蒙受损失的结果，这与法律所倡导的正义、公平、诚实信用原则是相悖的。同时，也起不到稳定社会秩序的目的，也无法排除这种情况的出现
--出卖人收回房屋后，受利益驱动再次将房屋出售给其他的居民，再次获利，而当房屋再次升值时候，又会以同样的手段将房屋收回，达到了不合法的目的。
三、周凤仙、叶素珍、叶建华、叶慧珍、叶建平在叶水根签订房屋买卖协议时均为非农业户口，现已离开下涯镇江湾村西岸多年，并分别在建德市的新安江街道及杨村桥镇等地生活，已脱离了对农村土地房屋的依附关系，叶水根将其闲置的农村房屋进行处置转让，对己有利，对社会无害。而傅森利在1998年受让该房屋后，已实际占有、使用该房屋多年，并在受让房屋的空基地上新建了房屋。在建设市场经济及和谐社会的当下，原审法院认为，我们的裁判应以“有利于妥善解决纠纷、有利于规范交易行为”为宗旨，充分维护交易诚信与稳定，尊重民事主体的意思自治原则，起到制约公民审慎处分自己财产的积极效果，以实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。
综上，原审原告的诉讼请求，无法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七条和《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，于2012年9月5日判决：驳回周凤仙、叶素珍、叶建华、叶慧珍、叶建平的诉讼请求；案件受理费80元减半收取为40元，由周凤仙、叶素珍、叶建华、叶慧珍、叶建平负担。
宣判后，原审原告周凤仙、叶素珍、叶建华、叶慧珍、叶建平不服，共同向本院提起上诉称：1、原判认定事实不清，证据不实；2、原判引用法律条文错误，混淆不动产物权变动的原因与不动产变动的结果概念。请求二审法院撤销原判，改判认定案涉房屋买卖协议无效、确认上诉人作为共同共有人对家庭财产共同享有所有权、诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人傅森利在二审诉讼中辩称：案涉房屋买卖协议合法有效。签约当时，叶水根缴纳了押金，协议由双方签字并经村主任傅国良签名及村委会盖章确认；嗣后，叶水根付清购房余款并将案涉房屋交付被上诉人使用至今已有14年，上诉人方均未提出过异议。原审判决认定事实清楚、适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人周凤仙、叶素珍、叶建华、叶慧珍、叶建平在二审诉讼中提交工资报销名册四页（复印件），欲证明叶水根在该工资发放表上使用的系签名而不是印章，案涉协议上印章与叶水根生前使用印章不符。该证据经出示，傅森利对其关联性不予认可。本院经审核认为：上述证据仅证明叶水根签名领取1988年5、9、10、11四月工资款的情况，并不能证实其在1998年时没有刻制并使用案涉协议上所加盖的私章，不足以证实上诉人的举证主张，不具有关联性，被上诉人的异议成立，本院对该证据不予认定。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：案涉房屋买卖协议涉及同一农村集体所有的土地上的房屋之转让，叶水根将其户宅基地上房屋出卖给同村村民傅森利，其买卖行为并不违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一、四之强制性规定。该买卖协议有叶水根及傅森利的签名及其加盖之印章，同时由其所在建德市下涯镇西岸村村民委员会及其主任兼书记傅国良签名、盖章予以确认。周凤仙、叶素珍、叶建华、叶慧珍、叶建平否认该协议中叶水根签名及其印章的真实性，应提交确凿的证据予以证实。周凤仙、叶素珍、叶建华、叶慧珍、叶建平在原审诉讼中另行提交叶水根的私章予以反驳，但其不能提交证据证实该印章的刻制时间，更不能证实该印章系叶水根生前唯一使用制印章，原审判决对此不予认定系正确。周凤仙、叶素珍、叶建华、叶慧珍、叶建平也未申请司法鉴定以推翻案涉房屋买卖协议中叶水根签名之真实性，故原审判决对案涉房屋买卖协议的真实性应予确认并无不当。宅基地以农村村民户为单位审核批准，叶水根作为户主申请并取得案涉房屋所属土地之使用权利后，其作为该户代表与傅森利签订案涉房屋买卖本身并无不当，且傅森利按约支付了相应对价并于1998年开始占用使用案涉房屋至今，其转让行为也经得所在集体经济组织之认可。傅森利系善意有偿取得案涉房屋，原审判决对其抗辩主张予以支持系正确。周凤仙、叶素珍、叶建华、叶慧珍、叶建平另诉称在本案诉讼前已向傅森利提出案涉房屋所有权之异议，但周凤仙、叶素珍、叶建华、叶慧珍、叶建平在诉讼中并未提交证据证实其在叶水根生前或者叶水根死亡后至本案诉讼之前，其已向傅世根提出异议、主张其权利的相关证据，其该上诉理由也不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。周凤仙、叶素珍、叶建华、叶慧珍、叶建平的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人周凤仙、叶素珍、叶建华、叶慧珍、叶建平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡宇
审 判 员 陈艳
代理审判员 陈晨
二〇一三年四月三日
书 记 员 王勤