浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0602民初8831号
原告裘玲妹，女，1968年12月17日出生，汉族，住绍兴市越城区。
原告陶如兴，男，1967年10月24日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托代理人（特别授权代理）陈敏敏，浙江泽大（绍兴）律师事务所律师。
被告阮建保，男，1979年7月8日出生，汉族，住绍兴市上虞区。
委托代理人（特别授权代理）陈白余，浙江越兴律师事务所律师。
被告姚建英，女，1978年11月17日出生，汉族，住绍兴市上虞区。
第三人中国农业银行股份有限公司绍兴分行，住所地绍兴市人民西路297号，负责人孙宏卫，系行长。
委托代理人（特别授权代理）王江，男，系公司员工。
委托代理人（特别授权代理）李宝萍，女，系公司员工。
原告裘玲妹、陶如兴与被告阮建保、姚建英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案受理。依法由审判员冯青适用简易程序独任审判，于2017年9月6日公开开庭进行了审理，后依法追加中国农业银行股份有限公司绍兴分行（以下至判决主文前简称绍兴农行）为本案第三人，并组成合议庭适用普通程序进行审理，于2018年1月25日公开开庭进行了审理。原告裘玲妹参加到庭第一次庭审，原告陶如兴到庭参加第二次庭审，第三人绍兴农行的委托代理人王江、李宝萍到庭参加第二次庭审，两原告委托代理人陈敏敏，被告阮建保及其委托代理人陈白余两次均到庭参加诉讼。被告姚建英经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案经批准延长审限2个月。本案现已审理终结。
原告诉称：2017年1月24日，原、被告双方签订房地产转让合同（以下简称合同，该合同中介方为绍兴市越城区家缘房产信息服务部）一份，该合同约定：原告以总价人民币97.9万元购买被告共有的位于绍兴市产（房屋产权证号“镜字第××号”）；双方约定合同签订当日支付定金人民币2万元，2017年2月16日前，原告支付首付款人民币58万元，被告将落户于该户的户籍迁出，并腾退房屋交付给原告，移交该房屋房门钥匙作为房屋转移的标志；2017年7月20日前，办理好过户手续；双方还对其他相关权利义务及违约责任等作了约定。合同签订后，原告按约支付了定金和首付款，被告也按约腾退房屋，交付了房屋的钥匙。但此后，至合同约定办理过户手续环节时，被告突然以各种理由推诿，导致原告无法办理该房屋的按揭贷款手续。2017年8月2日，被告更擅自撬换已经交付给原告的案涉房屋门锁，导致原告无法进入案涉房屋，直至本案起诉日，被告仍拒绝办理案涉房屋过户手续，更拒绝向原告交还案涉房屋。综上所述，被告的行为已经严重违反了合同约定且对原告造成了严重损失，为维护原告合法权益，特诉至法院，要求判令：1、两被告继续履行与原告于2017年1月24日签订的《房地产转让合同》，将位于绍兴市产过户登记至原告名下；2、两被告按定金法则向原告支付人民币2万元；3、两被告支付原告违约金暂计人民币20万元（若合同继续履行，则按每日千分之一的违约金计算，若合同解除，则按合同第9条）；4、本案诉讼、保全费用由两被告承担。
被告阮建保答辩称：1、原告诉状中称房屋的钥匙已经交付给原告，但被告阮建保认为其从未将钥匙交付给原告，而是交付给了中介，被告已经正式通知原告要求终止转让合同，原告亦予以同意，故被告认为该份房屋买卖合同已经正式终止。2、违约金过高，请求法庭在合理范围内适当调整；3、关于定金罚则，双方已经对违约责任予以约定，原告只能在定金和违约金方面进行选择适用，而非两者都适用。
被告姚建英未作答辩。
第三人绍兴农行答辩称：未经我行同意被告无权擅自转让设有抵押的房屋，我行主张被告提前归还个人购房担保借款合同项下的借款本息。本案涉及的个人购房担保借款合同及抵押合同合法有效，被告违反个人购房担保借款合同中的约定和物权法的规定，我行有权提前收回贷款。
原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
1、房地产转让合同1份，拟证明原、被告签订房屋买卖合同，双方对权利义务均作出约定的事实。
2、收条2份、中国建设银行2017年2月4日的转账凭条1份，拟证明原告已经按照合同的约定向被告支付60万元的事实。
被告阮建保质证认为，对证据的真实性无异议，对于被告姚建英收到的2万元真实性无异议。第三人对证据的真实性和关联性予以认可，原、被告签订房地产转让合同在办理抵押登记之后，房地产受让方对涉案房屋存在抵押的情况是非常清楚的，对证据2不清楚。
3、证人傅某出庭证言1份，拟证明涉案房屋的履约情况，同时证明合同无法继续履行是由于被告的不诚信所致，涉案房屋已经在2017年2月份交付的事实。经质证，原告认为涉案房屋的抵押贷款有63万元，经中介调解，原告支付了60万元，为被告解除抵押权证。现涉案房屋的抵押并没有解除，可见被告丧失诚信。由于被告的行为导致合同无法继续履行，显然违约方系被告。被告阮建保质证认为，被告将钥匙交付给中介公司，并没有同意中介公司将钥匙给原告，在此后5个月内，双方都没有联系，显然证人没有说实话，事实上在此期间双方都有沟通。双方之间并没有确定原告是要以按揭贷款的方式来支付余下的款项。第三人对证人证言不清楚是否属实。
被告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
1、合同解除通知函、快递面单各1份，拟证明因两被告有矛盾，导致原、被告间的合同无法继续履行，故被告阮建保通知原告终止合同的事实。
2、短信记录1份，拟证明原告已经同意解除合同的事实。
原告质证认为，对证据1快递单中内件名并没有明确载明，且被告作为违约方，其无权提出解除合同，原告也没有收到过该快递。对证据2这是当时原告催促被告办理房屋过户手续，因被告不承认其已经收到过60万元，故发银行账号进行对账。第三人对被告提交的证据并不清楚。
第三人为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
1、个人购房担保借款合同1份、个人借款凭证1份、房产所有权证1份、房屋他项权证1份，拟证明第三人与被告签订的个人购房担保价款合同合法有效，且有抵押。
2、房地产抵押合同1份，要求证明被告的房子存在抵押，被告未经第三人同意擅自出让房屋的事实。
原告质证认为，第三人提交的证据均系被告与第三人之间的关系，原告不清楚，真实性由法院核实。被告阮建保对第三人提交的证据真实性均无异议，对证明目的有异议，因两被告已在规定时间内通知两原告要求解除合同，合同已解除，被告对于第三人并不存在违约行为。
本院对上述原、被告及第三人提交的证据作如下评析：对原告提交的证据1、2，被告提交的证据2，第三人提交的证据1、2均予以认定；对证人傅某出庭作证的证言形式真实性予以认可，对其陈述内容结合本案其他证据进行认定；被告提交的证据3无法证实系其寄送给原告的函件，亦无法证实函件内容已送达至原告，故本院对该组证据不予认定。被告姚建英经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证权利。
综合上述确认的证据及原、被告庭审陈述，本院查明以下事实：2017年1月24日，原、被告签订《房地产转让合同》1份，约定被告将其所有的位于绍兴市金色家园景苑5幢一单元1303室房屋转让给原告所有，建筑面积88.5平方米，房屋产权证号镜字第××号，房屋总成交价为979000元，合同签订之日，原告向被告支付人民币定金2万元，定金抵冲购房款，余款分两次支付给被告，双方约定于2011年2月16日前原告付被告购房首付款人民币58万元，余款人民币379000元于2017年7月31日前付清。被告应于2017年2月16日前腾出房屋交付给原告，并移交该房屋房门钥匙作为房屋转移的标志。被告应于2017年2月16日前将落户于该房屋的户籍关系迁出。双方同意于2017年7月20日前办理过户手续，交易产生的税费（个税、营业税、契税、土地出让金等）其他一切费用由原告承担。被告应及时协助被告办理物业等房屋附属事项过户手续。双方还约定，若原告中途违约，购房定金作为违约金归被告所有，如原告中途违约，应向原告退还定金并另付相当等于定金数额的违约金给原告，违约金内含中介费，原告不按期付清房款或被告不按期交付房屋每逾期一日，由违约方向对方支付购总价的千分之一作为滞纳金。若任何一方违约，则赔付违约金人民币20万元，被告违约本金退还给原告，另付20万元违约金，原告违约支付违约金20万元给被告。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，同日，原告支付购房定金2万元给被告，2017年2月4日，又通过转账汇款的方式支付购房款58万元。
另，涉案房屋登记于被告姚建英名下，该房屋在第三人绍兴农行处设有抵押，第三人发放贷款总计63万元，截至第二次庭审日2018年1月25日，被告尚有房屋贷款466286.11元尚未归还。涉案房屋钥匙曾通过中介交付给原告，后被告将涉案房屋门锁通过撬锁方式更换。现原告认为被告未按合同履行义务，遂起诉来院要求继续履行合同并承担违约责任。
本院认为，本案争议焦点在于原、被告双方是否协商一致解除涉案房屋的《房地产转让合同》。被告阮建保提供2017年7月24日寄送给原告裘玲妹的快递面单1份及合同解除函1份，该合同解除函上载明：“裘玲妹：你我曾于2017年1月20日签订了一份房屋转让合同，因我方夫妻双方发生矛盾导致于双方家人不同意处置该房产，为避免给你造成不必要的损失，故通知你方现解除合同，并根据合同约定我方愿意按合同约定退还预付款，请你方在三天之内，将银行账户、户名等信息发至我方的手机号上：139××××6699，以方便款项退回，同时也确认你我双方同意解除该份房屋转让合同，特此通知。”同时，被告阮建保提供其与原告裘玲妹2017年7月26日的短信1则，其上载明：“建行，上海高桥支行，6227001215190093399，裘玲妹”，现被告阮建保据此认为原、被告双方已就涉案合同的解除达成一致意见，原告认为其并未收到该函件，而发送银行账户名是为了对账，本院认为，被告阮建保并无证据证实其已确将该函件送达至原告，即使该函件内容原告已知晓，根据该解除函的内容，原告发送银行账户名系同意解除合同的意思表示，但被告方并未有后续退还购房款等行为以解除合同，故对于被告阮建保认为双方已达成解除合同合意的抗辩意见本院不予采纳。
本院同时认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订《房地产转让合同》就涉案房屋的买卖达成约定，系双方自主意思表示，合同合法有效。根据合同约定，被告将涉案房屋出卖给原告，原告支付对应房款，现被告阮建保认为其存在家庭矛盾导致原、被告合同无法继续履行，本院认为，该抗辩并非合同无法履行的正当理由，且双方合同并未存在其他不可履行的情形，故本院确定原、被告合同继续履行（包括原告支付购房余款，被告协助办理产权变更手续等）。因涉案房屋存在抵押，截至第二次庭审日2018年1月25日，被告尚有房屋贷款466286.11元未归还，涉案房屋的过户条件尚未成就，故本院对原告要求被告协助办理产权过户手续的诉请不予支持。因合同继续履行，关于原告要求被告按照定金罚则支付2万元的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉请，本院认为，根据合同约定，被告不按期交付房屋每逾期一日，由违约方向对方支付购房款总价的千分之一作为滞纳金，根据原告的庭审陈述，其认为被告已于合同签订后2017年2月交付涉案房屋，而根据本院查明的事实，涉案房屋钥匙已于合同签订后通过中介交付给原告，被告应系知情，双方合同亦约定移交钥匙作为房屋转移的标志，现原告又主张逾期交付房屋的滞纳金，明显与其陈述不符，本院不予支持。被告姚建英经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百五十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告裘玲妹、陶如兴与被告阮建保、姚建英于2017年1月24日签订的《房地产转让合同》继续履行；
二、驳回原告裘玲妹、陶如兴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案案件受理费11591元，由原告裘玲妹、陶如兴负担2127元，被告阮建保、姚建英负担9464元，财产保全费5000元，由被告阮建保、姚建英负担，应由被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 冯 青
人民陪审员 万春霞
人民陪审员 陆荣新
二〇一八年三月二十八日
书 记 员 严叶萍
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附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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