河南省巩义市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0181民初5540号
原告（执行案外人）：许昌盛亚房地产开发有限公司。住所地：许昌市学院南路人防办公楼*楼。组织机构代码：555706189。
法定代表人：徐亚磊，董事长。
委托诉讼代理人：董宏波，河南君志合律师事务所律师。
被告（被执行人）：申家彩，女，汉族，1967年10月6日出生，住郑州市金水区。
被告（申请执行人）：安桂青，女，汉族，1976年2月8日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：李仁增，男，汉族，1985年12月24日出生，住西安市未央区。
原告许昌盛亚房地产开发有限公司与被告申家彩、安桂青案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许昌盛亚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人董宏波、被告安桂青的委托诉讼代理人李�增到庭参加诉讼，被告申家彩经本院传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许昌盛亚房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：要求本院停止对长葛市盛亚明郡第四幢1单元1层东户0001002、0001003、0001004号门面房的强制执行，解除对该房屋的查封。事实与理由：2016年7月25日，巩义市人民法院作出的（2016）巩执异字第23号执行裁定书，原告认为该裁定书适用法律错误。涉案房屋的购房人分别为胡海洋、桑萌阳、李经叶，原告与被告申家彩系民间借贷法律关系，原告与申家彩所签订的房屋买卖合同仅是为担保申家彩的债权而签订的，并非当事人的真实意思表示，故该合同不成立，依法应认定原告与申家彩之间系民间借贷法律关系。
被告申家彩缺席未答辩。
被告安桂青辩称：1、我国物权法明文规定，不动产物权的设�、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力。商品房作为不动产，其所有权的设立和转让必须经依法登记，且以登记作为生效要件。本案中涉及到的3套房产，申家彩已支付了合理价款，且均办理了商品房预告公示，因此申家彩已取得了涉案商品房的所有权。对已经办理了商品房登记备案手续的房产，法院可以进行预查封。2、原告对涉案房产一房多卖，公然违背社会公德，抛弃社会责任，应当驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：安桂青与申家彩民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月17日所作出的（2015）巩民初字第5093号民事判决已发生法律效力，该判决书判令申家彩偿还安桂青借款六百万元并从2015年9月28日起至实际还款之日止按月利率2%支付利息。在审理过程中，本院于2015年11月6日作出（2015）巩民初字第50932号民事裁定书，裁定�结申家彩在金融机构的存款600万元或查封其同等价值的财产，本院并于2015年11月10日向长葛市房产管理局发出（2015）巩民初字第5093号协助执行通知书，将申家彩位于长葛市盛亚明郡第四幢1单元1层东户0001002、0001003、0001004号门面房予以查封。
上述判决生效后，安桂青申请法院强制执行。在执行过程中，本院于2016年1月20日作出（2016）豫0181执字第133号执行裁定书，将上述房产予以评估、拍卖。许昌盛亚房地产开发有限公司向本院提出执行异议，本院于2016年7月25日作出（2016）巩执异字第23号执行裁定书，驳回许昌盛亚房地产开发有限公司的执行异议。许昌盛亚房地产开发有限公司不服本裁定，提起诉讼。
2013年3月15日，申家彩与许昌盛亚房地产开发有限公司签订编号为20130961、20130962的商品房买卖合同各1份，主要约定申家彩购买许昌盛亚房地产开发有限公司开发的盛亚名城第4幢1单元2层东户0002001号房、第4幢1单元1层0001001号房，面积均为337.51平方米，每平方米7407.19元，房款均为2500000元。上述合同加盖有许昌市房产管理局商品房备案章。上述合同中，许昌盛亚房地产开发有限公司法定代表人显示为徐亚磊。申家彩持有中国建设银行转款回单1份，显示2013年3月20日，申家彩通过中国建设银行向徐亚磊转款300万元；申家彩同时持有上海浦东发展银行个人业务回单2份，分别显示2013年4月22日，申家彩通过上海浦东发展银行向徐亚磊转款150万元，2013年5月22日，申家彩通过上海浦东发展银行向徐亚磊转款50万元。
原告提供的有“申家彩”签名字迹的还款协议书载明：借款人徐亚磊原借申家彩的借款，截止2015年4月22日欠本金400万元，月利率按3%计算，共欠4个月的利息48万元，本息共计448万元，于2015年4月24日归还50万元，如2015年4月24日之前借款人在襄城县融资贷款到账，借款人在当日或次日归还剩余本金和利息共计398万元，如未到账，借款人在2015年5月20日之前归还本金及利息。该还款协议有徐亚磊的签字，并加盖了原告的公章。
受本院委托，河南大信资产评估事务所有限公司对申家彩被查封财产进行评估，并于2016年2月4日出具了豫大信评报字[2016]第005号申家彩被查封房产拟处置评估项目评估报告1份，主要载明：申家彩购买的盛亚名城第4幢1单元12层东户，用途为商业，框架结构，1层面积为337.51平方米，2层面积为337.51平方米，后房管局将该房产分割登记为5套，0001001号面积246.66平方米，0001002号面积75.79平方米，0001003号面积87平方米，0001004号面积49.09平方米，0001005号面积216.47平方米。其中0001002，0001003，0001004均为一层商铺，0001001，0001005为一层、二层商铺。0001001号评估价值1733080元，每平方米7026.19元；0001002号评估价值735163元，每平方米9700元；0001003号评估价值843900元，每平方米9700元；0001004号评估价值481082元，每平方米9800元；0001005号评估价值1495240元，每平方米6907.38元。
李经叶与许昌盛亚房地产开发有限公司签订商品房买卖合同1份，无合同编号，主要约定李经叶购买许昌盛亚房地产开发有限公司开发的盛亚名城第4幢1层103号房，面积为81.42平方米，每平方米5500元，总房款447810元。李经叶持有加盖有许昌盛亚房地产开发有限公司印章的收款收据4份，分别载明收到李经叶245020元、60000元、50000元、50000元，系付4号楼1层103商铺房款。李经叶持有2015年9月4日，其与许昌盛亚房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同1份，主要内容为许昌盛亚房地产开发有限公司租赁李经叶所有的盛亚明郡4号楼103号商铺，期限自2015年9月1日�2016年9月1日，租金28000元。李经叶持有胡秀卿河南省农村信用社账户交易清单一份，称部分房款由胡秀卿支付。
2015年2月7日，桑萌阳与许昌盛亚房地产开发有限公司签订商品房买卖合同1份，无合同编号，主要约定桑萌阳购买许昌盛亚房地产开发有限公司开发的盛亚名城第4幢1层104号房，面积为70.36平方米，每平方米6395.68元，总房款450000元。桑萌阳持有2015年2月7日，加盖有许昌盛亚房地产开发有限公司印章的收款收据1一份，载明收到张纪纳人民币肆拾伍万元整，系付4号楼1层104商铺房款。张纪纳系桑萌阳之母。桑萌阳持有2015年9月14日，其与许昌盛亚房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同1份，主要内容为许昌盛亚房地产开发有限公司租赁桑萌阳所有的盛亚明郡4号楼101号商铺，期限自2015年9月1日至2016年9月1日，租金24800元。
胡海洋与许昌盛亚房地产开发有限公司签订商品房买卖合同1份，无合同编号，主要约定胡海洋购买许昌盛亚房地产开发有限公司开发的盛亚名城第4幢1层102号房，面积为46.36平方米，每平方米5500元，总房款254980元。胡海洋持有加盖有许昌盛亚房地产开发有限公司印章的收款收据1份，载明收到胡海洋254980元，系付4号楼1层102商铺房款。胡海洋持有胡秀卿河南省农村信用社账户交易清单1份，称部分房款由胡秀卿支付。
本院认为，许昌盛亚房地产开发有限公司作为执行案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，许昌盛亚房地产开发有限公司与胡海洋、桑萌阳、李经叶分别签订的商品房买卖合同，无合同编号，未在许昌市房产管理局登记备案，且房屋单价也与评估价格相差过大。上述证据不能证明胡海洋、桑萌阳、李经叶�涉案房产享有所有权。
2013年3月15日，申家彩与原告许昌盛亚房地产开发有限公司签订的编号为20130961、20130962的商品房买卖合同，实为双方民间借贷合同的担保，借款人许昌盛亚房地产开发有限公司不履行偿还申家彩借款的义务，导致申家彩偿不能偿还安桂青借款六百万及相应的利息，安桂青作为申家彩的债权人，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款的规定，有权申请拍卖申家彩与原告签订的商品房买卖合同的标的物即位于长葛市盛亚明郡第四幢1单元1层东户0001002、0001003、0001004号门面房；同时申家彩与许昌盛亚房地产开发有限公司签订的上述商品房买卖合同，已在许昌市房产管理局办理了登记备案手续，人民法院可以进行预查封。本院依据（2015）巩民初字第50932号民事裁定进行预查封，符合法律规定�本院作出的（2016）巩执异字第23号执行裁定认定事实清楚，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
驳回原告许昌盛亚房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费23281元，由原告许昌盛亚房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
上诉人应于收到交纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。交费帐户：郑州市财政局收款专户；帐号：92×××82；�户行：郑州银行营业部。
审 判 长 杜裕禄
人民陪审员 牛会芍
人民陪审员 曹金花
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 何世洋