浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）浙0602执异129号
案外人李玉龙，男，1969年2月7日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
申请执行人中国光大银行股份有限公司绍兴支行。住所地：绍兴市解放大道***号星城大厦***层。
负责人何强，系该支行行长。
被执行人绍兴县楠意祥服饰有限公司。住所地：绍兴市柯桥区钱清纺织服装产业集聚区镇东路。
法定代表人：朱华根。
被执行人浙江永通染织集团有限公司。住所地：绍兴市柯桥区钱清镇。
法定代表人：高仁龙。
被执行人绍兴县繁盛化纤有限公司。住所地：绍兴市柯桥区钱清镇联兴村墅后。
法定代表人：田金英。
被执行人绍兴县飞虹纺织内衣有限责任公司。住所地：绍兴市柯桥区马鞍镇安东村。
法定代表人：张光宇。
被执行人黄凤娟，女，1974年5月7日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
被执行人朱华根，男，1975年1月2日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
被执行人王国明，男，1972年11月21日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
被执行人陈莉珍，女，1973年2月20日出生，汉族，住绍兴市越城区。
本院在执行申请执行人中国光大银行股份有限公司绍兴支行（以下简称光大银行）与被执行人绍兴县楠意祥服饰有限公司（以下简称楠意祥公司）、浙江永通染织集团有限公司（以下简称永通公司）、绍兴县繁盛化纤有限公司（以下简称繁盛公司）、绍兴县飞虹纺织内衣有限责任公司（以下简称飞虹公司）、黄凤娟、朱华根、王国明、陈莉珍金融借款合同纠纷一案中，案外人李玉龙提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人李玉龙称，案外人于2015年1月5日与朱华根签订《房屋租赁合同》，约定朱华根将其名下坐落于绍兴毓兰华庭11幢101室建筑面积179.35平方米房屋（以下简称涉案房产）出租给案外人，租期自2015年1月6日起至2023年1月5日止。上述合同生效后，朱华根将涉案房产交付给案外人。案外人已向朱华根付清全部租金，并一直占有使用涉案房产至今。2018年7月10日，案外人知悉贵院因（2016）浙0602民初3591号民事判决书执行事宜将对涉案房产及相应的国有土地使用权采取拍卖、变卖等强制执行措施。案外人还获悉朱华根于2015年4月17日将涉案房产抵押给光大银行。案外人认为，案外人租赁涉案房产在前，光大银行对涉案房产享有的抵押权成立在后。根据《中华人民共和国物权法》第197条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。依据上述事实及法律，光大银行对涉案房产享有的抵押权不影响案外人的在前租赁权。案外人享有按租赁合同约定使用租赁物至2023年1月5日的权利，且案外人作为承租人，在同等条件下对上述房屋享有优先购买权。鉴于以上原因，现案外人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定提出异议，请求贵院对涉案房产带租拍卖，且案外人享有优先购买权。
申请执行人光大银行称，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应具备两个条件即在涉案房产抵押之前形成合法有效的租赁关系同时应实际占有使用该房产至今。案外人要证明其异议主张成立，需举证其在涉案房产抵押之前已与抵押人签订了真实有效的书面租赁合同，按约支付租金，并实际占有该房产至今。本案中，第一，案外人提交的租赁合同并不能证明其与抵押人之间存在真实的租赁关系，且不能排除案外人与被执行人朱华根恶意串通妨碍执行的可能。理由如下：1、根据我行查询到（2014）绍越刑初字第1098号刑事判决书中认定：“绍兴县楠意祥服饰有限公司总经理朱某为感谢被告人胡某某对其表弟李玉泉担任法定代表人的绍兴力春纺织品有限公司在农行县支行办理的贷款项目中提供的便利和帮助，在被告胡某某的办公室，送胡重30克、价值人民币7500元的千足金金条1块”；上述证人朱某证言：“其是绍兴县楠意祥服饰有限公司的法定代表人，绍兴力春纺织品有限公司是其公司的关联企业，法定代表人为其表兄李玉泉”。朱某即朱华根本人，绍兴力春纺织品有限公司（以下简称力春公司）是楠意祥公司的关联企业，其原股东为李玉泉、李玉龙（据悉系兄弟），而李玉泉、李玉龙作为股东的力春纺织向银行借款，却由朱华根出面行贿，足以说明三人实际上是一个利益整体，关系非同一般。同时，这已不是李玉龙第一次通过执行异议阻挠法院执行。2017年8月，在华夏银行绍兴柯桥支行与楠意祥公司的金融借款强制执行一案中，李玉龙担任法定代表人的绍兴庆阔纺织有限公司曾提出执行异议，案号为（2017）浙0602执异109号。案外人李玉龙与朱华根是表兄弟关系，李玉龙在本案提出执行异议是受被执行人朱华根指使，以达到阻止法院执行其抵押财产的目的。2、案外人提交的租赁合同约定的每年租金只有21000元，相对于涉案抵押物179平方米的建筑面积远低于市场平均租金，且长达八年的租赁合同期限及租金预先全部支付的方式也不符合普通人的交易习惯。3、案外人李玉龙未能提供客观真实的租赁费用支付证据，八年的租金支付没有银行取款凭证佐证，且短期内全部付清八年租金完全不符日常生活习惯。在案外人与抵押人关系密切的前提下，提交的租金收条及租赁合同也完全有可能系事后伪造。4、抵押人在贷款时已向申请执行人出具了未出租承诺函，明确声明抵押物未出租，同时申请执行人授信审查时对抵押物进行了现场查看和评估，不存在案外人所述的租赁情况。第二，案外人未能提供证据证明其在先占有使用涉案房产至今的事实。1、案外人仅凭绍兴宝业物业服务公司出具的物业费缴纳证明并不能达到其在先占有抵押物至今的证明目的，该证明加盖的是物业公司的发票专用章而非公章，且无负责人员签字确认，形式上不合法。经申请执行人与物业公司负责人核实，其对该份证明的存在并不知晓，对于证明内容也并不认可。2、案外人未就实际使用涉案房产提供其他任何有效证据。3、据悉案外人自有房屋满足家庭居住需要，为何还向抵押人租赁房屋，完全不符常理。第三，关于案外人主张享有优先购买权的问题，该优先购买权成立的基础是案外人的租赁协议真实存在且合法有效，根据案外人所提交的证据并不能证明，上述租赁关系真实存在，故当然不享有优先购买权。综上，请求法院依法驳回案外人的异议请求。
本院查明：被执行人朱华根名下登记有坐落绍兴市越城区毓兰华庭11幢101室、权证号为绍房他证绍市字第××号的房产及对应的国有土地使用权，根据绍房他证绍市字第××号房屋他项权证记载，上述房产的抵押权人为光大银行，抵押登记日期为2015年4月17日。
2016年6月7日，本院作出（2016）浙0602民初3591号民事判决书，对光大银行就涉案房产所享有的抵押优先受偿权进行了确认。该判决生效后，因各被告未按判决书履行，根据光大银行申请，2016年8月3日，本院对该判决立案执行。执行中，本院于2016年9月6日诉讼保全轮候查封了涉案房产，并于同日作出（2016）浙0602执3541号之一公告，其中记载，本院在执行（2016）浙0602民初3591号民事判决书过程中，拟拍卖包括涉案房产在内的本案抵押物，并通知对涉案房产有租赁权或其他相关权利的案外人，需于2016年9月19日前向本院书面申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。2016年9月6日，该公告在涉案房产处进行了张贴，案外人于2018年7月10日向本院提出执行异议，遂致本案争议发生。
案外人李玉龙为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：
1、出租人为朱华根、承租人为李玉龙、落款日期为2015年1月5日的房屋租赁合同1份；其中约定，出租方自愿将坐落在绍兴毓兰华庭11幢101室毛坯房出租给承租方作为生活、工作使用；租期为8年，自2015年1月6日至2023年1月5日止；租金每年为21000元，共计租金为168000元，租金用现金支付，付款方式为：合同签订时付56000元，2016年1月6日前付56000元，2017年1月6日前付56000元；承租时交水电押金5000元，退房时付清相关费用后退还。
2、落款日期为2015年1月5日、收款人为朱华根的收条1张，主要内容为：今收到李玉龙毓兰华庭11幢101室房屋租金56000元、水电押金5000元，合计61000元（现金支付）。
3、落款日期为2016年1月2日、收款人为朱华根的收条1张，主要内容为：今收到李玉龙租朱华根绍兴毓兰华庭11幢101室房屋租金（现金）56000元整。
4、落款日期为2017年1月8日、收款人为朱华根的收条1张，主要内容为：今收到李玉龙租朱华根绍兴毓兰华庭11幢101室房屋租金56000元整（注现金收入）。
5、落款处加盖“浙江宝业物业服务有限公司发票专用章”、无落款日期的证明1份，主要内容为：朱华根位于绍兴毓兰华庭11幢101室出租给李玉龙使用，2015年-2016年物业管理费已全部交清。
6、落款日期为2017年9月3日，付款人为朱华根的物业费收款收据1张。
申请执行人光大银行为反驳案外人的主张，向本院提交了：
1、承诺人为朱华根、落款日期为2015年4月17日的房产未出租的承诺函1份，其中承诺至2015年4月17日最高额抵押合同签署日止，承诺人未将涉案房产出租给任何单位或个人，也未向任何单位或个人做出租赁的承诺。
2、他项权证复印件1份。
3、力春公司的企业信用信息公示报告打印件1份，其中记载该公司股东为楠意祥公司，李玉龙曾担任该公司监事职务。
4、（2016）浙0602民初3591号民事判决书复印件1份、（2017）浙0602执异109号执行裁定书打印件1份。
本院认为，当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，同时应占有使用该不动产。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。故对抵押权人而言，在租赁关系合法有效的情况下，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权，对于因此造成的抵押权人或承租人的损失应由过错方承担。本案中，因涉案房产已于2015年4月17日设定抵押登记，故案外人李玉龙需举证证明其在2015年4月17日之前已与被执行人朱华根签订了真实有效的租赁合同，按约支付租金，并实际占有涉案房产且使用至今等事实，其提出的带租拍卖之异议请求方能成立；但案外人提供的现有证据尚不足以证明上述事实成立，同时申请执行人亦已提供了抵押人出具的房产未出租的承诺函等证据予以反驳，故对案外人的要求对涉案房产带租拍卖，并享有优先购买权的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人李玉龙的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 钱土仙
人民陪审员 张华娟
二〇一八年八月七日
书 记 员 张 菁
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。