北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终7981号
上诉人（原审原告）：北京京昌天天康餐具有限公司，住所地北京市昌平区马池口镇横桥村临913号。
法定代表人：刘政，总经理。
委托诉讼代理人：李彦，北京市拓夫律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：北京海润兴达研磨工具有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇七里渠南村。
法定代表人：薄保新，经理。
委托诉讼代理人：文起祥，贵州山一律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：薄保新，男，1968年5月9日出生。
被上诉人（原审被告）：冉祥顺，男，1962年8月4日出生。
委托诉讼代理人：张云亭，河北顺成律师事务所律师。
上诉人北京京昌天天康餐具有限公司（以下简称天天康公司）与上诉人北京海润兴达研磨工具有限公司（以下简称海润兴达公司）、被上诉人薄保新、被上诉人冉祥顺房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初14081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。天天康公司法定代表人刘政、委托诉讼代理人李彦，海润兴达公司委托诉讼代理人文起祥，海润兴达公司法定代表人薄保新到庭参加诉讼。冉祥顺经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
天天康公司上诉请求：撤销一审判决第二项，发回重审或依法改判海润兴达公司和冉祥顺共同赔偿我方装修损失358155元，同时对于一审判决第一项的停产停业损失应由冉祥顺和海润兴达公司共同承担赔偿责任。事实和理由：1.一审法院认定天天康公司与海润兴达公司之间签订的《厂房租赁合同》未经合法审批为无效合同系认定事实错误。（2015）昌民初字第11061号民事判决书中对冉祥顺请求确认合同无效的诉讼请求已被驳回，该判决已生效，故合同应为有效。2.一审法院判决冉祥顺不承担责任系适用法律错误，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》相关规定，停产停业损失应由出租人承担。装修拆迁补偿是基于天天康公司的装修而进行的补偿,冉祥顺作为出租人已实际取得装修拆迁补偿和停产停业补偿，冉祥顺应当对停产停业损失和装修损失承担赔偿责任。
海润兴达公司上诉请求：撤销一审法院判决第一项，改判驳回天天康公司要求停产停业损失的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。海润兴达公司与天天康公司签订的《厂房租赁合同》有效。2014年3月14日薄保新和刘政签订的《补充协议》第六条约定如果合同期内遇拆迁对乙方造成的经济补偿归乙方所得，海润兴达公司和天天康公司不可以约定合同以外的第三人承担责任，所以应理解为海润兴达公司如果从拆迁方获得经济补偿应为天天康公司所有。但海润兴达公司并未获得经营损失补偿，如果让海润兴达公司赔偿天天康公司，违反公平原则。
天天康公司辩称，不同意海润兴达公司的上诉请求。
海润兴达公司辩称，不同意天天康公司的上诉请求。
薄保新辩称，同意海润兴达公司的上诉请求，不同意天天康公司的上诉请求。
冉祥顺辩称，同意海润兴达公司的上诉请求，不同意天天康公司的上诉请求。
天天康公司向一审法院起诉请求：海润兴达公司、薄保新、冉祥顺支付天天康公司停产停业损失327305元、装修损失358155元。
一审法院认定事实：2011年3月1日，北京市昌平区马池口镇横桥村经济合作社（甲方）与冉祥顺（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：乙方承租甲方11.25亩土地用于企业生产经营，租期自2011年3月1日至2043年2月28日，租金总额72000元。合同还约定了其他事项。
2012年10月16日，冉祥顺（甲方）与海润兴达公司（乙方）签订《房屋场地租赁协议》，约定：甲方将现有厂房、宿舍及办公场地租赁给乙方作为生产经营使用。租期自2012年10月16日至2025年10月15日，年租金23万元，租金每三年递增3%。租赁期内如乙方转租须经甲方同意签字后，方可转租给第三方。协议还约定了其他事项。
2013年7月1日，海润兴达公司（甲方）就其从冉祥顺处租赁场地的一部分与天天康公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将面积为576平方米的厂房、宿舍及办公场地80平米出租给乙方作为生产经营使用。租期自2013年7月1日至2019年6月30日，租金每年1万元，每两年递增5%。租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担违约责任。乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房屋结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿。甲方代为办理营业执照有关手续。合同还约定了其他事项。本合同签订后，天天康公司进入租赁场地经营。
2014年3月14日，薄保新（甲方）与刘政（乙方）签订《补充协议》，约定甲方同意乙方因办公需要再租房屋三间，租期为2014年3月15日至2019年6月30日，三间房屋共计租金7000元/年，如合同期内遇拆迁对乙方造成的经营损失补偿归乙方所有，且甲方须无条件退还剩余租金。《补充协议》还约定了其他事项。
2014年10月，冉祥顺（甲方）与中石油北京天然气管道有限公司（乙方）、中国石油天然气股份有限公司管道建设项目经理部（丙方）签订《陕京三线良西段投产期安全防护协议》，其中约定：一、占压问题：冉祥顺的厂房，在陕京三线管道正上方，形成管道占压，不符合《石油天然气保护法》的相关规定。甲方的义务和责任为不在占压建（构）筑物内居住和活动等。协议还约定了其他事项。
2015年，北京市昌平区马池口镇人民政府（甲方）与冉祥顺（乙方）签订《陕京三线（昌平段）解决管道占压问题地上物拆迁补偿协议书》，其中约定：陕京三线（昌平段）经过实际勘察丈量管道上方房屋、建筑物、树木等属于占压物，按照评估报告，经双方协商，房屋补偿费用529362元、房屋附属物费用436575元、停产停业补偿费用327305元、提前搬家奖励65480元、搬迁费用16365元，合计1375087元。该协议后落款日期甲方处为2015年10月26日，乙方处为2015年8月12日。
天天康公司另提供《关于西北六环天然气管线敷设工程占地拆迁工作实施方案》，其中对停产停业综合补助费规定为，按被拆迁非住宅房屋拆迁前三年在昌平区的纳税总额确定，补助总额不得超过“实际经营建筑面积×800元/平方米”，纳税总额低于“实际经营建筑面积×500元/平方米”的，可按“实际经营建筑面积×500元/平方米”给予补助。
另，据《停产停业面积确认单》显示，冉祥顺承租地内合法经营面积为654.61平方米，按照《关于西北六环天然气管线敷设工程占地拆迁工作实施方案》相关规定，应对该部分面积给予停产停业综合补助费。
冉祥顺另提供2013年8月15日因办理营业执照而签订的《承诺书（集体土地）》，其中写明刘政租赁P13号土地面积656平方米，房屋面积576平方米，在原有建筑内依法经营天天康公司，不再新建任何建筑，遇拆迁法人无条件自行拆除，不索取拆迁补偿费用。落款承诺人签字处为张建忠代刘政。刘政对此证据不予认可，表示并非其本人签字，亦不认识张建忠。
现涉案场地已被拆除，天天康公司已搬离。
一审法院认定上述事实，有（2015）昌民初字第11061号民事判决书、《土地租赁合同》、《房屋场地租赁协议》、《厂房租赁合同》、《补充协议》、《陕京三线良西段投产期安全防护协议》、《陕京三线（昌平段）解决管道占压问题地上物拆迁补偿协议书》、《关于西北六环天然气管线敷设工程占地拆迁工作实施方案》、《停产停业面积确认单》、《承诺书（集体土地）》及双方当事人当庭陈述在案佐证。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明，当事人提供的证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，天天康公司与海润兴达公司签订的《厂房租赁合同》未经合法审批，应为无效。《补充协议》的签字方虽为薄保新及刘政，但二人实际为海润兴达公司与天天康公司的法定代表人，签字行为系履行职务，故《补充协议》与《厂房租赁合同》均为对天天康公司与海润兴达公司就租赁场地而进行的约定。
《补充协议》中明确约定若遇拆迁对乙方造成的经营损失补偿归天天康公司所有，现租赁场地已因拆迁而无法经营，故拆迁补偿款中的停产停业损失部分对应的即为天天康公司的经营损失。通过《停产停业面积确认单》及《关于西北六环天然气管线敷设工程占地拆迁工作实施方案》能够确定停产停业损失的计算方式为654.61平方米×500元/平方米，即327305元。而《厂房租赁合同》中约定，海润兴达公司租给天天康公司的面积即为576平方米厂房、宿舍及办公场地80平米，与《停产停业面积确认单》确认的经营面积基本一致，故停产停业补偿费用应归天天康公司所有。冉祥顺并非《厂房租赁合同》、《补充协议》的合同相对方，天天康公司亦未与冉祥顺签订合同，故其遭受的停产停业损失应向海润兴达公司主张。
对于天天康公司主张的装修损失，法院认为，《厂房租赁合同》约定装修费用由天天康公司自负，租赁期满后如不再承租，海润兴达公司也不作任何补偿，故对于装修损失，若合同正常履行完毕的情况下，海润兴达公司不进行补偿。且《补充协议》第六条对发生拆迁情况的处理方式明确约定为补偿经营损失和退还剩余租金，故法院对天天康公司主张的装修损失不予支持。
对于《承诺书（集体土地）》是否对天天康公司具有拘束力，法院认为，该《承诺书（集体土地）》承诺人处并非天天康公司法定代表人刘政亲笔签字，冉祥顺亦未能提供相应证据证明张建忠具有代理权或刘政对此进行追认，故仅凭该《承诺书（集体土地）》无法认定天天康公司同意放弃拆迁补偿。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告北京海润兴达研磨工具有限公司赔偿原告北京京昌天天康餐具有限公司停产停业损失327305元，于本判决生效后十日内履行。二、驳回原告北京京昌天天康餐具有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，天天康公司提交新证据3份：《餐饮服务许可证》、《厂房施工图》、《北京市房屋拆迁补偿价格结果通知单》，用以证明天天康公司经营餐饮具清洗消毒，作为特殊行业需要对承租房屋进行装修改造，房屋拆迁补偿款中的装修、设备及附属物补偿应当归天天康公司所有。海润兴达公司、薄保新对于《餐饮服务许可证》的真实性予以认可，不认可《厂房施工图》、《北京市房屋拆迁补偿价格结果通知单》的真实性，不认可天天康公司的证明目的,但未提供相反证据。冉祥顺未到庭质证，视为放弃质证权利。本院经审理认定的其他事实与一审法院经审理认定的事实一致。
本院认为，海润兴达公司与天天康公司于2013年7月1日签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同并不存在需要进行审批的事项，一审法院认定该合同未经审批应为无效的认定错误，本院予以纠正。薄保新（甲方）与刘政（乙方）于2014年3月14日签订《补充协议》,虽由薄保新和刘政个人签字，并无海润兴达公司和天天康公司的盖章，但鉴于薄保新和刘政分别为海润兴达公司和天天康公司的法定代表人，且该《补充协议》约定“本补充协议属于《厂房租赁合同》的重要组成部分，具有同等法律效力”，故薄保新和刘政的签字行为系履行职务行为，该《补充协议》权利义务约定亦应当约束海润兴达公司和天天康公司，与《厂房租赁合同》具有同等法律效力。
合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力，双方均应当按照合同约定履行己方义务。《厂房租赁合同》和《补充协议》在履行期间内，因拆迁而无法继续履行，合同解除。双方对于合同解除之后的停产停业损失和装饰装修损失的负担问题产生争议，即为本案争议焦点。
对于停产停业损失一节。天天康公司主张，《补充协议》约定如合同期内遇拆迁对天天康公司造成的经营损失补偿归天天康公司所有，故拆迁补偿款中的停产停业损失部分即为天天康公司的经营损失，应当归天天康公司所有。但实际上拆迁补偿款并非直接补偿给海润兴达公司，而是由冉祥顺取得。海润兴达公司和天天康公司虽均认可该“经营损失补偿”即为停产停业损失，但该约定实际上属于海润兴达公司和天天康公司的内部约定，并未经过冉祥顺同意，对冉祥顺不发生法律效力。对天天康公司的该主张，本院不予采信。但房屋租赁合同履行过程中遇拆迁解除，天天康公司作为次承租人，以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，其要求出租人冉祥顺给付拆迁补偿安置协议中确定的停产停业损失补偿的，于法有据，应予支持。一审法院对于停产停业损失的处理错误，本院予以纠正。对于停产停业损失的补偿数额，由于拆迁发生在合同租赁期限之内，故本院根据剩余履行期限等因素，对于停产停业损失在出租人冉祥顺和次承租人天天康公司之间酌定分配数额。
对于装饰装修损失一节，《厂房租赁合同》第五条第4款约定，天天康公司另需装修或者增设附属设施设备的，应事先征得海润兴达公司的书面同意。由于天天康公司系从事餐饮具清洗消毒的特殊行业，对于生产条件和生产环境有特殊要求，必然发生一定的装修和增设行为。且《厂房租赁合同》第八条第4款约定，租赁期间，天天康公司可根据自己的经营特点进行装修。海润兴达公司对天天康公司的装修、增设行为应当知晓，但在合理期限内未提出异议，应当视为海润兴达公司同意。现海润兴达公司和天天康公司之间的《厂房租赁合同》在租赁期限内因遇到拆迁而解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款规定，对于剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由海润兴达公司和天天康公司按照公平原则分担，具体数额由本院酌定。一审法院对于装饰装修损失的处理错误，本院予以纠正。海润兴达公司虽主张依据《厂房租赁合同》第八条第3款规定应该互不承担违约责任，不应由自己承担装饰装修损失。但该条款系对违约责任的约定，不影响对装饰装修损失的处理。
综上所述，天天康公司和海润兴达公司的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初14081号民事判决；
二、冉祥顺于本判决生效后十日内给付北京京昌天天康餐具有限公司停产停业损失20万元；
三、北京海润兴达研磨工具有限公司于本判决生效后十日内给付北京京昌天天康餐具有限公司装修损失24万元；
四、驳回北京京昌天天康餐具有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10655元，由北京京昌天天康餐具有限公司负担3815元（已交纳），由北京海润兴达研磨工具有限公司负担3731元（于本判决生效后七日内交纳），由冉祥顺负担3109元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费10655元，由北京京昌天天康餐具有限公司负担3815元（已交纳），由北京海润兴达研磨工具有限公司负担3731元（已交纳），由冉祥顺负担3109元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘新泉
审 判 员 刘国俊
二〇一七年十一月二十七日
法官助理 刘 瑾
书 记 员 赵梦芸