陕西省咸阳市杨陵区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0403民初1022号原告：柳某某，男，汉族，住杨陵区某某小区。原告：樊某某，女，汉族，住杨陵区某某小区。二原告共同委托代理人：李某某，陕西某某律师事务所律师。被告陕西某某房地产开发有限公司。住所地：宝鸡市金台区某某路。统一社会信用代码：916103037379940000。法定代表人：高某某，该公司执行董事。委托代理人：杨某某，该公司法律顾问。委托代理人：谭某某，该公司员工。原告柳某某、樊某某与被告陕西某某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告樊某某及其和原告柳某某的共同委托代理人李某某，被告的委托代理人杨某某、谭某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告柳某某、樊某某向本院提出诉讼请求：1、被告向原告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；2、被告返还原告违规收取的水源热泵费19232元，并承担同期银行贷款利息；3、被告返还原告违规收取的天然气初装费、有线电视初装费合计3260元，并承担同期银行贷款利息；4、判令被告支付延期办理房产证违约金（以所收房款总额按银行同期贷款利率计息，交房后90日起计至房产证交付日）；5、本案诉讼费用由被告承担，赔偿原告误工费100元。事实和理由：原告于2013年10月11日与被告签订了商品房预售买卖合同，约定单价为3502.61元，面积192.32平方米，总价673622元。房产证的办理期限应为2014年1月11日之前，被告未按期办理房产证。被告在约定房价外收取了原告水源热泵费每平方100元，计19232元；天然气初装费、有线电视初装费、对讲系统安装费总计3760元。而依据相关规定以上费用均为违规收取。原告与同小区业主多次上访投诉，杨凌示范区发改局等有关部门多次组织处理，但被告仅退还了对讲系统费用。多年来，几经周折无果，原告无奈诉至贵院。被告陕西某某房地产开发有限公司辩称，1、原告的起诉已经超过诉讼时效两年的期限，协议是2013年签订的，至今已尽三年，起诉讼应予驳回；2、本案所涉的所有合同，是当事人各方在平等自愿的基础上达成的。没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，，没有可撤销或无效的事由和情节，合同是合法有效的，合同应依法完全履行，被告以约定收费正当合法；3、发改委发布的《商品房销售明码标价的规定》及陕西省物价局制定的实施细则是行政规章，不是国家法律和行政法规，不能作为认定合同效力的依据；4、发改委发布的《商品房销售明码标价的规定》及陕西省物价局制定的实施细则，颁布前已经完成了所有审批手续，取得了预售许可，有关的销售价格和收费项目多进行了公示；5、违反行政规章的行为，在行政规章中规定仅做行政处罚，没有退还的要求；6、水源热泵费、天然气初装费、有线电视初装费并未在房价中包含，属于房屋设施中单独计费项目，按合同约定，按第三方确定的价格由购房者另行交付；7、办理房产证是行政机关的职责。双方签订的合同中，没有由被告为其办理房产证的具体约定。被告无义务为其办理房产证，所以原告要求被告承担办证逾期的违约金请求是错误的。8、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，当时没有发是因为主管部门要对制式文本进行更改，现在业主随时可以在销售部领取；9、原告的起诉没有法律依据和事实依据，应予驳回。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。二原告提供如下证据：1、预售合同一份，补充协议一份；2、缴款发票3张；3、发改局网站截图二张，发改局《信访事项实体性受理告知书》复印件一份；4、杨政发改发【2011】39号文件复印件一份；被告陕西某某房地产开发有限公司提供如下证据：1、供暖合同；2、预售商品房许可证；3、代收款委托书；4、有线电视初装费工程合同书；5、天然气初装费票据；6、（2016）陕04民终2133号民事判决书。本院对原、被告提供证据的真实性均予以认定。经审理查明，2011年4月29日，被告陕西某某房地产开发有限公司取得了其开发的某某新都市一期16、17、22、24、31、32号楼及会所的商品房预售许可证（许可证号：杨房预售证2011年第08号）。2013年10月11日，原告柳某某、樊某某与被告陕西某某房地产开发有限公司签订了商品房预售合同及合同补充协议，约定由二原告一次性付款方式，于2013年8月29日交清全部房款，购买被告开发的某某新都市小区第17幢1单元16层01号房屋，该商品房预测建筑面积为192.32平方米。合同第八条约定，被告应在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用；合同第十一条约定，房屋交接时被告应向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理房屋权属初始登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下约定处理：若被告未按照合同约定的时间将办理权属初始登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则被告按原告已付房价款的1%向原告支付违约金。补充协议第四条第1项约定，原告在办理房屋交付手续前，应按照国家相关法律、法规签订《业主临时公约》并缴纳如下费用：（1）有线电视初装费；（2）天然气初装费、IC卡费、报警器费……（以上收费金额在缴费时如遇政策调整，本合同据实调整）。补充协议第六条第3项约定，双方约定，被告或委托物业管理公司通过在小区内张贴办理房产证登记《公告》的方式通知办理房产权登记事宜。被告代原告办理所购房屋的产权证书，原告办理房屋交接手续前须将办理房屋产权证书所需资料和相关税费（包括但不仅限于购房合同、身份证复印件、收款收据以及契税、交易手续费和证书费等）提交给被告。原告逾期不提交的，被告有权选择以下（1）不再代原告办理产权证，相关责任由原告自行承担；（2）或代原告垫付相关税费，并取得产权证，直至办妥抵押登记，因此产生的费用可以向原告追索，同时，自原告逾期向被告交付代缴税费之日起，原告每日应按代缴税费总额的万分之五向被告支付违约金。商品房预售合同及补充协议中还对商品房买卖的其他事项进行了约定。合同履行过程中，原告交纳了房产证代办费。2013年9月7日二原告与被告办理了房屋交接手续，并于当日交纳了天然气初装费、有线电视初装费共计3760元。原告柳某某、樊某某与杨凌宜家物业管理有限公司签订了供暖合同，合同约定，本项目住宅销售价格中未包含任何采暖方式的材料设备及安装费，原告应按100元/平方米（《商品房买卖合同》中房屋建筑面积为准，最终以房屋产权登记面积为准，多退少补）的标准支付采暖末端（即户内部分）的材料设备及安装费。原告于2013年8月24日、2013年8月29日分两次交纳了水源热泵费共计19232元，该费用由被告代杨凌宜家物业管理有限公司收取。被告至今未按合同约定向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。本案审理中，二原告认可已领取房产证。另查明，2011年3月16日，国家发展改革委发布了《商品房销售明码标价规定》，该规定自2011年5月1日起施行。2011年3月16日，陕西省物价局发布了《陕西省商品房销售明码标价规定实施细则》。2011年4月28日，杨陵区发展改革局发布了《关于商品房销售实行明码标价规定的通知》。原告并未就被告收取的水源热泵费、天然气初装费、有线电视初装费不符合商品房销售明码标价的相关规定为由主张权利。本院认为，本案原、被告争议的焦点为：1、原告的起诉是否超过诉讼时效；2、原告请求退还的费用是否有事实及法律依据；3、被告在办理房产证的过程中是否有违约行为，如果有违约行为，违约金应如何计算。4、原告请求的误工费有无依据。本案中原、被告之间、原告与杨凌宜家物业管理有限公司之间签订了合同，对商品房买卖、天然气初装费、有线电视初装费、水源热泵费进行了约定，虽2011年国家发改委和陕西省物价局出台了关于商品房销售明码标价的政策，但根据合同法的规定，违反国家法律、行政法规的强制性规定时，产生合同无效的后果，上述不属于行政法规的范畴，因而原被告之间及原告与杨凌宜家物业管理有限公司签订的合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行合同。对于被告违反国家发改委规章及陕西省物价局文件的行为，应由相关行政机关作出处理，不属于法院民事案件受案范围，故原告请求被告退还三项费用的请求，本院不予支持。被告应按合同约定向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，但被告至今未提供，故原告请求交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的诉讼请求应予支持。原告及小区其他业主就水源热泵费、天然气初装费、有线电视初装费一直以投诉方式主张权利，故被告辩称原告的起诉已超过诉讼时效的意见不予采纳。原告请求被告支付延期办理房产证的违约金，因双方合同中约定被告在商品房交付使用后540个工作日内，将办理房屋权属初始登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，该约定是就被告交付办理房产证资料的期限约定，属于双方的特别约定，故本案不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中规定的90日期限，原、被告买卖合同中对房产证的最终办理期限及其违约责任无明确具体的约定，双方均应积极协作，共同完成办证工作，故二原告要求被告承担违约金的诉讼请求本院不予支持。原告请求的误工费100元，因其未提供证据，不予支持。原告对于委托书中的时间和印章进行鉴定的申请，但在本院规定的时间内未提出书面申请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陕西某某房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告柳某某、樊某某交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；二、驳回原告柳某某、樊某某的其他诉讼请求。案件受理费365元（原告已预交），由原告柳某某、樊某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长  王西江审 判 员  曹亚琦人民陪审员  陈 虹二〇一六年十二月二十三日书 记 员  赵 静附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。