上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2352号
上诉人（原审被告）钱建慧。
上诉人（原审被告）郑云。
委托代理人熊颖达，上海市外滩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王道强。
委托代理人吴兆刘，上海海若律师事务所律师。
上诉人钱建慧、上诉人郑云因房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第277号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年2月13日王道强与案外人蒋某某签订抵押借款协议，由王道强向蒋某某借款人民币（以下币种均为人民币）40万元，借期为二个月，王道强将上海市通河六村XXX号XXX室（以下简称“系争房屋”）作为抵押。同日王道强与案外人王光翔办理了委托公证，委托王光翔办理房屋买卖、抵押等事项。2012年4月10日王道强与案外人袁某签订借款抵押合同，由王道强向袁某借款43万元，借期为二个月。同日双方办理了抵押登记。2012年7月7日王道强向案外人狄荣定出具借据，向狄荣定借款5万元。2012年11月22日王道强向狄荣定出具借据，向狄荣定借款77，000元。同年12月25日王道强与钱建慧办理了委托公证，委托钱建慧办理房屋买卖、抵押等手续。2013年1月10日袁某出具收条，收到郑云代王道强还款46万元，其中43万是借款，另3万元是补偿金，若房产过户时，无条件撤销他证。同日狄荣定出具收条，收到郑云代王道强还款13万元，与王道强再无债权债务。同年1月10日王道强出具预收房款收据，收到郑云房款60万元，其中46万元还给袁某，注销他证，另有13万元还给狄荣定，王道强认可无异议。2013年1月17日钱建慧以王道强名义与郑云签订房地产买卖合同，将系争房屋出售给郑云，房价80万元。同年5月10日王道强出具收据，收到郑云房款现金10万元。同年5月22日郑云登记为产权人。同年9月17日王道强出具承诺书，称本人于2013年5月22日已将房屋出售给郑云，最晚于9月27日将房内物品搬出，若不搬，视为放弃处理。
嗣后，王道强以钱建慧在王道强不知情的情况下，与郑云恶意串通，于2013年1月17日签订买卖合同，将系争房屋出售给郑云为由，起诉至原审法院，要求：1、判令钱建慧与郑云于2013年1月17日签订的关于系争房屋的上海市房地产买卖合同无效；2、钱建慧与郑云连带赔偿王道强房价款123万元。
原审法院另查明，2013年10月30日郑云与案外人乐某某、花某签订房地产买卖合同，将系争房屋出售给乐某某、花某，房价123万元。同年12月25日乐某某、花某登记为产权人。2014年4月乐某某、花某向法院起诉，要求郑云搬走房内家用电器，办理水电煤过户手续，支付违约金等。后经法院调解，双方达成调解协议，系争房屋内的家具电器由乐某某、花某自行处分，郑云自愿给乐某某、花某2万元作为户口押金，在户口迁出后五日内返还郑云等。
原审审理中，王道强称其认识开公司的蒋静怡，知道可以借钱。蒋静怡叫来了蒋某某，王道强就向蒋某某借款40万元。两个月后，该笔借款又转到他们公司的袁某头上。钱建慧、郑云都是在蒋静怡公司的。王道强向袁某借款的时候，就是钱建慧带王道强去办公证的。王道强从未与郑云接触过，也没有和他签订过买卖合同，办理过户，也没有谈过价格。王道强不知道房屋已经出售，后来在2013年9月郑云带了几十个人到王道强家把门撬掉，王道强才知道房子被卖了。
钱建慧在第一次开庭时称，其当时在王道强小区门口开了一个中介小门店，就与王道强认识了。王道强当时说，自己需要资金，可用房屋抵押借钱，利率便宜点，再转放给别人。钱建慧和袁某是认识的，就把袁某介绍给王道强了。郑云和钱建慧也是在开门店期间认识的，但是不熟。郑云也是王道强自己找来的。郑云给王道强60万元的时候是在门店里，当时给钱的时候，袁某及狄荣定也在场，他们借钱建慧的门店来分钱。钱建慧看到的就是交接60万元，其他钱款的交接不清楚。签订房地产买卖合同及过户当天，王道强不在场。
第二次开庭时钱建慧称，其和袁某、蒋某某都不认识。钱建慧是在王道强小区门口开了一家小房产中介，但是没有执照。是2012年7、8月开的，到2013年3、4月就结束了。2012年11月的时候，王道强来挂牌，说因为外面欠钱，要卖掉，钱建慧就帮王道强挂牌出售。钱建慧之前和郑云不认识，郑云到门店来，询问是否有房子卖，钱建慧就将系争房屋介绍给郑云了。郑云说比较想买，钱建慧就在2012年11月底约王道强出来，没想到他们是认识的，之后在门店里谈，王道强说急着要用钱，便宜点就便宜点，因为郑云是他的老邻居。1月10日在钱建慧门店确定了房价为80万元，并交接了首付款，当天王道强、郑云、袁某、狄荣定等人一起交接的。2012年12月中旬的时候，王道强和钱建慧说，他外面欠了很多钱，怕别人找他，所以房款他自己收，其他的事情就委托钱建慧来办，所以就签了委托公证书。
郑云在第一次开庭时称，其和蒋某某不认识，但和袁某是认识的。2012年11月的时候，王道强找到郑云，要郑云帮他解决外面的债务，房屋便宜一点卖给郑云。当时王道强开价82万到85万元，最后谈下来成交价为80万元。签订合同及过户都是钱建慧和郑云去的，王道强都不在场。
郑云在第二次开庭时称，郑云住在通河六村附近，经常在外面看有无便宜的房屋，做房产生意。之前和钱建慧不认识的，后来偶然跑到钱建慧门店内问有无便宜房屋出售，钱建慧就介绍了系争房屋，之后就认识了王道强。之前郑云和王道强是脸熟，但是不交谈的。2013年1月10日，郑云就拿了现金60万元到钱建慧的门店去交接房款。郑云不认识蒋某某及袁某。
另郑云称，还有房款10万元，根据合同约定在王道强迁出户口后才支付，如不迁出，王道强需支付违约金。
经王道强申请，原审法院委托司法鉴定中心对王道强在2013年1月10日预收房款收据及2013年5月10日收据上的签名及手印进行鉴定，结论为均系王道强所签及所留。
经王道强申请，原审法院委托司上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对系争房屋房地产进行估价，该房在2013年1月的市场价格为1，192，000元。经质证，王道强无异议。钱建慧称，虽然评估的时间点是2013年1月，但是拍照的现状是现在的，且当天没有进入系争房屋，只是到3楼看了一套别人装修很好的同房型房屋，而王道强的房子装修是很破烂的。不管2013年的房屋价格是多少，都是王道强自愿出售的，出售价格可能低一点，当时真实房价应当在85万元到90万元，但是王道强急于出售，而且房屋装修很差，且因为1楼是商铺，房屋虽然是5楼，其实等于是6楼，加上王道强当时说户口要留在里面，因为带户口，所以价格要低一点。郑云同意钱建慧的意见，另称房屋上原是有抵押的，故估价报告的结论对本案没有参考性。
原审法院认为，王道强因向他人借款，故办理了委托公证书，委托钱建慧办理房屋买卖、抵押等手续。该委托公证书系王道强亲自办理，王道强作为完全民事行为能力人，应当对由此产生的法律后果承担民事责任。事后钱建慧与郑云签订房地产买卖合同，将系争房屋出售给郑云。郑云出资将王道强欠袁某、狄荣定的债务结清，从王道强出具的预收房款收据及承诺书可以证明，王道强对通过出售房屋而将债务结清一事是明知且同意的。现王道强主张房屋买卖合同无效，要求钱建慧及郑云赔偿房款123万元，缺乏事实依据，法院不予支持。房屋买卖是一项重大的交易，虽然王道强出具公证委托书，委托钱建慧出售房屋，但钱建慧作为代理人，应当为王道强尽职尽力，在出售房屋前，对于价格等重大事项应向王道强作出说明，并征得王道强的同意，以保障王道强的合法利益不受损害。根据估价报告，系争房屋在2013年1月时的市场价约119万元，钱建慧作为王道强代理人以80万元的价格出售，明显低于市场价，损害了王道强的利益。钱建慧、郑云在两次开庭时对交易过程相关事实的陈述有差异，钱建慧称王道强要借款，故将袁某介绍给王道强，后又称不认识袁某。先称是王道强自己找来的郑云，后又称是郑云到其门店来询问房源。郑云称与王道强从小一起长大，是王道强主动找到他要卖房给他，后又称是通过钱建慧的中介公司介绍房源信息。郑云在取得系争房屋产权后不久，即以123万元价格另行出售，钱建慧及郑云对交易过程的陈述及行为，可证明钱建慧、郑云在本次交易中并没有与王道强充分协商过价格、违约责任等重大事项，存在共同损害王道强利益的过错，应当共同向王道强承担赔偿责任。现查明出售价格与当时市场价存在约40万元的差价，综合考虑本案的实际情况及当事人各自存在的过错，法院认定由钱建慧及郑云连带赔偿王道强房屋差价损失25万元。另买卖合同系钱建慧与郑云共同签订，并未与王道强充分协商过，故对于合同中关于户口迁出后再支付房款10万元一节的约定，并不是王道强的真实意思表示，故郑云应将所欠的房款10万元支付给王道强。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第二项、第一百零六条第二项之规定，判决如下：一、钱建慧、郑云于本判决书生效之日起十日内，连带赔偿王道强房款25万元；二、郑云于本判决书生效之日起十日内，支付王道强房款10万元；三、王道强其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11，800元，由王道强负担5，250元，钱建慧负担2，700元，郑云负担3，850元。估价费4，900元，由王道强负担1，000元，钱建慧负担1，950元，郑云负担1，950元。鉴定费10，000元，由王道强负担。
钱建慧不服原审法院判决，向本院提起上诉称，王道强因无法归还借款，故欲出售系争房屋予以还款，2012年12月24日王道强出具委托书委托钱建慧办理房屋出售事宜，并办理了公证，王道强出具的委托书真实、合法、有效，钱建慧依法获得代理权。王道强是直接与郑云就出售系争房屋价款等问题进行协商的，房款是王道强直接收取的，交房也是王道强自己参与的，钱建慧仅是根据两人协商结果制作买卖合同并代王道强与郑云签订了买卖合同，钱建慧的行为属于代理权限范围内，王道强应当对钱建慧的代理行为承担民事责任。王道强起诉的是合同纠纷，原审中未涉及代理行为的效力及是否存在侵权行为，原审法院判决钱建慧承担责任有误，要求撤销原审判决，依法改判驳回王道强原审中的诉讼请求。
郑云不服原审法院判决，亦向本院提起上诉称，其是在知道王道强要出售系争房屋后与王道强协商价款等内容并达成一致意见，郑云按约定以代为偿还借款的形式向王道强支付了房款60万元，王道强出具预收房款收据，确认收到预付房款60万元，并确认总房款80万元，之后郑云与取得合法授权的钱建慧于2013年1月17日签订了买卖合同，后由于王道强未交房，经郑云催促，王道强才出具承诺书，承诺搬出系争房屋，但未就交易提出异议，系争房屋买卖合同的签订及履行均是王道强自愿行为，王道强没有提出过异议；系争房屋上存在抵押，王道强为还借款急于出售房屋，由于系争房屋存在特殊性，不可能也不应该参照市场价格定价，系争房屋交易价格80万元是公平合理的，王道强出具的预收房款收据已经确认成交金额为80万元；王道强没有证据证明系争房屋是在违背其意愿或其不知情的情况下进行交易的，系争房屋的买卖合同应属有效；王道强起诉的是合同纠纷，原审中未涉及代理行为的效力及是否存在侵权行为，原审法院判决郑云承担责任并认定买卖合同中关于户口约定条款无效有误，要求撤销原审判决，依法改判驳回王道强原审中的诉讼请求。
被上诉人王道强辩称，其委托钱建慧卖房是为了借高利贷作担保，系争房屋出售给郑云的价格明显低于市场价，钱建慧从未告知王道强系争房屋的出售价格，王道强也没有收到过郑云支付的钱款，郑云也没有提供有关其支付过60万元、10万元的证据，原审法院适用法律正确，请求驳回钱建慧、郑云的上诉，维持原判。
郑云对钱建慧的上诉请求表示同意。
钱建慧对郑云的上诉请求表示同意。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，王道强作为一个具有完全民事行为能力的人，亲自办理了委托公证，委托钱建慧办理系争房屋买卖、抵押等相关事项，理应对此产生的法律后果承担相应的民事责任。之后钱建慧以王道强的名义与郑云签订买卖合同，将系争房屋出售给郑云，而郑云以出资将王道强所欠借款结清的方式支付部分房款。基于王道强出具的预收房款收据、收据及承诺书可以证明王道强对出售系争房屋给郑云而将借款结清的事实是明知且同意的，在此情况下，王道强主张钱建慧与郑云恶意串通、钱建慧在王道强不知情的情况下出售系争房屋给郑云，缺乏事实依据，原审法院据此对王道强要求确认钱建慧就系争房屋以王道强名义与郑云签订的买卖合同无效、钱建慧与郑云连带赔偿房价款123万元的诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以赞同。由于法院在审理民事案件中，只能按照当事人提出的诉讼事实和主张进行审理，对超过当事人诉讼主张的部分不得主动审理，王道强起诉时的诉讼请求是要求确认买卖合同无效，并在此基础上要求钱建慧与郑云连带赔偿，现原审法院所作判决已超出王道强诉讼请求的范围，不符合民事诉讼活动中的不告不理原则，故本院对原审法院针对王道强诉讼请求以外的处理予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、撤销上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第277号民事判决；
二、对被上诉人王道强要求确认上诉人钱建慧与上诉人郑云于2013年1月17日签订的关于上海市通河六村XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求不予支持；
三、对被上诉人王道强要求上诉人钱建慧与上诉人郑云连带赔偿被上诉人王道强房价款人民币123万元的诉讼请求不予支持。
本案一审案件受理费人民币11，800元，估价费人民币4，900元，鉴定费人民币10，000元，共计人民币26，700元，由被上诉人王道强负担；二审案件受理费人民币6，550元，由被上诉人王道强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘海邑
审 判 员 周刘金
代理审判员 高 胤
二〇一五年二月四日
书 记 员 张黎明
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条……
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。