山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄民初字第6214号
原告青岛泰诺达物业管理有限公司，住所地青岛经济技术开发区。
法定代表人张宗强，经理。
委托代理人张其广，男，系原告公司职工。
被告左田，女，住青岛市黄岛区。
委托代理人张芳友，男，系被告丈夫。
原告青岛泰诺达物业管理有限公司与被告左田物业服务合同纠纷一案，于2015年6月9日向本院起诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年11月25日公开开庭进行了审理。原告青岛泰诺达物业管理有限公司的委托代理人张其广，被告左田的委托代理人张芳友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛泰诺达物业管理有限公司诉称，2013年5月，原告与被告签订了物业服务合同，约定原告为被告提供小区内秩序维护、道路保洁、楼道卫生的清扫、垃圾的收集、绿地及花草树木的养护以及接受专业单位委托代收水费、电费、物业费用，逾期不交按3%收取滞纳金。被告拒不履行合同约定，拒交2013年9月至2015年5月的物业管理费用。原告多次催缴未果，诉至法院。请求：判令被告支付物业费2782.5元及滞纳金250.4元，合计3032.9元；诉讼费由被告承担。
被告左田辩称：1、原告提交的证据不能证明原告是合法的前期物业服务企业。在签署购买房屋时，开发商青岛经济技术开发区建国房地产开发有限公司未按照《物业管理条例》第二十二条、第二十三条和《物业服务收费管理办法》第十条向其说明和签署有关前期物业服务的任何文件，开发商和原告签署的前期物业服务合同未经被告认可，损害了被告的利益。原告提交的其与被告签署的物业服务合同，被告受到强迫，并非自愿，合同无效。2、原告不具有管理某小区的资质，违反了建设部《物业管理企业资质管理办法》第八条，故原告收费不合法。3、原告没有聘用具有物业管理资质或具有物业管理能力的人员，没有相关物业服务人员，不具有为被告提供物业服务的能力。自被告接收房屋时起，原告未提供有效的物业服务，原告收费违反了《物业管理企业资质管理办法》第五条和《中华人民共和国价格法》第十四条。4、原告未经业主许可，将多套物业用房出租。出租所得的收益可以抵消部分物业支出。根据《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第三十四条，被告有权拒交物业费。5、物业应免费办理出入证，但原告收取工本费，违反了法律规定。综上，原告索要物业费及滞纳金没有依据，违规收费，其诉讼请求应予驳回。
经审理查明，位于青岛经济技术开发区某路某号某小区系青岛经济技术开发区建国房地产开发有限公司开发建设。2011年3月4日，原告与青岛经济技术开发区建国房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，对该小区进行前期物业管理。2012年5月25日，青岛经济技术开发区发展和改革局出具了青开发改发（2012）166号文件，核定了某小区物业服务收费标准，多层住宅物业费每月每建筑平方米0.6元，高层住宅物业费每月每建筑平方米1.2元，电梯运行费每月每建筑平方米0.4元，二次供水费按实际用水量每月每吨0.5元。
被告系青岛经济技术开发区某路某号某栋某单元某室住宅房屋的业主，其房屋建筑面积为82.85平方米。2013年5月28日，原告与被告签订《物业服务合同》，双方约定原告为被告提供小区内道路保洁、卫生清扫、垃圾收集、绿地及花草树木的养护、接受专业单位委托代收水电费等项目服务，物业费收费标准每月每平方米1.6元（含电梯运行费），双方对各自权利义务、物业服务内容、服务质量、违约责任等进行了约定，并约定如不按月交纳物业费用，将按日3%收取滞纳金。被告已交纳2013年8月之前的物业管理费，自2013年9月起未交纳物业费、电梯费，至2015年5月共欠费2782.5元。
原告于2011年12月2日取得物业服务企业三级资质证书，有效期至2014年12月1日。
另，被告提交的有关电视节目录像、照片、视频等证据，证实了原告在履行物业服务合同中存在着瑕疵、未全面履行物业服务。
以上事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、政府文件、物业费水电费交费明细，被告提交的视频、照片等证据及原、被告当庭陈述笔录在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以认定。
本院认为，物业服务合同是指物业服务企业与物业业主双方在平等协商基础上，按照国家法律、行政法规规定和相应的服务标准，由物业服务企业对业主共有部分的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关物业区域内的环境卫生和秩序的活动，从而使物业发挥最大程度的使用效益和经济效益，由物业业主或使用权人支付相应服务费用，以此为内容而达成的协议。物业业主的主要义务是缴纳物业服务费，物业服务企业的主要义务是提供公共服务，包括设备维护、小区环境卫生、保安等全方位的综合服务。
原告作为某小区的物业管理人，对涉案小区提供物业管理服务，被告作为该小区业主应当支付相应的物业服务费用。原告请求2013年9月至2015年5月的物业服务费2782.5元，符合合同约定，本院予以支持。但鉴于原告提供的物业服务存在瑕疵，其要求被告承担违约金的依据不足，本院不予支持。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，被告抗辩本案前期物业合同未经其认可而拒交物业费的理由不成立，本院不予采纳。被告辩称，其在与原告签订的《物业服务合同》时受到胁迫，未提交充分证据证明，故本院不予采信。
对于原告超出规定的资质提供物业服务，资质过期后提供物业服务的问题，属于行政管理事项，被告可向政府有关部门投诉，由有关部门进行调查和处罚。
被告抗辩，原告没有相关具备物业管理能力人员，未提供有效的物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”《物业服务收费管理办法》第四条第二款规定：“县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。”因此，被告如有证据证明原告提供的物业服务不符合合同约定标准，其可另行依法要求原告承担违约责任。
《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第三十四条第一款规定：“物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。”因此，业主拒交物业费的理由应为第三十四条的规定的情形之一，被告未举证证明原告存在扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的情形，至于原告是否违规收取出入证工本费问题，与原告诉请的物业费是不同的收费项目，故被告拒交物业费的理由不成立，本院不予采纳。
依照《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告左田于本判决生效之日起十日内支付原告青岛泰诺达物业管理有限公司物业费、电梯运行费2782.5元。
二、驳回原告青岛泰诺达物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），由原告承担4元，由被告承担46元。被告承担的上列费用于判决生效后十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
判决生效后，权利人申请执行的期限为履行期限届满之日起两年。
审 判 长 刘正品
审 判 员 车绍文
代理审判员 艾江月
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 侯衍玲
附：本判决适用的法律、法规及司法解释条文
一、《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。