上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄浦民四（民）初字第1158号
原告（反诉被告）顺科国际货运代理（上海）有限公司。
法定代表人SUNESIMONSEN。
委托代理人孙凭慧，上海嘉加律师事务所律师。
委托代理人毛远聪，上海嘉加律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）上海盛慧投资管理有限公司。
法定代表人周彦。
委托代理人张明，上海市通力律师事务所律师。
委托代理人张燕伟，上海市通力律师事务所律师。
原告顺科国际货运代理（上海）有限公司诉被告上海盛慧投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案及反诉原告上海盛慧投资管理有限公司诉反诉被告顺科国际货运代理（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）顺科国际货运代理（上海）有限公司（下简称“原告”）的委托代理人孙凭慧、被告（反诉原告）上海盛慧投资管理有限公司（下简称“被告”）的委托代理人张明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顺科国际货运代理（上海）有限公司诉称：原告于2008年12月1日至2013年2月28日承租了位于上海市广东路XXX号XXX大厦XXX层整层房屋（下简称“系争房屋”），先后与被告签订了《房屋租赁合同》和《续租补充协议》。租赁期间，被告收取了原告的保证金人民币（下同）943，248.15元。租赁期满后，原告未再与被告续租，原告并于2013年2月26日向被告完好地退还了房屋。根据合同约定，被告应于原告返还房屋后的30日内退还原告保证金，然被告迟至2013年4月19日才返还原告662，160.23元，剩余281，087.92元被被告扣留未返还。原告认为，被告的行为构成违约，故起诉要求：1、判决被告返还原告租赁保证金281，087.92元及其利息（自2013年3月30日起至被告返还上述全部保证金之日止，按照同期银行贷款利率计算）；2、判决被告赔偿原告因迟延返还原告保证金662，160.23元的利息损失2，031.75元（自2013年3月30日起至2013年4月19日止，按照同期银行贷款利率计算，即662160.23＊20＊0.056／365=2031.75元）。
被告上海盛慧投资管理有限公司辩称并反诉称：被告在租赁期间，屡屡违约逾期支付租金、物业管理费和电费。经计算，被告历年逾期支付租金、物业管理费和电费应支付的违约金及滞纳金共计多达66万余元。所以原告所诉的保证金281，087.92元已经抵作原告应付被告的迟延支付租金、物业管理费以及其他费用的违约金。被告确实是在2013年4月19日将保证金662，160.23元通过银行转账返还给原告，但被告延迟归还的原因是由于原告迟延给被告账号所致，故原告要求该部分保证金的利息损失之请求，没有依据。被告不同意原告的诉讼请求，并提起反诉，要求：1、原告支付被告逾期支付租金的违约金265，959.14元；2、原告支付被告逾期支付物业管理费、电费的滞纳金17，654.40元。
反诉被告顺科国际货运代理（上海）有限公司辩称：1、原告在电费支付方面并无任何违约行为，不应支付滞纳金。2、原、被告曾就租金及物业管理费的支付时间达成口头变更的约定，原告不存在逾期支付租金、物业管理费的事实。3、即便认为原告存在延付租金的行为，被告主张的2012年9月27日前的延付租金违约金的请求已过诉讼时效，不应得到支持。4、即便认为原告应支付延付租金的违约金，那么租赁合同约定的每日0.5%的违约金比例过高。5、即便认为原告有逾期支付物业管理费、电费的行为，那么物业管理费、电费的收取主体不是被告，被告无权以此收取物业管理费、电费的滞纳金，且该滞纳金的比例过高。6、2012年2月6日，原告将2012年3月份租金272，778.11元误打入了被告委托进行物业管理的仲量联行世界贸易大厦物业管理中心（下简称“仲量物业”）账户内，仲量物业在2012年2月24日才将该款返还给原告，原告在当月27日又将该款付给被告，原告延迟支付该笔租金是有理由的。
经审理查明：2008年10月，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告将系争房屋出租给原告作为办公使用，建筑面积1601.44平方米；租赁期限自2008年12月1日起至2012年2月29日止，其中2008年12月1日起至2009年2月28日为装修免租期；月租金为272，778.61元，原告应于每月25日前向被告支付下个月的月租金，但第一个月的月租金原告应于2008年11月10日前全额支付（合同4.3条）；逾期支付租金的，每逾期一日，则原告需按所欠缴租金的0.5％支付违约金（合同4.3条）；原告支付租金的日期以被告实际收到之日为准（合同4.3条）；原告应将月租金汇入被告账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX银行帐户内（合同4.4条）；原告应于2008年11月10日前向被告支付相当于三个月的租金和物业管理费共计943，248.15元作为房屋租赁保证金；在不影响本合同项下被告其他权利的前提下，如合同终止或提前终止，则被告应在原告按本合同的规定将系争房屋返还给被告后的30日内，凭原告出示的收款凭证，将保证金扣除本合同下原告应付的所有款项（包括被告要求原告向被告进行的合理赔偿）后的剩余部分无息归还原告（合同5.3条）；原告应在系争房屋交付前，向被告指定的大厦物业管理公司预付一个月的物业管理费，以后并每月按时支付物业管理费（遵循先付后用的原则）、空调及其他费用（合同5.5条）；租赁期间，该房屋的水、电、煤气、物业管理费等费用均由原告承担；如原告未按时交付任何上述费用，被告有权从原告交付的保证金中扣除，且有权要求原告支付日息0.1％的滞纳金，计算期自应付之日至补足保证金并结清所有拖欠款项为止（合同5.7条）；违约事件发生后，被告无论收取租金与否，都有追究原告违约责任的权利（合同10.5条）。该《房屋租赁合同》的补充条款约定：物业管理费为每月每平方米建筑面积26元，每月10日前缴纳当月的物业管理费；电费按单元电表实际抄见数支付，每小时千瓦为1元，按月交付。
2008年11月11日，被告向原告开具了租赁保证金943，248.15元的收据。
2011年11月2日，原、被告签订《续租补充协议》，约定：在2008年10月签订的《房屋租赁合同》期满后，原、被告双方同意原告继续承租该房屋，续租期限自2012年3月1日起至2013年2月28日止；续租期限内的月租金为272，778.61元，原告应按原合同约定的租金支付方式及时间支付；续租期限内的租赁保证金为943，248.15元，在原合同到期后将自动转为原告续租期限内的租赁保证金；在签署本续租补充协议前，原告确认被告已告知原告世界贸易大厦物业管理的相关收费，详见附件一；原、被告同意，本续租协议作为原合同的补充协议，与原合同不一致之处，以本续租补充协议为准；本续租协议未约定的其他租赁事项，按原合同的相关约定执行。该《续租补充协议》的附件一中约定：物业管理费为每月每平方米建筑面积26元，每月10日前缴纳当月的物业管理费；电费按单元电表实际抄见数支付，每小时千瓦为1.09元，按月交付；本续租协议作为原合同的补充协议，与原合同不一致之处，以本续租协补充协议为准，对于本续租协议未约定的事项，按原合同的相关约定执行。
2013年2月26日，仲量物业与原告签署了《退房验收表》，确认归还的房屋状态完好。
2013年2月27日，被告在收到原告的租赁保证金的退款申请和943，248.15元收据后，向原告出具了《有关租赁保证金的退款申请（签收联）》。
2013年4月19日，被告将保证金662，160.23元通过银行转账返还给原告（账号：XXXXXXXXXXXX）。
又查明：2012年2月6日，原告将应付被告的2012年3月租金272，778.11元，以贷记凭证方式转入仲量物业的账户内。2012年2月24日，仲量物业将该款退回原告帐户内。原告在当月27日将该款转入《房屋租赁合同》约定的被告银行账户内。
2013年3月20日，物业客服致原告邮件，告知迟延支付租金而产生的违约金明细、迟延支付物业管理费、电费而产生的违约金明细。
再查明：2011年5月4日，原告向被告支付了2011年5月份的租金，逾期天数9天；2011年6月2日，原告向被告支付了2011年6月份的租金，逾期天数8天；2011年7月1日，原告向被告支付了2011年7月份的租金，逾期天数6天；2011年8月1日，原告向被告支付了2011年8月份的租金，逾期天数7天；2011年9月5日，原告向被告支付了2011年9月份的租金，逾期天数11天；2011年10月8日，原告向被告支付了2011年10月份的租金，逾期天数13天；2011年11月2日，原告向被告支付了2011年11月份的租金，逾期天数8天；2011年11月30日，原告向被告支付了2011年12月份的租金，逾期天数5天；2012年1月4日，原告向被告支付了2012年1月份的租金，逾期天数10天；2012年2月27日，原告向被告支付了2012年2月份的租金，逾期天数33天；2012年3月2日，原告向被告支付了2012年3月份的租金，逾期天数6天；2012年4月1日，原告向被告支付了2012年4月份的租金，逾期天数7天；2012年5月4日，原告向被告支付了2012年5月份的租金，逾期天数9天；2012年6月4日，原告向被告支付了2012年6月份的租金，逾期天数10天；2012年7月2日，原告向被告支付了2012年7月份的租金，逾期天数7天；2012年8月2日，原告向被告支付了2012年8月份的租金，逾期天数8天；2012年8月31日，原告向被告支付了2012年9月份的租金，逾期天数6天；2012年9月25日，原告向被告支付了2012年10月份的租金；2012年10月29日，原告向被告支付了2012年11月份的租金，逾期天数4天；2012年12月13日，原告向被告支付了2012年12月份的租金，逾期天数18天；2013年1月4日，原告向被告支付了2013年1月份的租金，逾期天数10天；2013年1月25日，原告向被告支付了2013年2月份的租金。以上逾期天数累计为195天，上述租金原告是通过其银行账户付款给被告，被告提供的原告支付租金的银行凭证上有原告的银行账号。
2011年5月至2012年2月间，原告每月支付物业管理费41，637.44元，2012年3月至2013年2月间，原告每月支付物业管理费46441.76元。其中，2011年5月份的物业管理费，原告于2011年5月25日支付，逾期15天，并同日支付当期电费；2011年6月份的物业管理费，原告于2011年6月27日支付，逾期17天，并同日支付当期电费；2011年7月份的物业管理费，原告于2011年7月25日支付，逾期15天，并同日支付当期电费；2011年8月份的物业管理费，原告于2011年8月24日支付，逾期14天，并同日支付当期电费；2011年9月份的物业管理费，原告于2011年9月23日支付，逾期13天，并同日支付当期电费；2011年10月份的物业管理费，原告于2011年10月25日支付，逾期15天，并同日支付当期电费；2011年11月份的物业管理费，原告于2011年11月25日支付，逾期15天，并同日支付当期电费；2011年12月份的物业管理费，原告于2011年12月27日支付，逾期17天，并同日支付当期电费；2012年1月份的物业管理费，原告于2012年1月21日支付，逾期11天，并同日支付当期电费；2012年2月份的物业管理费，原告于2012年2月27日支付，逾期17天，并同日支付当期电费；2012年3月份的物业管理费，原告于2012年3月27日支付，逾期17天，并同日支付当期电费；2012年4月份的物业管理费，原告于2012年4月25日支付，逾期15天，并同日支付当期电费；2012年5月份的物业管理费，原告于2012年5月25日支付，逾期15天，并同日支付当期电费；2012年6月份的物业管理费，原告于2012年6月25日支付，逾期15天，并同日支付当期电费；2012年7月份的物业管理费，原告于2012年7月25日支付，逾期15天，并同日支付当期电费；2012年8月份的物业管理费，原告于2012年8月27日支付，逾期17天，并同日支付当期电费；2012年9月份的物业管理费，原告于2012年9月25日支付，逾期15天，并同日支付当期电费；2012年10月份的物业管理费，原告于2012年10月29日支付，逾期19天，并同日支付当期电费；2012年11月份的物业管理费，原告于2012年11月26日支付，逾期16天，并同日支付当期电费；2012年12月份的物业管理费，原告于2012年12月27日支付，逾期17天，并同日支付当期电费；2013年1月份的物业管理费，原告于2013年1月25日支付，逾期15天，并同日支付当期电费；2013年2月份的物业管理费，原告于2013年2月18日支付，逾期8天，并同日支付当期电费；
2013年5月14日，原告委托律师致函被告，表示：1、租金及物业管理费的付款日期是按交易习惯执行，而非按合同约定执行；2、即使按合同约定的付款日期执行，因为被告对逾期情况的发生也有过错，且被告并无损失，故被告也不得收取违约金或滞纳金；3、被告迟延返还保证金属于违约。
在被告提供的电费缴款通知中，并无要求原告支付电费的具体日期。
审理中，原告称其是在2013年3月20日时邮件才知道被告要在租赁保证金中扣除违约金等。
以上事实，由《房屋租赁合同》、《续租补充协议》、收据、《退房验收表》、《CPS来账户凭证》、《有关租赁保证金的退款申请（签收联）》、邮件、贷记凭证、银行对账单、银行凭证、律师函、缴款通知、签收单及其本院的审理笔录等证据证实。
本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》和《续租补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故均为有效合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。首先，关于逾期支付租金的违约金。《房屋租赁合同》的约定，原告应于每月25日前向被告支付下个月的租金，2011年11月2日双方在《续租补充协议》又约定，原告应按原合同约定的时间支付租金，可见原、被告双方对于租金的支付时间是明确的，即每月的20日是租金支付的最后期限。根据本院查明的事实，2011年5月份至2013年2月份的租金，原告几乎都是延迟支付。对于其延迟支付，原告解释为交易习惯，但其并没有证据证明其延迟支付是经过被告的同意，更何况2011年11月2日的《续租补充协议》再次明确原告应按原合同约定的时间支付租金，因此，原告长期迟延支付租金的行为有违诚信原则，依法应当承担违约责任。原告关于交易习惯的辩称无事实和法律依据，本院不予采信。根据合同约定，违约事件发生后，被告无论收取租金与否，都有追究原告违约责任的权利，故被告要求原告承担逾期支付租金的违约金符合合同约定，且于法无悖，本院应予支持。本案中原告发生逾期支付租金情况的时间是从2011年4月26日起，原告自认其是在2013年3月20日才知道被告要在租赁保证金中扣除该违约金，但根据合同的约定，原告逾期支付租金需支付违约金，在合同终止时，被告将保证金在扣除合同项下原告应付的所有款项（包括被告要求原告向被告进行的合理赔偿）后的剩余部分无息归还原告，可见本案涉讼的逾期支付租金的违约金不需要被告另行向原告主张就可以直接扣除，更何况该违约金的金额未超过保证金的金额。因此，原告关于诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信。我国法律虽然规定约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少，但鉴于违约金具有惩罚性与补偿性的双重性质，且2011年5月份至2013年2月份的租金，原告几乎都是延迟支付，本案审理中原告将其延迟支付的行为解释为交易习惯，显然原告对其长期逾期支付租金的违约行为仍无正确认识，原告的行为有违诚实信用原则。考虑到原告每次迟延支付租金的时间不长，且原、被告的合同履行至合同期满，故本院因原告的申请，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，酌情对该违约金金额予以调整为200，000元。其次，关于逾期支付物业管理费的滞纳金。虽然物业管理费非被告直接收取，但该物业是接受被告的委托，对系争房屋提供物业服务，且《房屋租赁合同》中约定当月的物业管理费支付时间是每月10日前，原告未按时支付物业管理费，被告从原告交付的保证金中扣除，并有权要求原告支付日息0.1%的滞纳金，故被告向原告主张物业管理费的滞纳金，符合双方约定，且于法无悖，本院应予支持。至于原告提出滞纳金标准过高，要求调整的问题，考虑到原告逾期支付物业管理费的行为构成违约，原告每次迟延支付物业管理费的时间不长，且原、被告的合同履行至合同期满，故本院因原告的申请，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，酌情对该滞纳金的金额予以调整为12，000元。第三，关于逾期支付电费的滞纳金。由于双方在合同中约定是按月支付，并没有规定支付的具体日期，被告提供的电费缴款通知中，也无要求原告支付电费的具体日期，且原告都是在当月支付了当期的电费，因此，被告要求原告支付电费的滞纳金缺乏合同和法律依据，本院不予支持。第四，关于原告要求被告返还租赁保证金余款281，087.92元。鉴于本院的上述阐述的理由，被告应返还的租赁保证金余款为69，087.92元。第五，关于原告要求被告支付租赁保证金的利息。鉴于原告在保证金中扣除租金违约金、物业管理费和电费的滞纳金，均因原告自己的违约行为所致，双方在合同终止后对于租赁保证金的返还金额有争议，且解决这些争议需要一定的时日，故本院对于原告此诉请不予支持。最后，关于原告要求被告赔偿迟延返还保证金662，160.23元的利息损失。鉴于原告向被告支付租金均是通过其银行账户支付，被告提供的原告支付租金的银行凭证上有原告的银行账号，且被告并未提供关于其要求原告另行提供退款账号的证据，故被告关于因原告迟延提供银行账号导致其迟延退款的抗辩理由缺乏依据，本院不予采信。根据合同约定，被告退还租赁保证金余款的时间是在合同终止、原告将系争房屋返还给被告后的30日内，凭原告出示的收款凭证予以退款。根据本院查明的事实，原告返还房屋是在2013年2月26日，被告收到原告的租赁保证金退款申请和租赁保证金收据是在2013年2月27日，故被告应退还原告租赁保证金余款的时间应在2013年3月29日前，然被告返还原告租赁保证金662160.23的时间是在2013年4月19日，逾期20天，显然违反了合同的约定，现原告要求被告按照银行同期贷款利率赔付其利息损失，于法无悖，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告上海盛慧投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告顺科国际货运代理（上海）有限公司租赁保证金余款人民币69，087.92元（已扣除反诉被告顺科国际货运代理（上海）有限公司应向反诉原告上海盛慧投资管理有限公司支付的逾期支付租金的违约金人民币200，000元、逾期支付物业管理费的滞纳金人民币12，000元）；
二、被告上海盛慧投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告顺科国际货运代理（上海）有限公司租赁保证金人民币662，160.23元的利息损失人民币2，031.75元；
三、驳回原告顺科国际货运代理（上海）有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告上海盛慧投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币5，516元，由原告顺科国际货运代理（上海）有限公司负担人民币4，130元，被告上海盛慧投资管理有限公司负担人民币1，385元。
反诉案件受理费人民币2，777元，由反诉原告上海盛慧投资管理有限公司负担人民币702元，反诉被告顺科国际货运代理（上海）有限公司负担人民币2，075元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王蓓蕾
代理审判员 王 平
人民陪审员 冯美福
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 蒋 杰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。