吉林省梅河口市人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）梅执异字第8号
案外人：吕凤阳、男、汉族、1972年12月24日出生、现住吉林省梅河口市。
委托代理人：张月秋，女，汉族，1970年10月10日出生，现住吉林省梅河口市。
委托代理人：孙金华，吉林兴启律师事务所律师。
申请执行人：孙铭泽，女，汉族，1983年12月12日出生，现住吉林省梅河口市。
委托代理人：蔡仁鲁，吉林金梅律师事务所律师。
被执行人：隋超，男，汉族，1987年5月24日出生，现服刑于梅河口市监狱。
本院在执行孙铭泽申请执行隋超离婚后财产纠纷一案中，查封了位于阳光花园10号楼3单元65.8平方米住宅楼一栋。案外人吕凤阳对执行行为提出异议，本院受理后，组织当事人进行了听证，现已审查终结。
案外人吕凤阳主张，（2014）梅执字第44号裁定书，查封了位于梅河口市阳光花园10号楼，3单元，301室，面积65.8平方米住宅的行为是错误的，应予解除查封，该争议房屋的所有权人为案外人吕凤阳，虽未办理产权登记，但已实际入住，此房屋是案外人吕凤阳通过被执行人隋超的父亲隋永千及被执行人隋超的债权人姜志军购买的。被执行人隋超曾经租用姜志军的奥迪轿车，后驾车肇事，车修好后，隋超无力支付高额修理费及租赁费，无法去金鹰汽修厂提车还给姜志军，于是2011年8月22日给姜志军出具了欠车款23万元的欠据。2012年10月12日，隋永千无奈，为替儿子隋超和孙铭泽夫妇偿还欠姜志军的债务27万元，于是将该车作价27万元买下，并同时以诉争房屋作价27万元抵顶购车款。（诉争房屋系回迁房，原房主董国华将动迁前的房屋卖给被执行人隋超的父、母隋永千、孙雅杰，隋永千、孙雅杰曾表示将诉争房屋赠与被执行人隋超，但未办理产权变更）此时，房屋权利人转为了姜志军、赵宝珠夫妇。2013年5月22日，姜志军，赵宝珠夫妇将诉争房屋卖给吕凤阳、张月秋夫妇，案外人吕凤阳待房屋交付后，装修、入住成为了诉争房屋的真正权利人。
为证明其主张案外人吕凤阳向法院提交证据：1、结婚证、证明吕凤阳、张月秋系夫妻关系2、产权调换协议一份、证明隋永千是签订协议的乙方主体，权利人是隋永千，土地收储中心认可动迁前的房屋和回迁后的诉争房屋权利人都是隋永千。3、2011年8月22日隋超给姜志军出具的欠据一张、证明隋超和孙铭泽夫妇欠姜志军债务的金额。4、车辆买卖协议、乙方抵债协议各一份、证明2012年10月12日，隋永千为替隋超和孙铭泽夫妇偿还欠姜志军债务27万元，将姜志军车辆作价27万元买下，并同时以诉争房屋作价27万元抵顶购车款。房屋权利人转为姜志军、赵宝珠夫妇。结合证据2，车辆买卖协议中的日期“2011年8月22日”，与隋超出具的欠据日期相符，隋永千以房抵债的27万元中，包括替孙铭泽偿还的债务4万元。证明本案欠款和抵债的事实客观存在。5、房屋买卖协议一份、证明2013年5月22日，吕凤阳从姜志军、赵宝珠手中购买了诉争房屋。6、开发商益通公司出具的诉争房屋回迁付款单和收款单、维修基金、物业费、有线电视费、装修押金、垃圾清理费、取暖费、燃气费、电费收据各一张。证明吕凤阳交纳了差价费、入住费，取得了购买的诉争房屋。以上票据掌握在吕凤阳手中，且付款单和收款单上，开发商为和产权调换协议保持一致，才将已认可的董国华、吕凤阳名字改为隋永千，说明开发商承认是吕凤阳交付的各种费用。吕凤阳占有、入住了诉争房屋。7.证人赵宝珠证言，证明被执行人隋超曾经租用姜志军、赵宝珠的奥迪轿车，后驾车肇事，车修好后，隋超无力支付高额修理费及租赁费，后给姜志军出具了欠车款23万元的欠据。后由隋永千为偿还欠姜志军的债务27万元，以诉争房屋抵顶购车款的事实。
申请执行人孙铭泽的质证意见为：对证据1的真实性无异议。对证据2的真实性有异议，吕凤阳这个名字是后填上去的。对证据3，未发表质证意见，因为与本案无关。对证据4.未发表质证意见，这个协议与隋超无关，是隋永千签字与本案无关。对这个证明有异议，这个证明不可能是隋超的签字，这个证明恰恰可以证明房屋是隋超的，他才是回迁所有人。对证据5的真实性无异议。这个房屋买卖协议是无效的，因为房屋出卖人他不是产权人无权出售房屋，对证据6的真实性无异议，这些收据上缴款人都是隋永千而不是吕凤阳。且回迁收款单，证明不了这个房屋是吕凤阳的，把吕凤阳的名字勾掉了下面签的隋永千，这个证明房屋不是吕凤阳的。回迁付款单恰恰证明房屋是隋超的，上面写的房屋所有人是董国华和隋超。对证据7的真实性有异议，隋永千无权处置争议房屋。
申请执行人孙铭泽主张，，（2014）梅执字第44号裁定书，查封位于梅河口市阳光花园10号楼，3单元，301室，面积65.8平方米住宅的行为是正确的，异议不成立，应继续执行。
争议的房屋为拆迁安置的新房，属隋超所有，隋超有处分权。该房屋在2014年1月21日，就被法院查封，2014年5月5日，隋超与孙铭泽达成执行和解协议，隋超同意将争议房屋给付孙铭泽抵顶债务。2014年5月13日梅河法院裁定争议房屋归孙铭泽所有，并依法通知了梅河口市房产局和阳光花园销售处。法院查封并且裁定给付孙铭泽所有的时候，该房屋并没有竣工交付。2014年8月15日隋永千接收房屋，并于2014年10月1日交付给吕凤阳占有的行为是无效的。
隋超没有出售争议的房屋，他人的买卖行为都是无效的。2012年10月12日和2014年8月15日房屋都还在建设之中，隋超还没有取得房屋产权证书，相关法律规定没有取得房屋产权的房屋是不允许买卖的。另外，2011年2月隋超就因诈骗犯罪出逃，直至2013年5月8日被抓获。期间正在处于逃匿并被通缉过程中，之后一直被羁押，怎么可能出售房屋。案外人吕凤阳说隋超2012年10月12日出售房屋是没有事实依据。退一步说，即使2012年10月12日协议是隋超签字，但没有实际履行，没有交付，更没有办理产权登记证书，因此隋超作为房屋所有人有权另行处分，因此在法院主持下隋超将房屋给付孙铭泽顶债务，也是合法有效的。并且法院2014年5月13日下达裁定，确认了隋超用房顶债的行为的合法性，因此争议房屋归孙铭泽所有。争议房屋虽然没有过户给隋超，也没有登记在隋永千名下，产权证仍是原房主董国华，案外人吕凤阳出示的多份证据证明，隋永千已将房屋赠与给隋超，且认可争议房屋归隋超所有。本案争议的房屋在法院查封后，由隋永千取得，然后出卖给吕凤阳，而此时房屋早已被查封，至今也没有解除查封，因此隋宝千取得违法，出卖行为更违法，吕凤阳占有房屋违法，法院应驳回吕凤阳的异议，责令其立即将房屋交付给被申请人孙铭泽。
申请执行人孙铭泽为证明其主张向法院提交证据：1、离婚协议书1份，（2013）梅民初字第1087号民事调解书1份，证明隋超与孙铭泽离婚后，因欠孙铭泽50万元，孙铭泽起诉索要35万元，2013年12月25日双方达成调解协议，隋超同意于2014年1月1日前偿还孙铭泽35万元。由于隋超没有履行义务，所以孙铭泽申请法院执行。2、2014年5月5日，在法院主持下，隋超与孙铭泽达成和解协议，同意将争议房屋和一台轿车给付孙铭泽，抵顶债务35万元。3、（2014）梅执字第44号民事裁定书及（2014）梅执字第44号协助执行通知书，证明2014年1月21日法院已经将争议房屋查封，并通知梅河口市房产局协助执行。4、（2014）梅执字第44-1号民事裁定书及（2014）梅执字第44-1号协助执行通知书2份，证明2014年5月13日梅河口法院裁定争议房屋归孙铭泽所有，法院并通知梅河口市房产局、梅河口市阳光花园销售处协助执行。5、005号产权证调换协议1份，证明争议的房屋属隋超所有，原董国华名下的位于福民街面积30平方米房屋属隋超所有，因该房屋被拆迁，2010年7月20日，隋永千代表隋超与梅河口市土地收购储备中心达成产权调换协议，梅河口市土地收购储备中心用坐落在原地段（现阳光花园）10号楼3单元301室65.8平方米房屋与隋超进行产权调换。6、阳光花园销售处领钥匙交接单，证明争议房屋并没有出售给他人。隋超父亲隋永千在2014年8月15日从阳光花园销售处为隋超领取了10号楼3单元301室65.8平方米房门钥匙（门镜、可视门铃）。7、梅河口市益通房地产有限责任公司，阳光花园10号楼回迁付款表1份，证明阳光花园小区10号楼3单元301室的回迁安置房屋的所有人为隋超，回迁款是隋永千带领的。8、隋超笔录3份证明2011年2月-2013年5月8日隋超在逃，没有与任何人联系。
案外人吕凤阳对以上证据的真实性均无异议，但认为证据3.（2014）梅执字第44号民事裁定书及（2014）梅执字第44号协助执行通知书不合理，案外人吕凤阳已于2013年5月20日购买了争议房屋。
被执行人隋超在梅河口市监狱服刑，未到庭听证。但被执行人隋超于2014年5月5日在本院执行案件时陈述：1.被执行人隋超同意将争议房屋及奥迪轿车抵顶给申请执行人孙铭泽。2.被执行人隋超已偿还姜志军、赵宝珠奥迪轿车款27万元，是用另外一处房屋抵顶的，抵顶奥迪轿车款的房屋不是争议房屋。
本院查明，（2014）梅执字第44号申请执行人孙铭泽申请执行被执行人隋超离婚后财产纠纷一案，查封的阳光花园小区10号楼3单元301室系回迁安置房屋，该房产权证登记为董国华，2010年7月20日，梅河口市土地收购储备中心与被拆迁人签订产权调换协议，由隋永千经办，将被拆迁人确定为隋超。2011年2月隋超逃逸，2013年5月8日被抓获。2014年1月21日梅河口市人民法院下发（2014）梅执字第44号执行裁定书，查封了争议房屋。2014年5月5日，孙铭泽与隋超签订和解协议，将争议房屋抵顶给孙铭泽。2014年5月13日梅河口市人民法院下发（2014）梅执字第44-1号裁定书及协助执行通知书，将争议房屋更名为孙铭泽。2014年8月15日，争议房屋竣工。案外人吕凤阳主张其于2013年5月22日购买争议房屋，2014年10月1日入住。
本院认为，案外人吕凤阳及申请执行人孙铭泽为证明其主张，向法院提交的证据，经双方质证后，对无异议部分证据本院予以确认，尤其是双方均提交的产权调换协议书，由隋永千经手将被拆迁人确定为隋超，隋超有权处分争议房屋，且被执行人隋超于2014年5月5日在询问笔录中明确表示，被执行人隋超已偿还姜志军、赵宝珠奥迪轿车款27万元，是用另外一处房屋抵顶的，抵顶奥迪轿车款的房屋不是争议房屋。案外人吕凤阳主张的理由与被执行人隋超陈述的事实不符，且隋永千已确定被拆迁人为隋超，隋永千及相关人员均已无权再处分争议房屋。且案外人吕凤阳在法院查封期间内买卖房屋，其有义务审查买卖房屋的相关手续，案外人吕凤阳购买争议房屋，既未到产权部门登记，也未变更相关手续。故案外人吕凤阳主张的异议理由不成立，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”另依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的物的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”据此，裁定如下：
驳回案外人吕凤阳的异议请求。
当事人不服本裁定，可以在裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 ：刘迎春
审 判 员 ：孙克勇
审 判 员 ：武大伟
二〇一五年七月七日
代理书记员 ：姜厚旭