辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终364号
上诉人（原审原告）：姚玉香。
委托代理人：杨朴，辽宁大东律师事务所律师。
委托代理人：李连斌，辽宁大东律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：郝守贤。
委托代理人：侯莉霞，辽宁韬论律师事务所律师。
委托代理人：刘思坚，辽宁韬论律师事务所律师。
原审原告姚玉香与原审被告郝守贤房屋租赁合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2015年12月7日作出（2015）中民初字第3757号民事判决，姚玉香和郝守贤不服该判决，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭审理了本案。上诉人姚玉香的委托代理人杨朴、李连斌，上诉人郝守贤及其委托代理人刘思坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚玉香一审诉称：2013年8月14日，原告姚玉香与被告郝守贤签订了一份《房地产租赁居间服务合同》，约定租赁期限为三年，租金的结算时间分别为2013年8月15日、2014年2月14日，逾期支付租金的违约责任等条款。可是被告自本合同签订之日起就违反合同约定，没有全额交纳租金，并串通中介方大连市中山区易家房屋信息咨询服务部骗取原告姚玉香的签字，伪造了姚玉香已收取房屋租金的凭证，致使原告没有全额收取2013年8月15日的租金。2014年2月14日被告仍然违反合同约定拒不交纳房屋租金，在原告多次催交之下，被告于2014年3月20日交纳了房屋租金并解除了合同。2014年9月14日被告拒不交出其承租的属于原告姚玉香的房屋，拒绝交出房门钥匙，实际控制承租的房屋至今。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令：1.被告支付2014年9月14日至2015年6月14日的房屋租金97，500元（13万元÷12个月×9个月）；2.被告支付违约金21，667元（13万元÷12个月×2个月），滞纳金4420元（13万元×1‰×34天）。如果法院认为双方合同于2014年9月14日解除，原告同意变更第1项诉讼请求中的房屋租金为房屋占有使用费。
被告郝守贤一审辩称：不同意原告的诉讼请求。原告陈述的事实完全与客观事实不符，其中2013年8月15日支付的租金既有其亲笔签收的证据，也有生效法律文书进行确认。第二笔租金被告也不存在拒不支付的事实，是原告多次纠缠被告首期租金是否支付问题导致严重影响被告正常办公使用，在这种情况下双方于2014年3月20日通过中介就继续租赁至2014年9月14日并到期解除达成一致意见的情形下支付了下半年租金。被告更不存在拒不交还房屋及钥匙的事实，实际上被告是积极履行到期交房及钥匙的义务，被告已在2014年9月14日全部搬出租赁房屋，并没有继续使用或占用其房屋。本案合同的解除是双方协商一致，对方确认同意的结果，任何一方都不存在违约解除之情形。关于滞纳金的请求更是没有依据，下半年租金虽未完全按约定时间支付，但完全是因为原告造成的。在2014年3月20日交纳下半年租金之前，双方就上半年租金是否支付及是否继续租赁的问题进行协商，所以被告不存在有意拖延支付，而且被告认为原告诉求滞纳金超过了诉讼时效，原告长时间不主张其所谓的权利，而在被告提起要求返还押金诉讼之后提起本案诉讼，完全是不顾客观事实的恶意诉讼。
一审法院审理查明：2013年8月14日，原告姚玉香（甲方）委托女儿刘冬梅与被告郝守贤（乙方）、居间方大连市中山区易家房屋信息咨询服务部（以下简称“易家服务部”）三方签订《房地产租赁居间服务合同》，约定甲方将坐落于大连市中山区时代广场A2009，建筑面积165平方米的房地产及其设备在可以正常使用的情况下出租给乙方，租赁期限为3年，自2013年9月15日起至2016年9月14日止，年租金为人民币13万元，租金按半年方式支付，分期付款每次需提前一个月支付；乙方未按时向甲方支付租金，每逾期一日，由违约方支付年租金0.1%的滞纳金，逾期超过7日，守约方可解除本合同，并有权向违约方要求两个月的房租作为违约金；押金应付11，000元，用于保证乙方在使用该房地产期间按时交纳水、电、气等费用以及正常使用该房地产内的设施设备，押金由甲方保管，合同租赁期结束后，乙方信守合同约定甲方将在验收房屋后3日内无息返还押金。
合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。2013年8月17日，被告向原告交纳2013年9月14日至2014年3月14日的房租65，000元，并交纳押金（保证金）11，000元。2014年3月20日，被告向原告交纳房租65，000元，原告向被告出具收条，上注明：“今日收到郝守贤因承租本人自有房屋而支付的自2014年3月14日到2014年9月14日的房租费共计人民币65，000元，房屋位于中山区时代广场A2009室。一年租期结束双方合同解除。再不续租，续租另行商议。”
2014年9月14日，被告因无法联系到原告交接房屋，自行搬出案涉房屋，将房屋钥匙交给居间方。经居间方多次联系原告亦未联系到，居间方经被告要求同日将钥匙交给管理该房屋的物业公司职工黄硕。黄硕当时也未能联系上原告，黄硕称：“钥匙在我手期间，本人负责查看房屋内的情况及协助租户进行看房的事项（业主曾要求我帮忙出租其房屋）；待我2014年10月离职后业主联系过我，我将我离职的消息和房屋的情况及钥匙的所在之处告知业主，业主祝我有更好的发展，之后至今未再联系”。
一审法院认为：原、被告与居间方签订的《房地产租赁居间服务合同》合法有效，原、被告双方均应恪守履行，否则应依法承担违约责任。本案的焦点问题有以下两个：一、原告诉请2014年9月14日至2015年6月14日的房屋租金（占有使用费）97，500元应否支持。虽然双方约定的租赁期限为3年，即自2013年9月15日至2016年9月14日，但在合同履行过程中，2014年3月20日原告向被告出具的收条上注明“一年租期结束双方合同解除。再不续租，续租另行商议。”故应认定双方变更了原租赁合同的租期约定，到2014年9月14日双方租赁合同解除。合同租期结束后，双方均应积极履行房屋交接义务。被告通过举证证明其在2014年9月14日租期结束后及时联系原告，积极履行交接义务，但未能联系到原告，被告遂自行搬出案涉房屋；但原告未举证证明其积极联系被告办理交接事宜，原告应承担房屋未及时交接的法律后果。故原告的该项诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。二、原告诉请被告支付违约金21，667元、滞纳金4420元应否支持。根据约定，被告应于2014年2月14日交纳2014年3月14日至2014年9月14日的房租65，000元，而被告2014年3月20日才交纳该费用，逾期34天。由于双方约定的滞纳金在性质上属违约金，双方约定的滞纳金和违约金亦过高，故在被告从根本上抗辩不应支付的情况下，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将逾期支付租金的违约金调整为按年利率24%计算，其他违约金及滞纳金不予支持。经计算违约金为65，000元×24%÷365天×34天=1453元。被告辩称双方在交纳该租金前就是否支付及是否继续租赁的问题进行协商，不存在有意拖延支付，且称滞纳金的请求超过了诉讼时效一节，原告不予认可，被告的该节辩称无事实及法律依据，一审法院不予采纳。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，作出如下判决：一、被告郝守贤于判决生效之日起10日内给付原告姚玉香违约金1453元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2810元，鉴定费2094元，合计4904元（原告已预交），由原告姚玉香负担4854元，被告郝守贤负担50元。
姚玉香上诉的理由和请求是：一、姚玉香没有收到郝守贤第一笔即2013年9月14日至2014年3月14日期间的房屋租金。姚玉香和女儿受易家服务部员工李克弟的欺骗，误认为对方已经收到了该笔租金。2013年8月17日的房屋租赁业主收款条上姚玉香的签字是易家服务部通过欺骗方式取得的。2014年2月14日，郝守贤没有按合同约定缴纳第二笔租金，姚玉香于2014年3月19日到租赁房屋向郝守贤催缴租金，郝守贤称钱只能交给中介故而拒绝缴纳租金。后姚玉香又于2014年3月20日向郝守贤催缴租金，郝守贤要求姚玉香在其事先写好的收条上签字，姚玉香被逼无奈在收条上签字并收取了第二笔租金。二、一审法院认定事实有误。1.关于租赁合同是否解除的问题。郝守贤虽在交付第二期租金时提出解除双方租赁合同，但并不明确且还提及续租另行协商字样。2014年8月22日，姚玉香已准备将房屋另行出租并由链家中介带了客户看房，郝守贤听说该客户同意租房后称“她租给我了，我住这不走了，你爱上哪上哪去吧”，以行动表示其继续租赁房屋；并且，在收条约定的租赁期满后没有向姚玉香交接租赁房屋，说明郝守贤仍然在履行与姚玉香签订的租赁合同。2.郝守贤称其联系不上姚玉香不属实。郝守贤在2014年9月14日将租赁房屋的钥匙交给居间方易家服务部，易家服务部又在同日按郝守贤要求将钥匙交给管理该房屋的物业公司职工黄硕。根据郝守贤提供的2014年9月12日的电话录音中黄硕所称“那业主那块怎么说的，她不是已经打官司了吗”，可以证明业主和物业公司是有联系的。3.姚玉香于2014年9月3日起诉郝守贤和易家服务部索要2013年9月14日至2014年3月14日的房屋租金，在该诉讼过程中郝守贤从未提起交接租赁房屋以及提出解除租赁合同的事宜。郝守贤是可以找到姚玉香进行房屋交接的，其不履行房屋交接义务责任在于郝守贤。4.双方租赁合同第七条第7.8项约定，租赁合同终止，届时经丙方（易家服务部）协助甲方（姚玉香）验收后，乙方（郝守贤）将该房屋交付甲方（姚玉香）。郝守贤没有按约定交付租赁房屋，为避免损失扩大，姚玉香通过开锁人员打开房门后发现房屋内的原有物品被郝守贤拿走。郝守贤提供的证明其交付房屋钥匙的证人证言等证据与郝守贤和易家服务部的陈述存在矛盾，不能作为认定郝守贤交付房屋的依据。并且，租赁房屋应向姚玉香交付，其他人无权接收，物业公司及其职工黄硕在没有与易家服务部对租赁房屋进行验收的前提下接收房屋应属无效。三、一审法院适用法律错误。郝守贤没有按时交纳2014年3月14日至2014年9月14日的房屋租金属违约行为，按双方合同第八条的约定，郝守贤应支付违约金21，667元和滞纳金4420元。一审法院已经认定郝守贤存在违约行为，就应按照合同约定支付违约金。违约金是否过高应依据合同约定及相关法律规定来判定。姚玉香的实际损失高达十余万元，一审法院已经判令郝守贤支付违约金，则前提也应判定郝守贤支付实际占用期间的租金，否则缺乏法律依据。据此，请求撤销一审判决，改判支持姚玉香一审的全部诉讼请求。
郝守贤上诉的理由和请求是：郝守贤在合同履行过程中不存在不诚信及违约行为，未能及时交付租金是因姚玉香造成的。双方在中介协调下达成再租半年、到期解除的一致意见，郝守贤于当日支付租金。姚玉香在租赁合同履行过程中，存在不承认已收租金、影响承租人办公和不配合房屋交接等行为，其是以恶意诉讼、纠缠诉讼方式企图损害郝守贤的合法权益。据此，请求撤销一审判决，改判郝守贤不承担违约金1453元。
本院经审理查明，一审法院查明的“经居间方多次联系原告亦未联系到，居间方经被告要求同日将钥匙交给管理该房屋的物业公司职工黄硕”有误，应更正为“经居间方多次联系原告亦未联系到，居间方经被告要求于2014年9月15日将钥匙交给管理该房屋的物业公司职工黄硕”。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院补充查明：2013年8月14日，姚玉香（甲方）、郝守贤（乙方）以及易家服务部（丙方）签订的《房地产租赁居间服务合同》第七条第7.8款约定：租赁期满合同即行终止。届时经丙方协助甲方验收后，乙方将该房地产交付甲方；乙方如需继续承租，应在租赁期满前一个月提出，经甲方同意，同等条件下，乙方有优先租赁权。
本院另查明：2014年9月3日，姚玉香在大连市中山区人民法院诉请郝守贤、宋利波支付案涉房屋2013年9月14日至2014年3月14日的租金65，000元，郝守贤于2014年9月11日签署法院向其送达的有关应诉材料。大连市中山区人民法院和本院已就该案作出生效判决，判决驳回姚玉香的诉讼请求。在该案件的审理中，姚玉香未要求郝守贤交付案涉房屋钥匙，郝守贤也未向姚玉香提及过房屋钥匙已经交给居间方或者物业的有关事情。并且，姚玉香认可在2014年9月14日之后没有要求郝守贤交付房屋。
本院确认的上述事实，有《房地产租赁居间服务合同》、（2014）大民二终字第1475号民事判决书及当事人陈述在案为凭，业经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于姚玉香要求郝守贤支付2014年9月14日至2015年6月14日的房屋租金97，500元一节，本院认为，2014年3月20日，姚玉香向郝守贤出具的收条中注明“一年租期结束双方合同解除。再不续租，续租另行商议。”从收条内容中，可以体现双方对合同解除进行了明确约定，即一年租期届满后即至2014年9月14日双方租赁合同解除。双方租赁合同解除后，郝守贤应当依约返还租赁房屋。双方租赁合同第七条约定，租赁期满合同即行终止，届时经易家服务部协助姚玉香验收后，郝守贤将房地产交付姚玉香。而在双方约定的合同解除日，郝守贤未能联系上姚玉香交接房屋，故而合同约定的“房屋经姚玉香验收后交付”的正常交付流程事实上已无法实现。在此情况下，郝守贤自行搬离房屋并将房屋钥匙交给居间方，后经由居间方将房屋钥匙交给管理该房屋的物业公司的员工黄硕，应当认定郝守贤已积极履行了房屋交付义务。至于姚玉香称郝守贤提供的证人证言间相互矛盾的观点，本院认为，易家服务部员工李克弟的书面证言、庭审陈述与物业公司员工黄硕出具的书面证言内容之间能够相互佐证，并不存在根本性矛盾之处；况且，李克弟和黄硕分别作为为案涉房屋租赁提供居间服务的工作人员和为案涉房屋提供物业管理的工作人员，相对于郝守贤和姚玉香而言，均应属中立的第三方，且无据显示其二人与案涉房屋租赁双方存在利害关系影响其证言的客观真实性，姚玉香亦未提供有力的反驳证据予以推翻，故一审法院采信该二人的证人证言并无不妥。
关于姚玉香提出郝守贤称无法联系姚玉香交接房屋不属实的上诉观点，本院认为，郝守贤在一审中提供的手机通话录音中即便存在黄硕所说“那业主那块怎么说的，她不是已经打官司了吗”的对话表述，但同时也存在黄硕“我给业主打电话，她也是不接电话或关机”的表述，该手机通话录音的内容不能证实姚玉香所称其与物业存在联系的事实。至于姚玉香称郝守贤可以在姚玉香起诉案涉房屋第一笔租金的诉讼案件中找到姚玉香进行房屋交接的观点，本院认为，姚玉香于2014年3月20日向郝守贤出具的收条中已明确注明“一年租期结束双方合同解除。再不续租，续租另行商议。”，在租期结束后，承租人应当返还房屋。如承租人未及时返还房屋，姚玉香作为出租人理应积极要求或催告承租人交接房屋。而姚玉香在明知其与郝守贤租期届满后没有要求郝守贤交还房屋钥匙或交还房屋，甚至在其起诉郝守贤第一笔房屋租金的案件庭审中，也未向郝守贤提及房屋交付事宜。据此分析，在郝守贤已提供证据证明其在房屋租赁期限届满后将房屋钥匙交付给易家服务部，后又转交给物业公司的情况下，即便姚玉香未实际使用案涉房屋或收取房屋钥匙而造成房屋空置产生租金损失，亦应由姚玉香自行负担。姚玉香要求郝守贤支付2014年9月14至2015年6月14日的租金或占有使用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于姚玉香提出郝守贤以实际行动表明其继续租赁房屋的观点，仅是其单方陈述，没有证据证明，本院不予采纳。至于姚玉香提及的未收到郝守贤2013年9月14日至2014年3月14日期间的房屋租金一节，已由生效判决处理，并非本案审理范围，本院不予审理。
关于姚玉香要求郝守贤支付逾期给付租金的违约金21，667元和滞纳金4420元一节，本院认为，根据双方租赁合同约定，郝守贤应于2014年2月14日缴纳2014年3月14日至2014年9月14日的房屋租金65，000元，其于2014年3月20日交付该笔租金应属违约，理应依约承担违约责任。按照双方合同约定，乙方未按时向甲方支付租金，每逾期一日，由违约方支付年租金0.1%的滞纳金，逾期超过7日，守约方可解除本合同，并有权向违约方要求两个月的房租作为违约金。无论滞纳金还是违约金，实质均是对郝守贤逾期支付租金约定的违约责任。如按照上述合同约定的标准计算违约金和滞纳金，显属过高。一审法院在综合考虑实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等多种因素后，将郝守贤应承担的逾期支付租金的违约责任标准酌情调整为按照逾期给付租金金额参照年利率24%计算尚属合理，本院不予调整。在此基础上，姚玉香主张的超过该标准计算的违约金和滞纳金，一审法院不予支持亦无不妥。至于郝守贤称未能及时交付租金系姚玉香原因导致，不应承担逾期交付租金的违约金的上诉观点，本院认为，郝守贤虽又提供易家服务部李克弟的证人证言予以证明，但在李克弟称郝守贤的第一笔租金亦是其代为收取的情况下，郝守贤同样可通过居间方实现依约交付房屋租金的目的，或通过提存的方式交付租金，现郝守贤以无法联系姚玉香为由抗辩其应承担的逾期交付租金的违约金，依据不足，本院不予支持。
综上所述，原审认定的基本事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回姚玉香和郝守贤的上诉，维持原判。
二审案件受理费2860元（姚玉香预交2810元，郝守贤预交50元），由上诉人姚玉香负担2810元，郝守贤负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 侯学枝
审判员 刘冬艳
审判员 丁大勇
二〇一六年三月二十二日
书记员 樊 迪