新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新01民终1345号
上诉人（原审原告）：陶卫勇，男，汉族，1979年5月9日出生，无固定职业，住四川省成都市青羊区。
上诉人（原审原告）：徐慧玲，女，1978年7月21日出生，汉族，无固定职业，四川省成都市青羊区室。
上述二上诉人共同委托诉讼代理人：高勇，新疆昌年律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：新疆光银恒瑞房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市米东区古牧地西路街道办事处稻香南路东侧。
法定代表人：张硕，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：吴新生，新疆金桥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周保全，男，汉族，1976年6月28日出生，该公司员工，乌�木齐市米东区室。
原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行，住所地乌鲁木齐市天山区新华南路379号商业写字楼一楼。
负责人：吴晓峰，系该分行行长。
委托诉讼代理人：王亦武，男，汉族，1972年4月26日出生，该公司员工，乌鲁木齐市天山区号。
委托诉讼代理人：郭宝林，男，汉族，1970年6月2日出生，该公司员工，乌鲁木齐市沙依巴克区室。
上诉人陶卫勇、上诉人徐慧玲因与上诉人新疆光银恒瑞房地产开发有限公司（以下简称光银恒瑞公司）、原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行（以下简称浦发银行）商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市米�区人民法院(2017)新0109民初3741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陶卫勇的委托诉讼代理人高勇，上诉人徐慧玲及其委托诉讼代理人高勇，上诉人光银恒瑞公司的委托诉讼代理人吴新生、周保全，原审第三人浦发银行的委托诉讼代理人王亦武、郭宝林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陶卫勇、徐慧玲的共同上诉请求：1.依法撤销一审判决第六项，改判由光银恒瑞公司向我方支付违约金52，069.08元；2.本案诉讼费用由光银恒瑞公司承担。事实与理由：一审判决按照双方合同的约定，认定违约金数额为首付款的1%，我方认为该数额明显过低。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。同时该解释第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，光银恒瑞公司未向我方交付房屋，违约行为的严重程度远超过未及时办理房屋权属证书，双方合同约定的违约金明显过低，不能弥补我方的损失，我方要求按照同期银行贷款利率计算违约金合理合法。
光银恒瑞公司针对陶卫勇、徐慧玲的上诉请求辩称，双方在合同中对违约金标准已经进行了明确约定，陶卫勇、徐慧玲要求按照银行同期贷款利率计算违约金的上诉请求没有事实及法律依据，不能成立，一审判决的该判项合理合法，请求二审法院驳回陶卫勇、徐慧玲的上诉请求。
浦发银行针对陶卫勇、徐慧玲的上诉请求述称，我方没有意见，陶卫勇、徐慧玲的上诉请求与我方无关。
光银恒瑞公司的上诉请求：1.依法撤销一审判决第四项，改判驳回陶卫勇、徐慧玲要求我公司返还银行按揭款本金及利息的诉讼请求；2.本案诉讼费用由陶卫勇、徐慧玲承担。事实与理由：本案系商品房预售合同纠纷，涉及购房人与开发商之间的商品房买卖合同关系，购房人与银行之间的借款合同关系，抵押保证合同关系等，鉴于本案只审理陶卫勇、徐慧玲与我公司之间的购房合同关系，根据合同相对性，我公司作为开发商将收取的购房本金及利息款退给购房人，购房人退房给开发商，但一审法院判令我公司将银行按揭本息退还给陶卫勇、徐慧玲没有相关合同依据，我公司也未实际收到该按揭本息款，在涉案合同解除后，我公司应仅根据买卖合同相关约定承担相应责任，返还陶卫勇、徐慧玲购房本金及利息，陶卫勇、徐慧玲的其他诉讼请求应当予以驳回。
陶卫勇、徐慧玲针对光银恒瑞公司的上诉请求辩称，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定明确清楚，按揭款的本金及利息属于购房款的一部分，应当由光银恒瑞公司予以返还，光银恒瑞公司的上诉请求没有事实及法律依据，请求二审法院驳回光银恒瑞公司的上诉请求。
�发银行针对光银恒瑞公司的上诉请求述称，我方没有意见，光银恒瑞公司的上诉请求与我方无关。
陶卫勇、徐慧玲共同向一审法院起诉请求：1.解除陶卫勇、徐慧玲与光银恒瑞公司于2016年7月18日签订的关于银河王朝小区4号楼215号商铺的商品房预售合同；2.解除陶卫勇、徐慧玲与浦发银行签订的个人购房担保借款合同；3.光银恒瑞公司向陶卫勇、徐慧玲返还购房首付款843,244元；4.光银恒瑞公司向陶卫勇、徐慧玲返还截止2017年10月份陶卫勇、徐慧玲已支付按揭款129,305.68元；5.光银恒瑞公司向陶卫勇、徐慧玲返还抵押登记费、预告登记费、产证登记费和工本费等四项费用共计1,660元；6.光银恒瑞公司向陶卫勇、徐慧玲违约金52,069.08元（本金843,224元×同期银行月利率4.75‰×2016年7月19日交款之日至2017年9月30日起诉之日共13个月=52,069.08元）；7.光银恒瑞公司向陶卫勇、徐慧玲交通费1,000元；以上合计1027,278.76元；8.本案诉讼费用由光银恒瑞公司承担。
一审法院认定事实：2016年7月18日，陶卫勇、徐慧玲（买受人）与光银恒瑞公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定：买受人购买的商品房位于乌鲁木齐市米东区，商品房总金额1,683,244元；买受人以按揭付款方式按期付款，买受人需向出卖人交付843,244元，余款84万元以商业贷款方式支付；第八条、出卖人应当在2016年12月24日前将商品房验收合格交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同的，出卖人可据实予以延期：…非出卖人所能控制事件发生，出卖人在合理期限内通知买受人的可延期180日，超出180日，按第九条第一项执行。第九条第一项约定出卖人逾期交�的违约责任，出卖人逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，陶卫勇、徐慧玲向光银恒瑞公司支付首付款843,244元，预告登记费550元，产证登记费550元，抵押登记费550元，工本费10元，登记费、工本费共计1,660元。2016年8月4日，陶卫勇、徐慧玲（借款人）、浦发银行（贷款人）、光银恒瑞公司（保证人）三方签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：借款人借款本金为840000元，贷款用途为购买乌鲁木齐市米东区稻香南路228号银河王朝商住小区4栋0单元2层215号房�，贷款期限十年，自2016年8月9日起至2026年8月9日止。本合同贷款利率按照贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准年利息基础上上浮20%计算。签订本合同时的中国人民银行同期同档贷款基准年利率为4.9％；本合同贷款资金支付的借款人交易对象账户为新疆光银恒瑞房地产开发有限公司。抵押财产系涉案房屋，合同编号为2016预0072715号，保证期间为阶段性连带责任保证。合同由陶卫勇、徐慧玲，浦发银行及光银恒瑞公司签字盖章。2016年8月5日，陶卫勇、徐慧玲作为乙方抵押权人与浦发银行作为甲方抵押权人签订《房产抵押合同》。陶卫勇、徐慧玲自2016年8月21日开始逐月向浦发银行归还贷款本息，截止2017年9月5日，累计归还本金69,077.03元、利息50,756.31元。2016年12月21日，光银恒瑞公司向陶卫勇、徐慧玲送达涉案房屋《延期�房告知书》，记载：“由于政府拆迁等原因导致交房延后，现将您购买房屋的交房时间确定为2017年6月16日。我公司承诺以《商品房预售合同》的赔付标准为准，以交房时的面积补差形式进行赔付，若未产生面积误差，则以现金的形式进行赔付。”陶卫勇、徐慧玲在业主确认处签名。2017年7月6日，光银恒瑞公司再次向陶卫勇、徐慧玲送达《延期交房告知书》，通知陶卫勇、徐慧玲延期交房，陶卫勇在业主处签名，同时书写“本人不同意延期解决方案，现申请退房，如不能退房，本人将申请法律途径解决。”光银恒瑞公司称因征收、市政建设、清真寺、创城创卫等因素，银河王朝项目中涉案房屋至今尚未交付于陶卫勇、徐慧玲。
一审法院认为，陶卫勇、徐慧玲与光银恒瑞公司签订�《商品房预售合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，系合法有效合同，双方均应严格按约履行。本案争议焦点是，光银恒瑞公司存在的逾期交房行为是否构成陶卫勇、徐慧玲解除《商品房预售合同》的法定条件。《中华人民共和国合同法》对于合同的解除有具体的规定，该法律第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，由于出卖人光银恒瑞公司的原因，导致无法按照合同约定的2016年12月24日及180日之后的2017年6月23日前向买受人交付房屋。光银恒瑞公司未按合同约定期限且逾期180天未交房之行为严重影响了陶卫勇、徐慧玲订立合同时所期望的经济利益，致使陶卫勇、徐慧玲订立合同的目的不能实现，光银恒瑞公司的行为已构成根本违约。根据双方《商品房预售合同》第九条第二款的约定，出卖人逾期180日交房，买受人有权解除合同，故陶卫勇�徐慧玲要求解除合同之诉讼请求，应予支持。光银恒瑞公司辩解陶卫勇、徐慧玲未按催告程序提出限期履行要求的意见，因陶卫勇、徐慧玲在2017年7月6日光银恒瑞公司向其送达的《交房通知书》中已经明确书写“本人不同意延期解决方案，现申请退房，如不能退房，本人将申请法律途径解决”之意见，该内容可视为陶卫勇、徐慧玲对光银恒瑞公司交房提出的催告，光银恒瑞公司在收到该通知书后90日内即10月6日前仍未按照合同约定向陶卫勇、徐慧玲履行交房义务。故光银恒瑞公司的此项辩解意见无事实依据，不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，导致商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷�合同的，应予支持。据此，陶卫勇、徐慧玲主张解除与光银恒瑞公司、浦发银行签订的《个人购房担保借款合同》之诉讼请求，亦予以支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中浦发银行虽然作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，经一审法院书面通知，逾期未向法院交纳案件受理费，视为撤回其提出的诉讼请求。因浦发银行在本案中未提出要求返还购房款及利息的诉讼请求，对于合同解除后的此项法律后果，一审法院在本案中不予处理。
陶卫勇、徐慧玲要求光银恒瑞公司返还首付款843,244元、已付按揭款129,305.68元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。陶卫勇、徐慧玲要求光银恒瑞公司返还首付款843,244元有首付款收据为证，应予以支持，一审法院根据�发银行提出的涉案房屋截止2017年9月5日的还款清单，确认光银恒瑞公司应返还陶卫勇、徐慧玲已清偿的银行按揭款本金69,077.03元及利息50,756.31元，二项合计119,833.34元。
陶卫勇、徐慧玲要求光银恒瑞公司返还收取的预告登记费550元、产证签证费550元、抵押登记费550元、工本费10元共计1,660元的诉讼请求，有收据为证，应予以支持。陶卫勇、徐慧玲要求光银恒瑞公司支付违约金52,069.08元的诉讼请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中双方当事人已经在合同中约定按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金，陶卫勇、徐慧玲要求增加违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持，光银恒瑞公司应支付违约金为8,432.44元（已付款843,224元×1%）。陶卫勇、徐慧玲要求光银恒瑞公司支付交通费的诉讼请求，无法律依据，不予支持。判决如下：一、解除陶卫勇、徐慧玲与新疆光银恒瑞房地产开发有限公司2016年7月18日签订的《商品房预售合同》；二、解除陶卫勇、徐慧玲与新疆光银恒瑞房地产开发有限公司、上海浦东发银行股份有限公司乌鲁木齐分行签订的《个人购房担保借款合同》；三、新疆光银恒瑞房地产开发有限公司返还陶卫勇、徐慧玲房屋首付款843,244元；四、新疆光银恒瑞房地产开发有限公司返还陶卫勇、徐慧玲截止2017年9月5日银行按揭款本金69,077.03元、利息50,756.47元，二项合计119,833.34元；五、新疆光银恒瑞房地产开发有限公司返还陶卫勇、徐慧玲登记费、预告登记费、产证登记费和工本费等四项费用共计1,660元；六、新疆光银恒瑞房地产开发有限公司支付陶卫勇、徐慧玲违约金8,432.44元；七、驳回陶卫勇、徐慧玲要求新疆光银恒瑞房地产开发有限公司支付交通费1,000元的诉讼请求。
二审期间，双方当事人未提交新证据，本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。
本院认为，陶卫勇、徐慧玲、光银恒瑞公司及浦发银行对涉案《商品房预售合同》及《个人购房担保借款合同》解除均无异议，本院对此也予以确认。陶卫勇、徐慧玲上诉认为应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及第十八条的规定调高违约金标准，并认为应当以已付购房款总额，参照中国人民银行�定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，对此本院认为，双方签订的《商品房预售合同》中明确约定了“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”即双方在《商品房预售合同》中明确约定了买受人解除合同情形下违约金的计算标准，陶卫勇、徐慧玲在签订《商品房预售合同》时对总购房款的数额是明知的，在约定违约金数额或标准时，其对光银恒瑞公司违约会产生的后果也应当是明确的，现陶卫勇、徐慧玲未能提供充分有效的证据对其损失数额予以证实，故其要求调高违约金标准的上诉理由不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及第十八条的规定,本院不予采信。根据《商品房预售合同》约定，商品房总金额1,683,244元；买受人以按揭付款方式按期付款，买受人需向出卖人交付843,244元，余款84万元以商业贷款方式支付，后陶卫勇、徐慧玲与浦发银行、光银恒瑞公司签订了《个人购房担保借款合同》，约定借款人借款本金为840,000元，陶卫勇、徐慧玲也已实际开始逐月向浦发银行归还贷款本息，故应当认定陶卫勇、徐慧玲已向光银恒瑞公司支付了全部购房款1,683,244元，根据合同约定，光银恒瑞公司应当向陶卫勇、徐慧玲赔偿的违约金数额应为16,832.44元（1,683,244元×1%），一审判决对此认定有误，本院予以纠正。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购�款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，涉案的商品房买卖合同和商品房担保贷款合同均已解除，根据上述法律规定，光银恒瑞公司作为出卖人应当承担返还购房贷款本金及利息的责任，其所称未收到购房贷款的上诉理由与事实不符，认为不应当向陶卫勇、徐慧玲返还银行按揭款本金及利息的上诉理由,没有事实及法律依据，本院不予采信。
综上，陶卫勇、徐慧玲的上诉请求部分成立，本院予以支持。光银恒瑞公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决不当之处，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维�乌鲁木齐市米东区人民法院(2017)新0109民初3741号民事判决第一、二、三、四、五、七项即：“一、解除陶卫勇、徐慧玲与新疆光银恒瑞房地产开发有限公司2016年7月18日签订的《商品房预售合同》；二、解除陶卫勇、徐慧玲与新疆光银恒瑞房地产开发有限公司、上海浦东发银行股份有限公司乌鲁木齐分行签订的《个人购房担保借款合同》；三、新疆光银恒瑞房地产开发有限公司返还陶卫勇、徐慧玲房屋首付款843，244元；四、新疆光银恒瑞房地产开发有限公司返还陶卫勇、徐慧玲截止2017年9月5日银行按揭款本金69,077.03元、利息50，756.47元，二项合计119，833.34元；五、新疆光银恒瑞房地产开发有限公司返还陶卫勇、徐慧玲登记费、预告登记费、产证登记费和工本费等四项费用共计1，660元；七、驳回陶卫勇、徐慧玲要求新疆光银恒瑞房地产开发有限公司支付交�费1000元的诉讼请求；
二、变更乌鲁木齐市米东区人民法院(2017)新0109民初3741号民事判决第六项为：新疆光银恒瑞房地产开发有限公司支付陶卫勇、徐慧玲违约金16,832.44元；
以上新疆光银恒瑞房地产开发有限公司应给付陶卫勇、徐慧玲款项合计981,569.78元，须于本判决生效之日起十日内一次性付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼标的1，027，278.76元，实际给付标的981，569.78元，占诉讼标的的95.55%，一审案件受理费14，045.51元（陶卫勇、徐慧玲已预交21，078元），由上诉人陶卫勇、徐慧玲负担4.45%，即625.03元，由上诉人新疆光银恒瑞房地�开发有限公司负担95.55%，即13，420.48元，陶卫勇、徐慧玲多交7,032.49元由乌鲁木齐市米东区人民法院予以退还陶卫勇、徐慧玲；二审中，陶卫勇、徐慧玲上诉标的43，636.64元，核定给付标的8，400元，占上诉标的的19.25%，二审案件受理费890.92元（陶卫勇、徐慧玲已预交），由上诉人陶卫勇、徐慧玲负担80.75%，即719.42元，由上诉人新疆光银恒瑞房地产开发有限公司负担19.25%，即171.5元；新疆光银恒瑞房地产开发有限公司上诉标的119,833.34元，核定给付标的0元，案件受理费2,696.67元（新疆光银恒瑞房地产开发有限公司已预交），由上诉人新疆光银恒瑞房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 琛
审判员 冯 宁
审判员 卫 杨
二〇一八年六月二十二日
书记员 马恒雯