广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初15056号
原告刘文华，女，汉族，1970年8月15日出生，身份证住址江苏省句容市。
委托代理人潘理。
委托代理人刘振伟。
被告深圳市金光华地产开发有限公司，住所地深圳市罗湖区南湖街道人民南路2028号金光华广场L8-8067。
法定代表人李亚鹤，董事长。
委托代理人吴仕强，系该公司员工。
被告深圳市光华物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区解放路永新街永新商业城七楼。
法定代表人李亚鹤，总经理。
委托代理吴丹，系该公司员工。
被告深圳市光华物业管理有限公司龙岸花园物业服务中心，经营场所深圳市宝安区民治街道华南路龙岸花园一期44栋会所一楼(办公场所。
负责人张华宏，经理。
委托代理吴丹，系该公司员工。
原告刘文华与被告深圳市金光华地产开发有限公司（以下简称金光华地产公司）、深圳市光华物业管理有限公司（以下简称光华物业公司）、深圳市光华物业管理有限公司龙岸花园物业服务中心（以下简称龙岸物业服务中心）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人潘理，被告金光华地产公司委托代理人吴仕强、被告光华物业公司、龙岸物业服务中心共同委托代理人吴丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，龙岸花园小区为被告金光华地产公司开发的房地产，被告光华物业公司与被告龙岸物业服务中心是为龙岸花园小区提供物业管理服务的单位，龙岸物业服务中心是光华物业公司的下属单位，原告刘文华为龙岸花园一期别墅31栋A座房屋业主。原告于2009年12月13日与被告金光华地产公司签订上述物业的《深圳市房地产买卖合同(预售)》深(宝)网预买字(2009)第21252号，购房总价为1638.0824万元，并于2010年1月17日向被告金光华地产公司按揭付清了全部购房款。被告金光华地产公司于2010年7月10日向原告发出《入伙通知书》，通知书中明确表示“原告所购买的龙岸花园31栋A号房已经竣工验收合格”、“所购房产的物业费将从2010年8月1日起开始计收”，并通知原告应于2010年7月24日到龙岸花园现场统一办理入伙手续。原告于2010年9月19日抵达上述物业现场进行验房、收楼，但在验房时原告发现所购物业的入户门因受到雨水长期侵蚀已严重受损且三楼的主卧屋顶、多处墙面皆存在渗水等问题，原告在验房当天即填写了《龙岸花园业主收楼意见书》，据此向三被告单位反映上述验房情况，并表示在上述房屋质量问题及入户门需更换事宜未解决以前拒绝收楼入伙。此后，原告多次与光华物业公司、龙岸物业服务中心联系，询问上述问题的处理情况，均被互相推诿。2013年3月5日原告再次来到上述物业现场查看物业返修情况，可是毫无进展，早期发现的房屋质量问题及入户门需更换等事宜仍旧没有处理，为此当日原告即向被告龙岸物业服务中心递交了一份亲笔声明，敦促相关部门尽快处理上述房产的房屋质量问题及入户门需更换等事宜，虽然龙岸物业服务中心的客服主管苏金晓当日便签收了这份原告的亲笔函件，并且龙岸物业服务中心的物业管理员邹雨彤也在这份亲笔函件上书面证明了房屋存在质量问题及入户门需更换等事宜的事实情况，但直至2013年3月11日原告接到龙岸物业服务中心的再次验房通知后再次来到物业现场进行二次验房，上述问题依旧存在!在经过了三年的不断催促耐心等待，上述房屋质量问题与入户门需更换事宜依旧未得到任何处理，因此该问题物业自入伙以来一直空置，根本无法入伙使用。为避免造成更大的损失，万般无奈之下，原告只得于2013年9月初购买全新入户门并聘请工人更换已严重损坏的入户门，为此发生的购买费用与安装人工费用共计人民币9575元；其后原告又于2013年10月10日向被告光华物业公司与龙岸物业服务中心提出书面诉求，要求尽快赔偿更换入户门的相关费用，龙岸物业服务中心的客服主管苏金晓先生签收了这份诉求；2014年6月23日，原告再次向光华物业公司与龙岸物业服务中心递交书面诉求，两被告都断然拒签，只有龙岸物业服务中心的客服主管苏金晓先生与工程主管郑名凯先生口头回应已将此事汇报至总公司即被告金光华地产公司。2014年6月30日原告委托广东联建律师事务所向被告光华物业公司发出律师函。可时至今日，原告垫付的入户门更换费用与上述房屋质量问题依然未得到任何处理。从双方签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》约定房屋交付入伙之日起，原告一直按照被告发出的物业收费通知单按时交付物业管理费、水电费及房屋的本体维修基金，并且每月还须支付房贷本息约人民币7万元。原告已负担沉重却仍无法正常使用房屋，而属于三被告的责任却互相推诿、长期不作为的行为，实在令人心寒。2014年8月9日原告将上述问题物业即龙岸花园一期别墅31栋A座以毛坯房的状态出租，月租金为每月人民币14000元，合同期限为五年，从第二年起月租金价格每年增加人民币1000元。据此计算得出，上述问题房屋因质量问题未得到及时处理而空置长达约4年之久的直接租金损失约为人民币1.4万／月×48个月=67.2万元。虽然问题房屋现已出租，但房屋质量遗留问题依旧困扰着现有的租户，甚至房屋渗水情况日益严重，已给现有租户造成了装修损坏的经济损失，可是经过多次催告龙岸物业服务中心与光华物业公司，问题依旧未得到妥善处理。原告认为，根据我国《城市房地产管理法》第26条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《建筑法》第61条也规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十六、三十七条规定，“不得将未经验收的房屋交付使用。”所以原告所购物业存在房屋质量不合格的问题时，被告金光华地产公司仍然通知原告入伙、收楼，属于侵犯原告作为业主的合法权益。而被告光华物业公司与龙岸物业服务中心共同作为龙岸花园小区的物业服务管理公司，与业主即原告之间成立《物业服务管理协议》，该合同合法有效，被告龙岸花园物业服务中心应当全面履行提供物业服务的合同义务，对房屋设施设备损坏与房屋漏水问题予以及时修复并维护其正常合理使用的功能。被告龙岸物业服务中心对原告业主的正当诉求置之不理的行为已构成违约，亦严重侵犯了原告身为业主的合法权益。被告龙岸物业服务中心为被告光华物业公司的下属单位，光华物业公司应当与下属单位共同承担责任，应连同金光华地产公司共同向原告支付其垫付的入户门更换费用人民币9575元与承担该房屋长期空置的租金损失人民币67.2万元，共计人民币68.1575万元，并承担本案的诉讼费用。请求依法判决：l、三被告共同向原告支付由原告垫付的入户门更换费用共计人民币9575元：2、三被告共同承担因入户门损坏未及时更换、房屋漏水未维修等原因造成该房屋无法使用且空置长达4年的租金损失共计人民币67.2万元：3、本案诉讼费用由三被告承担。
被告金光华地产公司答辩称，一、关于原告要求更换门9545元费用的问题。关于门的损坏，是否需要更换是原告自作主张的，即使有部分的瑕疵，我方可以进行维修的，所以原告应该对损失自行承担；即使门不符合质量标准，被告为原告更换一扇门，也是按原交楼的标准进行更换，我方提交的证据核实了木质的门1930元，按照原告的推理更换一个9000多元的门来主张被告承担，是不符合逻辑及常理的；二、关于原告要求所谓的租金损失67.2万元。1、从房屋质量问题与原告所谓的租金损失是否具有因果关系来看，是不存在因果关系的，原告已经将涉案房屋出租给深圳市魅力动画文化发展有限公司，即使现在房屋有所谓的渗水问题，原告照样对房屋进行了装修、使用，原告所谓的长达4年租金损失不是因为房屋渗水造成的，而是原告没有找到租户而造成的；2、从所谓损害的损失扩大性来看，原告应该承担全部责任，即使有所谓的损失也应由原告自行承担，我方在商品房买卖合同第15条有约定，在保修期内买方向出卖人提出保修通知，出卖方拒不履行保修义务，也不提出异议的，买方即原告完全可以应该自行聘请他人进行维修，合理的费用由被告自行承担，在长达4年之久，现在主张损失由被告承担不符合常理，在合同法有规定及最高院关于商品房买卖合同司法解释第13条也有规定，当事人违约后，对方应采取适当的措施防止损失扩大，没有采取措施防止损失扩大的，扩大的损失自行承担，涉案的损失原告可以聘请他人进行维修，但原告怠于履行该义务；就原告主张的的损失在2013年3月份至2014年7月份（即出租之前），我方查询涉案房屋的水电情况，在2013年3月至12月份有正常使用水电的情况，不存在空置的情况，所以我方对原告主张的损失存在疑问的。在合同约定的交楼时间，我方按照相关的规定具备的收文回执，且向原告发出了入伙通知书、收楼通知书，原告一直怠于收楼，至2013年3月份才收楼。原告在房屋期间没有维修、维护，导致房屋渗水，所谓的损失应由原告自行承担，是因原告没有及时收楼。按照合同相关的规定，房屋的防水工程的保修期是5年，已超过了保修期。原告所谓的权利主张已超过了诉讼时效，不应得到支持。
被告光华物业公司及被告龙岸物业服务中心共同答辩称，首先与被告金光华地产公司的答辩意见一致。另补充：被告光华物业公司、龙岸物业服务中心不是买卖合同的主体，质量问题与被告光华物业公司、龙岸物业服务中心无关。
经审理查明：2009年12月13日，原告作为买受人与作为出卖人的被告金光华地产公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同编号为深（宝）网预买字（2009）第21252号，原告购买被告金光华地产公司开发兴建的深圳市宝安区民治街道五和南路西侧龙岸花园第31栋1-3层A号（以下简称涉案房产）房地产，建筑面积为258.31平方米，其中套内建筑面积247.14平方米，购房总价款为16380824元，用途为住宅。合同第九条约定，出卖人应于2010年7月30日前将房地产交付给买受人，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件；出卖人向买受人交付时，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积。买方对卖方所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对买方交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据。卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为卖方交付本房地产的钥匙之日；卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中规定的入伙期限届满之日。合同第十一条约定，买方收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起7日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产。买方认为本房地产不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议。卖方在接到买方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为买方异议事实成立，本房地产视为未交付。合同第十五条约定，本房地产工程质量保修期限，不得低于以下年限：（二）屋面防水5年；（三）墙面、厨房和卫生间地面、管道为2年；（四）墙面、顶棚抹灰层2年；（六）灯具、电器开关2年。保修期自交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由卖方负担，但因买方使用不当或不可抗力等非卖方原因造成的问题除外。卖方应在收到买方通知后5日内履行保修义务；卖方对保修责任有异议的，应在收到买方通知后5日内通知买方。买卖双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。保修期内，买方发出书面保修通知书5日内，卖方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，买方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由卖方承担。
2010年6月30日，涉案楼盘项目取得了《深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执》。
2010年7月10日，被告金光华地产公司向原告发出《入伙通知书》，告知原告涉案房产已具备入伙条件，通知原告于2010年7月24日办理入伙手续，物业费从2010年8月1日起开始计收。
原告提交了一份日期为2010年9月19日的收楼意见书复印件，该收楼意见书记载验收情况为：水浸坏门无法开关，车库摇控器无法使用、3楼主卧室屋顶漏水、3楼东阳台门关不上、大部分灯不亮。被告金光华地产公司对此份证据不予认可，也不认为涉案房产存在收楼意见书中载明的质量问题。
原告另提交了一份落款日期为2013年3月5日的《声明》，声明内容为在2010年9月办理涉案房产入伙验房时，因房产入口大门被水淋坏无法关闭，当时向参与验房的开发商及管理处人员要求，必须将大门更换处理后本人才能办理收房，当时开发商与管理处人员均表示会尽快将大门更换并处理好漏水再通知我收房，但几年过去了，本人多次向管理处人员催问此事的处理情况都无果，本人还一直按约履行着交缴管理费及本体维修基金，房屋却一直不能收房使用，现再次敦促必须尽快处理好此事。该声明由原管理处工作人员签收，但被告金光华地产公司对该份声明不予认可，不清楚是谁签名，被告金光华地产公司未收到过该份声明。
2013年3月11日，原告再次办理入伙手续，签署收楼意见书，收楼意见书中的验收情况记载大门坏、太阳能安置区渗水、3F天台地面裂、1F墙面、3F墙面裂，2F小房窗锁坏、3F天台门松动、电源总开关无等。但被告金光华地产公司以收楼意见书为复印件为由，不予认可真实性。
原告另提供了落款日期为2013年10月10日的《要求赔偿说明》、落款日期为2014年6月23日的《关于龙岸花园一期别墅31栋A座屋顶渗水、地下室墙体渗水与入户门损坏的修复与赔偿诉求》、落款日期为2014年6月30日的《律师函》等证据，用以证明房屋存在质量问题，但被告金光华地产公司对上诉证据均不予认可，均未收到，原告也未提供证据证明上述材料已送达给被告金光华地产公司。
另查明，原告自2010年8月起开始缴交涉案房产的物业管理费、本体维修基金等。原告称于2013年9月自行更换了入户门，花费9575元，并提供了一张收款收据，该收据经手人处签有“黄”字，被告金光华地产公司对该收据不予认可，认为没有签订书面合同、没有合法的发票，收据签名的人也未出庭作证，无法看出付款人及收款人分别是谁。
原告在本案中还提交了一份《房屋租赁合同》，该合同显示原告于2014年8月6日将涉案房产出租给惠征作为办公使用，租期为2014年8月9日至2019年8月8日，月租金为14000元，自第二年起每年租金递增1000元。
上述事实，有当事人当庭陈述及《深圳市房地产买卖合同（预售）》、入伙通知书、收楼意见书、深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执、要求赔偿说明、律师函、管理费清单等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告金光华地产公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。根据双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定，卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中规定的入伙期限届满之日。根据原告提交的《入伙通知书》显示，被告金光华地产公司通知原告于2010年7月24日办理入伙手续，而原告未提交证据证明其在被告金光华地产公司指定的期限内办理了入伙手续，故应视为被告金光华地产公司于2016年7月24日已向原告交付了涉案房产。在被告金光华地产公司向原告交付涉案房产后，如原告认为涉案房产自收房起就存在质量问题影响居住使用，应在两年内向被告金光华地产公司提出，而原告至2016年7月才提起本案诉讼，已超过两年诉讼时效。另一方面原告主张2013年9月更换了入户门，花费9575元，但未提供相应的买卖合同或购物发票及相应的款项支付凭证，仅有一张收款收据，但该收据无法看出具体的销售单位、入户门品牌、型号等，因此，关于原告主张的自行更换入户门花费9575元的主张，本院也不予采纳。关于原告主张的因入户门损坏未及时更换、房屋漏水未维修等原因造成房屋无法使用空置4年的租金损失问题，首先原告未提交充份证据证明已向被告金光华地产公司主张过质量问题，其次原告如认为涉案房屋存在质量问题，应及时通知卖方，在卖方不履行保修义务的情况下，可以自行维修向卖方主张维修费用，而不是将房产一直空置造成损失扩大。另外，结合原告于2014年将涉案房产出租的事实，也可知原告所称的房屋质量问题实际并不影响对涉案房产的使用，原告要求被告金光华公司承担房产空置损失，并没有事实及法律依据。综上，原告的诉讼请求，本院依法予以全部驳回。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告刘文华的全部诉讼请求。
案件受理费5308元，由原告负担，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 苑广玲
二〇一六年十一月三日
书 记 员 周 爰
书 记 员 李玉婷
附相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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