广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三重字第1号
原告：王志雄，男，1976年5月11日出生，汉族，住湖南省蓝山县。
委托代理人：叶景达，广东富荣律师事务所律师。
委托代理人：罗建龙，广东泽正律师事务所律师。
被告：杨灼正，男，1964年11月11日出生，汉族，住广州市花都区。
委托代理人：杨满军，广东裕信律师事务所律师。
委托代理人：谢祺祥，广东裕信律师事务所律师。
被告：广州市花都区狮岭房地产综合开发公司，住所地：。
法定代表人：曾昭钳。
委托代理人：林振业，广东裕信律师事务所律师。
第三人：杨婉平，女，1963年10月10日出生，汉族，住广州市花都区。
委托代理人：杨灼正，男，1964年11月11日出生，汉族，住广州市花都区新华街公益路*号骏威广场龙珠苑*座***房。是杨婉平的丈夫。
第三人：钟志文，男，1974年4月14日出生，汉族，住广州市花都区。
委托代理人：汤国坚，广东金科律师事务所律师。
第三人：王志红，男，1973年1月17日出生，汉族，住广州市花都区。
委托代理人：罗建龙，广东泽正律师事务所律师。
原告王志雄诉被告杨灼正、广州市花都区狮岭房地产综合开发公司（以下简称狮岭房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2012年1月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本院于2013年9月13日作出（2012）穗花法民三初字第47号民事判决，被告杨灼正不服该判决，向广州市中级人民法院提出上诉。2013年10月17日广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第1152号民事裁定，裁定：一、撤销广州市花都区人民法院（2012）穗花法民三初字第47号民事判决；二、本案发回广州市花都区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，并依法追加杨婉平、钟志文、王志红为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告王志雄及其委托代理人叶景达、罗建龙，被告杨灼正及其委托代理人谢祺祥，被告狮岭房地产公司的委托代理人林振业，第三人杨婉平的委托代理人杨灼正，第三人钟志文的委托代理人汤国坚，第三人王志红的委托代理人罗建龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：位于广州市花都区狮岭镇望城路12号“祥兴苑”系被告杨灼正挂靠被告狮岭房地产公司投资开发的集商用、住宅为一体的房地产项目，祥兴苑内的整个地块事先被划分为若干份，分别由若干业主持有，之后由被告狮岭房地产公司统一申请取得规划报建手续，各业主再统一委托被告杨灼正挂靠被告狮岭房地产公司进行楼房的建筑施工，并由两被告代办楼房的产权权属证书。
2008年8月25日，经协商，原告与被告杨灼正签订了一份《委托合同》，约定由原告将自己拥有的“祥兴苑”内编号为“1区a3、1区a4”、建筑面积为1361.98平方米的土地，委托被告杨灼正挂靠被告狮岭房地产公司兴建楼房，承包方式为包工包料。《委托合同》约定，被告杨灼正须在签订合同之日起14个月内完成施工，将房屋交付原告验收合格后使用，否则，须按工程造价向原告支付相当于银行同期贷款利率的违约金。合同并约定由两被告负责办理承建楼房的房地产权属证书。
合同签订后，原告按照合同约定支付了全部的工程款。而被告杨灼正却没能在约定的时间内将涉案房屋完工并交付原告使用。同时，两被告也一直没有按照合同约定为原告办理涉案房地产权属证书。经原告多次催促，两被告均以各种借口和理由推辞，两被告的行为已构成严重违约，并给原告造成巨大经济损失。为此，请求法院判令：1、两被告立即将位于广州市花都区狮岭镇望城路12号祥兴苑住宅楼1区a栋3、4号楼房交付原告使用，并支付逾期交房的违约金（计算方式：以工程总造价1341550.3元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2009年10月26日起计至被告将房屋交付原告使用之日止）给原告，暂计6万元。2、两被告立即协助原告办理位于广州市花都区狮岭镇望城路12号祥兴苑住宅楼1区a栋3、4号楼房的房地产权属证书。3、案件受理费由两被告承担。
被告杨灼正辩称：涉案房屋是被告杨灼正挂靠被告狮岭房地产公司名下开发的。我方于2004年已经将包括涉案土地在内的土地整块转让给钟志文及原告的长兄王志红，后来因政府部门对我方转让的土地实行统一开发，所以我方挂靠被告狮岭房地产公司及广州市花都区狮岭建筑工程公司对涉案工程进行开发和建设。在工程即将开工时，钟志文、王志红因资金不足而将涉案地块转让给原告等人。当时我方是表示同意的，但至今还没有与钟志文、王志红办理任何将地块转让给原告的手续，所以2008年8月25日我方与原告签订委托合同。按照原、被告的约定，原告所委托的项目全部费用（包括规划、设计、报建、土建、办理房地产的费用）均由原告承担，但至今原告还没有将我方在工程开始前所垫付的费用（包括规划、设计）共331049.1元交给我方。同时，按照委托合同的约定，原告应当在合同签订时将土建工程款的70%交付给我方，同时在工程进展到外墙装修的时候应当交付其余30%款项给我方。我方于2008年8月20日进场施工，2009年4月底完成主体施工，并进入外墙装修，2009年9月底全面完工。如果按照合同的约定，原告应当在签订合同的时候将约90万元的款项支付给我方，但根据我方查询付款的情况，原告至2010年2月5日才第一次向我方支付45万元，2010年全年才向我方支付共60万元。截至2011年6月15日前，原告只向我方支付共120万元，至今还欠我方141550.3元。众所周知，从事建筑行业是需要很大的资金量，如果资金量不足的话，会导致工程无法按时施工。从本案来看，原告是在双方合同约定交付楼房3、4个月后才向我方支付第一笔工程款，所以违约方是原告，原告并没有履行付款的义务，导致工期延误。2009年9月底完工后，由于某种原因，工程的整体验收在2011年才办妥的，在此情况下，我方于2011年4月14日正式向原告发出通知，要求原告带齐办理房地产权证所需要资料及应当缴纳的费税给我方，以便统一办理房地产权证，但原告一直不予理睬。因此，我方认为按照法律规定，我方既不承担房屋延迟交付的责任，也不承担逾期办理房屋产权证的责任，请求驳回原告的全部诉讼请求，同时，也因为原告的违约，我方正式决定解除与原告的合同，将已经建好的房产另行处理。另，原告通过向案外人购买土地委托被告杨灼正进行建设，原告获得土地的方式是不合法的，他也无法得到建筑物和土地的所有权。而且，由于原、被告在签订委托合同时，原告明知被告是挂靠狮岭房地产公司进行建设的，原告明知被告杨灼正个人不具备建设资质，双方的合同虽名为委托合同，但实为建设施工合同，由于施工主体缺乏相应的资质，所以双方签订的委托合同无效。
被告狮岭房地产公司辩称：涉案房屋是被告杨灼正挂靠被告狮岭房地产公司名下进行开发的，项目名称为祥兴苑，现在名称为晨曦金阁（涉案房屋属于a栋），已办好了规划、报建等手续。项目于2008年8月20日开工，于2009年9月全部完工，但至2011年10月，因为包括原告在内的七个房主向广州市花都区狮岭镇政府上访，要求我方办理所谓产权证等问题，在此情况下，我方才得知被告杨灼正背着我方于2004年将开发的土地分割给其他人，当时我方告知被告杨灼正，开发的用地是不可以私自买卖的，是在取得商品房预售许可证后才可以出售，否则全部的买卖均是违法的，并且要求被告杨灼正及上访的（包括原告在内）房主根据不同时期的买卖处理好，当时被告杨灼正及原告等上访的人员均表示同意我方的处理方案，因此我方认为我方已经履行了我方相应的职责。在被告杨灼正确定并取得购房者的相关资料，且与我方签订商品房买卖合同后，涉案工程是可以办理房地产权证的，但是在本案中，我方从来没有与原告发生任何的合同关系及其他的法律关系。因为我方是房地产开发商，涉案工程我方在2008年初以投标的方式发包给承包商，所以原告与我方是不会发生建设工程合同纠纷的，我方作为本案的被告是不适格的。同时，经我方查实，项目是2010年6月30日经广州市国土资源和房屋管理局核发了商品房预售许可证，也就是说，在许可证核发后才允许出售，我方认为在此之前的所谓土地转让、房屋出售（包括被告杨灼正与钟志文、王志红所签订的土地转让协议，原告与王志红的转让等）均是违法的。另，本案在审理过程中，我方在2014年2月中旬已将涉案的部分房产转让出售。鉴于杨灼正的土地转让行为违反法律规定，我方将另案起诉确认杨灼正的卖地行为无效。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人杨婉平述称：请求法院驳回原告的诉讼请求，具体意见与杨灼正的意见一致。
第三人钟志文述称：原告的诉讼请求没有直接针对第三人，请法院依法处理原告的诉讼请求。涉案土地是杨灼正挂靠狮岭房地产公司名下，土地使用权实为杨灼正所有，因此杨灼正与钟志文签订的地皮转让协议应为有效合同，即使合同无效，钟志文也只是曾作为合同一方，但钟志文早已退出了土地转让及房产开发的合同关系，与本案没有实质性的利害关系。钟志文在2004年购买涉案地块后，不久就将涉案土地划分为东西各一半，西面的一半在2004年转让给王志红，转让后该5亩土地具体的使用、建筑、施工、办证、交付等问题都是由杨灼正、王志红直接交涉。而东面的另一半钟志文在2008年卖回给了杨灼正，由杨灼正自行开发。因此截止至涉案土地正式开工建设前，钟志文已完全退出了该土地的转让、开发合同关系。因此我方认为原告与被告之间的纠纷应自行协商解决，不应牵涉到钟志文。
第三人王志红述称：我方同意原告的诉讼请求，认可其事实和理由。
经审理查明：涉案土地位于广州市花都区狮岭镇望城路12号，该土地为国有土地，地类（用途）为住宅用地，登记的土地使用权人为狮岭房地产公司。狮岭房地产公司是集体所有制企业。2002年11月25日，狮岭房地产公司（甲方）与杨灼正（乙方）签订《协议书》，约定甲方有偿提供位于狮岭镇杨赤线路南三街恒丰路与祥兴路的土地约40亩（即涉案土地）给乙方，工业用地地价为每亩13万元，总征地款约为520万元。若该用地由工业性质转为商住性质，则按每亩增加5万元地价计算。甲方负责一年内办妥该40亩土地的有关征地手续，并协助乙方办理该用地的施工报建等有关手续，负责为乙方办理该用地的国有土地使用证等手续。乙方负责该用地的建设，负责设计、报建、水电报装等建设的投资及施工管理，并缴纳税收等政府规定的各种开发所需的费用。协议书另对双方的权利义务作了约定。协议书签订后，杨灼正于2003-2006年间分六期共向狮岭房地产公司支付地价款5882580元。涉案土地于2005年8月12日取得国有土地使用权证，登记的土地使用权人为狮岭房地产公司。杨灼正支付地价款后没有办理土地使用权属变更登记手续。
杨灼正与杨婉平是夫妻关系。2004年1月2日，杨婉平（甲方）与钟志文（乙方）签订《地皮转让协议》，约定甲方将涉案土地中的约10亩转让给乙方钟志文，价格为每亩228000元。杨灼正称钟志文已按协议约定向其支付了全部地价款。后钟志文又将受让的10亩土地分割成两等块，将西面一块转让给原告的兄长王志红。原告称其是与兄长王志红一同受让该地块的，原告占该地块的一部分（具体面积双方没有约定），支付了地价款90万元，王志红支付了地价款60万元。钟志文及王志红、原告等人受让土地后均没有办理土地使用权属变更登记手续。狮岭房地产公司称其不清楚杨灼正将土地转让给钟志文及钟志文再转让土地的事实。
2008年8月25日，原告王志雄（甲方、委托方）与被告杨灼正（乙方、受托方）签订《委托合同》，约定乙方于2004年挂靠狮岭房地产公司购买了位于花都区狮岭镇杨赤公路旁祥兴路旁面积为38348.5平方米的商住用地，土地使用证号：花国用（2005）第721231、721234号，乙方已办妥上述用地的全部手续，并马上组织开发小区名为“祥兴苑”。乙方将“祥兴苑”1区a栋编号1区a-3、1区a-4用地转让给甲方。一、根据“祥兴苑”小区统一建设的要求，甲、方双方商定：甲方将所购用地上1361.98平方米的建筑物，全部委托乙方以包工包料方式承建，土建包干造价每平方米985元（按完工后实际量度投影面积计算，屋顶斜屋面按展开面积计算，以下同）。二、为确保工程按质按量完工，甲方按如下约定支付工程进度款给乙方：1、签订本合同时，按总造价70%支付工程款给乙方。2、外墙装修时付进度款30%给乙方。3、乙方交付房屋给甲方使用前，根据甲、乙双方对该工程的结算造价的余额支付给乙方。三、在甲方能依照上述约定时间支付工程进度款时，乙方必须在签订本合同之日起14个月，将建好的房屋交付给甲方使用，否则，须按工程总造价向甲方支付相当于银行同期贷款利率违约金。四、因本工程施工期限较短，为确保工程顺利完工，甲方应积极予以配合，依时给付工程进度款，否则，视作甲方违约，工期顺延，同时乙方可转卖甲方所购用地，将原收取甲方的地款无息退回给甲方，甲方已交的工程施工前期费用不予退还。五、乙方受托所建的房屋，除土建工程款外的全部费税均由甲方负责，因此，甲方应根据乙方的通知和要求及时将本项目应交的费税及办证资料交给乙方，否则，乙方不负逾期交楼及办证的责任。七、面积计算：该楼房的面积按工程完工后实际丈量的投影面积计算，屋顶斜屋面按展开面积计算。
与原告情况相类似，杨灼正将涉案地块分割成多块，转让给了几个案外人，案外人均与杨灼正签订了《委托合同》，合同内容与原告与杨灼正签订的《委托合同》的内容基本相同。
杨灼正与狮岭房地产公司签订协议书并支付地价款后挂靠狮岭房地产公司开发涉案土地，狮岭房地产公司办理涉案土地的报建手续后，通过招投标的方式确定由广州市花都区狮岭建筑工程公司对涉案工程进行建设，杨灼正称其挂靠广州市花都区狮岭建筑工程公司对涉案工程进行建设，双方没有签订书面合同，只是口头约定由广州市花都区狮岭建筑工程公司按总工程造价的3%收取管理费。
原告陈述被告于2009年5月才开始对涉案工程进行施工，2011年4月才完工。两被告陈述该工程开工时间为2008年8月20日，2009年4月底主体及外墙装修完工，2009年9月底全面完工，2011年4月21日取得竣工验收备案表。两被告提供了《竣工验收备案表》及广州市花都区狮岭建筑工程公司出具的《证明》拟证明上述陈述，原告认为由于广州市花都区狮岭建筑工程公司与两被告存在利害关系，因此对该公司出具的证明不予确认。
庭审中，原告称签订合同后共向被告杨灼正支付了8笔合计210万元的款项，其中：第一笔在2009年4月23日由原告的哥哥王志红通过转账方式代原告向被告支付的40万元（原告提供王志红的书面证言及广州市农村信用合作联社的存款回单一张予以证明）；第二笔在2010年2月5日原告通过其中国农业银行的账号以转账方式向被告支付的45万元；第三、四、五笔分别在2010年5月13日、6月3日、7月19日通过中国农业银行柜员机转账方式向被告支付，每笔均为5万元；第六笔在2011年1月27日原告通过其中国农业银行的账号以转账方式向被告支付的10万元；第七笔在2011年6月15日原告通过其中国农业银行的账号以转账方式向被告妻子杨婉平支付的50万元（原告提供中国农业银行的银行卡取款业务回单一张予以证明）；第八笔在2011年6月23日原告向被告妻子杨婉平以现金方式支付的50万元（原告提供杨婉平出具的收据一张予以证明）。被告杨灼正对原告所述的第二、三、四、五、六笔支付的款项没有异议。但认为上述第一笔款项原告哥哥王志红支付的40万元实为王志红偿还给被告的其他款项，而不是王志红代原告支付的上述合同的款项，而第七、八笔各50万元实际上是同一笔款项，是原告转账给被告妻子后，被告妻子再向原告出具收据的，该收据表述内容中“现金50万元”实为笔误，并申请了杨婉平出庭作证。原告认为共向杨灼正支付了两次50万元，一为2011年6月15日以转账支付形式支付给杨灼正妻子杨婉平的，一为以现金支付形式直接支付给杨灼正妻子杨婉平的。原告陈述向杨灼正妻子杨婉平支付现金50万元的情况：当天接到杨灼正妻子杨婉平的电话称交了钱（税费）就可以收楼，当天原告刚好收到客户的货款，有大笔现金，因此在当天下午将50万元现金在涉案房产售楼部的马路边交给杨婉平（该50万元是一捆一捆的），杨婉平没有清点，收取了现金后就回售楼部写了收据给原告。杨灼正认为原告的陈述与客观事实和常理不符，交易50万元的现金不可能在售楼部旁边的小巷边，且售楼部四周根本没有小巷，也不可能不清点。而且原告称该50万元是一捆捆的，应是刚从银行取出的，应有银行记录，原告应提供客户的名称及其与该客户的交易内容等以证明原告有现金50万元向被告支付。原告认为当时其从事手袋生意，与客户均是以现金现货交易，原告从2011年下半年已没有再经营手袋生意了，当时的客户也无法联系，因此没有该方面的证据提供。但原告认为其提供的证据（银行转账记录及收据）足以证明已向被告支付了100万元，且杨婉平原职业是教师，应清楚现金与转账的区别。
2011年4月14日，被告杨灼正向原告王志雄发出《通知》，内容为：本人受托承建的祥兴苑晨曦金阁a栋房屋已建成并可交付您使用，现根据开发商广州市花都区狮岭镇房地产开发公司统一办证的安排，特意通知你于2011年4月30日前带齐全部办证所需的资料及费税交给本人，统一为您办理上述房屋的产权证，逾期本人不承担办证责任。原告表示由于被告在上述通知中没有明确具体税费金额，且之后在原告的要求下，被告也没有明确告知具体的金额，导致原告无法缴纳该税费，并表示如果被告现在告知原告应当缴纳的税费金额，原告可以马上缴纳。另外原告陈述，根据付款记录，原告已超额支付合同约定的款项及相关税费。
另查明，涉案楼盘由被告杨灼正挂靠被告狮岭房地产公司开发，项目名称为祥兴苑，后项目名称变更为晨曦金阁。合同约定涉案房屋地址为位于广州市花都区狮岭镇望城路12号祥兴苑住宅楼1区a栋3、4号楼，原、被告双方共同确认涉案房屋地址现变更为：广州市花都区狮岭镇望成路12号1101、2102、201、202房，其中1101、2102房是商铺，201、202房是商住房。上述房产于2010年6月30日取得《广东省广州市商品房预售许可证》，于2011年4月21日取得竣工验收备案表。
2014年2月23日狮岭房地产公司与案外人江丽都签订了三份《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，将涉案房屋中的1101房、2102房及201房出售给江丽都，三份合同均办理了网签，江丽都于签订合同当天向狮岭房地产公司支付了1877812元首期款。
2014年5月5日，原告向本院申请诉前财产保全，要求查封、冻结被申请人杨灼正、狮岭房地产公司及江丽都正在办理过户手续的上述三套房产。本院已立案受理，原告据此认为其已向法院提起诉讼，要求撤销狮岭房地产公司与江丽都之间的房屋买卖合同关系，该案的审理结果与本案的处理结果有直接利害关系，申请法院依法中止本案的审理。
另查，原告为非广州市户籍居民，原告称其自1999年开始在广州市经营“广州市白云三元里雄旺皮具店”，该皮具店是原告个人经营的个体工商户，原告连续13年在广州市缴纳了个人所得税，该皮具店原告于2013年5月份注销了。原告认为其具备广州市现行政策的购房资格，原告为此提供了纳税证明两份、完税证13张，税务事项通知书两份、准予注销通知书两份、个体工商的营业执照一份予以证明。
诉讼中，本院向原告行使释明权，若法院认定原告与被告杨灼正签订的《委托合同》无效，原告是否变更诉讼请求，原告表示不变更诉讼请求。
本院认为：狮岭房地产公司与杨灼正签订《协议书》，狮岭房地产公司在未取得涉案土地国有土地使用权证的情况下将涉案土地转让给杨灼正，杨灼正向狮岭房地产公司支付了全部土地价款，狮岭房地产公司取得涉案土地的国有土地使用权证后没有办理土地使用权属的变更登记。杨灼正在没有变更土地使用权属至其名下的情况下以其妻子杨婉平名义，将涉案土地中的10亩转让给钟志文，钟志文受让土地后也在土地使用权属没有变更登记的情况下再将10亩土地分割转让给王志红和原告，杨婉平与钟志文，钟志文与王志红、原告等转让涉案土地的行为属无权处分，在本案起诉前仍未取得出让土地使用权证书，应为无效合同。
原告与杨灼正签订《委托合同》，委托杨灼正施工建设房屋及办证，因杨灼正个人不具备房地产开发资质及建筑施工资质，因此，原告与杨灼正签订《委托合同》无效。
关于原告向杨灼正支付款项金额的问题，原告称分八次共向杨灼正支付了工程款210万元，杨灼正对第二、三、四、五、六笔支付的款项没有异议，本院予以确认。原告称第一笔款项40万元是其兄长王志红代原告向杨灼正支付的，杨灼正抗辩认为该款项应是王志红支付的报建费，但没有提供证据证明，本院对其抗辩不予采信。关于第七、第八笔款项是否属同一笔款项的问题。根据原告的举证，第七笔款项为2011年6月15日原告转账给杨灼正妻子杨婉平的50万元，对此，杨灼正予以确认。第八款款项为2011年6月23日原告向杨灼正妻子杨婉平支付现金50万元，由杨婉平写下收据一张交原告收执。杨灼正抗辩认为2011年6月23日其妻子杨婉平写给原告的收据实为2011年6月15日原告转账给其妻子杨婉平的50万元，因原告的其他款项均转账至其名下，因此没有向原告出具收据，而该笔50万元转账至其妻子杨婉平名下，故让其妻子杨婉平向原告出具收据，但该收据误写为“收到王志雄交来现金50万元正”，并申请了其妻子杨婉平出庭作证证实。原告陈述该50万元现金是刚收到其客户的大笔货款，因此有大量现金，该50万元现金是一捆捆的，原告是在涉案房产售楼部的路边将现金交给杨婉平的，杨婉平收取后没有清点，就回售楼部写收据交给原告。从原告的陈述看，50万元的现金交易在路边进行，且不清点，交易后再回售楼部写收据，这与常理不符，且原告称当时是刚收到其客户的大笔货款，但杨灼正要求原告提供其客户的资料及交易内容、银行记录时，原告却无法提供，因此，在该50万元现金交易违反常理且原告不能补强证据证明的情况下，本院对该50万元的现金交易不予确认。即本案中，本院确认原告共向杨灼正支付了160万元款项。
经本院向原告行使释明权后，原告坚持不变更诉讼请求。因原告与杨灼正签订的《委托合同》无效，而原告与被告狮岭房地产公司没有建立合同关系，故原告要求两被告将涉案房产交付给原告使用、办理房地产权属证书及支付逾期交房违约金，没有法律依据，本院不予支持。至于原告认为其已向法院提起要求撤销狮岭房地产公司与江丽都之间的房屋买卖合同关系的诉讼，申请法院依法中止本案的审理的问，理据不足，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（一）、（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告王志雄与被告杨灼正签订的《委托合同》无效。
二、驳回原告王志雄的全部诉讼请求。
案件受理费1300元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 刘丽琼
人民陪审员 伍润虹
人民陪审员 钟永秀
二〇一四年六月十日
书 记 员 袁美华