湖北省阳新县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂阳新民二初字第00240号
原告李某，男。
原告李某甲，男（系原告李某的儿子）。
原告李某乙，男（系原告李某的儿子）。
三原告共同委托代理人程时松，湖北文光律师事务所律师。
被告阳新县某市场投资开发有限公司（以下简称某投资公司）。
法定代表人吴某，董事长。
被告吴某，男。
两被告共同委托代理人骆名贵，湖北富川律师事务所律师。
两被告共同委托代理人程凌，黄石市西塞山区诚信法律服务所法律工作者。
原告李某、李某甲、李某乙诉某投资公司、吴某合同纠纷一案，本院于2014年10月28日立案受理后，依法组成由审判员虞志远担任审判长，审判员汤琼、人民陪审员李公良参加的合议庭，于2015年5月28日公开开庭进行了审理。原告李某甲、李某乙及三原告共同委托代理人程时松，被告某投资公司、吴某的共同委托代理人骆名贵、程凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某、李某甲、李某乙诉称，2005年6月30日，被告某投资公司与阳新县兴国镇人民政府、白杨村委会签订《开发建设阳新李家湾农贸市场合同书》，约定被告某投资公司投资1000万元建设李家湾农贸市场。2006年10月19日，被告某投资公司与原告李某达成《房屋拆迁补偿协议》，约定将三原告所有的占地面积300平方米、建筑面积398平方米的两栋两层楼房交于被告某投资公司开发；被告某投资公司将新建房屋临新华书店路边由东向西第二单元的三、四层住宅和第二单元的三、四、五三个门面作为对价置换三原告的房屋；新房住户面积不得少于120平方米，面积不足由被告某公司按市价补偿，第五层楼房由被告某投资公司以市价80%卖给三原告；被告保证在2007年11月30日前交新房给原告居住使用，如延期交付按每日100元支付违约金；被告某投资公司置换给三原告的住宅、三门面按整体综合楼统一式样设计施工；等等。签订协议时，被告某投资公司当时没有出示标有AF轴的设计图，阳新县兴国镇政府作为见证单位在协议上加盖公章。
原、被告在签订协议时，原告李某甲、李某乙与原告李某已分家，原告李某甲、李某乙当时在外工作，该协议由原告李某一人签字。协议签订后，三原告依约交付旧房给被告某投资公司开发。2008年12月28日，被告某投资公司在包括置换给三原告的第118号、119号、120号三门面的整个一层和其他部分分场地整体承租后，再转租给阳新县东信物业管理有限公司，租期为2009年12月28日至2019年12月28日，租金按季支付，标准为每平方米10元，每年租金以13%的比例递增，现由东信公司按上述约定履行。2011年6月之前的租金，被告某投资公司已支付完毕，2011年6月至2013年3月的租金118，917元拖欠至今。该款经三原告催讨，被告吴某遂在2013年4月23日向原告李某乙出具欠条。被告某投资公司作为承租人，有义务向三原告支付拖欠的租金，被告吴某出具欠条的行为，应视为对被告某投资公司拖欠租金和为原告办理房屋所有权证、分户国有土地使用权证的连带责任担保，故被告吴某应对被告某投资公司的义务承担连带履行责任。
三原告虽系父子关系，但已各自成家，原告李某与被告某投资公司签订协议时，并未得到原告李某甲、李某乙的授权和追认，因此协议中约定的三个门面界址以AF轴为界的约定有损原告李某甲、李某乙的权益，对此约定，原告李某甲、李某乙不予追认，且被告某投资公司未向原告出示标有AF轴的设计图，亦未声明AF轴代表什么，故118、119、120号门面的前后界线应以该楼前后屋檐滴水为界。
因双方约定被告某投资公司须于2007年11月30日前向原告履行交付新房的义务，否则按日支付违约金，现被告某投资公司直至2008年12月31日才交付房屋，延迟13个月，应向三原告支付违约金39，000元。
综上，三原告要求被告某投资公司支付拖欠2011年6月至2013年3月的租金118，917元；要求被告某投资公司为原告李某甲办理李家湾农贸市场二号楼第118、119号门面的房屋所有权证、分户国有土地使用权证，并承担办证税费；要求被告某投资公司为原告李某乙办理李家湾农贸市场二号楼第120号门面的房屋所有权证、分户国有土地使用权证，并承担办证税费；要求被告吴某与被告某投资公司一起对支付原告118，917元租金、为原告李某甲、李某乙办理房屋所有权证并承担办证税费的义务承担连带责任；要求确认《房屋拆迁补偿协议》中第118、119、120号门面界址线以AF轴为止的约定无效，确认三门面前后界址为以李家湾农贸市场2号楼前后屋檐滴水为界；要求被告某投资公司向三原告支付延期交房的违约金39，000元。
三原告为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、1、原告李某的身份证；2、原告李某的户口本；3、原告李某甲的身份证；4、原告李某甲的户口本；5、原告李某乙的身份证；6、原告李某乙的户口本；7、阳新县城东新区白杨村委会出具的《证明》。以上证据拟证明三原告的主体资格；
证据二、1、被告某投资公司的公司登记信息；2、被告吴某的身份信息。拟证明被告某投资公司的主体资格，被告吴某为被告某投资公司的法定代表人，以及被告经营场所在2013年6月1日起变更但未办理变更登记，客观上使三原告无法向被告某投资公司主张权利；
证据三、1、2006年10月9日，原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》；2、被告吴某2013年4月23日出具的欠条；3、李家湾农贸市场二号楼A区立面图；4、2014年8月27日证人王祖建、吴平龙出具的《证明》；5、2014年8月27日阳新县东信物业管理有限公司出具的《证明》；6、2009年12月28日被告某投资公司与阳新县东信物业管理有限公司签订的《李家湾市场场地租赁合同》；7、2009年12月31日，阳新县东信物业管理有限公司的《通知》；8、（2010）阳民初字第25号民事判决书；9、（2011）黄民四终字第85号民事判决书；10、证人李名东、李名力证言。以上证据拟证明，原告李某与被告某投资公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，原、被告以三幢旧房置换三套商品房及三个门面，该房屋及门面按整体综合楼其他商品房和门面房的统一样式施工、设计，原告李某甲、李某乙在签订协议时不在场，被告某投资公司并未向原告李某出示标有AF轴的分界线说明。后被告某投资公司整体承租三原告的三个门面，再将门面转租给东信公司，且被告某投资公司在承租原告三个门面后一直按没有AF轴的全部面积向原告履行支付租金的义务。欠条拟证明被告某投资公司拖欠原告租金118，917元，被告吴某为拖欠的租金、为原告办理房产证自愿提供担保。
被告某投资公司、吴某辩称，首先，三原告的诉请支付租金已超过诉讼时效，法律规定延付或拒付租金的诉讼时效为一年，原告主张支付租金应该在被告某投资公司拒付租金一年内提出，根据原告提交的欠条显示，租金给付时间应为2013年5月前，因此原告现在主张租金请求，已超过一年的诉讼时效；第二，原、被告双方签订的《房屋拆迁补偿协议》合法有效，且为双方真实意思表示，具有法律约束力，双方应遵守。被拆除房屋系三原告家庭共有财产，尽管房屋拆迁协议系原告李某代为签订，但其签字的行为已取得其他共有权人李某甲、李某乙认可，签订协议的主体是合法的，其无处分权的陈述与事实不符。拆迁安置过程与拆迁方案都是在阳新县兴国镇政府的协调下进行，所签协议均为双方真实意思表示，原告所诉AF轴的含义原告李某不知晓的观点，与事实违背，当时因只有规划、设计图纸，无法确定实际面积，最终双方商定以图纸中AF轴作为界线确定拆迁安置的面积，系双方协商的结果。协议内容不存在法律规定的无效合同的情形，原、被告所签《房屋拆迁补偿协议》内容不违反法律、法规的禁止性规定，协议是在镇政府的见证下签订，不存在恶意串通亦未损害社会利益，内容合法有效。合同已基本履行完毕，被告某投资公司已根据协议约定的内容对三原告进行了拆迁补偿，还建房屋已交付使用，双方有争议的一层商铺，除协议约定的AF轴界内应还建给原告的部分外，约定以外的部分亦被原告强占、收益；第三，被告某投资公司、吴某不应承担违约金，原告主张的违约无事实及法律依据，且已过两年诉讼时效。综上，请求依法驳回三原告的诉请。
被告某投资公司、吴某为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、被告吴某的身份证复印件，拟证明被告吴某身份主体资格问题；
证据二、《房屋拆迁补偿协议》（同原告的证据3-1），拟证明原告李某与被告某投资公司就房屋拆迁已达成一致意见，协议内容真实合法有效；
证据三、平面图及建筑说明复印件，拟证明存在AF轴的事实，并且合同已经约定AF轴前段归原告，后段不应当归原告。
庭审质证中，各方当事人发表了如下质证意见：
对于三原告提交的证据，被告某投资公司、吴某认为：证据一第1—6项证据真实性、关联性、合法性均无异议，证据一第7项证据的证明内容有异议，被告某投资公司拆除的三原告的房屋，在没有在房产部门登记备案的情况下，应认定为三原告的家庭共同财产；证据二无异议，但未办理变更登记不能证明有法律规定的诉讼时效中止中断的情况；证据三的第1项证据真实性无异议，对证明内容有异议，只能证明原告李某与被告某投资公司就房屋拆迁补偿事宜已达成书面协议，且协议内容合法有效；证据三的第2项证据真实性、合法性、关联性均有异议，该租金欠条是被告吴某在胁迫的情况下签订的，且已经超过诉讼时效；证据三的第3项，真实性无异议，对证明内容有异议，该房屋并未登记在三原告的名下，且114号房有两个房主登记，存在一个房号登记了两个不同户主的情形；证据三第4项，真实性、合法性、关联性均有异议，该证明尾部并没有加盖镇政府的公章，真实性无法确认。被告某投资公司在整个项目的设计、拆迁、建设过程中均是根据镇政府的规划方案和政策指引进行的，作为该项目的主管部门和分管领导，在拆迁过程中对于拆迁合同中载明的内容不知悉，对于项目市场规划图和标有AF轴的平面设计图不知晓，明显违背常理。事实上，整个项目的拆迁方案、拆迁谈判过程均是在镇政府的指导下进行，拆迁协议中的条款均为双方真实意思表示，并不存在原告不知晓AF轴的情况；证据三第5项证据真实性、合法性、关联性均有异议，物业公司并未出庭作证；证据三第6项证据真实性无异议，关联性有异议，该证据系本案被告与东信物业管理公司签订的租赁合同，合同约定的内容仅对协议双方法律法律效力，与三原告无关；证据三的第7、8、9项证据真实性均无异议，关联性均有异议，与本案无关；对证据三第10项，证人李名力、李名东的证人证言无异议。
对于被告某投资公司、吴某提交的证据，原告认为：证据一真实性、合法性、关联性无异议；证据二真实性无异议，但不能证明被告的证明内容；证据三因两被告没有在法定的举证期限内向法院提供被告的证据三（李家湾一号楼一层平面图及二号楼建筑设计说明、建筑构造住房说明表），三原告不予质证。
对上述对方当事人不持异议的证据，本院依法予以采信，对持有异议的证据，本院作如下评析：
对两被告持有异议的三原告提交的证据，本院认为：证据一第7项系村委会出具的证明，但村委会不能证明房屋产权的相关情况，本院不予采信；证据三的第2项为原件，且无证据证明系原告采取胁迫手段所得，本院予以采信；证据三第3项真实性无异议，且与本案相关，本院予以采信；证据三第4项未加盖公章，本院不予采信；证据三第5项应有相关人员出庭接受质询，本院不予采信；证据三第6、7、8、9项与本案无关，本院不予采信。
对三原告持有异议的两被告提交的证据，本院认为：证据二系合同原件，本院予以采信；证据三系档案资料，本院予以采信。
通过对上述证据的分析评定，结合双方当事人的陈述，本院查明如下案件事实：
2006年10月19日，为兴建阳新县兴国镇李家湾农贸市场需拆迁三原告所有的房屋两栋，三原告与被告某投资公司签订《房屋拆迁补偿协议》，双方约定：1、拆迁范围：阳新县兴国镇新华书店后两栋两层房屋，占地面积300平方米、建筑面积398平方米；2、拆迁补偿方式：被告某投资公司以临新华书店路边由东向西第二户的三、四层住宅和第二单元的三、四、五三个门面（以A-
F轴为止）（即原告所诉二号楼第118、119、120门面）作为对价置换三原告的房屋；3、交房时间：被告某投资公司保证在2007年11月30日前交新房给三原告居住使用，延期交付按每日100元支付违约金；4、相关产权证的办理：被告某投资公司需在交付房屋前办理好分户分层的土地使用权证及房屋产权证，办证费用由被告某投资公司负担；5、被告某投资公司置换给三原告的住宅、三门面按整体综合楼统一式样设计施工；等等。该拆迁补偿协议在阳新县兴国镇镇政府的见证下签订，因原告李某甲、李某乙外出务工，由原告李某甲、李某乙的父亲即原告李某代为签字。
合同签订后，三原告将旧房交付被告某投资公司拆除，2008年12月31日，被告某投资公司向三原告交付房屋及门面，并办理了房屋的相关产权证明，而涉案门面存在争议，遂未办理相关产权证明。2009年1月，三原告将涉案门面出租给被告某投资公司，但未签订租赁合同，双方口头约定每个门面每月租金1，500元，每年递增13%，被告某投资公司在租赁期间给付三原告租金60，000元，2013年3月后，三原告终止与被告某投资公司的租赁关系。2013年4月23日，被告吴某出具欠条，“欠2011年6月至2013年3月租金合计118，917元，此款5月前可付清，房产证5月前提交房管局”，证人李名东、李名力在欠条上签字见证。事后，双方就涉案门面相关事宜无法达成一致意见，三原告遂起诉来院，要求被告某投资公司支付拖欠的2011年6月至2013年3月门面租金118，917元；要求被告某投资公司为原告李某甲办理李家湾农贸市场二号楼第118、119号门面的房屋所有权证、分户国有土地使用权证，并承担办证税费；要求被告某投资公司为原告李某乙办理李家湾农贸市场二号楼第120号门面的房屋所有权证、分户国有土地使用权证，并承担办证税费；要求被告吴某与被告某投资公司一起对支付原告118，917元租金、为原告李某甲、李某乙办理房屋所有权证并承担办证税费的义务承担连带责任；要求确认《房屋拆迁补偿协议》中第118、119、120号门面界址线以AF轴为止的约定无效，确认三门面前后界址为以李家湾农贸市场2号楼前后屋檐滴水为界；要求被告某投资公司向三原告支付延期交房的违约金39，000元。
另查明，被告某投资公司的住所地阳新县兴国镇兴国大道梦园宾馆五楼的有效期至2013年5月31日止。
本院认为，三原告与被告某投资公司所签《房屋拆迁补偿协议》系双方真实意思表示，未违反国家法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告李某代原告李某甲、李某乙所签协议是否有效的问题，本院认为，原告李某甲、李某乙与原告李某为父子关系，双方虽未签订委托合同，但已形成事实上的委托关系，原告李某甲、李某乙称其不知拆迁协议签订之事亦未授权原告李某签订协议，却接受被告某投资公司交付的房屋及门面，其行为与诉称不符，亦不合常理，被代理人原告李某甲、李某乙在代理人原告李某实施代理行为后，仅对产生的权利予以认可而对相应的义务予以拒绝的主张，本院不予支持，对被告某投资公司在签订协议时未出示图纸向其明示以A-
F轴为界的诉称又未提供有效证据证实，故对三原告要求确认《房屋拆迁补偿协议》中第118、119、120号门面界址线以AF轴为止的约定无效的诉请，本院不予支持；三原告将涉案门面租赁给被告某投资公司，要求其支付欠条所结算的2011年6月至2013年3月的租金118，917元的请求，被告某投资公司称三原告的此项诉请已过诉讼时效的辩解，本院认为，租赁合同债务人因欠付租金而出具的欠条只表明未付租金的数额，并未改变其与债权人之间的租赁关系，故其诉讼时效仍应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项的规定，对被告的辩解，本院予以采纳，三原告称因被告某投资公司的住所地有效期至2013年5月31日止，三原告无法向两被告主张权利的理由，本院认为，被告下落不明不是权利人不能主张权利的抗辩理由，不能导致诉讼时效的中止或中断，原告可以通过诉讼程序主张权利，但其并未在诉讼时效期间内主张权利，故对三原告要其支付租金的诉请，因已过一年的诉讼时效期间，本院不予支持；对于三原告要求被告某投资公司向三原告支付延期交房的违约金39，000元的诉请，两被告辩称其要求已过两年诉讼时效期间，本院认为，2008年12月31日交付房屋时，三原告已知延迟交付的事实而未在两年诉讼时效期间内提起诉讼，且无其他导致诉讼时效中止或中断的情形，对两被告的辩解，本院予以采纳，对原告的此项诉讼请求，本院不予支持；对原告李某甲、李某乙要求两被告为其办理涉案三门面的相关产权证明并承担税费的请求，根据双方合同约定，被告某投资公司应为原告李某甲、李某乙办理第118、119、120号界址线以AF轴为止的三门面相关产权证明并承担办证费用，对此诉请，本院部分予以支持，对两原告要求被告吴某对办证费用承担连带责任的诉请，因被告吴某为被告某投资公司的法定代表人，即使签字保证办理相关产权证，亦是对外代理公司的行为，其民事行为的后果应由被告某投资公司承担，对两原告要求被告吴某承担连带责任的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、第六十六条第一款、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百三十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告某投资公司在本判决生效后十五日内为原告李某甲办理李家湾农贸市场二号楼第118、119号门面界址线以AF轴为止的相关产权证明（具体手续及费用以相关职能部门依法规定的程序为准）并承担办证费用；
二、被告某投资公司在本判决生效后十五日内为原告李某乙办理李家湾农贸市场二号楼第120号门面界址线以AF轴为止的相关产权证明（具体手续及费用以相关职能部门依法规定的程序为准）并承担办证费用；
三、驳回三原告的其他诉讼请求。
案件受理费3，458元，由被告某投资公司负担1，000元，三原告负担2，458元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费3，458元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：农业黄石市分行团城山支行，户名：法院诉讼费汇缴财政专户，账号：17-154101040002529。上诉人在上诉期届满后七日内仍末预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 虞志远
审 判 员 汤 琼
人民陪审员 李公良
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 余 琼