山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民终713号上诉人（原审被告）：山东银滩物业服务有限公司，住所地山东省乳山市银滩旅游度假区。法定代表人：王密，执行董事。委托诉讼代理人：常大杰，山东北斗星辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王群，女，1954年4月23日出生，汉族，住北京市东城区。·上诉人山东银滩物业服务有限公司（以下简称银滩物业公司）因与被上诉人王群财产损害赔偿纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院（2015）乳滨民初字第391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。银滩物业公司上诉请求：撤销原判，依法改判银滩物业公司不承担赔偿责任；一、二审诉讼费用由王群负担。事实和理由：1、银滩物业公司对案涉堵塞的污水管道没有维修疏通义务，不存在过错，不应赔偿王群的损失。《山东省物业管理条例》规定了物业服务企业的服务内容为物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护，并对共用部位和共用设施设备的范围作了明确约定，其中共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。银滩物业公司据此与开发商签订案涉小区的《前期物业服务合同》约定了其服务内容，服务内容之一为对物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护非共用部位及共用设施设备不属于服务范围。案涉堵塞的排污管道是连接楼内上下排污管道和污水井的，是室内排污管道的延伸，应当属于该单元内使用此管道的业主共有部分，而业主共有部分不属于物业的共用部位和共用设施设备，其养护和维修应当由业主负责，银滩物业公司对此没有维修和管理义务，不需要承担赔偿责任。2、业主入住协议第十七条第5项中约定的“从化粪池至乙方室外共用排污管道的维修养护及化粪池的清运和维修，由甲方负责”，该规定中的共用排污管道属于物业的共用设施设备，是指连接污水井之间的管道及通向化粪池的管道，而非连接楼内上下排污管道和污水井的业主共有管道。一审以此认定案涉堵塞的排污管道属于共用排污管道应由银滩物业公司负责维修是错误的。3、银滩物业公司于一审提交证据证实其对物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护已按合同约定履行义务，且对王群的损失无过错，不应承担责任。4、王群长期不在案涉房屋居住，未能及时发现污水溢出的情形导致损失扩大，在2015年7月17日接到银滩物业公司通知后，未选择让工作人员进入房屋疏通污水，而是在22日赶回小区，致使工作人员不能在第一时间进入房屋进行污水排通工作，且在工作人员疏通管道时不予配合，王群对于其房屋损失存在重大过错，应承担主要责任。王群辩称，1、银滩物业公司曲解法律法规，歪曲业主入住协议约定，拒不履行共用污水管道维修义务，理应承担由此给王群造成的损失。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：……（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。据此，案涉堵塞的污水管道属于物业共用设施设备，根据《物业服务收费管理办法》第十一条规定，其维修维护费用应当由银滩物业公司负责。银滩物业公司主张案涉管道属于使用此管道的业主共有，应由使用此管道的业主共同负责维修和管理，系混淆了建筑物区分所有权的共有权与一般共有权，王群对于案涉管道享有建筑物区分所有权中的共有权。根据物权法规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。物业共有部分和共用设施设备具有配套服务于整个物业的功能，不具有独立性，房屋出售给各个业主，由全体业主共同所有，在建筑物区分所有权中并无分割请求权，即物业共用部分和共用设施设备由全体业主共同所有，不能仅由单一业主专有或某几个业主共有。王群与银滩物业公司签订物业服务合同，后者应当负责案涉管道的维修维护费用。银滩物业公司主张业主入住协议中的“共用排污管道”属于物业共用设施设备，是指连接污水井之间的管道以及通向化粪池的管道，而不是连接楼内上下排污管道和污水井的业主共有管道”，但实际上该协议第十七条第5项明确约定“从化粪池至乙方（即业主）室外共用排污管道的维修养护及化粪池的清运和维修，由甲方（即银滩物业公司）负责”，并未涉及污水井，即表明不管自化粪池至乙方室外共用排污管道之间有多少个污水井，自化粪池至乙方室外共用排污管道的部分都由银滩物业公司维修养护。退一步讲，业主入住协议系银滩物业公司提供的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”2、银滩物业公司对物业共用部分及共用设施设备的使用、管理和维护未按合同约定履行义务，对王群的损失有过错，应当承担赔偿责任。银滩物业公司一审提交的碧海华庭北区污水井及污水处理器平面图、污水井及化粪池检查清掏记录表、网络帖文截图等证据均系其单方制作，其性质实际属于当事人陈述，且上述资料仅涉及污水井、化粪池等，并不包括全部物业共用部位及共用设施设备特别是案涉管道，与本案无关联性，不能证实银滩物业公司已按合同约定履行义务。3、王群对于房屋受损不存在重要过错，不应承担主要责任。王群之所以不同意银滩物业公司的工作人员直接进入房屋疏通污水，是因为案涉房屋仅由王群偶尔居住，且居住期间从未倾倒可能导致堵塞的污物，故王群判断系共用管线出现堵塞，建议首先排查室外的管线，在未找到的情况下再考虑排查室内管线，在其不在场的情况下可能会影响到其合法权利。另因王群家中有事，无法在接到通知后立即赶回。银滩物业公司所述的王群不配合疏通与事实不符。综上，请求判令银滩物业公司赔偿王群财产损失21400元，支付鉴定费3000元，支付多次往返路费、住宿费及卫生费5000元，在小区范围内向有关业主公开道歉，驳回银滩物业公司的上诉请求，诉讼费由银滩物业公司负担。王群向一审法院起诉请求：1、要求银滩物业公司赔偿经济损失21400元；2、诉讼费由银滩物业公司承担。一审法院认定事实：王群系山东三庆置业有限公司乳山分公司开发的碧海华庭小区12号楼东门101室业主，银滩物业公司（原企业名称为乳山市银滩物业服务有限公司）系山东三庆置业有限公司乳山分公司以协议方式选聘的碧海华庭小区前期物业服务公司。银滩物业公司制作并交付给王群业主入住协议一份，该业主入住协议甲方处加盖了银滩物业公司原企业名称即乳山市银滩物业服务有限公司的合同专用章。业主入住协议第二条第二款第5项约定银滩物业公司的其他服务包括垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；第三条约定服务质量执行《山东省物业管理质量规范》二级标准（见附录1）；第十七条双方承担的责任第5款约定从化粪池至乙方室外共用排污管道的维修养护及化粪池的清运与维修由被告银滩物业工程负责，设施更新改造费用按政策规定执行。该业主入住协议的附录1为《物业管理服务质量规范（节录）》，其中，第5.2.2.3条规定每年2次以上（雨季前须安排1次）对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通；第5.2.5.4条规定雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏，化粪池每2个月检查1次，发现异常及时做出清掏计划。2015年7月份，王群居住使用房屋被倒灌的污水浸泡，导致室内地板、墙面、木门及门框、踢脚线、橱柜、衣柜、床等物品被浸泡损坏。案件审理过程中，双方当事人均认可房屋被污水浸泡的原因系室外排污管线至室外污水井段的管道堵塞所致，但银滩物业公司辩称该管道段的维修疏通业务并非由其负责。银滩物业公司提交《前期物业服务合同书》一份、碧海华庭北区污水井及污水处理器平面图一份、污水井及化粪池检查清掏记录表二份、消防吸污车照片两份、网络贴文截图打印件29页，拟证实银滩物业公司已按《物业管理条例》的规定和《前期物业服务合同书》的约定按期进行污水井、化粪池的检查及清理，故其已经履行相关的义务，在履行物业服务过程中不存在过错，且其行为得到业主的好评。经质证，王群主张业主入住协议中已经明确约定室外排污管线至室外污水井段的管道由被告进行维修、养护，污水井及化粪池检查清掏记录表中记载的检查部位并非涉案堵塞管道部分，网络贴文也无法证实是描述的银滩物业公司。一审案件审理过程中，王群申请对其屋内地板、墙面、三个木门及门框、2个门框、踢脚线、橱柜、衣柜、床的修复费用或更换费用进行评估。经一审法院委托，山东省方盛价格询证有限责任公司出具鲁方盛[2017]价字第088号评估报告，评估意见为：王群室内地板、墙面、三个木门及门框、2个门框、踢脚线、橱柜、衣柜、床的修复费用或更换费用于评估基准日的金额约为人民币贰万壹仟肆佰元整（21400元）。王群因此花费鉴定费人民币3000元。经质证，银滩物业公司以评估报告鉴定的损失不是由其造成、评估报告鉴定的数额过高为由对该评估报告提出异议。银滩物业公司未提交相关证据证实该评估报告确有错误。一审法院认为，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，银滩物业公司作为山东三庆置业有限公司乳山分公司选聘的碧海华庭小区前期物业服务公司，应当按照前期物业服务合同及业主入住协议的约定为业主提供相应的服务。银滩物业公司提供的业主入住协议中明确约定其提供的服务包括污水管道的疏通，另约定其负责从化粪池至业主室外共用排污管道的维修养护及化粪池的清运与维修责任，业主入住协议所附的物业管理服务质量规范亦明确其负有对室内、室外排水管道进行疏通的义务。现因室外排污管线至室外污水井段的管道堵塞导致王群房屋被污水浸泡，故银滩物业公司应当赔偿因其负责维修养护部位堵塞导致王群的财产所产生的损失。银滩物业公司提交碧海华庭北区污水井及污水处理器平面图、污水井及化粪池检查清掏记录表二份、网络贴文截图打印件并据此抗辩主张已按期进行污水井、化粪池的检查及清理，但检查清掏记录表均系银滩物业公司单方制作，且仅是对污水井、化粪池的检查，并未包含从化粪池至业主室外共用排污管道部位的检查清掏，网络贴文也不足以直接证实银滩物业公司已履行物业服务合同及业主入住协议约定的物业服务义务，银滩物业公司的抗辩主张，无事实依据，不予支持。银滩物业公司辩称山东省方盛价格询证有限公司出具的评估意见确认的损失数额过高，但其未提交相关证据证实该评估意见确有错误，故对其抗辩主张不予采信。依据该评估意见，王群室内财产的修复费用或更换费用为人民币21400元，故王群要求银滩物业公司赔偿经济损失人民币21400元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决：山东银滩物业服务有限公司于判决生效之日起十日内赔偿王群经济损失人民币21400元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费335元，由山东银滩物业服务有限公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，根据法院审理查明的事实，王群房屋被污水浸泡系因室外排污管道至室外污水井段的管道堵塞所致。根据银滩物业公司业主入住协议第十七条第5项之约定，从化粪池至乙方（即业主）室外共用排污管道的维修养护及化粪池的清运与维修，由甲方（即银滩物业公司）负责。双方当事人对于案涉堵塞管道部分是否属于室外共用排污管道存在争议。银滩物业公司主张其维修养护义务仅限于物业共用部位及共用设施设备，而案涉管道属于使用此管道的部分业主共有，并非物业共用部位及共用设施设备，该主张缺乏法律依据，且从《山东省物业管理条例》第八十一条对共用部位和共用设施设备范畴的认定来看，亦包括了同一建筑物内的业主共有部分。银滩物业公司主张物业共用部位和共用设施设备不包括建筑物内的业主共有部分，理由不当，本院不予支持。另，银滩物业公司提交的业主入住协议中并未明确约定室外共用排污管道的范围，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。结合本案相关事实，应当认定业主室外排污管道至室外污水井段的管道属于室外共用排污管道，银滩物业公司对于案涉堵塞的排污管道具有维修养护义务，在其服务期限内，排污管道堵塞给业主造成损失，其应承担相应的赔偿责任。另外，业主对于自己所有的房屋负有管理义务。案涉堵塞的排污管道虽系由银滩物业公司进行维护管理，但管道堵塞的后果直接反映于室内，银滩物业公司客观上无法第一时间发现并进行维修。而王群作为案涉房屋的业主，无论其是否常年在案涉房屋居住，均应以合理方式对房屋进行妥善管理，不能因其不在此居住即免除其自身应尽的管理及注意义务，且其在房屋被污水浸泡后，对银滩物业公司要求进入室内检查维修的合理要求也予以拒绝。王群对于其房屋相关物品因被污水浸泡所产生的损失扩大部分负有部分过错，本院酌定其自担30%责任，银滩物业公司应赔偿王群损失共计14980元（21400元×70%）。一审对此认定不当，本院予以纠正。另，一审遗漏对鉴定费的处理，本院一并予以补正。关于王群在答辩中提出要求银滩物业公司支付路费、住宿费及卫生费5000元及在小区范围内公开道歉，其于一审中并未提出上述诉讼请求，且双方在二审中未能达成调解，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，本院对其上述主张不予审查和处理。综上所述，银滩物业公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销山东省乳山市人民法院（2015）乳滨民初字第391号民事判决；二、山东银滩物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿王群经济损失14980元；三、驳回王群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费335元，由王群负担100元，山东银滩物业服务有限公司负担235元；鉴定费3000元，由王群负担900元，山东银滩物业服务有限公司负担2100元。二审案件受理费335元，由王群负担100元，山东银滩物业服务有限公司负担235元。本判决为终审判决。审 判 长 金永祥审 判 员 方 波审 判 员 潘 慧二〇一八年七月十七日法官助理 赵 娟书 记 员 许 彤