湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终5162号
上诉人（原审原告）：孙粤湘，男，1962年11月22日出生，汉族，住湖南省宁乡县。
委托诉讼代理人：曾懿，湖南河清律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何文庭，湖南河清律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：吴小琴，女，1971年5月21日出生，汉族，住湖南省宁乡县。
委托诉讼代理人：曾懿，湖南河清律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何文庭，湖南河清律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：ＸＸ辉，男，1973年6月18日出生，汉族，住湖南省宁乡县。
被上诉人（原审被告）：何斌武，男，1953年1月23日出生，汉族，住湖南省宁乡县。
被上诉人（原审被告）：何苗，女，1979年3月7日出生，汉族，住湖南省宁乡县。
委托诉讼代理人：何斌武，男，1953年1月23日出生，汉族，系何苗之父，住湖南省宁乡县玉潭镇粤宁路***号。
上诉人孙粤湘、吴小琴因与被上诉人ＸＸ辉、何斌武、何苗房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省宁乡县人民法院（2015）宁民初字第05206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙粤湘、吴小琴上诉请求：一、撤销湖南省宁乡县人民法院（2015）宁民初字第05206号民事判决第三项，确认何苗与ＸＸ辉签订的《房屋买卖合同》侵犯孙粤湘、吴小琴对宁乡县豪德市场A区西街一栋42、46号房屋的优先购买权，由ＸＸ辉、何斌武、何苗赔偿损失93750元；二、变更湖南省宁乡县人民法院（2015）宁民初字第05206号民事判决第二项为“由ＸＸ辉赔偿孙粤湘、吴小琴损失142000元；三、本案一、二审诉讼费用由ＸＸ辉、何斌武、何苗承担。事实和理由：一、因ＸＸ辉对涉案房屋锁门的行为导致孙粤湘、吴小琴经营店铺实际停业4个月零22天，一审判决认定停业时间为3个月零8天有误，该期间并未考虑2016年1月22日至2016年3月6日的停电期间。一审法院在未通知孙粤湘、吴小琴提交评估所需材料的情况下，对二人的评估申请未予评估，所二人的实际损失认定为15000元明显过低，应予纠正；二、何斌武妻子并无告知孙粤湘、吴小琴涉案房屋将要出售的相关事宜，孙粤湘、吴小琴直至2015年5月之后才知晓，孙粤湘、吴小琴在付款时间及资信条件等方面能够与ＸＸ辉达到同等条件，ＸＸ辉、何斌武及何苗侵犯了孙粤湘、吴小琴对涉案房屋的优先购买权，应当赔偿相应损失；三、吴小琴在2016年3月3日向一审法院缴纳的租金为45000元，一审判决认定的42000元不实。
ＸＸ辉辩称：ＸＸ辉的锁门行为系因孙粤湘、吴小琴拒绝缴纳房屋租金，经宁乡县玉潭镇派出所调解，ＸＸ辉同意按原价继续由孙粤湘、吴小琴租赁一年。
何斌武、何苗辩称：孙粤湘系《房屋租赁合同》相对人，吴小琴并未在该合同上签名，且在房屋出售给ＸＸ辉二个月前，已经通知吴小琴房屋出售事宜，因其购买条件无法达到同等条件，故未能出售给孙粤湘、吴小琴。何斌武、何苗充分考虑了承租人的优先购买权，不应当赔偿损失。
孙粤湘、吴小琴向一审法院起诉请求：1、确认何苗与ＸＸ辉签订的《房屋买卖合同》侵犯了孙粤湘、吴小琴对宁乡县豪德市场A区C街一栋42、46号房屋的优先购买权，并由ＸＸ辉、何斌武、何苗赔偿孙粤湘、吴小琴损失93750元；2、判决孙粤湘、吴小琴与ＸＸ辉之间就宁乡县豪德市场A区C街一栋42、46号房屋建立的房屋租赁合同关系有效，责成ＸＸ辉排除妨碍，在租赁期间不得影响孙粤湘、吴小琴对该房屋的使用；3、判决孙粤湘、吴小琴可不向ＸＸ辉支付从2015年10月14日起至ＸＸ辉实际排除妨碍为止的房屋租金，并由ＸＸ辉按30000元/月赔偿损失；4、孙粤湘、吴小琴对宁乡县豪德市场A区C街一栋42、46号房屋的租期顺延至ＸＸ辉实际排除妨碍后第20个月零16天止；5本案诉讼费用由ＸＸ辉、何斌武、何苗负担。
一审法院认定事实：吴小琴系孙粤湘弟媳。何斌武与何苗系父女关系。本案诉争的房屋由何苗于2011年购买。2012年6月8日，何斌武、何苗作为出租方（甲方）与孙粤湘作为承租方（乙方）签订《门面租赁合同》，约定将本案诉争的门面由甲方出租给乙方。同时约定：租期从2012年7月1日起至2017年6月30日止（五年）；年租金：第一年租金42000元，第二、三、四、五年的租金按年度一次交清，且租金一年一定，增价按市场协定，以后每年的租金交纳时间从起租时间算起需提前一个月交纳；乙方需按时交纳租金，如有拖欠，按租金额每日支付1%的违约金，推迟一个月，甲方可以解除租赁合同；租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将房屋转租转包；租赁期间，乙方负担水、电费及市场物业管理费、租赁期间乙方承担房屋租赁税及相关所有税费。合同签订后，该门面由孙粤湘、吴小琴共同合伙经营使用，且租期内的房租由吴小琴向何斌武交纳。2015年3月，因何苗需要出售本案诉争房屋，何斌武的妻子于2015年3月将拟出售房屋的事实告知吴小琴，吴小琴表示愿意购买该房屋，但未对购买房屋的价格达成一致。后何斌武又将房屋出售的情况及已有他人（ＸＸ辉）交付50000定金的情况告知吴小琴、孙粤湘，但因何斌武、何苗要求购买房屋需一次性交纳购房款，吴小琴表示一次性交付全部购房款有困难，可以等房屋购买后通过银行按揭贷款交齐全部房款，何斌武未同意。2015年5月23日，何苗与ＸＸ辉签订《房屋买卖合同》，何苗以1988800元的价格将本案诉争房屋卖给ＸＸ辉并告知了该房屋已经出租的事实。ＸＸ辉向何苗交付了购房款。《房屋买卖合同》约定由ＸＸ辉自2015年7月1日起开始管理和收取房租，租金价格由ＸＸ辉与现房租户按市场同等价格收取。2015年7月，ＸＸ辉多次到门面处向吴小琴、孙粤湘催收房租，吴小琴均以不认识ＸＸ辉、要求ＸＸ辉出示房产证，而ＸＸ辉无房产证为由拒绝交纳房租。后何斌武多次与ＸＸ辉一同前往门面处告知其房屋已出卖给ＸＸ辉的事实并要求吴小琴、孙粤湘向ＸＸ辉交付房屋租金，但ＸＸ辉与吴小琴、孙粤湘就房屋的租金价格未达成一致，吴小琴、孙粤湘一直未交付房租。为此，ＸＸ辉于2015年10月14日将诉争的门面上锁，双方发生矛盾，后经宁乡县玉潭镇派出所调解无果，遂酿成本案诉讼。另查明，2015年8月31日，本案诉争房屋登记于ＸＸ辉及其妻子谭利军名下。2015年10月18日，吴小琴通过银行转账的方式将45000元的房租租金交付给何斌武，后何斌武多次通过电话、短信的方式表示该笔租金不应该由其收取，本案一审诉讼中，何斌武于2015年12月15日将45000元以现金方式退还给吴小琴。2016年1月22日，ＸＸ辉将门面的钥匙交给吴小琴，由吴小琴继续使用该门面。至此，该门面实际关门停业三个月零八天。2016年3月3日，吴小琴向一审法院缴纳涉案租金45000元。在一审庭审过程中，吴小琴、孙粤湘向一审法院提出对其所租赁的门面因关门停业造成的损失进行评估，一审法院作出（2016）宁法计字第27号委托书，委托中瑞国际资产评估（北京）有限公司湖南分公司对该事项进行评估，因孙粤湘、吴小琴提供的资料无法对损失进行评估，评估机构将该委托书退回。
一审法院认为：本案的争议焦点为：1、吴小琴是否系本案适格的原告；2、ＸＸ辉、何斌武、何苗的行为是否侵害了孙粤湘、吴小琴的优先购买权；3、ＸＸ辉是否应当向孙粤湘、吴小琴支付关门停业期间的损失；4、孙粤湘、吴小琴承租门面的期限是否应当扣除关门停业期间的期限。1、本案诉争的《门面租赁合同》虽系孙粤湘与何斌武、何苗签订，但该租赁房屋实际由孙粤湘、吴小琴合伙经营使用，吴小琴也履行了缴纳租赁房屋租金的义务，吴小琴作为该租赁房屋的实际承租人，系租房协议权利义务的相对方，故其具有本案原告主体资格。2、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”此法律规定，承租人的优先购买权是指出租人出卖房屋时，在同等条件下承租人依法享有的优先于他人而购买房屋的权利。法律规定的“同等条件”不仅是指房屋出售价格，还包括购买者（承租人和他人）不附任何条件的主体地位平等，付款条件、资信情况及出卖人提出的其他条件接受能力的平等。如果购买者（承租人和他人）不能满足出卖者提出的任何一项条件时，出卖者有权拒绝与其缔约。依据本案查明的事实，何斌武、何苗在出租房屋出卖前已将房屋出售的情况告知本案吴小琴、孙粤湘，且在与ＸＸ辉签订买卖合同前，告知了吴小琴、孙粤湘购买房屋需一次性付款，但吴小琴表示一次性付款有困难，需在付部分房款后，将房屋过户后办理银行按揭贷款后再付剩余房款，而ＸＸ辉系一次性支付购房款。故ＸＸ辉、何斌武、何苗的行为未侵犯孙粤湘、吴小琴的优先购买权，对孙粤湘、吴小琴要求确认ＸＸ辉、何斌武、何苗侵害其优先购买权及赔偿损失的诉讼请求不予支持。3、孙粤湘与何斌武、何苗签订《门面租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，虽房屋所有权在租赁期间发生变动，但不影响《门面租赁合同》的效力，ＸＸ辉作为诉争租赁房屋的买受人，其应当依据租赁协议的约定行使权利、履行义务。《门面租赁合同》“约定租金一年一定，增价按市场协定”，ＸＸ辉在未就房屋租金价格与吴小琴、孙粤湘协商一致的情况下，以吴小琴、孙粤湘未缴纳租金为由擅自将房屋上锁。ＸＸ辉虽有权向吴小琴、孙粤湘收取房屋租金，但在双方对房屋租金价格未达成一致的情况下，其应采取合理的方式向对方主张权利，而不是通过强行关门来实现收取房屋租金的目的，其锁门的行为导致孙粤湘、吴小琴经营的“宁乡县玉潭镇美宜家铝合金门窗店”停业，在停业期间孙粤湘、吴小琴未实际使用该门面，故ＸＸ辉对吴小琴的停业损失应当承担赔偿责任且不应当收取关门停业期间的房屋租金。吴小琴主张ＸＸ辉按30000元/月的标准向其赔偿损失，但提供的证据不足以证明其损失的数额，且孙粤湘、吴小琴在关门停业期间有义务采取合理方式避免损失扩大，因实际停业三个月零八天，故参照2015年度居民服务、修理和其他服务业城镇私营单位从业人员年平均工资30917元的标准，按两人计算并综合本案的具体情况，酌情确定损失数额为15000元。对于孙粤湘、吴小琴要求ＸＸ辉排除妨碍的诉讼请求，因ＸＸ辉现已将租赁房屋实际交付给吴小琴、孙粤湘使用，该项诉讼请求的内容已实现，故不再予以处理。4、孙粤湘、吴小琴请求房屋的租赁期限顺延至ＸＸ辉实际排除妨碍后第20个月零16天止，因ＸＸ辉需向孙粤湘、吴小琴赔偿停业期间的损失且未收取停业期间的门面租金，二人因停业造成的损失已得到补偿，其要求租期顺延的请求于法无据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和合同法》第八条、四十四条、六十条第一款、一百零七条、第二百二十九条、第二百三十条之规定，遂判决：一、吴小琴、孙粤湘与ＸＸ辉之间就宁乡县豪德市A区西街一栋42、46房屋建立的房屋租赁合同有效；二、ＸＸ辉于本判决生效之日起十五日内向吴小琴、孙粤湘赔偿损失15000元；三、驳回吴小琴、孙粤湘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2776元，减半收取1388元，由吴小琴、孙粤湘负担638元，ＸＸ辉负担750元。
本院二审诉讼中，孙粤湘、吴小琴向本院提交以下新的证据：证据1、何苗与ＸＸ辉签订的《房屋买卖合同》。拟证明：何苗与ＸＸ辉签订的购房合同申报价格是24.9万元；证据2、《房屋转让申请表》。拟证明：何苗与ＸＸ辉办理房屋转让登记时隐瞒了房屋存在承租人的事实。ＸＸ辉、何斌武、何苗就上述证据发表质证意见称：房屋实际转让价格应当以房产管理部门的评估价格为准。本院认为，作为认定案件事实的证据应当具备真实性、合法性，且与案件具有关联性，孙粤湘、吴小琴提交的证据1只能证明申报的房屋转让价格，不能作为认定房屋真实转让价格的依据，故不予采信；证据2中在房屋产权转移登记行为与本案房屋租赁法律关系并无关联，本院不予采信。ＸＸ辉、何斌武、何苗未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中根据双方当事人一审庭审过程中的陈述，何苗与ＸＸ辉签订《房屋买卖合同》两个月前，何斌武之妻已将相关出售事宜通知承租人孙粤湘、吴小琴。因孙粤湘、吴小琴提出的购房款要分期付款的支付方式无法匹配另一购买人ＸＸ辉一次性付款的同等条件，与涉案房屋出卖人何斌武、何苗的心理预期存在一定差距，双方未能就房屋买卖达成一致意见，孙粤湘、吴小琴亦未能证明其在得知涉案房屋即将出售的情况下，积极进行购买，故一审判决认定何斌武、何苗已在出卖涉案房屋前合理期限内向房屋实际承租人孙粤湘、吴小琴履行了通知义务，并未侵害承租人优先购买权，不应承担赔偿责任并无不当，本院予以维持。
关于ＸＸ辉赔偿孙粤湘、吴小琴停业期间损失数额的问题。ＸＸ辉的锁门行为导致孙粤湘、吴小琴的经营受到影响，应当赔偿相应损失。孙粤湘、吴小琴一审诉讼过程中就损失数额虽提出司法鉴定申请，但却无法按照司法鉴定机构的要求提交健全、完整可信的财务经营数据作为评估依据，司法鉴定机构对其停业期间的损失难以做出合理认定，故对司法鉴定委托申请作出了退回处理，孙粤湘、吴小琴应自行承担举证不能产生的不利后果，一审法院对孙粤湘、吴小琴司法鉴定申请进行的处理及委托鉴定程序并无不当。孙粤湘、吴小琴主张2016年1月22日至2016年3月6日因停电导致其无法对涉案房屋进行使用，应当计算停业损失，但并未提交证据予以证实，本院不予支持。一审判决参照2015年度居民服务、修理和其他服务业城镇私营单位从业人员年平均工资30917元的标准，按两人计算并综合本案的具体情况，酌情确定三个月零八天的停业损失数额为15000元并无不当，本院予以维持。
综上所述，孙粤湘、吴小琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4836元，由上诉人孙粤湘、吴小琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 坤
审 判 员 熊 伟
代理审判员 冷子剑
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 毛 韧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。