广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第744号
上诉人（一审被告）南宁市新地文化传播有限责任公司。
法定代表人苏航。
委托代理人甘长山。
被上诉人（一审原告）赖慧婷。
委托代理人吴晖。
委托代理人刘小瑜。
上诉人南宁市新地文化传播有限责任公司（以下简称新地公司）因与被上诉人赖慧婷租赁合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2012）青民一初字第1817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年3月18日受理后，依法组成合议庭，并于2013年4月3日公开开庭进行了审理。上诉人新地公司的委托代理人甘长山，被上诉人赖慧婷的委托代理人吴晖、刘小瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年8月29日，赖慧婷（乙方）与新地公司（甲方）签订《承包经营合同》，第一条、第二条、第三条约定新地公司将坐落于南宁市双拥路32-3号的万昌·南湖景园123号房屋及房屋内目前拥有的装修、设备等部分物品（二楼一间办公室的物品除外）承包给乙方。房屋建筑面积491平方米，租赁期自2011年9月10日至2013年9月10日，承包费用为每月22000元，履约保证金为66000元。第四条付款方式：1、甲乙双方同意按季度结算承包费。2、乙方在签订合同的两个工作日内即2011年9月1日前向甲方支付履约金66000元及一个季度的承包费66000元。3、乙方应在已交纳的承包费到期前七天将下一季度的承包费交予甲方。第六条违约责任约定：1、如甲方自身原因造成乙方不能拥有该物业的使用经营权的，甲方应在乙方不能使用该物业的7天内退还乙方已付清的押金及租金，并赔偿乙方装修该物业的装修费用（装修费用经双方认可的第三方评估机构评定）及损失（一个月的承包费），如甲方逾期未向乙方退还应退款项的，甲方每日按应退款的2‰向乙方支付滞纳金。2、如乙方未能按时支付租金的，乙方每日按应付款的2‰向甲方支付滞纳金，乙方超过10个工作日未向甲方支付租金的，甲方有权终止合同，保证金不退。……合同还约定了其他事项。签订合同后，赖慧婷于2011年8月31日向新地公司一次性交纳第一季度（2011年9月10日至2011年12月10日）的承包费66000元，以及商铺履约保证金66000元。同日，双方对房屋内的物品进行了清点交接。此后，赖慧婷未能按季度向新地公司交纳承包费，分别于2011年12月25日向新地公司支付2011年12月承包费22000元、2012年1月9日向新地公司支付2012年1月承包费22000元、2012年3月21日向新地公司支付22000元、2773元。一审期间，赖慧婷当庭将要求新地公司退回租金132000元的诉讼请求变更为154000元。
一审另查明，为证明新地公司违约，赖慧婷在举证期限内提交了收据（复印件）、收条（复印件）、交行转账凭证（复印件），证明新地公司将房屋转让给第三人樊玉梅，新地公司的法定代表人苏航收取了樊玉梅的承租保证金21564.60元、定金20000元、商铺转让金180000元。新地公司对上述证据真实性不予认可，主张新地公司从未要求赖慧婷将铺面移交给樊玉梅，也没有任何人干涉赖慧婷经营，并未影响到赖慧婷履行本案的合同。新地公司主张其从未同意赖慧婷按月交纳承包金，在赖慧婷拖欠承包金并强行搬离房屋内物品的情况下新地公司才将大门上锁，并提交了南湖景园物业服务中心于2012年4月5日出具的《南湖景园123#商铺搬东西时间处理经过》，赖慧婷对该证据真实性无异议，主张是因为新地公司将大门上锁，才强行砸开并搬走自己带来的物品。
一审再查明，南宁市双拥路32-3号万昌·南湖景园无单元123号房的权利人为覃继来，覃继来于2008年2月25日出具一份《授权委托书》，委托广西万昌房地产开发有限公司（以下简称“万昌公司”）代为出租该房至2012年9月30日。2010年4月28日，万昌公司（出租方、甲方）与新地公司（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将南宁市双拥路32-3号万昌·南湖景园无单元123号房出租给乙方用于茶庄、棋牌娱乐、办公，租赁期限为2年零5个月，从2010年4月18日起至2012年9月17日。租赁期间，新地公司向万昌公司支付租金以及物业服务费、公共维修资金、垃圾处理费、水电费等各项费用。覃继来又于2011年4月15日出具一份《授权委托书》，委托杨豫代为出租该房至2015年12月31日。法院于2013年1月21日向万昌公司发函询问是否同意新地公司将涉案房屋转租给赖慧婷，万昌公司于2013年1月28日向法院复函，明确表示不同意新地公司将房屋转租给他人，杨豫也于2013年1月26日出具一份《情况说明》，明确表示不同意新地公司将房屋转租给他人经营使用，并主张由于新地公司拖欠租金，杨豫于2012年12月6日通过EMS向新地公司发出《解除租赁合同通知书》，又于2012年11月29日在《南国早报》上刊登公告要求解除合同，收回房屋。赖慧婷主张杨豫对新地公司转租一事知情，新地公司主张万昌公司对其转租一事知情，并主张其从未与杨豫签订合同，对杨豫出具的上述材料真实性均有异议。
一审法院经审理认为，关于赖慧婷与新地公司于2011年8月29日签订的《承包经营合同》的性质和效力的问题，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，双方约定新地公司将涉案房屋及房屋内目前拥有的装修、设备一并转让赖慧婷使用，赖慧婷按季度向新地公司交纳固定的费用，结合合同的约定以及实际履行的情况看，虽然合同名为承包经营合同，赖慧婷交纳的费用名为承包费，但实际新地公司是将房屋以及房屋内的物品作为一个租赁物整体交付给赖慧婷使用并收取赖慧婷的费用，符合租赁合同的法律特征，双方形成租赁关系。关于合同的效力，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，涉案房屋的权利人覃继来委托万昌公司以及杨豫代为出租，万昌公司以及杨豫均不同意新地公司转租，赖慧婷、新地公司虽主张出租人对转租一事知情，但未能提交充分的证据予以证实，不予采信。故新地公司将房屋转租给赖慧婷的行为属于无权转租，双方于2011年8月29日签订的《承包经营合同》无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《承包经营合同》无效，新地公司应退回赖慧婷履约保证金（押金）66000元。关于赖慧婷要求新地公司退回租金154000元的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽《承包经营合同》无效，但赖慧婷实际使用房屋的，应当向新地公司支付房屋占有使用费。赖慧婷认可实际使用房屋的期间是从签订合同之日起即2011年8月29日至2012年4月1日，在此期间，赖慧婷应按双方约定的租金标准支付房屋占用使用费154000元（22000元／月×7个月），故对赖慧婷要求新地公司退回租金154000元，不予支持。关于赖慧婷依据合同第六条主张新地公司赔偿装修费用120000元及一个月租金22000元的问题，首先，《承包经营合同》无效，赖慧婷不能依据合同中违约责任的约定主张其权利；其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，赖慧婷未能提供任何与装修有关的票据证实装修的实际发生，新地公司亦主张赖慧婷从未经得新地公司的同意并实际进行装修，也不同意利用任何装饰装修物，故赖慧婷的此项诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，判决：一、赖慧婷与南宁市新地文化传播有限责任公司于2011年8月29日签订的《承包经营合同》无效；二、南宁市新地文化传播有限责任公司退回赖慧婷履约保证金66000元；三、驳回赖慧婷的其他诉讼请求。
上诉人新地公司不服一审判决，上诉称：一、当事人有权自由设定合同权利义务，只要约定的内容未违反法律、法规的禁止性规定，均应受到法律保护。上诉人与被上诉人订立的《承包经营合同》不仅涉及到涉案房屋及其他财产的使用权，还包括成熟客源的转移，双方是承包关系，上诉人将自己经营的铺面发包给被上诉人，无须取得出租方及其代理人广西万昌房地产开发有限公司、杨豫的同意。一审法院无视双方的真实意思，将《承包经营合同》定性为房屋租赁合同并以上诉人未取得出租方同意为由，将上诉人与被上诉人订立《承包经营合同》认定为无效合同错误。二、一审判决上诉人向被上诉人退回履约保证金是错误。上诉人与被上诉人已在合同中约定承包金按季度结算，被上诉人应提前7天交纳下一季度承包金，但被上诉人擅自按月交纳承包金，已构成违约，无权主张解除合同及返还合同履行金。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。
被上诉人赖慧婷答辩称：一、因承包合同应约定承包金的分配方式，且承包不能改变企业的经营范围。本案中，上诉人没有营业执照，被上诉人支付的也只是场地的租金，故上诉人与被上诉人于2011年8月29日签订的《承包经营合同》实为租赁合同，而这也恰好证明上诉人是在明知场地不能转租的情况下，才利用所谓的《承包经营合同》来规避法律关于转租的禁止性规定。因上诉人在没有取得出租人同意的情况下，将场地转租给被上诉人，故转租合同无效，上诉人应向被上诉人返还履约保证金。二、虽然双方在合同中约定按季度交纳租金，但后来双方经协商已同意改为按月交纳。另外，根据合同约定，只有迟延10日交付租金，上诉人才有权解除合同，因被上诉人并未迟延10日交付租金，故上诉人无权立即解除合同，但上诉人于2012年4月2日就将涉案房屋的大门锁上导致被上诉人不能使用该房屋，已构成违约。
双方当事人的争议焦点：一、涉案《承包经营合同》的性质和效力；二、上诉人应否向被上诉人返还履约保证金66000元？
当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提交新证据。
当事人对一审查明的事实均无异议。一审查明的事实客观、真实，本院予以确认。
本院认为：公司的承包经营作为一种特殊的企业经营方式，其只具有对内效果，公司不会因承包经营而丧失对其财产的权利或改变其法人地位。因本案双方当事人在涉案《承包经营合同》中仅就新地公司将其承租的涉案房屋及相应装修、设备一并交由赖慧婷使用，由赖慧婷向新地公司交纳固定费用达成协议，并未就公司经营控制权的调整、公司对内决策和对外代表、收益分配、亏损弥补、税收及公司财务会计等承包经营合同必备条款作出相应安排，且双方当事人事后也未达成补充协议，甚至新地公司与赖慧婷还在涉案合同第五条第8款中明确约定，新地公司有义务配合办理营业执照，卫生许可证、税务登记证等与经营相关的证件，办证所发生的费用由赖慧婷负责，故一审法院依据合同约定的内容及其实际履行情况，将涉案合同的性质定性为租赁合同正确，本院予以维持。新地公司在明知涉案房屋权利人覃继来及其受托人均不同意其擅自将承租房屋转租他人的情形下，采取故意与赖慧婷签订涉案《承包租赁合同》，并在合同内容中刻意使用“承包”、“承包费”等字眼的办法，将其承租的涉案房屋变相转租给赖慧婷，且事后也未得到上述人员同意，故一审法院据此认定新地公司与赖慧婷于2011年8月29日签订的涉案《承包经营合同》无效，并依据《合同法》第五十八条之规定判决新地公司退还赖慧婷履约保证金66000元正确，本院亦予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6400元（上诉人新地公司已预交），由上诉人新地公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 浩
代理审判员 吴 宁
代理审判员 刘媛媛
二〇一三年五月十三日
书 记 员 林 路
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。