浙江省衢州市衢江区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）衢民初字第777号
原告：张慧辉。
委托代理人：方益成。
委托代理人：张显华。
被告：衢州园方建设投资有限公司。
法定代表人：王炜东。
委托代理人：叶卫东。
第三人：苏文国。
原告张慧辉与被告衢州园方建设投资有限公司（以下简称园
方公司）、第三人苏文国房屋买卖合同纠纷一案，原告于2011年8
月5日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序于2011
年9月7日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法将本案转
为普通程序，并组成合议庭进行审理。审理过程中，因另一案件
的处理结果与本案有利害关系，本院于2011年12月22日依法裁定
本案中止审理。中止事由消除后，本案合议庭于2013年1月22日公
开开庭进行了审理，原告张慧辉的委托代理人方益成、张显华、
被告的法定代表人王炜东及其委托代理人叶卫东、第三人苏文国
均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张慧辉诉称：2007年8月底，原告经实地考察并与第三人
苏文国提供的图纸比对确认，向被告购买了其开发建设的位于衢
州市衢江区横路乡黄岩堰住宅新村商品房一幢（地号：36-77-0-
101至105，房屋编号为a-
47），总房价为17万元。2007年9月7日，原、被告签订园字（2007）第051号《房屋买卖协议书》一份，约定了买卖房屋的基本情
况、价款及房屋交付和付款时间等内容。同日，原告按约向被告
支付首期购房款16.5万元，被告在协议书随附的收款凭证上签字
确认。但时至今日，虽经原告多次催促，被告拒不向原告交付已
经具备交付条件的房屋，且经原告深入了解，被告可能将上述已
经销售给原告等人的房屋再次向社会公众出售。为此，原告诉至
法院，请求确认原、被告签订的《房屋买卖协议书》合法有效，
判令被告立即交付房屋，并配合、协助办理上述房产的物权登记
。
原告张慧辉为证明诉称事实，递交如下证据：
1、衢江售许字（2006）第005号、衢江售许字（2007）第003
号商品房预售证二份，证明本案争议房屋所在地点及被告对其具
有合法的预售权；
2、公证书一份，证明被告委托第三人对争议房屋进行销售的
事实，第三人具有合法的销售权；
3、原、被告签订的园字（2007）第051号《房屋买卖协议书
》一份，证明本案诉争房屋的买卖事实及原告已经实际支付房款
的事实；
4、（2011）衢民初字第350号民事判决书、（2012）浙衢民
申字第3号民事裁定书各一份。证明法院对相同法律事实的案件作
出（2011）衢民初字第350号民事判决书已生效，经两级法院审理
，认定房屋买卖协议有效。
被告园方公司辩称：原、被告之间不存在房屋买卖的事实，2
007年9月7日，原、被告没有签订过房屋买卖协议书，没有收到过
原告支付的购房款16.5万元。该房屋买卖协议书形成的背景是被告向第三人苏文国借款400万元，根据其要求出具了24份房屋买卖
协议书作为借款的抵押并进行了销售房屋相关授权的公证；第三
人也明确协议书是“乙方”空白交给第三人，收到的款项数额也
是事先填好的。其次，协议书内容不明确，最基本的房屋面积等
都没有，不符合关于商品房买卖合同的规定。第三，协议书内容
交易价格明显低于市场价格，原告和第三人恶意串通，损害被告
和国家利益，应该属于无效合同。综上，请求驳回原告的诉讼请
求。
被告园方公司为证实其主张的事实，提供证据如下：
1、2007年9月7日被告向第三人苏文国出具的借条一份，证明
被告和第三人系借款关系，不存在房屋买卖及委托其销售房屋的
关系；
2、园字（2007）第38-
61号购房合同补充协议一份，证明被告向苏文国出具的24份空白
协议及相关授权实际上是借款400万元的担保而不是真实的房屋买
卖协议；
3、律师函及2009年4月30日承诺书复印件各一份，证明被告
与苏文国之间实为借款关系，非买卖房屋；
4、2009年6月4日被告与苏文国签订的协议书一份，证明对于
400万元借款双方重新约定了归还方式及时间的事实；
第三人苏文国述称：原告的陈述事实。原、被告之间的房屋
买卖协议是真实的，和其与被告之间的400万元借款无关；被告委
托其对包括本案诉争房屋在内的24套房屋进行销售的授权是经过
公证的，而且还约定过如果400万元借款超过还款期限90天，房屋
的所有权就归苏文国；苏文国有权代为出售诉争房屋；原告是实际支付了购房款的，用和原告对第三人的债权进行抵扣的方式支
付。另外，包括本案诉争房屋在内的24套房屋的总房款400万元，
第三人代购房人支付给被告了，分两次支付，一次150万元，一次
250万元。第三人未提出独立的诉讼请求。
第三人苏文国为证明述称事实，举证如下：
1、2007年9月7日中国银行境内汇款申请书一份，2007年9月1
1日浙江省农村信用社取款凭条客户联一份，证明第三人支付被告
400万元购房款。
2、图纸一份，证明图纸所示工程系本案诉争房屋所属的横路
乡黄岩堰住宅新村，其中一期工程中相应编号的房屋即本案诉争
标的物，是明确的。
经庭审举证、质证，现本院认证如下：
第三人对原告所举证据均无异议。被告对原告所举的证据1预
售证无异议，本院予以确认；被告对证据2公证书的真实性无异议
，但提出委托授权内容只是为了便于苏文国了解售房情况，保证
其及时得到还款，并没有授予其销售房屋的权利。本院认为，公
证书中的授权委托书载明“兹有衢州园方建设投资有限公司全权
委托温州苏文国先生办理本公司开发的黄岩堰住宅新村一期房屋
销售的相关手续”，结合苏文国提供给原告的盖有被告公司印章
及法定代表人王卫东本人亲笔签名的房屋买卖协议，可视为对第
三人苏文国完成了代售房屋的授权，本案原告有理由相信第三人
苏文国具备合法的销售权，至于被告和第三人之间是否另外有约
定效力不及于原告，被告亦未递交证据证明其提出的异议，故本
院对该证据予以确认；对证据3，被告认为该房屋买卖协议系被告
向苏文国借款400万元的担保，协议中“乙方”一栏在该协议提供给苏文国时系空白状态，且王炜东并未收到购房款16.5万元，故
不能证明被告已经将该房屋出售给了原告，该异议因被告未提供
证据予以证实，且结合苏文国的陈述，本院对原告以债权相抵的
形式支付给苏文国16.5万元购房款的事实予以确认；被告对证据4
的真实性没有异议，但认为我国不是判例法国家，证据4不能作为
证据使用，且该判决内容有误。本院认为，相似案例的生效法律
文书可以作本案参考，但不宜作为定案依据，故对上述证据的真
实性予以确认，对于其待证内容将综合全案证据材料作出认定。
原告对被告所举证据的真实性均没有异议，对待证内容质证
认为，上述证据与本案无关，原告在购房当时对被告和第三人之
间的借款事实不知情，并认为从补充协议的内容来看，被告授权
第三人代为销售房屋的代理权限应当自被告还清第三人借款后才
作废，第三人代为销售房屋的行为是合法的，原告与第三人签订
房屋买卖协议是合法有效的。第三人对被告所举证据的真实性均
没有异议，对待证内容的质证意见与原告上述意见一致。因被告
未举证证明原告在签订购房协议当时对第三人与其之间的相关借
款事实知情或具有恶意，故本院对被告上述证据的真实性予以确
认，但据此不足以否定房屋买卖协议的效力。
原告对第三人所举证据均无异议。被告对证据1的真实性没有
异议，但质证认为该证据不能证明第三人苏文国支付给被告的400
万元系房款，而应是借款。本院认为，第三人庭审陈述前后不一
，开始陈述该400万元为借款，后来又认为系购房款，且未能提供
其与被告签订的购房协议，结合其与被告之间的借条及补充协议
，本院认定该款项实为借款，故本院对证据1的真实性予以确认，
但对待证事实不予确认。被告对第三人举证的证据2真实性无异议，系被告提供给第三人的，但认为提供图纸是为了向第三人借款
时证明借款用途是用于该图纸上所载房屋项目开发，实际施工过
程中并非按该图纸施工，原告所持合同上房屋的位置和实际建造
位置、编号均不同，故本院对该证据的真实性予以确认，对其待
证内容不予确认。
经审理查明：坐落于衢州市衢江区横路乡黄岩堰住宅新村的
商品房屋系由被告园方公司开发建设，该公司先后于2006年11月1
2日、2007年6月4日取得了上述房屋的商品房预售证。2007年9月7
日，被告园方公司因建设资金需要向第三人苏文国借款人民币400
万元，并于同日向苏文国出具借条一份。2007年9月7日、9月11日
，第三人苏文国将400万元资金分为150万元、250万元以汇款方式
分别汇入被告园方公司账户内。2007年9月7日，经衢州市衢江区
公证处公证，被告园方公司向第三人苏文国出具授权委托书一份
，委托书载明“兹有衢州园方建设投资有限公司全权委托温州苏
文国先生办理本公司开发的黄岩堰住宅新村一期房屋销售的相关
手续”。同时，被告还向苏文国提供了该住宅新村整体工程的规
划图一份及该处含本案诉争房屋在内的24套房产的房屋买卖协议
书；该24份协议书中的“乙方”，即房屋买受方一栏均为空白，
落款时间为“2007年9月7日”，落款处加盖有被告公司印章并签
有其法定代表人王卫东名字，协议书附随了由被告园方公司法定
代表人王卫东签名的16.5万元至17.5万元不等的收款凭证。2007
年9月8日，被告和第三人签订园字（2007）第38-
61号购房合同补充协议，约定双方于2007年9月7日所签订的黄岩
堰住宅新村项目中的24幢房屋买卖协议书实为借款协议，期限三
个月，在被告将400万元借款划入第三人指定帐户时，双方原来所签订的授权委托书及房屋买卖协议书均予作废，如被告需要继续
使用该笔资金，在被告提前一个月提出申请并办理好一切相关手
续时，第三人应允许被告再展期三个月该笔款项。此后，被告一
直未归还400万元款项。2008年1、2月，第三人苏文国持授权委托
书和房屋买卖协议书与原告张慧辉办理了本案诉争房屋的销售手
续，购房款16.5万元以抵扣原告对第三人债权的形式支付给了第
三人。2008年4月21日，第三人苏文国委托浙江平宇律师事务所律
师郑德荣向被告发出律师函催讨400万元借款，2009年4月30日、6
月4日，被告分别向第三人出具了承诺书和双方签字的协议书，约
定了400万元的还款期限及逾期还款违约金。目前，被告仍未向第
三人归还约定的400万元借款。现原告持房屋买卖协议书，要求确
认协议书有效，并要求被告交付房屋，被告则认为第三人无权销
售诉争房屋，故引起本案讼争。
另查明，期间，被告园方公司曾更名为圆方公司，现重新更
名为园方公司。被告开发建设的黄岩堰住宅新村商品房屋至今未
办理物权设立的行政审批手续，该工程尚未经过竣工验收。
本院认为：第三人苏文国持有的房屋买卖协议书和经公证机
关公证的授权委托书均加盖有被告公司印章及被告的法定代表人
王卫东亲笔签名，原告根据上述材料足以相信第三人取得了代为
被告销售房屋的授权，原告据此通过第三人与被告签订的房屋买
卖协议书符合法律规定，应为有效协议。被告抗辩认为，授权委
托书及房屋买卖协议书只是向第三人借款的抵押担保，但其未提
供证据证明该事实已被原告所获悉或原告签订本案诉争房屋的买
卖合同时具有恶意，根据合同相对性原则，被告与第三人苏文国
之间的相关约定，效力不及于原告，至于因第三人苏文国违反与被告的约定而造成的原、被告的其他损失，原、被告可另行主张
，本案不宜处理。同时，被告所主张的其出具给第三人的委托销
售授权书及房屋买卖协议书作废条件亦未成就，其授人以据提供
签字盖印齐全的合同文书，事后又以自己欠缺法律知识反悔，对
此“失误”应自负后果，故被告主张合同无效的抗辩意见理由不
成立，本院不予采纳。原告请求确认其对诉争房屋享有所有权并
实际交付，但诉争房屋系不动产，该房屋买卖协议有效并不必然
导致房屋所有权转移，截至本案审理终结时止，诉争房产尚未经
过行政主管部门的初始登记，其物权至今尚未设立，且双方的房
屋买卖协议未经行政主管部门登记备案，原告亦未提供诉争房屋
已符合物权设立条件的相关证据，故原告诉请被告立即交付所售
房屋，条件不成就，本院不予支持。据此，为保持司法的统一性
，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款
，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和
国物权法》第六条、第七条、第九条第一款，《中华人民共和国
民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告张慧辉与被告衢州园方建设投资有限公司签订
的园字（2007）第051号《房屋买卖协议书》合法有效；
二、驳回原告张慧辉的其他诉讼请求。
案件受理费3700元，由原、被告各半负担，于本判决生效之
日起七日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州
市中级人民法院。
审 判 长 肖 伟
人民陪审员 戚雪生
人民陪审员 汪雪珍
二〇一三年三月一日
书 记 员 袁凤良