湖北省鄂州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂鄂州中民一初字第00039号
原告：张正华。
委托代理人：李建华，湖北忠三（黄石）律师事务所律师（代理权限为一般授权代理）。
被告：鄂州曼晶置业有限公司。住所地：鄂州市滨湖南路市住房公积金管理�心办公楼*楼。
法定代表人：詹右铭，该公司总经理。
委托代理人：朱亚，湖北元申律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。
委托代理人：罗琼，湖北元申律师事务所律师（代理权限为一般授权代理）。
原告张正华诉被告鄂州曼晶置业有限公司（以下简称鄂州曼晶公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法组成由审判员齐志刚担任审判长，审判员缪冬琴、人民陪审员邓睿参加的合议庭，于2015年5月15日公开开庭进行了审理。原告张正华的委托代理人李建华、被告鄂州曼晶公司的委托代理人朱亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张正华诉称：原告享有被告债权7380000元，被告承诺以欠款抵房款方式将鄂州曼晶国际广场第1幢15层房屋销售给原告，并于2012年8月12日向原告出具收张正华曼晶酒店15层公寓购房款7380000元的“收款收据”。2012年8月13日被告又向原告出具书面“承诺”，承诺欠原告工程款7380000元以鄂州曼晶国际广场公寓楼15层按5500元／平方米抵偿给原告。原告收到“收款收据”及承诺后，多次要求被告签订购房合同，被告说现在不具备售房资格，等到具备售房资格后就及时通知原告签订正式的《商品房买卖合同》。
2013年6月初，被告通知原告去签订《商品房买卖合同》，同年6月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：被告将位于鄂州曼晶国际广场第1幢15层建筑面积1342平方米的商品房销售给原告，单价5500元／平方米，总金额7380000元；付款方式为一次性付款；房屋交付期限应在2014年6月30日前将验收合格、符合使用条件的房屋交付给原告，否则，被告将按《商品房买卖合同》第九条约定承担违约责任。
2014年7月底，因被告已逾期交房超过30日，原告多次催促被告交房，被告置若罔闻。2014年8月，原告委托律师向被告发出《律师函》，被告收函后，还是置之不理。2014年9月初，原告到鄂州曼晶国际广场被告的办公室找到被告法人代表詹右铭，要求被告把出具的“收款收据”换成“税票”并到鄂州市房产局进行备案登记，遭到被告拒绝，原告感觉有不详预兆。后经原告查询得知：被告于2014年3月中旬已将包括销售给原告在内的鄂州曼晶国际广场第1幢全部楼层抵押给鄂州市农业银行和尚桥支行。
原告认为：原、被告签订《商品房买卖合同》约定购买被告位于鄂州市滨湖南路鄂州曼晶国际广场第1幢15层商品房时，已提前将购房款一次性付给被告，被告故意不去办理房屋预售备案，且将出售给原告的房屋办理了贷款抵押，使原告无法实现合同目的，其行为构�了欺诈，严重侵犯了原告的合法权益，为维护自身的合法权益，特具状法院，请求：1、解除原、被告2013年6月5日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款7380000元；3、判令被告赔偿原告7380000元；4、由被告承担本案的一切诉讼费用。
原告张正华为支持其诉讼请求，在举证期限内提交了如下证据：
证据一：原告身份证、被告营业执照及组织机构代码证。用以证明原、被告诉讼主体资格。
证据二：《承诺书》、收款收据、《商品房买卖合同》。用以证明1、被告欠原告工程款738万元；2、被告承诺以鄂州曼晶国际广场公寓楼15层按每平方米5500元的价格抵偿所欠原告工程款；3、被告根据自己对原告的承诺，于2013年6月5日与原告签订《商品房买卖合同》；4、《商品房买卖合同》约定被告将鄂州曼晶国际广场第1幢15层建筑面积1342平方米的房屋按5500元／平方米的价格销售给原告，房屋总价款738万元；5、原告在签订《商品房买卖合同》前，已将购房款738万元支付给被告；6、《商品房买卖合同》约定被告应在2014年6月30日前将验收合格的房屋交付给原告使用；7、被告现已不能到属地房地产部门办理登记备案，原告签订《商品房买卖合同》的目的已无法实现。
证据三：《律师函》。用以证明原告为了实现签订《商品房买卖合同》的目的，委托律师向被告发出《律师函》，被告收函后置若罔闻。
证据四：在建工程抵押详细信息。用以证明1、原告从鄂州市房产局查询得知被告将出售给原告的房屋抵押给中国农业银行鄂州市和尚桥支行；2、被告对原告构成根本违约，使原告无法实现合同目的；3、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第�条的规定，被告应赔偿原告损失738万元。
证据五：工程合同书。用以证明张正华是黄石市黄建安装有限公司工程债权的享有人。
证据六：建筑业发票。用以证明原告方按照工程造价交纳了营业税。
证据七：建筑安装工程施工合同证明书。用以证明黄石市黄建安装有限公司的债权已经转让给原告方。
被告鄂州曼晶公司在法定期限内未提交书面答辩状，庭审时辩称：1、本案合法的债权人应是黄石市黄建安装有限公司，由于没有履行债权转让，且通知债务人，因此，该债权转让没有发生法律效力，损害了黄石市黄建安装有限公司的合法权益；2、原告张正华与黄石市黄建安装有限公司的协议，只是对内具有约束力，对外不产生效力。因此原告张正华主张以房抵债不能成立，原告没有支付购房款，请求驳回原告方的诉讼请求。
被告鄂州曼晶公司为支持其抗辩主张，在举证期限内提交了如下证据：
证据一：2007年11月10日、2008年3月18日湖北联创房地产开发有限公司与黄石市黄建安装有限公司签订的《建筑安装工程施工合同》。用以证明本案中的债权、债务的转移均未履行法定的程序。
证据二：黄石市下陆区人民法院（2013）鄂下陆执字第00195-2号执行裁定书。用以证明被告方代为原告方承担了678839.88元。
经庭审质证，被告鄂州曼晶公司对原告张正华提交的证据一无异议。
被告鄂州曼晶公司对原告张正华提交的证据二的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，认为原告方的主体不适格，工程款的合法债权人是黄石市黄建安装有限公司，未履行通知债务人的义务，双方签订的《商品房买卖合同》无效。对原告张正华提交的证据三的真实性无异议�对其证明目的有异议，认为债权、债务的转移均未履行合法程序。对原告张正华提交的证据四的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，认为原告方的主体不适格，工程款的合法债权人是黄石市黄建安装有限公司，未履行通知债务人的义务，双方签订的《商品房买卖合同》无效。对原告张正华提交的证据五有异议，认为该合同是黄石市黄建安装有限公司与张正华之间内部的合同，对外不具有效力；被告方并不知情；不能证明黄石市黄建安装有限公司享有的债权转让给张正华，黄石市黄建安装有限公司没有履行通知的义务。对原告张正华提交的证据六的真实性没有异议，对关联性有异议，认为收款人都是黄石市黄建安装有限公司，债权没有发生转移。对原告张正华提交的证据七有异议，认为不能证明债权转移给张正华，双方签订的商品房买卖合同未生效。
原告张正华对被告鄂州曼晶公司提交的证据一的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为黄石市黄建安装有限公司已于2012年将其对湖北联创房地产开发有限公司享有的债权转让给张正华，被告方没有提出过异议。原告张正华对被告鄂州曼晶公司提交的证据二的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该文书进一步证明债权已经转让给张正华。
对上述有争议的证据，本院认为：因詹右铭身份的双重属性，以及湖北联创房地产开发有限公司对张正华个人支付工程款的行为，表明黄石市黄建安装有限公司对湖北联创房地产开发有限公司享有的债权已转让给张正华、湖北联创房地产开发有限公司所负债务已转移给鄂州曼晶公司，同时，《建筑安装工程施工合同》等仅只是证明张正华债权的取得方式，故对原告张正华提交的证据二、证据五、证据六、�据七、及被告鄂州曼晶公司提交的证据一，本院予以采信。《律师函》只是证明原告张正华通过律师向被告方主张了权利，故对原告张正华提交的证据三，本院予以采信。在建工程抵押详细信息是房产部门出具的抵押信息，被告方亦认可办理了在建工程抵押，故对原告张正华提交的证据四，本院予以采信。黄石市下陆区人民法院（2013）鄂下陆执字第00195-2号执行裁定书只能证实下陆区人民法院作出了划拨裁定，但被告方并没有提供其协助执行的证据或法院直接划拨的证据，故对被告鄂州曼晶公司提交的证据二，本院不予采信。
经审理查明：2007年11月10日、2008年3月18日，湖北联创房地产开发有限公司（发包人、甲方）与黄石市黄建安装有限公司（承包方、乙方）签订两份《建筑安装工程施工合同》，湖北联创房地产开发有限公司将其开发的“联创-
湖滨大酒�”工程的桩基工程，以包工包料的方式交由黄石市黄建安装有限公司施工。该合同双方均加盖了公章，詹右铭作为湖北联创房地产开发有限公司的法定代表人、张正华作为黄石市黄建安装有限公司的项目负责人，均在合同上签字。
2007年11月10日，黄石市黄建安装有限公司（甲方）与张正华（乙方）签订《工程合同书》，黄石市黄建安装有限公司将其承接“联创-
湖滨大酒店”工程的桩基工程，以包工包料的方式交由张正华执行，由张正华按工程造价的1%向黄石市黄建安装有限公司上交管理费，税金由张正华承担；该合同还约定张正华不得拖欠员工工资，享受和承担本工程的债权、债务及一切责任。
2008年5月31日，黄石市黄建安装有限公司出具建筑安装工程施工合同说明书，称：桩基工程都是由张正华按合同完成，并承担本项目完工后的所有经�责任。
2012年8月12日，被告鄂州曼晶公司向原告张正华开具收据，内容为：“交款单位为张正华，收款方式为抵款，金额738万元，收款事由为曼晶酒店15层（公寓）购房款”。
2012年8月13日，被告鄂州曼晶公司的法定代表人詹右铭向原告张正华出具《承诺》，内容为：“本人欠张正华工程款738万元，现以鄂州曼晶国际广场公寓楼15层，按5500元／平方米抵偿，具体面积按房产局实测面积为准”。
2013年6月5日，原告张正华（买受人）与被告鄂州曼晶公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：（一）项目建设依据：出卖人以挂牌出让方式取得位于鄂州市滨湖南路G（2011）071的地块的土地使用权，该地块土地面积29628.2平方米，规划用途为商住，出卖人经批准在上述地块建设“曼晶国际广场”；（二）商品房销售依据：商品房预售许可证号为鄂州房预字（1200041）号；（三）买受人所购商品房的基本情况：第1幢15单元，该商品房的用途为公寓，属框剪结构，层高3.3米，地上28层，地下1层；（四）计价方式与价款：按建筑面积计算商品房价款，5500元／平方米；（五）面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以产权登记面积为准，总价款不变；（六）付款方式及期限：买受人一次性付款738万元；（七）买受人逾期付款的违约责任：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；2、合同签订生效后，因买受人原因要求退房的，由买受人承担所有费用，并按合同总价款15%向出卖人支付违约金；（八）交付期限：出卖人应当在2014年6月30日前，将验收合格的商品房交付买受人；（九）出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之八的违约金；（十）关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；（十一）合同履行中发生争议由双方协商，协商不成，依法向人民法院起诉；（十二）商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，出卖人向鄂州市房地产交易中心申请登记备案。
2015年3月25日，原告张正华在鄂州市房屋产权登记发证办公室查询得知“2014年3月13日鄂州曼晶置业有限公司将曼晶国际广场1号住宅楼18929.2平方米的房屋办理了在建工程抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司鄂州和尚桥支行”。
湖北联创房地产开发有限公司、鄂州曼晶公司的法定代表人均为詹右铭。
本案争议的焦点：（一）本案的定性；（二）黄石市黄建安装有限公司对湖北联创房地产开发有限公司享有的债权是否转让给张正华、湖北联创�地产开发有限公司所负债务是否转移给鄂州曼晶公司；（三）《商品房买卖合同》的效力；（四）《商品房买卖合同》是否符合解除的条件；（五）损失的认定。
本院认为：（一）关于本案的定性。基于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，原告张正华通过工程款抵购房款的方式向被告鄂州曼晶公司履行了支付购房款的义务，但被告鄂州曼晶公司未履行将房屋所有权转移的义务。因此，根据最高人民法院《民事案件案由规定》的规定，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同，故本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。
（二）关于黄石市黄建安装有限公司对湖北联创房地产开发有限公司享有的债权是否转让给张正华、湖北联创房地产开发有限公司所负债务是否转移给鄂州曼晶公司。从詹右铭、鄂州曼晶公司�具的承诺，并结合本院调查黄石市黄建安装有限公司的情况，黄石市黄建安装有限公司承接桩基工程后，交给其项目经理张正华负责组织施工，其仅收取工程总造价1%的管理费，桩基工程完工后，湖北联创房地产开发有限公司亦是针对原告张正华个人支付工程款，同时合同法规定债权转让应当债务人，并没有规定通知的方式，黄石市黄建安装有限公司称已口头通知湖北联创房地产开发有限公司债权转让给张正华，且承诺上亦注明“本人欠张正华工程款……”，进一步印证黄石市黄建安装有限公司对湖北联创房地产开发有限公司享有的债权已转移给张正华。
因詹右铭既是湖北联创房地产开发有限公司的法定代表人，又是鄂州曼晶公司的法定代表人，基于其双重身份，同时，被告鄂州曼晶公司亦开具了收到张正华购房款的收据，表明湖北联创房地产开发有限公司所负债务已经转移给鄂州曼晶公司，并已得到债权人即原告张正华的同意。
（三）关于《商品房买卖合同》的效力。因被告鄂州曼晶公司取得了曼晶国际广场项目的土地使用权后，办理了建设工程规划许可证、施工许可证，同时，与原告张正华签订《商品房买卖合同》时，已经取得了商品房预售许可证，故其与原告张正华签订的《商品房买卖合同》应为有效合同。
（四）关于《商品房买卖合同》是否符合解除的条件。被告鄂州曼晶公司在与原告张正华签订《商品房买卖合同》后，未告知买受人张正华，将包括张正华所购“曼晶国际广场第1幢15层”在内的房屋抵押给中国农业银行股份有限公司鄂州和尚桥支行，并在房产部门办理了在建工程抵押，导致买受人张正华无法取得房屋，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，原告张正华可以请求解除双方签订的《商品房买卖合同》。
（五）损失的认定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，原告张正华请求解除合同、返还已付购房款的同时，可以请求出卖人鄂州曼晶公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，考虑到《商品房买卖合同》中“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，出卖人向鄂州市房地产交易中心申请登记备案”的约定，原告张正华在期满后亦未督促被告鄂州曼晶公司办理商品房的备案手续，致使被告鄂州曼晶公司办理了在建工程抵押登记，原告张正华应自行承担一定的责任，故酌情由被告鄂州曼晶公司赔偿原告张正华“已付购房款的50%”的损失，即为3690000元（7380000元×50%）。
综上，原告张�华与被告鄂州曼晶公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，未违反法律禁止性规定，应为有效合同。被告鄂州曼晶公司在原告张正华以工程款抵付购房款后，未按约定时间履行登记备案的义务，并将出卖房屋办理了在建工程抵押，致使原告张正华所购房屋无法备案，是引起本次纠纷的责任方，应承担返还购房款、赔偿损失的民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：
一、解除原告张正华与被告鄂州曼晶公司于2013年6月5日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告鄂州曼晶公司返还原告张正华购房款7380000元；
三、被告鄂州曼晶公司赔偿原告张正华损失3690000元（7380000元×50%）；
四、驳回原告张正华的其他诉讼请求。
上述款项于本判决生效之日起10日内履行完毕。逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费110360元，由原告张正华负担27590元，被告鄂州曼晶公司负担82770元。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省高级人民法院，开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：05×××69-1。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 齐志刚
审 判 员 缪冬琴
人民陪审员 邓 睿
二〇一五年七月十日
书 记 员 郭玥彤