重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2015）沙法民初字第12596号原告重庆宏睿物业管理有限公司,住所地重庆市沙坪坝区渝碚路99-2-27-6号，组织机构代码75009144-X。法定代表人张道全，重庆宏睿物业管理有限公司经理。委托代理人李慧，重庆万同律师事务所律师。委托代理人唐贵林，重庆万同律师事务所律师。被告周绍玉，女，1965年5月11日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托代理人郭兴明，男，农民，住重庆市沙坪坝区。委托代理人程国强，男，农民，住重庆市沙坪坝区。原告重庆宏睿物业管理有限公司（以下简称宏睿公司）与被告周绍玉物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月23日立案受理后，依法由代理审判员向容独任审判，适用小额诉讼程序于2015年11月17日公开开庭进行了审理。原告宏睿公司的委托代理人唐贵林、李慧，被告周绍玉及委托代理人郭兴明、程国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏睿公司诉称，原告系依法成立的物业服务企业，被告是某某小区业主，原告依约向被告提供物业服务，但被告从2014年10月开始未交纳物业服务费，原告多次催收无果。遂起诉至本院，请求法院：1、判令被告支付原告2014年10月1日至2015年9月30日期间的物业服务费1126.5元；2、判令被告支付原告违约金，该违约金以逾期未支付的物业服务费为基数，从逾期之日起，按每日万分之五的标准计算至付清之日止。被告周绍玉辩称，1、被告确实从2014年4月开始住在重庆市沙坪坝区某某小区，接房时为了拿钥匙便交纳了半年的物业服务费，之后的物业服务费确实未向原告交纳；2、原告提供的物业服务存在瑕疵，如：门禁系统不起作用、小区消防设施不完善不规范、安全出口及疏散指示灯损坏、未公开公共水电费用明细；3、涉案房屋属于还建房，在征地之前被告从来没交纳过物业服务费，应当由政府替被告交纳物业服务费；4、如果法院认为被告应当支付物业服务费且应当支付违约金，违约金标准过高，要求法院依法调整。经审理查明，2011年3月22日，重庆市沙坪坝区征地办公室（甲方）与被告周绍玉（乙方）签订《征地拆迁货币安置与回购协议书》，约定因城市规划建设需要，甲方需拆迁乙方住房，对乙方旧房、构附着物进行补偿，并对乙方属安置对象的3人（城镇居民3人，包括户主周绍玉、周绍玉配偶陈建、周绍玉的女儿郭禹彤）进行住房安置货币补偿，乙方自愿回购重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司提供的**的二室一厅安置房屋一套。乙方所购房屋的购房款与其应得货币安置款相抵扣，相抵后甲方应补偿乙方91660.95元。2014年4月26日，原告与被告签订《服务公共协议》，约定被告同意本物业依法由开发商委托原告进行为期3年的前期物业服务，纯住宅的物业服务收费按1.18元/㎡·月标准收取（含电梯费），双方还具体约定了物业服务内容、专项委托事项以及双方的权利义务。2014年4月26日，被告周绍玉与重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司及重庆宏睿物业某某小区管理处办理了某某小区7号楼*-6房屋的接房手续，该房屋建筑面积79.56㎡。被告接房后随即入住某某小区，原告即开始为被告提供物业服务。2015年1月20日，原告重庆宏睿物业管理有限公司（乙方）与重庆宏信实业有限公司（甲方）签订《某某小区前期物业服务合同》，约定，甲方选聘乙方对位于重庆市沙坪坝区某某小区提供前期物业管理服务。物业服务费按建筑面积计算，住宅物业服务费标准为：1.20元/㎡·月，业主应从买受之日起按月交纳物业服务费，业主或者物业使用人应在每月底前5日内履行交纳义务。本合同期限为三年，自2015年1月20日起至2018年1月19日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同第三章物业服务质量中第五条约定，乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准(具体服务标准见附件三)。合同第二十八条约定，乙方管理服务违反本合同的约定，未能达到本合同第三章“物业服务质量”约定的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主相应的损失。合同第二十九条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准支付违约金。合同附件三前期物业管理服务质量标准就物业共用部位的维修、养护、管理、清洁卫生等方面的物业管理服务质量标准进行了具体约定，并明确约定服务目标：业主和物业使用人满意率在80%以上。签订合同后，原告继续为被告所在的某某小区提供物业服务，但被告从2014年10月1日开始一直未交纳物业服务费，原告催收未果，现诉至本院，要求判如所请。另查明，原告于2014年6月12日取得了物业服务企业贰级资质证书。被告至今未取得某某小区7-*-6房屋的房地产权证。审理中，原告举示的《服务公共协议》载明物业服务费按1.18元/㎡·月标准收取（含电梯费），被告对原告举示的《服务公共协议》的真实性无异议，尾部签字也系被告方的签字，但是对约定的1.18元/㎡·月的物业服务费标准不认可。被告另外举示了其持有的《服务公共协议》一份，该协议在服务收费标准处系空白，并主张在签订该协议时原告只要求其在最后一页签字，中间的内容不让看。但原告对此不认可，并陈述收费标准是在签订协议时填写的，只是将被告持有的《服务公共协议》遗漏填写了。另外，被告为证明原告提供的物业服务存在违反多项《服务公共协议》的行为而举示了照片，原告对照片的真实性和证明目的均不予认可。上述事实，有原告提交的资质证书、《某某小区前期物业服务合同》、《服务公共协议》、接房通知、房屋面积分户汇总表、保安巡查记录，被告提交的《征地拆迁货币安置与回购协议书》以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，某某小区建设单位重庆宏信实业有限公司根据国务院《物业管理条例》第二十一条的规定与原告签订的《某某小区前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，原告及业主、物业使用人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告以户主身份签订《征地拆迁货币安置与回购协议书》、办理涉案房屋的接房手续并入住，本院认定被告为该房屋的业主。原告提供了物业服务，被告作为业主应当依照《某某小区前期物业服务合同》的约定支付原告物业服务费。在签订《某某小区前期物业服务合同》前，系由原告为某某小区提供物业服务，双方存在事实物业服务合同关系，并签订了《服务公共协议》。对于该《服务公共协议》，原告举示的《服务公共协议》载明物业服务收费标准为1.18元/㎡·月，被告对该协议的真实性予以认可并认可尾部的签字，但不认可1.18元/㎡·月的收费标准。同时，被告举示了其持有的《服务公共协议》，该协议物业服务收费标准处系空白，被告陈述签订协议时原告只要求其在最后一页签字，中间的内容不让看，原告则表示收费标准是在签订协议时填写的，只是将被告持有的《服务公共协议》遗漏填写了。对此争议，本院认为，被告未举示证据证明签订协议时原告只要求其在最后一页签字，中间的内容不让看，原告则表示原告持有的《服务公共协议》的收费标准是当时填写的，只是将被告持有的《服务公共协议》遗漏填写了，同时，被告也认可原告举示的《服务公共协议》的真实性及尾部的签字。因此，对原告举示的《服务公共协议》的真实性，本院予以认可。《某某小区前期物业服务合同》约定服务期限为2015年1月20日至2018年1月19日，物业服务费单价为1.20元/㎡·月，现原告要求被告按1.18元/㎡·月的标准支付物业服务费符合法律规定。《服务公共协议》约定的物业服务收费标准为1.18元/㎡·月。因此，被告每月应向原告交纳物业服务费93.88元（1.18元/㎡·月*79.56㎡），2014年10月1日至2015年9月30日期间共计1126.56元。现原告要求被告支付1126.5元，系对自身民事权利的处分，本院予以支持。《服务公共协议》未约定逾期交纳物业服务费的违约金，被告不应向原告支付2014年10月1日至2015年1月19日期间的违约金。依据《某某小区前期物业服务合同》的约定，物业服务费按月交纳，业主或使用人应在每月的月底前5日内交纳物业服务费。被告未能按时如数交纳物业服务费的，应按约定从逾期之日起每日按欠费金额的万分之五向原告支付违约金，被告抗辩合同约定的违约金过高，要求调整，本院依法调整为被告以每月拖欠的物业服务费93.88元为基数,每日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计付违约金。综上，被告应向原告支付2015年1月20日至2015年9月30日期间物业服务费的逾期违约金，该违约金以2015年1月20日至2015年9月30日期间的物业服务费93.88元/月为基数，每日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，从逾期之日起计算至付清之日止。被告抗辩称原告提供的物业服务存在违反合同约定的行为，不应支付物业服务费，但其举示的照片的真实性不能确认，也不能证明被告所称的违约行为处于持续状态；《某某小区前期物业服务合同》明确约定服务目标为业主和物业使用人满意率在80%以上，被告举示的照片并不能证明满意率未达到80%，因此，本院对被告的抗辩不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告周绍玉在本判决发生法律效力后立即给付原告重庆宏睿物业管理有限公司2014年10月1日至2015年9月30日期间的物业服务费1126.5元；二、被告周绍玉在本判决发生法律效力后立即给付原告重庆宏睿物业管理有限公司违约金，该违约金以2015年1月20日至2015年9月30日期间每月物业服务费93.88元为基数，从逾期之日起，每日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至付清时止；三、驳回原告重庆宏睿物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交25元），由被告周绍玉负担，此款限被告周绍玉于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆宏睿物业管理有限公司。本判决为终审判决。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 向 容二〇一五年十二月七日书 记 员 张鹏鹏