上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第2099号
原告海天花园房屋业主委员会。
原负责人于学涛，主任。
委托代理人成大为，上海市高信德律师事务所律师。
委托代理人陈传钢，男，是海天花园房屋业主委员会业主。
被告金宝根，男，1960年3月7日出生，汉族。
委托代理人ＸＸ荣，上海市国鑫律师事务所律师。
被告中海发展（上海）有限公司。
法定代表人齐大鹏，执行董事长。
委托代理人单新宇，上海单新宇律师事务所律师。
委托代理人夏易，上海单新宇律师事务所律师。
第三人上海中海物业管理有限公司。
法定代表人周伟，总经理。
委托代理人陈正国，在上海中海物业管理有限公司工作。
原告海天花园房屋业主委员会诉被告金宝根、中海发展（上海）有限公司业主共有权纠纷一案，本院于2014年6月9日立案受理后依法由审判员邵霞适用简易程序独任审理。因案情复杂，本院依法转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭。因案件审理需要，本院依法通知上海中海物业管理有限公司作为第三人参加诉讼。本案于2015年5月8日公开开庭进行了审理，原告委托代理人成大为，被告金宝根委托代理人ＸＸ荣，被告中海发展（上海）有限公司委托代理人单新宇，第三人上海中海物业管理有限公司委托代理人陈正国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：海天花园小区是被告中海发展（上�）有限公司开发建设、1998年竣工入住的涉外楼盘，小区共有519户业主。被告中海发展（上海）有限公司制定的《海天花园入伙资料》写明：“中海物业管理（上海）有限公司是受中海发展（上海）有限公司的委托，全方位负责海天花园小区的管理工作”。海天花园小区“会所”、“购物中心”的规划设计竣工图、小区业主的房地产权证所附平面图以及被告中海发展（上海）有限公司与小区业主签订的管理公约等均证明：“会所”和“”购物中心作为小区的文化娱乐设施，包括：乒乓球室、酒吧、桌球室、舞蹈室、健身房、儿童游戏室、保龄球房、壁球房等，使用权利属于海天花园全体业主。“会所”内的“管理用房”一直作为中海物业公司的管理用房；“购物中心”的监控室、电话间和其他配套设施设备的所有权属于海天花园全体业主共同共有。“会所”及“购�中心”由小区业主自1998年入住以来10余年一直使用。2012年10月，中海物业公司在原告及超过50%的大多数业主同意其增加40%物业费的情况下，拒绝续签物业管理合同，拒绝移交包括“会所”、“购物中心”在内的小区公共配套设施设备，于2012年12月31日撤离海天花园小区。中海物业公司退出海天花园小区之前，“购物中心”由部分出租转为整幢出租开办幼儿园，“会所”因使用年久正在装修。中海物业公司向业主承诺：“购物中心”租金收益补充维修基金；“会所”重新装修后交付小区业主使用。2013年1月1日，中海物业公司撤离海天花园物业管理后，被告金宝根卷走了“购物中心”的全部出租收益，业主们透过“会所”紧锁的玻璃大门发现内部的公共文化娱乐设施竟然全部拆毁，纷纷向原告反映。2013年4月原告经向青浦区房地产交易中心查询得知“会所”、“购物中心”二幢共计6，612.22平方米的建筑，被告金宝根与被告中海发展（上海）有限公司恶意串通，欺瞒海天花园业主，于2009年以人民币27，009，774.80私下交易，贱卖转让。综上所述，两被告共同实施的侵权行为严重侵犯了海天花园“会所”、“购物中心”作为小区业主的文化娱乐设施连同室外泳池已经全部瘫痪达两年之久，两被告应当承担连带责任。原告遂提起诉讼，要求判令：1、两被告根据原设计规划功能及小区业主的使用状况，恢复海天花园“会所”、“购物中心”的原状；2、两被告依法承担连带责任。审理中，原告明确原设计规划功能依据规划图纸上标明的规划功能，小区业主使用状况是指被告金宝根接手时的状态；两被告承担连带责任的理由是会所和购物中心的使用权是业主的，被告中海发展（上海）有限公司将其卖掉违反上海市居住物业管理条例第�十条、第四十三条的规定及国务院关于修改物业条例决定第二十七条、第五十条的规定，被告中海发展（上海）有限公司卖掉会所和购物中心导致业主无法使用。
被告金宝根辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，原告是业主大会的执行机构，没有诉讼主体资格，并未通过业主大会召开并通过本案起诉，也未看到业主大会授权原告起诉，要求驳回原告起诉；第二，按照住宅管理规定及房管部门规定，共有权应办理权属登记，原告既然代表业主主张共有权利，须提供证据证明哪些部位登记在业主名下；第三，被告金宝根实际上依据合法买卖，享有对会所、购物中心的完整、独立产权，应受法律保护；第四，根据合同相对性，两被告签订的合同与原告、第三人无关，原告要起诉恢复原状应该按照侵权责任法提供侵权事实、证据及因果关系。
被告中海�展（上海）有限公司辩称：要求驳回原告诉讼请求。程序方面同意被告金宝根的意见，购物中心和会所的所有权已经登记在被告金宝根名下，根据不动产法规定，有房地产交易中心监督的，颁发权利证书也是由房地产交易中心颁发的，基于现在的权利现状倒推当时两被告的买卖合同是有效的。
第三人上海中海物业管理有限公司述称：原告的诉讼请求与第三人无关，原告也没有通过40%的物业费涨价方案，然后第三人就退出了并移交给新的物业公司，其他的意见同被告中海发展（上海）有限公司。第三人的物业用房之前在会所，后来搬到购物中心一楼，离开时在购物中心一楼
经开庭审理查明，原告系本区海天花园小区的业主委员会。被告中海发展（上海）有限公司为涉案小区的开发商。被告金宝根于2009年取得海天花园购物中心及住客会所的产�证，目前对上述两处房产在装修中。
1998年4月29日，上海市房屋土地测绘中心出具《海天花园购物中心及住客会所房屋土地测绘技术报告书》，载明购物中心建筑面积4，538.41平方米（地上面积2，540.22平方米、地下面积1998.19平方米）、住客会所建筑面积2，073.81平方米。并附房屋分套建筑面积计算成果表、房屋勘丈图。1998年8月3日，开发商取得涉案房屋的产权证，登记为购物中心为商场，建筑面积4，538.41平方米（含地下室）、住客会所为餐馆，建筑面积2，073.81平方米。
两被告于2008年6月签订《上海市商品房出售合同》，并在出售合同的补充条款中约定“中海发展（上海）有限公司向金宝根先生出售青浦区沪青平公路X号住客会所，中海发展（上海）有限公司已将向业主承诺的会所用途和服务方式告知金宝根先生，并约定为出售合同的补充条款，金宝根先生也同意按出售合同的补充条款约定经营使用，不会擅自改变，如需改变已向业主承诺的经营服务方式和具体服务功能的，应按物业管理的有关规定，与业主委员会协商并征得业主代表大会同意。”
双方又签订《房屋认购协议书》，约定购物中心位于上海市青浦区沪青平公路X号海天花园，实测总建筑面积4，538.41平方米，其中包括地下一层01-12单元、地上一层01-06单元、地上二层01-03单元房屋；住客会所位于上海市青浦区沪青平公路1481号海天花园，总建筑面积实测为2，073.81平方米，购物中心内设置有公用天线室、电话总机房、监控中心、配电房等公共设施用房，金宝根提供物业管理用房和业主委员会活动用房，上述用房的具体部位和面积双方在图纸上划定，作为协议附件，金宝根承诺此部分物业提供给公共使用，不改变用途和影响设备正常运转以及�要的检修，如金宝根需对物业进行重新装修的，应首先办理政府或物业管理规定的相关手续，物业应给予必要协助；住客会所主要经营需符合物业产权性质，金宝根经营配套功能，包括健身房、桌球室、棋牌室、舞蹈室、壁球室等以及泳池配套用房（金宝根同意为夏季泳池开放提供条件），具体位置由双方在图纸上划定，图纸作为合同附件，如金宝根需对该物业进行重新装修，应将装修方案事先向小区物业管理公司报备，并办理政府规定的相关手续；购物中心地上一层建筑面积1，292.63平方米，单价7，500元，合计9，694，725元，地上二层建筑面积1，247.59平方米，单价4，000元，合计4，990，360元，地下一层建筑面积1，998.20平方米，单价2，660元，合计5，315，212元，总转让价款20，0002，97元，中海发展（上海）有限公司向金宝根整体转让该物业，所有合同均为不可分割的整体，须同时履行，该物业部分面积现出租给上海青浦区美美私立幼儿园使用，租赁期到2008年6月31日，租金为每月25，000元，金宝根同意带租约受让该物业，该租约必按时依法终止，不得续约，合同到期，开发商负责清退幼儿园；住客会所单价3，380元整体转让，总房价款7，009，477.80元；小区现由中海物业管理（上海）有限公司公司进行物业管理，金宝根同意并遵守有关物业管理约定及使用公约等，购物中心物业管理费为按照地上面积扣除提供给物业管理和公共设施用房面积后，每月每平方米5元，住客会所物业管理费每月每平方米3.5元等。该份合同后有5张附图，标注了购物中心内公共设施用房、物业管理用房、业主委员会活动用房等的位置。
2009年，被告金宝根取得购物中心的产权证，总建筑面积为4，538.42平方米，附记中记明21套室号部位。2009年11月30日�被告金宝根取得住客会所的产权证，总建筑面积为2，073.81平方米。2012年，被告金宝根将购物中心的房产证申请变更，取得两张房产证。2014年，被告金宝根将购物中心的房产证申请变更，取得21张房产证。
以上查明的事实，由原、被告、第三人的陈述，出售合同、认购协议书、产证复印件、测绘报告等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。
根据庭审查明的事实，本院认为，购物中心虽登记为商场，但并不能改变其中含有物业管理用房的根本属性，两被告签订的协议书中购物中心包括物业管理用房且无法分割，被告中海发展（上海）有限公司将上述房产出售给被告金宝根显属不当。根据合同约定内容，被告金宝根在对受让房产进行装修等行为时需依照双方约定与小区业委会协商并征得业主代表大会同意，但显然被告金宝根在进行目前的装修行为时并未向小区业委会或业主大会事先沟通，因此，被告金宝根的上述行为显然违背了其与另一被告间的约定。原告要求被告金宝根恢复原状的诉求，本院予以支持。第三人为当时两被告交易时的小区物业管理公司，第三人对物业管理用房等处的位置陈述显然与规划时不同。本院以两被告签订协议书时确定的附属图纸为被告金宝根恢复原状的依据。被告中海发展（上海）有限公司并未参与被告金宝根的装修行为且在协议书中对此进行了特别约定，因此，原告要求被告中海发展（上海）有限公司对恢复原状承担连带责任，依据不足。据此，依照《物业管理条例》第三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告金宝根应根据房屋认购协议书所附图纸将海天花园会所、购物中心恢复原状；
二、原告要求被告金宝根、被告中海发展（上海）有限公司承担连带责任的诉讼请求不予支持。
本案受理费80元，由原告负担40元，被告金宝根负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 邵 霞
代理审判员 金 艳
人民陪审员 蔡锦珠
二〇一五年六月九日
书 记 员 赵晓霞
附：相关法律条文
一、《物业管理条例》
第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任�供证据予以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。