浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙绍民终字第263号
上诉人（原审被告）某甲公司，住所地绍兴市昌安门外七眼桥。
法定代表人张某某。
委托代理人（特别授权代理）刘某某。
被上诉人（原审原告）某乙绍兴市房地产管理处，住所地绍兴市越城区渔化桥河沿**号。
法定代表人许某某。
委托代理人（特别授权代理）朱甲、朱乙。
上诉人某甲公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省越城区人民法院（2012）绍越民初字第2977号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年3月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年3月20日公开开庭进行了审理。上诉人宏大房地产开发有限公司之委托代理人刘某某，被上诉人某乙绍兴市房地产管理处之委托代理人朱乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，绍兴市越城区上大路1号房屋系国家直管非住宅公房，产权属国家所有，由原告经营管理。2003年10月27日，被告与绍兴市人民政府办公室签订《资产转让协议》一份，约定绍兴市人民政府办公室将绍兴市蔬菜产销总公司改制资产在被告通过竞价出让中标后以人民币3000万元（不含竞价手续费）转让给被告，并约定包含上大路1号房屋在内的三处房屋的使用权由被告承接。改制后，原、被告双方就上大路1号房屋签订过多份租赁合同，就上大路1号房屋建立了房屋租赁关系，原、被告双方签订的历次租赁合同中，对租金的约定不同，每份合同约定的租金随市场行情在上涨。其中最后一份租赁合同签订的时间为2008年1月8日。合同约定：原告将上大路1号房屋（建筑面积117.24平方米，其中营业用房面积58.62平方米，非营业用房面积58.62平方米）租赁给被告使用，租赁期限自2007年5月1日至2009年4月30日止，租金按67500元／年的标准计收。被告必须按季度缴纳租金，每季度第一个月10日前支付，前付后用，不得拖欠。同时，租赁期届满时，被告必须把承租房屋交还给原告，逾期腾退，房屋占用费按季度租金加倍收取，同时，每逾期一天，按季租金额的1%收取滞纳金。同时合同还约定逾期三个月不支付房租，原告有权解除合同，收回房屋。合同签订后，被告依约定的租金标准支付租费，合同到期后，原、被告双方未续签书面租赁合同。被告向原告支付房屋租赁费至2011年12月31日。
原审判决认为，本案的主要争议焦点是被告对诉争租赁房屋的使用权是基于被告与绍兴市人民政府办公室签订的《资产转让协议》还是原、被告双方间签订的多份《租赁合同》。对此评析如下：从内容看，《资产转让协议》中仅明确三处房屋的使用权乙方某接，但未明确房屋使用费等相关重要事项。在《资产转让协议》签订之后，原、被告又另行签订《租赁合同》，确认双方之间的房屋租赁合同关系。从庭审查明事实看，原、被告双方曾签订多份《租赁合同》，租金随市场行情而不断上涨，被告均依《租赁合同》约定的租金标准在向原告履行支付租金的义务。故应确认被告对诉争房屋的使用权甲于与原告之间签订《租赁合同》，而非《资产转让协议》。被告关于《租赁合同》只是形式，被告已基于《资产转让协议》而实际享有三处诉争房屋使用权的抗辩意见，缺乏事实依据，该院依法不予采信。该院同时认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系，双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。原、被告双方签订的最后一份《房屋租赁合同》租赁期限业已于2009年4月30日届满，双方之间并未再行续签《租赁合同》，故原、被告之间的房屋租赁关系在期限届满后，被告继续使用诉争房屋，原告未提出异议的情形下，原房屋租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原、被告均有权随时解除房屋租赁合同关系。故该院对原告要求解除与被告房屋租赁合同关系的诉请，依法予以支持。关于租赁费用的支付情况，原、被告双方并无异议，故被告至今尚欠原告自2012年1月1日起至今的租金，事实清楚，该院对原告的第二项诉请依法亦予以支持。至于被告是否存在违约行为，因原告诉请中并未要求被告承担合同约定的滞纳金等违约责任，故该院在本案中对此不作评析。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除原告某乙绍兴市房地产管理处与被告某甲公司之间房屋租赁合同关系，被告某甲公司应于判决生效后九十日内将座落于绍兴市越城区上大路1号房屋归还给原告某乙绍兴市房地产管理处；二、被告某甲公司应支付给原告某乙绍兴市房地产管理处截至2012年7月31日的租金39375元，并支付按67500元／年标准计收的自2012年8月1日起至实际归还原告上述租赁房屋日止的租金及房屋使用费；于判决生效后九十日内内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取392元，由被告某甲公司负担，于判决生效后三十日内付清。
上诉人某甲公司不服原审判决，提出上诉称：原审法院认定事实错误，本案上诉人对诉争房屋的使用权甲于与被上诉人之间签订的《租赁合同》而非《资产转让协议》的观点是错误的；原审法院认定上诉人与被上诉人之间的租赁合同为不定期租赁合同不符合事实，事实上上诉人已基于与绍兴市政府签订的《资产转让协议》取得了本案诉争房屋的使用权；本案原审法院法律适用错误，本案应属企业改制纠纷而非租赁合同纠纷。综上，请求撤销原判，依法改判支持上诉人在原审中的诉讼请求。
被上诉人某乙绍兴市房地产管理处答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
上诉人某甲公司在二审中提供绍兴市公有房屋租赁合同一份，要求证明上诉人在企业改制之前直至目前为止一直是本案诉争房屋的使用人，期间并没有竞租的情况。被上诉人质证认为，上述证据系复印件，对其真实性有异议，且该证据涉及的房屋是东街287号，与本案诉争房屋不具有关联性。
被上诉人某乙绍兴市房地产管理处在二审庭审中提供绍兴市区非住宅公房租赁合同一份，要求证明原市食杂果品批发部与被上诉人签订的合同是有时间约定的，而不是上诉人说的有长期使用权。上诉人质证认为，上述证据中的承租方并非上诉人，与本案不具有关联性。
本院经审查后认为，双方当事人提供的上述证据均不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第二项规定的“新的证据”，故本院依法均不作认定。
本院经二审审理查明的事实与原审法院认定的一致。
本院认为，本案的争议焦点在于：被上诉人对本案诉争房屋的使用权是基于与市政府签订的《资产转让协议》还是双方当事人签订的多份《房屋租赁合同》，本案所涉法律关系是企业改制纠纷还是房屋租赁合同纠纷。本案中上诉人与绍兴市人民政府办公室签订的合同编号为20××××326《资产转让协议》第四项第四款约定：“原绍兴市蔬菜产销总公司使用的属于房管处的东街287号、上大路1号和解放南路433号（已拆尚未选址）三处房屋的使用权乙方某接”。上述约定，并未明确确认上诉人享有诉争房屋的使用权，也未就使用诉争房屋具体事宜进行具体约定。而在上述《资产转让协议》签订后，上诉人与被上诉人针对诉争房屋的使用期限及费用，均通过租赁合同的形式予以确认，且租赁费用伴随市场行情不断上涨。且上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同主体适格，意思表示真实，内容合法，是依法成立、生效的合同，也是双方当事人在实际履行的合同，故原审法院对诉争房屋使用权甲于双方当事人之间签订的《房屋租赁合同》的认定，应属正确。本案系房屋租赁合同纠纷，在约定租赁期限届满后，上诉人继续使用，被上诉人未提出异议，则租赁期限为不定期，被上诉人可随时解除租赁合同，故原审法院对被上诉人的诉请依法予以支持，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不足，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费784元，由上诉人某甲公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方 艳
代理审判员 钟丽丹
代理审判员 冯 奇
二〇一三年四月三日
书 记 员 叶 婷