内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）内08民终1010号上诉人（原审原告）：云兰，女，蒙古族，个体，现住内蒙古自治区呼和浩特市。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：米奇，内蒙古泽铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁军，男，汉族，个体，现住内蒙古自治区。公民身份号码×××。被上诉人（原审被告）：内蒙古中远房地产开发有限公司。住所地：内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。统一社会信用代码×××。法定代表人：肖磊，公司总经理。委托诉讼代理人：特妮娜，爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。上诉人云兰因与被上诉人梁军、内蒙古中远房地产开发有限公司（以下简称中远公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2017）内0802民初6200号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。云兰上诉请求：一、撤销巴彦淖尔市临河区人民法院（2017）内0802民初6200号民事判决书，依法改判支持原告的诉讼请求。二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认为被上诉人梁军享有的实体权利能够排除上诉人申请执行涉案房屋的认定错误。原审法院对于被上诉人与中远公司是否存在查封之前签订合法有效的书面合同，对于被上诉人是否已经支付购房款等事实做出了错误认定；对于诉争房屋没有交付、没有办理网签等决定是否排除执行的关键事实未作认定。并且对于所适用的法律法规做出了偏离原义的解释。一、现有证据不能证明梁军对执行标的具有合法真实的实体权利。1、在人民法院查封之前，梁军并没有签订合法有效的书面买卖合同，在双方签订《预订协议书》时，中远公司没有预售许可证，所签订协议是无效协议；2、梁军提交的书面合同不具有真实性；3、梁军无法证明其对涉案房屋交付了相应的购房款。转帐凭证说明购房款并没有支付到中远房地产公司帐户，而是支付给案外人，不能证明已支付购房款的事实，且案外人是否将款项交到中远公司帐户以及案外人与中远公司是何种关系，一审法院没有查明。4、在本案中，一审法院查明梁军作为权利人在巴彦淖尔市房屋产权交易中心于2013年5月27日登记有位于临河区先锋办五一西街北欧印象23-1-102室房屋一套。梁军并不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项的规定，一审法院将时间点错误界定为购买争议房屋时有无其他住房没有法律依据。二、被上诉人认可涉案房屋均没有交付，在人民法院查封之前并没有合法占有上述不动产，不能排除执行。三、本案是由于梁军个人原因没有办理网签及预告登记，应当由梁军承担相应法律风险。梁军辩称，涉案房屋我是2010年给父母买的，但是一直没有交工，我又于2013年贷款买了北欧印象的房。网签没有通知过我办，我是全款买的房屋。中远公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确。中远公司与梁军的房屋买卖合同合法有效，被上诉人梁军对中远睿城小区B8-3-201号房屋依法享有的物权期待权可以排除上诉人对房屋的执行。被上诉人梁军为购买中远公司开发的B8-3-201号住宅房屋，并与中远公司签订了《中远睿城住宅楼预定协议书》，因该协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，应为合法有效的商品房买卖合同。被上诉人梁军按照协议的约定，已经支付了上述房屋的全部价款。中远公司认为被上诉人梁军享有的房屋消费者物权期待权应当依法受到保护，并且能够排除上诉人申请的执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条的规定，应当中止对上述房屋的执行。云兰向一审法院起诉请求：判令对临河区中远睿城小区B区10号楼（后变更为8号楼）3单元201室许可执行。一审法院查明事实：2010年12月28日，中远公司向梁军出具收据收取预购房定金10000元。2011年1月3日，梁军与中远公司签订中远睿城住宅楼预定协议书，主要约定梁军自愿购买中远公司开发的中远睿城小区B区10号楼（后变更为8号楼）3单元201室住宅，预测建筑面积75平方米，单价2298元/平方米，总价款172350元，付款方式为一次性付款172350元。并对交工日期、面积误差及违约责任等事项作了约定。当日，梁军通过银行转账向中远公司支付购房款162350元，中远公司给梁军出具金额为172350元的收据一张。后梁军又于2017年6月15日补交尾款8102元，由中远公司给梁军出具了收据。2014年10月15日，本院作出（2014）临民初字第4017号民事判决书，判决中远公司向云兰支付委托报酬830万元及利息。中远公司不服该判决提起上诉，巴彦淖尔市中级人民法院于2015年9月1日作出（2015）巴民二终字第6号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因中远公司未履行生效判决确定的义务，云兰于2015年9月11日向本院申请执行。执行过程中，本院于2015年9月15日作出（2015）临执字第3088号执行裁定书，对中远公司开发的中远睿城小区包括梁军购买的B区10号楼（后变更为8号楼）3单元201室在内的30套房屋予以查封，并向建设行政主管部门发出了协助执行通知书。2016年6月3日，中远公司对该执行标的提出书面异议，本院于2016年7月29日作出（2016）内0802执异50号民事裁定书，裁定驳回中远公司的执行异议。2016年9月8日，梁军对执行标的提出书面异议，本院作出（2016）内0802执异101号民事裁定书，裁定中止（2015）临执字第3088号执行裁定书对中远睿城小区B区10号楼（后变更为8号楼）3单元201室的查封。2013年8月8日，中远公司取得中远睿城B区10号楼的预销售许可证。涉案房屋至今未竣工验收，未交付使用，也未到建设主管部门办理相关备案登记。另查明，梁军作为权利人在巴彦淖尔市房屋产权交易中心于2013年5月27日登记有位于临河区先锋办五一西街北欧印象23-1-102室房屋一套，该房于2013年7月3日办理了抵押登记，抵押权人中国建设银行股份有限公司巴彦淖尔分行，约定期限从2012年6月21日-2030年6月21日。梁军在巴彦淖尔市不动产登记中心无不动产权登记记录。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案梁军与中远公司签订的中远睿城住宅楼预定协议书的内容具备了商品房买卖合同的主要条款，且中远公司在本案起诉前已取得商品房预销售许可证，是合法有效的商品房买卖合同。梁军作为商品房的买受人依照约定支付了购房全部价款，所购房屋为居住用房，是商品房的消费者，其物权期待权优于一般金钱债权，应受法律保护。因涉案房屋至今未竣工验收，未交付使用，也未到建设主管部门办理相关备案登记，梁军对于未办理房屋备案登记手续及不能占有使用房屋无过错。虽然梁军又于2013年5月27日登记购买了临河区先锋办五一西街北欧印象23-1-102室房屋一套，但梁军在购买中远睿城小区B8-3-201号住房时，符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的住房的情形，在购买本案争议房屋时属唯一一套房屋。综上，梁军请求排除对临河区中远睿城小区B区10号楼（后变更为8号楼）3单元201室强制执行的理由成立，本院予以支持；云兰要求对临河区中远睿城小区B区10号楼（后变更为8号楼）3单元201室许可执行的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项的规定，判决：驳回云兰的诉讼请求。案件受理费100元，由云兰负担。二审中各方均没有提交新证据，二审经审理查明事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，对于梁军与中远公司是否签订合法有效的商品房买卖合同的问题。梁军于2011年1月3日与中远公司签订了《中远睿城住宅楼预定协议书》，约定了所购买房屋的具体位置、面积、总价款、付款时间、违约责任等主要内容。当日，中远公司向梁军出具了金额为172350元的收据一张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该预定协议书应认定为商品房买卖合同。虽然在签订预定协议书时，中远公司未取得商品房预售许可证，但在本案起诉前已取得商品房预销售许可证，所以应认定双方所签订的预定协议书为合法有效的商品房买卖合同。对于交付购房款的问题。上诉人云兰认为梁军购房款未支付给中远公司帐户，仅支付给案外人，不能证明其已支付购房款，梁军提交的银行转帐存款凭条与中远公司出具的收款收据时间数额相吻合，可以证实梁军向中远公司交付购房款的事实，对该事实应予以认定。关于梁军名下有无其他居住房屋的问题。一审法院查明梁军又于2013年5月27日登记购买了临河区先锋办五一西街北欧印象23-1-102室房屋一套，但梁军在购买中远睿城小区B8-3-201号住房时，符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的住房的情形，在购买本案争议房屋时属唯一一套房屋。该认定虽欠妥，但梁军作为购房消费者，签订合同及支付购房款在前，云兰申请查封在后，梁军签订商品房买卖合同的目的是为了取得诉争房屋的物权，基于消费者生存权这一更高价值的维持以及从市场交易安全的视角出发，其对涉案房屋所享有的权利优于申请执行人的一般金钱债权，其对诉争房产所享有的权利能够排除对本案诉争房屋的执行。综上，上诉人云兰的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，虽适用法律存在瑕疵，但判决结果正确，依法应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人云兰负担。本判决为终审判决。审判长 蔡 勇审判员 李智平审判员 仲佳才二〇一八年八月二十八日书记员 尹 航附：所适用法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁定结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。