湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终6481号上诉人（原审被告）：长沙宝瑞房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区万家丽北路一段699号恒大雅苑综合楼一楼。法定代表人：赖立新，公司董事长。委托代理人：赵军，男，1970年12月28日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈少安，男，1964年2月9日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托代理人：王超海，长沙市正浩法律服务所法律工作者。委托代理人：何雄美，长沙市正浩法律服务所法律工作者。上诉人长沙宝瑞房地产开发有限公司（以下简称宝瑞公司）因与被上诉人陈少安房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2015）开民一初字第05715号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，上诉人宝瑞公司的委托代理人赵军、被上诉人陈少安的委托代理人何雄美到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人宝瑞公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判宝瑞公司按照合同约定支付逾期办证期间的违约金，或者将本案发回重审。二、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实及理由：一、一审判决认定事实错误，完全主观臆断被上诉人存在客观损失。二、一审判决错误适用法律，滥用自由裁量权将合同约定的违约金标准提高了37倍。三、被上诉人的委托代理人唐德程系法律工作者，其执业范围应在长沙市天心区法院，但是本案中当事人一方的住所地均不在天心区，故其代理属于违法代理，一审程序存在违法的情形。四、涉案合同关于逾期办证违约金的条款合法有效，应得到法院的支持，合同约定的违约金完全可以补偿被上诉人的损失。五、被上诉人请求按照银行贷款利率计算逾期办证违约金的诉请没有法律依据，不应得到支持。被上诉人陈少安辩称，一、上诉人提供的商品房买卖合同本身就是霸王条款，显失公平，严重违法了法律关于土地使用权证和房屋使用权证登记的规定，现因上诉人的原因造成本案涉案房屋的土地使用权证、房产证逾期办理，上诉人的行为已经构成违约；二、被上诉人的委托代理人的代理资格符合民事诉讼法的规定，执业范围也符合湘司发[2011]52号文件的规定，且上诉人在一审中对双方出庭人员的资格进行了审查，并无异议。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈少安向一审法院起诉请求：一、判令宝瑞公司支付逾期办证的违约赔偿15497元；二、判令宝瑞公司在一个月内办妥土地使用权证；三、判令宝瑞公司承担本案的诉讼费。原审法院经审理查明，陈少安（买受人）与宝瑞公司（出卖人）于2010年8月3日签订长沙市商品房买卖合同（合同编号201089092509）一份，合同约定陈少安购买宝瑞公司开发的恒大雅苑项目中的第21-24号栋N单元25层2509房，建筑面积176.10平方米，总金额1019548元；第六条付款方式及期限约定：买受人以一次性付款的方式付款，2010年8月3日支付房款305864元整，余款713684元须在2010年8月9日前全部付清；第十条交付期限及条件约定：出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；···第十九条约定：···出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理（见附件四）。该合同附件四：合同补充协议：···九、双方同意本合同第十九条补充如下：1、出卖人在交付商品房后540个工作日内办妥房屋所有权证。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任；2、出卖人未能在约定时间内办妥房屋产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房屋产权证，买受人有权退房。2012年6月30日，宝瑞公司按期向陈少安交付了恒大雅苑项目中的第21-24号栋N单元25层2509号房。宝瑞公司于2014年10月31日向房地产管理部门申请了该房产权登记。原审法院认为，一、陈少安与宝瑞公司于2010年8月3日签订的长沙市商品房买卖合同以及附件是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照房屋买卖合同以及附件的约定全面履行自己的义务。陈少安向宝瑞公司如数交纳了房款，宝瑞公司应当按期向陈少安交付房屋以及按期办理好房屋权属证书，虽然宝瑞公司按期交付了房屋，但是未按合同约定在规定的期间内办理好房屋产权证，违反了合同约定，有违约行为。双方当事人在房屋买卖合同以及附件中没有对国有土地使用权证的办理进行约定，但是我国现实行房地一体的房屋政策，宝瑞公司在办理好房屋产权证的同时，也应当将国有土地使用权证办好。但是，由于双方当事人在房屋买卖合同以及附件中没有对国有土地使用权证的办理进行约定，故陈少安在本案中要求宝瑞公司为其办理国有土地使用权证没有合同依据；二、宝瑞公司为陈少安购买的房屋向房屋登记部门申请产权登记，房屋登记部门进行受理之日即为合同约定办妥产权登记的时间，因此，该时间应为2014年10月31日；三、关于违约金的计算问题。宝瑞公司未能在交付房屋后的540个工作日为陈少安办理好房屋产权证，应当向陈少安支付违约金。陈少安认为，依据约定的违约金的计算方法计算出来的违约金过低，不能弥补其损失，但是陈少安未向原审法院提交其损失的直接证据。原审法院认为，对于约定的违约金低于造成的损失的情况，当事人可以向人民法院或者仲裁机关申请增加违约金，在本案中，陈少安虽然未向原审法院提交损失的直接证据，但是因宝瑞公司未能按约定及时为陈少安办理房产权证，客观上给陈少安造成损失，违约金的计算方法原审法院调整为每日按已付房款的万分之一支付，至办妥房产权证之日止，双方于房屋买卖合同附件中约定交房后540个工作日内办妥房屋所有权证，因一年365天中正常工作日约为250天，经原审法院核对，上述期间折算成自然天数约为2年又1月28天，即宝瑞公司至迟应于2014年8月27日办妥房屋所有权证，而宝瑞公司实际办好房产证之日为2014年10月31日，已逾期65天，故宝瑞公司应向陈少安支付违约金6627元（1019548×0.01%×65≈6627）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条的规定，判决如下：一、长沙宝瑞房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内支付陈少安违约金6627元；二、驳回陈少安的其他诉讼请求。案件受理费187元，由宝瑞公司承担。在二审中，当事人没有提交新的证据。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且无法律规定的合同无效情形，应认定为合法有效，然上诉人未在合同约定的期限内办理好本案涉案房屋的所有权证，已经构成违约，应承担相应的违约责任。双方在合同中约定，如果上诉人未在约定期限内办妥房屋产权证，应每年按已付房款的0.1%向被上诉人支付违约金。上诉人称，一审判决将合同约定的逾期办证违约金调整为日万分之一不当。本院认为，综合本案合同的履行情况、过错程度、实际损失等情况，一审判决将合同约定的逾期办证违约金调整为日万分之一过高，本院将违约金标准酌情调整为上诉人每日按已付房款的万分之零点五向被上诉人支付违约金。根据合同约定，上诉人至迟应于2014年8月27日办妥房屋所有权证，而上诉人实际办好房产证之日为2014年10月31日，已逾期65天，故上诉人应向被上诉人支付违约金3314元（1019548×0.005%×65≈3314）。另，关于本案一审审理程序问题，本院经过审查，一审审理过程中并未存有程序严重违法，以影响本案公正审理的情形，故本院对上诉人的该项上诉请求不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，但判处不当，依法应予改判。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2015）开民一初字第05715号民事判决；二、长沙宝瑞房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内支付陈胜违约金3314元；三、驳回陈胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费187元，由长沙宝瑞房地产开发有限公司承担，二审受理费187元，由长沙宝瑞房地产开发有限公司承担93.5元，由陈少安承担93.5元。本判决为终审判决。审 判 长  何豪杰审 判 员  詹支粮审 判 员  曾庆军代理审判员  黄 琦代理审判员  冷子剑二〇一六年十二月十五日书 记 员  孙 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。