黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终3103号
上诉人(原审被告)：黑龙ＸＸ风房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区六顺街153号。
法定代表人：胡滨，总经理。
委托诉讼代理人：周垚，黑龙江元辰（佳木斯）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙海艳，黑龙江元辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：霍玉增，女，1969年12月29日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
上诉人黑龙ＸＸ风房地产开发有限公司（以下简称华风公司）与被上诉人霍玉增房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南民一初字第00274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查及询问当事人的方式进行审理。本案现已审理终结。
华风公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回霍玉增的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决事实认定错误，双方在商品房买卖合同中对华风公司承担逾期办理产权违约责任的前提条件是买受人办理完毕进户手续后365日内。根据上述约定，“买受人办结进户手续”是华风公司承担逾期办理违约责任的前置条件。由于霍玉增拒不办理进户手续，导致该前置条件至今未成就。在该条件未成就的情况下，不存在华风公司逾期办理产权违约责任的问题；2.根据物业管理条例第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。物业公司收取物业费用虽然是第三方权利条款，但双方在合同中约定第三方权利条款符合法律规定，合法有效。根据意思自治原则，该约定对双方均具有法律约束力。一审判决以收取物业费用是第三方权利为由不支持华风房地产公司的主张，不仅属于理解和适用法律错误，而且违反意思自治原则，因此所作的判决是错误的；3.“办结进户手续”与“实际进户入住”的内容不同、要求不同、条件不同，是不同的法律概念。一审判决混淆办理进户手续与实际进户入住的法律概念，在认定事实、适用法律均错误；4.原审判决判令华风公司“为霍玉增出具位于哈尔滨市南岗区文林街60号华风海城湾小区2号楼2单元2101室的购房发票”不当。生产经营者销售商品时应否开具发票及不开具发票应承担的法律责任，是税务行政法律法规和行政诉讼法律所调整范畴，不受民事法律法规和民事诉讼法律所调整，不属民事诉讼审理范畴。另，华风公司于2016年4月12日已为霍玉增出具了位于哈尔滨市南岗区××风××小区××楼××室的购房发票。华风公司无法为霍玉增重复出具购房发票，且也不符合法律规定。
霍玉增辩称，华风公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决请求维持一审判决。
霍玉增向一审法院起诉请求：1.判令华风公司给付违约金至办理产权证完毕止，暂计74,304元（自2012年1月16日至2013年12月4日止）；2.华风公司出具购房发票；3.由华风公司承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2010年3月27日，霍玉增、华风公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，霍玉增以1,083,199元的价格购买华风公司开发的位于哈尔滨市南岗区××单元××室房屋。合同第11条交接，约定通知确认的交付日起既认定霍玉增已认可房屋交付使用，房屋损毁、灭失的风险由霍玉增承担，霍玉增应按已入住的标准支付物业管理、取暖等相关费用。合同第15条“关于产权登记的约定”出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第3项处理：双方同意在买受人办理完毕进户手续后365日内办理房屋所有权证，如逾期未能办理完毕，出卖人每逾期一日向买受人支付总房款万分之一的违约金。霍玉增于2011年1月15日办理进户手续并入住至今，并于进户当日交纳了水电费、电梯费等相关费用。2011年1月15日，霍玉增与哈尔滨宝佳物业管理有限公司签订了《华风．海城湾前期物业管理服务合同》，哈尔滨宝佳物业管理有限公司为独立法人。2014年1月，华风公司通过特快专递通知霍玉增完善办理产权证所需手续，但未妥投。经庭审询问，华风公司称完善办理产权证手续即补交物业费。2013年12月16日华风公司取得哈尔滨市商品房销售许可证。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。同时应遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，霍玉增购买本案诉争房屋后，华风公司作为出卖方应协助霍玉增办理更名过户手续，如因出卖人的原因不能在约定的时间内办理产权变更手续，系对霍玉增权利具有一定影响，且不能实现合同目的，故华风公司应对迟延过户承担合同约定的违约责任。霍玉增请求华风公司出具购房发票，因霍玉增已交付全部购房款，华风公司即应出具购房发票，故本院对霍玉增的这一诉讼请求予以支持。华风公司主张，按照合同约定霍玉增应交纳物业费，霍玉增未交纳物业费即未办理完毕进户手续，而办理更名过户手续按合同约定应在办理完毕进户手续后365日内，故交纳物业费是办理进户手续的前提条件，华风公司因此并未违约。一审法院认为，首先该合同并未对此特殊约定交纳物业费是办理产权证的前提条件，合同书第11条“．．．买受人应按已入住的标准支付物业费、取暖费等相关费用”的约定属于合同的一般性义务条款，按照通常字面的理解，并不等同于华风公司主张的不交纳物业费即为未办理完毕进户手续，进而不能办理产权证。其次，本案诉争的华风海城湾小区的物业公司为具有独立法人的哈尔滨宝佳物业管理有限公司，主张物业费收取的权利应属于宝佳物业公司，而非华风公司。霍玉增是否交纳物业费，系物业服务合同纠纷，与本案房屋买卖合同纠纷不属同一法律关系；最后，协助买受人办理房屋更名过户手续系出卖人法定的义务，同时合同对此亦明确约定“双方同意在买受人办理完毕进户手续后365日内办理房屋所有权证”，且霍玉增已于2011年1月15日领取钥匙，办理完毕进户手续，已实际入住诉争房屋。故对自2012年1月16日至华风公司取得哈尔滨市商品房销售许可证之日2013年12月16日止，华风公司应按合同约定按霍玉增支付总房款万分之一给付违约金。华风公司主张，因案外人哈尔滨市宝盛房地产经纪有限公司是代办产权证的公司，故应追加其为华风公司的主张，一审法院认为，合同第15条对办理权属变更登记已做明确约定“双方同意在买受人办理完毕进户手续后365日内办理房屋所有权证，如逾期未能办理，出卖人每逾期一日向买受人支付总房款万分之一的违约金”此约定明确了逾期办理产权证的违约责任为出卖人即华风公司，对于案外人代办公司，不予追加。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、黑龙ＸＸ风房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿霍玉增迟延过户违约金74,741元；二、黑龙ＸＸ风房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为霍玉增出具位于哈尔滨市南岗区××单元××室房屋的购房发票；三、驳回霍玉增的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决查明的事实予以确认。
另查明：本案诉讼期间，华风公司已经为霍玉增开具了案涉房屋的销售不动产统一发票，现霍玉增已取得案涉房屋不动产权证书。
本院认为，关于华风公司上诉主张霍玉增没有办结进户手续，华风公司不应承担逾期办证违约责任的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条中约定“在买受人办理完毕进户手续后365日内办理完毕房屋所有权证”，华风公司据此主张霍玉增没有按照“进户流程卡确认单”第四项的规定交纳物业费，视为没有办理完毕进户手续，但“进户流程卡确认单”第四项“物业费用已交”指向并不明确，且根据合同相对性原则，收取物业费的权利属于物业公司，华风公司以此为由主张霍玉增“没有办结进户手续”依据不足，一审判决确认霍玉增于2011年1月15日办理进户手续，华风公司应自2012年1月16日起承担违约责任得当。对华风公司不同意支付违约金的请求，本院不予支持。
关于华风公司上诉主张已经为霍玉增开具销售不动产统一发票，不应重复开具的问题。经询问双方当事人对华风公司已经开具销售不动产统一发票的事实并无异议，华风公司该项上诉主张本院予以支持。
综上所述，黑龙ＸＸ风房地产开发有限公司部分上诉请求成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但二审中出现新的事实。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南民一初字第274号民事判决第一项；
二、撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南民一初字第274号民事判决第二项、第三项;
三、驳回霍玉增其他诉讼请求。
二审案件受理费1658元，由，黑龙ＸＸ风房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁红玉
审判员 王晓东
审判员 宋彦辉
二〇一八年七月十二日
书记员 周小倩