北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第06917号
原告（反诉被告）中国人民解放军63985部队，住所地北京市丰台区长辛店杜家坎11号。
法定代表人任国成，主任。
委托代理人许桂林，北京市东易律师事务所律师。
委托代理人任超，男，1986年8月20日出生。
被告（反诉原告）北京新成万丰科技服务有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇黄徐路西侧47号。
法定代表人李文生，总经理。
委托代理人王学刚，北京大成律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国人民解放军63985部队（以下简称63985部队）与被告（反诉原告）北京新成万丰科技服务有限公司（以下简称新成万丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。63985部队的委托代理人许桂林、任超，新成万丰公司的法定代表人李文生、委托代理人王学刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
63985部队诉称：2008年3月1日，63985部队与新成万丰公司签订《场院租赁合同》，63985部队将位于农场内西北2号院（含房屋，约35亩，地址位于北京市丰台区南岗洼村）租赁给新成万丰公司，合同约定：“一、租赁期限为五年（2008年3月1日至2013年3月1日）……四、待合同终止后，乙方投资的所有地上建筑物由乙方自行拆除或无偿转让给甲方（建筑物拆除后要基本恢复原地貌）……十、合同期满或终止后，若甲方无继续发包意愿，乙方必须按时搬出甲方场院，超过十日尚未搬出者，甲方视为乙方放弃财产所有权，甲方有权自行处置”。合同期满后，63985部队不同意将场院继续出租给新成万丰公司，63985部队为此要求新成万丰公司立即搬出，但新成万丰公司不同意搬出，继续占有使用该场院。63985部队多次向新成万丰公司发函，要求其按照双方签订的《场院租赁合同》的约定，立即搬出该场院，新成万丰公司始终不同意。为了维护63985部队的合法权益，诉至法院要求：一、新成万丰公司立即为63985部队腾退位于北京市丰台区南岗洼村农场院内西北2号院的场院；二、新成万丰公司按照每日274元的标准向63985部队支付自2014年3月1日至实际腾退之日止的使用费；三、由新成万丰公司承担本案诉讼费。
新成万丰公司答辩并反诉称：不同意63985部队的诉讼请求，理由如下：一、双方已经达成合同续约的一致意见，新的5年合同租赁期理应继续执行。我方与63985部队已经在2013年3月前达成了租赁合同续约的一致意见，只是因为当时63985部队正在进行新旧负责人的交接工作，没能及时签署续约合同，但是该续约合同双方已经实际执行了，这在63985部队给予我方的2014年6月16日的通知中已经完全体现。我方认为63985部队应该继续履行合同，作为解放军部队单位更应该遵纪守法、敬业爱民，不可强势欺压我方这一小民企，不能因为部队领导的变动就对前任的行为一概不认，恶意毁约置我方的巨额损失于不顾。二、我方在新的租赁期间投入巨资用于场地的装修及装饰，63985部队应予以赔偿。2008年3月1日，我方与63985部队达成《场院租赁合同》，在签署租赁协议之初，双方就已经明确约定该场地租赁期不低于20年，但是考虑到部队的特殊规定，63985部队作为团级单位对外只能签署5年期的租赁合同，因此第一期合同的租赁期才为5年。当时双方一致同意在合同到期后继续续约，保证我方的正常生产经营及投入回报。第一个租赁期我方投入了700多万用于场地的平整及厂房建设。2013年3月双方达成续约意愿后，我方按照当初的约定，开始了新的5年租期的投入，大约300多万元，截止目前为止该租赁场地已经投入1000余万元，但是投资回报远远没有弥补这一损失。如果63985部队执意毁约，理应赔偿我方的上述损失。三、63985部队提出的解约理由不成立。双方的《场院租赁合同》中关于合同解约的条款第九条约定“确因国家或者甲方上级机关建设用地，乙方承包的土地被征用或因甲方上级机关政策变化，要求终止合同”，但是据我方所知，63985部队并不存在上级机关征地或者政策变化的原因，并且我方的租赁场地是63985部队出租的众多场地之一，被包围在中间，其他租赁场地的租期都到2018年或者更晚，即使63985部队将本案场地收回，也只能是重新租赁给其他企业，对其没有实际利用价值，也不存在完成上级机关的政治任务问题。因此，该合同的解约不存在法定不可抗力的条件，也不存在政府或者部队上级机关的特殊政治用地安排非要解约的条件。综上所述，反诉要求：一、63985部队赔偿新成万丰公司租赁场地的装修及设备投入损失共计300万元；二、本案的反诉费用由63985部队负担。
63985部队辩称：不同意新成万丰公司的反诉请求，理由如下：一、反诉与本诉不是同一法律关系。二、双方在2008年3月1日明确约定租赁期限为5年，后来没有签订任何书面合同，应视为不定期合同，后我方按法律程序告知新成万丰公司腾退场院，新成万丰公司理应腾退。三、在2013年至2014年的不定期合同中，新成万丰公司建设了很多厂房，但未经过我方允许，因此损失应由其自行承担。
经审理查明：2008年3月1日，63985部队（甲方）与新成万丰公司（乙方）签订《场院租赁合同》，约定：甲方将农场内西北2号院（含房屋，约35亩）承包给乙方从事合法自主经营。承包期限为五年（2008年3月1日至2013年3月1日）；承包金额为每年十万元；付款方式为乙方在每年的3月1日前向甲方交清当年的场院租赁费；合同期内，乙方可根据自己的实际情况对所承包的场院进行合理规划建设，但不能实施有损甲方利益的建设项目，待合同终止后，乙方投资的所有地上建筑物由乙方自行拆除或无偿转让给甲方（建筑物拆除后要基本恢复原地貌）。确因国家或甲方上级机关建设用地，乙方承包的土地被征用或因甲方上级机关政策变化，要求终止合同，甲方应提前30天通知乙方，乙方应在甲方规定的时间内搬出场院，已付承包费甲方不再返还。甲乙双方权利义务关系即告终止，相互之间不负任何经济责任，但因征地发生的补偿费用，甲乙双方根据投资来源确定费用的归属。合同期满或终止后，若甲方无继续发包意愿，乙方必须按时搬出甲方场院，超过十日尚未搬出者，甲方视为乙方放弃财产所有权，甲方有权自行处置。后新成万丰公司按约支付租金，并在租赁期满后另行交纳2013年4月至2014年3月的租金。
2014年6月16日，63985部队向新成万丰公司下发《通知》一份，载明：我部2008年3月与你单位签订的五年期《土地承包合同》已于2013年3月份到期，根据你单位实际缴纳租金情况，合同延期一年至2014年3月份。现根据上级机关相关规定要求，我部决定从2014年4月份起不再续租，请于2014年6月30日前清空你单位所属物资和人员，地上建筑物的处理按照《土地承包合同》约定的条款内容处理。
2014年7月30日，63985部队向新成万丰公司下发《通知》一份，载明：根据我部与你单位签订的《土地承包合同》中规定，及你单位实际上缴租金情况，该《土地承包合同》已于2014年3月1日到期。按《土地承包合同》要求，现通知你单位于2014年8月20日前将租赁土地地上物拆除或无偿转让我部，并迁出所有个人物资，逾期如仍有余物，视为乙方放弃所有权。如逾期不搬，我部将采取下一步措施，因此所产生的损失由你方承担。同日，新成万丰公司的法定代表人李文生签收该《通知》。
2014年8月7日，63985部队向新成万丰公司下发《关于腾退场院的催告函》一份，载明：2008年3月1日，我部与贵公司签订《场院租赁合同》一份，租赁期限自2008年3月1日至2013年3月1日。合同期满，经双方口头协议，租期延长一年，贵司亦按约定缴纳截止至2014年3月1日的租金。按双方的合同及口头约定，租赁期应于2014年3月1日到期。租赁期满后，我部多次以口头及书面形式通知贵司腾退场院事宜，但贵司仍拒绝腾退。贵司的行为已严重违反法律的规定，严重影响我部的管理使用以及损害我部经济利益。据此，我部正式通知贵司：一、请贵司于2014年8月20日前向我部腾退承租的所有场院（含五间原属我部的房屋），并将承租的场院恢复原状。二、按每日277元的标准支付自2014年3月2日至2014年8月2日的场院使用费。超过2014年8月20日未腾退的，我部将按当地实际租金标准主张场院使用费。三、贵司私自转租的行为已经严重违反了《场院租赁合同》第八条约定，贵司应按合同约定，赔偿我方经济损失。四、按照《场院租赁合同》第四条及第十条的约定，合同到期后，贵司应将其所投资的所有地上建筑自行拆除或无偿转让给甲方。贵司逾期未拆除的，我部有权自由处分。如需拆除，拆除费用由贵司承担。五、关于贵司于2014年8月3日曾向我部送达一份《关于终止土地承包合同通知的回复》中述及“贵司在所承包的土地上建设投资约1200万元，如此时终止合同我司损失巨大。”的问题，我部认为双方的租赁关系属于到期终止，《场院租赁合同》约定的合同期限为五年，贵司在签订合同之时已完全知晓合同期限，而《场院租赁合同》第四条亦明确约定“合同终止后，乙方投资的所有地上建筑物由乙方自行拆除或无偿转让给甲方”。贵司应根据实际情况合理规划建设，投资风险也应由贵司自行承担。我部再次声明，不对贵司建设的行为承担任何责任。同日，新成万丰公司的法定代表人李文生签收该催告函。
2015年1月20日，63985部队委托北京市东易律师事务所律师许桂林向新成万丰公司邮寄《律师函》，就腾退场院一事提出如下要求：一、在律师函发出之日起7日内拆除场院内建筑物并搬离，将恢复原地貌的农场内西北2号院交给63985部队；二、向63985部队支付合同到期之日起至今的场院占有使用费。
本案诉讼过程中，新成万丰公司认可农场内西北2号院现仍由其占有使用。
另查，目前新成万丰公司的经营状态为被吊销营业执照。
上述事实，有场院租赁合同、通知、通知接收确认单、关于腾退场院的催告函、催告函接收确认单、律师函、EMS查询单、法人信息查询表及双方当事人的陈述等相关证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中，新成万丰公司与63985部队签订的《场院租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同；合同到期后，新成万丰公司另行缴纳一年（2013年4月至2014年3月）的租金，63985部队予以收取，应视为双方达成不定期的租赁合同，双方可随时解除合同。63985部队先后四次向新成万丰公司发出通知，要求新成万丰公司腾退涉案场院，属于行使合同解除权的行为，产生合同解除的法律效力，故63985部队要求新成万丰公司腾退农场内2号院的诉讼请求，本院予以支持。新成万丰公司辩称双方达成另一个五年期的租赁合同，但未提供证据予以佐证，故本院对其该项辩解理由不予采信。关于房屋使用费，本院参照租赁合同约定的标准予以判决。关于新成万丰公司主张的租赁场地的装修及设备投入损失问题，因双方系不定期租赁合同关系，63985部队可随时解除合同，而且双方在合同中约定合同终止后，新成万丰公司投资的所有地上建筑物由乙方自行拆除或无偿转让给甲方，故新成万丰公司要求63985部队赔偿其装修及设备投入损失的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）北京新成万丰科技服务有限公司于本判决生效后十五日内将北京市丰台区南岗洼村农场内西北2号院（含房屋，约三十五亩）腾空并交还原告（反诉被告）中国人民解放军63985部队；
二、被告（反诉原告）北京新成万丰科技服务有限公司于本判决生效后十五日内按照每日二百七十四元的标准给付原告（反诉被告）中国人民解放军63985部队自二Ｏ一四年三月二日起至实际腾退场院时止的场院使用费；
三、驳回原告（反诉被告）中国人民解放军63985部队的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）北京新成万丰科技服务有限公司的反诉请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千三百八十八元，由被告（反诉原告）北京新成万丰科技服务有限公司（于本判决生效后十五日内交纳）。
反诉案件受理费三万一千三百六十元，由被告（反诉原告）北京新成万丰科技服务有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 娟
人民陪审员 梁京联
人民陪审员 卢桂萍
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 张 娜