南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江民二初字第313号
原告广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行，住所地南宁市星光大道7-1号南宁泰富房地产开发有限责任公司办公楼一楼铺面。
代表人李灿前，副行长。
委托代理人黄晴，广西北部湾银行股份有限公司员工。
委托代理人梁佳，广西北部湾银行股份有限公司员工。
被告广西贝跃金属材料有限公司，住所地南宁市科德西路19号仓库。
法定代表人周国平。
委托代理人周建斌，该公司员工。
被告北海三新物业有限公司，住所地北海市长青东路1号。
法定代表人杨惠容。
第三人陈晓雪。
委托代理人陈士奎。
委托代理人葛晓博，上海林拓律师事务所律师。
原告广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行与被告广西贝跃金属材料有限公司（以下简称被告一）、被告北海三新物业有限公司（以下简称被告二）、第三人陈晓雪金融借款合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理后，依法组成由审判员刘媛媛担任审判长，人民陪审员梁志友、刘小英参加的合议庭，于2016年2月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄晴，第三人陈晓雪的委托代理人陈士奎、葛晓博到庭参加诉讼，两被告经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年11月16日，被告二与原告签订了编号为北部湾银行高抵字DB032111000040号的《最高额抵押合同》，约定以权属被告二的位于北海市四川南路98号金沙万绿园一区别墅1号、2号、3号、4号、5号、9号、12号、24号、29号（权属证号：北房权证2011第0022**号、002273号、002274号、002275号、002276号、002280号、002283号、002298号、0023**号）设定最高额抵押，所担保的主债权为原告依据其与被告一自2011年11月16日至2014年12月16日期间，在30000000元的最高借款额度内签订的《借款合同》及《银行承兑协议》而享有的对债务人的债权。双方于2011年11月18日在北海市房地产交易中心办理房地产抵押登记，房地产抵押登记证明书编号为北房地交押字（2011）第06768号。2012年11月27日，原告与被告一签订编号为北部湾银行贷字HT033012112701048号的《流动资金借款合同》，约定了贷款金额、期限、利率、担保方式等。合同签订后，原告依约于2012年11月27日向被告一发放流动资金贷款18200000元，借款期限从2012年11月27日起至2013年11月27日止。但合同约定的还款期限届满后，经原告多次催收，被告一至今未能按时足额偿还借款利息。截止2015年1月28日，被告一共欠原告借款本金18200000元、利息和罚息3678009.18元。为维护自己的合法权益，原告特向法院起诉，请求判令：1、被告一偿还原告借款本金18200000元及利息3678009.18元（利息含罚息和复利，暂计至2015年1月28日，以后按合同约定继续计至清偿之日止）；2、原告对权属于被告二的位于北海市四川南路98号金沙万绿园一区9栋别墅（权属证号：北房权证2011第0022**号、002273号、002274号、002275号、002276号、002280号、002283号、002298号、0023**号）的抵押房产享有优先受偿权；3、本案诉讼费用由两被告负担。
原告对其主张提交的证据有：
1、《最高额抵押合同》，证明被告二为被告一的本案债务提供抵押担保的事实；
2、《房屋所有权证》（9份）及《北海市房地产抵押登记证明书》，证明本案抵押房产已经办理抵押登记的事实；
3、《流动资金借款合同》，证明原告与被告一之间存在借款合同关系及相关约定；
4、《个人借款凭证》，证明原告依约将借款支付给被告一的事实；
5、逾期贷款催收通知书，证明原告向被告二催收贷款的事实；
6、贷款欠款明细，证明截止2015年1月28日被告一尚欠的借款本息数额。
第三人陈述称：位于北海市四川南路98号金沙万绿园一区4号别墅，被告二于抵押前已转让给第三人，第三人已支付了大部分款项，参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中关于买受人、建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权顺位的规定，原告的抵押权不能对抗第三人，原告不应就北海市四川南路98号金沙万绿园一区4号别墅实现抵押权。1、原告与被告二于2011年11月16日签订《最高额抵押合同》，而第三人与被告二于2011年5月3日签订《房屋购买协议书》，即第三人在订立买卖合同时，抵押尚未存在，第三人系善意的买受人。原告在订立抵押合同时，应履行对抵押物的审查义务，原告怠于履行审查义务的责任应由原告承担。2、第三人已向被告二支付1680000元房款，支付比例达到99.65%。3、被告二已将房屋交付给第三人占有，第三人已装修使用。
第三人对其主张提交的证据有：
1、《购买协议书》，证明第三人与被告二于2011年5月3日签订购买协议及相关约定；
2、收款收据、中国人民银行支付系统专用凭证（2份）、银行账户交易明细，证明第三人已向被告二支付绝大部分购房款的事实。
两被告未提出书面答辩，也未到庭参加诉讼。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案两被告经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据来源合法，与其陈述的事实有关联，能够证明其主张，第三人对原告提交证据的真实性没有异议，故本院对原告提交证据的真实性予以认定。原告对第三人提交证据的关联性及证据2的真实性不予认可。本院认为，第三人提交证据2中的收款收据、银行账户交易明细系原件，中国人民银行支付系统专用凭证虽然是复印件，但与收款收据、银行账户交易明细相互印证，故本院对第三人提交证据2的真实性予以确认。第三人提交证据意欲证明其位于北海市四川南路98号金沙万绿园一区4号别墅系其购买并已支付绝大部分房款，并进而主张原告不能就该房产优先受偿，而原告其中一项诉请即为就该房产优先受偿，故第三人提交的证据与本案具有关联性，本院对原告该项主张不予采纳。
结合上述确认的证据及庭审笔录，本院查明以下法律事实：2011年11月16日，原告与被告二签订一份《最高额抵押合同》（编号：北部湾银行高抵字DB032111000040号），主要约定：被告二为被告一自2011年11月16日至2014年12月16日期间与原告签订的《借款合同》及《银行承兑协议》项下债务在30000000元的最高借款额度内提供抵押担保；抵押担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息及应向原告支付的其他款项；抵押物为位于北海市四川南路98号金沙万绿园一区别墅1号、2号、3号、4号、5号、9号、12号、24号、29号（房产权属证号：北房权证2011字第××号、北房权证2011字第××号、北房权证2011字第××号、北房权证2011字第××号、北房权证2011字第××号、北房权证2011字第××号、北房权证2011字第××号、北房权证2011字第××号、北房权证2011字第××号）。2011年11月18日，被告二提供的上述房产办理了最高额抵押登记，最高抵押限额为30000000元。2012年11月27日，原告与被告一签订一份《流动资金借款合同》（编号：北部湾银行贷字HT033012112701048号），主要约定：被告一向原告借款18200000元，借款期限12个月，从2012年11月27日起至2013年11月27日止；借款利率为年利率，采用固定利率，在提款日基准利率上浮20%，借款逾期的，罚息利率为借款利率上浮50%，如借款利率调整的，罚息利率根据调整后的借款利率及合同约定的上浮幅度确定；借款逾期的，对借款人不能按时支付的利息，按合同约定的罚息利率计收复利；被告一于2012年11月27日一次性提款，由原告将借款全部划入被告一在原告处开立的借款专用账户；按月付息，一次还本，被告一于2013年11月27日偿还全部借款本金。同日，原告依约向被告一发放贷款18200000元。借款期限届满，被告一未依约还本付息，截止2015年1月28日，被告一尚欠原告借款本金18200000元，利息（含罚息、复利）3678009.18元。原告遂诉至法院，提出前述诉讼请求。
另查明：位于北海市四川南路98号金沙万绿园一区别墅1号、2号、3号、4号、5号、9号、12号、24号、29号的所有权于2011年1月31日进行设立登记，登记的房屋所有权人为被告二。2011年5月3日，被告二与第三人签订一份《购买协议书》，主要约定：第三人向被告二购买位于北海市四川南路东侧、侨港二路北侧“金沙万绿园”一区项目四号别墅，价款1685900元；第三人于2011年6月底前支付1000000元，于2012年3月底前支付680000元，剩余房款在办理房产证时缴清。之后，第三人于2011年5月31日、2012年3月26日分别向被告二支付购房款1000000元、680000元，合计1680000元。第三人称被告二于2012年将协议书约定的金沙万绿园一区别墅4号交付给第三人，第三人于2012年装修入住。
本案调查的重点是：原告对于金沙万绿园一区别墅4号是否享有优先受偿权。
本院认为：原告与被告一签订的《流动资金借款合同》及原告与被告二签订的《最高额抵押合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，两份合同均合法有效。《流动资金借款合同》签订后，原告依约履行了发放贷款的义务，但被告一未依约按时偿还借款本息，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。原告与被告一在《流动资金借款合同》中约定：借款逾期的，罚息利率为借款利率上浮50%；借款逾期的，对借款人不能按时支付的利息，按合同约定的罚息利率计收复利。本案借款期限已于2013年11月27日届满，故原告要求被告一偿还尚欠借款本金、利息（含罚息和复利）符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告对于金沙万绿园一区别墅4号是否享有优先受偿权的问题。第三人称该别墅于抵押前已转让给第三人，第三人已支付了大部分款项，参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中关于买受人、建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权顺位的规定，原告的抵押权不能对抗第三人，故原告对该别墅不享有优先受偿权。原告怠于履行审查义务的责任应由原告承担。本院认为，首先，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的适用范围是人民法院审理的房地产纠纷案件和执行案件，且针对的是建设工程价款的处理，故本案不适用该批复的规定。其次，原告与被告二签订《最高额抵押合同》的时间是2011年11月16日，办理抵押登记的时间是2011年11月18日，而第三人认可4号别墅于2012年才交付并装修入住，亦即，原告与被告二签订《最高额抵押合同》时4号别墅并未交付，原告无法得知该别墅的实际交易情况。不动产登记具有物权公示公信的效力，4号别墅房屋登记信息显示所有权属被告二，原告据此与被告二签订《最高额抵押合同》，并向房管部门办理了抵押登记，持该房屋他项权证向被告一发放贷款，原告已尽到合理的注意义务。第三，4号别墅所有权进行设立登记的时间是2011年1月31日，被告二与第三人签订《购买协议书》的时间是2011年5月3日。亦即，签订购买协议是4号别墅就已取得房屋所有权证，可以进行转让登记。综上，本院对第三人的该项主张不予采信。被告二自愿以其位于北海市四川南路98号金沙万绿园一区别墅1号、2号、3号、4号、5号、9号、12号、24号、29号为被告一自2011年11月16日至2014年12月16日期间向原告借款在30000000元的最高借款额度内提供抵押担保，并依法办理了抵押登记，故原告有权对上述抵押物在最高债权限额30000000元的余额内享有优先受偿权。被告二履行抵押担保责任后，有权向被告一追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十七条，《中华人民共和国物权法》第二百零三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告广西贝跃金属材料有限公司归还原告广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行借款本金18200000元；
二、被告广西贝跃金属材料有限公司支付原告广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行利息（利息含罚息和复利，截止2015年1月28日，利息为3678009.18元；从2015年1月29日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按本案《流动资金借款合同》中约定的利率计付）；
三、为实现上述债权，原告广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行有权以被告北海三新物业有限公司的抵押物（即位于北海市四川南路98号金沙万绿园一区别墅1号、2号、3号、4号、5号、9号、12号、24号、29号，房产权属证号分别为：北房权证2011字第××号、北房权证2011字第××号、北房权证2011字第××号、北房权证2011字第××号、北房权证2011字第××号、北房权证2011字第××号、北房权证2011字第××号、北房权证2011字第××号、北房权证2011字第××号）折价或拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿，但原告广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行优先受偿的范围与《最高额抵押合同》（编号：北部湾银行高抵字DB032111000040号）项下担保的其他债权合计不超过30000000元，被告北海三新物业有限公司履行抵押担保责任后，有权向被告广西贝跃金属材料有限公司追偿。
案件受理费151190元，保全费5000元，公告费700元，合计156890元，由被告广西贝跃金属材料有限公司、被告北海三新物业有限公司负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
请执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时上诉人应在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费151190元（户名：南宁市中级人民法院，账号：20×××28，开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）。逾期不交又不提出缓交、免交申请的，则按自动撤回
审 判 长 刘媛媛
人民陪审员 梁志友
人民陪审员 刘小英
二〇一六年三月十一日
书 记 员 陆昕昕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第五十七条为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
《中华人民共和国民事诉讼法》（2012修正）
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。