河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0103民初8155号原告：浮财古,男，汉族，1970年10月9日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：王淑君、刘丽杰，河南国银律师事务所律师。被告：河南京澳置业有限公司，住所地：郑州市二七区航海路197号1号楼15层1528室。法定代表人：魏书敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：张长青、王旭谦，河南国基律师事务所律师。原告浮财古诉被告河南京澳置业有限公司（以下简称京澳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浮财古及其委托诉讼代理人王淑君，被告京澳公司的委托诉讼代理人张长青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办理产权初始登记的违约金12873.95元（违约金按日万分之一计算，从2016年4月20日起计算至实际办理产权初始登记之日止）；2.判令被告向原告支付逾期开通天燃气的违约金2004.37元；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年10月9日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于建云××、××北××商品房××套。合同约定被告应于2016年2月20日前将符合条件的商品房交付原告使用，同时被告应在2016年4月20日前将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。但被告至今仍未履行合同约定的房屋产权初始登记义务。另依照合同第十四条约定，被告承诺与商品房正常使用直接关系的水、电、燃气供应等基础设施应于2016年2月20日达到市政管网直接供给，并取得相关企业的验收合格证明文件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按照合同第九条处理。但被告在交付房屋时，水、电、燃气设施均未达到使用条件。基于以上事实，为维护原告的合法权益，原告诉至本院，请求判如所请。被告京澳公司辩称，一、被告按合同约定在2016年4月20日前向郑州市房管局递送办理初始登记材料，但因小区为保障房项目，是一个整体，如果部分房屋被查封导致整个小区不能办理登记手续，被告对于金水区人民法院查封的A区、B区部分房屋没有任何过错也没有任何责任，因此不应当承担相应的违约责任。二、因我国房产登记政策变动，郑州市房管局于2016年8月19日起不再办理产权初始登记，该项业务目前已经取消。被告于2016年4月12日向郑州市住房保障和房地产管理局提交了如下办理初始登记业务的手续材料：1.国有土地使用证；2.建设工程规划许可证；3.建设工程开工报告；4.竣工验收报告；5.维修基金缴存证明；6.派出所门牌号证明；7.楼盘表；8.测绘合同或测绘报告；9.施工图、竣工图平面图；10.物业招投标证明；11.发改委批复、套型面积的批复。上述材料是办理初始登记的全部材料，符合当时房管局对办理初始登记业务的要求，因第三人原因造成被告报送材料未予通过，房管局系统审核，因此，被告不应当承担由此造成和停止办理之后的违约责任。三、原告诉求的违约起始时间不应当自2016年4月20日起计算时间。依据房屋买卖合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内持办理权属登记须有出卖人提供资料，到产权登记机关登记，因此原告应当自房屋交付使用60日后开始计算。四、因天燃气公司将天燃气统一安装变为个性化安装，只有在业主装修完毕后，天燃气公司才会向原告出具验收合格证明，被告不应当承担装修期内的违约责任，同时因合同是对水、电、燃气、弱电四项的总体约定，在只有一项违约的情况下，应承担四分之一的违约金。五、涉案房屋是经济适用房，小区系郑州市重点建设项目，为了保障业主尽快入住，郑州市政府对此开通绿色审批通道，可以提前开工，后走手续，被告的行为并未给原告造成实际损失。不应当承担违约责任。六、针对原告提出的变更诉讼请求增加初始登记部分的违约金，被告认为没有任何事实和法律依据，原告提供的不动产中心的证明材料是办理首次登记的材料，首次登记为国家国土部门对土地权籍的登记，与初始登记不是一个概念。因此，不能以政策调整后新增加的内容来约束政策调整前的相关要求。被告在2016年4月16日之前已经完成了办理初始登记业务所要求的所有书面材料，符合申请初始登记的要求。综上，因部分业主房屋查封问题，房管部门和天然气公司，政策调整造成被告无法按照约定办理相关手续，及取得验收合同证明，被告没有过错，属于合同的情势变更，不应当承担违约责任。经审理查明，原、被告于2014年10月9日签订《商品房买卖合同》及合同附件四《合同补充协议》各一份，约定原告购买被告公司开发的位于二七区××、××区××楼××号经济适用房一套，房屋总价287365元。付款方式：约定金额：287365元，付款方式：现金，约定付款时间：2014年10月9日，交纳比例100%。合同第八条第一款第（5）项约定：被告应当在2016年2月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经施工、监理、建设单位验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条内容已完成；前期物业管理已落实的商品房交付买受人使用。被告关于基础设施、公共配套建筑正常运行作出承诺，与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水设施：2016年2月20日达到：申请开通使用标准；……2、供配电设施：2016年2月20日达到：申请开通使用标准；……3、燃气供应设施：2016年2月20日达到：申请开通使用标准；运行方式为市政燃气直接供给，取得燃气企业出具的验收合格证明文件。燃气表安装按照燃气公司的有关规定执行。4、有线电视、网络线路等弱电设施于2016年2月20日敷设到户内多媒体箱，达到申请使用条件。对讲门禁系统于2016年2月20日达到正常使用标准。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第六条约定执行，合同附件四《合同补充协议》第六条约定：被告应当在2016年4月20日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐全未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。合同及附件还约定了其他内容。上述合同在履行过程中，原告支付了全部房款，被告亦将房屋交付给原告使用，但未按合同约定的2016年4月20日前将需要由被告提供办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局通过网络发布通告告知各相关单位和广大市民：“因房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”。房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。我局自8月20日起，继续办理房屋交易和产权管理业务，停止办理各类房屋登记业务，包括房屋所有权初始登记业务等。2016年8月19日前，已经受理的房屋交易和登记业务，将继续办理完毕，按原模式发放房屋权属证书或证明。”后被告按照相关文件对首次登记流程的要求（即：对于办理房屋所有权首次登记的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往不动产登记中心申请办理首次登记。）于2016年12月16日取得郑州市房屋交易和登记中心出具的涉案房屋确认单（楼盘表），并陆续办理不动产首次登记相关的材料手续。2017年12月7日，2017年12月8日被告取得涉案的芙蓉花园三期A、B区五栋楼产权人为被告京澳公司的不动产权证书。另查明，1、合同信息备案摘要显示涉案房屋坐落：二七区××、××区××楼××号。2、本院已生效的（2016）豫0103民初10873号民事判决书中查明：华润燃气郑州工程建设有限公司郑州项目部和第六项目部、第八项目部于2016年12月12日出具《情况说明》载明：“该公司第六项目部承建的河南京澳置业芙蓉花园三期A区的个性化安装工程于2016年11月14日验收合格，第八项目部承建的B、C区燃气工程与2016年11月26日验收合格。”3、在诉讼过程中，原告自愿放弃要求被告协助办理不动产权证并交付原告的诉讼请求。再查明，《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》[郑政办〔2015〕127号]规定：按照不动产登记“四统一”的要求,由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记,并使用统一的簿册、证书,规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责,组建登记机构,配置登记人员。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方应当本着诚实信用的原则，按照合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定，被告应当于2016年4月20日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但直到2016年8月20日该局发出通告不再办理房屋所有权初始登记业务时，被告仍没有按合同约定履行该义务，已构成违约。关于原告主张的逾期办理初始登记的违约金，经查，因政策原因，郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日停止办理房屋所有权初始登记业务，该情形属于合同的情势变更，根据合同约定并结合合同履行的实际情况以及被告的过错程度，本院酌定违约金自被告逾期之日即2016年4月21日起计算至2016年8月19日止，按照合同约定的每日按总房款的万分之一计算违约金数额为3477元（总房款287365元×0.0001×121天）。对原告此部分违约金主张过高部分，本院不予支持。关于逾期开通天燃气的违约金，根据合同约定，被告应于2016年2月20日达到申请开通使用标准，而被告于2016年11月26日才取得原告所购房屋燃气工程验收合格证明文件，因此被告已构成违约，故违约金应当自被告违约之日即2016年2月21日起至2016年11月25日止计算。因合同中被告承诺基础设施、公共配套建筑正常运行包含四项内容，原、被告并未约定每项违约时的违约金要累加计算，且违约条款书写在四项承诺的最后，应视为对四项内容违约时的约定。故本院酌定该项违约金按照交房违约金标准的四分之一予以支持，违约金为2004.37元（总房款287365元×0.0001×279天×0.25）。上述两项违约金总额共计5481.37元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南京澳置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浮财古违约金共计5481.37元。二、驳回原告浮财古的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取86元，由被告河南京澳置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员 刘政伟二〇一八年九月十四日法官助理 刘 鸽书 记 员 王星童