河北省迁安市人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2016）冀0283民初3782号
原告（反诉被告）：卢坡，男，1965年3月8日出生，汉族，农民，住迁安市。
委托代理人：王玉海，河北王玉海律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：朱岳鹏，河北王玉海律师事务所律师，特别授权。
被告（反诉原告）：范浩森，男，1977年10月2日出生，汉族，农民，户籍地浙江省天台县，现住迁安市。
委托代理人：张建军，迁安市天成法律服务所法律工作者，特别授权。
委托代理人：范浩亮，男，1982年9月7日出生，汉族，农民，住浙江省天台县，系范浩森之弟，特别授权。
原告卢坡与被告范浩森房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月10日作出（2013）安民初字第2697号民事判决书，原告不服上诉至唐山市中级人民法院。唐山市中级人民法院于2016年6月8日作出（2016）冀02民终2839号民事裁定书，裁定撤销原判发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告卢坡及其委托代理人王玉海、朱岳鹏，被告范浩森的委托代理人张建军、范浩亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢坡诉称：2011年9月10日我与被告签订房屋租赁协议书（2013年3月3日进行修改）。协议约定我将坐落于迁安镇于家村平青大路东侧昆虫养殖场内的一部分房屋及空地租赁给被告，租期为8年，前三年租金为每年60000元。租赁费交纳方式为上打租。被告已交清2013年8月份以前租金。在合同履行过程中，被告私自将租赁的部分房屋转租给他人，并改变原租赁用途，同时还自建了部分房屋，并强行侵占租赁场地以外我的苗圃地。被告至今仍未按约定交纳2013年9月10日前应交的下年度租金，同时给我造成经济损失达10万多元。故起诉至法院，要求：1、解除原被告双方于2013年3月3日签订的房屋租赁协议，并由被告赔偿各项经济损失100000元；2、被告承担本案诉讼费用。重审中，原告变更和增加了部分诉讼请求：1、将第一项诉讼请求中要求被告赔偿各项经济损失数额变更为56132元（租金损失28500元，财产损失27632元）；2、增加一项诉讼请求：鉴定费2680元由被告承担。
被告范浩森辩称：被告范浩森将门市房三间及门前场地转租给赵振余，事先已经征得原告口头同意，事后原被告又签订第二份协议及补充协议，认可了被告与赵振余之间的转租行为，直至2013年7月22日前赵振余经营洗车部达数月之久，原告所提出的损失并非被告造成的，被告方不同意赔偿原告的经济损失。
被告范浩森反诉诉称：我与原告于2011年9月10日签订房屋租赁协议书。原告将位于迁安市平青大公路东侧原双利食药用昆虫养殖场院内建筑面积约400平方米（门房四间、厂房七间、卫生间两间、彩钢围挡98米），空地面积600平方米租赁给我开办红龙梦沙发商店。租赁后根据实际需要经原告同意，我对租赁物及空地进行了建设装修，装修费用159614元。2013年3月3日双方签订新的租赁协议书，履行至2013年7月22日，原告就无视国法和租赁协议的约定，想非法解除合同，当其提出无理要求被我拒绝后，便于7月22日开始断电，使我经营的沙发商店无法生产，第一次7月22日起至24日，断电3天；第二次8月8日，断电1天；第三次8月10日起至8月30日，断电20天；前后共计24天，每天给我沙发店造成的经济损失为2537.40元，24天总计60897.60元。故起诉至法院，要求：1、原告按照租赁合同约定双倍赔偿我装修费319228元；2、原告赔偿因其私自断电给我造成的经济损失60897.6元；3、原告承担反诉诉讼费用。重审中，被告变更部分反诉请求：1、将第一项反诉请求中的赔偿数额变更为211928元（按照鉴定价款双倍）2、将第二项反诉请求中的经济损失数额变更为61341.6元（误工费24960元，房屋租赁费3945.6元、营业损失32436元）。
原告卢坡针对被告范浩森的反诉辩称：被告的反诉请求不能成立，应依法予以驳回，理由如下：1、原被告双方签订的租赁合同第四条第二款规定，被告如违反本合同约定，室内、外所有装修不动产归甲方所有。被告未经原告同意，擅自转租租赁标的物及改变租赁物用途，存在违约行为，被告主张的装修损失应由其自负，原告不承担任何责任。2、被告存在着违约行为，其主张的经济损失应由其自负。
经审理查明：2011年9月10日，原告与被告签订房屋租赁协议书。原告将房屋（门房四间、厂房七间、卫生间二间、彩钢围挡98米）、空地600平租赁给被告开办家具厂。协议中约定：租期为八年，自2011年9月10日至2019年9月10日；每年租金60000元、每年9月10日前15日缴纳；被告不得擅自将房屋卖、出租、转借给他人，被告需将房屋转租给他人或对房屋进行改装，必须经相关部门及原告同意，方可进行；原告除对被告在合同约定的期限内未交清房租及私自改变房屋的主体结构外，不得以其他任何理由解除合同，否则原告自愿按被告的实际装修费用双倍赔偿，被告如违反本合同约定，室内、外所有装修不动产归原告所有；本合同未尽事宜，经原被告双方协商一致，可订立补充条款，所补充的条款与本合同有同等法律效力。协议另约定了其他事项。协议签订后，被告范浩森建了复合彩钢瓦房、单片彩钢瓦房和亮光瓦房等并进行了装修。至2013年2月，双方已按协议约定履行，未发生纠纷。
2013年2月28日，被告提出将门房四间打两个卷帘门，用作沙发样板间，后被告开始施工。原告到施工现场后与被告协商确定打卷帘门位置，双方于2013年3月3日签订房屋租赁协议（圆珠笔书写），约定被告对平青大路路东门房四间进行改造（打两个卷帘门、屋内地面），不许随意扩建，保证现状。如房屋出现损坏被告负全部责任。之后，原告到施工现场发现将地面建了水沟，另外打了渗水井、水井。原告询问被告，被告表示将案涉房屋进行改造开洗车部，先干两个月试试。原告当时并未同意。后经人协商，原被告商定洗车部经营两个月搬走。双方签订了另一份房屋租赁协议书,约定：被告所建门口卷帘门2个和渗水井、水井，使用权归被告所有，产权归原告所有。该协议的落款日期为2013年3月3日。该租赁协议其他内容与2011年9月10日房屋租赁协议书一致。
2013年5月，原告发现又扩建了两间房用于洗车部装具间，原告不认可并将洗车店断电。此时，被告承认将案涉房屋转租给了案外人。原告不同意转租，经人调解未达成一致意见。
另查明，2013年2月24日，被告未经原告同意与赵振山（另案当事人）签订房屋租赁合同，将案涉门房三间、门前场地转租给赵振余经营洗车部，租赁期间自2013年2月29日至2019年3月29日。合同另约定了其他事项。原告对此亦不知情。
2013年7月22日，原告要求被告将洗车店搬走，被告未搬走。原告卢坡于2013年7月22日至8月30日对沙发商店及洗车部先后断电三次（被告范浩森主张停电24天，原告卢坡认可停电18天）。被告范浩森于2013年8月30日将沙发店搬到他处经营。
2013年9月12日，原告以被告未按期缴纳租金、擅自将门房转租他人、破坏租赁物等为由，向被告发出解除合同通知书，被告未接收。原告将通知贴在被告范浩森租赁的大门、后门及办公地点。
2013年11月29日，经本院组织，被告范浩森及赵振余将租赁房屋内物品全部清走。
根据原告申请，本院委托迁安市价格认证中心对租赁房屋损坏、地貌恢复、部分物品拆除费用、租赁损失进行鉴定，鉴定意见为：一、房屋损坏、地貌恢复、部分物品拆除费用27632元;二、2013年9月10日至2014年2月28日租赁损失28500元。原告开支鉴定费2680元。
根据被告申请，本院委托迁安市价格认证中心对其沙发商店新建及装修部分价格进行鉴定，鉴定意见为：被告沙发商店新建及装修部分价格为105964元。被告开支鉴定费3100元。
因原告停电造成被告的损失有：租金损失2958元（年租金60000元÷365天×18天）；误工损失18720元（1040元/天×18天）。合计21678元。
上述事实有原被告陈述、房屋租赁协议、证人证言、工资表、鉴定意见书等证据证实。
本院认为：本案原被告双方争议属于房屋租赁合同纠纷。法律规定，承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。承租人未经过出租人同意转租的，出租人可以解除合同。原被告双方2011年9月10日、2013年3月3日的《房屋租赁协议书》中均约定：被告不得擅自将房屋卖、出租、转借给他人，被告需将房屋转租给他人或对房屋进行改装，必须经相关部门及原告同意，方可进行。原告除对被告在合同约定的期限内未交清房租及私自改变房屋的主体结构外，不得以其他任何理由解除合同，否则原告自愿按被告的实际装修费用双倍赔偿，被告如违反本合同约定，室内、外所有装修不动产归原告所有。上述合同合法有效，双方应忠实履行。本案被告未经原告同意，将部分租赁房屋转租给案外人赵振余并对房屋进行改装，违反合同约定，因此造成原告卢坡房屋损坏、地貌恢复等损失，被告范浩森应予赔偿。2013年11月29日，经本院组织，被告范浩森将在租赁房屋内的物品清走，租赁的房屋交还原告，故本院认为双方租赁协议已于2013年11月29日解除。另据原被告签订的房屋租赁协议约定，被告如违反本合同约定，室内、外所有装修不动产归原告所有。被告未经原告同意将部分案涉房屋转租给赵振余，违反合同约定，故被告要求原告双倍赔偿装修费，本院不予支持。被告未经原告同意转租，违反合同约定，但原告对被告沙发商店进行断电亦有不妥，故对因原告断电行为给被告造成的经济损失（租金损失2958元，误工损失18720元），原告应承担一定的责任（责任比例50%）。被告范浩森主张停电24天，理据不足，本院不予采信，停电天数应以原告卢坡认可的18天为准。被告范浩森主张每天营业损失1351.5元，理据不足，本院不予支持。
综上，被告应赔偿原告经济损失40782元【房屋损坏、地貌恢复、部分物品拆除费用27632元+租赁损失13150元（年租金60000元÷365天×80天，2013年9月10日至2013年11月29日，共80天）】。原告应赔偿被告经济损失10839元【租金损失1479元（年租金60000元÷365天×18天×50%）+误工损失9360元（1040元/天×18天×50%）】。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十三条、第二百二十四条的规定，判决如下：
一、解除原告卢坡与被告范浩森2011年9月10日和2013年3月3日的房屋租赁协议；
二、被告范浩森赔偿原告卢坡经济损失40782元；
三、原告卢坡赔偿被告范浩森经济损失10839元；
四、上述二、三项相抵后，被告范浩森赔偿原告卢坡经济损失29943元，本判决生效后十日内履行；
五、驳回原告卢坡的其他本诉请求；
六、驳回被告范浩森的其他反诉请求。
本诉案件受理费1203元，由原告卢坡负担329元，由被告范浩森负担874元；本诉鉴定费2680元，由原告卢坡负担740元，由被告范浩森负担1940元。反诉案件受理费2700元，由原告卢坡负担107元，由被告范浩森负担2593元。反诉鉴定费3100元，由被告范浩森负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判长杨庆华
审判员王永军
审判员刘庆春
二〇一七年八月二十二日
书记员刘文彬
附相关法律
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
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当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
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（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
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经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。