湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂05民终2183号上诉人（原审被告）：段砚华，男，1963年10月5日出生，汉族，无业，户籍地湖北省汉川市，现住北京市西城区。委托诉讼代理人：段文尾,系段砚华之子，男，1989年5月21日出生，汉族，个体工商户，户籍地湖北省汉川市，现住宜昌市西陵区。特别授权代理。委托诉讼代理人：陈国勇，湖北竞成律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司。住所地：宜昌市解放路商业步行街。负责人：雷梦婕，该分公司总经理。委托诉讼代理人：金剑，该分公司员工,男，汉族，1984年10月1日出生，住湖北省罗田县。一般授权代理。委托诉讼代理人：余喜珍，该分公司员工,女，汉族，1971年6月7日出生，住湖北省宜昌市西陵区。一般授权代理。上诉人段砚华因与被上诉人武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司物业服务合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市西陵区人民法院（2018）鄂0502民初751号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。段砚华上诉请求：1、请求二审法院撤销原审判决（上诉人不服物业费及违约金26304元）。2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人向法院提交的催收证据是虚假的，不真实的。上诉人当庭只提交了2张催缴通知书的复印图片，而未提交原件，因为原件上的时间是可以鉴定出来的。根据法律规定，对于不能核实的复印件，法院不得作为证据使用。另外，被上诉人提交的催收快递凭证，上面没有上诉人的签名，所以并不能证明被上诉人曾经向上诉人催收过该笔物业费。一审法院却将该证据直接认定，违反法律关于证据的认定规定。二、在一审庭审中，上诉人的代理人当庭出示了存放在手机中的多段视频及其相片，这些证据足以认定物业公司没有按照物业合同规定履行自己的义务，开庭过程中法官也同意其向被上诉人出示并质证，同时也出示了家中被盗的派出所报警的记录，但一审判决中直接写着“庭审中，上诉人辩称物业公司没有履行物业合同义务，没有相关证据”这明显与事实不符。三、被上诉人提供的物业服务质量并没有达到双方物业合同约定的标准。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被上诉人的服务质量达不到合同约定的标准，业主当然有权以物业服务质量不达标为由拒绝交纳全部物业管理费。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，二审法院应当撤销一审判决，依法改判。被上诉人武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司辩称，1、物业公司对上诉人进行了多次的书面催缴，并在一审中提供了相关证据予以证实，且本案经一审庭审举证、质证对此事实也予以查明清楚。物业公司在2015年6月25日、2016年11月5日两次在上诉人门上张贴了催缴通知书，上诉人经营宾馆业务一直居住在该物业中，对欠费事实和催缴事实亦是非常清楚，而且物业公司的客服管家也通过电话、短信以及上门对上诉人进行了物业费催缴，物业公司在2017年6月6日通过邮寄的方式向上诉人发送了催缴通知并签收成功。物业公司依法履行了书面催缴的义务。2、按时缴纳物业费是每个业主应尽的法律义务，上诉人差欠物业费44608.23元且一直未缴纳，严重违反前期物业服务合同的约定，理应承担违约责任。上诉人从2015年1月1日至2018年1月1日期间未缴纳一分钱的物业费，此事实在一审中均已查明。3、物业公司已全面履行物业服务合同的义务。相关的履约记录在一审中已向法院提交，上诉人诉称没有事实和法律依据。4、根据前期物业服务合同的约定，上诉人具有先缴纳物业费的义务，有先履行合同的义务。同时，根据最高院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律问题的解释以及物业管理条例的规定，上诉人拒缴物业费无法律依据，其诉请减少物业费和违约金没有事实和法律依据。综上，上诉人的上诉没有事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司向一审法院起诉请求：1、段砚华支付拖欠的物业管理服务费44608.32元（暂计算至2018年1月1日，应结算至付清之日止）；2、段砚华按逾期应付款日千分之三为标准支付违约金10000元；3、段砚华承担本案诉讼费。一审法院认定事实，2007年12月21日，段砚华（买受人）与宜昌三江航天房地产开发有限公司（出卖人）签订了《宜昌市商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买位于宜昌市商业步行街写字楼××、××、××号房屋，建筑面积344.2平方米。合同附件五前期物业服务内容约定物业费按建筑面积3.6元/月/平方米缴纳。2009年3月6日，段砚华签订《宜昌市商业步行街物业管理费收缴协议》，约定物业费按建筑面积3.6元/月/平方米缴纳。同年4月9日，段砚华办理入住验房手续。与此同时，武汉三江物业管理有限公司宜昌分公司与段砚华签订《前期物业服务合同》，合同约定服务费标准按建筑面积3.6元/月/平方米，先缴费后服务，按年度缴纳。不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业公司有权要求业主方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。合同对双方权利义务、服务内容与质量等进行了约定。段砚华依约定缴纳2014年度物业服务费。2015年6月25日，宜昌商业步行街物业管理处向段砚华发出《物业服务费催缴通知书》，要求其缴纳2015年1月1日至2015年6月30日的物业费7434.6元。该通知书武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司张贴在504、505、506号房屋门上。2016年11月5日，武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司在504、505、506号房屋张贴《物业管理费收缴通知书》，要求段砚华缴纳2015年1月1日至2016年12月31日物业管理费29738.4元。2017年6月6日，武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司通过圆通速递向段砚华寄送《物业管理费收缴通知书》，要求其缴纳物业管理费。另查明：2015年12月24日，武汉三江物业管理有限公司宜昌分公司变更企业名称为武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司。一审法院认为，武汉三江物业管理有限公司宜昌分公司与段砚华签订《前期物业服务合同》，该合同合法有效。2015年12月24日，武汉三江物业管理有限公司宜昌分公司变更企业名称为武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司，段砚华辨称武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司没有履行物业服务合同义务，没有相关证据，其观点法院不予支持。物业公司向业主收取物业服务费既是其生存、发展的前提，也是其按照物业服务合同约定向小区业主提供正常全面服务的保障。《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中应按时交纳物业服务费用。可见，业主按时交费是一项法定义务，只要在物业公司提供了基本物业服务的前提下，业主都应该缴纳服务费用，这也是合同义务。若业主对物业公司提供的服务不满，应通过协商或向相关部门反映的方式要求物业公司进行整改，或者成立业主委员会另行选聘物业公司；若因物业公司服务缺失导致业主的人身、财产受损的，业主可在收集相应证据后向人民法院起诉要求赔偿，但不应采取拒交物业服务费的方式进行对抗。就本案而言，段砚华辩称武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司未尽到管理义务缺乏事实依据，其不交物业服务费的观点，法院难以采信。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。2015年6月25日，物业公司向段砚华发出《物业服务催缴通知书》，武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司催缴自2015年1月起的物业服务费符合法律规定。关于物业服务费的标准问题：《前期物业管理服务协议》、物业管理费收缴协议中对物业服务费约定标准为3.6元/月/平方米，双方对此合同的真实性均无异议，故物业服务费应按照此标准计算。即段砚华应支付2015年1月至至2018年1月1日的物业服务费44608.23元（3.6元/月/平方米×344.2平方米×36个月）。关于违约金10000元，明显过高，法院酌情支持4000元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决：一、段砚华应在本判决生效之日起三日内，向武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司支付自2015年1月至至2018年1月1日的物业服务费44608.23元。二、段砚华应在本判决生效之日起三日内，向武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司支付违约金4000元。三、驳回武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1165元，减半收取582.5元，由段砚华负担，段砚华负担的部分在支付上述判决款项的同时一并支付给武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司。本院二审期间，上诉人段砚华围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点：1、一审法院证据采信问题；2、段砚华对物业服务不满是否可以以此为由拒缴或减少物业费。1、关于一审法院证据采信问题。段砚华的委托诉讼代理人段文尾在一审庭审质证时并未对被上诉人举证的张贴在上诉人门上的2张催缴通知书场景照片提出异议，一审法院予以采信并无不当。二审段砚华上诉称2张催缴通知书是复印件，不应当证据使用，本院不予支持。鉴于段砚华的物业一直是段文尾在此经营，被上诉人向此邮寄的催收快递虽不是段砚华本人签收，但显示代为签收，一审法院予以采信该证据并无不当。段文尾一审庭审中将其手机中存储的照片和视频通过手机向法庭展示，但未制作成符合证据形式要求的载体向法庭提交，也未提交家中被盗的报警记录只是作了陈述，一审认定其没有相关证据，并无不当。2、段砚华对物业服务不满是否可以以此为由拒缴或减少物业费。二审段砚华举证了2张照片，认为被上诉人管理的公共卫生间气味大、堆杂物，举证了其玻璃门被砸的报警回执，认为被上诉人没有尽到物业服务合同的义务。本院认为，业主对物业公司提供的服务不满，应通过协商或向业主委员会反映要求物业公司进行整改，如因物业公司服务缺失导致业主的财产受损，业主可在收集相应证据后向人民法院起诉要求赔偿，而不应直接采取拒交物业服务费的方式进行对抗。经法院组织调解，双方当事人不能达成和解，上诉人段砚华以上述理由请求仅支付一半的物业费，无法律依据，本院不予支持。综上所述，段砚华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费457.60元，由上诉人段砚华负担。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 王瑞菊审判员 肖小月二〇一八年八月三十日书记员 余 丹