北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0112民初22229号
原告：黄淑会，女，1965年11月20日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：毕波（黄淑会之子），1988年11月1日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。
被告：北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。
法定代表人：杨维旺，总经理。
委托诉讼代理人：孙冉，北京市中通策成律师事务所律师。
原告黄淑会（以下简称黄淑会）诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告黄淑会的委托诉讼代理人毕波，被告实地公司的委托诉讼代理人孙冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄淑会向本院提出诉讼请求：1.判令实地公司向黄淑会支付延期交房违约金101470.30元（暂计至起诉之日，以实际交房日期为准）；2.判令实地公司退还向黄淑会收取的物业费，由实际交房之日起计算；3.判令实地公司为黄淑会办理房屋登记；4.诉讼费由实地公司承担。事实与理由：2013年8月5日，黄淑会与实地公司签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），房屋项目名称为北京one商业办公非住宅类，房号xxxx，黄淑会依约交付了全款，合同约定的房屋交付时间为2013年11月15日，但实地公司总以各种理由不能实际交付房屋，并要求按合同约定的交房日期给付物业费，这种行为有违公平正义，延期交房的行为也给黄淑会造成一定的经济损失，据此黄淑会在与实地公司多次协商未果的情况下，为维护自身权益向法院起诉。
被告实地公司辩称，不同意黄淑会的第一项诉讼请求。本案的事实是，双方于2013年8月5日签订《北京市商品房预售合同》，黄淑会购买实地公司开发的商业、办公综合楼x层xxxx房屋，房屋总价款766397元。合同附件五付款方式及期限的约定，第三条“缴清上述款项及相应税费后买受人方可按期办理入住手续及办理该套房屋的权属转移”；以及合同附件十补充协议第4-1条约定，“买受人在办理该商品房交接手续前，应按商品房预售合同规定向出卖人缴清全部应付房款、违约金（如有）出卖人代买受人偿还的按揭贷款及利益（如有）、罚息（如有）委托出卖人代缴的专项维修资金（公共维修基金）和契税后，出示相关单位缴纳专项维修资金、契税及其他应由买受人承担费用的纳税凭据，并办理委托出卖人或出卖人指定的代办机构代办商品房的产权证手续”，第9-3条约定将二十二条产权证办理时间由“商品房交付使用后720日内取得”修改为“买受人向出卖人缴清全部房款，应付违约金、利息、罚息、代办费、契税、公共维修基金等费用，提交齐全办理产权证资料且实际办理入住之日720日内取得，前述时间以所有条件满足之日起算，如发生分期付款情况时，以最后一次补齐或更换之日起算”。合同签订后，黄淑会未按照约定向实地公司支付购房款，在2017年4月14日，黄淑会才向实地公司缴清全部房款、公共维修基金、印花税、测绘费、产权证登记费、合同印花税、手续费共计10471.09元，但至今黄淑会尚未向实地公司支付契税。因此，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，黄淑会未向实地公司支付全部购房款，实地公司有权拒绝向其交付房屋，故实地公司没有违约行为，不应向黄淑会支付延期交房违约金101470.3元。依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发［2014］489号）第二十三条“约定违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年”，黄淑会要求实地公司支付违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，人民法院不应支持黄淑会的这项诉讼请求。黄淑会的第二项诉讼请求不是本案诉争的法律关系，实地公司不同意黄淑会的这项诉讼请求。实地公司不同意黄淑会的第三项诉讼请求，合同约定实地公司为黄淑会办理转移登记的时间为黄淑会缴清全部房款、应付违约金、利息、罚息、代办费、契税、公共维修基金等费用，提交齐全办理产权证资料且实际办理入住后720日内取得；事实上，黄淑会未向实地公司交纳契税，实地公司无法履行办了转移登记的义务。综上，实地公司不承认也不同意黄淑会的全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：实地公司（出卖人）与黄淑会（买受人）于2013年8月5日签订了预售合同（合同编号：Y1514542），约定黄淑会购买实地公司开发的通州区新华大街南，中山大街北侧商业、办公综合楼x层xxxx房屋，房屋总价款766397元，房屋交付时间为2013年11月15日。合同附件五付款方式及期限的约定为：2013年8月5日前，买受人向出卖人支付首付房款386397元，2013年10月28日前，买受人向出卖人支付剩余房款380000元；第三条约定“缴清上述款项及相应税费后买受人方可按期办理入住手续及办理该套房屋的权属转移”。黄淑会曾交纳房屋认购费1万元，于2013年6月22日支付部分房款383200元，于2014年5月30日支付剩余房款37万元，于2017年4月14日交纳房屋差价5745元，共计768945元。合同第十六条交接手续第五项约定，买受人同意委托产权代办公司代交专项维修资金、契税、代办产权证费、测绘费、印花税、产权登记等相关费用；买受人自行向相关单位缴纳第二十五条约定的物业服务费用、供暖费、第一年的物业及能源费按29.6元/月﹒平方米。合同第二十五条前期物业服务约定，出卖人依法选聘的物业服务企业为：大连意美企业管理服务有限公司。合同附件十补充协议第4-1条约定，“买受人在办理该商品房交接手续前，应按商品房预售合同规定向出卖人缴清全部应付房款、违约金（如有）出卖人代买受人偿还的按揭贷款及利益（如有）、罚息（如有）委托出卖人代缴的专项维修资金（公共维修基金）和契税后，出示相关单位缴纳专项维修资金、契税及其他应由买受人承担费用的纳税凭据，并办理委托出卖人或出卖人指定的代办机构代办商品房的产权证手续。包括但不限于签署授权委托书，提供办理产权证需要买受人提供的资料（上述委托期限应直至产权登记办理完毕后终止）、支付委托费用，否则出卖人有权推迟商品房交付期限直至买受人缴清上述费用并提供全部材料，且出卖人无须就此向包括买受人在内的任何人承担任何违约责任。”合同附件十补充协议第9-3条约定将二十二条产权证办理时间由“商品房交付使用后720日内取得”修改为“买受人向出卖人缴清全部房款，应付违约金、利息、罚息、代办费、契税、公共维修基金等费用，提交齐全办理产权证资料且实际办理入住之日720日内取得，前述时间以所有条件满足之日起算，如发生分期付款情况时，以最后一次补齐或更换之日起算”。
实地公司主张黄淑会于2017年4月14日才向实地公司交纳房屋差价、公共维修基金、印花税、测绘费、产权证登记费、合同印花税、手续费共计10471.09元，至今未缴纳契税，本院予以确认。实地公司称“黄淑会未向实地公司缴纳契税原因是由于黄淑会向实地公司的销售员表示要自行缴纳契税。”黄淑会称“不同意实地公司的说法，我现在手里都是收据，实地公司把发票给我们，我们拿着发票才可以去交契税。”由此证明，合同履行过程中黄淑会与实地公司口头上对合同第十六条交接手续第五项中契税的缴纳方式做了变更，由黄淑会委托实地公司或实地公司指定的代办机构代缴契税变更为由黄淑会自行缴纳契税。实地公司主张，因黄淑会的原因未缴纳契税，依据合同相关约定，实地公司不应承担违约责任，也未达到合同约定的为黄淑会办理房屋所有权证书的条件。依据双方现有的证据及当事人陈述，本院无法予以确认。
上述事实，有《预售合同》、实地公司收款专用收据、北京O**入住费用明细及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为，本案的争议焦点是，导致涉案房屋无法交付，不能办理产权登记的责任应由哪方承担。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中黄淑会与实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。依据合同第十六条交接手续第五项，合同附件十补充协议第4-1条约定，黄淑会委托实地公司或实地公司指定的代办机构代缴契税等相关费用，此时黄淑会仍然有缴纳契税的义务，但由实地公司代黄淑会到行政部门办理，此种情形下如未能办理完毕转移登记，实地公司应承担不能办理转移登记原因的举证责任。庭审中实地公司主张，黄淑会与实地公司在口头上对合同第十六条交接手续第五项中契税的缴纳方式做了变更，由黄淑会委托实地公司代交契税变更为由黄淑会自行缴纳契税。黄淑会亦称因不信任实地公司经营实力，而变更委托实地公司代交契税为由自行缴纳契税。黄淑会自行缴纳契税情形下如未能办理完毕转移登记，黄淑会应承担办理转移登记不能原因的举证责任。依据现有的证据，尚不足以认定是哪一方的责任导致未缴纳契税，本院认为应由黄淑会承担举证不能的责任。因黄淑会未缴纳契税，尚未达到合同约定交付房屋和办理房屋转移登记的条件，实地公司不为黄淑会办理相应手续不构成违约。故黄淑会要求实地公司支付延期交房违约金并办理房屋登记的诉讼请求，本院不予支持。
关于实地公司向黄淑会收取的物业费由实际交房之日起计算一节，根据合同第十六条交接手续第五项，合同第二十五条前期物业服务，物业费用由黄淑会自行交纳至物业公司。依据合同的相对性，关于物业费的主张黄淑会应向大连意美企业管理服务有限公司主张，与本案针对实地公司主张的请求权基础、诉讼主体均有所不同，不属于同一法律关系。本院对黄淑会主张收取物业费应由实际交房之日起算的请求不予处理，黄淑会可另行主张相关权益。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告黄淑会的全部诉讼请求。
案件受理费1165元，由原告黄淑会负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 金 曦
二〇一七年十月十日
书记员 田琳瑜