福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民终字第640号
上诉人（原审第三人）林爱英，女，1962年9月21日出生，汉族，务农。
上诉人（原审第三人）刘君，男，1982年6月22日出生，汉族，驾校教练。
上诉人（原审第三人）刘伟，男，1984年3月8日出生，汉族，务农。
上诉人共同委托代理人陈仁光，福建杰列律师事务所律师。
上诉人共同委托代理人王新英，福建杰列律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴大燊，男，1942年11月13日出生，汉族，退休干部。
委托代理人徐斌，福建夷顺律师事务所律师。
原审被告刘忠宝，男，1962年7月1日出生，汉族，务农。
上诉人林爱英、刘君、刘伟因房屋买卖合同纠纷一案，不服武夷山市人民法院（2014）武民初字第75号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人林爱英、刘君、刘伟及其共同委托代理人陈仁光、王新英、被上诉人吴大燊及其委托代理人徐斌到庭参加诉讼，原审被告刘忠宝经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
被上诉人吴大燊原审诉讼请求：一、确认吴大燊与刘忠宝签订的《房地产转让合同书》有效并判令刘忠宝、林爱英、刘君、刘伟履行产权过户登记义务。二、刘忠宝支付违约金72930元（计算至2013年8月30日止）。
上诉人林爱英、刘君、刘伟原审诉讼请求：判令吴大燊与刘忠宝签订的《房产转让合同书》无效。
原审法院查明，刘忠宝与林爱英原系夫妻关系，1981年双方出资建设武夷山市花桥头55号房屋一幢。1982年6月22日生育长子刘君，1984年3月8日生育次子刘伟。1985年8月20日双方办理了结婚证，2013年8月9日双方离婚。1988年该房屋办理了房屋所有权证，1999年6月、7月27日刘忠宝与林爱英、刘君、刘伟重新办理了国有土地使用权证（证号为武国用（99）字第187号），房屋所有权证（证号为房权证武房字第××号），房屋所有权人刘忠宝，共有人林爱英、刘君、刘伟。
吴大燊系原武夷山市城东乡政府干部。武夷山市城东乡砖瓦厂（以下简称城东砖瓦厂）原有旧灰厂及一块空地，1997年8月8日，城东砖瓦厂与武夷山市圣龙拆迁公司（以下简称圣龙公司）达成《城东乡砖瓦厂灰厂折旧改建协议》，同意将灰厂的破旧瓦房及空地交给圣龙公司拆旧改建综合办公楼、过渡房。圣龙公司回迁给城东砖瓦厂面积92.75㎡房屋一套。1999年3月2日城东乡人民政府将92.75㎡的回迁房作价46700元以会议纪要的方式分配给吴大燊。该会议纪要载明：根据原砖瓦厂与刘忠宝所定协议，砖瓦厂石灰场地，乡政府享有一套房产，原总投资46700元，现将该房产以31000元的价格安排给吴大燊同志。其过户、房产等手续由吴大燊同志自行办理。综合楼建成之后，圣龙公司未将该回迁房交付给吴大燊使用，而是于2002年10月30日，由刘忠宝与吴大燊签订《房地产转让合同书》，合同主要内容为：一、甲方（刘忠宝）有幢房屋坐落于沙古洲中心路西边，门牌花桥头55号，其四至是：……。本房屋用地面积贰佰贰拾平方米，其中，建房占地壹佰捌拾叁平方米。房屋状况是：……。因住房过剩，现经全家协商决定，将本房地产和设施以协议价款人民币陆万伍仟元整让售给乙方（吴大燊）营业。并于本合同签订生效之日，乙方先付购房款肆万伍仟元整给甲方。甲方即将房地产和设施交付乙方居住使用。二、乙方接收甲方房地产后，三天内将购房款余额人民币贰万元整付给甲方结算清楚。三、合同生效后，甲方应提供房产，房屋产权权属登记证明、土地使用证明复印件。于2002年12月31日将产权过户给乙方，不论何种因素最迟不得超过2003年5月31日。甲方逾期违约必须负一切法律责任，并自逾期之日起，接收售房款的日万分之五计算付违约金给乙方。合同签订后，本应分配给吴大燊的回迁房就由刘忠宝占有、使用，吴大燊另于2002年11月9日、22日补齐换房差价款2万元。刘忠宝亦将武夷山市花桥头55号产权证复印件及房产交付给吴大燊使用至今。在此期间，林爱英、刘君、刘伟均未提出异议。后吴大燊多次要求刘忠宝协助办理产权过户手续均未果。为此，吴大燊诉至法院。
原审法院认为，本案吴大燊、刘忠宝在订立合同后，刘忠宝就将武夷山市花桥头55号财产转移，由吴大燊占有、管理、使用至今，吴大燊是有偿善意取得该财产，其实际上已经行使了所有权人的权利，刘忠宝及林爱英、刘君、刘伟从未过问，也从未与吴大燊协商要求取回房屋。刘忠宝及林爱英、刘君、刘伟认为，吴大燊与刘忠宝签订的《房地产转让合同书》，因林爱英、刘君、刘伟不知情而无效。从庭审的情况看，林爱英、刘君、刘伟是知道讼争房产自2002年起一直由吴大燊居住至今，吴大燊对该房屋管理长达11年之久，刘忠宝及林爱英、刘君、刘伟从未提出异议。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”而且合同第一条有“因住房过剩，现经全家协商决定”的字言，林爱英、刘君、刘伟虽未签字，吴大燊有理由认为刘忠宝卖房是经过全家协商的结果，故刘忠宝及第三人的辩解有违常理，依法不能成立。综上所述，吴大燊、刘忠宝于2002年10月30日订立的《房地产转让合同书》，系当事人的真实意思表示，未违反法律规定，未损害他人利益，合法有效。本案中，吴大燊已按约定履行了交房和补齐房屋差价款义务，刘忠宝虽有履行交房义务，但未履行协助办理房屋产权过户手续义务，故吴大燊的诉请有理有据，依法应予支持。刘忠宝及林爱英、刘君、刘伟要求确认合同无效并取回房屋，违反我国《民法通则》第四条规定的“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”，依法不予支持。吴大燊要求刘忠宝支付2003年6月1日至2013年8月30日的违约金72930元的诉请，根据《民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，吴大燊主张违约金应在2005年5月31日前，故其主张已超过诉讼时效，原审法院不予支持。另外，本案吴大燊、刘忠宝间的关系是房屋买卖法律关系，吴大燊请求刘忠宝履行办证义务的请求权具有物权属性，不受诉讼时效限制，故刘忠宝以吴大燊的诉请超过诉讼时效的抗辩不能成立。刘忠宝经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、吴大燊与刘忠宝于2002年10月30日签订的《房地产转让合同书》合法有效；二、刘忠宝及林爱英、刘君、刘伟应于判决生效后十日内协助吴大燊办理武夷山市花桥头55号的产权过户手续；三、驳回吴大燊的其他诉讼请求；四、驳回林爱英、刘君、刘伟的诉讼请求。
上诉人林爱英、刘君、刘伟上诉称，一、案涉的武夷山市花桥头55号房产是刘忠宝与林爱英、刘君、刘伟的共有财产，根据法律规定，刘忠宝处分共有财产，必须经过其他共有人的同意，其与吴大燊签订的《房产转让合同书》未经其他共有人的同意，该合同依法应属无效。二、吴大燊主张其取得案涉房产，是因为刘忠宝将武夷山市城东乡政府原本应分配给吴大燊的安置房据为己有，并将案涉房产与吴大燊的安置房对换后，由吴大燊补齐差价所获得。该主张缺乏必要的证据，也不能证明本案房产买卖合同的合法性。三、刘忠宝始终对林爱英、刘君、刘伟陈述，其是将案涉房产出租给吴大燊居住，林爱英、刘君、刘伟对刘忠宝出卖案涉房产并不知情。吴大燊居住期间，刘忠宝还多次让林爱英、刘君、刘伟配合其签订房产抵押贷款协议，将案涉房产作为抵押物，而吴大燊对此从未提出过异议，可以认定吴大燊并非善意的购房人。综上，刘忠宝与吴大燊签订《房产转让合同书》，处分本应属于林爱英、刘君、刘伟共有的财产，侵害了共有权人的利益，请求撤销原判，改判《房产转让合同书》无效。
被上诉人吴大燊答辩称，刘忠宝以案涉房产与本应分配给吴大燊的安置房对换，并由吴大燊补齐房屋差价款的情况属实，吴大燊与刘忠宝签订《房产转让合同书》，之后居住在案涉房产中十几年，林爱英、刘君、刘伟都是知情的，吴大燊属于善意的购房人。现刘忠宝与林爱英等人将本应分配给吴大燊的安置房出售后，又在历经十几年后受利益的驱使，主张《房产转让合同书》无效，违反了诚信原则。原审判决认定事实清楚，所作出的判决是正确的。请求二审驳回上诉，维持原判。
原审被告刘忠宝未作答辩。
经审理查明，各方当事人除林爱英、刘君、刘伟对原判查明认定，武夷山市城东乡政府将城东砖瓦厂的回迁房以31000元的价格安置给吴大燊的事实提出异议；以及对原判查明认定“在此期间，林爱英、刘君、刘伟均未提出异议”、“吴大燊多次要求刘忠宝协助办理产权过户手续均未果”的事实提出异议外，对原判查明认定的其余事实没有异议。对各方当事人无异议的事实，本院予以确认。
另查明，刘忠宝曾于2009年、2010年将案涉的武夷山市花桥头55号房产作为抵押物，向武夷山市农村信用合作联社武夷信用社贷款，现贷款已结清。
上述事实，有林爱英、刘君、刘伟提供的武夷山市农村信用合作联社武夷信用社出具的《证明》、二审《法庭审理笔录》在案为证，足以认定。二审过程中，林爱英、刘君、刘伟向本院提供武夷山市农村信用合作联社武夷信用社出具的《证明》一份，以此证明案涉房产在吴大燊居住期间，刘忠宝将之作为抵押物向信用社贷款，证明林爱英、刘君、刘伟对刘忠宝出卖案涉房产并不知情的事实；吴大燊质证认为，对《证明》的真实性没有异议，但《证明》反而佐证了刘忠宝以及林爱英、刘君、刘伟明知案涉房产已经出卖，仍将之用于抵押贷款的不诚信的事实。本院认为，吴大燊对《证明》的真实性没有异议，本院对该证据予以采信，但该证据并不能证实林爱英、刘君、刘伟对刘忠宝出卖案涉房产并不知情的事实。此外，林爱英、刘君、刘伟二审期间还向本院提交刘忠宝、林爱英的《离婚协议》一份，主张根据该协议的内容，证实林爱英、刘君、刘伟对本案房产买卖并不知情的事实；吴大燊质证认为，对《离婚协议》真实性有异议，该协议不能作为本案证据。本院认为，《离婚协议》未经民政部门备案，刘忠宝又未出庭确认，故对该证据不予采信。
对于林爱英、刘君、刘伟就原判查明认定的事实所提出的异议，因其未能提供足以推翻的相反证据，或足以证明其主张的证据，本院对其异议不予支持。
本院认为，本案《房产转让合同书》签订之后，买方吴大燊根据合同的约定支付了相应的购房款，卖方刘忠宝亦将出卖的房产交付给吴大燊，并由吴大燊占有居住至今十余年，双方之间存在真实的房屋买卖合同法律关系。吴大燊占有使用案涉房产的十余年中，并无证据证明该房产原共有人林爱英、刘君、刘伟有提出过异议，林爱英等共有人主张刘忠宝是将案涉房产出租给吴大燊的抗辩理由既无证据证明，也与本案事实不符。有据于此，原判结合《房产转让合同书》中“因住房过剩，现经全家协商决定”的内容，作出吴大燊系善意购买人的判定，符合法律事实，是正确的。林爱英等共有人主张刘忠宝卖房未经其同意，应认定《房产转让合同书》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。虽然刘忠宝在将案涉房产出卖给吴大燊后，还以该房产作为抵押物办理抵押登记，向信用社贷款，但并不足以支持林爱英等共有人对刘忠宝卖房不知情的上诉主张。本案《房产转让合同书》合法有效，刘忠宝以及林爱英等共有人负有履行合同约定的协助办理产权过户登记的义务。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1436元，由上诉人林爱英、刘君、刘伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乐 芳
代理审判员 陈志勇
代理审判员 余观贵
二〇一四年九月十六日
书 记 员 余炜鑫
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。