广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终7115号
上诉人（原审原告）：粟深知，男，1970年2月21日出生，侗族，住广东省中山市。
上诉人（原审原告）：唐飞凤，女，1970年9月25日出生，苗族，住广东省中山市。
上述两名上诉人共同委托诉讼代理人：邝昕，广东正鸿律师事务所律师。
上述两名上诉人共同委托诉讼代理人：吴紫华，广东正鸿律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：刘木金，男，1971年11月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：刘世峰，广东历恒律师事务所律师。
原审第三人：中山市黄圃镇富屹房地产中介服务部，住所地广东省中山市黄圃镇新丰北路48号首层。
负责人：何均洪，该服务部的投资者。
委托诉讼代理人：徐洪清，女，该服务部员工。
上诉人粟深知、唐飞凤因与被上诉人刘木金、原审第三人中山市黄圃镇富屹房地产中介服务部（以下简称富屹服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初3325号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人粟深知、唐飞凤上诉请求：1.撤销一审判决；2.被上诉人刘木金继续履行双方于2017年1月17日签订的《商品房买卖合同》，并立即协助粟深知、唐飞凤办理位于中山市黄圃××蓝天××花园××单元××房[房地产权证号：粤房地权证中府字第××号，土地使用权证号：中府国用（2014）第易0101268号]的过户手续；3.刘木金向粟深知、唐飞凤支付逾期履行滞纳金（以115万元为基数，按每日千分之三，从2017年3月12日起计算至刘木金配合办理过户登记手续之日止）;4.刘木金承担财产保全保险费4550元及律师费55000元。事实与理由：一、一审法院认定刘木金于2017年3月23日已明确表示不再履行合同，双方当事人签订的《商品房买卖合同》已于当天自行解除，属事实认定错误，双方的合同并未解除。2017年2月17日，涉案房产注销抵押登记。2017年2月23日粟深知、唐飞凤致电刘木金要求其继续履行合同。刘木金因房价上涨要求粟深知、唐飞凤加价后才办理过户手续，可见刘木金的真实意思表示并非不履行合同。粟深知、唐飞凤一审提交的录音材料也证实截止至2017年3月17日，双方仍就继续履行合同并变更购房总价事宜进行协商。如果按照一审法院认定刘木金于2017年2月23日明确表示不履行合同，按照常理，刘木金应当立即书面通知粟深知、唐飞凤不再履行合同，而不是等到得知粟深知、唐飞凤已经立案起诉的次日再向其发出律师函，更不会在2017年2月23日后仍在沟通要求增加购房总价事宜。实际上截止至2017年3月23日一审立案当天，双方仍在磋商增加商品房交易价格事宜，故一审法院上述认定有误。二、一审法院对《商品房买卖合同》的理解是片面、错误的，一审判决适用法律不当。本案中，《商品房买卖合同》第八条的约定并非一审法院认定的刘木金享有单方解除权，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，不能免除刘木金继续履行合同的义务。且该合同第十条明确双方当事人都不得擅自终止、变更合同，即任何一方都没有单方任意解除权。一审法院认为“不管刘木金是基于要求加价还是基于房屋涨价或妻子不同意，其均表达了不再履行合同的意思表示”即认定合同解除，显然违反了诚实信用原则。三、刘木金在粟深知、唐飞凤起诉后发出的《律师函》，起不到解除合同的效力，也不能阻碍粟深知、唐飞凤循法律途径解决。《律师函》中的内容均是刘木金单方陈述，起不到解除合同的效果。刘木金本来就没有单方解除权，而且也是在得知粟深知、唐飞凤起诉后，才匆忙发出《律师函》，一方面说明了双方之前没有明确表示解除合同，另一方面该《律师函》的陈述与事实不符。从《律师函》发出的时间来看，在粟深知、唐飞凤起诉时刘木金是没有明确表示解除合同的。按《商品房买卖合同》约定，律师费及其他费用由败诉方即刘木金负担，一审法院对此认定完全不符合事实，更没有理据。综上，请求二审法院支持粟深知、唐飞凤的上诉请求。
被上诉人刘木金二审辩称:一、一审认定涉案房屋买卖合同双方都有单方解除权是正确的，与合同约定的意思表示一致。无论是从合同第八条第一、二款的约定、定金收据载明的备注内容还是以及中介方实际没有征得刘木金妻子在《同意出售房产的声明》签名来看，粟深知、唐飞凤是明确同意刘木金与其一样都享有合同解除权，对刘木金签订合同后再做其妻子的工作出售该房产的结果存在不确定性也是明知的。二、刘木金依据合同约定，遵照订立合同时双方预计的可能做不通其妻子工作导致合同履行不能而作出单方解除合同的行为，该行为作出及时、正当，符合诚实信用原则。单方解除权是指合同有效成立后，在没有履行或完全履行前，当事人一方行使法定或约定的解除权，使合同效力归于消灭。没有一条法律规定合同当事人签订合同后必须履行，不可以解除。正是考虑到合同签订后出现的各种不确定性以及保护合同当事人的交易安全、稳定，法律才赋予合同当事人有单方解除合同的权利，这并不违背诚实信用原则，也是现实情况所需。三、涉案合同的第十条并非限定不能解除合同，且该条约定了解除合同后违约方向守约方赔偿损失。四、刘木金分别于2017年2月23日、2017年3月12日、2017年3月22日通过电话、寄送律师函等方式多次向粟深知、唐飞凤表达了不再履行合同、解除合同的意思表示。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，粟深知、唐飞凤的上诉请求没有事实与法律依据，请求二审法院予以驳回，维持原判。
原审第三人富屹服务部二审述称，刘木金不愿意履行合同的原因在于房价上涨。双方签订合同时刘木金的妻子在场。
粟深知、唐飞凤于2017年3月23日向一审法院起诉请求：1.刘木金继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，并立即配合粟深知、唐飞凤到中山市国土局办理房产过户手续；2.刘木金向粟深知、唐飞凤支付逾期履行滞纳金（以115万元为基数，按每日千分之三，从2017年3月12日起计算至刘木金配合办理过户登记手续之日止）；3.刘木金承担本案律师代理费55000元；4.刘木金承担本案财产保全保险费4550元。
一审法院认定事实：刘木金是位于中山市黄圃××蓝天××花园××单元××房[房产证号:02××47,土地证号:国(2014)易0101268]（以下简称18**房）的所有权人。2017年1月17日，刘木金（甲方、转让方）在其妻子朱俊陪同下，与粟深知、唐飞凤（乙方、受让方）、富屹服务部（丙方、中介方）就上述房地产签订《商品房买卖合同》，甲、乙双方约定，甲方同意将1801房（含家私、电器、专项维修基金）转让给乙方，转让价为115万元。乙方应于合同签订时向甲方支付首期购房定金3万元。合同签订后，在甲、乙双方办理过户手续当天，乙方支付甲方购房款43万元。双方提交资料向银行申请公积金贷款，乙方申请贷款获批后的十个工作日内，双方前往国土部门办理过户手续。领取新证后，乙方接到银行办理抵押登记手续的五个工作日内办理抵押登记手续，并由授权银行将购房余款69万元直接转到甲方账号；若贷款余额不足，不足部分，由乙方在过户当天支付给甲方。此外，双方于合同第八条约定，1.甲方中途不卖或逾期不办理过户手续的（不可抗力因素除外），视为甲方中途违约处理，本合同即告解除，甲方在五个工作日内将乙方所交全部购房款（含定金）退还给乙方的同时，不适用定金法则，甲方只需支付乙方违约金3万元；2.乙方中途不买或逾期五个工作日仍未付清应缴购房款时（不可抗力因素除外），作乙方中途违约处理，本合同即告解除，甲方不退还乙方所交定金；3……第九条约定，甲、乙双方接到相关部门办理手续通知的五个工作日内前来办理，否则按违约处理。超过五个工作日仍未前来办理手续的，可遵循本合同第八条追诉违约责任。如有逾期，违约方应按日向守约方支付总成交价千分之三的滞纳金。第十条约定，本合同签订后，任何一方不得擅自终止、变更本合同，否则作违约处理，违约方应赔偿守约方的一切经济损失（含律师费、诉讼费）。
合同签订当日，粟深知向刘木金转账支付定金1.4万元，唐飞凤向刘木金转账支付定金1.6万元，合计3万元。双方为此签订收据凭证确认，刘木金收到粟深知、唐飞凤定金3万元，收据凭证同时载明“备注：若乙方中途不买，甲方定金不予退还；若甲方中途不卖，要双倍返还。”同日，粟深知、唐飞凤向富屹服务部支付了中介服务费1.3万元，并承诺服务费余款1万元在国土部门递件成功当天一次性付清。
2017年2月17日，涉案房屋注销抵押登记。2017年2月23日，粟深知致电刘木金催促履行合同。刘木金称，当日就明确表示不再履行合同。2017年3月11日，富屹服务部受粟深知、唐飞凤委托，向刘木金邮寄通知书，通知刘木金于2017年3月13日办理房产过户手续，该邮件于2017年3月12日送达。刘木金收到通知书当日，即致电粟深知，表示因房价上涨及妻子不同意不再履行合同。2017年3月17日，粟深知再次致电催促刘木金履行合同，刘木金在电话中表示妻子不同意出售，并表示转让价格低，双方就加价进行讨论，但未能达成协议，并表示通过法律途径解决。2017年3月22日，广东凯行律师事务所接受刘木金委托，向粟深知、唐飞凤邮寄律师函，告知该函发出即时解除双方签订的《商品房买卖合同》，刘木金退还定金3万元、支付违约金3万元，并告知若粟深知、唐飞凤若不采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿，该邮件于2017年3月23日送达。刘木金表示，涉案合同已于2017年2月23日解除。粟深知、唐飞凤则认为双方未约定任意解除权，刘木金无权任意解除合同，涉案合同未解除。
粟深知、唐飞凤因本案纠纷，于2017年3月18日与广大正鸿律师事务所签订民事案件委托代理合同并支付代理费55000元；另因申请财产保全提供担保，于2017年3月22日向中国人民财产保险股份有限公司中山市分公司购买保险，并支付了保险费4550元。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据诉辩双方意见，本案争议焦点为，一、粟深知、唐飞凤与刘木金签订的《商品房买卖合同》是否已解除；二、刘木金应否赔付粟深知、唐飞凤滞纳金、律师费、财产保全保险费。
关于焦点一。粟深知、唐飞凤与刘木金签订的《商品房买卖合同》第十条约定“本合同签订后，任何一方不得擅自终止、变更本合同，否则作违约处理……”该约定是对合同双方当事人单方解除合同权利的限制，但根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故当事人是否有权单方解除合同，应依据双方合同有无特别约定进行认定。本案中，粟深知、唐飞凤与刘木金于《商品房买卖合同》第八条中约定“1.甲方中途不卖或逾期不办理过户手续的（不可抗力因素除外），视为甲方中途违约处理，本合同即告解除，甲方在五个工作日内将乙方所交全部购房款（含定金）退还给乙方的同时，不适用定金法则，甲方只需支付乙方违约金3万元；2.乙方中途不买或逾期五个工作日仍未付清应缴购房款时（不可抗力因素除外），作乙方中途违约处理，本合同即告解除，甲方不退还乙方所交定金”，由此可见，涉案合同只要符合上述约定条件时，双方均有权单方即刻解除合同，粟深知、唐飞凤认为双方未约定任意解除权，理据不足。根据双方上述约定，刘木金有权中途不卖，粟深知、唐飞凤亦有权中途不买，只要刘木金作出不卖或粟深知、唐飞凤作出不买的意思表示，涉案合同即告解除。因此，在粟深知催促刘木金办理过户过程中，不管刘木金是基于要求加价、还是基于房屋涨价或妻子不同意，其均表达了不再履行合同的意思表示，况且刘木金于2017年3月12日收到过户通知书后，于2017年3月23日向粟深知送达律师函，明确表示解除合同，故粟深知、唐飞凤与刘木金签订的《商品房买卖合同》已解除。因合同已解除，故粟深知、唐飞凤要求刘木金继续履行《商品房买卖合同》，并配合办理房地产过户手续，依法无据，一审法院不予支持。
关于焦点二。根据上述焦点一的认定，合同解除后，刘木金要承担的违约责任是退还购房款（定金）3万元，并支付违约金3万元，故粟深知、唐飞凤要求以购房总价款115万元为基数，按每日千分之三从2017年3月12日起支付滞纳金至刘木金配合办理过户手续之日止，理据不足，一审法院不予支持。另粟深知、唐飞凤委托律师起诉前，已获知刘木金不再履行合同的意思表示，在此情况下仍就涉案诉求，委托律师代理诉讼，为财产保全提供担保购买保险而支付相应的律师费55000元、保险费4550元存在主观过错，该损失应由粟深知、唐飞凤自行承担，现粟深知、唐飞凤要求刘木金支付该款，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十九条第一款规定，判决：驳回粟深知、唐飞凤的全部诉讼请求。案件受理费15686元，保全费5000元，合计20686元，由粟深知、唐飞凤负担。
本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。
一审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，在人民法院二审中应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的自愿真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于：一、涉案《商品房买卖合同》是否业已解除；二、上诉人粟深知、唐飞凤的诉讼请求有无事实与法律依据，应否予以支持？
关于争议焦点一。上诉人粟深知、唐飞凤认为涉案《商品房买卖合同》中第十条约定：“本合同签订后，任何一方不得擅自终止、变更本合同，否则作违约处理”，已明确约定双方没有单方解除权，且双方截止至一审起诉之日止仍在一直在洽谈商品房交易总价款事宜，故涉案合同并未解除。被上诉人刘木金则认为合同签订后，其已通过电话及《律师函》方式多次向粟深知、唐飞凤明确表示不履行合同，故涉案合同已解除。对此，本院分析如下：首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”涉案《商品房买卖合同》第八条约定甲方（刘木金）中途不卖或逾期不办理过户手续的，视为其中途违约处理，本合同即告解除，同时亦约定了乙方（粟深知、唐飞凤）中途不买或逾期五个工作日仍未付清应缴购房款，作其中途违约处理，本合同即告解除。由此可见，上述条款明确了合同约定的解除条件成就时，合同即告解除。本案中，刘木金于2017年3月12日收到富屹服务部出具的过户通知书后，并未按通知书上载明的时间办理过户登记手续。从双方当事人在2017年3月17日的通话记录可以看出，刘木金多次表示妻子不同意出售房屋，即刘木金已以自己的实际行为，向栗深知、唐飞凤明确表示拒绝继续履行涉案合同。合同约定的解除条件已成就，根据双方合同约定，涉案合同业已解除。一审判决对此认定并无不当，本院予以维持。
关于争议焦点二。首先，关于房产过户问题。如前所述，涉案《商品房买卖合同》业已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，粟深知、唐飞凤主张要求刘木金继续履行合同，并立即配合其到中山市国土局办理房产过户登记手续没有事实与法律依据，本院不予支持。其次，关于滞纳金的问题。涉案《商品房买卖合同》第九条约定支付滞纳金的前提是双方在接到有关部门办理手续通知的五个工作日内未予办理，本案中未有证据反映双方当事人接到有关部门通知，故粟深知、唐飞凤主张刘木金以115万元为基数，按日千分之三的标准，自2017年3月12日起支付逾期履行滞纳金没有依据，本院亦不予支持。再次，关于律师费及保险费问题。在粟深知、唐飞凤一审起诉前，刘木金已通过电话及《律师函》方式明确作出不继续履行合同的意思表示，在此情况下，粟深知、唐飞凤仍坚持向一审法院起诉要求刘木金继续履行合同、办理涉案房屋的过户手续、支付逾期履行滞纳金及承担相关费用，并因委托律师代理诉讼支付律师费55000元，因财产保全提供担保购买保险支付保险费4550元，上述两项费用属于粟深知、唐飞凤自行扩大的损失，应由其自行承担。
对双方当事人均未上诉部分，本院不予处理。刘木金在签订涉案合同后，以实际行为拒绝履行合同义务，应承担相应的违约责任。对因刘木金违约行为给栗深知、唐飞凤造成的损失，栗深知、唐飞凤可另循法律途径主张权利。
综上所述，上诉人粟深知、唐飞凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15686元（上诉人粟深知、唐飞凤已预交），由上诉人粟深知、唐飞凤共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 牛庆利
审判员 张群立
审判员 刘 通
二〇一八年三月七日
书记员 莫 琰