中华人民共和国上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终2690号
上诉人(原审原告、反诉被告)：符韬，女，1986年8月6日出生，汉族，住所地中国上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：顾金其，上海市锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴静远，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海公寓(毛里求斯)有限公司，住所地中国上海市。
法定代表人：吴旭晖，董事。
委托诉讼代理人：包奕。
上诉人符韬因与被上诉人上海公寓(毛里求斯)有限公司(以下简称“上海公寓”)房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第3302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
符韬上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审法院关于上诉人停电后仍在经营的认定存在错误，被上诉人1月9日停电，上诉人支付了部分转让款，被上诉人随即供电。被上诉人1月9日停电后，上诉人未再支付转让款，故被上诉人没有恢复供电，上诉人未再经营。租赁合同既约定了违约金，又约定没收保证金，也约定抵扣上诉人所欠租金，属于约定矛盾。被上诉人于2015年3月27日即将房屋上锁，其自称直到5月20日取得房屋与事实不符。2015年3月27房屋已经转移至被上诉人，不应再计占用费。合同约定终止合同后，应当按3倍支付占用费，也包含违约金性质，标准过高，应当调整。
上海公寓辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持一审判决。
符韬向一审法院提起的诉讼请求：1、确认双方租赁合同于2015年1月19日解除；2、上海公寓返还符韬房屋租金262,512.20元(2015年1月20日至2月28日)、房屋押金378,506元(两个月租金)；3、上海公寓赔偿符韬停业经济损失235,800元(保洁费5,600元、员工工资151,200元、乐队报酬79,000元)；4、上海公寓退还价值215,549.63元的办公家具及经营物品(附清单)。
上海公寓提起的反诉请求：1、确认双方租赁合同于2015年3月20日解除；2、符韬支付上海公寓违约金378,506元；3、符韬支付上海公寓免租期租金189,253元(2014年12月)；4、符韬支付上海公寓租金124,440元(2015年3月1日至20日)；5、符韬支付上海公寓房屋占用费1,119,962元(2015年3月21日至5月20日，每日租金的三倍计算)；6、符韬支付上海公寓物业管理费8,845元(2015年2月1日至3月20日)；7、符韬支付上海公寓宣传费3,050元(2015年2月1日至3月20日)；8、符韬支付上海公寓能耗费用15,231.46元(2014年11月20日至2015年3月20日，冷水费271.96元、电费7,248元、空调费7,711.50元)；9、符韬符韬支付上海公寓有害生物防治费3,200元(2014年12月至2015年3月)。
一审法院认定事实：上海公寓系上海市济南路XXX号1.2层及地下1.2.3层权利人。
一、2014年11月18日，符韬(乙方)与上海公寓(甲方)就上海市济南路XXX号102单元(以下简称“系争房屋”)(建筑面积183平方米)租赁签订《上海市房屋租赁合同》，合同第二条约定，乙方租赁用途为餐饮；第三条约定租赁期限自2014年12月1日到2019年11月30日止，甲方于2014年11月20日前向乙方交付房屋；第四条约定每日每平方米建筑面积租金为34元、月租金为189,253元、租金支付方式为押二付二；第五条约定甲方交付房屋时，乙方支付房屋租赁保证金，为378,506元(二个月租金)，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理费由乙方承担等。该合同补充条款第四条对合同第三条补充和修改，(6)款，如本合同由于乙方擅自提前终止合同或甲方根据合同约定在乙方违约的情况下提前终止合同的，则在不影响本合同项下甲方其它权利的前提下，视为乙方自始不享有免租期，前述免租期应转为租赁期，乙方须在本合同提前终止后3日内向甲方补交该等期间的所有租金及管理费；第五条对合同第四条补充，(3)款，除本合同另有规定处，在整个合同期内，乙方须于每个历月的第二十五日或之前向甲方预先缴付下月的租金、管理费；第六条对本合同第五(一)条补充，(2)款，甲方有权从保证金扣减、抵销任何乙方应付而未付的租金、管理费、超时空调费、宣传费、其它费用及由于乙方、乙方雇员、代理人、访客及顾客的行为而给甲方造成的损失，或在乙方违反本合同约定时全部或部分扣收保证金而无须还给乙方，若保证金不足以补偿甲方因乙方该等违反而蒙受的一切损失，甲方有权就不足部分向乙方追讨。(3)款，在不影响本合同项下甲方其它权利的前提下，甲方须于本合同终止或提前终止乙方按本合同规定完成相关义务及将该房屋返还甲方且结清本合同项下的所有款项后的20个工作日内，把保证金余款无息退还给乙方；第十四条对合同第九(一)条补充，(2)款，在不影响任何一方对另一方就任何在本合同终止前的索赔或违反本合同项下之条款的权利继续有效的前提下，及在不影响甲方向乙方要求支付本合同终止前应付的租金、管理费、超时空调费、宣传费及其他费用的权利的前提下，本合同将于甲方或乙方任何一方收到对方按照本条规定发予的书面通知之日起终止；第十五条对合同第九(二)条补充，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部份，同时乙方应向甲方承担违约责任：1、乙方未按合同规定，在必须支付租金、管理费、超时空调费、宣传费用、其他费用的日期后的30天内支付该费用或逾期支付累计达3次(包括3次)；第十六条对合同十(四)、十(六)条补充，若甲方违反本合同擅自提前终止本合同或乙方根据合同约定在甲方违约的情况下提前终止本合同，则甲方必须双倍返还乙方已支付的保证金，并将乙方预付的租金和管理费(如有)无息退还给乙方；如甲方上述返还的保证金和退还的预付租金及管理费不足以弥补乙方的损失，乙方还可向甲方进行追偿；若乙方违反本合同约定擅自提前终止本合同或甲方根据合同约定在乙方违约的情况下提前终止本合同，则乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项，和相当于剩余租期内租金总额的50%或保证金金额(以两者较高者为准)的违约金，同时支付免租期内所减、免的所有租金。如果上述款项和违约金金额不足以弥补甲方损失，甲方还可向乙方进行追偿。甲方可通过没收全部保证金及乙方根据合同向甲方预付的租金以充抵上述违约金及损失。第二十一条对乙方违约行为的处理，(1)款，在不影响本合同项下甲方其它权利(包括上述提前收回该房屋并终止合同的权利)的前提下，在合同期内若乙方违反本合同项下任何付款责任，甲方经事先通知乙方后有权切断该房屋水、电供应或其他服务或者采用合法的其他措施、行动，直到乙方前述的违反得到改正，在前述切断水、电供应或其它服务期间乙方仍须按照本合同附表的规定支付租金、管理费，乙方并应承担因此而产生的一切其他后果及费用；(3)款，若本合同终止或提前终止，乙方未能按照合同规定向甲方返还该房屋，则甲、乙双方同意，甲方有权自逾期交还之日起每日向乙方收取占有使用费(每日按届时日租金的3倍计收)和管理费(每日按管理费的3倍计收)及其他费用；……，同时甲方有权向乙方追讨因乙方逾期未交还该房屋而给甲方所造成的全部损失，包括但不限于甲方与其他承租人所签订的租赁合同项下所产生的违约金、滞纳金。该合同附表一：交付日2014年11月20日前，免租期2014年12月1日到2014年12月30日，合同期自2014年12月1日到2019年11月30日(含免租期)；租金支付为每二个月支付一次，每次为二个月租金，其中：2014年12月1日至2016年11月30日，日租金为每平方米34元，月租金为189,253元；2016年12月1日至2018年11月30日，日租金为每平方米37.4元，月租金为208,178元；2018年12月1日至2019年11月30日，日租金为每平方米41.14元，月租金为228,996元(租金不含管理费、宣传费用和其他费用)。乙方同意支付18万元装让费，该费用在2014年12月份一次性支付，该费用包括102单元现有清单内的所有物品的现状。附表二：管理费于合同期开始日起算，每月每平方米租赁面积29元，每月5,307元；宣传费于合同开始日起算，每月每平方米租赁面积10元，具体用于市场推广、灯箱广告、平面广告、活动等。保证金为二个月的租金及二个月的管理费，即389,120元。该合同另对其他事项予以约定。
2014年10月24日、25日，符韬通过银行向上海公寓支付189,253元，上海公寓于同月27日出具收据，金额为189,253元，用途为意向金；2014年11月10日符韬向上海公寓支付593,987元，合计783,240元。符韬认为以上费用系已向上海公寓支付押金、2015年1、2月的租金(二个月)及2014年12月、2015年1月的管理费(二个月)。对此，上海公寓予以确认。
二、2014年11月15日，符韬向上海公寓承诺，因系争房屋留有物品，双方己商定装让费23万元(其中符韬本人支付18万元)，该费用应于12月1日前支付，现符韬申请该笔费用要拖延至2014年12月30日前支付，肯请上海公寓同意、谅解，如果未在约定时间内支付的，符韬承担由此产生的所有后果。诉讼中，符韬对该承诺书上签名的真实性不认可。
2014年12月10日，符韬与上海公寓物业部工作人员万俊就《济南路XXX号西苑102室财产清单》办理交接手续，其中有各种酒类；冰柜、冰箱、制冰机等用品；税控机、收银机、保险箱；厨房用具；桌椅沙发等。诉讼中，双方确认协商转让价为18万元。
诉讼中，符韬提供1、其与上海公寓物业部工作人员万俊的谈话录音，大意为符韬在商场公共部位置放展架，商场在2015年1月9日采取停电，之后上海公寓对符韬的致歉函不认可，要求符韬重新书写及符韬有十几万的转让费未支付上海公寓，上海公寓于同月19日又重新停电，至谈话当日仍未恢复供电。2、符韬与上海公寓工作人员陈宗豪(手机：XXXXXXXXXXX)短信联系：陈“曹总等会过来代表公司同你方最后谈次”，“邮件看到，不符合要求，请根据昨天公司要求，提交纸质书面报告”，符韬“曹不是说先把电打开吗，我再打印出文本的吗”，陈“我问过曹总，公司意见己非常明确，我方在收到你方作出的关于转让费支付日期的书面承诺和道歉信之前，将保持现状，请尽快提交纸质报告，谢谢”。
上海公寓对此意见：1、关于该录音资料，符韬称该资料存在于朋友手机中，现该手机己坏，但该通话内容已上传邮箱，后刻录成光盘，无法出示原始裁体；上海公寓认为现符韬的光盘为转载，非原始载体，对该材料的真实性、合法性均有异议。2、上海公寓对符韬与陈宗豪的短信意见，陈宗豪系上海公寓员工，但不能证明短信为陈宗豪发送，因为短信收件人可修改；另，短信中曹总也不能证明是上海公寓公司员工。
2015年1月9日，符韬朋友仇苏新刷卡支付3万元，而物业出具收据“交款单位：符韬(九号商场102单元)，金额3万元，事由支付部分装让费用”。上海公寓称，由于符韬未按承诺支付转让费，故当日上海公寓采取停电，符韬是日支付3万元后，上海公寓即恢复供电，实际停电为半天。
三、2015年2月26日，上海公寓委托的物业公司上海帕默斯顿物业管理有限公司(以下简称“物业公司”)致符韬“要求立即支付济南路XXX号102单元的账单费用事宜”函，物业称其受符韬委托，就符韬租用单元账单费用之事致函，根据符韬与上海公寓之合同，截止2015年2月16日符韬需支付该单元物业管理费、公其事业费、有害生物防治费等，计36,245.46元，要求符韬收到函件后七日内支付，如果逾期未支付的将从保证金中扣除，并按约追究延迟付款责任。
同日，物业向符韬另发送催讨租金函，称其受上海公寓委托向符韬代收租金，符韬截止2015年2月16日，应支付同年3、4月份租金378,506元及2、3月份宣传费3,660元，经营保证金5万元，要求符韬于收到函件后七日内支付上述费用合计432,166元。
2015年3月6日，上海公寓在102单元处张贴“关于‘102单元事宜’工作联系函”，称符韬于2014年12月1日承租上海公寓102单元，未按租赁合同约定和承诺书的承诺，按时支付装让费，却实际占有全部的设备设施，虽经多次协商和催讨，但仍未支付。截止本通告张贴之日，符韬应付未付款项达到618,411.46元(含装让费)，要求于本函发布之日起7日内前协商处理，如仍拖延不来办理的，上海公寓将根据事态发展，保留进一步采取措施的权利。(联系人陈先生XXXXXXXXXXX)。
同月20日，上海公寓向符韬发送解除房屋租赁合同的通知，通知称截止2015年3月20日，符韬应支付费用共计618,411.46元(详见2015年3月6日张贴联系函)，由于符韬至今未有任何回复，根据合同约定，上海公寓有权提前终止合同，收回该单元，并由符韬承担违约责任。现正式通知符韬，双方合同自本通知发送之次日起解除，并于2015年3月27日前前来办理解除租赁合同相关事宜，如逾期仍不办理相关手续，上海公寓有权自行收回房屋，并将屋内遗留物品视为无主物处理等。
27日，上海公寓致符韬通知书，要求符韬近日安排时间，会同物业就单元内物品进行清点，在理清归属后，尽快撤出。同日，符韬、上海公寓及物业公司三方确认于3月30日下午正式办理物品清点手续，符韬称该日因上海公寓未参加，未成；上海公寓称符韬根本未到场。故双方未实际办理物品清单。
以上通知，符韬称均未收到，其自1月19日被停电后，已不在系争房屋处，且双方未实际对现场物品进行清单。上海公寓为证明符韬期间尚处于经营状况，出示102单元发生水、电、空调费用流水单，其中：2014年11月20日至12月20日水费41.84元、电费490.5元、空调费708元；2014年12月20日至2015年3月20日止，水费230.12元、电费6,757.5元、空调费7,003.5元。
四、1、符韬出示2014年11月28日工商行政机关出具《企业名称预先核准通知书》，其内容所示股东包括符韬在内的4位自然人，预设企业名称上海大写餐饮有限公司，预先核定企业名称保留期至2015年5月28日。
2、符韬与上海智辉物业管理有限公司签订自2014年12月18日至2015年12月18日为期一年《保洁服务承揽委托合同》，每月保洁服务费2,800元/人，用工人数2人，合计5,600元/月；符韬自行制作的上海大写餐饮有限公司职工表(2015年1-3月)，记载：共有员工9人(附身份证)，工资自8,500元至3,500元不等，1月份停工12天，实发工资28,569元；2月、3月停工28天、31天，实发工资均为52,000元。
3、符韬聘请7名外籍人员(附护照)的乐队，及乐队宣传照，支付乐队报酬7.9万元。
诉讼中符韬称，以上2、3项的费用均系支付现金，无签收及支付凭证。对此，上海公寓均不予认可。
4、符韬称其停止经营后，系争房屋内物品未取走，并自行制作了物品清单及购买办公家具等单据，共有：音响设备、酒店设备、食品、酒类、水产品等，合计费用为215,549.63元。
上海公寓辩称，其于2015年5月20日自行收回系争房屋，并已实际重新出租，系争房屋中属于上海公寓转让给符韬的物品已转交下家(无清单)；该单元中无符韬清单中的物品，租赁单元为沿街房，不排除符韬已自行搬离；表示已收符韬的转让费3万元可以退还符韬。
一审法院认为，本案主要争议为，导致合同提前解除的原因及责任。
符韬认为，上海公寓于2015年1月19日擅自停电，之后上海公寓擅自将系争房屋上锁，导致符韬无法经营，致合同目的无法实现；上海公寓认为，符韬未按合同约定支付相应费用(转让费)，即便上海公寓1月19日停电，也系符韬欠费在先，2015年1月16日经催告仍未按承诺支付转让费，故主要过错责任为符韬。
根据补充合同约定，乙方未按合同规定，在必须支付租金、管理费、超时空调费、宣传费用、其他费用的日期后的30天内支付该费用或逾期支付累计达3次(包括3次)；甲方有权提前终止本合同并提前收回该房屋或其任何部份等。虽然，双方合同中对其他费用未作罗列，对设备设施、物品的转让费未作约定，但符韬在已接受上海公寓设备设施、物品情况下，并于2014年11月15日向上海公寓作出书面承诺，双方商定装让费23万元，其中符韬承担的18万元于12月1日前支付。故法院确认合同中所指其他费用，包括双方补充的设备设施、物品的转让费。由于符韬届时未支付该费用，2015年1月9日上海公寓采取停电措施，当天符韬通过他人向上海公寓支付3万元；同月19日上海公寓又采取停电措施，符韬却未再支付余款。诉讼中符韬提出对剩余款项支付，双方已达成延期付款的口头约定，但其未能提供证据予以佐证，且上海公寓对符韬该说法不予认可。截止2015年3月20日上海公寓发出解约函之日，符韬累计欠款超过30日，构成合同违约。上海公寓为保障其合同权益，根据合同约定对符韬采取停电措施，并无不当。关于合同解除日的确认，符韬认为其自2015年1月19日停电后即撤离，故上海公寓解除合同通知书未收讫；但上海公寓出示水电费账单，证明符韬2015年3月实际发生费用，上海公寓自认于3月27日才上锁，证明符韬于2015年3月20日收到上海公寓寄送解除合同函。诉讼中，符韬知道3月27日上海公寓通知对现场物品进行清点，证实符韬已收到上海公寓通知。据此，法院确认符韬收到上海公寓解除合同函，故该日为双方合同解除之日。以上事实，证明上海公寓违约事实不存在，且合同解除以解除通知到达对方之日为准，由于符韬无法证明其通知上海公寓解除合同事实，故对符韬提出合同解除依据及解除日的确认，法院不予支持；由于符韬解除合同理由不成立，其实际已使用租赁场地，故其要求上海公寓退还已收租金、押金的诉请，法院不予支持；关于符韬要求上海公寓赔偿符韬停业经济损失235,800元(保洁费5,600元、员工工资151,200元、乐队报酬79,000元)，诉讼中符韬不能证明该费用实际发生，即便该费用事实成立，也系其经营发生之成本，故要求上海公寓退还无事实与法律依据；关于符韬要求上海公寓退还价值215,549.63元的办公家具及经营物品(附清单)的诉请，由于符韬所提供的案外人的送货单与出库单等凭证，无法证明送货单等载明的货物已送到系争房屋以及符韬撤离时该等货物均在系争房屋中。鉴于符韬为自行撤离，其完全有时间、条件对系争房屋内物品进行清点或作公证证明。另上海公寓对该单元物品清点已通知符韬，且双方对未能办理清点交接意见相左。故符韬自制物品清单，无法证明符韬主张物品的存在。故对此诉请，法院不予支持。
根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，上海公寓依据合同主张要求符韬支付违约金378,506元；支付免租期租金189,253元(2014年12月份)；支付租金124,440元(2015年3月1日至20日)；支付房屋占用费1,119,962元(2015年3月21日至5月20日，每日租金的三倍计算)；支付物业管理费8,845元(2015年2月1日至3月20日)；支付宣传费3,050元(2015年2月1日至3月20日)；支付能耗费用15,231.46元(2014年11月20日至2015年3月20日，冷水费271.96元、电费7,248元、空调费7,711.50元)；支付有害生物防治费3,200元(2014年12月至2015年3月)之诉请，法院予以支持。上海公寓提出依据合同没收符韬保证金，并表示对已收转让费3万元可以退还，经查并无不当，法院予以照准。
一审法院判决如下：一、确认符韬与上海公寓(毛里求斯)有限公司于2014年11月18日签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年3月20日解除；二、符韬要求上海公寓(毛里求斯)有限公司返还房屋租金262,512.20元(2015年1月20日至2月28日)、房屋押金378,506元(两个月租金)的诉请，不予支持；三、符韬要求上海公寓(毛里求斯)有限公司赔偿停业经济损失235,800元(保洁费5,600元、员工工资151,200元、乐队报酬79,000元)的诉请，不予支持；四、符韬要求上海公寓(毛里求斯)有限公司退还价值215,549.63元的办公家具及经营物品的诉请，不予支持；五、符韬应于判决生效之日起十日内赔付上海公寓(毛里求斯)有限公司违约金378,506元；六、上海公寓(毛里求斯)有限公司应于判决生效之日起十日内退还已收符韬的转让费3万元；七、符韬应于判决生效之日起十日内支付上海公寓(毛里求斯)有限公司免租期租金189,253元(2014年12月份)；八、符韬应于判决生效之日起十日内支付上海公寓(毛里求斯)有限公司租金124,440元(自2015年3月1日至2015年3月20日止)；九、符韬应于判决生效之日起十日内支付上海公寓(毛里求斯)有限公司房屋占用费1,119,962元(2015年3月21日至5月20日，每日租金的三倍计算)；十、符韬应于判决生效之日起十日内支付上海公寓(毛里求斯)有限公司物业管理费8,845元(2015年2月1日至3月20日)；十一、符韬应于判决生效之日起十日内支付上海公寓(毛里求斯)有限公司宣传费3,050元(2015年2月1日至3月20日)；十二、符韬应于判决生效之日起十日内支付上海公寓(毛里求斯)有限公司能耗费用15,231.46元(2014年11月20日至2015年3月20日，冷水费271.96元、电费7,248元、空调费7,711.50元)；十三、符韬应于判决生效之日起十日内支付上海公寓(毛里求斯)有限公司有害生物防治费3,200元(2014年12月至2015年3月)。
二审审理中，双方均未提供新证据，本院对一审法院认定事实予以确认。
本院认为，双方签订的《上海市房屋租赁合同》合法有效，各方均应当恪守。上诉人未能依约支付相关费用，违反合同约定，一审法院认定合同解除的责任在于上诉人并无不当。上诉人称被上诉人1月19日停电，此后上诉人没有经营。被上诉人提交物业公司出具水电费账单，而上诉人仅以其停电后上诉人未再支付转让款来证明被上诉人没有恢复供电，故上诉人没有经营，因此被上诉人的证据具有优势，故上诉人该主张本院难以采纳。至于违约金过高，合同约定的房屋用途是餐饮，属于商业用途，是营利行为，合同双方均应当承担各自的商业风险。违约金兼具补偿性和惩罚性，双方在合同中对于违约金约定明确，违约应当承担的责任在双方各自可以预见的范围内。因此一审法院依合同判处违约金，尚属合理，可以维持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23,259.2元，由上诉人符韬负担。
本判决为终审判决。
审判长 成 皿
审判员 徐 江
审判员 余 艺
二〇一八年八月二十九日
书记员 任思琦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……