广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初17513号原告：中山火炬开发区张家边张三股份合作经济社，住所地广东省中山市火炬开发区张家边张三村塘边新街2号，组织机构代码68642091-4。主要负责人：吴沛安，系张三党支部书记。委托诉讼代理人：唐丽斌，广东国融律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏惠仪，广东国融律师事务所实习律师。被告：罗水英，女，1973年2月1日出生，汉族，住江西省丰城市，原告中山火炬开发区张家边张三股份合作经济社（以下简称张三合作社）与被告罗水英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张三合作社的委托诉讼代理人唐丽斌、苏惠仪到庭参加诉讼。被告罗水英经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张三合作社向本院提出诉讼请求：一、确认原被告签订的《商铺租赁合同》于2017年7月13日解除；二、判令被告立即向原告支付2017年5月至7月13日的租金35564.52元；三、判令被告立即向原告支付租赁物占有使用费11854.83元（按每月14700元计算，从2017年7月14日起计算至2027年8月7日止）；四、判令被告立即向原告支付延迟支付租金的滞纳金（从2017年5月21日起计算，每延迟一日承担日千分之五的滞纳金，计算至被告实际支付完毕租金之日止，暂算至2017年8月25日为14925.24元，详见滞纳金计算表）；五、判令原告没收被告缴付的押金49100元；六、判令被告向原告支付租赁物空置导致租金损失（按合同约定月租金14700元计算，从2017年8月8日开始计算至租赁物实际出租之日止，暂计至2017年8月25日为8535.48元）。庭审中，原告张三合作社明确第六项诉讼请求中的租金损失自2017年8月8日计算至2017年11月30日。事实和理由：原、被告双方于2013年12月11日签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于中山市火炬开发区张家边三村奄前街七街七巷1号之一，面积为588平方米的铁棚铺位租给被告使用，租赁期限为2013年12月15日至2021年12月14日。根据《商铺租赁合同》及补充协议，2014年1月15日至2019年12月14日租金为每月14700元，被告应当于每月20日前上缴当月租金，未按约定时间缴纳租金，每迟延一日，承担应付租金千分之五的滞纳金；如无故拖欠1个月租金的，原告有权终止合同，收回租赁物，留置并处理被告设备及货物。合同还约定，在租赁期内，任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定时，视为违约，违约一方应赔偿给对方造成的经济损失，且被告中途解除合同，原告有权没收押金。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁商铺，但被告从2017年5月开始，经原告多次催告，却一直未按约定交付租金，且经原告多方联系均不予理会，称不再租用租赁物。故原告于2017年7月7日委托广东国融律师事务所向被告出具并送达《关于敦促阁下及时支付拖欠租金及逾期支付违约金的律师函》，通知被告解除双方签订的《商铺租赁合同》，敦请被告于2017年7月15日前支付拖欠租金、占有使用费，并返还租赁商铺。被告于2017年7月13日收到函件后，未支付有关费用，亦未返还租赁商铺。原告于2017年8月7日依据《商铺租赁合同》的约定收回商铺。原告张三合作社为支持其诉讼请求在举证期限内向本院提交的证据主要有：1.商铺租赁合同；2.合同补充协议书；3.土地使用权证明资料、中山火炬高技术产业开发区建设工程规划许可证批复书；4.《告知函》及送达证据；5.律师函及编号为1016860812324快递单及签收实物返单等送达材料。因被告罗水英下落不明，本院依法向其公告送达开庭传票、证据等诉讼材料，通知其到庭参加诉讼、答辩、质证。公告期满，被告罗水英未到庭应诉、答辩，亦未向本院提交证据。公告期间六十天，不计入审理期间。本院经审理认定事实如下：张三合作社系位于中山市火炬开发区××面积为847.8平方米土地的使用权人[土地证号：国（2007）1507**]。2005年8月7日，中山市规划局就张三合作社的前述土地出具了建设工程规划许可证批复书，结构为锌铁棚，面积为627平方米。2013年12月16日，张三合作社（出租方、甲方）与罗水英（承租方、乙方）签订商铺租赁合同，主要约定：1.甲方将位于中山市火炬开发区张家边三村庵前街七巷1号之一的铁棚铺位租赁给乙方作“日用百货商行”使用，租用面积为588平方米；2.租赁期限为8年即2013年12月15日至2021年12月14日止，2013年12月15日至2014年1月14日为免租装修期，租金收取时间为2014年1月15日至2021年12月14日；3.2014年1月15日至2016年12月14日，租金每月每平方米25元，即每月租金为14700元，2016年12月15日至2019年12月14日，租金递增10%，每月每平方米27.5元，即每月租金为16170元，2019年12月15日至2021年12月14日，租金递增10%，每月每平方米30.25元，即每月租金为17787元；4.乙方须在每月20日前上缴当月租金，如无故拖欠1个月租金，甲方有权终止合同、收回租赁物，并追回所欠租金，在乙方清偿所欠租金之前，甲方有权留置其设备及货物；5.乙方必须在合同签订之日起的当天内向甲方缴付首月租金14700元及缴付三个月的租金44100元作为押金以及交纳商铺用水、用电押金5000元，待合同期满后在乙方已向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后，甲方将向乙方无偿退还租赁押金及商铺用水、电押金（本金），乙方如若中途退租作违约处理，甲方有权没收押金，在本合同履行期间，乙方不得将押金用于抵扣租金；6.合同生效后，在合同履行期间，若乙方未按约定时间缴纳租金，则每延迟一日，承担日5‰滞纳金。该商铺租赁合同还对双方之间的其他权利义务作出了具体约定。2017年2月24日，张三合作社与罗水英签订《罗水英租用张家边三村庵前街七巷1号之一铺位合同补充协议》（以下简称补充协议），主要约定张三合作社同意罗水英提出的优惠减免申请，约定2017年2月1日至2019年12月14日期间的租金为每月14700元，之后继续按商铺租赁合同的约定履行。2017年6月21日，张三合作社向罗水英发送告知函，称因罗水英拖欠2017年5至6月租金，根据商铺租赁合同的约定，罗水英的行为已经构成违约，张三合作社有权收回租赁物、单方终止合同并没收押金为违约金，要求罗水英于本函发出之日起五日内联系张三合作社商议有关租赁事宜。2017年7月7日，张三合作社向罗水英寄发律师函，通知罗水英该商铺租赁合同自2017年7月1日解除，要求罗水英于2017年7月15日前协商处理解除事宜，并支付拖欠租金、占有使用费，清空租赁物内物品并将商铺返还给张三合作社，若2017年7月15日前罗水英未与张三合作社联系并协商处理相关事宜，则张三合作社有权留置商铺内的设备及货物并自行处理，收回租赁商铺。2017年7月13日，罗水英收到前述律师函。2017年8月7日，张三合作社收回涉案商铺，并自2017年12月开始出租给案外人。因罗水英至今未支付拖欠的租金，张三合作社遂于2017年9月14日诉至本院，主张前述实体权利。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。商铺租赁合同系张三合作社与罗水英之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点主要在于：一、商铺租赁合同的解除问题；二、租赁押金的归属问题；三、罗水英应否赔偿张三合作社的租金损失。关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据商铺租赁合同的约定，罗水英欠缴租金超过一个月，张三合作社有权解除合同。本案中，罗水英至今拖欠2017年5至6月的租金，已构成违约，根据前述约定，张三合作社有权解除商铺租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。罗水英于2017年7月13日收悉张三合作社向其寄发的关于解除合同的律师函，根据前述法律规定，双方之间的商铺租赁合同于2017年7月13日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。那么，罗水英应向张三合作社支付合同解除前拖欠的租金，即2017年5月至7月13日租金35564.52元（14700元×2+14700元÷31天×13天）。罗水英拖欠租金的行为自然给张三合作社造成了经济损失，根据商铺租赁合同的约定罗水英应按日5‰支付滞纳金，但是张三合作社向罗水英发出的律师函中明确要求罗水英于2017年7月15日前付清租金，视为张三合作社对欠付租金的支付时间作出了变更，故本院判令罗水英向张三合作社支付自2017年7月16日起至付清之日止的滞纳金。商铺租赁合同解除后，罗水英并未及时向张三合作社返还涉案商铺，截至张三合作社实际收回商铺之日即2017年8月7日，罗水英仍实际占有该商铺，应向张三合作社支付该期间的占有使用费11854.83元（14700元÷31天×18天+14700元÷31天×7天）。关于焦点二。根据商铺租赁合同的约定，罗水英若中途退租则作违约处理，张三合作社有权没收押金。本案中，租赁期限届满前，罗水英在未付清租金前就退租，也未将涉案商铺交付给张三合作社，故张三合作社诉请判令没收押金，符合合同约定，本院予以支持。关于焦点三。2017年7月13日双方之间的商铺租赁合同解除，后张三合作社于2017年8月7日将涉案商铺收回。那么张三合作社为了减少损失应及时将涉案商铺出租，即使该商铺在收回后仍然有一段期间空置，由该空置所造成的损失亦属于其经营商铺的经营风险，理应由其自行承担。故张三合作社要求罗水英赔偿2017年8月8日至2017年11月30日期间因涉案商铺空置所造成的租金损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，缺席判决如下：一、确认原告中山火炬开发区张家边张三股份合作经济社与被告罗水英之间的商铺租赁合同于2017年7月13日解除;二、被告罗水英于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山火炬开发区张家边张三股份合作经济社支付2017年5月至同年7月13日的租金35564.52元及滞纳金（滞纳金计算方式：以35564.52元为基数，按日5‰自2017年7月16日起计至实际清偿之日止）；三、被告罗水英于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山火炬开发区张家边张三股份合作经济社支付2017年7月14日至同年8月7日的占有使用费11854.83元；四、被告罗水英支付的押金49100元归原告中山火炬开发区张家边张三股份合作经济社所有；五、驳回原告中山火炬开发区张家边张三股份合作经济社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元（原告中山火炬开发区张家边张三股份合作经济社已预交），由原告中山火炬开发区张家边张三股份合作经济社负担487元、由被告罗水英负担2213元（该款被告罗水英于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山火炬开发区张家边张三股份合作经济社）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 周 逵审判员 陆招胜审判员 陈春华二〇一八年五月十日书记员 叶丽敏孙永辉