河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民三终字第856号
上诉人（原审被告）郑州万翔房地产开发有限公司。
法定代表人胡淑杰，该公司总经理。
委托代理人孟凡龙，河南经东律师事务所律师。
委托代理人安启超，河南经东律师事务所律师。
上诉人（原审被告）郑建民，男，1960年8月6日出生。
委托代理人赵永福，河南新动力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱双芝，女，1966年6月14日出生，汉族。
委托代理人张西庆，河南亚太人律师事务所律师。
委托代理人朱学强，男，汉族，1968年4月18日出生。
被上诉人（原审被告）郑州市再生胶厂。
负责人舒文，该厂厂长。
�托代理人鲁艺，郑州市供销物资总公司职员。
委托代理人王秀军，郑州市供销物资总公司职员。
被上诉人（原审被告）郑州市供销物资总公司。
法定代表人黄山泉，该公司总经理。
委托代理人鲁艺，郑州市供销物资总公司职员。
委托代理人王秀君，郑州市供销物资总公司职员。
上诉人郑州万翔房地产开发有限公司（以下简称万翔房地产）、郑建民为与被上诉人朱双芝、郑州市再生胶厂（再生胶厂）、郑州市供销物资总公司（郑州供销公司）合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2014）管民二初字第1851号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万翔房地产的委托代理人孟凡龙，上诉人郑建民的委托代理人赵永福，被上诉人朱双芝的委托代理人张西�、朱学强，被上诉人再生胶厂、郑州供销公司的委托代理人鲁艺、王秀君到庭参加了
诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，朱双芝系郑州供销公司的职工。再生胶厂是郑州供销公司的二级机构。2005年3月19日，郑建民以河南省中牟县第七建筑公司和郑州万翔房地产开发公司的名义与再生胶厂签订《联合建房协议书》一份，约定：再生胶厂提供郑州市东明路与青年路口（原再生胶厂），拥有约8.5亩土地，并负责申报建房批文，郑州万翔房地产开发公司投资，对该宗土地联合开发；郑州万翔房地产开发公司负责对该宗土地全部的开发、建设、销售、管理；该项目的全部资金由郑州万翔房地产开发公司投入，此项目所有的债权债务及由此产生的一切法律责任，全部由郑州万翔房地产开发公司负责。经双方友好协商，再生胶厂土地的单价为每亩83万元（净值），总价为705.5万元。整个开发过程中，再生胶厂除得以上的利益外，不分享该项目的经营利润及分配利润，也不承担开发该项目的各项债权债务及各种法律责任。再生胶厂的职工需购该住宅商品房，郑州万翔房地产开发公司应给予优惠，低于市场销售价，高层均价按每平方米2600元计算。现款结清。2006年4月14日，朱双芝作为郑州供销公司的职工向郑州万翔房地产开发公司交纳集资房定金20000元，郑州万翔房地产开发公司出纳李根出具收据一份，载明：“今收到朱学强人民币贰万元系付集资房定金（2号楼1单元14层，均价2600元／平方米）。”再生胶厂作为见证人在该份收据上加盖财务专用章。朱学强交纳的上述20000元系代朱双芝交纳的集资房定金。2007年2月8日，李根又向朱双芝出具收条一份，载明：“今收到朱双芝补交集资房款29280元。”2007年2月4日，�州万翔房地产开发公司会计魏敏出具收条一份，载明：“今收到朱双芝购房集资款300000元，收款人再生胶厂集资建房项目部魏敏。”魏敏收到上述集资款后打入郑建民的账户。上述房屋建成后，郑州供销公司的职工均按照优惠政策购买了上述房屋，但朱双芝交纳上述购房集资房款后，郑州万翔房地产开发公司未交付房屋，朱双芝要求万翔房地产退还集资款无果，引起争诉。
另查明，郑州万翔房地产开发公司已更名为万翔房地产，该公司原法定代表人郑建民已变更为胡淑杰。
以上事实，有当事人提供的证据、庭审笔录等在案佐证。
原审法院认为，依据朱双芝提供的郑州万翔房产地开发公司出纳李根及会计魏敏出具的收条以及询问笔录可以看出，朱双芝已依约支付了定金和集资款，但郑州万翔房产地开发公司将其他职工集资房交付，但未将朱双芝所购集资房交付，郑州万翔房产地开发公司存在过错，依照相关法律规定，郑州万翔房地产开发公司应当双倍返还朱双芝定金40000元。对于朱双芝先后于2007年2月8日、2007年2月4日所交纳的集资款329280元，郑州万翔房地产开发公司应退还给朱双芝。因郑州万翔房地产开发公司已更名为万翔房地产，郑州万翔房地产开发公司的权利义务应由万翔房地产承继，故朱双芝要求万翔房地产退还集资款329280元的诉讼请求，该院应予支持。
关于朱双芝要求万翔房地产按照同期银行贷款利率的四倍赔偿损失的诉讼请求，朱双芝、万翔房地产虽未签订合同，但该院结合朱双芝为购买该集资房投入的资金实际损失、万翔房地产的过错程度、同地段房屋价格、其他职工交房时间以及朱双芝预期利益等综合因素考虑，万翔房地产应从朱双芝交纳集资款之日起计算，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准四倍计付，故朱双芝的该项诉讼请求，应予支持。但在诉讼时朱双芝将起算时间已统一为从2007年3月1日起算。
关于朱双芝要求郑建民承担责任的诉讼请求。郑建民作为郑州万翔房地产开发公司当时的法定代表人，又以河南省中牟县第一七建筑公司的名义与再生胶厂协商联合建房事宜，且郑州万翔房地产开发公司会计魏敏收取集资款后未打入该公司账户，而打入郑建民账户，郑建民收取集资款后，亦未按约定向朱双芝交付房屋，亦存在过错，故朱双芝要求郑建民承担责任的诉讼请求，该院应予支持。
关于朱双芝要求再生胶厂承担责任的诉讼请求。因再生胶厂未参与该集资房的分配工作，上述集资房款均系郑州供销公司的职工直接交于万翔房地产，万翔房地产在房屋建成后又直接交于郑州供销公司的职工，故朱双芝要求再生胶厂及郑州供销公司承担责任的诉讼请求，该院不予支持。再生胶厂及郑州供销公司辩称意见，与该院查明事实相符，该院予以采信。郑建民及万翔房地产的辩称意见，与该院查明事实相悖，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律之规定，该院判决：一、万翔房地产于判决生效后十日内双倍返还朱双芝定金40000元。二、万翔房地产于判决生效后十日内退还朱双芝集资款329280元及赔偿相应损失（该损失以329280元为计算基数，从2007年3月1日起至判决确定还款之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准的四倍计付）。三、郑建民对上述第一、二项万翔房地产的债务承担连带清偿责任。四、驳回朱双芝的其它诉讼请求。一审案件受理费6839元，由万翔房地产、郑建民负担。
原审判决宣判后，万翔房地产不服上诉称：一、原审法院认定其系涉案房屋纠纷的合同当事人并承担赔偿责任明显错误，事实不清，证据不足。1、本案中，自始至终，无任何有效证据材料证明其开发建设了涉案房屋，无论是《联合建房协议书》中，合同的双方为中牟七建和再生胶厂，还是朱双芝出具的相应收据上也只有再生胶厂的印章。均没有其单位的印章。2、原审法院仅凭魏敏的笔录就认定朱双芝向其交纳了定金和集资款属明显错误，魏敏自始至终均非其单位员工，原审法院仅凭魏敏的单方口述就认定朱双芝与李根系其员工却不向其核实，不能想当然的认为其系其员工就认定其收取了上述款项，明显错误。3、依据现有证据来判断，本案的开发商应为再生胶厂。二、本案原判遗漏关键被告，对其提出的时效问题不予审查，�序不当。原审判决判决其承担赔偿责任，而本案涉争房屋开发合同的双方为中牟七建和再生胶厂，原审判决遗漏中牟七建作为案件主体，遗漏关键被告，程序违法。在原审庭审中，关于其提出的诉讼时效问题原审法院未审查裁判，程序不当。三、朱双芝未及时联系办理房屋过户手续亦存在严重过错。本案中，涉案房屋建成后，其余业主均办理了交付过户手续，而朱双芝在办理交付过户手续过程中，长期不知所踪，不与其单位联系。因此本案不存在故意拖延交付的情形，只是联系不上朱双芝。四、在无书面购房合同的情况，原审法院判决认定朱双芝字2007年3月1日期按照贷款基准利率的四倍赔偿损失，并双倍返还定金，明显过高，违反法律规定，应当不支付利息或者按照同期存款利率自违约之日起计算。1、双方无书面协议，应当视为双方未约定相应的违约损失责任，�弃了对损失的主张权利。2、即便存在损失，几句合同法等规定，带损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。另依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，不超过已付购房款一倍的赔偿责任。3、损失计算起点错误。违约应当自违约情形发生之日起计算，即涉案房屋转让给第三人之日起计算，而原审法院却从朱双芝交纳集资款之日起开始计算，不符合常理，明显错误。因此，原审法院再无任何书面约定，又无相应法律规定的情形下，错误的按照银行利率四倍进行判决严重违法，应当不支付利息，或按照银行存款利率进行计算。综上，其请求撤销原判，发回重审或改判其不承担责任，本案诉讼费用由郑建民、朱双芝、再生胶厂、郑州供销公司承担。
郑�民亦不服上诉称：一、原审判决事实认定不清，适用法律错误，应依法予以撤销。原审判决认定其以中牟县第一七建筑公司的名义与再生胶厂签订《联合建房协议书》并收取集资款的事实，没有事实根据。根据当庭质证情况，没有出现中牟县第一七建筑公司，其从未以该公司名义从事民事活动，即便在相关证据中有其的签名，其也是职务行为，并非为个人行为。关于其收取集资款的事实，原审法院仅凭李根和魏敏在公安机关做的询问笔录，没有其他证据予以证实，因此，原审判决对该事实的认定是错误的，应依法予以纠正。二、原审法院认定其收取集资款后未按约定向朱双芝交付房屋亦存在过错，实属荒谬。其在本案中，既不是协议主体又不是行为的主体，与朱双芝之间没有法律确认的权利义务关系。原审法院将法人之间的民事关系归结为其过错，显然违背了法律规定。三、原审判决以涉及本案房屋的同地段房屋价格、其他职工交房时间以及预期利益等综合因素考虑，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准四倍计付朱双芝损失。其认为原审法院在没有任何事实根据和法律依据的情况下，办案人仅凭主观臆断认定赔偿损失的标准违背了公平原则，也直接损害了其的合法权益。
朱双芝答辩称：针对万翔房地产。万翔房地产说没有建房子与事实不符；其出具的有万翔房地产与开发公司的联合协议，足以说明万翔房地产说的不是事实；魏敏的信息查询中显示魏敏是万翔房地产的财务，所以万翔房地产的上诉理由不能成立；关于时效，其一直在要房子，一直在主张，所以没有超过诉讼时效；对方说其没有及时办理过户手续才不给过户理由不能成立，其留的有联系方式，但万翔房地产一直没有向其联系过说过户房�；关于赔偿问题，司法解释的第八条，如果没有给付房子或将房子抵押给别人的应赔偿双倍，因本案万翔房地产还没有交付给其房子就卖给别人了，不属于抵押，本案应适用民间借贷，应对其的损失承担责任。针对郑建民：魏敏将钱没有打给公司财务打给了郑建民个人账户上，所以无论是职务还是个人行为，郑建民是不当得利应予以承担连带责任。
再生胶厂答辩称：其同意朱双芝的意见；万翔房地产说是职务行为，其提供有合同，合同是郑建民签的字，当时万翔房地产说是职务行为不是个人行为是不对的，其认为是个人行为；郑州供销公司与再生胶厂不参与任何纷争及经营。其同意维持原判。
郑州供销公司答辩称：同意维持原判。
本院经审理查明的事实除与原审一致外，另查明，朱双芝在向郑州万翔房地产开发公司交定金时，留下了联系方式。但涉案房屋建成后，朱双芝并未接到交付房屋的通知。经朱双芝多方打听，才得知房屋已被卖给他人。朱双芝找郑州万翔房地产公司等相关单位协商讨要房子或购房款项及购房损失款项，最终未能达成一致意见。
本院认为，朱双芝称李根、魏敏分别系郑州万翔房地产开发公司的出纳及会计，郑州万翔房地产开发公司对此虽持有异议，但未就其异议主张向法院提交证据证明。郑州万翔房产地开发公司出纳李根及会计魏敏出具的《收条》、《询问笔录》以及《联合建房协议书》等证据已形成证据锁链，综合证明朱双芝已依约向郑州万翔房地产开发公司支付了定金和集资款。郑州万翔房产地开发公司将其他职工集资房交付，而未将朱双芝所购集资房交付，依照相关法律规定，郑州万翔房地产开发公司应当双倍返还朱双芝定金40000元。对于朱双芝先后于2007年2月8日、2007年2月4日所交纳的集资款329280元，郑州万翔房地产开发公司应退还给朱双芝。因该公司已更名为万翔房地产，则前述义务由万翔房地产承继。
朱双芝、万翔房地产虽未签订书面合同，但朱双芝因万翔房地产的违约行为遭受损失。朱双芝损失的具体数额，原审法院结合朱双芝为购买该集资房投入的资金实际损失、万翔房地产的过错程度、同地段房屋价格、其他职工交房时间以及朱双芝预期利益等综合因素考虑，酌定朱双芝损失数额为从其交纳集资款之日起，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准四倍计算。诉讼时朱双芝将起算时间已统一为从2007年3月1日起算，原审法院对此予以支持并无不妥。
关于诉讼时效问题，朱双芝在得知其涉案权利受到侵害后，即不断找郑州万翔房地产开发公司等单位主张权利，故其原审诉讼请求不存在超过诉讼时效问题。
关于万翔房地产所称朱双芝的过错问题。朱双芝于交纳定金之时留下了联系方式，且万翔房地产在涉案房屋建成后，有通知朱双芝领取房屋钥匙义务。万翔房地产公司在朱双芝交付购房款且留下联系方式后，未在房屋竣工时通知朱双芝领取房屋钥匙，向朱双芝履行交付房屋义务，却将应交付给朱双芝的房屋卖于第三人，系严重违约行为。故此并不存在万翔房地产所称朱双芝在本案纠纷中存在过错问题。
关于郑建民应否承担责任的问题。郑建民作为郑州万翔房地产开发公司当时的法定代表人，又以郑州万翔房地产开发公司的名义与再生胶厂协商联合建房事宜，且郑州万翔房地产开发公司会计魏敏收取集资款后未打入该公司账户，而打入郑建民账户，郑建民收取集资款后，亦未按约定向朱双芝交付房屋，亦存在过错，郑建民亦应承担责任。综上所述，万翔房地产及郑建民的上诉主张，缺乏事实依据及法律依据，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13678元，由上诉人郑州万翔房地产开发有限公司、郑建民负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 黎
审判员 王胜利
审判员 李剑锋
二〇一五年十二月二十一日
书记员 侯李爽