黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑01民终5593号
上诉人（原审被告）：解东明，男，1965年4月12日出生，汉族，哈尔滨飞达实业有限公司副经理，住哈尔滨市道里区。
委托诉讼代理人：杜秀英（系原告配偶），女，1968年11月9日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。
委托诉讼代理人：李越，黑龙江法昕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：哈尔滨永生房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区六顺街151号。
法定代表人：马永生，该公司经理。
委托诉讼代理人：余少伟，男，1961年8月29日出生，汉族，该公司职员，住哈尔滨市南岗区。
被上诉人（原审原告）：梁丽伟，女，1937年11月24日出生，汉族，哈尔滨市道外区人民旅社退休职工，住哈尔滨市香坊区。
委托诉讼代理人：杜威，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭玉伟，女，1954年7月25日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
被上诉人（原审原告）：赵秋萍，女，汉族，1960年8月26日出生，汉族，黑龙江省军区后勤军人服务总社退休工人，住哈尔滨市道里区。
委托诉讼代理人：张黎黎，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭玉伟，女，1954年7月25日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
上诉人解东明因与被上诉人梁丽伟、赵秋萍、原审被告哈尔滨永生房地产开发有限责任公司（以下简称永生房地产公司）租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2015）香民二民初字第1002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人解东明、委托诉讼代理人杜秀英、李越、被上诉人哈尔滨永生房地产开发有限责任公司法定代表人马永生、委托诉讼代理人余少伟、被上诉人梁丽伟、委托诉讼代理人杜威、郭玉伟、被上诉人赵秋萍、委托诉讼代理人张黎黎、郭玉伟，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
解东明上诉请求：一、撤销原判，改判支持其在原审的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审认定解东明回迁协议书“8号楼右侧第二户”的车库无法确认是本案争议17号和20号车库错误。回迁协议书签订时，车库位置并没有编排号码，而是后期物业公司管理统一对车库编排号码，所以，回迁协议书的“8号楼右侧第二户”就是本案诉争17号和20号车库。况且，永生房地产公司也能证实回迁协议书上指明车库就是诉争17号、20号车库。二、一审认定诉争17号和20号车库交付时间不清。一审不应以进户通知单时间点确认交付车库时间，虽然解东明进户通知单是2008年10月7日，时间晚于赵秋萍提交进户通知单2007年5月21日，但实际永生房地产公司早已把诉争17号和20号车库交给解东明，双方签订了车库租赁协议。三、一审采纳租房协议书8份，又不认定解东明与永生房地产公司租赁合同有效相矛盾。四、一审适用法律错误，没有按租赁合同纠纷法律关系审理此案。解东明签订合同在先，按照法律原则应认定第一个与永生房地产公司签订有优先权，确认解东明是17号和20号车库合法占有使用权人。一审应按租赁合同纠纷法律关系审理本案件，确认解东明与永生房地产公司权利义务，而不是判定解东明与赵秋萍谁具有合法占有使用权，原审超出解东明诉请，请求发回重审。回迁协议书2001年签订，赵秋萍与永生房地产公司签订买卖合同书是2007年5月21日和2007年10月22日，回迁合同签订时间明显早于赵秋萍签订买卖合同。两个合同是基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于相同的债权地位。
永生房地产公司辩称，无答辩意见。
梁丽伟辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求本院二审维持原判。
赵秋萍辩称，一、一审认定事实清楚。2007年5月21日、2007年10月22日，赵秋萍与永生房地产公司签订两份住房买卖合同书，约定赵秋萍购买永生房地产公司开发建设的位于三辅街116-2-48号车库，即17号、20号车库，价款分别为12万元和8万元。2007年5月21日、2007年10月25日，赵秋萍分别向永生房地产公司交付了购房款12万元和8万元，永升公司为赵秋萍出具了资金结算票据。同日，永生房地产公司向赵秋萍送达《进户通知单》，赵秋萍按通知单要求办理了进户手续。2007年10月22日，赵秋萍分别与香坊物业供热有限责任公司第一分公司签订《物业管理合同书》、与哈尔滨锅炉供暖经营有限责任公司签订《供用热协议书》。赵秋萍自2007年起按年度缴纳物业费、供热费至今。赵秋萍自2007年起按每年度缴纳物业费、供热费至今。赵秋萍案涉车库占有、使用至今，是合法买受人、占有人和使用人。二、一审适用法律正确。解东明起诉时称是案涉车库所有权人，但未能举示涉案车库权属证书。解东明提交的租赁合同，合同相对人是永生房地产公司，与赵秋萍无关。赵秋萍作为本案被告主体不适格。解东明也未能举证证明永生房地产公司与赵秋萍之间存在租赁合同关系。赵秋萍是17号、20号车库合法权利人，解东明无权要求赵秋萍返还。解东明与赵秋萍之间不存在合同和法律关系，解东明无权向赵秋萍主张解除租赁合同返还房屋，给付违约金。一审判决驳回解东明的诉讼请求，适用法律正确。三、解东明上诉理由自相矛盾，不能成立。解东明上诉状中先是主张一审应按照租赁合同纠纷的法律关系审理本案，而不是解东明判定与赵秋萍谁具有合法占有使用权，原审超出解东明诉请的租赁关系，接着又主张解东明和永生房地产公司签订合同和赵秋萍与永生房地产公司签订合同是基于先后买卖合同而生债权关系，其两个主张自相矛盾，不能自圆其说，其意在混淆是非，践踏法律，以达到侵害赵秋萍合法权益目的。综上，要求二审驳回上诉，维持原判。
解东明向一审法院起诉请求：一、判令三被告返还17号、20号车库，并按每日56元标准赔偿2015年10月6日至实际返还之日止的租金损失；2、判令三被告给付2015年10月20日后房屋包烧费1800元；3、案件受理费由三被告承担。
一审法院认定事实：2001年7月3日，解东明与永生房地产公司签订《协议书》约定，解东明母亲张卫霞的拆迁房屋动迁后，永生房地产公司按照41平方米对解东明安置，安置房位置在8号楼右侧第二户，交纳购房款2万元。还约定，安置房超过原房屋面积时，执行销售价格每平方米建筑面积2800元，进户时核算。2003年回迁房屋建成，在办理进户时，解东明以没钱交进户费为由，一直与永生房地产公司进行协商。2007年5月21日、2007年10月24日，永生房地产公司与赵秋萍签订两份《哈尔滨市经济适用住房买卖合同书》约定，赵秋萍购买永生房地产公司开发建设的位于哈尔滨市××街与××街交角处，即八栋楼小区三辅街116-2-48号车库（8栋17号和20号车库），房价分别为12万元和8万元。赵秋萍于2007年5月21日、2007年10月25日向永生房地产公司交付了购房款12万元及8万元，永生房地产公司向赵秋萍出具了二份黑龙江省单位往来资金结算票据。其后，赵秋萍办理上述车库的进户手续。
2008年5月24日，永生房地产公司法定代表人马永生向解东明出具承诺，该承诺载明，永生房地产公司同意解东明于2008年10月1日前进户，进户时一切费用全免。
2008年10月7日，永生房地产公司向解东明出具两份《进户通知单》，载明进户房屋即为案涉17号、20号车库，但解东明并未实际办理进户手续和使用该房屋。
2008年10月7日、2009年10月7日、2010年10月7日、2011年10月11日、2012年9月25日、2013年10月9日、2014年11月2日、2015年8月5日，解东明与永生房地产公司共签订八份《租房协议》，约定永生房地产公司租赁解东明17号、20号车库，租赁期限自2008年10月7日至2015年10月5日，年租金为2万元，并约定租赁合同到期后，永生房地产公司归还上述两个车库。
另查明，赵秋萍与哈尔滨香坊物业供热有限责任公司第一分公司于2007年10月22日、2007年12月25日分别签订了《物业管理合同书》，约定由该公司负责17号车库、20号车库的物业服务。赵秋萍与哈尔滨锅炉供暖经营有限责任公司于2007年10月22日、2007年12月24日分别签订了《供用热协议书》，约定由该公司负责17号车库、20号车库供热。
再查明，庭审中，赵秋萍提供了17号车库2007年度、2010年度、2012年度、2015年度供热费票据，以及20号车库2007年度、2008年度、2009年度、2010年度、2012年度供热费票据，上述票据载明交款人均为赵秋萍。再查明，本案争议房屋尚不能办理产权登记手续。
一审法院认为，解东明与永生房地产公司签订《协议书》系双方真实意思表示，依法成立，并发生法律效力。但是，该协议中对回迁安置房屋具体位置，约定并不明确。该协议中表述的回迁房屋位置为“8号楼右侧第二户”，该指向不明，无法确认该房屋系本案争议17号、20号车库。回迁房屋建成后，解东明以无钱为由，未交付合同约定进户款及房屋差价款，导致回迁房屋建成后，解东明一直未能进户，对此，解东明存在一定的过错。永生房地产公司与赵秋萍在2007年5月21日、2007年10月24日签订两份《哈尔滨市经济适用住房买卖合同书》，是双方真实意思表示，合同签订后，赵秋萍向永生房地产公司支付了相应购房款，且永生房地产公司实际向赵秋萍交付了房屋，故该合同依法成立，发生法律效力，且亦实际履行。2008年5月24日，永生房地产公司法定代表人马永生向解东明出具的免除解东明一切进户费用承诺书中亦没有关于进户房屋的具体位置约定。2008年10月7日，永生房地产公司向解东明出具的两份《进户通知单》中，虽然明确载明了进户的房屋为8栋17号、20号车库，但此时，案涉房屋已经实际交付给赵秋萍，解东明并没有实际进户，而且永生房地产公司也没有实际交付案涉房屋。据此认为，赵秋萍与永生房地产公司签订《哈尔滨市经济适用住房买卖合同书》系合法有效的合同，且根据双方当庭陈述，以及梁丽伟、赵秋萍提供的证据，显示赵秋萍自2007年进户以来，一直实际占有使用该房屋，房屋的相关物业费及包烧费均由赵秋萍负担，赵秋萍亦支付了购买该房屋的合理价款，故认为赵秋萍符合法律规定的善意第三人条件。关于本案争议房屋占有使用权问题，虽然解东明与永生房地产公司签订的《协议书》签订时间在赵秋萍与永生房地产公司签订两份《哈尔滨市经济适用住房买卖合同书》之前，但在该《协议书》中回迁房屋的位置约定并不明确，无法确定是本案争议房屋。2008年5月24日，永生房地产公司法定代表人马永生向解东明出具承诺中仍然没有关于回迁房屋位置的约定，直至2008年10月17日永生房地产公司向解东明出具的两份《进户通知单》中才首次有关于进户房屋位置的约定，但此时赵秋萍已经通过购买的方式合法占有了本案争议房屋。因此，对于解东明主张其与永生房地产公司签订《协议书》在前，应当优先履行的诉讼主张并不能成立。另外，解东明实际上一直没有实际占有本案争议房屋，且对于回迁协议中约定的进户费用及房屋差价款一直未交付，对此，解东明在未能及时进户问题上存在一定过错。虽然2008年5月24日永生房地产公司同意免除解东明的一切进户费用，但出具该承诺时，赵秋萍已经通过合法方式实际取得了本案争议房屋的使用权，且符合善意第三人的法定要件。综上认为，赵秋萍系合法的占有使用本案争议房屋，故对解东明要求返还17号、20号车库的诉讼请求，不予支持。关于解东明要求按照日56元的标准给付2015年10月6日起至实际返还时止的损失问题，因梁丽伟、赵秋萍系合法占有本案争议房屋，且符合法定的善意第三人的构成要件，故对解东明主张的损失，不应当承担赔偿责任。另外，解东明按照日56元的标准主张损失的诉讼主张，其依据在于解东明与永生房地产公司签订的《房屋租赁合同》中关于两个车库年租金为2万元的约定，故折算至日租金为每日56元。而根据本案查明事实来看，解东明与永生房地产公司签订租赁合同是虚假的，系永生房地产公司为隐瞒其“一房二卖”的行为而订立的，现本案争议房屋已经不能实际交付给解东明，故解东明应当向永生房地产公司主张相应的违约责任，而不宜再按照租赁的方式向永生房地产公司主张相应的租金损失，故本院对解东明要求永生房地产公司给付租金损失的诉讼请求亦不予支持。关于解东明要求给付2015年包烧费1800元的诉讼请求，因解东明在庭审中承认其并没有实际交纳争议房屋的包烧费用，且根据赵秋萍提供的供热费票据显示，本案争议房屋2015年度的包烧费用赵秋萍已经交纳，故认为解东明的该项诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。判决驳回原告解东明的诉讼请求。案件受理费150元（解东明已预交150元），由原告解东明负担。
本院二审期间，双方当事人未提交新证据。
本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案基础事实清楚。本院归纳本案争议焦点是解东明是否是案涉两车库的所有权人。首先，依据占有、使用、收益和处分的所有权四项基本权能，结合解东明始终没有占有、使用案涉两车库看，解东明对案涉两车库未占有并使用，所有权要件欠缺，故不构成争议两车库所有权人。其次，从案涉两车库取得看，解东明虽然与永生房地产公司签订过回迁协议，但因协议中约定回迁车库缺乏具体牌号，不能充分证明就是本案争议两车库，退一步看，即使能证明指的就是本案两车库，也因永生房地产公司无权处分，被上诉人赵秋萍不知情、支付合理对价购买两车库，且已占有、使用至今，当属取得案涉两车库所有权。第三，如永生房地产公司所称回迁协议约定就是指向17、20号车库，在其明知已经将两车库先协议约定给上诉人解东明情况下，还将争议两车库卖出，显然不当，对相应的法律后果应承担责任。第四，谢东明在一审主张以其与永生房地产公司已经签订“倒租”协议、该公司将两个车库转租给梁丽伟、赵秋萍不仅与事实相悖，且用益物权不能对抗无权所有权的绝对权，因此该主张不成立。
关于谢东明上诉主张一审法院没有按租赁合同纠纷法律关系审理此案，适用法律错误问题。因本案谢东明一审诉讼请求是判令梁丽伟、赵秋萍腾让迁出案涉两车库，因此，审查两车库所有权拥有人，是审理本案的基本方向，而谢东明意欲以此用益物权形式影响到对所有权的定性，属本末倒置，显然不能成立。一审法院结合谢东明诉讼请求及事实和理由，结合二被上诉人梁丽伟、赵秋萍抗辩主张，就案涉所有权归属进行审理判定，并无不当。谢东明该上诉主张，缺乏事实证据和法律依据，不成立。
综上所述，解东明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费100元，由上诉人解东明负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 磊
审判员 贾延春
审判员 李胜凯
二〇一六年十二月二十九日
书记员 孙英喆