汉中市汉台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汉台民初字第01348号
原告马莉，女，1978年1月5日出生，汉族。
委托代理人徐浩然，男，1964年11月21日出生，汉族，系原告马莉之夫。
被告陕西东和投资集团汉中和谐阳光房地产有限公司，住所地汉台区望江路。
组织机构代码58079919-6.
法定代表人葛忠，该公司执行董事。
委托代理人韩红波，陕西锐博律师事务所律师。
委托代理人罗震，该公司员工。
原告马莉诉被告陕西东和投资集团汉中和谐阳光房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马莉及其委托代理人徐浩然，被告陕西东和投资集团汉中和谐阳光房地产有限公司委托代理人韩红波、罗镇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马莉诉称，2012年10月11日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，合同约定：原告购买被告开发修建的位于汉中经济开发区北区和谐阳光小区18号楼1701号住房一套，合同价款293824元，由原告首付加按揭贷款支付购房款，被告应当在2013年10月30日前向原告交付房屋。合同还约定，被告逾期不超过60日的，自应当的交房期限届满第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金，合同继续履行；被告逾期交房超过60日的，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金；合同对办理产权登记及逾期办证的违约责任进行了规定。合同签订后，原告已按合同约定，于2012年12月10日向被告支付购房首付款93824元，并于2012年12月10日通过银行按揭贷款向被告支付了200000元剩余购房款。但截止原告起诉，原告至今未收到被告的收房通知书，被告至今也没有向原告出示房屋验收合格的文件。被告的行为已构成违约，给原告造成了严重的经济损失。现诉至法院，诉讼请求：1，判令被告以购房款293824元为本金，按照每日0.05%向原告支付截止2015年7月1日的逾期交房违约金89176元；2，判令被告以购房款293824元为本金，按照每日0.05%向原告支付实际交付房产证之日止的逾期办证违约金。
被告陕西东和投资集团汉中和谐阳光房地产有限公司辩称，答辩人对逾期给原告交房表示歉意，但造成给原告迟延交房的原因是由于答辩人开发的房屋周边水、电、路等市政设施没有配套完善，责任不在答辩人。根据双方合同的约定，由于市政设施不能配套完善影响房屋正常交房的，属于免责事项，答辩人不应承担违约责任，而且原告关于违约金的计算方法也不符合合同约定。
经审理查明，2012年8月2日，原告马莉与被告陕西东和投资集团汉中和谐阳光房地产有限公司（以下简称为汉中和谐阳光房产公司）签订《认购协议书》一份，协议约定：原告购买被告公司开发修建的汉中市汉台区“和谐阳光”社区18栋181701号经济适用房住房一套，建筑面积99.94平方米，认购单价2940元／平方米，房屋总价款293824元，认购金30000元，在双方签订《商品房预售合同》后该协议自动失效。2012年10月11日，原、被告双方正式签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0045794，房屋代码：181873），该合同除维持上述《认购协议书》有关约定外，又约定该房屋的付款方式采取原告支付房屋首付款93824元后，剩余购房款200000元，通过在银行的个人住房按揭贷款方式向被告支付；被告应当在2013年10月30日前向原告交付所购房屋。关于逾期交房，合同第十条约定：“逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”，“逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”。关于迟延办证的违约责任，合同第十六条约定：“出卖人应当在经济适用房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，即：“因出卖人原因不能按约定时间办理房产证，出卖人逾期向买受人支付总房价款万分之一的违约金，并及时办理房产证，如因买受人原告导致不能办理房产证，出卖人不承担责任”。关于迟延交房的免责事项合同第九条第二款进行了约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力……；2、遭遇不可抗力及非出卖人所能控制的原因，因公共道路、水、电等非出卖人原因造成的延误；3、受国家政策及政府部门有关法律、法规和文件的影响，出现上述情况时出卖人应在发生之日起60日内告知买受人；4、因买受人未按规定时间支付房款……”。同时，合同第十五条，出卖人对关于基础设施、公共配套建筑正常运行事项进行了承诺。
《商品房预售合同》签订后，原告马莉又于2012年11月30日，与被告汉中和谐阳光房产公司及案外人中国农业银行股份有限公司汉中北团结街支行签订金额为200000元的《个人购房担保借款合同》，被告汉中和谐阳光房产公司自愿为原告在该行的200000元住房按揭贷款提供连带责任担保。随后，原告马莉按照合同的约定于2012年10月11日向被告支付了购房首付款93824元，并于2012年12月10日通过该行向被告支付剩余购房款200000元。至此，原告已将293824元的购房款向被告全部履行清结。《商品房预售合同》约定的交房期限，即2013年10月30日届满，被告没有向原告发出交房、收房的通知，经原告多方催促无果，造成房屋至今没有交付，房屋权属证书也未办理。为此，原告诉至本院。
以上事实，有原告提交的《认购协议书》、《商品房预售合同》、《个人购房担保借款合同》、销售不动产发票、个人借款凭证、贷款还款流水清单、房屋抵押登记证明资料、房产证明、视频光盘、第一次业主代表大会记录、特快专递存根及妥投证明、夫妻关系证明，有被告提交的企业营业执照、组织机构代码证、《商品房预售合同》、汉中市工程建设监理公司证明材料等证据予以证实，并经当庭质证；有当事人的陈述记录在卷予以佐证，本院予以确认。
本案在审理过程中经本院主持调解，因双方意见分歧较大，未能达成调解协议。
本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，以及原、被告与案外人农行汉中北团结街支行签订的《个人购房担保借款合同》，均系双方当事人真实意思表示，且不违反国家有关法律、法规的规定，合法、有效，合同当事人均应依约履行。原告按照《商品房预售合同》的约定，向被告交付了全部购房款293824元，已履行了合同义务，被告应在合同约定的交房期限届满前向原告交付所购住房。被告以道路、水电等相关市政公共建设设施未配套作为其免予承担逾期交房和迟延办证违约责任。本院审查认为，首先，房屋的交付是商品房买卖合同履行的重要环节，被告作为房屋开发商在交房前的一定期限内负有通知原告的义务，以保障原告作为购房人的知情权和准备期限，从已查明来看，没有事实和证据证明被告在合同约定的交房期限内，甚至在原告起诉时，被告给原告发出过交房的书面等形式的通知，也没有将迟延交房的原因通知原告，被告对此应当承担相应的民事责任。其次，诉讼中被告虽然提交了由汉中市工程建设监理公司出具的证明材料，但该公司显然不具有代表政府职能部门出具市政公共设施建设情况的证明资质，无法有效证明欲证事实的存在，原告提交的房屋及相关设施建设现状的录像光盘也证明被告尚不具备交房条件的事实，故被告该抗辩意见不能成立。被告虽然辩称已取得五大主体验收合格证书，但其不能提供工程验收合格的证据；实际上判断商品房验收是否合格和是否具备交房的主要依据是《商品房竣工验收备案表》，但至今尚无证据证明被告已取得《商品房竣工验收备案表》。因此原告提出被告没有向其发出过书面的交房通知，以及被告至今尚不具备交房条件导致逾期交房和迟延办证的事实是存在的，原告起诉要求被告承担逾期交房的违约责任的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持；关于逾期交房的违约金，被告逾期交房已超过60日，按照合同约定，被告应自2013年10月31日起至实际交付之日止，按已付房价款的日万分之一向原告支付逾期交房违约金；关于迟延办证违约责任问题，合同约定，“出卖人应当在经济适用房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，即：“因出卖人原因不能按约定时间办理房产证，出卖人逾期向买受人支付总房价款万分之一的违约金，并及时办理房产证因被告原因不能按约定时间办理房产证……；被告应自经济适用房交付使用后360日内办理房地产权属证书，而本案中，房屋并未交付使用，被告在承担逾期交房的违约责任后，因办理房地产权属证书的条件未成就，被告不再承担迟延办证违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》意见第十六条、第十七条、第十八条第二款、第十九条的规定，判决如下：
一、由被告陕西东和投资集团汉中和谐阳光房地产有限公司于判决生效后二十日内向原告马莉支付自2013年10月31日起至房屋实际交付之日止，按已付房价款293824元的日万分之一计算逾期的交房违约金。
二、驳回原告马莉的其他诉讼请求。
如果被告陕西东和投资集团汉中和谐阳光房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费2210元，由被告陕西东和投资集团汉中和谐阳光房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 冯汉军
人民陪审员 冉 琪
人民陪审员 韩晓琴
二〇一五年十二月一日
书 记 员 唐梦婷