贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终5308号
上诉人（原审被告,反诉原告）：朱秋云，女，1990年8月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市开阳县双流镇用沙村白泥组，现住贵州省开阳县。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：刘碧慧，女，1959年2月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
上诉人朱秋云因与被上诉人刘碧慧房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2018）黔0121民初276号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理，本案现已审理终结。
朱秋云上诉请求：1、撤销一审判决,改判驳回刘碧慧要求朱秋云支付违约金23716元的诉讼请求；2、判令刘碧慧返还朱秋云20**年11月16日至2017年12月30日期间的房屋租金12995.00元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2015年9月7日，朱秋云与刘碧慧签订《商铺租赁合同》，租期5年，从2015年12月30日起至2020年12月30日止。《商铺租赁合同》签订后朱秋云向刘碧慧支付租金。朱秋云在2017年9月就告知刘碧慧不再继续租赁该商铺，刘碧慧也同意解除租赁关系。刘碧慧张贴招租赁公告的行为证明刘碧慧同意收回门面，刘碧慧在租期内收回商铺，其损失也是刘碧慧承担。本案中，朱秋云不存在违约，一审判决以朱秋云搬离商铺的行为构成违约为由判令朱秋云支付违约金缺乏事实依据。其次，既然双方租赁关系已于2017年11月16日，此后朱秋云就不再使用租赁商铺，则刘碧慧应向朱秋云返还2017年11月16日至2017年12月31日租金12995元。
刘碧慧答辩称：朱秋云的工作人员2017年11月16日电话通知刘碧慧要求退还商铺，并归还钥匙，刘碧慧要求按照《商铺租赁合同》的约定确认双方的权利、义务。为了减少损失，刘碧慧收回一把钥匙，并张贴招租公告。但是朱秋云直到2018年1月才归商铺的另一把钥匙。因为朱秋云的违约行为，导致一楼商铺直到2018年4月才重新出租，二楼商铺至今无人问津，朱秋云应赔偿刘碧慧2018年1月、2018年2月、2018年3月的租金损失共计29645元。
刘碧慧（反诉被告）向一审法院起诉请求：1、依法解除原告与被告于2015年9月17日签订的商铺租赁合同，并由被告将租赁原告的开州大道开城国用（2005）第3643-3号门面一间和二楼商铺返还给原告；2、判令被告赔偿原告租金损失每月9882元直至法律文书生效为止；3、判令被告支付违约金23716元；4、要求被告承担全部诉讼费用。
朱秋云（反诉原告）向一审法院反诉诉求：1、判令反诉被告返还收取的反诉原告房屋租金12995.00元；2、反诉费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：原告刘碧慧与被告朱秋云于2015年9月17日签订商铺租赁合同，约定原告刘碧慧将其位于开阳县城关镇开州大道的门面和二楼商铺出租给被告朱秋云做影楼生意。租期期间为2015年12月30日至2020年12月30日。第1年租金为98000元，后租金按10%递增，即第2年为107800元，第3年为118580元，第4年为130438元，第5年为143482元。合同第四条约定如乙（笔误，应为“一”）方违约则需付给另一方一年租金的20%违约金。合同签订后，双方按照约定履行合同至2017年9月，至此，被告按约全部支付给原告前两年租金。2017年9月，被告向原告提出不再租赁，原告并未明确答复，只是提出应依合同办事。2017年11月10日左右，被告朱秋云搬离案涉门面、商铺。2017年11月16日，应被告的通知，原告到案涉房屋与被告商谈解除租赁合同相关事宜，经双方协商，原告同意接收案涉房屋钥匙，被告当即将钥匙一把交给原告，双方对违约金一事未达成一致意见，后双方为支付违约金陆续交涉未果。同时查明，案涉房屋的土地使用权人登记为彭高忠，彭高忠与原告刘碧慧于1982年4月30日登记结婚。
一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方约定的租期为五年，未约定合同解除的条件，被告在未征得原告同意的情况下搬离该房屋，以实际行动表明不再履行租赁合同，属于违约，应依约向原告承担违约责任。按照租赁合同第四条约定，被告朱秋云应按一年租金的20%支付违约金，双方第一、二年租金已经履行完毕，违约金应为第三年租金的20%，即为118580元*20%=23716元。关于案涉合同的解除问题，因原告于2017年11月16日已同意接收被告交回的房屋钥匙一把，此时被告早已将房屋腾空，这一行为应视为原告将房屋收回，双方的租赁合同已解除，但双方对违约金仍存在争议，为此，原告一直在与被告交涉。综上，应认定双方的租赁合同除违约金的事项已协议解除。因合同已经解除，原告已收回房屋，双方权利义务已终止，故原告主张继续给付租金及返还房屋之诉请，不予支持。被告以双方合同于2017年11月16日已解除为由对违约金给付进行抗辩。一审法院认为，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，被告的该抗辩无事实和法律依据，不认采纳。关于被告的反诉请求，在租赁合同的履行过程中，被告违约在先，因其违约，双方合同于2017年11月16日解除，合同解除后，原告为防止损失的扩大张贴对外出租的公告，虽然如此，但该房屋至今仍未出租。在此情形下，被告主张退还2017年11月16日至2017年12月30日期间的租金，显然有违公平合理的原则，故对被告的反诉请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，判决：一、原告（反诉被告）刘碧慧与被告（反诉原告）朱秋云于2015年9月17日签订的商铺租赁合同于2017年11月16日已解除；二、被告（反诉原告）朱秋云于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）刘碧慧违约金23716元；三、驳回原告（反诉被告）刘碧慧的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）朱秋云的反诉请求。本诉案件受理费319元（已减半），由被告（反诉原告）朱秋云负担225元，由原告（反诉被告）刘碧慧负担94元，反诉案件受理费62元（已减半），由被告（反诉原告）朱秋云负担。
经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实依法予以确认。
本院认为，本案争议的焦点有两个：第一，朱秋云是否应当向刘碧慧支付违约金以及违约金的计算标准；第二，朱秋云是否有权主张刘碧慧按照约定的租金标准返还2017年11月17日至2017年12月31日的租金。
关于朱秋云是否应当向刘碧慧支付违约金的问题。本院认为，违约金是按照当事人的约定或者法律的规定，违约一方当事人向守约一方当事人支付的金钱，目的在于填补守约方当事人的损失。本案中，朱秋云与刘碧慧2015年9月17日签订的《商铺租赁合同》约定朱秋云向刘碧慧租赁商铺，租期为5年。朱秋云在未经刘碧慧同意的情况下搬离租赁的商铺的行为系违约行为。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，朱秋云依法应当承担违约责任。关于违约金的计算标准的问题。本院认为，《商铺租赁合同》第四条约定一方违约，则付给另一方一年租金的20%违约金。本案中，自2015年9月17日双方签订《商铺租赁合同》起，至2017年11月16日朱秋云退还商铺之日止，原判判令朱秋云以第三年的租金118580元为基数计算违约金并无不当。
关于朱秋云是否有权主张刘碧慧返还租金12995元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”朱秋云在合同未到期之前向刘碧慧返还房屋，必然会导致租赁商铺一定时间的空置，空置期间的租金损失系朱秋云的违约行为造成的损失，刘碧慧的该项损失已经通过违约金的方式得到补偿，且刘碧慧没有提交证据证明违约金的数额明显低于朱秋云的违约行为造成的损失，故朱秋云有权主张刘碧慧返还12995元租金。一审判决既判令朱秋云向刘碧慧支付违约金23716元，又驳回朱秋云要求刘碧慧返还租金的诉讼请求明显有悖公平原则，本院予以纠正。
综上所述，朱秋云的上诉请求部分成立，本院对其合理部分上诉请求依法予以支持。一审判决适用法律部分错误，判决结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持贵州省开阳县人民法院（2018）黔0121民初276号民事判决第一项、第二项、第三项，即一，原告（反诉被告）刘碧慧与被告（反诉原告）朱秋云20**年9月17日签订的商铺租赁合同于2017年11月16日已解除；即二，被告（反诉原告）朱秋云于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）刘碧慧违约金23716元；即三，驳回原告（反诉被告）刘碧慧的其余诉讼请求。
二、撤销贵州省开阳县人民法院（2018）黔0121民初276号民事判决第四项。
三、刘碧慧于本判决生效之日起十日内返还朱秋云租金12995元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费319元，由刘碧慧负担94元，由朱秋云负担225元。一审反诉案件受理费62元，由刘碧慧负担。二审案件受理费1088元，由刘碧慧负担326元，由朱秋云负担762元。
本判决为终审判决。
审判长 周 俊
审判员 庞 敏
审判员 姜彦宏
二〇一八年八月十六日
书记员 康运运