北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0114民初3347号
原告（反诉被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：刘丛，女，该公司员工。
被告（反诉原告）：北京正宏置业集团有限公司，住所地北京市昌平区凉水河村西6号楼二层。
法定代表人：徐俊男，董事长。
委托诉讼代理人：徐张彬，男，该公司员工。
原告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）与被告北京正宏置业集团有限公司（以下简称正宏置业公司）及反诉原告正宏置业公司与反诉被告链家公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）链家公司的委托诉讼代理人刘丛、被告（反诉原告）正宏置业公司的委托诉讼代理人徐张彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告链家公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认《店面租赁合同》已于2017年10月19日解除；2、被告返还保证金14584元；3、被告承担诉讼费。事实与理由：我公司与被告于2017年2月9日签订《北京链家房地产经纪有限公司店面租赁合同》承租涉案房屋（物业地址：北京市昌平区龙山华府小区4号楼104号房屋）。租期三年，承租期限为2017年1月10日至2020年1月9日。我公司已按照合同约定支付6个月租金及保证金。在合同履行期间，我公司因经营需要调整，于2017年9月9日协商与被告解除合同，但被告一直以各种理由拖延，拒不签订解约协议。
被告正宏置业公司辩称：我公司认为合同至今仍在履行过程中，不同意原告的诉讼请求。
反诉原告正宏置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被反诉人给付反诉人房屋租赁费150991.73元、物业管理费7640.35元、供暖费19605.81元（以上租赁费、物业管理费、供暖费暂计至2018年5月8日），给付逾期付款违约金20000元，给付反诉人因被反诉人单方违约并提出提前解除合同的违约金43752元；2、全部案件受理费由被反诉人承担。事实与理由：2017年2月9日反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，约定由被反诉人（承租人）向反诉人（出租人）租赁反诉人拥有合法出租权的位于昌平区白浮泉路26号院龙山华府小区4号楼104号的房屋，房屋建筑面积159.83平方米。合同订立后反诉人将房屋交付给被反诉人使用，被反诉人缴纳了5个月租金及保证金，但自2017年下半年起被反诉人一直未能按合同约定向反诉人支付相关到期应缴纳费用。为此反诉人于2018年1月11日、2月1日分两次向被反诉人发出催款函，要求给付截止2018年1月9日的租金及各项费用，并按合同约定给付2018年1月10至2018年7月9日的租金。但被反诉人至今分文未付。
反诉被告链家公司辩称，不同意反诉请求。我公司认为涉案合同已于2017年10月19日解除，被告的负责人明确向我公司表示同意签订解约协议，我公司理应不支付后续发生的物业费、供暖费等。双方协商一致达成解约协议，并非我公司单方违约。合同约定的违约金及逾期付款违约金过高。
本院经审理认定事实如下：2017年2月9日，链家公司（乙方）与正宏置业公司（甲方）签订《房屋租赁合同》。正宏置业公司将坐落于昌平区白浮泉路26号院龙山华府小区4号楼104号房屋（建筑面积：159.83平方米）出租给链家公司，租期3年，自2017年1月10日至2020年1月9日。免租期1个月，自2017年1月10日至2017年2月9日。房屋租金单价为人民币3元／平米／天（含税）。自第贰年逐年递增10%租金。租金按半年度交付。乙方在缴付首半年租金的同时，应向甲方缴纳相当于前首年承租房屋壹个月租金合计数额为14584元，作为乙方履行本合同各项条款的保证金。如乙方违反本合同任何条款或条件，甲方可以扣留全部或部分保证金抵作违约金或赔偿金。物业管理费单价为3元／平米／月，物业管理费按年度支付。第八条违约责任约定：乙方未按合同规定支付应付的租金、保证金、物业管理费和其它的款项等，每逾期一日，按逾期付款金额或发生金额的百分之五支付违约金。若由于乙方违约导致本合同提前终止或乙方单方面提前解除合同的，乙方除必须向甲方付清其实际使用该房屋期间根据本合同应付的一切款项外，乙方已交纳的租金及保证金，甲方不予返还作为乙方的部分违约金，并且乙方须同时再向甲方支付相当于该房屋三个月租金的违约金。合同对房屋使用、装修等作了约定。合同签订后，链家公司向正宏置业公司支付了86507.50元。链家公司表示已交纳6个月的租金和保证金。正宏置业公司表示只交纳了5个月租金及保证金。
另，庭审中，链家公司表示曾于2017年9月9日向正宏置业公司提出解除合同，正宏置业公司已表示同意解除合同，但未签订解约协议。正宏置业公司认可链家公司曾于2017年9月底提出解除合同。但双方只处于协商过程中，未达成一致意见，合同仍在履行中。正宏置业公司提交两份《催款函》，以证明其曾催促链家公司支付租金，日期分别为2018年1月11日、1月31日。链家公司认可曾收到《催款函》。2018年4月18日庭审中，正宏置业公司表示同意解除合同。
2018年5月8日，双方办理了房屋交接手续，链家公司将涉案房屋返还给正宏置业公司。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《房屋所有权证》、《催款函》两份及当事人当庭陈述等相关证据在案佐证。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定为有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方明确约定2017年1月10日至2017年2月9日为免租期，链家公司应在缴纳首半年租金时同时缴纳壹个月租金14584元作为保证金。原告主张其缴纳6个月租金，并另行交纳了相当于1个月租金的保证金，被告则认为只交纳了5个月租金及相当于1个月租金的保证金。本院认为，合同并未约定租期的“首半年”不含免租期，故应当理解为首半年租期起始日为2017年1月10日至2017年7月9日，共计6个月；其中2017年1月10日至2017年2月9日为免租期，即原告需缴纳5个月的租金和相当于1个月租金的保证金。且从被告所提交的证据，即银行支付回单来看，原告在2017年3月28日分两次汇款，数额分别为71923.50元及14584元，亦符合分别缴纳租金及保证金的形式，故本院认定，原告所缴纳的费用应为5个月租金及保证金14584元。原告未能提供证据证明其支付给被告的总的费用的数额，且无法解释为何6个月租金分两次交纳，故其所述本院不予采信。
原告起诉要求确认其与被告间的合同已于2017年10月19日解除，被告不予认可，认为原告虽曾在2017年9月提出解除合同的要求，但双方处于协商阶段，并未达成一致，本院认为，合同中对于何种情况下原告享有解除合同的权利没有约定，且原告提出的解除合同的理由亦不属于法定解除的条件，故本院认为，虽然原告向被告提出了解除合同的要求，但在双方未达成一致的情况下，不能认为合同已经解除，合同应当继续履行。在2018年4月18日庭审中，双方达成一致，同意解除合同，故双方间的合同于达成合意的当日解除。故原告要求确认2017年10月19日合同解除的诉讼请求，本院不予支持。被告反诉要求原告支付2017年7月10日至2018年5月8日的租赁费、2017年1月10日至2018年5月8日的物业费、2017年1月10日至2018年3月15日的供暖费的诉讼请求，本院予以支持。被告反诉要求原告给付逾期付款违约金及解除合同违约金，本院认为，双方在合同中明确约定了租金、物业管理费、供暖费的支付时间，原告应当按照约定支付相应款项，原告未按约定时间支付，其应按照合同约定承担相应的违约责任。合同中对于逾期付款违约金及原告提前解除合同违约金的计算方式有明确约定，故原告应按照合同约定给付违约金。原告主张返还保证金，被告不予认可，本院认为，合同中关于违约责任的条款中约定，在原告单方面提前解除合同的情况下，其所交纳的租金和保证金，被告不予返还作为部分违约金，并且原告须同时再向被告支付相当于该房屋三个月租金的违约金，从该条款的约定来看，保证金不予返还及支付相当于三个月租金的违约金可以同时主张，故被告的该项主张符合双方的约定，本院予以支持。原告主张合同约定的违约金过高，要求予以降低，本院依据法律的相关规定、被告的损失情况酌情予以认定违约金的数额。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司与被告（反诉原告）北京正宏置业集团有限公司于2017年2月9日签订的《房屋租赁合同》于2018年4月18日解除。
二、原告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司给付被告（反诉原告）北京正宏置业集团有限公司2017年7月10日至2018年5月8日的租赁费150991.73元、2017年1月10日至2018年5月8日的物业费7640.35元、2017年1月10日至2018年3月15日的供暖费19605.81元，于本判决生效之日起十日内支付。
三、原告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司给付被告（反诉原告）北京正宏置业集团有限公司逾期付款违约金20000元、解除合同违约金29168元，于本判决生效后十日内付清。
四、驳回原告北京链家房地产经纪有限公司及反诉原告北京正宏置业集团有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3800元，由原告北京链家房地产经纪有限公司负担1900元，被告北京正宏置业集团有限公司负担1900元，于本判决生效后七日内交纳；反诉费4929元，由反诉被告北京链家房地产经纪有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 陈文洁
人民陪审员 路玉国
人民陪审员 窦振利
二〇一八年六月十一日
书 记 员 扈艳杰