北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第8259号
原告（反诉被告）邹XX，男。
身份证号：×××
委托代理人丁海波，北京市诚实律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京福燕佳商务服务有限公司，住所地北京市海淀区永定路85号1区416-1平房。
注册号：110108010912335
法定代表人姜燕娣，执行董事。
委托代理人黄喜军，北京美信律师事务所律师。
原告（反诉被告）邹XX与被告（反诉原告）北京福燕佳商务服务有限公司（以下简称福燕佳公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员庞松独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邹XX之委托代理人丁海波，被告（反诉原告）福燕佳公司之委托代理人黄喜军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
邹XX诉称，我于2011年1月起从福燕佳公司承包经营X楼地下室，双方约定年租金30万元。我承包后即对地下室房屋进行了装修改造，同时对消防设备、安防系统也按国家规定进行了改造，并购置了单、双人床及床头柜、电视机、洗衣机、热水器等物品。我一直依法经营。福燕佳公司于2012年提出要将承包费涨到32万元，否则不再继续承包给我。无奈之下，我只好同意，但到2013年福燕佳公司再次提出增加承包费。我虽然经营还可以，但因改造房屋成本高，还未收回成本，所以没有同意福燕佳公司的要求。双方协商过程中，福燕佳公司突然于2013年2月提出终止承包，不让我继续经营，并在地下室房屋及公共区域张贴通知要求租户搬离地下室，并让租户找我退费，还强行断水断电，造成不明真相的租户退租，给我造成损失。后福燕佳公司虽口头答应我不再干扰我的经营，但实际仍不断到我处闹事，双方为此发生冲突，此事也经公安机关进行了处理。现我无法正常进行经营活动。故请求法院判令：福燕佳公司赔偿我经营损失10万元，诉讼费由福燕佳公司承担。
福燕佳公司辩称，不同意邹XX的诉讼请求。不存在邹XX所述的侵害行为，邹XX要求赔偿经营损失没有任何依据。我公司与邹XX是合作关系，第一年双方有合作协议，起止时间是2011年2月26日到2012年2月30日。第一年合作期满后，双方就没有签订过协议了。2012年3月1日到2013年2月底期间的合作费我们收取了，到期后我们要求邹XX腾退房屋，邹XX不腾退。后来我们委托律师发了律师函，合作协议到2013年4月10日解除，要求4月15日腾退房屋，邹XX拒不腾退至今。我们不认可双方继续存在合作关系。另外，我们提出反诉，反诉请求：要求邹XX立即腾退X楼地下设备层和地下二层1-3门，并将上述房屋交付给我方；邹XX赔偿我方自2013年4月15日起至实际腾退之日止的经济损失，按每月5万元计算（截至2014年3月15日，扣减邹XX已支付的合作费后，实际经济损失为23万元）；诉讼费由邹XX承担。
邹XX对福燕佳公司的反诉答辩称，不同意福燕佳公司的反诉请求。按照双方约定，租期到2015年2月，我不同意腾房，也不同意赔偿损失。
经审理查明，邹XX主张于2011年1月起从福燕佳公司承包经营X楼地下室，双方约定年租金30万元；后因福燕佳公司不断提出增加承包费，其未同意，但福燕佳公司在双方协商过程中，突然于2013年2月提出终止承包，不让其继续经营，并在地下室房屋及公共区域张贴通知要求租户搬离地下室，并让租户退费，还强行断水断电，造成不明真相的租户退租，给其造成损失。邹XX就此提交了退房通知书及照片等证据，福燕佳公司对邹XX的上述主张及证据均不予认可，主张不存在邹XX所述的侵害行为；该公司与邹XX是合作关系，第一年双方有合作协议，协议期间为2011年2月26日到2012年2月30日，此后双方未签订协议，该公司收取了邹XX2012年3月1日到2013年2月底的合作费，到期后该公司要求邹XX腾退房屋，但邹XX不同意。福燕佳公司提交了一份期限为2011年2月26日到2012年2月30日的合作协议、管理员守则（均系复印件），其中合作协议约定的租赁范围系X楼地下设备层和地下二层1-3门。邹XX因上述证据均系复印件而不予认可。邹XX主张双方没有签订规范的合同，只是在收据上对租赁事宜有简单约定，邹XX就此提交了四张收据，其中日期最近的一张为2012年10月的收据，该收据载明福燕佳公司收到邹XXX楼地下室2013年1月10日到2014年1月10日的承包费32万元，另注明“邹XX可干到2014年2月28日，这是甲方让给乙方的”、“下次再交费时间为2014年11月10日并与甲方签订管理手（守）则”。邹XX主张根据收据上“下次再交费时间为2014年11月10日并与甲方签订管理手（守）则”的内容，双方实际延长了租赁期限，且其于2013年11月又交纳了一年的租金32万元，但福燕佳公司未给其出具收据，故其租期应至2015年2月28日。福燕佳公司对此不予认可，主张邹XX交纳租金至2014年2月28日，且该收据上所写的“下次再交费时间为2014年11月10日并与甲方签订管理手（守）则”存在笔误，其中的“下次再交费时间为2014年11月10日”应为“下次再交费时间为2013年11月10日”。
为证明其主张的10万元损失，邹XX的证人曾×、席×出庭作证，该二人称分别于2011年4月、2011年12月从邹XX手中租赁了X楼地下室的房屋，2013年2月，总有人来此处闹事，他们无法继续使用承租的房屋，经与邹XX协商，邹XX分别向他们退还了两年的房租8.4万元及4.4万元。
福燕佳公司确认其提出的每月5万元损失的反诉请求系根据与案外人新签订的合作协议，该公司就此提交了与案外人贾XX签订的合作协议，该协议约定每年合作费60万元。邹XX对该证据真实性不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述、律师函、照片、收据等证据材料在案佐证。
本院认为，福燕佳公司虽主张该公司与邹XX是合作关系，但根据福燕佳公司将房屋交付邹XX使用，邹XX向该公司交纳费用的事实，双方之间的法律关系应属租赁关系。
福燕佳公司提交的期间为2011年2月26日到2012年2月30日的合作协议系复印件，且邹XX不予认可，故本院对该协议真实性无法确认，而邹XX主张双方没有签订规范的合同，只是在收据上对租赁事宜有简单约定，且庭审中双方就合同关系的截止时间各执一词，由此可见，双方之间的合同关系及相关权利义务因缺乏书面合同的约束而极为混乱。
邹XX主张依据2012年10月的收据中“下次再交费时间为2014年11月10日并与甲方签订管理手（守）则”的内容，双方实际延长了租赁期限，且其于2013年11月又交纳了一年的租金32万元，但福燕佳公司未给其出具收据，故其租期应至2015年2月28日。但是邹XX就其于2013年11月又交纳了一年的租金32万元的主张未举证证明，且福燕佳公司对此不予认可，故本院对邹XX的上述主张无法采信，不能确认双方延长租赁期限至2015年2月28日。鉴此，就双方租赁期限的截止日期，本院根据该收据的内容确认为2014年2月28日。现租赁期限已经届满，故福燕佳公司要求邹XX腾退X楼地下设备层和地下二层1-3门房屋并将上述房屋交付给该公司的诉讼请求于法有据，本院予以支持。
就邹XX主张的10万元损失，本院认为，虽邹XX的证人曾×、席×出庭作证称该二人因2013年2月总有人来他们承租的房屋处闹事而无法继续承租，故该二人经与邹XX协商，邹XX分别向他们退还了两年的房租8.4万元及4.4万元。但是，在无其他证据相佐的情况下，仅凭上述证人证言并不足以证明邹XX所主张的损失的客观存在。同时，曾×、席×称分别于2011年4月、2011年12月从邹XX手中租赁了X楼地下室的房屋，截至2013年2月，曾×的承租期限接近届满，而席×的承租期限亦过去了一多半，在此种情况下，该二人称邹XX向他们退还了两年全部租金亦明显有悖于常理。鉴此，邹XX就其主张的10万元损失未能向本院提交充分有效的证据予以证明，本院对此不予支持。
福燕佳公司确认其提出的每月5万元损失的反诉请求系根据与案外人贾XX签订的新合作协议，该公司虽提交了该协议，但邹XX对此不予认可，仅凭该协议亦无法证明福燕佳公司确实存在损失，故本院对福燕佳公司的该项反诉请求不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、邹XX于本判决生效后十五日内将X楼地下设备层和地下二层一-三门房屋全部腾空并交还给北京福燕佳商务服务有限公司；
二、驳回邹XX的诉讼请求；
三、驳回北京福燕佳商务服务有限公司的其他反诉请求。
本诉案件受理费一千一百五十元，由邹XX负担，已交纳。
反诉案件受理费二千三百七十五元，由北京福燕佳商务服务有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，不服本诉请求的，交纳上诉案件受理费，不服反诉请求的，交纳反诉上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 庞 松
二〇一四年八月二十一日
书记员 董琳雪