湖南省安化县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0923民初2129号
原告：安化县饮料厂,住所地安化县东坪镇解放路**号。
法定代表人：陈远湘，厂长。
委托诉讼代理人：林年丰，湖南丰昇律师事务所律师。
被告：龚子昊，男,1972年8月26日出生，住安化县。
第三人：安化县东坪镇人民政府，住所地安化县东坪镇毛家巷13号。
法定代表人：谭志勇，镇长。
委托诉讼代理人：李政文，湖南资声律师事务所律师。
原告安化县饮料厂与被告龚子昊及第三人安化县东坪镇人民政府房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理，原告安化县饮料厂的法定代表人陈远湘及其委托诉讼代理人林年丰，被告龚子昊及第三人安化县东坪镇人民政府的委托诉讼代理人李政文，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安化县饮料厂向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告龚子昊签订的房地产转让协议，被告支付违约金344000元；2.被告承担诉讼费。事实和理由：原告是一家集体企业，隶属于安化县东坪镇企业办主管，由于市场经济的发展等诸多原因，致使企业频临倒闭，2011年经请示安化县东坪镇人民政府和安化县财政局同意，原告处置企业资产70%用于安置职工和清偿债务，30%移交给安化县东坪镇人民政府。2011年8月5日，原告和被告签订了房地产转让协议书，约定被告出资1720000元转让原告70%的房地产，且约定了双方无论哪一方违约，都向对方按照房地产转让的20%支付违约金。合同签订后，被告支付了620000元，尚欠1100000元没有支付，原告多次与被告协商、催讨未果后，认为被告违反约定，双方所签订的房地产转让协议应解除。
被告龚子昊辩称，原告与被告签订的房地产转让协议是双方平等、自愿签订的，原告转让的是其70%的房地产，合同合法有效，应受法律保护，被告并未违约，原告提供的房地产权属证不能办理过户手续，原告应向被告支付违约金。
第三人安化县东坪镇人民政府述称，原告安化县饮料厂登记在其名下的房地产，虽然确定30%是归第三人所有，但地产和房产没有划定界址，故安化县饮料厂的原有房产和地产，第三人与原告仍然享有按份共有的权利，原告未经第三人同意，单方与被告签订房地产转让协议，损害了第三人的利益，该转让协议应认定为无效，请人民法院依法按无效合同处理。
原告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告无异议的证据，被告和第三人均不持异议，本院予以予以确认，并在卷佐证。
本院根据当事人的陈述及采信的证据，确认如下事实：
原告安化县饮料厂系第三人安化县东坪镇人民政府管理的独立法人集体企业。2008年5月15日，第三人向安化县财政局递交《关于申请对安化县饮料厂进行产权界定的报告》，安化县财政局同意安化县饮料厂占有的土地1061.8平方米界定为国有资产，故原告取得该国有划拨土地使用权，国有土地使用权证为安国用（2001）字第1335号。原告还拥有建筑面积1161.78平方米厂房和办公等用房，房屋所有权证安政房字A号。2011年8月5日，原告与第三人签订《国有资产移交协议书》，约定原告将30%的房地产（靠安化县装卸公司一头）移交给第三人，其中房屋建筑面积为348.534平方米，土地使用权面积318.54平方米，余下的资产由原告依法处置，所得收入用于安置原告单位职工和清偿单位负债，协议还约定由第三人出资办理好产权过户相关手续，房地产过户到第三人下属单位安化县东坪镇企业总公司。上述协议签订后，原告与第三人既没有划定移交的土地和房屋界址，也没有办理产权过户登记手续。
2011年8月5日，原告与被告龚子昊签订《安化县饮料厂部分房地产转让协议书》，约定原告将登记在其名下房地产的70%部分（靠资江旅社一头）转让给被告，其中转让土地使用权面积743.26平方米，房屋建筑面积813.246平方米，转让总价款为1720000元，该款分两次付清，在签订协议时，被告向原告付款620000元，原告将登记在其名下的房产证、国有土地使用权证交付被告，被告办理好房屋、土地过户手续时，一次性向原告付清余款1100000元。如被告在2011年12月31日，在原告的配合下，被告由于自身原因及政策原因仍没有办好房地产过户手续，则从2012年1月1日起，向原告每月支付16名退休职工生活费5000元。但因原告原因除外。合同还对违约责任及其他事项进行了约定。原告单位代表及被告均在协议上签名，原告还加盖了单位印章，但第三人未在协议上签名，各方当事人也没有到现场划定房屋及土地界址。
上述转让协议签订后，被告向原告支付转让款620000元，原告将登记在其名下的安国用（2001）字第1335号土地及权属证、安政房字A号房屋所有权证书交付给了被告，被告持原告交付的房地产权属证书到相关房地产行政管理部门办理过户手续，房地产行政管理部门收到被告提交的涉案房产权属证书及相关资料审查后,拒绝办理产权过户手续，并通知原告单位将涉案的房地产权属证书领回，该权属证书现已由原告单位保存。被告从2012年1月1日起，依约定每月向原告支付退休职工生活费5000元，共支付原告退休职工生活费70000元后，被告停止了支付。本案判决前，涉案房地产转让协议仍未获得有批准权的人民政府批准。
另查明，被告收到原告交付的涉案房屋和土地后，于2012年将房屋出租给他人经营，被告出租的涉案房屋也因租户不能办理工商登记而终止了租赁，诉前涉案房地产已闲置多年。
本院认为，原告与被告签订的《安化县饮料厂部分房地产转让协议书》，虽是双方在平等、自愿的基础上订立的契约，是双方当事人的真实意思表示，但涉案土地系国有划拨地，《最高人民法院〈关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第十一条明确规定，土地使用权人未经有权批准的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。诉前，原、被告双方当事人均未向本院提供有批准权的人民政府同意涉案划拨土地使用权转让的批复，故原告与被告签订的《安化县饮料厂部分房地产转让协议书》，应认定为无效。依照法律规定，无效合同自始没有法律约束力，因合同取得的财产，当事人应当予以退还，故原告应当将收取的涉案合同转让款和退休职工的生活费共计690000元退还给被告，并支付相应的利息292433.66元（利息比照中国人民银行同期贷款利率计算到2017年9月19日止）。同时，被告应将取得的涉案房地产退还给原告。原、被告认为在涉案合同履行中，均遭受了其他损失的意见，因双方未向本院提供相关证据予以证实，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告安化县饮料厂与被告龚子昊于2011年8月5日签订的《安化县饮料厂部分房地产转让协议书》无效；
二、被告龚子昊返还原告安化县饮料厂转让的土地使用权面积743.26平方米，房屋建筑面积813.246平方米；
三、原告安化县饮料厂返还被告龚子昊支付的涉案房地产转让款及退休职工生活费690000元，并支付利息292433.66元，两项合计982433.66元；
上述二、三项，限在本判决生效后三十日内履行完毕。
四、驳回原告安化县饮料厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6460元，原告安化县饮料厂负担3460元，被告龚子昊负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审 判 长 刘再立
人民陪审员 梁余财
人民陪审员 张华松
二〇一七年九月十九日
书 记 员 蒋倩文