新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书（2016）新2301民初6356号原告：吉木萨尔县庭州统一商城。住所地：昌吉州吉木萨尔县县城北庭路（大肉市场巷口）。统一社会信用代码：91652327766832660G。投资人：杜金花，该商城负责人。委托诉讼代理人：李强，该商城员工。委托诉讼代理人：周盛荣，新疆明笃律师事务所律师。被告：昌吉市联泰房地产经纪有限公司。住所地：昌吉市延安南路光明巷阳光公寓门面房（40区3丘**栋***号）。法定代表人：张勇庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：马平艳，新疆新蓝天律师事务所律师。原告吉木萨尔县庭州统一商城（以下简称统一商城）与被告昌吉市联泰房地产经纪有限公司（以下简称联泰房产）不当得利纠纷一案，本院于2016年11月21日立案后，于2017年1月5日中止审理，依法适用普通程序于2018年3月27日公开开庭进行审理。原告统一商城的委托诉讼代理人李强、周盛荣，被告联泰房产的委托诉讼代理人马平艳均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告统一商城向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还不当得利399104元；2、判令被告赔偿不当得利399104元自2015年2月18日至款付清之日止的利息损失，利率按年利率4.75%计算，截止2016年10月17日利息为31596元；3、本案诉讼费及邮寄送达费由被告承担。事实与理由：2012年7月7日，原、被告签订一份《销售代理协议》，原告委托被告代理销售统一商场扩建项目。建筑面积暂定新建约一百万平方米。根据协议第五条，原告应支付被告的销售佣金为已售出项目总销售底价金额的1.8%，同时被告实际售价高出双方约定底价的部分为溢价，双方约定溢价部分原告分得六成，被告分得四成。协议签订后，原告先后向被告支付800000元，另以张圣伟房租顶付32704元，合计支付832704元。经吉木萨尔县法院（2016）新2327民初字8号判决书判决确认被告销售新楼65套，成交价25146760元，底价24088910元，溢价1057850元，同时该判决认定老楼不在协议约定的范围内，并判决本案原告向被告支付溢价分成423140元。因被告出售新建商铺65套，按照销售代理协议约定，原告应向被告支付佣金433600元，二原告合计支付被告832704元，原告多支付399104元的款项无法律依据和合同依据，属于不当得利，应当返还。被告联泰房产辩称：被告收取原告佣金的事实是有事实及法律依据的，2012年7月7日原、被告签订销售代理协议，约定被告代理销售原告商铺，约定溢价款及佣金的分成为已售出项目的底价金额1.8%，溢价款分成为四、六分成，被告分得四成，原告分六成，2012年11月被告开始销售原告商铺，一共销售老楼67套，新楼65套，共计销售132套，关于这部分事实已经在吉木萨尔县法院（2016）新2327民初第8号判决书进行确认，2013年9月4日被告销售完毕132套商铺后，原告会计郭华林及被告经理张圣伟对销售完毕的老楼、新楼中商铺面积、底价、溢价款、佣金、进行再次确认，2016年6月4日被告在吉木萨尔县法院起诉原告要求支付新、老楼的溢价款，对于老楼部分的佣金原告是认可的，该8号判决书只是认为老楼的溢价款不在合同约定之内，但不否认被告收取佣金，基于上述事实，被告收取老楼部分佣金是有合同及法律依据，综上原告诉请没有任何依据，请求驳回。原告统一商城为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、销售代理协议，证实2012年7月7日原、被告签订销售代理协议，原、被告之间存在商品房委托代理销售合同关系，项目是原告开发的位于吉木萨尔县北庭路统一商城的扩建项目，面积暂定新建10000平方米，代理销售佣金为已销售项目的底价金额的1.8%，溢价款分成为四、六分成，被告四，原告六，合同最后一条约定，如果有变动，另订合同。经质证，被告对该证据的真实性没有异议，该协议约定商业项目暂定为10000平方米，最终面积以双方协商为准，经过原、被告签订的佣金计算表，视为对销售合同的变更，合同第四条约定被告作为物业销售代理方，根据项目做出销售底价表作为合同附件，根据被告对销售底价的确认，已经确认双方之间的佣金、溢价款的支付及分成，我们认为新、老楼均是统一商城的部分，均在合同约定范围内。因被告对该证据的真实性认可，故本院对该证据的真实性予以确认。2、（2016）新2327民初字8号生效民事判决书，证实该生效文书确认项目是扩建项目，面积为新建10000平方米，代理销售佣金为已销售项目的底价金额的1.8%，溢价款分成为四、六比例分成，被告四，原告六，新楼销售65套，底价为24088910元，溢价部分是1057850元，该判决认定销售代理的项目最终认定老楼不在项目约定范围内。经质证，被告对该证据的真实性认可，该判决确认被告销售老楼67套、新楼65套的事实，被告提交的统一商城佣金结算表，当时本案原告质证时对底价及佣金均没有异议，底价成交价，溢价、佣金均在佣金计算表中，最终的分成也在该表中，本案原告对该证据没有意见，可以认为本案原告对老楼部分的佣金是没有异议的，原告认为扩建项目是新楼是断章取义的，我们销售老楼是事实。该判决认可最终价款与佣金结算表是一致的，溢价款1057850元的40%，与佣金表是对应的。因被告对该证据的真实性认可，故本院对该证据的真实性予以确认。3、收条7份、信用社转账打款凭证1份，证实原告自2012年12月10日至2015年2月17日一共向被告支付800000元，另以张圣伟房租抵付32704元，合计支付新楼佣金及溢价部分832704元。经质证，被告对该证据的真实性没有异议，新楼佣金金额认可，溢价款金额经过8号判决已经确认，新楼老楼的佣金已经结算完毕。800000元是新楼和老楼的佣金部分，不包括溢价部分，溢价部分是经过8号判决书确认，该判决已经生效，收条收款时间从2012年12月10日-2015年，可以看出2012年12月10日开盘的只是老楼部分，所以2012年12月10日收条支付的是老楼部分，所以原告支付的800000元不可能仅是新楼的溢价款，该判决已经生效，视为原告认可该判决中新楼溢价款。因被告对该证据的真实性认可，故本院对该证据的真实性予以确认。4、吉木萨尔县法院执行通知书，证实吉木萨尔县法院（2016）新2327民初第8号判决书生效后，被告申请执行，执行过程中原告找到上述收条，对于原告超付的基本佣金部分要求与被告折抵，被告不同意。对溢价部分没有异议，超付的是佣金部分。经质证，被告对该证据的真实性没有异议，该证据证实吉木萨尔县法院（2016）新2327民初第8号判决已经生效，并进入执行程序，对于已经生效的判决原告要求被告返还不当得利没有依据，原告不认可溢价款应当是上诉至中院，原告没有上诉应当支付该笔案款，原告上诉后又撤回，原审判决已经生效。因被告对该证据的真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以确认。5、（2017）新2301民再26号民事判决书1份，证实（2016）新2327民初第8号判决书已生效。经质证，被告对该证据的真实性无异议，关联性不认可。因为被告只收到了新楼和老楼800000元的佣金款而非溢价款，被告向中院提起再审，要求对溢价部分进行核算，对原告主张的不当得利与被告最终的结算相悖，因此关联性不认可。因被告对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。被告联泰房产举证，原告质证，本院认证如下：1、销售委托代理合同，证实2012年7月7日原、被告双方签订销售代理合同，合同中约定暂定项目是面积10000平方米，事后对于佣金结算部分双方签订销售补价表作为合同附件，事实上对协议进行了变更。经质证，原告对该证据的真实性认可，证明的问题不认可，该协议对项目的约定很清楚：是统一商城的扩建项目，即新楼，被告证实的问题是对合同的明显扩大。因原告对该证据的真实性认可，故本院对该证据的真实性予以确认。2、吉木萨尔县法院（2016）新2327民初第8号判决书，证实双方关于佣金的结算金额方式为销售底价金额的1.8%，溢价部分双方按照四六分成，被告销售商铺总数是132套，老楼67套，新楼65套，132套商铺的成交价、底价、溢价均予以确认。经质证，原告对该证据的真实性没有异议，已销售项目的总价、佣金及溢价的分成没有异议，项目是指统一商城的扩建项目，仅是新楼部分，不包含老楼，老楼是早已经建好，我们不否认被告做的某些工作，但是老楼的销售是原告自己完成的，对老楼总计销售的数额67套、成交价的事实认可，但不认可老楼是被告销售的。因原告对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。3、统一商城三楼销售佣金结算表，证实2013年9月4日被告销售经理张圣伟与原告会计郭华林对统一商城新老楼进行结算签字确认佣金及溢价，底价佣金837268.7元，溢价佣金827029.6元，双方对于被告销售的房号面积成交价、底价、佣金、溢价款进行确认，这份佣金结算表与8号判决书中载明的金额是一一对应的，关于销售的商品的总套数也是对应的，被告是2012年12月21日对老楼进行销售的，统一商城共计开盘三次。经质证，原告对该证据的真实性不认可，因为郭华林不是原告的员工，原告并未授权其签订佣金结算表，该结算表在8号案件中出示过，当时原告质证意见就是不认可。原告认为郭华林是超市的人，与原告没有关系。因郭华林在（2017）新2301民再26号案件中认可“已核对正确，郭华林”是其本人签的字，故本院对该证据的真实性予以确认。4、吉木萨尔县工商登记档案，证实根据工商档案备案信息，郭华林作为原告的联络人及财务负责人身份进行登记，登记的统一商城负责人为杜金花，公司登记住址为吉木萨尔县城北庭路，郭华林从统一商城开盘时开始一直以会计身份出现，收取客户的定金、购房款及其他款项。经质证，原告对该证据的真实性认可，关联性不认可，证实的问题不认可。本院对该证据的真实性予以确认。5、公证书3份、收款收据2份，公证书证实被告从2012年开始代理销售原告商铺，与被告公司张圣伟对接的是原告会计郭华林及张殿全，郭华林从2012年12月开始收取商铺的首付款及定金，公证书证人证言可以看出被告从2012年开始代理销售原告商铺，杨玉梅商铺买卖合同书及收款收据中的会计也是郭华林。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，证明的问题不认可。公证书是证人证言的公证，按照法律规定证人应当出庭作证，且该证人证言的公证书是昌吉市公证处做出，但证人是在吉木萨尔县居住，即使证人无法出庭作证，也应当由吉木萨尔县公证处做出证人证言的公证，收款收据本身无法证实郭华林的身份，对该组证据均不认可。因原告对该组证据的真实性无异议，故本院对该组证据的证据效力不予确认。6、录音光盘，证实被告收取的800000元是新楼和老楼的佣金，李疆和张勇庆在对账时关于佣金的计算也是按照合同约定的销售底价的1.8%，双方在对账时，原告方没有否认应当支付老楼佣金，被告认为800000元是佣金不包含溢价，原告方始终否认老楼溢价，并未否认老楼佣金，李疆认可当时原、被告双方经过对账。经质证，原告对该证据的三性均不认可，对证明的问题也不认可，光听录音不能证实原告所要证实的问题。因原告对该证据的真实性、合法性及关联性均不认可，故本院对该证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。7、申请法院调取的吉木萨尔县法院（2016）新2327民初第8号案件庭审笔录，证实从2012年11月21日开盘的是老楼，总售出房屋47套老楼，从2013年1月29日开始穿插老楼和新楼一起买，通过被告向原告出具收条时2012年12月10日，该笔款项是老楼的佣金，原告不认可老楼的佣金和溢价款与此证据相悖。经质证，原告对该证据的真实性认可，证明的问题不认可。被告所要证实的问题均是推理所得，笔录本身不能证实被告所陈述的问题。本院对该证据的真实性予以确认。本院经审理后，查明如下事实：2012年7月7日，原、被告签订一份《销售代理协议》，原告统一商场委托被告联泰房产代理销售吉木萨尔县北庭路统一商场扩建项目（新楼）。建筑面积暂定新建约壹百万平方米。根据协议第五条，统一商城应支付联泰房产的销售佣金为已售出项目总销售底价金额的1.8%，同时联泰房产实际售价高出双方约定底价的部分为溢价，双方约定溢价部分统一商城分得60%，联泰房产分得40%。协议签订后，双方即按合同履行，联泰公司出售新楼商铺65套，成交价25146760元，底价24088910元，溢价1057850元。联泰公司还对统一商城的老楼进行了销售，但双方就此未签订合同。协议签订后，统一商城截止到2015年2月17日共计向联泰房产支付800000元，另以张圣伟房租顶付32704元，合计832704元。后吉木萨尔县法院（2016）新2327民初字8号判决书确认老楼不在协议约定的范围内，并判决本案统一商城向联泰房产支付65套新楼商铺溢价分成1057850元的40%，即423140元。被告联泰房产不服（2016）新2327民初字8号判决书，向昌吉回族自治州中级人民法院提起上诉，后又撤回上诉，昌吉回族自治州中级人民法院作出（2016）新23民终898号民事裁定书，准予上诉人联泰房产撤回上诉。后联泰房产又向昌吉回族自治州中级人民法院申请再审，昌吉回族自治州中级人民法院于2017年4月14日作出（2017）新23民申4号民事裁定书，裁定昌吉州中级人民法院提审该案。后于2017年8月30日作出（2017）新23民再26号民事判决书，判决维持（2016）新23民终898号民事裁定书和吉木萨尔县人民法院作出的（2016）新2327民初字8号判决书。本院认为：原、被告双方签订的销售代理协议仅约定了扩建项目（新楼），对老楼部分并未约定，新楼溢价部分已经通过生效判决确认为423140元。新楼的佣金部分应为433600元（2408891元×1.8%）。而原告已实际向被告支付800000元，另以张圣伟房租顶付32704元，合计支付832704元。对于超出新楼佣金的399104元（832704元-433600元），原告认为属于不当得利，被告理应退还，被告认为多付部分属于老楼部分的佣金。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，由于双方未对老楼部分的代理销售进行约定，但是联泰公司却对老楼部分也进行了销售，故原、被告对老楼部分的销售行为形成事实上的商品房委托代理销售合同关系。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”由于双方对老楼的佣金如何分配没有约定，联泰房产亦未就老楼部分的佣金和溢价如何分配提供合同及法律依据，因此，被告认为原告多付的399104元是老楼部分的佣金的辩解意见本院不予采信。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条的规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。故原告多支付399104元的款项，被告理应返还。根据第131条的规定，返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。原告主张被告支付其自2015年2月18日至款付清之日止的利息损失，年利率按照4.75%计算的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。其中截止到2016年10月17日的利息为31596元（399104元×4.75%÷12个月×20个月），被告应按照年利率4.75%继续支付利息从2016年10月18日至款项付清之日止。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，第131条的规定，判决如下：被告昌吉市联泰房地产经纪有限公司返还原告吉木萨尔县庭州统一商城399104元，支付2015年2月18日至2016年10月17日的利息31596元，此款于判决生效后十五日内给付，并按照4.75%的年利率继续支付2016年10月18日至款项付清止的利息。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7760元，减半收取计3880元，保全费用1621元，合计5501元，由被告昌吉市联泰房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表的人数提出副本，上诉于昌吉州中级人民法院。审 判 长  张 睿审 判 员  艾令起人民陪审员  高 翎二〇一八年五月七日书 记 员  席 睿