江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终5397号
上诉人（原审被告）：江苏中和亚健康科技有限公司，住所地南京市鼓楼区中央北路73号。
法定代表人：姜英，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨丽霞，北京市中银（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田靖嵘，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京魔玛印象文化创意有限公司，住所地南京市鼓楼区中央北路73号。
法定代表人：王志伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周莲芳，北京市京师（南京）律师事务所律师。
上诉人江苏中和亚健康科技有限公司（以下简称中和亚公司）与被上诉人南京魔玛印象文化创意有限公司（以下简称魔玛印象公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初12371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中和亚公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判驳回被上诉人该部分诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定的事实不清。上诉人与被上诉人发起人王志伟于2016年7月签订的《房屋租赁合同》到期后，被上诉人继续使用案涉房屋，双方未签订书面的租赁合同，形成不定期租赁合同关系，而被上诉人实际使用的面积并非合同约定的80平方米，而是分为上下两层，共计160平方米，对于计租面积的约定不应继续沿用于新的不定期租赁合同，应按照被上诉人实际使用的面积来计算租金，所以合同计租面积约定已发生变化，一审判决对于返还的房屋租金、物业费计算错误。二、一审判决适用法律错误，上诉人不构成违约，不应承担违约金。本案中，已到期的租赁合同约定的违约条款系交付的房屋不符合约定或交付的房屋存在缺陷，危及安全。双方当事人因在合同到期后未签订书面的租赁合同，已形成不定期租赁合同关系，租赁期限不固定，而该不定期租赁合同无法继续履行系产权人台兴公司与上诉人解除租赁合同，产权人强行要求被上诉人腾空房屋所致，对于该腾空房屋行为的合法性、正当性还未经生效的法律文书确定，属于合同外的客观原因，而并非因交付的租赁房屋不符合约定的用途导致，租赁房屋本身不存在任何缺陷，也符合交付给被上诉人的办公用途，且租赁期限为不定期，双方都有任意解除权，所以一审判决以上诉人交付的房屋不符合约定的用途为由判令上诉人承担违约金，适用法律错误。另有，一审判决以后，上诉人发现案涉房屋仍有被上诉人的许多物品没有清空搬离，在上诉人与台兴公司的房屋租赁纠纷的案件中一审法院已经判决上诉人支付部分使用费，因此上诉人认为案涉房屋仍被被上诉人占有使用，被上诉人应当承担占有使用费。
魔玛印象公司辩称，一审法院认定的事实清楚，证据确凿，法律适用正确，要求维持原判。1.被上诉人没有继续使用案涉房屋，被上诉人遗留在案涉房屋内的东西属遗弃物，早已给上诉人声明过，故不存在房屋使用费的问题。2.被上诉人只认可合同约定的面积，不认可160平方米的面积。当时上诉人与被上诉人签合同是依照80平方米的面积来算的。3.根据合同约定，被上诉人不存在违约情形。产权人台兴公司与上诉人已解除合同，被上诉人不能实现合同的目的，要求依法解除，享有法定解除权。本案中，上诉人存在违约行为，应当承担违约责任。
魔玛印象公司向一审法院起诉请求：1.确认中和亚公司、魔玛印象公司之间的《房屋租赁合同》于2017年11月10日解除；2.中和亚公司返还押金2000元，房屋租金、物业费42541.15元，合计44541.15元；3.中和亚公司支付违约金9600元；4.中和亚公司赔偿魔玛印象公司装修损失6314.4元；5.中和亚公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：坐落于南京市鼓楼区中央北路73号西楼1楼小店一层的房屋的产权人为台兴公司。2015年，台兴公司将案涉房屋出租给中和亚公司使用。
2016年7月，魔元素高端创意策划有限公司（以下简称魔元素公司）的发起人王志伟“代表”魔元素公司（承租方，乙方）与中和亚公司（出租方，甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方使用，房屋计租面积约为80平方米，租赁用途为办公；甲方于2016年7月15日前向乙方交付房屋，租赁期限自2016年8月1日至2017年7月31日，租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期满前三个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。如双方没有重新签订租赁合同，乙方应于租赁期满时搬出房屋；双方约定的房屋租金不含房产租赁税，年租金为58400元，租金支付方式：自签订合同之日起支付6个月的租金，剩余6个月的租金在2016年10月底全款支付。乙方应在本合同签订之日向甲方支付押金2000元；乙方租赁期间，因使用房屋及从事经营活动而发生的相关费用，包括但不限于电费、水费、电话费、网络安装使用费、物业管理费、停车费等，均由乙方每月按时向相关部门或甲方交纳，并承担因滞纳所产生的一切费用。租赁关系终止时，乙方在未损害房屋主体结构、附属设施及结清各项费用的情况下，甲方无息归还房屋租赁押金；甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，即视为违约，违约方应向另一方按月租金的两倍支付违约金等等。
2016年7月13日，魔元素公司的发起人王志伟“代表”魔元素公司与中和亚公司签订了一份《物业服务协议》，约定物业费的收费标准为3元/平方米/月，交费时间和房租同步等等。
上述合同签订后，魔元素公司的发起人王志伟向中和亚公司支付了押金2000元及租金、物业费等费用。中和亚公司将案涉房屋交付给魔元素公司使用。
因魔元素公司的名称未通过工商部门的审核，发起人将公司名称改为魔玛印象公司。
在租赁合同约定的期限届满前，魔玛印象公司、中和亚公司达成口头协议，约定魔玛印象公司继续租赁案涉房屋，期限为一年。2017年7月24日，魔玛印象公司向中和亚公司支付一年的租金57600元、半年的物业费1440元。
2017年10月，案涉房屋的产权人台兴公司告知魔玛印象公司因其与中和亚公司就案涉房屋租赁事宜产生纠纷，要求魔玛印象公司搬离并返还案涉房屋。2017年11月10日，案涉房屋被产权人台兴公司收回。
一审庭审中，魔玛印象公司称，承租案涉房屋时，在得到中和亚公司同意的情况下，对案涉房屋进行了合理范围内的装修，包括地毯、墙纸、磁力锁、灯具、镜子等，为此花费了6314.4元，该款项中和亚公司应予赔偿。
一审另查明，因案涉房屋租赁产生纠纷，台兴公司于2017年12月4日向一审法院提起诉讼，要求确认其与中和亚公司的租赁合同已解除并要求中和亚公司承担违约责任等，现该案一审已审结，但判决尚未生效。在本案中，台兴公司陈述，中和亚公司因转租对其构成违约，请法院依法裁决本案。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
关于合同主体问题。合同主体是合同债务按债务法律关系的主体，即合同当事人。本案中，租赁合同虽系由魔元素公司的发起人王志伟代表魔元素公司与中和亚公司签订的，但因魔元素公司的名称未通过工商部门的核准而更名为魔玛印象公司，在合同的履行过程中，案涉房屋均是由魔玛印象公司使用，魔玛印象公司实际享有合同权利并履行合同义务，故魔玛印象公司系案涉房屋的承租人，是适格的原告。中和亚公司关于魔玛印象公司主体资格不适格的抗辩意见，一审法院不予采纳。
关于合同的效力问题。《房屋租赁合同》、《物业服务协议》系当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故该合同依法成立并有效。该份合同约定的租赁期限届满后，魔玛印象公司继续使用租赁房屋，中和亚公司接受了魔玛印象公司支付的一年租金和半年的物业费，且未提出异议，故原租赁合同继续有效，变为不定期租赁合同。
关于合同的解除及返还押金、房屋租金、物业费问题。在租赁期间，出租人应当按约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，中和亚公司与台兴公司因案涉房屋的租赁产生纠纷，台兴公司于2017年11月10日将案涉房屋收回，致使魔玛印象公司、中和亚公司之间的租赁合同已无法继续履行，中和亚公司已构成根本违约，故双方的不定期租赁合同达到解除的条件。根据法律规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，魔玛印象公司提供证据不足以证明其已向中和亚公司送达解除通知。魔玛印象公司提起本次诉讼后，一审法院于2017年12月26日将起诉状及证据副本等材料送达至中和亚公司，故魔玛印象公司、中和亚公司双方的租赁合同自2017年12月26日解除。魔玛印象公司已向中和亚公司支付了一年的租金和半年的物业费，现因中和亚公司未处理好与产权人台兴公司的纠纷，魔玛印象公司自2017年11月10日起无法正常使用案涉房屋，双方之间的房屋租赁合同已经解除，故魔玛印象公司要求中和亚公司向其返还押金2000元及未实际发生的租金41503.38元、物业费635.22元，亦有事实与法律依据，一审法院予以支持。
关于违约金及装修损失问题。根据法律规定，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，魔玛印象公司、中和亚公司于2016年7月15日签订的《房屋租赁合同》到期后，魔玛印象公司继续使用案涉房屋，中和亚公司没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因中和亚公司未能保证租赁物符合约定的用途，故魔玛印象公司请求中和亚公司依照《房屋租赁合同》向其承担违约金的诉讼请求，有事实依据。庭审中，中和亚公司认为魔玛印象公司主张的违约金过高，申请一审法院予以调整，一审法院根据公平和诚实信用原则，并结合中和亚公司违约的程度及原因等因素，酌定中和亚公司支付魔玛印象公司违约金5000元。对于装修损失，因装修发生在《房屋租赁合同》约定的期间，而该份合同约定的租赁期限已届满。故魔玛印象公司的该项诉请，亦无事实与法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、二百一十五条、二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、南京魔玛印象文化创意有限公司与江苏中和亚健康科技有限公司之间的《房屋租赁合同》于2017年12月26日解除；二、江苏中和亚健康科技有限公司于判决生效之日起十日内返还南京魔玛印象文化创意有限公司押金2000元、房屋租金41503.38元、物业费635.22元；三、江苏中和亚健康科技有限公司于判决生效之日起十日内向南京魔玛印象文化创意有限公司支付违约金5000元；四、驳回南京魔玛印象文化创意有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1311元，减半收取计655.5元，由南京魔玛印象文化创意有限公司负担55.5元，江苏中和亚健康科技有限公司负担600元。
二审中，上诉人中和亚公司称一审法院依据了未生效判决的事实，存在违法情形。上诉人中和亚公司提交照片，证明案涉房屋内仍有被上诉人的物品，仍在占有使用案涉房屋。被上诉人质证称，其早向上诉人声明，这些物品其不要了。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，双方当事人2016年7月签订的《房屋租赁合同》,约定租赁期限自2016年8月1日至2017年7月31日，年租金58400元。在该合同期满前2017年7月24日，被上诉人基本按照上述租金标准向上诉人给付款项57600元，双方当事人均认可双方之间形成租赁关系，亦认可上述款项系房屋租金，据此，案涉双方当事人于2017年7月31日后形成不定期租赁合同关系。双方当事人在2016年7月签订《房屋租赁合同》后，被上诉人按约支付了租金，上诉人向被上诉人交付的案涉房屋分为上下两层，合同到期后，亦接收了被上诉人给付的一年租金。上诉人现认为案涉房屋上下两层各80平方米，2017年7月31日后，被上诉人应按160平方米的面积计算给付租金，无合同依据，亦与双方实际履行行为不符，故本院不予采信。
双方当事人在不定期租赁关系存续期间，案涉房屋产权人台兴公司告知被上诉人，因台兴公司与上诉人因案涉房屋租赁纠纷，要求被上诉人搬离，台兴公司亦予2017年11月10日收回了案涉房屋。故一审法院认定上诉人未能保证租赁物符合约定的用途，根据公平及诚实原则，结合上诉人违约程度等，酌定上诉人给付被上诉人违约金5000元，以弥补被上诉人相关损失，并无不当。本院对上诉人认为其不存在违约情形，不应当承担违约金的上诉请求，不予支持。
综上所述，中和亚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1311元，由上诉人江苏中和亚健康科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 龚 达
审判员 白文虎
二〇一八年九月五日
书记员 陈晓君