广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2688号
上诉人（原审被告）：韩雪。
委托代理人：钟锦亮，广东金名律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄彩梅。
被上诉人（原审原告）：黄小杰。
两被上诉人的共同委托代理人：周沫，广东名成律师事务所律师。
两被上诉人的共同委托代理人：陈环华，广东名成律师事务所辅助人员。
上诉人韩雪因与被上诉人黄彩梅、黄小杰租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第605号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
黄彩梅、黄小杰因本案于2015年4月21日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除黄彩梅、黄小杰与韩雪签订的《房地产租赁管理合同》，韩雪将还原至出租前状态的案涉房屋交还给黄彩梅、黄小杰；二、韩雪向黄彩梅、黄小杰支付拖欠的案涉房屋租金合计140000元（自2015年1月起计算，暂计算至2015年4月止，并顺延计算至韩雪付清全部租金之日止，每月租金为35000元）及延误支付租金期间所产生的滞纳金（自拖欠每月租金之日起算，直计至韩雪付清所拖欠的租金之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、黄彩梅、黄小杰依法无需退还70000元租赁押金。原审庭审期间，黄彩梅、黄小杰对租金请求变更为韩雪支付黄彩梅、黄小杰2015年4月至6月份的租金共计105000元。
原审法院经审理查明，位于东莞市塘厦镇花园新街77号（房地产权证记载地址为东莞市塘厦镇花园新街北17号）的案涉房屋，系黄彩梅、黄小杰共同所有，已取得房地产权证。
2012年3月27日，黄彩梅、黄小杰作为甲方、韩雪作为乙方，双方签订了一份《房地产租赁管理合同》，主要约定：甲方将案涉房屋出租给乙方，由乙方全权管理，租赁管理期限12年，自2012年4月1日至2024年3月31日止；第一年租金为33000元／月，第二年租金为34000元／月，第三年租金为35000元／月，每三年按照市场价格调整租金，涨跌幅须在10%以内，乙方应于每月15日前向甲方交付租金；交付房屋时甲方向乙方收取70000元的租赁押金；乙方拖欠租金达30天以上等情形时，甲方有权不退还租赁押金并可单方面终止合同，因此造成的损失，由乙方承担全部法律及经济赔偿责任；如合同期满或合同提前终止／被解除时，乙方在该房地产上安装的添置物，不能拆除或拆除后影响该房地产主体结构或者该房地产的外观的，无偿无条件归甲方所有，可拆除且拆除后不影响该房地产主体结构的，归乙方所有，乙方应将该房地产还原至出租前状态；等等。经审查，该《房地产租赁管理合同》中并未约定每三年调整租金时判断房租应涨或应跌的具体标准。
上述《房地产租赁管理合同》签订后，韩雪于2012年3月31日向黄彩梅、黄小杰交付了租赁押金70000元。黄彩梅、黄小杰及韩雪均未向原审法院举证交付案涉房屋时的交接清单，无法查清案涉房屋出租前的状态。从黄彩梅、黄小杰与韩雪确认的缴纳案涉房屋租金的银行明细对账单可见，2014年2月份至2014年12月份的租金，韩雪均未按照《房地产租赁管理合同》的约定于每月15日前支付当月租金，均存在时间长短不一的拖欠情形。
2014年9月16日，黄彩梅委托广东名成律师事务所向韩雪发出一份《律师函》，指出韩雪存在连续拖欠案涉房屋2014年5、6、7、8月份的租金未交等违约行为，提出解除与韩雪的租赁合同并要求韩雪缴清所欠租金。韩雪收到该《律师函》后陆续将所欠的上述租金交付给黄彩梅、黄小杰。2015年4月7日，黄彩梅再次委托广东名成律师事务所向韩雪发出一份《律师函》，指出韩雪存在自2015年1月份开始连续四个月租金未付等严重违约行为，再次提出解除与韩雪的租赁合同并要求韩雪缴清所欠租金等。
在黄彩梅、黄小杰提起本案诉讼后，韩雪于2015年4月13日向黄彩梅、黄小杰缴纳了2015年1、2月份的租金每月各35000元，于2015年4月17日向黄彩梅、黄小杰缴纳了2015年3月份的租金35000元。此外，韩雪未举证证明其缴纳了2015年4月份之后的租金。庭审中，黄彩梅、黄小杰撤回要求韩雪支付这三个月租金的请求，仍坚持其他的诉讼请求。庭审中，黄彩梅、黄小杰要求对2015年4月份起的租金按在35000元／月的基础上涨10%即38500元／月的标准计付，韩雪则要求按在35000元／月的基础下跌10%即31500元／月的标准计付，双方未能达成一致意见。
原审法院认定上述事实的证据有：《房地产租赁管理合同》、房地产权证、宗地图、银行明细对账单、《律师函》及快递单据等以及原审庭审笔录。
原审法院认为，黄彩梅、黄小杰与韩雪签订的《房地产租赁管理合同》系双方的真实意思表示，符合法律规定，且案涉房屋已取得房地产权证，符合出租条件，故该《房地产租赁管理合同》合法有效，双方应依约履行。
按照《房地产租赁管理合同》的约定，韩雪应于每月15日前支付当月租金，但从双方确认的银行明细对账单可见，2014年2月份至2014年12月份的租金，韩雪均未依约按期缴纳租金，韩雪已构成违约。在2014年9月16日黄彩梅、黄小杰第一次发出《律师函》指出韩雪的违约行为并要求解除合同、缴清所欠租金后，韩雪补缴了所欠租金，但至2015年4月7日黄彩梅、黄小杰发出第二份《律师函》时，韩雪又存在拖欠自2015年1月份起4个月租金的情形，且韩雪迟至2015年4月13日才补缴了2015年1、2月份的租金，至2015年4月17日才补缴2015年3月份的租金。韩雪上述拖欠缴付租金的行为，已构成严重违约。韩雪提出的双方在租赁期间存在误会以及等本案诉讼结束后再解决租金问题等抗辩，均不构成韩雪拒付租金的正当理由，原审法院不予采信。按照《房地产租赁管理合同》关于“乙方拖欠租金达30天以上等情形时，甲方有权不退还租赁押金并可单方面终止合同”的约定，黄彩梅、黄小杰要求解除案涉《房地产租赁管理合同》及无需退还租赁押金70000元的诉讼请求，合法有据，原审法院予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，黄彩梅、黄小杰可要求韩雪将案涉房屋恢复原状并返还。对于黄彩梅、黄小杰要求韩雪返还案涉房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。对于黄彩梅、黄小杰要求韩雪将案涉房屋恢复至出租前状态的诉讼请求，因双方均未能举证交付案涉房屋时的交接清单，无法查清案涉房屋出租前的状态，故对黄彩梅、黄小杰的此项诉讼请求，原审法院不予支持。
按照《房地产租赁管理合同》的约定，韩雪应于每月15日前支付当月租金。本案中，韩雪迟至2015年4月13日才补缴了2015年1、2月份的租金，至2015年4月17日才补缴2015年3月份的租金，已违反了合同的约定，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，韩雪应赔偿黄彩梅、黄小杰因违约造成的损失。韩雪主张按照中国人民银行同期同类贷款利率计算拖欠租金的滞纳金，合法合理，原审法院予以支持。已知2015年1、2、3月份每月房租为35000元，故这三个月韩雪应赔偿黄彩梅、黄小杰的损失应按如下计算：以35000元为本金，自2015年1月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2015年4月13日止；以35000元为本金，自2015年2月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2015年4月13日止；以35000元为本金，自2015年3月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2015年4月17日止。
韩雪未举证证明其缴纳了2015年4月份之后的租金，应承担举证不利的后果，原审法院认定韩雪未缴纳，故韩雪应支付黄彩梅、黄小杰自2015年4月1日起至韩雪返还案涉房屋给黄彩梅、黄小杰之日止期间的租金。按照《房地产租赁管理合同》的约定，每三年按照市场价格调整租金，涨跌幅须在10%以内，但该合同中并未约定每三年调整租金时判断房租应涨或应跌的具体标准。该合同自2012年4月份开始计算，2015年4月份正是约定每三年需调整的时间点，故2015年4月份起三年内的租金需黄彩梅、黄小杰与韩雪在涨跌10%以内协商一致。本案中，黄彩梅、黄小杰要求对2015年4月份起的租金上涨10%即38500元／月的标准计付，韩雪则要求下跌10%即31500元／月的标准计付，双方未能达成一致意见，且该合同并未约定判断房租应涨或应跌的具体标准，故对黄彩梅、黄小杰与韩雪的主张，原审法院均不予采信。因黄彩梅、黄小杰与韩雪对2015年4月份起的租金标准未能达成一致，故原审法院按照原定的标准每月35000元计算2015年4月份起的租金。因此，韩雪应按照35000元／月的标准支付黄彩梅、黄小杰自2015年4月份起至交还案涉房屋之日止期间的租金。因韩雪拖欠2015年4月份起的租金，还应赔偿黄彩梅、黄小杰相应的损失，计算方式如下：以35000元为本金，每月拖欠租金的损失自当月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除黄彩梅、黄小杰与韩雪于2012年3月27日签订关于租赁东莞市塘厦镇花园新街77号（房地产权证记载地址为东莞市塘厦镇花园新街北17号）房屋的《房地产租赁管理合同》；二、韩雪应于判决发生法律效力之日起三日内将位于东莞市塘厦镇花园新街77号（房地产权证记载地址为东莞市塘厦镇花园新街北17号）的房屋交还给黄彩梅、黄小杰；三、黄彩梅、黄小杰无需退还韩雪租赁押金70000元；四、韩雪应于判决发生法律效力之日起三日内赔偿拖欠黄彩梅、黄小杰2015年1、2、3月份租金的损失（计算方式：以35000元为本金，自2015年1月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2015年4月13日止；以35000元为本金，自2015年2月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2015年4月13日止；以35000元为本金，自2015年3月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2015年4月17日止）；五、韩雪应于判决发生法律效力之日起三日内支付黄彩梅、黄小杰2015年4月份起的租金（计算方式：自2015年4月1日起，按35000元／月的标准计付至韩雪交还案涉房屋之日止）；六、韩雪应于判决发生法律效力之日起三日内赔偿拖欠黄彩梅、黄小杰自2015年4月份起租金的损失（计算方式：以35000元为本金，每月拖欠租金的损失自当月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；七、驳回黄彩梅、黄小杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费2225元，由黄彩梅、黄小杰负担75元，韩雪负担2150元。
韩雪不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实部分有误。首先，黄小杰没有通知韩雪解除双方的租赁合同，因黄彩梅与黄小杰存在不同意见，韩雪延期交租前，均征得黄彩梅、黄小杰的同意，韩雪并非恶意拖欠租金，不存在严重违约行为。黄彩梅、黄小杰在解除合同前，通过各种方式阻挠韩雪转租物业，并将原租赁给韩雪的物业转租他人，是造成韩雪不能按期交租的主要原因。因此，韩雪请求本院判令撤销原审判决，驳回黄彩梅、黄小杰的诉讼请求。
黄彩梅、黄小杰答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。按照双方签订的租赁合同约定，黄彩梅、黄小杰有权在韩雪拖欠租金30天的情况下单方解除合同，黄彩梅、黄小杰已向韩雪书面发出解除合同的通知。退一步说，韩雪已确认拖欠租金的事实，黄彩梅、黄小杰诉请解除合同，案涉合同应依法解除。黄彩梅、黄小杰在合同约定的租赁期间内合法催收租金，韩雪使用案涉租赁物，应按时缴纳租金，韩雪提出的抗辩理由不能成立，应予以驳回。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。
另查明，黄彩梅、黄小杰于2014年9月16日向韩雪邮寄一份律师函，主张韩雪拖欠租金、擅自转租，已严重违反合同约定，故要求解除与韩雪签订的租赁合同。该律师函由案外人龚爱荣签收。黄彩梅、黄小杰于2015年4月7日再次向韩雪发出律师函，主张双方的租赁合同已解除，并要求韩雪将租赁房屋返还给黄彩梅、黄小杰。黄彩梅、黄小杰确认该律师函并未成功邮寄给韩雪。
黄彩梅、黄小杰于2015年4月21日提起本案诉讼后，原审法院于2015年5月12日向韩雪送达了本案的应诉材料。
本院认为，本案为租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案应当对韩雪上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审期间的意见，本院分析如下：
黄彩梅、黄小杰与韩雪签订的《房地产租赁管理合同》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，其内容对双方当事人均有约束力。合同签订后，韩雪未按期向黄彩梅、黄小杰支付租金，逾期已超过30天，依照《房地产租赁管理合同》的约定，黄彩梅、黄小杰有权解除合同。韩雪主张其已征得黄彩梅、黄小杰的同意延期交租，但其并未举证证明该主张，故本院对其主张不予采纳。韩雪主张不应解除双方的《房地产租赁管理合同》，依据不足，本院不予支持。
综上，韩雪的上诉请求不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费4300元，由韩雪承担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邝子球
代理审判员 黎棣华
代理审判员 陈锦波
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 周爱婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
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