中华人民共和国最高人民法院执 行 裁 定 书（2014）执复字第16号申请复议人（被执行人）：内蒙古三江房地产开发有限公司。住所地：内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区羊场壕乡圪堵社畜牧局南。法定代表人：程协桥，该公司董事长。申请执行人：许继文。内蒙古三江房地产开发有限公司（以下简称三江公司）不服内蒙古自治区高级人民法院（以下简称内蒙高院）（2014）内执异字第1号执行裁定，向本院申请复议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。本案执行依据为内蒙古自治区鄂尔多斯市公证处出具的（2011）鄂证经字第5599号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，公证内容为：许继文与三江公司于2011年11月11日签订《抵押借款合同》，约定三江公司向许继文借款一亿元人民币，还款期限为2012年2月9日，月利率2.4%，三江公司以其名下位于鄂尔多斯市东胜区伊金霍洛西街17号太古国际广场A区一、二、三层共十套房屋作为抵押，如不按合同规定还本付息，许继文有权申请法院处置抵押物，并加收本金的20%作为违约金。后三江公司未按期归还借款，许继文向内蒙高院申请强制执行。2012年9月24日，内蒙高院向三江公司发出执行通知书，同日冻结三江公司位于鄂尔多斯市多家银行的8个账户、呼和浩特市兴业银行1个银行账户，并查封上述十套抵押房产。后三江公司依其承诺书以及与许继文达成的和解协议，共向许继文偿还5000万元，内蒙高院相继解除了对三江公司上述所有银行账户的冻结和对上述十套房产中三套房产的查封措施。因三江公司未履行和解协议中约定的其他条款，2013年3月19日，内蒙高院作出（2012）内执字第12-6号裁定，对上述仍查封的七套房产（产权证号为鄂房权证东胜字第11××41、11××39、11××38、11××37、11××36、11××33、11××30号）予以拍卖，并委托内蒙古景通房地产评估有限公司（以下简称景通公司）进行评估。2013年11月3日，景通公司出具内景通估字（2013）第0821号《房地产估价报告》（以下简称《评估报告》），将涉案房地产评估值确定为59154312元。三江公司于2013年11月10日提交《资产评估异议书》，对景通公司作出的《评估报告》提出异议，主要理由为：一、景通公司不具有从事房地产评估司法鉴定业务的相关资质；二、《评估报告》对涉案房地产估价过低，结果失实。请求不予采信并撤销该评估报告，重新委托评估机构进行评估。内蒙高院审查认为：依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。本案中的评估机构景通公司是由该院司法辅助办在评估机构名册中通过摇号方式随机抽取的，是经过审查具备相应的评估资质的评估机构，该评估公司的评估人员的资质也已经相关机构认定。三江公司提出的评估机构、评估人员不具备相应的评估资质的异议理由不能成立。关于其提出的评估机构在评估中参考的交易实例不符合《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（以下简称《房地产估价规范》）的要求问题，考虑到评估财产所在地鄂尔多斯市的房地产市场低迷、成交量急剧萎缩、很难找到可比相似交易实例的现状，而且人民法院委托评估公司鉴定的是评估房产的拍卖底价，进入拍卖程序后的成交价还在不确定状态，评估拍卖的目的是为了实现申请执行人的债权，不是为了将评估财产按评估价予以处分。所以，评估机构景通公司在进行评估过程中的个别参考交易实例虽然不符合《房地产估价规范》中有些规定的要求，但仍然未达到评估程序严重违法的程度，所以三江公司提出的该项异议理由亦不能成立。同时，执行中评估拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，如被执行人认为评估的财产价格低，可以在拍卖阶段参与竞价自行买回或者直接履行生效法律文书确定的义务，从而避免拍卖。在听证过程中，经法院征询申请执行人同意，也给予了三江公司重新评估的机会，但其始终未能履行诺言。基于上述理由，内蒙高院于2014年3月24日作出（2014）内执异字第1号执行裁定，驳回了三江公司的异议请求。三江公司不服上述裁定，向本院申请复议，要求撤销该裁定，主要理由如下：一、该裁定对三江公司于2013年4月10日提出的执行异议未予审查，也未对上述异议作出裁决，遗漏了三江公司所提出的重要异议。作为本案执行依据的（2011）鄂证经字第5599号《具有强制执行效力的债权文书公证书》中约定的借款利息为月息2.4%，超过了民间借贷利率最高不得超过银行同类贷款利率四倍的规定，本金20%的违约金的约定远远高于《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，因此该执行依据确有错误，内蒙高院不应受理许继文的强制执行申请。二、本案评估程序严重违法，《评估报告》中选取三个可比交易实例，都存在违反《房地产估价规范》的严重违法、违规情形。交易实例A北国新天地其他商铺拍卖公告共有八份，评估公司选取了其中参考价最低的商铺；交易实例B民生广场无交易证明；交易实例C王府井商业广场的《商品房买卖合同》是2010年4月签订的，与评估报告日期相差三年多，同时该交易是三江公司与许继文之间受债权债务关系影响下的交易，是利害关系人之间的交易，不适合作为可比交易实例。内蒙高院（2014）内执异字第1号执行裁定认为《评估报告》未达到评估程序严重违法的程度属于认定事实错误。三、涉案房地产的评估价格远低于其真实价格，评估结果严重失实。被评估房地产各项成本合计每平米均价为5-6万元。三江公司自行销售的与被评估房地产相邻的同类商业房屋每平米销售单价为75000元-92000元之间（为此提供了其签订于2010年7月至2011年2月之间的《三江·太古国际广场购房定单》五份，另提供三份出售价格在58000元-77291元之间的相邻房地产《商品房买卖合同》）；该地段商业用房的拆迁价格为每平米35800元-42960元，而涉案房地产现评估价格为每平米5831元-8330元，不足政府拆迁指导价格的六分之一（为此提供了2010年12月《鄂尔多斯市东胜区人民政府关于批转执行东胜区各类房屋市场参考价格的通知》）。四、内蒙高院同意了三江公司的重新鉴定申请，但要求三江公司必须限期先向该院交纳鉴定费，这一限制违反了《诉讼费交纳办法》第十二条中“诉讼过程中的评估费用应当由当事人直接支付给有关机构，人民法院不得代收代付”的规定，对三江公司的权利进行违法限制，严重损害其合法权益。许继文答辩称：一、内蒙高院（2014）内执异字第1号执行裁定的裁决事项是三江公司对其七套房产评估结果不服的异议，三江公司提交的复议申请书的请求是撤销该裁定，本复议案件的事实和法律适用应当围绕《评估报告》是否成立进行，不应当超过（2014）内执异字第l号执行裁定的内容和执行复议申请书的复议事项。如果三江公司对内蒙高院的立案受理有异议，应当通过其它正当程序提出；二、三江公司认为内蒙高院（2014）内执异字第1号执行裁定认定事实错误的主张不能成立。三江公司对《房地产估价规范》相关内容的引用存在不正确和论证事项不关联的情节，其提供的房屋买卖合同签署日期为2009年，均没有已经完成交易的其他证据佐证，所涉房地产价值时点不符合估价报告所涉及的估价时点，不能证明其评估时点的价值为这些合同所载价格。交易实例C发生时三江公司与许继文双方还不存在本案争议，三江公司称其属于有利害关系人之间交易的说法不能成立。三江公司无视鄂尔多斯市房地产泡沫导致房地产真实价值严重背离其投资价值的事实，认为此次评估估价时点房屋价格远低于房屋建设成本，这种说法违反房地产拍卖的估价原则，不能成为其价值现值的任何依据。三、所谓三江公司被限制缴纳估价费的事项，属于三江公司和许继文达成的执行中间事项的协议，内蒙高院只是该双方协议的记录和执行人。所以三江公司所谓权利被限制的说法没有事实依据，不能成立。四、许继文与三江公司之间只是简单借贷关系，三江公司拖延两年多履行义务并不存在任何其他实质性事实和理由。综上，许继文认为三江公司的复议理由不成立，请求我院依法驳回其复议请求。本院审查查明：一、三江公司在2013年4月10日向内蒙高院提交一份《执行异议申请书》，提出如下异议：（2011）鄂证经字第5599号《具有强制执行效力的债权文书公证书》内容违法，约定的借款利息高于人民银行同期贷款基准利率的四倍，对于超出部分不应获得法律保护，约定的2000万违约金过分高于造成的损失，不应获得人民法院的支持。故请求内蒙高院裁定中止执行（2012）内执字第12-6号裁定，并组织双方进行结算，以确定最终的执行金额。二、景通公司《评估报告》的估价技术报告中的“市场背景描述与分析”部分提到：自2011年持续的房地产宏观政策调控以来，东胜区房地产市场处于持续的低迷状态，尤其是2012年以来房地产市场呈现出开发投资骤降、开发规模缩减、开工率不足、销售面积下降、量价齐跌等问题。《评估报告》按照《房地产估价规范》的要求，运用了市场比较法与收益法两种估价方法对涉案房地产进行了评估，其中，市场比较法得出的房地产价格为11332元每平米，收益法估算得出的价格为5328元每平米，将两种测算结果加权后计算出建筑物单价为8330元每平米，而后根据涉案房地产所在区域多家商业物业的调查统计和分析，以招租、续租的租金水平、二手房的交易价格为基础，经综合分析得出类似大型商场的楼层价格的衰减系数为1层：2层：3层=1：0.80：0.70，而后计算出涉案房地产每层的价格分别为第1层8330元每平米，第2层6664元每平米，第三层5831元每平米，最后根据每层面积计算出所有待估房地产的总价为59154312元。在运用市场比较法时选取了三个可比交易实例，对涉案房地产与选取的交易实例的位置、用途、交易日期、交易价格等相关因素进行了比较修正，最后得出待估房地产价格。三、针对三江公司提出的异议，景通公司分别于2013年11月18日及2013年12月2日两次出具说明，对三个交易实例的选取等问题进行了说明，并参加了内蒙高院举行的异议案听证会，回答了相关问题。四、在2014年2月27日内蒙高院就三江公司异议案举行的听证会上，许继文在最后阶段表示“同意异议申请人要求重新评估的意见”。内蒙高院在（2014）内执异字第1号执行裁定中事实部分叙述为：“在听证会上，经征询申请执行人意见，申请执行人有条件地同意异议申请人三江公司重新鉴定的申请。”内蒙高院要求三江公司在2014年3月7日前将评估费交至该院并选定评估机构，否则视为三江公司同意景通公司的评估意见，按照《评估报告》进行下一步执行工作。三江公司对此表示认可。限定的期限到期后，三江公司未到法院缴纳评估费及选定评估机构。本院认为：一、关于内蒙高院（2014）内执异字第1号执行裁定是否遗漏三江公司异议请求的问题。三江公司在2013年4月10日提交的《执行异议申请书》中提出，本案借款过高利率和违约金不应得到支持，请求“中止本案执行并组织双方当事人进行结算，以确定最终的执行金额”。从三江公司提出的上述请求和理由看，是针对公证债权文书部分不予执行的申请，而三江公司于2013年11月10日提交的《资产评估异议书》是针对执行行为所提出的异议，与前述不予执行申请属于两个不同性质的请求。内蒙高院（2014）内执异字第1号裁定仅是针对三江公司对涉案房产的评估所提出的异议进行审查并作出相应结论，并未对三江公司提出的对公证债权文书部分不予执行申请予以审查并作出评判。因此，该裁定并不属于遗漏了三江公司的异议请求，三江公司的相关复议理由不能成立。但是，对三江公司提出的对（2011）鄂证经字第5599号《具有强制执行效力的债权文书公证书》部分不予执行的异议请求和理由，内蒙高院应当另行审查并作出相应结论，其对三江公司的上述诉求未予回应，实属不当，应予纠正。此外，三江公司在向本院申请复议期间进一步提出，“据以执行的公证文书约定的利息和违约金过高存在错误，不能再作为执行依据，法院应当对许继文的强制执行请求不予受理”。这一请求实际上是要求对（2011）鄂证经字第5599号《具有强制执行效力的债权文书公证书》整体不予执行，但其理由仍是利息和违约金过高。对此，即便应另行审查，利息和违约金过高也不构成公证债权文书整体不予执行的理由，对于本金及未超出法律规定范围的利息及违约金部分仍应予以执行。因此，内蒙高院在另行审查中，只需针对三江公司提出的利息和违约金过高部分不予执行的请求予以处理。二、关于《评估报告》是否存在程序严重违法、评估结果严重失实的问题。资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。而执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。被执行人如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。因此，评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。内蒙高院在异议裁定中认定，景通公司具备相应的评估资质。对此，三江公司在复议申请中未再表示异议。三江公司认为评估程序严重违法的理由是，景通公司在对案涉房产进行评估时，选取的三个交易实例不符合《房地产估价规范》中的要求。三江公司并没有否认《评估报告》中关于自2011年以来，东胜区房地产市场处于持续的低迷状态，尤其是2012年以来房地产市场出现销售面积下降、量价齐跌等问题的说法，亦未否认内蒙高院异议裁定中所说的评估财产所在地鄂尔多斯市房地产市场低迷、成交量急剧萎缩、很难找到可以相比交易实例的现状。本案复议听证阶段，三江公司亦不能提供与涉案房地产估价时点相符的交易实例。景通公司选取的三个可比交易实例中，实例A的拍卖公告，是同一房产三次拍卖公告中的中间一次降价拍卖公告，而未选择参考价最低的一次公告，当属合理做法。三江公司虽提供了其他参考价较高的房屋拍卖公告，但也未提供最终成交的证明。三江公司没有提供证据证明实例C中的成交合同是其与许继文之间受债权债务关系影响或者是利害关系人之间的交易。另一方面，景通公司根据《房地产估价规范》的要求，综合运用了市场比较法和收益法两种方法综合估算出了案涉房地产的估算价值。在用市场比较法估算中，已经在测算过程中采取了专业的估价方法，对涉案房地产与选取的交易实例的位置、用途、交易日期、交易价格等相关因素进行了比较修正。同时，根据《房地产估价规范》，评估机构在进行房地产拍卖底价评估时，可以考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响。基于上述理由，本院认可内蒙高院异议裁定的结论意见，即虽然评估公司在交易实例的选取方面存在与《房地产估价规范》不完全相符的情况，但不能认定其对涉案房地产的评估程序严重违法。此外，三江公司提供的相关交易订单及交易合同，一是没有完整的购房发票付款记录等相关证据予以佐证，二是交易价格的确定时点都在2009年左右，对目前估价时点的涉案房地产价格亦不具有证明力。其提供的东胜区政府的拆迁指导价，亦是2010年的价格，同样不能证明目前估价时点的涉案房地产价格。因房地产市场的急剧变化，即使评估估价时点房屋价格远低于房屋建设成本，也并不违反房地产拍卖的估价原则。所以，三江公司关于景通公司对案涉房地产的评估价格严重失实的主张，本院不予采信。三、关于内蒙高院是否存在限制三江公司合法权利的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，只有在有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的前提下，重新评估才具备必要条件。本案中，三江公司提出了重新鉴定申请，在其没有充分证据证明景通公司存在不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的情况下，在征得申请执行人同意后，为确保案件顺利执行，避免在选定评估机构后当事人不能缴纳评估费，执行法院有权限定申请重新评估方将评估费先行交到法院。三江公司对此已表示同意并在听证笔录上签字。内蒙高院认为该限定交费的做法属于许继文有条件同意重新评估，亦属合理。该种做法对于三江公司的权利并无实质影响，同时也给予了三江公司重新评估的机会，对于双方当事人也较为公平。但三江公司未履行承诺的相应义务，自身存在过错，理应承受相应的法律后果。因此，三江公司认为内蒙高院违法限制其权利的理由不能成立。综上，申请复议人三江公司的复议理由不能成立，内蒙高院（2014）内执异字第1号执行裁定应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条之规定，裁定如下：驳回申请复议人内蒙古三江房地产开发有限公司的复议请求。本裁定为终审裁定。审 判 长  黄金龙代理审判员  朱 燕代理审判员  尹晓春二〇一四年九月十八日书 记 员  魏 丹