宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0591民初65号原告：付波，男，汉族，1972年2月5日出生，住湖北省宜昌市西陵区，委托诉讼代理人：胡宵阳、谈兵，湖北今天（宜昌）律师事务所律师。被告：宜昌金东山商业管理有限公司，住所地宜昌市东山区港窑路56号，统一社会信用代码91420500682692365U。法定代表人：莫绪环，系该公司执行总经理。委托诉讼代理人：张婉，系该公司员工。原告付波与被告宜昌金东山商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付波的委托诉讼代理人胡宵阳、被告宜昌金东山商业管理有限公司的委托诉讼代理人张婉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付波向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付给原告商铺租金27942.09元，利息581.1元，并以欠付租金为基数从2017年2月18日起按照中国银行同期商业贷款利率的四倍向原告支付违约金至租金付清为止；2、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告付波购买金东山四期B区贰层第0002409号商铺，建筑面积33.46㎡。原告购买商铺后，于2009年6月12日与被告签订了《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》，2011年7月15日双方另签订一份《补充协议》。按照上述协议的约定，被告委托原告将前述商铺出租，并向原告按期支付租金，租金具体约定为：2012年11月18日至2015年11月17日，被告应向原告每年支付租金22003元；2015年11月18日至2017年11月17日，被告应向原告每年支付租金24754元。租金支付时间为每季度第一个月的前20日。另约定，如被告未在约定的时间内支付租金，视为违约，原告有权向被告主张违约金五万元。现委托合同期限已届满，被告应付原告商铺租金115517元，实付租金87574.91元，尚欠原告租金共计27942.09元。综上，原告为维护自身的合法权益，特具状诉讼，请求判如所请。被告宜昌金东山商业管理有限公司辩称，1、被告同意支付租金，金额为19781.51元。合同总金额为115517.00元，已支付原告87574.91元，代缴税款8160.58元，剩余19781.51元未支付。2、被告同意按照补充协议支付利息581.10元。3、鉴于本公司现处于资金周转困难时期，恳请原告同意被告在2018年6月30日支付上列1、2项合计金额20362.61元。4、原告主张的违约金过高，请法院依法予以降低。综上，请求人民法院在查明案件事实的基础上，依法判决。本院经审理认定事实如下：2009年6月12日，原告付波（甲方）与被告宜昌金东山商业管理有限公司（乙方，原宜昌金东山商业管理咨询有限公司）签订了《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》，合同主要内容为：一、原告将位于金东山市场四期B区第二层第0002409（B2-6-56）号商铺委托被告出租。二、委托出租期限为八年，自2009年11月18日至2017年11月17日止。三、租金代收标准及支付方式：1、2009年11月18日至2012年11月17日，甲方自愿让乙方免费使用经营商铺三年；2、2012年11月18日至2015年11月17日计三年，乙方代承租人向甲方每年支付租金计21510.00元；3、2015年11月18日至2017年11月17日计两年，乙方代承租人向甲方每年支付租金计24199.00元；4、从第六年开始若乙方实际代收取的商铺租金高于上述标准的，高出部分按甲方80%乙方20%比例分成。租金代付时间：租金于每季度第1个月的前20日内代付本季度租金。七、违约处理：乙方如未在约定的时间内支付租金，甲方应要求乙方在限期（不超过30天）内支付应付的租金，如逾期30日后仍未支付租金的，视为乙方违约，乙方则必须赔偿因违约给甲方造成的全部经济损失，并支付违约金伍万元，甲方有权继续履行本合同。2011年7月15日，原告付波（甲方）与被告宜昌金东山商业管理有限公司（乙方）签订了《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）补充协议》，补充协议主要内容为：三、对原合同第三条租金代收标准及支付方式的补充：由于甲方物业实际出租物业面积发生变化，在委托出租期限内，甲乙双方约定租金调整如下：2、2012年11月18日至2015年11月17日计三年，乙方代承租人向甲方每年支付租金计22003元。3、2015年11月18日至2017年11月17日计两年，乙方代承租人向甲方每年支付租金计24754元。合同及补充协议签订后，双方履约至2015年第四季度，被告未支付原告2016年第一季度、第二季度代收租金。2016年3月13日，原告付波（甲方）与被告宜昌金东山商业管理有限公司（乙方）再次签订《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）补充协议》，协议主要内容为：一、双方同意延期一年支付，乙方向甲方支付年利率5%延期利息，即2016年第一季度代收租金5810.99元，利息290.55元于2017年2月18日支付（遇法定节假日顺延）；2016年第二季度代收租金5810.99元，利息290.55元于2017年5月18日支付（遇法定节假日顺延）。同时查明，宜昌市地税局高新技术产业开发区分局与被告签订《委托代征税款协议书》，委托宜昌金东山商业管理有限公司从2012年至2017年代征业主出租收入应缴纳的各项税费，被告按2012年至2017年2月期间房产税为6%、2017年2月起房产税为12%，印花税0.1%代扣税款，合同履行期间被告一直按扣除税款后给付原告租金，庭审及调解过程中，被告已将代扣代缴税票部分出示。另查明，宜市房权证西陵区（开）字第0307319号商铺房屋所有权人为原告付波单独所有。认定上述事实的证据有：《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B）区》、《补充协议》、房屋产权证明、《委托代征税款协议书》、《税收通用完税证》、《返祖明细表》。本院认为，原告付波与被告宜昌金东山商业管理有限公司签订的《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B）区》及两份《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。一、关于原告主张被告代征扣缴的税款部分应予支付给原告的问题。根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十四条的规定：“税务机关根据有利于税收控管和方便纳税的原则，可以按照国家有关规定委托有关单位和人员代征零星分散和异地缴纳的税收，并发给委托代征证书。受托单位和人员按照代征证书的要求，以税务机关的名义依法征收税款，纳税人不得拒绝；纳税人拒绝的，受托代征单位和人员应当及时报告税务机关”。被告是宜昌市地税局高新技术产业开发区分局依法委托代征税款的单位，其向原告收取税款符合法律规定。且原告亦未自行另行缴纳过税款，依法纳税是其法定义务，被告代扣原告租金收益税款符合法律规定，且双方在履行合同过程中被告一直按扣除税款后支付租金，原告在诉前一直未提出异议。因此，本院对原告主张的被告代征扣缴的税款部分应予支付给原告的诉讼请求不予支持。二、关于违约金的数额问题。被告宜昌金东山商业管理有限公司未依约履行其与原告付波签订的合同，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中原告未对其损失举证证明，合同约定的违约金50000元确实过分高于其未付资金被占用期间的损失，被告提出“原告主张的违约金过高，请法院依法予以降低”的诉求合理。本院根据合同的履行情况、被告的过错、原告资金被占用期间的损失等因素，参照民间借贷利率的相关法律规定确定原告主张的违约金以所欠租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍予以计算迟延履行违约金。原被告对2016年第一季度、第二季度的租金已达成补充协议，但被告再次逾期，应自补充协议确定的支付之日起按银行同期贷款利率的四倍予以计算迟延履行违约金；2017年被告欠付原告的一个半季度租金，按合同约定，在逾期30天后按银行同期贷款利率的四倍予以计算迟延履行违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告付波租金（税后）、利息20362.61元（5810.99×2+290.55×2+2719.84+5439.69），并支付原告付波违约金（违约金的计算按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准，以租金5810.99元为基数，从2017年2月18日起计算至清偿之日止；以租金5810.99元为基数，从2017年5月18日起计算至清偿之日止；以租金2719.84元为基数，从2017年6月17日起计算至清偿之日止；以租金5439.69元为基数，从2017年9月17日起计算至清偿之日止）。二、驳回原告付波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费257.00元（已减半，原告已预缴），由被告宜昌金东山商业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 员 张青山二〇一八年三月十二日法官助理 李 敏书 记 员 马梦月