重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第07897号
上诉人（原审被告）杨秀丽。
委托代理人陈全勇。
被上诉人（原审原告）北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司，住所地重庆市南岸区铜元局街道风临路8号1栋。
负责人金梅，总经理。
委托代理人委托代理人聂麟，北京市中银（重庆）律师事务所律师。
上诉人杨秀丽与被上诉人北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司（以下简称锦江公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市南岸区人民法院于2015年9月17日作出（2015）南法民初字第05532号民事判决，上诉人杨秀丽对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。杨秀丽的委托代理人陈全勇，锦江公司的委托代理人聂麟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院审理查明：锦江公司系具有一级资质的物业服务企业。杨秀丽为重庆市经开区×××××××××××××号房屋的业主，建筑面积93.65平方米。锦江公司为杨秀丽所在的××××××××小区提供物业服务。2009年10月11日，融侨锦江（重庆）房地产开发有限责任公司与重庆融侨锦江物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由重庆融侨锦江物业管理有限公司对位于重庆市南岸区×××××××××××××××高层商业住宅用房进行物业服务。住宅物业费用为：LG层／1层1.2元／月.平方米，二层1.3元／月.平方米，三层以上1.4元／月.平方米公摊水电费据实分摊，业主应当于每月15日前交纳物业服务费用，逾期未交纳物业费的，按每日千分之三的标准支付违约金。合同期限从2009年10月11日至2012年10月10日。合同期限届满前，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，应在合同届满后3个月内继续履行本合同，融侨锦江（重庆）房地产开发有限责任公司应在此期间选聘新的物业管理服务企业，重新签订物业服务合同。
2009年4月16日，杨秀丽向融侨锦江（重庆）房地产开发有限责任公司购买位于重庆市南岸区×××××××××××××号房屋，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议等附属合同。杨秀丽于2014年4月至2015年3月未交纳物业费1423.07元、公摊水电费108.26元、水费378.40元。重庆融侨锦江物业管理有限公司于2011年3月变更名称为重庆金辉锦江物业服务有限公司，重庆金辉锦江物业服务有限公司又于2011年12月27日变更名称为北京金辉锦江物业服务有限公司。北京金辉锦江物业服务有限公司于2012年3月27日成立北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司，并授权北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司以重庆分公司名义直接处理在重庆范围内业务开展活动中发生的纠纷，并可以以重庆分公司的名义直接进行法律诉讼及仲裁并享有诉讼及仲裁中的实体权利。
一审法院认为：融侨锦江物业公司与融侨锦江（重庆）房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》，是双方根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，形式要件符合相关法律规定，合同内容没有违反法律的禁止性规定，故一审法院确认该合同真实有效，签订该合同的各方当事人均应受到约束。融侨锦江物业公司将名称变更为重庆金辉锦江物业服务有限公司，之后又申请变更为北京金辉锦江物业服务有限公司，融侨锦江物业公司的权利义务由变更后的北京金辉锦江物业服务有限公司享有与承担。一审原告系北京金辉锦江物业服务有限公司的分支机构，现北京金辉锦江物业服务有限公司将其在重庆市内的各项权利义务让与一审原告，故一审原告享有相应权利并承担相应义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”签订物业服务合同时该小区未成立业委会，杨秀丽辩称小区已成立业委会不认可前期物业服务合同，由于业委会并未与物管公司重新签订物业服务合同，故当事人应当按照前期物业服务合同的约定全面履行自己的义务，故对杨秀丽的辩称意见不予采信。锦江公司为杨秀丽提供了物业服务，杨秀丽应按约定支付缴款义务。关于违约金，锦江公司主张按照所欠金额每月1%支付违约金，该标准明显过高，可按中国人民银行同期贷款利率计算，公摊水电费、水费未约定违约金，故一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，一审法院判决：一、杨秀丽于判决生效后十日内给付北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司从2014年4月至2015年3月的物业管理费1423.07元、公摊水电费108.26元、水费378.40元。二、杨秀丽于判决生效后十日内按照中国人民银行同期同档贷款基准利率给付北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司违约金（自物业费欠费当月起以所欠物业费为基数计算至欠款付清之日止）。三、驳回北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由杨秀丽负担。
杨秀丽不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销（2015）南法民初字第05532号民事判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一审认定事实不清，《前期物业服务合同》是开发商与被上诉人签订的，而开发商在商品房买卖合同中没有对该合同进行披露，被上诉人在上诉人接房时也未进行告知，故该物业服务合同对上诉人没有约束力，事实上我小区业主委员会成立时间为2012年7月，如果未成立业主委员会，被上诉人又是和谁达成的延长服务期限的协议。即使当时小区未成立业主委员会，根据相关法律规定，物业服务企业也应进行选聘，未经相应程序产生即为非法。即使存在合同关系，物管费收费太高，物管公司服务不到位，不值这个价，我家经常被停电停水，任何人都可以进入我们小区。物业公司没有尽到安全保障义务，电梯井、水井经常没有锁门。我家人被电梯夹到脚，我找到物管公司让他们道歉，第二天保安经理、物管经理就来了。我家那层楼过道灯常亮，耗电大导致公摊费过高，部分业主还把过道占用。
重庆佳宇物业管理有限公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序得当，处理正确，请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。根据最高法院关于审理物业纠纷的司法解释，前期物业服务合同对业主具有约束力，根据重庆市物业管理条例，前期物业服务合同期限届满，业主大会没有做出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同履行提供物业服务的，物业服务合同自动延续至业主大会做出选聘时止。电梯夹人事故的责任不在物管公司，停水停电没有证据证明，我方也没有做过这种事情。
经本院询问，双方当事人均认可杨秀丽未缴纳物管费的时间为2014年5月到2015年3月，共计11个月，但总金额无误。因一审原告诉状中出现该计算错误，导致一审判决也随之出现相应笔误。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为：被上诉人与融侨锦江（重庆）房地产有限公司签订签订的前期物业服务合同是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。上诉人称开发商及被上诉人就前期物管合同未向其进行披露，但一审原告提供的上诉人与融侨锦江（重庆）房地产有限公司签定的《商品房买卖合同》附件五补充协议中已经对此有明确约定和告知，故上诉人的相关上诉理由与事实不符，本院不予采信。该前期物业服务合同对上诉人应具有约束力，上诉人作为居住生活在该小区的业主，向被上诉人按期足额支付物业服务费是其按物业服务合同应履行的主要义务。上诉人虽认为被上诉人提供的物业服务存在各种缺陷，但未否认被上诉人根据前期物业服务合同为该小区提供物业服务这一基本事实，上诉人所提出的物业服务瑕疵，可与物业公司进行协商解决，但不能成为其免于缴纳物业服务费的法定理由；上诉人以前期物业服务合同期限届满业主委员会未作出续聘决定为由拒绝支付物业服务费，对被上诉人进行抗辩，缺乏合同和法律依据，加之被上诉人也一直按照原物业服务合同提供物业服务，故本院对其上诉请求不予支持。至于一审判决中对上诉人未交物业管理费时间出现的笔误，自应据实更正，相应地计算违约金的时间也应当更正为从2014年5月起算。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费50元由杨秀丽负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效之日起，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 苏致礼
代理审判员 潘建兴
代理审判员 陈 华
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 陈园媛