阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1702民初110号
原告：中国移动通信集团广东有限公司阳江分公司。住所地：阳江市江城区。
负责人：孔轶，该公司总经理。
委托代理人：吴伟权，广东言必行律师事务所律师。
委托代理人：林良达，广东言必行律师事务所律师。
被告：关海元，男，汉族，住阳江市江城区。公民身份号码：×××5214。
原告中国移动通信集团广东有限公司阳江分公司（以下简称中国移动阳江分公司）诉被告关海元租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国移动阳江分公司的委托代理人林良达、吴伟权，被告关海元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中国移动阳江分公司诉称：2010年7月份，原被告经协商一致，签订《房屋租赁合同》。约定被告将位于阳江市江城区白沙街道×××号的房屋出租给原告作电信经营使用，租赁期限从2010年7月15日至2015年6月14日。合同签订后，原告按合同约定进行装修并使用。2015年上半年，因该租赁合同即将到期，原告与被告协商是否续租事宜，由于双方对于续租的价格存在差异，导致谈判破裂。在双方确认合同到期不再续租的情况下，原告于2015年7月1日要求将营业厅的相关设施、物资搬离，便于按合同约定对房屋进行修复，但被告认为应对房屋进行全部修复，而原告主张按合同约定执行，双方对于房屋修复协商不成，被告便将租赁的房屋上锁，将原告的物资、设备扣留，不允许原告搬离。为此，原告曾于2015年7月24日向阳江市公安局江城分局白沙派出所报案请求处理，还多次通过白沙司法所进行调解，但仍协商未果。经原告资产管理部门统计，被扣留的物资、设备的折旧后价值为59334.58元，存放在保险箱的手机价值为40906.13元，详见《白沙营业厅资产数据》、《白沙营业厅金库手机库存数据》。2015年7月份，原告委托建筑公司前往租赁房屋现场，对房屋修复的费用进行评估，制作工程预算，经建筑公司按租赁合同约定的修复范围进行评估后，确认工程预算价格为35327.77元。原告认为，存放于租赁房屋内的物资、设备是原告的合法资产，因原告是国有企业，故被扣资产应属国有资产。根据《中华人民共和国宪法》第十二条“社会主义的公共财产神圣不可侵犯。国家保护社会主义的公共财产。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏国家的和集体的财产”的规定，任何单位和个人无法定理由均不得侵占。被告无任何法律依据而扣留原告的物资、设备，其行为已构成非法侵占，被告应当向原告立即返还所扣留的全部财产。至于房屋修复事宜，应尊重民事法律意思自治的基本原则，既然双方已在合同中明确约定房屋修复的范围，则应当按照合同的约定履行。为此，请求：一、请求判令被告立即返还扣押在阳江市江城区白沙街道×××号房屋的设备、物资一批约100240.71元（具体设备物资名称、数量、价值详见《白沙营业厅资产数据清单》、《白沙营业厅金库手机库存数据清单》）。二、请求法院确认阳江市江城区白沙街道×××号房屋修复的费用为35327.77元。三、本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告关海元辩称：原告还有房屋的钥匙，其随时可以入到房屋拿回所有物资，我没有扣押原告的物资。而房屋修复费用远不止35327.77元。还有我朋友的车停在我房屋，但现在不见了，我还到派出所报案了。
经审理查明：2010年7月22日，原告中国移动阳江分公司（乙方）作为承租方与出租方被告关海元（甲方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：一、甲方自愿将坐落在阳江市江城区白沙街道×××号房屋首层、二层（首层门面铺位宽7.1米、深16米、二层宽8.6米、深24米，面积共320平方米）出租给乙方作移动通信商业服务经营场所使用。二、该项租赁的租赁期限共59个月，即自2010年7月15日起至2015年6月14日止。三、该房屋租赁期限内的全部租金共计156000元，租赁税金由甲方承担。上述租金由乙方分3期支付，第一期、第二期、第三期应付租金金额分别为62400元、62400元、31200元。第一期租金的计租期限为2010年7月15日-2012年6月14日，支付时间为2010年7月；第二期租金的计租期限为2012年6月15日-2014年6月14日，支付时间未2012年7月；第三期租金的计租期限为2014年6月15日至2015年6月14日，支付时间未2014年7月。甲、乙双方完成合同签订后，乙方收到甲方出具的合法完税发票起一个月内完成每期租金的支付，支付方式为银行转账。四、为方便乙方经营使用，在不改动商铺主体结构的情况下，乙方可自费对租赁商铺进行装修、增建。租赁期满后，固定装修材料归甲方所有，乙方对改造后的侧墙以及正门门框进行复原，如因市场客观原因造成无法进行准确复原，乙方可以选择材质相近材料进行侧墙及正门门框复原。乙方无需对其他物业恢复原状。甲方同意乙方利用租赁楼层外墙作合乎法规的广告宣传使用，乙方对墙外附着物质所长生的安全责任负责。五、在房屋租赁期间，乙方保证并承担下列责任：1、除本合同约定之外，如需对房屋进行改造或增扩设备时，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理……等等。2010年9月14日，原、被告双方又签订《﹤海陵岛分公司-
白沙房屋租赁合同﹥补充协议》一份，补充约定：一、在原合同约定租金的基础上提高160元／月。月租金由2644元提高至2804元／月。二、根据约定的租期计算，乙方在原合同分付款总额基础上增加的应付租金总额为9600元（租赁税金由甲方支付），增加租金由乙方分3期支付，第一期、第二期、第三期应付增加租金金额分别为3840元、3840元、1920元。第一期、第二期、第三期租金支付时间分别为2010年10月、2012年7月、2014年7月……等等。
签订合同后，原告中国移动阳江分公司入场对租赁房屋进行装修，工程于2010年9月21日竣工验收，原告并依约按照约定时间向被告支付租金。合同到期后，原告认为被告因双方对续租、房屋修复问题未能协商一致，扣留原告放置在租赁房屋内的物资、设备，其行为已经构成非法侵占，并由其员工黄冠斌于2015年7月24日向阳江市公安局江城分居白沙派出所报案。被告则认为没有扣押原告的物资，原告还有房屋钥匙随时可以拿回所有物资。2015年9月23日，原告委托广东恒辉建设有限公司对租赁房屋进行修复工程费用进行鉴定，鉴定修复工程造价为35327.77元。被告对此不予认可，认为大门修复费、天花及腻子平方数等没有计算。
2016年3月31日，本院组织原、被告双方到讼争租赁房屋进行勘验，双方均确认，被告承租讼争房屋后，对以下项目进行改动：原不锈钢大门（含门套）被拆除、原大门口印度红花岗岩石门槛被拆除、原墙西边有合金窗被拆除、原一二楼四边内墙及天花板打腻子（一楼天花板被喷黑）、一搂外墙贴抛光砖、一楼自助机位置原是实墙、一楼地面改为800×800抛光砖、一楼北边加玻璃间墙及门口、二楼北边间成两个房间（窗户封死）、二楼北边原木门锁口损坏、二楼南边房间间了墙、一二楼墙面加装电线等。
由于原、被告双方租赁房屋的修复项目及费用有争议，本案由双方协商鉴定，本院于2016年5月7日委托阳江市银建工程造价咨询事务所有限公司对阳江市江城区白沙街道×××号出租房屋的修复费用进行鉴定。2016年7月6日，该所作出阳银建（2016）鉴字第002号《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：根据现有送鉴资料，阳江市江城区白沙街道×××号出租房屋的修复费用：1、同意修复部分：37104元；2、争议修复部分44547.51元。双方有争议的部分的主要内容有：一楼地面800×800抛光砖，铲除油漆面、营业厅卷闸门拆除、营业厅玻璃间断拆除、营业厅玻璃门拆除、印度红花岗岩门槛石、天花及墙面打腻子等。被告认为该鉴定意见书不符合实际损坏的项目，争议部分也应进行修复。原告则认为该鉴定意见书是经双方确认的鉴定机构作出的鉴定意见，对没有争议的部分予以认可，对有争议修复的部分不予认可。诉讼中，原告向本院提出增加诉讼请求，要求鉴定费5920元由被告承担，被告则认为应由原告承担。案经调解，双方对争议部分各持己见而无法达成协议。
以上事实，有原、被告庭审陈述记录在案，有原告提供的营业执照、被告身份证、房屋租赁合同、补充协议、报案回执、施工单位修复报价、租赁房屋首次装修的资料、支付租金凭证、工程造价鉴定意见书等证据证明，综合分析予以确认。
本院认为：本案的争议焦点，一是阳江市江城区白沙街道×××号房屋修复的费用如何确定；二是被告是否应当返还扣押在阳江市江城区白沙街道×××号房屋的设备物资；三是本案鉴定费用应如何承担。对于焦点一，本案是租赁合同纠纷，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。承租人的义务为依约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，妥善保管租赁物。被告作为通信公司，本案租赁房屋作为其商业服务经营场所使用，按照合同约定不改动商铺主体情况下，对租赁房屋进行装修、增建，合情合理，期间被告也没有提出异议。对讼争租赁房屋修复费用及项目进行鉴定的阳江市银建工程造价咨询事务所有限公司具有鉴定资质，无证据证明其作出《工程造价鉴定意见书》所采用的方法、适用的参数具有违法性，本院对该鉴定意见书予以认可。对于双方同意修复的部分，原被告双方对同意修复部分的项目及费用均无异议，本院对没有争议的同意修复部分价值37104元予以确认。对于有争议修复部分，原、被告双方应本着善意原则履行合同，原告作为承租方应按照租赁物的性质恰当的使用承租房屋，而被告作为出租方亦应在一定范围内承担容忍义务。对双方争议的部分，本院认为：一、对于一楼地面800×800抛光砖是否应拆除更换的问题，原告租赁房屋后虽然对原有的地面进行改动铺设了800×800抛光砖，上述行为系承租人为最大化实现租赁物的使用价值所做的正当改善行为，对租赁房屋的使用价值并无减少和降低，系对租赁物自行改善增值的行为，故本院认为不需要对一楼地面800×800抛光砖进行拆除更换。二、对于租赁房屋营业厅卷闸门及玻璃门拆除及安装不锈钢大门、印度红花岗岩门槛石的修复费用问题，原告在装修时将原有的不锈钢大门及印度红花岗岩门槛石拆除后装上卷闸门及玻璃门，但没有证据证明其已将原有的不锈钢大门及印度红花岗岩门槛石拆除后交回被告。原告为经营便利将原有的不锈钢门及门槛拆除安装成卷闸门及玻璃门，对被告日后一楼的出入造成了一定的影响。同时由于不锈钢大门的价值较大，对此损失原告应当赔偿给被告。为此，从公平合理的角度考虑，对于租赁房屋营业厅卷闸门及玻璃门的拆除及安装上不锈钢大门、印度红花岗岩门槛石的修复费用应由原告承担。三，对于铲除油漆面、天花及墙面打腻子油乳胶漆、营业厅玻璃间断拆除的问题，原告租赁房屋后可以对房屋进行合理的装修改造，同时合同有“对改造后的侧墙以及正门门框进行复原，无须对其他物业进行复原”的约定，为此被告认为该争议部分也应进行修复与合同约定不符，也违背了善意履行的原则，该部分费用不应由原告承担。四、关于二楼装饰门的损坏问题，本院依据查明的事实和采信的证据综合判断后认为，装饰门的破坏系原告在租赁过程中有疏忽大意或不正常使用行为所致，对装饰门的修复费用，应由原告负担。故在争议的部分之中，本院确定对于租赁房屋营业厅卷闸门及玻璃门拆除及安装不锈钢大门及印度红花岗岩门槛石的修复费用、二楼装饰门的损坏费用共18954.89元应由原告负责，其余费用应由被告自行负责。综上所述，本院确认阳江市江城区白沙街道×××号房屋修复的费用为56058.89元。对于焦点二，原告虽然提供有报警回执，但是该证据未能证明被告扣押了其存放在阳江市江城区白沙街道×××号房屋的设备物资，且被告在庭审中亦对此予以否认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，综合本案所查明的事实，原告应当承担举证不能的法律后果，故对原告该项请求，本院不予支持。对于焦点三，本案鉴定费用应如何承担的问题，由于在整个租赁合同履行过程中，原、被告双方没有及时对租赁期满后遗留的问题进行处理，双方均有过错，应对鉴定费各承担50%的责任。原告已经缴纳的鉴定费5920元，由被告支付2960元给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告中国移动通信集团广东有限公司阳江分公司租赁被告关海元位于阳江市江城区白沙街道×××号房屋的修复费用为56058.89元。
二、限被告关海元在本判决发生法律效力之日起十日内支付鉴定费2960元给原告中国移动通信集团广东有限公司阳江分公司。
三、驳回原告中国移动通信集团广东有限公司阳江分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费3011元，由原告中国移动通信集团广东有限公司阳江分公司负担2000元，被告关海元负担1011元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 林良玺
代理审判员 柯明智
人民陪审员 敖卓吕
二〇一六年九月二日
书 记 员 李 婷