上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2666号
上诉人（原审原告）童国珍。
上诉人（原审原告）杨征。
委托代理人童国珍。
上诉人（原审被告）上海浦卫房地产开发有限公司。
法定代表人张宁。
委托代理人匡奕。
委托代理人王辉。
上诉人童国珍、杨征、上海浦卫房地产开发有限公司（以下简称“浦卫房产公司”）因商品房预售合同纠纷一案，均不服上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第2968号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月7日公开开庭进行了审理。上诉人童国珍（暨杨征的委托代理人），上诉人浦卫房产公司的委托代理人匡奕、王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年10月14日，童国珍、杨征与浦卫房产公司签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定：童国珍、杨征向浦卫房产公司购买上海市青浦区清河湾路389弄富力桃园110号房屋（以下简称涉案房屋），据浦卫房产公司暂测该房屋建筑面积为220.66平方米，其中套内建筑面积为198.26平方米、公用分摊建筑面积为22.40平方米，另有地下附属面积105.76平方米；童国珍、杨征购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币（以下币种均为人民币）14，728.54元，根据浦卫房产公司暂测的房屋建筑面积，童国珍、杨征购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为3，250，000元。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列条件：取得《住宅交付使用许可证》，浦卫房产公司对该房屋设定的抵押已注销；浦卫房产公司已按规定缴纳了物业维修基金；浦卫房产公司承诺在2010年10月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同第十一条约定浦卫房产公司定于2010年4月30日前将该房屋交付给童国珍、杨征，除不可抗力外。合同第十二条约定浦卫房产公司如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付童国珍、杨征，应当支付违约金，违约金按向童国珍、杨征已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，童国珍、杨征有权单方面解除合同。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，浦卫房产公司在交付之日前5天书面通知童国珍、杨征办理交付该房屋的手续，童国珍、杨征应在收到该通知之日起2天内，会同浦卫房产公司对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为童国珍、杨征收取房屋钥匙。在验收交接时，浦卫房产公司应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，浦卫房产公司应提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》。同时，浦卫房产公司应当根据童国珍、杨征的要求提供实测面积的有关资料。浦卫房产公司如不出示和不提供前款规定的材料，童国珍、杨征有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由浦卫房产公司承担。合同第十五条约定该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由浦卫房产公司转移给童国珍、杨征。如童国珍、杨征未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，浦卫房产公司应当发出书面催告书一次。童国珍、杨征未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由童国珍、杨征承担。合同第二十二条约定浦卫房产公司交付该房屋有其他工程质量问题的，童国珍、杨征在保修期内有权要求浦卫房产公司除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同另对其他内容进行了约定。上述合同签订后，童国珍、杨征按约付清了全部购房款3，250，000元。在合同约定的交房日之前、2010年4月下旬时，浦卫房产公司向童国珍、杨征发送了房屋交付使用通知书，通知其于2010年4月30日前往收房。（原审审理中，杨树清、杨征就收房情况表示：其于2010年4月30日到达现场后，浦卫房产公司要求其到公司办公地点签署交接书、付清杂费、领取钥匙后再行验房；但在这之前，童国珍、杨征已经通过媒体等多种渠道得知包括涉案房屋在内的大部分房屋存在严重质量问题，因此不同意先交接再验房，而要求先验房再行办理交接手续；但浦卫房产公司对此不予认可，2010年4月30日交接未成功。之后，童国珍、杨征多次前往现场与浦卫房产公司沟通但浦卫房产公司均未予回复。浦卫房产公司对此表示童国珍、杨征没有证据证明当日达到交房现场前来收房了）。之后，针对包括涉案房屋在内的A区房屋渗漏水问题，浦卫房产公司从2010年3月起会同相关设计单位、施工单位、监理单位对存在的渗漏等问题出具《富力桃园A区堵漏施工专项方案》、《富力桃园A区分户维修方案》，对包括涉案房屋在内的问题房屋进行分户维修。从《富力桃园A区分户维修方案》记载可见，涉案房屋存在：1）地下室西、南墙角渗水；2）地下室南采光井顶面墙角渗水、密封条脱落；3）地下室中采光井顶面渗水问题（浦卫房产公司在原审庭审中陈述表示：富力桃园A区涉及的分户维修最后完成时间是2012年2月中下旬）。2010年7月24日，童国珍、杨征会同物业公司石建生到现场对房屋进行查验，童国珍、杨征遂将当场发现的诸如小区道路尚在施工、房外被开挖、堆放杂物垃圾、房内渗漏水、房内住有施工人员等多处问题详细记载于《房屋验收维修单》上，明确其意见为：这种房子完全不符合交付条件的房屋，目前这种房子还不能符合国家交付条件，开发商迟延交房！石建生在物业公司经办人处签字。2010年7月27日，童国珍、杨征遂向浦卫房产公司及物业公司发送了双挂《关于督促开发商尽快完成富力桃园110和111号物业交付使用条件暨现在尚未完成交付条件的物业不存在业主交付物业费义务的函》，表明了房屋不满足交付条件的九点理由，在房屋未符合交付条件之前开发商和物业管理单位收取物业费没有依据，要求待房屋符合国家规定的交付条件后，由开发商通知童国珍、杨征进行收房，待验收合格后再行支付物业费。2011年3月11日，童国珍、杨征在物业人员陈明君的陪同下查看房屋，并将地下室渗水、承重梁被敲断、墙面起壳等问题记载于物业公司《服务工作单》上。2011年6月27日，童国珍、杨征在物业人员陈明君的陪同下查看房屋，并将地面漏水、地下室主梁被打断、采光井草坪等问题记载于《房屋验收维修单》，陈明君在物业公司经办人处签名。2012年2月19日，童国珍、杨征在物业人员马明明的陪同下查看房屋，将地下室主梁被打断、外墙返碱等问题记载在《房屋验收维修单》上，同时表示：“从接到收房通知至今，多次来看房，均不符合交房条件，使我们至今不能入住，而且每次看房填单后均无回复、也不修理；希望能及时回复，哪怕不能修理，也要给我们回复，不能置之不理”。马明明在物业公司经办人处签名。因童国珍、杨征认为涉案房屋问题始终无人解决，遂于2012年4月起诉至法院，请求判令：1、浦卫房产公司将房屋多项质量问题予以整改至合格住房标准；2、浦卫房产公司交付房屋；3、浦卫房产公司支付逾期交房违约金暂计200，554.57元（按已付房款3，250，000元的日万分之五标准，自2010年5月1日起算至浦卫房产公司修复合格实际交付日止）。审理过程中，童国珍、杨征表示对浦卫房产公司进行修复房屋不抱信心和希望，愿意自行维修并要求浦卫房产公司赔偿修复费用，为此童国珍、杨征变更诉讼请求为：1、判令浦卫房产公司按审价报告所载金额赔偿房屋多项质量问题的整改费用；2、判令浦卫房产公司支付逾期交房违约金暂计200，554.57元（按已付房款3，250，000元的日万分之五标准，自2010年5月1日起算至浦卫房产公司实际赔付修复费用日止）。
原审审理中，浦卫房产公司辩称，涉案房屋本身已符合合同约定的交付标准，浦卫房产公司业已取得交付使用许可证。虽然房屋存在一些工程质量瑕疵问题，但浦卫房产公司可以且愿意对该些质量问题进行修复，不同意赔偿修复费用，且审价报告中所列的赔偿标准也过高。涉案房屋虽存在部分质量问题，但上述质量问题非主体结构安全问题，不影响根本性使用，童国珍、杨征在此情况下经浦卫房产公司通知后拒绝收房，责任由童国珍、杨征自行承担。即使法院最终认定浦卫房产公司理应承担逾期交房违约金，童国珍、杨征主张的日万分之五标准也过高，应当以涉案房屋租金5，500元-5，800元每月来计算较妥。浦卫房产公司对鉴定费由其承担无异议，但因浦卫房产公司不同意赔付维修费用，因此审价费用应由童国珍、杨征自行负担。
原审法院在案件诉前调解阶段组织协调并依据童国珍、杨征的申请对涉案房屋存在的质量问题委托司法鉴定。2012年12月17日上海市房屋建筑设计院有限公司出具上房院司鉴（2012）建鉴字第2016号司法鉴定意见书，鉴定意见为：（1）涉案房屋地下室采光井存在渗漏、窗框锈蚀；地下室和一层地面平整度不符合规范要求，地下室墙面平整度不符合规范要求；一至三层局部地面、楼底栏杆、露台栏杆。门锁存在损坏；给排水工程安装存在与设计图纸不符或损坏现象；强弱电工程安装部分存在质量问题；外墙保温层厚度不满足原设计要求，外墙饰面石材嵌缝不密实。（2）涉案房屋地下室顶梁（KL115）开孔部位可满足承载力安全使用要求，但箍筋被打断后，加密区箍筋间距不满足抗震构造要求。（3）建议对上述质量问题和上述地下室顶梁进行修复或加固，并提出了详细的修复方案。童国珍、杨征为此司法鉴定支付鉴定费40，000元。2013年7月31日，上海市房屋建筑设计院有限公司根据当事人的质证意见，出具《司法鉴定意见书质证》，表示：1）关于地下室顶梁洞口处理：建议在碳纤维加固后，采用压力灌注混凝土灌浆料，以填补线管和洞口之间的缝隙等内容。2013年10月时天降大雨，童国珍、杨征称涉案房屋内地下室渗水极其严重，要求对房屋存在的质量问题进行复测。2013年12月鉴定人员赴现场进行检测、复核，经检测认为目前地下室墙面未发现明显的渗漏点。鉴定人员就上述鉴定意见的出具进行了解答释疑，并就鉴定过程的合法性、客观性等进行了陈述；表示目前涉案房屋不存在根本上影响使用的质量问题，存在的质量问题可以在装修过程中一并予以修复。童国珍、杨征认为浦卫房产公司一直都存在不间断维修但始终修不好的事实，甚至还有在鉴定人员前去检测之前突击维修、用烘干机烘干地下室水迹以干扰检测的情况。涉案房屋存在诸多的质量问题根本不符合交付的条件。浦卫房产公司认为在合同约定交付期限后因童国珍、杨征拒绝收房，因此房屋钥匙尚在物业处，物业公司对于未收房的房屋会主动进行定期巡查，若发现房屋有质量问题会进行维修，但不存在烘干干扰检测的情况。因房屋的质量问题均非根本性影响使用的问题，因此童国珍、杨征无权拒绝收房。
原审审理中，应童国珍、杨征申请，法院对于修复房屋所有质量问题所需费用依法委托进行司法评估。上海沪港建设咨询有限公司出具《沪港审基（2014）943号》《司法审价报告》，审价建议为：一、涉案房屋修复工程（房屋检测报告范围）工程造价为194，340元；二、涉案房屋修复工程（司法鉴定意见书质证范围）工程造价为2，874元；三、涉案房屋修复工程（其他意见及庭审笔录范围）花园草坪种植工程造价1，481元。童国珍、杨征为此司法审价支付审价费9，000元。
原审法院另查明，2008年12月至2009年7月，浦卫房产公司取得包括涉案房屋在内的上海市商品房预售许可证。2009年12月7日浦卫房产公司组织对包括涉案房屋在内的房屋进行建设工程竣工验收。2009年12月15日，上海市青浦区建设和交通委员会向浦卫房产公司颁发了上海青浦富力桃园小区工程的竣工验收备案证书。2009年12月31日，浦卫房产公司取得了包括涉案房屋在内的上海市新建住宅交付使用许可证。2010年6月30日，浦卫房产公司取得了青浦区清河湾路XXX弄XXX-
XXX号房屋大产证。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。童国珍、杨征与浦卫房产公司签订的上海市商品房预售合同是双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。本案中，童国珍、杨征向浦卫房产公司支付了全部购房款，浦卫房产公司理应按照合同约定交付房屋。浦卫房产公司虽于2010年4月30日前向童国珍、杨征发送了《房屋交付使用通知书》，但从浦卫房产公司出具的渗漏维修方案及房屋验收维修单来看，童国珍、杨征所购房屋确实存在质量问题，且在约定的交房时间前、后，房屋均在浦卫房产公司组织的维修中无法实际交付，直至诉讼中法院委托的鉴定机构对房屋进行质量检测，仍认定为浦卫房产公司提供的涉案房屋存在质量问题并提出维修建议。鉴定人员出庭就鉴定结论出具的程序、依据等进行解释，故鉴定报告具备科学性、合理性、客观性，法院对该鉴定内容予以采信。而浦卫房产公司未能提供确凿的证据证明其在渗漏专项分户维修结束后已另行通知童国珍、杨征进行查验和收房。原审法院认为浦卫房产公司提供的合同标的即涉案房屋因存在施工质量问题故而未能在合同约定时间期限内交付房屋，显属违约，浦卫房产公司理应承担相应的违约责任。现童国珍、杨征认为浦卫房产公司久修不好，对于浦卫房产公司继续履行修复义务没有信心，要求浦卫房产公司直接赔付修复费用自行修复，其请求于法无悖，且考虑到浦卫房产公司开发的富力桃园小区已涉诉房屋质量问题的实际修复情况，原审法院准许童国珍、杨征提出的诉请。按双方合同约定，浦卫房产公司逾期交房应按童国珍、杨征已付房价款的日万分之五承担违约金。浦卫房产公司认为约定的违约金标准过高，要求按照童国珍、杨征实际损失即每月5，500至5，800元租金标准调整违约金计付标准；童国珍、杨征则认为其因涉案房屋质量问题不可交付遭受非常大，即使未约定违约金计付标准，也至少按照银行逾期贷款罚息标准计算，不能低于实际损失。原审法院认为涉案房屋因质量问题拖至现今未能使用，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、质量问题的严重程度、违约金计算的基数、浦卫房产公司基于违约行为是否得到利益、童国珍、杨征因此遭受的实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，合理调整违约金标准，酌情确定浦卫房产公司应赔付童国珍、杨征逾期交房违约金350，000元。
原审法院据此判决：一、浦卫房产公司应于判决生效之日起十日内赔付童国珍、杨征房屋修复费用198，695元；二、浦卫房产公司应于判决生效之日起十日内赔付童国珍、杨征逾期交房违约金350，000元。
原审法院判决后，上诉人童国珍、杨征不服，向本院提起上诉称：其同意由浦卫房产公司赔付涉案房屋的修复费用，由其自行委托他人修复房屋存在的质量问题，但浦卫房产公司只有在实际赔付相应的修复费用起两周内才能确认房屋符合可交付条件，故请求二审法院判令浦卫房产公司在其实际赔付房屋修复费用之日起两周内将涉案房屋交付童国珍、杨征。涉案商品房预售合同就浦卫房产公司逾期交付房屋应承担的违约金标准作出约定，且童国珍、杨征的实际损失远不止原审法院判决的350，000元，仅其已支付房款长达四年半的银行利息就达100多万元，故原审法院判决的35万元违约金明显过低。童国珍、杨征据此请求撤销原审判决，依法改判。
上诉人浦卫房产公司亦不服原审法院判决，向本院提起上诉称：原审法院委托的鉴定机构在原审庭审质证中明确表示涉案房屋不存在根本影响使用的质量问题，存在的质量问题可以在装修过程中一并修复，故涉案房屋存在的质量瑕疵并未从根本上影响童国珍、杨征使用房屋，童国珍、杨征主观认为房屋不具备交付条件而拒绝收房，浦卫房产公司不应承担违约责任。原审法院因童国珍、杨征认为浦卫房产公司修不好就要求浦卫房产公司以支付修复费用取代修复责任，既有悖合同约定，又加重了浦卫房产公司的责任。另，涉案司法鉴定意见书中并未提及涉案房屋花园草坪系维修项目，原审法院却判决要求浦卫房产公司承担相应的修复费用，显然没有依据。即使浦卫房产公司应承担相应的违约责任，童国珍、杨征的实际损失应仅限于未能入住该房屋所造成的损失。原审法院按照每月7，000元的标准调整违约金已明显超出涉案房屋的市场租赁价格，故原审法院在确定逾期交房违约金的标准有失偏颇。浦卫房产公司据此请求撤销原审判决，依法改判。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，居住使用是购房者购买房屋的主要目的之一，开发商交付的房屋应具备安全、可供正常使用的基本条件。根据原审法院委托的鉴定机构出具的司法鉴定意见，涉案房屋存在地下室采光井渗漏；给排水工程安装存在与设计图纸不符或损坏现象；强弱电工程安装部分存在质量问题；外墙保温层厚度不满足原设计要求；地下室顶梁箍筋被打断后加密区箍筋间距不满足抗震构造要求等问题。故原审法院以浦卫房产公司交付的涉案房屋存在影响使用的施工质量问题认定其未能在合同约定期限内交付房屋而构成违约并无不当。虽鉴定机构表示涉案房屋存在的质量问题可以在装修过程中一并予以修复，但并不能因此得出房屋不存在影响使用的质量问题的结论，浦卫房产公司仍应承担违约责任。涉案商品房预售合同明确对浦卫房产公司因逾期交房应承担的违约金标准作出约定，现双方就原审法院调整违约金均持有异议，童国珍、杨征认为原审法院调整后的违约金过低，而浦卫房产公司则认为过高。本院认为，违约金的调整应以双方约定、违约情况、各自责任及一方的实际损失为主要依据，结合本案实际情况，原审法院酌定的违约金数额过低，本院对此予以调整。就浦卫房产公司认为原审法院判决由其以支付修复费用的方式取代直接修复系对其不公，本院认为双方之间在诉讼前后已就涉案工程质量问题的修复多次交涉，浦卫房产公司也进行了部分修复工作，但现涉案房屋仍存在质量问题是客观事实。在当事人对修复标准无法达成共识的前提下，双方就各自责任承担出现互相推诿情况的可能性较大，判决执行亦存在较大难度，不利于各自权利的实现，故原审法院根据本案的实际情况及童国珍、杨征的要求，判决由浦卫房产公司承担上述质量问题的修复费用更有利于本案纠纷的解决。鉴于浦卫房产公司并未拒绝交付涉案房屋，并表示随时可以向童国珍、杨征交付涉案房屋，故童国珍、杨征要求二审增加判令浦卫房产公司在实际赔付房屋修复费用之日起两周内将涉案房屋交付杨树清、杨征的内容与其在原审中确认的诉请不符，且缺乏法律依据。关于涉案房屋花园草坪修复费用的承担，虽司法鉴定意见书中未直接提及，但童国珍、杨征在原审庭审中确实就花园杂草丛生；堆满垃圾、杂物提出异议并提供了相应的照片，该问题与房屋本身存在的质量问题的性质存在区别，可通过肉眼直接予以确认，相关司法鉴定意见中就此未予涉及也符合常理，故原审法院依据司法评估意见中确认的花园草坪修复工程造价判决由浦卫房产公司承担该部分修复费用1，481元并无不妥。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第2968号民事判决第一项；
二、撤销上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第2968号民事判决第二项；
三、上海浦卫房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内赔付童国珍、杨征逾期交房违约金（自2010年5月1日开始，按总房价3，250，000元的日万分之一点二为标准，计算到本判决生效之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4，308.30元、质量鉴定费40，000元、工程审价费9，000元，共计53，308.3元由上海浦卫房地产开发有限公司负担。二审案件受理费4，308.30元，由童国珍、杨征与上海浦卫房地产开发有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢薇薇
审判员 余 艺
审判员 邬海蓉
二〇一五年七月六日
书记员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。