北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第7897号
上诉人（原审被告）柳延海，男，1966年5月2日出生。
被上诉人（原审原告）北京中油惠通科技服务有限责任公司，住所地北京市海淀区上地信息路8号1幢B115-B120。
法定代表人施德华，董事长。
委托代理人臧梵清，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人赵丽丽，河北山庄律师事务所律师。
上诉人柳延海因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第19552号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
北京中油惠通科技服务有限责任公司（以下简称中油惠通公司）在原审法院诉称：2007年5月28日，中油惠通公司将位于北京市海淀区13号的平房承租给柳延海，双方签订《中油惠通食堂房屋租赁合同书》，约定租赁期限自合同签订之日起至2012年6月30日止，租赁费用为每年15万元，一方违约赔偿当年租赁费的30%。
合同签订后，柳延海按照合同约定缴纳房租，直至2012年8月30日，柳延海于2012年8月30日签署《终止房屋租赁合同协议》，约定原租赁合同终止日期为2012年8月30日，中油惠通公司自9月1日对房屋进行改造，因逾期不交还房产造成的损失由柳延海承担，并约定房屋交还之日起，房屋及其附属物归中油惠通公司所有。但柳延海并未按照约定交还房屋，其中一间房屋由柳延海私自转租给买买提，但买买提拒不腾房，故我公司要求柳延海补缴自2012年9月1日至实际腾房之日的房屋占用费，以3333.33元／月计算，判令因逾期交房的损失12.5万元，并按年租金30%承担违约金4.5万元，赔偿因不交房导致不能整体出租所造成的三个月租金损失14.4万元／月，诉讼费由柳延海负担。
柳延海在原审法院辩称：中油惠通公司所说的由新疆人使用的房屋，是我的上家承租户自行建盖的，他离开后我就拿来使用，并不是我自中油惠通公司处租用，我们的租赁合同不涉及自建房屋，我与中油惠通公司的租赁合同终止后，我已经将租赁房屋包括我自建的自建房屋交还中油惠通公司，中油惠通公司所述的买买提占用的自建房屋，系我向其出租，但早已到期，与我无关，故我不同意中油惠通公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2007年5月28日，中油惠通公司（甲方）与柳延海（乙方）签订中油惠通食堂房屋租赁合同书，合同约定，甲方将中油惠通食堂房屋租赁给乙方开展经营活动。租赁期自2007年7月1日至2012年6月30日。经协商一致双方达成如下协议：甲方是中油惠通食堂房屋的所有者，甲方为乙方提供经营用房、家具、设备等生产资料（详见附件），供乙方使用。租赁费用为15万元／年。如甲方违约终止合同，乙方租赁费以实际经营天数计算，甲方另赔偿给乙方合同未履行期间租赁费30%，如乙方违约终止合同，除交纳租赁期的租赁费用外，还要赔偿给甲方当年租赁费30%，而且不得向甲方索要装修、改建及投入的其它费用。2012年8月30日，中油惠通公司（甲方）与柳延海（乙方）签订终止房屋租赁合同协议，经双方协商，本合同至2012年8月31日正式终止。甲方返还乙方先期支付的房屋漏雨维修、电力线路改造费用13.5万元。乙方所欠电费水费需在两日内结清。甲方将于2012年9月1日起开始对该房屋进行改造，因乙方逾期不交房产而给甲方造成的损失由乙方承担。自房产交还甲方之日起，除乙方私人物品外，房屋附属物（包括临时建筑、电力改造工程、漏雨改造工程，下水改造工程、电梯、空调、淋浴器、电视机等）均归甲方所有。
在法庭审理过程中，双方对于租赁之初，中油惠通公司向柳延海交付的房屋存在争议。中油惠通公司称其向柳延海交付房屋为海淀区13号院内所有房屋包括自建房屋，柳延海表示其与中油惠通公司约定的租赁房屋只为13号院内正式房屋，即向其交付的是房地平面图上北侧房屋，共计306平方米。其还使用了院内正南侧120平方米的4间自建房，以及东南角加盖的自建房，柳延海承租后在120平方米的自建房上加盖二层。柳延海已将上述房屋腾退交还中油惠通公司。现中油惠通公司要求柳延海交付位于13号院内东北侧的自建房屋由第三人占用，柳延海向法院出具其员工许兰云与艾力.如孜签订的房屋租赁合同，合同约定，北京市海淀区志新西路小苞米绿色餐厅门前自建房屋及其设施出租与艾力.如孜作为餐饮使用。该出租房屋为中油惠通要求柳延海腾退房屋。该合同租赁期限自2011年3月21日至2012年3月20日，月租金4万元／年。合同期满后，双方未继续续租。柳延海称该处争议房屋并非中油惠通向其交付的租赁房屋，而是上一家租户自建房遗留后由其使用，不属于中油惠通公司向其出租的范围。中油惠通公司对柳延海所述不予认可，但其未向法院出具其当时交付房屋的情况。
经询，双方当事人所述自建房屋均未取得建设工程规划许可证。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、证明、中油惠通食堂房屋租赁合同书、终止房屋租赁合同协议、房屋租赁合同等证据在案佐证。
原审法院判决认定：本案系租赁合同纠纷，本案争议的焦点在于双方争诉的位于13号院内的东北侧自建房屋是否由柳延海承租，该房系违章建筑，现柳延海表示该房屋不属于中油惠通公司向其交付的租赁房屋，中油惠通公司应对租赁之初向柳延海交付的房屋负有举证责任，但中油惠通公司未向法院出具相关证据加以证明，柳延海已将其占用的房屋腾退交与中油惠通公司，现中油惠通公司要求柳延海腾退房屋、支付违约金及赔偿损失的诉讼请求，法院不予支持。但综合本案的情况，现争诉房屋系柳延海擅自出租与第三人使用，其应协助中油惠通公司将该房屋腾退，并向中油惠通公司支付该部分房屋使用费，具体数额参照柳延海与第三人约定的租金数额计算。现中油惠通公司要求柳延海支付自2012年9月1日至实际腾房之日的房屋占用费的诉讼请求，法院支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决：一、柳延海于本判决生效后七日内向北京中油惠通科技服务有限责任公司支付二O一二年九月一日至房屋实际腾退之日的房屋使用费，以每年四万元计算；二、驳回北京中油惠通科技服务有限责任公司的其它诉讼请求。
柳延海不服原审法院的判决，向本院提起上诉，请求本院撤销原审法院的判决，驳回中油惠通公司全部诉讼请求。柳延海的上诉理由是原审法院认定事实不清，适用法律错误。本案所涉及的13号院内东北侧自建房屋不属于中油惠通公司交付的房屋，其无权向我主张权利，我没有理由向中油惠通公司缴纳房屋租金。
中油惠通公司同意原审法院的判决，不同意柳延海的上诉请求和理由。
本愿经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：《终止房屋租赁合同协议》基于双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，双方应当按照该协议的约定履行自己的义务。《终止房屋租赁合同协议》中表明，柳延海同意腾退包括临建在内的房屋附属物，双方对《终止房屋租赁合同协议》中腾退的临时建筑理解不同，柳延海认为临建仅包括《中油惠通食堂房屋租赁合同书》中约定的依附于中油惠通食堂的临时建筑，而不包括其租给案外人艾力.如孜的临时建筑，而中油惠通公司主张的临时建筑包括柳延海租给案外人艾力.如孜的临时建筑。结合柳延海协助中油惠通食堂清退案外人艾力.如孜的事实，应当认定《终止房屋租赁合同协议》中腾退的临时建筑包括柳延海租给案外人艾力.如孜的临时建筑。由此，基于合同的约定，柳延海应当腾退出租给艾力.如孜的临时建筑。现争诉房屋系柳延海擅自出租与艾力.如孜使用，未能及时清退，其应协助中油惠通公司将该房屋腾退，并向中油惠通公司支付相应费用。由此，柳延海的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费五千零七十八元，由柳延海负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五千零七十八元，由柳延海负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 王爱红
代理审判员 范 磊
二〇一四年十月十六日
书 记 员 赵 彤