常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0404民初4016号原告：仲衍文，男，汉族，住江苏省常州市钟楼区。委托代理人卢军，常州市钟楼区中直法律服务所法律工作者。被告常州金谷房地产开发有限公司，住所地常州市。法定代表人：李顺利，该公司董事长。被告常州金谷物业服务有限公司，住所地常州市。法定代表人周建林，该公司董事长。原告仲衍文与被告常州金谷物业服务有限公司(以下简称金谷物业公司)、常州金谷房地产开发有限公司(以下简称金谷房产公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案受理后依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告仲衍文的委托代理人卢军到庭参加了诉讼。被告金谷物业公司、金谷房产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告仲衍文诉称，原告系本市金禧园6幢丁单元302室业主，金谷房产公司系该小区开发商。2000年底，金谷房产公司发出要约，称金禧园小区是“首创全天候恒温住宅小区”，其“国际流行的冰蓄冷技术中央空调、24小时恒温热水系统，能耗指标为分体空调的60%左右”，“中央冷暖空调采用IC卡计量仪表进行收费，用户通过向银行购买一定金额的IC卡，插卡后即可使用，不用不收费。生活热水由热水表计量，每月定期由专人上门抄表收取费用”，“使用寿命50年”。金谷房产公司还对相关费用预算进行了比较。2001年5月10日，原告与金谷物业公司签订《室内风机盘管安装协议》一份。2001年5月起至2004年7月24日，金谷房产公司通过金谷物业公司预收取了中央空调开户费10000元，热水开户费1000元、风机盘管费5000元，自动温控器费700元，总价16700元。之后，因计量表问题，原告与金谷物业公司签订《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》，约定按照2002年度6-9月份表读数9折收取当年空调使用费，以后的空调使用费为5元/天。2012年9月26日，金谷物业公司通知：决定将于2012年10月11日凌晨起停止供应热水，理由是热水每天漏水10余吨，93%的小区居民不愿意出钱改造，热水管网渗漏严重无法使用。后经协调，金谷房产公司称中央空调和热水系统均已经计入建房成本，产权属于全体业主，修复费用应由业主承担；金谷物业公司称中央空调和热水的开办费实际上均由金谷房产公司收取，无力承担修复费用。之后在钟楼区政府的协调下临时恢复热水供应，并明确由两被告对中央空调及热水系统进行维修，验收合格后交由小区业委会。2013年11月18日起，金谷物业公司单方面停止热水供应，维修也未达到要求。部分业主已通过诉讼方式要求解除合同、返还费用并赔偿损失。由于中央空调和热水系统已经无法恢复使用，两被告应返还原告支付的开户费，并赔偿风机盘管不能继续使用的损失。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，请求判令：1、请求判令解除《室内风机盘管安装协议》、《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》；2、请求判令二被告返还中央空调开户费、热水费开户费、风机盘管费、自动温控费16700元，并支付自2017年7月21日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息；3、两被告承担全部诉讼费用。经审理查明，原告购买金谷房产公司开发的金禧园小区6幢丁单元401室房屋。金谷房产公司在该小区的宣传彩页上注明“首创全天候恒温住宅小区”，“中央空调、24小时热水供应”，并注明空调与热水费用节省40%左右，冷热水设施24小时现场管理，使用寿命长达30-50年。2001年5月10日，原告与金谷物业公司签订《室内风机盘管安装协议》一份，协议约定原告须支付中央空调开户费10000元，热水开户费1000元、风机盘管费5000元，自动温控器费700元，协议总价16700元。该协议备注处载明，原告首付风机盘管费、自动温控费5700元，中央空调首期开户费2500元，空调开户费余款7500元于2002年2月5日一次付清。2001年5月11日原告支付了风机盘管、自动温控费、中央空调首期开户费8200元，2002年7月31日支付了中央空调开户费（第二年）2500元，2003年7月18日支付了空调开户费第二期2500元，2004年7月24日支付了空调开户费2500元，2009年支付了热水开户费1000元。2003年1月16日，原告与金谷物业公司签订《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》，约定：空调开机时间为每年6月15日至9月15日为供冷季节，12月5日至次年3月5日为供暖季节；空调使用费为5元/天；金谷物业公司保证空调系统按以上时段正常运行和使用效果；金谷物业公司如果提价或不能满足原告使用要求，原告提出退款，金谷物业公司须无条件服从（原告所有开户及风机盘管费用）。2012年12月18日上午，钟楼房管局召集荷花池街道、金谷房产公司及金谷物业公司，金禧园业主委员会、业主代表等召开协调会，并形成会议纪要，要求金谷物业公司在金禧园小区中央空调及热水系统矛盾未解决之前，金谷物业公司不得擅自撤离该小区的中央空调及热水系统的管理服务，金谷房产公司、金谷物业公司负责于2013年1月底之前完成中央空调及热水系统的维修，并对中央空调及热水系统的收费作出了初步的估算。金谷物业公司已于2013年7月份从金禧园小区撤场，中央空调、热水供应仍未恢复。上述事实,由《室内风机盘管安装协议》、《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》、收据、（2014）钟民初字第828号民事判决书、（2015）常民终字第1559号民事判决书及双方当事人庭审陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，金谷物业公司作为小区物业服务的提供者，承诺承担中央空调的供应及维护义务，保证其正常运转并收取了费用，其理应履行相关的合同义务。现金谷物业公司长期停止中央空调及热水的供应，且已经撤离小区，不再为该小区提供物业服务。因为金谷物业公司合同履行过程中存在严重违约行为，导致合同目的已然无法实现，故业主有权提出解除《室内风机盘管安装协议》、《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》。其次，涉案房屋系金谷房产公司开发，业主购房时金谷房产公司已经向业主作出中央空调、24小时热水供应的承诺，既然以该特色服务作为房产销售的卖点，金谷房产公司理应在房屋销售后继续承担相应的责任。另外，金谷物业公司是金谷房产公司先期聘请的物业管理主体，在相关矛盾激化，政府出面协调时，金谷房产公司也表达了债务加入的意愿，现中央空调及热水无法供应，金谷房产公司亦应承担相应的责任。最后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因金谷物业公司存在违约行为，原告主张返还中央空调开户费用10000元、热水开户费1000元并赔偿自起诉之日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告主张退还风机盘管及自动温控费用5700元，有双方合同约定为据，且不违反法律规定，故本院依法予以支持。综上所述，金谷物业公司未尽到合同约定的物业服务义务，应承担相应的违约责任，金谷房产公司、金谷物业公司应共同承担相应的责任。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为两被告自行放弃相应诉讼权利，不利后果由两被告自行承担。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条、最高人民法院《关于适用的解释》第二百八十二条之规定，判决如下：一、解除原告仲衍文与被告常州金谷物业服务有限公司签订的《金禧园中央空调合同书》、《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》。二、被告常州金谷物业服务有限公司、常州金谷房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告仲衍文空调开户费10000元、热水开户费1000元，并支付自2017年7月21日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息。三、被告常州金谷物业服务有限公司、常州金谷房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告仲衍文风机盘管、温控器费用5700元。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费218元，本院减半收取为109元（原告已预交），由被告常州金谷物业服务有限公司、常州金谷房地产开发有限公司负担，并于本判决生效之日起十日内径付原告。本判决为终审判决。审判员  钱慧南二〇一七年八月十七日书记员  杨 红