江苏省高邮市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）邮商初字第0333号
原告江苏高邮农村商业银行股份有限公司界首支行（原高邮市界首镇农村信用合作社，后更名为高邮市农村信用合作联社界首信用社），住所地在高邮市界首镇甓湖路。
负责人朱有富，支行长。
委托代理人赵厚喜，江苏中望律师事务所律师。
被告高邮市利达面粉厂，住所地在高邮市界首镇富民路。
法定代表人张国庆，厂长。
委托代理人张云。
委托代理人杨伟娜。
原告江苏高邮农村商业银行股份有限公司界首支行诉被告高邮市利达面粉厂金融借款合同纠纷一案，本院于2012年7月30日立案受理，先由审判员刘传勇独任审判，后又依法组成合议庭，分别于2012年8月9日、11月15日、2013年1月16日、11月18日公开开庭进行了审理。原告的负责人朱有富、委托代理人赵厚喜、被告的委托代理人张云、杨伟娜均到庭参加诉讼；被告的法定代表人张国庆仅参加了第一、二、四次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，被告在1997年12月13日至1998年3月30日期间，分四次向原告借款68万元；2000年2月23日，原告又接受了原高邮市界首农村合作基金会对被告享有的债权96750.6元。同日，原被告分别就68万元借款、96750.6元借款签订了借款合同、抵押担保借款合同、房地产抵押合同、土地使用权抵押合同，并分别取得了房屋他项权证书、土地抵押权抵押证明书。由于被告未在合同约定的期限内还本付息，现要求被告立即归还借款本金776750.6元、利息250765.8元、逾期罚息1074551.27元（利息、逾期罚息已算至2012年5月30日，逾期顺加），同时请求确认原告对被告抵押的房屋、土地使用权享有优先受偿权并判令被告承担律师代理费及本案诉讼费。在审理过程中，原告又撤回了要求被告承担律师代理费的诉讼请求。
原告为证明自己的主张提供了下列证据：
1、97年12月13日至98年3月30日的借据4张，证明被告向原告借款68万元；
2、2000年2月23日的借据1份，证明原告接受原高邮市界首农村合作基金会对被告享有的债权96750.6元；
3、借款合同2份、抵押担保借款合同2份、房地产抵押合同1份、土地使用权抵押合同1份、房屋他项权证书1份、土地抵押权抵押证明书1份，证明原被告于2000年2月23日分别就68万元借款、96750.6元借款签订了借款合同、抵押担保借款合同、房地产抵押合同、土地使用权抵押合同，并分别取得了房屋他项权证书、土地抵押权抵押证明书。
4、高邮市人民法院（2011）邮民初字第1000号民事裁定书，证明被告已认可原被告签订的借款合同、最高额抵押担保借款合同、房地产抵押合同都是真实的；
5、利息计算清单1份，证明被告所欠原告借款利息、罚息情况；
6、房地产抵押合同1份，证明原告持有的房地产抵押合同与房管部门备案的房地产抵押合同的内容虽有不一致的地方，但都是真实的；
7、界首房管所的证明1份，证明被告房产的抵押权人仍是原告；
8、收据5张，证明原告为被告代收租金26000元；
9、戴桂宏的说明1份，证明被告在1999年6月30日向原高邮市界首农村合作基金会还款后，还欠96750.6元；
被告辩称，原告陈述不是事实。首先，96750.6元的借款不存在，被告向原高邮市界首农村合作基金会借款时是用变压器作抵押的，而变压器已被原告的相关人员处理掉，因此，这笔借款本息已不存在。其次，原告主张的利息、逾期罚息包括97年至2000年2月份的部分，这部分也是不存在的；因为在98年、2000年签订的合同约定好了本金及利息标准，说明我们已将以前的利息结清。最后，我们在2004年之后以房租还款，所以2004年之后的利息和罚息也不存在。另外，原告的诉权已超诉讼时效，原告主张的抵押权已超抵押期限。
被告为证明自己的主张提供了下列证据：
10、房地产抵押合同1份，证明原告在本案诉讼中提供的房地产抵押合同与其在其它案件中提供的房地产抵押合同内容不一致；
11、1998年的借款合同、最高额抵押担保借款合同各1份，证明其在（2011）邮民初字第1000号案件中认可的仅是这两份合同；
12、印章交接收条1份，证明被告的公章及法定代表人私章在2012年8月10日前一直在原告处；
13、2006年的房屋买卖协议1份，证明原告于2002年4月将被告的厂房出租给薛国军；
14、2007年的房屋买卖合同1份，证明薛国军又将房屋买给王炳华；
15、情况说明及原高邮市界首农村合作基金会的帐册复印件1套，证明被告已将所欠原高邮市界首农村合作基金会的借款还清。
经质证，被告认为原告在以前的诉讼中曾造假，故对原告所提供的所有的证据的真实性均表示怀疑；被告只认可在97年到98年期间，其向原告借款的本金为68万元；被告认为，证据2中的债权不存在，因为当时是有变压器抵押的，现在变压器已被原告处理掉，所以该债权已不存在，也不存在相应的利息；被告还认为，至2000年双方再次签订借款合同，借款本金约定为68万元，说明以前的利息已还清，而在之后被告将厂房交原告出租，用租金还款，并且应当先还本金，因此，到目前，被告不欠原告的利息、罚息。原告对被告提供的证据10-14的真实性无异议，认为证据10与原告的证据有差异是因为两份抵押合同一份为原告持有，一份在房产部门备案，由于系人工手书，内容存在部分差异是难免的，但两份合同的主要内容是一致的；原告认为证据15并不能证明被告已还清被告所欠原高邮市界首农村合作基金会的借款。
经审理查明，1997年10月24日，被告向原告借款20万元，约定利率为月利率10.08‰，还款期限为1998年6月25日；1997年12月13日，被告向原告借款19万元，约定利率为月利率10.08‰，还款期限为1998年5月15日；1998年3月30日，被告向原告借款14万元，约定利率为月利率9.24‰，还款期限为1998年10月25日；1998年3月30日，被告向原告借款15万元，约定利率为月利率9.24‰，还款期限为1998年9月25日。2000年，原告接受原高邮市界首农村合作基金会对被告享有的债权96750.6元；2000年2月23日，原被告双方以借款借据的形式确认该事实，并约定借款期限为2000年2月23日至2003年2月22日，利率为月利率7.3125‰。1998年6月1日，原被告签订借款合同、最高额抵押担保借款合同各一份，约定被告向原告借款70万元，被告以厂房、设备作抵押。2000年2月23日，原被告签订合同编号为（2000年）第002号的借款合同一套，包含借款合同两份、抵押担保借款合同两份、房地产抵押合同一份、邮房他字第101426号房屋他项权证一份、土地使用权抵押合同一份、邮（2000）押字第006号土地使用权抵押证明书一份。借款合同一约定，原告向被告提供贷款68万元，借款期限从2000年2月23日至2003年2月22日，月利率7.3125‰；合同附件包括：抵押担保借款合同、邮房他字第101426号、邮土证（2000）押字第006号。抵押担保借款合同一约定，贷款金额68万元，贷款利率为月利率7.3125‰；合同附件包括：邮土（2000）押字006号、土地使用权抵押审批表、土地使用权抵押、土地价格评估报告书。房地产抵押合同约定，抵押人为被告、抵押权人为原告；抵押房地产坐落于界首镇富民路，建筑面积1003.8平方米，用地面积2200平方米，房屋使用权证号为邮房界首10536号，土地使用权证号为邮（2000）押006号；担保债务为人民币68万元。借款合同二约定，原告向被告提供贷款96750.6元，借款期限从2000年2月23日至2003年2月22日。抵押担保借款合同二约定，贷款金额96750.6元；合同附件包括：评估报告、邮房地字第××号。土地使用权抵押合同约定，抵押人为被告、抵押权人为原告；土地坐落于界首镇二里铺村红旗组，面积2200平方米；抵押担保金额为人民币96750.6元；双方约定的其它事项为地上附着物随同土地一并抵押。同日，双方领取了邮房他字第101426号房屋他项权证、邮（2000）押字第006号土地使用权抵押证明书。
原告以2000年5月15日的以资抵债协议（该协议的主要内容为：至2000年4月，被告欠原告贷款776750.6元；被告以富民路房地产，厂房建筑面积1021.31平方米，土地2200平方米，抵偿所欠原告贷款；原告今后处置该资产不足以清偿贷款本息，而形成损失应放弃追索权。）为依据提起诉讼，要求判令原被告所订立的抵债协议中坐落于高邮市界首镇富民路房地产归原告所有；后变更为要求确认2000年5月15日订立的“以资抵债协议”合法有效，并履行过户手续。本院于2010年6月立案受理后，于2010年10月29日作出（2010）邮界民初字第0190号民事判决，被告不服该判决，上诉至扬州市中级人民法院。后扬州市中级人民法院于2011年2月19日作出（2011）扬民终字第0208号民事裁定，撤销本院（2010）邮界民初字第0190号民事判决，发回我院重审。我院立案重审后，于2012年6月7日作出（2011）邮民初字第1000号民事裁定，驳回原告的起诉。裁定书送达后，双方均未上诉。2012年7月30日，原告提起本案诉讼，请求判令被告归还借款本金、利息罚息，确认原告对被告抵押的房屋、土地使用权享有优先受偿权。
另查明，1999年6月8日，被告与原高邮市界首镇农村合作基金会签订协议书一份，约定被告以其所有的变压器、整容费、南北高压线路材料、用电保证金、配电盘、其它费用抵还原高邮市界首镇农村合作基金会借款本息127000元。原高邮市界首镇农村合作基金会1999年6月30日第461号记账凭证显示，借方金额项下有三项：待处理财产损益127000元、信用保证金6800元、短期放贷96750.6元，合计230550.6元；贷方金额项下有三项：短期放贷136000元、短期放贷60300元、各项收入34250.6元，合计230550.6元。原高邮市界首镇农村合作基金会会计戴桂宏在该记账凭证上作如下说明：“此凭证系我本人所做……其凭证是以待处理财产损益变压器127000元和贷款信用保证金6800元以及短期放贷96750.6元，抵偿所借贷款136000元（企业贷款）和短期放贷60300元（个人贷款）及利息34250.6元”。
本院认为，本案由于距纠纷的最初产生时间较远，而导致相关事实的查清较为困难，也导致双方分歧较多。本院依据双方的举证及陈述，就相关事实分析认定如下：
1、对双方所举证据的真实性应予认定。因原告对被告所举证据的真实性的无异议，本院对此予以认定；被告虽以原告在以前的诉讼中曾造假为由在第一次庭审时对原告所提供的所有的证据的真实性均表示怀疑，但在此后的庭审中其又不时引用原告的部分证据证明自己的主张，再加上原告所提供的证据均是原始证据，故对原告所举证据的真实性亦应予以认定。
2、原告的诉权并不超诉讼时效期间。民法通则第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案原告本以为依据以资抵债协议就可以实现权利了，但直到该协议被确认不成立才发现其权利并未实现。故本案的诉讼时效期间应从（2011）邮民初字第1000号民事裁定书生效之日计算。
3、96750.6元的债务是存在的。从双方所举证据分析，被告所称的变压器实际上已抵偿给原高邮市界首镇农村合作基金会，合作基金会转给原告的96750.6元债权是为将被告所欠合作基金会的借款本息结清而新发生的。故被告所持该债权已受偿的主张不成立。
4、被告在2000年2月23日前的利息已结清。原告虽称在98年、2000年签订借款合同、抵押合同是因为抵押登记要到期而再行签订的，但根据至1998年3月30日止，被告共向原告借款68万元这一事实以及双方在1998年6月1日的借款合中将借款本金约定为70万元来看，双方签订合同既是完善手续，也是结账。因此，当双方在2000年2月23日的借款合同中将借款本金约定为68万元、96750.6元时，应视为双方确认在此时，被告只欠原告68万元和96750.6元，合计776750.6元。
5、对2000年2月23日至2003年2月22日的利息统一按月利率7.3125‰计算，原告无权加收40%的罚息。被告在分批向原告借68万元的款项时，虽分别就贷款利率作出约定，但双方在2000年2月23日订立借款合同时已将利率统一约定为月利率7.3125‰；而合作基金会转给原告的96750.6元，一开始约定的利率就为月利率7.3125‰，一直未变更，故对2000年2月23日至2003年2月22日的利息应统一按月利率7.3125‰计算。
6、原告可以要求被告在贷款逾期后承担罚息，但罚息的标准不应是在贷款利率的基础上加收40%。原告虽主张依据中国人民银行银发（2003）251号通知向被告加收40%的罚息，但该通知明确规定对2004年1月1日以后新发放的贷款按本通知执行。对2004年1月1日以前发放的未到期贷款仍按原借款合同执行，但经借贷双方当事人协商一致的，也可执行本通知。而本案的情形，并不在该通知规定的适用范围之内，只应适用中国人民银行的原先的规定。中国人民银行银发（1999）192号通知规定，农村信用社逾期贷款利率由现行的日利率万分之四降为日利率万分之三。故，本案被告应按日利率万分之三承担逾期罚息。
7、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释规定，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具法律约束力。据此，本院对被告提出的抵押权已超抵押期限，原告优先受偿权已丧失的主张不予支持。
8、关于被告提出的房租抵扣贷款本金、利息的抗辩，因原被告双方对房屋出租的时间、租金的标准均存在争议且双方均未提供证据证实，故本院认为，为真正查清事实，分清是非责任，被告可在取得相关证据后另行主张权利。
为维护当事人的合法权益，经本院审委会研究决定，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告高邮市利达面粉厂于本判决生效后十日内一次性归还原告江苏高邮农村商业银行股份有限公司界首支行借款本金776750.6元，并按7.3125‰的月利率承担从2000年2月23日起至2003年2月22日止的利息、按日万分之三的利率承担从2003年2月23日起至本判决确定的义务履行日止的逾期罚息。
二、原告江苏高邮农村商业银行股份有限公司界首支行在被告高邮市利达面粉厂所有的、坐落于高邮市界首镇富民路的房屋、土地使用权的价值范围内对被告所负前款义务享有优先受偿权。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23620元，由原告江苏高邮农村商业银行股份有限公司界首支行承担620元，被告高邮市利达面粉厂承担23000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。
审 判 长 刘传勇
人民陪审员 张巧霞
人民陪审员 冯正香
二〇一三年十一月二十六日
书 记 员 严利萍