南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）栖霞民初字第340号
原告南京栖霞建设集团物业有限公司，组织机构代码13549568-8，住江苏省南京市栖霞区和燕路251号。
法定代表人范业铭，该公司董事长。
委托代理人郑宁，该公司员工。
委托代理人苏飞，该公司员工。
被告刘小梅，女，1961年11月30日出生。
委托代理人陈玉，江苏当代国安律师事务所律师。
原告南京栖霞建设集团物业有限公司（以下简称栖霞物业）与被告刘小梅物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月26日立案受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员丁旦独任审判，于同年7月28日公开开庭进行了审理。原告南京栖霞建设集团物业有限公司委托代理人苏飞，被告刘小梅委托代理人陈玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告栖霞物业诉称，2007年8月28日，原告与南京栖霞建设股份有限公司（以下简称栖霞建设）签订《天泓山庄小区前期物业服务合同》，约定由原告对天泓山庄小区提供物业管理服务，被告按时向原告交纳物业管理服务费及其它费用，合同期限至物业公司与天泓山庄业主委员会重新签订合同，合同约定多层住宅的物业管理费标准为1.5元／平方米／月，栖霞建设赠送或业主购买的分户式室内汽车停车位运行服务费收费标准为50元／月／辆。逾期不缴的，则从逾期之日起按每日万分之五交纳滞纳金。合同签订后，原告十分勤勉地履行合同约定的物业管理职责，被告作为天泓山庄某某苑XX幢X单元XXX室（房屋面积为147.36平方米）业主，自2009年7月至2013年12月，被告无故拖欠物业管理服务费11934元，自2006年10月至2013年12月拖欠汽车停放费4350元，公摊水电费1263.50元，共计欠费17547.50元。原告多次催要无果，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：被告支付自2009年7月至2013年12月的物业管理服务费11934元及该费用自逾期之日起至清偿之日止的滞纳金（按日万分之五计算）；被告支付2006年10月至2013年12月的停车位运行服务费4350元；被告支付至2013年12月的公摊水电费1263.50元；被告承担诉讼费用。
被告刘小梅辩称，被告未缴纳物业费是行使先履行抗辩权。原告要求被告缴纳停车位运行服务费4350元没有依据。原告要求被告支付公摊水电费没有提供证据。
经审理查明，2006年4月21日原告栖霞物业（甲方）与被告刘小梅（乙方）签订天泓山庄前期物业管理服务协议，对服务期限、双方的权利义务、免责条款、物业管理服务等费用缴纳标准、违约责任等作了明确的约定。购买分户式室内停车位的运行维护费不低于50元／月／辆（第四条第7项）；同日，原、被告双方签订天泓山庄业主临时公约。2007年8月28日，原告栖霞物业和栖霞建设签订前期物业服务合同，载明甲方（栖霞建设）选聘乙方（原告）对天泓山庄小区提供前期物业管理服务，约定的合同期限自2007年9月1日之日起至小区业主委员会受全体业主委托与物业服务企业签订新的物业服务合同生效时止（第三十条），约定多层公寓的物业管理服务费标准为1.5元／平方米／月（第六条第1项第1款），相关费用按月份计算，按季交纳（第七条第1款），如业主未能按时足额交纳物业服务费，则从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金（第二十五条）。被告于2006年9月19日办理房屋入住登记手续，并于2009年4月28日缴纳了物业费后，因被告未再向原告缴纳物业管理费，且被告一直未交纳停车运行服务费，原告遂诉至本院要求处理。
原、被告一致确认，被告的房屋坐落于南京市栖霞区天泓山庄某某苑XX幢X单元XXX室，面积为147.36平方米，房屋所有权人登记为被告。2009年4月28日，原告收取了被告交纳的2008年1月至12月的服务费2652元、2009年1月至6月的服务费1326元，以上合计3978元，即每月服务费221元。
另查明，被告主张涉案车位的车顶上方一直处于未维修状态，存在外墙渗水导致天花大面积脱落等问题，导致无法正常使用，其向原告反映了房屋质量情况，因车位的质量问题原告一直未能解决好，故被告未交纳物业服务费。原告确认车位存在质量问题，但认为这是开发商的维修责任，原告仅负责沟通，且原告也已经尽到向开发商反映、联系的义务。
在本案审理过程中，原告向本院申请撤回要求被告支付公摊水电费用的诉讼请求。
以上事实，有原、被告陈述、原告举证的天泓山庄小区前期物业服务合同、商品房买卖契约、业主情况登记表、南京市物价局停车收费问题的批复、收费收据，被告举证的照片、天泓山庄前期物业管理服务协议、天泓山庄业主临时公约等证据在卷证实，本院予以确认。
本院认为，原告栖霞物业（甲方）与被告刘小梅（乙方）签订天泓山庄前期物业管理服务协议、原告和栖霞建设就天泓山庄小区前期物业管理服务所签订的前期合同均合法有效，系合同当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应按约履行，依法对业主具有约束力。原告栖霞物业依据合同约定提供了物业管理服务，被告作为业主应当按季支付物业管理服务费，被告以原告未处理车位质量问题为由抗辩支付物业服务费，对此本院认为，原告提供的是物业服务，对公共建筑质量具有维修责任，对业主专有部分建筑，具有协调处理责任，被告自有车位存在质量问题，应向房屋出卖方或有维修责任的其他主体主张权利，原告进行问题的反映和沟通，已尽到物业服务义务，根据物业服务的范围、程度以及被告交纳物业服务费的标准，如要求原告承担被告自有车位的维修责任，违反公平原则，亦缺乏法律或缔约依据。原告和栖霞建设是两个独立民事法律主体，被告主张原告承担栖霞建设应承担的责任，依据不足。被告就车位质量问题，可通过合法途径向其他有义务主体主张权利。但被告作为业主以此拒绝或拖欠交纳物业服务费于法无据。原告起诉被告支付停车位运行服务费，提供了相应的证据证实，故本院对此予以认定。根据上述认定的事实，被告作为业主应遵守天泓山庄前期物业管理服务协议中有关停车运行服务费的约定。原告对被告所在的小区提供了服务，被告作为车位的使用人，理应支付停车运行服务费。被告购买的车位是分户式室内停车位，其每月应向原告支付停车位运行服务费50元。由于被告从入住房屋起未支付停车位运行服务费，至2013年12月，已累计87个月拖欠停车运行服务费，故被告应向原告支付停车位运行服务费4350元（50元／月×87个月）。但被告迟延交纳物业管理服务费、停车位运行服务费，是出于原、被告就原告是否存在合同违约产生分歧，并非被告主观故意不予交纳。故原告主张被告支付滞纳金的请求依据不足，本院不予支持。在本判决生效后，被告应当按时向原告交纳物业服务费和停车位运行服务费，如迟延交纳则可能承担支付滞纳金的法律责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告刘小梅于本判决生效之日起五日内支付原告南京栖霞建设集团物业有限公司自2009年7月至2013年12月期间的物业服务费11934元。
二、被告刘小梅于本判决生效之日起五日内支付原告南京栖霞建设集团物业有限公司自2006年10月至2013年12月期间的停车位运行服务费4350元。
三、驳回原告南京栖霞建设集团物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费238元，减半收取119元，由被告刘小梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费238元。南京市中级人民法院开户行：农行南京鼓楼支行，账号：10×××76。
代理审判员 丁 旦
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 吴绮珩