安徽省全椒县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）全民一初字第00742号
原告：叶国金，务工。
委托代理人：谢平，安徽椒陵律师事务所律师。
委托代理人：朱俤，安徽椒陵律师事务所律师。
被告：全椒汉一房地产有限公司，住所地安徽省滁州市全椒县襄河镇南屏工业区。
法定代表人：崇润，该公司总经理。
委托代理人：王家和，安徽儒林律师事务所律师。
原告叶国金诉被告全椒汉一房地产有限公司（以下简称汉一公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理，依法由代理审判员张小波适用简易程序于2015年6月3日公开开庭进行了审理。原告叶国金的委托代理人朱俤、被告汉一公司的委托代理人王家和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
叶国金诉称：2012年9月13日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》（含附件四份），原告购买被告开发的位于全椒县襄河镇XXXXX号商住房一套，建筑面积119.52平方米，单价3688元／平方米，总金额440790元。合同签订时，原告首付了140790元的购房款，2012年10月24日，通过银行按揭支付了300000元购房款。合同约定，被告于2012年12月31日前将该房屋交付原告，如逾期交付，逾期不超过120日，则被告每日按原告已交付房款的万分之零点五支付违约金；如逾期超过120日，原告有权解除合同。如原告要求继续履行合同，则被告应当自2013年1月1日起至实际交房之日止每日按已交付房款的万分之一向原告支付违约金。由于被告的原因，在超过约定的交房期限后一直没能交房。在全体业主的强烈要求下，经房屋主管部门协调，2013年5月10日，被告出具一份《汉一售房合同补充说明》交至房屋主管部门备案，承诺被告在2013年7月30日仍未交房的，违约金则按万分之一点五计算；2013年5月31日前，被告提供水电和装修钥匙给原告提前装修。但时至起诉之日，被告仍然没有向原告交付房屋，给原告造成了极大的损失。另被告延期交房给原告造成的其他损失待确定后另行主张。综上所述，为维护原告的合法权益，故起诉要求：1、判令被告向原告支付违约金48134元（其中2013年1月1日至7月30日的违约金为9257元；2013年7月31日至2015年3月10日的违约金为38877元），并自2015年3月11日起直至交房之日止每日按440790元的万分之一点五支付违约金；2、本案诉讼费等全部由被告承担。
汉一公司辩称：原、被告之间的《商品房买卖合同》真实有效，其公司有延期交房的事实。2013年8月22日，其公司已经将诉争房屋交给原告装修、使用，逾期交房违约金应计算至交房之日止，计7670元。房屋交付后，原告没有实际损失，其再主张违约金不应支持。即使原告存在其他损失，其也应一并起诉，否则应视为其放弃要求，不能另行诉讼。另原告欠被告电梯使用费10000元，被告主张用于冲抵逾期交房违约金。
经审理查明：2012年9月13日，叶国金与汉一公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定，汉一公司将位于全椒县襄河镇XXXXX号商品房出售给叶国金，该商品房的建筑面积为119.52平方米，每平方单价为3688元，总价款为440790元。并约定，汉一公司应当在2012年12月31日前将经验收合格的房屋交付使用；如不能按约定期限交房，汉一公司按下列方式承担责任，逾期不超过120日，自约定最后交付期限第二日起每日按已交付房款的万分之零点五支付违约金。逾期超过120日后，叶国金有权解除合同或者继续履行合同，继续履行合同的，则汉一公司自约定最后交付期限第二日起每日按已交付房款的万分之一支付违约金；商品房达到交付使用条件后，汉一公司应当书面通知叶国金办理交付手续，同时出示《商品房验收合格报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同还对其他事项进行了详细约定。2012年9月13日，叶国金首付140790元；2012年10月24日，叶国金按揭贷款支付房款300000元。约定的交房时间到期后，汉一公司未能按约交房。汉一公司主张已于2013年8月22日将涉案商品房交叶国金使用，但未提供充分证据证明。叶国金自认于2013年12月30日领取房屋装修钥匙，并于2014年12开始入住。
以上事实，有双方当事人陈述以及原告提供的《商品房买卖合同》复印件、购房发票复印件等所证实。
本院认为：叶国金与汉一公司签订的《商品房买卖合同》，是双方在平等、自愿基础上的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，叶国金和汉一公司均应按合同的约定履行义务。叶国金依约履行了支付房款的义务，汉一公司应按合同约定交付房屋。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；《商品房买卖合同》第八条约定，交付的房屋应为经验收合格的房屋。虽然汉一公司已将房屋装修钥匙交与叶国金，但该房至今未进行验收，不符合法定和约定的交付条件，故对叶国金要求汉一公司承担逾期交房的违约责任，本院予以支持。汉一公司辩称，逾期交付没有给叶国金造成经济损失，且房屋已经实际交付，汉一公司不应该再支付违约金，因其辩称意见与法律规定不符，故本院不予采纳。
关于违约金计算标准。双方在商品房买卖合同中约定，汉一公司不能按期将房屋交付叶国金使用，应该按逾期时间承担违约责任，逾期不超过120日，自约定最后交付期限第二日起按已付房价款的日万分之零点五支付违约金，至实际交付之日止；逾期超过120天后，继续履行合同的，自约定最后交付期限第二日起每日按已交付房款的万分之一支付违约金。该约定不违反法律规定，双方均没有异议，本院予以采信。叶国金诉称，汉一公司于2015年5月10日出具的汉一售房合同补充说明承诺：如2013年7月30日后，仍未办理交房手续，违约金按日万分之一点五计算，因此，自2013年7月31日开始，逾期交房违约金应按日万分之一点五计算。因叶国金提供的证据为复印件，缺乏原件比对，汉一公司也不认可，故本院对叶国金的该诉请不予支持。因汉一公司销售的房屋验收合格时间不确定，故对叶国金要求支付违约金的截止时间可计算至其起诉之日（2015年4月22日），之后的违约金叶国金可另行主张。综上，因该商品房逾期交付时间已超过120日，本院确定违约金数额为37114.5元（440790÷10000×842）。汉一公司辩称，叶国金下欠10000元电梯使用费应予抵扣，因该电梯使用费与本案系不同法律关系，且叶国金不同意抵扣，故本案不予处理，汉一公司可另行诉讼。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告全椒汉一房地产有限公司于判决生效之日起十日内一次性给付原告叶国金逾期交房违约金37114.5元；
二、驳回原告叶国金其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1003元，适用简易程序审理减半收取501.5元，由被告全椒汉一房地产有限公司负担400元，原告叶国金负担101.5元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
代理审判员 张小波
二〇一五年七月二十日
书 记 员 刘朝军
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。