湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00258号
上诉人（原审被告）：李猛，男，1972年2月15日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：周玉兰，女，1975年4月20日出生。
委托代理人：张建兵，湖北今天律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：顺驰置业武汉有限公司，住所地武汉市江岸区沿江大道133号广源大厦8层6-11号。
法定代表人：张葵，总经理。
上诉人李猛因与被上诉人周玉兰、顺驰置业武汉有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服武汉市武昌区人民法院（2013）鄂武昌民商初字第00561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年10月9日，周玉兰诉至一审法院，请求判令：1、解除周玉兰与李猛、顺驰置业武汉有限公司（以下简称顺驰武汉公司）签订的《存量房居间（买卖）合同》；2、李猛返还周玉兰已支付的购房款2万元、已支付给顺驰武汉公司的经纪代理费1.38万元及贷款服务费1800元；3、李猛向周玉兰支付违约金7.1万元；4、李猛承担本案诉讼费用。
一审法院查明，李猛与常翠芝于2005年7月18日登记结婚，2006年7月12日登记离婚，2006年12月31日复婚，2013年4月27日再次登记离婚。武汉市武昌区婚姻登记处李猛与常翠芝签订的离婚协议书的存档件，对夫妻共同财产的处理部分，载明：1、存款，无共同存款；2、房屋，夫妻共同所有的位于湖北日报的房产归男方所有，位于流芳的房子归女方所有。该协议自婚姻登记机关颁发离婚证之日起生效。2013年5月10日，周玉兰、李猛、顺驰武汉公司签订《存量房居间（买卖）合同》1份，合同约定：李猛将其所有的位于武汉市武昌区水果湖街黄鹂路65号6栋6层17号房屋出售给周玉兰，售价为69万元，周玉兰应于2013年5月10日支付给李猛2万元作为购买该房屋的定金，定金自动转为房款，余款中47万元于2013年5月29日支付给李猛，剩余20万元委托顺驰武汉公司办理贷款，以贷款形式支付，实际贷款金额和年限以银行审批为准，不足金额周玉兰以现金补齐；在房屋交易过程中，顺驰武汉公司协助周玉兰、李猛办理登记、房屋交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性。合同签订之日，周玉兰按宗向顺驰武汉公司支付经纪代理费1.38万元、贷款服务费2000元，因周玉兰、李猛任何一方违约的，顺驰武汉公司收取佣金后概不退还，佣金由违约方承担，双方协商解除合同的，由双方平均负担本宗全额经纪代理费；本合同签订之日，周玉兰、李猛需提供相关证件交由顺驰武汉公司，李猛保证上述房屋权属资料真实、合法、有效。如房屋有共有、设定抵押、租赁等行为告知周玉兰，并自行约定解决。如因上述原因导致房屋交易发生纠纷、债权纠纷或租赁纠纷时，由李猛承
担全部责任；李猛逾期交付房屋或拖延办理贷款面签、两证过户，周玉兰不解除合同的，李猛每逾期一日，按已付房款的0.1%向周玉兰支付违约金，周玉兰解除合同的，李猛应退还周玉兰所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10%向周玉兰支付违约金。周玉兰不交付房款给李猛，或拒不提供过户后的房产证收件单／拒不办理抵押以拖延贷款放款时间的：李猛不解除合同的，每逾期一日按未付房款的0.1%向李猛支付违约金，李猛解除合同的，按全部房款的10%向李猛支付违约金。合同还对各方的权利、义务等作出了明确约定。合同签订后，周玉兰按照合同约定，当日向李猛支付了2万元购房定金，李猛向周玉兰出具了收条，同时李猛将其名下的编号为：武昌国用（初改2006）第09712号国有土地证原件留存在顺驰武汉公司东亭店，由该公司保管。2013年5月23日，周玉兰向中国工商银行股份有限公司武汉洪山支行申请办理个人住房贷款，在办理过程中李猛要求其前妻常翠芝签字配合周玉兰贷款，常翠芝未予配合。2013年5月29日，周玉兰通知李猛，准备将47万元购房款支付给李猛，李猛拒绝接受此款。2013年5月31日，顺驰武汉公司东亭店向周玉兰出具收取中介费1.38万元及贷款服务费1800元的收条。2013年6月9日，周玉兰通过韵达快运向李猛邮寄履约催告函1份，主要内容为：“《存量房居间（买卖）合同》签订后，贵方以各种理由拒绝履行售房义务及配合办理相关手续。本人已于2013年5月29日准备将首付款47万元打到您的账户，但是您表示拒绝。贷款金额20万元已通过银行审批，现将上述情况以书面方式函告贵方。请您于收到本函之日起二日内联系本人或顺驰武汉公司，履行合同义务，履行房屋过户手续，逾期将承担一切后果及违约责任，本人将保留通过法律途径向您要求赔偿的权利。”当日，李猛在顺驰武汉公司东亭店写下申明1份，内容为：“本人李猛位于黄鹂路65号湖北日报宿舍6栋602的房子决定不卖了。现在收回土地证，由此产生的法律责任，由法院判决”。次日，李猛收到履约催告函。2013年7月1日，李猛将其位于武汉市武昌区水果湖街黄鹂路65号6栋6层17号房屋过户至常翠芝名下。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，周玉兰、李猛、顺驰武汉公司签订的《存量房居间（买卖）合同》系三方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。三方均应按约履行各自相应的义务。合同签订后，周玉兰依约向李猛支付了购房定金2万元，后李猛以其前妻常翠芝表示不出售房屋，导致房屋不能过户为由，明确表示合同不能履行，且现已将房屋过户至常翠芝名下，致使合同目的根本无法实现。现周玉兰要求解除合同，李猛亦同意解除，予以支持。周玉兰要求李猛返还购房款2万元的诉讼请求，李猛对此无异议，表示愿意返还，对周玉兰的此项诉请予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”及第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。周玉兰要求李猛按合同约定支付逾期期间的违约金2000元及按全部房款69万元的10%，共计支付违约金7.1万元的诉请，李猛抗辩首先其不应承担违约责任，其次认为约定的违约金过高。李猛在与前妻常翠芝签署的离婚协议书中已对武汉市武昌区水果湖街黄鹂路65号6栋6层17号房屋的所有权作出明确约定，归李猛所有，周玉兰有理由相信李猛有权处置上述房屋，因此李猛不承担违约责任的抗辩理由，不予支持；对周玉兰要求李猛支付7.1万元违约金的请求，周玉兰所陈述的实际损失为：该区域房价已上涨，再次购买该区域房产势必增加成本，且为了筹集房款，低价抛售了股票、基金，但庭审中周玉兰未就其实际损失提供证据。考虑到本案中李猛在不能履约后已及时通知了周玉兰，周玉兰应当及时采取措施防止损失的扩大。故根据本案的实际情况，酌情调整为：按照总房款69万的4%，计算支付的违约金；周玉兰还要求李猛返还已支付顺驰武汉公司的经纪代理费1.38万元、贷款服务费1800元的诉请，根据合同的约定，因周玉兰、李猛任何一方违约的，顺驰武汉公司收取佣金后概不退还，佣金由违约方承担，同时贷款服务费1800元已实际发生，故周玉兰主张的此两项损失，应由李猛承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条的规定，判决：一、解除周玉兰与李猛、顺驰武汉公司于2013年5月10日签订的《存量房居间（买卖）合同》；二、李猛于本判决生效之日起10日内返还周玉兰购房定金2万元；三、李猛于本判决生效之日起10日内返还周玉兰已向顺驰武汉公司支付的经纪代理费及贷款服务费共计1.56万元；三、李猛于本判决生效之日起10日向周玉兰支付违约金2.76万元；四、驳回周玉兰的其他诉讼请求。本案案件受理费2432元，减半收取1216元，由周玉兰负担499元，李猛负担717元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
李猛不服上述判决，向本院提出上诉，请求：一、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；二、解除李猛与周玉兰、顺驰武汉公司于2013年5月10日签订的《存量房间（买卖）合同》；三、本案一、二审诉讼费用由周玉兰、顺驰武汉公司承担。理由：1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。2013年5月初，李猛的前妻在网上发布卖房广告，标价72万元（远远低于当时市场价格），因李猛看中的一套房子急需首付，且已经交了4万元定金，于是与周玉兰口头约定周玉兰在半月内一次性付清房款的情况下同意以69万（并且包含家具家电）出卖，后来周玉兰又说不能一次性付款。虽然周玉兰失信，但是李猛仍然表示谅解，同时周玉兰也答应在两星期内付首付，李猛当时详细地问了顺驰武汉公司，卖房过程需不需要其前妻参与，顺驰武汉公司的职员答复与李猛的前妻没有任何关系，任何环节都不需其前妻参与。基于此李猛与周玉兰于2013年5月10签了买卖合同，但是周玉兰并没有按口头约定在两周之内付首付，在银行办理贷款手续时还需要李猛的前妻签字，从而延误了时间，致使李猛想买的房子落空，所交3万定金至今没有得到返还。以上种种可以看出顺驰武汉公司在交易过程中存在隐瞒和欺诈手段诱骗李猛签订极不公平的合约。由于李猛看中的房子被别人买走，考虑到卖了房子也没有居住地，况且女儿太小（只有5岁），一个单身男人带个幼儿在外租房诸多不便，故李猛决定不卖房。但是还是和前妻商量考虑到毁约给周玉兰带来的损失，李猛的前妻于5月26日给顺驰武汉公司及周玉兰电话协商，提出由其前妻向周玉兰提供报社的其他房源，周玉兰同意了，后来均因周玉兰嫌贵，没有买成。虽然表面上看是卖方违约，但是卖方后来花了很多时间和精力做了很多努力来弥补，周玉兰都视而不见，不得不让人质疑周玉兰买房有几分诚意。周玉兰执意要买李猛的房子，就是看中远远低于市场的低价，如若不能执行，则寄望于不公平的合同来确保自己获得额外收益，这种投机行为显然不是正常的买房行为，而作为第三方的顺驰武汉公司为了自己的利益居然暗中勾结买方，完全置卖房人的利益于不顾，利用卖房人缺乏对市场的了解，诱导卖房人签署严重不公平合同，而一审在判决时仅仅考虑周玉兰再购买房子增加的成本而没有考虑李猛实际损失，损害了李猛的合法权益。周玉兰支付给顺驰武汉公司的中介费及贷款服务费，应是基于合同完全履行后的应支付费用，而此合同并没有最终履行，周玉兰提前支付的这些费用与李猛无关。李猛将诉争房屋变更到其前妻名下，主要是因为与前妻的经济问题，与周玉兰无关，李猛也面临要购买新房和房价上涨的压力，一审判决对李猛不公。
被上诉人周玉兰答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。从李猛的上诉状可以看出，本次交易不成功的原因在于李猛不愿意卖房，并非银行贷款的原因。李猛在上诉状中提到为周玉兰提供一套80平方米的房源，但该房屋售价远远高于市场价格，周玉兰根本不想买。李猛作为卖方，其义务就是出卖房屋，是否能贷款、中介公司如何办贷款手续，都与李猛无关，本案审理的是违约和违约责任承担的问题。
被上诉人顺驰武汉公司未予答辩。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，周玉兰、李猛、顺驰武汉公司于2013年5月10日签订的《存量房居间（买卖）合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效，各方当事人均应严格依约履行。在合同履行过程中，由于李猛不愿意卖房并将诉争房屋过户至其前妻名下，致使周玉兰的合同目的无法实现，一审判令解除周玉兰、李猛、顺驰武汉公司于2013年5月10日签订的《存量房居间（买卖）合同》，符合法律规定。根据上述合同中“李猛逾期交付房屋或拖延办理贷款面签、两证过户，周玉兰不解除合同的，李猛每逾期一日，按已付房款的0.1%向周玉兰支付违约金，周玉兰解除合同的，李猛应退还周玉兰所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10%向周玉兰支付违约金”的约定，李猛违反合同约定，应退还周玉兰支付的2万元定金，并按总房价的10%承担违约责任，一审判令李猛退还周玉兰购房定金2万元，并酌定李猛按总房价的4%支付违约金2.76万元，并无不当。根据合同中“合同签订之日，周玉兰按宗向顺驰武汉公司支付经纪代理费1.38万元、贷款服务费2000元，因周玉兰、李猛任何一方违约的，顺驰武汉公司收取佣金后概不退还，佣金由违约方承担”的约定，周玉兰已向顺驰武汉公司支付经纪代理费1.38万元、贷款服务费1800元，合计1.56万元，此款应由李猛返还。
关于李猛上诉称其在签订房屋买卖合同之前曾与周玉兰约定在两周内付首付，还询问过顺驰武汉公司是否需要其前妻参与，顺驰武汉公司答复任何环节均不需要其前妻参与，但周玉兰未按时付首付款，贷款银行也需要其前妻签字确认，故顺驰武汉公司在交易过程中采用隐瞒和欺诈手段，诱骗其签订不公平买卖合同的上诉理由。李猛与周玉兰在房屋买卖合同签订前是否对首付款的支付时间有过口头约定，均不影响之后三方当事人签订的房屋买卖合同的效力，且口头约定在前、书面合同在后，书面合同中并未约定周玉兰应当在两周内支付首付款，而是约定“周玉兰应于2013年5月10日支付给李猛2万元作为购买该房屋的定金，定金自动转为房款，余款中47万元于2013年5月29日支付给李猛，剩余20万元委托顺驰武汉公司办理贷款，以贷款形式支付，实际贷款金额和年限以银行审批为准，不足金额周玉兰以现金补齐。”加之，周玉兰于2013年5月29日通知李猛收取47万元购房款被李猛拒绝，2013年6月9日，周玉兰又通知李猛银行贷款手续在李猛前妻不予配合的情况下已审批完毕，李猛认为顺驰武汉公司在交易过程中采用隐瞒和欺诈手段，诱骗其签订不公平买卖合同，缺乏证据，本院不予支持。
关于李猛上诉称一审判决只考虑了周玉兰的购房损失，未考虑其再购买房屋而增加成本损失的上诉理由。本案所涉房屋买卖合同，因李猛将房屋过户至其前妻名下，以其行为表示不履行合同义务，导致合同不能履行的过错责任应由李猛承担，一审判令其承担违约金符合法律规定，故本院对李猛的此项上诉理由亦不予支持。
综上，上诉人李猛的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1216元由李猛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 斌
审 判 员 张文霞
代理审判员 丰 伟
二〇一四年四月十五日
书 记 员 汪丽玲