广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终14510号上诉人（原审被告）：张云，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：广东厚园物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：谢礼海，该司董事长委托代理人：吴雪霞，该司员工。原审被告：熊湘捷，住广州市荔湾区。上诉人张云因与被上诉人广东厚园物业管理有限公司（以下简称厚园物业）、原审被告熊湘捷物业服务合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初361号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张云上诉请求：1、暂缓缴纳物业管理费及分摊费至厚园物业公示止；2、撤销原审判决第三项；3、案件受理费由厚园物业承担。事实与理由：一、厚园物业自从管理涉案小区物业以来，从来未对涉案小区的收支进行公示。涉案小区存在安保不足、公共卫生差、护栏损坏及灯箱广告等问题。二、张云已经按有关规定向广州金辉洋房地产有限公司缴纳了物业维修基金，并已提交了缴纳的复印件给厚园物业。根据《物业管理条例》、《住宅维修基金管理办法》，业主缴纳的维修基金是用于物业共用部位。共用设施设备的维修之用。张云既然已经缴纳该费用，就不应该支付电梯维修费。厚园物业称从未收到原物业转交的该款项，这是厚园物业自己的过失，未尽自己交接时应尽的责任，应由其自行负责。三、张云在收到原审法院的传票后，曾主动向厚园物业提出缴纳拖欠的管理费，但对滞纳金及电梯维修费提出异议，厚园物业拒绝收管理费，并坚持开庭。原审审理后张云也答应缴纳物业管理费及分摊费，但对于滞纳金及电梯维修费提出异议，厚园物业不接受调解。原审判决否定了厚园物业的滞纳金的收取方式，所以案件受理费应由厚园物业承担。被上诉人厚园物业答辩称：同意原审判决。厚园物业是严格按照规定执行服务。维修基金张云当时是交给开发商的，没有存入专用账户，厚园物业无法提出这笔资金出来维修电梯。关于张云所称主动缴纳物业管理服务费，厚园物业没有收到。原审被告熊湘捷没有提交答辩意见。厚园物业向原审法院起诉请求：1、张云、熊湘捷按《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》约定的物业服务收费标准（1.87元/每平方米建筑面积/月）向厚园物业支付拖欠的2014年9月至2015年11月的物业服务费2952元，至付清欠款之日止的滞纳金（从欠交服务费次月1日起按每日1‰计算，暂计至2015年11月为619.7元），合计3571.7元；2、张云、熊湘捷支付2014年7月至2015年10月的代垫公摊电费544.2元；电梯维修费551.22元；3、张云、熊湘捷承担所有的诉讼费用。原审法院查明的事实：广州金辉洋房地产有限公司是广州市黄沙大道189-201号“辉洋苑”小区的开发商，厚园物业是具有物业管理资质的物业管理服务企业。2008年6月5日，广州金辉洋房地产有限公司向厚园物业发出《中标通知书》，确认厚园物业为辉洋苑小区物业管理项目投标的中标人。2008年6月6日，广州金辉洋房地产有限公司（甲方）与厚园物业（乙方）签订《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》，约定：甲方将“辉洋苑”小区委托于乙方实行物业管理，委托管理期限自2008年6月6日至“辉洋苑”业主委员会依法选聘出新的物业管理企业，依法交接完毕之日止；乙方须按广州市一级服务标准执行；本物业管理公共服务费由业主或物业使用人按该物业的建筑面积向乙方交纳，其中高层住宅管理费为1.87元/平方米；物业管理公共服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为当月25日前；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之一交纳滞纳金。2008年7月9日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局向广州金辉洋房地产有限公司发出《前期物业管理中标备案通知书》，确认对广州金辉洋房地产有限公司报送的“辉洋苑”小区前期物业管理中标材料给予备案。又查，广州市荔湾区黄沙大道201号辉洋苑辉洋阁1806房的买受人是张云、熊湘捷，该房屋的建筑面积是105.26平方米，但该房屋至今未办理房地产权证。2009年7月14日，熊湘捷与张云离婚，离婚时张云、熊湘捷在广州市荔湾区民政局签订了离婚的《协议书》，约定涉案房屋的产权归女方即张云所有。张云、熊湘捷离婚后涉案房屋由张云使用。张云、熊湘捷拖欠涉案房屋在2014年9月至2015年11月共15个月的物业务服费没有缴交给厚园物业，且厚园物业为张云、熊湘捷代垫了涉案房屋在2014年9月至2015年10月的公摊电费544.20元。另，厚园物业还为张云、熊湘捷代垫了涉案房屋的电梯维修费551.22元。原审法院认为：根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”的规定，张云、熊湘捷于2003年向广州金辉洋房地产有限公司购买了涉案房屋，并已实际入住使用，故张云、熊湘捷为涉案房屋的业主。但是张云、熊湘捷于2009年7月14日离了婚，离婚时张云、熊湘捷在广州市荔湾区民政局签订了离婚的《协议书》，约定涉案房屋的产权归女方即张云所有，故张云、熊湘捷离婚后涉案房屋的产权人即业主只有张云一人，熊湘捷不再是涉案房屋的业主，且张云、熊湘捷离婚后，熊湘捷不再在涉案房屋居住，即不再是涉案房屋的使用人，故厚园物业诉请熊湘捷支付物业服务费及滞纳金、拖欠的公摊电费、电梯维修费，没有事实依据，原审法院不予支持。由于广州市黄沙大道189-201号“辉洋苑”小区尚未成立业主委员会，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，广州金辉洋房地产有限公司（甲方）与厚园物业（乙方）于2008年6月6日签订的《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》，对张云具有约束力。根据上述《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》第二十一条第2项：“本物业管理公共服务费由业主或物业使用人按该物业的建筑面积向乙方交纳，具体标准如下：高层住宅管理费为1.87元/平方米”、第3项：“物业管理公共服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为当月25日前”的规定，张云的涉案房屋建筑面积105.26平方米，应每月25日前向厚园物业交纳物业管理服务费196.84元（105.26平方米×1.87元/平方米）。张云没有向厚园物业交纳涉案房屋在2014年9月至2015年11月共15个月的物业管理服务费共计2952.60元（196.84元/月×15个月），厚园物业只诉请物业管理服务费2952元，原审法院予以准许。至于2015年12月起的物业管理服务费，由于厚园物业没有诉请，本案不予处理。关于厚园物业诉请物业管理服务费的滞纳金的问题。厚园物业请求张云、熊湘捷支付从欠交物业管理服务费次月1日起至付清该月物业管理服务费之日止的滞纳金的诉讼请求，原审法院予以支持，但广州金辉洋房地产有限公司（甲方）与厚园物业（乙方）于2008年6月6日签订的《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》第二十二条：“业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之一交纳滞纳金”的约定与《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条：“迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”的规定相抵触，原审法院不采纳该条约定的滞纳金的计算方法，而采用上述指导意见第八条的规定，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算张云应付给厚园物业的滞纳金。厚园物业请求张云支付厚园物业为其代垫的公摊电费544.20元、电梯维修费551.22元的诉讼请求，有事实根据和法律依据，原审法院予以支持。原审法院依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2016年5月30日作出判决：一、张云自判决发生法律效力之日起十日内，一次性向广东厚园物业管理有限公司支付从2014年9月起至2015年11月止的物业管理服务费合计2952元。二、张云自判决发生法律效力之日起十日内，向广东厚园物业管理有限公司支付从2014年9月起至2015年11月止的物业管理服务费的滞纳金（滞纳金以105.26平方米×1.87元/平方米/每月为计算本金，按月计算，从欠交物业管理服务费的次月1日起计至付清当月物业管理服务费之日止，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算，滞纳金以不超过本金为限）。三、张云自判决发生法律效力之日起十日内，一次性向广东厚园物业管理有限公司支付从2014年7月起至2015年10月止的代垫公摊电费544.2元。四、张云自判决发生法律效力之日起十日内，一次性向广东厚园物业管理有限公司支付电梯维修费551.22元。五、驳回广东厚园物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由张云负担。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。另查明，张云提交的收款收据显示收取张云维修基金的是广州辉洋房地产发展有限公司物业管理公司本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于物业管理服务费的问题。张云对应缴纳物业管理服务费的数额没有异议，其主张暂缓缴纳的理由是厚园公司的物业服务质量差、收支情况未公示等。对此本院认为，业主按时缴纳物业管理服务费是维持小区正常物业管理服务的基础，也是业主的一项基本义务，如果业主任意主观以物业公司的服务质量、财务公示等问题不按时缴纳物业管理服务费，那么最终受到损害的将是业主本身，故本院对张云暂缓缴纳物业管理服务费的主张不予支持。至于物业服务质量、财务公示方面的问题，张云并未在本案提起反诉，本院不予审查，张云可另循途径向厚园物业主张。至于张云称其原审期间有主张缴纳物业管理服务费，是厚园物业拒收的问题，张云并未举证证实，厚园物业也不予认可，本院对此不予采信。关于电梯维修费的问题。张云抗辩称其已经向广州金辉洋房地产有限公司缴纳了物业服务维修基金，厚园物业应当使用物业服务维修基金进行维修，而不应由张云承担电梯维修费。本院认为，首先，根据张云提交的证据显示，收取张云维修基金的是广州辉洋房地产发展有限公司物业管理公司，不能证明维修基金已存入住宅专项维修资金专户；其次，厚园物业并非住宅专项维修资金的所有权人，对住宅专项维修资金不具有支配权。因此，本院对张云的该抗辩不予采纳。综上所述，张云的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张云负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  曹佑平审判员  闫 娜二〇一七年二月二十二日书记员  吴 桐