湖南省醴陵市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）醴法民一初字第1491号
原告欧阳某某，女，1990年6月15日生，汉族，湖南省醴陵市人，住醴陵市。
委托代理人欧阳修文，湖南某律师事务所律师，代理权限：一般代理。
委托代理人李某某，湖南湘泰律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提起反诉或上诉，代收法律文书等。
被告湖南某某房地产开发有限公司，住所地：醴陵市。
法定代表人陈某某，系该公司董事长。
委托代理人周某某，湖南弘扬律师事务所律师，代理权限：一般代理。
委托代理人刘某，湖南弘扬律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提起反诉或上诉，代收法律文书等。
原告欧阳某某与被告湖南某某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年11月25日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨坚独任审判，于2014年3月14日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李某某，被告委托代理人刘某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2011年11月26日签订两份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于醴陵市文化北路商业街的第G栋10单元10031号和10032号房，两套房屋房款合计为374220元，交房期限均为2012年12月31日前，合同并对逾期交房的违约责任进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定全面履行了付款义务，但被告至今未将房屋交付给原告。针对被告的违约行为，原告向法院提起诉讼，请求判令被告支付从2013年1月1日起至2013年11月10日止的逾期交房违约金35364元。诉讼过程中，原告申请增加、变更诉讼请求，要求被告支付从2013年1月1日起至2014年3月14日止的逾期交房违约金49397.04元，本院依法进行了审理。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1、原告的身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；
2、商品房买卖合同两份（合同编号分别为1007130、1007141），拟证明原、被告于2011年11月26日签订商品房买卖合同，合同对房屋价格、付款方式、交房期限及违约责任等进行了约定的事实；
3、预收款专用凭据九张，收据两张，拟证明原告已按照合同约定向被告付清了购房款及相关税费的事实。
被告辩称，被告延迟交房的原因在于施工方延误工期及原开发商破产重组产生了一些历史遗留问题；被告存在违约行为属实，但由于对10031号房，原告存在逾期付款行为，故其主张的违约金计算错误。
被告未向本院提交证据。
经庭审举证、质证，被告对原告提交的证据1无异议；对证据2的真实性、合法性无异议，但主张原告存在逾期付款的行为；对证据3，被告对发票号码为60149366的预收款专用凭据的真实性、合法性无异议，但主张该证据证实了原告存在逾期付款行为的事实；对其他证据无异议。
根据原、被告的质证意见，本院对原告提交的证据审核认证如下：
被告对原告提交的证据1无异议，本院予以采信。被告对原告提交的证据2、3的真实性、合法性均无异议，本院予以采信，结合证据2的相关约定及证据3证实的原告最后一笔房款的支付时间，被告提出的原告存在逾期付款行为的异议具有事实依据，本院予以采纳。
根据本院认定的证据，结合原、被告双方的诉、辩称事实和理由及其在庭审过程中的陈述，本院查明本案法律事实如下：
2011年11月26日，原、被告经协商后就原告向被告购买其开发的位于醴陵市文化北路商业街的第G栋10单元10031号房和10032号房达成合意。当天，原告向被告支付10031号房购房款20000元，支付10032号房购房款20000元。此后，原告又于2011年12月5日、2012年2月21日和2013年9月26日分别向被告支付10031号房购房款77110元、70000元和20000元；于2011年12月5日、2011年12月17日和2012年2月21日分别向被告支付10032号房购房款22890元、74220元和70000元；合计向被告支付10031号房购房款187110元，10032号房购房款187110元，总计374220元。2012年3月14日，就转让上述房产事宜，原、被告分别补签了合同编号为1007130号和1007141号的两份商品房买卖合同。合同约定10031号房和10032号房的建筑面积均为53.46平方米，商品房单价均为每平方米3500元，总金额均为187110元；10031号房的付款方式为银行按揭付款，首付款（含定金）97110元于2011年12月5日前支付，剩余房款90000元采用银行按揭方式支付，10032号房的付款方式为一次性付款，房款187110元于2012年2月21日前支付；出卖人应在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案表，面积实测技术报告书及经分期综合验收合格的10031号房和10032号房交付买受人使用；出卖人如未按照合同规定的期限将上述商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。此后，由于被告一直未向原告交付房屋，双方因此产生纠纷并诉来本院。
本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的两份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的合同义务。本案双方争议的焦点是：一、被告是否存在违约行为；二、如果被告存在违约行为，应承担的违约金的具体数额。关于争议焦点一，被告是否存在违约行为的问题，按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，作为出卖人的被告应在2012年12月31日前将10031号房和10032号房交付给原告使用，但在原告已付清房款的情况下，被告直至本案庭审之日仍未将上述房屋交付给原告，其行为已构成违约，被告应按照合同约定承担相应的违约责任。关于争议焦点二，被告应承担的违约金的数额问题，按照原、被告双方签定的《商品房买卖合同》的约定，在被告逾期交房的情况下，从2013年1月1日起，原告有权要求被告按日向其支付已交付房价款万分之三的违约金。本案，原告按照合同约定，如约于2012年2月21日前向被告付清了10032号房的所有购房款，10031号房的购房款则延迟至2013年9月26日最后付清。由于原、被告之间系商品房销售合同关系，在原告未付清10031号房购房款，完全履行其先行付款义务之前，被告依法享有先履行抗辩权，有权拒绝原告的履行要求，因此，10032号房的违约金起算日期应为《商品房买卖合同》约定的2013年1月1日，10031号房的违约金起算日期应为原告付清购房款的次日即2013年9月27日。据此，被告应向原告支付10032号房计算至2014年3月14日止的逾期交房违约金24586元（187110元×438天×0.0003），支付10031号房计算至2014年3月14日止的逾期交房违约金9486元（187110元×169天×0.0003），合计34072元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告湖南某某房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内向原告欧阳某某支付至2014年3月14日止的逾期交房违约金34072元；
二、驳回原告欧阳某某的其他诉讼请求。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1035元，减半收取518元，由原告欧阳某某承担161元，被告湖南某某房地产开发有限公司承担357元。
如义务人未自觉履行义务，权利人可自期限届满之日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳。汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 杨 坚
二〇一四年三月十四日
书记员 王超群
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。