河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终9156号
上诉人（原审被告）王金平，女，1963年11月7日出生，汉族。
委托代理人徐德鹏，河南国基律师事务所律师。
委托代理人卢凯，河南国基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨玉珍，男，1953年4月6日出生，汉族。
委托代理人杨贵，北京市京国（南阳）律师事务所律师。
原审第三人南阳市正辉汽车修理有限公司。
法定代表人ＸＸ。
委托代理人李惠军，南阳市正辉汽车修理有限公司外事部主任。
上诉人王金平因与被上诉人杨玉珍、原审第三人南阳市正辉汽车修理有限公司案外人执行异议纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初10298号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王金平的委托代理人徐德鹏、卢凯，被上诉人杨玉珍及其委托代理人杨贵，原审第三人南阳市正辉汽车修理有限公司的委托代理人李惠军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨玉珍于2016年4月8日诉至河南省郑州市金水区人民法院，请求判令：一、对位于南阳市宛城区官城镇油田职工医院西门对面中南建材市场面朝北排第××户的房产不得执行，并依法解除对该房产的查封措施；二、诉讼费用由被告承担。
原审法院审理查明，2010年11月7日原告在中国邮政储蓄银行新野县施庵镇支行转账32万元。2010年11月8日，原告与第三人签订售房协议书一份，主要载明第三人将位于南阳市宛城区官庄镇油田职工医院西门对面中南建材市场的房屋面向北排第××户以32万元价格出售给原告等。同日，第三人给原告出具收据一份（收据上还加盖了南阳市丰隆房地产开发有限公司的财务专用章），载明收到原告32万元。本案第三人向被告借款440万元，2011年10月22日，被告与第三人签订房地产抵押合同，约定第三人将位于南阳市宛城区官庄镇油矿区中南路小商品市场1××号房屋（房产证号为Y0××27）抵押给被告为其借款提供抵押担保；同日，双方在南阳市房管局办理了抵押登记。后因第三人未按时还款，被告将其诉至法院要求其偿还借款，双方达成了调解协议。后第三人未履行调解书义务，该院于2012年9月18日出具（2012）金执字第1997号执行裁定书，裁定查封抵押财产即本案涉案房产，并裁定若第三人未在规定期限内履行调解书规定的义务，将依法评估、拍卖抵押财产。现原告以本案涉案房屋系其购买为由要求不得执行本案涉案房产并解除查封措施，酿成本案诉讼。另查明：1、南阳市宛城区官庄镇油矿区中南路小商品市场1××号房产与原告起诉的南阳市宛城区官城镇油田职工医院西门对面中南建材市场面朝北排第××户的房产系同一套房屋。2、原告主张南阳市丰隆房地产开发有限公司与本案第三人系合作关系，双方共同建设了中南路小商品市场（中南建材市场）。3、原告主张其占有使用南阳市宛城区官城镇油田职工医院西门对面中南建材市场面朝北排第××户的房产。4、第三人出具情况说明称：以下购房户名单明细实属第三人中南建材市场的购房户，原告杨玉珍房屋坐落位置中南建材市场中排1××号，凭证收据暂无法找到等。
原审法院认为，原告与第三人签订《售房协议书》，第三人向原告出具了缴纳房款的收据，原告亦实际占有使用该房屋。第三人以情况说明的形式向该院承认了其与原告之间的房屋买卖关系。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案原告已向第三人交纳购房款并实际占有使用该房屋，且对于未办理过户登记手续没有过错。故，原告请求对位于南阳市宛城区官庄镇油矿区中南路小商品市场1××号房产不得执行的诉讼请求，该院予以支持。原告请求解除对该房产的查封措施，应通过法律规定程序依法申请，并非通过诉讼方式，故对于原告请求解除查封的诉讼请求，该院不予支持。被告辩称，依据不足，不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：一、停止对南阳市宛城区官庄镇油矿区中南路小商品市场1××号房产的执行；二、驳回原告杨玉珍其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告负担。
宣判后，被告王金平不服，向本院提起上诉称，2011年10月22日上诉人与原审第三人签订《借款合同》、《房地产抵押合同》，由上诉人借款610万元给原审第三人使用，原审第三人将南阳市油田中南路小商品市场××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号房屋进行抵押担保，确保其按照《借款合同》的约定偿还借款。2011年10月22日上诉人与原审第三人前往房屋所在地房管局办理了借款抵押登记，房屋所在地房管局出具了《他项权证书》。后由于原审第三人未按照约定偿还上诉人的借款，上诉人将原审第三人诉至法院，法院依法作出生效民事判决。由于原审第三人拒不履行生效民事判决书确定的还款义务，上诉人依法向河南省郑州市金水区人民法院申请强制执行。在案件执行过程中，被上诉人以其是被执行房屋（南阳市宛城区官庄镇油矿区中南路小商品市场1××号，房产证号Y0××27）购买人为由提出了执行异议。被上诉人的执行异议申请被法院驳回，而后其向法院提起执行异议之诉。第一次一审判决驳回了被上诉人的诉讼请求。被上诉人不服上诉，二审法院裁定将本案发回重审。重审后，法院判决停止对南阳市宛城区官庄镇油矿区中南路小商品市场1××号房产的执行，且引用的法律规定和司法解释均不能解决本案实质性问题，不适用本案执行异议之诉，所以一审判决认定事实不清，适用法律错误，损害了上诉人的合法权利，造成上诉人的合法债权无法实现。请求撤销河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初10298号民事判决，并在查明事实的基础之上，依法改判；本案的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人杨玉珍答辩称，对上诉人在其上诉状中所陈述的事实基本无异议，但该事实不能支持其上诉请求。理由如下：一、被上诉人购买房屋在先，上诉人办理抵押在后，且在办理抵押登记时没有进行现场调查；人民法院的查封在抵押之后，被上诉人已经与原审第三人形成了实际的房屋买卖合同关系；被上诉人实际占有使用争议房屋。二、一审法院适用法律正确。针对类似本案之诉，人民法院均适用一审判决引用的条款，所以法院应支持被上诉人的诉请。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审第三人南阳市正辉汽车修理有限公司答辩称，对上诉人陈述的事实部分无异议，对被上诉人陈述的观点无异议，没有其他补充。
根据当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：是否应当停止对南阳市宛城区官庄镇油矿区中南路小商品市场1××号房产的执行。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致外，另查明，一、上诉人王金平称其在与原审第三人办理借款抵押一事时，查看过原审第三人所持的房产证，也前往争议房屋所在的市场查看过，当时争议房屋确实有人住且房屋一楼都在对外经营，但原审第三人告知其系租赁户在使用。二、上诉人王金平与原审第三人南阳市正辉汽车修理有限公司办理南阳市宛城区官庄镇油矿区中南路小商品市场1××号房产抵押登记手续时，约定该房产设置抵押权的期限为1个月，抵押期限自2011年10月22日至2011年11月22日止。三、上诉人王金平诉原审第三人南阳市正辉汽车修理有限公司民间借贷纠纷一案，起诉状提交时间为2012年1月5日，法院立案时间为2012年1月5日。
本院认为，一、被上诉人提交了与原审第三人签订的《售房协议书》、缴款收据（由原审第三人开具）、原审第三人出具的承诺书、争议房屋现状照片、邮政储蓄银行存折交易明细及交易日志登记簿、新野县2016年新型农村合作医疗证等证据，结合原审第三人的陈述及其于2016年6月2日出具的《关于建材市场购房户的情况说明》，能够证明上诉人与原审第三人办理争议房屋抵押登记之前被上诉人已与原审第三人签订了房屋买卖合同，且被上诉人对争议房屋已支付了全部价款并实际占有，而争议房屋尚未办理过户手续非因被上诉人自身原因，被上诉人由此享有物权期待权。二、根据上诉人王金平与原审第三人南阳市正辉汽车修理有限公司约定并在房管部门登记备案的抵押期限，其提起民间借贷纠纷一案时对本案争议房产享有的抵押权已到期，而后虽然上诉人王金平与原审第三人就民间借贷纠纷达成调解协议并由人民法院出具了民事调解书，其依据该民事调解书申请法院强制执行且法院对该争议房产采取了查封措施，但其对本案争议房产享有的权利仅为普通债权，而非物权。综上，被上诉人对本案争议房屋享有的物权期待权优于上诉人王金平享有的普通债权，所以一审法院判定停止对南阳市宛城区官庄镇油矿区中南路小商品市场1××号房产的执行并无不当。上诉人王金平的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王金平负担。
本判决为终审判决。
审判长 范亚玲
审判员 张 晔
审判员 赵建伟
二〇一六年九月三十日
书记员 杜 晓