中华人民共和国最高人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）最高法执监364号
申诉人（申请执行人）：河南源泰建筑有限公司。住所地：河南省林州市兴林路*号***室。
法定代表人：马其宝，该公司经理
委托代理人：王林，该公司职工。
被执行人：泽州县房地产综合开发总公司。住所地：山西省晋城市岭杰小区。
法定代表人：王宏伟，该公司董事长。
被执行人：高平市弘基房地产开发有限责任公司。住所地：山西省高平市康乐街**号*楼。
法定代表人：张雄，该公司经理。
案外人：崔丽霞，女，汉族，1968年8月26日出生，住山西省晋城市城区。
河南源泰建筑有限公司（以下简称源泰公司）因不服山西省高级人民法院（以下简称山西高院）（2014）晋执复字第21号执行裁定，向本院申诉。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
源泰公司与泽州县房地产综合开发总公司（以下简称泽州房产公司）、高平市弘基房地产开发有限责任公司（以下简称高平弘基公司）建筑工程施工合同纠纷一案，山西省晋城市中级人民法院（以下简称晋城中院）于2013年6月17日作出（2013）晋市法民初字第13号民事判决，判令，泽州房产公司与高平弘基公司于判决生效后十五日内连带偿还源泰公司工程款16931113.64元及利息（利息从2013年2月25日起至执行完毕之日按中国人民银行的同期贷款利率计算）；案件受理费129290元由泽州房产公司与高平弘基公司负担100000元，源泰公司负担29290元；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决生效后，因泽州房产公司与高平弘基公司未履行判决义务，源泰公司向晋城中院申请强制执行。
执行过程中，晋城中院于2014年2月19日裁定查封了泽州房产公司与高平弘基公司开发的晋城市城区内岭杰小区23#商住楼8单元8202室。
崔丽霞对此提出执行异议称，在法院查封前，其已购买了上述房产，支付了全部购房款，并办理了商品房预售登记，已取得了被查封房屋的所有权，请求解除查封。
晋城中院查明，崔丽霞于2013年3月15日以50万元购买了位于晋城市城区内岭杰小区23#商住楼8单元8202室，但二被执行人至今未将上述房屋交付崔丽霞占有使用，仍由申请执行人源泰公司实际控制。
晋城中院认为，岭杰小区23#商住楼系由被执行人泽州房产公司与高平弘基公司共同开发，依照《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第三十条的规定，该楼房自修建完工之日起，二被执行人就对该楼房享有所有权。二被执行人虽与崔丽霞签订了商品房买卖合同，崔丽霞也交付了全部房款，并办理了商品房预（销）售合同备案登记，但二被执行人既未将房屋实际交付崔丽霞，也未依法办理房产登记手续，依照物权法第九条及第十五条的规定，双方所签订的商品房买卖合同有效，但该物权转让因未依法办理房屋所有权登记而不发生物权变更的法律效力，则该房屋的所有权仍归二被执行人所有。因二被执行人未履行已发生法律效力的晋城中院（2013）晋市法民初字第13号民事判决，为了保护申请执行人的合法权益，晋城中院将二被执行人开发的岭杰小区23#商住楼8单元8202室予以查封，符合法律规定。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，崔丽霞所提异议亦不符合不得查封、扣押、冻结的情形。遂于2014年5月9日依据民事诉讼法第二百二十五条的规定，作出（2013）晋市法执字第53-5号执行裁定，驳回了崔丽霞的异议申请，同时指明“如不服本裁定，可于裁定书送达之日起十日内向山西省高级人民法院申请复议。”
崔丽霞不服，向山西高院申请复议，并提交了山西省商品房预售许可证（2008）晋商房预售房字第××号、商品房买卖合同（合同编号：JC201101130）、交付房款收款收据、电卡、物业费、电费、水费缴费凭证等证据。
山西高院查明，晋城市城区岭杰小区23#商住楼系被执行人泽州房产公司和高平弘基公司共同开发建设，并取得（2008）晋商房预售房字第××号山西省商品房预售许可证。崔丽霞与开发商签订商品房买卖合同（合同编号：JC201101130），购买了岭杰小区23#商住楼8单元8202室，交付了全部购房款并进行了备案登记。
山西高院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条关于预查封的规定，现岭杰小区23#商住楼8单元8202室已经由崔丽霞购买，支付了全部购房款，办理了商品房预售合同备案登记手续，缴纳了水电物业等相关费用，应视为崔丽霞实际占有，没有取得房屋产权证书并非其过错，法院不应再作为被执行人的财产办理预查封手续，晋城中院预查封23#商住楼8单元8202室不妥，应予纠正。山西高院依据民事诉讼法第二百二十五条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，于2014年10月3日作出（2014）晋执复字第21号执行裁定，撤销晋城中院（2013）晋市法执字第53-5号执行裁定。
源泰公司向本院申诉，请求撤销山西高院（2014）晋执复字第21号执行裁定。理由是上述执行裁定在程序及实体上均违法。
一、晋城中院裁定驳回案外人崔丽霞的执行异议是合法正确的。本案所涉的23#商住楼8单元8202室仅是崔丽霞与被执行人办理了商品房预（销）售合同备案登记，并未将房屋实际交付，亦未办理房产登记手续，依据物权法第九条和第十五条之规定，上述商铺仍属被执行人所有；因源泰公司未将被查封的房屋交付至被执行人，崔丽霞对8单元8202室不能实际占有，本案不符合《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条之规定；根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，除被查封的23#商住楼8单元8202室，没有证据证明崔丽霞名下无其他用于居住的房屋，且无充分有效的证据证实崔丽霞实际交付了购房款。崔丽霞的执行异议不能排除源泰公司的合法执行。
二、崔丽霞向晋城中院主张其对被查封的房屋享有实体权利，在法律层面上应将其定性为案外人。本案应根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，按案外人执行异议程序依法处理。晋城中院在裁定中指出“如不服本裁定，可于裁定书送达之日起十日内向山西省高级人民法院申请复议”明显与法律规定不符。山西高院在复议审查中，未将该程序错误予以纠正，复议裁定亦是错误的。
三、泽州县人民法院生效的（2014）泽民初字第1198号、1199号民事判决认定申诉人对23#商住楼所涉商铺享有合法占有权，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法执行规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条之规定，对崔丽霞所购房屋是可依法查封的。
泽州房产公司提交书面意见称，一、泽州房产公司与高平弘基公司系合作开发关系，晋城市岭杰小区23#商住楼经晋城中院（2009）晋市法民初字第22号民事判决确认为高平弘基公司所有。因23#商住楼存在工程质量问题仍未整改验收，该楼现未办理竣工验收手续，不具备交付条件。二、本案所涉购房合同签署人为泽州房产公司与购房户，但购房款项均约定付至高平弘基公司泽州项目部。关于所涉房屋购房款项的支付情况，泽州房产公司均不清楚。请求最高人民法院依法监督。
本院认为，本案的争议焦点主要为案外人崔丽霞所提执行异议的性质问题。
首先，根据执行异议的性质，执行异议有案外人异议和当事人、利害关系人异议之分。案外人异议是案外人认为人民法院的执行行为侵害了其实体权利，是基于对执行标的的实体权利主张阻止执行的异议，如对标的物主张所有权、排他性占有、使用权等足以阻止标的物转让、支付的权利，如该主张不能在执行中得到支持，案外人有提起诉讼解决争议的权利；当事人、利害关系人异议是因人民法院的执行行为违反程序性规定，侵害了执行案件当事人、利害关系人的合法权益，而提出的请求纠正执行行为错误的异议，该异议并不能阻止执行标的物，而可以对执行行为的后果主张损害赔偿的权利，如对错误的查封、拍卖、变卖、以及拘留、罚款等强制措施所造成的损害请求纠正或赔偿，如该主张在执行法院不能得到支持，可以向上一级人民法院申请复议。特别情况下，利害关系人提出的异议，可能不仅包含了对执行行为的异议，也包含了对标的物实体权利的异议，从而产生异议请求权的竞合，这种情况下，对标的物实体权利的异议将吸收对执行行为的异议，利害关系人的多个异议请求，在救济上按照案外人异议的程序一并解决争议。
就本案而言，异议人崔丽霞主张其与开发商签订商品房买卖合同，购买了岭杰小区23#商住楼的8单元8202室，交付了全部购房款并进行了备案登记，其对上述房产享有所有权。因此，崔丽霞所提执行异议是对执行标的主张实体权利，应属案外人异议。
其次，关于适用法律问题。如前所述，本案应定性为案外人异议，应依照民事诉讼法第二百二十七条关于“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的规定进行审查，而晋城中院依据民事诉讼法第二百二十五条进行审查，并赋予当事人复议的权利，属适用法律错误。当事人申请复议后，山西高院未对晋城中院的错误执行裁定予以纠正，而是进行了审查并作出执行裁定，适用法律亦错误。
综上，源泰公司的部分申诉理由成立，山西高院（2014）晋执复字第21号及晋城中院（2013）晋市法执字第53-5号执行裁定适用法律错误，应予撤销。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条之规定，裁定如下：
一、撤销山西省高级人民法院（2014）晋执复字第21号执行裁定；
二、撤销山西省晋城市中级人民法院（2013）晋市法执字第53-5号执行裁定；
三、本案由山西省晋城市中级人民法院重新审查处理。
审 判 长 于 明
代理审判员 刘少阳
代理审判员 杨 春
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 张巧云
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