安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蚌民一终字第01017号
上诉人（原审被告）：蚌埠宝龙置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市。
法定代表人：许××，该公司总裁。
委托代理人：张珍维，安徽北正律师事务所律师。
委托代理人：李莉莉，安徽北正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：ＸＸ，男，1963年9月29日出生，汉族，蚌埠市水调歌头娱乐有限公司总经理，住福建省福州市台江区。
委托代理人：刘发羽，蚌埠市水调歌头娱乐有限公司副经理。
委托代理人：刘铎，蚌埠市新城法律服务所法律工作者。
上诉人蚌埠宝龙置业有限公司（以下简称宝龙公司）因与被上诉人ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院于2014年10月11日作出（2014）蚌山民一初字第00349号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年12月17日公开开庭进行了审理。上诉人宝龙公司的委托代理人张珍维，被上诉人ＸＸ的委托代理人刘发羽、刘铎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2009年2月11日、2011年10月15日，ＸＸ（乙方）与宝龙公司（甲方）分别签订了《蚌埠宝龙城市广场商铺租赁合同》及《补充协议》，主要约定：ＸＸ租赁宝龙公司位于蚌埠市的蚌埠宝龙城市广场3号楼第3层的店铺，面积为3778.8平方米，租赁期限为10年（自2009年12月30日起至2019年12月29日），甲方同意免除乙方2010年12月1日之前应支付的全部租金，乙方从2010年12月1日起缴付租金。第一至第三个租赁年度租金为68018元／月，自第四个租赁年度起，月租金在前一个租赁年度月租金的基础上逐年递增壹元，直至合同租期结束。租赁用途仅作为经营量贩式KTV，未经乙方书面同意前，甲方不得在其城市广场内将甲方物业出租与乙方经营业态相同或相似的量贩式KTV，如甲方有违反，乙方有权立即禁止乙方之未经授权的活动或单方解除合同。本合同签署后，甲乙双方均应严格遵守本合同条款内容，否则将被视为违约并应承担违约赔偿责任。双方约定，本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为，违约方应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。上述合同签订后，ＸＸ即依约进场营业。2009年12月办理了《娱乐经营许可证》，经营范围为量贩式KTV。
2010年4月23日，宝龙公司又与张祥签订了《蚌埠宝龙城市广场商业店面租赁合同》，约定张祥租赁宝龙公司位于蚌埠市宝龙城市广场17号楼的店铺（共5间），该租赁场所仅用于经营英皇盛世娱乐俱乐部，合同约定经营性质为非量贩式KTV；张祥需自行取得所有与其经营范围有关的国家及当地政府部门规定的许可证和其他证书，其复印件最迟在开业前15天交给宝龙公司及经营管理公司备案。合同签订后，张祥于2010年8月办理了《娱乐经营许可证》，2011年3月16日在工商部门注册的经营范围为：量贩式KTV。
2011年4月26日，宝龙公司又与罗勇签订了一份《蚌埠宝龙城市广场商铺租赁合同》，约定罗勇租赁宝龙公司位于蚌埠市宝龙城市广场18号楼第1－4层的店铺（共15间），该租赁场所仅用于经营高端娱乐会所及服务零售，合同约定经营性质为非量贩式KTV；蚌埠帝豪国际文化娱乐有限公司承租租赁场所之营业执照复印件可于开业日起计15个工作日内提供予宝龙公司。该合同签订后，蚌埠帝豪国际文化娱乐有限公司于2011年12月15日进行了工商注册，经营范围为：量贩式KTV。
2012年11月1日，宝龙公司又与徐俊签订了《宝龙城市广场主力店租赁合同》，约定徐俊租赁宝龙公司位于蚌埠市宝龙城市广场2号楼4单元85号、86号、87号商铺，该租赁场所仅用于经营夜总会之用途，租赁场所统一以凯撒娱乐会所作为品牌对外持续营业。合同签订后，凯撒娱乐会所于2014年1月13日进行了工商注册，经营范围为：歌舞娱乐KTV、预包装食品经营。
因英皇盛世娱乐俱乐部、蚌埠帝豪国际文化娱乐有限公司、凯撒娱乐会所的陆续开业，ＸＸ认为宝龙公司已经违反双方签订合同时所作出的承诺，且该行为严重影响其利益，遂提起诉讼，请求判令：1、宝龙公司立即停止把宝龙城市广场内其他房屋租赁给他人经营量贩式KTV的违约行为；2、宝龙公司支付其自2012年1月1日起至2012年6月30日止按租金2倍计算的违约金816216元（自2012年7月1日起至违约行为停止之日止的违约金将另案诉讼）；3、宝龙公司承担案件诉讼费用。
原审法院认为：ＸＸ与宝龙公司签订的合同系双方真实意思表示，符合法律规定，为有效合同。双方均应本着诚实信用的原则全面履行合同。ＸＸ虽主张宝龙公司立即停止将宝龙广场内其他房屋租赁给他人经营量贩式KTV的行为，但因该请求涉及案外人，且宝龙公司与案外人亦签订有合同，所租赁场所也均办理了营业执照，宝龙公司与案外人的租赁关系为另一法律关系，不宜在本案中处理，故对ＸＸ的该诉讼请求不予支持。关于ＸＸ主张宝龙公司承担的违约金。因宝龙公司在该合同的租赁用途中明确承诺其不得在城市广场内将其物业出租与ＸＸ经营业态相同或相似的量贩式KTV。但宝龙公司却在与ＸＸ签订合同之后的2010年、2011年、2012年分别与他人签订了经营地点均为宝龙城市广场、经营范围亦与ＸＸ相同或类似的租赁合同，该行为违反了其与ＸＸ签订合同时的约定，故其应当承担相应的违约责任。宝龙公司虽辩解其招商引进的娱乐会所与ＸＸ的经营业态不同，在与他人签订的合同也明确了经营业态是非量贩式KTV。但该院查明在宝龙公司与英皇盛世娱乐俱乐部、蚌埠帝豪国际文化娱乐有限公司签订合同时均明确要求其在合同签订后应当向宝龙公司提交相应的经营许可证明，而英皇盛世娱乐俱乐部、蚌埠帝豪国际文化娱乐有限公司在2012年1月1日至2012年6月30日期间在工商部门注册的经营范围均为量贩式KTV，且该经营范围在2012年6月30日前均为持续状态，故宝龙公司对英皇盛世娱乐俱乐部、蚌埠帝豪国际文化娱乐有限公司的经营范围是明知的，且在明知其经营范围已经违背与ＸＸ的合同约定，却未采取任何措施进行纠正，该行为违背了其在签订合同时对ＸＸ所做出的承诺，故对其该项辩解不予采信。ＸＸ主张宝龙公司支付2012年1月1日至2012年6月30日期间的违约金816216元。因双方在合同中明确约定违约方应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金，经核算在2012年1月至6月期间，双方约定的租金为68018元／月，故该期间的违约金为816216元（68018元／月×6个月×2），故对ＸＸ的该项诉讼请求予以支持。宝龙公司虽辩解违约金应支付违约当月的月租金的两倍，但因在2012年1月至6月的六个月期间内，宝龙公司的违约行为系持续状态，应当就其违约行为承担相应的责任，故对宝龙公司的该项辩解不予采信。因宝龙公司的违约系持续状态，诉讼时效应从ＸＸ知道或应当知道其权利受到侵害时计算。从庭审查明的事实反映出英皇盛世娱乐俱乐部、蚌埠帝豪国际文化娱乐有限公司在2012年1月至6月期间均处于营业状态，故ＸＸ在2014年1月份向宝龙公司主张违约责任不超过2年的诉讼时效，故对宝龙公司的该项辩解不予采纳。据此，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、宝龙公司自判决生效之日起十日内支付ＸＸ违约金816216元；二、驳回ＸＸ的其他诉讼请求。案件受理费11960元（ＸＸ已交纳），由宝龙公司负担，与上述第一项款项同步付给ＸＸ。
宝龙公司上诉称：1、本公司与ＸＸ在合同履行过程中对禁业限制的条款进行了变更，ＸＸ的部分诉请已超过两年诉讼时效。即使如一审法院认定的违约行为处于持续状态，2012年1月20日前的违约责任已超过两年诉讼时效，依法不应予以支持。英皇盛世娱乐俱乐部、蚌埠帝豪国际文化娱乐有限公司进行注册登记并开业的时间在2011年，ＸＸ对英皇盛世娱乐俱乐部、蚌埠帝豪国际文化娱乐有限公司开业的时间及经营形式是明知的，在其明知的情况下正常履行合同且未提出任何异议，是双方以实际履行合同的方式对原租赁合同条款进行了变更，即ＸＸ认可本公司将房屋出租他人经营与其经营业态相似或相同的量贩式KTV。2011年到2014年长达三年时间内，ＸＸ并未对本公司违约行为提出任何异议。2、即使本公司违约，原判认定的违约金明显偏高。按照双方的合同约定，违约金计算标准以违约时月租金标准两倍计算，而非ＸＸ诉请的整个违约期间的两倍租金标准计算。原判认定的违约责任导致ＸＸ使用本公司房屋，违约责任冲抵其缴纳的租金后，本公司仍需向其支付相当于月租金标准的违约金，显然不公且违约金明显过高。
ＸＸ在庭审中辩称：1、宝龙公司的违约行为一直处于持续状态，本人在起诉之前多次通知宝龙公司停止违约行为，并在2013年11月22日主张了权利，本人要求宝龙公司承担违约责任没有超过诉讼时效。2、变更合同须当事人协商一致，本人多次要求宝龙公司违约行为的事实足以说明本人对宝龙公司不履行合同是有异议的，是不同意变更合同的，因此本人实际履行租赁合同并不能证明双方对租赁合同条款进行了变更。3、根据租赁合同约定，宝龙公司违约多长时间就应承担多长时间租金两倍的违约金。本人为履行合同共投资了11938423.7元，该笔资金每月的利息就是10万多元；经营场所的水电费、资产折旧费、人员工资、各种税费、房租费每月合计31.5万元，而每月的经营收入21万元，每月净亏损10.5万元。宝龙公司应承担的违约金并不足以赔偿因其违约行为给本人造成的经济损失。综上，宝龙公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审对原审法院查明的事实予以确认。
另查明：蚌埠市水调歌头娱乐有限公司在宝龙公司的办公场所张贴有两份《公函》，主要载明：宝龙商业物业管理有限公司：望贵公司严格遵守我方与贵公司签订的租赁合同，如故意违反将承担一切法律责任。特此函告。二○一三年十月二四日蚌埠市水调歌头娱乐有限公司。
2014年11月30日，蚌埠市水调歌头娱乐有限公司向宝龙公司送达一份《通知函》，该函载明：因贵公司单方不遵守与我公司签订的租赁合同，造成我公司月月亏损严重，且贵方不为商户考虑，物业管理不善，服务极差，造成环境脏乱差，严重影响我公司形象，导致我方客源流失严重，实在无法继续经营，依照双方签订的租赁合同第二条第一款，贵方不得在其城市广场内将贵方物业出租与我方经营业态相同或相似的量贩KTV，如贵方有违反，我方有权立即禁止我方之未经授权的活动或单方解除合同。特此我方即2014年12月1日起单方解除合同。
本院认为：ＸＸ与宝龙公司签订的《宝龙城市广场商业店面租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及《蚌埠宝龙城市广场商合同租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。宝龙公司在其与ＸＸ签订《租赁合同》后，未经ＸＸ书面同意，又先后将其在城市广场的部分商铺租赁他人经营量贩式KTV、歌舞娱乐KTV，违反了双方在《租赁合同》中关于“未经乙方（ＸＸ）书面同意前，甲方（宝龙公司）不得在其城市广场内将甲方物业出租与乙方经营业态相同或相似的量贩式KTV”的约定，构成违约，宝龙公司应当承担违约责任。双方在《租赁合同》中明确约定“本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为，违约方应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。”ＸＸ主张该约定中的违约金是违约时间段月租金的2倍，宝龙公司主张是违约当月月租金的2倍，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”从该约定的词句表述上及《租赁合同》中关于“未经乙方书面同意前，甲方不得在其城市广场内将甲方物业出租与乙方经营业态相同或相似的量贩式KTV，如甲方有违反，乙方有权立即禁止乙方之未经授权的活动或单方解除合同。”等条款内容看，该约定中的违约金应理解为违约当月月租金的2倍，原判按照ＸＸ主张的违约时段支持其816216元的违约金请求不当，本院予以纠正，故对宝龙公司关于违约金应为违约当月月租金2倍的上诉主张，本院予以采纳。因双方对月租金为68018元的事实均不持异议，因此宝龙公司承担的违约金应为136036元（68018元／月×2）。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（一）项规定，当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力。因此蚌埠市水调歌头娱乐有限公司于2013年10月份在宝龙公司办公场所张贴《公函》的行为产生诉讼时效中断的效力，ＸＸ于2014年3月5日提起诉讼并未超过诉讼时效。故对宝龙公司关于ＸＸ的部分诉请已超过诉讼时效的上诉主张，本院不予采纳。综上，原判认定事实清楚，但适用法律部分不当，宝龙公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2014）蚌山民一初字第00349号民事判决第二项，即“驳回ＸＸ的其他诉讼请求”；
二、变更安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2014）蚌山民一初字第00349号民事判决第一项为蚌埠宝龙置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付ＸＸ违约金136036元；
三、驳回ＸＸ的其他诉讼请求。
一审案件受理费11960元，由ＸＸ负担9967元，由蚌埠宝龙置业有限公司负担1993元；二审案件受理费11960元，由蚌埠宝龙置业有限公司负担1993元（已交纳），由ＸＸ负担9967元（于判决生效之日起七日内向本院交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王朝霞
审判员 耿 杰
审判员 杜玲玲
二〇一五年六月十二日
书记员 刘津津
附：《中华人民共和国合同法》
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。