上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初3248号原告：肖文，女，1971年11月14日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：吴伟斌，男。被告：姚学军，男，1970年6月22日出生，汉族，户籍地上海市金山区。原告肖文与被告姚学军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，因被告姚学军无法送达材料，本院采用公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书并依法组成合议庭。在公告期间本院再次以邮政快递方式向被告姚学军寄送相关材料及传票并由被告姚学军签收。合议庭于2018年6月4日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人吴伟斌到庭参加诉讼。被告姚学军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告肖文向本院提起诉讼请求：1.原、被告于2017年5月22日就上海市闵行区浦星公路XXX号XXX幢XXX室签订的《租赁合同》于2018年2月26日予以解除；2.判令被告提前退租违约，押金人民币5,000元(以下币种相同)不予退还；3.判令被告支付拖欠的房租3,333元、拖欠房租的违约金3,900元、拖欠的水电费3,800.68元，共计11,033.68元。事实和理由：2017年5月22日，被告与原告就上海市闵行区浦星公路XXX号XXX幢XXX室房屋(以下简称讼争房屋)达成租赁协议。租期为三年，自2017年5月28日起至2020年5月27日止，月租金为5,000元，支付方式为押一付三，每三个月支付一次，每次租金于到期日前7天支付，先付后租，租金以转账形式支付。后，被告按约支付壹个月的押金和第一期三个月的租金，合计20,000元。2017年8月20日起，被告以不接电话的形式拖延不付第二期租金，并拒绝支付水电费。截止至2017年9月16日，被告构成严重违约，原告按合同收回出租房屋并于2017年9月19日垫付被告所欠水电费3,800.68元。原告认为基于被告缺乏诚信、严重违约，导致原告的损失，现诉至法院，望判如所请。被告姚学军未作答辩亦未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2017年5月22日，原告肖文、案外人吴某、案外人吴某某作为出租方(合同甲方)与被告姚学军作为承租方(合同乙方)、案外人上海某房地产经纪有限公司作为中介方(合同丙方)就上海市闵行区浦星公路XXX号XXX幢XXX室房屋签订《租赁合同》。合同约定，租赁期限自2017年5月28日至2020年5月27日止，共计36个月，应于2017年5月22日交付乙方使用。租金为每月5,000元，该房屋租金叁年内不变，租金每叁月支付一次，每次租金于到期日前柒日支付，先付后租。保证金5,000元整，乙方于2017年5月23日前交付给甲方。合同第六条第(四)款约定，乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的3%收取违约金，如乙方拖欠租金达十日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同。合同第六条第(六)款约定，租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还，除非经甲方同意，乙方任何遗留在房屋中的物品将被视为放弃，甲方有权处置。合同第六条第(七)款约定，乙方于签订本合同后，未经甲方书面同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。合同第八条约定，该房屋租赁期内应由乙方承担的费用有：水电费、通讯网络使用费等。合同另约定双方其他相关权利义务，三方亦于合同落款处签名、盖章。原、被告于2017年5月22日交接房屋，并对水电进行抄表登记，电表数为3669，用水数为36。2017年9月1日，原告肖文向被告姚学军XXXXXXXXXXX的手机号发送短信：“招商银行卡号：XXXXXXXXXXXXXXXX肖文。请尽快付款，否则按合同约定拖欠租金达十日时，视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同。”被告回复称：“知道了，对不起。钱已准备好了。明天中午之前。我在安徽乡下死者家里办事。我今晚回家很晚。所以特殊情况请谅解。”原告回复称：“请互相体谅，希望下次不要出现这种情况，今天我再相信你一次。”此后，2017年9月4日、9月12日原告又数次向被告发送短信催款，被告均未回复。至2017年9月16日，原告向被告发送短信：“姚学军，做人以诚信为本，鉴于你一直回避及逾期拒不支付房租，我们今天按租赁合同依法收回房屋，请在9月18日前按租赁合同转账支付你拖欠的水电费3,808元，房租3,333元，滞纳金3,000元，并在9月20日前将租赁房屋恢复原状。否则，我方律师将依法起诉。特此通知，房东肖文。”2017年9月16日，原告在物业公司见证下，收回讼争房屋。另查明，讼争房屋的产权所有人为原告肖文、案外人暨原告委托诉讼代理人吴伟斌、案外人吴某某。又查明，讼争房屋内自2017年5月1日起至同月31日止的电费为36.4元、水费为5.2元，以上合计41.6元；自2017年6月1日起至同月30日止的电费为669.5元、水费为46.8元，以上合计716.3元；自2017年7月1日起至同月31日止的电费为1,749.8元、水费为36.4元，以上合计1,786.2元；自2017年8月1日起至同年9月16日止的电费为1,237.1元、水费为26元，以上合计1,263.1元。2017年9月19日，原告缴纳上述由被告拖欠的水电费共计3,807.5元，并由案外人某(上海)物业管理有限公司出具发票。上述事实，由原告提供的《租赁合同》、《上海市房地产权证》付款通知书一组、维修/服务任务单两张、发票一张等证据及原告当庭陈述予以佐证，本院核对原件并予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，上述合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照该合同约定全面履行各自的合同义务。被告作为承租人，支付租金为其最重要的合同义务，然被告在合同履行过程中拖欠租金及水电费等费用不予支付，其行为已构成根本违约，应承担相应法律责任。现，原告主张以向被告张贴公告之日即2018年2月26日作为解除日主张双方签订的《租赁合同》解除，于法有据，本院予以支持；截止至原告自行收回房屋的2017年9月16日，被告拖欠租金的期间为2017年8月28日起至同年9月16日，现原告主张要求被告支付所欠租金3,333元(5000元÷30天×20天)符合双方合同约定，本院予以支持；根据双方的合同约定，基于被告违约导致合同解除，其已付的押金按约亦应由原告予以没收，故对于原告主张没收押金5,000元，本院予以支持；另，原告于2017年9月16日向案外人支付水电费3,807.5元，其中原告认为由于2017年5月1日电表数为3664，而2017年5月22日原、被告交接房屋时电表数为3669，故认可在2017年5月1日起至同月31日的电费中扣除6.5元(1.3元×5)，故原告主张要求被告支付所欠水电费用为3,800.68元，本院认为原告所主张之水电费有事实依据，且于法无悖，本院予以支持；至于原告主张自2017年8月21日起至2017年9月16日止按照每日150元标准计算的迟延支付租金之违约金3,900元，本院认为符合双方的合同约定，本院亦予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之有关规定，判决如下：一、原告肖文与被告姚学军于2017年5月22日就上海市闵行区浦星公路XXX号XXX幢XXX室房屋签订的《租赁合同》于2018年2月26日予以解除；二、被告姚学军于本判决生效之日起十日内向原告肖文支付租金人民币3,333元及水电费人民币3,800.68元；三、被告姚学军于本判决生效之日起十日内向原告肖文支付迟延支付租金违约金人民币3,900元；四、被告姚学军已付的押金人民币5,000元由原告肖文予以没收。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币37.92元，由被告姚学军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 钱 洁人民陪审员 尹 萍人民陪审员 石定伟二〇一八年六月八日书 记 员 瞿思沁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。