江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2015�新民初字第01580号原告新沂市三人行物业管理有限公司，住所地新沂市新安街道苏北建材物流中心01幢119室。法定代表人顾德斌，该公司经理。委托代理人魏秀飞。委托代理人徐西周，江苏沭新律师事务所律师。被告亢其兴。被告邸超男。原告新沂市三人行物业管理有限公司（以下简称三人行物业公司）诉被告亢其兴、邸超男物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月9日立案受理后，依法组成合议庭于2015年10月19日公开开庭进行了审理。原告三人行物业公司的委托代理人魏秀飞、徐西周，被告亢其兴到庭参加诉讼；被告邸超男经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三人行物业公司诉称：两被告系亲属关系。2011年8月3日，被告邸超男因购买位于新�市XX家园X号楼X单元X室的住房而接受了物业服务，被告亢其兴一直在该房屋内实际居住。两被告自2012年8月3日起一直未交纳物业费，故原告起诉请求依法判令被告亢其兴给付原告物业费2185.91元［自2012年8月3日起至2012年11月30日止物业费为208.93元（178.01㎡×0.3元／㎡／月×12个月÷365天×119天）；以后物业费按照0.37元／㎡／月计算至2015年5月31日止］及滞纳金948.71元［以每年度拖欠物业费为基数，按照月息2%逐年分别计算、汇总相加］，合计3134.62元，被告邸超男承担连带清偿责任；由被告承担本案诉讼费用。被告邸超男未答辩亦未举证。被告亢其兴辩称：1、涉案房屋系以被告邸超男名义购买，被告亢其兴自2012年5月至今居住涉案房屋，且被告自2012年8月3日后未交纳物业费。2、原告并未与两被告签订物业服务合同，且因金色家园业主委员会不具备�法成立的条件，原告与业主委员会签订的物业服务合同无效，原告亦未在该合同上盖章、确认，故被告无须交纳物业费。3、小区业主与徐州金铭物业服务有限公司签订物业服务合同，约定价款为0.3元／㎡／月，原告未经业主同意擅自提高收费标准，依法不应得到支持。4、被告所有的车库层高未达到2.4米，依法不应当交纳物业费。5、原告所诉已超过诉讼时效，且所诉滞纳金亦无事实及法律依据，依法不应得到支持。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。经审理查明：两被告系亲属关系。被告邸超男系新沂市XX家园X号楼X单元X室业主，该房屋住房面积为128.34㎡、车库面积为49.67㎡，建筑面积合计178.01㎡。该房屋自2012年5月一直由被告亢其兴居住至今，被告邸超男于2011年8月3日向徐州市金铭物业管理有限公司交纳物业费至2012年8月3日，以后物业费两被告均未交纳�2012年12月10日，原告与新沂市经济适用住房发展中心签订前期物业服务合同一份，由新沂市经济适用住房发展中心委托原告对涉案小区实行物业管理。双方约定：物业管理费按照新沂市物价局批复确定；原告于2012年12月1日收缴物业服务费，如因金铭物业公司遗留的物业服务费等问题，三人行物业公司不承担任何责任；委托管理期限至业主大会召开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止。2013年5月1日，原告与新沂市金色家园业主委员会签订物业服务合同一份，该合同约定：由原告按照建筑面积向业主收取物业服务费，其中多层住宅为0.37元／㎡／月；自合同生效之日的当月发生的物业服务费用，由业主承担；逾期交纳物业费的业主按照每日应缴物业费的3‰作为滞纳金。此后，原告按照约定对物业进行管理并提供有关服务，但两被告�2012年8月3日至今未及时、足额交纳物业服务费用。另查明：1、2012年12月21日，新沂市物价局作出新价字（2012）114号文件，该文件核定金色家园小区多层普通住宅物业公共服务费收费标准为0.34元／㎡／月，可在10%幅度内浮动，业主办理入住手续以后未入住或未使用的物业，业主应向物业管理单位书面告知，并由物管单位确认，物业服务费用可按规定标准的百分之七十比例缴纳。2、被告邸超男与新沂市经济适用住房发展中心签订的商品房买卖合同约定：“房屋交付使用时，买受人必须签订《前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》，自房屋交付之第二日起，由买受人承担物业管理费用。”以上事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》各一份、新沂市物价局文件复印件及原、被告庭审陈述等证据在卷佐证，本院予以�定。本院认为：根据被告邸超男与新沂市经济适用住房发展中心签订的商品房买卖合同约定，被告邸超男作为涉案房屋的业主，应按照合同约定自交付房屋第二日起承担物业管理费用。原告接受新沂市经济适用住房发展中心的委托，并签订《前期物业服务合同》，为金色家园小区提供物业服务，被告邸超男接受物业服务，双方之间此成立物业服务合同关系，被告邸超男应按照合同约定交纳物业费。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”原告提供的《物业服务合同》系与金色家园小区业主委员会签订，对小区全体业主具有约束力，故原、被告应按该合同的约定享有权利、承担义务。综上，被告亢其兴作为涉案房屋的物业使用人，接受了原告三人行物业公司提供的物业服务，应支付相应的�业服务费。被告邸超男作为该房屋的业主，应对给付物业费承担连带责任。关于应缴费期间，因原告自2012年12月10日与新沂市经济适用住房发展中心签订前期物业服务合同，且根据该合同，原告应自2012年12月1日起开始收缴物业服务费，故两被告向原告缴纳物业费的期间应自2012年12月1日起计算。关于收费标准，根据《江苏省物业管理条例》第四十九条第一款规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定”。原告根据新沂市物价局于2012年12月21日作出新价字（2012）114号文件，在政府指导价0.34元／㎡／月的基础上上浮10%，原告自2012年12月21日起按照0.37元／㎡／月收取物业费，具有一定的合理性，且原告与金色家园小区业主委员会于2013年5月1日签订的物业服务合同亦确定收费标准为0.37元／㎡／月。因根据物业服务合同约定，由原告按照建筑面积向业主收取物业服务费，故车库面积应一并记入建筑面积计算物业费。综上，被告亢其兴应给付原告2012年12月21日前的物业费数额为35.1元［178.01㎡×0.3元／㎡／月×12个月÷365天×20天］；应给付原告2012年12月21日至2015年5月31日期间的物业服务费数额为1929.4元［178.01㎡×0.37元／㎡／月×12个月÷365天×891天］，共计1964.5元。关于原告所主张的滞纳金，原告在前期物业服务合同中未对该项内容作出约定，在与新沂市金色家园小区业主委员会签订的物业服务合同中亦未约定滞纳金具体的计算起始时间节点，且被告未及时缴纳物业费系因对收费标准产生不同认识所致，并非被告恶意拖欠，故对原告的此项主张，本院不予支持。被告亢其兴辩称其与原告不存在物业服务合同关系，与事实不服，本院不予采信；对于其主张的诉讼时效的问题，因在一个合同期间内产生的所有的物业管理费应当视为一个整体，而业主在每个交费期内缴纳物业费则应视为整体债务的分期履行，因此本案物业服务费的诉讼时效应自最后一期物业服务费缴纳期限届满之日起开始计算，故对被告的该项抗辩意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《江苏省物业管理条例》第四十八条、第四十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告亢其兴于本判决生效后�日内给付原告新沂市三人行物业管理有限公司自2012年12月1日至2015年5月31日期间的物业管理费1964.5元。二、被告邸超男对上述物业费承担连带交纳责任。三、驳回原告新沂市三人行物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告亢其兴、邸超男负担（原告已预交，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内随案款一并向原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  禚孝严人民陪审员  卢太峰人民陪�员周立峰二〇一五年十二月七日书 记 员  史 慧