山东省滕州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滕民初字第13号
原告：滕州伦达商业物业管理有限公司。住所地：滕州市北辛路***号（伦达商贸城院内）。
法定代表人：吴良威，董事长。
委托代理人：唐传法，山东真谛律师事务所律师。
委托代理人：苏海霞，女，1979年4月1日出生，汉族，住滕州市。
被告：邱治彬，男，1969年4月24日出生，汉族，住滕州市，租住。现经营地点滕州市北辛伦达五金市场×商位。
委托代理人：陈鑫，山东善国律师事务所律师。
委托代理人：李艳，女，1971年6月13日出生，汉族，住址同上，系邱治彬之妻。
原告滕州伦达商业物业管理有限公司与被告邱治彬合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2010年10月28日签订了具有租赁性质的《滕州伦达国贸城五金装饰市场商位使用协议书》，约定原告将伦达国贸城五金装饰市场D区二层×号商位出租给被告经营使用，出租面积约为326.44平方米，双方同时约定了租金及物业管理费的交纳时间表、方式及金额。协议签订后，原告正确履行了所负义务�被告也履行大部分义务，但第三年租金15500元及第三年物业管理费5500元被告一拖再拖至今没有履行给付义务。原告诉来本院，要求被告给付拖欠的第三年租金15500元、物业管理费5500元并支付违约金，诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告诉请没有任何事实和法律依据，请求法庭依法驳回对邱治彬的诉请。邱治彬系个体工商户。原告诉请拖欠租金属于租赁合同纠纷，拖欠物业管理费属于物业服务合同纠纷，这二个纠纷不是同一法律关系，显然不能作为一个案件来处理。原告第一项诉请没有任何事实依据，原、被告不存在违约行为。也不存在拖欠租金的行为。原告起诉之日尚未到被告应当交租金的时候，因此不存在拖欠及违约行为。关于物业管理费，被告不存在拖欠和违约行为。自2013年以后，原告没有按照合同约定进行物业管理行为，也就是没有按照合同的约定义务进行履行。本案的原告根据合同法相关规定已构成根本性违约，显然已经解除合同。
经审理查明，2010年3月6日，滕州伦达商贸城开发有限公司将其开发的位于滕州市北辛路北侧、大同路西侧的伦达国际商贸城D区等经营性建筑物（商位）委托给滕州伦达商业物业管理有限公司具体经营，并授予后者对相关建筑物、商位的占有、使用、自主经营、出租并收取租金的权利。
2010年10月28日，原告将上述建筑中的×商铺出租给邱治彬，并签订了《滕州伦达国贸城五金装饰市场商位使用协议书》。关于使用期限，双方约定“为三年，自2011年1月1日起至2013年12月31日止，使用期的起算日期以市场正式营业之起始日期为准。”关于费用，合同约定优惠后的商位使用费第一年6600元，应当在签订协议时一次性付清；第二年11100元，在该年度使用期开始60天前即2011年10月31日前一次性付清；第三年15500元，在该年度使用期开始60天前即2012年10月31日前一次性付清。商位使用人装修期和试营业期，免收商位使用费。物业管理费由原告向被告收取，优惠后为第一年2340元，第二年3900元，第三年5500元，一年一付，与商位使用费同步交纳，商位使用人装修期和试营业期，免收物业管理费。电费每度1.2元，水费每吨3.5元，由出租方代收代缴。关于违约责任，协议约定，对于承租方违约或违规经营，出租方向承租方发送限期整改通知书，乙方未按期整改的，承担支付双倍每日商位使用费的违约责任。承租方需向出租方交纳履约保证金20000元。双方还就其他事项进行了相关约定。
被告于2011年10月28日向原告交纳了第一年的商位使用费用6600元和物业管理费用2340元。2013年12月22日，被告向原告交纳了第二年的商位使用费11100元,2013年12月10日，支付第二年的物业管理费3400元。被告未予支付第三年的商位使用费用和物业管理费用。
另查明，原告曾在滕州日报A09版作出宣传广告，主要内容为涉案商位所在的伦达五金装饰市场将于2012年4月30日盛大开业，并于4月30日至5月6日举行相关庆典。原告据此主张上述商位使用费及物业管理费的收取日期应从2012年5月1日起算，但未提交证据证明其交付商位的具体日期。被告虽使用了相关商铺，但对上述起算时间不予认可。原告还提交了协议书对应的《伦达国贸城五金装饰市场商铺装修验收表》，其中的申请装修竣工验收日期为2011年10月5日。被告对上述日期均不予认可，并提交个体工商户营业执照，其上发照日期为2012年9月5日，被告据以主张颁发营业执照时方正式营业。原告对此不予认可。
再查明，被告提供原告物业管理岗位无人执勤的照片以及相关视听资料证明原告未尽到相关的物业管理义务，并有原告拉闸停电、影响被告经营的现象，据以主张原告不应收取物业管理费用及相应的租金。但原告不予认可。原告主张被告有违约行为，应支付违约金，但其未提供证据证明曾向被告发出过整改通知书。合同期内，双方未解除上述合同。
还查明，被告主张其装修事宜是由“大唐装饰”负责，该单位向其出具的“伦达五金建材城二楼飞宇门窗”装饰工程报价表（预算表）显示预算造价为80285元。因被告承租的商位有漏水现象，被告要求对漏水造成的损失，依法予以折抵，但未提供其他证据证明损失数额，原告自认被告承租的商位中，有一间有漏水现象，并主张2014年上半年进行过维修，2014年9月之后具体情况不清楚。
上述事实，有原、被告陈述、建筑工程施工许可证、土地使用证、商品房预售�可证、建设工程规划许可证、协议书、收据、电费清单、个体工商户营业执照、照片、装修验收表、视听资料、庭审笔录等证据在卷为凭。
本院认为，原、被告双方签订的《滕州伦达国贸城五金装饰市场商位使用协议书》，双方均予以认可，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规范，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，应为有效合同。合同双方为原、被告双方，被告辩称的个体工商户并未在合同上加盖公章，故被告主体适格。原告将涉案4间商位出租给被告使用，原告有权按照合同约定收取租金及相关的物业管理费用。虽系两笔款项，但因存于同一合同中，且权利义务双方主体重合，故本院一并处理。
关于收取租金和物业管理费的起始时间，原、被告双方在合同中约定了“为三年，自2011年1月1日起至2013年12月31日止，使用期的起算日期以市场正式营业之起始日期为准。”且协议书中约定了在“商位使用人的装修期和试营业期”，免收商位使用费及物业管理费，故应视为合同对于收取费用的时间约定不明。原告主张的2012年5月1日，虽有报纸广告证明该日期伦达五金装饰市场开始营业，但原告未提供其向被告交付商位的具体时间，亦未提供证据证明被告在2012年4月30日前试营业期和装修期均已完毕，故该日期不宜认定为相关费用的起算日期。关于《伦达国贸城五金装饰市场商铺装修验收表》记载的时间，因只能证明双方实际履行了商位交付及装修事宜，但考虑试营业期与装修期亦并不必然同时完成，故申请装修的日期，亦不宜认定为装修期和试营业期均已届满。
考虑原、被告协议对上述起始时间未予明确约定，且双方协议已经实际履行两年，未发生其他争�，故本院以双方往年实际履行情况判断其具体日期。对于协议涉及的第一次交纳具体费用的时间，因系合同签订时间，故第一次交纳商位使用费用和物业管理费用的时间不足以认定为起算时间。第二次交纳时间是双方合同履行过程中的交付时间，且双方对该时间均未提出相关权利主张，可见双方均认为该时间为正常履行。又因合同约定了第二年的费用在该年度使用期开始60天前一次性支付完毕，故第二年的使用费用起算日期最迟应为交纳相关费用日期后延60天；第一年的使用费用起算日期应对应提前一年；第三年的使用费用应对应延后一年。第三年商位使用费及物业管理费交付时间应为第二年交付时间顺延一年。即第三年商位使用费及物业管理费应交付时间应为2014年12月22日。因上述日期已届满，故被告对于欠付原告第三年的商位使用费15500元和物业管理费5500元，均应予以支付。
关于违约金，合同约定了承租人因违约行为向出租人支付违约金需以出租人向承租人发出整改通知为前提，因本案原告未提供证据证明曾向被告发出过限期整改通知书，故支付违约金的条件未成就，被告不需向原告支付违约金。
关于被告辩称的停水、停电问题，因本案原告仅仅是对于水电费代收代缴，且供水、供电合同法律关系的主体与本案主体不一致，被告如主张供水、供电主体未及时供水、供电或本案原告行为造成被告不能正常使用商铺，可以依法另行主张。关于物业服务履行的抗辩问题，因本案双方协议书中约定在使用商位前60日即需要交纳相关使用费用和物业费用，即约定了履行合同义务的先后顺序，而不是同时履行或没有先后履行的顺序，故原告要求被告如期支付商位使用费和物业管理费的请求成立。被告以原告未履行�同义务而拒绝支付商位使用费和物业管理费的抗辩不成立，本院不予采信。如认为原告未依约履行相关义务，或因此给被告造成相关损失，被告可以向原告另行主张。
关于商位漏水问题，因原告提供的租赁标的物存有瑕疵，未尽到在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的法定义务，承租人可以要求减少租金。因原告自认有一间商位存有漏水现象，是其对自己权利的处分，且被告亦未提供证据证明其他商位有漏水现象、影响使用的证据，综合考虑标的物所在地的气候特征、原告维修房屋对原告使用情况的影响等因素，本院酌定第三年租金减少10%，即1500元，余款14000元，被告应予以支付。关于被告提出的漏雨给其造成的经营损失或者其他损失，被告应另行主张。
据上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第二�一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十六条、第七十四条之规定，判决如下：
一、被告邱治彬支付原告滕州伦达商业物业管理有限公司商位使用费14000元和物业管理费5500元，于本判决生效后十日内履行完毕；
二、驳回原告滕州伦达商业物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费330元，由被告邱治彬负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审判长 刘 莉
审判员 李纪增
审判员 罗 璇
二〇一六年三月三十一日
书记员 杨 利