福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0128民初2193号原告：中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行，住所地平潭县城关九一六圆盘西侧。负责人：陈曦。委托诉讼代理人：薛由华、陈尾娇，该行工作人员。被告：邱婷芳，女，1995年10月23日出生，汉族，住平潭县。被告：邱公民，男，1971年4月27日出生，汉族，住平潭县。被告：林妹凤，女，1975年10月5日出生，汉族，住平潭县。被告：福建星海房地产有限公司，住所地平潭县潭城镇北大路70号。法定代表人：吴海英。原告中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行（以下简称建行平潭分行）与被告邱婷芳、邱公民、林妹凤、福建星海房地产有限公司（以下简称星海公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行平潭分行的委托诉讼代理人薛由华、陈尾娇到庭参加诉讼，被告星海公司经传票传唤及被告邱婷芳、邱公民、林妹凤经公告送达开庭传票均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行平潭分行向本院提出诉讼请求：1.邱婷芳、邱公民、林妹凤偿还建行平潭分行借款本金953889.67元（人民币，下同），利息8.21元（截止2016年7月1日）和2016年7月1日至还清借款之日止依合同所约定的罚息（罚息利率为在合同所执行的借款利率（及基准利率）的水平上上浮50%）以及违约金（违约金=违约借款本金×违约金收取比例×违约天数，违约金收取比例为日万分之二点一）；2.邱婷芳、邱公民、林妹凤以其所有的平潭县××路××中学北侧星海湾××房的商品房对上述借款本息及违约金承担抵押担保责任且以该房产进行折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先清偿上述借款本息及违约金；3.星海公司对上述借款承担连带保证责任，直至邱婷芳、邱公民、林妹凤清偿所欠所有借款本息及违约金；4.本案的诉讼费用由邱婷芳、邱公民、林妹凤、星海公司承担。事实和理由：2013年12月12日，邱婷芳、邱公民、林妹凤因购买××县××北路××中学北侧×××1号第3幢11层1101房商品房，购房价为1453913元，已付房价443913元，尚缺购房款1010000元，向建行平潭分行申请个人住房按揭贷款1010000元。经建行平潭分行与邱婷芳、邱公民、林妹凤协商一致后，于2014年5月5日签订《个人住房借款合同》，编号为350617288-2012-20140441253，约定：贷款金额1010000元，期限240个月，按月等额本息还款，由邱婷芳、邱公民、林妹凤所购买的商品房作为抵押，并由星海公司对该笔贷款提供保证。2014年6月10日建行平潭分行向邱婷芳、邱公民、林妹凤发放贷款1010000元。邱婷芳、邱公民、林妹凤在2016年3月份之前每月都能按时还款，此后屡次拖欠应还贷款，经多次催收，仍未正常履行还款义务。邱婷芳、邱公民、林妹凤、星海公司未向本院提交书面答辩状及证明材料。建行平潭分行围绕诉讼请求依法提交了证据。邱婷芳、邱公民、林妹凤、星海公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证的诉讼权利。本院对建行平潭分行提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月5日，建行平潭分行作为贷款人，邱公民、林妹凤作为借款人，邱婷芳作为借款人亦抵押人以及星海公司作为保证人共同签订《个人住房借款合同》，该合同由普通格式条款与特别签订条款二部分组成，约定涉案主要内容有：借款用途：购置××县××北路××中学北侧××1号第3幢11层1101号房产；借款金额1010000元；借款期限：从2014年6月10日起至2034年6月10日，240个月；贷款利率：本合同项下的商业性贷款利率为基准利率，该利率依据利率调整日当日的基准利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；罚息利率：借款逾期的罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；借款的发放和支用：贷款人将款项一次性划入借款人指定的星海公司账户；借款利息自划款之日起计算，按日计息；约定还款日：借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日，则当月最后一日为约定还款日，借款人最迟应在每期约定还款日的前一日柜面营业终了前将当期应还款款项足额存入指定委托扣款账户内或到贷款人指定的营业柜台足额偿还当期应还款项；还款方式：采用委托扣款方式和等额本息还款办法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为7559.85元。本合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证，星海公司的保证期间从本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。抵押物清单：抵押人邱婷芳，抵押物××县××北路××中学北侧××1号第3幢11层1101号房产；违约情形：其中借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约。违约救济措施：贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金，行使担保权利，以及违约金收取比例为日万分之二点一等条款。2014年5月14日，邱公民、林妹凤向平潭综合实验区房地产交易中心申请购房权抵押登记，该交易中心当日出具岚综实预购房字第××号《预购商品房贷款抵押登记证明书》，载明：根据抵押人邱婷芳与抵押权人中国建设银行股份有限公司平潭支行已签订借款合同，抵押房地产座落××县×××北路××中学北侧×××1号第3幢11层1101房单元房，建筑面积130.46平方米，所担保债务的履行期限自2014年5月起至2034年5月止。2014年6月10日，建行平潭分行依约向邱婷芳、邱公民、林妹凤发放贷款1010000元并转汇至开发商账户。贷款发放后，邱婷芳、邱公民、林妹凤依约还贷至2016年3月。邱婷芳、邱公民、林妹凤尚欠贷款本金及相应利息、罚息未还，建行平潭分行遂提起本案诉讼。另查，中国建设银行股份有限公司平潭支行于2015年5月22日经中国银行监督管理委员会批准，于2015年10月26日登记更名为上列名称。本院认为，本案当事人所签订的《个人住房借款合同》，是真实意思表示，该合同合法有效，各方当事人应依约全面履行合同。建行平潭分行在签约后履行向邱婷芳、邱公民、林妹凤发放贷款1010000元义务，邱婷芳、邱公民、林妹凤应依合同约定按月等额还本付息，然而邱婷芳、邱公民、林妹凤仅对此按揭贷款提供正常房贷至2016年3月，未能履行合同约定的还款义务，已构成违约，应当承担违约责任。为此，建行平潭分行请求邱婷芳、邱公民、林妹凤偿还尚欠借款本金及相应利息和承担违约责任，理由充分，本院依法予以支持。星海公司自愿作为保证人在《个人住房借款合同》中签字确认为邱婷芳、邱公民、林妹凤向建行平潭分行借款承担连带责任保证义务，其担保行为意思表示真实，依法应承担担保范围内的债务责任。建行平潭分行提出要求星海公司对邱婷芳、邱公民、林妹凤应还借款及相应利息、违约金承担连带清偿责任的诉讼主张，依法依约成立，本院亦予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，故星海公司在承担保证责任后，有权向邱婷芳、邱公民、林妹凤追偿。建行平潭分行尚主张对××县××北路××中学北侧×××1号第3幢11层1101房享有优先受偿权，由于本案预购商品房抵押权预告登记后，始终未进行房产确权颁证，无法进行房产抵押登记，建行平潭分行亦无法取得此房产他项权证。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，建行平潭分行据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条有关建筑物应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立的规定，本案抵押权并未设立。建行平潭分行依据预购商品房抵押权预告登记，主张对涉案房屋拍卖、变卖所得享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。因邱婷芳、邱公民、林妹凤、星海公司未到庭参加诉讼又未书面提出异议并提交证据，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、邱婷芳、邱公民、林妹凤应于本判决生效后十日内连带偿还尚欠中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行借款本金953889.67元及利息（暂计至2016年7月1日为8.21元，此后利息按《个人住房借款合同》的约定计至借款本息还清之日止）；二、福建星海房地产有限公司对上述判决第一项应还款额承担连带清偿责任，福建星海房地产有限公司承担保证责任后有权向邱婷芳、邱公民、林妹凤追偿；三、驳回中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13339元，由邱婷芳、邱公民、林妹凤、福建星海房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  吴旭新人民陪审员  林盛钦人民陪审员  任宝彩二〇一七年三月二十四日书 记 员  魏 欢附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。