广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民二终字第2028号
上诉人（原审被告）：严成儒，住广州市越秀区。
委托代理人：陈硕，广东启源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司广州城南支行，住所地广州市海珠区。
负责人：叶智坚，该行行长。
委托代理人：陈穗华，系省分行营业部职员。
委托代理人：袁薇，系省分行营业部职员。
原审被告：广州市富都房地产发展有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：彭坤梅。
上诉人严成儒因与被上诉人中国农业银行股份有限公司广州城南支行（以下简称农行城南支行）、原审被告广州市富都房地产发展有限公司（以下简称富都公司）第三人撤销之诉一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三撤初字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1997年8月25日，农行城南支行（乙方，买方）与富都公司（甲方，卖方）签订了《房地产预售契约》，约定：甲方经广州市国土局房地产管理局批准，取得位于广州市越秀区解放中路421-459号，用地面积3950平方米的土地使用权。甲方在上述土地兴建商品楼宇，定名为富都商贸大厦，由甲方预售；乙方向甲方预购上述房地产的首层033、034、035号，该房地产的建筑面积为1036.82平方米；甲、乙双方议定该房地产的成交总价格为8294560元，即房屋建筑面积每平方米价格为8000元；甲方应于1999年12月30日前将房地产建成并正式交付乙方使用；该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；甲方保证该房地产权属清楚。如发生与甲方有关的产权纠纷或债权纠纷，概由甲方负责清理，并承担民事责任；如属甲方的责任给乙方造成经济损失，由甲方负责赔偿；该契约在履行中如发生纠纷，如双方协商不成时，可依法向仲裁机构申请仲裁，或向有管辖权的人民法院提起诉讼等。该合同经广州市国土资源和房屋管理局以穗房预契字第NO96014669号进行预售登记备案。
1997年10月9日，富都公司向农行城南支行开具收款收据，载明：兹收到中国农业银行广州市城南支行交来人民币175904685元整作为购富都商贸大厦商铺／写字楼26468.82m²楼款等。
2000年，因借款合同纠纷严成儒作为原告，将富都公司诉至原审法院，要求富都公司立即交付所购富都商贸大厦首层编号002号商铺给严成儒，并依法办理有关的产权手续。富都公司辩称严成儒支付的500万元是借款，并非购房款，讼争商铺只是起到担保作用，双方不存在商铺买卖关系，不同意严成儒诉求，仅同意返还借款500万元给严成儒。该案经审理查明：富都公司是座落本市解放中路421-459号富都商贸大厦（第一期）的发展商。1999年11月12日，严成儒（为甲方）与富都公司（为乙方）签订《协议书》，其中约定：“甲乙双方经充分协商，就位于广州市解放路和中山路交汇处西南地块富都商贸大厦建设资金及装修工程等达成如下协议：一、甲方考虑到乙方建设富都商贸大厦资金暂时未能接上，同意以人民币500万元购买富都首层编号为002号商铺面积243平方米；二、乙方同意在富都商贸大厦首层预售243平方米给甲方，位置在未预售的面积内由甲方自行选择，双方签订买卖合约和办理公证手续，取得公证文件当日，由甲方一次性支付500万元给乙方；三、乙方考虑甲方的合作精神，同意将富都商贸大厦一至五层二次装修发包给广东南国建设公司施工，工程造价约人民币3000万元；乙方保证在收到甲方购房款之日起四个月内通知广东南国建设公司进场施工及按规定支付工程进度款；（双方届时另行签订合同，如遇不可抗力原因，承包装修合同顺延，但此装修工程在同等条件下保证给甲方承包）；四、如乙方自买卖合同签约之日起四个月内让广东南国建设公司进场施工，则甲方用作购买商铺的500万元作为借款给乙方；乙方必须按银行同期贷款利息计算，自买卖合同签约日起一年内本息归还甲方；甲方同意将所购243平方米商铺退回给乙方另作处理，所发生有关手续费用均由乙方负责；五、如乙方自买卖合同签约之日起四个月内未能让广东南国建设公司进行施工，甲方所购的243平方米商铺则为合法拥有（不需补差价），乙方必须按规定协助甲方办理所购商铺的有关产权手续；此协议自签字公证日起生效。”（该合同于签约当日办理了公证手续）。同日，严成儒即支付500万元给富都公司，富都公司亦出示收据交给严成儒，其中载明：“兹收到严成儒交来人民币500万元作为富都商贸大厦002号商铺之购房款。”之后，富都公司没有将富都商贸大厦一至五层二次装修发包给广东南国建设公司施工，亦没有与严成儒办理所预售商铺的产权手续。因富都公司资金缺乏，该大厦于2000年10月停工。现该大厦主体工程已完工，但尚未进行装修和安装水电等设施。原审法院于2001年7月2日作出（2000）越某房初字第1487号民事判决书，认为：严成儒与富都公司在自愿基础上签订的《协议书》，该合同从表面上是房屋买卖合同，实是严成儒为取得富都商贸大厦1-5层二次装修工程而富都公司为获得较充裕的建设资金所签订的互为条件的借款合同，是双方当事人的真实意思表示，应视为合法有效，双方均应自觉履行。严成儒与富都公司在该协议书中关于富都公司自协议签订日起四个月内未将装修工程发包给广东南国建设公司，上述讼争商铺归严成儒所有之约定，是双方当事人就富都公司在四个月借款期限届满后债务如何履行所作出的以物抵债之约定，即以上述讼争商铺所有权转归严成儒所有来替代金钱履行，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，实属有效。现严成儒已依约支付500万元给富都公司，履行了自己的义务；但富都公司至今仍未依约将装修工程发包给广东南国建设公司并进场施工，也没有将上述讼争商铺产权转归严成儒所有，已构成违约，理应承担违约责任。现严成儒要求富都公司按双方约定办理上述讼争商铺归严成儒所有之有关产权手续，是合法有理的，原审法院予以支持。因上述楼宇尚未竣工，故富都公司应于上述楼宇竣工经验收合格符合交楼条件之日交付上述讼争铺位给严成儒使用。因双方当事人对讼争商铺归严成儒所有之约定是替代金钱履行的约定，并非保障严成儒债权的实现，且该约定与借款合同不属主、从合同关系，不属于担保物，故富都公司以讼争铺面起担保作用为由拒绝办理有关产权转移手续，理由不成立，对此原审法院不予采纳；判决：富都公司应于该判决发生法律效力之日起三十日内，向广州市房管部门办理广州市解放中路421-459号富都商贸大厦（第一期）首层002号商铺（建筑面积243平方米）属严成儒所有的产权转移手续。该判决已于2001年7月18日发生法律效力。2002年1月24日，严成儒凭上述判决书对涉案002号商铺进行了预售登记。
2014年5月8日，原审法院执行局通知农行城南支行上述（2000）越法房初字第1487号严成儒案件可能存在影响农行城南支行实现权利的因素，并告知农行城南支行有权利就该判决提起诉讼以保障农行城南支行民事权益。
2014年11月5日，农行城南支行提起本案诉讼。
2015年4月24日，为确认涉案033商铺与002商铺是否存在重叠原审法院致函广州市房地产交易登记中心。该中心以穗房交登函（2015）152号函件函复原审法院，其中载明：经调阅该中心存查的预售合同附图，发现该项目首至三层的图纸存在不同版本，其中部分销售附图中标示的首层002号商铺所在的位置已被富都公司于1997年8月以033号商铺出售给农行城南支行并先于严成儒办理了预售合同备案手续。由于两业均未办理测绘、产权登记，该中心仅以首层其他房产的预售合同附图进行比对参考等。附件1：2010年12月8日，该中心向原审法院执行局作出的穗房交登函（2010）530号《关于富都商贸大厦首层002号商铺执行问题最新情况的函》，其中记载：存在问题：广州市越秀区人民法院协助执行通知书（（2001）越法执字第1713号和广州市越秀区人民法院民事判决书（（2000）越法房初字第1487号）审理查明：富都公司与严成儒于1999年11月12日就富都商贸大厦建设资金及装修问题签订《协议书》，双方约定富都公司同意在富都商贸大厦首层预售243平方米给严成儒，位置在未销售的面积内由其自行选择。但根据该中心预售监证纪录，富都商贸大厦首层非公设部分已于1997年已全部预售。富都公司签订该协议时对首层预售情况应已知晓，该协议内容自协议签订之时事实上已不能履行，富都公司的行为有欺诈之嫌。经实地测绘，该项目首层剩余面积负237.2275平方米，已无面积可供执行等。处理建议：富都公司与严成儒于1999年11月12日就富都商贸大厦建设资金及装修问题签订《协议书》中首层商铺预售的协议内容自协议签订之时事实上已不能履行。鉴于双方在《协议书》中曾约定：“位置在未预售的面积内由其自行选择”，建议执行部位及面积在该项目二、三层未预售的部分中选择，并与越秀区人民法院协调解封后再办理房地产证等。附件2：富都商贸大厦首层平面图，显示涉案002商铺在033商铺已预售备案的部位以内，系属重复销售。
严成儒为证明农行城南支行应早于原审法院通知时间知道权利收到侵害，向原审法院提交了：1、富都商贸大厦进场拍卖公告3份，分别是（2012）第78期、（2012）第181期、（2014）第105期；以及（2014）第105期的拍卖结果公示；2、农行城南支行于2014年4月7日、2014年4月22日将涉案商铺挂牌转让的两次挂牌公告网络打印材料。农行城南支行对上述证据的真实性、合法性予以确认，对关联性有异议，农行城南支行称拍卖公告只是提及了严成儒的产权转移手续可能与存在重叠，且严成儒是首层002商铺，农行城南支行是033商铺，农行城南支行不可能从形式上发现其侵害了农行城南支行的权利，这些证据不能证明农行城南支行起诉超过了除斥期间。
另查明：涉案富都商贸大厦目前仍处于在建状态，尚未通过规划验收，亦未进行测绘。
农行城南支行向原审法院提起诉讼，请求判令：撤销（2000）越某房初字第1487号民事判决书。
原审法院认为：本案系第三人撤销之诉，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款的规定，有权提起撤销之诉的应当是对案件有独立请求权的第三人或者案件处理结果与其有法律上利害关系的无独立请求权的第三人。而上述第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。农行城南支行与富都公司签订的《房地产预售契约》是双方真实的意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。上述合同约定富都公司保证该房地产权属清楚。如发生与富都公司有关的产权纠纷或债权纠纷，概由富都公司负责清理，并承担民事责任。根据广州市房地产交易登记中心的复函可知，首层002号商铺所在的位置已被富都公司于1997年8月以033号商铺出售给农行城南支行并先于严成儒办理了预售合同备案手续。且涉案002商铺与033商铺面积发生重叠，且002商铺完全包括在033商铺范围内，所以富都公司对涉案002商铺的处分行为违反了上述《房地产预售契约》的约定，侵害了农行城南支行的合法权益，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。在本案中，农行城南支行对富都公司的重复出售行为不予追认，且通过广州市房地产交易登记中心预售监证记录可知，富都商贸大厦首层非公设部分已于1997年全部预售，故富都公司、严成儒签订的《协议书》中关于“富都公司同意在富都商贸大厦首层预售243平方米给严成儒，位置在未预售的面积内由严成儒自行选择”的约定条款无效，农行城南支行请求撤销（2000）越某房初字第1487号民事判决书的主体资格符合法律规定、其主张撤销的理据充分，原审法院应予以支持。农行城南支行在2014年5月8日知道上述情况后在法律规定的期限内于2014年11月5日向原审法院提起诉讼，严成儒称农行城南支行超时限向法院起诉的抗辩意见依据不足，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十六条、第一百一十条第一项之规定于2015年7月20日作出如下判决：撤销（2000）越某房初字第1487号民事判决书。原审案件受理费100元，公告费500元，由严成儒、富都公司共同负担。
上诉人严成儒不服原审判决，向本院提起上诉称：一、严成儒庭后提交的穗房交登函（2010）183号复函是复印件，原审法院未向执行局或广州市房地产交易登记中心核实，未经质证就依据开庭后自行向广州市房地产交易登记中心调查得到的另一份复函作出判决，原审法院程序不当。本案认定事实的关键证据应源于执行案而非撤销之诉审理期间补充调查获得的证据。农行城南支行起诉提交的证据《关于富都商贸大厦首层002号商铺执行问题最新情况的函》虽然复印自法院执行卷宗，该函没有复函单位名称，没有盖章，即没有行文的出处，没有发文文号，没有联系人和联系电话，涉嫌为伪造的公文。二、农行城南支行起诉要求撤销的生效民事判决没有侵害农行城南支行的民事权益，该请求不符合法律上对支持撤销之诉的相关规定。严成儒持有的2010年4月26日穗房交登函（2010）183号《关于富都商贸大厦首层002号商铺执行问题的函》（复印件）反映了开发商违反报建时的规划设计，将原设计为市话营业所的地方擅自变更用途于1997年8月以033商铺出售给了农行城南支行。显而易见，该变更规划设计所做的出售也是不合法的。原房管部门给予033铺所做的预售登记也是错误的预售登记，应予撤销。因此农行城南支行与富都公司签订的购买033，034，035商铺的《房地产预售契约》合同中涉及将原规划为市话营业所的地方卖给农行城南支行成为033铺那部分内容是无效的。富都公司变更规划设计将公建配套的市话营业所卖给了农行城南支行，导致其无法实现签订《房地产预售契约》的目的取得该铺的物权而只能主张债权，故不存在损害其民事权益的情形，农行城南支行只可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条追讨已付购房款及利息、赔偿损失。三、法院委托中介机构举行拍卖，三次拍卖公告中均披露了拍卖标的物的瑕疵。其中第三次明显增加了严成儒申请执行案中002铺的执行问题的内容，根据该公告内容竞买意向人只要进一步向拍卖行或法院了解详细情况就可以看到或获悉房管部门就002号铺执行问题回复法院的函的内容，了解到002铺与033铺面积重合和富都公司擅自变更规划设计将原为市话营业厅作为033铺出售给农行城南支行的情况。因此撤销之诉除斥期间的起算时间应从第三次拍卖公告时间起算。农行城南支行委托南方联合产权交易中心两次预公告转让033，034，035等商铺的《房地产预售契约》合同权益的截止时间是2014年4月7日和4月22日（见严成儒证据8和证据9），而第一次预公告期截止日4月7日之前的4月2日富都商贸大厦已拍卖成交。033铺是否属于拍卖的范围，相关信息都没有披露，显然是不合理的。但农行城南支行是《房地产预售契约》合同权益在拍卖行公告的转让方，作为特殊的购买方，其应主动核实、了解033铺与02铺是否重合、033铺是否属于拍卖范围等有关标的物瑕疵的信息和内容并负有对外披露的义务。因此“知道或应当知道”的诉讼除斥期起算时间最晚也应按第三次拍卖的时候起算，故农行城南支行提起诉讼超过了法定的起诉除斥期间，本案的诉讼请求应予驳回。四、本案所涉的生效判决不宜撤销。1．严成儒已垫付费用交纳了002铺243平方米相应的土地出让金473388元（见严成儒提交的证据一）。撤销了该判决，将导致土地使用权出让金返还的问题。由于2002年的土地出让金缴纳标准与2015年的土地出让金数额相差很多，就赔偿问题必然引起另一诉讼。2．从维护交易秩序的角度看，该判决不宜撤销。2014年的富都商贸大厦的那次拍卖，严成儒所购的002铺243平方米并没有纳入评估、拍卖范围。即农行城南支行所购的033铺中243平方米是没有进行拍卖的。按照拍卖当时的情况及依据《物权法》的规定，严成儒凭手中的生效民事判决书的特殊形式确认了其对002铺对应243平方米商铺的物权，从而排除了被纳入拍卖范围。况且因富都公司违反报建时的规划设计向农行城南支行进行销售，该行为违法，农行城南支行依法亦不是该商铺的合法买受人，只享有债权的请求权而无法实现获得物权的目的。故，严成儒二审请求判令：1.撤销原审判决，发回重审或直接判决驳回农行城南支行的诉讼请求；2.案件受理费由农行城南支行承担；
被上诉人农行城南支行答辩称：同意原审判决。
原审被告富都公司经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查，富都商贸大厦三份拍卖公告发布时间：（2012）78期拍卖公告发布于2012年5月28日；（2012）第181期拍卖公告发布于2012年9月13日；（2014）第105期拍卖公告发布于2014年3月13日。
本院认为，本案的争议焦点是：1.农行城南支行对涉案房产是否享有民事权利？2.农行城南支行提起本案撤销之诉是否超过除斥期间？
关于农行城南支行对涉案房产是否享有民事权利的问题。经原审查明，农行城南支行与富都公司与1997年8月25日签订《房地产预售契约》，并且于1997年8月对033号商铺办理了合同备案手续。《房地产预售契约》是双方真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合法有效，且双方对涉案房产办理了合同备案手续，应予认定农行城南支行对该房产享有民事权利。经查，（2000）越某房初字第1487号民事判决处理的002号商铺与033号商铺面积发生重叠，而002商铺完全包括在033号商铺范围内，故（2000）越某房初字第1487号民事判决的结果损害了农行城南支行的上述权利。而农行城南支行因不能归责于本人的事由未能参加诉讼，其有权提起撤销之诉。至于严成儒认为涉案商铺规划是市话营业厅，农行城南支行购买涉案商铺的行为无效的主张。本院认为，有关涉案商铺的规划是行政管理问题，并不影响民事上物权的归属，故严成儒上述主张，本院不予支持。
关于农行城南支行提起撤销之诉是否超过除斥期间的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定，第三人撤销之诉的除斥期间为第三人知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内。严成儒主张农行城南支行应当于富都商贸大厦第三次发布公告之日即2014年3月13日起就知道或者应当知道（2000）越某房初字第1487号民事判决可能影响其权益，故应从此时开始计算除斥期间。为证明其主张，严成儒提交了涉案的三份拍卖公告。分析上述拍卖公告，其中仅提及了严成儒的产权转移手续存在面积重合的问题，并无告知具体重合的商铺，而严成儒主张的商铺名称为002商铺，农行城南支行的为033号，农行城南支行并非富都商贸大厦的竞买人，故农行城南支行认为其难以从形式上判断002商铺与033号商铺实际上发生重叠的主张，本院予以采信。此外，严成儒并无其他证据证明农行城南支行通过其他途径知道或者应当知道其权益可能受到侵害，故本院认定农行城南支行于2014年5月8日通过越秀区执行局的告知时方明确知道（2000）越法房初字第1487号民事判决影响其民事权利。农行城南支行于2014年11月5日提起本案诉讼，并未超过六个月的期限，原审法院认为农行城南支行有权主张撤销（2000）越某房初字第1487号民事判决并无不妥，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依法应予维持。严成儒上诉理由理据不足，上诉请求均不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人严成儒负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘革花
审 判 员 张朝晖
代理审判员 汤 瑞
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 罗永娟
蔡静雯