北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终8559号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：王进龙，男，1966年8月12日出生，汉族，北京京客隆超市有限公司职员，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：颜志平，北京上泽广霁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：潘南珍，女，1978年8月1日出生，汉族，农民，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：刘永志，北京市墨风律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地：北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：彭永东，董事长
委托诉讼代理人：樊耀博，该公司法务。
上诉人王进龙因与被上诉人潘南珍、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初3930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人之委托诉讼代理人颜志平、被上诉人之委托诉讼代理人刘永志、原审第三人之委托诉讼代理人樊耀博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王进龙上诉请求：1.撤销原判第二项和第四项，依法改判潘南珍向我支付自2017年1月1日至潘南珍取得房屋产权登记证书之日止的违约金（以本金1850000元为基数，按照日万分之五计算）；2、本案诉讼费用由潘南珍承担。事实与理由：我与潘南珍于2016年6月27日签订《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》，约定潘南珍将北京市大兴区生物医药基地综合配套区商业金融项目12#办公、商业楼6层603室出售给我，约定合同总价款1850000元，约定我拟贷款金额为700000元，潘南珍承诺2016年12月31日前取得房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后5日内通知我，并积极配合办理房屋产权转移登记手续，合同约定自合同签订之日起251日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后7个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书15日内向买受人支付。同时《补充协议》第四条第一款约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款的万分之五的违约金。合同签订后，我严格按照合同履行合同义务，向潘南珍支付了合同款900000元，但潘南珍迟迟未取得房屋登记证书，未协助我办理产权登记过户，导致2017年3月17日，北京市房屋新政策后，我不能办理诉争房屋的房屋抵押贷款，潘南珍的违约行为给我造成了严重的经济损失。双方合同的违约金标准是双方签订合同时约定，不违反法律规定，也是法律规定的范围，一审法院依职权调整违约金标准没有法律依据。
潘南珍辩称，同意原判，不同意王进龙的上诉请求。第一，双方签订的房屋买卖合同，我收到房款900000元，已经按照约定实际将房屋交付王进龙使用了，王进龙已受益。第二，因为税务登记原因，导致我没能及时办理产权证，违约原因不能归责于我，我没有违约的故意。第三，我收到房产证后催促王进龙付款，但是王进龙至今没有付款，王进龙也存在违约。综上，涉案房屋已经实际交付王进龙使用，违约原因不能归责于我且王进龙没有实际损失，故不同意王进龙的上诉请求。
链家公司辩称：同意原判，不同意王进龙的上诉请求。在我公司居间服务下签订的房屋买卖合同合法有效，我公司愿意配合办理相应的手续。
王进龙向一审法院起诉请求：1.判令潘南珍履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》将北京市大兴区天华街9号院16号楼6层603室过户给我；2.判决潘南珍向我支付自2017年1月1日至其取得房屋产权登记证书之日止的违约金（以本金1850000元为基数，按照日万分之五计算）；3.依法判决潘南珍承担本案全部诉讼费用。
潘南珍向一审法院起诉请求：1.判令王进龙给付剩余房款950000元；2.王进龙支付2017年10月之后取得产权证的逾期付款违约金300000元。
一审法院认定事实：2013年11月15日，潘南珍与北京邦达房地产开发有限公司签订北京市商品房预售合同，该商品房坐落为大兴区生物医药基地综合配套区地块商业金融项目12#办公、商业楼6层603。产权登记转移登记：商品房交付使用后，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照附件八补充协议约定执行。
2016年6月27日，潘南珍（出卖人）与王进龙（买受人）签订北京市存量房屋买卖合同，合同约定：房屋基本情况出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为【楼房】，坐落为北京市生物医药基地综合配套区地块商业项目12#办公、商业楼6层。该房屋所在楼栋建筑总层数为：25层，其中地上24层，地下1层。该房屋所在楼层为6层，建筑面积共79.31平方米，房屋权属情况：该房屋所有权证证号为：京房售证字（2012）XXXX号Y1549840。该房屋的抵押情况为未设定抵押。成交价格、付款方式及资金划转方式：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币140万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为45万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金2万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。关于贷款的约定：买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人：买受人拟贷款金额为人民币70万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用；房屋的交付：出卖人在乙方打第一笔首付款给甲方当日将该房屋交付给买受人。权属转移登记：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起251日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续。（二）买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后7个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15内日向买受人支付。（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付相当于房价总款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。
2016年6月27日，潘南珍（甲方，出卖人）与王进龙（乙方，买受人）、链家公司（丙方，居间方）签订补充协议，合同约定：第一条房屋状况及成交价格：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价总计为人民币185万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金：乙方于2016年6月27日向甲方支付定金人民币2万元。乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。2、房屋所权证取得：甲方承诺在2016年12月31日前（约定时间或条件）取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋所权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续3、。还款解押：该房屋为设定抵押。4、房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。5、首付款：（1）乙方于2016年8月5日前（请约定支付时间或条件）将第一笔首付款人民币88万元（不包含前期支付全部订金）以自行支付的方式支付甲方；（2）乙方于过户前三个工作日（请约定支付时间或条件）将第二笔首付款人民币25万元以理房通托管的方式支付甲方。6、申请购房贷款：甲乙双方应于网签后5个工作日内（请约定时间或条件）共同前往贷款机构办理贷款申请手续。7、权属转移登记：甲乙双方同意，在银行批贷后5个工作日内（请约定时间或条件）甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。第四条违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三人的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。丙方收取乙方的所有费用不予退还。4、在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。
2016年6月27日，潘南珍（甲方，出卖人）与王进龙（乙方，买受人）、链家公司（丙方，居间方）还签订了买卖定金协议书、居间服务合同。
2016年6月27日，王进龙给付定金20000元，由潘南珍出具了收据。2016年8月1日，王进龙通过转账方式支付880000元首付款，潘南珍将涉案房屋交付王进龙使用。
2017年9月6日，潘南珍取得了大兴区天华街9号楼16号楼6层603室（涉案房屋）的不动产权证书。
本案在审理过程中，王进龙称：潘南珍未能在合同约定的2016年12月31日取得涉案房屋的产权证书，无法办理过户手续，2017年3月17日北京市出台房屋新政，王进龙虽然仍具备购房资格，但是不能办理涉案房屋的抵押贷款，直到潘南珍取得产权证书，双方进行协商，扣除潘南珍不能及时办证违约金全额支付剩余房款，双方继续履行合同。
潘南珍称：未能按时取得产权证书，并非潘南珍本人的行为所致，系新旧税务系统差异原因；且潘南珍签了补充协议并未收到，直到2017年10月8日才收到补充协议。在取得产权证书后，潘南珍积极及时与中介公司联系，要求王进龙履行合同，但是王进龙没有按照合同约定办理网签手续，且不履行给付房款的义务。因为王进龙应按约定支付250000元房款，然后办理过户手续时给付700000元，但是王进龙一直不支付房款，严重了违反了补充协议的约定，应承担2017年10月至今逾期付款违约金，所以若继续履行合同，王进龙必须支付剩余房款950000元和2017年至今的逾期付款违约金300000元。
一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩权并对当事人提交的证据进行质证的权利。链家公司经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。王进龙与潘南珍签订的北京市存量房屋买卖合同及王进龙、潘南珍、链家公司签订的补充协议，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。因潘南珍未能在合同约定的2016年12月31日取得涉案房屋的不动产权证书，已经构成违约，理应承担违约责任，虽双方约定在银行批贷后5个工作日内共同办理所有权转移登记手续，恰逢此时北京市出台房产新政，但王进龙不具备贷款资格，不能通过贷款方式支付700000元房款。直至2017年9月6日，潘南珍取得涉案房屋的不动产权证，双方就合同继续履行和违约金支付协商一直未能达成一致意见。对潘南珍提出王进龙不能支付剩余房款构成违约，要求王进龙支付2017年10月至今逾期付款的违约金300000元的反诉请求，没有依据，法院不予支持。现双方均表示愿意继续履行合同，对潘南珍要求王进龙一次性给付剩余购房款950000元的反诉请求，王进龙表示同意支付，法院不持异议；对王进龙要求潘南珍协助办理涉案房屋的过户手续的诉讼请求，法院予以支持。现潘南珍已经实际交付王进龙使用涉案房屋，且王进龙并未提供逾期办理产权证书实际损失的证据材料，对王进龙要求潘南珍支付自2017年1月1日至潘南珍取得房屋产权登记证书之日止的违约金（以本金1850000元为基数，按照日万分之五计算）的诉讼请求，法院酌情确定潘南珍一次性给付王进龙逾期办理产权证的违约金50000元为宜。判决：一、王进龙于判决生效后10日内给付潘南珍剩余购房款950000元；二、潘南珍于判决生效后10日内给付王进龙逾期办证违约金50000元；三、潘南珍于判决生效后10日内协助王进龙办理位于北京市大兴区天华街9号楼16号楼6层603室的过户手续；四、驳回双方的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案之争议焦点为潘南珍应支付王进龙逾期办证的违约金数额。根据王进龙、潘南珍、链家公司签订的补充协议约定，潘南珍应在2016年12月31日前取得涉案房屋所有权证。但是潘南珍实际取得涉案房屋不动产权证书的日期为2017年9月6日，故潘南珍已构成违约，理应承担违约责任。对于违约金的具体数额，王进龙主张应按照双方约定支付自2017年1月1日至潘南珍取得房屋产权登记证书之日止的违约金（以本金1850000元为基数，按照日万分之五计算），一审法院考虑本案之实际情况，依法酌定潘南珍一次性给付王进龙逾期办理产权证的违约金50000元并无不妥。王进龙上诉坚持该项诉求，但并未针对潘南珍逾期办理产权证书给其造成的实际损失提供证据予以证明，故其该项主张，因事实依据不足，本院不予支持。另，一审法院根据相关法律规定、本案之实际情况及各方当事人的意见，判决王进龙给付潘南珍剩余购房款950000元、潘南珍协助王进龙办理涉案房屋过户手续均是正确的，依法驳回王进龙、潘南珍的其他诉讼请求亦无不妥，本院予以确认。
综上所述，王进龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由王进龙负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 管元梓
审 判 员 杨志东
审 判 员 史 伟
二〇一八年八月二十七日
法官助理 余 未
书 记 员 黄雅楠