安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第03262号
上诉人（原审原告）：陈泓。
被上诉人（原审被告）：安徽文越投资置业有限公司，住所地合肥市桐城路4号二层，组织机构代码69282966-0。
法定代表人：阳四清，董事长。
委托代理人：高林，安徽天德律师事务所律师。
委托代理人：刘金鑫。
上诉人陈泓因商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2014）包民一初字第00368号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
经审理查明：2010年12月28日，安徽文越投资置业有限公司（以下简称文越公司）经合肥市房地产管理局批准取得其开发建设的位于合肥市包河区一环路与曙光路交口兰亭公寓3#楼的商品房预售许可证（合房预售证第20100924号）。
2011年1月12日，陈泓就购买兰亭公寓3幢2401号房向文越公司支付定金2万元。同年1月26日，陈泓与文越公司签订商品房买卖合同一份，载明：“陈泓购买文越公司开发建设的位于合肥市南一环与曙光路交口兰亭公寓3幢2401号住宅房，建筑面积40.14平方米，单价8628.40元／平方米，总价346343.98元，付款方式为陈泓于签订合同时一次性付清全款，交付期限为文越公司应当于2012年12月31日前，将取得建设工程规划许可证（正本）并符合合同约定的商品房交付，同时，合同就逾期交房违约责任中继续履行部分作出约定，即逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，文越公司按日向陈泓支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行”。在合同附件四即双方于同日又签订的补充协议中载明：“合同售价中包含政府明文规定的明码标价书内所有项目（含合同补充协议第8条）所列精装修费用，即文越公司对房屋进行装修，装修交付时间为2013年6月30日前，逾期未完成，文越公司每日按房屋总房款的万分之一向陈泓支付违约金，装修标准为：卫生间门为优质木门，室内墙面为立邦或同等档次的乳胶漆，室内地面为品牌强化木地板，卫生间内墙为品牌瓷砖，卫生间顶棚为铝扣板吊顶，卫生间地面及阳台地面为品牌地砖，卫生间内的面盆、水龙头、淋浴龙头、坐便器均为国内一线品牌品质，开关及插座为品牌产品，杰具为品牌吸顶灯，厨房内橱柜（含台面）为一线品牌，水槽（含龙头）为欧琳或同等品质，油烟机为华帝或同等品质，阳台封闭”。上述合同及协议签订后，陈泓按约付清购房款。
2013年6月30日，涉案兰亭公寓3#楼精装修工程完工并通过验收。同年7月31日，涉案兰亭公寓3#楼的建设工程经规划、消防、国土、供水、人防、地震、环保、房产、民政部门共同参与下通过合肥市人民政府联合验收，工程竣工验收结论为：经对申请文件、资料审查、组织现场查勘，综合各部门验收意见，该项目符合要求，验收合格。
另查明：文越公司提供的合肥市建设工程造价管理站于2013年8月22日作出的关于兰亭公寓项目竣工备案等问题协调会纪要（合造价函（2013）11号）证明：涉案兰亭公寓3#楼施工单位系浙江昆仑建设集团股份有限公司（以下简称“昆仑公司”），2012年12月26日经文越公司组织监理单位安徽华夏建设监理有限责任公司（以下简称“华夏监理公司”）、施工单位昆仑公司、设计单位广东省机电建筑设计研究院（原广东省电子机械工业设计研究院）四方共同对施工单位昆仑公司合同承包范围已完工程进行了竣工验收，同时投入使用。由于文越公司与兰亭公寓施工方昆仑公司在履行涉案建设工程施工合同中存在争议，从文越公司提供的施工房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表中能证明：涉案兰亭公寓3#楼已分别通过勘察单位合肥市勘察院有限责任公司、设计单位广东省机电建筑设计研究院、监理单位华夏监理公司、建设单位文越公司验收盖章，独缺施工单位意见及盖章。
陈泓诉至原审法院，请求判令：1、文越公司支付逾期交房违约金（以已付购房款346343.98元为基数，自2013年1月1日起至文越公司交付合格房屋之日止，按每日万分之二计）；2、逾期装修违约金（以已付购房款346343.98元为基数，自2013年7月1日起至文越公司完成符合合同约定的房屋装潢时止，按每日万分之一计）3、并由文越公司承担本案诉讼费用。
再查明：陈泓于2014年3月11日与文越公司办理涉案房屋的交付手续。原审庭审中，陈泓就其诉称主张的文越公司逾期完成所售房屋装修事实未向法庭提供证据证明。
原判认为：陈泓与文越公司签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，且其合同内容及形式均不违反法律禁止性规定，应系合法有效，双方均应按约履行各自义务。
本案争议的焦点：一、涉案房屋的交付时间，即涉案房屋是否存在系陈泓主张按双方当事人签订的商品房买卖合同约定的于2012年12月31日将符合交付条件的毛坯房交付及按后一份补充协议约定的于2013年6月30日将完成精装修的房屋交付的两次交付事实，还是文越公司辩称的按后一份补充协议约定的于2013年6月30日前将完成精装修的房屋交付；二、逾期交房违约金标准。补充协议中关于逾期交付精装修房屋违约条款是否系对商品房买卖合同约定的逾期交房违约条款予以变更后作出的重新约定。该院认为，对于焦点一，双方在签订商品房买卖合同后，又在该合同附件四即补充协议上签名盖章，结合合同及补充协议的关于涉案房屋的价格及交付房产标准的约定来分析，涉案房屋的售价系包含政府明文规定的明码标价书内所有项目（含合同补充协议第8条）所列精装修费用，交付的房屋需满足取得建设工程规划许可证（正本）及已完成协议约定的精装修义务，故此，合同中虽约定文越公司应于2012年12月31日将符合交付条件的毛坯房交付，但因双方当事人在补充协议中又约定文越公司要对房屋进行精装修，结合在房地产交易惯例中交易房屋系一次性交付的通行做法，该院认定双方对涉案房屋的交付时间应系双方签订的补充协议约定的完成精装修的交付截止时间即2013年6月30日。
对于焦点二，因双方当事人签订的补充协议关于交房标准的约定系在原签订的合同关于毛坯房交付约定的基础上增加文越公司要额外对所售房屋进行精装修义务，系加重了文越公司对所售房屋交付标准义务，而对精装修房的逾期交付所承担的违约责任在补充协议中又作出明确约定，故应认定为双方当事人对原合同约定的逾期交房违约条款予以变更后在补充协议上作出的重新约定。本案中，陈泓负有按约支付购房款义务，文越公司负有于2013年6月30日交付完成精装修并符合房屋质量标准的涉案房屋的义务。从文越公司提供的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表中明确载明除缺施工单位意见及盖章外，其他相关单位均已通过对3#楼的竣工验收，而施工单位未在竣工验收备案表盖章的原因系施工单位因在履行涉案建设工程施工合同中与文越公司存在争议所致。经庭审查明，陈泓已全额付清购房款，而涉案房屋所处的3#楼已于2012年12月26日经文越公司组织监理单位华夏监理公司、施工单位昆仑公司、设计单位广东省机电建筑设计研究院四方共同对施工单位昆仑公司合同承包范围已完工程进行了竣工验收，又于2013年6月30日通过相关单位组织的精装修竣工验收，并于同年7月31日通过合肥市人民政府联合验收，故应认定文越公司对上述所售房屋在通过合肥市人民政府联合验收后即符合房屋交付条件。陈泓诉称主张涉案房屋尚未取得建设工程规划许可证（正本）并认为房产交付不符合同约定，该院认为，由于涉案房屋已经相关部门验收合格，导致商品房未取得建设工程规划许可证（正本）原因系施工单位因在履行涉案建设工程施工合同中与文越公司存在争议后未在竣工验收备案表盖章原因所致，并非系房屋质量不合格造成，因文越公司对上述所售房屋在通过合肥市人民政府联合验收后即符合房屋交付条件，且既不会影响购房者对房屋的使用，也不会影响居住安全，故陈泓上述主张该院不予支持。
由于双方签订的补充协议中关于房屋交付期限的约定系2013年6月30日，而文越公司所售的涉案房屋直到2013年7月31日才通过合肥市人民政府联合验收，且于2014年3月11日方与陈泓办理领房验收交接手续，对此，文越公司因对其逾期交房，依法应按补充协议中的约定承担违约责任。陈泓诉称主张文越公司支付逾期交房违约金的请求，符合事实及法律规定，该院予以支持，但其诉称逾期违约金的计算起始时间及违约金标准与事实不符，该院认定文越公司应自2013年7月1日起按已付房款的每日万分之一标准计付逾期交房违约金；陈泓诉称主张文越公司支付逾期装修违约金的请求，因文越公司已提供证据证明其涉案楼房已于补充协议约定的时间即2013年6月30日完成精装修并已通过竣工验收，而陈泓并未提供证据证明文越公司存在逾期完成所售房屋装修的事实，故对其该项请求，该院不予支持。文越公司辩称逾期交房违约金应按已付房款自2013年7月1日起以每日万分之一计付的意见，符合事实及法律规定，该院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、安徽文越投资置业有限公司向陈泓支付逾期交房违约金8763元（以已付购房款346343.98元，自2013年7月1日起至2014年3月11日止，按每日万分之一计），于判决生效之日起十日内一次付清；二、驳回陈泓的其他诉讼请求。案件受理费404元，其他诉讼费100元，计504元，陈泓负担251元，文越公司负担253元。
陈泓上诉称：1、一审法院关于案涉房屋的交付时间的事实认定错误。本案中涉及两份合同、两次交付时间，一是毛坯房的交付时间、一是精装修房的交付时间，二者并不冲突，原审法院也认定了两份合同的效力，但却否认了毛坯房的交付，直接认定精装修房的交付时间没有依据。2、一审法院关于逾期交房违约金和逾期装修违约金的标准认定错误。双方合同对于逾期交付房屋的违约金和逾期交付装修的违约金分别予以约定，一审法院仅根据补充协议，武断认为合同约定的逾期交房违约金无效错误。3、原审法院认定案涉房屋符合交付条件错误。双方合同约定的交付条件是文越公司取得建设工程规划许可证（正本）并符合合同约定的商品房交付，但文越公司并未取得该规划许可证（正本），明显违约，应承担违约责任，原审法院仅依据案涉房屋验收合格即免去了违约责任，没有依据。且案涉房屋证件不齐，无法租赁或买卖，造成本人未取得完整的产权。综上，请求撤销原审判决，改判支持本人一审全部诉讼请求，诉讼费用由文越公司承担。
文越公司辩称：1、兰亭公寓交房时间应为2013年6月30日。双方签订的合同分为格式条款和补充协议，补充协议是具体的约定，具有递进、补充、替代并覆盖前面格式合同的内容，双方附件四关于装修标准的约定，证明交房时间是2013年6月30日。根据市场精装修交房惯例，只能交付一次。业主在整个购房过程中都是认可按照2013年6月30日作为交房时间。2、兰亭公寓的逾期交房违约金应为日万分之一。根据补充协议约定，逾期交房的违约金为日万分之一，取代了前面格式条款中日万分之五的约定。已有90%以上户业主愿意接受按日万分之一的违约赔偿，且已有生效判决予以确定，反映出该赔偿标准的合理性。案涉房屋质量合格，具备使用功能，业主损失可以避免。3、兰亭公寓2013年7月31日竣工联合验收合格，具备合同交付条件。案涉房屋已于2012年12月26日经本公司组织监理单位、施工单位、设计单位四方进行竣工验收，于2013年6月30日通过精装修验收，2013年7月31日完成规划部门组织的联合验收，并组织了竣工综合验收，房屋完全具备使用功能。仅因为施工单位拒绝签字盖章，才导致本公司无法办理后续手续。兰亭公寓竣工后，规划部门进行查验并作出处罚决定，并通过联合验收，该工程竣工验收资料已通过规划部门的查验合格，符合合同的约定。4、业主提出本公司自2013年7月1日起另外承担日万分之一逾期精装修违约金，无事实和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，文越公司提供一份2014年8月7日由陈泓出具的《收条》，反映陈泓已收到文越公司支付的逾期交房违约金8763元及诉讼费用253元。陈泓对于收到上述款项的事实予以确认。
本院认为：陈泓与文越公司签订的《商品房买卖合同》及相关的补充协议，系双方当事人真是意思表示，内容未见违反强制性法律法规规定的情形，应合法有效，双方均应按约履行。
关于案涉房屋的交付时间问题，双方当事人在已签订的《商品房买卖合同》及补充协议中对案涉房屋的交付时间存在不同的约定，但根据上述合同及补充协议约定的内容，再结合履行情况来看，能够反映陈泓所购买的房屋为精装修房屋，并非毛坯房，双方补充协议已对精装修房屋的交付时间有明确约定，该约定应视为对之前合同中约定的毛坯房交付时间的变更，该约定符合双方当事人对所购房屋特点及交付标准的约定，应以该约定的时间作为双方就案涉房屋交付时间的最终约定，即2013年6月30日。陈泓主张案涉房屋应交付两次的意见，不符合双方合同及补充协议的约定，也不利于合同的实际履行，对其该节上诉意见，本院不予采信。
关于案涉房屋的交付条件问题，根据双方合同及补充协议的约定，案涉房屋的交付条件应为取得《建设工程规划许可证（正本）》及完成补充协议约定的精装修义务。根据文越公司提供的案涉工程的竣工验收备案表、合肥市建设工程造价管理站的协调会纪要、案涉精装修工程的竣工验收报告、合肥市建设工程竣工联合验收意见书等证据，再结合部分业主已收房入住的实际情况，能够反映案涉工程已通过验收并投入使用，至于案涉房屋存在没有取得《建设工程规划许可证（正本）》系因施工单位与文越公司履行案涉建设工程施工合同中存有争议未在竣工验收备案表盖章所致，非因工程质量不合格造成，鉴于案涉工程已经合肥市人民政府联合验收并实际投入使用，案涉房屋应视为已符合交付条件，原审法院对该节事实认定妥当，本院予以确认。对于陈泓上诉主张案涉房屋不符合交付条件的意见，本院不予支持。
虽然案涉房屋应于2013年6月30日前交付，但文越公司没有书面通知陈泓交房，文越公司应承担逾期交付的违约责任。根据双方补充协议中约定的逾期交房违约金计算标准以及陈泓主张的违约金计算的截止时间，原审法院判令按照陈泓的已付房款数额，自2013年7月1日起，按照日万分之一标准计算至2014年3月11日，即陈泓实际办理案涉房屋的交付手续之日适当，本院予以维持。对于陈泓主张按照日万分之五的标准予以计算的意见，因双方已在补充协议中对此予以变更，对其该项请求不予支持。鉴于一审判决以后，文越公司已于2014年8月7日将一审判决其应承担的违约金8763元及一审诉讼费用253元支付给陈泓，已实际履行了该项判决及应负担的诉讼费用，本院对此予以确认。
综上，原审法院认定事实清楚，判决适当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费404元，由陈泓负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 余海兰
二〇一四年十二月一日
书 记 员 朱 敏
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。