湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘09民终516号 上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南兴盛水利水电工程建设有限公司，住所地长沙市。 法定代表人：肖松林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙月明，湖南金顺达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张爱青，男，1964年1月28日出生，汉族，住南县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：喻赛希，女，1967年7月17日出生，汉族，住南县。 上述两被上诉人之共同委托诉讼代理人：钟剑，湖南金剑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朱建平，男，1969年11月16日出生，户籍地湖南省华容县。 委托诉讼代理人：李清，南县法律援助中心律师。 原审被告：南县水务投资开发有限公司，住所地南县。 法定代表人：孟祥胜。 上诉人湖南兴盛水利水电工程建设有限公司（以下简称兴盛公司）因与被上诉人张爱青、喻赛希、朱建平，原审被告南县水务投资开发有限公司（以下简称水务投公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省南县人民法院（2017）湘0921民初748号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人兴盛公司之委托诉讼代理人孙月明，被上诉人张爱青、喻赛希之共同委托诉讼代理人钟剑，被上诉人朱建平之委托诉讼代理人李清均到庭参加诉讼。原审被告水务投公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴盛公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张爱青、喻赛希全部一审诉讼请求，支持兴盛公司的反诉请求，或发回重审，由张爱青、喻赛希、朱建平承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.原审程序严重违法，张爱青、喻赛希、朱建平庭后提交的证据原件未向兴盛公司出示，剥夺兴盛公司的诉讼权利；2.本案朱建平与张爱青、喻赛希利用兴盛公司合同抵债的行为，不对兴盛公司发生法律效力，一审认定兴盛公司与张爱青、喻赛希签订了《房屋买卖合同》，具有房屋买卖合同关系，属于事实认定、法律适用错误；3.为了应对本案的恶意诉讼，兴盛公司遭受了4万元损失，应当得到赔偿，一审不予认定，有违诚信原则；4.应从合同约定的交房时间即2010年8月10日或张爱青、喻赛希的调查笔录时间即2011年6月20日起计算张爱青、喻赛希赔偿请求权的诉讼时效，本案中，其损害赔偿请求权已超过诉讼时效。 张爱青、喻赛希辩称，房屋买卖合同系双方真实意思表示，张爱青、喻赛希与朱建平不存在债权债务关系，亦非恶意串通，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持一审判决。 朱建平辩称，其行为系委托代理行为，该责任应由委托人承担，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律准确。请求二审驳回上诉，维持一审判决。 水务投公司未到庭未予答辩。 张爱青、喻赛希向一审法院起诉请求：1.兴盛公司立即履行《商业门面买卖合同》义务，为张爱青、喻赛希所购的商业门面办理所有权证予以交付，并立即交付所购商业门面；2.如不能履行致合同无效，则由兴盛公司立即返还所支付的购房款697008元并承担已付购房款一倍的赔偿责任；3.判令兴盛公司承担使用张爱青、喻赛希已付购房款期间的利息以及该商业门面的溢价部分损失；4.由兴盛公司、朱建平承担本案诉讼费及张爱青、喻赛希为维权的全部花费。 兴盛公司向一审法院反诉请求：1.判令张爱青、喻赛希与兴盛公司签订的《商业门面买卖合同》无效；2.判令张爱青、喻赛希赔偿兴盛公司损失4万元；3.由张爱青、喻赛希承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2002年9月29日，南县乐通堤防工程建设有限公司（现已被注销）通过国有土地出让的方式取得了位于兴盛大道宝塔湖段面积为16333平方米的国有土地使用权证，使用年限为四十年。2005年1月20日，兴盛公司取得了上述土地使用权，并办理了南国用（2005）第D20XX-X号的土地使用权证。兴盛公司为了开发此块有使用权的土地，向有关建设部门申请，于2007年4月18日获准了该地上建设商业综合楼，命名为“兴盛宾馆”（有南县建设局颁发的南建规[2007]工程GJ003号建设工程规划许可证在卷佐证），建设单位为乐通公司。乐通公司系国有企事业单位，兴盛公司系经营性企业，二公司名为二块牌子，实为一套班子；2007年元月7日，乐通公司与郭汉光签订了《南县乐通兴盛大楼建设施工承包合同》，明确指明乐通公司兴盛小区大楼门面和附楼工程承包给郭汉光承建。随后，兴盛公司向郭汉光发出了聘书，2007年元月8日，在湘兴水发（2007）5号、6号文件中：聘请郭汉光同志为兴盛公司南县乐通公司兴盛小区大楼项目经理，朱建平为财务主管，对郭汉光的聘期为二年，2007年2月6日开工。2008年9月10日，办理了商品房预售许可证南房预许字［2008］第5号，2008年10月1日竣工，2010年7月1日通过验收。此工程承包以郭汉光三合伙人为主，朱建平是合伙人之一，需带资入场。按工程进度分期由发包方付款给承包方，郭汉光又挂靠南县茅草街城镇建设综合开发公司开发。在施工中由于资金紧张，严重影响工程进度，朱建平四处融资，其中在2006年1月就涉及张爱青、喻赛希63万元（张、喻二人为夫妻关系），时至2010年1月18日，兴盛公司为了缓解建造工程上的缺口向朱建平出具委托书，载明：“湖南兴盛水利水电工程建设有限公司现有门面、住房位于兴盛大道现南华路交叉口，全权委托朱建平办理银行按揭、抵押贷款、出卖等事项。并办好有关手续，特此委托”。事后，朱建平曾劝说鼓动张爱青、喻赛希夫妇购买兴盛公司所开发的商业门面房，并向其夫妇出示了相关手续（其中就有委托书）和他人购买合同，以及预售房许可证，足以使人相信此事可信。时至2010年5月28日，张、喻夫妇才分别与兴盛公司签订了《商业门面买卖合同》。在与张爱青所签合同中约定：“门面位置为兴盛小区项目附楼第一层临兴盛路（商铺）西起第12间门面长度为22.38米，门面宽度为6米，建筑面积134.04平方米，该门面编号为12号；门面售价为每平方米4000元，总额伍拾叁万陆仟壹佰陆拾元整，签订本合同之日起付全部房款的60%，即：叁拾贰万壹仟陆佰玖拾陆元，余款由兴盛公司负责为张爱青办理银行按揭贷款的方式给付，兴盛公司应当于2010年8月10日前交付门面，门面的房屋所有权证和国有土地使用证由兴盛公司办理，并承担办证费用。若兴盛公司逾期交房，即按总房款的千分之十五的月息向张爱青支付违约金。”在与喻赛希所签的合同中门面号为13号，宽度为7米，门面长度为22.38米，建筑面积156.38平方米，门面房款总额陆拾贰万伍仟伍佰贰拾元，签订合同之日起付房款叁拾柒万伍仟叁佰壹拾贰元，其它合同内容相同，另双方约定了其他事宜。上述两份合同均盖有兴盛公司的印章和法定代表肖松林的印章。合同签订后，朱建平于同日开出收条：“今收到张爱青交来门面购房首付款合计陆拾玖万柒仟零捌元整（697008元）。”并加盖有兴盛公司乐通兴盛小区项目部印章予以确认，签订合同时，诉争门面已建成。直至张爱青、喻赛希提起诉讼，兴盛公司未向其交付门面和办理房屋所有权证、国有土地使用权证。 2012年1月5日，兴盛公司将诉争门面登记在乐通公司名下。2013年7月2日，原南县水利局向南县人民政府报请，印发了南水报[2013]36号文件，文件载明“……我局决定将所属二级单位（南县水利局挖泥船队、事业单位）南县乐通公司在兴盛大道经营的兴禹国际大酒店的房产、地产权证变更到水务投公司名下，作为其注册资本，并同时将兴禹国际大酒店的房产、国土无偿划拨给水务投公司……”。该文件经南县人民政府批准。 兴盛公司与乐通公司在兴盛小区建设过程中虽有名称混淆，后乐通公司已被注销，本案诉争门面转移至水务投公司名下，故依法追加标的物接受人为本案被告。水务投公司登记的公司类型为有限责任公司（国有独资），股东及出资人为南县人民政府。2013年7月4日，原登记在乐通公司名下的土地使用权、房屋产权已完成了法律程序和标的物转移。水务投公司获得了南国用（2013）第1815号土地使用权证就充分说明了这一事实，从而致使兴盛公司的代理人朱建平与张爱青、喻赛希所签订的《商业门面买卖合同》不可实现；此类购房合同中的买方为了维护自己的权益，曾采取各种形式、途径，力争最大限度的维权，找合同中甲方单位、合同直接签订人及有关部门反映。张爱青、喻赛希夫妇就是直接找合同签订人之一，况且，朱建平曾来法院应诉时对此不予否认。 张爱青、喻赛希坚持以已同兴盛公司签订了《商业门面买卖合同》，朱建平开出了收条，有兴盛公司给朱建平的授权委托书为由，要求兴盛公司立即履行合同约定；若履行不能，返还购房款697008元，并承担已付购房款一倍的赔偿责任。兴盛公司基于张爱青、喻赛希的诉讼主张，在本案诉讼中提起反诉，以张爱青、喻赛希和朱建平恶意串通为由，自认代理人朱建平与张爱青、喻赛希所签订的《商业门面买卖合同》无效，兴盛公司不应承担本案任何责任；并对造成聘请诉讼代理人抗辩诉讼而支付了代理费损失40000元，要求予以赔偿。另外，在开庭之日有关主要诉讼证据的原件核对，因持原件当事人出差在外，经多数当事人的诉讼代理人同意，庭后递交核对，事后张爱青、喻赛希和朱建平均向法院提交原件，经审查无异，并有已确认的鉴定证明佐证。 一审法院认为，本案争议的焦点为：一、张爱青、喻赛希与兴盛公司的委托代理人朱建平所签订的《商业门面买卖合同》是否有效；二、造成《商业门面买卖合同》不能实际履行的主体、归责；三、诉讼时效是否超过；四、兴盛公司的反诉请求是否应予支持。 一、对《商业门面买卖合同》效力的认定。（一）根据《中华人民共和国合同法》相关法律规定；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护，当事人不得擅自变更或者解除合同。本案中，朱建平持兴盛公司授权委托书和登记在兴盛公司名下的门面房相关资料，将诉争门面房屋西起12号、13号出卖给张爱青、喻赛希，并签订了《商业门面买卖合同》，系朱建平在代理权限范围内的代理行为，由此所导致的民事责任应当由委托人兴盛公司承担。（二）本案商业门面买受人张爱青、喻赛希夫妇虽说从2006年起近一年的时间筹资给朱建平63万元，后拿走5万元尚余58万元是否挂靠朱建平入股投资，还是借贷，没有合法有效的直接证据在卷佐证。但现实中张爱青、喻赛希夫妇从兴盛公司代理人朱建平手中取得了购买商业门面的合法手续，即所签《商业门面买卖合同》应系双方当事人真实意思的表示，合法有效。（三）兴盛公司在本诉和反诉中一直强调的，张爱青夫妇与朱建平存在恶意串通，严重损害了公司利益，应予赔偿的问题，是自己主观意识的表示，其责任的承担主体应当是委托人兴盛公司，至于如何追责，与张爱青夫妇无直接关系，而是另一个法律关系。张爱青夫妇作为一般普通城镇居民，要谙知如此复杂的买卖法律关系，从中甄别代理权限的真假，是不现实的。故兴盛公司提出，张爱青夫妇与朱建平恶意串通，形式合法而实质不合法的《商业门面买卖合同》无效，理由不充分，证据不足，不予支持。 二、关于《商业门面买卖合同》不能实际履行的诉讼主体和归责。1.诉讼主体，本诉因《商业门面买卖合同》所引发，出卖方为兴盛公司，买受方为张爱青、喻赛希，出卖方的代理人为朱建平，标的物的最终权属人为水务投公司，故水务投公司应成为本案的诉讼主体。至于其它相关单位，因没有直接参与购房合同的签订，而且乐通公司已被注销，故本诉中的诉讼主体参与人是符合法律规定和客观事实的。2.归责，本诉通过当事人的举证，相互质证并结合全案所查明的事实，已确认本案购房合同有效，本诉张爱青已于2010年5月28日按合同约定向兴盛公司的代理人朱建平交付所购商业门面12号、13号全部购房款的60%即697008元。有朱建平开出的收条为据，但兴盛公司未按合同约定，于2010年8月10日前将门面交付给张爱青、喻赛希并办理门面过户手续，已构成违约。兴盛公司将诉争门面的所有权登记在乐通公司名下，而兴盛公司与乐通公司是二块牌子一套班子，但在《乐通公司报建的兴盛宾馆建设工程（含住宅开发工程）权属问题界定的协议》中第二条第六项已明确说明：“甲方（兴盛公司）自愿承担该工程的建设，预、销售和抵押按揭等相关事项所引起的一切经济纠纷和法律责任丙方（南县茅草街城镇建设综合开发公司）概不负责”。2013年6月24日，经南县人民政府批准成立水务投公司，2013年7月2日，原南县水利局有关部门将原乐通公司名下的房屋产权划归给水务投公司，本案诉争门面的房屋产权也在其内。2013年7月4日，水务投公司获得乐通公司名下的房屋产权和土地使用权，由此，致使张爱青、喻赛希要求兴盛公司交付门面并办理所有权证转移的登记请求客观上无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的有关规定：“……导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任……”。本诉张爱青、喻赛希在诉求第（二）、（三）项中，已明确表明：如果因兴盛公司履行不能合同无效，则应立即返还697008元购房款。但张爱青、喻赛希在主张自己的权益过程中对买受房屋的状况、手续等相关事项未尽到合理的注意义务，在诉争门面房于2013年7月4日已划至水务投公司名下后，造成损失的扩大应承担一定的责任，承担已付购房款一倍损失的30%。而兴盛公司、朱建平未尽明确告知义务应承担主要责任，并承担已付购房款一倍的主要赔偿责任70%和返还购房款及资金占有利息的责任。为此，对张爱青、喻赛希合理的诉求应予支持。对张爱青、喻赛希要求判令兴盛公司、朱建平承担商业门面的溢价部分损失和其他费用开支，因其证据不足，不予支持。涉及兴盛公司违约责任，张爱青、喻赛希未在诉求中提出，人民法院采取不告不理原则处置。对兴盛公司请求在本诉中，不应承担对张爱青、喻赛希购买商业门面所造成的全部经济损失，因法律事实与证据不充分不予支持。朱建平依兴盛公司的委托，况且又是兴盛小区工程建设项目部财务主管，是依职权行为，不应在本案中承担责任，朱建平是否在行使代理权所签合同的事项中违背了委托人的真实意愿，造成委托人的重大经济损失，是另一法律关系，故对兴盛公司要求朱建平承担全部赔偿责任的请求，不予支持。追加水务投公司为本诉被告参与诉讼，是基于诉争标的物商业门面落至该公司名下，经查明是一种政府行政行为所致，且与张爱青、喻赛希之间无直接商业门面房合同关系，水务投公司亦不应成为本案责任人，不承担对张爱青、喻赛希的赔偿责任。 三、兴盛公司认为张爱青、喻赛希超诉讼时效，片面强调没有直接找兴盛公司行使自己的诉权，但张爱青、喻赛希直接找兴盛公司的代理人朱建平，仍是一种主张自己权利的方式，况且，朱建平的诉讼代理人在庭审中对此不予否认，故对兴盛公司认为张爱青、喻赛希已过诉讼时效的观点不予支持；另外，对兴盛公司认为张爱青、喻赛希、朱建平在举证中没有提供原件，且证据有假，这与事实不符，亦不予支持。 四、对兴盛公司的反诉请求：基于上述对本诉当事人之间的焦点认定的观点，故对兴盛公司所提的反诉请求不予支持。兴盛公司参与本诉是诉讼参与人的基本义务，而且其没有理由证明与本诉无任何关系，从双方所举证据证明，兴盛公司理应是本诉主要的诉讼主体之一，是否聘请代理人参与诉讼这是兴盛公司自己的主张，法律没有强制性规定。 综上所述，对张爱青夫妇合理的诉求应予支持，不合理的诉求不予支持；兴盛公司应退还张爱青、喻赛希购房本金697008元；赔偿张爱青、喻赛希购门面房款按已支付697008元的70%计算；利息按已交付购房款数从2010年8月10日起按同期银行利率计算至判决履行完毕止。对兴盛公司的抗辩请求和反诉诉求不予支持，朱建平和水利投公司在本案中不承担责任；张爱青、喻赛希与兴盛公司所签订的《商业门面买卖合同》应予解除。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条之规定，判决：一、解除张爱青、喻赛希与兴盛公司签订的《商业门面买卖合同》；二、由兴盛公司返还张爱青、喻赛希已支付的购房款697008元；三、资金占有利息以已付购房款697008元为基数，从2010年8月10日起参照同期银行利率计算至兴盛公司履行判决之日止；四、由兴盛公司赔偿张爱青、喻赛希购房损失487905.6元；五、朱建平、水务投公司在本案中不承担责任；六、由张爱青、喻赛希夫妇承担购房款损失209102.4元；驳回张爱青、喻赛希夫妇的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告兴盛公司的诉讼请求。上述（二）、（三）、（四）项的款项限兴盛公司在判决生效后三十日内付清。案件受理费10770元，反诉费400元，合计11170元，由兴盛公司负担。 二审中，为证实房屋买卖协议真实有效，张爱青、喻赛希向本院提交本院于2017年12月6日作出的（2017）湘09民终826号民事判决。兴盛公司质证称，对该证据的关联性有异议，两案不具有可比性。朱建平对该证据无异议。水务投公司未予质证。本院经审查认为，张爱青、喻赛希提交的证据真实、合法，但不能达到其证明目的，本院不予采信。 二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案二审争议的焦点是：一、兴盛公司分别与张爱青、喻赛希签订的《商业门面买卖合同》是否有效；二、兴盛公司是否应返还张爱青、喻赛希已付购房款、支付利息并赔偿损失；三、张爱青、喻赛希是否应赔偿兴盛公司损失40000元。 一、关于兴盛公司分别与张爱青、喻赛希签订的《商业门面买卖合同》是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案中，兴盛公司出具委托书，全权委托朱建平办理银行按揭、抵押贷款、出卖等事项，朱建平持有该委托书，并以兴盛公司的名义分别与张爱青、喻赛希签订了《商业门面买卖合同》，上述行为是朱建平在代理权限内，以被代理人兴盛公司的名义实施的，对被代理人兴盛公司发生法律效力。兴盛公司分别与张爱青、喻赛希签订的《商业门面买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按该协议的约定全面履行自己的义务。朱建平向张爱青、喻赛希出具兴盛公司的委托书，足以使张爱青、喻赛希相信朱建平有权代理兴盛公司出卖房屋，故兴盛公司上诉提出，张爱青、喻赛希与朱建平恶意串通，损害兴盛公司利益，双方签订的《商业门面买卖合同》无效的上诉理由，不能成立，本院不予支持。 二、关于兴盛公司是否应返还张爱青、喻赛希已付购房款、支付利息并赔偿损失的问题。朱建平在与张爱青、喻赛希签订《商业门面买卖合同》的同日出具收条，并加盖兴盛公司乐通兴盛小区工程项目部的财务专用章，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，朱建平作为兴盛公司乐通兴盛小区工程项目部的财务主管，又持有兴盛公司出具的委托书，其出具的收条对兴盛公司发生法律效力。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，张爱青、喻赛希已按合同约定支付本案诉争门面的首付款，但兴盛公司未按合同约定交付门面，后诉争门面被划归至水务投公司名下，并办理了过户手续，致使《商业门面买卖合同》目的不能实现，兴盛公司应返还张爱青、喻赛希已付购房款、支付利息并赔偿损失。 三、关于张爱青、喻赛希是否应赔偿兴盛公司损失40000元的问题。兴盛公司提出，为了应对本案的恶意诉讼，兴盛公司遭受了40000元损失，但并未提交任何充分有效的证据予以证实，故兴盛公司的该项诉讼请求，没有事实依据，不能成立，本院不予支持。 此外，兴盛公司上诉提出，一审未将张爱青、喻赛希、朱建平在一审庭后提交的证据原件向兴盛公司出示，程序严重违法，因该情形不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定的严重违反法定程序的情形，故对兴盛公司的该项上诉理由，本院不予支持。张爱青、喻赛希提出的赔偿请求，是基于本案诉争门面不能交付，并非针对逾期交付，诉讼时效应从张爱青、喻赛希知道或应当知道本案诉争门面不能交付之日起计算，且兴盛公司没有提交充分有效的证据证实张爱青、喻赛希从何时起知道或应当知道本案诉争门面不能交付，故张爱青、喻赛希的损害赔偿请求权未超过诉讼时效。兴盛公司提出，应从合同约定的交房时间即2010年8月10日或张爱青、喻赛希的调查笔录时间即2011年6月20日起计算张爱青、喻赛希赔偿请求权的诉讼时效，本案中，张爱青、喻赛希的的损害赔偿请求权已超过诉讼时效的上诉理由，不能成立，本院不予支持。 综上所述，兴盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10770元，由上诉人湖南兴盛水利水电工程建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  蔡海鹰 审判员  黄和平 审判员  黎 娜 二〇一八年六月二十八日 书记员  邵 菲