广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第341号
原告：冯卫兵，男，1966年12月28日出生，汉族。
委托代理人：王银杰，广东富荣律师事务所律师。
被告：广州嘉扬房地产开发有限公司。
法定代表人：黄伟斌。
委托代理人：李秀英，广东国智律师事务所律师。
委托代理人：罗欢平，广东国智律师事务所职员。
原告冯卫兵诉被告广州嘉扬房地产开发有限公司（以下简称“嘉扬公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年2月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告冯卫兵的委托代理人王银杰，被告嘉扬公司的委托代理人李秀英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原被告于2011年9月15日签订一份编号为：201109143100的《广州市商品房买卖合同》（下称：《买卖合同》）及《本合同补充协议》（下称《补充协议》），《买卖合同》约定被告将其开发的，位于广州市花都区建设北路217号嘉爵园自编21栋102号，面积为241.64平方米的一幢三层商品房（别墅）以5947620元的价格出售给原告，合同及补充协议还约定了付款方式、付款时间、交房、办理产权证时间、违约责任、双方权利义务等条款。合同签订后，原告如约于网上签订交易合同之日起5日内向被告支付了全部房价的40.14%，共2387620元，余款3560000元由被告代原告办理按揭贷款后划入被告预售款监控账户，原告按约定按时、足额付清了购房款共5947620元，但被告未按约定于2011年12月31日交付房屋。被告于2012年7月10日才将房屋交给原告，迟交了190天。
另外，按合同约定，被告亦应于交楼后180天内向登记部门申请办理房地产转移登记，但被告未按约定履行该义务，迟了近几个月才办理该登记。由于被告未按约定申请办理房地产转移登记，至起诉日，登记部门尚未发房地产权证给原告。被告的行为违反了合同约定，应按总房价每日0.05%的标准向原告支付迟延交楼违约金及迟延向登记机构申请办理房地产转移登记的违约金。
期间，就补偿问题，原告找被告协商，被告表示可免除物业物管费作为补偿，但经原告多次催促，被告一直拖延支付补偿款。为保护原告的合法权益，特请求法院判决被告支付延期交楼190天的违约金及迟延向登记机构申请办理房地产转移登记60天的违约金。综上，请求法院判令：1、被告支付延期交楼190天的违约金共564837.70元（5947620元×0.05%×190天）；2、被告支付延迟向登记机构申请办理房地产转移登记60天的违约金共178428元（5947620元×0.05%×60天）；以上两项合计743265.70元。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。具体事实和理由如下：
一、原告与被告于2012年6月29日签订了《赠送物业管理服务协议》，根据该协议，原告无权向被告主张支付迟延交房的违约金。2013年6月29日，原告与被告签订了《赠送物业管理服务协议》，约定：“……甲方应在2011年12月31日前将该商品房交付乙方使用（下称：该责任）……一、甲乙双方特此确认：乙方同意甲方已按照《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定履行该责任，乙方已接受甲方所交付的该商品房，乙方同意就该责任不再向甲方提出索赔要求。”根据上述约定，原告已确认被告履行了于2011年12月31日前交付标的房屋给原告的义务，同时，原告也确认免除了被告迟延交房的违约责任，且明确同意不再向被告提出索赔要求。作为对原告的补偿，《协议》第二条约定，被告向原告赠送9个月的物业服务费。该《协议》是双方对被告迟延交房事项所达成的协议，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。《协议》签订后，被告已依约履行了支付所赠送的9个月物业服务费的义务，因此，原告要求被告支付逾期交楼违约金没有事实和法律依据。
二、原告迟延交纳契税，迟延向被告提交办理产权登记所需的相关资料，已构成严重违约，根据合同补充协议第9.1条的约定，原告无权要求被告承担迟延办证违约金。双方合同第二十一条第二款约定：“双方同意选择以下第1种方式为乙方办理《房地产权证》：1、甲乙双方共同办理……”。合同附件七：本合同补充协议第9.1条约定：“乙方须及时向房地产登记机构提供办理房地产转移登记所需的证件资料及缴纳税费（契税由乙方自行到税务机关缴纳）并将完税证明按甲方指定的时间、地点交给甲方，否则甲方不承担迟延办理《房地产权证》的任何责任。”经被告多次发函催促，原告于2013年7月24日才向税务机关缴纳契税，于2013年12月20日才向被告提交《广州市房地产转移登记申请书》，要求办理标的房屋的产权证。原告交纳契税及提供相关资料严重迟延，根据《补充协议》第9.1条的约定，被告不承担延误办理《房地产权证》的任何责任。因此原告无权要求被告承担迟延办证的违约金，其该项诉讼请求应予以驳回。
经审理查明：被告是位于广州市花都区建设北路嘉爵园项目的开发商，已取得编号为穗房预（网）字第20110429号的《商品房预售许可证》。
2011年9月15日，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）签订《商品房预售合同》（包括附件一至七）。
其中《商品房预售合同》约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区建设北路217号嘉爵园（自编21栋）102号房，该商品房建筑面积241.64平方米，其中，套内建筑面积229.65平方米。该商品房以套出售，总房价5947620元。第十二条，交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，房屋交付：甲方应当在2011年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条，延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理……2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第二十一条，产权登记：双方同意选择以下第1种方式为乙方办理《房地产权证》：1.甲乙双方共同办理，甲乙双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。第二十二条，甲乙双方共同办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第二十一条规定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金……第二十九条，关于通知的约定：本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。原告在合同通讯地址中提供的地址为：广州市花都区龙珠路13号钻石花园B1幢402房。
上述合同附件七约定，9、对买卖合同第二十一条补充如下：9.1乙方须及时向房地产登记机构提供办理房地产转移登记所需的证件资料及缴纳税费（契税由乙方自行到税务机关缴纳）并将完税证明按甲方指定的时间、地点交给甲方，否则甲方不承担延误办理《房地产权证》的任何责任。9.4双方同意，若甲方提前交付该商品房，甲方办理该商品房产权登记的期限自买卖合同第十三条约定该商品房的交付日开始计算；若甲方逾期交付该商品房，甲方办理该商品房产权登记的期限自甲方实际交付该商品房之日开始计算。14.对买卖合同第二十九条补充如下：甲乙双方的通知／函件均采用书面形式，以直接签收或特快专递邮寄送达对方。甲乙双方的通讯地址以本合同记载的为准，如果一方地址发生变更的，应在变更后第二日书面通知对方，否则，因地址变更导致无法联系对方的法律后果概由地址变更一方承担。
合同签订后，原告按约定向被告支付了首期购房款并以银行按揭方式向被告支付剩余购房款。
2012年6月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《赠送物业管理服务协议》，约定：甲方与乙方于2011年9月15日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方购买甲方开发的花都区建设北路217号嘉爵园21栋102号房，甲方应在2011年12月31日前将该商品房交付乙方使用（下称“该责任”）。就此，甲方已于2011年12月31日向乙方送达了《嘉爵园收楼通知书》。现甲乙双方经友好协商，就甲方向乙方赠送物业服务费达成如下协议条款：一、甲乙双方特此确认：乙方同意甲方已按照《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定履行该责任，乙方已接受甲方所交付的该商品房，乙方同意就该责任不再向甲方提出索赔要求。二、为感谢乙方接受甲方所交付的该商品房，甲方同意，按照《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的物业服务费月收费标准，向乙方赠送9个月的物业服务费，合计6960元。该9个月物业服务费赠送时间为2012年1月1日起计至2012年9月30日止。该期间乙方应缴纳的物业管理费由甲方承担，由甲方按时转帐至服务该楼盘的物业公司……
诉讼中，被告提供物业服务收据等证据证明其已按上述《赠送物业管理服务协议》约定向嘉爵园物业服务中心支付了上述约定赠送物业服务费期内涉案房屋的物业服务费。原告亦确认上述约定的赠送物业服务费期间，原告未向楼盘物业服务公司支付涉案房屋的物业服务费。
2012年7月10日，原告办理了收楼手续，被告将涉案房屋交付原告使用。
庭审中，原告明确由于商品房买卖合同约定被告应于2011年12月31日前交楼，在该合同约定的交楼时间后180个工作日内申请办理房地产转移登记，但被告迟延了近几个月才向登记部门申请办理房地产转移登记，故原告请求从2012年6月30日起酌情计算60天的迟延向登记机构申请办理房地产转移登记的违约金。被告对此不予认可。
被告提供如下证据拟证明由于原告迟延缴纳契税及迟延向被告提交办理产权登记所需的相关资料，因此根据合同补充协议约定，被告无须承担迟延办理产权登记的违约责任，该系列证据包括：
一、被告通过邮政特快专递向原告寄送的2013年1月25日的《关于及时缴纳契税及提交完税证明的温馨提示》及邮件详情单，该温馨提示告知原告按合同及补充协议约定及时自行到税务机关缴纳契税，并将完税证明交给嘉扬公司，否则嘉扬公司不承担延误办理房地产权证的任何责任；提示原告尽快到税务部门缴纳所购房屋的相应契税，并于2013年2月28日前将完税证明交给嘉扬公司；届时，请原告同时签署《广州市土地房屋登记申请书》、《广州市房地产转移登记申请书》等办理房屋权属转移登记手续所需的文件。该温馨提示寄往原告在《商品房预售合同》中所提供的地址。根据广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司（以下简称邮政速递公司）于2014年3月4日出具的邮件寄送、签收查询情况表显示，该件收寄时间已超一年。
二、被告通过邮政特快专递向原告寄送的《关于尽快缴纳契税及提交完税证明的再次温馨提示》及邮件详情单，该提示告知原告按税务部门的最新要求，嘉扬公司已向原告送达了缴纳契税所需的涉案房屋的分户图、面积差异报告及缴纳契税须知等资料，请原告尽快依约到税务部门缴纳契税，并将完税证明交付嘉扬公司。该提示并再次提醒原告到嘉扬公司签署《广州市房地产转移登记申请书》等。该温馨提示寄往原告在《商品房预售合同》中所提供的地址。根据邮政速递公司于2014年3月4日出具的邮件寄送、签收查询情况表显示，该件收寄日期为2013年3月6日，签收日期为2013年3月7日，由他人收。
三、被告寄送给原告的2013年4月28日的《关于缴纳契税及提交完税证明的催促函》及邮件详情单，该函件再次通知原告提交契税完税证明及签署相关文件。根据邮件详情单显示，该函亦寄往原告在《商品房预售合同》中所提供的地址。但被告未提供该函件的寄送、签收情况。
庭审中，原告否认其已收到上述三份函件。
四、《契税完税证》一份，证明原告于2013年7月24日才缴纳房屋契税，原告对此没有异议。
五、2013年12月20日原告签名提供的《广州市房地产转移登记申请书》及《广州市房地产他项权利登记申请书》各一份。原告确认其于2013年12月份才向原告提供办证所需资料。
本院认为：原告与被告于2011年9月15日签订的《商品房预售合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。依照合同约定，被告应当在2011年12月31日前将符合约定条件的涉案房屋交付给原告，被告逾期交房的违约责任为自约定交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。虽然被告于2012年7月10日始将涉案房屋交付原告使用，但本案中，原、被告于2012年6月29日签署的《赠送物业管理服务协议》已明确约定了原告同意就该责任（被告应在2011年12月31日前将商品房交付原告使用）不再向被告提出索赔要求，被告为感谢原告接受该商品房，同意向原告赠送9个月的物业服务费并按时转账至该楼盘的物业公司。被告提供的证据显示其已根据该协议的约定向楼盘物业服务公司支付了相应的物业服务费，且原告亦确认协议约定的赠送物业服务费期间原告并未向物业服务公司缴纳涉案房屋的物业服务费，现原告认为被告未按约定补偿物业服务费，与事实不符。该《赠送物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守协议约定行使权利，履行义务，现原告撇开协议的约定而要求被告承担逾期交楼违约责任无理，本院不予支持。
关于迟延向登记机构申请办理房地产转移登记申请60天的违约金。本院认为，根据商品房预售合同补充协议约定，若被告逾期交付该商品房，被告办理该商品房产权登记的期限自被告实际交付该商品房之日开始计算。涉案房屋于2012年7月10日始交付原告使用，根据上述约定，应自该日起计算办理房地产转移登记申请的时间，原告要求自2011年12月31日开始计算180天的办理房地产转移登记申请的时间，从而要求被告自2012年6月30日起承担迟延申请办理房地产转移登记违约责任没有依据，本院不予采纳。根据商品房预售合同及补充协议约定，原告应及时向房地产登记机构提供办理房地产转移登记所需的证件资料及自行到税务机关缴纳税费并将完税证明按被告指定的时间、地点交给被告，否则被告不承担延误办理《房地产权证》的任何责任。根据被告所提供的温馨提示、催促函、邮件详情单等证据显示，在原告未及时缴纳契税及提交完税证明的情况下，被告已积极以书面方式通知原告及时缴纳契税及办理相关手续。原告虽否认收到上述函件，但上述函件的收件地址均为原告在《商品房预售合同》中所提供的地址，即使原告未能收到上述函件亦不能归责于被告的原因。在被告已积极及时履行告知原告缴纳契税及提交办证资料义务的情况下，原告于2013年7月24日才缴纳契税且于2013年12月20日才向被告提供房地产转移登记申请书及房地产他项权利登记申请书等办理产权转移所需的相关资料，明显是由于原告个人原因造成被告迟延申请办理房地产转移登记。综上，原告要求被告自2012年6月30日起承担60天的迟延申请办理房地产转移登记违约金的请求没有事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、驳回原告冯卫兵要求被告广州嘉扬房地产开发有限公司支付延期交楼违约金的诉讼请求。
二、驳回原告冯卫兵要求被告广州嘉扬房地产开发有限公司支付迟延向登记机构申请办理房地产转移登记60天的违约金的诉讼请求。
案件受理费5616元，由原告冯卫兵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
审判员 陈耿俊
二〇一四年五月十二日
书记员 骆浩翔