北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第31863号
原告北京金桥巨人教育科技中心，住所地北京市朝阳区北苑路***号*号楼*层。
投资人于海云，主任。
委托代理人陆斌，国浩律师（北京）事务所律师。
被告中海宏洋物业管理有限公司，住所地北京市海淀区学院南路15号院10号楼101室。
法定代表人陈斌，执行总裁。
委托代理人李青，北京市东清律师事务所律师。
委托代理人刘钢，男，1968年2月20日出生，中海宏洋物业管理有限公司职员。
被告张春伦，男，1961年3月1日出生，公民身份号码×××。
委托代理人耿树祥，男，1949年7月12日出生。
委托代理人郑皓，男，1957年10月3日出生，北京弘善致远商贸有限责任公司职员。
北京金桥巨人教育科技中心（原名称北京金色莱茵教育科技中心，2012年10月30日变更为北京金桥巨人教育科技中心，以下简称金桥中心）与中海宏洋物业管理有限公司（原名称光大物业管理有限公司，2012年9月7日变更为中海宏洋物业管理有限公司，以下简称中海公司）、张春伦租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月27日依法作出（2013）朝民初字第26443号民事判决书，判决中海公司退还金桥中心租金1万元，驳回了金桥中心其他诉讼请求。金桥中心不服判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。2014年6月20日，北京市第三中级人民法院依法作出（2014）三中民终字第4479号民事裁定书，裁定撤销（2013）朝民初字第26443号民事判决，将案件发回重审。重审期间，本院依法组成由审判员许承斌担任审判长、人民陪审员罗小灵和人民陪审员王胜太参加的合议庭，公开开庭进行了审理。金桥中心投资人于海云及其委托代理人陆斌，中海公司委托代理人李青、刘钢，张春伦委托代理人耿树祥、郑皓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金桥中心诉称：2009年9月1日，金桥中心与中海公司签订房屋租赁合同，约定由金桥中心向中海公司承租位于北京市朝阳区北苑路178号3号楼1层楼房，用于经营儿童教育咨询，年租金27万元，租赁期限自2009年9月1日至2014年8月31日。合同签订后，金桥中心一直依约向中海公司支付租金以及各项费用。2011年年底，中海公司通知金桥中心已将出租房屋出售给张春伦。自2012年6月起，张春伦和中海公司人员开始骚扰金桥中心的正常经营。2012年供暖季之前，金桥中心向中海公司交纳了当季供暖费，但中海公司却将供暖费退还金桥中心，拒绝向金桥中心供暖，致使大多数幼儿退学，金桥中心因此造成了巨大的经济损失。故金桥中心诉至法院，要求中海公司和张春伦连带赔偿直接经济损失68万元、退还一年租金27万元及押金87500元，并由中海公司和张春伦承担诉讼费。
中海公司辩称：中海公司受原房屋所有权人北京光大房地产开发有限公司（以下简称光大公司）委托将房屋出租给金桥中心。2011年年底，光大公司将房屋出售给张春伦。2012年2月，张春伦取得房屋所有权证后，中海公司通知金桥中心与张春伦换签租赁合同，但金桥中心予以拒绝。另外，张春伦作为新的房屋所有权人，并未要求中海公司收取供暖费，故中海公司将金桥中心缴纳的供暖费予以退还，对此中海公司并无过错。金桥中心没有证据证明中海公司存在骚扰其正常经营的行为，其要求中海公司赔偿经济损失、退还租金，缺乏事实及法律依据。关于金桥中心主张的押金，中海公司同意在金桥中心结清水电费用的前提下予以退还。
张春伦辩称：张春伦成为房屋所有权人之后，想查看金桥中心承租的房屋，但金桥中心不予配合，且金桥中心拒绝与张春伦换签租赁合同。即使如此，张春伦也从未采取任何措施骚扰金桥中心的正常经营。另外，张春伦也未要求中海公司停止向金桥中心收取供暖费。此外，因金桥中心不具有幼儿托管的资质，故幼儿家长才要求金桥中心退园退费，其经营不善与张春伦无关。张春伦不同意金桥中心的诉讼请求。
经审理查明：2007年7月10日，光大公司向中海公司出具授权委托书，委托中海公司对北京市朝阳区北苑路178号光大名筑6号楼会所进行经营、管理及出租。
2009年，中海公司与金桥中心签订光大名筑场地租赁合同，约定由中海公司将光大名筑6号楼首层建筑面积610平方米的场地出租给金桥中心，用于幼儿培训及托儿管理。租赁期限自2009年9月1日至2014年8月31日。每年租金为27万元，每月租金为22500元，按季度交纳。经营用冷水和电费每月按实际发生数结算；水、电、气、采暖费按政府相关部门核算标准计收，遇政府调价，中海公司有权按照调整后的价格收取；供暖费单价由北京市热力集团统一定制，按照金桥中心承租面积收取每年供暖季供暖费。中海公司必须依约按时向金桥中心提供租赁场地，中海公司延期交付租赁场地达三个月的，金桥中心可以解除合同，并可要求中海公司赔偿相应损失。金桥中心连续迟延支付租金两个月或者累计延迟支付租金三次，擅自将承租场地转让、转借、转租或者调换，擅自改动租赁场地空间结构、破坏人防工程等，中海公司有权解除合同，收回租赁场地，并没收全部保证金作为违约金。合同签订后，金桥中心向中海公司支付押金87500元及相应租金，中海公司将场地提供给金桥中心。
2011年11月30日，光大公司将朝阳区北苑路178号6号楼-1至1层会所（含金桥中心承租场地）出售给张春伦。2012年2月6日，张春伦取得了北京市朝阳区房屋管理局填发的编号为X京房权证朝字第10820**号房屋所有权证。之后，各方当事人产生争议。2012年11月4日，金桥中心法定代表人于海云通过汇款方式向中海公司支付了2012年至2013年度供暖季的供暖费。同年11月7日，中海公司将该笔供暖费以银行转账方式退还到于海云账户内。金桥中心向中海公司支付了2013年9月30日之前的租金，之后，金桥中心未再向中海公司支付租金。2013年12月17日，金桥中心将房屋钥匙交还中海公司。
庭审中，金桥中心为证明中海公司人员和张春伦干扰其正常经营活动，提交了安慧东里社区居委会出具的“有多名自称为房主的人在门前滋事扰乱并恐吓家长和园内老师”的证明、照片、视频资料以及多名幼儿家长证明金桥中心正常经营被人骚扰的证人证言。中海公司和张春伦均否认对金桥中心正常经营实施过骚扰。另外，金桥中心就其主张的68万元经济损失，提出是按照每个幼儿收费2万元计算，共计退学34名幼儿，合计损失68万元。金桥中心表示，除了提交的两份退学申请之外，没有正规账目等证据予以证明。
另查，2012年7月2日，金桥中心诉至本院，要求确认中海公司与张春伦签署的房屋买卖合同无效，并要求确认其在同等条件下享有优先购买权。该案在审理过程中，张春伦在发表质证意见时提出“涉案房屋是我公司所有的，我公司派人看着房子是合法行使自己的权利，窗户是谁砸的是治安问题，我不清楚，我公司的人确实劝阻过家长，是因为原告没有经营幼儿园的资质，却在超范围经营幼儿园业务”。2012年8月20日，本院依法作出（2012）朝民初字第22441号民事判决书，判决驳回了金桥中心的诉讼请求。金桥中心不服判决，向北京市第二中级人民法院提起上述。2012年12月14日，北京市第二中级人民法院依法作出（2012）二中民终字第17839号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
金桥中心经营范围是技术推广服务；教育咨询（不含出国留学咨询及中介服务）；组织文化交流活动（不含演出）；承办展览展示；声乐技术培训；钢琴技术培训；舞蹈技术培训；绘画技术培训；书法技术培训；象棋技术培训；体育运动项目经营（不含棋牌）。金桥中心不具有幼儿园办学资质。
上述事实，有中海公司与金桥中心签订的光大名筑场地租赁合同，中海公司发送金桥中心的通知函，房屋所有权证，安慧东里社区居委会出具的证明，照片，北京市朝阳区（2012）朝民初字第22441号民事判决书，北京市第二中级人民法院（2012）二中民终字第17839号民事判决书，以及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：租赁场地在租赁期间发生所有权变动，并不影响租赁合同的效力。张春伦购买涉案房屋以后，承继了原房屋所有权人的权利及义务，而中海公司作为受托人仍享有出租人的权利并履行出租人的义务。金桥中心作为承租人，其地位以及所享有的权利和应承担的义务，并未因此发生改变。张春伦作为新的房屋所有权人及授权管理、出租房屋的中海公司和承租人金桥中心均应按照租赁合同约定，享有权利并履行义务。事实上，金桥中心依约向中海公司支付了相应租金及供暖费用，履行了合同约定的义务。但是，中海公司并未履行代收代缴供暖费的义务，其行为构成违约，应向金桥中心承担违约责任。关于金桥中心要求中海公司和张春伦赔偿经济损失68万元的诉讼请求，根据金桥中心提供的安慧东里居委会出具的证明、出庭证人证言以及张春伦在金桥中心主张优先购买权一案中发表的质证意见等相关证据，均可证明在张春伦成为房屋所有权人之后，双方开始发生争议，张春伦指派人员对幼儿家长进行劝阻之行为，亦在一定程度上影响了金桥中心的正常经营。然而，现有证据虽然能够证明张春伦之行为对金桥中心正常经营有一定影响，但是，在金桥中心不具备幼儿园办学资质、未建立财务账目、无幼儿及其家长联系方式的情况下，仅凭其提交的两份退园申请，本院无法认定其实际遭受了68万元的经济损失。因此，金桥中心该项诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于金桥公司要求退还27万元租金的诉讼请求，本院认为，金桥中心将2012年至2013年度供暖费支付中海公司之后，中海公司无理由将供暖费退回，导致经营场地停暖，影响了金桥中心的正常经营。中海公司行为属于未能提供符合合同约定的经营场所的情形，其应免除金桥中心相应租金。本院酌情确定由中海公司免除金桥中心供暖期间三个月租金共计67500元。金桥中心主张退还的其余部分租金，本院不予支持。关于金桥中心要求中海公司退还押金的诉讼请求，本院认为，在租赁合同已经终止且没有证据证明金桥公司存在违约的情况下，中海公司理应将收取的押金予以退还，金桥中心该项诉讼请求，符合事实及法律规定，本院予以支持。另外，金桥中心要求张春伦承担退还租金及押金的责任，因张春伦并非合同签约方及租金和押金收取人，故金桥中心要求张春伦承担责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、中海宏洋物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还北京金桥巨人教育科技中心二〇一二年至二〇一三年度供暖季期间三个月租金共计六万七千五百元。
二、中海宏洋物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还北京金桥巨人教育科技中心押金八万七千五百元。
三、驳回原告北京金桥巨人教育科技中心的其他诉讼请求。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如中海宏洋物业管理有限公司未在上述期限内向北京金桥巨人教育科技中心支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍向北京金桥巨人教育科技中心支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万四千一百三十八元，由北京金桥巨人教育科技中心负担一万零七百三十八元（已交纳）；由中海宏洋物业管理有限公司负担三千四百元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 许承斌
人民陪审员 罗小灵
人民陪审员 王胜太
二〇一五年二月三日
书 记 员 毛文蝶