山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第1009号
上诉人（原审被告）：烟台市牟平区东方针织厂。住所地：烟台市牟平区莒格庄镇崖子村。
法定代表人：赵云明，厂长。
委托代理人：赵兵，山东昆嵛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：烟台市牟平区莒格庄镇崖子村村民委员会。住所地：烟台市牟平区莒格庄镇崖子村。
法定代表人：张志秀，村委会主任。
委托代理人：都军基，山东宁海律师事务所律师。
原审被告：赵云明，烟台市牟平区东方针织厂厂长。
上诉人烟台市牟平区东方针织厂（以下简称东方针织厂）因与被上诉人烟台市牟平区莒格庄镇崖子村村民委员会（以下简称崖子村村委）、原审被告赵云明租赁合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2015）牟水民初字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2003年1月1日，赵云明以东方针织厂法定代表人的身份作为乙方与甲方（崖子村村委）签订《合同书》，将崖子村村委所有的大房院及部分房舍包括水泵等设施出租给东方针织厂使用，合同约定：一、出租范围：大房院内北排房屋27间全部，包括大礼堂在内（内有3.5千瓦电动水泵一台、气罐一个、汽灶一台、饭橱一个），南排房屋西头3间，西面车库5间，共35间。二、出租年限为10年，即从2003年1月1日至2013年1月1日止。三、房租定额为每年10000元，签订合同之日即是乙方每年向甲方缴纳租金之时。如过期不交，甲方有权向乙方追缴10%的滞纳金。乙方超过3个月不交租金，甲方有权终止合同。四、双方责任：甲方在合同期内必须向乙方提供必要的协调工作，不得擅自参入和干涉乙方的正常生产和经营活动。并保证乙方门前大街畅通。乙方在租用范围内进行新建、翻建等基本建设，必须经甲方同意后方可进行。乙方必须遵守甲方的村规民约。合同最后落款，甲方：崖子村村民委员会，加盖村委公章，时任村书记王敬强签字；乙方：东方针织厂法人代表赵云明签字，加盖东方针织厂公章。
合同签订后，崖子村村委按合同约定将上述房屋及院落交与东方针织厂管理使用。东方针织厂在使用过程中对租赁房屋进行了改建（如西面5间车库南两间木门换铁门、房屋换铝合金门窗、房屋内部改造、房屋维修等）和增建。东方针织厂增建的部分有：接院西5间车库，北面建一间车库，南面建一个一面坡小棚；在现在南大门西面院内建四间仓库、两间厕所，南大门东面院内建6间仓库，仓库和厕所南墙均为原院墙，东方针织厂加高了几层砖，有印记可以看出；在大院东面原大门处，东方针织厂将封堵的石头清除，接着现崖子村村委村卫生室南建了两间平房（朝东开门），并在该平房后面（大院内）贴着后墙建了一间洗澡间、搭了3间小棚；西面5间车库北面3间安装了铁门。崖子村村委时任村书记王敬强出庭接受调查时称，当时他与东方针织厂赵云明口头约定，东方针织厂改建和增建部分，在合同到期后要无偿交给村。东方针织厂承认关于改建部分的约定，关于增建部分的约定东方针织厂予以否认，崖子村村委无证据证明。
2013年1月1日合同到期后，东方针织厂继续使用租赁房屋及院落，双方未再签订书面合同。赵云明自2006年4月至2014年12月15日任崖子村村委村党支部书记，2011年5月9日至2014年11月7日任崖子村村委会主任。赵云明离任后，崖子村村委于2014年12月17日以特快专递的方式向赵云明邮寄送达租赁使用集体房屋到期搬出通知书，要求东方针织厂于2015年1月1日前搬出其所租房屋和院落。赵云明于2014年12月20日收到该通知书。东方针织厂不同意搬出其所租赁的房屋和院落，崖子村村委诉来法院。要求东方针织厂搬离占用的房屋及院落将其交还崖子村村委；赔偿2013年、2014年占用涉案房屋给崖子村村委造成的损失20000元，参照年租赁费10000元计算；从2015年1月1日起至实际交还房屋之日按5000元／月赔偿崖子村村委损失。东方针织厂则提交了崖子村村委村会计巨子波（又名巨志波）给其出具的两张收款收据，证明其交付了2013年至2015年3年的租赁费30000元，根本不存在给崖子村村委造成财产损失一说。两张收款收据中，2013年3月28日收款收据上注明：交2013年大房房租款，10000元，未加盖公章。经查，该笔款项东方针织厂交付的是10000元现金。2014年9月18日收款收据上注明：交2014年、2015年大房房租款，20000元，并加盖了村委公章。经查，该笔款项是在2014年下半年崖子村村委村进行换届选举过程中，时任崖子村村委会主任、党支部书记的赵云明让村会计巨子波从崖子村村委欠其妻赵吉香的款项中转账20000元，作为其2014年、2015年房租，赵云明主张转的是崖子村村委欠其妻的借款。烟台市牟平区莒格庄镇政府对赵云明进行了离任审计，并作出了莒格庄镇崖子村支部书记村委会主任赵云明同志离任审计报告，该报告2013年收支情况中载明：收赵云明2013年房租10000元；未入账单据栏中载明：收赵云明交2014-2015年大房房租款20000元，付借赵吉香款20000元。东方针织厂主张其已经交付了2015年租金，应允许其租赁至2015年年底。对此崖子村村委认为2014年9月18日收款收据无法证实东方针织厂所主张已经形成租赁关系的事实，具体理由是：2014年9月18日赵云明系崖子村村委会原主任和党支部书记。该收据是赵云明安排村会计所出具的，但是该收据所表明的租赁事项并未按照村民委员会组织法，以及山东省村民委员会组织法实施办法的相关规定，以租赁的方式处置财产的需经村民会议讨论通过或经其授权的村民代表会讨论通过。所以，赵云明是利用工作便利自己与自己签订的合同，应当为无效约定。另外，根据烟台市牟平区人民政府烟牟政办发2014年18号文、烟牟群组办发2014年27号文该两份文件明确规定了禁止在换届选举期间以租赁的方式处置财产。不允许未经镇代理服务中心组织招标租赁资产给他人。而且明确规定在选举间只许收不许支。而实际情况是东方针织厂并未交付该20000元，而是以所谓崖子村村委欠赵云明之妻赵吉香的借款抵顶的，实际是否欠她的借款还有待于落实。所以，赵云明作为前村委会主任安排会计人员以抵账的方式来交纳租金意图形成事实租赁关系，该行为是无效的。对增建部分，东方针织厂主张如果让其搬出，要求崖子村村委给予折价补偿，崖子村村委不同意，要求无偿归村所有。崖子村村委称，根据村委和莒格庄政府规划，租赁房屋收回后，将改建成村民福利养老性质的公益设施。经法院到烟台市牟平区莒格庄镇民政办调查，民政办主任王吉明证实，2014年3月崖子村村委就递交了山东省农村幸福院建设项目资助申请表，以建莒格庄镇崖子村幸福院为由，申请资助资金。上级民政部门领导已口头同意，但要求崖子村村委先建好并验收合格后才能发放资助资金。因崖子村村委一直没有建，所以按规定不能发放资助资金。烟台市牟平区人民政府办公室于2014年3月31日下发了烟牟政办发2014年18号文《烟台市牟平区人民政府办公室转发烟台市农业局关于切实加强村两委换届前后农村集体资金资产资源管理工作的通知》，烟台市牟平区委党的群众路线教育实践活动领导小组办公室、中共烟台市牟平区委组织部、烟台市牟平区农业局于2014年5月24日共同下发了烟牟群组办发2014年27号文《关于切实加强村两委换届前后农村集体资金资产资源管理工作的通知》，两个通知均规定：集体经济组织以承包、租赁、出让和参股、联营、合作等方式经营集体资产资源，要履行评估、民主确认等程序，由乡镇（街道）委托代理服务中心负责组织公开招投标；在换届选举期间，未经村民会议讨论决定，暂停一切村级集体资产资源的发包、租赁、建造、购置、出售、处置等重要经济事项和经济合同的签订。在赵云明之妻赵吉香诉崖子村村委民间借贷纠纷一案中，法院查明2014年崖子村村委向赵吉香借款3次，2014年1月14日借款20000元、1月29日借款2000元、9月20日借款7000元，共计29000元。赵吉香起诉标的为260495.80元（已扣除转账的20000元）。
原审法院依据双方当事人庭审陈述笔录、《合同书》、收款收据、租赁使用集体房屋到期搬出通知书、莒格庄镇崖子村支部书记村委会主任赵云明同志离任审计报告、烟牟政办发2014年18号文、烟牟群组办发2014年27号文、调查笔录等证据认定上述事实。
原审法院认为，崖子村村委与东方针织厂签订的房屋租赁合同到期后，双方未再签订租赁合同，但东方针织厂仍占有使用租赁物，双方形成不定期的租赁关系。东方针织厂应按原合同约定交纳租金，崖子村村委则有权随时要求东方针织厂解除租赁关系。东方针织厂交纳了2013年租金，并通过转账方式交纳了2014年、2015年租金，崖子村村委虽对转账不予认可，但法认为在烟台市牟平区莒格庄镇人民政府关于崖子村支部书记村委会主任赵云明同志离任审计报告中已体现出双方租金已实际转账，并且在赵云明之妻赵吉香诉崖子村村委民间借贷纠纷一案中，已将转账的20000元扣除，该转账行为亦不违反有关法律规定，因此法院对转账予以认可。东方针织厂已交纳了2013年、2014年租金，崖子村村委要求东方针织厂赔偿2013年、2014年因占用涉案房屋给其造成的损失20000元，理由不当，法院不予支持。2014年租赁到期前崖子村村委通知东方针织厂于2015年1月1日搬出，东方针织厂以其已交纳了2015年租金为由拒不搬出。对此法院认为，按原合同约定东方针织厂应于每年的1月1日交纳本年租金，赵云明在2014年9月18日提前交纳2015年租金，并且是在村换届选举期间，赵云明没有经过村委会或村民会议讨论通过，其作为当时的崖子村村委法定代表人，又是合同的相对方，私自决定其2015年继续租赁涉案房屋，该行为违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项：以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，经村民会议讨论决定方可办理的规定，违反了烟牟政办发2014年18号文、烟牟群组办发2014年27号文两个文件中关于在换届选举期间，未经村民会议讨论决定，暂停一切村级集体资产资源的发包、租赁、建造、购置、出售、处置等重要经济事项和经济合同的签订的规定，侵犯了崖子村村委的利益，该行为无效。赵云明以东方针织厂法人代表的身份与崖子村村委签订租赁合同，系履行职务行为，租赁主体为东方针织厂，崖子村村委起诉赵云明，理由不当，法院不予支持。崖子村村委要求东方针织厂搬出其租赁的房屋和院落，理由正当，法院予以支持。对改建部分，按双方口头约定应归崖子村村委所有，东方针织厂应保持原状，不得损坏，随租赁物一起交与崖子村村委。崖子村村委主张双方口头约定合同到期后增建部分也归崖子村村委所有，东方针织厂对此予以否认，崖子村村委无证据证明，对崖子村村委该主张法院不予支持。对增建部分，双方协商未果，东方针织厂可自行拆除。崖子村村委要求东方针织厂从2015年1月1日起，按每月5000元赔偿其损失，没有依据，法院不予支持。因东方针织厂提前交纳了2015年租金，双方当事人就东方针织厂是否应搬出发生纠纷，法院认为在处理纠纷过程中，东方针织厂2015年占有租赁物使用费参照原租赁合同年租金10000元计算为宜。该费用从东方针织厂交纳的租金中扣除，如有剩余，东方针织厂可另行主张返还。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，于2015年7月10日判决：一、东方针织厂于判决生效之日起三十日内从其租赁崖子村村委的房屋和院落中搬出，将租赁物交还崖子村村委。二、驳回崖子村村委对东方针织厂的其他诉讼请求。三、驳回崖子村村委对赵云明的诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，由东方针织厂交纳。
宣判后，上诉人东方针织厂不服，向本院提起上诉称，上诉人与被上诉人间是不定期租赁关系，该租赁关系是基于双方间的租赁合同产生的，无需村民委员会重复讨论决定。一审判决认定上诉人与被上诉人间的不定期租赁关系无效实属不当。综上，请求二审法院查明事实，依法改判上诉人租赁使用涉案房屋至2015年年底。
被上诉人崖子村村委答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
原审被告赵云明答辩称，一审判决错误，请求二审法院依法支持上诉人东方针织厂的上诉请求。
本院经审理查明的事实同原审。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，应为有效。租赁合同到期后，上诉人与被上诉人未再签订书面合同，但上诉人仍继续租赁使用涉案房屋，双方间形成了不定期租赁关系的事实清楚。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同之规定，被上诉人要求上诉人返还租赁物的主张，与法相合，本院予以支持。上诉人已向被上诉人缴纳了2015年租赁费的事实清楚，上诉人可在返还租赁物后按实要求被上诉人予以返还。综上所述，原审判决正确，应予维持。上诉人的上诉不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人烟台市牟平区东方针织厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王云龙
审 判 员 樊 勇
代理审判员 李 安
二〇一五年九月十八日
书 记 员 辛婷婷