上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第204号
上诉人（原审被告）上海骏丰置业发展有限公司。
法定代表人曲桂仕。
委托代理人陈银。
被上诉人（原审原告）余甲。
法定代理人余乙。
委托代理人吴家平，上海市远东律师事务所律师。
委托代理人姚维捷，上海市远东律师事务所律师。
原审被告上海香申物业管理有限公司。
法定代表人曲桂仕。
委托代理人陈洋。
委托代理人陈银。
原审第三人上海丰悦投资管理有限公司。
法定代表人杨文益。
委托代理人吴险峰。
上诉人上海骏丰置业发展有限公司（以下简称“骏丰置业公司”）因排除妨害纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第1099号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年2月3日公开开庭审理了本案。上诉人骏丰置业公司的委托代理人陈银，被上诉人余甲的委托代理人吴家平、姚维捷，原审被告上海香申物业管理有限公司（以下简称“香申物业公司”）的委托代理人陈银，原审第三人上海丰悦投资管理有限公司（以下简称“丰悦投资公司”）的委托代理人吴险峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年11月21日，余甲（乙方）为购买骏丰置业公司开发的上海市大连路XXX号XXX-
XXX层房屋（以下简称“系争房屋”），由其法定代理人余乙与骏丰置业公司（甲方）签订《上海市商品房预售合同》，约定甲方投资建造《骏丰国际财富广场》商品房，建筑物地上层数为24层，地下层数为3层；乙方向甲方购买大连路《骏丰国际财富广场》1629号1层2层，政府批准的规划用途为商业，据甲方暂测该房屋建筑面积为350.48平方米，其中套内建筑面积为317.46平方米，公用分摊建筑面积为33.02平方米，该房屋建筑层高为一层4.5、二层4.2米；房屋总价暂定为人民币（以下币种均为人民币）1，550万元，骏丰置业公司应于2009年8月31日前交付房屋；甲方已选聘上海丰恩物业公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》，甲乙双方已签订了《骏丰国际财富广场业主使用公约》等。合同附件三“该房屋建筑结构、装修及设备标准”约定空调采用VRV中央空调系统。合同附件四“该房屋权属情况”关于产权信息载明房屋坐落于大连路XXX号地块。合同附件五《业主／租户临时管理规约》约定：本规约对物业全体业主／租户、开发商及物业企业均有约束力；业主／租户在使用物业的共用部位及／或共用设施设备时，不得任意占用、变更或损毁共用部位及／或共用设施设备，若有违反，该业主／租户须就其所引起之损失承担相关法律责任，负责赔偿以及支付一切有关费用；业主／租户各种广告物、海报、店招等设置统一规格化，如有变更或特殊情况，须经开发商同意后，方得设置或变更，除非得到物业服务企业事先书面同意，不得在骏丰国际财富广场任何部分装置或竖立任何招牌、告示、通知、广告、旗帜、海报、竹竿、天线、遮盖或其他任何形式的物业结构；公用部位（公共走廊、安全梯、门厅、垃圾处理场、外墙面、建筑物周围）由物业服务企业负责环境维护；各业主／租户不得任意在公共空间张贴海报、广告或进行个别促销活动，若有需要应事先取得物业服务企业书面同意；物业服务企业将被视为物业全部业主／租户之代理人，而非个别代理，每一个业主／租户将被视为全权及不可撤销的任命物业服务企业为执行本规约规定的代理人，物业服务企业在开发商授权范围内，有权对物业共用部位或共用设施设备进行有效的管理，包括在有关物业之法律诉讼中作为全体业主／租户代表；业主／租户大会依法成立且经业主／租户大会通过的业主／租户规约生效后，本规约自然终止。该《预售合同》补充条款约定：所有外立面可见的广告灯箱（含屋顶灯箱、橱窗灯箱、一楼铺位上部灯箱、曾间灯箱等）、沿马路设置的灯箱、大型电子显示屏、地铁灯箱广告为甲方所有；在不影响乙方正常使用的前提下，甲方有权在本物业的屋顶、外墙面等位置设置宣传材料，乙方均予同意；乙方已了解该房屋及周边的环境、通风、采光、噪音、道路、交通、公共设施等现状，对此表示认可无异议；未经甲方同意，乙方不得擅自改动本商业用房的空调系统；乙方无权对建筑外立面做任何改动，否则物业服务企业有权进行拆除；对于透过玻璃窗可见的影响外观效果的装饰广告，物业服务企业有权制止并要求乙方立即予以改正。
同日，余甲（乙方）与骏丰置业公司（甲方）又签订《补充协议》一份，约定：乙方已购买甲方所开发的《骏丰国际财富广场》大连路XXX号商铺，乙方所购商铺的广告空间（政府相关部门未批准的除外）全部归乙方所有。嗣后余甲被登记为系争房屋的权利人。
2011年1月19日，余甲（出租方、甲方）与案外人江苏省绿岛置业有限公司（以下简称“绿岛公司”）、童浩、丁忠辉（承租方、乙方）签订《大连路商铺租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方；甲方房屋现有设施有屋顶广告架；租赁期限为4年，自2011年2月10日开始至2015年2月9日止；此房屋为骏丰国家财富广场商业裙房；楼上广告架及广告位甲方赠与乙方在租赁期内无偿使用。合同签订后系争房屋交付上述承租方使用至今。
2012年5月8日，案外人ＸＸ报警称其在大连路XXX号门口与6至7名物业人员发生纠纷（物业要拆其广告牌），请民警到场处理。2012年5月10日ＸＸ再次报警，询问笔录摘录载明：ＸＸ称2012年5月10日上午8时许，其到大连路XXX号盛世管家上班，发现其店面的广告牌被他人撕掉，该广告牌花了6，433元制作，人工费也有3千多元，怀疑是骏丰广场的物业干的，因为2012年5月5日、5月8日都要来撕其广告牌，其都报过警，阻止他们撕。
因余甲认为骏丰置业公司与香申物业公司存在严重侵犯余甲合法权利的行为，故诉至法院要求判令：1、骏丰置业公司与香申物业公司立即拆除位于系争房屋东侧外墙的长方形广告（包括二层顶部上方及一、二层中间的外墙广告），恢复系争房屋东侧外墙原状；2、骏丰置业公司与香申物业公司赔偿余甲损失8，183元；3、骏丰置业公司与香申物业公司支付自2011年9月1日起至骏丰置业公司与香申物业公司将系争房屋的广告位恢复原状之日止的广告位占用费（按同类地区相似广告位月租金5，000元每月计算）；4、骏丰置业公司与香申物业公司拆除擅自加装于系争房屋二层楼顶平台的空调外机七台，将房屋顶楼平台恢复原状。
原审法院另查明，2008年1月1日，骏丰置业公司（甲方）与上海丰恩物业管理有限公司（乙方）签订《骏丰国际财富广场前期物业管理合同》，约定委托期限自2008年1月1日起至广场业主大会选聘物业公司并签订新合同生效之日止。2013年9月18日，上海市工商行政管理局虹口分局向香申物业公司发出准予变更登记通知书，同意其企业名称由上海丰恩物业管理有限公司变更为香申物业公司。
原审审理中，余甲与骏丰置业公司等双方确认系争广告位使用费标准为每月5，000元。余甲提供了载明付款人为上海乐屋房地产经纪有限公司的相关广告制作费票据及载明由丁忠辉于2012年9月20日出具收据，收据另载明：今收到余乙8，183元，收款事由为广告制作费、广告安装费垫付赔偿金。经现场勘验，系争房屋东侧一层至二层外墙中间部位张贴有“地铁商铺”字样的部分广告，二层顶部上方树立的广告架上张贴有骏丰置业公司的三幅骏丰国际财富广场招商广告；西侧二层顶部上方树立的广告架上张贴有余甲的承租人“盛世管家”字样广告；北侧一层至二层外墙中间部位、二层顶部以及二层顶部上方树立的广告位上均张贴有余甲承租人有关“绿岛江湾城”、“盛世管家”等内容的广告。
原审审理中，余甲变更诉讼请求，要求丰悦投资公司与骏丰置业公司、香申物业公司就余甲的第一至三项诉讼请求共同承担责任。骏丰置业公司改变答辩意见，称余甲曾于2012年使用系争房屋二层顶部上方的东侧广告位，骏丰置业公司于2013年底在该处张贴了骏丰国际财富广场的招商广告，当时广告位上并无余甲的广告，骏丰置业公司并未拆毁余甲的广告。
原审审理中，香申物业公司对余甲提出反诉要求余甲恢复系争房屋北侧及西侧二层顶部上方原状，拆除该位置的广告并按照每月5，000元的标准支付自2011年2月10日起至余甲实际拆除广告之日止的商铺广告位占用费，原审法院裁定驳回反诉。
原审法院认为，骏丰置业公司与余甲签订预售合同出售系争房屋的同时又签订了《补充协议》，明确约定余甲所购商铺的广告空间全部归余甲所有，政府相关部门未批准的除外。根据该约定，本案所涉及的位于系争房屋一至二层外墙中间、二层顶部以及其上方的可做广告利用的空间均应归余甲所有，骏丰置业公司等辩称该约定仅指一层至二层外墙中间部位的广告空间可由余甲使用，显然缺乏依据，法院不予采信。虽系争房屋为骏丰国际财富广场整体的一部分，但从该房屋的位置及建筑构造上来看，仍为相对独立于该广场内其他建筑物的一栋可区分所有的建筑物，余甲作为该栋建筑物的所有权人，余甲与骏丰置业公司约定该房屋的所有广告空间归余甲所有，并无不当。现骏丰置业公司未经余甲许可，擅自使用系争房屋东侧的广告空间，于法无据，余甲要求骏丰置业公司拆除恢复原状，法院予以支持。余甲要求香申物业公司及丰悦投资公司共同承担该责任，法院不予支持。关于余甲主张的自2011年9月1日起的广告位占用费，现因余甲并无证据证明骏丰置业公司等占用该广告位的具体时间，骏丰置业公司自认于2013年底开始使用系争房屋东侧广告位至今，故法院认定骏丰置业公司应按照每月5，000元的标准向余甲支付自2013年12月至骏丰置业公司实际拆除系争房屋东侧广告之日止的广告位占用费。关于余甲主张的其已向承租人赔偿的广告制作安装费损失8，183元，虽有余甲提供的报案记录和票据，但相关证据并不足以证明骏丰置业公司等或丰悦投资公司曾拆毁承租人广告及相关损失金额，对余甲的该项诉讼请求，法院不予支持。关于余甲要求骏丰置业公司和香申物业公司拆除擅自加装于系争房屋二层楼顶平台的空调外机七台的诉讼请求，根据合同约定，骏丰国际财富广场内建筑物采用中央空调系统，余甲并无证据证明该空调外机系在房屋交付后由骏丰置业公司等擅自安装，且通往二层楼顶平台的通道在余甲控制所有的房屋内，故关于此节，法院采信骏丰置业公司等的主张，该空调外机的现状在交付房屋时已经存在，余甲现要求拆除，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条之规定判决如下：一、上海骏丰置业发展有限公司应于本判决生效之日起7日内拆除位于上海市大连路XXX号房屋东侧一层至二层外墙及二层顶部上方广告；二、上海骏丰置业发展有限公司应于本判决生效之日起7日内按照每月5，000元的标准向余甲支付自2013年12月起至上海骏丰置业发展有限公司实际拆除上海市大连路XXX号房屋东侧一层至二层外墙及二层顶部上方广告之日止的广告位占用费；三、对余甲的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3，727元，减半收取1，863.50元，由余甲负担1，200元，由上海骏丰置业发展有限公司负担663.50元。
骏丰置业公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，大连路XXX号房屋屋顶广告架是骏丰置业公司按照相关规定的要求搭建的广告设施底部构架，骏丰置业公司与余甲签订的补充协议中约定的广告空间指的就是骏丰置业公司设置的广告设施底部构架之上的广告利用空间，余甲可以在此构架之上的2米范围内搭建广告。大连路XXX号房屋屋顶广告架仍属于骏丰置业公司所有，原审法院认定上述屋顶及其以上空间皆为余甲所有，属认定事实错误。大连路XXX号房屋是整个骏丰国际财富广场的一部分，根据相关规定，该房屋外墙面及顶楼的广告位属于全体业主所有，并非余甲所有，余甲无权收取广告底架上的广告占用费，根据双方预售合同约定，骏丰置业公司有权使用该房屋东侧一层至二层外墙及二层顶部上方广告位，原审法院认定骏丰置业公司无权使用属适用法律错误，余甲既无权收取广告位占用费，原审法院认定骏丰置业公司按照每月5，000元标准向余甲支付广告位占用费无事实及法律依据。要求撤销原审判决第一、二项，依法改判驳回余甲原审中的诉讼请求。
被上诉人余甲辩称，不同意骏丰置业公司的上诉请求，大连路XXX号房屋是独立可区分所有的建筑物，双方已经约定全部的广告空间归余甲所有，原审中骏丰置业公司对广告费金额是认可的，原审法院查明事实准确，适用法律正确，请求维持原判。
原审被告香申物业公司述称，同意骏丰置业公司的上诉请求，根据相关合同约定，广告空间等公共空间的相关费用应由香申物业公司收取，余甲至今未向物业公司申请使用广告空间，余甲无权收取广告占用费。
原审第三人丰悦投资公司述称，同意骏丰置业公司的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，余甲在与骏丰置业公司签订预售合同购买系争房屋同日又与骏丰置业公司签订补充协议，约定余甲所购的系争房屋广告空间全部归余甲所有，原审法院据此认定位于系争房屋一至二层外墙中间、二层顶部以及其上方的可作广告利用的空间均应归余甲所有，并无不妥，本院予以认同。骏丰置业公司上诉主张补充协议中约定的广告空间是指骏丰置业公司设置的广告设施底部构架之上的广告利用空间，余甲可以在此构架之上的2米范围内搭建广告，系争房屋屋顶广告架仍属于骏丰置业公司所有，对此余甲予以否认，而骏丰置业公司亦未提供确实充分的证据证明其主张，由于根据双方所签补充协议约定内容无法得出骏丰置业公司所主张的结论，故本院对骏丰置业公司的上述主张不予采纳。系争房屋对于广场内其他建筑物而言，从位置及建筑构造上看是一栋相对独立且可以区分所有的建筑物，基于该事实，骏丰置业公司与余甲关于系争房屋广告空间的约定符合相关规定，原审法院对此予以认定，亦无不妥。骏丰置业公司现未经余甲同意，擅自使用系争房屋的部分广告空间，原审法院对余甲要求骏丰置业公司拆除并恢复原状的诉讼请求予以支持，并根据骏丰置业公司自认的使用时间以及双方确认的广告位使用费标准判决骏丰置业公司向余甲支付相应的广告位占用费，并无不当，所作判决本院予以维持。骏丰置业公司上诉认为余甲无权收取广告位占用费，要求驳回余甲原审中的诉讼请求，所述理由不能成立，对骏丰置业公司的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，327元，由上诉人上海骏丰置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘海邑
审 判 员 周刘金
代理审判员 高 胤
二〇一五年四月十三日
书 记 员 张黎明
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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