江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盱民初字第01442号
原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司，住所地盱眙县盱城镇东湖西路富润花园B2栋1楼。
负责人黄海波，该公司总经理。
委托代理人周军，该公司副总经理。
被告潘保深，农民。
原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司（以下简称诚善物业公司）与被告潘保深物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员陈正龙适用小额诉讼程序于2015年7月9日公开开庭进行了审理，原告诚善物业公司委托代理人周军、被告潘保深到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诚善物业公司诉称，2011年4月5日原告公司与被告潘保深建立了物业服务合同关系，被告方虽接受物业服务，但自2012年4月5日起从未主动缴纳物业服务及其他费用。原告公司多次上门催缴，被告以种种理由拒绝缴费。请求判令被告缴纳所欠物业服务费2058元、公共水电费363元、生活垃圾处理费356元、违约金499元，共计3276元，由被告方负担本案诉讼费。
被告潘保深辩称，业主缴纳物业服务费原告公司只开收据未出具发票，违反发票管理办法、税收征收管理办法，涉嫌偷税、漏税；被告已预先缴纳公共水电费200元，曾多次要求原告公司公示公共水电费收支明细，原告至今未予公示；原告公司未出示或公布物业管理资质和证照，是否享有物业服务权限；原告公司在履行物业服务合同过程中，存在着诸多如未维修养护公共设施、设备，安全通道、楼道保洁、小区绿化、排污管道等多方面服务不到位、服务质量不符合要求等未尽合同约定物业服务职责的违约行为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，被告可通过拒绝缴纳物业服务费用的形式行使相应权利。综上，被告在合同履行过程中存在着明显过错，请求人民法院查明事实，综合原被告诉辩意见，基于公平合理原则，认真审查被告方抗辩事由，依法驳回原告方不当诉讼请求。
经审理查明，原告诚善物业公司系经营物业管理一般项目的非企业法人。2008年5月6日原告诚善物业公司与盱眙县海通置业有限公司签订前期物业服务合同一份，约定由原告诚善物业公司负责盱眙县海通置业有限公司开发建设海通时代广场C块地物业管理服务，服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨污管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助处理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理等，同时还约定前期管理服务应达到的质量标准。物业服务收费标准为物业管理公共服务费0.4元／月.平方米，商业用房1元／月.平方米，其他费用垃圾外运费8元／月.户，停车场30元／月.位，公共水、电费按实分摊。该合同还约定其他事宜。2011年4月14日原告诚善物业公司与被告潘保深签订物业服务协议一份，约定原告诚善物业公司为被告潘保深所有的6栋405室（建筑面积115.62平方米）提供物业服务。双方于同日签订物业管理费收缴协议，原告诚善物业公司为甲方、被告潘保深为乙方，约定乙方交纳物业管理费标准为0.4元／月.平方米，生活垃圾处理费8元／月，公共水电费预收200元／户，按实分摊；乙方入住时，须向甲方一次性交纳第一年的各项费用，计人民币1100元；乙方需于次年第一月缴清全年物业管理公共服务费，如延期缴付，甲方按延期天数每天假设每日万分之五的违约金；转让或出租房屋乙方未和受让方（承租方）签订物业管理费协议的，物业管理服务费仍乙方承担等。被告潘保深于当日缴纳第一年度各项费用，此后因认为原告公司物业服务不到位、质量不达标等原因拒绝缴纳物业管理服务等费用。
本案庭审过程中，被告潘保深抗辩认为原告公司未举证证明其公司具备物业管理服务资质、工作人员获得资质证书及物业收费项目及标准报政府主管部门备案，因而原告诚善物业公司物业管理行为违反法律规定，原被告双方签订合同及协议均属无效；同时提供照片一组证明原告公司在履行物业服务合同过程中，存在着物业服务不到位、管理质量差等问题，原告诚善物业公司质证认为该组照片未注明拍摄时间、地点，与本案诉争事实没有关联性。关于公共水电费，原告诚善物业公司提供其单方制作书面说明一份，但未举证证明公共水电费收费及分摊等情况进行公示或公告。
上述事实，由当事人陈述、前期物业服务合同、物业服务协议、物业管理费收缴协议、入住文本签收单、说明、营业执照、组织机构代码证、收款收据及照片一组等证据，经庭审质证，予以确认。
本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。在业主、业主大会选聘物业企业前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。海通时代广场未成立业主大会并选聘物业服务企业，原告诚善物业公司与开发商之间前期委托合同及原被告物业服务协议及物业管理费收缴协议是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。当事人应当依照合同约定或者根据法律规定全面履行义务。被告潘保深抗辩其拒绝缴纳物业管理服务费系行使先履行抗辩权，先履行抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。其构成要件之一“应当先履行的一方未履行或者履行不当”，在本案中原被告在物业管理费收缴协议中约定被告需预先缴纳下一年度物业费用，即双方采取“先收费后服务”物业管理服务模式，因此被告拒缴行为不构成行使先履行抗辩权，其未及时给付物业服务费已构成违约，应当承担及时给付的民事责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。结合被告举证情况分析，可认定原告公司在提供的物业服务存在着绿化、垃圾处理、公共设施设备等服务或维修不到位、服务质量未达标等情形，属于不完全履行合同义务行为，被告据此可要求原告承担合同约定赔偿损失等违约责任，但未明确实际损失亦未提出反诉请求，可待收集证据确定损失后另行依法主张。关于原告公司主张的日万分之五的违约金，因原告未举证证明被告未及时交纳物业服务费给其造成的损失，亦未举证证明曾向被告主张或催要物业服务费的事实，原告在履行合同过程中存在着未完全履行合同义务的行为，故原告要求被告给付违约金的主张难以支持。关于公共水电费，因原告未举证证明已实际公示水电费数额及分摊情况，预收费用而未提供合同依据，可待收集证据或完备程序手续后另行依法主张。综上，被告应给付原告2012年4月15日至2015年12月31日期间费用计算如下，物业服务费0.4元／月.平方米×115.62平方米×44.5月=2058元；生活垃圾处理费8元／月×44.5月=356元，合计2414元。依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第二条、第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告潘保深于判决生效后10日内给付原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司物业服务费2058元、生活垃圾处理费356元，合计2414元。
二、驳回原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司负担5元，被告潘保深负担20元。
本判决为终审判决。
审判员 陈正龙
二〇一五年七月十五日
书记员 李晓敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《物业管理条例》
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。