锦州市中级人民法院稿纸
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民 事 判 决 书
（2015）锦民二终字第00089号
上诉人（原审被告）宁余影，女，1968年10月2日出生，满族，干部，住辽宁省北镇市工会家属楼。
委托代理人王连铭，辽宁德营律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王志伟，男，1983年11月13日出生，满族，职员，住沈阳市沈河区北京街**号。
被上诉人（原审原告）王志业，男，1996年3月13日出生满族，学生，住辽宁省北镇市工会家属楼。
二被上诉人共同委托代理人张凤林，辽宁名崛律师事务所律师。
原审被告汪玉莲，女，1968年2月19日出生，满族，个体，住辽宁省北镇市三校家属楼。
上诉人宁余影因房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省北镇市人民法院（2014）北审民初字第01507号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宁余影的委托代理人王连铭，被上诉人王志伟、王志业的委托代理人张凤林，原审被告汪玉莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：二原告系同胞兄弟，其外祖父、母田贵良、路桂清于2010年8月17日通过公证的形式将坐落于北镇市广宁镇福胜广委南大街路西面积为85平方米的门市楼房赠与二原告所有，对此原告提交了公证书及房屋所有权证予以证明。另二原告的母亲于2008年去世后，其父亲王德印（生前）便与被告宁余影同居生活，后王德印于2012年去世。2011年10月1日被告宁余影在未获得二原告许可的情况下，将该诉争的门市楼出租给被告汪玉莲，并由宁余影与汪玉莲签订了租房协议，租期5年（从2011年10月1日起），租金共计40万元，汪玉莲分二次将40万元的租金交给了被告宁余影，对此有二被告的租房协议予以证明。另被告宁余影称是在王德印的授权委托下签的协议，且租金均交给王德印了，对此二原告否认，被告宁余影未能提交充足有效的证据予以证明。后来二原告知道该诉争的房屋被出租后诉至本院。另现二原告表示如果以其二人为出租人，愿意与被告汪玉莲继续履行由二被告签订的协议内容，但前提是必须确认二被告签订的租赁协议无效。
原审法院认为：二原告的外祖父、母将其所有的坐落于北镇市广宁镇福胜广委南大街路西面积为85平方米的门市楼房赠与二原告，系其双方当事人真实意思的表示，且已经过公证，故该赠与合法有效，二原告获得了对该门市楼房的所有权，并因此而享有对该房的占有、使用、收益的民事权利。另租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。该定义中的租赁物是指属于出租人自己所有的某一特定财产。本案中签订租赁合同的双方当事人为二被告，均不是诉争房屋的所有权人，且亦未经诉争房屋所有权人即二原告的许可，作为出租此房屋的被告宁余影无权处分该房屋，宁余影称受王德印（生前）的委托，但对此无充足有效的证据证明，二原告亦否认，故对宁余影的此主张无法支持。另即便是受王德印的委托，王德印也不是该房屋的所有权人，其亦无权授权给被告宁余影处分该诉争的房屋，故二被告签订的租赁协议应属无效。但考虑到被告汪玉莲已全额交付了租金，且已实际经营，从有利于生产经营角度考虑，被告汪玉莲主张继续履行合同，且二原告主张如果以其二人作为出租人，同意继续与被告汪玉莲履行该协议的内容，此系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，本院予以认可。被告宁余影无理由亦无权再占有该租金40万元，故宁余影应将此40万元租金返还给二原告。故依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百八十六条、第二百一十二条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告宁余影与被告汪玉莲签订的租赁协议无效；二、被告宁余影于本判决生效后10日内一次性返还给二原告王志伟、王志业人民币40万元。案件受理费7300元，由被告宁余影负担。
原审判决宣判后，宁余影不服，向本院提起上诉称：原审法院程序违法，认定事实错误，适用法律不当。请求二审法院依法改判。理由：1、程序违法，二被上诉人不具有诉讼主体资格。《物权法》第九条，第十四条、第十五条规定其产权人应是二被上诉人的外祖父母，因为产权证书名是田贵良、路桂清。依《物权法》相关规定，产权证更名之前不影响赠与合同的效力，但未经登记不发生法律效力。所以二被上诉人的产权未经登记，不发生法律效力。故二被上诉人不具备本案诉讼主体资格。2、认定事实错误。汪玉莲经朋友介绍，并由介绍人带其到北镇市总工会，在王德印办公室与其洽谈门市房的承租事宜。王德印并未言明该门市房的产权所有者系自己的儿子（现二被上诉人）所有。（当时在场有王德印，宁余影，王某及汪玉莲）双方就房屋出租事宜达成一致意见，王德印委托宁余影与汪玉莲签定协议。汪玉莲听人介绍宁余影和王德印是两口子，后来诉讼中才知道是同居关系，所以汪玉莲与宁余影签订房屋租赁协议，租金分二次给付，都是由王德印的司机与宁余影去取，回来交给王德印。汪玉莲在装修该门市房时曾遇到过城管制止，是由王德印出面协调才允许装修的。经法院查明房屋产权的事实：2010年8月17日二被上诉人的外祖父母田贵良路桂清将该门市楼赠与二被上诉人，从法律层面上讲确实如实。但经调查得知该门市房是王德印所购买的，将产权登记在田贵良名下。王德印的妻子于2008年过世，2010年才将该门市房办理了赠与二原告的过户手续，该门市房一直由王德印经营，该事实法庭未予重视。王志伟明知该门市房的租赁是其父亲王德因印说的算，况且该门市房从购买到现在一直出租，其父在世时不敢告，过世后才起诉。也就是对其父亲的出租行为是认可的。对于王志业来说，王德印是他的法定代理人，对该房屋出租行为是行使法律赋予的权利。三、适用法律不当，该房屋租赁对于汪玉莲来讲适用法律规定的表见代理是正确的。在租房时房屋的原承租人告知汪玉莲该门市房的主人是王德印，所以通过介绍人找到王德印，当时王德印没有告知汪玉莲，该门市房的产权人是自己的儿子，也未告知宁余影与王德印只是同居关系，就是让宁余影与汪玉莲签租房协议。因此汪玉莲与宁余影所签订的房屋租赁协议是有效的。对宁余影来讲，没有不当得利行为，退还40万元既无事实依据也无法律根据。事实依据（1）证人宋雨出庭作证，证明证人和被告宁余影同去取房屋租金，回来后给了王德印。（2）没有证据证明宁余影得40万元归自己所有，既然是在同居期间，就应该有证据证明宁余影得40万元归己有。王德印在收到房租后到病逝花去治疗费用70多万元，其中无法报销的费用有57余万元，这57万余元的花销即使别人不拿钱，宁余影也应该出这笔钱。所以在同居期间有收入40万元房租叫上诉人退还40万，那么治病不给报销的57万元二被上诉人即王德印的法定继承人是不是应该承担。综上，恳请二审法院依法改判，驳回原审原告诉讼请求。
被上诉人王志伟、王志业答辩称：争议房屋是被上诉人从外祖父外祖母赠与得来的，一审判决正确。
原审被告汪玉莲答辩称：我想租房屋，是通过朋友王立婷介绍，王立婷说房屋是王德印的，王德印是工会主席，王立婷带我到工会谈的时候王德印、宁余影在场，当场达成的协议，当时写书面协议了，钱是宁余影和宋宇到我店里取的，宋宇是司机。去是从王德印手中租的房屋，房屋装修时候市政干预，王德印出面解决的问题。我还要继续承租此房屋。
经审理查明：原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点是，1、上诉人宁余影与原审被告汪玉莲签订的租房协议效力问题；2、上诉人宁余影是否应当返还二被上诉人王志伟、王志业房屋租赁款400000元。关于宁余影主张二被上诉人没有诉讼主体资格，故原审程序违法的理由，通过现有证据及查明的事实，案涉出租屋系二被上诉人外祖父母赠予二被上诉人，二被上诉人作为该房屋的所有人，对此房屋享有占有、使用、收益、处分的权力，对该房屋的租赁收入亦享有处分的权力，故其二人提起诉讼符合法律规定，对此上诉理由本院不予支持。关于宁余影与汪玉莲签订的租房协议效力问题，依据本案查明的事实，该房屋在出租给汪玉莲之前已用来出租，该租房协议是王德印、宁余影、汪玉莲及介绍人均在场情况下签订的，王德印与汪玉莲洽谈的租赁事宜，宁余影代王德印在协议上签字，汪玉莲始终相信王德印是该房屋权利人，通过以上事实可认定王德印认可宁余影在协议上签字；汪玉莲两次给付租金均是先与王德印联系，由王德印的司机与宁余影一同取走，可认定宁余影收取房租款亦得到了王德印的许可，宁余影签字及收款的行为符合表见代理的特征，故汪玉莲与宁余影签订的租房协议应属合法有效。关于宁余影主张租赁款已交付王德印，其不应再向二被上诉人支付此笔款项的理由，经查，该房屋400000元租赁款已分两次由承租人汪玉莲交付宁余影，宁余影认可其收取了租赁款，其主张已将此款项交付王德印，并提供了与其一同去汪玉莲处取款的司机宋宇的证言，证明已将两笔款项均交付王德印，故对二被上诉人要求宁余影返还租赁款400000元的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北镇市人民法院（2014）北审民初字第01507号民事判决；
二、驳回被上诉人王志伟、王志业的诉讼请求。
一审案件受理费7300元，二审案件受理费7300元，均由被上诉人王志伟、王志业负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张凤武
代理审判员 尚国之
代理审判员 王 翔
二〇一五年八月十八日
书 记 员 隋佳利