四川省邻水县人民法院
民 事 判 决 书
（2009）邻水民初字第1561号
原告四川省邻水爱众燃气有限公司（原邻水县燃气有限责任公司）。住所地：鼎屏镇乌龟碑街27号。
法定代表人黄世华，总经理。
委托代理人吴宗川，四川信和信律师事务所律师。
委托代理人刘才伟，四川信和信律师事务所律师。代理权限，特别授权。
被告李某某，男，汉族。
委托代理人林光成，邻水县鼎屏旭升法律服务所法律工作者。
原告四川省邻水爱众燃气有限公司（原邻水县燃气有限责任公司，下称“燃气公司”）诉被告李某某不当得利纠纷一案，本院2009年10月14日立案受理后，依法适用普通程序分别于2009年11月26日、2009年12月21日公开开庭进行了审理。原告燃气公司的委托代理人吴宗川、刘才伟，被告李某某及委托代理人林光成到庭参加了诉讼。本案在审理过程中，因被告李某某承建原告燃气公司的商住楼和办公楼涉嫌合同诈骗，邻水县人民检察院于2009年12月1日向本院提起公诉。因本案须以该案的审理结果为定案依据，故于2009年12月22日裁定中止本案的审理。2012年3月9日，邻水县人民检察院决定撤回对李某某涉嫌合同诈骗罪的起诉，本院裁定准许邻水县人民检察院撤回起诉后，本院依法恢复对本案的审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2004年至2008年，被告李某某先后将属于原告所有的办公楼门面及“万发商住楼”住宅出售给刘芳、刘云凤等29人，被告共收取房款5，431，780.00元。被告无合法依据，出售原告房产的行为侵犯了原告的合法权利，根据《民法通则》、《物权法》、《民事诉讼法》等规定，请求依法判决被告返还原告售房款5，431，780.00元及相应利息，本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、原、被告不是本案适格主体。1、原告主体不适格。被告出售房屋和门面是依据原告与邻水县中信建筑工程有限公司（以下简称“中信公司”）签订的合同和原告向被告出具的证明所为。原告请求被告返还的是被告出售房屋的价款，因房屋价款不是原告向被告所交纳，而是案外人（即各购房户）所交纳，其债权、债务关系是购房户与房屋出售人之间的关系。在债务未依法转移前，原债权、债务关系不变，故原告不具有返还购房款之请求权。2、被告主体不适格。因在中信公司诉本案原告建设施工合同纠纷案中，一、二审法院均未确认本案被告独立的诉讼地位。二、原告起诉的理由不能成立，被告不具有返还购房款给原告的义务。被告是在原告与中信公司签订的《邻水县燃气有限责任公司生产用房工程建设承包合同》约定和原告出具的证明的情况下出售的房屋，出售房屋的行为是依约而行，被告出售房屋并收取售房款，具有合法的根据，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2000年8月19日，邻水县人民政府县长办公会决定挞子丘新区南段（位于邻水县鼎屏镇）小区各企事业单位在该小区红线范围内的房屋拆除后，可靠后自行开发建设。2002年2月1日，被告李某某以邻水县城市建设综合开发公司工程负责人名义与邻水县中医院就原中医院住院部处土地进行房地产开发签订《委托开发房地产协议书》约定：一、开发地点：甲方（中医院）原住院部地块，面积435平方米。二、委托开发形式：甲方全权委托乙方（即李某某）在该地块进行房地产开发建设。三、委托开发办法：甲方出土地，乙方自筹资金开发。四、分配方式：房屋建成后，所建房屋的底楼全部门市及二楼房屋面积的35%无偿归甲方所有，其余楼房归乙方所有，在工程验收合格后，当月内由乙方交付甲方。同时该协议对甲乙双方职责、建设要求、违约责任等事项进行了约定。同年12月29日，被告李某某以邻水县恒源房地产开发有限公司（以下简称“恒源公司”）受托人的名义与燃气公司签订《委托开发房地产协议书》约定：一、开发地点：甲方（即燃气公司）办公楼后侧1.932亩土地及办公楼后空余地块一块（按实际占用面积计算）。二、委托开发方式：甲方全权委托乙方（即恒源公司）在该地块上进行房地产开发建设。三：委托开发办法：甲方出土地，乙方自筹资金开发。乙方按甲方土地面积130%的比例返还甲方房屋面积，乙方在该地块开发的房地产，除返还甲方的以外，其余房地产属乙方产权，由乙方自行处理。同时协议对甲乙双方的权利义务、建设要求、安全责任、违约责任等事项进行了约定。2003年1月1日，邻水县中医院与燃气公司签署《联合开发协议》，主要内容为：为服从邻水县城总体规划要求，遵照县城指挥部的决定。邻水县中医院、燃气公司两单位经协商，同意县城建设指挥部的决定，将两单位相接的地块交邻水县恒源房地产开发有限公司工程负责人李某某负责开发。由于邻水县鼎屏镇挞子丘南段延伸，邻水县中医院的地块被占为街道。2003年7月8日，燃气公司与恒源公司签订《新办公楼工程建设补充协议》，再次补充约定：甲方（即燃气公司）将办公楼后地块86平方米及现办公楼后左侧地块1287平方米，两地块合计1373平方米。按2002年12月29日签订协议中第四条第三款之规定，返还甲方面积，即1373平方米ｘ130%=1784.9平方米。同时对工程要求，开工及竣工时间，安全问题，违约责任等事项进行了约定。
燃气公司因修建生产用房（办公楼），作了前期准备工作后，据邻水县发展计划局邻计发（2004）264号文件，委托邻水县鹤阳招投标服务公司招标，2005年3月22日，中信公司中标燃气公司生产用房工程，建筑规模2770平方米。2005年3月26日，燃气公司向李某某出具证明，载明：我燃气有限责任公司与中信公司以土地置换房产合同规定，燃气公司办公楼底楼除大门及大门左右各一门面属燃气公司外，办公楼底楼门面和万发商住楼门面、住房全部均属中信公司李某某所有，均由李某某自行销售、处置。燃气公司未将其向李某某出具的证明的情况通报给中信公司。2005年3月27日，中信公司聘任李某某为生产用房工程项目负责人。2005年3月30日，中信公司与李某某签订《燃气公司生产用房（办公楼）工程项目内部责任合同》，中信公司将中标的燃气公司生产用房工程承包给李某某修建，约定建筑面积3000平方米（以实际竣工后的面积为准），工程造价为每平方米388元，总造价约120万元（以实际决算总价为准），实行全额包干管理，独立核算，自负盈亏。现场负责人为冯达宪。同年6月8日，燃气公司作为甲方，中信公司作为乙方，双方签订《生产用房工程建设承包合同》，建设规模2770平方米，合同总工期240天，开工日期为2005年6月12日，竣工日期为2006年2月12日；由甲方提供工程用地1.932亩（划拨土地），建设用地的使用权人为甲方，乙方商住楼（万发商住楼）用地的土地使用权归乙方；甲方未出任何资金，只提供约定的土地给乙方修建甲方生产用房工程和乙方从事万发商住楼开发，由乙方自筹资金按甲方提供的生产用房设计方案，为甲方修建生产用房工程。凡因乙方修建合同约定以外的万发商品房，其涉及到的任何费用，包括今后办理商品房开发项目部分的土地使用权转让过户手续所产生的任何费用均由乙方自行承担；乙方为甲方修建的生产用房产权分配方案：乙方向甲方交付的门面为半成品房，其底楼下面大门（宽7.8米，即两个门面）和底楼下面大门相邻的左右各一个门面共计4各门面均属甲方所有，由甲方享有所有权。除此以外，底楼的其他门面的所有权均归乙方所有并享有所有权。乙方交付的甲方生产用房的底楼大厅和第二至第九楼的所有房屋均属半成品房，其所有权及附属设施均全部归属于甲方所有并享有所有权。乙方开发的万发商住楼工程项目，则全属于乙方所有并享有所有权，由乙方支配和出售等，甲方不得以任何理由干涉。同日，中信公司与李某某签订《工程项目内部责任合同》，将万发商住楼交由李某某修建，约定建筑面积3000平方米，单价每平方米318元，总价约100万元（以实际决算总价为准），实行包干管理，独立核算，自负盈亏，并交纳工程总造价（以实际决算总价为准）1%的管理费和5，000元工程质量、安全责任担保金，冯达宪作为现场负责人。
2005年8月19日，邻水县建设局对燃气公司生产用房工程及万发商住楼向燃气公司颁发邻建规05字第23号《建设用地规划许可证》，用地单位为燃气公司，项目：办公楼、住宅楼。同月20日，邻水县建设局对2005年6月9日、2005年6月12日李某某向邻水县建设局就万发商住楼进行报建和建筑工程施工许可申请给李某某颁发了编号511623200508230101《建筑工程施工许可证》，工程名称为万发商住楼，施工单位为中信公司。同月23日，邻水县建设局向燃气公司颁发了生产用房施工许可证，建设单位为中信公司。
2006年8月6日，李某某与冯达宪签订《联合集资开发协议书》，由冯达宪暂借30万元给李某某作为工程的前期费用，冯达宪分门面4个、住房4套作为工程的费用及利润，住宅楼造价为每平方米298元，办公楼每平方米388元。
同时查明，被告李某某自2002年2月起先后以邻水县城市建设综合开发公司、邻水县恒源房地产开发有限公司的名义与燃气公司、邻水县中医院签订有关联合开发工程的协议，向相关部门和个人缴纳了燃气公司办公楼、商住楼的水费、树木等赔偿费用、拆迁费、检测费、监督费、图审费、招标资料费、配套费、代理费、施工占道费以及前期工程相关人员的工时费等。在工程施工前及施工期间，李某某凭燃气公司为其出具的证明，于2004年1月8日至同年12月26日向案外人李崇林等人出售门面及住屋，收取房款共1，225，400.00元，于2005年3月26日后向案外人甘洪斌、李翠等人出售门市、住房，共收取房款4，285，170.00元。
另查，2004年11月26日，李某某与冯达宪签订工程承包协议，将燃气公司办公楼、商住楼承包给冯达宪修建。后李某某与冯达宪、吴承文及购房户代表等人因工程造价、资金到位等原因多次停工座谈。2005年7月至2006年5月，中信公司与燃气公司先后通知要求恢复建设。2006年6月16日，燃气公司出具证明“燃气公司与中信公司签订了建设合同，凡与该合同相抵触的任何合同证明材料均无效，均以2005年6月8日签订的正式合同为准。同年8月23日，中信公司书面通知：因该工地项目部负责人李某某未经公司许可，擅自出售门面及商品房，违反我公司规定，其行为属个人行为，免去李某某中信公司工程项目部工程负责人职务。次日，中信公司与冯达宪就生产用房和万发商住楼工程内部承包补充协议，由中信公司出售门面及住宅房，按工程进度支付工程款，商定商住楼承包定价增加到335元／平方米，生产用房415元／平方米。鉴于李某某对外售房行为，2007年1月22日，邻水县规划和建设局作出邻规建局函（2007）4号通知，通知内容为“我局2005年8月20日办出的施工许可证，建设单位为李某某，编号511623200508230101，经查此证有误，现宣布作废。燃气公司于2007年1月26日前来我局重新办理施工许可证”。2007年2月9日，邻水县规划和建设局对李某某的售房行为作出了相应的行政处罚。后万发商住楼、燃气公司生产用房由冯达宪继续施工，工程分别于2008年8月、2008年10月完工。
2008年，中信公司对燃气公司以及第三人李某某向本院提起建设工程施工合同纠纷之诉。该案在一审过程中，在邻水县政府、县规划和建设局的多方协调下，根据中信公司和燃气公司对燃气公司办公楼、商住楼的造价结算，确认生产用房、万发商住楼的所有权归燃气公司所有，工程决算总造价为3，761，781.54元。2009年2月19日，判决燃气公司支付中信公司工程造价款3，761，781.54元，扣除已支付的20万元，还应支付3561，781.54元，并赔偿中信公司损失70万元。燃气公司不服提起上诉，广安市中级法院于2009年判决：驳回上诉，维持原判。
另中信公司自2006年9月，在无土地使用权转让过户、无开发房地产资质及商品房预售许可证的情况下向古孝明等人出售该工程住房及门市，收取60余万元房款。燃气公司曾向本院提起对中信公司、李某某不当得利纠纷之诉，2009年9月3日，本院判决由中信公司返还燃气公司预售房款62万元。
上述事实有原告提交的邻水县燃气有限责任公司《生产用房工程建设承包合同》，邻水县中信建筑工程有限公司《工程项目内部责任合同》，李某某与购房人甘洪斌等人协议书（购房）、房屋买卖合同（协议）以及收取购房款和相关费用所出具的收条，（2008）邻水民初字第1012号和（2009）广法民终字第240号民事判决书；被告提交的《委托开发协议书》两份，邻水县中医院与燃气公司签订的《联合开发协议》，邻水县恒源房地产开发有限公司与燃气公司签订的《新办公楼工程建设补充协议》，邻水县建设局施工图设计文件审查批准书、配套费征收审核表、邻水县建设工程质量安全监督站工程报监告知书、两证一书审批表、编号511623200508230101建筑工程施工许可证，邻水县规划和建设局邻规建局（2007）罚字第2号行政处罚鉴定书，邻水县燃气公司《生产用房工程建设承包合同》，邻水县中信建筑工程有限公司《工程项目内部责任合同》两份，李某某出售房屋及收取房款的清单。（2009）邻水民初字第798号民事判决书，邻检刑诉（2009）305号起诉书在卷印证。
本院认为：法律规定，没有合法根据、取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
原告燃气公司的生产用房工程经公开招标后，与中信公司签订《生产用房工程建设承包合同》，将该工程项目交由中信公司修建，工程完工后双方已协商确认工程决算总造价，据人民法院生效判决确认，由燃气公司支付中信公司工程造价款3，761，781.54元，足以说明燃气公司的生产用房及万发商住楼产权归属于燃气公司，中信公司及被告李某某均无权处置燃气公司的生产用房及万发商住楼。
被告李某某作为中信公司承建该工程的项目负责人，因工程建设所需，在施工期间出售门面及住房，并收取售房款及相关费用550余万元的行为。虽然李某某举示了燃气公司向其出具的证明以及约定的分房方案，但由于本案涉及国有土地使用权转让（以国有土地使用权抵建设工程款）问题，因燃气公司用抵工程款的土地性质系划拨地，在李某某出售房屋期间，燃气公司用以抵工程款的土地使用权未经有批准权的人民政府批准并办理使用权出让手续。因此，燃气公司与中信公司签订的《生产用房工程建设承包合同》中涉及以划拨土地抵工程款的约定，以及燃气公司向李某某出具的证明内容无效。即被告李某某出售房屋收取房款，没有合法根据，属不当得利。现原告燃气公司请求李某某返还售房款5，431，780.00元及相应利息，理由成立。被告李某某作为中信公司承建燃气公司生产用房工程项目负责人，在施工期间组织人力、物力、财力施工，其间可能引发的其他法律关系及权利、义务争议，各方当事人可寻它途给予救济。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决如下：
由被告李某某返还原告四川省邻水爱众燃气有限公司售房款5，431，780.00元及资金利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从2009年10月14日计算至履行完毕之日止）。
案件受理费55，710元（原告已预缴），由被告李某某负担。
上述债务限义务人于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。
审 判 长 林世文
人民陪审员 熊维国
人民陪审员 魏忠成
二〇一三年五月十五日
书 记 员 余 洪