上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第32033号
原告（反诉被告）姜思慎，男，1942年12月3日生，汉族，住上海市徐汇区。
委托代理人贾耀利，上海国年律师事务所律师。
委托代理人龚艳，上海国年律师事务所律师。
被告（反诉原告）西港机电科技（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人鲍剑文，总经理。
委托代理人蒋鼎元，上海市广庭律师事务所律师。
委托代理人黄阿妮，上海市广庭律师事务所律师。
原告姜思慎诉被告西港机电科技（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理后，依法适用简易程序。后被告于同年8月27日提起反诉，本院于同年9月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人贾耀利，被告委托代理人蒋鼎元、黄阿妮均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告姜思慎诉称，2014年4月23日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将自有坐落于上海市浦东新区花木路＊＊＊弄＊层＊＊＊室房屋（面积160.07平方米，以下简称系争房屋）出租给被告作为办公使用。2015年4月28日，原告将该房屋交付给被告入住。移交房屋时，原告多次提醒被告必须按合同约定聘请有合法建筑资质装修单位进行装修施工，并将施工单位资质证书有效证件提交给上海勤乐物业管理有限公司备案。4月29日，被告私自召集了几个没有任何建筑施工资质的社会闲散人员进行装修施工，不慎发生了施工人员工亡事故，事故发生后，被告百般推诿，怠于赔偿，导致死者家属在出租房屋楼下聚众拉横幅示威维权，在当地造成了极坏的社会影响，给原告的该房屋未来出租收益带来损失。鉴于被告的严重违约行为，原告给被告寄发了解除合同告知书，被告就此诚恳道歉请求原谅并要求继续承租上述房屋，但过了一段时间，被告又寄发了同意解除合同函，却拒绝为违约承担赔偿责任。为此原告起诉要求：1、判令被告向原告支付违约金人民币238，000元（即14个月租金损失，其中包括恢复房屋原状装修2个月的租金损失，违约聘请无建筑装修资质工程人员装修发生工亡事故而给原告造成的房屋延期出租3个月的租金损失，违约聘请无建筑装修资质人员进行装修违约金9个月租金）；2、判令被告赔偿原有家具设备损失10万元；3、判令被告赔偿原告房屋恢复原状费用10万元；4、判令被告向原告支付2个月房屋占用费27，200元-17，000元=10，200元。
被告西港机电科技（上海）有限公司辩称：原、被告确实签订了系争房屋的租赁合同，合同签订后，原告于2015年4月28日将系争房屋交付被告，交付时并未包含合同补充条款第五条第1款所包含的家具设备。此后被告着手对系争房屋进行装修，在清理垃圾及拆除房屋内自建隔断过程中，即被告进入房屋装修第二天即发生了工亡事故，被告即停止施工。原告于2015年6月6日向被告发出解约函件，被告于同年6月12日将系争房屋钥匙交付原告，并将房屋返还原告，此时房屋并未如原告提交的照片反映的损坏状态。后被告与2015年6月15日发函给原告同意解除合同，即双方在此时协商一致解除了租赁合同，并非系被告的违约致合同解除，原告主张因被告聘请无资质人员施工构成违约而致其享有解约权的主张不能成立。为此，请求驳回原告的全部诉讼请求。而根据租赁合同的约定，被告承租系争房屋有两个月的免租期，且被告已经向原告支付了保证金51，000元、房屋租金17，000元。因双方在合同免租期内已经协商解除合同，故被告提起反诉，要求判令原告返还保证金51，000元；退还房屋租金17，000元。
针对被告的反诉，原告辩称，鉴于被告违约，根据合同第九条第（二）款第8项约定，原告有权没收保证金。关于合同免租期2个月是建立在双方履行合同的基础上，现由于被告违约造成合同解除，该免租期不应当免除。故请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明，位于上海市浦东新区花木路XXX号XXX层的房屋登记的权利人为原告和案外人姜某，该房屋类型为办公楼，用途为办公。
2014年4月23日，原告与被告签订合同编号为150423A《上海市房屋租赁合同》，约定：原告将系争房屋出租给被告，作为办公使用；原告于2015年4月28日前向被告交付该房屋，租赁期自2015年4月28日至2020年4月27日止，其中2015年4月28日至2015年6月27日为免租期，供被告进行装修；房屋月租金为17，000元，租金2年内不变；租金按3个月一期支付，本合同签订时支付第一期3个月房租计51，000元，扣除免租期2个月租金，实付17，000元，以后按每3个月在计租日前3天支付租金51，000元；原告交付房屋时，被告应向原告支付房屋租赁保证金，保证金为3个月的租金，计51，000元，租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分由被告凭原告原开具的收款凭证，无息归还被告。合同第九条第（二）款约定，双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按违约月数的月租金额的3倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、原告未按时交付该房屋，经被告催告后10天内仍未交付的；2、原告交付的该房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的，或原告交付的房屋存在缺陷、危及被告安全的；3、被告未征得原告同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；4、因被告原因造成房屋主体结构损坏的；5、被告擅自转租该房屋、擅自转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；6、被告逾期不支付租金累计超过15天的；7、被告逾期不足额支付水、电、天然气、通讯、卫星电视、物业管理费、电梯费等其他应付费用累计超过15天的；8、出现上述3-7项的情况，原告可没收被告的保证金，并加付2个月免租期的租金后无条件撤离本租赁房屋。该合同《补充条款》还约定，被告租赁期间，在该租赁房屋内发生财产、人员事故，及由此产生的经济损失及赔偿，均由被告自行承担支付；本合同签署后，由被告按规定的保证金足额给付原告后，正式生效，合同生效后，原告于4月28日将租赁的房屋交付给被告，由被告签署接收凭单，即视为原告已完全履行了本合同项下租赁房屋的交付义务。《补充条款》第五条“关于装修和房屋维修”约定：1、原告提供的租赁房屋为已装修房，包括壁挂式空调7台、橱式空调2台、带浴缸卫生间1套、简易式卫生间2套、简易沐浴间1套、厨房设备1套及家具、办公设施等，被告表示需2次室内装修，原告表示同意。原装修设备等，被告可继续使用，也可拆除处理。被告二次装修应委托设计单位进行设计，并向原告提交设计布置图一式二份，经审核同意后，可予实施，审核时间为7个工作日，若规定需向有关主管部门报批后方可实施的，被告应在申报批准后，方可施工；……5、被告有权指定装修公司承担装修施工，但该装修公司应向原告及勤乐物业提交工程执照、资质证书等真实有效证明，非合法的施工单位，不得进场施工；……10、被告违反前述约定，或擅自进行装修，或装修活动严重违反规定，原告有权解除本合同，并参照合同第九条第（二）款规定向被告主张追究违约责任；11、该房屋租赁期满，被告退房时，可将自添家具、自装的空调、电脑、及其设备等可搬移的物件撤走，被告装修的室内隔断墙也一并撤除，且因修补因拆除而给房屋造成的破损，返还房屋时，应保持该房屋内的固定设施（门窗、照明、厨卫件、水、电、燃气、通讯、卫星电视等管线）完好无损，地面、墙壁应经修缮打扫清洁后移交原告，固定设施若有损坏，被告应照价赔偿，原告可从保证金中扣除。
上述合同签订后，被告于2015年4月23日向原告支付保证金51，000元、2014年4月28日至7月27日租金17，000元。同年4月28日，原、被告签署《入住确认书》，由原告将系争房屋钥匙交付被告，该确认书上将“家具清单”一栏划除。
此后，被告入驻着手对系争房屋进行装修，2014年4月29日，被告聘请的装修人员在施工时发生事故死亡。
2015年6月6日，原告向被告发出《关于按合同规定解除150423A合同的通知》，认为被告无视合同关于装修事项必须指定合法施工队并提交施工队真实有效证明的规定，擅自找来收集垃圾的闲散人员施工，造成人员伤亡，影响了租赁房屋的声誉，被告违约已使解除合同的条件成立，故通知被告自即日起，解除租赁合同，并保留按原合同相关条款追究被告违约责任及索赔对原告造成的各种损失。
2015年6月12日，被告将系争房屋及钥匙交付给了原告。同年6月15日，被告向原告发出《同意解除150423A和150423B合同函》，言明：原告向被告发出了解除合同的通知，虽该通知的部分陈述与客观事实有出入，但考虑到原告已决定解除租赁合同，被告收到函件后明确表示同意解除租赁合同，并就该房屋保证金退还及与该房屋解除相关的事宜积极与原告联系……鉴于合同已解除，且被告已归还该房屋，要求原告在收到函件后5日内退还保证金83，334元（保证金105，000元，减除5月28日至6月6日共10日房租11，666元，减除旧家具及装修垃圾清理费1万元，剩余保证金83，334元）。
证明上述事实的证据有：上海市房地产权证、编号为150423A的上海市房屋租赁合同、网上银行电子回单及电子凭证、收据、入住确认书、关于按合同规定解除150423A合同的通知、收条、同意解除150423A和150423B合同函为证，经审查，原、被告对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。
审理中，被告明确《同意解除150423A和150423B合同函》中所述的保证金105，000元，实际包含了150423A（即本案合同）和150423B两份合同的保证金，150423A合同的保证金为51，000元，150423B合同保证金为54，000元，就房租11，666元和旧家具及装修垃圾清理费1万元系被告自行作出的让步，愿意扣除，现也同意在本案中予以扣除。庭审中，原、被告还对《上海市房屋租赁合同》第九条第（二）款“双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的乙方，应向另一方按违约月数的月租金额3倍支付违约金……”中“按违约月数”的理解发生争议，原告认为是指被告违约造成合同解除后的剩余时间就是这里所指的违约月数，现原告自愿以14个月的月租金为标准向被告主张；被告则认为，原告的违约行为即是施工人员发生事故的一刹那，故违约月数也仅是指三十分之一。
本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据合同的约定，被告装修需向原告提交设计布置图，并经原告审核同意后方可实施，并约定被告应指定具有工程执照和资质证书的相关装修公司进行装修施工，如被告违反前述约定，或擅自进行装修，或装修活动严重违反规定，原告有权解除本合同。现被告在接收系争房屋后，在无证据已经通知原告的情况下，也未提供具有工程执照和资质证书的施工人员对系争房屋进行施工，并造成施工人员伤亡事故，违反了合同约定，原告据此享有合同解除权，故原告于2015年6月6日发出的《关于按合同规定解除150423A合同的通知》依法有效，且被告实际也已经于同年6月12日将系争房屋钥匙返还原告，由此表明，双方的租赁合同此时已经实际解除。鉴于被告的违约行为导致合同的解除，故原告依据《补充条款》的约定适用合同第九条第二款的约定主张违约金，有事实依据。至于原、被告双方对合同第九条第二款的理解发生争议，应根据诚实信用的原则，结合合同的本意来解释，现原告的理解符合常理，也契合实际情况，本院予以确认，鉴于双方的合同期限长达5年，而实际在免租期内即已经解除合同，致原告的合同目的无法实现，并考量原告另行出租需要的合理时间，故本院酌情判定被告应该支付原告的违约金按照5个月的月租金为标准，即17，000元×5=85，000元。关于原告主张的家具设备损失10万元，从双方签订的《补充条款》第五条第1款约定内容看，系争房屋交付时为装修房，当时包含了壁挂式空调等家具设备，但同时该条款还约定“原装修设备等，乙方（被告）可继续使用，也可拆除处理”，其中并未明确“拆除处理”的主体是原告还是被告，且在双方实际交接系争房屋时，在“入住确认书”中将“家具清单”一项予以划除，现原告认为所有的家具设备按照上述第五条第1款交付，被告对此不认可，为此，本院难以判定家具设备交付的具体内容，但结合被告于2015年6月15日向原告发出的《同意解除150423A和150423B合同函》中“减除旧家具及装修垃圾清理费1万元”的内容可以看出，当时确实存在旧家具，被告也自愿扣除1万元，本院予以确认，而原告主张家具设备10万元并无事实和证据加以提供，被告也不予认可，本院难以采信。关于原告主张的房屋恢复原状装修费10万元，因双方于2015年6月12日就对系争房屋进行了交接，原告在接收房屋时并未对房屋的状况予以固定，也没有提出异议，现原告提供照片证明房屋原有装修遭破坏，并认为恢复原状需要的费用为10万元，并无事实依据，且被告也不予认可，本院难以采信。关于原告主张的2015年4月28日至2015年6月15日的房屋占用费27，200元，被告认为该期间为双方合同约定的免租期，故不应支付费用，对此，本院认为，原告在《同意解除150423A和150423B合同函》中也曾表示自愿减除2015年5月28日至6月6日的房租，且双方虽约定了合同免租期为2个月，但合同免租期是建立在双方履行合同的基础上原告给予被告的免租期限，现合同因被告的违约导致解除，故原告主张上述期间的损失，于法无悖，本院可予支持，但时间应调整为2015年4月28日至6月12日，租金损失为26，067元。关于被告反诉要求原告退还房屋租赁保证金51，000元的请求，原告不予认可，并认为根据合同第九条第（二）款第8项的规定，原告有权没收保证金，对此，从上述条款内容看，双方约定没收保证金是基于合同第九条第（二）款中的第3-7项内容，现本案原告的违约行为并非上述内容，故原告据此没收保证金无事实和法律依据，在合同解除后，原告理应返还保证金51，000元。鉴于双方约定实际租金的起算时间为2015年6月28日开始，实际双方于2015年6月12日已经解除合同并返还房屋，故原告收取的17，000元房屋租金应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）西港机电科技（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）姜思慎违约金85，000元；
二、被告（反诉原告）西港机电科技（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）姜思慎家具损失费1万元；
三、被告（反诉原告）西港机电科技（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）姜思慎2015年4月28日至2015年6月12日的租金损失26，067元；
四、驳回原告（反诉被告）姜思慎的其余本诉请求；
五、原告（反诉被告）姜思慎于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）西港机电科技（上海）有限公司保证金51，000元；
六、原告（反诉被告）姜思慎于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）西港机电科技（上海）有限公司租金17，000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8，512元，减半收取4，256元，原告（反诉被告）姜思慎负担2，895元，被告（反诉原告）西港机电科技（上海）有限公司负担1，361元。反诉案件受理费750元，由原告（反诉被告）姜思慎负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一五年十月十五日
书记员 王晔璐
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……