山东省即墨市人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）即民初字第5592号
原告（反诉被告）张乐田。
委托代理人宫水冰，山东盟达律师事务所律师。
被告（反诉原告）于立泉。
原告（反诉被告）张乐田与被告（反诉原告）于立泉房屋买卖合同纠纷一案，原告张乐田于2015年7月6日向本院提起诉讼，反诉原告于立泉于2015年8月24日向本院提起反诉，本院受理后，依法组成合仪庭，于2015年8月25日、12月10日依法公开开庭进行了审理。原告张乐田的委托代理人宫水冰，被告于立泉到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理，现已审理终结。
原告张乐田诉称，原、被告双方于2007年7月9日签订了《即墨鳌山卫“乐天居”房屋买卖协议》，协议约定：由被告将其拥有的即墨鳌山卫乐天居楼房、平房及所占用地的所有权变更给原告，被告所得净价为人民币840000元，此后在办理相关手续的过程中所产生的一切税、费均由原告承担；原告一次性付清购房款后，本合同生效；本合同生效后，被告根据原告的要求，无条件、无期限地配合原告办理相关的过户和变更权属的手续，直至完结。同时，双方还对违约金数额进行了约定。协议签订当日，原告将购房款人民币840000元交付给被告，被告同时将《国有土地使用证》、“即墨市人民政府《即政地字（1997）399号文件》”、《征用土地协议书》、《国有土地使用权出让合同（1997即地合字（131）号］》、图纸及房屋钥匙交给了原告。双方交接后，原告即开始合法占有、使用该房屋，并先后投入250000余元对其进行了装饰、装修，但在此后办理土地使用权等过户手续过程中，由于被告以各种理由拒不配合，导致过户手续至今未能办理，综上，现原告为维护自身权益，请求法院依法判令：1、位于即墨鳌山卫的“乐天居”商住楼土地的使用权［土地使用证号：即国用（99）字第648号］及地上建筑物归原告所有；2、被告协助原告办理上述土地及地上建筑物变更、过户手续；3、诉讼费由被告承担。
被告于立泉辩称，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。2007年，原告与答辩人签订了乐天居房屋买卖协议，该房产由于建成后未初始登记，没有房产证，只有国有土地使用权证。协议约定：由买方办理过户手续并承担费用，卖方予以配合。自签约至2011年国家征收，四年间，原告始终没有露面，只有协议的中间人曾来青岛让答辩人在一份授权委托书签了字，也曾抱怨：“过户要二、三十万，太多了”。除此再没要答辩人配合什么。2011年7月19日，即墨市政府国土、建委相关部门来青岛，给答辩人送达征收通告，次日，答辩人即将通告资料交给中间人，请他转给原告。2013年3月19日，答辩人又收到了即墨国土局依据即墨市政府即政地字（2012）33号文件所做出的《收回国有建设用地使用权决定书》，该决定书明确通知答辩人：注销你即国用（1999）648号《国有土地使用证》。后经查档：为乐天居商住楼所颁国有土地使用证，已经被依法注销。至此，国家征收的不可抗力，已经宣告了原告与答辩人所签协议已经被依法终止。根据《物权法》第二十八条“因
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人民政府的征收决定，导致无权设立、变更、转让或者消灭的，自人民政府的征收决定生效时发生效力”。《城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让；（三）依法收回土地使用权的”。《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”第九十六条：“当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”合同法第一百一十八条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方以减轻可能给对方造成的损失并应当在合理期限内提供证明。”为此，答辩人履行了以下法定义务：1、收到公告次日（2011年7月20日），被告将征收公告交付中间人，请他约原告来青岛。原告来青岛后，答辩人当面告知国家征收事宜。即墨城管行政执法人员对暂住乐天居、协议中间人的现场询问笔录上即可看到原告方回答“没有办过户手续”，（国家征收）开始时于立泉“把下达的有关通知转达给我，后来对我说：情况有变，该你得的你得”。这段笔录证明了：答辩人依法尽到了告知责任。2、为慎重起见，答辩人又依法于2012年3月16日给原告住在地挂号寄出《解除合同通知书》。3、2012年7月，原告带吕尚来律师来青岛，协商返还事宜，并提出“越快越好”。在青岛洁神饭店，被告代理人沙律师记录了双方协商内容，并将协议草稿交原告，原告表示同意。但返还事宜拖延至今未办。4、为尽快促请原告退房，答辩人又于2014年11月18日再次挂号寄出催告信，以减少原告违法占房给被告造成的损失。综上所述：国家征收后，答辩人已依法行使了解除权，协议实质上已被依法解除
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只是相互返还之义务尚未履行。二、原告诉状中“由于被告以各种理由拒不配合”，纯属谎言。原告既然提出上述理由，就应依法据实向法庭陈述办理过户过程，并一一举证：在什么时间？去那个部门？办理什么需要答辩人配合的手续？--特别是由于答辩人“拒绝配合，致使没能办成”之关键环节，更须交代清楚。否则，原告应承担举证不实之责。再说，只须去办理相关手续的部门调查，真相即可大白。三、原告诉讼请求与法有违，应予驳回。1、根据《物权法》第二十八条，即政府征收公告下达之日，乐天居房产所有权及所占土地使用权，已经归为国家所有，又怎么可能会再判归原告所有？2、《城市房地产管理法》第三十八条，法律明令不得转让的房地产，怎么可能因原告“责令、立即”，就会变更、过户给原告呢？可见，原告诉讼请求荒腔走板、与法有违，应依法驳回！
反诉原告于立泉反诉称，2007年，原告与答辩人签订了乐天居房屋买卖协议，该房产由于建成后未初始登记，没有房产证，只有国有土地使用权证。协议约定：由买方办理过户手续并承担费用，卖方予以配合。2011年7月19日，反诉原告收到了即墨市人民政府专程送达的征收通告
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乐天居房产及所占土地，被国家征用、回收。反诉原告将征收通告交中间人让他转给反诉被告。2013年3月19日，反诉原告又收到了即墨国土局依据即墨市政府即政地字（2012）33号文件所做出的《收回国有建设用地使用权决定书》，该决定书明确告知：注销你即国用（1999）648号《国有土地使用证》。后经查档：乐天居商住楼所颁国有土地使用证，已经被依法注销。根据《物权法》第二十八条“因
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人民政府的征收决定，导致无权设立、变更、转让或者消灭的，自人民政府的征收决定生效时发生效力”。《城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让；（三）依法收回土地使用权的”。《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”第九十六条：“当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”为此，反诉原告履行了以下法定义务：1、收到公告次日（2011年7月20日），反诉原告将政府征收公告交付原协议中间人，请他约反诉被告来青岛，协商解除协议后的相互返还事宜。反诉被告来青岛后，反诉原告当面告知因国家征收，协议标的物的所有权，依法已经归国家所有，协议已经被法定解除。要求尽快相互返还。反诉被告不认可国家征收的不可抗力，导致原协议必须依法终止的客观现实，拒绝腾让房屋。2、为慎重起见，反诉原告又于2012年3月16日给反诉被告挂号信寄出《解除合同通知书》。3、2012年7月，反诉被告带吕尚来律师来青岛，与反诉原告协商返还事宜，在青岛洁神饭店，反诉原告代理人沙学军记录了双方协商内容，并将协商的意见草稿交反诉被告，反诉被告表示同意。但返还事宜至今未能完成。4、为促使反诉被告尽快腾退房屋，以配合国家拆迁征收，反诉原告又于2014年11月18日再次挂号寄出催告信，表示若继续拖延不退房，将按年组4万元支付给反诉原告。综上所述：国家征收后，反诉原告已依法行使了解除权，协议已依法解除。但由于反诉被告拒绝腾让房屋，故诉至法院，请求法院依法判令：1、确认反诉原告与反诉被告2007年7月9日所签订《乐天居房屋买卖协议》于2011年7月19日已经依法解除。2、反诉被告立即腾让房屋。3、反诉费用由反诉被告承担。
针对反诉原告于立泉的反诉，反诉被告张乐田未予书面答辩，在庭审中口头辩称，1、乐天居商住楼于1995年3月建成，在办理征地手续时已经建成，而即墨市人民政府即政地字（1997）399号文件是在1997年12月30日作出，是在乐天居商住楼建成之后批准办理的土地使用证，所以即墨市人民政府对乐天居的合法性是予以确认的。2、政府征用土地是有严格的法律规定也必须履行严格的法律程序，也就是政府在征用房屋土地时必须与被征用人达成土地征用协议，在未达成协议的情况下，政府是不能强制征用的。3、在政府张贴征用公告时，反诉被告已经向法庭提起诉讼，但法院一直没有立案，直至今天才立案。4、乐天居商住楼是合同建的，这已经被即墨法院（2013）即行初字第36号行政判决书依法确认，不存在强制征收及执行问题。5、反诉被告与反诉原告签订协议是2007年7月9日，当日即付款办理了交接，所以自2007年7月9日起该房屋的土地所有权及房屋使用权已经归反诉被告所有，不存在反诉原告存在的理由。物权法第15条规定，自合同成立时生效，未办理登记的不影响合同效力。6、2012年12月10日反诉被告已在即墨法院提起诉讼，要求确认房屋买卖协议无效，已被即墨法院于2013年5月16日以（2013）即民初字第112号民事裁定书驳回起诉，反诉原告未上诉，所以该裁定生效，现反诉原告已同样理由反诉，应驳回其诉讼请求。
本院认为，本案争议的标的物为即墨市鳌山卫乐天居商住楼，该商住楼虽占用土地于1999年11月8日办理了国有土地使用证，该国有土地使用证被即墨市人民政府于2012年5月21日作出的即政地字（2012）33号文件以及即墨市国土资源局于2013年3月19日作出的即土收决字（2013）3号收回国有建设用地使用权决定书收回，且该商住楼未办理建设工程规划许可证，系违法建筑。因此，原告张乐田与反诉原告于立泉的诉讼请求，不属于法院的审理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九之规定裁定如下：
一、驳回原告张乐田的起诉。
二、驳回反诉原告于立泉的起诉。
案件受理费12200元（原告预缴），退还原告张乐田。案件反诉费6100元（反诉原告预缴），退还反诉原告于立泉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 宋金修
审 判 员 李林娟
人民陪审员 王文萃
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 王 迪
附法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。