湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终1173号
上诉人（原审被告）：武汉中防瑞达运营管理有限公司，住所地武汉市汉阳区汉阳大道139号2栋20层2006室。
法定代表人：马友，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张宵莹，该公司职工。
被上诉人（原审原告）：何小娟，女，1988年8月15日出生,汉族，住湖北省公安县。
委托诉讼代理人：段明，湖北瑞通天元律师事务所律师。
上诉人武汉中防瑞达运营管理有限公司（以下简称中防公司）因与被上诉人何小娟房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2016）鄂0105民初2416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中防公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定租赁合同因上诉人违约而未终止，系事实认定及适用法律错误。上诉人于2013年3月16日发出《美食广场歇业整改通知》，证明上诉人已按合同约定提前进行了《租赁合同》终止的告知。被上诉人于2013年4月16日认可收到该通知，《租赁合同》应按约定“自动无条件终止”，一审判决解除合同错误。二、本案纠纷是被上诉人违约导致，上诉人将经营场地交湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司（以下简称真快活公司）经营，仅是出租方权利义务转移，而非被上诉人权利义务改变，且上诉人已与真快活公司特别约定不改变此前上诉人与被上诉人的《租赁合同》，对被上诉人的经营无任何影响，被上诉人同意美食城提档升级，也行使了优先选铺的权利，但在提档升级后拒不入场经营，且不交租金，系恶意违约。三、上诉人不应当返还经营保证金及进场费。被上诉人违约，应扣除其经营保证金，进场费“一次性收取，不予退还”，与被上诉人实际经营时间的长短无关。四、补贴的发放时间在2013年，而被上诉人起诉时间却在2016年，显系未能“在合理期限内要求履行”，故依法不应继续履行，被上诉人要求支付该补贴超过了2年诉讼时效。五、因被上诉人违约，上诉人不应当赔偿经营损失，且每月1000元是补偿给员工的，而非被上诉人的经营损失，一审判决参照提档升级期间的生活补助计算可得利益损失是错误的。六、本案双方在事实、权利义务等方面均存在重大争议，依法应适用普通程序，本案适用简易程序且严重超期，违反法定程序。
被上诉人何小娟辩称，上诉人通过与第三人签订合同损害我方权益，且用格式合同限制我方权利，我方没有恶意违约，是上诉人违约在先，导致我方无法实际入场。经营保证金与进场费都是履约保证金，但合同没有实际履行，可得利益每月2000元的计算是上诉人与我方同意后认定的。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
何小娟向一审法院起诉请求：1、判令解除《中防百诚（美食广场）租赁合同》；2、判令中防公司返还经营保证金及进场费人民币10000元；3、判令中防公司支付租赁房屋提档装修期间的补偿费人民币6000元；4、判令中防公司赔偿因租赁合同不能继续履行的损失人民币50000元；5、判令中防公司返还扣押的设施设备；6、本案诉讼费由中防公司承担。
一审法院认定事实:何小娟及案外人杨柳与中防公司于2012年7月24日签订了一份《中防百诚（美食广场）租赁合同》，该合同约定，中防公司将其所有的中防百诚负二层G区（美食广场）17号商铺（使用面积18平方米）租给何小娟及杨柳；租赁期限为2012年8月31日至2015年8月30日止，租期三年；第一年租金为何小娟、杨柳经营额的19%，第二年租金为20%，第三年租金为21%；何小娟、杨柳在签订租赁合同时交纳10000元作为经营保证金及进场费，其中3000元为经营保证金，租赁期满后若未被扣除，不计息返还给何小娟、杨柳，7000元为进场费，一次性收取，不予退还等条款。何小娟、杨柳于2012年7月5日已向中防公司支付了上述合同约定的3000元经营保证金及7000元进场费。合同签订后，中防公司向何小娟、杨柳交付了租赁房屋，何小娟、杨柳向中防公司按约定支付租金，此后，杨柳将其在《中防百诚（美食广场）租赁合同》中的权利义务均转让给何小娟。中防公司与真快活公司于2013年6月26日签订了《美食广场租赁合同》一份，将包括何小娟承租的G区（美食广场）17号商铺在内的负二层G区使用面积1522平方米的商铺出租给真快活公司，租赁期限为15年，拟定自2013年6月15日至2028年11月14日。同日，中防公司与真快活公司签订《补充协议》一份，双方约定将中防商街G区美食街整体租赁给真快活公司，并将中防公司与涉案租赁场地中包括何小娟在内的9户承租方签订的租赁合同中中防公司的权利义务转让给真快活公司等条款。合同签订后，中防公司即将包括何小娟承租的G区（美食广场）17号商铺在内的负二层G区使用面积1522平方米的商铺交付给真快活公司。因租赁房屋需升级改造，何小娟与中防公司于2013年7月27日签订了《关于中防美食街提档升级相关事宜中防公司与美食街租户达成的约定》一份，约定美食街装修期间，每户租户的员工生活补贴按每户2名、每名员工每月给予1000元补贴计算，预计补贴时间为3个月；同意现有租户优先选铺，书面确认经营位置及面积等条款，双方并在该约定乙方签名处标记了原商铺编号和新商铺编号。上述协议签订后，何小娟退出了承租的G区17号商铺，也未向中防公司领取上述协议约定的员工生活补贴。商铺重新开业后，何小娟与中防公司就继续履行租赁合同事宜发生争议，双方未能达成一致意见。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、何小娟主张中防公司向其返还扣押的设施设备，何小娟应证明其被扣押的具体设施设备名称，但何小娟并未提交证据证明被扣押的设施设备，故应由其承担举证不能的法律后果。2、中防公司将其与包括何小娟在内的9户承租方签订的租赁合同中中防公司的权利义务转让给真快活公司是否经过了何小娟的同意。中防公司提交了通知一份，拟证明该通知当时张贴在美食广场，中防公司在2013年3月就已经告知了何小娟中防公司与真快活公司合作事宜。因中防公司提交的证据系复印件，且该通知中的业主签收一栏没有何小娟的签字，故该证据不能达到证明中防公司将其与何小娟签订的租赁合同中的权利义务概括转让给真快活公司已经通知了何小娟的证明目的。中防公司概括转让租赁合同的权利和义务经过何小娟同意的举证责任应由中防公司承担，而中防公司未提交证据证明，应承担举证不能的相应法律后果。综上，中防公司将其与何小娟签订的租赁合同中的权利义务概括转让给真快活公司未经过何小娟的同意。
一审法院认为，何小娟及案外人杨柳与中防公司签订的《中防百诚（美食广场）租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。杨柳将其在《中防百诚（美食广场）租赁合同》中的权利义务均转让给何小娟，系双方真实意思表示，中防公司此后也与何小娟单独签订《关于中防美食街提档升级相关事宜中防公司与美食街租户达成的约定》，中防公司对何小娟和案外人杨柳之间转让合同权利义务事宜应当知晓并认可，何小娟与案外人杨柳之间的转让合同权利义务的行为合法有效，故《中防百诚（美食广场）租赁合同》中承租人的权利义务应由何小娟一人享有和承担。何小娟与中防公司签订的《关于中防美食街提档升级相关事宜中防公司与美食街租户达成的约定》变更了租赁合同的履行方式、租赁房屋等内容，系双方协商一致的结果，该约定应受法律保护，双方均应按照变更后的合同全面履行。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，故中防公司将其与何小娟签订的租赁合同中的权利义务转让给真快活公司未经何小娟同意的行为违反了出租人应当按照合同约定将租赁物交付承租人的义务，该行为系违约行为，应承担相应的违约责任。何小娟与中防公司签订的租赁合同约定的租赁期限虽于2015年8月30日到期，但因中防公司的违约行为导致双方的权利义务尚未终止，故中防公司认为合同已经到期不需要另行解除的辩称，一审法院不予采信。因中防公司的违约行为足以导致何小娟不能实现其承租房屋的合同目的，故何小娟要求解除合同的诉讼请求一审法院予以支持。何小娟和中防公司签订的《关于中防美食街提档升级相关事宜中防公司与美食街租户达成的约定》中约定了中防公司应向何小娟支付每套租赁房屋提档升级期3个月的员工生活补贴共计人民币6000元，而该笔款项何小娟未实际领取，故何小娟要求中防公司支付租赁房屋提档升级期补偿款共计人民币6000元的诉讼请求，一审法院予以支持。何小娟与中防公司签订的《中防百诚（美食广场）租赁合同》中约定的3000元经营保证金，如在租赁期满后未被扣除，不计息返还给何小娟，因何小娟在租赁期限内没有该合同约定的应扣除经营保证金的行为，故中防公司应将该3000元经营保证金返还给何小娟。上述合同中约定的7000元进场费，何小娟与中防公司均认可其性质为确保何小娟能够持续在场地经营一次性收取的，因中防公司的违约行为导致了何小娟不能持续在租赁房屋内经营，明显违背了该项约定的目的，故上述合同中虽约定了该7000元进场费为一次性收取不予退还，中防公司仍应将该7000元进场费退还给何小娟。综上，对何小娟要求中防公司返还经营保证金及进场费共计10000元的诉讼请求，一审法院予以支持。何小娟与中防公司于2013年7月27日签订了《关于中防美食街提档升级相关事宜中防公司与美食街租户达成的约定》，该协议约定了三个月的提档升级期并给予何小娟每月2000元补偿，即自2013年10月27日至租赁合同到期日（2015年8月30日）系何小娟因不能继续经营的损失期限，中防公司应对该损失期限内何小娟的损失包括合同履行后可以获得的利益进行赔偿，何小娟主张按《关于中防美食街提档升级相关事宜中防公司与美食街租户达成的约定》中双方约定的补偿标准计算预期利益损失并无不当，故中防公司应向何小娟赔偿自2013年10月27日至2015年8月30日，按每月2000元的标准支付损失共计44000元（22个月*2000元）。何小娟主张中防公司应向其返还扣押的设施设备，但因何小娟并未提交证据证明被扣押的具体设施设备，故对何小娟的该项诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除何小娟与武汉中防瑞达运营管理有限公司于2012年7月24日签订的《中防百诚（美食广场）租赁合同》及双方于2013年7月27日签订的《关于中防美食街提档升级相关事宜中防公司与美食街租户达成的约定》；二、武汉中防瑞达运营管理有限公司于一审判决生效之日起十日内向何小娟返还经营保证金及进场费共计人民币10000元；三、武汉中防瑞达运营管理有限公司于一审判决生效之日起十日内向何小娟支付补偿款人民币6000元；四、武汉中防瑞达运营管理有限公司于一审判决生效之日起十日内向何小娟支付损失人民币44000元；五、驳回何小娟的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为人民币725元（何小娟已预交），由武汉中防瑞达运营管理有限公司负担（武汉中防瑞达运营管理有限公司于一审判决生效之日起十日内交纳）。
二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，何小娟与中防公司签订的《中防百诚（美食广场）租赁合同》和《关于中防美食街提档升级相关事宜中防公司与美食街租户达成的约定》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。
本案中，中防公司将其与何小娟签订的租赁合同中的权利义务一并转让给真快活公司未经何小娟同意，导致何小娟无法入场经营，其行为已经构成违约。关于中防公司认为其已经通知何小娟，而何小娟拒不入场经营已经构成违约的上诉理由，因其未提交证据证明，本院不予采纳。
何小娟与中防公司签订的租赁合同约定租赁期限于2015年8月30日到期，租赁合同因期限届满自然终止，一审判决解除双方签订的两份《中防百诚（美食广场）租赁合同》及两份《关于中防美食街提档升级相关事宜中防公司与美食街租户达成的约定》不当，本院予以纠正，对于中防公司认为一审判决解除合同错误的上诉理由，本院予以采纳。虽然租赁合同因期限届满而终止，但因中防公司违约，其仍应承担相应的违约责任。
关于中防公司认为其不应当返还经营保证金及进场费的上诉理由，租赁合同虽然约定进场费为一次性收取，但该进场费是为确保何小娟能够持续在场地经营而收取，因中防公司的违约行为导致何小娟不能持续经营，一审判决中防公司返还进场费并无不当，何小娟在租赁期限内没有合同约定的应扣除经营保证金的行为，故经营保证金亦应予以返还，对中防公司的该项上诉理由，本院不予采纳。
关于中防公司认为何小娟起诉支付补偿费6000元超过诉讼时效的上诉理由，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，中防公司在一审期间未提出诉讼时效抗辩，其在二审期间提出，但并未提交新的证据证明何小娟的请求权已过诉讼时效期间，本院不予支持。
关于中防公司认为其不应当赔偿经营损失的上诉理由，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现因中防公司的违约行为导致何小娟不能继续经营，必然会给何小娟造成损失包括可得利益的损失，一审法院按照《关于中防美食街提档升级相关事宜中防公司与美食街租户达成的约定》中双方约定的补偿标准计算损失并无不当，对中防公司的该项上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，中防公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市汉阳区人民法院（2016）鄂0105民初2416号民事判决第二项、第三项、第四项；
二、撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2016）鄂0105民初2416号民事判决第一项、第五项；
三、驳回何小娟的其他诉讼请求。
一审案件受理费725元，由何小娟负担125元，由武汉中防瑞达运营管理有限公司负担600元。
二审案件受理费1450元，由何小娟负担250元，由武汉中防瑞达运营管理有限公司负担1200元。
本判决为终审判决。
审判长 李 瑜
审判员 黄 更
审判员 胡丹丹
二○二○一七年五月八日
书记员 黄 劼