福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终2015号
上诉人（原审原告）：郑开阳，男，1963年1月12日出生，汉族，住厦门市湖里区。
委托诉讼代理人：李志维、陈伟堤，福建东方格致律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：郑国发，男，1980年12月4日出生，汉族，住厦门市湖里区。
委托诉讼代理人：赵建敏、游燕玲，福建秦剑律师事务所律师。
上诉人郑开阳因与上诉人郑国发房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初4670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑开阳上诉请求：撤销一审民事判决第二项，改判支持郑开阳一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决确定的违约金起算时间明显错误。1、《房屋租赁合同》第四条第4款明确约定：租金每三个月支付一次，除2016年4月21日至2016年7月20日租金应于合同签订当日付清外，以后的租金按照“先付费后使用”的原则，在上一季度届满前10日内付清下一季度的租金。因此，2016年7月21日至2016年10月20日期间租金的违约金起算时间应该是2016年7月11日，而非一审判决确定的2016年7月21日；2016年10月21日至2017年1月20日期间租金的违约金起算时间应该是2016年10月11日，而非一审判决确定的2016年10月21日；2017年1月21日至2017年4月20日期间租金的违约金起算时间应该是2017年1月11日。即一审判决确定的违约金起算时间，对应的是“在上一季度届满前付清下一季度的租金”，而非双方合同约定的“在上一季度届满前10日内付清下一季度的租金”。2、郑国发在原审庭审中对郑开阳主张的违约金起算时间没有异议。
二、一审判决认定未与其他大部分租金同时支付的小部分租金不再单独计算违约金，没有事实和法律依据。1、一审判决认定的理由是：郑国发对租金提出的异议事出有因，并非恶意拖欠。但，从原审查明的事实来看，郑国发主张扣除的蓝图设计费、未能移交房屋配套地面使用面积造成的租赁车位损失、水电费，由于无证据予以证明均未得到法庭支持；郑国发主张第一层房屋面积不足也未得到法庭支持。因此，郑国发主张扣除租金完全没有依据和道理，其长期拖欠不付就是恶意拖欠，就是违约行为，就应当承担违约责任。原判以事出有因、并非恶意拖欠为由，对长期拖欠的小部分租金不计算违约金，不仅没有事实和法律依据，而且有悖诚实信用原则，有鼓励当事人违约之嫌。2、郑国发在原审庭审中对郑开阳主张的未与其他大部分租金同时支付的小部分租金的违约金计算方式没有异议。3、一审判决还认定：若郑国发未于本判决确定的期限支付该部分租金，郑开阳可另行主张违约金。但，郑开阳已在本案中主张包括小部分租金在内的所有违约金，而且郑国发违约行为明显，且对小部分租金的违约金计算方式没有异议，一审判决应当一并处理，让郑开阳另案主张小部分租金的违约金，不仅没有法律依据，而且增加讼累。
郑国发答辩称，一、郑国发未支付92733元租金，并非恶意拖欠，不存在违约行为。原因如下：（1）、2016年7月21日-2017年10月20日期间的租金，根据《补充协议》因为办理消防等相关证照手续有所迟延，免除一个月的租金，郑国发于2016年8月23日支付2个月租金216000元；（2）、2016年12月4日抵扣产生蓝图设计费23000元、水电费1333元、停车费的损失38400元支付249267元，期间郑国发几次和郑开阳沟通消防、附属设施的问题；（3）、2017年1月21日-2017年4月20期间的租金，2017年1月17日抵扣面积差额租金18000元支付306000元。二、退一万步讲即使郑国发存在违约行为，郑开阳主张的违约金起算时间按“上一季度届满前10日内”的计算方式及小部分租金应该单独计算，郑国发认为应不予以支持。郑国发大部分都是提前支付租金，其中仅小部分是因为有抵扣的租金，对于郑开阳来说按照租期的实际产生日期计算对于郑开阳来说并没有产生实际的损失，而且根据《合同法》第114条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。故请求法庭根据公平合理原则，对郑开阳的违约金的起算期间、计算数额不予支持。
郑国发上诉请求：撤销一审民事判决第二项，改判驳回郑开阳一审全部诉讼请求。事实与理由：一、讼争《房屋租赁合同》第六条双方权利及义务约定，甲方保证房屋权属清楚、无债务债权纠纷，如有房产及债务纠纷，一切责任由甲方承担；甲方应提供办证所需的房产证、身份证复印件，提供消防所需的基本条件，配合乙方办理有关证照手续。签订合同后，郑国发开始着手装修事宜，因郑开阳未能提供房屋整体设计蓝图，导致郑国发未能按时施工装修，2016年6月1日双方又签订一份《补充协议》，约定因办理消防等相关证照手续有所拖延，郑开阳同意给予郑国发一个月的时间办理，郑国发可免交租金，该租金108000元可在下一次缴交租金时扣除。期间，郑国发与郑开阳、黄树林（房屋另一股东）沟通，同意由黄树林代为安排进行房屋整体设计蓝图设计消防验收事宜，花费的费用由郑国发垫付，后期从房屋租金中直接抵扣，此后，黄树林联系北京东方华大建筑技术工程有限责任公司进行房屋整体设计蓝图以备验收准备，郑国发垫付费用46000元。46000元由郑开阳、黄树林均摊23000元，对于该23000元，郑国发认为，郑开阳没有依照合同规定提供消防所需的基本条件，造成郑国发延误工期，产生经济损失，该23000元在房租中给予抵扣的行为并没有违反合同约定，不应该承担违约行为。
二、根据郑开阳提供的《厦门市土地房屋权证》（厦地房证第00124088号）显示，权属人为郑开阳、黄树林、刘美珍三人共有，宗地面积为759.5平方米，第一层的建筑面积为468.81平方米，宗地测量汇总成果图纸显示一层在建筑物北面有一条4米多的通道，在交付过程中，郑国发发现该一楼的通道已经被郑开阳另外租给他人使用，此后郑开阳同意提供4个股东的停车位供郑国发使用，之后郑国发多次电话、短信催促郑开阳解决停车位的问题，迟迟没有得到回应，造成郑国发经济损失，对此损失计算如下：4*1200元／月（每个车位每月按1200元计算）*8个月=38400元。其次，根据房屋的权属及面积情况，郑开阳一楼所占有的面积应该为468.81平方米÷3=156.27平方米，合同签订的面积为161平方米，对于该4.73平方米的面积租金差额应该予以减少，因为双方签订合同的期限为15年，每平方米按350元左右计算，15年租金差额高达30万元左右，鉴于以上情况，郑国发多次要求郑开阳改签或者补充合同，但是均没有得到理会，郑国发将上述费用从房租中予以抵扣，并没有违反合同的约定，是郑开阳违约在先，事后又消极处理才产生的。
三、郑开阳在签订合同之前，存在拖欠水电费用共计1333元，郑国发代缴之后在房屋租金内予以抵扣。
四、一审认定郑国发存在违约行为并不符合客观事实，而且按日千分之五计算违约金的标准偏高。
郑开阳答辩称，一、郑国发要求郑开阳承担所谓的蓝图设计费23000元没有任何依据。（1）《房屋租赁合同》第六条第（二）款第3项约定：“乙方（即上诉人）应自行负责办理经营活动的一切手续（包括房屋用途报批、消防、营业执照、经营许可证等），费用由乙方承担”。（2）郑国发提供的证据不足以证明其产生蓝图设计费46000元。（3）郑开阳从未表示同意与黄树林均摊蓝图设计费。二、郑国发要求郑开阳承担所谓的停车位损失38400元没有任何依据。（1）郑开阳从来没有也不可能将一楼通道另外出租给他人使用。（2）郑开阳从未同意提供四个停车位给郑国发使用。（3）《房屋租赁合同》对停车位未作任何约定。三、讼争房屋一楼测算的建筑面积为159.22平方米，而实际的建筑面积更大，郑国发实际使用的面积也更多（如包括原电梯间）；《房屋租赁合同》约定由郑开阳将讼争房屋一、二、三层以现状出租给郑国发经营使用，郑国发对房屋现状已进行充分了解，而且租金是整体约定的；因此一审判决对租金不作调减是正确的，郑国发要求扣除多付面积租金差额没有依据。四、郑国发未提供证据证明郑开阳在房屋交接前仍有水、电费1333元未结算，其要求从租金中扣除没有依据。五、郑国发迟延支付租金构成违约，事实清楚，证据确凿。《房屋租赁合同》约定每日按月租金的千分之五计算违约金，并不存在过高的问题；且郑国发在原审庭审中对郑开阳主张的违约金计算标准明确表示没有异议。
郑开阳向一审法院提起诉讼，请求判令：1、郑国发向郑开阳支付租金92733元；2、郑国发向郑开阳支付违约金（至付清全部租金之日止，暂计至2017年2月28日为114337元）。
一审法院认定事实：厦门市思明区凤屿路2号第一层房屋原系郑开阳、黄树林、刘美珍共同共有，建筑面积为468.81平方米，后经分割，其中三分之一的部分属郑开阳所有，据测算，建筑面积为159.22平方米；厦门市思明区凤屿路2号第二层房屋系郑开阳所有，建筑面积为468.81平方米；厦门市思明区凤屿路2号第三层房屋系郑开阳所有，建筑面积为468.81平方米。
2016年2月19日，郑开阳与郑国发签订一份《房屋租赁合同》，约定：郑开阳将厦门市思明区凤屿路2号第一、二、三层房屋以现状出租给郑国发经营使用，第一层部分建筑面积161平方米，第二层建筑面积468.81平方米，第三层建筑面积468.81平方米，六楼面积约400平方米，其中郑开阳和黄树林各占50%，即各有200平方米；郑国发租赁房屋用于经营医疗服务；租赁期限自2016年3月1日起至2028年4月21日止；第一年至第三年租金为108000元/月，第四年起每三年递增10%；郑开阳给予郑国发一个月二十天的装修期，郑国发可免交装修期租金；租金每三个月支付一次，除2016年4月21日至2016年7月20日租金应于合同签订当日付清外，以后的租金按照“先付费后使用”的原则，在上一季度届满前10日内付清下一季度的租金；若逾期支付租金，则每逾期一天按月租金5‰支付违约金。
2016年6月1日，郑开阳与郑国发签订一份《补充协议》，约定因办理消防等相关证照手续有所拖延，郑开阳同意给予郑国发一个月的时间办理，郑国发可免交租金，该租金108000元可在下一次缴交租金时扣除。
上述合同签订后，郑国发分别于2016年2月19日、2016年8月23日、2016年12月5日、2017年1月17日向郑开阳支付租金324000元（2016年4月21日至2016年7月20日）、216000元（2016年7月21日至2016年10月20日）、249267元（2016年10月21日至2017年1月20日）、306000元（2017年1月21日至2017年4月20日）。
审理中，郑国发为证明其主张的蓝图设计费23000元、水电费1333元，租赁车位损失38400元，多计算的房屋租金12000元，向本院提交了以下证据：（1）蓝图设计图纸、费用支出报销凭证（蓝图设计费）、收据、转账凭证；（2）水费查询清单、历月电费明细、电费违约金清单；（3）费用支出报销凭证（租赁车位损失及多计算的房屋租金）；（4）短信记录、证明书。郑开阳不同意扣除上述费用，并对上述证据质证如下：（1）对蓝图设计图纸、收据、转账凭证的真实性无法确认，收据体现的收款单位为北京东方华大建筑设计工程有限责任公司厦门分公司，而转账凭证体现的收款人为张晖，郑国发要求郑开阳承担蓝图设计费没有合同依据，《房屋租赁合同》约定“乙方（即郑国发）应自行负责办理经营活动的一切手续（包括房屋用途报批、消防、营业执照、经营许可证等），费用由乙方承担”，郑开阳从未表示同意与黄树林均摊该费用；费用支出报销凭证（蓝图设计费），系郑国发单方制作，不具证明力。（2）水费查询清单、历月电费明细，无法体现房屋交接前拖欠水电费；电费违约金清单，系郑国发单方制作，不具证明力。（3）费用支出报销凭证（租赁车位损失及多计算的房屋租金），系郑国发单方制作，不具证明力。（4）对短信记录的表面真实性予以确认，从内容可以看出，郑开阳从未在双方合同约定之外，另外答应给郑国发提供车位；对证明书的真实性无法确认，欧志銮是否是厦门思明脸博士整形外科门诊部员工不清楚，当时负责装修，但欧志銮确实代表郑国发与郑开阳沟通过装修事宜。
一审法院认为，郑开阳与郑国发签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。郑国发未按照合同约定的时间（在上一季度届满前10日内付清下一季度的租金）足额支付租金，应承担违约责任。
郑国发抗辩其代郑开阳支付蓝图设计费23000元、水电费1333元，因郑开阳未能移交房屋配套地面使用面积造成郑国发租赁车位的经济损失38400元，郑开阳均予否认，因郑国发并未提交充分证据证明其曾与郑开阳就蓝图设计费的承担方式、配套地面的交付事宜达成合意，也未提交充分证据证明其有代郑开阳支付水电费1333元，法院对郑国发的上述抗辩不予采纳。
郑国发抗辩郑开阳交付的第一层房屋面积不足，其多支付了部分房屋租金，由于郑开阳系将讼争房屋以现状出租给郑国发经营使用，郑国发对房屋现状已进行了充分了解，双方对房屋租金进行整体约定，并未按房屋面积进行具体约定，而第一层房屋的测算建筑面积159.22平方米与双方约定建筑面积161平方米的误差不足2平方米，故本院确认讼争房屋的租金标准按合同约定确定，不进行调减。但考虑到郑国发对租金提出的异议事出有因，并非恶意拖欠，故对于郑国发因异议而未与其他大部分租金同时支付的小部分租金，不再单独计算违约金，若郑国发未于本判决确定的期限支付该部分租金，郑开阳可另行主张违约金。
结合郑国发支付租金的时间、金额，郑开阳诉请郑国发支付租金92733元，符合合同约定，本院予以支持。郑开阳诉请郑国发支付违约金，亦符合合同约定，本院予以支持。结合合同约定的租金支付时间（在上一季度届满前10日内付清下一季度的租金），违约金的具体计算方式为：以108000元为基数，自2016年7月21日起计至2016年8月23日止，按日5‰计算，为18360元；以108000元为基数，自2016年10月21日起计至2016年12月5日止，按日5‰计算，为24840元。据此，郑国发应向郑开阳支付违约金43200元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、郑国发于本判决生效之日起七日内向郑开阳支付租金92733元；二、郑国发于本判决生效之日起七日内向郑开阳支付违约金43200元；三、驳回郑开阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费减半收取为2203元，由郑开阳负担757元，郑国发负担1446元。
二审中双方均未提交新证据。
二审中，双方对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。同时，郑国发认为一审遗漏查明：1、郑开阳是否具备办理消防手续的条件。2、建筑物旁边存在通道，通道没有交给郑国发使用。
本院认为，依照法律规定，二审依法围绕当事人的上诉请求进行审理。一、讼争合同约定，郑开阳将房屋以现状出租给郑国发经营使用，故郑国发称交付出租房屋时发现郑开阳已将一楼通道另租他人使用，以及房屋的一部分建了电梯间，不能交付给郑国发使用，因而要求扣减租金等，证据不足，本院不予支持。二、郑国发辩称郑开阳口头同意提供停车位及支付设计费，郑开阳予以否认，郑国发亦未能提供证据佐证，该辩称本院不予采信。三、郑国发未能举证证明其为郑开阳代垫了承租前的房屋水电费，其要求扣除该水电费，本院不予支持。四、双方在租赁合同中对违约金标准进行了约定，此是当事人真实意思表示，郑国发称标准过高，却未提供证据佐证，本院不予采纳。五、合同约定的租金的支付时间较租金实际用于支付房租提前了10天，一审法院计算该部分违约金的起算时间并无不妥，郑开阳该上诉请求本院不予支持。六、鉴于郑国发未支付的小部分租金事出有因，一审未要求郑国发承担该部分违约金合理合法。一审判决所称可另行主张的违约金是指若今后郑国发再未支付该部分租金时应承担的责任。郑开阳要求支付该部分未支付租金的违约金，本院不予支持。
综上，郑开阳、郑国发的上诉请求均缺乏事实与法律依据，不能成立。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4406元，由郑开阳负担1322元，郑国发各负担3084元。
本判决为终审判决。
审判长 曾 聆
审判员 柯艳雪
审判员 章 毅
二〇一八年七月十日
书记员 林加仁
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。