广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初7767号
原告（反诉被告）：阮凤美，女，1973年11月29日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，
委托诉讼代理人：苏慧，广东雅商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄敢，广东雅商律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：杨乐，男，1980年11月8日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区，
委托诉讼代理人:卫才满，广东品信律师事务所律师。
委托诉讼代理人:郑惠清，广东品信律师事务所实习律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司中山城南支行，住所地广东省中山市南区中山二路43-47号，统一社会信用代码914420008980871805。
主要负责人：郭炽垣。
委托诉讼代理人：梁健霆，该银行工作人员。
原告阮凤美与被告杨乐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月29日公开开庭进行了审理。本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并追加中国工商银行股份有限公司中山城南支行（以下简称工商银行中山城南支行）作为第三人参加诉讼，于2016年11月8日再次公开开庭审理了本案。原告阮凤美委托诉讼代理人苏慧，被告杨乐及其委托诉讼代理人卫才满、郑惠清，第三人工商银行中山城南支行委托诉讼代理人梁健霆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阮凤美向本院提出诉讼请求：1.继续履行原告、被告及中介公司于2016年12月26日签订的房地产买卖及居间合同及2017年1月2日签订的合同变更协议书；2.被告立即协助原告到国土部门办理中山市南区金域街1号金水湾20幢1单元1504房产的产权过户手续；3.被告向原告支付违约金（违约金从起诉之日起，按涉案房屋成交价860000元的日0.1%标准计算至过户完成之日止）。事实和理由：2016年12月26日原告、被告和中山市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）签订了房地产买卖及居间合同，2017年1月2日三方签订了合同变更协议书。合同及变更协议书约定被告将位于中山市南区金域街1号金水湾20幢1单元1504房产以860000元的价格转让给原告，原告于合同签订之日向被告支付定金20000元，于被告出自己房产证之日起3个工作日内再向被告支付定金150000元，被告应于办理出自己的房产证之日起90日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续。合同还约定被告未按合同履行义务的，应按涉案房产成交价的日0.1%支付违约金，合同继续履行。合同和变更补充协议签订后，原告依约支付了20000元。2017年3月24日被告取得房产证，原告即要求世华公司通知被告收取剩余定金150000元，被告拒绝配合收取剩余定金，并多次通过微信、电话等方式向世华公司表示拒绝履行义务。2017年4月21日被告到世华公司办公地点再次明确拒绝履行义务。世华公司于当日向被告发出履约催告函，但被告仍拒绝履行合同义务，原告不得已于2017年4月26日将剩余定金150000元转入世华公司账户。原告认为三方签订的房地产买卖及居间合同、合同变更协议书是各方的真实意思表示，合法有效，各方应严格按照合同约定履行义务，被告拒绝履行合同，违反了诚信原则，构成违约，应承担违约责任。
被告杨乐辩称，1.被告不存在拒绝收取楼款定金的行为，在2017年3月27日至4月19日多次通过居间方向原告催收楼款定金，原告一直没有理会。而且原、被告在签订居间合同的同时签订了一份资金托管协议，其中有被告提供的工商银行尾号为4950的账号作为出售房屋收取楼款之用；原告也曾用该账号交付20000元的定金，因此，根本不存在不能向被告交付定金的障碍。2.原告存在逾期支付定金的行为，根据合同变更协议书第1条关于定金条款的变更内容，变更为被告出具房产证之日起3个工作日内，原告向被告补足定金150000元；涉案房屋的登记时间为2017年2月28日，并于3月17日出具了房产证。因此，根据双方的约定，原告应在3月23日前补足定金150000元。原告实际交付定金的时间为2017年4月26日，已逾期了33天。原告没有及时支付房款定金及没有履行合同上的付款义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。3.被告于2017年4月21日已向原告发出律师函解除双方签订的房地产买卖及居间合同，由于原告违约，根据合同的约定，原告承担违约金，按总价款即860000元的20%支付。
被告杨乐向本院提出反诉请求：1.确认原被告及中介公司签订的房地产买卖合同及居间合同于2017年4月21日合同终止；2.原告支付被告违约金178000元。事实和理由：合同签订后，2017年2月28日，被告已经办理涉案房屋的房产证，但在约定的定金付款期限届满后，原告仍未能依约按时支付定金，甚至置之不理，导致本案房屋买卖合同不能继续履行。根据合同约定原告构成违约，应向被告支付合同总成交价20%的违约金。因原告未在合同约定的期限履行合同义务，被告根据合同约定于2017年4月21日向原告发出律师函解除与原告和世华公司签订的房地产买卖及居间合同。
原告阮凤美对被告杨乐提出的反诉辩称，本案是被告见房价上涨，违反诚信。在原、被告签订涉案合同之后，被告的房屋于2017年2月28日登记产权，但被告2017年3月24日取得房产证并通知中介，通知的同时口头表示不愿意履行合同。由于原告受被告的误导，没有在补充协议约定的3个工作日即3月29日前交付定金。即使如此，买卖合同条款中有约定30天内原告都有权要求被告配合收取定金，但被告明确表示不履行合同。2017年4月21日，被告表示要违约，并在合同宽限期内发律师函解除合同。原告还是在2017年4月26日即双方约定的时间内将定金存入世华公司的账户。原告将定金存入世华公司账户是迫于无奈，因被告已经明确提出了违约，在当时原告无法了解被告是否已将房产出售于他人，一旦150000元汇入被告的账户，原告将有可能无法取得房产，同时无法追回150000元。因此本案很明显是被告见房价上涨，恶意违约。因此应驳回被告的反诉请求。
第三人工商银行中山城南支行述称，对原告的本诉及被告的反诉均没有意见，同意原告或者被告清偿银行贷款以注销抵押权。
本院经审理认定事实如下：1.2016年12月26日，杨乐（卖方）与阮凤美（买方）、世华公司（经纪方）签订房地产买卖及居间合同，约定：买卖双方通过经纪方交易位于中山市南区××单元××房，建筑面积115.45平方米，成交总价860000元，定金170000元。买方在签署合同时交保证金20000元予居间方，若卖方于2016年12月28日或之前签署合同并对上述款项以定金名义签收后，买方所交保证金自动转为定金。在前述期间内，买方不得要求退回保证金，若卖方未能签署本合同，则居间方无息退还买方已付保证金，买方将不得要求任何赔偿；买方在卖方签署本合同之日起25日内向卖方补足定金170000元（含保证金转为定金部分），违反前述约定视为违约。除定金之外的购房款690000元银行按揭付款，首期房款（不含定金）80000元支付时间为递件过户当天；余款610000元（以受理贷款申请的银行批准额度为准）由买方向银行申请按揭贷款支付给卖方，放款程序按银行规定。如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过30日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付合同成交总价20%的违约金或没收定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过30日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付合同成交总价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。备注：经买卖双方友好协商，贷款以卢玲军为贷款主体。合同还约定了其它内容。
2.2016年12月26日，杨乐（卖方）与阮凤美（买方）、世华公司（丙方）签订资金托管协议，约定将定金20000元交丙方托管。同日阮凤美支付定金20000元，杨乐确认收到该款项。
3.2017年1月2日，杨乐（卖方）与阮凤美（买方）、世华公司（经纪方）签订合同变更协议书，约定变更内容如下：“买方在卖方签署本合同之日起25日内向卖方补足定金170000元（含保证金转为定金部分）”变更为“买方于卖方出自己房产证之日起三个工作日内向卖方补足定金170000元（含保证金转为定金部分）”；“卖方应于签署本合同之日起90日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续”变更为“卖方应于办理出自己的房产证之日起90日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续。”协议还约定了其他内容。
4.2017年3月24日，杨乐将涉案房产的房产证交给世华公司，世华公司出具收据。
5.杨乐与世华公司员工的微信聊天记录显示，2017年3月17日杨乐告知世华公司房产证已经出来，下周可以取到，具体星期几要等开发商通知。2017年3月27日杨乐开始催促买方支付剩余定金150000元，世华公司称该150000元由世华公司监管。2017年4月18日，世华公司要求杨乐发银行卡给他，他叫公司客户转账给杨乐。2017年4月19日，杨乐告知世华公司，因买家找各种理由推脱，杨乐没有耐心折腾，现在违约20多天，20000元定金没收，解除协议，请世华公司两天内和买家协商好解除协议的事情。世华公司答复合同后面还有30天宽限期。杨乐答复请和买家协商吧，已经决定了。世华公司回复客户5点半转钱到我们公司，客户约5点半到店铺面谈，杨乐答复现在打钱我也不认可。2017年4月20日，世华公司称买方要转账150000元给杨乐，杨乐未同意。
6.2017年4月21日，杨乐委托广东富临国泰律师事务所向阮凤美、世华公司发出律师函，函告阮凤美与世华公司，因约定的定金支付期限届满后，阮凤美未能支付定金，世华公司也未尽到居间义务，导致合同不能继续履行，解除与阮凤美、世华公司签订的房屋买卖合同及居间合同。因阮凤美、世华公司未接收该函，2017年4月24日杨乐重新邮寄该函，2017年4月25日阮凤美、世华公司签收。2017年4月21日，世华公司向杨乐发出履约催告函，函告杨乐有权向买方主张违约金，但不得以买方存在逾期支付定金为由拒绝履行合同义务，要求杨乐及时收取定金150000元并开具收据。
7.2017年4月26日，阮凤美转账150000元给世华公司，世华公司出具收据。
8.庭审中，阮凤美述称，变更协议中约定的支付定金起算时间应该为杨乐取得房产证并交付给中介方的时间；同意按照购房总价每日0.1%的标准支付杨乐违约金，但合同继续履行；如继续履行合同，愿意一次性支付剩余购房款。杨乐述称，应该从其得知房产证出证时间并告知中介的时间为阮凤美补足交付定金的时间起算点。
9.坐落于中山市南区××单元××房的不动产权利人为杨乐，抵押权人为工商银行中山城南支行。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。阮凤美与杨乐签订的房地产买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。综合双方诉辩意见及本院查明的事实，本案争议焦点为：一、阮凤美支付剩余定金时间有无违约；二、杨乐是否取得合同解除权。
关于焦点一。补充协议约定支付剩余定金的时间为杨乐取得房产证后三天内支付。2017年3月17日杨乐告知世华公司房产证已出，但尚未取得。此时杨乐还未拿到房产证，仅凭杨乐告知不足以使阮凤美及世华公司相信房产证是否已出，因此杨乐主张从该时间起计算补足定金时间，本院不予采信。2017年3月24日杨乐将涉案房产的房产证交给世华公司，故宜将该时间作为计算补足定金起算时间。阮凤美应当于三个工作日也即2017年3月29日（含29日）之前补足定金，但阮凤美并未在该时间内补足定金，构成违约。2017年4月20日世华公司称阮凤美要支付给杨乐剩余定金，但杨乐并未同意。2017年4月27日，阮凤美将剩余定金支付给世华公司，本院认定该时间为阮凤美支付剩余定金时间。
关于焦点二。合同约定买方逾期超过30天或有其他根本违约行为的，卖方可以要求解除合同。2017年4月21日，杨乐以阮凤美未支付剩余定金为由要求解除房屋买卖合同，但此时阮凤美违约尚不足30天，且杨乐并未证明阮凤美有其他根本违约行为，故杨乐此时并未取得合同解除权。杨乐没有合同解除权，但在2017年4月19日就拒绝收取阮凤美的定金，即拒绝继续履行协议，并于2017年4月21日要求解除合同。阮凤美不同意解除合同，故杨乐解除合同的行为无效，其行为已构成违约。
关于违约责任。因涉案房屋买卖合同并非不能继续履行，且阮凤美同意一次性支付剩余购房款，阮凤美要求继续履行房屋买卖合同及变更协议书的请求，本院予以支持。涉案房产抵押给工商银行中山城南支行，杨乐应申请提前还贷，并由工商银行中山城南支行申请注销抵押权。若杨乐不申请提前还贷，阮凤美可代为申请提前还贷，并垫付剩余贷款及利息，垫付的贷款及利息可从剩余购房款中抵扣。注销抵押权后，杨乐应协助阮凤美办理涉案房产过户手续，过户后三十日内阮凤美支付杨乐剩余购房款690000元。杨乐拒绝接收定金并要求解除合同，构成违约，阮凤美要求杨乐支付违约金的请求，本院予以支持。违约金计算方式为：以860000元为基数，按每日0.1%标准，从起诉之日即2017年5月3日起支付至涉案房产办理过户手续之日止。关于反诉，因涉案房屋买卖合同并未达到解除条件，杨乐诉请确认涉案房屋买卖合同终止的请求，本院不予支持。阮凤美逾期支付定金，杨乐诉请阮凤美支付违约金的请求，本院予以支持，但违约金以860000元为基数，按每日0.1%的标准，从2017年3月30日支付至2017年4月26日。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、被告杨乐与原告阮凤美继续履行签订于2016年12月26日的房屋买卖及居间合同及签订于2017年1月2日的合同变更协议书；
二、被告杨乐于本判决生效之日起七日内向第三人中国工商银行股份有限公司中山城南支行申请提前还款并清偿贷款及利息以注销抵押权，若被告杨乐没有申请提前还款，原告阮凤美于上述期限届满七日内代为申请，并垫付贷款及利息；原告阮凤美垫付的贷款及利息于尚欠购房款中抵扣；
三、被告杨乐应于抵押权注销后七日内将位于中山市南区金域街1号金水湾20幢1单元1504房的房产过户给原告阮凤美；原告阮凤美于上述房产过户后三十日内一次性支付剩余购房款690000元；
四、被告杨乐于本判决生效之日起七日内支付原告阮凤美违约金（以860000元为基数，按每日0.1%标准，从2017年5月3日起至上述房产办理过户手续之日止）；
五、反诉被告阮凤美于本判决生效之日起七日内支付反诉原告杨乐违约金（以860000元为基数，按每日0.1%的标准，从2017年3月30日计至2017年4月26日）；
六、驳回反诉原告杨乐的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12400元，诉讼保全费4820元，合计17220元（原告阮凤美已预交），由被告杨乐负担（被告杨乐于本判决生效之日起七日内迳付原告阮凤美）；反诉案件受理费1930元（反诉原告杨乐已预交），由反诉原告杨乐负担1650元，反诉被告阮凤美负担280元（反诉被告阮凤美于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告杨乐）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 罗晓冰
审 判 员 陈 睿
人民陪审员 黄瑞芬
二〇一七年十月十七日
书 记 员 林振华
吴晓芳