上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第2003号
原告上海鹿都房地产开发有限公司。
法定代表人姜笃。
委托代理人殷建勤。
被告车善爱。
被告上海韩林餐饮有限公司。
法定代表人尹京哲。
两被告共同委托代理人曹锋，上海沪法律师事务所律师。
原告上海鹿都房地产开发有限公司与被告车善爱、上海韩林餐饮有限公司（以下简称韩林公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年10月15日、11月19日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人殷建勤，两被告的共同委托代理人曹锋两次到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告上海鹿都房地产开发有限公司诉称：2010年5月21日，原告与被告车善爱签订商铺租赁合同一份，约定被告车善爱向原告承租位于上海市松江区松汇中路XXX号鹿都国际商业广场D011号商铺作为商业用途，经营韩林碳烤，建筑面积608.35平方米；租赁期限8年，自2010年6月1日起至2018年5月31日止。后被告为了降低成本，原告与被告韩林公司于2011年11月16日签署了补充协议，将总面积变更为512.35平方米，月租金为35，843.20元，月物业管理费为11，784.10元。合同签订后，被告向原告支付了履约保证金、截止至2013年7月31日前的物业管理费及大部分租金。2013年8月5日，被告突然停止经营，搬空设备。2013年8月12日被告向原告提交了书面解约函。原告故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》；2、被告向原告支付租金67，713.20元；3、被告向原告支付电费6，218.90元；4、被告向原告支付税费600.40元；5、被告向原告支付物业管理费11，784.10元；5、被告支付原告违约金107，529.60元。审理中，原告自愿放弃要求被告支付电费及水费的诉讼请求。
被告车善爱、韩林公司辩称：首先，被告韩林公司不是本案适格被告，租赁合同主体应该是原告和被告车善爱，因为租赁合同是原告和被告车善爱签订的，实际经营者也是被告车善爱，是个体工商户，被告车善爱用了被告韩林公司的品牌加盟经营，合同是由被告车善爱履行。补充协议中有被告韩林公司的盖章，是因为经营过程中被告车善爱委托被告韩林公司相关人员与原告进行洽谈，所以用了被告韩林公司的章，但是不能代表被告韩林公司是本案适格被告。其次，原、被告合同解除时间是2013年8月12日。8月5日被告从系争场地撤出了所有人员及设施，当天就向原告工作人员交涉要求交还房屋，原告工作人员也收回了系争商铺，并对商铺外立面进行处理并安装了门。8月12日，以被告车善爱名义向原告发出了解约函。所以房屋返还之日应该是在8月12日，租金、物业管理费也应计算至8月12日。对原告算至8月31日的租金欠付金额没有异议。对违约金，由于原告本身经营不善，导致4楼餐饮经营户搬迁，导致生意下降，被告无奈才提出解除合同，违约金在10，000元左右比较适宜。对房屋的返还，被告认为8月5日房屋就交给原告了，由于原告不肯出具书面收取房屋凭证，因此被告又于8月12日发送函，故我们主张的日期是8月12日，最终合同解除日由法庭决定。房屋内的装饰装修也不主张补偿，同意原告随时将房屋收回。对于押金，我们为装修给付原告装修押金65，590.20元，散场押金5，000元，这两笔钱要求返还，可以在欠付租金、违约金中抵扣。
经审理查明：2010年5月，原告为甲方与作为乙方的被告车善爱签订《商铺租赁合同》，约定乙方租用甲方位于松江区松汇中路XXX号鹿都商业广场D011号商铺，经营韩林碳烤，房屋建筑面积为608.35平方米。合同第二条约定：房屋于2010年6月1日交付，自甲方交付之日后60天内为乙方的装修期，该期间为免租期。合同第三条约定：租赁期限8年，租期从2010年6月1日起至2018年5月31日。合同第四条约定：合同年度租金为，第一年为510，709.80元、日租金2.30元／平方米／日，月租金42，559.20元／月；从第三年起，租金每二年比上一年度增5%，即第二年为510，709.80元，第三年为536，245.30元，第四年为536，245.30元……租金每月支付一次；乙方支付履约保证金42559.20元（相当于1个月租金）；履约保证金及商品质量保证金在合同有效期内不计利息，并合同期满后三个月内由双方按照本协议约定结算后由甲方退还乙方。在租赁期内，经甲方同意，履约保证金可以作为乙方延迟支付相关费用的扣款，抵扣后被告应在10日内予以补足；乙方应当按照每月每平方米23元，即每月13，992.10元，向甲方支付物业管理费，与租金同时支付；乙方需支付免租期营运费9，125.30元。合同第六条约定：在租赁期满或合同提前终止后，铺位中附属的建筑物及装潢应予保留，无偿归甲方所有。合同第十一条约定：租赁期间，乙方拖欠租金超过30日的，甲方有权终止合同；乙方中途退租，须经甲方同意，待商铺另行出租后终止合同，同时乙方应该按合同剩余租金30%的额度向甲方支付违约金，若违约金不足弥补损失的，乙方还应承担赔偿责任。合同附件的租赁费用明细表中约定付款日期为每个月的1日。该合同另对其他有关租赁事宜作了相应的约定。
2011年11月16日，原告作为甲方与作为乙方的被告韩林公司签订《商铺租赁合同》的补充协议一份，约定乙方原承租的D011号商铺，建筑面积为608.35平方米，乙方为降低经营成本，要求缩小面积。减少后总建筑面积为512.35平方米，月租金为35，843.20元，年租金为430，117.80元，月物业管理费为11，784.10元。原协议的其余部分完全继续有效。
上述合同签订后，原告依约向被告交付该商铺。被告于2010年3月2日向原告支付履约保证金42，559.20元、于2013年8月5日支付装修押金5，000元。截止至2013年7月31日，被告尚欠原告租金30，000元。
2013年8月12日，被告车善爱向原告发出解约函，载明，因经营困难，故从2013年8月12日解除商铺租赁合同，商铺也于当日交还原告。原告也于当日收到该解约函。
另查明，系争房屋所有权登记于原告名下。
以上事实，有《商铺租赁合同》、补充协议、解约函、上海市房地产权证以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。当事人应按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。
首先，关于租赁合同的主体问题。被告车善爱与原告商铺租赁合同中载明租赁商铺用于经营“韩林碳烤”，同时由被告韩林公司向原告支付租赁费用，随后2011年11月16日，被告韩林公司又与原告签订补充协议一份，2013年8月12日，被告车善爱向原告发出解约函。可见，两被告同时在履行承租人的义务，两被告均为适格主体。
其次，关于合同解除问题。被告车善爱虽于2013年8月12日提出解约，但其并无解约权。现被告亦实际将商铺返还原告且拖欠租金超过30日，现原告要求解除其与被告之间签订的租赁合同及补充条款的诉讼请求，本院予以支持。至于合同的解除之日，故本院以向被告送达诉状副本之日即2013年9月3日作为合同解除之日。
再次，关于租金、物业支付。原告主张了截止至2013年8月31日的租金及物业费。对此，本院认为，被告于2013年8月12日将商铺交还原告，原告当日亦已收到被告送达的解约函。原告主张于2013年10月15日方收到房屋与常理不符，自被告要求返还商铺后扩大的损失应由原告自行承担。故租金及物业费应计算至2013年8月12日较为合理。同时，被告支付的履约保证金、装修押金应予扣除。
最后，关于违约金计算。原、被告双方签订的商铺租赁合同被解除系被告的原因造成，故被告应当承担相应的违约责任，现原告主张的违约金低于合同约定的标准，于法不悖，本院对原告的该项诉讼请求亦予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告上海鹿都房地产开发有限公司与被告车善爱、上海韩林餐饮有限公司之间的房屋租赁关系于2013年9月3日解除；
二、被告车善爱、上海韩林餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海鹿都房地产开发有限公司截止至2013年8月12日止的租金44，337.28元；
三、被告车善爱、上海韩林餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海鹿都房地产开发有限公司截止至2013年8月12日止的物业费4，713.64元；
四、被告车善爱、上海韩林餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海鹿都房地产开发有限公司违约金59，970.40元（已扣除履约保证金42，559.20元、装修押金5，000元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，177元，减半收取2，088.50元，由原告上海鹿都房地产开发有限公司负担848.50元（已付），被告车善爱、上海韩林餐饮有限公司负担1，240元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张丹
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 沈婷
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。