北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终5331号
上诉人（原审被告、反诉原告）：远大创展（北京）资产管理有限公司，住所地北京市海淀区。
法定代表人：顾小锋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李曦，北京双鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁丁，北京双鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京广源祥和物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区。
法定代表人：张斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨默，北京宏健仁和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹睿，北京宏健仁和律师事务所实习律师。
上诉人远大创展（北京）资产管理有限公司（以下简称创展公司）因与被上诉人北京广源祥和物业管理有限责任公司（以下简称祥和公司）排除妨害纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初31044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，合议庭经过阅卷、调查和询问当事人后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
创展公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回祥和公司的一审诉讼请求。事实和理由：创展公司是广源大厦一期四层5858.09平方米的产权人，四层全部面积全部是创展公司的专有面积，产权证附图中没有标明任何公摊面积，属于创展公司的独有面积，创展公司作为产权人应�有占有、使用、收益和处分的全部所有权权能。根据现场勘验，四层空调机房及配电竖井中“设施设备”分为两部分，一部分为创展公司自行购置的空调等设备，一部分贯通大厦各个楼层的公共设施（母排和空调主管道），一审法院因公共设施贯穿大厦各个楼层并占有一定面积而否认创展公司对其专有面积所享有的权利，并在创展公司明确表示愿意配合祥和公司对上述公共设施设备进行维护和管理的情况下，将属于创展公司专有的“空调机房及配电竖井”所在相应物业面积的控制权（钥匙）交给祥和公司，明显侵犯了创展公司作为物业所有权人的权利，是错误的。
祥和公司辩称，同意一审判决，不同意创展公司的上诉请求和理由。
祥和公司向一审法院起诉请求：1.判令创展公司停止非法占用广源大厦一期地下一层南侧、一层、二层、四层配电�及空调机房；2.判令创展公司将广源大厦一期地下一层南侧、一层、二层、四层配电室及空调机房的钥匙交付给我公司。
创展公司向一审法院反诉请求：判令祥和公司将广源大厦一期四层配电室电气设备恢复原状。
一审法院认定事实：广源大厦系由北京京海集团公司（以下简称京海集团）开发建设。2004年12月20日，京海集团（甲方）与祥和公司（乙方）签订一份前期物业管理服务合同，约定甲方将广源大厦一期作为独立的物业管理区域委托乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为该物业的全体业主和物业使用人。委托管理服务事项，包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，共用设备、设施的维修、养护、运行和管理，其中含中央空调以及附属建筑物、共用绿地等的养护和管理，委托管理期限为20年，自2005年1月1日起于2024年12月31日止。祥和公司有权依据相关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案，自主开展物业管理服务活动；应当制定年度开支预算，测算物业管理公共服务收费标准，配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备的调试、验收和交接，并制定合理的工程保修、维养计划。有权对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情况轻重采取报告、规劝、制止等措施。合同签订后，祥和公司即依约进驻广源大厦提供物业服务至今。
2013年初，创展公司将祥和公司诉至北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院），以祥和公司于2012年2月15日当天破坏其所属电力设施及附属设备为由，要求其赔偿上述设备设施的损失及恢复费用。该案中，祥和公司辩称，其未破坏任何设备，其只是更换电表，原因是创展公司长期拖欠其电费、水费。海淀法院于2015年4月18日作出（2013）海民初字第2123号民事判决，认为创展公司主张涉案电力设施设备归其所有，电力设施设备被祥和公司破坏，对此其并未提交证据证明，最终判决驳回创展公司要求祥和公司赔偿设施设备损失及恢复费用的请求。
2015年2月8日，创展公司、浙江远大袜业有限公司（以下简称袜业公司）、景德镇联拓资产管理有限公司（以下简称联拓公司）（甲方）与祥和公司（乙方）、京海集团（丙方）签订一份协议，约定甲、丙方协助乙方与广源业主委员会签订正式物业管理合同，甲、丙方负责召集业主商议广源设备维修、更换事宜，乙、丙方为方便甲方管理起见，对广源大厦一期四层、二层、一层、地下一南侧部分及广源大厦二期实行免收物业费，由甲方负责物业管理。签订本协�后，甲乙双方之间所有债权债务全部予以免除，双方互不再追究所有责任，双方原起诉或判决案件由双方各自撤销。诉讼中，创展公司主张依据该协议其享有对广源大厦一期四层的物业管理权，其有权使用该楼层的空调机房及配电室。对此，祥和公司称其已诉至海淀法院，要求解除该协议书，该案尚未审结。双方均认可，签订上述协议时未通知广源大厦其他业主。
另查，创展公司系广源大厦一期四层5858.09平方米的业主，袜业公司系广源大厦二期16578.28平方米的业主。一期一层、二层及地下一层南侧业主为中国东方资产管理公司北京办事处（以下简称东方北办）。诉讼中，创展公司提交了其与北京明君辉业物业管理有限责任公司（以下简称明君公司）于2016年2月5日签订的房屋租赁合同，约定创展公司将其从东方北办处承租的广源大厦一期一层、二层及地下一层南侧面积转租给明君公司，租赁期限自合同签订之日起至2022年1月31日止。创展公司以此主张上述楼层及面积实际目前由明君公司使用，其不持有涉案空调机房及配电室的钥匙。此外，创展公司还提交了其对广源大厦一期一层、二层、四层进行空调及新风系统改造所签订的设备安装及采购合同，以证明上述楼层均已单独供暖、采冷，在空调机房中存在其新购置的设备。对于创展公司提交的上述证据，祥和公司称创展公司是安装了空调和新风设备，但具体情况不清楚，认可其从进驻广源大厦以来原大厦安装的空调及新风系统及设备未进行过更换，并坚持主张上述楼层的空调机房及配电室仍均由创展公司实际控制和使用。
诉讼中，双方当事人对广源大厦一期四层空调机房及配电室情况进行了确认，共同确认目前四层共有5个空调机房及4个配电室（又称配电�井），其位置在祥和公司提交的四层平面图中予以确认。同时，双方确认将四层的配电室竖井恢复原状，需要将该楼层3个竖井内原四层的8个插接箱、24个互感器、8个电表、8根电缆这一套设施设备从三层配电竖井挪回到四层。另查，依据京海集团出具的广源大厦房产业主名录，该大厦共有业主14家，广源大厦业主尚未成立业主委员会。
一审法院认为，依据相关法律及行政法规的规定，业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，对建筑物的公共设施享有共有和共同管理的权利，建筑区划内有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经业主共同决定。业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为的，物业服务企业有权请求人民法院要求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。结合�案事实，创展公司作为广源大厦一期四层的产权及使用人，实际占有并控制了大厦四层的空调机房及配电竖井。虽创展公司主张其系依据与京海集团、祥和公司及大厦个别产权人签订的协议书，主张其对四层享有单独的物业管理权，但本案中所涉及的空调机房及配电竖井及其内部设施设备连接、贯通整个楼层，属于大厦配套的公共设施、设备，依据上述法律、行政法规的规定，在未经全体业主依法定程序同意的情况下，该管理权范围不应包括对大厦公共设施、设备的管理，故在全体业主未就涉案的公共设施设备的使用和管理共同作出决定之前，创展公司控制、占用上述公共设施设备，没有事实及法律依据，祥和公司作为物业管理企业依法对上述公共设施设备享有维护和管理的权利，有权要求其停止占用四层的5个空调机房及4个配电室（又称配电竖井）并将钥匙交付�和公司，对于创展公司就此提出的抗辩理由，法院不予支持。鉴于创展公司为其自身使用便利已在上述公共设施内新购置的设备、设施的使用和管理，应当由双方当事人协商解决，同时可提请召开大厦业主大会予以处理，以避免由此引发新的争议。对于祥和公司要求创展公司停止占用大厦地下一层南侧、一层、二层空调机房及配电室的请求，依据本案现有证据表明，创展公司并非上述场地的产权人及实际使用人，故法院对其上述请求不予支持。祥和公司作为物业管理企业就此可另行主张权利。对于创展公司要求祥和公司将四层配电室电气设备恢复原状的诉讼请求，虽祥和公司主张系因创展公司欠付水电费用，为便于管理所采取的措施，但其上述行为的性质明显超出了合理的救济范围，破坏了建筑物公共设施、设备的原状，其应当承担恢复原状的民事责任。虽祥和�司称创展公司此前曾以相同事实和理由诉至法院未得到支持，但经法院审核，祥和公司在前诉讼中系主张上述设备系其所有，并基于所有权人身份主张恢复并赔偿损失，与本案查明事实不一致，故法院对其上述抗辩意见不予支持；具体恢复内容法院将以双方当事人诉讼中确认的内容为准。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十六条，《物业管理条例》第六条、第七条、第十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，判决：一、被告远大创展（北京）资产管理有限公司立即停止对广源大厦一期四层5个空调机房及4个配电室（配电竖井）的占用行为并将上述房间的钥匙交付原告北京广源祥和物业管理有限责任公司，于本判决生效之日起执行；二、反诉被告北京广源祥和物业�理有限责任公司自本判决生效之日起负责将其挪至广源大厦一期三层的原四层配电室（配电竖井）的8个插接箱、24个互感器、8个电表及8根电缆，恢复原状挪至广源大厦一期四层，所需费用由其自行负担；三、驳回原告北京广源祥和物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
本案二审期间，祥和公司未提交新证据。创展公司提交“京房权证海其移字第XX**号”房屋所有权证（以下简称房产证），用以证明广源大厦一期四层全部面积由产权人袜业公司所有，创展公司对广源大厦一期四层全部面积享有除所有权以外的所有权利。祥和公司认可该证据材料的真实性，但不认可关联性和证明目的，祥和公司认为该房产证上记载的所有权人并不是创展公司，广源大厦一期四层的空调机房和配电室属于业主共有部分，不是业主专有部分，广源大厦物业管理一直是由祥和公司负责，创展公司对广源大厦一期四层不享有管理权。
本院经审理查明，广源大厦一期四层5858.09平方米的房屋登记所有人为袜业公司，广源大厦一期四层的5个空调机房及4个配电室（配电竖井）由创展公司占用。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点在于广源大厦一期四层的5个空调机房及4个配电室（配电竖井）是否应由祥和公司管控，创展公司是否应停止对上述空调机房及配电室（配电竖井）的占用。对此本院论述如下：
《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。该法第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除�。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。该解释第十四条第一款规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
本案中，双方诉争的广源大厦一期四层的5个空调机房及4个配电室（配电竖井）的内部设施设备连接、贯通整个楼层，从其物理属性和功能用途上判断，上述建筑空间以及其中所安装的设施设备，具有公共性和非排他使用性。根据上述法律以及司法解释的规定，诉争空调机房及配电室（配电竖井）应属于业主共有部分。创展公司提交的房产证，其在一审期间即可提交却未予提交，其二审提交已属逾期；其次，该房产证上虽未记载“分摊建筑面积”数额，但仅凭此并不能否定诉争空调机房及配电室（配电竖井）的性质属于业主共有部分，该证据材料与本案基本事实之间不具有关联性，本院对创展公司二审提交的房产证不作为新证据予以认定。据此，创展公司主张诉争空调机房及配电室（配电竖井）属于业主专有部分的依据不足，本院不予采信。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。该解释第四条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。该解释第十二条规定，因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同�以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。
本案中，祥和公司与广源大厦建设单位京海集团签订有前期物业服务合同。祥和公司依据该前期物业服务合同为广源大厦一期提供物业服务。诉争空调机房及配电室（配电竖井）作为广源大厦一期业主的共有部分，属于祥和公司的物业管理区域和服务范围。现创展公司占用该共有部分，妨害了祥和公司进行物业服务与管理，故祥和公司作为物业服务企业有权要求创展公司停止占用诉争空调机房及配电室（配电竖井）并交付上述房间钥匙。一审法院支持祥和公司的该项主张正确。
综上所述，创展公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款�一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由远大创展（北京）资产管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张永钢
审 判 员 丁少芃
审 判 员 张 琦
二〇一八年九月四日
法官助理 张丽君
书 记 员 姜雨蕾