湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘06民终2176号
上诉人(原审被告、反诉原告)：陈果松，男，汉族，1986年9月25日出生，汉族，住临湘市。
委托诉讼代理人：杨苗，湖南云桥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南华强建材有限责任公司，住所地岳阳经济技术开发区科技路以南、长山路以北。
法定代表人：仇国辉，公司董事长。
委托诉讼代理人：周可卿，湖南碧灏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋宪辉，被上诉人之员工。
上诉人陈果松因与被上诉人湖南华强建材有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2017）湘0602民初2083号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年7月30日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人的上诉请求：撤销原判并依法改判由被上诉人向上诉人返还20000元并赔偿相应损失。
上诉事实及理由：一审判决认定事实不清，相关证据不足。1、被上诉人确存在延迟开业的情形，应承担相应的赔偿责任；2、上诉人在正式开业后的损失与被上诉人违约行为之间存在因果关系，被上诉人应承担赔偿责任；3、一审认定的公摊面积比实际高5%，多收费用应予以返还，所欠租金和管理费应按实际公摊面积即25%对应的面积计算；4、一审判决认定空调运行费没有依据。二、一审判决认定租金和管理费错误。1、本案租金应予降低，对于被上诉人多收的部分应予以返还或抵扣，上诉人未支付部分应按降低后的标准计算；2、上诉人多支付的管理费应予返还或抵扣相关费用。
被上诉人答辩认为一审处理正确，请求二审予以维持。
湖南华强建材有限责任公司向一审提出诉讼请求：判令被告陈果松腾退租货铺面，支付租金、管理费71887.8元、空调费2169元并按月租金10890.6元标准支付自2015年8月9日止至实际腾退之日止的房屋占用使用费，诉讼费由被告承担。
陈果松向一审反诉请求：应降低租金等费用；多收的公摊面积费用应扣减相应费用；原告不履行合同义务，被告有权延迟交纳相关费用；被告不应对延迟后用房屋所产生的费用承担责任；不应支付空调使用费。请求判令原告赔偿经营损失150000元，并返还租金、管理费25085元，反诉费由原告承担。
原审认定的事实、理由及判决结果：
根据各方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，一审法院确认如下法律事实：2012年8月8日，原告（反诉被告）湖南华强公司与被告（反诉原告)陈果松签订《华强亿家利家具建材广场租赁合同》，合同约定：被告承租原告位于岳阳市，编号为HQC06、HQC12的营业场地，面积为387平方米，租赁期限自2012年8月8日
起至2015年8月8日止。租金按每月8181.6元收取，经营期
交纳，首次交纳3个月的租金，应交纳租金24544.8元。首次
首次交纳租金时间为统一开业日之前；管理费每月7元／平方米，应交纳月管理费2709元，经营期间按月交纳，租金优惠期内全额收取，起租之日开始计算，费用构成包括设备维护与检修公用水费、电梯及公用照明电费、运营管理、保洁、保卫、广场整体形象宣传费等构成，但不包括中央空调的维护及运行电费。中央空调当月运行费，在次月5日前由原告财务部门向被告送达上月空调运行费用单，被告在收到费用单后，5日内向原告财务室交清该费用。被告必须按月或原告指定时间交付，否则被告应当按照拖欠金额每日千分之四的标准向原告支付滞纳金。合同约定保证金20000元、商品质量保证金10000元。原告有义务对商场的广告宣传、营销策划等作出统一安排并积极组织被告进行多方面的促销活动。被告必须给予积极配合，原告应投入相应经费持续做好建材广场整体形象宣传推广工作。在正常经营的情况下，原告必须保护被告的合法权益，提供优质的物业管理、优雅的购物环境和良好的经营秩序。在租赁期内，如被告需要提前解除协议，须提前向原告书面提出申请，在没有拖欠应交租赁费等费用的前提下，经原告批准后，被告办理完财务结算后方可撤场。租赁合同签订后，被告向原告支付保证金30000元。“华强亿家利家具建材广场”于2013年8月1日开业，原告自2013年8月1日起开始收取租金，被告共计向原告支付租金32726元、管理费15037元。扣除被告已经支付租金、管理费和保证金30000元后，被告自2014年12月1日起再未向原告交纳租金和管理费。
双方当事人对下列事实存在争议：
1、原告（反诉被告）湖南华强公司是否尽到对外宣传义务
和对内维护和管理义务的争议。被告（反诉原告）陈果松认为
本案《租赁合同》中约定管理费的构成包括了设备维护与检修、
公用水费、电梯及公用照明电费、运营管理、保洁、保卫、广
场整体形象宣传费，原告的义务包括对商场的广告宣传、营销
策划等作出统一安排，应投入相应经费持续做好建材广场整体
形象宣传推广工作，提供优质的物业管理，并对安全防护和维
修保养以及公共场所卫生负责，但原告并未尽到其约定的宣传
管理维护的义务。原告则认为其在开业时举行了盛大的开业庆
典、商场有广告宣传牌，通过被告提供的商场现场照片也体现
了原告提供了商场照明、保洁、保卫等管理义务。一审法院认为，原告作为具有宣传、管理、维护义务人，应当对其履行上述义务的情况承担举证责任，根据双方的陈述和日常生活经验，原告应当是进行了相关的整体形象宣传和管理、维修工作，但从本案证据上看，原告并不能证明其进行了持续的形象宣传工作和完全履行了商场内的维护和管理义务，故应当认定原告未完全尽到上述宣传、管理、维护义务。
2、原告（反诉被告）湖南华强公司是否存在迟延开业的争
告（反诉原告）陈果松认为原告承诺2012年国庆节开业。事后
事后一直拖延开业时间，直到2013年8月11日才强行开业。
原告则认为其并未对被告承诺开业的时间，合同约定开业时间
由原告统一通知为准，并未承诺在2012年国庆节开业。一审法院认为，被告虽主张原告承诺在2012年国庆节开业，但并无有力证据支持，原告对此亦不认可，故对被告提出的原告存在违反约定迟延开业的主张，一审法院不予支持。
3、原告（反诉被告）湖南华强公司提供的租金面积是否存
在多计算公摊率5％的争议。被告（反诉原告）陈果松认为本案
合同约定租赁面积的公摊率为30％，而其他商户的公摊率为25％，原告多计算了5％的公摊率。原告则认为本案合同约定的公摊率为30％是双方真实意思的表示，租户公摊率中既有按25％计算的，也有按30％计算的情况，不存在对原告欺诈，被告一直按照约定交纳租金和管理费，并未对此提出过异议。一审法院认为，该事项应属双方意思自治的范畴，并不违反法律强制性规定，双方对公摊率的约定应属合法有效，故对被告提出的本案租赁面积应当按照公摊率25％计算的主张，一审法院不子支持。
4、租赁合同到期后，被告（反诉原告）陈果松是否存在逾
期不退还门面的争议。原告（反诉被告）湖南华强公司认为被告在租赁合同到期后未返还门面，应当承担迟延返还的责任。被告则认为其在合同到期前已经撤离了HQC06号门面，HQC12号门面是在2016年7月9日撤场的，之所以出现迟延撤场的情况，是因为原告阻止被告撤场，被告在合同到期后未经营，并提供给了录像、录音资料证明其主张。原告则对被告在租赁合同到期前和到期后均提出过撤场申请以及原告在2016年7月9日已经收回门面的情况表示认可，同时主张被告在租赁期届满后未付清租金和管理费，根据本案合同第九条第1款规定“在租赁期内，如乙方需提前解除协议，需提前向甲方书面提出申请，在没有拖欠应缴费用的前提下，经甲方批准后，乙方在办理完财务结算后，方可撤场”，原告有权依照合同约定不同意被告撤场。一审法院认为，根据被告的提供的证据和原告的陈述，可以认定被告在合同届满前和届满后均提出了撤场申请，原告虽以被告未交清租金和管理费而拒绝接受被告的撤场请求，但在租赁合同到期后，被告撤场交付门面是履行其基本合同义务，并不以其是否交清租金和管理费为前提，原告不得以被告未交
清租金和管理费而拒绝接受被告的撤场请求，对未收取的租金
和管理费，原告可通过其他途径向被告主张权利，原告虽主张
根据租赁合同第九条的约定，在被告未交清租金和管理费的情
况下，原告可以不同意被告撤场，但该约定适用的前提是被告
在租赁期限届满前提前解除租赁合同的情形，原告在租赁合同
到期后拒不同意被告的撤场行为，没有法律依据也不符合减损
原则，被告在租赁期满后也未实质使用该门面，故对原告提出
的被告逾期不退还门面的主张，一审法院不子支持。
5、被告（反诉原告）陈果松是否使用中央空调并产生相应
费用。原告（反诉被告）湖南华强公司认为已经为被告提供了
中央空调服务，被告应当支付该笔空调费用。被告则认为双方
并无有关该笔费用的约定，不应由被告支付。一审法院认为，本案租赁合同约定的管理费中不包含中央空调的维护及运行电费，并约定了中央空调运行费的收费办法以及中央空调的开启时间，根据日常生活经验，原告提供中央空调的服务应属客观存在，被告对此亦未提出异议，故对被告已经使用中央空调并产生相应费用的情况，一审法院予以认定。
6、被告（反诉原告）陈果松主张的经营损失与原告之间是否存在因果联系的争议。被告认为原告（反诉被告）湖南华强公司多次违反开业承诺，致使被告从装修完毕至正式开业的较长时间内未能营业，遭受不必要的成本及未正常营业的多项损失。原告则认为被告在2013年8月11日正式开业之前已进入商场进行了经营活动，被告在开业前不需交纳租金和任何费用，并获取门面使用利益，原告并未承诺开业时问，不存在违约情形，被告提交的证据亦不能证明其实际损失的大小。一审法院认为，被告并无充足的证据证明被告在2013年8月11日开业属拖延开业的情形，且原告并未收取被告正式开业前的租金，故被告在正式开业前的经营是否盈亏与原告之间并不存在因果联系。
一审法院认为，原告（反诉被告）湖南华强公司与被告（反诉原告）陈果松签订《华强亿家利家具建材广场租赁合同》，并
按照该租赁合同履行，双方之间形成了租赁合同关系。本案的
关建在于被告是否应当支付租赁合同届满后的门面占用费；本
案租赁合同约定的租金和管理费是否应当调整；被告是否应当
向原告支付中央空调使用费以及数额；原告是否应当赔偿被告
的经营损失。
1、对被告是否应当支付租赁合同届满后的门面占用费的认
定。在本案租赁合同到期后，原告拒绝受领租赁门面不当，故
本案门面在租赁合同届满后所产生的损失（门面闲置期间的租
金损失和管理费），应由原告自行承担。故对原告提出的要求被告按10890.6元／月的标准支付原告自2015年8月9日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。双方在诉讼中均认可被告已于2016年7月9日撤场，该撤场行为应视为对本案门面的交付，故被告腾空并交付门面的行为客观上已经完成，故对原告在本案中再次提出要求被告腾退“华强亿家利家具建材广场”内二楼、编号为HQC06、HQC12的营业场地并交付给原告的诉讼请求，一审法院不再做处理。
2、对本案租赁合同约定的租金和管理费是否应当调整的认
定。本案《租赁合同》中约定的管理费构成包括了设备维护与
检修、公用水费、电梯及公用照明电费、运营管理、保洁、保
卫、广场整体形象宣传费，原告宣传、管理、维护义务均源自
于其收取的管理费，由于原告不能证明其已经完全尽到了宣传、
管理、维护义务，本案约定的管理费应当予以调整，一审法院酌情在原有管理费7元／月的基础上降低至5元／月，被告应当按照上述标准向原告支付自2014年12月1日起至租货合同届满之日即2015年8月8日止的管理费16002.45元（5元／月×8.27月×387平方米），故对原告提出的要求被告支付拖欠的管理费16002.45元的主张，一审法院予以支持。对超出该部分的主张，不予支持。由于原告收取租金的权利源自其向被告提供的租赁场地，被告并无充足的证据证明原告提供的租货场地存在违反合同约定的情形，本案的租金仍应当按照合同约定进行计算，故对原告提出的要求被告支付自2014年12月1日起至租赁合同届满之日即2015年8月8日止的租金40597.1元（8181.6元／月×8.27月×第二年优惠期60％）的主张，子以支持。对超出该部分的主张，不予支持。被告要求原告返还按照租赁合同已经支付的租金和管理费25085元，没有法律依据，不予支持。
3、对被告是否应当支付中央空调费及其数额的认定。被告使用了原告提供的中央空调服务，根据本案《租赁合同》约定，被告应当支付相应费用，但原告并未提供证据证明中央空调的具体开放天数以及用电数量和收费标准，一审法院根据被告实际租赁经营的时间长短，酌情认定该笔空调费为1084．5元（2169
元÷2）。
4、对原告是否应当赔偿被告的经营损失的认定。由于被告
并无充分证据证明其在正式开业前经营的盈亏与原告之间存在
约定或法定的因果联系，故对被告提出的要求原告赔偿其经营
损失150000的主张，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈果松支付原告（反诉被告）湖南
华强建材有限责任公司2014年12月1日起至2015年8月8日
止的租金40597.1元、管理费16002.45元；
二、被告（反诉原告）陈果松支付原告（反诉被告）湖南
华强建材有限责任公司中央空调使用费1084.5元；
以上（一）、（二）项，限被告（反诉原告）陈果松在本判决书生效之日起七日内支付；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、驳回原告（反诉被告）湖南华强建材有限责任公司其
他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）陈果松的全部反诉请求；
本案本诉受理费5678元、反诉受理费1900元，合计7578
元，由原告（反诉被告）湖南华强建材有限责任公司承担4556
元，被告（反诉原告）陈果松承担3022元。
二审查明，租赁合同系格式合同，合同对中央空调的收费办法和开启天数有约定，但对收费标准没有约定。其余的事实与一审一致，予以确认。
本院认为，本案有如下争议焦点：
焦点一，被上诉人是否延迟开业并应否承担相应的赔偿责任。上诉人称被上诉人延迟开业，但并未提供相应证据；被上诉人称并未承诺何时开业，以统一通知的开业时间为准，否认延迟开业的情形。故延迟开业不能认定，且正式开业前上诉人已入店经营，是否有盈亏损失无法认定，更何况正式开业前被上诉人没有收取租赁费用，故此项上诉请求，本院不予支持。
焦点二，公摊面积。合同约定的公摊面积就是30%，上诉人不能以其他商户是25%而否定自己与对方所共同认可的30%，因此，上诉人请求要按25%的公难面积计算租金及管理费没有道理。
焦点三，上诉人应否支付空调运行费。合同对空调费用的承担约定不明，故一审判决上诉人承担空调使用费依据不足。
焦点四，要求降低租金30%能否得到支持。上诉人认为被上诉人提供的条件及服务不能与收取的租金成正比，因而要求下调30%的租金。本院认为，一审法院既已认定“被上诉人不能证明其进行了持续的形象宣传工作和完全履行了商场内的维修和管理义务”，且出租方没有就此提出上诉，本院可视为被上诉人对此认定的认可，二审酌情下调20%的租金。
焦点五：一审酌定的管理费是否过高，上诉人是否已多支付管理费。租赁合同约定管理费为7元/平方米，一审酌情下调至5元/平方米，属一审法院的自由裁量，本院认为适当；上诉人自2014年12月1日至2015年8月8日累计欠交管理费16002.45元（5月/元×8.27月×387平方米）应予交纳。
综上所述，原审认定事实基本清楚，但处理结果有不妥之处，二审应予调整；上诉人部分上诉理由成立，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、（二）项之规定，判决如下：
（一）撤销岳阳市岳阳楼区人民法院（2017）湘0602民初2083号民事判决；
（二）改判上诉人陈果松支付被上诉人湖南华强建材有限责任公司2014年12月1日起至2015年8月8日止的租金32477.6元（40597.1元×80%）、管理费16002.45元；
（三）驳回被上诉人湖南华强建材有限责任公司其他诉讼请求；
（四）驳回上诉人陈果松的其他反诉请求。
上列款项限上诉人在本判决生效后七日内支付，逾期加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费9320元，由上诉人陈果松承担5000元，被上诉人湖南华强建材有限责任公司承担4320元。
本判决系终审判决。
审判长 何石朝
审判员 王欣辉
审判员 许 进
二〇一八年九月十日
书记员 方晶晶