上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三（民）初字第1693号
原告（反诉被告）上海荣茂工贸有限公司，注册地上海市长宁区。
法定代表人殷民华，职务董事长。
委托代理人高荣华，上海市欣宏律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海七彩人生娱乐餐饮有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人黄解平，职务总经理。
委托代理人马玉成，上海雄琴律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称“原告”）上海荣茂工贸有限公司诉被告（反诉原告，以下简称“被告”）上海七彩人生娱乐餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月7日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张艨独任审判，于2015年11月13日公开开庭进行了审理，被告于庭审当日提出了反诉，本院予以受理。后本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，并于2016年1月21日再次公开开庭进行了审理。原告上海荣茂工贸有限公司的委托代理人高荣华、被告上海七彩人生娱乐餐饮有限公司的法定代表人黄解平及委托代理人马玉成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海荣茂工贸有限公司本诉诉称，原告系上海市长宁区剑河路XXX号建筑面积为5，734.55平方米房屋（以下简称“涉案房屋”）的产权人。2011年1月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定租期自2010年11月1日起至2023年11月30日止；原案外人金贵酒店支付的人民币100，000元保证金转作被告的保证金；房屋租金每年1，966，908.60元，自第三年起每隔二年递增3%，以此类推至年租金2，000，000元后，由双方另行协商；租金、房屋设施费、室外场地停车费先付后用，按月支付，于上月的20日前支付下月租金；签订本合同前尚欠原告的租金在2012年6月30日前全部还清；如本合同履行期满或双方的租赁关系终止的，被告应在租赁关系结束后10天内撤离涉案房屋，被告擅自将房屋转租他人或逾期支付各期租金、房屋设施费、室外场地停车费时间超过30日的，原告有权单方采取停水、停电措施并单方提前解除合同，收回房屋及设施，合同一方不按合同约定履行义务或履行义务不符合约定的，应承担违约金1，000，000元，逾期支付上述费用的，按逾期额自逾期日起按每日万分之三比例承担责任；被告违约解除合同的，所交保证金不予退还等。
2011年5月30日，原、被告签订《备忘录》，原告同意被告租赁期限顺延至2026年11月30日，顺延期间房屋租金为每年2，300，000元，其余条款仍按双方的《房屋租赁合同》执行。2011年6月30日，被告向原告出具《还款承诺书》，确认截至2011年6月底，拖欠原告房屋租金等费用1，400，000元，对上述欠款承诺和保证在2012年6月30日前或更早全部归还，如逾期不还，将自动无条件退租房屋并承担原告一切损失。被告取得涉案房屋后，将房屋分别转租给案外人上海旭东浴室、上海梵高酒店管理有限公司、上海圣亚精品酒店等获取租金差价。被告与次承租人纠纷不断，导致多次出警，损害了原告的企业声誉。2014年6月30日，经原、被告对账，被告确认应付租金额1，730，196.99元。截至2015年8月31日，在扣除已付款项后被告欠原告租金、房屋设施费、室外场地停车费等合计1，853，530.32元。根据合同约定，被告拖欠费用超过30日，且未经原告同意将房屋转租他人，原告有权提前解除合同。故原告诉至本院，请求判令：1、解除原、被告双方于2011年1月5日签订的《房屋租赁合同》及2011年5月30日签订的《备忘录》；2、被告应于判决生效后十日内将涉案房屋返还给原告；3、被告向原告支付涉案房屋的租金、房屋设施费、停车费（约定每年2，000，000元，每月为166，666.67元，计算至2015年8月31日为1，853，530.32元，要求判决计算至被告实际搬离之日止）；4、被告向原告支付逾期付款利息（计算至2015年8月31日为632，767.90元，系分段计算，要求按逾期金额以每日万分之三的标准计算至被告付清之日止）。后原告于本案判决前，书面表示撤回逾期付款利息的诉讼请求。
被告上海七彩人生娱乐餐饮有限公司本诉辩称及反诉诉称，所欠费用中绝大部分系2012年之前所欠的租金，已过了1年的诉讼时效；按照还款承诺书中确定的1，400，000元也已超过诉讼时效；被告所欠租金都是历史原因造成的，因剑河路扩建导致无法正常经营，所以才会有拖欠租金情况，原告并不具有单方合同解除权；原告单方解除合同，不符合合同约定的形式，原告未曾以书面形式向被告提出其解除权；原告的证据证明了租金支付方式不是滚动支付，不存在以目前租金支付以前欠租的事实等。故被告不同意原告的本诉请求。
被告因自己经营状况不好，就将涉案房屋转租给他人。2011年至2013年期间，被告再向原告提出将涉案房屋转租给案外人时，原告表示同意，为了让被告放心经营，原告还专门对被告今后的转租事宜写下承诺，按照《房屋租赁合同》写明被告承租房屋的地址、建筑面积、租赁期限等，并明确承诺被告在租赁期限内将房屋转租。但是，在2015年6月，当被告与案外人签订了房屋租赁合同，案外人向长宁区市场监督管理局递交企业注册申请时，发现原告出具了不同意转租的公函，导致被告与案外人的房屋租赁合同不能继续履行，并给被告造成了巨大经济损失。故被告提出反诉，请求判令：1、原告履行合同义务及承诺，同意被告转租，向工商部门出具同意转租的证明；2、原告赔偿被告自2015年8月4日至原告同意被告转租之日止期间因不同意被告房屋转租和企业注册给被告造成的经济损失（按照每日10，000元租金收入的标准计算）。
原告反诉辩称，被告与案外人的合同与其无关；被告的欠租及转租行为已对原告造成影响；被告的每次转租都需原告出具同意书，这次转租原告没有同意，因为被告与他人经济纠纷导致二楼被人强行占领，被告转租需合法合理且不得损害原告利益；故被告主张的转租损失是无依据的。原告不同意被告的全部反诉请求。
经审理查明，涉案房屋的产权人系原告。
2011年1月5日，甲方（原告、出租方）与乙方（被告、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租用涉案房屋作娱乐、餐饮之用，乙方应自行办理相关的经营许可事项，未经甲方同意，乙方不得将房屋另作他用或转租、转让；租赁期自2010年11月1日起至2023年11月30日止；甲方确认原上海金贵酒店已经在2002年11月14日代乙方支付保证金100，000元，保证金不予充抵房租或支付其他费用，租赁期满，乙方不再续租，在乙方付清其他应支付的费用后，甲方应在合同期满后10天内将保证金无息退还乙方；租赁期间，乙方要求中途退租，保证金不予退还；房屋租金每年为1，966，908.60元，其中房屋设施费每年为240，000元，室外场地停车费每年为240，000元。房屋租金、房屋设施费、室外场地停车费二年内不变，自第三年起每隔二年递增3%，依此类推至年租金到达2，000，000元后，由双方另行协商；租金、房屋设施费、室外场地停车费先付后用，按月支付，于上一个月的20日前支付下月租金；乙方承诺其在签订本合同前尚欠甲方的租金在2012年6月30日前全部还清；经甲方同意后，乙方可将承租之房屋部分或全部转租他方，全部转租的，甲方与转租方不发生租赁合同关系，租金及其它相关费用仍由乙方承担；乙方擅自改变房屋结构或将房屋转租他人或擅自与他人调换租用的房屋或逾期支付各期租金、房屋设施费、室外场地停车费或应付的水、电、燃气等费用30天以上，甲方有权单方采取停水、停电措施并单方解除合同，收回房屋及其设施；合同的任何一方不按合同约定履行义务或履行义务不符合约定的，经一方提出书面意见后7天内仍不予纠正的，应承担违约责任，违约金为1，000，000元；因乙方违约原因解除合同的，乙方所交的保证金不予退还，并应按本合同约定承担违约金等。
2011年5月30日，原、被告签订《备忘录》，约定原告同意被告租赁期顺延三年即2023年12月1日顺延至2026年11月30日，顺延期间房屋年租金为每年2，300，000元，其余条款仍按照之前的租赁合同执行。
2011年6月30日，被告向原告出具《还款承诺书》，确认截至2011年6月底，被告拖欠原告房屋租金1，400，000元，被告承诺并保证上述欠款将在2012年6月30日之前或更早全部归还，若逾期不还清，被告将自动无条件退租房屋并承担原告的一切损失。
2014年6月30日，被告向原告出具租金拖欠情况说明，确认截至2014年6月30日，被告欠租为1，730，196.99元。
根据原告方的计算，截至2015年8月底被告尚欠付原告租金1，853，530.32元；被告表示对欠租数额没有异议，但对部分款项提出了相应的时效抗辩，且表示2015年8月之后的租金因原告违约不同意被告转租所以不付。
上述事实，有房地产权证、《房屋租赁合同》、《备忘录》、《还款承诺书》、租金拖欠情况说明以及双方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。
由于原告表示不同意调解，致本案调解不成。
本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告长期拖欠原告租金（含房屋设施费、室外场地停车费），早已超过合同约定的30天期限，达到合同约定的解除条件，故原告依法行使解除权要求解除合同，并无不妥，本院对解除《房屋租赁合同》及《备忘录》的本诉请求，予以支持。
对于被告就部分租金提出的时效抗辩，原告认为因租金一直存在滚动支付情况，不应适用诉讼时效。本院认为，从支付租金的情况来看，被告存在长期拖欠未足额支付的情况，被告曾于2011年6月30日、2014年6月30日两次书面确认欠款金额并承诺限期还款，出具书面承诺后被告也在继续履行支付租金的义务直至2015年8月双方发生争议，原告也信赖被告继续履行，被告有继续履行的意向和行为；此外，双方的租赁合同是持续性的债务，原、被告双方并未明确每一期付款的性质，即归还之前欠付租金还是支付当季租金，应当视为租金存在滚动支付的情况，在此情况下不应简单适用一年的诉讼时效排除原告的合法权利。故本院采信原告的意见，对被告提出的诉讼时效抗辩不予采信。对于被告提出的其余本诉抗辩意见，均缺乏事实依据与法律依据，本院不予采信。
截至2015年8月31日，被告尚欠租1，853，530.32元，应予支付；对于2015年9月起的租金，原告参照合同标准予以主张，亦无不妥，本院予以照准；合同解除后，涉案房屋亦应由被告归还原告。原告自愿撤回关于逾期付款利息的诉请，系自行处分诉讼权利，本院予以准许。
对于被告已经支付的保证金100，000元，原告主张因被告违约故应予以没收，被告认为应予退还。本院认为，租赁合同系因被告违约拖欠租金达到约定条件而解除，且合同中约定的违约金1，000，000元原告亦并未主张，故依约保证金应归原告所有。为避免当事人讼累，在本案一并予以处理。
对于被告的反诉请求，本院认为租赁合同系因被告的违约行为而解除，原告并不应因此承担赔偿责任。根据合同的约定，转租须经原告同意，并非由被告决定转租后向原告报备，现原告明确表示不同意该次转租，故其向市场监督管理部门出具公函不同意转租的行为并未侵犯被告的合法权益，租赁合同也系因被告的违约行为而解除，原告不应承担赔偿责任。故对于被告相应的反诉请求，均缺乏事实依据与法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）上海荣茂工贸有限公司与被告（反诉原告）上海七彩人生娱乐餐饮有限公司于2011年1月5日签订的《房屋租赁合同》；
二、解除原告（反诉被告）上海荣茂工贸有限公司与被告（反诉原告）上海七彩人生娱乐餐饮有限公司于2011年5月30日签订的《备忘录》；
三、被告（反诉原告）上海七彩人生娱乐餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市长宁区剑河路XXX号建筑面积为5，734.55平方米的房屋返还给原告（反诉被告）上海荣茂工贸有限公司；
四、被告（反诉原告）上海七彩人生娱乐餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海荣茂工贸有限公司截至2015年8月31日的租金人民币1，853，530.32元；
五、被告（反诉原告）上海七彩人生娱乐餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海荣茂工贸有限公司自2015年9月1日起至实际交还房屋之日止按每月人民币166，666.67元计算的租金（房屋使用费）；
六、被告（反诉原告）上海七彩人生娱乐餐饮有限公司已支付的保证金人民币100，000元，归原告（反诉被告）上海荣茂工贸有限公司所有；
七、驳回被告（反诉原告）上海七彩人生娱乐餐饮有限公司的全部反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币26，690.40元，由被告（反诉原告）上海七彩人生娱乐餐饮有限公司负担。
反诉案件受理费人民币6，900元，由被告（反诉原告）上海七彩人生娱乐餐饮有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 顾鸣香
代理审判员 张 艨
人民陪审员 乔秀兰
二〇一六年三月一日
书 记 员 杨 芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。