浙江省德清县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖德乾商初字第150号
原告（反诉被告）德清县下渚湖乐都农业生态观光园有限公司，住所地德清县三合乡四都村，注册号:330521000016669。
法定代表人杨慧群，该公司负责人。
委托代理人倪卫星、张宝，浙江苕溪律师事务所律师。
被告（反诉原告）德清县武康镇新三伍大酒店，住所地德清县武康镇104国道东侧莫干山卢球商贸中心，注册号：330521600804261。
经营者姚荣坤，男，汉族，1965年6月26日出生，住址德清县新市镇栎林村休村东村*号，
委托代理人瞿丹鸣，浙江常益律师事务所律师。
原告德清县下渚湖乐都农业生态观光园有限公司（以下简称乐都公司）与被告德清县武康镇新三伍大酒店（以下简称新三伍大酒店）、被告符金荣租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理后，依法由审判员陶志林适用简易程序审理。2015年5月12日，因案情疑难，依法转普通程序，并组成合议庭审理。诉讼过程中，被告新三伍大酒店于2015年11月9日对原告乐都公司提起反诉，本院依法受理并一并审理。原告乐都公司于2016年8月26日申请撤回了对被告符金荣的起诉，本院予以准许。
本院于2016年8月26日、9月28日、12月22日三次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）乐都公司委托代理人倪卫星、张宝到庭参加了诉讼，被告（反诉原告）新三伍大酒店委托代理人瞿丹鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年5月22日至2015年8月22日为庭外和解时间、2015年11月11日至2016年8月26日期间为司法评估和司法测绘时间；2016年8月27日至2016年11月14日为庭外和解时间。
原告乐都公司向本院提出诉讼请求：判令被告新三伍大酒店在三十内搬出“德清县下渚湖乐都农业生态观光园”（以下简称“乐都观光园”），返还租赁物。诉讼过程中，原告乐都公司于2015年10月28日增加诉讼请求：1、判令被告新三伍大酒店按协议支付租金等费用210527元（暂计算至2015年11月10日，以后至被告搬出之日的租金按协议约定计付）；2、判令被告新三伍大酒店投入的固定资产归原告所有，流动资产归被告所有，被告所种植的果树按协议的约定办理。事实和理由：2008年10月16日，原告乐都公司与被告新三伍大酒店签订《租赁协议》一份，约定原告将坐落于三合乡四都村的“乐都观光园”租赁给被告，租用时间为十年，租赁期限为2007年4月10日至2017年4月9日；租金按年支付，在当年9月底之前付清。合同签订后，双方按约履行合同。但自2013年起被告开始拖欠租金，经原告催讨后只支付了部分租金。2014年6月18日，原告向被告发出书面《催款函》，但被告仍不履行合同约定的义务。2014年12月26日，原告向被告发出解除合同通知书。诉讼中，原告于2015年10月28日增加诉讼请求，主张截止2015年11月10日，被告新三伍尚欠原告2013年（2013年4月10日至2014年4月9日）租金340元、2014年（2014年4月10日至2015年4月9日）租金97855元、2015年（2015年4月10日暂至2015年11月10日）租金59345元，2007年度土地租金52987元（按7个月计算），合计应付租金210527元。合同还约定，租赁期满后，被告投入的固定资产归原告所有，流动资产归被告所有，被告种植的果树双方各按50%的收益分成。另，被告在租赁期间，未经原告同意擅自将“乐都观光园”转租给案外人符金荣。租赁协议解除后，截止起诉时，被告及案外人一直未搬出观光园，纠纷成诉。
原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：
证据1、《租赁协议》1份，①用于证明原告将“乐都观光园”的经营权租赁给被告经营的事实，而不是将土地转租给被告；②只能证明2007年度农庄的租金已支付，不能证明土地租金已付清。证据2、《催款函》及《2013年乐都农庄结算清单》各1份，用于证明原告向被告催告租金的事实。证据3、《解除合同通知书》1份，用于证明原告单方解除合同的事实。证据4、《下渚湖乐都生态园土地租用协议书》1份，用于证明四都村将土地租用给原告乐都公司的事实。证据5、德清县三合乡四都村经济合作社出具的《证明材料》1份，用于证明四都村知晓、同意原告将“乐都观光园”租赁给新三伍的事实。证据6、《内部承包协议》及《补充协议》各1份，用于证明被告未经原告同意将“乐都观光园”转租给符金荣的事实。证据7、被告与德清碧银藕业专业合作社丁如荣签订的《承包协议》1份、原告与德清碧银藕业专业合作社丁如荣签订的《承包协议》1份，用于证明被告将鱼塘承包给丁如荣后，因原告与被告解除了租赁协议，原告承接了丁如荣的承包合同权利义务的事实。证据8、《回函》1份，用于证明被告收到催款通知的事实。证据9、2016年9月6日原告拍摄的《乐都观光园冬枣、桃树现状照片》6张，用于证明冬枣树无价值，桃树毁于樟树的事实。证据10、原告出具的《要求新三伍赔偿清单》1份，用于证明赔偿数额为40.035万元。证据11、《德清县征地补偿安置政策及加强征地管理的通知》1份，用于证明赔偿标准依据。证据12、《种苗订购合同》1份，用于证明采购金桔的价格。证据13、《德清县下渚湖乐都农业生态观光园有限公司2007年4月-2008年1月期间的资产投入清单》1份，用于证明新增固定资产投入为156310元，系双方共同投入。证据14、《德清县下渚湖乐都农业生态观光园可移交设备清单》2份，用于证明双方移交动产的财产明细。证据15、2016年9月9日原告出具的《租金计算清单》1份，用于证明被告尚欠租金数额情况及计算方法。
被告新三伍大酒店答辩：1、假如认定《租赁协议》有效的情况下，原告依据《租赁合同》已解除，主张被告在三十日内搬出乐都农业生态观光园，返还租赁的诉请，无事实根据和法律依据，且原告主张被告拖欠租金与事实不符；2、诉讼中，原告提出《租赁协议》土地涉及农保田应认定无效，并提出申请对《租赁协议》涉及的土地进行司法鉴定测绘及对“乐都观光园”其投资财产进行司法评估；3、因合同无效，按照法律规定，自始无效，双方各自返还财产，无法返还的按过错程度进行赔偿。
被告为证明其抗辩意见，在本诉中向本院提交了一下证据：
证据16、《下渚湖乐都生态园土地租用协议书》1份（原告已提交过，被告重复提交），用于证明原告向三合乡四都村经济合作社租赁取土地的事实，同时证明了原告租赁取得的是土地，继而也证明了原告与被告之间签订的租赁协议实为土地租赁关系，且因涉案土地为基本农保田的事实，主张原、被告之间签订的《租赁协议》也应当认定无效。证据17、《租赁协议》1份（原告已提交过，被告重复提交），用于证明原告名为将“观光园”租赁给被告，实质是将含有基本农保田的土地违法转包给被告的事实；根据《租赁协议》的约定，截止2007年度以前土地租金、承包金被告均已全部付清的事实；租赁范围内有10亩以每年5000元租金为原告继续使用，被告可在承包金中直接扣除；租赁协议签订后，被告对“观光园”土地涉及基本农保田的情况并不知情，依据被告对原告法人代表配偶（特殊身份）的信任，对“观光园”进行大量的投入的事实。证据18、杨杏山与姚荣坤之间通过手机进行联系的《短信记录》5份，用于证明被告一直积极与原告协商，要求对账，但原告拒不对账的事实；原告的营业执照、公章等由原告自己保管的事实。证据19、《德清县三合乡土地利用总体规划（2006-2020）局部图》1份，用于证明涉案土地在2006年已被列入基本农保田的事实，《租赁协议》因违反国家的强制性规定而应认定为无效。证据20、《关于要求限期搬出下渚湖乐都农业生态观光园的通知》1份，用于证明原告单方强制要求符金荣搬出“乐都观光园”给符金荣、被告造成损失，并证明转租符金荣原告是知道的、同意的，原告曾要求符金荣直接向其支付租金。证据21、《四都村收取土地租金证明明细清单》1份，用于证明被告交纳的土地租金已支付至2014年12月31日的事实；2013年度被告多支付18167元土地租金，需要同原告抵扣。证据22、2016年9月28日被告制作的《被告与原告之间的经济往来账目》支付明细1份，用于证明被告已支付款项明细及不拖欠原告租金的事实。
被告新三五大酒店向本院提出反诉请求：1、判令原告与被告签订的合同无效；2、判令原告返还租赁期间的租金647770元（不包括土地租金）；3、判令原告赔偿被告损失500000元。诉讼过程中，被告新三伍大酒店于2016年9月28日变更“判令原告返还租赁期间的租金647770元”诉讼请求为“判令原告返还租赁期间的租金617159元”；增加诉讼请求“判令原告赔偿被告损失500000元”为“判令原告赔偿被告损失1401744元”。事实和理由：2008年10月16日原告将其在三合乡四都村的“乐都观光园”租赁给被告，租赁范围为：177亩，其中鱼塘72.006亩、竹地55.594亩、水田49.4亩；租赁期限自2007年4月10日至2017年4月9日；租金为每年支付，前三年为70000元/年，第四年起至第七年增加百分之十，第七年至第十年增加百分之十。同时约定原告自己留有10亩土地，每年租金5000元，从每年租金上交中扣除，双方签订了《租赁协议》一份。合同签订后，被告按约支付租金，期间为原告垫付了10万余元的各种费用（村民租金36334、扩路费用3880元、地面作物补偿费13779元、原告自己留用地应付费用10000元、鱼塘2014年承包金68800元，合计132793元。）。2015年3月原告起诉被告，案件诉讼期间，被告发现双方签订的《租赁协议》中涉及的土地为一般农田和基本农保田，根据我国对农保田不得改变其性质等相关强制性的规定，被告认为涉案的《租赁协议》无效，而原告故意隐瞒该事实，造成被告多项损失。据此，请求法院确认合同无效，并由原告向被告返还租赁期间的租金617159元及被告在租赁期间投入的房屋、装修、设备、果树的损失500000元，并增加诉讼请求，合计损失为1401744元。
被告（反诉原告）为证明其主张，反诉中向本院提交了一下证据：
证据23、沈松法与四都村西北湾组签订的《下渚湖乐都农业生态园建路租用土地协议》1份，用于证明2006年10月因道路扩建支付3880元，被告在租赁期间代为支付，原告一直未支付的事实。证据24、沈松法代表原告与四都村经济合作社签订的《下渚湖乐都农业生态园土地租用补充协议》1份，用于证明四都村村民的土地租金支付情况及按会计年度来计算的事实。证据25、沈松法与原告签订的《租赁协议》1份、沈松法与姚荣坤签订的《合伙经营协议》1份，用于证明名为租赁协议，实为土地承包合同的事实及原告同意共同购买一辆小汽车，原告应承担20841元的事实。证据26、被告与四都村签订的《下渚湖乐都生态园土地租用补充协议》1份及《支付明细》2份，用于证明本案名为租赁协议，实为土地承包经营的事实；被告在租赁期间支付给四都村村民竹地补偿款23779元，该款项系原告同意支付，现被告垫付后应由原告承担的事实。证据27、《租赁协议》（原告已提交过，被告重复提交），用于证明原告名为将“乐都观光园”租赁给被告，实质是将含有基本农保田的土地违法转包给被告的事实；根据《租赁协议》的约定，截止2007年度的土地租金、承包金，被告已全部付清的事实；租赁范围内有10亩以每年5000元租金为原告继续使用，被告可在承包金中直接扣除；租赁协议签订后，被告对“乐都观光园”土地涉及基本农田的情况并不知情，依据被告对原告法人代表配偶（特殊身份）的信任，对“乐都观光园”进行大量的投入的事实。证据28、《汇款凭证》及《汇款说明》各1份，用于证明2015年4月7日被告扣除自己为原告垫付的金额后，向原告支付租金35877元的事实。证据29、四都村村民委员会出具的《证明》1份及《收据》2份，用于证明经四都村村委主持调解，村民要求原告支付的土地租金每亩增加200元，由被告代原告乐都公司垫付土地租金增加的36334元的事实。证据30、《回函》（原告已提交过，被告重复提交）1份，用于证明被告对原告提出解除合同的理由不成立，双方之间对欠账款对账不一致，被告不欠原告租金的事实。证据31、《土地租金交纳凭证》7份，用于证明四都村村民的土地租金按每个会计年度决算，被告交纳至2014年12月31日的事实。证据32、《浙江省风景名胜区临时建设工程规划许可证》、《申请表》、《承诺书》各1份，用于证明被告履行了向下渚湖湿地风景区管理委员会报批手续义务的事实。证据33、《湖州市人民政府关于德清县新市镇等9个乡镇土地利用总体规划的批复》1份，用于证明《（2006-2020）三合乡土地利用总体规划》的法律效力以及本案所涉土地为基本农田，应当认定合同无效的事实。
原告（反诉被告）乐都公司对被告新三伍大酒店提起的反诉答辩：被告反诉诉称不实。1、涉案土地在2000年系一般农田，2012年以后才确定为基本农田，且基本农田的数量为5.9882公顷；2、原、被告之间签订的是“农庄”的租赁合同，不是土地租赁合同，被告是代原告支付土地租赁。故被告以“农庄”《租赁协议》中涉及的土地为农保田为由，要求确认合同无效不能成立。3、被告反诉原告要求赔偿损失1401744元、返还租赁617159元，无任何法律依据。4、被告在租赁期间虽投入271.7万元，其中竹园55.6亩（价值22.4万元）、桃树1120颗（价值16.8万元）、金桔园35亩（价值30.5万元）、鱼塘甲鱼（二年野生5000只、价值41万元）、园区道路共投入11万元、餐饮区房屋（加内部设施设备）合计60万元、食品加工用房（含生产设备）实际投入90万元。但现路旁的453颗桃树被被告改套种樟树，致桃树衰败；除原告方经营的10亩和道路两旁10亩外，35.6亩竹地被被告砍掉种植冬枣；金桔园被被告改种其他作物并开挖鱼塘；符金荣擅自开挖鱼塘40亩。因反诉原告的上述行为，造成“观光园”中原告财产的损失，请求合议庭予以考虑，但原告未提出诉请的主张。
诉讼过程中，2015年11月11日，被告新三伍大酒店对“德清县下渚湖乐都农业生态观光园”内所建造的房屋建筑及室内装修、附属工程、户外拓展设施、园林苗木等申请本院进行司法评估鉴定。2016年2月4日湖州振新资产评估有限公司出具了湖振资估（2016）第39号资产评估报告书。2015年11月11日，被告新三伍大酒店对“德清县下渚湖农业生态观光园”的坐落位置和范围四置申请本院进行司法测绘鉴定。2016年4月25号杭州地科国土勘测设计有限公司出具了【2016】鉴字第06号司法测绘鉴定报告。
为了进一步查明案件的事实，根据杭州地科国土勘测设计有限公司出具的【2016】鉴字第06号司法测绘鉴定报告，本院依职权向德清县国土资源局调查取证“德清县下渚湖农业生态观光园”土地勘测定界图红线内的土地地类的性质。德清县国土资源局于2016年5月27日、2016年7月29日二次回复本院，并出具了《函复》、《回复函》各一份，对涉案土地的性质进行确认。
庭审中，本院根据德清县国土资源局对本案涉案土地性质的《函复》、《回复函》，就本案租赁合同效力问题，向双方进行释明。原告坚持认为本案合同有效，即使法院判定合同无效，原告仍主张按约进行财产处理。被告即对本诉和反诉中前述主张合同有效变更主张合同无效，并提出按照无效合同处理相关租金、财产损失的诉请。
诉讼中，本院还依职权调取了本院（2015）湖德乾民初字第78号案件中闻某、唐某、胡某的证人证言各一份。
双方当事人围绕各自的诉讼请求依法向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，鉴于双方当事人在诉讼中对本案的部分事实进行了对账确认并签署了《土地租金支付清单》1份和《承包租金计算清单》1份，本院对双方当事人对账确认无异议的事实和所关联的相关证据，予以确认并在卷佐证。
以下关联证据1、证据2、证据3、证据4、证据8、证据15、证据18、证据20、证据21、证据22、证据28、证据29、证据30、证据31的证据效力，本院以双方无异议事实的效力予以认定，对与双方无异议事实不一致的效力，不予认定。以下事实双方无异议：
1、《租赁协议》约定的租金分为土地租金和承包租金。土地租金500元/亩，并按实际土地面积181.67亩计付，双方约定，被告可代原告直接向四都村交纳土地租金。其中，土地租金在2013年度增加为600元/亩，2014年度增加为700元/亩，2014年度以后均按700元/亩计付。承包租金第一年至第三年为70000元/年，第四年至第六年为77000元/年，第七年至第十年为84700元。其中，原告自留地租金5000元/年，每年从被告承包租金中扣除；鱼塘转租给丁如荣的承包金68800元/年，每年从被告承包租金中扣除。
2、土地租金的支付情况：2008年4月10日至2015年4月9日期间的土地租金，被告已付清；2015年4月10日以后的土地租金，被告未支付。其中，①2013年度土地租金增加部分18167元被告已支付（该租金已在被告支付2013年度的承包租金结算中予以了扣除）；②2014年度土地增加部分36334元被告已支付；③2015年度及以后的土地增加部分，已由原告支付。双方口头约定，土地租金增加部分由原告承担。
3、承包租金的支付情况：2007年4月10日至2014年4月9日期间的承包租金，被告尚余14627元未支付。其中，结欠14627元的明细结算内容及方法如下：①已扣除2014.6.18支付的20000元；②已扣除2015.4.7支付的35877元；③应扣除道路增扩费用3880元；④对2016年9月9日原告提交的租金清单中关于扣除土地增加租金36334元项目，调整为2013年度应扣除土地增加租金18167元；⑤并以2016年9月9日原告提交的租金清单结欠340元为依据，进行调整结算。具体结算方法：340元＋18167元－3880元＝14627元。
4、2014年4月10日至2015年4月9日期间的承包租金
84700元，被告未支付；2014年4月10日以后的承包租金，被告未支付。其中，应扣除丁如荣鱼塘每年承包金68800元/年、杨惠琴每年自留地租金5000元/年。
5、关于土地租金和承包租金的年周期问题。本案中，原告与四都村签订的《土地租用协议》约定，土地租金以当年1月1日至12月31日（2008年度）作为年度周期结算，原告与被告签订的《土地租赁协议》约定，土地租金和承包租金以当年4月10日至下一年4月9日作为年度周期结算。因被告代原告直接向四都村支付土地租金事实的发生，本院将四都村从被告处直接收取2008年度的土地租金，视为原告与被告之间作为2009年度（即2008年4月10日至2009年4月9日为2009年度）的土地租金结算。故本院在双方确认的土地租金支付清单中，将2008年4月10日至2009年4月9日期间作为2009年度，以前和以后的年度，以此类推；在双方确认的承包租金计算清单中，将2008年4月10日至2009年4月9日期间作为2008年度，以前和以后的年度，以此类推。在此予以说明，避免计算时间基点认识不一致，双方均无异议。
对有争议部分的事实暨关联证据，本院予以综合认定如下：
1、对证据1，关于原、被告之间签订的《租赁协议》效力问题，本院根据杭州地科国土勘测设计有限公司出具了【2016】鉴字第06号司法鉴定测绘报告和德清县国土资源局《函复》、《回复函》，结合证据4、证据19、证据24、证据33，认定“乐都观光园”土地涉及一般农田及永久基本农田，违反国家强制性的法律规定。对原告主张《租赁协议》有效的证据效力，不予认定；对被告主张《租赁协议》无效的证据效力，予以认定。
2、对证据1，关于2007年4月10日至2008年4月9日期间的土地租金90835元争议事实一节。原告主张被告拖欠2007年4月10日至2008年4月9日期间的土地租金90835元，被告抗辩，根据《租赁协议》第三条中：“租金在当年的9月底前付清（2007年度已付清，第十年度土地租金在2016年1月底前支付给甲方）”的约定，被告主张该土地租金90835元已付清。经查，《租赁协议》是在2008年10月16日签订，从《租赁协议》第三条中“（2007年度已付清，…）”的表述内容看，系对已经发生的支付款项进行确认，并结合原、被告在事后合同履行过程中，双方一直均未对2007年度的租金支付问题提出异议，本院认定2007年度的土地租金和承包租金已付清，故对原告的该主张，本院不予采纳。
3、对证据23、证据25、证据26、证据30，关于争议的双方未进行结算的款项：①地面作物补偿款（2014）23779元；②杨杏山就餐费1500元；③汽车购买款（2008）20481元；④杨杏山同意免除一年承包租金84700元；上述合计130460元。被告主张该款项应由原告承担，应予以扣除，原告主张该款项无有效证据证明由原告承担，应由被告自行承担。经审查，证据23、证据25、证据26、证据30的证据效力，不能证明被告的主张，不予认定。
4、对证据6、证据7，关于“乐都观光园”中的鱼塘转租给丁如荣的《承包协议》2份、“乐都观光园”（除丁如荣鱼塘外）转租符金荣的《内部承包协议》及《补充协议》各1份，经审查，本院仅认定转租的效力，并将转租符金荣的归责责任归属于被告、转租丁如荣的归责责任归属于原告，对该部分证据的其他效力，不予认定。
5、对证据9、证据10、证据11、证据12、证据13、证据14的证据效力，不予认定，但将上述证据涉及财产部分，结合到本案财产处理中综合考量。
6、对证据32，关于《临时建设工程规划许可证》、《申请表》、《承诺书》各1份，经审查，因被告未向依法有权审批的德清县三合乡人民政府土地管理部门申请报批，对该组证据的效力，不予认定。
7、对杭州地科国土勘测设计有限公司出具了【2016】鉴字第06号司法鉴定测绘报告和德清县国土资源局的《函复》、《回复函》各1份，该证据的效力，予以认定。
8、对湖州振新资产评估有限公司湖振资估（2016）第39号资产评估报告所评估的财产价值，予以酌情认定。
9、对证人闻某、唐某、胡某的证言及相关联证据19、证据33的证据效力，予以认定。本院酌情认定符金荣实际失去“观光园”控制权的时间为2015年11月9日，并由被告承担符金荣经营“观光园”期间的归责责任。
10、对司法鉴定测绘费68000元、司法鉴定资产评估费10000元的证据效力，予以认定。
11、对证据23、证据24、证据25，关于沈松法与四都村西北湾组签订的《下渚湖乐都农业生态园建路租用土地协议书》1份、沈松法代表原告乐都公司与四都村经济合作社签订的《下渚湖乐都生态园土地租用补充协议》1份、沈松法与原告乐都公司签订《租赁协议》1份、沈松法与姚荣坤签订的《合伙经营协议》1份，经审查，该部分证据的内容只能证明“乐都观光园”在原告转租给被告前，案外人沈松法曾参与了“乐都观光园”的经营并因故退出经营的事实以及被告在与原告发生租赁关系前曾以沈松法的合伙人的身份参与经营的事实，故沈松法签字的相关协议，在本案中对原、被告之间的租赁关系无约束力，对该部分证据，本院不作认定。
12、对被告提交未经质证的关于“新三伍-下渚湖乐都农庄”经营期间的广告宣传图片、文字资料2份、餐饮结算单8份，收集在案，予以参考使用。
本院审理查明，涉案“观光园”坐落于德清县三合乡四都村胡家荡地块，属于德清县三合乡四都村村民集体土地，该地块土地性质在2000年确定为一般农田，其中5.9882公顷土地在2012年被确定为基本农田保护区。2005年1月31日，原告与德清县三合乡四都村经济合作社签订了《下渚湖乐都生态园土地租用协议书》，原告租赁取得了上述地块土地177亩，用于投资生态农业项目，建设农业生态园，并于2005年5月25日成立“德清县下渚湖乐都农业生态观光园有限公司”即本案原告，并建造了部分管理用房，从事餐饮、果园、垂钓等项目的经营活动。
2008年10月16日，原告与被告签订《租赁协议》一份，原告将涉案“观光园”租赁给被告。《租赁协议》约定，1、租赁时间十年，自2007年4月10日至2017年4月9日；2、为了生态观光园的长期发展，需要进行扩建和改造。租期内国定资产投入均由被告负责，扩改规划须由原被、告双方确定，并经管委会和乡政府认可，投入规模由被告确定；3、租金第一至第三年为7万元/年，自第四年度起增加10%，第七年度起增加10%。租金在当年的9月底前付清（2007年度已付清，第十年度土地租金在2016年1月底前支付给原告）。土地租金由被告按年度代为支付。4、金桔园的管理归被告负责，收益亦归被告享受，但由于金桔园品种原因，在被告精心管理下仍无收益的，被告有权改种其他品种。并不对金桔苗木作出赔偿。原告预留土地两处计面积10亩（指定位置）于生态园配套设施建设，租金5000元/年，从每年上交款中扣除，未建设前由被告无偿使用。5、乙方根据规划在园内开发果园等，地面作物赔偿由乙方负责，期满后所种果树延期五年，由甲乙双方各50%的收益分成。乙方所投入的餐饮、休息、娱乐等项目的移动财产（即家电、设施、设备、餐具、炉具、摆设和日常用品等）期满后归乙方所有。目前对甲方承包给乙方时的国定资产进行一次登记，并补办移交手续。6、乙方所投入的国定资产期满后归甲方所有，甲方对现地面作物赔偿，补助乙方10000元人民币，在当年租金中扣除。7、乙方应依法经营，加强管理；如有违法行为，由乙方负责；同时为了乙方经营需要，经营期间甲方应当给乙方出具委托书等必要手续，以示信任及责任制。由于甲方与村合作社签订的协议不足之处而引发乙方无法正常经营所造成的损失，由甲方负责处理。
《租赁协议》签订前，被告已于2008年4月9日开始实际接管并经营“观光园”。其后，被告对“观光园”及其附属土地进行了扩建和改造，实际进行了建造房屋、棚屋、道路扩增等，从事餐饮、休息、娱乐、鱼塘养鱼、果园开发、极限运动设施等非农建设的经营活动，并依约向原告支付了租金及代原告向四都村支付了土地租金。因“观光园”使用土地面积的增加，原告与四都村按实际面积181.67亩计算土地租金，原告与被告亦按实际土地181.67亩计付。
2014年1月27日，被告在经营期间将“观光园”内的三只鱼塘承包给德清县碧银藕业专业合作社（丁如荣）种植莲藕，并签订了《承包协议》一份，承包时间为2014年1月1日至2017年12月30日，承包金为每年68800元；并对承包金的付款方式、违约责任及承包期结束后的财产处理等事项作了约定。
2014年2月26日，被告与案外人符金荣签订《内部承包协议》、《补充协议》各一份，被告将其经营的“观光园”（除去丁如荣种植莲藕的三只鱼塘）转租给符金荣承包经营，被告向符金荣收取承包金，并继续由被告向原告支付“观光园”土地租金（原告同意被告代原告直接向四都村支付）和承包租金。《内部承包协议》约定，承包范围为观光园的部分陆地及设施设备（除水面面积及杨惠琴的土地面积）；承包时间为2014年2月26日至2017年4月9日。承包金额为每年180000元。并对承包金的付款方式、“观光园”的财产、设施设备、经济作物的日常管理、养护及果实收益处分和违约责任等事项作了约定。
2014年6月18日，原告以被告拖欠租金92551元（截止2014年4月9日）为由，向被告发出《催款函》一份，要求被告在收到催款函后10日内付清欠款。事后，原告于2014年12月26日向被告发出《解除合同通知书》一份，以被告未履行付款义务为由，决定解除双方于2008年10月16日签订的租赁合同，并要求被告付清所欠款121851元。
2014年12月30日，原告以其与被告已解除租赁合同为由，认为姚荣坤（德清县新三伍大酒店）与德清县碧银藕业专业合作社（丁如荣）签订的协议已经无效，原告就“观光园”内的三只鱼塘与丁如荣重新签订“新的《承包协议》”一份，且原告承接了被告与丁如荣签订的《承包协议》基本条款，并由原告与丁如荣直接发生承包关系，原告直接向丁如荣收取承包金，同时，原告同意从被告的租金中扣除丁如荣的承包金68800元。
2014年12月30日，被告针对原告2014年6月18日的《催款函》、2014年12月26日的《解除合同通知书》作了书面《回函》一份，函告原告：被告在2014年9月30日前已为原告垫付了多项费用未结算（包括代原告支付村民增加的土地租金36334、代原告垫付道路扩增费用3880元、杨杏山就餐欠费1500元、杨杏山同意补偿被告已于2008年支付给四都村的地面作物补偿费13779元、杨杏山同意补偿被被告的汽车款20481元、原告自留用的租金10000元、已交租金20000元、杨杏山同意免除一年的承包费84700元，<注：杨杏山系原告法定代表人配偶>），双方一直在对账中，且被告与原告在2014年6月18日后经多次对账、协商，对支付租金事宜双方意见不能达成一致，被告认为不存在拖欠租金事由，故原告解除合同事由不成立，合同应当继续履行，并要求继续进行最终对账确认。
又查明，被告将“乐都观光园”（除去丁如荣种植莲藕的三只鱼塘）转租给案外人符金荣后，符金荣经营至2015年11月9日离开“乐都观光园”。2015年11月9日以后，原告已实际进驻并控制“乐都观光园”一直至今。
还查明，①2008年4月10日至2015年4月9月期间的土地租金被告已付清。②2015年4月10日至2015年11月9日期间的土地租金52987.08元，被告未支付。③2013年度土地增加租金18167元由被告支付，但因原告在被告支付2013年度的承包租金结算中予以了扣除，被告实际未承担。④2014年度土地增加租金36334元，被告已支付。⑤截止2014年4月9日被告结欠原告承包租金14627元。⑥2014年4月10日至2015年11月9日期间的承包金134108.33元，被告未支付。⑦原告同意每年从被告的承包租金中扣除丁如荣鱼塘承包金68800元/年及杨惠琴自留地租金5000元/年。⑧原告同意承担2013年度土地增加租金18167元，并同意承担2014年及以后每年的土地增加租金36443元。
另查明，杭州市地科国土勘测设计有限公司{地勘【2016】鉴字第06号}鉴定报告确定的“德清县下渚湖乐都农业生态观光园”土地勘测定界图红线内的土地，用地总面积11.6479公顷，其中耕地5.6639公顷（包括水田3.6260公顷、旱地2.0379公顷）、园地0.8133公顷、农村道路0.3727公顷、水域及水利设施用地4.0871公顷（包括河流水面0.0407公顷、坑塘水面4.0464公顷）、城镇村及工矿用地0.7109公顷。该地块在2000年德清县基本农田划区定界工作中确定为一般农田，其中，“德清县下渚湖乐都农业生态观光园”红线内用地涉及基本农田5.9882公顷，在2012年德清县基本农田划区定界工作中确定为永久基本农田，并确定为基本农田保护区。
湖州振兴资产评估有限公司湖振资估（2016）第39号资产评估报告书的司法鉴定评估结论确定，被告新三伍大酒店在“德清县下渚湖乐都农业生态观光园”内所建造的房屋建筑物及室内装修、附属工程、户外拓展设施、园林苗木等资产的评估总价值为1401744元。其中，司法鉴定评估报告对房屋建筑物评估价值461303元，装修评估价值142800元，附属工程评估价值214928元，户外拓展设施评估价值17563元，采用“重置成本法”进行了评估；司法鉴定评估报告对园林苗木评估价值565150元，采用“市场法”进行了评估。
本院认为，涉案“观光园”土地坐落于德清县三合乡四都村胡家荡地块，属于德清县三合乡四都村村民集体土地，该地块土地性质在2000年确定为一般农田，其中5.9882公顷土地在2012年被确定为基本农田保护区。原告通过租赁取得了上述地块土地，用于投资生态农业项目，建设农业生态园，并成立“德清县下渚湖乐都农业生态观光园有限公司”即本案原告，但原告未经依法审批擅自建造了部分管理用房后，从事餐饮、果园等非农建设的经营活动，并通过《租赁协议》约定将“德清县下渚湖乐都农业生态观光园”已投入的不动产、动产和土地转租给被告使用，且同意被告对“观光园”继续投资进行扩建和改造。被告未经依法审批，继续对“观光园”进行投资扩建和改造，且建造临时建筑房屋亦未依法向有权审批机构申请，从事餐饮、休息、娱乐、垂钓、养鱼塘、鱼果园开发、金桔园改种其他品种、极限运动等非农建设的经营活动。
综上，原、被告双方通过租赁协议约定，擅自改变土地用途，并实际在一般农田上建造房屋、棚屋等，从事餐饮、休息、娱乐、垂钓、鱼塘养鱼、果园开发及改造、极限运动等非农建设的经营活动，显然违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条、第六十三条的规定：“禁止占用耕地建窑、建墓或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等；禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼；农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的禁止性规定，该《租赁协议》属无效合同。导致无效合同的原因系双方共同过错，原告对《租赁协议》签订时明知“观光园”的非农建设项目未经依法审批而予以转租且同意被告扩建和改造，负有主要责任；被告在知晓原有管理用房未经依法审批、原有经营项目属非农建设的情况下，仍然与原告签订《租赁协议》，被告负有审慎义务责任，且被告在继续扩建和改造时亦未依法审批，被告对“观光园”扩大投资的行为负有主要责任，综合双方过错大小，本院酌认原、被告双方对《租赁协议》无效负同等责任。故对原告主张合同已解除的意见，不予采纳；对被告主张合同无效的意见，予以采纳。
合同被认定无效后，基于合同取得的财产，应当相互返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，被告因租赁合同取得之“观光园”土地使用权、原告建造的房屋及原告投入垂钓、果园、餐饮等设施设备，应当予以返还，故对原告要求被告返还租赁物的诉请，本院予以支持。基于原告在诉讼过程中已实际进驻“观光园”并控制全部财产事实的发生，应视为被告已向原告返还了“观光园”土地及原告的全部财产。
合同被认定无效后，承租方是否支付使用费的问题。本案租赁物涉及土地、房屋、垂钓、鱼塘、果园、餐饮设施设备等财产，系原告租赁取得“观光园”土地并进行投资，属于事实行为，该事实行为虽然违反了土地管理法等相关法律的强制性规定，不能得到法律的肯定性评价，但由于原告对“观光园”的建设付出了一定的劳动和成本，并对其进行实质的管理与控制，也形成了多种占有，应受法律保护。其收益也是依据原告对违法建筑物及其他财产的事实投入和管理关系而产生。根据最高人民法院《关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”的规定，在法律没有特别规定的情况下，本案可以参照该解释处理，被告应支付一定的使用费并应承担其转租给符金荣期间的归责责任。关于租赁物的使用费支付标准问题，在计算使用费时可以参照双方合同约定的租金标准，但鉴于无效合同的法律后果应当与有效合同有所区别，无效合同为法律所否定，出租人的租金利益不被法律所肯定，如果按照原有租金的标准计算使用费，无异于变相鼓励此种无效合同，即使宣告这种合同无效，也无法达到遏制此类无效合同，为此，可以酌情认定租赁物的使用费适当低于租金标准，最高也不应超过约定的租金。据此，本院结合原告同意在被告支付的承包租金中扣除土地增加租金、丁如荣鱼塘租金、原告自留地租金等款项的实际情况，认定被告实际支付的占用使用费标准已低于《租赁协议》约定的标准，符合本案的实际情况和无效合同的处理原则。故本院酌情认定被告已实际支付的土地租金和承包租金，视为被告应支付的占用使用费，不再予以返还；被告尚未支付的土地租金52987.08元+承包租金14627元+134108.33元-36443元=183446.41元，不再由被告支付，并将该部分款项结合在被告投资在“乐都观光园”财产的处理中予以综合考量。
合同被认定无效后，被告在“观光园”投入的财产处理问题。根据湖州振兴资产评估有限公司湖振资估（2016）第39号资产评估报告书的司法鉴定评估结论，被告新三伍大酒店在“德清县下渚湖乐都农业生态观光园”内所建造的房屋建筑物及室内装修、附属工程、户外拓展设施、园林苗木等资产的评估总价值为1401744元。其中，房屋建筑物评估价值461303元，装修评估价值142800元，附属工程评估价值214928元，户外拓展设施评估价值17563元，园林苗木评估价值565150元。本案中，司法鉴定评估报告对房屋建筑物、室内装修、附属工程、户外拓展设施的资产评估采用“重置成本法”进行了评估，虽其评估价值为836594元，但该资产存在法律权属缺陷，其价值无法在市场中得于体现，且房屋、装修、附属工程、户外拓展设施又依附“观光园”的土地，本院综合考量原告与四都村之间签订的《土地租用协议》后续履行期限尚未结束、考虑体现财产的实际使用价值并结合原、被告各承担50%的担责责任，本院酌情认定将上述房屋、装修、附属工程、户外拓展设施财产全部判归原告所有，并确认免除被告尚未向原告支付的土地租金和承包租金的支付责任，即被告无需再向原告支付尚未支付的土地租金和承包租金。司法鉴定评估报告对园林苗木的财产评估采用“市场法”进行了评估，其评估价值为565150元，本院综合考量原告与四都村之间签订的《土地租用协议》后续履行期限尚未结束、果树苗木的生长及收益周期特点并结合原、被告各承担50%的担责责任，本院酌情认定将上述园林苗木财产全部判归原告所有，并按评估金额565150元下浮20%予以折价计算，由原告向被告支付财产折价款226060元。故本院对原告要求被告支付租赁期间尚欠租金的诉请，不予支持；对被告要求原告返还租赁期间已支付租金617159元的反诉请求，不予支持；对被告主张涉案财产折价赔偿超出部分的反诉请求，亦不予支持；对原告主张涉案不动产归原告所有、动产归被告所有、所种果树按约定处理的意见，不予采信；同时，对本案中原、被告各自主张的其他意见与本院认定不一致的，均不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第二款、第四十四条第一款、第六十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条之规定，判决如下：
一、原告德清县下渚湖乐都农业生态观光园有限公司与被告德清县武康镇新三伍大酒店于2008年10月16日签订的《租赁协议》无效。
二、被告德清县武康镇新三伍大酒店向原告德清县下渚湖乐都农业生态观光园有限公司返还因《租赁协议》取得的“德清县下渚湖乐都农业生态观光园”土地使用权及原告之财产，基于原告在诉讼过程中已实际进驻“观光园”并控制全部财产事实的发生，视为被告已向原告返还了“德清县下渚湖乐都农业生态观光园”的土地使用权及原告的全部财产。
三、现“德清县下渚湖乐都农业生态观光园”内由被告德清县武康镇新三伍大酒店投资的全部不动产财产、动产财产（以湖振资估<2016>第39号资产评估报告书所确定的财产为准）归原告德清县下渚湖乐都农业生态观光园有限公司所有，由原告德清县下渚湖乐都农业生态观光园有限公司向被告德清县武康镇新三伍大酒店支付财产折价款人民币226060元；并由原告承担今后该“观光园”土地使用权返还业主的全部复原责任。基于原告在诉讼过程中已实际进驻“观光园”并控制全部财产事实的发生，视为被告已向原告交付了其投资在“德清县下渚湖乐都农业生态观光园”内的所有财产。上述支付款项限原告于本判决生效后十日内付清。
四、驳回原告德清县下渚湖乐都农业生态观光园有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告德清县新三伍大酒店的其他反诉请求。
六、本案司法鉴定费用，测绘费68000元，评估费10000元，合计78000元，由原告德清县下渚湖乐都农业生态观光园有限公司负担39000元，被告德清县武康镇新三伍大酒店负担39000元；司法鉴定费用已由被告全部垫付，限原告于本判决生效后十日内向被告支付39000元。
如果未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费4538元，由原告德清县下渚湖乐都农业生态观光园有限公司负担，反诉案件受理费减半交纳11475.61元，由原告德清县下渚湖乐都农业生态观光园有限公司负担1284.94元，由被告德清县新三伍大酒店负担10190.67元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 陶志林
人民陪审员 沈琴琴
人民陪审员 陈建明
二〇一六年十二月二十二日
代理书记员 章 萍