上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0105民初5085号
原告创见餐饮管理(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人HISASHIFUJIOKA(藤冈久士)，职务董事长。委托代理人孙正杰，上海孙正杰律师事务所律师。委托代理人孙吉尔，上海孙正杰律师事务所律师。被告袁保诚，男，1960年9月29日出生，汉族，住上海市虹口区。被告于奋，女，1966年1月10日出生，汉族，住上海市虹口区。上述两被告共同委托代理人林安夫，上海市金源方程律师事务所律师。原告创见餐饮管理(上海)有限公司诉被告袁保诚、于奋房屋租赁合同纠纷一案，于2016年3月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员金喆勋独任审判，于2016年4月25日、5月12日依法公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙吉尔，两被告的共同委托代理人林安夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创见餐饮管理(上海)有限公司诉称，原、被告系房屋租赁合同关系，原告系房屋承租人，被告系房屋出租人。租赁房屋位于上海市长宁区古北路XXX弄XXX号XXX室A(以下简称“涉讼房屋”)，两被告为涉讼房屋的权利人。原、被告于2013年6月签订《商铺租赁合同》。合同约定，租赁期自2013年6月1日起至2015年5月31日止。房屋租金为第一年每月人民币(下同，略)19,679.60元，第二年每月20,663.60元。现在的房屋保证金为第二年的2个月租金，即41,327.20元。合同还约定，“租赁期结束或本合同提前终止时，甲方从保证金中扣除乙方根据本合同约定应支付的违约金及其他费用，且乙方按本合同约定返还房屋并到工商局办理歇业手续后，保证金如有剩余的，应在十天内无息返还乙方”。合同订立后，双方如约履行合同义务。合同终止后，原告按约返还了房屋，且到工商局办理了企业的注销登记手续，但是被告却仍未将房屋保证金返还给原告，故原告诉至法院：1、请求判令被告向原告返还数额为41,327.20元的房屋租赁保证金；2、本案诉讼费用由被告负担。审理中，原告变更第一项诉请为要求被告返还数额为58,316.20元的房屋租赁保证金(即涉讼房屋两个月实际的租金)。被告袁保诚、于奋辩称，原告承租被告房屋的最后五个月中(即2015年1月份至5月份)只支付了三个月的租金。根据双方签订的《商铺租赁合同》第五条第二款的约定，若乙方未支付任何款项(包括但不限于合同约定乙方应付款项、滞纳利息、因违约而应当向甲方支付的违约金及补偿款、甲方垫付之费用)，甲方可按实际数额从保证金中扣除抵偿，届时乙方应于该款项最后缴款之日起十日内向甲方补足保证金，逾期未补足的，每逾期一日，则乙方需按保证金的3%支付违约金。原告的保证金已经抵扣了未交的两个月的租金，故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，涉讼房屋位于上海市长宁区古北路XXX弄XXX号XXX室，房屋用途为店铺，于2005年4月1日核准登记在被告袁保诚、于奋名下，后于2015年12月18日核准登记在被告于奋名下。原告创见餐饮管理(上海)有限公司系由亿特安餐饮管理(上海)有限公司于2013年10月经工商变更登记更名为王将餐饮管理(上海)有限公司，再由王将餐饮管理(上海)有限公司于2014年10月经工商变更登记更名而来。2013年5月25日，被告袁保诚、于奋(委托方，甲方)与案外人上海融卓投资管理有限公司(受托方，乙方)签订房屋租赁授权委托书。双方约定：“甲方授权乙方全权行使该房屋的招商和经营管理权力。如：收取租金，收取水电费，签订合同等各项事宜。”委托期限自“2013年6月1日至2015年5月31日。委托期限结束，甲乙双方可再协商续签委托书。”2013年6月，亿特安餐饮管理(上海)有限公司(承租方、乙方)与被告袁保诚、于奋(出租方、甲方)签订《商铺租赁合同》。合同约定，甲方将涉讼房屋出租给乙方，房屋租赁期限自2013年6月1日起至2015年5月31日止；乙方除应当于每月31日前支付下月租赁费等费用，同时应当支付因使用房屋所涉及的其他所有费用，包括电费、水费等；该房屋第一年自2013年6月1日起支付月租赁费19,679.60元，第二年2014年6月1日起支付月租赁费20,663.60元。乙方于本合同签订之日支付当月租金，以后每1个月支付一次租金，先付后租，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的2%支付违约金。乙方支付租金的方式为现金或现金支票；本合同签订之日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，根据现在的二个月租金补足保证金。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。合同有效期内，若乙方未支付任何款项(包括但不限于合同约定乙方应付款项、滞纳利息、因违约而应当向甲方支付的违约金及补偿费、甲方垫付之费用)，甲方可按实际数额从保证金中扣除抵偿，届时，乙方应于该款项最后缴款之日起十日内向甲方补足保证金，逾期未补足的，每逾期一日，则乙方需按保证金的3%支付违约金；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方至少提前6个月书面通知另一方解除本合同。合同提前中止尚未满6个月的，不足部分应足额补偿对方租赁费用。违反合同的一方，还应向另一方支付2个月的租赁费用作为违约金。……其中第2种情形为乙方逾期不支付租金累计超过1个月的。2015年1月22日，被告袁保诚、于奋向原告发出《催款通知书》表明，原告应在2014年12月31日前将下一个月租金支付至被告(即被告的委托方)指定的收款帐号。时至2015年1月22日原告仍未支付，已延迟支付22天，要求原告在7日内把款项汇到委托方帐上，逾期支付的，将按合同约定，追究原告的违约责任。《催款通知书》由原告公司员工于当日签收。2015年1月31日的记账凭证显示，原告以现金方式支付租金29,158.10元。2015年2月13日，原告向被告出具《承诺书》，承诺于2015年3月4日前支付涉讼房屋的2月、3月的房屋租金以及1月、2月的水电费。2015年4月21日的上海银行业务回单显示，原告向被告的委托人上海融卓投资管理有限公司支付了4月份的租金和3月份的水电物业费32,085.10元；2015年5月25日的上海银行业务回单显示，原告向被告的委托人上海融卓投资管理有限公司支付了5月份的租金和4月份的水电物业费31,128.10元。2015年6月29日，创见餐饮管理(上海)有限公司三分公司经上海市工商行政管理局准予注销登记。审理中，原、被告双方确认亿特安餐饮管理(上海)有限公司与两被告签订过涉讼房屋的租赁合同。2008年4月3日，亿特安餐饮管理(上海)有限公司支付了42,000元保证金；后双方又续签了本案的租赁合同，涉讼房屋的月租金自2014年6月起实际为29,158.10元，双方于2015年5月31日终止租赁合同，并在此后进行了涉讼房屋的交接。原告当庭陈述根据租赁合同的约定以现在的二个月租金补足了保证金，但无法提供任何证据加以证明。原告当庭陈述，涉讼房屋2015年2月、3月的租金及1月、2月的水电费已于2015年3月5日由原告工作人员陈小洁以现金方式支付给上海融卓投资管理有限公司赵姓员工，合计63,407.20元(即29,158.10元／月房租×2和5,091元的水电费)，但未向上海融卓投资管理有限公司索取收条，也无在场人可以证明。以上事实，有商铺租赁合同、房地产权证、准予变更登记通知书、准予注销登记通知书、房屋租赁授权委托书、催款通知书、承诺书、银行业务回单、工商银行进帐单、收据及当事人的陈述等证据予以证明，并经庭审审核无误，本院予以确认。由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。本院认为，原、被告之间就涉讼房屋签订的商铺租赁合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当秉着诚实信用的原则，恪守履行自身义务。本案争议焦点在于：一、原告是否向被告支付了2015年2、3月的租金。原告认为其已支付了上述租金及1、2月的水电费共计63,407.20元，但因合同约定系用现金方式及现金支票方式支付，故无法提供转帐凭证，也无法提供收条等证据加以佐证。根据证据规则的规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明，现在原告对上述总额达6万多元的现金交易，既无收据、收条等任何证据加以证明，也无其他在场人员予以见证，不符合一般的交易惯例与生活常理，因此本院对原告关于已支付两个月租金的主张难以采信；二、原告向被告支付的保证金能否抵扣租金。根据合同约定，若承租方未支付任何款项(包括但不限于合同约定承租方应付款项、滞纳利息、因违约而应当向出租方支付的违约金及补偿费、甲方垫付之费用)，甲方可按实际数额从保证金中扣除抵偿。因此，被告关于其将相当于两个月租金的保证金用于抵扣原告未交之两个月租金的抗辩符合合同约定。综上，原告要求被告返还保证金的请求，没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告创见餐饮管理(上海)有限公司关于要求被告袁保诚、于奋返还数额为人民币58,316.20元房屋租赁保证金的诉讼请求。案件受理费人民币1,257.90元，因本案适用简易程序审理，减半收取计人民币628.95元，由原告创见餐饮管理(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 金喆勋
二〇一六年五月二十六日
书记员 屠晓婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。