江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6812号
上诉人（原审原告）南京瑞泰物业管理有限责任公司，住所地南京市鼓楼区虎踞北路100号1号楼4层。
法定代表人房春生，该公司总经理。
委托代理人李宝强，江苏焯燃律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中国移动通信集团江苏有限公司，住所地南京市鼓楼区虎踞路59号。
法定代表人王建，总经理。
委托代理人孟兰凯，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托代理人原冰清，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人南京瑞泰物业管理有限责任公司（以下简称瑞泰物业）因与被上诉人中国移动通信集团江苏有限公司（以下简称中国移动江苏公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
瑞泰物业公司原审诉称，瑞泰物业公司长期为中国移动江苏公司从事物业管理服务工作。2012年1月至2013年6月，瑞泰物业公司为中国移动江苏公司提供虎踞路51号、定淮门大街7号（10086项目）、行健路16号（12580项目）提供物业服务，中国移动江苏公司欠瑞泰物业公司物业管理费458195.30元。瑞泰物业公司为维护其合法权益，诉至法院，请求判令中国移动江苏公司支付瑞泰物业公司物业管理费458195.30元及利息（自2013年7月1日起至实际给付之日止，按银行同期贷款利率标准计算）。原审第一次庭审后，瑞泰物业公司将事实和理由变更为：中国移动江苏公司欠付合同期内的物业费843152.81元，中国移动江苏公司尚欠瑞泰物业公司物业费用合计为1301348.11元。瑞泰物业公司将诉讼请求亦变更为请求判令：中国移动江苏公司支付瑞泰物业公司物业管理费1301348.11元。
中国移动江苏公司原审辩称：一、瑞泰物业公司主张增加的物业费458195.30元无事实和法律依据。双方约定的服务费用包括合同中固定价格的物业服务费用、维修费和加班费，中国移动江苏公司已全额支付。合同履行过程中双方都是根据实际发生和票据据实结算，现已结算完毕，不存在拖欠的情况。二、瑞泰物业公司主张合同期内的物业费843152.81元亦无事实和法律依据。中国移动江苏公司已按瑞泰物业公司提交的申请据实结算，不存在拖欠费用的情况。综上，请求驳回瑞泰物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，瑞泰物业公司（乙方）与中国移动江苏公司（甲方）签订了《中国移动江苏公司增值服务中心食堂服务协议》（以下简称原增值服务中心食堂服务协议），协议约定：甲方委托乙方对增值服务中心（行健路16号）员工食堂提供服务，协议期限为两年，自2009年9月26日起至2011年9月25日止；协议价款为634408元；食堂服务人员共10人，月工资总额为15800元，其中厨师长1人，月工资标准为3000元；保管员1人，月工资标准为1500元；厨师领班1人，月工资标准为1800元；厨师3人，月工资标准为1600元／人；面点师1人，月工资标准为1500元／人；服务员为1人，月工资标准为1200元／人；厨工为2人，月工资标准为1000元／人。
2011年10月10日，瑞泰物业公司（乙方）与中国移动江苏公司（甲方）签订了《中国移动通信集团江苏有限公司员工食堂服务协议书》（以下简称原员工食堂服务协议书），协议约定：甲方委托乙方对虎踞路59号大楼员工食堂、10086大楼（定淮门大街7号）员工食堂提供服务；协议期限为一年，自2011年3月31日起至2012年3月30日止；10086大楼员工食堂服务项目金额为1000946元；10086大楼员工食堂岗位共30人，月工资总额为51550元，其中厨师长1人，月工资标准为3500元；副厨师长1人，月工资标准为2800元；保管员1人，月工资标准为1800元；前厅服务员2人，月工资标准为1500元／人；厨师领班1人，月工资标准为2200元；厨师5人，月工资标准为2000元／人；面点师2人，月工资标准为2000元／人；切配领班为1人，月工资标准为1800元；切配厨师为5人，月工资标准为1700元／人；勤杂领班为2人，月工资标准为1350元／人；勤杂工为9人，月工资标准为1250元／人。
2012年2月16日，瑞泰物业公司（乙方）与中国移动江苏公司（甲方）签订了《中国移动通信集团江苏有限公司虎踞路51号、定淮门大街7号和行健路16号大楼物业管理服务合同书》（以下简称物业管理服务合同书），合同约定：甲方委托乙方就南京市虎踞路51号、定淮门大街7号、行健路16号三处物业提供物业管理，虎踞路51号大楼的物业管理服务范围和内容有室内外公共区域、各楼层办公区、会议室等环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运及外墙的清洁、清洗（外墙清洁、清洗每年一次）保安与消防、室内外绿化管理、养护工作等等；定淮门大街7号和行健路16号大楼物业管理服务的范围和内容有大楼室内外各区域的环境卫生保洁、垃圾收集和清运、地毯的保洁和清洗、化粪池清掏、门前三包、每年一次外墙清洗，安保服务，室外绿化植物的日常管理、养护工作等等；乙方负责按年度、季度、月度制订本物业的房屋、设备设施修理及日常维护计划和方案，报经甲方审批后组织实施，对维修及更换使用的材料、零配件均应经甲方查验，签字认可，双方留存，并做好统计工作，费用由甲方另行支付；本合同至2013年6月30日止，其中虎踞路51号物业服务合同期为18个月，定淮门大街7号和行健路16号物业服务合同期为15个月；虎踞路51号大楼物业管理费用为2805034元，定淮门大街7号大楼物业管理费用为3397000元，行健路16号大楼物业管理费用为1687970元，合计为7890004元，物业管理费用包含物业管理服务的范围与内容所列各项服务工作所需的费用，不包括房屋改造费用、大修费用、中修费用和电梯、空调、消防报警与灭火系统等设备的维保年检费用；定淮门大街7号物业管理月费用标准中72人的人员月工资为136150元，其中物业人员为56人，月工资合计为110750元；食堂人员（注：因该部分人员实际在食堂提供服务，故称之为食堂人员）为16人，月工资合计为25400元，分别为保管员1人，工资标准为2200元／人／月，服务员2人，工资标准为2200元／人／月，勤杂主管2人，工资标准为1700元／人／月，勤杂工11人，工资标准为1400元／人／月；行健路16号大楼物业管理月费用标准中33人的人员月工资为69250元，其中物业人员为29人，月工资合计为62050元；食堂人员为4人，月工资合计为7200元，分别为服务员、保管员各1人，工资标准为2200元／人／月，勤杂工2人，工资标准为1400元／人／月；物业费用月标准为以下项目之和：（1）人员月工资，（2）社会统筹费用，按人数乘以社会统筹基数1973元再乘以社会统筹比例32.60%计算，（3）计提工会、教育基金，按人员月工资乘以工会、教育基金比例3.50%计算，（4）离职补偿金，按人员月工资除以12计算，（5）合理利润，按（1）至（4）之和乘以利润率8%计算，（6）税金，按第（1）项至第（5）项之和乘以法定税率5.60%计算。
2013年2月26日，瑞泰物业公司（乙方）与中国移动江苏公司（甲方）签订了《中国移动通信集团江苏有限公司员工食堂服务协议书》（以下简称新员工食堂服务协议书），协议约定：甲方委托乙方对虎踞路59号大楼、定淮门大街7号、行健路16号员工食堂提供服务；虎踞路59号、定淮门大街7号员工食堂服务期限为15个月，自2012年3月30日起至2013年6月30日止；行健路16号员工食堂服务期限为21个月，自2011年10月1日起至2013年6月30日止；虎踞路59号员工食堂服务项目金额为1182859元，虎踞路59号花园餐厅厨房服务项目金额为311855元，定淮门大街7号员工食堂服务项目金额1025018元，行健路16号员工食堂服务项目金额728560元，定淮门大街7号员工食堂人员人数为17人，月工资总额为43800元，其中厨师长1人，月工资标准为3700元；副厨师长1人，月工资标准为3200元；厨师领班1人，月工资标准为3000元；厨师5人，月工资标准为2700元／人；面点师2人，月工资标准为2400元／人；切配领班为1人，月工资标准为2400元；切配厨师为6人，月工资标准为2200元／人；行健路16号员工食堂服务人员人数为8人，月工资总额为22600元，其中厨师长1人，月工资标准为3700元；厨师领班1人，月工资标准为3000元；厨师5人，月工资标准为2700元／人；面点师1人，月工资标准为2400元；食堂服务费用计算方式同《物业管理服务合同书》的约定。
瑞泰物业公司为中国移动江苏公司虎踞路51号大楼提供了自2012年1月1日起至2013年7月31日止共19个月的物业服务，为定淮门大街7号和行健路16号大楼提供了自2012年4月1日起至2013年7月31日止共16个月的物业服务。中国移动江苏公司已向瑞泰物业公司支付物业服务费用7252251.19元（不含维修耗材费、加班费、高温费等合同外其他费用），其中虎踞路51号的物业服务费（19个月）2960869.19元、定淮门大街7号的物业服务费（16个月）2870854.58元、行健路16号的物业服务费（16个月）1420527.42元。双方均认可虎踞路51号的物业服务费用以及2013年7月定淮门大街7号和行健路16号的物业服务费用已付清。关于物业管理服务合同书项下的定淮门大街7号和行健路16号的物业服务费用的支付情况如下：
（一）关于定淮门大街7号（10086客服务中心）的物业服务费支付情况
1.关于物业人员服务费的支付情况
2012月4月物业人员人数为51人，人员月工资为102150元；2012年5月物业人员人数为52人，人员月工资为104300元；2012年6月、7月每月物业人员人数为54人，人员月工资为108650元；2012年8月至2013年6月每月物业人员人数为56人，人员月工资为110750元；2013年7月物业人员人数为54人，人员月工资为106050元。按合同约定的计算方法，物业人员服务费应为2873875.64元，因考核不满90分扣款3021.06元，实际支付的物业人员服务费为2870854.58元。
2.关于食堂人员服务费的支付情况
定淮门大街7号物业的食堂人员服务费分别在物业管理服务合同书和新员工食堂服务协议书中进行了约定，而此前该物业的食堂人员只是在原员工食堂服务协议书一份合同中进行了约定。2012年4月至2013年2月期间该物业全部食堂人员服务费（含物业管理服务合同书中约定的食堂人员）是按照原员工食堂服务协议书约定的标准一并支付的，该期间该物业食堂人员人数为30人，月工资总额为51550元。2013年3月起，按新员工食堂服务协议书和物业管理服务合同书的约定按实际人数支付了2013年3月至2013年7月的该物业食堂人员服务费，其中2013年3月、4月每月食堂人员为30人，工资总额为63700元（=43800-2700＋25400-1400×2，已扣除3人费用）；2013年5月、6月食堂人数为32人，工资总额为67800元（=43800＋25400-1400，已扣1人费用）；2013年7月食堂人数为29人，工资总额为71720元（=78860-2700-4440，已扣除4人）。
（二）关于行健路16号（12580数据业务运营中心）物业服务费支付情况
2012年4月至2013年3月每月物业人员人数为25人（不含食堂人员4人），人员月工资为53450元；2013年4月至同年6月每月物业人员人数为25人，食堂人员人数为4人，合计29人，人员月工资为60650元；2013年7月物业人员人数为25人，人员月工资为53450元。按合同约定的计算方法物业服务费为1420527.42元。因该物业安保部四班二运转改为三班二运转，节省4人工资由在班12人平均分配，瑞泰物业公司分别于2013年7月10日和2013年9月4日向中国移动江苏公司提交了《关于12580管理处临时加班费用的报告》，报告称：2012年4月至2013年7月的加班工资总额为131982.24元（其中2013年7月的加班工资金额为9186.24元，其余每月的加班工资金额为8186.40元），加班费用（含加班工资、企业管理费、法定税费）合计为150523.09元。中国移动江苏公司已支付了上述加班费用。
行健路16号物业的食堂人员服务费分别在物业管理服务合同书和新员工食堂服务协议书中进行了约定，而此前该物业的食堂人员只是在原增值服务中心食堂服务协议一份合同中进行了约定。2012年4月至2013年3月期间该物业全部食堂人员服务费（含物业管理服务合同书中约定的食堂人员）是按照原增值服务中心食堂服务协议约定的标准一并支付的。原增值服务中心食堂服务协议约定的食堂人员人数为10人，月工资总额为15800元，但该物业实际食堂人员人数为12人，工资总额为20080元【=15800元＋140元／人／月×2人（补足最低工资）＋2000元／人／月×2】。中国移动江苏公司已按瑞泰物业公司提交汇总支付表支付了上述食堂人员服务费。
原审审理中，中国移动江苏公司在原审第一次庭审中称，双方约定的物业管理费是包干价，后又辩称合同是根据实际人员按相应标准支付费用。瑞泰物业公司则认为既然是包干价，协议价与实际付款之间的差额，中国移动江苏公司应当支付。瑞泰物业公司为证明中国移动江苏公司应当支付合同外物业管理费458195.30元，提交了省移动公司物业管理补充服务费用汇总表、付款凭证等证据，汇总表列明了相关费用类别及相应金额。
原审法院认为，瑞泰物业公司与中国移动江苏公司签订的《物业管理服务合同书》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该物业管理服务合同书依法成立并有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
一、关于包干价的问题。虽然中国移动江苏公司曾认可物业管理服务合同书约定的价款为包干价，但瑞泰物业公司在第一次庭审时主张的是合同外的款项。瑞泰物业公司在中国移动江苏公司提供了付款资料后变更了诉讼请求，中国移动江苏公司根据瑞泰物业公司新的诉讼请求改变了包干价的辩解意见。对此，原审法院认为，根据合同内容，双方合同约定的价款不应当是包干价，结算是根据瑞泰物业公司提供的实际人数按照支付标准以及考核结果支付相应物业服务费用，瑞泰物业公司实际也不是按照包干价履行的，故物业管理服务合同的价款不是包干价。二、关于社会统筹费用的问题。因物业管理服务合同书已对社会统筹基数进行了明确约定，瑞泰物业公司要求按照工资总额作为社会统筹的计算基数支付相应差额的费用无合同依据，原审法院未予支持。三、关于定淮门大街7号（10086客服务中心）物业服务费的问题。（一）关于物业人员服务费的问题。根据物业管理服务合同书的约定应有物业人员56人提供物业服务，但瑞泰物业公司每月实际从事物业服务的人数从51人至56人不等，由于瑞泰物业公司所提供的物业服务人数与合同约定不符，中国移动江苏公司根据瑞泰物业公司的实际人数结算物业人员服务费符合合同约定，并无不当，瑞泰物业公司主张该物业中因人数差额产生的物业服务费用无合同依据或者法律依据，原审法院未予支持。（二）关于食堂人员服务费的问题。由于该物业的食堂人员费用分别约定在物业管理服务合同书和新员工食堂服务协议书之中，且新员工食堂服务协议书于2013年2月26日才签订，2012年4月至2013年2月支付服务费用时实际是按原员工食堂服务协议书约定的标准支付的。物业管理服务合同书项下的食堂人员16人在原员工食堂服务协议书中约定的工资总额为每月25400元，新员工食堂服务协议书中约定的该物业食堂服务人员人数为17人，两份协议中约定的该物业全部食堂人员人数为33人，该人数与原员工食堂服务协议书中约定的食堂人员人数30人不一致，而瑞泰物业公司在2012年4月至2013年2月间实际提供的全部食堂人员人数为30人，根据原员工食堂服务协议书中该物业食堂人员的岗位类别及相应人数，对照物业管理服务合同书项下食堂人员的岗位类别，瑞泰物业公司按物业管理服务合同书提供的食堂人员人数实际为15人，根据物业管理服务合同书约定，该15人的月工资总额为22600元，但根据原员工食堂服务协议书的约定，该15人的月工资总额18750元，该15人实际支付的工资金额与应付的工资金额每月少3850元，中国移动江苏公司对此差额亦予以认可。该部分工资差额根据合同约定的计算方式计算被告中国移动江苏公司应支付的服务费用，由于瑞泰物业公司明确不主张工会、教育基金，对此原审法院予以确认。故经计算中国移动江苏公司应支付物业管理服务合同书项下定淮门大街7号物业食堂人员因工资差额产生的服务费为52324.27元【=3850元／月×（1＋1／12）×（1＋8%）×（1＋5.6%）×11个月】。自2013年3月起，中国移动江苏公司已按物业管理服务合同书约定的标准以及实际食堂人数支付了相应的服务费符合合同约定，并无不当。故瑞泰物业公司主张未实际服务的食堂人员的相关服务费无事实和法律依据，原审法院未予支持。
四、关于行健路16号（12580数据业务运营中心）物业服务费的问题
（一）关于物业人员服务费的问题
根据物业管理服务合同书的约定应有29人实际从事物业管理工作，但实际只有25人实际从事物业管理工作，中国移动江苏公司依据瑞泰物业公司的申请支付25人的物业服务费用。由于轮班方式的调整，节省了4人工资，瑞泰物业公司已以加班费的方式向中国移动江苏公司申请相应费用（已含利润（企业管理费）和税金），且现已支付完毕。虽然加班费的工资数额与物业人员4人的工资数额之间存在一定的差额，但该加班费系瑞泰物业公司申请，其差额应视为瑞泰物业公司自愿放弃。故原审法院对该部分物业人员服务费差额不予支持。
（二）关于食堂人员服务费的问题
由于该物业食堂人员的服务费分别约定在物业管理服务合同书和新员工食堂服务协议书之中，且新员工食堂服务协议书于2013年2月26日才签订，2012年4月至2013年3月的服务费实际是按原增值服务中心食堂服务协议约定的标准支付的。物业管理服务合同书项下的4名食堂人员在物业管理服务合同书中约定的工资总额为7200元，而在原增值服务中心食堂服务协议中约定的工资总额为每月4700元，由于最低工资调整，实际支付的工资总额为每月4980元，实际支付的工资总额与物业管理服务合同书中约定的工资总额每月少付2220元，中国移动江苏公司对此差额亦予以认可。该部分工资差额根据合同约定的计算方式计算中国移动江苏公司应支付的服务费用，由于瑞泰物业公司明确不主张工会、教育基金，对此原审法院予以确认。故经计算中国移动江苏公司应支付物业管理服务合同书项下行健路16号物业食堂人员因工资差额产生的服务费为32914.25元【=2220元／月×（1＋1／12）×（1＋8%）×（1＋5.6%）×12个月】。
五、关于合同外物业服务费用的问题
瑞泰物业公司所主张458195.30元的物业服务费用主要由误餐费、服装费、绿化费、保洁费、日常清洁材料费、化粪池清掏费、垃圾清运费、清杀费、幕墙清洗费、三包代办费、安保器材费、办公费、公共责任及设施保险费等构成。上述费用属于瑞泰物业公司完成合同约定的物业管理服务范围和内容所应支付的费用，上述费用根据合同的约定已包含在物业管理费用之中，不应当另行支付。现瑞泰物业公司主张上述费用无合同和法律依据，原审法院未予支持。
综上，因约定工资标准高于实际支付的数额，根据实际服务的人数和差额的时间段以及瑞泰物业公司的陈述，再结合合同约定的计算方式，中国移动江苏公司应当支付物业服务费85238.52元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决：中国移动通信集团江苏有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付南京瑞泰物业管理有限责任公司物业服务费85238.52元。如果未判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16512元，由南京瑞泰物业管理有限责任公司负担14581元，中国移动通信集团江苏有限公司负担1931元。
上诉人瑞泰物业公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审认定事实不清，适用法律错误。一、关于合同外产生的物业费用问题。瑞泰公司为中国移动江苏公司从事物业服务长达十年之久，在以往合同中误餐费、绿化费等费用均是由中国移动江苏公司承担。在本次争议的物业合同中，因中国移动江苏公司强势，不允许瑞泰公司改动合同文本，希望瑞泰公司能为中国移动江苏公司考虑等种种理由，经双方协商约定，拟用“补充协议”形式，来弥补上述合同疏漏部分，但对方经办人一拖再拖，故意不办，直到今天未能签订。导致中国移动江苏公司应承担的相关费用未在物业合同内约定。对“补充协议”，中国移动江苏公司也开会讨论研究过。瑞泰公司在合同期内为对方公司产生61万余元的物业合同外费用，对方亦支付了16万余元，合同外的误餐、绿化费等费用由中国移动江苏公司支付是双方的商业习惯，故应当判定被上诉人支付上诉人458195.3元的物业合同外产生的误餐费、服装费、绿化费等费用。二、原审错误认定双方合同约定的服务费不是包干价。原审第一次庭审中，对方明确说明双方物业合同约定的费用是包干价，对此瑞泰物业公司予以认可，但瑞泰物业公司追加了诉讼请求后，对方在没有任何证据的情况下改变主张，认为双方不是包干价，原审也仅仅因瑞泰物业公司根据人数要求对方支付物业费即认定双方不是包干价，不符合证据规则，也无事实依据。由于原审法院对合同费用包干价的错误认定，完全按照瑞泰公司实际提供的物业人数计算物业费用，导致瑞泰公司应获得的物业服务费用减少。综上，请求撤销原审判决，依法改判。
被上诉人中国移动江苏公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据。一、上诉人原审要求我方支付45万余元物业费，但未提供任何证据证明，因为双方以前是合作关系，被上诉人每支付一笔物业费都由上诉人在一定期限内根据服务人员和价款向被上诉人出具申报表格，由被上诉人确认金额后直接支付。被上诉人已按上诉人在合作期间提供的所有申报服务费的表格进行了等额支付，故被上诉人不拖欠上诉人任何物业费用。二、涉案合同不属于包干价，上诉人的物业费均是依据实际发生的服务人员的人数及对应价款进行申报并付款的。双方合同中虽约定物业服务费用，但也明确了物业服务对应的服务人员、价款等。如果在实际履行期间，物业人员发生调整，说明双方对合同项下的条款进行了变更，该变更并不只是被上诉人认可的，而是上诉人根据事实向被上诉人申报的。无论是合同约定还是实际履行，双方都不是包干价而是实际结算。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。瑞泰物业公司与中国移动江苏公司签订的《中国移动通信集团江苏有限公司虎踞路51号、宁淮门大街7号和行健路16号大楼物业管理服务合同书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按约履行。根据本案合同内容、物业服务费用的结算方式、合同的实际履行情形等，原审法院认定物业管理服务合同的价款不是“包干价”。但瑞泰物业公司上诉要求中国移动江苏公司支付的是合同外产生的458195.3元费用，涉案合同约定是否为“包干价”对此诉请并没有实质性影响。瑞泰物业公司单方测算合同外产生的费用总计为61万多元，中国移动江苏公司认可实际发生的为经其公司签字确认的16万多元。对于瑞泰物业公司本案中提交的催款函及单方制作的“省中国移动江苏公司物业管理补充服务费用汇总表、测算表”等证据材料，只是瑞泰物业公司单方制作，并未经中国移动江苏公司的认可，无法证实合同外物业费的实际发生数额，故原审法院对此费用不予支持，并无不当。上诉人瑞泰物业公司认为，因其公司签订涉案合同有所失误，对方工作人员拖延导致未能签订“补充协议”，致使自己权益受到损害，中国移动江苏公司应按照以往合同约定和商业惯例支付相应的合同外费用，但并未提供证据支持，本院对此不予采信。
综上，原审判决认定事实基本清楚，审判程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16512元，由上诉人南京瑞泰物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 白文虎
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 孙雪松