吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终276号上诉人（原审被告）：李红卫，女，1966年10月20日生，汉族，无职业，住长春市绿园区。委托代理人：杨成彬，男，1964年5月13日生，汉族，住吉林省德惠市，系李红卫之夫。被上诉人（原审原告）：长春万科物业服务有限公司。住所：长春市二道区。法定代表人：郎雨春，经理。委托代理人：林玉兰，吉林普卓律师事务所律师上诉人李红卫因与被上诉人长春万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2016）吉0105民初1844号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李红卫及其委托代理人杨成彬、被上诉人万科物业公司的委托代理人林玉兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。万科物业公司在原审提出诉讼请求：1.判令李红卫支付拖欠的物业服务费4671元，并支付违约金128.36元。2.诉讼费用由李红卫承担。万科物业公司在原审提出的事实和理由：万科物业公司从案外人长春万科京诚房地产开发有限公司处接手对涉案小区即万科蓝山小区进行前期物业管理，约定万科蓝山小区物业服务费按建筑面积每月每平方米2元标准收取，李红卫系万科物业公司服务的长春万科蓝山小区E-7栋2单元503室的业主，该房屋面积为155.7平方米。自2015年7月1日至2016年9月30日，李红卫拖欠物业服务费4671元，产生违约金128.36元。故诉至法院。李红卫在原审答辩称：不交纳物业费系万科物业公司不作为导致，理由是2014年10月17日，自家房屋从楼上往下渗水，找到万科物业公司解决漏水问题，时隔八天，家中漏水问题未得到解决造成损失；另地下车位的路面凸凹不平，致使出门行驶不方便，故拒绝交纳物业费。原审法院经审理查明：万科物业公司从案外人长春万科京诚房地产开发有限公司处接手对涉案小区即万科蓝山小区进行前期物业管理。2013年4月1日，李红卫与长春万科京诚房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，李红卫购买了长春万科蓝山小区E-7栋2单元503室的房屋，建筑面积为155.7平方米。2013年9月28日，李红卫与万科物业公司办理了房屋入住手续同时约定了物业服务的相关事宜。双方约定万科蓝山小区物业服务管理费按建筑面积每月每平方米2.0元（含电梯费）标准收取物业服务费。按照双方交易习惯，物业服务费用按季度收取并交纳，如逾期交付，每逾期一日应按欠费总额的0.3%支付违约金。万科物业公司在诉讼期间调整违约金为所拖欠物业服务费数额的日万分之三计算。现李红卫自2015年7月1日起至2016年9月30日，拖欠物业服务费4671元未付。另查明，李红卫家中漏水，致使家中屋顶多处地方受损。原审法院认为：李红卫居住在长春万科蓝山小区E-7栋2单元503室房屋属实，万科物业公司与李红卫签订了物业服务合同，约定了万科物业公司为李红卫居住的长春万科蓝山小区提供物业管理服务，且万科物业公司也在事实上为该小区提供了物业管理服务。因此，双方之间形成了物业服务与被服务的权利义务关系，李红卫接受了物业管理服务，就应当向万科物业公司交纳物业服务费，拖欠属违约行为，对万科物业公司的诉讼请求予以支持。物业服务合同系持续履行合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，李红卫抗辩主张万科物业公司未按约定提供服务，但从其提供的照片证据并不能全面、系统、连续地证明万科物业公司提供物业服务的全貌，亦不能证明房屋漏水形成的损失系万科物业公司不作为所致，故对于李红卫的抗辩主张不予支持。原审依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条的规定，判决：李红卫给付长春万科物业服务有限公司物业服务费人民币4671元、违约金128.36元，合计4799.36元，此款于判决生效后立即给付。案件受理费50元，减半收取25元，由李红卫承担。宣判后，上诉人李红卫不服原审法院判决，向本院提起上诉。李红卫的上诉请求：撤销长春市二道区人民法院（2016）吉0105民初1844号民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。上诉理由：1.2014年10月17日，上诉人发现家中从楼上往下渗水，上诉人找到被上诉人解决问题，被上诉人派人维修后，告知上诉人已经将漏水阀门关闭，不会再漏了。但是第二天漏水更严重了，直到第八天才不漏了，这八天给上诉人造成较大损失。2.被上诉人在提供物业服务过程中存在较大瑕疵。上诉人的地下车位地面严重破损，被上诉人工作人员每天以水浇地，导致上诉人刷车产生了较大的经济损失。此外，车库的出口噪音太大严重影响上诉人的正常休息。万科物业公司在二审的答辩意见：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、上诉人室内的供热管道漏水是由于供热时上诉人家楼上的业主没有及时关闭采暖泵而导致的漏水。万科物业公司及时联系地产公司（指本案所涉房屋的开发商）对其进行维修，但是上诉人要求全屋整修，双方没有达成协议。2014年，上诉人的房屋还在质保期内，维修的义务在于地产公司，被上诉人没有过错。二、地下车位的所有权属于地产公司，被上诉人只是接受委托对地下车位进行管理，维修的义务在于地产公司。三、业主仅凭某一方面的不如意就拒绝缴纳物业费是错误的。二审庭审中，上诉人李红卫为证明其主张，向本院提交新证据：照片17张。证明：本案所涉车位的破损程度。万科物业公司的质证意见：对上诉人车位存在破损的事实没有异议，但是上诉人提供的照片不能反映车位破损的具体情况。本案经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。另查明：本案所涉的李红卫使用的车位存在破损的情况。二审庭审中，李红卫明确表示对于拖欠物业费的时间、金额和违约金的计算方法均没有异议。李卫红亦承认楼上漏水的原因在于楼上业主室内设施中的循环泵发生了漏水。李红卫就本案所涉车位每年另行交纳车位管理费，万科物业公司在原审的诉讼请求中不包含车位管理费的内容。二审中，李红卫未能提供证据证明被上诉人未及时关闭楼上的供暖阀门并导致李红卫所受损失扩大。再查明：原审中，万科物业公司提供了张贴物业服务费催费函的照片，用以证明其已经向李红卫进行了书面催收。李红卫对照片的真实性没有异议，同时陈述其并未收到催收函。本院认为：一、关于李红卫与万科物业公司之间是否形成了物业服务合同法律关系的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，万科物业公司与建设单位案外人长春万科京诚房地产开发有限公司签订了“前期物业服务合同”，且万科物业公司实际为李红卫所居住的万科蓝山小区提供了物业管理服务，李红卫亦接受了物业管理服务，故原审判决认定李红卫与万科物业公司之间形成了物业服务合同关系并无不当之处。二、关于李红卫是否应给付万科物业公司物业费4671元、违约金128.36元的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”二审庭审中，李红卫明确表示对于拖欠物业费的时间、金额和违约金的计算方法均没有异议。李红卫提出楼上漏水未及时关闭阀门、车位地面破损未及时修理和车库入口噪音太大三项理由作为其拒绝交纳物业费的抗辩理由。关于上述三项抗辩理由，本院具体评判如下：1.关于万科物业公司于李红卫楼上漏水时是否未及时关闭阀门的问题。李红卫提出楼上漏水是万科物业公司未能及时关闭阀门导致其损失扩大，该项抗辩主张一方面提出了万科物业公司提供的物业服务水平未达到物业服务合同约定的标准，另一方面亦主张以所受损失抵销应给付的物业费及违约金。但李红卫既未能提供证据证明万科物业公司存在未及时关闭供暖阀门的行为，又未能提供证据证明楼上持续漏水的原因在于万科物业公司未能及时关闭供暖阀门，同时，李红卫亦未能证明其所受损失中楼上业主专有部分漏水产生的损失数额与万科物业公司导致的持续漏水产生的损失数额各自应如何计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故李红卫应对其该项主张承担举证不能的法律后果。2.关于李红卫所使用的车位存在地面破损的情况是否能够对抗万科物业公司关于交纳物业费的请求权的问题。车位存在地面破损的事实首先是由于建设单位交付标的物不符合约定造成的，其维修责任首先应由建设单位承担。万科物业公司负有维护、管理车位的义务，但在李红卫可以正常使用车位的情况下，车位地面的破损不足以证明万科物业公司的物业服务不符合物业服务合同的约定，李红卫因清洗车辆而产生的花费亦因此而不能抵销物业费。且李红卫亦承认其与万科物业公司之间在物业费之外另行交纳车位管理费，而本案中万科物业公司在原审的诉讼请求亦不包含车位管理费，故李红卫以车位地面破损为由对万科物业公司的物业费请求权提出抗辩于法无据。3.关于车库入口噪音的问题。车库使用必然会产生噪音，此系车库设施使用的必然后果，同时亦与李红卫所购买的房屋的位置有关。车库入口的噪音问题与万科物业公司的物业服务是否符合物业服务合同的约定并无必然关联。故李红卫提出的上述三项抗辩理由均不构成拒绝交纳物业费的正当理由。因此，李红卫提出的关于其不应给付万科物业公司物业费4671元及违约金128.36元的主张，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人的上诉主张不能成立。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李红卫负担。本判决为终审判决。审 判 长  白业春代理审判员  张兴冬代理审判员  王忠旭二〇一七年二月二十七日书 记 员  胡 玥