广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第890号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黎燕，女，汉族，1966年1月28日出生，住深圳市福田区。
诉讼代理人：单志军，系广东卓建律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：惠州市光大置业有限公司。住所地：惠阳区淡水教育路七巷**号。
法定代表人：郭耀名。
上诉人黎燕因商品房预售合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院（2014）惠阳法民一初字第191号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
惠州市光大置业有限公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告一次性付清房款978000元，并支付违约金123571元（暂计算至2013年12月30日，计至实际付清之日止）；2、本案诉讼费、原告为本案所支出的代理费、交通费均由被告承担。
主要事实和理由：被告购买了原告开发的众望花园2期1组团（楼盘）81栋01号住宅（下称“该物业”）。2011年10月20日，双方签订了《商品房买卖合同》及相关附件（下称“合同”），该物业成交价326.8万元，被告选择分期付款方式。根据合同附件四，被告应于2011年10月20日之前交纳首期房款109万元，剩余房款217.8万元于2012年12月30日前分五期付清，其中第一期于2012年1月20日之前付40万元，第二期于2012年4月20日之前付40万元，第三期于2012年7月20日之前付40万元，第四期于2012年10月20日之前付40万元，第五期于2012年12月30日之前付578000元。合同签订后，因被告逾期支付分期房款，原告于2012年10月16日向被告发出《催办函》，被告收函后支付了40万元，但至今仍拖欠第四期、第五期房款未支付。根据《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款项期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金（2）逾期超过180日后……自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不低于第（1）项中的比率）的违约金”之规定，原告有权要求被告一次性付清房款978000元，及违约金123571元（暂按万分之三的比率计算至2013年12月30日，计至实际付清之日止）。
黎燕辩称：一、被告之所以未按照合同约定支付楼款，是因为原告此前房屋的质量出现问题，一直未予及时整改。二、因为工程进度缓慢，被告多次到现场察看，出于对原告的不信任和不安心理，未继续支付余款。三、事实上，原告确实未按时完工，未按时将楼房交付给被告，甚至至今仍未交付，其房屋也不具备交楼条件，因此，被告有权拒绝支付尾款。四、我方已提出反诉，要求解除合同，因此，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。
黎燕反诉称：反诉人与被反诉人于2011年10月20日签订了《商品房买卖合同》及相关附件，向被反诉人购买其开发的众望花园2期1组团81栋01号房屋，成交价为326.8万元。合同签订后，反诉人向其支付了首期款109万元和其他税费17811元，后又陆续支付了120万元购房款。根据《商品房买卖合同》的约定，被反诉人应该在2012年12月30日前向反诉人交付所购房屋，并同时提交该房屋经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格的竣工验收报告。但是被反诉人于2013年6月9日才发出商品房交付通知书，通知反诉人2013年6月14日办理入伙手续。然而反诉人验收房屋时，发现该房屋根本不具备居住条件，整个小区竟然没有通往外面的市政道路，同时被反诉人并没有向反诉人提供上述竣工验收报告。被反诉人的违约行为导致反诉人无法使用该房屋，严重损害了购房者的合法权益。因此，特向贵院提起反诉，请求：1、解除反诉人与被反诉人所签《商品房买卖合同》；2、被反诉人退回反诉人已交房款及税费2307811元；3、被反诉人向反诉人支付违约金461562.2元；4、被反诉人承担本案的一切诉讼费用。
惠州市光大置业有限公司辩称：一、被答辩人诉称房屋不具备交付条件、虚假承诺与事实不符。答辩人与被答辩人于2011年10月20日签订关于2期1组团（楼盘）81栋01号住宅（下称“该物业”）。住宅的商品房买卖合同，约定交楼日期为2012年12月30日。答辩人于2013年6月14日向被答辩人发出房屋交付通知书，即答辩人已履行完交付义务。故，延期交付天数实际为166天。合同第八条约定，房屋交付的标准为经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告。该项标准是当事人的意思自治，也是衡量房屋是否具备交付条件的唯一标准。答辩人通知被答辩人收楼时已取得竣工验收报告，即表明其建筑质量已满足了双方在合同中约定的房屋交付条件。二、答辩人开发过程中频繁遭遇异常天气，按照合同约定可以相应延期交楼，故应免除答辩人延期期间的责任。答辩人一直积极履行合同义务，并无任何懈怠，但由于在施工过程中遭遇了暴雨、台风、高温等因素，阻碍了施工进度。依据惠州市气象台提供的天气证明，惠州市内异常天气频繁发生，多达121天，远远超出了答辩人可预计的范围，直接导致答辩人因异常天气延期施工。从2011年10月20日签署商品房买卖合同至2012年12月30日，其中7级以上台风天气14天，暴雨天气1天。按照合同第八条及合同附件四第九条的约定，答辩人在开发过程中受异常天气影响，可以据实予以延期交房，因此延期天数15天，应当免除答辩人延期期间的责任。三、被答辩人不具备解除《商品房买卖合同》的任何约定或法定条件。签署合同时为了促使双方信赖利益的共同实现，单方逃避合同义务均需按照合同约定承担违约责任，故单方解除权受法律的严格限定，必须在具备约定条件或法定条件下方可形式。根据《合同法》第九十三条第二款及合同第九条约定，如答辩人存在逾期交房，或规划、设计变更等违约情形时，被答辩人有权解除合同，这是被答辩人行使解除权的约定条件。但是，合同签订后，答辩人一方积极履约，并未出现违约情形，被答辩人提出解除合同显然不符合约定条件或法定条件的任何之一。被答辩人述说“因无法预见的原因，加上房地产政策原因又无法办理银行按揭手续”，并未曾向答辩人作出任何说明，也未在法院提起诉讼时提交证据予以证明。合同中双方约定了分期付款方式，未曾约定银行贷款，房地产政策即使发生变更也不是影响合同履行的不可抗力因素。何况，在被答辩人购房后至今，房地产政策，包括银行贷款政策在此期间并未发生过任何变动。四、被答辩人在起诉前未履行法定解除程序。单方行使解除权需在解除合同条件成就时方可行使，还需按照法定程序行使，这也是契约精神和法治社会的要求。根据《合同法》第九十六条，解除合同的条件成就时，合同一方也应当按照法定程序行使解除权，即仅应当以合同一方通知合同对方的形式进行，此属强制性规定，被答辩人至今并未曾通知过答辩人解除合同，其转而向贵院提起诉讼，法院按程序送达传票，并不代替合同一方履行通知程序，不等于被答辩人对答辩人进行通知。故被答辩人在未履行法定解除程序的情况下向法院起诉，于法无据，变相地损害了答辩人抗辩权利和知情权。五、被答辩人逾期付款在先，无权向答辩人主张逾期交房违约金。根据双方所签订的《商品房买卖合同》，被答辩人分五期支付剩余房款，负有履行在先的付款义务，答辩人负有履行在后的交房义务。然而，合同签订后，被答辩人逾期付款至今，具有严重的违约情形。根据《合同法》第67条的规定，答辩人违约在先，被答辩人有权拒绝向其交付房屋。被答辩人作为房地产开发企业，项目的顺利开发尤其依赖于资金的合理安排。答辩人违约在先且至今未按合同约定向被答辩人支付任何补偿，已经造成被答辩人信赖的期限利益无从保障。综上所述，被答辩人的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，并判决被答辩人承担本案诉讼费。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2011年10月20日，惠州市光大置业有限公司与黎燕签订《广东省商品房买卖合同》及合同补充协议各一份，合同约定：黎燕以3268000元向出卖人惠州市光大置业有限公司购买众望花园2期1组团81幢01号房，出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告符合本合同约定的商品房交付黎燕使用。合同附件四第二十二条的约定：黎燕应在2011年10月20日前付清首期房款109万元，剩余房款2178000元于2012年12月30日前分五期还清，第一期于2012年1月20日前付人民币40万元；第二期于2012年4月20日前付人民币40万元；第三期于2012年7月20日前付人民币40万元；第四期于2012年10月20日前付人民币40万元；第五期于2012年12月30日前付人民币578000元。合同第七条就买受人逾期付款的违约责任约定“（1）逾期在180日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金……（2）逾期超过180日后……自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金……”。合同第九条就出卖人逾期交房约定：“（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金”。合同附件四第十一条约定“买受人未在房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起七日内办理收楼手续的，则从房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起，视为房屋已经交付给买受人使用……”。
合同签订后，黎燕除首期款109万元按合同约定付款外，逾期付款的笔数有：“黎燕于2012年2月1日向惠州市光大置业有限公司支付第一期款40万元，较合同约定应付款时间2012年1月20日逾期12天；黎燕于2012年5月15日向惠州市光大置业有限公司支付第二期款40万元，付款时间较合同约定应付款时间2012年4月20日逾期25天；黎燕于2012年10月26日向惠州市光大置业有限公司支付第三期款40万元，较合同约定应付款时间2012年7月20日逾期98天。”截止至起诉之日止，黎燕仍拖欠惠州市光大置业有限公司第四期、第五期购房款合计97.8万元，其中：第四期购房款40万元应付款时间为2012年10月20日之前，第五期购房款57.8万元应付款时间为2012年12月30日之前。2013年5月26日，涉案的众望花园2期1组团工程经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格后，取得工程竣工验收报告。2013年6月8日，惠州市光大置业有限公司向黎燕发出《光耀城商品房交付使用通知书》，通知黎燕于2013年6月13日至2013年6月14日办理入伙手续。
另查明，合同第八条约定：“遭遇异常天气、异常地质状况、市政规划变化和政府行为而导致工期延误的，政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误，出卖人可据实予以延期”。合同附件四第九条约定，“出卖人与买受人一致确认《商品房买卖合同》第八条‘异常天气’是指高温37℃以上（含），24小时内降雨达到50mm以上（含），风力达到7级以上（含）的天气情况”。自合同签订日2011年10月20日至合同约定的房屋交付时间2012年12月30日止，惠州地区遭遇热带气旋14天、24小时内降雨达到50mm以上的暴雨天气1天，根据合同对异常天气的定义，原被告合同履行期间，共遭遇15天异常天气。
原审判决理由和结果
原审法院认为，惠州市光大置业有限公司与黎燕签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，惠州市光大置业有限公司与黎燕应当按照约定履行自己的义务。根据双方的诉求及争议，作以下分析认定：
关于惠州市光大置业有限公司是否逾期交房的问题。本案中，依照合同约定，惠州市光大置业有限公司应于2012年12月30日前将符合合同约定的商品房交付给黎燕，遇到异常天气可延期。因案涉商品房在合同签订之日2011年10月20日至约定的交付时间2012年12月30日遇到合同约定的“异常天气”为15天，故本院认定案涉商品房交付时间可顺延15天，即交付时间为2013年1月14日。黎燕应于2012年12月30日前支付第四期、第五期分期款合计97.8万元给惠州市光大置业有限公司，该时间先于顺延后商品房的交付时间2013年1月14日，惠州市光大置业有限公司从2012年12月31日起享有先履行抗辩权，可不交付商品房给黎燕。黎燕请求惠州市光大置业有限公司支付违约金461562.2元没有事实依据，本院不予支持。
关于黎燕是否享有约定解除权的问题。在黎燕拖欠97.8万元购房款、惠州市光大置业有限公司享有先履行抗辩权的前提下，惠州市光大置业有限公司于2013年6月8日向黎燕发出《光耀城商品房交付使用通知书》，通知黎燕于2013年6月13日至2013年6月14日办理入伙手续。随后，黎燕以商品房存在质量问题为由，拒绝接收房屋。双方约定交付商品房的条件是“依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告符合本合同约定的商品房”，涉案房屋于2013年5月26日经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并取得工程竣工验收报告。黎燕如认为涉案房屋的道路等基础配套设施至今没有完善，尚未达到使用条件，可另行依合同约定向被告追索，不能以此拒绝接收房屋，按照合同附件四第十一条的约定“买受人未在房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起七日内办理收楼手续的，则从房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起，视为房屋已经交付给买受人使用……”，从2013年6月14日起，视为房屋已经交付给黎燕使用。此时，距“顺延后商品房的交付时间2013年1月14日”仍未达到180日，黎燕不享有合同约定解除权，其要求解除《商品房买卖合同》、惠州市光大置业有限公司退回购房款及税费2307811元没有事实和法律依据，本院予以驳回。
关于黎燕逾期付款违约金的计算问题。依据查明事实可知，黎燕逾期付款的分期款有：第一期款逾期12天支付（基数为40万元）；第二期款逾期25天支付（基数为40万元）；第三期款逾期98天支付（基数为40万元）。双方在合同中约定“逾期付款不超过180天，按逾期未付款的每日万分之2的比例计算违约金”，故第一、二、三期的逾期付款违约金为［40万元×0.0002×12天＋40万元×0.0002×25天＋40万元×0.0002×98天］=10800元。从2012年10月21日起至今，黎燕逾期未支付第四期款40万元；从2012年12月31日起至今，黎燕逾期未支付第五期款57.8万元，逾期付款均已超过180天。双方在合同中约定“逾期付款超过180日后……自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金”，故第四、五期的逾期付款违约金分别为：以40万元为基数，从2012年10月21日起至实际付清之日止，按日万分之3计算违约金；以57.8万元为基数，从2012年12月31日起至实际付清之日止，按日万分之3计算违约金。
关于惠州市光大置业有限公司要求黎燕承担代理费、交通费的问题。惠州市光大置业有限公司在第二项诉讼请求中，要求黎燕承担其为本案所支出的代理费、交通费，但截止至一审法庭辩论终结前，惠州市光大置业有限公司始终没有提交相关证据，证明代理费、交通费的实际产生及具体数额，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，惠州市光大置业有限公司应承担举证不能的不利后果。
综上，根据《合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：
一、被告（反诉原告）黎燕于本判决发生法律效力之日起15日内一次性支付第四、第五期购房款共97.8万元给原告（反诉被告）惠州市光大置业有限公司。
二、被告（反诉原告）黎燕于本判决发生法律效力之日起15日内一次性支付第一、第二、第三期逾期付款违约金共10800元及第四、第五期逾期付款违约金（其中以40万元为基数，从2012年10月21日起至实际付清之日止，按日万分之3计算违约金；以57.8万元为基数，从2012年12月31日起至实际付清之日止，按日万分之3计算违约金）给原告（反诉被告）惠州市光大置业有限公司。
三、驳回原告（反诉被告）惠州市光大置业有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）黎燕的诉讼请求。
本案诉讼费14714元、反诉费14478元，由被告（反诉原告）黎燕承担。
当事人二审意见
上诉人黎燕不服原审判决上诉称，一、一审法院有意遗漏重大案件事实：
1、合同依据：双方所签《广东省商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。
2、有关规定：
根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，被上诉人在房屋竣工后，应向房地产开发主管部门申请验收，该部门收到申请后组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
根据国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》第49条规定，被上诉人应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
同时，根据广东省建设厅《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》明确规定：《广东省商品房买卖合同》(示范文本)第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。
3、案件事实：
被上诉人通知上诉人于2013年6月13日至14日办理入伙时，
根本未向相关部门办理工程竣工验收备案手续，同时也未取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，违反了国家和地方政府的规定，根本不具备交楼条件。甚至直至现在，被上诉人仍未提供或者出示上述文件，亦即是说，被上诉人尚未按照合同约定向上诉人交楼。
4、被上诉人提交的建设、监理、施工、勘察、设计五个单位的竣工验收合格报告，所涉及单位都是被上诉人聘请或者合作的利益共同体，此类的竣工验收只能算属其内部验收。房屋建筑工程质量涉及到人身和财产的安全，因此必须经过相关主管部门的竣工验收合格。
二、一审法院认定事实错误：
1、根据双方的约定，异常天气指的是高温37度以上、24小时降雨达到50mm以上，风力达到7级以上的天气情况，期间所发生的热带气旋天气，是全球性的天气变化，无任何证据证明其对惠州地区产生影响，更无证据惠州地区因此达到风力7级以上，因此一审法院认定的异常天气15天无任何依据且与事实不符。
2、涉案房屋所在的众望花园2期，至今无车道连接小区外市政道路，机动车辆无法进出小区，上诉人向一审法院提交了现场拍摄的多幅照片(在此请求贵院现场调查，核实证据)。在这种状态下，业主即使收了楼，也无法进行装修，居住无法进出，不能实现自己购买房屋的目的。换句话说，被上诉人交付的房屋根本不能正常居住使用，因此应认定其不具备交楼条件，但是一审法院罔顾事实!
三、一审法院适用法律错误：
1、双方所签合同约定，上诉人应于2012年12月30日前付清剩余房款，同时被上诉人应于2012年12月30日前向上诉人交付房屋，并无先后履行的顺序，何来的先履行抗辩权?
2、即使有任何异常天气原因，合同也仅约定被上诉人可以据实延期而非必须。本案中，被上诉人并未在交楼期限届至前告知上诉人有因为天气而需延期的异常情况，因此，应视为被上诉人认可交楼前并无合理的延期理由，其在约定时间内交楼的义务未发生变化。一审法院在审判中明显偏帮被上诉人，为其违约行为搜罗理由。
3、上诉人已经依约支付了229万房款及相关税费17811元，付款已达全部房款70％以上，同时，上诉人另外一套750万元的房屋已经全额付款。在约定交楼日前上诉人曾多次前往涉案房屋所在工地关注进度，发现被上诉人施工进度缓慢，房屋质量也有缺陷。果不出其然，被上诉人整个项目都未按期交楼，直至2013年6月8日才通知业主于2013年6月13日办理入伙，距离约定交楼之日已逾165天。权益受到损害的包括了该期房屋全部业主，非单上诉人一家。因此，是上诉人有权行使不安抗辩权，一审法院审判却颠倒是非。
4、合同分别约定了延期交楼和迟延付款的处理方式，且第九条明确约定只有第八条规定的特殊情况外，被上诉人延期交楼都应承担合同约定的违约责任。因此，被上诉人应根据合同第九条的相关约定承担违约后果。5、由于被上诉人至今未提供楼房经主管部门竣工验收合格的证明，涉案房屋至今因为无车道出入无法居住，且被上诉人延期交楼在前是既成事实，上诉人有权行使同时履行抗辩权，因此，一审法院判令上诉人向被上诉人支付逾期付款的违约金完全错误。
综上，一审法院判决事实不清，审判明显不公，请求二审依法判令：1、撤销一审判决；2、改判被上诉人退回反诉人房款及税费2307811元；3、被上诉人向反诉人支付违约金461562．2元；4、被上诉人承担本案的一切诉讼费用。
被上诉人惠州市光大置业有限公司未作答辩。
本院查明的事实
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查，1、上诉人在本院二审庭审时变更了上诉请求，撤销了第2个上诉人请求；2、在2012年6月18日至8月26日期间，共出现了5次台风，影响天数共计14天。另外，从2011年11月9日至2013年5月22日期间，共出现了日降雨超过50毫米的天数共有5天。
本院判决理由和结果
本院认为，双方对原审判决驳回上诉人请求解除商品房买卖合同，均不持异议，本院予以确认。本案二审争议的焦点是：1、上诉人是否应支付逾期付款违约金；2、被上诉人是否应支付逾期交房的违约金。
关于上诉人是否应向被上诉人支付逾期付款违约金的问题。根据本案查明的事实和合同约定，上诉人在支付第一、二、三期各40万元购房款时分别逾期12天、25天和98天，而合同约定上诉人应于2012年10月20日、12月30日前支付的第四期40万元、第五期57.8万元购房款至今未支付，故上诉人应以未支付的各期购房款为基数，以合同约定的比例向被上诉人支付违约金。即第一、二、三期逾期付款违约金为10800元【40万元×0.0002×12天+40万元×0.0002×25天+40万元×0.0002×98天】。第四、五期的逾期违约金分别为：以40万元为基数，从2012年10月21日至付清款日止，按万分之三的比例计算；以57.8万元为基数，从2012年12月31日至付清款日止，按万分之三的比例计算。上诉人认为其无需支付逾期付款违约金，理由不成立，本院不予支持。
关于被上诉人是否应向上诉人支付逾期交房的违约金的问题。根据上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同的约定，被上诉人应在2012年12月30日前将经建设、监理、施工、勘察、设计五单位验收合格的房屋交付给上诉人使用。但因双方签订合同后至2012年12月30日前，出现了合同约定应延长施工日期的异常天气15天，顺延后，被上诉人应交房时间为2013年1月14日。2013年5月26日，涉案楼房经上述五单位验收合格，因此，2013年5月26日应认定为涉案楼房符合交付条件的确切日期。上诉人认为涉案楼房至今不符合交付条件，缺乏依据，本院不予支持。2013年6月8日，被上诉人向上诉人发出商品房交付使用通知书，被上诉人实际交房时间与合同约定交楼时间迟延173天。根据双方签订的合同约定，被上诉人应向上诉人支付逾期交房的违约金。逾期交房违约金为118851元(229万元×0.0003×173天)。上诉人已支付合同约定的大部分购房款229万元，虽仍欠97.8万元未支付，但并不足以影响被上诉人按合同约定履行交房义务，且被上诉人逾期付款亦应依合同约定承担违约责任，故上诉人称因被上诉人逾期付款在先，其有权拒绝交房，理由不成立，本院不予采信。原审判决认定因上诉人未按约定支付第四、五期购房款，被上诉人享有先履行抗辩权不当，本院予以纠正。
综上所述，上诉人上诉部分有理，原审判决认定事实清楚和但实体处理部分不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)、(二)项的规定，判决如下：
一、维持惠州市惠阳区人民法院(2014)惠阳法民一初字第191号民事判决第一、二、三判项及受理费的处理；
二、撤销惠州市惠阳区人民法院(2014)惠阳法民一初字第191号民事判决第四判项；
三、被上诉人惠州市光大置业有限公司在本判决发生法律效力后十五天内向上诉人黎燕支付逾期交房违约金118851元。
本案一审本诉费14714元、反诉费14478元，二审受理费14714元，由上诉人黎燕负担40706元，由被上诉人惠州市光大置业有限公司负担3200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一四年九月十九日
书 记 员 彭科梅
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百七十条第一款第二项原判决、认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；