湖北省宜城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂宜城民二初字第00138号原告李丕明，城镇居民。原告王远兰，城镇居民。两原告委托代理人王仕林，宜城市法律援助中心律师。代理权限为一般代理。被告尚正伟，个体户。委托代理人任金魁，襄阳市樊城区中原法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。原告李丕明、王远兰诉被告买卖合同纠纷一案，于2014年7月23日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月30、2015年4月30日在本院第六审判庭公开开庭审理。原告李丕明、王远兰的委托代理人王仕林，被告尚正伟委托代理人任金魁到庭参加了诉讼。本案因需查明争议的房地产破产清算时处理情况，依法延长六个月审限，本案现已审理终结。原告李丕明、王远兰诉称，2011年6月18日，原、被告经协商一致，签订了《房地产买卖合同》。约定将原告所有的原宜城市昌盛股份有限公司的全部房屋转让给乙方，价格为180万元。合同签订时，被告付70万元，余款于2014年3月3日付20万元，于2014年4月3日付20万元，于2014年6月8日付70万元，如不能按时将余款付给甲方，以上所转让的房地产一半归甲方所有，并由乙方赔付给甲方违约金10%。同时约定，一方违约时，另一方有权解除合同。该合同签订后，原告依约交付了房屋，但被告未能按期支付购房款构成违约。综上所述，原告认为被告的行为构成了违约，侵犯了原告的物权，故向法院起诉，请求人民法院依法判令（一）解除原、被告签订的《房地产买卖合同》；（二）判令转让的房地产一半归原告所有，由被告支付违约金18万元；（三）本案的诉讼费用由被告承担。被告尚正伟辩称，答辩人认为被答辩人所诉解除合同及违约之理由纯属不实之词，答辩人请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。一、答辩人在支付最后一笔房款，距合同约定时间晚了两天，从答辩人拖延支付的时间及履行合同的本意来看，原告所主张的违约金数值是极度不合理的，请求人民法院酌量。二、答辩人在履行合同过程中行为不构成违约。1、按2013年6月18日双方“房地产买卖合同”第一条及第五条第一项约定：本合同约定买卖的房屋，被答辩人应在2013年6月18日无条件无任何理由，全部交付给答辩人。然而至今天开庭为止，被答辩人尚有部分房屋仍推诿拖延未交，经答辩人多次催促，被答辩人置之不理，没有行动。答辩人在2014年6月8日支付最后一笔房款时合理行使抗辩权，拖延了两天时间，从而督促被答辩人完全履行合同义务，根据《合同法》第67条之规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。答辩人依法行使权力，规避风险，是法律许可的行为，应予保护，不能视为违约。2、被答辩人故意设置答辩人付款障碍，责任不在被答辩人。在2014年6月8日前，被答辩人多次要求答辩人配合解除合同，转卖他人，而获利由两人平分的想法，答辩人以厂里投资过大为由均未答应，然后在2014年6月8日前三天，答辩人多次要求被答辩人提供账号，用于转账付款，但被答辩人一直到2014年6月10日才将账号提供给答辩人，答辩人当日转账本身就已经晚了，这个结果系被答辩人故意设置障碍导致，延期责任应在被答辩人拖延提供账号造成，因此不能视为答辩人违约。三、被答辩人要求解除合同的诉请，依法不能成立，其相关请求应予驳回。答辩人足额支付了房款，已全部履行“房地产买卖合同”中约定的义务，被答辩人在接受款项时，并未提出异议，其要求解除合同及其它相关请求是无理的，请求人民法院驳回。经审理查明，1999年10月15日，原宜城市昌盛医化公司宣告破产。破产清偿后，该公司的房地产由破产清算组交由宜城市郑集镇政府处置。2003年5月30日，原告李丕明与宜城市郑集镇政府签订了一份《宜城市昌盛医化股份有限公司产权卖断合同》，合同主要内容为：甲方郑集镇人民政府，法人代表尚正坤，乙方郑集镇魏岗村六组村民。一、甲方将所属宜城市昌盛医化股份有限公司土地使用权、房产权等产权卖给乙方经营，卖断价格为人民币壹拾肆万元零捌元。附：昌盛医化股份有限公司西与街道居民王立堂为邻（以围墙为界、围墙属乙方），东与魏岗村一组居民郭世明在街道房屋相邻（郭的西边山墙为界），南临街面、北以现有围墙为界。四至界线详见附图。二、买断金额分两次付清。即合同签订时乙方付给甲方人民币壹拾叁万元伍仟元整，余下款项在乙方进厂即甲方木制品厂搬出时付清。三、甲方在乙方全部款项付清后，即将该房地产交给乙方。四、乙方购买该房地产后，临街面只允许建住房，且按甲方集镇建设规划要求的层高、样式进行建设；其他地方不允许诸如挖塘、池、取土等地下经营项目。甲方承诺现医化公司所属地段土地部门不再找乙方办证，若办证由甲方负责，以后街面建房时所有证件等费用由乙方自理。五、自合同签订之日起，凡属该房地产所发生的一切变化或从事的经营活动一概由乙方负责，与甲方没有任何关联。六、违约责任1、甲乙双方任何一方违反上述条款之规定，向另一方支付违约金8000元，违约金不足赔偿损失的，其损失另行计算。2、一方违约时，另一方有权解除合同。七、未尽事宜，双方协商解决。八、本合同一式四份，甲乙双方各执一份，存档一份，公正方一份，自签订之日起生效。合同签订后，原告李丕明将购房地产款付清，宜城市郑集镇政府亦按合同约定交付了房地产，但双方一直没有办理房地产产权变更登记。2013年6月18日，原告李丕明、王远兰与被告尚正伟签订了一份《房地产买卖合同》，原告李丕明、王远兰将其购买的原宜城市昌盛医化股份有限公司的房地产卖给尚正伟，该合同的主要内容为，出卖人：李丕明，身份证号：××；王远兰，身份证号：××（以下简称甲方）。买受人：尚正伟，身份证号：××（以下简称乙方）。甲乙双方根据《合同法》、《物权法》等有关规定，本着“自愿平等、诚实信用”的原则，经双方协商一致，特签订以下合同，以共同信守。一、上述房屋交付的时间。本合同房地产交付的时间为2013年6月18日。二、本房地产交易的价格。经双方约定，本合同房地产的交易包括土地使用权及该土地上所有建筑附属物及产权（如：变压器、自来水管等），交易的价格为180万元。三、房地产交易的基本情况。该房屋系原宜城市昌盛股份有限公司的全部房屋；位于长郑路北郑集镇街道皇城大道92号，东分别与郭世明相邻，南边东西门面宽45.01米，西与王立堂房屋相邻，北至围墙，与皇城八组农田相邻；共有房屋5栋，及大门左右门面房4间；系砖木结构的房屋，甲方转让给乙方的房地产使用面积依宗地图的面积为准。四、付款时间及付款方式。合同签订时乙方付20万，余款于2014年3月3日付20万元，于2014年5月3日付20万元，再于2014年6月8日付70万元，如乙方不能按时将余款付给甲方，以上所转让的房地产一半归甲方所有，并由乙方赔付给甲方违约金10%。五、甲方的权利和义务。1、甲方应在合同生效时，将上述房屋全部交给乙方，不得以任何理由或方式继续占有、使用。注：甲方现使用住房在乙方付清余款后，于2014年7月20日前搬出交乙方使用，如果甲方不能按时搬出，按违反合同责任处理。2、合同生效后将房屋的所有证件提供交给乙方，协助乙方办理房屋产权和土地使用权过户手续。3、甲方有义务将房屋的四至界线及其它事项告知乙方，乙方有权知情。4、甲方出售的房地产若有抵押或被查封等，给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。5、甲方应保证本合同房地产产权明晰，无任何债权债务纠纷，本合同鉴订前所有涉及本合同房地产的纠纷由甲方负责，与乙方无关。六、乙方的权利和义务。1、乙方应按照约定的时间、方式支付购房款。2、有权要求甲方按照本合同约定交房屋。3、有权要求甲方协助办理房屋和土地使用权变更手续。七、税、费承担办法。1、乙方承担房地产交易中本次应征收乙方交易额的交易费，承担国家征收的其它税、费。2、自合同签订之日起，凡属该房地产所发生的一切变化或从事的经营活动，与甲方没有任何关联，一概由乙方负责。八、违约责任。1、甲乙双方任何一方违反上述条款之规定，向另一方支付交易房屋标的10%的违约金，违约金不足赔偿损失的，其损失另外计算。2、一方违约时，另一方有权解除合同。九、其它约定事项。1、房屋交易前若有遗留问题，由甲方负责处理，不得因此给乙方造成经济损失。否则，乙方有权要求甲方赔偿。2、未尽事宜，由双方协商解决。3、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，自签订之日起生次。合同落款处有李丕明、王远兰及尚正伟签名。买卖合同签订后，原告李丕明、王远兰将大部分房地产交付给了被告。截止起诉之日，尚有生产用大门楼两间、仓库两间未交付（合同约定房屋交付时间为2013年6月18日）；生活占用住房两间未交付（合同约定交付时间为2014年7月20日）。被告尚正伟按合同约定按时支付了前三笔购房款共计1100000元，最后一笔购房款700000元，按合同约定应于2014年6月8日支付，但被告尚正伟于2014年6月10日才汇给原告，依约定晚了两天支付。由于被告尚正伟没按合同约定按时支付最后一笔700000元，原告李丕明、王远兰认为其违反了合同约定，构成了违约，导致纠纷发生。认定上述事实，有一份破产终结公告；一份破产财产变卖协议书；二份房地产买卖合同；二份原告李丕明出具的收条；三份汇款凭证；证人汤某、王某当庭证言；八张未交付房屋照片；尚正伟与李丕明对话录音为证，本院予以确认。本院认为，原告李丕明、王远兰与被告尚正伟签订的房地产买卖合同不违背法律和行政法规，属于有效合同，原被告双方均按合同约定履行了自己的大部分义务。买卖行为目前已经实际完成，构成了事实买卖关系。本着鼓励交易的原则，本院对原、被告双方的买卖成交关系予以确认。原、被告在履约过程中，双方均存在未按合同约定履行的行为，但不构成根本性违约。从双方当事人履约的时间点来看，原告李丕明、王远兰未按约定交付全部房屋在先，被告尚正伟逾期两天支付700000元购房款在后。根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，结合本案双方当事人所签订买卖合同中约定交付房屋的条款来看，原告李丕明、王远兰应在买卖合同生效后（2013年6月18日）向被告交付全部房地产（包括两间仓库、两间大门楼），现使用住房在被告付清余款后，也应于2014年7月20日前搬出。但庭审中查明的法律事实是截止起诉之日2014年7月23日，两原告仍有部分生产用房（两间仓库、两间大门楼）和生活占用住房未交付，原告李丕明、王远兰违约在先，被告尚正伟晚两天付清最后一笔房款700000元违约在后因此被告尚正伟享有后履行抗辩权。经本院审判委员会讨论决定，本院对原告李丕明、王远兰要求解除合同，转让的房地产一半归其所有，并要求被告尚正伟支付违约金180000元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条，第一百三十条之规定，判决如下：驳回原告李丕明、王远兰的诉讼请求。案件受理费29840元，由原告李丕明、王远兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号17×××38。上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院，或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长陈明军人民陪审员邱星人民陪审员胡晓飞二〇一五年七月二十日书记员王秀蓉