北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终7424号上诉人（原审原告）：李飒，女，1980年6月4日出生，汉族，中国国际广播电视总公司职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：佟仰华，北京市中满律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京京都宸物业管理有限公司，住所地北京市西城区裕中西里45号。法定代表人：张春彬，职务董事长。委托诉讼代理人：魏义成，男，该公司工作人员。上诉人李飒因与被上诉人北京京都宸物业管理有限公司（以下简称京都宸公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初26206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人之委托诉讼代理人佟仰华、被上诉人之委托诉讼代理人魏义成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李飒上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持我的一审全部诉讼请求，诉讼费用由京都宸公司负担。事实和理由：一审法院认定我与京都宸公司于2008年5月5日建立物业服务关系，只判令京都宸公司退还我部分物业费、供暖费是错误的，我于2008年10月17日通过拍卖取得涉案房屋后，京都宸公司不给我接通水电，不签物业合同，不办理入住手续，致使涉案房屋从2008年10月17日至2013年12月，空置长达五年之久，我反复找京都宸公司协商未果，2013年5月，我将京都宸公司诉至一审法院，后因京都宸公司承诺可以接通水电，办理入住，后我撤诉，但直至2013年11月26日，京都宸公司才同意为我接通水电，签订物业合同，办理入住；我在2008年5月1日至2013年11月26日期间没有入住涉案房屋，京都宸公司以不交钱就不给接通水电，不给办理入住，在京都宸公司的胁迫下，我才支付�2008年5月1日至2014年9月30日的物业费、供暖费、有线电视收视费共计103533.60元；一审法院判决支持了京都宸公司从2008年5月1日至2013年11月26日违规收取我的物业费、供暖费、有限电视收视费是错误的，特别是2008年5月1日至2008年10月16日，我尚未取得涉案房屋，该部分费用由我负担毫无依据；我从来没有认可及签订2008年5月5日至2014年9月30日的《物业管理服务委托合同》及2014年10月1日至2024年9月30日的《物业管理服务委托合同》，我手里的一份2013年11月26日签订的《物业管理服务委托合同》原件，在合同期限和合同签订时间处均为空白。此外，一审法院在发回之后，未按照贵院的发回意见进行处理，且对返还数额予以减少，故意偏袒京都宸公司。对于涉案房屋的房屋完善施工费一节，我另案主张。京都宸公司辩称，同意一审判决，不同意李飒的上诉请求。涉案房屋所在的华龙大厦在拍卖当时尚未完工，因此是现状拍卖，从北京市第一中级人民法院拍卖公告、拍卖成交确认书及裁定书可以看出涉案房屋拍卖当时系未完工状态，北京中卫房地产开发有限公司经拍卖取得涉案房屋后，未进行完善施工便转卖给了李飒，李飒取得涉案房屋时涉案房屋没水没电没暖气等，各项设施均未安装，根本不具备入住条件。为了保障业主入住，市区两级建委组织多部门及我公司参加的自2008年5月27日至9月8日5次会议形成的会议纪要可以证明，开发商在政府监督下，对华龙大厦进行了完善施工，解决了正常买房业主的入住及使用问题，李飒也因此受益。开发商的完善施工只针对全楼，所有设施并未入户，李飒的房屋仍然不具备使用条件，李飒请求我公司对涉案房屋未完部分继续完善，认可并支付了相关费用。李飒称因我公司不办理入住手续，导致其无法入住涉案房屋并非事实，事实是涉案房屋不具备入住条件而无法使用，李飒拍卖之后便取得涉案房屋的钥匙，本可以随时入住，即便如李飒所称不签物业合同、不办入住手续也不能导致房屋空置五年的事实，事实是李飒与我公司协商，我公司将涉案房屋完善施工后，李飒才正常使用涉案房屋；李飒称物业管理服务合同及请求完善施工申请书系被胁迫签订，但李飒未能就胁迫一节进行任何举证，系无中生有，我公司依据物业管理服务合同收取物业费无可争议。此外，李飒称其签订的《物业管理服务委托合同》的委托时间和落款时间是空白的并不属实，该合同后面附有收费清单，收费清单上明确了收费的时间和收费项目，李飒已经签字确认，写的很清楚收费期限是2008年5月1日至2014年9月30日，双方均签字盖章确认。房屋完善施工费的问题，李飒系在装修后提起诉讼，已经覆盖了当时的房屋修缮情况，系恶意诉讼。李飒向一审法院起诉请求：1、京都宸公司返还我其收取的2008年5月1日至2013年11月26日的物业费48744元；2、京都宸公司返还我其收取的2008年至2013年五年冬季供暖费21488.05元；3、京都宸公司返还我其收取的2008年5月至2013年11月有线电视收视费1188元；4、京都宸公司返还我其收取的房屋完善施工费99056.33元；5、京都宸公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2007年11月28日，北京市第一中级人民法院公告，主要内容为：“北京市第一建筑工程公司诉北京京都商业中心管理有限公司建筑工程施工合同纠纷一案，北京市仲裁委员会于2007年5月9日作出的（2007）京仲裁字第0365号裁决书已经发生法律效力，因北京京都商业中心管理有限公司未履行裁决书确定还款义务，北京市第一建筑工程公司依法向法院申请强�执行，依照法律规定，公告如下，一、本院于2007年5月28日依法查封了北京京都商业中心管理有限公司名下的位于北京市西城区德外马甸京都商业中心8号楼共计104套商品房及地上一至五层商业全部面积房屋产权及土地使用权，具体房号如下，……，B单元：……2106、……；三、责令北京京都商业中心管理有限公司于本公告发布之日起十日内履行完毕所欠本案80757091.21元及逾期利息，逾期本院将依法评估、拍卖已经被本院查封的上述房屋产权及土地使用权”。后由北京中立拍卖行有限公司对于北京市西城区德外马甸京都商业中心8号楼共计104套商品房及土地使用权组织拍卖，并形成由竞拍人北京中卫房地产开发有限公司、北京中立拍卖行有限公司及拍卖师盖章、签字的《拍卖成交确认书》，其中载明：主要内容为：本拍卖人于2008年4月30日依法组办拍卖会，会上持有6、1、8号号牌的竞买人通过竞价，获得第1号标的位于北京市西城区德外马甸京都商业中心8号楼共计71套商品房房屋产权及土地使用权的购买权，自愿签署本成交确认书，……，四、拍卖人声明事项，（1）本标的按照拍卖时的当前现状进行拍卖，拍卖人所提供的文字介绍资料仅供参考，买受人已经实地查看了标的现状，拍卖人不承担声明事项之外的瑕疵担保责任，……，竞拍人处为北京中卫房地产开发有限公司。2008年10月17日，北京市第一中级人民法院作出（2007）一中执字第866-35号民事裁定书（以下简称拍卖裁定），裁定李飒取得位于北京市西城区德外马甸京都商业中心8号楼B单元2106号房屋一套，房屋面积226.19平方米。同时，李飒取得该房屋钥匙。2009年9月1日，李飒取得房屋所有权证，房屋登记地址为北京市西城区×××2106号，房屋建筑面积登记为219.41平方米�2013年11月26日，李飒的代理人李永进向京都宸公司出具《请求完善华龙大厦B-2106号房屋申请书》，内容为：本人李飒系华龙大厦B-2106房屋业主，该房屋系由北京市第一中级人民法院委托北京中立拍卖行有限公司，连同其他共71套房屋于2008年4月30日公开拍卖，北京中卫房地产开发有限公司以现状整体购得。本人又从北京中卫房地产开发有限公司购得该房屋，并于2009年9月1日办理了房屋所有权登记。由于该房屋当初系现状拍卖，拍卖时尚有部分工程未完工，无法入住，无法正常使用，中卫房地产公司竞拍后未进行任何完善施工，因此本人购得此房屋时仍是拍卖时的现状，至今无法入住。贵公司是华龙大厦的物业管理单位，对完善该房屋原本没有任何义务，但为使该房屋能够正常使用，解决本人的实际困难，现特请求贵公司对华龙B-2106房屋进行完善施工；在此�人确认，本人对华龙B-2106该房屋享有完整的所有权，对此次完善施工承担一切法律责任，因本次完善施工产生的任何纠纷及费用都由本人承担，此次完善施工的费用为99056.33元，工程开工前一次性向贵单位付清，同时本人对贵公司的大力协助深表感谢。2013年11月，李飒与京都宸公司签订《物业管理委托合同》，约定：委托方为华龙大厦B座2106室业主李飒，受托方为京都宸公司，李飒将华龙大厦住宅B座2106室建筑面积226.19平方米委托京都宸公司实施物业管理；第四章物业管理服务费用，第十九条第一款物业管理服务费，1、本物业住宅（六层至二十四层）物业管理服务费标准为建筑面积4.2元每月每平方米，……；二、公共代收代缴费用（随时根据政府价格调整执行），1、供暖费住宅19元每平方米每供暖季，2、有线电视收视费18元每月每户，3、生活垃圾清运费30元每户每年，……，10、光缆网络工程费300元每端（一次性）；第六章合同期限，第二十七条委托管理期限为6年，即2008年5月5日至2014年9月30日止，合同期限届满李飒、京都宸公司如无异议，本合同自动顺延，顺延时间和本合同订立时间相同……。”合同签订后，李飒向京都宸公司支付了如下费用：房屋完善施工费99056.33元、2008年5月1日至2014年9月30日期间的物业管理费共计73149.85元(按每月每平方米4.2元标准)、供暖费28273.75元（按每平方米19元标准）、有线电视收视费1386元（按每户每月18元标准），生活垃圾处理费231元（按每户每月3元标准），生活垃圾清运费193元（按每户每月2.5元标准），光缆网络工程费（一次性）300元，共计103533.60元。其中物业管理费包含：综合管理费12888.31元，共用部位、共用设施设备日常运行及维修费15152.47元，公共秩序维护费10275.81元，电梯�增压水泵日常运行维护费15674.97元，公共清洁卫生费7837.48元，绿化养护费1567.50元，办公费1219.16元，共用部位、共用设施设备及公众责任保险费1045元，固定资产折旧费1393.33元，共用能耗费2090元，营业税4005.82元。上述合同到期后，双方进行了续签，合同期限为2014年10月1日至2024年9月30日，其他合同权利义务无变化。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，李飒认可2008年5月5日至2014年9月30日的《物业管理服务合同》及2014年10月1日至2024年9月30日的《物业管理服务合同》为其亲自签署，该两份合同中明确约定了委托管理的期限及物业管理服务费、公共代收代缴费用的构成和标准。因李飒在2014年1月29日取得房屋产权，但其以自己的意思表示及实际行为对上述期间的相关费用予以确认。李飒主张其签订《物业管理服务合同》时，合同存在多处空白�但其未提交证据予以佐证；综上，李飒以其并未实际入住且京都宸公司未提供物业服务为由，要求京都宸公司返还上述款项，因京都宸公司提供的物业服务，系对小区公共设施及共用部分的管理和维护，故李飒主张退还相关费用缺乏法律依据，法院不予支持。但，京都宸公司收取物业费及供暖费时，计收的面积应当以产权证确认的面积收取，故对于超出的部分，京都宸公司应退还李飒。综上，法院对于李飒所主张的相关费用中的合理部分予以支持。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。对李飒要求京都宸公司退还完善施工费用的诉讼请求，因李飒在2013年11月向京都宸公司提出《请求完善华龙大厦B-2106号房屋申请书》系对其专有部分房屋进行施工，双方在《物业管理服务合同》中并未涉及上述工程施工的收费进行约定；另，京都宸物业公司基于李飒上述申请收取费用，并称组织第三方进行施工，故李飒与京都宸公司之间就涉案工程存在委托施工的合同关系，该合同关系与本案并非同一法律关系，故法院对李飒对于该项诉讼请求不予支持，李飒可另行主张。综上，一审法院于2017年11月16日判决：一、判决生效后七日内，北京京都宸物业管理有限公司返还李飒物业费一千四百六十一元一角、供暖费六百四十四元一角。二、驳回李飒的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，李飒提出其于2013年11月26日与京都宸公司签署《物业管理委托合同》，其所持有的合同文本的合同落款日期和服务委托期限处均为空白，并出示了原件；京都宸公司对此解释称合同系一式三份，给业主的合同业主可以拿回去自己填写，其公司持有的合同文本进行了完整填写，且双方当天签署了《华龙大厦物业收费明细表》，载明收费起止日期为2008年5月1日至2014年9月30日，有业主本人李飒的签字。李飒认可《华龙大厦物业收费明细表》亦系于2013年11月26日签订，该明细表上的署名为李飒本人所签，并实际向京都宸公司交纳了该明细表所列明的费用，但李飒主张该明细表系在京都宸公司的胁迫下签署。另李飒上诉主张2013年11月26日签署的《物业管理委托合同》到期后，双方并未续签物业服务合同，京都宸公司对此不予认可。除上述事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。二审庭审中，李飒表示其于本案中主张的要求京都宸公司返还收取的房屋完善施工费99056.33元一节，另行起诉，在本案中不再主张。本院认为，本案中，李飒与京都宸公司于2013年11月26日签订《物业管理委托合同》和《华龙大厦物业收费明细表》，后李飒向京都宸公司实际交纳了2008年5月1日至2014年9月30日期间的物业费、供暖费、电视收视费。上述两文件系双方当事人自行签署，现李飒主张系在京都宸公司的胁迫下签署并交纳了上述费用，但李飒并未就其主张的胁迫一节提供充分的证据予以证明，本院对其该诉讼意见难以采信，2013年11月26日双方签订的《物业管理委托合同》及当日李飒签署《华龙大厦物业收费明细表》系双方真实意思表示，合法有效。李飒以受胁迫为由向京都宸公司主张返还其已经交纳的《华龙大厦物业收费明细表》所载明的费用，依�不足。另，李飒于2009年9月1日已经取得涉案房屋的所有权证书，该证书上明确载明涉案房屋的建筑面积为219.41平方米，李飒在2013年11月26日签订《华龙大厦物业收费明细表》时对于该明细表上所载明的建筑面积与涉案房屋的实际建筑面积有差的事实系明知，但李飒仍然按照拍卖裁定所载明的226.19平方米签署了该明细表并交纳了相关费用，应当认为系李飒对自身权益的处分行为，现其又以房屋面积有差为由主张返还对应的相关费用，本不应当得到支持，但一审法院以明细表计收费用的面积超出房屋所有权证书确认的面积为由，判令京都宸公司对相应的费用予以退还，京都宸公司并未就此提出上诉，本院对此不持异议，对一审确定的数额不再作出调整。综上所述，李飒的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款�一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3710元，由李飒负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘慧慧审判员  白 松审判员  王 磊二〇一八年八月三十日书记员  刘梓晨