衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）衢柯民初字第420号
原告：孔松木。
委托代理人：郑志福。
被告：义乌市沪江房地产开发有限公司。
法定代表人：刘新安。
委托代理人：杨兴元。
被告：义乌市沪江房地产开发有限公司衢州分公司。
诉讼代表人：杨兴元。
两被告共同委托代理人：叶国平。
原告孔松木与被告沪江公司、沪江公司衢州分公司委托开发合同纠纷一案，本院于2013年9月27日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭进行审理。审理中，本院依原告申请，委托衢州市华创房地产评估有限公司对涉案房产的价值进行评估。本院于2013年12月5日、2014年9月19日公开开庭进行审理，原告孔松木及其委托代理人郑志福，两被告的委托代理人叶国平，被告沪江公司衢州分公司的诉讼代表人杨兴元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孔松木起诉称：2006年5月10日，被告沪江公司授权沪江公司衢州分公司与原告签订《房地产及工程建筑合同》，约定：原告将衢州市柯城区双港中路西侧14号地块商住楼委托被告开发及工程包工包料形式总承包给被告施工。另合同约定原告在工程主体的屋顶现浇工程完毕一周内付给被告100万元，如结顶前房产有销售收入时，提前支付工程款。工程竣工验收合格一周内付50万元（如商住房销售好的情况下，应在工程验收合格付到总工程款的85%），如到时未能支付工程款，按月息2%另加补给被告。房产销售款由原、被告双方认可签章后取款。余款在工程验收后6个月前必须结算，审核完毕工程款付清，如原告未按时审核完毕，按被告决算为标准，如不能按时付清工程款，原告同意用新建房屋二、三、四楼房权作价代付欠款。合同签订后，原告依约履行了合同约定的义务，被告也依约履行了施工义务。依照第七条的约定，原告用店面到银行抵押贷款付欠款。但被告未经原告同意恶意将归原告所有的一层11间办公用房（店面）销售给他人并办理了产权登记，致使原告抵押贷款不能，两被告的违约行为给原告造成了12970539元的重大经济损失。后原告多次与两被告交涉，要求赔偿损失，两被告均不予理睬。原告诉至本院，要求两被告履行2006年5月10日签订的房地产及工程建筑合同，赔偿原告11间办公用房的经济损失12987025.29元。庭审过程中，原告将诉讼请求变更为要求两被告赔偿原告损失1099万元。原告在庭审中陈述：沪江公司衢州分公司出售住宅总的价格970万应支付给原告；原告应支付给被告款项为：建筑总造价365万，挂靠费30万元，税收100多万，城市规费10余万；向杨兴元借款230万，利息按两分计算是53万元。根据双方账目计算，原告的诉讼请求有充分的事实及法律依据。
原告孔松木为支持自己的主张，向本院提交的证据有：
1、房产开发及工程建筑合同1份，证明原告与第一被告于2006年5月10日签订合同，合同中并未对本案诉争店面作出处分。
2、承诺书一份，证明2006年7月6日，杨兴元承诺如果原告归还借款，按合同履行，房屋产权归原告所有的事实。
3、证明一份，证明原告对本案诉争工程所投入的资金情况。
4、房地产评估报告一份，证明本案诉争的10间店面经评估市场总价值为1099万元的事实。
两被告共同答辩称：原告主张该11间办公用房的物权没有事实和法律依据。11间办公用房归被告所有，已为生效法律文书认定的事实所确认。被告处置该10间办公用房（1间物业用房除外）有充分的事实和法律依据。根据双方的账目，被告出售住宅总价900万加上商铺的销售价格300余万共1200余万元；住宅加上商铺销售价格共收3%的挂靠费、销售税收共100多万，建筑造价505万；孔松木借款包括利息共计5245200元；根据双方账目，双方抵扣，基本持平。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
两被告为支持自己的主张，向本院提交的证据有：
一、借款合同一份，证明开发本案诉争项目时，原告向杨兴元借款的事实。
二、补充协议一份，证明如果原告不能按时归还借款合同中的款项，则按照《房产开发及工程建筑合同》第七条履行的事实。
三、销售管理意见书一份，证明原、被告双方约定杨兴元对双港中路建筑物有管理、销售支配权的事实。
四、民事判决书、民事裁定书、执行申请书和案件受理通知书各一份，证明本案诉争11间店面房为被告所有，已经法院生效判决和执行的事实。
五、民事判决书两份、民事裁定书一份，证明原告主张被告将11间办公用房出售给其，经三级法院驳回的事实。
六、商品房买卖合同十份，证明本案诉争的商铺已经出售，并已办理产权登记的事实。
七、2009年8月31日的房地产评估报告一份，证明本案诉争房产当时市场价格的事实。
原、被告的证据经双方质证后，本院认定如下：
孔松木证据
两被告对原告提供的证据1真实性无异议，对关联性有异议，认为无法证明原告所主张的证明对象。两被告对证据2的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该承诺书是附条件的，原告未按合同履行，所以该承诺未生效。本院对证据1、2的真实性予以确认。证据1证明原告与沪江公司衢州分公司就双港中路西侧14号地块商住房项目的工程款支付方式作了约定，并约定如不能按时支付工程款，则按套房、单身公寓1600元／㎡计算、店面用抵押贷款来代付欠款。本院认为，结合证据1、2，原告与被告沪江公司衢州分公司约定如孔松木不能支付工程款及借款，则以涉案工程的房产进行作价及抵押的事实，故本院对证据1、2的证明对象予以确认。两被告认为证据3的内容不属实。本院认为，证据3能证明孔松木支付相关费用的事实，本院对证据3予以确认。两被告对证据4的真实性无异议，认为应当按2009年8月份的基准时间来评估价值。本院认为，证据4系房产评估部门依法所做的评估报告，本院予以确认。
被告证据
孔松木对证据一的真实性无异议，但认为该合同跟本案没有关联性，合同是原告跟杨兴元签订的，不是跟被告签订的。孔松木对证据二的真实性无异议，对关联性有异议，认为2、3、4楼的房款已经被被告收去，所以借款已经抵掉。本院认为，证据一、二能证实原告与沪江公司衢州分公司负责人杨兴元之间存在借款关系，对证据一、二的真实性，本院予以确认。孔松木对证据三的真实性无异议，认为与本案没有关联性。本院对证据三的真实性予以确认。对证明对象，本院结合其他证据综合分析。孔松木对证据四的真实性无异议，认为该11间店面是原告的，被告在房管处登记的时候隐瞒了事实，是采用欺骗的手段登记的。孔松木对证据五的真实性无异议，对关联性有异议，认为不能证明被告所主张的证明对象。证据四、五系法院生效裁判文书，本院对真实性予以确认。孔松木对证据六的真实性有异议，认为房产是其开发的，出售应该经过其签字，对出售的价格有异议，该证据也与本案没有关联性。证据六能证实被告出售十套房产的事实，本院予以确认。孔松木对证据七的真实性无异议，对证明目的有异议，认为应当按2014年的市场价计算。本院对证据七的真实性予以确认，对该证据的证明对象，本院结合其他证据综合分析。
基于原告的陈述、被告的抗辩及本院认定的证据，本院确认如下事实：
位于衢州市柯城区双港中路西侧14号地块商住楼原土地使用权及土地上的建筑物属孔松木所有。2006年5月10日，孔松木与沪江公司衢州分公司签订《房产开发及工程建筑合同》，合同约定：1、双港社区双港中路西侧14号地块商住楼工程孔松木同意委托沪江公司衢州分公司开发，工程以包工包料形式总承包给沪江公司衢州分公司施工，建筑面积约4349平方米；2、为考虑沪江公司在前期的大量借款和施工期间的垫资，孔松木同意按浙江省九四建筑工预算定额直接费，另加综合取费以定额直接费的31.5%给沪江公司衢州分公司；3、由沪江公司参与工程招投标，由孔松木支付销售额的3%的挂靠管理费；4、工程主体的屋顶现浇工程完毕一周内孔松木付给沪江公司衢州分公司100万元，如结顶前该房产有销售收入时，提前支付工程款，工程竣工期验收合格的一周内付50万元（如商品房销售好的情况下，应在工程验收合格付到总工程款的85%），如到时未能支付工程款，按月息2%另加补给沪江公司衢州分公司。房产销售款由双方认可签章后取款。保修金留直接费的3%，一年整付70%保修金，30%保修金三年整退还。其余工程款在工程验收后6个月前必须决算，审核完毕工程款付清，如甲方未按时审核完毕，按乙方决算为标准，如不能按时付清工程款，孔松木同意用新建房屋的二楼、三楼、四楼产权作价代付工程款。价格：套房、单身公寓以1600元／㎡计算，店面用抵押贷款来代付欠款。
2006年5月10日，孔松木与杨兴元签订《借款合同》一份，约定孔松木向杨兴元借款230万元，其中100万元系孔松木还购买此地时的信用社贷款100万元，其余130万元用于工改商及设计费、手续费等。双方约定具体借款时间：2006年5月10日借100万元，2006年6月10日借120万元，利息按月息2.2%计算。双方约定上述借款于2006年9月17日前一次性本息还清。
2006年7月6日，沪江公司衢州分公司、杨兴元向原告出具承诺书，约定孔松木前期向杨兴元所借的230万元，在开发期内孔松木应按《借款合同》和《施工合同》履行，如孔松木未按合同履行和延期还款的，按合同约定违约责任处罚。杨兴元承诺：该地块开发工程项目期间孔松木在合同履行的情况下，所有权最终归孔松木所有，沪江公司衢州分公司仅收挂靠费和代办销售的有关手续，其相关所有费用由孔松木承担。
2007年9月11日，孔松木与杨兴元签订《补偿协议》，约定因孔松木未按时还款，直至2007年9月10日共计利息83万元，本息共计313万元，于2008年3月10日归还。还款方式从贷款和售房款中扣回。如孔松木不能按时还款的，按2006年5月10日双方签订的《房产开发及工程建筑合同》处理。
2007年1月18日，孔松木出具委托书，委托书载明：经与杨兴元协商，现委托沪江公司对双港社区双港中路西侧14号地块开发工程与投标或议标。2007年2月5日，双港社区双港中路西侧14号地块由柯城土管局收储中心收储，孔松木得土地款992859元，后孔松木将该款通过杨兴元交纳给柯城土管局作土地出让金。2007年8月，沪江公司衢州分公司通过公开竞价方式竞得衢州市柯城区双港中路23号（14号地块）商住用地使用权。之后沪江公司衢州分公司在双港开发区14号地块上开发了现称为双港中路43幢的综合商住楼。该商住楼总建筑面积4600平方米，工程于2008年9月5日通过竣工验收，并进入销售阶段。
2008年9月8日，杨兴元因借款纠纷起诉孔松木，要求孔松木支付欠款313万元及利息、违约金。本院经审理后依法作出（2008）柯民巡初字第409号民事判决书，判决：一、孔松木于判决生效之日起30日内返还杨兴元借款230万元及计算至2007年9月10日的利息83万元；二、孔松木于判决生效之日起30日内按月利率2.2%支付杨兴元借款230万元自2007年9月12日起至2007年10月13日止的利息；三、孔松木于判决生效之日起30日内支付杨兴元借款230万元自2007年10月14日起至还款之日止的利息（其中200万元按照月利率3.0%计算利息；30万元按照月利率2.2%计算利息）；四、驳回杨兴元的其他诉讼请求。一审判决后，孔松木提起上诉，后撤回上诉。
2009年9月3日，沪江公司衢州分公司起诉孔松木返还原物，要求孔松木停止侵害、排除妨碍，腾退占用的双港中路31号等房屋11间。本院经审理后，依法判决：孔松木于判决生效后十日内退出衢州市柯城区双港中路43幢商住楼一楼第31号等11间办公用房，将上述房屋返还沪江公司衢州分公司。
2010年1月5日，孔松木起诉沪江公司衢州分公司、沪江公司商品房销售合同纠纷，要求两被告协助办理产权过户手续，将位于衢州市柯城区双港中路43幢商住楼一楼第31号等11间办公用房的房屋所有权和土地使用权过户到原告名下。本院经审理后，判决驳回孔松木的诉讼请求。后孔松木提起上诉及再审，均被驳回。
2010年5月至2012年4月，沪江公司衢州分公司先后将柯城区双港中路31号、33号、35号、37号、39号、41号、47号、49号、51号、53号房产出售他人，并办理了产权转移登记手续。其中双港中路45号房为物业管理用房，现权属登记为43幢全体业主所有。由原告申请，经本院委托评估，柯城区双港中路31号、33号、35号、37号、39号、41号、47号、49号、51号、53号十套房产在各时间点的总价值分别为：2009年8月328万，2010年5月373万，2013年9月694万，2014年5月1099万。
本院认为：依法成立的合同合法有效，双方均应严格遵守合同约定全面履行自己的义务。从原告孔松木与被告沪江公司衢州分公司签订的协议、承诺书、委托书等事实情况分析，原告孔松木因其不具有房地产开发的条件，故将双港中路14号地块工程交由被告沪江公司衢州分公司开发，以被告沪江公司衢州分公司名义销售，被告沪江公司衢州分公司仅获取工程相关方面收益，房屋开发相关利益归原告孔松木所有，符合委托开发的法律关系性质。被告沪江公司衢州分公司具有房地产开发的相关资质，故双方签订的协议书、承诺书、委托书合法有效。根据《房产开发及工程建筑合同》约定，原告有权用新建房屋的二楼、三楼、四楼产权作价代付工程款，店面用抵押贷款来代付工程款。现沪江公司衢州分公司在双方各项工程款均未结算的情况下将店面房予以出售，违反合同约定，导致原告取得店面房的所有权的目的落空，被告已构成违约。本院认为，涉诉店面产权登记在被告名下，根据不动产公示公信原则，被告享有该店面的所有权，但依原、被告之间合同约定，被告负有向原告交付店面的义务，交付不能应承担违约责任，故被告抗辩涉案的店面房已被生效裁判文书认定归其所有的意见不能成立。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中被告已将涉案的店面房予以出售，原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，于法有据。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现被告擅自处理店面，导致店面交付不能，原告按照现行评估价格要求被告赔偿，于法有据，本院予以支持。因分公司不具有法人资格，故不能独立承担民事责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：
一、被告义乌市沪江房地产开发有限公司、义乌市沪江房地产开发有限公司衢州分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告孔松木损失1099万元。
二、驳回原告孔松木的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费87743元，评估费54455元，共计142198元，由被告义乌市沪江房地产开发有限公司、义乌市沪江房地产开发有限公司衢州分公司负担，于本判决生效之日缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审 判 长 童小平
审 判 员 余建华
代理审判员 姚冬琴
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 徐星瑜