福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽03民终811号上诉人（原审被告）：莆田市城厢区万辉世纪城幼儿园（以下简称万辉幼儿园），住所地福建省莆田市荔城区体育中心健身馆南区一层、二层，统一社会信用代码52350302MJC0780448。法定代表人：陈金山。委托诉讼代理人：庄荔城、郑阳春，福建大涵律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：莆田市恒信物业管理有限公司（以下简称恒信公司），住所地福建省莆田市城厢区荔城北大道1999号万辉国际城20#楼一层，统一社会信用代码91350302798350009N。法定代表人：翁国勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈斌、郑晓红，福建众益律师事务所执业律师。原审被告：福建省金豆苗教育文化有限公司（以下简称金豆苗公司），住所地福建省莆田市荔城区体育中心健身馆南区一层、二层，统一社会信用代码913503003106610583。法定代表人：金文龙，该公司董事长。上诉人万辉幼儿园因与被上诉人恒信公司、原审被告金豆苗公司物业服务合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2017）闽0302民初4369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万辉幼儿园上诉称：1.撤销一审判决，依法发回重审或直接改判驳回恒信公司对万辉幼儿园的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由恒信公司承担。事实和理由：1.万辉幼儿园受让房屋后，并未与恒信公司签订任何合同协议，也并未授权业主委员会选聘物业服务公司，从始至终也并未参加业主大会，最重要的是万辉幼儿园是一个独立机构，是和万辉小区独立开来的单独存在。另依据恒信公司提供的《福建省物业服务合同》第3、4页所述可以看出，万辉幼儿园并未在恒信公司的物业管理范围内。万辉幼儿园并非合同当事人，不属于缴纳物业管理费范围当事人，恒信公司向万辉幼儿园提起支付物业费的请求是没有任何事实和法律依据的。2.因恒信公司拒绝提供相应物业管理服务，万辉幼儿园并未享受到应有的物业管理服务，所以万辉幼儿园更没有缴纳物业管理费用的义务，一审判决要求万辉幼儿园支付给恒信公司物业管理费明显缺乏事实和法律依据。3.因恒信公司拒绝向万辉幼儿园提供物业管理服务，万辉幼儿园未享受物业管理服务，故万辉幼儿园未缴纳物业管理费用，万辉幼儿园并不存在违约情形，不需承担违约金。即使法院认定万辉幼儿园应承担物业管理费，在《福建省物业服务合同》中对违约金一项约定不明确，应视为没有约定违约金，一审法院自行认定违约金事宜，并酌情按照同期贷款利率计算违约金明显缺乏法律依据，应当予以纠正。恒信公司辩称：1.万辉幼儿园的上诉理由不能成立，从物业合同的效力及约束力看，与业主委员会签订的物业合同，对于普遍业主是具有约束力的，因此物业服务合同对万辉幼儿园具有约束力。2.万辉幼儿园作为万辉世纪城配套的幼儿园，其出入、管理等配套措施均是依附于万辉物业的，万辉幼儿园对于不缴纳物业费的抗辩是基于幼儿园家长被拒门外，万辉幼儿园实际上也使用万辉门出入的权利，不存在以该主张来拒绝缴纳物业费，是不成立的。3.万辉幼儿园未缴纳物业管理费确实给恒信公司造成了经济损失，一审法院对该经济损失酌情认定为银行同期贷款利率并无不当。金豆苗公司二审没有作出答辩及到庭应诉。恒信公司向一审法院起诉请求：判令金豆苗公司、万辉幼儿园立即支付自2016年8月1日起至实际付清之日止按1.6元/平方米计算的物业费（暂计至起诉之日止为59619元）并支付按每日万分之三计算的违约金；判令金豆苗公司、万辉幼儿园支付水电周转金3000元。一审法院认定事实：2014年5月1日，恒信公司与莆田市城厢区万辉国际城业主委员会签订《福建省物业服务合同》一份，约定：恒信公司为万辉国际城三期提供物业服务；物业费按建筑面积计算，每平方米1.6元；业主应于每月10日前支付物业服务费，业主经书面催讨未及时支付物业服务费，应按1.0003标准向恒信公司支付违约金；服务期限自2014年5月1日起至2017年4月31日止。2015年7月25日，金豆苗公司与莆田市城厢区万辉房地产开发有限公司签订《房屋转让协议书》一份，约定莆田市城厢区万辉房地产开发有限公司将位于万辉国际城三期的万辉世纪城配套幼儿园的房屋（总建筑面积3105.17平方米）转让给金豆苗公司，转让价格为1500万元。2016年2月1日，恒信公司与莆田市城厢区万辉国际城业主委员会签订《物业服务合同补充协议》，约定在原期限上再续签3年（自2017年5月1日至2020年4月30日止）等。2016年7月16日，金豆苗公司与万辉幼儿园签订《幼儿园转让合同书》一份，约定金豆苗公司将上述房产转让给万辉幼儿园。此后，万辉幼儿园使用上述房产至今。2016年8月1日，万辉幼儿园向恒信公司交纳2015年8月1日至2016年7月31日的物业管理费46080元。2017年5月10日，万辉幼儿园向恒信公司发函称因万辉世纪城幼儿园是社区内相对独立的机构，相应设施未纳入物业管理，且其幼儿园自2016年7月开设洋西大门，并自聘保安保证出入门的安全，恒信公司亦在其公司新大门开通后关闭对该幼儿园学生家长车辆的出入，故恒信公司不能收取其物业费。2017年5月10日，恒信公司书面复函万辉幼儿园，通知其交纳2016年8月1日至2017年7月31日止的物业费。2017年6月18日，恒信公司委托其诉讼代理人陈斌向金豆苗公司发送律师函，催缴2016年8月1日至2017年7月31日止的物业费。一审法院认为，恒信公司请求判令金豆苗公司、万辉幼儿园支付自2016年8月1日起至实际付清之日止的物业费，因金豆苗公司并非上述房产的业主或使用人，故恒信公司要求金豆苗公司承担责任缺乏依据，不予支持；万辉幼儿园作为上述房产的实际使用人，应承担支付物业费的义务，因恒信公司仅向万辉幼儿园书面催讨2016年8月1日至2017年7月31日止的物业费59619元（3105.17平方米×1.6元/平方米×12月），故对其余未书面催讨的物业费一审法院不予支持。《福建省物业服务合同》约定业主逾期应当按照1.0003标准支付违约金，该关于违约金的约定不明确，但由于万辉幼儿园未依约在每月10日交纳物业费的行为确实给恒信公司造成利息损失，故一审法院酌情认定违约金按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算，即万辉幼儿园应支付的违约金应以每月应交纳的物业费3105.17平方米×1.6元/平方米=4968.27元为基数分别自2016年8月起至2017年7月止每月的11日起至还清之日止均按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算。恒信公司要求判令金豆苗公司、万辉幼儿园支付水电周转金3000元，缺乏依据，不予支持。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及实际使用人具有约束力，万辉幼儿园以其并非合同当事人为由的抗辩缺乏依据，不予采纳。万辉幼儿园基于自身需要开设新大门、聘请保安等不足以作为认定恒信公司未履行物业服务职责的依据，万辉幼儿园的该辩解缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院》第一条、第六条、第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、莆田市城厢区万辉世纪城幼儿园应于判决生效之日起十日内支付给莆田市恒信物业管理有限公司物业费59619元及以4968.27元为基数分别自2016年8月起至2017年7月止每月的11日起至还清之日止均按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算的违约金；二、驳回莆田市恒信物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回莆田市恒信物业管理有限公司对福建省金豆苗教育文化有限公司的诉讼请求。案件受理费1467元，减半收取为733.5元，由莆田市恒信物业管理有限公司负担33元，由莆田市城厢区万辉世纪城幼儿园负担700.5元。本院二审期间，万辉幼儿园与恒信公司均没有提供新的证据。经审理查明，万辉幼儿园与恒信公司对一审法院认定的事实均没有异议，金豆苗公司没有作出答辩及到庭应诉，视为其对一审法院认定的事实没有异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，万辉幼儿园虽是万辉世纪城配套幼儿园，但其地理位置只是与万辉小区相毗邻、并不是在万辉小区内，亦不是万辉国际城业主委员会成员，且万辉幼儿园自2016年7月就另行开设洋西大门，并自聘保安及保洁员、水电工等进行管理，是相对独立的机构。同时，万辉幼儿园没有与恒信公司签订物业服务合同，恒信公司亦没有提供证据证明其已为万辉幼儿园提供了物业服务内容。并考虑到金豆苗公司于2016年7月间已将万辉幼儿园项下的房地产转让给万辉幼儿园，故恒信公司一审主张其与万辉国际城业主签订的物业合同对万辉幼儿园具有约束力，要求金豆苗公司、万辉幼儿园支付2016年8月1日起至实际付清之日止按1.6元/平方米计算的物业费并按日万分之三计算的违约金，没有合同依据和事实依据，本院不予支持。一审法院适用法律错误，判决不当，应予纠正。万辉幼儿园诉称理由有理，本院予以采纳。综上所述，万辉幼儿园的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省莆田市城厢区人民法院（2017）闽0302民初4369号民事判决；二、驳回莆田市恒信物业管理有限公司的一审诉讼请求。一审案件受理费1467元，减半收取为733.5元，二审案件受理费1467元，均由莆田市恒信物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈利强审判员  林美双审判员  彭赵龙二〇一八年七月六日书记员  翁丽芬附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当理人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。-6-