北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初52803号原告（反诉被告）：张国民，男，1968年12月23日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张云鹏，北京汇都律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京十里河天娇民俗文化城有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡十里河村8号。法定代表人：程永田，经理。委托诉讼代理人：宋泉午，北京市营建律师事务所律师。原告（反诉被告）张国民（下称原告）与被告（反诉原告）北京十里河天娇民俗文化城有限公司（下称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张云鹏，被告委托诉讼代理人宋泉午到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2015年5月14日签订的《北京市市场场地租赁合同》；2、判决被告向原告返还35万元；3、判决被告向原告退还合同保证金3万元。事实和理由：2015年5月14日，原告与被告签订《北京市市场场地租赁合同》。合同中约定，原告承祖被告精品厅区场地，租金为每天每平方米5元，合同期限为三年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止。在合同签订前，被告市场负责人要求原告及其他商户以刷卡或现金方式到公司财务室交费，该费用交付后，被告一致未给原告出具任何凭证。合同签订后，原告按照合同约定缴纳租金并依法经营。2017年1月24日，北京市朝阳区十八里店乡十里河村疏解办公室在被告市场内张贴《通告》，告知根据上级有关精神，朝阳区拟实施十里河天娇文化城的功能疏解工作。2017年3月3日关闭此市场。因原告与被告签订的合同期限至2018年4月30日，在通告发出后，原告与被告多次协商询问了解疏解、腾退及租赁合同未到期的解决方案，但被告一直拒绝答复和处理。原告为维护合法权益，故诉至贵院。被告辩称：请求驳回原告的诉讼请求。被告要求原告继续履行租赁合同。35万元不是被告收取的，被告如果收到会出具相关票据。根据双方签订的租赁合同，原告构成违约，交纳的3万元保证金不予退还。被告提出如下反诉请求：1.判令原告继续履行编号为精品厅1-15的《北京市市场场地租赁合同》；2.判令反诉费由原告承担。事实和理由：2015年4月，被告与原告签订《北京市市场场地租赁合同》，双方按照合同约定履行了相关的权利义务。2017年4月，在被告市场经营状况良好的情况下，原告违反合同第六条16项的约定，在合同期未满且未办理相关手续的情况下私自停业，搬离场地，给其他商户和被告造成了恶劣的影响。原告针对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。现因政府非首都功能疏解工作导致双方的租赁合同无法继续履行，被告已经对部分商户进行了疏解。原告积极配合疏解工作，但被告不积极解决与原告合同解除后的退费事宜。其反诉请求没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2015年5月，原告与被告签订《北京市市场场地租赁合同》，约定被告将其精品厅区X层XX号场地（以下称X层XX号场地）出租给原告，面积为20平方米，单价为每天每平方米5元。租赁期限三年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止。租金按季度支付。原告于签订合同时向原告交纳保证金3万元。合同租赁期满，并在原告迁出所租赁的场地且双方办理完场地交接手续60日后，经被告确认原告无欠费、违约、客户投诉索赔等情况后，被告退换原告保证金。如原告在租赁期内需提前退场，应提前30日内向被告提出书面申请，经被告同意后方可办理退场手续。如发生国家征用或征收土地以及十里河村村域规划收回土地，双方的租赁关系终止，各自承担损失。此外，合同中还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告交纳保证金3万元。庭审中，原告提交情况说明，称2014年12月6日，原告接到被告市场工作人员程某1(程某2的弟弟)的通知，让原告交纳市场精品厅一层15号的房体费用30万元，当日，原告在被告市场经理程某2（别名程某3）的安排下由程某1带领到程田古玩城使用自己的银行卡刷卡共计30万元，还有现金5万元交给了程某2。原告刷卡时商户扶庭专和其家属也在场刷卡交费。当时，要求刷卡收款的人员为市场管理人员潘某1。被告承诺此笔费用在原告离场时将全部退还。此后，被告一直没有给原告出具收款票据，也未在租赁合同中注明此事。原告称，2017年1月22日、2月14日，朝阳区十八里店乡十里河村村民委员会、疏解办公室分别发出通告并张贴在被告市场内，告知被告市场被列入疏解腾退范围，市场将于2017年3月3日关闭。被告市场因为腾退疏解造成大量摊位空置，不能正常经营。原告及部分商户向被告邮寄解除租赁合同通知并向被告交还商铺钥匙遭到拒绝；此后，原告于2017年4月30日搬离承租的X层XX号场地。原告认为双方的租赁合同已经解除，多次与被告协商要求返还3万元保证金及35万元进场费未果。原告就上述主张提交《北京市市场场地租赁合同》、收据、银行卡交易明细清单、原告及十四名商户书写的被告收取进场费的情况说明、录音、视频光盘四张及文字整理材料、照片、通告、请愿书、被告市场发给商户扶庭专的通知予以佐证。被告对租赁合同、收据的真实性予以认可，但不认可证明目的不予认可，对其他证据的真实性、证明目的均不予认可，称进场费交给了潘某1、程某2个人，被告没有给原告出具过收据，不能认定被告收取了上述费用，该费用应是商户之间就商铺经营权的转让费，收取该费用的主体是转让商铺的经营者而非被告。被告市场不在疏解范围内，还在正常经营，被告未收到原告邮寄的解除租赁合同通知，原告等商户交钥匙只能证明商户未与被告协商擅自停业，原告擅自搬离场地，构成违约，押金应不予退还。庭审中，被告提交《北京市市场场地租赁合同》、视频光盘、照片，欲证明原告与被告租赁合同的期限是2015年5月1日至2018年4月30日，合同中约定原告要严格遵守被告指定的营业时间。合同第16条约定原告应保证每日开业经营，如原告当日不能正常经营，包括延迟经营时间、歇业等至少提前一天向被告申请并得到被告同意方可，非不可抗力原因未经被告同意，原告连续歇业或不遵守市场时间达三日以上或累计十五天以上，被告有权单方解除合同，且保证金不予退还。原告未经被告同意擅自休业，其存在重大违约，原告以合同目的不能实现为由诉求解除租赁合同，没有法律、合同依据；被告经营的市场不属于被疏解对象，处于正常营业中，客流稳定，具有继续履行合同的条件，原告要求解除双方签订的租赁合同没有法律、事实依据。原告对租赁合同的真实性予以认可，但不认可证明目的；对视频光盘、照片的真实性、证明目的均不予认可。在本案审理过程中，本院前往北京市朝阳区十八里店乡十里河村委会与该村村长张某、腾退办公室副主任赵某调查了解本案情况，二人向本院提供了朝阳区十八里店乡人民政府十政发[2017]2《十八里店乡2017年度功能疏解工作方案》照片及卫星图照片。二人称，2005年12月5日，北京市朝阳区十八里店乡十里河村成立的北京十里河家居装饰市场服务管理集团公司与被告签订租赁合同，将现在被告市场所在场地租给被告使用，使用期限为2006年1月1日至2025年12月31日。在朝阳区十八里店乡人民政府十政发[2017]2《十八里店乡2017年度功能疏解工作方案》中，被告市场被列入疏解范围。十里河村疏解办公室、村委会在市场内张贴了疏解通告，告知被告市场被纳入疏解范围，将于2017年3月3日关闭。潘某2是被告法人程永田的妻子，是市场运营的主要负责人，受程永田的委托处理相关事宜。程某2是被告市场的一个负责人，是程永田的侄子。经询，原告称其交纳进场费时被告市场精品厅所在的建筑主体尚未完工，相应的商铺没有人经营，原告等人在与被告市场签订租赁合同后对商铺进行了装修。被告称原告承租的精品厅在商户入住前是小吃城，经过改造后经营文玩、字画，商户入住前不存在其他商户。精品厅的改造工程量大，施工费用高，被告因资金存在缺口，故与潘某1达成口头协议，约定由潘某1垫资，被告给潘某134个精品厅铺面的经营权用于其收回投入的资金，允许潘某1就上述铺面开展运营、招商工作，但不许过渡炒作价格，原告及十四名商户的商铺与给潘某1的商铺有交叉，是潘某1对外转租的。2015年4月，精品厅进行装修，装修期间未收取商户租金。2015年5月1日市场开业。被告认可原告没有拖欠租金。被告称潘某2是被告法人程永田的妻子，是市场运营的主要负责人，受程永田的委托处理相关事宜，潘某1是潘某2的妹妹，也是被告市场的经营商户，在市场做辅助性的管理工作，程某2是被告市场的部门经理，是程永田的侄子，程某1是被告市场管理人员。另，在原告提交的录音光盘3中，潘某2在与商户协商过程中称：“进场费是保证你进来……。……程某3（程某2别名）也没承认你没给这笔钱……。什么叫进场费，说是好几千人摆着那的时候，他们为什么统一叫程某3把关，他们要100万的，要80万的，他们都胡要了，我说到最后绝不能让他们来，我说咱们把关，最高别超过35万去，大家都不容易，这两年生意不好，我们这是把关，要叫他们胡来了，一帮人今给我多少钱，房炒房，咱们还有法干吗，我们是把的这关，……。程某3收你们钱了是符合事实……。”经查,商户扶庭专在其提交的情况说明中称其在程某2的安排下由市场管理员程某1带领前往程田古玩城二部四层财务室刷卡，遇到张国民已完成刷卡。上述事实，有相关书证、视频、录音光盘，以及双方当事人当庭陈述、庭审笔录等在案佐证。本院认为：依法成立并生效的合同具有法律约束力，双方均应当按照合同约定全面履行各自义务，否则应当承担相应的违约责任；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告之间的《租赁协议》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法、有效。被告虽称其不是被疏解对象，市场现在经营状况良好，原告可以继续经营。但根据朝阳区十八里店乡人民政府十政发[2017]2《十八里店乡2017年度功能疏解工作方案》及十里河村疏解办公室工作人员证实，被告市场已被列入疏解范围，且十里河村村委会、疏解办公室曾在市场内张贴通告，告知2017年3月3日关闭被告市场，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采信。现被告市场被列入疏解范围，符合原、被告签订的租赁合同中第九条合同的解除与终止中第四款规定的情形，原告亦认可其于2017年4月30日搬离X层XX号场地，故上述场地的租赁合同应于2017年4月30日解除；对被告要求原告继续履行租赁合同的反诉请求，本院不予支持。关于进场费，被告虽称没有收取过原告的进场费，收取进场费是程某2的个人行为，被告对此并不知情，原告也未提交被告收取进场费的票据。但在庭审过程中，被告认可潘某2是被告法定代表人程永田的妻子，其受程永田的委托处理市场事务。潘某1是潘某2的妹妹，也是市场商户，在市场做辅助性的管理工作，程某2是被告市场管理部门的部门经理。因潘某1垫付了市场建设安装费用，被告给予潘某1部分商铺的出租、经营权用以偿还其垫付的费用，且限制其收取的数额不能过高。另，根据原告提交的银行交易明细单、录音光盘内容，能够证明原告向潘某1银行账户转账30万元。潘某2在录音中称进场费是保证商户能够进来，知道程某2收取商户进场费的情况，且要求程某2收取的费用不能超过35万元。原告称交纳进场费时被告市场建筑主体尚未完工，原告与十四名商户在所写的情况说明能够相互印证程某2收取进场费的过程。根据相关证据及原告陈述及被告自认，结合租赁合同的交易习惯，本院认为，虽然原、被告在签订的租赁合同中没有关于进场费的约定，但交纳进场费是商户取得商铺承租、经营权的前提，被告知道潘某1、程某2收取商户进场费的情况，潘某1、程某2作为被告的工作人员收取原告进场费应属职务行为，故对被告上述抗辩意见，本院不予采信。因双方未对进场费的性质进行过约定，且考虑到原告在市场经营时间较短，现双方租赁合同已经解除，故被告应当退还原告交纳的进场费35万元。被告提交的证据不足以证明存在不予退还保证金的情形，故对原告要求与被告解除租赁合同、退还保证金3万元的主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除被告（反诉原告）北京十里河天娇民俗文化城有限公司与原告（反诉被告）张国民签订的合同编号为精品厅1-15的《北京市市场场地租赁合同》；二、被告（反诉原告）北京十里河天娇民俗文化城有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）张国民进场费三十五万元；三、被告（反诉原告）北京十里河天娇民俗文化城有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）张国民保证金三万元；四、驳回被告（反诉原告）北京十里河天娇民俗文化城有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，由被告北京十里河天娇民俗文化城有限公司负担。反诉案件受理费35元，由被告北京十里河天娇民俗文化城有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  罗 丽人民陪审员  卢维东人民陪审员  杜素玲二〇一八年三月三十日书 记 员  于 洋-2--1-