浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）甬象民初字第1408号
原告：吴攀攀，居民。
委托代理人：叶颂韶，浙江海泰律师事务所律师。
委托代理人：孙俊杰，浙江海泰律师事务所律师。
被告：象山华丰房地产有限责任公司。住所地：象山县丹东街道龙泽名园环湖路*号。
法定代表人：王庆华，该公司董事长。
委托代理人：李惠芳，浙江海册律师事务所律师。
原告吴攀攀为与被告象山华丰房地产有限责任公司（下称象山华丰公司）商品房预售合同纠纷一案，于2012年10月17日向本院起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员谢世常独任审判，于2012年11月6日公开开庭进行了审理。原告吴攀攀的委托代理人叶颂韶、被告象山华丰公司的委托代理人李惠芳到庭参加诉讼。鉴于本案涉集团诉讼，同类案件已有部分案件正在上诉审理中，而本案的处理结果与该部分案件的二审最终处理结果直接关联，因此本次庭审后，本案依法中止审理。本案现已审理终结。
原告吴攀攀起诉称：2011年8月25日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定由被告将获准预售的一套在建商品房（××象山县××街道××幢别墅）售予原告，总价款为6226805元。付款方式及期限为合同签订时付首付房价款3736805元，余款2490000元于2011年9月1日前办理银行按揭手续。房屋交付期限（即合同第八条）为出卖人应当在2012年6月30日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。逾期交房的违约责任（即合同第九条）为除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。
合同签订后，原告于2011年8月25日、2011年12月29日分别支付房价款3736805元、2490000元，共计足额支付房价款为6226805元。但被告开发建设的拟售在建商品房，因质量等原因至今未能交付验收。
原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议依法有效。现被告在合同约定的2012年6月30日交房期限届满后，至今未将验收合格的约定商品房交付给原告系事实，显已构成逾期交房的违约。
据上，请求如下：一、判令被告在一定期限内向原告交付经验收合格的约定房屋；二、判令被告承担逾期交房违约金37361元（按已付房款6226805元的日万分之三自2012年7月1日起算至2012年7月30日止，之后违约金按此标准算至实际交房之日）；三、本案诉讼费由被告承担。
为证明诉请事实成立，原告向本院提供如下证据予以佐证：
1.《商品房买卖合同》及补充协议各一份，拟证明原、被告之间存有商品房预售合同关系及相关的合同事实；
2.购房款发票一份、个人房产抵押贷款合同一份，拟证明原告已足额付清房价款的事实。
被告象山华丰公司答辩称：1.原告诉请涉及的签约日期、合同内容及付款日期、付款金额均系真实。但本案中，被告无需承担逾期交房约定违约金。因为原告在与被告签约之前出具的承诺书中，明确载明：本人在签订桃花源B15号别墅商品房买卖合同时，已到工地现场察看，对该幢别墅现状确认无异议。桃花源若有发生小区整体规划方案调整或其他因素等引起的一切法律责任和延期交付所产生的违约金，本人承诺不得对华丰房产公司提出任何赔偿要求。2.履约中，原告采用按揭方式支付的2490000元元房价款，存在付款迟延的违约。依约应向被告承担逾期付款约定违约中。如本案驳回原告诉请，被告可不提起反诉。
据上，请求驳回原告诉讼请求。
为证明上述辩称主张成立，被告向本院提供一份由原告于2011年7月7日出具的承诺书予以佐证，以此证明被告因迟延交房引起的违约责任，可予免责的事实。
审理中，原、被告对相对方提供的案涉证据的真实性均予认可，但原告主张承诺书无效，理由是：1.承诺书签署在先，合同订立在后，因此承诺书确定的意思内容，已为嗣后签订的合同所否定。故案涉承诺书不能作为本案的判案依据；2.被告并未提供案涉在建商品房规划已作调整的证据，故承诺书中载明的因规划调整引起的迟延交房责任免除约定，不能适用；3.承诺书载明的免责内容，具有我国《合同法》第四十条规定情形。
基上举证、质证，本院认证如下：原、被告提供的案涉证据的真实性，因相对方质证后均予认可，证明力可予确认，并可采为本案的定案证据。约到至于原、被告对承诺书效力提出的举、质证意见，因系对同一证据事实在法律适用层面的不同解读，不影响对该证据事实本身的认定，为避免重复，本节不作论述，在本院认为部分一并阐述。
综上认证后采信的定案证据，并结合原、被告诉辩及庭审陈述，本院对本案的基本事实认定如下：
2011年8月25日，原、被告商签一份《商品房买卖合同》，合同内容与原告诉请的合同内容一致。合同签订前的同年7月7日，原告曾向被告出具一份承诺书，承诺书内容与被告辩称述及的该承诺书内容一致。上述合约文件签署后，原告于2011年8月25日将3736805元首付款交付给被告，并于同年12月29日与被告指定的按揭银行签订了按揭金额为2490000元的个人房产抵押贷款合。后因被告未能依期交房引起原告等购房户集团诉讼。集团诉讼审理期间，经象山县人民政府协调，原告等购房户已与被告达成交房协议。协议达成后，被告已于2012年12月21日通知原告等购房户所售房屋定于同年12月22日至25日期间开始交房。之后，原告于此期间已事实接受交房。
本院认为，原、被告商签的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，而被告在签约预售案涉在建商品房时，又已获准取得预售许可证，符合相关行政法规、规章规定的预售资格。因此，案涉合同依法有效，具有履行效力。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、支付约定违约金等违约责任。
本案中，依合同第六条、第八条约定，原告负有先给付约定房价款的义务，被告负有后交付约定商品房的义务。依照我国《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因此，原告如要求被告给付迟延交房约定违约金，首需己方严格履行合同义务为前提。实际履约中，原告直至2011年12月29日才办妥按揭房贷手续系事实，故在该时间节点之前，依上法条规定精神，被告有权拒绝交房，不构成迟延交房的违约。
在原告于2011年12月29日办妥按揭房贷手续并在合理期限到帐后，因被告不再具备上述法条规定的履行抗辩权，在排除双方于履约中对逾期交房另行作出免责约定外，被告应当依照合同约定的交房期限（2012年6月30日），将符合交房条件的商品房交付给原告，否则即构成逾期交房的违约，承担已付房价款自此之后的约定违约金。故判断本案被告应否及如何承担逾期交房违约责任，取决于履约中双方有无达成逾期交房免责约定及其效力认定。
本案中，原告于签约前签署的承诺书明确载明：本人在签订桃花源B15号别墅买卖合同时，已到工地现场察看，对该幢别墅现状确认无异议。桃花源若有发生小区整体规划方案调整或其他因素等引起的一切法律责任和延期交付所产生的违约金，本人承诺不得对华丰房产公司提出任何赔偿要求。该承诺内容按其文义，系属原告在签约前预先对被告作出的免除其迟延交房等合同责任的承诺，指向对象为合同约定的房屋交期等违约事项，实质是对被告违约请求权的放弃。
鉴于合同当事人对违约请求权的放弃，属民事权利处分范畴，依照我国《民事诉讼法》第十三条规定，可按其意思予以处分。此种处分违约请求权的承诺，依照我国《合同法》第二十六条规定，自承诺到达相对人时生效。因此，原告不得依据合同约定的交房期（2012年6月30日），要求被告承担自此之后的逾期交房违约金。被告据此主张迟延交房免责，因与原告的上述承诺相合，于法有据，予以采纳。
据上，原告诉请被告给付迟延交房违约金，因与上述免责承诺不合，不予支持。
由于承诺书确认的违约免责，在免责事由上并非仅限于规划方案的调整，其他因素引起的也可免责，故原告以被告未提供拟售房屋因规划已作调整的证据为由，主张承诺书不能适用，理由不足，不予采纳。
现因被告开发建设的在建商品房，已经双方在审理期间达成协议后，原告已事实接受交付。因此，原告于本案提出的第一项诉请不复存在，无需处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二十六条之规定，判决如下：
驳回原告吴攀攀的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费734元，按规定减半收取367元，由原告吴攀攀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交作自动放弃上诉处理。
审 判 员 谢世常
二〇一三年五月十六日
代书记员 方宇强