上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民一（民）初字第1218号
原告（反诉被告）上海祥宸行置业有限公司。
法定代表人韩卫。
委托代理人何海东，上海锦智律师事务所律师。
被告（反诉原告）芙蓉国餐饮投资管理有限公司。
法定代表人戴叔平。
委托代理人戴述军。
委托代理人郝炜宏，湖南辰邦律师事务所律师。
原告上海祥宸行置业有限公司（以下简称原告）诉被告芙蓉国餐饮投资管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同以及被告反诉原告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何海东到庭参加诉讼，被告的委托代理人戴述军、郝炜宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年6月，原、被告就上海市江宁路XXX号XXX-
XXX层的房屋（以下简称系争房屋）签订了《上海市房屋租赁合同》，约定，原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2011年7月1日至2023年6月30日。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但由于被告自身经营问题，被告从2013年2月起拖欠租金，原告遂于2013年10月30日发函被告，通知双方的租赁合同自2013年10月31日起解除，并要求被告在11月30日前迁出系争房屋，将房屋恢复原状后返还原告，但被告却置之不理。为此，原告诉至法院，请求法院判令：1、原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2013年10月31日解除；2、被告支付原告欠租人民币（以下币种均为人民币）3，285，358元以及迟延履行违约金570，309元（暂计算至2014年4月30日）；3、被告支付原告恢复房屋原状的费用1，060，000元；4、被告支付原告解约违约金1，200，000元；5、被告支付原告免租期的租金3，600，000元；6、被告支付原告拖欠的2013年7月至2013年10月的物业管理费204，570.80元和电费19，614.98元；7、被告支付原告拖欠的2013年6月至2013年10月的燃气费53，798.40元以及滞纳金15，472.50元。
审理中，原告撤回第三项诉讼请求，同时不再就电费19，614.98元向被告主张。
被告辩称及反诉称，由于被告经营问题，致租赁合同无法继续履行，双方法人曾进行协商，并达成默契，租赁合同于2013年6月28日提前解除；合同解除是因无法预期和判断所致，并不是被告违约，所以不同意支付解约违约金和免租期的租金；原告在大门加锁，不让被告正常进入，系争房屋实际已由原告接管，租金只能计算至2013年6月底；被告在系争房屋内投入装修费用2000多万元，原告在合同解除后，未经被告同意，擅自将系争房屋出租给第三方，将被告装修的设施和设备全部拆除，造成被告损失。综上，被告不同意原告的诉讼请求，并反诉，要求法院判令：1、原告返还被告保证金1，200，000元，并承担自2013年8月28日起的资金占用利息（暂计算至2014年6月28日，为129，600元）；原告承担未经双方协商，私自拆除被告装修损失，按照原告承担40%的责任，即承担9，000，000元。
原告针对被告的反诉称，租赁保证金用以抵充被告欠费，不存在支付利息的问题；合同解除，被告应当恢复原状，由于被告违约，该房屋内遗留的装修、设备，均视为被告的遗弃物，原告有权任意处置。综上，原告不同意被告的反诉请求。
经审理查明，系争房屋权利人为原告。2011年6月18日，原、被告签订了一份《上海市房屋租赁合同》，约定，原告将系争房屋出租给被告作为餐饮、办公、休闲会所使用，房屋租赁期限自2011年7月1日至2023年6月30日止；自2011年7月1日至2011年12月31日作为被告的免租期（其中前两个月作为被告拆除旧装修设施的时间，后四个月作为被告装修免租期），为鼓励被告在五年内重新装修，原告同意再给予被告三个自然月装修免租期，在此免租期间，被告使用该房屋所发生的物业管理费、水费、电费、煤气费、通讯费、空调使用费、停车费等费用由被告承担，在合同履行过程中，如因被告原因导致本合同解除的，被告应足额补足免租期的租金给原告；该房屋第一年至第三年的月租金为600，000元，第四年开始，每三年租金价格在前年租金价格的基础上递增5%；租金按每三个月为一期支付，先付后用。除首期租金外，被告应在每期前一个月的25日前以人民币形式在不扣除任何费用的情况下向原告支付下期租金，若被告逾期支付租金，则每逾期一日，被告须按应付租金数额的0.05%向原告支付滞纳金；租赁保证金1，200，000元，合同期满或本合同提前终止的，在被告按照合同约定将房屋交还原告之日起三十日内，原告把相关应由被告负担的费用扣除后剩余租赁保证金无息退还给被告；租赁期间，被告使用该房屋所产生的物业管理费、水费、电费、煤气费、空调费、车位费、通讯费等相关费用，被告均应按照物业管理公司及其它相关单位的通知予以及时支付，并且应当向原告提供相关费用已经支付的凭证复印件，因被告不及时支付相关费用而产生的后果由被告自行承担，导致原告受到损失的，原告有权要求被告予以赔偿；被告逾期支付水费、电费、煤气费、通讯费、物业管理费等费用的每逾期一日，应按逾期交费金额的1%支付滞纳金给原告；本合同租期届满或因被告原因导致本合同提前解除的，则被告应在接到原告书面通知的十日内迁出并返还该房屋，逾期未迁出的，原告有权采取包括断水、断电在内的各种方式收回该房屋，并可采取任何方式进入该房屋，该房屋内遗留的任何物品，均视为被告的遗弃物，原告有权任意处置，被告不得提出任何异议，追究原告责任或提出任何赔偿要求，原告相关处置被告留存物品的行为，视为行使被告已经授权委托的行为，被告放弃抗辩权；被告向原告交还房屋时，双方应当签署验收交接书，对房屋交接状况予以确认，若原、被告任何一方不到场或者到场拒绝签字，另一方有权在记明相关情况后，邀请物业管理公司或两个无利害关系人对房屋状况予以确认并签字，以此视为该房屋已交接；被告逾期不支付租金累计超过两个月的，原告可书面通知被告解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额；本合同签字或盖章后，除本合同规定被告有权解除本合同的情形发生以外，被告不得以任何理由，要求解除本合同，中途退租，否则被告应按照月租金的两倍赔偿原告违约金，若违约金不足以赔偿原告直接经济损失的，则被告还应负责赔偿；被告逾期支付租金或其他费用符合合同解除条件并导致原告解除合同的，被告除支付滞纳金和违约金外，仍需赔偿免租期的租金及该房屋恢复原状的费用。合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金1，200，000元，原告也将房屋交付给了被告。被告在系争房屋内设立了上海芙蓉豪廷餐饮管理有限公司，开展经营活动。2013年6月24日，原告发函给被告，内容为，因被告拖欠原告租金2，685，358元，已经达到承担违约责任的要求，原告已经具备解除合同的权利，一旦原告行使该权利，被告需要承担巨额的违约责任。为此，原告通知被告：在收到通知后的三日内付清所有拖欠租金及滞纳金；该房屋内的所有物品不得擅自搬离，不得侵犯原告合法财产权益。被告收到函件后，于2013年6月28日回复原告，称，由于市场、政策等因素的变化，上海公司营业举步维艰，继续经营上海公司将承受更多的经济损失和产生巨大的亏损，在此情形下，被告只得终止上海公司经营，并依法解决职工解约、税务、债务的清理和依法兑付；被告投入到项目装修的费用近4000多万元，有关设施、设备被告并未拆除（除个别第三方寄存设备除外），被告希望以此抵偿上海公司欠缴全部费用和可能产生的一切法律责任和经济责任。双方如达成此协议，双方均不再追究对方任何经济、法律责任……鉴于上述情形，被告希望立即解除双方租赁关系和上述合同……。原告收到被告复函后，于2013年7月2日回复被告，称，被告单方面解除租赁合同，需承担：支付欠租及滞纳金2，775，778元；免租期租金3，600，000元；违约金1，200，000元；被告承担房屋恢复原状费用（具体按照实际发生费用另行计算）；被告拖欠2013年6月煤气费34，243.20元及逾期需要支付的滞纳金、煤气表未过户产生的空置费1500元／月；被告拖欠物业公司水费、电费共计19，164.98元。鉴于双方领导之间的良好关系，亦考虑到被告确实受到市场、政策等因素影响，原告从和谐相处角度考虑，如被告在2013年7月15日前向原告支付1，000，000元，原告将考虑减免其他一切费用，友好解除合同，不再追究被告违约责任，双方至此再无其他支付义务。2013年8月27日，原告再次通过律师发函被告，要求被告于2013年9月15日前付清欠费4，820，432.58元。被告收到律师函后，于2013年9月1日回复原告，称，因经营状况和经营环境恶劣，公司亏损严重，经营无法继续，被告已于2013年6月28日向原告发出了解除合同函件，原告虽然未书面认可，但是，原告的行为是认可解除合同的，故租金只能计算到6月底；被告提前解除合同是得到原告认可，原告和原告指派的物业公司还派人接收了被告移交的经营场所，这种接管行为至少可以确认被告解除合同是与原告的一致合意，不是被告单方擅自解除合同，双方就解除合同的善后处理也有一致的意见；如果原告不认可，那么原告为何在被告经营的进出口加锁，且不准被告员工正常进出也不允许被告开门经营，那么这种行为只能是原告单方面粗暴解除合同，原告应承担由此造成的一切损失和后果……。2013年9月11日，原告通过律师再次发函，内容为，原告根本没有做出任何认可解除合同的行为，原、被告之间根本没有对提前解除合同达成任何合意，所以双方的租赁合同根本尚未解除，不但租金不能只计算到6月底，而且被告拖欠租金等相关费用的时间和金额均已达到承担违约责任的条件……。2013年10月30日，原告向被告发送了一份《关于解除房屋租赁合同的通知函》，内容为，自2013年2月25日起，被告开始拖欠租金、物业费、电费和煤气费等相关费用，至今未还清，致使双方已无法再继续合作下去，原告通知被告：原告决定行使合同解除权，双方签订的房屋租赁合同自2013年10月31日起解除，被告应当承担由此产生的违约责任；原告将在2013年12月1日收回房屋，被告在2013年11月30日之前迁出房屋并将房屋恢复原状后返还原告……。被告收函后，不认可原告函件上的内容，双方由此发生纠纷，原告遂诉至法院，请求法院判如诉请。
另查，双方于庭审中对账，确认截止2013年6月30日，被告欠付原告租金759，761元，扣除原告在被告处消费的444，677元以及系争房屋内天然气改造费用52，435元后，被告还欠原告租金262，649元。自2013年7月1日起，被告未再支付租金及物业管理费。
又查，租赁期间，被告每月支付物业管理费51，142.70元至2013年6月30日。
再查，上海大众燃气有限公司于2013年10月28日出具的燃气欠款催缴通知书，载明：江宁路XXX号、户名上海祥宸行置业有限公司欠2013年6月燃气费34，243.20元，超期116天，滞纳金3，938元、2013年7月燃气费15，055.20元，超期87天，滞纳金1，294.70元、2013年8月燃气费1，500元，超期67天，滞纳金99元、2013年9月燃气费1，500元，超期30天，滞纳金43.50元，总计欠款（含滞纳金）57，673.60元。
还查，被告于庭审中自诉于2013年6月28日前已经搬离租赁房屋，但未将房屋钥匙交给原告，因租赁房屋已由物业公司在大门外加锁，无法进入。原告则称双方没有房屋交接手续，原告于2013年12月自行收回房屋，物业公司虽然在大门外加锁，但被告仍在朝外搬运物品。
以上事实，由原告提供的《上海市房地产权证》、《上海市房屋租赁合同》、工商档案机读材料、《通知函》、《律师函》、《关于解除房屋租赁合同的通知函》、上海市服务业、娱乐业、文化体育统一发票、煤气欠款催缴通知书，被告提供的《关于希望解除合同及对“通知函”的回函》、《回复函》两份、《关于﹤回复函﹥的回函》、租金付款凭证以及双方当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后，被告于2013年6月28日发函原告，要求提前解除租赁合同，原告于2013年7月2日复函被告，同意解除合同，但要求被告在2013年7月15日前支付1，000，000元，故本院认为双方之间的租赁合同因被告中途提前退租而于2013年7月2日解除，由于对合同解除后的处理后果存在分歧，双方未能达成一致。合同解除后，被告应及时与原告办理房屋交接手续，将房屋返还原告。被告继续占用房屋的，应支付房屋占用费用。但合同又约定原告有权在被告未按约返还房屋时可采取各种方式自行收回房屋，否则由此造成的损失应由原告自行承担。考虑到合同履行情况、解约事由以及原告收回房屋需要合理时间等因素，本院认定被告应支付房屋占用费、物业管理费用至2013年7月31日。被告应当支付原告至2013年7月31日止的租金、房屋占用费共计862，649元（262，649元＋600，000元）以及2013年7月的物业管理费51，142.70元。被告逾期支付租金，按合同约定，每逾期一日，按应付租金数额的万分之五支付原告逾期付款违约金。被告中途擅自退租，构成根本性违约，应当按合同约定的月租金两倍支付原告提前解约违约金1，200，000元。关于原告主张的免租期间的租金3，600，000元，根据双方合同约定，若被告违反租赁合同约定条款，则被告不再享有该期间免租优惠，原告主张该期间的租金3，600，000元，本院依法予以支持。租赁期间，被告使用房屋产生的燃气费，应由被告承担。被告未按约缴纳的，由此产生的滞纳金，也应由被告承担，具体费用为2013年6月欠费34，243.20元＋滞纳金3，938元＋7月欠费15，055.20元＋滞纳金1，294.70，共计54，531.10元。租赁保证金1，200，000元，根据合同约定，用以抵扣被告应支付的欠款，被告反诉，要求原告返还租赁保证金1，200，000元以及承担资金占用的利息，缺乏依据，本院不予支持。根据双方约定，由于被告违约导致合同提前解除的，被告在租赁房屋内遗留的任何物品，原告均有权任意处置，无需向被告作出任何赔偿。被告反诉要求原告赔偿装修损失9，000，000元，本院也不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告上海祥宸行置业有限公司与被告芙蓉国餐饮投资管理有限公司之间的《上海市房屋租赁合同》于2013年7月2日起解除；
二、被告芙蓉国餐饮投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥宸行置业有限公司至2013年7月31日止的租金、房屋占用费共计862，649元；
三、被告芙蓉国餐饮投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每日万分之五的标准支付原告上海祥宸行置业有限公司租金262，649元的逾期付款违约金，自2013年3月25日起计算至本判决生效之日止；
四、被告芙蓉国餐饮投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥宸行置业有限公司2013年7月的物业管理费51，142.70元；
五、被告芙蓉国餐饮投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥宸行置业有限公司燃气费及滞纳金54，531.10元；
六、被告芙蓉国餐饮投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥宸行置业有限公司提前解约违约金1，200，000元（租赁保证金1，200，000元抵扣违约金）；
七、被告芙蓉国餐饮投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥宸行置业有限公司免租期间的租金3，600，000元；
八、被告芙蓉国餐饮投资管理有限公司的反诉请求，本院不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
财产保全费5，000元，由被告芙蓉国餐饮投资管理有限公司承担。
本诉案件受理费74，306.60元，由原告上海祥宸行置业有限公司承担22，128.60元，被告芙蓉国餐饮投资管理有限公司承担52，178元。
反诉案件受理费41，888.80元，由被告芙蓉国餐饮投资管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 赵基樑
审 判 员 刘志宏
人民陪审员 范 勇
二〇一四年十二月二日
书 记 员 王 奇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。