北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民再终字第12734号
抗诉机关：北京市人民检察院。
申诉人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：周晓珊，女，1967年7月28日出生，汉族。
委托代理人：姜小燕，北京市韬远律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：郭文佳，男，1969年11月7日出生，汉族。
委托代理人：高登成，男，1979年8月9日出生，汉族。
申诉人周晓珊与被申诉人郭文佳房屋买卖合同纠纷一案，2009年3月27日，北京市海淀区人民法院作出（2008）海民初字第28516号民事判决。郭文佳不服该判决，上诉至本院，本院于2009年12月18日作出（2009）一中民终字第9914号民事判决。周晓珊不服该判决向检察机关申诉，2013年3月15日，北京市人民检察院作出京检民抗字（2013）第10号民事抗诉书，向北京市高级人民法院提出抗诉。北京市高级人民法院于2013年4月22日作出（2013）高民抗字第1691号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。北京市人民检察院指派北京市人民检察院第一分院检察员孙曼、张云波出庭。申诉人周晓珊及其委托代理人姜小燕、被申诉人郭文佳之委托代理人高登成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
周晓珊在一审法院起诉称：我与郭文佳于2007年9月15日通过麦田公司签订了购买北京市海淀区502室的北京市存量房屋买卖合同，合同总价款为460万元。合同签订当日，我向郭文佳支付了购房定金10万元，并于签订合同的第二天向麦田公司支付了13.5万元的中介费用。按照合同约定，在买受人支付全部定金后，双方应在2007年9月29日之前办理产权过户手续，出卖人应在2007年10月25日之前交房。如因出卖人的责任，导致买受人无法取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当返还买受人全部已付款，并按房屋总价款的10％支付违约金。合同签订后，郭文佳既不配合办理产权过户手续，亦不履行交房义务。经过多次协商，麦田公司也曾向郭文佳发出履行通知，但郭文佳一直拒不履行合同义务。故诉至法院，请求法院判令：1、解除我与郭文佳于2007年9月15日签署的《北京市存量房屋买卖合同》；2、郭文佳返还我支付的购房定金10万元；3、郭文佳向我支付违约金人民币46万元；4、由郭文佳承担所有的诉讼费用。
郭文佳在一审法院答辩称：我同意周晓珊要求解除合同的诉讼请求，但是解除是因为周晓珊违约，我并没有违约，故不同意返还定金及支付违约金的诉讼请求。现我提出反诉：根据双方签订的合同第7条规定，支付价款逾期超过15日，出卖人有权解除合同，双方应该在9月29日办理产权过户受理手续；周晓珊应该支付购房款，但时至今日周晓珊也未交付；2007年10月29日我通过中介公司向周晓珊发出了解除函要求解除合同，并要求其承担违约责任。故请求法院判令：1、解除我与周晓珊所签订的房屋买卖合同；2、周晓珊向我支付违约金46万元；3、由周晓珊承担本案的诉讼费用。
周晓珊针对郭文佳的反诉答辩称：我认为郭文佳的反诉请求没有法律依据，应当予以驳回。实际上在签订的合同中约定的也是产权过户手续，没有明确约定产权过户受理手续。在房屋过户和交付购房款的过程中，双方明确约定甲方在过户时乙方支付甲方购房款。在该经纪合同第十条也约定了房价款项的相关事宜，都约定了购房款支付的时间，并不是郭文佳所称的2007年9月29日前交清购房款的情况。所以郭文佳所称先交钱后过户的事实并不能成立。即使是先交钱后过户，因为双方是在银行监管下支付的，但是这样郭文佳也应当提供一个账号我才有支付购房款的可能，所以我未支付购房款是因为郭文佳不配合，其没有尽到相应的协助义务，我不存在违约行为，故我不同意郭文佳的反诉请求。
北京市海淀区人民法院查明：周晓珊（买受人、乙方）与郭文佳（出卖人、甲方）于2007年9月15日通过麦田公司签订了购买北京市海淀区502室的北京市存量房屋买卖合同（简称买卖合同）一份，同日双方又与麦田公司签订房产买卖经纪合同（简称经纪合同）一份。双方签订合同具体内容约定如下：第四条成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币460万元，肆佰陆拾万元整，上述转让价包括：房价款、现有公共维修基金、装修及附属配套设施等。买受人在签订本合同的同时支付定金人民币10万元，壹拾万元整。（二）买受人采取下列第1种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件三。1、自行交割，买卖双方签订《存量房交易结算资金自行划转声明》；第六条房屋的交付：出卖人应当按照附件三约定的时间将该房屋交付给买受人。第七条违约责任：（一）逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式，分别处理。（2）逾期超过十五日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按照房产总价款的10％向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任。（2）逾期超过十五日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房产总价款的10％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。第十条权属转移登记：（一）权属转移登记的期限见附件三。附件三付款方式及期限的具体约定：双方协商一致，采用如下A交易程序：A、一次性付款交易程序，1、在买受人支付全部定金后，双方于2007年9月29日之前办理产权过户受理手续；办理产权过户手续前，买受人按本合同第四条第二项的约定支付购房款。附件四备注：1、双方约定房价款肆佰陆拾万元内包含一个车位，车位号为B010号。2、甲方在2007年10月25日之前把该房屋交付给乙方，每延迟一日按每天267元支付给乙方。3、甲方在把该房屋过户给乙方的同时收到房价款共肆佰伍拾万元整，其余壹拾万元于甲方交房给乙方当日付清。其中附件四备注为手写体非打印体。
合同签订当日，郭文佳收到周晓珊支付的购房定金10万元，并签署收条一张，次日周晓珊向麦田公司支付了13.5万元购房佣金。2007年9月26日周晓珊从中国银行数码大厦支行汇入招商银行中关村支行人民币450万元。2007年9月29日周晓珊、郭文佳及麦田公司工作人员刘松强到招商银行双榆树支行办理资金监管手续及产权过户手续，因双方发生分歧未办理上述手续，双方亦未签订《存量房交易结算资金自行划转声明》。2007年10月10日麦田公司向郭文佳发出履约通知书，通知郭文佳按照合同办理相关手续，并要求郭文佳接到通知书后与麦田公司联系。2007年10月29日郭文佳向周晓珊及麦田公司发出解除合同通知函解除合同并要求周晓珊按照合同约定承担违约责任，周晓珊认可收到通知函，但认为郭文佳主张的解除合同理由不成立，不同意给付郭文佳违约金。
另查，招商银行双榆树支行是麦田公司的长期合作银行。
庭审中，周晓珊为证明其与郭文佳履行上述合同的情况，向法院提请了麦田公司的经办人刘松强、王少贵出庭作证，证实内容如下：2007年9月27日刘松强与周晓珊、郭文佳达成到银行办理资金监管等事宜，郭文佳未提出异议；同年9月29日周晓珊、郭文佳与麦田公司工作人员刘松强、王少贵到招商银行双榆树支行办理资金监管及产权过户手续，郭文佳夫妇当时提出小区没有铺设网络，仅能通过宽带上网，且不能按照合同约定的”签订合同后40日内”交房，而应当在”全款到帐后40日内”交房。对此周晓珊表示网络问题不会影响合同的履行，但坚持要按照合同约定的交房期限交付房屋，否则按照约定的迟延交房罚则予以执行。双方因交房时间发生分歧，后未办理上述手续。郭文佳对上述两位证人的证言真实性不予认可，但仅通过指出证人在为什么签订存量合同、对资金监管是怎么回事方面不清楚而否认两位证人证言的真实性，且郭文佳主张合同约定的是2007年9月29日之前付款，付款后10月25日交房，证人所述仅是双方对合同的理解出现歧义。
本案在发回法院重审之后，法院另行组成合议庭，并另行给双方限定了举证期，周晓珊在举证期内向法院提交了三份录音证据的录音整理资料，但未在举证期限之内提交录音光盘，郭文佳主张因周晓珊提交的录音光盘已逾举证期而表示对该录音光盘不予质证。经查，周晓珊在重审时提交的2007年10月27日10时54分，通话人周晓珊、郭文佳的录音资料与其在原审中认可真实性的录音资料系同一份录音资料，该份录音资料中部分内容如下：（第四页倒数第8行至第五页第5行）
周：那天签合同前我们双方是见了面的，是坐在那里坐了一个多小时在弄合同，最后才签的字。但是你一直没有提过你的其它条件。后来双方见了面呐。
郭：但是麦田跟我说的我的条件你都答应了。
周：我答应40天你签的就是40天呀。答应的是签合同以后40天，到10月25日交房，你是知道的，你也签字了。
郭：他跟我讲的是款到以后40天呀。
周：合同怎么签的你还不知道呵？你签的字嘛。
郭：这是我疏忽的地方。
周：这个合同很清楚，还不光是签字，我们当时还坐在一起说过这个事情，签字以后40天这是说出来了的，并不是说就是白纸黑字，说完以后汪园园还念了一遍合同。
郭：她把她写的地方念了一遍，是念了一遍。但是当时说的和跟我写的有冲突。我回去仔细看了一下合同，才提出问题。
对上述录音证据，郭文佳对双方谈话中涉及的中介费用的内容没有提出异议，但认为周晓珊在谈话中存在诱导性的内容，而郭文佳的”嗯”等答话仅是口语化的东西，并非系对对方所述的认可。
北京市海淀区人民法院于2008年1月18日作出（2007）海民初字第28428号民事判决书，判决：一、解除周晓珊与郭文佳于二○○七年九月十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、郭文佳于本判决生效后七日内返还周晓珊定金人民币十万元；三、郭文佳于本判决生效后七日内给付周晓珊违约金人民币四十六万元。郭文佳不服上述判决提出上诉。北京市第一中级人民法院审理后认为原审法院对被告郭文佳所提出的反诉请求没有进行审理，属于违反法定程序可能影响案件正确判决，北京市第一中级人民法院于2008年6月30日作出（2008）一中民终字第04247号民事裁定书裁定撤销北京市海淀区人民法院（2007）海民初字第28428号民事判决，发回北京市海淀区人民法院重新审理。北京市海淀区人民法院重新组成合议庭对本案进行重新审理并受理了郭文佳的反诉请求。上述事实，有双方当事人陈述、买卖合同、房产买卖经纪合同、收条、收据、履约通知函、中国银行电汇凭证、储蓄交易历史查询、证人证言、录音资料、解除合同通知函、送达服务单等证据材料在案佐证。
北京市海淀区人民法院认为：周晓珊与郭文佳之间签订的买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，该合同合法有效，双方均应严格按照约定履行各自义务。本案中，该房屋买卖合同附件三付款方式及期限的具体约定：双方协商一致，采用如下A交易程序：A、一次性付款交易程序，1、在买受人支付全部定金后，双方于2007年9月29日之前办理产权过户受理手续；办理产权过户手续前，买受人按本合同第四条第二项的约定支付购房款。其中第四条第二项约定为买受人采取下列第1种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件三；1、自行交割，买卖双方签订《存量房交易结算资金自行划转声明》。因此，根据附件三A交易程序规定，2007年9月15日周晓珊已支付全部定金10万元，双方应于2007年9月29日之前办理产权过户受理手续；现周晓珊已于2007年9月29日依约履行了给付定金、中介费及准备全部购房款的约定义务及协助义务，但郭文佳未按照上述约定于2007年9月29日之前协助共同办理产权过户受理手续，其行为已构成违约；而按照约定，周晓珊应当在办理产权过户手续前按合同第四条第二项的约定支付购房款，因办理产权过户受理手续与产权过户手续办理完毕有先后顺序及时间间隔，即办理产权过户受理手续在先，产权过户手续办理完毕在后，所以周晓珊支付购房款的义务应在产权过户受理手续之后至产权过户手续之前，至于具体的支付时间，依据合同附件四备注约定，甲方在把该房屋过户给乙方的同时收到房价款共450万元整，其余10万元于甲方交房给乙方当日交清，因此郭文佳办理过户手续与周晓珊支付购房款应同时进行并无先后顺序，但应在郭文佳协助办理完毕产权过户受理手续之后。现郭文佳未协助周晓珊先办理产权过户受理手续已违约在先，周晓珊在郭文佳未办理完毕过户手续前依约并无先为履行支付购房款的义务，周晓珊未向郭文佳支付购房款的行为不构成违约，故郭文佳反诉请求主张周晓珊未支付购房款的行为构成违约缺乏相应的事实依据，法院对该主张不予采信，进而对其依据周晓珊违约而主张的违约金赔偿责任亦不予支持。现郭文佳未依约协助办理产权过户手续在先，未按照合同附件四备注约定于2007年10月25日之前把该房屋交付给周晓珊在后，其行为已构成房屋过户及交付义务之不履行的根本违约，故郭文佳应当依照合同约定承担相应的违约责任。依据合同第七条违约责任规定，（一）逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式，分别处理。（2）逾期超过十五日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按照房产总价款的10％向买受人支付违约金。现郭文佳逾期超过十五日，周晓珊依约选择退房符合约定解除权的规定，法院对其要求解除双方签订的买卖合同的诉讼请求予以支持。同时周晓珊依据该约定要求郭文佳返还定金10万元及按照房产总价款的10％支付违约金46万元的诉讼请求，有相应的事实及法律依据，法院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，故判决：一、解除周晓珊与郭文佳于二○○七年九月十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、郭文佳于本判决生效后七日内返还周晓珊定金人民币十万元；三、郭文佳于本判决生效后七日内给付周晓珊违约金人民币四十六万元；四、驳回郭文佳的反诉请求。
郭文佳不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判驳回周晓珊的诉讼请求，支持郭文佳对周晓珊的反诉请求；诉讼费由被上诉人承担。上诉理由是：一审判决在认定合同条款真实意思时违反了当事人的意思自治原则，且与查明的事实自相矛盾，认定事实错误，导致判决错误。
周晓珊同意一审判决，不同意郭文佳的上诉请求。
本院二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：周晓珊在一审法院及本院审理中均主张双方采用的是银行监管的方式支付购房款，并在一审法院审理中提供中介公司的工作人员作为证人出庭作证。郭文佳对此不予认可。上述事实，有双方当事人在一、二审中的陈述在案佐证。
本院二审认为：周晓珊与郭文佳之间签订的买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，该合同合法有效，双方均应严格按照约定履行各自义务。
周晓珊与郭文佳签订的《北京市存量房屋买卖合同》附件三中约定：双方协商一致，采用如下A交易程序：A、一次性付款交易程序。1、在买受人支付全部定金后，双方于2007年9月29日之前办理产权过户受理手续；办理产权过户手续前，买受人按本合同第四条第二项的约定支付购房款。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第四条第二项为：买受人采取自行交割，买卖双方签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，具体付款方式及期限的约定见附件三。确定付款方式、付款时间，是房屋买卖合同的重要条款之一。周晓珊与郭文佳约定买受人采取自行交割，签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，双方就应依约定签订《存量房交易结算资金自行划转声明》。合同签订后双方没有签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，致使双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》不能继续履行，双方对此均有过错。现双方均要求解除《北京市存量房屋买卖合同》，法院对此不持异议。因《北京市存量房屋买卖合同》已经解除，故郭文佳依该合同收取的定金应予返还，本院对周晓珊该项诉讼请求予以支持。
周晓珊称其与郭文佳约定采取银行监管的方式付款，且双方已经到相关银行办理监管手续并提供中介公司的证人出庭作证，因郭文佳的原因没有签订银行监管协议，故郭文佳违约，应承担相应的违约责任。因周晓珊与郭文佳在《北京市存量房屋买卖合同》及合同附件三中约定的是买受人采取自行交割的方式支付购房款，并不是采用银行监管的方式支付购房款，即使在实际履行过程中双方曾经到银行办理资金监管手续，但必竟没有实际签订银行监管协议，对付款方式亦没有作出书面的变更，故双方仍应按照《北京市存量房屋买卖合同》及合同附件三中约定的付款方式履行。因双方没有签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，对《北京市存量房屋买卖合同》不能继续履行均有过错，故本院对周晓珊起诉要求郭文佳支付违约金及郭文佳反诉周晓珊支付违约金的请求均不予支持。一审判决对此认定有误，本院予以纠正。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项；《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百二十条之规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2008）海民初字第28516号民事判决第一项、第二项。二、撤销北京市海淀区人民法院（2008）海民初字第28516号民事判决第三项、第四项。三、驳回周晓珊其他诉讼请求。四、驳回郭文佳其他反诉请求。
北京市人民检察院抗诉认为：北京市第一中级人民法院（2009）一中民终字第9914号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明。一、终审判决认定双方约定”买受人自行交割的方式支付购房款，并不是采取银行监管的方式支付购房款”，缺乏证据证明。1、采取银行监管支付购房款是自行交割的一种具体履行方式。依据建设部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》第五项规定，”交易当事人可以通过合同约定，由双方自行决定交易资金的支付方式，也可以通过房地产经纪机构或交易保证机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户，根据合同约定条件，划转交易资金。”双方自行决定交易资金支付方式即自行交割，是与通过”存量房交易结算资金专用存款账户”（简称”专用账户”）划转资金相并列的一种结算方式。因此是否通过”专用账户”划转资金是区分自行交割与其他付款方式的主要标志。只要交易双方不是通过”专用账户”划转资金，则均应属于自行交割的支付方式。自行交割的履行方式有多种，既可以直接付款，也可以通过银行监管购房款。通过”银行监管”购房款是买卖双方向银行申请由买方将交易资金存入指定的”监管账户”，委托银行进行监管的一种资金交易方式。这种交易方式由买卖双方通过银行自行结算交易资金，不通过”存量房交易结算资金专用存款账户”，属于自行交割的一种具体履行方式。2、终审判决认定采取银行监管支付购房款是对原合同约定的付款方式的变更，缺乏证据证明。《北京市存量房屋买卖合同》第四条第（二）项列明了两种付款方式，一是自行交割，二是通过存量房交易结算资金专用存款账户划转。周晓珊与郭文佳约定采取第一种”自行交割”的付款方式。该条同时约定”具体付款方式和期限的约定见附件三”。在附件三A项第2点列有”若双方通过银行监管购房款的方式自行交接”的情形，双方对此种支付方式并排除，且此种付款方式与第四条第二项约定的”自行交割”的付款方式并不矛盾，故双方采取银行监管的方式支付购房款符合合同约定，无需对合同另行变更。因此，终审判决认为采取银行监管方式是对原合同约定的付款方式的变更，显属错误。二、终审判决认定双方没有签订《存量房交易结算资金自行划转声明》对买卖合同不能继续履行均有过错，缺乏证据证明。1、周晓珊积极履行了作为房屋买受人的义务，不存在过错。房屋买受人最主要的合同义务是支付购房款。周晓珊在签订房屋买卖合同之后，依合同约定支付了房屋定金和中介费，并于2007年9月26日向其在招商银行中关村支行的账户汇入450万元。该笔款项与扣除定金后的购房款数额相符，时间是在双方约定的办理产权过户手续即9月29日届满之前，且汇入的招商银行是麦田公司长期合作的银行，故可以认定周晓珊已经为支付全部购房款做好了必要准备。之后是因为在办理资金监管过程中郭文佳表示不愿按合同约定的时间交房导致资金监管及产权过户手续未能办理，故周晓珊在履行合同的过程中一直积极履行作为房屋买受人的义务，并不存在过错，终审判决认定其对合同不能继续履行存在过错缺乏证据证明。2、郭文佳表示无法按约定时间交房，是导致合同不能履行的实质原因，终审判决对此不予认定存在错误。依据郭文佳的陈述及麦田公司经办人刘松强、王少贵的证言，双方于9月29日到招商银行双榆树支行办理资金监管及产权过户手续，双方因交房时间发生分歧而未办理。在二审2009年9月9日的询问笔录中，审判员问郭文佳”去银行了吗？”郭文佳说”去银行了，当时去准备要做监管手续了。”对于因为什么产生争议，郭文佳回答是因为他认为是收到全款45天后交房，而周晓珊认为是按照合同约定的10月25日交房。且周晓珊提交的录音证据也印证了双方对交房时间产生了分歧，郭文佳对合同约定的交房时间不认可，认为是他”疏忽的地方”。以上证据可以证实，郭文佳与周晓珊确于2007年9月29日去银行办理资金监管手续，因为交房时间产生分歧而没有完成。在双方对交房时间产生分歧又无法协商一致的情况下，郭文佳仍应按合同约定的2007年10月25日之前交房。现郭文佳表示不按合同约定的期限交房，已经构成违约。在周晓珊提交的录音证据中，周晓珊问郭文佳”在没买到房以前。这个房就没法卖是吧？”郭文佳回答”对”；周晓珊问郭文佳”要等多久呢？这个期限是多长时间呢？”郭文佳回答”现在关键是我现在是不好确定是多少期限。”这表明郭文佳不能确定何时能交房以及能否继续履行合同。在此种情况下，周晓珊不支付购房款具有正当理由。综上，双方在合同中对交房时间有明确约定，郭文佳对此不予认可并明确表示无法按约定时间交房，其行为有悖于基本的诚实信用原则，是导致合同不能继续履行的实质原因，应当承担违约责任，终审判决对此不予认定存在错误。3、终审判决将”签订《存量房交易结算资金自行划转声明》”这一形式要件认定为《买卖合同》不能继续履行的原因，缺乏证据证明。依据《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》第五条，买卖双方当事人约定自行划转交易结算资金的，办理转移登记手续时应提交《存量房交易结算资金自行划转声明》。故该《自行划转声明》是房管部门在办理房屋转移登记手续时所需的形式要件，双方只需在办理房屋转移登记手续前签订即可。本案中买卖双方是由于对交房时间产生争议而致使合同没有继续履行，并非当事人因无法签订《自行划转声明》导致房屋转移登记手续无法办理，且双方在办理银行资金监管手续时即产生争议，尚未到达办理转移登记手续的阶段。在二审2009年9月9日的询问笔录中，郭文佳亦承认是”因为交付房屋的时间发生了争执，导致没有签订资金划转声明”。故终审判决认为双方没有签订《自行划转声明》致使买卖合同不能继续履行缺乏证据证明。综上所述，北京市第一中级人民法院（2009）一中民终字第9914号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零八条第一款、第二百条第一款第（二）项之规定，特提出抗诉，请依法再审。
本院再审过程中，申诉人周晓珊称：完全认可检察机关的抗诉意见。我方请求撤销原二审判决第二项，改判被申诉人郭文佳支付申诉人周晓珊违约金46万元。我方同意原一审判决。违约金46万元是应由郭文佳支付。因为从房屋买卖合同角度来讲，双方签订合同，周晓珊的主要义务是支付房款，作为郭文佳主要义务就是向周晓珊交付房屋并过户到周晓珊名下。在周晓珊履行支付房款的事情上，周晓珊按照约定支付了首付定金10万元，但2007年9月29日到招商银行办理资金监管手续及产权过户手续之时，周晓珊本人已经尽了自己应尽的义务，而郭文佳拒绝按照合同约定的时间履行交付房屋的义务，导致双方未能办理银行资金监管手续及未签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，故郭文佳存在违约行为，其应当承担违约责任。
被申诉人郭文佳称：我方不认可检察机关的抗诉意见。我方同意原二审判决，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求依法驳回周晓珊的请求。
本院再审查明：北京市海淀区人民法院（2008）海民初字第28516号民事判决查明的事实属实，本院再审予以确认。
另查明，依据原一、二审郭文佳的陈述及其提交的书面材料可以证实：郭文佳一直主张，系周晓珊未按照约定时间支付购房款，显然构成违约，故周晓珊应当承担违约责任。依据原一审双方的陈述及经原一审庭审质证过的麦田公司经办人刘松强、王少贵的证言可以证实：周晓珊与郭文佳双方于2007年9月29日到招商银行双榆树支行办理资金监管及产权过户手续，双方因交房时间发生分歧而未办理上述手续，双方亦未签订《存量房交易结算资金自行划转声明》。依据原二审2009年9月9日的询问笔录可以证实：对于因为什么产生争议，郭文佳回答是因为他认为是收到全款40天后交房，而周晓珊认为是按照合同约定的10月25日交房。且周晓珊原一审提交的录音证据也印证了双方对交房时间产生了分歧，郭文佳对合同约定的交房时间不认可，认为是他”疏忽的地方”。可见，双方所签订的合同明确约定的交房时间是郭文佳在2007年10月25日之前把该房屋交付给周晓珊，郭文佳拒绝按照合同约定的时间交房，周晓珊明确要求郭文佳按照合同约定的时间交房。
以上事实有双方当事人再审陈述及本案原一、二审案件卷宗佐证。
本院再审认为：周晓珊与郭文佳之间签订的买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，该合同合法有效，双方均应严格按照约定履行各自义务。
本案双方争议焦点系郭文佳与周晓珊谁存在违约行为。对此，周晓珊主张，因郭文佳拒绝按照合同约定的时间履行交付房屋的义务，导致双方未能办理银行资金监管手续及未签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，故郭文佳存在违约行为，郭文佳应当承担违约责任。郭文佳则主张，周晓珊未按照约定时间支付购房款，显然构成违约，故周晓珊应当承担违约责任。但通过查明的事实可知，首先，郭文佳拒绝按照合同约定的时间履行交付房屋，是导致双方未能依约办理银行资金监管和产权过户手续及未签订《存量房交易结算资金自行划转声明》之实质原因，进而导致周晓珊无法按照约定支付剩余购房款，以致产生合同无法履行之后果。郭文佳的上述行为严重违反了合同约定及法律规定，系根本违约行为，故本案原一审判决认定”郭文佳应当依照合同约定承担相应的违约责任”正确，而本案原二审判决认定”合同签订后双方没有签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，致使双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》不能继续履行”依据不足。其次，周晓珊积极按照合同约定为履行作了充分准备且履行了相应的义务，并不存在过错。签订合同当日，周晓珊向郭文佳支付了购房定金10万元；签订合同的第二天向麦田公司支付了13.5万元的中介费用；为履行后续付款义务，2007年9月26日周晓珊从中国银行数码大厦支行汇入招商银行中关村支行人民币450万元。故本案原一审判决认定”周晓珊未向郭文佳支付购房款的行为不构成违约”正确，而本案原二审判决认定”因双方没有签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，对《北京市存量房屋买卖合同》不能继续履行均有过错”缺乏证据证明。
依据上述事实及双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第七条违约责任之规定，（一）逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式，分别处理。（2）逾期超过十五日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按照房产总价款的10％向买受人支付违约金。现出卖人郭文佳逾期已远超过十五日，买受人周晓珊依约选择退房符合约定解除权的规定，故周晓珊要求解除双方签订的买卖合同及要求郭文佳返还定金10万元及按照房产总价款的10％支付违约金46万元的诉讼请求，有相应的事实及法律依据，故本案原一审判决对此予以支持正确，本院再审予以确认。而郭文佳反诉请求主张周晓珊未支付购房款的行为构成违约缺乏相应的事实依据，进而其依据周晓珊违约而主张的违约金赔偿责任缺乏相应的法律依据，故本案原一审判决对此不予支持正确，本院再审一并予以确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十八条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销本院（2009）一中民终字第9914号民事判决；
二、维持北京市海淀区人民法院（2008）海民初字第28516号民事判决。
反诉案件受理费八千二百元，由郭文佳负担。
一审案件受理费九千四百元，由郭文佳负担。
二审案件受理费九千四百元，由郭文佳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹 锋
代理审判员 王颖君
代理审判员 邓 卓
二〇一三年十二月十日
书 记 员 亢 娜