北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民初字第263号
原告何伟唯，女，1974年9月30日出生。
委托代理人赵波，北京市华卫律师事务所律师。
委托代理人盛胜，男，1974年11月22日出生。
被告刘亚坤，女，1979年9月7日出生。
委托代理人崔志勇，男，1977年2月26日出生。
原告何伟唯与被告刘亚坤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员张鸣担任审判长，人民陪审员冯凤增、人民陪审员冀凤宝参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告何伟唯委托代理人赵波、盛胜、被告刘亚坤及其委托代理人崔志勇均到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
原告何伟唯起诉称：石景山区玉泉西里X室，是我于2009年自购的商品房，房产证号“石字第X号”。2013年9月至10月间，买受人刘亚坤及其家属多次通过北京中原房地产经纪有限公司远洋山水分店联系我方，向我们转达买房意向，并多次邀约我方进行面谈。当时，房子已经租给他人居住，离租房协议到期还有半年多时间，由于刘亚坤及其家属反复表示要买此房，态度坚决、语气恳切，我们遂于10月底违约清退了原租住人，并交付了相应的违约金。经过买受人、中介及我方多次协商，最终11月9日在北京中原房地产经纪有限公司远洋山水分店店长朱月华的主持下签订了房屋买卖居间合同。双方约定，房屋总价为1170元，买受人以全款方式支付购房款，签署合同当日买受人应向出卖人支付定金200万元，签约5日内应支付首付款800万元，余款170万应于房屋办理过户手续当日付清。但合同签署完毕后，买受人非但没有支付定金，还以各种理由不断拖延支付房款期限，在中介的反复催促下，于11月13日支付了1万元作为定金，而后以筹款遇到困难等原因一再拖延房款支付期限。期间，我方及中介多次与其沟通，买受人每次都称房子坚决要，但筹款遇到困难，希望我们理解并再次宽限付款期限。但一年过去了，仍未支付房款。由于签订合同，我方一直没有把涉案房屋出租或出售他人。直到2014年5月底中原房地产公司对刘亚坤起诉后，我方确认刘亚坤已不能履行合同，才重新考虑房屋出租。因为被告的缘故，我方向前任租住人支付违约金2.6万元，因被告迟迟不支付购房款的缘故，房子闲置超过半年，损失租金近8万元，为维护原告权益，故诉至法院。诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告违约金350万元（房屋总价为1170万元的30%，减去被告已付定金1万元）；2、依法判令被告赔偿原告租金损失91000元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告刘亚坤答辩称：不同意原告的诉讼请求。2013年7、8月我夫妇通过中介看到石景山区玉泉西里一区X室的房屋。双方签订了《房屋买卖居间合同》（未签完）、《北京市存量房屋买卖合同》，但是中介没有把属于我们的合同交给我们。因为钱的问题，我方没有及时交定金，原告要求中介一直反复催促，这期间原告发短信，如果不在规定时间打款就按照合同约定起诉并索要30%的违约金。我方诚心诚意购买房屋，因为期限已经超过，要求中介协调三方重新签订合同（房屋买卖内容不变），后中介称原告已经同意。但在我方决定打首付款1000万向中介确认时，中介含糊不清。故我方坚决要求重新签订合同（合同原内容不变），并在合同签订当日打首付款。但是中介打电话通知我方因卖方原因合同签订推迟一周，后中介公司因公司培训签订合同另行通知，后期到了中介与我的诉讼阶段。因为原告的房屋没有实际出租，没有进行网签等任何操作，原告没有给原告造成损失，原告提出的违约金过高，请求法院酌减。原告发短信时房屋价格波动没有变化，原告可按之前的价格继续买卖，扩大的损失原告应自行承担，我方没有给原告造成损失，被告没有采取适当措施和造成的损失，被告也不得要求赔偿。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：位于北京市石景山区玉泉西里X号房屋登记的所有权人为何伟唯。
2013年11月9日，何伟唯（出卖人）与刘亚坤（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称合同），基本内容包括：出卖人所售房屋位于北京市石景山区玉泉西里X室（以下简称涉案房屋），该房屋所有权证号为：X京房权证石字第X号；该房屋成交价格为1170万元，买受人在签订本合同的同时支付定金200万元，定金支付方式直接支付给出卖人，买受人同意于签订本合同五日内支付出卖人首付款人民币800万元，尾款180万元于过户当日付清；房屋的交付出卖人应当在收到首付款1000万当日将该房屋交付给买受人；第七条违约责任（二）逾期付款责任买受人未按照附件约定的时间付款的，逾期五日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起十日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过五日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起五日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。第十条权属转移登记当事人双方同意，自本合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
2013年11月13日，刘亚坤支付何伟唯1万元定金，后因刘亚坤资金周转问题导致定金及首付款未如期交纳，现仍未交纳剩余款项，何伟唯亦未交付涉案房屋。
2013年11月26日，刘亚坤收到何伟唯信息，载明“”刘亚坤女士，今天11月26日，是我买房的最后交款限期，中午前我若能收到你购房全款或者合同约定的首付款，我还能买上要购买的房子；若还是收不到你的房款，我想要买的房子也就彻底买不成了。你一再拖延时间致使我买房称泡影，责任在你方，你必须承担合同约定的房款30%的违约金。过了今天，我不再等，立即申请法务介入，一切按合同执行，我们法庭上见。何伟唯”。
2013年12月1日，刘亚坤收到信息：“刘亚坤女士，今天是2013年12月1日，距离11月9日签订房屋买卖合同时约定的买房首付款交款期限已逾期半个多月。鉴于你方严重违约，至今未支付买房首付款，致使本合同无法继续履行，故自即刻起你与卖方房屋买卖合同正式解除，卖方及中介保留追究你违约责任的权利，特此告知！中原地产”。何伟唯对此解除通知予以认可，称中介公司发此条短信之前曾与其沟通过。
另查：2013年6月4日，出租人何伟唯与承租人邵忠华、居间人北京我爱我家房地产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定，出租房屋为远洋山水家园X室，房屋所有权证编号：Y728693，房屋所有权人何伟唯。租赁期限自2013年7月1日至2014年6月30日。出租人应于2013年7月1日前将房屋按约定条件交付给承租人。租金标准每月13000元，押金13000元。出租人违约的，应按月租金的200%向承租人支付违约金。租赁期内，出租人需提前收回房屋的，或承租人需提前退租的，应提前30日通知，并按月租金的200%支付违约金，出租人应退还相应的租金。刘亚坤对此真实性不认可。
何伟唯提交邵忠华书写的协议书一份，邵忠华已交纳7月1日至9月30日的房屋及1个月押金，另加1年的车位费（500元／月），共计58000元，承租人承诺所交房租到期后不再续租，承诺9月30日搬出，若因各种原因不能搬出，从押金中扣除相应租金。何伟唯已于2013年7月29日将车位费共计6000元退还给邵忠华。刘亚坤对此真实性不认可。
2014年5月25日，何伟唯再次将涉案房屋出租。
何伟唯提供证人李×出庭作证称：何伟唯卖房是为了换房。双方协商一致签订合同，约定付款期限内，刘亚坤资金没有到位，在签订合同后一周商定延期，双方协商延期1周后支付。解除合同后，刘亚坤提出重新签订合同，何伟唯没有同意，要求先打款，最后双方同意在周一、周二付款，但没有支付。双方对此真实性、关联性、合法性均予以认可。
证人王×出庭作证称：签订合同后，因为首付款和定金一直延期未能支付，导致合同解除。在合同解除后，刘亚坤因为过了付款期限，担心把钱支付会要求重新支付违约金，因此要求重新签订合同；何伟唯担心购房款拖延，不敢重新签，要求先打首付款再进行协商。2013年12月1日，公司法务给我信息让我发给刘亚坤，我给何伟唯打电话沟通过。何伟唯对此予以认可，刘亚坤对此真实性不予认可。
庭审中，何伟唯主张合同解除后，刘亚坤要求其重新签订合同，何伟唯同意重新签订合同，但须在支付首付款的同时重新签订合同，直到2014年5月底，中介公司对刘亚坤起诉，才知道合同不能履行了。刘亚坤主张在2013年12月1日合同解除后要与何伟唯重新签订合同再履行，但双方未协商一致。
庭审中，何伟唯主张因迟延付款导致其实际损失：提前腾退原承租人，支付2.6万元违约金，因被告原因不能买卖、出租，从2013年11月到2014年5月七个月的租金损失91000元。
庭审中，刘亚坤提起反诉，要求何伟唯给付违约金及顺延期间筹款利息共计60万元。在本院向其发放诉讼费交款通知书后七日内未交纳反诉案件受理费。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、房产证、收条、房屋租赁合同、证人李×证言、各方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。
本院认为：刘亚坤与何伟唯签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约定履行义务。刘亚坤提交证据证明其2013年12月1日收到解除合同的通知，何伟唯对解除合同的通知予以追认，双方认可合同自2013年12月1日解除。对于刘亚坤主张何伟唯于2013年11月26日发出的信息系未到顺延期何伟唯单方解除合同，该信息并非明确解除合同的意思表示，故对此，本院不予采信。
当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。刘亚坤应当按照合同约定支付购房款，因自身原因导致未能依约履行付款义务，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。但何伟唯同意其延期付款一周，且刘亚坤主张约定的违约金数额过高，故本院根据履行的时间、数额、过错程度及违约行为产生的损失情况等因素，酌情对违约金适当予以降低。因何伟唯、刘亚坤均同意在违约金中抵扣刘亚坤的定金一万元，本院对此不持异议。对于何伟唯主张违约金的请求，合理部分，本院予以支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。房屋买卖合同约定签订合同后五日内支付首付款，收到首付款同时交付房屋，因刘亚坤未能如期付款导致何伟唯的房屋出租损失，其应当予以赔偿；何伟唯在解除合同后协商的合理期间内的房屋租金损失，系因房屋买卖合同而产生，除此之外的扩大损失，本院不予支持。因此，何伟唯主张刘亚坤赔偿其租金损失的诉求，合理部分，本院予以支持。
刘亚坤未如期交纳反诉案件受理费，视为其自动撤回反诉，对于反诉部分请求，本院不予处理，其可另行主张。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、刘亚坤于本判决生效后十五日内给付何伟唯租金损失三万九千元；
二、刘亚坤于本判决生效后十五日内支付何伟唯违约金六万四千元；
三、驳回何伟唯的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三万五千五百二十八元，由何伟唯负担三万三千四百九十八元（已交纳一万七千七百六十四元，余额一万五千七百三十四元于本判决生效后七日内交纳），由刘亚坤负担二千零三十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 张 鸣
人民陪审员 冯凤增
人民陪审员 冀凤宝
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 刘 曦