清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终291号
上诉人（原审被告）：清远市富鹏房地产开发有限公司。
法定代表人：梁有原，该公司执行董事。
委托代理人：方思华，广东明典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何靖怡，女，汉族，住清远市清城区。
委托代理人：欧国毅，男，汉族，住清远市清城区。系被上诉人何靖怡的丈夫。
上诉人清远市富鹏房地产开发有限公司（以下简称富鹏公司）与被上诉人何靖怡因房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院�2015）清城法民一初字第1380号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人富鹏公司的委托代理人方思华、被上诉人的委托代理人欧国毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年3月15日，富鹏公司与何靖怡签订了《商品房买卖合同》，约定富鹏公司将位于清远市清城区学宫街85号福源?丽湾公馆三幢×层×号商品房出售给何靖怡，房屋建筑面积为50.79平方米，总房价款为340167元。合同第八条约定出卖人应当在2014年12月31日前将具备经建设局综合验收备案条件的商品房交付给买受人。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，�…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：该房屋产生的相关责任均由买受人承担。上述合同附件四《合同补充协议》第4条约定：“买受人（或持经公证的委托书之代理人）应于合同约定的交房日期内前往项目所在地与出卖人办理交付手续。由于买受人的原因未能在上述日期内办理交付手续的视为出卖人已按时交付。”合同签订前，何靖怡向富鹏公司付清购房款340167元。2015年9月7日，富鹏公司向何靖怡交付了涉案房屋。
另查明，涉案房屋所在的福源丽湾公馆工程竣工验收备案时间为2015年4月28日。
原审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，属有效合同，双方应予恪守。本案双方争议焦点是富鹏公司是否存在逾期交付房屋的违约行为，富鹏公司要求调低违约金理由是否成立。本案中，何靖怡已按合同约定履行了支付购房款义务，按合同约定富鹏公司应于2014年12月31日前将符合经建设局综合验收备案条件的房屋交付给何靖怡，但涉案房屋所在的福源丽湾公馆工程至2015年4月28日才�成竣工验收备案，而房屋实际交付时间为2015年9月7日，因此，富鹏公司已构成逾期交房违约，应承担向何靖怡支付违约金的违约责任。对于违约金应否调整问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，富鹏公司认为违约金过高有权要求予以减少，诉讼中，由于何靖怡就�损失没能提供相应的证据，结合本案事实，原审法院对合同约定的违约金酌情以按日万分之五的标准予以调整。至于违约天数计算问题，鉴于涉案工程综合验收备案时间与约定交房时间相隔不长，而《合同补充协议》第4条也提示何靖怡应于合同约定的交房日期内前往收楼，即使是富鹏公司存在逾期交房的违约行为，何靖怡也应在合理期限内主张权利，故对何靖怡以富鹏公司没有在房屋具备交楼条件后通知其收楼为由要求违约金计算至交付房屋之日的主张，不予采纳。违约金应从2015年1月1日起以购房总价款340167元为基数按日万分之五的标准计付至2015年4月28日。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人�共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、清远市富鹏房地产开发有限公司应于判决生效之日起10日内向何靖怡支付违约金（违约金从2015年1月1日起以已付购房款340167元为基数，按日万分之五计算至2015年4月28日止）；二、驳回何靖怡的其他诉讼请求。案件受理费535元，由清远市富鹏房地产开发有限公司负担。
上诉人富鹏公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定上诉人违约，属于认定事实错误。被上诉人逾期收楼，上诉人不存在逾期交房行为。根据双方签订的合同附件四第四条约定“买受人应于合同约定的交房日期内前往项目所在地与出卖人办理交付手续。由于买受人的原因未能在上述日期内办理交付手续的视为出卖人已按时交付”，被上诉人应于合同约定的交房日期前自行主动前往上诉人处办理收楼手续。但是，被上诉人在2015年9月7日申请装修之前从没有到过上诉人处办理收楼手续，未依约履行合同义务，且其此前也从未到上诉人处要求上诉人交房。事实上，上诉人已及时、多次通知被上诉人前来收楼，积极履行合同，但被上诉人从未要求收楼，其为少付物业管理费故意拖至涉案房屋申请装修才前来收楼，属于故意拖延收楼。实际上，被上诉人没有任何损失，因此，上诉人不存在逾期交楼行为，无需支付违约金。二、原审法院调整的违约金过高。被上诉人无任何证据证明逾期交房给其造成损失，而上诉人已及时、多次通知被上诉人前来收楼、积极履行合同，涉案房屋已实际交付给被上诉人，被上诉人已装修涉案房屋，被上诉人对涉案房屋仅用于自住，不作任何商业用途，其自始至终是没有损失的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十�条的规定，因被上诉人未举证证实其损失，本案应参照逾期期间的同地段同类房屋租金标准确定作为认定购房者损失大小的依据。且参照最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第6条规定：“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。”，鉴于当前房地产民营企业经营状况普遍较为困难，原审法院调整违约金标准实属过高。因此，上诉人请求按照同地段同类房屋租金标准对本案违约金进行调整。结合本案实际，被上诉人所买房屋较小，建筑面积仅50.79平方米，按已装修好的市场价出租至多月租1000元，折算�日为33元，即便认定上诉人违约，本案违约金至多计算为3864元（33×117）。上诉人请求撤销原审法院判决，驳回被上诉人一审的诉讼请求。由被上诉人承担一审、二审受理费。
被上诉人没有书面答辩。
本院二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。归纳上诉人的上诉理由，当事人争议的焦点是上诉人有没有违约以及原审法院对违约责任的处理是否恰当。
�据查明的事实，上诉人存在违约行为。双方当事人在合同中明确约定了上诉人应当于2014年12月31日前将经建设局综合验收备案的房屋交付给被上诉人，但上诉人于2015年4月28日才完成这一义务，构成违约，应当承担违约责任。尽管双方当事人在补充协议中约定被上诉人应于合同约定的交房日期内前往上诉人处办理交付手续，但该约定并没有免除上诉人应当于该日前提供符合合同约定交付条件的房屋的义务。因此上诉人的该节上诉理由不成立，本院不予支持。双方当事人也在合同中约定上诉人应当在房屋达到交付使用条件后书面通知被上诉人办理交付手续。但上诉人没有在诉讼阶段向法院提交已书面通知被上诉人收楼的相关证据。上诉人主张已多次、积极履行了通知义务的理由，本院不予采纳。
上诉人以约定的违约金过高、被上诉人没有就其损失提供相应证据证实为由，主张应当参照逾期期间的同地段同类房屋租金标准作为认定被上诉人损失大小的依据并据实调整违约金。鉴于双方当事人已明确约定了违约金的计算方法，原审法院充分考虑了被上诉人没有在原审期间提供证实其损失的证据、上诉人违约的情形并不严重、被上诉人并没有积极行使权利导致损失扩大以及本地区经济社会发展水平等因素，确定违约金以购房总价款为基数按日万分之五的标准计至2015年4月28日止。上述计算方法已充分考虑了双方当事人提出的主张，平衡了双方当事人的利益，本院予以支持。上诉人主张参照逾期期间的同地段同类房屋租金标准作为认定被上诉人损失大小的依据并据实调整违约金的要求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，上诉人上诉理由不充分，依据不足，本院不予采纳。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，�序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1070元，由上诉人清远市富鹏房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶明忠
审 判 员 苏永术
代理审判员 郑家驹
二〇一六年五月××日
书 记 员 汤有金
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救�施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；