浙江省遂昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丽遂民初字第406号
原告苏祖林。
委托代理人（特别授权）叶法盛。
委托代理人（特别授权）朱高聪。
委托代理人（特别授权）潘智伟。
被告朱勇伟。
原告苏祖林诉被告李菊、朱勇伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月19日立案受理后，先依法由审判员吴丁文适用简易程序审理，后依法组成合议庭，在本院公开开庭进行了审理。原告委托代理人叶法盛和朱高聪、被告李菊及其委托代理人潘智伟到庭参加诉讼，被告朱勇伟于2013年9月5日、2013年12月3日开庭时参加诉讼，之后经本院公告传唤，未到庭参加2014年4月21日的庭审。本案现已审理终结。
原告苏祖林诉称：2010年3月30日，被告李菊、朱勇伟因经营妙高街道凯恩路遂昌海底捞量贩式海鲜馆之需，由李菊出面与原告签订《房屋出租协议书》一份，双方2009年11月6日，被告李菊与原告签订了《房屋出租协议书》一份，双方约定，原告将邮政局凯恩路七间店面房出租给被告，租赁期限为2010年4月15日起至2015年3月1日止。第一年租金为26万元，以后每年的租金在前一年的基础上递增5%，并于每年的3月15日交付。双方还对违约责任等条款作出相应约定。事后，原告依约向被告交付了合同约定的租赁房屋。被告李菊、朱勇伟依约向原告支付了2010年度和2011年度的租金。自2012年度开始，被告未依约向原告支付合同约定租金。2012年度的租金尚欠18万元，2013年度的租金计300982.5元也未支付。为此，原告多次向被告追讨前述租金，被告均以种种理由推诿，拒绝支付。经核实，遂昌县海底捞量贩式海鲜馆的工商户登记的经营者为被告朱勇伟。原告认为，原告和被告签订的《房屋出租协议书》是双方的真实意思表示，被告未依约向原告支付租金，构成违约，并以其行为表示不履行合同约定义务。据此，原告有权解除双方签订的房屋租赁合同并要求被告承担相应的违约责任。为此，请求判令：一、解除原告和被告签订的《房屋出租协议书》；二、被告腾空位于妙高街道××七间店面及后院；三、被告支付原告租金人民币280327.5元（其中2012年度所欠租金为18万元，2013年度计算至8月15日的租金为100327.5元，2013年8月15日之后租金依合同约定计算至房屋腾空日止）并支付违约金100000元；四、本案诉讼费由被告承担。
被告李菊辩称：一、答辩人与苏祖林所签订的房屋出租合同已自行解除，双方已不再履行。以答辩人名义登记开办的遂昌县海底捞量贩式海鲜馆事实上是由朱勇伟、朱余建、朱庆慧、李建平、李强五人分别出资成立的，答辩人仅是挂名负责人，自己也无能力开办如此规模的海鲜馆。本人不占该店任何股份，以自己名义开办，签订出租合同无非是出于大家的共同意思，实际交付租金，经营、注销营业执照等行为均系股东的共同意思。在该海鲜馆存续期间从无拖欠苏祖林的租金，2011年7月19日遂昌海底捞量贩式海鲜馆注销登记。答辩人已在第一时间将该情况告知出租人，而在同一天，遂昌县海底捞量贩式海鲜馆（业主为朱勇伟）登记成立，在同一地点成立不同的经营主体的事实被答辩人是知晓的。2011年7月后的房租均由朱勇伟向其交纳即为明证，原告从无向答辩人催讨过租金。二、答辩人自己开办的经营实体已注销，已不再掌控出租房屋获取经营利益，当然无需承担交纳租金的义务，该场所已由他人实际经营，实际交纳租金，按照谁使用谁付费的原则，本案所涉及租金应由另一被告朱勇伟承担支付。三、被答辩人向答辩人提起的诉讼已超过诉讼时效，依法不予保护。《民法通则》第136条规定对涉及延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，本案中自2011年7月后，所涉房屋租金交付义务均由朱勇伟承担，原告从无向答辩人提起过任何租金的事情，其在二年后再行提起的诉讼，显然超出诉讼时效的规定，依法不予保护。四、本案中朱勇伟交纳租金的行为不能认定系代答辩人履行交纳租金，同样朱勇伟与被答辩人自行达成的延付租金的效力也不能及与答辩人。只能认定被答辩人与朱勇伟已自行协商达成对房屋使用的口头约定。因此，朱勇伟延付租金的法律后果无依据要求答辩人来承担责任，更不能认定答辩人违约。综上，答辩人请求依法驳回原告针对答辩人提起的诉讼。
被告朱勇伟辩称：李菊已经于2011年5月4日退出合伙，我和李菊的丈夫已经通知过原告的姐夫朱高聪，我们的租金也是交给朱高聪的。2011年7月19日，我们又重新写了一份协议，变更了营业执照。对解决与李菊的合同，答辩人没有异议。但答辩人与原告的合同，还需要再商量。欠付的租金，数额待核实后，答辩人会交纳。希望不要支持违约金。
原告针对自己的诉讼请求向本院提供了下列证据：
1、房屋出租协议书，待证原、被告签订的合同情况，年租金26万元是指2010年度的租金。
2、出租房屋场地协议书及房屋所有权证（复印件），待证原告从遂昌县邮政局处租来房屋，原告将其中的部分租给被告。
对原告提供的上述证据。被告李菊经质证后认为：对证据1无异议，但该合同已经实际解除，丧失了效力，我们于2011年之后就退火了，之后的租金就不是我们交纳了。证据2、协议书的真实性无法判断，我们也不是合同的当事人，对所涉及的条文的真实性无法判断。产权证是复印件，与本案是否有关，我们不作评论。被告朱勇伟对上述证据均无异议。
被告李菊针对自己的主张，向本院提交如下证据：
1、餐饮服务许可证、出租房屋场地协议书、证明、房屋出
租协议书（均系复印件），待证海底捞的店面实际由朱勇伟经营。
2、个体工商户注销申请书、营业执照、注销登记审核表，
待证李菊作为实体店的主体已经注销，不能作为租赁方。
3、收款收据及汇款凭证（复印件），待证涉案房屋的房租都是由朱勇伟交纳。
4、协议一份（复印件），待证涉案的海底捞海鲜馆已经转给朱勇伟经营。
对被告李菊提供的上述证据。原告苏祖林经质证后认为：证据1、真实性无异议，但房屋出租协议书，不是原告本人所签写，也不是朱高聪代写，是朱勇伟伪造的。证据2、真实性无异议，但与本案没有关联性，不能证明承租方有变更。对证据3、4的真实性均无异议。被告朱勇伟对上述证据均无异议，并陈述到：办理工商变更登记时需要租赁合同，我（朱勇伟）与苏祖林联系，苏祖林说在外面，我与朱高聪联系后，朱高聪说他在外面，让我自己想办法，办理工商变更时提供的租赁合同是我单方所写的。
被告朱勇伟针对自己的主张，向本院提交如下证据：
1、收款收据及打款凭证，待证涉案房屋的房租是由朱勇伟交纳。
2、协议一份，待证海底捞海鲜馆已经转给朱勇伟经营。
对被告朱勇伟提供的上述证据。原告对其真实性均无异议。
被告李菊对以上证据均无异议。
本院对原告苏祖林、被告李菊、朱勇伟提交的证据审查后认为：
对原告苏祖林提供的证据1，两被告均未对其真实性提出异议，本院予以确认，关于该房屋出租协议书是否已经实际解除，本院结合其他证据以及当事人庭审陈述再综合认定；证据2、两被告对该证据的真实性并未否定，经本院审查，房屋所有权证虽为复印件，但符合证据的“三性”，出租协议书中也加盖遂昌县邮政局的公章，本院对该证据予以确认。对被告李菊提供的证据1和2，原告和被告朱勇伟对其真实性均未提出异议，本院予以确认，关于房屋的承租方系朱勇伟还是李菊，本院结合其他证据及当事人庭审陈述再综合认定。被告李菊提供的证据3和4与被告朱勇伟提供的证据1和2系同一证据，原告对其真实性未提出异议，同时根据被告李菊提供的餐饮服务许可证中可以反映2011年7月19日之后海底捞海鲜馆的负责人为被告朱勇伟，本院对上述证据予以确认。
经过举证、质证，结合各方当事人在庭审中的陈述，认定如下法律事实：
2009年11月1日，原告苏祖林与遂昌县邮政局签订《出租房屋场地协议书》，根据协议书的约定，原告向遂昌县邮政局租赁位于遂昌县妙高街道凯恩路邮政局附属房13-25号店面、原市场场地、水亭路店面1-12号房屋。每年租金60万元，从2010年3月1日起至2015年3月1日止共伍年不递增。零星店面转租除法律法规不允许和高污染的经营范围以外可自主转租或出租。
2010年3月30日，原告与被告李菊签订《房屋出租协议书》，该协议书约定：1、经甲（原告苏祖林）乙（被告李菊）双方协商，甲方同意将遂昌县邮政局凯恩路七间店面出租给乙方使用。后院为赠送部分约二百五十平方（在原告从遂昌县邮政局处租赁房屋范围内，7间店面正式门牌为妙高街道凯恩路32、33、34、35、36、37、38号）。2、租期：自2010年4月15日至2015年3月1日止。3、租金：年租金26万元。4、租金支付方法：合同签订后三日内交清半年租金，以后每年的租金在前一年的基础上递增5%并提前壹个月交清，即每年的3月15日为交款期。7、本合同自签订之日起生效，若有违约，由违约方支付给对方违约金人民币拾万元，如遇政府部门拆迁、邮政局变更他用和不可抗拒的因素除外。8、承租期内乙方要求转租需通知甲方，经甲方同意后方可转租。合同还约定了其他内容。
2010年6月1日，遂昌县工商行政管理局向李菊发放注册号为331123600051834的个体工商户营业执照。营业执照载明：字号名称为遂昌海底捞量贩式海鲜馆，经营者姓名李菊，组成形式个人经营，经营场所遂昌县妙高街道凯恩路邮政局附属房。2011年6月5日，被告朱勇伟与案外人朱余建（李菊丈夫）、周招荣签订协议书，协议书约定：经股东共同协商同意，于2011年6月4日，朱余建、李建平、李强退出股份，转让给被告朱勇伟和案外人周招荣。2011年7月19日，遂昌县卫生局向朱勇伟发放浙餐证字2011331123000706号餐饮服务许可证，许可证载明：单位名称为遂昌县海底捞量贩式海鲜馆，负责人为朱勇伟。但办理工商变更登记手续时所提供的房屋出租协议书（甲方苏祖林、乙方朱勇伟）系朱勇伟单方所写，并没有得到苏祖林本人的签字确认。
在2013年12月3日的庭审过程中，原告代理人朱高聪明确表示不知道朱勇伟已将工商登记变更。当时私下协商时（被告李菊和朱勇伟之间的散伙事宜），我是听说过的，但是我对朱勇伟一个人做，是不赞同的，我对朱勇伟的经济能力表示怀疑。我是在2012年的时候才知道店已经转给朱勇伟了。苏祖林系朱高聪的妻舅，虽系合同的相对方，但实际的投资人系朱高聪，由朱高聪控制海底捞店面的承租权。2014年4月21日的庭审过程中，朱高聪和被告李菊均在庭审中表示，合同内容是被告朱勇伟、李菊及李菊的丈夫与朱高聪洽谈的，但合同的相对方系原告苏祖林和被告李菊，房屋租金均交给朱高聪，而非原告本人。但在当日的庭审中，朱高聪陈述在开庭时（第一次开庭）才知道海底捞海鲜馆的工商登记发生了变更。被告李菊自退伙后，就未交纳租金，2011年7月份之后的租金都由被告朱勇伟交给原告的代理人朱高聪，而朱高聪并未提出异议。延期支付的租金，朱高聪均向被告朱勇伟催讨，而未向被告李菊主张，朱高聪陈述其认为朱勇伟和李菊是合伙的，向朱勇伟催讨租金也是一样的，直至2013年8月份朱高聪才向被告李菊方电话催讨过租金。
原告和两被告在庭审过程中确认，遂昌县海底捞量贩式海鲜馆尚欠2012年度（2012年至2013年4月14日）租金161650元，2013年度之后的租金均未支付。
2014年5月21日，原告苏祖林申请撤回要求被告腾空后院（合同约定的赠送部分）的诉讼请求。
本院认为：虽然《房屋出租协议书》系原告苏祖林与被告李菊于2010年3月30日签订，并且办理工商变更登记时提交的《房屋出租协议书》系被告朱勇伟单方制作，但自从2011年7月19日，海底捞海鲜馆实际负责人已经由被告李菊变更为被告朱勇伟之后，租金一直由被告朱勇伟向原告方交纳，需交纳的租金数额等与原告苏祖林与被告李菊签订的房屋出租协议书约定的数额一致。店面租金的实际收益人朱高聪也是向被告朱勇伟催讨租金，原告本人以及朱高聪均没有向被告李菊催讨租金，可认定原告方知道或应当知道海底捞海鲜馆的经营主体已经变更。同时被告朱勇伟也主张交纳租金与被告李菊无关，店面是租给朱勇伟的。综上，可以认定，原告与被告朱勇伟之间形成了事实上的租赁关系，租赁合同的内容比照原告苏祖林和被告李菊的签订的房屋出租协议书履行。基于原告与被告李菊签订的房屋出租协议书已经被原告与被告朱勇伟之间的事实租赁关系替代，原告再主张解除双方签订的房屋出租协议书并要求被告李菊承担相应责任，本院不予支持。基于原告与被告朱勇伟已经形成了事实上的租赁关系，应当由被告朱勇伟承担相应责任。被告朱勇伟拖欠租金数额较大且时间较长，同时本院也无法向朱勇伟直接送达开庭传票，表明其无能力继续履行合同，故原告要求其腾空房屋，本院予以支持。原告申请撤回要求被告腾空后院的诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以尊重。因原告和被告朱勇伟形成的事实合同内容比照原告和被告李菊签订的合同履行，拖欠的租金数额，经过原告和被告朱勇伟确认（2012年度即2012年4月15日至2013年4月14日尚欠161650元，2013年度即2013年4月15日至2014年4月14日的租金300982元未交纳，2014年度即2014年4月15日至2015年4月14日的租金为上一年度递增5%，即300982＊1.05=316031元），故拖欠的租金及房屋占有使用费，应当由被告朱勇伟负责偿还。被告朱勇伟违反约定，应当承担违约责任，违约金100000元系原告和被告朱勇伟之间的真实意思，原告的相应主张，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：
一、被告朱勇伟于本判决生效后十日内支付原告苏祖林租金和房屋占有使用费（2013年8月17日至2014年4月14日）462632元及违约金100000元。
二、被告朱勇伟于本判决生效之日起10日内腾空座落于遂昌县妙高街道凯恩路32、33、34、35、36、37、38号的七间店面。
三、被告朱勇伟按316031元／年的标准支付原告苏祖林从2014年4月15日起至腾空之日止的房屋占有使用费。款于本判决指定的房屋腾空日期前付清。
四、驳回原告苏祖林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取案件受理费9426元，由原告苏祖林负担426元，被告朱勇伟负担9000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 徐春伟
审 判 员 吴丁文
人民陪审员 方巧媛
二〇一四年五月二十二日
代书 记员 何丽妃