贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔27民终591号
上诉人（原审原告）：贵州天玺嘉物业服务有限公司，住所地贵州省龙里县龙山镇水桥村（森林溪畔）,统一社会信用代码：91522730099672447P。
法定代表人：宋旭。
委托代理人：朱敬华，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：罗威，男，1989年1月25日生，汉族，贵州省龙里县人，现住贵州省龙里县。
上诉人贵州天玺嘉物业服务有限公司（以下简称天玺公司）因与被上诉人罗威物业服务合同纠纷一案，不服龙里县人民法院(2017)黔2730民初1700号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
天玺公司向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持上诉人的一审诉讼请求；3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实及理由：上诉人提出的一审诉讼请求是基于双方均认可森林溪畔小区已纳入了物业管理，在上诉人已经实际提供物业服务，且被上诉人欠费事实的基础上，因被上诉人拒不缴纳物管费导致发生纠纷。法院也认定《商品房买卖合同》合法有效。合同关于《前期物业管理》具有约束力，因此，上诉人主张被上诉人按合同约定应该全额缴纳物管费及合同约定逾期未缴纳产生的滞纳金。综上，一审判决明显有违法律的公正。请求二审支持上诉人的上诉请求。
被上诉人罗威二审未作答辩。
原审原告天玺公司向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付物业管理费人民币9911.00元；2、判决被告向原告支付物业管理费滞纳金至支付完毕时止，计算至起诉之日2017年11月21日为4757.00元（按年利息每年24%贷款利息计）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告购买的龙里县森林溪畔1-2B-3号房屋应于2012年2月办理领房。原告于2014年6月30日与贵州金嘉隆物业公司办理森林溪畔物业管理移交手续，原告取得该小区物业管理权，原告与贵州金嘉隆物业公司已将被告欠交的物业费债权进行了移交公示。原告及贵州金嘉隆物业公司一直持续为被告所有的龙里县森林溪畔1-2B-3号房提供物业管理服务，但被告无故拖欠72个月物业管理费，至起诉之日按双方约定预交至2018年2月4日已欠付物业管理费人民币9911.00元。原告认为原告具备诉讼主体资格，原告是依法成立的物业服务公司，通过公告通知，并且在与贵志公司及金嘉隆公司签订协议后已经依约履行义务，原告已为被告持续不断提供了多年的物业服务。而且森林溪畔在业主入住后由金嘉隆公司和天玺公司连续实际提供了物业服务。依法成立的合同受到法律保护，没有书面合同但已履行合同义务的，成立事实合同。债权转移的事实已经通知所有业主，对业主已经产生效力，所以原告天玺公司依法具有诉讼主体资格。罗威说他没有收房，我们也认为他没有收房，但是根据相关法律规定，是否收房不是支付物管费的条件，本身物业管理是一个整体的服务，不因几家业主不收房而终止服务。物业管理合同合法有效。被告已经构成合同违约，被告罗威应当按照合同交纳物管费及滞纳金。请求法院依法支持原告诉请。
一审审理查明：被告罗威在龙里县森林溪畔小区购买了一套住房，房号为B栋1-2B-3，面积114.71平方米。该房在2012年2月通知交房，被告以房屋存在质量瑕疵、所购车位未交付以及房产证未办理为由拒绝领房至今。涉案的森林溪畔小区由贵州贵志房地产开发有限责任公司先后选聘了贵州金嘉隆物业服务有限公司、天玺公司等两家物业公司为小区提供前期物业管理服务。其中贵州金嘉隆物业服务有限公司在与天玺公司办理了物业管理移交事宜后于2014年9月22日正式退出森林溪畔小区的物业服务，并书面将物业公司更换事宜书面告知全体业主，贵州金嘉隆物业服务有限公司退出森林溪畔小区物业服务经建设单位贵州贵志房地产开发有限公司确认。同时贵州金嘉隆物业服务有限公司书面告知全体业主该公司与全体业主之间所有未收取费用（包含物管费、水电费、维修费、安装费等）由天玺公司予以收取。天玺公司自2014年6月8日开始派工作人员到森林溪畔小区提供小区物业管理服务。该小区自房屋交付使用至今，物业服务持续不断。被告罗威与贵州贵志房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》约定了前期物业管理期间的物业服务收费价格为1.2元/平方米，该《商品房买卖合同》经龙里县房地产管理局备案。至今被告罗威一直未到森林溪畔小区居住，也一直未领房，从未交纳物业管理服务费。经原告多次催收未果诉至法院。
一审另查明，原告天玺公司在履行龙里县森林溪畔小区的物业服务后，存在将服务小区1-4栋两栋侧的主大门关闭，日常仅开启2、3栋楼中间的大门供业主通行，致该小区1、4栋楼的业主需绕行2、3栋楼侧面物业另行开辟的便道进出的情况。
一审法院认为，被告与贵州贵志房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同关于前期物业管理相关约定对被告等业主具有约束力。本案争议关键是在整个物业合同过程中谁构成违约的问题。庭审中，对于被告辩称拒交物业费和滞纳金是因为物业公司存在物业服务不合格的问题。经查，原告天玺公司在履行龙里县森林溪畔小区的物业服务后，存在将服务小区1-4栋两栋侧的大门关闭，日常仅开启2、3栋楼中间的门供业主通行，致该小区1、4栋楼的业主需绕行2、3栋楼侧面物业另行开辟的便道进出的情况。根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十七条：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”的规定，原告作为建设单位选聘的前期物业服务企业，更不得擅自将小区两侧用于通行的大门关闭，另行开辟需绕行2、3栋楼侧面的便道。共用设施的处分权主体应法定为主业，建设单位与物业企业均无权对共用设备或共用部位的小区的两侧大门进行关闭，也无权另行开辟绕行道。对于原告辩解是上届物业修理的便道观点，根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十八条：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”的规定，明确了原告在承接物业服务时所应承担的义务。故，可认定原告在履行物业服务过程存在违约行为，且违约行为呈持续状态。在本案中，考虑原告从承接该小区物业服务后就开始提供服务至今，对其已提供服务的部分应当享有收取相应物业服务费的权利。综合其违约部分及已提供物业服务部分的比例，酌定支持原告诉请物管费的80%。即：原告主张的物管费本金9911元是按照约定收费标准计算至2018年2月4日，涉及一部分费用是未提供物业服务的部分，故依法调整物管费本金为9595元（按照1.2元/平方米，面积114.71平方米自2012年2月1日起计算至起诉之日2017年11月22日止）。最终支持为9595元×80%=7676.00元。因其存在违约，驳回其它诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决：一、被告罗威在本判决生效之日起十日内向原告贵州天玺嘉物业服务有限公司支付物业管理服务费共计人民币7676.00元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案已依法减半收取的诉讼费83.00元，由原告贵州天玺嘉物业服务有限公司承担。
二审期间，双方当事人未提供有新证据。
经二审审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。
综合双方当事人的诉辩请求及理由，归纳本案二审争议的焦点为：天玺公司诉请罗威交纳物业管理费9911元及支付滞纳金应否支持。
本院认为：罗威与贵州贵志房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同关于前期物业管理相关约定对罗威等业主具有约束力，一审对此认定正确，本院予以确认。
本案争议的焦点是：天玺公司诉请罗威交纳物业管理费9911.00元及支付滞纳金应否支持的问题。罗威在一审庭审中辩称其没有接收房屋入住，没有接受服务，不应承担支付物业服务费。根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”。天玺公司已通知业主交纳物业费，罗威作为该小区业主，按照物业服务合同约定，有义务缴纳物业管理费。天玺公司诉请的物业管理费9911元是按照约定收费标准计算至2018年2月4日，因涉及部分费用是未提供物业服务的部分，一审调整物管费为9595元（按照1.2元/平方米，面积114.71平方米自2012年2月1日起计算至起诉之日2017年11月22日止）并无不当，本院予以确认。一审判决由罗威承担支付天玺公司诉请物业管理费的80%不当，本院予以纠正。对于天玺公司诉请滞纳金的问题。天玺公司作为建设单位选聘的前期物业服务企业，擅自将小区1-4栋两栋侧的大门关闭，仅开启2、3栋楼中间的门供业主通行，致该小区1、4栋楼的业主需绕行2、3栋楼侧面另行开辟的便道进出的情况。天玺公司在履行物业服务中存在有瑕疵，构成违约，对此，一审驳回天玺公司诉请罗威支付滞纳金并无不当，本院予以确认。
综上，贵州天玺嘉物业服务有限公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求，予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销龙里县人民法院(2017)黔2730民初1700号民事判决；
二、被上诉人罗威在本判决生效之日起十日内向上诉人贵州天玺嘉物业服务有限公司支付物业管理服务费共计人民币9595元；
三、驳回贵州天玺嘉物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费83元，由上诉人贵州天玺嘉物业服务有限公司承担13元，被上诉人罗威承担70元；二审案件受理费50元，由上诉人贵州天玺嘉物业服务有限公司承担10元，被上诉人罗威承担40元。
本判决为终审判决。
审判长 莫玉魁
审判员 王 军
审判员 万 青
二〇一八年六月十四日
书记员 王欣渝