北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第09039号
上诉人（原审第三人）北京香茗香商贸中心，住所地北京市朝阳区农光里***楼。
法定代表人陈建明，经理。
委托代理人陈海生，北京市江山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中钢设备有限公司，住所地北京市海淀区海淀大街8号26层。
法定代表人陆鹏程，总经理。
委托代理人路金成，北京市百瑞律师事务所律师。
委托代理人江勇，男，1983年10月19日出生。
原审被告北京市元业隆商贸有限责任公司，住所地北京市朝阳区三间房南里4号院（8-1）15-2。
法定代表人付生，总经理。
委托代理人王鹏，男，1978年8月31日出生，北京市元业隆商贸有限责任公司办公室主任。
第三人北京香茗香商贸中心酒仙桥店，住所地北京市朝阳区酒仙桥芳园南街*号。
法定代表人陈建明，经理。
委托代理人陈海生，北京市江山律师事务所律师。
上诉人北京香茗香商贸中心（以下简称香茗香中心）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第19792号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人香茗香中心及第三人北京香茗香商贸中心酒仙桥店（以下简称香茗香酒仙桥店）之委托代理人陈海生，被上诉人中钢设备有限公司（以下简称中钢设备公司）之委托代理人江勇、原审被告北京市元业隆商贸有限责任公司（以下简称元业隆商贸公司）之委托代理人王鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
中钢设备公司在原审法院诉称：2005年7月14日，我公司与元业隆商贸公司签订《房屋租赁合同》，将位于朝阳区芳园街1号一层的房屋出租元业隆商贸公司使用，租期至2012年6月30日，第一、二年年租金53万元，第三年起每年递增1.5%。合同签订后，元业隆商贸公司将租赁房屋一分为三分别转租给北京清水明秀洗衣店、北京信邦房地产经纪有限公司及香茗香酒仙桥店使用。合同期满后，双方未达成续租协议，我公司另分别与北京清水明秀洗衣店、北京信邦房地产经纪有限公司重新签订了房屋租赁合同。但对于元业隆商贸公司交由香茗香酒仙桥店的部分，其一直不履行腾退义务，也不支付房屋占有使用费。现我公司要求判令元业隆商贸公司、香茗香中心、香茗香酒仙桥店共同腾退位于本市朝阳区芳园南街1号的237.33平方米房屋，并共同按每日每平方米6.5元标准支付自2012年7月1日起至实际腾退时止的房屋占有使用费。本案诉讼费由元业隆商贸公司、香茗香中心、香茗香酒仙桥店共同负担。
元业隆商贸公司在原审法院答辩称：我公司已根据合同约定向中钢设备公司提出续租，但该公司一直没有正面答复。我公司享有优先承租权，但中钢设备公司将房屋出租给了洗衣店和经纪公司，造成我公司与次承租人的装修设施设备等无法取走，该公司应当返还装修费用。在租赁期内，中钢设备公司将楼上出租其他公司大兴施工，造成我公司无法开展经营。期间，中钢设备公司还未履行约定供暖供电义务，屋顶漏水也导致我公司无法经营。现在我公司也没有实际经营房屋，我公司向中钢设备公司交接，但该公司不予接收。
香茗香中心及香茗香酒仙桥店在原审法院共同辩称：我们不知道中钢设备公司与元业隆商贸公司之间的租赁细节，我们与中钢设备公司之间没有租赁有关系。香茗香酒仙桥店使用的房屋是从张若霞处租赁来的，已经交纳了租金，我们不应承担支付租金的责任、希望与中钢设备公司协商解决，不同意腾退房屋。
原审法院经审理查明：位于本市朝阳区芳园南街1号1幢综合业务楼的所有权人为中钢设备公司。2005年7月14日，中国冶金设备总公司（甲方、后更名为中钢设备公司）与元业隆商贸公司（乙方、代理人张若霞）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方同意向乙方出租芳园南街1号首层东、西大厅等建筑物，出租面积约为600建筑平方米（见位置图和平面图），租赁期限自2005年7月1日至2012年6月30日。租赁期届满前，任何一方如希望续租，应提前三个月书面通知另一方，另行协商订立租赁合同。本合同租赁期满后，甲方如继续出租此租赁物，在同等条件下，乙方可优先承租。租赁物的租金及管理费合计按双方的约定包干计算，第一、第二年每年租金53万元，从第三年起每年递增1.5%。本合同到期后，如不续签，应将其所安装的设备设施在规定期限内全部搬出。本合同到期，乙方应将租赁物及配套设施完好的交还甲方，不得出现拆毁或故意损坏现象，否则乙方要承担赔偿责任。
合同签订后，元业隆商贸公司将上述房屋划分部分面积分别出租第三人经营使用。合同期限届满时，双方未能达成续签合同的约定，元业隆商贸公司未能将上述房屋整体腾退予中钢设备公司。后经协商，中钢设备公司于2012年7月20日分别与实际使用上述部分房屋的北京清水明秀洗衣店、北京信邦房地产经纪有限公司在原有使用面积内直接签订了《房屋租赁合同》，约定租金标准均为每日每平方米6.5元。上述房屋的其余部分，虽经中钢设备公司催还未果。另查，至今未能腾退交还中钢设备公司的房屋包括两部分独立的面积，一部分面积以门头“卷烟直销”对外经营，另一部分门头标示为“香铭轩茶艺馆”。
庭审中，中钢设备公司以合同租期届满无权占用房屋为由，要求元业隆商贸公司及第三人香茗香中心、香茗香酒仙桥店腾退房屋并支付占有使用费。第三人香茗香中心、香茗香酒仙桥店确认实际使用上述门头为“卷烟直销”的房屋经营至今。元业隆商贸公司亦确认门头为“香铭轩茶艺馆”的房屋由其安排内部使用，但称于合同到期后一直空置。香茗香酒仙桥店系香茗香中心的分支机构，虽有营业执照却无独立法人资格，两单位的法定代表人、负责人均为陈建明。香茗香中心、香茗香酒仙桥店向本院提供《承包协议书》及收条，证明其从元业隆商贸公司以每年186000元标准承租上述房屋并交纳租金至2014年2月之事实。元业隆商贸公司开始确认公司将房屋出租香茗香酒仙桥店的事实，后又对相关事实表示不予确认，该公司未就此作出合理解释并提供充分反证。香茗香中心、香茗香酒仙桥店未能就其拒绝腾退并支付实际使用费的主张向法院提供充分的事实、法律依据，元业隆商贸公司则未能就其关于中钢设备公司拒绝其交还上述房屋之主张向法院提供相应证据。元业隆商贸公司另主张因中钢设备公司断电而未实际使用上述房屋，该公司亦未能就相关事实向法院充分举证。元业隆商贸公司还以优先承租权进行抗辩，中钢设备公司反驳称双方未能就租金标准达成一致意见，元业隆商贸公司未就其主张优先承租权的相关事实向法院提供相应证据。法院曾于审理中对现场进行勘察，门头为“香铭轩茶艺馆”的房屋内有茶艺陈设并有人员留守，但双方当事人就上述两部分房屋的面积无法确认一致。后经中钢设备公司申请，法院委托北京市测绘设计研究院（以下简称测绘鉴定单位）对上述房屋面积进行测绘。现测绘鉴定单位出具《测绘鉴定报告书》的结论为：北京市朝阳区芳园南街1号一层香茗轩艺馆及卷烟销售两部分房屋总面积为237.33平方米，其中卷烟销售部分的面积为77.70平方米、香茗轩茶艺馆部分的面积为159.63平方米（含北京市元业隆商贸有限责任公司自行改建部分面积13.14平方米。）经质证，双方当事人对测绘数据均无异议，但元业隆商贸公司提出结论中自行改建部分不应当计入中钢设备公司的出租面积，中钢设备公司则对此予以反驳。为此，中钢设备公司出示《房屋所有权证》附图及设计图纸为据，元业隆商贸公司虽坚持其主张，却未向法院提供充分反证。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、《房屋所有权证》、《房屋租赁合同》、《测绘鉴定报告书》、图纸、照片等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：合同是确立当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力。本案中，中钢设备公司将自有产权房屋出租元业隆商贸公司使用，双方签订的房屋租赁合同具有法律效力。根据双方合同约定，元业隆商贸公司应当于合同期限届满时将承租房屋交还中钢设备公司。实际履行中，元业隆商贸公司将其承租房屋分别转租第三人经营使用，至合同约定租期届满时，双方未能续签合同，但部分房屋因元业隆商贸公司自行使用及超租期转租香茗香酒仙桥店使用而无法实现腾退。元业隆商贸公司的行为违反了双方合同约定，香茗香酒仙桥店无任何合法依据的继续占有使用房屋也客观上损害了中钢设备公司的财产权利。对此，元业隆商贸公司应当承担相应的法律责任。庭审中，元业隆商贸公司主张曾向中钢设备公司交还房屋被拒绝及中钢设备公司断电阻碍其实际经营使用的事实，但未得到中钢设备公司的认可，元业隆商贸公司未能就所主张的事实向法院充分举证，不足法院采信。元业隆商贸公司另以优先承租权进行抗辩，中钢设备公司则主要反驳主张双方未能就租金标准等达成协议的事实，元业隆商贸公司未能述明其主张优先承租权的相关事实并提供相应证据，法院对此抗辩不予采纳。就元业隆商贸公司另主张与中钢设备公司于租赁期限内发生的所谓纠纷可另行解决，此无法对抗该公司于合同期限届满时应当履行的腾退义务。香茗香酒仙桥店虽与中钢设备公司无直接合同关系，但其继续使用房屋已缺乏合同及法律上的依据，其亦负有腾退相应房屋并根据实际使用情况支付使用费的义务，由此所产生的后果最终应由责任人承担。关于中钢设备公司与元业隆商贸公司的房屋面积争议，现测绘单位已出具测绘鉴定结论，该测绘数据应当作为判定占有使用费的依据。元业隆商贸公司主张所谓自建部分不应计入使用面积，其主张与实际使用事实及附图、图纸标示内容不符，法院对此不予采信。故现中钢设备公司要求元业隆商贸公司、香茗香中心、香茗香酒仙桥店腾退房屋并支付相应占有使用费，理由正当，法院予以支持，其中所主张香茗香酒仙桥店占用房屋的使用费标准并无不妥，而所主张元业隆商贸公司占用房屋的使用费标准以其与中钢设备公司之间合同约定的租金标准计算为宜。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：一、于本判决生效后七日内，北京市元业隆商贸有限责任公司将位于本市朝阳区芳园南街一号一层门头为“香铭轩茶艺馆”的房屋（面积一百五十九点六三平方米）腾空并交还中钢设备有限公司；二、于本判决生效后七日内，北京市元业隆商贸有限责任公司按其与中钢设备有限公司签订合同约定的二○一二年度（即第一、二年五十三万元，从第三年起每年递增百分之一点五、共六百平方米）的租金标准，支付中钢设备有限公司自二○一二年七月一日至上述房屋（面积一百五十九点六三平方米）腾退时止的占有使用费；三、于本判决生效后七日内，北京市元业隆商贸有限责任公司、北京香茗香商贸中心、北京香茗香商贸中心酒仙桥店共同将位于本市朝阳区芳园南街一号一层门头为“卷烟直销”的房屋（面积七十七点七零平方米）腾空并交还中钢设备有限公司；四、于本判决生效后七日内，北京市元业隆商贸有限责任公司、北京香茗香商贸中心、北京香茗香商贸中心酒仙桥店共同按每平方米每日六元五角的租金标准，支付中钢设备有限公司自二○一二年七月一日至上述房屋（面积七十七点七零平方米）腾退时止的占有使用费；五、驳回中钢设备有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
香茗香中心不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，发回重审或改判驳回中钢设备公司对香茗香中心的诉讼请求。上诉理由是：本案缺少必须到庭的当事人张若霞；香茗香中心把租金交给了张若霞，原审法院重复判决香茗香中心向中钢设备公司交付租金是错误的，每平米6.5元的租金标准没有证据支持；中钢设备公司在出租给其他方之前没有通知元业隆商贸公司签订合同，影响了香茗香中心的权益；中钢设备公司在租赁期间停水停电，给香茗香中心造成了损失；租赁期满，承租人继续使用，出租人没有提出异议的，应按不定期租赁处理。
中钢设备公司服从原审法院判决，针对香茗香中心的上诉答辩称：房屋是中钢设备公司直接出租给元业隆商贸公司的，房屋到期已经两年半了；中钢设备公司在到期之前就与元业隆商贸公司进行了协商，元业隆商贸公司主张以原来的标准继续承租，双方没有达成一致意见，到期后还没有搬走，中钢设备公司给元业隆商贸公司和香茗香中心发出了腾房通知，优先权只是同等条件下的优先，中钢设备公司已经进行了协商；租金的标准问题，中钢设备公司也是有意见的，只是为了尽快腾空中钢设备公司才没有上诉；如果上诉人认为有其他损失可另行主张，不是本案审理范围；香茗香中心在合同到期后继续使用房屋肯定是要支付使用费的，按照6.5元的标准是没有问题的；中钢设备公司不存在停水停电的行为。
元业隆商贸公司述称：元业隆商贸公司对原审判决也有意见，但是没有上诉。中钢设备公司确实没有保证元业隆商贸公司的优先承租权。合同虽然已经到期，元业隆商贸公司占有使用应按原合同的标准确定占有使用的费用，中钢设备公司转租时并没有把元业隆商贸公司的设施和装修款予以处理才产生了争议。租赁期内，中钢设备公司擅自将房屋转租他人使得元业隆商贸公司的多家子公司包括美容院、茶艺馆和面包房不能正常经营，中钢设备公司没有进行赔偿。中钢设备公司在原审期间承认了停水停电的事实。
香茗香酒仙桥店同意上诉人香茗香中心的上诉请求和理由，并主张中钢设备公司应就停电问题承担责任。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有各方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：本案争议焦点为诉讼主体问题及给付房屋使用费的标准问题。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。涉案房屋产权人为中钢设备公司，其与张若霞作为元业隆商贸公司的代理人签订的房屋租赁合同，其后果应当由元业隆商贸公司承担。元业隆商贸公司将其租赁的房屋转租，因中钢设备公司未提出异议，本院不持异议。但元业隆商贸公司认可张若霞与香茗香中心的法定代表人陈建明签订的协议由元业隆商贸公司承担责任，陈建明亦为香茗香公司的法定代表人，其签订的协议亦应由法人香茗香公司承担责任。因此，本案并未遗漏诉讼主体。
关于中钢设备公司是否剥夺元业隆商贸公司的优先承租权问题，因合同中约定为在同等情况下，元业隆商贸公司具有优先承租权，庭审中元业隆商贸公司承认其不同意以每平方米6.5元的价格承租，故其已经行使了优先权，香茗香中心上诉提出元业隆商贸公司未享有承租优先权缺乏事实依据。
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。中钢设备公司与元业隆商贸公司的租赁合同已经届满，元业隆商贸公司应当将其租赁的房屋交还中钢设备公司，其长期占用涉案房屋应当承担给付使用费的义务。至于使用费的标准因元业隆商贸公司与中钢设备公司所签订的合同中约定的租金标准过低，如果按照已届满的合同租金标准，显示公平。故原审法院按照相同地区的租金标准判决使用费并无不当，香茗香中心就此上诉理由不能成立。
关于香茗香中心提出的中钢设备公司曾经存在停水、停电行为的情形，应当赔偿其损失一节，因香茗香中心未反诉，且未在原审法院审理中提交证据，故对此上诉主张本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人香茗香中心的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
公告费二百六十元，由北京市元业隆商贸有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
测绘费五千元，由北京市元业隆商贸有限责任公司、北京香茗香商贸中心、北京香茗香商贸中心酒仙桥店共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费四千五百一十三元，由北京市元业隆商贸有限责任公司、北京香茗香商贸中心、北京香茗香商贸中心酒仙桥店共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费四千五百一十三元，由北京香茗香商贸中心负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 张洁芳
审判员 时 玲
审判员 刘国俊
二〇一四年十二月十五日
书记员 黄 闯