广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第844号
原告（反诉被告）：刘炳培，身份证住址广州市越秀区。
原告（反诉被告）：广州康创投资有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：刘炳培，董事长。
两原告共同委托代理人：周婉芳、黄仕雅，广东博厚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：乔双波，身份证住址山东省莱阳市。
委托代理人：张旭峰、朱宇锋，广东格林律师事务所律师。
原告刘炳培、广州康创投资有限公司（以下简称康创公司）诉被告乔双波房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人周婉芳、黄仕雅，被告委托代理人朱宇锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告共同诉称：原告刘炳培、康某公司与被告于2011年10月30日签订《商铺买卖合同》，约定被告以180129元的价格向原告刘炳培购买广州市东风西路132号4159号铺；同时约定被告以支付首期购房款及余款以银行按揭的方式支付。合同签订后，被告支付了房款（含定金）90129元。但被告未能在合同约定的期限内申请银行办理按揭手续，经原告催告后至今仍未给予实质性回应，也未采取任何措施落实支付余款。被告迟延付款的行为已构成违约，故诉请法院判令：1、解除原告刘炳培、康某公司与被告于2011年10月30日签订的《商铺买卖合同》；二、原告刘炳培、康某公司没收被告已付房价款（含定金）90129元作为违约金。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。根据合同约定，被告收到原告通知的5天内到原告指定的律师事务所办理按揭贷款手续。但2012年1月初，被告才收到原告的《告知函》，获知原告尚未办妥涂销抵押手续，原告在办妥涂销抵押后再通知被告办理按揭贷款手续。2012年4月初，被告收到原告的通知，按原告通知的要求于2012年4月15日到商铺现场签署了按揭、过户有关文件，将按揭、过户所需资料交给了原告，并向原告指定的广州安某顾问有限公司交纳了按揭服务费2790元。2012年8月中旬，被告收到原告的《敬告函》，获知由于受国家宏观调控政策影响，各家银行贷款授信额度锐减，审批流程较为严格，接洽银行未明确答复何时能完成被告的按揭贷款申请。此后，被告多次打电话给原告跟进审批情况，而原告始终拒绝作出正面答复，一直要求被告等待通知。直至2014年4月10日，原告才发出《敬告函》，告知按揭银行由于政策原因不再办理被告的银行按揭手续，要求被告自行向其他银行办理按揭手续或一次性支付余下房款。然而原告在发出该《敬告函》之前已向法院起诉要求解除合同。
被告已按合同约定期限及原告通知向银行申请办理了按揭手续。原告关于“被告未在合同约定期限内办理按揭贷款手续”“被告经原告催告后仍未作出实质性回应”等主张，与事实完全不符。被告没有任何违约行为，原告要求没收被告已付购房款理据不足。
被告反诉称：上述买卖合同约定，原告应于签署合同后180个工作日内办理涉案商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明，并应于合同生效后230个工作日内向广州市房地产交易登记中心申办涉案商铺的交易过户手续，逾期办理的，被告有权解除合同，原告应当退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向被告支付违约金。签订合同当天，被告向原告支付了首期款70129元，并向广州安某顾问有限公司支付了签约服务费1400元。2012年4月15日按原告要求到商铺现场签署了按揭、过户有关文件，将按揭、过户所需资料交给了原告，并向原告指定的广州安某顾问有限公司交纳了按揭服务费2790元。被告已严格按照合同的约定全面妥当的履行了自己的义务。但原告根本未按合同约定出示涉案商铺的涂销抵押证明，更未申办该商铺的交易过户手续，该商铺的产权至今仍登记在原告刘炳培名下。故反诉请求判令：1、解除原、被告于2011年10月30日签订的《商铺买卖合同》；2、两原告退还被告已付房款90129元，支付违约金18012.9元，并赔偿被告损失4190元。
两原告共同就被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。根据合同第三条备注第3点、第四条的约定，我方多次通知被告办理按揭贷款手续，但被告没有成功办理按揭，也没有将剩余的款项支付给原告，因此过错在被告，应由被告承担违约责任。被告要求两原告退还款项，我方认为就算要返还款项，也应由刘炳培返还，康某公司只是代理人。我方已向被告告知刘炳培是产权人。被告只能选择由刘炳培退还款项或者选择由康某公司退还款项。
经审理查明：2011年10月30日，原告康某公司（为出卖人）与被告（为买受人）签订《商铺买卖合同》，其中约定:第一条买受人购买的商铺地址为广州市东风西路132号四层4159号铺，该商铺建筑面积共9.0839平方米，其中套内建筑面积4.794平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.2899平方米。第二条该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为180129元。第三条付款方式为按揭付款，2011年10月31日前支付全部房价款的50%（包含定金），计90129元；余下房价款90000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。备注：1.买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第四条承担违约责任；……3.如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第四条承担违约责任。第四条买受人如未按本合同规定时间付款，逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同；若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金。第十条买受人清楚该商铺的抵押情况，出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明。第十三条本合同生效后的230个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等。该合同附件二为《四层平面图》，注明了4159号铺的位置。
被告已向原告康某公司支付定金20000元，及首期房价款70129元；并于2011年10月30日向广州安某顾问有限公司支付了签约服务费1400元。庭审中，原告确认康某公司收取被告房价款后，已转交给刘炳培。
2011年12月30日，原告康某公司致函被告，告知其公司将尽快办理涉案商铺的涂销抵押手续，在取得房管部门出具的该商铺涂销抵押证明文件后即通知被告到指定地点提交相关文件并办理按揭贷款及交易过户手续等。2012年4月5日，原告康创公司书面通知被告在2012年4月9日起六日内带齐所需资料前往越秀区东风西路132号现场办理相关手续。被告于2012年4月15日向广州安某顾问有限公司支付了按揭服务费1000元、公证费600元、登记费550元、评估费600元、查册费40元，合计2790元。同年8月15日，原告康某公司向被告发出《敬告函》，表示由于受国家宏观调控政策影响，各家银行贷款授信额度锐减，审批流程较前严格，对于何时能完成按揭审批手续，接洽银行尚未有明确答复，因此其公司建议被告可根据自身的实际情况将按揭付款方式转为一次性付款，在2012年9月10日前选择转为一次性付款的，将给予余款部分9.2折优惠等。同年9月11日，原告康某公司再次致函被告，表示优惠活动期限延长至2012年9月30日，若被告仍然考虑以按揭付款方式完成交易，现永亨银行广州分行初步同意为符合条件的业主办理按揭贷款业务，被告可于2012年9月30日前向其公司提交相关资料，其公司将尽快提交银行进行有关审批手续等。同年11月2日，原告康某公司向被告发出《关于催办理按揭手续的函》，表示其公司已于2012年9月11日发函通知被告前往其公司指定地点办理按揭手续，如因被告自身原因未能前往办理的，请于该函签署之日起15个工作日之内带齐相关资料到指定地点办理，其公司将为被告提供永亨银行（中国）有限公司广州分行或兴业银行广州分行之按揭贷款服务，若被告在收到该函时已经提交相关资料、费用和办理相关按揭手续可无需理会该函等。2014年4月10日，原告康某公司再次向被告发出《敬告函》，称被告商铺的按揭银行永亨银行（中国）有限公司广州分行告知由于政策原因不再办理被告商铺的银行按揭手续，请被告于收到该函件之日起7日内自行申请其他银行办理按揭手续或向其公司一次性支付余下房款，若被告逾期支付的，其公司将根据合同约定追究被告相应的违约责任等。
另查明，涉案商铺产权自2011年12月23日起登记在原告刘炳培名下，据粤房地权证字第××号《房地产权证》载明：房屋地址为越秀区东风西路132号4159，建筑面积9.08平方米，其中套内建筑面积4.79平方米，所有权取得方式为分割。
2011年10月17日，原告刘炳培与康某公司签署《委托合同》，载明：刘炳培是座落在广州市越秀区东风西路132号四楼房屋的权属人，现刘炳培委托康某公司作为合法代理人，执行和处理以下事项：一、出售上述物业，收取售房款、办理物业的一切转名过户手续、履行出售物业的相关手续；并办理银行转让款的托管手续；二、代缴房产交易税费及领取证明文件、房地产证等资料；……该《委托合同》经广东省广州市广州公证处（2011）粤穗广证内字第28455号《公证书》公证。
两原告于2014年4月1日向本院提起本案诉讼。
庭审中，被告表示在购买涉案商铺时不清楚两原告之间的委托代理关系，原告没有提供证据证明在出售涉案商铺时有向被告披露两原告之间的代理关系。经释明后，被告表示选择由委托人即原告刘炳培承担本案责任。
本院认为：原告康某公司与被告签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。《商铺买卖合同》第三条约定，付款方式为按揭方式付款，买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续。结合原告康某公司非买卖商铺的产权人，涉案商铺存在抵押、产权情况在合同订立、履行期间发生过变更的事实来看，上述合同的约定可理解为被告作为买受人何时办理、如何办理按揭贷款手续须根据原告康某公司的要求来进行。另上述合同第三条还约定，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款。即在不能以银行按揭方式付款的情况下，才应一次性全额支付余款。因此，原告在2014年4月10日才向被告发出《敬告函》，告知由于政策原因永亨银行（中国）有限公司广州分行不再办理按揭手续的情况下，已于2014年4月1日向本院提交本案诉讼资料，主张被告逾期付款构成违约，要求没收被告已付定金及房价款，理据不足，本院不予支持。现原、被告均要求解除于2011年10月30日签订的《商铺买卖合同》，本院予以照准。
根据《商铺买卖合同》第十三条的约定，原告康某公司至今未为被告办理涉案商铺的产权交易过户手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。因《商铺买卖合同》并无约定办理涉案商铺的产权交易过户手续应以被告付清房价款为前提，故两原告以被告未付清房价款为由提出的抗辩，本院不予采纳。被告反诉要求解除《商铺买卖合同》，退还已付的房价款90129元，并支付违约金18012.9元，符合上述合同关于违约责任承担的约定，本院予以支持。关于被告主张赔偿办证服务费和按揭服务费等共4190元，因该费用并非两原告收取，即使该费用最终无法获得返还而归为被告的实际损失，但在本案中被告已主张违约金18012.9元，该违约金足以弥补其损失，被告再要求赔偿其支出的上述费用，理据不足，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，原告康某公司作为涉案商铺的产权人即原告刘炳培的受托人，以自己的名义与被告签订《商铺买卖合同》，就此被告可选择原告康某公司或原告刘炳培作为相对人主张其权利。现被告选定向原告刘炳培主张权利，合法合理，本院予以支持。本案有关出卖人的责任由原告刘炳培承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第四百零三条之规定，判决如下：
一、解除原告广州康创投资有限公司与被告乔双波于2011年10月30日就广州市东风西路132号4159号铺签订的《商铺买卖合同》。
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告刘炳培、何健民向被告乔双波退还房价款（含定金）90129元，并支付违约金18012.9元。
三、驳回原告刘炳培、广州康创投资有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告乔双波的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2053元、反诉受理费1273元，由原告刘炳培负担3301元，被告乔双波负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赖丽恂
人民陪审员 梁启明
人民陪审员 谢炜权
二〇一四年七月十八日
书 记 员 梁启志