北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初12642号
原告（反诉被告）：黄锰钢，男，1982年3月4日出生，汉族，广联达科技有限公司职员，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：李霈，北京市铭泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马立文，北京市铭泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘永林，男，1976年1月21日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。
委托诉讼代理人：刘永伟，男，1976年1月21日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。
委托诉讼代理人：刘振成，辽宁时运律师事务所律师。
原告（反诉被告）黄锰钢诉被告（反诉原告）刘永林（下称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。各方均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
黄锰钢向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《交易合同》；2、刘永林返还定金147万元；3、刘永林赔偿购房差价损失3832200元；4、刘永林赔偿装修损失26855元；5、刘永林赔偿中介费147600元。事实与理由：2016年4月8日，我与刘永林经北京麦田房产经纪有限公司（下称麦田公司）居间签订了位于北京市朝阳区北苑路X号院X号楼X层X号房屋（下称涉案房屋）的《交易合同》，约定刘永林将涉案房屋出售给我，房屋成交价格738万。附件二约定购房定金147万元，于签订合同当日支付10万，剩余137万于2016年4月12日前支付。由刘永林自行清偿房屋在华夏银行的抵押，抵押数额为430万。双方应于2016年7月11日前办理申请贷款手续。双方均应按约定履行义务。如逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金。我于2016年4月8日签订《交易合同》并于当日及2016年4月11日分两次支付购房定金147万。刘永林出具了收据。签订《交易合同》当日刘永林便将房屋钥匙交付给我。我征得对方同意于2016年6月份开始对涉案房屋进行二次装修。2016年8月底，我征得刘永林同意后搬入涉案房屋内居住。2016年6月至9月份，我多次通过麦田公司催促对方来办理房屋贷款申请相关手续，但刘永林告知房屋解抵押出现问题，但承诺解抵押事宜一定能解决，但最终始终拖延承诺的解抵押时间。2016年10月初，刘永林通过麦田公司告知我方房屋无法解除抵押，后经我方催促，对方始终不予协助解决。刘永林行为构成违约。为维护我方合法权益，特诉至法院。
刘永林辩称并反诉称：同意解除合同。因为黄锰钢违约，不同意返还定金。我方没有隐瞒涉案房屋抵押给华夏银行的真实情况。房屋买卖合同第二条（四）双方签订的房屋状况说明书，均披露交易房屋已经设定抵押，抵押权人为华夏银行。合同约定出卖人应于2016年7月29日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款清偿证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续。该条约定的是2016年7月29日前不是清偿完借款、注销完抵押登记时间，只是出卖人申请清偿时间，何时清偿、何时解押，并无约定。现在华夏银行已经解押，不存在被告没有按约定解押的事实。涉案房屋查封是因为我方对外担保之债案件执行造成，但是合同并无要求双方披露对外负债情况，不存在我方隐瞒事实，更不存在因隐瞒而违约。我方在2016年7月下旬获悉大连中法于2016年4月中旬查封了交易房屋，签订合同时并不知情。我方得知情况后，千方百计协调筹款，促成2016年9月28人偿还债务，大连中法于2016年10月中旬解除了查封。大连甘井子区法院查封交易房屋，发生在2016年11月底，而不是签约之前，我方不存在隐瞒、违约行为。合同双方均应按约履约，我方提出和解以及在和解中作出让步，并不代表过错和责任就在我方，双方合同约定买受人在签约当日支付定金10万、2016年4月12日前支付定金137万。2016年7月11日前办理申请贷款手续。2016年7月20日前买受人支付购房款371万。出卖人应于2016年7月29日前向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款清偿证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续。黄锰钢支付371万购房款时间在前，我方解押在后，否则我方有后履行抗辩权。实际情况是黄锰钢未按期交付371万元购房款构成违约。我方在2016年4月下旬把房屋钥匙交给黄锰钢一把，把涉案房屋借给黄锰钢装修并临时居住，不是房屋交付，黄锰钢违约，合同不再履行，黄锰钢应按实际使用时间支付使用费。自2016年10月我方多次提出解约，但是黄锰钢自知未履约交纳371万购房款，却恶意拖延和解，无理索要巨款、拒不返还房屋，应按每月1.5万承担房屋使用费。黄锰钢要求我方赔偿损失缺乏事实和法律依据。黄锰钢未能提供具备相应购房资格的证据，我方认为黄锰钢不具备购房资格。黄锰钢于2016年10月购买了另外一套住房不存在因未能及时购房造成损失一说。现特提出反诉要求：1、确认双方之间的房屋买卖合同及相关附件于2016年10月解除；2、黄锰钢向我方返还借用的涉案房屋；3、黄锰钢自2016年6月1日起至实际归还房屋之日按每月1.5万元支付房屋使用费；4、因黄锰钢违约，定金不予返还。
黄锰钢针对反诉辩称：因刘永林隐瞒涉案房屋抵押的真实情况、没有按照约定解除抵押及没有及时解除查封的违约行为致使双方签订的房屋买卖合同已经不具备实际履行条件，我方同意解除双方之间买卖合同。对方要求我方于2017年6月15日前归还涉案房屋没有依据，是刘永林同意我方入住涉案房屋，是对方对签订的买卖合同的变更，并不是借用关系。我方为购房已经原有房屋卖出，现除涉案房屋外并无住处，而且该案诉讼期间对方要求我方搬出无法律依据。我方经刘永林同意后入住涉案房屋，浙西双方对买卖合同的变更，并已履行，对方同意我方装修并入住，现对方要求我方支付使用费没有法律依据。关于刘永林要求确认解约时间，关于解约都是如果，没有我及爱人签字，信件中提到双方还是愿意继续履行合同。解约协议都是单方出具的一种意向，双方没有签字，无法作为证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2016年4月8日，黄锰钢与刘永林经麦田公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》），约定刘永林将涉案房屋出售给黄锰钢，房屋产权证号X京房权证朝字第XX**号。该房屋已经设定抵押，抵押权人为华夏银行，抵押登记日期为2015年8月27日。房屋成交总价738万。具体付款方式、违约责任等均见附件二。
《买卖合同》附件二约定，买受人以自行交接方式支付定金147万元，该笔定金作为购房款的一部分，具体支付时间为签订附件当日支付10万元，剩137万元于2016年4月12日前支付。抵押权人华夏银行，抵押数额430万。出卖人承诺除上述抵押外，该房屋不存在其他抵押及担保。出卖人应于2016年7月29日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由出卖人自行清偿，出卖人应按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户。买卖双方应于2016年7月11日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款金额220万元。剩余购房款买受人于2016年7月20日支付出卖人购房款371万，支付方式为银行资金监管。买卖双方应于贷款批复后7个工作日办理税、费缴纳手续。买卖双方应于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后20个工作日办理房屋权属转移登记手续。出卖人未将该房屋出租，应于过户完成并买受人已付房款监管手续解除完毕当日将该房屋交付买受人。出卖人承诺其配偶及其他共有权人均知晓并认可本次交易；该房屋无查封、保全等强制措施，不存在任何优先购买权及租赁纠纷、符合国家及北京市房屋交易的法律、法规及规定。出卖人之代理人、买受人之代理人均承诺已获得真实、合法、有效授权，代表本人意愿签署相关文件。若本次交易所签订的合同及文件，因一方违反《买卖合同》及本附件的承诺被解除、撤销或认定无效，则违反承诺一方应向另一方承担成交价格的20%作为赔偿金。买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约，自逾期之日起违约方按房屋成交总价的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金。若遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权当方解除《买卖合同》。任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或房屋成交总价的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。
2016年4月8日，刘永林、黄锰钢与麦田公司同时签订《居间服务合同》，约定买受人支付居间服务费110700元。
签署上述《买卖合同》及附件等后，黄锰钢当天向刘永林支付定金10万。2016年4月11日黄锰钢向刘永林支付137万。
2016年6月初左右，黄锰钢拿到涉案房屋钥匙。2016年7月初经刘永林同意黄锰钢对涉案房屋进行了简单装修，并于2016年8月底黄锰钢实际入住涉案房屋，并持续至今。
2016年7月11日，黄锰钢与刘永林应共同申请办理涉案房屋贷款手续，但未办理。此后，双方未再履约。
另查1，《买卖合同》中所涉华夏银行抵押，北京市朝阳区不动产事务中心关于涉案房屋抵押权登记信息显示：涉案房屋于2015年8月27日抵押给华夏银行股份有限公司大连分行，抵押登记方式为最高额抵押。附记为涉案房屋、X京房权证朝字第XX**号、京房权证朝私06字第XX**号房屋共同为最高债权额人民币七千万元整提供抵押担保。截止2017年5月本案第一次开庭时该抵押尚未注销。
另查2，北京市朝阳区不动产事务中心关于涉案房屋查封登记信息显示：涉案房屋于2016年4月11日被辽宁省大连市中级人民法院经（2015）大执恢字第219号文书查封，于2016年10月11日解封。该房屋于2016年11月29日另被大连市甘井子区人民法院经（2014）甘查字第1591号文书查封，查封期限为2016年11月29日至2019年11月28日，截止2017年5月本案第一次开庭时尚未解封。
另，本案审理过程中，黄锰钢申请财产保全，本院出具（2017）京0105民初12642号和之一号民事裁定书，冻结申请人黄锰钢名下位于海淀区冷泉林语山庄三区11号楼4层2单元505号房屋的过户手续，并冻结被申请人刘永林名下涉案房屋过户手续。查封期限三年，黄锰钢支付了保全费5000元。
2016年7月11日后，涉案房屋交易未继续履约，黄锰钢表示贷款前提需要房屋核验、资质审核，涉案房屋网签及贷款面签均系刘永林本人到场，刘永林未配合办理，另因麦田公司查询到涉案房屋有查封，双方一直在解决查封事宜未往下进行，刘永林隐瞒房屋查封状况、拒绝履约、违反约定加价100万构成违约。刘永林对关于未办贷款是因为涉案房屋有查封事实不认可，表示贷款主要是黄锰钢义务，黄锰钢说刘永林没有到京，没有证据证明不能确定刘永林违约，合同约定刘永林于2016年7月29日申请偿还借款，而黄锰钢未按约定于2016年7月20日支付371万元构成违约，刘永林于2016年10月已通知解除合同。针对违约问题，各方主要证据如下：
1、黄锰钢提交了2016年10月6日麦田公司人员与刘永林录音，证明刘永林承认违约。黄锰钢提交了2016年11月26日黄锰钢与刘永林录音证明刘永林要求加价100万。第一份录音显示麦田人员表示“……因为这边有个同户型的在卖，已经卖到960万了，他们就是加上这147万，也够不着，他们又把地板换了，装修了，卖了钢琴，重新收拾了”。刘永林表示“我知道，我现在去我肯定是，要么履行要么违约，去之前我先努力一下，我得看能不能努力得了，要不行咱们就别耽误人家时间。”……“解决不了，要是能解决，我白白拿一二百万补偿是何苦呢”。第二份录音显示刘永林表示“我钱还差一百万，能不能加一百万，可以的话下周就把户过了。”……黄锰钢表示“如果短一点的话，你说多久？两个选择：加一百万，我们正常过户；另外，您按合同赔付”刘永林表示“就是按合同赔付，装修的钱我补给你。额外的补偿我不会给你的。”刘永林对两份录音真实性认可，表示不能证明刘永林违约，是否违约应以签订合同为准，刘永林不懂法律、协商表述不能作为证据。
2、黄锰钢申请证人邵某出庭作证，邵某表示因为卖方告知有抵押，肯定要先解押，解押后才可以进行房屋核验、网签、批贷。7月份该去办贷款的时候，询问卖方解押有没有解完，当时我们查出来涉案房屋有查封，询问卖家、卖家说是，因为有查封的情况批贷无法进行。邵某表示关于房屋状态查封前中介没有权利查，成交之后协助双方去建委查询、只要提交材料就可以查。2016年10月卖方提出解约，同意以合同约定赔偿违约金、委托麦田草拟协议，双方都同意了，草拟后业主说没时间来京、钱没到账。刘永林对证人证言不认可。刘永林对证人证言不认可，表示没有证据佐证，所述事实都是传来证据。
3、刘永林提交了微信聊天记录以及解约协议书，证明双方就解约问题多次进行了协商，证明刘永林在2016年10月已提出解约。黄锰钢对证据真实性认可，认为恰能说明刘永林违约，而且表示解约当中显示的都是如果，是一种意向，最终双方没有签订协议。刘永林提交了朝阳区房屋交易管理事务中心以及北京市规委引发的告知单等，证明证人表示2016年6月查询到涉案房屋有查封信息不属实，证人证言虚假。黄锰钢对证据真实性认可，证明目的不认可。刘永林提交了情况说明及证据若干，证明已经清偿了华夏银行债权、抵押权亦已消灭。黄锰钢表示即使上述债权还清了也没有办理解押。
关于损失及证据，黄锰钢主张装修损失26855并提交了装修票据和照片，刘永林对证据真实性认可。黄锰钢主张居间费147600元，并提交了麦田公司收据，刘永林对证据真实性认可。黄锰钢主张差价损失，本案审理过程中，黄锰钢申请对2017年6月涉案房屋的市场价值进行评估，北京华信房地产评估有限公司于2017年12月11日出具结论，确定涉案房屋在2017年6月30日市场价值1121.22万元。黄锰钢支付了鉴定费29318元。黄锰钢对鉴定结论认可。刘永林对鉴定结论不认可并申请重新鉴定，被本院予以驳回。后刘永林对鉴定结论复议并申请鉴定人出庭，北京华信房地产评估有限公司2018年3月9日复函表示估价人员于2017年12月7日对估价对象进行了实地查勘，……评估过程严格参照《房地产估价规范》【X】规定的规范流程进行评估，估价结果客观合理。另2018年4月3日鉴定人员到庭接受了质询。刘永林支付出庭费750元。就差价损失，黄锰钢主张已将其违约朝阳区安慧东里房屋出售，刘永林主张黄锰钢已另行购房，并申请调取了黄锰钢名下登记房屋，登记显示黄锰钢2013年1月有朝阳区房屋一套，已为失效权证，2016年11月21日登记取得海淀区冷泉林语房屋一套。黄锰钢对证据真实性认可，表示其中一套房屋出售用来支付购房款，另一套房屋系2016年8月在双方交易出现问题之前购买、与涉案房屋无关。黄锰钢提交了2016年8月28日签订的房屋买卖合同，刘永林对真实性无异议，表示证明黄锰钢没有错失购房时机。黄锰钢表示另购房与涉案房屋损失无关，可以提供存款证明证明有支付能力。
关于房屋实际使用，黄锰钢表示系刘永林同意其入住。刘永林主张并非向黄锰钢交付房屋，交付应以书面约定为准，2016年6月以双方将来达成交易为前提借给黄锰钢的，现要求黄锰钢按每月1.5万标准支付使用费。就此，1、黄锰钢提交了微信聊天记录，摘录如下：2016年7月21日黄锰钢“刘总，房子卫生间漏水的问题昨天是因为物业楼上的一个门没关，雨水斗漫进楼梯间导致的。现在已经解决。然后厨房那边应该是窗户老化导致漏水，暂时还没解决。明天我叫人过来重新铺地板，没问题吧？到时候把窗户漏水问题也解决一下。”回复“厨房那个窗户是没关原因漏的水。因为那个窗户是去年冬天之前花的2万多刚换的新窗户，断桥铝的。没问题没问题兄弟，你就正常进展，我这边尽快尽快。你弄完就可以搬进去住了兄弟”2016年8月12日“刘总，昨天听中介说，咱们那房这个月还解抵押不了，不会有问题吧？中介转述的也不太清楚。只要能接，我这边多等一段时间没关系。”“肯定能解决，你放心吧。因为我最近来的客人太多啦，天天我都顾不上，每天好几伙人，我没到时间跟他们谈，你放心吧。”“我这边预计月底前搬过去。因为原来的房子已经卖了，这个月得交房给别人”，“好”。刘永林对微信记录真实性认可，但表示同意黄锰钢装修了但是不是房屋交付、只是同意黄锰钢暂住，我们手中还有钥匙只是给了对方一把钥匙。2、黄锰钢申请证人邵某出庭作证，邵某表示2016年6月份业主答应提前交付，因为钥匙、水电等一直在麦田公司，业主同意后交付的，双方就此没有合同，是履行过程中后续口头约定。刘永林对证人证言真实性不认可。除《买卖合同》外，刘永林未提交证据。
另，2017年5月31日第一次庭审，黄锰钢同意一次性付款后继续履约，刘永林表示2016年9月28日付了中心银行200万，中信银行解除了查封，华夏银行400多万的贷款已还清，2016年10月虽然钱还清但是没有解押，2016年11月又对涉案房屋进行查封，这次因为标的上亿、无法处理。2017年6月，黄锰钢申请变更了诉讼请求即要求解除合同等。
本院认为：双方签订的《买卖合同》及附件等均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。
结合庭审查明、双方陈述及证据，纵观合同约定及履约过程，本院确认，签订上述《买卖合同》等文件后，黄锰钢按约履行支付了定金147万元，刘永林于2016年6月左右将涉案房屋先行交付给黄锰钢并同意黄锰钢对涉案房屋进行装修后实际入住。黄锰钢支付147万完毕后，按照双方《买卖合同》附件二约定下一履行步骤是买卖双方于2016年7月11日前办理申请贷款手续；其后是黄锰钢于2016年7月20日向刘永林购房款371万。因2016年7月11日前涉案房屋除《买卖合同》约定的华夏银行抵押登记尚未办理解押手续外又存在法院查封情况，而银行贷款手续需要黄锰钢、刘永林到场面签，后刘永林未配合黄锰钢办理贷款手续、导致《买卖合同》后续未再履行。就此如何处理，刘永林曾要求涨价100万后解除涉案房屋查封，黄锰钢未同意；双方亦曾协商解约但就赔偿问题最终未达成一致签署协议，后引发本案诉讼。综上，刘永林之行为构成违约并应就此承担相应的违约责任。现黄锰钢要求解除《买卖合同》，刘永林同意解除《买卖合同》本院不持异议。刘永林主张《买卖合同》于2016年10月解除，但在双方未协议解除条件下，刘永林并不享有法定解除权和约定解除权，对其要求确认《买卖合同》于2016年10月解除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，黄锰钢要求刘永林退还定金147万元，合法有据，本院予以支持。黄锰钢要求刘永林按照评估报告支付差价损失，因《买卖合同》解约造成黄锰钢根本合同目的无法实现，本院考虑合同履约情况、黄锰钢因此获得利益、必要交易成本等酌情确定，对黄锰钢的诉求部分支持。在此基础上，关于黄锰钢主张的居间费和装修损失，本院不再予以支持。《买卖合同》解除后，刘永林要求黄锰钢腾退涉案房屋，合法有据，本院予以支持。刘永林要求黄锰钢自2016年6月1日起至实际归还房屋之日按每月1.5万元支付房屋使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。判决生效后如黄锰钢仍持续占用涉案房屋据不腾退，此后房屋使用费刘永林可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）黄锰钢与被告（反诉原告）刘永林签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。
二、被告（反诉原告）刘永林于本判决生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）黄锰钢定金一百四十七万元。
三、被告（反诉原告）刘永林于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）黄锰钢差价损失二百万。
四、原告（反诉被告）黄锰钢于本判决生效之日起十五日内腾退位于北京市朝阳区北苑路X号院X号楼X层X号房屋，交付给被告（反诉原告）刘永林。
五、驳回原告（反诉被告）黄锰钢的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）刘永林的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费29318元，14659元由黄锰钢负担（已交纳），14659元由刘永林负担（于本判决生效之日起七日内支付黄锰钢）。本诉案件受理费63460元、保全费5000元均由刘永林负担（于本判决生效之日起七日内支付黄锰钢）。反诉案件受理费31730元由刘永林负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 杨 静
人民陪审员 罗小灵
人民陪审员 史文军
二〇一八年六月十二日
书 记 员 辛迎雪