广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）南民初(一)字第564号 原告劳远荣，女，1959年5月25日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 原告沈来婷，女，1981年5月7日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 原告沈来胜，男，1979年8月17日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 上列原告共同委托代理人蒋君红，广西天际律师事务所律师（特别授权）。 被告龙燕斌，女，1971年5月6日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。 委托代理人梁宇杰，广西桂柳律师事务所律师（特别授权）。 委托代理人覃杏华，广西桂柳律师事务所实习律师（特别授权）。 原告劳远荣、沈来婷、沈来胜诉被告龙燕斌确认合同无效纠纷一案，本院于2013年4月8日受理后，依法组成由代理审判员汝磊担任审判长，人民陪审员杨恂、杨金兰参加的合议庭，于2013年6月13日公开开庭进行了审理。书记员熊婷婷担任法庭记录。原告劳远荣、沈来婷、沈来胜及其共同委托代理人蒋君红、被告龙燕斌及其委托代理人梁宇杰、覃杏华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告劳远荣、沈来婷、沈来胜诉称，原告等为广西柳州市柳南区基隆村一队村民。被告龙燕斌的父亲为原柳州蔬菜加工厂职工，被告系该厂职工子弟，非农业户口。原告劳远荣之夫(沈来婷、沈来胜之父)沈凤翔与被告为舅甥女关系。1995年，因原告家庭人口众多，原有的广西柳州市柳南区基隆村82号老住宅因窄旧无法满足居住所需，经批准划拨位于现柳南区基隆村502号的151.6平方米宅基地建设住房。又因家庭经济困难，在建房时，被告作为沈凤翔之外甥女因在单位工作经济条件较好出资人民币八万元建房。2002年，原被告双方签订宅基地及住房分割协议书一份。2005年元月30日沈凤翔不幸去世。2005年9月26日，原告取得《土地使用权证》，土地使用权人为：劳远荣。2013年2月8日，原告取得《房屋所有权证》，房屋所有权人为：劳远荣。我国《土地管理法》规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”，集体土地使用权转让只能在本集体经济组织成员内流转，非本集体经济组织成员不得取得宅基地使用权，尤其是禁止城镇居民在农村取得宅基地。而被告系城市非农业人口，而且并非宅基地所在地集体经济组织成员。原告认为：本协议是被告利用与原告等存在亲戚关系、原告家庭存在经济困难的情况下，通过违反国家法律的方式签订的。现在，被告一直占有原告等的宅基地及住房，损害了原告的利益。据此，根据《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国合同法》等法律的规定，本协议应为无效协议。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判令：1、确认原告与被告2002年签订的《协议书》无效；2、被告向原告退还非法占用的宅基地；3、被告承担本案诉讼等合理费用。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有： 1、协议书1份，复印件，证明原、被告于2002年所签订的协议及事实；2、土地使用证1份，原件，证明土地权属于原告；3、房产证1份，原件，证明位于基隆村502号房所有权属于原告；4、户口本1份，原件，证明原告一家人所在户籍的常住人口；5、原告身份证各1份，复印件，证明原告的主体资格。 当庭提交如下证据:6、报告1份，原件；7、审批表1份，原件；8、建筑执照1份，复印件，以上证据6-8证明原告一家是合法取得取得502号宅基地的使用权的，按照有关法律和规定建造住房，原告一家是宅基地的合法使用权人和住房的合法所有权人。 被告龙燕斌辩称，本案所涉宅基地系原告找被告出资。原被告达成协议后，被告出资建设房屋。建成之后，被告有权占有。被告陆续将钱支付给原告，原告建成502号房，经装修后原告入住。2012年签订的协议在1995年已经形成，由于该协议受到法律保护，原、被告所签订的协议书符合法律规定，故要求驳回原告的诉讼请求。 被告为证明其辩称，提交了如下证据： 1、房屋赠与协议书1份，原件，证明沈凤翔曾经愿意将基隆村502号房宅基地的一半赠与被告;2、证明1份，原件，证明被告母亲为基隆村一队人;3、2002年6月2日协议书1份，原件，证明原告与被告签订协议时的真实情况和约定内容。 经被告申请，本院依法从柳州市房屋登记管理中心调取了原告办理《柳房权证字第××号集体土地房产证》的申请材料，其中包括《柳州市房屋所有权登记申请表》、《继承公证书》、柳南区基隆村民委员会于2013年1月28日、29日出具的两份证明 经被告申请，证人沈某1、沈某2、沈某3出庭接受了质询。 经庭审质证，对于原告提交的证据，被告表示对证据1、2、3、4、5的真实性无异议，对证据3认为该房产证违反法律规定；对于当庭提交的证据不予质证。对于被告提交的证据，原告对证据1认为在该协议书里，赠与人与受赠与人都没有签字，也没有日期，不能证明任何内容；对证据2的真实性无异议，认为被告的父母已经不是基隆村一队的人，但在证明上没有写清楚；对证据3协议书上的时间不予认可。对于本院依法调取的证据，被告对真实性均无异议，并认为该证据证明原告申请的案涉宅基地及房屋产权登记违反了法律规定的面积，而且除了劳远荣之外的原告在继承公证书中放弃了继承，故作为本案的原告的主体是不适格的。原告对本院调取的证据的真实性予以认可，并认为该证据刚好证明了原告有权拥有房产，而且该证据与本案没有任何关系。本院认为，原告提交的协议书、土地使用证、房产证、户口本、身份证以及被告提交的证明，客观真实，来源合法，本院予以确认。对于原被告提交的其他证据以及所有证据的证明目的，本院将结合案件事实查明部分予以综合认定。 综合全案证据，本院确认以下事实：沈凤翔为农业家庭户口，住址为柳州市柳南区，其与原告劳远荣为夫妻关系，系原告沈来胜、沈来婷的父亲。被告龙燕斌的母亲沈凤群与沈凤翔系姐弟关系。后沈凤群于1978年因病去世，沈凤翔于2005年1月30日去世。坐落于柳州市郊区镇建许字（2002）第11号）的房屋产权属沈凤翔、劳远荣所有。 2002年，作为甲方的沈凤翔、原告沈来婷、沈来胜、劳远荣与被告龙燕斌签订了《关于沈凤翔名下宅基地和住房的一半分割给外甥女龙燕斌之协议书》。该协议书正文约定如下： 沈凤翔名下宅基地位于柳州市郊区住房规划地内，占地面积为148㎡。1995年由沈凤翔出资人民币40000元，龙燕斌出资人民币80000元，共同在沈凤翔名下的宅基地上兴建一栋三层楼住房，整栋大楼为钢筋混凝土结构，建筑面积为548㎡。本住宅楼在兴建过程中，自然分割为东西两小栋，东栋紧靠沈来刚住宅楼，西栋紧挨沈仁旺住宅楼。但共用一面墙，东西两小栋的宅基地和建筑面积相等。现由龙燕斌提议，经沈凤翔同意，沈凤翔名下的宅基地的一半（74㎡东面紧靠沈某3住宅地）和该宅基地上住宅楼（274㎡）分割给龙燕斌，归龙燕斌所有，即产权归龙燕斌。 2013年1月29日，柳南区基隆村民委员会出具的《证明》显示：土地证号为：柳集用（2005）第0411909号，地号为04110101042，规划许可证号为村填建许字（2002）第11号及测绘成果上的地址为同一宗地。 沈凤翔去世后，其子女沈来胜、沈来婷、沈来通均自愿放弃了该宅基地所建房屋的继承权。该房屋中属于沈凤翔所有的产权由其妻子劳远荣继承。后劳远荣于2013年2月8日取得了位于基隆村502号的房屋产权登记证书，该房屋土地状况地号为04110101042。双方均认可上述协议书所涉及的宅基地及房屋现位于柳州市柳南区。在本案审理过程中，原被告均认可该协议系2002年签署，但对具体形成时间双方未能达成一致意见。签署该协议书该宅基地的房屋已经建成。被告龙燕斌自认其于1979年由农业户口转为非农业户口，并于2007年将户籍迁至广东省东莞市。被告认为本案双方签署的协议书以及沈凤翔之前写的赠与协议，均说明沈凤翔与被告在1995年已经协商好共同出资建设案涉房屋。后在被告的支持下，案涉房屋于1996年建成。建成后，沈凤翔将该房使用权的一半交给了被告使用，后至2002年，由于沈凤翔怠于办理房产证，后才在有证人在场的情况下双方签订了案涉协议书。被告同时认为双方达成协议的时间事实上是1995年，故本案应该使用1995年的法律，当时的土地管理法允许城镇非农业户口拥有宅基地和住房。故原、被告之间所签订的案涉协议是合法的，而且原告有义务协助被告办理房屋过户办理，请求法院驳回诉请。 本院认为，民事活动必须遵守法律规定，法律没有规定的，应当遵守国家政策，损害国家、集体利益的民事活动不受国家法律保护。本案中，被告龙燕斌为城市居民，并非是柳州市柳南区基隆村的农村集体组织成员，其于1995年出资在该村集体组织成员沈凤翔的宅基地上与沈凤翔一起建设房屋，并于2002年签订协议书约定该宅基地以及房屋的权属归属事宜，但该土地系集体所有的土地，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。由于上述当事人的民事行为违反了《中华人民共和国土地管理法》相关法律禁止性规定以及国务院办公厅于1999年5月6日下发的国办发39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”及国务院于2004年10月21日下发的国发（2004)28号《关于深化改革严格土地管理的决定》第十条：“加强村镇建设用地的管理，改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定，双方的民事行为与国家法律、政策法规相冲突，属于无效民事法律行为。故对于原告要求确认与被告2002年签订的《协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。无效的合同自始没有法律约束力，故被告龙燕斌无法取得案涉协议书中约定的宅基地使用权及房屋的所有权。鉴于案涉宅基地于1996年就已经建成案涉房屋，且被告已经入住，对此，被告自始并未实际取得该宅基地的使用权，仅仅是居住在该宅基地上所建设的房屋内，故对于原告诉请被告返还被占用宅基地的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，对于本案案涉协议书被确认无效后所引起的返还及其他相关事宜，因原告已明确表示不要求对此在本案中予以处理，故本院在本案中对因本案案涉协议书被确认无效后应当返还财产的相关事宜不在处理，本案当事人可就此另案诉讼处理。 据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、《中华人民共和国民法通则》第六条、第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条、《国务院办公厅国办发39号》第二条、《国务院国发（2004）28号》第十条之规定，判决如下： 一、确认原告劳远荣、沈来婷、沈来胜与被告龙燕斌于2002年签订的《关于沈凤翔名下宅基地和住房的一半分割给外甥女龙燕斌之协议书》无效。 二、驳回原告劳远荣、沈来婷、沈来胜的其他诉讼请求。 案件受理费600元（原告已预交），由原告劳远荣、沈来婷、沈来胜共同负担300元，被告龙燕斌负担300元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 汝 磊 人民陪审员 杨 恂 人民陪审员 杨金兰 二〇一三年十月二十三日 书 记 员 熊婷婷 附本判决援引的相关法律条文： 《中华人民共和国土地管理法》 第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。 《中华人民共和国民法通则》 第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。 第五十八条下列民事行为无效：(一)无民事行为能力人实施的；(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的；(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；(五)违反法律或者社会公共利益的；(六)经济合同违反国家指令性计划的；(七)以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条第一款第五项有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《国务院办公厅国办发39号》 第二条加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用 地手续。 《国务院国发（2004）28号》 第十条加强村镇建设用地的管理。要按照控制总量、合理布局、节约用地、保护耕地的原则，编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄和集镇规划，明确小城镇和农村居民点的数量、布局和规模。鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩。农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划，凡占用农用地的必须依法办理审批手续。禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。