广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤08民终146号
上诉人（原审被告）：平安证券股份有限公司湛江绿华路证券营业部。住所地：湛江经济技术开发区绿华路**号锦绣银座*楼。
负责人：曾军，该营业部总经理。
委托诉讼代理人：吕铭东，广东尚诺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：欧艳，广东尚诺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈广霞，女。，
委托诉讼代理人：靳琦，广东粤正律师事务所律师。
上诉人平安证券股份有限公司湛江绿华路证券营业部（以下简称平安证券绿华路营业部）因与被上诉人陈广霞房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2017）粤0802民初2099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人平安证券绿华路营业部的委托诉讼代理人吕铭东，被上诉人陈广霞及其委托诉讼代理人靳琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
平安证券绿华路营业部上诉请求：⒈依法撤销广东省湛江市赤坎区人民法院（2017）粤0802民初2099号民事判决并改判；2.一、二审诉讼费用由陈广霞承担。事实和理由：一、陈广霞没有采取适当措施防止损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿，一审判决明显缺乏依据。根据《合同法》第九十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条以及《广东省高级人民法院民二庭关于民商事审判实践中有关疑难法律问题的解答意见》第十条的规定，一方当事人违约后，另一方当事人应及时行使解除权，以避免损失的扩大。同时，应根据合同的性质，给予享有解除权一方解除合同的合理期限，如享有解除权一方在合理的期限内未及时行使解除权，导致损失的扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，应由己方承担扩大的损失；如享有解除权一方在合理的期限内及时行使了解除权，其对损失的扩大无过错，则应由合同相对方承担扩大的损失。本案中，平安证券绿华路营业部于2014年3月起开始与陈广霞就缩减租赁场所或者解除合同的事宜进行协商，同时不按租赁合同约定在2014年4月1日前支付2014年4月1日至2015年3月31日的租金，根据《房屋租赁合同》“如拖欠租金超过30天，视为乙方（平安证券绿华路营业部）已构成根本违约，甲方（陈广霞）有权单方解除本合同，收回本物业”的约定，陈广霞自2014年5月1日起即有权单方解除租赁合同并收回租赁物。况且平安证券绿华路营业部在2014年9月和11月又分别两次书面发函通知对方解除合同及交还租赁物，陈广霞也作书面复函，平安证券绿华路营业部已明确表示和以自己的行为表明不履行合同，陈广霞应当在2014年5月1日后及时行使解除权防止损失的扩大，但其没有采取措施，故其不得就扩大的损失要求赔偿。二、一审判决没有查明涉案的全部事实，导致实体处理错误。（一）平安证券绿华路营业部于2014年11月26日第二次将《关于平安证券有限责任公司湛江海滨大道北证券营业部解除租赁合同的函》书面送达给陈广霞，通知其解除《房屋租赁合同》，并明确在2014年12月31日前将租赁房屋交还给陈广霞。陈广霞于同年12月10日向平安证券绿华路营业部作出书面复函，确认于2014年12月10日收到平安证券绿华路营业部的关于解除租赁合同的函。据此，陈广霞对平安证券绿华路营业部在2014年12月31日前搬迁并将租赁房屋交还的事实是十分清楚的，陈广霞没有在收到解除租赁合同通知之日起三个月内提出异议，故《房屋租赁合同》已于2014年12月10日解除。（二）一审法院没有查明陈广霞在何时对《房屋租赁合同》具有解除的权利。根据《房屋租赁合同》的约定，平安证券绿华路营业部从2014年3月开始不按约定交付租金，陈广霞于2014年5月1日就享有解除合同的权利，但陈广霞不在合理期限内解除合同，即是没有采取积极措施防止损失的扩大，故就之后损失的扩大，陈广霞没有理由要求赔偿。三、陈广霞应当对其主张承担举证不能的法律后果。陈广霞主ＸＸ安证券绿华路营业部支付违约金701442元，但却没有提供证据证明其实际损失的数额，其主张的违约金明显过高，故陈广霞应当承担举证不能的法律后果。四、《房屋租赁合同》已经在2014年12月10日解除，陈广霞超过三个月提起诉讼，故其起诉不应被支持，一审法院认为没有超过一年诉讼时效是错误的。另外，一审法院将已经解除的租赁合同作为陈广霞继续获得租金的依据是错误的。五、一审法院既认定陈广霞没有采取积极有效的措施防止损失的扩大，却判决由平安证券绿华路营业部承担该扩大的损失是错误的。六、一审判决审判程序违法。陈广霞在一审中提交的证据没有送达给平安证券绿华路营业部，也没有经过平安证券绿华路营业部的质证，平安证券绿华路营业部已经当庭提出异议，但一审法院在庭后依然没有送达给平安证券绿华路营业部进行质证，程序明显违法。综上，一审判决审判程序违法，查明事实不清，请求二审法院依法撤销一审判决，并依法予以改判。
陈广霞辩称，一、平安证券绿华路营业部的答辩理由不成立，陈广霞的损失是平安证券绿华路营业部的过错造成的。平安证券绿华路营业部于2014年9月24日向陈广霞发函，与陈广霞沟通退租事宜，陈广霞已于同年9月28日回函说明不同意平安证券绿华路营业部单方终止合同，并提出平安证券绿华路营业部单方退租的前提条件；2014年11月26日，平安证券绿华路营业部再次向陈广霞发函，要求解除合同，陈广霞于同年12月11日再次回函说明不同意平安证券绿华路营业部单方终止合同，并再次提出平安证券绿华路营业部单方退租的前提条件。之后，双方未再有过其他书面和口头形式的沟通。陈广霞认为，平安证券绿华路营业部拟达到单方解除合同的目的，应将租赁物交回给陈广霞，与陈广霞办理相关交接手续，并对陈广霞提出的解除合同的条件进行答复和回应，还应将其与其他业主签订的租赁合同告知陈广霞，或者以书面形式告知陈广霞已完全搬离租赁场地的事实，否则，陈广霞在没有明确租赁物使用状况的情况下，不能认为自己已收回租赁物，并对租赁物有处分权。2015年上半年，由于对租赁物的使用状况不明确，陈广霞无从对可能的损失采取任何措施，且这个损失以及损失的扩大是平安证券绿华路营业部的过错造成的。二、由于平安证券绿华路营业部未将租赁物恢复原貌，致使陈广霞损失了三个月的租金。平安证券绿华路营业部租赁房屋用于证券公司的经营，装修比较混乱，如果要再次出租的话，以前的装修必定要重作，因此，当时陈广霞要求平安证券绿华路营业部将租赁物恢复原貌并清理垃圾，但平安证券绿华路营业部对此并未进行回应和按照陈广霞的要求拆除已无使用价值的装修。2016年8月，陈广霞再次将租赁物出租给案外承租人时，因租赁物必须拆除重作，不得已给予案外承租人三个月的免租期用于拆除以前的装修和重新装修，这也是由于平安证券绿华路营业部的不作为造成的陈广霞的损失。三、由于平安证券绿华路营业部的违约行为，陈广霞损失了二十个月的租金，一审法院酌情对陈广霞损失的一半作出认定，判决平安证券绿华路营业部赔偿陈广霞十个月的租金损失，体现了公平公正的原则。四、一审程序没有违法，陈广霞在一审庭审时已经将其与何东林签订的《房屋租赁合同》的原件带来质证，但平安证券绿华路营业部不同意质证。综上所述，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
陈广霞向一审法院起诉请求：一、判令平安证券绿华路营业部支付违约赔偿金701442元（违约赔偿金701442元为2015年1月1日起至2015年12月31日期间租金，其中2015年1月1日至2015年3月31日，每月租金56658元，共169974元；2015年4月1日至2015年12月31日，每月租金59052元，共531468元）和2015年1月1日至2016年8月1日的水电物业管理费23743元，共725185元给陈广霞；二、判令平安证券绿华路营业部清理和恢复租赁物的原貌；三、判令平安证券绿华路营业部承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年4月1日，陈广霞与平安证券股份有限公司湛江海滨大道北证券营业部（以下简称平安证券海滨大道北营业部）签订《房屋租赁合同》，陈广霞将其位于湛江市赤坎区海滨大道北111号御景名城住宅小区1号楼二层商场，建筑面积约762平方米及位于1号楼首层南面的二层商场专用步梯，建筑面积为36.55平方米合计建筑面积约798平方米出租给平安证券海滨大道北营业部从事证券经营。合同约定：租赁期限为四年，从2013年4月1日至2017年3月31日止。2014年4月1日至2015年3月31日的年租金为679896元（月租56658元），2015年4月1日至2016年3月31日的年租金为708624元（月租59052元），2016年4月1日至2017年3月31日的年租金为737352元。租金的支付方式为：按年度支付，首年租金（2013年4月1日至2014年3月31日）支付时间为签订合同之日起10日内，往后的年度租金在当年4月1日前7个自然日支付该年度的全部租金。合同一经生效，双方不得擅自违反、变更、解除或终止合同。否则，视为违约。违约方承担违约责任，并赔偿因此所造成对方的经济损失。
签订合同后，陈广霞依约将商铺交给平安证券海滨大道北营业部经营使用，平安证券海滨大道北营业部亦依约支付2013年4月1日至2014年3月31日的租金等相关费用。由于经营问题，平安证券海滨大道北营业部于2014年9月24日出具一份《解除租赁合同的函》给陈广霞，提出解除租赁合同，租期于2014年10月31日止。陈广霞于2014年9月28日出具《复函》，表明不同意平安证券海滨大道北营业部单方提前终止合同，如赔偿合同期约定尚未履行的两年半租金，恢复房屋原貌，可协商终止合同。2014年11月26日，平安证券海滨大道北营业部又出具一份《解除租赁合同的函》给陈广霞，告知陈广霞已于2014年10月支付2014年10月至12月的租金，正式提出解除租赁合同，于2014年12月31日前将房屋交回给陈广霞。2014年12月11日，陈广霞复函给平安证券海滨大道北营业部，仍表示不同意平安证券海滨大道北营业部单方提前终止合同，如赔偿合同期约定尚未履行的两年半租金，恢复房屋原貌，可协商终止合同。
另查明，平安证券海滨大道北营业部于2014年底搬离御景名城住宅小区1号楼二层商场，并已支付至2014年12月31日的租金及相关水电、物业管理费。平安证券海滨大道北营业部于2015年1月7日经工商登记变更名称为平安证券股份有限公司湛江绿华路证券营业部。陈广霞于2015年4月15日出具《关于履行房屋租赁合同催缴租金的函》，要求平安证券绿华路营业部及时缴交租金，如协商提前终止合同，须恢复房屋原貌，支付一年租金。平安证券绿华路营业部于2015年4月28日复函，表明提前解除合同已尽到合同义务，无法满足陈广霞的要求。陈广霞又于2016年8月1日出具《解除合同通知书》给平安证券绿华路营业部，告知平安证券绿华路营业部自2016年8月1日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求平安证券绿华路营业部尽快结清租金和物管费用。平安证券绿华路营业部于2016年8月22日复函给陈广霞，答复陈广霞其已于2014年11月26日提出解除房屋租赁合同，已于2014年12月底结清相关费用，并于2014年11月底已清理房屋并当面知会退租、搬迁事宜，陈广霞的要求不符合事实、没有法律依据，无法满足陈广霞的要求。为此，双方协商不下，陈广霞遂向一审法院提起诉讼。
再查明，陈广霞于2016年7月24日与案外人何东林签订《房屋租赁合同》将涉案房屋租赁给何东林经营使用。庭审中，陈广霞同意撤销关于要求平安证券绿华路营业部清理和恢复租赁物的原貌的诉讼请求。
一审法院认为，关于本案诉讼时效问题。陈广霞于2016年8月1日出具《解除合同通知书》给平安证券绿华路营业部，告知解除合同并要求平安证券绿华路营业部尽快结清租金和物管费用，平安证券绿华路营业部亦于2016年8月22日复函答复陈广霞。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求”的规定，从平安证券绿华路营业部于2016年8月22日做出答复到陈广霞起诉之日即2017年8月21日未超过一年，故陈广霞的起诉未超过诉讼时效。
陈广霞与平安证券绿华路营业部于2013年4月1日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵照履行。《房屋租赁合同》约定的租赁期限为四年（从2013年4月1日至2017年3月31日止），根据“双方不得擅自违反、变更、解除或终止合同”的合同约定，平安证券绿华路营业部未经双方协商同意，擅自于2015年开始终止合同，搬离涉案租赁场所，不予支付租金，显属违约，应当承担违约的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，本案中的《房屋租赁合同》如正常履行，陈广霞可依约收取从2013年4月1日至2017年3月31日的租金，但平安证券绿华路营业部于2015年1月开始擅自终止合同后造成陈广霞租金收入减少，而平安证券绿华路营业部对陈广霞的租金收入减少亦应当可以预见到。因此，平安证券绿华路营业部应当对陈广霞造成的租金损失承担赔偿责任。但鉴于平安证券绿华路营业部分别于2014年9月24日、2014年11月26日就向陈广霞提出解除租赁合同，并于2015年开始以实际行为表明不再履行租赁合同，故陈广霞应当采取适当措施防止其租金损失的扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，结合陈广霞已于2016年7月将涉案租赁物另行出租的实际情况，一审法院酌情确认陈广霞的损失为2015年1月至2015年10月的租金损失，共计为583338元（56658元/月×3个月+59052元/月×7个月）。关于陈广霞请求2015年之后的水电、物业管理费23743元，陈广霞已按其租金损失向平安证券绿华路营业部主张违约责任，且平安证券绿华路营业部已于2014年底搬离租赁场所，故陈广霞该请求缺乏事实和法律依据，应不予支持。至于陈广霞同意撤销关于要求平安证券绿华路营业部清理和恢复租赁物的原貌的诉讼请求，为当事人对自己权利的处分，应予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条的规定，判决：一、平安证券股份有限公司湛江绿华路证券营业部须在判决生效之日起十日内支付583338元给陈广霞。二、驳回陈广霞的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5525.93元，由陈广霞负担1105.93元，平安证券股份有限公司湛江绿华路证券营业部负担4420元。
本院二审期间，平安证券绿华路营业部、陈广霞均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
另查明，2017年10月10日下午3时，一审法院公开开庭审理了本案。在庭审过程中，陈广霞当庭提交了其与何东林于2016年7月24日签订的《房屋租赁合同》。平安证券绿华路营业部认为陈广霞逾期提供证据，不同意对该《房屋租赁合同》进行质证。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据平安证券绿华路营业部的上诉理由和陈广霞的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：
关于一审判决审判程序是否违法的问题。平安证券绿华路营业部上诉主张陈广霞与何东林签订的《房屋租赁合同》未经庭审质证，一审法院以该证据作为定案依据，属于程序违法；陈广霞辩称其在一审庭审时已经提交该《房屋租赁合同》的原件，一审法院已经组织双方质证，但平安证券绿华路营业部拒绝质证，故一审法院审判程序并不违法。根据一审庭审笔录，本院认为，陈广霞在一审庭审过程中当庭提交的《房屋租赁合同》，是陈广霞与何东林于2016年7月24日签订的，不属于新证据，陈广霞未在举证期限内提供，属于逾期提供证据，但由于该《房屋租赁合同》与案件基本事实有关，而且一审法院也已经组织当事人进行质证，故一审法院对该证据予以采纳，程序并不违法。平安证券绿华路营业部关于该《房屋租赁合同》未经质证，一审法院以该证据作为定案依据程序违法的上诉理由不成立，本院不予采纳。
关于陈广霞的起诉是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案中，从2014年9月24日起，平安证券绿华路营业部与陈广霞就解除房屋租赁合同的问题进行了多次的书面协商，但始终未能达成一致意见。直到陈广霞于2016年8月11日向平安证券绿华路营业部发出《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，结清租金和物管费用，以及清场并将租赁房屋恢复原貌交回时，平安证券绿华路营业部才于2016年8月22日复函，明确陈广霞提出的自2016年8月1日起解除双方签订的《房屋租赁合同》、清理房屋恢复原貌和支付2015年1月1日起至2016年8月1日期间的租金及物管费用的要求不符合事实，没有法律依据。由此可见，在平安证券绿华路营业部于2016年8月22日作出复函之前，平安证券绿华路营业部与陈广霞之间的多次书函的往来均应视为双方就解除房屋租赁问题所进行的协商，直到平安证券绿华路营业部于2016年8月22日明确拒绝陈广霞的请求时，陈广霞才知道或者应当知道其权利被侵害，故本案的诉讼时效期间应从2016年8月22日开始起算。由于陈广霞是于2017年8月21日向一审法院起诉的，故一审判决认定陈广霞的起诉没有超过一年诉讼时效期间并无不当，本院予以维持。平安证券绿华路营业部关于陈广霞的起诉超过诉讼时效的上诉理由不成立，本院不予采纳。
关于平安证券绿华路营业部应否赔偿其单方解除合同所造成陈广霞的损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，平安证券绿华路营业部在未经双方协商同意的情况下，单方解除租赁合同，已经构成违约，并给陈广霞造成损失，故陈广霞有权要求平安证券绿华路营业部赔偿损失。至于损失赔偿额如何确定的问题，虽然平安证券绿华路营业部已于2014年12月底搬离租赁房屋，但平安证券绿华路营业部始终未与陈广霞办理租赁房屋的交接手续，以致租赁房屋一直处于空置状态，该房屋空置期间的租金损失就是由于平安证券绿华路营业部单方解除租赁合同造成的，平安证券绿华路营业部应予赔偿给陈广霞。但考虑到陈广霞于2015年4月向平安证券绿华路营业部发出《关于履行〈房屋租赁合同〉催缴租金的函》，平安证券绿华路营业部已经复函表示无法满足陈广霞的要求时，陈广霞并未继续与平安证券绿华路营业部进行沟通，也未采取适当措施防止租金损失的扩大，而是直到2016年7月份才将涉案房屋另行出租，并于2016年8月份向平安证券绿华路营业部发出《解除合同通知书》，陈广霞对租金损失的扩大也有一定的责任，一审法院结合本案的客观实际，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，判决平安证券绿华路营业部赔偿陈广霞从2015年1月至2015年10月的租金损失共583338元（56658元/月×3个月+59052元/月×7个月）并无不当，本院予以维持。平安证券绿华路营业部关于一审法院对陈广霞就扩大的损失提出的赔偿请求予以支持错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，平安证券绿华路营业部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5525.93元，由上诉人平安证券股份有限公司湛江绿华路证券营业部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 红
审 判 员 王 励
代理审判员 林 竹
二〇一八年四月十日
法官 助理 李皓冰
书 记 员 林菲菲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。