广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第737号
原告：区桂芬，女，汉族，住广东省佛山市高明区，公民身份号码：×××0423。
委托代理人：陈汉原，系广东泰扬律师事务所律师。
委托代理人：朱晓敏。
被告：佛山市万科商用物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区，组织机构代码：××。
法定代表人：毕玉东，系公司副总经理。
委托代理人：叶宗坚，系广东禅都律师事务所律师。
委托代理人：张思扬，系广东禅都律师事务所律师。
上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月22日立案受理后，依法由审判员杨宇鹏适用简易程序于2015年6月29日公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈汉原、被告委托代理人张思扬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告开发、建设位于佛山市南海区桂澜路佛平路南侧、桂澜路西侧的万科广场项目（下称万科广场）。2013年5、6月间，万科广场处于招商的前期阶段，未引入主力、知名的百货或超市品牌，招商率较低，被告热切希望原告的“美加纷”儿童游乐品牌项目进驻。鉴于被告热情邀请及对商铺交付条件的承诺，原、被告充分协商后达成商务条件，于同年5月16日签署合同，约定由原告承租被告开发的万科广场3层10-316、10-317、10-318、10-319号商铺，用于经营儿童游乐、寓乐课程、餐饮配套等，计租面积为978.4平方米，租期自2014年5月1日至2024年4月30日。签约后，原告依约将首期履约保证金53812元存到被告指定的银行账户中。同时，原告为保证能在约定期限内正常开业，与被告再次签名确认商铺的交付技术条件表。2014年5月22日，被告却致函原告，以“前期因各种因素双方达成的合同明显低于市场行情且诸多儿童游乐品牌非常有意向进驻”为由，提出大幅升高涉讼商铺租金、物业管理费标准及大幅降低交铺标准、缩短租赁期限、增加扣点等要求。对此，原告复函表示被告该条款违反民法原则、合约精神及严重损害承租方权益，故不能接受。同年6月7日，被告再致函原告，单方提出解除合同，无理指责原告退回函件、拒绝沟通。同年6月20日，原告函复不同意被告解除合同的要求，促请被告按原合同履行义务。同年7月1日，被告向原告发函称不再履行合同。原告委托律师于同年7月29日发出律师函，敦促被告尽快履行合同，但被告依然坚持其单方解约之决定。鉴此，原告于同年9月15日起诉，要求被告继续履行双方合同。在该案中，被告用尽诉讼权利，不当地提出管辖异议，拖延时间，导致案件无法及时开庭，制造机会让第三人有足够时间进驻上述商铺。直至2015年5月，法院才判决，确认原告并无违约行为，被告以股东要求为由主张解除合同无法律及合同依据，不享有单方面解除权，在原告不同意解约情况下，被告发出解约函不具有解除合同的效力。现涉讼商铺已由被告另行出租给第三人，其行为已构成违约。履约保证金具有定金性质，被告应向原告返还双倍履约保证金107624元。此外，原告为履约、配合被告开业，已委托专业机构针对该商铺设计，定作了儿童游乐设备，被告单方解约致这批设备无用武之地，造成原告80多万元的经济损失，故被告须赔偿该损失。故起诉请求：1、被告返还原告双倍履约保证金107624元；2、被告赔偿原告经济损失800000元；3.诉讼费由被告负担。
被告辩称，被告于交付涉讼商铺予原告前，早于2014年6月7日提前通过书面形式告知原告解除租赁关系，且被告并未向原告收取任何租金，原告于涉讼租赁关系解除的过程中并未遭受任何损失，其诉讼请求明显缺乏事实依据。一、双方签约后，由于双方未能对租金调整及商铺交付标准等问题达成共识，一直未能完成商铺交付工作，最终被迫解除租赁合同关系。合同终止后，被告依约仅需将履约保证金无息退还予原告，且该款不具有任何定金性质，故原告主张双倍返还该款明显违反法律规定及合同约定。二、签约后、交铺前，被告曾于2014年5月22日致函予原告，告知其双方需对租金计收及商铺交付标准等问题进行协商调整。在双方最终未能协商一致的情况下，被告另于同年6月7日提前通过书面形式告知原告解除租赁关系。自签约起至双方解除租赁关系止，被告多次告知原告需暂缓履行，原告未向被告交付任何租金，原告亦始终未对涉讼商铺进行实际占有使用，其所主张因履行合同约定而对涉讼商铺设计、定作设备所造成的损失毫无依据。请求驳回原告全部诉讼请求。
庭审中，原告举证如下：
1.原告身份证复印件1份，用以证明原告诉讼主体资格。
2.企业机读档案登记资料、组织机构代码证复印件各1份，用以证明被告诉讼主体资格。
3.南海万科广场租赁合同原件1份。
4.声明、收款收据原件各1份。
证据3、4用以证明原、被告合同关系；原告已经实际履行合同，向被告交纳了首期履约保证金53812元。
5.民事判决书原件1份，用以证明被告已违约，未履行合同。
6.设计合同彩色打印件1份、收据原件2份，用以证明原告为使用涉讼商铺已委托案外人对商铺进行装修设计，并支付相关费用260000元。
7.购销合同、个人结算业务申请书原件各1份，用以证明原告为使用涉讼商铺，委托案外人订购、制作设备并已支付定金800000元。
经质证，被告对原告出示的证据1、2无异议。对证据3的真实性无异议，但对其证明内容有异议，认为根据合同约定，合同终止后，被告仅需将履约保证金无息退还予原告，且该款不具有定金性质，原告主张双倍返还该款并无依据；由于双方对租金计收及商铺交付标准等问题协商无果，故原告始终未对涉案商铺进行实际占有并使用，其所主张的损失毫无依据。对证据4的真实性、合法性无异议，但对其证明内容有异议，认为履约保证金不具有定金性质，且合同约定被告仅需将履约保证金无息返还予原告，故原告主张双倍返还该款并无合同及法律依据。对证据5的真实性、合法性无异议，但对其证明内容有异议，认为根据该判决确认的内容，原告始终未实际占有及使用商铺，且被告已提前告知合同解除事宜，故原告主张的履约损失并无事实依据。对证据6不予确认，认为其反映的是原告与案外第三人建立的法律关系，且属于境外形成的证据；其虽名为合同，但实质为报价文件；原告本人亦未于该合同上签字，更未提供该合同项下的任何相关收款收据，故其根本不能作为认定本案事实的参考。对证据7不予确认，认为其反映的是原告与案外第三人建立的法律关系，且原告始终未实际占有及使用商铺，且被告已提前告知合同解除事宜，原告所主张的上述损失毫无依据。
庭审中，被告没有举证。
本院经审查认为，原告出示的证据1-5来源合法，内容真实，与本案相关联，且被告对其真实性不持异议，故本院予以采信。原告出示的证据6-7为双方争议的材料，本院结合其他查明的案情再作综合认定。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
2013年6月20日，原、被告签订《南海万科广场租赁合同》（下称涉讼合同），约定被告将南海万科广场3层10-316、10-317、10-318、10-319号商铺（下称涉讼商铺）出租给原告作儿童游乐、寓乐课程、餐饮配套业态的专业经营；进场日为被告移交、原告进入商铺之日；进场日至开业日前一日期间为免租装修期；租期从2014年5月1日至2024年4月30日共10年；自进场日开始，免租装修期60天；2014年8月1日至2016年4月30日期间均是按税前营业额一定比例提取租金；原告应在每月5号前交纳租金；合同签订后7个工作日内原告支付履约保证金53812元，进场装修后7个工作日内再支付履约保证金53812元；暂定进场日为2014年2月15日，原告应当于该日之前付清本合同项下全部应付费用，自行前往商业广场与被告办理房屋交接手续；至少在进场日15日前，原告应当向被告提供其对本商铺的装修设计文件及工程安装一切险的保单供被告审查，且在获得被告批准后方可开始本商铺的装饰装修；暂定开业日为2014年5月1日；因原告违约提前终止合同的，被告有权没收履约保证金，因被告违约提前终止合同的，被告应无息返还履约保证金；被告保证其有权将涉讼商铺按约定租赁给原告经营，如违反，且原告选择单方面解除合同的，被告须向原告作出赔偿，并双倍退还原告合同保证金和相关预缴费用；被告确认原告按合同享有的权利不因原告抵押或出售等行为而受影响或改变，若被告违反而造成原告经济损失的，被告须给予原告经济赔偿，包括但不限于原告实际支出人员费、合理法律费用等；若被告开业晚于约定期限达60天，则原告有权终止合同并要求被告双倍返还各类押金，并赔偿原告营运、装修、搬迁费用等实际损失；如被告的物业公司需对物业或公共设备设施进行修理或重新安装，导致水、电、中央空调、照明、排水、排污等设施临时中止使用，持续存在并导致原告无法使用指定场地超过30天的，原告有权解除合同，被告应当赔偿原告双倍保证金标准的违约金，并同时赔偿原告装修折旧、设备折旧费、搬迁、装修、人员安置费用。
2013年7月1日，原告向被告支付了履约保证金53812元。
2014年5月22日，被告向原告发出通知，提出因合同约定明显低于市场行情，故拟变更租赁条件。
同年5月27日，原告函复被告，称不同意上述变更条件。
同年6月7日，被告向原告发出《关于解除租赁合同的函》，称被告决定解除涉讼合同。
同年6月20日，原告函复被告，称不同意解除合同。
同年7月1日，被告向原告发函，称被告自2014年6月7日不会再履行与原告签订的租赁合同。
同年9月15日，原告起诉被告，请求继续履行涉讼合同。本院以（2014）佛南法民三初字第973号案审理后，判决认定涉讼合同有效；原告并无违约行为，被告主张解除合同无依据；被告不享有合同单方面解除权；涉讼商铺已由被告另租第三人，故涉讼合同丧失履行基础，故驳回原告诉讼请求。该判决已生效。
原告持有以下材料：1、《设计1000平方米室内儿童乐园合同（南海万科广场）》彩色打印件1份，内容为原告（买方）与香港建乐康体设备有限公司（卖方，下称建乐公司）签订设计1000平方米室内儿童乐园合同，设计费为260000元，合同签订时买方需全数支付；此优惠价格只是用于本次合同，此价格有效期为12个月，由2014年3月1日起计；落款处买方栏无签名或盖章，卖方栏有建乐公司印章。2、正式收据原件2份，其中一份日期为2014年4月15日，内容为确认收到第一期形象设计费、室内设计费、主体乐园设计费10万元；另一份日期为2014年5月18日，内容为确认收到第二期形象设计费、室内设计费、主体乐园设计费16万元，两份落款处均有建乐公司盖章。3、2014年5月6日购销合同原件1份，内容为佛山游戏童年游乐设备有限公司（卖方，下称游戏公司）向原告（买方）提供游乐设备一批，安装于涉讼商铺；卖方提供给买方的产品，其项目、数量、面积以买方提供的场地地形图为依据（附设计图）；总造价201万元；合同签订后，买方于十天内预付设备定金80万元给卖方；任何一方违反本合同条款，应按本合同约定及法律规定向非违约方承担违约责任。4、2014年5月15日个人结算业务申请书原件1份，内容为原告（申请人）向游戏公司（收款人）支付南海万科广场三楼美加纷游乐设备货款80万元。
庭审中，原告明确第2项诉讼请求款项包含设计费260000元及原告支付给游戏公司款项中的540000元。
本院认为，前案生效判决已认定涉讼合同有效，但丧失履行基础，并驳回原告继续履行合同的请求，故保证金应返还予原告，本院对原告有关返还保证金53812元的诉讼请求予以支持。
原告请求被告另行支付履约保证金53812元及赔偿损失800000元，实质上均是主张被告承担违约责任来赔偿经济损失。被告另行出租涉讼商铺予第三人，致合同不能继续履行，已构成违约，应向原告承担相应违约责任。对此，本院分析如下：一、虽然涉讼合同约定“因被告违约提前终止合同的，被告应无息返还履约保证金”，但其亦约定“被告保证其有权将涉讼商铺按约定租赁给原告经营，如违反，且原告选择单方面解除合同的，被告须向原告作出赔偿，并双倍退还原告合同保证金”及“如（因被告原因）导致原告无法使用指定场地超过30天的，原告有权解除合同，被告应当赔偿原告双倍保证金标准的违约金……”，且其同时约定“原告违约提前终止合同的，被告有权没收履约保证金”，根据权利义务对等原则，参照以上合同约定，原告请求被告另行支付与履约保证金等额的违约金53812元理据充足。二、对于原告主张的损失，本院认为：1、涉讼合同约定2014年2月15日进场，同年5月1日开业，进场日至开业日前一日为免租装修期，原告应在上述进场日前自行前往商业广场与被告办理房屋交接手续，但截至一审辩论结束前原告仍未进场，结合双方来往函件内容，可以认定双方早就合同是否变更、合同是否继续履行存在争议、进行协商，原告亦应早知涉讼合同之履行存在异于约定的情形，故在此情况下，即原告尚未进场接收租赁物、开始免租装修期之前，原告基于诚实信用原则不应大规模投入，否则应对扩大损失部分自负其责。2、原告虽持有设计合同彩色打印件，但其无买方签名，且原告虽持有设计费收据原件，原告庭审中亦确认其转账支付该款，但其在本院指定期限内不能提供转账凭证印证上述事实，故被告主张上述合同实为报价文件更符合常理，本院予以采纳；原告主张其已实际支付260000元并据此要求被告赔付该款理据不足，本院不予采纳。3、原告虽持有购销合同及个人结算业务申请书原件，但其一，如前所述该行为发生于双方争议平息及原告接收商铺前，故大规模投入缺乏必要性；其二，原告确认其与供货方尚未清算，不足以证明其实际损失为其主张的数额540000元；其三，购销合同约定“卖方提供给买方的产品……以买方提供的场地地形图为依据（附设计图）”，而涉讼合同约定原告应当提供装修设计文件供被告审查并批准后才可装饰装修，但原告无证据证明其提供供货方的设计文件经被告审查及批准，被告亦未参与上述购销内容之商议、定价；其四，原告亦无足够证据证明上述购销产品不能用于其它承租场地，从而形成原告主张的损失，因此，原告主张其已实际形成购销损失540000元并据此要求被告赔付该款理据不足，本院不予采纳。综上，原告主张的损失数额依据不足。三、涉讼合同约定进场日15日前，原告应当提供装修设计文件供被告审查及批准，故原告在进场前进行适当的准备工作，包括遴选初步设计方案、与设计人、供货商分别洽谈设计、购销意向等均符合常理，则原告主张其为履行合同进行了上述适当的准备工作并有一定的经济损失，符合常理，应由被告作为过错方适当赔偿。本院基于公平合理、诚实信用原则，综合考虑被告过错程度、原告损失范围、双方所约定的违约责任及本案已查明的实际情况，酌定除上述违约金53812元外，被告还应向原告再赔付损失30000元。综上，被告应赔偿原告经济损失共83812元（53812＋30000）。原告有关违约责任、经济损失的诉讼请求在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，本案判决如下：
一、被告佛山市万科商用物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还履约保证金53812元予原告区桂芬；
二、被告佛山市万科商用物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失83812元予原告区桂芬；
三、驳回原告区桂芬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，受理费减半收取6438.12元（原告已预交），由原告负担4911.88元，被告负担1526.24元。被告负担的份额，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨宇鹏
二〇一五年七月二十日
书记员 叶芳晖