湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0503民初641号原告：邵阳县天成物业管理有限公司，住所地邵阳县。法定代表人：刘蓓，该公司经理。委托代理人：李勇军，湖南振威律师事务所律师。委托代理人：黄送梅，湖南振威律师事务所律师。被告：隆英，女，1988年10月5日出生，汉族，户籍地隆回县。原告邵阳县天成物业管理有限公司（以下简称“天成公司”）与被告隆英物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天成公司的委托代理人李勇军、黄送梅，被告隆英均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。天成公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付2016年12月22日至2018年3月31日物业管理费2515元（顺延照计）；2、判决被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2018年4月17日应支付滞纳金为128元（顺延照计）；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：位于邵阳市大祥区敏州西路的嘉林国际小区由重庆邦凯房地产开发有限公司邵阳大祥分公司（以下简称“邦凯大祥公司”）开发。隆英于2015年12月2日与开发商签订了《商品房买卖合同》，购得嘉林国际小区1栋1单元14层0114005号房。同年12月22日被告与原告签订了《嘉林国际前期物业管理服务协议》。2016年11月26日，原告与邦凯大祥公司签订了《邦凯·嘉林国际商住楼物业管理合同》，协议期限三年，自2016年12月1日起至2019年11月30日止。合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告房屋建筑面积137.22平方米，物业管理费按建筑面积1.2元／平方米／月的标准向原告缴纳，如被告逾期付款应根据欠款金额按每日千分之三的标准向原告支付滞纳金。合同生效后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未按约向原告缴纳物业管理费。自2016年12月22日至2018年3月31日，被告共欠物业费2515元，滞纳金128元。原告多次书面及上门催收未果。隆英辩称，对原告起诉的物业管理费的金额没有异议，但原告未能按照约定履行自已的义务，管理不到位。原告对外来人员未进行登记，对小区空中花园空调主机噪音问题、小区绿化、车库停车、公共过道出租等问题，原告未尽到管理、维修、养护责任，所以被告才未向原告交纳物业管理费。经审理查明，位于邵阳市大祥区雪峰南路的嘉林国际（综合楼）由邦凯大祥公司开发建设。2015年12月2日，隆英与邦凯大祥公司签订《商品房买卖合同》，被告购得嘉林国际（综合楼）第1栋1单元14层0114005号住宅房屋一套，建筑面积为137.22平方米。2015年12月22日，隆英与原告天成物业公司签订《嘉林国际前期物业管理服务协议》，约定物业服务收费标准为住宅每月每平方米1.2元，在办理入住手续时，预交半年的物业管理服务费，以后上述费用每季度末（季度末月的21号至月底）收取一次，被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理费等有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按应交费用的千分之三按日收取滞纳金；本协议期限自2014年12月8日至2016年12月7日止。协议同时约定了双方的权利和义务。2016年11月26日，原告与邦凯大祥公司签订了《邦凯.嘉林国际商住楼物业管理合同》，约定：对已销售且已入住部分，按每平方米1.2元及以上的标准向业主（住用户）收取物业管理管理费，已接房未入住业主按上述标准90%收取；协议期限为三年，自2016年12月1日起至2019年11月30日止。被告以原告未尽到维修、养护、管理责任为由，自2016年12月22日起拒付物业服务费。原告于2018年3月19日向被告发出《缴费催款通知书》，但被告仍未交纳。截至2018年3月31日，被告共计拖欠原告物业服务费2515元。以上事实，有商品房买卖合同、嘉林国际前期物业管理服务协议、邦凯.嘉林国际商住楼物业管理合同、缴费催款通知书、照片及当事人陈述等证据在卷予以佐证，足以认定。本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《嘉林国际前期物业管理服务协议》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议到期后，原、被告虽未续签合同，但原告与建设单位邦凯大祥公司签订了《邦凯.嘉林国际商住楼物业管理合同》，该合同约定的物业管理费收费标准并未超出原、被告签订的《嘉林国际前期物业管理服务协议》年约定的收费标准。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故《邦凯.嘉林国际商住楼物业管理合同》关于物业管理费用的收费标准、收费方式等内容的约定，对原、被告均具有约束力。原告为嘉林国际（综合楼）提供了物业管理服务，被告理应按照约定履行交纳物业管理费的义务，但被告自2016年6月6日起欠交物业管理费，经原告书面催收后，在合理期限内仍未交纳，明显属于违约，应承担违约责任。《邦凯.嘉林国际商住楼物业管理合同》中对逾期支付物业管理费的违约金的数额或者计算标准进行约定，原告要求被告按每日千分之三支付逾期付款滞纳金缺乏依据。被告逾期付款期间的违约金按照人民银行贷款利率的标准计收。本案原告仅要求被告支付自2018年3月31日起承担违约责任，是对自己权利的合法处分，本院予以确认。故本院对原告的诉讼请求有理的部分予支持，对其过高的部分，本院不予以支持。被告提出原告未按照合同约定履行物业管理职责，因被告未提供充分证据予以证明，本院不予采信。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，原告向业主收取物业管理费包括多项具体项目，尽管被告认为原告管理不到位，但被告作为业主不能因此拒交物业管理费，因为原告客观上提供了一定的服务，业主拒交物业费的主张不合理。无论业主还是物业服务人员，都应正确行使自身权利，适时履行自身义务，业主应当按照有效的物业管理合同履行付款义务，关于物业存在的问题，业主可寻求开发商、物业服务企业或者相关单位予以解决，且依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持”，而要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，与物业管理费纠纷并非同一法律关系，被告可另行诉讼主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、隆英在本判决生效后10日内向邵阳县天成物业管理有限公司支付物业管理费用2515元（物业管理费计算至2018年3月31日）。二、隆英在本判决生效后10日内支付邵阳县天成物业管理有限公司逾期付款违约金7元（按年利率4.35%的标准自2018年3月31日计算至2018年4月17日，顺延照计）。如未按期履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告邵阳县天成物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案减半收取案件受理费人民币25元，由隆英负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  蒋建勇二〇一八年七月二十四日书记员  周水浩附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理费用由建设单位交纳。