广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第658号
上诉人（原审被告、反诉原告）周涛。
委托代理人洪文生，广东中炬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）钱锦波。
委托代理人程志文，广东朗迪律师事务所律师。
原审被告马广勋。
上诉人周涛与被上诉人钱锦波、原审被告马广勋因租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第5928号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2006年7月4日钱锦波与马广勋签订一份《租赁合同书》，约定：1、钱锦波将位于深圳市龙岗区中翠路东益花园X栋X号房屋出租给马广勋，租期共60个月，自2006年8月1日至2011年7月31日止，租金前三年每月2400元，后两年每月3000元，每月26日前通过自动转账支付当月租金；2、钱锦波向马广勋收取综合押金7200元，合同到期时全部押金退还马广勋；3、马广勋可根据自己的经营需要将房屋转租给第三方使用，钱锦波应配合办理相关转租手续；4、租赁期满，马广勋在同等条件下享有优先承租权，到期时如钱锦波另有使用，须提前两个月通知马广勋，使马广勋有时间提前准备搬迁之事。上述合同签订后至2010年7月2日，双方均按约履行了义务。2010年7月2日马广勋将承租的上述房屋转租给周涛，同日钱锦波与周涛签订一份押金协议，主要内容为：钱锦波已收到周涛押金10000元，钱锦波原来铺面三间，每一间有厕所一个，水电齐全，合同到期按铺面三间带厕所，水电齐全修理好后，原样归还钱锦波，保证钱锦波验收满意，钱锦波退还周涛押金，如周涛不按上述要求修好，钱锦波不退还上述押金。2010年9月9日周涛在承租的房屋开设了深圳市龙岗区布吉惠盛商场，经营日用百货。周涛、马广勋按约支付租金至2011年6月30日，2011年7月1日后，周涛、马广勋未再向钱锦波支付租金。原审审理过程中，周涛为证明其损失，向原审法院提供了照片12张；周涛在原审庭审中表示同意按每月3000元支付钱锦波2011年7月至实际搬离之日止的租金或占用费。
钱锦波在原审中诉请：1、周涛、马广勋返还深圳市龙岗区布吉街道大芬社区东益花园X栋X号房屋；2、周涛、马广勋腾空深圳市龙岗区布吉街道大芬社区东益花园X栋X号房屋；3、周涛、马广勋支付占用深圳市龙岗区布吉街道大芬社区东益花园X栋X号房屋的占用费，自2011年8月1日至交还之日止（按6500元／月计算），其中自2011年8月1日至起诉之日的占用费为12133.42元；4、周涛、马广勋支付2011年7月份租金3000元；5、周涛、马广勋承担本案诉讼费用。
周涛反诉请求：1、周涛对深圳市龙岗区布吉街道大芬社区东益花园X栋X号房屋有优先承租权；2、钱锦波赔偿周涛经济损失5000元。
原审法院认为：位于深圳市龙岗区中翠路东益花园X栋X号房屋为钱锦波的合法物业，马广勋与钱锦波就承租该物业所签订的《租赁合同书》是双方的真实意思表示，符合法律规定，是有效合同。双方应按上述合同约定享受权利，承担义务，马广勋应按约定向钱锦波支付2011年7月租金3000元。周涛表示同意支付钱锦波2011年7月份租金，故周涛对马广勋的上述付款义务承担连带责任。合同约定，马广勋有转租权，因此马广勋将该物业转租给周涛，没有违反合同约定。周涛称其自2010年7月2日已成为涉案物业的承租人，并提交一份押金协议为证，经原审法院审核，押金协议不足以证明钱锦波和马广勋均同意将租赁合同中承租人的权利义务概括转让给周涛，周涛也没有其他证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果，对其该项主张原审法院不予采信。马广勋与周涛建立的转租合同关系是附属于钱锦波与马广勋签订的主合同的，在钱锦波与马广勋主合同到期的情况下，周涛、马广勋建立的转租合同关系也已到期。合同到期后，钱锦波不同意续签合同，表示要收回自用，要求周涛、马广勋腾空并返还承租物业，不违反法律规定，原审法院予以支持。周涛在反诉状中自认钱锦波于2011年8月31日曾意图强行让其搬离，但又以钱锦波未提前两个月通知为由抗辩钱锦波要求其搬离的诉讼主张，显然自相矛盾，故对其抗辩主张原审法院不予采信。合同到期后，马广勋不返还承租物业，应自2011年8月1日起向钱锦波支付占用费直至物业交还日止，占用费的金额应参照原租赁合同的约定按每月3000元计，周涛实际使用该物业，且同意每月支付3000元占用费直至实际搬离之日止，故周涛应对马广勋的占用费的支付义务承担连带责任。周涛并非租赁合同的承租人，其根据《租赁合同书》的约定主张优先承租权，没有法律依据，原审法院不予支持。周涛反诉要求钱锦波赔偿经济损失5000元，但只提供12张照片予以证明，经原审法院审核认定，周涛提供的12张照片不足以证明其主张的事实，故对其该项请求，原审法院不予支持。周涛向钱锦波交付了押金10000元，应在周涛、马广勋应付的金额中予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决：一、马广勋和周涛须于本判决生效之日起10日内腾空并返还位于深圳市龙岗区中翠路东益花园X栋X号房屋给钱锦波。二、马广勋于本判决生效之日起3日内支付钱锦波2011年7月租金3000元。上述被告金额中应扣除周涛已支付的押金10000元。三、马广勋于本判决生效之日起3日内向钱锦波支付房屋占用费，按每月3000元从2011年8月1日支付至实际交还承租物业止。四、周涛对马广勋的上述付款义务承担连带责任。五、驳回钱锦波的其他诉讼请求。六、驳回周涛的各项反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费178元（钱锦波已预交178元），由钱锦波负担78元，马广勋负担50元、周涛负担50元。反诉案件受理费100元（周涛已预交100元），由周涛负担。公告费700元（钱锦波已预交），由马广勋负担。
上诉人周涛不服原审判决，向本院提起上诉，请求：依法撤销原审判决第一项和第六项，驳回钱锦波收回房屋自用请求，支持上诉人原审的全部反诉请求。
事实和理由：钱锦波一审开庭其代理人才表达了要收回房屋自用的意思，之前从来都没有说过要收回自用。如果钱锦波不想继续出租要自用，根据马广勋与钱锦波租赁合同约定2011年7月31日到期，如自用提前两个月通知即应该在2011年5月31日之前就应该通知，钱锦波没有任何通知，并且在到期前、到期后双方一直都在协商租金价格。马广勋与钱锦波租赁合同约定可以转租，马广勋征得钱锦波同意将承租的房屋转租周涛，钱锦波收取周涛押金一万元，并且自此一直都直接从周涛处收取每月的租金，而马广勋没再出现，证明钱锦波认可周涛是承租人，承接、承受了马广勋租赁了其房屋，原租赁合同的权利义务对周涛有约束力，那么相对应，对钱锦波也应该有约束力，周涛有优先承租权。
被上诉人钱锦波答辩称：一审判决查明事实清楚，我方认为二审法院应予以驳回周涛的上诉请求。
原审被告马广勋答辩称，2010年马广勋委托了广天地地产的置业顾问负责商铺的出租和转让，与周涛协商后，周涛同意以转让的方式转出去。
本院经审理查明，2010年7月2日，钱锦波与周涛签订了一份“押金”协议，约定“今收到租户押金10000元，钱锦波原来铺面三间，每一间有厕所一个，水电齐全，合同到期按铺面三间带厕所，水电齐全修理好后，原样归还钱锦波，保证钱锦波验收满意，钱锦波退还周涛押金，如周涛不按上述要求修好，钱锦波不退还上述押金。另税收管理费、水电费等其他费用一律由租户支付。”上述协议签订后，涉案商铺的租金有周涛直接向钱锦波支付。原审已查明其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，钱锦波与马广勋签订的《房屋租赁书》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方当事人均应全面履行。
本案首先应当确定钱锦波与周涛于2010年7月2日签订“押金”协议后，钱锦波、周涛、马广勋之间的法律关系。本院认为，首先，从“押金”协议的内容来看，系钱锦波收取周涛押金，并由周涛支付税收管理费、水电费；其次，在押金协议签订后，亦是由周涛直接向钱锦波支付租金，而钱锦波对此予以认可；再次，结合马广勋的答辩内容，其认可是将承租权整体转让周涛，故本案系马广勋将其在租赁合同的权利义务一并转让给了周涛，而钱锦波对此予以同意，周涛与钱锦波之间形成了直接的租赁合同关系。原审认定马广勋转租给周涛系法律关系认定错误。上诉人周涛认为马广勋将其在《租赁合同书》中的权利义务概括转移的理由成立，原审判决马广勋承担《租赁合同书》中承租方的相关责任有误，虽然马广勋未提起上诉，但在原审诉讼中，马广勋由于电联方式缺失而造成原审法院公告送达诉讼材料及判决文书。据此，本院应对该情况予以公平地考察，马广勋未予上诉有一定的客观原因。故依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第八十条，本院应当对此予以纠正。
周涛承继了马广勋在《租赁合同书》的权利义务，其享有优先承租权。涉案《租赁合同书》于2011年7月31日期满，而钱锦波主张涉案房产要收回自用，周涛不予认可，称钱锦波要提高租金，而双方无法达成一致，故钱锦波要求周涛返还房产。本院认为，优先承租权是指在租赁期限届满后，出租人仍将房产出租的情况下，在租金等租赁条件同等的基础之上，原承租人享有优先于其他人的对涉案房产承租的权利。本案中，即便按周涛所称，钱锦波在租赁合同到期后与周涛协商提高租金，而周涛不予同意，故双方就原《租赁合同书》到期后的租金标准未协商一致，而周涛无证据证明钱锦波要将房产租给案外人且租给案外人的租金标准系周涛可以接受的租金，故钱锦波在上述情形下要求周涛搬离并未侵犯其优先承租权，且钱锦波现主张将涉案房产收回自用，周涛无权继续占有涉案房产，其应当返还涉案房产并按3000元／月的标准支付至搬离之日的租金。
关于周涛主张的5000元的损失，其仅提交了照片为证据，不足以证明其主张的事实以及损失的数额，本院对此不予采信。
关于周涛向钱锦波支付的押金10000元，原审在周涛应支付的租金中予以扣除，双方当事人对此未提出异议，本院予以确认。
综上，原审法院认定事实以及适用法律均有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第八十九条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百八十条之规定，判决如下：
一、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第5928号民事判决第一项为：周涛须于本判决生效之日起10日内腾空并返还位于深圳市龙岗区中翠路东益花园X栋X号房屋给钱锦波；
二、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第5928号民事判决第二项为：周涛于本判决生效之日起3日内支付钱锦波2011年7月租金3000元。上述金额中应扣除周涛已支付的押金10000元；
三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第5928号民事判决第三项为：周涛于本判决生效之日起3日内向钱锦波支付房屋占用费，按每月3000元从2011年8月1日支付至实际交还承租物业止；
四、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第5928号民事判决第四项、第五项、第六项；
五、驳回钱锦波的其他诉讼请求；
六、周涛对深圳市龙岗区中翠路东益花园X栋X号房屋有优先承租权；
七、驳回周涛的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费178元，由钱锦波负担78元，周涛负担100元，二审案件受理费100元，由上诉人周涛承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 蔡妍婷
二〇一三年十二月十七日
书 记 员 陈晓莹
1附法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。
《中华人民共和国合同法》
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》
第一百八十条第二审人民法院依照民事诉讼法第一百五十一条的规定，对上诉人上诉请求的有关事实和使用法律进行审查时，如果发现在上诉请求以外原判确有错误的，也应当予以纠正。