北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）房民初字第09955号
原告金广洪，男，1936年11月28日生，山西省五台山七佛寺僧人。
委托代理人傅德刚，北京市华泰律师事务所大连分所律师。
被告马海洲，男，1965年1月28日生。
委托代理人王爽，北京市房山区长沟镇法律服务所法律工作者。
原告金广洪与被告马海洲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李亚丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告金广洪及其委托代理人傅德刚、被告马海洲之委托代理人王爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，坐落在北京市房山区xx，由北京市房山区人民政府西潞街道办事处太平庄村村民委员会出土地使用权，与被告合建形似四合院的“太平禅寺”，“太平禅寺”无建设工程规划许可证等建设手续系违法建筑物。2006年12月12日，原告经人介绍与被告相识，被告在对此房没有处分权的前提下，谎称“太平禅寺”建房手续完备，欺诈原告以总造价47万元取得“太平禅寺”使用权，并与被告签订“协议”一份，至2007年10月24日，原告前后两次向被告付款共计20万元。2007年9月，原告在“太平禅寺”出资84290元新建围墙。2008年7月3日（阴历六月初一），当协议约定付款期限2009年底不到之时，被告在事先没有通知原告的情况下，将原告委托看庙的居士赶走，强占“太平禅寺”。原告向被告索要返还上述付款，至今多次未果。原告认为，违法建筑物为禁止流通物，被告恶意以违法建筑物为合同标的物，由此与原告签订的上述“协议”，依法足以确认系无效合同。基于原告没有过错，被告以欺诈原告的手段骗取高达20万的巨款，应当依法承担还款责任，并赔偿原告全部损失。据此，原告依照《合同法》第52条、第58条之规定，请求法院判决：1、确认原告与被告于2006年12月12日签订的协议无效；2、被告返还原告已付款20万元；3、判令被告赔偿原告占用20万元资金期间的利息损失（自2006年12月12日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至全部款项付清之日止）；4、诉讼费由被告负担。
被告马海洲辩称，不同意原告的诉讼请求，第一，原告的请求没有事实依据，原告以租赁合同纠纷起诉马海洲，起诉的主张事实与实际事实不符，原告已经实际占有、使用场地、房屋进行法事活动，并且自行离开租赁场地；其次，对于集体土地的使用应由村委会决定，村委会已经决定马海洲可以在该涉案土地上建房，而且现在也没有相关部门认定该寺院为违章建筑，因此原告认为该房屋系违章建筑，系属错误；第二，原告的主张没有法律依据，租赁合同的承租人必须支付租金，原告自认占有、使用被告出租给其的房屋、场地并使用，原告应当给付租金。
经审理查明，2006年12月12日，原告金广洪与被告马海洲签订协议一份，具体内容为马海洲在xx的四合院，建筑面积为783.68平方米，包括门楼、地面方砖、围墙，金广洪以总造价47万剩余37万2009年全部结清，并取得使用权。金广洪首付为10万元整，2009年底前全部付清。金广洪不能按时付款，马海洲有权按国家标准收取滞纳金，直至收回此建筑使用权。马海州应按建筑法要求保修，马海洲所占土地与太平庄村委会单签协议。该协议签订后，金广洪实际占有并使用了该房屋，且向马海洲支付了20万元。庭审中，金广洪主张其实际使用本案房屋的时间为2006年12月至2008年7月3日即马海洲派人将居士赶走之日，但未向本院提交证据证明，被告马海洲辩称原告实际使用房屋的时间为2006年12月至2009年8、9月份。另外，金广洪与太平庄村委会曾签订土地租赁协议一份，该协议载明的签订时间为2004年9月10日，其主要内容为太平庄村委会将太平庄村明慧家园西侧土地五亩，租赁给金广洪，每亩年租金为5000元，租赁期限为20年。（2004年9月1日至2024年8月31日）……土地租赁期满后，不动产归村委会所有，双方协商后，在同等条件下，金广洪优先租赁。
另查明，2012年4月24日金光洪曾以房屋买卖合同纠纷为案由将北京市房山区人民政府西潞街道办事处太平庄村村民委员会、贺春芳、马海洲诉至我院，要求确认其与马海洲签订的协议即本案中所涉协议无效，并要求三被告共同返还原告购房款20万元，2013年6月28日，我院作出（2012）房民初字第06892号民事裁定书，以根据查明的事实，从协议内容来看，无法证明原告与被告马海洲之间存在房屋买卖合同关系为由裁定驳回原告金广洪的起诉。后金广洪不服提起上诉，2013年9月13日北京市第一中级人民法院作出（2013）一中民终字第11939号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。
再查，北京市房山区人民政府西潞街道办事处太平庄村村民委员会曾在（2012）房民初字第06892号案件开庭审理中答辩称其知情并同意金广洪与马海洲之间形成的租赁房屋四合院的关系。
上述事实，有双方当事人陈述，经庭审质证的协议、收条、土地租赁协议、（2013）一中民终字第11939号民事裁定书等证据在案证实。
本院认为，金广洪与马海洲于2006年12月12日签订的协议是双方当事人真实意思表示，该协议合法有效，双方当事人应按照协议约定履行自己的义务。本案争议焦点为：
第一金广洪与马海洲签订协议的性质问题。本院认为我院（2012）房民初字第06892号民事裁定书已认定该协议并非房屋买卖合同，且根据协议内容，金广洪支付相应价款后取得的仅是房屋的使用权，符合租赁合同的特征，故该协议为房屋租赁合同。
第二金广洪与马海洲签订协议的效力问题。金广洪主张协议中所涉的坐落于xx的四合院无建设工程规划许可证等建设手续为违法建筑，故要求确认该协议无效，对此本院认为，因本案所涉房屋为农村房屋，现无法律规定农村建房需取得建设工程规划许可证，原告金广洪亦未向本院提交证据证明该房屋被确认为违法建筑，故对于原告该项主张本院不予支持；关于原告金广洪主张在协议签订时被告马海洲无权处分、出租该房屋，本院认为，马海洲对本院诉争房屋有无处分权并不影响其与金广洪签订协议的效力，综上，金广洪与马海洲签订的租赁协议合法有效。
第三关于金广洪与马海洲签订协议的租赁期限问题。因协议未做明确约定，而金广洪又与太平庄村委会签订了房屋所在土地的租赁协议，协议载明租赁期限为20年（自2004年9月1日至2024年8月31日），根据此协议本院推定该土地之地上物即本案所涉房屋的租赁期限为自2006年12月12日至2024年8月31日。另外，根据庭审查明的事实，金广洪现已不再使用该房屋，马海洲亦已收回该房屋，故该合同实际已解除。关于具体解除时间，金广洪主张2008年7月3日因马海洲派人将居士赶走导致其自此无法使用该房屋，对此马海洲不予认可，金广洪亦未提交充足有效的证据予以证明，故本院不予采信，具体时间结合被告马海洲认可的时间依法确认为2009年8月31日。在此之后，因金广洪未实际占有、使用该房屋，且双方之间的协议实际已解除，故对于2009年8月31日至2024年8月31日的租金经核算后由马海洲依法予以退还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告马海洲于本判决生效后十日内退还原告金广洪租赁费十二万七千八百八十八元三角四分，并自二〇〇九年八月三十一日起至实际偿还之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。
二、驳回原告金广洪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千一百五十元，由原告金广洪负担七百二十一元（已交纳），由被告马海洲负担一千四百二十九元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李亚丽
二〇一四年十一月三日
书 记 员 马 雪