广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）玉区法民初字第1263号
原告李X。
原告宁X。
两原告的委托代理人黄光新，广西聪慧律师事务所律师。
被告玉林市XX房地产开发有限公司。
法定代表人龚X略，董事长。
委托代理人曾献武，广西纳百川律师事务所律师。
委托代理人杨春钦，广西纳百川律师事务所实习律师。
原告李X、宁X与被告玉林市XX房地产开发有限公司（以下简称品众房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月26日立案受理，依法由代理审判员陈燕适用简易程序，于2013年4月23日公开开庭进行了审理，书记员庞欣担任法庭记录。原告的委托代理人黄光新及被告品众公司的委托代理人曾献武、杨春钦到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告诉称，2011年3月29日，其与被告签订了一份《商品房申购书》，向被告购买座落于玉林市城站路“绿城园林”X-404号116.5平方米的房屋，房屋单价1850元每平方米，实际房款总额215525元，及编号为11-1-20车库（杂物房）按单价2800元每平方米。2011年4月7日其与被告签订了《玉林市商品房买卖合同》，当时被告采用预留空格式的方式骗其签名后，内容由被告单方填写。交房后，其发现被告按每平方米多收116元作为水电安装费也计入了房价，且套内面积比《商品房申购书》中的面积少了11.5平方米，车库面积仅有10.25平方米。为此其请求法院判令：1、被告退还多收购房款21275元给其；2、被告退还多收水电安装费13514元给其；3、被告退还多收车库（杂物房）款9800元给其。
原告为证明其主张在本院指定的举证期限内提供了如下证据：1、原告身份证；2、《商品房申购书》，欲证明原告与被告已约定所要买卖商品房的位置、面积、户型、单价、总价，及车库（杂物房）的单价；3、《玉林市商品房买卖合同》，欲证明被告实际交付商品房的面积、所收的房价款数及该合同是填空式的格式合同；4、《绿城园林住宅小区车库（杂物房）使用权转让合同》，欲证明被告所收车库（杂物房）的价款数额；5、置业计划书，欲证明原、被告买卖商品房的房号、户型、建筑面积、单价及车库（杂物房）的面积、单价，及被告把水电安装费按116元每平方米为单价加入商品房的房价中；6、绿城园林住宅小区代收费一览表，欲证明被告所代收的费用；7、销售不动产统一发票，欲证明原告所购商品房的面积、单价，及被告交付的商品房面积、单价与《商品房申购书》的约定不同；8、玉林市商品房买卖合同登记备案证明，欲证明原告交付给被告的商品房的面积及原告收取的总价；9、电脑咨询单，欲证明被告主体资格。
被告答辩称，原告诉求理由不成立，因为：1、本案的商品房买卖合同不存在欺诈事实，双方签订的商品房买卖合同及合同中有关商品房是按套计价的约定，是双方的真实意思表示，符合相关法律规定，依法应保护；2、被告除收取房价款外，没有另外单独收取原告的水电安装费；3、双方约定的车库（杂物房）是按间计价，而不是按面积计价，不存在多收原告车库（杂物房）款的事实。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告对其抗辩的事实在本院指定的举证期限内提供的证据有：1、《玉林市商品房买卖合同》，欲证明签订合同是经原告认真阅读后正式签订的，是双方的真实意思表示，不存在欺诈的事实，合同第四条第1项约定该商品房是按套计价，不存在多收购房款事实，并且合同还约定商品房价款已包含供水供电等配套设施的费用在内，被告没有另外单独收取水电安装费；2、发票（两张），欲证明原告在签订合同后，已经按合同约定以支付首付和按揭的方式履行了按套计价支付了房价款，在两次支付房价款时原告方对按套计价房款及商品房的面积等条款内容均无异议，不存在多收房价款的事实；3、《绿城园林住宅小区车库（杂物房）使用权转让合同》，欲证明原、被告约定的车库（杂物房）是按间计价，而不是按面积计价，不存在多收车库（杂物房）款的事实，并且合同是原告充分了解清楚后和多次实地勘查了具体位置及相关信息后自愿签订的，不存在欺诈的事实。
经开庭质证，被告对原告提供的第1、4、8、9份证据的真实性及其证明的问题均无异议；第2份证据没有原件，对其真实性及证明的问题均有异议；第3、7份证据的真实性无异议，对其证明的问题有异议；第5、6份证据没有原件，无法确认真实性及证明的问题。本院对原告提供的证据被告无异议的本院予以确认，并作为定案的根据。对被告有异议的且与本案具有关联性的证据亦作为定案的之据；对当事人有异议的且与本案没有关联性的证据不有证明效力，不作为定案的根据。
原告对被告提供的第1份证据真实性无异议，对证明的问题有异议，合同是填空式的，按套计价是被告瞒着原告加上去的；第2份证据真实性无异议，对证明的问题有异议，发票上按照面积计算价格与总价款计算出的面积与实际不符；第3份证据真实性无异议，对证明的问题有异议，该证据证明原告的真实意思表示与置业计划书不一致，存在欺诈。本院对被告提供的证据原告无异议的本院予以确认，并作为定案的根据。对原告对被告的证据有异议但未相反证据的且与本案具有关联性的证据亦作为定案之据；对当事人有异议的且与本案没有关联性的证据不有证明力，不作为定案的根据。
综合对原、被告的证据分析认证及当事人在庭审中的陈述，本院确认如下法律事实：2010年9月23日原、被告签订了一份《商品房申购书》。申购书约定：原告缴纳50000元，作为商品房及车库的申购金，选房意向为：X#楼404号房，面积约116.5平方米，认购价格1850元每平方米，房款总额215525元，预订车库（库房号：11-1-20），面积待定，车库（杂物房）价格2800元每平方米；申购书第5条约定：申购方选定单位并签署《商品房买卖合同》或退还申购金后，本申购书自动失效并由品众公司收回。2011年4月7日，原、被告签订了正式的《玉林市商品房买卖合同》文本。该合同约定：原告向被告购买座落于玉林市玉州区绿城园林住宅小区X1#楼404号的房屋一套，建筑面积共105平方米；其中，套内建筑面积92.78平方米，分摊共有共用建筑面积12.22平方米；第四条计价方式与价款为，出卖人与买受人约定下述第1种方式计算商品房价款：1、按套计算，该商品房总价款为（人民币）229039元。2011年8月3日，原、被告双方又签订了一份《绿城园林住宅小区车库（杂物房）使用权转让合同》。合同第二条约定：乙方已经实地察看了车库（杂物房），对该车库（杂物房）的各项基本情况均做了充分了解。双方约定该车库（杂物房）按间计价，转让总价款为38500元。合同签订后，原告按《商品房买卖合同》及《绿城园林住宅小区车库（杂物房）使用权转让合同》支付了购房款229039元及车库（杂物房）款38500元给被告，被告亦将房屋及车库交付给原告使用。双方签订的商品房、杂物房买卖合同中未约定该房屋及车库（杂物房）按每平方米的单价计价及按每平方米收取水电安装费的条款。原告称被告应按平方米的单价计价，要求被告退还多收的购房款、水电安装费及车库（杂物房）款，但与所签订的《玉林市商品房买卖合同》、《绿城园林住宅小区车库（杂物房）使用权转让合同》的约定条款不符。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人均应依约严格履行。合同签订后，原告向被告给付了房款，被告也履行交房义务。对于原、被告先后订立的《商品房申购书》和商品房买卖合同中某项约定内容出现不一致之争，该如何处理问题，总体上通常认为，有草拟或预订合同与正式合同内容不一致的以正式合同为准；先订与后订的合同内容不一致的以后一份合同为准，本讼应如此考量。从具体案情说，关于讼争的本案房屋的建筑面积与《商品房申购书》约定不符，应否返还差异部分房屋价款问题。对这个问题，本院认为，《商品房申购书》是购房的预约协议，只是双方就预购的商品房主要内容达成的意向与预约，是以后签订正式合同的基础，但还不属于真正意义上商品房买卖合同，此阶段当事人行为可能产生的仅谛约损失与过失责任，不涉及合同权利义务内容；或者说预约协议仅对以后签订正式的合同主要内容（条款）进行了大概约定，仍留有余地，最后以正式签订商品房买卖合同为准。见本案《商品房申购书》中第5条就约定“申购方选定单位并签署《商品房买卖合同》或退还申购金后，本申购书自动失效并由品众公司收回”，故《商品房买卖合同》才是双方对购房权利义务的正式合同。并且《商品房买卖合同》约定是按套计价，不存在面积差的问题；又参照《商品房销售管理办法》第十九条第二款“…按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围，房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变”的规定，被告已交付与合同约定详细尺寸相符的商品房，履行了合同义务。综上原告诉请返还房屋面积差价理由不能成立。原告又主张在签订《商品房买卖合同》时，被告采用预留空格式的方式让原告签字后，内容是被告后来自己补上去的，原告未提供证据证实，被告亦否认，故本院对原告诉请不予采信。对于车库（杂物房）款是否应按《商品房申购书》中的约定按面积计价来的问题。本院认为，《车库（杂物房）使用权转让合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人均应依约严格履行。《商品房申购书》只是购车库（杂物房）的意向书，对购车库（杂物房）权利义务应按双方签订的正式合同为准，依合同约定车库（杂物房）按间计价。对于被告是否多收的水电安装费问题，原告未提供证据证实，被告亦否认。故原告要求被告退还水电安装费，无法律、事实依据，本院不予支持。综上，被告没有违反合同约定，原告之诉理由不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和合同法》第八条，《商品房销售管理办法》第十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告李X、宁X的诉讼请求。
本案受理费915元，减半收取即457.5元，由原告李X、宁X负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费915元，（受理费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，帐号：20
--405201012000407，开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 陈燕
二〇一三年六月九日
书 记 员 庞欣