广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江民一初字第1729号
原告黄宵亮。
委托代理人谭振勇，南宁市正一法律事务所法律工作者。
被告李建华。
被告广西南宁众家房地产投资有限公司（简称众家公司）。
法定代表人杨薇，总经理。
委托代理人卢高源（该公司职员）。
原告黄宵亮与被告李建华、广西南宁众家房地产投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月16日立案受理后，依法由审判员王兴霞适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人谭振勇与被告李建华、被告众家公司委托代理人卢高源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄宵亮诉称：2015年5月22日，在被告众家公司的居间代理下，原告与二被告签订《房地产买卖及居间合约》。合同约定，原告在签订合同当天交付了一万元定金作为第一部分楼款，第二部分楼款应为29万元，但被告李建华要求原告结清房屋在银行的剩余贷款38万元，解除抵押，尽快完成交易，原告同意被告李建华的要求，并于2015年7月2日向银行支付了38万元作为第二部分楼款。按照合同约定，尾款的支付方式为：在买方过户后领取房产证当日，须到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续完成并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给卖方。2015年7月10日，原告按照合同约定，要求被告李建华提供房屋的不动产统一发票，但被告李建华未提供，使得办理房屋过户额外需支付税款45000元。依据法律规定，提供购买房屋的发票是被告李建华的义务，因被告李建华的过错使原告不能办理房屋过户手续。依据合同约定，卖方未按约定将物业交付买方使用的，每逾期一天，按该物业成交价的万分之四向买方支付逾期交房违约金。依据合同约定，被告李建华应当在签约当天将物业权属证明等相关材料提交给被告众家公司保管，被告众家公司作为居间人，应当对相关材料进行审核。房屋的不动产销售统一发票也是该房屋的权属证明之一，但被告众家公司未告知原告被告李建华缺失不动产销售统一发票的事实。被告众家公司未尽到义务，违反了合同约定，损害了原告利益。现原告要求：1、被告李建华向原告支付由于其无法提供所购买的位于南宁市江南区星光大道34号江南﹒香格里拉丽湾×层××号房屋的销售不动产统一发票而额外增加的税款45000元；2、被告李建华以995000元为基数自2015年7月10日计至2015年9月4日止按万分之四为标准向原告支付违约金；3、两被告承担诉讼费用；4、被告众家公司退回服务佣金28500元。
原告黄宵亮提交以下证据：证据1、房地产买卖及居间合同，证明原告与二被告的房屋买卖合同及居间服务约定；证据2、收款收据和银行单据，证明原告支付房款39万元给被告李建华；证据3、结婚证，证明原告与赵虹系夫妻关系；证据4、众家地产收款收据，证明原告已支付被告众家公司居间服务佣金28500元；证据5、房屋评估费、房屋评估报告，证明原告需额外缴纳税款45000元的依据；证据6、房地产交易费用预算表，证明被告众家公司与原告确认房屋买卖所需费用明细；证据7、交易流程说明书、买方递交证件清单，证明被告众家公司负有审核买卖双方交易条件的义务。
被告李建华辩称：2015年5月22日，原告与被告李建华签订房屋买卖合同。在签订合同当天原告向被告李建华交付10000元是定金，并非第一部分楼款。合同补充协议明确约定，卖方在银行有38万元按揭贷款不能自行解押，由买方帮忙解押但卖方必须做公证给经纪方，公证费由买方承担。2015年5月23日，被告李建华与被告众家公司到房产局查询，位于南宁市江南区星光大道34号丽湾×层××号房是被告李建华满5年唯一住宅，不存在拆迁、查封、违章建筑等。被告众家公司从未向被告李建华提过不动产发票一事，只需被告李建华提供房产证、户口本、身份证和契税发票。合同明确约定，被告李建华只承担银行提前还款违约金，原告承担契税、营业税及附加税、个人所得税、印花税、查档费、晒图费、测绘费、登记费、交易手续费、印花费、工本费、评估费、按揭手续费、抵押登记费。合同明确约定，卖方在交付该物业予买方使用之前，将物业内户口迁出，如卖方不配合办理户口迁出手续，则视卖方违约。原告与被告签订合同后，至今尚欠被告李建华605000元楼款未结清。故被告李建华不存在任何违约行为，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。
被告李建华提交以下证据：证据1、身份证，证据2、户口簿，共同证明原告的身份情况；证据3、房产证，证明被告李建华系诉争房屋的产权人；证据4、契税发票，证明被告李建华于2005年向范铁玉购买房屋时交的契税，被告李建华是合法纳税人；证据5、房屋买卖合同，原告与被告李建华签的买卖合同；证据6、收款凭证，证明被告李建华收到定金1万元，原告与两被告到银行，原告将被告李建华在银行的按揭贷款交完了，于是被告李建华向原告出具了380000元的收据；证据7、交易流程说明书，证明交易的流程情况；证据8、公证书，证明原告替被告李建华向银行还按揭贷款380000元所进行的公证，同时也证明了被告众家公司全权代理被告李建华办理所有卖房事宜。
被告广西南宁众家房地产投资有限公司辩称：合同生效后，因被告李建华无法提供房屋的销售不动产统一发票，造成无法减免差额营业税、个人所得税，导致额外增加税款45000元。被告众家公司已告知被告李建华需要的发票，有契税完税证明、销售不动产统一发票、身份证、户口本及结婚证。被告众家公司没有故意隐瞒与订立合同的有关重要事实或者提供虚假材料。按照房地产买卖及居间合约签订合同，原告要当天支付被告众家公司服务佣金，经到房产局查明该房屋没有查封后，立即转定金给卖家，合同正式生效。合同中明确约定，房屋的过户费及税费由谁承担，费用预算表明确具体费用以税局为准。故应驳回原告的诉讼请求。
被告广西南宁众家房地产投资有限公司提交以下证据：证据1、房屋登记信息查询结果，证明被告众家公司于2015年5月23日履行义务去查实，未见诉争房屋有查封、拆迁及其他权利限制的记录，查见有抵押；证据2、房地产买卖及居间合约，证明原告与二被告的买卖关系；证据3、房地产交易费用预算表，证明以上预算仅供参考，具体预算以国家现行政策为标准；（注：这是被告众家公司依据国家现行政策为标准计算的产权过户所需要的税费。）
根据原、被告的诉辩主张，归纳本案的争议焦点为：一、原告与两被告房屋买卖合同的签订及履行情况？二、原告的诉讼请求是否有事实及法律依据？
经审理查明：2015年5月22日，原告（买方）与被告李建华（卖方）及被告众家公司（经纪方）共同签订《房地产买卖及居间合约》，合同主要约定，经纪方接受买卖双方之独家委托，合约三方经友好协商就物业买卖及居间、委托代理、房地产咨询等事项达成如下条款：第一条、交易标的及权属情况：1、物业地址，物业位于南宁市江南区星光大道34号江南.香格里拉丽湾×层××号房；3、该物业处于抵押状态，卖方承诺于本合约生效之日起10日内向抵押权人申请结清贷款及办理相关手续；第二条、交易税费承担方式：1、本次交易须交纳的税费有契税、营业税及附加税、个人所得税、防洪保安费、印花税、查档费、晒图费、测绘费、登记费、交易手续费、印花费、工本费、评估费、按揭手续费、垫资解押费、抵押登记费、委托公证费、土地出让金、补缴公摊费、还款违约金，其中卖方支付还款违约金，买方支付契税、营业税及附加税、个人所得税、防洪保安费、印花税、查档费、晒图费、测绘费、登记费、交易手续费、印花费、工本费、评估费、按揭手续费、垫资解押费、抵押登记费；2、如签署本合约后，因政策变动发生上述税费的调整，则相对于本合约签订时税率标准的调整部分由本合约第二条第1项约定税费相应承担者支付，如发生本合约约定之外新的税费，双方应按新政策规定各自支付；第三条、物业交付方式：3、交付时间约定在卖方收齐全部楼款三个工作日内前交付物业，已达交付条件卖方无过错而买方无故拒绝接收的，视为物业已交付，已开通之水、电、燃气、通讯、有线电视等附属设施更名由买卖双方配合自行移交；第四条、买卖双方的权利和义务：4、卖方未按约定期限将该物业交付买方使用的，每逾期一天，按物业成交价万分之四向买方支付逾期交房违约金，买方未按约定支付房价款的，每逾期一天，须按所拖欠房款的万分之四向卖方支付违约金；第五条、经纪方的权利和义务：1、买方支付服务佣金29850元、按揭代理服务费9950元，除因经纪方原因导致不能完成产权过户之外，该服务费均不予退还或免除；2、经纪方已告知目前现行的房地产政策与相关交易流程，若本合约因卖方或买方任何一方未能依约卖出或买入该物业导致本合约终止的，则视为违约，则经纪方仅需退回已代为收取而尚未代为缴交的款项（房价款、税金、规费、杂费保证金等），买卖双方无权再向经纪方主张其它责任或要求赔偿；第八条、成交价及付款方式：1、该物业成交价为995000元；3、定金10000元第一部分楼款，买方需于签署本合约时向卖方一次性交纳上述定金；4、首期款290000元第二部分楼款，买方同意在卖方收到银行提前还款通知后，卖方或经纪方通知银行预约还款日或之前，买方将首期楼款转入卖方银行扣款账户内并作为卖方用于银行提前还款解押之使用，款项到账后即视为卖方已收取相应楼款；5、尾期楼款695000元第三部分楼款，支付方式为在买方过户后领取房产证当日，需到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续完成并领取他项权证后，由买方贷款银行直接划给卖方或垫资方，由卖方与垫资方完成此款项结算；第九条、补充协定（如本条内容与上述内容有冲突，以本条内容为准）：经买卖双方协议，卖方在银行有380000元整的按揭不能自行解押，由买方帮银行解押，但卖方必须做公证给经纪方，公证费由买方承担。合同签订当日，被告李建华收到原告定金10000元。2015年7月2日，原告替被告李建华偿还诉争房屋在银行的按揭贷款，同时，被告李建华给原告出具收到原告首期楼款380000元的收款收据。2015年5月25日，被告众家公司收到原告佣金28500元。2015年5月29日，广西鑫正房地产评估有限责任公司接受原告的委托，对诉争房屋进行评估，房地产总价为1092369元。原告花评估费5462元。诉争房屋未过户登记到原告名下。原告尚欠被告李建华余款605000元未付。
另查明，2005年1月，被告李建华向范铁玉购买诉争房屋，被告李建华交纳契税6528元。2013年1月29日，诉争房屋登记在被告李建华名下。2013年1月30日，诉争房屋设定抵押权登记，权利人为中国工商银行南宁市民族支行，2015年7月16日，注销抵押权登记。
本院认为，原告与被告李建华及被告众家公司签订的《房地产买卖及居间合约》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，故《房地产买卖及居间合约》是合法有效的。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告李建华就交易税费承担方式进行了约定，但未约定销售不动产统一发票由谁提供及不提供应承担的后果。原告与被告李建华在履行合同的过程中，有矛盾分歧，应协商解决。现诉争房屋未过户登记到原告名下，原告与被告李建华所签订的房地产买卖合同能否完全履行完毕，无法确定。原告称因被告李建华无法提供所购买的位于南宁市江南区星光大道34号江南﹒香格里拉丽湾×层××号房屋的销售不动产统一发票而额外增加的税款45000元，没有事实及法律依据，本院不予支持。原告与被告李建华明确约定，被告李建华收齐全部楼款三个工作日内交付物业。现原告尚欠被告李建华余款605000元未付，故被告李建华并未违约。原告的第二项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告与被告众家公司之间的法律关系为居间合同，但本案的法律关系为房屋买卖合同，不是同一个法律关系，本案不宜一并处理，原告可另案提起诉讼。依据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故对原告诉讼请求，依法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告黄宵亮诉讼请求。
案件受理费1137元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费2274元，汇款：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××17。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王兴霞
二〇一五年十二月一日
书记员 徐梦丽
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。