广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤14民终99号
上诉人（原审原告）：李碧光。
上诉人（原审原告）：甘妮红。
委托代理人：李碧光，甘妮红之夫。
被上诉人（原审被告）：梅县和安房地产开发有限公司，
法定代表人：管剑开，该公司总经理。
委托代理人：黄冬日，系广东义致律师事务所律师。
上诉人李碧光、甘妮红因与被上诉人梅县和安房地产开发有限公司（下简称和安房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服梅州市梅县区人民法院（2015）梅县法民二初字第71号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审经审理查明：原告李碧光与甘妮红系夫妻关系。2013年8月9日，原告李碧光与被告和安房地产公司签订《和安中心城认筹协议书》，约定原告支付1万元的诚意金，认筹位于梅县区新县城府前大道和安中心城b栋1203房。8月10日，原告李碧光与被告签订《和安中心城商品房认购书》，约定：“房价以一口价按套销售结算，优惠后房价含办证费63.98万元。其他收取费用：套房主门、楼宇可视对讲、电梯维修基金、信报箱，合计1.3万元。以上各项费用合计65.28万元。付款方式为现金付27.28万元，38万元银行按揭，在签订《商品房买卖合同》10天内办理银行按揭手续并提供一切相关资料。房屋交付时间为2014年10月31日前”。同日，原告交了1万元给被告，被告出具内容为“今收到李碧光先生交来和安中心城b栋1203房定金1万元”的《收据》给原告收执。2013年8月21日，被告出具内容相同的《收据》给原告，注明收到定金2.9万元。
2013年8月26日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：“该商品房属现房，按套出售，总价款为65.28万元，此价为一口价，多不还，少不补。总价款包含：主门、办证费、可视对讲门铃、信报箱、电梯维修基金（非终生制）。签订合同时买受人支付房屋定金1万元，2013年8月26日前再付房款26.28万元，余款38万元应在2013年9月12日前办理银行按揭，按揭不足部分用现金补足”等内容。同日，原告支付了23.38万元给被告，被告出具《收据》给原告收执。
2013年10月24日，被告出具《广东省商品房买卖合同》（合同编号20131000046172）（即为网签合同）给原告，该合同写明：“该商品房合同约定建筑面积124.05平方米，其中套内建筑面积101.92平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积22.13平方米；该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算该商品房单价为每平方米5396.39元，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4433.7元，总金额55万元整”。双方未在该合同上签名盖章。
2013年11月7日，梅县地方税务局南口税务分局出具《广东省地方税收通用发票》收取上述房产的税款1.7万元。2013年11月12日，原告向被告提交了《梅州市住房公积金住房抵押贷款申请审批表》，但该表只有李碧光签名，甘妮红未在配偶栏签名。
2014年3月23日，两原告发出《催办购房按揭告知书》，大致内容为：剩余款项本应在2013年9月12日前办理按揭，但因被告未提供购房网签合同等按揭所需的材料，导致未能办理按揭。经一再催促，被告在2013年10月24日提供了一份购房合同，但该合同与2013年8月26日所签的合同内容不一致，经多次催促，被告仍未能提供内容一致的合同。现催促被告在一个月内提供与2013年8月26日签定合同一致的网签合同等材料办理按揭，否则因逾期造成贷款利率上浮或无法按揭，将追究被告的违约责任。2014年4月3日，被告向原告发出《催告函》，大致内容为：以销售员多次电话通知贵客户前来办理公积金按揭手续，都因贵客户原因至今仍未办理公积金按揭手续。由于贵客户未及时办理公积金按揭手续造成本公司无法正常收款，请在15天内前来办理按揭手续，否则按《商品房买卖合同》中的违约处理。
2014年7月29日，上述工程经勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关专家组出具《建筑工程竣工验收报告》，内容为：该工程在建设过程中严格按照设计要求进行施工，认真贯彻执行各项国家法律法规和工程建设强制标准，合同履行良好，档案资料完整，工程质量达到合格标准，工程竣工验收合格。
2014年11月10日，被告向梅州市梅县区住房和城乡规划建设局出具《具结书》，内容为：今因买方（两原告）无法履行合同条款原因，现要求申请办理商品房网上买卖合同退回重订手续，今后由此引起的一切经济责任和法律责任由本公司承担。2014年11月16日和2015年1月17日两原告分别向被告出具《关于要求立即交付房屋催告函》、《关于要求立即交付房屋的第二次催告函》，内容是要求被告交付上述房屋。
另，1、原告向原审法院提交用手机拍摄的“和安中心城b栋销售价目表”，其中一行记录“序号1203，参考面积139，销售单价68.98万元，开盘优惠7万元，优惠后房价61.98万元，参考面积8，房价2万元，合计63.98万元”。对该证据来源，原告陈述：“当时是售楼处工作人员给我看的，我用手机拍照，有手机上照片为证，价目表中有售楼处人员的笔迹，无该证据原件”。经原审询问被告售楼处工作人员温苑梅，对该证据意见为：“不知道原告是如何来的，即使有，都是公司内部资料，不对外的，也不是发给客户的，该表是为方便销售人员对客户的报价”。
2、向售楼处交涉的电话录音。录音中售楼处工作人员陈述的主要部分：139㎡是销售面积，当时说清了房产证的面积是123㎡多点，房屋是按套计价。原告对售楼处工作人员反驳：当时讲除分摊面积外还有123㎡。经原审询问录音中被告售楼处工作人员温苑梅，确认录音所言，录音中也讲清了房产证的面积是123㎡多点，房屋按套销售，当时原告也到套房内看了。
3、被告和安房地产公司于2001年2月27日办理工商登记成立，经营范围为房地产开发经营。和安中心城b栋办理了商品房预售许可证，编号：梅房预字（2013）第0376号，有效期自2013年8月16日至2014年8月15日。
2015年4月2日，李碧光、甘妮红诉至原审法院，请求判令：一、解除2013年8月26日原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》；二、被告返还原告已支付的购房款27.28万元（含定金3.9万元，首期款23.38万元），并从2013年8月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息给原告，计至2015年3月26日为28723.56元（27.28×6.65%÷12×19个月），以后由法院判定；三、被告支付已付定金一倍的违约金3.9万元给原告；四、诉讼费由被告负担。
原审审理认为：原告以购买时被告宣传该房产面积是139㎡，而网签合同记载的面积是124.05㎡，签订的《广东省商品房买卖合同》写按套销售，只写房屋的总价，不写房屋的面积和单价，属故意隐瞒事实；将尚未建好的房产以现房名义销售，欺诈原告；且未在合同约定的期限内将房屋交付给原告，经催告后仍未在3个月内交付房屋构成违约为由，起诉要求解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》，返还已支付的购房款及支付3.9万元的违约金。本案争议焦点：一、被告是否故意隐瞒房屋的面积，将124.05㎡的面积以139㎡销售，达到欺诈原告的目的；二、被告是否未在合同约定的期限内将上述房产交付给原告，且经催告超过3个月仍未交付，是否构成违约。
一、被告是否故意隐瞒房屋的面积，将124.05㎡的面积以139㎡销售，达到欺诈原告的目的。从原告提交的宣传资料和录音证据可以看出，购买上述房产前，原告对该房产的位置、单价、面积等作了基本的了解，《和安中心城商品房认购书》及2013年8月26日签订的《商品房买卖合同》都约定按套销售，未写明房产的单价、面积。被告在向原告销售房产时，介绍房产面积是124.05㎡还是139㎡？从录音证据中可以听出，被告销售人员在销售房产时，已经讲明了房产办理了预售许可证，清楚房产的面积，房产证的面积就是123㎡多。在销售人员说到房产证面积是123㎡多时，原告反驳“当时讲是除分摊面积外还有123㎡多，123㎡加上分摊面积就是139㎡”，但销售人员否认，重复讲“当时讲房产证的面积就是123㎡多”，所以该录音证据不能证明被告销售人员向原告介绍房产面积是123㎡加上分摊面积是139㎡。相反，该证据证明被告销售人员向原告介绍房产时，向原告讲明了房产证的面积就是123㎡多。录音中销售人员讲到销售面积139㎡和房产证面积123㎡，原告作为消费者，知道两种面积的存在及差别时，可以要求销售人员作详细解释，然后再决定是否购买，原告在知悉房产证面积和销售面积不同的情况下，还选择购买，说明原告同意并接受上述房产。该录音证据也证明，《商品房买卖合同》虽然只约定按套销售，但实际被告已向原告告知了房产证的面积，且原告在购买前也看了样房。根据《广东省商品房预售管理条例》第二十四条：商品房预购销合同应当载明和约定下列事项：（三）预购的商品房的实得建筑面积、分摊建筑面积及其所含项目、楼号、楼层、房号和层高。但该条规定属于管理性规定，并非效力性规定，合同未写明商品房的建筑面积和分摊面积并不导致《商品房买卖合同》无效。如上所述，被告销售人员通过口头形式告知了原告房产证的面积，没有隐瞒，口头形式亦是合同成立的一种方式。
原告提交的手机拍摄证据“和安中心城b栋销售价目表”，该表其中一栏显示“1203，参考面积139”，与录音证据讲到的139㎡相对应。经确认该证据没有原件，既不是发给原告的宣传资料，也不是作为签订《商品房买卖合同》的附件。不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的“建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的情况”，相反，结合录音证据还证明销售人员告知房产证的面积，该面积与建筑面积是基本一致的。故原告以被告故意隐瞒房屋的面积，将124.05㎡的面积以139㎡销售，达到欺诈原告的目的证据不足，理由不充分，依法不予支持。《商品房买卖合同》是双方自愿平等基础上签订的，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，依法予以确认。
二、被告是否未在合同约定的期限内将上述房产交付给原告，且经催告超过3个月仍未交付，是否构成违约。原告于2014年3月23日向被告发出的《催办购房按揭告知书》可以看出，在被告提供“网签合同”后，原告发现单价与《商品房买卖合同》约定的房价不一致，要求被告出具单价相同的商品房买卖合同而引发纠纷。上述房产于2014年7月29日验收合格，符合交付条件。根据《和安中心城商品房认购书》约定：银行按揭的，在签订《商品房买卖合同》10天内办理银行按揭手续并提供一切相关资料。2013年8月26日签订的《商品房买卖合同》约定余款买受人应在2013年9月12日前办理银行按揭。原告提供给被告的《梅州市住房公积金住房抵押贷款申请审批书》显示，时间系2013年11月12日。办理银行按揭手续系原告应当履行与银行签约的义务，因原告未办理银行按揭手续，被告拒绝交付房屋给原告。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。上述证据显示办理银行按揭手续在前，交付房屋时间在后，因原告未办理银行按揭手续，被告拒不交付房屋给原告行为符合法律规定，不应视为违约。至于网签合同与《商品房买卖合同》写明的房产价款不同是否涉及税费等其他问题，原告可以通过其他途径解决。
综上，原告起诉要求解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》，返还已支付的购房款及支付3.9万元违约金的诉讼请求，证据不足，法律依据不充分，依法不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告李碧光、甘妮红的诉讼请求。案件受理费10328元，由两原告负担。
宣判后，李碧光、甘妮红不服，向本院提出上诉称：一、上诉人认为，被上诉人销售的房屋面积误差比绝对值超出3%，符合合同解除的法定条件。被上诉人在销售和安中心城b栋1203号房给上诉人时，向上诉人宣传该房销售面积为139㎡，对此，有上诉人提供的《和安中心城b栋销售价目表》、《与销售人员对话录音》、《b栋户型图》、《2013年8月26日商品房买卖合同》等证据为证。其中，《和安中心城b栋销售价目表》显示1203房参考面积为139㎡、折后价格与被上诉人提交的《和安中心城商品房认购书》中优惠后房价相印证；《与销售人员对话录音》证实销售人员称“当时展架展出的139叫做销售面积”，“139，没有说房产证上的面积，只是说参考面积”；《b栋户型图》是被上诉人销售时展架展出、以139㎡销售面积兜售的资料。这些书证都证实了当时销售人员是以该房销售面积为139㎡进行推销的。另外，被上诉人还在自己提供2013年8月26日的《商品房买卖合同》格式合同中，违反《广东省商品房预售管理条例》第二十四条规定，故意不标注预购商品房的实得建筑面积、分摊建筑面积等应当载明和约定的事项。正是由于被上诉人的虚假宣传和明目张胆的违法伎俩，才使上诉人在误认为该房建筑面积是139㎡（含分摊建筑面积）的情况下签订了《商品房买卖合同》。然而，直至2013年10月24日，上诉人才从被上诉人打印的、经房管部门备案的合同编号为20131000046172的《网签合同》中，发现1203房建筑面积为124.05㎡（其中套内建筑面积为101.92㎡、分摊建筑面积22.13㎡），前后两份合同相比较，本案1203房建筑面积误差比绝对值为10.43%（139-124.05÷139）。原审判决认为，当时销售人员讲清了房产证上的面积是123㎡多点。但这仅是被上诉人销售人员的一面之词。上诉人李碧光一直坚称销售人员当时是讲除了公摊面积外，还有123㎡。实际上，房产证的面积包括套内建筑面积和分摊建筑面积，被上诉人的销售人员推销时就用除了公摊面积外，还有123㎡的说法忽悠上诉人。上诉人始终没有确认被上诉人销售人员后来讲的123㎡包含了公摊面积，被上诉人也始终没有向买受人讲清123㎡是包含了套内建筑面积和分摊建筑面积。上诉人认为，被上诉人在取得预售许可证之后，对每一套房的面积数据是清楚的（经房管部门核定），销售者是有义务向消费者释明的。然而，他们在此后的销售过程中，仍然使用“销售面积”、“参考建筑面积”、“投影面积”等名称，故意不明确告知房屋的套内建筑面积和分摊面积，其目的只有一个，就是通过欺诈或夸大宣传而达到坑害消费者的目的，这种行为实际上就是混水摸鱼、损人利己的黑心经营行为。二、被上诉人未按合同约定时间出具办理按揭手续所需要的网签合同以及预收购房款发票，导致上诉人未能及时办理按揭手续，责任应归咎于被上诉人。根据2013年8月26日双方签订的《商品房买卖合同》第六条第2款规定，上诉人应在2013年9月12日前办理银行按揭。然而办理按揭需要被上诉人出具网签合同以及预收购房款发票，被上诉人在2013年10月24日才出具《广东省商品房买卖合同》（即网签合同），在2013年11月7日才开具金额为1.7万元的购房款发票（购房总价63.98万元）。而此时上诉人早已积极配合办理好《梅州市住房公积金住房抵押贷款申请审批书》、《住房公积金支取申请表》、《梅县高级中学证明》等材料准备办理按揭。因此，上诉人未按合同约定时间办理按揭是被上诉人未按时出具办理按揭手续所需要的网签合同以及预收购房款发票所致，上诉人不构成违约。综上所述，上诉人认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的司法解释》第十四条第一款第（二）项之规定，本案房屋销售面积误差绝对值超出3%，上诉人完全有权要求解除合同。而原审法院罔顾该面积误差事实，采信被上诉人销售人员陈述的、上诉人没有认可的关于房产证面积的内容，而否定本案客观存在的销售面积误差的事实，这明显是为虎作伥、偏袒一方的裁判行为。被上诉人未在合同约定的期限内将本案1203房交付给上诉人，且经催告超过3个月仍未交付构成违约，其抗辩理由上诉人未能及时办理按揭手续不成立。据此，请求：依法撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人和安房地产公司答辩称：原判认定事实清楚，处理正确，李碧光、甘妮红的上诉理由不足，请求依法予以驳回。
本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。从当事人上诉及答辩理由看，本案二审主要争议焦点是：双方签订的《商品房销售合同》是否应予解除、造成未能办理按揭手续的责任在谁。李碧光、甘妮红上诉称和安房地产公司在销售和安中心城b栋1203号房时，宣传该房销售面积为139㎡，后其发现20131000046172号《网签合同》中1203房建筑面积为124.05㎡（其中套内建筑面积为101.92㎡、分摊建筑面积22.13㎡），前后两份合同相比较，1203房建筑面积误差比绝对值为10.43%（139-124.05÷139），超出3%，符合合同解除的法定条件。经查，双方2013年8月26日签订的《商品房买卖合同》约定李碧光、甘妮红购买和安中心城b栋1203号房系按套进行，并未写明房产销售单价、面积。该《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。其后，双方未对该《商品房买卖合同》约定的内容进行变更，亦未办理房地产权证。李碧光、甘妮红认为20131000046172号《网签合同》中1203房建筑面积为124.05㎡，与双方约定的139㎡销售面积误差比绝对值为10.43%，李碧光、甘妮红对此主张未能提供充分证据证实，本院不予认定。因此，李碧光、甘妮红请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》缺乏事实和法律依据，不予支持。
李碧光、甘妮红上诉称和安房地产公司未按合同约定时间出具办理按揭手续所需要的网签合同以及预收购房款发票，导致李碧光、甘妮红未能及时办理按揭手续，责任应归咎于和安房地产公司。经查，双方2013年8月26日签订的《商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”第2点约定：签订合同时买受人支付房屋定金1万元，2013年8月26日前再付房款26.28万元，余款38万元应在2013年9月12日前办理银行按揭，按揭不足部分用现金补足。至2013年8月26日，李碧光、甘妮红支付了27.28万元给和安房地产公司，和安房地产公司则出具《收据》。李碧光在2013年11月12日才向和安房地产公司提交《梅州市住房公积金住房抵押贷款申请审批表》，致使其未能在合同约定期限内办理银行按揭手续。另外，李碧光、甘妮红提交的“建设银行个人住房贷款提供材料清单”中显示，个人住房办理银行按揭手续无须提供《网签合同》。在诉讼中，李碧光、甘妮红未能证明和安中心城b栋1203号房未能在合同约定期限内办理银行按揭手续的责任在于和安房地产公司。就本案而言，双方应严格履行《商品房买卖合同》约定的各自义务。
综上，李碧光、甘妮红的上诉，理由不足，证据不充分，其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，处理正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原判执行。二审案件受理费10328元，由李碧光、甘妮红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗锡芳
审 判 员 江 彦
代理审判员 曾柳青
二〇一六年二月十八日
书 记 员 刘 琴