上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0120民初15488号
原告：上海涤启洗涤有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：张核忠，执行董事。
委托诉讼代理人：何国平，上海嘉澜达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡君宇，上海嘉澜达律师事务所律师。
被告：上海苑田广告有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：严省三，董事长。
委托诉讼代理人：马建明，男。
委托诉讼代理人：朱新尧，上海市安盟律师事务所律师。
原告上海涤启洗涤有限公司诉被告上海苑田广告有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月5日受理后，适用简易程序，由审判员屠朝辉独任审判，于2016年11月4日对本案公开开庭进行了审理。由审判员倪黎明独任审判，于2016年11月28日对本案公开开庭进行了审理。嗣后本案依法转为普通程序，由审判员倪黎明担任审判长并主审本案，于2017年11月21日对本案公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何国平、蔡君宇，被告法定代表人严省三及其委托诉讼代理人马建明、朱新尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海涤启洗涤有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告于2015年10月12日签某某以上海市奉贤区人民塘东路XXX号园区内3号厂房为租赁物的《房屋租赁合同》无效；二、判令被告赔偿原告损失人民币3,953,338元(以下币种同)。事实与理由：2015年10月12日，原、被告完成《房屋租赁合同》的正式签订，约定被告将位于上海市奉贤区人民塘东路XXX号(南京军区空军司令部农副基地)其园区部分厂房出租给原告作洗涤厂房使用，总建筑面积为3,200平方米(含办公房)，租赁期限为8年，自2015年11月1日起至2023年10月30日止，租金自2015年11月1日起算等。合同成立后，原告即委托或发包有关施工方对厂房进行维修及按洗涤生产工艺要求进行设计、装修改造和管道设施安装。但竣工验收后不到一个半月(期间包括春节长假)，原告还未投入生产使用，奉贤区环境综合整治现场指挥部便于2016年2月14日张贴公告，将对违法用地、违法建筑等予以拆违整治，而原告租赁的厂房属于该拆违整治范围。根据政府限期搬迁的要求，原告无奈于2016年4月底前完成搬迁撤离，但除了可移动的机器设备外，其他形成附合的装修装饰物遗留在原处，后随违法建筑物被一并铲除。据向政府拆违部门了解，涉案厂房之所以被政府列入拆违范畴，是因为包括涉案房屋在内的被告园区所建房屋是未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准的违法建筑物。因此，依照现行法律规定，本案租赁合同应当确认无效，而被告显然因其出租违法建筑物依法应对合同无效的后果承担过错赔偿责任。鉴于原告对租赁的厂房有善意添附，且形成附合的装修装饰物刚竣工验收后未及使用，故其现值损失可按原值计算，原告要求被告按现值赔偿，于法有据。综上，原告依法提起诉讼，请求得到支持。
被告上海苑田广告有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、被告取得土地使用权的程序是合法的，房屋是南京军区的批文进行建造的。当时鼓励军民合作，不能以现行的司法解释去规范当时的行为；二、原告是排污企业，其明知涉案房屋要拆迁，签订合同的目的是为了获取赔偿；三、租赁合同中约定有“装修需经出租人书面同意”，事实上原告装修并未经被告同意；四、原告列举的损失没有明确的依据，严格意义上应通过鉴定确定，对原告单方的依据不予认可；五、被告也是受害方，如果合同被确认无效，主要的过错在原告。
当事人围绕诉辩意见分别提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无异议之证据，本院予以确认并在卷佐证。本案中，被告主要对原告下列证据持有异议：1、《建筑装饰施工合同》、竣工验收表、结算单、催款单、付款凭证、照片等一组，原告旨在证明租赁房屋后进行了改建、水池建造、装修等，已经与施工方田青公司进行了结算，金额计2,861,338元，尚剩10万元未付清的事实。被告认为合同是与案外人签某某，真实性无法确认。合同中约定装修需经被告书面同意，被告不清楚，且没有经过环评，即使装修属实也是不合法的；2、《涤启洗涤热网支线工程承包合同》、检验报告、发票、付款凭证等，原告旨在证明根据洗涤生产工艺要求建设洗涤热网支线，为此发生工程款770,000元的事实，原告已经给付施工方天德公司。被告则对真实性不予确认；3、《热水管道占地使用协议》、银行转账支付凭证等，原告旨在证明为铺设热网管道而借用他人地块发生占地使用费的事实，被告对该组证据真实性不予确认；4、《建筑安装工程合同书》、情况说明、档案机读材料等，原告旨在证明对热网支线需加装蒸汽计量装置并予以调试费用，约定调试费53,000元，实际支付47,000元的事实。南汇顺昌系原告关联公司，受原告委托代办委托设计，成果归原告所有。被告认为该合同中建设单位系南汇顺昌公司，与原告无关；5、《建设工程施工合同》、银行转账凭证等，原告旨在证明给水工程发生的相应安装费，并已经向中法供水公司支付了160,000元的事实，被告对真实性不予确认。
针对上述异议证据，本院认为，一、涉案厂房系被告向部队租赁后建造，在其后的经营中处于主导地位，尤其在涉及是否将被整治处理时，其信息资源优势更加明显。在本案中，被告明知涉案建筑物拆除时原告已经进行了装修改建，然而其未及时固定原告装修的范围，致使现原告装修无法以鉴定方式予以确定，对此其负有主要过错；二、上述证据均牵涉到案外人，合同的签订及其履行被告无从知晓，原告应负有义务证明。审理中，原告仅通知到部分案外人接受本院调查核实，对其与未到案的案外人间某某的装修等损失，因原告不能充分证明，本院不予确认。经本院调查核实，确定原告损失的有以下几项：与田青公司的工程款2,861,338元；与天德公司发生的洗涤热网支线款770,000元；与中法供水的工程款160,000元。
经审理查明：位于上海市奉贤区人民塘东路XXX号系南京军区司令部农副基地。2007年上海阿佐谷实业发展有限公司(被告关联公司，以下简称阿佐谷公司)与南京军区空军第三招待所签订租赁合同。同年12月，南京军区空军第三招待所出具批复，同意阿佐谷公司建造仓库。2008年3月，阿佐谷公司与南空司令部农副基地签订租赁合同，约定由阿佐谷公司租用上述基地内土地计80亩，租期从2008年1月1日至2027年12月31日。上述合同签订后，阿佐谷公司先后在该基地内建造了10幢厂房。
2015年10月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告租用被告园区即上述人民塘东路XXX号内的3号厂房，面积3,200平方米，租赁用途为洗涤厂房，租期自2015年11月1日至2023年10月30日。合同第十一条装修条款约定，被告装修需经原告书面同意，未经同意擅自装修的，原告可以要求被告立刻停工等；第十三条约定，若因政府有关租赁行为的法律、法规的修改或当地政府、本租赁物项下的土地拥有者的行为导致甲方无法继续履行合同的，以及因部队军事需要或上海市建设需要，致使甲方无法继续履行本合同的，上述情形均系免责条款。签约后，被告将厂房交付给原告，原告支付了押金20,000元以及一个季度的租金，并根据自身需要对厂房进行了改造及装修，于2016年1月改造装修完成。
2016年2月14日，靶场区域环境综合整治现场指挥部发布公告，内容为：为了进一步保护和改善生态环境，根据市委“必须牢牢守住人口、土地、环境、安全等四条底线”和市府“以更大力度保护和改善生态环境”的工作总体要求，2016年奉贤区海湾区域(包括海湾靶场区域)为全市17个环境整治重点治理区域之一。目前，海湾靶场区域的环境整治工作已全面启动，我们将依法全力推进该项工作，彻底消除该区域内的违法用地、违章建筑等各类违法行为。希望各经营业主顾全大局，自觉遵守有关法律和规章，全力配合此次综合治理工作，企业快速搬离该区域，建筑业主对建筑物自行拆除，在8月15日前，主动消除“五违”现象，改善区域生态环境。
2016年6月，原告搬离系争厂房。随后包括系争厂房在内的10幢厂房均被拆除。根据综合治理的政策，靶场地区指挥部明确给予房屋业主每平米500元的补偿，给予承租人每平米50元的补偿。
审理中，原告同意就对承租人每平米50元的损失可另外向案外人另行主张。被告表示愿意予以配合，同时同意返还原告交付的押金20,000元。至于原告主张的损失，双方分歧过大，未能达成一致意见。
本案的争议焦点在于，一、涉案《房屋租赁合同》的效力；二、原告装修损失的确定，责任如何分担。
针对争议焦点一，原告认为，现行法律规定，建筑物是否取得建设工程规划许可证是判断合同效力的依据之一，涉案建筑物没有取得建筑工程规划许可证，合同应为无效。政府作出的补偿行为并不影响合同效力。被告认为，该项目是军民共建项目，通过南京军区第三招待所合法取得土地使用权，并得到政府的支持，符合当时一定的历史条件。法律不具有溯及既往的效力，故涉案合同应为有效。
本院认为，涉案合同签订日期为2015年10月，此时法律已经明确作出规定，即未取得建筑工程规划许可证的房屋进行出租的，合同无效。被告的意见并无相应法律依据，本案中并不涉及法律溯及力问题，对其意见本院不予采信。原告的该项请求于法有据，本院予以支持。
针对争议将焦点二，原告认为，在签订合同之时并不知晓该地块要拆违整治，造成合同无效的原因是建筑物本身的不合法性所造成，被告具有主要过错。原告装修之时并没有破坏房屋结构，主张的均系附合与建筑物并不能搬离的损失，被告理应赔付。被告认为，签约之时已经告知原告系争建筑物可能拆除，在原告装修期间部队领导也要求原告停止装修，但原告未予理会。合同约定装修需经被告书面同意，对其擅自装修的后果应由其自行承担。此外，原告提出的装修损失未经评估，依法不应采纳。
本院认为，涉案《房屋租赁合同》无效因建筑物不合法性所致，被告对此具有主要的过错。但是，合同无效并不当然否认其他合同条款的效力，合同中约定的具体权利义务以及风险责任，同样是判断当事人过错或者免责的主要依据。本案中，合同第十三条约定有“若因政府有关租赁行为的法律、法规的修改或当地政府、本租赁物项下的土地拥有者的行为导致甲方无法继续履行合同的”，以及“因部队军事需要或上海市建设需要，致使甲方无法继续履行本合同的”，上述情形与系争建筑物拆除具有一定的关联，均系免责条款。再有，合同第十条约定有“装修需经甲方书面同意”内容。可见无论合同因外力终止时风险责任，还是当事人应当遵守的义务，合同均作出了明确约定，按照该约定，原告负有主要的过错责任，被告承担次要责任或者不应承担责任。
此外，关于被告称签署合同之时已经告知对方可能拆迁的说法，并无相应依据，即使该说法成立，其仍然与之签订合同，实际上对原告改建装修等采取放任的做法，也应承担一定的责任。
关于原告损失该如何确定争议，本院已如前作出表述，确定原告的损失为3,791,338元。由于原告的损失系各方当事人混合过错所致，本院根据各方过错并结合免责条款约定，以及原告可向案外人享有之奖励或补偿权利，酌定由被告赔偿其损失987,400元。需要说明的是，关于原告应享有的每平米50元的补偿，因涉及案外人，原告应另行主张，本案中不予处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、原、被告于2015年10月12日签订《房屋租赁合同》无效；
二、被告上海苑田广告有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海涤启洗涤有限公司押金人民币20,000元；
三、被告上海苑田广告有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海涤启洗涤有限公司损失人民币987,400元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币38,426元，由原告上海涤启洗涤有限公司负担人民币27,371元，被告上海苑田广告有限公司负担人民币11,055元。财产保全费人民币5,000元，由被告上海苑田广告有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 倪黎明
审 判 员 乔 栋
人民陪审员 沈一鸣
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 胡 琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定
第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均由过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。