上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2321号
上诉人（原审被告、反诉原告）胡桂香。
被上诉人（原审原告、反诉被告）励峨峨。
原审第三人曹建。
上诉人胡桂香因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第80号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月12日受理后，依法组成合议庭于2014年10月8日公开开庭审理了本案，上诉人胡桂香之委托代理人张继昌、被上诉人励峨峨及其委托代理人李楠、原审第三人曹建之委托代理人刁小锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，胡桂香系＊＊＊＊房屋（以下简称涉讼房屋）的权利人。胡桂香与曹建、案外人黄淑平系朋友关系。
2013年10月14日，胡桂香因经营周转需要向案外人黄淑平借款110万元（人民币，下同），借款期限两个月，自2013年10月14日至2013年12月13日，胡桂香将其所有的涉讼房屋抵押给案外人黄淑平。次日，胡桂香出具委托书，委托曹建办理出售涉讼房屋的相关事宜，委托期限自2013年12月15日起至2014年6月14日止，曹建有权代为签订定金协议，代为签订、修改、解除房地产买卖合同，必要时办理网上合同注销手续，代为办理买卖合同公证、领取公证书；代为办理房地产转移登记，签署承诺书及其他文件材料；代为办理还贷、退保、转按揭相关手续、领取抵押注销材料（包括他项权利证明、结清证明、相关房地产登记证明以及其他相关文件）、办理抵押注销手续……同年10月17日，双方至上海市东方公证处办理了房地产抵押借款合同公证及代为出售涉讼房屋的委托书签名公证。
2013年12月17日，励峨峨由案外人上海锐丰房地产投资顾问有限公司（以下简称锐丰房产）带看了胡桂香居住的涉讼房屋。次日，曹建（甲方的委托代理人）代表胡桂香（甲方）与励峨峨（乙方）签订了《上海市房地产买卖合同》，由励峨峨购买胡桂香所有的涉讼房屋，房屋建筑面积107.32平方米，总价款242.5万元。合同签订当日，乙方支付首期房款170万元，甲方将上述款项用于全额还清欠抵押权人的借款余款额（首期房价款若有不足由甲方自行补足），并由锐丰房产代为办理抵押注销手续；甲、乙双方于2014年2月28日之前共同向长宁区房地产交易中心申请办理转让过户手续，取得收件收据当日，乙方支付甲方第二期房款70.5万元；甲方应于上海市长宁区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证后7日内将房地产交付乙方；甲、乙双方按照本合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续且甲方将房地产名下的户口全部迁出，并签署房地产交接书确认无误后，由乙方支付甲方尾款2万元。自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日。逾期超过10日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付10日违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20％。甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。
2013年12月18日，励峨峨通过银行转账至曹建银行账户50万元；同年12月25日，励峨峨再次通过银行转账至曹建银行账户120万元。同日，曹建通过银行转账至案外人黄淑平银行账户1，160，160元，用于归还胡桂香所欠黄淑平之借款及利息后，将剩余的539，840元转账至胡桂香银行账户。次日，案外人黄淑平向上海市长宁区房地产交易中心撤销抵押权登记，并领取了抵押权终止证明。后在办理房屋过户手续时，胡桂香告知房地产交易中心涉讼房屋存在纠纷，上海市长宁区房地产交易中心停止办理涉讼房屋的过户手续。
2014年1月，励峨峨诉至原审法院，要求判令：1、胡桂香协助励峨峨办理涉讼房屋的过户手续，并将涉讼房屋交付励峨峨；2、胡桂香支付励峨峨逾期交房违约金（以170万元为本金，自2014年3月24日起至房屋实际交付之日止，按日万分之五计付）；3、胡桂香支付励峨峨赔偿金48.5万元（总房款价242.5万元×20％）。审理中，励峨峨自愿放弃第三项诉讼请求，即不再要求胡桂香支付赔偿金48.5万元。胡桂香不同意励峨峨诉请，并反诉要求：撤销曹建以胡桂香名义与励峨峨于2013年12月18日签订的《上海市房地产买卖合同》。
原审另查明，涉讼房屋于2013年4月24日核准设定抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行，债权数额为50万元。2014年6月24日庭审，胡桂香陈述，涉讼房屋目前仍由其实际居住使用，其按时归还银行贷款，房屋上的抵押仍未涤除。
原审审理中，胡桂香认为涉讼房屋的出售价格明显低于当时的市场价格，故于2014年4月26日向法院申请对涉讼房屋在2013年12月期间的市场价格进行司法评估。经报请上海市高级人民法院确定委托上海科东房地产土地估价有限公司（以下简称科东房地产估价公司）对涉讼房屋进行评估。2014年6月11日，科东房地产估价公司出具沪科东房估字（＊＊＊＊）＊＊＊＊号房地产估价报告，认定涉讼房屋在2013年12月18日的市场价值为280.35万元，折合单价26，123元／平方米。励峨峨及曹建均对鉴定报告无异议，但认为涉讼房屋最终评定市场价值280.35万元“未考虑估价对象房地产抵押状况和房地产权利限制状况对房地产价值的影响，结果为设定估价对象可能性完整状态下的市场价值”，涉讼房屋当时存在60％的抵押债务，该因素很大程度上会影响房屋的出售价格。胡桂香则表示估价报告评定涉讼房屋的市场价值偏低，坚持认为2013年12月期间的市场价格为300万元以上。2014年6月24日，科东房地产估价公司的注册房地产估价师顾正同到庭释明，科东房地产估价公司出具的估价报告是遵循估价原则，按照估价工作程序，运用比较法和收益法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并综合考虑影响房地产价值的各项因素。评估时模拟涉讼房屋以何价格会有人购买，并未考虑房屋的抵押状况和权利限制状况对房地产价值的影响。
另，励峨峨表示自愿在本案中支付剩余房款72.5万元。胡桂香则提出，《上海市房地产买卖合同》中约定的违约金金额过高，希望法院予以调整。
原审认为，曹建接受胡桂香的委托出售涉讼房屋，其与励峨峨签订的《上海市房地产买卖合同》，系当事人真实意思的表示，且无悖现行法律、法规，故应认定合法有效。有效的协议内容对协议的当事人均具有约束力。励峨峨通过正当的途径，在锐丰房产的居间下，与持有胡桂香委托公证书的曹建签订《上海市房地产买卖合同》，并将170万元购房款支付至曹建账户，履行了相关的付款义务。根据合同的约定，胡桂香应在全额还清其欠抵押权人的借款余额后，于2014年2月28日前办理房屋产权转让过户手续。然合同约定的履约期限届满，胡桂香既未偿还银行贷款、涤除房屋上的抵押权，也未将涉讼房屋过户至励峨峨名下。胡桂香的行为已经构成违约，应承担继续履行、支付违约金的民事责任。胡桂香提出曹建与案外人黄淑平恶意串通，以远低于正常的市场价格将涉讼房屋出售与励峨峨，显失公平，要求撤销合同的反诉请求及抗辩意见，法院认为，胡桂香就此并未提供相关证据加以证明曹建与案外人存在恶意串通的行为。从科东房地产估价公司出具的估价报告来看，涉讼房屋的出售价款也未明显低于市场价格，且即使明显低于当时的市场价格，胡桂香也只能要求损害其利益的曹建及案外人承担赔偿责任，而不能以此对抗作为善意第三人的励峨峨，故胡桂香的答辩意见及反诉请求，均与法无据，法院对此不予支持。关于胡桂香提出逾期交房违约金过高，要求法院酌情调整的意见，法院认为合同明确约定励峨峨与胡桂香应于2014年2月28日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，并于上海市长宁区房地产交易中心出具以励峨峨为所有权人的房地产权证后7日内，胡桂香交付房屋，然由于胡桂香怠于涤除涉讼房屋上的债务，导致后续过户、交房等一系列程序均无法按期履行，胡桂香存在违约故意，应从其应当交付房屋的次日起向励峨峨承担逾期交房的违约金，现励峨峨主张从2014年3月24日起算违约金具有一定的合理性，法院对此予以支持。然考虑到合同中约定的每日万分之五的违约金确实过高，胡桂香请求酌情减少，励峨峨也同意法院酌情调整，故确定胡桂香应偿付的违约金以日万分之三标准计付，并不得超过已付房款170万元为限。审理中，励峨峨自愿放弃要求胡桂香支付赔偿金48.5万元的诉讼请求，系励峨峨的真实意思表示，且未违反相关法律的规定，法院对此予以支持。
原审法院于二○一四年七月二十一日依法作出判决：一、胡桂香应于判决生效之日起十日内涤除上海市某某区某某路某某弄某号某某室房屋上的所有抵押，并从涤除所有抵押之日起十日内将上海市某某区某某路某某弄某号某某室房屋产权变更登记至励峨峨名下；二、励峨峨应于上海市某某区某某路某某弄某号某某室房屋产权过户当日支付胡桂香购房款人民币70.5万元；三、胡桂香应于判决生效之日起十日内将上海市某某区某某路某某弄某号某某室房屋交付给励峨峨；四、励峨峨应于胡桂香向励峨峨交付上海市某某区某某路某某弄某号某某室房屋当日支付房款人民币2万元；五、胡桂香应于判决生效之日起十日内向励峨峨支付逾期交房违约金（自2014年3月24日起至上海市某某区某某路某某弄某号某某室房屋实际交付之日止，以人民币170万元为本金，按日万分之三计付；违约金以不超过人民币170万元为限）；六、驳回胡桂香的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。房产评估费人民币8，000元，由胡桂香负担。财产保全费人民币5，000元，由胡桂香负担。一审本诉案件受理费人民币4，975元，因适用简易程序减半收取计人民币2，487.50元，由胡桂香负担。一审反诉案件受理费人民币40元，由胡桂香负担。
判决后，胡桂香不服，上诉称，本案并非简单的买卖合同纠纷，而是在民间借贷过程中由被上诉人励峨峨、原审第三人曹建及案外人黄淑平合谋引发的纠纷，曹建将系争房屋出售给励峨峨的售价明显低于市场价，属于恶意串通侵害上诉人胡桂香的利益，该合同依法应当予以撤销。请求二审法院撤销原审判决，改判驳回励峨峨的本诉请求，支持胡桂香的反诉请求。
被上诉人励峨峨辩称，本案买卖合同合法有效，不存在恶意串通的情形，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人曹建述称，第三人曹建接受上诉人胡桂香的委托出售系争房屋，出售过程胡桂香均是知道的，出售价格也符合市场行情，不存在恶意串通的情形。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，胡桂香委托曹建出售系争房屋，曹建在接受委托后与励峨峨签订了房屋买卖合同，现胡桂香主张该买卖合同系曹建与励峨峨恶意串通侵害了其合法权益，但首先，委托曹建出售房屋是胡桂香的真实意思表示，其次，根据原审诉讼中的相关司法评估，系争房屋的出售价格并没有明显低于市场价格，再次，胡桂香就其主张的曹建与励峨峨存在恶意串通之行为未能进行任何举证，故胡桂香主张涉案买卖合同属于恶意串通缺乏依据，其据此要求撤销该买卖合同不应予以支持。原审法院对涉案买卖合同效力的认定正确，本院予以维持。依法成立的合同对双方均具有约束力，现励峨峨已经按约履行了相关付款义务，但胡桂香未能履行办理注销抵押登记、产权转让过户手续等合同义务，胡桂香的行为构成违约，其依法应当继续履行合同义务并承担相应违约责任，原审对此作出的处理正确。
综上所述，原审法院在查明事实的前提下依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人胡桂香的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5，015元，由上诉人胡桂香负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周峰
审 判 员 叶兰
代理审判员 吴丹
二〇一四年十月二十日
书 记 员 周勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……