云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)云07民终138号上诉人（原审原告）王欢，女，1965年3月24日生，汉族，住址黑龙江省海林市，现住云南省丽江市古城区。委托代理人(特别授权)闫兴为，滇西北律师事务所律师。被上诉人（原审被告）彭印有，男，1963年4月2日生，汉族，住址江西省上饶市余干县，现住云南省丽江市古城区。原审第三人李平，男，1962年3月28日生，纳西族，住云南省丽江市古城区。原审第三人李宪，男，1966年5月3日生，纳西族，住址云南省丽江市古城区，现住云南省丽江市古城区。上诉人王欢因与被上诉人彭印有、原审第三人李平、李宪房屋租赁合同纠纷一案，不服丽江市古城区人民法院(2016)云0702民初504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议，公开开庭进行了审理。上诉人王欢及其委托代理人闫兴为、被上诉人彭印有、原审第三人李平及李宪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人王欢上诉请求：请求二审人民法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉求；一、二审案件受理费应由被上诉人承担。上诉的事实与理由:一、2012年5月17日，第三人李宪将位于丽江市古城区五一街文生巷26-1号整体出租给案外人蔡泳禾，2013年4月19日，蔡泳禾又将丽江市古城区五一街文生巷26-1号的铺面房一间出租给了被上诉人彭印有，并签订了租房合同，合同期限2013年5月15日至2016年5月14日。2014年6月8日，蔡泳禾经第三人同意又将该房屋转租给上诉人，并由第三人李宪与上诉人签订了租房合同，合同期限自2014年7月6日至2027年7月6日。由于铺面房还在租赁期内，被上诉人彭印有不同意解除合同，要求上诉人继续履行，在双方在场情况下，双方将店面租赁合同(一式两份)上的出租人姓名改为上诉人姓名并填写了身份证号码。门面房前一年半(2013年5月15日至2014年11月14日)租金由被上诉人彭印有支付给蔡泳禾，后一年半(2014年11月15日至2016年5月14日)租金由被上诉人彭印有支付给上诉人。合同期限届满后，被上诉人向第三人支付了2016年4月8日至2017年4月7日的租金。另丽江市古城区五一街文生巷26-1号房屋于2014年11月20日更换新证后更改了产权人，因第三人补交了土地出让金，所以在新产权证的房屋分户平面图中26-1号的铺面房连同其二层上诉人自住房一同登记在册。二、倘若，上诉人与被上诉人李宪所签订的租赁合同不包括诉争铺面，上诉人与被上诉人李宪之间又不具备身份关系，不支付租金长期使用诉争铺面是不符合日常生活经验法则。双方所签订的租赁合同包括争议铺面:我们注意到在一审判决书第二页倒数第四行第三人李平、李宪辩称:“该店面之前是借给上诉人王欢使用并没有包含在自己与上诉人王欢所签订的租房合同中”足以证实，诉争房屋一直是由上诉人王欢占有、使用、收益的事实状态。上诉人王欢与第三人李宪签订房屋租赁合同，并签订责任协议约定若发生房屋产权纠纷由出租人李宪负责，承担权利瑕疵担保责任，足以证实诉争房屋属于租赁合同约定标的物。我们认为，应深刻体察签订租赁合同的背景，根据日常生活经验法则，不论是借用还是租赁上诉人王欢均是如数支付了租金的。三、一审法院对租赁合同中租赁物包括铺面的事实未予认定，与客观事实相悖。一审法院对王欢举证的证据“责任协议”的真实性予以确认，上诉人无异议。2015年11月7日，原审第三人李宪为提前收取2017年5月28日至2018年5月27日租赁费65000元，李宪向王欢(由王欢女婿马浪签字)出具“责任协议”一份，其内容已载明“该院落在乙方租期内(2012.5.28-2027.5.27)，甲方承诺乙方对该院落(房屋、庭院、天台、铺面)进行改造、修缮、出租转让”。该“责任协议”是对租房合同内容的补充协议，与租房合同具有同等的法律效力。该责任协议与本案事实有联系，能起到证明案件事实的作用。责任协议的内容，李宪意思表示真实，属于李宪对租赁合同中租赁物包括铺面的事实予以确认。但一审法院仅确认责任协议的真实性，而否认责任协议的关联性，逻辑推理错误，对该责任协议没有全面、客观地审核认定。因此，二审法院应对一审法院关于责任协议与本案无关联的错误认定予以纠正。四、租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持:一审判决认定，丽江市古城区五一街文生巷附26号房属于2014年11月20日更换新证更改了产权人，并在新的产权证的房层分户平面图等文生巷26-1号注明为新增部分。所谓新增部分，即临衔的铺面，铺面一层出租给被上诉人彭印有，铺面二层始终由上诉人王欢居住。上诉人王欢基于租赁合同的约定，承租丽江市古城区五一街文生巷26--1号整个房屋，责任协议内容已经确认承租的租赁物包括房屋、庭院、天台、铺面，因此，上诉人己合法占有临街的铺面。案外人蔡泳禾于2013年4月19日将铺面出租给彭印有后，该铺面所有权人于2014年10月9日取得物权，登记机关将铺面连同二层上诉人住房登记为文生巷26-1号的新增部分，但不能对抗铺面在此之前已经客观存在，并已出租的事实。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，虽然铺面所有权发生变动，但不影响租赁合同的效力。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条关于“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定”的规定，上诉人基于租赁合同的约定，对临街的铺面依然属于合法占有。五、上诉人王欢与被上诉人彭印有签订的租赁合同租赁期间届满，彭印有应当返还租赁物。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，彭印有承租的铺面租赁期间已经届满，应当将租赁物返还给上诉人王欢。因被上诉人彭印有违反合同约定，拒绝腾返铺面，故应承担2016年5月14日至实际返还承租房屋日止的租金。综上所述，上诉人请求二审法院对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查后，依法撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人彭印有答辩称：我是跟蔡泳禾租的铺面，一开始还不租给我，蔡泳禾说铺面不是他的，我就说租一年也可以，我说如果房东来说的话我跟房东自己谈。蔡泳禾租给上诉人的不是铺面一栋。原审第三人李平答辩称：五一街文生巷附26号房屋原所有权人是我的母亲，2012年5月28日将房屋出租给蔡泳禾，蔡泳禾现在是无法联系上。上诉人王欢找到我的弟弟又签了份合同，当时上诉人跟我弟弟说的是蔡泳禾将房屋转让给她了，两份租赁合同的内容是一样，合同中并没有明确房屋的面积、间数。两份合同是没有按照租赁办法的相关规定载明房屋的相关情况，一审认定应该以房产证上登记的面积为准，更换房产证后增加的面积是不包括在租赁面积中的。租的时候房屋存在是事实，但是没有明确出租房间数、面积。一审对于上诉人的诉讼请求不予支持是比较公正的。被上诉人在不知情的情况下跟上诉人租了诉争的铺面，而且上诉人将铺面出租的事情也没有跟房东沟通过。不论是从新证还是老证看，诉争的房屋都不包括在租赁合同中。原审第三人李宪答辩称：铺面我没有租给他们，他们什么时候租出去我也不清楚。上诉人王欢向一审法院起诉请求：请求判令被告将承租的店面返还原告，承担2016年5月14日至实际返还承租房屋日止的租金，并承担本案的诉讼费。一审法院认定事实:2012年5月17日，第三人李宪将位于丽江市古城区五一街文生巷附26号房屋出租给案外人蔡泳禾，当日蔡泳禾经第三人同意又将该房屋转租给本案原告王欢，并由第三人李宪与原告王欢签订了租房合同，合同期限自2014年7月6日至2027年7月6日。2013年4月19日，原告王欢又将丽江市古城区五一街文生巷附26-1号(即本案涉诉的店面)出租给了被告彭印有并签订了租赁合同，合同期限自2013年5月15日至2016年5月14日，前一年半租金由被告彭印有支付给蔡泳禾，后一年半租金由被告彭印有支付给王欢，并已支付完毕。合同期限届满后，被告向第三人支付了2016年的租金。另丽江市古城区五一街文生巷附26号房屋于2014年11月20日更换新证更改了产权人，并在新的产权证的房屋分户平面图中将附26-1号注明为新增部分。现原告以被告既没有支付租金也不腾退店面为由，诉至本院要求被告将承租的店面返还原告，承担2016年5月14日至实际返还承租房屋日止的租金并承担本案的诉讼费。一审法院认为:本案中存在新老产权证的更替且新老产权证产权范围不一致的情况，经庭审及在案的现有证据均无法确认第三人李宪与原告王欢所签订租房合同中是否包含新产权证的新增部分(即本案涉诉的店面)，现原告以第三人李宪与原告王欢所签订的租房合同主张新产权证中新增部分的相关权益，无事实与法律依据，其主张依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条判决:驳回原告王欢的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王欢承担。本院二审期间，上诉人王欢向本院提交了一份证据，即《租房合同》，拟证明房主李宪租给蔡泳禾的是五一街文生巷附26号全部房屋。经质证，被上诉人彭印有及原审第三人李平与李宪对上诉人王欢提交的证据没有意见。因被上诉人彭印有及原审第三人李平与李宪对上诉人王欢提交的证据没有意见，本院对上诉人在二审中提交的上述证据予以采信。被上诉人彭印有及原审第三人李平与李宪在二审中未提交新的证据。经二审审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。二审另查明，2012年5月17日，第三人李宪将位于丽江市古城区五一街文生巷附26号房屋出租给案外人蔡泳禾时，本案诉争的铺面已存在。本案争议的焦点是：2012年5月17日，第三人李宪与案外人蔡泳禾签订的房屋租赁合同中，是否包括双方诉争的铺面房？本院认为，2012年5月17日，第三人李宪与案外人蔡泳禾签订的房屋租赁合同中，双方约定李宪同意出租位于丽江古城区五一街文生巷附26号整个房屋给蔡泳禾做经营使用，租期为十五年。2015年11月7日，原审第三人李宪与上诉人王欢女婿冯浪代王欢签订《责任协议》，其协议内容载明“该院落在乙方租期内(2012.5.28-2027.5.27)，甲方承诺乙方对该院落(房屋、庭院、天台、铺面)进行改造、修缮、出租转让”。本院在二审中查明双方诉争的铺面房在2012年5月17日第三人李宪与案外人蔡泳禾签订的房屋租赁合同时就已存在。故本院认为双方诉争的铺面房属第三人李宪与案外人蔡泳禾于2012年5月17日签订的房屋租赁合同中的出租房屋。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限交付租金。”第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本案中，案外人蔡泳禾将其承租的房屋经出租人李宪同意后于2013年4月19日将铺面出租给彭印有，租赁期限为三年（2013年5月15日起至2016年5月14日止），并于2014年6月8日，将所承租的所有房屋转租给上诉人王欢，后第三人李宪与上诉人王欢签订了租房合同，但签订合同时间未更改。上诉人王欢承租后就本案诉争的丽江市古城区五一街文生巷附26-1号中一层房屋(即本案诉争的铺面房)与被上诉人彭印有签订了为期三年的租赁合同。其中前一年半(2013年5月15日至2014年11月14日)租金由被上诉人彭印有支付给原出租人蔡泳禾，后一年半(2014年11月15日至2016年5月14日)租金由被上诉人彭印有支付给新出租人即上诉人王欢，并已支付完毕。合同期限届满后，被上诉人彭印有在继续使用该铺面房屋的情况下既未与原出租人王欢继续签订合同，也未支付给上诉人王欢租金，其行为已违返《中华人民共和国合同法》第二百二十六条及二百三十五条的规定，应承担交付租金或返还租赁物义务。原审第三人李平以自己系诉争铺面房的所有权人为由对上诉人王欢与被上诉人彭印有就该铺面房签订的租赁合同效力进行抗辩，与《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定相悖，其抗辩理由不能成立。另原审第三人李平辩称“租赁合同没有按照租赁办法的相关规定载明房屋的相关情况，出租房屋应该以房产证上登记的面积为准，更换房产证后增加的面积是不包括在租赁面积中的。租的时候房屋存在是事实，但是没有明确出租房间数、面积。被上诉人在不知情的情况下跟上诉人租了诉争的铺面，而且上诉人将铺面出租的事情也没有跟房东沟通过。不论是从新证还是老证看，诉争的房屋都不包括在租赁合同中。”的理由与本院查明的事实不符，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实属实，但实体处理不当，本院依法应予纠正。上诉人王欢的上诉理由有其事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、三项规定，判决如下：撤销丽江市古城区人民法院（2016)云0702民初504号民事判决；由被上诉人彭印有将其承租的丽江市古城区五一街文生巷附26-1号中一楼铺面房屋返还给上诉人王欢，并承担自2016年5月14日起至实际返还承租房屋之日止的租金（按双方约定年租金35000.00元计算）。一审案件受理费100元及二审案件受理费100元，均由被上诉人彭印有负担。本判决为终审判决。审判长  胡强胜审判员  高精红审判员  普丽仙二〇一七年四月十日书记员  杨向梅