上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民三（民）初字第952号
原告（反诉被告）杨建平。
被告（反诉原告）黄鞍江。
委托代理人陈鹤，上海瀚元律师事务所律师。
原告杨建平与被告黄鞍江房屋租赁合同纠纷一案，经当事人同意，本院组织双方进行了诉前证据交换，后于2013年4月12日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李曜独任审判，审理中本院受理被告黄鞍江提起的反诉，并于同年5月23日就本诉与反诉公开开庭进行了合并审理，后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于11月14日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨建平，被告（反诉原告）黄鞍江的委托代理人陈鹤两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨建平诉称，2012年7月10日，原、被告签订门面租赁协议，约定原告承租上海市闸北区灵石路XXX号门面房（以下简称为系争房屋），用于经营非机动车销售、维修和售后服务。在办理营业执照时，被告出具给原告的相关材料被工商所工作人员审核后认定为虚假材料，原告与被告进行交涉后，被告承诺届时会提交真材料。在其再次将材料给原告，原告多次去工商所办理营业执照后，却被告知该门面房属于破墙营业，不属于合法经营的门面房，故不予办理营业执照。为此原告与被告多次交涉，被告一直要求原告不要着急，并承诺由其负责办理相关证照，但至今无果，原告为此遭受了重大损失，故诉至法院要求判令：1、被告向原告退还租金15000元、押金5000元；2、被告赔偿原告装修损失32000元；3、被告赔偿原告经营损失（自2012年8月1日起至判决生效之日止，以每月50000元的标准计算）；4、被告赔偿原告工人工资损失（自2012年8月1日起至判决生效之日止，以每月5000元的标准计算）；5、被告向原告支付违约金100000元；6、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将诉请调整为：1、被告向原告退还租金15000元、押金5000元；2、被告赔偿原告装修损失32000元；3、被告赔偿原告经营损失（自2012年8月1日起至判决生效之日止，以每月15000元的标准计算）。
被告黄鞍江辩称，被告并非系争房屋权利人，该房亦系其从他人处转租而来，在签订租赁协议前，被告已将系争房屋的状况充分告知了原告，并就此在合同中以条款形式进行了确认。根据合同约定，营业执照等相关证照均由原告负责办理并承担相应费用，而在原告办理营业执照的过程中，被告已充分履行了配合、协助义务，据被告所知系争房屋之前的承租人均能办理出营业执照，故原告营业执照办不下来的责任不在被告。另外，根据合同约定，在房屋租赁期间如遇房屋经行政机关限制其权利或出现因法律法规禁止使用的情况时，协议无条件解除，原、被告双方均不承担违约赔偿责任，鉴于此前的承租人均能正常办理营业执照，因此即便系争房屋经认定属于破墙经营，在工商行政管理部门因政策调整对系争房屋不予准许办理营业执照的情况下，原告无权要求被告赔偿损失。至于原告提出的装修损失，因该装修装潢行为并未得到被告的书面同意，故原告无权要求被告赔偿，而原告主张的经营损失、工人工资、违约金亦均无法律依据。另外，原告在承租系争房屋期间拖欠租金、水电费等各项费用造成被告损失，故被告反诉请求法院判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《承包协议》；2、反诉被告向反诉原告返还系争房屋；3、反诉被告向反诉原告支付租金及使用费（自2012年11月2日起至系争房屋实际返还之日止，按每月5000元的标准计算）；4、反诉被告向反诉原告支付租金及使用费的滞纳金（每逾期一天按所欠租金总额的千分之四计算，从每期房租应付之日的第二日开始计算至实际支付之日止）；5、反诉被告向反诉原告支付拖欠的水费381.1元、电费911.08元；6、反诉被告向反诉原告支付水、电费滞纳金（按每逾期一天所欠水电费总额的千分之四计算，从每期房租应付之日的第二日开始计算至实际支付之日止）；7、反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告杨建平辩称，自己系受反诉原告的欺骗才签订协议，现不同意解除该承包协议，要求反诉原告为自己办理营业执照，并继续履行协议，自己曾为在系争房屋内经营定制了广告牌，因未能办理出营业执照，反诉原告要求自己把广告牌拆下，并承诺何时将广告牌安装上，何时再开始收取租金，因营业执照至今未办出，广告牌也未安装，故自己不同意向反诉原告支付租金、使用费、水电费及相应的滞纳金。
经审理查明，2012年原、被告签订《承包协议》，约定被告将面积约为35平方米的上海市闸北区共和新路XXX号辅楼底A-1房屋（即系争房屋）承包给原告使用。承包期共三年，自2012年8月1日起至2015年7月30日止，房屋交付日期为2012年7月13日。关于“房屋用途”协议中约定：原告承诺承包该房作为非机动车销售维修使用，签订协议时原告对房屋状况已充分了解，被告依房屋现状交付给原告使用，是否符合原告的使用要求由原告自行负责，原告为使用房屋需办理营业执照等手续由原告负责自行办理，并承担所有费用。原告另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先向被告报批，在征得被告的书面同意，并按规定报经有关部门核准后，方可进行，否则被告有权要求原告恢复房屋原状并赔偿损失。原告自起承包日起须在三个月内办妥工商营业执照，否则被告有权解除协议收回房屋，损失由原告自行承担。关于租金及支付方式双方约定：每月承包金为5000元，原告须一次性支付保证金5000元，承包期终止后原、被告双方互清帐后由被告无息全额退还原告。如原告逾期支付承包金及水、电、燃气、通讯、物业管理等费用，原告同意用保证金直接由被告划扣抵偿，并在15日内补足该保证金金额。承包金先付后用，按季付租，原告应于2012年8月15日前支付首次承包金，以后每三个月的15日前为下期承包金付款期限，若逾期支付承包金及水、电、燃气、通讯、物业管理等应付费用，每逾期一天，按所欠费用总额的4‰支付滞纳金，逾期30日以上的，被告有权解除协议，所有损失由原告承担。关于原告的违约责任双方约定：在承包期内原告有下列行为之一的，被告有权解除本协议，收回房屋，由此造成被告的损失原告应予以赔偿：……（4）原告在承包起始日后三个月内未办理工商营业执照的……（7）拖欠承包金、水、电、燃气、通讯、物业管理等费用累计1个月以上的。关于被告的违约责任双方约定：被告未按约定的时间交付房屋，每逾期一天按月承包金的4‰向原告支付违约金……在承包期限内被告擅自解除协议提前收回房屋的，被告应按当年月承包金的3倍向原告支付违约金，若违约金不足抵付原告损失的还应负责赔偿。协议签订后，原告依约向被告支付了2012年8月-11月三个月的房屋租金15000元及保证金5000元。
2012年9月21日，原告在被告制作的《办理工商登记书证材料清单》上签收，该清单中列明的书面材料主要包括：1、载明上海市共和新路XXX号房屋产权登记信息的《上海市房地产权证》；2、1990年4月7日上海市企业管理协会培训楼筹建办（甲方）与上海市宝山区工业供销公司（乙方）签订的《代建协议》，该协议约定甲方在共和新路XXX号建造上海市企业培训楼，在培训楼北侧建造四层辅楼中，划出底层与二层，每层3.6米宽＊9米深共6间（底层二层楼梯公用），由甲方让出建房指标388.8平方米，由甲方替乙方代建房屋，今后房屋产权归乙方所有等内容；3、《区政府第5次常务会议纪要》、《上海市宝山区国有（集体）资产监督管理委员会关于同意宝山区工业供销公司划转至宝恒物流经济发展有限公司后的房产转户的批复》，两份材料中均载明经批准上海市宝山区工业供销公司整体划转至上海宝恒物流经济发展有限公司，原属前者所有的固定资产亦划转至后者名下；4、2010年6月2日上海市企业联合会出具的说明，载明上海市企业管理培训楼北侧建造的四层辅楼中底楼与二层房屋（面积388.8平方米）属于上海市宝山区工业供销公司所有，因历史及政策原因产权未能划归转移；5、上海市企业联合会与上海宝恒物流经济发展有限公司签订的《房产划转确认协议书》，约定闸北区共和新路XXX号上海市企业管理培训楼北侧四层辅楼中的一、二层房屋（建筑面积388.8平方米）的产权挂靠在上海市企业联合会名下，但房屋产权属于上海宝恒物流经济发展有限公司所有，在上海宝恒物流经济发展有限公司未取得独立产权证前，上海市企业联合会应给予上海宝恒物流经济发展有限公司提供该房屋的产证在经营、租赁使用中的方便等内容；6、朱文艳与上海宝恒物流经济发展有限公司签订的《房屋租赁承包协议书》，约定上海宝恒物流经济发展有限公司将上海市闸北区共和新路XXX号上海市企业管理培训楼北侧四层辅楼中的一、二层（建筑面积388.8平方米）提供给朱文艳承包经营，允许朱文艳拥有承包房屋的经营权、管理权、代理出租的权利，承包期为6年，自2011年3月1日至2017年2月28日止，承包租赁费为50000元／年等内容；7、2010年9月13日朱文艳与上海圣友贸易有限公司（以下简称为圣友公司）签订《房屋租赁协议》及补充条款，约定朱文艳将上海市共和新路XXX号北侧副楼之一、二楼沿灵石路街面的房屋及土地使用权及附属场地、设施（面积约300平方米，其中一楼5间、二楼6间）出租给圣友公司，作居住或商业经营使用，租期为5年，自2010年10月1日起至2015年9月30日止，每月租金为15000元等内容；8、2012年9月9日由上海宝恒物流经济发展有限公司、上海市企业联合会、圣友公司及朱文艳共同出具了《关于房产权属现状及租赁关系的说明》，称1990年因市政建设需要，地处灵石路XXX-
XXX号原宝山区工业供销公司门市部，按原拆原建的有关规定被动迁至共和新路XXX号上海市企业管理培训楼北侧四层辅楼中的底层至二层（建筑面积388.8平方米）。该房屋系上海市企业联合会代建，因种种原因未能将宝山区工业供销公司应得的房屋权证分割至其名下。后宝山区工业供销公司经政府批准整体划转给上海宝恒物流经济发展有限公司，后该公司又将房屋交与朱文艳承包经营，朱文艳在承包经营期间内租赁给圣友公司，期间圣友公司又将灵石路底层中的一间（现门牌编号为灵石路XXX号）出租，并开办了非机动车服务部；9、编订（变更）门弄（楼）号牌通知，载明经公安部门核准原上海市共和新路XXX号现分为包括灵石路XXX号（即系争房屋所在地）在内的门牌号。对此，被告称以上材料均系被告为协助原告办理营业执照而提供，原告则表示上述材料确实系被告在办证过程中陆续提供，但对于其真实性无法确认，且是由被告及朱文艳的父亲直接递交给上海市工商行政管理局闸北分局大宁工商所，自己并未实际收取。
2012年9月24日，上海市闸北区规划管理监督检查队向大宁路街道市政管理科出具了一份《关于要求协查共和新路XXX号企联大厦破墙开门事宜的回函》，称经本队现场检查并核查相关资料，共和新路XXX号（共和新路转角处）企联大厦区域范围内破墙开门事宜未办理过《中华人民共和国建设工程规划许可证》。后因原告至今未能就系争房屋办理出工商营业执照，遂致讼。
另查明，被告系圣友公司的法定代表人。系争房屋位于上海市共和新路XXX号房屋北侧辅楼的底层一间，上海市共和新路XXX号房屋的权利人登记为上海市企业联合会，房屋类型为办公楼。
现系争房屋仍由原告实际使用，原告在使用期间从未支付过水、电费用。对此原告称目前房屋主要作仓库使用，偶尔提供临时修理服务。
2013年8月22日，上海启明物业管理有限公司出具《证明》，证明圣友公司租赁其公司房屋期间，水费按单价3.7元／立方米的收费标准全部结清。
圣友公司在得知原、被告间发生的纠纷后，以系争房屋存在瑕疵为由，停止向朱文艳支付租金，目前朱文艳已就此向上海国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁，提出与圣友公司解除合同，并要求圣友公司返还房屋、支付欠租等仲裁请求。
关于《承包协议》中约定的上海市闸北区共和新路XXX号（辅楼底A-1）房屋，原、被告在审理中均确认即系上海市灵石路XXX号房屋。
审理中，原告提供了上海鑫暄广告工程有限公司开具的金额为6000元的收据，收款事由为“广告牌、灯箱、射灯、雨篷、卷门大修”，以及上海明明房产经纪有限公司共和新路分店就“土木装潢”为收款事由而开具的金额为16000元的收据，原告称其对系争房屋进行了装修，主要项目包括制作木架、隔墙和矮柜，定制安装了雨篷、广告牌、射灯以及休整了卷帘门，共计花费了32000元，除上述两张收据中显示的金额外，还包括10000元装修人工费，因装修队是明明房产经纪有限公司找来的，故人工费由明明公司收取，未向原告开具收据。另外，原告表示自己在诉请三中主张的经营损失计算标准，系原告就经营利润的下降、工人工资的损失，以及被告违约应承担的违约赔偿责任综合酌定。
审理中，反诉原告自愿放弃在本案中要求反诉被告支付水、电费及相应滞纳金的反诉请求，但保留相应诉权，待反诉被告返还房屋后就水、电费用另行据实结算。关于系争房屋的装修残值，原、被告均同意由法院酌情确定。
以上事实，由承包协议、上海市房地产权证、收据、代建协议、关于房屋产权的说明、房产转户的批复、房产划转确认协议书、区政府常务会议纪要、编订门弄号牌通知、关于房产权属现状及租赁关系的说明、房屋租赁承包协议书、房屋租赁协议及补充条款、办理工商登记书证材料清单、闸北区规划管理监督检查队回函、上海市房地产登记簿等以及双方当事人的陈述证明。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告就系争房屋签订的《承包协议》，系双方真实意思表示，内容于法不悖、合法有效，双方应恪守遵循。本案的争议焦点为：一、《承包协议》是否应予解除。本案中原、被告之间名为承包经营，实为租赁关系，依《承包协议》约定，原告方应自起租日起三个月内办理出营业执照，否则被告有权解除协议收回房屋，而事实上系争房屋至今未能办理出营业执照，且案外人朱文艳已向圣友公司提出解除租赁合同、返还包括系争房屋在内的租赁物业等仲裁请求，原、被告之间的合同已不具备继续履行的可能性，故在被告要求解除《承包协议》的情况下，原、被告签订的《承包协议》应予解除。争议焦点二：合同解除的责任归属及原告损失的赔偿范围。对此本院认为，系争房屋因未办理规划审批手续而被认定为“破墙开门”的事实，客观上使得该房屋有别于其他正常房屋，在本院就现有证据尚难认定系争房屋未能办理出营业执照的具体原因之情况下，无法排除系争房屋存在的上述瑕疵影响营业执照办理的可能性。《承包协议》中明确约定原告对房屋状况已充分了解、对于房屋是否符合使用要求及有关营业执照等手续办理均由原告自行负责等内容，作为实际经营者的原告理应于签订租赁合同前对房屋性质、状况等进行充分了解，以降低、减小因承租的房屋存在瑕疵导致无法实现租赁目的的商业风险，而事实上原告系在办理营业执照的过程中才对上述情况进行了解与核实。而作为房屋出租者的被告对系争房屋性质、状况是否能够满足承租人的经营活动亦负有一定的提示、注意义务，而被告显然没有谨慎地履行该义务。故原、被告对合同无法履行的结果均负有一定过错。对于原告在系争房屋内进行的装修投入，应由原、被告根据过错责任进行分担，具体金额由本院根据原告举证情况等予以酌情确定。至于原告要求被告赔偿经营损失，因无合同及法律依据，本院难以支持。争议焦点三：《承包协议》所涉相关费用的结算。对此本院认为，合同解除后，被告应向原告返还租赁押金。关于系争房屋租金及使用费，对于原告已缴纳的租金15000元，因合同尚未解除，且系争房屋由原告实际占有使用，故原告无权要求被告全额返还，但基于原、被告均对合同解除负有一定过错，本院将对支付标准酌情予以调整，对于调整之后被告多收的租金，被告应向原告返还。关于之后的租金及使用费，本院认为，在合同无法履行时原告负有及时返还房屋的义务，虽原告称自己未在系争房屋内实际经营但事实上原告至今仍占用该房，故仍需向被告支付相应对价，但鉴于原、被告双方对合同解除均负有过错，故对于被告主张租金及使用费滞纳金的请求，本院难以支持，本院亦将根据双方的过错责任酌情调整租金及使用费的支付标准。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）杨建平与被告（反诉原告）黄鞍江签订的《承包协议》解除；
二、原告（反诉被告）杨建平应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）黄鞍江返还上海市闸北区共和新路XXX号（辅楼底A-1）房屋（即双方共同确认的上海市灵石路XXX号房屋）；
三、被告（反诉原告）黄鞍江应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）杨建平已付租金7500元、租赁押金5000元；
四、被告（反诉原告）黄鞍江应于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）杨建平装修损失20000元；
五、原告（反诉被告）杨建平应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）黄鞍江租金及房屋使用费（以每月2500元的标准，自2012年11月2日起计至实际返还房屋之日止）；
六、驳回原告（反诉被告）杨建平的其余诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）黄鞍江的其余反诉请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3890元（原告杨建平已预缴），反诉案件受理费552元（反诉原告黄鞍江已预缴），共计4442元，由原告（反诉被告）杨建平负担3516元，被告（反诉原告）黄鞍江负担926元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 缪为军
代理审判员 李垚曜
人民陪审员 金 艳
二〇一三年十二月二十四日
书 记 员 方 芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。