上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第3008号
上海市普陀区人民法院
民事判决书
（2013）普民四（民）初字第3008号
原告陈春先，男。
委托代理人李乐元、刘小红，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告上海长润江和房地产发展有限公司。
法定代表人钟慎强，董事长。
委托代理人吴家寅、刘芳，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
原告陈春先与被告上海长润江和房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈文丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈春先及其委托代理人李乐元、刘小红，被告上海长润江和房地产发展有限公司的委托代理人吴家寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈春先诉称，2013年6月原、被告就本市普陀区某楼盘（以�简称系争楼盘）签订了编号为0453的《诚意金协议》。协议第二条约定，在原告按时足额支付了诚意金人民币15万元（以下币种均为人民币）后，原告即可在被告指定的时间内认购一套房屋，且原告可就选定的房屋享受15万元优惠，另还可享受被告给予的其他优惠。原告按时足额支付了15万元诚意金后，被告先是突然通知原告，要求原告于2013年7月2日到其指定地点去摇号确定选房次序，后通知原告无房可选，要求原告去指定地点办理退款手续。原告认为，被告通过要求购房人预交诚意金的方式来试探市场反应的销售策略本无不可，但其在协议中已有“交付诚意金即可在指定的时间内认购房屋”的约定的情况下，看到交诚意金的人数远超过其首期房屋开盘套数时，擅自改变购房认购规则，是对合同内容的重大变更，致使原告无法实现合同预期的购房目的，其行为极不诚�，且严重侵害了原告的合法权益。现原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行合同，立即为原告备选一套房屋，按该楼盘同期同批次购房单价与原告就该房屋签订买卖合同，并为选定的房屋给予15万元的价款减免优惠；2、本案诉讼费由被告承担。
被告上海长润江和房地产发展有限公司辩称，第一，诚意金协议不是定金合同亦不是买卖合同，不具有锁定具体房屋的效力。原告有权认购房屋，但是须根据被告的销售情况，而系争楼盘已经售罄。第二，系争楼盘的实际销售过程是签订诚意金协议，随后取得诚意金编号，委托公证处，在公证处的公证下对诚意金编号进行摇号（摇号实际是为了选房的顺序，即便是在房源多于客户数的情况下）。参与选房的共计1495人次，原告排到885号，房源共计700多套，其中有两栋房屋被某企业整体收购，实际对外出售的房源是484套，�除退房的，原告仍没有获得认购资格，被告将这一结果通过手机短信告知了原告，并通知原告退还诚意金。第三，被告将没有获得购房资格的客户交付的诚意金均予以退还，目前有诉讼纠纷的只有本案原告及另一客户林某某，从林某某一案中林谋武提供的《告知函》可以看出收取诚意金的当天被告就告知所有客户本次销售需要采取摇号程序，故不存在原告所称被告擅自变更购房规则的情况。综上，被告愿意退还原告15万元诚意金，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，系争楼盘于2013年5月1日取得上海市商品房预售许可证。
2013年6月22日，原告（乙方）、被告（甲方）签署了编号为0453的《诚意金协议》，约定乙方同意于本协议签订当日，向甲方支付诚意金15万元。甲方承诺，在乙方向甲方按时、足额支付诚意金，且未要求退还的情况下，乙方在甲方指定的时间内认�房屋的，甲方可就乙方选定的一套房屋在选定房屋销售价格的基础上给予乙方15万元的价格优惠，且甲方亦可就选定房屋在销售价格的基础上给予乙方一定的价格优惠（甲方对上述价格优惠是否给予、价格优惠的幅度及金额的大小，享有最终决定权），但乙方取得上述优惠的前提条件是乙方应在甲方指定的时间内与甲方就选定房屋按优惠后的价格签署认购书并向甲方按时、足额支付认购书项下规定的定金。如乙方未在甲方指定的时间内认购房屋并签署认购书，则本协议自动解除。乙方在甲方指定的时间内认购房屋并签署认购书时，乙方所付诚意金自动转为认购书项下的定金。乙方如在就选定房屋签署认购书前提出解除本协议，须书面通知甲方，本协议自乙方的书面通知实际到达甲方时解除，甲、乙双方在本协议项下的权利及义务均终止。乙方依上述约定书面通知甲方解除本协议或本协议根据上述约定自动解除时，需向甲方提交诚意金收据原件、本协议原件、乙方身份证及提供所刷卡原件供核对。甲方在收到乙方书面通知及全部需由乙方提供的文件、材料之日起45个工作日内将乙方支付的诚意金原数无息退还给乙方。
同日，原告支付诚意金15万元，被告开具正式收据。
2013年6月25日，被告向上海市东方公证处申请对被告举办的以摇号方式确定该楼盘一期意向购买人选购顺序获得的全过程予以现场监督公证。
2013年7月2日，上海市东方公证处对现场摇号过程进行了监督，并出具了（2013）沪东证经字第10781号公证书，根据该公证书，诚意金号0453位列选房顺序号885。
2013年8月30日，被告向原告发函，称自7月22日起，未能成功购房的客户可至被告处办理申请退还诚意金手续，但经被告多次电话联络，原告至今仍未办理且未提供退款账�信息，导致无法完成诚意金退还事宜，要求原告尽快提供原告本人名义开立的退款账户。
目前，系争楼盘已经售罄。
另查明，在本案原告起诉的同时，案外人林某某起诉本案被告，要求支付15万元诚意金的利息，案号为（2013）普民四（民）初字第3034号。庭审中，林某某提供《告知函》一份，其中提及“诚意金编号等同摇号卡编号”。
现原告诉至本院，要求判决如其诉请。
本院认为，本案的争议焦点在于《诚意金协议》的性质以及被告采取摇号程序是否正当。
一、《诚意金协议》的性质。本院认为，首先，从该协议的名称看，其谓之“诚意金协议”，原告支付的款项亦为“诚意金”，而根据原告认购房屋并签署认购书时，其所付诚意金自动转为认购书项下的定金以及原告享有提前解除协议的权利，而被告仅需将诚意金无息返还原告等等约定可以看出，该协议不同于一般的定金合同，不具有担保合同履行的效力。其次，根据约定，被告承诺在原告按时、足额支付诚意金，且未要求退还的情况下，原告在被告指定的时间内认购房屋的，被告可就原告选定的一套房屋在选定房屋销售价格的基础上给予15万元的价格优惠，且被告亦可就选定房屋在销售价格的基础上给予原告一定的价格优惠，该处“原告在被告指定的时间内认购房屋的”，实际为原告获取被告一系列价格优惠的条件，即该约定重点在于明确优惠的条件，而非承诺原告支付了诚意金便一定能够获得购房资格。再次，从协议约定本身看，没有具体的履行标的，例如房屋坐落、面积、总价、甚至于签订《上海市商品房预售合同》的条件与时间也未明确，买卖双方是否能够顺利签订《上海市商品房预售合同》仍存在很多不确定的因素。综上所述，本院认为该协议属于意向金性质，在诚意金未转为定金的情况下，双方均有随时解除权。二、被告采取摇号程序是否正当。本院认为，首先，虽然在本案中被告没有证据证明其履行了事先告知的义务，但另案林某某提供的《告知函》可印证被告确实对客户履行了这一义务。其次，在供小于求的房地产销售中，委托公证部门进行摇号是房地产销售的惯例，亦符合“公平、公正、公开”的原则，原告对之应当有所了解并理解。针对原告要求被告立即为其备选一套房屋，按同期购房单价与其就该房屋签订买卖合同，并要求给予15万元优惠的诉讼请求。本院认为，一方面根据摇号结果，原告失去了购房资格；另一方面，被告庭审中称系争楼盘已经售罄，而原告提供的网上房地产信息也可印证系争楼盘已无房源可售的事实，故本院对原告诉请难以支持。被告在庭审中同意退还原告15万元诚意金，无不当，本院予以准许。应当指出，被告作为房地产销售企业，应在销售前采取更加明示的方式告知客户所有的销售程序以及对外销售的房源数等等重要信息，避免此类纠纷的再次发生。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：
一、原告陈春先的诉讼请求不予支持；
二、准予被告上海长润江和房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈春先诚意金人民币150000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3300元，减半收取，计人民币1650元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 �陈文丽
二〇一四年三月十八日
书 记 员 陈 文 渊
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
代理审判员陈文丽
二〇一四年三月十八日
书记员陈文渊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。