广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗云法民四初字第1178号
原告：宋小珍，住广东省湛江市霞山区。
委托代理人：杨明玖，广东君之杰律师事务所律师。
被告：广东耀华房产开发有限公司（下简称耀华公司），住所地广州市白云区。
法定代表人：傅宜全，总经理。
被告：广州鑫耀物业管理有限公司（下简称鑫耀公司），住所地广州市白云区。
法定代表人：王绪鑫，总经理。
上述二被告共同委托代理人：侯静，广东国道律师事务所律师。
原告宋小珍与被告耀华公司商品房买卖合同纠纷一案，与被告鑫耀公司、耀华公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告宋小珍及其委托代理人杨明玖到庭参加诉讼。被告耀华公司、鑫耀公司经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。
原告宋小珍诉称：原告与被告耀华公司于2010年4月12日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告耀华公司名下位于白云区＊路＊号之三375号房鑫耀大厦（裙楼栋）＊层375号房产（下简称涉案房屋），建筑面积为22.67平方米，总价为1694578元，并约定由被告耀华公司代原告办理涉案房屋的房地产权证，原告依约交清购房款并向被告提交代办证件的相关证件和手续等。因双方签订的是预售商品房买卖合同，双方约定将涉案房屋交付前5年交给被告耀华公司返租经营管理。同年7月28日，原、被告依约就涉案房屋进行了交付，原告向政府相关部门交纳相关税费及办理了备案登记。被告耀华公司依约（交房后210个工作日）应于2011年5月13日前办理好房地产权证，但被告耀华公司至今未办好。同年12月31日，原告与被告耀华公司委托的被告鑫耀公司签订了《租赁合同》，约定将涉案房产返租给被告鑫耀公司经营使用，租赁期为5年，时间从2010年7月28日至2015年7月27日；租赁费用为；1、2010年7月28日至2011年7月27日租赁费为7965元／月；2、2011年7月28日至2012年7月27日租赁费用为9292元／月；3、2012年7月28日至2013年7月27日租赁费用为10619元／月；4、2013年7月28日至2014年7月27日租赁费用为11947元／月；5、2014年7月28日至2015年7月27日租赁费用为13274元／月；租金每3个月支付一次，支付日期为每个租赁年度的7月28日、10月28日、1月28日、4月28日，双方对违约责任等进行了明确的约定。2013年3月28日起，二被告拒绝交付租金。同年10月18日，原告与二被告在前两个合同的基础上签订《补充协议》，三方同意，剩余租金分三次支付：2013年4月28日、7月28日、10月28日前，分别支付剩余租金的30%、30%、40%，被告耀华公司如迟延，则按迟延部分金额的每日千分之三支付违约金，并保证在2013年10月28日前办好房地产权证，并约定了违约责任。后原告于2013年10月28日这期起没收到租金，二被告至今仍不支付。原告就办证、办证迟延违约金、租金等事宜多次询问被告，但被告总找理由搪塞。故原告现向法院提起诉讼，请求判令：1、被告耀华公司从本判决生效之日将涉案房屋的房地产权证办至原告名下；2、被告耀华公司因迟延办理房地产权证，向原告支付从逾期办证之日次日（2011年5月13日）至原告实际取得房地产权证之日止的违约金，暂计至2014年10月28日，违约金为1070973.30元；3、被告鑫耀公司向原告一次性支付租金302193元，以及该租金从2013年10月29日至还清之日的违约金，被告耀华公司对上述租金和违约金负连带责任，暂计至2014年10月28日，违约金为291357.6元；4、本案诉讼费由二被告承担。
被告耀华公司辩称：不同意原告的诉讼请求，事实、理由如下：1、原告未按合同约定履行交纳住宅专项维修资金的义务，导致房屋一直未交付、未办理房产证；2、原告在《租赁合同》中已经承诺不向被告耀华公司追究迟延交楼、迟延办理房产证的责任；3、原告未依约交纳契税等办证费用；4、约定的违约金标准过高，请求法院调整。
被告鑫耀公司辩称：本案未签订一次性返租协议，租金的支付应按照原租赁合同履行；原告提供的补充协议是无法履行的，我方很早通知原告来签订补充协议，但其迟至10月才签协议，此时二被告已于2013年8月2日将2013年7月28日至2013年10月27日的租金支付完毕；约定的违约金标准过高，请求法院调整。
经审理查明：
一、关于商品房买卖合同纠纷
2010年4月12日，原告宋小珍与被告耀华公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（下简称合同），约定：原告向被告耀华公司购买地址为白云区＊路＊号之三375房的房屋1套，房屋建筑面积22.67平方米，套内建筑面积为9.9平方米，房屋价款为1694578元；被告耀华公司应当在2010年7月28日前将涉案房屋交付给原告使用；被告耀华公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；如因被告耀华公司未履行相关义务造成原告不能按合同约定期限办妥并取得房地产权证的，被告耀华公司应自逾期之日的次日开始，每日按照该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；逾期达到120日的，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告耀华公司应当自逾期之日的次日起至原告实际取得房地产权证之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；原告应当按照有关规定交存住宅专项维修资金；住宅专项维修资金属于业主所有，原告应当在办理房屋收楼手续前自行将首期住宅专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托的银行的住宅专项维修资金专户（白云区在中国农业银行广州市各网点和广州市商业银行各网点）；原告未按规定交存首期住宅专项维修资金的，被告耀华公司不得将房屋交付原告。当日，原告向被告耀华公司交纳了代缴税费等费用53636元（不含住宅专项维修资金）。同年10月14日，被告耀华公司向原告开具了1694578元的售房款发票。同年12月31日，原告与被告鑫耀公司签订《租赁合同》，约定：原告将涉案房屋出租给被告鑫耀公司经营使用；租金自2010年7月28日起，每3个月一支付；原告委托被告鑫耀公司收楼，被告鑫耀公司代理原告办理收楼手续，被告鑫耀公司代理原告收楼视为房屋自然交付给被告鑫耀公司，并不影响原告租金收益；原告应在2011年6月30日前自行缴纳房屋维修基金，否则，被告鑫耀公司将在租金中扣除房屋维修基金代行缴纳；原告需按《商品房买卖合同》条款交清所有到期应交款项；租金从2010年7月28日起计，但必须在开发商收齐全款后才有权收取；原告签订本合同后，不得再行向开发商追索延迟交楼的违约金，若追索违约金，则合同自动失效，被告鑫耀公司有权收回支付给原告的所有租金……。2013年10月18日，原告与被告耀华公司、鑫耀公司签订《补充协议》，约定：上述租赁合同约定的5个租赁年度租金，原告已经收至2013年第一季度，三方同意将剩余租金分三期付清给原告，第一期在2013年4月28日前支付30%，第二期在2013年7月28日前支付30%，第三期在2013年10月28日前支付40%，如有迟延，则按每迟延一天，计收迟延部分金额的千分之三的滞纳金；补充协议签订后，原告不再向二被告要求退铺、追究迟付租金滞纳金、迟延交楼违约金、迟延办证违约金等责任，被告耀华公司保证在2013年10月28日前办好签订本协议商铺业主的房产证，否则，原告将保留购买合同中有关房产证办理相应条款的一切权利（非被告耀华公司原因导致的延期除外）……。至庭审之日，被告耀华公司表示房产证尚未办妥。
另查明：涉案房屋于2012年12月28日登记至被告耀华公司名下，地址变更为白云区＊路＊号之二之三之四375房。
上述事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》、《租赁合同》、《补充协议》、购房款收据、代缴税费等费用收据、房地产登记簿查册表及当事人陈述等证据证实。
二、关于租赁合同纠纷
2010年4月12日，原告宋小珍与被告耀华公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，购买了位于广州市白云区＊路＊号之三375房的房屋，并已支付了合同约定的房款。合同签订后，原告与广州市万＊皮具市场有限公司（下简称万＊公司）签订了《租赁合同》，约定将上述房屋出租给万＊公司经营使用。后原告需与被告鑫耀公司重新签订同一房屋的《租赁合同》。同年12月29日，被告耀华公司向鑫耀大厦（即涉案房屋所在大厦）商铺业主承诺：该公司未出售的158间商铺在5年租赁期内用于承担重新签订《租赁合同》的担保，在2015年7月27日前保证不销售，如果销售，则保证以销售回笼资金优先一次性支付业主全部剩余租金。同年12月31日，原告与被告鑫耀公司就同一房屋重新签订《租赁合同》，约定：被告鑫耀公司承租原告的上述房屋用于经营；自2010年7月28日起，被告鑫耀公司每3个月向原告支付一次租金；第一年度（2010年7月28日至2011年7月27日）月租金为7965元，第二年度（2011年7月28日至2012年7月27日）月租金为9292元，第三年度（2012年7月28日至2013年7月27日）月租金为10619元，第四年度（2013年7月28日至2014年7月27日）月租金为11947元，第五年度（2014年7月28日至2015年7月27日）月租金为13274元；原告须按照《商品房买卖合同》条款交清所有到期应交款项；租金从2010年7月28日起计，但必须在开发商收齐全款后才有权收取……。2013年10月18日，原告与被告耀华公司、鑫耀公司签订《补充协议》，约定：上述租赁合同约定的5个租赁年度租金，原告已经收至2013年第一季度，三方同意将剩余租金分三期付清给原告，第一期在2013年4月28日前支付30%，第二期在2013年7月28日前支付30%，第三期在2013年10月28日前支付40%，如有迟延，则按每迟延一天，计收迟延部分金额的千分之三的滞纳金；补充协议签订后，原告不再向二被告要求退铺、追究迟付租金滞纳金、迟延交楼违约金、迟延办证违约金等责任，被告耀华公司保证在2013年10月28日前办好签订本协议商铺业主的房产证，否则，原告将保留购买合同中有关房产证办理相应条款的一切权利（非被告耀华公司原因导致的延期除外）……。被告鑫耀公司支付了2010年7月28日至2013年10月27日期间的租金。至三方签署《租赁协议》时，剩余租赁时段的未付租金为266811元。
上述事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》、《租赁合同》、《租赁合同补充说明》、《承诺函》、《补充协议》、银行回单及当事人陈述等证据证实。
本院认为：当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。现分别就商品房买卖合同纠纷、租赁合同纠纷二案析述如下：
一、关于商品房买卖合同纠纷
根据商品房买卖合同约定，被告耀华公司应在商品房交付之日起210个工作日内为原告办妥房地产权证，现涉案房屋已交由被告鑫耀公司租赁经营，视为按照合同约定的最后期限交房，故本院确定交付之日为2010年7月28日。因此，涉案房屋交付之日起第210个工作日即2011年5月18日。从2011年5月19日起，被告耀华公司已构成迟延办证违约，不仅应当为原告办理房地产权证，还应当从上述日期开始支付迟延办证违约金。对于原告要求被告耀华公司办理涉案房屋的房地产权证及支付迟延办证违约金的诉讼请求，本院予以支持，但所主张的违约金起算日期有误，应予纠正。迟延办证违约金的计算方式为：商品房总价款1694578元×0.05%×迟延天数（2011年5月19日至房地产登记机关核发房地产权证之日止）。对于被告耀华公司提出原告放弃追索迟延办证违约金的抗辩意见，经查，原告未能按照三方签订《补充协议》在2013年10月28日前收到全部剩余租金且被告未能为原告于约定期限前办好房产证，故其仍有权按照商品房买卖合同的约定向被告耀华公司主张迟延办证违约金，上述意见缺乏事实法律依据，本院不予采纳。对于被告耀华公司提出原告未交纳住宅专项维修资金的义务而导致房屋未交付进而迟延办证，故其不应承担违约责任的抗辩意见，本院认为，无论房屋是否交付，都不影响被告耀华公司履行为原告办理房产证的义务，现被告耀华公司不能举证证实办证事宜因住宅专项维修资金未交纳而受阻的事实，故不能因此而免于承担违约责任，上述抗辩意见缺乏证据支持，故本院不予采纳。对于被告耀华公司提出请求法院调整迟延办证违约金标准的抗辩意见，因每日万分之五的违约金标准在商品房买卖合同纠纷案件中不属过高，故本院不予采纳。
二、关于租赁合同纠纷
原告与被告鑫耀公司、耀华公司签订的《补充协议》合法有效，三方应恪守履行。从协议签订的时间及合同的目的来看，支付租金的约定应理解为二被告应于2013年10月28日前将剩余租金支付完毕，逾期则需承担违约责任。二被告就此提出否定合同的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。现二被告违约未支付2013年10月28日之后租赁时段的剩余租金266811元，构成违约，应承担相应违约责任。故原告要求二被告支付剩余租金及相应违约金的诉讼请求合理合法，本院予以支持，但原告主张剩余租金数额有误，本院予以纠正。经核查，二被告尚未支付的剩余租金数额为266811元，并非原告主张的302193元。对于双方在质证阶段产生的第一期租金是否支付的争议，经查，原告在签署《补充协议》时即已确认收到2013年第一季度之前的全部租金，故再对此事实进行争议并无意义，本院亦不予审查。现提出对于被告鑫耀公司提出每日千分之三的违约金标准过高，请求调整的抗辩意见，本院认为，上述违约金标准确系过高，应调整至每日万分之五为宜，故该抗辩意见本院予以采纳。
被告耀华公司、鑫耀公司经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告广东耀华房产开发有限公司于判决生效之日起30日内为原告宋小珍按照广州市国土资源和房屋管理局关于办理房地产权证的规定办理位于白云区＊路＊号之二之三之四375房的房地产权证。
二、被告广东耀华房产开发有限公司于判决生效之日起5日内向原告宋小珍支付迟延办证违约金（以1694578元为本金，按照每日0.05%的标准，从2011年5月19日起计至广州市国土资源和房屋管理局核发上述房屋的房地产权证之日止，以本金为限）。
三、被告广州鑫耀物业管理有限公司、被告广东耀华房产开发有限公司于判决生效之日起5日内共同向原告宋小珍支付2013年10月28日至2015年7月27日期间的租金266811元及违约金（以266811元为本金，按照每日万分之五的标准，从2013年10月29日起计至付清之日止，以本金为限）。
四、驳回原告宋小珍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案商品房买卖合同纠纷案受理费7269元，由被告广东耀华房产开发有限公司负担并于判决生效之日起5日内向本院交纳；租赁合同纠纷案受理费4868元，由原告宋小珍负担2393元，由被告广州鑫耀物业管理有限公司、被告广东耀华房产开发有限公司负担2475元并于判决生效之日起5日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 刘 军
人民陪审员 林广群
人民陪审员 陈景荣
二〇一五年十月十五日
书 记 员 蔡晓珊
郑萍军