湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雨民初字第3044号
原告湖南天诚物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区建湘南路154号。
法定代表人罗时辉，总经理。
委托代理人周己中，男，1964年8月28日出生，汉族。
委托代理人熊卫东，湖南昌祥律师事务所律师。
被告邓炎高，男，1961年11月30日出生，汉族。
委托代理人张憬，湖南人和人律师事务所律师。
原告湖南天诚物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告邓炎高（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员唐琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周己中、熊卫东，被告及其委托代理人张憬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年12月16日，湖南高桥大市场发展有限公司通过公开招标的方式选聘了原告作为皮具百货城1-8栋，日化城1-5栋，家电百货城1-13栋、14栋综合楼，接1-5栋、新12栋、酒水食品城1-8栋（新家电城19-26栋）等区域的物业管理公司，并依法与原告签订了《物业管理服务合同》（前期物业）。2011年1月25日，原告依法进入并开展了日常物业工作，对市场物业进行了有效规范的服务，防范了一些事故的发生。被告有位于高桥大市场家电城25栋118号门面（建筑面积26.83平方米）及304号住房（建筑面积132.15平方米）。根据已发生法律效力的民事判决书，原告将物业管理费收取标准酌情予以调整，其中商业用房（门面）的物业费收取标准酌情调整为4.5元／平方米／月，居住用房改变用途作为商业用房的按1.4元／平方米／月收取，居住用房按0.7元／平方米／月收取。按此标准计算，被告从2011年1月25日至2013年9月24日拖欠物业管理费用共计6823元（其中门面3863元，住房2960元），经原告多次催收，被告一直拒绝缴纳物业管理费，根据《物业管理服务合同》第19条的规定，被告应向原告支付1000元的违约金。诉讼请求：1、判令被告立即支付2011年1月25日至2013年9月24日物业管理费用6823元，违约金（滞纳金）1000元，合计7823元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，1、原告没有证据证明被告是适格的，应当依法驳回原告的全部诉讼请求。2、原告违约违规收取物业费，被告可以拒绝缴纳物业费，被告认可原告对住宅的收费标准，不认可对门面的收费标准。高桥大市场与原告签订的物业合同，门面是按照3元／平方米／月来收取的，物业公司无权私自涨价，其在所谓公示牌上载明8.5元／平方米／月是没有法律依据的，其提交了（2012）长中民三终字第2595号民事判决书与（2013）湘高法民申字第271号民事裁定书已证明物业费的收费标准，被告不认可。被告最多认可门面、居住用房改变用途作为商业用房、住房分别按1.8元／平方米／月、1.2元／平方米／月和0.75元／平方米／月的标准收取。3、原告提供的物业服务存在严重的瑕疵，被告有权据此抗辩，原告应当酌减物业费。4、原告服务存在严重瑕疵，被告可以行使同时履行抗辩权。5、原告未经有效的书面催收，部分物业费及滞纳金已经超过诉讼时效。6、被告未提交滞纳金的计算方式，对滞纳金应当不予支持。
经审理查明，2010年12月16日，原告通过社会公开招标后与湖南高桥大市场发展有限公司签订了《物业管理服务合同》（前期物业）。该合同约定由湖南高桥大市场发展有限公司选聘原告对湖南高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城等共计41栋房屋提供前期物业管理服务。合同约定了物业名称及管理范围、物业服务内容、服务费用、物业资料的移交、违约责任等其他事项。其中约定业主应缴纳的物业费用（具体按物价局最终核定的价格标准）住宅1元／平方米／月，门面3元／平方米／月，业主或物业使用人违反合同第六条的规定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按应付款每天0.3%的标准向原告支付违约金。合同第二十三条规定，本合同期限自湖南高桥大市场发展有限公司交房之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2010年12月30日，湖南高桥大市场发展有限公司向高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的业主发布了《公告》：为改善高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的居住环境和经营环境，根据《湖南省物业管理条例》和政府对城市管理的要求，上述区域将外聘专业物业管理公司进行管理并实行有偿服务。湖南高桥大市场发展有限公司经面向社会招标，最后确定原告中标，原告将于2011年1月25日进场开始履行职责和提供服务。望所辖区域内的全体业主和物业使用人积极支持，共同配合。原告进场后，湖南高桥大市场发展有限公司对上述区域的管理服务职能随即终止。
其后，湖南高桥大市场发展有限公司向原告移交了相关物业资料，原告也进入上述区域进行了物业管理日常工作。2011年5月12日，湖南省物价局向原告下达价格登记证规定非电梯住宅0.7元／平方米／月，商业用房由合同约定（市场调节价）。原告对业主发布的收费标准为：非电梯住宅0.7元／平方米／月，仓库2.1元／平方米／月，写字楼（办公）1.4元／平方米／月，商业用房（门面）8.5元／平方米／月。原告为此制作了收费公示牌对全体业主进行了公示。2012年11月4日，原告向高桥大市场家电城、日化城、皮具城的业主发布了《公告》：原告自2011年元月25日起，接管高桥大市场家电、日化、皮具城的物管工作。经长沙市物价局核价如下：按商业门面8.5元／平方米／月，办公、商用房2.1元／平方米／月，非电梯住房0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费。2012年5月，本院在审理原告与孙芳物业管理服务纠纷一案中，根据原告提供的服务质量，将其提供物业服务区域的物业收费标准进行调整：按商业门面4.5元／平方米／月，办公、商用房1.4元／平方米／月，非电梯住房0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费。该判决已发生法律效力。原告决定从2012年11月4日起按上述收费标准收取物业管理费，并将收费标准和逾期未缴费的滞纳金标准（每天0.3%）在服务区域内公告。经原告多次催收，被告至今未交纳相关物业管理费。原告遂于2013年9月25日起诉至本院，请求依法裁决。
另查明，一、被告在高桥大市场东二环一段578号7栋（即家电城25栋）有118号门面，面积为26.83平方米；在高桥大市场东二环一段578号8栋（即家电城26栋）有304号住房，面积为132.15平方米。
二、被告涉案门面及住房的建设单位和物业出售单位为湖南高桥大市场发展有限公司。
三、2011年9月9日，湖南高桥大市场发展有限公司出具《情况说明》：2010年12月16日，湖南高桥大市场发展有限公司通过公开招标的方式选聘了原告为高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的物业管理公司，并签订了《前期物业管理合同》。2011年1月25日起，原告依约开展日常物业服务。
四、2011年9月23日，湖南高桥大市场发展有限公司出具《情况说明》：湖南高桥大市场发展有限公司于2010年4月份向市场的全体业主、经营户下发了湖南高桥大市场管理公约，原告依法经招标投标接管了湖南高桥大市场日化城、皮具城、家电城物业管理工作，以后与业主、经营户都应该接受公约的约束，并作为临时管理规约实施。湖南高桥大市场发展有限公司和原告签订的物业管理合同与公约具有同等的法律效力。
五、本案审理期间，原告将违约金的标准明确为以三个月的物业管理费为基数按每天3‰的标准支付。
上述事实，有《物业管理服务合同》（前期物业）、湖南高桥大市场发展有限公司出具的《公告》和《情况说明》，《湖南高桥大市场管理公约》、湖南省服务价格登记证、长沙市公共性物业服务收费公示牌、湖南省长沙市中级人民法院（2012）长中民三终字第2595号民事判决书、湖南省高级人民法院（2013）湘高法民申字第271号民事裁定书、物业统计表、催收通知单、（2012）湘长雨民证字第451号公证书、房屋产权情况、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告与湖南高桥大市场发展有限公司签订的《物业管理服务合同》（前期物业）系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。由于高桥大市场家电百货城、皮具城、日化城至今未成立业主委员会，未自行选聘物业服务企业。因此，前期物业服务合同对各业主和物业使用人具有约束力。（1）关于物业管理费。原告按《物业管理服务合同》的约定提供了物业管理服务，被告作为高桥大市场家电城25、26栋的业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照《物业管理服务合同》的约定按时交纳物业管理费，但至今未交纳，已构成违约，应承担支付物业管理费及违约金的违约责任。原告向服务区域内业主和物业使用人发布公告：商业门面按4.5元／平方米／月，办公、商用房按1.4元／平方米／月，非电梯住房按0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费。被告涉案门面面积为26.83平方米，按每平方米4.5元物业管理费标准计算；被告涉案住房面积为132.15平方米，按每平方米0.7元物业管理费标准计算，被告应每月支付物业管理费213.24元（26.83平方米×4.5元／平方米＋132.15平方米×0.7元／平方米）。故从2011年1月25日起至2013年9月24日止，被告累计应支付原告物业管理费6823.68元（213.24元／月×32月）。原告要求被告支付物业管理费6823元，本院予以支持。（2）关于违约金。湖南高桥大市场发展有限公司与原告在合同中约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应付款每天0.3%的标准向原告支付违约金。本案审理期间，原告将违约金的标准明确为以三个月的物业管理费为基数按每天3‰的标准支付，该违约金约定过高，本院调整为以三个月的物业管理费639.72元（213.24元／月×3月）为基数按同期同类银行贷款利率的标准支付。原告要求被告支付违约金1000元，对其主张超过部分，本院不予支持。被告辩称原告没有证据证明被告是适格的；原告违约违规收取物业费；原告提供的物业服务存在严重的瑕疵，被告可以行使同时履行抗辩权；原告主张的部分物业费及违约金已超过诉讼时效；原告未提供违约金的计算方式。本院认为，被告系高桥大市场家电城25栋118号门面和家电城26栋304号住房的业主，被告对此也予以认可，根据法律规定，被告是适格的诉讼主体；对于原告物业管理的区域，已由法院生效判决按其提供的物业服务质量对收费标准进行了调整，被告再以原告提供的物业服务存在瑕疵为由拒付物业管理费，本院不予支持；被告连续拖欠物业管理费，原告催收后被告仍拒绝交纳，被告辩称部分物业费及违约金已超过诉讼时效，不符合法律规定，本院不予支持，关于违约金的计算方式，原告在本案审理期间已进行了明确，被告的上述辩解意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告邓炎高应于本判决生效后三日内支付原告湖南天诚物业管理有限公司物业管理费6823元（从2011年1月25日起至2013年9月24日止）及违约金（从2011年4月25日起至2013年9月24日止以639.72元为基数按同期同类银行贷款利率的标准计算）；
二、驳回原告湖南天诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告邓炎高负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
代理审判员 唐琳
二〇一三年十二月五日
书 记 员 周宇
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。