连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港民初字第01364号
原告（反诉被告）王士军，连云港碱厂工人。
委托代理人杨惠慈，江苏中瀛律师事务所律师。
被告（反诉原告）段万能，个体工商户。
委托代理人胡宏，江苏明亮律师事务所律师。
原告（反诉被告）王士军诉被告（反诉原告）段万能房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月15日立案受理后，依法由代理审判员张静适用简易程序公开开庭进行审理。原告王士军及委托代理人杨慧慈、被告段万能及委托代理人胡宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王士军诉称，2014年7月31日，王士军与段万能签订房屋出租协议一份，王士军将位于中华东路61-6号门面房出租给段万能经营使用，租期五年，前三年租金每年23万元，第四年租金24万元，第五年租金25万元。如反悔、违约按照协议的租期总值50%赔偿对方。二次租金到期后，被告应于2015年7月1日支付第三次租赁费11.5万元，但被告以经营不善无钱支付为由，拒绝支付该笔租金，被告构成根本违约。为维护自身合法权益，依民诉法、合同法相关规定，王士军诉至法院，请求判令终止履行租赁合同，段万能给付违约金35.4（118＊30%）万元，诉讼费用由段万能承担。
被告段万能辩称，段万能2015年初因接收他人经营，于2015年春节后与原告签订了《房屋出租协议》，协议标注的签署日期为2014年7月31日，是前手所签协议的时间，并不是双方实际签署协议的时间。该协议的租期为2014年9月1日至2019年8月31日，因此，第一年的租期为2014年9月1日至2015年8月31日。第一次半年租金为段万能的前手所交，第二次的半年租金，在段万能准备接受前手的经营时由段万能交纳，同时段万能向王士军交纳了保证金3万元。段万能承租涉案房屋后，因实际经营状况较差，一直亏损，加之涉案房屋租金明显高于该房的实际租价，致段万能无法继续经营。段万能遂于第三次应付租金前向原告告知因经营不善，无法继续经营，本协议终止。因此，依据《房屋出租协议》第七条之约定，本协议终止。王士军依据协议第十二条的约定主张违约责任与协议约定不符，应不能适用。即便适用协议第十二条的约定，原告主张的违约金明显过高，应予减少，且段万能提前一个月交回房屋，并书面通知王士军有权将房屋租给他人使用。可见，王士军并无实际损失发生，何况王士军的房屋租金明显高于相同房屋的租金，不仅王士军无损失，反而是段万能损失巨大，王士军获利，段万能如再承担违约金明显违背公平原则。因此，对王士军诉请段万能给付违约金的诉讼请求不应支持。
关于协议第七条的使用，该条规定的协议终止，原告不退还租金和保证金的约定，同意因鉴于本案原告并无实际损失，且王士军的房屋租金明显高于相同房屋租金，王士军已经额外获利，保证金3万元不予退还的违约责任明显过高，王士军应当予以返还。综上，王士军诉请段万能给付违约金没有事实和法律依据，其诉请段万能承担的违约责任明显违背了基本的公平原则，依法应予驳回。
反诉原告段万能诉称，段万能2015年初因接收他人经营，于2015年春节后与王士军签订了《房屋出租协议》。段万能承租涉案房屋后，因实际经营状况较差，一直亏损，加之涉案房屋租金明显高于该房的实际租价，至段万能无法继续经营。段万能遂于第三次应付租金前向王士军告知经营不善，无法继续经营，本协议终止。段万能遂向贵院提起诉讼，段万能认为，依据《房屋出租协议》第七条的约定，本协议此前已经终止。但是，鉴于王士军并无实际损失，且其房屋租金明显高于相同房屋租金，王士军已经额外获利，保证金3万元不予退还的违约责任明显过高，违背了基本的公平原则，王士军应当返还该3万元保证金，为充分维护反诉原告的合法权益，特向贵院提起反诉，请求贵院依法支持反诉请求。
反诉被告王士军辩称，段万能反诉不能成立，段万能构成根本违约，根据协议书第二条、第七条约定，保证金不予退还。
经审理查明，王士军（甲方）与段万能（乙方）签订了《房屋出租协议》，约定王士军将其所有的中华东路61-6号门面房出租给段万能经营使用，协议第二条约定“本协议生效之日，乙方必须按照规定付清本期保证金叁万元整（防备房屋因乙方造成的破坏性装修、违约、协议到期后水、电费、物业管理费不清算等其他有关费用，一切正常后，不再续租者，一次性还给乙方）。”第四条约定“本房租期为五年。前三年每年租金贰拾叁万元整，第四年租金贰拾肆万元整，第五年租金贰拾伍万元整。”第五条约定“付款方式及时间：第一年首付在2014年8月1日前付壹拾壹万伍仟元整，第二次在2015年1月1日前付壹拾壹万伍仟元整；第二年首付在2015年7月1日前付壹拾壹万伍仟元整，第二次在2016年1月1日前付壹拾壹万伍仟元整……”第七条约定“乙方在租期内因经营不善，人为造成违规停业，无法继续营业，一切损失自理，本协议自动终止，自终止之日起，甲方有权租给他人，甲方不退还租金和保证金。”第十二条约定“合同生效后，反悔、违约按照协议的租期总值50%赔偿给对方。”第十六条约定“协议自2014年9月1日至2019年8月31日有效。”协议签订后，段万能按约向王士军交纳了保证金3万元及约定的租金。
2015年7月12日，段万能通过手机短信告知王士军不再承租涉案房屋。2015年7月18日，段万能向王士军发出书面通知，因其经营不善，无法继续营业要求与王士军终止合同。2015年7月19日，段万能搬离涉案房屋。因段万能未在2015年7月1日前向王士军交纳租金，王士军于2015年7月15日诉至法院，要求判令解除双方之间的承租合同并要求段万能承担违约金35.4万元。本院于2015年7月29日开庭审理，庭审中，段万能将已经结清费用的水电卡及涉案房屋的钥匙一并交与原告。段万能当庭提出反诉，要求王士军返还保证金3万元。
上述事实，有王士军提供的《房屋出租协议》、段万能提供的收据3张、段万能向王士军发出的解除协议的通知及快递单以及庭审笔录在案作证，本院依法予以认定。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋出租协议》为合法有效合同，对当事人双方均有法律约束力，故原、被告均应按照协议的约定履行各自的义务。因双方均同意解除该租赁合同，且段万能已将房屋交接给王士军，故对于王士军要求终止履行租赁合同的诉求，本院予以支持。双方约定的租期为五年，但对每年的租赁期限并未能达成一致意见，根据协议第十六条的约定，推定每一年的租期为当年的9月1日至次年的8月31日，故第二年的租期应当从2015年9月1日起至2016年8月31日止。根据协议第五条的约定，段万能应当在2015年7月1日前支付租金，但段万能未按期支付租金，并要求终止履行协议，在协议履行至第二年时，段万能就要求终止履行，违背了诚实信用原则，段万能应当支付王士军房屋空置期间的租金损失。但王士军要求段万能按照协议约定总租金118万元的30%来承担违约责任，明显过高。涉案房屋地处中华东路61-6号，属于连云区较为繁华地段，本院根据涉案房屋的地理位置，对于王士军的损失酌定为4个月的租金，段万能在第二年租期到达前一个月将承租房屋交还王士军，故段万能应当再支付原告3个月的租金损失，根据协议约定，涉案房屋2015年的月租金为19167（230000／12）元，即段万能应当支付王士军租金损失57501（19167＊3）元。
段万能依据协议第二条反诉要求王士军退还保证金，王士军认为依据协议第七条的约定，段万能反诉请求无据，本院认为协议第七条终止履行协议时不退还保证金的约定显示公平不应当适用。另，段万能已将水电卡交接给王士军，且段万能对涉案房屋未造成造成破坏性装修，故王士军应当退还段万能的保证金3万元，本院对于段万能的反诉请求依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
原告王士军与被告段万能签订的《房屋出租协议》终止履行。
被告段万能于本判决生效之日起十日内支付原告王士军违约金57501元。
三、反诉被告王士军于本判决生效之日起十日内返还反诉原告段万能保证金30000元。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6610元，由本诉被告段万能承担1074元，由本诉原告王士军承担5536元；反诉案件受理费275元，由反诉被告王士军承担。（本诉及反诉案件受理费双方均已预交，双方于本判决生效之日起十日内将各自承担的案件受理费给付对方）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费6610元或反诉案件受理费275元。连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行，账号：44×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交于本院）。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 张静
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 薛锦
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效额中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。