湖北省武汉市某区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂东西湖民初字第00952号
原告武汉市万科物业服务有限公司。
法定代表人向云，董事长。
委托代理人霍琳，湖北华徽律师事务所律师。一般授权。
委托代理人沈静，湖北华徽律师事务所律师。一般授权。
被告喻伟。
原告武汉市万科物业服务有限公司（以下简称武汉万科物业公司）与被告喻伟物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月1日立案受理后，依法由审判员邹军独任审判，于2015年7月23日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，由审判员邹军担任审判长，与人民陪审员叶路、曾晨组成合议庭，于2015年9月25日公开开庭进行了审理。原告武汉万科物业公司的委托代理人沈静、被告喻伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉万科物业公司诉称，我公司是武汉市东西湖区金山大道187号万科xx园小区的物业服务公司，被告喻伟系位于武汉市东西湖区万科xx园xx区第xx栋xx号房屋的业主，该房屋建筑面积为240.02平方米。自2008年2月17日至2012年2月16日，被告未交纳物业费共计24，034.08元。另依据合同约定，被告应支付我公司违约金24，034.08元，两项合计48，068.16元。我公司多次催收，被告一直置之不理。请求判决：1、被告立即向我公司支付物业服务费24，034.08元；2、被告承担违约责任，向原告支付违约金24，034.08元，上述两项合计48，068.16元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告喻伟辩称，原告曾于2012年5月25日就物业欠费问题起诉过我，后于同年7月18日撤诉。现于2015年6月1日又以相同理由起诉，我认为事过3年，早超过2年的诉讼时效。我购买的万科xx园xx栋xx号住房，因房屋质量及其他问题一直由开发商整改，直到2012年2月17日我才被迫收房，在收房后我已缴纳了2012年2月17日至今的全部物业费，故因房屋质量及交房手续不全造成不能正常收房期间的物业费不应由我承担。关于违约金，因诉讼时效和没有收房前不应缴纳物业费，故违约金的请求不成立，且格式合同中约定的违约金计算标准过高，超过法律规定标准，也不应支持。综上，原告起诉缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
原告武汉万科物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、原告武汉万科物业公司的营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法定代表人身份证明复印件各一份，拟证明原告的主体资格；
2、被告喻伟的身份证复印件一份，拟证明被告主体资格；
3、湖北省服务价格监审证复印件各一份，拟证明原告具有收费资格；
4、《武汉市商品房买卖合同》复印件一份，拟证明原、被告之间存在物业服务关系；
5、业主缴费收据复印件一份，拟证明被告曾缴费的记录；
6、律师函、邮寄单复印件各一份，拟证明原告向被告催收物业费；
7、物业费及违约金计算明细一份，拟证明被告拖欠原告物业费、违约金数额
8、维修记录表复印件一份，拟证明最后一次维修时间是2010年8月15日。
被告喻伟为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：
1、民事诉讼状及东西湖区人民法院的民事裁定书复印件各一份，拟证明原告于2012年5月起诉，后于同年7月18日撤诉；
2、2008年1月19日的维修记录表复印件一份，拟证明第一次收房发现房屋的问题，要求整改；
3、2008年5月3日的备忘录复印件一份，拟证明被告于2008年5月3日第二次去收房，但万科的工作人员没有来导致收房失败；
4、2012年2月17日的临时公约复印件一份，拟证明被告实际收房时间是2012年2月17日；
5、2012年2月17日的缴费收据复印件一份，拟证明被告2012年2月17日收房后已经缴纳所有的物业费及其他费用；
6、律师函的邮件单复印件一份，拟证明被告在第二次收房失败后，委托律师向原告寄了一份律师函；
7、照片打印件一组，拟证明被告所购买的房屋在收房之前是作为原告的杂物间和工作人员休息所用及房屋有质量问题；
8、照片打印件一组，拟证明原告不作为导致小区乱停车、乱搭建。
经庭审质证，被告喻伟对原告武汉万科物业公司提交的证据1、2、5无异议；对证据3有异议，认为没有2012年5月之前的年审计录，也没有2013年5月之后的年审计录；对证据4中的商品房买卖合同无异议，对前期物业合同有异议，认为当时的售房人员没有解说，也没有说明，只让被告签字；对证据6有异议，认为是打印的，没有收件人签名，且附的图片不知道是什么；对证据7有异议，计算表是欠费23万元左右，与原告起诉金额不一致，且只有总数，没有过程；对证据8无异议，但认为其正好证明被告不收房的理由，且原告维修好后没有通知被告收房。
原告武汉万科物业公司对被告喻伟提交的证据1、4、5无异议；对证据2有异议，认为没有原告工作人员签名，对其真实性不予认可；对证据3有异议，认为是被告手写的，对其真实性和证明目的不予认可；对证据6有异议，认为没有律师函的内容，对证明目的不予认可；对证据7、8的真实性和证明目的不予认可。
本院经审查认为，原告武汉万科物业公司提交的证据1、2、3、4、5、6、8和被告喻伟提交的证据1、3、4、5，对方无异议或虽有异议，但未提交相反证据反驳，可作为本案证据予以采信；对原告提交的证据7和被告提交的证据2、6、7、8，对方异议成立，故不能作为本案证据采信。
根据原、被告提交的证据和在庭审中的陈述，综合认定本案事实如下：
2007年11月5日，被告喻伟与武汉xx园房地产开发有限公司签订了《武汉市商品房买卖合同》一份，约定被告喻伟购买该公司开发的位于武汉市东西湖区万科xx园xx区第xx栋xx号房屋一套，建筑面积为240.02平方米，合同约定出卖人应在2008年1月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用。该合同中附件5对前期物业服务内容进行了约定，其中约定xx园小区物业管理单位为原告武汉万科物业公司，管理期限自房屋交付之日起至2018年11月30日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业管理综合服务费高层洋房按建筑面积每月1.8元／平方米；物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应于每季度首月15日前向物业公司预交本季度管理综合服务费，逾期（截至应预缴费的次月15日仍未交纳或未全额缴纳的为逾期）交纳综合服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之五作为违约金，物业使用人怠于交纳综合服务费的，业主（即产权人）负有并行连带责任。
2008年1月19日，被告喻伟收房时发现该房屋有质量问题，并在房屋查验维修登记表上进行载明后，没有收房，要求维修。同年5月3日，原、被告就房屋收房事宜进行协商未果。
2012年2月17日，被告喻伟对该房屋进行了收房，原告予以认可。
2012年至2014年期间，原告武汉万科物业公司向被告喻伟邮寄过催缴物业费的律师函，但被告喻伟表示未收到。
2012年5月，原告武汉万科物业公司曾就2008年2月1日之后至收房期间的物业费起诉被告喻伟，后于同年7月18日撤诉。
2012年2月17日，被告喻伟交纳了2012年2月17日至2013年2月16日的物业费计6008.4元。原告武汉万科物业公司于2015年6月1日诉讼来院，要求如诉称。审理中，原、被告坚持各自意见，调解不成。
本院认为，被告喻伟虽与武汉xx园房地产开发有限公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，该合同中附件五约定了前期物业服务的内容是事实，双方形成房屋买卖合同关系。武汉xx园房地产开发有限公司有交付房屋的义务，但双方因质量纠纷，被告喻伟未在商品房买卖合同约定的时间办理收房手续，房屋实际是2012年2月17日交付的，在原告未能举证证实开发商已于2012年2月17日前交付房屋的情况下，原、被告之间尚未形成事实上的物业服务合同关系，被告喻伟与武汉xx园房地产开发有限公司约定的前期物业服务的内容并未产生法律效力。原告认为被告的房屋符合交付条件，应从房屋符合交付条件之日起视为交付，并要求被告相应交纳物业服务费，没有任何事实和法律依据，原告诉请给付物业服务费的主张，本院不予支持。
综上，依照国务院《物业管理条例》第四十二条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告武汉市万科物业服务有限公司的诉讼请求。
案件受理费1002元，由原告武汉市万科物业服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费1002元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户－市中院诉讼费分户，账号：079501400000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处；行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 邹 军
人民陪审员 叶 路
人民陪审员 曾 晨
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 翟淑琼