宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁05民终395号
上诉人（原审原告、反诉被告）刘卫新，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人刘潜，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区，系刘卫新之子。代理权限为特别授权代理。
上诉人（原审被告、反诉原告）中宁县庆丰商贸有限公司。住所地：宁夏回族自治区中宁县。
法定代表人郑宏波，系该公司总经理。
上诉人刘卫新与上诉人中宁县庆丰商贸有限公司（以下简称庆丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2015）沙民初字第2333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月9日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月26日公开开庭进行了审理。上诉人刘卫新及其委托代理人刘潜，被上诉人庆丰公司的法定代表人郑宏波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，刘卫新与庆丰公司于2014年10月2日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：1.刘卫新将其所有的位于中卫市四季鲜某营业房出租给庆丰公司，租赁期限为2年，自2014年10月2日至2016年10月1日，房屋租金第一年9000元，第二年房租根据市场价格随之调整；2.房屋租赁期间的水、暖、物业费由庆丰公司承担；3.合同租赁期届满前3个月，庆丰公司应告知刘卫新是否继续租赁涉案房屋，同等条件下，庆丰公司有优先租赁权；4.刘卫新与庆丰公司任何一方违约应按租金的30%向对方支付违约金及其他损失。合同签订后，刘卫新按照合同约定将中卫市四季鲜某营业房交付给庆丰公司使用，庆丰公司于2014年10月2日向刘卫新支付了第一年的房租9000元，截止2015年10月3日，庆丰公司未按约交纳2015年使用期间物业费，对该部分费用刘卫新亦未交纳。第一年租赁到期后第一日，刘卫新依据合同条款向庆丰公司提出上浮房租，上浮后的租金中包括涉案房屋的物业费，庆丰公司要求按照原标准继续租赁涉案房屋，双方在电话中未达成一致意见，在刘卫新提交的通话录音（D120802-021853.WAV）中，刘卫新提出（3.36分）房屋租金1.60万元/年，其中包括涉案房屋的物业费，并可见面进一步协商，庆丰公司提出让刘卫新剪断涉案房屋的锁后租给他人，刘卫新不同意剪锁，提出如庆丰公司退租，要求庆丰公司将房屋的电卡及三把钥匙交回，庆丰公司于2015年11月16日搬出涉案房屋。因庆丰公司第一年租赁于2015年10月3日到期，对于2015年10月3日至2015年11月16日庆丰公司占有涉案房屋继续使用期间的租赁费，刘卫新要求庆丰公司补交，并承担2015年的物业费，庆丰公司未同意。刘卫新诉至法院，请求：1.庆丰公司立即交纳租赁中卫市四季鲜某营业房期间的物业费2377元；2.庆丰公司支付拖欠刘卫新的房屋租赁费1010元，租赁费计算至2015年11月10日，后续计算至庆丰公司实际交房之日；3.解除双方签订的房屋租赁合同，并由庆丰公司支付违约金2700元；4.案件受理费由庆丰公司负担。在审理中，庆丰公司认为刘卫新将房租上浮至1.80万元构成违约，提起反诉，请求：1.刘卫新向庆丰公司支付房租中30%的违约金2700元；2.本诉与反诉案件受理费均由刘卫新负担。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照合同约定及时支付租金及合同约定的其他费用。刘卫新与庆丰公司签订房屋租赁合同后，刘卫新按约向庆丰公司履行交付出租房屋的义务，庆丰公司向刘卫新支付了第一年的租金，但截至租赁第一年到期后，庆丰公司拒绝交纳物业费。依据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，庆丰公司不按约交纳涉案房屋物业费的行为已经构成违约，刘卫新主张庆丰公司按约承担30%的违约金，符合法律规定，依法予以支持。庆丰公司辩称其不应承担未使用期间的物业费，故拒绝按约向刘卫新及物业公司交纳第一年的物业费，依据《合同法》第六十一条之规定，因庆丰公司自2014年10月2日就开始使用涉案房屋，且双方明确约定使用期限为2年，双方虽然对如何支付物业费的方式未做明确约定，但庆丰公司作为实际使用人，在双方未达成补充协议的情况下，应当按照交易习惯及时向物业公司交纳物业费，故庆丰公司辩称意见，与法律规定不符，不予采纳。对于刘卫新向庆丰公司主张涉案房屋的物业费，因刘卫新至今也未向物业公司交纳，依据合同相对性原则，该部分费用应当由物业公司向刘卫新与庆丰公司主张，刘卫新不是物业服务的提供方，在刘卫新未交纳涉案物业费的情况下无权向庆丰公司主张涉案房屋的物业费，故刘卫新该部分的诉讼请求，不予支持。刘卫新做为涉案房屋所有人，按照合同约定9000元/年的标准要求庆丰公司承担由庆丰公司实际占有涉案房屋继续使用期间（2015年10月3日至2015年11月16日）的租赁费1136.25元，符合法律规定，予以支持。对于庆丰公司反诉要求刘卫新承担违约责任的主张，依据庭审查明，刘卫新依据合同条款向庆丰公司提出上浮房租至1.60万元/年，上浮后的租金中包括物业费，庆丰公司坚持按照9000元每月继续履行合同，双方未达成一致意见后，庆丰公司于2015年11月16日主动搬出涉案房屋解除租赁合同，刘卫新依据合同上浮物业费的金额较为客观，该行为不构成违约，庆丰公司亦未向法庭提供证据证实其主张的事实，故对庆丰公司的反诉请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决：一、依法解除刘卫新与庆丰公司2014年10月2日签订的《房屋租赁合同》；二、庆丰公司于判决生效后10日内向刘卫新支付房屋租赁费1136.25元；三、庆丰公司于判决生效后10日内向刘卫新支付违约金2700元；四、驳回刘卫新的其他诉讼请求；五、驳回庆丰公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由刘卫新负担17.50元，由庆丰公司承担32.50元；反诉案件受理费25元，由庆丰公司负担。
刘卫新不服上述判决，向本院提起上诉称：2014年10月2日，刘卫新与庆丰公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定租赁期限从2014年10月2日至2016年10月1日，房屋租金第一年9000元，第二年随市场行情调整。并且约定了房屋租赁期间的物业费由庆丰公司承担。由于庆丰公司拒不交付第一年的物业费和第二年的房屋租金，违约在先，庆丰公司应向刘卫新支付违约金2700元；庆丰公司在涉案房屋内存放白酒等物品，且其员工住在房内二楼，事实上已经从事经营性活动，庆丰公司应交纳物业费，收费标准根据物业公司的物业费交纳通知单确定，庆丰公司应当支付物业费2377元；合同到期后庆丰公司未办理续租手续，直到2015年11月16日委托他人交付涉案房屋钥匙，实际超期45天，参考第一年租金9000元，应支付超期租金1110元。综上，庆丰公司不交纳第二年房屋租赁费也不交付房屋构成违约。请求：1.庆丰公司立即交纳租赁中卫市四季鲜某营业房期间的物业费2377元；2.违约金和超期租金维持原判；3.案件受理费由庆丰公司负担。
庆丰公司不服上述判决，向本院提起上诉并答辩称：庆丰公司在租赁房屋期间几乎没有使用涉案房屋，长期锁门，物业费应当由刘卫新支付。刘卫新恶意抬高房租，违约在先，庆丰公司不支付后期一个月的房屋租赁费。请求：撤销原判，改判庆丰公司不向刘卫新支付房屋租赁费1136.25元和违约金2700元。
刘卫新答辩称：庆丰商贸公司陈述与事实不符。双方签订合同时约定由承租方交纳物业费。房屋地段、面积不同租金价格也不同，刘卫新提出的房租价也是参照周边房租价收取的，不包括物业费。
二审期间，刘卫新提交的证据有：1.房屋租赁合同一份（复印件），证明：刘卫新并没有恶意抬高房屋租赁费；2.物业费收费票据一份，证明：刘卫新已交纳2015年1月至12月涉案房屋全年的物业费。
庆丰公司质证认为：对证据1的真实性认可，但对刘卫新的证明目的不予认可；对证据2的真实性没有异议，但庆丰公司2014年10月份租赁涉案房屋，刘卫新交纳的物业费超过了庆丰公司的租赁期间。
上诉人庆丰公司未提供新的证据。
对上诉人刘卫新提交的证据，本院认为，证据1与本案没有关联性，不予采信；证据2是刘卫新交纳涉案房屋的物业费，客观、真实，予以采信。
本院二审经审理查明,2014年10月2日，刘卫新与庆丰公司签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期自2014年10月2日至2016年10月1日，第一年租金9000元，第二年房租根据市场价格调整；房屋租赁期间的水、暖、物业费由庆丰公司承担；合同租赁期届满前三个月，庆丰公司应告知刘卫新是否继续租赁涉案房屋，同等条件下，庆丰公司有优先租赁权；刘卫新与庆丰公司任何一方违约应按租金的30%向对方支付违约金及其他损失。庆丰公司在2015年10月2日即第一年合同到期后未与刘卫新续签合同，也未搬离涉案房屋，后于2015年11月16日由第三人将涉案房屋钥匙交付给刘卫新。原审判决后，刘卫新向物业公司交纳了2015年的物业费2194元。
本院认为，刘卫新与庆丰公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思，合法有效，双方应按约履行各自的义务。2015年10月2日第一年合同到期，庆丰公司未与刘卫新签订续租合同，在合同到期后45天（2015年10月3日至2015年11月16日）由第三人代庆丰公司向刘卫新交付了房屋钥匙，庆丰公司应承担合同到期后延期搬出涉案房屋的租赁费即1110元（9000元÷365天45天）。合同明确约定房屋租赁期间的水、暖、物业费由庆丰公司承担，且刘卫新已代庆丰公司向物业公司交纳了物业费2194元，故庆丰公司应向刘卫新支付物业费2194元。因庆丰公司未按约及时支付房屋租赁费及物业费，原审按照合同约定判决由庆丰公司承担违约金2700元并无不当。
综上，因原审判决后上诉人刘卫新已交纳涉案房屋的物业费，导致原判认定事实发生变化，且原审对租赁费的计算有误，本院依法改判。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2015）沙民初字第2333号民事判决第一项、第三项，即：依法解除刘卫新与中宁县庆丰商贸有限公司2014年10月2日签订的《房屋租赁合同》；中宁县庆丰商贸有限公司于判决生效后10日内向刘卫新支付违约金2700元；
二、撤销宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2015）沙民初字第2333号民事判决第二项、第四项、第五项即：中宁县庆丰商贸有限公司于判决生效后10日内向刘卫新支付房屋租赁费1136.25元；驳回刘卫新的其他诉讼请求；驳回中宁县庆丰商贸有限公司的反诉请求；
三、上诉人中宁县庆丰商贸有限公司于判决生效后10日内向上诉人刘卫新支付房屋租赁费1110元、物业费2194元；
四、驳回原审反诉原告中宁县庆丰商贸有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费50元，反诉案件受理费25元，共计75元，由上诉人中宁县庆丰商贸有限公司负担；二审案件受理费100元，由上诉人中宁县庆丰商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛鹏飞
审 判 员 韩金芳
代理审判员 吕广飞
二〇一六年六月二十日
书 记 员 柳莹莹
本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。