吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吉中民再字第42号
抗诉机关：吉林省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审被上诉人）：姜凤池，住吉林市。
被申诉人（一审被告）：ＸＸ伟，住吉林市。
被申诉人（一审第三人、二审上诉人）：李秋云，住吉林市。
委托代理人：曾庆忠，吉林市松江法律服务所法律工作者。
姜凤池因与ＸＸ伟、李秋云租赁合同纠纷一案。不服本院（2012）吉中民一终字第45号民事判决，向检察机关申诉。吉林省人民检察院于2012年12月26日作出吉检民二抗字（2013）2号民事抗诉书，向吉林省高级人民法院提出抗诉。吉林省高级人民法院于2013年4月1日作出（2013）吉民抗字第7号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。吉林省吉林市人民检察院指派检察员冯占萍出庭。申诉人姜凤池，被申诉人ＸＸ伟、李秋云及委托代理人曾庆忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年7月14日，一审原告姜凤池起诉至吉林市丰满区人民法院称，我与ＸＸ伟于2009年6月1日签订了厂房租赁合同，2010年夏季，ＸＸ伟未经我同意将厂房转租给第三人。2011年6月3日ＸＸ伟补交租金时，我提出签订补充协议，当晚第三人闯入我家进行恐吓，让我续租，当时我就报警了。现ＸＸ伟不交租金又不搬出，请求法院依法判决：一、解除原告与被告之间的租赁合同；二、限期被告搬出所占院舍，恢复房舍原貌；三、被告补交所欠租金（从2011年6月1日起至搬出院舍后为止）；四、被告承担本案诉讼费。ＸＸ伟（一审被告）在一审时未予答辩。李秋云（一审第三人）述称：一、本案的原告和被告主体资格不适格。根据2009年6月1日厂房租赁协议，甲方是姜凤池，乙方是吉林市丰满区607地质队钢厂赵永顺，最后签字的是ＸＸ伟，显然主体自相矛盾，因此ＸＸ伟作为被告显然是错误的。作为原告的主体也没有资格，原告主体是吉林市丰满区金桥养殖场，所以姜凤池作为本案主体不适格。二、2010年5月5日姜凤池直接向第三人李秋云即现在的实际承租人收取了用电保证金。2009年6月1日的厂房租赁补充协议中规定，签订的主体是姜凤池和ＸＸ伟、赵永顺，约定内容是用电保证金由乙方即ＸＸ伟、赵永顺缴纳，租赁解除后由甲方即姜凤池返还。现在2010年的保证金是第三人缴纳的，而且只有实际的承租人才有义务缴纳，并且是姜凤池亲自到第三人的实际经营地点收取的。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
吉林市丰满区人民法院一审查明，2009年6月1日，原告姜凤池与赵永顺、被告ＸＸ伟签订厂房租赁协议，约定将原告姜凤池名下的坐落于吉林市丰满区江南乡石井沟村七队的房屋（吉房权吉丰江南字第030601**号）出租给赵永顺、被告ＸＸ伟，租赁期限自2009年6月1日至2015年6月1日止。并约定：“经双方协议房屋、厂房及其他租赁物，年租金为1万元，先交2万元为两年租金即2009年6月1日至2011年6月1日，以后每年一交租金不变（租金1万元）。”协议签订后，被告ＸＸ伟及时交纳了两年的租金2万元，并进入该租赁房屋中进行生产经营。2010年9月5日李秋云与赵永顺、被告ＸＸ伟签订了退伙协议书，三方约定ＸＸ伟、赵永顺退出合伙关系，李秋云一次性支付ＸＸ伟、赵永顺退伙费用55000元。并约定：加工厂现用厂房（即本案的出租房屋），因该房屋租赁协议系以ＸＸ伟、赵永顺的名义同房屋所有人姜凤池所签订的，故ＸＸ伟、赵永顺同意由李秋云继续以ＸＸ伟、赵永顺的名义同出租人继续履行租赁协议，同时保证李秋云在现租赁地点经营至2015年6月1日租赁协议期限届满，所需支付的租赁费用由李秋云承担。签订退伙协议后，ＸＸ伟与姜凤池均承认赵永顺已经退出了该房屋租赁合同，赵永顺也明确表示已经退出了该房屋租赁合同。2011年6月3日，原告姜凤池与被告ＸＸ伟续交房租时，原告姜凤池提出要续签一份补充协议，被告ＸＸ伟当时没有同意该补充协议中的内容，现原告姜凤池以被告ＸＸ伟未经原告同意，将房屋转租为由，起诉要求解除双方的租赁合同。
吉林市丰满区人民法院一审认为，（一）《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”从原告姜凤池与被告ＸＸ伟签订的租赁合同上可以看出，原告姜凤池是与被告ＸＸ伟个人签订的房屋租赁合同，而不是与ＸＸ伟、赵永顺的合伙企业签订的房屋租赁合同，因此虽然仍是该合伙企业即本案的第三人李秋云继续承租本案的涉诉房屋，但被告ＸＸ伟已经退出该合伙企业的实际经营，并将房屋交由李秋云使用，并约定由李秋云支付房屋租金，所以被告ＸＸ伟的行为构成转租行为。本案第三人李秋云辩称原告收取了第三人的用电保证金，就代表其转租已经原告姜凤池同意的答辩意见，本院不予支持。因原告姜凤池虽收取了第三人支付的用电保证金，但不足以证明原告姜凤池同意将房屋由被告ＸＸ伟转租给第三人李秋云，因此关于原告要求解除租赁合同的请求，本院予以支持；（二）关于原告诉请的要求被告限期搬出房屋，恢复房舍原貌，补交所欠租金（从2011年6月1日至搬出房屋后为止）的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此被告ＸＸ伟应当于适当的时间内搬出该房屋，且恢复房屋的原貌，补交所欠的租金4583元，即2011年6月1日至2011年11月16日（1万元÷12个月×5.5个月=4583元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，吉林市丰满区人民法院作出（2011）吉丰民一初字第492号民事判决：一、解除原告姜凤池与被告ＸＸ伟于2009年6月1日签订的《厂房租赁协议》；二、第三人李秋云于本判决生效后十五日内搬出原告姜凤池名下的坐落于吉林市丰满区江南乡石井沟村七队的房屋（吉房权吉丰江南字第030601**号），且在搬出时恢复该房屋的原貌；三、被告ＸＸ伟给付原告姜凤池自2011年6月1日至2011年11月16日的房屋租金4583元（1万元÷12个月×5.5个月=4583元）。
李秋云不服一审判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人姜凤池的诉讼请求。ＸＸ伟在二审辩称：我与赵永顺合伙经营炭厂，租赁姜凤池的房屋。因为合不来，所以我们散伙了，我提供电缆、工具箱等设备与李秋云合伙。我们口头协议，如果李秋云挣钱每年给我分红。经营场所是姜凤池的房屋，我没有把房屋转租给李秋云，房子还是我承租的，我们继续合作，仍用房屋作为生产场所。我不同意一审判决，我不同意解除租赁协议，我同意给付房屋租金。
姜凤池在二审辩称：2010年夏季，ＸＸ伟未经我同意将厂房转租给第三人。现ＸＸ伟不交租金又不搬出，要求解除原告与被告之间的租赁合同。
本院二审查明：2009年6月1日，姜凤池与赵永顺、ＸＸ伟签订厂房租赁协议，约定将姜凤池名下的坐落于吉林市丰满区江南乡石井沟村七队的房屋（吉房权吉丰江南字第030601**号）出租给赵永顺、被告ＸＸ伟，租赁期限自2009年6月1日至2015年6月1日止。并约定：“经双方协议房屋、厂房及其他租赁物，年租金为1万元，先交2万元为两年租金即2009年6月1日至2011年6月1日，以后每年一交租金不变（租金1万元）。”协议签订后，ＸＸ伟及时交纳了两年的租金2万元，并进入该租赁房屋中进行生产经营。2010年9月5日李秋云与赵永顺、ＸＸ伟签订了退伙协议书，三方约定ＸＸ伟、赵永顺退出合伙关系，李秋云一次性支付ＸＸ伟、赵永顺退伙费用55000元。并约定：加工厂现用厂房（即本案的出租房屋），因该房屋租赁协议系以ＸＸ伟、赵永顺的名义同房屋所有人姜凤池所签订的，故ＸＸ伟、赵永顺同意由李秋云继续以ＸＸ伟、赵永顺的名义同出租人继续履行租赁协议，同时保证李秋云在现租赁地点经营至2015年6月1日租赁协议期限届满，所需支付的租赁费用由李秋云承担。签订退伙协议后，赵永顺明确表示已经退出了该房屋租赁合同，ＸＸ伟与姜凤池均承认赵永顺已经退出了该房屋租赁合同，实际是ＸＸ伟在租赁本案讼争房屋。2011年6月3日，姜凤池在ＸＸ伟续交房租时，提出要续签一份补充协议，增加四万元保证金，ＸＸ伟在此协议上签字并在本院审理时当庭表示同意该补充协议中的内容。
本院二审认为：本案中2009年6月1日姜凤池与赵永顺、ＸＸ伟签订的厂房租赁协议是当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，属于有效合同。双方当事人均应依约履行，且双方当事人已实际履行。2011年6月3日，姜凤池在ＸＸ伟续交房租时，提出要签一份补充协议，增加四万元保证金，ＸＸ伟在此协议上签字并在本院审理时当庭仍然表示同意该补充协议中的内容。姜凤池亦当庭表示“虽然协议我没有签名，但协议内容我同意，如果需要签字现在我就可以签，按照协议履行我同意”。此协议除增加四万元保证金，合同相对人变更为ＸＸ伟及约定不得转租以外，相对于2009年6月1日的协议并无合同内容的实质性变更。该协议是各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人亦应依约履行。被上诉人姜凤池主张ＸＸ伟和别人合伙没有经过我同意，故要求解除租赁合同。而其在一审起诉时已自认“2011年6月赵永顺就退出不租了，后来实际就是ＸＸ伟在租我的房子。2011年6月1日之后的房租没有给我，他（ＸＸ伟）现在还在使用房屋”。ＸＸ伟在二审时亦表示自己虽与李秋云合伙，但并未转租、不同意解除协议，要求继续履行合同。故被上诉人姜凤池主张解除租赁合同无事实根据和法律依据，即不存在合同解除的约定或法定情形，本院不予支持。被上诉人姜凤池要求ＸＸ伟给付欠缴租金的请求合理，应予支持。综上，上诉人的上诉请求有理，应予支持。原审判决认定事实部分不清，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，本院作出（2012）吉中民一终字第45号民事判决：一、撤销吉林市丰满区人民法院（2011）吉丰民一初字第492号民事判决第一、二项；二、维持吉林市丰满区人民法院（2011）吉丰民一初字第492号民事判决第三项；三、驳回被上诉人姜凤池的其他诉讼请求。一、二审案件受理费200.00元，由被上诉人姜凤池负担。
吉林省人民检察院抗诉认为，（一）终审判决认定“姜凤池主张解除租赁合同无事实根据和法律依据”的主要证据不足。姜凤池于2009年6月1日与赵永顺、ＸＸ伟签订厂房租赁协议，由于赵永顺和ＸＸ伟在经营过程中产生矛盾，于2010年9月5日李秋云与赵永顺、ＸＸ伟签订退伙协议，三方约定ＸＸ伟、赵永顺退出合伙关系，李秋云一次性支付给赵永顺、ＸＸ伟55，000元，并约定该厂房租赁关系以ＸＸ伟、赵永顺的名义同房屋所有人姜凤池继续履行租赁协议，同事保证李秋云在现租赁地点经营至2015年6月1日，租赁协议期限届满所需支付的租赁费用由李秋云承担。根据此退伙协议，ＸＸ伟已退出该合伙企业的实际经营，并将房屋交由李秋云使用，并约定由李秋云支付房屋租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，ＸＸ伟的行为已构成转租行为，姜凤池在此情况下要求解除其与赵永顺、ＸＸ伟签订的租赁协议符合《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定。在本案一审期间，ＸＸ伟在庭上陈述：赵永顺、ＸＸ伟已经退出合伙企业，并且有2010年9月5日李秋云与赵永顺、ＸＸ伟三方签订的退伙协议证明。无论ＸＸ伟在二审时如何陈述其与李秋云是后建立的合伙关系，也改变不了其曾退出合伙的事实。且除ＸＸ伟与李秋云的陈述外，并无书面合同或者其他任何证据证明。在三方退伙时签订有书面协议，重新入伙不签订协议不符合他们的交易习惯，也明显违背情理。二、二审认定补充协议有效，适用法律错误。该补充协议与原协议相比，最重要的内容是要求增加4万元保证金，姜凤池在庭审中的陈述意见表明姜凤池同意在李秋云再支付4万元保证金的情况下，可以继续履行原租赁协议。终审判决在李秋云未明确表示同意支付4万元保证金的情况下认定补充协议有效，显然违背双方当事人的意愿。同事也是适用法律错误。
本院再审过程中，姜凤池称：同意抗诉意见。被申诉人ＸＸ伟没有答辩。被申诉人李秋云辩称：一、通过申诉人的陈述足以证明转租关系不成立；二、通过本案被申诉人的证据形成了完整的证据链条，可以充分的证明转租关系不成立的观点，且二审时双方当事人的陈述是真实意思表示，申诉人在一审、二审、再审期间没有向法庭提供证据证明被申诉人之间是转租关系。根据我国民事证据规则的相关规定，被申诉人举的证据效力大于申诉人证据的效力。因此根据证据规则及民事诉讼法的规定，没有举出相应的证据证明显然应当承担诉讼后果。今天的庭审中申诉人也没有提供新的证据，申诉人也承认2010年李秋云出现的事实，而且签订的补充协议是对主合同的补充，所以提出是转租没有事实、法律依据，请求合议庭合议时考虑李秋云的辩论意见，公正判决。一、撤销吉林市丰满区人民法院（2011）吉丰民一初字第492号民事判决第一、二项；二、维持吉林市丰满区人民法院（2011）吉丰民一初字第492号民事判决第三项；三、驳回被上诉人姜凤池的其他诉讼请求。一、二审案件受理费200.00元，由被上诉人姜凤池负担。
本院二审认定事实正确，本院再审予以确认。
本院再审认为，姜凤池与赵永顺、ＸＸ伟签订的厂房租赁协议是当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，属于有效合同。双方当事人已实际履行。ＸＸ伟在二审时亦表示自己虽与李秋云合伙，但并未转租、不同意解除协议，要求继续履行合同。现姜凤池的申诉理由无事实根据和法律依据，不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持本院（2012）吉中民一终字第45号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 张笑飞
审 判 员 李彦明
代理审判员 李亚妮
二〇一三年九月二十三日
代理书记员 李玉娇