上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2357号
上诉人（原审原告）江虹，女，1957年8月6日出生，汉族，住上海市。
上诉人（原审原告）胡展飞，男，1956年3月9日出生，汉族，住上海市。
上诉人（原审原告）胡天华，男，1985年6月29日出生，汉族，住上海市。
上列三上诉人共同委托代理人马洪涛，京衡律师集团上海事务所律师。
上列三上诉人共同委托代理人张金标，京衡律师集团上海事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）徐银祥，男，1979年2月18日出生，汉族，住上海市。
被上诉人（原审被告）季青青，女，1982年1月7日出生，汉族，住上海市。
上列两被上诉人共同委托代理人杜剑峰，上海勤周律师事务所律师。
上列两被上诉人共同委托代理人张辉，上海勤周律师事务所律师。
上诉人江虹、胡展飞、胡天华因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第2101号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年9月23日公开开庭审理了本案。上诉人江虹及其与上诉人胡展飞、胡天华之共同委托代理人马洪涛，被上诉人徐银祥、季青青之共同委托代理人杜剑峰、张辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，江虹、胡展飞、胡天华是上海市国权东路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的权利人。2015年3月2日，当事人双方经中介公司上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业）居间介绍订立《上海市房地产买卖合同》。合同约定，徐银祥、季青青作为买受人（乙方）受让卖售人（甲方）江虹、胡展飞、胡天华自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权。房地产即为系争房屋，建筑面积143.59平方米，房地产转让价款共计人民币（以下币种均为人民币）5，970，000元。合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2015年5月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2015年4月15日之前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理，第（三）款内容为：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过30日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付30日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除，相当于违约金的赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起3日内向甲方支付。合同第十条约定，甲方未按本合同约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理，第（三）款内容为：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过30日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付30日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起3日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。附件三（付款协议）中约定，乙方应在签订本合同当日内，直接支付给甲方部分首期房价款1，570，000元整，加上之前已经支付给甲方定金100，000元整，如此共同构成乙方支付给甲方的全额首期房价款计1，670，000元整。甲方同意乙方通过向贷款银行申请4，250，000元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后7日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公正手续（若需）。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第三条所述送件当日将其补足并支付给甲方。待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押公证书（若有）后7个工作日内，甲、乙双方赴上海市杨浦区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），待上海市杨浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后3个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，乙方应通过贷款银行支付给甲方第二期房价款。甲乙双方约定于2015年5月31日前，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付或中原物业代为转付给甲方房价尾款50，000元整。江虹、胡展飞、胡天华、徐银祥、季青青及中介方中原物业均在合同上签字盖章。
同日，双方签订《补充协议》一份，就双方签订的《上海市房地产买卖合同》中未尽事宜达成如下协议：1、甲乙双方确认双方买卖该房地产内附属车位（车位编号为1-125）的成交价格为130，000元整；2、甲乙双方确认，此次交易中甲乙双方所需的全部税费及中介费由乙方独自承担，610万总成交价（含597万的房价款和13万的车位款）为甲方净到手价格；3、甲乙双方承诺：甲乙双方的付款义务仅以本协议书第二条所述的实际成交价格为准；4、车位款项部分乙方应于2015年3月2日前支付；5、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，本协议在双方的上述《上海市房地产买卖合同》生效时同时生效并按照双方约定的付款方式来支付每笔房价款。
徐银祥、季青青分别于2015年2月13日和2015年3月3日两次通过汇款方式共支付给江虹、胡展飞、胡天华1，000，000元。2015年3月2日，中原物业的马家敏出具一张收条，言明：今收到国权东路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权证及1-125车位的使用权证各一本。2015年4月3日，江虹、胡展飞、胡天华向徐银祥寄送一份《通知书》，载明：就贵方购买我方名下的坐落于上海市杨浦区国权东路XXX弄XXX号XXX室房屋之事宜，我方与贵方经上海中原物业顾问有限公司居间介绍于2015年3月2日签订了《上海市房地产买卖合同》。贵方应于2015年4月1日前将房款800，000元整支付我方。然而，贵方在买卖合同内约定的期限内并未将上述款项支付我方。为此我方郑重通知贵方：逾期超过30日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付30日的违约金外，甲方有权单方解除合同。现根据买卖合同内第九条第三款约定，我方正式提出单方解除该买卖合同，并按照合同内约定处理，在贵方已支付的房款内扣除总房价款的20%作为贵方违约的赔偿。不足部分贵方应在接到书面通知之后向我方支付。2015年4月27日，徐银祥通过网银转账方式向江虹的中国工商银行账户内转入400，000元。2015年4月30日，季青青通过银行汇款方式向江虹的中国工商银行账户内转入400，000元。
2015年5月28日，江虹、胡展飞、胡天华诉至原审法院要求判令：1、2015年3月2日当事人双方签订的房屋买卖合同于2015年4月30日解除；2、徐银祥、季青青支付违约金1，220，000元。
原审法院认为，双方当事人于2015年3月2日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《上海市房地产买卖合同》上约定徐银祥、季青青应在签订买卖合同当日内，直接支付给江虹、胡展飞、胡天华首期房价款1，570，000元整，加上之前已经支付给江虹、胡展飞、胡天华方定金100，000元整，如此共同构成全额首期房价款计1，670，000元整。《补充协议》上约定130，000元车位款项部分徐银祥、季青青应于2015年3月2日前支付。由此可见，双方约定徐银祥、季青青共应于2015年3月2日前支付给江虹、胡展飞、胡天华首期房价款和车位款合计1，800，000元整。徐银祥、季青青分别于2015年2月13日和2015年3月3日两次通过汇款方式共支付给江虹、胡展飞、胡天华1，000，000元，江虹、胡展飞、胡天华未提出异议，可见徐银祥、季青青在合同签订后履行了部分付款义务。2015年4月3日，江虹、胡展飞、胡天华在向徐银祥寄送的《通知书》中亦明确徐银祥、季青青应于2015年4月1日前将房款800，000元整支付江虹、胡展飞、胡天华，实际确认了徐银祥、季青青部分履行付款义务的事实和最后付款的时限，徐银祥、季青青在收到江虹、胡展飞、胡天华《通知书》后将首期房价款和车位款余款800，000元支付给了江虹、胡展飞、胡天华，可见徐银祥、季青青有履约的诚意，江虹、胡展飞、胡天华提出解除合同的条件尚未达到，且江虹、胡展飞、胡天华在收取徐银祥、季青青补付的首期房价款和车位款余款800，000元后未退还徐银祥、季青青或提出书面异议，故双方仍应依照所订立的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》继续履行合同义务。因徐银祥、季青青有延迟支付部分首期房价款和车位款的情况，应当按照合同约定支付逾期未付款金额部分的日万分之五的违约金。据此，江虹、胡展飞、胡天华要求解除双方间签订的房地产买卖合同，并要求徐银祥、季青青承担违约金1，220，000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。
原审法院审理后作出判决：一、江虹、胡展飞、胡天华要求解除与徐银祥、季青青于2015年3月2日签订的《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求，不予支持；二、江虹、胡展飞、胡天华要求徐银祥、季青青承担违约金人民币1，220，000元的诉讼请求，不予支持；三、徐银祥、季青青应于本判决生效之日起十日内支付江虹、胡展飞、胡天华逾期付款违约金人民币11，400元。
江虹、胡展飞、胡天华不服原审法院判决，向本院提起上诉称：双方于2015年3月2日签订房屋买卖合同，依据约定签约当日徐银祥、季青青应支付首期房款167万元及车位款13万元共计180万元，若徐银祥、季青青未按约付款，应当向江虹、胡展飞、胡天华支付逾期付款违约金，逾期超过30日后仍未付款，江虹、胡展飞、胡天华有权解除合同并要求徐银祥、季青青承担赔偿责任，赔偿金额为合同总价款的20%。签约当日，徐银祥、季青青仅支付100万元，经双方协商江虹、胡展飞、胡天华同意给予徐银祥、季青青宽限期，若徐银祥、季青青在2015年3月底前付清180万元，则江虹、胡展飞、胡天华可不追究徐银祥、季青青违约责任，不向徐银祥、季青青主张逾期付款违约金，若届时仍未付清，则江虹、胡展飞、胡天华有权解除合同。但徐银祥、季青青在2015年3月底前仍未支付剩余80万元首付款，故江虹、胡展飞、胡天华于2015年4月2日致函徐银祥、季青青行使合同解除权。徐银祥、季青青直至2015年4月28日、30日才向江虹的银行账户转入了80万元。江虹、胡展飞、胡天华在确认收到上述款项后立即着手办理退款手续，但因不知徐银祥、季青青的银行账户信息，无法退款，遂于2015年5月7日通过手机短信再次向徐银祥、季青青声明解除合同，并要求其提供开户银行信息。综上，鉴于徐银祥、季青青的违约行为，江虹、胡展飞、胡天华有权解除合同并行使了合同解除权，因此合同已经解除，故请求二审法院依法改判，要求确认双方签订的房屋买卖合同已解除，江虹、胡展飞、胡天华愿意将收取的180万元返还给徐银祥、季青青。
被上诉人徐银祥、季青青辩称：双方签订合同时，徐银祥、季青青向江虹、胡展飞、胡天华表示签约当日不能付足180万元，江虹、胡展飞、胡天华表示只要徐银祥、季青青在2015年3月底付清180万元即可，因此双方已口头约定对合同予以变更，顺延了付款时间。因此应当自2015年3月底起算，徐银祥、季青青超过30日未付清180万元的，江虹、胡展飞、胡天华才有权解除合同。实际上徐银祥、季青青已于2015年4月30日付清了180万元，未达到双方约定的解除合同条件，江虹、胡展飞、胡天华有权要求徐银祥、季青青支付逾期付款违约金，但无权解除合同。故原审法院判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，徐银祥、季青青在原审中自认其于2015年4月6日收到江虹、胡展飞、胡天华寄送的《通知书》。
本院审理中，本院向促成为当事人双方居间的中原物业员工马家敏询问。马家敏陈述称，双方签约当日徐银祥、季青青表示无法当日付清180万元，但可以在一个月内付清180万元，遂要求延期付款。经双方协商江虹、胡展飞、胡天华表示给予徐银祥、季青青宽限期一个月，若一个月内无法付清，则按照合同约定处理。马家敏还提醒双方，若徐银祥、季青青在30天内还没有付清，那双方就按照合同约定处理，对此双方均认可，因此才打印网签合同并各自签字。大概在27天或28天的时候，中原物业还短信提醒徐银祥、季青青要按时付款。至于一个月后双方怎样约定，中原物业就不清楚了。对于马家敏的证言，江虹、胡展飞、胡天华表示认可。徐银祥、季青青表示马家敏的证言恰好能够证明双方已经口头约定了付款时间，那么逾期付款的起算时间应从2015年3月底起算，即若2015年4月底前徐银祥、季青青还未付清180万元，江虹、胡展飞、胡天华才有权解除合同。
本院审理期间，江虹、胡展飞、胡天华将其收取徐银祥、季青青的房款180万元汇入本院的银行账户。
本院认为：当事人双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。双方约定徐银祥、季青青应于2015年3月2日前支付江虹、胡展飞、胡天华首付房款和车位款合计180万元，若逾期超过30日，徐银祥、季青青仍未付款的，除应向江虹、胡展飞、胡天华支付的违约金外，江虹、胡展飞、胡天华有权单方解除合同。现徐银祥、季青青在2015年4月1日前未付清180万元，江虹、胡展飞、胡天华于2015年4月2日致函徐银祥、季青青要求解除合同，符合合同约定。虽然徐银祥、季青青于2015年4月30日付清了余款80万元，但系江虹、胡展飞、胡天华提出解除合同后，且未征得江虹、胡展飞、胡天华同意的情况擅自打入江虹的银行账户，该行为不能表明双方同意继续履行合同。徐银祥、季青青在原审中自认其于2015年4月6日收到江虹、胡展飞、胡天华寄送的《通知书》，本院认定双方之间的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》于2015年4月6日解除。徐银祥、季青青辩称双方已口头约定变更了付款时间，但根据当事人双方在诉讼中的陈述，及中介公司经办人员的陈述，江虹、胡展飞、胡天华曾给予徐银祥、季青青付款宽限期一个月，若徐银祥、季青青在自2015年3月2日起的一个月内仍未付清180万元的，双方按照合同约定处理。故可认定江虹、胡展飞、胡天华仅同意若徐银祥、季青青在2015年3月2日后的三十日内付清180万元，则江虹、胡展飞、胡天华放弃向徐银祥、季青青主张逾期付款违约金的权利，但徐银祥、季青青自2015年3月2日起的三十日内未付清180万元，则江虹、胡展飞、胡天华不放弃解除合同的权利。徐银祥、季青青辩称双方已约定变更付款日期，若其在2015年4月底前仍未付清180万元的，江虹、胡展飞、胡天华才有权解除合同，显然与事实不符，本院不予采信。合同解除后，江虹、胡展飞、胡天华应将180万元返还徐银祥、季青青。原审法院作出的对江虹、胡展飞、胡天华要求解除房屋买卖合同的诉讼请求不予支持的判决不妥，本院予以改判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第2101号民事判决；
二、江虹、胡展飞、胡天华与徐银祥、季青青就上海市国权东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》于2015年4月6日解除；
三、江虹、胡展飞、胡天华于本判决书生效之日起十日内返还徐银祥、季青青人民币180万元。
一审案件受理费人民币15，780元，减半收取人民币7，890元，由上诉人江虹、胡展飞、胡天华共同负担人民币3，945元，被上诉人徐银祥、季青青共同负担人民币3，945元；二审案件受理费人民币80元，由被上诉人徐银祥、季青青共同负担。
本判决为终审判决。
法官助理徐晨
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
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《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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