上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1753号
上诉人（原审原告）陶俊
委托代理人陶春瑞（系陶俊父亲），
被上诉人（原审被告）游翠兰，＊
被上诉人（原审被告）孙兆恒，＊
被上诉人（原审被告）孙游，＊
三被上诉人之共同委托代理人陈明坚，上海共识久久律师事务所律师。
上诉人陶俊因排除妨害纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月2日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月22日公开开庭审理了本案。上诉人陶俊及其委托代理人陶春瑞到庭参加诉讼，被上诉人游翠兰、孙兆恒、孙游经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审经审理查明，游翠兰与孙兆恒系夫妻关系，孙游系游翠兰与孙兆恒的儿子。案外人上海瑞铨房地产经纪有限公司（以下简称瑞铨公司）的法定代表人陶春瑞系陶俊的父亲。
2003年9月16日，孙兆恒诉案外人陈荣发、吴海翔房屋买卖合同纠纷案由上海市闵行区人民法院（以下简称闵行区法院）立案受理（（2003）闵民三（民）初字第1743号），并通知中国光大银行上海分行为第三人参加诉讼。经审理查明，陈荣发系吴海翔的舅父。1996年4月25日，陈荣发向孙兆恒出具收条一张，确认收到孙兆恒房款人民币（下同）190，000元，上海市xxxxxxxx房屋，即本案系争房屋包括产权归孙兆恒所有。同年6月，陈荣发将系争房屋交付给孙兆恒。2001年7月23日，陈荣发取得本案系争房屋的房地产权证。2003年7月3日，陈荣发与吴海翔签订《上海市房地产买卖合同》，由吴海翔购买原陈荣发名下的本案系争房屋。同年7月19日，吴海翔取得本案系争房屋的房地产权证。其间，吴海翔于同年6月26日与中国光大银行上海分行签订《个人住房抵押借款合同》，约定由吴海翔一次性向中国光大银行上海分行借款200，000元，期限20年，吴海翔以本案系争房屋作为抵押，后办理了他项权利登记手续。原审认为，孙兆恒与陈荣发虽未签订正式房屋买卖合同，但陈荣发所出具的收条，确认双方存在房屋买卖关系，且已实际履行。因此原审认定双方间的房屋买卖合同有效。陈荣发在取得房地产权证后应及时与孙兆恒办理房地产过户手续，却故意将上述房屋转让给吴海翔并办理房屋抵押贷款手续。鉴于陈荣发系吴海翔舅父，吴海翔当不属善意取得，属共同故意侵害了孙兆恒的权益，应共同承担民事责任。因此法院认定陈荣发与吴海翔签订的《上海市房地产买卖合同》无效。而中国光大银行上海分行与吴海翔签订《个人住房抵押借款合同》，并在该套房屋上设定抵押时，并不知上述情况，根据相对方提供的房地产权证进行办理，系无过错的善意第三人，其权益应受法律的保护。孙兆恒在明知上述房屋设有抵押权的情况下，仍执意要求陈荣发继续履行合同，且表示愿行使抵押物上的涤除权，同时中国光大银行上海分行也表示只要其借款的权益受到应有的保护，可在收到贷款本息后注销房地产抵押登记。据此，法院对孙兆恒要求继续履行协议的请求予以准许。故法院于2005年2月4日作出判决，“一、陈荣发与吴海翔签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、吴海翔在判决生效之日起十五日内归还中国光大银行上海分行贷款本息，具体金额以该行当日的借款流水帐为准（截止2004年11月20日本金为人民币192，001.77元），陈荣发对吴海翔上述还款义务负连带清偿责任；若届时吴海翔、陈荣发未归还，则由孙兆恒代为清偿；吴海翔、陈荣发于孙兆恒代为清偿后十日内，归还孙兆恒该贷款本息；三、中国光大银行上海分行于上述贷款清偿之日起十日内办理本市闵行区xxxxxxxx屋注销抵押登记手续；四、吴海翔、陈荣发在判决生效之日起三十日内协助孙兆恒办理位于本市闵行区xxxxxxxx屋的房地产权证。”案件一审判决后，孙兆恒、陈荣发、吴海翔均不服，上诉至本院。本院于2005年5月19日受理后（（2005）沪一中民二（民）终字第1405号），经审理查明，“吴海翔于2005年2月23日将系争房屋转让给案外人，案外人于2005年3月2日已取得系争房屋的房地产权证”。因原审判决后，二审审理之前发生了新的情况，且该情况对本案的事实及相关法律后果均有影响，故于2005年6月9日裁定：“一、撤销上海市闵行区人民法院（2003）闵民三（民）初字第1743号民事判决；二、本案发回上海市闵行区人民法院重审。”
事后，闵行区法院就上述案件进行重审（（2005）闵民三（民）重字第2号）。期间，因吴海翔已归还贷款，故中国光大银行上海分行退出诉讼。同时，法院通知案外人陈俊、朱浪及中国银行股份有限公司上海市金山支行作为第三人参加诉讼。除上述已查明事实外，法院又查明，吴海翔于2005年2月23日与陈俊签订《上海市房地产买卖合同》，吴海翔以500，000元的转让价，将本案系争房屋转让给陈俊。同年5月28日，陈俊与朱浪签订《上海市房地产买卖合同》，陈俊又将该房屋转让给朱浪。朱浪向中国银行股份有限公司上海市金山支行申请抵押贷款270，000元。同日，朱浪取得房地产权证。第三人中国银行股份有限公司上海市金山支行则为本案系争房屋的抵押权人。该案诉讼中，鉴于本案系争房屋多次转让，且无证据证明转让人与受让人之间有恶意串通，故孙兆恒在法院进行释明后变更诉讼请求，要求陈荣发返还购房款并按评估价赔偿房屋差价损失。法院委托上海大雄房地产估价有限公司对本案系争房屋进行评估。2006年2月24日，上海大雄房地产估价有限公司出具评估结论，本案系争房屋当时的房地产价值为473，171元。法院认为，孙兆恒与陈荣发虽未签订房屋买卖合同，但转让系争房屋是双方的真实意思表示，且双方已履行了支付房款和交付房屋之义务，故法院确认双方的转让行为合法有效。由于陈荣发在取得房地产权证后，未履行将系争房屋过户到孙兆恒名下之义务，并将房屋转让吴海翔，致使孙兆恒无法取得所购房屋之产权。其后，由于本案系争房屋又先后被转让给陈俊和朱浪，而又无证据证明转让人与受让人之间有恶意串通的故意，故法院认定陈俊和朱浪之间的房屋转让合同依法有效。对此陈荣发应按评估的房屋价格向孙兆恒赔偿差价。孙兆恒要求陈荣发返还购房款及赔偿购房差价的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。由于孙兆恒不拥有系争房屋之产权，其应于收到房款及赔偿款后三十日内搬离系争房屋，并交付朱浪。故法院于2006年5月23日作出判决，“一、陈荣发应于判决生效之日起十日内返还孙兆恒购房款190，000元；二、陈荣发应于判决生效之日起十日内赔偿孙兆恒购房差价283，171元（473，171-190，000）；三、孙兆恒应于收到上述购房款及赔偿款后三十日内搬离位于上海市闵行区xxxxxxxx屋。”判决后，陈荣发、朱浪不服向本院提起上诉。其中，朱浪上诉称，其以投资为目的善意取得本案系争房屋，因此对系争房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。一审判决侵犯了其合法权益，请求二审依法予以改判。本院于2006年6月27日受理后（（2006）沪一中民二（民）终字第1755号），经审理认为，陈荣发与孙兆恒之间就转让系争的上海市闵行区xxxxxxxx屋意思表示真实，且双方均已履行了各自的义务，双方之间建立的房屋买卖关系亦未违反法律法规的禁止性规定，因此应认定为合法有效，应受法律保护。陈荣发在取得产权证后未依约与孙兆恒办理产权过户手续，反未经孙兆恒同意将系争房屋擅自转让给吴海翔，违反了诚实信用原则，陈荣发应承担相应的责任。鉴于吴海翔在受让系争房屋后又发生两次转让，而又无证据证明买卖双方之间存在恶意串通的故意，因此陈荣发应按系争房屋现行价值予以赔偿。原审据此判决陈荣发赔偿孙兆恒房屋差价应属正确，依法予以维持……而朱浪作为购房人在受让系争房屋时理当了解相应情况，但其未尽注意义务，朱浪也应承担由此造成的后果。原审根据本案实际情况，判决孙兆恒在陈荣发支付相应款项后搬离系争房屋，并无不当。朱浪的上诉请求，依据不足，法院不予支持。据此，本院于2006年9月19日作出终审判决，“一、维持上海市闵行区人民法院（2005）闵民三（民）重字第2号民事判决第一、三项；二、变更上海市闵行区人民法院（2005）闵民三（民）重字第2号民事判决第二项‘陈荣发应于本判决生效之日起十日内赔偿孙兆恒购房差价283，171元（473，171-190，000）’为‘陈荣发应于本判决生效之日起十日内赔偿孙兆恒购房差价243，171元（473，171-190，000-40，000）’”。
2009年4月20日，案外人朱浪（卖售人、甲方）与陶俊、案外人殷忠辉（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由乙方购买甲方名下的本案系争房屋。甲、乙双方约定，房屋转让价款为880，000元。另双方约定于2009年12月15日办理转让过户手续，并由甲方于2009年12月31日腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。同时，该合同附件约定房屋买卖的居间方为瑞铨公司，执业经纪人为陶春瑞。合同签订后，陶春瑞代表朱浪于同年10月30日与陶俊以及殷忠辉重新约定，将系争房屋的过户日期延长至2010年2月28日前办理。事后，陶春瑞代表朱浪于2013年4月25日再次与陶俊以及殷忠辉约定，过户日期延长至2013年5月15日，并依据陶俊与殷忠辉的实际出资，由陶俊享有系争房屋99%的份额，殷忠辉享有1%的份额。同年6月13日，本案系争房屋产权登记至陶俊一人名下。上述房屋买卖期间，陶俊先后于2009年4月28日、4月29日，7月24日向朱浪账户转账支付了70，000、100，000与680，000元，共计850，000元后，于同年7月31日收到落款为“朱浪”的《收条》一份，载明，“今收到陶俊购华漕新村48号301室房款人民币88万元整，房款结清。”
2013年12月25日，陶俊向游翠兰寄送《通知函》一份，要求游翠兰于三日内搬离本案系争房屋，并要求其赔偿经济损失14，000元。庭审中，游翠兰确认，收到上述《通知函》。
另，游翠兰、孙兆恒、孙游提供了上海市闵行区华漕镇华漕第二居民委员会（以下简称华漕二居委）出具《证明》、入户手续凭证、部分水电煤缴费发票等，证明游翠兰、孙兆恒、孙游自1996年起一直占有使用系争房屋至今。陶俊对此无异议。
原审审理中，陶俊起诉要求判令：1、游翠兰、孙兆恒、孙游立即搬离上海市xxxxxxxx并将该房屋返还给陶俊；2、游翠兰、孙兆恒、孙游向陶俊支付自2013年7月1日起至游翠兰、孙兆恒、孙游实际搬离上海市xxxxxxxx房屋之日止，按每月2，000元标准计算的房屋实际占有使用费。
原审认为，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”陶俊作为系争房屋目前的权利人，有权提起本案之诉讼。但排除妨碍所指向之“妨碍状态”，必须具有不正当性，即没有法律根据，没有合同约定，缺乏合理性。本案中，游翠兰、孙兆恒、孙游因1996年房屋买卖而实际占有使用本案系争房屋，且依据（2005）闵民三（民）重字第2号民事判决书与（2006）沪一中民二（民）终字第1755号民事判决书之内容，孙兆恒应于收到陈荣发购房款及赔偿款后三十日内搬离本案系争房屋，故游翠兰、孙兆恒、孙游占有使用本案系争房屋实属合理。反观陶俊，其作为购房人在受让系争房屋时理应了解相应情况，但其并未尽到审慎注意义务。同时，依据陶俊与案外人朱浪签订的《上海市房地产买卖合同》之约定，陶俊有权于2009年12月31日朱浪腾出系争房屋后进行验收交接，然而，陶俊并未及时主张权利，反而一而再、再而三地与朱浪约定，将系争房屋过户时间由2009年12月15日延长至2013年5月15日。延长的近三年半时间内，陶俊亦从未提出异议，或向系争房屋出售方朱浪主张任何权利。特别需要指出的是，陶俊与朱浪房屋买卖的中介方法定代表人系陶俊的父亲陶春瑞，且延期过户亦是由陶春瑞代表朱浪与陶俊约定，因此，陶俊理应知晓系争房屋的实际情况，由此产生的风险与后果应由其自行承担。现陶俊要求游翠兰、孙兆恒、孙游搬离并返还本案系争房屋、支付相应实际使用费之诉讼请求，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于二○一四年五月十六日依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条之规定，作出判决：驳回陶俊的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取计40元，由陶俊负担。
原审判决后，陶俊不服，向本院提起上诉，诉称，系争房屋的所有权人为上诉人，上诉人对系争房屋的合法权益应受法律保护，被上诉人共同侵占上诉人房产，法院应依法维护上诉人的合法权益。上诉人对（2006）沪一中民二（民）终字第1755号民事判决书的内容并不知晓，原审推定上诉人应知该民事判决之内容并要求上诉人承担该民事判决的法律后果是错误的。被上诉人自1996年至今一直占有并居住系争房屋已达18年之久，若按每月房租2，000元计算，其与陈荣发间的债权金额亦已全部实现，故被上诉人应立即搬离系争房屋，停止对上诉人合法权益的侵害。综上，原审判决违反本案事实和法律，请求二审法院依法撤销原判，改判支持上诉人原审全部诉请。
被上诉人游翠兰、孙兆恒、孙游书面答辩称，本案系争房屋是经过法院终审判决确定权利受到限制的房屋，上诉人与案外人朱浪间就系争房屋的买卖交易过程不正常，双方属恶意串通，意图赶走被上诉人。即便双方不是恶意串通，上诉人也应当向朱浪主张交付房屋。被上诉人依据终审判决使用系争房屋是合法、合理的，上诉人关于被上诉人应承担42万元租金的意见，没有任何法律依据。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，为保护被上诉人的合法权益，请求二审依法驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，被上诉人系因与系争房屋的原产权人陈荣发间的房屋买卖关系并经陈荣发交付房屋而自1996年起入住使用系争房屋，且生效判决已明确被上诉人应于收到陈荣发支付的购房款及赔偿款后三十日内搬离系争房屋，故在陈荣发履行生效判决，付清购房款及赔偿款之前，被上诉人占有使用系争房屋，有合法依据。上诉人作为购房人，根据常理，应对其所购买的本案系争房屋的产权情况、实际使用情况等进行了解，上诉人上诉称被上诉人自1996年至今一直占有并居住系争房屋，此表明上诉人对系争房屋一直由被上诉人占有使用的情况是清楚的。上诉人向案外人朱浪购买系争房屋后，如不能获得对系争房屋的占有使用权，则应根据合同约定向朱浪主张交付房屋。上诉人现跳过房屋买卖合同中的房屋交付环节，而直接以登记的房屋产权人名义以排除妨害为由诉请要求被上诉人搬离系争房屋，于法无据，本院不予支持。至于被上诉人与陈荣发间由生效判决所确定的债权债务的履行，与上诉人无涉，上诉人无权就此提出主张，故上诉人关于被上诉人居住系争房屋的租金可用于实现其对陈荣发的债权的意见，本院不予采纳。综上，原审根据本案查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币80元，由上诉人陶俊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 孙 超
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……