四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）眉民终字第584号上诉人（原审原告）刘进，女，汉族，生于1968年6月5日。上诉人（原审原告）李伟，男，汉族，生于1968年6月5日。二上诉人委托代理人宋成均，四川舟楫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）恒大鑫丰（彭山）置业有限公司。法定代表人熊敏，董事长。委托代理人王珊，女，生于1977年1月1日，汉族。上诉人（原审原告）刘进、李伟为与被上诉人（原审被告）恒大鑫丰（彭山）置业有限公司（以下简称恒大置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服眉山市彭山区人民法院（2014）彭山民初字第1258号民事判决，上诉至本院。本院受理后依法组成合议庭并于2015年9月7日进行了公开开庭审理，二上诉人委托代理人宋成均，被上诉人委托代理人王珊到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原审查明，刘进、李伟与恒大置业公司于2009年11月22日签订了《商品房买卖合同》一份，该合同约定：第四条买受人所购商品房的基本情况：买受人所购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第捌陆捌幢第壹零壹号，该商品房为预售商品房，出卖人预测该商品房面积的房产测绘机构是成都兴源房地产评估有限责任公司，其预测建筑面积共244.23平方米。第五条计价方式与价款：按照套内建筑面积计算，总价款人民币2321011元。第十一条交付条件：出卖人应当在2011年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表和第2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十三条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2009年12月27日，刘进、李伟与恒大置业公司又签订了《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》一份，该协议约定：第8.1条：由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按自合同约定交房日期之日或出卖人通知的交房之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人，同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。第9.4条：买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋；否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得成都市有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。第15条：买受确认合同正文前“买受人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址。买受人不填写地址的，有关书面通知则以买受人所提供的身份证地址为通讯地址。如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由买受人承担。如买受人通讯地址变更，须在五日内书面通知出卖人，否则，出卖人按照上述地址发出通知，即视为已送达买受人。出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。2012年1月10日，恒大置业公司按《商品房买卖合同》上二原告的通讯地址，通过成都合达速递有限公司向刘进、李伟邮寄发出《收（验）楼通知书》。2014年3月6日，刘进、李伟所委托的四川舟楫律师事务所宋成均律师向恒大置业公司发出了《律师函》称：贵司超过约定的交付时间2011年12月30日两年有余，经买受人到贵司处多次催促，房屋的其他设施都未达到约定条件，贵司已持续严重违约，如贵司在30日内未完善相关设施并将达到合同约定条件的房屋交付给买受人，买受人将追究贵司的违约责任。2014年3月15日，刘进、李伟及其委托代理人宋成均律师与恒大置业公司合同管理部经理在对所买卖的房屋进行现场查验后，形成了一份《现场勘验记录》。该记录确认了以下情况：1、私家花园垮塌已修复。2、私家花园场地未进行平整，花园内除有两株树外未进行任何种植物种植。3、私家花园围栏铁艺新旧差异大。4、私家花园围栏基座、柱体新旧差异大。5、私家花园围栏施工后未做清洁。6、公共道路进入私家花园入口道路坏的（有近3个平米未铺沥青路面，压坏有1个平米左右）。7、入户铁艺门坏的。8、庭院灯有1个未安装，1个松动。9、铁艺部分损坏。10、花钵1个坏的。此后，恒大置业公司根据《现场勘验记录》进行了维修，于2014年4月12日完成了维修。另查明，本案所涉及的商品房于2011年12月9日验收合格，于2011年12月30日上报了竣工验收备案文件，于2012年1月10日取得了《建设工程规划核实合格证》，于2011年7月6日取得了《房屋面积测绘报告》。原审认为，本案双方所签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、法规的规定，该合同及补充协议合法有效。本案中，双方所争议的焦点为房屋是否符合交付条件及是否已交付。一、房屋交付条件系合同义务，除法律另有强制规范外由当事人在意思自治范围内自行约定，本案双方在《商品房买卖合同》中第11条对案涉房屋的交付条件约定为“该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”，而恒大置业公司已于2011年12月30日上报了竣工验收备案文件，于2012年1月10日取得了《建设工程规划核实合格证》，于2011年7月6日取得了《房屋面积测绘报告》，且案涉房屋在2011年12月9日经建设、施工、监理单位验收合格，故该房屋已具备商品房买卖合同中约定的交付条件。此外，刘进、李伟所提交的《现场勘验记录》中所载明的房屋质量问题，恒大置业公司已进行了维修，且根据双方所签订的《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》第9.4条约定“买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋”。故刘进、李伟的主张与当事人之间的上述约定不相符合，原审法院不予支持。二、根据刘进、李伟与恒大置业公司所签订的《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》第15条约定“买受确认合同正文前‘买受人’项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址。出卖人按照上述地址发出通知，即视为已送达买受人。出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务”和第8.1条约定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按自合同约定交房日期之日或出卖人通知的交房之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人”。2012年1月10日，恒大置业公司按《商品房买卖合同》上刘进、李伟的通讯地址，通过成都合达速递有限公司向其邮寄发出《收（验）楼通知书》。因此，该房屋已于2012年1月10日实际交付，刘进、李伟所主张的交付房屋的诉讼请求，原审法院不予支持。另按照合同及补充协议约定的交房时间为2011年12月30日，而恒大置业公司实际交房的时间为2012年1月10日，恒大置业公司的行为已构成违约，但由于刘进、李伟主张支付违约金的时间为2014年7月21日，已超过了法定诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，故对刘进、李伟的该项诉讼请求，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条之规定，判决：驳回刘进、李伟的诉讼请求。一审案件诉讼费2305元，由刘进、李伟负担。刘进、李伟上诉称，首先，一审认定事实错误。1.本案合同约定出卖人恒大置业公司承诺在2011年12月30日前完成相关的市政基础设施及其他设施，否则视为违约。但从双方于2014年3月15日的《现场勘验记录》来看，存在公共道路损坏、庭院灯未安装完工等相关事实，上述事实应视为恒大置业公司迟延交房违约。2.一审认定被上诉人履行了通知义务，本案已实际交房错误，本案恒大置业公司并未充分举证证明其履行了通知义务。其次，一审适用法律不当。本案出卖人提供的《商品房买卖合同补充协议》系其指定的格式合同，在该合同制中存在免除其义务，加重购房者义务的条款，而对于该条款在签订合同时出卖人没有尽到提示说明义务，应不产生法律效力。综上，请求二审法院查明事实，依法改判恒大置业公司交付房屋并承担逾期交房违约金220500元。恒大置业公司辩称，其于2012年1月10日就已具备交房条件并已通知了上诉人。原判认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。本院二审查明的基本事实与一审一致，本院对一审查明的基本事实予以确认。二审另查明，刘进、李伟与恒大置业公司于2009年11月22日签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，出卖人承诺市政基础设施（上水、下水、电、燃气、电话、光纤有线电视）和其他设施（公共绿地、公共道路、公共停车场）在2011年12月30日达到验收标准。如在约定期限内未达到，视为出卖人延期交付。以上事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、律师函、现场勘验记录、维修调度单、成都合达速递公司证明、建设工程规划核实合格证、房屋面积测绘报告，以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案争议焦点为涉案房屋是否具备交付条件及房屋是否已交付。关于涉案房屋是否具备交付条件。本案《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件为“1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；第2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书所列条件”。而恒大置业公司于2011年7月6日取得了《房屋面积测绘报告》，于2011年12月9日经验收合格后于2011年12月30日上报了竣工验收备案文件，于2012年1月10日取得了《建设工程规划核实合格证》。故恒大置业公司于2012年1月10日即已具备合同所约定的房屋交付条件。至于上诉人刘进、李伟所称《现场勘验记录》中所载明的问题并非双方合同约定的影响房屋交付的房屋地基基础和主体结构问题，该问题载明的时间为房屋具备交付条件之后两年后发生的，其中多数应系物业维护范围，并不属于《商品房买卖合同》第十二条约定的市政基础设施及其他设施范围。故上诉人所称房屋存在质量问题不具备交付条件的理由不成立。关于房屋是否已交付的问题。按照补充协议的约定，恒大置业公司向刘进、刘伟提供的地址寄出信件，即视为恒大置业公司已经履行了通知义务。本案中恒大置业公司提交了成都合达速递有限公司的证明及附件足以证明其履行了通知义务。并且按照常理，如刘进、李伟未在2011年12月30日约定的交房期满后收到房屋，其应及时要求恒大置业公司交房，但上诉人刘进、李伟所提交征集表明在2014年2月才同过律师向恒大置业公司发出律师函，认为房屋未达交付条件。故上述事实与常理相悖，上诉人刘进、李伟关于本案恒大置业公司未履行通知义务，涉案房屋未交房的上诉理由不成立。至于上诉人刘进、李伟所述补充协议系格式合同的问题，首先补充协议并不具备认定格式合同的要件，并且该合同所约定的内容并未限制上诉人的权利或者加重上诉人的义务。故该上诉理由亦不成立。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4608元，由上诉人刘进、李伟负担。本判决为终审判决。审判长 李 挺审判员 唐 部审判员 余 鹏二〇一五年九月二十九日书记员 曾怡瑶