北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第07378号
上诉人（原审被告）范玉红，女，1979年9月10日出生。
委托代理人付严，男，1967年3月22日出生，与范玉红系夫妻关系。
被上诉人（原审原告）北京世纪博雅物业管理有限公司，住所地北京市密云县顺城胡同5号。
法定代表人张忆民，总经理。
委托代理人闫萍，北京卫之平律师事务所律师。
委托代理人王潇，女，1990年2月16日出生。
上诉人范玉红因与被上诉人北京世纪博雅物业管理有限公司（以下简称世纪博雅物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第10115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月25日受理后，依法组成由法官杨路担任审判长，法官石煜、法官杜丽霞参加的合议庭，于2015年6月2日、2015年6月15日公开开庭进行审理。范玉红的委托代理人付严、世纪博雅物业公司的委托代理人王潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
世纪博雅物业公司在一审中起诉称：2006年3月16日，世纪博雅物业公司与涉诉房屋原业主朱玉郎签订《康都佳园前期物业管理服务协议》，约定由世纪博雅物业公司提供物业管理服务，物业费标准为2.50元／月／平方米。2010年12月8日，朱玉郎将涉诉房屋过户至范玉红名下。范玉红入住后自2011年1月1日至2014年12月31日未交纳物业管理费。故世纪博雅物业公司诉至一审法院，要求范玉红交纳：1.2011年1月1日至2014年12月31日的物业管理费17331.60元；2.2011年1月1日至2014年12月31日的中央空调运行费22531.08元。
范玉红在一审中答辩称：范玉红是涉诉房屋的所有权人，世纪博雅物业公司也是小区物业公司，物业费标准确为2.5元／月／平方米。对于世纪博雅物业公司的一审诉讼请求：1.相应期间内的物业管理费范玉红没有交纳，对于诉讼时效期间内的范玉红同意交纳，超过的部分范玉红不认可。2.关于中央空调运行费，小区存在两种收费标准，一种是39元／年／平方米，另一种是按照使用流量计费。因为范玉红和世纪博雅物业公司之间没有签订合同，且2011年、2012年范玉红也没有在涉诉房屋内居住，因此不同意交费。对于2013年、2014年的空调费，范玉红认为应当按照流量计算。此外，范玉红在同一小区另有一套房屋，该房屋位于顶层，因楼顶搭建了违章建筑，导致该房屋漏水。范玉红多次要求世纪博雅物业公司拆除违章建筑，或要求有关部门处理，但世纪博雅物业公司均不作为。
一审法院审理查明：2006年3月16日，世纪博雅物业公司与朱玉郎签订《康都佳园前期物业管理服务协议》，约定世纪博雅物业公司提供物业管理服务，住宅物业管理服务费为2.5元／月／建筑平方米。同日，世纪博雅物业公司与朱玉郎签订《康都佳园中央空调运行协议书》，约定服务时间：每年11月01日至04月07日为冬季中央空调运行时间，每年05月15日至10月10日为夏季中央空调运行时间；计费方式及标准见《康都佳园中央空调运行协议书》补充协议。
《康都佳园中央空调运行协议书》补充协议约定，朱玉郎可根据需要任意选择一种方式交纳中央空调运行费。计费方式A（已选）：办理入住时，朱玉郎按48元／建筑平米／年向世纪博雅物业公司交纳年度中央空调运行费。世纪博雅物业公司每年根据朱玉郎计量表实际运行读数，按0.47元／千瓦·小时向朱玉郎收取（年度核算后，低于该单位价格据实结算），年度实际运行费用最高限额48元／建筑平米／年，剩余费用转入第二年中央空调运行费。第二年及以后年度的中央空调运行费于每年4月15日至5月14日期间向世纪博雅物业公司交纳。计费方式B（未选）：办理入住时，朱玉郎按18元／建筑平米／年向原告交纳首年度夏季中央空调运行费，夏季中央空调运行费根据朱玉郎中央空调计量表的实际运行读数，按0.47元／千瓦·小时向朱玉郎收取（年度核算后，低于该单位价格据实结算），最高费用不超过18元／建筑平米／年。其他年度的夏季中央空调运行费朱玉郎于每年10月15日至10月31日期间向世纪博雅物业公司交纳。首年度及其他年度的冬季中央空调运行费朱玉郎于每年10月12日至10月31日期间按人民币30元／建筑平米／年向世纪博雅物业公司交纳。
2010年12月8日，涉诉房屋自朱玉郎名下转移登记至范玉红名下，建筑面积144.43平方米。
一审庭审中，世纪博雅物业公司提交未签字盖章的《康都佳园中央空调运行协议》、《北京市居民供热采暖合同》，显示夏季中央空调运行费为9元／建筑平米／季，采暖费标准为价格主管部门规定的30元／建筑平方米／采暖季。范玉红对两份合同均不予认可，并表示另有一份按流量计费的合同，世纪博雅物业公司未提交。
经一审法院询问，世纪博雅物业公司表示其此前一直向原业主朱玉郎主张权利，直至2014年起诉，通过法院调查才得知涉诉房屋已经过户至范玉红名下。范玉红表示：1.朱玉郎于2010年12月向其交付了涉诉房屋；2.范玉红曾通知世纪博雅物业公司要求办理物业交接，签订中央空调合同，同时提出22D房屋漏水的问题，但世纪博雅物业公司未予理睬。3.范玉红在购买涉诉房屋前知晓该小区为中央空调统一供暖和制冷，也知晓中央空调运行费的两种收费标准，但购房时并不知道涉诉房屋具体采用了哪一种标准。
一审法院判决认定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一审中，范玉红认可其为涉诉房屋业主，认可物业费标准为2.5元／平方米／月，亦认可自己未交纳相应期间内的费用。故对于世纪博雅物业公司关于物业费的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于中央空调运行费，世纪博雅物业公司、范玉红之间就此并未订立合同，《康都佳园中央空调运行协议书》及补充协议中约定的内容，仅在世纪博雅物业公司与朱玉郎之间发生法律效力，与范玉红无关。综合一审证据及双方当事人一审陈述可知，世纪博雅物业公司主张的每年每平方米39元中，包含采暖费30元以及夏季中央空调运行费9元。其中采暖费的标准来自于价格主管部门的规定，考虑到涉诉房屋系中央空调统一供暖，不存在分户计量采暖的情况，范玉红作为房屋所有权人实际享受了世纪博雅物业公司提供的供暖服务。故对于该部分费用，一审法院予以支持。
关于夏季中央空调运行费，收费标准来自于世纪博雅物业公司提交的《康都佳园中央空调运行协议》，并非由价格主管部门制定。范玉红作为房屋所有权人，不存在无论如何都必须得使用中央空调的预设和前提。如果范玉红将涉诉房屋空置，或者占有使用涉诉房屋但不使用空调，又或者自行安装空调而不使用统一的中央空调，均不会产生夏季中央空调运行费。因此，在世纪博雅物业公司没有和范玉红就此订立合同的情况下，不能推定范玉红以默示的方式同意以包年的价格接受服务。世纪博雅物业公司要求按照每年每平方米9元的标准收费缺乏依据，一审法院不予支持。
需要说明的是，范玉红作为涉诉房屋的所有权人，并不负有依约定或者依法定而产生的必须主动找世纪博雅物业公司就中央空调运行费进行协商并签订合同的义务。因此，即便根据一审证据，朱玉郎向范玉红交付涉诉房屋时的中央空调计量表读数可能无法查清，范玉红可能无法就其曾经通知世纪博雅物业公司办理物业交接并签订合同等事实举证，亦均不足以产生范玉红需要按照每平方米9元的包年计费方式交纳夏季中央空调运行费的这一对其不利的法律后果。无论中央空调计量表位于涉诉房屋屋内还是屋外，世纪博雅物业公司作为服务提供一方，均应当就服务的单价和数量举证。在缺乏相关证据的情况下，世纪博雅物业公司应当承担举证不能的不利后果。
关于诉讼时效，因世纪博雅物业公司系在2014年起诉时才得知涉诉房屋业主变更，故其一审起诉没有超过诉讼时效期间，对于范玉红此项抗辩，一审法院不予采纳。范玉红就22D房屋漏水所提抗辩与本案无关，一审法院亦不予采纳。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、范玉红于判决生效后7日内向世纪博雅物业公司交纳2011年1月1日至2014年12月31日的物业费17331.60元。二、范玉红于判决生效后7日内向世纪博雅物业公司交纳2011年1月1日至2014年12月31日的中央空调运行费17331.60元。三、驳回世纪博雅物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
范玉红不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：1.一审法院对时效问题认定不清。世纪博雅物业公司作为物业服务提供方，规定业主装修需要与物业公司签订装修管理协议、安全责任书等文件。2011年年初，范玉红对涉诉房屋进行装修，按照世纪博雅物业公司的管理规定至物业公司处签署了装修管理协议、安全责任书等文件，并缴纳装修保证金，世纪博雅物业公司在当时就应知道涉诉房屋业主变更的情况却谎称不知，而一审法院亦未对此情况予以查明。范玉红与世纪博雅物业公司之间未签订服务合同，其原因并非由范玉红造成，世纪博雅物业公司已经知晓涉诉房屋业主更换情况。双方迟迟不能签订服务合同的根本原因在于世纪博雅物业公司对范玉红在同一小区内另一套位于顶层的房屋因楼上违章建筑造成漏水的问题不作为，故意回避范玉红所致。2013年，全小区动用公共维修基金对全部楼梯顶层进行防水维护前，世纪博雅物业公司向范玉红承诺一并解决范玉红多年来反映的顶层房屋漏水问题，但在实际施工时并未兑现，造成范玉红上述房屋在2014年5月至9月继续不断漏水。在范玉红多次催促下，直至2014年10月间世纪博雅物业公司才进行了防水处理。自2011年年初至本案一审诉讼前，世纪博雅物业公司既未与范玉红签署涉诉房屋的服务合同，亦未向范玉红催缴服务费用。根据相关法律，范玉红不应承担世纪博雅物业公司超过诉讼时效的服务费用。2.一审法院对空调计量的认识有误。涉诉房屋所在小区自建成起，即采用地源热泵单户计量的方式，提供冬夏两季的空调服务。即冬季向管道输送热水、夏季输送冷水，各户通过室内风机吹动管道盘管，各户均安装有流量表，可以进行单独计量。一审法院并未排除范玉红采用对自己有利的计量方式却认为无法单独计量，明显违背客观事实。综上，范玉红认为一审判决认定事实不清，导致适用法律不当，请求二审法院撤销一审判决，改判范玉红不支付世纪博雅物业公司超过诉讼时效期间的物业服务费；改判范玉红不支付未使用房屋期间的空调费用，按照实际使用流量支付实际使用期间的空调费用；本案诉讼费用由世纪博雅物业公司承担。
世纪博雅物业公司未向本院提交书面答辩意见，其在本院庭审中口头答辩称：服从一审判决，不同意范玉红的上诉请求。关于时效问题，世纪博雅物业公司并不知道业主变更为范玉红，不同意范玉红关于时效问题的意见。关于范玉红所述双方没签物业合同的原因，世纪博雅物业公司认为涉诉房屋物业服务不存在问题。范玉红所述其去交纳装修保证金时物业就应该知道业主变更了，世纪博雅物业公司认为交纳装修保证金不一定是业主本人去交，其他人也可代为交纳。关于空调计费问题，不认可范玉红的意见，如果不需要供热，范玉红可以提前与世纪博雅物业公司进行协商。
二审中，范玉红向本院提交以下证据：1.两份装修材料购买合同复印件及一份订购单复印件，证明范玉红对涉案房屋进行过装修；2.涉案房屋装修之前的户型图复印件及六张装修后的内部构造照片打印件，用以证明范玉红对涉案房屋进行过较大改造；3.两张空调管井及计量设备的照片打印件，用以证明空调计量设备位于公共走廊，具备计量条件。范玉红认为，根据物业管理相关规定，对小区房屋进行装修需要在物业公司进行登记并交纳装修保证金，范玉红对涉案房屋进行装修前去物业公司办理了相应手续，从而证明世纪博雅物业公司对涉案房屋业主更换的情况是知晓的。世纪博雅物业公司对范玉红二审提交的上述证据的真实性、合法性予以认可，对其关联性不予认可，认为范玉红自2011年至今欠缴物业费属于连续欠费，不存在诉讼时效的问题；世纪博雅物业公司一审提交的两份合同载明了小区的一般收费标准，世纪博雅物业公司系根据该收费标准进行主张；范玉红的空调计量表坏了，世纪博雅物业公司没有换表义务。
世纪博雅物业公司二审提交装修管理协议书复印件一份，主张该协议书为付严与世纪博雅物业公司签订，协议书内容载明付严为业主或租户，用以证明不一定是小区业主，当时居住的人或者租户都能与世纪博雅物业公司办理装修登记手续。范玉红对该证据的真实性不予认可，认为该证据不是其在装修涉案房屋前去物业公司签订的装修管理协议。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人一、二审提交的证据及一、二审庭审陈述等在案佐证。
本院认为：范玉红为涉诉房屋业主，世纪博雅物业公司对涉诉房屋所在小区提供物业服务。范玉红作为该小区业主，实际也是世纪博雅物业公司提供物业服务的受益人，双方形成事实物业服务合同关系，范玉红具有按时足额交纳物业服务费的义务。范玉红在上诉意见中提出双方未签订服务合同的原因在于世纪博雅物业公司对范玉红在该小区另一套房屋漏水问题不作为，故意回避范玉红所致，该主张缺乏相应依据支持，对其该项上诉意见，本院不予认可。
关于范玉红在上诉意见中提出部分物业服务费超过诉讼时效的问题。由于世纪博雅物业公司提供的物业服务具有持续性及公共服务性的特点，且世纪博雅物业公司并未明显怠于行使权利，故世纪博雅物业公司一审主张的物业费没有超过诉讼时效。范玉红在二审中提出范玉红在装修房屋时与物业公司签订了装修管理协议书并交纳装修保证金，物业公司在其装修房屋时就应当知晓涉诉房屋业主更换的情况。本院认为，范玉红在二审中提交的证据证明其对涉案房屋进行装修改造的事实，并未直接反映范玉红以业主身份与世纪博雅物业公司办理了相应手续，世纪博雅物业公司对其二审提交证据的关联性亦不予认可。经本院询问，范玉红表示其所签订的物业装修管理责任书及交纳装修保证金的依据在物业公司处保存，对于世纪博雅物业公司在二审中提交的装修管理协议书不予认可。故范玉红未能提供充分证据证明世纪博雅物业公司知晓涉诉房屋业主更换的事实，对其该项上诉意见，本院不予采信。
关于中央空调运行费的问题。《康都佳园中央空调运行协议书》及补充协议系涉诉房屋原房主朱玉郎与世纪博雅物业公司签订，世纪博雅物业公司关于夏季空调运行费的一审主张缺乏依据。关于采暖费部分，其标准来自于价格主管部门的相关规定，范玉红作为房屋所有权人应当承担供暖部分费用。范玉红在上诉意见中主张按照实际计量计费缺乏相应依据支持，本院不予认可。
综上，范玉红的上诉意见缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费398元，由北京世纪博雅物业管理有限公司负担65元（已交纳），由范玉红负担333元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费796元，由范玉红负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 路
代理审判员 石 煜
代理审判员 杜丽霞
二〇一五年六月十九日
书 记 员 耿梦琪