云南省剑川县人民法院民 事 判 决 书（2016）云2931民初372号原告：杨凤林，男，1973年1月17日出生，云南省剑川县人。被告：剑川县剑宇房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91532931592030958M。住所：云南省大理州剑川县金华镇腾龙民族商贸城商业步行街*栋*楼。法定代表人：谢建林，系公司董事长。委托诉讼代理人：王振华，云南王振华律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告杨凤林与被告剑川县剑宇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，2016年11月15日立案受理后，依法适用普通程序，并于2016年12月22日公开开庭进行了审理。原告杨凤林和被告委托诉讼代理人王振华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。杨凤林向本院提出诉讼请求：1、要求法院依法判决解除原、被告于2014年9月30日签订的《商品房购销合同》（合同编号为：3-135），并退还原告购房款人民币835670.00元及利息，利息按同期银行贷款利率计算至被告还清之日止；2、责令被告支付给原告违约金92567.00元；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年9月30日，原、被告双方在剑川县剑宇房地产开发有限公司营销部签订了商品房购销合同（合同编号为3-135）。合同约定:被告将其位于步行街3幢1层3-135号商铺房出售给原告，原告于2014年9月30日一次性支付购房全款835670.00元，被告于2014年12月31日前将商品房交付给原告，同时还约定了买卖双方的违约责任和违约金的计算方法。合同签订后，原告依约付清了全部房款，可被告未能按合同约定如期交付房屋，被告的行为已经构成违约。根据《商品房购销合同》第九条第一款第一项的约定：被告逾期交房，原告有权解除合同，并有权要求被告承担原告已付房款的10%和交房期限届满后从次日起90天内按每天100.00元计的违约金。综上，原告为维护自身合法权益而诉至法院，请求法院依法判决。被告剑川县剑宇房地产开发有限公司辩称：1、关于原告要求法院终止商品房购销合同没有法律和事实依据，合同终止是在合同履行后双方协商约定，对于终止法律有明确依据，本案中商品房购销合同没有达到解除的条件，因此达不到终止的条件。2、本案中的商品房购销合同没有达到法定或约定解除的条件。因为根据法律规定，法定解除必须是合同目的不能实现，而现在虽被告暂时交不了房，但不属于合同目的不能实现的解除；对于约定解除则应该事先催告，催告期限是三个月，而原告并未履行催告义务，因此本案不符合合同解除的法定条件和约定条件。3、原告要求的违约金92567.00元过高，按照司法解释，违约金不得超过造成损失的30%，而原告主张的实际损失应该是贷款利息，因此，即使法院判决支付违约金也应当根据中国人民银行同期贷款的利率上不超过30%为标准。综上，本案中原告以终止合同为由诉至法院，于法无据，双方签订的合同尚未解除，也没有达到解除的条件，因此请法院依法驳回原告的诉讼请求。原告除口头陈述外，围绕诉讼请求提交了以下证据：1、身份证复印件，以证明原告的身份信息和诉讼主体资格；2、收款收据复印件，以证明2014年9月30日，原告向被告支付了全部购房款835670.00元的事实；3、《商品房购销合同》及《公证书》，以证明双方之间存在合法有效的商品房买卖合同关系；4、剑川县公安局不予调查处理告知书，以证明原告和其他购房人杨六元等就逾期交房已经多次找过开发商，并已将要求退房的意思表示告知了被告房地产开发商。被告除口头陈述外，围绕抗辩主张提交了以下证据：公司营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，以证明被告的身份信息及诉讼主体资格。经法庭质证、认证：原告提供的1—3号证据被告无异议，被告提供的证据原告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提供的证据4（不予调查处理告知书），被告对其真实性无异议，却认为其证明方向与本案没有关联，并提出了“只能证明报过警而非履行民事意义上的告知”的辩解，但原告提供的该份证据来源合法、客观真实、又与本案直接关联，本院予以确认并在卷佐证。根据确认的证据及庭审中原、被告一致的陈述，本院查明以下案件事实：2014年9月30日，原告杨凤林与被告剑川县剑宇房地产开发有限公司签订了商品房购销合同，合同编号为：3-135。合同约定:被告将其位于步行街3幢1层3-135号商铺房以835670.00元的价格出售给原告，原告于2014年9月30日一次性支付购房款，被告应于2014年12月31日前将商品房交付给原告，同时还明确约定了买卖双方的违约责任。合同签订后，原告杨凤林于2014年9月30日依约付清了全部房款835670.00元，可被告剑宇房地产开发有限公司未能按合同约定在2014年12月31日前交付房屋。2015年9月16日，原告催要房屋未果后，经与其他购房人杨六元等一同向公安机关报案，公安机关最后作出“因属于民事纠纷，公安机关不予调查处理”的告知书。2016年11月15日，原告以被告逾期交房的行为已构成违约为由诉至法院，要求解除合同，并由被告在退还已付房款及利息的同时，还应承担违约金合计92567.00元（即：原告已付房款的10%和交房期限届满后从次日起90天内按每天100.00元计的总和）。庭审中，原、被告意见分歧，调解达不成协议。本院认为：2014年9月30日，原告杨凤林与被告剑川县剑宇房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，且符合商品房购销合同的相关要件，是合法有效的合同。依法成立的合同对双方都有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告杨凤林付清了全部房款，可被告剑宇房地产开发有限公司未按合同约定交付房屋，且至今逾期交房已长达两年多，其间原告曾为“逾期交房”与被告交涉直至寻求报警，可被告仍未主动与原告达成逾期交房的补充协议，被告剑宇房地产开发有限公司的行为已构成违约。按照双方签订的《商品房购销合同》第九条约定：被告逾期交房超过90天后，原告有权解除合同，并要求被告承担已付房款10%的违约金，被告向原告退还已付房款的同时，已发生的交易相关税费由违约方承担。针对被告的“逾期交房”，原告与被告交涉无果后，以寻求报警的方式履行了告知义务，从而享有合同约定的解除权；另外，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行”时，当事人可以解除合同的规定，原告杨凤林符合法定解除合同的条件，所以原告既符合约定解除的条件也符合法定解除的条件。因此，原告解除合同的要求依法应予支持，但其要求的利息和交房期限届满后从次日起90天内按每天100.00元计的部分属于重复计算，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告杨凤林与被告剑川县剑宇房地产开发有限公司2014年9月30日签订的《商品房购销合同》；由原、被告双方相互配合，并在判决生效后两个月内对本合同进行注销等变更登记。二、由被告剑川县剑宇房地产开发有限公司退还原告购房款835670.00元，同时支付原告已付房款10%的违约金83567.00元，两项共计人民币919237.00元。于判决生效后两个月内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13000.00元，由被告剑川县剑宇房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。如逾期当事人未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审 判 长  杨卫繁审 判 员  段梅彦人民陪审员  张吉元二〇一七年二月十四日书 记 员  杨 林