山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民四终字第81号
上诉人（原审原告）：王妍娉。
委托代理人：李敏，山东宁海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东营胜兴置业有限公司。
法定代表人：解君，经理。
委托代理人：谢树光，山东鲁北律师事务所律师。
上诉人王妍娉因与被上诉人胜兴公司（以下简称胜兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服东营经济技术开发区人民法院（2014）东开民初字第120号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王妍娉的委托代理人李敏、被上诉人胜兴公司的委托代理人谢树光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王妍娉向原审法院起诉称，2010年初，原告向被告胜兴公司购买阳光100城市丽园87号楼商品房一套，约定房屋总价款421736元，被告应于2011年6月30日前将房屋交付原告，交房时应取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书。原告依约交付了购房款，但被告交付时不具备交房条件，直到2013年才办理完备案表、报告书。合同同时约定被告应当在商品房交付使用后180日内办理房产证，但被告没有如期为原告办理房产证。原、被告多次协商未果，现诉请判令被告支付逾期交房及办证的违约金共计15000元。
胜兴公司辩称，被告在合同约定期限内通知原告交付房屋，原告进行了验收，也没有提出任何异议，表明原告认可房屋质量符合约定。合同约定交付时应出示竣工验收备案表等资料，但该规定属于管理性的禁止性规范，不妨碍房屋的交付使用，原告接收房屋系对自己权利的自由处分，应视为对购房合同条款的变更，被告在2013年将各种手续办理完毕，因此，原告无权要求被告承担自交房之日至具备交付条件的违约金。根据合同附件五第五条的规定，原告应及时提交办理房产证的相关文件和资料，但原告起诉前从没有将资料提交过，也没有要求办理房产证，而且被告在办证上仅负协助义务。合同第十六条已明确约定逾期办证的违约金，即使被告承担责任，也应按照合同约定的已付房价款0.01%支付违约金。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原审法院查明，2010年1月23日，原告王妍娉与被告胜兴公司签订《商品房预售合同》（编号YS0015977）一份，约定原告购买被告阳光100城市丽园第87幢1单元1104室住宅房一套，房屋总价款为421736元；被告在2011年6月30日前将房屋交付原告使用，交付时应取得竣工验收备案表、面积实测技术报告书。合同第十条对逾期交房的违约责任约定为：逾期超过90日后，原告有权解除合同，由被告在解除通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款的1%支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告每日按已付房价款0.015%支付自逾期交付次日起至实际交付日止的违约金。合同第十六条同时约定被告应在交付使用后180日内，将办理权属登记所需的材料报产权登记机关备案，因被告原因致使不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房的，被告按已付房款的0.01%支付违约金。合同附件五第五条对产权登记作了补充约定，如原告为按揭付款，则自房屋交付之日起60日内，原告应及时提交办理房屋所有权转移登记的相关文件及资料，并及时交纳相关税费。2011年9月21日，被告将房屋交付原告，原告在交房手续流转单、房屋验收交接表上签字。扣除退还的房屋面积款，原告最终支付的房款为383050元，被告于2014年3月26日出具了发票。2014年5月12日，房产部门办理完成房屋权属登记。涉案房屋所属的87幢楼的原楼号为29幢，被告在2013年3月12日和2013年5月15日完成了对该幢楼房的竣工验收备案和分房面积测绘。2013年6月18日，被告向房产部门申请初始登记，并于2013年7月31日完成了初始登记。
原审法院认为，原告王妍娉与被告胜兴公司签订的《商品房预售合同》（含附件）合法有效，双方应忠实全面履行合同义务。关于逾期交房问题。双方在合同第九条中约定：被告应于2011年6月30日前将房屋交付原告使用，交付时应取得竣工验收备案表、面积实测技术报告书。双方约定附加条件的交房条款，目的是交付取得质量合格、面积符合约定的房屋，就本案来说，被告2013年3月取得了建筑工程竣工验收备案，证实先前交付的房屋不存在质量问题，原告也没有提交相反证据；实测报告测绘出的面积偏差可以通过增加、减少差价款或解除合同等弥补。该交付行为并未给原告造成实际损失，原告也未提交证据证实损失情况。该条款约定了交房行为及条件，原告作为完全民事行为能力人，在接收房屋时应尽到审查注意义务，若不具备交付条件，其有权拒绝接收直至被告交付符合约定的房屋。现原告已签字确认并接收、入住房屋，视为对其权利的处分。原告以被告交付房屋不符合约定条件为由，主张按日0.02%主张逾期交房违约金，证据与理由不足，不予支持。但按照合同第十条的约定，被告应承担自约定交付次日起至实际交付之日止的逾期交房违约金，每日按已付房价款383050元的0.015%计算自2011年7月1日至2011年9月21日共计逾期83天的违约金为4768.97元。关于逾期办证问题。根据房屋权属登记的有关规定，购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商就其所开发的房地产进行初始登记为前提。本案原、被告在合同第十六条中约定，被告应在商品房交付使用后180日内申请初始登记，但被告实际申请时间为2013年6月18日。即使原告提供了资料，因不具备初始登记这个前提，仍然无法办证。故因被告的违约行为，致使原告不能申请及时办理房产证，被告应承担违约责任。根据合同约定，被告应向原告支付已付购房款0.01%的违约金，原告在庭审中主张该违约金数额过低，要求按日万分之二计算，但没有证据证明其因迟延办证所遭受的实际损失，同时也不符合合同的约定，不予支持，故被告应按已付房价款383050元的0.01%支付违约金38.31元，原告主张的超出部分不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决：一、被告东营胜兴置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王妍娉逾期交房违约金4768.97元、逾期办证违约金38.31元，共计4807.28元；二、驳回原告王妍娉的其他诉讼请求。案件受理费175元，由被告东营胜兴置业有限公司负担。
上诉人王妍娉不服原审判决向本院提起上诉称，一、原审认定事实错误。被上诉人在交房时未取得竣工验收备案表及面积实测技术报告书、未在约定时间内为上诉人办理房地产权属证书构成根本性违约，原审认定被上诉人逾期交房不构成违约是错误的。二、原审适用法律错误。上诉人与被上诉人之间的《商品房预售合同》对违约金的约定显失公平，且有违公序良俗。原审按照合同约定判决被上诉人支付逾期办证违约金38.31元，与《合同法》平等、公平的基本原则相悖，属于适用法律错误。在被上诉人违约且无法估算损失的情况下，可以按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定判决被上诉人按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。综上，请求撤销原审判决，依法改判。
被上诉人胜兴公司答辩称，原审判决认定事实正确、适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
上诉人王妍娉为支持其上诉主张，在二审庭审中提交房屋租赁合同两份。证明与涉案房屋同类的房屋平均年租金为13500元，并要求依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，按照年租金13500元来计算延期交付房产的损失。
被上诉人胜兴公司质证称，不能确认两份合同的真实性，且与本案无关，不能证明上诉人的证明目的。
被上诉人胜兴公司为反驳上诉人的上诉主张，提交（2015）东民四终字第65号民事裁定书一份。证明：该案系该系列案件中的一个，该案的当事人胡宗瑞就东营经济技术开发区人民法院（2014）东开民初字第106号民事判决提起上诉后撤诉，一审判决已生效，生效判决认定的事实应作为本案的证据使用。
上诉人王妍娉质证称，对该证据的真实性没有异议，对其证明目的有异议。该案是因为胡宗瑞急需用房屋办理抵押贷款，需要先办理房产证，迫于无奈才撤回了上诉。当事人撤回上诉系其对自己权利的处分，并不意味着对于一审判决没有异议，并不代表一审判决认定事实正确。
本院认为，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，与涉案房屋同类房屋的租金价格，应当是有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租金价格，上诉人在二审中提交的两份房屋租赁合同中载明的租金价格不符合上述规定，被上诉人胜兴公司不予认可，本院不予采信。对于被上诉人胜兴公司提交的（2015）东民四终字第65号民事裁定书，该裁定书中载明的内容系个案当事人对自己民事权利的处分，与本案争议没有关联性，本院不予采信。
二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人作为完全民事行为能力人，在接收房屋时应尽到审查注意义务，若不具备交付条件，其有权拒绝接收房屋直至被上诉人交付符合约定的房屋，但上诉人却于2011年9月21日在交房手续流转单、房屋验收交接表上签字，并接收房屋钥匙，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，能够认定双方于2011年9月21日对涉案房屋转移了占有，应视为涉案房屋已于该日进行了交付。被上诉人未能依约于2011年6月30日前将涉案房屋交付上诉人，属违约行为，应承担逾期交房的违约责任，原审依据双方约定判令被上诉人每日按已付房价款383050元的0.015%承担自2011年7月1日至2011年9月21日的逾期交房违约金4768.97元并无不当。被上诉人在向上诉人交付房屋后采取继续履行的方式补齐了合同约定的竣工验收备案表、面积实测技术报告书，上诉人也无证据证实因房屋交付时不具备合同约定的交付条件给其造成了其他损失，对于上诉人主张的超出4768.97元的逾期交房违约金，原审未予支持亦无不当。
涉案《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且双方关于各项违约责任及违约金的约定亦不存在显失公平及违反公序良俗的情形，原审依据合同第十六条关于产权登记的约定，判令被上诉人胜兴公司按照已付房价款的0.01%支付上诉人逾期办证违约金38.31元并无不当。因双方在合同第十六条明确约定了出卖人逾期办理房地产权属证书的责任，本案不属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的“合同没有约定违约金”的情形，上诉人主张按照上述司法解释中规定的标准计算逾期办证违约金的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人王妍娉的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费175元，由上诉人王妍娉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 芳
代理审判员 许晓芳
代理审判员 李 静
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 邢春艳