安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0111民初6295号原告：徐军，男，1969年8月20日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，被告：合肥创景物业发展有限责任公司，住所地安徽省合肥市包河区曙光路69号创景花园6幢，统一社会信用代码91340100149169779M。法定代表人：张保安，该公司执行董事。被告：合肥宜尔室家物业管理有限公司，合肥市包河曙光路69号创景花园2幢夹层101室，统一社会信用代码91340100777387945M。法法定代表人：沈晓燕，该公司执行董事。两被告共同委托代理人：吴松，北京金诚达（合肥）律师事务所律师两被告共同委托代理人：苏传兰，北京金诚达（合肥）律师事务所律师。原告徐军诉被告合肥创景物业发展有限责任公司（以下简称创景公司）、合肥宜尔室家物业管理有限公司（以下简称宜尔室家物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐军，被告创景公司、宜尔室家物业公司委托代理人吴松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐军向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告对渗漏房屋进行修理完好；2、依法判令两被告赔偿原告自行修理费800元；3、依法判令两被告赔偿原告误工损失费3579元（465855元总收入）/259实际工作日（当年261天工作日）*2天（事假）；4、依法判令两被告承担本案的诉讼费等其他费用（含2、3）。事实与理由：2016年3月9日两被告签订《前期物业管理服务合同》，被告创景公司将包含诉争房屋移交给被告宜尔室家物业公司管理、养护、维修。2010年4月14日，原告与被告创景公司的委托代理人既被告宜尔室家物业公司的法定代表人签订《商品方买卖合同》（两被告法定代表人系夫妻），同年7月3日由被告宜尔室家物业公司带领原告进行交房验收，当时发现客厅屋顶由一块渗漏痕迹，被告宜尔室家物业公司说是钢筋锈迹，承诺如果渗漏，将及时解决。随后进行装修，在装修时发现问题无法施工，原告向被告创景公司反映，被告创景公司向被告宜尔室家物业公司报修，被告宜尔室家物业公司对三处渗漏点进行注胶处理，并承诺不会再渗漏。同年8月底入住后，经过一个雨季，2011年发现三处打钉注浆部位墙皮开裂，另外发现上述三个房间飘窗下墙皮也开裂、脱落，随着时间推移开始扩大并生霉，原告多次要求被告宜尔室家物业公司修缮，被告宜尔室家物业公司矢口否认是外墙渗漏，坚持说是墙体本身潮湿未干进行装修的原因，拒绝从外墙面进行修缮，仅仅从室内进行简单修补。后对外墙面敷衍刷胶也没有彻底修缮，一直持续到2014年初，期间反复交涉未果。2014年春季，客厅屋顶渗漏处墙皮开始脱落，原告找被告宜尔室家物业公司要求修补，被告宜尔室家物业公司不予修补，鉴于墙皮坠落面积越来越大，已严重影响生活，原告找人将室内其他渗漏处一并修补，共支付800元，即便如此，原告还是全额支付物业费至2014年6月30日。后由多次找被告宜尔室家物业公司要求彻底维修，被告宜尔室家物业公司以正在请专业的维修公司为由一直未再修理。现被告宜尔室家物业公司起诉要求支付物业费，并改成渗漏问题本身应该找被告创景公司，又称过了质保期要申请维修基金。鉴于渗漏问题在交房时就发现，被告宜尔室家物业公司未能修缮，现把维修义务和责任推给被告创景公司，故原告为维护自身权益，诉至法院，请求法院依法判决。被告创景公司辩称：原告起诉已超过起诉时效的规定。按原告所述漏水发生在2014年春季，早已超过两年诉讼时效的规定。原告交付房屋时间是2010年7月4日，质保期在2015年7月4日届满。本案原告主张的问题并非发生在质保期内，而且是原告装修和使用不当导致，被告不应当承担质保责任。原告没有证据证明其曾在质保期内催告被告维修，且被告不予维修的情况，原告直接要求赔偿维修费用没有事实和法律依据。原告也没有给出维修合同、维修费计算依据，支付凭证等，不能证明实际发生维修费损失。原告要求担被告承担误工费损失没有依据。第一，房屋质量问题并非发生在质保期内，也不是答辩人所导致，答辩人怒承担质保责任；第二，房屋维修不必然导致原告误工和误工损失，两者不存在因果关系；第三，原告提供关于误工损失的证明属于法人证人证言，其单位法定代表人应当出庭接受质证，否则不能作为证据使用；第四，原告没有提供请假条和工资流水，无法证明工资总额，也不能证明实际发生了误工损失。综上，请求法院驳回原告诉请。被告宜尔室家物业公司辩称：宜尔室家物业公司不是适格的被告，本案案由是房屋买卖合同纠纷，宜尔室家物业公司与原告不存在房屋买卖合同关系，不是适格的被告。原告在一个案件中不能既主张房屋买卖合同纠纷案由又主张物业合同纠纷案由，否则违反了最高院关于民事案件案由的规定。按照原告所陈述的，漏水发生在2014年，那么早已超过两年的诉讼时效的规定，原告的诉讼请求不应被法院支持。原告主张未修房屋、赔偿维修费、误工费没有事实和法律依据。宜尔室家物业公司是物业公司，对原告房屋内部分没有维修义务。而如果是屋面、外墙等公共部分的维修，不予大修是解决不了的。根据《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》第十二条规定，屋面、外墙等公共部分维修费用不包含在物业费中，不计入物业服务成本，应当通过专项维修基金解决，因涉及全体业主，维修基金需要业主大会决议和政府审批同意，物业公司无权动用。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年4月14日，原告与被告创景公司签订《商品方买卖合同》，原告购买被告位于合肥××2805房屋一套，并于同年7月7日登记。双方在《商品方买卖合同》第十六条保修责任中约定：买受人购买的商品为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。在《合肥市住房质量保证书》第五条载明：本套住宅交付日期为2010年7月3日，保修期自交付之日起计算，在此期间，如国家和省对住宅工程质量保修期另有规定，按国家和省规定执行。在2010年7月3日交房验收时客厅屋顶有渗漏痕迹。原告在随后进行装修，因在装修时发现问题无法施工，原告向被告创景公司反映，被告创景公司对三处渗漏点进行注胶处理，并承诺不会再渗漏。2011年发现三处打钉注浆部位墙皮开裂，三个房间飘窗下墙皮也开裂、脱落，生霉，原告要求被告修缮，被告否认是外墙渗漏，坚持说是墙体本身潮湿未干进行装修的原因，拒绝从外墙面进行修缮，仅从室内进行简单修补，对外墙面敷衍刷胶没有彻底。2014年春季，原告客厅屋顶渗漏处墙皮开始脱落，原告找被告宜尔室家物业公司要求修补，被告宜尔室家物业公司不予修补。2014年6月10日，原告找到合肥中创建筑防火工程有限公司对其房屋渗漏处修补两天，共支付费用800元。期间，原告为此请事假4个半天。另原告全额支付了被告宜尔室家物业公司期间至2014年6月30日物业费。2016年3月9日，被告宜尔室家物业公司与被告创景公司签订《前期物业管理服务合同》，在业主手册中，被告宜尔室家物业公司承诺对创景花园小区提供以下服务：房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间。原告要求被告宜尔室家物业公司要求对其住宅彻底维修，被告宜尔室家物业公司以原告要求过了质保期要申请维修基金，并要求其向被告创景公司提出为由，未对其修缮。现原告诉至本院，提出如上诉请。上述事实，有原告提供的房产证、《安徽省商品房住宅销售明码标价书》、《商品房买卖合同》、《合肥市住房质量保证书》、《合肥市住宅使用说明书》、《创景花园业主手册》、中铁四局集团有限公司第七工程分公司证明、物业费发票、维修房屋收据、误工费证明、照片一组、视频一段、《前期物业管理服务合同》以及当事人的当庭陈述等在卷佐证。本院认为：原告与被告创景公司于2010年4月14日签订《商品方买卖合同》，并购买了被告位合肥××28055房屋，该《商品方买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违背法律法规禁止性规定，应系合法有效并受法律保护。双方在合同履行过程中均应按合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定：买受人购买的商品为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。在《合肥市住房质量保证书》第五条载明：本套住宅交付日期为2010年7月3日，保修期自交付之日起计算，在此期间，如国家和省对住宅工程质量保修期另有规定，按国家和省规定执行。而建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第（二）项规定：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。按照合同约定和该规定，被告创景公司对原告创景花园2幢2805房屋的保修期为2010年7月3日至2015年7月2日，而在此期间原告因房屋渗漏多次找被告创景公司维修未果，其于2014年6月找到合肥中创建筑防火工程有限公司对其房屋渗漏处修补，对于其要求判令被告创景公司赔偿其自行修理费800元，该费用在合理范围内，且符合法律规定，本院予以支持，对于其要求判令两被告赔偿2天事假误工损失费3579元,其误工损失符合常理,但其赔偿数额明显过高，本院酌定以2014年安徽省城镇非私营单位就业人员年平均工资及原告所在中铁四局为建筑行业的性质，以130.5/天计,被告应承赔偿原告误工损失261元,并因以上两费用均发生在被告创景公司保修期内，原告要求被告宜尔室家物业公司承担该责任无法律依据，虽然原告诉称两被告的法定代表人是夫妻，以此称其两被告责任混同，但两被告均为独立法人，原告仅以其法定代表人是夫妻关系不足证明其两者责任混同。对于原告要求依法判令两被告对渗漏房屋进行修理完好的诉求,原告应有具体的损害,按照法定的程序以主张,现因该诉求不具体,本院不予以支持。对于被告创景公司辩称的原告起诉已超过起诉时效的规定。因原告一直在向被告主张房屋修缮，本院视其诉讼时效中断，对被告的该辩称，本院不予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告合肥创景物业发展有限责任公司本判决生效之日起十日内赔偿原告徐军房屋渗漏自行修理费800元。二、被告合肥创景物业发展有限责任公司本判决生效之日起十日内赔偿原告徐军因修缮房屋渗漏误工损失费261元；三、驳回原告徐军的其他诉讼请求被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告合肥创景物业发展有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  倪友柱人民陪审员  许淑萍人民陪审员  徐 荣二〇一七年九月二十一日书 记 员  谢璟璟附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，支持。房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定、和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。