江苏省如东县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东洋民初字第0667号
原告周水忠。
原告黄玉红。
两原告委托代理人郭永飞，如东县兵房镇法律服务所法律工作者。
被告杨翁辉。
被告袁佩。
两被告委托代理人陈ＸＸ，江苏祎华律师事务所律师。
原告周水忠、黄玉红与被告杨翁辉、袁佩农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月6日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2014年9月25日、2015年1月29日公开开庭进行了审理。原告周水忠、黄玉红及其委托代理人郭永飞、被告杨翁辉、袁佩及其委托代理人陈ＸＸ均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周水忠、黄玉红诉称，原、被告双方于2013年8月23日签订房屋转让协议书一份，双方约定被告将坐落于如东县大豫镇马家店村18组（原兵房镇兵南村8组）的一幢楼房以100万元的价格卖给原告，合同签订后原告即给付被告购房款50万元，但被告至今未将案涉房屋的产权证交付原告。现因原、被告双方不是同一集体经济组织成员，双方的房屋买卖行为违反了法律法规的规定，且原、被告间就案涉房屋不能进行产权过户。为维护原告的合法权益，为此，原告诉至法院，请求法院判决原、被告之间签订的《房屋转让协议书》无效；被告退还原告已给付的购房款50万元；本案案件受理费、保全费由被告承担。
被告杨翁辉、袁佩辩称，1.原告诉称的房屋买卖交易情况是事实，但原告对于房屋买卖存在恶意欺诈，比邻案涉房屋的兵南加油站系原告经营，2013年原告在扩建加油站过程中铺设的管道及储油罐因距离当时被告的房屋过近且违反了国家相关强制标准，遭到被告的阻止和拒绝，在此情形下，原告谎称意图购买案涉房屋，并多次主动找被告商谈，双方从而达成了房屋转让协议，被告依约及时向原告交付房屋，但原告借故推脱接受钥匙和产权证书，同时其紧锣密鼓地完成了加油站的扩建工程，铺设的管道和储油罐与案涉房屋仅相距不足五米，随即原告提出解除房屋买卖合同，其主观恶意欺诈表露无遗。2．原告的恶意行为已给被告造成了巨大的经济损失，二者之间存在必然的因果关系，包括：被告因搬迁产生的损失、被告回老宅居住对老宅围墙拆建和对老宅修缮产生的损失、被告重新购买新房产生的包括人力和财力的损失、被告购买新房超出原告给付的50万元购房款以外部分资金的筹集及利息损失；被告认为，如果法院确认转让行为无效，上述损失原告应当予以赔偿，并在所确定的返还房屋款项中予以扣除，被告同时也申请保留诉权。
经审理查明，原告周水忠、黄玉红系夫妻关系，被告杨翁辉、袁佩系夫妻关系。2013年8月23日，被告杨翁辉、袁佩作为甲方与原告周水忠、黄玉红作为乙方签订《房屋转让协议书》一份，该协议书约定：乙方愿购买甲方坐落于原兵房镇兵南村八组（现马家店村十八组）私人住房一套，村镇房屋所有权证号东兵南字第008059号，农村集体土地承包经营权证书（未编号），建筑面积181.05平方米。经双方协商达成如下协议：1.房屋转让价格：根据房屋现状总价为人民币一百万元整，预付人民币伍拾万元整，2014年底付人民币二十万元整，2015年底付人民币十五万元整，2016年底付清；2.甲方在乙方已付人民币伍拾万元后将房屋所有权证和土地、承包经营权证及所有使用权归属乙方；3.乙方如要求房屋所有权证过户，一切费用由乙方负责，甲方必须协助办理好所有产权证明；4.甲方房屋前到梁飞山头东至河边西至围墙北至围墙；5.本协议自生效起，所发生的电费自来水费有线电视收视费及土地承包费由乙方负责；6.本协议经甲乙双方及见证人签字后生效。同日，原告周水忠通过银行转账方式汇入被告杨翁辉银行账户人民币50万元，被告杨翁辉向原告周水忠出具收条一份，该收条载明“今收到周水忠房屋转让款人民币伍拾万元整。”2013年年底被告曾准备向原告交付案涉房屋，但原告认为案涉房屋不能办理产权过户手续且系被告逼迫其购买，故而原告未予接收。为此，原告于2014年8月6日诉至本院，请求判令原、被告之间签订的《房屋转让协议书》无效；被告退还原告已给付的购房款50万元；案件受理费、保全费由被告承担。
另查明，1.被告向原告转让的坐落于原如东县兵房镇兵南村八组（现马家店村十八组）的案涉房屋系其2004年从陆忠法处购买，案涉房屋所在的宅基地使用权人为陆忠法，1998年原如东县兵房镇人民政府向陆春梅（陆忠法女儿）发放了村镇房屋所有权证。2.原、被告双方均非现如东县大豫镇马家店村（原兵房镇兵南村）村民，其均在各自的户籍地拥有宅基地。3.原告周水忠经营的如东县兵房镇兵南加油站与案涉房屋相邻。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的房屋转让协议书、收条、中国农业银行银行卡取款业务回单、村镇房屋所有权证存根，被告提供的农村集体土地承包经营权证书、村镇房屋所有权证、证人周某的证言等证据予以佐证，并经庭审质证审核，足以认定。
本院认为，根据我国土地管理法的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能够享有宅基地使用权的必须是相关集体经济组织的成员。根据原、被告的户籍信息，其双方都不是讼争房屋所在村村民，被告将其从案外人处购得的案涉房屋转让给原告，因原、被告买卖标的物不仅包含房屋而且包含相应的宅基地使用权，根据物权法的规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，而原告又不具有购买案涉的集体土地性质宅基地房屋的资格，故应认定原、被告间房屋转让合同违反了法律和国家政策规定，原、被告双方签订的房屋转让协议属无效合同，原、被告对案涉房屋及双方户籍信息均应明知，对此原、被告双方都有一定的过错且过错程度相当。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因原、被告双方未对案涉房屋进行交付，故不存在案涉房屋返还问题，被告对于原告已给付的50万元购房款应予以返还。对于被告提出的要求原告赔偿其因需搬回老宅居住对老宅围墙拆建和对老宅修缮产生的损失、被告重新购买新房产生的包括人力和财力的损失、被告购买新房超出原告给付的50万元购房款以外部分资金的筹集及利息损失问题，因被告提出的上述损失不属于因案涉房屋买卖合同无效而所受损失范围，况且被告也未对其主张的部分损失提供证据予以证实，故本院对于被告提出的要求原告赔偿上述损失的抗辩意见不予采信，对于被告提出的因搬迁产生的损失问题，虽然被告对于其主张的3万元搬迁费用未提供充分的证据予以证实，但因被告为向原告交付案涉房屋已实际搬出案涉房屋，由此必然会产生相应的损失，根据原、被告的过错程度，本院酌定原告赔偿被告因搬迁产生的损失人民币7000元。另外，对于被告提出的改建后的如东县兵房镇兵南加油站对案涉房屋的安全影响问题，与案涉的房屋买卖合同法律关系不属同一法律关系，可由其再另行依法寻求救济途径。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告周水忠、黄玉红与被告杨翁辉、袁佩于2013年8月23日签订的《房屋转让协议书》无效。
二、被告杨翁辉、袁佩于本判决生效后十五日内返还原告周水忠、黄玉红人民币500000元。
三、原告周水忠、黄玉红于本判决生效后十五日内赔偿被告杨翁辉、袁佩因搬迁产生的损失人民币7000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币8800元，保全费3095元，由原告周水忠、黄玉红负担5947.5元，被告杨翁辉、袁佩负担5947.5元（原告已经预交的诉讼费用本院不再退还，执行时由被告一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费8800元。（户名：南通市财政局，开户行：中行西被闸支行，帐号：47×××82。）
审 判 长 曹 锐
人民陪审员 刘 丹
人民陪审员 庄亚平
二〇一五年二月三日
书 记 员 王美霞
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利息；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利息；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。