江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2015）章民四初字第1489号原告（反诉被告）：王水川，男，1965年3月22日生，汉族，住赣州市章贡区。原告（反诉被告）：尤新胜，男，1972年7月13日生，汉族，住赣州市章贡区。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：吴远奎，江西明理律师事务所律师，一般代理。被告（反诉原告）：揭国坚，男，1969年12月18日生，汉族，住赣州市兴国县。委托诉讼代理人：钟齐明，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：罗六发，男，1964年9月21日生，汉族，住赣州市宁都县。委托诉讼代理人：刘星林、夏沅大，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）王水川、尤新胜与被告（反诉原告）揭国坚、罗六发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）尤新胜及其委托诉讼代理人吴远奎，被告（反诉原告）揭国坚的委托诉讼代理人钟齐明，被告（反诉原告）罗六发的委托诉讼代理人刘星林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王水川、尤新胜向本院提出诉讼请求：1、判决终止原、被告双方于2014年10月12日签订的租赁承包协议；2、判令被告支付租赁承包期间拖欠至腾退租赁承包物截止到2015年5月的租赁承包金28万元；3、判令没收被告保证金10万元，被告支付违约金和经济损失共计50万元；4、判令本案诉讼费由被告承担。庭审前，两原告增加一项诉讼请求，即判令被告支付截止到2015年6月拖欠的电费116706元。事实与理由：原、被告于2014年10月12日签订了一份《租赁承包协议书》。协议约定：一、租赁承包经营期限自2014年10月15日起至2025年10月14日止，期限为11年；二、2014年10月15日至2017年10月14日每月由乙方（揭国坚、罗六发）向甲方（王水川、尤新胜）交纳承包金7万元，自2017年10月15日起在原应缴承包金总额的基础上每年在前一年基础上递增2万元；三、乙方应按期缴纳甲方的承包金，不得拖欠，连续拖欠两期（两个月），即视为乙方违约；四、双方不得以任何借口或理由终止合同，任何一方违约，需向守约方支付违约金50万元并赔偿造成的损失。被告不履行协议约定的义务，从2015年2月份开始拖欠承包金，原告曾多次催促被告交承包金均未果。2015年4月，原告委托江西明理律师事务所向两被告致律师函告知，但两被告无动于衷。被告揭国坚辩称,答辩人与被答辩人签订的租赁承包合同是无效的。答辩人无需按约定支付租金，答辩人同意支付使用费，但应当以被答辩人与预备役训练中心的合同为准。答辩人无需承担违约责任。被答辩人已经实际支付28万元，多交的部分被答辩人应当返还。被答辩人要求答辩人承担诉讼费用的请求没有理由。被答辩人要求答辩人支付截止到6月拖欠的电费的请求没有事实依据。被告罗六发辩称,同意被告揭国坚的答辩意见。房屋租金已经支付至2015年2月14日，到被告将钥匙交还原告之日止欠原告租金2.5个月，且因合同无效，原告主张每月7万元没有依据，原告主张违约责任没有依据，且原告主张的保证金及经济损失50万元两项费用明显重叠，不应支持。双方合同已经在2015年4月30日终止，原告主张2015年6月份之前的电费明显不能成立，且该电费还包括案外人承租店面产生的费用，应予扣除。反诉原告揭国坚、罗六发向本院提出反诉请求：1、判决确认反诉原告与反诉被告于2014年10月12日订立的《租赁承包协议书》无效；2、判令反诉被告返还反诉原告承包保证金100000元；3、判令反诉被告返还反诉原告租金160833.33元；4、判令反诉原告补偿装修费等各项实际损失共计254893.79元；5、判令本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告经人介绍与反诉被告相识并得知反诉被告经营的位于沙河大道的酒店欲转租，反诉原告即与反诉被告洽谈租赁该酒店的事宜，并于2014年10月12日签订一份《租赁承包协议书》，约定两反诉被告将预备役二团训练中心的酒店转租给反诉原告，租赁时间自2014年10月15日起至2025年10月14日，保证金为10万元，租金为7万元/月、按月支付等。之后反诉原告按约支付了保证金后，即接手了该酒店并投入巨资进行了装修。合同签订后，反诉被告一直未按协议第二条第2项的约定将其与预备役二团签订的合同有关文件交由反诉原告保管和备查。2015年2月份，在反诉原告再三要求反诉被告提供其与赣州市预备役训练中心签订的合同后，才得知反诉被告尤新胜与赣州市预备役训练中心签订的合同已于2013年11月30日到期，且反诉被告尤新胜与赣州市预备役训练中心签订的合同约定不得转租。之后反诉原告一再要求反诉被告与赣州市预备役训练中心协调，让赣州市预备役训练中心确认《租赁承包协议书》，但反诉被告却以种种理由推却，后反诉原告委托律师致函赣州市预备役训练中心，要求其对是否追认该《租赁承包协议书》作出明确说明，但赣州市预备役训练中心在合理的期限内未予以追认，反而派人对反诉原告说，最迟将于2015年11月底收回该酒店的使用权。据此，反诉原告又多次找到反诉被告要求解决酒店长期租赁问题，但均未能得到解决，反诉原告只得于2015年4月30日将该酒店的钥匙交还给了反诉被告。另外，反诉被告故意隐瞒其与预备役二团签订有关合同，导致反诉原告未能知晓其无权转租及其承租酒店租金仅为22万元/年，同时未如实告知酒店消防设施不全无法通过消防验收的情况，导致反诉原告签订协议时作出错误意思表示。反诉被告王水川、尤新胜针对反诉原告的反诉辩称，一、反诉被告在与反诉原告签订合同的过程中没有隐瞒重要事实。反诉原告得知反诉被告经营的预备役训练中心欲转让，即找到反诉被告来洽谈，反诉被告详细的介绍了该训练中心由两反诉被告合作租赁，并以反诉被告尤新胜的名义与中国人民解放军江西陆军预备役步兵师步兵第二团后勤和装备处（以下简称江西陆军预备役步兵第二团后装处）签订了为期15年（2010年4月1日至2025年12月30日）的《军队房地产租赁合同》。2010年底，因检查需要，应江西预备役师步兵第二团后装处的要求，尤新胜改以章贡区新苑商务酒店的名义与赣州市预备役训练中心签订了一份为期三年（2010年12月1日至2013年11月30日）的《房地产租赁合同》，合同条款与上述《军队房地产租赁合同》一致，但部队认可15年的租赁合同有效。该两份合同均给反诉人查阅。二、反诉被告是有转租权的。反诉被告与江西预备役师步兵第二团后装处签订的《军队房地产租赁合同》第七条约定：“租赁期内乙方（尤新胜）应当履行下列义务······（五）不得擅自将所承租的房产分租、转借、转租、给他人使用或与他人置换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，但不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营”。该合同已明确反诉被告是有转租权的，只是不得违背合同原约定的权利和义务。因此反诉原告与反诉被告签订的《租赁承包协议书》是合法有效的，无需江西预备役师步兵第二团后装处追认，其默认也是一种认可的表示。三、反诉被告与反诉原告签订的合同并不存在欺诈和显失公平的情形。反诉被告与反诉原告签订合同没有隐瞒重要事实，不存在反诉被告欺诈反诉原告的情形。另外，反诉被告与江西预备役师步兵第二团后装处签订的《军队房地产租赁合同》第16条附加条款约定乙方（尤新胜）须按三星级宾馆标准装修，总投入不少于300万元，而反诉被告实际装修投入500万元。反诉被告基于其投资多，其与反诉原告在租赁承包协议约定的承包金并不存在显失公平的情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼请求和反诉抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据1、身份证，证明原告的诉讼主体资格；证据2、《军队房地产租赁合同》，证明原告已租赁预备役训练中心，租赁期限为15年；证据3、收据2张，证明原告已缴纳2014年、2015年的租金；证据4、《租赁承包协议书》，证明原、被告于2014年10月12日签订了训练中心租赁承包协议书；证据5、律师函，证明原告已委托律师对被告所欠租赁费催促未果导致诉讼；证据6、营业执照，证明租赁期15年的《军队房地产租赁合同》和租赁期3年的《房地产租赁合同》均为原告尤新胜签订；证据7、催交电费通知书，证明被告在租赁期内的2015年2月至6月欠电费116706元。被告揭国坚、罗六发为支持其反诉请求和本诉抗辩理由，向本院提交了以下证据：证据1、被告的身份证，证明被告的诉讼主体资格。证据2、原告的身份证，证明原告的诉讼主体资格。证据3、《租赁承包协议书》一份、《房地产租赁合同》一份，证明：①原告与训练中心签订的合同已经到期，原告无权转租；②2014年10月12日，原、被告之间签订租赁酒店的合同及约定的内容；③原、被告约定的租金无效，应当按照《房地产租赁合同》约定的租金计算。证据4、被告缴纳的保证金发票、房租发票、水电费发票，证明被告为履行合同缴纳的保证金、房租及水电费的具体数额。证据5、装修票据等，证明被告经营酒店期间所支付的装修费用及其他费用等损失。证据6、收据一张、照片三张，证明2015年4月30日被告将预备役训练中心的钥匙交给了原告。证据7、公证书一份，证明被告委托律师于2015年4月27日向原告送达律师函，要求原告在2015年4月28日前与被告办理租赁物交接手续并经公证。证据8、通话录音，证明：①被告与原告签订合同之前并不知道原告无权出租酒店；②《房地产租赁合同》是原告与被告签订合同后才在被告要求下提供的；③原告一直声称与训练中心签订有15年期限的合同，但被告要求其提供时，原告拒绝提供；④原告存在恶意欺诈的行为。证据9、江西明理律师事务所征询函一份，证明被告为确定其与原告之间的合同关系问题向赣州市预备役训练中心发函征询。原、被告提交的证据经庭审质证，被告对原告提交的证据的质证意见如下：对证据1的三性无异议；对证据2的真实性有异议，这份合同和原告在2015年2月份提供给被告的合同不相符合，不排除原告是为了诉讼的需要而和预备役中心补签的合同；对证据3无异议；对证据4的合法性有异议，根据原告提供的第二组证据及原告提供给被告的三年期的合同，合同的产权人是预备役中心，都明确约定了原告不得将所租赁的宾馆对外转租，因此这份租赁承包合同是无效的；对证据5的关联性及证明内容有异议，被告没有收到过律师函，双方也没有对2015年4月30日之前的承包费用进行过结算；对证据6的关联性有异议，和本案没有任何关系；对证据7的真实性有异议，欠缴电费，供电部门会有具体的金额，即使预备役中心欠了供电部门的电费，数额应当以供电部门的催缴通知为准，且租赁物移交之后的电费不应由被告承担，且原告租给案外人的店面的电费应当从中予以扣减。原告对被告提交的证据的质证意见如下：对证据1、2、4的三性无异议；对证据3的内容真实性没有异议，对反诉人认为原告无权转让持异议；对证据5的装修票据的关联性有异议，合同并没有作出约定；对证据7公证书的三性有异议；对证据8通话录音的真实性有异议；对证据9不发表质证意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据2，经本院庭后向江西陆军预备役步兵第二团后装处核实，江西陆军预备役步兵第二团后装处认可该合同系其与原告签订的真实有效的房屋租赁合同，故本院予以认定；证据3，该两份收据由江西陆军预备役步兵第二团出具，虽以捐赠慰问收入、托管费的名义收取，但原告解释该款实际就是原告所交的2014年和2015年度的租金，与军队房地产合同约定的租金相符，本院予以认定和采信；证据4，该协议系原告与被告所签，本院对其真实性、关联性予以认定，该协议是否合法有效系本案争议的焦点，本院在裁判理由部分予以阐述；证据5、原告提交了邮寄送达凭证，本院予以认定；证据6，本院对其真实性、合法性予以认定，但与本案并无直接关联，本院对其关联性不予认定；证据7，本院对其证据三性予以认定，但自2015年5月起，被告已不在管理使用租赁物，且原告也承认该电费包括原告出租给案外人的部分，故该缴费通知单不能证明所载欠费数额系被告所欠金额。被告提交的证据3，本院对《租赁承包协议书》的真实性、关联性予以认定，其合法性系本案争议焦点，本院在裁判理由中予以认定和阐述；对《房地产租赁合同》，该合同双方分别为赣州市预备役训练中心与原告尤新胜经营的个体工商户“章贡区新苑商务酒店”，本院向江西陆军预备役步兵第二团后装处核实时，该处认可其与原告的租赁关系仅签订了军队房地产租赁合同，签订《房地产租赁合同》是部队内部管理所需，对双方没有约束力，该意见与原告的陈述相吻合，本院予以采信，故本院对该《房地产租赁合同》的证据三性均不予认定；证据5，该票据多为人工填写单据，无法核实其真实性，根据被告承租酒店需要添置物品的实际，本院对其真实性予以部分认定；证据6，原告也承认收到了租赁物的钥匙，本院予以认定；证据7，原告未能提出证据予以反驳，本院予以认定；证据8，该录音为现场谈话录音，系被告拖欠原告承包金时被告揭国坚委托律师找到两原告商谈纠纷处理事宜，本院对谈话的真实性予以认定，但该谈话内容未经原告认可，不能达到其证明目的；证据9，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定，但被告未能提供其已送达该函至赣州市预备役训练中心的证据，故该证据不能达到原告的证明目的。根据当事人陈述和本院认定的证据，本院确认以下事实：原告王水川、尤新胜（甲方）与被告揭国坚、罗六发（乙方）于2014年10月12日签订了一份《租赁承包协议书》，原告同意将其租赁的江西陆军预备役步兵第二团训练中心大楼即对外经营的“预备役二团训练中心酒店餐厅”整栋物业（含所有停车场地，但原告已出租的一楼14间店面除外）交由被告经营和管理，协议主要约定：1、租赁承包经营期限为11年，自2014年10月15日起至2025年10月14日止；2、甲方与预备役二团签订的全部合同有关文件交由乙方保管和备查；3、签订协议后，乙方向甲方交纳租赁承包保证金10万元，合同期满，甲方无息全额退还给乙方；3、乙方在2014年10月15日至2017年10月14日期间每月向甲方交纳承包金7万元；自2017年10月15日起，在原应缴承包金总额的基础上，每年在前一年基础上递增2万元；4、预备役二团的军事培训工作，假如有政策和不可抗力的因素因故停业，甲方十五天及时向乙方退回承包保证金10万元（不计利息），除此之外，双方不得以任何借口或理由终止合同，任何一方违约，需向守约方支付违约金50万元并赔偿所造成的损失；5、乙方应按期交纳承包金，不得拖欠，连续拖欠2期，即视为乙方违约；6、本协议期限终止时，乙方添置的设施和实物归甲方所有。协议签订后，被告即向原告支付了押金10万元，并接手经营训练中心餐饮、住宿业务。被告经营期间，其共向原告支付了4个月的承包金，原告收据写明为“租金”，自2015年2月15日起的承包金未付。被告经营预备役训练中心期间的电费由被告直接向被告江西陆军预备役步兵第二团交纳整栋大楼的电费，最后一次交纳电费时间为2015年2月11日，所交电费注明为2015年1月的电费33966元，其中2014年11月、12月被告合计交纳水电费41242元。2015年4月10日，原告委托江西明理律师事务所向两被告致律师函并邮寄送达，要求两被告在收到律师函之日起7日内支付拖欠的两个月承包金14万元，否则原告将诉至法院维权。2015年4月27日，江西明理律师事务所接受被告揭国坚的委托向原告送达律师函，函告的主要内容为：原告系无权转租及原、被告承包租赁期超出原告的承租期限，该租赁承包协议无效；被告揭国坚将于2015年4月28日搬离预备役训练中心酒店大楼，请原告于2015年4月28日前与揭国坚办理交接手续；请原告于收到律师函之日起三日内与揭国坚清算相关费用。江西明理律师事务所对该次送达律师函委托了赣州市赣南公证处进行了公证。2015年4月30日，被告将预备役训练中心的钥匙交还给了原告。2015年9月1日，江西陆军预备役步兵第二团后装处向原告尤新胜发出缴电费通知，向原告尤新胜告知预备役训练中心未交2015年2月至6月的电费共计116706元，并要求及时交纳。另查明：2010年4月1日，原告尤新胜（乙方）与江西陆军预备役步兵第二团后装处（甲方）签订一份《军队房地产租赁合同》，主要约定：1、甲方自愿将坐落于赣州市章贡区XX大道X号的房屋（南赣字第XX**号）及场地出租给乙方使用，租赁用途为商业；2、租赁期限自2010年4月1日起至2025年12月30日止；3、2013年11月30日前的年租金为22万元；自2013年12月1日起，租金逐年递增，每年租金在上年的基础上增加1万元，租金按年结算；4、租赁期内的水、电、煤气、物业管理等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担，由乙方于每月的前10日向甲方交纳；5、乙方不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，但不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营；6、因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任;7、乙方须按三星级宾馆标准装修，总投入不得少于300万元，甲方允许乙方使用“赣州预备役二团训练中心”名称；8、甲方给予乙方8个月时间（2010年4月1日至2010年11月3日）进行装修，装修期间免收租金。2012年12月1日，因江西陆军预备役步兵第二团内部管理需要，赣州市预备役训练中心（甲方）与原告尤新胜经营的个体工商户赣州市新苑商务酒店（乙方）签订一份《房地产租赁合同》，约定租赁期限自2010年12月1日至2013年11月30日，合同期满后，同等条件下乙方有连续4次（三年一期）续租的优先权。该合同约定的租金、双方权利义务、违约责任、装修投入等内容与原告尤新胜与江西陆军预备役步兵第二团后装处签订的上述《军队房地产租赁合同》基本一致。原告承租江西陆军预备役步兵第二团训练中心大楼后，即进行了装修，并以赣州预备役训练中心名义经营餐饮、住宿、培训等业务。其中大楼一楼店面由原告转租给其他租户。原告承租训练中心大楼后，按合同约定向江西陆军预备役步兵第二团交纳租金，但江西陆军预备役步兵第二团以捐赠慰问收入、托管费名义开具收据。2015年4月14日，原告交纳了2015年度租金24万元。还查明：因军队空余房地产租赁政策调整，2015年9月23日，江西陆军预备役步兵第二团后装处（甲方）与原告尤新胜（乙方）签订《预备役二团训练中心租赁合同终止协议书》，双方协议终止《军队房地产租赁合同》，协议约定：乙方于2015年10月1日前搬离；对于乙方前期装修费用和合同终止带来的经营损失，甲方给予100万元经济补偿，并将2015年租金予以退回；对于训练中心内的物品甲方按照需求进行购买，价格按照新品市场价的6折计算，费用计550619.4元；乙方在承租训练中心期间与第三方产生的权利义务关系，由乙方自行承担，与甲方无关。本院认为，本案的主要争议焦点是原、被告签订的《租赁承包协议书》是否合法有效。关于《租赁承包协议书》是否合法有效的认定。原、被告签订的《租赁承包协议书》，虽名为租赁承包合同，但签订合同前，被告明知原告是赣州预备役训练中心大楼的承租人，同时被告认可双方签订租赁承包协议属于转租行为，原告也认为在其遵守与出租方签订的《军队房地产租赁合同》的前提下享有转租权，对被告主张该承包协议属于转租行为未有异议，且原告收取被告的承包金时也注明为租金，据此，本院认定本案租赁承包协议实为房屋转租合同，协议约定的承包期间和每月承包金属于转租期限和租金。该《租赁承包协议书》是原、被告签订合同时的真实意思表示，也未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于被告认为其与原告签订租赁承包协议时只知道原告与赣州市预备役训练中心签订了为期三年的《房地产租赁合同》、本案租赁承包协议超越了原告承租期限，合同应属无效的辩解意见，因原、被告签订租赁承包协议的时间为2014年10月12日，而《房地产租赁合同》到期时间为2013年11月30日，且该合同并不是原告与江西陆军预备役步兵第二团租赁关系的真实合同，根据常理及从理性经济人角度分析，被告不可能在不了解原告剩余承租期限的情况下与原告签订为期11年的租赁承包协议，而该承包协议的期限确实在原告与江西陆军预备役步兵第二团后装处签订的军队房地产租赁合同租赁期内，故本院对被告该辩解意见不予采纳。关于被告认为原告未经出租人同意擅自转租房屋、出租人不追认的、转租合同应认定无效的辩解意见，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百二十四条的规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，江西陆军预备役步兵第二团明确认可其与原告尤新胜正式签订的房屋租赁合同仅为《军队房地产租赁合同》，该合同第七条第五项约定原告确实需要转租的，应当签订转租合同并经军队房地产管理部门审核同意，虽然原、被告签订的租赁承包协议未经军队房地产管理部门审核同意，但出租人从未对原告的转租行为提出异议，既未要求解除《军队房地产租赁合同》，也未主张原、被告之间的租赁承包协议无效，应视为江西陆军预备役步兵第二团对原告的转租行为予以默认。关于被告认为本案租赁物系违章建筑、未通过消防验收，租赁承包协议应属无效的辩解意见，原告主张租赁物系违章建筑，但未能提供证据证明，后经本院庭后核实，江西陆军预备役步兵第二团建设训练中心大楼经过政府部门的立项和批准；虽然原告也认可其承租该训练中心大楼后未办理消防验收，但原、被告的租赁承包协议并未约定由原告办理消防验收且作为合同生效的条件，故本院对被告该辩解意见不予采纳。关于原、被告之间应支付费用的认定。本院认为，原、被告之间签订租赁承包协议后，双方均应按协议约定履行义务。根据该协议约定，被告应按期向原告交纳承包金，不得拖欠，连续拖欠承包金两期即属于违约。被告自2015年2月15日起的租金未交，且经原告于2015年4月10日发律师函催付后仍未交纳，其行为构成违约，应承担违约责任。被告于2015年4月27日向原告发律师函告知其将于次日搬离租赁物并要求三日内结算费用，且于2015年4月30日向原告交还租赁物的钥匙，被告该行为表明其于2015年4月30日即单方终止了租赁承包协议。根据租赁承包协议的约定，任何一方不得以任何借口或理由终止合同，任何一方违约，需向守约方支付违约金50万元并赔偿所造成的损失。据此，被告拖欠租金并单方终止合同已构成违约，应向原告承担违约责任。1、关于原告主张的承包金，因被告已于2015年4月30日终止了租赁承包协议，故其应向原告支付自2015年2月15日起至2015年4月30日的租金即70000元/月×2.5个月=175000元。2、关于原告主张的违约金及经济损失合计50万元，被告自向原告发出律师函至交还租赁物钥匙前后仅3天时间，未能给予原告合理的时间通过招租等措施弥补损失，无疑给原告造成了预期租金收入的损失。与此同时，根据合同法第一百一十九条的规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，原告自收取原告交还的租赁物钥匙后，表明原告也认可合同终止的事实，其自身应积极采取措施防止损失的扩大。虽然租赁承包协议约定了违约终止合同的违约金，但该违约金明显过高，应予调整。综合合同实际履行时间，原、被告履约情况，原告采取措施弥补损失的合理时间等因素，本院酌定被告应向原告支付的违约金为一个月租金即7万元。3、关于原告主张没收被告租赁保证金10万元，本院认为，租赁保证金主要用于监督被告按约履行合同，在被告拖欠租金或违约时用于担保支付拖欠的租金或赔偿相关损失，而原、被告租赁承包协议也未约定被告违约时原告可没收其租赁承包金，且原告已主张了违约金，故对该请求，本院不予支持；被告反诉请求原告返还该租赁保证金，本院予以支持。4、关于原告主张的电费116706元，该电费是原告承租的赣州预备役训练中心整栋大楼自2015年2月至2015年6月的电费，原告也自认该电费包括训练中心一楼原告出租给其他租户店面的电费，双方也认可该训练中心大楼的电费在被告承租期间由被告统一收取并支付给江西陆军预备役步兵第二团，因被告无法按本院要求从中明确区分出其承租期间所欠的电费，本院参照被告已交的2014年11月、12月两个月水电费41242元、2015年1月电费33966元，酌定被告应支付的电费为2015年2月至4月期间3个月的电费共计60000元。5、关于被告主张的装修费补偿等损失254893.79元，虽然原、被告承包协议未约定被告承租赣州预备役训练中心大楼经营酒店期间的装修事宜，且被告承租前原告已完成训练中心主要装修并投入使用，但被告承租经营训练中心期间确实因经营所需进行了部分装饰装修，原告也未明确表示反对，其中形成附合的装饰物因经营时间短仍存在一定价值，但被告提交的装修损失票据多为其经营训练中心期间添置的宾馆物品和设施，且大部分票据系人工收据，无法核实其真实性。基于原告与江西陆军预备役步兵第二团协商终止合同时已获部分装修补偿，原、被告租赁承包协议履约时间短及被告违约等因素，本院酌定原告应补偿给被告的装修损失为7万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告揭国坚、罗六发向原告王水川、尤新胜支付房屋租金175000元。二、由被告揭国坚、罗六发向原告王水川、尤新胜支付违约金70000元。三、由被告揭国坚、罗六发向原告王水川、尤新胜支付电费60000元。四、由反诉被告王水川、尤新胜退还给反诉原告揭国坚、罗六发租赁保证金100000元。五、由反诉被告王水川、尤新胜补偿反诉原告揭国坚、罗六发装修损失70000元。六、上述第一、二、三、四、五项给付款项可以相互抵扣，抵扣后，由被告揭国坚、罗六发向原告王水川、尤新胜支付135000元。该款由被告揭国坚、罗六发于本判决生效之日起五日内给付原告王水川、尤新胜。七、驳回原告王水川、尤新胜的其他诉讼请求。八、驳回反诉原告揭国坚、罗六发的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13767元，反诉案件受理费4479元，合计18246元，由被告揭国坚、罗六发负担10023元，由原告王水川、尤新胜负担8223元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状正本和副本共四份,并按照规定缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  彭行方代理审判员  李 莉人民陪审员  张兆波二〇一六年八月二十五日书 记 员  张 宁