云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终3172号
上诉人（原审原告、反诉被告）：昆明市人民防空办公室。
法定代表人：尚建国。
委托代理人:杜莎、谢燕春，云南云之南律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人（原审被告、反诉原告）:云南昌龙建筑装饰工程有限公司。
法定代表人：孙奕楷，公司经理。
委托代理人:王宏，云南永天律师事务所律师。一般授权代理。
委托代理人:何怡农，男，汉族，1977年1月22日出生，云南省昆明市人，系昌龙公司法务，住昆明市五华区。一般授权代理。
上诉人昆明市人民防空办公室（以下简称“昆明人防办”）因与上诉人云南昌龙建筑装饰工程有限公司（以下简称“昌龙公司”）房屋租赁合同纠纷一案不服昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第2871号民事判决书提起上诉。本院于2016年7月15日受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
一审法院经审理确认如下事实：金实人防隐蔽工程，即昆明市金实人防工程，由昆明人防办管理。2005年1月7日，昆明人防办（甲方）与昌龙公司（乙方）签订《人民防空工程租赁合同》，约定：昌龙公司向昆明人防办租赁昆明市金实人防工程；租赁时间自2005年1月7日起至2020年1月6日止，即租赁期限15年整；租金以每三年为一阶段，每一阶段在上一阶段的基础上浮10%（第十一年起上浮25%），第一阶段为600000元/年；租金缴纳方式以年度为单位，于当年的2月1日前和7月1日前平均分两次缴清当年的年度租金；租赁工程的状况为租赁工程为新建人防工程，建筑结构、给排水、电主要设施完备，进排风、消防控制室齐全，并附有部分尚未安装的设备；对违反本合同中的各项条款均为违约，违约方除向另一方赔偿违约金200000元外，还应承担相应的直接和间接经济损失，且另一方有权提前终止合同；鉴于乙方经营管理人员使用均为下岗再就业人员，甲方优惠乙方免交6个月的租金，即甲方向乙方计收租金的时间为合同签订后6个月（从2005年7月7日）起。2006年9月25日，昆明人防办与昌龙公司签订《会议纪要》，约定：一、考虑到工程消防整改属停业整改，承租方在整改期间尚未进行经营，故同意将《租赁合同》中计收租金时间从2005年7月7日调整到2006年4月3日开始交付。昌龙公司的缴纳租金的情况为：2005年100000元；2007年510000元；2008年500000元；2009年300000元；2010年250000元；2011年377293元；2012年280000元；2013年365000元；2014年347000元；2015年115000元。昆明人防办对昌龙公司缴纳租金的减免情况为：第一，2011年，因昌龙公司更换消防设备等，昆明人防办对其减租1082706.53元。第二，2013年1月22日，昆明人防办与昌龙公司签订《会议纪要》，约定同意减免昌龙公司承租金实人防工程租金400000元。截止2012年12月，原欠租金7320000元，除双方同意减免租金外，实际欠租332000元。会议确定，实际欠租332000元，从2013年1月起至6月缴纳完毕，每月至少应缴纳约56000元，若拖欠超过3个月，原同意减免的400000元租金自动作废。昌龙公司未按照上述约定缴纳尚欠租金，故昆明人防办未进行此次租金减免。第三，2013年7月19日，昆明市突降暴雨导致昆明市金实人防工程淹水，昆明人防办对此同意减租220000元。2005年1月7日，昆明人防办将昆明市金实人防工程交付昌龙公司使用至今。庭审中，双方确认昆明市金实人防工程所在的昆明市北京路段地铁围挡施工时间为2010年5月1日至2014年5月1日。经本院释明，昆明人防办表示若己方违约，则违约金过高，要求予以调整。昌龙公司表示，若己方违约，不要求调整违约金。现昆明人防办诉至法院请求判令：1、解除昆明人防办与昌龙公司于2005年1月7日签订的《人民防空工程租赁合同》；2、昌龙公司将承租的金实小区宏实园人防工程返还昆明人防办；3、昌龙公司向昆明人防办支付拖欠的租金2485850.47元（截止计算到2015年10月31日）以及自2015年11月1日起至昌龙公司实际将租赁物返还昆明人防办为止的租金；4、昌龙公司支付昆明人防办违约金200000元；5、本案诉讼费由昌龙公司承担。
一审法院审理认为：针对昆明人防办要求昌龙公司支付尚欠租金人民币2485850.47元及2015年11月起至昌龙公司返还租赁物止的租金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方同意将《租赁合同》中计收租金时间从2005年7月7日调整到2006年4月3日开始交付，且2005年1月7日至2006年4月3日期间系因消防整改，昌龙公司亦未实际经营，故双方起算租金及租金上浮的时间应从2006年4月3日起，昆明人防办在其证据中自认2006年租金为400000元，本院予以确认；2007年-2016年昌龙公司应缴租金分别应当为人民币600000元、600000元、645000元（2009年4月后租金上浮10%）、660000元、660000元、709500元（2012年4月后租金上浮10%）、726000元、726000元、780450元（2015年4月后租金上浮10%）、798600元。针对昆明市北京路段地铁围挡施工确会影响昌龙公司的实际经营，故施工期间（2010年5月1日至2014年5月1日）的租金在昌龙公司应缴租金的基础上，酌情下调30%。同时，依次扣减昌龙公司各年已经缴纳租金以及昆明人防办同意减免的人民币1082706.53元、220000元。综上，截止2016年4月30日前，昌龙公司尚欠昆明人防办租金人民币1492900.5元。针对昌龙公司认为2013年7月19日的暴雨致金实人防工程受淹，造成其损失15000000元，并认为应由昆明人防办承担的观点，从昌龙公司提交的证据中无法看出其实际损失，同时，昆明人防办亦不认可其实际损失可以抵扣租金，故对昌龙公司的观点不予采信。
针对昆明人防办要求昌龙公司支付违约金人民币200000元的诉讼请求，一审法院认为。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，昌龙公司没有按照合同约定，向昆明人防办足额缴纳租金，构成违约。双方在合同中约定，若一方违约，应当向对方支付违约金人民币200000元。昌龙公司在庭审中明确表示，若己方违约，不要求调整违约金。故昌龙公司应当向昆明人防办支付违约金人民币200000元。针对昌龙公司要求昆明人防办支付违约金200000元的诉讼请求。昌龙公司认为昆明人防办没有维护水电消防设备完备，并在其经营期间张贴公告构成违约。针对水电消防设备，双方在签订合同中已经约定“租赁工程的状况为租赁工程为新建人防工程，建筑结构、给排水、电主要设施完备，进排风、消防控制室齐全，并附有部分尚未安装的设备”，并已经交付昌龙公司使用。在消防整改期间，昆明人防办并未收取昌龙公司租金，并进行了相应的租金减免。可见，昌龙公司对租赁物的水电消防设备状况已经知悉，昆明人防办不存在违约的情形。针对昆明人防办在金实人防工程内张贴公告的行为，双方并未约定该行为属于违约的情形，故昆明人防办亦不构成违约。综上，昌龙公司的该诉讼请求，不予支持。针对昌龙公司要求昆明人防办赔偿经济损失人民币950000元的诉讼请求。广告费6000000元并非因昆明人防办产生，且昆明人防办并不存在违约，该费用不予支持。昌龙公司主张更换消防控制柜、变压器的人民币350000元，其提交的发票开具日期为2016年6月18日，与昌龙公司的陈述相互矛盾，昆明人防办也不认可，故该费用不予支持。
针对昆明人防办要求解除双方签订的《人民防空工程租赁合同》及昌龙公司要求继续履行《人民防空工程租赁合同》的诉讼请求，一审法院认为。本案中，昌龙公司未按时缴纳租金确实违约，但双方租赁期间确实存在租赁物周边长期围挡施工影响其经营以及暴雨至租赁人防工程受淹导致其损失，双方无法就房租调整协商一致，综合上述因素及双方的陈述，从维护市场经济稳定的角度出发，双方继续履行《人民防空工程租赁合同》为宜。据此，为维护当事人的合法权利，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：一、原告（反诉被告）昆明人防办与被告（反诉原告）继续履行双方签订的《人民防空工程租赁合同》；二、被告（反诉原告）昌龙公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）昆明人防办支付截止2016年4月30日前尚欠的租金人民币1492900.5元；三、被告（反诉原告）昌龙公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）昆明人防办支付违约金人民币200000元；四、驳回原告（反诉被告）昆明人防办的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）昌龙公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费人民币33087元，由原告（反诉被告）昆明人防办承担人民币10588元，被告（反诉原告）昌龙公司承担人民币22499元；反诉案件受理费人民币7575元由被告（反诉原告）昌龙公司承担。
上诉人昆明人防办因不服（2015）盘法民初字第2871号民事判决书，向本院提出上诉，请求；一、撤销（2015）盘法民初字第2871号民事判决书第一、二、四项判决；二、判令解除上诉人与被上诉人于2005年1月7日签订的《人民防空租凭合同》；三、判令被上诉人将承租的金实小区宏实园人防工程返还给上诉人；四、判令被上诉人向上诉人支付拖欠的人防工程租金2485850.47元（该租金计算到2015年10月31日，但请求到被上诉人将租凭物返还给上诉人为止）；五、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由是：一，被上诉人违约事实清楚，导致上诉人的合同目的完全不能实现，人民法院判决双方继续履行合同违反双方合同约定和法律规定。二、一审法院依职权裁决减免被上诉人2010年5月1日至2014年5月1日期间30%的租金，侵犯了上诉人的合法权益，有失公平公正。三、一审判决将租金上浮的时间调整为从2016年4月3日起算违反了合同规定。
上诉人（一审被告）昌龙公司也不服盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第2871号民事判决书，提出上诉并答辩称。请求：一、不服盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第2871号民事判决书中第二、三、五项判决内容，请求二审法院予以改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由是：一、上诉人并不拖欠租金，一审判决上诉人承担违约责任错误的。第一，一审已查明租赁期间确实存在租赁物周边因北京路施工长期围挡影响其经营以及暴雨排水问题致人防工程受淹，导致上诉人损失的事实，被上诉人对此也是充分认可的，且市政府领导也批示要予以上诉人一定支持；第二、一审判决认定围挡施工期间影响上诉人经营，酌情下调此期间的30%租金是合理的，上诉人表示接受；第三、一审判决把2015年11月1日至2016年4月30日之间的应付租金39.4万元认定为上诉人拖欠的租金是错误的，被上诉人2015年11月就已经起诉上诉人，并在市场内张贴、散发所谓《告知书》，恐吓商户要收回租赁场地。二、被上诉人怠于履行维修义务，明显违约。双方租赁合同约定被上诉人有义务保证人防工程的水电设备完善，消防控制室齐全。所以在合同履行过程中发生的非人为因素造成的人防工程及其辅助设备损坏应由被上诉人负责维修。三、更换变压器、消防控制柜的费用应由被上诉人承担。由于被上诉人怠于履行维修义务，上诉人不得不自己垫资350000元更换了变压器和消防控制柜。上诉人对变压器和消防控制柜的更换构成了对租赁物必需和有益的添附，被上诉人是从中受益的。
就昌龙公司的上诉请求及事实理由，昆明人防办答辩称：1、拖欠租金问题。从签订合同至今，第一年免租金，到第二年开始，昌龙公司就一直拖欠租金，原审法院已经考虑了修建地铁、水灾的损失，但是昌龙公司提出的减免租金以及延长租赁时限超过了双方合同的约定，不予认可；2、维修义务。昌龙公司没有证据证明自己的主张；3、原审当中昌龙公司提交的发票是不真实的，没有证据，应承担举证不能的结果。请求驳回对方的上诉请求。
二审中，双方当事人均没有提交新的证据。
二审中，经询问当事人对一审判决确认定事实的意见，上诉人昆明人防办无异议。上诉人昌龙公司对一审认定“2011年昆明人防办对其减免1082706.53元”有异议，认为是抵扣而非减免，对此，本院认为，是抵扣还是减免，要看双方的约定，既然双方约定是减免就应认定为减免。“2013年会议纪要减免的40万元”有异议认为没有实际减，对此本院认为按纪要，该减免是附条件的，因昌龙公司没有达到条件，就没有实际减免，责任在其。同时昌龙公司还认为，一审对其因维修“变压器和消防控制柜”垫付的35万元未予认定错误。对此本院认为，13年就应发生的维修，昌龙公司15年才进行，且发票是补开，一审提交的不真实。故一审不予认定，并无不当。
归纳双方的诉辨主张，本院认为本案的争议焦点是：一、本案当事人双方之间签订的《人民防空工程租赁合同》是否应继续履行？二、上诉人昌龙公司是否还欠上诉人昆明人防办租金及欠付租金是多少？三、上诉人昌龙公司是否应向上诉人昆明人防办支付违约金人民币200000元？
一、关于涉案的《人民防空工程租赁合同》是否应继续履行的问题。本案中，事实上上诉人昌龙公司存在未按时缴纳租金违约，但客观上双方租赁期间也存在租赁物周边长期围挡施工影响其经营以及暴雨至租赁人防工程受淹导致其损失的事实，因双方无法就房租调整协商一致，且剩余的租期也不太长，故一审法院从维护市场经济稳定的角度出发，判决双方继续履行《人民防空工程租赁合同》并无不当，本院予以维持。
二、关于上诉人昌龙公司是否还欠上诉人昆明人防办租金及欠付租金是多少的问题。本案中，昌龙公司认为，因客观上存在着“地铁围挡施工”、“水灾”影响经营、代对方垫付更换变压器支出费用等事实，扣除这些费用，其已不欠昆明人防办任何租金。而上诉人昆明人防办则认为，该减、该免的人防办都做了，没免成的是对方的原因，一审法院下调对方应付租金30%，系重复减免，昌龙公司应付昆明人防办的租金就是一审中人防办起诉主张的金额。对此本院认为，上诉人昌龙公司就其抵扣租金的主张因没有事实依据不能成立，一审判决不予支持，并无不当，本院予以维持。上诉人昆明人防办认为一审法判决下调对方应付租金构成重复减免租金的主张。因本案中客观上存在着影响上诉人昌龙公司经营的情形，在昌龙公司因自身的原因没有达到减免条件而没有享受到应当得到的租金减免，有失公平，在此情况下一审判决根据本案的实际情况下调上诉人应付租金，并不存在重复减免的问题，其处理并无不当，本院也予以维持。综上，对涉案租金的欠付及金额一审判决并无不当，上诉人双方的上诉主张不能成立，本院不予支持。
三、上诉人昌龙公司是否应向上诉人昆明人防办支付违约金人民币200000元的问题？对此，上诉人昌龙公司认为其不存在违约的问题，不应支付违约金。本院认为，从本案查明事实看，上诉人昌龙公司存在着欠付昆明人防办租金的违约事实，双方的合同也对违约金有相应约定。故在昌龙公司违约的情况下，一审法院按双方合同的约定判决昌龙公司支付约定的违约金，有事实与法律依据，处理并无不当，本院予以维持。
综上诉述，上诉人昆明人防办、昌龙公司的上诉请求，均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人昌龙公司预缴的二审案件受理费人民币30074元由其自行承担。上诉人昆明人防办预缴的二审案件受理费人民币10588元由其自行承担
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。
审判长 刘昕光
审判员 陆有林
审判员 汪 佳
二〇一六年十月十二日
书记员 陈攀宇