成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新都民初字第1393号
原告熊泳杰。
委托代理人李学政，四川公生明律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告李伟。
原告熊泳杰诉被告李伟房屋租赁合同纠纷一案，本院2013年4月1日立案受理后，依法由代理审判员孙丰适用简易程序于5月8日在第六审判庭公开开庭进行了审理。原告熊泳杰的委托代理人李学政、被告李伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告熊泳杰诉称，熊泳杰与李伟于2012年7月10日签订了《房屋租赁合同》，该合同中对李伟租用熊泳杰所有的位于新都区新都镇兴乐北路88号缤纷时代广场1栋1层20号32.54平方米铺面的用途、租赁期限、租金标准及租金缴纳方式、履约保证金、物业服务管理费、租赁双方权利义务及违约责任等进行了约定。合同签订后，李伟向熊泳杰支付了保证金3900元。在合同履行过程中，李伟就多次违约，且熊泳杰多次催李伟收房，但李伟总以各种理由不收房和不支付第一季度租金。熊泳杰认为，李伟的拖欠行为违背了诚实信用原则，也是严重违约，故诉至法院，请求法院依法判令：1.解除原告熊泳杰与被告李伟签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》；2.被告李伟支付原告熊泳杰房屋租金11714.4元和物管费785.73元；3.被告李伟赔偿原告熊泳杰违约金3904.8元，保证金不予退还；4.本案诉讼费由被告李伟承担。
被告李伟辩称，同意与熊泳杰解除《房屋租赁合同》和《补充协议》，但不同意支付房屋租金、物管费、违约金及承担诉讼费。2012年7月10日，李伟与熊泳杰签订房屋租赁合同时，开发商表示周边有人人乐等商场进驻铺面所在的缤纷时代广场，但至今都没有入驻；合同签订后，李伟缴纳了7809.6元保证金，但至今没有收房，熊泳杰起诉说多次催李伟收房不属实，直到2013年3月10日熊泳杰才打电话要李伟收房。
经审理查明，熊泳杰与李伟于2012年7月10日签订了《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》，该合同约定了熊泳杰（出租方，简称甲方）将位于新都区新都镇兴乐北路88号缤纷时代广场1栋1层20号建筑面积为32.54平方米铺面出租给李伟（承租方，简称乙方）用于经营箱包、皮具、服饰，并在该合同第四条约定“本合同的房屋租赁期限从2013年1月1日起至2020年12月31日止，共计8年，其中从2013年1月1日起至2013年1月31日为免租期。双方同意，如甲方交付房屋时间提前和延后，则租赁期限和免租时间则按实际交付房屋时间为准。”第五条约定“房屋租金按建筑面积计租，单价为120元／㎡／月，基准价为3904.8元／月，租金缴纳方式为每季度缴纳一次。乙方须接受房屋之日起1日内向甲方缴纳第一次租金即2013年2月1日至2013年4月30日的租金，合计人民币11714.4元。”第六条约定“自本合同生效之日起三日内，乙方须向甲方支付人民币3900元作为履行本合同的保证金。本合同期满或正常终止后，若乙方无违约行为，甲方七个工作日内无息全额一次性退还。”第十二条约定“甲方有权要求乙方在承租期内按照合同约定或物业管理公司的管理规定缴纳租金、物管费、停车费、和水电。……乙方逾期缴纳上列费用中的任何一项达30日的，甲方均有权解除合同。”第十六条约定“乙方为按合同约定支付房屋的租金、物管费……等费用，逾期10日以内，每逾期一日，乙方须按照应付款总额的30%向甲方支付违约金；逾期累计超过30日的，甲方有权利要求乙方继续履行合同，也有权利解除合同并没收乙方保证金，给甲方造成的预期利益损失，还应按照未合同履行部分甲方可以实际收取的租金进行计算。”熊泳杰与李伟还在合同中对双方的合同权利义务等事项进行了约定。李伟于合同签订之日向熊泳杰支付了承租铺面的押金7809.6元，并由熊泳杰出具收条。现熊泳杰以李伟拒不收房和支付第一季度租金已构成严重违约为由，诉至本院，请求本院依法支持其上述诉讼请求。
另查明，双方约定在《房屋租赁合同》履行中发生争议，而双方协商不成时，均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。熊泳杰于2013年1月1日办理完其所有的位于新都区新都镇兴乐北路88号缤纷时代广场1栋1层20号商铺的交房手续及费用。后因收房及租金问题存在争议，双方在起诉前一直处于协商解决阶段。2013年3月30日，熊泳杰向深圳市彩生活物业管理有限公司缴纳了2013年1月至6月的物管费和垃圾费共计785.73元。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》、深圳市彩生活物业管理有限公司出具物管费和垃圾处理费的收据及商铺交房手续、收条、通话记录等证据以及本案庭审笔录、询问笔录在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原告熊泳杰所举本案证据及庭审查明的事实足以证明，原告熊泳杰与被告李伟之间签定的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，且合同形式及合同内容符合相关法律规定，应当作为本案的定案依据。对原告熊泳杰要求解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的诉请，因双方在《房屋租赁合同》中约定了一方解除合同的条件，即原告熊泳杰有权要求李伟在承租期内按照合同约定或物业管理公司的管理规定缴纳租金、物管费……李伟逾期缴纳上列费用中的任何一项达30日的，熊泳杰均有权解除合同，本案合同生效后，被告李伟未按合同约定支付租金和物管费，原告熊泳杰依约具有解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，本院对该诉请予以支持。对原告熊泳杰要求被告李伟支付从2013年2月1日至2013年4月30日的租金11714.4元的诉请，因原告熊泳杰于2013年4月1日向本院起诉要求解除其与被告李伟所签订的《房屋租赁合同》，被告李伟于同月2日收到包括原告熊泳杰主张解除《房屋租赁合同》内容的起诉状副本，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方……主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，《房屋租赁合同》已于2013年4月2日解除，故本院对该请求支持2013年2月和3月的租金，共计3904.8元／月×2月＝7809.6元。对原告熊泳杰要求物管费785.73元的诉请，因《房屋租赁合同》从2013年1月1日起租至同年4月2日解除共为3个月，被告李伟依合同约定应承担的物管费金额为113.9元／月×3月＝341.7元，故本院对诉请的物管费确定为341.7元。对原告熊泳杰要求被告李伟赔偿违约金3904.8元和不予退还保证金的诉请，由于本案中该两项请求性质上均属于针对被告李伟未依约受领承租房屋并支付租金、物管费这同一违约行为，要求其承担违约金责任的请求，而且原告熊泳杰未提供证据证明其因被告李伟的违约行为所遭受的实际损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准调整本案中逾期付款的违约金，即按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算违约金。至于该项违约金的计算基数和起算时间的问题，因双方签订的《房屋租赁合同》关于租金缴纳方式项中约定有租金每季度缴纳一次，第一次缴纳的租金为2013年2月1日至2013年4月30日的租金，合计人民币11714.4元的条款，而《房屋租赁合同》如上述已于2013年4月2日解除，且在解除时双方当事人基于合同清算可就相关金钱给付相互抵消，故本院确定该项违约金的计算基数以李伟应依合同约定支付的第一次租金总额11714.4元，并从2013年2月1日起算违约金至合同解除之日。鉴于李伟于合同签订之日向熊泳杰支付了承租铺面押金7809.6元，经双方确认该金额包括一个月的租金和合同保证金，而李伟尚应支付熊泳杰两个月租金共计7809.6元，故李伟向熊泳杰已支付的押金和应向熊泳杰支付的租金品叠后予以抵消。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告熊泳杰与被告李伟于2012年7月10日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；
二、被告李伟于本判决生效之日起十日内支付原告熊泳杰代为支付的物管费341.7元，并按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率标准支付从2013年3月30日起至清偿之日止的利息；
三、被告李伟于本判决生效之日起十日内支付原告熊泳杰以11714.4元为计算基数，从2013年2月1日起至2013年4月2日止按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率（以2012年7月6日中国人民银行发布的6个月内短期贷款利率5.6%）的1.3倍为标准计算的利息为5.6%／年×1.3÷12月／年×2月×11714.4元＝142.1元；
四、驳回原告熊泳杰的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费105元（已减半收取），由被告李伟负担（此款原告已预付，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 孙 丰
二〇一三年六月十三日
书 记 员 周冬艺