福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民终字第348号
上诉人（原审原告）胡环，女，1964年11月11日出生，汉族，自由职业。
委托代理人陈琴，福建杰列律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）武夷山京闽高尔夫酒店有限公司。
法定代表人潘邦辉，董事长。
委托代理人严小华，福建夷顺律师事务所律师。
上诉人胡环因服务合同纠纷一案，不服武夷山市人民法院（2013）武民初字第1421号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人胡环的委托代理人陈琴，被上诉人武夷山京闽高尔夫酒店有限公司（以下简称高尔夫酒店）的委托代理人严小华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，胡环向武夷山风景房地产开发有限公司购买坐落于武夷山市度假区高尔夫酒店公寓3幢6层3612号房屋，并于2013年6月4日办理了房屋产权登记。2012年6月18日，胡环与武夷山风景高尔夫俱乐部有限公司签订了《长期自住合同》，主要约定：物业管理服务费由武夷山风景高尔夫俱乐部有限公司每月按10／平方米向胡环收取，合同有效期自2012年1月1日至2012年12月31日止。此外，合同还对其他事项作了约定。合同签订后，胡环按约交纳了2012年的物业管理服务费。2013年，双方未续签物业服务合同，但胡环分别于2013年3月29日和同年6月1日向高尔夫酒店各交纳了5000元的物业管理服务费。高尔夫酒店向胡环出具《收款收据》，载明：物业费从2013年1月1日起算，每月按13元／平方米标准收取。由于胡环认为高尔夫酒店未取得物业服务的资质证书，无权对外从事物业管理服务，因此，双方的物业服务合同应为无效合同，高尔夫酒店已取得的物业费应返还。同时，胡环认为高尔夫酒店按每月13元标准收取物业费，系高尔夫酒店单方提高收费标准，未与其充分协商，不予认可。鉴于高尔夫酒店实际有进行了物业的管理，同意按5元／平方米的标准缴纳物业费。
原判认为，本案双方在2013年虽未签订书面的物业服务合同，但高尔夫酒店实际上为胡环提供了物业服务，胡环亦继续接受高尔夫酒店提供的物业服务，本案双方形成事实上的物业服务合同关系。《物业管理条例》第三十二条、第三十三条关于物业管理企业资质的规定是一种管理性规定，而不是效力性强制性规定，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条关于“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定是指效力性规定”的规定，未取得物业管理企业资质但提供物业管理服务的，并不导致物业服务合同无效。且本案所涉物业的管理具有一定特殊性，该物业位于酒店内部，系酒店式公寓，高尔夫酒店作为一家星级酒店，也有其软硬件设施来提供该公寓的日常物业管理，包括安全防范、人员出入登记、公共区城卫生清洁、环境绿化日常维护等，故高尔夫酒店符合《中华人民共和国物权法》第八十一条所规定的“其他管理人”身份。胡环要求确认双方的物业服务合同是无效合同的诉讼请求，原审法院不予支持。基于双方已形成事实上的物业服务合同关系，胡环应当支付相应物业费。本案中的物业属于酒店式公寓，不同于普通小区和别墅，该物业费中除公共物业管理费外，还实际包含了套内及公共冷暖、套内水电费及公摊水电费等。关于该类物业的收费没有物价部门的相应参考标准，但高尔夫酒店公寓从2009年开始，就按10元／平方米计算物业费，对2013年的物业费可以该标准为参考合理计收。考虑到近年来物价上涨的实际情况，以及在交纳物业费过程中，胡环分别已于2013年3月29日和6月1日向被告按每平方米13元交纳了物业管理费，应视为认可该物业费收费标准。胡环认为交纳物业费的行为系因高尔夫酒店停水停电等而做出以及要求按每平方米5元标准计算物业管理费，依据不足。原审法院对胡环要求返还已收取的2013年1月1日以来物业费7554.1元的诉请不予支持。高尔夫酒店辩称其未与胡环签订合同，向胡环收取物业管理费用系受武夷山风景高尔夫俱乐部有限公司委托代为收取，高尔夫酒店不是本案适格的主体，与高尔夫酒店庭审中陈述实际管理系由其内部的物业部进行管理不相符，且高尔夫酒店未提供证据证实委托代收的事实，故对高尔夫酒店的该辩称意见，原审法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款，最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决：驳回胡环的诉讼请求。
一审判决后，胡环不服，向本院提起上诉。
上诉人胡环上诉称，一、上诉人与被上诉人之间的物业服务合同违反了法律、法规的强制性规定，是无效合同。根据《物业管理条例》第三十二、三十三条的规定，以及《物业服务企业资质管理办法》的规定，被上诉人不具有物业管理的资质，故本案双方的物业管理合同是无效合同。二、被上诉人将水电费、冷暖费等纳入物业费中违法。依据《物业服务收费管理办法》第二条，以及《物业服务收费管理办法》第十七条和《物业管理条例》第四十五条，供电、供水等费用应由有关单位向业主缴纳，物业服务企业无权代收。三、依据上述可得，本案双方物业服务合同无效，上诉人要求被上诉人返还已经收取的物业管理费依法应得到支持。原审认定上诉人接受了每平方米13元的物业管理费不当。首先，上诉人因为不同意被上诉人擅自提价而拒绝与其签订《长期自助合同》；其次，上诉人是基于被上诉人停水、停电的胁迫才预缴了所谓每平方米13元的物业费；最后，被上诉人亦未按承诺提供相应的服务。综上，原审判决缺乏事实和法律依据，请求二审撤销原判，支持上诉人的上诉请求。
答辩人高尔夫酒店答辩称，一、本案物业服务合同合法有效。首先，《物业管理条例》第三十二、三十三条并非效力性强制性规定。其次，《物权法》第八十一条规定业主可以委托“其他管理人”管理。可见我国现行法律并不排斥物业服务企业之外的其他物业管理人管理物业。最后，答辩人具有专业的酒店管理团队，物业管理机构及管理人员更专业，应属于其他物业管理人的范畴。二、目前，答辩人已经与71.37%业主续签物业服务合同，答辩人提高物业费主要是由于成本的增大的现实困难，希望能够得到业主的理解。三、上诉人认为答辩人以停水、停电的方式胁迫其缴纳物业费没有证据，该主张不能成立。综上，上诉人要求被上诉人退还7554.1元物业费的主张不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法维持原判。
经审理查明，除上诉人胡环认为一审遗漏认定本案双方未续签合同系由于其不同意提高物业管理费，及被上诉人以停水、停电的方式胁迫上诉人缴纳物业费外，双方当事人对原判认定的事实均无异议，本院予以确认。
另查明，2012年2月23日，武夷山风景酒店有限公司变更企业名称为高尔夫酒店。
二审中双方当事人均未提供新的证据。
本院认为，本案双方签订的《长期自住合同》到期后，被上诉人高尔夫酒店提高了物业服务收费标准，虽然上诉人胡环未再与被上诉人续签合同，但其于2013年3月29日和2013年6月1日两次缴纳物业费的行为，应视为其以实际行动接受了被上诉人在此标准下的物业管理服务，本案双方形成事实上的物业服务合同关系。上诉人提出其缴纳物业费系因被上诉人以停水、停电的方式相威胁，但是对此并未提供证据予以证实，因此，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，上诉人应当承担举证不能的不利后果，上诉人的该项主张不能成立，本院不予支持。上诉人认为本案双方物业服务合同因违反《物业管理条例》第三十二、三十三条的规定而无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”的规定，违反法律、行政法规的效力性规定的合同无效。而《物业管理条例》第三十二、三十三条，是关于物业服务企业资质的相关规定，属于管理性规定，并非效力性规定，《物业服务收费管理办法》系部门规范性文件，故本案双方物业服务合同属于有效合同，双方均应恪守。综上，上诉人据此要求被上诉人返还7554.1元物业费的诉求没有事实与法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人胡环负担；一审案件受理费按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈君精
代理审判员 熊建安
代理审判员 邱丽琴
二〇一四年六月九日
书 记 员 任云卿
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。