广东省德庆县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1226民初1006号
原告：江泉生，男，1950年8月9日出生，汉族，住德庆县。
委托诉讼代理人：魏明雄，广东联翔律师事务所律师。
被告：德庆县广瀚置业有限公司，住所地德庆县德城街道城东居委会文兰中路006号广瀚龙华御府A幢首层。
法定代表人：文哲光，董事长。
委托诉讼代理人：王丹，广东君厚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨国波，广东君厚律师事务所律师。
原告江泉生与被告德庆县广瀚置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江泉生及其委托诉讼代理人魏明雄，被告德庆县广瀚置业有限公司的委托诉讼代理人王丹、杨国波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江泉生向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行《集资房拆迁安置补偿合同》（产权置换）的约定，将原告面积16.67平方米的杂物房与被告的C027号小车位按套内面积1:1置换；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年间签订了《集资房拆迁安置补偿合同》，原告将坐落在德庆县德城街道321国道东侧（蚕种场内）702单元的房屋及杂物房以产权置换的方式，交于被告拆迁开发建设，置换方式以套内面积1：1置换。2015年8月29日，被告向原告出具《保证函》，承诺将原告的杂物房置换成与杂物房同等面积车库。其后，被告出具《广瀚·龙华御府负一层小车位预认购书》，要求原告认购广瀚·龙华御府负一层C027号小车位，该小车位建筑面积28.31平方米（其中套内面积12.72平方米、公共分摊面积15.59平方米）。为此，原告于2017年6月22日向被告发函，主张原告的杂物房为套内面积即16.67平方米，不存在分摊面积，要求被告按套内面积1：1置换原告的杂物房。被告于2017年7月4日向原告出具关于集资房回迁诉求的复函，坚持其C027号小车位与原告的杂物房建筑面积1：1置换，并要求原告签订认购书、结算单。原告认为被告按证载建筑面积1：1置换原告的杂物房违反了合同的约定及承诺。1、《集资房拆迁方案》第一条第三款明确规定以套内面积1：1的比例进行置换；2、《集资房拆迁安置补偿合同》的第一条通用条款第3款、第六条专用条款第5款均约定甲乙双方均以房地产权证证载套内面积1：1进行置换，公摊面积互不计算；3、被告的《保证函》承诺将原告的杂物房置换成与杂物房同等面积的车库。其后，经与被告多次协商未果。为此，提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。
被告德庆县广瀚置业有限公司辩称：原、被告签订的合同中分别对住宅部分和杂物房部分约定了不同的补偿与置换方式，其中约定被告以地下车库与原告的杂物房进行产权置换，当两者的产权证所载的面积有差异时，双方按照一定的差额价格进行结算，现地下车库面积为28.31平方米，而杂物房面积为16.67平方米，被告据此与原告结算面积的差异款，符合双方补偿合同的约定；2、原告杂物房的面积是被拆迁房屋建筑面积的一部分，杂物房并不存在单独的套内面积，原告的诉讼请求不具有事实上的履行的可能性，恳请驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：原告（乙方、被拆迁人）与被告（甲方、拆迁人）于2015年7月至8月间签订一份德庆县德城镇（街道）321国道东侧（蚕种场内）集资房拆迁安置补偿合同（产权置换）。约定拆迁房屋为德庆县德城镇（街道）321国道东侧（蚕种场内）702单元。合同同时设置了通用条款（第一条）和专用条款（第六条）。合同通用条款第3款置换方式约定：以套内面积1：1进行置换，公摊面积互不计算。面积差异部分暂按3000元/㎡进行补偿；其余部分按乙方所选楼层售出50%后每平方米均价与3000元/㎡的差额结算。专用条款第5款约定，甲乙双方均以房地产权证证载套内面积1：1进行置换，公摊面积互不计算。此外，合同通用条款第6款杂物房补偿约定，均按房地产权证证载建筑面积与甲方地下车位进行1：1置换，产权归乙方所有，面积差异按乙方所选楼层出售50%后每平方米均价结算。专用条款第7款约定：甲方在地下室车库统一销售前安排乙方的杂物房置换，乙方须服从甲方统筹安排并按甲方指定范围内选择；当房地产权证证载面积有差异时，双方均按乙方所选楼层售出50%后每平方米均价进行结算。合同同时约定了拆迁房屋双方权利与义务、违约责任等，2015年月29日，被告向原告出具保证函承诺原告的杂物房置换同等面积的车库。其后，被告向原告出具小车位认购书和结算单，要求原告以杂物房面积16.67平方米置换广瀚·龙华御府负一层C027号建筑面积28.31平方米（套内建筑面积12.72平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.59平方米）的小车位，同时要求原告对小车位面积差异部分依约进行补偿。2017年6月22日，原告向被告发函，认为其杂物房为套内面积16.67平方米，不存在分摊面积，要求被告按套内面积1:1置换原告的杂物房，为此，双方发生争纷。
另查明：原告被拆迁的房屋的房地产权证（粤房地证字第××号）附记中记载杂物房面积为16.67平方米。诉讼期间，原告向法庭提供了一份集资房拆迁方案，但拆迁人和被拆迁人均没有在方案上签名确认。
本院认为：本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原、被告签订的集资房拆迁安置补偿合同（产权置换）是双方当事人真实意思表示，内容合法，是有效合同。本案争议焦点是原告的杂物房与被告提供的小车位置换的面积如何确定的问题。根据原告的诉求及庭审质证的证据，作以下评析和认定：1、根据原告提供的房地产权证证实，原告所拥有的杂物房因没有分摊的公共面积，故原告的杂物房建筑面积和套内面积均是16.67平方米。而原、被告签订的补偿合同通用条款第6款约定，均按房地产证证载面积与被告的车位1:1置换，依照该约定，原告的杂物房证载的面积应与被告提供的小车位的证载面积（小车位的套内面积＋分摊面积公共面积）实行1:1置换，出现面积差异时则按约定进行差价补偿。2、原告起诉主张其置换方式应按合同通用条款第3款和专用条款第5款的约定，即双方均按房地产权证证载套内面积1:1置换，公摊面积互不计。经审核，从原、被告所签订合同中条款的排列，该条款是针对房屋置换的方式和价格补偿等进行特别的约定，其如包括杂物房的置换，就无须单列条款对杂物房置换进行约定。至于原告提供的集资房拆迁方案，因双方均没有签名确认，故该方案对原、被告均没有约束力。据此，原告以该条款的约定，其杂物房应与被告提供的小车位套内面积1:1置换，理据不足。3、根据合同通用条款第6款杂物房补偿约定，均按房地产权证证载建筑面积与甲方地下车位进行1:1置换……。该条款应为即原告杂物房证载面积与被告地下车位登记的证载面积进行1:1置换。原告杂物房证载面积16.67平方米是建筑面积还是套内面积以及被告地下车位登记的证载建筑面积如何核定，本院经征询德庆县房产管理服务中心，该中心复函：（1）根据建筑面积计算规定：单元（套）建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公共面积。根据提供的杂物房图纸计算，该杂物房的建筑面积是16.67平方米，套内面积也是16.67平方米；（2）按照建筑面积计算规定：小车位的证载登记面积＝小车位的套内面积＋分摊的共同面积。根据原告杂物房与被告地下车位确定的置换方式，本院经与原告方释明，原告仍坚持套内面积为16.67平方米的杂物房与被告的C027号小车位按套内面积1:1置换。
综上所述，原告起诉要求被告履行《集资房拆迁安置补偿合同》（产权置换）的约定，将原告建筑面积16.67平方米的杂物房与被告的C027号小车位按套内面积1:1置换的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，判决如下：
驳回原告江泉生的诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取计50元，由原告江泉生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。
审判员 王锦兴
二〇一七年十一月二十八日
书记员 罗 荟