山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威民一终字第507号
上诉人（原审被告）邹德涛。
委托代理人慕彩霞，女，1971年3月4日出生，汉族，住威海市经济技术开发区皇冠花园小区**号***室。
被上诉人（原审原告）阎厚强。
委托代理人张燕，荣成明天法律服务所法律工作者。
上诉人邹德涛因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2014）荣崖民初字第431号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，原告及其子阎志刚均系荣成市城西街道办事处沽泊闫家村（以下简称沽泊闫家村）村民，现仍在沽泊闫家村居住。1995年，原告以其儿子阎志刚结婚用房为由在村东申请宅基地一处，并于该宅基地上建设房屋一栋即诉争房屋。2006年8月9日，在中证人的见证下，由他人执笔，原、被告之间签订卖契一份，约定原告将上述诉争房屋（有正房四间，门、窗及倒平房俱全；当时四至为：东临街，西接山闫林元，南至街，北至街，现在四至未变）以100000元价格卖予被告。
上述契约签订后，因诉争房屋未办理土地证及房证，原告遂将该房屋的农村居民住宅建设用地申请书等相关资料交付被告，被告亦将购房款全部付清。因原告儿子结婚后不需要居住诉争房屋，签订房屋买卖协议时诉争房屋处于闲置状态。被告系荣成市滕家镇花园村村民，其购买诉争房屋后未落户至沽泊闫家村。现原告诉至原审法院，请求确认原、被告签订的房屋买卖合同无效，双方退款退房。被告辩称，一、原、被告签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，有沽泊闫家村村委领导的签字，为了维持交易稳定性，应认定合同有效。二、国家相关文件已经将城镇户口与农村户口统一为居民户口，不再区分城镇还是农村户口，况且沽泊闫家村处于城控区，即使被告户口不在该村，合同也应当按照有效处理。三、原告本身在村里有房居住，诉争房屋在出卖时是闲置的，对原告而言并不需要，而被告当时是为了能够兼顾自己的纺织品加工和居住双重需要才购买的该房屋。如果认定合同无效，被告将无家可归，加工设备也无处安放，被告会因此造成重大损失。综上，恳请法院按合同有效处理，驳回原告的诉讼请求。
另查，沽泊闫家村的村民户口性质现仍为农村户口，该村土地性质仍为集体所有。被告至今未落户沽泊闫家村。沽泊闫家村尚未进行拆迁安置改造。
据上述事实，原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》以及其他法律法规之相关规定，宅基地之所有权人为农村集体经济组织，其使用权人为该集体经济组织的成员，即宅基地使用权是我国农村集体经济组织成员享有的、与其特定的村民身份相联系的一项用益物权，其具有极强的福利和保障性质，其主体仅限于本集体经济组织成员，本集体经济组织之外的人是宅基地使用权之权利人，因此转让宅基地使用权有严格的法律限制。而在目前房地一体的格局下，农村村民在自行转让房屋的同时必然也转让了宅基地使用权，如果因转让而导致宅基地使用权流转到本集体经济组织成员外，则与宅基地使用权上述特有的专属原则相背离，从而损害了本集体经济组织的权益，因此法律明确规定不允许将宅基地使用权及该宗土地上的房屋转让给本集体经济组织成员之外的人，否则转让行为无效。本案中，沽泊闫家村属于农村集体经济组织，原告系该集体经济组织的合法村民，其申请得到宅基地并得以建设了诉争房屋，系原告作为村民而享受的专属福利和保障性用益物权，而被告并非沽泊闫家村户口，原告将诉争房屋卖予被告之行为明显违反了法律关于转让宅基地使用权的禁止性规定，当属无效行为。即使被告购买房屋后对其进行了修缮，但作为房屋载体的宅基地使用权未有改变，因此原、被告之间签订的诉争房屋买卖契约属于无效合同，原、被告应当相互返还各自取得的财产。据此，原告诉请被告返还诉争民房，理由正当，应予支持。被告因此造成的损失，可另案主张。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条之规定，于2015年3月26日判决如下：一、原、被告签订的买卖位于荣成市城西街道办事处沽泊闫家村房屋（四至为东临街，西接山闫林元，南至街，北至街）之合同无效；二、被告于判决生效之日起三个月内将上述民房返还原告；三、原告于判决生效之日起三个月内返还被告购房款100000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3562元（系减半收取），由被告负担。
宣判后，上诉人邹德涛不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、诉争房屋买卖合同系上诉人、被上诉人的真实意思表示，对双方当事人均有约束力。2006年8月9日，双方当事人在房屋所在村的村委会成员的执笔和见证下，签订了诉争房屋买卖合同。订约后，上诉人即按约向被上诉人支付了购房款，被上诉人也向上诉人交付了房屋，上诉人使用至今；2、诚实信用原则是《合同法》基本原则，被上诉人要求返还房屋，有违诚实信用原则，原审法院没有依据该原则处理本案有失公允；3、上诉人购买诉争房屋时系农村居民，现在农村居民与城镇居民统称为居民，应该统一对待；4、根据荣成市规划部门的规划方案，涉案房屋属于建成区范围内并已列入规划拆迁的范围，该房屋项下土地也即将由国家征收并由集体所有的土地变更为国有土地。原审法院对此情况未予审查，机械的照搬有关规定，没能保护上诉人的合法权益；5、根据我国《土地管理法》和国务院的有关政策规定，农村居民一户只能拥有一处宅基地，被上诉人在沽泊闫家村另有一处住房，其不符合拥有两处宅基地的条件。而本案如判令合同无效，上诉人向被上诉人返还房屋，被上诉人则拥有两处宅基地，违反了法律的有关规定。综上，请求二审法院查明事实，撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人阎厚强答辩称，其不清楚诉争房屋是否属于建成区范围内，但诉争房屋项下土地仍是农村集体土地；即使上诉人购买诉争房屋时系农村居民，其也不是沽泊闫家村村民。故原审法院认定事实清楚，证据充分，请求二审法院维持原判。
二审期间，上诉人为支持其关于诉争农村房屋买卖合同有效之上诉主张，提供如下证据：证据一、署名为张军芳等十五人的签字名单复印件一份，拟以证明该十五人亦在沽泊闫家村买房，同时大约有四十余户非沽泊闫家村村民在该村购房；证据二、荣成市人民政府办公室荣政办发（2012）50号《关于公布荣成市城市规划区及镇驻地建成区范围的通知》（系复印件），拟以证明沽泊闫家村在建成区及荣青铁路商业区范围内；证据三、上诉人自述其自网上查询的荣成市人民政府办公室荣政办发（2014）14号《关于印发青荣城际铁路荣成段沿线环境综合整治实施方案的通知》，拟以证明沽泊闫家村在第三次整治范围内；证据四、上诉人的户口本一份，证实上诉人户口现不在沽泊闫家村；证据五、荣成市艾咪家纺有限公司工商营业执照，拟以证明上诉人购买诉争房屋的目的系加工纺织品，公司注册地即诉争房屋。经质证，被上诉人对上述证据发表如下质证意见：对证据一的真实性有异议，且认为与本案诉争事实无关；对证据二的真实性无异议，但认为该文件中不能看出沽泊闫家村在建成区范围内，同时认为即使沽泊闫家村在建成区范围内，由于涉案土地性质尚未改变，亦不能支持上诉人的上诉主张；对证据三以其没有见到该文件为由不予认可；对证据四的真实性无异议，认为该证据可以证明上诉人在购买诉争房屋时即属于城镇居民；对证据五的真实性无异议，但认为与本案无关。
本院认为，证据应具备真实性、关联性、合法性，才能作为有效证据予以认定。据此，本院对上诉人提供的上述证据认证如下：证据一系复印件，且其性质属于证人证言，证人依法应出庭作证，故该证据不具备证据的形式要件，且与本案待证事实缺乏关联性，故本院对该证据的证据效力不予认定。证据二，上诉人提供的该证据中有文字内容的部分共3页，中间有遗漏页数。经本院上网查证，该文件中文字部分并不含沽泊闫家村，只是在其后附件“关于各镇驻地建成区范围示意图”中显示有沽泊闫家村。本院认为，该文件虽在其后附图中有沽泊闫家村，但在文字内容部分就属于建成区的各个乡镇所包括的村有明确表述，其中未有上诉人所主张的沽泊闫家村，故上诉人据此主张沽泊闫家村属于建成区范围内，证据尚不充分；且在土地尚未征收变性的情况下，是否属于建成区对于诉争合同效力并无影响，故该证据与本案待证事实亦缺乏关联，本院对其证明效力不予认定。证据三，经本院上网查询，该文件只是政府部门对青荣城际铁路荣成段沿线进行环境综合整治的方案，并不涉及涉案房屋项下土地性质问题，故该份证据与本案待证事实亦缺乏关联性，对其证据效力亦不予认定。证据四符合证据的三性原则，本院对其证据效力予以确认，该证据可以证明上诉人在购买诉争房屋时其户口不在沽泊闫家村。证据五与本案待证事实缺乏关联性，本院对其证明效力不予认定。
另查，诉争房屋买卖合同见证人共三人，其中有两人系沽泊闫家村村委委员，一人系沽泊闫家村村委会原会计（见证时已不担任村委委员）；执笔人系沽泊闫家村村委会会计。上诉人据此主张该房屋买卖合同经过沽泊闫家村村委会同意，但未能在本院指定期限内提供上述见证人、执笔人之行为系代表沽泊闫家村村委会以及沽泊闫家村同意诉争房屋买卖行为的相关证据；被上诉人则主张村委委员作为见证人或执笔人并不能代表沽泊闫家村同意被上诉人出售房屋。
再查，上诉人自述其在荣成市区内另有住房一处。
又查，被上诉人之委托代理人张燕系被上诉人之儿媳，该代理人于二审诉讼中明确表示同意上诉人将房屋返还被上诉人。
本院查明的其他事实与原审认定一致。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》之规定，合同成立并有效应包括四方面的要件，一是合同当事人订立合同时具有相应的缔约行为能力，二是合同当事人意思表示真实，三是合同形式符合法律的要求或者当事人的约定，四是合同不违反法律、法规的强制性规定和损害社会公共利益。该四个要件必须同时具备，欠缺任何一个要件的合同均为无效合同。
本案中，上诉人、被上诉人均具有民事行为能力，双方就诉争房屋签订了买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，但诉争农村房屋买卖合同违反了法律、法规的强制性规定。就此本院解析评判如下：首先，按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权与物权人特定的身份具有密切的联系，农村集体经济组织成员基于其特定身份而享有的宅基地使用权系一项用益物权，具有一定的福利和社会保障性质，取得宅基地使用权的主体应当仅限于本集体经济组织成员，亦即只有本集体经济组织成员才能具有申请宅基地使用权的资格并据此享有宅基地使用权。因此，宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应该受到严格的限制，严禁宅基地进入市场进行交易，否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制；其次，我国现行法律采取的是“房地合一”的法律制度，房屋作为依附于土地的不动产，其买卖必然会涉及到房屋所占土地即宅基地使用权的转移，也必然会影响土地所有权人对土地所有权的行使，该后果亦与宅基地使用权主体的唯一性相悖，并进而损害了农村集体经济组织的权益。基于上述两点，我国现行法律、法规明确禁止将农村房屋及其项下的宅基地使用权转让于本集体经济组织成员以外的人，否则转让行为无效；第三，上诉人购买诉争房屋时并非沽泊闫家村集体经济组织成员，现有证据亦尚不足以认定其与被上诉人之间的农房买卖行为经过沽泊闫家村村委会同意，故上诉人不享有购买诉争房屋的主体资格。上诉人主张诉争房屋买卖合同中的见证人、执笔人系沽泊闫家村村委会成员，应视为沽泊闫家村村委会同意双方当事人的买卖行为，被上诉人对此不予认可。就此本院认为，诉争房屋买卖合同未有沽泊闫家村村委会盖章及法定代表人签字确认，该见证人、执笔人之行为是否系代表沽泊闫家村村委会之行为，作为主张该事实成立的上诉人依法负有举证责任，即应提供证据证明其所主张的见证人、执笔人之行为系代表沽泊闫家村村委会之行为，抑或沽泊闫家村村委会同意诉争房屋买卖行为，上诉人于本院指定期限内未能提供上述证据，依法应承担举证不能之法律后果，故上诉人主张诉争房屋买卖合同经过沽泊闫家村村委会同意，证据不足，本院不予认定；第四，上诉人主张诉争房屋属于建成区范围内并已列入规划拆迁的范围，该房屋项下土地也即将由国家征收并由集体所有的土地变更为国有土地，但未能提供证据予以证明，本院不予采信。同时，是否属于建成区、是否列入拆迁规划并属于认定合同有效之要件。上诉人该项上诉主张理由不当，证据不足，本院不予采信。综上，诉争农村房屋买卖合同虽然经双方当事人磋商签订并系其真实意思表示，但上诉人不属于沽泊闫家村集体经济组织成员、不享有沽泊闫家村宅基地使用权资格，该合同因违反法律、法规的强制性规定，应属无效。
关于上诉人上诉主张的诚实信用原则问题，本院认为，诚实信用原则作为民法、合同法的一项基本原则，主要体现在：1、订立合同时，不得欺诈，不得假借订立合同，进行、恶意磋商，损害对方利益；2、在履行合同义务时或合同终止后，当事人应当根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。被上诉人将房屋出售近十年要求确认买卖合同无效、返还房屋，固然有违诚实信用原则，但法律强制性规定的合同应属无效应无异议，至于被上诉人因此而给上诉人造成的经济损失，上诉人可另行主张权利，故上诉人该项上诉主张于法无据，本院不予支持。
关于上诉人上诉主张的被上诉人拥有两处宅基地的问题，本院认为，按照我国《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，以及我国农村父母为儿子建房之公序良俗，诉争房屋系被上诉人以其儿子阎志刚结婚用房为由申请宅基地所建，故该房屋应系被上诉人为其子阎志刚所建，并应属阎志刚所有。现鉴于二审诉讼中，被上诉人之儿媳明确表示同意把房屋返还于被上诉人，本院予以照准。上诉人主张如其向被上诉人返还房屋，被上诉人则拥有两处宅基地，从而违反了法律规定，与事实不符，本院不予支持。
综上，上诉人上诉主张合同有效，证据不足，于法无据，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人邹德涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯进荣
代理审判员 侯善斌
代理审判员 蒋 涛
二〇一五年六月八日
书 记 员 刘双双