长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第30号原告（反诉被告）上海圣维仕物业管理有限公司长春分公司，住所地长春市朝阳区西安大路2128号绿地蓝海2楼220号。负责人陈梅燕，经理。委托代理人孙晓燕，吉林全策律师事务所律师。被告（反诉原告）王涛，女，住长春市朝阳区。委托代理人李正卓，北京洪范广住（长春）律师事务所律师。原告（反诉被告）上海圣维仕物业管理有限公司长春分公司与被告（反诉原告）王涛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）物业公司的委托代理人孙晓燕与被告（反诉原告）王涛的委托代理人李正卓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，原告（反诉被告）受长春市汉生置业有限公司（开发商）委托为长春上海广场（绿地•蓝海）提供物业服务，被告（反诉原告）王涛是该项目业主，于2012年3月21日办理了进户手续、收到《绿地蓝海业主手册》并承诺同意履行《管理规约》。依业主手册及规约，被告（反诉原告）应于每月10日前向原告（反诉被告）缴纳物业管理费5.80元／平方米、能耗费7.50元／平方米，逾期缴纳的应从逾期之日按照应缴费用每日3‰的标准支付违约滞纳金，并承担原告（反诉被告）为主张费用进行诉讼支出的律师费。被告（反诉原告）作为业主应按约定如期履行缴费义务，但自2013年4月起，被告（反诉原告）累计欠缴1123室物业管理费13，598.00元、能耗费17，583.00元，欠1125室物业管理费14，332.00元、能耗费18，533.00元。虽原告（反诉被告）多次催缴拒不缴付。依约定，被告（反诉原告）欠缴费用应支付违约滞纳金58，492.00元。故诉至法院请求：1、判令被告（反诉原告）支付欠缴物业管理费13，598.00元、能耗费17，583.00元及违约滞纳金28，477.00元、1125室物业管理费14，332.00元、能耗费18，533.00元及违约滞纳金30，015.00元，共计122，540.00元。2、判令被告（反诉原告）承担律师费人民币2，000.00元。3、判令被告（反诉原告）承担诉讼费用。被告（反诉原告）辩称，原告（反诉被告）收取能耗费没有任何依据；二、原告（反诉被告）没有尽到物业管理的职责，被告（反诉原告）有理由拒交物业费；三、滞纳金过高，不合理。被告（反诉原告）反诉称，一、被告（反诉原告）于2012年3月、6月、7月分别购买了朝阳区西安大路南、安达街西的长春上海广场房屋，并办理了入住手续。被告（反诉原告）入住后，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）收取物业费、代收采暖、水、电等费用之外，还向被告（反诉原告）收取能耗费、装修配合管理费、垃圾清运费，违反物业管理条例及物业所在地的有关物业收费管理规定，同时没有向被告（反诉原告）提供相应的发票，原告（反诉被告）的行为系私自收费，应将收取的费用返还；原告（反诉被告）代为收取采暖费、水费、电费，但其收费标准高于物业所在地定价，其擅自提高收费价格，应返还已收取的超出定价部门的费用；另原告（反诉被告）虽然代收2013至2014年度采暖费，但并未将费用支付给供热部门，未提供供热部门出具的发票，供热部门也未提供该年度的供暖，原告（反诉被告）应将收取的此费用返还给被告（反诉原告）。综上，原告（反诉被告）没有依据向被告（反诉原告）收取各项费用，并不按规定提供发票，违反了相关法律规定，原告（反诉被告）擅自提高收费标准，侵犯了被告（反诉原告）的合法权益，请求法院判决原告（反诉被告）返还采暖费9，425.71元、能耗费71，108.47元、装修配合管理费1，512.85元、垃圾清运费1，834.50元、电费2，709.55元，以上共计86，591.08元；诉讼费由原告（反诉被告）承担。原告（反诉被告）针对反诉辩称，反诉请求没有事实及法律依据；1、采暖费问题，事实是被告（反诉原告）自己要求2013年至2014年度不供热，扣除供热部门收取的基本热费后，其余部分因抵减了物业费所以无剩余没有返还；2、支付能耗费是被告（反诉原告）应履行的合同义务，原告（反诉被告）不应返还；3、垃圾费和装修配合费，该费用的收取是严格按照双方合同约定收取的，主张该费用的返还已经超过了诉讼时效；4、电费并没有多收，所以也没有返还义务。经审理查明，长春市汉生置业有限公司与上海市圣维仕物业管理有限公司于2008年11月26日签订《前期物业服务合同》一份，由长春市汉生置业有限公司委托上海市圣维仕物业管理有限公司为长春上海广场（绿地·蓝海）业主、物业使用人提供物业管理服务。本案原告（反诉被告）系上海市圣维仕物业管理有限公司的分公司，系实际为被告（反诉原告）提供物业服务并收取物业费的合同当事人。在长春市汉生置业有限公司与上海市圣维仕物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》后，长春市汉生置业有限公司与本案原告（反诉被告）又另行签订《长春“绿地·蓝海”项目前期物业服务合同补充协议（一）》（以下简称《补充协议》）一份。对《前期物业服务合同》进行了补充约定，《补充协议》第一条约定：（一）5A办公楼1、物业管理费5.80元／平方米／月；2、能耗费7.50元／平方米／月；……（五）能耗费含中央空调、电梯、水泵、弱电（消防）系统和公共照明等公共设备设施水、电费。原告（反诉被告）根据上述合同为上海广场（绿地蓝海）物业业主及物业使用人提供了保洁、秩序维护、绿化、代收水、电费、供热费、电梯维护保养、日常维修维护等物业服务。本案被告（反诉原告）分别于2012年3月14日购买了长春上海广场（绿地·蓝海）两套房屋，于2012年6月19日购买了房屋，于2013年7月13日购买了房屋，并于2012年3月21日办理了房屋的收房及入住手续，同时依照《绿地蓝海业主手册》第三部分的《业主临时管理规约》3.3.2.4关于物业管理费的约定向原告（反诉被告）交纳了一年的物业管理费，依据3.3.2.5关于能耗费的约定向原告（反诉被告）交纳了一年的能耗费。《业主临时管理规约》3.3.2.4中关于物业管理费及3.3.2.5关于能耗费的约定与《补充协议》中关于物业费及能耗费的约定标准相一致。在办理完入住手续后，被告（反诉原告）于同日从原告（反诉被告）处领取了钥匙及《绿地蓝海业主手册》，并签署了承诺书。承诺书载明：“本人为“绿地蓝海上海广场”本项目11层23、25室停车位业户，现确认已详细阅读并理解本项目《管理规约》，为维护本项目各单元业户的权益及促进本项目的管理，本人同意履行和遵守本规约规定的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。”在《绿地蓝海业主手册》中记载：5A办公楼物业管理费收取标准为每个单元建筑面积每月5.80元／平方米，能耗费收取标准为每个单元建筑面积每月7.50元／平方米；电费为电力公司商业用电标准加上电费账单中附加费、还贷基金及各种损耗等核定为1.20元／度；业主应在每月10日前支付管理费、能耗费、水电费、采暖费等应付款项，逾期缴纳应从逾期之日按应缴费用每日3‰的标准支付违约金，业主承担因物业公司追缴欠费诉讼的诉讼费、律师费等所有费用。庭审中，双方当事人均向法庭提交了上述《绿地蓝海业主手册》作为证据，在被告（反诉原告）提交的《绿地蓝海业主手册》3.3.2.4中，物业管理费的收缴与支付项下载明：“公共设备、设施、照明、景观、消防、电梯、中央空调、采暖、楼庭等产生的电费。公共洗手间、本项目、楼道、玻璃幕墙、绿化冲洗、浇灌等产生的水费。其他与公共能耗相关的费用。”而在原告（反诉被告）提交的《绿地蓝海业主手册》3.3.2.4中，“公共设备、设施、照明、景观、消防、电梯、中央空调、采暖、楼庭等产生的电费。公共洗手间、本项目、楼道、玻璃幕墙、绿化冲洗、浇灌等产生的水费。其他与公共能耗相关的费用。”部分被加上下划线，并载明印刷位置出现错误，同时加盖了原告（反诉被告）公章。被告（反诉原告）主张原告向其交付的《绿地蓝海业主手册》与原告（反诉被告）提交法庭的不一致，并以此为由主张原告（反诉被告）在向其交付《绿地蓝海业主手册》时即认可物业管理费已经包括了能耗费用，被告（反诉原告）实质多向原告（反诉被告）支付了服务费用，原告（反诉被告）应当将被告（反诉原告）多支付的费用予以返还。自2013年4月起，被告（反诉原告）至今拒绝继续支付的物业管理费、能耗费。故原告（反诉被告）诉至法院请求：1、判令被告支付欠缴物业管理费13，598.00元、能耗费17，583.00元及违约滞纳金28，477.00元；1125室物业管理费14，332.00元、能耗费18，533.00元及违约滞纳金30，015.00元，共计122，540.00元。2、判令被告承担律师费人民币2，000.00元。3、判令被告承担诉讼费用。被告（反诉原告）认为：1、原告（反诉被告）收费违反相关管理规定，没有向被告（反诉原告）提供相应的发票，应将收取的费用返还；2、原告（反诉被告）代为收取采暖费、水费、电费的标准高于物业所在地定价，应返还已收取的超出定价部门的费用；3、原告（反诉被告）虽然代收2013至2014年度采暖费，但并未将费用支付给供热部门，未提供供热部门出具的发票，供热部门也未提供该年度的供暖，原告（反诉被告）亦应将收取的此费用返还给被告（反诉原告）。故请求法院判决原告（反诉被告）返还采暖费9，425.71元、能耗费71，108.47元、装修配合管理费1，512.85元、垃圾清运费1，834.5元、电费2，709.55元，以上共计86，591.08元；诉讼费由原告（反诉被告）承担。另查明，至2015年1月5日止，被告（反诉原告）已按照《业主临时管理规约》足额向原告（反诉被告）支付了5A2123、5A103室的物业管理费及能耗费。上述事实，有原告（反诉被告）提交的《前期物业服务合同》、《长春“绿地·蓝海”项目前期物业服务合同补充协议（一）》、《备案表》、《商品房买卖合同》、《业主入伙／入住验房表》、《入伙资料签收表》、《绿地蓝海业主手册》、《承诺书》、《长春绿地蓝海大厦保洁服务合同》（长春锦鹏家政）、《劳动合同书》、《秩序维护部值班记录》、《劳务派遣协议书》（万成集团）、《万成集团工资表》、《电梯保养合同》（八达电梯公司）、《电梯保养作业报告》、《工程派工单》、电费、水费发票、水电费通知单、《物业费催缴提醒单》、快递单、长春市热力集团有限责任公司《吉林省国家税务局通用机打发票》、《收据》、《委托代理合同》、吉林全策律师事务所开具的《吉林省国家税务局通用机打发票》，被告（反诉原告）提交的《绿地蓝海业主手册》、照片59张、光盘2张、《商品房买卖合同》4份、发票38张、收据6张，原告、被告的陈述等证据材料在案佐证。本院认为，被告（反诉原告）在2012年3月21日办理长春上海广场（绿地·蓝海）两套房屋的收房及入住手续同日，就依照《绿地蓝海业主手册》第三部分的《业主临时管理规约》3.3.2.4关于物业管理费的约定向原告（反诉被告）交纳了一年的物业管理费，依据3.3.2.5关于能耗费的约定向原告（反诉被告）交纳了一年的能耗费，并签署了《承诺书》，承诺已详细阅读并理解本项目《管理规约》，同意履行和遵守本规约规定的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。即表明原告（反诉被告）在办理房屋入住时即明确了关于物业费及能耗费的费用收取标准。庭审中，虽然双方当事人向法庭提交的《绿地蓝海业主手册》不一致，被告（反诉原告）以此为由拒绝支付能耗费，同时要求原告（反诉被告）返还其已经支付的各项费用，但被告曾经依照《绿地蓝海业主手册》第三部分的《业主临时管理规约》3.3.2.4向原告（反诉被告）交纳了一年物业管理费，依据3.3.2.5向原告（反诉被告）交纳了一年能耗费，本案被告（反诉原告）同时是长春上海广场（绿地·蓝海）5A2123、5A103室业主，其依据《业主临时管理规约》3.3.2.4、3.3.2.5向原告（反诉被告）交纳各项费用直至原告（反诉被告）起诉，上述行为能够推定被告（反诉原告）对于原告（反诉被告）收取物业费及能耗费的事实及标准是明知的；结合在本院审理的（2015）朝民初字第455号案件及（案件综合判断，其他业主均未对《绿地蓝海业主手册》中原告（反诉被告）修改的部分提出异议，应视为原告（反诉被告）对被告（反诉原告）收取费用标准与其他业主、物业使用人相一致；即使在被告（反诉原告）向法庭提交的《绿地蓝海业主手册》中，对于物业费及能耗费的计算标准，也均系独立计算的，被告（反诉原告）仅以自身手中的《绿地蓝海业主手册》中能耗费列支的公共能源消耗已在物业管理费项下载明为由拒绝交纳能耗费的理由不能成立，故对于原告请求法院判决被告依据《绿地蓝海业主手册》支付欠缴物业管理费13，598.00元、能耗费17，583.00元、1125室物业管理费14，332.00元、能耗费18，533.00元的请求本院予以支持。虽然被告（反诉原告）逾期未支付物业费及能耗费构成违约，但原告主张的违约滞纳金58，492.00元明显过高，原告并没有举证证明由于被告违约为其带来的损失，根据庭前对于原告的询问能够明确原告对于本案违约金的计算方式为：欠缴费用乘以银行日贷款利率后，再乘以被告的实际违约天数，以此计算的违约金应为1，621.85元，房屋的违约金数额应为3，331.31元，上述违约金数额与原告诉讼请求主张的违约金数额不一致，故本院按照1，621.85元违约金予以保护，按照3，331.31元违约金予以保护。在《业主临时管理规约》3.3.2.7中载明：管理者有权对欠费业户向人民法院提出民事诉讼，由此引发的调查费、诉讼费、律师费等所有费用应由该业户承担。被告（反诉原告）在承诺书中对上述内容予以确认，并同意履行和遵守规约规定的一切条款，愿承担相应违约责任，故本院对于原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）承担律师费人民币2，000.00元的请求予以支持。根据被告（反诉原告）提供的证据只能证实向原告（反诉被告）支付5，912.92元供热费，原告（反诉被告）提供证据证实向供热公司支付了2，304.54元基础热费，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）收取供热费的性质属于代收代缴，而非属于盈利性质，故应将多收取的3，608.38元返还被告（反诉原告）。根据双方核对后的电费发票能够证实，电力公司根据峰、谷、平不同时段按照不同标准，加上三种基金、二种附加费、利率电费，综合计价收费。《绿地蓝海业主手册》对电费收费标准进行了明确约定，收费标准每度电1.20元，被告（反诉原告）没有向法庭举证证明原告（反诉被告）超出实际发生费用向被告（反诉原告）代收电费，因此请求原告（反诉被告）返还电费2，709.55元没有事实及法律依据。关于垃圾清运费和配合装修管理费，因该费用已在《绿地蓝海业主手册》、《装修管理协议》中明确约定，被告（反诉原告）于2012年3月21日签收《绿地蓝海业主手册》后，又于2012年3月26日与长春上海广场物业服务中心签订《装修管理协议》，被告（反诉原告）依此向原告（反诉被告）支付垃圾清运费和配合装修管理费符合双方约定，并且双方就此部分合同内容已经实际履行完毕，被告（反诉原告）主张返还无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王涛于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）上海圣维仕物业管理有限公司长春分公司欠缴物业管理费13，598.00元、能耗费17，583.00元及违约金1，621.85元；5A1125室物业管理费14，332.00元、能耗费18，533.00元及违约金1，709.46元；二、被告（反诉原告）王涛于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）上海圣维仕物业管理有限公司长春分公司律师代理费2，000.00元；三、原告（反诉被告）上海圣维仕物业管理有限公司长春分公司于本判决生效后立即返还被告（反诉原告）王涛采暖费3，608.38元；四、驳回原告（反诉被告）上海圣维仕物业管理有限公司长春分公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王涛的其他反诉请求。如果原告（反诉被告）上海圣维仕物业管理有限公司长春分公司、被告（反诉原告）王涛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，932.00元由原告（反诉被告）上海圣维仕物业管理有限公司长春分公司负担360.00元，由被告（反诉原告）王涛负担1，572.00元；反诉费1，960.00元由原告（反诉被告）上海圣维仕物业管理有限公司长春分公司负担82.00元，由被告（反诉原告）王涛负担1，878.00元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  丁立伟人民陪审员  刘德仁人民陪审员  王一茗二〇一五年六月十一日书 记 员  倪春祥