广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第158号
原告：王文斌，住广东省广州市越秀区。
原告：王譓沣，住址同上。
两原告共同委托代理人：邓斌，广东颐和律师事务所律师。
被告：广州佳地投资有限公司，住所地广东省广州市越秀区五羊新村寺右新马路133号。
法定代表人：翟驰，总经理。
委托代理人：谭白婷，该司职员。
委托代理人：孔宁军，该司法律顾问。
原告王文斌、王譓沣诉被告广州佳地投资有限公司（以下简称佳地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王文斌、王譓沣的共同委托代理人邓斌，被告佳地公司的委托代理人谭白婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王文斌、王譓沣诉称：1991年11月20日，原告王文斌与被告签订了一份《商品房购售合约》，合同约定由被告将位于广州市天河体育西路69号怡华苑四楼502房出售给原告王文斌，建筑面积为100.18平方米，购房价为人民币2473.5元／平方米，共计247795.23元，交付日期为1992年12月31日。为此，原告王文斌按约向被告支付了全部购房款，被告于1993年12月26日向原告王文斌发出《入住通知书》，并于1994年11月4日向原告王文斌开具了购房款发票。1995年1月9日，被告为两原告办理了军产证，即由广州军区房地产管理局核发了（军房字××号）《房屋所有权证》，该权属证书上核实并记载的面积为100.18平方米。此后，被告于2010年7月3日向原告发出《办证通知函》，告知原告，涉案房屋已办妥军转民手续，可以办理房地产权证，并要求原告按照该物业的建筑面积100.18平方米的标准交纳“军转民”费用、办证手续费及税费等费用。截至2010年7月原告共向被告交纳了上述费用共计51602.31元。2013年3月，经原告前往广州市房管部门查询，涉案房屋楼盘的大部分住户已办理了房地产权证，但被告在收取原告办理军转民手续的费用及税费后，并未按约为原告办理产权证。现提起诉讼，请求法院判令：1、被告协助原告办理位于广州市天河体育西路69号怡华苑四楼502房的房地产权证；2、被告为原告办理房地产权证的面积应当以（军房字第××号）房屋所有权证所记载的面积为准；3、被告向原告支付逾期办证违约金（以247795.23元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2010年7月9日计至原告取得房管部门出具的办证递件回执之日止）；4、被告承担本案诉讼费。
被告佳地公司辩称：不同意原告的诉请。理由：一、涉案房产及土地是被告与广州军区政治部换建完成的，依据军队一系列的文件至2009年土地及房产才完成军转民全部手续，并由地方房管部门办理《广州房地产权证》。被告在完成地方产权的大确权后，通知小业主办理房屋产权，原告王文斌也于2010年7月3日收到我司要求其办理地方产权证的函。之后原告王文斌向被告提交办证的资料及军产证，但被告发现原告提交的军产证载明的权益人是原告王譓沣，并不是原告王文斌，即房屋权益发生了转移即二次交易。根据被告与军队的有关协议和相关法律规定，被告对其产权交易和权益的转移不承担任何法律责任，同时被告也不能承担其交易所产生的任何税费，只是协助其办证，为此产生的二次税费应由两被告共同承担，原告王文斌为此缴纳的军转民费用应自动转至原告王譓沣名下，并由原告王譓沣偿还原告王文斌代缴的军转民费用。作为权益人的原告王譓沣从未向被告提出过办理地方产权证的请求，也未向被告提交任何办证资料，而原告王文斌在与被告的多次交涉中也未提交过原告王譓沣的任何产权资料，故两原告要求被告为其办理房产证及承担违约责任的诉请无理。二、被告与实际权益人原告王譓沣没有任何事实上的合同关系，原告王文斌也从未向被告出具房屋事实上已发生转移的书面告知函，故原告的请求也就不具有法律效力，不受法律保护。
经审理查明：原告王文斌、原告王譓沣为父子关系。被告原名称为深华工贸总公司广州公司（资料显示主营范围包括房地产投资开发等），后改名为广东佳地（集团）投资有限公司，2008年6月4日经工商部门核准改为现称。
1991年11月20日，原告王文斌（甲方）与深华工贸总公司广州公司（乙方）签订《商品房购售合约》，约定：原告王文斌（甲方）向深华工贸总公司广州分公司（乙方）购买位于广州市天河区体育西路怡华苑四梯第五层02单元（现地址广州市天河区体育西路69号502房，简称“涉案房屋”），建筑面积100.18平方米。甲方所购房屋按乙方售房价每平方2473.5元，购房款共247795.23元.自本合约签订的十五天内，乙方交付上述全部购房款。房屋交付时间为1992年12月31日。领取房产证的一切费用和土地使用费均按广州市房地产管理局的有关规定办理。1992年1月7日广东省公证处出具（92）粤公证经字第0046号《公证书》对上述合同进行公证。
1995年1月9日，广州军区房地产管理局出具军房字第××号《房屋所有权证》，该证载明：涉案房屋所有权人为原告王譓沣，建筑面积100.18平方米。
2001年11月20日，被告收取原告王文斌关于涉案房屋的军转民产权费32048.31元。
2002年11月8日，广州房地产测绘所出具涉案房屋份的《房地产分户图》，载明涉案房屋建筑面积为90.2533平方米，套内建筑面积83.0856平方米。
2010年7月9日，被告收取涉案房屋军转民费用13735元、手续费600元、交易税301元、测绘费201元、契税3717元、转名费1000元。
2014年10月31日，广州市房地产交易登记中心向原告王文斌出具《不具备购房资格告知书》，称其在本市住房限购区拥有住房套数超过规定套数，故不具备本市住房限购区域内住房购买资格。同日，广州市房地产交易登记中心向原告王譓沣出具《购房资格证明》，证明其在查询时点2014年10月31日具备本市住房限购区域内住房购买资格。据此，两原告表示，若法院查明原告王文斌不具备购房资格，同意涉案房屋过户至原告王譓沣名下。
被告表示，涉案房屋所在土地为军产，涉案房屋的产权办理办法及面积由军区确定。被告对此提供如下证据证实：1、1999年11月9日中国人民解放军总后勤部向广州军区联勤部出具的（1999）后营字第441号《关于补办广州军区政治部16个换建、合建项目审批手续》（复印件），其中载明：同意广州军区政治部原企业局利用位于广州市天河南住二区广粤字第1211a号座落的2169.1平方米土地，与被告换建，该司支付政治部换建经费659.51万元，获取土地使用期限为70年（自1991年2月起），该项目核收土地转让费158万元。2、2001年8月15日广州军区政治部办公室（甲方）、被告（乙方）签订的《关于合作建房土地使用权转让协议》（原件），主要内容：1991年2月28日，广州军区政治部原企业管理局与乙方签订《联合建房协议书》，甲方提供产权属于甲方的位于广州市天河区体育西路61-77号地段商旅二区的地皮一块，乙方提供经费共同合建综合楼（经广州市地名办定名为“怡华楼”），双方按5：5比例分配。由于军区政治部企业局于1998年已撤销，该项目收回由军区政治部办公室直接负责。现双方经协商达成以下协议：甲方同意为乙方办理怡华苑及相应的土地使用权转让手续并申领《军用土地补办出让许可证》；乙方对上述土地的使用年限为70年；乙方支付甲方土地转让补偿费1197864元、办证管理费958291.2元，共计2156155.2元，甲方在申领到该合建项目《军用土地补办转让许可证》后，乙方应在三天内一次性支付上述费用，甲方在收到乙方款项后应配合乙方办理有关手续。3、2001年8月28日中国人民解放军土地管理局向广州市国土局出具（2001）字第846号《军用土地补办出让手续许可证》（复印件），载明：根据财政部、国家土地管理局、总后勤部（1993）财综字第159号文件规定，经（1999）后营字第441号文件批准，广州军区政治部座落在广州市天河南住二区，宗地（座落号）广粤字第××号，面积2169.1平方米土地用于转让，请予以补办出让手续，免交土地出让金。4、2001年10月23日广州军区土地管理局向广州市国土房管局出具的（2001）广军地字第25号《关于广州军区政治部原企业局利用部分土地与地方换建事》（复印件），函称：根据总后勤部（1999）后营字第441号批复，广州军区联勤部（1999）联营字第200号批复，同意广州军区政治部原企业局利用广州市天河南住二区的2169.1平方米土地与被告换建。合作双方已向军队主管部门缴纳了土地出让金，解放军土地管理局核发了《军用土地补办出让手续许可证》，我局核定了换建项目用地红线图，现请贵局根据有关规定，免交土地出让金，给予办理有关用地手续。等等。上述证据经质证，两原告对上述证据1、3、4的真实性表示无法确认；证据2的真实性无异议。
本案中本院向广州市国土资源和房屋管理就以下事项发函调查：1、位于广州市天河区体育西路69号502房（合同自编房号广州市天河区体育西路怡华苑四梯502房）的房屋登记信息及是否有抵押、查封情形？办理产权证有无存在客观障碍？2、广州军区房地产管理局出具的《房屋所有权证》显示建筑面积为100.18平方米，而广州市房地产测绘所出具的《房地产分户图》却显示建筑面积为90.2533平方米。本案现有材料反映上述502房属“军转民”房产，有别于一般商品房，导致两者面积出现较大差异的原因是什么？广州市国土资源和房屋管理局复函称：一、涉案房屋所在怡华楼项目没有办理预售许可证，已以被告名义以09登记1024176号案办理初始登记，房产地址为天河区体育西路61-75号（单号）第1-9层。暂无天河区体育西路69号502房的查封、抵押信息和转移登记信息。二、经调阅09登记1024176号案档案资料，广州市房地产测绘所曾对该项目进行实测并出具测字号110106096号《测绘成果报告书》，天河区体育西路69号502房的套内面积83.0856平方米，分摊面积7.1677平方米，单元总建筑面积90.2533平方米。由于你院来函提供的上述502房的《房屋所有权证》（军房字第××号）由广州军区房地产管理局核发，我局无相关资料，因此我局无法核实面积差异的原因，建议你院征询发证机关意见。三、若房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情况，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，申请执行人可持协执回执等资料办理房产权证。
关于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，庭审中两原告明确该诉请的法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条。
本院认为：根据查明的事实，原告王文斌、原告王譓沣为父子关系，涉案房屋原由原告王文斌向被告购买并已付清购房款，后被告收取了转名费，为原告王譓沣办理了涉案房屋的军产证。根据被告提供的证据及房管部门向本院出具的复函，涉案房屋所在怡华楼项目已办理了军转民手续，办理了大确权，涉案房屋面积并经广州市房地产测绘所测绘确定，涉案房屋不存在查封、抵押情形，两原告已举证其付清了购房款，本院对两原告要求被告协助办理涉案房屋至原告王譓沣名下的诉请依法予以支持。但两原告要求被告办理的涉案房屋的房产证面积以（军房字第××号）《房屋所有权证》载明的面积为准，因广州市房地产测绘所测绘确定的涉案房屋面积与上述军产证载明的面积并不相符，故两原告该项诉请缺乏事实基础，本院不予支持。如涉案房屋的房产证办妥后，两原告认为存在面积差问题，应另循法律途径解决，本案不予调处。
关于两原告要求被告支付逾期办证违约金（以247795.23元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2010年7月9日计至原告取得房管部门出具的办证递件回执之日止）的诉请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条规定：“《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院﹤关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答﹥》。”《最高人民法院﹤关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答﹥》第39条规定：“合同一方违反合同，应向对方支付违约金。合同对违约金有约定的，应按约定的数额支付违约金。约定的违约金数额一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限。对违约金无约定或约定不明确的，按没有约定处理。”本案中，双方买卖涉案房屋的行为发生在《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前（1995年1月1日起施行），故两原告要求本案适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条规定不符。因双方合同并无约定逾期办证违约金，根据《最高人民法院﹤关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答﹥》第39条规定，按没有约定处理，两原告要求被告支付逾期办证违约金，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条，《最高人民法院﹤关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答﹥》第39条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州佳地投资有限公司协助原告王譓沣办理广州市天河区体育西路69号502房的房地产权证。
二、驳回原告王文斌、王譓沣的其它诉讼请求。
本案受理费2510元，由原告王文斌、王譓沣负担2410元，被告广州佳地投资有限公司负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李新程
人民陪审员 梁泳怡
人民陪审员 童文芳
二〇一五年二月九日
书 记 员 蒲肖明
梁雅芝
本判决书于2015年月日送达