上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第955号
原告上海禾和物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人屠逸影，该公司董事长。
委托代理人龚立新，上海市联诚律师事务所律师。
被告上海长乐实业发展公司，住所地上海市。
法定代表人杨宝国，该公司董事长。
委托代理人孙欢成，上海潘国新律师事务所律师。
委托代理人符维伟，上海潘国新律师事务所律师。
原告上海禾和物业管理有限公司（以下简称“禾和物业公司”）与被告上海长乐实业发展公司（以下简称“长乐公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告禾和物业公司委托代理人龚立新、戴捷（后原告撤销委托），被告长乐公司法定代表人杨宝国、委托代理人孙欢成、符维伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告禾和物业公司诉称：原告自2005年7月1日起为金鹿小区（上海市巨鹿路XXX号、XXX号、裙房3－15号）提供物业服务，2006年7月1日，原告与原上海市卢湾区金鹿大楼小区业主委员会（以下简称“金鹿业委会”）补签《物业服务合同》，约定合同期限为2005年7月1日至2008年6月30日，合同还就相关服务内容的收费标准做了约定，合同期限届满以后，原告仍继续提供物业服务至今；被告长乐公司拥有数千平方米产权房并收取租金，但从2005年7月起一直未缴纳物业管理费，原告多次催讨（包括原告曾于2007年、2009年、2011年向原上海市卢湾区（现黄浦区，下同）人民法院起诉，后因补充证据等原因撤回起诉）；截至2014年2月28日，被告已累计拖欠上海市巨鹿路XXX-
XXX号1－3层商铺的物业管理费人民币（以下币种均为人民币）748651.93元。故原告诉至法院，请求判令被告支付自2005年7月1日起至2014年2月28日止的物业管理费748651.93元及上述欠款的滞纳金748651.93元。
原告禾和物业公司提供下列证据：
1.《物业服务合同》；2.上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息；3.《情况说明》；4.《电梯使用标志》、《电梯（扶梯）维护保养合同》、《检测报告》；5.发票、付费凭证、转帐请款单；6.民事诉状、受理案件通知书、申请撤诉书、谈话笔录；7.《上海市二次供水设施清洗消毒卫生备案证明》、《停水通知》；8.巨鹿路XXX号XXX室管理费发票。
被告长乐公司辩称：被告系全民所有制企业，原告诉请的房屋产权性质是公房而非产权房；《物业服务合同》的有效期是2005年7月1日至2008年6月30日，签约方是金鹿业委会，合同针对的对象是售后公房（即产权房）而不是公房，该合同对被告无约束力；《物业服务合同》早在2008年6月30日到期，合同期内原告并未履行物业管理职责，居民向原告报修遭到原告拒绝，都是被告进行维修的，合同到期后原告撤出小区未再提供服务，事实管理不能成立，原告无权向被告主张物业管理费；原告曾向多名公房承租人收取了物业管理费，不应该重复主张，原告连自己是否收过费都搞不清，管理混乱不可能提供良好物业服务；关于公房物业管理费的标准，1997年5月19日上海市房屋土地管理局颁布的《关于进一步加强公有住房售后管理的通知》第3.3条的规定，公房物业管理费问题应在公房所有人委托物业公司管理的前提下由双方协商确定，但原、被告双方从未就物业管理费问题达成协议，原告要求被告支付费用没有任何依据，原告依据的《物业服务合同》和政府文件都是针对售后公房的，不能作为公房收费依据；《物业服务合同》关于滞纳金的约定同样不适用于被告，在物业管理费不明确的情况下，被告不负有付款义务，原告要求被告支付滞纳金的诉请同样不能成立，即使最终法院判决被告需要承担滞纳金，原告主张的滞纳金标准过高，请求法院予以调整；巨鹿路XXX-
XXX号地下室登记在被告名下，地面停车场产权亦为被告所有，但原告自2005年7月1日起就擅自占有作为自行车车库向小区居民收取停车费牟利，原告应该向被告支付地下室使用费而不是要求被告付费；原告的员工工资等开销都是由政府支出的，原告无权要求小区居民支付任何费用；即使根据《物业服务合同》的约定，保安费、保洁费和电梯水泵运行费应从维修基金支取，而公房的物业管理费则理应由公房使用人承担，被告不应付款；即使应该支付物业管理费，部分款项也是应该由维修基金支付的，被告所有的房屋系公房，无需缴纳维修基金；原告关于非居住用房的租金计算标准错误，不适用中央商务区每月每平方米15.90元的标准，应该适用每月每平方米10.20元的标准，实际上由于部分系争房屋由政府部门承租，被告收取的租金有的还低于政府规定的标准；被告实际出租的面积小于产权证登记的面积，应该以实际出租面积为准计算租金；租赁系争房屋的是派出所，无需原告提供保安、保洁服务，原告事实上也没有提供服务，不应该收取保安费、保洁费；原告的诉请超过诉讼时效。
被告长乐公司提供下列证据：
1.地下室张贴的通知照片；2.巨鹿路XXX号入口和17号大门照片；3.巨鹿路XXX号大门和3-15号入口照片；4.巨鹿路XXX号XXX层照片；5.巨鹿路XXX号1层照片；6.《公有非居住房屋租赁合同》（巨鹿路XXX号1层房屋）；7.《公有非居住房屋租赁合同》（巨鹿路XXX号3层房屋）；8.《公有非居住房屋租赁合同》（巨鹿路XXX号XXX层房屋）；9.《证明》、《情况说明》、《预算清单》、《工程初步预算表》、《房屋修理养护任务单》；10.巨鹿路XXX号706室支付物业管理费凭证；11.巨鹿路XXX号1206室支付物业管理费凭证；12.巨鹿路XXX号1303室支付物业管理费凭证；13.巨鹿路XXX号XXX室支付物业管理费凭证；14.巨鹿路XXX号XXX室支付物业管理费凭证；15.税收通用缴款书、上海市城镇土地使用税收纳税申报表、电子缴款凭证；16.证明；17.巨鹿路XXX号、巨鹿路XXX号、巨鹿路3－15号（单号）房地产权证；18.长乐公司营业执照；19.被告要求瑞金二路警署出具更名证明的报告；20.巨鹿路XXX号公房住户租赁凭证卡；21.巨鹿路XXX号《上海市公有住房出售合同》；22.巨鹿路XXX号公房住户租赁凭证卡；23.巨鹿路XXX号1202室《单位空屋调用单》；24.民事判决书；25.巨鹿路XXX号《上海市公有住房出售合同》；26.《上海市公有非居住房屋租赁合同》；27.原、被告来往函件；28.租金发票；29.被告向上海淮海商业（集团）有限公司；30.《协议书》；31.发票。
经质证，被告对原告提供的证据1真实性无异议，对证明内容有异议，被告所有的房屋都是公房是不需要支付物业管理费的，合同针对的是售后公房，原告依据售后公房的标准要求被告付费无依据，合同对被告无约束力，且滞纳金的标准过高；对证据2真实性无异议，产权信息备注为房改售房，证明系争房屋在出售前均为公房；对证据3真实性无异议，对证明内容有异议，黄浦区住房保障局物业科并未派人驻扎在金鹿小区，对原告是否在小区内提供服务不清楚，原告在2008年合同期满后已经撤离小区；对证据4中的电梯使用标志真实性无法确认，对电梯保养合同和检测报告真实性无异议，但电梯保养合同与使用标志有矛盾，是否做了电梯检测不清楚，这些合同都是2014年1月签订的，被告怀疑是为了这次诉讼才签订的，而且裙房1－3层是不需要电梯的，无需支付这笔费用；对证据5中2014年4月1日支票存根真实性、关联性均有异议，手写字迹出处不明，不能证明票款是否兑现，对其余发票等真实性无异议，关联性有异议，均不能证明与金鹿小区有关，更不能证明原告履行了物业管理义务；对证据6真实性无异议，关联性有异议，被告从未收到任何原告起诉的相关通知及材料，也无法证明2009年和2011年起诉与2007年起诉之间的关联性，该组证据无法证明原告诉请诉讼时效的中断，原告诉请超过诉讼时效应予驳回；对证据7备案证明真实性无异议，对停水通知真实性不予认可，系原告单方制作，水箱应半年清洗一次并出具相应的水质报告，仅仅一张停水通知不能证明原告清洗水箱，被告自行委托相关部门进行了清洗；对证据8真实性无异议，但该房屋属于直销房，管理费是业主付给被告的维修等费用。原告对被告提供的证据1真实性无异议，但认为与本案无关；对证据2、3真实性无异议，但证据2、3是被告自己门口的照片，没有设置保安不能证明原告没有提供服务，且照片反映的情况是瞬间的，不能证明24小时内从未有保安；对证据4－8真实性无异议，但合同约定按建筑面积收费，不同意按照被告所说的实际出租面积收费；证据9不能证明原告未提供服务，业主自用部位可以自行维修；对证据10-14真实性无异议，如果有使用人已经缴纳了物业管理费的证据可以从诉请中扣除，但该证据证明公房是应该缴纳物业管理费的；证据15真实性无异议，但不能证明地面停车场登记在被告名下，即使被告缴纳了地价税被告也没有产权，即使被告拥有产权也应该缴纳物业管理费；证据16系证人证言，这些证人与被告有利害关系，从未向原告报修，且证人未出庭作证，其中三份证言内容一致仅落款不同系虚假证明，不具有证据效力；证据17真实性无异议，但这张产证是很久之前的不是最新的，土地是划拨的也不能证明土地之上的建筑物是公房；证据18真实性无异议，证明内容不认可，这份营业执照不是最新的营业执照；证据19有异议，被告单方申请派出所变更门牌号码，派出所没有批复；对证据20-25真实性无异议，关联性有异议，与本案无关；证据26有异议，租赁合同的期限为十年，租金标准一直没有改变，与实际情况不符；证据27真实性无异议，但被告没有向原告提供房屋实际使用人的情况；对证据28认为被告应该提供全部租金收据；对证据29、30、31，被告是否出租和出租面积、租金与本案无关，被告应该按照房产证登记的全部面积，按照市场正常租金标准支付物业管理费。
经审理查明，上海市巨鹿路XXX号（原金陵西路XXX号）、17号（原金陵西路XXX号）、裙房XXX-
XXX号金鹿小区为公有住宅售后小区，但金鹿小区内仍有部分房屋未出售，被告为该房屋的产权人，被告将房屋出租并按政府规定标准收取租金。上海市巨鹿路XXX-
XXX号1－3层商铺（建筑面积1446.95平方米，房屋类型为店铺）即为上述房屋之一。自2005年1月1日起至2008年12月31日止，被告将上述房屋（产权证登记的门牌号码为巨鹿路XXX-
XXX号，被告签订租赁合同时表述为巨鹿路XXX-
XXX号）租赁给上海巨鹿食品（集团）有限公司、上海药房股份有限公司、中国铁路上海工程公司、上海强农（集团）股份有限公司、上海永隆兴业经济发展有限公司、原上海卢湾国有资产经营有限公司、上海经纬集团有限公司、上海新亚富丽华餐饮股份有限公司、上海市建筑材料供应总公司等，其中上海巨鹿食品（集团）有限公司租赁的面积为333.59平方米，每月租金1668元，上海药房股份有限公司租赁的面积为848.55元，每月租金7870.30元，其余房屋均按照每月每平方米10.20元的标准出租。2009年，原上海市公安局卢湾分局通过房屋置换方式取得系争房屋的承租权，并与被告签订《上海市公有非居住房屋租赁合同》，从2009年1月1日起长期租赁系争房屋，租金每月每平方米9.06元。现在系争房屋仍由瑞金二路派出所作为办公场所，有单独的大门面向巨鹿路，与大楼内其他业主分门进出，互不相连。
2006年7月1日，原告与金鹿业委会签订《物业服务合同》，约定原告为金鹿小区（物业类型：售后公房）提供物业服务，服务期限为2005年7月1日至2008年6月30日；非居住用房的收费标准为：营业用房和办公用房均按租金的25%收取管理费，由房屋业主支付，保洁费用按每平方米建筑面积0.50元收取，保安服务费按每平方米建筑面积0.50元收取，由房屋使用人支付；自本合同生效之日的当月起发生的物业管理费由业主承担，业主应依照上述标准向原告支付物业管理费；物业管理费按季缴纳，业主和金鹿业委会应承担的费用应在每季度第三个月的15号前履行缴纳义务；逾期缴纳的，原告可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金；原告根据法律法规的规定和合同约定，向业主或物业使用人收取物业管理费，通过合法有效的方式解决拖欠物业管理费的问题；售后公房新政策出台，原告按新政策向业主收取规定的各项费用，随之补贴原告的保安、保洁费取消。合同期满后，因金鹿业委会原有成员期满、辞职等原因无法继续履行职责，新的业委会亦未成立，无法选聘新的物业公司，原告继续为金鹿小区提供物业服务至今。
另查明，根据《提高本市公有非居住用房租金的计算口径》［沪房（86）公字发第503号］的规定，非居住用房一律以建筑面积为计租面积，租金单价以房屋现用途、房屋结构和房屋所处地段等次确定，房屋租金＝房租单价＊建筑面积，系争金鹿小区属于二等地段，二等钢砼结构每月每平方米租金5.50元。根据《上海市1996年公有非居住用房租金调整实施办法》［沪府发（1996）30号文之附件四］的规定，凡中央商务区已列入置换计划的大楼，租金标准调整为每月每平方米28元，其中属于财政全额拨款的行政、事业单位办公用房租金调整为每月每平方米15元，其增加部分的租金，财政不予补贴，具体置换的调租大楼由市房地局会外滩房屋置换公司确定；繁华商业街包括南京路、淮海路、西藏路、四川北路营业用房的租金标准，在1987年租金标准的基础上增加1.5倍；各区商业路段由市物价局、市房地局和市商委共同确定，这些路段的营业用房租金标准在1987年租金标准的基础上增加1.12倍计算；其他路段及办公、生产、仓储用房均在1987年标准的基础上增加0.75倍计算。根据《上海市1997年公有非居住用房租金调整实施办法》的规定，已列入中央商务区置换计划并已开始实施动迁的大楼，租金标准由1996年每月每平方米28元调高到29.70元，其中属于财政全额拨款的行政、事业单位办公用房，租金标准由1996年每月每平方米15元调高到每月每平方米15.90元，其增加部分的租金，财政不予补贴，具体置换的调租大楼由市房地局会外滩房屋置换公司确定；繁华商业街营业用房、各区主要商业路段营业用房以及其他路段办公、生产、仓储、营业用房的租金标准，在1996年租金标准上提高6%。
再查明，原、被告曾因被告拥有的房屋未支付物业管理费、停车费多次进行协商，原告此次诉讼前也曾数次将被告诉至法院，均因涉案房屋使用情况不明或需要另行协商等原因撤诉。
本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。根据《关于进一步加强公有住宅售后管理的通知》［沪房地物（1997）427号］及相关规定，公有住宅出售率在30%以上的，应该成立业主委员会，业主委员会是全体业主的代表，不仅代表私房业主，而且代表公房业主，业主委员会的决定对全体业主（包含公房业主）具有同等约束力，金鹿业委会是金鹿小区全体业主的代表，原告与金鹿业委会签订的《物业服务合同》对金鹿小区全体业主具有约束力，被告辩称《物业服务合同》仅针对售后公房，被告作为公房业主不受《物业服务合同》约束、公房物业管理费应由公房所有人委托物业公司的前提下由双方协商确定的辩称意见，本院不予采纳，被告作为系争房屋业主应该按照《物业服务合同》的约定支付物业管理费。被告辩称《物业服务合同》早在2008年6月30日到期，合同期内原告并未履行物业管理义务，合同到期后原告撤出小区未再提供服务，事实管理不能成立，原告无权向被告主张物业管理费，但原告提供的《情况说明》表明原告自2005年7月1日起一直为金鹿小区提供物业服务至今，故被告该辩称意见本院不予采纳。被告辩称原告诉请超过诉讼时效，经查原告开始为金鹿小区提供物业服务后曾就物业管理费问题与被告多次协商并曾多次诉至法院，虽然均因涉案房屋使用情况不明或需要另行协商等原因撤诉，但原告并未放弃主张物业管理费的权利，被告该辩称意见，本院不予采纳。关于管理费，本案系争房屋为营业和办公用房，根据《物业服务合同》的约定，营业用房和办公用房均按租金的25%收取管理费，由房屋业主支付；原、被告对租金标准有异议，原告主张根据《上海市1997年公有非居住用房租金调整实施办法》的规定，系争房屋应适用已列入中央商务区置换计划并已开始实施动迁并由财政补贴的行政、事业单位办公用房租金标准（即每月每平方米15.90元），被告主张系争房屋应适用其他路段及办公、生产、仓储用房的标准（即5.5＊1.75＊1.06＝10.20元）；本院认为，已列入中央商务区置换计划并已开始实施动迁的大楼由市房地局会外滩房屋置换公司确定，根据《上海市1997年公有非居住用房租金调整实施办法》的规定及系争房屋的所处的地段、现状，系争房屋不属于已列入中央商务区置换计划并已开始实施动迁的大楼，不能适用每月每平方米15.90元的租金标准，原告关于租金标准的主张无事实和法律依据，被告主张的每月每平方米10.20元的租金标准符合相关政府文件规定和系争大楼的实际情况，原、被告提交的证据亦未证明被告收取的租金高于此标准，故被告该辩称意见，本院依法予以采纳，但被告主张按照实际租赁面积计算租金的意见，不符合《提高本市公有非居住用房租金的计算口径》关于非居住用房一律以建筑面积为计租面积的规定，本院依法不予采纳。被告辩称部分房屋租金标准低于每月每平方米10.20元，应该按照实际租金标准计算管理费，本院认为，根据被告与承租人签订的《上海市公有非居住房屋租赁合同》，上海巨鹿食品（集团）有限公司和上海药房股份有限公司自2005年1月1日起至2008年12月31日止每月应该支付的租金分别为1668元和7870.30元，被告实际上也是按照该标准收取租金，自2009年1月1日起，系争的巨鹿路XXX-
XXX号（单号）全部房屋由原上海市公安局卢湾（现黄浦）分局租赁使用至今，租金为每月每平方米9.06元，被告至今仍按该标准收取租金，原告也无证据证明被告是恶意收取低于《上海市1997年公有非居住用房租金调整实施办法》规定的租金标准，故该部分以被告实际收取的租金为准计算管理费。关于保洁费、保安费，《物业服务合同》约定保洁费、保安费均按每月每平方米0.50元收取，由房屋使用人支付，被告亦辩称保安费、保洁费应由房屋承租人或房屋使用人支付，本院认为，被告作为系争房屋业主又兼有收取房屋租金等管理职能，掌握承租人情况，在原告为金鹿小区提供物业服务后，应负有主动向原告提供全部房屋承租人或房屋使用人资料的义务，便于原告依据被告提供的资料要求房屋承租人或房屋使用人支付保安费、保洁费，但被告提供的证据未能证明其主动向原告移交了上述资料，导致原告无法直接向房屋承租人或房屋使用人主张保安费、保洁费，因此被告应按照合同约定支付保安费、保洁费，但2009年1月1日起系争房屋全部由瑞金二路派出所租赁使用，与大楼内其他业主分门进出，客观上不需要原告提供保安、保洁服务，原告也没有证据证明其提供了服务，故原告要求被告支付2009年1月1日前保安费、保洁费的诉请，本院依法予以支持，要求被告支付2009年1月1日后保安费、保洁费的诉请，本院依法不予支持。鉴于被告存在拖欠物业管理费的事实，原告要求被告支付拖欠的物业管理费滞纳金的诉讼请求理由成立，被告还应按合同约定支付滞纳金，滞纳金的数额根据欠费金额作相应调整。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告上海长乐实业发展公司应在本判决生效之日起十日内支付原告上海禾和物业管理有限公司自2005年7月1日起至2014年2月28日止管理费、保洁费、保安费人民币392480.42元；
二、被告上海长乐实业发展公司应在本判决生效之日起十日内支付原告上海禾和物业管理有限公司上述款项的滞纳金人民币392480.42元。
负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币18275.73元，由原告上海禾和物业管理有限公司负担人民币8772.73元，被告上海长乐实业发展公司负担人民币9503元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 黄利民
审 判 员 常彩玲
人民陪审员 刘美琳
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 ＸＸ妹
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。