广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠阳法新民初字第22号
原告吴少明，男，汉族，住广东省揭东县。公民身份号码：×××685x。
委托代理人张福军，广东君一律师事务所律师。
委托代理人贺慧敏，广东君一律师事务所辅助人员。
被告邹运香，女，汉族，住广东省惠州市惠阳区，公民身份号码：×××1826。
委托代理人吴舜尧，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区。
委托代理人罗广宁，男，××年××月××日出生，汉族，住宁夏吴忠市利通区。
原告吴少明诉被告邹运香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月11日受理后，依法由代理审判员钟新华适用简易程序独任审判，于2013年1月23日公开开庭进行了审理。原告吴少明的委托代理人张福军、被告邹运香的委托代理人吴舜尧和罗广宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴少明诉称，原告与被告于2011年1月17日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于惠州市惠阳区新圩镇商业街边楼房商业楼二楼约1000平方米出租给被告，前三年每月租金为23000元，租期7年。被告于2011年5月20日入场经营，2011年6月20日开始计算租金。被告租赁房屋后，均未能履行按时付款的义务，每月的租金支付均有迟延，2012年10月20日至2012年11月19日的租金本应于2012年11月10日前支付，2012年11月20日至2012年12月19日的租金本应于2012年12月10日前支付，经原告多次催缴，被告至今仍拒绝支付。根据双方合同约定，租金逾期支付的，每日支付欠费金额5%的滞纳金；超过一个月的，原告有权单方终止合同收回房屋，保证金不予退还，并追回所有费用。被告的行为已经严重违反合同的约定，侵犯了原告的合法权益，为保护自身合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、原告无需返还被告保证金69000元；3、被告支付原告2012年10月20日至2012年12月19日租金46000元及利息（依照中国人民银行同期逾期贷款利率从起诉日起计算至生效裁判文书确定的履行期限届满日止）；4、被告按每月23000元的标准支付租金，自2012年12月20日至被告交还房屋日止；5、本案诉讼费用由被告负担。
原告吴少明对其诉称在举证期限内提交如下证据：
1、原告身份证，证明原告的主体资格；
2、被告人口信息，证明被告的主体资格；
3、原告与被告签订的《房屋租赁合同》，证明双方签订的租赁合同的期限、租金及违约责任；
4、原告与房东签订的《房屋租赁合同》，证明原告有权分租房屋；
5、租金收据，证明被告迟延支付租金；
6、房产证，证明房屋权属状况。
被告邹运香辩称，第一，不同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求继续履行《房屋租赁合同》。第二，要求原告免除2012年10月20日至2013年1月23日的租金。事实和理由是：双方于2011年1月17日签订房屋租赁合同后，直至2012年10月，被告一直按合同约定支付租金，偶尔迟延几天，也是因为原告居住在外地，未及时前来收租。2012年10月20日以后未交租的原因，是原告出租的房屋多处、严重漏水，导致被告的商店无法经营，以及部分电器受漏水淋湿损坏，对被告造成巨大的经济损失，经被告多次通知补漏，均不予理睬。在此情况下，被告便向原告提出，在未对漏水的房屋修补好前，暂停支付租金。最近，房东已安排人员修补，1月6日开始室内修补，修补期间需将店内商品封闭隔离，造成被告无法正常经营。在进行修补时，被告通知原告前来收取租金，但其拒绝收取，称要赔偿其7000元律师费，对此无理要求，被告当然不会接受。综上，因原告出租的房屋多处严重漏水，不符合基本的使用条件，造成被告经营的商店重大损失，因此请求法院判令原告继续履行合同，且被告无需支付2012年10月20日至2013年1月23日的租金。
被告邹运香对其辩称在举证期限内提交如下证据：
1、照片97张，证明涉案房屋存在漏水的质量问题；
2、证人钟某、窦某出庭作证，证明原告出租的房屋存在多处漏水的质量问题。
经审理查明，2010年11月8日，严润强与吴少明签订一份《房屋租赁合同》，约定：严润强将位于惠阳区新圩镇石岗吓第二工业区楼房一栋共两层（房产证号：粤房地权证惠州字第××号）约2000平方米出租给吴少明，租赁期限10年，租期自2011年5月10日起计算；租赁期间，吴少明未经严润强同意，不得擅自整体向第三人转租房屋。吴少明承租严润强上述房屋后，于2011年1月17日与邹运香签订《房屋租赁合同》，约定：吴少明将上述房屋第二层约1000平方米商业楼转租给邹运香，租赁期限自2011年6月20日至2018年6月19日共7年，前三年每月租金23000元；合同签订之日，被告交纳69000元作为保证金，合同期满双方租赁关系结束后，保证金无息如数退回，如被告提前终止合同或者违约，保证金不得退回，也不作为租金抵扣；租金按月交纳，在每月10日前交纳；租赁期间，被告应合理使用房屋，保证房屋结构和设施完好，如有损坏，被告负责维修，并承担维修费用；若被告逾期交付租金、水电费，则每逾期一日须按拖欠费用数额的5%支付滞纳金，超过一个月的，原告有权单方终止合同收回房屋，保证金不予退还，并追回所欠费用；原、被告双方还对其他权利义务作出约定。
合同签订后，被告将上述房屋用于销售经营电器产品，并向原告支付了69000元保证金，以及截止2012年10月19日的租金。2012年9月至10月间，雨天时，该房屋屋顶天花板多处漏水，漏水严重处出现流漏而非滴漏的情况。被告将房屋漏水的情况告知原告雇请的保卫该楼房的值班保安窦某，窦某遂电话向原告反映。几天后，原告吴少明与房东严润强到现场进行查看，但未及时进行修补，被告遂自2012年10月20日起拒付租金，要求补漏后才交纳。房东严润强于2012年12月8日开始，雇请钟某进行修补，2012年12月22日前从屋顶外部进行修补，2013年1月7日开始修补室内天花，修补室内天花的工作时间是从晚上8时开始至次日早上8时，至2103年1月23日，天花已基本修补完成。被告商店的正常营业时间为8时15分至22时15分，修补室内天花时，因灰尘较大，被告需将货物挪至一边，并用塑料薄膜遮挡，为配合修补，被告的营业时间随之调整至上午9时多至晚上8时。案经本院开庭审理，经本院主持调解，双方达不成协议。
本院认为，原告吴少明整体承租严润强所有的两层房屋后，将第二层分租给被告，与被告签订的《房屋租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，也未违反吴少明与严润强的约定，合法有效，对原、被告具有法律约束力，原、被告应当按照约定履行自己的义务。本案争议的焦点是，被告是否存在解除租赁合同的违约行为。
《房屋租赁合同》约定，“租赁期间，被告应合理使用房屋，保证房屋结构和设施完好，如有损坏，被告负责维修，并承担维修费用”，从文义上理解，双方在此约定的“损坏”应理解为承租人不合理使用、人为造成的损坏。原告出租的房屋屋顶漏水，属于房屋的自身质量存在问题，并非被告不合理使用造成，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定，“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任”，第二百二十条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，因此，房屋漏水的维修义务在于出租方，而非承租方。被告在向原告提出维修要求后，原告未在合理期限内维修，已经影响到被告的正常使用，被告在此情况下延付租金，理由正当，且在房屋修补完成后，被告表示同意立即支付租金，因此，原告要求解除房屋租赁合同的理由不充分，本院不予支持，双方应继续履行《房屋租赁合同》。
对原告主张的房屋租金，被告使用了原告出租的房屋，应按合同约定向原告支付自2012年10月20日起每月23000元租金。对原告主张的无需返还保证金及要求被告支付逾期付款的利息的诉讼请求，因被告系在原告未在合理期限内履行维修房屋的基本义务的前提下迟延支付租金，并非无故拖欠，因此，对原告主张的无需返还保证金及支付逾期付款利息的请求，理由不正当，本院不予支持。对被告提出在房屋漏水和进行维修时，减少租金的抗辩，因在房屋漏水时，一定程度上影响了被告商店的经营；在对房屋进行维修时，一定程度上影响了被告的正常使用，使被告缩短了商店的营业时间，增加了挪动货物和清理经营场所的负担。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，因此，对被告要求减少租金的抗辩意见，本院予以支持。被告该请求属于对原告诉讼请求的抗辩，并非被告独立的诉讼请求，无需提起反诉，可在原告的诉讼请求中直接扣减。本院根据本案的实际，酌情减少被告2012年10月20日至2013年1月19日的租金10000元。扣减后，被告仍应向原告支付2012年10月20日至2013年1月19日的租金59000元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十八条、第二百一十九条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告吴少明与被告邹运香继续履行于2011年1月17日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告邹运香应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2012年10月20日至2013年1月19日的租金共59000元给原告吴少明；2013年1月20日后的租金按房屋租赁合同的约定支付。
二、驳回原告吴少明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1300元（原告已预交），由原告吴少明负担650元，被告邹运香负担650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
代理审判员 钟新华
二〇一三年二月五日
书 记 员 钟玉金