广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终7560号
上诉人（原审被告、反诉原告)：闫英伟
委托代理人：吕利民，广东时文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市京鹏实业有限公司
法定代表人：郑军，董事长。
委托代理人：梁云礼
委托代理人：吴志刚，广东恒和律师事务所律师。
上诉人闫英伟因与被上诉人深圳市京鹏实业有限公司（以下简称京鹏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第478号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、京鹏公司是位于深圳市xx区xx路xx号京鹏大厦主楼x层及附楼xx层的业主，其中主楼一层的建筑面积是1563.79平方米,附楼1-4层的建筑面积是2618.42平方米，房屋用途均为综合楼。
二、2013年8月15日，京鹏公司作为甲方（出租方），与闫英伟作为乙方（承租方），签订《场地租赁合同书》，约定闫英伟向京鹏公司承租京鹏大厦一楼西侧437平方米及一楼商场约23.5平方米；租期为五年，自2013年8月15日至2018年8月14日止；租赁押金人民币30万元；第一年度（2013年8月15日至2014年8月14日）一楼西侧场地租金84万元，商场12万元。第二年度（2014年8月15日至2015年8月14日）一楼西侧场地租金84万元，商场12万元。第三年度（2015年8月15日至2016年8月14日）一楼西侧场地租金88万元，商场12.6万元。按以上年度租金额分月缴纳租金。其中：第一年度甲方同意给予乙方四个月的免租装修期，起租时间从2014年1月1日起计缴；合同第八条第2款约定，甲方提供水电及中央空调，水电费依据政府对京鹏大厦的收费标准按乙方每月实际使用量由乙方自付。每月承担京鹏大厦分摊的空调使用费；合同第八条第6款约定，要按时交纳租金，租金的交纳时间为当月5日，水电费及中央空调使用费，交纳时间为下月的5日。逾期不交按每天千分之五收取滞纳纳金，累计拖欠二个月租金，甲方有权终止合同的执行，所交押金不予退还，单方清场并追究乙方的违约责任；合同还约定了其他权利义务。
2014年1月14日，京鹏公司作为甲方，与闫英伟作为乙方，签订《补充协议》，约定：甲、乙双方协商一致同意。乙方临时租用京鹏大厦附楼西侧一层仓库三间（约35平方米）和二层办公室一间（约25平方米）用作裕发茶餐厅临时仓库和办公用。乙方不得将以上房间另作用途，不得存储有违反消防和法律法规的物品，如有违反，乙方需承担因此造成的一切责任，甲方有权随时收回以上场所。甲乙双方一致确认：甲方2014年3月将启动京鹏大厦（附楼）装修改造。乙方需将临时租用以上仓库三间和办公室一间于2014年3月15日前交回甲方。双方一致确认：乙方临时租用仓库和办公室月租金为人民币3000元。电费按实际用电量计缴，缴费日期为当月五日。截止日期按甲方通知日期为准，乙方需无条件按甲方要求时间搬离，租金按搬离当日结算。如乙方不按甲方要求日期搬离，乙方需赔偿甲方因此推迟工程所造成的一切经济损失。
三、上述协议签订后，闫英伟依约于2013年9月3日向京鹏公司缴纳租赁保证金人民币30万元。其后，闫英伟依上述协议约定的租金标准向京鹏公司缴付租金，直至2014年1月。闫英伟自2014年2月开始未向京鹏公司缴纳仓库租金，自2014年3月未向京鹏公司缴纳京鹏大厦一楼西侧房屋的租金（其中2014年3月尚欠租金3万元）、一楼商场租金及水电费，京鹏公司与闫英伟因此产生纠纷，京鹏公司为此提起本案诉讼。京鹏公司在本案中主张闫英伟按照人民币2500元/月的标准支付仓库租金，而非《补充协议》约定的人民币3000元/月的标准支付仓库租金。
2015年1月1日，京鹏公司停了租赁房产水电，但闫英伟留存在租赁房产物品尚未搬离。京鹏公司称租赁房产的水电被停之后闫英伟将租赁房产的门锁了，租赁房产目前仍由闫英伟控制；闫英伟则称是京鹏公司将租赁房产的门锁了。闫英伟在本案中仍坚持要求继续履行租赁合同。
四、京鹏公司与闫英伟在签订租赁合同时未办理租赁房产的书面交接手续。闫英伟在本案中称京鹏公司向闫英伟交付的租赁房产仅有京鹏大厦一楼西侧380平方米。闫英伟为证明该主张向原审法院提交《场地使用说明》：本人闫英伟，现租有位于深圳市罗湖区深南东路2008号京鹏大厦一楼西侧部分房屋101的房屋一处总面积380平方米，现无偿供给深圳市罗湖区裕发烧腊茶餐厅作为经营场地使用特此证明。京鹏公司在该《场地使用说明》左下角签章确认：以上情况属实，以上场地由本公司租给闫英伟，由深圳市罗湖区裕发烧腊茶餐厅经营。
京鹏公司在本案称，其已依约向闫英伟交付租赁房产，不存在交付面积不够的问题。其之所以在《场地使用说明》签章，是因为闫英伟需要办理营业执照，因而京鹏公司根据闫英伟要求在《场地使用说明》签章确认，但该《场地使用说明》不能证明其向闫英伟交付的租赁房产仅有380平方米。
闫英伟为证明京鹏公司将租赁合同约定的京鹏大厦一楼23.5平方米商场另租给了他人,向原审法院提交由京鹏公司与闫秀丽签订的《租赁合同》，该合同约定京鹏公司将京鹏大厦一楼23.5平方米商场出租给闫秀丽，租赁期限自2014年1月1日至2014年8月14日。京鹏公司对该《租赁合同》的真实性无异议，但称闫秀丽是闫英伟的姐姐，京鹏公司之所以与闫秀丽签订《租赁合同》，是因为闫英伟需要以其姐姐闫秀丽名义办理营业执照，因而根据闫英伟要求与闫秀丽签订该合同。经原审法院询问，闫英伟表示不清楚闫秀丽是否为闫英伟姐姐；闫英伟与闫秀丽的身份证上的地址一致。此外，京鹏公司为证明其已将京鹏大厦一楼23.5平方米商场交付给了闫英伟，向原审法院提交《约定书》，该《约定书》为京鹏公司与闫英伟共同签订，内容涉及到商场移交中的商品移交补偿等问题。
五、经原审法院核对京鹏公司提交的电计算表及转账通知单，闫英伟自2014年3月至2014年12月拖欠水电费总额为人民币186411.58元。其中部分电计算表由“宋立惠”签字确认。闫英伟为证明其工资损失，向原审法院提交的2014年6月工资表中包括员工“宋立惠”，职务是“收银”。
六、闫英伟在本案中称合同约定的违约金标准过高，请求原审法院对违约金标准进行调整。
京鹏公司在原审起诉请求：1、解除京鹏公司与闫英伟签订的场地租赁合同及补充协议；2、闫英伟将其租赁的京鹏大厦一楼西侧部分房屋（437平方米）、一楼商场（23.5平方米）和附楼一层仓库（35平方米）、附楼二层办公室（25平方米）交还京鹏公司；3、闫英伟支付租金87万元及滞纳金725400元；4、闫英伟支付水电费186411.58元；5、闫英伟支付本案的诉讼费。
闫英伟在原审反诉请求：1、京鹏公司应承担违约责任，赔偿闫英伟的经济损失10万元；2、本案诉讼费用由京鹏公司承担。
原审法院认为，京鹏公司与闫英伟双方签订的《场地租赁合同书》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。上述合同签订之初，闫英伟尚能依约支付租金及水电费用的义务，但闫英伟自2014年2月开始拖欠仓库租金，自2014年3月开始拖欠京鹏大厦一楼西侧房屋租金、一楼商场租金及拖欠水电费，闫英伟该行为不符合合同约定，构成违约。
闫英伟抗辩称京鹏公司交付的面积不够，原审法院认为，其一，虽然在签订租赁合同时未办理租赁房产书面交接手续，但闫英伟自2013年8月15日签订租赁合同至2014年1月期间依约缴纳租金，双方曾未就租赁面积问题产生争议；其二，虽然京鹏公司在《场地使用说明》签章确认，但该《场地使用说明》仅能证明提供给深圳市罗湖区裕发烧腊茶餐厅的租赁房产面积只有380平方米，不足以证明京鹏公司向闫英伟交付的房产全部用于经营茶餐厅，因此不能据此认定京鹏公司向闫英伟交付的租赁房产仅有380平方米；其三，虽然闫英伟向原审法院提交的《租赁合同》可以证明京鹏公司与闫秀丽就京鹏大厦一楼23.5平方米商场签订的租赁合同，但鉴于闫英伟经原审法院询问并未否认闫秀丽是闫英伟的姐姐，闫秀丽与闫英伟的身份证上的地址一致，京鹏公司关于“闫秀丽是闫英伟的姐姐，京鹏公司之所以与闫秀丽签订《租赁合同》，是因为闫英伟需要以其姐姐闫秀丽名义办理营业执照”的诉讼主张可信。而京鹏公司提交的《约定书》亦能反映京鹏公司已将23.5平方米商场交付给了闫英伟，因此，上述事实足以认定京鹏公司已依约向闫英伟交付了23.5平方米商场。同时，该事实也印证了京鹏公司向闫英伟交付的房产不可能只包括提供给茶餐厅用于经营的380平方米房产。综上，闫英伟关于京鹏公司向其交付租赁房产面积仅有380平方米的抗辩意见，原审法院不予采纳。
京鹏公司是位于深圳市xxx区xx路xx号京鹏大厦主楼x层及附楼xx层的业主，取得了该房产房地产证，闫英伟关于京鹏公司的房产是违章建筑的抗辩意见与事实不符，原审法院不予采信。倘若京鹏公司向闫英伟收取租金后未向闫英伟提供发票，闫英伟可向政府有关部门反映或另循法律途径解决，但其因此拒不向京鹏公司缴纳租金不符合合同约定和法律规定。闫英伟关于京鹏公司的房产存在质量问题导致其财物损失的抗辩主张，证据不足，依据不充分，原审法院不予采纳。综上，闫英伟在本案的所有抗辩主张均缺少事实和法律依据，原审法院均不予采纳。
闫英伟拖欠租金及水电费的行为构成违约，应向京鹏公司承担相应的违约责任。京鹏公司要求解除《场地租赁合同书》及《补充协议》的诉讼请求具有事实依据和法律依据，原审法院予以支持。《场地租赁合同书》及《补充协议》解除之后，闫英伟应将租赁房产交还京鹏公司，京鹏公司要求闫英伟交还租赁房产的诉讼请求，原审法院亦予以支持。闫英伟自2014年2月开始未向京鹏公司缴纳仓库租金，自2014年3月未向京鹏公司缴纳京鹏大厦一楼西侧房屋的租金（其中2014年3月尚欠租金3万元）、一楼商场租金，京鹏公司要求闫英伟支付上述房产租金的诉讼请求依据充分。虽然京鹏公司于2015年1月1日停了涉案房产的水电，此时闫英伟已不能正常使用租赁房产，但由于闫英伟的物品仍然留存在租赁房产里面，且闫英伟亦拖欠京鹏公司自2014年3月至2014年12月期间的水电费人民币186411.58元，京鹏公司停水电并无不当，因此，闫英伟仍应向京鹏公司缴纳2015年1月的租赁房产租金。闫英伟应向京鹏公司支付2014年3月至2015年1月京鹏大厦一楼西侧房屋的租金人民币73万元，计算公式为3+7×10=73万元；闫英伟应向京鹏公司支付2014年3月至2015年1月京鹏大厦一楼商场的租金人民币11万元，计算公式为1×11=11万元；闫英伟应向京鹏公司支付2014年2月至2015年1月仓库租金人民币3万元，计算公式为2500元×12=3万元；以上合计，闫英伟应向京鹏公司支付租金人民币87万元。《场地租赁合同书》明确约定“租金的交纳时间为当月5日，逾期不交按每天千分之五收取滞纳纳金”，该约定虽是当事人的真实意思表示，但违约金的标准过高，原审法院依据我国《合同法》的规定对违约金标准进行调整，酌定按中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金。京鹏公司要求闫英伟支付拖欠的水电费人民币186411.58元的诉讼请求，具有事实依据和法律依据，原审法院予以支持。
如前所述，闫英伟的抗辩主张缺乏事实依据，闫英伟的反诉请求是建立在其抗辩主张成立的基础之上的，因此，对其反诉请求，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除京鹏公司与闫英伟签订的《场地租赁合同书》及《补充协议》。二、闫英伟应于本判决生效之日起十日内将位于深圳市xx区xxx路xx号京鹏大厦x楼西侧部分房屋（437平方米）及一楼商场（23.5平方米）、附楼一层仓库（35平方米）、附楼二层办公室（25平方米）交还京鹏公司。三、闫英伟应于本判决生效之日起十日内向京鹏公司支付2014年2月至2015年1月期间的租金人民币87万元及滞纳金（滞纳金以当月应缴租金数额为基数，自当月六日起，按中国人民银行同期贷款利率计算，计至本判决确定的租金支付之日止）。四、闫英伟应于本判决生效之日起十日内向京鹏公司支付2014年3月至2014年12月期间的水电费人民币186411.58元。五、驳回京鹏公司的其他诉讼请求。六、驳回闫英伟的反诉请求。本案本诉受理费人民币20836元、反诉受理费人民币1150元、公告费390元，由闫英伟承担。
闫英伟不服原审判决，向本院提起上诉称：闫英伟与京鹏公司于2013年8月15日签订房屋租赁合同，由京鹏公司将京鹏大厦一楼西侧的437平方米房屋和一楼商场23.5平方米租给闫英伟使用。但京鹏公司违约隐瞒了房屋的实际面积，始终未按约定交付房屋给闫英伟使用。而原审法院未实地勘测房屋面积，接受闫英伟的调查取证申请，所作出的认定违反事实。对于一楼23.5平方米的商铺由京鹏公司转租给案外人闫秀丽，不管是否姐弟但毕竟是两个主体，原审法院不能靠推测来确定事实。而京鹏公司交付闫英伟使用的房屋是380平方米，由闫英伟转租给案外人经营，在闫英伟提供的证据材料1、2、3中，是案外人证明自己损失找闫英伟索赔的证据，其员工与闫英伟无关，所谓宋立惠签字确认不能代表闫英伟，因此水电费统计不真实。在合同履约中，因为京鹏公司违约，闫英伟没有支付京鹏公司租金，京鹏公司就采取极端行为擅自停水停电，这不利于解决纷争。为此造成闫英伟损失，闫英伟依法提起反诉请求。闫英伟投入巨额资金和大量人力物力对房屋进行了整体的装修改造升级，却经常受到消防、行政等部门的查处，不能正常经营，损失惨重。
闫英伟补充上诉意见称：闫英伟承租京鹏公司的房屋，但京鹏公司的工作人员经常制造事端，公安、市场监督管理等部门因消防等问题经常上门处罚，导致闫英伟无法正常经营。闫英伟因经营而购入的鲜活食品等，因京鹏公司停水停电而全部毁损，造成巨大损失。
据此，闫英伟上诉请求：1、撤销深圳市罗湖区人民法院(2015)深罗法民三初字第478号民事判决第一、二、三、四、六项，支持闫英伟上诉请求；2、本案一、二审上诉费用由京鹏公司承担。
京鹏公司答辩称：闫英伟的上诉理由没有事实根据与法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方当事人签订的《场地租赁合同书》及《补充协议》，是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。闫英伟在履约过程中拖欠租金及水电费的事实清楚。闫英伟以京鹏公司违约为由提出抗辩，本案的争议焦点在于闫英伟提出的抗辩理由是否成立。
关于京鹏大厦一楼西侧租赁面积问题，闫英伟主张京鹏公司实际交付的物业仅有380平方米，未达到约定面积。对此本院认为，首先，闫英伟据以主张交付面积的证据《场地使用说明》仅能证明其提供给案外人经营茶餐厅的物业面积为380平方米，不能证明京鹏公司向闫英伟交付的房产全部用于经营茶餐厅,闫英伟关于实际交付面积的主张欠缺事实依据；其次，关于租金，涉案租赁合同约定的是概括的租金数额，而非单位面积的租金单价，闫英伟认可其在签约时已实地看过租赁房屋，其后亦依照合同约定标准交纳租金至2014年2月，本案无证据证明其在合同履行过程中就面积问题提出异议，因此，闫英伟以面积问题作为不缴纳租金的抗辩理由及以此主张京鹏公司违约，理由不成立，本院不予采纳。
关于一楼商场23.5平方米是否交付的问题。闫英伟主张京鹏公司未交付一楼商场23.5平方米，而是将其出租给案外人闫秀丽，并提交了京鹏公司与闫秀丽的租赁合同为证；京鹏公司则主张该合同是应闫英伟要求与闫秀丽签订的。本院认为，双方当事人虽未就一楼商场23.5平方米物业办理交接手续，但京鹏公司提交的《约定书》显示双方在2014年3月约定从2月份京鹏大厦一楼西侧及一楼商场租金8万元中抵减商场移交商品款2万元，可见京鹏公司已将23.5平方米商场交付给了闫英伟；结合闫英伟交纳一楼商场租金至2014年2月的事实，本院认定京鹏公司已将一楼商场23.5平方米交付闫英伟使用。闫英伟主张京鹏公司未交付一楼商场23.5平方米，并以此作为不缴纳租金的抗辩理由及主张京鹏公司违约，理由不成立，本院不予采纳。
关于《补充协议》约定的仓库及办公室的交付问题，双方当事人虽未就该物业办理交接手续，但结合闫英伟交纳仓库及办公室租金至2014年1月的事实，本院认定京鹏公司已将仓库及办公室交付闫英伟使用。闫英伟主张京鹏公司未交付仓库及办公室，并以此作为不缴纳租金的抗辩理由及主张京鹏公司违约，理由不成立，本院不予采纳。
关于消防问题，闫英伟主张京鹏公司出租的涉案物业存在消防问题，导致其无法经营。因京鹏大厦已办理了房地产权证，闫英伟亦未能举证证明消防部门对京鹏大厦的消防问题作出认定，对该主张本院不予采信。闫英伟以京鹏公司出租的涉案物业存在消防问题为由不缴纳租金及主张京鹏公司违约，理由不成立，本院不予采纳。
综上，闫英伟关于不交付租金的抗辩理由均不成立，其应向京鹏公司支付所拖欠的租金。原审法院根据拖欠租金情况，判令其向京鹏公司支付所欠租金87万元及相应滞纳金正确，本院予以维持。
关于水电费问题，京鹏公司提交了电计算表及转账通知单以证明拖欠水电费情况，其中部分电计算表有闫英伟提交的工资表中员工宋立惠的签字，在闫英伟未能就水电费数额提交反驳证据的情况下，原审法院采信上述证据，确认闫英伟拖欠2014年3月至12日水电费186411.58元，并无不当，本院予以确认。原审法院判令闫英伟向京鹏公司支付所欠水电费186411.58元正确，本院予以维持。
关于闫英伟反诉请求的损失赔偿，闫英伟主张京鹏公司违约，理由均不成立；闫英伟长期拖欠租金及水电费，已构成根本违约，京鹏公司要求解除合同、收回涉案房屋并停水停电，并无不当。闫英伟以京鹏公司违约为由请求损失赔偿，理由不成立，本院不予支持。
综上，闫英伟的上诉请求不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23136元，已由本院决定免交。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 张 睿
审判员 庄 齐 明
二〇一六年七月十四日
书记员 周颖（兼）
附本判决相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。