四川省富顺县人民法院民 事 判 决 书（2018）川0322民初253号原告：李海波，男，1989年9月2日出生，汉族，住四川省富顺县。原告：邓英，女，1990年2月8日出生，汉族，住四川省富顺县。二原告委托诉讼代理人：杨元利，富顺县商务法律服务所法律工作者。被告：四川富蓉房地产开发有限公司，住所地四川省富顺县富世镇读易硐70号。法定代表人：吴小兰，经理。委托诉讼代理人：周正文，四川顺安律师事务所律师。原告李海波、邓英与被告四川富蓉房地产开发有限公司（以下简称富蓉房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李海波及二原告委托诉讼代理人杨元利、被告富蓉房地产公司的委托诉讼代理人周正文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李海波、邓英向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告违约；2.依法判令被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金63029元。事实和理由：原、被告于2014年6月26日签订商品房买卖合同，约定被告将位于富顺县XX镇XX路XX号X幢X单元X楼X号，套内建筑面积81.34平方米的成套住宅出售给原告。合同签订后，原告按约付清了房款383392元，被告也按约于2015年6月30日向原告交付了房屋。按照合同约定，被告应在交付房屋365日内取得房屋所有权证书并办理房屋权属转移登记，若原告未在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，被告应从该期限届满之次日起按日以已付房款0.05?计付违约金，至原告取得房屋权属证书为止。被告于2018年1月4日才将房屋权属证书交付原告，因被告未按约办理房屋所有权证书，导致该房屋无法转让，而原告无资金去投资其他行业，致使其受到损失。被告逾期交付房屋权属证书的行为已构成违约，应当承担违约责任并支付违约金。但原告认为违约金按日0.05?计算明显低于给原告造成的违约损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，原告主张按日以已付房款3?的标准计付违约金即要求被告支付违约金63029元。故原告诉至法院，请求判令支持上述诉讼请求。被告富蓉房地产公司辩称，原告所述原、被告签订《商品房买卖合同》、原告付清房款、被告交付房屋并于2018年1月4日交付了房屋权属证书，以及合同约定逾期交证按日以已付房款0.05?计付违约金均属实，但原告并无实际损失，原告的主张没有法律依据。请求依法驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交的证据材料有：1.原告身份证、结婚证复印件，被告网上工商登记信息；2.商品房买卖合同备案表、《商品房买卖合同》；3.交房通知书；4.销售不动产发票；5.领证通知、不动产权证；6.（银发[2003]251号）中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（以下简称人民银行贷款利率通知）。原告提交上述6组证据拟证明：1.原、被告的主体身份信息；2.原、被告之间签订商品房买卖合同，原告购买被告建设的商品房。合同对购买房屋的位置、房屋总价款及支付购房款的时间、房屋权属证书交付时间、逾期交付房屋权属证书的违约责任；3.商品房买卖合同签订后，原告按约付清房款383392元，被告按约于2015年6月30日向原告交付房屋，但被告于2018年1月4日交付房屋权属证书，已构成违约，应当承担违约责任并支付违约金；4.原告主张违约金按日3?计付的法律依据。被告富蓉房地产公司对原告提交证据材料的质证意见为：人民银行贷款利率通知与本案无关联性；对其他证据的真实性无异议。被告富蓉房地产公司未提交证据材料。经举证、质证，本院对原告提交的证据材料综合认证如下：对被告无异议的原告身份证、结婚证复印件，被告网上工商登记信息、商品房买卖合同备案表、《商品房买卖合同》、交房通知书、销售不动产发票、领证通知、不动产权证等证据材料，其形式和来源合法，与本案有关联性，本院予以确认并采信；关于人民银行贷款利率通知，本院经审查，该通知系中国人民银行就人民币贷款利率及计结息等有关事宜发布的通知，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，加之本案中《商品房买卖合同》对违约金进行了具体而明确的约定，故该通知与本案无关联，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：原告李海波、邓英（买受人）与被告富蓉房地产公司（出卖人）于2014年6月26日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告建设的位于富顺县XX镇XX路XX号X幢X单元X楼X号，预测建筑面积99.67平方米（套内建筑面积81.34平方米，分摊面积18.33平方米）的商品房。合同对计价方式与价款、付款方式及期限、逾期付款责任、交付条件、逾期交房责任、产权登记等相关民事权利义务进行了约定。其中，合同第十一条约定“出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房”；合同第二十条约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款0.05?的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内由出卖人支付”。合同签订后，原告按约支付商品房价款383392元，被告按约交付房屋，原告于2018年1月4日取得该房屋的所有权证书。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应依照合同约定履行各自的义务。被告没有按照合同约定在商品房交付之日起365日内向原告交付房屋所有权证书，构成违约，应当承担违约责任。根据庭审查明的事实，原告实际取得房屋所有权证书的时间是2018年1月4日，被告延期交付房屋所有权证书的天数为553天。原告认为《商品房买卖合同》约定的违约金计算标准过低，而请求按日以已付房款3?的标准计付违约金，被告则认为原告没有实际损失，其请求没有法律依据，应驳回原告的诉请。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”之规定,法院在衡量是否应当增加违约金时，应以迟延取得房屋所有权证书对原告所造成的实际损失为基础，原告应当对被告违约行为所造成的损失及相应数额承担举证责任，但本案中原告对此未提供相关证据，依法应承担不利的法律后果，本院对原告要求调整违约金计算标准的请求不予支持。被告因逾期交付房屋所有权证书而支付违约金的计算方法，应遵从其约定即从逾期之日起至实际交付之日止按日以已付房款0.05?计付即[（2016年7月1日至2018年1月4日）553天×(383392元×0.05?/天)=1060.08元]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告四川富蓉房地产开发有限公司迟延交付房屋权属证书已构成违约，限其在本判决生效后5日内向原告李海波、邓英支付违约金1060.08元；二、驳回原告李海波、邓英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费688元，由原告李海波、邓英负担663元，被告四川富蓉房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审判员  赵永刚二〇一八年二月二十六日书记员  李俊英附法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后,当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持。3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。