浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉善民初字第1349号
原告：嘉善县罗星街道城南经济合作社。住所地：浙江省嘉善县罗星街道城南社区。
法定代表人：季卫钢，社长。
委托代理人：冯祥林。
被告：胡孟君。
第三人：王梅。
原告嘉善县罗星街道城南经济合作社（以下简称城南经济合作社）与被告胡孟君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月16日立案受理，依法由审判员范爱民适用简易程序于2013年11月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯祥林、被告胡孟君到庭参加诉讼。根据原告申请，本院依法追加王梅作为本案第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，于2014年1月21日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯祥林、被告胡孟君、第三人王梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城南经济合作社起诉称：被告在2011年8月29日与原告签订房屋租赁合同一份，约定被告承租原告位于车站南路439号房屋，租赁期限三年。自2011年4月1日起至2014年3月31日止，年租金为400000元，每年4月1日前支付当年上半年度租金200000元，10月1日前支付下半年租金200000元，实行先付后用，合同同时约定了其他事项。房屋租赁合同订立后，原告依约向被告交付房屋，被告不久便将承租房屋转租给第三人用于开办嘉善汉爵宾馆，但尚欠和应付650000元租金原告催讨无着，被告行为已违反租赁合同约定，损害原告的合法利益。现原告向你院提出诉讼，请求依法判令：1、被告即时支付尚欠和应付租金650000元并解除原、被告的房屋租赁合同；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告为自己的主张向本院提供以下证据：
1、原告企业法人营业执照复印件一份、被告人口信息打印件一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
2、房产证复印件一份，证明出租房屋系原告所有。
3、房屋租赁合同复印件一份，证明原、被告签订涉案房屋合同，约定了租赁期限、租金及租金支付时间。
4、租赁合同、附加协议复印件各一份，证明被告承租原告涉案房屋后又将该房屋转租。
被告胡孟君答辩称：1、诉讼主体不明确；我与原告签订合同后，确实是将涉案房屋转租给了第三人。根据我们的协议，上面明确写明了房租由嘉善汉爵宾馆支付。2、诉讼时效。关于民法通则规定，我们之间签订的是分期合同，现原告已收取了部分租金，如果原告要起诉收取租金，也应当是起诉之日起前一年租金。3、关于租金的计算问题，我们合同签订时间是2011年8月29日。
被告为其抗辩向本院提供以下证据：
1、租金收条复印件一页，证明嘉善汉爵宾馆直接支付给原告的租金。
2、附加协议复印件一份，证明原告要求租金由嘉善汉爵宾馆来支付。
第三人王梅陈述：我与被告的合同是2011年8月8日签订的，当时村里也是同意我开设宾馆的。但没有说只租赁3年，签订合同时我对被告说开设宾馆是长期的。
第三人未向本院提交证据。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：被告及第三人对原告提供的证据均没有异议，对上述证据本院予以确认。原告对被告所举的证据1真实性没有异议，对该证据真实性本院予以确认。原告对被告所举的证据2未持异议，结合双方的陈述，本院对该证据的真实性予以确认。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的证据，认定下列事实：2011年8月29日，原告嘉善县罗星街道城南经济合作社与被告胡孟君签订了一份房屋租赁合同，合同主要约定：被告承租原告位于嘉善县罗星街道车站南路439号房屋，建筑面积约2972平方米，租赁期限自2011年4月1日起至2014年3月30日止。合同第二条约定：被告拖欠房租一个月的，原告可以终止本合同，收回房屋，并追究被告的违约责任。合同第三条约定了租金、付款方式和期限：在2011年4月1日之前交纳200000元，在2011年10月1日之前交纳200000元，在2012年4月1日之前交纳200000元，2012年10月1日之前交纳200000元，2013年4月1日之前交纳200000元，在2013年10月1日之前交纳200000元。2011年8月8日，被告与孙建芳签订租赁合同，将上述房屋转租给孙建芳，租赁期限为2011年9月1日至2014年4月1日。2011年9月15日，原告盖章确认同意租赁。2011年9月17日，被告与孙建芳及第三人王梅签订附加协议，约定被告胡孟君与孙建芳签订的协议，改由王梅签字生效，并负担相应法律责任，并约定每年的部分租金300000元，第三人可直接交付给原告。该附加协议经过原告盖章确认。
上述合同签订后，原告依约向被告交付房屋，被告将承租房屋转租给第三人用于开办嘉善汉爵宾馆。截至原告起诉之日，被告向原告支付了250000元租金，嘉善汉爵宾馆向原告支付了300000元租金。现原告以被告欠付和应付租金650000元、违反租赁合同为由诉至法院，被告于2013年9月22日收到本案起诉状副本材料。因各方意见分歧较大，本案经本院调解未果。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。结合本案，被告和第三人之间签订并由原告盖章确认的附加协议约定的房租可由第三人支付的内容，不能视为被告支付租金义务的转移。如果被告或者第三人未履行付款义务，原告有权选择向被告主张租金权利，被告应按照合同约定履行支付租金的义务。故被告有关租金支付义务人的抗辩意见，本院不予采信。
诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。原告于2011年10月至2013年6月期间，陆续收到被告及第三人支付的房租计550000元。诉讼时效相应发生中断，应当重新计算，原告起诉被告支付租金并未超过诉讼时效。故被告有关诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信。
至于租金计算期限起始时间的问题，原、被告签订的房屋租赁合同明确约定租赁期限自2011年4月1日起算。被告认为应当从合同签订之日即2011年8月29日起计算的抗辩意见，缺乏相应依据，本院不予采信。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。结合本案，原告将位于嘉善县魏塘街道车站南路439号房屋出租给被告，被告转租给第三人使用至今。被告未按约支付租金，原告有权提前解除原、被告之间房屋租赁合同，原告对此提出的请求符合法律规定和原、被告之间签订房屋租赁合同的约定。双方签订的房屋租赁合同自本案起诉状副本材料送达被告时解除。截至2013年9月22日，被告应当支付原告房租总额为991232元，扣除已经支付的550000元，尚需支付原告441232元租金。至于解除合同以后的租金损失，原告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、二百二十四条、二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告嘉善县罗星街道城南经济合作社与被告胡孟君于2011年8月29日签订的房屋租赁合同于2013年9月22日解除；
二、被告胡孟君结欠原告嘉善县罗星街道城南经济合作社租金441232元，于本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10300元，保全费3770元，共计14070元，由被告胡孟君负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 范爱民
人民陪审员 肖海荣
人民陪审员 徐玉祥
二〇一四年三月三日
书 记 员 钱 煜
附页
一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。