上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第660号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海美香园食品有限公司
委托代理人侯福男，上海市公义律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）上海美香园食品有限公司分公司
委托代理人侯福男，上海市公义律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）洪精全
委托代理人侯福男，上海市公义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海天烨家具厂。
被上诉人（原审原告、反诉被告）蒋天爱。
两被上诉人之共同委托代理人姚天观，上海敬贤律师事务所律师。
上诉人上海美香园食品有限公司（以下简称美香园食品）、上海美香园食品有限公司分公司（以下简称美香园分公司）、洪精全因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第2378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人洪精全暨美香园分公司之法定代表人、上诉人美香园食品、美香园分公司之共同委托代理人冯桥根、上诉人美香园食品、美香园分公司、洪精全之共同委托代理人侯福男、上诉人洪精全之委托代理人郭燕、被上诉人蒋天爱暨上诉人上海天烨家具厂（以下简称天烨家具）之投资人、两被上诉人之共同委托代理人姚天观到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2005年5月12日，天烨家具与美香园分公司签订《厂房租赁合同》一份，约定：天烨家具将位于上海市奉贤区奉城镇头桥经济城＊＊＊路＊＊＊号（原＊＊＊村＊＊＊）内的厂房出租给美香园分公司用于生产经营；租赁期限自2005年5月15日起至2014年5月14日；租赁面积为厂房2，000平方米和厂区内全部过道及空地；2005年5月15日起至2009年5月14日，每年租金人民币（下同）150，000元；从2009年5月15日起至2014年5月14日每年租金165，000元；租赁期内，凡属美香园分公司发生的水、电、通讯及治安管理费等所有杂费均由美香园分公司承担。2013年12月15日，天烨家具向洪精全发送函一份，载明：“双方所签厂房租赁合同将于2014年5月14日止，合同到期后，天烨家具需要翻修屋顶、修缮房屋，而且要有一段时间完成，故特告知，近阶段不要在厂内装修，并早作搬迁的准备，以免造成不必要的损失”。2014年4月15日，蒋天爱向洪精全发送函一份，载明：“租赁的厂房至2014年5月14日将到期，到期后天烨家具将收回进行房屋修缮，请务必于今年5月14日之前把属于你公司的所有设施设备等物品从租赁房内搬走，如到期不搬走，损失的东西自负。属于天烨家具的物品不得损坏，并请在今年5月14日之前付清所有的水电费、电话费等相关费用”。2014年4月14日，洪精全向蒋天爱发送短信称：打您们几个电话，都未能接听，请您们收到信息后给个电话。2014年5月6日，洪精全向蒋天爱发送短信称：今天下午来您家，您家中没有人；九号下午再来您家。2014年5月7日，洪精全向蒋天爱发送短信称：九号见行吗？2014年5月12日蒋天爱向洪精全发送短息称：搬走行动了吗？还剩最后2天了，谢谢配合。2014年5月26日，蒋天爱向洪精全发送短信称：5月27日来续签合同，时间定在上午8点至10点，下午12点至3点，地点定在食品厂门卫，晚上免谈，房屋半年170，000元，押金30，000元。2014年5月27日，洪精全向蒋天爱发送短信称：因5月23日晚双方的约定，27号傍晚在你家里见面，因收到你的信息，你们都有变化；加上我在外面有事，3点钟赶不到，另约时间再商谈。2014年5月27日洪精全向蒋天爱发送短信称：今天供电局来电话说上个月电费未付、明天如不付电，29日停电；因我公司小姑娘多次到你哥哥蒋天华那里催要隔壁厂使用的电费，蒋天华就是不给，至今我们没有去付电费。2014年5月27日蒋天爱向洪精全发送短信称：等你付了租金再交电费。2014年5月29日蒋天爱向洪精全发送短信称：你违约二次我再不相信你了，现在我已停电停水，明天早上8点把厂里属于你的东西铲出门外，造成后果你自负，跟我无关；因连电费都交不起的人还有什么资格谈续租呀！2014年6月6日，蒋天爱向洪精全发送短信称：2点在经济园区。2014年5月12日，洪精全向蒋天爱发送函一份，载明：“美香园分公司租借天烨家具头桥经济城＊＊＊路＊＊＊号的厂房，现你提出要求收回。美香园分公司租借人洪精全现正积极在寻找厂房，等找到符合食品行业规定要求的场所，会提早通知你后迁移。”2014年6月26日，美香园分公司向蒋天爱发送函一份，载明：“我们之间的合同纠纷案，双方多次协商、解决未果。根据我国有关法律条款规定，应通过有资质的权利机构或法院解决、现你已采取过激行为。根据民法通则、物权法等有关条律，你已违法，并将承担由此产生的一切后果”。后天烨家具、蒋天爱诉至法院，要求判令美香园食品、美香园分公司、洪精全：1、立即搬离租赁厂房内的全部设备及物品，将租赁房屋交还；2、支付租期届满后实际使用期间的使用费，以现行市场租价每平方0.50元每天计算（暂计算至2014年10月14日五个月为150，000元）；3、支付水电费11，339.48元、电话费752元、有线电视费90元，计12，187.48元。原审庭审中，天烨家具、蒋天爱变更第二项诉讼请求为：判令美香园食品、美香园分公司、洪精全支付自2014年5月15日起至判决生效日止，按每日每平方0.50元计算的占有使用费。同时明确第三项诉讼请求的计算期间是2014年4月至2014年6月。美香园食品、美香园分公司、洪精全则提出反诉，要求判令：天烨家具、蒋天爱恢复厂房及机器设备原样，如不能恢复则按照市场装修价赔偿26万元，赔偿工厂停产损失52万元。
原审另认定，美香园分公司向天烨家具支付租金至2014年5月14日。天烨家具为美香园分公司垫付4月电费3，662.97元，5月电费2，066.85元，6月电费2，691.66元，共计电费8，421.48元；垫付4月至6月电话费752元；垫付4月至6月有线电视费96元。2014年6月24日，天烨家具将系争厂房的水表分表用水泥浇筑掩盖，并对系争房屋停水、停电至今。
原审又认定，天烨家具为个人独资企业，蒋天爱系天烨家具投资人。美香园分公司系美香园食品的分公司，并不独立核算。洪精全系美香园分公司负责人。
原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中天烨家具与美香园分公司签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律、法规的规定，应为合法有效。蒋天爱与洪精全均作为企业负责人在上述租赁合同上签字，且美香园分公司不认可蒋天爱系租赁合同一方当事人，洪精全亦不同意作为租赁合同一方当事人承担责任，故蒋天爱及洪精全均非本案系争租赁合同的一方当事人，对蒋天爱、洪精全提出的诉讼请求，法院均不予支持。因美香园分公司并不独立核算，故天烨家具要求总公司美香园食品共同承担合同责任的主张，法院依法予以支持。
争议焦点之一，双方之间的租赁合同是否已续签。对此，天烨家具认为租赁合同已到期终止；美香园食品、美香园分公司认为双方在合同期满前达成口头协议续签三年租赁合同。对此，法院认为，天烨家具不认可已达成续签的一致意见，而美香园食品、美香园分公司未能举证证明双方曾达成续签的口头协议，故法院对美香园食品、美香园分公司的上述意见不予采信。现天烨家具与美香园分公司之间租赁合同约定的租期已届满，双方又未达成续租的协议，故双方签订的租赁合同已终止，美香园食品、美香园分公司应当按照合同约定的期限返还房屋。但美香园食品、美香园分公司未能按约返还，应承担相应的民事责任。故对天烨家具要求美香园食品、美香园分公司搬离位于上海市奉贤区奉城镇头桥＊＊＊路＊＊＊号房屋并将上述房屋归还天烨家具的诉讼请求，法院依法予以支持。
争议焦点之二，美香园食品、美香园分公司是否仍需支付占用房屋期间的占有使用费。对此，天烨家具认为应当支付；美香园食品、美香园分公司认为系争房屋被停水停电后无法生产，租赁物不能满足租赁用途，承租人可以不支付租金。对此，法院认为天烨家具在租赁合同期满后，即2014年6月24日对系争房屋进行了停水停电，鉴于第一，由于美香园分公司租赁房屋系用于食品加工，停水停电将导致对房屋的使用目的不能实现；第二，停水停电后美香园分公司仍在系争房屋内以放置机器设备等方式占用房屋未归还，故法院酌定美香园食品、美香园分公司应按照原租赁合同约定租金的百分之二十支付2014年6月24日起至判决生效日止的房屋占有使用费。对于合同期满后至2014年6月23日的房屋占有使用费，法院认为，经现场勘查，天烨家具仅承认2014年5月23日一天进行锁门及系争房屋的小门由其落锁至今，对于大门落锁一节，双方各执一词，因美香园食品、美香园分公司未能举证证明大门一直由天烨家具落锁，故美香园食品、美香园分公司仍应按照原租赁合同约定租金标准支付2014年5月15日起至2014年6月23日的房屋占有使用费17，416元。对于天烨家具要求美香园食品、美香园分公司按照市场租金价格支付房屋占有使用费的主张，因无法律依据，法院不予采信。
争议焦点之三，美香园分公司使用的水电费、电话费、有线电视费计算问题。对此，法院认为，美香园分公司厂区内安装有分电表，美香园分公司虽表示对电费数字不能认可，需要核对，但在审理过程中一直没有对用电数字进行核对，故法院按照天烨家具主张的数额认定美香园分公司使用的电费数额。天烨家具要求美香园食品、美香园分公司支付2014年4月至6月的电费8，421.48元的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。对于天烨家具要求美香园食品、美香园分公司支付2014年4月至6月的电话费752元、有线电视费96元的诉讼请求，因美香园食品、美香园分公司对数额均无异议，故法院依法予以支持。对于天烨家具要求美香园食品、美香园分公司支付水费的诉讼请求，因天烨家具于2014年6月24日将分水表用水泥浇筑掩盖，导致美香园食品、美香园分公司无法核对，故法院对天烨家具该项诉讼请求不予支持。
争议焦点之四，天烨家具是否存在打砸及搬走设备的行为，是否应当赔偿装修、设备、停产等损失。对此，法院认为，首先，双方的租赁合同已经到期，美香园食品、美香园分公司应当将房屋归还天烨家具；其次，美香园食品、美香园分公司未能提供证据证明天烨家具存在打砸物品、搬走设备的情况。综上所述，美香园食品、美香园分公司要求天烨家具、蒋天爱赔偿厂房装修及设备损失、赔偿停产损失的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。对于美香园食品、美香园分公司要求天烨家具开具发票的诉讼请求，法院已释明，非法院审理范围，本案不作处理。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，于二○一四年十二月二十二日作出判决：一、美香园食品、美香园分公司于判决生效之日起十日内搬离座落于上海市奉贤区奉城镇头桥＊＊＊路＊＊＊号房屋，并将上述房屋归还天烨家具；二、美香园食品、美香园分公司于判决生效之日起十日内支付天烨家具自2014年5月15日起至2014年6月23日的房屋占有使用费人民币17，416元；三、美香园食品、美香园分公司于判决生效之日起十日内支付天烨家具自2014年6月24日起至判决生效日止，按每年人民币33，000元计算的房屋占有使用费；四、美香园食品、美香园分公司于判决生效之日起十日内支付天烨家具2014年4月至6月的电费人民币8，421.48元、电话费人民币752元、有线电视费人民币96元；五、对天烨家具的其余诉讼请求不予支持；六、对蒋天爱的诉讼请求不予支持；七、对美香园食品、美香园分公司、洪精全的反诉请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3，544元，减半收取，计1，772元，由天烨家具、蒋天爱负担772元，由美香园食品、美香园分公司负担1，000元。反诉案件受理费5，800元，由美香园食品、美香园分公司、洪精全负担。案件财产保全费1，270元，由天烨家具、蒋天爱负担600元，由美香园食品、美香园分公司、洪精全负担670元。
判决后，美香园分公司、美香园食品、洪精全不服，上诉于本院，诉称：被上诉人于5月29日即采取停水停电措施，导致房屋无法使用，继续要求上诉人支付使用费显无依据；6月24日，被上诉人雇人进入厂区打砸，损坏上诉人的财产，应予赔偿；在被上诉人同意续签合同的情形下，上诉人花费100多万元进行装修，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、三、七项，改判被上诉人支付装修损失26万元、机器设备损失52万元。
被上诉人天烨家具、蒋天爱辩称：被上诉人已于2013年12月15日致函上诉人告知合同到期后被上诉人要修缮房屋，上诉人应做好搬迁准备；上诉人没有理由在不续签合同的情形下继续占用房屋；被上诉人没有损坏上诉人的设备及装修，原审法官已到现场查看，故不同意上诉请求。
二审中，上诉人出示照片一组，旨在证明当时因被上诉人的打砸行为而报警；被上诉人表示其没有打砸机器设备，警察只是劝导，防止矛盾激化。本院认为，照片仅反映警察到过现场，并不能直接反映出被上诉人存在打砸机器设备的行为，故不予确认。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案双方间签订的《厂房租赁合同》已到期，双方又未能就续签合同达成一致，故原审判决美香园食品、美香园分公司搬离并归还房屋，并无不妥，可予维持。合同到期，美香园食品、美香园分公司理应支付占用期间的使用费，本院注意到，原审法院已考虑天烨家具停水、停电因素对使用费标准予以调整，原审的处理合理，本院应予维持。除非有相反证据，合同到期，美香园食品、美香园分公司的装修价值应视为在其租期内利用殆尽。原审中，天烨公司已出示证据证明其于2013年底发函告知美香园食品、美香园分公司不要装修，以免造成不必要的损失，即便有再行装修之损失，美香园食品、美香园分公司亦应自担其责。本院同时认为，美香园食品、美香园分公司出示的视频资料、照片等均不足以证明天烨公司打砸机器设备事实的存在，并且，原审中美香园食品、美香园分公司确认部分设备已为其他法院所强制执行，且原审法院现场查看亦未发现美香园食品、美香园分公司所述的设备，故打砸机器设备一节，美香园食品、美香园分公司应承担举证不能的责任，相关上诉请求，显难成立。综上而言，美香园食品、美香园分公司关于撤销原审判决主文第一、二、三、七项，改判天烨公司、蒋天爱支付装修损失26万元、机器设备损失52万元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币5，800元，由上诉人上海美香园食品有限公司、上海美香园食品有限公司分公司、洪精全负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年六月一日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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