上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第8639号
原告（反诉被告）刘真真。
委托代理人潘雪源�上海道恩律师事务所律师。
委托代理人朱振荣，上海道恩律师事务所律师。
被告（反诉原告）齐红海。
被告（反诉原告）叶红。
上列两被告（反诉原告）共同委托代理人曾智红，上海汉路律师事务所律师。
原告刘真真诉被告齐红海、叶红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月5日立案受理后，依法适用简易程序审理，诉讼中，被告齐红海、叶红提起反诉，本院进行了合并审理，并于2014年4月24日、6月24日两次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）刘真真的委托代理人潘雪源、朱振荣，被告（反诉原告）齐红海、叶红及其委托代理人曾智红到庭参加了诉讼。原、被告一致同意本案适用简易程序延长一个月，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘真真诉称，其与齐红海、叶红于2013年3月5日签订房屋买卖合同一份，根据合同约定，齐红海、叶红应于2013年7月6�向其支付房屋尾款10万元（人民币，以下币种相同），但齐红海、叶红在其多次催促下依旧怠于履行合同义务，故起诉至法院，要求判令齐红海、叶红支付：1、房款10万元，2、违约金303，020元（按每日房价款万分之五、暂计算至起诉之日）。
被告（反诉原告）齐红海、叶红辩称，签订合同以后，其积极履行合同付款义务，已共计向刘真真支付房款2，680，000元，已完成合同主体义务，而刘真真却未按时履行迁出户口的义务，根据合同约定，刘真真应于签订合同后60日内迁出户口，而支付尾款时间为交房同时即2013年7月6日，即刘真真有先履行义务，故其不应承担违约责任。鉴于刘真真未按合同约定及时迁出户口，已构成违约，故提起反诉，要求刘真真支付违约金161，240元（按每日房价款万分之五、从2013年5月4日计算至2013年8月28日止）。
针对齐红海、叶红的反诉，刘�真答辩称，不同意齐红海、叶红的反诉请求，双方于2013年7月6日就迁出户口事宜达成了补充协议，约定其应于2013年8月15日前办理迁户口，其实际是在8月23日办理了申请，故齐红海、叶红主张的违约金远高于诉请主张的实际损失；另外，合同并未将迁出户口与支付尾款相挂钩，双方签订的补充协议变更了尾款支付条件，即其在齐红海、叶红支付尾款的同时迁出户口，故齐红海、叶红应在2013年8月15日支付尾款。
经审理查明，2013年3月5日，刘真真作为卖售人（甲方），齐红海、叶红作为买受人（乙方），双方通过上海中原物业顾问有限公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由乙方受让甲方自有的位于上海市浦东新区东绣路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积为73.75平方米。第二条约定，房地产转让价款共计2，780，000元，付款方式和付款期限由双方在付�协议（附件三）中约定明确。第九条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。该合同补充条款（一）第3条约定，甲方承诺于签订本合同后60日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的迁出手续。若甲方未按时申请办理原有户口（若有）迁出手续，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直到原有户口（若有）迁出时止。合同附件三“付款协议”第6条约定，待乙方取得房地产权证且贷款银行将第二期房价款支付至甲方指定的账户后5日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付甲方房价尾款计10万元。合同附件四�约定，物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担；转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。
上述合同签订以后，双方于2013年5月20日办理了房屋过户手续，同年6月8日，涉案房屋经核准登记于齐红海、叶红名下，2013年6月30日，刘真真将房屋交给了齐红海、叶红，齐红海、叶红则向刘真真付清了除了尾款10万元以外的房款。
另查明，2013年7月6日，刘真真与齐红海作为甲乙双方又签署《协议》一份，内容为：“甲、乙双方协商浦东新区东绣路XXX弄XXX号XXX室房室（屋）户口事项，约定2013年8月15日前签（迁）走（现户口人数为3人），签（迁）户口当日同时乙方将尾款人民币壹拾万元归还给甲方，如甲方未能签（迁）出户口，则按总房款万分之伍每日计算支付给乙方。”
2013年8月23日，刘真真办理了户口迁出�申请手续，2013年8月28日，其户口从浦东新区东绣路XXX弄XXX号XXX室（即涉案房屋）迁至了浦东新区严中路XXX弄XXX号XXX室。
审理中，双方确认刘真真还欠齐红海、叶红水电煤费用135.10元，刘真真表示愿意将该笔费用在齐红海和叶红应当支付的款项中进行抵扣。同时，刘真真坚持，齐红海和叶红未按合同及补充协议的约定及时支付尾款，应当承担违约责任，其于2013年8月23日办理了迁移户口申请手续，故变更违约金诉请为要求齐红海、叶红支付自2013年8月23日至2014年2月10日（即起诉之日）止的违约金，共计237，690元；对于齐红海、叶红主张的违约金，根据补充协议约定，其最多晚迁出户口8天，齐红海、叶红不存在任何损失。齐红海、叶红则认为本案系刘真真违约在先，根据双方达成的补充协议，刘真真已不能向其主张尾款，故不同意支付10万元尾款，同时，坚持要求刘真真承担逾期迁户口的违约金。
上述事实，由当事人的陈述及《上海市房地产买卖合同》、《上海市房地产登记簿》、《协议》、《户口簿》、邵金芝的证人证言等证据和庭审笔录予以佐证。
本院认为，涉案房屋买卖合同及协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。涉案协议约定，刘真真于2013年8月15日前迁走户口，同时齐红海在迁户口当日将尾款10万元支付给刘真真，并约定如刘真真未能迁出户口的，则应按总房款的万分之五每日计算违约金，可见在涉案买卖合同履行中，双方对迁户口及支付尾款时间又作了重新约定，应据以履行。本案中，刘真真已于2013年8月28日将其户口迁离了买卖房屋，齐红海和叶红应按约支付尾款，其以刘真真先行违约为由不同意支付尾款的意见本院不予采纳；合同约定，齐红海、叶红未按约支付房款的，应按房屋总价款的�万分之五向刘真真支付违约金，现刘真真主张至起诉日止的违约金，具有合同依据和法律依据，但其违约金的起始日期应自2013年8月28日开始计算。双方协议对刘真真迁户口的截止日期延长至2013年8月15日前，但刘真真直至2013年8月28日才迁出户口，应按约向齐红海、叶红支付相应的违约金。审理中，双方均认为违约金标准过高，本院认为，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，双方合同约定的逾期付款和迁出户口的违约金确属过高，由本院酌情调整为按未付房价款的日万分之五计算。刘真真同意将其尚欠的水电煤费用在齐红海和叶红应付的费用中予以抵扣，经查并无不当，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）齐红海、叶红于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）刘真真房屋尾款人民币100，000元；
二、被告（反诉原告）齐红海、叶红于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）刘真真自2013年8月28日至2014年2月10日止、以人民币100，000元为本金、按每日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；
三、原告（反诉被告）刘真真于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）齐红海、叶红自2013年8月15日至2013年8月28日止、以人民币100，000元为本金、按每日万分之五的标准计算的逾期迁出户口违约金；
四、原告（反诉被告）刘真真于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）齐红海、叶红水电煤费用人民币135.10元；
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照�中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币7，345元，减半收取计人民币3，672.50元，反诉案件受理费人民币1，762元，共计人民币5，434.50元，由原告（反诉被告）刘真真负担人民币2，464元，被告（反诉原告）齐红海、叶红负担人民币2，970.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 倪军燕
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。