湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0121民初4907号
原告湖南凯盈房地产开发有限公司,住所地湖南省长沙县星沙街道开元路湘商世纪鑫城27楼2706号。
委托代理人叶永球，广东君政律师事务所律师。
委托代理人谢美琳，广东君政律师事务所律师。
被告丁建先，男，1967年10月17日出生，汉族，户籍住址湖南省湘阴县。
被告林惠，女，1968年6月8日出生，汉族，户籍住址湖南省湘阴县。
三人中国银行股份有限公司长沙市芙蓉支行，住所地长沙市芙蓉区五一大道43号。
法定代表人王瑞春，行长。
委托代理人周云，系中国银行股份有限公司长沙市芙蓉支行职员。
原告湖南凯盈房地产开发有限公司（以下简称凯盈公司）与被告丁建先、林惠、第三人中国银行股份有限公司长沙市芙蓉支行（以下简称芙蓉支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凯盈公司委托代理人叶永球，芙蓉支行委托代理人周云到庭参加了诉讼，原告凯盈公司委托代理人谢美琳未到庭参加诉讼。被丁建先、林惠经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告凯盈公司请求本院判令：1、解除原告与被告丁建先签订的《长沙县商品房买卖合同》；2、被告向原告支付原告为被告代偿的本案所涉银行的代偿款28926.61元及以该代偿款为基数每日千分之三的违约金13542.55元（暂计至起诉之日）；3、被告向原告支付因解除合同产生的违约金41599.25元（房款总额的5%）；4、被告向原告支付交易过程中产生的税费15072.13元：5、被告向原告为实现债权而支付的律师费8000元；（以上2－5项请求暂计至起诉之日共107140.51元）;6、被告在判决书生效之日起十天内协助原告办理按揭登记注销、解除商品房买卖合同备案登记及相关手续；7、本案诉讼费用由被告负担。
被告丁建先、林惠未作答辩。
第三人芙蓉支行答辩要点：对原告的诉讼请求无异议，要求原告继续为被告代付贷款本息，抓紧涉案房屋的回购。
查明的事实
经审理查明，本院确认如下法律事实：
1、2015年12月29日，凯盈公司(出卖人)与丁建先（买受人）签订了《长沙县商品房买卖合同》（合同编号201501102901，包含附件一至九），合同约定：丁建先购买凯盈公司开发的位于长沙县房屋，建筑面积为137.86平方米，单价每平方米6035元，总房价款为831985元。丁建先选择以银行按揭方式付款，于签订本合同之日支付首期房款（含定金）211985元，剩余房款620000元向芙蓉支行申请贷款。
该合同的附件九《补充协议》第四条约定：买受人选择贷款方式支付房价款的，如因买受人延迟还款或其他原因而导致出卖人代为清偿本金、利息、罚息、及其他相关费用（下称代偿款）的，买受人应向出卖人支付全部代偿款及以该代偿款为基数每日千分之三的违约金，合同继续履行。如自出卖人向银行支付代偿款之日起60日内买受人未能付清前述款项的，或买受人连续三个月不向贷款银行履行还款义务的，出卖人有权单方解除合同并收回该房屋，出卖人选择解除合同的，在扣除相关代偿款、买卖双方相关税费及购房总款5%的违约金后三十日内向买受人无息退还已收购房款余额。出卖人行使合同解除权时，买受人应当自收到出卖人书面解约通知起30日内搬离房屋，并将房屋交还出卖人。若因买受人不履行还款义务而导致银行向出卖人行使担保权的，买受人应当承担因此给出卖人产生的损失及相关费用（包括但不限于银行保证金、滞纳金、律师费、催告费用、公告费用、司法鉴定费用、评估、拍卖费用）。买受人于收到出卖人还款通知起十日内将出卖人代为偿还款项、违约金及相关费用支付给出卖人并向出卖人支付房款总额5%的违约金。出卖人有权直接在买受人缴纳的房款中扣除。
2、2016年1月14日，丁建先（借款人、抵押人）、凯盈公司（保证人）与芙蓉支行（贷款人）签订《个人一手住房贷款合同》。芙蓉支行向丁建先发放了房屋贷款620000元，该笔贷款直接支付给了凯盈公司，凯盈公司承诺对丁建先的上述债务承担连带保证责任。
3、从2016年12月起至2018年1月止，丁建先未按时向芙蓉支行缴纳按揭月供款项，凯盈公司为丁建先代偿贷款本息74761.05元。另，至本案开庭时止，应由丁建先向芙蓉支行缴纳按揭月供款项，亦均由凯盈公司为丁建先代偿。
4、在庭审中，凯盈公司变更第二项诉讼请求中代偿款金额为74761.05元。
5、2017年8月24日，凯盈公司诉至本院，主张前述诉求。2017年12月21日，本院在人民法院报上刊登公告，向丁建先公告送达起诉状副本等诉讼材料，经过六十日，即2018年2月20日视为送达。
6、原告主张其损失包括律师费用，但未在本案中举证证明实际发生及金额。
7、凯盈公司与丁建先之间已办理预告登记手续（包括网签手续）、交房手续，但未办理相关房屋权利证书。
8、原告主张交易过程中产生的税费是指营业税、城建税、教育费附加税、水利建设基金税、印花税、土地增值税。
9、丁建先与林惠于1989年10月18日登记结婚，因结婚证遗失，于2015年12月28日补办结婚登记。
判决的理由与结果
本院认为：一、被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃相应的诉讼权利，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判；二、《长沙县商品房买卖合同》系原告、被告丁建先双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同义务。被告丁建先多次未按期、足额归还银行按揭贷款，在原告履行保证责任后，未在约定期间内归还原告的垫付款，已构成违约，原告有权向被告丁建先追偿，也有权根据约定行使合同解除权。2017年12月21日，本院在人民法院报上刊登公告，向被告公告送达包含有解除合同意思表示的起诉状副本等诉讼材料，经过六十日，即2018年2月20日视为送达。故本院认为合同的解除日期应以包含有解约意思表示的起诉状副本送达之日即2018年2月20日为准；三、《长沙县商品房买卖合同》解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据本案的性质，恢复原状。被告丁建先应将涉案房屋返还给原告，且被告丁建先应协助原告办理《长沙县商品房买卖合同》的注销登记（包括网签手续）。原告从芙蓉支行获得被告丁建先的房屋贷款后，以履行保证责任的方式代被告丁建先向工商银行支付了贷款本息74761.05元（该数据暂计算至2018年1月，实际产生的代偿数额以中国银行股份有限公司长沙市芙蓉支行出具的扣款清单为准），上述项中的代偿本息可直接折抵。原告从被告丁建先处获得的房屋对价，包括被告丁建先支付的首付款211985元和支付的房贷本金部分，被告丁建先能要求退还，但其在本案中未予主张，可另寻途径解决；四、违约金当以违约造成的损失为衡量标准，并可以根据实际情况进行适当调整。被告丁建先的违约行为导致合同解除，原告有权要求其赔偿损失。原告主张按房款总额的5%计算违约金，因约定过高，原告也未举证证明因被告违约给其造成的损失，故本院对违约金予以调整，酌情认定5000元。原告主张以该代偿款为基数每日千分之三的违约金，同时要求被告按照总房款的5％向原告支付解除合同违约金。因该两项违约金均系被告未依约向原告还款应承担的违约责任，属于重复计算违约金。因此，原告主张以该代偿款为基数每日千分之三的违约金，本院不予支持；五、对于原告主张其损失包括律师费用，但是未在本案中举证证明实际发生及金额，故不予支持;六、开发商在销售房屋过程中产生的税费，依法由开发商承担的，应由开发商承担。原告在销售涉案房屋过程中产生的营业税、城建税、教育费附加税、水利建设基金税、印花税、土地增值税，依法应由原告承担。原告主张税费损失由被告承担，不符合法律规定，本院不予支持；七、原告提交的证据虽证明了丁建先与林惠系夫妻关系，但《长沙县商品房买卖合同》记载涉案房屋买受为丁建先，且在丁建先与林惠未到庭参加诉讼、未答辩的情况下，不能认定林惠为涉案房屋的共有人。故，原告主张林惠承担相关责任的诉求，本院不予支持。
因此，被告丁建先应向原告支付违约金5000元、代付的本息74761.05元。被告丁建先应付的上述款项，可在原告应退还的房屋对价中进行抵扣。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告湖南凯盈房地产开发有限公司与被告丁建先于2015年12月29日签订的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号201501102901，含附件1-9）于2018年2月20日解除;
二、限被告丁建先于本判决生效后十日内协助原告湖南凯盈房地产开发有限公司办理《长沙县商品房买卖合同》的注销登记（包括网签手续）；
三、限被告丁建先于本判决生效之日起十日内支付原告湖南凯盈房地产开发有限公司代偿款74761.05元（该数据暂计算至2018年1月，实际产生的代偿数额以中国银行股份有限公司长沙市芙蓉支行出具的扣款清单为准）；
四、限被告丁建先于本判决生效后十日内向原告湖南凯盈房地产开发有限公司支付违约金5000元；
五、驳回原告湖南凯盈房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3359元，公告费560元，合计3919元，由被告丁建先负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 蒋树德
人民陪审员 蔡新国
人民陪审员 欧阳瀚
二〇一八年三月二十六日
代理书记员 黄立康
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。