广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第866号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李爱英，女，1970年7月15日出生，土家族，住湖南省张家界市。
委托代理人：刘瑾玮，广东皓粤律师事务所律师。
委托代理人：陆佩珊，广东皓粤律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐洪强，男，1979年7月16日出生，汉族，住黑龙江省虎林市。
委托代理人：王振，广东卓正律师事务所律师。
上诉人李爱英因与被上诉人徐洪强房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法三民一初字第977号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：李爱英拟出售其名下位于三乡镇金涌大道雅居乐花园顺景阁1005房，徐洪强恰有购房需要并前往李爱英物业所在雅居乐花园小区寻找房源，双方因此偶遇，经协商初步达成了转让房屋意向。为确保交易安全，双方于2012年9月6日共同前往中山市佳利房地产投资有限公司（以下简称佳利公司），委托该公司办理房屋买卖相关事宜。同时，佳利公司为双方起草了《物业转让协议》，该协议约定：甲方（李爱英）同意以总价280000元转让位于中山市三乡镇金涌大道雅居乐花园顺景阁1005房给乙方（徐洪强）；签订该协议时，乙方向甲方支付转让定金20000元，余下楼款，待中介方佳利公司通知双方约定在2012年10月30日前往当地指定办理转让之政府机构签署上述房屋转让手续后，以转账支付给甲方；甲方收到总楼款280000元后，乙方对该房屋可拥有使用权，以签署收匙之日为准计算管理费、水电费等相关费用；甲方应保证上述房产产权清晰，无抵押、无查封，否则应承担违约责任，若发生有关的产权纠纷或债权债务，因此给乙方造成的一切损失均由甲方负责赔偿；如甲方违约，须于15天内赔偿双倍转让定金，如甲方拒不赔付，乙方有权将上述房屋使用至甲方付清赔偿款为止，或通过法律途径向甲方追讨；如乙方违约，所付转让定金不予退还……双方还约定了其他事项。徐洪强、李爱英及佳利公司均在协议上签名（按指模或盖章）。当日，徐洪强向李爱英支付了定金20000元，佳利公司作为经手人出具《收款收据》，载明：“今收到徐洪强交来购顺景阁1005房订金20000元”。李爱英在收款处签名按指模。至约定的办理转让过户手续期限前，经佳利公司通知，双方于2013年11月初到国土部门办理相应的转让过户手续，被告知该房屋尚有银行按揭借款50000余元未还清，暂无法办理。李爱英同意先返还银行按揭余款，但因为经济困难要求徐洪强先行支付部分房款，徐洪强未同意，双方协商未果。后又因李爱英返回湖南老家处理事务，办理过户手续等事宜一度搁置。徐洪强因多次联络李爱英未果，遂诉至原审法院，以李爱英在签订《物业转让协议》后，未及时还清银行按揭借款，致使徐洪强购房目的无法实现为由，请求法院判令：1.李爱英立即返还购房定金20000元，并按照定金法（罚）则另支付定金20000元；2.李爱英承担本案诉讼费。原审诉讼过程中，徐洪强增加一项诉讼请求：要求解除双方所签订的《物业转让协议》。
原审诉讼过程中，李爱英以其于2012年9月15日即将涉案房屋提前交付徐洪强居住使用，徐洪强于2013年2月18日撤离涉案房屋，李爱英代缴了2013年2月份物业管理费和水电费为由，请求法院判令：1.徐洪强支付2012年9月15日至2013年2月18日期间房屋租金7500元（按每月1500元计算5个月）；2.徐洪强支付李爱英代垫付的2013年2月物业管理费234.9元和水、电费100.7元；3.徐洪强赔偿李爱英财产损失费6200元（其中浴缸3000元，煤气灶600元，抽油烟机800元，冰箱1200元，洗衣机600元）；4.本案诉讼费由徐洪强承担。
原审法院另查明：徐洪强与李爱英签订《物业转让协议》后，经李爱英同意，徐洪强及家人即于2012年9月16日搬入涉案房屋居住，至2013年2月18日徐洪强撤离涉案房屋。
原审法院又查明：涉案房屋房地产权证为粤房地产权证字第C28011**号，登记在李爱英一人名下，房屋建筑面积为83.89平方米，发证日期为2004年7月1日，办理抵押登记于中国银行中山分行名下，抵押金额为174000元，他项登记字号为中商他项（2004）易1800号。李爱英与徐洪强签订《物业转让协议》时，涉案房屋尚有银行按揭未清偿。至2013年11月4日，涉案房屋仍未注销抵押登记。
原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，李爱英与徐洪强签订的《物业转让协议》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，该协议合法有效，当事人应恪守履行。徐洪强按协议约定向李爱英支付购房定金20000元，并且合同条款也明确了双方违约的责任和后果。虽然开具的《收款收据》记载该款项为“订金”而非“定金”，但此处的文字笔误并不能推翻合同基于“定金”的真实意思表示和明确表述的定金罚则。故对李爱英关于20000元为预付款而非定金的解释，原审法院不予支持。本案的争议焦点为：李爱英是否违约及违约责任？具体分析如下：
李爱英与徐洪强在《物业转让协议》明确约定，卖方应保证房产产权清晰、无抵押、无查封，否则就承担违约责任。此外约定的合同目的是要求卖方真实告知房屋的产权状况，确保交易的无障碍履行。李爱英辩称已经口头告知房屋抵押在银行尚有按揭贷款未结清的状况，但未提交证据予以证实。且无论当时出于交易习惯亦或佳利公司要求在《物业转让协议》中作此项约定，李爱英应清楚该约定的后果，或应在办理正式过户手续前通过提交偿还按揭贷款注销抵押登记等方式，保障交易正常进行，否则应承担相应的违约责任。但从合同签订后，李爱英盖章并积极将房屋提前交付徐洪强使用等行为分析，若李爱英关于因回老家处理事务、发生经济困难无力返还贷款等陈述和辩解属实，确情有可原，亦或说明李爱英并无不履行合同的恶意或违约的主观故意，但无相应证据且并非阻碍合同履行的不可抗力因素，因此不能作为其可以违约或免除违约责任的理由。徐洪强于2013年2月18日撤离涉案房屋，且经李爱英签订放行，之后李爱英未积极筹款偿还银行按揭贷款，也当庭表示不想再继续履行合同，因此足以认定《物业转让协议》无法继续履行。故徐洪强关于解除房屋转让协议的诉求原审法院予以支持。如前分析，李爱英的行为已表现出违约的后果，无论主观过错与否，均不能免除其基于合同义务上的违约责任。李爱英关于徐洪强撤离房屋时双方已经口头达成退款10000元协议的辩解，因无相应凭据且未得到徐洪强追认，原审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，双方约定了定金罚则的，收受定金一方不履行约定的，应当双倍返还定金。故李爱英应返还徐洪强购房定金40000元。
关于李爱英的反诉请求，根据本诉查明的事实，徐洪强在签订《转让协议后》确实提前搬进了李爱英房屋居住。显然，基本合同约定，在徐洪强未交付房屋余款260000元前，李爱英无需交付房屋，因此，在徐洪强仅支付了20000元定金的条件下，李爱英将房屋交付徐洪强足以证明其基于交易的真实意思及合同履行目的。现双方虽因李爱英违约导致合同未能顺利履行中途解除合同，不能因此而推定李爱英同意该房屋无偿提供给徐洪强使用居住。因此，无论从诚实信用原则、等价有偿亦或不当得利原则，李爱英请求徐洪强支付居住期间的租金费用，于法有据亦合情合理，原审法院予以支持。徐洪强关于其可以合法占有使用该房屋的辩解无相应理据，原审法院不予以支持。但关于租金费用标准，鉴于诉讼成本及生活常识考虑，原审法院认为无须委托中介机构出具评估报告，结合所在地段同类房屋的租金水平，原审法院酌定按1000元每月计算，即2012年9月16日至2013年2月18日共5个月，合计5000元。同理，关于2013年2月的物业管理费、水电费，徐洪强居住至该月18日，应承担该费用的一半，对该金额李爱英虽未提交书面证据，但徐洪强予以确认，原审法院亦予认可，即一半物业管理费为117.45元，水电费为50.35元，两项共计167.8元。至于李爱英诉称的其他财产损失，因未提交相应证据，原审法院不予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除徐洪强与李爱英于2012年9月6日签订的关于买卖中山市三乡镇金涌大道雅居乐花园顺景阁1005房的《物业转让协议》；二、李爱英应于原审判决发生法律效力之日起七日内双倍返还徐洪强购房款定金共40000元；三、徐洪强应于原审判决发生法律效力之日起七日内向李爱英支付房屋占用租金损失5000元；四、徐洪强应于原审判决发生法律效力之日起七日内向李爱英返还垫付的2013年2月份物业管理费及水电费损失共167.8元；对比，即李爱英尚需返还徐洪强购房定金款34832.2元；五、驳回李爱英的其他诉讼请求。如果李爱英未按原审判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费800元，诉讼保全费420元，共计1220元（徐洪强已预交），由李爱英负担；反诉案件受理费76元（李爱英已预交），由徐洪强负担。该款徐洪强、李爱英应于原审判决发生法律效力之日起七日内向原审法院交纳。
宣判后，上诉人李爱英不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误，导致错误判决。1.李爱英与徐洪强于2012年9月6日签订的《物业转让协议》合法有效，李爱英履行合同义务，但由于徐洪强单方违约解除合同，导致合同目的无法实现。（1）双方在签订协议前，李爱英已明确告知徐洪强涉案房屋尚有50000元银行按揭借款未清偿的事实。协议签订后，李爱英积极善意履行合同，提前将涉案房屋交付徐洪强使用，并于2012年10月到国土部门办理递件手续。（2）李爱英于2012年11月初，积极协助徐洪强到国土部门办理过户手续。（3）徐洪强及其配偶居住于涉案房屋期间生育一小孩，直到2013年2月18日才搬离。（4）徐洪强已于2013年4月11日购买别处房屋并办理了过户登记手续，足以证明徐洪强早已无继续履行合同的意愿，单方违约解除合同。2.《收款收据》中的“订金”并非笔误，而是徐洪强的真实意思表示。虽合同中约定转让款20000元是定金，但《收款收据》是徐洪强亲笔书写并签收的，应视为徐洪强履行合同时对合同条款进行了变更。因此，协议中的定金条款不符合法律对定金条款的规定，不能适用定金罚则。退一步说，即使该笔款项为定金，根据上述第1项所述，由于徐洪强单方违约并解除合同，李爱英有权没收该笔定金。二、原审法院酌定涉案房屋租金费用标准按1000元／月计算错误，应予纠正。原审诉讼过程中，李爱英主张按1500元／月计算租金费用，并向法院提供《中山市房屋租金参考价》作为证据加以佐证，李爱英已完成举证义务。原审判决时无视该证据，应予纠正。徐洪强应向李爱英支付房屋占用租金7500元。三、关于李爱英主张徐洪强应当赔偿的财产损失费，李爱英已向法院提交装修许可证、照片等证据加以佐证，其已完成举证义务。原审法院无视该证据应予纠正。徐洪强应向李爱英支付财产损失费6200元。综上，请求二审法院判令：1.撤销原审判决第二、三、四、五项；2.依法改判李爱英无需返还徐洪强购房款定金40000元，徐洪强向李爱英支付房屋占用租金7500元，向李爱英返还垫付的2013年2月份物业管理费及水、电费335.6元，并赔偿李爱英财产损失费6200元；3.原审本诉和反诉案件受理费、诉讼保全费及二审案件受理费均由徐洪强承担。
被上诉人徐洪强二审答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，李爱英向法院提交《土地房地产产权档案资料证明表》，拟证实李爱英与徐洪强口头协商一致解除《物业转让协议》，且双方同意由李爱英退回徐洪强10000元订金。徐洪强质证认为：确认上述证据的真实性，不确认其关联性，该证据不属于法律规定的新证据，李爱英如果认为涉案合同协商一致解除，应当提交协商一致解除涉案合同的书面证明。
本院经审理查明：诉讼过程中，徐洪强确认《收款收据》中“今收到徐洪强交来购顺景阁1005房订金20000元”的内容由其书写，但认为此处的“订金”为笔误，应为“定金”。除上述事实外，原审判决查明的其他基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原审判决徐洪强、李爱英解除于2012年9月6日签订的《物业转让协议》，双方对此均未提起上诉，本院予以维持。现二审争议焦点为：一、关于合同解除责任；二、关于定金罚则是否适用；三、关于李爱英主张的各项费用。
一、关于合同解除责任
首先，徐洪强、李爱英于《物业转让协议》中明确约定了李爱英对涉案房屋无抵押、无查封的保证义务，但双方于2013年11月初到国土部门办理涉案房屋的过户登记手续时，徐洪强方被告知涉案房屋当时尚有银行按揭借款50000余元未清偿，暂无法办理过户登记。后因双方对购房款支付方式的变更无法达成一致意见，引发了本案纠纷。李爱英上述行为已构成违约，并直接导致了《物业转让协议》的解除，应承担相应的违约责任。李爱英主张在签订《物业转让协议》前已将涉案房屋抵押登记情况告知徐洪强，但未提交证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。其次，李爱英作为完全民事行为能力人，其在签订《物业转让协议》时对协议中约定的房屋无抵押保证义务应当是清楚的。故即使徐洪强在签订《物业转让协议》前已清楚涉案房屋的抵押登记情况，在协议签订后，李爱英未及时通过提前偿还银行按揭贷款等方式积极注销抵押登记并保证合同的继续履行，导致了涉案房屋过户登记手续的无法办理及双方合同的解除，其亦应承担违约责任。
二、关于定金罚则是否适用
定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。徐洪强、李爱英于《物业转让协议》中约定：签订该协议时，徐洪强向李爱英支付转让定金20000元；如李爱英违约，须于15天内赔偿双倍转让定金，如李爱英拒不赔付，徐洪强有权将涉案房屋使用至李爱英付清赔偿款为止，或通过法律途径向李爱英追讨。从上述协议约定反映，徐洪强、李爱英于《物业转让协议》中约定20000元性质为定金而非订金或预先给付款。徐洪强已于签订上述协议当天向李爱英支付了上述约定的20000元。双方之间的定金合同已生效。故虽徐洪强出具的《收款收据》载明“今收到徐洪强交来购顺景阁1005房订金20000元”，而非“定金20000元”，但在李爱英未举证证实双方在合同实际履行过程中变更定金性质约定的情况下，本院对徐洪强关于《收款收据》上的“订金”为笔误，应为“定金”的主张予以采信，对李爱英关于双方在履行合同时对合同条款进行了变更的主张不予采信。如前所述，李爱英的违约行为导致了双方《物业转让协议》的解除，故李爱英应按协议约定向徐洪强双倍返还转让定金40000元。
三、关于李爱英主张的各项费用
李爱英向徐洪强交付涉案房屋时间为2012年9月15日，徐洪强最终于2013年2月18日搬离涉案房屋，因双方之间房屋买卖合同的解除，故徐洪强应向李爱英支付该期间相关费用。1.李爱英提交的《中山市房屋租金参考价》未能充分反映涉案房屋的租金标准为1500元／月，原审法院酌定1000元／月，并认定徐洪强应向李爱英支付租金损失5000元，并无不当，本院予以维持。2.李爱英主张2013年2月份的物业管理费及水电费，但未提交相应证据证实，应承担举证不能的法律后果。但鉴于徐洪强于原审期间对李爱英主张的物业管理费金额及水电费金额予以确认，并同意承担该费用的一半，即同意向李爱英支付2013年2月物业管理费117.45元、水电费50.35元，原审法院予以认可并无不当，本院予以维持。3.李爱英并未提交充分证据证实其所主张的财产损失6200元，原审法院对此不予支持并无不当，本院亦予以维持。
综上，上诉人李爱英的上诉理由并不成立，本院不予支持。原审实体处理并无不当，本院予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1151元（李爱英已预交），由上诉人李爱英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 曾 玲
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年十二月八日
书 记 员 林 俊