广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第1365号
原告广西水利电力建设集团有限公司，住所地南宁市青秀区。
法定代表人梁寿龄，该公司董事长。
委托代理人易开坤，广西创想律师事务所律师。
委托代理人蒋利民，男，汉族，住南宁市兴宁区。
被告广西泳臣房地产开发有限公司，住所地南宁市青秀区。
法定代表人程海裕，该公司董事长。
委托代理人欧阳泽明，广西广天一律师事务所律师。
委托代理人史悦佟，广西广天一律师事务所实习律师。
原告广西水利电力建设集团有限公司（以下简称水利电力公司）与被告广西泳臣房地产开发有限公司（以下简称泳臣公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年4月30日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月7日公开开庭进行了审理。原告水利电力公司的委托代理人易开坤、被告泳臣公司的委托代理人欧阳泽明、史悦佟、到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告水利电力公司诉称，原被告于2005年9月26日签订了一份编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，该合同对商品房的计价方式与价款、面积、付款方式及期限、商品房的交付期限，以及办理产权登记期限、违约责任等内容进行了明确约定。合同签订后，原告即依约履行了全部合同义务；被告也于2005年8月10日将上述《商品房买卖合同》所约定的商品房交付给了原告使用，根据《商品房买卖合同》第15条“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3、每逾期1日，出卖人每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”之约定，被告应当在2007年8月9日之前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理相关权属登记手续。然而，因被告拒不履行合同义务而导致原告至今都无法办理房屋所有权证。原告认为，根据《商品房买卖合同》第15条之约定及《合同法》第8条、第60条、第107条、第112条、第114条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定，被告依法应当将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理相关权属登记手续以及依约向原告支付相应的违约金。为此，原告起诉至人民法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期办理产权登记的违约金17223246元（违约金每日按原告已付房价款的万分之一，自2007年8月9日起暂计至2014年3月3日，其后违约金计算至被告履行完毕之日止）；2、被告在本案判决生效之日起30日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并在完成备案后30日内协助原告办理南宁市民族大道133号凤岭商住小区D栋无单元整栋号房的房屋所有权证书；3、本案诉讼费用全部由被告承担。
被告泳臣公司辩称，1、原告起诉所涉的商品房属于凤岭商住小区的一部分，原告与该小区的其他业主于2012年10月份擅自降低住宅楼架空层的地面标高，改变了架空层的用途和小区的容积率，此违法行为导致小区建筑不符合规划设计要求，小区商品房不能办理房屋权属登记备案。2、凤岭商住小区开发过程中由于政府改变规划，用地面积和建筑容积率发生很大变化，经被告多方努力，直至2013年9月16日南宁市国土资源信息中心才予出具小区用地测绘文件，被告才得以向南宁市国土资源局申请办理改变面积、用途、容积率的手续，但该局至今仍未办结，故小区商品房的房屋权属登记备案材料仍未齐全，责任不在被告。3、凤岭商住小区是为原告及其职工定向开发建设的，但原告与被告签订定向开发建设协议书和经南宁市规划管理局审批的总平面图均未规划和设计有物业用房，但房屋管理部门规定小区无物业用房不予办理交付使用备案，未办理交付使用备案则不能办理商品房现售许可证，相应的就不能办理房屋产权证。4、原告请求的违约金，不符合最高人民法院关于违约金不得超过合同总价款的30%的相关司法解释，即使认定被告需要支付违约金，被告也请求减少违约金，按相关司法解释的规定来确定违约金。
经审理查明，2005年9月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），合同第一、二条约定，出卖人以出让方式取得位于民族大道133号、编号为0419156、0419157的地块的土地使用权，土地证号为南宁国用（2002）字第4200**号，出买人经批准，在上述地块上建设商品房，建设工程规划许可证号为2003第408号、施工许可证号为桂建旗许南字2003224号，商品房预售许可证号为南房预字（2004）第051号。合同第三条约定，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的南宁市民族大道133号凤岭商住小区第D幢，商品房用途为综合楼，建筑层数12层、地下1层，商品房建筑总面积23887.83平方米。合同第四条约定，商品房单价为3550元每平方米，总金额为8480.18万元。合同第八条约定，出卖人应当在2005年11月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的房屋交付约买受人。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、每逾期1日，出卖人每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。”上述合同签订之后，原告按约定支付了全部房款，该合同并于2006年3月15日办理了备案登记手续，合同备案编号为B0494701。在本案合同签订之前，被告已于2005年8月10日将符合双方约定条件的房产交付给原告。因被告未能履行合同第十五条之约定义务，原告至今未能取得房屋产权证书，原告遂诉至法院，诉如所请。被告则答辩如前。
另查明，在原被告签订《商品房买卖合同》之前，原告（甲方）与被告（乙方）曾于2002年2月15日签订《定向开发建设协议书》各一份，协议约定，甲方在乙方供选的南宁市琅东凤岭段民族大道石门森公园正对面向乙方购建办公综合大楼壹栋；定向开发建设的办公综合大楼的建设标准由甲乙双方共同确定进行设计并施工；甲方向乙方购建的办公综合大楼占地面积为10亩。该开发土地的其他土地用于甲方职工做商品房定向开发建设。2005年10月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订广西水利电力建设集团有限公司办公综合楼《定向开发建设协议书》补充协议，明确乙方为甲方在琅东凤岭段（南宁市民族大道延长线北面，现民族大道133号）定向开发建设办公综合楼一栋，地上12层，建筑面积18745.53平方米；地下1层，建筑面积5142.5平方米，共计建筑面积23887.83平方米。
再查明，2006年3月16日，南宁市规划管理局向被告出具《关于申请复核凤岭商住小区项目容积率的复函》（南规函复（2006）108号），载明“一、你司位于民族大道113事情的凤岭商住小区，根据房产测绘成果报告书，该项目的总建筑面积为41999.16平方米，现以凤岭冲沟南北侧地块的土地证确定的净用地面积17701.07平方米为基数进行计算，该项目的容积率约定2.37。二、凤岭冲沟以北地块因规划道路（云景路）走向调整，请按规定程序重新办理用地定点手续。凤岭冲沟南侧地块因规划道路的穿越，将用地分成建设用地和绿化用地两部分，在提供承诺当穿越你司南侧地块的12米规划道路（白云路）建设时不再另行提出补偿要求的前提下，可按规定程序至相关部门办理凤岭冲沟南、北南地块的用地置换手续。”2009年8月22日，南宁市规划管理局向被告出具《关于广西泳臣房地产开发有限公司凤岭用地调整情况说明的的复函》（南规函复（2009）634号），载明“一、贵公司位于云景路南面的商住小区用地，我局于2002年7月核发了《建设用地规划许可证》（证号：2002-148），用地面积22327.89平方米。由于白云路建设、占用了贵公司的上述部分用地，在贵公司承诺不再就修建白云路一事要求政府补偿的前提下，我局根据云景路现状路网调整了上述用地的边界，并于2006年7月重新核发了《建设用地规划许可证》”（证号：2006-0136），用地面积19123.64平方米（其中市政公共绿化用地1047.03平方米，市政道路用地928.52平方米）。……”2013年9月26日，南宁市国土资源信息中心为被告所通过出让方式取得的宗地0419157号制作了《广西泳臣房地产开发有限公司（450103004003GB00117）宗现状权属示意图》、《广西泳臣房地产开发有限公司（450103004003GB00117）宗占地权属列表》，对该宗地重新进行了规划定点。2013年12月30日，被告向南宁市国土局提交了《改变国有土地建设用途的审批∕面积∕用途∕容积率（许可）》的书面材料，该局并于当日予以受理。
在诉讼过程中，原告向法院明确表明，因被告未为其办理房屋产权证书，故向被告主张的是逾期办证违约金。
本院认为，原被告于2005年9月26日签订的《商品房买卖合同》，内容合法，意思表示真实，为合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应恪守履行。
一、关于原告要求被告支付逾期办证违约金的主张能否支持的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。据此，办理房屋产权证书的义务主体应是买受人，房地产企业仅负有协助义务。本案中，原被告双方虽在《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但双方并未明确约定买受人实际取得房地产权属证书的时间，也未约定出卖人应当在730日内将房屋权属证书办理好。故根据上述行政法规之规定，及合同条款之约定，本案出卖人即被告仅负有向房产管理机关提供办理房屋所有权证所需的材料进行备案的义务，不负有为买受方办理房屋产权登记的义务，故原告要求被告承担逾期办证违约金的主张没有相应依据，对该项请求，本院不予支持。
二、关于原告要求被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并限期协助办理房屋所有权证书的主张能否支持的问题。本案被告未在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，作为房屋买受方的原告有权要求被告按合同约定继续履行这一备案义务，但结合本案的实际情况，限被告在本案判决生效后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案较为适宜。另，虽被告并无为原告办理房屋产权证书的义务，但基于被告作为开发商的特殊身份，原告要求被告在其备案义务完成之后30日内协助买受人办理房屋产权证书的主张，合乎情理，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决如下：
一、驳回原告广西水利电力建设集团有限公司要求被告广西泳臣房地产开发有限公司支付逾期办理产权登记的违约金的诉讼请求；
二、被告广西泳臣房地产开发有限公司应于本案判决生效后60日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；并在备案完成后30日内协助原告广西水利电力建设集团有限公司办理位于南宁市民族大道133号凤岭商住小区D栋无单元整栋房的房屋所有权证书。
本案受理费125139元，由原告广西水利电力建设集团有限公司、被告广西泳臣房地产开发有限公司各自负担62569.5元。
上述义务，义务人应在判决事项规定的期限内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。权利人可在本案判决生效规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交纳也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 员 袁小辉
人民陪审员 杨晓玥
人民陪审员 潘晓艳
二〇一四年十月十三日
书 记 员 陈虹慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者承担赔偿损失等违约责任。
《城市房地产开发经营管理条例》
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。