宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民 事 判 决 书（2014）沙民初字第728号原告张玉花，女，生于1962年10月21日，汉族，初中文化，无业，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。原告雍正，男，生于1990年4月12日，汉族，中专文化，无业，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。原告雍伏国，男，生于1960年6月9日，汉族，高中文化，无业，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。原告雍婷婷，女，生于1986年8月16日，汉族，高中文化，教师，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。四原告委托代理人武克良，宁夏宝中律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告宁夏鑫林房地产开发有限公司。住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。法定代表人段学斌，该公司总经理。委托代理人宋新萍，宁夏言成律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告张玉花、雍正、雍伏国、雍婷婷与被告宁夏鑫林房地产开发有限公司（以下简称鑫林公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年5月16日立案受理后，被告鑫林公司于2014年6月24日提出反诉，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，决定合并审理。依法组成合议庭，于2014年6月24日公开开庭进行了审理。原告张玉花、雍正、雍伏国及其四原告的共同委托代理人武克良，被告鑫林公司的委托代理人宋新萍到庭参加了诉讼。法庭审理后，因被告鑫林公司不预交反诉受理费，本院裁定按照自动撤回反诉处理。本案现已审理终结。四原告诉称，被告为开发建设中卫市沙坡头区官桥花园二期项目，需拆迁四原告在该项目范围内的房屋。2011年4月16日，四原告与被告签订《房屋拆迁补偿安置协议》1份，约定被告给四原告在中卫市沙坡头区官桥花园二期13#楼安置住房2套，拆迁过渡期为18个月。2013年6月4日，原告张玉花与被告签订《商品房买卖合同》1份，确定被告给原告安置的房屋为官桥花园二期13#楼2单元101号，但被告至今没有给原告交付房屋。原告认为，原告按照《房屋拆迁补偿安置协议》完全履行了约定的义务，但被告严重违反协议，不给原告交付安置的房屋，给原告造成了重大经济损失。要求：1.依法确认原、被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议》和《商品房买卖合同》有效；2.确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定房屋属原告所有；3.判令被告办理房屋产权手续；4.判令被告支付安置费62160元；5.判令被告支付因调整楼层造成的损失39468元；6.被告支付采光采暖补偿费126000元；7.本案诉讼费由被告负担。原告提交以下证据证明其主张的事实：1.拆迁安置补偿协议1份，证明双方于2011年4月16日签订协议，约定被告给原告安置房屋二楼的房屋2套，超过18个月过渡期按国家规定双倍补给房租费，置换面积不交楼层系数的事实；2.拆迁补充协议1份，证明在原拆迁协议置换面积基础上增加5平方米，共140.26平米的事实；3.房屋买卖合同1份（复印件），证明官桥花园13号楼2单元101号房屋属于原告所有，约定在交付房屋时按面积多退少补，补清差价的事实。被告对原告证据的质证意见是：对证据1的真实性有异议，第二条中14580元安置费是原告后续加上的，以前是空白的。原告的协议中安置费空白，超过18个月的按国家政策继续补给房租。原告将补充条款中的“继续”改成了“双倍”。对证据2、3无异议。被告辩称，对原告起诉的事实无异议，但对其诉讼请求有异议。原告的诉讼请求4计算错误，在协议中约定18个月过渡期内不支付安置补偿费，超过18个月按国家政策支付。在文件中约定按6元／平米每月进行补助，因给原告调换的房屋面积为135.26平米，应为15419.64元。原告的第5、6项诉讼请求无事实依据。因现在确认给原告安置的房屋是在中卫市建设局的主持下给安排的，并不存在给原告造成损失的事实。被告提交以下证据证明其主张的事实：1.房屋拆迁补偿协议1份，证明双方签订协议，协议中约定过渡期18个月没有临时安置补助费，如超过拆迁过渡期再支付临时安置补助费；2.卫政办发（2012）211号文件1份，证明给原告安置补助费按建筑面积每月6元／平方米补助，不存在双倍补偿的事实。原告对被告证据的质证意见是：对证据1的三性无异议。协议第二条及补充条款第六项应当以原告出示的拆迁补偿协议为准。认可证据2的按建筑面积每月6元／平方米补助，原告主张双倍补偿。该证据仅针对文昌镇第九小学、第七中学建设项目房屋征收的通知，具有特殊性，不适用其他房屋的征收补偿。本院对双方当事人提交的证据认证如下：被告对原告证据2、3的三性没有异议，原告的证据2、3具有证明效力。原告证据1是双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》，该协议的第二条及补充条款第⑥条的内容与被告提交的协议内容不一致，被告提交的协议第二条的内容中拆迁过渡期限为十八个月，拆迁人付给被拆迁人临时安置补助费为空白未填写，而原告提交的协议中，将协议空白处添加“14580”。被告提交的协议中补充条款第⑥条的内容为“超过18个月过渡期按国家政策继续补给租房费”，而原告提交的协议将该内容中的“继续”改成了“双倍”。原告提出添加和涂改的内容是被告公司经理添加和涂改的，但原告提交的协议中补充条款的内容被修改后，在修改处加盖了被告公司经理的印章，而协议空白处添加“14580”及将“继续”改成了“双倍”处并没有加盖被告公司经理的印章，且原告又不能提交证据证明该添加及涂改的内容是被告添加和涂改的，所以对原告提交的协议中添加和涂改内容的证明效力不予认定。原告对被告证据1的三性没有异议，被告证据1具有证明效力。被告证据2是中卫市人民政府卫政办发（2012）211号文件，该文件是2012年6月2日发布的，而原告与被告于2011年4月16日签订房屋拆迁补偿协议，所以该证据与本案没有关联性，对其证明效力不予认定。经审理查明，被告为开发建设中卫市沙坡头区官桥花园二期项目，需拆迁四原告在该项目范围内的房屋。2011年4月16日，四原告与被告签订《房屋拆迁补偿安置协议》1份，约定：拆迁人给被拆迁人应调换房屋建筑面积为135.26平方米，安置房屋的楼号为官桥花园13#楼，拆迁过渡期限为十八个月。补充条款约定：①要求原地安置二楼两套。②置换面积不交楼层系数。③水、暖、电入网费由开发商负责。④办房产证开发商提供合同发票。⑤要求两套房安排在一起。⑥超过18个月过渡期按国家政策继续补给房租费。⑦超面积部分按每平方米贰仟元计算找补房款。2011年5月13日，四原告与被告签订《拆迁补充协议》1份，约定给原告置换的面积增加5平方米，置换房屋的面积共计140.26平方米。协议签订后，被告拆迁了房屋，在拆迁过渡期满后，被告没有给原告交付安置的房屋。2013年6月4日，原告张玉花与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为2013003）1份，确定被告给原告安置的房屋为官桥花园二期13#楼2单元101室，建筑面积98.67平方米，付款方式约定房屋交付时，按签订的拆迁补偿协议多退少补，补清差价，结算时按楼层系数调整。原告雍正与被告签订《商品房买卖合同》1份，确定被告给雍正安置的房屋为官桥花园二期13#楼1单元201室，建筑面积82.01平方米。两份合同没有约定交付房屋的期限、产权登记的期限及双方的违约责任。商品房买卖合同签订后，因被告开发建设的13#楼没有竣工，所以被告没有给原告交付房屋。本院认为：四原告与被告鑫林公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及原告张玉花、雍正与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，双方当事人对合同的效力没有争议，两份合同合法有效。原告要求确认双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。关于原告要求确认双方签订的《商品房买卖合同》中约定安置的房屋属于原告所有及要求被告办理涉案房屋产权手续的诉讼请求。双方签订的《商品房买卖合同》有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照合同的约定，被告应当给原告交付中卫市沙坡头区官桥花园二期13#楼2单元101号房屋和1单元201号房屋。只有在被告向原告交付房屋后，依法办理房屋产权登记手续，房屋所有权才能发生转移的法律后果。所以在被告向原告交付涉案房屋后，原告可依据双方签订的《商品房买卖合同》及相关手续，办理房屋产权登记，确认所有权。因被告开发的涉案房屋至今没有竣工交付，目前还不具备办理房屋产权登记的条件，所以待涉案房屋具备办理产权登记条件时，被告有义务协助原告办理房屋产权登记。本案双方当事人争议的焦点是：一、房屋拆迁后的临时安置费如何计算；二、被告是否向原告支付因调整楼层造成的损失；三、被告是否支付原告采光采暖补偿费。一、关于房屋拆迁后的临时安置费如何计算的问题。双方当事人在《房屋拆迁补偿安置协议》中约定，拆迁过渡期为18个月，超过拆迁过渡期，由拆迁人按国家政策继续支付被拆迁人临时安置补助费。双方当事人于2011年4月16日签订拆迁协议，被告应当于2012年10月16日向原告交付安置房屋，但被告没有在拆迁过渡期满后给原告交付安置房屋，应当承担违约责任，自2012年10月16日给原告支付临时安置补助费。原告提出临时安置补助费计算止2014年5月16日的意见，符合客观事实，予以采纳，被告应支付19个月的临时安置补助费。关于超过拆迁过渡期临时安置补助费的标准，双方当事人没有约定，参照《中卫市人民政府关于调整2009年度城市规划区房屋拆迁补偿基准价格的通知》第三条“临时安置补助费继续执行2008年标准，其中居住用房为4.5元／月·平方米、办公用房为5.5元／月·平方米、生产或营业用房10元／月·平方米。……产权调换超过协议规定过渡期限的，临时安置补助费从逾期之日起按双倍支付。”及第八条“调整后的房屋拆迁货币补偿基准价格自2009年1月1日起执行。”的规定，超过拆迁过渡期的临时安置补助费应当按照4.5元／月·平方米的双倍计算。被告应当支付原告超过拆迁过渡期的临时安置补助费23984.46元（140.26平方米×4.5元／平方米×2×19个月）。原告要求从2011年4月16日起计算临时安置补助费的请求，不符合协议的约定，不予支持。原告要求按照每月6元／平方米的双倍计算临时安置补助费的意见，不符合相关政策规定，不予支持。被告提出按照每月6元／平方米计算支付临时安置补助费的意见，不符合相关政策规定，不予采纳。二、关于被告是否向原告支付因调整楼层造成的损失39468元的问题。原告与被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议》在补偿条款中原告要求原地安置二楼两套房屋，并约定置换面积不交楼层系数。在双方确定安置房屋时，原告选择了13#楼2单元一楼的101号房屋，双方签订的《商品房买卖合同》约定“房屋交付时，按签订的拆迁补偿协议多退少补，补交差价（结算时按楼层系数调整）”。按照协议约定，在被告向原告交付房屋时，双方才能结算楼层系数调整，因被告给原告安置的房屋现在没有竣工，房屋的实际面积没有确定，房屋没有交付，所以原告要求被告支付楼层差价的要求，不符合合同的约定。待被告向原告交付房屋并进行结算时，原告可与被告结算楼层系数差价。三、关于被告是否支付原告采光采暖补偿费的问题。双方签订的《商品房买卖合同》中并没有约定因原告选择一楼的房屋，被告支付原告采光采暖费的问题，且被告现在并没有给原告交付房屋，原告没有提交造成损失的证据，被告给原告安置的房屋采光受到遮挡的程度及造成的损失现在不能确定，所以原告的该项诉讼请求，因证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、原告张玉花、雍正、雍伏国、雍婷婷与被告宁夏鑫林房地产开发有限公司2011年4月16日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及2013年6月4日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为2013003）有效；二、被告宁夏鑫林房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张玉花、雍正、雍伏国、雍婷婷逾期交付房屋的临时安置补助费23984.46元；三、驳回原告张玉花、雍正、雍伏国、雍婷婷的其他诉讼请求。被告如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5014元（原告缓交），由原告张玉花、雍正、雍伏国、雍婷婷负担4514元，由被告宁夏鑫林房地产开发有限公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判长 陈    永    贤审判员 刘广胜人民陪审员宋波二○一四年七月二十一日书记员卢瑾本案相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。