上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四（民）初字第3202号
原告（反诉被告）周韵，女，1970年12月23日出生，汉族，住所地本市闸北区。
委托代理人潘承铭，上海联业律师事务所律师。
被告（反诉原告）桂慜，女，1987年7月1日出生，汉族，户籍所在地本市长宁区。
被告（反诉原告）吴晓威，男，1987年3月3日出生，汉族，户籍所在地北京市。
两被告（反诉原告）共同委托代理人李甲三，上海市中和律师事务所律师。
两被告（反诉原告）共同委托代理人王怡敏，上海市中和律师事务所律师。
原告周韵与被告桂慜、吴晓威房屋租赁合同纠纷一案，本案于2015年11月19日受理后，被告桂慜、吴晓威于2015年12月4日提出反诉。本案适用简易程序审理，依法由审判员王凌冰独任审判，于2015年12月14日公开开庭进行了审理。审理中，原告的委托代理人潘承铭、被告的委托代理人王怡敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周韵诉称，2015年8月28日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告向两被告租赁本市黄浦区兴业路XXX弄XXX号XXX室房屋，租期自2015年10月20日起至2017年10月19日止。该合同签订后，原告于2015年8月31日支付被告首期租金人民币（以下均为同种货币）4.7万元。2015年9月14日，原告为入住进行准备工作时发现系争房屋卫生间等多处存在地板水渍、地砖起泡、卫浴设施损坏等现象，经向专业人士咨询得知，该情况系管道漏水、防水设施损坏等原因造成。为此，原告向被告进行交涉，之后，双方就修缮时间、方式、标准等问题进行了沟通，但未能协商一致。原告认为，该房屋状况不能满足实际使用需要，且争议较大，该合同履行已经丧失基础，故原告委托律师通知被告解除租赁合同并要求退回已付租金。被告于2015年9月22日委托律师回函同意解除合同，但不同意退还租金。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，原告可以行使法定解除权，现要求确认原、被告之间于2015年8月28日签订的《上海市房屋租赁合同》自2015年9月22日起解除；要求被告返还租金4.7万元。
原告对于自己的主张提供了以下证据，
1、上海市房屋租赁合同，证明原、被告双方于2015年8月28日签订关于本市兴业路XXX弄XXX号XXX室房屋的租赁合同，建立租赁关系；
2、银行交易明细查询，证明原告于2015年8月31日支付了首期租金4.7万元；
3、2015年9月14日拍摄的房屋内照片，证明系争房屋卫生间等多处存在地板水渍、地砖起泡、卫浴设施损坏等现象；
4、2015年9月18日律师函、快递单，证明原告书面通知被告解除合同及退还租金，该律师函于2015年9月22日送达被告；
5、2015年9月22日律师函，证明被告同意解除合同，但不同意返还租金；
6、施工作业许可证，证明被告在同意解除租赁合同之后对该房屋进行维修。
被告桂慜、吴晓威共同辩称，原告对房屋质量问题的说法均为原告单方面的推断，不是专业机构的鉴定意见。双方签订的合同还未到约定的交房日期，即便房屋存在瑕疵，被告也可以及时修复。事实上，在原告提出房屋存在的瑕疵后，被告已经聘请了专业的施工队伍于10月10日前进行了重新修缮，包括重做两个卫生间防水工程、更换两个卫生间的地砖、卫浴设备、管道重新铺设等。原告单方面解除合同缺乏合同以及法律的依据，亦不符合合同约定解除和法定解除的条件。原告的行为属于擅自解除合同，应承担违约责任。此外，被告没有收取过原告租金，原告交付的4.7万元是其中一半的租赁保证金，因原告违约，4.7万元应由被告没收。现同意原、被告之间于2015年8月28日签订的《上海市房屋租赁合同》自2015年9月22日起解除，不同意返还保证金4.7万元。
被告对于自己的主张提供了以下证据，
上海全照房地产经纪事务所的情况说明以及营业执照，证明该公司系为原告提供中介服务的公司，原告在看房时并未提出房屋存在问题，签约后，被告是在第三次看房时提出房屋存在问题，被告已明确表示会及时解决，不影响交房；同时证明原告支付的4.7万元是保证金。
对于原告提供的证据，被告对证据1的真实性无异议，但强调根据合同第4条约定可以看出原告支付的4.7万元是一半保证金；根据合同第8条第2款只有在原告催告后的15天被告仍未交房、以及危及安全无法实现合同目的的情况下，原告才可以行使合同约定解除权，本案原告不具有约定解除权。根据合同第9条第1款，对于房屋存在瑕疵的，是被告在交付3日内开始修复，被告已按约履行。本案的原告是属于中途擅自退租的行为，应当承担责任。对证据2的真实性无异议，被告确认收到4.7万元，但从合同约定付款时间和涵义，原告交付的是部分保证金。对证据3的真实性无异议，但该证据显示只是地砖存在一些裂痕，无法证明被告主张的租赁目的不能实现。对证据4的真实性无异议，但不认可证据的内容与原告的待证事实。对证据5的真实性无异议，但是强调被告未放弃对原告违约责任的追诉。对证据6的真实性无异议，强调该证据证明了被告已经在履行自己的修复义务，并在10月20日交房日前已完成，被告没有违约。鉴于被告对于上述证据的真实性均无异议，双方的争议在于对证据待证事实的理解，故本院依法确认上述证据对本案的相关事实均具有证明力。
对于被告提供的证据，原告对于真实性不予确认，认为原告并未委托该公司，且该证据属于证人证言，应该由证人出庭作证。即使该证据存在真实性，原告支付的4.7万元的性质应该根据付款方来决定以及双方约定来判断。本院认为，该证据由被告委托的中介公司提供，原告否认该公司系被告委托，但未提供相应证据；鉴于双方的争议是针对该证据的待证事实，故本院确认该证据对相应事实具有证明力。
反诉原告桂慜、吴晓威共同诉称，根据反诉原、被告双方签订的《上海市房屋租赁合同》，反诉被告周韵在合同约定的交房期限之前，以房屋卫生间等多处存在地板水渍、地砖起泡、卫浴设施损坏等现象，致使合同目的不能实现为由，要求解除合同，退还已付的保证金4.7万元，因上述房屋存在的现象属于细微的缺陷，不影响居住，更不影响合同目的的实现，在反诉原告已经进行修缮的情况下，反诉被告的行为构成单方面解除合同，按照合同约定应当支付违约金，金额相当于月租金金额2倍，即9.4万元，现反诉被告在反诉原告处有4.7万元的押金应予以扣除，现要求反诉被告支付违约金的差额部分4.7万元。
反诉原告对自己的主张提供了下列证据，
1、上海市房屋租赁合同，证明双方对于权利义务存在约定；
2、全照公司的情况说明和营业执照，证明内容与本诉证据质证意见一致；
3、施工作业许可证，证明内容与本诉证据质证意见一致；
4、反诉被告的律师函及邮寄凭证，证明内容与本诉证据质证意见一致；
5、上海普宏建筑工程有限公司的情况说明和营业执照，证明修复的时间和内容；
反诉被告周韵辩称，根据租赁合同第9-6条，中途擅自退租是发生在“租赁期间”，即是在房屋交付以后，现房屋尚未交付，不属于合同约定的租赁期间，反诉被告不存在违约行为，反诉原告的请求没有事实和法律依据，即便法院认定反诉被告存在违约行为，双方约定的违约金也高于反诉原告的损失，反诉被告有权请求调整，故不同意原告的诉讼请求。
反诉被告对自己的主张提供的证据与本诉一致。
对于反诉原告提供的证据，反诉被告的质证意见与本诉的举证、质证意见一致。鉴于双方的争议在于对证据待证事实的理解，故本院依法确认上述证据对本案的相关事实均具有证明力。
对于反诉被告提供的证据，反诉原告的质证意见与本诉的举证、质证意见一致。鉴于双方的争议在于对证据待证事实的理解，故本院依法确认上述证据对本案的相关事实均具有证明力。
根据双方当事人的举证、质证及本院的认证，本院依法确认以下事实：
一、2015年8月28日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定，1、被告将本市兴业路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给原告，建筑面积为260.44平方米，房屋用途为居住；2、租赁期限为2015年10月20日起至2017年10月19日止，原告于2015年10月20日或以前将房屋交付原告；3、月租金4.7万元（包含物业管理费、车位），租金按月支付，第一期租金于2015年10月18日前付清，以后每期租金支付的时间为每个月18日前，如逾期支付，原告按日租金的一倍向被告支付违约金；4、合同签订后的三日内，原告应向被告支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金；如被告未按时交付房屋，经原告催告后15天内仍未能交付的、或被告交付的房屋不符合合同约定，致使未能实现租赁目的、或被告交付的房屋存在缺陷、危及原告安全的，原告可以解除合同，被告应按月租金的2倍向原告支付违约金，给另一方造成损失，违约金不足以抵付损失的，还应该赔偿造成的损失与违约金的差额部分；5、房屋交付时存在缺陷，影响原告正常使用的，被告应自交付之日起的3日内安排修复，逾期7天不修复的，被告同意减少租金并变更有关租金条款；6、租赁期间，非合同规定的情况，原告中途提前退租的，原告应按月租金的2倍向被告支付违约金，违约金不足以抵付被告损失的，原告还应该赔偿。被告可以从租赁保证金中抵扣违约金，不足部分则由原告另行支付。
二、合同签订后，原告于2015年8月31日通过银行向被告转帐支付4.7万元。
三、2015年9月15日前后，原告在查看系争房屋后委托其中介方向被告方提出，系争房屋卫生间等多处存在地板水渍、地砖起泡、卫浴设施损坏等现象，要求解决，被告获悉后，同意安排施工单位修复，并于2015年9月24日取得物业管理部门的施工作业许可，施工内容为对系争房屋的地板进行打磨和油漆翻新，对系争房屋内两个卫生间的地砖、马桶进行拆除后重新进行防水工程施工，铺设地砖，安装马桶。
四、2015年9月18日，原告委托律师向被告发出律师函，称因修缮问题未能与被告协商一致，该房屋状况不能满足实际使用需要，且争议较大，合同履行丧失基础，考虑到租赁合同租期尚未开始，客观情况已发生变化等原因，要求合同自即日起解除，并要求退还租金4.7万元。该律师函于2015年9月22日送达被告。
五、2015年9月22日，被告委托律师向原告发出律师函，表示同意解除合同，但合同解除系原告违约行为造成，要求原告支付违约金9.4万元，之前支付的保证金可以抵扣一半违约金，尚有违约金4.7万元须支付给被告。
六、因与被告无法达成一致，原告遂于2015年11月19日诉至本院。
本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容并不违反法律法规禁止性规定，当属合法有效，对合同双方当事人均具有约束力。对于违反合同约定的一方，理应承担违约责任。本案中，双方在合同约定交房的期限为2015年10月20日，原告发现系争房屋存在瑕疵的时间为2015年9月15日前后，在收到原告要求修复的要求后，被告即联系施工单位进行修复准备，并于2015年9月24日取得了物业管理单位的施工作业许可，从时间上看，原告完全可以在2015年10月20日前完成修复工作。原告在2015年9月18日就委托律师发出解除合同的通知，不符合合同约定。原告在庭审中表示，解除合同系根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项行使的法定解除权，而根据该条款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，而原告并未提供被告存在上述违约情形的证据，双方签订的合同亦不存在履行不能的情况，故原告解除合同不符合法定解除的条件。因原告要求解除合同的主张，既不符合合同约定的解除的条件，也不符合法定解除的条件，故本院对原告的上述诉请，不予支持。原告单方面擅自提前解除合同的行为，构成违约，应当根据合同的约定，承担违约责任，偿付违约金，违约金金额为两个月的租金，即9.4万元，原告支付的4.7万元，根据合同的付款时间，应认定为保证金，该4.7万元可以抵付违约金。至于原告在反诉中提出违约金过高，要求本院予以调整的主张，因原告的违约行为造成被告需要另行出租系争房屋，存在相应的损失，而违约金除了具有补偿性的属性之外，还具有惩罚性的属性，本案的违约金为两个月的租金，并不过分高于被告的实际损失，原告的上述意见，于法无据，本院不予采信。现被告反诉要求原告支付剩余违约金4.7万元的诉讼请求，本院应予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告周韵与被告桂慜、吴晓威于2015年8月28日签订的《上海市房屋租赁合同》自2015年9月22日起解除；
二、原告周韵要求被告桂慜、吴晓威返还已付保证金人民币4.7万元的诉讼请求不予支持；
三、反诉被告周韵应于本判决生效之日起十日内偿付反诉原告桂慜、吴晓威剩余的违约金人民币4.7万元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币1055元（原告周韵已预缴），因适用简易程序，减半收取计人民币527.50元，由原告周韵负担；反诉案件受理费人民币487.50元（反诉原告桂慜、吴晓威已预缴），由反诉被告周韵负担，上述款项，反诉被告周韵应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告桂慜、吴晓威。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王凌冰
二〇一六年二月二十九日
书记员 周 琪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。