北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终3108号
上诉人（原审被告）北京万科物业服务有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区B区内北京万科城市花园。
法定代表人向云，董事长。
委托代理人连艳，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人刘筠，女，1979年1月28日出生。
被上诉人（原审原告）董全海，男，1963年6月11日出生。
委托代理人杨昱，北京市一法律师事务所律师。
上诉人北京万科物业服务有限公司（以下简称物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初170号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人物业公司之委托代理人连艳，被上诉人董全海及其委托代理人杨昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
董全海在原审法院诉称：2008年5月8日我购买了位于昌平区创新园X号楼X层X单元X号房屋，同时签署了《金隅万科城临时管理规约》，约定由物业公司作为物业服务机构。2015年7月19日，昌平下了场大雨，“金隅万科城”整个小区地下室被淹，水深0.5米，我地下室储存的处于最下层的商品被水浸泡、腐蚀，幸我及时召集家人连夜将商品搬至安全地方，避免更大损失。导致本次事故的原因是地下室主排水管阻塞，雨水不能排出，反而通过各家地下室地漏反流到业主家中，事发时，我找到物业公司到达现场，物业公司未及时采取合理措施防止损失扩大，且对我的损失索赔置之不理，故诉至法院，要求:1、物业公司赔偿我财产损失176484元；2、诉讼费由物业公司承担。
物业公司在原审法院辩称：一、物业公司不应对董全海所称损失承担赔偿责任。首先，物业公司根据《前期物业服务合同》依约，按期及时对公共区域的雨水、污水管道进行巡查、维修养护，不存在排水管道堵塞、雨水反渗。其次，董全海地下室属于其个人专有部分，非物业公司负责的公共区域部分。再次，2015年7月14日，董全海在物业公司的提醒下向物业公司通报其地下室进水，物业公司接到电话通知后，在10分钟内赶到现场，开展清理污水，还帮助董全海转移室内物品，后董全海于7月19日再次通知物业公司其地下室又见积水的情况下，物业公司同样及时赶到清理积水，不存在董全海所述“物业公司未及时采取合理措施防止损失扩大”的情形。由于当时连续降雨，董全海未及时将地下室物品搬离导致其物品浸泡，损失扩大，是董全海自主决定的结果，与物业公司无关。二、导致董全海物品损失原因多重，但与物业公司无关。1、2015年7月14日至7月25日之间，北京地区连续普降大到暴雨，属极端天气；2、董全海房屋位置处于小区外缘，小区内雨水排水管线与市政管线对接，由于市政路面排水无法正常疏解，小区位置处于较低，路面积水通过小区雨水管线反流至董全海地下室；3、董全海私自装修更换地漏，导致排水能力与原设计不一致；4、地下室非商品仓库，存在使用不当；三、董全海所列损失清单是单方行为，物业公司不认可董全海清单所列物品存放在其地下室内，该清单缺乏证明力，物业公司不认可。
原审法院经审理查明：位于北京市昌平区创新园X号楼X层X单元X号房屋产权人为董全海，该房屋的物业名称为金隅.万科城，物业公司为金隅.万科城提供物业服务。《万科城前期物业服务合同》中前期物业服务质量标准中约定：一、综合要求，11、建立各种公共突发性事件（如:消防、水、电、气、电梯公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能立即实施。12、冬季、雨季、汛前以及重大节假日前进行安全检查。三、共用设施设备运行及维修养护。8、公共区域内的雨水、污水管道每半年检查、疏通1次。2015年7月中旬，北京市昌平区普降大雨，同年7月14日10时左右，董全海发现其上述房屋地下室排水管道口往室内反水，地下室内存放的白酒、红酒、香烟和茶叶等部分物品被浸泡，后物业公司协助其将地下室内积水清理。后董全海未将上述物品搬离，同年19日上午，董全海上述房屋地下室再次进水，后物业公司再次协助董全海将地下室内积水处理。
经现场勘验，董全海地下室内被浸泡商品类别为白酒、红酒、洋酒（俗称）、茶叶、香烟等，详见勘验笔录。物业公司对上述受损商品的价格质证意见为，受损商品价值总金额为50893元，其中三无产品涉及金额为16609元，部分酒类包装损坏，酒品质未受损，该部分酒类价值应减损50%，涉及金额为26156元×50%=13
078元，因此，原告的损失金额应为50893元-16609元-26156元=21206元。董全海对物业公司确认其受损商品总价值50893元无异议，对上述其它质证意见均不认可。
原审法院认定上述事实的证据有：当事人的陈述、董全海提交的北京市商品房预售合同、房屋产权证、金隅万科城临时管理规约、现场照片及视频资料、受损商品清单；物业公司提交的北京市商品房预售合同、前期物业服务合同、园区内排水管线分布图、2015年设施设备巡检维修记录表、2015年4月至9月管线的维修巡视记录、装修记录、突发事件记录表、有关极端天气发生的预报、工商档案公示信息、法院的勘验笔录及现场照片等。
原审法院判决认为：根据已查明的事实，物业公司为董全海涉案房屋坐落小区提供物业管理服务，其为董全海提供物业管理服务期间，董全海涉案房屋地下室进水将室内商品浸泡。本案争议焦点为：物业公司是否承担赔偿损失的违约责任和受损商品的损失价值。一、物业公司是否承担赔偿损失的违约责任。董全海涉案房屋地下室内排水口其作用系由室内向外排雨水，而事发时雨水确由外向内反水，物业公司作为管理者应对其是否尽到管理义务举证责任。物业公司提交了2015年7月北京地区降雨的相关预报，该证据虽能证明北京昌平区降雨量较大，但并不构成不可抗力，同时，物业公司辩解董全海地下室反水系市政道路路面雨水无法正常疏解，导致反流现象，对此无证据佐证，法院不予采信。物业公司提交的设施、设备巡检维修记录及管线维修巡视记录，虽能证明其依约履行了对公共管道的定期检查和维修义务，但根据其提交的2015年7月14日和7月19日的突发事件处理记录表，可以证明上述期间，物业公司管理的小区内多家业主地下室出现反水现象，2015年7月14日，物业公司在协助董全海将其地下室积水清理后，并未对董全海地下室反水问题及时查找原因和采取防范措施，导致董全海家地下室二次进水，对此，也不排除系小区内公共排水管道排水不畅所致，同时，也说明物业公司未按前期物业合同的约定，建立各种公共突发事件的处理机制和预案，导致对本次事件的处理措施不当，此外，董全海二次装修行为与其地下室反水不存在因果关系，综上，物业公司提交的证据不足以证明其对董全海家地下室反水问题已尽到管理义务，构成违约，应对董全海的受损商品承担相应的赔偿责任。同时指出，董全海在其地下室首次进水后，应当及时将室内存放商品转移，由于其怠于将存放商品转移，对其损失扩大应承担责任。二、受损商品的损失价值，根据董全海提交的现场照片和视频资料，不能确认其受损商品的类别和数量，其提交的商品损失清单系单方意思表示，且与法院现场勘验清点的商品数量不一致，故该商品损失清单法院不予确认，董全海的受损商品类别和数量以法院现场勘验清点的数量确认。董全海主张除现场勘验受损商品外，还有一定数量的商品受损，对此无证据佐证，法院不予采信。董全海对物业公司确认的受损商品总价值无异议，法院予以确认，故物业公司申请对受损商品进行价格鉴定的申请，法院不予采纳。物业公司对受损商品中部分酒类商品的真伪提出异议，并申请进行真伪鉴定，因物业公司未提交异议商品涉嫌假冒的初步证据，故法院不宜启动该项司法鉴定，对物业公司的该项辩解，法院不予采纳。根据现场勘验，受损部分酒类商品仍具有一定的利用价值，该部分价值本院结合商品特点和受损程度，酌情从受损商品总价值中扣减，其损失总价值酌定为45000元，物业公司确认的酒类商品可利用价值偏高，法院不予采纳，同时指出，由于董全海没有采取适当措施防止损失扩大，故扩大的损失应从其总损失中酌情扣减，扣减比例，结合受损商品的实际情况，酌情扣减20%。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京万科物业服务有限公司赔偿董全海受损商品损失人民币三万六千元，于判决生效后十日内执行。二、驳回董全海的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
物业公司不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销原审判决，依法改判驳回董全海的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由董全海承担。上诉理由是：1、原审法院认定事实错误，我公司已尽合同约定的义务。2015年7月14日董全海在我公司的提醒下才发现地下室有积水并向我公司通报，我公司在10分钟内赶到现场帮助董全海清理污水、搬运物品，未造成损失。我公司又将有强降雨的情况通报给董全海并提供了沙袋等防水物品。7月19日董全海又向我公司通报地下室再次有积水，我公司同样在10分钟内赶到开展清污工作。董全海称地下室物品被淹是7月19日降雨所致，而不是原审法院认定的7月14日降雨所致。2、小区排污管道与市政排水管网相连，市政排水管网排水不畅导致雨水倒灌，是董全海地下室被淹的原因。3、原审法院认定我公司未对董全海地下室反水问题及时查找原因和采取防范措施错误。我公司已经对强降雨可能导致房屋反水问题向泸州区业主进行了提醒并在其房屋出现反水情况后及时进行了处理，我公司对小区内的排水管每年都进行维护，已经尽了合同中约定的职责。我公司不存在违约行为，不应承担赔偿责任。
董全海答辩称：不同意物业公司的上诉请求和理由，同意原审判决。
本院经审理查明：二审期间，物业公司向本院提交了照片、视频并申请视频的拍摄者陈宝宝出庭作证，以证明事发时强降雨导致路面严重积水。经质证，董全海对视频中所显示的下雨的事实予以认可，但认为拍摄地点不是其所居住的小区，相距一站地。
董全海认可物业公司于2015年7月14日提醒其查看地下室是否进水，在查看后发现已经进水，是地漏反水，当时没有往外搬物品，想天晴了再搬。物业公司提供了沙袋，其物品被淹是物业公司没有履行合同义务所致。
上述事实，有视频资料、照片、证人证言等证据材料在案佐证。
本院认为：董全海以物业服务合同纠纷为案由，以物业公司未履行物业服务合同义务为由，要求物业公司赔偿其地下室被水浸泡物品的损失。因而根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题系物业公司是否应予赔偿及赔偿的数额。
根据双方签订《前期物业服务合同》的约定，物业公司的职责范围主要是小区的公共区域，在诉讼中，物业公司提交了其对小区公共雨水、污水管道进行检查、维护的证据，证明物业公司已履行了与本案相关的合同义务。诉讼中，董全海与物业公司均认可物品被淹系地下室地漏反水所致。董全海亦认可物业公司在7月14日通知其检查地下室是否进水、在发现被淹后协助其清理积水并提供沙袋等防水物品等事实。董全海自认物品被淹是因为2015年7月19日下雨所致，而在此之前物业公司已提前通知小区业主做好防范工作，并在接到董全海电话后，及时前往协助董全海处理地下室积水，以上情况说明物业公司已履行了合同中的相关义务。2015年7月14日董全海发现地下室进水后未采取有效措施防止物品被淹，其本身存在过错。地下室属于业主的私有部分，不属于物业公司所服务的公共区域。物业公司提供的证据表明，在事发前昌平区连续出现强降雨，路面严重积水，在此极端天气情况下，市政排水管网排水不畅致雨水从地下排水管道倒灌至地下室，在物业公司已正常履行小区内排水管道维护义务的情况下，出现地漏反水事件并非物业公司的能力可以防止的，亦不能归责于物业公司。本案中，董全海未提供物业公司存在不履行物业服务合同或履行物业服务合同不到位而导致其物品被淹的证据，因而其要求物业公司赔偿其损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不应予以支持。
据此，物业公司的上诉请求和理由有事实和法律依据，应予支持。综上所述，原审判决错误，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条
、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初170号民事判决；
二、驳回董全海的全部诉讼请求。
一审案件受理费一千九百一十五元，由董全海负担(已交纳)。
二审案件受理费七百元，由董全海负担(本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈立新
审 判 员 汤 平
代理审判员
王玲芳
二〇一六年七月十二日
法官 助理 李 程
书 记 员 苏 杭