内蒙古自治区兴安盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民终字第1220号
上诉人（一审原告）李嘉昊，男，1997年8月28日出生，汉族，乌兰浩特市第四中学学生，现住乌兰浩特市。
委托代理人李铁，山东金恒律师事务所律师。
上诉人（一审被告）赤峰辽远房地产开发有限责任公司，住所地乌兰浩特市。
法定代表人邢颖，董事长。
委托代理人陈宗耀，内蒙古红城律师事务所律师。
上诉人李嘉昊因与上诉人赤峰辽远房地产开发有限责任公司（以下简称辽远公司）商品房预售合同纠纷一案，不服乌兰浩特市人民法院（2015）乌民初字第1547号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年11月5日立案受理，并于同年11月23日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李嘉昊的委托代理人李铁，上诉人辽远公司的委托代理人陈宗耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2014年1月20日李嘉昊与辽远公司签订了《红城国际佳苑认购协议书》，约定李嘉昊购买辽远公司开发的红城国际佳苑小区2号楼3单元602室房屋（建筑面积约123平方米），销售单价每平方米3，400.00元，总价款418，200.00元，一次性付款者最终以产权部门测绘面积为准对房屋总价款多退少补，预计2015年5月31日前交付使用，实际交付时间以网签商品房买卖合同的约定为准，协议还约定了逾期付款违约责任、分期付款方式等其他事项；该协议签订期间李嘉昊先后按约定价格交付了418，200.00元购房总价款，辽远公司于2014年4月21日给李嘉昊出具了一枚房款收据；李嘉昊交款后辽远公司因建设用地批准书被有关部门扣留不能办理商品房预售许可证而一直未与李嘉昊签订商品房买卖合同，现辽远公司仍未取得商品房预售许可证。一审法院认为，李嘉昊与辽远公司签订的《红城国际佳苑认购协议书》包含了买卖双方的名称、商品房基本情况（位置、面积、价格）、销售方式、房屋交付时间和条件、违约责任等，具备了房屋买卖的实质要件，且辽远公司签订协议后收取了李嘉昊所交的房屋总价款，故该协议应依法认定为商品房买卖合同，而非预约合同，即该协议双方即使不再另行签订合同，亦可以使房屋买卖行为得到履行；因辽远公司至今（起诉前）未能取得商品房预售许可证，应认定其与买受人签订的房屋买卖合同（《红城国际佳苑认购协议书》）无效，故辽远公司辩驳的该协议合法有效的理由不能成立，辽远公司应返还李嘉昊所付房款及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；李嘉昊关于购房款一倍的赔偿请求，因辽远公司作为出卖人虽然在签订预约合同时可以暂不具有商品房预售许可证，但在签订本约合同和收取买受人房款时必须取得商品房预售许可证，未能取得则应对买受人在其所付房款一倍以内予以赔偿，而李嘉昊作为买受人对购房这种家庭生活重大事件，亦应尽到合理注意义务，在未签订正式买卖合同前谨慎付款，故本院对该请求酌情维护150，000.00元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决：“一、原告李嘉昊与被告赤峰辽远房地产开发有限责任公司签订的《红城国际佳苑认购协议书》无效；二、被告赤峰辽远房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内返还原告李嘉昊购房款418，200.00元，并自2014年4月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率给付利息至付清该款之日止；三、被告赤峰辽远房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内赔偿原告李嘉昊150，000.00元；四、驳回原告李嘉昊其他诉讼请求。案件受理费12，264.00元，原告李嘉昊负担3，883.00元，被告赤峰辽远房地产开发有限责任公司负担8，381.00元；诉讼保全费2，620.00元由被告赤峰辽远房地产开发有限责任公司”。
宣判后，李嘉昊、辽远公司均不服一审判决，向本院提起上诉。
李嘉昊上诉称，辽远公司明知自己未取得《商品房预售许可证》，却故意违法进行销售，对李嘉昊查看售楼手续的要求必然要做虚假陈述，否则不可能蒙骗数百名业主，导致《红城国际佳苑认购协议书》无效的责任完全在辽远公司，而李嘉昊购房时首先查询了售楼的合法手续，得到辽远公司肯定答复后才签订了认购书，并按约定支付全部购房款，而一审法院却将64%（150，000.00元／418，200.00元）的责任放到了李嘉昊身上，显然是认为李嘉昊应承担主要责任。故一审法院的判决明显责任不清，自由裁量失衡，恳请二审法院查清事实，明确责任，规范运用自由裁量权，做出客观公正的判决。
辽远公司上诉称，辽远公司与李嘉昊签订的预约合同，其订立预约的目的，是为了在一定期间内订立本约，事实上双方所签订的《认购协议书》是使当事人之间产生将来订立本约《正式合同》之债权债务的合同。且协议签订时李嘉昊知道所选的商品房未取得预售许可证，李嘉昊在明知无预售许可证而自愿购买，因此，双方所签订的协议的意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议依法成立并具有法律效力。一审法院判决合同无效并赔偿损失，明显错误。综上，本案李嘉昊在明知辽远公司无预售许可的情况下，与辽远公司签订《认购协议书》是其真实意思表示，辽远公司不需赔偿李嘉昊购房损失，但判决辽远公司给付其150，000.00元，无事实法律依据，请二审法院依法公正裁判。
二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院应予确认。
本院认为，上诉人李嘉昊与上诉人辽远公司签订的《红城国际佳苑认购协议书》系双方的真实意思表示，其内容形成了房屋买卖合同的实质性要件，该协议应认定为商品房买卖合同。双方在上述协议签订之前，辽远公司未取得商品房销售许可证，其在李嘉昊起诉前仍未取得商品房销售许可证，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品预售许可证明的可以认定有效”，根据上述规定，李嘉昊与辽远公司签订的商品房买卖合同即《红城国际佳苑认购协议书》应为无效合同，辽远公司上诉称，李嘉昊在明知辽远公司无预售许可的情况下与辽远公司签订协议书，是其真实意思表示，其协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对此辽远公司对其主张未能提供相应的事实及法律依据，故应承担举证不能的法律后果。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款（一）项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一导致合同无效或者被撤销解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”。根据此规定，李嘉昊已全额付给辽远公司购房款418，200.00元，其请求判令辽远公司承担购房款418，200.00元一倍的赔偿责任，符合上述法律规定，本院应予支持。综上，一审法院对本案认定的事实经过清楚，但判决部分不当，应予部分纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第一款（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、维持乌兰浩特市人民法院（2015）乌民初字第1547号民事判决的第一、二、项；
二、撤销乌兰浩特市人民法院（2015）乌民初字第1547号民事判决的第三、四项；
三、上诉人赤峰辽远房地产开发有限责任公司赔偿上诉人李嘉昊人民币418，200.00元；
四、驳回上诉人赤峰辽远房地产开发有限责任公司上诉请求。
一、二审案件受理费36，792.00元、诉讼保全费2，620.00元，由上诉人赤峰辽远房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 岩
审 判 员 云 峰
代理审判员 袁 博
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 宋晓慧