江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初9374号原告：庞启渝，女，1964年7月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：吴宇，江苏君伴行律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建英，江苏君伴行律师事务所律师。被告：蔡继文，女，1962年4月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘雪梅，江苏益邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：周琴，江苏益邦律师事务所律师。被告：南京宁达机电设备有限公司，住所地南京市高新开发区29号楼602室。法定代表人：杨志刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐乃翔，江苏苏泓律师事务所律师。原告庞启渝与被告蔡继文、南京宁达机电设备有限公司（以下简称宁达公司）返还原物纠纷一案,本院立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庞启渝及其委托诉讼代理人吴宇，被告蔡继文及其委托诉讼代理人刘雪梅、周琴、被告宁达公司的委托诉讼代理人唐乃翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞启渝向本院提出诉讼请求：1.二被告立即迁出南京市鼓楼区江东中路300号阳光金峰阁1328室；2.二被告承担非法占用费（其中2014年8月至2017年1月按每月4500元计算为130500元，2017年2月后按每月5000元计算）；3.二被告赔偿因非法占用而对房屋损耗的赔偿；4.二被告承担因非法占用而产生的物业费、水、电费等费用。案件审理过程中，原告庞启渝撤回上述第四项诉讼请求。事实和理由：原告庞启渝与南京蟠龙金陵建设开发有限公司（以下简称蟠龙公司）于2006年6月签订了房屋买卖合同，约定蟠龙公司将南京市鼓楼区江东中路300号阳光金峰阁1328室（以下简称案涉房屋）出售给原告庞启渝，但被告蔡继文利用系蟠龙公司办公室主任身份之便，于2008年7月起强占案涉房屋至今。后原、被告及蟠龙公司通过诉讼，经法院一审、二审，发回重审一、二审审理，最终确认原告庞启渝在涤除案涉房屋抵押权后办理过户登记手续。现案涉房屋已登记至原告庞启渝名下。原告庞启渝多次要求被告蔡继文迁出案涉房屋，均遭到拒绝，且被告蔡继文现将案涉房屋交由被告宁达公司非法占用，故原告庞启渝诉至法院，请求支持其诉讼请求。被告蔡继文辩称，案涉房屋系被告蔡继文通过与蟠龙公司之间的合法购房合同，而由蟠龙公司交付给被告蔡继文。被告蔡继文并非非法占用，故原告庞启渝无权向被告蔡继文主张房屋损失及房屋使用费。且原告庞启渝并非直接依据生效判决取得案涉房屋的所有权，而是于今年才取得房屋所有权证，故原告庞启渝的损失应当向蟠龙公司主张。据此，请求法院驳回原告庞启渝的诉讼请求。被告宁达公司辩称，被告宁达公司并未实际占用案涉房屋，原告庞启渝要求被告宁达公司返还案涉房屋，无事实依据。且涉及被告宁达公司股东变更的诉讼在南京市江宁区人民法院审理，被告宁达公司的主要办公场所也均在南京市××区。综上，请求法院驳回原告庞启渝对被告宁达公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年9月5日，蔡继文以蟠龙公司为被告诉至本院，请求判令蟠龙公司协助蔡继文办理南京市江东北路300号阳光金峰阁1328室房屋（即本案案涉房屋）的房屋所有权证及国有土地使用权证，庞启渝在该案中为独立请求权第三人，并提出请求判令蔡继文与蟠龙公司之间的房屋买卖合同无效，确认案涉房屋归庞启渝所有的诉讼请求。本院经审理于2014年12月19日作出（2013）鼓民初字第5466号民事判决书，判决：一、南京蟠龙金陵建设开发有限公司于案涉房屋上的抵押权注销后十日内协助原告蔡继文将该房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证登记在原告蔡继文名下；二、驳回第三人庞启渝的诉讼请求。该判决作出后，庞启渝不服提起上诉，江苏省南京市中级人民法院于2015年7月31日以原审法院认定事实不清，适用法律错误为由，作出（2015）宁民终字第1097号民事裁定书，发回本院重审。本院经重审，认定蔡继文与蟠龙公司于2007年8月13日签订的《商品房认购协议》合法有效，具有合同本约的效力，但该协议于2008年7月31日之后解除，本院据此于2016年7月18日作出（2015）鼓民初字第5404号民事判决书，判决：一、驳回原告蔡继文的诉讼请求；二、被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司于2006年6月9日与第三人庞启渝就南京市鼓楼区江东北路300号阳光金峰阁1328室房屋（即南京市鼓楼区江东北路298号蟠龙综合楼B区1328室房屋）签订的《商品房买卖契约》有效；三、第三人庞启渝、被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司于上述房屋被设立的抵押权被涤除后的十日内为第三人庞启渝办理南京市鼓楼区江东北路300号阳光金峰阁1328室房屋的不动产权属变更登记手续。四、驳回第三人庞启渝的其他诉讼请求。该判决作出后，蔡继文不服提起上诉。2017年1月19日，南京市中级人民法院作出（2016）苏01民终7904号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。蔡继文不服该判决，又向江苏省高级人民法院提起再审。该院于2017年10月30日作出（2017）苏民申1796号民事裁定书，裁定驳回蔡继文的再审申请。该裁定现已生效。以上已生效判决另查明，2008年7月14日，蔡继文取得案涉房屋的室内物品清单、交付清单、住宅使用说明书。其中住宅使用说明书业主姓名处为“蔡继文”，房屋坐落“江东北路300号阳光金峰阁1328室”，且加盖有蟠龙公司印章。之后，蔡继文实际取得涉案房屋，并交纳了物业管理费。2017年7月18日，经庞启渝申请，本院作出并向房产部门送达了（2017）苏0106执2654号民事裁定书，裁定将案涉房屋权属转移登记至庞启渝名下。2017年9月11日，原告庞启渝因本案纠纷诉至本院。本院于2017年9月18日通过EMS向被告宁达公司送达了起诉状副本等应诉材料，地址即为本案案涉房屋所在地。EMS查询显示被告宁达公司杨志刚的同事签收了该诉讼材料。庭审中，蔡继文称其将案涉房屋交由其朋友打理，并不清楚是否对外出租。被告宁达公司的工商登记资料中显示杨志刚现为该公司的法定代表人。被告宁达公司的委托诉讼代理人陈述，其从杨志刚处接收本案诉讼材料，并受被告宁达公司的委托参加本案诉讼。2017年11月28日，本院前往案涉房屋核查案涉房屋使用状况。案涉房屋现仍由被告宁达公司实际使用，房屋内基本无装修，当时案涉房屋内有被告宁达公司的两名工作人员，经本院询问，其中一名工作人员陈述，被告宁达公司已承租案涉房屋4、5年，公司的法定代表人为杨志刚，对于公司缴纳的租金不清楚，公司目前正在另行寻租，准备搬离。本院另从案涉房屋大楼物管处了解到案涉房屋现租金大概3000元至4000元。本院于2017年12月7日庭审时，询问两被告是否可以将案涉房屋返还给原告庞启渝。被告蔡继文称因未能取回案涉房屋钥匙，无法确定归还房屋的时间，被告宁达公司对此则称需要一个月左右的时间。后至2017年12月18日，被告蔡继文未能在本院限定的期限内告知本院是否能够在本案审理过程中将案涉房屋返还原告蔡继文，被告宁达公司亦尚未搬离案涉房屋，案涉房屋仍由被告宁达公司实际使用。另，原告庞启渝为支持其主张的房屋占有使用费的标准，向本院提交了其在网络上查询的案涉房屋附近其他房屋的租金价格。两被告对此均不予认可，亦未向本院提交案涉房屋的租赁合同。原告庞启渝称案涉房屋原为精装修房屋，故主张两被告支房屋使用损耗赔偿，但原告庞启渝未能提交相应的对比参照资料。本院认为，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。关于被告宁达公司是否是案涉房屋实际使用人的问题。首先，本院向被告宁达公司送达的诉讼材料，系由被告宁达公司的工作人员签收，并转交给了被告宁达公司的法定代表人杨志刚，随后被告宁达公司委托诉讼代理人到庭应诉；其次，本院前往案涉房屋现场，查明案涉房屋已由被告宁达公司实际使用4、5年等事实。据此，本院确认被告宁达公司系案涉房屋的现实际使用人。关于原告庞启渝要求两被告迁出案涉房屋的问题。案涉房屋权属于2017年7月18日经本院生效民事裁定书裁定转移登记至原告庞启渝名下，故原告庞启渝于该日起有权要求案涉房屋无权占有人返还案涉房屋。被告蔡继文委托他人打理案涉房屋，案涉房屋现由被告宁达公司实际使用，故原告庞启渝要求两被告迁出案涉房屋诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告庞启渝主张两被告支付房屋使用费的问题。首先，虽然已生效判决判决了蟠龙公司负有配合将案涉房屋权属变更登记至原告庞启渝名下的义务，但该项内容得以实现的前提是案涉房屋之前被告设立的抵押权先行涤除，因此，在抵押权未被涤除并转移权属之前，原告庞启渝就案涉房屋并不享有所有权，仅是基于与蟠龙公司之间存在的合同约定而享有的债权请求权。因此在2017年7月18日本院关于将案涉房屋权属转移登记至原告庞启渝名下的裁定生效之前，案涉房屋的登记所有权人为蟠龙公司，原告庞启渝并未依法登记成为案涉房屋的所有权人，其对案涉房屋不享有支配的权利，而应是蟠龙公司按照合同约定向原告庞启渝交付案涉房屋，故原告庞启渝要求被告蔡继文承担2017年7月18日之前的房屋占有使用费，不符合法律规定，本院不予支持。其次，2017年7月18日起，原告庞启渝为案涉房屋的所有权人，此时被告蔡继文再行将案涉房屋交由被告宁达公司使用，不符合法律规定，故被告蔡继文及宁达公司应当向原告庞启渝支付相应的房屋占有使用费。因两被告均未向本院提交案涉房屋的租赁合同，且原告庞启渝提交的网络查询价格信息不足以证明其主张的房屋占有使用费标准，故本院结合案涉房屋的现状以及其他案情，酌定两被告按照每月3500元的标准，向原告庞启渝支付2017年7月18日至实际迁出案涉房屋之日止的房屋占有使用费。关于原告庞启渝主张的房屋使用损耗赔偿的问题。因原告庞启渝对此未能提交证据证明案涉房屋的原始状态，且其于2017年7月20日之前并非所有权人，本院现场勘查案涉房屋内并非装修，故对于原告庞启渝的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蔡继文、南京宁达机电设备有限公司于本判决生效之日起五日内迁出南京市鼓楼区江东中路300号阳光金峰阁1328室；二、被告蔡继文、南京宁达机电设备有限公司于本判决生效之日起五日内按每月3500元的标准向原告庞启渝支付2017年7月18日至实际迁出上述房屋之日期间的房屋占有使用费；三、驳回原告庞启渝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3610元，减半收取计1805元，由原告庞启渝负担1614元，被告蔡继文、南京宁达机电设备有限公司负担191元（此款原告已预付，两被告在支付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  周磊二〇一七年十二月十八日书记员  杨艳