湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳民初字第01782号
原告颜蕾。
委托代理人尹国荣。
委托代理人占鸣春。
被告湖南省晟铭房地产发展有限公司。
法定代表人刘先成。
委托代理人刘伟。
委托代理人范婷。
原告颜蕾诉被告湖南省晟铭房地产发展有限公司（以下简称“晟铭公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周赞适用简易程序进行了公开开庭审理。后本案案情复杂，本院转换为适用普通程序，组成由审判员周赞担任审判长，人民陪审员朱彦琴、人民陪审员肖红丽参加的合议庭，于2016年1月19日进行了第二次公开开庭审理，原告的委托代理人尹国荣，被告的委托代理人范婷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告颜蕾诉称：原告与被告于2013年9月16日签订2份《商品房买卖合同》：由原告向被告购买商铺两个：“岳麓区麓山南路697号悦购大厦”N单元-1层-119号房（合同编号XD13084-119），总房价1264962.00元；“岳麓区麓山南路697号悦购大厦”N单元-1层-120号房（合同编号XD130084-120），总房价1339449.00元；两个商铺总计房款为2604411.00元。合同签订当日，原被告又达成补充协议，被告承诺：在悦购广场正式开业之后，2014年农历春节之前，将门口主通道的变电房、杂屋、围墙拆除；项目交房之日（即2013年11月1日）起三年内，将悦购广场东侧通道的两个临时做销售楼部的商铺拆除。原告收取被告拆除售楼部、门口杂屋、围墙的保证金300000.00元整，该款项从原告购买商铺的总房款中扣除，待被告将商铺拆迁完成之后，原告必须在5个工作日内将该笔保证金一次性返还。如果被告未履行义务，则原告不返还保证金。2013年9月16日，《商品房买卖合同》及补充协议签订之后，原告依约扣除300000.00元保证金，一次性向被告支付购房款2304411.00元，并一次性向被告支付由被告代收的预告登记费、契税、产权登记费等相关费用共计107960.00元。根据《商品房买卖合同》第20条约定：买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案；……买卖双方应于90日内（与合同备案的时间相同）向长沙市房屋登记机构申请办理预告登记。出卖人没有按约定申请预告商品房登记的，应按本条第三款的约定承担相应责任。本条第三款的约定具体是指：如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列2项处理：2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。被告应于2013年12月16日之前办理原告购买商铺的合同备案和预告登记，但迄今为止，被告以原告未交全部房款300000元为由，一直拒绝办理商铺的合同备案和预告登记。另截止2015年3月20日，被告并未按照补充协议的约定将悦购广场东侧通道门口的两个临时做售楼部的商铺拆除。为此，原告与被告多次交涉，但被告均未做出回应。为此，原告特诉至法院，请求依法判决：（一）被告承担迟延办理合同备案和预告登记的违约金，违约金的计算以2604411元为基数，分段计算：①2604411×0.1‰×590=153660元（自2013年12月16日至2015年7月29日）；②按已付购房款每日万分之一的标准支付自2015年7月30日至被告实际履行之日止违约金；（二）被告协助原告办理合同备案和预告登记；（三）被告履行补充协议的约定，即在2013年11月1日起三年之内将悦购广场东侧通道门口的两个临时做售楼部的商铺拆除；（四）被告承担本案诉讼费。
被告晟铭公司辩称：第一、被告公司不同意原告的诉讼请求，原告是在2015年3月起诉的，原告的变更诉请是在2015年7月提出的，超过了举证期限。第二、被告公司没有违约，被告没有办理相关的登记是因为原告未按合同约定支付全部的房款，这样被告公司就无法办理相关的登记，这主要是因原告自身原因造成的。被告要求追究原告逾期付款的违约金责任。第三、补充协议是合同的一部分。原告所主张的拆除两个临时做售楼部的商铺要到2016年11月才到履行期。综上，被告认为被告没有违约，且原告的商铺一直用于出租，原告并没有租金损失，双方约定的违约金标准过高，且被告不应当承担违约金，请求法院驳回原告的诉请。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：
证据一、长沙市商品房买卖合同（两份）（合同编XD130084-119，XD130084-120）、补充协议（一份）、销售不动产统一发票（两张）、湖南省长沙市地方税务局往来结算统一凭证（两张），拟证明原告已经一次性全额支付购房款，原、被告之间有合同备案、原告登记以及相关违约责任承担的约定，原告已缴纳预告登记费用。
证据二、商品房预告登记查询打印件（备案）两份，拟证明被告截止至2015年3月6日仍没有按合同约定进行预告登记。
证据三、律师函两份、快递单号查询打印件两份，拟证明原告先后于2014年12月30日、2015年1月12日以发律师函形式向被告主张权利。
证据四、悦购广场2015年3月17日现场照片四张、悦购广场宣传资料复印件一份，拟证明被告没有完全履行补充协议。
被告在本院指定的举证期限内，未向本院提交证据。
对原告提交的证据，本院结合被告的质证意见，做如下认定：
对证据一，被告质证对合同、补充协议、发票的真实性无异议，但需要说明，合同中已经明确了原告购买被告公司负一层-119号的商铺的总价款为1264962元，但原告实际支付1114962元，第二份合同，总房款为1339449元，原告实际支付1189449元，以上证据证明原告没有付清全部房款；本院对该组证据予以采纳。对证据二，被告质证对真实性、合法性和关联性均有异议；被告并没有提供相应反驳的证据，本院对该组证据予以采纳。对证据三，被告质证对证据的真实性、合法性和关联性均有异议，该份证据只能说明原告已经发出了函件，不能证明被告已经收到；原告提交了邮件的投递明细，本院对该组证据予以采纳。对证据四，被告质证认为，该些照片无法体现是什么时候拍的，无法达到原告的证目的，对悦购广场宣传资料无异议，但无法证明被告没有履行补充协议；对涉案房屋所在位置的现场情况，被告并没有提供相应反驳的证据，本院对该组证据予以采纳。
根据上述确认的证据，根据当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：2013年9月16日，原告颜蕾与被告晟铭公司签订了两份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD130084-119和XD130084-120）。两份合同约定原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区麓山南路697号悦购大厦N单元-1层-119号（合同编号XD130084-119）和悦购大厦N单元-1层-120号（合同编号XD130084-120）商铺两个。其中-119号商铺建筑面积17.05平方米，约定的总房价为1264962元；-120号商铺建筑面积18.5平方米，约定的总房价为1339449元。合同第八条约定出卖人应当在2013年11月1日前向买受人交付该商品房。合同第二十条约定：“买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案；……买卖双方应于90日内（与合同备案的时间相同）向长沙市房屋登记机构申请办理预告登记。出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的，应按本条第三款的约定承担相应责任，且买受人可单方向房屋登记机构申请，并应按规定提交申请材料；该条第三款约定：“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。同日，原告（甲方）与被告（乙方）还签订了一份《补充协议》，该协议内容包括：“2、乙方承诺于项目交房之日即2013年11月1日起叁年时间内，将悦购广场东侧通道门口的两个临时做售楼部的商铺拆除。3、甲方收取乙方拆除售楼部、门口杂屋、围墙的保证金叁拾万元整，该款项从甲方购买乙方商铺总款中扣除，待乙方将商铺拆迁完成之后，甲方必须在5个工作日内将该笔保证金一次性支付给乙方。如果乙方未履行本协议，则甲方不返还保证金。”同日，原告向被告支付了-119号房屋的购房款1114962元、代收款52472元，其中包括预告登记费550元，支付了-120号房屋的购房款1189449元、代收款55488元，其中包括预告登记费550元。原告剩余购房款30万元未支付给被告而是剩下作为被告履行补充协议义务的保证金。
另查明，2013年11月1日，在合同约定的交房日，原告将涉案商铺用于整体出租。至今为止，被告仍未为原告办理上述两个商铺的合同备案和预告登记。2014年12月30日和2015年1月12日，原告委托湖南科云律师事务所的律师向被告发出《律师函》，要求被告完成合同备案和预告登记，并按照合同约定承担违约责任，但该两份邮件被退回，遂原告诉至本院。
本院认为：本案的争议焦点为以下两个方面：
一、关于涉案房屋没有进行备案和预告登记，被告是否构成违约。原告颜蕾与被告晟铭公司所签订的两份《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，原、被告均应严格按照约定履行各自义务。根据双方《长沙市商品房买卖合同》中第二十条的约定，被告应当在合同签订之日起90日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案，同时，被告收取了原告代收款中包含了预告登记费550元，因此，被告亦应于合同签订后90日内为原告申请办理预告登记。被告主张未及时办理合同备案和预告登记，系因原告未按合同约定支付全部房款。本院认为，补充协议系双方签订的房屋买卖合同的一部分，该协议中明确约定原告可扣除30万元房款作为保证金以担保被告完成约定中的义务，故本案中应当视为原告已经支付完了全部的购房款，原告诉请被告协助原告办理合同备案和预告登记，理由正当，本院予以支持。对被告的上述抗辩主张不予采信。
二、关于原告所主张的被告延迟办理合同备案和预告登记的违约金能否得到支持的问题。依据合同约定，被告应当在合同签订之日起90日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案和预告登记，如因被告的原因未能在上述期限内办理上述登记，则被告每日按已付房款0.1‰的标准向原告支付违约金。本案原、被告签订合同的时间是2013年9月16日，依合同约定被告应在合同签订后90日内，完成合同备案和预告登记，故被告的违约时间应当为合同签订起90日后，即从2013年12月15日起开始计算。现计算至本案判决之日即2016年3月29日，计算得出的违约时间为835天。现原告要求被告支付逾期办理合同备案和预告登记的违约金按逾期天数乘以已付总房款的万分之一的标准进行计算，被告提出该违约金过高，请求予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并没有提供任何证据证实因被告的逾期登记行为所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金，其诉请过分高于原告因此而造成的损失，对此应当予以酌减。本院综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告应当给付原告因逾期办理合同备案和预告登记已经产生的违约金为32620元。对于在判决生效以后仍然未履行的，本院将酌情依法予以约束。
三、关于原告诉请被告将悦购广场东侧通道门口的两个临时做售楼部的商铺拆除是否应当支持的问题。根据双方《补充协议》第2条约定，被告履行将悦购广场东侧通道门口的两个临时做售楼部的商铺拆除的截止日期是2016年11月1日，该期限现未届满，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、限被告湖南省晟铭房地产发展有限公司在本判决生效后30日内协助原告颜蕾办妥其所购买的位于长沙市岳麓区麓山南路697号悦购大厦N单元-1层-119号（合同编号XD130084-119）房屋和悦购大厦N单元-1层-120号（合同编号XD130084-120）房屋的合同备案和预告登记；
如被告湖南省晟铭房地产发展有限公司未在本判决指定的期间履行上述义务，则限令被告湖南省晟铭房地产发展有限公司在其未履行上述义务之次日起至其义务履行完毕之日止每日按原告已付房款（2604411元）万分之零点五的标准向原告支付违约金；
二、限被告湖南省晟铭房地产发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告颜蕾支付违约金32620元；
三、驳回原告颜蕾的其他诉讼请求。
如果被告湖南省晟铭房地产发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2644元，由被告湖南省晟铭房地产发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 周 赞
人民陪审员 朱彦琴
人民陪审员 肖红丽
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 邱 萌
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方的违约金时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。