上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第1111号
原告上海鸿贝环境科技有限公司。
法定代表人胡某某。
委托代理人张红云，上海俊豪律师事务所律师。
委托代理人章某某。
被告上海彤晨实业发展有限公司。
法定代表人卓某某。
委托代理人田玉秀，上海申浩律师事务所律师。
原告上海鸿贝环境科技有限公司（以下简称鸿贝公司）与被告上海彤晨实业发展有限公司（以下简称彤晨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员秦忠独任审判，公开开庭进行了审理。原告鸿贝公司之委托代理人张红云、章某某、被告彤晨公司之法定代表人卓某某及其委托代理人田玉秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2012年3月26日签订《房屋及场地租赁合同》，约定由被告租赁原告位于嘉定区兴顺路XXX号的房屋（以下简称“系争房屋”）。租期自2012年4月1日至2022年4月15日，年租金为320万元。同年4月24日，为进一步明确相关事宜，原、被告又签订《房屋及场地租赁合同补充协议》，其中第二条规定，租金为三个月一付，先付后用，租金支付时间为提前十日支付下一期租金，以此类推，逾期支付，则须支付日万分之五的违约金，逾期超过30日的，原告有权单方面解除合同。补充协议第六条对相关违约应支付40万元违约金的违约责任也做了明确约定。合同签订后，被告向原告交付了租金，2014年6月，因嘉定工业区产业结构调整需要，通知原告调整出租厂房，以达到工业产值增加工业区税收，于是原告通知被告解除租赁合同，并自愿支付被告违约金40万元。同时几经恳求被告解除租赁合同，但终因被告固执己见不同意解除租赁合同，使双方解除租赁合同未果。根据租赁合同的约定，被告应在2014年6月20日之前支付2014年7月、8月、9月三个月的租金计80万元，然而至2014年8月底，被告一直没有支付，逾期支付租金已超过60天。故原告按照租赁合同的约定，有权单方面解除合同。2014年8月25日，原告委托律师致函被告，通知被告解除租赁合同，限期搬离并腾退租赁房屋，支付租金及房屋使用费。被告收悉后，委托律师回复，回复中虽然言辞激动，却没有继续支付租金的意思表示，对解除合同未表示异议，但被告至今仍在使用原告的厂房。原告认为，双方签订的租赁合同合法有效。原告前期通知被告解除合同，因被告不同意解除，双方达不成合约而未能解除租赁合同，故租赁合同仍继续履行，被告没有按照合同约定支付租金已构成违约，应当承担违约责任。故原告起诉要求：1、确认原、被告于2012年3月26日签订的《房屋及场地租赁合同》已于2014年8月31日解除；2、判令被告搬离、腾空租赁房屋，将租赁房屋完好无损交还原告；3、判令被告支付自2014年7月1日至2014年8月31日期间拖欠的租金53.34万元及逾期付款违约金（以53.34万元为基数，按日万分之五计算，自2014年6月20日起至被告实际支付租金之日止），并支付自2014年9月1日至返还租赁房屋之日的实际使用费（按租金标准即每月租金26.67万元计算）；4、判令被告支付原告违约金40万元。
被告辩称，本案中是原告先行向被告发函要求解除租赁合同，且原告表示其愿意向被告支付40万元的违约金，因此本案中违约方是原告而非被告。被告不支付租金并不构成违约。据被告了解原告要求解除合同的真正原因是原告已经在和工业园区和当地村委会洽谈系争房屋和土地出售事宜，而非原告所谓的嘉定工业区产业结构调整需要。原告还在未通知被告的情况下和次承租人商谈解除合同后的赔偿问题。原告的行为对被告和次承租人造成了很大的经济损失。现被告表示不同意原告的诉讼请求，但被告承诺在租赁合同继续履行的情况下，被告原意向原告支付已到期的全部租金。
经审理查明，原、被告于2012年3月26日签订《房屋及场地租赁合同》，约定由被告承租产权人登记为原告的系争房屋。合同约定租期为10年，自2012年6月1日起至2022年5月31日，年租金为320万元，全年分四期支付，每次须提前十天支付下期租金。合同还对其他事项作了约定。同年4月24日，为进一步明确相关事宜，原、被告又签订《房屋及场地租赁合同补充协议》，其中将原合同第二条变更为租期自2012年4月1日起至2022年4月15日，将租金支付办法变更为，租金为三个月支付一次计80万元，先付后用，租金支付时间为提前十日支付下一期租金。如逾期支付，则须从逾期之日支付日万分之五的违约金，逾期超过30日的，原告有权单方面解除合同。补充协议还约定如被告转租，第三方必须是合法经营的单位，转租范围不能超过原合同，转租给第三方的合同被告必须报送一份给原告备案；本合同条款双方不得违约，如果违约，违约方支付守约方违约金40万元，可以解除本合同，租金按实际租期结算付清。合同签订后，原告按约向被告交付了系争房屋，被告亦按约支付租金至2014年6月底。2014年5月20日，原告以嘉定工业区产业结构调整需要等为由，通知被告双方签订的合同需要解除，租期提前至2014年7月30日终止，自2014年8月1日解除，并要求被告做好作租赁房屋的搬离、腾退工作，有关解除合同的善后事宜定于2014年6月上旬双方友好协商解决等。被告则回复表示不同意解除租赁合同，并根据原告要求就合同解除会给被告及向被告承租房屋的几家单位造成的损失出具了情况说明，情况说明载明的被告预期利益损失计800万元。因双方就赔偿事宜未能达成一致，原告遂于2014年6月25日再次书面通知被告要求解除租赁合同，表示同意支付被告违约金40万元，请被告提供汇款账号，并要求被告于2014年7月底前搬离、腾空系争房屋等。原告还表示如被告不同意解除合同，原告将采取法律途径解决解除合同事宜等。被告于2014年6月28日再次回函表示不同意解除合同。期间，原告曾与向被告承租房屋的案外人协商过搬迁及赔偿事宜，但未能达成一致。2014年8月25日，原告委托律师向被告发出律师函，表示被告已严重违约并通知解除合同。被告亦委托律师回函表明不同意解除合同，并表示就赔偿数额问题双方还可以再行协商。2014年9月28日，原告起诉来院。
诉讼中，原告向本院申请撤回了其诉请第一、第二、第四项，对第三项要求被告支付逾期付款违约金的诉请也一并撤回。
上述事实，有房屋及场地租赁合同、房屋及场地租赁合同补充协议、房地产权证、双方往来函件及当事人庭审笔录等为证，事实清楚，证据充分。
本院认为，原、被告签订的房屋及场地租赁合同及补充协议均是双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，应属有效。原、被告双方均应按约履行。在上述合同正常履行过程中，原告以嘉定工业区产业结构调整需要等为由，通知被告解除双方签订的合同，显然不符合合同法规定的合同法定解除之条件，不能发生合同解除的法律后果。嗣后原告明确表示同意支付被告违约金40万元，实际上是原告以自己承担违约责任为条件，与被告商谈合同解除对被告（包括次承租人）造成的损失及相关赔偿事宜。但在双方谈判已经破裂的情况下，合同仍须继续履行，故被告仍需向原告支付租金。诉讼中，被告表示愿意支付已到期的租金，与法不悖，本院予以准许。原告撤回部分诉请是原告对自己享有的诉讼权利的处分，并无不当，本院亦予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
被告上海彤晨实业发展有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海鸿贝环境科技有限公司租金160万元。
本案受理费13134元，减半收取6567元，由原告上海鸿贝环境科技有限公司负担3567元，由被告上海彤晨实业发展有限公司负担3000元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 秦 忠
二〇一四年十一月二十五日
书记员 张学禹
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。