广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1709号
上诉人（原审被告、反诉原告）：孟小梅
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈明弢
共同委托代理人：刘华昌，广东竹石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：林锦灿，住所地：福建省。
委托代理人：吴君瑜，广东仁皓律师事务所律师。
委托代理人：宋海涛，广东仁皓律师事务所实习律师。
原审被告：美联物业代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市。
法定代表人：张锦成。
委托代理人：崔显卓，住所地：湖北省。
上诉人孟小梅、陈明弢因与被上诉人林锦灿、原审被告美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称美联物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第518号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、2014年12月12日，林锦灿（买方）与孟小梅、陈明弢（卖方）签订《房屋转让合同书》，约定买卖双方交易的房产位于深圳市罗湖区XXXXXXXXXXXXX，转让成交价为人民币123万元；买方同意在签署本合同当天向卖方支付定金人民币50000元；买方须于2015年1月12日之前（含当日）将首期款（不含定金）人民币成交价-
定金（以银行贷款为准）支付至上述监管机构的监管账号；除定金、首期款以外的楼款，买方可以商业贷款、公积金贷款、公积金、商业组合贷款中的任何一种方式进行按揭付款。买方须于2015年1月12日之前（含当日）向贷款部门提交申请按揭贷款的相关资料，并配合贷款部门进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭，提供相关资料及签署相应的法律文件；该物业存在抵押状态需赎楼，卖方委托担保公司融资赎楼；买方或卖方未按照本合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；逾期超过五个工作日，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或选择定金罚则。合同还约定了双方当事人的其他权利义务。
二、2014年12月12日，林锦灿（买方、乙方）、孟小梅、陈明弢（卖方、甲方）与美联物业公司（丙方）签订《资金托管协议》，约定：甲乙双方同意将定金人民币1万元整交由丙方托管，解除托管时，丙方不支付利息。2014年12月15日，美联物业公司出具收据，载明兹收到孟小梅、陈明弢交来罗湖XXXXXXX物业之水电押金人民币10000元。
三、2014年12月12日，林锦灿向孟小梅、陈明弢交付定金人民币5万元。孟小梅、陈明弢出具《收款收据》，载明：“今收到林锦灿交来购入罗湖金岸2栋16J单位之定金5万元。
后经双方协商，林锦灿又向孟小梅、陈明弢交付了5万元定金。2015年1月5日，孟小梅出具《收款收据》，载明：“今收到林锦灿交来购入罗湖金岸2栋16J定金5万元。
2015年1月14日，林锦灿向孟小梅的账户转账支付人民币12760元。
三、2014年12月12日，孟小梅、陈明弢办理公证手续，委托深圳市XXXX担保有限公司办理赎楼等相关手续。
2015年1月26日，美联物业公司的工作人员发信息给孟小梅，告知其买家现在已转到建行去做银行资金监管了，请其尽快到XXXXX建行去。
2015年1月23日林锦灿向孟小梅、陈明弢发出EMS快递，林锦灿陈述快递文件为催告孟小梅、陈明弢协助办理资金监管的催告函，孟小梅、陈明弢对此不予认可，孟小梅、陈明弢陈述快递文件为《房地产买卖合同》合同复印件。
林锦灿在原审起诉请求：1、解除《房屋转让合同书》；2、孟小梅、陈明弢、美联物业公司向林锦灿双倍返还定金人民币20万元；3、孟小梅、陈明弢向林锦灿返还垫付款人民币12760元；4、孟小梅、陈明弢、美联物业公司承担本案全部诉讼费用。
孟小梅、陈明弢在原审反诉请求：1、解除在美联物业公司处签订的《房屋转让合同书》（NO：XXXXX），《资金监管协议》（NO：XXXXX）；2、林锦灿赔偿孟小梅、陈明弢转让成交价123万的20%即246000元违约金；3、林锦灿于2015年1月14日违约后第二天自愿打给孟小梅涉案房产的月供款12760元，作为因林锦灿违约造成我方的房产（XXXXXXXXX）空置长达四个月的租金损失的补偿，不予退回；4、林锦灿承担本案的全部诉讼费。
原审法院认为，林锦灿、孟小梅、陈明弢与美联物业公司签订的《房屋转让合同书》及《资金托管协议》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应严格依约履行。林锦灿及孟小梅、陈明弢均诉请解除《房地产买卖合同》，原审法院对双方主张解除房地产买卖合同的诉讼请求予以支持，《资金托管协议》亦应解除。
关于涉案《房屋转让合同书》解除的原因，林锦灿陈述在2015年1月12日前孟小梅、陈明弢不配合其办理首期款资金监管及申请按揭贷款手续的行为构成违约，孟小梅、陈明弢陈述林锦灿未通知其办理相关手续，林锦灿未按合同约定办理首期款资金监管及申请按揭贷款手续构成违约，但双方提供的证据均无法证明其主张，原审法院认为根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼原则，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明，故对这部分事实原审法院无法确定，应由双方各自承担责任。林锦灿与孟小梅、陈明弢要求对方承担违约责任的诉讼请求原审法院不予支持。
合同解除，孟小梅、陈明弢应退还已经收取的定金及林锦灿转账支付的人民币12760元。林锦灿支付的定金中有1万元现在美联物业公司处进行代管，对于美联物业公司托管的定金直接由其返还林锦灿。孟小梅、陈明弢主张上述12760元作为林锦灿给其租金补偿的诉讼请求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除林锦灿、孟小梅、陈明弢于2014年12月12日签订的《房屋转让合同书》；二、解除林锦灿、孟小梅、陈明弢与美联物业公司于2014年12月12日签订的《资金托管协议》；三、孟小梅、陈明弢应于本判决书生效之日起十日内向林锦灿返还定金人民币90000元；四、美联物业公司应于本判决书生效之日起十日内向林锦灿返还定金人民币10000元；五、孟小梅、陈明弢应于本判决书生效之日起十日内向林锦灿返还人民币12760元；六、驳回林锦灿的其他诉讼请求。七、驳回孟小梅、陈明弢的其他反诉请求。案件受理费人民币6075元，由林锦灿负担2856元，由孟小梅、陈明弢负担3219元，案件反诉费人民币2591元，由孟小梅、陈明弢负担。
孟小梅、陈明弢不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，错误判决。林锦灿严重违约，不按时支付首期款办理资金监管的事实非常清楚明确，在原审判决中却成了“对这部分事实本院无法确定”，显然错误。双方合同约定林锦灿（买方）应在2015年1月12日前支付首期款办理资金监管手续，逾期5日以上，孟小梅、陈明弢（卖方）有权解除合同要求林锦灿支付违约金。
关于林锦灿未按时支付首期款办理资金监管属于根本违约问题，孟小梅、陈明弢认为，双方《房屋转让合同书》中对林锦灿（买方）应于2015年1月12日前支付首期款办理资金监管有明确约定，事后双方并未变更或延期，林锦灿应当按时付款办理资金监管。孟小梅、陈明弢于合同签订当天即办理了公证手续，委托了美联物业公司的中介人员和深圳市XXXX担保有限公司办理赎楼等手续，所有卖方的有关资料也已提交给中介方，中介人员也完全有权代理孟小梅、陈明弢代为办理资金监管手续。
合同签订后，经孟小梅、陈明弢多次催促，林锦灿到了2015年1月19日（已超过林锦灿最后履行期限7日，孟小梅、陈明弢已有权单方解除合同并要求对方支付违约金）都还迟迟不去银行支付首期款办理资金监管，反而让中介人员徐XX（孙XX）欺骗孟小梅、陈明弢在XX银行申请了按揭贷款（90万元），1月21日又欺骗孟小梅、陈明弢称把首期款直接付至孟小梅、陈明弢账户，以此拖延支付首期款的时间，实际却毫无支付首期款、办理资金监管的意思，1月22日又欺骗孟小梅、陈明弢称林锦灿不在深圳不能做资金监管。1月23日，孟小梅、陈明弢在林锦灿及中介人员作出种种违背诚信违背合同约定举动，甚至欺骗孟小梅、陈明弢的情况下，通知中介林锦灿属根本违约，孟小梅、陈明弢要单方解除合同，林锦灿方才作出邮寄空白快递等等反常举动，反咬孟小梅、陈明弢不配合其办理资金监管，实在无理。1月26日林锦灿为混淆视听居然还办理了“23万余元的资金监管”。以上事实清楚明白，就连林锦灿在自己的答辩中都承认其未在2015年1月12日以前通知过孟小梅、陈明弢支付首期款办理资金监管，连在哪家银行支付首期款办理资金监管都不确定，在2015年1月12日这一最后期限过后到了1月19日、1月21日、1月22日都还在欺骗孟小梅、陈明弢，这些事实足以证明林锦灿违约。根据“谁主张，谁举证”的原则，林锦灿称“通知了孟小梅、陈明弢办理首期款资金监管，是孟小梅、陈明弢不配合”，但未举证。事实是到了1月19日、1月21日、1月22日中介都还在欺骗孟小梅、陈明弢，还未支付首期款办理资金监管。另外，孟小梅、陈明弢也有公证委托中介人员办理资金监管，不存在不配合办理首期款资金监管及按揭贷款手续。林锦灿如此明明白白的违约事实在原审判决中却成了“无法确定”，与事实不符。
为此，孟小梅、陈明弢上诉请求撤销原审判决，改判驳回林锦灿的诉讼请求，赔偿孟小梅、陈明弢违约金246000元。
林锦灿答辩称：一、林锦灿依约通知了孟小梅、陈明弢去做资金监管和按揭贷款手续，但是孟小梅、陈明弢没有配合。一审时美联物业公司在庭审中也确认其工作人员于2015年1月12日之前通知了孟小梅、陈明弢去办理手续，但是孟小梅、陈明弢未前去办理。美联物业公司是此次交易的中介，一审时孟小梅、陈明弢申请美联物业公司工作人员作为证人出庭，虽然证人未到庭参加庭审，但是美联物业公司应该了解本案事实，也向证人进行过了解，所以美联物业公司对本案事实的陈述真实反映了本案事实，应予以认定。孟小梅、陈明弢在上诉状中称林锦灿在自己的答辩中承认没有通知办理首期款与事实不符，林锦灿在起诉状以及一审庭审中，一直陈述于2015年1月12日之前通知过孟小梅、陈明弢办理手续。二、孟小梅、陈明弢称林锦灿没有办理资金监管手续没有证据证明，其也无法提交孟小梅、陈明弢有催促过林锦灿去办理资金监管手续和按揭贷款手续的证据，陈述与事实不符。办理资金监管和按揭必须要孟小梅、陈明弢配合签字，否则林锦灿单方无法办理。对孟小梅、陈明弢的违约问题，因为林锦灿未提出上诉，所以不再陈述。三、林锦灿代垫的月供款12760元是因为孟小梅、陈明弢资金困难，没有钱支付月供款，要求林锦灿垫付，林锦灿是为了交易顺利完成才帮助孟小梅、陈明弢垫付了按揭款，合同解除后孟小梅、陈明弢应当将该部分款项返还给林锦灿。综上，请求驳回上诉，维持原判。
美联物业公司坚持一审的答辩意见，即房屋转让合同书的权利义务主体是买卖双方，定金只适用于买卖双方，买卖双方不得请求居间方承担双方赔定的责任。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案的房屋转让合同是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应严格依约履行。根据双方当事人的诉辩理由，本案的争议焦点为：1、在合同履行过程中哪一方当事人构成违约；2、违约责任应如何承担。
关于违约问题，涉案合同约定买方即林锦灿须于2015年1月12日之前将首期款支付至监管账号，卖方即孟小梅、陈明弢必须配合于买方付款期限届满前三个工作日内办理监管手续签署一切相关文件；买方须于2015年1月12日之前向贷款部门提交申请按揭贷款的相关资料，并配合贷款部门进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭，提供相关资料及签署相应的法律文件。在本案中，林锦灿未于约定的2015年1月12日之前支付首期款，亦未向贷款部门申请办理按揭贷款手续。林锦灿辩称其未履行上述合同义务的原因在于孟小梅、陈明弢未履行其配合义务。对此本院认为，在房屋买卖合同关系中，支付首期款及办理银行按揭贷款是林锦灿作为买方的主合同义务，其在义务履行过程中起主导作用；孟小梅、陈明弢的配合义务为附随义务，在义务履行过程中起配合作用，系根据林锦灿的履约安排提供必要的协助。林锦灿作为付款义务主体，应对付款义务的履行情况承担举证责任。但本案中，林锦灿未能举证证明其在约定的履行期限内（即2015年1月12日之前）进行过任何履行准备，亦未能证明其在履行期限内通知孟小梅、陈明弢配合办理资金监管及申请银行贷款手续而孟小梅、陈明弢拒绝配合，因此，对其主张本院不予采信。因林锦灿未于约定期限内支付首期款及申请办理按揭贷款手续，本案亦无证据证明双方就延长支付首期款及申请银行贷款的期限达成一致意见，故应认定林锦灿构成违约，其应承担相应的违约责任。原审法院关于双方当事人的举证责任分配不当，导致对违约情况的认定有误，本院予以纠正。
关于违约责任的承担，孟小梅、陈明弢请求林锦灿依据合同约定支付合同价款20%的违约金即246000元，林锦灿提出了调低违约金的请求。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院认为，违约金旨在补偿守约方的损失，孟小梅、陈明弢未能举证证明其因林锦灿违约导致的实际损失与合同约定的违约金相当，考虑到涉案买卖合同仅履行到支付定金阶段，本院酌定林锦灿应向孟小梅、陈明弢支付违约金120000元，孟小梅、陈明弢请求林锦灿支付违约金246000元，对于超出部分本院不予支持。
关于合同解除及其法律后果，本案各方当事人对于解除涉案的房屋转让合同及资金托管协议均无异议，本院予以维持。合同解除后，孟小梅、陈明弢应退还林锦灿已收取的定金，其中由美联物业公司代管的定金1万元，由美联物业公司直接退还林锦灿。关于涉案的12760元，孟小梅、陈明弢收取该12760元欠缺事实及法律上的原因，应退还林锦灿。孟小梅、陈明弢关于不予退还定金及12760元的上诉请求不成立，本院予以驳回。
综上，孟小梅、陈明弢的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实有误，适用法律不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第518号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第518号民事判决第七项（即“驳回被告孟小梅、陈明弢的其他反诉请求”之判项）；
三、林锦灿应于本判决生效之日起十日内向孟小梅、陈明弢支付违约金120000元；
四、驳回孟小梅、陈明弢在原审的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费4491元及保全费1584元共计6075元，由林锦灿承担2856元，由孟小梅、陈明弢承担3219元；反诉受理费2591元，由林锦灿承担1263元，由孟小梅、陈明弢承担1328元；二审案件受理费8181元，由林锦灿承担3990元，由孟小梅、陈明弢承担4191元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
代理审判员 张 睿
代理审判员 庄 齐 明
二〇一五年十一月十日
书 记 员 周颖（兼）
附本判决相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。