江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第2938号
上诉人（原审被告）沭阳县中城置业有限责任公司，住所地江苏省沭阳县沭城街道重庆路西侧、深圳路南侧中城美地小区售楼部。
法定代表人吴丙建，该公司董事长。
委托代理人陆兴明、张秋菊，江苏华脉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）戈言才。
委托代理人于洪芳，江苏序阳律师事务所律师。
上诉人沭阳县中城置业有限责任公司（以下简称中城公司）因与被上诉人戈言才商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院于2015年11月6日作出的（2015）沭民初字第00939号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
戈言才一审诉称：2013年4月，戈言才与中城公司签订商品房买卖合同，合同约定中城公司将沭阳县沭城镇中城美地小区45号楼102号商铺出售给戈言才。合同第三、四条约定，该商铺建筑面积为167.62平方米，每平方米4800元，总金额为804576元；第八条约定，出卖人（中城公司）应当于2013年5月22日前将验收合格的房屋交付买受人（戈言才）使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金；第十一条约定，房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同签订后，戈言才按约定向中城公司交付购房款804576元。后戈言才多次催促中城公司交付房屋，但中城公司总以房屋尚未经过验收拖延交房。现要求中城公司支付逾期交房违约金103307.5元（自2013年5月23日起按日万分之二标准暂计算至起诉之日止），本案诉讼诉讼费用由中城公司承担。
中城公司一审辩称：1.戈言才、中城公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系。中城公司于2012年7月用涉案房屋抵冲案外人江苏汇丰远土木工程有限公司（以下简称“汇丰远公司”）的工程款，当时房屋落户为徐福波，2013年6月25日应汇丰远公司要求将落户姓名变更为本案戈言才，中城公司并没有收取戈言才的任何款项，戈言才、中城公司签订买卖合同仅是为了涉案房屋能按照权利人要求顺利办理房产证，双方之间并未就房屋价款与房屋交付进行协商。2.中城公司无需向戈言才实际交付涉案房屋。因为戈言才、中城公司在补签合同时，房屋已经由承建人汇丰远公司实际占有使用，戈言才于2013年7月22日签订合同并备案，而合同中约定的商品房交付时间是2013年5月22日前，所以戈言才在补签合同时已明知涉案房屋的流转状况及实际交付汇丰远公司的客观事实，所以戈言才要求中城公司承担违约责任没有事实和法律依据，请求驳回戈言才的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2013年6月26日，戈言才（乙方）与中城公司（甲方）签订【中城美地*渔人码头】商铺认购协议书，约定乙方认购【中城美地*渔人码头】45栋102商铺，建筑面积167.62平方米，每平方米4800元，总金额为804576元，乙方在签署认购协议书时交付定金200000元，在签署认购协议书后七日内交付剩余房款并签署《商品房买卖合同》。同日，中城公司向戈言才出具收款收据两张，金额分别为200000元、604576元。
2013年7月22日，戈言才（买受人）与中城公司（出卖人）签订商品房买卖合同，合同第三、四条约定，中城公司将中城美地小区45栋楼102号商铺出售给戈言才，该商铺建筑面积为167.62平方米，每平方米4800元，总金额为804576元。第六条约定，买受人于2013年6月26日一次性付清全部房款。第八条约定，出卖人应当在2013年5月22日前将经验收合格的房屋交付买受人使用。买受人未能全额支付（含贷款未到账）的及未支付物业管理费用的，出卖人可据实予以延期。第九条约定，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同附件四合同补充协议约定：……3、办理按揭、公积金贷款的买受人，需办理好商品房抵押登记手续后，签署业主公约后再办理商品房交房手续……。
2014年7月8日，戈言才与中城公司售楼处工作人员王敏电话联系，戈言才称去年（2013年）就找过王敏两次要求交房，王敏则称涉案房屋当时尚不具备交付条件。戈言才在庭审中将支付逾期交房违约金的期间调整为2013年7月22日至2015年8月19日（合同签订之日至开庭前一天）。
一审另查明：中城美地小区44#-47#楼建设单位为中城公司，施工单位为汇丰远公司。涉案房屋于2012年7月抵工程款给汇丰远公司徐福波。2013年6月25日，应汇丰远公司要求，中城公司将涉案房屋房主名称变更为戈言才。
一审法院认为：本案争议焦点为：1.戈言才与中城公司之间是否存在商品房买卖合同关系；2.戈言才要求中城公司支付逾期交房违约金是否有事实依据并符合合同约定或法律规定。
针对第一个争议焦点，戈言才与中城公司之间关于中城美地小区45#楼102铺号房存在真实的商品房买卖合同关系。根据戈言才提供的认购协议书、商品房买卖合同以及中城公司开具的收款收据，可以证明戈言才与中城公司之间存在商品房买卖合同关系。中城公司辩称与戈言才之间不存在真实的商品房买卖关系，戈言才系从涉案房屋的承建人汇丰远公司徐福波手中购买房屋，中城公司仅是基于与承建方之间的“以房抵款”协议与戈言才签订商品房买卖合同并出具收据。涉案房屋虽系“以房抵款”房屋，由戈言才向徐福波支付购房款，但徐福波将戈言才带至中城公司处，戈言才与中城公司之间签订了认购协议书以及买卖合同，且中城公司也向戈言才出具了收款收据，可以视为中城公司收取了戈言才的购房款，双方之间买卖合同成立并生效。中城公司与汇丰远公司之间虽存在“以房抵款”的约定，但中城公司与汇丰远公司之间如何结算，不影响戈言才与中城公司之间买卖合同关系的效力，故戈言才向中城公司主张权利符合法律规定。中城公司辩称其与戈言才间不存在真实的商品房买卖关系，不予采纳。
针对第二个争议焦点，因戈言才与中城公司之间存在商品房买卖合同关系，中城公司应当按合同约定向戈言才交付房屋，逾期交房的，应按合同约定承担违约责任。戈言才要求中城公司自合同签订之日起支付逾期交房违约金至2015年8月19日。中城公司辩称，房屋已经实际交付给戈言才，且合同中关于交房时间的约定为2013年5月22日，早于合同签订时间，该约定无效或约定不明，应由权利人向义务人主张权利，且戈言才未按合同约定交纳物业管理费用等税费、签署业主公约，中城公司可以顺延交房。该争议焦点可分为以下三个方面：1.涉案房屋是否已经实际交付。因戈言才与中城公司之间存在买卖合同关系，其负有向戈言才交付房屋的义务，但中城公司未能提供证据证明其已经向戈言才交付房屋，所以涉案房屋并未交付。关于中城公司称房屋已经由汇丰远公司或戈言才亲属戈言珍实际占有使用，并不代表其已经向戈言才履行了交房义务。如涉案房屋存在第三人侵权的情形，中城公司可另行主张其权利。在本案中，中城公司作为买卖合同的相对人，仍应当就未能按约交房承担违约责任。2.中城公司称戈言才未按合同约定交纳物业管理费用等税费、签署业主公约，中城公司可以顺延交房的辩解是否成立。首先商品房买卖合同的主要内容是买受人交付购房款，出卖人交付房屋，相关费用的交纳虽与买卖合同有联系，但并非同一法律关系，将上述原因作为出卖人延期交房的条件对买受人极不公平。其次中城公司并未通知戈言才交房，涉案房屋于2015年3月取得竣工验收备案表，中城公司在此之前要求戈言才交纳相关税费并签署业主公约条件尚不具备，故中城公司辩称可以延期交房的理由不能成立。3.中城公司尚未交付房屋且延期交房的理由不能成立，其承担违约责任的起止时间应当如何确定。中城公司辩称合同约定交房时间在签订合同之前，应当视为房屋已经交付或由戈言才主张要求交房。首先约定交房时间在签订合同时间之前，并不能当然得出房屋已经交付的结论。此种情形应当视为双方约定不明，可自戈言才主张交房并给予中城公司合理准备时间后作为承担违约责任的起算点。戈言才提供的录音可以证明，戈言才在2013年至少两次向中城公司售楼处工作人员要求交房，但中城公司因房屋未通过验收未能交房。考虑戈言才2013年两次要求交房及给予中城公司合理准备时间两个因素，一审法院认为自2014年1月1日起中城公司承担逾期交房的违约责任较为合理。其次录音内容并不能反映中城公司所称的2013年通知戈言才接收房屋的事实。中城美地小区44#-47#楼于2014年12月26日通过竣工验收，2015年3月取得竣工验收备案表，涉案房屋至此方才符合交付条件，在戈言才无法及时掌握涉案房屋是否通过验收可以交付的情况下，中城公司此时应当及时通知戈言才接收房屋，但涉案房屋在符合交付条件后直至戈言才起诉期间，中城公司也未通知戈言才接收房屋。因此，即使中城公司已于2013年履行通知义务，因当时房屋也不符合交付条件，戈言才也有权拒收。故对戈言才要求计算违约金至2015年8月19日的诉讼请求，依法予以支持。逾期交房违约金应为95744.54元（804576元*0.2‰*595天）。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条、六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、沭阳县中城置业有限责任公司于判决生效后十日内给付戈言才逾期交房违约金95744.54元；二、驳回戈言才的其他诉讼请求。案件受理费2366元（戈言才已预交），由沭阳县中城置业有限责任公司负担。
一审判决宣判后，中城公司不服，向本院提起上诉称：1.双方签订合同日期是在2013年7月22日，而约定的交房日期是2013年5月22日，明显违背常识，应当推定房屋已经由戈言才占有使用，合同仅是形式。实际上，涉案房屋系以房抵款的房屋，由汇丰远公司徐福波占有使用且戈言才明知该情况，故戈言才应当与徐福波自行交接房屋，中城公司无需向戈言才交付房屋。2.即使应由中城公司交付房屋，但双方在房屋买卖合同第八条明确约定在买房人未全额支付物业管理费情况下，出卖人可据实予以延期交房。而该买卖合同既然合法有效，双方应依约履行。而戈言才未支付物业管理费，中城公司则有权延期交房。3.戈言才提供的录音形成时间无法确定，真实性无法确认，不应作为定案依据。而双方约定的交房时间在合同签订时间之前，该约定应当认定无效或者约定不明，故应以房屋符合交付条件的时间为约定交付时间。4.戈言才在一审判决后明确放弃向中城公司追究违约责任。综上，请求撤销原判，发回重审或依法改判驳回戈言才的诉讼请求。
被上诉人戈言才答辩称：1.认购协议书、商品房买卖合同足以证明戈言才与中城公司之间存在真实的房屋买卖合同关系，中城公司负有交付房屋的义务。2.未缴纳物业管理费不能作为中城公司延期交房的理由。涉案房屋于2015年3月取得竣工验收表，中城公司在此之前要求戈言才缴纳物业管理费用并签署业主公约尚不具备条件。并且房屋买卖合同的主要内容是买受人支付购房款，出卖人交付房屋，物业管理费的缴纳与房屋买卖并非同一法律关系。3.关于合同约定的交房时间早于签订时间的问题，因为该买卖合同系中城公司提供的格式样本，双方买卖的房屋是现房，在签订合同时中城公司称可立即交付房屋，故戈言才未认真审核交房时间。并且约定的交房时间在前也不损害戈言才的利益。根据《中华人民共和国合同法》第62条之规定，履行期限不明确的，债务人可以随时要求履行。4.关于戈言才一审提供的中城公司售楼处王敏的录音，该售楼人员系中城公司工作人员，戈言才也是从售楼人员处办理相关购房手续，该售楼人员的答复足以认定系中城公司的意见。并且中城公司在质证中也对其真实性无异议，该录音可以证明戈言才在2013年、2014年多次要求中城公司交付房屋的事实。综上，戈言才与中城公司之间存在真实的商品房买卖合同关系，中城公司未按照约定交付房屋应当承担逾期交付的违约责任。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：1.中城公司是否应当向戈言才交付涉案房屋；2.如果中城公司应当向戈言才交付涉案房屋，该公司是否存在逾期交房的违约行为；3.如果中城公司存在违约行为，违约金应当如何计算。
二审中，上诉人中城公司向本院提交收条一份，内容为：“今收到沭阳中城置业有限责任公司交付中城美地45-102铺钥匙壹套，房屋交付使用。放弃追究公司违约责任。出卖人：沭阳县中城置业有限责任公司（印章），经办人：董琪，日期：2015年12月7日；买受人：戈言才，身份证号码：，日期：2015年12月7日”。证明目的：涉案房屋已经交付使用，戈言才放弃追究中城公司违约责任。
被上诉人戈言才质证认为，该收条除戈言才的签名系其本人所写外，其余内容均系中城公司工作人员书写。收到钥匙内容属实，但“放弃追究公司违约责任”系中城公司自行添加。为证明其主张，戈言才向本院提交了收条复印件，但该复印件上无“放弃追究公司违约责任”，也未加盖中城公司印章。对戈言才提供的收条复印件，中城公司经质证对其真实性不予认可。
本院认为：关于第一争议焦点，中城公司在与戈言才签订的《商品房买卖合同》中明确约定中城公司应当将符合合同约定的房屋交付于戈言才，中城公司在二审提交的《收条》也证明其实际上已经履行了交房义务，现中城公司主张其无需向戈言才交付涉案房屋与双方约定及其实际行为不符，本院不予支持。
关于第二争议焦点，虽然双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间早于合同签订时间，但不能据此认为涉案房屋已经交付。相反，根据戈言才与中城公司售楼人员的通话录音可知，戈言才曾多次要求交付房屋，但中城公司均表示暂时无法交房。中城公司在一审中证据也不足以证明房屋已经交付。况且，涉案房屋于2014年12月26日才通过综合验收，2015年3月取得竣工验收备案表，中城公司主张在签订买卖合同之前即2013年7月即已交付房屋也与此相矛盾，故对中城公司已经交付涉案房屋的主张不予支持。
根据《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。虽然本案双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人未支付物业管理费用的，出卖人可据实延期。但实际上，中城公司并未向戈言才交付涉案房屋且涉案房屋于2015年3月取得竣工验收备案表，中城公司在此之前无权要求戈言才交纳物业管理费。而且，双方系商品房买卖合同法律关系，物业管理费虽然与买卖合同存在密切关系，但该义务与交房义务不具有对等性，故相互之间不存在履行抗辩权问题。再者，本案《商品房买卖合同》系开发商中城公司提供的格式合同，其中第八条约定的“买受人未交物业费用的可据实延期交房”明显加重了买受人的义务。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，属于无效条款，中城公司不能据此主张延期交房。综上，对中城公司该项主张，本院不予支持。
中城公司在二审中主张戈言才在本案上诉期间，书面放弃追究该公司违约责任，并向本院提交收条原件一份。本院认为，收条是收到某项物品的凭据，在收条上注明“放弃追究公司的违约责任”本身与收条不符，中城公司对戈言才为何放弃追究其违约责任的解释为戈言才再购买中城公司开发的房屋时，中城公司给予其优惠及戈言才实际上早已占有使用涉案房屋。即使戈言才与中城公司曾协商再购房事宜，但在购房与否尚未确定时，戈言才即放弃追究中城公司违约责任不合常理，现有证据也不能证明戈言才早已占有使用涉案房屋，故对中城公司的解释，本院不予采信。因此，在戈言才提供的收条复印件上无“放弃追究公司违约责任”，中城公司就此也无法作出合理解释及收条系中城公司工作人员书写（除戈言才签名外）和保管的情况下，本院对中城公司的该项主张亦不予支持。
关于第三争议焦点，双方在买卖合同中约定的交房时间早于合同签订时间，事实上中城公司并未在之前或签订买卖合同时交房，故应当视为交房时间约定不明。涉案房屋虽然在2015年3月才具备交付条件，但以该时间作为双方约定的交房时间明显对戈言才不公平。一审法院在考虑戈言才主张交房时间及给予中城公司合理准备时间两因素情况下，认定中城公司自2014年1月1日起开始承担逾期交房违约责任较为合理，由此计算得出的逾期交房违约金亦符合双方合同约定，应予维持。
综上，中城公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2366元，由上诉人沭阳县中城置业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 静
审 判 员 庄云扉
代理审判员 王晓玲
二〇一六年七月十一日
法官 助理 段 娜
书 记 员 朱芳芳
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