天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0104民初5719号原告：天津市丰凯物业管理有限公司，住所地天津市南开区万徳庄大街凯立花园小区内。法定代表人：吕爱众，该公司总经理。委托诉讼代理人：墨骁飞，天津瀛略律师事务所律师。被告：程斌，男，1973年4月20日出生，汉族，匹克国际贸易天津有限公司职员，住天津市南开区。被告：鲁镜平，女，1932年12月15日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：程斌（被告之子），男，1973年4月20日出生，汉族，匹克国际贸易天津有限公司职员，住天津市南开区。原告天津市丰凯物业管理有限公司（以下简称丰凯物业公司）与被告程斌、鲁镜平物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丰凯物业公司的委托诉讼代理人墨骁飞，被告程斌、被告鲁镜平的委托诉讼代理人程斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰凯物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告交纳自2008年9月18日至2017年12月31日的物业费3260.79元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是对天津市南开区长华里小区进行物业管理服务的企业，被告系长华里小区业主，被告享受物业服务后，自2008年9月18日至2017年12月31日共计111.5个月未交物业费，经原告多次访谈催缴未果。被告所有权的建筑面积为60.19平米，自2008年9月18日至2012年3月31日交费标准为每月每平方米0.35元，自2012年4月1日至2015年12月31日交费标准为每月每平方米0.5元，自2016年1月1日至2017年12月31日交费标准为每月每平方米0.7元。被告欠缴物业费3260.79元，违反合同约定，故诉至法院。被告程斌、鲁镜平共同辩称，原告的诉讼请求已超过三年诉讼时效，原告没有按照物业合同的约定提供物业服务，被告家一年四季都不能开窗户，每天都被多辆汽车包围，与原告多次沟通希望清走汽车，但原告一直不予理睬，未采取任何解决措施。2018年1月15日，被告按时到本院物业调解中心进行诉请调解，但原告及其代理人均无故未到庭，被告向物业调解中心再次说明诉求，物业调解中心工作人员做了详细询问笔录并承诺将被告的意见转告给原告，但直到今天原告仍不予理睬，也从未与被告联系协商解决。长年以来，楼梯间的杂物和旧自行车成堆，存在安全隐患。原告将小区内的网球场对外出租，不向小区业主开放。公共自行车存车处转租给私人收费，小区内其他公共设施承租给私人开理发店，开快递代办点，把原规划的菜市场转租变成茶城。原告对小区收支情况多年一直不公开，收益也不公示，故不同意原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系物业管理企业，具有物业管理三级资质。2008年9月18日，原告与天津市南开区华苑小区长华里业主会签订了《天津市物业管理服务合同》，约定将长华里委托原告进行物业管理服务。该合同约定物业管理期限为三年，自2008年9月18日起至2011年9月17日止，住宅房屋物业管理服务费按每月每平方米0.35元交纳，业主每月5日前交纳。2012年5月16日，原告与天津市南开区华苑小区长华里业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定物业管理期限为三年，自2012年5月5日起至2015年5月4日止，住宅房屋物业管理服务费按每月每平方米0.50元交纳，业主于每季度第一个月的前5日交纳。该合同第二十条中约定，原物业服务合同至2011年9月17日期满，由于恰逢业主委员会换届，所以一直未续签，新的一届业主委员会认可原告自2011年9月17日至2012年5月5日一直为长华里小区提供日常服务工作，2012年3月31日前物业费收取标准还按照每月每平方米0.35元交纳，自2012年4月1日起执行新收费标准，按照每月每平方米0.50元交纳。2016年1月29日，原告与天津市南开区华苑小区长华里业主会续签了《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定物业管理期限为三年，自2016年2月1日起至2019年1月31日止，住宅房屋物业管理服务费按每月每平方米0.70元交纳。该合同第二十条中约定，2015年5月5日至2016年1月31日，原告在长华里提供事实服务，期间所有事项按服务合同约定执行。上述三份合同除服务期限以及收费标准外，其余内容基本一致，均明确了双方在物业管理中的权利、义务及小区物业管理服务标准、小区物业管理服务费用的交纳等事项。三份合同分别于2008年9月26日、2012年9月3日和2016年2月18日经天津市南开区物业管理办公室进行了备案。丰凯物业公司依约为被告小区提供了物业服务。另查，被告程斌、鲁镜平系长华里17-2-101室房屋产权人，房屋建筑面积60.19平方米，拖欠自2008年9月18日至2012年3月31日期间的物业服务费893.62元（0.35元/月/平方米×60.19平方米×42月+0.35元/月/平方米×60.19平方米÷31×13天=893.62元），拖欠自2012年4月1日至2016年1月31日期间46个月的物业服务费共计1384.37元（0.5元/月/平方米×60.19平方米×46月=1384.37元），拖欠自2016年2月1日至2017年12月31日期间23个月的物业服务费共计969.06元（0.7元/月/平方米×60.19平方米×23月=969.06元），合计3247.05元。本院认为，原告与天津市南开区华苑小区长华里业主会签订的一份《天津市物业管理服务合同》和两份《天津市住宅物业服务合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，合同对原告及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。上述三份合同续签间隔期间，原告一直按最初的服务标准提供物业服务，被告也接受了原告提供的服务，续签的合同对此期间的服务和收费标准亦予以了约定。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业服务费的义务。关于被告提出的小区车辆停放影响日常生活的问题，车位问题原则上属于当前土地资源的可利用性与人民群众日益增长的购车需求之间的矛盾，小区的车位属于小区公共区域，并非原先规划设计的车位范围，原告不能独立解决和完善，本案也无法进行调整，但对于维护小区公共区域内车辆停放秩序而言，原告提供的服务确有不足，一定程度上导致业主不满，进而影响到物业服务企业与业主之间的和谐氛围，故对于原告主张的物业费，本院予以适当的酌减。关于被告提出的楼梯间杂物和旧自行车成堆存在安全隐患一事，楼梯走廊通道属于房屋共用部位，系原告物业管理服务范围，作为物业管理服务事项，房屋共用部位应符合完好、整洁以及养护及时、到位的服务标准。楼道安全隐患的现状，违反了合同关于物业管理服务标准的有关约定，应承担相应责任。关于被告提出的原告将公共自行车存车处转租私人收费、小区内其他公共设施承租给私人开理发店、开快递代办点，把原规划的菜市场转租变成茶城的问题，与本案并非同一法律关系，被告以此为由拒不交纳物业费，本院不予支持。关于被告提出的原告收支情况不公示一节，物业服务合同中约定，本物业管理区域内的物业管理服务费采取包干制的形式收取，盈余或亏损由原告享有或承担，故被告以此为由拒缴物业服务费，本院不允。关于被告提出的原告诉请超过诉讼时效的问题，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。物业费的收取属于同一债务分期履行的情形，诉讼时效期间从合同期内最后一期履行期限届满之日起计算。结合本案，原告主张自2008年9月18日至2011年9月17日期间物业费的诉讼时效，即2011年9月18日起算，该期间的诉讼请求已超过诉讼诉讼。原告主张自2011年9月18日至2015年5月4日期间物业费的诉讼时效，即2015年5月5日起算，该期间的诉讼请求已超过诉讼时效。关于原告要求被告给付自2015年5月5日至2017年12月31日期间物业费的诉讼请求，此期间处于服务合同期限内，未超过诉讼时效。结合被告的当庭陈述，原告对此并未提交合法有效的证据证实就被告拖欠物业费期间在诉讼时效内向被告进行过主张或发生其他诉讼时效中止、中断或者延长的情节，故对被告提出的原告主张的部分物业费超过诉讼时效的情节予以认定。因此，原告请求被告给付自2015年5月5日至2017年12月31日的物业费，本院予以支持。综合考量被告当庭陈述中反映的问题、物业服务标准与等级和实地调查情况等因素，原告对被告提供的服务存在瑕疵，被告应给付原告自2015年5月5日至2017年12月31日期间物业费1235.06元（0.5元/月/平方米×60.19平方米×8月+0.5元/月/平方米×60.19平方米÷31×26天+0.7元/月/平方米×60.19平方米×23月）的90%，计1111.55元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告程斌、鲁镜平给付原告天津市丰凯物业管理有限公司自2015年5月5日至2017年12月31日期间的物业服务费1111.55元；二、驳回原告天津市丰凯物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告程斌、鲁镜平负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告天津市丰凯物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 员 于钟亮二〇一八年七月三十日法官助理 金红双书 记 员 王韶华附本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。