淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河民初字第1451号
原告国联证券股份有限公司，住所地无锡市金融一街8号。
法定代表人姚志勇，该公司董事长。
委托代理人韩夏，江苏益淮律师事务所律师。
委托代理人花雷，该公司员工。
被告淮安市新清江商场股份有限公司，住所地淮安市淮海北路214号。
法定代表人苏宝山，该公司董事长。
委托代理人吴开庭，该公司副总裁。
委托代理人王立宝，该公司经理。
原告国联证券股份有限公司（以下简称证券公司）与被告淮安市新清江商场股份有限公司（以下简称清江商场）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月10日受理后，依法由代理审判员潘雷独任审判，于2014年7月2日、2014年8月11日两次公开开庭进行审理；后因案情需要，依法裁定转为普通程序，并组成合议庭，于2014年9月25日再次公开开庭进行审理。原告证券公司的委托代理人韩夏、花雷，被告清江商场的委托代理人吴开庭、王立宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告证券公司诉称：2010年5月25日，我公司与被告签订一份房屋租赁合同，租赁被告场所合计900平方米作为我公司淮海北路营业部的经营场所，租赁期间为2010年8月1日至2020年7月31日。自2011年下半年起，我公司租赁的场所出现停电停水、电梯停运、房屋漏水等现象，我公司多次与被告进行协商，但被告至今没有恢复或修复。被告的违约行为使我公司所租赁场所目前已经无法继续经营，致使该营业部业绩下滑，客户大量流失；同时，我公司的形象在淮安地区受到巨大损失。我公司认为被告的违约行为已经致使合同租赁目的不能实现。现请求判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、被告返还租房保证金10万元整；3、被告给付违约金18万元；4、被告承担本案诉讼费。
被告清江商场辩称：1、原告主张解除合同无事实与法律依据，原被告签订的合同中，双方对解除合同约定明确，原告诉请不符合同约定，且无解除合同的法律法规依据。2、原告要求返还押金10万元无事实依据，原被告双方合同中无相关租房押金的约定，被告也没有收取过原告租房押金。3、原告诉请违约金18万元无事实与法律依据，关于违约金18万元无合同约定与法律规定的依据；关于停水停电问题，被告没有擅自停过原告的水电，不存在停水停电而违约的问题；关于房屋漏雨问题，原被告房屋租赁合同第八条第一款明确约定，我方在2013年3月12日、2013年5月13日接到原告称房屋漏水的通知，之后即进行了修复，其他时间被告没有收到原告关于房屋漏水要求修复的通知，在阴雨天气，被告经常以短信形式提醒原告以防雨天房屋漏水，但被告仍没有接到原告相关漏水通知，而被告只要听说有房屋漏水情况，就会主动排查修复，被告完全按照合同约定履行修复义务并尽最大限度提醒原告房屋是否漏水，因而不存在拒绝维修或违约的事实；关于电梯停运问题，根据合同第二条第六款约定，电梯由原告负责维护与保养，且原告有维保单位并实际履行维护维修保养、年检等义务，根据原告2014年3月12日、2014年3月17日两份函告，原告认为电梯维修应由被告维修，双方对电梯维修责任有争议，但如被告不维修，原告已申明自行维修；即使电梯停运，被告也没有违约，电梯停运与未修复期间，被告为保证原告正常经营，提供相邻一部电梯供原告使用，没有给原告造成任何不便，因而被告没有违约。
经审理查明：2010年5月25日，原、被告双方之间签订一份《房屋租赁合同》（甲方为清江商场、乙方为证券公司），约定“…甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用…第二条：房屋场地的坐落、面积、装修、设施情况：（一）租赁房屋场地坐落于江苏省淮安市淮海北路214号新清江商场内。（二）租赁楼层位于该楼南面一楼门面（60平方米）加2001年建设的大楼五楼西南侧至天井西边3.5米，约840平方米），建筑面积为900平方米…（五）甲方应在签订本合同后按照乙方要求对房屋进行如下改善：…5、甲方在2010年6月5日前将五楼房屋交付给乙方使用；6、甲方在2010年7月15日前将验收合格的电梯交付乙方使用，电梯由乙方负责维护及保养…第四条：租赁用途与租赁期限：（一）租赁用途：商业办公。（二）该房屋租赁期共10年，自2010年8月1日至2020年7月31日止…第五条：租金及支付：（一）租赁房屋租金为55万元／年，履约保证金10万元。（二）租金递增方式：第1-3年租金不递增，三年以后租金每三年递增一次，递增比例分别为3%、4%、5%。第1-3年租金为55万元／年，第4-6年租金为56.65万元／年，第7-9年租金为58.92万元／年，第10年租金为61.86万元／年。（三）以乙方先付清租金后使用为原则，乙方应在每一租赁年度起始之日前10个工作日，收到甲方出具的税务发票后将次年租金全部划入甲方指定的银行账户…第八条：房屋及附属设施的维护：（一）在租赁期内，甲方应保证出租房屋及附属设施处于适用的安全的状态。乙方发现该房屋及附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。（二）甲方应当在接到乙方维修通知后3日内进行维修。逾期不维修或维修无效的，乙方可代为维修，费用由甲方承担或在租金中抵扣。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。（三）该房屋所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责，费用由甲方承担（乙方使用不当除外）。（四）如甲方提出进行维修时，须提前5个工作日书面通知乙方，在不影响乙方正常营业的情况下，乙方应积极协助配合…第九条：房屋交付及收回的验收：（一）甲方应保证租赁期间房屋本身及附属设施、设备处于能正常使用的状态…第十三条：合同的解除：…（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：…2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的，3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的…（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、不支付或者不按约定支付租金达90日的…第十四条：违约责任：…（六）租赁期间，乙方需提前退租的，应提前90日通知甲方，并按未履行合同期间租金的30%支付违约金，乙方已缴剩余月份租金可以抵扣违约金。（七）甲、乙双方违约致使本合同提前解除或终止的，应当承担对方未履行合同期间租金总额的30%支付违约金。双方协商一致，提前解除或终止合同的除外…”之后，原、被告双方又签订一份《补充协议》（甲方为清江商场、乙方为证券公司），载明：“…甲方提供商场一楼西北角共约10平方米的场地租赁给乙方放置专用发电机设备，场地由乙方负责改造。乙方根据要求自行负责施工，承担施工费用和安全管理责任，甲方提供协助。租用期限：2010年9月1日-2020年8月31日。租金：人民币2.6万元／年，租金递增方式参照原房屋租赁协议，即前三年不递增，以后每三年递增一次，比例分别为3%、4%、5%。租金与五楼房租一起支付。第1-3年租金为26000元，第4-6年租金为26780元，第7-9年租金为27851元，第10年租金为29243元。本协议作为双方签订的《房屋租赁合同》的补充协议，与其具有同等法律效力…”租赁协议签订之后，被告清江商场将本案诉争房屋、场地交付原告证券公司经营使用。2010年6月8日，原告证券公司向被告清江商场支付了10万元房屋租赁保证金；原告证券公司后又支付了截止2014年7月31日的租金。
2014年3、4月份开始，从清江商场一楼直达原告证券公司的一部电梯出现损坏现象，出入须通过其他电梯或楼梯。此外，原告证券公司的经营场所顶部出现多处漏水现象。原告证券公司于2014年5月14日向被告清江商场发出一份《解除房屋租赁合同的通知》，以双方之间曾存在物业管理纠纷导致产生负面影响及租赁房屋出现停电停水、电梯停运、房屋漏水等现象而未得到维修为由要求解除合同。被告清江商场于2014年5月23日发出回复函，主张原告证券公司解除合同的理由并不成立，不同意其单方解除合同的要求；但被告清江商场同时表示，在证券公司承担违约责任的情况下可以协商解除合同。2014年7月15日，原告证券公司再次向被告清江商场发出通知，表明其将于2014年7月31日前撤离租赁场所。2014年7月底，原告证券公司搬离了租赁场所；2014年9月29日，原告证券公司将租赁场所的钥匙交还于被告清江商场。
本案在审理过程中，被告清江商场亦另案起诉原告证券公司，主张解除合同、并要求原告证券公司继续支付租金及承担违约责任。
以上事实，有房屋租赁合同及其补充协议、银行转账凭证、通知、函复、证人曹某、苏某的证言、公证文某对上述事实，予以认定。
因原、被告双方各执诉辩称意见，致使本案调解不成。
本院认为：原告证券公司从被告清江商场处租赁房屋、场地，双方之间形成合法有效的租赁合同关系。在租赁合同履行过程中，原、被告双方因合同履行问题产生纠纷，并均向法院起诉要求解除合同，而原告证券公司已经实际搬出所租赁的场所、租赁合同没有继续履行的必要，故原告证券公司主张解除双方之间的租赁关系，本院予以支持。双方的合同解除后，被告清江商场应当将收取的10万元保证金返还原告证券公司；对于原告证券公司主张被告清江商场返还10万元保证金的请求，本院予以支持。原告证券公司在使用该房屋过程中，该房屋持续出现漏水现象；根据双方的约定，被告清江商场应当负有修复义务，但被告清江商场却迟迟未能履行该义务，导致给原告证券公司的经营产生了不利影响，故被告清江商场应承担违约责任。考虑漏水现象对原告证券公司经营产生的实际影响，本院酌情将违约金的金额确定为10万元；其主张的超出部分，本院不予支持。原告证券公司主张被告清江商场的电梯存在停运现象、对其经营产生影响，因双方约定该电梯由原告证券公司负责维护，且即使电梯停运，原告证券公司的客户亦可通过其他方式出入，故对原告证券公司要求被告清江商场对此应付违约金的请求，本院不予支持。原告证券公司主张被告清江商场亦有其他违约行为、且对其经营产生了不利影响，证据不足，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告国联证券股份有限公司与被告淮安市新清江商场股份有限公司之间关于房屋、场地的租赁关系；
二、被告淮安市新清江商场股份有限公司于本判决生效后十五日内一次性支付原告国联证券股份有限公司保证金10万元、违约金10万元，合计20万元；
三、驳回原告国联证券股份有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5500元，原告国联证券股份有限公司负担1200元，被告淮安市新清江商场股份有限公司负担4300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。
审 判 长 潘 雷
代理审判员 李 媛
人民陪审员 袁少鹏
二〇一四年十二月九日
书 记 员 王晓娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。