江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终4928号
上诉人（原审被告）徐文全，男，1976年4月2日生，汉族，无业。
上诉人（原审被告）檀芳，女，1978年1月10日生，汉族。
以上两上诉人共同委托代理人周六八、许威，江苏袁胜寒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）禹倩，女，1980年11月10日生，汉族。
委托代理人黄进展，江苏容川律师事务所律师。
原审第三人南京存房房地产经纪有限公司，统一社会信用代码913201153027578509，住所地在江苏省南京市江宁经济开发区菲尼克斯路70号总部基地43栋409室。
法定代表人薛瑞，该公司经理。
委托代理人邬维娜，女，汉族，该公司员工。
上诉人徐文全、檀芳因与被上诉人禹倩、原审第三人南京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院(2016)苏0105民初528号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
被上诉人禹倩原审诉称，2015年11月23日，其与徐文全、檀芳及存房公司签订《存量房交易合同》，约定徐文全、檀芳将位于南京市建邺区新安江街99号1902室的房屋转让给禹倩，价款2280000元。禹倩向存房公司支付15960元中介费，并于当日向徐文全、檀芳支付购房定金5万元。2015年11月25日，三方签订网签合同，禹倩又向徐文全、檀芳支付定金5万元，随后该合同提交房产部门和银行办理后续程序。2015年11月29日，徐文全向存房公司发短信表示不再继续履行合同或者要求禹倩再加20万元，在存房公司阐明其违约行为后，徐文全、檀芳更表示不再继续履行合同。禹倩的合法权益因徐文全、檀芳的违约受到侵害，为此，请求判令解除禹倩、徐文全、檀芳之间签订的合同，并要求徐文全、檀芳双倍返还购房定金20万元、支付禹倩已付的佣金15960元。
上诉人徐文全、檀芳原审辩称，禹倩的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求予以驳回。禹倩主张的佣金15960元，依照合同约定应是由禹倩方支付，禹倩无权向徐文全、檀芳进行主张。禹倩、徐文全、檀芳在合同中约定的定金是40万元，但禹倩仅支付了定金10万元，剩余定金30万元在徐文全、檀芳催要下迟迟没有支付，禹倩属于违约在先。徐文全、檀芳曾在2015年12月5日向禹倩和存房公司发函解除合同，也是由于禹倩没有足额支付定金所致。另外，存房公司也没有履行合同中的全部义务，其不应收取全部的佣金。综上，禹倩的诉请没有事实和法律依据，请求驳回禹倩的诉讼请求。
原审第三人存房公司原审述称，禹倩在起诉状中陈述的事实是属实的，存房公司基本予以认可。
原审法院经审理查明，位于南京市建邺区新安江街99号1902室的房屋为徐文全、檀芳所有。2015年11月23日，禹倩（乙方）、徐文全（甲方）在存房公司（丙方）的居间介绍下签订《南京市存量房交易合同》，约定甲方将其名下的上述涉案房屋以228万元的价格出卖给乙方，该出买价格包括：定金40万元、首付款15万元、贷款170万元、尾款3万元，其中：2015年12月31日前由乙方将首付款解交监管账户，乙方在2015年11月30日前与贷款银行签订借款合同并委托贷款银行将贷款资金全部划入监管账户，尾款3万元在交房时直接交付给甲方；双方定于出件前办理房屋更名手续，于下款一周内正式交付房屋，甲方于送件前将户口迁出；甲方承担交易手续费，乙方承担契税、相关交易手续费；乙方于本合同签订之日向丙方支付佣金11400元；甲乙双方无正当理由不履行合同或违反合同约定的义务，由违约方向丙方支付15960元作为违约责任的承担。该合同签订的当日，禹倩给付徐文全定金5万元，给付存房公司中介费11400元及保障金4560元。
2015年11月25日，上述合同的三方就买卖涉案房屋办理了网签合同。禹倩并于当日支付徐文全定金5万元。
2015年11月29日，徐文全通过手机短信的方式告知存房公司经办涉案房屋买卖的业务员尹银，表示其涉案房屋的价格卖低了，其不想卖了，并要求尹银帮助其解除合同。在存房公司将徐文全、檀芳解约的要求告知禹倩后，禹倩亦通过第三人表示，如果徐文全、檀芳既不履约，也不同意其赔偿要求，其将通过法律途径解决。
2015年12月5日，徐文全、檀芳通过邮寄的方式向禹倩发出《通知函》，表示禹倩没有按照约定支付足额的定金，其要求退还定金10万元并终止合同。
原审庭审中，因涉案合同并没有对定金交付时间进行明确约定，当事人就此各自进行了表述，禹倩表示：虽然合同没有明确约定定金交付时间，但买卖双方当时口头约定的是2015年11月23日签订合同时支付5万元、2015年11月25日网签合同时支付5万、剩余的30万元在过户当日以首付款的形式支付。徐文全、檀芳表示：按照买卖双方口头约定和交易惯例，定金应在签订合同1到2天内支付。存房公司表示，买卖双方口头约定先支付定金10万元，剩余定金于送件当日连同首付款15万元一并予以支付；存房公司还表示，导致涉案合同不能继续履行的原因是徐文全、檀芳认为涉案房屋出卖价格过低所致。
以上事实有存量房买卖合同、收条、短信记录、通知函、原审开庭笔录等予以证实。
原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案中，禹倩和徐文全、存房公司以及禹倩和徐文全、檀芳、存房公司分别签订的两份合同均是当事人之间的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，当属合法有效。虽然禹倩、徐文全、檀芳双方在合同中没有约定定金给付的具体时间，依照法律规定，徐文全、檀芳作为接受定金的一方是可以随时要求禹倩给付定金的。但在徐文全、檀芳以禹倩没有足额交付定金为由发函终止合同之前，其通过手机短信的方式明确表示不再继续履行合同，该种行为有违诚实信用的原则，禹倩据此通过诉讼的方式行使合同的解除权并主张双倍返还定金符合法律规定，原审法院予以支持。因徐文全、檀芳的违约行为导致合同解除，禹倩主张已付佣金的损失，原审法院予以支持，但依据合同的约定以及禹倩实际交付的佣金数额，原审法院认定其主张的佣金为11400元。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十五条的规定，原审法院判决如下：一、解除禹倩和徐文全以及禹倩和徐文全、檀芳之间签订的《南京市存量房交易合同》。二、徐文全、檀芳于判决生效之日起十五日内双倍返还禹倩定金20万元并给付禹倩佣金损失11400元。如徐文全、檀芳未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费4539元减半，由徐文全和檀芳负担（此款由徐文全、檀芳直接给付禹倩，以冲抵禹倩预交的诉讼费用）。
上诉人徐文全、檀芳不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：一、请求撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由为：一、本案的纠纷系被上诉人违约在先，经上诉人多次催要，被上诉人并未按约及时支付定金，上诉人以此解除《存量房交易合同》，符合法律规定。《存量房交易合同》中约定定金为40万元，对于定金的付款时间，双方仅口头约定签订合同后一两天内付清，被上诉人在签订合同当日支付定金5万元，在11月25日支付5万元，此后一直未支付剩余30万元。根据法律相关规定，三方虽就定金的交付时间未明确约定，但根据交易习惯，定金一般是在合同签订后履行前支付，以作为双方履行合同的约束。上诉人多次催告后，被上诉人也未履行合同，属于严重违约，上诉人解除合同符合法律规定。二、上诉人与被上诉人均同意《南京市存量房买卖合同》终止，根据该合同约定，中介公司并未完成全部义务，一审法院以全部佣金作为损失，不符合法律规定。同时，被上诉人主张双倍返还定金，又主张佣金损失，不具备法律依据。根据《中华人民共和国合同法》的规定，如果损失的金额不超过违约金，只能主张违约金，不得再主张损失，上诉人认为定金也应适用该规定。原审法院支持双倍返还定金及佣金损失，属于重复支持。同时，原审第三人存房公司协助办理贷款、过户等义务并未完成，其收取全部佣金于法无据，原审法院全额支持，也属不公。综上，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人禹倩二审辩称：两上诉人以房屋交易价格过低要求被上诉人加价，遭到被上诉人拒绝后，两上诉人单方提出解除合同，违约责任在于两上诉人。2015年11月23日两上诉人、被上诉人、原审第三人就涉案房屋签订买卖合同，三方约定定金40万元，先支付10万元，剩余30万元在过户当天付清。后被上诉人按约支付了10万元定金。同年11月29日，上诉人以房价过低为由要求不继续履行合同，或要求被上诉人加价履行合同，被被上诉人拒绝。上诉人于11月25日向被上诉人及原审第三人送达解除合同通知，此时才提出剩余30万元支付问题，将违约责任推向被上诉人。上述违约事实，在上诉人发送给被上诉人、原审第三人的短信、谈话中均予以证明。根据《南京市存量房买卖合同》第十条约定，违约方应承担相应的违约责任。介于上诉人的违约行为客观存在，应该按照合同约定承担上述的违约责任。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
原审第三人陈述其不发表意见，请求二审法院依法判决。
上诉人徐文全、檀芳对一审查明的事实部分没有异议，但认为其与被上诉人发生纠纷，主要原因在于原审第三人未向被上诉人明确说明自己出售房屋系为了资金周转，需较高定金和现金房款。徐文全从外地赶到南京和被上诉人见面到签订合同，期间不超过两个小时，签订合同后徐文全认为定金比其之前预想的少，且中介公司将对其有利的条款全部删除，徐文全没有能力判断该份合同是否对自己有利。徐文全发短信给中介公司，是因为其认为被上诉人未按照之前的意思表示按时支付定金，与双方约定不符。在此情况下徐文全出售房屋就相当于重新签订合同，房价此时肯定会涨。因此，签订合同的整个过程中，中介公司存在诱导的倾向，该份合同有失公平。被上诉人称上诉人未多次催促，与事实不符；上诉人曾多次催告被上诉人支付剩余定金，但均为电话通知，没有保存录音。
被上诉人禹倩对一审查明的事实部分没有异议，并陈述其具备履行能力，合同未能履行的原因在于签订网签合同的四天后，上诉人徐文全以短信方式明确表示房屋售价过低，上诉人不出售，要求被上诉人加价。12月5日上诉人发函，称被上诉人未支付30万元。在此之前，上诉人始终未提出要求被上诉人支付定金的要求，直至其拒绝上诉人加价要求后，上诉人才以此为由要求解除合同。被上诉人为孩子上学，不得不在相同地段另购他房，但因房价上涨，其比涉案《南京市存量房交易合同》约定的价格多支付了四千元每平方米。
原审第三人对一审查明的事实部分没有异议。并陈述虽然《南京市存量房交易合同》未约定定金如何支付，但三方口头约定剩余款项在过户当日进行支付。该合同中约定买方或卖方如对中介方违约，中介方均按照合同标的额的0.7%收取费用，不会退还中介费。
本院二审查明的事实与原审一致。
本院认为，两上诉人、被上诉人及原审第三人签订的《南京市存量房交易合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律法规规定，合法有效，各方当事人均应依照合同约定，全面履行其合同义务。现两上诉人上诉要求撤销原审判决第二项，各方当事人亦就涉案合同已不能履行、应予解除并无争议，其争议之处在于合同不能履行的原因，是两上诉人要求被上诉人增加支付价款，还是被上诉人未能按约支付定金。对此，本院认为，因《南京市存量房交易合同》未约定剩余定金30万元的支付时间，两上诉人可随时要求被上诉人支付剩余定金；但两上诉人在未能证明其催告上诉人支付剩余定金的情况下，通过原审第三人通知被上诉人需加价才能购买涉案房屋，属于明确表示其将不履行主要债务，并导致合同不能继续履行，其应当承担双倍返还定金的责任。
两上诉人还上诉称，原审判决其同时承担定金责任与佣金损失，属于重复赔偿，且原审第三人协助办理贷款、过户等义务并未完成，其收取全部佣金于法无据。对此本院认为，定金是指由双方当事人在合同中约定，一方当事人在合同未履行前预先给付对方一定数量的货币或其他代替物，以确保合同的履行。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。定金责任的承担不能代替赔偿损失，定金责任和赔偿损失之责可视实际损失情况，同时适用。在本案中，当事人对其遭受损失情况作出合理陈述，上诉人承担定金责任与佣金损失，并未过分高于上诉人的实际损失；故一审法院支持被上诉人之诉请，并无不当。两上诉人的上诉请求不具备事实与法律依据，本院依法不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4539元，由上诉人徐文全、檀芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 汪海燕