江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终1240号
上诉人(原审第三人)：陈鸿飞，男，1969年12月19日生，号码，汉族，职员，住南京市溧水区。
上诉人（原审第三人）：章丽娟，女，1972年4月9日生，汉族，无业，住南京市溧水区。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：李开龙，南京市溧水区永阳法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：缪桂兴，女，1955年10月21日生，汉族，住南京市溧水区。
委托诉讼代理人：杜磊，江苏全衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：翟冬梅，女，1966年4月5日生，汉族，退休职工，住南京市溧水区。
被上诉人（原审被告）：秦军，男，1961年12月21日生，汉族，无业，住南京市溧水区。
上诉人陈鸿飞、章丽娟因与被上诉人翟冬梅、缪桂兴、秦军房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2016）苏0117民初4681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈鸿飞、章丽娟的共同委托诉讼代理人李开龙、被上诉人缪桂兴的委托诉讼代理人杜磊、被上诉人翟冬梅到庭参加了诉讼。被上诉人秦军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
陈鸿飞、章丽娟上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审认定事实不清。我方与缪桂兴就涉案房屋的虽没有签订书面合同，但双方有口头约定，在办理过户时缪桂兴需给付10万元。现缪桂兴将涉案房屋转售，那该款可以由最后购买人承担。我方没有配合缪桂兴办理过户手续，是因为缪桂兴没有支付该10万元，因此我方不存在违约。上诉人与被上诉人缪桂兴之间存在买卖关系，与其他被上诉人没有任何的利害关系。一审判决我方承担责任明显错误。
缪桂兴辩称，上诉人陈鸿飞、章丽娟与我方在2008年就涉案房屋的买卖达成口头协议。上诉人将房屋出售给缪桂兴，约定了房屋包括储藏室一并出售。2008年7月16日的购房发票可以证明当时储藏室是一并购买的。缪桂兴将涉案房屋转售给翟冬梅时明确说过涉案房屋为拆迁安置房，不允许其再另行出售，请求二审法院依法公正判决。
翟冬梅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
翟冬梅向一审法院起诉请求：1.判令缪桂兴、秦军与翟冬梅办理秦淮花园某幢某单元406室房产证、土地证过户手续；2.判令缪桂兴、秦军承担违约责任，支付违约金及损失10万元；3.缪桂兴、秦军承担翟冬梅各项损失1万元及本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年4月19日，缪桂兴（协议甲方）与翟冬梅及陈萍（协议乙方）就案涉房屋签订了房产买卖协议一份，协议内容为：第一条，甲方自愿将坐落于溧水县经济开发区秦淮花苑某幢某单元406室（92.5㎡）。随房配套的储藏室（33.5㎡）的住房出售给乙方。此房为政府拆迁安置住房；第二条，该房成交价为：贰拾伍万零捌佰元整（￥250800元）；第三条，该房在成交时及有房产证、土地证。经双方友好协商，同意在政府统一安排办证时，由甲方首先办理自己名下的房产证、土地证。然后再按正常二手房流程过户给乙方。所有过户费用、包括税费概有乙方承担，期间，甲方无条件配合乙方办理两证，且不得以任何理由拒绝乙方不予办理。第五条，乙方于2010年4月19日交给甲方购房定金：贰万元整（￥20000元，此定金最终冲抵购房款），且定于2010年4月25日乙方支付给甲方购房首付：捌万零捌佰元整。余款经双方再次协商，乙方于2011年元月份支付给甲方：壹拾肆万元整。最后，待甲乙双方办理过户结束后，乙方支付给甲方壹万元整。此房产买卖合同终止。另外，乙方若在2011年元月份前将购房款壹拾肆万元整支付给甲方，则甲方应提前办理交房、交钥匙给乙方。（特此注明：签订协议之日后，若有任何一方违约本合同，乙方若违约，所交定金归甲方所有不予退还，甲方若违约则双倍赔偿乙方所交定金）。2010年七、八月份，缪桂兴将房屋交付给翟冬梅。秦军陈述，其在翟冬梅与缪桂兴提供居间服务时约定按照成交价1.2%收取中介费，实际上其只收取了八九百元。
一审另查明，2011年2月28日，翟冬梅与案外人熊有志、舒雅房产中介服务中心签订了房地产买卖中介合同一份，翟冬梅将房屋通过舒雅房产中介服务中心将涉案房屋卖给熊有志，熊有志因购买房屋后未能办理房屋所有权证和土地使用权证而将翟冬梅、溧水县永阳镇舒雅房产中介服务中心、溧水县青年房地产经纪有限公司作为被告，将缪桂兴、陈鸿飞、章丽娟、杨国宁列为第三人诉至一审法院。一审法院于2016年5月10日作出（2015）溧民初字第5094号民事判决，判决翟冬梅向熊有志支付违约金7万元；溧水县永阳镇舒雅房产中介服务中心向熊有志支付违约金4000元；翟冬梅负担案件受理费1675元。
一审另查明，陈鸿飞、章丽娟系夫妻关系。陈鸿飞、章丽娟与缪桂兴之间虽没有书面合同，但结合（2015）溧民初字第5094号民事判决书认定事实及庭审中缪桂兴向法院提交章丽娟于2010年4月26日出具的承诺一份，内容为“假如缪桂兴房产证过户名字不是缪桂兴，一切费用是章丽娟的。”，以及陈鸿飞、章丽娟出具的证明一份，可认定陈鸿飞、章丽娟与缪桂兴之间就涉案房屋存在房屋买卖法律关系。本案所涉房屋于2014年12月8日登记的所有权人为章丽娟，所有权证号为溧转字节2089218号，取得方式为安置。2014年12月25日，由章丽娟设置了抵押（被担保主债权数额为20万元），目前该房仍属有抵押状态。
上述事实，有房产买卖合同、（2015）溧民初字第5094号民事判决书、章丽娟承诺、章丽娟、陈鸿飞证明、当事人陈述等证据证实。
一审法院认为，陈鸿飞、章丽娟与缪桂兴之间、缪桂兴与翟冬梅之间均存在房屋买卖法律关系，翟冬梅与秦军之间存在居间合同关系。上述房屋买卖合同均系当事人之间真实意思表示，且不违反法律规定，故上述房屋买卖协议均为有效协议，当事人应当按照协议约定履行义务。至本案法庭辩论终结前，因涉案房屋被章丽娟设置了抵押，故无法过户至翟冬梅名下。现翟冬梅要求缪桂兴办理过户手续的诉请，一审法院不予支持。缪桂兴未将房屋的产权证、土地使用权证办理在自己的名下，违反了翟冬梅与缪桂兴之间的合同约定，应承担违约责任。秦军在促成双方房屋买卖交易时，确实存在过错，也应承担相应的违约责任。章丽娟将涉案房屋出售给缪桂兴，有义务通知并协助缪桂兴办理房产证及土地使用权证过户手续，但章丽娟将房屋设置抵押，无法过户至缪桂兴名下，应承担违约责任。翟冬梅除向熊有志承担违约责任7万元及承担案件受理费1675元外，没有提交证据证实其他实际损失。考虑到各方过错程度，一审法院酌定缪桂兴向翟冬梅承担68675元违约金；秦军向翟冬梅承担3000元违约金；章丽娟、陈鸿飞向缪桂兴承担68675元违约金；驳回翟冬梅的其他诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,一审法院判决:一、缪桂兴应于判决生效之日起十日内支付翟冬梅违约金68675元；二、秦军应于判决生效之日起十日内支付翟冬梅违约金3000元；三、章丽娟、陈鸿飞于判决生效之日起十日内支付缪桂兴违约金68675元；四、驳回翟冬梅其他诉讼请求。一审案件受理费5062元，减半收取2531元，由翟冬梅负担882元，缪桂兴负担1580元，秦军负担69元（缪桂兴负担部分已由翟冬梅预交，缪桂兴应于判决生效后十日内返还翟冬梅）。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，本案中，涉案房屋为章丽娟基于拆迁获得的拆迁安置房。2008年章丽娟将该房屋出售给缪桂兴，2010年缪桂兴将该房屋出售给翟冬梅，2011年翟冬梅又将该房屋出售给案外人熊有志。现涉案房屋由熊有志居住使用。本院认为，缪桂兴与翟冬梅及陈萍签订的房屋买卖协议，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按约全面履行自己的义务。双方在协议中约定，由缪桂兴首先将上述房屋办理为自己名下的房产证、土地证，再将房屋过户给翟冬梅。现缪桂兴未能按约履行过户义务，已构成违约。一审法院考虑到各方的过错程度，酌定缪桂兴承担68675违约金，并无不当，本院予以维持。本案中，翟冬梅与章丽娟、陈鸿飞之间就涉案房屋并无直接买卖合同关系，章丽娟、陈鸿飞虽经一审追加为第三人参加诉讼，但翟冬梅对其并无相应的诉讼请求。一审判决章丽娟、陈鸿飞向一审被告缪桂兴承担违约金，不符合法律规定，本院予以纠正。至于缪桂兴与章丽娟、陈鸿飞之间的房屋买卖纠纷系另一法律关系，本案不予审理，缪桂兴可另案主张。
综上，因二审出现新事实，导致一审判决适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南京市溧水区人民法院（2016）苏0117民初4681号民事判决第一、二、四项；
二、撤销南京市溧水区人民法院（2016）苏0117民初4681号民事判决第三项。
如未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取2531元，由翟冬梅负担882元，缪桂兴负担1580元，秦军负担69元。二审案件受理费1517元，由缪桂兴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 涂 甫
审 判 员 吴 勇
代理审判员 刘小琴
二〇一七年三月二十四日
书 记 员 汪海燕