湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳中民二终字第86号
上诉人（原审原告）湖南润联物业有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区五里牌街道办杨树塘居委会湘泰阳光佳园。
法定代表人赵娟，经理。
委托代理人王朗，湖南立华律师事务所律师。
委托代理人童娟娟，湖南立华律师事务所律师。
上诉人（原审被告）欧阳征宇，无业。
上诉人湖南润联物业有限公司（以下简称润联物业公司）与上诉人欧阳征宇因物业服务合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2014）楼民四初字第461号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈值担任审判长，审判员华雷徐艳参加评议的合议庭，公开开庭审理了本案，书记员马任聪担任法庭记录。上诉人润联物业公司的委托代理人王朗、童娟娟，上诉人欧阳征宇，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年3月，欧阳征宇购买了岳阳市湘泰置业有限公司（以下简称湘泰公司）开发的锦绣河山小区32栋603室一套，建筑面积为180.07平方米（多层），带一个车库、两间杂物间。2010年3月，欧阳征宇与岳阳市润秋物业有限公司（以下简称润秋物业公司）签订了一份《前期物业管理协议》，润秋物业公司依照《物业管理条例》对锦绣河山进行前期物业管理。多层住宅按建筑面积0.7元/月/平方米收费，高层住宅按建筑面积1.3元/月/平方米收费，小号独立车库按每月12元收取，杂物间按每月5元收取。2011年7月28日，润秋物业公司变更为润联物业公司。2011年7月30日，湘泰公司与润联物业公司签订了《锦绣河山小区物业管理委托合同》一份，约定：物业管理区域为锦绣河山住宅小区。润联物业公司提供的常规物业管理服务内容有：物业共用部位的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运及排水管道、污水管道的疏通；公共绿地、花木、建筑小区的养护和管理等；润联物业公司应按《普通住宅小区物业管理服务等级标准》所规定的二级标准提供规范化的服务，实现目标管理；多层住宅：0.71元/月/平方米，高层住宅（商业门面）1.31元/月/平方米，主要用于支付管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利、物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维修、养护费、物业管理区域清洁卫生费用、物业管理区域绿化养护费用、公用水电费等；如业主使用杂物间的，润联物业公司向业主按每间60元/年的标准另行收费；物业服务费按约交纳，业主或物主使用人应在次月五日前履行交费义务；逾期未缴纳的，润联物业公司按每天3‰向欠费人收取滞纳金；露天车位100元/个/月，车库车位200元/个/月；合同期限为3年，自2011年8月1日起至2014年7月31日止；合同的效力及于物业管理区域的全体业主及物业使用人。合同签订后，润联物业公司对锦绣河山小区进行了物业管理。欧阳征宇按合同约定的收费标准，向润联物业公司交纳了2013年12月31日前的全部物业管理费，而自2014年1月至2014年7月31日物业管理委托合同终止，欧阳征宇没有交纳物业管理费。经润联物业公司催讨，欧阳征宇以其物业服务没有达到服务合同要求为由没有支付。润联物业公司遂提起诉讼，请求判令：欧阳征宇支付2014年1月1日至2014年7月31日的物业管理费1036元，并按日3‰支付逾期缴费的滞纳金至缴清全部物业管理费之日止（截至2014年9月11日应支付滞纳金为131元）。
原审法院认为：湘泰公司与润联物业公司于2011年7月30日签订的《锦绣河山小区物业管理委托合同》系前期物业管理服务协议，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”。该份物业管理委托合同对锦绣河山住宅小区的业主具有约束力。润联物业公司为包括欧阳征宇在内的业主提供物业管理服务后，有权按合同约定向各业主收取物业费。欧阳征宇抗辩，房屋阳台、窗户漏水，物业公司没有尽维修义务，不同意缴纳剩余的物业管理费。因房屋阳台、窗户漏水属房屋质量问题，不属于物业管理服务内容，欧阳征宇的抗辩理由，没有法律依据，不予支持。关于滞纳金的问题，虽然物业管理合同中约定了滞纳金，但润联物业公司提供的服务质量存在不足的地方，业主也有较多的反映，对润联物业公司要求欧阳征宇支付滞纳金的诉求，不予支持。欧阳征宇应当支付给润联物业公司欠缴的物业管理费为1036元（180.07平方米×0.7元/月/平方米×7个月+12元/月×7个月+5元/月×7个月×2）。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条、第二十一条之规定，判决：一、限欧阳征宇在判决生效后十日内向润联物业公司支付欠缴的物业管理费1036元。逾期支付，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回润联物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由欧阳征宇负担。
欧阳征宇不服该判决，上诉称：一、润联物业公司不具备诉讼主体资格，应驳回其起诉。2010年3月与上诉人签订《前期物业管理协议》的主体是润秋物业公司，并非润联物业公司。润联物业公司未提供任何证据证明其与润秋物业公司之间的关系，亦从未向上诉人下发任何有效通知。原审法院采信未经质证的证据而确定润联物业公司的诉讼主体资格，直接违反了《中华人民共和国民事诉讼法》确定的证据规则。二、2013年12月31日小区业委会已依法解除了与润联物业公司的合同，润联物业公司无权要求上诉人支付2014年物业服务费用。2013年3月1日小区业主委员会成立后，对前期物业服务企业进行了公开的服务质量满意度调查，其调查结果显示超过60%的业主对该企业服务质量极度不满。经小区业主代表大会通过，对该企业下达了《前期物业合同终止函》，终止日期为2013年12月31日。上诉人已向前期物业结清2014年前所有的物业费用，而润联物业公司自2014年起也未对小区进行有效管理，因此该企业要求上诉人交纳2014年以后的物业费用于法无据。三、原审认定房屋阳台、窗户漏水属房屋质量问题，不属于物业管理服务内容错误。根据《岳阳市住宅物业服务分期三级基准价标准》第五项的内容，房屋屋顶、屋面、天沟、平台、外墙属于公用部位收费服务部分，物业公司收费项目即包含该部位的维修义务，上诉人房屋阳台、窗户漏水受损与物业公司未履行对公共部位及时维修的义务存在因果关系。四、原审法院对产权份额划分不清，判决不公。上诉人只占有了房产20%的产权，润联物业公司放弃对其他产权人主张权利，原审判决由上诉人承担全部责任错误。五、请求法院判决润联物业公司依法归还上诉人杂物间。湘泰公司在上诉人购房时附送杂物间一间，润秋物业公司一直占用办公未向上诉人移交，经多次催促亦未予归还。综上，请求二审法院撤销原判，并判令润联物业公司即时归还占用上诉人的杂物间。
润联物业公司辩称：一、答辩人主体适格。答辩人公司于2011年7月28日将原“岳阳市润秋物业有限公司”变更为“湖南润联物业有限公司”，系通过合法的变更登记手续进行变更，对外原公司的全部经营活动由润联物业公司承继，并于2011年8月1日见报对外公示。二、欧阳征宇应按约定交纳欠缴的物业管理费用。答辩人与欧阳征宇于2011年7月30日签订的《锦绣河山小区物业管理委托合同》，期限为3年，合同效力及于相关物业管理区域的全体业主及物业使用人，答辩人按约进行了物业管理，欧阳征宇应按约交纳相应物业费用。三、欧阳征宇房屋阳台、窗户漏水系房屋质量问题，不属于物业管理服务问题。欧阳征宇夸大房屋质量和物业管理服务的因果关系，无事实和法律依据。四、根据《中华人民共和国物权法》及相关司法解释，共有不动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，至于其产权份额问题系内部追偿的问题，不属于本案审理范围。因此欧阳征宇虽然只占有20%的产权，但应对外承担全部物业责任。五、欧阳征宇关于杂物间的诉求，不属于本案物业服务合同纠纷的审理范围。综上，请求二审法院驳回欧阳征宇的上诉请求。
润联物业公司亦不服原判决，上诉称：一、原审判决认定《锦绣河山小区物业管理委托合同》合法有效，依法应判决支持该公司关于违约金的诉讼请求。根据合同约定，该公司提供服务的受益人为该小区的全体业主和使用人，受益人应按房屋面积向该公司按期支付物业管理费用。逾期未缴纳的，该公司可向欠费人收取滞纳金。二、该公司严格按合同约定提供了物业服务，并提高了物业服务质量。根据合同约定，该公司仅需按照二级标准提供物业服务，事实上，该公司在该小区按照三级标准提供物业服务，提高了物业服务水平而仍然按照原合同约定标准收取物业费。欧阳征宇应按约定支付全部物业费，并承担逾期违约金131元。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
欧阳征宇辩称：物业服务的好坏，应由业委会评判，润联物业公司要求支付违约金没有事实和法律依据。
二审期间，欧阳征宇提供了一份新证据：《岳阳市住宅物业服务分期三级基准价标准》，拟证明楼房天台属于润联物业公司管理范围，正因润联物业公司没有及时进行维修，导致房屋漏水。
润联物业公司质证认为：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，物业服务合同上约定的是二级服务标准。
润联物业公司未提供新证据。
综合分析双方的举证、质证情况，本院经审核认为：欧阳征宇提供的证据并非涉案物业服务合同约定的服务标准，与本案缺乏关联性，本院不予采信。
根据庭审调查及证据认证的情况，本院对原审查明的基本事实予以确认。另补充查明，《普通住宅小区物业管理服务等级标准》规定，对二级服务的要求有“每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上；对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；载人电梯早6点至晚12点正常运行；路灯、楼道灯完好率不低于90%”。润秋物业公司《前期物业管理协议》中约定：“前期的物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与润秋物业公司签订正式的《物业管理合同》生效时止的物业管理。……甲方（润秋物业公司）违反协议，未能提供所承诺的服务，乙方（业主）有权要求甲方限期改正，逾期未改正，给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任。”2010年11月9日，锦绣河山小区业主刘娓家中被盗，奇家岭派出所出具的证明显示，因当时小区监控全部损坏，未能及时查明犯罪嫌疑人信息，该案至今未破。2013年3月，锦绣河山小区成立业主委员会。2013年9月15日，岳阳市锦绣河山业主委员会组织业主对润联物业公司进行了物业服务满意度调查，结果显示满意票218张，仅占参与调查业主的35.45%，不满意票381张，占参与调查业主的61.95%，废票16张，占参与调查业主的2.6%。2013年12月26日，小区7#楼西单元的电梯安全年检到期，润联物业公司未能及时报检维修，后来电梯使用中频频出现故障。自2013年以来，部分路灯破损而未能得以及时修理。2014年7月9日，锦绣河山小区业主蒋祖生家中失窃，因小区监控设施损坏而无法调取监控录像资料。
本院认为，本案焦点主要在于：1、润联物业公司是否具备诉讼主体资格；2、润联物业公司是否存在违约行为；3、欧阳征宇是否应履行交纳物业费及滞纳金的义务。
关于焦点1，润联物业公司是由润秋物业公司依法更名而来，并进行了工商变更登记，即同一法人企业在不同时期使用的二个不同名称，并非民事主体的变更，润秋物业公司所有合同和债权债务由更名后的润联物业公司继续履行，因此润秋物业公司与欧阳征宇签订的前期物业管理协议由润联物业公司承继，润联物业公司成为该合同相对方，且之后亦实际履行合同义务，故润联物业公司具有诉讼主体资格，原审法院根据向有关部门的调查核实作出相关事实的认定并无不当。欧阳征宇主张润联物业公司无诉讼主体资格的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于焦点2、3，润联物业公司在履行合同义务的过程中，小区监控设施自2010年损坏未见修复，2013年以来出现电梯因未及时检修出现故障、路灯破损未得以及时修复等现象；在2013年9月15日针对小区全体业主的物业服务满意度调查中，满意率为35.45%，远未达到二级服务标准中满意率75%以上满意率的要求，可见润联物业公司提供的物业服务存在瑕疵，其未能完全按合同履行自身义务，合同相对方可以合理选择请求其承担修理、更换、减少价款或者报酬等违约责任，故润联物业公司主张合同相对人完全履行缴纳物业服务费的义务并支付逾期滞纳金的上诉理由不能成立。本案中，润联物业公司提供的常规物业管理服务包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及排水管道、污水管道的疏通，机动车和非机动车的停放管理，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，装饰装修管理服务，专项维修资金的代管，物业档案资料管理等十二大项内容，而润联物业公司所履行义务不符约定之处只是其中的小部分问题，且属于服务质量的瑕疵，因此根据润联物业公司的违约程度，综合欧阳征宇欠缴物业费的情节，本院酌情认定润联物业公司承担10%的违约责任，即扣减其物业服务费103.6元。欧阳征宇作为物业服务合同的相对人，认为润联物业公司未达到管理服务质量约定目标、违反合同约定义务，有权依合同约定要求润联物业公司限期改正，逾期未改正造成其损失的，可要求润联物业公司承担相应的法律责任。但合同中并未约定将物业服务质量问题作为拒缴物业费的抗辩事由，且润联物业公司实际提供了大部分常规物业服务，故欧阳征宇以此为由拒缴全部物业服务费的上诉理由不能成立，欧阳征宇尚应缴纳物业服务费932.4元。
至于欧阳征宇称因润联物业公司未对房屋公共部位及时维修导致其房屋阳台、窗户漏水的损害后果，因其并未提供证据证明二者间存在因果关系，而房屋阳台、窗户漏水本身属于房屋质量问题，本院对该上诉理由不予支持。关于欧阳征宇称其只占有房产20%的产权不应承担全部责任的上诉理由，欧阳征宇作为《前期物业管理协议》的合同相对方，不能以其内部产权关系对抗外部合同法律关系，故该上诉理由不能成立。欧阳征宇主张润联物业公司归还杂物间的诉讼请求，不属于法院二审期间审理范围，本院依法不作处理，上诉人可另案起诉。
综上所述，原判决认定事实不清，处理欠妥，应予改判。依照依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销岳阳市岳阳楼区人民法院（2014）楼民四初字第461号民事判决；
二、由欧阳征宇在本判决送达后十日内向湖南润联物业有限公司支付物业服务费932.4元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回湖南润联物业有限公司的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，合计150元，由湖南润联物业有限公司承担50元，欧阳征宇承担100元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 值
审判员 华 雷
审判员 徐 艳
二〇一五年六月十五日
书记员 马任聪
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。