南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2015)浦民初字第1224号原告南京浦东房地产开发有限公司（以下简称浦东房地产公司），住所地在本区沿江街道泰冯路98号。法定代表人李伟，总经理。委托代理人姚丽娟，女，1983年10月16日生，汉族，公司员工。被告张天然，男，1989年10月16日生，汉族。委托代理人张少华，男，1962年11月12日生，汉族。原告浦东房地产公司与被告张天然房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄维适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浦东房地产公司的委托代理人姚丽娟、被告张天然的委托代理人张少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浦东房地产公司诉称，2013年11月17日，原告与被告签订了《南京市商品房现售合同》，该合同已经登记机关登记备案。合同签订后，被告支付首付款313111元，余款710000元申请按揭贷款。后因被告个人原因导致其贷款申请未能通过银行审核，原告多次电话及书面催告被告限期提供完备的贷款申请资料等，满足贷款银行的全部贷款条件，不能满足或不再办理抵押贷的，必须于2014年8月26日前一次性付清余款和违约金，否则原告有权依法解除合同，并要求其承担合同总价10%的违约金。由于被告既未在限定期限内满足贷款银行的贷款条件，贷款申请未获得批准，也未支付剩余房款。原告于2014年8月28日书面通知被告，自通知到达之日起解除双方的合同，原告将按约定扣取其合同总价款10%的解约赔偿金，并要求其10日内办理预售合同登记备案注销手续。被告收到上述通知书后未提出异议，也未配合原告办理合同备案登记注销手续，故向法院起诉，请求判令：1、确认双方的《南京市商品房现售合同》已解除。2、被告协助原告办理商品房合同的备案登记注销手续。3、被告支付解约赔偿金102311.1元；4、被告按1000元/日的标准支付自2014年9月8日起至实际协助原告办理商品房合同备案注销手续之日止的违约金；5、被告承担诉讼费。被告张天然辩称，1、其在签订合同时已交纳313111元首付款，并多次按原告要求将贷款资料送至售楼处分别交给不同银行，由于2013年贷款额度紧张，被告不是公职人员、收入不稳定，贷款金额过高，作为共同还款人的父母有不良信用记录等因素，导致贷款未通过银行审批。原告在明知被告可能办不下银行贷款，仍与其签订合同，收取首付款，违约责任在原告，而且合同约定的违约金过高，要求调整。2、原告违反了《消费者权益保护法》的规定，应当对被告给予适当经济补偿。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年11月17日，原告浦东房地产公司与张天然分别作为甲方、乙方签订了《南京市商品房现售合同》，合同约定：一、合同标的基本情况：甲方向乙方出售位于本区柳州东路202号北外滩水城第三街区05幢2单元204室。……四、计价方式与价款：房价款1023111元。五、付款方式、时间和迟延付款的责任：1、乙方应于2013年11月8日前支付首付款313111元，余款710000元于2013年11月8日前向贷款银行提交完备贷款申请资料。……2、乙方未按时向贷款银行提交完备贷款申请资料的，视为迟延支付合同价款，应自约定截止日起承担违约责任，在本合同签订后遇银行贷款利率调整或者付款比例调整及其他贷款政策变化的或乙方资信不足等情况的，乙方应在获知或甲方通知后10日内相应调整继续履行采取补充付款，补足贷款资料等措施确保满足贷款银行各项申请条件，乙方未能按上述期限履行完毕的，则应在前述获知或甲方通知后15日内付清合同剩余价款。……3、乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后5日后仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款10%的，甲方有权解除合同，并按下列约定清理和结算：乙方应当向甲方支付解约赔偿金，赔偿金额为合同总价款的10%。双方其他权利义务详见《甲乙双方的其他约定》第9条。……《甲、乙双方的其它约定》第9条约定：乙方应在通知甲方解除本合同的后10日内协助甲方到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续，逾期办理的，按每日1000元向甲方支付违约金。甲方应当在登记机关注销本合同并收回该商品房（如已交付）后30日内将已收价款和解约赔偿金扣除乙方应当支付的相关费用（如有）后退还乙方；乙方尚有预购商品房抵押贷款未归还的，甲方可用应当退还乙方的款项代乙方归还已到期的贷款、滞纳金及相关费用等（如有）并提前归还尚未到期的贷款。同日，被告张天然承诺，“……如贷款申请未获银行审批通过，本人保证在贵司通知后10日内无条件一次性付清全部剩余房款，并自应提交完备贷款资料之日起按未付房款的每日万分之三支付违约金，直至付清全部房款。……本人逾期未能履行完毕前条任一项承诺的，贵司有权……不经催告直接解除《合同》，本人同意向贵司支付该房屋总房款10%的违约金。贵司解除合同的，本人保证在贵司按合同载明的本人通讯地址寄出解除合同的通知后10日内配合贵司办理完毕上述合同的备案登记注销手续，逾期办理完毕的，本人另按1000元/日向贵司支付违约金，直至上述注销手续办理完毕；本人应承担的违约金等任何费用，贵司有权在本人已付购房款中直接扣除。”合同签订后，被告张天然按约支付定金及首付款共计313111元。原告申请的银行贷款710000元未获银行审批通过。2014年6月19日、8月13日，原告两次向被告发催告函，分别要求被告于2014年7月1日前、8月26日前支付购房余款。被告张天然至今仍未支付。同年8月28日，原告浦东房地产公司根据被告张天然在合同中载明的通讯地址向其发出《解除合同通知书》，表示自通知书送达之日起，解除双方签订的《南京市商品房预售合同》，我司将按照合同约定扣取您合同总价款10%的解约赔偿金，剩余房款我司将在登记机关注销本合同登记备案按预售合同约定退还，请您务必于本通知送达之日起前来办理预售合同登记备案注销手续。该通知于次日送达被告并签收。庭审中，被告张天然表示自己对原告要求确认双方的合同已解除无异议。上述事实，有当事人庭审陈述、《南京市商品房现售合同》、催告函、邮件回执、承诺书等证据在卷证实。本院认为，原、被告签订的《南京市商品房现售合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。被告迟延支付购房款710000元，经原告两次催告至今未付，被告的行为构成违约，应承担违约责任。原告诉请确认双方的合同已解除，被告协助原告办理合同备案注销手续，本院认为根据合同约定，被告迟延支付购房款，经原告催告后5日后仍未支付的，且未付的金额达到总价款的10%，原告有权解除合同。现原告依据合同约定向被告发出解除合同通知，该通知于2014年8月29日到达被告，双方的合同于当日解除。合同解除后，被告有义务协助原告办理合同备案登记注销手续。故原告的该项诉请符合法律规定，予以支持。原告诉请被告给付解约赔偿金102311.1元及按1000元/日的标准支付自2014年9月8日起至实际协助原告办理商品房合同备案注销手续之日止的违约金，本院认为当事人主张赔偿金、违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，本案中合同约定的赔偿金、违约金明显过高，且被告也要求调整，故本院酌情分别调整为55000元及按100元/日的标准支付违约金。合同解除后，对于被告给付的首付款，原告应当在扣除以上两项费用后归还给被告。被告辩称原告存在违约行为且自己未收到原告的催告函及解除合同的通知，本院认为被告贷款未获通过，经原告两次催告后均未支付710000元购房款，被告存在违约行为，其主张原告存在违约行为无证据证实。另原告根据被告签订合同时载明的送达地址向被告寄送催告函和解除合同通知，且上述材料已被签收，故对其辩解不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告浦东房地产公司与被告张天然签订的《南京市商品房现售合同》已解除。二、被告张天然于本判决生效之日起十日内协助原告浦东房产公司办理上述《南京市商品房现售合同》的备案登记注销手续。三、被告张天然于本判决生效之日起十日内给付原告浦东房地产公司赔偿金55000元。四、被告张天然于本判决生效之日起十日内给付原告浦东房地产公司违约金，自2014年9月8日起按100元/日的标准支付至实际协助原告办理商品房合同备案注销手续之日止。五、原告浦东房地产公司本判决生效之日起十日内在扣除本判决第三、四项的费用后，将余下的购房款返还被告张天然。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2426元，由原告浦东房地产公司负担1079元，由被告张天然负担1347元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 黄 维二〇一五年七月二十四日书记员 钦一航