湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1002民初3884号
原告：何文芳，女，1980年5月21日出生，汉族。
原告：邓军林，男，1973年4月4日出生，汉族。
两原告共同委托代理人：黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。
被告：郴州仁大房地产开发有限公司，统一社会信用代码：9143100073288805XL，住所地湖南省郴州市开发区招商大楼604室。
法定代表人：黄桂平，系该公司董事长。
委托代理人：邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。
原告何文芳、邓军林与被告郴州仁大房地产开发有限公司（以下简称仁大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何文芳、邓军林的共同委托代理人黄亚梅，被告仁大公司的委托代理人邝洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何文芳、邓军林向本院提出诉讼请求：1、确认五岭国际金桂园1栋13层1302号房系原告所有；2、请求法院判令被告立即办理房屋初始登记；3、请求法院判令被告因为办理初始登记逾期造成原告无法办理房屋权属登记违约金24323.2元；4、本案的诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2012年10月24日,原告购买被告所开发的五岭国际金桂园1栋13层1302号房，原告依合同约定向被告支付了购房款414028元，被告于2013年8月31日向原告交付房屋，并约定被告在该房交付使用720日内，完成该栋商品房的初始登记，被告在办理完初始登记后，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案并通知原告，原告可自行办理权属登记，也可以委托被告代为办理房屋权属登记，原告委托被告代办房屋权属登记的，应在商品房买卖合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因被告的责任，致使原告未能在规定的期限内办理房屋权属登记或手续，双方协商处理。原告签订商品房买卖合同后，按照合同约定授权委托被告代办房屋权属登记，并交纳了房屋权属登记所需的费用给被告，被告在收取该费用后，因被告未完成该幢商品房的初始登记，导致无法给原告办理权属登记，被告便将原告所交纳的办证费用退还给了原告。此后，原告多次要求被告出具该幢商品房的初始登记，并为原告办理产权登记，但是至今未完成该房屋的综合验收以及初始登记，更不愿意与原告协商处理，造成原告所购买的房屋无论是委托被告办理还是自行办理权属登记，都无法实现。原告为维护自身合法权益，特具状起诉。
被告仁大公司辩称：1、本案依约协商处理，排除了司法管辖。根据双方签订的商品房买卖合同第十六条约定：“如出卖人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第3项处理。1、解除合同；2、买受人不解除合同，出卖人支付违约金；3、双方协商处理。”因此，按照合同意思自治的原则，双方对逾期办证事项选择的是协商处理，排除了司法管辖，因而，本案原告无权以逾期办理登记为由起诉被告。对原告的起诉，应予驳回。2、被告并无为原告办理房屋所有权证义务，原告诉请被告为原告办理房屋所有权证属诉请错误。3、被告依约不承担逾期办理房屋初始登记违约金。本案商品房买卖合同中，当事人明确选择第三项双方协商条款，应认定为原告放弃解除合同及不解除合同支付逾期办证违约金条款。在当事人自愿协商条款，双方也没有约定违约金如何计算。因此，根据合同约定，原告计算违约金的诉求不应支持。4、被告未能完成商品房的初始登记的合同义务，系办事流程繁琐；目前新建不动产登记制度，各部门正在协调磨合，办理流程也趋于停滞；部分行政机关行政效能不高，也延误了办理时间；小区业委会多次无理投诉，又导致行政机关多次启动接访，调查核实，投诉回复流程，客观上也影响了办理期限。故本案不符合因被告单方违约而应承担民事责任的情形。综上所述，无论是原告的诉讼方式还是原告的诉讼请求均系错误，均应予驳回。
查明的事实
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：
一、双方当事人无争议的事实
2012年10月24日，原告何文芳、邓军林作为买受人，与被告仁大公司签订《郴州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郴州市民权路“五岭国际•金桂园”第1栋13层1302号商品房，合同约定面积共141.21平方米，单价为人民币每平方米2932元，总金额为414028元；并约定被告应当在2013年8月31日前，交付房屋。《郴州市商品房买卖合同》十六条关于产权登记的约定为：“出卖人应在商品房交付使用后720日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按第3项处理：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起/日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的/%赔偿买受人损失。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付/的违约金。3.双方协商处理。”
合同签订后，原告依约向被告付清全部购房款414028元，被告于2013年8月31日将房屋交付给原告使用，并收取原告相应办证费用，原告同时向被告出具办理房产证的委托授权手续。经双方协商，被告于2014年3月20日退还了原告交纳的办证费用，就办理房产证事项原告解除了对被告的委托授权。
庭审中，被告对原告享有五岭国际•金桂园项目中的第1栋13层1302号房所有权无异议。
五岭国际•金桂园小区业主委员会曾于2016年7月28日向郴州市房产管理局查询，得知涉案楼盘尚未完成初始登记；向郴州市住房和城乡建设局查询，得知被告尚未为涉案楼盘办理综合竣工验收备案工作。
另查明，被告于2016年10月17日完成了五岭国际•金桂园6栋的竣工验收备案。
二、双方当事人有争议的事实
1、原、被告是否就办理房产登记进行协商的事实。原告认为，其多次要求被告办理初始登记，并提供郴州市五岭国际•金桂园小区业主委员会“关于协助业委会做好小区业主安居乐业的函”拟证实其主张，该函第九条载明“小区商品房交付使用已超过720日，请你司按合同约定以书面形式告知业主商品房初始登记进展情况，对违约情况积极与业主协商处理。”被告认为没有收到过该函，但认为业主委员会成员多次向有关部门去投诉，并向业主委员会成员解释过初始登记办不下来的原因，合同约定的期限到了以后，原告确实找过被告，被告通报过办证情况也进行过说明。本院认为，原告未举证证实郴州市五岭国际•金桂园小区业主委员会“关于协助业委会做好小区业主安居乐业的函”被告已经收到，应承担不利后果。但综合分析，被告曾向原告解释过初始登记办不下来的原因，应视为双方进行过协商，双方协商后并未签订补充协议，视为双方协商未达成一致意见。
2、关于被告逾期未完成涉案房屋初始登记的原因。原告认为，双方合同约定为自商品房交付使用720日之内完成初始登记，被告逾期未完成，应承担相应的违约责任。被告则认为，初始登记未完成系办事流程繁琐；目前新建不动产登记制度，各部门正在协调磨合，办理流程也趋于停滞；部分行政机关行政效能不高，也延误了办理时间；该小区业委会多次无理投诉，又导致行政机关多次启动接访，调查核实，投诉回复流程，客观上也影响了办理期限。被告为证实其主张，提供郴州市人民政府于2016年5月27日发布的《关于实施不动产统一登记的通告》（郴政通〔2016〕3号文件），办理商品房初始登记相关资料拟证明如未实施不动产统一登记制度，被告于2016年10月17日具备为涉案商品房办理初始登记的条件。本院认为，《关于实施不动产统一登记的通告》载明“自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18:00起停止颁发各类权利证书……”，而被告于2016年10月17日才取得《建设工程竣工验收备案表》，具备为涉案商品房办理初始登记的条件。郴州市实施不动产统一登记制度，被告取得《建设工程竣工验收备案表》的时间均晚于原、被告合同约定2015年8月21日前（交房后720日）完成涉案商品房的初始登记的时间。据此，本院对被告主张本案不符合因被告单方违约而应承担民事责任的情形的辩解意见不予采信。
判决的理由与结果
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方于2012年10月24日签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案的焦点问题是：1、原告诉请确认五岭国际•金桂园1栋13层1302号房系两原告所有是否符合法律规定；2、被告是否有义务为涉案房屋办理房屋初始登记；3、被告是否构成违约，是否需向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金的问题；如需支付，违约金数额的确定问题。下面分述如下：
一、原告诉请确认五岭国际•金桂园1栋13层1302号房系两原告所有是否符合法律规定
《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……”本案中，原、被告双方签订《郴州市商品房买卖合同》后，原告依据合同约定向被告支付了全部购房款并实际占有和使用该房屋，且被告对原告享有该房屋的所有权不持异议，但诉争房屋所有权尚未登记至原告名下，所有权的转移并未完成。故，本院对原告诉请确认五岭国际•金桂园1栋13层1302号房系两原告所有不予支持。
二、被告是否有义务为涉案房屋办理房屋初始登记
原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定：“出卖人应在商品房交付使用后720日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。”据此，被告有义务为涉案房屋办理初始登记；原告在出具了授权委托手续给被告后又取消了授权委托，故被告在完成初始登记后没有义务为原告办理房屋权属登记。但是按合同约定被告应当提供办理权属登记的相关资料，协助原告办理权属登记。实施不动产登记统一制度后，办理初始登记的职能部门由房产管理部门转移至不动产登记中心，初始登记亦变更为首次登记，但程序和要求并未改变，因此并不排除被告为涉案商品房办理初始登记的义务。
三、被告是否构成违约，是否需向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金的问题；如需支付，违约金数额的确定问题
1、被告未按合同约定完成涉案房屋初始登记构成违约。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定：“……出卖人应在商品房交付使用后720日内，完成该幢商品房的初始登记。……”被告实际交付原告房屋时间为2013年8月31日，依照该约定被告应在交付使用后720日即2015年8月21日前办理好该幢商品房的初始登记，而被告实际本案判决前尚未完成该幢商品房的初始登记，被告的行为已经违反该约定，应承担相应的违约责任。
2、原、被告约定双方协商解决并不排除当事人诉权。民事诉讼诉权，是指当事人基于民事纠纷的发生，请求法院行使审判权解决民事纠纷或保护民事权益的权利。它是法律赋予当事人的一项基本权利。“协商解决”是双方关于解决争议的方法的约定。在因合同履行产生纠纷后，合同当事人可以选择协商或者其他方式解决纠纷。“双方协商解决”不应成为双方解决纠纷的唯一方式，协商不成也并非法律规定的合同双方当事人依法行使诉权的前置条件。原告在向房产管理职能部门反应和请求解决问题未果，双方又无法达成一致意见的情况下，向人民法院提起诉讼，并不违反合同约定和法律规定。被告提出本案依约协商处理，排除了司法管辖，本案原告无权以逾期办理初始登记为由起诉被告的抗辩意见，没有任何依据。
3、违约金数额的确定问题。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条第四款规定如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理房产登记或手续的法律后果，其中第1项是买受人解除合同条款，当事人未选择；第2项为买受人不解除合同，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人应付违约金的计算条款，当事人亦未选择；第3项为双方协商处理，当事人在合同中选择该项。原告向本院起诉，应视为双方协商处理未果的结果，故，违约金的起算应从原告向本院起诉之日起算。仁大公司主张其于2016年10月17日取得《建设工程竣工验收备案表》，具备为涉案商品房办理初始登记的条件，但郴州市实施不动产统一登记制度后，对其为涉案该幢商品房办理初始登记有影响。本院认为，郴州市实施不动产统一登记制度的时间，被告取得《建设工程竣工验收备案表》的时间均晚于原、被告合同约定2015年8月21日前完成涉案该幢房屋初始登记的时间；且至本案判决前，仁大公司并未完成涉案该幢房屋的初始登记，故违约金的计算截止时间应为仁大公司完成涉案该幢商品房的初始登记止。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款规定，关于出卖人逾期办证的违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行于2015年10月24日6个月至1年同期银行贷款基准利率为年利率4.35%，本院按此基准利率的1.3倍计算违约金，即年利率5.655%，但原告诉请违约金24323.2元的计算依据系自合同约定的房屋交付后720日的次日（即2015年8月21日）计算至2016年11月22日，而此时系原、被告协商未果的期间，故本院对该项诉请依法不予支持。原告于2016年12月5日向本院递交民事起诉状，从2016年12月6日按已付购房款414028元为基数，按年利率5.655%计算违约金至被告完成该幢房屋的初始登记时止。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：
一、被告郴州仁大房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告何文芳、邓军林购买的位于郴州市民权路“五岭国际•金桂园”1栋13层1302号房屋办理不动产首次登记；
二、被告郴州仁大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何文芳、邓军林逾期办理不动产首次登记违约金10080.7元（暂计算至2017年5月10日）；之后违约金以购房款414028元为基数，按年利率5.655%计算至被告郴州仁大房地产开发有限公司完成位于郴州市民权路“五岭国际•金桂园”1栋13层1302号房屋的不动产首次登记时止；
三、驳回原告何文芳、邓军林的其他诉讼请求。
如果被告郴州仁大房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费408元，由原告何文芳、邓军林负担192元，被告郴州仁大房地产开发有限公司负担216元。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 谢宇明
人民陪审员 石利丽
人民陪审员 谢寒梅
二〇一七年五月十日
书 记 员 唐 忱
附相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。