四川省中江县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0623民初2638号
原告：四川康润房地产开发有限公司，住所地:四川省德阳市天山南路二段东侧333号。
法定代表人：曹文建，执行董事。
委托诉讼代理人：詹国文，四川智派律师事务所律师。
被告：中江县农村信用合作联社，住所地：四川省德阳市中江县凯江镇御马街18号。
法定代表人：邱述源，理事长。
委托诉讼代理人：邓卜宁，男，中江县农村信用合作联社职工。
原告四川康润房地产开发有限公司（以下简称康润公司）与被告中江县农村信用合作联社（中江信用社）买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康润公司的法定代表人曹文建及其委托诉讼代理人詹国文，被告中江信用社的委托诉讼代理人邓卜宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告将通过拍卖售与原告的位于中江县凯江镇朝阳东路133号房地产（以下简称133号房地产）除有产权争议部分外过户至原告名下。2.判令被告赔偿不能过户部分房地产给原告造成的损失532342.8元。3.判令被告赔偿因未能及时将涉案房地产过户给原告，给原告造成的开发损失、多支付过户费用、多支付拍卖费用及已过户房产与拍卖面积不符部分的损失等120万元。4.判令被告承担涉案房地产款610万元从2012年12月1日至涉案房地产全部过户至原告名下止，每月按1.152%的利率计算资金利息。事实及理由：2012年10月29日，原告通过公开竞价方式以610万元的价格竞得由被告委托德阳富信拍卖有限责任公司（以下简称富信公司）拍卖的133号房地产（地产面积5622.7㎡，房产面积3901.83㎡）。竞买成功后，原告向中江县国土局申请办理该房地产过户事宜，在办理过程中发现该房地产标的中有部分房地产不属于被告所有，导致无法办理过户手续。不能办理过户手续部分房地产在原告所购房地产中占重要作用。已过户部分房产的面积也与拍卖合同上载明的面积不符。原告从2012年10月29日竞得涉案房地产至今，因无法办理过户手续及实际行使相应权利，导致企业的开发无法正常进行，给原告造成了巨大的经济损失。原告与被告多次协商未果，故诉至法院。
被告辩称，被告通过拍卖售与原告的133号房地产因与案外人刘昌平的住宅存在产权争议,原告至今未能成功办理国有土地使用权变更登记的情况属实，但原告未能办理产权变更登记的责任不在被告，原告应该依据物权法规定向登记部门主张权利。被告在原告付清拍卖价款后，将房权证和土地使用证交给了原告，并指定专人到现场进行了资产移交，被告也一直在协助原告办理竞买资产过户事宜。被告同意就拍卖标的不能过户部分折价退还给原告。被告在拍卖前就标的物可能存在的面积差异、现状等问题向原告进行了告知和风险提示，原告知情、了解并同意，原告就拍卖标的不能过户部分资产移交及损失赔偿的主张无理无依据，被告方不存在法律责任。请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：1.2012年10月9日，中江信用社与富信公司签订委托拍卖合同，约定将133号房地产等中江信用社资产委托富信公司公开拍卖；2012年10月18日，富信公司受中江信用社委托在德阳日报刊登拍卖公告，将于2012年10月29日上午10时在中江县新政务中心会议室对133号房地产进行公开拍卖，要求竞买人于标的拍卖前一日16时到富信公司咨询详情，办理竞买手续并交纳竞买保证金；2012年10月26日，康润公司向富信公司申请竞买133号房地产，并交纳保证金400万元；2012年10月29日，康润公司以610万元竞得133号房地产，并签订成交确认书；2013年1月21日，康润公司向中江信用社支付133号房地产拍卖价款610万元。2.2013年1月21日，中江信用社将登记于1999年8月的133号房地产房屋所有权证书（中江房权证自字第00471、00472、00473、00474、00475、00476、00477号，建筑面积合计3901.83㎡）和登记于1999年7月5日的133号房地产国有土地使用权证（江国用[99成]字第单258号，综合用地面积5622.7㎡）移交给康润公司；2013年4月26日，康润公司依据中江信用社移交的133号房地产证书申请变更登记，于2013年6月5日成功办理房屋所有权变更登记，登记面积合计3251.21㎡，比原房权证载明的面积少650.62㎡；国有土地使用权因权属具有争议，至今未能办理变更登记。3.登记于1999年7月5日的133号房地产国有土地使用权证所附的”现状平面图”包含了案外人刘昌平的住宅（登记用地面积118.23㎡）；存档于中江县国土资源局的133号房地产的”权属界址示意图”（绘制于2001年3月23日）未包含案外人刘昌平的住宅。4.133号房地产地址于2012年11月27日变更为中江县凯江镇朝阳东路150。5.诉讼中，双方当事人一致同意解除涉及案外人刘昌平住宅部分的合同，被告向原告退还过户部分地产面积与原登记地产面积差相应价款。上述事实有委托拍卖合同、成交确认书、房权证、国有土地使用权证、地址变更证明等证据在卷予以佐证，本院予以确认。
本案争议焦点有五：一、涉案标的物国有土地使用权不能进行变更登记，被告应否承担违约责任。二、原告在富信公司提供的拍卖会资料（2012年FX.NO.20期）上签字确认的行为，能否作为被告免除所售标的物国有土地使用权不能进行变更登记责任的依据。三、合同部分解除后，被告向原告返还拍卖价款应当如何计算。四、原告主张的开发损失、多支付的过户费用、多支付的拍卖费用及已过户房产与拍卖面积不符部分的损失是否应当得到支持。五、原告以610万元为基数，按月利率1.152%从2012年12月1日起至涉案房地产全部产权过户给原告时止计付资金利息的主张是否应当得到支持。
关于争议焦点一。被告委托富信公司以拍卖公告的形式发出要约邀请，原告通过报名竞拍表示接受要约，成功竞得被告出售的标的物并签订成交确认书，原告与被告之间的买卖合同自签订确认书时成立。该合同系双方当事人自愿达成的，不违反法律规定，自成立时生效。当事人应当按照约定或者根据合同的性质、目的和交易习惯全面履行自己的义务。出卖人应当履行向买受人交付标的物，并转移标的物所有权的义务。本案合同标的物系房地产，根据物权法和国有土地出让转让暂行条例规定，土地使用权和地上建筑物所有权转让，应当依照规定办理过户手续。因此，原告应当按照合同约定向被告支付拍卖价款，被告应当按照法律规定和交易习惯将出售的标的物交付给原告并协助原告办理过户手续。原告按约支付了拍卖价款，但被告仅向原告交付了房地产权属证书和协助对房产进行了过户，地产使用权因第三人主张权利未能办理过户。根据合同法第一百五十条：”出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”规定，被告对涉案标的物权利瑕疵负有担保责任。133号房地产”权属界址示意图”在2001年3月23日已明确载明案外人刘昌平的住宅不包含在被告所售标的范围内，被告有责任和义务在公开出售前进行调查和处理，以确保自己对所售标的有完全处分权，否则应当承担合同履行不能的违约责任。
关于争议焦点二。富信公司在开拍前将拍卖会资料（2012年FX.NO.20期）交所有竞拍人签字确认，原告委托人及其他竞拍人共20人在竞买人签章处签字予以了确认。被告以拍卖会资料特别约定款第13条：”买受人自行承担不能过户和办理产权证的风险。由此造成的经济损失和法律责任等，委托方和拍卖人概不承担。”为由，主张免除标的物产权不能过户的责任。原告认为拍卖会资料免责条款对原告无效。本院认为，拍卖公司提供给原告的拍卖会资料虽系买卖合同的一部分，但属于为了重复使用而预先拟定并未与对方协商的格式条款。根据合同法第四十条：”格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”规定，本案拍卖会资料特别约定款第13条是在免除卖方责任、加重买方责任、排除买方主张违约责任的权利，故该条款无效。被告不能免除所售标的物不能产权过户的违约责任。
关于争议焦点三。涉及案外人刘昌平住宅部分的合同解除后，双方当事人一致同意由被告向原告退还相应价款。关于该部分合同涉及的地产价款，双方一致同意以总地产面积5622.7㎡减去实际过户地产面积为该部分合同涉及的地产面积，但双方就地产单价计算标准存在分歧。原告认为应以博文房地产评估造价集团有限公司于2017年8月22日作出的评估地价1980元/平方米为计算标准，被告认为应以拍卖前评估机构作出的评估地价为计算标准。本院认为，根据城市房地产转让管理规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，且本案当事人自始未对133号房地产的房产和地产的分别约定价值，系整体转让。从133号房地产的现状和原告的竞买目的来看，133号房地产地上建筑为陈旧厂房,可用价值不大，原告作为一家房地产开发公司竞拍133号房地产的主要目的是获得该地块的国有土地使用权后重新开发。因此，610万元拍卖价款对应的价值应该是5622.7㎡国有土地使用权，由此可折算出单位地价为1084.89元/平方米。但从合同解除部分所涉房地产的位置和房地产市场的一般常识来看，案外人刘昌平的住宅临街，该部分的开发价值远高于地产其他部分，若以折算的平均地价计算，对原告明显不公平。故结合评估报告，宜以1980元/平方米为标准计算更为公平合理，本院对原告主张以1980元/平方米为标准计算合同解除部分房地产价款的意见予以采纳。
关于争议焦点四。原告主张开发损失、多支付过户费用和拍卖费用损失，但未提交相关证据予以证实，本院不予支持。原告要求被告赔偿已过户部分面积与拍卖面积不符的损失，其依据是已过户房产面积只有3251.21㎡，比被告移交给原告的房权证载明的面积少了650.62㎡，该部分损失以市场价3000元/㎡计算。根据上述，双方当事人达成的买卖合同系对133号房地产的整体转让，房屋使用权的变更登记其形式大于实质，原告竞买的主要目的是获取该房地产的国有土地使用权，房产过户面积的多少几乎不会影响原告的实际权益。故对原告的该项主张，本院不予支持。
关于争议焦点五。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告按照合同约定于2013年1月21日向被告支付了全部合同价款610万元，履行了合同义务。被告因合同标的物存在权利瑕疵，其国有土地使用权至今不能进行变更登记，致使原告订立合同的目的不能实现，构成违约，依法应当对原告的损失进行赔偿。由于双方未预先约定违约金，且被告的损失难以确定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：”由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定，原告的损失应以购房总款610万元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知(银发[2003]251号)规定，逾期贷款利息的计算方式为在贷款利率水平上加收30％-50％，结合原告提交的2014年四川省农村信用社贷款还款单据（月利率为1.011%），由此计算的逾期贷款利息为1.314%-1.517%。原告主张按月利率1.152%计算，符合法律和金融机构规定，本院予以支持。原告于2013年1月21日向被告支付全部合同价款610万元，故原告的损失应从2013年1月21日开始计算至合同完全履行完毕。
综上所述，原告与被告依法成立的合同有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按照约定履行自己的义务。被告履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条第二款、第四十条、第四十四条第一款、五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告中江县农村信用合作联社于本判决生效后十五日内协助原告四川康润房地产开发有限公司将中江县凯江镇朝阳东路133号（现为中江县凯江镇朝阳东路150号）房地产国有土地使用权（除涉及案外人刘昌平住宅部分外）进行变更登记。
二、被告中江县农村信用合作联社在履行本判决第一项义务后十五日内向原告四川康润房地产开发有限公司退还合同解除部分房地产价款（具体计算方式为以江国用[99成]字第单258号载明的土地使用面积5622.7㎡减去实际变更登记的面积乘以1980元/㎡）。
三、被告中江县农村信用合作联社于本判决生效后十五日内向原告四川康润房地产开发有限公司支付拍卖价款资金利息损失（具体计算方式为以610万元为本金，按月息1.152%为标准从2013年1月21日起计算至本判决第一项确定的被告应履行的义务完毕时止）。
四、驳回原告四川康润房地产开发有限公司的其余诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10185元，由被告中江县农村信用合作联负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。
审判员 易佑福
二〇一七年十一月二日
书记员 王体臻