湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民初字第03922号
原告周文斌。
委托代理人李小华，湖南红雨律师事务所律师。
被告长沙融程花园酒店有限公司。住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路*号。
法定代理人许龙金，董事长。
委托代理人陈伟博，湖南星邦律师事务所律师。
委托代理人贾晴，湖南星邦律师事务所律师。
被告湖南金信房地产开发有限公司。住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路*号。
法定代表人黄荣新，总经理。
委托代理人陈伟博，湖南星邦律师事务所律师。
委托代理人贾晴，湖南星邦律师事务所律师。
原告周文斌（以下简称原告）诉被告长沙融程花园酒店有限公司（以下简称融程花园酒店）、湖南金信房地产开发有限公司（以下简称金信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李小华，两被告的委托代理人贾晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年1月25日，原告与被告融程花园酒店签订《租赁合同》，合同约定：原告将位于长沙市雨花区湘府中路9号融程花园酒店第17层第1746号房（建筑面积为190.73平方米）租赁给被告融程花园酒店。租赁期限为：从起租之日开始10年租赁期届满之日止，起租日为本合同的租赁房屋购置款总额及其相关费用到担保方丙方的次月1日（以按揭方式支付购房款的必须凭银行或丙方通知，由乙方向甲方发出起租日确认单）。租赁合同约定：在合同租赁期限内租金每年为200268元，每月为16689元，由被告融程花园酒店将租金支付到原告提供的开户银行，租金在每月的最后一个工作日前支付当月租金。被告金信公司对被告融程花园酒店在租赁期限内的合同义务承担连带保证责任。至今，被告融程花园酒店拖欠原告巨额资金，已构成违约。原告认为，原、被告之间的租赁合同是合法有效的，被告融程花园酒店已拖欠数月租金，被告金信公司作为担保人应当承担连带支付责任。原告多次催要未果，遂诉至法院，请求依法判决：1、被告融程花园酒店支付租金397225.2元（计算至2015年7月28日止）及逾期支付租金的违约金27795.86元（计算至2015年7月28日止），共计425021.06元；2、被告金信公司对被告融程花园酒店上述支付义务承担连带责任；3、本案诉讼费由被告融程花园酒店、金信公司承担。
被告融程花园酒店辩称，1、被告融程花园酒店已经预付了两年的租金给原告，并不欠原告租金，不构成违约；原告与被告融程花园酒店签订的合同第三条一款约定租金为按月支付，但被告融程花园酒店在签订合同后支付了两年的租金，原告出具了收条，该租金足以支付到原告起诉时，被告融程花园酒店没有逾期支付租金，即使被告融程花园酒店逾期支付租金，双方未有逾期支付租金的相关约定，被告融程花园酒店不应当承担支付违约金的责任；2、假设被告融程花园酒店欠原告租金，原告请求被告融程花园酒店支付租金的诉讼时效已过。原告于2015年7月才起诉要求被告融程花园酒店支付自2012年至2014年的租金，已超过一年的诉讼时效；3、租赁合同所约定按购买款10%计算年度租金严重脱离了市场行情和酒店行业经营规律，应当适当降低。综上，恳请法院依法审理，公正裁决，维护被告融程花园酒店的合法权益。
被告金信公司辩称，同意被告融程花园酒店的答辩意见。依据合同约定，被告金信公司提供的是物的担保，以房地产做抵押，应当办理产权抵押登记，涉案的房屋未办理抵押登记，担保条款尚未生效，金信公司不应承担担保责任；被告融程花园酒店已预付两年租金作为支付原告的部分首付房款，被告金信公司不应当对支付原告租金承担担保责任。
经审理查明，2010年1月25日，原告与被告金信公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告金信公司开发的位于长沙市雨花区湘府中路9号融程花园酒店第1幢N单元17层1746号房，建筑面积190.73平方米，单价每平方米10500元，总金额2002665元。同日，原告（出租方、甲方）与被告融程花园酒店（承租方、乙方）、金信公司（担保方、丙方）签订《产权式酒店公寓租赁合同书》，约定：1、甲方将位于长沙市雨花区湘府中路9号融程花园酒店北楼第17层第1746号房屋出租给乙方；2、租赁期为十年，从起租日开始十年租赁期届满，起租日为本合同的租赁房屋购置款总额及其相关费用到丙方账户的次月1日（以按揭方式支付购房款的须凭银行或丙方通知，由乙方向甲方发出起租日确认单）；3、乙方向甲方支付租金每年为200268元，折算每月为16689元。如甲方支付购买租赁房屋款发生变更的，则乙方向甲方支付的年度租金以甲方实际支付购房款的10%作为租金标准。租金按月支付，租金从起租日起计算，在每个月的最后一个工作日前支付当月租金；4、甲方提供招商银行在长沙市区内任一网点的开户行及账号，乙方将应付给甲方的租金存入甲方提供的账户，则视为乙方已支付给甲方本人；5、甲乙双方按甲方与丙方所签订的《商品房买卖合同》约定的标准和时间交付租赁房屋；6、甲方全权委托乙方验收接收房屋，代签署房屋交接文件。丙方向乙方交付了甲方所购的房屋即视为甲方向乙方交付了租赁房屋；7、酒店正式开业后六个月内，乙方自愿在招商银行长沙窑岭支行开设账户存入相当于出租人一个月租金的款项作为租金备付金，确保按时支付租金；8、丙方须监督乙方正常经营，按时支付甲方租金。丙方同意用其拥有产权的租赁房屋所在大厦的两层裙楼对乙方支付甲方的租金承担连带担保责任。合同签订后，被告融程花园酒店自2012年10月开始有违约行为，没有依约按月支付原告租金，但截至2015年3月有部分租金支付。原告于2015年7月21日诉至本院，请求判如所请。
另查明，合同签订后，原告向被告金信公司支付了购房款（其中用被告融程花园酒店提前支付的两年租金抵付400536元）。原告于2010年5月26日向被告融程花园酒店出具收条，载明：今收到长沙融程花园酒店有限公司最后两年租金400536元。经核对，截至2015年7月，被告共欠付原告租金396363.75元。
再查明，1、被告融程花园酒店用上述租赁的房屋整体经营酒店。因被告融程花园酒店自2012年3月开始欠付业主租金，被告金信公司于2012年7月28日向融程花园酒店业主出具《承诺书》，承诺在2012年7月28日前未按期支付的租金，其违约金按租赁合同计算补偿业主，2012年9月份之后，若未按承诺付出租金，将按银行同期贷款利率计算违约金补偿业主。2、租赁房屋所在大厦的两层裙楼未办理抵押登记。3、现被告融程花园酒店一直在正常经营。
以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、《产权式酒店公寓租赁合同书》、银行流水明细、欠付租金明细表、质证笔录、当事人陈述等在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告与被告融程花园酒店、金信公司签订的《产权式酒店公寓租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应严格按照合同约定履行各自的权利义务。归纳本案双方争议的焦点如下：一、关于被告融程花园酒店提前支付的最后两年租金是否应抵扣欠付原告租金的问题；二、关于租金标准、违约金的认定；三、原告主张2012年至2014年期间的租金是否已过诉讼时效的问题；四、被告金信公司是否应在本案中承担保证责任的问题。现评析如下：
一、关于被告融程花园酒店提前支付的最后两年租金是否应抵扣欠付原告租金的问题。2010年1月25日，原告与被告金信公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定以2002665元的金额购买涉案房屋，后被告融程花园酒店与原告签订了《产权式酒店公寓租赁合同书》，被告融程花园酒店先行支付了最后两年租金用来抵付原告应支付被告金信公司的购房款。现房屋租赁期限未届满，租赁合同需继续履行，被告融程花园酒店主张以最后两年租金抵扣欠付租金无事实、法律依据，本院不予支持。
二、关于租金标准、违约金的认定。《产权式酒店公寓租赁合同书》约定租金为16689元／月，系双方协商一致的结果，被告融程花园酒店单方提出约定过高，要求降低租金标准的主张，本院不予采信。《产权式酒店公寓租赁合同书》约定，被告融程花园酒店应在每个月的最后一个工作日前支付原告当月租金，截至2015年7月，被告融程花园酒店累计欠付原告租金396363.75元，被告融程花园酒店应予支付。由于被告融程花园酒店没有按合同约定支付租金，被告金信公司于2012年7月28日向融程花园酒店所有业主承诺“在承诺前逾期支付的租金，其违约金按租赁合同的约定计算，2012年9月份之后逾期支付的租金，其违约金按中国人民银行同期贷款利率的标准计算”。本案原告与被告融程花园酒店未在合同中约定违约金的标准，本院确认违约金参照中国人民银行同期贷款利率的标准从2012年11月1日开始按照欠付金额分段计算至2015年7月31日，原告主张27795.86元，未超出上述标准，本院予以支持。
三、原告主张2012年至2014年期间的租金是否已过诉讼时效的问题。虽然被告融程花园酒店从2012年10月开始欠付原告租金，但此后又陆续支付了部分租金，至2015年3月都有租金支付，其欠付租金是一个连续、持续性的过程，被告融程花园酒店辩称已过诉讼时效，本院不予采信。
四、被告金信公司是否应在本案中承担保证责任的问题。原告与被告金信公司约定以租赁房屋所在大厦的两层裙楼对租金提供担保，因未办理抵押登记，抵押权未设立，但被告金信公司有为被告融程花园酒店所欠租金承担保证担保责任的意思表示，被告金信公司保证担保责任成立，并且被告金信公司于2012年7月28日向融程花园酒店业主出具《承诺书》，承诺对逾期未付的租金承担违约责任，故被告金信公司应对被告融程花园酒店欠付原告的租金及违约金承担连带清偿责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条之规定，判决如下：
一、被告长沙融程花园酒店有限公司于本判决生效后7日内向原告周文斌支付2012年10月至2015年7月的租金396363.75元；
二、被告长沙融程花园酒店有限公司于本判决生效后7日内向原告周文斌支付租金违约金27795.86元；
三、被告湖南金信房地产开发有限公司对上述一、二项确定的被告长沙融程花园酒店有限公司应履行义务承担连带清偿责任；
四、驳回原告周文斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7675元，由被告长沙融程花园酒店有限公司、被告湖南金信房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 杨 华
人民陪审员 黄忠伟
人民陪审员 邓正军
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 焦芳苹
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。