上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初22094号
原告：郑明月，男，1978年11月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。
原告：史喆，女，1981年6月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上列两原告共同委托诉讼代理人：潘龙，上海律凯律师事务所律师。
被告：吴曙晖，女，1969年11月23日出生，汉族，住浙江省。
委托诉讼代理人：梅山敢，上海市诚和律师事务所律师。
原告郑明月、史喆与被告吴曙晖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月2日公开开庭进行了审理。原告郑明月、史喆的共同委托诉讼代理人潘龙、被告吴曙晖的委托诉讼代理人梅山敢到庭参加诉讼。因另案的处理结果与本案有关联，本院于2017年6月2日裁定本案中止诉讼。后本案恢复审理，于2018年5月25日公开开庭进行了审理。原告郑明月、史喆的共同委托诉讼代理人潘龙、被告吴曙晖及其委托诉讼代理人梅山敢到庭参加诉讼。审理中，原、被告曾申请庭外和解，后未能达成一致意见。本案现已审理终结。
原告郑明月、史喆向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，涤除上海市浦东新区康桥镇秀浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)上的抵押，并配合办理过户手续；2、判令被告以339万元(人民币，下同)为基数支付自2016年3月2日起至实际过户之日止按日万分之三计算的逾期过户违约金。事实和理由：原、被告于2015年3月24日签订系争房屋买卖合同，被告委托许某某签署并办理。原告按照合同于2015年6月4日前向被告支付了房款335万元，于2016年2月29日向被告支付房款4万元，共计支付了339万元。按照房屋买卖合同约定，被告应于2016年3月1日办理房产过户手续，然后由原告方办理贷款并向被告支付剩余房款。但被告以各种理由拖延办理过户手续。目前原告已完整履行合同约定的义务，缴纳了所有交易税费。2015年6月，被告已将系争房屋交付给原告使用。上述事实亦说明了被告从房产的实际交付角度也作出了肯定的实际履行的行为。但根据房屋买卖合同第十条第三款的约定，卖方推迟交付包含房产的实际交付和房产权利的转移，因此，被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，要求判如所请。
被告吴曙晖辩称，另案诉讼中法院审理查明被告将系争房屋出卖给案外人张某1，被告收到了张2的房款，再由案外人许某某同原告签订合同，虽然公证委托书中没有代签合同的授权，但法院判定该合同有效，故被告同意原告的第一项诉讼请求。鉴于公证委托书的内容中并没有许某某代收原告的房款，被告没有拿到过原告的房款，不同意支付违约金。合同未约定交付房屋的时间，而原告于2015年6月就已经占有房屋并开始装修。违约金支付前提是根据合同第四条及第六条约定的在房屋未交付的情况下及被告存在故意拖延的情况，事实上这些情况都不存在，故被告无需支付违约金。此外，合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。
经审理查明，系争房屋产权登记于被告名下。2013年9月被告与案外人张2等人签订房屋买卖的相关合同，将系争房屋出售给第三人张2等人，2013年9月13日被告收到定金10万元，2013年9月22日、11月5日、11月8日、11月9日案外人许某某通过银行分别转账给被告100万元、100万元、19万元、1万元。2014年4月28日被告至上海市东方公证处办理公证书，对被告出具给案外人许某某的《委托书》进行公证，其内容为：委托人(即被告)因故无法亲自办理出售登记其名下的系争房屋的相关事宜，特委托受托人许某某为委托人的代理人，就系争房屋代表委托人办理下列附录中所列的全部事项，受托人有转委托权。凡受托人在上述委托权限内代理委托人就上述房地产所实施的法律行为及所造成的法律后果，委托人均予以认可。上述委托的期限自委托人签署本委托书之日起至2016年4月27日止。附录：1、代为办理房地产转移登记手续，代为签署房地产登记部门的相关登记文件；2、代为办理转按揭相关手续(包括签署相关文件)；3、代为申请及办理还贷、退保手续，代为办理抵押登记注销手续、代为领取有关注销抵押材料(包括签署有关文件、领取保险费、领取结清证明、他项权利证明等)；4、代为向上海市东方公证处办理有关合同公证，领取公证书；5、代为配合买受方办理贷款、审税、核价的相关事宜(包括签署相关文件)；6、代为配合买受方办理房产税征免认定手续(包括签署相关文件)；7、代为申报、办理审税手续；8、代为向开发商、房地产登记部门及税务机关调取相关材料；9、代为办理交房(包括维修基金、电话、有线电视、水、电、煤气等过户、销户手续)；10、代为申请及办理房产证、密码单挂失，补办、领取《上海市房地产权证》及密码单；11、代为申报纳税(包括申报唯一住房)并支付上述房地产出售过程中应付之相关税费；12、代为办理上述房地产出售过程中的其他相关事宜。当日案外人许某某出具给被告《收条》1份，其内容为：收到浦东新区秀浦路XXX弄XXX号XXX室原始购房发票三张、房屋维修基金收据一张、原始契税单一张、贷款合同一本、还款银行卡一张。当日被告出具了1份《证明》言明：康桥镇秀浦路XXX弄XXX号XXX室所有购房款已结清，本人三个月后全权配合办理房产过户手续；过户前所有的贷款、利息由买受方承担，每月7日前把按揭款转入本人指定账号，再由本人自行还款。当日被告又出具了《房屋交接确认书》1份，其内容为：秀浦路XXX弄XXX号XXX室房屋今日正式交付下家，关于此房屋的所有权利义务一并移交(包括更换买受人)；自2014年1月1日起的物业管理费、水电费、维修基金也由下家一并承担。
2015年3月24日，案外人许某某以被告的名义(甲方)与原告郑明月、史喆(乙方)签订了一份《上海市房地产买卖合同》，系争房屋以479万元之价出售给原告郑明月、史喆，合同第四条未约定房屋交接的期限。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2016年3月1日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以浦东新区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之三计算，违约金按本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起到实际交付之日止……。补充条款第4条付款及交房载明：A、签订本合同当日，乙方支付甲方人民币伍拾万元整(含定金人民币伍万元整)。B、2014年6月12日之前(含当日)，乙方支付甲方人民币贰佰捌拾五万元整。乙方支付该款项当日，甲方向乙方交房。C、乙方以银行贷款方式支付甲方人民币壹佰肆拾肆万元整，他项权利证明搬出后3个工作日内，乙方将他证交到银行，该款项由银行直接划入甲方账户。乙方若贷款不足，则不足部分于过户当日以现金补足给甲方。2015年6月4日、许某某代被告出具购房款收据，确认被告收到原告支付的购房款335万元。2016年2月29日，许某某出具购房款收据，确认收到原告支付的购房款4万元。原告于2015年6月20日对系争房屋办理装修手续。
2015年10月29日，被告至中国银行上海市长宁支行签署《出卖同意书》，其内容为：被告系位于上海市浦东新区秀浦路XXX弄XXX号XXX室的所有人，现同意将该房屋以479万元出卖给原告郑明月、史喆。并签署《出卖人承诺书》，其内容为：本人是坐落于上海市浦东新区秀浦路XXX弄XXX号XXX室房屋的所有人，本人承诺本人配偶知道并同意本人出卖上述房屋，如本人配偶对该房产交易提出异议，不同意出卖该房产的，本人愿意承担因此所产生的一切法律后果。
2016年2月29日，原告为系争房屋交纳各项税费共计231,783.28元。
2017年6月，被告向本院起诉两原告及案外人许某某要求确认就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效及要求两原告归还系争房屋。本院经审理认为，从被告出具给许某某的公证《委托书》内容来看，《委托书》的委托事项包括代为办理房地产转移登记手续，代为签署房地产登记部门的相关登记文件等内容，该《委托书》未指定系争房屋的买受人，故许某某有权就系争房屋与任何人签订房屋买卖相关的合同。其次，从被告至中国银行上海市长宁支行签署《出卖同意书》、《出卖人承诺书》来看，被告明知讼争房屋的买受人为原告郑明月、史喆，被告对买受人的变更也未提出异议，故证明被告同意将讼争房屋出售给原告郑明月、史喆，即许某某代表被告与原告郑明月、史喆签订的《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，具备买卖合同主要条款，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，故于2018年1月8日作出驳回吴曙晖诉讼请求的判决。后被告不服本院判决提起上诉，上海市第一中级人民法院于2018年4月24日作出驳回上诉，维持原判的判决。
另查明，有关系争房屋的上海市房地产登记簿显示：系争房屋上有抵押权未注销，抵押权人为案外人交通银行股份有限公司上海临港新城支行，登记证明号浦XXXXXXXXXXXX，债权数额182万元，债务履行期限从2009年11月10日至2029年11月10日。
以上事实，由原、被告的陈述、公证书、上海市房地产权证、上海市房地产买卖合同、购房款收据、证明、税收缴款书、(2017)沪0115民初41406号民事判决书、(2018)沪01民终2883号民事判决书、上海市不动产登记簿等证据所证实。
本院认为，许某某以被告的名义与原告郑明月、史喆签订《上海市房地产买卖合同》，该代理行为对被告发生效力。《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，原、被告应按照合同的约定全面履行各自的义务。现两原告要求继续履行房屋买卖合同，于法有据，应予支持。系争房屋设有抵押，被告应在双方约定的过户期限内履行注销抵押的义务，为系争房屋的过户做好准备工作，但至今系争房屋仍存有相关银行的抵押权。现原告将剩余购房款140万元以代管款的方式缴纳至本院作为履行合同的保证，故原告要求被告注销系争房屋上的抵押登记并协助过户的诉讼请求应予支持。关于逾期过户违约金的诉请，被告未于2016年3月1日前配合原告办理系争房屋过户手续，违反合同约定，理应承担相应的违约责任。合同约定违约金按原告已付款日万分之三计算，故被告关于未收到房款无需支付违约金的辩称意见，本院不予采纳。至于被告提出的违约金过高，要求调整之意见，本院认为，根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以减少，而衡量违约金是否过高应当依据违约给当事人造成的损失确定。综合被告的违约状况、被告违约可能给原告造成的实际损失等因素考虑，合同约定的按已付款的日万分之三计算违约金，显属过高，被告主张调整，本院予以采纳。违约金由本院参照违约给原告造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则酌定按原告已付款的日万分之一计算至办理产权过户登记手续之日。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告吴曙晖于本判决生效之日起十日内涤除设定在上海市浦东新区康桥镇秀浦路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权；
二、被告吴曙晖于上述第一项中的抵押权涤除后十日内协助原告郑明月、史喆办理将上海市浦东新区康桥镇秀浦路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告郑明月、史喆名下的手续；
三、原告郑明月、史喆于办理上述第二项房屋产权过户登记手续当日支付被告吴曙晖剩余购房款140万元；
四、被告吴曙晖于本判决生效之日起二十日内支付原告郑明月、史喆自2016年3月2日起至办理上述房屋产权过户登记手续之日止以339万元为基数按每日万分之一标准计算的逾期过户违约金。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费49,001元，减半收取计24,500.5元，财产保全费5,000元，共计29,500.5元(原告已预交)，由原告郑明月、史喆负担1,180.5元、被告吴曙晖负担28,320元，被告应负担之款于本判决生效之日起七日内交至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 吴海燕
二〇一八年七月十三日
书记员 孙佳英
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。