江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终2015号
上诉人（原审被告）邱祝亭，居民。
委托代理人杨红梅，滨海县八巨法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）滨海雅克化工有限公司。住所地江苏省滨海县沿海化工园北区中山七路。
法定代表人翟小新，该公司总经理。
委托代理人蒋文俊，该公司副总经理。
委托代理人潘黎黎，江苏雅克科技股份有限公司法务助理。
上诉人邱祝亭因与被上诉人滨海雅克化工有限公司（以下简称雅克公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院（2016）苏0922民初11号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明,2013年12月6日，原告雅克公司作为甲方与被告邱祝亭作为乙方签订一份门面房租赁合同，甲方将自己拥有的坐落于滨海县头罾村东罾街雅克宿舍楼下一层门面房租给乙方经营，该门面房除去三个楼梯共11.5间，面积约600平方米，合同租期三年，自2013年10月6日起至2016年10月5日止，每年租金172500元，第三年租金支付时间为2015年9月10日。其中第七条约定：该房屋使用要求和维修责任，即乙方发现房屋需要维修时，应及时通知甲方，甲方接到乙方通知应3日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。合同第十一条约定：甲方有权解除合同的条件，未按约定期限支付租金，十天以上的。合同第十二条约定：违约责任，乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期支付，甲方有权要求乙方按当年租金的300%支付违约金。合同第十三条约定了对水、电费的交纳方式。合同签订后，双方按约履行，在支付第三年租金时双方发生争议，2015年12月4日，双方签订协议，主要内容为：被告邱祝亭在2015年12月20日下午17:00前交清所欠费用，如未能按时付款，被告邱祝亭将放弃与原告的门面房租赁合同（2016年门面房租合同不生效），原告有权收回。2015年12月21日，被告邱祝亭委托吴彩霞（实际合伙人）汇款120000元到原告雅克公司公司账上，此款为房租，原告雅克公司认可收到该款。
另查明：被告邱祝亭所承租的房屋中，有两间是租给案外人朱成兰经营，朱成兰在经营过程中，发现房屋漏水、下水道堵塞，便向承租人被告邱祝亭反映，被告邱祝亭随即向原告雅克公司反映，因原告雅克公司原负责人的更换和经办人的调动，双方对此未能落实。2016年3月22日，滨海法院到现场勘查，双方对截止到2015年12月18日被告邱祝亭所欠电费认可的数额为23707.1元。对漏水、堵塞问题，因涉及到第三人利益而未能达成协议。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告签订的合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同。现双方因合同是否应当终止履行、租金的支付、违约金的承担、房屋质量存在争议。一、2013年12月6日合同是否应当继续履行问题。原、被告双方对2015年12月4日达成的协议认识不一，原告认为：被告未能在规定的时间内交付房租，应终止原合同。被告认为：该协议已失效，因原告已接收了房租。本院认为：2015年12月4日的协议是双方对房租交付时间进行的重新约定，但对逾期产生的后果表述不准确，其中“未按时付款，被告邱祝亭将放弃与原告的门面房租赁合同，合同不生效”，该表述不产生合同不生效的法律后果，因合同早已生效并已履行，而并非双方协议能够否定，同时该协议并未表明双方是约定解除合同还是约定终止履行，也未出现合同终止的其他情形，故原、被告的权利义务并未终止，双方仍应按合同履行。况且，被告邱祝亭于2015年12月21日委托第三方向原告雅克公司账户交款120000元，原告雅克公司亦予以认可。原告雅克公司接收租金的行为，视为默认继续履行合同，故对原告雅克公司要求终止合同的请求不予支持。二、房租及违约金问题。原、被告的合同继续履行，被告邱祝亭对尚欠的房屋租赁费52500元未能交付，应承担继续履行的义务。由于被告邱祝亭对该部分的房租未能交纳，并认为原告雅克公司没有对房屋进行维修，是其逾期的理由，而合同约定，被告邱祝亭可代为维修，故以此作为拒交房租的理由不能成立，被告邱祝亭未能交付剩余房租已构成违约，应根据合同条款按当年租金的300%支付违约金，原告雅克公司对此已作了调整为25000元，但约定过高，应以未履行部分作为依据，本院支持15750元。三、房屋质量、电费问题。对被告邱祝亭提出房屋漏水、堵塞的问题，因原、被告对该房屋出现问题时未能及时沟通，对漏水和堵塞是原房屋质量问题还是在使用中出现的问题，也需权威部门作出定论，同时涉及到第三方即次承租户的利益，故在本案中不予处理。对电费问题，双方已达成协议，确认为23707.1元。综上，原、被告的合同应继续履行，被告邱祝亭应交付租赁费52500元并承担违约金15750元、支付电费23707.1元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审判决：一、驳回原告滨海雅克化工有限公司要求终止与被告邱祝亭于2013年12月6日签订协议终止履行及搬出和交付房屋的诉讼请求。二、被告邱祝亭在本判决生效后十五日内支付原告滨海雅克化工有限公司房屋租金人民币52500元并承担违约金15750元、支付电费款23707.1元。
一审法院宣判后，邱祝亭不服向本院提起上诉称：涉案租赁的房屋中有两间房从2015年6月起存在严重漏水、下水道堵塞等问题，被上诉人直至诉讼之日也没有实际维修，导致次承租人实际无法正常使用。一审法院判令我承担该房间的租金并承担违约金，无法律依据。综上，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。
被上诉人雅克公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
本院二审查明的事实与原审相同，对原审查明的事实本院予以确认。
根据本院审理中上诉人与被上诉人诉辩意见，归纳涉案争议焦点为：一审法院认定上诉人向被上诉人支付租金52500元、承担违约金15750元是否有法律依据。
本院认为，2013年12月6日上诉人邱祝亭与被上诉人雅克公司签订的门面房租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应当认定合法有效。合同双方应当遵守契约精神，严格履行合同规定的各项义务。在涉案合同实际履行中，上诉人邱祝亭未能按约如期如数向被上诉人支付租金，已构成违约，其依法应向被上诉人支付剩余租金并承担违约金的民事责任。关于上诉人提出的涉案租赁房屋有两间房存在严重漏水、下水道堵塞等问题，致使第三人无法使用的上诉理由，根据《合同法》第二百二十一条规定“承担人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承担人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，租赁房屋维修属于上诉人向被上诉人主张权利内容，而非抗辩租金给付的理由；上诉人在一审诉讼中也并未就房屋维修问题提出减少租金的抗辩请求。另外，2015年12月4日上诉人与被上诉人所订立协议中，上诉人表明认可于2015年12月20日前交清所欠费用，包括欠付租金。据此，本院认为，上诉人应当向被上诉人及时支付剩余52500元租金，并承担相应的违约金。关于承租房屋维修相关问题的处理，因涉及房屋质量问题原因、第三人利益等问题，上诉人可以另行提起诉讼，依法主张自身合法权益。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2500元，由上诉人邱祝亭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 毅
代理审判员 王 峰
代理审判员 谢超亮
二〇一六年七月三十日
书 记 员 许其娟