四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第2748号
上诉人（原审被告）四川省川展数码影像有限公司（以下简称川展公司）。住所地：成都市人民中路一段**号。
法定代表人侯笠松。
委托代理人彭传雨。
上诉人（原审被告）何大强。
委托代理人杨江岚，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）四川省交通厅公路规划勘察设计研究院（以下简称公路研究院）。住所地：成都市武侯区武侯祠横街*号。
法定代表人唐永建，院长。
委托代理人甘勇，四川和睿律师事务所律师。
委托代理人孙姝，四川和睿律师事务所律师。
原审被告四川省展览馆武侯彩扩服务部（以下简称彩扩服务部）。住所地：成都市武侯区武侯横街*号综合楼。
负责人侯笠松。
上诉人川展公司、何大强因与被上诉人公路研究院，原审被告彩扩服务部房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2012）武侯民初字第401号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年5月26日公开开庭进行了审理。川展公司的委托代理人彭传雨；何大强的委托代理人杨江岚；公路研究院的委托代理人甘勇、孙姝均到庭参加诉讼。原审被告彩扩服务部经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原审经审理查明，2008年8月8日，公路研究院与川展公司签订《房屋租赁协议》，约定由公路研究院将其所有的位于成都市武侯祠横街1号附7号铺面（24平方米）承租给川展公司，合同承租期3年即2008年10月1日至2011年9月30日止。第一年和第二年的租金为48960元，第三年的租金上浮6%即每月4324.8元。川展公司承租房屋后，将房屋交给彩扩服务部使用，并由川展公司以自己的名义向公路研究院缴纳租金。
2010年4月16日，彩扩服务部与何大强签订《房屋租赁协议》，彩扩服务部将房屋中部分（临街铺面约12平方米）分租给何大强，租期至2011年9月15日止，每月租金4500平方米。
公路研究院与川展公司签订《房屋租赁协议》到期后，川展公司继续向公路研究院缴纳了2011年9月、10月、11月房屋租金。
公路研究院在合同到期后向川展公司发出《终止房屋出租函》，通知川展公司不再续租。该函落款日期为2011年8月16日，川展公司和彩扩服务部均予以签收。其中川展公司要求将合同终止时间延期至2011年11月31日。
公路研究院原审庭审时陈述该房屋于2012年4月16日已由其收回。其请求川展公司、彩扩服务部、何大强支付逾期腾退房屋占有使用费及违约金。
原审认定以上事实，采信的证据包括：《房屋租赁协议》、发票、《终止房屋出租函》及当事人庭审陈述等。
原审经审理认为，公路研究院在合同到期后向川展公司发出《终止房屋出租函》，川展公司在回函上要求合同延期至2011年11月31日，公路研究院也接受了川展公司缴纳的相应租金并开具发票，表明双方经协商一致，将《房屋租赁协议》的期限延期至2011年11月31日。因此，双方应当按《房屋租赁协议》履行各自的义务。根据《房屋租赁协议》第八条约定，甲乙双方若要提前终止协议，须提前三个月通知对方，并按第十三条办理。但公路研究院向川展公司主张腾退房屋系依据合同到期终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。因此，公路研究院主张腾退房屋符合法律规定，原审予以支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。合同到期后，何大强和川展公司在共同使用房屋，因此，公路研究院向川展公司、何大强主张逾期腾房占有使用费，原审予以支持。公路研究院提供的何大强与彩扩服务部签订的《房屋租赁协议》表明，该房屋的租金已经上涨至约每平方米每月375元。因此，川展公司、何大强应当按每月9000元的标准（375×24）向公路研究院支付占有使用费。原审庭审中，公路研究院认可该房屋已于2012年4月16日腾退收回，故川展公司、何大强共计应向公路研究院支付逾期腾退房屋占有使用费9000元／月×4.5月=40500元。
川展公司未按法律规定和合同约定，在租赁期限届满后向出租人公路研究院腾退房屋，应当承担违约责任。对于公路研究院向何大强主张违约金，根据合同相对性原则，因何大强不是与公路研究院直接签订合同的当事人，故原审不予支持。根据公路研究院与川展公司签订《房屋租赁协议》第十三条约定，若有违约按双倍履行保证金赔付对方。合同约定的履约保证金为10000元。川展公司虽然认为自己没有违约不应当承担违约金，但对违约金的具体金额未提出异议。因此，公路研究院要求川展公司支付违约金20000元，本院予以支持。关于公路研究院要求彩扩服务部承担责任的请求，因彩扩服务部亦不是与公路研究院签订合同的当事人，且彩扩服务部系以被告川展公司的名义使用涉案房屋，房屋租金亦由川展公司以自己的名义向公路研究院交纳。故彩扩服务部在本案中不独立承担责任。因此，对公路研究院的该项诉讼请求，原审不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：川展公司、何大强于本判决生效之日起十日内向公路研究院支付逾期腾退房屋占有使用费人民币40500元；二、川展公司于本判决生效之日起十日内向公路研究院支付违约金人民币20000元；三、驳回公路研究院其他诉讼请求。案件受理费810元，由川展公司、何大强负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，上诉人何大强不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判。其上诉的主要理由为：一审判决部分事实不清，判令由上诉人何大强和川展公司承担房屋占用使用费人民币40500元不合理、不公平。
上诉人川展公司不服，向本院提起上诉，请求改判驳回公路研究院的全部诉讼请求。其上诉的主要理由为：1、双方原签订的房屋租赁合同于2011年9月30日到期，合同到期后，双方虽未继续签订书面租赁合同，但上诉人继续使用房屋和支付租金，应存在不定期租赁合同关系；2、被上诉人未履行提前通知义务，2011年12月2日以后，上诉人未正常使用租赁房屋，不应承担房屋占用费；3、上诉人未提出将合同终止时间延期；4、被上诉人违约解除合同，无权主张违约金。
被上诉人公路研究院答辩称：川展公司和公路研究院同意延期后，并没有形成固定期间的租赁合同，2011年8月16日被上诉人给川展公司出具了函告，后合同延期至2011年11月30日，期满川展公司和何大强有腾空房屋的义务，但并没有腾空。故原判认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。
原审被告彩扩服务部未到庭陈述。
二审期间各方当事人均未向本院提供新的证据。对原审查明事实，本院予以确认。
本院认为，公路研究院与川展公司签订的《房屋租赁协议》到期后，公路研究院在合同到期后向川展公司发出《终止房屋出租函》，川展公司在回函中要求延期至2011年11月31日，川展公司继续向公路研究院缴纳了2011年9月、10月、11月房屋租金，公路研究院接受了租金并开具发票。上述各方无争议的事实表明双方已经协商，充分达成一致，合同终止时间为2011年11月31日。合同到期以后终止的情况不符合原《房屋租赁协议》中规定提前终止协议需提前三个月通知的情况，故上诉人川展公司认为被上诉人没有履行提前通知义务并违约解除合同的上诉理由，本院不予支持。
合同到期后，上诉人何大强和川展公司共同使用租赁房屋，因此，公路研究院向川展公司、何大强主张逾期腾房占由使用费，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的的规定。上诉人何大强认为其不应承担房屋占有使用费的主张，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费方式不变；二审案件受理费810元，公告费520元，共计1330元，由上诉人川展公司负担665元，何大强负担665元。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
审 判 员 张卫东
代理审判员 傅 敏
二〇一四年六月九日
书 记 员 何美琪