黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）香民一民初字第236号
原告宋志民，哈尔滨煜坤农资有限公司负责人，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人魏鸥，黑龙江高盛律师事务所律师。
被告哈尔滨东实房地产开发建设有限公司，住哈尔滨市香坊区旭升南街103-7号。
法定代表人王立文，职务董事长。
委托代理人王成录。
第三人中国建设银行股份有限公司黑龙江分行，住所地哈尔滨市南岗区红军街67号。
负责人张勤，职务行长。
委托代理人单玉兰，黑龙江法汇律师事务所律师。
委托代理人孟祥芝，黑龙江法汇律师事务所律师。
原告宋志民与被告哈尔滨东实房地产开发建设有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司黑龙江分行（以下简称建设银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月27日、12月9日公开开庭进行了审理。原告宋志民及其委托代理人魏鸥、被告哈尔滨东实房地产开发建设有限公司委托代理人王成录、第三人建设银行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年3月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》合同，双方约定付款方式首付现金，余款办理银行按揭。到起诉之日，原告已交付首付款，偿还银行贷款至起诉之月。原告2012年3月19日进户，合同约定从进户之日起180天后被告应办理产权证，即2012年9月16日。现原告入户至今已经两年半，由于被告的原因，原告一直不能办理房屋产权证书。根据双方签订的合同约定，被告不能办理产权证，已经构成严重违约，原告有权要求解除合同，并请求被告赔偿原告的经济损失。对于第三人建设银行的答辩，原告同意解除与建设银行签订的借款合同，但不同意偿还贷款余额，根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，贷款余额应当由本案被告开发商承担。原告诉至法院，请求解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；依法判令被告返还原告已付购房款217296元、已付银行本金及利息234431.8元；依法判令被告返还原告已交煤气初装费、办理产权证费、有限电视初装费共计16352元；依法判令被告赔偿原告装修损失43800元；依法判令被告按照原告已付购房款697296元，参照中国人民银行金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告违约金（自2011年5月5日起至实际给付之日止）；依法判令被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，1、对银行贷款利息的问题有异议，被告不承担；2、违约金被告不承担；3、装修款不承担；4、解除合同返房款同意。从商品房买卖合同的规定，对于产权证办理的期限有约定，在指定期限未办理产权证的可以退房，对其他的赔偿损失没有规定。
第三人辩称，原告请求与被告解除房屋买卖合同，如解除该合同会损害银行的利益。原告从贷款日起至2015年12月5日止合计还本金11万元，合计还利息147053.39元。第三人请求法院判令1、解除建设银行与宋志民之间签订的个人住房借款合同，编号为230866270-011-2011006236；2、要求宋志民偿还贷款余额372009元；3、要求宋志民偿还本期应付利息，1769.23元（暂至2015年12月5日），之后如逾期按合同规定的利息罚息继续计算至还清之日；4、要求东实房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任；5、要求宋志民与东实房地产开发有限公司承担本案诉讼费。
原告为证明其主张成立，提供证据如下：
证据一、商品房买卖合同书一份、哈尔滨市商品房销售预收款票据一份，证明原被告于2011年3月6日签订了商品房买卖合同书，由原告购买被告开发建设的本案诉争房产，合同总价是697296元，首付是217296元，贷款时480000元，同时合同第45条规定，如因出卖人责任，买受人不能再规定期间内取得产权，买受人退房，出卖人在买受人提出退房60日内将买受人已付的房款退给买受人，时间2013年7月29日，证明原告已将全部购房款697296元交付给被告。
证据二、收据复印件三份（2010年被告收取原告的首付款100000元、2011年1月18被告收取原告首付款115296元、2010年12月5日被告收取原告首付款2000元，开具收款票据时原件已收回）。原告向被告交付了首付款217296元。
证据三、借款合同两份、个人贷款交易明细，个人贷款支付凭证两份，2011年5月4日原告与中国建设银行有限公司黑龙江省分行签订了个人住房借款合同，其中一份金额是24600元，另一份是456000元，两份借款合同合计480000元，原告截止开庭之日已经还借款利息196540.85元。2010年5月5日原告所贷款项已全部汇入被告账户，合计480000元。
证据四、收据三份，证明被告在原告办理进户时收取原告办理产权证预收款13672元，煤气初装费2500元、有线电视初装费180元。
证据五、鉴定意见书一份及鉴定费发票一份，证明原告房屋现值43800元，因鉴定支付鉴定费1500元。
经质证，对证据一，被告对商品房买卖合同无异议，关于贷款产生利息的问题与被告无关。对证据二、三、四、五，被告无异议。
被告未举证。
第三人为证明其主张成立，提供证据如下：
证据一、个人住房商业借款合同，证明原告与第三人签订借款合同一份，原告向第三人借款48万元，于2011年5月4日借款，于2011年5月5日放款。
证据二、保证合同，该合同是第三人与被告签订的，证明被告对其所有的贷款住户承担连带清偿责任。
证据三、个人贷款支付凭证2份，证明原告在我行贷款48万元，其中银行于2011年5月5日一份凭证为456000元，一份凭证为24000元，24000元的凭证是被告开发公司交到银行的保证金，第三人为被告开发公司转款456000元。
证据四、贷款账户基本信息一份，证明截止到2015年12月5日本金余额为37万元，结清余额与当天银行的系统结清金额为准。
经质证，原、被告对对第三人举示的证据一、二、三、四均无异议。
经审理查明，2011年3月6日原、被告签订了《商品房买卖合同书》。合同约定，原告购买位于香坊区旭升街第27栋1单元301号房，房屋总价款为697296元，付款方式为首付现金，付款时间为2011年3月6日，交纳比例为31％，余款48万元于2011年3月13日办理完银行按揭贷款手续交付。合同第十五条关于产权登记事项约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照“买房人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日60日内将买受人已付房价款退还给买受人”的规则处理。被告分别于2010年12月5日、2010年12月16日、2011年1月18日收取原告首付款2000元、10万元、115296元，共计217296元。2011年5月4日原告与中国建设银行股份有限公司黑龙江省分行签订了两份《个人住房（商业用房）借款合同》，合同编号为230866270-011-2011006236，借款金额为480000元。当日，被告与第三人签订了《个人住房／商业用房贷款最高保证合同》，该合同第二条“被保证的债权”约定：“被保证的债权是指自2010年12月30日至2020年12月30日期间只要乙方（本案第三人）对债务人尚未收回的债权余额不超过该最高额（债权本金五亿元及利息、违约金、赔偿金、乙方垫付的有关费用以及乙方为实现债权而发生的一切费用），乙方可以连续向债务人提供贷款。甲方在最高额内对乙方因发放贷款而形成的债权均提供连带责任保证”。第四条“保证期间”约定：“保证期间按乙方对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款乙方与债务人签订借款合同之日起至抵押人办妥抵押物的房地产证等先关权属等相关证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交乙方核对无误、收执之日止”。2011年5月5日，第三人将原告所贷480000元汇入被告账户中用于支付剩余购房款。在原告办理进户时，被告向原告收取办理产权预收款13672元；原告入户后，于2012年3月19日向被告交纳煤气初装费250元；于同年3月20日向哈尔滨黎明有线电视网络有限公司交纳有线电视初装费180元，以上三项费用合计70152元。2014年10月13日原告申请对哈尔滨市香坊区旭升街绿海华庭小区27栋1单元301室装修工程的现值进行鉴定，经本院委托，黑龙江威翔价格评估认证有限公司于2014年11月13日出具黑威翔价鉴字（2014）第050号鉴定意见书，鉴定意见为：香坊区旭升街绿海华庭小区27栋1单元301室房产装修目前的价值为43800元。原告依约履行了《商品房买卖合同》约定的付款义务，并基于对被告的信任进行了房屋装修，而被告未依约定办理房屋产权证书致使原告诉至法院。截至2015年12月5日原告已向第三人偿还贷款本金110000元、利息147053.39元，尚欠第三人本金370000元，利息1769.23元。
本院认为，原、被告于2011年3月6日签订的《商品房买卖合同》为双方的真实意思表示，合同合法有效。根据该合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照“买房人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日60日内将买受人已付房价款退还给买受人”的规则处理。被告将房屋交付给原告的时间为2012年3月19日，至庭审结束时被告仍未取得房地产权属证书，故原告的合同解除权成就，原告行使解除权符合法律规定，本院予以支持。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，故第三人请求解除与原告签订的《个人住房借款合同》的主张，本院予以支持。原告因被告违反《商品房买卖合同》中关于合同解除的规定，主张解除《商品房买卖合同》，进而与第三人协议解除《个人住房借款合同》，在原告与第三人《个人住房借款合同》解除后，根据合同相对性原理，《个人住房借款合同》中约定的偿还房屋贷款义务仍需由原告履行。因被告占有全部购房款，本案《商品房买卖合同》及《个人住房（商业用房）借款合同》解除后，被告应将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给第三人和原告，以充分发挥审判功能，避免当事人的诉累，保护当事人的合法权益，这也与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第2款的规定相符，即被告对原告偿还第三人房屋贷款义务承担连带赔偿责任。原告交纳了办理产权证费用、入户后进行了煤气初装、有线电视初装、房屋装修，费用共计70152元，原告的上述装修及交纳相关费用的行为系基于对被告的信赖，现被告违约导致原告行使合同解除权，故原告要求被告赔偿其损失，本院予以支持。因原告已主张行使合同解除权且原告基于信赖被告所支出的相关费用本院已支持，即原告的损失已经得到补偿，且原、被告在《商品房买卖合同》中对因被告延迟办理产权备案买受人主张退房时的违约金进行约定，故原告请求被告按照原告已付购房首付款697296元，参照中国人民银行金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告违约金（自2011年5月5日起至实际给付之日止）的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十四条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十五条及《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告宋志民与被告哈尔滨东实房地产开发建设有
限公司于2011年3月6日签订的《商品房买卖合同》；
二、解除原告宋志民与第三人中国建设银行股份有限公司黑龙江分行于2011年5月4日签订的合同编号为230866270-011-2011006236的《个人住房借款合同》；
被告哈尔滨东实房地产开发建设有限公司于判决生
效之日起十日内给付原告宋志民已付购房首付款217296元。
四、被告哈尔滨东实房地产开发建设有限公司于判决生效之日起十日内向原告宋志民给付原告宋志民已偿还给第三人中国建设银行股份有限公司黑龙江分行的借款本金110000元及利息147053.39元，合计257053.39元；
五、被告哈尔滨东实房地产开发建设有限公司于判决生效之日起十日内给付原告宋志民煤气初装费、办理产权证费、有限电视初装费、装修损失费，合计70152元；
六、原告宋志民于判决生效之日起十日内给付第三人中国
建设银行股份有限公司黑龙江分行贷款本金370000元，被告哈尔滨东实房地产开发建设有限公司负连带责任；
七、原告宋志民于判决生效之日起十日内给付第三人中国建设银行股份有限公司黑龙江分行应付利息1769.23元，被告哈尔滨东实房地产开发建设有限公司负连带责任；
八、驳回原告宋志民及第三人中国建设银行股份有限公司黑龙江分行的其他诉讼请求。
案件受理费11001元（原告已预交），由被告哈尔滨东实房地产开发建设有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 王林江
人民陪审员 刘晓晖
人民陪审员 郑永君
二〇一六年三月十五日
书 记 员 赵 雪