湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨民初字第00650号
原告长沙同升物业管理有限公司，住所地湖南省长沙县跳马镇白竹村同升湖山庄白竹水乡六区3栋。
法定代表人刘雨城，总经理。
委托代理人汪海军，男，1974年4月28日出生，汉族。
委托代理人刘勋，湖南汗青律师事务所律师。
被告李晓明。
委托代理人邓友金，湖南路虎律师事务所律师。
原告长沙同升物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告李晓明（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪海军、刘勋，被告委托代理人李晓明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告向长沙亚兴置业发展有限公司购买同升湖山庄A区19栋A型别墅一套，建筑面积为315.6平方米。2001年11月3日，被告办理了收房手续，并于2001年11月15日与原告签订《物业管理合同》，约定：物业管理费按每月每平方米建筑面积1.8元收取（后自2013年7月1日起调价为按每月每平方米建筑面积2.3元收取），物业管理费缴费时间自2002年1月1日起开始计算，每月1日前预交当月物业管理费。《物业合同管理合同书》签订后，被告自2009年8月1日起拖欠原告物业管理费29066.76元及滞纳金5085.66元（暂计算至2013年12月）。经原告多次催讨，被告均拒绝支付。被告拖欠原告物业管理费严重损害了原告及其他业主的利益，为维护原告合法权益，特诉至本院，请求判令：1、被告支付拖欠原告物业费29066.76元及滞纳金5085.66元；2、被告承担本案一切诉讼费。
被告辩称，第一，滞纳金没有任何法律依据；第二，原告未尽安全管理义务；第三，2013年的物业服务费收费标准调整没有依据。
经审理查明，2001年11月15日，原告与被告签订《物业管理合同》，合同约定：本物业为同升湖山庄A区19栋A型，建筑面积315.6平方米；物业管理费按每平方米建筑面积别墅1.8元收取，本物业每月物业管理费为568.08元；本物业交费时间从2002年1月1日开始计算。每月1号前预交当月管理费。被告违反本合同，不按时缴纳有关费用，原告有权要求从逾期之日起每天交纳0.3%滞纳金。
2013年3月27日，同升湖社区同升湖山庄业主委员会作为甲方与原告作为乙方签订了同升湖山庄物业服务合同，约定：本物业为长沙市雨花区同升街道同升湖社区同升湖山庄；物业费收费标准：……2、在2013年7月1日前，别墅按建筑面积每月每平方米1.8元计算。……4、在2013年6月前，甲乙双方将联合针对拟调整的服务标准和收费标准进行充分论证；新的物业服务标准清晰明确后核算出来的收费标准，将通过业主大会表决并报政府物价部门审核确定；2013年7月1日启用新的物业服务标准和物业收费标准。甲方、业主或物业使用人违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求当事人补交并从逾期之日起按每天万分之三交纳违约金。
2013年12月12日，同升湖山庄业主委员会公布同升湖第四次业主大会表决结果书，表决结果为：物业费标准洋房按建筑面积每月每平米1.3元计算，别墅（含联排）按建筑面积每月每平米2.3元计算，上述表决结果适用于2013年7月1日起同升湖小区A、B、C、D与D附区以及E、F附区与F区居民业主依照法定登记面积缴纳物业服务费用。
2013年12月17日，同升湖山庄业主委员会作为甲方，原告作为乙方，同升街道同升湖社区作为见证方，签订同升湖山庄物业服务合同物业费标准调整补充协议，约定：一、同升湖山庄委员会依照《同升湖山庄业主大会议事规则》于2013年11月1日-10日就同升湖山庄物业服务收费标准调整方案召开了全体业主代表书面大会。表决通过了新的收费标准，即洋房由原来的每月每平方米1元调整为1.3元、别墅（含联排）由原来的每月每平方米1.8元调整为2.3元。二、按照2013年3月27日同升湖山庄业主委员会与长沙同升物业管理服务有限公司签订的物业服务合同规定，物业服务新的收费标准从2013年7月1日起执行。收费范围为同升湖山庄A区、B区、C区、D区、D附区、E区、E附区及F区。三、长沙同升物业管理服务有限公司应于2013年12月25日前将新的物业服务标准文本（含人员配置、作业规范等细化措施）交同升湖山庄业主委员会，以便业主监督执行新标准确立后，长沙同升物业管理服务有限公司应于2014年6月份前将物业服务工作达到新的标准；2014年6月份后达不到新的物业服务标准，同升湖山庄业主委员会有权单方面将新物业服务收费标准调整为原收费标准。
2013年12月27日，湖南汗青律师事务所接受原告的委托，向被告发出律师函，内容为：被告从2009年8月至2013年12月已经欠费共计34152.42元，其中物业服务费为29066.76元，滞纳金5085.66元。经原告向被告催缴物业服务费，被告尚未履行给付义务。故原告于2014年1月21日向本院起诉，请求判如所请。
原告按合同约定物业费收取标准主张的物业服务费29066.76元（从2009年8月起暂计算至2013年12月），其中2012年6月至2012年9月14日期间的物业服务费，原告主动放弃收取；违约金从逾期之日起按每天万分之三支付滞纳金，计算至2013年12月底。
另查明，被告购买别墅后，并未实际使用。
以上事实，有原告工商登记资料、被告身份资料、物业服务合同、湖南省服务价格登记证、律师函、回执单、公告、报告、情况说明及当事人陈述、庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的《物业管理合同》、同升湖社区同升湖山庄业主委员会与原告签订的《物业服务合同》及补充协议均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，对业主具有约束力，双方均应按合同履行各自的义务。
1、关于拖欠物业服务费的认定。原告履行了对被告房屋所属的同升湖山庄进行物业管理服务的义务，被告也应按合同约定履行按时交纳物业服务费的义务。原、被告于2001年11月15日签订的《物业管理合同》中约定物业管理费按每平方米建筑面积别墅1.8元收取，每月物业管理费为568.08元。故被告从2009年8月至2010年6月的物业费仍按照原合同约定的标准计算即为6248.88元（568.08元×11个月）。根据2010年7月1日起实施的《湖南省物业服务收费管理办法》的第十九条第三款规定：“已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。”被告购买别墅后，并未实际使用，符合该条规定的情形，因此被告从2010年7月至2013年12月底的物业管理费应按《物业管理合同》约定的收费标准的90%计算。故被告从2010年7月至2013年6月底的物业管理费（扣除原告主动放弃收取的2012年6月至2012年9月14日期间的物业管理费）应为16616.34元［568.08×（36－3.5）×90%］。根据同升湖社区同升湖山庄业主委员会与原告签订的《物业服务合同》及补充协议和同升湖第四次业主大会表决结果书，对全体业主均具有约束力，物业服务费从2013年7月1日起，别墅（含联排）按建筑面积每月每平方米2.3元计算，故被告从2013年7月至2013年12月的物业服务费为3919.76元（2.3元×315.6平方米×6个月×90%）。综上所述，本院认定，被告从2009年8月至2013年12月的物业服务费共计26784.98元（6248.88元＋16616.34元＋3919.76元）。原告主张超过部分的物业服务费本院不予支持。
2、关于滞纳金的认定。根据《湖南省物业服务收费管理办法》第三十条规定：业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其及时足额缴纳物业服务费用；逾期仍不交纳的按《物业服务合同》约定，交纳相应的滞纳金，物业服务企业可以依法追缴。本案中，原、被告签订的《物业管理合同》约定：被告违反本合同不按时缴纳有关费用，从逾期之日起每天缴纳0.3%滞纳金。原告主张从逾期之日起按每天万分之三交纳滞纳金计算至2013年12月底，不违反法律规定；且同升湖社区同升湖山庄业主委员会与原告签订的《物业服务合同》约定：业主违反合同不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每天万分之三交纳违约金。因原告放弃收取2012年6月至2012年9月14日期间的物业服务费，该期间物业费不计算滞纳金，故滞纳金为6595.02元［568.08元×30天×0.0003×（53个月＋52个月＋……＋43个月）＋568.08元×30天×0.0003×90%×（42个月＋41个月＋……＋20个月）＋568.08元×15天×0.0003×90%×15.5个月＋568.08元×30天×0.0003×90%×（15个月＋14个月＋……＋7个月）＋2.3元×315.6平方米×30天×0.0003×90%×（6个月＋5个月＋……＋1个月）］。现原告主张滞纳金5085.66元，本院予以确认。被告辩称原告未尽到安保义务而不同意支付滞纳金，但未提供充分有效的证据予以证明，故被告的抗辩理由，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条、第六十七条及《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李晓明应于本判决生效之日起7日内向原告长沙同升物业管理有限公司支付物业服务费26784.98元及滞纳金5085.66元；
二、驳回原告长沙同升物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1254元，由被告李晓明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 谭孟良
人民陪审员 王 清
人民陪审员 王梅婷
二〇一四年七月八日
代理书记员 李 慧
附：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《湖南省物业服务收费管理办法》
第十九条物业服务费由物业服务企业向业主或物业使用人收取。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用由建设单位交纳。
物业竣工验收合格后，建设单位根据购房合同书面通知买受人办理交付手续，经物业买受人查验收房后，物业服务费由买受人交纳；物业买受人在查验收房时物业存在不符合法律法规规定和购房合同约定的条件，整改期间的物业服务费由建设单位交纳；物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与物业买受人另有约定的，从其约定。
已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。
物业服务费按月计收，经双方约定可以预收，但最长预收期限不得超过十二个月。
第三十条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其及时足额缴纳物业服务费用；逾期仍不交纳的按《物业服务合同》约定，交纳相应的滞纳金，物业服务企业可以依法追缴。
建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会经业主大会同意与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主不得以其并非合同当事人为由拒交物业服务费。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以未享受或者无需接受为由拒交物业服务费。