广东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0804民初31号原告：李罗军，男，1948年9月14日出生，汉族，湛江市坡头区人，现住湛江市赤坎区，原告：湛江市博鸿投资有限公司，住所地：湛江市霞山文明中路6号第二栋四至五层。法定代表人：刘宇辉。两原告的共同委托诉讼代理人：杨文华，广东粤正律师事务所律师。被告：湛江市坡头区水产养殖公司，住所地：湛江市坡头区灯塔路39号。法定代表人：龙波，总经理。委托诉讼代理人：梁彤，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑吴伟，广东汇知通律师事务所律师。湛江市坡头区水产养殖公司诉李罗军、湛江市博鸿投资有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月19日立案受理后，在诉讼过程中,李罗军、湛江市博鸿投资有限公司提起反诉，湛江市坡头区水产养殖公司于2015年12月8日向本院申请撤回本诉，本院于2015年12月15日作出（2015）湛坡法民二初字第137-1号民事裁定书，裁定准许湛江市坡头区水产养殖公司撤回起诉。同年12月16日，本院针对李罗军、湛江市博鸿投资有限公司提起的反诉作出（2015）湛坡法民二初字第137号民事判决，湛江市博鸿投资有限公司不服提起上诉，湛江市中级人民法院以原审判决认定基本事实不清为由，于2017年9月27日作出（2016）粤08民终312号民事裁定书，裁定撤销本院作出的（2015）湛坡法民二初字第137号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2018年1月4日立案重审，并依法另行组成合议庭，于2018年4月19日公开开庭进行了审理。原告湛江市博鸿投资有限公司（以下简称“博鸿公司”）、李罗军的共同委托诉讼代理人杨文华、被告湛江市坡头区水产养殖公司（以下简称“水产公司”）的委托诉讼代理人郑吴伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李罗军向本院提出反诉请求：一、判令水产公司按约定交付土地给李罗军使用，并确认水产公司在未交付土地之前不得收取土地租金，租赁期限从交付土地时起算；二、反诉费由水产公司承担。事实和理由：2006年3月3日，李罗军与水产公司签订《土地使用权租赁合同》后，李罗军按约履行，但水产公司并没有按约交付土地给李罗军使用，由于水产公司未交付，李罗军无法按合同约定使用土地，致使李罗军损失惨重，故提起反诉请求。博鸿公司向本院提出反诉请求：一、判令水产公司继续履行《土地使用权租赁合同》，按约定交付土地给博鸿公司使用，并确认水产公司在未交付土地之前不得收取土地租金，租赁期限从交付土地之日起算；二、判令水产公司支付租金利息2436000元（从2009年9月23日起按照中国人民银行同期贷款利率暂计算至2015年7月22日）；三、判令水产公司支付逾期交付土地的违约金300万元；四、本案的诉讼及相关费用由水产公司承担。事实和理由：博鸿公司与水产公司、李罗军三方于2009年9月23日签订了《土地使用权租赁合同》（下称租赁合同），合同约定：租赁期限从2009年9月23日起至2066年4月30日止，租金总额为600万元，李罗军已向水产公司支付。自租赁合同签订之日起李罗军与水产公司之间的租赁关系终止，博鸿公司取代李罗军成为该土地的唯一承租人，享有租赁合同约定的权利。同时三方约定了如果水产公司逾期交付租赁土地的，每逾期一天，应当向博鸿公司支付1万元的违约金。租赁合同签订后，博鸿公司按照约定履行了义务且已向李罗军支付了租金、补偿费、转让费等共计600万元，但水产公司经多次催告，至今仍未履行交付土地的义务，造成博鸿公司巨大的经济损失，特提出反诉。水产公司针对李罗军、博鸿公司的反诉答辩称，水产公司不认可两反诉人的反诉请求和事实理由。第一、水产公司已将土地交付给李罗军、博鸿公司，三方在签订的租赁合同第六条载明，在合同签订之日起李罗军退出租赁经营，水产公司与李罗军的租赁关系终止，由博鸿公司接管，故李罗军提出的反诉请求没有事实和法律依据。第二、土地租赁合同第一条、第六条约定，李罗军在2006年收到水产公司的土地后才能进行开发使用，而三方签订的合同中约定李罗军原承租土地后，对土地进行开发使用，将投入增加的设施、附着物全部转让给博鸿公司，合同第六条说明所有的资料转给博鸿公司之日向李罗军支付转让费，实际上博鸿公司已经向李罗军支付转让费，土地已交付给博鸿公司。第三、从常理上分析，三方是2009年签订的租赁合同，至2018年将近10年，李罗军、博鸿公司从来没有向水产公司主张权利，不符合常理。第四、李罗军在原庭审中承认在租赁土地上修建了一个临时工棚，说明李罗军已经接收土地后才修建工棚的，故土地已实际交付李罗军使用。综上，请求驳回李罗军和博鸿公司的反诉请求。李罗军对博鸿公司提出的反诉请求、事实和理由没有异议，认为承租土地应交付给博鸿公司使用。博鸿公司对李罗军提出的反诉请求、事实和理由没有异议，认为承租土地应交付给博鸿公司使用。博鸿公司与水产公司围绕上述反诉请求依法提交了证据，李罗军没有证据提交。经开庭质证，博鸿公司提交的如下证据：《土地使用权租赁合同》、《委托书》、《银行进账单》，水产公司与李罗军均没有异议，本院予以确认并在卷佐证；水产公司提交的如下证据：《土地使用权租赁合同》、《收款凭单》、《广东省国土厅作出粤地政【1997】84号“关于湛江市坡头区菜篮子工程生产基地使用的批复”》及四至图，博鸿公司与李罗军没有异议，本院予以确认并在卷佐证。博鸿公司提交的如下证据：（2016）粤08民终1428号民事判决书，证明水产公司已将土地租赁给第三人经营使用，而没有交付给李罗军和博鸿公司使用。李罗军没有异议，水产公司对该证据的真实性、合法性均无异议，对其关联性有异议，认为博鸿公司以此为依据认定水产公司没有将土地交给李罗军、博鸿公司使用是不符合事实的。水产公司提交的如下证据：《土地使用现状照片一组》，证明李罗军、博鸿公司未按合同约定使用土地；《坡头区政府发出的关于回收水产养殖公司的通知》，证明该土地由政府进行回收。博鸿公司、李罗军对该两组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为与本案无关。李罗军与博鸿公司对本院作出的勘验笔录（包括图表）和现场勘验照片（13张）的真实性无异议，但认为勘验内容与湛江市中级人民法院作出（2016）粤民终1428号民事判决认定的事实不相符，该判决已生效，应以该判决为准；水产公司认为本院作出的勘验笔录（包括图表）中养虾塘的面积没有图表中标识的那么大，对勘验笔录中的其他方面和现场勘验照片（13张）没有意见。对有争议的证据，本院认定如下：1、（2016）粤08民终1428号民事判决书，本院认为，（2016）粤08民终1428号民事判决是生效的法律文书，该判决认定涉案部分租赁土地由水产公司出租给案外人陈耀明使用的事实与水产公司和陈耀明签订租赁合同所约定的事实相符，本院予以采信；2、《土地使用现状照片一组》、《坡头区政府发出的关于回收水产养殖公司的通知》，博鸿公司、李罗军对该两组证据的真实性、合法性没有异议，故本院对该两组证据反映的事实予以确认；3、勘验笔录（包括图表）和现场勘验照片（13张），该笔录和照片是本院到现场拍摄并根据租赁土地现状作出的笔录，意为反映涉案租赁土地在本院进行勘验时的现状情况。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年3月3日，水产公司与李罗军签订《土地使用权租赁合同》，合同约定由水产公司将位于坡头区南调围江南边，南海西部石油公司儿童公园以北的面积150亩【具体位置、面积以粤地政（1997）84号批文为准】的土地出租给李罗军；出租土地的用途为水产养殖、经济农作物种植和旅游服务项目等；出租期限为60年，从2006年5月1日起至2066年4月30日止，租金为12万元每年（从2007年5月1日起收取，并在承租人中的定金中扣取）；李罗军自本合同签订生效即日支付出租人定金600万元；出租人在本合同签订后反悔或者违约致使本合同不能履行的，应双倍返还承租人定金1200万元，并赔偿承租人实际投入开发利用土地的经济损失。合同签订后，李罗军分别于2006年3月3日和2006年4月10日向水产公司交付定金450万和150万元，共计600万元。随后，李罗军在上述承租土地上搭建面积约80平方米的临时工棚。2009年9月23日，水产公司与博鸿公司、李罗军就上述租赁土地签订《土地使用权租赁合同》，合同约定李罗军终止上述土地租赁，转由博鸿公司向水产公司承租上述土地；合同中水产公司确认已收到李罗军交付的全部60年租赁期限的租金共计600万元；另合同第一条第2点约定，李罗军原承租租赁土地后，对土地进行开发、土方投入等增加的所有设施、地上附着物等全部转让给博鸿公司；合同第二条约定，租赁期限自2009年9月23日起至2066年4月30日止；合同第五条约定，1、李罗军终止上述土地租赁，转由博鸿公司向水产公司承租上述土地，李罗军承租期间形成的所有地上设施、地上附着物等全部转让给博鸿公司；2、本合同第六条约定的所有土地、地上附着物以及资料、单证等办理移交手续的当日，博鸿公司向李罗军支付上述补偿费用及转让费用；第六条约定，1、本合同签订后，在地块养殖虾鱼的租户，李罗军必须负责2010年1月30日前终止租约并全部撤清；2、本合同签订之日起7日内，水产公司、李罗军应互相配合将租赁土地以及地上附着物按现状移交给博鸿公司；4、本合同签订之日起，李罗军即退出租赁经营，水产公司与李罗军之间的租赁关系终止，由博鸿公司接管租赁土地以及地上附着物，博鸿公司为实际租赁经营人，与水产公司发生租赁关系；合同第十一条约定，1、水产公司、李罗军逾期交付租赁土地、地上附着物以及对应的资料、单证的，每逾期一日，均应当分别向博鸿公司支付1万元的违约金……；3、因水产公司或李罗军的原因致使博鸿公司无法正常使用租赁土地的，责任方应排除妨碍，并按照受影响的实际日期，按照每日1万元的标准向博鸿公司支付违约金……；合同第十四条约定，本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效。合同签订后，博鸿公司于2009年9月28日向李罗军支付了补偿费及转让费用600万元。2009年12月30日，水产公司与案外人陈耀明签订租赁合同，并将上述租赁土地中的800平方米土地租赁给陈耀明，租期自2009年12月30日起至2025年12月30日止。陈耀明在该地上经营驾校、建材店和洗车店。2015年6月19日，水产公司向本院提起诉讼，请求解除与博鸿公司、李罗军签订的《土地使用权租赁合同》，在诉讼过程中，李罗军、博鸿公司提起本案反诉，水产公司撤回本诉。2016年1月21日，水产公司又向本院提起另案诉讼，请求确认其公司与博鸿公司、李罗军签订的《土地使用权租赁合同》无效，要求博鸿公司、李罗军将租赁土地交还。本院作出（2016）粤0804民初95号民事判决，博鸿公司不服提起上诉，湛江市中级人民法院于2016年12月19日作出（2016）粤08民终1428号民事判决书，判决确认水产公司与博鸿公司、李罗军于2009年9月23日签订的《土地使用权租赁合同》的租赁期限不超过二十年的部分有效，超出二十年的部分无效。该判决已发生法律效力。另查明，水产公司属全民所有制企业。1997年10月20日，广东省国土厅作出粤地政【1997】84号“关于湛江市坡头区菜篮子工程生产基地使用的批复”，该批复第一条内容为：为搞好“菜篮子”工程，保障市场供给，同意湛江市坡头区国土局征用该区南调街南调村委会所辖岭头、陈烟楼、海尾、姓李村、中间巷、西坡、瑶贯、北山、水巷等九个村位于鸡咀山桥头西面、南调江南侧的土地十点四二五三公顷（折合156.38亩，其中鱼塘13.8亩，开荒地87.28亩，荒地55.3亩），并将土地使用权出让给坡头区水产养殖公司使用，作为该区“菜篮子”工程—万头瘦肉型猪养殖生产基地。水产公司根据上述批复使用涉案租赁土地，但至今水产公司尚未取得涉案租赁土地的使用权证。又查明，本院作出的勘验笔录（包括图表）和现场勘验照片（13张）及调查笔录均显示，本案的争议土地中现有洗车场、驾车教练场、建材店、鱼（虾）塘、临时工棚、自建住房等建筑或其他设施、地上附着物及大片空地。本案在审理过程中，水产公司、博鸿公司、李罗军一致确认，涉案租赁土地的四至为：东至鸡咀山大桥桥头，西至耕地，南至儿童公园，北至南调围江，面积约156.38亩。李罗军、博鸿公司明确要求水产公司按上述四至范围及面积交付涉案租赁土地。但上述涉案土地的四至范围，双方均未能提供经国土部门测绘的四至范围红线图予以证实，故至目前为止，涉案土地的四至范围本院尚无法确认。本院认为，本案属土地租赁合同纠纷。水产公司与博鸿公司、李罗军于2009年9月23日签订的《土地使用权租赁合同》的租赁期限不超过二十年的部分及该合同约定的其他内容已经（2016）粤08民终1428号民事判决确认为合法有效的，本院予以确认。本案的争议焦点是：一、水产公司是否已依约将土地全部交付给李罗军和博鸿公司使用？二、李罗军反诉请求应否支持？三、博鸿公司的反诉请求应否支持？关于水产公司是否已依约将土地全部交付给李罗军和博鸿公司使用的问题。一、经查，水产公司与案外人陈耀明于2009年12月30日签订租赁合同，该合同约定水产公司将位于南油鸡咀山路儿童公园旁的空地（即涉案租赁土地中的800平方米）租赁给陈耀明使用，租期自2009年12月30日起至2025年12月30日止。由此可见，水产公司在与博鸿公司、李罗军签订合同后，又与陈耀明签订租赁合同，将涉案租赁土地中的800平方米租赁给陈耀明使用，因此，陈耀明使用的该800平方米土地水产公司尚未交付给博鸿公司使用。水产公司辩称已将合同约定的土地全部交付给博鸿公司使用的意见与上述事实不符，本院不予以采纳。二、除了陈耀明使用的800平方米土地外，其他涉案土地是否已交付使用的问题。首先，从水产公司与博鸿公司、李罗军在2009年签订的《土地使用权租赁合同》约定的条款上看，合同第一条第2点约定：“李罗军原承租租赁土地后，对土地进行开发、土方投入等增加的所有设施、地上附着物等全部转让给博鸿公司”；合同第五条约定：“1、李罗军终止上述土地租赁，转由博鸿公司向水产公司承租上述土地，李罗军承租期间形成的所有地上设施、地上附着物等全部转让给博鸿公司。2、本合同第六条约定的所有土地、地上附着物以及资料、单证等办理移交手续的当日，博鸿公司向李罗军支付上述补偿费用及转让费用”；合同第六条约定：“1、本合同签订后，在地块养殖虾鱼的租户，李罗军必须负责2010年1月30日前终止租约并全部撤清。2、本合同签订之日起7日内。水产公司、李罗军应互相配合将租赁土地以及地上附着物按现状移交给博鸿公司”，根据上述约定内容可以明显看出：1、水产公司在2006年出租涉案土地给李罗军后，李罗军已可全部使用涉案土地，并可对涉案土地进行开发、投入设施、形成地上附着物等。若李罗军没有收到水产公司交付的土地并投入开发的情况下，博鸿公司不可能与水产公司、李罗军在合同中约定由李罗军对土地进行开发、土方投入等增加的所有设施、地上附着物归博鸿公司所有；2、博鸿公司在签订合同时，已了解李罗军在该土地上进行了开发、投入设施、形成附着物等，并约定在所有土地、地上附着物以及资料、单证等办理移交手续的当日，博鸿公司才向李罗军支付补偿费用和转让费用；3、养殖虾鱼的租户由李罗军负责终止租约，也即涉案土地上养殖虾鱼的租户是与李罗军发生承包关系的，李罗军只有在收到水产公司交付的土地后才能出租及负有与租户终止租约的权利义务。综上，应认定水产公司在2006年与李罗军签订合同后，已将涉案土地全部交付李罗军使用。而在2009年三方当事人签订的合同中，除了陈耀明使用的800平方米土地未交付外，其他土地已由水产公司与李罗军配合交付给博鸿公司使用。其次，从本案的事实上分析，李罗军在与水产公司签订合同后，已在涉案土地上修建临时工棚，并于2009年9月28日收到博鸿公司交付的补偿费用及转让费用600万元，该事实与合同上述约定的内容相符，也即李罗军只有在收水产公司交付的土地后才能在土地上搭建工棚，而博鸿公司也是在合同第六条约定的所有土地、地上附着物以及资料、单证移交给博鸿公司当日，博鸿公司才向李罗军支付补偿费和转让费的。据此，本院确认水产公司已按照合同的约定向李罗军交付了全部涉案土地，而向博鸿公司交付的土地除了陈耀明使用的800平方米土地外，其余涉案土地均已交付博鸿公司使用。关于李罗军反诉请求应否支持的问题。2009年水产公司与李罗军、博鸿公司签订的合同第六条第4点约定：“本合同签订之日起，李罗军即退出租赁经营，水产公司与李罗军之间的租赁关系终止，由博鸿公司接管租赁土地以及地上附着物，博鸿公司为实际租赁经营人，与水产公司发生租赁关系”，根据该约定及本院查明的事实，李罗军主张水产公司交付土地及在未交付土地前不得收取土地租金，租赁期限从交付土地时起算的反诉请求已没有事实和法律的依据，本院不予支持。关于博鸿公司的反诉请求应否支持的问题。一、对于博鸿公司要求水产公司继续履行2009年签订的《土地使用权租赁合同》，按约定交付土地给博鸿公司使用的请求。根据（2016）粤08民终1428号民事判决，该租赁合同的租赁期限在不超过二十年的部分及其他约定内容均是合法有效的，因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，水产公司应在合同二十年的有效期限内继续履行三方签订的《土地使用权租赁合同》，并按合同约定履行交付土地义务，将尚未交付已出租给陈耀明使用的800平方米土地交付给博鸿公司使用。二、对于博鸿公司主张水产公司支付逾期交付土地的违约金300万元的反诉请求。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，本案中，水产公司没有按合同第六条第2点的约定在合同签订之日起7日内即在2009年9月30日前向博鸿公司完全履行交付土地的义务，已构成违约，应承担违约责任，故按照三方签订的合同第十一条第1点的约定“水产公司、李罗军逾期交付租赁土地、地上附着物以及对应的资料、单证的，每逾期一日，均应当分别向博鸿公司支付1万元的违约金……”，水产公司应从2009年10月1日起按照每日1万元的标准向博鸿公司支付违约金。水产公司提出约定的违约金过高，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，双方约定的上述违约金明显过高，博鸿公司未能提供证据证实水产公司未完全交付土地造成其损失及损失数额，故其损失应按已支付的转让费600万元所造成的资金占用期间的利息损失来计算，并按年利率6%，从水产公司、李罗军应全部交付土地给博鸿公司之日（即2009年10月1日）起计，水产公司应交付而未交付部分土地至本案重审辩论终结之日(即2018年4月19日)止已逾期八年六个余月，利息损失已超过300万元。虽双方约定的违约金按日支付1万元的标准过高，但博鸿公司现请求水产公司支付违约金300万元并没有超过其已付资金的利息损失，故博鸿公司该项请求合理合法，本院予以支持。三、对于博鸿公司主张水产公司在未交付土地之前不得收取土地租金及支付租金利息2436000元和租期从交付土地之日起计算的请求。水产公司与李罗军、博鸿公司在合同中只约定了逾期交付土地和因水产公司或李罗军的原因致使博鸿公司无法正常使用租赁土地应承担支付违约金的责任，而没有约定逾期交付土地不得收取租金和支付租金利息并从交付土地之日起计算租期的事项。因此，博鸿公司现主张水产公司在未交付土地之前不得收取土地租金及支付租金利息、租期从交付土地之日起计算的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告湛江市坡头区水产养殖公司在本判决发生法律效力之日起三十日内将案外人陈耀明使用的面积800平方米的涉案租赁土地（该土地上建有驾校、建材店、洗车店等）交付给原告湛江市博鸿投资有限公司使用。二、限被告湛江市坡头区水产养殖公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告湛江市博鸿投资有限公司支付违约金300万元。三、驳回原告湛江市博鸿投资有限公司的其他反诉请求。四、驳回原告李罗军的反诉请求。本案原告李罗军的反诉费26900元，由原告李罗军负担；原告湛江市博鸿投资有限公司的反诉费45208元，由原告湛江市博鸿投资有限公司负担20258元，被告湛江市坡头区水产养殖公司负担24950元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判长  黄木荣审判员  林小红审判员  陈 霞二〇一八年七月二十五日书记员  吴思慧附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十九条人民法院准许本诉原告撤诉的，应当对反诉继续审理；被告申请撤回反诉的，人民法院应予准许。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书或其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。