安徽省泾县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泾民一初字第00274号
原告：肖兰琴，女。
委托代理人：吴梦勤，安徽泾川律师事务所律师。
被告：江燕，女。
原告肖兰琴诉被告江燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月28日立案受理后，依法由审判员齐军仕适用简易程序于2015年3月16日公开开庭进行了审理。原告肖兰琴的委托代理人吴梦勤，被告江燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
肖兰琴诉称：2013年5月23日，肖兰琴、江燕签订租赁合同一份，约定江燕承租肖兰琴所有的位于泾县泾川镇茶城内的国顺宾馆，租赁期限为5年，租赁费为每年80000元，租赁费为每年5月23日前交付。合同签订后，江燕向肖兰琴交纳第一年租赁费80000元及保证金20000元，肖兰琴将国顺宾馆交付江燕经营。2013年11月1日，江燕将承租的国顺宾馆转租给崔某某，通知肖兰琴到场，并将向崔某某收取的保证金20000元交付肖兰琴，同时肖兰琴、江燕及崔某某约定，次年房租于2014年5月1日前交付。2014年5月1日起，肖兰琴向江燕及崔某某催讨房租未果，5月5日，肖兰琴将国顺宾馆门关闭，要求江燕依约缴纳房租，然而江燕以房租应由崔某某缴纳为由拒不交付。2014年5月18日，崔某某以解除租赁合同为由向泾县人民法院提起诉讼，江燕以未违约提出抗辩，以致租赁房屋涉诉至今。肖兰琴现要求解除肖兰琴、江燕于2013年5月23日签订的租赁合同；江燕向肖兰琴返还承租的位于泾县泾川镇茶城内的国顺宾馆；江燕支付国顺宾馆的占用费4万元（截止2015年1月22日，已扣除江燕向肖兰琴交纳的保证金4万元），自2015年1月22日起的占用费按6666.66元／月计算；江燕向肖兰琴支付违约金人民币50000元；诉讼费用由江燕承担。
肖兰琴为证明自己的主张，向法庭举证，经江燕质证如下：
1、肖兰琴的身份证复印件1份，证明肖兰琴的身份情况。江燕无异议。
2、租赁合同1份，证明江燕承租肖兰琴所有的国顺宾馆，约定租金为80000元一年，江燕支付了20000元保证金以及违约责任的约定情况。江燕无异议。
3、民事诉状复印件、泾县人民法院（2014）泾民一初字第00787号民事判决书、安徽省宣城市中级人民法院（2014）宣中民四终字第00103号民事裁定书各1份，证明江燕与崔某某之间的转租情况；江燕认可双方协商于5月1日前交付下一年房租以及江燕因为转租房屋而被诉讼，江燕至今未向肖兰琴缴纳房租的情况。江燕无异议。
江燕辩称：江燕把房子转租给崔某某系经过了肖兰琴的同意，崔某某交了20000元保证金给了肖兰琴，并且由肖兰琴在江燕和崔某某签订的转租协议上予以签字确认。
江燕为证明自己的主张，向法庭举证，经肖兰琴质证如下：
1、江燕的身份证复印件1份，证明江燕的身份情况。肖兰琴无异议。
2、江燕和崔某某的租赁协议复印件1份，证明江燕和崔某某之间签订的租赁协议系经过了原出租人肖兰琴的同意，并且肖兰琴除收取了江燕的20000元保证金外，还收取了崔某某的20000元保证金。肖兰琴无异议。
经庭审质证，肖兰琴所举证据1、2、3，江燕无异议，本院予以认定。
经庭审质证，江燕所举证据1、2，肖兰琴无异议，本院予以认定。
经审理查明：2013年5月23日，江燕就承租国顺宾馆事宜与肖兰琴签订《租赁合同》，约定租赁期限暂定五年，即自2013年5月23日起至2018年5月23日止，（年）租金为80000元。江燕需预交房间配套设施保证金20000元，江燕于每年5月23日一次性付清租金及保证金100000元。约定合同签字后生效，如反悔，付对方50000元。江燕于合同签订当日向肖兰琴支付了房租80000元以及保证金20000元。2013年11月1日，江燕经肖兰琴同意，将国顺宾馆转租给崔某某，江燕、崔某某签订了《租赁协议》，约定租赁期限暂定为2013年11月1日起至2018年5月23日止，年租金80000元；崔某某须交房间配套设施保证金20000元；崔某某于2013年10月31日一次性付清至2014年5月23日的租金及20000元保证金，次年租金于当年5月23日一次性付清；协议签字后生效，如单方毁约，付对方违约金50000元。协议签订后，崔某某向江燕支付了租金50000元，应肖兰琴的要求并经江燕同意，崔某某将保证金20000元直接交与肖兰琴。2014年5月1日，肖兰琴向江燕及崔某某催缴2014年5月23日至2015年5月23日期间的租金，未果。2014年5月5日，肖兰琴遂将国顺宾馆大门锁上一直至今，期间致使崔某某无法经营国顺宾馆。
庭审中，江燕针对肖兰琴诉请主张的要求以江燕向肖兰琴交纳的保证金40000元（含崔某某直接向肖兰琴交纳的保证金20000元在内）折抵并扣除国顺宾馆的占用费，江燕则明确表示保证金应该退还。另江燕在庭审中主张肖兰琴、江燕签订的租赁合同中所约定的违约金50000元数额过高。庭审中，肖兰琴将其要求江燕支付国顺宾馆占用费的诉讼请求明确主张为要求江燕自2014年5月24日起，按每年租金80000元标准计算，直至房屋交付时止。
本院认为：本案系一起房屋租赁合同纠纷案，肖兰琴与江燕之间签订的租赁合同是否需要解除是本案争议的焦点。
肖兰琴与江燕之间签订的（房屋）租赁合同系双方当事人之间的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。因江燕系经肖兰琴同意，将国顺宾馆转租给了崔某某，故江燕与肖兰琴之间的租赁合同继续有效，江燕应当按照其与肖兰琴之间租赁合同的约定期限向肖兰琴支付租金。现江燕逾期不支付租金，致使肖兰琴不能实现合同目的，肖兰琴据此可以解除合同，合同解除后，江燕与肖兰琴依据合同取得的财产，应当互相予以返还，故江燕还应及时向肖兰琴返还租赁的国顺宾馆。肖兰琴要求解除肖兰琴、江燕于2013年5月23日签订的租赁合同、要求江燕向肖兰琴返还承租的位于泾县泾川镇茶城内的国顺宾馆的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，由于江燕自2014年5月24日起便开始实际拖欠肖兰琴房屋租金，故江燕还应当按照实际占有期间支付占用费。自2014年5月24日至租赁房屋实际返还之日，江燕应参照合同约定的租金标准向肖兰琴支付房屋的占用费。因合同约定年租金为80000元，对上述2014年5月24日至租赁房屋实际返还之日，江燕应参照年租金80000元标准向肖兰琴支付房屋的占用费。肖兰琴、江燕之间的租赁合同虽约定“以上合同签字生效，如反悔，付对方（违约金）50000元”，但上述合同条款对违约金的约定显然过高。关于肖兰琴主张要求江燕支付违约金50000元的诉讼请求，应以江燕尚未支付的租金为基础，兼顾合同的履行情况等因素予以衡量，本院酌定江燕支付肖兰琴违约金20000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告肖兰琴与被告江燕2013年5月23日签订的租赁合同；
二、被告江燕于本判决生效后十日内向原告肖兰琴返还位于泾县泾川镇茶城内的国顺宾馆；
三、被告江燕于本判决生效后十日内按年租金80000元标准向原告肖兰琴支付国顺宾馆的占用费，占用费的给付自2014年5月24日起至租赁房屋实际返还之日止；
四、被告江燕于本判决生效后十日内向原告肖兰琴支付违约金20000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2130元（原告已预交），减半收取1065元，由被告江燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审判员 齐军仕
二〇一五年三月三十日
书记员 陈年红
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
……
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。