中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2018）最高法民终227号
上诉人（一审原告，申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司。住所地，重庆市渝中区邹容路***号世界贸易中心大厦**层。
负责人：潘晖，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邹峰，北京市安和利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶莲，北京市安和利律师事务所律师。
被上诉人（一审被告，案外人）：吕晓霞，女，1955年11月4日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：曲贵军，北京市格平律师事务所律师。
被上诉人（一审被告，被执行人）：北京中坤锦绣房地产开发有限公司。住所地，北京市大兴区庞各庄镇。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被上诉人（一审被告，被执行人）：北京中坤投资集团有限公司。住所地，北京市大兴区庞各庄镇。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被上诉人（一审被告，被执行人）：北京中坤长业房地产开发有限公司。住所地，北京市海淀区北三环西路***号院*号楼**层*****号。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被上诉人（一审被告，被执行人）：黄怒波，男，1956年6月3日出生，汉族，住北京市海淀区。
上诉人中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称东方资产重庆分公司）因与被上诉人吕晓霞、北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称中坤锦绣公司）、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资集团公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称中坤长业公司）、黄怒波申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市高级人民法院（2017）渝民初128号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理并询问了当事人，本案现已审理终结。
2017年8月10日，东方资产重庆分公司向一审法院提起本案诉讼，请求：1.撤销重庆市高级人民法院（2017）渝执异17号执行裁定；2.继续执行中坤锦绣公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）的6号楼5层2单元529号房屋；3.本案诉讼费用由吕晓霞、中坤锦绣公司、中坤投资集团公司、中坤长业公司、黄怒波共同承担。
重庆市高级人民法院一审查明：东方资产重庆分公司与中坤锦绣公司、中坤投资集团公司、中坤长业公司、黄怒波借款合同纠纷一案，重庆市高级人民法院于2015年4月20日作出（2014）渝高法民初字第00055号民事判决，判决：1.中坤锦绣公司于本判决生效之日起十日内偿还东方资产重庆分公司借款本金2亿元及支付至清偿之日止的利息（以2亿元为本金，自2013年1月1日起至2013年5月31日止，按年利率19%计算；自2013年6月1日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）；2.黄怒波、中坤长业公司、中坤投资集团公司对中坤锦绣公司的前述债务承担连带清偿责任；3.东方资产重庆分公司有权在本判决第一项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第××号、170288号、170290号、158973号的《房屋他项权证》和编号为京海他项（2012）第00062号、第00063号的《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿。判决生效后，东方资产重庆分公司向重庆市高级人民法院申请强制执行。吕晓霞以其系该房屋的实际所有人为由提出书面异议，请求解除对案涉房屋的查封。重庆市高级人民法院于2017年6月19日作出（2017）渝执异17号执行裁定，裁定中止对被执行人中坤锦绣公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼5层2单元529号房屋的执行。
2014年1月26日，吕晓霞与中坤锦绣公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定中坤锦绣公司将位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院6号楼5层2单元的529号房屋出售给吕晓霞，合同总价款3589320元，并约定吕晓霞应于2013年11月19日支付房款。合同签订后，双方办理了网签手续，合同编号为XF474598。东方资产重庆分公司出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》为该合同的附件。
吕晓霞于2006年用现金支付5万元定金给中坤锦绣公司，2013年9月10日转账支付100万元，2013年11月19日转账支付1039320元，同日，吕正武向中坤锦绣公司转账支付150万元。本案审理中，吕正武出具书面说明，陈述其系吕晓霞父亲，150万元系代吕晓霞支付的房款，并提交了户口复印件。2013年12月4日，中坤锦绣公司向吕晓霞开具了3589320元的购房发票。2014年1月16日，中坤锦绣公司将房屋交付吕晓霞。
位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼5层2单元529号房屋至今登记在中坤锦绣公司名下。
另查明：2012年11月5日，东方资产重庆分公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣公司将由其开发并抵押给东方资产重庆分公司的海淀区头堆村碧河花园一期A区A15、A16号楼的在建工程和现房全部进行销售，本案争议房屋包含在内。该房屋于2014年10月29日被重庆市高级人民法院司法查封。
以上事实，有判决书、商品房现房买卖合同、购房发票、支付凭证、情况说明、入住证明、租赁合同等在卷佐证，足以认定。
一审法院经审理认为，本案的争议焦点是：吕晓霞是否就中坤锦绣公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼5层2单元529号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
结合本案查明的事实和证据，应当认定吕晓霞对北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼5层2单元529号房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。事实和理由：1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除抵押权人执行的情形。2.在本案中，吕晓霞在一审法院查封案涉房屋之前已经与中坤锦绣公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续。虽然吕晓霞举示的付款凭据中有部分是吕正武支付的，但吕正武系吕晓霞的父亲，其也出具书面说明表示系代吕晓霞支付房款，可以证明吕晓霞已经按照约定向中坤锦绣公司支付了全部购房款。此外，吕晓霞举示的入住证明、物业费缴费收据、租赁合同等，可以证明其已实际占有使用案涉房屋。3.对于未办理过户登记的问题，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述规定可知，我国遵循“抵押财产经抵押权人同意方可转让”的原则，抵押权人是否同意抵押人转让抵押财产是判断未办理过户登记是否非因买受人自身原因的重要事实。在抵押权人未同意抵押人出售抵押房屋的情况下，如果买受人购买存在抵押权的房屋，因抵押登记具有公示公信效力，故不能办理过户登记手续应认定为买受人自身的原因。但是，在抵押权人同意抵押人出售抵押房屋且向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局公示的情况下，应当认定买受人已基于抵押权人的行为而产生合理的信赖利益，买受人在此种情况下对本案争议房屋不能办理过户登记并非因其自身原因，应当认定在抵押人将本案争议房屋对外出售后，抵押权人负有涂销抵押登记的义务。抵押人是否将买受人支付的购房款向抵押权人支付的风险，应由抵押权人自行承担，抵押权人可通过设定共管账户等方式避免抵押人违约的风险。虽然东方资产重庆分公司、中坤锦绣公司、锦州银行股份有限公司北京分行签订了《监管协议》，并约定中坤锦绣公司在锦州银行股份有限公司北京分行开立的410100129034886账号为监管账户，对中坤锦绣公司项下“长河湾”房产项目的销售回款进行监管。但是该账号并未在北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局公示，也未在吕晓霞与中坤锦绣公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》中约定该账号为付款账号。吕晓霞作为买受人，在购买案涉房屋过程中已尽到了充分的注意义务，故应当认定非因吕晓霞自身原因未办理过户登记手续。
综上所述，东方资产重庆分公司的诉讼请求不能成立，一审法院依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项的规定，判决驳回中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司的诉讼请求。
东方资产重庆分公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销重庆市高级人民法院（2017）渝民初128号民事判决；2、发回重审或改判继续执行被执行人位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼5层2单元529号房屋；3、本案的一审、二审诉讼费用由吕晓霞、中坤锦绣公司、中坤投资集团公司、中坤长业公司、黄怒波共同承担。理由是：一审判决认定事实错误。现有证据不足以证明吕晓霞与中坤锦绣公司之间存在买卖行为及付款行为的真实、合法。1、二者恶意串通，企图通过转移抵押房产逃避债务，买卖行为不具有真实性。2、房屋价款的支付亦不具有真实性。（1）吕晓霞没有提供合法、有效的证据证明其向中坤锦绣公司支付了全部价款；（2）吕晓霞明知涉案房屋上有他项权利（抵押权），即使其曾向中坤锦绣公司支付过款项，也不足以证明该款项系购买涉案房屋的价款，吕晓霞没有向上诉人与中坤锦绣公司指定的资金监管账户支付涉案房屋价款。3、吕晓霞没有提供合法、有效的证据证明其在查封之前已经持续实际使用涉案房屋。4、吕晓霞与中坤锦绣公司签署买卖合同为2014年1月26日，但是付款时间最早一笔为2006年，系现金交付，没有支付凭证。剩余款项交付时间为2013年9月、11月（付款在合同签署之前发生），且付款人为案外人吕正武。因此，不能认定付款与房屋买卖合同之间是相同的法律关系。
吕晓霞的委托代理人在本院询问时答辩称，上诉人没有证据证明吕晓霞与中坤锦绣公司之间存在恶意串通的情形。房屋买卖合同是合同当事人的真实意思表示并已登记备案，买卖合同关系是在上诉人同意售卖、法院查封之前发生的。上诉人同意售卖的行为表明其放弃了抵押权。购房款已经全部支付，付款路径真实有效。2006年的5万元定金原是吕晓霞为了买其他项目的房产付给开发商的，开发商的补款通知书和签约交款通知书记载了该支付事实。上诉人没有将支付信息公开或约定在吕晓霞与中坤锦绣公司之间的买卖合同之中，吕晓霞没有法定义务将购房款支付至上诉人所称的监管账户。开发商向吕晓霞房屋所在的物业公司出具了入住通知，吕晓霞已经搬入房屋、交纳了物业费并将房屋出租。本案的法律后果应由上诉人承担，不应影响吕晓霞的物权期待权。
中坤锦绣公司、中坤投资集团公司、中坤长业公司、黄怒波未提交答辩意见。
二审审理期间，当事人没有提交新的证据，对于一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：吕晓霞就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
一、关于是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产的问题
首先，吕晓霞在一审法院查封案涉房屋之前已经与中坤锦绣公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续，该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋的抵押权人东方资产重庆分公司出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》并作为上述买卖合同的附件，吕晓霞买受该房屋不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”之规定。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条关于“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”之规定，东方资产重庆分公司未举示证据证明吕晓霞与中坤锦绣公司之间存在恶意串通的事实。东方资产重庆分公司关于吕晓霞与中坤锦绣公司恶意串通，欲通过转移抵押房产逃避债务的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采信。
其次，中坤锦绣公司在一审法院2014年10月29日查封案涉房屋之前，已经将案涉房屋交付吕晓霞使用，由其合法占有。一审认定在人民法院查封之前吕晓霞已经实际占有使用案涉房屋是正确的。
二、关于吕晓霞是否已经支付价款的问题
本案中，吕晓霞与中坤锦绣公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，案涉房屋价款为3589320元，付款时间为2013年11月19日。吕晓霞及其父吕正武陆续支付了全部款项，中坤锦绣公司于2013年12月4日向吕晓霞开具了3589320元的购房发票并于2014年1月16日将房屋交付给了吕晓霞。吕晓霞并无法定或约定的义务将价款支付到东方资产重庆分公司与中坤锦绣公司之间约定的特定账户中，东方资产重庆分公司关于吕晓霞没有向指定的资金监管账户中支付案涉房屋价款、价款支付行为不真实的上诉理由没有事实与法律依据，本院不予支持。
三、关于是否非因吕晓霞自身原因未办理过户登记的问题
案涉房屋登记于中坤锦绣公司名下且设定有抵押权。但在销售之前，东方资产重庆分公司已向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣公司将其开发并抵押给东方资产重庆分公司的案涉在建工程和现房全部进行销售，本案争议的房屋包含在内。该证明系吕晓霞与中坤锦绣公司之间买卖合同的附件，吕晓霞基于东方资产重庆分公司同意销售抵押房地产的行为而产生东方资产重庆分公司将会配合办理过户登记的合理信赖，其作为买受人，对这一问题已尽到充分的注意义务。一审判决认定非因吕晓霞自身原因不能办理过户登记手续并无不当。
本案中，在一审法院查封案涉房屋之前，吕晓霞与中坤锦绣公司已就该房屋签订了合法有效的买卖合同并办理了网签手续，依照合同约定支付了全部价款，吕晓霞在一审法院查封之前已实际占有使用案涉房屋，未办理过户登记也并非因吕晓霞自身的原因。根据《执行异议规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，吕晓霞就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
综上，东方资产重庆分公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨兴业
审 判 员 张 纯
审 判 员 李延忱
二〇一八年六月四日
法官助理 吴学文
书 记 员 方晓玲