四川省彭山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）彭山民初字第1023号
原告彭山强桂物业管理有限公司，住所地四川省彭山县彭溪镇凤鸣北路126号。
法定代表人杨金贵，董事长。
委托代理人李发扬，四川同序律师事务所律师。
被告李庆伟。
原告彭山强桂物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告李庆伟物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月18日立案受理。依法由审判员张文清于2014年7月18日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人李发扬到庭参加了诉讼，被告李庆伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称，原告于2011年3月29日依法成立后，即接替原彭山强祥物业管理有限公司（已注销）对被告住宅所在地彭山县彭溪镇蔡山东路100号（原218号）金地花园A区进行物业管理。2012年10月，彭山金地花园业主委员会成立后，于同月16日与原告签订了《彭山金地花园物业管理服务合同》，合同约定，金地花园业主应于每月25日至30日，按照住宅建筑面积，每月每平方米向原告支付物业服务费0.5元，若逾期支付则按照日千分之三加收滞纳金。被告在金地花园A区的住宅面积为110.52平方米，按照物业管理服务合同约定，被告应每月向原告支付物业服务费55.26元。被告从2012年1月起至今，未向原告支付物业服务费。2013年8月22日，四川同序律师事务所接受原告的委托，同序律师事务所的李发扬律师向被告发出律师函，催促被告向原告支付物业服务费，被告至今仍未支付物业服务费。被告的行为已侵害了原告的合法权益。故起诉来院要求判令：1.被告向原告支付物业管理费1575元以及违约金2000元；2.本案诉讼费，由被告承担。
被告李庆伟未到庭，但提供书面答辩状称，1.在未召开业主大会的情况下，于2011年3月29日成立的业主委员会，违反了《物业管理条例》第六条的规定，应属无效。2.被告李庆伟与原告物业公司未签订《彭山金地花园物业管理服务合同》，未签订合同，就无违约之诉。3.物业管理应按照政府价格主管部门规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。综上，原告要求被告支付物业服务费、违约金均不成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告物业公司于2011年3月29日依法成立，该公司具有资质证，资质等级为3级。后原告物业公司于2012年10月16日与彭山金地花园业主委员会签订了《彭山金地花园物业管理服务合同》（以下简称服务合同），由原告接替原彭山强祥物业管理有限公司（已注销）对被告住宅所在地彭山县彭溪镇蔡山东路100号（原218号）金地花园A区进行物业管理。服务合同约定，第一条物业基本情况，座落位置：四川省眉山市彭山县蔡山东路100号和81号。四至：东至水厂、三仓库一线，南至：彭山一中，西至：安置路，北至寂照街。规划设计住户1050户，现修建758户。……第七条委托管理期限为6年。自2012年10月17日零时起至2018年10月16日24：00时止。……第十一条物业管理费的支付标准及期限。1.业主和物业使用人应于每月25日-30日向乙方（原告物业公司）支付当月物业服务费。物业服务费按以下标准支付：（1）多层住宅、商铺、车库按0.5元／月／每平方米建筑面积（以产权证记载的面积为准，含公摊）向乙方支付；（2）电梯住宅一楼按0.6元／月／每平方米建筑面积（以产权证记载的面积为准，含公摊）向乙方支付，从二楼起（含二楼）每增加一层，物业服务费增加0.1元／月／每平方米建筑面积。2.今后如果物价上涨，确实经营亏本时，乙方与甲方一道核算成本，并按甲乙双方核算结果调整物业服务费，报主管部门备案。第十二条业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，业主和物业使用人应从逾期之日起按逾期金额的日千分之三向乙方（原告物业服务公司）支付滞纳金。该滞纳金实为违约金。
另查明，四川省彭山县彭溪镇蔡山东路100号金地花园A区7幢1单元1楼2号的户名是李庆伟，建筑面积为108.87平方米。被告从2012年1月起未交物业服务费，2013年8月22日，四川同序律师事务所接受原告的委托，向被告催促物业服务费，被告至今仍未向原告支付物业服务费。
还查明，从2012年1月至2012年10月16日原告是按0.4元／月／每平方米建筑面积（以产权证记载的面积为准，含公摊）计付的物业服务费，物业服务费为414.51元（9个月×43.55元／月＋16天×1.41元／天）；从2012年10月16日至2014年4月1日原告是按0.5元／月／每平方米建筑面积（以产权证记载的面积为准，含公摊）计付的物业服务费，物业服务费为951.88元（17个月×54.44元／月＋15天×1.76元／天）。2012年7月6日以后中国人民银行六个月以内短期贷款利率为5.6%、六个月至一年的贷款利率为6%、中长期一至三年贷款利率为6.15%。被告从2012年10月16日至2014年4月未交物业服务费（108.87平方米×0.5元／平方米=54.44元／月）按中国人民银行同期贷款利率分段计付违约金的金额为39.5元。
以上事实有原告提供的：原告营业执照、组织机构代码证、资质证书的复印件以及法定代表人身份证明原件、被告李庆林的户籍信息以及房屋信息复印件，原告物业公司与彭山县金地花园业主委员会签订的《彭山金地花园物业管理服务合同》复印件，同序（2013）函字第1-21号律师函及原告在庭审中的陈述等在卷作佐证。
本院认为，原告物业公司于2012年10月16日与彭山金地花园业主委员会签订《彭山金地花园物业管理服务合同》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，对该合同，本院予以采信。本案在诉讼过程中形成如下焦点，其一、原告物业公司于2012年10月16日与彭山金地花园业主委员会签订《彭山金地花园物业管理服务合同》对被告李庆伟是否有约束力的问题。庭审查明，被告李庆伟是彭山县彭溪镇蔡山东路100号金地花园A区7幢1单元1楼2号房屋的所有权人，即是金地花园A区的业主，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告于2012年10月16日与彭山金地花园业主委员会签订《彭山金地花园物业管理服务合同》对被告李庆伟有约束力。
其二、原告于2012年10月16日与彭山金地花园业主委员会签订《彭山金地花园物业管理服务合同》约定逾期违约金按逾期金额的日千分之三是否过高以及调整到什么标准的问题。因被告李庆伟对支付违约金进行了抗辩，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款规定调整违约金的，人民法院应予支持。”的规定，以及第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，本院认为，原告于2012年10月16日与彭山金地花园业主委员会签订《彭山金地花园物业管理服务合同》约定逾期违约金按逾期金额的日千分之三支付过高，应调整为按中国人民银行同期贷款利率计付违约金。
综上，原告物业公司要求被告李庆伟支付从2012年1月起至2014年4月1日的物业服务费1575元的诉求。庭审查明，原告物业公司于2012年10月16日与被告所在的金地花园业主委员会签订《彭山金地花园物业管理服务合同》，原告要求被告支付从2012年1月起至同年10月16日止的物业服务费，因未提供证据证实该物业服务费应由其收取，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告要求被告支付从2012年1月起至同年10月16日止的物业服务费的诉求，本院不予支持；原告要求被告支付从2012年10月16日至2014年4月1日的物业服务费元951.88元（17个月×54.44元／月＋15天×1.76元／天）的诉求，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务的规定，原告的该项诉求，因证据充分，本院予以支持。原告要求被告支付违约金2000元的诉求。因被告已对约定的违约金过高提出抗辩，原告又未因被告未交物业服务费给其造成的损失提供证据加以佐证，对原告要求被告支付违约金的诉求，本院支持其合理部分，即支持其39.5元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告李庆伟于本判决生效之起三日内支付原告彭山县强桂物业管理有限公司物业服务费951.88元以及违约金39.5元。
二、驳回原告彭山强桂物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告李庆伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院
审判员 张文清二0一四年七月二十四日
书记员 陈 毅