新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新01民终2113号
上诉人（原审原告）：蔡燕威，男，1964年7月6日出生，汉族，住乌鲁木齐市。
委托诉讼代理人：刘兰芳，新疆瀛漠律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：新疆中元房地产开发有限责任公司，住所地：乌鲁木齐市新市区。
法定代表人：马小燕，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高宏伟，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。
上诉人蔡燕威、新疆中元房地产开发有限责任公司（下称中元房地产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2017）新0104民初6135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人蔡燕威的委托诉讼代理人刘兰芳，上诉人中元房地产公司的委托诉讼代理人高宏伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
蔡燕威上诉请求：1、请求撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2017）新0104民初6135号民事判决第三项，依法改判中元房地产公司支付租金损失504000元；2、由中元房产公司承担本案一、二审诉讼费。事实理由：一审法院认定中元房地产公司未按合同约定向我交付房屋，构成违约，事实清楚，但认为租金损失是签订合同时中元房地产公司无法预见的，驳回我的诉讼请求，是认定事实错误。一审法院已经查明涉诉房屋性质的“非住宅”，我就是因为房屋属于商业性质，才于2011年6月向中元房地产公司交付的尾款，其他房租已经以工程款予以抵扣。我是要出租房屋尽快收取房租。中元房地产公司迟迟不向我交付房屋已经对我造成了实际损失。请求二审法院依法支持我的诉讼请求。
中元房地产公司辩称，即使我方应向蔡燕威赔偿1158911元，其中包括了房款和增值部分，而增值部分就是对其无法获得房屋所有权的补偿，不应重复赔付。请求二审法院驳回蔡燕威的上诉请求。
中元房地产公司上诉请求：1、请求撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2017）新0104民初6135号民事判决第二项并改判驳回蔡燕威的诉讼请求；2、由蔡燕威承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：蔡燕威未履行支付房款的义务，我方有权不向其交付房屋。我方未收到蔡燕威的房款和债权转让通知，深圳维业公司的工程款与本案无关。如深圳维业公司转让债权债务需三方签字认可。综上，请求二审法院公正裁判。
蔡燕威答辩称，一审中中元房产公司认可与深圳维业公司除装饰工程外无其他债务关系。我已经向中元房产公司支付工程款190095.08元及差价。中元房产公司接受我交付的房屋差价的行为，证明其已经收到了债权转让通知。请求二审法院驳回中元房产公司的上诉请求。
蔡燕威向一审法院起诉请求：1.判令中元房地产公司支付房屋价值损失1418480元；2.判令中元房地产公司支付租金损失504000元；3.本案诉讼费由中元房地产公司承担。
一审法院认定事实：2004年4月6日，蔡燕威作为案外人深圳维业公司（乙方）的代理人与中元房地产公司（甲方）签订建筑装饰工程施工合同，深圳维业公司以包工包料方式承包中元房地产公司银座中心写字楼外墙正立面及一至十二层电梯厅室内装饰工程，工期自同年4月28日至7月3日，合同价款暂定280000元。2005年4月23日，中元房地产公司（甲方）与蔡燕威（乙方）签订商品房买卖合同约定，中元房地产公司将位于天津银座中心第2幢8层805号房屋出卖给蔡燕威，房屋建筑面积为170.428m2、单价3700元/m2、总价款630584元，付款方式为一次性付款，房屋交付期限在2005年前。同日，双方签订补充协议约定，同意乙方以工程款抵甲方住宅一套，甲乙双方签订商品房买卖合同，工程决算之后办理入住手续；甲乙双方经过工程决算后，如甲方房款高于乙方工程款，乙方需在工程决算后一周内补足房款；乙方工程款高于甲方房款，甲方须在一周内退还超出部分的工程款；甲乙双方工程款决算完毕后，如不能按时退补款，每延后一天，按总房款每日3‰交纳违约金。2009年12月，深圳维业公司向起诉中元房地产公司，主张工程款、设计费、违约金、经济损失合计1053551.25元。该案中元房地产公司反诉主张经济损失、延误工期违约金、工程折抵商品房款和不按时支付购房款违约金共计1523168元。该案经二审，乌鲁木齐市中级人民法院于2011年5月26日作出（2011）乌中民四终字第25号民事判决。生效民事判决确定本案中元房地产公司支付深圳维业公司工程款232678元、设计费128380元、违约金7万元，驳回深圳维业公司其他诉讼请求，驳回本案中元房地产公司的反诉请求。2011年6月24日，蔡燕威两次以邮政特快专递方式向中元房地产公司寄送房屋余款通知函，也即深圳维业公司对于上述生效判决确定应付款项合计440488.92元（含一、二审诉讼费）的债权转让通知书。同日，蔡燕威向中元房地产公司的银行账户打款上述应付款项与房款的差价款190095.08元。经询，中元房地产公司对该笔收款的银行账户为其公司开立无异议，但称该账户被司法冻结。一审法院另查，2008年12月16日，中元房地产公司与案外人杨进昭签订位于高新区（新市区）天津南路196号综合楼1栋8层05号商品房销售合同，将该房屋以6800元/m2的价格出售给杨进昭。该房屋所有权于2016年6月1日登记在杨进昭名下，权属证书上房屋建筑面积为177.31m2、规划用途为非住宅。经询，中元房地产公司称该房屋与蔡燕威签订的商品房买卖合同约定的房屋为同一房屋，门牌号发生变化。又，蔡燕威按8000元/m2及建筑面积177.31m2主张房屋价值损失1418480元，其按月租金7000元主张6年的房屋租金损失50.4万元。
一审法院认为：蔡燕威、中元房地产公司签订的商品房买卖合同及补充协议是当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。补充协议中明确约定，中元房地产公司同意蔡燕威以工程款抵付房款以及工程决算后补足或退还差价。蔡燕威是案外人深圳维业公司与中元房地产公司签订装饰工程施工合同的代理人，中元房地产公司承认与该公司除装饰工程之外无其他债务关系，以及与蔡燕威除该商品房买卖之外无其他债务关系，且在与深圳维业公司的诉讼中提出工程折抵商品房款及未按时支付购房款的事实主张，故应认定补充协议中的工程即指该装饰工程，中元房地产公司提出深圳维业公司的工程款与本案无关联性的抗辩不能成立。该装饰工程中元房地产公司应付深圳维业公司的款项最终于2011年5月经生效民事判决书予以确定，中元房地产公司无证据证明其在2008年12月16日前已就该工程进行了决算，中元房地产公司以蔡燕威未履行付款义务的抗辩不能成立，应认定中元房地产公司违约将涉诉房屋另行出售他人而导致与蔡燕威的商品房买卖合同的目的不能实现。蔡燕威提出解除合同符合法律规定，应予准许，而中元房地产公司对于合同应予解除也不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。蔡燕威于2011年6月向中元房地产公司补足房屋差价款190095.08元有相应证据证明，其按约定履行了合同义务，既便深圳维业公司未向蔡燕威转让债权，中元房地产公司也应当按照约定向蔡燕威履行合同义务，其违约导致合同无法继续履行而解除，应当依法向蔡燕威承担民事责任，中元房地产公司以未收到差价款或者债权转让通知书的抗辩不能成立，也无证据表明深圳维业公司依据生效判决申请对中元房地产公司强制执行，故中元房地产公司应退还合同约定的房价款并赔偿蔡燕威因其违约而未取得房屋所造成的损失。蔡燕威如另行购买同地段、同类型的房屋所支付的超出其与中元房地产公司合同约定价款的部分，是中元房地产公司违约所造成的蔡燕威损失，因中元房地产公司已于2008年12月将涉诉房屋另售他人，故综合本案实际情况，以中元房地产公司将房屋另售他人所获利益确定损失赔偿额。中元房地产公司以单价6800元将房屋另售他人，与蔡燕威合同约定的单价差价为3100元，按双方合同约定的建筑面积170.428平方米计算的损失赔偿额为528327元，加之合同约定的房款630584元，共计1158911元。当事人一方不履行合同给对方造成损失的赔偿额，不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。蔡燕威、中元房地产公司是房屋买卖合同关系，蔡燕威因中元房地产公司违约未取得房屋，蔡燕威购买房屋即用于出租以及收益的多少无法确定，也超出了中元房地产公司在订立房屋买卖合同时的合理预见，故蔡燕威主张房屋租金损失504000元的请求不能成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，判决：一、解除蔡燕威与新疆中元房地产开发有限责任公司于2005年4月23日签订的商品房买卖合同及补充协议；二、新疆中元房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿蔡燕威损失1158911元；三、驳回蔡燕威主张房屋租金损失504000元的诉讼请求。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。
本院认为，在房屋买卖交易协商和履行过程中，双方应当严格履行合同义务。蔡燕威于2011年6月已向中元房地产公司补足房屋差价款190095.08元，有蔡燕威提供的相应证据予以证明，其按约定履行了合同义务，既便深圳维业公司未向蔡燕威转让债权，中元房地产公司也应当按照约定向蔡燕威履行合同义务，其违约导致合同无法继续履行而解除，应当依法向蔡燕威承担民事责任，但因本案涉诉房屋已经出售给第三人并办理了过户登记，故该义务已无法履行。一审法院判决由中元房产公司赔偿蔡燕威损失并无不当，本院予以支持。故对中元房产公司认为蔡燕威未履行支付房款的义务，其公司不应当交付房屋及赔偿损失的上诉请求，本院不予支持。蔡燕威上诉主张租金损失问题，本院认为，因一审法院已经判决中元房产公司向其赔偿损失1158911元，该损失已经弥补了蔡燕威的实际损失，故一审法院驳回蔡燕威要求中元房产公司赔偿房屋租金损失的请求，并无不当。本院予以维持。
综上，蔡燕威、中元房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24070.20元，由上诉人蔡燕威负担8840元（已预交），由新疆中元房地产开发有限责任公司负担15230.20元（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 董 慧
审 判 员 肖 炜
代理审判员 徐 岚
二〇一八年七月十六日
书 记 员 耿颖硕