天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民少终字第90号
上诉人（原审被告）李俊利，男，1965年出生，汉族，住天津市河东区。
被上诉人（原审原告）李淑霞，女，1958年出生，汉族，住天津市河西区。
委托代理人孙薇，国浩律师（天津）事务所律师。
委托代理人王建人，国浩律师（天津）事务所律师。
原审被告史某乙，男，1983年出生，汉族，住天津市和平区。
原审被告陈永霞，女，1987年出生，汉族，住天津市和平区。
委托代理人史某乙，男，1983年出生，汉族，住天津市和平区。
原审被告史某甲，女，2012年出生，汉族，住天津市和平区。
法定代理人史某乙，男，1983年出生，汉族，住天津市和平区。
原审第三人天津市宗教房产公司，住所地天津市和平区。
法定代表人张润浦，总经理。
委托代理人曹宏训，该公司经理。
委托代理人罗珣，该公司职工。
上诉人李俊利因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2013）和民二初字第0501号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李俊利、被上诉人李淑霞的委托代理人孙薇、王建人、原审被告陈永霞的委托代理人、原审被告史某甲的法定代理人、原审被告史某乙、原审第三人天津市宗教房产公司的委托代理人曹宏训、罗珣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，讼争的坐落本市和平区河北路XXX号（XXX）号XXX门XXX（居室，使用面积19.72平方米）、XXX（杂房，使用面积6.23平方米）、XXX（居室，使用面积9.36平方米）、XXX（厕所，使用面积8平方米）房屋系第三人管理的宗教产房屋，承租人为原告。2008年12月8日，原告与被告李俊利签订了《房屋租赁合同》，约定原告将讼争房屋租赁给被告李俊利使用，租期自2008年11月15日至2009年11月15日止一年，租金每月2500元。合同签订后，被告李俊利接收讼争房屋做经营使用，并按约支付原告房屋租金。合同租赁期间届满后，原告与被告李俊利未再重新签订《房屋租赁合同》，但被告李俊利继续使用讼争房屋，原告没有提出异议，并继续收取房屋租金。租赁期间，被告李俊利为方便经营，在讼争房屋XXX室门对面的墙壁上开凿了一个门洞，与隔壁房屋相通。被告史某乙与被告陈永霞系夫妻关系，被告史某甲系被告史某乙、陈永霞之女。2013年1月，被告李俊利将在讼争房屋内经营的饭馆（XXX室）承包给被告史某乙经营，被告史某乙支付被告李俊利承包费。同时，被告史某乙、陈永霞、史某甲还在与XXX室相连的XXX室内居住。原告在2013年1月份发现被告李俊利擅自将讼争房屋墙壁与隔壁房屋打通，还将讼争房屋转给被告史某乙经营餐馆后，向被告李俊利提出解除租赁关系并收回讼争房屋，并要求被告李俊利在2013年5月份将讼争房屋腾交原告，并自2013年5月份开始不再收取被告李俊利房屋租金。但经双方多次协商后，被告李俊利拒绝将讼争房屋腾交原告收回。后原告委托国浩律师（天津）事务所向被告李俊利发出《律师函》，国浩律师（天津）事务所于2013年5月14日以快递的方式向被告李俊利送达了《律师函》，要求被告李俊利在收到律师函十个工作日内将租赁房屋腾出，交还购电卡，结清煤气、水、电费并将房屋恢复原状。但被告李俊利仍未将讼争房屋腾交原告。现讼争房屋的XXX室由被告史某乙做经营饭馆使用，XXX室由被告史某乙、陈永霞、史某甲居住，XXX室已改为厨房由被告史某乙使用，XXX室由被告李俊利继续使用，讼争房屋的租金由被告李俊利交付至2013年4月份。另被告李俊利称已将讼争房屋的XXX室转租给案外人赵小龙居住使用，因其未能提供其与赵小龙之间存在转租关系的相关证据，原告不予认可，一审法院亦不能认定其与赵小龙之间存在转租XXX室的事实，且被告也未能提供赵小龙在XXX室实际居住的事实依据，故法院不予认定。一审法院认为，原告作为讼争房屋的承租人，与被告李俊利签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法成立、有效。当事人应按照约定履行自己的义务。在租赁期间届满后，被告李俊利继续使用讼争房屋，原告没有提出异议，并继续收取房屋租金，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告李俊利擅自拆改房屋结构，擅自将讼争房屋的部分承包给被告史某乙，违反了合同约定。原告提出解除租赁关系并收回讼争房屋，还委托国浩律师（天津）事务所向被告李俊利发出《律师函》。依照法律规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。据此，原告提出解除与被告李俊利之间的租赁关系，符合法律规定和合同约定，原告自2013年5月份不再收取房屋租金，故原告与被告李俊利之间的不定期租赁关系，自2013年5月份应视为已经解除。依照法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。据此，原告要求被告李俊利腾出讼争房屋，并恢复房屋原状，返还购电卡的诉讼请求，法院依法予以支持。关于原告要求被告李俊利结清煤气、水、电费的诉讼请求，因原告未能提供被告李俊利接收讼争房屋时煤气、水、电费的起始数据，故至腾房之日的煤气、水、电费无法计算，且不能确定至腾空讼争房屋时，被告李俊利拖欠煤气、水、电费，法院无法支持。原告可在收回讼争房屋之后，确定被告李俊利确有拖欠煤气、水、电费事实后，另行主张权利。被告史某乙承包讼争房屋的XXX室经营饭馆，使用XXX室做厨房，且与被告陈永霞、史某甲共同在XXX室居住，以上均未经房屋承租人即原告的同意，三被告占用讼争房屋XXX、XXX、XXX室无合法依据，故在被告李俊利负有腾空讼争房屋义务的情形下，被告史某乙、陈永霞、史某甲应负有共同腾房义务，原告要求被告史某乙、陈永霞、史某甲共同腾出讼争房屋的诉讼请求，法院予以支持。关于被告史某乙抗辩与被告李俊利存在承包关系，并投入资金经营饭馆，且无处居住的抗辩理由，因被告史某乙与被告李俊利之间的承包行为与原告无关，且被告史某乙与被告陈永霞、史某甲自始无居住讼争房屋的权利，故其抗辩理由不能成立，法院不予采信。现被告李俊利仍占用讼争房屋，故应向原告支付占用讼争房屋期间的房屋使用费，原告要求被告李俊利支付自2013年5月1日起至2013年6月1日的房屋使用费2500元及支付自2013年6月2日至实际腾出诉争房屋之日止的房屋使用费（每月2500元）的诉讼请求，法院予以支持。原告要求被告史某乙共同支付房屋使用费的诉讼请求，因被告史某乙实际使用了部分讼争房屋，原告未能提供被告史某乙应支付使用费数额的相关证据，故法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：一、本判决生效后十五日内，四被告将讼争的原告承租的本市和平区河北路XXX号（XXX）号XXX门XXX（居室，使用面积19.72平方米）、XXX（杂房，使用面积6.23平方米）、XXX（居室，使用面积9.36平方米）、XXX（厕所（现为厨房），使用面积8平方米）房屋腾空交原告收回；二、本判决生效后十五日内，被告李俊利将其擅自开凿的讼争房屋XXX室墙壁上的门洞，恢复原状至其租赁时的原始状态，并返还原告讼争房屋的购电卡；三、本判决生效后十五日内，被告李俊利支付原告自2013年5月1日至2013年6月1日的房屋使用费2500元，以及自2013年6月2日起至实际腾空房屋之日止的房屋使用费；（按照月使用费2500元的标准计算）四、原告的其他诉讼请求均予以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费6405元，减半收取3202.5元，由被告李俊利负担。
判决后，李俊利不服，以诉争之房有案外人居住使用、“门洞”是原始兴建房屋时的通道为由上诉至本院，请求：1、依法撤销一审判决第二、三项，改判驳回被上诉人主张上诉人恢复门洞和支付2013年5月1日起房屋使用费的诉讼请求；2、两审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人李淑霞则同意一审法院判决。原审被告史某乙、陈永霞、史某甲同意上诉人李俊利的上诉主张。原审第三人天津市宗教房产公司同意一审法院判决。
经审理查明，一审法院查明认定事实无误，本院依法予以确认。案经本院调解，双方各执己见。
本院认为，在房屋租赁期间届满后，上诉人李俊利继续使用讼争房屋，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。上诉人李俊利擅自拆改房屋结构，擅自将讼争房屋的部分承包给被告史某乙，违反了合同约定。一审法院判决其恢复原状至其租赁时的原始状态是正确的。上诉人关于驳回被上诉人主张上诉人恢复门洞的上诉请求，本院不予支持。关于上诉人提出有案外人居住一节，未提交证据，本院不予采信。关于上诉人提出驳回被上诉人主张支付2013年5月1日起房屋使用费一节，因诉争房屋现在仍在上诉人占有、使用状态，一审法院判决其承担房屋使用费并无不当，上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李俊利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴金禄
代理审判员 纪曼丽
代理审判员 姜海宽
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 魏道博
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；