浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭商终字第121号
上诉人（原审被告）：毛光明。
委托代理人（特别授权代理）：洪刚。
被上诉人（原审原告）：淳安县新安江库区建设投资公司。
法定代表人：周一帆。
委托代理人（特别授权代理）：余炳成。
上诉人毛光明因与被上诉人淳安县新安江库区建设投资公司（以下简称库区投资公司）租赁合同纠纷一案，不服浙江省淳安县人民法院（2012）杭淳汾商初字第162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月31日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2006年5月17日，库区投资公司与毛光明签订了《库湾承包合同》一份，约定库区投资公司将位于淳安县千岛湖湖镇（原汪宅乡）河坑村的河坑库湾（包括革岭坞封闭小鱼塘，面积为300亩）租赁给毛光明。租赁期限为2007年1月16日至2012年1月15日。年租金为10000元并约定了租金的支付方式。合同第五条约定“合同期满后，乙方如续签合同，应在六个月前向甲方提交书面报告，乙方在同等条件下，有优先承租权”。合同第七条约定“合同期内，甲乙双方任何一方违约，退还金额租赁金并赔偿对方租赁金总额百分之五十的违约金。如赔偿不足，还应赔偿其不足部分，直至赔足为止”。合同同时约定了其他事项。合同签订后，库区投资公司向毛光明交付了库湾，毛光明向库区投资公司支付了五年的库湾租金50000元。合同到期后，双方没有续签合同。库区投资公司于2012年5月9日向毛光明发出律师函，要求毛光明于2012年5月25日到库湾现场办理移交手续。毛光明于2012年5月10日签收该律师函，但继续占有使用案涉库湾至今，且未支付租金。经库区投资公司申请，原审法院委托淳安诚盛资产评估事务所对涉案库湾的年租金进行评估，评估结果为年租金175000元。评估基准日为2013年3月1日，评估结果的有效期为一年，即从2013年3月1日起至2014年2月28日止。2012年1月16日至2013年2月28日参照基准日计算租金。
原审法院审理认为：毛光明向库区投资公司租赁位于千岛湖镇河坑村河坑库湾的事实清楚，证据充分，租赁关系合法有效。2007年1月16日至2012年1月15日期间，库区投资公司已经将库湾交付给毛光明使用，毛光明也已经按照约定支付了租金。2012年1月16日起，该租赁合同期间届满，毛光明继续使用案涉库湾，出租人也未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁的当事人可以随时要求解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，作为出租方的库区投资公司在2012年5月9日发给毛光明的律师函中明确表示不再与毛光明进行续租，并要求毛光明于2012年5月25日办理移交手续，毛光明于2013年5月10日签收该律师函，库区投资公司已履行了在合理期限通知毛光明的义务，双方合同已于2012年5月25日解除。合同解除后，毛光明应当返还租赁物。故库区投资公司要求毛光明腾退养殖船舶、网箱等设施，移交库湾的诉讼请求合法有据，予以支持。毛光明在合同期内，忠实履行了合同义务，不存在违约行为，故库区投资公司要求毛光明支付违约金25000元的诉讼请求，不予支持。库区投资公司自愿放弃要求毛光明支付2012年1月16日至2012年5月25日的租金损失，予以确认。租赁合同解除后，毛光明依然占有使用案涉库湾，应当赔偿库区投资公司预期可得利益即租金的损失，2012年5月26日起至移交之日止按评估报告确定的年租金175000元计算。毛光明要求库区投资公司给予一定的补偿，才愿意移交库湾，从本案查明的事实看，没有法律和合同上的依据，对该抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、毛光明于判决生效之日起三十日内移除河坑库湾内的养殖船舶、网箱等设施，并将该库湾移交给库区投资公司。二、毛光明于判决生效之日起三十日内支付库区投资公司自2012年5月26日起至腾退移交之日止的租金损失（按照每年175000元的标准计算）。三、驳回库区投资公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5508元，由库区投资公司负担375元，毛光明负担5133元。
宣判后，毛光明不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实存在偏差，造成案件实体处理错误。1、首先，一审法院忽略毛光明《库湾承包合同》中租赁权益的历史由来是造成案件错误处理的原因之一。诉争库湾毛光明在2002年从第三人处转让后就与库区投资公司签订承包合同，一审法院查明的2007年1月16日至2012年1月15日期间租赁关系，也是毛光明与库区投资公司在2006年5月17日续签的《库湾承包合同》中确定的期限。从签约时间上看，前后二个五年租赁关系有衔接关系。双方之间也是按照5年周期进行续签的。第一个租赁周期（2002年至2007年）的合同和第二个租赁周期（2007年至2012年）的合同中，合同条款有着一个明显的差别，即在当时的淳安县人民政府大力发展渔业养殖的政策环境下，库区投资公司提出将原《库湾租赁合同》条款中关于固定设施和鱼货由毛光明自行处置的条款删除，以此鼓励毛光明加大对库湾经营上的经济投入强度并在当时就承诺到期后会再次续签，故双方在2006年5月17日续签的《库湾承包合同》中关于固定设施和鱼货的处置未作任何约定。由于毛光明处保存的第一个租赁周期合同在一次大火中灭失，但库区投资公司作为受政府委托管理水库资源的事业单位应有存档，这个合同条款的差别一审法院未做任何调查。2、其次，一审法院对于双方合同履行中对毛光明利益产生重大影响的两个事实的忽略是造成案件错误处理的又一原因。其一，库区投资公司未将《库湾承包合同》中约定范围按照约定全部交付毛光明使用，根据《库湾承包合同》第一条的描述，承包范围包括“河坑库湾（包括革岭坞封闭小鱼塘）”，事实上库区投资公司未将“革岭坞封闭小鱼塘”所属区域交付毛光明使用。当时并未对毛光明做任何补偿，只是承诺到期会再次续租给毛光明。而毛光明作为一个农民与作为政府下属事业单位的库区投资公司交往，考虑与库区投资公司的长期交往，不可能在合同履行期间提出异议。其二，2009年底为响应淳安县人民政府“千岛湖水域网箱养殖整治工作”，库区投资公司按照淳安县人民政府办公室2009年10月12日下发的淳政办发（2009）167号文件的要求，通知毛光明将库湾内大面积网箱自行拆除。考虑到网箱内养殖的深层鱼当时尚小，毛光明对鱼货的处置存有疑虑的情况下，库区投资公司当时负责人也明确表示下一承包周期会续签。基于毛光明自身经营除网箱养殖外，主要靠水域天然放养鱼类供休闲垂钓，库湾里鱼总量增加可以带动休闲垂钓的发展。毛光明按照库区投资公司的要求自行在2009年底拆除网箱，并将网箱中的鲫鱼、鳊鱼、草鱼、螺丝青鱼等底层鱼以及桂鱼、鲢鱼等中层鱼全部放入库湾中。毛光明在库区投资公司到期续租承诺的前提下，未要求库区投资公司及时对毛光明进行鱼货和设施补偿，而上述事实的存在对毛光明的利益影响极大。库区投资公司作为淳安县人民政府直属的事业单位，其有义务在解除合同的同时对毛光明的权益进行补偿。二、一审法院关于库区投资公司于2012年5月9日向毛光明邮寄送达的律师函起到通知解除的效力的认定错误。双方在合同约定的期限截止日后，维持合同履行现状，库区投资公司所谓的通知解除没有事实和法律依据，不具有解除合同的效力。三、一审法院按照评估机构参照商业化租赁的标准评估的所谓“租金标准”要求毛光明支付库区投资公司方“租金损失”的判决是错误的。首先，评估机构是按照完全商业化的情况下市场租赁价格进行评估，且不论该标准是否公允，按照库区投资公司自己的表述，诉争库湾是因不能租赁而要收回，那如何可以按照市场的租赁价格进行评估租金损失？其次，既然诉争库湾是因不能租赁而要收回，那又如何可以按照租赁标准计算所谓库区投资公司的预期租金收益？何况本案库区投资公司是受政府委托管理库湾的事业单位，并非商业化机构。第三，一审法院认定合同到期后即为不定期合同，自然展期，其合同效力当然及于法院最终判决解除之日。四、毛光明库湾内鱼货价值应该参照淳安当地水库平均亩产进行评估，并结合评估机构已经出具的固定资产评估价值，由库区投资公司对毛光明进行公平补偿。五、本案程序存在不当之处，直接影响毛光明诉讼权益。毛光明在法院第二次开庭时提出反诉，但法院以超过举证期限对反诉不予受理。法院在驳回反诉的同时也对可能对案件事实认定产生重大影响的所有反诉证据包括在诉讼过程中毛光明新取得的证据直接忽视，造成事实误判。一审法院二次开庭审理，库区投资公司未变更过诉讼请求，一审法院却在判决中称库区投资公司自愿放弃部分诉请，但此诉请变化是毛光明所不知道的，而此部分变化会影响毛光明实体答辩权益。请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回对方的诉讼请求或发回重审，本案一、二审诉讼费用由库区投资公司承担。
被上诉人库区投资公司答辩称：一、一审法院认定事实正确，毛光明所述的《库湾承包合同》中租赁权益的历史由来问题以及库区投资公司承诺毛光明同意续签租赁合同等事实无相应证据支持。1、库区投资公司未承诺与毛光明续签租赁合同。首先，毛光明关于租赁权益的历史由来与本案无关，就算之前双方有过租赁关系，在重新签订《库湾承包合同》时也产生了新的合同关系。此外，该合同的第三条明确约定“合同期满后，乙方如续签合同，应在六个月前向甲方提交书面报告，乙方在同等条件下，有优先承租权。”而且，在该合同到期之前，在2011年11月11日库区投资公司就通知毛光明，明确到期后收回库湾，并且毛光明所述恰好说明了约定租赁期限到期后，如果续租是要重新签订租赁合同的，而不是自动续约。2、库区投资公司按合同约定提供了约定的租赁物河坑库湾。合同约定租赁物为河坑库湾（包括革岭坞封闭小鱼塘），面积在三百亩以上，库区投资公司提供了河坑库湾，该库湾包括革岭坞封闭小鱼塘，面积在三百亩以上，是按现状移交库湾的。3、库区投资公司从无强令毛光明将网箱养殖的鱼货倒入库湾。2009年淳安县网箱整治，并无涉及到库湾养殖的网箱整治，库湾内网箱整治是在2013年10月18日才出台了相关政策，因此库区投资公司不可能让毛光明将鱼货倒入库湾，实际上毛光明在库湾网箱登记时（2010年9月），库湾的网箱大量养殖鱼货。即使毛光明网箱养殖的鱼倒入库湾，按正常捕捞情况库湾养殖的上层鱼可捕获90%，下层鱼可捕获70%，加上该库湾从事日常垂钓，应该说该库湾的鱼货基本能捕获。二、库区投资公司邮寄送达律师函通知解除完全有效。在2011年11月11日，库区投资公司就发通知明确告知毛光明到期后收回库湾。2012年1月16日，该租赁合同期间届满后，毛光明未向库区投资公司提出后续租赁事宜的申请，而是继续使用涉案库湾，拒绝移交库湾，库区投资公司曾多次通知毛光明要求其移交库湾，都未果。在这种情况下，库区投资公司于2012年5月9日向毛光明发送律师函，再次明确表示不再与毛光明进行续租，让其在合理期限内腾退养殖船舶、网箱等设施，并移交租赁物。根据《合同法》规定“不定期租赁”库区投资公司可随时解除合同。三、按照评估机构确定的年租金要求毛光明支付库区投资公司自2012年5月26日起至腾退移交之日止的租金损失合法有据。首先，该份资产评估报告是具备评估资格的评估机构作出的，既然是平等合同主体之间的租赁，当然要参考市场租赁价格。其次，自2012年1月16日合同约定租赁期限到期后至法院判决之日止，毛光明一直在使用租赁物，这段时间内毛光明使用租赁物是事实，并且没有支付租金。毛光明既然存在使用租赁物的事实，在租金没有约定情况下，应该按照市场租赁价格支付实际使用租赁物时间的租金。四、毛光明要求对涉案库湾内鱼货价值进行补偿没有事实和法律依据。首先，没有鱼货损失的事实。其次，毛光明所称的因政府道路施工，施工单位增设涵洞使库湾与大库相连，造成的所谓的鱼货损失与被上诉人无关。最后，2009年淳安县下发的淳政办发（2009）167号文件确定的补偿原则涉及的补偿范围不包括库湾网箱。2009年库湾网箱还没有进行整治，2013年政府才下发库湾网箱整治的相关文件，五、案件审理过程中，库区投资公司自愿放弃要求毛光明赔偿2012年1月16日至2012年5月25日的租金损失，这是库区投资公司放弃权利，不影响毛光明实体及程序的权益。请求二审法院驳回毛光明的诉讼请求。
二审期间，上诉人毛光明向本院提交了证据一、淳安县人民政府办公室文件（2009）167号复印件7页，证明淳安县人民政府在2009年10月开始实施《千岛湖水域网箱养殖整治工作方案》的事实，以及按照该方案的要求：实施该方案必须对养殖户进行补贴、补偿和奖励。证据二、电话录音一份（附文字整理稿）复印件2页，证明2009年库区投资公司按照县政府的通知要求毛光明自行拆除承包库湾内网箱的事实，具体经办人是库区投资公司工作人员汪北京。证据三、情况说明复印件1页，证明按照淳安县2009年开展的“千岛湖水域网箱养殖整治工作”的要求，库区投资公司要求毛光明自行拆除库湾内的网箱，对毛光明拆除库湾内网箱过程和结果，库区投资公司分管科室的人员进行了监督的事实。证据四、证人杨某证言，证明2009年毛光明库湾中有50多只网箱用于养殖，在网箱拆除后老板将网箱里的鱼直接放养在库湾内的事实。证据五、证人毛某证言，证明2009年毛光明库湾中用于养殖的50多只网箱拆除是得到移民局领导承诺续租的情况下毛光明同意自行拆除，在将50多只网箱拆除后在考虑可以长期租赁收益的前提下将网箱里养殖的鱼全部放养在库湾内的事实。证据六、资产评估报告（淳诚评字（2013）016-1号）复印件14页，证明毛光明承包的河坑库湾中现有养殖设施评估价值为人民币212515.72元的事实。证据七、照片二张，证明在双方租赁事宜交涉过程中，库区投资公司不顾及毛光明库湾中放养的渔业资源，在未采取任何防护措施的情况下，同意施工单位挖开原封闭库湾的土拦坝，增加了涵洞，造成库湾与外库相连，导致库湾内渔业资源损失无法估量的事实。证据八、评估报告征求意见函及附件复印件4页，证明一审期间库区投资公司在司法评估之外委托同一评估机构进行评估的事实，进而证明一审判决错误。证据九、库湾承包合同及补充合同复印件3页，证明淳安县另一负责国有水域库湾管理的主体淳安县新安江开发总公司与库湾承包人签订的合同中关于合同期限、承包金标准、以及期满不续租的处理方法。被上诉人库区投资公司向本院提交了证据一、库湾及网箱养殖情况登记表，证明河坑库湾网箱养殖事实。证据二、淳政办发（2009）167号文件，证明2009年度库湾未进行网箱整治。证据三、淳政办发（2013）168号文件，证明2013年10月起库湾开始网箱整治。证据四、淳政办发（2013）169号文件，证明2013年10年库湾开始网箱整治。
经质证，对毛光明向本院提交的证据，库区投资公司认为均不属于新的证据；同时认为，证据一真实性没有异议，但补助不存在，09年是针对千岛湖的整治，不涉及库湾养殖，因此不可能叫其拆除。证据二真实性、证明内容均有异议。证据三是不真实的，汪北京所说与其所说的调查登记表自相矛盾。证据四、杨某没有出庭作证，杨某也是给毛光明打工的，有利益关系，对真实性不予认可。证据五证人毛某证言，首先不是新的事实，一审中也没有提供；该证人实际上与毛光明合伙且是亲戚，存在重大利益；证人在庭上作伪证。2010年渔政局组织了有库湾的所有单位进行调查登记，10年9月14日到毛光明的库湾进行网箱登记的时候，网箱还有59只存在，且由毛光明签字。证据六和库区投资公司无关。证据七是2013年5、6月的时候，是合同到期后，当时道路改造做涵洞，具体做涵洞的时候没有和库区投资公司协商，具体不清楚。证据八，该征求函是根据2013年168、169号文件由县政府统一进行评估然后邮寄给毛光明。证据九真实性、关联性都提出异议，是否真实不清楚且和本案无关。对库区投资公司向本院提交的证据，毛光明认为，证据一真实性有异议，因为养户签字栏不是毛光明签的。原件上可以明确看到工作人员签字栏和养户栏签字栏用不同的笔所签，有可能是事后补签。证据二，也是毛光明提交的证据一，即便没有涵盖，但库区投资公司要求毛光明进行网箱整治，对此也应按照此文件补偿。证据三、四是政府在本案诉争后发布，和本案无关。
本院经审查后认为，上诉人毛光明向本院提交的证据一，因本案系双方租赁合同约定期间届满后的不定期租赁关系解除纠纷，该证据并非双方租赁合同的约定内容，不影响本案出租人库区投资公司请求人民法院确认解除不定期租赁合同关系的法律后果，且该证据形成于本案举证时限届满之前，本院不予采纳。上诉人毛光明向本院提交的证据二，该证据内容不影响本案不定期租赁关系解除的法律后果，且该证据形成于本案举证时限届满之前，本院不予采纳。上诉人毛光明向本院提交的证据三、四，均系证人证言，因证人未出庭作证，且该证据形成于本案举证时限届满之前，本院不予采纳。上诉人毛光明向本院提交的证据五，该证据内容不影响本案不定期租赁关系解除的法律后果，本院不予采纳。上诉人毛光明向本院提交的证据六、七，该些证据内容不影响本案出租人库区投资公司请求人民法院确认解除不定期租赁合同关系的法律后果，且该些证据形成于本案举证时限届满之前，本院不予采纳。上诉人毛光明向本院提交的证据八，该证据不影响本案出租人库区投资公司请求人民法院确认解除不定期租赁合同关系的法律后果，本院不予采纳。上诉人毛光明向本院提交的证据九，系案外人之间的合同复印件，与本案缺乏关联性，本院不予采纳。被上诉人库区投资公司向本院提交了证据一-四，不影响本案出租人库区投资公司请求人民法院确认解除不定期租赁合同关系的法律后果，且均形成于本案举证时限届满之前，本院均不予采纳。
经审理，本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：案渉租赁合同系双方当事人真实意思表示，也没有违反国家法律、行政法规强制性规定，应当有效。因案渉租赁合同约定的租赁期间为2007年1月16日至2012年1月15日，该租赁期间届满后毛光明存在继续使用案渉库湾的事实，因库区投资公司未提出异议而导致双方存在不定期租赁关系。依据合同法相应规定，不定期租赁关系中当事人随时可以解除合同，本案中库区投资公司已经在合理期限内通知毛光明，故原审判决据此认定双方租赁关系已于2012年5月25日解除无误，本院予以确认。合同解除后，毛光明应当移除案渉库湾内的养殖船舶、网箱等设施并将该库湾向库区投资公司予以移交，同时毛光明亦应就合同解除后继续占有案渉库湾而导致库区投资公司的相应损失予以赔偿。至于损失范围问题，因本案系民商事合同纠纷，原审判决以司法评估报告所确定的公平交易市场价值为标准确定相应租金损失并无不当，本院予以确认。毛光明尚于本案中主张库湾内鱼货价值的补偿问题，该诉讼主张已经超出了本案库区投资公司的诉讼请求范围即二审审查范围，故本院不予评判。至于原审程序问题，库区投资公司于原审期间减少诉讼请求，该诉讼事实并没有加重毛光明的责任，原审法院予以准许并无不当。综上，原审判决事实认定清楚，法律适用正确，毛光明的上诉理由依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5133元，由毛光明负担。
本判决为终审判决。
审判长 洪悦琴
审判员 袁正茂
审判员 陈 剑
二〇一四年三月二十日
书记员 倪知松