北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终1221号
上诉人（原审被告）刘征，男，1965年1月20日出生。
委托代理人高小龙，北京市君泽君律师事务所律师。
委托代理人秦红，北京市君泽君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴锦华，女，1968年7月6日出生。
委托代理人杨振中，北京市大都律师事务所律师。
上诉人刘征因与被上诉人吴锦华合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第17399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月11日受理后，依法组成由法官陈敏光担任审判长，法官赵纳、法官高娜参加的合议庭，于2016年1月26日及3月22日公开开庭进行了审理。上诉人刘征及其委托代理人高小龙、秦红和被上诉人委托代理人杨振中到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
吴锦华在一审中诉称：吴锦华与刘征系初中同学、朋友关系。2009年初，吴锦华欲在北京购买一套住房，故与刘征口头协商，以刘征名义于2009年4月12日与北京优孚房地产开发有限公司签订《商品房现房买卖合同》，购买北京市朝阳区×室（即北京市朝阳区×号）房屋一套。该房屋总价2136034元，首付款为534008.50元。《房屋买卖合同》、贷款合同及其他手续均以刘征的名义办理。吴锦华支付了首付并按月支付贷款。该房屋于2009年9月15日交付，之后吴锦华一直委托刘征代为管理。2010年3月份，该房屋所有权登记在刘征名下，并由刘征持有产权证。
2013年5月份，吴锦华要求刘征将上述房屋过户至吴锦华名下，但刘征以种种借口推脱，后拒绝办理。吴锦华认为，吴锦华提供的证据材料形成完整证据链，能够证明双方形成借名买房的事实：认购合同记载的认购人记载为吴锦华、刘征及案外人，实际买受人为吴锦华，最终签字也是吴锦华，因此开始的时候吴锦华就有买房的意愿；实际出资是吴锦华，买房、装修、税费等都是吴锦华出资；刘征主张赠与不能成立。为了维护吴锦华的合法权益，现诉至法院要求刘征配合办理位于北京市朝阳区×号房屋过户手续。
刘征在一审中辩称：刘征与吴锦华是很好的朋友、同学关系。2005年开始，刘征与吴锦华就有100至200万元的经济往来。2008年，因为房价下跌动了买房的念头。2009年，吴锦华需要资金办工程，刘征借给了吴锦华五六百万元。之后吴锦华买了一套房子，在同一个小区也给刘征买了一套房子。双方并没有明确说用房屋抵借款，因此房屋与借款没有法律关系，借款该还还是要还的。刘征曾经汇款50万元给吴锦华用于房屋首付款，之后刘征与吴锦华协商，因为项目状况不太好，就由刘征偿还贷款。吴锦华从未以任何形式告知刘征变更房屋管理人，吴锦华也从未向刘征表述过房屋过户的事情。目前房屋由刘征出租使用。综上，刘征不认可吴锦华所述的借名买房情况，不同意吴锦华的诉讼请求。
一审法院审理查明：吴锦华、刘征原系同学。
2009年3月11日，吴锦华以“刘征、罗×、吴锦华、田×”四人为“买受人”，与案外人北京优孚房地产开发有限公司（以下称优孚公司）签订《北京市商品房认购书》及补充协议，拟以2136034元的价格认购“北京市朝阳区华业玫瑰郡家苑（一期）×号（即北京市朝阳区×号）房屋”，该房屋建筑面积144.61平方米。
2009年3月20日，刘征与案外人深圳市格调装饰设计工程有限公司签订《华业玫瑰郡装修合同》，确认该公司为优孚公司认可的专业装修公司，并约定由该公司对上述房屋进行装修的具体事项。吴锦华持有该合同原件，表示该文本由刘征提供，刘征表示“记不清楚了”。
2009年4月12日，刘征与优孚公司签订《商品房现房买卖合同》，合同约定以2136034元的价格购买北京市朝阳区×号房屋，该房屋建筑面积144.61平方米。吴锦华持有该合同原件，表示该文本由刘征提供，刘征表示“记不清楚了”。
2009年8月，深圳市格调装饰设计工程有限公司发出“华业.玫瑰郡”装修工程验收交接《通知书》，该《通知书》原件由吴锦华持有。
2009年9月15日及3月20日，吴锦华支付上述房屋公共维修基金、契税及房屋登记费93088元、产权代办费800元。刘征认可吴锦华付款事实，表示“买房、交费的手续都是吴锦华办的，所以原件在吴锦华手里”。
吴锦华提供的银行交易明细显示：2009年3月20日从案外人苗×（吴锦华表示是苗×是吴锦华所在单位的出纳）×××账户到刘征名下账户付款486834元；2009年11月13日，从长治市沸点文化传播有限公司名下账户×××到刘征名下账户，付款50000元；2010年3月16日，自吴锦华建设银行×××账号到刘征×××的账户付款50000元；3月14日，自吴锦华工商银行×××账户至刘征上述账号付款20000元；2011年7月15日至2015年2月15日期间，每月中旬汇入刘征上述账号10000元。
吴锦华提供苗×书面证言，用以证明其为吴锦华所在公司的出纳的身份，及2009年3月20日自其个人账户向刘征账户汇款的486834元，系用于支付购房首付款；吴锦华提供吴×的书面证言，用以证明吴锦华、刘征系同学关系，曾口头约定吴锦华以刘征名义购买涉案房屋，购房首付款、贷款均为吴锦华支付等。刘征认可吴锦华等人上述支付行为，并表示付款原因系给其“买房子、偿还贷款”，但对书面证言不予认可。
吴锦华提供长治市家宝商贸有限公司《证明》，用以证明2009年3月至2015年5月期间，吴锦华从该公司名下支付款项（按揭款570000元、契税93088元、其他13014元）系吴锦华购买涉案房屋款项。刘征表示“不清楚”此事。
吴锦华提供长治市沸点体育文化传播有限公司《证明》，用以证明2009年11月13日自该公司账户转至刘征账户内的50000元为购买涉案房屋的房款。刘征对该证据的真实性没有异议，但表示其与该公司也有业务往来。
此外，吴锦华表示涉案房屋一直由刘征管理，对外出租。吴锦华提供2011年7月17日交纳2009年至2011年供暖费收据、2010年9月1日至2011年8月31日期间垃圾清运费及管理费票据等，用以证明其实际管理涉案房屋的事实。刘征表示“不清楚”此事。
另，刘征提供2008年12月16日电汇凭证（复印件）显示，山西普瑞诺工具有限公司向长治市家宝商贸有限公司付款500000元。刘征表示，长治市家宝商贸有限公司为吴锦华与其他人合伙开办，其本人为“山西普瑞诺工具有限公司的人”，该款项为购买涉案房屋的首付款。吴锦华对此不予认可。
就吴锦华借刘征名义购买房屋的原因，吴锦华表示其配偶为公务人员，在该小区购买三套房屋，有两套登记在他人名下。
刘征表示吴锦华并非“借名买房”，因其曾经向吴锦华出借款项五六百万元，故吴锦华为其购买该房屋，但借款仍须归还。刘征就其主张的、其与吴锦华存在经济往来的事实没有举证。
2010年7月6日，上述房屋所有权登记在刘征名下。
此外，招商银行股份有限公司北京分行到庭表示，涉案房屋一直在偿还贷款没有拖欠，其不要求参加本案诉讼。
一审法院认为：当事人应当按照约定履行相应义务。本案中，涉案房屋的选择系吴锦华以“刘征、罗×、吴锦华、田×”四人名义签订认购协议确定，由此可见，在签订商品房买卖合同之前，吴锦华即有意愿购买该房屋，并对购房人的选择有所考量。
2009年3月20日《华业玫瑰郡装修合同》及2009年4月12日《商品房现房买卖合同》虽为刘征签署，但合同及装修工程验收交接《通知书》等书证原件均由吴锦华持有。而刘征作为合同的签订人和房屋登记的所有权人对此情节没有进行合理解释。
此外，涉案房屋所付公共维修基金、产权代办费、首付款、月偿银行贷款等款项均由吴锦华支付。刘征虽表示本案并非“借名买房”，但对其有关“曾经向吴锦华出借款项五六百万元”，双方“存在经济往来的”主张没有举证。而其提供的2008年12月16日电汇凭证（复印件）无法证明与本案的关联性，故刘征仅以其与吴锦华系“很好的朋友、同学关系”解释吴锦华上述大额支付行为显然无法令人信服。
综上可见，吴锦华、刘征虽未订立书面合同明确吴锦华以刘征名义购买涉案房屋，但从权利凭证的持有到合同义务的履行均由吴锦华完成，而刘征对此没有进行合理解释或提供相关证据材料予以佐证，故吴锦华主张“借名买房”的事实法院予以采信，其要求刘征配合办理房屋权属登记变更的诉讼请求，法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决刘征于判决生效后十日内配合吴锦华将北京市朝阳区×号房屋所有权登记变更至吴锦华名下。
刘征不服一审法院民事判决，向本院提起上诉，请求撤销（2015）朝民初字第17399号民事判决，依法驳回吴锦华的诉讼请求。其上诉事实和理由是：一、一审判决书认定基本事实错误。1.一审判决支持吴锦华主张的吴锦华和刘征之间存在口头“代名协议”，而此口头协议内容是什么，双方各自的权利义务是什么却根本未查清。全部庭审中无任何证据证明双方存在所谓的口头“代名协议”。2.一审认定“商品房现房买卖合同”（原件）由吴锦华持有，从而推定吴锦华为实际的购房人。事实是，购房合同原件始终在刘征处。3.一审法院认定，购房合同之义务的履行由吴锦华完成，不是事实。2008年12月16日，刘征以山西普瑞诺工具有限公司名义向吴锦华关联公司长治市家宝商贸有限公司付款人民币50万元，作为双方协商的购房意向的首付款，双方在事先即对购房目标、价款等有共同认可，并且预估了房价首付款额度。具体到与开发商进一步协商房屋价格、交款手续等，双方事先约定好由吴锦华办理。所以刘征才将首付款提前付到吴锦华指定的公司名下。4.吴锦华和刘征之间确实存在频繁而大量的经济往来（资金借贷），因为双方商业活动的复杂性、不规范性，未全部体现为吴锦华、刘征的名字，但资金往来是客观存在的。刘征作为公民个体，自己参加诉讼未委托专业律师，一审法院并未释明刘征可以提供双方往来虽不是以本人名义但实际上是双方往来的证据，导致刘征在一审举证不利，请求二审法院予以公平纠正。5.关于“月供”，是吴锦华主动提出代刘征缴付的，当时吴锦华对刘征讲：“大钱上你支持我，月供这样的小钱我来付……”。因吴锦华长期使用刘征资金只在个别时候支付利息，故双方为“好朋友”的情况下，吴锦华主动以月供的方式作为回报，这种回报并未超出刘征获益范围（吴锦华长期使用刘征巨额资金，极少支付“利息”，所付月供累计也远低于资金使用的市场价格），故一审法院仅从月供由吴锦华按月付到刘征账户这一点就认为吴锦华为实际履行购房合同主体，双方是代名购房，实在无法令人信服。二、一审法官审理此案的主管臆断还体现在程序上。1.一审判决作出后，法官以委托司法传递方式送达文书，而对刘征的送达因快递人员的工作不到位，使得明明已与刘征取得联系，却未完成送达。而一审法官竟直接臆断将一审判决交付执行。最后，在刘征的强烈抗议和据理力争下，才由执行局撤回执行通知书，重新向刘征送达一审判决书。
吴锦华在二审中的答辩意见：对刘征的上诉请求不予认可，同意一审判决。关于程序问题，程序不符合规定，已过上诉期，一审认定事实及适用法律正确，一审送达地址有误，未送达，是刘征自己的问题，并非一审法官主观臆断的问题。另外山西普瑞诺工具有限公司代付50万元的问题，是2008年汇款，买房时2009年，时隔四个月，不能自圆其说。刘征陈述借款一百多万不符合逻辑，吴锦华没有钱给刘征，房子签了认购协议和补充协议，从签合同、装修、入住等所有原件都在吴锦华手里，这说明刘征的上诉请求是不能成立的。
本院二审期间查明以下事实：刘征提交第一组证据1-4，证据一《公司变更登记申请书》、《企业名称变更核准通知书》，证据二《营业执照（副本）》，证据三《全国企业信用信息公示系统》，证据四《辞职报告》、《公司变更登记申请书》，意在证明刘征与吴锦华关联公司的法律关系和相关法律事实。提交第二组证据5-8，证据五《上海浦东发展银行电汇凭证》、《公司证明》、《出纳证明》，证据六《上海浦东发展银行电汇凭证》《证明》，证据七《中国银行单位境内汇款申请书》、《证明》，证据八《交通银行结算业务申请书》、《证明》，意在证明刘征的关联公司向吴锦华关联公司转账的凭证和事实依据，总计630万元，刘征主张是其借给吴锦华的借款，其中证据五刘征主张是其通过关联公司向吴锦华的关联公司支付50万元，用途是代买房的预付款。提交证据九《额度基本信息》、证据十《招商银行交易明细》，意在证明按揭款的基本信息，包括第一扣款账号是×××，与吴锦华一审提交的《转账凭证》载明的刘征的收款账号是×××不一致，扣款账号没有注销的情形。提交证据十一及证据十二，分别是商品房买卖合同原件、房产证原件，说明均由刘征持有，其中商品房买卖合同原件与吴锦华在一审提交并持有的《购房合同》存在不一致，吴锦华提交的《购房合同》首页未标注“正本”或“副本”，且所有附件都没有开发商盖骑缝章。提交证据十三《房屋租赁协议书》、《租金转账凭证》、《证明》、证据十四供暖费发票、证据十五《缴费说明》，意在证明刘征始终控制和占有涉案房屋。提交证据十六物业费收据（一审已提交）。提交证据十七，申请单、验收单、交接流程单、物业管理服务协议，证明刘征实际收房、验房。提交证据十八个人购房借款及担保合同（复印件），意在证明刘征签订购房合同、办理贷款手续。吴锦华对刘征的举证发表质证意见：上述证据不属于新证据，法院不应予以采纳。对证据一、证据二的关联性、合法性和真实性均不予认可，山西普瑞诺工具有限责任公司的原法定代表人是刘征，不能证明与本案是同一人，即使是同一人也与本案无关，该公司的法定代表人及股东于2009年1月6日变更为其他人，说明公司已与刘征无任何关系。对证据三、证据四的真实性予以认可，但对关联性及证明目的不认可，公司之间的汇款行为可能是业务往来或其他的经营行为，不能说明是借款关系，更不能说明与本案的关联性。对证据五的真实性、关联性和合法性均不认可，该笔款项的汇款时间为2008年12月16日，而本案诉争的房屋购房时间是2009年4月12日，汇款时间早于购房时间，诉争房屋的首付款是53万元，与所汇款项不相符，无法说明山西普瑞诺有限公司所汇的50万元为诉争房屋的首付款，另外，汇款和收款方均为两家公司，无法说明与吴锦华有关联，更无法说明双方存在借款关系，汇款凭证的附加信息及用途为往来款，且为其提供证人证言的史粉霞本人未出庭。对证据六、七、八的真实性、合法性和关联性均不认可，该笔汇款的时间为2007年5月17日，与购房时间差距甚远，无关联性，汇款及收款方均为公司，无法说明吴锦华与刘征之间存在借款关系，汇款凭证的附加信息为“往来款”，即便汇款行为真实存在，也是两家公司之间的业务往来，该组证据也没有任何信息显示吴锦华每月的一万元汇款为偿还利息，所谓的还款行为仅为刘征为侵占房屋所编造的事实。对证据九、十的真实性、关联性、合法性均不认可，诉争房屋的购房时间为2009年4月，其提交的额度基本信息放款审查日期也为2009年，因此诉争房屋的还贷时间应当为2009年开始，而刘征提交的还贷明细的还贷时间为2014年，与还贷时间不符，因此，刘征提交的招行尾号为1081号账号不是诉争房屋2009年的还款账户。对证据十一的合法性和证明目的不认可，该证据刘征一审时提交复印件，而二审时称一审未提交的原因是在复印社复印弄乱了，此解释不能成为二审新证据的理由，另外，该证据存在刘征在一审后通过非法手段取得或者补签的可能。对证据十二的真实性认可，但对合法性、证明目的不认可。对证据十三的真实性、合法性、关联性均不认可，对证明目的也不认可，房屋租赁人田×与吴锦华一审提交的《北京市商品房认购书》中买受人一栏四人中的田×为同一人，此人原为双方当事人共同的朋友，该证据不能说明其对外出租占有是合法的。对证据十四、十五、十六，供暖费发票开票日期为2015年9月27日，为吴锦华起诉刘征之后，刘征为达到占有房屋的目的，自行支付的，不能说明之前的供暖费一直由刘征支付，缴费证明中，2011年至2015年的1和5为后填手写的，存在伪造的可能，且出具时间未填写，不能说明此证据合法取得，物业费收据仅为2014年度，以上三份证据仅为诉争房屋交付后部分交付证明，即便刘征持有该证据，也仅能说明其作为名义的所有人代为缴付，不能说明其占有的合法性。对证据十七的真实性和证明目的不认可，关于办理所有手续及交付，刘征一审认可是吴锦华交付并办理的。对于证据十八无原件，真实性不发表意见，第一扣款账户是吴锦华2009年还款的账户，吴锦华还款账户就是刘征提交证据中显示的账户，说明是吴锦华在还购房款。
吴锦华提交证据一山西农村信用社结算业务委托书四份、长治市家宝商贸有限公司付款凭证，证明吴锦华一直在正常还款。提交证据二长治市北方泰富投资管理有限公司付款凭证、长治市家宝商贸有限公司付款凭证及证明中国人民银行小额退汇凭证，证明账户于2015年12月没法还贷了，吴锦华认为是刘征故意注销的。证据三朝阳区人民法院生效证明、朝阳区人民法院执行案件立案通知书，证明本案已于2015年8月12日生效，并于2015年10月16日进入执行阶段。刘征对吴锦华的证据发表质证意见：对三个证据的真实性均予以认可，对证据一证明目的和关联性不予认可，吴锦华给刘征2015年的转款不代表吴锦华是诉争房产的所有权人，一审提交的一万款项附言写的是借款而非购房款。对证据二关联性不予认可，时间是2015年12月以后，是上诉期间，在一审之前都没有写过房款，都是借款等。对证据三的关联性和证明目的不认可。
经本院审查，刘征提交的证据十八《个人购房借款及担保合同》第一章第7条“贷款归还”显示，第一扣款账号是×××，与吴锦华一审提交的《转账凭证》载明的刘征的收款账号×××一致。刘征在二审期间提交的证据十一《商品房现房买卖合同》，比吴锦华一审提交的《商品房现房买卖合同》多标注了“正本”和骑缝章；两份合同在内容上没有差别；合同第三十条载明“本合同一式四份，具有同等法律效力，其中出卖人一份，买受人三份。”吴锦华称吴锦华持有的合同原件系刘征交给其。在一审中，刘征对吴锦华提供的《商品房现房买卖合同》质证称：“真实性没有异议，但是不是给过原告，我记不清了。”
以上事实，有《北京市商品房认购书》及补充协议、《华业玫瑰郡装修合同》、《商品房现房买卖合同》、《通知书》、银行交易明细、结算业务委托（申请）书、《证明》、个人购房借款及担保合同（复印件）及双方当事人陈述等在案予以佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方当事人争议的焦点为吴锦华与刘征之间是否存在借名卖房关系。对此，可以从以下几个方面来衡量。
首先，从认购协议来看，吴锦华以“刘征、罗×、吴锦华、田×”四人名义签订认购协议，可见，在签订商品房买卖合同之前，吴锦华即有意愿购买该房屋，并对购房人的选择有所考量。
其次，关于购房款及相关费用的实际支付问题。刘征称按揭款还款第一账户为×××，但其并未提供2014年之前向该账户还款的相关凭据，故无法认定按揭款系由刘征支付。此外，刘征提供的个人购房借款及担保合同显示的第一扣款账户为×××，而该账户与吴锦华在2011年7月15日至2015年2月15日期间每月汇款的账户为同一账户。刘征主张其曾向吴锦华借款五六百万元，双方存在经济往来，但其提供的汇款凭证等并不显示为刘征与吴锦华之间的往来款，仅凭此难以证明双方之间的基础法律关系，而其提供的2008年12月16日电汇凭证也无法证明与本案的关联性，故应由其对此承担举证不能的法律后果。故刘征关于购房款支付的上诉理由不能成立，一审法院结合本案查明的其他事实，认定涉案房屋所付公共维修基金、产权代办费、首付款、月偿银行贷款等款项均由吴锦华支付，并无不当。
再次，关于合同原件及验收通知书的持有问题。根据查明的事实，吴锦华持有2009年3月20日《华业玫瑰郡装修合同》、2009年4月12日《商品房现房买卖合同》及装修工程验收交接《通知书》等书证原件，刘征在二审中提供了《商品房现房买卖合同》原件（标注正本并加盖骑缝章）。对此，本院认为，刘征在一审中对吴锦华持有《商品房现房买卖合同》原件的真实性并不持异议，而刘征提供的《商品房现房买卖合同》原件系在二审中提出，双方提供的买卖合同原件在内容上并无差异，且买卖合同条款中载明该合同由买受人留存三份，在刘征未能提供相反证据的情况下，结合上述付款事实，吴锦华称其持有的合同原件系刘征给其系合理解释。故刘征的该项理由并不成立，本院不予采纳。
可见，双方当事人之间虽未有书面合同明确吴锦华以刘征名义购买涉案房屋，但购房款及相关费用的支付系吴锦华为之，其亦持有购房合同、装修合同及验收交接《通知书》，刘征对此没有进行合理解释，对其事实主张也没有提供充分有效的证据予以佐证，故一审对吴锦华主张“借名买房”的事实予以采信，判决刘征配合吴锦华办理房屋权属登记，并无不当。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
一审案件受理费11944元，由刘征负担（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由刘征负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费23888元，由刘征负担（已交纳）。
审 判 长 陈敏光
代理审判员 高 娜
代理审判员 赵 纳
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 李 君
书 记 员 祖志贤