广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0304民初909号
原告桂林彰泰物业服务有限公司，住所地：桂林市象山区民族里98号。
法定代表人黄海涛，该公司董事长。
委托代理人甘永雄，该公司职员。
委托代理人杨雪冰，该公司职员。
被告苏凤玲，女，汉族，1968年11月9日生，住桂林市象山区
原告桂林彰泰物业服务有限公司与被告苏凤玲物业合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员苏敏独任审判，公开开庭审理了本案。原告桂林彰泰物业服务有限公司的委托代理人甘永雄、杨雪冰，被告苏凤玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桂林彰泰物业服务有限公司诉称，2012年9月28日，原告与桂林市鸣翠新都小区的业主委员会签订了《物业服务合同》，约定自2013年1月1日起至2015年12月31日止由原告为鸣翠新都（新城）小区提供物业报务，物业服务费收费标准为：非电梯楼0.9元／月／㎡（建筑面积）、电梯楼1．4元／月／㎡（建筑面积）：代收代缴费：生活垃圾处理费7元／户／月，楼道电费及相关维护费60元／户／年，灭火器年检费8元／户／年：另约定逾期支付物业服务费等相关费用，将按每天千分之三的标准承担违约金。根据《物业管理条例》第十二条的规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有束力”。被告为该小区业主，故应受到《物业服务合同》的约束。上述合同签订后，原告依约提供了符合合同约定标准的物业服务。但自2014年1月1日起，被告拒绝再向原告履行交纳物业服务费的义务，虽经原告多次书面及口头催缴，被告仍不履行缴费义务。截止至2016年2月29日，被告欠费时长已达789天。综上所述，被告长期拖欠物业服务费的行为，已严重损害了原告的合法权益，属严重违约行为。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令被告支付拖欠的物业费4180.8元，楼道电费及灯具维护费元120元，生活垃圾费168元，灭火器年检费16元，逾期付款违约金4754.6元，以上费用共计人民币9239.4元，以及本案诉讼费由被告承担。
被告苏凤玲辩称，一、原告起诉状所述“被告长期拖欠物业服务费”，与事实不符，纯属无中生有。首先，被告2005年入住小区至今从来没有拖欠过物业费及其他费用。从2013年1月起至2015年12月31日被告都是在彰泰物业服务有限公司指定的交通银行缴纳物业费，单据上款项来源、何人交款都有明细。原告的起诉严重损害了被告的合法权益，为此被告请法院驳回原告的诉讼。
二、请求法院依法确认原告在提供物业服务中存在欠缺和过错。1、原告在提供物业服务中违反规定，没有向业主公布物业服务费用收支报表。原告2005年至2015年12月31日止，10年中除2012年4月28日，经全体业主强烈要求在小区公示过鸣翠小区2011年财务收支表以外，再也没有公示过物业服务资金的收支情况。原告违反了《物业服务合同》及《城市住宅小区物业服务收费管理办法》有关规定“物业服务单位应当定期（一般为6个月）向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区业委会或物业产权人、使用人的监督”。为此，小区业主多次向原告提出公示要求，时至今日都没见到公示。原告的行为严重地侵害了小区业主的知情权和监督权，是对被告合法权益地严重侵犯和践踏。2、原告没有按照《广西物业管理服务标准》处理业主投诉。原告从2005年提供物业服务至今，都没有把服务的位置摆正，违反《广西物业管理服务标准》综合服务第11条：“及时解答业主咨询和处理业主投诉，每年进行一次物业服务满意率调查，覆盖面占全体业主60％以上，满意率达85%以上”。原告从未进行过一次深入调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也从未进行调查，是什么原因不交物业费，原告没有从服务的角度去解决问题，只是电话催费、门上贴条、发律师函向法院诉讼，彻底伤害了广大业主的心。3、原告从2005年提供物业服务收费只开收据拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。4、原告侵害业主的知情权、所有权和监督权，侵占了小区业主公共区域经营所得。根据小区《管理规约》业主依法享有物业共用设备、共用设施设备的所有权或使用权，共同使用的空地、电梯、停车场、公告栏等，对物业区域内公共部位、公共设施设备和相关的场地、专项维修基金的使用和管理情况享有知情权和监督权。原告从2005年至今一直侵占本该属于所有业主公共区域的经营所得。合同约定，对公共进行规范经营管理（含占道停车、广告宣传等），经营收入用于补贴物业服务费的不足，属霸王条款。根据有关法律规定：“小区物业管理区域的会所、游泳池公共场地、道路、停车位、公共部位广告、电梯广告、共用设施设备等进行出租，投资等经营活动所得，其收益应归全体业主共有。物业公司不得据为己有”。原告从来没有向业主公布其收入。严重违反《物权法》、《广西住宅物业服务收费管理办法》第十九条：“物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支帐目”。原告的行为严重侵害全体业主权利。请法院依法责令原告向业主公布其收入，要求物业公司将侵吞业主公共管理区域的经营所得，交还给小区全体业主。5、原告应停止侵权，退还违规多收取的单元楼道公摊电费。鸣翠小区楼栋单元公摊电费都是由原告代收，但从来没有公布过相关单位委托书，且原告收取的电费超过其支出，请法院依法责令原告公布相关单位委托书及公布小区各单元公摊电费清单。而且，小区业主在被告楼下搭灵棚，影响了被告的生活。综上所述，原告从2005年起提供物业服务中存在太多的欠缺和过错，不胜枚举。业主都知道物业服务中不会十全十美，业主缴纳物业费，物业公司应该为业主提供质价相符的服务，这才是物业公司的应尽本职工作。原告侵害业主权益业主心知肚明，不要把业主的谦让当作软弱可欺。原告不愿通过沟通、交流、协商改进服务来获取业主的信任和支持，却诉诸法院。因此，被告请法院依法确认原告在提供物业服务中存在欠缺和过错。依法维护被告和小区业主的合法权益，请法院驳回原告不当的诉讼请求，支持被告合法合理的请求事项。
经审理查明，2012年9月28日，桂林市鸣翠新都小区业主委员会与原告桂林彰泰物业管理有限责任公司签订《物业服务合同》，其将鸣翠新都（新城）小区委托原告实行统一专业的物业管理、综合服务，合同约定（节录）：服务期限从2013年1月1日至2015年12月31日；本小区非电梯楼物业服务费为人民币0.90元／月／㎡（建筑面积）、电梯楼物业服务费为人民币1.40元／月／㎡（建筑面积）、空置房按以上标准的100%收取；业主（或物业使用人）需按时向物业服务中心交付物业服务费（分别为每年的1月、7月的15号前），以上收费标准从2013年元月1日起执行；该服务费不含小区楼道共用电费、小区物业共用部位、共用设施设备大中型维修、更新、改造的费用，不包含共用部位共用设施设备的大、中型维修和更新改造费用从专项维修资金支出，不包含本小区物业及业主或物业使用人的人身、财产的保管、保险费用，不包含共用设施设备单项维修经费超过人民币400元的维修费用，不包含聘请专业机构审核有关文件、报表的费用；原告代收代缴生活垃圾处理费7元／户／月，业主每年初需交60元／年的楼道电费及相关维保费用，灭火器年检费8元／户／年等内容。该合同后经桂林市象山区南门街道办事处、桂林市象山区翠竹路社区居民委员会备案登记。
被告苏凤玲系该小区xxx房屋的业主，其住房为电梯房，原告向被告主张的物业费计收面积为124.42㎡。。被告认为，原告与小区业主委员会签订的上述《物业服务合同》提高了物业费，但未经业主大会表决通过，被告愿意按原物业费价格缴费，故其在2015年2月4日向原告指定的缴费账户存入2014年度的物业费、垃圾费、楼道电费、灭火器年检费共计2242.40元，2016年7月2日存入2015年度的物业费、垃圾费、楼道电费、灭火器年检费共计1764.60元，同时缴纳了2012年度物业费及其他费用1764.60元。被告2012年度未交费，故原告将被告2013年10月10日缴纳的1736.8元冲抵了2012年的欠费，2015年2月4日缴纳的2242.4元则冲抵了2013年的欠费，原告现主张2014、2015年度的费用。
以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、入伙会签单、《物业服务合同》、欠款凭证、欠费记录、照片，被告提供的银行现金解款回单及双方当事人的陈述予以证实。
本院认为，根据《最高法院审理物业服务合同纠纷案件司法解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告抗辩，小区的业主委员会并非系由全体业主选举产生，且其续签的物业合同提高物业费亦未经业主大会表决通过，故被告不认可该合同的效力，但被告并未通过业主撤销权之诉撤销桂林市鸣翠新都小区业主委员会的相关法律行为。本案中，桂林市鸣翠新都小区业主委员会有其合法的备案手续，其与原告签订的《物业服务合同》，内容未违反法律法规的强制性规定，且经相关部门备案登记，现原告不能提供直接有效的证据证明业主委员会存在违法签约，为保护社会商业交易的安全，本院对合同的效力予以认定。被告作为该小区10栋1单元703号房屋的业主，原告按合同约定对小区实行统一专业的物业管理及综合服务后，被告应按约交纳物业费及其他费用。本案中，被告2012年度未交费，故原告将其2013的交费冲抵2012年的欠费，2015年的交费冲抵2013年的欠费，但被告2016年7月2日所交的3529.2元尚未作抵扣，而被告在2014年1月1日至2015年12月31日期间应缴的物业费为4180.51元（124.42㎡×1.4元／㎡／月×24个月），垃圾费为168元（7元／月×24个月），楼道电费为120元（60元／年×2年），灭火器年检费16元（8元／年×2年），共计4484.51元，而被告已实际支付3529.2元，被告应补缴955.31元。关于逾期付款违约金，因双方对物业费定价存在争议，被告一直按原物业合同缴纳物业费，并未恶意拖缴，原告据此主张违约金，本院不予支持。另外，被告主张原告侵犯其知情权、所有权、监督权，但并未提供证据证实，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告苏凤玲应向原告桂林彰泰物业管理有限公司补缴2014年1月1日至2015年12月31日的物业管理费、楼道电费、垃圾费、灭火器年检费共计955.31元。
二、驳回原告桂林彰泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元（原告已预交），由被告苏凤玲负担。
上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 员 苏 敏
二〇一六年七月十四日
（代）书记员 文若诗
广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民事判决书
（2016）桂0304民初909号
原告桂林彰泰物业服务有限公司。
法定代表人黄海涛，该公司董事长。
委托代理人甘永雄，该公司职员。
委托代理人杨雪冰，该公司职员。
被告苏凤玲。
原告桂林彰泰物业服务有限公司与被告苏凤玲物业合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员苏敏独任审判，公开开庭审理了本案。原告桂林彰泰物业服务有限公司的委托代理人甘永雄、杨雪冰，被告苏凤玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桂林彰泰物业服务有限公司诉称，2012年9月28日，原告与桂林市鸣翠新都小区的业主委员会签订了《物业服务合同》，约定自2013年1月1日起至2015年12月31日止由原告为鸣翠新都（新城）小区提供物业报务，物业服务费收费标准为：非电梯楼0.9元／月／㎡（建筑面积）、电梯楼1．4元／月／㎡（建筑面积）：代收代缴费：生活垃圾处理费7元／户／月，楼道电费及相关维护费60元／户／年，灭火器年检费8元／户／年：另约定逾期支付物业服务费等相关费用，将按每天千分之三的标准承担违约金。根据《物业管理条例》第十二条的规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有束力”。被告为该小区业主，故应受到《物业服务合同》的约束。上述合同签订后，原告依约提供了符合合同约定标准的物业服务。但自2014年1月1日起，被告拒绝再向原告履行交纳物业服务费的义务，虽经原告多次书面及口头催缴，被告仍不履行缴费义务。截止至2016年2月29日，被告欠费时长已达789天。综上所述，被告长期拖欠物业服务费的行为，已严重损害了原告的合法权益，属严重违约行为。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令被告支付拖欠的物业费4180.8元，楼道电费及灯具维护费元120元，生活垃圾费168元，灭火器年检费16元，逾期付款违约金4754.6元，以上费用共计人民币9239.4元，以及本案诉讼费由被告承担。
被告苏凤玲辩称，一、原告起诉状所述“被告长期拖欠物业服务费”，与事实不符，纯属无中生有。首先，被告2005年入住小区至今从来没有拖欠过物业费及其他费用。从2013年1月起至2015年12月31日被告都是在彰泰物业服务有限公司指定的交通银行缴纳物业费，单据上款项来源、何人交款都有明细。原告的起诉严重损害了被告的合法权益，为此被告请法院驳回原告的诉讼。
二、请求法院依法确认原告在提供物业服务中存在欠缺和过错。1、原告在提供物业服务中违反规定，没有向业主公布物业服务费用收支报表。原告2005年至2015年12月31日止，10年中除2012年4月28日，经全体业主强烈要求在小区公示过鸣翠小区2011年财务收支表以外，再也没有公示过物业服务资金的收支情况。原告违反了《物业服务合同》及《城市住宅小区物业服务收费管理办法》有关规定“物业服务单位应当定期（一般为6个月）向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区业委会或物业产权人、使用人的监督”。为此，小区业主多次向原告提出公示要求，时至今日都没见到公示。原告的行为严重地侵害了小区业主的知情权和监督权，是对被告合法权益地严重侵犯和践踏。2、原告没有按照《广西物业管理服务标准》处理业主投诉。原告从2005年提供物业服务至今，都没有把服务的位置摆正，违反《广西物业管理服务标准》综合服务第11条：“及时解答业主咨询和处理业主投诉，每年进行一次物业服务满意率调查，覆盖面占全体业主60％以上，满意率达85%以上”。原告从未进行过一次深入调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也从未进行调查，是什么原因不交物业费，原告没有从服务的角度去解决问题，只是电话催费、门上贴条、发律师函向法院诉讼，彻底伤害了广大业主的心。3、原告从2005年提供物业服务收费只开收据拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。4、原告侵害业主的知情权、所有权和监督权，侵占了小区业主公共区域经营所得。根据小区《管理规约》业主依法享有物业共用设备、共用设施设备的所有权或使用权，共同使用的空地、电梯、停车场、公告栏等，对物业区域内公共部位、公共设施设备和相关的场地、专项维修基金的使用和管理情况享有知情权和监督权。原告从2005年至今一直侵占本该属于所有业主公共区域的经营所得。合同约定，对公共进行规范经营管理（含占道停车、广告宣传等），经营收入用于补贴物业服务费的不足，属霸王条款。根据有关法律规定：“小区物业管理区域的会所、游泳池公共场地、道路、停车位、公共部位广告、电梯广告、共用设施设备等进行出租，投资等经营活动所得，其收益应归全体业主共有。物业公司不得据为己有”。原告从来没有向业主公布其收入。严重违反《物权法》、《广西住宅物业服务收费管理办法》第十九条：“物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支帐目”。原告的行为严重侵害全体业主权利。请法院依法责令原告向业主公布其收入，要求物业公司将侵吞业主公共管理区域的经营所得，交还给小区全体业主。5、原告应停止侵权，退还违规多收取的单元楼道公摊电费。鸣翠小区楼栋单元公摊电费都是由原告代收，但从来没有公布过相关单位委托书，且原告收取的电费超过其支出，请法院依法责令原告公布相关单位委托书及公布小区各单元公摊电费清单。而且，小区业主在被告楼下搭灵棚，影响了被告的生活。综上所述，原告从2005年起提供物业服务中存在太多的欠缺和过错，不胜枚举。业主都知道物业服务中不会十全十美，业主缴纳物业费，物业公司应该为业主提供质价相符的服务，这才是物业公司的应尽本职工作。原告侵害业主权益业主心知肚明，不要把业主的谦让当作软弱可欺。原告不愿通过沟通、交流、协商改进服务来获取业主的信任和支持，却诉诸法院。因此，被告请法院依法确认原告在提供物业服务中存在欠缺和过错。依法维护被告和小区业主的合法权益，请法院驳回原告不当的诉讼请求，支持被告合法合理的请求事项。
经审理查明，2012年9月28日，桂林市鸣翠新都小区业主委员会与原告桂林彰泰物业管理有限责任公司签订《物业服务合同》，其将鸣翠新都（新城）小区委托原告实行统一专业的物业管理、综合服务，合同约定（节录）：服务期限从2013年1月1日至2015年12月31日；本小区非电梯楼物业服务费为人民币0.90元／月／㎡（建筑面积）、电梯楼物业服务费为人民币1.40元／月／㎡（建筑面积）、空置房按以上标准的100%收取；业主（××）需按时向物业服务中心交付物业服务费（分别为每年的1月、7月的15号前），以上收费标准从2013年元月1日起执行；该服务费不含小区楼道共用电费、小区物业共用部位、共用设施设备大中型维修、更新、改造的费用，不包含共用部位共用设施设备的大、中型维修和更新改造费用从专项维修资金支出，不包含本小区物业及业主××的人身、财产的保管、保险费用，不包含共用设施设备单项维修经费超过人民币400元的维修费用，不包含聘请专业机构审核有关文件、报表的费用；原告代收代缴生活垃圾处理费7元／户／月，业主每年初需交60元／年的楼道电费及相关维保费用，灭火器年检费8元／户／年等内容。该合同后经桂林市象山区南门街道办事处、桂林市象山区翠竹路社区居民委员会备案登记。
被告苏凤玲系该小区10栋1单元703号房屋的业主，其住房为电梯房，原告向被告主张的物业费计收面积为124.42㎡。被告认为，原告与小区业主委员会签订的上述《物业服务合同》提高了物业费，但未经业主大会表决通过，被告愿意按原物业费价格缴费，故其在2015年2月4日向原告指定的缴费账户存入2014年度的物业费、垃圾费、楼道电费、灭火器年检费共计2242.40元，2016年7月2日存入2015年度的物业费、垃圾费、楼道电费、灭火器年检费共计1764.60元，同时缴纳了2012年度物业费及其他费用1764.60元。被告2012年度未交费，故原告将被告2013年10月10日缴纳的1736.8元冲抵了2012年的欠费，2015年2月4日缴纳的2242.4元则冲抵了2013年的欠费，原告现主张2014、2015年度的费用。
以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、入伙会签单、《物业服务合同》、欠款凭证、欠费记录、照片，被告提供的银行现金解款回单及双方当事人的陈述予以证实。
本院认为，根据《最高法院审理物业服务合同纠纷案件司法解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告抗辩，小区的业主委员会并非系由全体业主选举产生，且其续签的物业合同提高物业费亦未经业主大会表决通过，故被告不认可该合同的效力，但被告并未通过业主撤销权之诉撤销桂林市鸣翠新都小区业主委员会的相关法律行为。本案中，桂林市鸣翠新都小区业主委员会有其合法的备案手续，其与原告签订的《物业服务合同》，内容未违反法律法规的强制性规定，且经相关部门备案登记，现原告不能提供直接有效的证据证明业主委员会存在违法签约，为保护社会商业交易的安全，本院对合同的效力予以认定。被告作为该小区10栋1单元703号房屋的业主，原告按合同约定对小区实行统一专业的物业管理及综合服务后，被告应按约交纳物业费及其他费用。本案中，被告2012年度未交费，故原告将其2013的交费冲抵2012年的欠费，2015年的交费冲抵2013年的欠费，但被告2016年7月2日所交的3529.2元尚未作抵扣，而被告在2014年1月1日至2015年12月31日期间应缴的物业费为4180.51元（124.42㎡×1.4元／㎡／月×24个月），垃圾费为168元（7元／月×24个月），楼道电费为120元（60元／年×2年），灭火器年检费16元（8元／年×2年），共计4484.51元，而被告已实际支付3529.2元，被告应补缴955.31元。关于逾期付款违约金，因双方对物业费定价存在争议，被告一直按原物业合同缴纳物业费，并未恶意拖缴，原告据此主张违约金，本院不予支持。另外，被告主张原告侵犯其知情权、所有权、监督权，但并未提供证据证实，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告苏凤玲应向原告桂林彰泰物业管理有限公司补缴2014年1月1日至2015年12月31日的物业管理费、楼道电费、垃圾费、灭火器年检费共计955.31元。
二、驳回原告桂林彰泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元（原告已预交），由被告苏凤玲负担。
上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员苏敏
二0一六年七月十四日
（代）书记员文若诗