杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭拱民初字第1750号
原告：浙江天阳物业管理有限公司。
法定代表人：石焱。
委托代理人（特别授权代理）：吴川、杨俊杰。
被告：方晓阳。
被告：王燕。
原告浙江天阳物业管理有限公司（以下简称原告）为与被告方晓阳、王燕（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，于2014年9月26日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员孙金林独任审判，于2014年10月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人及被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2005年9月26日，原告与杭州祥瑞置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对天阳.美林湾城市公寓小区进行前期物业管理。2012年11月23日，原告与美林湾城市公寓第一届业主委员会签订了《物业服务合同》。根据《前期物业服务合同》和《物业服务合同》的约定，高层住宅的物业费按1元／平方米／月收取，每年预缴一次，2012年12月1日之前应于每年第一个月的上旬缴清，2012年12月1日之后应于每年的第一个月内缴清，若有逾期，按日加收3‰的违约金。本案两被告系天阳.美林湾城市公寓小区翠谷苑2幢1单元202室的业主，房屋建筑面积为115.16平方米。经计算，两被告自2009年1月1日至2013年12月31日，累计拖欠物业服务费6910元，产生违约金22355元（考虑到被告的负担，原告自愿放弃部分违约金，仅主张6900元）。期间，原告以在欠费物业门口张贴欠费通知、寄发催缴函等方式进行催收，均未果。遂于2014年7月8日向被告方晓阳寄发律师催告函，告知其务必在2014年7月15日前付清上述拖欠的物业服务费等。截至原告起诉时，两被告仍没有支付。为维护自身合法权益，特依据《民事诉讼法》之相关规定向法院提起诉讼，请求依法判令两被告立即向原告支付拖欠的物业服务费6910元（截至2013年12月31日），支付逾期付款违约金6900元，支付能耗费539元（截至2013年12月31日）和水费64.80元（截至2014年2月14日）。
被告辩称：一、原告提交的《前期物业服务合同》与本人无关，本人不作答辩。依照国务院《物业管理条例》规定，在没有通过业主代表大会及未经三分之二以上的业主投票表决的情况下，更没有经过业主代表参与审议合同内容中的价格条款和实行办法等重大合同事项的前提下，签订的物业服务合同应当是无效的。选聘、解聘物业服务企业是业主大会的职责，不能由业主委员会单方面作出决定。2012年3月14日第一届业主委员会经过小区业主投票产生，第一届业主委员会没有召开业主大会就确定“天阳”物业公司，并于2012年11月23日与“天阳”签订《物业服务合同》，暗箱操作、私相授受，这严重侵犯了业主的合法权益，使得利害相关的业主不能表达意愿、协商条件、参与决策、寻求说法，这不符合现代法治的基本内涵——程序公正和参与民主的要求。请法院判定此《物业服务合同》无效。二、天阳物业公司乱收费，财务混乱账目不清。1、“天阳”财务混乱，催款单上错误百出（能耗费是按实分摊之后的金额？实际耗电数据和分摊明细？能耗费到底是415元／年还是636元／年还是815／年还是2年共计415元？还是原告律师函中显示的539元？），其中显示的滞纳金既无法律依据又远高于所谓的欠费，提及的欠缴水费子虚乌有。2、“天阳”账目不清，没有公示过年度财务审计报告。比如：“天阳”在销售楼盘时向客户推广以下沉式健身中心为卖点，业主入住后擅自将产权属于小区全体业主所有的健身中心作为收费场所来经营。又如：“天阳”擅自截留小区没有成立业委会之前的本应属于全体业主的经营性收入，如商铺租金、小区道路停车费、电梯广告费等，以所谓“包干制”为由拒不公开账目，擅自以亏损的名义将该资金冲抵经营收入。如“天阳”所为，同理；业主共有财产的收益可以用于小区内部管理所产生的各项费用。三、天阳物业公司管理混乱，服务存在严重缺失。从整个小区的情况讲：1、“祥瑞”开发商在建设楼房时就产生了许多违规、违章现象，变成了实际上是子公司的“天阳”物业推诿和不作为的理由。“天阳”没有尽到设施设备维护保养的职责，没有履行制止违反《物业管理条例》的行为的义务。比如：（1）整个小区周边只是简单低矮的铁丝网围绕，年久失修，腐朽严重，安全防盗形同虚设，据第一届业委会统计仅2013年小区发生盗窃案30余起案值达100余万元，辖区祥符派出所出具了《整改通知书》。（2）有的房屋没有空调室外机的位置或者有的话根本放不进去只能单独的挂在外立面上，非常危险。（3）一楼搭着二楼的阳台楼板违章建设的阳光房，延伸超出了整栋楼的外立面，为偷窃等治安事件留下了隐患。（4）楼顶的应属整栋业主所有的公用面积却成了顶楼业主的阳光房，曾有违建建筑被大风吹落从高空砸下毁了一台车伤了2个人。“天阳”不履行管理房屋共用部分的义务，面对其他业主的利益损失袖手旁观，认为只是发了《整改通知书》就行了，就和自己脱了干系了。（5）整个小区的83个监控探头中有39个会亮，其中有13个图像严重抖动、不能看清。消防报警有部分区域失灵、误报。（6）第二届业委会成立后，“天阳”未经协商和未获同意，擅自向小区南区前留石公园的施工单位接电、供电，被现场发现、证实后“天阳”获得的金钱不得而知。这样的物业服务企业是否有相应的行业管理资质和服务意识？从本人的生活体验、切身感受来讲：四、1、一楼的租户深夜在安保员的注视下将一卡车的砖头开进楼旁消防门运进室内作为群租隔墙用，烧饭做菜使用煤气瓶又不通过烟道排烟，吵吵闹闹、乌烟瘴气住着老小近10个人。这样的群租现象本人多次投诉未果。2、一楼的住户超出房屋外立面搭建了阳光房，搭手可攀爬而导致本人为了安全也要花钱封阳台。封阳台又必须要用向物业交了钱在小区内设摊点许可的无框阳台，却不能安装纱窗，饱受夏天苍蝇蚊子侵扰而又不能流通空气，生活不便、苦不堪言。隔不了多久，跟风学样的旁边2单元的一楼业主也做了阳光房而且用了塑料材质的雨棚，“天阳”居然熟视无睹只要能收到钱一切好说，下雨天雨水和夏天空调冷凝水滴落的撞击声经常让本人失眠。物业公司还故意把楼下单元玻璃门的液压地弹簧调整得很大关门声也严重影响本人的睡眠。3、2010年3月5日小区入口处道闸保安员操作错误，导致本人被砸头面部软组织挫伤流血头晕，本人有权要求原告给予赔偿。4、本人房间飘窗先后三次漏水，物业经理以由于是上下级公司隶属关系和“儿子怎么能投诉老子”为由对此漠不关心，要业主本人找开发商自行解决。5、物业故意把家门口的感应灯头拧松而不能照亮门厅。6、物业故意将门口水表箱里的泄压阀拧紧而导致水流很小不能洗澡。等等。综上所述，在业主本人的金钱、身体和精神均受到了损害时，作为个体来面对以“服务行为”为包装的，行乱收费和非法勒索之实的“天阳”时，我们明显处于弱势，但物业费绝不是保护费，请法庭查明事实，维护公平和正义。现行法律并未规定“业主必须无条件的向物业公司缴费”，即缴费不是业主的法定义务，应当是依法订立的有效的合同义务，因为程序非法而无效的《物业服务合同》，更无法体现事实上的权利和义务的相互平等，所以本人依法拒绝向“天阳”交费应该是维护自身合法权益的合法行为。请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理，本院认定以下事实：原告系天阳.美林湾城市公寓小区的物业服务单位，其分别于2005年9月26日、2012年11月23日与杭州祥瑞置业有限公司（建设单位）、天阳.美林湾城市公寓第一届业主委员会签订了《前期物业服务合同》、《物业服务合同》，并对天阳.美林湾城市公寓小区进行物业管理。被告为该小区2幢1单元202室业主，该套房产建筑面积为115.16平方米，被告自2009年1月1日至2014年2月14日期间，有物业服务费6910元、能耗费539元、水费64.80元，未能交付于原告。原告多次催讨未果，遂成诉讼。
另，原告在对天阳.美林湾城市公寓小区进行物业管理服务期间，其管理服务有一定的瑕疵。
上述事实有经本院质证、认证并采信的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、房屋权属登记信息查询记录、律师催告函、ems国内特快专递邮件详情单及当事人陈述等证据佐证。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对全体业主具有约束力。业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织，其依法履行职责作出与物业管理有关的决定，代表业主与物业管理企业签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。被告为天阳.美林湾城市公寓小区业主，理应认可建设单位、业委会和原告签订的物业管理服务合同并受其约束，其接受了原告的物业服务，应当按时交纳相应的物业服务费用，但其拖延该费用至今未向原告交纳，显属不当，被告应当承担相应的民事责任。因此，原告诉请被告支付物业服务等费用，符合法律规定，且证据充分，本院应予支持。但其同时诉请支付违约金之主张，考虑到原告对小区的物业管理服务也有一定的瑕疵，对此，原告也应承担相应的民事责任。但被告拖欠物业管理服务费，也属违约。故本院酌情认定双方责任互相抵销。因此，原告要求被告支付违约金之主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告方晓阳、王燕支付原告浙江天阳物业管理有限公司物业管理服务费6910元、能耗费539元、水费64.80元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告浙江天阳物业管理有限公司其他诉讼请求。
上述当事人自动履行的，也可直接支付至本院（户名：杭州市拱墅区人民法院，开户银行：杭州银行湖墅支行，账号：75×××39）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费160元，减半收取80元，由被告方晓阳、王燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费160元（开户银行：工商银行湖滨分理处；账号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 孙金林
二〇一四年十二月二十五日
书记员 韩瑞功
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。