北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终1495号
上诉人（原审第三人）戴受强，男，1979年7月12日出生。
被上诉人（原审原告）殷春燕，女，1952年3月7日出生。
原审被告北京聚家基业房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区新街口西里一区5号楼一层2号。
法定代表人白伟，总经理。
上诉人戴受强因与被上诉人殷春燕及原审被告北京聚家基业房地产经纪有限公司（以下简称聚家基业公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第35049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月1日受理后，依法组成由法官曹欣担任审判长，法官种仁辉、郭菁参加的合议庭，于2016年3月3日公开开庭进行了审理。上诉人戴受强、被上诉人殷春燕到庭参加诉讼。原审被告聚家基业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
殷春燕在一审中起诉称：2015年6月13日，殷春燕与聚家基业公司签署了《房屋出租委托合同》，约定殷春燕将位于北京市西城区××号的房屋委托聚家基业公司代为出租，每季聚家基业公司向殷春燕支付房屋租金15000元，但聚家基业公司自2015年9月13日前拖欠殷春燕租金11300元，且自2015年10月至今一直以资金短缺为由不向殷春燕交纳房屋租金，并将上述房屋出租给戴受强使用。故殷春燕现诉至法院，请求：1、判令解除殷春燕与聚家基业公司之间的《出租委托合同》；2、判令聚家基业公司及戴受强将北京市西城区××号房屋腾退交还殷春燕收回；3、请求聚家基业公司支付2015年9月13日前的房屋租金11300元，并按照每月5000元的房租租金标准支付自2015年10月至实际腾房之日之止的房屋租金或使用费。4、请求聚家基业公司向殷春燕支付违约金1500元。5、诉讼费由聚家基业公司承担。
聚家基业公司在一审中答辩称：殷春燕所述情况属实，我司因资金短缺将第三人给付的租金挪作它用，现同意殷春燕的全部诉讼请求，但因公司暂时没有资金，同意每月给付殷春燕1500元。
戴受强在一审中陈述称：戴受强和聚家基业公司于2015年8月22日签订了《房屋租赁合同》，约定聚家基业公司将涉案房屋出租给戴受强，租期为12个月。合同签署后，戴受强已经交纳了一年的房屋租金，一直到2016年8月才到期，故不同意腾房。
查明：2015年6月13日，殷春燕（甲方、委托人）与聚家基业公司（乙方、受托人）签署《房屋出租委托合同》，约定甲方将座落于北京市××号房屋，建筑面积为62平方米，委托乙方对外出租。甲方全权委托乙方独家代理房屋出租事项，并代理签署相关合同，乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可。委托代理期限共12个月，即自2015年6月13日至2016年6月13日。委托代理期满，如乙方仍有房客居住该房，乙方应提前通知甲方，甲方应配合乙方将租期延长，但最初不超过3个月；延长期内，乙方应按委托期标准支付租金。合同签订后，从2015年6月13日开始计算租金。房屋每月租金为人民币6500元，按季度支付。付款方式采用银行划拨，甲方应向乙方提供工商银行、建设银行或北京银行的个人账户，乙方按期向甲方划拨租金。付款日期遇节假日顺延，不再另行通知。具体付款日期：第一次：2015年6月13日，第二次2015年9月13日，第三次2015年12月13日，第四次2016年3月13日，以后依次顺延。合同期内，房屋租金不再调整。合同下注明：“补充协议：两居房租与石灵子胡同平房合计房租每月6500元整，同意每次付款延长到26日付款，但到26日仍不付款，每拖一天加500元，到3天1500元后仍不付款就收房”。
2015年8月22日，聚家基业公司（甲方、出租代理人）与戴受强（乙方、承租人）就涉案房屋签署了《北京市房屋租赁合同》，约定聚家基业公司将涉案房屋的房屋电器设备（家具、家电）（建筑面积70平方米）出租给乙方，乙方承租该房屋作为租住用途。租赁期限为12个月，即自2015年8月23日至2016年8月22日。房屋租金每月为人民币5800元。交付方式为年付，下一次付款须提前30日到甲方营业部缴纳……本合同签订之日起，乙方应向甲方交付一个月房屋租金5800元作为保证金。保证金为乙方不损害房屋结构、设施、家具、电器和不拖欠水、电、燃气、卫生、电话、有线电视等使用费用的保证，保证金不充抵末期房租；合同期满，乙方结清全部费用双方办理移交手续后，甲方将所收保证金全部返还给乙方。
2015年8月13日，戴受强向聚家基业公司交纳了4个月的房屋租金23200元。同年8月28日，戴受强向聚家基业公司交纳了房租、押金等费用共计75981元。戴受强自签约后搬入涉案房屋居住至今。
聚家基业公司截至2015年9月13日拖欠殷春燕租金11300元，且自2015年10月至今未向殷春燕交纳房屋租金。故殷春燕诉至法院，请求判如所请。
上述事实，有殷春燕与聚家基业公司签署的《房屋出租委托合同》、聚家基业公司与戴受强签署的《北京市房屋租赁合同》、戴受强提交的收据及当事人陈述在案佐证。
一审法院判决认定：殷春燕与聚家基业公司签订的《房屋出租委托合同》是双方的真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。
按照上述合同后附的《补充协议》约定：“……到26日仍不付款，每拖一天，加500元，到3天1500元后仍不付款就收房。”由于聚家基业公司自2015年9月13日前拖欠殷春燕租金11300元，且自2015年10月至今一直以资金短缺为由不向殷春燕交纳房屋租金，故殷春燕要求与聚家基业公司解除上述合同，并要求聚家基业公司及戴受强将涉案房屋腾退，具有合同依据，一审法院予以支持。
关于殷春燕请求聚家基业公司支付2015年9月13日前的房屋租金11300元，并按照每月5000元的房租租金标准支付自2015年10月至实际腾房之日之止的房屋租金或使用费以及支付违约金1500元之诉讼请求，因聚家基业公司对此不持异议，一审法院予以确认。聚家基业公司有关资金不足无法支付上述费用的抗辩理由，没有合同和法律依据，一审法院不予采纳。
戴受强虽然是基于与聚家基业公司签署的《北京市房屋租赁合同》入住涉案房屋，并向聚家基业公司交纳了一年期的房屋租金，但鉴于戴受强与聚家基业公司的上述租赁合同与本案不属同一法律关系，且戴受强与殷春燕不直接存在法律关系，在殷春燕与聚家基业公司之间的《房屋出租委托合同》被解除之后，聚家基业公司及戴受强已无任何法律依据占用涉案房屋。但戴受强在腾退涉案房屋后，可就其由此而造成的相关损失依照其与聚家基业公司之间的合同约定另行向聚家基业公司追索。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条，第九十七条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、解除殷春燕与北京聚家基业房地产经纪有限公司于二○一五年六月十三日签署的《房屋出租委托合同》。二、北京聚家基业房地产经纪有限公司及第三人戴受强自该判决书生效后七日内将北京市西城区××号房屋腾退交还殷春燕收回。三、北京聚家基业房地产经纪有限公司自该判决书生效后七日内向殷春燕支付二○一五年九月十三日前的房屋租金一万一千三百元，并按照每月五千元的房屋租金标准支付自二○一五年十月至实际腾房之日之止的房屋租金或使用费。四、北京聚家基业房地产经纪有限公司自该判决书生效后七日内向殷春燕支付违约金一千五百元。如果北京聚家基业房地产经纪有限公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
戴受强不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一审判决认定事实错误。殷春燕于2015年6月13日将北京市××号房屋委托聚家基业公司出租，委托代理期限为1年，即自2015年6月13日至2016年6月12日。到期如仍有房客居住该房，聚家基业公司应提前通知殷春燕，殷春燕应配合聚家基业公司将租期延长3个月。聚家基业公司于2015年8月22日将上述房屋出租给戴受强，租期自2015年8月23日至2016年8月22日止。戴受强以年付租金的方式支付给聚家基业公司租金99181元（包括押金、中介费、卫生费、物业费、收视费等）。戴受强与聚家基业公司签订的房屋租赁合同真实有效，故不同意殷春燕的腾房要求。综上，请求依法撤销一审判决，依法改判驳回殷春燕要求戴受强腾房的诉讼请求，本案的诉讼费用由殷春燕承担。
殷春燕服从一审法院判决。其针对戴受强的上诉理由答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。请求驳回戴受强的上诉请求，要求戴受强尽快腾退房屋。
聚家基业公司未到庭参加诉讼，亦未发表陈述意见。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并受法律保护。殷春燕与聚家基业公司签订的《房屋出租委托合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规，应当认定有效。该合同虽然名为委托合同，但是合同中有关聚家基业公司应向殷春燕按季支付租金；如聚家基业公司逾期支付租金，殷春燕有权收回涉案房屋的约定，符合房屋租赁合同的法律特征，故应当认定本案《房屋出租委托合同》的性质实为房屋租赁合同。此外，合同中有关殷春燕全权委托聚家基业公司独家代理涉案房屋出租事项的约定，应当理解为殷春燕作为出租人，同意聚家基业公司将涉案房屋转租给第三人。上述《房屋出租委托合同》签订后，聚家基业公司与第三人戴受强于2015年8月22日签订《北京市房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给戴受强。戴受强依约向聚家基业公司交纳了房屋租金、押金等费用。聚家基业公司与戴受强之间由此形成与本案《房屋出租委托合同》相互独立的房屋租赁合同关系。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条和第二百二十七条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，由于聚家基业公司未按照《房屋出租委托合同》的约定向殷春燕支付房屋租金，殷春燕起诉要求解除与聚家基业公司签订的《房屋出租委托合同》，并收回涉案房屋，符合双方合同约定和上述法律规定，应予支持。
戴受强上诉提出其与向聚家基业公司签订的《北京市房屋租赁合同》真实有效，其已依约向聚家基业公司交纳了1年的房屋租金，故不同意腾退涉案房屋。对此，本院认为，由于涉案房屋系聚家基业公司从殷春燕处租赁取得，在聚家基业公司与殷春燕之间的《房屋出租委托合同》被依法解除后，聚家基业公司与戴受强签订的《北京市房屋租赁合同》客观上已无继续履行的基础，故一审法院判令聚家基业公司和第三人戴受强共同腾退涉案房屋，并无不当。戴受强在腾退涉案房屋后，可依据其与聚家基业公司之间签订的《北京市房屋租赁合同》，要求聚家基业公司赔偿由此给其造成的相关损失。
综上，戴受强的上诉理由不成立，本院对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费150元，由北京聚家基业房地产经纪有限公司负担（于本判决书生效后七日内交至一审法院）。
二审案件受理费300元，由戴受强负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 曹 欣
审判员 种仁辉
审判员 郭 菁
二〇一六年三月二十二日
书记员 梁艺爽