贵州省安顺市西秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0402民初1958号
原告：赵秋阳，女，1981年10月31日出生，汉族，贵州省安顺市人，安顺市工商局职工，住贵州省安顺市西秀区。
原告：袁庆祥，男，1976年2月2日出生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。
二原告共同委托诉讼代理人张亚骏、刘明星，贵州圣丰律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告安顺市城投房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区中华东路（原东门坡友爱路段）。统一社会信用代码：91520400662962970D。
法定代表人何文政。
委托诉讼代理人张志辉、杨澜，贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告赵秋阳、袁庆祥诉被告安顺市城投房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵秋阳、袁庆祥的共同委托诉讼代理人张亚骏，被告安顺市城投房地产开发有限公司的委托代理人张志辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告向原告支付逾期办理房屋转移登记的违约金，从2016年9月1日起，以249678元购房款为基数，按照每年5.66%的标准计付至实际办理转移登记之日止；（其中2016年9月1日至2018年5月1日，的违约金为23554.6元）。2、请求人民法院依法判决被告退还原告办证费24968元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告安顺市城投房地产开发有限公司（以下简称城投公司）系安顺市西秀区北山工商小区的开发商。2014年原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买北山工商小区1-5-5的房屋，建筑面积为126.1平方米，房屋单价为1980元每平方米，总价为249678元。合同约定2016年8月30日前城投公司取得商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记给原告。2014年7月15日，原告向被告交付了购房首付款75678元，2015年3月12日通过公积金贷款向被告支付购房尾款。同时，原告应被告要求再另行支付其24968元办证费。原告按照合同约定支付了购房款及其他费用，被告却没有按照合同约定准时为原告办理房屋转移登记。原告认为被告的行为侵害其合法权益，特向人民法院提起诉讼。
被告安顺市城投房地产开发有限公司辩称:1、被告开发该项目为旧城改造建设安置房，涉案房屋为非营利性质的经济适用房，不应当适用商品房买卖的相关规定进行处理。2、被告未能在合同约定的期限内取得房屋所有权初始登记，并将房屋办理转移登记的有关文书交付给原告，系涉案房屋所使用的土地为划拨用地性质，土地使用性质正在变更过程中，且被告早已将材料上报到贵州省国土厅进行申报土地性质的变更，尽最大的努力去办理过户登记手续。3、房屋已经交付原告使用，房屋验收质量合格，且根据我国相关法律规定，经济适用房在购买后的五年内不得对外转让，因此，根据本案的客观事实，涉案房屋系经济适用房，而被告开发行为也并非营利性质，在客观上没有给原告造成经济损失。4、代缴费用，部分被告已经实际代缴，部分尚需缴纳，根据合同第十四条第四款约定，所谓的办证费包含八项代缴费用，并约定被告代缴，不应当退还原告。同时，代缴费用未约定期限及责任。5、双方在房屋买卖和第二十二条第三项“转移登记”中只对出卖在合同约定的期限内不能向买受人交付办理商品房转移登记有关文书，买受人有权退房，出卖人6日内退款，并按照银行同期贷款利率支付利息，因此，原告诉请支付违约金没有事实依据。综上事实，本案并非商品房买卖合同，而是具有政策性质的商品房，双方为了便于办理手续，才签订《商品房买卖合同》，但合同中的内容明确为土地为划拨用地，房屋性质为经济适用房。因此，请求法庭依法驳回原告诉讼请求。
经本院审理查明：2014年7月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安顺市西秀区北山路（油毡厂内）的安顺市工商局资产置换建设用房第1-5-5号房屋，所购商品房建筑面积为126.1㎡，总房价款人民币249678元。该《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定，（一）出卖人（即被告）承诺于2016年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即原告）。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之0.5承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照中国银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。……（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：……2、买受人同意委托安顺城投房地产开发有限公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用/元，由买受人承担。该《商品房买卖合同》还对付款方式、交房条件、本项目内的相关设施、设备的交付时间与使用条件、面积差处理、商品房质量及保修、前期物业管理等内容进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款人民币249678元及各种“办证费”人民币24968元。2016年1月10日，被告将原告所购商品房交付原告使用。
同时查明，被告向原告收取的“办证费用”包括契税、预告登记费、产权登记费、住宅专项维修资金、有线电视、燃气及水表等8项费用。其中，已缴纳的费用为预告登记费、专项维修资金、有线电视、燃气、水表5项，共计人民币8639元。电表费被告称其已缴纳，但未提交证据证实，契税、产权登记费被告尚未向相关部门缴纳。因被告一直未将所购房屋的产权证办理并交付给原告，故诉至本院，提出如前所请。审理中，被告自认原告购买的被告开发的商品房暂不具备办理房屋所有权证书的条件。审理中，被告向本院提出，认为双方约定的逾期办证违约金约定过高，要求按照法律规定予以调整。
上述事实，有原告提交的身份证复印件、商品房买卖合同复印件、安顺市城投房地产开发有限公司收款收据复印件；被告提交了营业执照、法定代表人身份证、关于北山区工商行政管理局资产置换用房（住宅部分）相关事宜的批复复印件、关于市工商局资产置换用房项目立项的批复复印件、西秀区人民政府办公室公文处理签复印件、关于办理安顺市工商局安置房项目土地划拨手续请示的有关意见复印件、房屋公产置换及拆迁安置框架协议及补充协议复印件、商品房买卖合同复印件、工程竣工验收报告复印件、商品房预售合同备案登记表复印件、商品房预售许可证复印件、收款收据复印件、房屋交房表复印件、贵州省住宅专项维修资金专用收据复印件、安顺市住房和城乡建设局收费通知单复印件、供配电设施建设协议复印件、有线电视安装协议复印件、安顺市工商局置换用房建设工程供水管道及一户一表安装工程施工协议复印件、安顺市供水总公司工程（结）算单复印件、安顺市居民用户管道燃气设施安装服务协议书复印件、工商局资产置换用房缴纳费用清单复印件、增值税发票复印件、安顺市供水总公司工程安装分公司专用收据复印件、贵州燃气集团安顺市燃气有限责任公司出具的发票复印件、贵州省广播电视信息网络股份有限公司安顺市分公司出具的发票复印件等证据材料在卷佐证，并经庭审质证、认证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原、被告双方在《商品房买卖合同》“第二十二条第三款“转移登记”部分明确约定了出卖人应于2016年8月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；被告应当及时履行合同约定的义务，故对被告关于“因相关审批需经程序，被告已尽力办理产权移转登记，并非被告原因导致不能办证，房屋已经交付原告使用，房屋验收质量合格。鉴于被告开发房屋非营利性质以及被告自身国有资产性质，同时房屋已经交付原告使用，没有给原告造成经济损失，要求被告承担违约责任没有理由”的辩称意见不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二款约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。第三款转移登记部分约定：（一）出卖人（即被告）承诺于2016年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即原告）。（二）出卖人不能在前款规定期限内申请办理商品房转移登记，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之0.5承担违约责任。2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照中国银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。因被告在约定日期内没有交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，现原告诉请要求被告支付违约金有理。
本案中，原告要求被告支付的违约金为自2016年9月1日起以249678元购房款为基数，按照每年5.66%标准计付至实际办理商品房转移登记之日止的逾期办理房屋转移登记的违约金。在审理过程中，被告认为该违约金约定过高并要求调减。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续，有其主观原因也有客观原因所致，并且原告未举证证明因为被告的违约行为给其造成的损失及损失的数额。故本院根据公平与诚实信用原则及上级法院相类似案件的判决精神、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况。酌情判决被告支付给原告自2016年9月1日之日起至2018年5月3日（即起诉之日）止的逾期办证违约金4000元。之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。
被告已收取原告的“办证费”人民币24968元，包括契税、预告登记费、产权登记费、房屋维修基金、有线电视、燃气、水表、电表等8项费用，其中预告登记费、专项维修基金、有线电视、燃气、水表等5项费用合计人民币8639元，被告已向相关部门缴纳。对于被告未缴纳部分即人民币16329元，被告应向原告退还，如被告代为缴纳后，可向原告另行收取。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：
一、由被告安顺市城投房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告赵秋阳、袁庆祥从2016年9月1日起至2018年5月3日止的逾期办证违约金共计人民币4000元。
二、由被告安顺市城投房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还未代原告赵秋阳、袁庆祥缴纳的费用人民币16329元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1012元，减半收取人民币506元，由原告赵秋阳、袁庆祥承担人民币374元，由被告安顺市城投房地产开发有限公司承担人民币132元（此款原告已预交，被告承担部分由被告在本判决生效之日起十日内直接支付给原告，原告不再向本院申请退取）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。
审判员 王 一 雯
二〇一八年八月一日
书记员 余素雪（代）