浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第3685号
上诉人（原审原告）：唐敏。
上诉人（原审原告）：姚琦。
两上诉人共同委托代理人：倪仁友。
被上诉人（原审被告）：杭州华瑞双元房地产有限公司。
法定代表人：娄才根。
委托代理人：韩美琴，浙江法君律师事务所律师。
委托代理人：邬晓东，浙江京衡律师事务所律师。
上诉人唐敏、姚琦因与被上诉人杭州华瑞双元房地产有限公司（以下简称华瑞双元房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2015）杭萧民初字第3560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2013年1月7日，唐敏、姚琦与华瑞双元房地产公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，唐敏、姚琦向华瑞双元房地产公司购买位于萧山经济技术开发区晴庐6幢1单元1202室商品房一套，建筑面积118.63平方米，单价15905元／平方米，总价1886810元。唐敏、姚琦于2013年1月7日前支付华瑞双元房地产公司首付款486810元，2013年1月11日前支付80000元，余款1320000元采用组合贷款方式支付，华瑞双元房地产公司应在2015年12月31日前交付商品房。同日，唐敏、姚琦出具委托书一份，该委托书载明唐敏、姚琦自愿委托案涉房产的前期物业即杭州华瑞物业服务有限公司于该商品房规划验收通过后对上述物业的双层挑高阳台进行相应的改造，且同意所有楼层进行相应的施工改建，改造工程将于2015年12月31日前完工，唐敏、姚琦已被告知且同意，施工改造费为6800元。同日，唐敏、姚琦与华瑞双元房地产公司签订《晴庐汽车位使用权转让协议》。协议约定，唐敏、姚琦向华瑞双元房地产公司购买编号为C-24汽车位使用权，价格为100000元，在签订协议同时一次性付清上述款项，华瑞双元房地产公司在2015年12月31日前将该汽车位交付给唐敏、姚琦。上述协议签订后，唐敏、姚琦已向华瑞双元房地产公司付清房款1886810元、施工改造费6800元、汽车位使用权费100000元，合计1993610元。
原审法院另查明：2010年11月24日，杭州市萧山区人民政府发布萧政发（2010）133号关于同意《萧山经济技术开发区市北区块工业企业“退二进三”工作实施意见》的批复，该批复载明“开发区市北区块解放河以南、北塘河以北、浙赣铁路以西、五七直河以东的工业企业，整体实施“退二进三”。”其中市心北路以东、建设四路以南区域为重点启动区域，计划5年内完成。2012年7月，华瑞双元房地产公司在《萧山日报》中宣传：“涂银霞副局长明确指出，萧山经济技术开发区退二进三工程已列出时间表，在规划中，市心北路以东，建设四路以南为退二进三的重点启动区块。5年时间内，93家位于市北重点启动区块的工业企业将实施退二进三，这些企业整体退出后将腾出3.2平方公里的面积，从而能重新规划利用这片土地，建设新型的人居商贸核心区”。“除工业企业的整体退出外，其他的一些功能配套也将逐步完善，现在的开发区医院将从市北东部区块搬迁至市北西部区块。市区区块还规划了大量的文化娱乐设施、体育设施和商业服务设施用地”。“据了解，华瑞晴庐占地130多亩，总建筑面积35万平方米，项目位于建设二路与宁税路交叉口，目前项目周边大润发超市、萧山医院、萧山图书馆、人民广场、银河实验小学、恒隆广场这些萧山主流的生活、教育、娱乐配套已然成熟”。2012年8月华瑞双元房地产公司在网络媒体中对楼盘周边享受的配套进行宣传，其中提及银河小学。2014年12月19日杭州市萧山区教育局针对华瑞晴庐业主作出萧教信访复（2014）147号答复意见书，内容为“鉴于华瑞晴庐的实际情况，在开发区小学建成之前，华瑞晴庐现有业主的适龄儿童安排在银河小学就读；开发区小学建成后，该楼盘的适龄儿童在开发区小学就读。届时，已在银河小学就读的学生，可根据业主意愿，在银河小学和开发区小学中自行选择完成后续的小学学业。”案涉楼盘的总建筑面积为350001.82平方米（未含架空层面积），容积率2.8。2015年3月，华瑞晴庐业主204人对杭州市萧山区市场监督管理局对华瑞双元房地产公司作出的不予处罚行政决定不服，认为华瑞双元房地产公司存在虚假宣传，向杭州市市场监督管理局申请行政复议，该局于2015年4月22日作出“维持被申请人于2014年12月9日作出的对举报人杭州华瑞双元房产有限公司不予行政处罚的决定”。2015年6月24日，唐敏、姚琦提起诉讼，请求判令：一、撤销唐敏、姚琦与华瑞双元房地产公司签订的商品房卖买合同；二、华瑞双元房地产公司归还唐敏、姚琦房款1994028元，并支付该款自支付之日起至归还日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失；三、华瑞双元房地产公司按总房款的2%支付唐敏、姚琦违约金39880元。
原审法院认为：当事人对自己主张的事实有责任提供证据。本案的争议焦点是华瑞双元房地产公司在销售商品房过程中是否存在欺诈行为。关于学区房问题。唐敏、姚琦提出在合同签订过程中华瑞双元房地产公司就学区房问题对其存在欺诈，原审法院认为根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，双方约定的房屋交付时间是在2015年12月31日之前，现交付时间尚未届至，尚无法根据现有学区房划分政策当然推定涉案房屋交付时所在楼盘的学区划分情况，唐敏、姚琦以此认定华瑞双元房地产公司存在欺诈，依据不足。关于小区周边环境问题。小区周边工厂、医院的搬迁并不在华瑞双元房地产公司规划开发规划范围内，故华瑞双元房地产公司对周边环境的宣传并不属于合同内容，且华瑞双元房地产公司系根据萧山区人民政府的相关文件进行相关宣传，故并不存在欺诈行为。关于容积率问题。唐敏、姚琦认为所谓的赠送面积变更了规划容积率，原审法院认为，在签订购房合同的同时，唐敏、姚琦签署了关于改造双层挑高阳台的委托书，委托华瑞双元房地产公司对阳台进行相应改造，并同意所有楼层进行相应的施工改建，唐敏、姚琦作为完全民事行为能力人，对所谓的赠送面积的形成是明知的，故不能认定华瑞双元房地产公司存在欺诈行为。唐敏、姚琦要求撤销其与华瑞双元房地产公司签订的《商品房买卖合同》，并返还购房款、支付违约金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年11月6日判决：驳回唐敏、姚琦的诉讼请求。案件受理费23072元，减半收取11536元，由唐敏、姚琦负担。
宣判后，唐敏、姚琦不服，向本院提起上诉称：关于容积率，虽然唐敏、姚琦签署了改造委托书，但唐敏、姚琦当时不知道改造后超容积率和违章的事实，改造后的房子超容积率对唐敏、姚琦的居住生活产生影响，华瑞双元房地产公司理应承担补偿（赔偿）责任。2012年8月华瑞双元房地产公司宣传其为银河实验小学学区房，原审认为学区的确定需2015年12月31日交房后才能真正确定，既然华瑞双元房地产公司不能确定学区，其在2012年8月就进行了确定的学区宣传，明显存在虚假宣传，误导消费的事实。华瑞双元房地产公司对此，亦应承担相应的赔偿责任。请求二审法院判决：一、撤销原判；二、由华瑞双元房地产公司对唐敏、姚琦118.63平方米的房产以每平方3000元的标准，总共355890元进行补偿（赔偿）；三、对华瑞双元房地产公司在交房前改造的赠送面积或可延伸面积如遇违章拆除承担全部赔偿责任，且唐敏、姚琦与杭州华瑞物业服务有限公司所签订的施工改造委托书应撤销或解除；四、一、二审诉讼费由华瑞双元房地产公司负担。
上诉人唐敏、姚琦在二审中提交照片打印件三张，证明华瑞双元房地产公司改变原设计规划，将采光井、挑高阳台、通风口都变成了房间。
被上诉人华瑞双元房地产公司在二审中辩称：一审判决对事实已经查清，法律适用正确，判决公正合理。唐敏、姚琦上诉请求第一项，该诉讼请求不明确。对于唐敏、姚琦的第二项、第三项上诉请求，该两项请求已经超出其一审诉讼请求，不应在二审中审理。二审法院应该在一审查清的基础上驳回上诉人唐敏、姚琦的全部诉讼请求，维持原判。
被上诉人华瑞双元房地产公司在二审中未提交新证据。
上诉人唐敏、姚琦在二审中提交的证据，经出示，被上诉人华瑞双元房地产公司对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为从照片上无法确认其真实性，一审法院已经查明房屋改造均是基于唐敏、姚琦的委托，即使存在改造，也是受托于唐敏、姚琦所做的工程，该证据不能证明唐敏、姚琦的证明目的。本院认为，从证据上看不出拍摄的时间、地点，对其真实性无法确认，且仅从照片亦无法证明上诉人的证明对象。
本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。
本院认为，上诉人唐敏、姚琦在二审中提出的第二项上诉请求“要求华瑞双元房地产公司对唐敏、姚琦118.63平方米的房产以每平方3000元的标准，总共355890元进行补偿（赔偿）”及第三项上诉请求“要求华瑞双元房地产公司在交房前改造的赠送面积或可延伸面积如遇违章拆除承担全部赔偿责任，且唐敏、姚琦与杭州华瑞物业服务有限公司所签订的施工改造委托书应撤销或解除”在一审中并未作为明确的诉讼请求提出，属于二审增加的独立的诉讼请求，故不属于二审审理范围，本院不作处理。在本案中，唐敏、姚琦诉请撤销其与华瑞双元房地产公司签订的商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，是对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”唐敏、姚琦应举证证明涉案合同存在上述可撤销的情形。关于学区问题，唐敏、姚琦认为华瑞双元房地产公司在宣传中介绍“华瑞晴庐”为银河小学学区房，骗取唐敏、姚琦与其签订书面合同。本院认为，在学区问题上，认定华瑞双元房地产公司是否存在欺诈，应以华瑞双元房地产公司作出上述宣传当时，华瑞双元房地产公司对所售房屋周边环境以及配套设施等情况的认知和了解为限，现唐敏、姚琦并未提供证据证明在当时，华瑞双元房地产公司有欺诈行为，且从2014年12月19日杭州市萧山区教育局对“华瑞晴庐业主”所作的《答复意见书》看，在开发区小学建成之前，华瑞晴庐现有业主的适龄儿童安排在银河小学就读；开发区小学建成后，该楼盘的适龄儿童到开发区小学就读。即该楼盘的适龄儿童并非没有就读银河小学的可能，且开发区小学是在2013年立项、批准的，应在双方房屋买卖合同签订之后，现无证据证明华瑞双元房地产公司系在对上述教育局学区安排明知的情况下而故意作出虚假的宣传，对唐敏、姚琦进行了欺诈，故唐敏、姚琦就学区问题所提主张不能成立。关于房屋的容积率问题，唐敏、姚琦主张因委托改造而导致了房屋超容积率和违章。本院认为，双层挑高阳台的改造是唐敏、姚琦委托杭州华瑞物业服务有限公司进行的，并非是委托华瑞双元房地产公司进行的，唐敏、姚琦主张华瑞双元房地产公司在此过程中存在误导、欺诈，对象错误；且对所谓的赠送面积的形成，唐敏、姚琦作为完全民事行为能力人是明知的，即使房屋确存在超容积率和违章问题，也是因唐敏、姚琦的委托改建形成，华瑞双元房地产公司对此并不存在欺诈行为。唐敏、姚琦就容积率问题所进行的主张亦不能成立。唐敏、姚琦的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6638元，由唐敏、姚琦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 宇
审 判 员 陈 艳
代理审判员 丁 晔
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 袁其伟