.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终431号上诉人（原审原告）：林水机，男，汉族，1972年6月5日出生，住海口市。委托诉讼代理人：李大兴，海南新概念律师事务所律师。委托诉讼代理人：王赫威，海南新概念律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈静，女，汉族，1974年8月15日出生，住海口市。委托诉讼代理人：朱模圣，海南昌博律师事务所律师。原审第三人：张晓旻,女，汉族，1967年9月4日出生，户籍所在地:广州市番禹区，现住海口市。上诉人林水机因与被上诉人陈静及原审第三人张晓旻租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初11657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。林水机上诉请求：1.撤销（2017）琼0106民初11657号民事判决；2.请求依法改判支持林水机在一审中的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由陈静承担。事实及理由：一、一审判决认定事实有错误。1.一审判决遗漏林水机在一审中提供的确认林水机与案外人戚某1及张晓旻签订的两份价格为270万元的房屋买卖合同合法真实有效，并有法院的生效判决书予以确认的事实，只认定了陈静及张晓旻提供的相关证据，这是严重的事实错误。2.一审判决认为林水机与张晓旻都享有收取涉诉房屋租金的权利是错误的。林水机收取租金有合法依据。林水机与案外人戚某1及张晓旻签订的两份价格为270万元的房屋买卖合同合同真实有效，并有法院的（2016）琼0106民初7207号生效判决书予以确认，合同在继续履行中。因此，原告收取租金有事实依据,而张晓旻收取涉诉房产租金的依据却是（2015）龙民一初2042号判决书，但是此判决书只是确认了用以过户登记的120万元的合同无效，包括（2015）龙行初字第30号行政判决和150号的行政判决，也只是撤销了林水机的房产登记，判决书上并没有明确将房产登记给张晓旻。一审法院以此判决林水机与张晓旻都有收取涉诉房产租金的权利是错误的,张晓旻无权收取租金。二、一审判决认为"被告向张晓旻支付租金有据"不清，证据不足。1.林水机有生效的被法院确认的正在履行中的房屋买卖合同。2.《补充协议》中并没有具体约定以哪一个判决书为准。林水机认为应当以确定房产的最终归属的判决书为准，而不是以张晓旻手中的几份无关房产归属的判决书为准。3.陈静在与张晓旻签订《临时租赁合同》与《房屋租赁合同》时涉诉房屋的产权登记仍在林水机名下。陈静向张晓旻支付租金的行为不排除两人有恶意串通的意思表示。林水机也曾找陈静催要过租金，陈静却不同意支付租金，但此时陈静就应该有一个明确的认识：房屋还是有争议的，陈静在支付租金的时候就应当慎重，在交付租金时应当查询一下房屋的产权登记。陈静将租金交给了张晓旻时，依据的只是张晓旻出示的几份判决，完全没有尽到起码的注意义务，不能排除两人恶意串通的可能，陈静仍应向林水机支付租金。一审判决却完全忽略了这些事实，忽略了林水机提交的证据，只以对方提交的证据来认定"被告向张晓旻支付租金有据"，这是明显的事实不清，证据不足。三、退一步讲，一审法官如果认为本案的涉诉房屋产权不明，可以中止审理，等林水机与张晓旻的房屋买卖合同纠纷一案出结果后再进行审理，而不是在事实不清、证据不足的情况下判决。综上，原审判决认定事实或错误或不清，判决结果有失公允，林水机收取租金有合法的依据，陈静应当赔偿林水机的损失。特向贵院提起上诉，希冀得到公正裁判。陈静答辩称，第一，本案为租赁合同纠纷，陈静支付租金系根据合同的约定进行，根据买卖不破租赁的原则，陈静已经依照合同的约定履行了租金的支付义务。第二，本案房产至今仍然登记在张晓旻名下，虽然林水机在2017年11月15日取得了判决过户的胜诉，但在法院没有强制执行过户之前，物权没有发生变动。林水机基于物权向陈静主张支付租金也没有根据。其他意见与原审一致。张晓旻答辩称，一、一审法院以法律事实为依据，做出了公正、合理、合法的判决。陈静不得已于2017年10月30日与原业主张晓旻解除了三年的租赁合同。二、引用林水机自己在（2017）琼01民终3318号的上诉答辩状中第三点："物权的所有关系除了登记之外，生效判决也决定着物权的归属，房产证既已被撤销，权利已不复存在，"既然林水机的权利不复存在，为何要拿商铺的租金。第四点称偷税漏税，林水机在过户过程中只交了120万的营业税，至今偷税漏税金额达66万，海南省第一稽查局有调查报告存档在海南省地税局的举报中心。鉴于目前张晓旻与林水机还有10.4万租金的法律纠纷及国家地税局稽查部门的调查取证需要时间，目前的房产证还在林水机名下，等上述二事解决后就会撤销。三、欠购房款220万的人是林水机，以张晓旻名义偷税漏税的是林水机，不给房款还要锁商铺门的是林水机。（2017）琼01民终3318号判决于12月初已经生效，限林水机于生效日30天内向张晓旻支付购房款220万，逾期按日千分之四算罚金。也就是说，林水机与张晓旻的委托人签订的2月17日的《房地产买卖契约》，虽然有效，可林水机只履行了一小部分，大部分没有履行，只交了50万元定金和4.1万元的营业税，尚欠220万购房款，还有66万的各种房地产转让税（不算罚金），时间已经从过户的2015年3月25日拖到至今近3年，房价已经上涨了很多，罚款也涨了几倍。林水机已绝无能力无条件支付220万房款（以前是约定以房地产做抵押），既然没钱买商铺，何谈收租金。张晓旻已经给了林水机很多次机会和时间，即将向龙华区法院提起要求解除270万合同的诉讼。四、欠债还钱，这是人之常情，撤销林水机房地产的行政终审判决已经生效，欠了220万不给，应缴纳税不交，不应获得本案的租金。林水机向一审法院诉讼请求：1.被告交付租金247000元（2015年12月16日至2017年7月15日，共19个月，（月租金13000元，19个月×13000元/元）；2.被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：经审理查明，2013年5月14日案外人严某与陈静签订《房屋转租合同》，约定将位于海口市金贸西路26号中城商住楼C102B房转租给陈静，租期为2013年5月15日起至2016年5月14日止,租期三年，月租金13000元由案外人严某收取；2015年2月16日林水机与张晓旻签订《房地产买卖契约》，将海口市金贸西路26号中城商住楼C102B铺面过户于林水机，2015年6月24日案外人戚某2与林水机签订了房屋交接确认书，并交付该铺面；2015年10月30日林水机、陈静及张晓旻就房屋租赁事宜签订《补充协议》，协议约定："一、根据陈静与严某、严某与张晓旻签订的原出租合同的基础上，双方同意陈静继续使用该铺面到2015年5月14日，但必须每月准时交租金、水电及管理费用；二、2015年4月15日起至法院判决前，把每月租金13000万元交给林水机，在法院判决下来后，把租金交给法院判决的归属人，以法院判决书为准"。上述协议签订后，陈静按照上述协议约定，支付于2015年4月15日起至2015年12月15日租金共计104000元（8个月×13000元/月）给林水机。2015年12月14日，龙华区人民法院作出（2015）龙民一初字第2042号，判决原案外人戚某2以张晓旻名义于2014年3月24日签订的成交金额120万元的《房地产买卖契约》无效，该判决书现已发生法律效力，张晓旻于2016年2月27日向陈静出示（2015）龙民一初字第2042号生效判决书并告知陈静，今后的租金交由张晓旻，同时签订《临时租赁合同》，双方约定待张晓旻与林水机行政诉讼发生法律效力后，再签订正式租赁合同，并对租金进行约定："1、2015年12月15日至2016年3月15日，陈静支付租金23000元（13000元/月×3个月-16000元）；2、从2016年3月15日起至2017年3月15日，租期一年，每月租金10000元。"同年12月8日海口市中级人民法院作出（2016）琼01行终150号行政判决，维持一审判决，判决撤销海口市住房和城乡建设局于2015年3月30日颁发给林水机的海口市房权证海房字第XX**《房屋所有权证》，张晓旻拿着（2016）琼01行终150号生效行政判决书，与陈静签订了《店铺租赁合同》，约定："一、张晓旻将该铺面包括二楼租给陈静，租期三年，自2017年1月1日至2020年1月15日（送装修15天给陈静）；二、合同生效后，租金以押二付一方式缴纳租金，陈静向张晓旻支付租金2.2万元，每月租金11000元，由于双方资金紧张，2017年1月1日前陈静先支付一个月的押金，2017年2月15日之前再交一个月的押金。"陈静依照《补充协议》、临时租赁合同以及店铺租赁合同，已向张晓旻支付全部的租金及押金共计244000元。一审法院认为，一、涉案的商铺的所有权归属是否明确问题。2015年2月16日林水机与张晓旻签订《房地产买卖契约》，双方约定将海口市金贸西路26号中城商住楼C102B过户给林水机，林水机为该铺面的所有权人，享有房屋租赁权，且于2015年10月30日，林水机、陈静与张晓旻就房屋租赁事宜签订《补充协议》，该协议为三方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，该协议有效，协议确认了陈静可以继续使用该铺面至2016年5月14日，2015年4月15日起至法院判决前，每月租金计13000元交由林水机，判决生效后租金交给法院判决的实际归属人；陈静基于《补充协议》规定，于2015年4月15日起至2015年12月15日止，向林水机支付租金共计104000元（13000元/月×8个月=104000元），且已实际履行完毕，有事实依据，一审法院予以支持。2016年12月8日，海口市中级人民法院作出（2016）琼01行终150号行政判决，维持一审判决，撤销海口市住房和城乡建设局于2015年3月30日给林水机颁发的海口市房房权证海房字第XX**房屋所有权证》，该判决生效后，海口市住房和城乡建设局未确权，涉案铺面属于房屋权属有争议状态，林水机及张晓旻都享有收取该租金的权利。二、案外人严某代张晓旻与陈静签订房屋转租合同是否有效问题。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条："依法成立合同，自成立时生效。"第二百二十四条规定："承租人经出租人同意，可以将出租物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有限，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。"《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定："出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效，人民法院不予支持。"林水机、陈静与张晓旻签订的《补充协议》中，张晓旻在知道或者应当知道严某与陈静签订《房屋转租合同》情况下未对其提出异议，视为张晓旻已追认，该《房屋转租合同》有效，张晓旻主张严某与陈静签订《房屋转租合同》无效，无事实和法律依据，一审法院不予以支持。三、陈静与张晓旻签订的《临时租赁合同》及《店铺租赁合同》效力问题。陈静依据《补充协议》及张晓旻出示的（2015）龙民一初字第2042号民事判决书、（2015）龙行初字第30号行政判决书、（2016）琼01行终150号行政判决书，与张晓旻签订的《临时租赁合同》、《店铺租赁合同》将租金支付给法院判决的实际归属人，由于林水机对涉案铺面的所有权证已被撤销，则林水机不享有涉案铺面的所有权，从陈静的角度认为原产权人为实际归属人而向其支付租金有据，法院予以认可，即向张晓旻支付于2015年12月15日至2017年8月1日租金共计244000元。根据"买卖不破租赁原则"，陈静基于《补充协议》及租赁合同支付租金，林水机要求陈静向其支付2015年12月16日至2017年7月15日租金共计247000元，无事实依据，法院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条规定，判决如下：驳回林水机的诉讼请求。案件受理费2503元，由林水机负担。林水机二审期间向本院提交以下证据：一、房屋交接确认书，是当时张晓旻的代理人戚某1和林水机在2015年6月26日签的。证明房屋已经交付给林水机，权利义务由林水机承担。二、（2017）琼01民终3318号判决书，证明房地产买卖合同仍在继续履行，而且张晓旻是违约方。三、（2017）琼01民终2898号判决书，证明二审法院认为林水机有收取租金的权利，不构成不当得利。四、海口市不动产登记信息查询记录，证明房产仍登记在林水机名下。陈静的质证意见为：证据一不是新证据，且这份确认书的时间是2015年6月26日，对该时段的租金三方已经在10月30日的补充协议当中作出约定，并且各方都按该协议履行，陈静支付租金的依据是合同，而非物权归属，更与是否交付无关。证据二的三性没有异议，但对证明内容有异议，认为根据该判决，林水机至今仍未取得案涉房产的物权，判决书所确认的只是合同的给付义务，所以林水机无权依据物权主张租金的支付。并且，陈静支付租金是基于合同约定，而非权利归属，所以也与该判决无关。对证据三的三性没有异议，但对证明内容有异议，认为这份判决书所审理的2015年4月15日至12月15日的104000元租金已经由陈静向林水机进行了支付，而且是根据三方所签订的补充协议履行的，证实了陈静已经依约履行了支付义务。在龙华法院判决林水机败诉后，陈静依该补充协议向张晓旻支付租金也是有充分依据的。对证据四的真实性没有异议，但对合法性和证明内容有异议，案涉房产已经在2016年12月8日由海口中院的终审判决撤销了林水机名下的房产证，其物权自然恢复到张晓旻名下。这也是3318号判决判令将案涉房产过户给林水机的原因，不能以该记录表确定物权归属。张晓旻的质证意见为：证据一真实性没有异议，但这是我在2014年12月28日做了委托公证给戚某1，在2015年7月2号已经撤销了委托，这是有公证证明的，他在6月26日之前签的在7月2号已经无效了。在2017年10月24日3318号的上诉案件中，林水机亲自签名承认物权的所有关系除了登记之外，生效判决也决定物权的归属。房产登记已撤销，权利已不复存在，那么就没有资格去收取房租了。如果林水机把钱给我，我可以过户给他，我愿意按照2015年2月4日签订的合同去履行。但是现在拖欠的人是林水机，至今为止我没有收到220万的合同款，而且他现在还非法侵占了我的商铺。我之所以给他104000元，是因为他承诺会把房款给我，但是他没有给。对证据四的真实性没有异议，但是他承诺给我220万所以我才答应给他的。其他的意见与上述意见一致。张晓旻二审期间提交以下证据：一、林水机在另一个与张晓旻关于租金的上诉答辩状，其称自己对此商铺没有权利（包括受阻的权力）。二、张晓旻与陈静已经解除了租赁合同，已于10月30日把商铺交于张晓旻。陈静对此商铺已经没有使用的权利了。三、（2017）琼01民终3318号判决，生效起30日内林水机必须向第三日支付220万房款，至今林水机无支付能力。张晓旻即将提起解除与林水机签订的有效的两份270万合同的诉讼。林水机的质证意见为：证据一的真实性、合法性予以认可，但关联性不予认可，这是林水机与张晓旻在另外一个不当得利的案件中所写的答辩状，不当得利与租赁合同纠纷不是同一个案由，所适用的法律不相同，具体情况也不相同，因此与本案无关。证据二的三性不予认可，这是陈静与张晓旻之间的行为，林水机对此完全不知情，也与本案无关。对判决书，以林水机的证明内容为准。陈静的质证意见为：对三份证据的真实性没有异议，但对合法性和关联性有异议，三份证据都是林水机与张晓旻之间房屋买卖的纷争材料，与本案的租赁合同纠纷没有任何关联。本院认为，对林水机提交的证据一真实性本院予以认可，但对该时段的租金三方已经在10月30日的补充协议当中作出约定，故不能直接证明林水机有权收取涉案租金。对林水机提交的证据二、三及张晓旻提交的证据三，因系生效的民事判决，真实性本院予以认可，可作为证据采信。对林水机提交的证据四，因涉案房屋的所有权已经生效判决确认，故对不动产登记材料本院不予直接采信。对张晓旻提交的证据一、二，因不能直接证明本案涉案房屋的租金收取主体，故本院不予采纳。陈静二审期间无新证据提交。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，林水机、陈静及张晓旻签订《补充协议》，约定2015年4月15日起至法院判决后，把每月租金13000元交给法院判决的归属人。对于涉案房产海口市金贸西路26号中城商住楼C102B房的归属权问题，张晓旻原为该房所有权人，将房屋出售给林水机，但双方事后发生争议。2015年12月14日，龙华区人民法院作出（2015）龙民一初字第2042号，判决原案外人戚某2以张晓旻名义于2014年3月24日签订的成交金额120万元的，对涉案房屋进行买卖的《房地产买卖契约》无效。据此，我院于2016年年12月8日作出(2016）琼01行终150号行政判决，判决撤销海口市住房和城乡建设局于2015年3月30日颁发给林水机的海口市房权房权证海房字第XX**屋所有权证》。张晓旻依据上述生效判决，与陈静签订《临时租赁合同》、《店铺租赁合同》，陈静依照《补充协议》、《临时租赁合同》以及店铺租赁合同，已向张晓旻支付全部的租金及押金共计244000元。对此，陈静作为承租人，其已尽签订合同时的合理注意义务及作为承租人履行支付租金的义务。林水机要求陈静给付租金，但其与张晓旻对涉案房产的所有权争议直至（2017）琼01民终3318号判决才确定。因此，陈静向张晓旻交付租金的行为，遵循诚实信用及适当履行的履行原则，本院予以照准，林水机要求陈静再次交付租金的请求，本院不予支持。林水机称陈静与张晓旻恶意串通损害其利益，因其未能举出证据，本院亦不予采信。至于张晓旻是否有权收取争议租金的问题，属于林水机与张晓旻之间的争议，本院在此不予处理，双方可另行主张。综上，林水机的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5006元，由上诉人林水机负担。本判决为终审判决。审判长 苏 慧审判员 廖端明审判员 杜 蕾 二〇一八年四月八日书记员 江冬梅速录员 杨建悦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。