北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终6470号
上诉人（原审原告）北京祈连房地产开发有限公司，住所地北京市通州区永乐店镇恒业一街1022号。
法定代表人桑春华，董事长。
委托代理人孙金正，男，1983年2月13日出生。
上诉人（原审被告）姜艳娥，女，1978年9月18日出生。
上诉人北京祈连房地产开发有限公司（以下简称祁连房地产公司）因与上诉人姜艳娥商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第19280号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，组成合议庭开庭审理了本案，祁连房地产公司的委托代理人孙金正，姜艳娥到庭参加了本案庭审，本案现已审理终结。
2015年8月，祈连房地产公司起诉至原审法院称：2013年1月24日，姜艳娥与祁连房地产公司签订《北京市商品房预售合同》及《协议书》，姜艳娥购买了祁连房地产公司开发的通州区九棵树大街居住项目地块1#住宅楼1层2单元102室商品房，总价款为5100107元。祁连房地产公司以按揭贷款方式支付剩余房款共计3570000元。预售合同签订后，因祁连房地产公司未能履行合同主要义务，使得祁连房地产公司销售商品房的目的无法实现。根据合同约定，祁连房地产公司有权单方解除预售合同，并有权要求祁连房地产公司承担该商品房总房款20%的违约金。现祁连房地产公司诉至法院，要求判令解除姜艳娥、祁连房地产公司双方于2013年1月24日签订的《北京市商品房预售合同》及《协议书》；姜艳娥配合祁连房地产公司办理解除双方签订的《北京市商品房预售合同》的网签手续；姜艳娥于《北京市商品房预售合同》解除之日起5日内协助祁连房地产公司到房地产主管部门办理解除《北京市商品房预售合同》的备案登记手续；姜艳娥支付祁连房地产公司违约金1020021.4元；姜艳娥承担本案诉讼费。
姜艳娥辩称：我不同意祁连房地产公司的诉讼请求。合同解除权的行使是受法律规定约束，要符合正当目的。银行拒贷并不会导致合同目的无法实现，我可以补齐所欠购房款。祁连房地产公司解除权的行使不符合法律关于解除权行使期间的规定。从交易成本角度考虑，法院也不宜支持解除合同。祁连房地产公司要求我支付违约金没有法律依据和合同依据。我在被银行拒贷的问题上不存在过错。祁连房地产公司主张的商品房总房款20%的违约金过高。综上，我请求法院驳回祁连房地产公司的诉讼请求。
经审理查明：2013年1月24日，祈连房地产公司（出卖人）与姜艳娥（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1438485），约定姜艳娥购买坐落于通州区九棵树大街居住项目地块1#住宅楼1层2单元-102的商品房，预测建筑面积共138.74平方米，总价款为5100107元；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；买受人应当自预售合同签订之日起7日内，向商业贷款银行申请贷款，并按商业贷款银行要求提交完整、真实的个人资信证明材料，签署相关文件、交纳相关费用、办理完其他相关手续，否则视为买受人逾期支付除首付款之外的其余房款；若买受人按上述约定履行完相关义务后，其贷款银行拒绝的，买受人应自其贷款申请被商业贷款银行拒绝之日起7日内，与出卖人协商变更贷款方式。若买受人未在前述期限与出卖人协商变更付款方式的，或虽经协商但双方未能在前述期限内达成一致意见的，则出卖人有权单方解除预售合同；出卖人解除预售合同的，出卖人于预售合同解除并办理完预售合同备案解除手续之日起30日内，将买受人已付房款无息返还给买受人；若因买受人主动放弃按揭贷款或主动要求商业贷款银行不予放款，或因买受人隐瞒已购房套数或资信情况导致其贷款申请被拒绝，导致预售合同解除的，买受人应按该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金；双方并就商品房预售买卖的其他事宜作出约定。同日，祈连房地产公司（出卖人）与姜艳娥（买受人）签订《协议书》，约定买受人购买了出卖人开发的玉兰湾嘉园项目1号楼2单元102号商品房（以下简称该商品房），并签署了《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1438485）（以下简称预售合同）；该商品房楼下的地下一层规划有自行车库，其中部分自行车库经改造后可作为该商品房的下跃层使用；买受人在拥有该商品房所有权期间，可无偿使用利用该商品房楼下地下一层的部分自行车库改造的房屋；本协议签订后无论因何原因，导致预售合同解除或终止的，本协议也同时解除或终止；双方并就合同其他事项作出约定。同日，姜艳娥出具《购房承诺书》，承诺其已详细阅读并知晓国家与北京市相关文件中关于住房限购政策的规定，承诺遵守国家和本市住房限购相关政策规定；承诺所提交的材料完整、真实、合法、有效；承诺如隐瞒真实情况、提供虚假材料、以不正当手段取得购房资格，本人自愿与售房人协商退房，同时接受有关部门按照法律法律及相关规定作出注销网签信息、撤销登记、限制在京购房等处理，直至追究性质责任；本人如未遵守本承诺，违反住房限购政策规定，导致购房合同无效或解除，所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，以及网上签约信息被注销、房屋登记被撤销等情形的，本人愿意承担由此造成的一切法律责任，对他人造成损害的，本人愿意承担相应的赔偿责任。合同签订后，姜艳娥向祈连房地产公司交付购房首付款共计1530107元。双方办理了《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1438485）的网签及备案登记手续。2013年10月，姜艳娥向中国建设银行北京市分行申请贷款时申报的个人婚姻状况为离婚。姜艳娥并出具《未婚声明》，声明：截至到本申明签署之日，本人的婚姻状况为无配偶。2013年10月23日，针对姜艳娥的贷款申请，中国建设银行出具个人贷款审批人意见明细表，载明不签署意见：1、说明房价高的原因；2、确认借款人银行流水是否支持收入，提供流水的时间跨度，银行流水是否稳定等问题；3、建议针对本项目异地购房人认真核查购房资格。2015年6月19日，祈连房地产公司依据姜艳娥身份证所载明地址通过EMS特快专递的方式向姜艳娥邮寄《催款通知书》。经查询，该特快专递已于2015年6月21日由他人收。2015年7月13日，祈连房地产公司依据姜艳娥身份证所载明地址通过EMS特快专递的方式向姜艳娥邮寄《解除<北京市商品房预售合同>通知书》。经查询，该特快专递已于2015年7月18日由他人收。2015年9月8日，本院向姜艳娥送达本案的起诉状副本及证据复印件。
本案审理过程中，经原审法院向姜艳娥核实，其自签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1438485）至今均为已婚状态。姜艳娥与其配偶均为非北京市户籍，二人已拥有坐落于北京市通州区鼎盛国际小区住房一套，登记在姜艳娥配偶名下。2016年2月19日，经原审法院向中国建设银行核实，在姜艳娥为已婚的情况下，该银行无法向姜艳娥批贷。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，姜艳娥与其配偶作为非本市户籍居民家庭，已在京拥有住房一套，依照国家和北京市关于住房限购政策的相关规定，其不具备在京继续购房的资格，双方签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1438485）及协议书已无法继续履行。且姜艳娥隐瞒婚姻状况，致使银行无法批贷，已构成违约，祈连房地产公司依照合同约定行使合同解除权，合法有据，法院予以支持。关于合同解除的时间，祈连房地产公司虽依据姜艳娥身份证所载明地址通过EMS特快专递的方式向姜艳娥邮寄《解除<北京市商品房预售合同>通知书》，但该特快专递系他人签收，祈连房地产公司并无证据证明该通知已达到姜艳娥方。因此，该合同解除的时间应以法院向姜艳娥送达起诉状副本的时间为准。同时，按照双方签订的《协议书》的约定，该《协议书》亦应一并解除。上述合同解除后，姜艳娥应配合祈连房地产公司办理解除《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1438485）的网签手续和备案登记手续。
关于违约责任问题，姜艳娥的行为虽已构成违约，但祈连房地产公司在售房时亦应对购房人的购房资格问题尽到必要的审查义务，考虑到姜艳娥在合同签订时即已向祈连房地产公司交纳购房首付款，该款项至今未予退还，涉案房屋所在区域房地产价格亦确有上涨，姜艳娥已因合同解除承担了相当的不利后果，如仍依照合同约定确定由姜艳娥承担巨额违约金，显然会导致合同双方当事人利益的明显失衡。故祈连房地产公司要求姜艳娥承担违约金的请求，依据不足，法院不予支持。据此，原审法院于2016年2月依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、确认北京祈连房地产开发有限公司与姜艳娥签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1438485）及《协议书》于二�一五年九月八日解除；二、判决生效后七日内，姜艳娥配合祁连房地产公司北京祈连房地产开发有限公司办理解除《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1438485）的网签手续及备案登记手续；三、驳回北京祈连房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
一审判决后，祁连房地产公司、姜艳娥均不服上诉至本院。祁连房地产公司的上诉请求为：撤销原审法院判决第三项，改判姜艳娥向祁连房地产公司支付违约金人民币1020021.4元。其主要上诉理由为：1、祁连房地产公司已对姜艳娥的购房资格尽到了必要的审查义务；2、本案违约金的数额是双方协商的结果，对于违约后的违约金数额，姜艳娥是可预期的；3、房价的涨跌，并不会导致姜艳娥承担违约责任后出现利益明显失衡；4、违约金有惩罚功能，是对违约行为的威慑；5、祁连房地产公司有实际损失，损失数额超过了本案中主张的违约金数额。
姜艳娥的上诉请求为：撤销原审法院判决，改判《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1438485）有效，不同意解除合同，诉讼费用由祁连房地产公司承担。其主要上诉理由是：1、祁连房地产公司存在恶意欺诈的事实，作为专业的房地产开发公司祁连房地产公司应该清楚国家政策和要求，但祁连房地产公司利用姜艳娥不懂政策、法律致使姜艳娥网签通过，继而签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1438485）；2、祁连房地产公司未能提供证据证明姜艳娥提供了虚假材料及存在过错；3、银行贷款系祁连房地产公司在办理，姜艳娥并不清楚拒贷的事实，且即使银行批贷存在问题，姜艳娥可以采取其他付款方式支付剩余房款；4、《购房承诺书》系格式化文稿，祁连房地产公司也未对姜艳娥解释其含义只要求姜艳娥签字，故此承诺并非姜艳娥的本意；5、祁连房地产公司将邮件寄到姜艳娥收不到信件的地址，是故意的行为，邮件亦非姜艳娥本人签收。
本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1438485）、《协议书》、《购房承诺书》、《未婚声明》、商品房预售合同联机备案表、贷款申请审批表、职业及收入证明、个人信用报告、中国建设银行个人贷款审批人意见明细表、催款通知书、解除《北京市商品房预售合同》通知书、EMS特快专递、特快专递查询结果打印件、电话联系笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，本案的争议焦点有二：一是《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1438485）是否应当解除；二是姜艳娥是否应向祁连房地产公司支付违约金人民币1020021.4元。
关于争议焦点一，《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1438485）是否应当解除问题。合同解除，是指合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。根据《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（以下简称《通知》）的相关规定：自2011年2月17日起，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停在本市向其售房。本案中，姜艳娥与其配偶作为非本市户籍居民家庭，已在京拥有住房一套，不具备在京购房资格。基于此，姜艳娥与祁连房地产公司签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1438485）客观上无法继续履行。
此外，姜艳娥与祁连房地产公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1438485）并支付首付款后，剩余房款一直未予交付，祁连房地产公司认为姜艳娥未履行合同约定的买受人主要义务，致使合同目的无法实现，故诉至法院要求解除与姜艳娥签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1438485）。姜艳娥上诉称银行贷款系祁连房地产公司在办理，姜艳娥并不清楚拒贷的事实，且即使银行批贷存在问题，姜艳娥可以采取其他付款方式支付剩余房款，不同意解除合同。应指出的是，姜艳娥与祁连房地产公司作为《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1438485）的当事方，均应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，全面履行自己的义务。祁连房地产公司作为出卖人的主要义务是按照合同约定的期限、标准交付房屋，姜艳娥作为买受人的主要义务是依照合同约定支付房款。也就是说，姜艳娥应对其在合同约定期限或合理期限内支付房款承担责任，现其以银行贷款系祁连房地产公司在办理，自己不清楚被拒贷作为其未依约给付房屋价款的抗辩，缺乏事实及法律依据。且即使如姜艳娥上诉称其可以采取其他方式支付剩余房款，但本案中姜艳娥不具备在京购房资格，《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1438485）不具备继续履行的可能，合同目的已无法实现，原审法院认定姜艳娥与祁连房地产公司《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1438485）应予解除是正确的。合同解除后，姜艳娥应配合祈连房地产公司办理解除《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1438485）的网签手续和备案登记手续。姜艳娥关于不同意解除《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1438485）的上诉请求，本院难以支持。
关于争议焦点二，姜艳娥是否应向祁连房地产公司支付违约金人民币1020021.4元。祁连房地产公司上诉称祁连房地产公司已对姜艳娥的购房资格尽到了必要的审查义务，本案违约金的数额是双方协商的结果，对于违约后的违约金数额，姜艳娥是可预期的，祁连房地产公司有实际损失，损失数额超过了本案中主张的违约金数额。对此，姜艳娥不予认可，同时上诉称：祁连房地产公司存在恶意欺诈的事实，作为专业的房地产开发公司祁连房地产公司应该清楚国家政策和要求，但祁连房地产公司利用姜艳娥不懂政策、法律致使姜艳娥网签通过，继而签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1438485），祁连房地产公司未能提供证据证明姜艳娥提供了虚假材料及存在过错。本院认为，根据本院在合同解除部分的分析，姜艳娥除首付款外未继续支付房款的行为确已构成违约，但姜艳娥不具备购房资格也是解除合同的根本原因。在购房资格问题上，本案中存在的情况为姜艳娥确已通过网签资格审查，确信自己符合购房资格之后才与祁连房地产公司签署的购房合同。虽然购房人签署《购房承诺书》且应该保证自己提交的材料真实、可靠，但是祈连房地产公司作为专业的房地产公司在售房时亦应对购房人的购房资格问题尽到必要的审查义务，如祁连房地产公司能够在与姜艳娥进行交易时更加审慎的对购房人信息进行审查，则本次交易及由此给双方带来的损失完全可以避免。考虑到姜艳娥在合同签订时即已向祈连房地产公司交纳购房首付款，该款项至今未予退还，涉案房屋所在区域房地产价格亦确有上涨，姜艳娥已因合同解除承担了相当的不利后果，如仍依照合同约定确定由姜艳娥承担巨额违约金，显然会导致合同双方当事人利益的明显失衡。故原审法院未对祈连房地产公司要求姜艳娥承担违约金的请求予以支持并无不当，本院予以确认。关于诉讼费，本院依据《诉讼费用交纳办法》确认双方应承担的部分。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费47500元，由姜艳娥负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费47500元，由姜艳娥负担23750元（已交纳），由北京祈连房地产开发有限公司负担23750元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 周 易
审判员 蒋 巍
审判员 夏 莉
二〇一六年七月十四日
书记员 刘旭萌