海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）琼02民终306号上诉人（原审原告）：高彩峰，男，1939年12月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：高东（系高彩峰女儿），女，1967年1月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。系高彩峰女儿。委托诉讼代理人：甘敏，海南邦威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李化秋，女，1965年7月27日出生，汉族，住河北省唐山市。被上诉人（原审被告）:董春林，男，1966年5月11日出生，汉族，住河北省唐山市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：班慧，海南卫伦律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王婷婷，海南卫伦律师事务所实习律师。上诉人高彩峰因与被上诉人李化秋、董春林房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初7852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高彩峰及其委托诉讼代理人高东、甘敏，被上诉人李化秋、董春林及其共同委托诉讼代理人班慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高彩峰上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二项，改判第一项为：李化秋、董春林双倍返还高彩峰定金60万元；2.判令李化秋、董春林承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定本案定金属于立约定金的性质错误。从《收条》内容显示，定金30万元是售房定金，同时约定李化秋、董春林在15天内需履行配合高彩峰进行过户手续的义务，因此，本案的定金性质为履约定金。二、一审判决未认定李化秋、董春林存在根本违约行为。李化秋、董春林在一审答辩中自认《收条》是双方达成的买卖房屋的书面合意，即对双方买卖房屋的价款、支付方式、过户期限、定金内容、违约责任等事项已进行了明确约定。但从房屋交易的履约过程来看，李化秋、董春林存在明显的违约行为。第一，李化秋、董春林明知涉案房屋处于银行按揭抵押状态，不可能在出具《收条》后15日内完成办理房屋过户手续，却对高彩峰隐瞒该事实，误导高彩峰交付30万元购房定金。李化秋、董春林收到定金后，用于归还自己的银行贷款和投资事项，并未用于担保房屋交易的履约目的，违背了收取定金为担保合同履行的专项用途。因此，李化秋、董春林的欺诈行为构成根本违约。第二，根据三亚市房屋过户政策规定，出让房屋需先办理公示房屋信息许可交易后才能收取定金、网签合同、办理过户，但李化秋、董春林一直未履行公示房屋信息的义务，导致房屋交易过户的程序无法进行。第三，李化秋、董春林偿还银行按揭贷款的行为，是履行自己贷款合同的还款义务，在其清偿银行贷款后才能进行其他投资事项贷款，李化秋、董春林已明确自认进行了其他投资贷款事项，因此，仅凭该还贷行为不能简单认定李化秋、董春林在收取定金后积极履行协助办理过户手续的行为。第四，因房地产市场价格上涨，李化秋、董春林为达到赚取高额利润的目的，违背约定擅自提高交易价格且拒不履行房屋买卖合同的行为，违背了诚实信用的法律原则，导致双方房屋交易过户的目的无法实现。第五，如果李化秋、董春林事先告知高彩峰房屋处于抵押贷款的事实，且不作出15日内及时办理房屋过户手续的承诺，高彩峰就不会向李化秋、董春林交付30万元购房定金。李化秋、董春林骗取高彩峰30万元定金解决了自己的银行还贷和资金困难后，将涉案房屋在房产中介机构以160万元的高价对外转让。目前，李化秋、董春林不返还定金，也不向高彩峰转让房屋，李化秋、董春林的欺诈、违约行为实现了其赚取高额利润的目的，同时损害了高彩峰的合法权益。综上，李化秋、董春林的违约行为足以表明其拒不履行房屋买卖合同的义务，致使高彩峰房屋买卖交易过户目的无法实现。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。李化秋、董春林应承担双倍返还定金的责任。李化秋、董春林辩称，一审认定事实和适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。一、一审对于30万定金性质认定正确。李化秋、董春林与高彩峰之间尚未签订正式的房屋买卖合同，该30万定金实质是高彩峰向李化秋、董春林购买房屋提供的资金担保，属于立约定金。具体而言：第一，《收条》不具有合同成立的形式和实质要件，且《收条》上的高彩峰、高东和张某的姓名都是由李化秋一人书写的。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，该《收条》不具有合同的法律效力。第二，《收条》中记载的事项不明，不符合房屋买卖的交易习惯。一般来讲，房屋买卖涉及的财产价值大,而且属于难以寻求其他物代替的特定物,所以各方均会主动要求签订正式的房屋买卖合同。无论是《中华人民共和国城市房地产管理法》，还是《商品房销售管理办法》，都强调了签订书面房屋买卖合同的重要性。本案中的《收条》对于各方当事人的住所、身份证号、房屋基本状况、房款总额、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、办理变更登记的具体事宜、解决争议的方法、违约责任等事项均未做出约定。第三，双方未签订正式的定金协议。《中华人民共和国担保法》对定金的成立规定了两点:一是定金协议应当采用书面形式;二是定金数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的20%,这属于强制性规定,当事人必须遵守。本案中，双方未签订正式的协议，但因双方交易最终未成就，所以该30万元无论是定金还是购房款，李化秋、董春林均愿意返还。二、李化秋、董春林无根本违约行为，双方已经就房屋的进一步交易进行了变更。高彩峰声称因李化秋、董春林原因致使其受政策限制无法购房并非事实，李化秋、董春林在一审期间已经提供证据证明交易最终未成就的原因在于高彩峰。整个交易过程中，李化秋、董春林无根本违约行为，双方早就用实际行动变更了15天过户的约定，具体如下：第一，李化秋、董春林于2017年4月5日办理完解押，并马上告知高彩峰房屋无法在15日内进行过户的事实，高彩峰对此并未提出异议，证明李化秋、董春林无欺诈高彩峰的事实。第二，高彩峰于2017年5月1日购买回三亚的机票，准备与高彩峰办理相关手续，但因高彩峰原因双方无法会面，造成李化秋、董春林的机票损失。此时距离2017年4月5日也已经20多天，高彩峰亦未提及15天内过户的事情。第三，2017年5月10日，三亚市限购政策实施，距离2017年4月5日已经35天。第四，2017年5月16日，张某短信告知李化秋准备相关材料以办理手续，此时距离2017年4月5日房屋解押已经40余天，证明双方变更了过户的约定。综上，李化秋、董春林一直积极与高彩峰沟通以促成房屋成交，并不存在恶意，但因客观原因致使高彩峰无购房资格，李化秋、董春林至今未能将房屋卖出。一审法院认定双方均不存在恶意，不适用定金罚则并无不妥。高彩峰向一审法院起诉请求：1.判令李化秋、董春林双倍返还定金60万元；2.判令李化秋、董春林承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月28日18时15分，高东向李化秋转账1000元，交易备注：”金鸡岭昌达新世纪高东代高彩峰支付购买。”当日18时28分，高东向李化秋转账299000元，交易备注：”三亚昌达新世纪C栋1高东支付购买三亚市昌...。”同日，李化秋出具一份《收条》，载明：”今收到高东转账购买三亚市××路（李化秋、董春林）出售房款定金30万元。?如果一方毁约要双倍返还定金；?十五天之内配合高彩峰进行过户手续。收款人：李化秋×××，证明人:张某×××，买房人：高彩峰×××，手机号：133XXXX****。”次日9时，因账号、户名不符，上述30万元退回高东账户。同日，高东再次向李化秋账户转账30万元，交易备注为：”再次转账购房定金30万元。”2017年4月5日，李化秋、董春林向银行结清全部借款，2017年4月25日，涉案房屋被注销抵押登记。一审法院认为，李化秋出具的《收条》中，双方对买卖当事人姓名、特定房屋、配合过户进行了约定，对收取定金的事实亦予以记载。《收条》中记载的定金意思表示是为将来能订立房屋买卖合同而提供的资金担保，因此本案中的定金属于立约定金。一、关于本案高彩峰作为原告主体是否适格的问题李化秋主张其出具的《收条》中虽然载明买房人为高彩峰，但系根据案外人张某授意所写，并非其本意，故本案事实买房人为高东。本案中，李化秋作为完全民事行为能力人，在交易中能预见到出具《收条》的法律后果，其主张为案外人之意而非本意与常理不符，又未提交证据证明其主张，应承担举证不能的责任，加之高东转账记录中明确载明高东代高彩峰支付，故一审法院认定，高彩峰是实际买房人，具有本案的诉讼主体资格。李化秋、董春林该项抗辩缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。二、关于本案是否适用定金罚则的问题《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：”当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”该条款适用条件的核心内容是合同一方”拒绝订立合同”。本案中，在李化秋出具《收条》后，积极偿还贷款，但因双方对合同主要条款如涉案房屋的价款、支付方式、房屋过户等并未明确约定，导致后续因房款支付及配合办理过户等问题产生分歧，无法达成一致意见。对此，双方均没有主观恶意，不符合合同一方”拒绝订立合同”的条件，故该案不适用定金罚则，李化秋、董春林应将收取的30万元定金退还高彩峰。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、李化秋、董春林应自判决生效之日起十日内返还高彩峰30万元；二、驳回高彩峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元（高彩峰已预缴），由高彩峰负担2450元，由李化秋、董春林共同负担2450元。本院二审期间，高彩峰提交了一份《销售系统查询房源详情页面》，拟证明李化秋、董春林在未与高彩峰解除或终止涉案房屋买卖合同关系的情况下，于2017年7月12日委托三亚德佑房地产投资服务有限公司出售涉案房产，已构成违约。本院组织当事人进行了质证。李化秋、董春林对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，称其在与高彩峰协商卖房前早已将该房信息录入到三亚德佑投资服务有限公司售房系统中，并不是2017年7月12日才委托。因该份证据的”三性”无法确认，李化秋、董春林又不予认可，故本院对该份证据不予采信。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点：一、涉案定金属于立约定金还是履约定金；二、李化秋、董春林是否存在根本违约行为；三、李化秋、董春林是否应当双倍返还定金60万元。一、关于涉案定金属于立约定金还是履约定金的问题根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条”当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定，立约定金是指为担保主合同的订立而支付的一定数额的金钱，其适用条件是”一方拒绝订立主合同”。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条”当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，履约定金是指为担保合同的履行而支付的一定数额的金钱，其适用条件是”一方违约致使合同目的不能实现”。李化秋于2017年3月28日出具《收条》，仅载明其收取房款定金30万元及房屋买卖双方的信息、房屋的具体位置和房号、其15天内配合高彩峰进行过户手续等内容，未载明房屋总价款、购房款支付时间、交房期限、违约责任等房屋买卖合同必备的主要内容。虽然《收条》未明确记载双方需要签订房屋买卖合同，但由于《收条》既不具备房屋买卖合同的主要条款，也不符合房屋买卖合同的形式要件，根据二手房转让的交易流程和相关规定，双方需要签订房屋买卖合同，否则将无法办理房屋产权过户手续，也就不能实现二手房转让的目的。因此，《收条》具有定金合同的性质，且自李化秋收到高彩峰交付的30万元定金时已生效。高彩峰向李化秋交付定金，目的是为保障双方订立房屋买卖合同而设立的担保，故涉案定金属于立约定金，一审对此认定正确。高彩峰主张涉案定金属于履约定金，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。二、关于李化秋、董春林是否存在根本违约行为的问题首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，在抵押债务被清偿及抵押登记被涂销后，抵押的房屋就不存在转让的限制。李化秋在出具《收条》并实际收到定金后，于2017年4月5日还清抵押借款，同年4月25日涂销抵押登记，至此，涉案房屋已不存在转让的限制。其次，《收条》载明李化秋15天之内配合高彩峰进行过户手续，应当从以下两个方面理解：一是产权过户手续由高彩峰主导办理，李化秋予以配合；二是李化秋承诺的是15天之内配合高彩峰进行过户手续，而非15天之内完成过户手续。最后，高彩峰未能举证证明其已开始办理涉案房屋产权过户手续，并且要求李化秋、董春林予以配合，而李化秋、董春林拒不履行配合义务，导致涉案房屋产权过户手续无法办理，双方买卖房屋的目的不能实现。因此，高彩峰主张李化秋、董春林存在根本违约行为，缺乏事实依据，本院不予采纳。三、关于李化秋、董春林是否应当双倍返还定金60万元的问题由于双方对房屋总价款、购房款支付时间、交房期限等并未进行明确约定，导致后续双方对房屋总价款等合同主要内容各执一词，无法签订房屋买卖合同，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，高彩峰未能提供证据证实当时双方协商确定的房屋总价款数额，亦未能提供证据证实房屋买卖合同未能订立的原因在于李化秋、董春林，故高彩峰应当承担举证不能的不利后果。在形成定金合同关系后，双方并未就房屋买卖合同的主要内容达成一致意见，故双方签约不成不能归责于其中任何一方，因此本案不适用定金罚则。由于双方对房屋总价款等合同主要内容分歧较大，实际上已不可能再签订房屋买卖合同，故李化秋、董春林应将收取的30万元定金退还给高彩峰。高彩峰诉请李化秋、董春林双倍返还定金60万元，缺乏事实及法律依据，一审不予支持正确，本院予以维持。综上所述，高彩峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元（高彩峰已预缴），由高彩峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄学文审 判 员 梁 泽审 判 员 李柔翰二〇一八年四月八日法官助理 李 理书 记 员 黄芳菲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；