湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终1135号
上诉人（原审被告）：欧阳晖。
被上诉人（原审原告）：肖艳。
委托诉讼代理人：沈炼。
上诉人欧阳晖因与被上诉人肖艳房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2016）湘0111民初3269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，双方均没有提出新的证据、事实和理由，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。
上诉人欧阳晖上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判被上诉人退还上诉人租赁保证金7000元，及补偿上诉人装修损失5.5万元；2、本案上诉费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审判决被上诉人不予退还7000元的租赁保证金，适用法律错误。租赁保证金不是立约定金，不是成约定金，不是解约定金，也不是违约定金。租赁保证金应视为是承租人预付款，原审作为违约金，允许被上诉人没收保证金是对法律理解和适用错误。2、装修款应得到折价补偿。最高人民法院关于审理租赁合同纠纷的司法解释第十一条规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，不予支持。但经出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案租赁合同虽然解除，但被上诉人同意使用，装饰装修款应折价补偿给上诉人。综上，一审判决偏袒被上诉人，且适用法律错误，应予改判。
被上诉人肖艳辩称，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人肖艳向一审法院起诉请求：1、依法判决欧阳晖向肖艳支付2016年2月15日至2016年5月14日的租赁金10500元及肖艳代缴的一年物业管理费2364元，支付房屋交回肖艳之前欠缴的租赁金、物业管理费等应缴费用，并赔付违约金11983元。2、解除肖艳、欧阳晖之间的租赁合同；3、依法判决肖艳不返还欧阳晖租赁保证金7000元；4、本案诉讼费由欧阳晖承担。
一审法院认定事实：2014年10月15日，肖艳与欧阳晖签订《写字楼租赁合同》，合同约定：肖艳将坐落于万象美域2#栋1301、1302房出租给欧阳晖用于经营；租赁期为3年，自2014年10月15日至2017年10月14日止；前两年月租金为3500元，第三年月租金在上年租金基础上升5-10%；按季度交纳租金，每季度首月15日前缴纳；承租人向出租人交纳租赁保证金7000元；欧阳晖须服从管理公司的管理，且依据规定交纳管理费、水电费等费用，欧阳晖承租该场地每月应缴的管理费为197元/月；承租人逾期交付应缴费，出租人有权按应缴未交额每日1%收取违约金；承租人如连续两个月未能缴足租金或管理费及其他应缴费用，无论承租人是否已收到书面催收通知，出租人均有权单方面解除合同，收回租赁场所，出租人有权没收承租人的租赁保证金；合同还就其他方面内容进行了约定。上述合同签订后，肖艳依约将房屋交付给欧阳晖，欧阳晖对房屋进行了装修。但欧阳晖没有按时交纳租金，至今租金只交至2016年2月14日。欧阳晖陈述租赁房屋在2016年过完春节就没有使用了，肖艳陈述2016年5月份欧阳晖的儿子通知肖艳不租赁房屋了。另查明，涉案租赁房屋系肖艳单独所有。2016年6月16日，万象美域物业服务中心出具《证明》，证实肖艳缴纳了租赁房屋欠缴的物业管理费为2374元，欧阳晖对该证明无异议。
一审法院认为，肖艳、欧阳晖之间签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，肖艳依约将房屋交付给欧阳晖使用，但欧阳晖没有按期缴纳房屋租金，至今尚欠2016年2月15日以后的租金，现肖艳主张解除双方之间的租赁合同，欧阳晖同意解除，因此对肖艳请求解除肖艳、欧阳晖之间的《写字楼租赁合同》的诉讼请求，该院依法予以支持。因欧阳晖在2016年过完春节就没有使用租赁房屋，且欧阳晖的儿子在2016年5月份通知肖艳不租赁房屋，即欧阳晖在履行期限届满之前明确表示不履行合同主要债务，因此合同的解除时间认定为2016年5月30日。欧阳晖的租金至今只交纳至2016年2月14日，故肖艳申请欧阳晖支付2016年2月15日至2016年5月14日止的房屋租金符合法律规定，计算为10500元。万象美域物业服务中心出具《证明》，证实肖艳缴纳了租赁房屋欠缴的物业管理费2374元，该费用应当由欧阳晖承担，因此肖艳主张欧阳晖支付物业管理费2364元没有超出法律规定，该院依法予以支持。根据《写字楼租赁合同》的约定，欧阳晖逾期交付应缴费，肖艳有权按应缴未交额每日1%收取违约金。该院认为该违约金标准过高，该院酌情认定欧阳晖应以未付租金的日万分之五支付违约金，从2016年2月15日至欧阳晖实际交清之日止，对肖艳超出部分诉讼请求，该院不予支持。合同还约定欧阳晖如连续两个月未能缴足租金或管理费及其他应缴费用，无论欧阳晖是否已收到书面催收通知，肖艳均有权单方面解除合同，收回租赁场所，肖艳有权没收欧阳晖的租赁保证金。因欧阳晖未按期交纳租金和物业管理费，已连续超过2个月，故肖艳可以根据合同约定没收欧阳晖的租赁保证金7000元，对肖艳该诉讼请求该院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除肖艳与欧阳晖于2014年10月15日签订的《写字楼租赁合同》；二、欧阳晖于本判决生效之日起5日内向肖艳支付租金10500元及利息（以10500元为基数，以日万分之五为标准，从2016年2月15日计算至欧阳晖实际清偿之日止）；三、欧阳晖于本判决生效之日起5日内向肖艳支付垫付的物业管理费2364元；四、肖艳不予退还欧阳晖交纳的租赁保证金7000元；五、驳回肖艳的其他诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费596元，由欧阳晖负担。
二审中，上诉人欧阳晖向本院提交了下列证据：装修费用收据复印件9张、照片复印件27张、微信记录2页，拟证明上诉人对本案涉诉房屋装修的开支费用。被上诉人肖艳质证认为，该收据不是发票，且装修开支与被上诉人无关。本院经审查认为，上诉人未提供正式发票，且无其他证据予以佐证，故对该证据不予认定。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，上诉人欧阳晖与被上诉人肖艳之间签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。在合同履行过程中，上诉人存在合同约定的不退还租赁保证金的情形，故一审判决被上诉人不予退还上诉人租赁保证金7000元，符合合同约定，并无不妥。关于上诉人提出的5.5万元装饰装修损失，因在一审过程中未提起反诉，属于二审过程中新增加的诉讼请求，上诉人可另行主张权利，在本案中不予审理。
综上所述，上诉人欧阳晖的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费596元，由上诉人欧阳晖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 何冰洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。