杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下民初字第02877号
原告（反诉被告）：浙江汇和商业有限公司。
法定代表人：衷淑梅。
委托代理人：陆先玉、周益林。
被告（反诉原告）：心品印象（上海）餐饮管理有限公司。
法定代表人：陈瑞昌。
委托代理人：楼立成。
原告浙江汇和商业有限公司为与被告心品印象（上海）餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年12月17日向本院提起诉讼。被告心品印象（上海）餐饮管理有限公司在答辩期间提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，并依法组成合议庭于2016年4月20日公开开庭进行了审理。原告浙江汇和商业有限公司的委托代理人陆先玉，被告心品印象（上海）餐饮管理有限公司的委托代理人楼立成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江汇和商业有�公司起诉称：2012年3月2日原、被告签订《租赁协议》一份。约定原告将杭州市下城区庆春路XX号部分物业出租给被告用于餐饮经营，并对租期、租金、违约责任等事项作了约定。2012年8月，双方签订《补充协议》对租赁期限和租金支付方式等作了变更。根据合同约定，被告应当于2015年6月27日前支付第八期租金525525元，但被告至今未支付，原告多次催讨未果。原告认为，被告未按时支付租金的行为已经构成违约，根据合同的约定应当立即支付租金，并承担违约责任。现原告为了维护自身的合法权益，根据《民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。诉讼请求：1.判令被告立即支付房屋租金525525元；2.判令被告立即支付滞纳金1576.5元(本款计算自2015年6月27日至2015年11月26日，525525×0.3%=1576.5，2015年11月27日之后另计)；3.本案诉讼费用由被告负担。
被告心品印象（上海）餐饮管理有限公司答辩称：被告不同意原告的所有诉请。2015年6月25日原、被告已达成解除租赁合同的意思表示，房屋租赁合同已解除。被告已向原告交还了房屋，原告也接收了钥匙，因此被告不应当支付第八期租金。
反诉原告心品印象（上海）餐饮管理有限公司反诉称：2012年3月2日原、被告签订《租赁协议》，约定由被告承租原告位于杭州市下城区庆春路XX号部分物业，此后3年被告始终依照《租赁协议》履行合同义务，但自从2015年起被告店铺营业额一直处于下滑的状态，蒙受巨额亏损。因此被告于2015年5月11日向原告提出提前终止《租赁协议》，并与原告达成一致于2015年6月25日撤场。后被告交还租赁房屋和房屋钥匙，同时，被告同意按照《租赁协议》第一款，将已经支付给原告的履约保证金100000元作为违约金赔偿给原告。被告认�，被告已经与原告对《租赁协议》的提前终止达成了一致，且原告给予被告办理撤场手续，签收了房屋钥匙，这一系列法律行为也证明原告确认《租赁协议》的提前终止，此后租赁房屋也由原告实际占有，因此被告不存在拖欠任何房屋租金的行为。另外，根据《租赁协议》第三条第三款，《租赁协议》因任何原因提前终止后，被告多付的部分租金，原告应当于《租赁协议》终止后立即返还给被告，而原告至今没有履行该合同义务。综上所述，被告为维护自身的合法权益，无奈向贵院提出反诉，恳请贵院依法判决。反诉请求：1.判决被告与原告所签订的《租赁协议》于2015年6月25日解除；2.判决原告返还被告多付部分租金107800元（按照505312.5元半年计算2015年6月25日至2015年7月26日的多付部分租金）；3.判决原告承担全部诉讼费用。
反诉被告浙江汇和商业有限公司答辩称：1.被告主张返还一个月租金缺乏事实依据。2.被告将违约责任与履约保证金混为一谈是错误的，履约保证金是对履行合同义务的一种保证，根据双方合同的约定，被告无权要求返还履约保证金。3.被告认为双方合同已经解除缺乏事实依据，被告提供的证据不能证明双方是否达成解除合同的合意以及合同解除的具体时间。因此被告要求解除合同缺乏事实依据而不成立。4.被告的说法自相矛盾，被告的证据以及反诉的事实与理由中都显示双方是达成解除合同的合意，而被告诉请是要求判决解除合同，自相矛盾。5.被告要求解除合同的期限已过。
原告为支持其诉讼请求及反诉答辩意见所依据的事实，向本院提交如下证据材料：
1.房屋租赁合同，证明原、被告签订房屋租赁合同、合同相关内容的约定以及产权单位同意转租的事实。
2.补�协议，证明双方变更了原房屋租赁合同中有关租金和租期的约定。
3.下政函（2004）10号文件，证明涉案房屋产权单位证明。
被告为支持其答辩理由及反诉请求所依据的事实，向本院提交如下证据材料：
1.租赁协议及其补充协议，证明原告与被告存在租赁关系，被告要求返还多付租金的依据，被告已经履行违约责任的事实。
2.退租申请，证明被告于2015年5月11日向原告提出提前解除合同的意思表示。
3.收条，证明原告已于2015年6月25日收回房屋钥匙并实际占有房屋的事实。
4.律师函，证明原告明知且确认涉案的《房屋租赁合同》已提前解除，被告并不存在拖欠租金的行为。
5.收据联，证明被告向原告支付了租赁保证金，至今没有要求原告退还。
6.汇款回单，证明被告已向原告支付了第七期租�。
上述证据经当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的三组证据，被告对证据1的真实性无异议。但请法庭注意第三条第三款、五条第二款、十五条，该部分条款系原告返还保证金、租金、违约赔偿的合同依据。对证据2的证据三性无异议。但说明下涉案的《房屋租赁合同》已于2015年6月25日合意解除，因此无需支付第七期租金。对证据3的证据三性无异议。本院对原告提交的三组证据的证据效力均予以确认。
被告提交的六组证据，原告对证据1的证据三性无异议。但对《租赁协议》的证明对象有异议。对证据2的真实性有异议，原告没有收到被告的书面申请，被告仅在2015年7月初口头提出过申请。对证据3的真实性有异议，收条人是谁不清楚。对证明对象有异议，收条内容记载收到钥匙，不能证明双方办理了交接手续。对证据4的真实�无异议，对证明对象有异议，该合同没有讲到双方解除合同的书面事实，只是根据原告公司的口头陈述，双方达成了口头的协议，且协议确定的具体时间不明确。后因被告没有支付100000元违约金，最终解除合同没有达成一致意见。对证据5-6，超过举证期限，不予质证。本院对证据1、4的真实性予以确认。证据2、3与证据4可以形成一个完整的证据链，本院予以确认。证据5-6因超过举证期限，对证据的有效性不予确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2011年3月7日杭州市下城区国有投资控股有限公司与原告签订《房屋租赁合同》，约定杭州市下城区国有投资控股有限公司将坐落于庆春路XX号东清大厦XXX-
XXX、XXX、XXX-XXX、XXX-
XXX室，建筑面积2879.08㎡出租给原告，租期自2011年7月15日至2016年7月14日。2012年3月2日原、被告签订《租赁协�》，约定被告向原告承租位于杭州市下城区庆春路XX号物业一层作开设吞云小莳餐厅经营之用，租赁面积约112.84㎡，租期自2012年5月1日至2016年4月30日止。另原告向被告提供该物业地下一层约60平方米的房间作为仓库使用，使用费每月1000元。合同约定如租赁协议提前终止时，被告应在本协议提前终止后的当天将该场地以当时的现状交还原告。被告向原告交还该场地时，原告应与被告共同验收该场地，并签署确认该场地验收后交还的交付单。如被告违约提前终止协议的，除被告已经投入的费用不予清算外，还应支付原告等同于租赁保证金的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补守约方的实际损失，守约方可要求违约方另行赔偿。杭州市下城区国有控股集团有限公司作为房屋的所有权人同意转租并在《租赁协议》上盖章。在合同履行期间，由于证照原因造成被告经营的店铺开业日期与合同不一致，故原、被告双方又签订了《补充协议》。《补充协议》约定双方的正式计租日期于被告正式营业之日2012年8月27日起，被告按照此日期按时推算租金以及年度递增方式，如期支付租金。具体支付租金：于2012年7月27日前支付第一期（2012年8月27日-2013年1月26日）租金458333.33元、于2012年12月27日前支付第二期（2013年1月27日-2013年6月26日）租金458333.33元……于2015年1月27日前支付第七期（2015年2月27日-2015年7月26日）的租金505312.50元、于2015年6月27日前支付第八期（2015年7月27日-2015年12月26日）租金525525.00元……；合同截止日期从2016年4月30日延长至2016年7月14日。合同签订后被告按照合同约定向原告缴纳100000元履约保证金，并如期支付第一至七期租金。2015年5月11日，被告向原告发送《关于吞云小莳庆春店退租协商申请》，表达其要求退租、提前终止租赁协议的申请。2015年6月25日，被告将吞云小莳庆春店钥匙伍把（大门三把、金库两把）交还给叶某，叶某出具收条一份。2015年9月15日浙江洪坤律师事务所陆光生、周益林接受原告的委托发函至被告，称“原、被告双方签订的租赁协议，由于贵公司经营上有困难，无法继续履行协议，经双方友好协商签订《租赁合同终止协议》一份，对合同终止后的相关事项作了约定，其中第4条约定，被告应当向原告支付违约金100000元，截止发函之日被告尚未支付违约金等。”
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁协议》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效，各方应恪守约定履行各自义务。结合原告提交的《关于吞云小莳庆春店退租协商申请》、收条、《浙江洪坤律师事务所律师函》可以形成一个完整的�据链，证明被告因出现经营困难，向原告申请提前解除房屋租赁合同，经原告同意，被告于2016年6月25日交付了涉案房屋的钥匙，并同意将保证金10000元作为违约金不再要求退还。故本院确认原、被告于2012年3月2日签订的《租赁协议》已于2015年6月25日解除。原告要求被告支付第八期租金525525.00元及2015年6月27日至2015年11月26日的滞纳金，因合同已经解除，房屋已退还，故缺乏事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。原告对被告已经支付了第七期房屋租金的事实无异议即租金已经实际支付至2015年7月26日，故被告要求原告返还已支付的2015年6月26日至7月26日的租金107800元具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）浙江汇和商业有限公司与被告（反诉原告）心品印象（上海）餐饮管理有限公司于2012年3月2日签订的《租赁协议》于2015年6月25日解除；
二、原告（反诉被告）浙江汇和商业有限公司返还被告（反诉原告）心品印象（上海）餐饮管理有限公司租金107800元；
三、驳回原告（反诉被告）浙江汇和商业有限公司的诉讼请求。
如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9071元、反诉案件受理费4536元，均由原告（反诉被告）浙江汇和商业有限公司负担（于本判决生效之日起十日内履行）。
如不服本判�，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 叶东晓
人民陪审员 邵 琼
人民陪审员 赵晓洁
二〇一六年六月十七日
书 记 员 周伴伴