广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗番法民三初字第1403号
原告黄乾坤，身份证住址：广州市天河区。
委托代理人陈进学。
委托代理人肖三军，广东岭南律师事务所实习人员。
被告邝建祺，身份证住址：广州市越秀区。
被告广州市盈日市场管理有限公司，住所地：广州市番禺区。
法定代表人李润斌�
两被告共同委托代理人石永雄。
两被告共同委托代理人杨继荣。
原告黄乾坤诉被告邝建祺、广州市盈日市场管理有限公司（以下简称“盈日公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员区韶适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄乾坤委托代理人陈进学、肖三军，被告邝建祺、盈日公司共同委托代理人杨继荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄乾坤诉称，2012年12月16日，原告与被告盈日公司签订认购位于广州市番禺区市桥富华中路铺的《儿童新天地商铺认购书》，同日，盈日公司收取了原告定金5万元。盈日公司以邝建祺的委托代理人的身份签订上述认购书。原告要求盈日公司向其出示84号铺的权属证书，但盈日公司未能出示。2013年1月6日，原告向广州市国土资源和房屋管理局番禺分局查询得知，84号铺没有产权登记。原告于2013年1月6日向两被告发出通知函，限两被告收到通知函后三个工作日内取得84号铺的产权证书并向原告出示，但两被告一直未能出示。2013年7月9日，盈日公司向原告出示了一份产权证号为粤房地权证穗字第××号的权属证书给原告，原告发现，该权属证书对应的房产地址与《儿童新天地商铺认购书》上载明的地址不一致，且发现权属证书上载明的土地使用权年限与盈日公司在出让时的邀约陈述存在严重不符。事实上，原告在签订《儿童新天地商铺认购书》之后不久，就发现84号铺在产权使用年限上存在极大问题，并向被告方销售人员黄某提出异议及相关要求，黄某也向被告方反映了原告的诉求并表示在2013年1月4日前退回定金5万元。但是，被告至今拖延不决。原告认为，被告在出让84号铺时，其发出的邀约与84号铺的实际产权状况严重不符，被告这一行为存在严重过失，罔顾诚实信用原则，应当承担缔约过失责任。综上，原告提起本案诉讼，请求法院判令：1、解除原告与盈日公司于2012年12月16日签订的认购广州市番禺区市桥铺的《儿童新天地商铺认购书》；2、被告邝建祺双倍返还定金10万元；3、两被告就上述第2项请求承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告邝建祺、盈日公司共同辩称，第一，《儿童新天地认购书》第4.3条约定原告本人应于2012年12月20日前携带相应资料亲自到被告的销售中心与被告签订买卖合同，被告无须另行通知，原告逾期未签订买卖合同，该《儿童新天地认购书》应于逾期之日即2012年12月21日自动解除，现原、被告逾期未签订正式的买卖合同，《儿童新天地商铺认购书》已在2012年12月21日解除，被告有权没收原告交纳的定金；第二，《儿童新天地认购书》第4.1条显示原告是在对房�现状、价格、交易条件、买卖合同条款均无异议的前提下而签订该认购书并支付定金的。原告支付定金的目的显然是为了能够成功购买看中的商铺，而支付定金的作用无疑是为了敦促双方签订买卖合同，原告交纳定金理所当然为了订立买卖合同而提供担保，根据最高人民法院有关担保法解释第115条的规定，当事人约定以交纳定金作为订立主合同担保的，给付定金一方拒绝订立主合同，无权要求退还定金。《儿童新天地认购书》第4.3条同时约定原告逾期签订买卖合同，认购书解除，被告可没收定金。此条款合法有效，2012年12月20日原告仍未签订正式的买卖合同，已构成违约，无论依据合同约定还是法律规定，原告均无权要求退回定金；第三，被告盈日公司是受被告邝建祺的委托出售商铺，且拥有邝建祺出具的公证授权委托书，前述委托代理合法有效，根据法律规定应�被代理人对代理人的行为、后果承担民事责任，故盈日公司不是本案适格被告，无须对邝建祺的债务承担连带责任。综上所述，被告邝建祺、盈日公司请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，位于广州番禺区市桥街富华中路物业的登记权属人为邝建祺，广州市国土资源和房屋管理局于2007年11月17日核发了相应的《房地产权证书》，该产权证显示涉讼房屋建筑面积为1685.3平方米，规划用途为商铺，商服用地使用权期限为40年，住宅用地使用权期限为70年，其他用地使用权期限为50年。
2012年8月17日，邝建祺作为位于广州市番禺区市桥街富华中路的产权人，委托盈日公司为合法代理人，代表邝建祺出售上述物业、收取出售所得款项、到房地产交易所及登记所办理相关手续等事项，双方就前述事宜签订了一份《委托书》。广州市南方公证处对邝建祺前述委托行为�行了公证，并出具了相应的《公证书》［文号：（2012）粤广南方第84052号］。
2012年12月16日，盈日公司与黄乾坤签订了一份《商铺认购书》（编号：08746），该认购书的首部载明：出售方为邝建祺、出售方委托代理人为盈日公司，认购方为黄乾坤。该认购书主要内容为由黄乾坤认购位于广州市番禺区市桥富华中路55号鸿城花园［儿童新天地］1层84号铺位（以下简称“涉讼商铺”），商铺建筑面积5.41平方米，套内建筑面积2.96平方米，认购价378000元，商铺用途仅用于商铺，于2016年4月30日前交付使用，如交付期满，该商铺尚存在租赁关系的，交付期限届满之日为交付之日，无须另行办理交付手续（以双方即将签署的《商铺买卖合同》为准）；认购方须于2012年12月16日支付定金50000元，同时签署本《商铺认购书》；2012年12月20日前支付首期价款226800元（含定金），即总价款的60%，同时签署《商铺买卖合同》；2013年1月16日前支付第二期价款151200元，即总价款的40%；签署《商铺买卖合同》时认购方还需支付如下费用：契税11340元，产权登记费550元，交易服务费17元，交易印花税189元，房产证印花税5元，税费及其他相关费用共计12101元，由签约律师事务所代收代缴，律师费1500元，由签约律师事务所收取。认购书第四条第4.1款约定，出售方已向认购方某乙《商铺买卖合同》（包括其附件和补充合同）、《认购须知》、，按揭须知》及法律规定的有关权属证明等，认购方已阅读并理解上述文件资料，清晰了解土地使用权年限情况，对该商铺现状、交易条件和交易流程充分了解，无异议；第4.3款约定认购方须于2012年12月20日前，持本《商铺认购书》、定金收据、身份证原件，并带齐首期价款及购票税费到［儿童新天地］销售中心与出售方签署《�铺买卖合同》，出售方不再另行通知，如认购方未按本《商铺认购书》规定期限与出售方签订《商铺买卖合同》或未按时支付购房款，认购方所交订金予以没收，从逾期履行合同义务之日起，本《商铺认购书》解除，出售方可将商铺出售给第三方，认购方同意并确认，出售方出售商铺给第三方，无须通知认购方；第4.5款约定在双方签订《商铺买卖合同》前，如出售方单方解除商铺认购书，出售方应向认购方返还定金并支付相应存款利息，定金返还后，认购方对该商铺不再享有任何权益，出售方某甲将该商铺另行处置；第4.7款约定在双方签订《商铺买卖合同》后，本《商铺认购书》与《商铺买卖合同》对所认购商铺均有约定的内容，以《商铺买卖合同》为准，《商铺买卖合同》对认购商铺没有约定的内容，仍按本《商铺认购书》的约定内容执行。
同日，黄乾坤向盈�公司支付定金50000元。盈日公司出具了相应的《收据》（号码：1647198）。
2013年11月13日，黄乾坤以邝建祺、盈日公司出售涉讼商铺时所描述的商铺情况与实际不符为由，提起本案诉讼。
庭审中，黄乾坤、邝建祺、盈日公司均确认双方并未按上述《商铺认购书》的约定签订《商铺买卖合同》。
黄乾坤称，其签署《商铺认购书》时，邝建祺、盈日公司并没有向其等买方出示《商铺买卖合同》、商铺权属证书等材料，故《商铺认购书》第4.1条所列内容不是事实，当时盈日公司承诺在签署《商铺买卖合同》前会向其出示涉讼商铺的产权证，然而，邝建祺、盈日公司却一直未能出示，后黄乾坤到房管局查也未能查到，故黄乾坤对涉讼商铺的产权情况存在担忧；在签订认购书前，邝建祺、盈日公司称涉讼商铺的土地使用权年限为70年，但其提供的《商铺买卖合同》上却载明土地使用权年限为40年，显然与原口头承诺不一致，相差甚远；另外，邝建祺、盈日公司还承诺由其司代为将涉讼商铺出租5年，每年按认购总价的8%向黄乾坤支付租金，考虑到即使将来生意不太好，5年内也能收回40%的成本，黄乾坤对此表示同意，然而在所出示的《商铺买卖合同》上显示的商铺代租期为3年，邝建祺、盈日公司的邀约内容与该合同的内容不一致；综上，黄乾坤不同意签署该《商铺买卖合同》，且就上述存在的问题，多次与邝建祺、盈日公司进行协商，但双方至今协商无果。就其陈述和主张，黄乾坤提交了《儿童新天地特殊要求申请审批表》、《房产登记档案查询结果证明》、《通知函》，以及通话录音予以证实。其中《儿童新天地特殊要求申请审批表》“情况说明”栏载明：由于在销售阶段关于保证收租年限的描述及产权至2062年与合同中相关条款及�产证上年限显示存在较大反差，现客户提出补偿要求，但鉴于无法满足客户要求，现申请为客户退款（定金50000元），请于2013年1月4日前办理完相关手续并完成款项支付。“销售人员签名”处签署“黄某”，填表时间2012年12月23日。黄乾坤称黄某是盈日公司负责涉讼商铺买卖的销售人员。《房产登记档案查询结果证明》显示查询时间为2013年1月6日，查询条件为“房地产地址：%富华中路%55%鸿城花园%首层%84”，查询结果为没有满足查询条件的记录（仅现番禺区且不包含商品房预售情况）。《通知函》的内容为基于邝建祺、盈日公司在签署《商铺认购书》时承诺过在签署正式《商铺买卖合同》之前，会向黄乾坤出示邝建祺享有涉讼商铺产权的权属证书，但2012年12月20日黄乾坤要求出示时，邝建祺、盈日公司未能出示，黄乾坤于2013年1月6日向房管局查询，也未能查询到涉讼商铺的产权登记情况，按照相关规定，未经依法登记的房屋不得转让，故通知邝建祺、盈日公司在收到通知函后三个工作日内取得邝建祺享有涉讼商铺产权的产权证并向其出示，否则黄乾坤将解除双方签订的认购书。落款时间2013年1月6日，该邮件于2013年1月8日妥投。通话录音为两个女人的通话录音，黄乾坤称通话中自称“黄太太”的是其妻子，而对方即被称呼为“黄小姐”的是盈日公司的销售人员黄某，通话时间为2012年12月21日。通话中提到以下内容：1、涉讼商铺土地使用权问题。黄乾坤妻子说签认购书时邝建祺、盈日公司对土地使用权年限的描述与商铺买卖合同上不一致，当时说是到62年的，“黄某”肯定黄乾坤妻子的话，并说现在大证上写的也是到62年，并且房产证拿到后就是永久的，只是使用权年限到之后要补交地价而已，而且说补地价也不需要黄乾坤补。2�代租期问题。黄乾坤妻子说当时邝建祺、盈日公司说的是5年代租期，但是签合同时看到的是3年，另外2年根本没有任何保证，“黄某”没有正面回答当时是否承诺过5年，她只是说“你一楼啊，你还害怕什么，人家二楼、三楼都全卖完了都不害怕，而且后两年很多一楼包括三楼的客户都不希望我们签死，宁愿是这个活约”。
邝建祺、盈日公司对于黄乾坤上述陈述不予确认，称在签署《商铺认购书》前，其司已向黄乾坤等商铺购买方某乙《商铺买卖合同》，该情况在《商铺认购书》第4.1条已载明，还列明了买方已经清晰了解土地使用权年限情况、交易条件等内容，故黄乾坤称其不清楚涉讼商铺产权情况、未查看《商铺买卖合同》的陈述不是事实，且其司从未向黄乾坤承诺代租5年，一直所述的代租期为3年，且约定3年代租期满后的2年其司享有优先承租权。至于黄乾坤�土地使用权年限仅有40年，其司认为邝建祺所购买的整个“儿童新天地”的大房产证上所载明的土地使用权年限截止到2062年8月30日即为70年，待分割成涉讼商铺等小商铺之后商铺的土地使用权年限才是40年，故邝建祺、盈日公司不存在隐瞒真实情况的行为。
邝建祺、盈日公司对于黄乾坤提供的《房产登记档案查询结果证明》、《通知函》真实性无异议，但认为证据所载内容与事实不符；邝建祺、盈日公司确认涉讼商铺销售现场的确有一个叫“黄某”的工作人员，但无法确认黄乾坤提交的《儿童新天地特殊要求申请审批表》上“黄某”的签名是否为黄某本人所签，而黄乾坤也没有提交该签名是黄某亲笔签名的证据，故对该审批表的真实性不予确认。而对通话录音中的“黄小姐”是否就是销售人员黄某的事实无法确认，故对通话录音的真实性、合法性及关联性不予确认。另，邝建祺、盈日公司称邝建祺为涉讼商铺的出售方，盈日公司为邝建祺的委托代理人，代表邝建祺对外执行出售商铺、收取购房款、办理产权过户等事项，故盈日公司无需为前述委托事项承担责任。就此，邝建祺、盈日公司提供了前述编号为（2012）粤广南方第84052号的《公证书》。黄乾坤对该《公证书》的真实性、合法性无异议，但表示其购买涉讼商铺时盈日公司并未出示该《公证书》，故黄乾坤仍坚持要求邝建祺、盈日公司共同承担责任。
另外，黄乾坤提交了一份《房地产权证书》（编号0210217279），称该产权证书是2013年7月19日时邝建祺、盈日公司向其出示的，该产权证载明：房地产权属人为邝建祺，房屋坐落为广州市番禺区市桥街富华中路55号鸿成花园首层84号铺。房屋所有权取得方式为分割，登记时间为2012年11月2日，规划用途为商铺，从1992年8月31日起计商业、旅游、娱乐份额用地40年。邝建祺、盈日公司对前述产权证的真实性予以认可，并承认在双方签署《商铺认购书》时其司尚未获得该产权证，现涉讼商铺现已另售他人。
本院认为，邝建祺作为涉讼商铺所在物业的登记所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据编号为（2012）粤广南方第84052号的《公证书》所载内容，邝建祺委托盈日公司代为对外销售涉讼商铺所在物业、收取相应款项等事项，故盈日公司有权作为邝建祺的委托代理人对外签订涉讼商铺相应的买卖协议并收取款项的事实，本院予以认可。现《商铺认购书》首部已明确载明出售方为邝建祺、出售方委托代理人为盈日公司，认购方为黄乾坤，故本院认定签订该协议的双方当事人即为黄乾坤、邝建祺。对黄乾坤称其在签署《商铺认购书》时盈日公司未出示相应委托授权资料而主张该认购书的相对方是盈日公司的理由，本院不予采纳。因此，黄乾坤与邝建祺签订的《商铺认购书》主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。本案的争议焦点在于黄乾坤是否享有《商铺认购书》的解除权。
本院认为，涉讼《商铺认购书》的性质是为担保黄乾坤与邝建祺日后订立正式的《商铺买卖合同》而订立的前期合同。因此，若双方在订立认购书时约定的买卖条款有变更的，应经双方重新协商，协商不成的，协议双方均有权要求解除该前期合同。现黄乾坤提交的《儿童新天地特殊要求申请审批表》载明“由于在销售阶段关于保证收租年限的描述及产权至2062年与合同中相关条款及房产证上年限显示存在较大反差，……，但鉴于无法满足客户要求”的内容，表明双方在签订《商铺认购书》时邝建祺或盈日公司工作人员承诺过的涉讼商铺保证收租年限和产权期限与正式《商铺买卖合同》的内容不一致，且经双方协商后邝建祺或盈日公司工作人员仍无法满足黄乾坤的要求。黄乾坤另提供的通话录音对此情况也有所印证，录音中“黄小姐”确认其的确说过涉讼商铺土地使用权期限至2062年，而且还强调现在产权证上也没有说不是到2062年，而关于代租期，“黄小姐”没有明确承认或者否认其承诺过为5年的事实，而是极力劝说黄乾坤接受3年固定的代租期，若该5年代租期在此前未进行协商承诺的，“黄小姐”在录音中的陈述显然与常理不符。虽邝建祺、盈日公司不认可上述两证据的真实性，但确认销售现场的确有一名叫“黄某”的销售人员，且邝建祺、盈日公司均未能举证证实《儿童新天地特殊要求申请审批表》上“黄某”的签名并非其销售人员黄某的亲笔书写，应承担举证�能的不利后果。虽前述通话录音未经鉴定，但该录音内容与《儿童新天地特殊要求申请审批表》的内容完全可以相互印证。故本院合理采纳黄乾坤的主张，确认邝建祺在签订《商铺认购书》时对涉讼商铺的实际情况即土地使用权期限的陈述以及合同重要条款即代租期的承诺，与邝建祺要求黄乾坤签订的《商铺买卖合同》的内容不一致，且双方事后未能重新协商一致，故黄乾坤有权据此要求解除《商铺认购书》。
邝建祺、盈日公司抗辩称《商铺认购书》第4.1条明确列明在签署认购书时其已经公示《商铺买卖合同》、《认购须知》、《按揭须知》及法律规定的有关权属证明等，认购方已阅读并理解上述文件资料，清晰了解土地使用权年限情况，对该商铺现状、交易条件和交易流程充分了解，无异议，故黄乾坤现以《商铺买卖合同》条款与认购时的承诺不一致为由主张�建祺、盈日公司违约要求解除《商铺认购书》没有理由。本院认为，《商铺认购书》属邝建祺事先拟好的格式条款，该条款所载内容有无实现应以实际履行情况为准。而实际的履行情况则是邝建祺、盈日公司均自认在签署《商铺认购书》时未获得涉讼商铺的产权证书，即未能向黄乾坤出示相应的产权证明资料，该自认情况明显与上列条款所述不一致。而在没有产权证书的情况下，黄乾坤的确很难确切知晓涉讼商铺土地使用权期限等情况，盈日公司销售人员所述土地使用权年限即为黄乾坤所能知悉的所谓土地使用权期限的情况，故上列条款中“认购方……清晰了解土地使用权年限情况”与客观事实不符，邝建祺、盈日公司没有提供其他证据佐证其已履行公示义务，故，本院对该抗辩理由不予采纳。至于邝建祺、盈日公司辩称《商铺认购书》约定黄乾坤必须于2012年12�20日前签订《商铺买卖合同》，否则作违约解除处理，故该《商铺买卖合同》已因黄乾坤未能如期签订《商铺买卖合同》而于2012年12月21日自动解除。本院认为，2012年12月21日的通话录音中显示，黄乾坤妻子已经向邝建祺、盈日公司的销售黄某询问涉讼商铺的处理情况，结合《儿童新天地特殊要求申请审批表》显示的内容，邝建祺、盈日公司销售人员黄某在2012年12月23日以双方就涉讼商铺产权情况、合同条款争议等情况无法解决，申请办理向黄乾坤退还定金50000元的手续。根据日常生活经验推测，黄乾坤应该在此日期前已经对《商铺买卖合同》所载条款与认购时邝建祺的承诺不一致提出了异议，才会出现后来通过电话进一步沟通和退款申请情形，而《商铺买卖合同》原签约时间为2012年12月20日，两者相差不过3天的时间，故本院有理由相信黄乾坤在签约当天到达了签约�场，发现《商铺买卖合同》所载内容与认购时所知晓的承诺不一致，才导致双方最终未签订《商铺买卖合同》，因此，本院对邝建祺、盈日公司前述抗辩主张，不予采信。
关于《商铺认购书》解除后定金的处理问题。因邝建祺明知涉讼商铺的土地使用年限仅有40年，却向黄乾坤承诺是70年；曾承诺5年的代租期却单方要求变更为3年，导致最终前述《商铺认购书》解除，因此，邝建祺应就前述《商铺认购书》的解除承担过错责任，故邝建祺应按照定金罚则向黄乾坤双倍返还收取的定金，即向黄乾坤返还款项10万元。盈日公司作为邝建祺的代理人，其代理行为的后果均由委托人邝建祺承担。故黄乾坤请求盈日公司就邝建祺前述所负债务承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告黄乾坤与被告邝建祺于2012年12月16日就位于广州市番禺区市桥街富华中路55号鸿成花园首层84号铺所签订的《［儿童新天地］商铺认购书》（编号：08746）；
二、被告邝建祺于本判决生效之日起五日内向原告黄乾坤返还定金的双倍金额100000元；
三、驳回原告黄乾坤的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间支付上述款项，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1150元，由被告邝建祺负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省�州市中级人民法院。
权利人在义务人不履行生效判决确定的义务时，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条的规定向有管辖权的人民法院申请强制执行。
代理审判员 区 韶
二〇一四年三月二十八日
书 记 员 范津津
书 记 员 李会兰