重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初9706号原告：重庆博展物业管理有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园金渝大道99号附3号，统一社会信用代码91500000762650798D。法定代表人：刘峰，董事长。委托诉讼代理人:郭浩，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人:杨梦婕，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：重庆博众辉锐汽车销售有限公司，住所地重庆市北部新区金渝大道99号附28号，统一社会信用代码91500000790723296M。法定代表人：彭文，总经理。委托诉讼代理人：周鹏，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：余越，中豪律师事务所实习律师。原告重庆博展物业管理有限公司（以下简称博展公司）与被告重庆博众辉锐汽车销售有限公司（以下简称博众辉锐公司）合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博展公司的委托诉讼代理人郭浩、杨梦婕，被告博众辉锐公司的委托诉讼代理人周鹏、余越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博展公司向本院提出诉讼请求：确认被告博众辉锐公司于2017年2月24日作出的解除原被告双方于2016年1月1日签订的《物业管理服务合同》不产生解除效力。案件受理费由被告博众辉锐公司负担。事实和理由：原告博展公司自2007年起，作为“汽博中心”整体物业区域的前期物业服务企业为包括被告博众辉锐公司在内的全部“汽博中心”整体物业区域提供物业服务。2016年，原告博展公司与被告博众辉锐公司签订《物业管理委托服务合同》，约定原告博展公司为被告博众辉锐公司经营的4S店提供物业管理服务，合同期限自2016年1月1日起至新合同签订之日止。2017年2月24日，原告博展公司收到被告博众辉锐公司要求解除《物业管理委托服务合同》的书面函件，以原告博展公司未按照合同约定履行物业服务义务为由，正式解除双方之间的物业服务关系。原告博展公司作为物业服务企业，严格遵照相关法规及合同约定，全面规范地履行物业服务企业应尽的维修、养护、管理义务。被告博众辉锐公司要求解除双方之间的物业服务关系的行为没有事实及法律依据，现为保护原告博展公司的合法权益，故向法院提起诉讼。被告博众辉锐公司辩称，不同意原告博展公司的全部诉讼请求。在物业服务合同签订后，原告博展公司未按照合同约定的物业服务内容以及应当满足的物业服务质量提供相应的物业服务，致使被告博众辉锐公司签订合同的目的无法实现。被告博众辉锐公司不需要原告博展公司再继续提供物业服务，自解除通知发出之日起，所有的物业服务均由被告博众辉锐公司自行管理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1．对原告博展公司举示的形成于2017年3月之后的保洁员签到表、汽博巡逻区域签到表、客服签到表，因与本案诉争事实不具关联性，故对该证据本院不予采信；对原告博展公司举示的2016年度的保安、保洁、客服签到表，鉴于原告博展公司提供的物业服务的工作内容及性质，该证据已达到初步的证明目的，被告博众辉锐公司虽否认该证据的真实性，但未举示充分证据予以证明，故对该证据，本院予以采信；2．对原告博展公司举示的固定资产无偿调拨协议、汽博综合管网平面布置图、汽博雨污管网红线图、汽博中心配套用房平面布置图，因该证据系复印件，真实性无法核实，对上述证据，本院不予采信；3．对原告博展公司举示的建设工程施工合同、电气安装工程施工合同、汽博中心监控画面统计表（总机），因与本案不具关联性，对上述证据，本院不予采信；4．对原告博展公司举示的汽博室外消防管网总平面图，因该证据系原件，且与本案具有关联性，故对该证据本院予以采信；5．对被告博众辉锐公司举示的照片、施工合同、发票（5张）、中国建设银行客户回单及发票，因其真实性无法核实，且无法核实与本案的关联性，故对该证据本院不予采信；6．对被告博众辉锐公司举示的光盘，因原告博展公司认可该证据显示为园区大门，虽原告博展公司陈述该证据不是完整视频，系截取部分时间段，但未举示充分证据予以证明，故对该证据，本院予以采信;7．对被告博众辉锐公司举示的备案证明，因该证据系复印件，真实性无法核实，且与本案不具关联性，对该证据，本院不予采信;8．对被告博众辉锐公司举示的绿化养护合同，照片以及发票（复印件），因与本案不具关联性，故对该证据，本院不予采信。本院根据采信的证据及庭审中当事人的陈述，确认如下案件事实：2007年1月25日，以重庆经开汽博实业有限公司为甲方，原告博展公司为乙方，双方签订汽博A区前期物业服务合同，约定甲方选聘乙方对汽博A区市场实施前期物业管理服务。合同第一章物业管理区域概况载明，物业名称：汽博中心；物业类型：汽配市场、餐饮街、城市展厅；座落位置：北部新区；建筑面积：约4.9万平方米；四至：东：机场快速路，南：金渝大道，西：金童路，北：湖影街。鉴于项目正在前期建设中，具体物业构成明细及配置的共用设备设施明细由双方另行约定。2016年1月1日，以被告博众辉锐公司为甲方，原告博展公司为乙方，双方签订《物业管理服务合同》，约定乙方为甲方的4S店提供物业管理服务。合同第三条约定，物业类型为商业，建筑面积3060.28平方米。物业座落位置：重庆北部新区金渝大道99-28号。合同有效期从2016年1月1日至新合同签订之日起本合同自动终止。该合同除对物业管理服务费进行约定外，还对其他服务内容如绿化养护费用、垃圾转运费、箱变维护费用、发电机维护费用进行了约定并单独收取费用。2017年2月24日，包括被告博众辉锐公司在内的二十二家单位（具体包括重庆星顺汽车有限公司、重庆中汽西南美凯汽车有限公司、重庆中汽西南凯旋汽车有限公司、重庆博众汽车销售服务有限公司、重庆中豪汽车有限公司、重庆中汽西南当代汽车有限公司、博众辉锐公司、重庆中汽西南思达汽车销售服务有限公司、重庆中汽西南都灵汽车有限公司、重庆中汽西南本色汽车有限公司、重庆丰誉汽车有限公司、重庆西南富豪汽车有限公司、重庆中汽西南韩亚汽车有限公司、重庆骊业汽车有限公司、重庆丰尚汽车销售有限公司、重庆中汽西南华通丰田汽车有限公司、重庆卓群汽车销售有限公司、重庆尚博汽车有限公司、重庆盛驰汽车有限公司、重庆市渝高汽车销售服务有限公司、重庆美宝汽车服务有限公司、重庆中汽西南汽车服务连锁有限公司钣喷分公司）向原告博展公司发送《关于解除的函》，该函件载明，上述二十二家公司于2016年与原告博展公司签订了《物业管理委托服务合同》，因原告博展公司提供的服务不符合双方合同的约定，造成物业管理区域秩序混乱，严重妨碍上述二十二家企业对物业的正常使用和经营。经上述企业多次提出意见，原告博展公司仍未采取有效措施予以妥善解决，致使上述企业签订物业服务合同的目的无法实现。基于此，上述企业正式解除与原告博展公司签订的《物业管理委托服务合同》，自行对自有物业实施管理。另查明，重庆君誉汽车有限公司系重庆市北部新区经开园金渝大道99号附28号房屋的所有权人，房屋建筑面积3056.63平方米；2015年12月31日，以重庆君誉汽车有限公司为出租方（甲方），被告博众辉锐公司为承租方（乙方），双方签订房屋土地租赁合同，由被告博众辉锐公司承租上述房屋用于汽车销售和汽车维修相关事宜。庭审过程中，原告博展公司陈述，原告博展公司一直按照物业服务合同约定的内容，向被告博众辉锐提供质量合格的物业服务。被告博众辉锐公司陈述，原告博展公司提供的服务，无论是内容还是质量均不符合双方物业服务合同的约定，具体表现为：原告博展公司未按约提供保洁，安保、共用设施设备的维护，市政共用设施维护，园区秩序维护；同时原告博展公司擅自将公共区域私自划分切割为用于对外收费停车以及其他商业经营用途，并将所产生的全部收益侵吞；整个汽博园区私搭乱建现象十分严重，且存在大量违章建筑，均为原告博展公司指示或者同意。原告博展公司擅自更改园区通行道路，对被告博众辉锐公司的经营环境产生了不利的影响。另外，在2016年4月某日凌晨，原告博展公司指使社会人员将被告博众辉锐公司的主供水管人为割断，致使被告博众辉锐公司停水长达8天时间，给被告博众辉锐公司造成了严重经济损失。另外，被告博众辉锐公司陈述，在被告博众辉锐公司发送解除合同通知后，双方已就箱变及相关设施、水、电等进行移交，并将绿化养护委托第三方进行管理，从该日起至今，原告博展公司就未再实际为被告博众辉锐公司提供物业服务。原告博展公司陈述，箱变维护系增值服务，原告博展公司也仅就该箱变维护服务与被告博众辉锐公司协商一致，不再为被告博众辉锐公司提供服务，但该行为不能证明原告博展公司已停止向被告博众辉锐公司提供物业服务。另外，采用独立水电表也是为了方便被告博众辉锐公司缴纳水电费，而绿化养护系专项养护，均不能证明原告博展公司未提供物业服务。就2017年2月24日向原告博展公司发出的《关于解除的函》，被告博众辉锐公司陈述，该函件的真实意思为要求解除双方于2016年1月1日签订的《物业管理服务合同》。本院认为，原告博展公司与被告博众辉锐公司签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效，其合同约定的权利义务关系应当得到法律的保护，双方均应依照合同全面履行各自义务。上述合同虽名为“物业服务合同”，但并非《物业管理条例》所规范的物业服务合同。上述合同系基于物业服务关系，对相应权利义务进行增加、细化后签订的，该合同的履行不必然影响原告博展公司与业主之间的物业服务关系的存在。因被告博众辉锐公司于2017年2月24日向原告博展公司发出的《关于解除的函》的真实意思是要求解除双方于2016年1月1日签订的《物业管理服务合同》，现原告博展公司亦明确要求确认上述行为不产生解除效力，故对上述解除行为是否符合法律规定，本院评述如下：就被告博众辉锐公司向原告博展公司发函要求解除双方于2016年1月1日签订的《物业管理服务合同》的行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其它情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除委托合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”本案中，因双方于2016年签订的《物业管理服务合同》实质为委托服务合同，被告博众辉锐公司可随时解除该合同。但即便原被告双方解除上述物业服务合同，但案涉物业产权人仍受前期物业服务合同的约束。现被告博众辉锐公司在有法定解除权的情况下，向原告博展公司发函要求解除双方签订的《物业管理服务合同》，其行为符合法律规定，依法产生解除合同的效力，故对原告博展公司要求确认被告博众辉锐公司于2017年2月24日作出的解除双方于2016年1月1日签订的《物业管理服务合同》的行为不产生解除效力的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四、第九十六条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告重庆博展物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告重庆博展物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员 粟 果二〇一七年九月二十七日书 记 员 黄云云