福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）思民初字第4533号
原告游天泉，男，1979年6月25日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人徐礼彬，福建永时律师事务所律师。
被告林修杰，男，1968年11月7日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人甘文伟，福建明嘉律师事务所律师。
被告厦门向阳坊食品有限公司，住所地厦门市同安区轻工食品工业园白云大道79号。
法定代表人黄添振。
被告厦门麦田人房地产代理有限公司，住所地厦门市思明区新景中心3号地块3号楼14层C1701-1710单元。
法定代表人张力军，总经理。
委托代理人张钊，福建华巍律师事务所律师。
原告游天泉与被告林修杰、厦门向阳坊食品有限公司（以下简称向阳坊公司）、厦门麦田人房地产代理有限公司（以下简称麦田人房地产）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吕云平适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告游天泉及其委托代理人徐礼彬、被告林修杰及其委托代理人甘文伟、被告麦田人房地产的委托代理人张钊均到庭参加诉讼，向阳坊公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告游天泉诉称，坐落于厦门市思明区汇丰家园底层118号店面（以下简称讼争店面）一直由原告承租使用。2010年11月19日原告与被告林修杰又续签一份《房屋租赁合同书》，约定被告林修杰将讼争房屋出租给原告作为商业用途之用；租赁期限从2010年12月20日至2012年12月20日，每月租金为7000元；合同签订之日，原告交付6500元作为押金，到合同期满，且原告交清租赁期间应交的一切费用后，被告林修杰应将押金无条件退还原告；租赁期满，如原告需续租须提前半个月与被告林修杰协商，在同等条件下，原告有优先承租权；被告林修杰同意原告有权转租、转让并寻找其他合作者。2010年12月10日，原告与被告林修杰、被告向阳坊公司签订《租赁合同》，被告林修杰同意原告将讼争店面转租给被告向阳坊公司，租赁期限为2年，从2010年12月10日至2012年12月10日，月租金为9000元。转租期间，被告向阳坊公司未经原告同意，又将讼争店面的二层转租给被告麦田人房地产。在原告与被告林修杰租赁期限届满前，原告即与其协商，要求续租讼争店面，但被告林修杰以需收回讼争店面自用为由，拒绝与原告续签租赁合同。转租合同到期后，原告要求向阳坊公司将讼争店面腾退交还原告，但被告向阳坊公司及被告麦田人房地产拒不腾退。现原告查证，被告林修杰并未将讼争店面收回自用，而是继续出租给被告向阳坊公司使用。事后原告多次向被告主张享有优先承租权，均未果。此外，被告林修杰到今天也未将押金6500元退还原告。原告认为原告对讼争店面享有同等条件下的优先承租权。三被告的行为严重侵犯了原告对讼争店面的优先承租权，被告林修杰应向原告支付一个月租金7000元作为违约金。故请求判令：1、确认原告对坐落于厦门市思明区汇丰家园底层118号店面享有同等条件的优先承租权；2、被告林修杰将讼争店面租赁押金6500元退还原告；3、被告林修杰向原告支付违约金7000元；4、被告向阳坊公司、被告麦田人房地产将讼争店面腾退交还原告。
被告林修杰辩称，第一，被告林修杰将房产自用，并未出租。第二，原告并未交付押金。第三，原告的租赁合同已经到期，未经被告林修杰授权或同意，其无权要求其他人员将房屋交还给原告。
被告向阳坊公司未作答辩。
被告麦田人房地产辩称，第一，其于2013年2月26日与被告林修杰的代理人签订了租赁合同书，租赁来源于被告林修杰，即讼争店面产权人。其是在原告的租赁期限届满后与被告林修杰形成租赁关系，租赁关系合法有效；第二，原告主张的优先承租权并非法定权利，仅是原、被告之间的约定，无法对抗善意第三人，无权要求被告退还房屋。
经审理查明，2010年11月19日，原告游天泉作为承租方，与被告林修杰签订《房屋租赁合同书》，约定被告林修杰将讼争店面租赁给原告做商业使用，租赁期限从2010年12月20日至2012年12月20日止，月租金为7000元；合同签订之日，原告向被告林修杰交付6500元作为押金，到合同期满，且原告交清租赁期间应交的一切费用后，林修杰应将押金无息退还原告；租赁期满，原告按时将房屋归还林修杰，如原告需续租须提前半个月与林修杰协商，在同等条件下，原告有优先承租权；租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，需提前壹个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付1个月的租金作为违约赔偿金。此后，原告与被告林修杰共同作为出租方，将讼争店面出租给被告向阳坊公司，租赁期从2010年12月10日起至2012年12月1日，月租金为9000元。2012年11月22日与2012年12月12日，原告两次致短信于被告林修杰，表示其原意续租讼争店面，希望能够在同等条件下行使优先续租权。后被告林修杰回复原告，表示在租赁合同到期后，林修杰将无偿收回，自己经营。目前，讼争房产一楼仍作“向阳坊”店面使用，二楼由被告麦田人房地产使用。
原告游天泉主张，原告有权在租赁期满后，在同等条件下优先承租讼争店面，但讼争店面现并非被告林修杰自营使用，而是由其转租给了被告向阳坊公司。提供如下证据：1、被告向阳坊公司网址留言板，其内容载明向阳坊公司为准备上市，已全面停止加盟；2、工商登记信息，主张位于讼争店面的向阳坊门店为向阳坊公司的直营店；3、原告与向阳坊公司代表杨金菊的通话记录，内容包括杨金菊陈述讼争店面由林修杰租赁给向阳坊公司使用。
被告林修杰对上述证据质证认为，1、留言板内容的真实性不予确认，即便是真实的，其合法性也不予认可。且被告林修杰的证据已经明确网站的内容与客观事实不符；2、工商登记信息是2007年4月30日至今，与本案原告的主张无关；3、通话记录的真实性不予确认，且原告与杨金菊的交流是在原、被告合同终止之前发生的，不能证明合同解除后发生的事实。
被告麦田人房地产对留言板内容和通话记录的真实性均不予认可。
被告林修杰主张其于2013年1月5日开始加盟向阳坊公司，现于讼争店面的一楼经营。提供其与被告向阳坊公司签订的《加盟协议》，该协议载明，林修杰的加盟期限为三年，即自2012年12月23日起至2015年12月22日止。
原告游天泉质证认为，该份协议是被告林修杰与被告向阳坊公司为了应对诉讼伪造的，时间是倒签的。协议右下角的备注表明合同是2013年格式，且加盟协议的编号是空白。根据该份加盟协议的约定，加盟店必须经过合法工商注册能够独立承担责任的主体，必须办理税务登记等，但被告未提交相应的经过工商注册以及税务登记的证照。被告也未提交缴纳保证金、加盟金等票据，无法证明协议已经得到了履行。该加盟协议不足以证明被告的主张。
被告麦田人房地产对该证据的真实性、合法性均无法确认，认为该证据与麦田人房地产无关。
本院分析认为，原告提供的《加盟协议》系原件，该证据真实性予以确认；双方当事人对工商登记信息的真实性无异议，本院予以确认。
本院认为，原告与被告林修杰签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人具有约束力。虽然该合同约定了在租赁期满后，原告享有在同等条件下优先续租讼争店面的权利，但该权利的行使必须符合二个前提条件：一是原租赁合同期满后出租人继续出租该房屋；二是要符合同等条件，即继续出租所要求的用途、期限、租金及支付方式等条件。而这两个条件是否满足均需要由主张优先承租权的一方承担举证责任。在本案中，原告游天泉提供的上述证据均不能证明被告林修杰与被告向阳坊公司存在房屋租赁关系，亦未能证明其租赁之期限、租金及支付方式等条件，在优先承租权的行使条件无法满足的情况下，原告主张的优先承租权缺乏事实和法律依据，本院不予支持。相应的，原告要求被告林修杰支付违约金7000元，以及要求被告向阳坊公司、被告麦田人房地产将讼争店面腾退交还原告的请求，均没有事实和法律依据，本院亦不予支持。鉴于在上述《房屋租赁合同》中，已约定了合同签订之日，原告向被告林修杰交付6500元作为押金，到合同期满，且原告交清租赁期间的一切费用后，被告林修杰应将押金无息退还原告的内容，可以认定原告在签订该合同时，已向被告林修杰交付6500元押金，该做法亦符合一般的交易习惯，故原告要求被告林修杰返还6500元押金的请求，本院予以支持。被告向阳坊公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃相关诉讼权利权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告林修杰于本判决生效之日起十日内返还原告游天泉押金6500元；
二、驳回原告游天泉的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费69元，由原告游天泉负担36元，由被告林修杰负担33元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 吕云平
二〇一三年六月十五日
书记员 刘远萍
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席审判决。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。