宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2012）甬镇民初字第1050号原告（反诉被告）：秦少亭，男，1963年1月23日出生，汉族，户籍所在地安徽省合肥市中市区淮河路***号*****号，现住浙江省宁波市北仑区大港新村*幢***室。（公民身份号码：）委托代理人：郑学瑜，浙江明州律师事务所律师。被告（反诉原告）：浙江尚海投资发展有限公司。住所地：浙江省宁波市镇海区庄市街道胜隆村兆龙路北。（组织机构代码：67769100-X）法定代表人：朱飞跃，该公司董事长。（公民身份号码：）委托代理人：马更钦，浙江盛宁律师事务所律师。原告秦少亭为与被告浙江尚海投资发展有限公司（以下简称尚海公司）定金合同纠纷一案，于2012年8月6日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员郑尚强适用简易程序独任审判。被告尚海公司于2012年8月22日向本院提起反诉，本院于同日立案受理后，决定与本诉部分合并审理,并于2012年9月14日公开开庭进行了审理。原告秦少亭的委托代理人郑学瑜，被告尚海公司的委托代理人马更钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦少亭起诉称：2012年2月初，原、被告双方协商租赁位于海曙区启运路291号主楼1楼部分及二楼部分、建筑面积约计682平方米的营业用房，为能顺利签订合同，被告并向原告提供了标准的合同书范本，合同详细列明了出租标的、租期、租金及违约责任等内容。原告拿到被告的租赁合同范本后，对合同的细节进行了斟酌。因原、被告双方对租赁标的房屋合同的主要条款无异议，原告在斟酌合同书的同时向原告支付了定金50000元，被告出具了收款收据。后被告将标的房屋出租给第三人，且其物业土地性质尚未转变为商业用途，原告的期待租赁利益已无法实现。为此，原告向法院提起诉讼，请求判令被告双倍返还租房定金人民币100000元。被告尚海公司答辩并反诉称：秦少亭在诉状中陈述的有些事实与客观事实不符。2012年2月初，秦少亭就租赁位于海曙区启运路291号的经营用房事宜与尚海公司进行洽商。为了让秦少亭全面了解涉诉房屋的相关条款约定，在洽商过程中尚海公司向秦少亭提供了海曙区启运路291号房屋租赁合同书范本，合同范本中对于房屋租赁的条款内容都已经作出明确约定，表明了尚海公司完全接受该合同条款，只待秦少亭确认后签字。秦少亭看过合同后向尚海公司支付了50000元定金，表示愿意于2012年2月15日订立合同。而之后秦少亭对于租赁事宜一直拖延，尚海公司多次打电话催促其订立合同未果，后得知秦少亭于2012年3月19日另向他人租赁房屋开设饭店，尚海公司无奈于2012年5月份将房屋低价出租给了第三人。秦少亭的拖延行为给尚海公司的经营造成了极大损失，故向法院提起诉讼，请求判令反诉被告秦少亭支付租金损失100000元、物业损失2000元及租金和物业费损失自反诉案件受理至法院判决生效期间按同期银行贷款利率计算的利息损失。针对反诉原告尚海公司的反诉请求，反诉被告秦少亭答辩称：双方并没有签订相关的租赁合同，未能订立合同是尚海公司的过错，而且尚海公司主张的损失没有事实依据。原告秦少亭向本院提交了如下证据以证明其主张的事实：1．房屋租赁合同书复印件一份，欲证明原、被告拟签订的合同内容。经庭审质证，被告对该证据真实性无异议，但是合同书的内容不全，被告提供给原告的是一份完整的合同，合同约定的租赁期限自2012年2月15日起。因被告对该证据真实性无异议，本院对该证据予以认定。2．收款收据一份，欲证明原告支付给被告定金50000元的事实。经庭审质证，被告尚海公司对该证据无异议，本院对该证据依法予以认定。被告尚海公司提供了如下证据以证明其主张的事实：1．房产证复印件、土地证复印件、房屋（场地）租赁协议、授权书、临时改变土地用途协议各一份，欲证明被告对房屋租赁标的有合法出租权，而且现在土地性质已经变更了。经庭审质证，原告表示，对房产证、土地证的真实性无异议，但房产证中载明房屋用途是工交仓储，并不是商业用途，土地证上写的也是工业用地；对授权书的形式真实性无异议，对关联性有异议；对房屋（场地）租赁协议及临时改变土地用途协议的真实性无异议，但协议是一种民事协议，而且土地使用权变更没有登记过，临时改变土地用途协议能否产生物权法意义上公示的效果有待商榷。而且临时改变土地用途协议有效期是一年，被告与案外人宁波市汽车运输集团有限公司的租赁期限是十二年，而原、被告拟定的房屋租赁合同的租赁期限是五年。因原告对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。2．2012年3月19日租房合同、个体工商户登记情况各一份、照片复印件二张，欲证明原告向被告交付定金后另行租赁房屋开设饭店的事实。经庭审质证，原告对该组证据真实性无异议，但对关联性有异议。本院对该组证据真实性予以认定。3．电话通讯记录二份，欲证明被告多次通过双方合同中写的座机电话打电话催促原告秦少亭订立合同的事实。经庭审质证，原告秦少亭表示对该组证据真实性无异议，但对关联性有异议。本院对该组证据真实性予以认定。4.房屋租赁合同书三份,欲证明因原告秦少亭不租房屋后被告于2012年5月被迫将房屋低价出租给他人而遭受损失。经庭审质证，原告秦少亭表示对三份租赁合同的真实性无法确定，即使是真实的，也证明了被告在没有通知原告的情况下将房屋出租给第三人的事实。本院认为，该组证据为被告与案外人直接签订的合同，仅凭合同不足以说明被告尚海公司因为原告的行为而遭受的损失。经审理，本院查明事实如下：2011年6月3日，案外人宁波市汽车运输集团有限公司与尚海公司签订房屋（场地）租赁协议一份，约定宁波市汽车运输集团有限公司将位于宁波市海曙区启运路291号的房屋租赁给尚海公司，并于2011年6月30日出具授权书一份，全权授权尚海公司负责对该房产项目进行招商经营。2011年11月宁波市国土资源局在海曙区启运路291号地块临时改变土地用途协议中，同意临时改变海曙区启运路291号地块土地用途为商业用地。2012年2月初，秦少亭和尚海公司协商租赁位于海曙区启运路291号主楼1楼部分及二楼部分、建筑面积约计682平方米的营业用房，在交付定金前尚海公司向秦少亭提供了房屋租赁合同书范本，载明“物业位于海曙区启运路291号主楼1楼部分及二楼部分，建筑面积共约计682平方米，…租赁用途（类别：餐饮业），租赁期限自2012年2月15日起至2018年2月14日止，租金第1年至第3年年租金为人民币41.07万元，合同详细列明了出租标的、租期、租金及违约责任等内容。2012年2月13日，秦少亭向尚海公司交付定金50000元。2012年3月19日，秦少亭和案外人贺思军签订租房合同一份，将贺思军的店面房租赁用来经营饭店，2012年至2013年租金为人民币12万元。尚海公司分别于2012年2月24日、2012年3月21日与秦少亭通过电话。2012年5月，尚海公司将涉诉房屋出租给他人。本院认为：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，双方以交付定金作为订立主合同的担保，对此秦少亭与尚海公司都予以确认，定金的性质为立约定金。对于原告的诉讼请求，首先结合双方当事人陈述及证据来看，尚海公司已将房屋租赁合同书范本交付给了秦少亭，合同范本中对出租物业情况、租赁期限、租金等都进行了明确约定，可以视为尚海公司已向秦少亭发出明确要约。秦少亭亦表示对租赁标的房屋合同的主要条款无异议，并于2012年2月13日交付了定金，应当在合理期限内作出承诺，与尚海公司订立合同。合同文本上面注明的租赁期限自2012年2月15日开始，而且尚海公司分别于2012年2月24日、2012年3月21日与秦少亭通过电话，原告又不能合理说明电话内容。然至2012年5月份秦少亭仍未作出签订合同的承诺。其次，秦少亭虽主张尚海公司未向其提供房屋、土地用途变更、消防验收等手续才未订立合同的，过错在于尚海公司。但上述主张既不能成为秦少亭不签订合同的理由，其提供的证据亦无法证明其主张的上述事实，且从被告向原告提供的合同范本第八条有关“甲方应在本合同签订6个月内做好土地用途临时改变的手续办理，如不能在规定的期限内办理土地转变手续，乙方享受继续免租直至甲方手续办理完毕”的内容来看，原告应当知道涉诉房屋的情况，尚海公司提供的证据也已表明涉诉房屋的土地用途已于2011年变更为商业用地。再次，秦少亭已于2012年3月19日和案外人贺思军签订租房合同一份，将贺思军店面租赁来经营饭店。原告虽辩称该租房行为与本案无关，但综合本案案情，原告租赁贺思军的房屋的时间与原、被告双方洽谈订立合同的时间接近，原告的辩称意见明显不符合常理。综上所述，本院认为尚海公司提供的证据可以证明其在积极履行订约义务。秦少亭提供的证据既不足以证明自己在订立合同过程中积极履行义务，亦不足以证明未订立合同的原因在于被告尚海公司，故应承担举证不能的不利后果。故秦少亭要求尚海公司双倍返还定金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。尚海公司要求秦少亭赔偿因为拖延订立合同而导致的租金损失及物业损失，但其提供的证据不足以证明自己所述的上述损失及与原告行为之间的因果关系，且原告已以定金承担了相应的责任，故对于尚海公司的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告秦少亭的诉讼请求；二、驳回反诉原告浙江尚海投资发展有限公司的反诉诉讼请求。本案本诉案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告（反诉被告）秦少亭负担；反诉案件受理费1170元，由被告（反诉原告）浙江尚海投资发展有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书到浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 员 郑尚强二〇一二年十月十日代书记员 王玉燕