上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第2044号
原告郑荣森。
委托代理人邴园庆，上海伟创律师事务所律师。
被告蒋海明。
委托代理人金韶峰，上海市华亭律师事务所律师。
原告郑荣森与被告蒋海明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月12日立案受理。依法由审判员陈春芳适用简易程序于同年11月4日、同年11月10日公开开庭进行了审理。原告郑荣森及其委托代理人邴园庆，被告蒋海明及其委托代理人金韶峰到庭参加诉讼。审理中，双方一致同意本案适用简易程序延长至四个月内结案。本案现已审理终结。
原告郑荣森诉称，原、被告于2013年6月4日签订场地租赁合同，约定由原告将位于××区××路××号场地租赁给被告用于饭店经营，租赁期为2013年5月23日至2015年5月23日。同时约定被告须定期向房东（即案外人林某甲）支付租金人民币（下同）12，000元／月、物业管理费9，000元／年及财务人员工资1，000元／月。逾期支付租金，原告可以解除租赁合同。另被告须向原告支付的场地租金：第1年（2013年5月23日至2014年5月23日）为15万元，三个月一付；第2年（2014年5月23日至2015年5月23日）为20万元，半年一付；各期租金应提前半个月支付，先付后用；场地内部装修装饰、家居用品、设备设施所有权均归原告所有，现有的经营执照等资格不作变更，由被告继续使用。2014年3月30日，被告向原告出具书面结算单据，双方确认截至2014年3月30日，被告尚欠原告租金为72，600元。另被告自2013年12月起未向房东林某甲支付场地租金，并一直未缴纳2014年1月至同年4月的水费、2013年8月至2014年4月的煤气费、2014年5月的电费、2013年5月至2014年5月的物业管理等费用。2014年5月，被告擅自退租离场而去，原告多次与其沟通解决租赁事宜，但其一直不肯出面协商，且一直未结清所欠各项费用。由于被告拖欠房东林某甲租金及水电煤及物业等费用未付，导致房东林某甲于2014年5月30日进行封店，并告知原告解除租赁合同，并限期将店内设备设施、装修装饰搬走拆除。原告为保证场地拥有良好的海鲜饭店经营环境及先进易用的厨房设备，于2012年11月间对场地投入了488，000元用于装修装饰，并投入134，000元用于购买海鲜池及整体厨房设备。被告擅自毁约，不仅未向原告付清租金，也未将房东租金、物业管理费、水电煤气费用结清，导致房东封店，致使原告因装修装饰不可拆卸、且大部分厨房设备脱离场地价值严重贬值，给原告造成了巨大经济损失。原告遂诉诸法院要求判令（一）被告支付拖欠租金149，600元、物业管理费9，500元、水费7，550元、电费2，085元、煤气费46，102元，共计214，837元；（二）被告支付原告装饰装修赔偿款341，600元、设备设施折价损失费93，800元。
诉讼中，原告增加要求确认原、被告签订的租赁合同于2014年5月31日已经解除，同时对上述诉请（二）及诉请（一）中的煤气费暂不要求在本案中处理。
被告蒋海明辩称，对于原告提出的解除合同时间被告予以认可。对于欠付的物业费、水、电费没有争议。对于欠付的租金及煤气费金额持有异议，要求法院依法判决。同意原告向被告返还一半租房押金用于抵扣被告欠付的相关租金、水电费等，但原告同时不能再继续追究被告因提前解除合同的违约责任。
经审理查明，2013年6月4日，原告郑荣森（作为转租方，签约甲方）与被告蒋海明（作为承租方，签约乙方）签订《租赁合同》1份，约定由甲方同意将自己承租的位于××区××路××号（现用于经营酒店）的场地（建筑面积为400平方米）转租给乙方使用，承租期限自2013年5月23日至2015年5月23日。双方确认办理场地及设施设备移交日为2013年5月23日。移交日前该场地经营产生的一切债务与费用由甲方承担，包括但不限于移交日前甲方未缴清的房屋水、电、煤气、物业管理费及其他欠款债务等。移交日后经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。乙方在2013年5月23日向甲方支付三个月租金37，500元整，押金3万元整。乙方应提前半个月支付甲方租金，自2013年5月23日至2014年5月23日为一年，每年15万元，支付方式为3个月一付；自2014年5月23日起每年租金为24万元整，支付方式为半年一付。场地转租给乙方后，乙方应定期交纳租金给房东，房租每月12，000元整，逾期支付甲方可以解除租赁合同，物业管理费每年9，000元整，财务每月工资1，000元整。转租后场地现有的装修、装饰及其他所有设备、用具和房屋装修等营业设备全部归还给甲方所有。双方确认场地现有的经营执照、税务登记证、卫生许可证等场地经营有关的所有证照不做变更，由乙方继续使用，由此产生的利润全部由乙方享有。甲乙双方应严格履行本协议，一方违约应赔偿守约方损失。该合同尾部特别注明：餐具4年按损坏30%，2014年租金为20万元正。
签约后，原告按约向被告交付了租赁场所，被告也按约向原告支付了租房押金3万元及相关租金等费用。2014年3月30日，被告因拖欠原告租金未付向原告出具欠款清单，确认截至2014年3月30日前欠原告房租72，600元。另被告自2013年12月起未按租赁合同约定向房东付清场地租金，并一直未缴纳2013年1月至2014年4月的水费、2013年8月至2014年4月的煤气费、2014年5月的电费、2013年5月至2014年5月的物业管理等费用，导致房东林某甲于2014年5月30日对被告承租的租赁场所采取封店关门，并告知原告解除租赁合同，同时限期将店内设备设施、装修装饰搬走拆除。期间原告经与被告多次沟通协商租赁事宜，但被告一直予以拒绝，并一直拖欠原告上述各项费用至今未付。
原告认为，其为保证场地拥有良好的海鲜饭店经营环境及先进易用的厨房设备，于2012年11月对租赁场地进行了装修装饰及购买了海鲜池及整体厨房设备。现因被告违约，不仅未向原告付清租金，也未向房东付清租金、物业管理费、水电煤等费用，导致房东对租赁场所封店关门，致使其因装修装饰不可拆卸、且大部分厨房设备脱离场地价值严重贬值，对其造成了巨大经济损失，遂成讼。
审理中，应原告申请，本院传唤证人王某甲来院作证，证人称，其是二房东，其已收到郑荣森向其支付的由蒋海明至2014年2月28日前拖欠的租金16，000元及自2014年3月至5月的租金36，000元，合计52，000元以及拖欠大房东的物业管理费9，500元。其已将上述收到的钱款全部交于大房东林某甲。此外，其还收到过郑荣森支付的水费7，550元及电费2，085元。
以上事实，由原告提供的1.原、被告签订的《租赁合同》；2.原告代被告向房东支付租金的收条及收据；3.煤气缴费单；4.蒋海明向原告出具的房租欠条。法院出示的向证人王某甲所作的调查笔录以及原、被告的当庭陈述等证据为证。
经庭审质证，被告对原告提供证据的真实性表示无异议，但认为原告出示的代被告向房东支付租金的收条及收据，因无收款人，故并不能证明原告已经代被告支付了。对法院出示的证人调查笔录的真实性，原、被告均表示无异议，但被告认为证人提到的16，000元是什么钱款其表示不清楚。
本院认为，根据证人王某甲的证言，可以证实原告已代被告向王某甲支付了由被告拖欠房东至2014年2月28日前的租金16，000元及自2014年3月至5月的租金36，000元，合计52，000元以及拖欠大房东的物业管理费9，500元。现王某甲已将上述收到的钱款全部交于大房东林某甲。此外，王某甲还收到过原告向其支付的水费7，550元及电费2，085元。
上述原告提供的证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应按约履行。根据上述合同约定，被告应定期交纳租金给房东，房租每月12，000元整，逾期支付原告可以解除租赁合同。然本案中，被告承租涉案租赁场所用于经营酒店后，一直未能按约向原告支付租金。后在原告的多次催讨下，被告于2014年3月30日向原告出具欠款清单，确认截至2014年3月30日前欠原告房租72，600元。另被告自2013年12月起未按租赁合同约定向房东付清场地租金，并一直未缴纳2013年1月至2014年4月的水费、2013年8月至2014年4月的煤气费、2014年5月的电费、2013年7月至2014年5月的物业管理等费用，导致大房东林某甲于2014年5月30日对被告承租的租赁场所采取封店关门的强制措施，至涉案的租赁合同无法继续履行。原告在无法实现租赁合同目的的情况下，要求确认双方签订的租赁合同于2014年5月31日已经解除，被告也于2014年5月31日离开租赁场所并对上述原告提出的解除合同日期表示认可，故本院确认原、被告签订的《租赁合同》于2014年5月31日已经解除。另根据被告于2014年3月30日向原告出具的欠款清单，可以认定被告至2014年3月30日前拖欠原告房租72，600元未付。被告还于2014年4月1日起继续拖欠原告租金不付，故被告除应向原告支付至2014年3月30日前拖欠房租72，600元外，还需向原告支付自2014年4月1日至2014年5月31日止的租金25，000元。此外，按双方合同约定，被告应定期向房东缴纳租金每月12，000元，物业管理费9，000元／年。现由于被告拖欠不付，原告已代被告向房东支付至2014年5月31日止由被告拖欠支付的租金52，000元及物业管理费9，500元，故被告还需向原告支付拖欠租金52，000元及物业管理费9，500元。另因被告拖欠支付承租期间的水、电费不付，原告亦已代其支付，故被告还需向原告支付拖欠的水费7，550元及电费2，085元。本案中，因被告的违约行为导致双方租赁合同提前解除，被告应承担相应的违约责任。现原告同意向被告返还一半租房押金（另一半租房押金作为被告向原告承担违约金的方式予以没收），被告对此亦表示同意，但提出原告不能再继续追究被告因提前解除合同的违约责任，并表示同意将该款项用于抵扣被告欠付原告的租金、水电费等，故原告在被告向其付清上述款项后须向被告返还租房押金15，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告郑荣森与被告蒋海明签订的《租赁合同》于2014年5月31日已经解除；
二、被告蒋海明支付原告郑荣森至2014年5月31日止拖欠的租金97，600元，另支付由原告郑荣森代被告蒋海明向房东支付的至2014年5月31日止拖欠的租金52，000元，上述两项合计149，600元。
三、被告蒋海明支付原告郑荣森至2014年4月止拖欠的水费7，550元及至2014年5月止拖欠的电费2，085元。
四、被告蒋海明支付原告郑荣森代被告蒋海明向房东支付至2014年5月止拖欠的物业管理费9，500元。
五、原告郑荣森返还被告蒋海明租房押金15，000元。
上述第二至第五条的履行期限均为本判决生效之日起十日内。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，522.56元，减半收取计2，261.28元，由原告郑荣森负担485.25元，被告蒋海明负担1，776.03元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈春芳
二〇一四年十二月二十六日
书记员 林 舒
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。