江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中民终字第00727号
上诉人（原审被告）汤连清，个体工商户。
被上诉人（原审原告）叶磊（系盱眙凯胜家具广场业主），个体工商户。
委托代理人赵科瑜。
上诉人汤连清与被上诉人叶磊房屋租赁合同一案，江苏省盱眙县人民法院于2015年1月4日作出（2014）盱民初字第1670号民事判决。汤连清不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月1日公开开庭审理了本案。上诉人汤连清、被上诉人叶磊及其委托代理人赵科瑜到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：盱眙凯盛家具广场系叶磊个人经营的个体工商户字号，经营范围及方式为家具零售。2012年5月9日叶磊所属市场部经理葛军以盱眙凯盛家具广场名义与汤连清签订合同书一份，约定出租方为甲方，承租方为乙方；甲方同意将本商场一楼瓷砖区场地，实际使用面积289平方米交给乙方从事瓷砖建材的经营，公摊面积按实用面积的16%计算46.24平方米，乙方合计使用商场面积335.24平方米；乙方需要向甲方支付场地费、管理费、卫生费、水电等费用共计15元／平方米／月；租金的付款时间为每年一付，乙方需在进场前向甲方支付一年的场地管理费等一系列费用人民币陆万零叁佰肆拾叁元整；乙方在合同签定的同时向甲方支付定金壹万元整，进场后，乙方向甲方支付场地和管理费等一系列费用后，定金给予退还；合同期限自2012年5月9日至2013年5月8日止；乙方有优先续约权，如要续约需在合同期满前45天与甲方签定下一期合同，否则视乙方不再续约。该合同还对经营管理、产品质量、价格管理及违约责任等事项进行了约定。原被告磋商合同时汤连清向原告方交付定金2000元。合同签订后汤连清即接管承租的场地进行装饰装修并经营使用，该合同履行一年到期后双方未签订续租书面协议，汤连清继续占有使用案涉的承租场地，未办理解除或终止合同及退还交付场地手续，也未以支付租金方式向叶磊支付任何其他费用。
原审法院另查明，原被告合同中约定乙方需在进场前向甲方支付一年的场地管理费等一系列费用人民币伍万零贰拾捌元整，后修正为陆万零叁佰肆拾叁元整。汤连清质证认为按实际使用面积289平方米，每月每平方米15元计算，应为伍万零贰拾捌元（实算应为52020元）；叶磊质证认为乙方合计使用商场面积335.24平方米，按每平方米每月15元计算，应为陆万零叁佰肆拾叁元整（实算应为60343.2元），并且同类型的商场其他客户如侍雷较早签订合同时均按总面积计算，书写成50028元系经办人葛军笔误，修正后已加盖了公章，应按60343元确定租金。本案一审庭审期间，汤连清陈述认为2014年4月17日叶磊在三楼装修时，因擅自使用消防用水水压过大，致管道爆裂，水从三楼向下淹没，被告的展示厅严重损坏，造成损失26万余元。另外叶磊经营的凯盛家具城装修所需瓷砖部分由汤连清提供，这些费用价值25万元未予结清，应抵冲租金。叶磊质证否认，汤连清不能提出证据证明瓷砖货款结清情况以及水淹展示厅的损失数据，当庭表示该两项请求保留另行起诉的权利。
叶磊在原审诉称，2012年5月9日原被告签订租赁合同一份，约定叶磊将商场一楼瓷砖区经营场所355㎡按每平方每月15元的标准租赁给汤连清，租赁期限为壹年，从2012年5月9日至2013年5月9日止。时至今日汤连清无理拖欠租金26个月，从2012年5月9日到2014年7月9日，共计128743.6元。叶磊无数次向汤连清索要租金，汤连清推诿搪塞。请求判令被告汤连清偿付租金128743.6元并负担本案诉讼费。
汤连清在原审辩称，被告租赁原告场地是事实，但原告差欠被告瓷砖款及施工费用，当时口头约定抵冲原告租赁费用。事实是经抵冲后，原告尚应支付被告货款及加工费。原告要求被告提供装修及瓷砖费用约25万元左右，被告租赁原告场所作建材展示厅使用，被告花费费用60万元，2014年4月17日原告擅自使用消防用水进行装修时管道破裂将被告展示厅淹没，导致不能经营，被告为此损失26万元左右。原告应支付被告瓷砖款及施工费约43万元，被告方保留反诉权或另行起诉权。
原审法院认为，叶磊系盱眙凯盛家具广场业主，其与汤连清签订的场地租赁合同书是当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。当事人应当依照合同约定或者根据法律规定全面履行义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当依照约定的期限支付租金。汤连清占用使用叶磊出租的场地未支付租金是违约行为，应承担清偿责任。原被告合同约定的租赁期届满，承租人继续使用租赁物，叶磊作为出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。叶磊据此主张汤连清占有使用场地期间租金并无不当。关于年租金的核定，合同约定实际使用面积289平方米，公摊面积按实用面积的16%计算46.24平方米，合计使用商场面积335.24平方米应为计价依据，且有类似同商场商户合同佐证，则自2012年5月9日至2014年7月9日共26个月，租金应为人民币130743.6元（335.24×15×26），原告叶磊主张128743.6元，属于处分自己的民事权益，依法照准。原被告合同约定本合同签订时交付定金10000元，甲方支付场地管理费等一系列费用，定金给予退还。双方当事人陈述的意见中未赋予定金罚则的法律意义，因而该定金属于预付款性质，叶磊实际受领的2000元应予返还，并应在本案确定汤连清给付的租金中扣减。
关于汤连清其他抗辩意见的认定处理。汤连清在本案审理期间提出叶磊存在财产损害赔偿及差欠货款应予抵扣应付租金。但侵权行为、损害后果均有争议而未经确认，货物买卖的履行情况及货款结算亦未经叶磊认诺，不适用互负债务及相互抵销的规定。汤连清明确保留另行起诉的权利，因而该两项事宜在本案中不予理涉，当事人可另行依法处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决：被告汤连清于判决生效后10日内给付原告叶磊场地租金126743.6元。案件受理费2874元，由被告汤连清负担。
汤连清不服一审判决，上诉称，原审判决事实不清、证据不足：1、原审判决认定涉案场地年租金标准有误。上诉人与被上诉人本是好友，为了帮助被上诉人打开市场，才去盱眙凯盛家具广场开门市，当时被上诉人承诺按实用面积计算年租金，被上诉人提供的合同虽载明年租金为603840元，但系被上诉人单方改动，不是双方协商一致的结果，不能作为定案依据。2、原审判决认定租赁期限不当。被上诉人曾向上诉人承诺，给予一定的装修时间，从2012年12月1日起算租金。另外，因被上诉人违规使用消防管道致使水管爆裂，造成上诉人的展示厅被淹，不能经营，并且被上诉人还强行将上诉人租用场地的门锁上，导致其就此无法经营。且双方合同本是一年一签，在双方没有续订的情况下，租赁关系终止，原审法院却计算至起诉之日，违背客观事实。3、上诉人不仅供应瓷砖等建材给被上诉人，被上诉人还有部分施工费用欠付，被上诉人应支付总费用约25万元，扣除上诉人从被上诉人处领取的八九万元，被上诉人尚应支付上诉人16万元，即使按当时双方约定，以此冲抵租金，那么被上诉人还应支付上诉人余款。综上，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在一审中所提的诉求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
叶磊答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
在二审庭审中，上诉人为了证明其给被上诉人的商城铺设瓷砖，被上诉人欠付款项，提供销售单据及上诉人个人记载的销售记录共计16张。上述单据中，除2012年9月7日销售单有叶磊签名外，其他销售单据及个人记录均无叶磊签名。且2012年9月7日销售单据上只注明了商品的规格及单价，未注明销售商品的具体数量。
被上诉人质证称，除了2012年9月7日的销售单据其表示认可外，其他单据的真实性均不予认可，对于2012年9月7日购货货款已经向上诉人支付过了，数额包括在上诉人认可的已从被上诉人处领取的八九万元中。
本案的争议焦点为：一、涉案场地年租金标准如何确定；二、涉案场地租赁起止期限如何确定；三、上诉人主张被上诉人欠付建材费用以及因被上诉人存在过错导致上诉人无法经营形成损失，是否应在本案中一并处理。
本院认为，对于争议焦点1，即涉案场地年租金标准如何确定。经查，被上诉人主张涉案房屋年租金数额为60343元，提供了其与上诉人签定的合同予以证明。虽然上诉人称在该份合同中，被上诉人擅自更改了合同原约定的年租金数额50028元，但该数额并不能通过实际使用面积289平方米乘以15元／平方米／月再乘以12个月计算得出，而修改后的数字60343元却可以根据使用面积335.24平方米乘以15元／平方米／月再乘以12个月计算得出，故被上诉人所称因经办人葛军笔误而进行修正的说法合乎情理。且该合同上诉人理应相应持有，现上诉人不能向法院提供其所称年租金数额未作变更的合同，理应承担举证不能的后果，故上诉人所作的被上诉人擅自改动合同约定年租金标准的主张无事实依据，一审法院以合同约定的数额60343元作为涉案场地年租金标准，并无不当。
对于争议焦点2，即涉案场地租赁起止期限如何确定。经查，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。上诉人虽称被上诉人承诺从2012年12月1日起算租金，且曾因被上诉人违规使用消防管道及强行锁门，导致上诉人不能经营形成损失，但对此被上诉人不予认可，上诉人亦未提供证据证明该主张，故应承担举证不能的不利后果。上诉人与被上诉人所签订的租赁合同虽然约定为期限一年，在双方没有续订的情况下，上诉人继续占用承租场地，被上诉人对此并无异议，上诉人亦未办理解除或终止合同及退还场地手续，应视为双方在合同到期后，形成不定期租赁关系，应按原约定的租金标准继续给付租金。故原审法院所确定的租赁起止期限并无不当。
对于争议焦点3，即上诉人主张被上诉人欠付建材费用以及因被上诉人存在过错导致上诉人无法经营形成损失，是否应在本案中一并处理。经查，虽然上诉人主张被上诉人欠付建材费用以及因被上诉人的过错导致上诉人无法经营形成损失，该费用与损失均应在本案中一并处理，但该主张并未得到充分证据证实，亦未经被上诉人确认，不应适用互负债务及相互抵销的规定。且该主张与被上诉人向其主张租金分属不同的法律关系，上诉人在一审审理过程中，亦表示保留反诉或另行起诉权，在原审法院审理过程中上诉人并未就此提起反诉，则其如认为被上诉人侵犯其合法权益，可待充分举证后，另案主张，无需在本案中一并处理。
综上，上诉人汤连清所提的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2874元，由上诉人汤连清负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪青
审判员 孙洁
审判员 孙艳
二〇一五年四月二十日
书记员 王伟