广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民再终字第15号
上诉人（原审原告）：林海清
被上诉人（原审被告）：李惠生
被上诉人（原审被告）：龙军胜
上诉人林海清与被上诉人李惠生、龙军胜合同纠纷一案，南宁市良庆区人民法院于2010年4月20日作出（2009）良民一初字第501号民事判决，李惠生、龙军胜不服，向本院提起上诉，本院于2010年12月2日作出（2010）南市民一终字第1513号民事判决�已经发生法律效力。李惠生、龙军胜不服向广西壮族自治区高级人民法院申请再审，广西壮族自治区高级人民法院于2011年11月8日作出（2011）桂民申字第316号民事裁定，提审本案，并于2012年6月18日作出（2012）桂民提字第62号民事裁定，撤销本院（2010）南市民一终字第1513号民事判决及南宁市良庆区人民法院（2009）良民一初第501号民事判决，将本案发回南宁市良庆区人民法院重新审理。南宁市良庆区人民法院重审后，于2013年5月27日作出（2012）良民再初字第6号民事判决，林海清不服该判决向本院提起上诉，本院依法另行组成合议庭，于2013年8月19日公开开庭审理了本案。上诉人林海清及其委托代理人，被上诉人龙军胜及其与李惠生的共同委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告林海清在本案重审时诉称，2006年6月8日，林海清与龙军胜、李惠生在平等�利诚实信用的原则下签订了《合作建房协议书》及补充协议。林海清依协议交付了各自承担的造价达80%的建房款，龙军胜、李惠生应于2007年2月28日交房并履行其他义务。但龙军胜、李惠生于2008年提出加价要求，遭拒绝后至今不正式交房。为使合同得到完全履行，请求法院判令：一、龙军胜、李惠生完全履行《合作建房协议书》第八条、第十四条的约定，将位于南宁市良庆区大沙田某市场XXX号商住地的X单元X层XXX号房（以下简称XXX号房）交给林海清并办理相关房屋产权证书；二、由龙军胜、李惠生承担本案诉讼费用。
原审被告龙军胜、李惠生答辩称：一、双方签订的《合作建房协议书》以及《合作建房协议书》（附本）是双方真实意思表示，合法有效，依法应受法律保护。二、龙军胜、李惠生已依约履行了自己的义务，双方合作的核心是由龙军胜、李惠生提供合法土地，林海清等出资合作建设一栋住宅楼，协议约定双方均应按协议约定的期限、金额履行各自的权利、义务，才能按约定享有相应房屋所有权和使用权。龙军胜、李惠生已依约在2007年2月28日前完成房屋的建设，并按规定于2007年2月向房产部门申报办理房产证，已履行了自己的义务。三、林海清已违约。1、按照约定林海清应在2007年2月28日前分五期给付全部合作建房的款项171518元，但林海清未按协议要求履行义务，截止至2007年2月28日协议约定的交房时间，林海清仍只交房款85000元，仅占协议房款的64.13%。2、协议还约定如果林海清前三次在约定的时间里交付款项不足11万元的，林海清即属于根本违约并且丧失其所拥有的合作建房的所有权和使用权，且只能索要已交款项的70%。林海清前三次交付款项仅为85000元，因此，林海清已丧失其所拥有的合作建房的所有权和使用权。3、林海清无权主张合作建设房屋的使用权，更谈不上拥有所有权。《合作建房协议书》中第五条“合作建房交房前，乙方各户应交清合作建房款项，如乙方各户在交房前未交清合作建房款项的，甲方有权阻止各户进行室内装修”，林海清不在协议约定的时间内足额交付全部的协议房款，没有进入房屋室内装修的资格，更不能拥有房屋的使用权、所有权。因此，龙军胜、李惠生没有义务为其办理房产证。同时按照约定，龙军胜、李惠生只退回林海清已交款项的70%，30%作为林海清补偿给龙军胜、李惠生的损失。四、龙军胜、李惠生保留另案起诉林海清的权利。请求驳回林海清的诉讼请求，本案诉讼费用由林海清承担。
南宁市良庆区人民法院重审认为，林海清与龙军胜、李惠生2006年6月8日签订的《合作建房协议书》及《合作建房协议书》（附本）约定由林海清提供资�，龙军胜、李惠生提供土地使用权，对合作起建的房产进行内部产权分成而非对外销售营利，对于该项合作建房的民事行为，现行法律法规并无禁止性规定以及风险共担的强制性规定、亦无房地产开发资质的明确要求，故双方签订的《合作建房协议书》及《合作建房协议书》（附本）内容没有违反法律、法规的禁止性规定，主体合格，亦是双方当事人真实意思表示，且符合2007年10月1日实行的《中华人民共和国物权法》第一百四十三条的规定，应认定合法有效，合同条款对合同双方均有法律约束力。合同签订后，到涉案房屋于2006年年底封顶时，林海清交纳房款为110000元，占应缴房款171528元的64.13%，未达到合同约定的80%；林海清未经龙军胜、李惠生同意自行装修入住后，也未依约在2个工作日内付清房款，再次违反合同约定。林海清没有完全履行合同约定义务，构成�约，应当承担合同约定的违约责任。其要求龙军胜、李惠生完全履行《合作建房协议书》第八条、第十四条的约定，将讼争房屋交给其并办理相关产权证书无事实和法律依据，不应支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回林海清的诉讼请求。本诉案件受理费3730元，由林海清负担。
上诉人林海清不服上述判决，向本院提起上诉称，一、双方签订的《合作建房协议书》及《合作建房协议书》（附本）为上诉人与被上诉人真实意思表示，不违反法律、行政法规之规定，系合法有效的合同。二、上诉人已按照双方签订的合同及合同附本的约定履行了合同义务，不存在违约行为，一审法院认为上诉人存在违约行为与事实及法律不符。（一）原判决认定：“涉案房屋于2006年封顶”不是事实；（二）房屋封顶日不是约定的交款日，每次付款的实际履行，只能在上诉人接到相应的付款通知以后；（三）按约定被上诉人应于2007年2月28日交房，但被上诉人逾期一年多未交房，故上诉人于2008年2月在房屋未竣工即装修入住，证明了工程逾期竣工的事实；（四）入住后不能结清房款的责任在被上诉人，不能因此认定上诉人违约。三、被上诉人违约后仍应按照约定为上诉人办理土地证和房产证。四、原判决程序违法。请二审法院依法改判，撤销原判决，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人龙军胜、李惠生答辩称，一、（2012）良民再初字第6号民事判决认定事实清楚、适用法律正确，对于民事责�的划分是清楚的，也是符合本案实际情况的；二、上诉人没有按双方签订的合同约定履行合同义务，存在违约行为。请二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
本案的争议焦点是：一、双方所签订的《合作建房协议书》以及《合作建房协议书》（附本）是否合法有效；二、双方在履行过程中是否存在违约行为；三、被上诉人是否应协助上诉人办理房屋产权证书。
本案二审审理过程中，上诉人林海清提交以下证据：1、2013年8月12日，南宁市某测绘有限公司给杜某龙的出具的《房产测绘成果报告书》，证明2007年4月29日房产证核发后房屋仍在建设之中，房屋封顶时间远远超过交房时间，房屋并不是2006年年底封顶；2、各房测量面积《结果表》，证明被上诉人按照入伙通知上载明的面积结算房款不当，应按结果表中的室内面积进行计算；3、《建筑装修标准》合作建�附件二，证明被上诉人没有按装修标准中约定的标准提供装修，存在违约行为。
被上诉人对上诉人提交的上述证据经质证认为，对上诉人提交的证据1的真实性、合法性和关联性有异议，认为涉案房屋是在房屋盖好后才会核发房产证，如果房屋没有封顶，房管部门是不可能受理办证的。对上诉人提交的证据2的真实性、合法性和关联性也有异议，认为该结果表是上诉人单方委托所做的，所测量出来的结果不真实。被上诉人对上诉人提交的证据3的真实性、合法性、和关联性亦有异议。
被上诉人龙军胜、李惠生提交以下证据，南宁市某测绘有限责任公司2007年2月27日向李惠生出具的《房产测绘成果报告书》（复印件），证明本案涉案房屋是2007年2月27日之前已经建好。
上诉人对被上诉人提交的《房产测绘成果报告书》，经质证认为，该证据是复印件，对其真实性有异议�
本院对双方当事人提交的上述证据经审查认为，本案一审时上诉人自认涉案房屋于2006年年底封顶，其提交的证据1，2013年8月12日南宁市某测绘有限公司出具的《房产测绘成果报告书》并没有记载房屋的封顶时间，不能证明该房屋的封顶时间是在2007年4月29日之后。对于证据2，各房测量面积《结果表》，由于该《结果表》系上诉人单方委托所得，且双方签订的《合作建房协议书》第四项已经明确约定，双方同意乙方按楼层、朝向和建筑面积（包括公摊面积）向甲方出资作为合作建房款，并非上诉人主张的按室内面积计算建房款，故对上诉人提交的证据2，本院不予确认。对于上诉人提交的证据3，《建筑装修标准》，由于该《建筑装修标准》没有双方当事人的签字确认，被上诉人提出异议，本院不予确认。
对于被上诉人提交的南宁市某测绘有限责任公司2007年2月27日�李惠生出具的《房产测绘成果报告书》，由于该证据是复印件，上诉人提出异议，本院不予确认。
经审理查明，龙军胜、李惠生系夫妻。2005年2月，两人以李惠生的名义办理了南宁沿海经济开发区（即今南宁市良庆区）某市场XXX号用地面积为499.12、土地用途为住宅的国有土地建设用地规划许可证、建设用地批准书，同年3月17日办理了建设工程规划许可证以及私人住宅建设工程规划审批手续，确认建设地点为沿海工业园某市场XXX号、用地面积为499.12、底层占地面积362.61、层数1-7层。龙军胜夫妻两人于2006年5月1日开工建房，同年12月18日，龙军胜夫妻两人以李惠生的名义办理了证号为南宁国用（2006）第44XXXX号的国有土地使用证。
因建房资金不足，经充分协商，2006年6月8日，杜某龙、苏某堂、黄某花、廖某能、梁某辉、罗某燕、钟某、方某、张某燕、黄某兆、周某莲、龙某与林海清作为乙方，龙军胜、李惠生作为甲方，签订了一份《合作建房协议书》。约定：甲方将其享有使用权的、位于南宁沿海经济走廊开发区某市场XXX号、地块面积为499.12的商用地与乙方合作建房，由乙方提供合作建房的资金；甲乙双方合作建设一幢七层半、两个单元、用地面积为499.12、建筑占地面积为364.5、总建筑面积约为2866.8（实际面积以设计图纸为准）的住宅楼，户型为四房两厅两卫、三房两厅两卫；1单元A户型2-7层半为甲方所有，2单元B、C户型为乙方各户所有，一层西面预留100作为乙方各户停车房，一层其余铺面归甲方所有；乙方按楼层、朝向和建筑面积（包括公摊面积）每平方米分别为1228元至1300元的幅度向甲方出资作为合作建房款。各楼层、单元、房号、金额、房屋使用面积及一层停车位面积具体由甲方与乙方各户单独签订一份协议书作为本协议�附件予以明确。水电报装由甲方负责办理，所需费用由各户自行负责；本协议签订后两个工作日内乙方每户向甲方预付第一期合作建房款50000元，待房屋主体完成第四层后一个星期内，乙方再预付第二期合作建房款30000元，主体工程完成第七层后每户再出资30000元，其余出资款乙方须在工程封顶后向甲方交纳房款的80%，余款可在竣工交房后两个工作日内一次性交清。交房前，乙方各户应交清建房款项，交房前未交清的，甲方有权阻止各户进行室内装修；自交房之日起，乙方各户拥有各自合作房的所有权和使用权；自交房之日起一个月内，甲乙双方共同到南宁市公证处公证双方产权，所需费用每户在300元以内的由甲方负担，如政策允许，由甲方负责办理合作建房地块土地过户手续（即国有土地使用证、共有房产证或个人房产证），所需费用由双方按实际使用面积分担�协议签订后，任何一方不得以任何理由取消协议，如甲方违约，乙方有权要求甲方返还本金并支付已交纳合作款30%赔偿金，如乙方交纳第一期合作款后至交房前申请退出，甲方只退还已交款的70%，其余30%作为乙方补偿给甲方的赔偿金；交房时间为2007年2月28日。
作为上述协议的补充，林海清（乙方）与龙军胜、李惠生（甲方）另签订一份《合作建房协议书》（附本），约定：乙方拥有合作房X单元X层XXX号房，房屋室内面积136.35，乙方出资171528元（单价为1258元／）（实际交款额待房屋建好后按实测面积计算），乙方交完合作建房款后，甲方承认乙方拥有XXX号房的所有权和使用权；乙方须按原合作建房协议约定的方式和期限出资，如乙方因资金困难无法按期交纳第三期出资款，可委托甲方办理个人短期拆借贷款，如因政策原因银行不能提供按揭贷款的，乙方各户应自行筹措资金交纳，否则乙方则丧失合建房的所有权和使用权，且只能要回已交房款的70%，剩余30%的已付款作为乙方给甲方的损失补偿；交房时间为2007年2月28日。双方均在合作建房协议书及附本上签字加摁手模。
上述协议及附本签订后，林海清并未委托龙军胜、李惠生办理个人短期拆借贷款。林海清分别于2006年6月8日、9月12日、12月12日、12月26日，2007年11月26日、2008年2月3日、11月8日分别向龙军胜夫妻交纳了合作建房款50000元、30000元、25000元、5000元、27000元、5000元、27328元；另于2008年6月2日交纳水电报装费用2000元，以上已交纳的合作建房款共计169328元。
涉案房屋于2006年年底封顶，房屋所在地变更为南宁市沿海经济开发区金象三区玉龙一街34号。李惠生于2007年4月29日将涉案房屋的房屋所有权证办至其名下，证号为邕房权证字第0160XX**号、房屋总层数为7层、实建1-8层（�积2861）、核准房屋权属登记为1-7层、建筑面积为2746.94、设计用途为住宅。房屋建设过程中，龙军胜、李惠生投入了部分资金；房屋建成后，林海清进行装修并入住。2008年10月25日，龙军胜、李惠生两人以李惠生的名义向林海清出具了一份《入伙通知》，明确工程造价增加，要求林海清在原合同约定单价的基础上加付180元／（即单价增加为1438元／）建房款未果。
此后，双方为涉案房屋造价是否增加、林海清是否违约延期交纳投资款、是否应当增加投资、李惠生在合同约定交房期限前将房屋产权登记至其名下是否构成欺诈、合同效力、已经入住的投资户是否应当退还房屋等问题发生争议，双方协商未果，引起本案纠纷。
另查明，双方当事人约定总房款171528元并不包含2000元水电报装费，至本院（2010）南市民一终字第1513号民事案件终审时，按林海清与龙军胜、李惠生签订的《合作建房协议书》（附本）协议，林海清尚欠房款2200元，（2010）南市民一终字第1513号民事判决生效后，林海清已将200元房款交至南宁市良庆区人民法院，尚欠房款2000元。
本院认为，上诉人林海清与被上诉人龙军胜、李惠生签订的《合作建房协议书》及《合作建房协议书》（附本）是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议履行各自的义务。根据双方签订的《合作建房协议书》及《合作建房协议书》（附本）约定，林海清应分五期交清房款，每一期房款的交款时间均有约定，但林海清未按协议书约定按时交纳房款，已构成违约。双方所签订的《合作建房协议书》（附本）约定，如乙方因资金困难无法按期交纳第三期出资款，可委托甲方办理个人短期拆借贷款，如因政策原因银行不能提供按揭贷款的，乙方�户应自行筹措资金交纳，否则乙方则丧失合建房的所有权和使用权，且只能要回已交房款的70%，剩余30%的已付款作为乙方给甲方的损失补偿。根据上述约定，龙军胜、李惠生在林海清未按期交纳第三期房款时享有约定的合同解除权，但是当时龙军胜、李惠生并未行使该解除权，而是继续要求林海清交纳房款。林海清在2009年9月29日向法院起诉前已交纳房款169328元，已超出林海清前三期应交房款（前三期共计110000元），龙军胜、李惠生也予以接受，视为龙军胜、李惠生对合同约定解除权的放弃，因此，龙军胜、李惠生不能再以林海清未按期交纳第三期房款为由解除合同。现由于林海清在起诉之前已交纳了大部分房款，履行了合同的主要义务，不构成根本违约，龙军胜、李惠生不享有法定解除权。因此，林海清要求继续履行合同，本院予以支持，但其应交清合同约定的�屋余款2200元，在其交清该房款后，龙军胜、李惠生应协助林海清将房屋过户登记至林海清名下。双方对实际交款数额可待房屋面积另行实测后，按双方协议书中约定的价格另行处理。对于林海清上诉中提出要求实测房屋面积的上诉请求，因超出一审诉讼请求，本案不予处理。一审法院重审判决驳回林海清的诉讼请求不妥，本院予以纠正。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南宁市良庆区人民法院（2012）良民再初字第6号民事判决；
二、上诉人林海清向被上诉人龙军胜、李惠生支付房款2200元（林海清已将200元房款交至南宁市良庆区人民法院）；
三、被上诉人龙军胜、李惠生在上诉人林海清付清上述第二项中的房款后三十日内，协助上诉人林海清将南宁市良庆区大沙田某市场XXX号（现南宁市沿海经济开发区某街XX号）X单元X层XXX号房屋过户登记至上诉人林海清名下。
本案一审案件受理费3730元，由龙军胜、李惠生负担。（原林海清已交的一审诉讼费3730元，由一审法院退回林海清，原龙军胜、李惠生所交的一审案件反诉案件受理费1865元本应由一审法院退回龙军胜、李惠生，由于一审案件受理费3730元由龙军胜、李惠生负担，故龙军胜、李惠生所交的反诉费1865元，一审法院不予退回，龙军胜、李惠生尚应在判决生效后十日内向一审法院交纳1865元诉讼费）；二审案件受理费3730元由龙军胜、李惠生负担。（林海清交纳的二审案件受理费3730元，由本院退回林海清；原龙军胜、李惠生所交纳的二审案件受理费5595元，由本院退回龙军胜、李惠生1865元）。
上述�决主文第二项的义务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗建燕
代理审判员 梁树俊
代理审判员 朱菲菲
二〇一三年十一月十八日
书 记 员 覃英煌
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
2、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。
3、《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审�民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。