重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝民再160号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：江鸿，男，1979年3月11日出生，汉族，住重庆市忠县。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：黄丹，女，1987年10月9日出生，汉族，住重庆市忠县。
委托诉讼代理人：江鸿，男，1979年3月11日出生，汉族，住重庆市忠县。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：ＸＸ，男，1996年1月16日出生，汉族，住福建省将乐县。
一审第三人：中国光大银行股份有限公司重庆龙头寺支行，住所地重庆市渝北区东湖南路333号中渝爱都会2幢1-1号。
负责人：卓蓓，该支行行长。
委托诉讼代理人：包伟，重庆康实律师事务所律师。
再审申请人江鸿、黄丹因与被申请人ＸＸ、一审第三人中国光大银行股份有限公司重庆龙头寺支行（简称光大银行龙头寺支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民终5793号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年4月25日作出（2017）渝民申2763号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人江鸿，再审申请人黄丹的委托诉讼代理人江鸿，被申请人ＸＸ，一审第三人光大银行龙头寺支行的委托诉讼代理人包伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
江鸿、黄丹申请再审称，被申请人ＸＸ未按约支付25万元构成违约，再审申请人有权解除合同；被申请人认可收到再审申请人发出的《解除合同通知书》，案涉《房屋买卖（转让）合同》已经依约依法解除。被申请人于2017年3月13日向重庆市渝北区人民法院提起诉讼，要求再审申请人双倍返还定金的事实，充分表明被申请人已经认可《房屋买卖（转让）合同》解除的事实。原一、二审认定事实和适用法律错误，未依法依约公正判决。并据此请求，撤销原一、二审判决，解除案涉《房屋买卖（转让）合同》，判决被申请人向再审申请人支付违约金256000元及损失11550元。再审中，江鸿、黄丹主张驳回ＸＸ的诉讼请求。
ＸＸ辩称，二审判决正确，应予维持。
光大银行龙头寺支行述称，对法院认定的事实无异议，此外本案所涉贷款已于2017年10月20日结清。
ＸＸ向重庆市渝北区人民法院起诉请求：1.江鸿、黄丹继续履行2016年9月20日签订的《房屋买卖（转让）合同》，即协助ＸＸ办理房屋过户手续；2.ＸＸ有权代江鸿、黄丹偿还在光大银行龙头寺支行的银行借款，并办理抵押手续；3.江鸿、黄丹支付违约金，以128万元为基数，从2017年1月10日起按每日千分之一计算至还款解押之日止；4.案件受理费由江鸿、黄丹承担。
重庆市渝北区人民法院一审查明：2016年9月20日，ＸＸ与黄丹签订《房屋买卖（转让）合同》。主要约定：黄丹将位于重庆市北部新区金开大道1122号1幢1单元16-2的房屋，以128万元的价格出售给ＸＸ；ＸＸ于合同签订之日支付定金5万元，还款解押当日支付房款25万元，余款98万元ＸＸ用所购房屋按揭贷款支付，若银行未批准贷款或实际批准的贷款金额不够支付，则由ＸＸ于过户之前自筹剩余款项给黄丹；黄丹必须于2016年9月30日前向银行预约提前还款并将预约的具体时间告知经纪方，在还清银行欠款且赎出抵押在银行的相关证件后3个工作日到房交所办妥注销抵押登记，注销抵押登记完成后将房产证原件交经纪方托管；如ＸＸ通过经纪方协助办理按揭贷款申请的，则买卖双方需到经纪方指定地点与银行签订按揭贷款相关文件并提交齐全贷款所需相关资料、缴纳相关费用；如ＸＸ不通过经纪方办理按揭贷款的，买卖双方需签订《自行办理按揭贷款承诺书》，但双方需在2016年9月30日之前完成按揭贷款的面签事宜，且ＸＸ应在贷款经银行审批通过后3日内以短信或书面方式通知黄丹及经纪方。ＸＸ、黄丹双方违反合同约定，逾期十日以内的，违约方每日按房屋成交价格的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行。超过十日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方支付房屋成交价格20%的违约金。守约方要求继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按成交价千分之一支付违约金等。在合同的尾部，ＸＸ在买方处签名，黄丹在卖方处签名，江鸿在卖方委托代理人处签名，重庆诚祥房地产经纪有限公司在经纪方处盖章，刘章婷在经办门店及人员处签名。
合同签订当天，ＸＸ依约支付定金5万元。之后，ＸＸ与经纪方在上海浦东发展银行办理按揭贷款手续，由于ＸＸ未通过审核，便更换到中国工商银行办理，并通过了审核。在ＸＸ申请按揭贷款的同时，黄丹也向光大银行龙头寺支行申请提前还款。2016年10月21日，江鸿、黄丹向经纪方及ＸＸ发出《督促履行合同通知》，表明自己已向银行预约了提前还款，但ＸＸ没有在还款解押当日支付房款25万元，因此，要求ＸＸ在10日内履行。2016年11月27日，江鸿、黄丹向经纪方及ＸＸ发出《解除合同通知书》，认为ＸＸ未按合同约定的在还款解押当日及《督促履行通知》限定的期限内支付房款25万元，因此提出解除合同。在此过程中，经纪方刘章婷与江鸿、以及江鸿与证人吕远（系ＸＸ舅舅）多次通过电话或短信进行沟通江鸿、黄丹还款解押和ＸＸ与经纪方办理按揭贷款的事宜。江鸿、黄丹认为ＸＸ未办理好按揭贷款手续，致使其不能按预约的时间还款造成损失，要求ＸＸ赔偿损失8千余元，经过协商，双方对补偿金额达成一致，但因对协议中的措辞有分歧，最终未达成一致意见。
另查明，合同签订的当天，江鸿、黄丹认为合同约定的内容与协商的内容不一致，要求对其补偿，经经纪方做工作，ＸＸ同意补偿1000元，江鸿、黄丹认为当时提出的是2000元。根据证人刘章婷的陈述，合同约定由江鸿、黄丹解押，但因江鸿、黄丹的资金问题，就将首付款25万元变更为还贷款的一部分，ＸＸ对此也认可，并在协商过程中提出将25万元直接付给江鸿、黄丹，由江鸿、黄丹出具收条，然后由江鸿、黄丹直接去还银行按揭贷款。但因双方对江鸿、黄丹提出的补偿金额有分歧，致使ＸＸ未能将25万元房款支付给江鸿、黄丹。
重庆渝北区人民法院一审判决：一、黄丹、江鸿继续履行2016年9月20日签订的《房屋买卖（转让）合同》，并在消除银行抵押后十日内协助ＸＸ办理房屋过户手续；二、ＸＸ在判决生效后十日内代黄丹偿还在光大银行龙头寺支行的银行借款，并办理解除抵押手续；三、黄丹、江鸿向ＸＸ支付违约金，以128万元为基数，从2017年1月10日起按中国人民银行同期贷款利率计算至还款解押之日；四、驳回ＸＸ的其他诉讼请求。案件受理费16320元，减半收取8160元，保全费5000元，共计13160元，由黄丹、江鸿负担。
江鸿、黄丹上诉请求：撤销原判，改判驳回ＸＸ的诉讼请求。
重庆市第一中级人民法院二审查明：《房屋买卖（转让）合同》首部载明的转让方是江鸿、黄丹，内容中载明所有权人含共有人是江鸿、黄丹。
二审中，江鸿、黄丹举示（2017）渝0112民初5705号民事裁定书和该案的起诉状，拟证明ＸＸ已认可双方房屋买卖合同已经解除的事实，对方看到解除合同有利就要求解除合同，看到房价涨了之后就要求继续履行合同。ＸＸ对真实性无异议，但是认为不属于新证据，不能达到江鸿、黄丹的证明目的，在起诉中我方并没有认可双方合同已解除，而且该案在开庭审理前我方就撤诉了，我方并无违反合同的行为，可以选择对自己更有利的方式。
二审中，江鸿、黄丹认为，一审判决对ＸＸ第一次办理贷款未通过审核的原因没有查明，证明显示是因为ＸＸ提供的担保人的信用问题没有通过；一审判决第6页第1、2行有误，双方签订和履行合同过程中，共发生过三次协商，第一次是合同签订当天，签订之后发现合同中解押条款的内容不是我方与中介沟通的真实意思，做了一次协商我方提出要对方补偿2000元，对方只愿意给1000元，我方表示同意，但是对方一直没有支付25万元给我用于还贷；第二次是在2016年11月18日左右，我们再次就损失问题进行协商，我方提出有8000多元的损失，对方只同意支付一半，所以就没有谈成；第三次是在2016年12月9日左右，我方向对方发出解除合同通知书之后，在中介公司张波经理的组织下再次协商，协商我方的损失金额，达成一致意见8000元，因此就需要重新签订协议，但是双方对重新签订协议的措辞未能达成一致，就没有签成；一审判决第六页第二段最后一句话是一审法院的主观判断，25万元都没有付，不能用几千元的损失金额作为25万元没有支付的原因；对一审查明的其余事实没有异议。ＸＸ对一审查明的事实无异议，认为双方是协商了三次；第一次是签订合同之后，对方就觉得不划算找到中介要求加2000元，中介给我说加1000元，我认为128万元就出了，还是想买这个房屋就同意了加1000元，说的25万元是还款解押的时候付，没有说先支付；2016年11月17日对方通知我们说是还款解押日，然后中介给了我们对方在2016年10月21日发出的督促履行合同通知，要求我方把钱准备好一起去办理解押；我方担心对方有矛盾，就要求对方本人到场，第二天江鸿、黄丹就从忠县到了中介公司，对方就提出损失的问题要求8800元，我方认为对方提出的有些费用不合理，比如车费都是1500元，因此我方不同意，我方承认给3500元，之后中介少了一点中介费，就一共是赔偿6800元的损失，对方不愿意就直接走了；第三次是对方发出解除通知之后，在2016年12月份，我们一起在中介进行的协商，损失达成了一致意见是6800元，然后对方就要求在重新签订的协议上写一句一切责任由我承担，我就要求对方明确我该承担什么责任，对方也写不出来，然后当天合同也没有签订成，当天本来是双方都同意把还款解押的事情交给中介去办，所以就是在公证处谈的，但是就是因为最后那句话没有说清楚，所以公证也没有办成。
从双方对合同签订后协商情况的陈述看，二审比一审更详尽，双方陈述的内容存在部分不一致，但与一审查明的事实并不存在矛盾之处。二审对一审查明的事实予以确认。
重庆市第一中级人民法院二审认为，案涉《房屋买卖（转让）合同》，在首部载明转让方是江鸿、黄丹，内容中写明所有权人含共有人是江鸿、黄丹，在一审审理及上诉理由中，江鸿、黄丹未对己方两人均系ＸＸ的合同相对方提出异议，因此，合同中，江鸿、黄丹均是房屋的卖方，该合同系买卖双方真实意思的表示，且不违反法律法规禁止性的规定，应属有效，对双方当事人均具有法律约束力。
合同签订的当天，江鸿、黄丹即认为合同内容与协商的内容不一致，要求ＸＸ给予补偿。而江鸿、黄丹对于口头协商的内容与书面合同不符的说法，并未举示证据证明，对其说法不予采信。合同签订之后，双方均在积极履行合同。ＸＸ与经纪方在办理按揭贷款的过程中，由于银行审查的原因，未能在黄丹向银行预约归还按揭贷款的期限内办理完毕。但是，合同约定的是，ＸＸ在黄丹还款解押当日只需支付房款25万元；余款98万元，如果ＸＸ能够用案涉房屋办理银行按揭，就用按揭贷款支付，如果银行未批准贷款或批准的贷款不够支付，则由ＸＸ在过户之前自筹剩余的款项支付给江鸿、黄丹。从法律关系上讲，在江鸿、黄丹未对案涉房屋还款解押，并过户给ＸＸ之前，ＸＸ只能就案涉房屋向银行申请办理按揭贷款，看能否通过银行审核，而不可能用案涉房屋在银行取得按揭贷款；银行也不可能在房屋过户到ＸＸ名下之前，就案涉房屋发放贷款给ＸＸ。因此，ＸＸ是否取得的银行按揭贷款，不影响江鸿、黄丹向光大银行龙头寺支行办理还款解押。合同约定ＸＸ支付房款25万元的时间为还款解押日；还款解押日在签订合同时不是一个固定的时间节点，而是根据江鸿、黄丹向光大银行龙头寺支行预约还款后，根据光大银行龙头寺支行回复的时间来确定。在整个过程中，ＸＸ在经纪方的安排下，一直在积极履行。即使江鸿、黄丹第一次预约了2016年10月20日还款，当日ＸＸ因故未支付25万元，但是江鸿、黄丹并未以此为由解除合同，而是发出《督促履行合同通知》，并在2016年11月18日与ＸＸ就合同继续履行进行了协商，只是双方就江鸿、黄丹所提出的损失补偿问题未能达成一致，协商未果。在江鸿、黄丹签订合同当日即提出要另外补偿，并且对还款解押的义务由谁履行有异议，再次提出补偿的情况下，ＸＸ暂不支付25万元是可以理解的，不能将之视为ＸＸ的违约行为。江鸿、黄丹虽发出了《解除合同通知书》，但江鸿、黄丹提出解除合同的理由没有事实依据，故不发生合同解除的效力。ＸＸ要求继续履行合同，亦应将该25万元支付江鸿、黄丹。
ＸＸ虽然在本案之前起诉过双倍返还定金，但并无解除合同的诉讼请求，且在法院判决之前撤回起诉，该起诉不产生解除合同的法律后果。江鸿、黄丹现提出不履行合同，违反法律规定，应当承担相应的法律责任。由于涉案房屋在光大银行龙头寺支行设有抵押，ＸＸ与江鸿、黄丹所签订的《房屋买卖（转让）合同》要继续履行，必须消灭抵押权后才能实现，光大银行龙头寺支行也同意由ＸＸ代为履行，故ＸＸ要求代江鸿、黄丹清偿债务的请求合法有据，应予支持。ＸＸ还应将约定的98万元中，代黄丹归还银行贷款后剩余的款项支付江鸿、黄丹。
对于ＸＸ要求江鸿、黄丹支付违约金的诉讼请求。因ＸＸ未在江鸿、黄丹预约的还款解押日支付合同约定的25万元，虽然是因为与江鸿、黄丹就补偿金额有异议而未支付，但其结果是双方均未履行合同，ＸＸ未支付25万元，江鸿、黄丹未办理还款解押。因此，双方均非守约方，ＸＸ无权要求对方承担违约责任，江鸿、黄丹亦无权要求ＸＸ承担未还款解押而造成的利息损失，而是应在判决生效后双方均按原合同继续履行。虽然ＸＸ在二审审理中表示愿意承担2016年11月21日之后江鸿、黄丹归还银行按揭还款的利息，法院可以根据当事人自愿的原则进行主张，但是江鸿、黄丹对利息金额未举示证据证明，因此，在本案中对前述利息不予处理。
综上所述，江鸿、黄丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但未判决ＸＸ继续履行合同义务不当，该院对判决结果予以纠正。遂判决：一、维持重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初8766号民事判决第一项；二、撤销重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初8766号民事判决第二、三、四项；三、ＸＸ在判决生效后十日内向江鸿、黄丹支付25万元；四、ＸＸ在判决生效后十日内在98万元的限额内代黄丹偿还在光大银行龙头寺支行的银行借款，并办理解除抵押手续；98万元在归还借款后的剩余款项，在解除抵押后十日内，房屋过户前由ＸＸ支付江鸿、黄丹；五、驳回ＸＸ的其他诉讼请求。一审案件受理费16320元，减半收取8160元，保全费5000元，共计13160元，由黄丹、江鸿负担。二审案件受理费16320元，由江鸿、黄丹负担。
本院再审查明，《房屋买卖（转让）合同》中约定：卖方自行还贷解押；买方须于还款解押当日支付25万元予卖方。
本案二审判决发生法律效力后，ＸＸ主动与江鸿、黄丹进行了协商。2017年10月19日，江鸿、黄丹与ＸＸ就二审判决的履行事宜签订了《和解协议》。2017年10月20日，ＸＸ筹集资金到光大银行龙头寺支行结清了案涉房屋的按揭贷款；此后，ＸＸ与江鸿、黄丹一同到房管部门办理了房屋过户手续。2017年11月3日，江鸿、黄丹向本院申请再审。2018年5月15日，ＸＸ以银行转账的方式向江鸿支付款项58万元。再审中，ＸＸ称，因向银行申请的按揭贷款没有审批通过，其以所购房屋作抵押，对外借款162万元，该款于2018年5月14日发放下来后，其于次日即将58万元分两笔转帐支付给江鸿；因时间较长，双方没有进行结算，利息金额不清楚，所以没有支付完毕。
再审查明的其他事实与二审一致。
本院认为，再审中当事人争议的焦点为：案涉《房屋买卖（转让）合同》是否已经解除。根据卖方自行还贷解押，买方于还款解押当日支付25万元予卖方的约定内容分析，《房屋买卖（转让）合同》并未对支付25万元与还款解押的先后顺序进行约定，故宜认定各方当事人应当同时履行相关义务。从双方当事人对合同签订后、《解除合同通知书》发出前，两次协商情况的相关陈述内容分析，ＸＸ同意在对方还款解押时支付25万元，将其作为还款解押款项的一部分；通过协商，双方当事人亦未对还款解押与支付25万元款项的顺序问题形成新的一致意见。经查，案涉《解除合同通知书》发出时，江鸿、黄丹尚未提前还款；从合同相关约定内容分析，此时ＸＸ未支付25万元款项并不构成违约。本案不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，也不存在《房屋买卖（转让）合同》约定的解除情形，故江鸿、黄丹向ＸＸ发出的《解除合同通知书》不发生解除效力。此外，《解除合同通知书》发出后，江鸿、黄丹还与ＸＸ就《房屋买卖（转让）合同》的履行以及损失赔偿问题进行过协商，因措词问题未达成协议，故《房屋买卖（转让）合同》对合同当事人仍具有约束力。
综上所述，原二审判决认定事实清楚，判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百零七条第一款的规定，判决如下：
维持重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民终5793号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 李兴华
审判员 宋汀汀
审判员 刘战平
二〇一八年八月十三日
书记员 张 洋