四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终1539号上诉人（原审被告）成都市宏誉房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市锦江区。法定代表人何伟志，董事长。委托代理人朱华科，女，汉族，1980年6月25日出生，住四川省成都市高新区。被上诉人（原审原告）李桂蓉，女，汉族，1958年6月5日出生，住四川省成都市金牛区。委托代理人刘小利，四川蜀文律师事务所律师。委托代理人杨伟，四川蜀文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）冯玲，女，汉族，1985年11月28日出生，住四川省成都市金牛区。委托代理人刘小利，四川蜀文律师事务所律师。委托代理人杨伟，四川蜀文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）冯永安，男，汉族，1951年3月18日出生，住四川省成都市金牛区。委托代理人刘小利，四川蜀文律师事务所律师。委托代理人杨伟，四川蜀文律师事务所律师。上诉人成都市宏誉房地产开发有限公司（以下简称宏誉房地产公司）因与被上诉人李桂蓉、冯玲、冯永安商品房预售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第4684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2015年6月7日，李桂蓉、冯玲、冯永安(乙方)与宏誉房地产公司(甲方)签订《天誉认购书》，约定：由李桂蓉、冯玲、冯永安认购宏誉房地产开发的天誉一期××栋×层××号房屋，建筑面积137.72平方米。一、成交价格：1996270元，二、认购金条款：乙方于签订本认购书时支付认购金十万元，甲方收到乙方认购金时开具收款收据，并在乙方支付首期房款且甲乙双方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》等相关文件时，认购金转为该商品房价款的一部分。三、付款方式：乙方同意按商业银行按揭方式支付该商品房价款，并应在2015年6月14日前与甲方签订《商品房买卖合同》及相关文件，同时支付该商品房价款的首期款(30.37014％)即606270元，余款1390000元按揭贷款。……四、认购条款：1、乙方必须自本认购书签署之日起7日内即2015年6月14日前与甲方签订《商品房买卖合同》及相关文件，并按本认购书第三条约定的付款方式向甲方支付该商品房价款(含认购金)并于签署《商品房买卖合同》当日向甲方提交全部签约资料及向按揭银行提交按揭所需要资料，若逾期支付前述款项或交付资料，则每逾期一日，乙方应按该商品房价款的万分之三向甲方支付滞纳金。若乙方没有在上述约定的期限内交清该商品房价款或签订《商品房买卖合同》及相关文件或未向甲方提交全部签约资料及向按揭银行提交按揭所需资料的，甲方有权选择是否与乙方签订《商品房买卖合同》。如甲方同意继续与乙方签订《商品房买卖合同》，则该物业实际成交总价变更为2036195.40元；如果甲方不同意继续与乙方签订《商品房买卖合同》，则甲方不同意签订《商品房买卖合同》的书面通知送达乙方时，本认购书自动解除，且甲方有权在不知会乙方的情况下，将该物业另行出售。本认购书解除后，乙方应向甲方做出赔偿，该赔偿金等值于乙方所支付的全部认购金。……6、乙方确认在签订本认购书时已经仔细阅读并清楚理解了甲方在销售中心公示的《【天誉】认购须知》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》等所有合同文件的内容，对本条前述文件的内容无异议，并同意不再进行修改，且同意签订和遵守前述文件的约定。如乙方未按本认购书的约定签订前述文件，则本认购书第四条第1款所述期限届满时，本认购书自动解除。本认购书自动解除后，甲方有权在不知会乙方的情况下，将该物业另行出售。本认购书解除后，乙方应向甲方做出赔偿，该赔偿金等值于乙方所支付的全部认购金。当日，宏誉房地产公司向李桂蓉、冯玲、冯永安出具收据，收到李桂蓉、冯玲、冯永安交纳认购金100000元。由于双方未在约定的2015年6月14日前签订《商品房买卖合同》，李桂蓉、冯玲、冯永安要求宏誉房地产公司退还认购金，遂于2015年7月3日提起诉讼。2015年7月16日和7月23日，宏誉房地产公司两次向李桂蓉、冯玲、冯永安发出《催促函》，要求其交纳首期款并签约。8月20日，宏誉房地产公司向李桂蓉、冯玲、冯永安发出《关于终止认购书事宜的通知书》，载明因李桂蓉、冯玲、冯永安未按照认购书约定履行相关义务，构成违约，宏誉房地产公司按认购协议相关约定终止与李桂蓉、冯玲、冯永安签订的认购书。原审上述事实，有李桂蓉、冯玲、冯永安提交的与原件核对无误的身份证、宏誉房地产公司的企业信息查询单、收据1张、银行POS单，宏誉房地产公司提交的催促函(复印件)二份、通知书、EMS查询、妥投证明、《天誉认购书》及双方的陈述在案佐证。李桂蓉、冯玲、冯永安原审中的诉讼请求是：1、解除李桂蓉、冯玲、冯永安与宏誉房产地公司于2015年6月7日签订的《天誉认购书》；2、宏誉房地产公司返还李桂蓉、冯玲、冯永安所交认购款100000元；3、案件诉讼费用由宏誉房地产公司承担。原审法院认为，双方签订《认购书》，约定李桂蓉、冯玲、冯永安购买宏誉房地产公司开发的商品房，李桂蓉、冯玲、冯永安缴纳了100000元认购金，双方约定2012年12月3日前签订《商品房买卖合同》，该认购书系对签订《商品房买卖合同》的预约，属预约合同，是双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约全面履行各自的义务。认购书约定，双方未在约定的时间签订《商品房买卖合同》，本认购书自动解除，故双方的认购协议已经解除。关于宏誉房地产公司是否应当向李桂蓉、冯玲、冯永安退还认购金。根据双方合同的约定，李桂蓉、冯玲、冯永安交纳的认购金100000元，在双方签订《商品房买卖合同》时转为该商品房价款，认购书第四条第1款约定的期限届满后，双方未签订《商品房买卖合同》等相关文件，认购书自动解除。由于认购金应当视为商品房价款的一部分，不是定金，合同并未约定由于双方未签订《商品房买卖合同》等相关文件而导致《认购书》自动解除，宏誉房地产公司不退还认购金，故双方认购书解除后，宏誉房地产公司应当向李桂蓉、冯玲、冯永安退还。李桂蓉、冯玲、冯永安起诉要求宏誉房地产公司退还认购金100000元的诉讼请求，原审法院予以支持。关于李桂蓉、冯玲、冯永安是否应当赔偿宏誉房地产公司损失。宏誉房地产公司认为系李桂蓉、冯玲、冯永安单方违约，应当赔偿宏誉房地产公司的经济损失，赔偿金等值于李桂蓉、冯玲、冯永安支付的认购金。原审法院认为，李桂蓉、冯玲、冯永安提出双方对房屋的实际位置有过约定，宏誉房地产公司的工作人员明确承诺房屋不临街，但经李桂蓉、冯玲、冯永安实际考察后发现房屋位于交通要道，才导致双方无法签订合同。宏誉房地产公司不予认可。原审法院认为，李桂蓉、冯玲、冯永安提出售楼工作人员未带其看房，签认购书时只知道房屋大概的位置。购买房屋属于家庭开支的重大事项，李桂蓉、冯玲、冯永安作为具有完全民事行为能力的成年人，在选择、购买房屋前有义务对房屋的具体位置、周边环境进行了解和查看。李桂蓉、冯玲、冯永安在未对上述情况进行充分了解掌握的情况下匆忙与宏誉房地产公司签订《认购书》，应由其自己承担相应的后果。而李桂蓉、冯玲、冯永安提出其向售楼工人员要求房屋不临街，双方对此进行过约定，但其并未提交证据予以证明。故应当认定由于李桂蓉、冯玲、冯永安自身对房屋位置不满意，导致双方未能按《认购书》约定的时间签订商品房买卖合同，系由李桂蓉、冯玲、冯永安的违约行为造成，李桂蓉、冯玲、冯永安应当向宏誉房地产公司赔偿损失。李桂蓉、冯玲、冯永安提出即使其违约，没有给宏誉房地产公司造成损失，违约金过高，要求裁减。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于李桂蓉、冯玲、冯永安明确请求对违约金予以裁判，并且宏誉房地产公司也未举证证明其实际损失，故原审法院酌情确认李桂蓉、冯玲、冯永安应当向宏誉房地产公司赔偿损失30000元。该金额在宏誉房地产公司应向李桂蓉、冯玲、冯永安退还的认购金中予以抵扣。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条(法律条文全文附后)之规定，判决：一、宏誉房地产公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还李桂蓉、冯玲、冯永安人民币70000元；二、驳回李桂蓉、冯玲、冯永安其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1150元，由宏誉房地产公司负担805元，李桂蓉、冯玲、冯永安负担345元。宣判后，原审被告宏誉房地产公司不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：因李桂蓉、冯玲、冯永安原因不履行认购书约定义务，导致宏誉房地产公司丧失销售相关房屋并获得全额房款之预期利益，并丧失相应的交易机会，李桂蓉、冯玲、冯永安给宏誉房地产公司所造成的损失远大于其支付的定金金额，原审法院确认的赔付金额仅为30000元，明显低于宏誉房地产公司蒙受的损失。故宏誉房地产公司上诉请求撤销原审判决，依法改判驳回李桂蓉、冯玲、冯永安全部诉讼请求。一、二审诉讼费用由李桂蓉、冯玲、冯永安承担。李桂蓉、冯玲、冯永安答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。经二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，李桂蓉、冯玲、冯永安与宏誉房地产公司订立的《天誉认购书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。现双方一致同意解除该《天誉认购书》，本院依法予以确认。根据《天誉认购书》约定的内容，李桂蓉、冯玲、冯永安依约向宏誉房地产公司缴纳100000元认购金。原审认定该笔认购金因双方已经解除《天誉认购书》，宏誉房地产公司应予退还正确，本院予以确认。对于造成《天誉认购书》解除的原因，原审判决认定系李桂蓉、冯玲、冯永安违约行为所致，并判令向宏誉房地产公司支付违约金正确，李桂蓉、冯玲、冯永安亦不持异议，本院予以确认。对于具体的违约金金额，原审法院根据《中华人民共和国合同法》以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定李桂蓉、冯玲、冯永安向宏誉房地产公司支付赔偿损失30000元并无不当，本院依法予以确认。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费2300元，由上诉人成都市宏誉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖 方代理审判员  张菲菲代理审判员  夏 伟二〇一六年五月二十日书 记 员  蔡诗言