江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第02635号
上诉人（原审被告）方涛。
委托代理人罗华林，江苏顺维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）灌云县食品总站，住所地灌云县伊山镇伊山南路***号。
法定代表人邵永乐，该站经理。
委托代理人潘志忠、徐林，灌云县南岗法源法律服务所法律工作者。
原审被告谢勇。
上诉人方涛因与被上诉人灌云县食品总站、原审被告谢勇返还原物纠纷一案，不服灌云县人民法院（2015）灌民初字第00327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月23日受理后，依法组成合议庭于2015年12月24日公开开庭审理了本案。上诉人方涛及其委托代理人罗华林、被上诉人灌云县食品总站的委托代理人潘志忠、徐林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，一、方涛父亲方怀平系灌云食品总站职工，2011年1月去世。1997年12月13日灌云食品总站与方怀平签订了南岗食品站承包经营合同，承包期限自1998年1月1日起至1998年12月31日止；1998年6月20日灌云县南岗乡政府书面通知南岗食品站，限10日内拆除304省道沿侧建筑物，并重新规划建设。1998年11月16日，灌云食品总站（甲方）与方怀平（乙方）签订协议书，协议约定甲方将其所有的土地提供给乙方开发5套两层楼房，土地使用权及原建筑物转让金计5.2万元，甲方开发建设一套两层楼房。1998年11月17日，灌云食品总站（甲方）与方怀平（乙方）签订补充协议，协议约定：“一、甲方委托乙方为其兴建一套两层楼房，占地面积为9.5米×8.15米，其结构、质量等和乙方自行开发建设的楼房相同……。二、乙方为甲方兴建的一套两层楼房，建筑面积为171平方米，甲方付给乙方全部价款为5.2万元。”。2004年1月11日灌云食品总站依法取得包含方怀平代建的该套房屋的所有权证，房产证号为：房权证灌字第××号，房产证上载明该套房屋建筑面积为148.56平方米。该房屋项下的土地为国有土地，土地证号为（1997）11**。二、2014年12月23日方涛与谢勇签订《房屋买卖协议》，约定将涉案房屋卖与谢勇，房屋总价311000元。现该房屋由谢勇居住使用。
原审法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。无权占有、处分不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，涉案房屋系灌云食品总站委托方涛父亲方怀平开发建设，2004年1月11日依法取得该房屋的所有权证，灌云食品总站对该房屋享有物权。方涛未经灌云食品总站同意将该房屋卖与谢勇，事后也未经灌云食品总站追认，故方涛将该房屋卖与谢勇，属无权处分行为，方涛、谢勇之间签订的《房屋买卖协议》应属无效，方涛、谢勇应将该房屋返还灌云食品总站，灌云食品总站的诉讼请求原审法院予以支持。方涛辩称从其父亲手中买得涉案房屋，并依法办理了产权登记，领取了村镇房屋所有权证。对此原审法院认为，方涛未能举证与其父亲方怀平曾经订立过房屋买卖合同并已履行的证据，即使是方怀平将诉争房屋卖与方涛，方怀平亦属无权处分；方涛还辩称：在诉争房屋出卖给谢勇之前，一直由其占有使用。即使属于灌云食品总站所有，已经占用使用至今，灌云食品总站的诉求明显超出诉讼时效的规定，不应该受到法律的保护。对此原审法院认为，物权是支配权、绝对权和对世权，已经物权登记或需依法登记的物权不因第三人的长期无权占有而丧失，物权请求权不适用诉讼时效的规定。故方涛的上述抗辩观点不能成立，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第六条、第九条、第三十四条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、方涛与谢勇于2014年12月23日签订的《房屋买卖协议》无效。二、方涛、谢勇于判决生效后十五日内向灌云县食品总站返还坐落于灌云县南岗乡南岗村南岗食品站大门东侧两间两层楼房。案件受理费5800元，由方涛负担。
方涛不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定上诉人举证的《村镇房屋所有权证》不具有真实性，该认定无事实和法律依据。第一，上诉人系本案涉案房屋善意购买者，该房屋也是由被上诉人与原南岗食品站站长方怀平签订协议书，让其开发建设，并允许对社会进行销售，在此情况下，上诉人通过买卖方式以人民币7.8万元取得该房屋所有权，并一直居住至转让给案外人谢勇。第二，上诉人举证的《村镇房屋所有权证》是上诉人交了办证费600元给食品站，由食品站帮助统一办理的。第三，该证上加盖了灌云县人民政府和国土部门的印章，至于无编号也是办证单位不规范行为所致，不能以此否认该证件的真实性。二、被上诉人举证的《房屋所有权证》是食品站原有房屋所有权证书，与涉案房屋面积严重不符，无关联性，一审判决认定系涉案房屋证书，依法不能成立。第一，该证件所记载的面积不符合客观事实。该证记载的房屋总面积为413.8平方米，而本案中和涉案房屋一起建设的共有六套房屋，每套150平方米左右，总面积达到900平方米。第二，该证显示房屋性质为非住宅，而涉案房屋是住宅房屋。第三，该证载明的所谓第三套面积为148.56平方米，而上诉人居住、使用的房屋面积为156.96平方米。第四，从办证时间来分析，上诉人办证在前。上诉人提供的证件时间是2000年1月18日，被上诉人提供的证件时间系2004年1月11日。第五，被上诉人提供的证件记载的是食品站原有房屋面积，而不是涉案房屋面积，因此该证件只能证明食品站原有房屋（现已灭失）系被上诉人所有，不能证明诉争房屋系其所有。三、一审判决严重不当，不能令人信服。第一，上诉人通过买卖方式取得了本案诉争房屋所有权，并办理了《村镇房屋所有权证》，一直居住、使用，涉案房屋所有权应该属于上诉人。第二，一审法院没有依法到灌云县房屋管理局调取被上诉人办理房屋所有权证具体时间及相关证据，没有核实该证据记载的房屋面积是原有房屋，不是本案诉争房屋，就武断地认定该证件有效，并作出错误判决。第三，一审判决上诉人与谢勇签订的《房屋买卖协议无效》，并返还房屋，无法无据，显属偏袒被上诉人，应依法撤销。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审，并判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。
被上诉人灌云县食品总站辩称：一、上诉人方涛举证的《村镇房屋所有权证》不能作为涉案房屋的物权证件。第一，涉案房屋建在灌云食品总站享有使用权的国有土地上，而上诉人的证件载明的为村镇房屋所有权证，属乡村集体土地上的房屋，与涉案房屋无关。第二，食品总站持有的房产证表明了涉案房屋位于南岗食品站大门东侧，上诉人的证件并无房屋的具体位置，不能表明该证件为涉案房屋的证件。第三，上诉人与谢勇所签的《房屋买卖协议》清楚载明“房屋无产权证明”，而不是证件遗失或暂时寻找不到，该内容充分说明，上诉人的证件并非涉案房屋的证件。二、被上诉人持有涉案房屋的房产证、土地权，一审中，被上诉人又向法庭提交了1998年11月16日与上诉人方涛签订的《协议书》次日签订的《补充协议》，以及南岗乡党委、政府于1998年6月20日的通知，以上证据相互印证，形成了证据链，充分说明涉案房屋归被上诉人所有。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律恰当，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人方涛提交以下证据，1、协议书一份，该协议书证明涉案房屋开发于1998年11月17日之后，真正始建于1999年，且能证明方怀平对涉案房屋有处置权。2、产权证号为1003537的房产证，也就是被上诉人所提交的房产证，但是被上诉人在一审中提供了虚假的房产证明，中间抽取了一页，我方有完整的。3、邻居的房产证及上诉人与当时南岗乡建设管理服务所工作人员张顶的通话记录，证明当时《村镇房屋所有权证》是在南岗乡通过正规渠道由政府部门办理的。4、南岗乡建设服务所收据一份，可以证明当时方怀平曾经向该所缴纳过费用，办过证，即《村镇房屋所有权证》。
被上诉人灌云食品总站质证认为：1、对第一份证据，我方在一审中已向法庭提交了该证据，该证据的具体内容应以本方提供的证据为准，因为我方提供的证据是原件。该协议书是确实签订过的，另外还有补充协议。对上诉人的举证目的有异议，上诉人的父亲方怀平对开发的其他的房屋可以进行相应的处置，但对于属于被上诉人的房屋，方怀平既没有权利处置，也未实际处置。当时是借用被上诉人的。2、对第二份证据的真实性没有异议，恰好说明涉案房屋为被上诉人所有，至于该证书里有关建设的年代，已有涂改现象。并不能否定涉案房屋为被上诉人所有。3、邻居的房产证，并非新证据，且该证据与本案没有关联性。4、通话录音不能作为证据使用。5、收费票据只能说明是在被上诉人享有土地使用权范围内所建的房屋，同时该证据不能证明上诉人对涉案房屋享有权属。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人方涛认为涉案房屋归其所有，却没有提供充分的证据予以证明。第一，涉案房屋所占有的土地权属性质为国有，被上诉人灌云食品总站于2004年1月11日领取了该房屋的所有权证，上诉人方涛提交的村镇房屋所有权证不能与之对抗。第二，上诉人方涛提出的涉案房屋的面积问题，经本院现场勘查，能够确认涉案房屋为灌云食品总站所持有房产证上所载明的第3幢房屋。第三，上诉人方涛与谢勇于2014年12月23日签订的房屋买卖协议第三项明确表示涉案房屋无产权证明。综上，上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。对于方涛、谢勇之间签订的《房屋买卖协议》的效力问题，本院认为无权处分他人财产的行为不能发生物权变动的法律效果，但并不导致合同无效。依据《中华人民共和国物权法》第四条、第六条、第九条、第三十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销灌云县人民法院（2015）灌民初字第00327号民事判决第一项，即“方涛与谢勇于2014年12月23日签订的《房屋买卖协议》无效”。
二、维持灌云县人民法院（2015）灌民初字第00327号民事判决第二项，即“方涛、谢勇于判决生效后十五日内向灌云县食品总站返还坐落于灌云县南岗乡南岗村南岗食品站大门东侧两间两层楼房”。
三、驳回灌云县食品总站的其他诉讼请求。
二审案件受理费5800元，由上诉人方涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 丹
审 判 员 周兴国
代理审判员 张 奇
二〇一六年一月十九日
书 记 员 孙文远