湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初1881号原告：石翔丹，男，1978年3月17日出生，汉族，住湖南省辰溪县辰溪煤矿解放村***号。委托诉讼代理人：唐永洪，湖南诚怀律师事务所律师。被告：怀化市大汉置业有限公司，怀化市迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。法定代表人：邹明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玲，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告石翔丹诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石翔丹的委托诉讼代理人唐永洪，被告大汉公司的委托诉讼代理人李玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石翔丹向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2015年10月1日起至交房之日止的延期交房违约金57737.06元（以已交付房价款612270为基数，按日万分之一计算，暂算至2018年5月1日共计943天）；2.判令被告向原告支付延期办证违约金6122.70元（按已付房款1%计算）。事实与理由：2014年8月31日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》一份，该合同约定：原告购买被告开发的大汉龙城.旺龙府第10幢901号房；该房单价为每平方米3540.16元，按建筑面积计算，总金额612270元；出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金等等。双方于当日签订《补充协议》一份，约定：出卖人应在双方约定交房后910天内办好房产证与土地使用权证，若不能按期办理好房产证与土地使用权证，被告按原告已付房款的1%支付违约金等等。合同签订后，原告依约交付了全部购房款及相关税费，但被告未在约定时间内将符合交房条件的房屋交付给原告，且未在约定时间内办妥房屋权属登记，已构成违约。原告为维护自身权益，故诉至人民法院。大汉公司辩称：涉案房屋于2016年1月23日，经过施工、设计、监理、建设等单位共同验收，取得了《工程质量竣工验收记录》，符合双方在补充协议第二条第三款第三段中约定的分栋验收合格的交付条件，2017年7月6日，经消防验收合格，被告所售房屋达到了约定和法定的交房条件，不应当承担逾期交房的违约责任；双方在《补充协议》第二条第二款约定，原告未付清有关税费、住房维修资金的，被告可以拒绝交付房屋；原告已于2018年5月2日收房，双方在《补充协议》第八条约定，被告办证期限是交房之后910天，办证期限应于2020年10月29日届满，被告还未违约。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的《怀化市商品房买卖合同》及《补充协议》复印件各一份，被告对真实性、合法性、关联性无异议，但认为《补充协议》第二条第二款约定，原告未交清房屋维修基金前，被告有权拒绝交付房屋，并不承担逾期交房的违约责任，《补充协议》第二条第三款已对交房条件协议变更为房屋竣工验收合格后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续。该组证据来源合法、内容客观真实，具有证明力，本院予以采信；2.被告提交的《补充协议》复议件一份，与原告的证据一致，本院予以采信。3.被告提交的工程质量竣工验收记录复印件一份，拟证明涉案房屋已于2016年1月23日竣工验收合格。原告对该证据关联性有异议，认为监理单位盖章时间是2016年3月14日而非2016年1月23日，综合验收结论为同意验收，而非验收合格，且参加验收的单位没有勘察单位；本院对以上证据与本案关联性不充分，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的“大汉龙城·旺龙府”（商品房预售许可证号为怀房售许字2014第0110号）第10幢901号房，建筑面积为172.95平方米，单价为每平方米3540.16元，总金额为612270元，首付184270元，剩余房款42.8万元采用银行按揭方式支付；被告应在2015年9月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；由于被告原因，未按合同约定于2015年9月30日前将商品房交付原告使用，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金；关于产权登记的约定，双方同意“按补充协议执行”。同日，原、被告签订《补充协议》一份，第二条第二款约定：原告未付清房款、有关税费、维修基金，被告有权拒绝交付房屋，由此延期交房无需承担违约责任；第二条第三款约定：该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》后，被告即通知原告办理交接手续……被告在交房房屋时具备了主体分栋验收合格后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续；第八条其他约定：双方约定交房后910日内办好房产证与土地使用权证，……若不能按期办好，被告按原告已付房款的1%支付违约金。以上合同签订后，原告交清了购房款，2015年8月27日，原告缴纳了房屋契税。2018年5月2日，原告办理了收房手续。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。本案争议的焦点为，一、原告购买的房屋在2015年9月30日是否符合合同约定的交房条件；二、在原告未缴清房屋的住宅专项维修资金前，被告是否有权拒绝交房，被告是否应当支付违约金；三、被告是否承担逾期办证的违约责任。关于焦点一。原、被告双方在《怀化市商品房买卖合同》中约定的交房条件为经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；在《补充协议》中约定所购房屋取得《竣工验收备案表》，被告即可通知买受人收房，同时又约定被告在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续。由于上述《补充协议》对交房条件约定不明确，交房条件应以《怀化市商品房买卖合同》约定为准，即取得《竣工验收备案表》为涉诉房屋约定的交房条件。尽管双方约定的交房标准较高，但并不违反法律行政法规的强制性规定，因而具有法律效力，义务方必须履行，原告不愿放弃合同约定的交房标准，2018年5月2日之前拒绝在现有条件下收房，对此被告仍应按约定承担延期交房的违约责任。被告至今尚未取得《竣工验收备案表》，因此，原告购买的房屋在2015年9月30日不符合合同约定的交房条件。双方约定，被告按每日已交房款万分之二向原告支付延期交房的违约金，原告请求被告按每日已付房款的万分之一承担违约责任，系对自己权利的处分，本院予以支持，即从2015年9月30日至2018年5月1日止的延期交房违约金为57737.06元（612270元×0.0001×943天）。关于焦点二。根据《补充协议》第二条房产交付使用第二款、第三款约定的权利义务内容表明，原告交清住房维修基金等费用的前提是被告必须达到合同约定的交房条件，双方在交接房屋的同时，原告应交清上述费用。而在原告实际收房前，被告没有达到合同约定的交房条件按期交房，已构成逾期交房违约，被告在自身未达到交房条件前，以原告未交清住房维修基金来对抗自己应承担的逾期交房违约责任，理由不能成立，本院不予支持。关于焦点三。原、被告在《补充协议》中明确由双方约定交房后910日内办好房产证与土地使用权证。对于“双方约定交房”到底系实际交房的时间还是原合同约定的时间，本院认为，按照通常交易习惯，只有在房屋竣工并具备交房条件等相应手续完备后，才有办理好不动产权属证书的可能，因此，对《补充协议》第九条应理解为被告在实际交房后的910日内为原告办理好不动产权属证书。原告于2018年5月2日收房，那么被告为原告办理不动产权属证书的最后时间为2020年10月29日，现原告起诉要求被告支付逾期办证违约金，不符合双方约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告石翔丹逾期交房违约金57737.06元；二、驳回原告石翔丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1396元，由怀化市大汉置业有限公司负担1243元，石翔丹负担153元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  向和平审 判 员  阳 敏人民陪审员  王志双二〇一八年八月三日代理书记员  陈 琼