重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民提字第00003号
抗诉机关：重庆市人民检察院第一分院。
申诉人（一审原告）：陈亚利，住重庆市长寿区。
委托代理人：殷嘉永，重庆市长寿区凤城法律服务所法律工作者。
被申诉人（一审被告）：重庆长福纸制品有限公司。住所地：重庆市长寿区凤城街道45附*号。
法定代表人：郑卫国，该公司经理。
陈亚利因与重庆长福纸制品有限公司（简称长福公司）集资建房合同纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院（2008）长法民初字第3810号民事判决，向检察机关申诉。重庆市人民检察院第一分院于2012年3月29日作出渝检一分院民抗（2012）8号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2012年4月23日作出（2012）渝一中法民抗字第00016号民事裁定，提审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。重庆市人民检察院第一分院指派检察员蒋娟、丁晓燕出庭。陈亚利及其委托代理人殷嘉永到庭参加诉讼，长福公司经公告传唤未到庭。本案现已审理终结。
2008年8月15日，一审原告陈亚利向重庆市长寿区人民法院起诉诉称，我与长福公司签订了集资建房协议，由我购买长寿区凤城街道长寿路13号附5号1-6-2#的集资房一套，我已付清房款，被告向我交付了房屋。现要求确认我与被告签订的集资建房协议书有效，并确认我是重庆市长寿区凤城街道长寿路13号附5号1-6-2#房屋的所有权人，由被告为我办理该房屋的房地产权证。被告长福公司未答辩。
重庆市长寿区人民法院一审查明，长福公司因修建集资房，经原长寿县计划委员会审批下达了建设投资计划，该公司据此修建了位于长寿区凤城街道长寿路13号附5幢房屋。该房屋修建期间，郑建明在建房工地打工。长福公司因资金困难，郑建明便应长福公司法定代表人郑卫国的要求以购房为名帮忙贷款的方式解决其资金问题，遂于2002年7月9日与中国银行股份有限公司重庆长寿支行（简称长寿中行）签订了个人住房借款和抵押合同，借款57000元，期限为1年。郑建明以房屋所有权人的名义，将长寿路13号附5幢房屋1-6-2号住宅设定了借款抵押，并办理了抵押登记，房屋登记管理部门颁发了他项权证。长福公司另与长寿中行签订了保证合同，对上述借款承担连带责任保证。后长寿中行按约定将借款划入长福公司在该行开设的帐户，作为郑建明的购房款。
2004年1月12日，陈亚利与长福公司签订《集建房协议书》，约定原告购买被告位于骑鞍开发区B小区的集资楼房屋（自编号为：1-6-2#，即本案讼争的长寿路13号附5号1-6－2#），建筑面积为140.6平方米，总房价款为76900元，该合同第7条约定：“……竣工验收5月内结清房款，同时交付两证。”。后陈亚利向被告交清房款，并实际居住使用至今。
因郑建明未按合同约定归还借款，重庆市长寿区公证处应长寿中行的申请，于2004年12月30日向长寿中行出具了执行证书。2005年4月27日，长寿中行向法院申请执行，后于同年9月撤回执行申请，该案终结执行。同年11月25日，长寿中行以郑建明和长福公司为被告诉至重庆市长寿区人民法院，要求清偿借款本息并实现抵押权。审理中，诉讼文书均由郑卫国的妻子胡正淑代为签收，并由胡正淑将签好“郑建明”名字的委托书交给代理人李晓容，让李晓容作为郑建明的特别授权代理人参加诉讼。同年12月21日，李晓容以郑建明的名义和长福公司与长寿中行达成分期还款协议，并由郑卫国承担连带清偿责任。2006年1月5日，法院制作了民事调解书，该调解书由李晓容签收。后因郑建明未履行还款义务，长寿中行于2006年3月28日在陈亚利购买居住的房门上张贴了通知，告知原告该房抵押的事实及向法院申请执行的情况。陈亚利即与长寿中行联系并向法院提出执行异议。后法院对该案再审后认为，郑建明不是真正的借款人及实际购房消费者；原告陈亚利为购房交清了全部购房款，并已入住多年，系实际购房消费者；同时，郑卫国涉嫌贷款诈骗罪，故依照最高人民法院发布的《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条的规定，人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关，故于2007年11月8日裁定撤销了民事调解书，驳回了长寿中行的起诉。长寿中行不服，二审维持原裁定。
2007年4月17日，重庆市长寿区公安局以郑卫国、胡正淑等涉嫌合同诈骗案立案侦查。2009年4月6日，该局向检察院提请批准逮捕犯罪嫌疑人郑卫国。2009年4月13日，重庆市长寿区人民检察院认为事实不清、证据不足，决定不予批准逮捕犯罪嫌疑人郑卫国。
另查明，一审中法院询问郑建明之妻姜立平，其表示本案所争议房屋与其没有关系，不参加诉讼，不主张权利。原告向一审法院提交了他人所有的与原告所购买房屋同一幢房屋的所有权证和国有土地使用证，证明本案所争议的房屋已竣工验收，并可办理相关权属证书。
上述事实，有原告在庭审中的陈述、《集建房协议书》、收据、民事调解书、（2007）长民再字第13号民事裁定书、（2008）渝一中民再终字第31号民事裁定书、法院所作的询问笔录、法院在重庆市长寿区公安局所提取的材料等证据佐证，予以确认。
重庆市长寿区人民法院一审认为，被告长福公司依据原长寿县计划委员会下达的建设投资计划，修建了位于长寿区凤城街道长寿路13号附5幢房屋。原告陈亚利与被告长福公司签订《集建房协议书》，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。被告长福公司因资金困难，与案外人郑建明恶意串通，签订虚假的商品房买卖合同，并凭该合同在长寿中行处办理按揭贷款手续。其签订的房屋买卖合同损害了原告陈亚利及长寿中行的利益，故长福公司与郑建明签订的房屋买卖合同无效。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。该批复第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。故消费者在交付购买商品房的全部或者大部分款项后，工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权均不能对抗买受人。因原告陈亚利系实际购房消费者，其缴纳了大部分购房款，故长寿中行所享有的抵押权不能对抗原告陈亚利，本案讼争房屋应归原告所有。被告长福公司应按合同约定为原告办理房屋权属证书，其未按约定为原告办理权属证书，已构成违约。故对原告要求确认其与被告签订的集资建房协议书有效，并确认其是重庆市长寿区凤城街道长寿路13号附5号1-6-2#房屋的所有权人，由被告为其办理该房屋的房地产权证的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，重庆市长寿区人民法院于2010年10月20日作出（2008）长法民初字第3810号民事判决：一、原告陈亚利与被告重庆长福纸制品有限公司于2003年3月18日签订的《集建房协议书》有效，原告陈亚利系重庆市长寿区凤城街道长寿路13号附5号1-6-2号房屋的所有权人；二、由被告重庆长福纸制品有限公司在本判决生效之日起15日内为原告陈亚利办理位于重庆市长寿区凤城街道长寿路13号附5号1-6-2号房屋的房地产权证并交付原告。本案案件受理费80元，由被告重庆长福纸制品有限公司负担（限被告重庆长福纸制品有限公司在本判决生效之日起7日内向本院缴纳）。
重庆市人民检察院第一分院抗诉认为，重庆市长寿区人民法院（2008）长法民初字第3810号民事判决认定事实不清，适用法律错误，违反法定程序。理由：一、一审判决以《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中关于工程款受偿顺序的规定，推导出陈亚利系讼争房屋所有权人的结论属适用法律不当。二、本案的处理结果既与长寿中行有法律上的利害关系，且直接关联本案判决的执行，一审未通知长寿中行参加本案诉讼违反了法定程序，可能影响正确裁判。
本院再审过程中陈亚利称，不同意抗诉机关第一个抗诉意见，同意第二个抗诉意见。
本院再审查明，陈亚利向检察机关的申诉意见为：本案未追加银行为为当事人，未对银行设定的抵押权效力作出评判，致使申诉人作为购房人的权利得不到实现。请求检察机关进行法律监督，及时解决申诉人的问题。
本院再审查明的其他事实与原一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院再审认为，长福公司以集资建房协议形式将重庆市长寿区长寿路13号附5号1-6-2#出售给陈亚利的事实成立，该合同系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，原一审判决认定合同有效正确。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条的规定，人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。本案系抗诉案，人民法院应当在抗诉机关抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。本案中，抗诉机关的第一个抗诉意见，不在当事人请求范围内，且不涉及国家利益、社会公共利益，依法不属再审范围，本院不予审查。
关于是否追加长寿中行为本案第三人的问题。长寿中行在争议房屋上依法设定抵押权后，未经有权机关确认无效之前自然有效，受法律保护。陈亚利在签订合同之前抵押事实已存在，陈亚利对此未尽合理之注意。长福公司作为房屋出售方负有保证其出售房屋产权无抵押等瑕疵之义务，理应涤除该抵押权，其他人也可代为清偿而涤除抵押权，顺利完成房屋过户。在此过程中，长寿中行的抵押权未受到损害，无追加为第三人的必要。抗诉机关的该项抗诉理由不能成立。
综上所述，原一审判决认定事实清楚，程序合法，处理正确，本院予以维持。抗诉机关的抗诉理由不能成立，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
维持重庆市长寿区人民法院（2008）长法民初字第3810号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 包 颖
审判员 杜 伟
审判员 曹 亮
二〇一三年六月十八日
书记员 朱永平