浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终1680号
上诉人（原审原告）：姚国平,男,1978年5月9日出生,汉族，住浙江省诸暨市。
委托诉讼代理人：王舒琪、付德才，浙江天鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孟娜,女,1982年10月7日出生,回族，住浙江省嘉兴市南湖区。
委托诉讼代理人：杨存勇，浙江泰豪律师事务所律师。
上诉人姚国平因与被上诉人孟娜房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院(2017)浙0411民初1410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
姚国平上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.一审对《商铺租赁合同书》解除时间认定有误，进而导致租金计算错误。一审认定合同解除时间为2016年12月28日，认定依据是孟娜与姚国平及陈娟的短信记录。姚国平认为大部分短信内容系孟娜所讲，且在2017年1月5日姚国平才让孟娜去找陈娟协商，并不存在2016年12月28日委托陈娟的情况。而且短信中，孟娜也明确表明其原意清理敲掉装修。另一方面，孟娜是2017年1月18日书面通知姚国平解除合同的，而姚国平于1月20日收到该通知，故合同的解除时间应为2017年1月20日，租金相应的应计算至2017年1月20日。2.建筑垃圾清理费用应由孟娜负担。一审中，姚国平提交了建筑垃圾清理费用票据及店铺照片，用以证明孟娜私自解除合同，并且拆走装修导致姚国平无法使用该装修，不得不拆除，故由此产生的费用，应由孟娜承担。而一审认为按照合同约定装修、改造形成的不可移动的物品归姚国平所有，故认定该费用应由姚国平承担。但同时又认为合同虽约定了不可移动的物品归姚国平所有，但未列出具体的物品名称。两者前后矛盾。因此，孟娜私自拆走装修，并且造成姚国平无法继续使用，应由孟娜承担建筑垃圾清理费用。3.姚国平主张的装修损失应予支持。姚国平该主张的计算依据是空调和灯具等被拆除的损失。一审认定空调和灯具等装修损失无证据证明其价值，且双方虽约定不可移动物品归姚国平所有，但未列明具体物品名称，现双方认识对此认识不一，物品也被拆除移动，故对姚国平的该项主张不予支持。姚国平对此不予认同。其一，姚国平已提供证据证明中央空调和外机及线缆已被孟娜拆除。而案涉房屋面积达500多平方米，按照市场价，至少也需要十几万，姚国平主张的损失远低于该价值，即便由法院酌定也应予支持。其二，虽中央空调及线缆已被拆除，但不能以此客观结果将之解释非“不可移动物品”，应当以客观经验及逻辑推理来认定是否属于不可移动物品。由于拆除空调行为属于破坏性行为，故不能以此认定其属于可移动物品。因此，姚国平的该项主张应予支持。
孟娜辩称，一审认定事实正确，判决合法，应予维持。孟娜在2016年12月28日之前就多次联系姚国平，要求解除合同。孟娜经营的土菜馆经工商批准也于2016年12月29日注销，故一审关于租期的计算并无错误。关于建筑垃圾清理费用，根据合同约定孟娜的固定装修归姚国平所有，之后的垃圾是姚国平租给其后租客所拆除产生的垃圾，并不需要由孟娜承担。关于装修损失，由于孟娜没有拆除装修，故其无需承担该项费用。中央空调是可移动的物品，所以可以拆除，只有固定不可移动的装修才可以归姚国平所有，即孟娜拆除空调具有依据，姚国平要求孟娜支付该部分损失没有依据。
姚国平向一审法院起诉请求：一、孟娜立即支付房屋租金及因孟娜提前违约终止合同导致姚国平另寻承租人期间租金损失71506.8元；2、孟娜支付建筑垃圾清理费用43150元；3、孟娜赔偿姚国平装修损失30000元。
一审法院认定事实：姚国平为嘉兴市凯旋路261号、257号商铺的所有人。姚国平将两商铺租赁给孟娜使用，用于经营旺厨土菜馆，并分别签订了租赁合同，合同约定：租赁期限为5年，自2014年11月18日起至2019年11月17日止；257号商铺年租金为132920元、261号商铺年租金为157080元，租金半年一付，先交后用，孟娜应在每年起租日前二十天支付下一半年度的租金；孟娜支付姚国平租赁保证金2万元，用于支付孟娜未及时缴纳的物业费、水电费及未履行本合约租期的违约金，期满姚国平退还孟娜；合同到期或终止后，房屋内可移动物品由孟娜处置，但装修、改造形成的不可移动物品归姚国平所有，孟娜不得破坏、损毁；租赁期间，如姚国平需要终止合同的，孟娜须服从，姚国平须返还孟娜租赁保证金及退还多余租金。孟娜提前终止合同的，姚国平有权不退还孟娜缴纳的租赁保证金和剩余租金；姚国平违约，须返还孟娜双倍租赁保证金，并退还孟娜多余租金，按评估价值赔偿孟娜装修。孟娜违约，姚国平有权终止或解除合同，不再退还保证金，孟娜未及时腾退移交的，违约期租金按双倍计算。孟娜依约缴纳了4万元保证金。
孟娜经营的旺厨土菜馆在2016年12月29日注销登记。孟娜在2017年1月18日向姚国平发出书面解除合同通知书，姚国平在2017年1月20日收到。姚国平在2017年2月15日将涉案两商铺租赁给他人。
一审法院认为，本案双方签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。
对于姚国平的第一项诉求。孟娜自2016年11月18日起未交纳租金，至2016年12月28日提出解除合同通知，该期间孟娜占有姚国平房屋，并处于租期内，故孟娜应支付姚国平该期间租金31780.82元[（132920元+157080元）÷365天×40天]。现姚国平主张的其余租金应为要求孟娜赔偿租赁房屋闲置期间的损失，扣除以上租金31780.82元，租金损失为39725.98元。双方签订的合同就双方提前终止合同应承担的责任进行了明确约定，按合同约定孟娜提前终止合同的，姚国平有权不退还孟娜缴纳的租赁保证金和剩余租金，故该保证金应视为孟娜对自己终止合同的违约行为对姚国平的损失进行的赔偿。现姚国平实际产生的租金损失金额并未超过4万元，故姚国平有权不退还孟娜保证金，但姚国平无权获得重复赔偿，其无权再要求孟娜另行支付租金损失。故孟娜应支付姚国平租金31780.82元。姚国平的第二项诉求，无事实、法律依据，不能成立，但考虑到姚国平需要清理地面污垢及拆除招牌，酌定孟娜支付姚国平清洁费用1000元。姚国平的第三项诉求，亦无事实、法律依据，不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十三条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、孟娜于判决生效之日起十日内支付姚国平房屋租金及清洁费用32780.82元；二、驳回姚国平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1597元，由姚国平负担1250元，由孟娜负担347元，限于判决生效之日起七日内交纳本院。
二审中，双方均未提供新的证据。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，针对姚国平的上诉请求，本院分析评判如下：
（一）关于孟娜应付租金及其提前终止合同导致姚国平产生的租金损失。关于孟娜的应付租金，双方争议的是计算期间问题，孟娜认可一审对该应付租金期间的认定，即自2016年11月18日计算至2016年12月28日（该日期系一审认定孟娜向姚国平提出解除合同之日），而姚国平认为应自2016年11月18日计算至2017年1月20日止（该日期系姚国平收到孟娜发出的《解除合同通知书》之日，姚国平同意合同于该日解除）。对此，本院认为，本案中孟娜在租期届满之前提出解除合同，属单方违约，并不产生解除合同的效力，其抗辩租金应计算至其提出解除合同之日没有法律依据，但如果姚国平认可孟娜提前解除合同，租金可计算至姚国平认可之日。根据孟娜提供的其与姚国平及陈娟的短信记录，虽可以认定孟娜于2016年12月28日之前向姚国平提出解除合同，但从短信内容来看，双方对提前解除合同相关事宜并未形成最终合意，也就无法认定姚国平其时是认可孟娜提前解除合同一事。后孟娜于2017年1月18日向姚国平发出《解除合同通知书》，姚国平自认于2017年1月20日收到，并同意案涉合同于2017年1月20日解除，故孟娜应付租金应自2016年11月18日计算至2017年1月20日，计50055元（290000元/365天*63天）。姚国平的该项上诉请求成立，本院予以支持。关于姚国平主张的租金损失，一审判决对该项诉请予以了驳回，其理由阐述充分，结论于法有据，本院予以维持。
（二）关于建筑垃圾清理费用。本案中，孟娜对房屋的装饰装修是经姚国平同意而为，且根据合同约定，合同到期或终止后，装修、改造形成的不可移动物品归姚国平所有，故姚国平对已经形成附合的装饰装修物无权要求孟娜恢复原状或赔偿损失。本案中，孟娜在退租时并未拆除已与房屋形成附合的装饰装修物，仅是拆除了中央空调、灯具等物品，不可能产出如此多建筑垃圾。实际上，姚国平也自认该些建筑垃圾系其自行拆除相关装饰装修物后产生，在其未举证证明孟娜拆除中央空调等物品将会导致其无法正常使用其他装饰装修物的情况下，由此产生的费用应由姚国平自负。况且，姚国平举证的费用单据中，有较大一部分费用产生于其与案外人另行签订租赁合同之后，是否实际由姚国平负担存疑。因此，姚国平请求孟娜支付建筑垃圾清理费用，没有事实和法律依据。但是考虑到孟娜退租时地面存在污垢及未将招牌拆除，一审酌定孟娜支付姚国平清洁费用1000元，本院予以维持。
（三）关于装修损失。姚国平认为中央空调和灯具等物品属于合同约定的不可移动物品，应归其所有，孟娜私自拆除，应予赔偿。该争议涉及对案涉合同约定的“不可移动物品”的理解。对此，合同中并未对“不可移动物品”进行定义或列明具体物品，在此情况下，应按照法律规定及一般常理去理解。按照相关法律规定，以装饰装修物与租赁房屋的结合程度为标准，可将装饰装修物分为形成附合和未形成附合两种形态。一般情况下，装饰装修物与租赁房屋已形成继续性和固定性的，非毁损不能分离或分离需花费巨大的，可认定为形成符合，如墙砖、油漆等固定装修；其他未与房屋完全结合在一起的，可认定为未形成符合，如空调、灯具等。因此，本案中孟娜拆除的中央空调、灯具等物品属未与房屋形成附合的物品，不属于合同中约定的“不可移动物品”，孟娜有权拆除。姚国平的该项诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，姚国平的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销嘉兴市秀洲区人民法院（2017）浙0411民初1410号民事判决；
二、孟娜于本判决生效之日起十日内支付姚国平房屋租金及清洁费用51055元；
三、驳回姚国平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1597元，由姚国平负担1033元，孟娜负担564元；二审案件受理费2537元，由姚国平负担2123元，孟娜负担414元。
本判决为终审判决。
审判长 金富祥
审判员 谭 灿
审判员 倪 勤
二〇一七年九月二十九日
书记员 陈丽琼