山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1930号
上诉人（原审原告）刘尚伦。
委托代理人田万壮。
被上诉人（原审被告）山东宏程建设有限公司。
法定代表人陈玉康，董事长。
委托代理人万波，青岛德衡律师事务所律师。
委托代理人马锋。
被上诉人（原审被告）青岛巴特仕物业管理有限公司。
法定代表人陈锋，总经理。
委托代理人殷婷婷。
上诉人刘尚伦因与被上诉人山东宏程建设有限公司（以下简称宏程公司）、被上诉人青岛巴特仕物业管理有限公司（以下简称巴特仕公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2013）黄民初字第1817号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员赵建担任审判长、代理审判员迟金铜、代理审判员高仁青参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年9月16日对本案进行了调查。上诉人刘尚伦的委托代理人田万壮，被上诉人宏程公司的委托代理人万波、马锋，被上诉人巴特仕公司的委托代理人殷婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘尚伦在一审中诉称，2007年10月31日，刘尚伦、宏程公司双方签署了青岛市商品房预售合同，刘尚伦向宏程公司购买位于胶南市灵山卫朝阳路2号《宏程滨海花园》×栋×单元×层×户建筑面积为107.08平方米住宅一套。2009年7月31日签署了青岛市商品房出售合同，刘尚伦向宏程公司购买位于胶南市灵山卫朝阳路2号《宏程滨海花园》×栋×单元×层×户建筑面积为170.59平米住宅一套。刘尚伦分别于2007年10月23日、2009年9月16日按合同约定分别向宏程公司付清了两套房的全部购房款分别为550391元、1061069.80元，合计1611460.80元，依据预售合同第十一条规定，宏程公司应于2008年11月30日前将该房屋交付刘尚伦，出售合同第七条第三款规定宏程公司于2009年10月1日前将第二套房交付刘尚伦，但是到合同规定的交付日期，宏程公司所建楼房并没有通过综合验收合格，导致无法按期交付刘尚伦。直至2010年8月2日，宏程公司取得综合验收合格手续并于2010年8月26日通知刘尚伦交付房屋。但是刘尚伦前去宏程公司所属巴特仕公司办理交接房屋手续时被告知，刘尚伦必须从合同约定交付房屋之日起缴纳物业管理费，方能办理交接手续。刘尚伦当即提出宏程公司由于自身责任导致无法按期交房，已经造成违约事实，刘尚伦在此期间没有按合同约定占有使用房屋，不应缴纳物业费。宏程公司这种做法导致刘尚伦至今无法接收房屋，为维护刘尚伦合法权益，特向法院起诉，要求宏程公司、巴特仕公司支付刘尚伦违约金210968元，立即交付房屋并承担诉讼费。
宏程公司在一审中答辩称，宏程公司在取得房屋的建设工程规划验收之后，已经正式通知刘尚伦办理房屋交接手续，因此从宏程公司通知之日起视为房屋已经交付，宏程公司不应该再承担逾期交付房屋的违约责任。
巴特仕公司在一审中答辩称，房屋的交付与巴特仕公司无关，巴特仕公司不应该承担违约责任。
原审法院查明：2007年10月31日，刘尚伦与宏程公司签署了青岛市商品房预售合同，合同约定刘尚伦向宏程公司购买位于胶南市灵山卫朝阳路2号《宏程滨海花园》×栋×单元×层×户建筑面积为107.08平米住宅一套，房屋总价款为550391元，合同约定了刘尚伦于2007年10月23日支付房款550391元。山东宏程建设有限公司于2008年11月30日前将该房屋交付刘尚伦。合同约定的房屋交付条件为房屋经竣工验收合格。合同第十二条约定，除不可抗力外，宏程公司未在约定的期限内将房屋交付刘尚伦使用，应当向刘尚伦支付违约金，违约金按刘尚伦已支付的房价款日万分之一计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，刘尚伦有权选择下列第二种方案追究宏程公司责任：一、刘尚伦有权单方面解除本合同。二、刘尚伦不退房，宏程公司应向刘尚伦支付违约金，违约金按刘尚伦已支付房款的1%计算。合同签订后，经测算该房屋实际面积为106.85平方米，刘尚伦按实际面积于2007年10月23日向宏程公司交付了全部购房款549209元。
2009年7月31日，刘尚伦与宏程公司签署了青岛市商品房出售合同，合同约定刘尚伦向宏程公司购买位于胶南市灵山卫朝阳路2号《宏程滨海花园》×栋×单元×层×户建筑面积为170.59平米住宅一套，房屋总价款为1061069.80元，合同约定了刘尚伦于2009年7月31日首付房款321069.80元，并于2009年8月6日前办妥贷款740000元。宏程公司于收到全部房款之日起15日内将该房屋交付刘尚伦。合同第十三条约定，除不可抗力外，宏程公司未在约定的期限内将房屋交付刘尚伦使用，应当向刘尚伦支付违约金，违约金按刘尚伦已支付的房价款日万分之一计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过120天，刘尚伦有权选择下列第二种方案追究宏程公司责任：一、刘尚伦有权单方面解除本合同。二、刘尚伦不退房，宏程公司应向刘尚伦支付违约金，违约金按刘尚伦已支付房款的1%计算。合同签订后，刘尚伦于2009年9月16日付清了全部房款1061069.80元。
宏程公司在2009年12月10日取得建设工程竣工验收备案证，在2010年8月2日取得涉案房屋的建设工程竣工规划验收合格证，宏程公司于2010年8月27日已经分别将涉案的两套房屋登记在刘尚伦名下，房产权证已于同日办理。
2010年8月26日宏程公司通知刘尚伦到巴特仕公司处办理房屋交接手续，2010年9月14日，刘尚伦按宏程公司的要求到巴特仕公司处办理房屋交接手续，但因巴特仕公司与刘尚伦关于缴纳物业管理费的意见不一致，未能完成房屋交接手续。刘尚伦将未能完成房屋交接手续的事情及原因书面告知了宏程公司，该告知材料中陈述的未完成房屋交接手续的原因是巴特仕公司要求刘尚伦按合同约定的交房日期缴纳物业管理费，宏程公司的工作人员郭斐在刘尚伦的告知材料上签字证明收到了该材料。
2012年年7月26日，刘尚伦给宏程公司送了一份索赔通知函，宏程公司的工作人员马峰在索赔通知函上签字确认收到该函件。该函件中明确说明未能按约定交房的原因在于宏程公司未能使小区建设按计划完工并及时通过综合验收，在通过综合验收后，又要求业主按合同约定交房期限缴纳物业费。
刘尚伦主张到巴特仕公司处未完成房屋交接手续的原因是巴特仕公司要求刘尚伦从合同约定的房屋交付日期缴纳物业费，并提交了2013年5月7日刘尚伦、王用康与巴特仕公司朱经理的对话录音光盘一份证明其主张，宏程公司主张经核实没有人曾与刘尚伦、王用康对话，对录音的真实性有异议。巴特仕公司主张其当时要求刘尚伦从2010年8月25日开始缴纳物业管理费，但没有提交证据。
关于2010年9月14日后，宏程公司是否通知过刘尚伦交付房屋的问题，刘尚伦、宏程公司均没有提交证据证明。
原审法院认为，刘尚伦、宏程公司签订了《青岛市商品房预售合同》、《青岛市商品房出售合同》，刘尚伦履行了付款义务，宏程公司应履行向刘尚伦交付房屋的义务。关于宏程公司的延期交付房屋的违约期间问题，原审法院认为，按刘尚伦、宏程公司合同约定，宏程公司应于2008年11月30日前将位于胶南市灵山卫朝阳路2号《宏程滨海花园》×栋×单元×层×户的房屋交付刘尚伦，于2009年10月1日前将胶南市灵山卫朝阳路2号《宏程滨海花园》×栋×单元×层×户房屋交付刘尚伦，宏程公司没有按期向刘尚伦交付房屋确属违约，但考虑到涉案房屋在2010年8月2日取得涉案房屋的建设工程竣工规划验收合格证，宏程公司于2010年8月26日通知刘尚伦到巴特仕公司处办理房屋交接手续的事实，说明导致违约的原因系巴特仕与刘尚伦物业管理费争议引起，且宏程公司于2010年8月27日将涉案房屋登记在刘尚伦名下，并办理了房产权证。综上，原审法院认为，宏程公司的违约期间应计算至2010年8月27日为宜，因此，宏程公司应支付刘尚伦2008年12月1日至2010年8月27日期间因胶南市灵山卫朝阳路2号《宏程滨海花园》×栋×单元×层×户房屋延期交付违约金34874.77元（549209元×635天÷10000）；应支付刘尚伦2009年10月1日至2010年8月27日期间因胶南市灵山卫朝阳路2号《宏程滨海花园》×栋×单元×层×户房屋延期交付违约金35013元（1061069.8元×330天÷10000），以上共计69887.77元，超出部分不予支持。
原审法院据此判决：一、宏程公司自判决生效之日起十日内将位于青岛市黄岛区灵山卫朝阳路2号宏程滨海花园×栋×单元×层×户的房屋、位于青岛市黄岛区灵山卫朝阳路2号宏程滨海花园×栋×单元×层×户的房屋交付刘尚伦。二、宏程公司自判决生效之日起十日内支付刘尚伦延期交付房屋违约金69887.77元。如果宏程公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回刘尚伦的其他诉讼请求。案件受理费4465元，由宏程公司承担1547元，由刘尚伦承担2918元，因刘尚伦已预交，宏程公司于判决生效之日起十日内支付刘尚伦1547元。
刘尚伦不服原审判决提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，支持刘尚伦的诉讼请求。其主要上诉理由为：1、根据原审判决第一项足以认定宏程公司尚未交付房屋，宏程公司应当向刘尚伦支付违约金。2、原审判决混淆了办理房屋登记手续与实际交付两个不同的法律概念。
宏程公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回刘尚伦的上诉请求。
本院经审理查明，宏程公司、刘尚伦于2014年5月底对涉案房屋进行了交接。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。
案经调解，双方未能达成一致意见。
本院认为，根据查明的事实，2010年8月26日，宏程公司通知刘尚伦到巴特仕公司办理房屋交接手续。2010年8月27日，宏程公司将涉案房屋登记在刘尚伦名下并办理了房产权证登记手续。2010年9月14日，刘尚伦到巴特仕公司办理房屋交接手续时，与巴特仕公司因物业管理费缴纳问题产生争议，导致未能完成房屋交接。为此，刘尚伦请求宏程公司应支付延期交房违约金至本案一审立案之日，宏程公司主张违约金应计算到宏程公司发出交房通知之日。对此，本院认为，房屋交接与物业费缴纳不属于同一法律关系，因物业费缴纳问题产生的争议，刘尚伦完全可以采取其他途径解决，其不应当以物业费缴纳产生争议为由而放任延期交房损失的扩大。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”故，原审法院判令宏程公司应支付刘尚伦延期交房违约金69887.77元，并无不当，本院予以确认。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3122元，由上诉人刘尚伦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 建
代理审判员 迟金铜
代理审判员 高仁青
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 王莉莉
书 记 员 吴苗苗