北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第11188号
上诉人（原审被告）李建华，男，1960年8月15日出生。
委托代理人何洪良，河北远通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）ＸＸＸ，男，1955年6月21日出生。
委托代理人韩冀坤，北京市东元律师事务所律师。
委托代理人杨亮，北京市东元律师事务所律师。
上诉人李建华因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第05791号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年4月，ＸＸＸ起诉至原审法院称：我与李建华系兄弟关系，1996年，我与李建华达成口头协议，我将承租的东城区×××房屋2、3号房（以下简称涉案房屋）转租给李建华经营饭馆，月租金3000元。李建华承租后支付了1996年一年房租，之后因经营亏损，李建华不再支付房租。1998年左右，李建华将涉案房屋交还我，由我用于经营。一年后，李建华征得我同意后继续承租至今。2014年3月10日，我向李建华发出解除租赁合同通知书，告知李建华“自你收到本通知之日起不再租赁于你，我们之间的租赁关系截止到3月15日，租金计算至租赁关系终止日”。另外，李建华未经我允许，擅自将涉案房屋出租给案外人李××，将我与李建华房屋的隔断墙拆除，将我房屋地面高度降低50公分，并在我房屋屋顶加盖二层，造成安全隐患。现起诉要求确认我与李建华达成的房屋租赁协议终止，李建华腾退我承租的房屋并将该房屋恢复原状（包括恢复隔断墙、恢复房屋地面高度、拆除二层自建房）。
李建华辩称：我享有涉诉房屋合法使用权，其权利来源于1996年ＸＸＸ与我之间的权利置换协议。ＸＸＸ与我之间不存在房屋租赁关系，ＸＸＸ的诉讼请求缺乏事实基础和法律依据，不同意其诉讼请求。1992年，ＸＸＸ以增大利用涉案房屋经营的饭馆的经营面积为由劝说其父李×1用一居室（约50平方米）与涉案房屋西面的一间平房（约11平方米）进行权利置换，此种置换房屋会严重侵害家庭共同财产利益。在ＸＸＸ承诺给我及ＸＸＸ之妹补偿的情况下，李×1同意进行了权利置换。1995年初，ＸＸＸ履行自己的承诺，将花家地一套毛坯房交给我，我对房屋进行装修并添置家具后入住直至1996年8月。我居住期间曾多次要求ＸＸＸ办理过户手续，ＸＸＸ均以兄嫂吴××和弟媳吴×1的名字只差一字为由予以拒绝。1996年8月，ＸＸＸ提出已涉案房屋经营权（含房屋使用权）与我花家地的房屋进行置换，我遂将花家地的房屋以及全部家具交付给ＸＸＸ，并开始经营涉案饭馆。2005年6月，ＸＸＸ和我的母亲去世，办完母亲丧事后全家人一起吃饭时，ＸＸＸ与我将涉案房屋经营期限确定为至涉案饭馆拆迁。2013年底，双方将涉案房屋经营期限变更为至我法定退休时间。我并未将涉案房屋对外转租，案外人李××仅在饭馆中担任管理工作，房屋的翻建由我出资完成，翻建时ＸＸＸ了解情况且未提出异议。ＸＸＸ将花家地房屋交付给我的行为属于履行对我的补偿，属于有效法律行为，我居住于花家地的行为属于合法占有行为；ＸＸＸ与我之间的权利置换协议是双方达成的合意，双方均应诚实履行。我已经履行了该协议的全部义务，ＸＸＸ亦应诚信履行该协议，配合我使用涉案房屋至我法定退休时间。
原审法院经审理认为，根据已查明的事实，ＸＸＸ虽称其与李建华存在口头租赁协议，但李建华不予认可，且ＸＸＸ亦未提交证据证明其主张，故ＸＸＸ要求确认其与李建华达成的房屋租赁协议终止的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。涉案的北京市东城区×××2、3号房系ＸＸＸ向北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心承租的房屋，ＸＸＸ系该房屋的合法使用权人，李建华虽长期占用该房屋且ＸＸＸ亦曾允诺李建华占用房屋至其达到退休年龄，但根据ＸＸＸ与房屋管理部门签订的合同，ＸＸＸ无权擅自将房屋交给李建华使用，加之ＸＸＸ现要求李建华腾退房屋，李建华占用房屋无合法依据。同时，李建华虽称其对房屋降低地面和加盖二层时ＸＸＸ已知情且未提交异议，但李建华并无证据证明其抗辩意见，且其已侵害了ＸＸＸ的合法权利。故ＸＸＸ要求李建华腾退房屋、恢复房屋地面高度及拆除二层的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。此外，鉴于ＸＸＸ在李建华打通隔断墙时已知情且未表示异议，故对于其要求恢复隔断墙部分的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2014年8月判决：一、李建华于判决生效后一个月内腾退北京市东城区×××二、三号房交还ＸＸＸ；二、李建华于判决生效后一个月内将北京市东城区×××二、三号房地面高度予以恢复，拆除其加盖的二层自建房，并将渣土清理干净；三、驳回ＸＸＸ的其他诉讼请求。
判决后，李建华不服，上诉至本院，请求撤销原判，依法改判我继续无偿使用涉案房屋至我法定退休年龄。理由是：1、我与ＸＸＸ达成的权利置换协议及补充协议属于双方真实意思表示且合法有效，双方均应诚实履行。2、ＸＸＸ未经产权人同意将涉案房屋使用权转让给我的行为合法有效。ＸＸＸ同意原判。
经审理查明：ＸＸＸ与李建华系兄弟关系。北京市东城区×××87号房屋系工商业用房，其中，1号房由李建华承租，2、3号房由ＸＸＸ承租。1995年至1996年期间，李建华曾在ＸＸＸ之妻吴××所有的位于花家地的房屋中居住并进行过装修。之后，经双方协商，自1996年起李建华从花家地房屋中搬出，并实际占用涉案房屋经营饭馆，该饭馆营业执照持有人为ＸＸＸ之妻吴××。占用涉案房屋期间，李建华曾对房屋进行翻建，将双方承租的房屋之间的隔断墙打通，并在ＸＸＸ房屋上加盖二层。对于李建华占用涉案房屋的期间，双方曾约定，ＸＸＸ同意李建华使用涉案房屋至李建华达到退休年龄。
另查，根据ＸＸＸ（乙方）与北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心（甲方）的租赁合同，乙方发生擅自转租、转借、私自交换房屋或拖欠房租一个月以上等行为时，甲方有权终止合同，并追缴欠租、违约金和造成损害的赔偿金。经向北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心核实，李建华房屋通往ＸＸＸ房屋的门系李建华打通，在打通双方房屋时，房管部门曾要求李建华书写保证自行解决通行问题，ＸＸＸ与李建华均在保证书上签字。关于ＸＸＸ将房屋交给李建华使用一事，该分中心表示，鉴于双方系兄弟关系，在双方未发生争议的前提下，该分中心通常不进行介入，但现在双方就房屋使用产生纠纷，该分中心认为应当严格按照法律及ＸＸＸ与该分中心签订的房屋租赁合同处理。
本院审理中，李建华主张涉案房屋的使用权是其用位于花家地的房屋及房屋内的全部装饰装修物和家具家电置换的，ＸＸＸ对此不认可，并主张位于花家地的房屋是其妻吴××所有，并非李建华用以与涉案房屋使用权置换的条件，而且ＸＸＸ也没有权利将涉案房屋使用权置换给李建华。
上述事实，有工商业用房租赁合同、录音、工作记录及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据查明的事实，涉案房屋系ＸＸＸ从北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心承租的房屋，ＸＸＸ系涉案房屋的合法使用权人。ＸＸＸ承租涉案房屋后将涉案房屋交与李建华长期使用的行为，违反了ＸＸＸ与北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心签订的租赁合同中有关转租、转借行为的约定，经原审法院向北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心调查，该中心表示应严格按照法律规定及其与ＸＸＸ签订的租赁合同处理。故结合ＸＸＸ作为涉案房屋使用权人的事实及北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心对ＸＸＸ将涉案房屋交与李建华使用的意见，可以认定李建华继续使用涉案房屋没有合法依据。现ＸＸＸ要求李建华腾退涉案房屋并恢复房屋原状，于法有据，本院予以支持。
李建华上诉主张其与ＸＸＸ达成的权利置换协议及补充协议属于双方真实意思表示且合法有效，双方均应诚实履行，但未就权利置换协议一事向法院提供充分证据予以证明，现ＸＸＸ对此不予认可，故本院对李建华的该项上诉意见不予采信。李建华上诉主张ＸＸＸ未经产权人同意将涉案房屋使用权转让给其李建华的行为合法有效，因ＸＸＸ并非涉案房屋的所有权人，而仅系涉案房屋的承租人，在ＸＸＸ与涉案房屋出租人签订的租赁合同中明确约定了ＸＸＸ无权擅自转租、转借，现涉案房屋出租人亦主张应当按照上述租赁合同的约定来处理，故本院对李建华主张ＸＸＸ转让涉案房屋使用权的行为合法有效的上诉意见亦不予采信。李建华的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由李建华负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费70元，由李建华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王轶稚
代理审判员 王 广
代理审判员 刘永民
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 刘梓晨