广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第140号
上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市绿宏展环保设备有限公司。
法定代表人付方表。
委托代理人朱莉萍，广东百朋律师事务所律师。
委托代理人付伟蒙，广东百朋律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘习文，男，汉族，1968年7月19日出生。
委托代理人王彬，广东鹏鼎律师事务所律师。
上诉人深圳市绿宏展环保设备有限公司（以下简称绿宏展公司）因与被上诉人刘习文房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深福宝法龙民初字第1695号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年6月19日，刘习文与绿宏展公司签订了《厂房租赁合同》，约定：绿宏展公司将位于深圳市龙华新区民治街道某某工业区某某号厂房一楼东侧面积为350平方米的厂房出租给刘习文使用，租赁期限为2013年6月15日起至2014年12月31日止，从2013年7月1日计租；租金每月7500元，于每月5日前缴清，若刘习文逾期缴付按日千分之五支付违约金。
合同签订后，刘习文向绿宏展公司支付了租赁保证金15000元、一个月租金7500元并对厂房进行了装修。
另查，绿宏展公司、刘习文双方均有涉案厂房的钥匙。
刘习文向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、解除绿宏展公司、刘习文《厂房租赁合同》；二、绿宏展公司返还刘习文保证金15000元；三、绿宏展公司返还刘习文租金7500元；四、绿宏展公司赔偿刘习文经济损失（装修费用）66550元；五、本案诉讼费用由绿宏展公司承担。六、绿宏展公司赔偿刘习文误工费和经营损失费共50000元。
绿宏展公司向原审法院提起反诉，请求判令：1、解除刘习文与绿宏展公司签订的《厂房租赁合同》；2、刘习文立即将租赁房屋返还给绿宏展公司；3、保证金15000元归绿宏展公司所有；4、刘习文支付至返还租赁房屋之日止的房屋租金（暂计至2013年9月9日为9750元，每月按7500元计付）；5、刘习文支付逾期违约金（按每天千分之五计付，自欠款之日起至付清全款之日止，暂计至反诉之日为1350元）；6、本案诉讼费用由刘习文承担。
原审法院认为，绿宏展公司、刘习文双方均未提供涉案房产的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案刘习文与绿宏展公司签订的《房屋租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，绿宏展公司应将保证金15000元返还给刘习文。绿宏展公司未提供证据证明其已将合同约定的全部面积交付刘习文，应承担举证不能的不利后果。且刘习文未实际使用涉案厂房进行生产经营，故对刘习文要求绿宏展公司返还租金7500元的诉讼请求原审法院予以支持。对绿宏展公司要求刘习文支付租金的诉讼请求原审法院不予支持。刘习文对涉案厂房进行了装修，对装修损失原审法院酌定由绿宏展公司承担15000元。刘习文要求绿宏展公司承担其他损失及误工费的诉讼请求没有事实和法律依据，原审法院均不予支持。因合同无效，绿宏展公司要求没收保证金及要求刘习文支付逾期付款违约金的诉讼请求没有法律依据，原审法院均不予支持。因绿宏展公司亦有涉案厂房的钥匙，绿宏展公司可自行收回涉案厂房，故对其要求刘习文返还涉案厂房的诉讼请求原审法院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘习文与深圳市绿宏展环保设备有限公司签订的《厂房租赁合同》为无效合同；二、深圳市绿宏展环保设备有限公司于本判决生效之日起三日内向刘习文返还保证金15000元及租金7500元；三、深圳市绿宏展环保设备有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿刘习文装修损失15000元；四、驳回刘习文其他诉讼请求。五、驳回深圳市绿宏展环保设备有限公司全部反诉请求。
本诉受理费人民币1538元，由深圳市绿宏展环保设备有限公司、刘习文各负担769元。受理费刘习文已预交。反诉受理费人民币114元，由深圳市绿宏展环保设备有限公司负担。反诉受理费深圳市绿宏展环保设备有限公司已预交。
上诉人绿宏展公司不服原审判决向本院提起上诉，请求判令：1、撤销深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法龙民初字第1695号民事判决，发回重审或改判驳回刘习文的诉讼请求，支持绿宏展公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由刘习文承担。
上诉事实与理由：一、涉案《厂房租赁合同》为双方的真实意思表示，应认定为合法有效。涉案厂房未取得建设工程规划许可证系因深圳市农村城市化进程所产生的历史遗留问题，并且涉案厂房已按规定申报深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，依据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第五条的规定，深圳市对申报历史遗留问题的违法建筑将视情况分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理。目前厂房将依何种方式处理政府并未明确定论，原审法院在未查清事实的情况下简单地以厂房未取得建设工程规划许可证认定《厂房租赁合同》无效错误。二、刘习文是在多次了解厂房现状（包括厂房结构及面积）未提出异议的前提下，与绿宏展公司签订《厂房租赁合同》，合同成立时已将厂房交付刘习文，刘习文已对厂房进行了相应装修。即使《厂房租赁合同》无效，刘习文从2013年6月15日绿宏展公司交付厂房之日至2013年11月12日一审判决绿宏展公司可自行收回厂房之日一直占有厂房，刘习文也应参照合同约定的租金标准支付厂房占有使用费。三、关于装修费用问题。刘习文并未提交任何有效证据证明其支付的装修费用，在刘习文已提交书面鉴定申请的情况下，原审法院未组织评估，迳行判决绿宏展公司承担装修费没有依据。
被上诉人刘习文口头答辩称：一、涉案房屋没有取得合法的产权证，也没有建设工程规划许可证等相关资料，绿宏展公司在一审时仅提供了一份深圳市城市化历史遗留违法建筑的申报，并不能证明涉案房屋取得了合法的产权，因此，原审法院判决涉案的《厂房租赁合同》无效是有法可依。二、双方签订了房屋租赁合同后，在刘习文对房屋进行了装修后，绿宏展公司采取不正当的手法限制刘习文，甚至阻拦刘习文进行正当的经营活动，并且绿宏展公司没有依据所谓的《厂房租赁合同》提供约定的350平方米的厂房面积，仅提供了228平方米的使用面积，因此，绿宏展公司首先违反约定。三、关于本案的装修费问题。刘习文在进入涉案房屋进行了大量的装修，包括改墙、拆墙、安装水电、清理垃圾等，支付了7、8万元的装修材料费，而且刘习文为此采购了用于投入生产的机器设备，交付了定金3万元。由于受到绿宏展公司的阻止经营，刘习文无法继续经营，导致3万元定金没有退还。原审判决酌定的1.5万元远不足以弥补刘习文的损失，但考虑到诉讼成本及时间太长，刘习文才未上诉。原审法院对装修费进行酌定也是为了节省诉讼成本和诉讼资源，并无不妥。请求驳回上诉，维持原判。
原审判决已查明的事实无误，本院予以确认。
本院二审期间，绿宏展公司向本院提交了一份短信记录，内容分别为：2013年8月5日，“我”发送的：“刘老板：你好！请交八月份的房租。”2013年8月12日收到“租厂房刘老板”的两条短信，“老板：我搞好了，你过来一下”、“付老板：你明天过来我先把房租交给你好吗？”绿宏展公司主张上述短信中的“我”为其一方的付武，“租厂房刘老板”为本案刘习文。目的是证明刘习文在2013年8月12日仍在使用涉案厂房。刘习文对上述证据的真实性予以确认，但认为2013年8月12日时，其是根据绿宏展公司的要求回填水池，短信仅是涉及房租的问题，不能证明相关事实。
本院经审理查明，（一）绿宏展公司交付涉案厂房后，刘习文于2013年6月中下旬开始对涉案厂房进行装修，装修中，其在涉案厂房内挖建了水池。2013年7月7日案外人深圳市某某电子科技有限公司作出一份《关于某某工业区某某号厂房一楼东侧装修申请的回复》称，贵方申请的在厂房墙角地下挖一个4500×1500×1500mm的水池将影响到整栋建筑结构的稳固，造成极大的安全隐患。绿宏展公司原审确认2013年7月7日收到该回复后，要求刘习文停止挖建该水池。后双方因挖建水池问题发生纠纷。
（二）双方在二审庭审中确认，涉案房产交付给刘习文后，刘习文安装卷闸门并上锁。绿宏展公司确认其于2013年8月上旬将涉案厂房的门锁更换，但未提交证据证明具体的更换时间。刘习文认为绿宏展公司更换门锁的时间为2013年8月2日。
（三）关于装修的范围，刘习文主张其装修范围包括水电安装、卷闸门、办公室的墙、门、玻璃，刘习文为证明上述内容提交了照片、送货单等证据。绿宏展公司仅确认其中的卷闸门、隔墙由刘习文装修。
（四）刘习文一审中确认其第四项请求中包括装修损失34600元。
（五）刘习文于2013年10月17日向原审法院提交《财产评估申请书》，请求对涉案房产的使用面积及厂房装修进行评估。原审法院后未组织评估鉴定。
本院认为，关于双方签订的《厂房租赁合同》的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，绿宏展公司出租的涉案厂房虽申报了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，但相关主管部门并未对此作出处理，该申报行为不能证明涉案厂房已取得房地产证或建设工程规划许可证，因此根据上述司法解释的规定，绿宏展公司与刘习文就涉案厂房签订的《厂房租赁合同》因违反了法律的强制性规定，属于无效合同。原审判决对合同效力认定正确，本院予以维持。因双方合同无效，绿宏展公司应将因合同取得的保证金15000元返还给刘习文，绿宏展公司认为无需退还保证金的请求于法无据，本院不予支持。
关于刘习文是否应当向绿宏展公司支付占有使用费。参照双方合同约定，占有使用费应从2013年7月1日起算，绿宏展公司认为应从2013年6月15日计算缺乏依据，本院不予采纳。刘习文在装修过程中，双方因挖建水池问题产生纠纷，此后刘习文并未将涉案房产交还给绿宏展公司，但绿宏展公司已确认其于2013年8月上旬将涉案厂房的门锁更换，因其未能举证证明具体的更换日期，本院采信刘习文认可的2013年8月2日为更换厂房门锁日期。因此，刘习文实际使用涉案厂房的时间为2013年7月1日至2013年8月2日，其应向绿宏展公司支付该期间的占有使用费，本院酌定为一个月的占有使用费。刘习文已向绿宏展公司预交了7500元即一个月的占有使用费，该费用绿宏展公司无需再退还，原审判决绿宏展公司退还不当，本院予以纠正。刘习文主张绿宏展公司交付的涉案厂房面积与原双方约定的面积不一致，但其在接受厂房时并未对此提出异议，也未提供其他证据证明上述主张，本院对刘习文上述主张不予采纳。绿宏展公司主张占有使用费应计算至2013年11月12日，但从本案证据来看，绿宏展公司更换门锁后，其已控制涉案厂房，双方之间于2013年8月12日的短信并不能证明刘习文继续使用涉案厂房，因此，绿宏展公司要求刘习文支付2013年8月2日后的占有使用费缺乏事实依据，本院不予支持。
关于涉案房产的装修损失。根据本案现有的证据可以确认刘习文对于涉案房产装修的事实，双方仅对刘习文装修的范围和价值存在异议。本案中，刘习文提交的《创新五金交电批发送货单》、照片在证据形式上虽有瑕疵，不能完全证明其损失额，但结合上述证据和双方的陈述可以看出，刘习文装修的范围并不仅限于绿宏展公司确认的部分。刘习文一审中主张的装修损失仅为34600元，原审判决时既考虑到该装修损失本身数额较小，进行鉴定所需费用可能超过装修损失的金额，同时也结合本案的证据对刘习文诉请的装修损失进行了酌减，因此，基于以上因素，原审判决酌定装修损失为1.5万元并无不当，本院予以维持。
综上所述，绿宏展公司的上诉主张部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审判决认定事实不清，依法应予改判。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法龙民初字第1695号民事判决第四、五项；
二、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法龙民初字第1695号民事判决第一、三项；
三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法龙民初字第1695号民事判决第二项为：深圳市绿宏展环保设备有限公司于本判决生效之日起三日内向刘习文返还保证金15000元；
四、驳回刘习文其他诉讼请求；
五、驳回深圳市绿宏展环保设备有限公司其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费2389元，由刘习文负担919元，由深圳市绿宏展环保设备有限公司负担1470元，刘习文已预交1538元，多交的851元由深圳市绿宏展环保设备有限公司迳付刘习文。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 许 莹 姣
二〇一四年五月十九日
书 记 员 邹俊辉（兼）