湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岳中民再初字第1号
原审原告：陈威胜，男，1984年2月12日出生，中国台湾人。
委托代理人：钟琼武，湖南琼武律师事务所律师。
委托代理人：王丽，湖南琼武律师事务所律师。
原审被告：湖南源森林业股份有限公司。
法定代表人：严国政，该公司总经理。
委托代理人：王小青，岳阳市求真法律服务所法律工作者。
原审第三人：陈雨，男，1967年8月10日出生，汉族，湖南省华容县人。
委托代理人：毛咏梅，湖南云梦律师事务所律师。
陈威胜与原岳阳市泓林商贸有限公司（现更名为湖南源森林业股份有限公司，以下分别简称泓林公司、源森公司）、陈雨房屋租赁合同纠纷一案，湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院于2010年12月1日作出（2010）楼民初字第1906号民事判决，原泓林公司、陈雨不服，上诉至本院。本院于2011年9月19日作出（2011）岳中民一终字第82号民事判决，陈威胜不服，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2012年10月16日作出（2012）湘高法民再终字第242号民事裁定，撤销本院（2011）岳中民一终字第82号民事判决和湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2010）楼民初字第1906号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。陈威胜的委托代理人钟琼武、王丽，源森公司的委托代理人王小青，陈雨及其委托代理人毛咏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告陈威胜诉称，2007年6月1日其与原泓林公司签订了一份《房产租赁合同》。该合同约定：陈威胜将其所有位于岳阳市站前西路明辉大厦的房屋租赁给原泓林公司使用，租赁期从2007年12月9日起至2017年12月9日止，年租金40万元；租金按季度支付，除第一期租金外，以后每季租金应在季度开始前10天预付；原泓林公司不得以任何理由拒付租金，不按时支付租金，每逾期一日按月租金的10%支付违约金，逾期超过一个月，陈威胜有权解除合同收回房屋。合同签订后，陈威胜将房屋交付原泓林公司使用。2009年6月21日，原泓林公司未按约定支付当年第三季度租金10万元，陈威胜向原泓林公司催讨租金及违约金未果，于同年9月16日向原泓林公司送达了解除租赁合同的通知书，并要求原泓林公司在十日内腾空房屋并支付所欠租金及违约金，但原泓林公司至今仍占用房屋且未支付租金及违约金。陈威胜请求确认双方签订的房屋租赁合同已解除，判令原泓林公司向其支付2009年7月1日至2009年9月30日的租金10万元及逾期付款违约金10万元，由原泓林公司按租赁合同约定的标准支付2009年9月30日后到其实际腾出房屋交付陈威胜期间的房屋使用费，并由原泓林公司承担全部诉讼费用。
为支持其诉讼请求，陈威胜向本院提交了如下证据：
证据一，陈威胜的身份证及台胞证。拟证明陈威胜的身份且其具备诉讼主体资格。
证据二，岳阳楼区字第158585号房产权证及岳市国用（2007）第KS01**号国有土地使用权证。拟证明陈威胜对租赁房屋拥有产权和处分权。
证据三，《房产租赁合同》。拟证明陈威胜与原泓林公司就租金金额、违约责任、合同解除条件等作了约定。
证据四，陈威胜的银行业务凭证，2009年2月19日、2009年4月1日工商银行个人业务凭证。拟证明原泓林公司没有按时支付租金，以前的租金一直由原泓林公司支付，且支付凭证由原泓林公司而非陈雨持有。
证据五，租金催收函、解除房产租赁合同通知书、（2009）湘岳楼证字第0404号《公证书》。拟证明陈威胜的委托代理人对原泓林公司拖欠的应于2009年6月21日前支付的租金10万元及时进行了催收，在催收未果后于同年9月16日通知原泓林公司解除租赁合同（由谢瑞林代表原泓林公司签收），并要求原泓林公司在10日内腾空房屋及支付拖欠租金及违约金。
证据六，《二楼门面租赁合同》三份。拟证明原泓林公司整体承租房屋后，部分自己使用，二楼部分转租给了天福物业公司，天福物业公司又转租给高某用以经营“黄金甲商务会所”。
证据七，原泓林公司法定代表人汤文林开具的收条、原泓林公司于2009年11月13日提交的出庭作证申请书、2009年11月18日的庭审笔录、原泓林公司于2010年7月15日提交的第三人参加诉讼申请书。拟证明原泓林公司就房屋转租时间等事项，前后说法不一致。
源森公司辩称，陈威胜在2008年底已将房屋另行租赁给了陈雨，原泓林公司与陈威胜间的租赁合同在2008年底已解除。虽然签订租赁合同的是原泓林公司，但实际是汤文林（个人）及其合伙人在租赁房屋进行经营，陈威胜也明知此事实，因此原泓林公司与本案无关。
为支持其答辩理由，源森公司向本院提交如下证据：
证据一，湘餐证字2009006002000028号餐饮服务许可证、岳阳市豪门物业管理公司出具的证明。拟证明2008年后，经营“麦田咖啡”的是陈雨而不是原泓林公司或汤文林，说明原泓林公司与陈威胜之间的租赁合同已终止。
证据二，2009年2月19日、2009年4月1日工商银行个人业务凭证。拟证明2008年后，每季度租金是9.6万元而不是原租赁合同约定的10万元，陈雨与陈威胜之间已形成新的租赁关系，原泓林公司与陈威胜之间的租赁合同已实际终止。
证据三，《麦田咖啡岳阳店转让生效正式合同》、陈威胜出具的《约定书》、注册号430601600000928个体工商户营业执照、注册号430600000031500企业法人营业执照。拟证明实际租赁陈威胜房屋的是汤文林个人。
陈雨认为其与陈威胜间虽未签订书面的租赁合同，但其曾与陈威胜直接洽谈了签订新租赁合同事宜，并约定将租金降为每季度9.6万元，其已按约定支付了两个季度的租金，陈威胜也没有提出异议，双方实际已形成新的租赁关系。
为支持其理由，陈雨向本院提交了如下证据：
证据一，证人高某、文斌在某的证言，2011年8月16日的调解笔录。拟证明陈威胜直接与陈雨洽谈租赁事宜，并约定了季租金额为9.6万元，陈威胜也明知陈雨不代表原泓林公司，陈雨与陈威胜之间形成新的租赁关系。
证据二，2009年2月19日、2009年4月1日工商银行个人业务凭证，证人谢瑞琳某证言。拟证明陈雨按约定向陈威胜支付了两个季度共计19.2万元的租金，其已在实际履行新的租赁合同。
证据三，汤文林出具的收条。拟证明陈雨另行支付70万元给汤文林以收购“麦田咖啡”经营权，陈雨与汤文林之间是经营权转让关系而非房屋转租关系。
源森公司对陈威胜提交的证据一、二、三无异议；对于证据四、五的真实性无异议，但认为无法证明原泓林拖欠了陈威胜的租金，双方的租赁合同在2008年12月已解除，且《公证书》本身就存在错误，谢瑞林并不是原泓林公司的员工，而是“麦田咖啡”的员工；对证据六无异议，认为可以证明进行转租的是“麦田咖啡”而非原泓林公司；认为证据七不真实，汤文林在数次审理中的表述是一致的，且在转让租赁房屋的前一天收取转让费并出具收条实属正常。
陈雨同意源森公司对陈威胜证据的质证意见。
陈威胜对源森公司提交的证据真实性没有发表意见，且认为这些证据均不能证明双方租赁合同已解除，租赁合同上载明的乙方是原泓林公司，至于是到底谁在实际占用经营与陈威胜无关。
陈雨对源森公司提交的证据没有异议。
陈威胜对陈雨提交的证据一、二真实性无异议，但认为证据一中证人高某、文某的证言，只能证明陈威胜与陈雨有过洽谈，但双方并未达成合意，不能证明陈雨与陈威胜之间形成了新的租赁关系，而调解笔录依相关法律法规，不能作为证据使用；认为证据二不能证明陈威胜、陈雨之间形成新租赁关系，是原泓林公司支付的2009年第一、二季度的租金；对证据三的真实性有异议，认为汤文林出具的收条没有原件，即使收条是真实的，也是原泓林公司违约的转租行为。
源森公司对陈雨提交的证据没有异议。
经当庭举证、质证及庭后认证，本院认定如下事实：2007年6月1日，陈威胜与原泓林公司签订《房产租赁合同》。该合同约定，陈威胜将其所有的位于岳阳市站前西路明辉大厦的房屋租赁给原泓林公司使用，租赁期从2007年12月9日起至2017年12月9日止，年租金40万元；租金按季度支付，除第一期租金外，以后每季度租金应在季度开始前10天预付；原泓林公司不按时支付租金，每逾期一日按月租金的10%支付违约金，逾期超过一个月，陈威胜有权解除合同收回房屋、动产及经营设备。合同签订后，陈威胜将房屋交付原泓林公司。原泓林公司承租后，将部分房屋重新装修后用于经营“麦田咖啡”（原由陈威胜等人自行经营），将其他部分转租给天福物业公司，天福物业公司又转租给高某用以经营“黄金甲”商务会所。2008年下半年，出现原泓林公司不能按时交纳房屋租金的情况。2009年初，陈威胜来到岳阳与陈雨洽谈并约定房屋租金降为每季度9.6万元。其后，在2009年2月19日与2009年4月1日，由“麦田咖啡”员工谢瑞琳经手，陈雨通过银行转账的方式分两次向陈威胜支付了2009年第一、二季度租金共计19.2万元。后因陈威胜认为其与原泓林公司签订的租赁合同依然有效，拒绝与陈雨签订新的租赁合同，陈雨遂拒付租金。2009年8月31日，陈威胜向原泓林公司及汤文林发出租金催收函，其委托代理人将催收函送至“麦田咖啡”财务室由谢瑞琳签收。同年9月16日，陈威胜向原泓林公司及汤文林发出解除房产租赁合同通知书，由其委托代理人将通知书送至“麦田咖啡”谢瑞琳处，并将送达过程进行了现场公证。后陈威胜认为原泓林公司未按解除房产租赁合同通知书的规定支付拖欠租金及违约金并腾空房屋，遂向人民法院提起诉讼。
另查明，陈雨作为第三人，在原审中曾主张要求陈威胜与其签订房屋租赁合同，并赔偿其各项损失50万元。在本次审理中，陈雨并未主张其上述请求。
本院认为，本案争议的焦点是陈威胜与原泓林公司之间的房屋租赁合同是否终止。2011年8月16日，陈威胜在本院承认其曾在2009年年初来到岳阳，并与“麦田咖啡”负责人陈雨洽谈并约定将房屋租金降为每季度9.6万元。此意思表示系陈威胜对涉案事实的如实陈述，并不是其为达成调解或和解的目的而对涉案事实作出妥协的认可。高某、文某的证言亦证明了此事实。因此，本院确认陈威胜曾与陈雨洽谈并约定将房屋租金降为每季度9.6万元。陈雨称由“麦田咖啡”员工谢瑞琳经手，其于2009年2月19日、2009年4月1日先后两次向陈威胜银行账户汇款共计19.2万元。源森公司对此无异议，陈威胜也不否认已收到此19.2万元，谢瑞林的证言也证实是陈雨而非原泓林公司支付的19.2万元。因此，可以认定陈威胜在2009年上半年收到的19.2万元租金系陈雨支付。源森公司、陈雨均称，2008年后占用租赁房屋经营“麦田咖啡”的是陈雨。陈威胜对此没有异议，湘餐证字2009006002000028号餐饮服务许可证、岳阳市豪门物业管理公司出具的证明、汤文林出具的收条、谢瑞琳的证言，均证明2009年“麦田咖啡”由陈雨实际经营。因此，可以认定2008年后，陈雨已实际占用房屋经营“麦田咖啡”。陈威胜称在2009年初，其与陈雨洽谈时并不知陈雨身份，以为陈雨是代表原泓林公司来协商降低房屋租金事宜，但陈威胜向法院提交的起诉状上却是请求判令原泓林公司支付2009年7月1日至2009年9月30日的租金10万元。显然，如果陈威胜认为陈雨代表的是原泓林公司，那么陈威胜主张的第三季度租金数额应是其后来实际收取的9.6万元，而非10万元。现无证据表明陈威胜在2009年7月以前，对2009年上半年每季度收取的9.6万元租金数额提出过异议。
综合以上事实，本院认为，陈威胜系完全民事行为能力人，其是与原泓林公司签订的房产租赁合同，而陈雨既非原泓林公司的法定代表人，也非原泓林公司的员工。当陈雨来与陈威胜商谈降低房屋租金事宜时，陈威胜不去核实陈雨是否有原泓林公司的授权，不去查证陈雨的真实身份不合常理。陈雨既然期望与陈威胜签订新的租赁合同，而又不表明自己的身份也不符合常理。文某、高某的出庭证言也可证明陈威胜、陈雨洽谈时，陈威胜已明知陈雨是要与之签订新的租赁合同，但双方当时仅就降低租金事项达成合意，并没有签订书面或口头的租赁合同。2009年2月19日与2009年4月1日，陈雨通过银行转账的方式分两次向陈威胜支付2009年第一、二季度租金共计19.2万元，这表明陈雨已在按照其与陈威胜约定的条件实际履行支付租金的义务；陈威胜在收到此19.2万元租金后，未提出异议，在事后也承认租金已降为每季度9.6万元，这表明陈威胜已接受陈雨的实际履行。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，本案中原泓林公司在2008年后就将陈威胜的出租房屋交付陈雨使用，并停止向陈威胜缴纳房屋租金；陈威胜在与陈雨洽谈时就明知是陈雨在使用出租房屋并经营“麦田咖啡”，在陈雨缴纳2009年第一、二季度房屋租金后，其也未提出异议认可了陈雨的实际履行。因此，在陈威胜知情且不反对的情况下，应当认定原泓林公司已将其与陈威胜之间租赁合同中的权利和义务一并转让给了陈雨，原泓林公司与陈威胜之间因合同约定所产生的权利义务也随之终止。由于权利义务的终止，陈威胜与原泓林公司之间的租赁合同在2008年年底也已终止。综上，陈威胜请求判令解除其与原泓林公司之间的房产租赁合同，并由原泓林公司向其支付2009年7月1日至2009年9月30日的租金10万元及逾期付款违约金10万元，由原泓林公司按租赁合同约定的标准支付2009年9月30日后到其实际腾出房屋交付陈威胜期间的房屋使用费的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条之规定判决如下：
驳回陈威胜的诉讼请求。
本案案件受理费9800元，由陈威胜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审判长 李强斌
审判员 李思球
审判员 许震鹏
二〇一三年十月二十二日
书记员 肖芝乐