长沙市中级人民法院拟稿纸
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湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三重终字第05267号
上诉人（原审被告）谭忆军。
上诉人（原审被告）谢静敏。
委托代理人谭忆军，男，1964年11月1日出生，汉族，现住长沙市雨花区港岛路22号朝阳欣园2栋1004房。
被上诉人（原审原告）湖南思居园物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区织机街47号明景公寓607房。
法定代表人胡贵民。
委托代理人刘德胜，系该公司职员。
委托代理人周富民，系该公司职员。
上诉人谭忆军、谢静敏因与被上诉人湖南思居园物业管理有限公司（以下简称思居园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民重字第02138号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：思居园物业公司系长沙市雨花区朝阳欣园小区的物业服务企业，谭忆军、谢静敏系夫妻，系该小区2栋1004房业主，房屋建筑面积126.67平方米。2009年9月12日，长沙市雨花区朝阳欣园小区业主委员会（甲方）与思居园物业公司（乙方）签订了《朝阳欣园物业管理委托服务合同》，约定：一、甲方选聘乙方为长沙市雨花区朝阳欣园小区的物业服务企业，期限2009年9月15日至2012年9月14日。合同到期，乙方要求续签合同，必须提前三个月向甲方提出书面要求。甲方经研究后，无论是否同意都必须提前一个月书面告知乙方。如果甲方一个月后未予回复，乙方视甲方默认续签合同。二、住宅房屋由乙方按建筑面积每月1.0元／平方米向业主或者物业使用人收取。物业费的调整，由乙方提出，报甲方进行可行性论证，由甲方召开业主大会通过调整。三、业主有按照本服务合同的约定，按时向乙方交纳物业费和其他应付费用的义务。乙方在公示交款通知并将通知送达业主15天之后，业主未交费者视为逾期。逾期每天按万分之五收取违约金，逾期三个月仍未交纳，乙方通过诉讼程序进行追缴。四、每月23日至30日为物业费收缴时间，由业主按住房面积缴纳。无正当理由。拒缴费用三个月以上的，经催缴、仍拒缴的，乙方可依法追缴，并从逾期之日起，按每日3‰收取违约金。合同另对物业服务内容、物业服务质量目标、甲方的权利与义务、乙方的权利与义务、物业及设施设备使用、养护与维修、物业服务费用及物业财务管理、合同期限及合同终结、违约责任等进行了约定。合同签订后，思居园物业公司为小区提供了物业管理服务，谭忆军、谢静敏缴纳了至2012年9月的物业费。《朝阳欣园物业管理委托服务合同》到期后，业主委员会与思居园物业公司未续签合同。思居园物业公司多次要求谭忆军、谢静敏缴纳物业费，并于2014年5月15日发出律师函，要求谭忆军、谢静敏在七日内缴清物业费，但谭忆军、谢静敏未支付，思居园物业公司催讨未果，诉至本院，请求裁决。另查明：1、2013年10月18日，思居园物业公司在长沙市工商行政管理局芙蓉分局进行了企业名称变更，由长沙思居园物业公司管理有限公司变更为湖南思居园物业公司管理有限公司。2、2013年5月23日，长沙市雨花区朝阳欣园小区业主委员会向社区申请了辞职，该小区现未成立新的业主委员会。3、2013年5月12日，思居园物业公司向朝阳欣园小区全体业主发出《告全体业主书》，拟对小区生活用房的物业费从每月1元／平方米调整为1.2元／平方米，办公和商铺在原来的基础上每月加收0.4元／平方米。2014年2月19日，经朝阳欣园小区半数以上业主同意，且经辖区长钢社区核准，小区住宅物业费调整为每月1.2元／平方米，门面调整为每月2.2元／平方米。长沙市物价局核准登记了调整后的物业费。4、思居园物业公司在庭审中明确其主张谭忆军、谢静敏应当缴纳自2012年10月1日至2014年4月30日的物业费，其中2012年10月1日至2014年1月31日按照每月1元／平方米收取，2014年2月1日至2014年4月30日按照每月1.2元／平方米收取，物业费共计2488元。违约金共计1595元，按照每日千分之三的标准从2012年10月1日起计算至物业费实际给付之日止。
原审法院认为，本案争议焦点主要有：一、关于思居园物业公司与长沙市雨花区朝阳欣园小区业主委员会签订的《朝阳欣园物业管理委托服务合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。2009年9月12日，思居园物业公司与长沙市雨花区朝阳欣园小区业主委员会签订了《朝阳欣园物业管理委托服务合同》，约定思居园物业公司提供物业管理服务期限自2009年9月15日至2012年9月14日止。合同到期后，双方未续签合同。尽管现在该小区未成立新的业主委员会，但是思居园物业公司仍对朝阳欣园小区提供物业管理服务至今。故《朝阳欣园物业管理委托服务合同》对谭忆军、谢静敏仍具有约束力。谭忆军、谢静敏作为小区业主，享受了思居园物业公司提供的物业服务，应当支付物业费。谭忆军、谢静敏辩称，《朝阳欣园物业管理委托服务合同》已到期，且缺失合同的六大附件，合同不完整，因而拒付物业费，本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。思居园物业公司如有服务不到位的情形，业主可以要求完善、补救，如造成损失，可要求赔偿，但谭忆军、谢静敏以此拒交物业费，没有法律依据，本院不予支持。二、关于物业费的标准问题。《朝阳欣园物业管理委托服务合同》约定住宅房屋按建筑面积每月1元／平方米收取物业费。现该小区未成立新的业主委员会，思居园物业公司遂向全体业主发出《告全体业主书》，向全体业主征求以及告知拟调整物业费收取标准。随后经小区半数以上业主同意，且经辖区长钢社区核准，小区住宅物业费调整为每月1.2元／平方米，且该调价取得了长沙市物价局的核准登记。故原审法院认定思居园物业公司物业费的调整没有违反法律规定，自2014年2月起，谭忆军、谢静敏应当按照每月1.2元／平方米缴纳物业费。谭忆军、谢静敏系朝阳欣园小区2栋1004房业主，房屋建筑面积为126.67平方米，谭忆军、谢静敏从2012年10月1日起至2014年4月30日至未交纳物业费，故谭忆军、谢静敏欠缴物业费为2482.73元（1元／平方米／月×126.67平方米×16个月＋1.2元／平方米／月×126.67平方米×3个月）。对思居园物业公司主张的超出部分，原审法院不予支持。思居园物业公司催告谭忆军、谢静敏应于2014年5月22日前缴纳物业费，谭忆军、谢静敏至今未缴纳，思居园物业公司要求谭忆军、谢静敏支付违约金，原审法院予以支持。但违约金从2014年5月23日起按同期银行贷款利率标准计算，对思居园物业公司主张的超出部分，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，遂判决如下：一、谭忆军、谢静敏于本判决生效之日起7日内支付思居园物业公司物业费2482.73元及违约金（从2014年5月23日起实际支付之日止以2482.73元为基数按银行同期贷款利率计算）；二、驳回思居园物业公司的其他诉讼请求。如果谭忆军、谢静敏未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费50元，由谭忆军、谢静敏负担。
上诉人谭忆军、谢静敏不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定基本事实缺乏证据证明。上诉人认为《朝阳欣园物业管理委托服务合同》、物业费催收公告、照片、律师函以及当事人陈述等证据不能形成证据链，是不相关联的，签订了合同并不等于履行了合同，被上诉人履行合同的事实应该有相应的证据佐证；二、主要证据未经质证。上诉人认为被上诉人提交的证据只有《朝阳欣园物业管理委托服务合同》与案件密切关联，但在质证环节中，上诉人未看到合同原件，且该合同约定的服务期限已过，合同的六附件也没有；三、重要证据有伪造之嫌。上诉人对《朝阳欣园调整物业服务费业主意见签名表》进行了核实，业主未签名的人数已达总数的65%，此数据与被上诉人提供的数据完全不符，被上诉人有伪造证据之嫌，其调整物业服务费意见应该是被广大业主否决的；四、适用法律错误。依照《朝阳欣园物业管理委托服务合同》约定，被上诉人没有履行应该履行的义务，如小区消防设施毁坏，消防大门被锁等。故请求撤销原审判决，依法改判。
被上诉人思居园物业公司辩称：一、物业合同原件在原审期间已交；二、关于物业服务费调价的问题，经过了大部分业主的签名，且已通过社区核准，在长沙市物价局进行了登记，不存在造假；三、关于物业服务的问题，在管理的过程中，没有发生过盗窃事件，安全及卫生保洁也做的很到位。故请求维持原判，被上诉人可以放弃要求上诉人承担违约金。
在本案二审过程中，被上诉人思居园物业公司向本院提交了新证据：彩照片17张，黑白照片28张，是2014年和2015年所照，拟证明被上诉人对小区业主提供了疏通管道、快递到家、维修污水井盖、保洁、维修电梯、清洗地面、设置路障等物业服务。上诉人谭忆军、谢静敏对该证据的质证意见是对其真实性没有异议，但是未解决小区消防问题，消防通道的大门被锁。本院认为，因谭忆军、谢静敏对该证据的真实性无异议，本院对其真实性予以采信。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：谭忆军、谢静敏是否应承担欠缴的物业费及逾期违约金。
根据本案查明的事实，思居园物业公司与长沙市雨花区朝阳欣园小区业主委员会签订了《朝阳欣园物业管理委托服务合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效，其效力同时及于本物业区域的全体业主，对谭忆军、谢静敏与思居园物业公司均具有约束力，双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。虽然该合同约定的服务期限已经到期，但是思居园物业公司仍对朝阳欣园小区提供物业管理服务至今，故《朝阳欣园物业管理委托服务合同》对谭忆军、谢静敏仍具有约束力，谭忆军、谢静敏作为小区业主，享受了思居园物业公司提供的物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，谭忆军、谢静敏应当支付物业费。思居园物业公司收取物业管理服务费标准经过了相关物价部分核准，本院予以支持。另外，思居园物业公司提供的物业服务存在瑕疵，如消防通道不通等问题，应予整改并完善，如对业主造成损失，业主可要求赔偿，但该事由不能成为业主拒交物业费的理由。最后，因思居园物业公司表示愿意放弃其主张的违约金，本院予以允许。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持，谭忆军、谢静敏的上诉理由不能成立。但因思居园物业公司明确表示放弃其主张的违约金，故本院对违约金不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省雨花区人民法院（2015）雨民初字第02138号民事判决第二项；
二、变更湖南省雨花区人民法院（2015）雨民初字第02138号民事判决第一项为：“谭忆军、谢静敏于本判决生效之日起7日内支付湖南思居园物业管理有限公司物业费2482.73元。”
本案二审受理费50元，由谭忆军、谢静敏承担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年十一月二日
书记员 黄 佳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。