广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梅中法民二终字第109号
上诉人（原审原告）：王尚浩。
委托代理人：刘中强，广东义致律师事务所律师。
委托代理人：陈小兰，广东义致律师事务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：范瑞强。
原审第三人：冯芬芳。
委托代理人：张萍，广东客中梅律师事务所律师。
委托代理人：余少彬，广东客中梅律师事务所实习律师。
上诉人王尚浩因与被上诉人范瑞强、原审第三人冯芬芳房屋买卖合同纠纷一案，不服梅州市梅县区人民法院（2014）梅县法民二初字第40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月19日立案受理后，依法组成合议庭于2014年7月3日公开开庭进行了审理。上诉人王尚浩及其委托代理人刘中强，被上诉人范瑞强，原审第三人冯芬芳及其委托代理人张萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明：2010年11月22日，范瑞强与梅州市合和房地产开发有限公司（下称合和房地产公司）签订《梅县大新城合和花园前期认购合同书》，约定范瑞强向合和房地产公司购买合和花园套房E1-1栋401号房及25号杂物间，价格合计440700元。合同签订后，范瑞强分别于2010年11月22日、2011年1月25日付清首期款69200元及第二期款101500元，并于2011年6月10日通过银行按揭贷款方式向合和房地产公司付款270000元。2012年8月21日，王尚浩与范瑞强签订《梅州市二手房合同》，约定：范瑞强自愿将坐落在梅县程江西山村合和花园E1-1栋401房（下简称合和花园E1-1栋401房）出售给王尚浩（毛坯房含25号杂物间一个）；交易总价：人民币420000元；付款时间与办法：1、签订合同当日王尚浩支付210000元给范瑞强，此款作为购房定金。2、范瑞强在国土房产证办好后，由范瑞强付清银行按揭贷款，房产过户给王尚浩，在2012年12月31日前交割清楚。3、范瑞强房产过户到王尚浩名下，王尚浩在5天内付清购房余款210000元；房屋交接：范瑞强应于收到王尚浩全部购房款后当天将交易的房产交给王尚浩使用，并应在交房当日将水费、电费、物业费等费用结清。合同签订当日，王尚浩向范瑞强支付了部分购房款，范瑞强出具210000元的《收据》交由王尚浩收执，并将房屋钥匙交给王尚浩。
2013年6月20日，梅县国土资源局对合和花园E1-1栋401房及25号杂间办理国有土地使用证【土地证号：梅府国用（2013）第28**号；土地使用权人：范瑞强】。2013年10月30日，梅县住房和城乡规划建设局对上述房屋及25号杂间办理房地产权证【房产证号分别为：粤房地权证梅县字第11201484**号、第1201484**号；房地产权属人：范瑞强】。
2014年1月24日，冯芬芳与范瑞强签订《梅州市房屋买卖合约》，约定：一、范瑞强自愿将合和花园E1-1栋401号房及25号杂间出售给冯芬芳；二、双方议定上述房屋成交价格为490000元整；三、付款方式：本合约签订之日付20000元定金，2014年1月28日前双方到建行赎证时付270000元，剩余200000元双方到公证处办理全权委托时付清；四、双方议定房款付清当日范瑞强将上述房屋交付给冯芬芳使用。合同签订后，冯芬芳于2014年1月24日向范瑞强支付定金20000元；分别于2014年1月27日和2014年1月29日支付275000元和185000元给范瑞强。冯芬芳共计支付购房款480000元给范瑞强。2014年1月27日，范瑞强在《梅州市房屋买卖合约》中注明“经甲方（范瑞强）同意房价减10000元整，实收480000元整，范瑞强签名确认”。2014年1月28日，范瑞强付清银行按揭款并赎回房地产权证后，与冯芬芳前往梅县公证处办理《委托书》公证，梅县公证处对上述《委托书》作出（2014）粤梅县第000199号《公证书》。后范瑞强向冯芬芳交付房屋钥匙（该房屋钥匙系范瑞强自行更换后的新钥匙），带冯芬芳到现场交验房屋，并将《国有土地使用证》、《房地产权证》、《水、电费缴款册》交付给冯芬芳。后冯芬芳对房屋进行了部分装修。
因范瑞强未按合同履行义务，2014年2月10日王尚浩遂诉至法院，请求判令：1、范瑞强将合和花园E1-1栋401号房及25号杂物间过户给王尚浩；2、本案诉讼费用由范瑞强承担。本案在审理过程中，原审根据王尚浩提出的诉讼保全申请，于2014年2月11日作出（2014）梅县法民二初字第40号之一民事裁定：查封范瑞强所有的合和花园E1-1栋401房【房产证号：粤房地权证梅县字第11201484**号，土地证号：梅府国用（2013）第2890号】的房地产及合和花园E1栋**号杂间（房产证号：粤房地权证梅县字第11201484**号）的房地产。
2014年3月10日，冯芬芳向原审法院申请以有独立请求权第三人身份参加诉讼并提出请求：1、驳回王尚浩的全部诉讼请求；2、确认冯芬芳与范瑞强于2014年1月24日签订的《梅州市房屋买卖合约》合法有效；3、判令范瑞强将合和花园E1-1栋401号房及25号杂物间过户到冯芬芳名下；4、诉讼费用由范瑞强承担。原审依法准予冯芬芳以第三人身份参加诉讼。
原审法院审理认为：被告与原告、第三人之间分别签订了《梅州市二手房合同》和《梅州市房屋买卖合约》，两份合同所买卖的房屋均为合和花园E1-1栋401房及25号杂物间，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十五条的规定，两份合同的效力均应属有效。本案争议的焦点在于原告和第三人均要求被告将上述房屋过户至自己名下，根据相关法律规定，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋、支付价款以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，首先，该房屋目前仍然登记在被告名下，原告和第三人均未办理房屋所有权变更登记；其次，被告虽然将房屋钥匙先行交付给原告，但之后被告又自行更换了房屋钥匙，并将新钥匙交付给第三人，而第三人目前正在对该房屋进行装修，第三人系该房屋的实际占有人；再次，原告仅向被告支付了部分购房款，而第三人已向被告支付了全部购房款480000元；最后，被告已经将该房屋的《国有土地使用证》、《房地产权证》及《水、电费缴款册》交付给第三人，并且双方就委托办理房屋转让过户等手续已经到梅县公证处办理了《委托书》公证。虽然原告与被告所订立的购房合同在时间顺序上先于第三人，但第三人已经全面履行了其与被告所订立购房合同中约定的义务，而被告向第三人履行房屋交付义务较之原告也更加全面，并且目前第三人已经合法占有了该房屋并对房屋进行了装修。因此，将该房屋的所有权过户至第三人名下更为恰当。综上，原告要求被告将房屋过户至其名下的诉讼请求因第三人原因而无法实现，不予支持；原告请求法院驳回第三人参加本案诉讼的权利及其请求，于法无据，不予支持；第三人请求确认其与被告签订的《梅州市房屋买卖合约》合法有效及被告将房屋及杂间过户到第三人名下，合法合理，依法支持。关于案件受理费及保全费，因本案的过错方在于被告。因此，上述费用均应由被告承担。原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十五条的规定，作出如下判决：一、被告范瑞强应将其所有的位于梅县程江镇西山村府前大道合和花园E1-1栋401房及25号杂间【土地证号：梅府国用（2013）第28**号，房产证号：粤房地权证梅县字第11201484**号、第11201484**号】过户至第三人冯芬芳名下，限于本判决生效后五日内履行；二、驳回原告王尚浩的诉讼请求。案件受理费100元、保全费2620元，由被告范瑞强负担。
宣判后，王尚浩不服向本院提出上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。王尚浩与范瑞强于2012年8月21日签订了《梅州市二手房合同》，约定范瑞强将合和花园E1-1栋401房及25号杂间卖给王尚浩，价款420000元，该房屋范瑞强有权处置。其中，在付购房款方面，签订该合同当日，王尚浩付给范瑞强210000元，余款210000元约定在范瑞强将上述房屋过户到王尚浩名下时5天内付清，王尚浩全面履行了该合同约定的其他事项；在交付房屋方面，范瑞强已将房屋交付给王尚浩使用，随之交付了小区的智能钥匙、套房的内外门钥匙和装修钥匙、杂间钥匙以及范瑞强与合和房地产公司签订的《梅县大新城合和花园前期认购合同书》、支付购房款的收款收据、银行转账凭条、房屋转让登记费发票、《个人住房（商业用房）借款合同》个人贷款房屋保险单等权属证明原件。王尚浩接受房屋后即行使所有权，对房屋进行装修设计并将装修材料运进房屋内，实际占有、使用了该房屋。至此，从买卖合同角度来讲，该房屋依法买卖，双方已经基本履行合同完毕，王尚浩的合法权利应当得到保护，范瑞强应当将上述房屋过户给王尚浩。然而，一审判决不顾这一事实，却错误将上述房屋判决过户给冯芬芳。在司法实践中，依据人民法院出版社出版的《基层法院民事裁判标准规范》中有关“（二）标的物所有权最终归属的判定标准”“3.物权未发生变动，合同成立在先的买受人可以要求取得物权。在一物多卖情形下，如果标的物所有权尚未发生转移，当数个买受人均要求继续履行合同时，合同成立在先的买受人取得物权”。此外，在上述判定标准还阐明清楚：“1、出卖人与数个买受人订立买卖合同，只要按照《物权法》第9条、第23条的规定交付标的物或办理过户登记手续，则先取得标的物的占有或者先办理完毕过户登记手续的善意买受人取得标的物的所有权，其他买受人只能主张违约责任，而不得要求继续履行合同”。据此，请求：1、依法撤销一审判决，并改判范瑞强将其所有的合和花园E1-1栋401房及25号杂间【土地证号；梅府国用（2013）第28**号，房产证号：粤房地产权证梅县第1120148468号、第11201484**号】过户至王尚浩名下；2、判令范瑞强承担一、二审诉讼费。
范瑞强辩称：王尚浩的上诉理由不成立，争议房屋应该过户给冯芬芳，一审判决正确，其当时没有收取王尚浩210000元，只收了其120000元。
冯芬芳辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，王尚浩上诉无理，请求驳回其请求。1、作为冯芬芳是全面履行了本案范瑞强的房屋买卖合同，包括支付了全部购房款，代为偿还银行贷款。2、范瑞强对冯芬芳的履行比对王尚浩的履行更全面，范瑞强交付了房屋及房屋的钥匙、房屋产权证、水电费册，办理了授权委托书给冯芬芳，冯芬芳也已经对房屋进行了装修，是房屋的实际占有人。王尚浩在上诉状中称已经将装修材料运进房屋与事实不符。一审庭审中王尚浩说开庭前是毛坯房，说明其承认不存在装修，房屋没有实际交付给王尚浩。3、王尚浩与范瑞强房屋买卖合同中，王尚浩与范瑞强签订房屋买卖合同时，涉案房屋处于银行的抵押期间，根据物权法第191条第2款的规定，抵押期间，未经抵押权人同意是不得转让抵押的财产。而且王尚浩没有代为清偿债务的行为，故王尚浩与范瑞强的房屋买卖合同中关于处分涉案房屋的行为是无效的。
本院查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：范瑞强分别于2012年8月21日和2014年1月24日与王尚浩、冯芬芳签订了《梅州市二手房合同》和《梅州市房屋买卖合约》，两份合同所买卖的标的物均为合和花园E1-1栋401号房屋及25号杂物间，属一物多卖，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十五条的规定，该两份合同均有效。本案争执焦点是王尚浩能否取得合和花园E1-1栋401号房屋及25号杂物间的所有权。王尚浩上诉称其在签订合同当日，已付给范瑞强部分购房款210000元，范瑞强已将房屋的小区智能钥匙、套房的内外门钥匙和装修钥匙、杂间钥匙以及范瑞强与合和房地产公司签订的《梅县大新城合和花园前期认购合同书》、支付购房款的收款收据、银行转账凭条、房屋转让登记费发票、《个人住房（商业用房）借款合同》个人贷款房屋保险单等权属证明原件交给王尚浩，王尚浩接受房屋后即行使所有权，对房屋进行装修设计并将装修材料运进房屋内，实际占有、使用了该房屋，至此双方买卖房屋已经基本履行完毕，范瑞强应当将上述房屋过户给王尚浩。经查，范瑞强与王尚浩签订《梅州市二手房合同》后，范瑞强收取了部分购房款，并将房屋钥匙先行交付给王尚浩，但之后范瑞强又自行更换了房屋钥匙，并将新钥匙交付给冯芬芳，冯芬芳在交清全部购房款480000元后对该房屋进行了部分装修，范瑞强已经将该房屋的《国有土地使用证》、《房地产权证》及《水、电费缴款册》交付给冯芬芳。范瑞强在诉讼中表示其愿意履行与冯芬芳的买卖合同，其也实际履行了该合同。故王尚浩与范瑞强所签订的房屋买卖合同在事实上已不可能履行，王尚浩请求办理过户手续不予支持。原审判令范瑞强将其所有的合和花园E1-1栋401房及25号杂间过户至冯芬芳名下并无不当，予以维持。对于范瑞强的违约行为，王尚浩可另行诉请解决。王尚浩上诉理由不足，证据不充分，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王尚浩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 琼
审 判 员 罗锡芳
代理审判员 黄伟玲
二〇一四年九月九日
书 记 员 刘 琴