上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初2949号
原告(反诉被告)：上海蓉昌工贸有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：金雪根，董事长。
委托诉讼代理人：李辉，上海衡茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘琪，上海衡茂律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海阳川农业专业合作社(第一被告)，住所地上海市青浦区。
法定代表人：姚维勇，总经理。
被告(反诉原告)：上海市青浦区鹤缘饭店(第二被告)，住所地上海市青浦区。
经营者：姚维勇，总经理。
两被告共同委托诉讼代理人：孙付业，男。
第三人：孙付业，男，1972年5月15日出生，汉族，户籍所在地安徽省寿县张李乡高台村校东队。
原告上海蓉昌工贸有限公司诉被告上海阳川农业专业合作社、上海市青浦区鹤缘饭店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2016年5月25日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李辉、潘琪、两被告共同委托诉讼代理人孙付业到庭参加诉讼。因案情需要，本院依法追加孙付业为第三人参加诉讼。本案于2016年7月7日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李辉、潘琪、两被告法定代表人姚维勇到庭参加诉讼，第三人孙付业经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。审理过程中，被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本案于2016年10月9日第三次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李辉、两被告法定代表人姚维勇到庭参加诉讼，第三人孙付业经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案于2016年12月12日第四次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李辉、两被告法定代表人姚维勇及其委托诉讼代理人、第三人孙付业到庭参加诉讼。本案于2017年6月15日第五次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李辉、两被告法定代表人姚维勇及其委托诉讼代理人、第三人孙付业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海蓉昌工贸有限公司诉称：2012年11月15日，原告与上海永勤葡萄种植专业合作社签订《上海市房屋租赁合同》，原告为出租方(甲方)，上海永勤葡萄种植专业合作社为承租方(乙方)，合同约定乙方承租甲方所有的位于上海市青浦区外青松公路XXX号房屋，建筑面积700平方米，租赁该房屋作为餐饮业使用，房屋租赁期限自2013年1月1日起至2028年12月30日止，月租金人民币10,800元，先付后用，起付半年，并约定乙方逾期不支付租金累计超过1个月的，甲方可单方解除合同，由乙方承担月租金10倍的违约金。合同签订后，上海永勤葡萄种植专业合作社经上海市工商行政管理局青浦分局于2015年1月5日批准变更为上海阳川农业专业合作社(第一被告)，在此期间，第一被告法定代表人姚维勇经工商管理部门批准成立上海市青浦区鹤缘饭店，由姚维勇经营，原告按约将租赁房屋交付被告实际使用，2014年下半年起，被告陆续拖欠原告垃圾清运费、水电费、物业管理费、房屋租赁费等，期间原告多次催讨未果。为维护原告的合法权益，向法院起诉要求：1、判令解除原告与第一被告于2012年11月15日签订的《上海市房屋租赁合同》，同时两被告撤离租赁的位于上海市青浦区外青松公路XXX号房屋；2、判令二被告支付2016年1月、2月的房屋租赁费21,600元及2016年3月1日起至实际腾退之日的房屋租赁费；3、判令二被告支付2014年度全年垃圾清运平摊费3,500元及2015年至实际腾退之日所产生的垃圾清运平摊费；4、判令二被告支付2014年8月电费5,067元，2015年12月份电费10,666元，2016年1月电费13,926元，2月份电费7,693元及2016年3月至实际腾退之日止的电费；5、判令二被告支付2015年11月水费1,560元，2015年12月份水费1,760元，2016年1月份水费2,240元以及2016年2月至实际腾退之日止的水费；6、判令二被告支付2015年度下半年物业管理费8,700元及2016年1月至实际腾退之日止的物业管理费；7、判令二被告支付违约金108,000元；以上费用总计人民币184,712元；8、本案诉讼费由二被告承担。审理过程中，原告第二项诉讼请求变更为判令两被告支付原告自2016年1月至实际腾退之日止的房屋租金，按年租金13万元计算；第三项诉讼请求变更为判令两被告支付2014年垃圾清运平摊费3,500元；第四项诉讼请求变更为判令两被告支付自2015年11月至实际腾退之日的电费据实结算；第五项请求变更为判令两被告自2015年11月至实际腾退之日的水费据实结算；第六项诉讼请求变更为物业费自2015年7月至实际腾退之日，按每年14,400元计算。
被告上海阳川农业专业合作社、上海市青浦区鹤缘饭店辩称：愿意继续履行合同，相关费用愿意支付。由于原告违反了合同约定，造成被告极大的经济损失，在原告满足赔偿营业损失等的基础上，被告同意解除原、被告双方签署的《上海市房屋租赁合同》。
同时，被告上海阳川农业专业合作社、上海市青浦区鹤缘饭店反诉称：被告因拓展业务需要，经人介绍与原告协商租赁原告位于上海市青浦区白鹤镇外青松公路XXX号的房屋，并于2012年11月15日签订《上海市房屋租赁合同》，确认租赁作为餐饮业使用，并强调被告在租赁期内未征得原告书面同意以及按规定须经有关部门审批未核准前不得擅自改变双方约定的使用用途，现消防执照无法办理，由于原告违反合同约定的作为餐饮业使用的约定，原告又无法提供相应的文件资料，给被告造成极大的经济损失，使被告无法将鹤缘饭店延续经营下去，原告必须承担被告在经营鹤缘饭店中支付的该房屋装修、扩建、设备投资等费用。为维护反诉人的合法权益，据此提起反诉请求：1、请求判令反诉被告赔偿反诉原告因其出租给反诉原告的白鹤镇外青松公路XXX号的房屋不具备餐饮业适用的功能，由此造成反诉原告营业额经济损失90万元；2、请求判令反诉被告赔偿反诉原告对该房屋进行装修、扩建、设备投资等费用，估算约400万元；3、请求判令反诉被告退还反诉原告已经支付给反诉被告的自2013年1月起至2016年6月止的房屋租金计455,000元；4、请求判令反诉被告赔偿反诉原告在办理饭店各类执照花费的费用10万元；5、请求判令反诉被告支付反诉原告违约金108,000元；6、本案诉讼费由反诉被告承担。审理过程中，被告增加反诉请求；1、二次改建、扩建和重新装修的费用120万元。2、按照消防主管部门要求，为了确保大型消防通道的畅通，浇铸了600多平方米的坚固通道和场地，共计费用12万元。3、反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》有效期为2013年1月1日起至2028年12月30日，现距离合同终止还有12年，要求反诉被告按照每年20万元的经营补偿支付反诉原告240万元；4、鉴于反诉原告扩建了340平方米的楼房，获上海市青浦区规划局纳入规划批复，反诉原告完全有理由要求在终止合同时，反诉被告收回此房，理应按动迁房屋补偿标准支付反诉原告动迁房屋补偿款1,000万元。
针对反诉，原告上海蓉昌工贸有限公司辩称：不同意反诉原告的诉请。理由：1、反诉原告提出的营业额经济损失是没有证据的，这是反诉原告的估算，而且也是可得利益的估算。2、400万元的估算也是不符合事实，是不合法的。反诉原告的装修、扩建等行为也是没有证据出示的，而且这些房屋的建造也是没有相关职能部门的手续，是擅自建造的，也是属于违章建筑，因此根本不存在需要赔偿的问题。3、退还房屋租金是不合理的要求，因为反诉原告已经实际使用了系争房屋。4、关于办理执照的花费是不合法的，并且10万元没有依据证明。5、违约金的问题，是因为反诉原告的违约行为造成的。
第三人孙付业述称：同两被告意见一致。
经开庭审理查明，2012年11月15日，原告(甲方)与上海永勤葡萄种植专业合作社(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区外青松公路XXX号房屋出租给乙方作为餐饮业使用，建筑面积700平方米，2013年甲方向乙方交付该房屋，租赁期限2013年1月1日起至2028年12月30日止，月租金10,800元，先付后用起付半年或一年双方协商，129,600元/年，半年64,800元。乙方向甲方支付房屋租赁保证金21,600元，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视等费用由乙方承担，乙方另需装修或者增设附属设施和设备，应事先征得甲方的书面同意，方可进行，乙方增设的附属设施和设备及其维修责任由乙方自行承担费用，乙方返还房屋应当符合使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，合同终止，双方互不承担责任：1、该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；2、该房屋因社会公共利益被依法征用的；3、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；4、该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；5、甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押并可能于租赁期内被处分，现被处分的。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的10倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后10日内仍未交付的；2、甲方交付的该房屋不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；3、乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；4、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5、乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；6、乙方逾期不支付租金累计超过1个月的。合同另行约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约将租赁房屋交于被告使用，被告支付保证金21,600元。2016年2月18日，原告向被告发送《函》，要求被告在接函之日起一周内支付结欠的2016年上半年度租金等，逾期将依法解除双方签订的租赁合同并追究法律责任。
另查明，2000年4月12日，上海白鹤工业园区实业有限公司(甲方)与原告(乙方)签订《土地使用权转让合同》，约定甲方将其合法拥有且可合法转让的位于白鹤服装二厂边的地块使用权有偿转让给乙方，供乙方设立内资企业使用，使用年限30年，合同另约定了其他权利义务。2002年1月8日，上海市青浦区规划管理局向原告核发青规地(2001)第0313号《关于核发上海蓉昌工贸有限公司建设用地规划许可证的通知》。2002年3月13日，青浦区发展计划委员会发出青计投(2002)301号《关于上海金百合广告陈列用品有限公司等单位建设项目计划结转的批复》：上海蓉昌工贸有限公司在白鹤工业二小区内新建厂房及配套设施，总建筑面积3,300平方米，投资500万元，其中建安费200万元，设备费300万元，资金自筹。2002年8月30日，上海市青浦区规划管理局发出《建筑工程项目表》(建设工程规划许可证沪青建(2002)0262号附件)，建筑工程项目：厂房、食堂、宿舍、门卫共四幢(补证)。2003年2月14日，上海市青浦区发展计划委员会发出《关于上海蓉昌工贸有限公司结转新建厂房、配套设施投资计划及追加投资的批复》，同意原告要求结转建造厂房、配套设施投资计划及追加投资的申请列入2003年度投资计划，并在此基础上追加建筑面积1,944方米，追加投资50万元，总建筑面积5,244平方米，总投资550万元，其中建安费300万元，设备250万元，资金自筹。2003年7月31日，上海市青浦区规划管理局出具《上海市建设工程竣工规划验收合格证明》。2005年4月29日，上海市公安局青浦分局防火监督处出具《建筑工程消防验收的意见书》，确认上海蓉昌工贸有限公司厂房、宿舍楼消防验收基本合格。2014年9月2日，上海市工商行政管理局同意上海永勤葡萄种植专业合作社申请变更的名称预先核准为上海阳川农业专业合作社。2015年1月7日，上海市工商行政管理局青浦分局准予上海永勤葡萄种植专业合作社名称变更登记为上海阳川农业专业合作社。2012年12月，被告建造了两层砖混结构房屋、单层配菜间和临时宿舍。
以上事实，有原、被告及第三人的陈述、上海市房屋租赁合同、土地使用权转让合同、关于核发上海蓉昌工贸有限公司建设用地规划许可证的通知、关于上海金百合广告陈列用品有限公司等单位建设项目计划结转的批复、建筑工程项目表、建设工程竣工测量表、上海市建设工程竣工规划验收合格证明、关于上海蓉昌工贸有限公司结转新建厂房、配套设施投资计划及追加投资的批复、准予变更(备案)登记通知书、农业专业合作社名称变更预先核准通知书、上海市公安局青浦分局防火监督处建筑工程消防验收的意见书等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，本院根据被告之申请，依法对系争租赁房屋装修的现值通过上海市高级人民法院委托上海同济工程咨询有限公司进行审价，该公司于2017年5月21日出具了司法鉴定意见书，明确双方共同确认的原租赁两层房屋内的装修装饰和被告单位搭建的两层新建砖混结构房屋的土建、装饰装修及安装工程造价为1,951,220元；原告认为违建的单层配菜间和临时宿舍的土建、装饰装修及安装工程和未经原告单位确认的室外道路工程、室外排污工程等工程造价为309,358元。为此，被告支付了鉴定费用92,400元。原告对该鉴定报告的真实性不持异议，与原告没有关联性，本来都是被告违章搭建，报告内容坚持评估中提出的意见，被告已经存在违约，不存在装修的损失赔偿。被告认为两次装修为何只评估一次，移动的设施设备未评估，还有一些细节部分评估的差异。鉴定人员表示，第一次装修是无法估值的，只能根据现状的装修进行审价，被告提出的第一次的装修是无法看出的，界面也无法看出，被告也没有提供相应的材料，移动部分不是鉴定范围。
原告表示：根据合同约定，被告应支付2016年上半年的租金至今未支付，相关费用也均拖欠。被告装修需经过原告同意，合同解除后装修恢复原状。二次改建没有通知过原告，没有得到原告同意，所以与原告无关。对于消防通道也不成立，不承担这些费用，由于被告的违约行为，原告要求被告恢复原样，如果被告不自行恢复，还要被告承担费用。经营费用没有事实和法律依据。对于被告要求按动迁补偿标准支付补偿款没有事实及法律依据，涉案房屋的违章建筑也要被告自行拆除，相关费用由被告承担。被告扩建的房屋没有与原告说起过，也没有相关的审批手续，如果要相关部门审批的话，也是需要通过原告申请。对于违约金，愿意调整为3个月租金。
两被告表示：开张之前装修的，之后基本没有装修过。不同意支付2016年租金。按照药监局的要求对厨房间进行了整改。办理餐饮许可证的时候对大厅进行了整改，花了40多万，将原来隔开的包间改成了大厅。经营也不能正常，同意解除合同。合同距离终止时间2028年12月31日还有较长时间。青浦区规划局已经把扩建的房屋纳入规划审批。房东手里应该有相关的审批手续，2012年12月扩建房屋并装修，2013年3月结束，2015年二次装修，水电费有发票同意支付，租金不同意支付，租赁至今没有正常经营过。押金应退还，该给的水电费有依据会承担的。
第三人表示与两被告意见一致。
根据庭审确认的事实，本院认为，原告与第一被告签订的租赁合同为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。当事人应按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。现被告未能按照合同约定支付相应的租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任。上述合同明确约定被告未按约定时间付清租金，原告有权单方解除合同，故原告要求解除合同合法有据，本院予以支持。本院确认合同解除时间为诉状送达之日。合同解除后，第一被告理应从系争房屋内及时搬离，第二被告作为实际使用人，其并未与原告建立租赁关系，继续占用系争房屋没有依据，应与第一被告一并腾退。因被告违反合同约定致提前解除合同，理应支付合同约定违约金，原告自愿调整三个月租金的违约金，本院予以准许。被告占用系争房屋理应支付房屋使用费，被告至今未能腾退，原告根据合同约定标准主张房屋使用费，于法无悖，本院予以支持。第二被告非租赁合同相对方，原告要求第二被告对第一被告的债务共同承担责任，于法无据，本院不予支持。原告要求被告支付垃圾清运平摊费未提供相应的证据，本院不予支持。合同解除后原告应将租赁保证金返还被告，为免当事人讼累，本院对此一并予以处理。合同履行过程中，被告存在违约，且自行进行装修及扩建房屋，故被告要求原告支付装修、经营损失等无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、原告上海蓉昌工贸有限公司与被告上海阳川农业专业合作社于2012年11月15日签订的《上海市房屋租赁合同》解除；
二、被告上海阳川农业专业合作社、上海市青浦区鹤缘饭店应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区白鹤镇外青松公路XXX号租赁房屋并将该房屋返还原告上海蓉昌工贸有限公司；
三、被告上海阳川农业专业合作社应于本判决生效之日起十日内支付原告上海蓉昌工贸有限公司截至2016年5月6日所欠的房屋租金人民币45,360元；
四、被告上海阳川农业专业合作社应于本判决生效之日起十日内支付原告上海蓉昌工贸有限公司房屋使用费(按年租金人民币129,600元标准,自2016年5月7日起计算至实际腾退之日止)；
五、被告上海阳川农业专业合作社应于迁出房屋当日，与原告上海蓉昌工贸有限公司据实结清电费；
六、被告上海阳川农业专业合作社应于迁出房屋当日，与原告上海蓉昌工贸有限公司据实结清水费；
七、被告上海阳川农业专业合作社应于迁出房屋当日，与原告上海蓉昌工贸有限公司据实结清物业费；
八、被告上海阳川农业专业合作社应于本判决生效之日起十日内支付原告上海蓉昌工贸有限公司违约金人民币32,400元；
九、驳回原告上海蓉昌工贸有限公司的其余诉讼请求；
十、反诉被告上海蓉昌工贸有限公司应于本判决生效后十日内退还反诉原告上海阳川农业专业合作社保证金人民币21,600元；
十一、驳回反诉原告上海阳川农业专业合作社、上海市青浦区鹤缘饭店的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币1,744元，减半收取计人民币872元，由被告上海阳川农业专业合作社负担；本案反诉费人民币68,749元，由反诉原告上海阳川农业专业合作社、上海市青浦区鹤缘饭店负担;鉴定费人民币92,400元，由反诉原告上海阳川农业专业合作社、上海市青浦区鹤缘饭店负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 吴小龙
二〇一七年六月三十日
书记员 张 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。………
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。