浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温平鳌民初字第288号
原告：叶德财。
委托代理人：吴继忠。
委托代理人：温正建。
被告：温州市中厦房地产开发有限公司。
法定代表人：倪津荣。
委托代理人：刘时俊。
原告叶德财与被告温州中厦房地产开发有限公司（以下简称中厦房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年5月28日受理后，依法由代理审判员陈海琴适用简易程序于2013年6月19日公开开庭进行了审理。原告叶德财的委托代理人吴继忠、温正建，被告中厦房开公司的委托代理人刘时俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶德财起诉称：2009年4月27日，原告与被告中厦房开公司签订坐落于平阳县鳌江镇滨江大厦（中厦广场）南楼2104号的《商品房买卖合同》，合同约定被告应于2010年9月30日前将该商品房交付原告使用，如被告逾期交房则按购房款每日万分之四计算违约金。合同签订生效后，原告依照合同约定履行了支付购房款的义务，但被告直至2011年9月30日才向原告发出交房通知，延迟交房365天。现原告诉诸本院要求依法判令：1、被告支付逾期交房违约金145805元（自2010年9月30日至2011年9月30日止按已付购房款998670元每日万分之四计算）；2、被告承担本案诉讼费用。
被告中厦房开公司答辩称：原告诉称的购房事实均属实，合同约定的房屋交付时间为2010年9月30日，实际交付时间为2011年9月30日。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，如遇非出卖人原因或法律法规及政府政策调整的特殊原因，出卖人可据实予以延期。而实际建房过程中出现的各种导致被告延期交付房屋的情况均非被告原因所造成的。合同第九条约定的违约金计算方法确系双方所约定，但每日万分之四的标准过分高于原告的实际损失，应适当予以降低标准，原告主张违约金的合理部分被告同意予以支付。
原告叶德财在本院指定的期限内提交并在庭审中出示如下证据：1、原告居民身份证，证明原告诉讼主体资格；2、被告公司基本情况信息，证明被告诉讼主体资格；3、商品房买卖合同、补充协议，证明商品房买卖以及双方相关权利义务约定的事实；4、购房发票、购房借款合同、借款借据，证明原告已付购房款的事实；5、交付通知书，证明实际交房时间。
被告中厦房开公司在本院指定的期限内提交并在庭审中出示如下证据：1、环保验收登记卡、证明，证明涉案工程于2010年10月申请环保验收并于2011年1月4日通过验收事实，并证明该工程于2010年10月份已经竣工；2、受理意见书、消防验收意见书，证明被告于2010年11月2日已申请消防验收，2011年5月29日通过消防验收的事实；3、检测报告、验收合格证，证明防雷竣工检测时间为2010年10月14日，2010年10月15日通过综合评定，2010年12月15日颁发防雷装置验收合格证的事实；4、被告出具的说明报告，证明因旧城延期拆建，导致涉案工程规划建设验收受阻的事实；5、鳌江城镇综合管理执法大队出具的证明，证明胜利路、新河路、江滨路交通管制导致工程施工受阻的事实；6、鳌江镇人民政府文件（鳌政函（2011）17号），证明拆迁工作延误消防道路建设，造成涉案工程消防验收受阻直至2011年5月29日在鳌江镇人民政府出具函件后才通过消防验收的事实；7、鳌江镇人民政府文件（鳌政函（2011）25号），证明涉案工程于2010年11月竣工，但由于旧城拆迁等原因导致工程建设方案调整，影响工程验收的事实；8、企业法人营业执照，证明被告诉讼主体资格；9、消防验收会议纪要，证明就是因为消防通道问题导致2011年11月9日消防验收未能通过，直到2011年5月29日才通过验收；10、工程竣工验收报告，证明涉案工程于2011年1月4日通过环保验收、2011年5月29日通过消防验收、2011年6月5日通过规划验收等验收情况；11、房屋店面出租协议书，证明逾期交房实际损失情况，合同约定万分之四的违约金标准超出实际损失的事实。
本院在庭审中出示依职权调取的以下证据：1、温州市公安局消防支队关于平阳县鳌江中厦广场工程消防验收申请答复材料；2、关于中厦广场商住楼消防工程延缓专项验收的报告（调取自温州市公安局消防局）；3、平阳县城镇建设局对中厦广场项目工程规划竣工验收材料；4、鳌江镇人民政府文件（鳌政纪（2006）11号）；5、温州中厦房字（2006）66号关于中厦广场调整方案后车位不足要求总体平衡的报告；6、经营性土地指标调整联系单；7、鳌政（2011）57号鳌江镇人民政府文件；8、（2011）9号平阳县地价评估委员会专题会议纪要；9、（2011）80号平阳县人民政府专题会议纪要。
经庭审质证，被告中厦房开公司对原告提供的证据的真实性、关联性、合法性均无异议，主张涉案房屋实际交付时间是2011年9月30日。原告对被告中厦房开公司提供的证据1、2、3真实性、合法性均无异议，但主张证据1、2、3相关验收时间也已超过约定的交房时间，消防也仅只是针对土建部分的验收；对证据4真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，主张该证据内容并未得到规划部门的确认；证据5关于交通管制问题是发生在双方签订的合同之前，原告不能因此对违约交房免责；对证据6、7真实性、合法性均无异议，但对关联性有异议，主张不能证明待证事实，且已超过约定的交房时间；对证据8、9、10真实性、关联性、合法性无异议，主张该三组证据可以证明被告未能在约定时间交付验收合格房屋；证据11不能证明待证事实。对本院依职权调取的证据，原、被告对证据1-4无异议，原告主张该四组证据可以证明被告违反规定建设的事实，而非消防通道的问题导致被告逾期交房，认为证据5-9与本案缺乏关联性，被告认为证据5-9可以证明被告延期交房主要是由于鳌江镇政府拆迁政策未能理顺的原因造成的。
本院认证意见如下：对原告提供的证据1-5及被告提供的证据8、9、10均予以认定；被告提供的证据1、2、3与待证事实具有关联性，本院均予以采纳；证据4由被告出具经鳌江镇人民政府盖章确认，可以证明该项目工程规划红线内所在五期改造的东首，因旧城改造未能拆建，导致项目绿地面积和车位受影响不能达到总平要求的事实，本院对证据4予以采纳；对证据5的真实性予以确认，对于交通管制是否属免责事由，本院另行阐述；证据6、7可以证明该项目工程由于拆迁未能到位影响消防道路通行，致使项目西侧的消防车道未能达到温州市消防支队的消防验收要求，2010年11月19日关于涉案项目工程消防验收过程中存在问题等事实，本院均予以采纳；证据11的真实性无法确认，不予采纳。本院对依职权调取证据的真实性予以认定，这些证据可以证实本案房屋建设过程中的相关情况。
经审理，本院认定本案的事实如下：2005年11月15日，被告中厦房开公司与平阳县国土资源局签订国有土地使用权出让合同，取得了坐落于平阳县鳌江镇栈前街69号地块土地使用权，2007年4月30日取得该地块建筑工程施工许可证。2007年5月1日被告开始施工建设鳌江中厦广场商住楼项目工程，2009年4月27日，原告与被告中厦房开公司签订《商品房买卖合同》。双方约定被告将坐落于平阳县鳌江镇栈前街69号滨江大厦（中厦广场）南楼2104号房以998670元出售给原告；被告应当在2010年9月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格的上述房屋交付原告使用；但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期（特殊原因包括：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、非被告原因或法律法规定及政府政策调整）；被告逾期交房应按购房款每日万分之四计算违约金。合同签订后，原告支付购房款308670元，另690000元办理了按揭贷款。2010年10月9日，鳌江中厦广场商住楼项目工程竣工。本案所涉商品房建设项目于2010年12月15日取得防雷装置验收合格证，2011年1月4日通过环境保护竣工验收。
2010年11月2日，被告向温州市公安局消防支队申请工程消防验收，该部门于当天受理消防验收。2010年11月17日，被告以江滨路市政工程尚未完工为由向上述单位申请消防工程延缓专项验收。2011年5月27日鳌江镇人民政府向温州市消防支队发出了《关于鳌江中厦广场建设有关情况说明和处理意见的函》。该函载明：中厦广场项目原按鳌江旧城改造总体规划方案设计，由于项目周边单位和民房拆迁，存在政策处理问题和涉及到后期开发原因，经鳌江镇政府和有关部门协调达成共识，于2007年6月进场施工，现该项目已竣工；但该项目北侧65-7、65-9、65-11三间二层民房由于还处在拆迁合同商定阶段，预计2012年5月30日前可完成拆迁，故有所影响消防道路通行；关于项目西侧（江滨路）消防车道，根据今后发展需要现拓宽至40米，由此导致该段硬基路面施工暂时停工，现根据支队意见准备提前至五月底前开工，预计该路段面2011年9月底将会施工完毕，请温州市公安局消防支队先准予验收。2011年5月29日，温州市公安局消防支队作出温公消验（2011）第0129号建设工程消防验收意见书，综合评定中厦广场工程消防验收合格，并说明本次工程仅包括土建部分，工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向公安机关消防机构申请建设工消防设计审核、验收或备案。
2010年12月10日，被告向平阳县规划建设局出具关于中厦广场竣工规划验收的说明报告，称：“中厦房开公司开发建设的中厦广场项目工程目前已竣工，各专项工程已逐步验收，有关绿化问题，原告规划红线内所在五期改造的东首（水产公司、温州阿多威轮胎厂等单位），由于旧城改造程序和政策未理顺，故至今未能拆建，由此影响项目原建筑用地面积不能按规划总用地做到4518平方米，只有4428平方米，约相差90平方米，使总平上的绿地面积和车位受到影响不能达到总平要求，原设计栅栏围墙不能做，只能在现有的位置上按临时围墙设置使用，我公司承诺，待以后周边单位拆建时再做永久性围墙并按总平要求补上绿地及车位，要求该局先给予验收。”鳌江镇人民政府在该报告上注明“情况属实，请给予验收”，并加盖平阳县鳌江镇人民政府公章。2011年7月21日，平阳县规划建设局对中厦广场项目进行规划核实，并于2011年9月8日作出平规建罚字（2011）第1-017号行政处罚决定书，认为被告建设滨江大厦未按原批准总平进行建设，存在以下违法行为：1、现状建筑物后退道路红线距离不足，外挑建筑物侵占道路用地；2、未按照该项目建设工程规划许可证的施工图进行建设，擅自要求设计单位重新设计了第二版次施工图，经施工中介机构审查和施工单位与监理单位同意后，就按照第二版次施工图实施建设。对被告未按照项目建设工程规划许可证施工图进行建设的建筑面积共计10402.49平方米的违法行为处以相应罚款，被告于当日即履行处罚决定。2011年9月29日，平阳县规划建设局作出建设工程规划核实确认书，确认该建设工程已具备竣工规划确认条件。
2011年9月28日，鳌江镇人民政府作出鳌政（2011）57号政府文件，向平阳县人民政府请示关于对中厦广场项目地下室连通使用补充意见，称：“由于地块地形错综复杂，周边居民住房、水产公司、阿多威轮胎厂等均属第五期旧城改造拆迁范围，因现阶段旧城拆迁尚处于前期工作阶段，故不能和中厦广场项目同时建设，如果中厦广场项目根据原土地使用红线，独立自行开发建设势必影响周边地块今后开发利用和江滨路的景观布局，为不影响中厦广场项目竣工验收，为此我镇府和县土地局、县规划局等有关部门研讨认为，要求废止中厦广场项目，重新调整涉及方案。一、该地下室连通建设部分规划部门应先予确认，并核实面积验收；二、有关使用权和产权问题待县政府有关公共道路地下室空间相关政策出台后，由中厦公司补办有关手续；三、在县府未明确权属关系之前，该建设部分面积被告不能按车位出售和出租，只能按公共通道使用。”2011年10月8日经平阳县地价评估委员会专题会议研究后决定：“被告开发的中厦广场商住楼项目地块涉及到各功能面积之间转换的总地价差为负数，不需要缴纳土地出让金，规划、国土部门直接给予办理验收等相关手续”。2011年10月14日，平阳县人民政府专题会议决定：“第一、中厦广场项目地块用地红线范围内地下停车泊位建设部分先予以规划核实，南地块与北地块之间的通道地下部分停车泊位纳入到中厦广场项目停车泊位指标，其权属待县里有关地下空间管理办法出台后按规定执行；第二、南地块与北地块之间的通道地下空间权属未明确前，不允许房开公司对该部分地下空间进行出售或出租，房开公司须向鳌江镇政府作出书面承诺”。2011年10月15日，涉案工程通过竣工验收。
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行。本案所涉商品房通过工程竣工验收时间为2011年10月15日，现原告主张被告于2011年9月30日已履行交房义务，逾期交房违约时间计算至该时间点，系原告对自身权利的处分，符合法律规定，本院予以采信。据双方合同约定，非被告原因造成不能如期交房的，被告可以据实延期。该免责约定属合同范本中补充的内容，且被告已经以合理的方式加以注明，该条款应确认有效。原告认为该条款无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告未在合同约定的期限内交付验收合格的商品房，其是否应承担违约责任及承担的具体金额，应按合同约定来确定。现本院对被告主张的逾期交房免责事由能否成立阐述如下：
1、关于涉案工程未能通过消防验收的原因及是否属免责事由。本院认为，根据鳌江镇人民政府文件以及相关规定，消防车道属于市政工程，但由于中厦广场项目周边拆迁问题未能及时得到处置，导致该消防车道未能达到消防验收要求，被告作为开发商无法预见此问题的存在，被告对因此问题导致涉案商品房延期验收主张免责，符合合同约定，本院予以确认。但是，本案所涉商品房建设项目于2010年12月15日取得防雷装置验收合格证，2011年1月4日通过环境保护竣工验收，上述专项验收属于建设工程竣工验收的内容，均已超过合同约定的交房时间，且时间均在消防验收之前，被告对上述专项验收延迟未提出抗辩意见。故对2010年10月1日至2011年1月4日的延迟验收导致商品房延期交付的违约责任应由被告承担。
2、关于涉案商品房规划核实延期的责任是否在于被告。被告主张其于2010年9月16日向平阳县规划建设局申请规划核实验收，但因项目工程绿地面积和车位受到鳌江镇政府拆迁和政策未理顺的影响，无法达到总平要求，故延迟核实验收。本院认为被告未提供证据证明曾于2010年9月16日申请规划核实的事实，对其主张不予支持。至于导致涉案商品房规划核实延期验收的主要责任，原告主张被告未按照项目建设工程规划许可证施工图进行建设是导致涉案商品房延期交付的主要原因，被告则主张系由于鳌江镇政府拆迁未到位致使涉案工程商品房绿地面积和车位受到影响无法达到总平要求，虽然被告未按设计图纸施工被规划部门处罚，但被告已及时履行了处罚决定，并未影响到涉案工程的规划核实。本院认为，根据2010年12月10日关于中厦广场竣工规划验收的说明报告、2011年9月28日鳌江镇人民政府关于对中厦广场项目地下室连通使用补充意见的请示、2011年10月8日平阳县地价评估委员会专题会议纪要、2011年10月14日平阳县人民政府（2011）80号专题会议纪要以及被告关于中厦广场商住楼二、三层外立面装饰凸出红线的情况说明、平归建罚字（2011）第1-017号平阳县规划建设局行政处罚决定书，可以认定导致规划核实延迟的原因是多方面的。其中项目工程建筑用地与规划用地有差距，绿地面积和车位未达总平要求、涉案项目西侧消防车道的问题主要是由于涉案项目工程周边旧城改造程序和政策未理顺，拆迁未到位所导致，被告作为开发商无法预见上述问题的存在，也不是拆迁的责任主体，被告主张对因此问题导致涉案商品房延期验收主张免责，符合合同约定，本院予以支持。但建筑物外挑压红线以及擅自设计第二版次施工图，未按该项目建设工程规划许可证的施工图进行建设问题，这些行为主要是由于被告自身原因造成，其主要责任在于被告，该延误责任应由被告承担。被告主张因消防验收延迟导致规划核实相应延迟，无事实和法律依据，本院不予采信。
3、关于道路交通管制是否会导致涉案商品房延期交付。本院认为，即便存在道路交通管制，但该管制行为早在2005年3月（在被告施工之前）已作出，被告应当预见这些问题的存在将对交房期限产生影响，故被告不能就此主张免责。
综上所述，被告应承担延期交房责任的期间主要有：2010年10月1日（应从双方约定最后交房期限的第二天起计算）至2011年1月4日，共计96天，应由被告全部承担；2011年1月5日至2011年9月30日，共计269天，对该延迟交付商品房期间的违约责任，结合本案实际情况和被告在商品房延期验收中的过错程度，本院酌定被告承担商品房延期验收导致商品房逾期交房的50%责任。根据双方在合同中约定，被告逾期交付商品房的违约金为按已付房价款的日万分之四计算。原告已交房价款为998670元，按合同约定，被告应每日支付违约金399.47元。故被告应支付原告该商品房逾期交房违约金为92077.84元（399.47元×96天＋399.47元×269天×50%）。原告主张其他逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称违约金按万分之四计算约定过高，于法无据，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告温州市中厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告叶德财逾期交房违约金92077.84元；
二、驳回原告叶德财的其他诉讼请求。
如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费3216元，减半收取1608元，由叶德财承担557元，温州市中厦房地产开发有限公司承担1051元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院（上诉受理费3216元，至迟应在上诉期届满后七日内预交到温州市中级人民法院，或电汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行温州市农行营业部，帐号：319299901040006651，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决书确定的义务，另一方当事人应当在本判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
代理审判员 陈海琴
二〇一三年六月十九日
代书 记员 张小玲