济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）历商初字第1488号
原告平安银行股份有限公司济南分行，住所地济南市，组织机构代码：7326882-1。
负责人刘志刚，行长。
委托代理人贾镇铭，男，1981年11月4日出生，平安银行股份有限公司济南分行员工，住济南市。
委托代理人郭彬，国浩律师（济南）事务所律师。
被告陈蒙，男，汉族，1977年11月14日出生，山东华鸿汽车公司董事长，原住济南市
被告山东润业房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人崔记冬，董事长。
委托代理人郑泽丽，女，汉族，1982年8月14日出生，该公司员工，住山大路。
原告平安银行股份有限公司济南分行（以下简称平安银行济南分行）与被告陈蒙、被告山东润业房地产开发有限公司（以下简称润业房地产公司）借款合同纠纷一案，本案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2014年12月17日在山东省监狱公开开庭进行了审理，原告平安银行济南分行的委托代理人贾镇铭、郭彬，被告润业房地产公司的委托代理人郑泽丽及被告陈蒙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告平安银行济南分行诉称，2011年10月9日，陈蒙因从润业房地产公司购买商铺之需要从平安银行济南分行处申请借款，由润业房地产公司为其提供担保。同日，平安银行济南分行与陈蒙及润业房地产公司签订了房地产买卖抵押贷款合同，约定陈蒙以东城摩尔家苑1号楼1层101室为抵押物向原告平安银行济南分行借款700万元，并由润业房地产公司提供担保，合同期限为十年，自2011年10月11日至2021年10月11日。合同签订后，平安银行济南分行履行了放款义务，但陈蒙出现了合同约定的违约事件。
由于平安银行济南分行在催收贷款的过程中发现的陈蒙经营及财务状况出现了严重问题，且陈蒙无还款意愿。原告平安银行济南分行为维护金融债权安全，特诉请贵院，请求依法判令：1、被告陈蒙偿还原告平安银行济南分行借款6731746.94元及相应利息。利息按照《房地产买卖抵押贷款贷款合同》第一条约定，被告陈蒙向平安银行贷款700万元，贷款期限为120个月；贷款利率为：初始贷款利率以借据记载为准，人民银行同期贷款基准利率上浮30%，按年浮动，利率调整日为每年1月1日，截至2014年12月15日，利息共计677635.60元，并支付自2014年12月16日至实际履行日的利息；2、被告润业房地产公司对上述借款及利息、罚息承担连带还款责任；3、两被告承担本案的诉讼费用及原告的维权费用；4、被告陈蒙依据房地产买卖抵押贷款合同第五条约定办理房屋东城摩尔家苑1层101室抵押登记，确认原告平安银行济南分行对上述房屋享有优先受偿权。
原告平安银行济南分行为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据1、编号为房贷字第20111009001号的《房地产买卖抵押贷款合同》（签订日期：2011年10月9日），证明内容一：截至2011年11月21日，陈蒙拖欠平安银行本金673176.94元、利息。陈蒙应立即支付上述本息及自2011年11月21日至债权全部回收之日，以本金673176.94元为基数，依据《房地产买卖抵押贷款贷款合同》计算的利息（包括利息、罚息、复利）、债权催收费用。证明内容二：保证人润业房地产公司（以下简称润业公司）应就陈蒙上述全部借款本息、催收费用承担连带清偿责任。证明内容三：平安银行对东城摩尔家苑1号楼1层101享有优先受偿权；
证据2、济南市商品房买卖合同，证明《房地产买卖抵押贷款贷款合同》第五条约定的抵押房产为本合同第一条约定的东城摩尔家苑1号楼1层101（原润业117°青年家园）；
证据3、转账凭证、借据，证明2011年10月9日，平安银行已经将700万元本金发放给陈蒙；
证据4、刑事判决书，证明陈蒙被依法追究刑事责任，并拖欠平安银行应付利息，依据《房地产买卖抵押贷款贷款合同》第十九条约定，可宣布贷款全部提前到期，要求陈蒙立即清偿贷款本息；
证据5、陈蒙委托平安银行划款的委托书、首付款8125000元的划款凭证及润业房地产公司收到陈蒙81250**元首付款的收据各1份，证明陈蒙支付被告润业房地产公司首付款8125000及将700万的尾款打给被告润业房地产公司，陈蒙对东城摩尔家苑1号楼1层101室享有所有权。
被告陈蒙辩称，现在无能力还款，请法院依法判决。
被告陈蒙未向本院提交证据。
被告润业房地产公司辩称，本案涉及刑事案件本案请求终止，平安银行济南分行的诉讼标的应剔出被告缴纳的保证金及正常的还款部分。
被告润业房地产公司亦未向本院提交证据。
经庭审质证，陈蒙对平安银行济南分行提供的各项证据无异议。润业房地产公司对证据1真实性无异议，但认为证据1中润业房地产公司公章与证据2中公章不一致；对证据2真实性有异议，认为合同中润业房地产公司的公章是伪造的；对证据3真实性无异议，认为该款项是打到陈蒙的账户上，与润业房地产公司无关；对证据4无异议；对证据5真实性有异议，认为该收据中公章同证据2中的公章一致，均系伪造。润业房地产公司虽对证据2、证据5的真实性有异议，认为公章系伪造，但未向本院提供反驳证据亦未要求鉴定，本院确认为该证据为有效证据。即，原告平安银行济南分行提供的所有证据本院均确认合法有效。
综合上述证据认定与原被告各方当事人在庭审中的陈述，本院确认如下事实：
2011年，陈蒙与润业房地产公司签订商品房买卖合同一份，约定陈蒙购买润业房地产公司开发的东城摩尔家苑1号楼1层101（以下简称涉案房屋），用途为商铺，面积为605平方米，房屋价款为15125000元。合同第六条约定的付款方式为贷款方式，买受人（即陈蒙）于2011年9月1日前支付全部房价款的54%作为购房首付款，即人民币8125000元，买受人应在购房首付款付清后，持有关材料于2011年9月5日前到银行办妥贷款手续。签订合同后，陈蒙于2011年9月26日向润业房地产公司支付首付款8125000元，润业房地产公司于2011年9月28日开具收据。
2011年10月9日，陈蒙作为借款人与平安银行济南分行作为贷款人签订了编号为20111009001号房地产买卖抵押贷款合同，约定陈蒙向平安银行济南分行贷款人民币700万元整，陈蒙以其所有的涉案房屋作为抵押物，润业房地产公司作为保证人提供保证。合同第一条贷款内容约定：贷款金额人民币700万元，贷款期限120月，划入润业房地产公司指定的账户，合同的贷款利率按人民银行同期贷款利率上浮30%，初始贷款利率以借款借据记载为准。第二条还本付息约定按期等额还款，具体为按月还款。借款人（陈蒙）首期还本付息日为贷款发放日后次月同日，当月没有同日的，借款人首期还本付息日为当月末日，以后的每期每月同日为偿还借款本息日，最后一期的还本付息日为贷款到期日。第五条房地产抵押第一项约定本合同项下的房地产抵押系指下列情况：预售房产买卖抵押贷款情形下，抵押人与售楼方签订之房产买卖合同项下抵押人之权益及抵押人取得抵押物业的正式产权证明后抵押人之房产物业抵押。合同第六条：……二、保证金：保证人提供贷款金额3%的保证金，作为合同项下借款人应承担的全部债务本息和费用的担保，保证金账号：18012382191701，保证金按活期利率计息。第十三条抵押物物业情况载明：房屋所有权人陈蒙，房产地址东城摩尔家苑1号楼1层101，建筑面积605平方米，商铺购入价人民币15125000元，我行认定价15125000元。合同第十九条第一项违约事件中约定：出现下列情况之一的，视为已发生违约事件：1、借款人、抵押人、保证人违反本合同规定的其应履行的任何义务，或借款人、抵押人、保证人明确表示或以自己的行为表明不履行其在本合同项下的任何义务；2、借款人、抵押人、保证人有不正当或违法经营行为；……4、借款人、抵押人、保证人以虚假房地产买卖合同欺骗贷款人取得贷款……该条第二项违约责任中约定：发生本条第一款所述违约事件时，贷款人有权采取下列任一种或同时采取多种措施：1、主张贷款提前到期，提前收回部分或全部已发放贷款本息并要求支付相关费用，包括但不限于与本合同有关的资信调查、检查、公证等费用，以及贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、差旅费、公告费、送达费、执行费等所有费用……合同第二十三条保证人责任约定：当借款人没有按合同规定按期还本付息及／或承担有关费用时，保证人自愿承担无条件、不可撤销连带保证责任。保证担保的范围：以本合同项下借款人应承担的全部贷款本息及贷款人实现债权的费用为限。无论借款人或第三人是否提供物的担保（抵押／质押），贷款人均有权要求保证人承担保证责任，而无需先行处分担保物。保证人不可撤销地授权贷款人，对与本贷款有关之本息和一切费用，可从保证人账户中扣付。本条款不因本合同其他条款的无效而无效。刘峰贷款人负责人处签字，陈蒙在合同的“借款人”和“抵押人”处签字捺印，润业房地产公司在保证人处签章。在上述贷款合同签订前，陈蒙向平安银行济南分行出具划款及扣收委托书一份，载明其因购买商铺需要特向平安银行济南分行申请一手楼商铺写字楼按揭贷款，贷款数额为700万元，委托平安银行济南分行在上述贷款发放后，将贷款全额划入润业房地产公司的账户，账号：11012382191701。
2011年10月11日，平安银行济南分行向陈蒙发放贷款，陈蒙向平安银行济南分行出具编号为8001248889600001的个人借款借据，载明：借款人为陈蒙，借款金额为人民币柒佰万元，利率为9.165%，合同编号为20111009001。后平安银行济南分行将上述款项由陈蒙账上划至润业房地产公司，收款账号：11012382191701。发放贷款后，陈蒙于2011年11月11日还款，其中含本金35836.83元，利息53462.5元；2011年11月21日，平安银行济南分行扣除润业房地产公司的保证金250145.83元，其中含本金232416.23元，利息17729.6元。
庭审中，润业房地产公司辩称该上述两合同中润业房地产公司的公章不一致，且商品房买卖合同中的公章系伪造的，但其未提供证据予以证明，亦未要求鉴定。
另查明，涉案房屋具有合法的建设依据，但截至庭审终结时，尚未向陈蒙交付。
本院认为，本案有以下两个争议焦点：一、润业房地产公司是否应承担连带还款责任；二、平安银行济南分行是否可以对涉案房屋行使优先受偿权。
关于第一个争议焦点，本院认为，平安银行济南分行与陈蒙签订的《房地产买卖抵押贷款合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为有效合同。润业房地产公司在合同的“保证人”处加盖公章，应承担保证责任。虽然润业房地产公司辩称该合同上公章与商品房买卖合同中公章不一致，但未对该公章进行鉴定，亦未提出其他反驳证据证明该公章系伪造，故本院确认润业房地产公司作为保证人应对陈蒙的贷款行为承担保证责任。在陈蒙自2011年12月11日起不按贷款合同约定还款时，根据《房地产买卖抵押贷款合同》第二十三条保证人责任约定，润业房地产公司应就陈蒙应承担的未还贷款本息及贷款人实现债权的费用承担连带保证责任。其中，陈蒙已还本金35836.83元，利息53462.5元，应从需还款数额中扣除。润业房地产公司所缴纳的保证金也于2011年11月21日被平安银行济南分行扣除，其中含本金232416.23元，利息17729.6元。也即陈蒙尚余本金6731746.94元未还。利息自2011年12月11日至本判决生效日，以6731746.94元为本金，按照人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算后扣除17729.6元。另，根据合同约定，基准利率按年浮动，每年1月1日调整利率。综上，对于平安银行济南分行要求陈蒙还款、润业房地产承担连带还款的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。
关于第二个争议焦点，本院认为，应首先确定陈蒙与润业房地产公司的《商品房买卖合同》是否成立以及效力问题。润业房地产公司辩称该合同上该公司的公章系伪造，但是未进行鉴定，亦未提供其他反驳证据，即其未能证明该合同并非当事人双方真实意思表示。且在该合同签订后，陈蒙根据合同约定以银行转账方式支付了8125000元首付款，润业房地产公司开具了收据；后陈蒙向平安银行济南分行贷款，由平安银行济南分行向润业房地产公司转账700万元，即陈蒙已经履行了合同约定的付款义务且被润业房地产公司接受。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条之规定，润业房地产公司已经接受了陈蒙支付的全部房款，该合同已经成立。且润业房地产公司具备涉案房屋所在楼盘的建设规划手续，不违反法律、行政法规的强制性法律规定，陈蒙与润业房地产公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同。虽然该合同为有效合同，且陈蒙已经履行了付款义务并为润业房地产公司所接受，但截至目前为止，涉案房屋并未向陈蒙交付，陈蒙未取得涉案房屋的所有权，客观上无法就涉案房屋办理抵押登记，抵押权亦未设立，平安银行济南分行要求陈蒙就涉案房屋办理抵押登记并确认其对涉案房屋享有优先受偿权，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条等法律规定，判决如下：
一、被告陈蒙于本判决生效之日起十日内偿还原告平安银行股份有限公司济南分行借款本金6731746.94元；
二、被告陈蒙于本判决生效之日起十日内偿还原告平安银行股份有限公司济南分行利息（以6731746.94元为本金，自2011年12月11日始至本判决生效之日止，以中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%为利率计算所得数值再扣除17729.6元，其中利率按年浮动，调整日为每年1月1日）；
三、被告山东润业房地产开发有限公司对上述借款及利息承担连带还款责任；
四、驳回原告平安银行股份有限公司济南分行要求被告陈蒙依据房地产买卖抵押贷款合同第五条约定办理房屋东城摩尔家苑1层101室抵押登记，并确认其对上述房屋享有优先受偿权的诉讼请求；
五、驳回原告平安银行股份有限公司济南分行超出部分的诉讼请求。
被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费60800元，保全费5000元，均由被告陈蒙及被告山东润业房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张海涛
人民陪审员 赵德荣
人民陪审员 马俊华
二〇一五年四月八日
书 记 员 路文懿