贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔05民终498号上诉人（原审被告）：赫章县梁记特色烤鱼，住贵州省赫章县。经营者：雷绍勇，男，1975年1月5日生，汉族，住贵州省赫章县。委托诉讼代理人：樊敬，贵州锐驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭恩海，男，1968年7月27日生，汉族，住贵州省赫章县。被上诉人（原审原告）：周明，女，1970年11月20日生，汉族，住贵州省赫章县。上诉人赫章县梁记特色烤鱼因与被上诉人原告郭恩海、周明返还原物纠纷一案，不服贵州省赫章县人民法院（2017）黔0527民初2575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赫章县梁记特色烤鱼上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人一审的答辩请求，或将本案发回重审，本案一、二审诉讼费用由郭恩海、周明承担。事实和理由：1、本案适用“买卖不破租赁”的原则。赫章县嘉隆房地产开发有限公司（以下简称嘉隆房开）与六盘水市钟山区维辉百货有限公司（以下简称六盘水维辉百货）签订的租赁合同被解除后的法律效果是合同终止，不是无效，不影响上诉人与上手之间签订的租赁合同的效力，且郭恩海、周明已明确陈述在购买案涉房屋时知道该房被出租的事实，推知郭恩海、周明愿意承受原租赁合同的内心表示。2、即使法院认为本案不属于买卖不破租赁的情形，但出租人与次承租人之间的关系也应当比照“买卖不破租赁”的原则处理，出租人解除与承租人的租赁合同，转租合同不因前一手合同终止而终止，出租人与次承租人之间应按转租合同继续履行。3、如果法院认为上诉人应搬离案涉房屋，郭恩海、周明请求上诉人支付逾期腾房占有使用费的请求不应得到支持。逾期腾房的起算时间应从法院判决认定上诉人应予搬离的判决书生效时间。被上诉人郭恩海、周明二审未提交书面答辩意见。原审原告郭恩海、周明向一审法院起诉请求：一、判令赫章县梁记特色烤鱼搬离郭恩海、周明的房屋,拆除其在房屋内的装修物，恢复房屋至原维辉百货商场时的原貌；二、判令赫章县梁记特色烤鱼支付2016年4月9日至2017年11月8日期间的门面占用费390,600元及搬离门面之日止的门面占用费(按照651元/天计算)；三、本案诉讼费用由赫章县梁记特色烤鱼承担。一审法院认定事实：2008年10月17日，嘉隆房开与六盘水维辉百货签订《租赁合同》，嘉隆房开将其开发的赫章夜郎广场商住区2、3、5栋一、二层商铺出租给六盘水维辉百货，用途为大型百货商铺。2015年6月21日，赫章维辉百货的法定代表人梁兴会和丈夫汪维立（六盘水维辉百货法定代表人）将一楼（老百姓大药房除外）的约1300平方米以每年580,000元转租给金先兆和杨正初。2015年7月24日，金先兆和杨正初又将该1300（老百姓大药房除外）平方米商铺以每年680,000元转租给雷绍勇和韩冬。同年8月13日，雷绍勇和韩冬又将其中约1000平方米以第一年租金为580,000元，第二年起为680,000元转租给陈金强开设“夜郎国际影城”（实际为贵州夜郎文化传媒有限公司）。2015年9月15日，雷绍勇又将其中的约100平方米以每年95,000元转租给刘松虎，剩下部分自己用于经营“赫章县梁记特色烤鱼”。2015年10月28日，刘松虎将其中的约50平方米以每年47,500元转租给吴道银开设赫章爱冰妮奶茶店。2016年3月2日，刘松虎再次将剩下的约50平方米以每年47,500转租给文海之父文峰，后文海用于开设赫章唔咔奶茶店。在夜郎国际影视城装修中改变房屋地面结构。2015年12月1日，赫章县嘉龙公司以六盘水钟山区维辉百货公司违约为由向本院起诉，请求依法解除其与六盘水钟山区维辉百货公司的租赁合同。一审法院经审理后，于2016年4月8日作出（2015）黔赫民初字第1959号判决，解除嘉隆房开与六盘水维辉百货的租赁合同。六盘水维辉百货提起上诉后，二审法院于2016年6月27日作出（2016）黔05民终1524号判决，维持原判。判决生效时间为2016年8月19日。2015年，嘉龙房开将赫章夜郎广场商住房2-1-03号、3-1-01号、2-1-04号商铺出售给郭恩海、周明。郭恩海、周明于2015年11月26日办理了国有土地使用权转让登记手续，并于2015年12月2日完成房屋所有权移转登记。2016年8月23日，郭恩海、周明以张贴告知书的形式要求现在占有商铺的赫章县梁记特色烤鱼在3日内搬离商铺或协商继续租用事宜未果。2016年11月10日，郭恩海、周明原告诉至一审发育那请求处理。具体请求是：一、判令贵州夜郎文化传媒有限公司、赫章县梁记特色烤鱼、赫章爱冰妮（奶茶店）、赫章唔咔奶茶店搬离原告房屋。二、判令贵州夜郎文化传媒有限公司、赫章县梁记特色烤鱼、赫章爱冰妮（奶茶店）、赫章唔咔奶茶店支付门面占有使用费。具体如下：1、赫章夜郎影城陈金强，2016年8月19日至2016年11月10日期间的门面占用费153,009元，2016年11月11日至其搬离门面之日止的门面占用费按照1863元/天计算。2、梁记特色烤鱼雷绍勇，2016年8月19日至2016年11月10日期间的门面占用费53,055元；2016年11月11日至其搬离门面之日止的门面占用费按照651元/天计算。3、赫章唔咖奶茶店文海，2016年8月19日至2016年11月10日期间的门面占用费10,692元；2016年11月11日至其搬离门面之日止的门面占用费按照130元/天计算。4、赫章爱冰妮吴道银，2016年8月19日至2016年11月10日期间的门面占用费10,692元；2016年11月11日至其搬离门面之日止的门面占用费按照130元/天计算。三、本案诉讼费用由四被告承担。一审法院于2017年5月9日作出（2017）黔0527民初2216号判决，一、由贵州夜郎文化传媒有限公司、赫章县梁记特色烤鱼、赫章唔咔奶茶店、赫章爱冰妮于判决生效后二十日内腾出其占有的房屋并交付给郭恩海、周明使用；二、由贵州夜郎文化传媒有限公司于判决生效后二十日内按1863元∕日标准计算向郭恩海、周明支付逾期腾房占有使用费（从2016年8月19日至实际交付商铺之日止）；三、由赫章县梁记特色烤鱼于本判决生效后二十日内按286元∕日标准计算向郭恩海、周明支付逾期腾房占有使用费（从2016年8月19日至实际交付商铺之日止）；四、由赫章唔咔奶茶店于本判决生效后二十日内按130元∕日标准计算向郭恩海、周明支付逾期腾房占有使用费（从2016年8月19日至实际交付商铺之日止）；五、由赫章爱冰妮于本判决生效后二十日内按130元∕日标准计算向郭恩海、周明支付逾期腾房占有使用费（从2016年8月19日至实际交付商铺之日止）；六、驳回对赫章县梁记特色烤鱼的其他诉讼请求。案件受理费4712元，由贵州夜郎文化传媒有限公司负担3360.18元，赫章县梁记特色烤鱼负担393.45元，赫章唔咔奶茶店和赫章爱冰妮分别负担67.30元。郭恩海、周明共同负担823.77元。赫章县梁记特色烤鱼、赫章爱冰妮（奶茶店）、赫章唔咔奶茶店不服（2017）黔0527民初2216号判决，提出上诉。二审法院以事实不清、严重违反法定程序为由，于2017年8月22日作出（2017）黔05民终1925号裁定，撤销（2017）黔0527民初2216号判决，发回重审。在重审时，郭恩海、周明撤回了起诉。2017年11月9日，郭恩海、周明重新分别以贵州夜郎文化传媒有限公司、赫章县梁记特色烤鱼、赫章爱冰妮（奶茶店）、赫章唔咔奶茶店为被告单独起诉请求处理（贵州夜郎文化传媒有限公司、赫章爱冰妮、赫章唔咔奶茶店另案处理）。一审法院另查明：赫章县梁记特色烤鱼、现使用的商铺属于的“赫房权证城关镇字第××号”产权证范围之内，建筑面积311.43平方米，套内面积305.19平方米。一审法院认为，在嘉隆房开与六盘水维辉百货租赁期间，承租人六盘水维辉百货将租赁物转租给次承租人金先兆，金先兆又将部分租赁物分别转租给了雷绍勇。由于嘉隆房开与六盘水维辉百货的租赁合同被人民法院依法判决解除，其以后次承租人金先兆、杨正初对上述租赁物的占有权源被阻断，有权占有已经不再连续。2015年赫章县嘉龙房地产有限公司将赫章夜郎广场商住2-1-03号、3-1-01号、2-1-04号商铺出售给原告郭恩海和周明，且办理了产权登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，郭恩海、周明取得赫章夜郎广场商住区2-1-03号、3-1-01号、2-1-04号商铺物权。因物权优于债权，次承租人赫章县梁记特色烤鱼对商铺的占有，在嘉隆房开与六盘水维辉百货的租赁合同解除前为有权占有，但在该租赁合同被依法解除后，针对物权人的郭恩海、周明为无权占有。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”之规定，郭恩海、周明要求赫章县梁记特色烤鱼返还赫章夜郎广场商住区被告现占用的商铺的请求，予以支持。郭恩海、周明自2015年12月2日取得物权。在原租赁合同被解除前，郭恩海、周明应法定承受原租赁合同的权利义务，可请求次承租人给付租金；原租赁合同解除后，郭恩海、周明与被告之间无合同关系，赫章县梁记特色烤鱼实际使用了上述商铺，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院予以支持。”之规定，原恩海、周明可以请求被告支付占有商铺使用费的请求，予以支持。（2015）黔赫民初字第1959号判决生效时间为2016年8月19日，故逾期腾房占有使用费应从2016年8月19日算至实际交付商铺之日止。被告占有的房屋面积为建筑面积311.43平方米，套内面积305.19平方米。结合本案实际，可以参照出租方与被告签订的合同租金标准及被告所占面积的比例进行计算。即443.73元∕天（680,000元/年÷365天/年÷雷绍勇租的总面积1307.55平方米×赫章县梁记特色烤鱼所占面积311.43平方米=赫章县梁记特色烤鱼每天应摊的租金443.73元）。对于郭恩海、周明请求赫章县梁记特色烤鱼拆除其在房屋内的装修物，恢复房屋至原维辉百货商场时的原貌，因郭恩海、周明没有证据证明被告进行的装修情况，也不能证明原维辉百货商场的原貌，故对郭恩海、周明的这一请求不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决：一、赫章县梁记特色烤鱼于判决生效后十日内腾出其占有的房屋并交付给郭恩海、周明使用（该房屋所属产证号为“赫房权证城关镇字第××号”，建筑面积311.43平方米，套内面积305.19平方米,具体位置附草图于后）；二、由赫章县梁记特色烤鱼于判决生效后十日内按每日443.73元的标准计算向郭恩海、周明支付逾期腾房占有使用费（从2016年8月19日至实际交付商铺之日止）；三、驳回郭恩海、周明的其他诉讼请求。案件受理费7159元，减半收取3579.50元，由原告郭恩海、周明负担2250元，由赫章县粱记特色烤鱼负担1329.50元。二审中，当事人未提交新证据。二审查明无新的案件事实，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：赫章县梁记特色烤鱼的经营者雷绍勇能否基于与他人签订的租赁合同占用案涉房屋。本案中，六盘水维辉百货与嘉隆房开之间为原租赁关系，六盘水维辉百货与金先兆、杨正初之间，金先兆、杨正初与雷绍勇、韩冬之间，雷绍勇、韩东与陈金强、刘松虎之间，均属于转租赁关系。六盘水维辉百货对案涉房屋的使用权，是基于案涉房屋的原所有权人嘉隆房开通过签订租赁合同的方式授权，金先兆、杨正初对案涉房屋的使用权，是基于案涉房屋的原承租人六盘水维辉百货通过签订租赁合同的方式让与使用权，而雷绍勇对案涉房屋的使用权，则是基于金先兆、杨正初通过签订租赁合同的方式再次让与使用权。自六盘水维辉百货与嘉隆房开之间的租赁合同被依法解除之日起，六盘水维辉百货便不再基于所有权人的授权继续享有案涉房屋的使用权，也无权继续将案涉房屋的使用权让与金先兆、杨正初，次承租人金先兆、杨正初、雷绍勇等人对案涉房屋的使用权的权源自此均被阻断，也即案涉房屋所有权人郭恩海、周明的房屋所有权之上，自此不存在权利负担。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”规定的租赁合同，是指有效、履行期限未届满且未被解除的租赁合同，而非已被人民法院依法解除的租赁合同。案涉房屋的原租赁关系被依法解除后，原承租人便丧失对案涉房屋的合法使用权，次承租人也随之丧失对案涉房屋的合法使用权。因六盘水维辉百货对案涉房屋已无合法的使用权，便无权继续将案涉房屋的使用权让与次承租人，且六盘水维辉百货将案涉房屋转租给次承租人使用，并未得到案涉房屋原所有权人的同意，案涉房屋的现所有权人郭恩海、周明也已通过提起诉讼的方式，否认了六盘水维辉百货的继续处分案涉房屋使用权的行为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，赫章县梁记特色烤鱼的经营者雷绍勇无权继续占用案涉房屋，郭恩海、周明的诉讼请求依法应予支持。因原承租人六盘水维辉百货和次承租人金先兆、杨正初等人，均无权继续转租案涉房屋而将案涉房屋继续租赁给次承租人，导致后续的次承租人无法继续合法使用案涉房屋，雷绍勇作为后续的次承租人，可以基于自己与前手金先兆之间签订的租赁合同，另案主张相关权利。但赫章县梁记特色烤鱼的经营者雷绍勇以自己已向前手金先兆支付房屋租金为由，对案涉房屋所有权人郭恩海、周明的物权请求权进行抗辩，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，赫章县梁记特色烤鱼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7159元，由上诉人赫章县梁记特色烤鱼负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  王明会审 判 员  李中付二〇一八年三月十二日法官助理  刘光全书 记 员  刘 佳