苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）相民初字第00627号
原告王勤。
原告王梅珍。
委托代理人姚志刚（代理上述二原告），苏州市相城区湘城法律服务所法律工作者。
被告张云元。
被告陆燕逻。
被告苏州市相城区金澄资产经营有限公司，住所地苏州市相城区太平街道。
法定代表人王建军，董事长。
委托代理人倪敏雄，系公司员工（特别授权）。
第三人张宏春。
第三人张菊。
委托代理人周正（代理上述二第三�），江苏诺金律师事务所律师。
原告王勤、王梅珍诉被告张云元、陆燕逻房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月5日立案受理后，依法由审判员莫志林适用简易程序独任审判。在审理过程中，经张宏春、张菊申请，本院通知张宏春、张菊为本案第三人参加诉讼。因案情复杂，本院于2015年8月27日依法裁定本案转普通程序，依法由审判员莫志林担任审判长并主审，与审判员卢秋明、人民陪审员邱玉芳组成合议庭审理。经原告申请，本院通知苏州市相城区金澄资产经营有限公司（以下简称金澄公司）为本案被告参加诉讼。本院于2015年10月13日公开开庭审理了本案。原告王勤和二原告的委托代理人姚志刚、被告张云元、陆燕逻、被告金澄公司的委托代理人倪敏雄、第三人张菊和第三人张宏春、张菊的委托代理人周正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
�告王勤、王梅珍诉称，2004年3月27日，原告与被告张云元、陆燕逻签订了《售房协议》，约定被告张云元、陆燕逻将位于苏州市相城区太平街道金澄花园一区一单元501房屋及501阁楼一起出售给原告，价款为人民币17万元。协议签订后原告按约给付了全部房款，被告张云元、陆燕逻也向原告交付了房屋。后原告多次要求被告张云元、陆燕逻办理房屋过户登记手续，但被告一再推脱予以拒绝，现请求判决：一、确认原告与被告张云元、陆燕逻签订的《售房协议》有效。二、被告金澄公司将苏州市相城区太平街道金澄花园一区一单元501房屋及501阁楼产权登记至被告张云元、陆燕逻名下；被告张云元、陆燕逻再将产权变更登记至原告名下。三、诉讼费用由被告承担。
被告张云元、陆燕逻辩称，苏州市相城区太平街道金澄花园一区一单元501房屋及502室房屋及其阁楼是政府分配给被告及其父母、女儿5口人的拆迁安置房，是5人共同所有的，被拆迁的老房子的所有权和土地使用权都是张云元父母的，且张云元父亲是户主。张云元、陆燕逻无权瞒着父母把房屋卖掉，因此《售房协议》无效。原告理应知道张云元父母对房屋享有所有权和使用权，还是急切地向张云元、陆燕逻买房，期间没有让张云元父母知道买卖房屋的事，现在张云元父亲要收回房屋。如果原告有损失，因为原告有过错，造成的损失应该由原告承担。请求法院判决《售房协议》无效，驳回原告的诉讼请求。
被告金澄公司辩称，苏州市相城区太平街道金澄花园一区一单元501（带阁楼）、502房屋，是被告张云元向金澄公司购买的安置房，被告张云元预付房款及税费243015.88元，现因501房屋及阁楼超出合同面积，需补差价2022.77元。诉争房屋目前已办理完土地分割许�证，在补缴差价后，该房屋的国有土使用证、房产证即可办理，金澄公司愿意配合，将房屋登记至张云元或张云元、陆燕逻名下。
第三人张宏春述称，苏州市相城区太平街道金澄花园一区一单元501室及其阁楼、502室房屋是拆迁安置房，安置对象是一家5口，并且张宏春是户主。当时一家人对两处房屋安排是张云元家住502室、张宏春老俩口住501室。但张云元提出5口人都住502室，501室出租，租金可以补贴家用，这样做张宏春也是同意的。现在法院通知张云元、陆燕逻，张宏春才知道儿子、儿媳把房子出售了。现请求确认张云元、陆燕逻与原告签订的《售房协议》无效。
第三人张菊述称，苏州市相城区太平街道金澄花园一区一单元501室及其阁楼是政府分配给爷爷、奶奶的拆迁安置房，父母张云元、陆燕逻是没有权力私下买卖的。父母瞒着爷爷、奶奶与原告签订《售房协议》既侵犯了爷爷、奶奶的合法权益，也对本人造成了利益损失。请求确认原告与张云元、陆燕逻签订的《售房协议》无效。
经审理查明，被告张云元与陆燕逻系夫妻关系，第三人张宏春与被告张云元系父子关系，第三人张菊系被告张云元、陆燕逻之女儿。张宏春户（农业人口4人，为张宏春夫妇及其子张云元、女张道珍）原在苏州相城区太平花娄村核准使用宅基地246.6平方米，建有平房数间。2003年7月20日，被告张云元作为被拆迁人就前述房屋及地面附属物签订《房屋拆迁补偿协议》1份，协议约定的全部资产补偿款和宅基地补偿金及货币安置金总计为116004.30元。2004年3月27日，张云元与金澄公司签订《拆迁安置房定销合同》1份，购买金澄花园小区101幢501室、502室，安置房的建筑面积为181.19平方米、阁楼面积107.4平方米、另购自行车库6.9平方米，房款、税费总计为243015.88元。当天，张云元向金澄公司银行账号解款243015.88元，金澄公司开具付款人为张云元的收款收据，张云元出具收到王梅珍、王勤人民币12万元的收条1份。当日晚，被告张云元（甲方）与原告王勤、王梅珍（乙方）签订《售房协议》1份，约定：“一、甲方将坐落在太平镇金澄花园101幢东单元五楼B座房屋（计住房面积68.48平方米、阁楼38.24平方米）售给乙方。二、房屋售价计人民币170000元（计拾柒万圆整），乙方签订本协议后一次性付清人民币170000元（计拾柒万圆整）。三、甲方应于乙方房款付清后，将房屋移交给乙方，甲方只欠乙方房产证，如有土地证一并交于乙方（乙方如需过户，费用自理，甲方须配合乙方办理过户手续），房屋产权及土地使用权归乙方所有。”被告陆燕逻亦在该《售房协议》甲方签名处张云元签名下方签名。《售�协议》签订后，被告张云元、与陆燕逻当即将出售房屋的全套钥匙交付原告。2004年3月28日，张云元出具《收据》1份，写明收到王勤、王梅珍交来房款5万元。原告于2004年4月初取得501室及501阁楼后进行了装修并将房屋出租；被告张云元、陆燕逻、第三人张菊、第三人张宏春及妻赵阿巧，在对502房屋装修后入住502室。2012年3月8日，赵阿巧因病去世，生前未留下遗嘱，其女儿张道珍在本案诉讼中书面表示放弃对赵阿巧遗产的继承权。
2010年12月14日，本案原、被告争讼的房屋完成房屋所有权初始登记记载工作，房屋权属登记簿载明：所有权证号相房证明第3069622、所有权人苏州市相城区金澄资产经营有限公司、房屋坐落相城区太平街道金澄路5号金澄花园一区101幢501室、建筑面积109.18(房号501建筑面积68.78、房号501阁楼建筑面积40.40)平方米。2011年11月25日，国土资源�理部门对太平街道金澄路5号金澄花园一区501室所涉土地使用权作出分割转让许可证。
诉讼中，原、被告对金澄公司主张的应补交房屋差价款2022.77元无异议，但张云元、陆燕逻认为应由原告承担；原告表示如张云元、陆燕逻协助过户，则愿意承担差价款。
以上事实，有《拆迁安置房定销合同》、《售房协议》、收条、收据、金澄公司出具的《情况说明》、房屋登记部门出具的《证明》、现金解款单（回单）、金澄公司收款收据、苏州市房地产测绘队登记报告、房产分层分户平面图、分割转让许可证、常住人口登记卡、宅基地登记通知、房屋拆迁补偿协议、房屋拆迁补偿结算表、张道珍出具的《声明》、苏州市相城区太平街道花娄村村民委员会《证明》、苏州市公安局太平派出所出具的《户口注销证明》、房屋权属登记簿等证据及庭审笔录证明�
本院认为，被告张云元系签订《房屋拆迁补偿协议》的被拆迁人和相城区太平街道金澄路5号金澄花园小区101幢501室《拆迁安置房定销合同》的买方，张云元和其妻陆燕逻将相城区太平街道金澄路5号金澄花园小区101幢501室房屋出售给原告，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，故原告与被告张云元、陆燕逻签订的《售房协议》合法有效，双方均应按约全面履行。本案第三人及赵阿巧生前在原房屋拆迁前及安置过渡期内与张云元、陆燕逻一同居住，取得安置房后第三人和赵阿巧随同被告张云元、陆燕逻共同居住于涉案房屋相邻的502室，作为家庭成员不知道因家庭经济原因将涉案房屋出售给原告并将售房款12万元用于支付二套安置房价款等重大事项，与情理不符。并且张云元、陆燕逻仅是将二套安置房中的一套小户出售，赵阿巧生前和第三人至本案起诉前均未对《售房协议》效力提出异议，应认为张云元、陆燕逻出售涉案房屋是经全体家庭成员同意或认可的，因此被告张云元、陆燕逻和第三人关于张云元、陆燕逻无权出售房屋并要求确认《售房协议》的主张，理由不足，本院不予采信。现原告、被告张云元、陆燕逻对原告购房款17万元已支付并实际占有房屋的事实没有异议，被告张云元、陆燕逻应按《售房协议》约定协助办理房屋过户登记手续。鉴于涉案房屋现尚登记在金澄公司名下，而金澄公司也愿意协助办理房屋过户登记手续，故应由金澄公司协助张云元、陆燕逻将涉案房屋过户登记至张云元、陆燕逻名下，再由张云元、陆燕逻协助原告将涉案房屋过户登记至原告王勤、王梅珍名下。办理过户登记需缴纳的税费等，除金澄公司已向被告张云元、陆燕逻代收部分外，按协议应由原告承担。至于�屋差价款，系因涉案房屋实测面积超过拆迁安置房定销合同约定面积所产生，超面积的权益亦归于原告，根据《售房协议》原告房款付清后“甲方只欠乙方房产证，如有土地证一并交于乙方”的约定，为减少当事人诉累和方便履行，应由原告承担并直接支付给金澄公司。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：
一、原告王勤、王梅珍与被告张云元、陆燕逻于2004年3月27日签订的《售房协议》合法有效。
二、原告王勤、王梅珍于本判决生效之日起十日内支付被告苏州市相城区金澄资产经营有限公司房屋差价款人民币2022.77元（如采用转账方式支付，请汇入被告苏州市相城区金澄资产经营有限公司指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
三、被告苏州市相城区金澄资产经营有限公司于本判决生效之日起二十日内协助被告张云元、陆燕逻将坐落于相城区太平街道金澄路5号金澄花园小区101幢501室（含501阁楼，不含自行车库）房屋所有权、国有土地使用权过户登记至被告张云元、陆燕逻名下。
四、被告张云元、陆燕逻在上述第三项内容履行完毕之日起二十日内协助原告王勤、王梅珍将坐落于相城区太平街道金澄路5号金澄花园小区101幢501室（含501阁楼，不含自行车库）房屋所有权、国有土地使用权过户登记至原告王勤、王梅珍名下。
五、办理过户登记所需支付的税费等，由原告王勤、王梅珍承担。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债�利息。
本案案件受理费人民币3780元，由被告张云元、陆燕逻负担（此款原告已自愿垫付，不再退还，被告张云元、陆燕逻于本判决生效之日起十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
审 判 长 莫志林
审 判 员 卢秋明
人民陪审员 邱玉芳
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 李 益