北京市第一中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）一中民终字第05672号
上诉人（原审被告）金莲淑，女，1956年9月16日出生。
被上诉人（原审原告）北京中北物业管理有限责任公司，住所地北京市昌平区桃峪口市级旅游度假区办公楼A楼。
法定代表人包爱华，总经理。
委托代理人纪宏建，北京市融源律师事务所律师。
上诉人金莲淑因与被上诉人北京中北物业管理有限责任公司（以下简称中北物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第04013号管辖权异议民事裁定，向本院提起上诉。本院于2014年6月16日受理后，依法组成由法官梁志雄担任审判长，法官王永柱、法官张洪占参加的合议庭。2014年6月30日，本院召集双方当事人依法进行询问并公开开庭审理此案。上诉人金莲淑，被上诉人中北物业公司之委托代理人纪宏建到庭参加了诉讼。2014年7月21日，本院再次召集双方当事人依法进行询问。上诉人金莲淑，被上诉人中北物业公司之委托代理人纪宏建到庭参加了诉讼。本管辖权纠纷案现已审理终结。
原审原告中北物业公司在一审起诉称：2003年7月31日，金莲淑与北京中北房地产开发有限责任公司（以下简称中北房地产公司）就金莲淑购买北京静之湖休闲山庄（以下简称静之湖山庄）×区×××-×号房屋签订《房屋买卖契约》，其中第五条约定：金莲淑同意在小区物业管理委员会或者业主管理委员会未选定物业管理机构之前，其购置的房屋由中北房地产公司指定的物业管理公司负责管理。同时，该合同附件一明确约定”物业管理费自2005年7月1日起计”。而中北物业公司即为中北房地产公司指定的物业管理公司。2005年7月18日、2009年8月28日，中北物业公司又先后与北京市昌平区静之湖休闲山庄业主委员会（以下简称静之湖业委会）签订了《物业服务合同》和《北京市物业服务合同》，且至今一直实际对静之湖山庄进行物业管理。因金莲淑自2006年起一直拖欠物业管理费、有线收视费，故诉至法院，诉讼请求：一、金莲淑支付2006年部分物业费、2007年1月1日至2013年12月31日期间的物业管理费用共计147363.4元。二、金莲淑支付迟延交纳物业费而产生的滞纳金86725.45元。三、金莲淑支付2005年至2014年的歌华有线收视费用2424元。四、金莲淑承担诉讼费用。
一审法院向上诉人（原审被告）金莲淑送达起诉状后，其在提交答辩状期间对管辖权提出异议，认为涉诉房屋尚未交付，中北物业公司与金莲淑双方尚未形成物业管理合同关系，本案应该由被告住所地法院管辖，故本案应由北京市海淀区法院管辖。
一审法院经审查认为，本案系物业服务合同纠纷，应由被告住所地或者合同履行地法院管辖。本案所涉及的房屋位于北京市昌平区××镇×××休闲山庄×区×××-×号，属于北京市昌平区法院管辖，中北物业公司因物业服务合同纠纷起诉金莲淑有权选择合同履行地法院管辖，故本案由北京市昌平区法院管辖并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条、第三十五条、第一百五十四条之规定，裁定如下：驳回被告金莲淑对本案管辖权提出的异议。
上诉人（原审被告）金莲淑不服一审法院上述民事裁定，向本院提起上诉。其主要上诉理由：一、双方当事人既未签订书面物业服务合同，也因涉案房屋没有实际交付而未形成事实上的物业服务合同关系。所以，本案不存在按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条所规定的”合同履行地”确定管辖的问题。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）8号）第一条所称”业主”，一般是指在正常情形下已经交付物业的业主，并不包含像本案这种还未交付物业的特殊情形。因此，在物业没有实际交付的情况下，建设单位与中北物业公司抑或业主委员会与中北物业公司之间所签合同中的权利义务不应对金莲淑产生约束力。依据《物业管理条例》第四十二条第二款的规定，对于尚未交付金莲淑的物业，物业管理费应当由建设单位承担。三、中北物业公司以北京仲裁委员会”（2013）京仲裁字第0661号”《裁决书》为依据，主张建设单位已经实际向金莲淑交付房屋，故其与房地产开发商及业主委员会签订的物业服务合同对金莲淑具有约束力。但现在的情况是，北京市第三中级法院已经受理了金莲淑申请撤销上述仲裁裁决的案件，并告知金莲淑在该撤仲案件审理期间，前述仲裁裁决中止执行。四、本案系购房人与物业管理公司之间因物业管理费的给付问题发生的纠纷，涉案房屋不是本案的标的物，故本案也不属于不动产纠纷，不能依照房屋所在地确定管辖法院。五、中北物业公司及其母公司，即涉案房产的建设单位，因经营静之湖酒店和度假村以及房地产项目，与北京市昌平区法院的上至院领导，下至庭长和法官都存在”天然”的密切联系，所以，一审法院对于双方当事人基于同样的事实在2009年产生的纠纷作出了错误的判决。那个案子在2011年重审过程中还发生了一审法院制造虚假证据和选定与中北物业公司存在特殊关系的鉴定机构的情况，据此，由一审法院管辖将不利于本案的公正审理。综上，本案应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条的有关规定确定管辖。因金莲淑的住所地在北京市海淀区，故请求撤销一审法院的管辖裁定，将本案移送至北京市海淀区法院审理。
被上诉人（原审原告）中北物业公司服从一审法院上述民事裁定。其针对金莲淑的上诉理由答辩称：涉案房产已经实际交付金莲淑，且金莲淑也已经就涉案房屋办理了房产证。中北物业公司作为静之湖山庄F区的物业服务公司，为该小区提供物业服务多年。据此，中北物业公司与金莲淑之间存在物业服务合同关系。因该合同的履行地在北京市昌平区，故一审法院对本案具有管辖权。综上，请求驳回金莲淑的上诉请求，维持一审法院的管辖裁定。
经审查：事实一、2000年12月26日，中北房地产公司与中北物业公司签订《物业管理委托合同》，其中与管辖权争议有关的内容：（一）中北房地产公司全权委托中北物业公司对”静之湖休闲山庄”别墅区现已交屋的A、B、C、D、E小区以及今后陆续完工的各区实施物业管理（本院注：合同首部及第一条之约定）。（二）物业管理期：自本合同签订之日起至小区业主委员会确认物业管理公司并签订物业管理委托合同日止，但最长不超过2005年12月31日，本合同废止（本院注：合同第二条之约定）。
2003年7月31日，中北房地产公司作为卖方，金莲淑作为买方，就位于北京市昌平区的静之湖山庄×区×××-×号房屋签订《房屋买卖契约》，其中与管辖权争议有关的内容：金莲淑同意在小区物业管理委员会或业主管理委员会未选定物业管理机构之前，其购置的房屋由中北房地产公司或中北房地产公司指定的物业管理公司负责管理（本院注：合同第五条之约定）。
2005年7月18日，就静之湖业委会委托中北物业公司对静之湖山庄提供物业服务，双方签订《物业服务合同》，其中与管辖权争议有关的内容：一、物业管理区域基本情况：（一）物业名称：静之湖山庄；（二）物业用途：居住；（三）坐落：昌平区兴寿镇桃峪口；（四）四至：北至静之湖森林公园，南至铁路，东至西御园交界处，西至桃峪口村交界处（本院注：合同第二条之约定）。二、委托管理期：2005年7月18日至2008年7月16日（本院注：合同第二十一条之约定）。
2009年8月28日，就静之湖业委会委托中北物业公司对静之湖山庄继续提供物业服务，双方再次签订《北京市物业服务合同》，其中与管辖权争议有关的内容：一、物业项目基本情况：（一）物业名称：静之湖山庄；（二）类型：别墅；（三）坐落：北京市昌平区兴寿镇；（四）区域四至：东至西御园交界处，社区围墙以西，南至静之湖酒店南路，西至静之湖度假酒店西路，北至静之湖森林公园大门（本院注：合同第一条之约定）。二、物业服务期限：2009年9月1日至2012年8月31日（本院注：合同第五条之约定）。
2013年3月21日，中北物业公司致函北京市昌平区兴寿镇人民政府城建科，内容：中北物业公司承接静之湖山庄物业项目合同于2012年8月31日到期。2012年5月31日，静之湖业委会发函称要选聘新的物业企业管理，同时也要求本物业参与竞标，但至今尚未落实，致使物业费难以收缴，本物业也难以经营下去，故于2013年3月21日24时停止一切服务，特告知。
2013年4月7日，北京市昌平区兴寿镇人民政府致函中北物业公司及静之湖业委会，内容：静之湖山庄物业服务已停止，小区现已出现违法建设、环境脏乱及安全等问题，根据相关规定，镇政府针对以上情况特提出以下指导意见：一、中北物业公司按原物业服务合同中的服务标准及费用继续提供物业服务；二、在未召开业主大会选出新的业主委员会之前，原业主委员会应继续履行相关职责；三、建议业主委员会尽快召开业主大会，决定相关事宜，确保小区和谐稳定。特此通知。
事实二、2008年1月，金莲淑取得静之湖山庄×区×××-×号房屋的《房屋所有权证》。
本院经审查认为：关于本案能否依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条规定的合同履行地确定管辖的问题。按照合同履行地确定管辖的前提条件是双方当事人存在明确的合同关系。本案中，虽然金莲淑与中北房地产公司之间没有直接订立物业服务合同，但是，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）8号）第一条的规定：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”中北房地产公司与中北物业公司2000年12月26日签订的《物业管理委托合同》、静之湖业委会与中北物业公司2005年7月18日签订的《物业服务合同》以及静之湖业委会与中北物业公司2009年8月28日签订的《北京市物业服务合同》，对金莲淑均具有约束力。换言之，依据上述合同，在管辖权纠纷中，本院确认金莲淑与中北物业公司之间设立了物业服务合同关系。据此，本案应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条规定的合同履行地确定管辖权。
关于金莲淑所称其没有实际取得房屋，故不构成《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）8号）第一条中规定的”业主”身份的问题。因金莲淑已经取得涉案房屋的产权证，根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定：”不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。......。”本院可以确认金莲淑对涉案房屋具有所有权，又根据《物业管理条例》第六条第一款的规定：”房屋的所有权人为业主。”据此，金莲淑有关其不构成《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）8号）第一条中规定的”业主”身份，故不能依据该条款确认其与中北物业公司之间设立了物业服务合同关系，进而据此主张本案不能适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条规定的合同履行地确定管辖的上诉理由，本院不予支持。至于金莲淑所称一审法院在此前其与中北物业公司之物业服务合同纠纷中存在违法情形的上诉理由，因该理由不是确定地域管辖的法定理由，故金莲淑据此所提上诉请求，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原审裁定。
一审案件受理费七十元，由金莲淑负担（于本裁定生效后七日内交纳至一审法院）。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 梁志雄
审 判 员 王永柱
代理审判员 张洪占
二〇一四年八月十四日
书 记 员 昝 彤