湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂03民终2398号
上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司十堰人民路支行。住所地：湖北省十堰市人民南路**号。
代表人：何涛，行长。
被上诉人（原审被告）：鲍玲俐，女，汉族，1989年12月1日生，住湖北省十堰市茅箭区。
被上诉人（原审被告）：刘建平（鲍玲俐丈夫），男，汉族，1977年1月4日生，住湖北省十堰市茅箭区。
上诉人中国工商银行股份有限公司十堰人民路支行（以下简称工行十堰人民路支行）因金融借款合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2016）鄂0302民初1915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭，合议庭经阅卷调查认为事实已核对清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人工行十堰人民路支行向本院上诉请求：1.撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院（2016）鄂0302民初1915号民事判决第三项；2.改判工行十堰人民路支行对鲍玲俐、刘建平抵押的房产（十堰房权证茅箭区字第××、20××94号）折价或者拍卖、变卖该财产的价款，在债权范围内享有优先受偿权；3.鲍玲俐、刘建平承担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由：原判决以房地产部门登记的债权数额为判决依据，与工行十堰人民路支行的实际债权金额不符，属于认定事实不清，且无充分法律依据。鲍玲俐于2011年10月11日与工行十堰人民路支行签订《个人借款担保合同》，约定借款金额35万元，用途为装修，以其名下位于茅箭区××街办××城××1-3-1房屋作为抵押担保，并办理了抵押登记手续。工行十堰人民路支行依约向鲍玲俐发放了贷款，但截至2016年3月27日，鲍玲俐已连续17个月未按时足额偿还贷款本息，经工行十堰人民路支行多次催收，鲍玲俐仍未履行。《担保法》第46条规定：“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。”《物权法》第173条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现债权的费用。”《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。”工行十堰人民路支行与鲍玲俐在《借款/担保合同》第19条中约定抵押担保的范围为：本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。截止2016年3月27日，鲍玲俐尚欠工行十堰人民路支行本金269239.04元，利息28507.94元，合计297746.98元。根据前述法律规定和双方约定，工行十堰人民路支行有权以实际债权金额就抵押物拍卖、变卖的全部价款进行优先受偿，而不是在抵押权证上记载的35万元债权金额内优先受偿。
被上诉人鲍玲俐、刘建平在法定期间内未提交答辩状。
工行十堰人民路支行向一审法院起诉请求：1.判令工行人民路支行与鲍玲俐签订的借款合同提前到期，要求鲍玲俐、刘建平立即偿还所欠工行十堰人民路支行贷款本息297746.98元（其中本金269239.04元、利息28507.94元），该利息计算至2016年3月27日，此后的利息、罚息、复利按合同约定的标准计付至全部贷款本息还清之日止；2.判令工行十堰人民路支行对本案的抵押物享有优先受偿权，以处置抵押物的价款优先受偿鲍玲俐、刘建平的债务本息及工行十堰人民路支行实现债权的费用；3.本案诉讼费、保全费等费用由鲍玲俐、刘建平承担。事实与理由：2011年10月11日，鲍玲俐、刘建平向工行十堰人民路支行申请个人家装贷款35万元，用于装修，期限10年。工行十堰人民路支行于2011年10月27日按约发放贷款35万元，到期日2021年10月27日，利率为8.1075%，还款方式为按月等额本息还款。鲍玲俐、刘建平以其所有的位于茅箭区××街办××城××号住房为上述贷款抵押担保。该笔贷款于2014年10月27日逾期后，经工行十堰人民路支行多次上门催要无果。截止2016年3月27日，已连续逾期17期，积欠贷款本金269239.04元、积欠利息28507.94元，本息合计297746.98元。
一审法院认定事实：2011年10月11日，鲍玲俐、刘建平与工行十堰人民路支行签订《个人借款担保合同》，约定:贷款金额35万元，期限10年，约定利率为8.1075%，还款方式为按月等额本息还款，借款人未按约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率在年利率8.1075%基础上加收30%确定；工行十堰人民路支行有权宣布借款合同立即到期、解除本合同等多项措施。鲍玲俐、刘建平以自有房产（十堰房权证茅箭区字第××、20××94号）为贷款提供抵押担保，并办理抵押登记,抵押金额35万元。2011年10月27日，工行十堰人民路支行按约发放贷款35万元。截止2016年3月27日，鲍玲俐、刘建平欠借款本金269239.04元、利息28507.94元，本息合计297746.98元。
一审法院认为，工行十堰人民路支行与鲍玲俐、刘建平签订的《个人借款担保合同》合法有效。工行十堰人民路支行履行出借义务，鲍玲俐、刘建平未按约履行偿还贷款本息，属根本违约，工行十堰人民路支行有权宣布借款合同立即到期、解除合同，鲍玲俐、刘建平应当承担履行偿还借款，赔偿损失的违约责任。鲍玲俐、刘建平以自有房屋提供抵押担保有效，依法应承担抵押担保责任。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第一款第（三）项、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条、第四十六条、第五十三条之规定，判决：一、解除工行十堰人民路支行与鲍玲俐、刘建平签订的《个人借款担保合同》；二、鲍玲俐、刘建平于本判决发生法律效力之日起十日内偿还工行十堰人民路支行借款269239.04元及利息(利息分为两部分：第一部分利息为28507.94元；第二部分利息以269239.04元为本金，自2016年3月28日至清偿之日止，按年利率8.1075%计算利息，并在年利率8.1075基础上浮30%计收罚息)；三、工行十堰人民路支行对鲍玲俐、刘建平抵押的房屋（十堰房权证茅箭区字第××、20××94号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款，在35万元内享有优先受偿权;四、驳回工行十堰人民路支行其他的诉讼请求。诉讼费5767元，由鲍玲俐、刘建平负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。根据当事人在一审陈述及一审庭审认定证据，本院对一审法院查明认定的事实予以确认。
本院认为，物权法第一百七十三条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。工行十堰人民路支行与鲍玲俐、刘建平签订的《个人借款担保合同》并未对担范围做出与上述规定相异的特别约定，应按照上述规定确定担保范围。他项权证书登记的债权数额，只是登记部门对债权本金的记载，并非抵押担保范围登记。一审法院按照他项权证书记载的债权数额确定抵押物权担保范围属处理错误，应于纠正。
综上所述，工行十堰人民路支行的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第五十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖北省十堰市茅箭区人民法院（2016）鄂0302民初1915号民事判决第一项、第二项及诉讼费负担部分；
二、变更湖北省十堰市茅箭区人民法院（2016）鄂0302民初1915号民事判决第三项为：中国工商银行股份有限公司十堰人民路支行就第二项债权对鲍玲俐、刘建平抵押的房产（十堰房权证张湾区字第××号、20××94号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权，超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿；
三、驳回上诉人中国工商银行股份有限公司十堰人民路支行其他诉讼请求。
二审案件受理费5767元，由被上诉人鲍玲俐、刘建平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 向 斌
审 判 员 熊 品
审 判 员 刘 煜
二〇一七年十月三十一日
法官助理 党龙泉
书 记 员 沈雯婷