**内蒙古自治区乌海市中级人民法院**
**民事判决书**
（2018）内03民初5号
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原告：鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司乌海支行，住所地乌海市海勃湾区狮城东街 21号。
负责人：李东，行长。
委托诉讼代理人：李艺珍，女，鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司员工。
委托诉讼代理人：刘晓红，女，该支行副行长。
被告：鄂尔多斯市乌审旗苏里格房地产开发有限责任公司，住所地鄂尔多斯市乌审旗嘎鲁图镇五区财政局西侧。
法定代表人：王振南，董事长。
委托诉讼代理人：王平，男，该公司经理。
被告：内蒙古苏里格房地产开发有限公司，住所地乌海市海勃湾区千里山东街64号01。
法定代表人：李二翠，董事长。
委托诉讼代理人：王君，男，该公司经理。
被告：王振南，男，1955年6月5日生，汉族，鄂尔多斯市乌审旗苏里格房地产开发有限责任公司董事长，住乌海市海勃湾区君正长河华府38号楼1单元401室。
被告：李二翠，女，1955年9月11日生，汉族，内蒙古苏里格房地产开发有限公司董事长，住乌海市海勃湾区君正长河华府38号楼1单元401室。
二被告的共同委托诉讼代理人：王平（系二被告儿子），住乌海市海勃湾区君正长河华府38号楼1单元401室。
原告鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司乌海支行（以下简称鄂尔多斯农商行乌海支行）与被告鄂尔多斯市乌审旗苏里格房地产开发有限责任公司（以下简称乌审旗苏里格公司）、内蒙古苏里格房地产开发有限公司（以下简称内蒙苏里格公司）、王振南、李二翠借款合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鄂尔多斯农商行乌海支行的委托诉讼代理人李艺珍、刘晓红，被告乌审旗苏里格公司、王振南、李二翠的共同委托诉讼代理人王平，内蒙苏里格公司的委托诉讼代理人王君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鄂尔多斯农商行乌海支行向本院提出诉讼请求：判令被告王振南、李二翠向鄂尔多斯农商行乌海支行偿还借款本金20900000元及截至2017年11月20日的欠息9338768.78元，以上本息合计30238768.78元；支付从2017年11月21日起至实际给付之日止的罚息、复利（罚息和复利的利率均按合同执行利率上浮50%计算）；判令被告乌审旗苏里格公司对上述债务承担抵押担保责任，原告有权以乌审旗苏里格公司提供抵押担保的财产（即乌审旗苏里格公司所有的位于：1、鄂尔多斯市乌审旗嘎鲁图镇五区财政局西侧房屋一处，建筑面积2463.42平米，产权证号：蒙房权证乌审旗字第130031401075号，房屋他项权证号：蒙房他证乌审旗字第130041400788号；2、鄂尔多斯市乌审旗嘎鲁图镇五区财政局西侧房屋一处、建筑面积1316.85平米，产权证号：蒙房权证乌审旗字第130031401074号，房屋他项权证号：蒙房他证乌审旗字第130041400789号；3、鄂尔多斯市乌审旗嘎鲁图镇财政局西侧（五区）土地一处，土地使用权面积806.53平米，产权证号：乌政国用2014第401-5-0914号，他项证号：乌政他项抵押第20140287号；4、鄂尔多斯市乌审旗嘎鲁图镇财政局西侧（五区）土地一处，土地使用权面积454.43平米，产权证号：乌政国用2009第401-5-0913号，他项证号：乌政他项抵押第20140287号；）折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；内蒙苏里格公司对上述债务承担连带保证责任；上述被告承担本案全部诉讼费用（包括但不限于起诉费、保证费、公告费等）。事实和理由：2014年12月10日，原告与王振南、李二翠签订了合同编号为农商行2014年个借字75061第035号的《个人借款合同》，合同约定：原告为王振南、李二翠发放20900000元贷款，期限一年，借款利率执行年利率9.6%，还款方式为按季结息、到期还本，结息日为每月的20日；若王振南、李二翠未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为约定借款利率水平上加收50%；对被告王振南、李二翠不能按期支付的利息及罚息，按罚息利率计收复利。
2014年12月10日，原告与内蒙苏里格公司签订了合同编号为农商行2014年个保字75061第035号的《保证合同》，被告内蒙苏里格公司为上述债权提供连带责任保证，保证范围为债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等原告实现债权的一切费用，保证期间为借款合同约定的王振南、李二翠履行债务期限届满之日起二年。2014年12月10，原告与乌审旗苏里格公司签订了合同编号为农商行2014年个抵字75061第35-1号、农商行2014年个抵字75061第35-2号、农商行2014年个抵字75061第035-3号、农商行2014年个抵字75061第035-4号的抵押合同4份，为该笔债权提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押担保的范围为债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等原告实现债权的一切费用，抵押期间为借款合同约定的王振南、李二翠履行债务期限届满之日起二年，抵押物为1、鄂尔多斯市乌审旗嘎鲁图镇五区财政局西侧房屋一处，建筑面积2463.42平米，产权证号：蒙房权证乌审旗字第130031401075号，房屋他项权证号：蒙房他证乌审旗字第130041400788号；2、鄂尔多斯市乌审旗嘎鲁图镇五区财政局西侧房屋一处、建筑面积1316.85平米，产权证号：蒙房权证乌审旗字第130031401074号，房屋他项权证号：蒙房他证乌审旗字第130041400789号；3、鄂尔多斯市乌审旗嘎鲁图镇财政局西侧（五区）土地一处，土地使用权面积806.53平米，产权证号：乌政国用2014第401-5-0914号，他项证号：乌政他项抵押第20140287号；4、鄂尔多斯市乌审旗嘎鲁图镇财政局西侧（五区）土地一处，土地使用权面积454.43平米，产权证号：乌政国用2009第401-5-0913号，他项证号：乌政他项抵押第20140287号。2014年12月12日，原告依约将20900000元贷款转入王振南、李二翠指定的在鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司（以下简称鄂尔多斯农商行）开设的账户，王振南、李二翠在借款凭证上签字捺印，贷款到期日为2015年12月9日，月利率为8‰。王振南、李二翠从2015年3月21日开始未能按期向原告支付利息，截至2017年11月20日，被告尚欠原告借款本金人民币20900000元及利息、罚息、复利。
乌审旗苏里格公司、王振南、李二翠辩称，鄂尔多斯农商行乌海支行起草抵债方案、抵债合同，并报鄂尔多斯农商行审核。审核同意后，鄂尔多斯农商行乌海支行通知借款人、资产所有人及配偶到该支行签订抵债合同。2016年7月15日，鄂尔多斯农商行乌海支行与王振南、王培南、王平三人签订了合同编号为DZ-75061-001《抵债合同》，该合同合法有效，抵偿了所欠全部本息。双方基于借款形成的债权债务关系被以房抵债合同的权利义务关系取代，抵押、保证责任消灭。《抵债合同》中仅有2463.42平米的房产未过户（总价格9853680元），已过户房产达2/3。王平曾多次催促鄂尔多斯农商行乌海支行办理过户，但鄂尔多斯农商行乌海支行推脱未办理。另未过户房产已抵押给鄂尔多斯农商行乌海支行，至今尚未解除抵押，乌审旗苏里格公司的义务是协助配合过户，除此之外再无任何权利义务。
内蒙苏里格公司辩称，抵债合同成立并生效，被告所欠原告债务已全部还清，被告对原告的债务转化成房屋对价，被告抵押担保责任及连带责任已消灭，内蒙苏里格公司已免除承担连带责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年12月10日王振南、李二翠与鄂尔多斯农商行乌海支行签订《个人借款合同》（合同编号：农商行2014个借字75061第035号）。合同约定：借款金额20900000元，借款期限12个月，借款用途为购买装修材料，借款利率为年利率9.6%，逾期还款利息为9.6%×(1+50%)，结息方式为按季结息，每季度末月的20日为结息日，21日为付息日。王振南、李二翠如未按期还款，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，不能按期支付利息、罚息按罚息利率计收复利。
2014年12月10，内蒙苏里格公司与鄂尔多斯农商行乌海支行签订《保证合同》（合同编号：农商行2014年个保字75061第035号）。该合同约定内蒙苏里格公司为上述《个人借款合同》提供保证，被保证主债权数额20900000元，保证方式为连带责任保证，保证期间为主合同约定的履行债务期限届满之日起二年，保证范围为债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等原告实现债权的一切费用，保证期间为借款合同约定的王振南、李二翠履行债务期限届满之日起二年。
2014年12月10日，乌审旗苏里格公司作为抵押人与鄂尔多斯农商行乌海支行签订四份《抵押合同》，合同编号分别为农商行2014年个抵字75061第35-1号、农商行2014年个抵字75061第35-2号、农商行2014年个抵字75061第035-3号、农商行2014年个抵字75061第035-4号，并办理了抵押登记。被担保债权数额为20900000元，抵押担保的范围为债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等原告实现债权的一切费用，抵押物为1、鄂尔多斯市乌审旗嘎鲁图镇五区财政局西侧房屋一处，建筑面积2463.42平米，产权证号：蒙房权证乌审旗字第130031401075号，房屋他项权证号：蒙房他证乌审旗字第130041400788号；2、鄂尔多斯市乌审旗嘎鲁图镇五区财政局西侧房屋一处、建筑面积1316.85平米，产权证号：蒙房权证乌审旗字第130031401074号，房屋他项权证号：蒙房他证乌审旗字第130041400789号；3、鄂尔多斯市乌审旗嘎鲁图镇财政局西侧（五区）土地，土地使用权面积806.53平米，产权证号：乌政国用2014第401-5-0914号，他项证号：乌政他项抵押第20140287号；4、鄂尔多斯市乌审旗嘎鲁图镇财政局西侧（五区）土地，土地使用权面积454.43平米，证号：乌政国用2014第401-5-0913号，他项证号：乌政他项抵押第20140287号，抵押期间为履行债务期间届满之日起二年。2014年12月12日，鄂尔多斯农商行乌海支行发放贷款20900000元。
2016年7月15日，借款人王振南、王培南、王平（甲方），资产所有人乌审旗苏里格公司、王军、王平、王霞（乙方）与债权人鄂尔多斯农商行乌海支行（丙方）签订《抵债合同》（编号：DZ-75061-001）。该合同载明：截至2016年7月6日，王振南与鄂尔多斯农商行签订的《个人借款合同》（合同编号：农商行2014个借字75061第035号），本息合计24938293.54元；王培南与鄂尔多斯农商行签订的《个人借款合同》（合同编号：农商行2014个借字75061第016号），本息合计6022935.6元；王平与鄂尔多斯农商行签订的《个人借款合同》（合同编号：农商行2014个借字75061第001号），本息合计1808367.5元。三方协商将乌审旗苏里格公司所有的房产1〔建筑面积2463.42平米，产权证号：蒙房权证乌审旗字第130031401075号〕、王军、王平、王霞所有的房产2〔建筑面积2963.34平米，产权证号：房权证蒙字第130010900285号〕、乌审旗苏里格公司实际所有的16套房产〔位于鄂尔多斯市乌审旗嘎鲁图镇苏里格花苑二期，分别为：1、13号楼住宅-3-101，合同编号2010-0002261，建筑面积130.09平米；2、13号楼住宅-2-101，合同编号2010-0002251，建筑面积130.09平米；3、13号楼住宅-2-102，合同编号2010-0002252，建筑面积130.09平米；4、9号楼住宅-1-402，合同编号2010-0002178，建筑面积252.2平米；5、10号楼住宅-2-401，合同编号2010-0002201，建筑面积252.2平米；6、11号楼住宅-1-402，合同编号2010-0002218，建筑面积252.2平米；7、12号楼住宅-1-102，合同编号2010-0002228，建筑面积137.45平米；8、9号楼住宅-1-101，合同编号2010-0002171，建筑面积187.5平米；9、9号楼住宅-1-102，合同编号2010-0002172，建筑面积187.5平米；10、9号楼住宅-2-101，合同编号2010-0002179，建筑面积187.5平米；11、9号楼住宅-2-102，合同编号2010-0002180，建筑面积187.5平米；12、10号楼住宅-2-101，合同编号2010-0002195，建筑面积187.5平米；13、10号楼住宅-2-102，合同编号2010-0002196，建筑面积187.5平米；14、11号楼住宅-1-101，合同编号2010-0002211，建筑面积187.5平米；15、11号楼住宅-1-102，合同编号2010-0002212，建筑面积187.5平米；16、11号楼住宅-2-101，合同编号2010-0002219，建筑面积187.5平米〕分别作价9853680元、14816700元、7429550元，合计32099930元，全部用于抵顶王振南、王培南、王平所欠鄂尔多斯农商行乌海支行对应贷款本息。将房产1、2及对应土地所有权变更至鄂尔多斯农商行乌海支行进行抵债，将房产3网签至鄂尔多斯农商行乌海支行进行抵债。乌审旗苏里格公司、王军、王平、王霞负责将上述土地、房产的所有权变更至鄂尔多斯农商行乌海支行名下，鄂尔多斯农商行乌海支行负责缴纳上述房产的契税、印花税，王振南、王培南、王平承担其他需缴纳的费用。该合同约定房产交付时间为2016年8月1日。
乌审旗苏里格公司（卖方）与鄂尔多斯农商行（买方）签订《二手房买卖合同》一份，约定将位于鄂尔多斯市乌审旗嘎鲁图镇五区财政局西侧房屋〔建筑面积1316.85平米，产权证号：蒙房权证乌审旗字第130031401074号〕出售给鄂尔多斯农商行乌海支行，每平米4000元，价格合计5267400元。同时将该房屋所占范围内的土地使用权〔面积454.43平米（商业408.67平米+住宅45.76平米），产权证号：乌政国用2014第401-5-0913号〕和房屋相关权益一并转让。过户费由鄂尔多斯农商行乌海支行负担，乌审旗苏里格公司配合办理相关手续。
王军、王平、王霞、刘璐、马潇、苏治彪（卖方）与鄂尔多斯农商行（买方）签订《二手房买卖合同》一份，约定将位于鄂尔多斯市乌审旗嘎鲁图镇五区财政局西侧房屋〔建筑面积2963.34平米，产权证号：房权证蒙字第1300110900285号〕出售给鄂尔多斯农商行乌海支行，每平米4000元，价格合计14816700元。同时将该房屋所占范围内的土地使用权〔面积987.78，产权证号：乌政国用2009第401-5-0286号〕和房屋相关权益一并转让。过户费由鄂尔多斯农商行乌海支行负担，乌审旗苏里格公司配合办理相关手续。2016年8月11日税务机关出具《办理房屋土地产权完税证明通知书》，载明：受让人鄂尔多斯农商行，销售方王平、王军、王霞，核定价格14816700元，房屋转让时间2016年8月11日。
上述事实有《个人借款合同》（合同编号：农商行2014个借字75061第035号）、《保证合同》（合同编号：农商行2014年个保字75061第035号）、《抵押合同》四份（合同编号分别为农商行2014年个抵字75061第35-1号、农商行2014年个抵字75061第35-2号、农商行2014年个抵字75061第035-3号、农商行2014年个抵字75061第035-4号）、房屋他项权证两份（证号分别为：房屋他项权证号：蒙房他证乌审旗字第130041400788号、蒙房他证乌审旗字第130041400789号）、土地使用权他项（证号：乌政他项抵押第20140287号）、《抵债合同》（编号：DZ-75061-001）、《二手房买卖合同》两份、《办理房屋土地产权完税证明通知书》等在案佐证，本院予以确认。
本院认为，本案争议的《抵债合同》（编号：DZ-75061-001）签订前，鄂尔多斯农商行乌海支行与王振南、李二翠之间确实存在借款合同。但借款到期后，在王振南、李二翠未足额偿还借款本息的情况下，鄂尔多斯农商行乌海支行与王振南、乌审旗苏里格公司等人重新协商对账，通过以物抵债的方式，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、税费承担等权利义务作出明确约定。该约定不违反法律禁止性规定，应属有效，对双方均具有约束力。参照最高人民法院指导案例72号《汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案》，可认定鄂尔多斯农商行乌海支行与王振南、李二翠之间借款合同关系终止，双方已建立商品房买卖合同关系，故鄂尔多斯农商行乌海支行无权向王振南、李二翠等主张还款责任。
综上所述，鄂尔多斯农商行乌海支行的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条规定，判决如下：
驳回原告鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司乌海支行的诉讼请求。
案件受理费192993.84元，由原告鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司乌海支行负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。
审判长张谷丰
审判员田浩
审判员郭新
二〇一八年四月八日
书记员刘娅楠