贵州省大方县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0521民初3116号
原告：陈跃萍，女，1971年4月20日出生，汉族，住贵州省大方县。
被告：大方县南天房地产开发有限责任公司，住所地贵州省大方县奢香大道中段。
法定代表人：谭小麟，公司执行董事。
委托诉讼代理人：胡运，男，1979年12月16日出生，汉族，住贵州省大方县，大方县南天房地产开发有限责任公司职工。
原告陈跃萍与被告大方县南天房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称“大方南天公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案后，依法适用简易程序于2016年11月15日、2016年12月26日公开开庭进行了审理。原告陈跃萍、被告大方南天公司之委托诉讼代理人胡运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈跃萍向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告办理房屋产权登记的相关手续；2、判决被告向原告支付逾期交房的违约金18950,38元（以258885.00元为基数，按每天万分之二计算，直至交付合格房屋为止，现暂算至2016年10月31日）；3、案件受理费由被告负担。事实及理由：原、被告于2015年8月10日签订《商品房买卖合同》（合同编号：NTDC:20150810002）,约定原告以251370.00元的价格购买被告开发的位于贵州省大方县奢香大道中段南天*星月国际的第一栋1单元14层19号房屋，被告应于2015年10月30日前向原告交付该房，如逾期不交房，逾期90日内，自交付期限届满次日起至实际交付之日止向原告支付已付房价款万分之二的违约金，逾期超过90日，原告有权退房，原告退房的，应书面通知被告，被告应当自收到退房通知书之日起60日内退还全部已付款，并按原告已付款的3%支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金。合同签订后原告向被告支付房款251370.00元，房契税2514.00元，维修基金4922.00元、交易税79.00元，共计258885.00元。2015年11月16日，我与郑某签订房屋转让协议，把南天*星月国际的第一栋1单元14层19号房屋转让给郑某，并把钥匙交给郑某，但被告却没有按约定向原告办理房屋产权登记的相关证书，因没有办理房产证交付给郑某，导致郑某没有按照约定付款，被告的行为已经构成严重违约，侵害了原告的合法权益。
大方南天公司辩称，原告起诉涉及两个诉讼请求，一是要求南天公司办理涉案房屋的相关手续，二是要求南天公司承担逾期交房违约金。关于第一项诉讼请求，南天公司相关后续手续还未办理完毕，办理完毕以后会为原告办理相关房产手续。关于第二项诉讼请求，原告陈述于2015年11月初南天物管公司已经通知她拿钥匙，也就是说通知她办理交房相关手续，且原告的19号房已经装修入住，�为原告认可交房，原告的第二项诉讼请求不成立。对原告陈述的其他事实无异议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的与郑某签订的《房屋买卖合同》，拟证明原告已经将南天*星月国际的第一栋1单元14层19号房屋卖给郑某，因该房没有办理相关手续，所以郑某没有按照约定支付房款，被告认为与本案无关联的质证意见，本院认为，原告与郑某签订《房屋买卖合同》的事实与证人郑某出庭作证的证人证言、郑某的岳母吴维敏代郑某缴纳的物管费收款收据能够相互印证，证明涉案房屋原告已经转卖给郑某的事实，而该事实与本案待证的房屋是否实际交付的事实具有关联性，本院对原告拟证明已将房屋卖给郑某的该部分证明�的予以确认。
经审理本院认定如下事实：原、被告于2015年8月10日签订《商品房买卖合同》（合同编号：NTDC:20150810002）,约定原告以251370.00元的价格购买被告开发的位于贵州省大方县奢香大道中段南天*星月国际的第一栋1单元14层19号房屋，《商品房买卖合同》签订后，原告陈跃萍向被告大方南天公司缴纳了购房款251370.00元、房屋维修基金4922.00元、房契税2514.00元、交易税79.00元，被告向原告出具了房屋价款、维修基金、交易税和房契税收据。原被告双方在签订的《商品房买卖合同》第十一条第（一）项约定：“出卖人应当在2015年10月30日前向买受人交付该商品房。”。在第十三条第1（1）项约定：“逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房屋价款万分之2的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。”。在第十三条第1（2）项约定：“逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60�内向买受人支付违约金。”。在第二十二条二初始登记约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”，在第二十二条三（四）约定：“双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记；1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”，在第二十二条三（五）约定：“1、办理产权登记中应缴纳的税、费，由出卖人和买受人按国家规定各自负担。出卖人于该商品房交付使用之日起180日内，向买受人提供办理商品房初始登记的相关资料，如因买受人原因导致商品房初始登记滞后，出卖人不承担任何责任”。2015年11月初原告收到涉案房屋的钥匙，2015年11月16日，原告与郑某签订合同，将涉案房屋转卖给郑某，现涉案房屋由郑某实际管理使用。至今，涉案房屋未办理所有权初始登记和所有权转移登记。
另查明，大方南天公司是依法注册的房地产开发企业，负责“南天*星月国际”房地产项目的开发，持有证号为方商房预字第201409号预售许可证。2015年11月25日，贵州省高级人民法院以（2015）黔高民初字第1251号民事裁定，在73046183.00元价值范围内查封了包括涉案房屋在内的大方南天公司财产，查封期间从2015年11月25日起至2018年11月25日止。
本院认为，原告陈跃萍与被告大方南天公司因履行《商品房销售合同》发生争议，主要争议焦点为：1、被告是否应当按照《商品房买卖合同》的约定办理相关房屋产权登记手续交付原告；2、被告是否应当承担逾期交房的违约责任。
1、关于被告是否应当按照《商品房买卖合同》的约定办理相关房屋产权登记手续交付原告问题。本院认为，原告陈跃萍与被告大方南天公司签订《商品房买卖合同》的时间在相关人民法院对涉案房屋采取保全措施之前，虽然涉案房屋未办理物权登记，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实合意，未违反国家法律、法规的强制性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，合同双方当事人均应当按照合同约定享受权利和履行义务。现行法律、法规没有对房地产开发商建成的商品房强制性要求进行房屋所有权初始登记，本案中大方南天公司与陈跃萍签订的《商品房买卖合同》在第二十二条约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”和“出卖人于该商品房交付使用之日起180日内，向买受人提供办理商品房初始登记的相关资料。”从民事法律尊重当事人意思自治和诚实信用原则的角度，被告大方南天公司应当依照约定在期限内向房产管理部门申请商品房所有权初始登记，但是原告作为诉的发起人，诉讼请求应当具备明确具体之条件，义务履行对象必须清晰，本案合同双方当事人约定出卖人向买受人提供办理商品房�始登记的相关资料，该“相关资料”属概括性表述，不具有确定性，导致人民法院作出实体裁判缺乏事实依据。同时，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”的约定，办理商品房转移登记，不是被告一方的义务，而是双方的共同义务。另根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经依法登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，我国法律将登记作为不动产权属变动的生效条件，即商品房物权权利的取得必须以办理产权过户为标准，在办理产权转移登记之前，即使买受人实际占有该房屋，该房屋的物权归属仍属于出卖人，由于买受人不是商品房的物�权利所有人，其对出卖人只享有依买卖合同而产生的债权请求权，交付占有状态不能改变物权未发生变动这一事实。按照合同的相对性原理，债权仅在合同双方当事人之间产生约束力，而不能发生对抗第三人的效力。本案涉案商品房因被告与其他第三人之间的债务清算原因涉诉而被人民法院查封，而人民法院对不动产采取的查封措施旨在对房屋进行权属限制，禁止对该房屋权属转移或变更，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”和第三十八条第一款第（二）项：“下列房地产不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者其他形式限制房地产权利的；”之规定，本案案涉房屋已经�人民法院采取查封保全措施，该查封行为直接阻却了出卖人履行办理商品房所有权转移登记的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，本案案涉房屋办理所有权转移登记已经出现法律上不能履行的情形，在经本院释明后，原告又不变更诉讼请求的情况下，其请求被告继续履行办理相关房屋产权登记手续并交付的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。原告可待相关人民法院对涉案房屋采取查封措施的法律事实消灭后，再行主张权利。
2、关于被告是否应当承担逾期交房的违约责任的问题。本院认为，按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告大方南天公司应当于2015年10月30日前向原告陈跃萍交付“南天*星月国际”第一幢1单元14层19号商品房。但结合原告陈跃萍认可2015年11月初收到涉案房屋的钥匙，并于2015年11月16日转卖给了郑某，现房屋由郑某实际占有使用的事实，按照商品房买卖的通常实践做法，出卖人一般就是以查看房屋后交付钥匙的时间作为向买受人交付房屋的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，这里的交付使用即为交钥匙的行为，因此，被告大方南天公司从向原告陈跃萍交付所购买商品房的钥匙时，就完成了买受标的物的控制转移，应当�为已向原告履行交付义务。虽然交房时间在2015年11月初，已经超过双方约定的交房时间，被告存在违约情形，但原告并未举证证明被告逾期交房的天数，导致违约金无从计算，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，原告的该项主张因缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，原告的各项诉讼主张因缺乏法律依据或事实依据，不应得到支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第�条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第一款第（一）项、《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条、第三十八条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告陈跃萍的诉讼请求。
案件受理费2591.00元,由原告陈跃萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 程 宏
二〇一六年十二月二十六日
书记员 万婉（代）