济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历城民初字第3104号
原告济南市历城区人民政府招待所，住所地济南市。
法定代表人田道砾，所长。
委托代理人张伟，北京市君致（济南）律师事务所律师。
被告济南净域空间设计有限公司，住所地济南市。
法定代表人傅振建，总经理。
被告傅振建，男，汉族，济南净域空间设计有限公司总经理，住济南市。
被告李康（系被告傅振建之妻），女，汉族，山东柏恩数控设备有限公司总经理，住济南市。
三被告共同委托代理人李楠，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
原告济南市历城区人民政府招待所（以下简称：“历城区招待所”）与被告济南净域空间设计有限公司（以下简称：“济南净域公司”）、被告傅振建、被告李康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月11日立案受理，依法适用普通程序由审判员刘修义担任审判长与人民陪审员张英华、人民陪审员张茂芳组成合议庭，分别于2015年1月21日、2015年4月14日公开开庭进行了审理。原告历城区招待所的委托代理人张伟，被告济南净域公司、被告傅振建、被告李康的共同委托代理人李楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告历城区招待所诉称，2013年4月12日原告历城区招待所与被告济南净域公司签订“凯贝特大厦房屋租赁合同”一份，双方约定租赁期限自2013年5月21日至2016年12月31日，租金为每平方米每天1.1元，承租面积为1020平方米。被告济南净域公司于2013年4月交纳预收金30000元，被告傅振建以个帐户共交纳租金335681元。截止2015年1月31日被告济南净域公司尚欠租金388236元、物业管理费7344元，经原告历城区招待所多次催要未果。依上述租赁合同约定，原告历城区招待所有权解除与被告济南净域公司的上述房屋租赁合同；被告济南净域公司依约应向原告历城区招待所按照年租金的20%支付违约金和应付金额1%的滞纳金。被告傅振建系济南净域公司的法定代表人，被告李康系山东柏恩数控设备有限公司的法定代表人，被告傅振建与被告李康系夫妻关系，被告傅振建与济南净域公司财务混同，被告傅振建均以个人资金和帐户为被告济南净域公司交纳租金，因此，被告傅振建、被告李康应当与被告济南净域公司对支付原告历城区招待所租金等承担连带清偿责任。请求：一、判令解除原告历城区招待所与被告济南净域公司之间的房屋租赁合同；二、判令三被告支付原告历城区招待所2013年5月21日至2015年1月31日期间的房屋租金388236元；三、判令三被告支付原告历城区招待所物业管理费7344元；四、判令三被告支付原告历城区招待所2014年12月31日前的违约金81906元（409530元×20%）；五、判令三被告按照欠交租金的1%支付原告历城区招待所2014年12月31日前的租金滞纳金2517.24元；六、判令三被告支付原告历城区招待所保证金30000元。
被告济南净域公司辩称，根据合同约定被告拖欠租金累计十日以上原告有权解除合同，该解除权由原告行使即生效，本案的合同解除期限应以被告济南净域公司收到起诉状之日为准。双方约定的违约金过高，请求法院适当调整，违约金的计算应以原告实际损失为准。被告傅振建、被告李康与本案无关，不应承担连带责任。原被告双方签订房屋租赁合同后被告济南净域公司在经过原告认可的情况下，对所承租房屋进行了装修装饰，且该装修装饰物已与所租赁房屋形成附合物，现装修物尚有剩余价值，出租人即原告应当对装修装饰残余部分向被告济南净域公司作出相应补偿，该部分补偿应在本案中对原告所主张租金、违约金、滞纳金进行等额抵销。该装饰装修部分剩余价值以鉴定为准，被告济南净域公司申请法院委托鉴定机构对本案所涉房屋装饰装修部分之现存价值进行鉴定。
被告傅振建辩称，傅振建对原告历城区招待所与被告济南净域公司的诉争事实没有关系，不应当承担法律责任。
被告李康辩称，李康对原告历城区招待所与被告济南净域公司的诉争事实没有关系，不应当承担法律责任。
经审理本院认定以下事实：
2013年4月12日历城区招待所（甲方）与济南净域公司（乙方）签订“凯贝特大厦房屋租赁合同”，合同载明的内容有：一、房屋位置及面积：乙方承租的房屋位于济南市，建筑面积1020平方米。二、租赁期限：2013年5月21日起至2016年12月31日止。三、租金、物业管理费及支付方式：房租价格自合同签订之日起最初两年按照每天每平方米1.1元计算；物业管理费按照每月每平方米1.8元计算，签订本合同时，乙方向甲方一次性交纳半年的物业管理费11016元，之后每半年提前二十日预缴下半年物业管理费。本合同生效后十日内，乙方须向甲方支付房屋租赁保证金30000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金由甲方抵扣应由乙方承担的费用、租金、滞纳金及赔偿等，剩余部分如数返还乙方。四、甲乙双方责任：房屋租赁合同履行期限届满或者解除，乙方负有腾房义务，逾期腾房需按照合同日租金五倍标准支付逾期腾房占有使用费。五、房屋的装修与使用：2、乙方如改变房屋的内部结构、装修等均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满或依据本合同约定提前解除本合同时，甲方不承担任何装修补偿，形成附合的装饰装修物归甲方所有。5、乙方应于租赁期满或合同解除后三日内，将房屋全部交还甲方，甲方予以验收。六、违约责任：2、乙方有下列情形之一，甲方有权解除合同，并要求乙方承担年租金20%的违约金：（1）未经甲方同意，乙方转租、转借房屋或变更经营范围；（2）利用所承租的房屋进行违法活动；（3）逾期未交纳合同约定的各项费用，给甲方造成经济损失；（4）拖欠租金、物业管理费、水电费、取暖费、中央空调费等费用其中一项累计十日以上的。3、乙方逾期不支付保证金或租金，除应如数补交外，还应支付应付金额1%的滞纳金。被告济南净域公司股东为被告傅振建和案外人李传美。
原告历城区招待所与被告济南净域公司对被告济南净域公司已交纳房租365681元的事实均无异议，对被告济南净域公司与济南蓝狮汇力公关顾问有限公司签订的转租合同均无异议。该转租合同载明的租赁期限自2013年10月1日至2015年9月30日；租赁面积214平方米，季度租金37750元。原告历城区招待所与被告济南净域公司、被告傅振建、被告李康对被告济南净域公司于2014年9月16日收到起诉状均没有异议。
关于涉案房屋租赁合同的解除与交接，原告历城区招待所与被告济南净域公司均同意解除合同。原告历城区招待所认为涉案租赁房屋仍由被告济南净域公司占有使用，主张由人民法院确定合同的解除日期。被告济南净域公司先是主张以2014年9月16日被告济南净域公司收到本案的起诉状之日为合同的解除日，之后又认为2014年9月11日原告历城区招待所已在给被告济南净域公司等的通知书中行使了合同约定的解除权，应以该日期为合同的解除日。对此，被告济南净域公司提供了2014年9月11日原告历城区招待所在涉案租赁房屋处张贴的通知书一份。通知书载明的主要内容为：原告历城区招待所通知被告济南净域公司及与其签订转租合同的次承租人，涉案租赁房屋因发生租赁合同纠纷，历城区招待所已起诉至人民法院；请次承租人不要与被告山东柏恩公司签订转租合同，否则造成经济损失自负，并可能产生被告济南净域公司的房屋租赁合同解除，转租无效的法律后果。庭审中，被告济南净域公司承认尚未与原告历城区招待所办理涉案租赁房屋的交接手续。2015年4月14日庭审中原告历城区招待所提供了载明形成日期为2015年3月5日的录音录像一份，用以证明至2015年3月5日被告济南净域公司仍在使用涉案房屋。被告济南净域公司质证称，上述录音录像的真实性无法核实，即使涉案房屋仍有部分办公面积由次承租人继续使用，该次承租人也是依据2014年4月份与被告济南净域公司签订的房屋租赁合同的继续履行。庭审结束后，原告历城区招待所向本院提供了解除租赁合同说明一份。原告历城区招待所在说明中述称：原告历城区招待所于2015年4月2日与山东创展建材有限公司签订房屋租赁合同，已将本案中涉案房屋的全部1020平方米进行了出租。
关于涉案房屋装饰装修物的处理，被告济南净域公司主张将装饰装修物作价折抵原告历城区招待所所主张的租金等。为此，被告济南净域公司申请对涉案房屋的装饰装修之现存价值进行评估，并提供了施工报价表一份（打印件）作为检材。原告历城区招待所质证称，因施工报价表不规范，没有载明施工单位名称或公章，也无法判断报价表的真实价格，不予认可。经本院审核，上述施工报价表不能作为评估依据，且被告济南净域公司也未能提供工程装修图纸，无法确定鉴定范围。因此，本院对被告济南净域公司的评估申请，未予委托。原告历城区招待所陈述，被告山东柏恩公司对涉案租赁房屋的装修已经其同意，但依照合同约定租赁期满或依据本合同约定提前解除本合同时，原告历城区招待所不承担任何装修补偿，形成附合的装饰装修物归原告历城区招待所所有。
原告历城区招待所为证明被告济南净域公司转租房屋的租金由被告傅振建个人帐户收取的事实，提交了齐鲁银行电子回单复印件一份。被告济南净域公司、被告傅振建、被告李康共同质证称，该证据系复印件，对真实性不予认可。因原告历城区招待所未提供其他佐证，本院对该证据不予采信。
上述事实，由双方当事人的陈述，原告历城区招待所提供的房屋租赁合同、录音录像等，被告济南净域公司提供的通知书等证据，经庭审质证及庭审笔录予以证实，足以认定。
本院认为，合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人双方约定解除合同的条件成就时，依法解除权人可以解除合同。原告历城区招待所与被告济南净域公司签订上述房屋租赁合同后，被告济南净域公司未能依照合同的约定向出租方原告历城区招待所交纳租金等，已构成违约并符合双方约定的提前解除合同的条件。被告济南净域公司承认原告历城区招待所于2014年9月11日已享有单方解除权；原告历城区招待所与被告济南净域公司也均同意解除双方之间的房屋租赁合同，但双方对解除合同的方式和日期存有争议。被告济南净域公司主张原告历城区招待所于2014年9月11日发出通知书时，已行使了单方解除权，但原告历城区招待所并未在通知书中提出与被告济南净域公司解除租赁合同，被告济南净域公司的上述主张没有事实依据。原告历城区招待所为证明2015年3月5日被告济南净域公司仍继续使用租赁房屋的事实所提供的录音录像，因被告济南净域公司对其真实性不予认可，且无其他佐证，本院对该录音录像不予采信。依被告济南净域公司对上述录音录像证据的质证意见中并未完全确定已将租赁房屋交还原告历城区招待所的陈述，结合被告山东柏恩公司承认其未与原告历城区招待所办理租赁房屋交接的陈述及双方租赁合同“合同解除后三日内，将房屋全部交还甲方，甲方予以验收。”、“租赁期限至2016年12月31日止”的约定，本院认定被告济南净域公司在2015年3月5日仍在继续占有涉案租赁房屋。另，依原告历城区招待所的陈述，其已于2015年4月2日将涉案房屋的全部1020平方米进行了重新租赁。综上，结合原告历城区招待所与被告济南净域公司均同意解除双方之间房屋租赁合同的主张，本院确认双方于2013年4月12日签订的“凯贝特大厦房屋租赁合同”于2015年4月2日前已事实上解除。原告历城区招待所要求被告济南净域公司支付2015年1月31日前的租金，本院予以支持。被告济南净域公司应依照房屋租赁合同的约定支付原告历城区招待所自2013年5月21日至2015年1月31日期间的租金695640元（620天×1.1元／天·平方米×1020平方米）；扣除已支付的365681元，被告济南净域公司尚欠原告历城区招待所租金329959元。
依照原告历城区招待所与被告济南净域公司房屋租赁合同的约定，被告济南净域公司每半年应交纳物业管理费为11016元，因此原告历城区招待所要求被告济南净域公司支付物业管理费7344元的请求未超出双方约定的收费标准，本院予以支持。
依照原告历城区招待所与被告济南净域公司房屋租赁合同的约定，被告济南净域公司拖欠租金、物业管理费、水电费、取暖费、中央空调费等费用其中一项累计超过十日以上的，原告历城区招待所有权要求被告济南净域公司支付年租金20%的违约金。因此，原告历城区招待所要求被告济南净域公司支付违约金的主张并不违反双方的合同约定。被告济南净域公司主张违约金过高，但未提供相应的证据；且被告济南净域公司将部分涉案租赁房屋加价后转租，并已拖欠近一年的租金和其他费用。本院综合考虑以上因素，对原告历城区招待所要求被告济南净域公司支付违约金81906元的请求予以支持。
原告历城区招待所与被告济南净域公司虽在房屋租赁合同中约定了逾期支付保证金或租金应支付滞纳金的条件，本院综合考虑双方对违约金的约定标准、数额和已交纳租金情况等，对原告历城区招待所要求被告济南净域公司支付租金滞纳金的请求，不予支持。
因原告历城区招待所与被告济南净域公司之间的房屋租赁合同已经解除，被告济南净域公司已无必要继续履行交纳保证金的约定义务，对原告历城区招待所要求被告济南净域公司支付保证金的请求，本院不予支持。
关于被告傅振建、被告李康是否应对被告济南净域公司上述义务承担连带责任。原告历城区招待所主张的事实理由为：被告傅振建系济南净域公司的法定代表人，被告李康系山东柏恩数控设备有限公司的法定代表人，被告傅振建与被告李康系夫妻关系，被告傅振建与济南净域公司财务混同，被告傅振建均以个人资金和帐户为被告济南净域公司交纳租金，因此，被告傅振建、被告李康应当与被告济南净域公司对支付原告历城区招待所租金等承担连带清偿责任。综上，依据《中华人民共和国公司法》第二十条“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，原告历城区招待所未提供充分的证据证明其主张。因此，对原告历城区招待所的该项请求，本院不予支持。
关于被告山东柏恩公司是否有权请求以租赁房屋装饰装修残值折抵欠交原告历城区招待所相关费用。依照本案事实，被告山东柏恩公司拖欠租金等的行为已符合双方合同约定的提前解除租赁合同的条件，同时依照双方合同约定，原告历城区招待所不应承担任何装修补偿，形成附合的装饰装修物归原告历城区招待所所有。另，被告山东柏恩公司也未能举证证明装饰装修物的现存价值。因此，对被告山东柏恩公司的上述主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告济南净域空间设计有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告济南市历城区人民政府招待所租金329959元。
二、被告济南净域空间设计有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告济南市历城区人民政府招待所物业管理费7344元元。
三、被告济南净域空间设计有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告济南市历城区人民政府招待所违约金81906元。
四、驳回原告济南市历城区人民政府招待所的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
案件受理费8900元，由原告济南市历城区人民政府招待所负担1312元，被告济南净域空间设计有限公司负担7588元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 刘修义
人民陪审员 张茂芳
人民陪审员 张英华
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 吕桂文