江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）亭民初字第0610号
原告盐城市天能电力服务公司，住所地盐城市人民北路21号。
法定代表人陈刚，该公司董事长。
委托代理人魏根俊。
委托代理人刘咏桦，江苏刘咏桦律师事务所律师。
被告朱妍。
委托代理人朱安兰（系朱妍之父。
委托代理人刘景胜，江苏法鼎律师事务所律师。
原告盐城市天能电力服务公司（以下简称天能电力公司）与被告朱妍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月13日受理后，依法组成合议庭于2014年4月1日、7月17日两次公开开庭进行了审理。原告天能电力公司的委托代理人魏根俊、刘咏桦，被告朱妍及其委托代理人朱安兰、刘景胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天能电力公司诉称：2012年5月5月，原告与被告朱妍的丈夫张军（已死亡）签订一份《天能大酒店租赁合同书》，约定：原告将自有的位于盐城市人民北路的天能大酒店整体出租给张军使用，租赁期限为八年，自2012年8月1日起至2020年7月31日止；前两年的租金为87万元，从第三年开始租金上浮。上述合同签订后，被告张军使用上述房屋从事经营，但其未能按约向原告支付租金。2013年4月20日张军死亡，被告朱妍继续经营天能大酒店。截止2014年4月30日，共欠租金为145万元。因张军是被告朱妍的丈夫，故张军所欠的租金是被告与张军的夫妻共同债务，2013年4月20日以后，朱妍是酒店的实际控制人和经营人，应该向原告支付租金。原告多次发函向被告催要上述租金未果，故诉请法院判令：被告朱妍支付原告截止2014年4月30日的租金145万元，并承担逾期付款的违约金10万元。
被告朱妍辩称：1、原告与张军签订的房屋租赁合同无效，应当终止。原告出租给张军的房屋无任何权属证明，依法不能进行出租，同时该房屋属于非营业性用房，原告出租给张军作为营业性用房已经改变了原有土地及房屋的用途，违反了法律规定。张军作为合同的一方主体，已经死亡，已无法履行合同，且该合同是具有人身依附性的合同，一方当事人死亡的应当视为合同效力自然终止。2、关于租金问题。本案合同的性质是带有承包经营性质的合同，张军租赁房屋的目的是为了酒店及宾馆的承包经营，也就是说租赁合同是附条件的，不能简单的按照租金来计算使用房屋的费用。合同签订后张军一直要求原告办理好消防手续，但原告直至2013年12月10日才办理好消防检查合格证。导致张军一直无法办理营业执照，酒店也一直无法经营。工商部门要求原、被告重新签订房屋租赁协议才给被告办理营业执照。3、按照原告与张军的合同约定，张军应于2012年9月1日前缴纳房租，在此之前，原告一直没有向张军主张过，从一定程度上证明原告的消防手续一直没有能办理到位。张军去世后，原告也一直没有向被告朱妍提出过解除合同或继续履行合同的意思表示，故张军去世后所发生的房屋使用费是原告人为扩大的损失，应当由原告自行承担。
经审理查明：朱妍系张军之妻。张军原系天能电力公司的职工。2012年5月25日，张军（乙方）与天能电力公司（甲方）签订一份《天能大酒店租赁合同》，合同与本案有关的内容有：1、甲方将位于盐城市人民北路145号（盐城发电有限公司大门南侧）原天能大酒店的房屋及所有设备设施出租给乙方使用；2、出租期限为8年，从2012年8月1日至2020年7月31日；3、第一、二年每年租金为87万元，第三至第四年上浮3%为896100元，第五至第六年上浮5%为913500元，第七至第八年上浮8%为939600元，每半年一交，先付租金后用房；4、乙方应自行投入不低于360万元的装修资金进行装修改造；5、乙方承租甲方房屋后，须按相关规定办理营运手续营运；6、乙方违约，甲方收回出租资产，乙方所有投资的不动产无偿归甲方所有，并按一年的租金赔偿甲方的经济损失。上述合同签订后，天能电力公司将租赁物交付张军使用。2013年4月20日张军因病去世，至2013年4月27日期间，酒店由张军的父母经营。2013年4月28日起，朱妍接管酒店，继续经营至今，但未与天能电力公司另行签订租赁合同。截止2014年4月30日，根据天能电力公司与张军所签合同约定的租金标准计算，累计欠天能电力公司租金为145万元，其中2013年4月21日至于4月27日张军父母经营期间的应付租金为16685元。
另查明：1987年4月21日，原盐城发电厂向盐城市计划经济委员会申请新建“营业服务楼”，盐城市计划经济委员会于同年12月16日批复同意。2002年3月23日，原盐城发电厂取得位于盐城市人民北路19号的土地使用证，上述“营业服务楼”以“天能大酒店”的名义出现在该处土地的宗地图中。2014年4月10日，盐城发电有限公司（原盐城发电厂）出具证明，证实：天能大酒店所用房屋系天能电力公司投资建设，座落在盐城发电有限公司厂区，土地系盐城发电有限公司无偿提供使用，产权归天能电力公司所有。
本案审理过程中，天能电力公司向本院申请财产保全，本院依法作出裁定，查封了张军与朱妍共有的位于盐城市区宝龙城市广场＊幢＊室及建军路地下商业街＊室的房产。
本案在审理过程中，依法组织调解，因双方分歧较大，致调解未果。
本院认为：原告天能电力公司与张军签订的《天能大酒店租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定，应认定合法有效，对双方均具有约束力。根据双方合同约定，张军理应按期支付租金，但其生前未按约履行，已构成违约。上述合同约定张军应按一年的租金即87万元赔偿原告的经济损失，本院认为对于违约金的约定过高，鉴于原告已自行调整为10万元，系法律许可范围之内，故依法予以支持。最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第43条规定“在夫妻关系存续期间，一方从事个体经营或者承包经营的，其收入为夫妻共有财产，债务亦应以夫妻共有财产清偿。”故张军生前所欠原告租金及违约产生的违约金应作为朱妍与张军的夫妻共同债务处理，朱妍负有偿还该债务的义务。张军去世后，被告朱妍从2013年4月28日经营酒店至今，在被告朱妍与原告之间形成事实上的租赁关系，应当参照原告与张军约定的租金标准支付租金。综上，自2012年8月1日（合同约定租金起算之日）至2013年4月20日（张军去世之日）的租金及2013年4月28日（被告朱妍接管酒店之日）至2014年4月30日（原告主张的截止之日）的租金合计1433315元（2012年8月1日至2014年4月30日总租金为145万元，扣除被告未接管期间2013年4月21日至2013年4月27日的租金16685元）及违约金10万元，被告朱妍应当支付给原告。关于被告朱妍辩称原告与张军签订的租赁合同无效的意见，经查天能大酒店所使用的房屋经过盐城经济委员会批准建设，该房屋的建设申请人盐城发电有限公司（原盐城发电厂）认可该房屋系原告的资产，且该房屋性质虽非营业性用房，但其用于租赁不违反法律、行政法规的效力性规定，故原告与张军签订租赁合同符合法律规定，应认定有效，对被告的该辩称意见依法不予采信。关于被告朱妍辩称因酒店的消防检查合格证迟迟未能办理，致酒店未能正常营业的意见，因原告与张军的合同约定营运手续由张军自行办理，原告没有义务办理消防检查合格证，故对该意见亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第43条之规定，判决如下：
被告朱妍应于本判决生效之日起十日内支付原告盐城市天能电力服务公司租金1433315元并承担违约金10万元。
如果被告未按本判决指定的期限完成给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
案件受理费18750元，财产保全费5000元，合计23750元，由原告盐城市天能电力服务公司负担150元，被告朱妍负担18600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式两江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 曹炜萍
代理审判员 郝 燕
人民陪审员 程晓明
二〇一四年八月一日
书 记 员 高明明
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
2、最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》
第43条在夫妻关系存续期间，一方从事个体经营或者承包经营的，其收入为夫妻共有财产，债务亦应以夫妻共有财产清偿。