安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖11民终1884号
上诉人（原审原告）：朱春兰，女，1972年12月29日出生，汉族，住安徽省凤阳县。
委托诉讼代理人：张园园，安徽苏滁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：滁州仪邦置业有限公司，住所地安徽省滁州市，统一社会信用代码91341100695709621R。
法定代表人：应仲会，该公司董事长。
委托诉讼代理人：秦海瑞，安徽会峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋少华，安徽会峰律师事务所律师。
上诉人朱春兰因与被上诉人滁州仪邦置业有限公司（以下简称仪邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2017）皖1102民初338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年9月1日公开开庭审理了本案。上诉人朱春兰的委托诉讼代理人张园园、被上诉人仪邦公司的委托诉讼代理人秦海瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱春兰上诉请求：1、撤销（2017）皖1102民初338号民事判决，改判支持朱春兰的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由仪邦公司承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。朱春兰在一审举证的《关于仪邦广场受电工程及送电时间的说明》（以下简称《受送电说明》）能够证明案涉工程在2015年1月23日已送电，也就是说在2015年1月23日之前案涉房屋即已施工完毕，亦能够证明仪邦公司举证的《关于要求确认由于供电配套工程延长开发建设期的报告》（以下简称《延长建设期报告》）的真实性有问题。但一审法院却以其提交的《受送电说明》与本案无关为由对该证据的证明效力未予确认；2、一审法院适用法律错误。双方合同补充条款第五、第六条系免除仪邦公司自身责任的条款，该公司应举证证明其已尽到提示义务，故朱春兰虽在合同上签字，但并不能证明仪邦公司已尽提示义务；3、根据双方合同约定，在仪邦公司办理完新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证后90日内，由双方签署《房屋交接书》，该约定表明仪邦公司在交付房屋之前即应办理完房地产初始登记手续，但仪邦公司直至2016年4月6日才办理完毕，仪邦公司的行为违反了双方合同约定。且一审法院认为仪邦公司仅负有协助办理过户义务，朱春兰为过户责任主体错误。另依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，仪邦公司亦应承担相应的违约责任。
仪邦公司辩称，其公司举证的《延长建设期报告》系经生效判决所确认的证据，证明效力强于《受送电说明》，且《受送电说明》系国网安徽省电力公司滁州供电公司下属营销部出具，该营销部并不具备出具《受送电说明》的资格，而该证据上仅载明供电时间，并未说明供电配套工程完成的时间，而供电时间和供电配套设施完成的时间并非同一概念，亦与仪邦公司所举证据并不矛盾；逾期办证的相关责任应由上诉人自行承担，一审对朱春兰请求的逾期办证违约金不予支持正确。故请求驳回上诉，维持原判。
朱春兰向一审法院起诉请求：判令仪邦公司支付逾期交房违约金10717元（自2014年4月1日至2016年6月23日，按日万分之三计算）及逾期办理房产证违约金（自2015年6月30日起至办证之日止，按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算，其中截止2016年4月6日的违约金为8472元），并由仪邦公司承担本案诉讼费用。
一审法院查明事实：2013年4月6日，仪邦公司（甲方、卖方）与朱春兰（乙方、买方）签订一份《滁州市商品房预售合同》，约定朱春兰向仪邦公司购买位于滁州市××路××滁州××广场××酒店公寓单元××室，建筑面积为78.12平方米，单价为每平方米2167元，总房价款为169302元。第六条、…乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在附件一中明确约定。第十条、该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：叁、该房屋通过竣工验收备案。第十一条、甲方定于2014年8月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条、甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。第十四条、在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后90日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由乙方依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证…附件一付款方式和付款期限。付款方式：一次性付款。合同补充条款：第五条、双方同意对本合同第十、十一条（交付条件及期限）补充如下：如遇到下列特殊原因，除经双方协商同意解除合同或变更合同外，卖方可据实予以延期：1、因政府部门采取某项行政措施、政策法规或行政命令的改变、市政因素等非卖方能力所及的情况或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的，卖方可据实延期。2、因政府及政府有关部门规划设计变更，配套工程跟不上，综合验收拖延或遇某项行政措施而导致开发建设延长的，延长时间据实计算。因旱灾后或高温导致政府限制用水或停电、停水八小时以上或连续间断性停电或停水三天以上等导致工期延长的，卖方可据实延期。3、交房期限届满，买方按本合同应支付给卖方的任何款项未付清的，卖方有权拒绝向买方交房，交付日期相应顺延至买方付清全部应付款项后10天内，顺延期限不视为交付逾期。第六条、甲、乙双方同意对本合同第十二条（违约金的起算日）补充如下：违约金的计算起止日调整为按自本合同约定的最后交付期限之第玖拾壹天起算至实际交付之日止。合同签订后，朱春兰交纳了房款168348.43元。
仪邦公司在开发建设涉案房屋过程中，因项目供电无高压输电路由，经相关部门协调供电配套设施工程至2015年3月20日才施工完成。2015年9月1日，涉案商品房经竣工验收并办理了备案证书。2015年3月30日，仪邦公司将房屋交给朱春兰。2016年4月6日，仪邦公司取得涉案房屋的产权初始登记。
一审法院认为，关于仪邦公司是否应当支付逾期交房违约金的问题。朱春兰与仪邦公司签订的《滁州市商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律规定，合法有效，双方均应当按照合同履行各自义务。一方当事人不履行合同义务的，应当承担相应的违约责任。仪邦公司认为根据双方合同及补充条款的约定，因供电配套工程迟延及合同约定的违约金计算期限的变更，交房期限应予顺延，其公司未向朱春兰交房不构成违约。经查，双方约定交房时间为2014年8月31日，房屋交付的条件是该房屋通过竣工验收备案，涉案房屋于2015年9月1日方通过竣工验收备案，故在2014年8月31日并不具备交付条件，显然，仪邦公司应当承担合同约定的逾期交房违约责任。由于双方在签订商品房买卖合同的同时又签订了补充条款，其中第五条、第六条分别对商品房买卖合同中第十条、第十一条、第十二条进行了补充约定，该补充条款的约定是双方自愿对逾期交房违约金的起算日及交付条件和期限的变更约定，属于双方可以通过自行约定确定的内容，补充条款亦经朱春兰签字确认，故该补充条款并不违反法律的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有法律约束力。朱春兰质证称该补充条款系格式条款，应为无效的理由，没有事实依据，不予采纳。根据该补充条款第六条的约定，违约金的起算日应于合同约定的交付日2014年8月31日起第91天开始起算，即于2014年12月1日起开始计算违约金；但同时双方在补充条款第五条又约定，当配套工程跟不上，导致延期交付的可以据实顺延交付时间，顺延期限不视为交付逾期。涉案项目因供电配套工程原因，导致工程延期至2015年3月20日才完成供电施工，因供电问题确属工程配套的项目，故涉案房屋交付的时间可以顺延至2015年3月20日，仪邦公司于2015年3月30日将房屋交付，该公司应当按合同约定的标准50.5元/日（168348.43元×0.3‰）支付10日的逾期交房违约金505元，对超出部分，不予支持。关于仪邦公司是否应当支付2015年6月30日起至办证之日止的逾期办证的违约金问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。本案双方合同约定仪邦公司办理了新建商品房房地产初始登记手续后一定时间内由朱春兰依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。该条款是双方对办证期限的特别约定，双方应按约履行。仪邦公司取得房屋初始登记手续后，本案办理产权转移登记的义务人为朱春兰，仪邦公司仅承担协助义务。朱春兰未举证证明其在仪邦公司取得房屋初始登记手续后向有关部门申请办理产权转移登记，也未举证证明仪邦公司拒绝履行协助义务，故对朱春兰主张的逾期办证违约金亦不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告滁州仪邦置业有限公司于判决生效后十日内支付原告朱春兰逾期交房违约金505元；二、驳回原告朱春兰的其他诉讼请求。案件受理费280元，减半收取140元，由原告朱春兰负担115元，被告滁州仪邦置业有限公司负担25元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：对于朱春兰提交的《受电工程竣工验收单》及《送电任务现场工作表》，因该两份证据系复印件，故本院对上述证据的证明效力不予确认。对于（2014）南民一初字第00314号民事判决及《商品房销售合同》，本院对以上证据的真实性予以采信，但对证明目的本院将结合本案其他证据予以综合认定。
本院二审认定的事实与一审一致。
本院认为，根据双方当事人的诉、辩意见及举证、质证，本案二审的争议焦点为：1、仪邦公司应支付朱春兰的逾期交房违约金数额如何确定；2、仪邦公司是否应支付朱春兰逾期办证违约金，若应支付，则数额如何确定。
对于争议焦点1，本院认为，朱春兰与仪邦公司签订的《滁州市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，朱春兰已按合同约定支付案涉房屋房款，仪邦公司即应按照约定于2014年8月31日将案涉房屋交付朱春兰，但根据查明的案件事实，仪邦公司直至2015年3月30日才将案涉房屋交付朱春兰，故仪邦公司应向朱春兰承担逾期交房的违约责任。对于逾期交房违约金的起算时间，根据双方合同补充条款第五条中的约定，当配套工程跟不上，导致延期交付的，仪邦公司可据实延期，本案案涉房屋因供电配套工程原因致案涉工程于2015年3月20日才施工完成，故交房时间应据实延期至2015年3月20日，一审法院认定的逾期交房起止时间正确，本院依法予以维持，仪邦公司应支付10日的逾期交房违约金505元。对于朱春兰认为一审法院未采信其《受送电说明》系认定事实错误问题，本院认为，该《受送电说明》系国网安徽省电力公司滁州供电公司营销部出具，该营销部系安徽省电力公司滁州供电公司内设部门，对外无权出具证明材料，且本院（2015）滁民一终字第01197号生效判决已根据安徽滁州经济技术开发区管理委员会及滁州市招商局所出具的《延长建设期报告》认定了供电配套工程完工的时间，而政府相关部门出具的《延长建设期报告》的证明效力显著大于该《受送电说明》，故朱春兰的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。对于朱春兰认为双方合同的补充条款系免除仪邦公司责任的格式条款，仪邦公司未尽提示义务，应为无效条款的上诉理由，本院认为，双方合同已明确约定，补充条款系双方买卖合同不可分割的部分，且朱春兰已在合同上签字确认，应视为朱春兰已对补充条款充分了解，故朱春兰主张双方补充条款无效的上诉理由无事实依据，本院亦不予采纳。
对于争议焦点2，本案双方合同第十四条已经明确约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后90日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90日内，由乙方依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。上述约定系双方对房产证办理的特殊约定，该约定亦明确办证义务主体系朱春兰本人，故一审法院认定仪邦公司不承担逾期办证违约金正确，本院依法予以维持，故在仪邦公司于2016年4月6日办理完新建商品房房地产初始登记手续后，朱春兰应及时向有关部门申请办理过户手续，其作为办证义务人在办证条件具备的情形下，未办理房产证，责任应由其自行承担，故其主张逾期办证违约金的诉讼请求无合同及法律依据，本院不予支持。对于朱春兰称已有滁州市南谯区人民法院的生效判决因相同的办证条款而支持了当事人的逾期办证违约金诉求的上诉理由，本院认为，该生效判决系案外人之间纠纷，与本案不具有关联性，且本院已有（2015）滁民一终字第01335号生效判决对仪邦公司是否应承担逾期办证违约责任作出认定，故本院对朱春兰的该上诉理由不予采纳。
综上，上诉人朱春兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费280元，由上诉人朱春兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 高 奎
审判员 桑泽祥
审判员 刘 勇
二〇一七年九月十二日
书记员 吴 敬
附本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；