广西壮族自治区玉林市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）桂09民终1090号上诉人（一审被告）：广西东臻置业开发有限公司，地址：玉林市城站路141号。法定代表人：李晓梅，总经理。委托诉讼代理人：谢钧，男，1970年6月11日出生，汉族，户籍所在地桂林市象山区，系广西东臻置业开发有限公司员工。委托诉讼代理人：王兴宾，男，1984年10月25日出生，壮族，户籍所在地南宁市青秀区，系广西东臻置业开发有限公司员工。被上诉人（一审原告）：玉林市财富100大厦业主委员会，地址：玉林市玉州区城站路141号。法定代表人：梁树培，主任。委托诉讼代理人：杨清宴，广西纳百川律师事务所律师。上诉人广西东臻置业开发有限公司（以下简称东臻置业公司）与被上诉人玉林市财富100大厦业主委员会（以下简称玉林财富100业委会）合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2017）桂0902民初4304号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。上诉人东臻置业公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回被上诉人玉林财富100业委会的起诉；3、本案诉讼费由被上诉人玉林财富100业委会承担。事实和理由：1、根据《物业管理条例》第十五条业主委员会的法定职责并不包括代表业主参加诉讼，且该业委会的成立不符合法定生效要件，玉林财富100业委会并未得到全体业主的书面授权即代表全体业主参加诉讼，诉讼主体资格不适格，原判认定玉林财富100业委会具备诉讼主体资格没有法律依据；2、东臻置业公司已将物业档案资料交给原物业管理人玉林百美酒店管理有限公司，并已提交证据（2014）玉区法民初字第999号民事判决书和（2013）桂破（预）终字第2号民事裁定书，据以证明该物业等资料在覃豪等业主的控制之下，一审判决对此事实不予采信属于事实认定错误；3、东臻置业公司提交的《玉林市住房和城乡规划建设委员会关于财富100大厦信访事项处理情况答复意见书》（玉住建复【2016】77号），可证实东臻置业公司已将财富100大厦一层中面积为100.539平方米区域划为公用通道和物业用房，一审判决对此事实未进行确认，而判决将本属于东臻置业公司所有的合法财产703、705、715号房列为物业用房，没有事实和法律依据。被上诉人玉林财富100业委会答辩称：玉林财富100业委会的成立合法合规，具备民事诉讼主体资格；东臻置业公司所称的一层中面积为100.539平方米区域，无水无电，门窗破损，不具备作为物业管理用房的条件；东臻置业公司作为建设单位依法应向业主委员会移交物业档案资料和物业管理用房，并根据买卖合同的约定给每个业主安装独立的水、电表。故，原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。玉林财富100业委会向一审法院起诉请求：一、判令东臻置业公司移交物业档案及资料给玉林财富100业委会（玉林财富100业委会提出物业档案、资料为：1、建设项目的各种批准文件；2、各类建筑物、场地、设施设备的清单；3、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；4、设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；5、物业质量保修文件和物业使用说明文件；6、业主共有的房屋、场地、设施设备清单；7、其他相关资料）；二、判令东臻置业公司移交财富100大厦703、705、715约80平方米三间房给玉林财富100业委会作为物业管理用房使用；三、判令东臻置业公司为每个业主安装独立的水、电表；四、案件诉讼费用由东臻置业公司承担。一审法院查明的事实：2007年，东臻置业公司通过拍卖取得原玉林市百货批发站所有的房产证号为桂房玉证字第××号房屋即现在的财富100大厦的所有权。2008年1月起，东臻置业公司把财富100大厦5-18层分拆卖给一百多个业主。业主与东臻置业公司签订的《商品房买卖合同》第十四条：出卖人关于基层设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水，在交房时达到使用条件。2、电：在交房时达到使用条件。第十八条：除本合同及其附件另有规定外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施。合同附件二：共有建筑面积的内容1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。（公共部分与共有房屋分摊面积按房地产权属登记机关核定为准）。附件三：装饰、设备标准一、户内…8、供水系统：每户设独立水表。9、供电系统：每户设单相独立电表，室内安装好总闸，房间只安装照明（普通灯泡）。财富100大厦原由玉林市百美酒店管理有限公司提供物业管理服务，并使用703、705、715号房屋作为物业管理用房，现该公司因申请破产已终止物业管理。目前，财富100大厦总建筑面约为12199.85平方米，东臻置业公司名下产权面积为5022.94平方米，其中703、705、715号房屋均登记在东臻置业公司名下，套内建筑面积分别为30.50平方米、27.08平方米、33.88平方米，合计91.46平方米。财富100大厦业主户内尚未安装有独立水、电表。一审法院认为，一、关于玉林财富100业委会的诉讼主体资格问题。根据《中华人民共和国诉讼法》第四十八条：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条：“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：…（八）其他符合本条规定条件的组织”，《物业管理条例》第十六条：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”的规定，现玉林财富100业委会持有玉林市玉州区住房和城乡建设局于2016年6月3日颁发的《业主委员会备案证》，该证注明成立日期是2016年5月10日，有效期至：2019年2月22日，可见玉林财富100业委会是合法成立的其他组织，依法享有诉讼主体资格。东臻置业公司辩称其作为占有建筑面积最大的业主，未接到选举通知，玉林财富100业委会的成立不合法，另外玉林财富100业委会不是商品房买卖合同当事人，没有得到全体业主授权，无权要求东臻置业公司安装独立水电表。一审法院认为业主委员会是业主大会的执行机构，对外代表全体业主进行民事活动，所产生的法律后果，由全体业主承担。赋予业主委员会当事人地位，可以达到明确责任主体，简化程序，降低诉讼成本的效果，亦是该制度设立的初衷。玉林财富100业委会诉请东臻置业公司履行安装独立水电表的合同义务，是代表全体业主主张权益，并未损害业主权益，同时也在其职能范围内，故应认可玉林财富100业委会在本案中具备诉讼主体资格。二、关于玉林财富100业委会诉请东臻置业公司移交物业档案及其他资料的问题。根据《广西壮族自治区物业管理条例》第四十条规定：“建设单位或者业主委员会在与物业服务企业办理物业承接验收手续时，应当一并移交下列物业档案资料：（一）建设项目的各种批准文件；（二）各类建筑物、场地、设施设备的清单；（三）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（四）设施设备安装、使用和维护等技术资料；（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（六）业主共有的房屋、场地、设施设备清单；（七）其他相关资料”，东臻置业公司辩称已经移交物业档案资料给原物业管理公司即玉林市百美酒店管理有限公司，以覃豪为首的部分业主非法强行驱赶百美酒店住店客人及酒店管理人员，并将各楼层大门封锁，非法强占玉林市百美酒店抢夺酒店资产，相关物业档案及资料已在其实际控制之下，并提供（2014）玉区法民初字第999号民事判决书、（2013）桂破（预）终字第2号民事裁定书予以佐证。但玉林市玉州区法院作出(2014)玉区法民初字第999号民事判决后，因当事人不服该一审判决上诉至玉林市中级人民法院，玉林市中级人民法院裁定发回重审，故上述判决依法不生效，不能作为定案依据；（2013）桂破（预）终字第2号民事裁定书，仅涉及百美酒店破产事宜，与本案无关，故不予采信。另外，东臻置业公司未能提供移交手续等证据进一步佐证其确实已经移交相关物业档案给玉林市百美酒店管理有限公司，故应承担举证不能的法律后果。东臻置业公司的上述辩称意见缺乏事实依据，不予采信。东臻置业公司应向玉林财富100业委会移交下列物业档案资料：（一）建设项目的各种批准文件；（二）各类建筑物、场地、设施设备的清单；（三）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（四）设施设备安装、使用和维护等技术资料；（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（六）业主共有的房屋、场地、设施设备清单；（七）其他相关资料。三、关于玉林财富100业委会诉请东臻置业公司移交财富100大厦703、705、715约80平方米三间房作为物业管理用房使用。根据《广西壮族自治区物业管理条例》第三十四条规定：“建设单位应当在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，并纳入建设计划，同步设计、同步施工、同步交付使用。物业服务用房建筑面积不少于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积千分之二，且不少于八十平方米。物业服务用房应当为地面以上能够使用的房屋，具备水、电、通风、采光、简单装修等使用条件”，以及业主与东臻置业公司签订的《商品房买卖合同》附件二中的条款：共有建筑面积的内容1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。财富100大厦总建筑面约为12199.85平方米，根据上述法律规定计算，物业服务用房建筑面积应不少于80平方米。703、705、715号房屋原为玉林市百美酒店管理有限公司使用的物业管理用房，合计套内建筑面积为91.46平方米。在合同约定有公共管理用房但未明确是哪个位置的情况下，玉林财富100业委会要求东臻置业公司移交符合703、705、715号房屋作为物业管理用房，符合上述法律规定及实际情况，该院酌情予以支持。东臻置业公司辩称上述房屋已经登记到东臻置业公司名下，但东臻置业公司作为房屋产权人与其履行相关合同义务并不矛盾和冲突。故东臻置业公司的辩称意见缺乏事实和法律依据，依法不予采信。四、关于玉林财富100业委会在一审庭审辩论结束前增加的诉请——要求东臻置业公司给每个业主安装独立的相关的水电装置。根据业主与东臻置业公司签订的《商品房买卖合同》第十四条及附件三的条款约定，东臻置业公司应当为每户业主设立独立水、电表，并且在交房时达到使用条件。但到目前为止，业主户内尚未安装有独立水、电表，东臻置业公司构成违约，应当依约继续履行合同义务。故玉林财富100业委会的上述诉讼请求，合法合理，依法予以支持。东臻置业公司辩称“原告增加诉讼请求应在法定举证期限内提出，该诉讼请求已超过法定举证期限，请法院依法予以驳回”，但《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”玉林财富100业委会的上述诉请是在庭审辩论结束前提出，可以合并审理，故东臻置业公司的辩称意见缺乏法律依据，依法不予采信。另外，东臻置业公司还辩称其已询问过供电局和自来水公司，得到的答复称财富100大厦只能安装总电表、总水表，不能安装独立电表、独立水表，但未能提供证据予以佐证，依法不予采信该辩称意见。综上，依照《物业管理条例》第十六条，《广西壮族自治区物业管理条例》第三十四条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条、第二百三十二条之规定，判决：一、东臻置业公司向玉林财富100业委会移交下列物业档案资料：（一）建设项目的各种批准文件；（二）各类建筑物、场地、设施设备的清单；（三）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（四）设施设备安装、使用和维护等技术资料；（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（六）业主共有的房屋、场地、设施设备清单；（七）其他相关资料；二、东臻置业公司移交财富100大厦703、705、715号房屋给玉林财富100业委会作为物业管理用房使用；三、东臻置业公司依据《商品房买卖合同》给财富100大厦的每户业主设立独立水、电表；案件受理费100元，减半收取为50元，由东臻置业公司负担。二审期间，被上诉人玉林财富100业委会在举证期限内向法院提交证据：证据1、业主临时大会决议公告，欲证实本案是业主大会决定起诉东臻置业公司的；证据2、中共玉林市委市政府信访局于2016年4月26日作出的[2016]3号《申请复查不予受理告知书》，欲证实玉林市住房和城乡规划建设委员会于2016年4月1日作出的玉住建复[2016]77号《关于财富100大厦信访事项处理情况答复意见书》不是最终意见，只是告知业主解决问题的渠道；证据3、一层大堂图片，欲证实财富100大厦一层大堂贴有公告，也证实上诉人带人打砸一层大堂。经组织质证，上诉人东臻置业公司对证据1有异议，公告不具备委托事实，大会应由全体人员签名，但并没有该方面的证据材料，故该公告是伪造的；证据2真实合法，只能证明复查的范围，玉林市中级人民法院已经作出行政判决，住建委的批文已生效；对证据3有异议，该图片与本案无关。对于上述证据材料并结合本案其他证据，本院认为，上诉人提供的证据1、3结合其他证据，无法证实被上诉人取得业主明确授权提起本案诉讼；证据2可证实本案纠纷的解决途径。经本院审理查明，一审判决查明的事实属实，依法予以确认。本院认为：依照《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”业主委员会的法定职责并不包括参加诉讼，业主委员会必须要取得业主的明确授权才能提起诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项规定，有关业主共有和共同权利的其他重大事项，由业主共同决定；同条第二款规定，决定第一款第七项的事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主并且占总人数过半数的业主同意。本案中，从玉林财富100业委会提起本案诉讼的诉讼请求及理由来看，移交物业档案资料、交付物业管理用房属于有关全体业主共有和共同权利的重大事项，应经专有部分占建筑总面积过半数的业主并且占总人数过半数的业主同意来加以决定，而玉林财富100业委会作为原告提起本案诉讼，并未提供证据证实其起诉已经符合法律规定的民主议定程序进行决定，亦没有提供证据证实其已取得业主的明确授权提起本案诉讼，故玉林财富100业委会在本案中不能代表全体业主行使诉讼权利，其作为原告起诉，主体不适格，对玉林财富100业委会的起诉应予驳回。综上所述，上诉人东臻置业公司提出被上诉人玉林财富100业委会诉讼主体不适格，理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：一、撤销玉林市玉州区人民法院（2017）桂0902民初4304号民事判决；二、驳回被上诉人玉林市财富100大厦业主委员会的起诉。一审案件受理费50元（被上诉人玉林市财富100大厦业主委员会已预交50元），由一审法院退回给被上诉人玉林市财富100大厦业主委员会；二审案件受理费100元（上诉人广西东臻置业开发有限公司已预交），由本院退回给上诉人广西东臻置业开发有限公司。本裁定为终审裁定。审 判 长  梁 凤审 判 员  吕海欢审 判 员  郑燕冰二〇一八年八月二日法官助理  林芸生书 记 员  梁 愉