舟山市定海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）舟定民初字第537号
原告竺明亚，无业。
原告委托代理人王胜海，浙江品正恒联律师事务所律师。
被告舟山弘生房地产有限公司，住所地舟山市定海区环城东路160号，实际办公地舟山市新城海宇道272号。
法定代表人夏赐福，总经理。
委托代理人沈明海，舟山弘生房地产有限公司职员。
被告舟山大地房地产开发有限责任公司，住所地舟山市定海区环城东路160号，实际办公地舟山市新城海宇道272号。
法定代表人刘东海，总经理。
委托代理人黄苏波，舟山大地房地产开发有限责任公司职员。
第三人浙江邦泰置业有限公司，住所地舟山市普陀东港纬四路东18号。
法定代表人陈烽，职务不详。
原告竺明亚诉被告舟山弘生房地产有限公司（以下简称弘生公司）、舟山大地房地产开发有限责任公司（以下简称大地公司）、第三人浙江邦泰置业有限公司（以下简称邦泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年5月25日立案受理，依法由审判员张卓峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告竺明亚及其委托代理人王胜海、被告弘生公司的委托代理人沈明海、被告大地公司的委托代理人黄苏波到庭参加了诉讼，第三人邦泰公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告竺明亚诉称：2005年3月30日，被告弘生公司与原告签订《房屋拆迁产权调换协议》，约定被告弘生公司拆除原告所有的位于舟山市定海区横河路17号9号楼201室的房屋，安置房为定海弘生世纪城一期29号楼202室。2011年12月22日，被告弘生公司与原告签订《拆迁安置补充协议》，约定原告的安置房变更为第三人邦泰公司开发建设的定海外滩一号花园6幢503室房屋。2013年5月，被告大地公司、第三人邦泰公司与原告签订《协议书》，将原告的安置房再次变更为第三人开发建设的定海外滩一号花园第7幢508室房屋。后，应由原告支付的超过安置房面积的部分房款，原告已付清，但被告大地公司未向第三人支付其余购房款。2014年7月17日，被告大地公司承诺，安置房余款1182944元由该公司在2014年10月底前向第三人全部付清。后，被告大地公司仍未付款。第三人虽已将安置房交付给原告，但以两被告未付清余款为由，拒绝办理房产证、土地证过户等交房手续。原告认为：当事人之间签订的《房屋拆迁产权调换协议》、《拆迁安置补充协议书》、《协议书》及被告大地公司作出的《承诺书》均属合法有效，各当事人应按约履行。被告弘生公司作为拆迁人及《房屋拆迁产权调换协议》的义务主体，应当履行产权调换协议的相关义务，承担付清安置房款项的责任，被告大地公司作为自愿加入的债务人，承诺支付安置房款项，亦应当承担付款责任，故两被告应共同承担付款义务。两被告及第三人应当将安置房的房屋所有权、土地使用权过户给原告，办妥相应的过户手续。房屋交付是以具有法律意义的交付手续为依据，两被告及第三人没有办妥交付手续，即属没有交付完毕，应当支付逾期交付的违约金，该违约金应按协议约定的按原房评估价的日万分之三计算。由于被告违约给原告造成的损失，包括原告为实现权利所支出的律师代理费，依照合同法规定两被告应赔偿该项损失。综上，原告请求：一、依法判决被告弘生公司、大地公司支付给原告竺明亚自2014年8月1日起至办理交房手续时止每日36.15元的逾期违约金；二、依法判决第三人邦泰公司立即将位于舟山市定海区外滩一号花园第7幢508室建筑面积为115.99平方米（以房管部门产权登记为准）的房屋的房屋所有权证、土地使用权证过户给原告；三、依法判决由两被告承担原告支出的律师费8000元。
审理中，原告增加诉讼请求如下：依法判令两被告支付安置房余款1182944元及自2014年7月18日起按每日万分之五计算的逾期利息（计算依据是被告大地公司出具的承诺书和《浙江省商品房买卖合同》中约定的逾期利息计算标准），该款向第三人邦泰公司支付。邦泰公司按照《浙江省商品房买卖合同》主张权利而产生的相应责任，亦由两被告承担。两被告应协助办理房屋所有权证、土地使用权证过户手续。
原告针对其主张提供如下证据：1.被告弘生公司（拆迁人）与原告（被拆迁人）之间签订的《房屋拆迁产权调换协议》及其附件（载明不含附属物的原房评估价为120499元、附属物评估价13640元）、2.被拆迁房屋的房屋所有权证（载明舟山市定海区横河路17号9号楼201室的房屋所有权人为原告竺明亚）、3.被告弘生公司与原告签订的《拆迁安置补充协议书》（载明因安置房变更后面积发生变化，原告应向被告弘生公司支付的补差款变更为425453元；安置房由被告弘生公司向开发商购买，原告方补差款之外的购房款由被告弘生公司支付；交房时间以开发商确定的交房日期为准；自本协议签订后至安置房交付期间，弘生公司同意继续按原房评估价的日万分之三向原告发放违约金）、4.被告大地公司与原告及第三人邦泰公司之间签订的《协议书》（载明各方协商一致，确定定海外滩一号花园7栋508室房屋为原告的安置房，由原告与第三人签订商品房买卖合同，但该合同涉及的购房款全额由被告大地公司支付给第三人；交房时原告应归还被告大地公司垫付的购房款449807.14元；协商补偿的50000元在交房时抵扣）、5.安置房结算清单、银行现金交款单（用以证明原告已付清补差款）、6.被告大地公司2014年7月17日《承诺书》（载明被告大地公司向第三人邦泰公司承诺原告所购房屋的剩余应付房款1182944元由该公司在2014年10月底前付清，该公司要求第三人在受理承诺后，向原告交付钥匙等，房产证、土地证在该公司付清房款后做给原告）、7.第三人邦泰公司2015年3月13日的告知函（载明第三人告知原告因剩余购房款1180000元未付清，将采取停水停电措施；用以证明两被告未付清购房款）、8.原告与第三人邦泰公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》（载明原告购买定海外滩一号花园第7幢508号房屋，总价1694100元；首付款514100元签约时支付，剩余购房款于2013年2月15日前支付，买受人逾期付款超过60日的，在合同继续履行的情况下，买受人应自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额付款日止，按日支付逾期应付款的万分之五的违约金）、9.律师代理费发票。
被告弘生公司辩称：关于原告的拆迁安置问题。横河路地段开发涉及本被告和大地公司两家，出面拆迁的是本被告，但原告房屋涉及的地块是大地公司的区域。虽然最初由本被告和原告签订《产权调换协议》，但最终用地涉及大地公司，故后由大地公司和原告签订协议，向邦泰公司购买安置房的首付款由大地公司支付，原告需要承担的安置款费用由大地公司收取。因此，相关安置最终应由大地公司负责，剩余房款应由大地公司承担支付，与本被告无关。关于支付违约金问题。安置房已于2014年8月交付给两原告使用，现在所缺的是过户手续，故违约金是否应支持请法院予以考虑。关于第三人办理过户手续的问题。第三人因为大地公司未付清剩余购房款而未予办理。本被告也是希望第三人能将房屋权属过户给原告，为此已多次与第三人沟通。安置房至今未办妥过户手续，是因为两被告及第三人之间有一些业务纠葛尚未理清，且大地公司资金困难。关于律师代理费，应是谁起诉谁负责。至于事实方面的情况，原告在诉状中已言明。
被告弘生公司提供了如下证据：两份银行凭证复印件（本案所涉安置房及另一房屋被拆迁人姚儿、姚红的安置房的款项支付，两笔合计1112716元），用以证明原告安置房的已付购房款系由被告大地公司向第三人邦泰公司支付。
被告大地公司辩称：剩余购房款同意由本被告向邦泰公司支付，本被告将在三个月内付清该款。其余同被告弘生公司的答辩意见。
第三人邦泰公司未作陈述。
两被告对原告提供的证据及诉称事实无异议，原告对被告弘生公司提供的证据无异议。第三人邦泰公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。本院确认原告及被告弘生公司提供的证据真实、合法、与本案有关联，可以证明本案事实。据此，本院对原告竺明亚主张的事实及原、被告证据所证明的事实予以确认。
本院认为：按照原《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人经政府相关部门审批，领取《房屋拆迁许可证》实施房屋拆迁，依法应对被拆迁人补偿、安置。在原告与被告弘生公司签订《房屋拆迁产权调换协议》后，原告将其位于舟山市定海区横河路17号9号楼201室的房屋交给被告弘生公司拆除，被告弘生公司作为拆迁人，应当履行《房屋拆迁产权调换协议》及后续协议所约定的补偿、安置义务。虽然《城市房屋拆迁管理条例》现已失效，但依据合同法的规定，原告与被告弘生公司之间的权利义务关系仍合法有效，被告弘生公司应依法承担相应的法律责任。被告大地公司对于原告可得的安置房屋，自愿承担支付购房款的义务，并通过其与原告及第三人邦泰公司之间签订的《协议书》和其单方作出的《承诺书》确定了该项义务，亦应依法承担相应的法律责任。在被告大地公司自愿表示承担支付购房款义务后，原告并未作出被告弘生公司可不再承担补偿、安置责任的意思表示。被告弘生公司关于相关安置最终应由大地公司负责，与其无关的抗辩主张，不成立。现原告虽已实际居住使用位于定海外滩一号花园第7幢508号房屋，但该房屋的房屋所有权和土地使用权尚未向原告办理转让登记，安置房屋的交付尚未完成，原告有权要求义务人继续履行义务。又由于安置房屋系向第三人邦泰公司购买，相关的不动产物权转让登记未能办理，与购房款尚未向第三人付清有关。故原告要求被告弘生公司、大地公司共同向第三人邦泰公司支付安置房余款的诉讼请求，本院予以支持。原告所主张的付款金额1182944元，系以被告大地公司向第三人作出的书面承诺为依据，而第三人嗣后发送给原告的告知函亦印证了该金额，故本院予以确认。第三人邦泰公司在收取上述购房款余额后，应向原告办理定海外滩一号花园第7幢508号房屋的相关交付手续，协助原告办理房屋所有权和土地使用权转让登记。第三人若基于该定海外滩一号花园第7幢508号房屋的买卖合同所涉的买受方付款义务，而主张其它相关权利，依据2013年5月的三方《协议书》，应向被告大地公司或（与）其他相关义务人提出，与原告无涉，且不构成拒绝向原告办理房屋交付手续的理由。原告要求两被告向第三人支付自2014年7月18日起按1182944元及每日万分之五计算的逾期利息之主张，本院不予支持。关于逾期支付购房款的利息是否主张，属于第三人的权利，与原告无关。由于安置房屋确未及时交付，原告要求两被告支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但依据2013年5月的《协议书》，可认定安置房屋逾期交付的相关补偿，在此之前曾作协商处理，故该违约金只能从被告大地公司未按该《协议书》约定及时向第三人支付购房款，导致安置房屋的交付手续继续拖延办理算起，而不能溯及该《协议书》签订之前。同时，还应考虑安置房屋已实际交给原告居住使用这一因素。故本院酌情确定两被告向原告支付违约金10000元。原告要求两被告承担原告支出的律师费8000元的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第七十九条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告舟山弘生房地产有限公司、舟山大地房地产开发有限责任公司在本判决生效后三日内共同向第三人浙江邦泰置业有限公司支付定海外滩一号花园第7幢508号房屋的剩余购房款1182944元；第三人浙江邦泰置业有限公司在收到该款后三日内向原告竺明亚办理定海外滩一号花园第7幢508号房屋的相关交付手续，协助原告办理房屋所有权和土地使用权转让登记；
二、被告舟山弘生房地产有限公司、舟山大地房地产开发有限责任公司在本判决生效后三日内共同向原告竺明亚支付违约金10000元；
三、驳回原告竺明亚的其它诉讼请求。
本案受理费15527元，减半收取7763.50元，由被告舟山弘生房地产有限公司、舟山大地房地产开发有限责任公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审判员 张卓峰
二〇一五年八月二十三日
书记员 陈 洁