陕西省蒲城县人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0526民初35号原告：西安曲江唐瑞置业有限公司。住所地：西安市高新区高新二路*号招商银行大厦。法定代表人：孙某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：王某，陕西维谨律师事务所律师。被告：王某某，男，汉族，农民。委托诉讼代理人：石某某，陕西华山律师事务所律师。第三人：王某某，男，汉族，农民。委托诉讼代理人：曹某某，男，汉族，农民。系王某某之表兄。原告西安曲江唐瑞置业有限公司（以下简称唐瑞公司）与被告王某某、第三人王某某案外人执行异议之诉一案,本院于2018年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐瑞公司委托诉讼代理人王某、被告王某某委托诉讼代理人石某某、第三人王某某委托诉讼代理人曹某某到庭参加诉讼。原告唐瑞公司法定代表人孙某某、被告王某某、第三人王某某经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。原告唐瑞公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决终止执行，并解除对西安市灞桥生态区玄武东路华远海蓝城第4幢1单元1层10102号房屋的查封；2.本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：一、原告是执行标的房屋的真正所有权人，所有权经西安市房屋产权产籍管理中心记载于房屋登记簿中，权利真实合法有效，足以排除执行。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”第十六规定：“不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产登记薄由登记机构管理。”第十七条规定：“不动产物权证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”本案中，执行标的为位于西安市灞桥生态区玄武东路华远海蓝城第4幢1单元1层10102号房屋，该房屋自2013年7月30日起所有权人登记为唐瑞公司，自始设立不动产物权。该房屋未办理任何不动产变更登记，本案执行标的的所有权人自始为唐瑞公司。第三人至今不是房屋登记薄记载的房屋所有权人，不是第三人的财产，更不能因其债务而被查封。原告的异议足以排除人民法院对执行标的的查封。二、在原告另诉第三人解除《商品房买卖合同》并办理注销手续的案件中，西安市中级人民法院已经确认该涉诉房屋属于产权人原告的事实。西安市中级人民法院（2017）陕01民终5765号民事裁定书载明：“本院认为涉讼房屋产权人为曲江唐瑞公司，曲江唐瑞公司起诉要求解除涉讼《商品房买卖合同》并办理注销手续之诉不属于涉讼房屋权利人的变更。原审法院裁定驳回曲江唐瑞公司起诉不妥，应当对该案进行实体审理……”实际上，无论《商品房买卖合同》是否解除，都不会影响原告是涉案房屋所有权人的事实，更何况，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，因第三人断供的违约在先，原告依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取查封、扣押、冻结措施应当解除。法律规定已经针对本案的情况规定了解决的方式，并且之前原告与第三人同类违约客户的商品房买卖合同解除诉讼，均已取得胜诉，法院最终判决解除了原告与客户的买卖合同，因此，原告系涉案房屋所有权人的事实足以排除执行。三、因第三人为按揭贷款购房，房屋登记薄中亦有记载，涉案房屋存在预告登记权利人招商银行股份有限公司西安分行（以下简称招行西安分行），该涉案房屋拍卖时会遇到一定的障碍，拍卖所得价款应优先清偿银行的全部借款本息、罚息等，被告的债权很大程度上不能得到清偿。同时，《商品房买卖合同》解除注销后，第三人因已支付的房屋价款而形成对原告债权，原告愿意配合法院，待《商品房买卖合同》解除并办理注销手续、扣除相关费用后，将剩余房款交法院查封、冻结。综上，原告认为被告申请强制执行涉案房屋明显不符合法律规定，应当终止并撤销对本案房屋的查封执行，以维护原告的合法权益。被告王某某辩称，一、原告以执行标的华远海蓝城第4幢1单元1层10102号房产登记在其名下，主张房产属其所有，其实是利用初始登记混淆黑白，歪曲事实真相。该房产在《西安房屋登记薄》预告登记栏登记的权利人为第三人。《房屋登记办法》第六十七条规定“有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预售商品房；（二）以预售商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押”。第六十八条规定“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋登记的，房屋登记机关应当不予办理”。根据以上规定，《西安房屋登记薄》上所有权人登记是原告作为房地产开发商对其所开发房产的初始登记。但在该房产出售给第三人后，该房产以预告登记的方式变更在买受人第三人名下。故原告主张该房产属其所有是在妨害执行，其主张根本不成立。二、该房产属第三人所有，事实清楚。1.第三人与原告签订有《商品房买卖合同》，首付款是第三人交付的，银行按揭款也是第三人借的，该合同具有法律效力。2.该房产在房屋登记机关预告登记在第三人名下。3.蒲城县法院查封该房产时没有任何人提出异议，且房屋登记机关积极配合法院工作，充分说明蒲城县法院对该房产作为第三人的房产的查封正确，不侵犯他人民事权益。4.第三人和其妻子作为被执行人为原告写有《承诺书》，承诺用该房产担保还债。5.已经生效的蒲城县法院（2016）陕0526民初186号民事判决书对第三人、李某某用涉案房产对其借款偿还担保事实进行了确认。综上，足以证明涉案房产属第三人所有，不存在足以排除强制执行的其他民事权益。三、原告与第三人解除合同的诉讼是为逃避执行而进行的虚假诉讼。该房产与原告已无法律上的利害关系，即使第三人拖欠月供也与原告无关，原告没有正当理由提起诉讼，其与第三人解除合同的诉讼行为，是在该房产被法院查封后，第三人为逃避执行与原告恶意串通，虚假诉讼。综上，该房产属第三人所有，事实清楚。原告以被执行标的属其所有是利用该房产的初始登记，但事实上，该房产已预告登记在第三人名下，不存在足以排除强制执行的其他民事权益。原告诉讼请求不成立，请求依法驳回其诉讼请求。第三人述称，对于原告所述事实及理由一、二没有异议。按照《物权法》相关规定，本案所讼争房产属原告所有，与第三人没有关系。2015年9月份，原告与第三人已经协商解除了商品房买卖合同，只是由于原告的错误而一直没有办理相关手续。关于该讼争房产也已经西安市中级人民法院裁定确认属于原告，而不是第三人。同时西安市未央区人民法院也已经开庭审理，已经达成解除商品房买卖合同的协议，但原告一直没有向第三人支付赔偿款，第三人向原告交纳了部分房款，并向银行按期偿还贷款，但原告一直没有给第三人办理房产登记，该讼争房产属于原告。被告持有的承诺书及买卖协议是胁迫的，同时还拿走了第三人两辆车。故原告的诉讼与第三人没有法律关系，无事实依据，不应加大第三人诉累。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理对无异议的事实认定如下：王某某与王某某、李某某、蒲城水晶星座商务有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月6日作出（2016）陕0526民初186号民事判决书，在审理中作出（2016）陕0526民初186号民事裁定书，并依法查封了位于西安市浐灞生态区玄武东2056华远海蓝城第4幢1单元1层10102号房产一套（预售合同号：Y12032612预售证号：2012037房号4-10102）。该案判决后，王某某不服提起上诉，渭南市中级人民法院于2016年11月25日作出（2016）陕05民终1550号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。后王某某未按照生效法律文书履行还款义务，王某某向本院申请强制执行，唐瑞公司于2017年8月2日提出执行异议，认为查封房产系其公司所有，并非王某某所有，要求撤销对该房产的查封。本院于2017年12月19日作出（2017）陕0526执异13号执行裁定书，裁定：驳回唐瑞公司的异议申请。原告唐瑞公司不服，于2018年1月2日向本院提起诉讼。另查明，2012年4月20日，第三人王某某与原告签订了商品房买卖合同一份，购买了原告开发建设的位于西安市浐灞生态区玄武东2056华远海蓝城第4幢1单元1层10102号房产一套（预售合同号：Y12032612预售证号：2012037房号4-10102），房屋总价款2183047元，第三人王某某向原告交纳了房屋首付款663047元，余款1520000元做按揭贷款。2012年5月23日，案外人招行西安分行与王某某（借款人、抵押人）及唐瑞公司（保证人）签订了《个人购房借款及担保合同》，约定案外人招行西安分行向王某某提供贷款1520000元，用于购买西安市浐灞生态区玄武东2056华远海蓝城第4幢1单元1层10102号房产；保证人唐瑞公司自愿为借款人在该合同项下的债务提供连带责任保证。同日，案外人招行西安分行与第三人王某某签订《西安市房地产抵押合同》，约定第三人王某某自愿以其贷款所购房产向案外人招行西安分行提供抵押担保。涉讼房产于2013年7月30日在西安市房屋产权产籍管理中心办理了房屋权属初始登记。2014年9月9日，该讼争房产取得预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明（编号为：市房预抵字201409822234号，合同登记号：Y12032612）。后第三人未按照合同约定按期足额还款，案外人招行西安分行诉至西安市雁塔区人民法院，该院于2016年12月20日作出（2016）陕0113民初5383号民事判决书，判决：王某某于判决书生效之日起十日内向案外人招行西安分行归还贷款本金、利息、罚息、复息合计1542861.17元（截止2016年12月16日），并支付自2016年12月17日起至债务实际清偿之日的利息、罚息、复息；如王某某未履行上述义务，招行西安分行对抵押物西安市浐灞生态区玄武东2056华远海蓝城第4幢1单元1层10102号房产拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；唐瑞公司对王某某的债务承担连带清偿责任，唐瑞公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的西安市房屋登记薄，用于证明其系讼争房产的所有权人，而不是第三人，不能因第三人的债务而被查封，足以排除人民法院对执行标的的查封。该房产登记系原告作为房地产开发企业对于讼争房产办理的房屋权属初始登记，且于2014年9月9日办理了预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为招行西安分行，预告登记义务人为第三人王某某，故对其证明目的不予采信；原告提供的西安市中级人民法院（2017）陕01民终5765号民事裁定书，用于证明该院已经查明涉讼房屋产权属于原告的事实。该裁定书仅为依程序提出上诉后作出，西安市中级人民法院并未对该案进行实体审理，对其证明目的不予采信。被告王某某提供的“承诺书”，第三人王某某认为系被告胁迫所出具，但在双方民间借贷纠纷一案的一审、二审中，均对此辩称意见没有采信，故对其辩称意见不予采信。但该承诺书仅是第三人表示以该房产等进行担保，未办理相关手续，与商品房买卖合同可以相互印证第三人购买该房产的事实存在。对于被告提供的本院查封该房产时的相关手续，原告辩称认为其在第三人断供后，双方已经协商解除了商品房买卖合同，但由于房管部门的原因而没有解除登记，其提起诉讼申请诉讼保全后才发现涉讼房产已被蒲城县人民法院查封，对于该房产法院未经审理而进行查封，原告遂向蒲城县人民法院提出异议，但因案件已经上诉而未被受理，后在执行中提出异议申请。依据法律规定，人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全。本院在审理王某某与王某某等民间借贷纠纷一案中，依据王某某的申请，依法作出裁定，查封预登记在第三人王某某名下房产，符合法律规定，对原告的辩称意见不予采信。本院认为，依据相关规定，被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋，人民法院可以进行预查封。原告认为依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，因第三人断供的违约在先，原告依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取查封、扣押、冻结措施应当解除。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变卖价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”。本案中，第三人王某某已通过房屋首付款及银行按揭贷款的方式向原告唐瑞公司全额支付了购房款，办理了房屋产权预告登记但尚未办理房屋过户手续，不符合上述规定的情形，原告唐瑞公司仅为第三人王某某与案外人招行西安分行借款合同的保证人，与第三人王某某之间只是在其承担保证责任后享有追偿权的关系。审理中，原告唐瑞公司亦未提供其已承担保证责任的相关证据，故对其主张不予采信。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定，对案外人提起执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，原告唐瑞公司作为房地产开发企业对于讼争房产办理了房屋权属初始登记，后该房产办理了房屋产权预告登记，预告登记权利人为招行西安分行。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。预告登记使债权具备了物权的某种效力，是请求权物权化的一种表现，具有排他性法律效力。预告登记使债权通过登记的方式记载下来并予以公示，债权转化为准物权，预告登记后，未经预告登记权利人同意，预告登记义务人的处分不发生物权效力。本案中，原告虽庭后补充提交了西安市未央区人民法院（2017）陕0112号民初14716号民事判决书，证明原告唐瑞公司与第三人王某某签订的《商品房买卖合同》已经解除，但该合同的解除系在涉讼房产执行异议期间，即使合同解除，涉讼房产已经生效法律文书确定案外人招行西安分行对拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权，且购房者王某某向房地产开发企业唐瑞公司在履行商品房预售合同过程中取得的财产权益，亦可成为可供执行的财产权益。故原告提供的证据不能证明其对讼争房产享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告西安曲江唐瑞置业有限公司的诉讼请求。案件受理费18480元，由原告西安曲江唐瑞置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。审 判 长  李俊萍审 判 员  许 燕人民陪审员  魏 巍二〇一八年九月十一日书 记 员  任 惠