中华人民共和国
浙江省嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉秀民初字第136号
原告：杨新有。
委托代理人（特别授权代理）：杨培联。
被告：嘉兴市大业房地产开发有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区大树花园商贸中心*号楼。
法定代表人：代礼平，董事长。
委托代理人（特别授权代理）：钱益波、沈中山，浙江子城律师事务所律师。
原告杨新有与被告嘉兴市大业房地产开发有限公司（以下简称“大业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月28日立案受理，依法组成合议庭，分别于2015年3月16日、4月24日公开开庭审理了本案，原告杨新有的委托代理人杨培联、被告大业公司委托代理人钱益波、沈中山到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
原告杨新有起诉称，原被告于2007年4月22日签订《商品房买卖合同》三份，分别购买新洲国际大酒店第3幢3-1612号房，建筑面积56.84平方米，商品房价款总金额501573元，应于2008年1月1日前交房；第3幢3-1615号房，建筑面积58.38平方米，商品房价款总金额515162元，应于2008年1月1日前交房；第D幢D508号房，建筑面积174.81平方米，商品房价款总金额为1150249元，应于2008年6月1日前交房。三份《商品房买卖合同》均约定逾期超过90日后交房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。上述三套房屋购房款原告已全部付清。本案违约金原告主张暂计算至2014年11月底，2014年12月1日起至被告实际交房之日的违约金另行计付。原告认为，原被告之间的房屋买卖合同关系依法成立，合法有效，受法律保护，原告已经支付相应款项，被告应按约交房，逾期交房应当承担违约责任，支付原告违约金。故提起诉讼，要求判决：1、被告向原告支付逾期交房违约金2630570元（暂计至2014年11月底，此后的违约金原告另计）；2、本案诉讼费由被告负担。
被告大业公司答辩称：1、2008年1月1日至2010年12月31日期间原告无经营回报收益，不存在逾期利益的损失；2、商品房买卖合同约定的逾期交房违约金过高，应予以调整；3、被告逾期交房系客观原因造成并非被告的故意行为。请求驳回原告过高违约金的请求。
原告杨新有为证明其主张，举证如下：
1、《商品房买卖合同》三份（合同编号分别为3-1612、3-1615、D508）。由原被告于2007年4月22日签订，约定原告杨新有购买被告大业公司开发建设的新洲国际大酒店第3幢3-1612号、第3幢3-1615号、第D幢D508号预售商品房。以证明原被告之间的商品房买卖合同关系。
被告大业公司质证无异议，认为合同关于逾期交房违约金的约定明显过高，应当予以调整。
2、《收据联》26份。以证明原告杨新有按约付清了三套房屋房款的事实。
被告大业公司质证对原告已付清房款无异议，但上述款项已经扣除了前三年的投资回报收益。
被告大业公司为证明其抗辩，举证如下：
3、《新洲国际大酒店产权式酒店委托经营合同》复印件两份（3-1612、3-1615）。由原告与嘉兴新洲物业经营有限公司（以下简称“新洲物业公司”）于2007年4月22日签订，证明前三年的投资回报收益已经在商品房买卖合同中一次性扣除。
原告对证据的真实性无异议，但认为合同签订的主体不是被告是新洲物业公司，与本案没有关联。
经审查，本院认为，被告大业公司对原告杨新有所举证据均质证无异议，上述证据真实、合法，具有证明效力，本院予以确认。对被告提交的证据，虽系复印件，但原告对证据的真实性无异议，本院予以认定。委托经营合同载明被告所称的2008年1月1日至2010年12月31日止的委托经营回报收益已从原告的购房款中扣除，原告实际已享受经营收益等内容。
根据确认有效的证据，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下：
2007年4月22日，原告杨新有与被告大业公司签订《商品房买卖合同》三份（合同编号为3-1612、3-1615、D508），约定原告购买被告开发建设的新洲国际大酒店第3幢3-1612号、第3幢3-1615号、第D幢D508号预售商品房，建筑面积分别为56.84平方米、58.38平方米、174.81平方米，总价款分别为501573元、515162元、1150249元；被告应于2008年1月1日前将符合约定的3-1612号、3-1615号商品房交付原告使用，于2008年6月1日前将符合约定的D508号商品房交付原告使用；合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”均约定，“逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金”。
同日，原告与新洲物业公司签订《新洲国际大酒店商品房委托经营合同》二份，约定原告分别将其所购的新洲国际大酒店第3幢3-1612号房、3-1615号房委托新洲物业公司经营，总价款分别为：634902元、652104元，原告同意将该房屋经营管理的一切事项全部委托新洲物业公司处理，并同意新洲物业公司以新洲物业公司名义从事该商品房经营管理的一切活动，本合同自签订之日起生效；委托经营期限为八年，自2008年1月1日至2015年12月31日止；原告在该产权式酒店委托经营期间定期定额向新洲物业公司收取该产权式酒店经营回报收益，经营回报收益以货币方式收取，委托经营期限为8年，总回报为总价款的82%。新洲国际大酒店产权式酒店委托经营期间经营收益计算如下：1）前三年回报总计21%已在《商品房买卖合同》中一次性扣除，即《商品房买卖合同》的房价款是扣除21%后的房价款；2）2011年1月1日至2015年12月31日期间每年回报总价款的8%（五年合计40%），每年回报分四季度支付，在每季度初五个工作日内支付，每季度支付=该产权式酒店总价款×8%÷4（含税），总价款如有调整，则以交付该产权式酒店时确定的总价款为依据计算；3）2015年年末，原告提前三十天以书面的形式告知新洲物业公司选择续约、自用或回购等。
原告于2007年5月30日支付3-1612号房购房款200629元、3-1615号房购房款206065元、D508号房购房款460290元，于6月11日支付3-1612号房购房款300944元、3-1615号房购房款309097元、D508号房购房款689959元；上述三套房屋的购房款原告均已支付完毕。但被告未能按期交付原告商品房，遂成讼。
本院认为，原告杨新有与被告大业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告未能按约履行商品房交付义务，应承担相应的违约责任。关于违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。可见，违约金当以违约造成的损失为衡量标准，不得过高。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。由此可见，我国法律确定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则，同时还应兼顾其他因素。根据双方签订的《商品房买卖合同》，本案逾期交房时间超过90日，按照该合同约定被告应当自逾期交付日起按已交房款万分之五计算违约金。每日万分之五的标准，转化为年率达18.25%，相当于银行贷款利息的三倍左右，不仅大大高于市场上房屋的实际租金，也远高于约定的经营回报收益率，确实存在约定违约金过高的情形。故对于被告主张调整违约金的请求，本院予以采纳。由于违约金的调整以实际损失为基础，根据原告杨新有与新洲物业公司签订的《新洲国际大酒店商品房委托经营合同》，原告将涉案的新洲国际大酒店第3幢3-1612号房、3-1615号房委托新洲物业公司经营管理，前三年的回报合计21%已在《商品房买卖合同》中一次性扣除，被告大业公司亦予以认可，故被告逾期交付原告的新洲国际大酒店第3幢3-1612号房、3-1615号房，在2008年1月1日至2010年12月31日止，未造成原告损失，此后的逾期交房的损失，由于被告未能按约履行商品房交付义务，以致原告与新洲物业公司签订的商品房委托经营合同履行不能，造成原告可得利益
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经营回报收益的损失，新洲物业公司与被告虽系不同法人，但商品房买卖合同与委托经营合同于同日签订，原告的上述可得利益当为被告所能预见，故应由被告按总房价的8%的年利率计算新洲国际大酒店第3幢3-1612号房、3-1615号房逾期交房的违约金，折合为每日分别为139.16元（634902元×8﹪÷365天）、142.93元（652104元×8﹪÷365天）。关于D508号房，原告没有证据证明因逾期交房造成的损失，鉴于涉案房屋为写字楼，且其投资规划也是委托经营出租，参照同地段同类型房屋市场租金标准，本院酌定按总房价的3﹪的年利率计算违约金，折合为每日为94.54元（1150249元×3﹪÷365天）。原告主张计算违约金至2014年11月30日，此后的违约金另行计付，本院予以准许，则第3幢3-1612号房、3-1615号房自2011年1月1日至2014年11月30日止的违约金合计为403388.7元（139.16元／天＋142.93／天）×1430天，D508号房自2008年6月2日至2014年11月30日止的违约金为224343.42元（94.54元／天×2373天），合计627732.12元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款及第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告嘉兴市大业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨新有新洲国际大酒店第3幢3-1612号房、3-1615号房自2011年1月1日起至2014年11月30日止的逾期交房违约金及D508号房自2008年6月2日起至2014年11月30日止的逾期交房违约金共计627732.12元；
二、驳回原告杨新有的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费27845元，由被告嘉兴市大业房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，原告杨新有可在判决书送达之日起三十日内，被告嘉兴市大业房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院（后附页）。
审 判 长 诸葛剑虹
人民陪审员 姚 松 令
人民陪审员 沈 忠 贤
二〇一五年十一月九日
书 记 员 沈 菲