广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法民一初字第154号
原告东莞市塘厦镇大坪社区居民委员会，住所地为广东省东莞市。
负责人叶世权，主任。
委托代理人刘有辉，广东尚融律师事务所律师。
委托代理人冯刚，广东融融律师事务所律师。
被告东莞市东强实业发展有限公司，住所地为广东省东莞市。
法定代表人郭惠强。
委托代理人陈志开。
原告东莞市塘厦镇大坪社区居民委员会诉被告东莞市东强实业发展有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韦枝展独任审判，公开开庭进行了审理。原告东莞市塘厦镇大坪社区居民委员会的委托代理人刘有辉，被告东莞市东强实业发展有限公司的委托代理人陈志开到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告东莞市塘厦镇大坪社区居民委员会诉称，2003年5月29日，原告与被告签订《土地使用权有偿使用合同书》，约定：原告将其所有的位于东莞市塘厦镇大坪村杨梅岭占地面积约为130亩的土地的使用权出让给被告；期限为70年，以国土局核发的土地使用证所列期限为准；用途为房地产开发；土地出让金总计1014万元。合同签订后，被告于2003年5月30日向原告支付土地出让金400万元，但一直没有办理任何用地手续，案涉土地至今没有取得国有土地使用权证书或者经土地行政主管部门批准为建设用地，其性质仍属于集体土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”的规定，原、被告双方签订的《土地使用权有偿使用合同书》应属无效合同，不具有法律效力，被告应向原告返还案涉土地的使用权。为此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、原告与被告于2003年5月29日签订的《土地使用权有偿使用合同书》无效；二、被告在判决书生效后十日内返还《土地使用权有偿使用合同书》项下的土地给原告；三、原告退还被告已支付的土地使用费用人民币肆佰万元（￥4000000元）；四、本案的诉讼费由被告承担。
被告东莞市东强实业发展有限公司辩称，一、原被告双方签订的土地使用权有偿使用合同书是有效的，双方应继续履行合同；二、如果法院认为合同书是无效的，被告方认为原告方对合同的无效是有过错的，原告方应赔偿被告方的损失；三、鉴于原告方对于合同无效是有过错的，本案的诉讼费应由原告方承担。
经审理查明，2010年5月21日，原告与被告签订一份《租赁土地合同书》，约定：承租诸佛岭股份经济联合社所属的“诸佛岭大道旁土地”300平方米，以经营商业活动；本土地月租为1500元人民币（即每月每平方米5元，期限从2010年6月15日起至因需收回止；如诸佛岭股份经济联合社需要使用该土地时，被告应及时交还给原告，原告提前三个月通知，不作任何赔偿；在承租时先向原告缴纳两个月按金，按金在终止合约后，原告退还给，中途退约按金不退回，此合同只限于本人使用，不得转租给他人使用；每月1日为缴交本月租金日期，如超期半月不交者，加收20%滞纳金，如超期30天不交租金者，当作自动取消合同；未经原告同意，不能转让他人经营，如未经原告同意私自转让他人的，原告将视为合同无效。合同签订后，被告用于经营洗车场，后来与他人合伙做建材生意。被告确认2013年10月30日之前已经搬离案涉土地，没有继续经营生意，但案涉土地上堆放一个由汽车集装箱改装的房子及砖砌的墙体没有拆除和搬迁。被告向原告交付租金至2013年7月31日。
2012年8月16日，原告股东代表大会就《东莞市塘厦镇诸佛岭沿河片区合作开发方案》进行表决，并对表决事项进行了说明。股东代表总数59人，出席人数55人，出席比例为93.2%；同意表决事项代表47人，占出席代表比例85.5%。2013年9月17日，原告与案外人签订《东莞市塘厦镇诸佛岭沿河片区合作开发协议书》，约定对位于东莞市塘厦镇诸佛岭东浦市场侧面的地块进行合作开发，并对合作方式、利益分配、双方的权利义务以及违约责任等事项进行了约定。2013年8月1日，原告向被告刘效堂发出《通知》，内容为：贵租户所租用的诸佛岭大道旁地块（即诸佛岭新村一期门楼对面），现我经联社已启动建设项目，需收回土地使用权以作建设项目发展之用。按照双方签订的合同规定，现我经联社书面通知贵租户，自我经联社书面通知之日起，三个月内无条件搬出（即2013年10月30日止）。2013年10月30日再次向被告刘效堂发出《通知》，要求被告刘效堂立即搬迁，否则后果自负。被告认为其没有收到原告发出的《通知》，原告是电话通知被告的另一合伙人要求其搬迁，其随后在2013年10月份就已经搬走。
原告与案外人合作开发的土地位于东莞市塘厦镇诸佛岭东浦市场侧面，土地分为两块，其中一块面积为30436平方米，地块编号为02-1-2，；另一块面积为44928.2平方米，地块编号为02-2，两块土地合计为75364.2平方米。原告出租给被告刘效堂使用的土地在上述两块土地范围内。
2006年8月28日，原告及东莞市塘厦镇诸佛岭村村民委员会作为甲方，东莞市塘厦镇房地产开发公司作为乙方，双方签订一份《终止协议书》，内容如下：根据我镇城市规划以及城市功能分区布局的调整，落实解决市对土地闲置管理的要求，经镇委、镇人民政府研究决定，并报市有关部门批准，现已将沙龙广场商住用地指标合共75364平方米调整到别处另行发展（该用地国有土地使用证号分别为：东府国用2004第特25号，面积44928平方米及东府国用2004第特56号，面积30436平方米）。鉴于上述情况，甲乙双方经友好协商一致同意执行以下终止协议：一、甲乙双方同意终止执行双方于二00二年二月二十日签订的《东莞市塘厦镇东浦商业中心大型商场、商住街联合开发协议书》。二、该项目用地指标由镇人民政府统一调整到别处另行发展，土地归还给甲方使用，土地权属归甲方所有。三、本协议经双方法定代表人签字后即日生效。协议一式三份，双方各执一份，见证单位一份，具有同等法律效力。
根据东莞市国土资源局向本院出具的《关于塘厦镇沿河片区控规图件土地权属的说明》及《关于对﹤东莞市第三人民法院协助调查取证函﹥的回复意见》显示：位于东莞市塘厦镇诸佛岭东浦市场侧面两块土地（地块编号分别为02-1-2和02-2）1998年被征为国有，现无土地使用权登记，不是塘厦镇诸佛岭股份经济联合社的集体土地；2004年2月18日，东莞市国土资源局曾颁发证号为东府国用总字00＊＊＊＊＊20（2004）第特56号的《国有土地使用证》给东莞市塘厦镇房地产开发公司，位于“02-1”位置上，但该证书2007年已注销。
因被告在案涉土地上仍放有一个由汽车集装箱改装的房子及砖砌的墙体没有拆除和搬迁，原告遂于2014年7月10日向本院提起诉讼，请求判如所请。
以上事实，有原告提供的《租赁土地合同书》、通知、照片、《终止协议书》、塘厦镇经联社股东代表大会表决情况记录表，东莞市国土资源局出具的《关于对﹤东莞市第三人民法院协助调查取证函﹥的回复意见》，及原告、被告在庭审中的陈述等为证证实。
本院认为，原告出租给被告使用的土地位于东莞市塘厦镇诸佛岭东浦市场侧面，即在地块编号为“02-1-2”及地块编号为“02-2”的范围内，根据东莞市国土资源局出具的《关于塘厦镇沿河片区控规图件土地权属的说明》及《关于对﹤东莞市第三人民法院协助调查取证函﹥的回复意见》显示，该土地1998年被征为国有，其土地使用权于2004年登记在东莞市塘厦镇房地产开发公司名下，后东莞市国土资源局于2007年注销了该土地使用权证书，目前无土地使用权登记。
首先，2006年8月28日，原告及东莞市塘厦镇诸佛岭村村民委员会与东莞市塘厦镇房地产开发公司签订的《终止协议书》约定涉案土地归还原告使用，并注明土地权属归原告所有，该协议书应视为东莞市塘厦镇房地产开发公司将地块编号为“02-1-2”及地块编号为“02-2”的两块土地使用权转让给原告，虽然该土地使用权转让行为有效，但当时双方没有到土地行政管理部门依法办理过户登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，原告仍不享有涉案土地的使用权。其次，《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”；第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。上述法律规定表明，不动产权利人的确定，应以不动产登记簿记载为依据。东莞市国土资源局于2007年注销东莞市塘厦镇房地产开发公司上述两块土地的土地使用权证，目前处于无土地使用权登记的状态，故自始东莞市塘厦镇房地产开发公司就不再享有该土地使用权，即其没有权利将该土地交由原告占有、使用和收益。综上，原告对其与被告签订的《租赁土地合同书》约定的项下土地不享有所有权、使用权，且在法庭辩论终结前未获得该土地所有人及使用人同意其进行占有、使用和收益的权利，故其对外出租没有合法的依据，应认定原、被告签订《租赁土地合同书》无效。因双方签订的合同无效，不存在解除合同的问题，故原告请求解除其与被告签订的《租赁土地合同书》，本院不予支持；同理，原告请求被告支付从2013年8月1日起的租金，缺乏依据，本院不予支持。因涉案的土地属于国家所有，目前暂无登记使用权人，原告请求被告搬离涉案场地并交还原告，亦没有依据，本院不予处理，应由主管土地行政管理部门对被告作出处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市塘厦镇大坪社区居民委员会与被告东莞市东强实业发展有限公司于2003年5月29日签订的《土地使用权有偿使用合同书》无效；
二、被告东莞市东强实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内将《土地使用权有偿使用合同书》所涉位于东莞市塘厦镇大坪村杨梅岭约130亩土地返还给原告东莞市塘厦镇大坪社区居民委员会；
三、原告东莞市塘厦镇大坪社区居民委员会应于本判决发生效力之日起十五日内将已收取的4000000元土地使用费退还给被告东莞市东强实业发展有限公司。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费19400元，原告已预交，由原告东莞市塘厦镇大坪社区居民委员会负担9700元，由被告东莞市东强实业发展有限公司负担9700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 韦枝展
二〇一五年五月八日
书记员 孙永杰
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。