四川省梓潼县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梓民初字第976号
原告（反诉被告）刘仲康，男，汉族，四川省梓潼县人，住梓潼县。
委托代理人刘晓蓉，女，汉族，四川省梓潼县人，住梓潼县，系原告之女。
委托代理人李秀山，梓潼县文昌法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）高燕，女，汉族，四川省梓潼县人，住梓潼县。
被告（反诉原告）张锐，女，汉族，四川省梓潼县人，住梓潼县。
共同委托代理人雍枝坪，梓潼县文昌法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）刘仲康与被告高燕（反诉原告）、张锐（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员史晋适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘仲康及其委托代理人刘晓蓉、李秀山，被告（反诉原告）高燕、被告（反诉原告）张锐委托代理人雍枝坪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘仲康诉称：2010年5月26日，原、被告本着自愿、公平、等价有偿原则，经友好协商达成了房屋租赁合同。原告将自己所有坐落于梓潼县文昌镇三星村二组，一、二层框架结构、三层砖混结构房屋共840平方米，后房四栋建筑面积740平方米，空地面积850平方米，鱼塘一个及部分附属设施（水井）租给被告使用，从事餐饮、茶楼经营，期限十年，年租金5万元。合同签订当日原告将上列房屋和土地使用权交与被告占有使用，并无偿提供给被告使用一年，租金从2011年10月10日起缴纳，每年一次付清当年租金。现被告使用租赁物已四年之久，只缴纳了保证金5万元，租金分文未付，未按照合同约定履行义务，在此期间，被告为经营所需，将原告后房两间全部拆毁，又改变了原告门、窗，又将原告前楼房一、二层门、窗改变（如恢复原状，材料费、人工费所需13万元）。现被告提出中止合同，原告书面向被告提出请求解决上述事项，被告一个月时间不理不问，被告的行为给原告造成严重经济损失，现具状诉于法院，请求：1、判令被告赔付所欠租金10万元（租金时间以恢复原状为止时间）；2、被告拆毁甲方后房两间，改动后房门、窗，应恢复原状；3、被告改变原告前楼房一楼门窗，二楼厨房、厕所、住房、水电，应恢复原状；4、被告单方在2014年5月3日提出中止合同，给原告造成经济损失，应承担违约责任，按合同约定为5万元；5、被告交的定金不抵作房屋现金；6、被告应负担案件受理费。
二被告辩称：原告起诉的事实与理由部分歪曲了事实，希望原告举证加以证明，合同的效力问题待举证阶段加以说明。
反诉原告高燕、张锐诉称：2010年5月26日，反诉人高燕、张锐与被反诉人刘仲康签订“房屋租赁合同”一份。双方在合同中约定：被反诉人将其位于本县文昌镇三星村二组的房屋（一楼门面6间、二楼六间、三楼房屋二套、后面房屋4栋、空地面积850平方米、鱼塘一个及部分设施）租赁给反诉人经营餐饮、茶楼使用。并约定：被反诉人因不能提供合同约定的房屋而解除合同的，应支付反诉人本合同租金总额10%的违约金。合同签订后，反诉人于当日向被反诉人交付了定金50000元，忠实地履行了合同义务。而后，陆续备料准备装饰装修，投入了大量的资金。但被反诉人至今仍不能交付租赁房屋及设施，致使合同目的不能实现，被反诉人的行为已经根本违约。为此，反诉人特据此提起反诉，请求：1、依法解除反诉人与被反诉人之间的房屋租赁合同；2、依法判令被反诉人双倍返还反诉人定金100000元；3、依法判令被反诉人向反诉人承担违约金50000元，并赔偿损失145992元；4、本案诉讼费由被反诉人承担。
反诉被告刘仲康辩称：1、反诉原告的诉请是依法不能成立的，请法院查明本案事实，依法驳回请求。2、反诉原告提出反诉被告没有提供按约定承租的房子，但你们承认你们已经住进去了，还改建了，我们认为这也是与事实相违背的。
经审理查明：2010年5月26日，刘仲康与高燕、张锐签订《房屋租赁合同》，主要内容：“出租方（以下简称甲方）刘仲康承租方（以下简称乙方）高燕、张锐，第一条甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。第二条房屋的坐落、面积、装修、设施情况：1、甲方出租给乙方的房屋位于四川省梓潼县文昌镇三星村2组；2、出租房屋面积如下：①一楼门面6间，一间三角形房屋，共320平方米（建筑面积），②二楼房屋6间，一间三角形房屋，共320平方米（建筑面积），③三楼楼房间二套，共200平方米（建筑面积），④后房房屋4栋，建筑面积740平方米，空地850平方米，鱼塘一个及部分附属设施（水井）；3、该房屋现有装修及设施，设备情况（双方协商）。第三条甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等文件，乙方应提供身份证明文件，双方验证后可复印对该文件备存，所有复印件仅供本次租赁使用，甲方本次签约应具备该房屋产权人资格或能代表产权人行使权力，如因房屋产权发生变化，不得影响本合同的履行，应由其共同所有人授权签约。第四条租赁期限、用途。1、该房屋租赁期共120个月，自2010年12月1日起至2020年12月日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营餐饮茶楼使用。3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第五条租金及支付方式。1、租金：①一楼租金15000元，②二楼租金8000元，③三楼租金2000元，④后面房屋及空地、鱼塘租金25000元，租金总额为50000元。2、房屋租金支付方式如下：甲方优惠乙方第一年无偿使用，乙方签定合同日支付甲方定金伍万元正，作为第二年的房屋租金，下次付款日期为：2012年10月1日，以后一年一付，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。3、经甲乙双方协商一致，甲方承诺前5年年租金50000元执行，后5年租金参照当时物价，及距甲方房屋周围50米内房屋租赁价格执行，并承诺不高于周围房屋租赁价10%。第六条租赁期间相关费用及税金。1、乙方应按时交纳自行负担的租金，甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。2、乙方自行承担使用期间的电费（含抽水所耗用电费）及其它乙方营业所产生的费用。第七条房屋修缮与使用。1、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外），甲方提出进行维修须提前3日书面通知乙方，乙方应积极协助配合，乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务，对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。2、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿，乙方如改变房屋的内部结构，装修或设置对房屋结构有影响的设备、设计现模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工，租赁期满后，①依附于房屋的装修为甲方所有，②活动设备由乙方自行处理，③后面房屋及空地，乙方可根据需要进行改变和另行修建，租赁期满后，归甲方所有。第八条……。第九条合同的变更、解除与终止。1、双方可以协商变更或终止合同。2、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同。①不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用；②甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的。3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。①未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋，②未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构，③损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的，④未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途，⑤利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动，⑥逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的，⑦拖欠房租累计6个月以上。第十条……。第十一条甲方违约责任处理规定。1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额10%的违约金。2、3、……。4、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同约定使用年限总租金的10%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。第十二条乙方违约责任。1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。①②③……④拖欠房租累计6个月以上的。2、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的10%支付甲方滞纳金。3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金10%的额度向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金。……”合同签订后，高燕、张锐付给刘仲康定金50000元，刘仲康向高燕、张锐交付了合同约定的租赁物，高燕、张锐即进场进行装修（至今未装修完工）。2014年5月，刘仲康向高燕收取租金，高燕表示不继续租赁房屋，双方协商有关事宜，未达成协议。刘仲康于2014年7月15日向本院起诉。高燕、张锐向本院提交的租赁房屋的照片是在本院立案后照取的照片，不能证明签合同时租赁房屋的面貌。
以上事实有原、被告陈述。原、被告签订的租赁合同、照片、建设用地规划许可证等证据证实，足以认定。
本院认为：原、被告签订的租赁合同合法有效，被告高燕、张锐未按合同约定向原告刘仲康偿付租金，违反合同约定，应承担违约责任，原告刘仲康主张的要求高燕、张锐偿付租金10万（2012年6月至2014年5月）的诉讼请求应予支持；高燕、张锐向刘仲康交的定金50000元，因合同有约定作为第二年的租金，故高燕、张锐向刘仲康交的定金抵作2011年5月至2012年5月的租金，原告刘仲康主张被告高燕、张锐向其交的50000元定金不能抵作租金的请求不予支持；原告主张的违约金应予支持。反诉原告高燕、张锐主张的解除合同的诉讼请求予以支持；原、被告签订合同后，原告反诉高燕、张锐向反诉被告交付了定金，租赁物的状况，反诉原告应当清楚，反诉原告进场进行了装修，这些行为均表明反诉被告刘仲康是向反诉原告交了房，反诉原告提供的用以证明反诉被告未按合同约定向反诉原告交房的照片，是2014年7月以后照的，不能证明当时的房屋现状，不能证明反诉被告向反诉原告交付的租赁物不符合合同约定，没有证据证明反诉被告刘仲康有违约行为，反诉原告高燕、张锐要求反诉被告刘仲康双倍返还定金100000元、承担违约金50000元、赔偿损失145992元的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、本诉被告高燕、张锐向本诉原告刘仲康支付房屋租金100000元，承担违约金10000元，在本判决生效后十日内履行；
二、解除反诉原告高燕、张锐与反诉被告刘仲康签订的《房屋租赁合同》，反诉原告高燕、张锐返还租赁反诉被告刘仲康的房屋，并恢复原状；
三、驳回本诉原告刘仲康的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告高燕、张锐的其他诉讼请求。
本诉案件受理费4300元，减半收取2150元，本诉原告刘仲康负担600元，本诉被告高燕、张锐负担1550元；反诉案件受理费5740元，减半收取2870元，由反诉原告高燕、张锐负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 史 晋
二〇一四年十一月六日
书记员 何汶洋
附：适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。