江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏11民终120号
上诉人（原审原告、反诉被告）杨光辉。
委托代理人束琛，江苏振泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王宏保。
委托代理人陈道清，江苏金风华律师事务所律师。
上诉人杨光辉与因与被上诉人王宏保返还原物、房屋租赁合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2015）句民初字第1099号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行公开审理。本案现已审理终结。
经审理查明：2010年10月7日，王宏保与案外人叶学昌签订房屋租赁合同约定：王宏保将其所有的坐落于句容市华阳镇马槽巷商业用房出租给叶学昌使用。租期十年，2011年6月13日至2021年6月13日止。租金：第一年275600元，前四年每年租金在前年基础上递增百分之五，后六年在前一年租金基础上递增百分之七。租金支付方式：先缴后租。第一年租金在2011年5月13日之前交清（一年一付），以后前四年租金一年一付（按第一年交付时间交付），后六年租金半年一付该年租金的一半，且在上一期租金到期前一个月付清。在租期期限内，未得到出租方书面认可，承租方不得转租。为保证本合同的履行，承租方在本合同签订之日需交纳贰万元履约保证金，租赁到期后，出租人在三个工作日内退还承租人（不计息）。如签订合同后，承租人不履行合同，则履约保证金不退；一方如违约应赔偿守约方违约金，双方确定违约金的数量为本合同总标的的百分之二十。造成对方损失的，应当赔偿损失。如一方违约，守约方有权解除合同。该合同双方还对其他事项进行了约定。该合同签订后，叶学昌交付租金至2014年6月12日，并交付履约保证金20000元。
2013年12月3日，经王宏保同意，案外人叶学昌与杨光辉签订转让协议一份。该协议的甲方为叶学昌、乙方为徐飞。双方约定：甲方将其承租房屋以120000元转让给乙方经营餐饮，乙方支付甲方原合同剩余租金和押金165696元。原甲方押金条转为乙方押金条。甲方和产权房方协商并保证物业所有广告位给乙方使用，保证窗户可以拆掉。该合同双方还对其他事项进行了约定。该协议甲方签字处的字样为“叶学昌”，乙方签字处的字样为“徐飞（330227197209144283）杨光辉代签（342531198009081212）”。
2013年12月5日，王宏保与杨光辉签订房屋租赁合同一份。该合同甲方为王宏保，乙方为徐飞。该合同内容与王宏保、叶学昌间所签合同内容一致。承租方签字为“徐飞（137××××8098）杨光辉代（158××××5577）”。该合同签订后，杨光辉对承租房屋进行装饰并经营。
2014年5月20日，杨光辉通知王宏保，要求解除双方租赁合同。王宏保未同意杨光辉解除合同及搬走店内设施的要求。后杨光辉又找他人续租，但未能与王宏保达成一致。
2014年6月5日，杨光辉搬运租赁房屋内设备设施，被王宏保发现并制止。杨光辉在向王宏保交付20000元和退还金额为20000元的押金单据后，王宏保同意杨光辉搬走部分物品。
另查明：杨光辉为涉案房屋的实际承租人。杨光辉未结清租赁房屋期间的水电费用。2014年7月5日，王宏保向原审法院提起诉讼，要求解除其与徐飞签订的租赁合同；徐飞迁让房屋，并赔偿违约金。原审法院以杨光辉不构成表见代理为由，判决驳回王宏保对徐飞的诉讼请求。王宏保不服该判决，向本院提起上诉，本院于2015年4月30日判决：驳回上诉、维持原判。
2015年6月2日，杨光辉向原审法院提起本案诉讼称，其向王宏保承租房屋后，立即购买设备与进行装饰装修。后因政府市政施工，导致无法正常经营，开业一个月后被迫终止营业。请求法院判令：王宏保返还扣押的空调及厨房设备；王宏保赔偿空调及厨房设备的折旧费用76804元；王宏保返还扣押的20000元现金和金额为20000元的押金单。
王宏保就杨光辉提起的本诉辩称：杨光辉持有恶意签订的租赁协议，在无法履行合同的情况下，擅自将部分设备运走，被发现后才被制止。其并未扣押过任何财产，请求法院驳回杨光辉的诉讼请求。
2015年6月25日，王宏保向原审法院提起反诉，请求法院判令：1、解除王宏保与杨光辉签订的租赁合同；2、杨光辉迁让租赁场所；3、杨光辉支付自2014年6月13日起至迁出之日止的租金；4、杨光辉支付违约金488390元；5、杨光辉结清租赁期间的水电、燃气费用，赔偿在租赁期间擅自更换窗户玻璃造成的损失56000元。
杨光辉就王宏保提起的反诉辩称：其于2014年5月20日告知王宏保不再继续履行合同，并积极寻找下家承租。后因王宏保的原因未能就商铺转让达成一致意见。其同意解除租赁合同，但不同意承担违约金。如果认定其违约并应支付违约金，请求下调整违约金。2014年6月13日至诉讼时的租金，因王宏保未采取适当措施减少损失，就扩大损失部分无权要求其承担。王宏保要求赔偿玻璃损失，没有法律依据，不应支持。
原审法院认为：杨光辉与王宏保签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效。合法有效的合同应当全面履行。杨光辉在承租后不久即通知王宏保要求解除合同。杨光辉的提前解除合同行为，不符合法定解除合同的条件，且双方合同亦未约定其可单方解除合同。杨光辉单方提出解除合同的行为，对王宏保不发生法律效力。
在杨光辉提前解除合同的情况下，王宏保能否行使留置权。物权法规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置其已经合法占有的债务人动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。杨光辉违约后，按合同约定应承担的违约责任为剩余租期租金总额的20%，暂不论该约定违约金是否过高，该违约金应由杨光辉承担。杨光辉未支付违约金的行为视为不履行到期债务。其次，王宏保留置的财产系杨光辉所购买，是杨光辉的合法财产。再次，王宏保留置的财产是杨光辉基于房屋租赁这一法律关系所购买。综上，王宏保留置杨光辉所有的动产，符合法律规定。杨光辉在先行违约需要承担相应违约责任的情形下，要求王宏保返还留置的财产、赔偿该财产折旧费用，并要求返还交付20000元和押金20000元，于法无据，不予支持。
杨光辉提前通知王宏保不再承租涉案房屋，并已搬走部分经营物品。在这种情形下，王宏保可依据合同法第九十四条第（二）项的规定行使解除权。王宏保要求解除双方所签订房屋租赁合同并返还租赁房屋的意见，符合法律规定，予以支持。
关于王宏保要求杨光辉支付租金的主张。杨光辉要求提前解除合同的行为对王宏保不发生效力，但是王宏保应当及时采取合理措施防止损失扩大。王宏保对于未采取合理措施所造成的房屋空置租金损失，自身亦负有责任。酌情确定杨光辉赔偿王宏保6个月房屋空置损失，按照2014年6月13日至2014年12月12日期间的租金标准计算。
关于王宏保要求杨光辉承担违约金488390元的主张。根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定“过分高于造成的损失”。王宏保与杨光辉约定的违约金过高，杨光辉亦认为违约金过高要求调整。对于杨光辉的该项抗辩，予以采纳。杨光辉在履行合同中违约，王宏保未违约且无过错。结合王宏保预期利益，酌定违约金为当年租金的50%即159520元（319041.45元×50%）。杨光辉支付的20000元及交纳押金20000元应当在此款中扣除。
关于王宏保要求杨光辉承担租赁期间水电、燃气费用的问题。在本案庭审中，杨光辉认可未结清水电费，对此予以确认。王宏保要求杨光辉赔偿租赁期间擅自更换窗户玻璃所造成损失56000元。诉讼双方在合同中未约定不得更换玻璃，且杨光辉在装饰装修时，王宏保未提出异议。故对王宏保的该项主张不予支持。
杨光辉在诉讼中主张，其在承租王宏保房屋后，投入巨资进行经营准备。在试营业期间，由于政府门前开挖道路埋设管道导致无法正常营业。在此情况下，其解除合同并积极为该租赁房屋找续租人，是王宏保原因导致未能顺利转租，造成的损失应由王宏保自行承担。一方面，杨光辉未提交相关证据证明其主张。即使存在政府开挖道路埋设管道的情形，亦属商业风险范围。杨光辉据此提前解除合法于法无据。另一方面，根据合同约定，杨光辉转租亦应书面征得王宏保同意。综上，杨光辉的上述主张，于法无据，不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百三十条、第二百三十一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、驳回杨光辉的诉讼请求。二、解除王宏保与杨光辉于2013年12月5日签订的房屋租赁合同。三、杨光辉于判决生效后十日内给付王宏保租金159520元，并承担违约金159520元，合计319041元，扣除杨光辉已支付的20000元及押金20000元，杨光辉尚应给付王宏保279041.46元。四、杨光辉于判决生效后十日内结清水电费用及燃气费用。五、王宏保于判决生效后十日内将杨光辉所有的物品返还给杨光辉（物品清单见附件）。六、驳回王宏保的其他诉讼请求。本诉案件受理费6892元，由杨光辉负担。反诉案件受理费6271元，由王宏保负担3474元，由杨光辉负担2743元。
杨光辉不服原审判决，向本院提起上诉称，诉讼双方所签订的租赁合同已于2014年5月22日解除，故其不需要承担此后的租金。原审法院确定的违约金数额过高，对王宏保的实际损失认定不当。王宏保无权留置其在租赁房屋中的动产。请求二审法院撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求。
被上诉人王宏保辩称：合同解除时间应为其提起反诉的时间，即2015年6月25日，故租金应计算至2015年6月25日；杨光辉未主张减少违约金，原审法院不应擅自调整违约金，且其实际损失远远超过其主张的违约金。
本院认为，杨光辉与王宏保于2013年12月5日签订的租赁协议合法有效。杨光辉在承租期间，非基于法定或约定事由，要求解除租赁协议，构成单方无权解除，并不必然发生合同解除的法律效果。
杨光辉中提出的诉讼请求合计三项：一是返还空调和厨房设备。对于该项诉请，原审判决第五项业已支持。二是赔偿空调及厨房设备的折旧损失76804元。杨光辉对此未能提供证据证明损失存在，也未提供相关索赔的法律依据，故不予支持。原审法院判决驳回杨光辉该项诉请的理由不当，但是不影响判决结果。三是返还被扣押的40000元。原审判决第三项明确，该款项应当在杨光辉向王宏保支付的款项中予以扣减。该项扣减实际上已经支持了杨光辉的该项诉请。
王宏保提出的反诉请求合计六项：一是解除租赁协议。原审判决对此予以支持，诉讼双方均不持异议，本院对此予以确认。二是杨光辉迁让租赁房屋。由于案件实际情况，原审判决第六项对该项诉请予以驳回。王宏保对此判项不持异议，本院予以确认。三是杨光辉给付欠付的租金31万余元。由于杨光辉2014年5月20日单方通知解除合同的行为，不发生解除合同的法律效果，故仍应支付租赁合同有效期内的租金。原审法院酌情判决杨光辉再行支付6个月的租金159520元，于法于约有据，当予维持。四是杨光辉给付违约金48万余元。诉讼双方所签订的租赁合同中约定有违约金条款。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失。原审法院以六个月的房屋闲置期租金损失为标准，酌情确定杨光辉应当承担的违约金。原审法院的该项酌定，综合本案具体案情，略显偏高，但是并未超过法定最高限，故本院不作调整。五是杨光辉承担水电燃气费用。原审判决对此予以支持，诉讼双方均不持异议，本院予以确认。六是玻璃窗户调换损失56000元。原审判决第六项对此予以驳回，王宏保对此不持异议，本院予以确认。
关于王宏保的主张的租金应计算至2015年6月25日，及原审法院不应调整违约金的问题，因其未提起上诉，本院不予理涉。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并不无当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7238元，由上诉人杨光辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳建安
代理审判员 孙 毅
代理审判员 严晓璞
二〇一六年七月七日
书 记 员 王 萍