贵州省安顺市西秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0402民初1802号
原告：王某，男，2006年9月4日出生，汉族，江苏省淮安县人，住贵州省安顺市西秀区。
法定代理人：汪某，女，1978年4月10日出生，汉族，湖南长沙人，住贵州省安顺市西秀区，系原告王某母亲。代理权限：特别授权。
被告：安顺市翠麓置地发展投资有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区中华西路翠麓大厦*楼*座。统一社会信用代码：91520400598356393C。
法定代表人彭东,
委托诉讼代理人彭洁茹，贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人农黎波，贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告王某诉被告安顺市翠麓置地发展投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某的法定代理人汪某、被告安顺市翠麓置地发展投资有限公司的委托诉讼代理人彭洁茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将原告购买的位于安顺市××××大街印象安顺C栋1单元16层8号商品房房屋所有权证书交付给原告；2、判令被告已付购房款总额238800元为基数，按日万分之0.1支付原告2015年6月30日起至2018年4月4日，逾期天数为1008天，逾期办证违约金2323.52元，并判令支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告房屋产权证之日；3、判令被告退还原告交纳的契税3582元；4、判令被告三个月内办理房产证；5、判令被告负担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2014年4月10日签订商品房买卖合同，合同编号为YXAS-C1-16-8，原告所购商品房位于安顺市××××大街印象安顺C栋1单元16层8号，所购房屋建筑面积为75平方米，套内建筑面积为56平方米，该房屋按建筑面积每平方米4264.29元，房屋总价238800元。原告于2014年4月10日在被告售楼部签订商品房买卖合同，并于当天支付了购房全款238800元，契税、维修基金、四通费及其他14642元。该房屋于2015年6月30日交付，但由于被告的原因，至今被告未为原告办理房屋所有权证。原、被告双方签订的商品房买卖合同中，约定被告在2015年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。综上所述，被告逾期办证构成违约，侵害了原告的合法权益，为此，原告特提起诉讼，请法院依法判决。
被告安顺市翠麓置地发展投资有限公司答辩称：1、不动产权证书暂时无法办理，我公司会尽快给业主办理；2、违约金愿意按照合同约定支付，原告的违约金过高；3、违约金应计算到起诉之日止，逾期办证的违约金，我们愿意按照合同的约定支付。因为没有办理现房备案，不能办理不动产登记，契税我方可以退还，但是退还后我方不再为其办理不动产登记。
经本院审理查明：原、被告于2014年4月10日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的安顺市××××大街印象安顺·财富中心第C幢1单元16层8号房屋，建筑面积75平方米。按照套(单元)计算，该商品房总房价款为238800元，双方约定在2015年6月30日前交房。合同第八章房屋登记第二十二条第二款初始登记约定：“出卖人负责在商品房交房使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记。办理初始登记所需费用，由买受人承担”；第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺取得初始登记后，360日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。（二）出卖人不能在前款规定期限内申请办理商品房转移登记，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人未申请办理商品房转移登记的，按已付房价款的万分之0.1承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人未申请办理商品房转移登记的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起×日内退还买受人已付款，并按照×利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。”合同签订后，原告于合同签订之日缴纳全部房款238800元、代办费585元、契税3582元、维修金4875元、四通费5600元。该房屋于2015年10月14日交付原告使用。庭审中，被告自认该商品房尚未申请办理商品房现房备案，目前尚不具备办理不动产权属证书的条件；同意退还原告契税。
上述事实有原、被告陈述，原告提供的原告身份证复印件、法定代理人身份证复印件、商品房买卖合同复印件、收据五张、《安顺市商品房预售合同备案登记表》复印件；被告提供的营业执照复印件及法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、钥匙放行通知书复印件等证据材料在卷佐证，并经庭审质证、认证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同不违反法律规定，合法有效。合同签订后，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。因原告购买的被告开发的位于安顺市××××大街印象安顺财富中心第C幢1单元16层8号房屋尚未办理商品房现房备案，尚未达到办理不动产登记证书的条件，故对原告要求被告在三个月内办理房产证并将相关证书交给原告的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可向被告另行主张。但因被告原因未能在约定期限内为原告办理不动产登记，被告应根据合同约定向原告支付逾期办证违约金。双方在《商品房买卖合同》中约定：“出卖人负责在商品房交房使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺取得初始登记后，360日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。”故逾期办证违约金的起算时间应从双方约定的交付日期即从商品房交付之日起扣除初始登记需要的180日和360日转移登记资料的提交时间，即540天后开始计算。具体到本案，被告实际交房的时间为2015年10月14日，在扣除540天后，被告在2017年4月6日前未按合同约定向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料即为违约，应承担相应的违约责任。故从2017年4月7日至原告起诉时的2018年4月23日，被告逾期办证的天数为381天。双方在合同中又约定“约定日期起360日以后，出卖人未申请办理商品房转移登记的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。”，因原告起诉时被告逾期办证的天数为381天，故2017年4月7日至2018年4月23日期间的违约金的计算方式为：以原告已交购房款238800元×万分之0.1×381=909.83元，原告诉请超出部分不予支持。原告诉请被告支付逾期办证违约金至被告交付原告房屋不动产权证书之日止，但因被告能为原告办理房屋不动产权证书并交付的期限不能确定，故之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张。
关于被告辩称违约金过高的理由，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条对逾期办证违约金进行了明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）……（三）……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案中原、被告明确约定了办理房屋所有权证并交付的期限，也明确约定了逾期办理交付房屋所有权证的违约金计算方式，且该约定不高于没有约定违约金或者损失数额难以确定的法律规定参照的标准；另，《商品房买卖合同》系被告提供，其约定的逾期办证违约金的计算方式也是被告单方拟订，其内容特别是违约金条款买受人无权改动。结合原、被告签订的《商品房买卖合同》中针对原告逾期付款的违约责任也为日万分之零点一的计算方式，可知被告订立《商品房买卖合同》时，对各自应承担的违约责任，约定基本对等，并且公平合理。故被告辩称违约金过高的理由，本院不予采纳。
被告代为收取的购房契税3582元，系应由原告向相关部门缴纳，现因被告尚未代原告缴纳，庭审中被告亦同意退还，故对原告的此项诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：
一、由被告安顺市翠麓置地发展投资有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告王某从2017年4月7日起至2018年4月23日止的逾期办证违约金人民币909.83元。
二、由被告安顺市翠麓置地发展投资有限公司在本判决生效之日起五日内退还代为收取的购房契税人民币3582元给原告王某。
三、驳回原告王某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费150元，减半收取75元，由原告王某承担25元，由被告安顺市翠麓置地发展投资有限公司承担50元（该诉讼费原告已预交，由被告在本判决生效之日起五日内直接支付给原告，原告不再向本院退取）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。
审判员 王 一 雯
二〇一八年七月十九日
书记员 余素雪（代）