苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴民初字第641号
原告苏州满圆日用品调剂市场，住所地苏州市吴中区通达路西侧***号。
投资人程满凤，该单位总经理。
委托代理人杨国玉、卢媛，江苏政纬律师事务所律师。
被告王付楼。
原告苏州满圆日用品调剂市场诉被告王付楼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理。依法由审判员鲁超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的投资人程满凤及其委托代理人卢媛，被告王付楼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州满圆日用品调剂市场诉称，2014年12月27日，原、被告签订租赁合同1份，合同约定：被告承租原告4号营业房4011、4026间，营业面积为192平方米，租赁期间为6个月，自2014年2月1日起至2014年7月31日止，租金为每天每平方米1.3元，本期租金为45552元，原告收取本次租赁期限内管理费3000元。双方还约定，被告在终止合同未及时返还租赁物，还应当按当年租金标准向原告支付实际使用费。但是合同期满后，原告未与被告进行续约，被告也未按合同要求在合同期满后归还租赁房屋，且一直未向原告支付过任何费用。综上，请求法院判令被告立即搬离原告的4号营业房的4011、4026室；被告向原告支付房屋使用费（2014年8月1日至2014年12月31日的计算标准是每天每平方米1.3元乘以192平方米乘以153天，合计38188.8元。2015年1月1日及之后的计算标准是每天每平方米1.4元乘以192平方米乘以119天，合计31987.2元。实际计算至被告搬离房屋之日）、管理费4500元（按照500元每月乘以9个月，即2014年8月1日至2015年4月29日）及违约金13665.6元。审理中，原告增加诉讼请求，要求法院判令解除原、被告就上述涉案房屋的租赁关系。
被告王付楼辩称，其从2010年8月24日开始租赁涉案房屋至今，书面的合同为1年1签，最后一次书面合同写明了租到2014年7月31日。但合同到期后，原告承诺将涉案房屋继续租给其，其继续支付租金至2015年2月1日。之后在2015年2月9日，其又支付原告租金25000元。其不同意解除合同。
经审理查明，原告将其位于苏州市吴中区通达路西侧588号市场内4号大棚4011、4026室房屋（营业面积192平方米）租赁给被告使用多年，合同为每半年或一年一签。其中原、被告于2011年8月24日签订了营业房（摊位）租赁合同，约定租期为2011年9月18日起至2012年9月17日止，租金包含管理费为30000元。当日，被告向原告支付了上述30000元。2012年8月24日，原、被告又续签合同，租期自2012年9月18日起至2013年9月17日止，租金为40000元。当日，被告向原告支付了上述期间的租金。2013年9月18日至2014年1月31日期间，被告使用上述租赁的摊位，但双方未签订书面的租赁合同，被告未向原告支付上述租金。2014年12月27日，双方补签合同，期限自2014年2月1日起至2014年7月31日止，租金为45552元，按每天每平方米1.3元计算，管理费为3000元，合计48552元。上述期间内，被告向原告支付了上述费用。
另，被告向原告支付押金2000元。
以上事实由原告提供的租赁合同、收据及庭审笔录等予以证实。
审理中，被告为证明其在最后一期合同期满后又向原告支付了租金，提供了原告出具的收据两张，其中入账日期为2014年9月25日的收据载明：付款人王付楼，金额10000元，事由大棚4011、4026部分租金(2014年8月1日至2015年1月31日止)；入账日期为2015年2月9日的收据载明：付款人王付楼，金额25000元，收款事由4011房租。经质证，原告对上述证据真实性没有异议，但称被告一直是居住在该市场中，居住的房屋也是由其提供，房号是1-1和1-2，上述房屋第一年租金是每间400元，从去年开始是每间500元，2014年9月25日的租金收据实际是该住房的房租费，并不是涉案房屋的租金，之所以写成涉案房屋的房号是可能是会计弄错了；2015年2月9日的票据载明的金额是补2013年9月18日至2014年1月31日期间的租金。对此，被告称其在涉案房屋之外租赁了房号为1-1,1-2两间房屋,租金也是交给原告，一开始是一间每月200元，后来涨到了300元，但原告没有给其收据；2013年9月18日至2014年1月31日期间，当时原告和二房东打官司，因为原告欠二房东房租，原告叫其在内的小租赁户一起去政府闹，当时官司从2012年9月至2013年2月底，总共打了6个月，电也被拉了，没办法经营，其他的租户没有付房租，但是其正常支付房租，所以2013年9月18日到2014年1月31日这段时间原告承诺免租。
针对上述争议，原告提供了如下证据：
1、其向案外人出具的收据3张，以证明2013年9月18日到2014年1月31日这段时间其他租户向原告交纳租金。经质证，被告认为上述3张收据与其无关。
2、落款日期为2014年8月15日的催款通知，以证明原告向被告催要过租金。经质证，被告称其从未看到过，原告从未向其催要租金。
3、原告与案外人签订的租赁合同，以证明2015年租金标准为每天每平方米1.4元。经质证，被告对其真实性没有异议，但认为与其无关。
被告为证明原告承诺免除2013年9月18日到2014年1月31日的租金，提供了由其书写原告盖章确认的索赔书及苏州南环桥果品批发市场有限公司出具的通知。其中索赔书载明的主要内容为：因原告与苏州南环桥果品批发市场有限公司发生纠纷，影响了原告正常经营，要求赔偿损失，用房租抵。经质证，原告对索赔书上所盖其公章的真实性没有异议，但对索赔书不予认可；对通知真实性没有异议。
另，被告称2015年5月9日，原告叫人来其租赁房屋处搬东西，后将其门拉上。原告称因被告长期拖欠租金，原告多次催讨，被告一直拒绝支付，因此，原告要求与被告解除合同并要求其返还房屋，导致双方矛盾加剧，时常发生冲突。自2015年5月9日起，被告停止经营，原告在该日对租赁房屋大门进行封锁。但是由于该租赁房屋一侧仍有一个小门，被告有小门钥匙，仍可以自行进入租赁房屋，且被告的物品仍在租赁房屋内。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同不违反法律规定，应属合法有效。当事人应当按照该合同履行自己的义务。
关于租赁合同的期限，双方最后一期书面租赁合同到期后，被告继续使用租赁房屋，并且根据其提供的入账日期为2014年9月25日、2015年2月9日的租金收据可以反映被告继续向原告交纳租金共计35000元。原告称入账日期为2014年9月25日租金收据系原告租住房屋的租金，对此，被告不予认可，原告亦未提供证据予以证实，故本院不予采信。另，原告就入账日期为2015年2月9日的收据解释称系被告补交2013年9月18日到2014年1月31日的租金，因被告提供的由原告盖章确认的索赔函等证据可以证明原告曾向被告承诺免除被告部分租金，而其他租赁期间的租金被告均按时交纳，故本院对原告上述意见不予采纳。由此，本院认定上述35000元系被告用于支付双方签订的书面租赁合同到期后的租金。上述租金参照双方最近一期的租赁合同约定的租金及管理费标准进行折算，应为130天的租金，即被告交纳的上述费用系自2014年8月1日至2014年12月8日的租金。此外，2014年9月25日的租金收据载明被告交纳的金额系4011、4026房屋自2014年8月1日至2015年1月31日止的部分租金，据此，应以认定双方至少口头约定续租半年。之后，原、被告双方应成立不定期租赁关系，双方可随时解除合同。
关于合同解除，根据被告交纳租金的情况，可以认定被告确存在租金交纳不足的情形。2015年5月9日，原告采用锁门等形式要求被告搬出，被告之后亦不正常经营，可以推定当日原告向被告提出解除合同。由此，原、被告就涉案房屋的租赁关系应于该日解除。合同解除后，被告应及时搬离涉案房屋，并据实结算租金，被告继续占用房屋应当赔偿原告损失即支付原告房屋使用费。关于合同解除之前被告尚未支付的租金即2014年12月9日至2015年5月8日的租金及管理费，被告应参照原合同标准支付原告，经核算为48552元，因被告向原告交纳2000元押金，故该押金在上述费用中直接抵扣，剩余金额46552元，被告应支付原告。就之后的房屋使用费，因被告继续占用房屋且拒不搬出，故应支付原告相应的房屋使用费。就房屋使用费标准，原告称租金已经上涨，故主张按照每天每平方米1.4元的标准计算，管理费按每月500元计算。对此，被告对租金上涨的客观情况没有异议，故本院对于原告主张的计算房屋使用费的标准予以确认，以上述标准折算涉案房每月的屋使用费（含管理费）应为8564元。故自2015年5月9日起至被告实际搬出之日止的房屋使用费参照该使用费标准计算。就原告主张的违约金，因已考虑到原告的损失，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告苏州满圆日用品调剂市场与被告王付楼就位于苏州市吴中区通达路西侧588号市场内4号大棚4011、4026室房屋的租赁关系于2015年5月9日起解除。
二、被告王付楼于本判决生效之日起二十日内自上述房屋内迁出，并支付原告苏州满圆日用品调剂市场自2014年12月9日至2015年5月8日的租金（含管理费）46552元及按每月8564元计算的，自2015年5月9日起至被告迁出之日止的房屋使用费。
三、驳回原告苏州满圆日用品调剂市场的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
案件受理费减半收取为人民币1005元，由原告苏州满圆日用品调剂市场负担305元，被告王付楼负担700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审判员 鲁 超
二〇一五年七月二十二日
书记员 周亚雅