北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终7660号
上诉人（原审被告）：闫超，男，1989年7月31日出生，汉族，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：陈娜，北京纳诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：白宝利，北京纳诚律师事务所律师。
被上诉人：马振西，男，1950年3月19日出生，汉族，住北京市东城区。
被上诉人：马振南，男，1952年3月21日出生，汉族，住北京市东城区。
被上诉人：马振北，男，1955年1月24日出生，汉族，住北京市东城区。
上列三被上诉人之委托诉讼代理人：马洁，北京培宁律师事务所律师。
上列三被上诉人之委托诉讼代理人：安微微，北京培宁律师事务所律师。
原审第三人：闫卫工，男，1963年5月13日出生，汉族，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：陈娜，北京纳诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：白宝利，北京纳诚律师事务所律师。
上诉人闫超因与被上诉人马朝品及原审第三人闫卫工房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2018）京0101民初8062号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
闫超上诉请求：撤销一审判决，改判驳回马朝品的诉讼请求。事实和理由：基于马朝品对闫卫工的充分信任及马朝品、邓云芝夫妇的共同委托，闫卫工依法取得了出售涉案房屋的权利，闫卫工签订的房屋买卖合同不损害其母亲邓云芝的切身利益，也不存在对马朝品利益的损害。马朝品、邓云芝之间有口头约定，即房屋出售后，马朝品要继续居住在该房屋中安享晚年，夫妻二人分开居住，邓云芝由闫卫工接走赡养，房屋出售价款300万元由马朝品、邓云芝二人各得150万元用于养老。基于此，闫卫工才以1元价格将房屋出售给我。如此出售房屋，首先保障了马朝品能够继续在出售后的房屋中居住，其次无论房屋是卖300万元还是卖1元都不影响马朝品应分得的150万元养老费用，闫卫工一直承诺将此款支付给马朝品，故一审法院认定案件事实错误。此外，一审起诉状上马朝品的签字与经公证过的《委托书》上马朝品的签字明显不同，该起诉并不是马朝品的真实意思表示。
马振西、马振南、马振北共同辩称，马朝品、邓云芝委托闫卫工出售房屋，虽然授权闫卫工可以决定房屋出售价格，但出售价格不应明显低于房屋的市场价格，且闫卫工未将房屋售出情况及时告知马朝品。诉讼请求撤销房屋买卖合同是马朝品生前的真实意思表示。不同意闫超的上诉请求。
闫卫工述称，与闫超的上诉意见一致。
马朝品向一审法院起诉请求：撤销2015年9月6日闫卫工代我与闫超签订的编号为CW313791的《存量房屋买卖合同》。
一审法院认定事实：马朝品、邓云芝于1977年结婚，二人均系再婚。闫卫工系邓云芝与马朝品结婚之前已有之子，闫超系闫卫工之子。马朝品于1993年9月签订《国营第二三九厂优惠出售公有住宅楼房协议书》，载有马朝品购买坐落在北京市东城区和平里东街民旺园14号楼2单元232号楼房一套，总建筑面积52.2平方米+4平方米，房屋实际售价为11475元，一次性付款金额9180元。1994年6月，马朝品取得房屋产权证。
2015年7月28日，马朝品、邓云芝签署《委托书》，载明“委托人马朝品、邓云芝，受托人闫卫工；委托内容：我们委托人马朝品、邓云芝是夫妻，受托人闫卫工是我们的儿子。登记在马朝品名下在北京市东城区和平里东街民旺园14号楼2单元232号有建筑面积56.2平方米的房产一套（房产所有证编号为东字第24091号、东更字第252号）。现我们夫妻愿委托儿子闫卫工代为办理此房出售的有关事项。1.代为签署房屋买卖合同，代为办理产权过户、资金托管等协议；2.代为决定出售上述房产的价格，代为领取出售房屋的款项；3.代为调取上述房屋档案等相关资料；4.有权对房屋买卖以及过户中有关争议的处理签署相关文件；5.代为缴纳税务机关需交纳的相关税费；6.在转让房屋过程中，代为接受房屋管理部门的询问并签署相关文件。受托人在我们夫妻委托权限范围内代我们所签署的相关文件，我们都承认并承担相应的法律责任。受托人无转委托权。委托期限自即日起至上述委托事项办理完毕为止”。2015年7月29日，北京市东方公证处出具（2015）京东×××《公证书》，对马朝品、邓云芝签署的上述《委托书》进行了公证。2015年8月6日，中央和国家机关住房交易办公室出具《在京中央单位已购住房产权变更登记通知》，同意马朝品位于东城区民旺园14号楼2单元232号房屋办理以下产权变更登记：已购公房出售。
2015年9月6日，闫卫工作为马朝品（出卖人）的委托代理人与闫超（买受人）签订合同编号为CW313791的《存量房屋买卖合同》。该合同载有：出卖人所售房屋为楼房，坐落为东城区民旺园14号楼3层2单元232号，房屋建筑面积56.2平方米，房屋性质为已购公有住房（《中央在京单位已购公房上市出售登记表》表号0124186）；该房屋成交价格为1元，定金及支付日期的约定处均打“×”，房屋交付、违约责任、税费相关规定、权属转移登记、争议解决方式的约定处均被划掉。同日，闫超补缴了交易房屋的土地收益，缴纳了税款。2015年9月14日，闫超取得房屋产权证。此后，马朝品仍居住在上述房屋，邓云芝被闫卫工接走，于2017年8月去世。
马朝品称其因年纪较大，故委托闫卫工出售房屋，闫卫工一直告知房屋尚未出售，直到2017年8月邓云芝去世，闫卫工才向其告知房屋已经出售，其于2018年4月9日调取了房屋交易档案才知道房屋出卖价款为1元，自己的财产权益受到了侵害。
马朝品主张闫卫工作为受托人，应当善意履行受托事务，闫卫工没有妥善履行受托事务，且与闫超恶意欺瞒其房屋已出售的事实，使闫超以1元的价格获得了市场价值300余万元的涉诉房屋，闫超的行为不仅构成了对其的欺诈，且1元的价格明显低于市场价值，故《存量房屋买卖合同》在订立合同时显失公平，应予撤销。
闫卫工称马朝品、邓云芝出售房屋目的为了用出售房屋所获房款来给二人养老，同时马朝品还要求在房屋中居住，故房屋只能出售给自己的儿子闫超，购房款为象征性的1元，且该购房款的金额告知过马朝品，其也曾向马朝品承诺给付150万元赡养费。但闫卫工并未出示其告知马朝品卖房情况的相关证据。
一审法院认为，合同一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，属于显失公平订立合同的情形。在订立合同时显失公平，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。根据本案查明的事实，闫卫工利用其为马朝品的代理人的优势，代理马朝品与闫卫工之子闫超签订《存量房屋买卖合同》，该合同约定的成交价格仅为1元，明显低于市场价格，导致交易双方权利义务失衡，违反了公平及等价有偿原则。闫超辩称该房屋成交价格系闫卫工与马朝品有口头约定，但未提供证据予以证明，故对闫超的该答辩意见不予采纳。关于闫超认为马朝品的起诉已经超过法律规定一年的除斥期间的抗辩意见，根据马朝品提交的房屋档案显示其是2018年4月调取的房屋档案，而闫超、闫卫工未举证证明告知马朝品出售房屋及出售价格的相关证据，故应认定马朝品的起诉未超过法律规定一年的除斥期间，对闫超的上述抗辩意见不予采纳。现马朝品要求撤销闫卫工代理马朝品与闫超签订的关于涉诉房屋的《存量房屋买卖合同》的诉讼请求，有事实与法律依据，予以支持。一审法院判决：撤销闫卫工代马朝品与闫超于2015年9月6日签订的编号为CW313791的《存量房屋买卖合同》。
二审中，本院补充查明，闫卫工在一审审理中已针对该诉讼是否为马朝品本人的真实意思表示提出异议，案件承办法官前往马朝品当时所住医院进行询问核实，马朝品表示该诉讼及请求均系其本人的真实意思表示。另，马朝品于2018年6月18日去世，其法定继承人马振西、马振南、马振北依法要求继续参加诉讼。闫超、闫卫工提交民旺社区出具的“情况说明”，载有“邓云芝因家庭纠纷多次寻求社区调解，后将房屋过户给其孙，并于2015年9月底搬离民旺社区”；提供邓俊、邓月花书面证言，内容有其知道邓云芝、马朝品商量将房屋过户给孙子闫超，并由闫卫工出资300万元支付给马朝品、邓云芝二人各150万元等。马振西、马振南、马振北对上述证据内容均不予认可。
此外，双方均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。
本院认为，根据查明的事实，闫卫工虽系依法接受马朝品、邓云芝的委托代理出售房屋事宜，但其未将房屋交易的真实情况及时告知马朝品。闫超利用其父闫卫工为所交易房屋的出售方委托代理人的特殊关系，以明显低于房屋实际价值及市场交易价格的1元价款签订《存量房屋买卖合同》，导致房屋交易双方的权利义务失衡，有违公平及等价有偿原则。一审法院对马朝品在获悉房屋的真实交易价格后，以房屋买卖合同订立时显失公平为由而提出撤销该交易合同的请求予以支持，并无不当。闫超所述系按照马朝品、邓云芝的口头约定以房屋出售价款用于二位老人养老，并使马朝品继续在交易后的房屋居住，以及闫卫工承诺向马朝品支付相当于房屋价值一半价款的150万元赡养费为由，主张《存量房屋买卖合同》的1元房屋交易价款，并不违背委托人马朝品所期待的出售房屋利益而不存在显失公平情形，该辩解理由不成立，本院不予采纳。一审法院已经向马朝品当面核实了诉讼的真实意思表示，闫超仍对此提出疑义，没有事实依据，不予采信。
综上所述，闫超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由闫超负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 洁
审 判 员 史 伟
审 判 员 杨志东
二〇一八年九月十四日
法官助理 刘 邢
书 记 员 蒋 畅