广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初3099号原告：林锡容。委托代理人：阮泳娴、黄耀明，广东金日律师事务所律师。被告：广州尚益置业有限公司，住广东省广州市增城区荔城街五一村磨谷地（土名）。法定代表人：郭泽华。委托代理人：马占福，广东经纶律师事务所律师。委托代理人：周韵沂，该公司员工。原告林锡容诉被告广州尚益置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐炜独任审判，公开开庭进行了审理。原告林锡容的委托代理人黄耀明，被告广州尚益置业有限公司的委托代理人马占福、周韵沂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林锡容诉称：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定2015年7月31日交房，至今被告仍未向原告交付符合交房条件的房屋，已构成根本违约。同时，现在距交付房屋之日起已经超过360个工作日，尚益公司仍未办理好产权证，因此，尚益公司应支付逾期办证违约金至林锡容实际取得房地产权证之日止。综上，原告认为被告的前述行为严重违反了相关法律法规，请求法院判令，一、被告向原告支付延期交房违约金39121.05元；二、被告向原告支付延迟办理产权证的违约金，自2017年1月7日起每日按所付房款的0.01%标准向原告支付至实际取得房地产权证之日止，暂计至起诉之日为7511.24元；三、被告承担本案全部诉讼费用。被告广州尚益置业有限公司辩称：被告不完全同意原告的诉讼请求，本案涉案楼盘除了永久用电外已经符合交付条件，另外逾期交楼的违约金应该按照补充协议的第五条的约定，按照万分之一的标准计算，且不能超过总房款的5%。另现原告已经收楼，交房的违约金应该计算至其收楼日止。且涉案小区现已经取得大确权，小确权虽然尚未办理，但是已经通知小业主可以办理，被告已经通知原告办理初始登记以及房地产权证。关于逾期办证违约金应该按照补充协议第二十条的约定，计算起点应是实际交付之日起360个工作日的次日。经审理查明：2009年6月16日，被告经广州市工商行政管理局增城分局登记成立，商事主体类型为有限责任公司，主营项目类别为房地产业。2013年7月15日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……增城市XXXXX街XX号XX房……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）782421元……。第八条付款方式……3、按揭贷款方式付款……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2015年7月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，……1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。……第二十一条产权登记……双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》……2、乙方委托甲方办理甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付给乙方。……第二十二条迟延办理产权登记的违约责任……2、乙方委托甲方办理产权登记的如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。”。该合同附件七补充协议约定，“为确保双方的权益，甲、乙双方同意对《商品房买卖合同》有关条款作如下修订和补充，并为此签订本《补充协议》，双方共同遵守。……5、据商品房买卖合同第十条、第十四条及第二十二条关于违约金及利息的约定，合同约定的违约金标准均由每日万分之五统一调整为每日万分之一，本补充协议另有约定除外。双方因违反本合同及本补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款中总额的5％，本补充协议另有约定除外。……20、乙方同意甲方应当在该商品房交付之次日起360个工作日内到房地产登记机构为乙方申请办理产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。否则每逾期一天，甲方按乙方所付房款的万分之一向乙方支付违约金。21、如乙方是以银行按揭方式购买该商品房的，该商品房的房地产权属证书的申办须经抵押权人同意及协助，因此，该房地产权属证书的申办不受本合同第二十一条及本补充协议19条款的约束，其办理期间以乙方向甲方提出协助申请及在抵押权人确认并提供办理资料之日起开始计算。……25、甲方已办妥该房屋产权登记手续的，但未能将《房地产权证》移交乙方的，乙方确认不以此为由向甲方主张相应的违约责任。……49、乙方特别声明和确认本合同及附件约定内容是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，乙方对本合同及附件约定内容已完全清晰及理解。甲方在本合同及附件中作出免除或者限制甲方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理提示及向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或部分约定内容。……51、本补充协议与《商品房买卖合同》未约定的事项，按国家相关法律法规之规定执行。本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。”。合同签订后，原告已依约支付了涉案房屋的购房款。2015年7月31日，原告接收了涉案房屋。2015年8月13日，广州市增城区邮政部门同意增城区荔城街尚东紫御雅苑紫罗兰大街1-4号的通邮申请。2016年1月5日，广州市增城自来水有限公司出具供水证明，证明“广州市增城区增城大道168号开发的尚东紫御雅苑小区高层区（G-1#、G-2#、G-3#、G-5#）住宅楼自来水管网经我司验收合格，现正式通水”。2016年10月10日，《广州市燃气输配及应用工程点火作业通知单》载明“工程名称广州增城市尚东紫御雅苑燃气管道工程……以上工程建设单位已办理供用气合同、开户及履约保证金手续，同意点火……”。2017年3月27日，广州市增城区住房和建设局出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，载明“尚东紫御雅苑商业、住宅、地下室（自编号G-S#、D1户型、P-D）工程的竣工验收备案文件已于2017年3月24日收讫，文件齐全”。2017年5月10日，本院立案受理本案。2017年7月6日、2017年12月15日，本院组织原、被告进行了庭审。庭审过程中，一、被告确认涉案房屋还未符合永久用电的交房条件。二、原告主张按照合同约定的价计算逾期交楼违约金。在逾期交楼违约金与逾期办证违约金重合情况下，原告优先主张逾期交楼违约金。三、截止最后一次庭审，被告仍未为原告办妥房地产权证。另，原告陈述以下事实，1、对于《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议七中第二十一条的约定，是格式条款，原告根本没看过就签了，被告没有就该条款对原告进行提示或暗示，该条款不公平，且即使是按揭付款，但合同也是约定从交付之日起360个工作日办理房产证，同时“其办理期限以乙方向甲方提出协助申请记载抵押权人确认并提供办理资料之日起开始计算”的约定也不公平，按合同约定，原告委托被告办理房产证有关事宜，只要被告提出要原告协助办理，原告肯定马上协助被告的。2、要求被告协助办证了，且是被告通知原告后，原告就前往协助办证。被告陈述以下事实，1、《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议七中第二十一条中载明的“如乙方是以银行按揭方式购买该商品房的，该商品房的房地产权属证书的申办须经抵押权人同意及协助，因此，该房地产权属证书的申办不受本合同第二十一条及补充协议第19条款的约束，其办理期间以乙方向甲方提出协助申请及在抵押权人确认并提供办理资料之日起开始计算”中“19条款”是笔误，应为20条。2、被告没有收到原告书面协助申请，被告也没有收到抵押权人的相关资料。本院认为：原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，签约人应依约履行。关于交房条件的问题。根据涉案合同的约定，被告应在2015年7月31日前将符合交房条件的涉案房屋交付原告使用；被告理应在合同约定的交房期限届满前将具备永久通邮、永久用电、永久用水和永久用气的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给原告。庭审之日，被告确认涉案房屋尚未具备永久用电的使用条件。被告未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。但原告已经于2015年7月31日实际收楼，在涉案房屋未符合交楼条件的情况下实际收楼，应视为对交楼标准的让渡，故原告要求被告支付至被告交付具备交房条件的涉案房屋之日止的延期交房违约金，理据不足，本案不予支持。关于被告是否存在逾期办理房地产权证的问题。双方争议焦点为办理房地产权证登记期间的起算日期，原告认为起算日期为合同约定的商品房交付之日，被告则认为是原告实际收取涉案房屋之日。本院认为，本院认为，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议“乙方同意甲方应当在该商品房交付之次日起360个工作日内到房地产登记机构为乙方申请办理产权登记”的约定，其中“该商品房交付之次日”应理解为被告将涉案房屋实际交付给原告使用之次日。且原告已于2015年7月31日办理了收楼手续，即本案中合同约定的交付日与原告的实际收楼日为同一日，故办理房地产权属证书的日期应自2015年8月1日起算360个工作日，被告应于2017年1月10日前为原告办理房地产权属证书。但被告并未按约办理房地产权属证书，应承担相应的违约责任。现原告主张自2017年1月7日起计算延期办理产权登记的违约金，本院予以支持。经核算，截止最后一次庭审之日，被告应向原告支付延期办证违约金为26524.07元（每日按照总房款782421元的万分之一计算，自2017年1月11日起至2017年12月15日，共计339天），该金额并未超出合同约定的总房款的5%，本院予以支持。至于原告主张2017年1月7日至2017年1月10日的延期办证违约金，理据不成立，本院不予支持；原告主张2017年12月16日起的延期办证违约金，可另案主张，本案不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州尚益置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付延期办证违约金26524.07元给原告林锡容；二、驳回原告林锡容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费483元，分别由原告林锡容负担202元和被告广州尚益置业有限公司负担281元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  徐炜二〇一七年十二月二十日书记员  齐文李靖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。