广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）柳市民一终字第906号
上诉人（一审原告）肖玲。
上诉人（一审原告）俸万军。
以上二上诉人共同委托代理人林山。
以上二上诉人共同委托代理人吴文俊。
被上诉人（一审被告）黎英辉。
被上诉人（一审被告）李茜西。
委托代理人黎英辉。
上诉人肖玲、俸万军因与被上诉人李茜西、黎英辉房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2014）城中民一初字第691号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月18日受理后，依法组成由审判员司英华担任审判长，代理审判员曾庆斌和代理审判员罗贵琼参加的合议庭审理了本案。代书记员李思思担任记录。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，肖玲和俸万军系夫妻关系。2005年3月，肖玲通过单位集资建房的方式取得了柳州市供销合作联社兴建的职工住宅楼房屋一套，门牌号为罗池路东一巷31号3栋1-6-1，建筑面积约为129平方米。2005年10月11日，肖玲和俸万军作为甲方与作为乙方的李茜西和黎英辉签订了《房屋交易协议》，将该房屋以32万元的价格进行转让。双方约定了分期付款的数额及时间，并约定在甲方取得房产证满国家政策规定免征营业税期限的一个月内，双方共同到房产管理部门办理产权转让手续，有关产权转让需交纳的所有税费由乙方承担，在产权转让手续办理当日，乙方将剩余房款7万元支付给甲方。之后，在协议的实际履行过程中，李茜西和黎英辉共计向肖玲和俸万军支付了购房款30万元，因双方仍未办理过户手续，故剩余2万元未付；肖玲和俸万军亦依约将该房于签约当年交付给李茜西和黎英辉使用至今。现肖玲和俸万军以其已于2008年在塔山小区取得经济适用房一套，无法取得原单位的集资福利房的房产证，即无法履行协议约定的房产过户义务为由，请求法院确认双方订立的房屋买卖合同无效，李茜西、黎英辉返还房屋给肖玲、俸万军，肖玲、俸万军返还款项30万元给李茜西、黎英辉。
一审法院审理认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。根据该法条的立法本意，其设置的目的在于对房屋所有权在尚不明确的情况下，国家限制房地产权属的转让，这是一种管理性的行为规范，而非效力性的行为规范。而根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项及《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同在违反法律、行政法规的强制性规定的情形下无效；强制性规定是指效力性强制性规定。也就是说，如果法律、行政法规只是规定此类合同应当办理登记手续，而没有明确规定此类合同登记后生效的，那么当事人未办理登记手续的，并不影响合同的效力。本案中，肖玲以职工身份于2005年3月向原单位交纳了集资建房款，取得了罗池路东一巷31号3栋1-6-1的购房资格，证实该房屋的权属是明确的。之后，双方通过平等协商，达成了房屋交易协议，李茜西、黎英辉依约履行了付款的义务并实际占有、使用该房屋长达九年多，双方的买卖行为未损害国家、集体或他人的利益，也未损害社会公共利益，应为有效。肖玲、俸万军以之后取得经适房的事实倒推之前合同无效的诉称，不仅没有法律依据，而且缺乏诚信，损害了市场交易的稳定性，因此，该院对肖玲、俸万军的诉请不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决：驳回肖玲、俸万军的诉讼请求。本案诉讼费5800元，减半收取2900元，由肖玲、俸万军共同负担。
上诉人肖玲、俸万军不服一审判决，上诉称：一审判决“事实认定不清，适用法律错误”。一、基本事实：l、《房屋交易协议》签订于2005年，上诉人在2008年取得了现柳州市东环大道300号塔山小区10栋2单元6-1室的经济适用房。2、在2012年，上诉人原单位解决了土地使用和规划后，才开始对涉案集资福利房进行房产权属登记。而此时，上诉人申请登记房屋权属因为政策和法律的限制，已经不能获得批准。当然也就不可能进行转让或变更登记，即《房屋交易协议》无法继续履行。3、订立集资福利房的买卖合同时，双方都明确知道买卖与登记的规定及程序。所以说，双方均都有“风险意识”，且无“故意不为”。换句话说，双方均无过错。二、法律适用：1、本案是专门事项、有专门的部门法来规范、适用与约束，就是我国《城市房地产管理法》、《经济适用住房管理办法》以及相关政策规定。但一审却忽视了“专门部门法”，而以《合同法》作为判决的依据，这明显是违背适用法律原则的，是错误的。2、《城市房地产管理法》第三十八的规定应当作为效力性规范来适用，即应当依法认定涉案房屋买卖协议无效。根据该条法律规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，该规定的立法目的是保证进入市场交易的房地产产权清晰合法，避免权属不清的房地产进入市场后，扰乱市场秩序，损害当事人的合法权益。3、本案诉争房产系经济适用房，现在因为上诉人已于2008年在塔山小区取得经济适用房一套，依据我国《经济适用住房管理办法》以及相关政策规定，上诉人无法继续完成涉案房产的权属证书的登记、而取得该房屋所有权。依法应列入“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的效力性涵盖范围，据此，应当认定涉案房屋买卖协议无效。综上，一审判决事实认定错误，适用法律错误、形成错判。为此，请求二审法院依法撤销一审判决，改判确认《房屋交易协议》无效、双方各自返还财物，被上诉人承担一、二审的诉讼费用。
被上诉人李茜西、黎英辉答辩称：2005年我方和对方签订《房屋交易协议》时，双方是自愿签订的，都是双方真实意思表示，并且房屋交易协议双方也已经实际履行，我方按协议约定已付给对方房款，对方也把房屋交付给我们使用，我方已经占有并管理居住9年多，双方签订的房屋交易协议是合法有效的，在2012年上诉人原单位办好相关手续之后开始对涉案房屋进行房产权属登记，上诉人见房价已大幅上涨就要求被上诉人加20万并且对20万的构成不予解释，称我方要是不加钱就不办理房产证，不办理过户手续，并称要诉到法院，后上诉人没有继续找被上诉人协商，就直接诉讼到法院，以政策法律限制为由称不能办理涉案房屋的房产证，提出双方签订的房屋交易协议无效，要求我方返还其房屋，而实际上不存在办不了房产证的事由。同一栋房屋的3楼4楼和本案的涉案房屋类似，都已经办理了房产证，上诉人的行为违反诚实信用原则，是恶意违约行为，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
二审期间，上诉人提交新证据《柳州市职工购买公有住房申请审批表》，证明涉案房屋无法取得房产证，合同双方无法继续按照原合同继续履行。
被上诉人质证认为：对该证据的真实性没有异议，但不认可上诉人的证明目的，供销社这套房子是肖玲在取得塔山小区经济适用房之前取得并且转卖给我，在2012年时其就应当办理房产证并过户给我，但其没有及时办理，并且在一审法院做出判决后，因判决对其不利，其才办理这个《柳州市职工购买公有住房申请审批表》，称是因为其已经取得塔山小区经济适用房后不能再办理涉案房屋的房产登记，上诉人的行为是恶意违约行为，他的目的就是不想让我得到该房屋。
本院对上诉人提交新证据的分析与认定：被上诉人对该证据的真实性予以认可，本院予以确认，但因该证据不能证明上诉人的主张，与本案的争议焦点没有法律上的关联性，故不在本案中作为证据采信。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本案的争议焦点为：上诉人和被上诉人签订的《房屋交易协议》是否合法有效，上诉人的主张是否合法有据。
本院认为，上诉人主张确认其与被上诉人签订的《房屋交易协议》无效，进而要求双方各自返还财物的诉讼请求，主要基于以下两点理由：1、依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，该房屋买卖协议无效；2、涉案房屋因为政策和法律的限制，已无法办理房产权属登记，合同无法继续履行，应确认为合同无效。
从本案查明的事实来看，上诉人诉称《房屋交易协议》违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，应当认定为无效合同的理由不成立。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。由此可见，房地产转让应包括签订买卖、赠与合同，交付价款、交付房屋，过户登记等一系列债权行为和物权行为。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，是指买卖行为因尚未登记领取权属证书而不能彻底完成，不能发生所有权转移的合同履行目的，依法登记领取权属证书只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件，不得据此认定双方买卖行为无效。此外，根据立法本意，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项设置的目的是对在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为的一种限制，并不影响合同的效力，更不是转让合同生效的前提条件。从本案争议来看，虽然涉案房屋没有获得产权登记，但是上诉人肖玲已经以职工身份向原单位交纳了集资建房款，取得该房屋的购买资格，该房屋的权属是没有任何争议的。上诉人与被上诉人之间签订了《房屋交易协议》，双方房屋买卖也已通过支付购房款和实际取得房屋等行为履行了债权行为，只是未完成权属登记取得物权而已，并不影响合同效力。双方当事人完全可以通过补充办理权属登记手续来弥补合同的瑕疵。即使因客观原因最终无法补办，也只涉及解除合同关系的问题，而不影响合同的效力。上诉人以涉案房屋未依法登记领取权属证书不得转让为由，通过诉讼试图宣告《房屋交易协议》无效的行为属违反诚实信用、破坏市场交易安全性的行为，本院不予支持。据此，上诉人与被上诉人签订的《房屋交易协议》属有效合同，上诉人要求确认该《房屋交易协议》无效，双方各自返还财物的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果并无不当。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元（上诉人肖玲、俸万军已预交），由上诉人肖玲、俸万军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 司英华
代理审判员 曾庆斌
代理审判员 罗贵琼
二〇一四年十一月二十七日
代书 记员 李思思