湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝感中民二终字第00109号
上诉人（原审被告）孝感保丽房地产开发有限公司。住所地：孝感市孝南区长征路**号。组织机构代码：66769216-4。
法定代表人冯芬芬，该公司总经理。
委托代理人饶彬，湖北名流律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）成胜忠。
委托代理人李宗毅、汪敏霞，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限为特别授权：代为起诉；参加诉讼；调查提交证据；参与庭审；申请回避；承认、变更、放弃诉讼请求；代为和解、调解；代为签收法律文书；代为领取赔偿款项等。
上诉人孝感保丽房地产开发有限公司（以下简称保丽公司）因与被上诉人成胜忠商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2014）鄂孝南民初字第01200号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年5月19日公开开庭进行了审理。上诉人保丽公司的委托代理人饶彬、被上诉人成胜忠的委托代理人汪敏霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审查明：2010年11月3日，成胜忠与保丽公司签订商品房买卖合同一份，约定由其购买保丽公司开发的位于孝感市长征路23号保丽国际广场5幢1133号、建筑面积为88.33㎡的房屋一套，房屋价款334608元（3788.16元／㎡），签约当日按总房款的31％即104608元支付首付款，余款230000元办理银行按揭。合同对面积确认及面积差异处理、房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更、产权登记等事项均作出具体约定。其中第八条约定：出卖人应当在2011年10月15日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，但因政府相关部门原因，导致批准工程安装延误以及验收滞后等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过30日的，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人应当在合同解除30日内退还全部已付款，并按已付款3％向买受人交付违约金，买受人要求继续履行合同的，出卖人从约定交付期限的次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之3的违约金；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1％向买受人支付违约金，出卖人继续协助买受人办理房地产权属证书，直至办理完毕为止。合同签订当日，成胜忠向保丽公司支付首付款104608元，余款230000元以按揭贷款方式进行了支付。2011年11月19日，保丽公司向成胜忠交付商品房，逾期34天。还查明，保丽公司开发的保丽国际广场规划许可的总层数为25层［孝房预售许字（2010）0047号］，实际建成29层，因违反了规划许可，相关房屋未能取得房地产权属证书。2012年8月15日，保丽公司向成胜忠出具了售房款332676元的发票，确认所售建筑面积为87.82㎡并进行了结算。
一审法院认为：成胜忠与保丽公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。保丽公司未能依照合同的约定如期向成胜忠交付商品房，且因违反规划许可开发房地产，导致所开发房地产不能取得房地产权属证书，其未能依照合同的约定如期向成胜忠交付房地产权属证书，均属于违约行为，应当承担相应的民事责任，故对成胜忠要求判令保丽公司向其支付逾期交房违约金、未办理房地产权属证书的违约金的诉讼请求，予以支持。成胜忠按合同支付价款为334608元，诉讼中主张按核定房屋面积后的332676元作为已付房款计算相关违约金，未损害保丽公司的利益，予以支持，保丽公司应当向成胜忠支付逾期交房违约金3393.3元（332676元×3?×34天）、未办理房屋权属证书的违约金3326.76元（332676元×1％），合计6720.06元。成胜忠请求判令保丽公司赔偿因未按照约定办理房地产权属证书给其造成的损失，但未提供相应的证据证明，故对其该诉讼请求，未予支持，保丽公司辩称没有取得房地产权属证书的责任在于产权登记机关，无事实依据，故对其抗辩理由未予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：1、孝感保丽房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向成胜忠支付逾期交房违约金、未办理房屋权属证书的违约金合计6720.06元；2、驳回成胜忠其他诉讼请求。案件受理费50元，由孝感保丽房地产开发有限公司负担。
保丽公司不服一审判决，向本院上诉称：一审判决事实不清，证据不足。1、成胜忠的一审诉讼请求，超过法定的诉讼时效，依法不应支持。保丽公司与成胜忠合同约定的交房时间为2011年10月15日，成胜忠实际收房时间为2011年11月19日。本案的诉讼时效应从合同约定的交房次日起开始计算，经过2年成胜忠没有起诉，已超过诉讼时效。本案中，成胜忠从2011年10月16日起知道或应当知道权利受到侵害，而成胜忠向法院主张权利，一审法院的立案时间为2014年6月12日。成胜忠在3年之后向法院起诉，成胜忠的诉讼请求超过2年诉讼时效。一审法院不应保护成胜忠超时效的诉讼请求。2、一审判决采信成胜忠单方的证据或单方陈述，而将保丽公司提供的七组证据中两组证据收录在案并比照其他同类案件直接判决，遗漏保丽公司提供的证据四（即短信发送报告），导致一审错误认定保丽公司“逾期交房，逾期办证”的事实。3、保丽公司与成胜忠在买卖合同中约定交房方式为“书面通知”。保丽公司已按照合同约定的联系电话通知成胜忠，且通过第三方短信发送平台“掌中公司”以短信方式连续向成胜忠发送三次短信通知，保丽公司已履行书面通知义务。综上，请求二审法院依法判令：撤销孝南区人民法院（2014）鄂孝南民初字第01200号民事判决书。
保丽公司为支持其诉讼请示，向本院提交如下证据：
保丽公司信息发送报告、发送部分截图、发送清单。拟证明：信息为合同约定的书面形式之一，保丽公司已履行通知义务。
成胜忠辩称，1、成胜忠主张本案权利没有超过诉讼时效。（1）保丽公司一审未提出诉讼时效抗辩理由，二审亦未提交新证据证明成胜忠起诉已超过诉讼时效。（2）成胜忠于2013年7月22日向孝南区人民法院提交起诉状及证据材料，并于2013年7月30日缴纳案件受理费用。（3）保丽公司对成胜忠的违约行为一直在持续。2、一审判决认定证据是基于民事诉讼法规定，合法、正确。3、保丽公司一审没有提交证据证明其已履行书面通知义务，即使有证据证明其通过短信或电话通知，也不符合涉案买卖合同约定的书面方式。故保丽公司没有履行书面通知义务。
成胜忠为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
一审案件诉讼费专用票据。拟证明：成胜忠起诉未超过诉讼时效。
经庭审质证，成胜忠对保丽公司所提交证据的质证意见如下：认为该份证据不是新证据，不真实、不合法，与本案无关联性，即使该份证据真实存在，短信通知也不符合合同约定的书面通知形式。
保丽公司对成胜忠所提交证据的质证意见如下：认为该份证据不真实，该张票据时间为2013年7月30日，但一审判决书中写明本案于2014年6月12日立案，不能确定该张票据是否为本案的诉讼费用票据，对该份证据的关联性有异议。
本院认为，经当庭核对保丽公司提交的证据与原件无异，但该份证据仅能证明保丽公司已发送短信，不能证明成胜忠收到该短信，且无其他证据予以佐证，不能达到保丽公司已书面通知买受人办理交房手续的证明目的，故该份证据不予采信。
经当庭核对成胜忠提交的证据与原件无异，原审卷宗中成胜忠起诉状起诉时间为2013年7月22日、孝南区非税收入（收缴、罚款分离、银行代收）通知单时间为2013年7月30日，该份证据与原审卷宗中缴费通知时间相一致，故该份证据予以采信。
二审经审理查明，一审查明的事实属实。
另查明，成胜忠于2013年7月22日向孝南区人民法院提交起诉状及证据材料，并于2013年7月30日交纳案件受理费用。
还查明，成胜忠与保丽公司签订的《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。《商品房买卖合同》第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面、报刊公告通知买受人办理交付手续。
本院认为，本案的争议焦点为：1、成胜忠在一审中主张本案权利是否超过法定诉讼时效。2、原审判决是否遗漏保丽公司提交的证据。3、保丽公司是否按合同约定方式履行通知成胜忠办理房屋交付手续的义务，保丽公司是否构成违约；如存在违约行为，应在什么范围内承担违约责任。
本院认为，本案案由应定性为商品房销售合同纠纷，成胜忠与保丽公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应当依照合同的约定履行各自的义务。本案纠纷因成胜忠与保丽公司签订的《商品房买卖合同》而引发，根据《最高人民法院关于印发修改后的﹤民事案件案由规定﹥的通知》之规定应定性为商品房销售合同纠纷，原审对案由定性不准，应予以纠正。
关于焦点1，本院认为，根据成胜忠与保丽公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XG201008149）第八条约定，保丽公司的交房时间为2011年10月15日前，而保丽公司未能依照合同的约定向成胜忠如期交付商品房，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，成胜忠从合同约定的交房次日（2011年10月16日）起知道或应当知道其权利受到侵害，诉讼时效从2011年10月16日开始计算，至2013年10月16日止。一审卷宗中成胜忠起诉状时间为2013年7月22日，案件受理费缴费通知单时间为2013年7月30日，成胜忠二审提交的案件受理费专用票据（开出时间为2013年7月30日）证明，成胜忠起诉时间及交纳案件受理费时间均未超过法定诉讼时效。且保丽公司在一审中，并未提出成胜忠主张权利超过法定诉讼时效的抗辩事由。故保丽公司关于成胜忠主张本案权利超过法定诉讼时效的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于焦点2，原审判决未遗漏保丽公司提交的证据。根据原审开庭笔录记载，保丽公司仅向原审法院提交二份证据，且成胜忠对保丽公司提交的两份证据当庭质证，保丽公司、成胜忠双方均在开庭笔录上签字确认，保丽公司提交的证据已在原审判决书中予以列明，保丽公司上诉认为原审遗漏证据的理由不能成立。
关于焦点3，本院认为，1、保丽公司未按合同约定方式履行通知成胜忠办理房屋交付手续的义务，构成违约。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，保丽公司应当书面、报刊公告通知买受人办理交付手续。本案中，保丽公司主张通过短信方式通知成胜忠办理房屋交付手续，其虽然已提交信息发送报告、发送部分截图、发送清单等证据，但该证据仅能证明保丽公司通过群发的方式向成胜忠发送短信，无其他证据予以佐证成胜忠已收到该短信，故已发送“短信”不能证明保丽公司已书面通知买受人办理交房手续。保丽公司所称的已尽到交房通知义务的理由不能成立。保丽公司未按《商品房买卖合同》第十一条约定的“书面、报刊公告”方式通知成胜忠办理房屋交付手续，违反合同约定，导致逾期向成胜忠交付房屋，依法应承担逾期交房的违约责任。2、保丽公司应向成胜忠支付已交付房价款日万分之三的违约金。根据《商品房买卖合同》第九条约定，买受人成胜忠主张继续履行合同，并向保丽公司主张逾期交房违约金有合同依据。根据《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定保丽公司应当在2011年10月15日前向成胜忠交付房屋，保丽公司实际在2011年11月19日向成胜忠交付房屋，逾期交房34天。在成胜忠主张继续履行合同的前提下，应当按《商品房买卖合同》第九条的约定履行。原审判决保丽公司按日向成胜忠支付已交付房价款万分之三的违约金并无不当。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，依法应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原判执行，二审案件受理费50元由孝感保丽房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 铮
审判员 汪书力
审判员 代绍娟
二〇一五年六月十六日
书记员 潘 洁
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。