张 晓 明 与 李 育 生 房 屋 租 赁 合 同 纠 纷 再 审 民 事 判 决 书
湖南省高级人民法院
民事判决书
（2014）湘高法民再终字第106号
申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：张晓明。
委托代理人：王锋，湖南纲维律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：李育生。
委托代理人：郑悦峰，湖南教正律师事务所律师。
申请再审人张晓明与被申请人李育生房屋租赁合同纠纷一案，湖南省耒阳市人民法院于2012年10月8日作出（2011）耒民一初字第428号民事判决。李育生不服，提出上诉。衡阳市中级人民法院于2013年9月11日作出（2012）衡中法民一终字第286号民事判决，已经发生法律效力。张晓明不服，向本院提出再审申请。本院于2014年3月17日作出（2014）湘高法民申字第27号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。张晓明的委托代理人王锋、李育生及其委托代理人郑悦峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2011年9月22日，一审原告李育生起诉至湖南省耒阳市人民法院称，李育生系耒阳市百货大楼（以下简称百货大楼）职工，2004年9月开始与百货大楼签订租赁合同并注册经营百大家电广场，后又于2010年10月13日与百货大楼签订了《延期协议》。该协议约定：1、租赁期限为1年，自2010年11月1日至2011年10月31日止；2、合同租金每月上涨到21945元，并规定每月1日前缴纳；3、合同期满时在合同规定的租金不变的情况下，百货大楼给李育生3个月期限的甩货期，待清场后，租赁方无条件撤出商场。在合同履行过程中，百货大楼由于改制，2010年1月28日以4680万元拍卖给张晓明，自从2011年3月张晓明已承受了该租赁合同，张晓明却不按原合同约定向李育生收取租金，强行要求李育生每月按5万元缴纳租金，因此张晓明累计在《延期协议》基础上多收取了李育生租金149600元。在合同履行期间，张晓明于2011年9月18日派人强行将李育生商场前门拆除，并将商场大门锁住，停止供电，给李育生造成了巨大的经济损失。请求判令：1、张晓明继续履行李育生与百货大楼所签订的《商场租赁延期协议》；2、返还2011年3月至同年9月15日强行超额收取的租金149600元；3、赔偿李育生损失100000元；4、停止张晓明侵害李育生正常经营的行为；5、承担本案一切诉讼费用。2011年11月3日，李育生申请变更诉讼请求为：赔偿李育生因经营场地被拆除所造成的营业利润损失858450.9元，仓库租金损失14464元；共计1022514.90元。
一审被告张晓明辩称，1、双方没有签订书面商场延期租赁协议，张晓明收取租金属实，但只是李育生每租一个月支付一个月的租金，属于不定期租赁法律关系，张晓明有权随时与李育生解除租赁关系，且张晓明已给了李育生必要的准备搬出时间；2、标的物于2010年1月28日由百货大楼通过拍卖的方式卖给了张晓明，百货大楼无权与李育生签订商场延期租赁协议，况且百货大楼与李育生在签订该延期租赁协议时也没有告知张晓明，张晓明也不知情。请求驳回李育生的全部诉讼请求。
湖南省耒阳市人民法院一审查明，自2004年9月起，李育生注册的耒阳市百大家电广场开始租赁百货大楼的场地进行经营。后因合同期满，双方于2009年3月6日签订了《二楼商场延期补充协议》，约定：1、百货大楼营业厅租赁期限延期一年，最迟可延期至2010年8月31日；2、原合同的租金在延期时递增10％，全年租金为250800元；3、此协议不影响大楼改制，合同延期期满后，租赁方必须无条件撤出商场仓库。2010年1月28日，张晓明通过拍卖程序，以46800000元的成交价竞得百货大楼的房屋整体资产。同年10月13日，百货大楼与李育生签订了《商场延期租赁协议》（以下简称《延期协议》），约定：1、租赁期限为1年，自2010年11月1日起至2011年10月31日止；2、租金为每月21945元，限在每月1日前交纳；3、合同期满时，百货大楼按前述租金标准给李育生3个月的甩货期。清场后，李育生必须无条件搬出商场。2010年1月28日，百货大楼与张晓明签订了《房屋、土地整体资产转让合同》，后于同年12月8日办理了资产过户登记手续。2011年2月25日，百货大楼书面通知李育生，自当年3月份起的租金由张晓明收取。后经李育生与张晓明口头协商，每月租金为50000元。李育生按月交至2011年7月，共计250000元。同年7月20日，张晓明以其经营的耒阳市明珠百货商场的名义向李育生经营的百大家电广场发出书面通知，称“双方的租赁于2011年7月31日到期，如贵方需继续临时租赁该场地至8月31日，在7月24日前交租金50000元，否则视为放弃继续租赁，在7月31日清空场地交给我方；我方将于2011年9月1日对租赁场地进行改造装修，请确保在此之前将场地交给我方，逾期一切损失由贵方承担，我方概不负责。”2011年9月1日，张晓明再次向李育生送达了书面通知，要求其至迟在9月l5日前清空场地并移交。同年9月18日，张晓明锁住李育生经营的百大家电广场的大门，李育生只好停止经营。原审过程中，衡阳兴源司法鉴定所经鉴定认为：李育生经营的耒阳市百大家电广场自2010年9月18日起至2011年1月31日止造成的可得利益损失为858450.9元，因不能正常营业租用仓库存放货物的租金损失为14464元。
湖南省耒阳市人民法院一审认为，张晓明通过拍卖程序竞得百货大楼的整体资产后，李育生在原场地上继续经营，就租金事宜与张晓明达成了口头协议，但双方未签订书面合同并约定明确的租赁期限，故双方的租赁关系应为不定期租赁。根据合同法的规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同时应当在合理期限之前通知承租人。本案中，张晓明作为出租人有权解除合同，而且已经在合理期限之前履行了通知义务，故李育生的诉讼请求于法无据，不予支持。虽然李育生与百货大楼于2010年10月13日签订了《延期协议》，但张晓明于当年1月28日经拍卖程序竞得了租赁物，取得了产权。因此，李育生与百货大楼之间签订的上述协议对张晓明没有约束力。李育生要求张晓明继续履行《延期协议》，并赔偿因租赁物的拆除所造成的损失的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。据此判决：驳回李育生的诉讼请求。本案一审案件受理费13940元，鉴定费20000元，共计33940元，由李育生负担。
衡阳市中级人民法院二审查明，衡阳兴源司法鉴定所于2011年10月31日出具的衡兴司鉴所（2011）会鉴字第1010号鉴定意见书在第五项中记载：“……由于耒阳市百大家电广场经营场地被拆除，剩余租赁期内不能正常经营，其因经营场地被拆除所造成的经济损失只能根据经营场地拆除前同时期的实际营业利润推算认定。……2010年9月至2011年1月平均每天的营业收入为32205．59元，……每天的营业利润为6406．35元，……共有134天（即：耒阳市百大家电广场不能正常营业之日起到商场租赁延期到期日44天，加上不超过三个月的甩货、清仓期90天）不能正常营业……”，该鉴定意见在第八项还记载：“……2、本鉴定意见未考虑商场甩货期与正常营业期营业利润可能存在的差异，鉴定意见供委托人参考……”。
另查明，在张晓明接受资产后，李育生向张晓明交纳租金是通过银行以现金交款的形式将租金存入其指定的账户。自2011年2月至10月，李育生每月向百货大楼缴纳仓库统筹款计4167元。
衡阳市中级人民法院二审查明的其他事实与一审查明的一致。
衡阳市中级人民法院二审认为，一、关于《延期协议》对张晓明是否具有约束力的问题。根据《物权法》第九条的规定，涉案房产作为不动产，其所有权的变动应经登记后才发生效力。《延期协议》签订时，涉案房产尚未办理过户手续，百货大楼仍是合法所有权人，可以对涉案房产进行处分。虽然转让协议对租赁截止时间有明确约定，但基于合同相对性原理，该约定只对张晓明和百货大楼具有约束力，而不包括李育生。诉讼过程中，虽然张晓明认为该协议具有恶意串通损害其利益的情形，但其没有提供证据证明李育生与百货大楼在签订延期协议时主观上具有恶意。而且，李育生与百货大楼约定的租期只有一年，房屋租金也进行了上调。因此，根据本案现有证据和已查明的事实，不能认定李育生与百货大楼在签订协议时主观上具有恶意，有损害张晓明的合法利益的故意。虽然张晓明认为延期协议存在时间倒签的问题，但其没有提交足以反驳的证据予以证明。因此，《延期协议》合法有效。根据《合同法》及相关司法解释的规定，房屋在租赁期间发生所有权变动的，租赁合同的效力不受影响，受让人应继续履行。以上规定对租赁合同和买卖合同在成立时间上的先后并未作出明确要求，“所有权变动”是指因办理变更登记手续引发的物权变动，而不是指签订买卖合同这一债权行为。租赁合同的效力不受所有权变动的影响，其事实基础是租赁合同成立在前，所有权变动在后。因此，本案可以适用“买卖不破租赁”的原则进行处理，《延期协议》对张晓明具有约束力。此外，根据本案现有证据和已查明的事实，不能认定张晓明在接收百货大楼的资产后，与李育生达成了新的口头协议，而应视为双方当事人对本案所涉房屋租赁合同中的租金条款进行了变更。综上，李育生与百货大楼签订的《延期协议》对张晓明具有法律约束力，但租金标准应以当事人最后确定的数额为准。
二、关于张晓明是否应当承担赔偿责任及赔偿数额的确定问题。本案中，张晓明在《延期协议》约定的租期届满之前要求李育生清场，违反了合同约定，应当承担违约责任，赔偿李育生因此遭受的损失。在《延期协议》对租金已有明确约定的前提下，李育生按照张晓明的要求将租金提高至每月50000元，是双方当事人对租金条款的变更，而且李育生交付租金的形式也具有一定的主动性。因此，对李育生要求退还租金的请求不予支持。就李育生主张的营业损失而言，衡阳兴源司法鉴定所对营业损失的鉴定意见中已经明确记载未考虑清仓甩货与正常营业期间的利润差异，但利润差异的存在符合常理。在上述差异存在但鉴定意见对其具体数额又未确定时，可以酌情确定。考虑到商家在清仓甩货时一般会将商品销售价格降低，甚至可能低于成本价，故对清仓甩货期间的利润酌情按正常经营期间的一半计算。另外，李育生在可以正常营业的44天中的营业损失，由于其并未实际经营，对这段时间内的营业损失也可以在鉴定意见认定的数额基础上予以适当核减。综上，李育生正常营业期间的利润损失可认定为225503.52元（6406.35元／天×44天×0.8=225503.52元），清仓甩货期间的利润损失为288285.75元（6406.35元／天×90天×0.5=288285.75元），合计513789.27元。另外，考虑到鉴定机构认定的营业损失参照的是2010年9月至2011年1月的平均利润标准，未考虑到租金提高对营业成本的影响，在计算营业损失时应当以前述期间的租金为标准，扣除新增加的租金成本。李育生将租金交至2011年9月，且该月仅交纳25000元，还应扣除4个半月的新增租金成本共计126247.5元［（50000元／月一21945元／月）×4.5月=126247.5元］。扣除该新增的租金成本后，李育生在停业期间的营业损失为387541.77元（513789.27元一126247.5元=387541.77元）；就仓库租金损失而言，李育生在正常营业期间亦支付了仓库租金，该部分费用属于正常营业成本，在已经确认营业损失后，不应由张晓明负担。在与百货大楼签订《延期协议》时，李育生应当知道张晓明已通过拍卖程序购买了涉案房屋，但李育生与百货大楼仍签订了固定期限的房屋租赁合同。因此，李育生对引发本案纠纷也存在一定过错，应承担部分民事责任。结合本案具体情况，可由李育生对上述损失承担20％的责任。因此，李育生主张的各项损失中，仅营业损失可酌情予以部分支持，即由张晓明赔偿李育生停业期间的营业损失310033.42元（387541.77元×80％=310033.42元）。据此判决：一、撤销湖南省耒阳市人民法院（2011）耒民一初字第428号民事判决；二、张晓明在该判决生效之日起十日内赔偿李育生的损失310033.42元；三、驳回李育生的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费各13940元，鉴定费20000元，合计47880元，由李育生负担31000元，张晓明负担16880元。
张晓明申请再审称：1、二审判决认为《延期协议》对张晓明有约束力属于适用法律错误。李育生和百货大楼对于标的物百货大楼拍卖给张晓明，张晓明取得百货大楼的所有权的行为是明知的，对百货大楼的租赁截止日期也是明知的。《延期协议》系李育生与百货大楼恶意串通签订的协议，损害了张晓明的利益，是无效协议。2、张晓明对《延期协议》的签订和内容完全不知情，其与李育生之间也没有按《延期协议》来履行。3、本案不适用“买卖不破租赁”原则，李育生与百货大楼事先就知道买卖合同存在的事实，双方恶意串通以超低价续签租赁合同，损害了张晓明的合法权益，不属于善意第三人。4、《延期协议》对张晓明没有约束力，张晓明与李育生只是达成了口头租赁协议，租期为不定期。张晓明已留给李育生足够清场时间，李育生拒不搬出房屋，构成侵权。张晓明的行为合理、正当，不存在违约。请求：撤销二审判决，维持一审判决，本案一、二审诉讼费用和鉴定费用由李育生承担。
李育生答辩称，1、百货大楼的拍卖物在办理过户登记之前，仍是百货大楼所有，百货大楼为了自身利益不受损害，在租赁期满后有续租的权利。2、张晓明没有按约定时间交付拍卖款，是张晓明违约在先，百货大楼为了自身利益才行使自己的权利。3、《延期协议》与之前的租赁合同相比，租金有所提高，因此李育生是善意的，没有恶意串通。况且，签订《延期协议》时已告知了张晓明。4、买卖不破租赁，租赁关系应当得到认可。请求驳回再审申请，维持原判。
本院再审中，张晓明向本院提交了案外人签订的《门面出租合同》和《房屋（商铺）合作协议》，拟证明李育生的门面租金5万元／月是市场价，因此，《延期协议》中约定的租金明显低于当时市场价，存在恶意串通。李育生质证称，对上述两份证据的真实性、关联性、合法性均有异议。本院认为，李育生的质证理由成立，对上述两份证据不予采信。
本院再审查明，原审第三人耒阳市百货大楼成立于1994年5月10日，属于全民所有制企业，其后于2012年8月24日办理了企业工商注销登记。
再审查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为，关于《延期协议》对张晓明是否具有约束力的问题。2009年3月6日，李育生和百货大楼签订了《二楼商场延期补充协议》，协议明确约定租期最迟可延期至2010年8月31日，期满后租赁方须无条件撤出。2010年1月28日，张晓明通过拍卖程序竞得百货大楼整体资产，同日签订的《拍卖成交确认书》和《房屋、土地整体资产转让合同》亦明确约定涉案房屋的租赁合同截止日期为2010年8月31日。李育生在本案一审庭审中陈述其是百货大楼职工，参加过百货大楼改制前的会议，对张晓明拍卖竞得百货大楼资产是知情的。由于张晓明未按《拍卖成交确认书》和《房屋、土地整体资产转让合同》约定的期间付清拍卖成交款，百货大楼多次向张晓明发出催缴函，催促张晓明及时付清下欠的房屋价款。在催收房屋下欠价款期间，李育生和百货大楼在未征得张晓明口头或书面同意的情况下，擅自签订了租赁期限为1年的《延期协议》。虽然当时张晓明未付清拍卖成交款，涉案房屋未办理产权过户手续，百货大楼仍是涉案房屋产权所有人，但是在张晓明已付部分拍卖成交款的情况下，百货大楼不仅未解除与张晓明签订的《房屋、土地整体资产转让合同》，还多次向张晓明催收下欠款项，使张晓明有理由信赖资产转让合同能够继续履行并为履行合同做了大量工作，还使张晓明有理由期待受让并自由支配、处置涉案房屋。李育生和百货大楼明知涉案房屋产权具备发生变动的现实条件且处于随时可能发生变动的不确定状态，仍然擅自签订《延期协议》，损害了将来可能受让涉案房屋产权的第三人利益，明显有违诚信原则。再者，产权变动通常包括洽谈磋商、订立产权变动合约、办理产权过户手续等阶段，在承租人李育生主观并非善意的情形下，如果认可《延期协议》对产权受让人张晓明具有约束力，则不利于维护产权变动环节的交易安全。李育生主张张晓明未按约定交纳拍卖成交款，违约在前，百货大楼续签租期是为了维护自身利益，但是法律并没有赋予守约方损害违约方合法权益以减少或弥补自身损失的权利，况且法律赋予了守约方弥补自身损失的多种违约救济途径，比如解除合同、主张违约金或定金、要求赔偿可得利益损失等等。因此，李育生的该项主张不能成立。李育生主张已将《延期协议》告知了张晓明，姑且不论李育生未提供充分证据证明上述主张，即便《延期协议》当时已告知张晓明，但由于未征得张晓明口头或书面同意，《延期协议》仍然不能拘束张晓明。此外，张晓明在办理涉案房屋过户登记手续后，于2011年3月开始向李育生收取租金，标准是5万元／月，明显高于《延期协议》约定的21945元／月的租金标准，对此，李育生未提出异议并按5万元／月的租金标准向张晓明按月交纳至2011年7月，可见《延期协议》约定的租金标准明显低于市场价，损害了张晓明的利益。综上所述，从李育生和百货大楼的主观故意和客观行为评判，结合诚实信用原则，认定《延期协议》对张晓明不具有约束力有事实和法律依据。
关于张晓明在本案中应否承担赔偿责任的问题。由于《延期协议》对张晓明不具有约束力，《二楼商场延期补充协议》到期后，张晓明仅就提高租金事宜与李育生达成了口头协议，双方并未签订书面租赁合同并约定明确的租赁期限，故双方的租赁关系应为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同时应当在合理期限之前通知承租人。本案中，张晓明作为出租人有权解除合同，且已在合理期限之前通知了李育生并给了李育生合理的腾房清场时间。因此，李育生要求张晓明赔偿营业利润等损失没有事实和法律依据。鉴于本案纠纷发生后，张晓明没有通过法律途径，而是采取强行锁住李育生经营的门面大门等不恰当方式主张权利，亦存在一定过错。本院再审中，张晓明向本院出具《承诺书》，承诺从有利于双方合作考虑，自愿承担本案一、二审案件受理费和鉴定费，故此，本院判定本案一、二审案件受理费和鉴定费全部由张晓明负担。
综上所述，申请再审人的申请理由成立，原二审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销衡阳市中级人民法院（2012）衡中法民一终字第286号民事判决；
二、维持湖南省耒阳市人民法院（2011）耒民一初字第428号民事判决。
本案一、二审案件受理费各13940元，鉴定费20000元，合计47880元，由张晓明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱晓春
代理审判员 刘登辉
代理审判员 欧阳卓
二〇一四年七月三日
代理书记员 王燕琳
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。