吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民一终字第7号
上诉人（原审被告）：刘淑芹，女，汉族，1960年6月10日生，无职业，住吉林省通化市。
被上诉人（原审原告）：陈贺忠，男，汉族，1968年6月28日生，通化中正房地产估价有限责任公司经理，现住通化市。
委托代理人：刘煜洲，吉林王晓辉律师事务所律师。
原审被告：范金胜，男，汉族，1951年4月4日生。
上诉人刘淑芹与被上诉人陈贺忠、原审被告范金胜之间民间借贷合同纠纷一案，通化市东昌区人民法院作出（2013）东江西民初字第357号民事判决，刘淑琴不服本院作出的（2014）通中民终字第32号民事裁定，发回重审。通化市东昌区人民法院重审后作出（2014）东民重字第40号民事判决，刘淑琴再次向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
陈贺忠原审诉称，2010年11月20日，刘淑芹因投资养牛场急需资金，向其借款人民币50万元，刘淑芹以其单独所有的位于通化市二道江区五道江村的商业用房及其附属设施作抵押，双方签订房屋抵押借款合同，并依法办理了抵押登记手续；合同约定借款期限为3个月，年利率为27.5%（其主张以同期银行贷款利率4倍为准计息）。该借款到期后，刘淑芹未按合同约定积极履行还款义务，经其多次索要，刘淑芹以各种困难为由拖欠至今。请求依法判令刘淑芹、范金胜立即偿还借款人民币50万元及利息（从借款之日起按照人民银行同期同类贷款利率的4倍计算，直至借款还清时止，扣除刘淑芹已偿还的9万元利息）；依法判令刘淑芹如不能履行到期债务，其享有对刘淑芹设定的抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；诉讼费用由刘淑芹承担。
刘淑芹原审辩称，起诉主体不符。借款人并不是其，其是一般抵押人。这份抵押合同未办理抵押登记手续，抵押担保无效。抵押合同中，财产共有人处没有共有人签章，抵押担保无效。所签订的房屋抵押合同，严重违反了中华人民共和国担保法、担保法解释和物权法的相关规定，请求法院判决解除合同，还其房照。
范金胜原审辩称，当时就偿还陈贺忠9万元，其他均属实，但利息过高。
原审法院经审理查明：2010年11月20日，贷款人陈贺忠与借款人范金胜、抵押人刘淑芹签订了房产抵押借款合同，约定：贷款人向借款人发放的借款金额为50万元整。借款期限为3个月，从2010年11月20日起至2011年2月19日（合同记载到期日为2011年12月19日）。年利率为2.75%。抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人应付费用。本合同签订后，抵押人和贷款人应及时到有关登记机关办理抵押登记手续，抵押登记证明在贷款全部还清之前由贷款人保管等。当日，（甲方）刘淑芹与（乙方）陈贺忠又签订了房屋抵押合同，合同约定：该房地产座落于五道江村／A，建筑面积696.6平方米，房屋所有权证097782号。甲方将上述房地产及其附着物抵押给乙方，本次抵押担保债务价值为人民币50万元整等。当日，范金胜收到陈贺忠50万元借款，同年12月7日陈贺忠与刘淑芹到产权部门办理了该房屋抵押登记，该房屋为刘淑芹单独所有。查，双方约定实际借款期限为3个月。陈贺忠借款时扣除范金胜3个月的利息9万元，实际给付借款41万元，范金胜至今未还。陈贺忠起诉时间为2013年4月19日。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条规定“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”第二百条规定“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。”陈贺忠出借50万元，预先在本金中扣除9万元，范金胜应按实际借款41万元返还借款，并计算利息。《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”陈贺忠称利率另有约定与2010年11月20日抵押借款合同约定的年利率2.75%相矛盾，应以书面约定为准。范金胜未能偿还借款本息，应承担违约的民事责任，对陈贺忠要求范金胜偿还借款本金及利息的诉讼请求予以支持。刘淑芹以其单独所有的房屋作为抵押物为上述借款提供担保，并依法办理了抵押登记手续，其与抵押权人即陈贺忠之间的房屋抵押合同法律关系依法有效，抵押担保债务价值为人民币50万元整，陈贺忠有权依法以该抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。刘淑芹所称陈贺忠超出《中华人民共和国物权法》第二百零二条的规定行使抵押权，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十一条规定：抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。因抵押协议到期日为2013年12月19日，陈贺忠于2013年4月19日诉讼来院，未超出该规定期间，刘淑芹主张陈贺忠超出诉讼时效，不予支持。该房产抵押借款合同共同借款人一栏中，并无刘淑芹签字，陈贺忠提供的证据不足以证明刘淑芹系该笔借款的共同借款人，故对陈贺忠要求刘淑芹以借款人的身份偿还借款及利息的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律规定，判决：一、范金胜于本判决生效后，立即偿还陈贺忠贷款本金41万元及利息（自2010年11月20日起至判决生效时止，利率按照双方书面约定年利率2.75%计算）。二、陈贺忠有权依法以刘淑芹所有的座落于五道江村／A，建筑面积696.6平方米抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该财产在50万元范围内优先受偿。三、驳回陈贺忠的其他诉讼请求。案件受理费12，890.00元，由范金胜负担（此款同上述款项一并执行）。
刘淑芹上诉称：一、其不应承担民事担保责任。一是其是一般保证人，根据法律规定，该案已经过了保证期间。二是陈贺忠用伪造的抵押担保合同办理他项权利证。二、该案已经超过诉讼时效。借款期间是2010年11月20日至2011年2月19日，陈贺忠起诉时间为2013年4月19日，已经超过诉讼时效2个月。
陈贺忠答辩称，双方之间的关系是抵押借款，不是保证，且抵押借款合同是双方当事人真实的意思表示，是合法有效的。抵押期限是到2013年12月19日，自己诉讼的时间是2013年4月，并没有超过诉讼时效。提供范金胜承诺书一份，证明双方已延长还款期限。
本院经审理查明的事实与原审法院一致，另查明：范金胜于2011年5月28日对陈贺忠作出承诺书，二人约定借款50万元在2011年6月10日前还清。
本院认为：关于该案是否超过抵押担保期间及本案是否超过诉讼时效的问题。刘淑芹称陈贺忠伪造抵押合同中的抵押期限，即将3个月改为13个月，陈贺忠主张系登记部门要求更改，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十二条第一款“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”的规定，双方约定的3个月担保期间抑或登记部门登记的13个月担保期间，均不影响该抵押权的存续。依据《中华人民共和国物权法》第二百零二条：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”的规定，范金胜于2011年5月28日对陈贺忠作出的承诺书中二人约定借款50万元在2011年6月10日前还清，系主债权诉讼时效的中断，陈贺忠起诉的时间为2013年4月19日，故该案并未超过诉讼时效。
综上，刘淑芹的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。另外，原审法院认定陈贺忠与范金胜之间的借款本金为41万元，但刘淑芹的抵押物担保本金额度仍判决为50万元，属认定错误，应予更正。原审判决认定事实基本清楚，适用法律有误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持通化市东昌区人民法院（2014）东民重字第40号民事判决第一项、第三项；
二、撤销通化市东昌区人民法院（2014）东民重字第40号民事判决第二项；
三、陈贺忠有权依法以刘淑芹所有的座落于五道江村／A，建筑面积696.6平方米抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该财产在41万元本金及利息范围内优先受偿。
二审案件受理费8800元，由上诉人刘淑芹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕 萍
代理审判员 王天华
代理审判员 汤化冰
二〇一五年五月二十一日
书 记 员 赵 航