广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1946号
上诉人（原审被告）：邓忠。
委托代理人：段林光，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张娥。
委托代理人：张青平，广东知明律师事务所律师。
委托代理人：姚华美，广东知明律师事务所实习律师。
原审被告：齐宏哲。
原审第三人：深圳市万科物业服务有限公司。
法定代表人：向云，董事长。
委托代理人：吴伟，该司职员。
委托代理人：杨斌，该司职员。
上诉人邓忠因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第788号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：经深圳市万科物业服务有限公司（以下简称万科公司）居间介绍，张娥与邓忠签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（合同编号1002157号），约定张娥向邓忠购买深圳市龙岗区XX号房产，建筑面积为40.93平方米。深圳市龙岗区XX号与XX号房产属双拼房。合同中约定交易价格为98万，定金为5万元，交由买卖双方约定的银行第三方账户监管，买方将定金在合同约定期限内存入监管账号，即视为卖方收讫，定金在买卖双方办理过户手续时可自动转为楼款，但另有约定的除外。合同第二条约定，涉案房产没有设定抵押，卖方对该房地产享有完全的处分权。合同第三条约定，该房地产没有租约。关于付款方式，双方约定除定金以外的款项93万元，买方需于2015年5月20日前支付至银行第三方监管账户。合同第九条约定，买方逾期付款的（因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外），卖方有权要求以未付的款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行。合同第十条约定相关的税费由买方承担。合同第十一条约定卖方应当于收到售房全款三日内将房产交付买方。合同第十二条约定，除本合同另有约定外，卖方未按照合同约定的期限将该房产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，卖方以该房产转让总价为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行。合同第十三条约定卖方在交付房屋时，应当结清水电费、煤气费等各项费用。合同第十四条、第十五条约定在本合同签订之日起90日内签订《深圳市二手房买卖合同》，并在《深圳市二手房买卖合同》签订后两日内办理过户登记手续。合同第十六条约定，任何一方不履行本合同约定的义务，致合同目的不能实现的，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之五的违约金。合同备注“经买卖双方协定，原合同编号1001998作废，按本合同执行”。该合同落款时间为2015年3月21日，实际签订时间为2015年4月25日。在2015年3月21日，双方签署了编号为1001998号合同，合同价格为97万元，合同卖方签名人员为齐宏哲，合同备注“卖方是产权人老婆签字，产权人需于2015年3月25日前补签字”。后邓忠在该合同上签字确认。张娥按照合同约定的期限和金额支付了定金5万元。2015年5月17日，邓忠通知万科公司，明确告知其不愿继续履行合同，并且不配合办理资金监管手续。张娥不同意解除合同，多次与邓忠协商未果，后起诉至法院，提出上述诉请。
涉案房产产权人为邓忠，购买时间为2009年10月10日。邓忠与齐宏哲于2010年X月X日登记结婚，2011年X月X日登记离婚。
另查，张娥具备目前深圳限购政策下的购房资格，张娥在一审庭审中针对涉案房产承诺一次性支付购房款。涉案房产没有抵押登记的情形，除了本案诉讼保全查封外，也无其他查封等影响过户的情形，已经具备了产权过户的条件。
张娥诉讼请求：1、邓忠赔偿违约金196000元并履行合同；2、邓忠承担本案诉讼费用。在一审庭审过程中，张娥变更补充诉讼请求为：1、邓忠继续履行《深圳市二手房买卖合同及居间合同》，将涉案房产过户至张娥名下；2、邓忠将房屋交付给张娥；3、邓忠支付直至过户之日的迟延履行违约金，按成交价的日万分之四支付自2015年5月20日起支付至房屋过户之日止；4、邓忠承担本案诉讼费及保全费。
原审法院认为：张娥与邓忠签订的编号为1002157的《深圳市二手房预约买卖及居间合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效的合同，各方当事人应当严格履行。张娥已经按照合同的约定履行了支付定金的义务，邓忠在合同履行过程中明确表示不予继续履行合同构成违约，应当承担违约责任。邓忠辩称已经明确告知张娥及万科公司不再继续履行合同，并要求按照合同约定的违约条款支付张娥违约金，但未能达成一致意见，原审法院认为，涉案合同中并未约定作为违约方的邓忠享有单方解除合同的权利，邓忠的答辩意见原审法院依法不予采纳。双方在合同中第十二条约定“卖方未按照合同约定的期限将该房产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，卖方以该房产转让总价为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行”，即邓忠应当继续履行合同并承担违约责任。且涉案房产具备过户的条件，张娥在现有政策下享有购房资格，也承诺可对涉案房产剩余的价款一次性支付，涉案房产具备继续履行的条件，因此，张娥要求邓忠继续履行合同，将涉案房产过户至张娥名下，并向张娥交付房产的诉讼请求，原审法院依法予以支持。双方于2015年4月25日签订的编号为1002157的《深圳市二手房预约买卖及居间合同》与2015年3月21日第一次签订的编号为1001998号《深圳市二手房预约买卖及居间合同》相比，涉案房产的交易价格高出1万元。然而，在提高涉案房产价款之后，邓忠仍然不按合同约定履行相应的法律义务，违反了合同的约定，应当按照合同约定支付张娥违约金，违约金以合同价款98万为基数按每日万分之四计算，自2015年5月20日起计算至过户之日止。齐宏哲并非涉案房产的产权人，原审法院依法驳回张娥对齐宏哲的诉讼请求。万科公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关的抗辩权利，原审法院依法进行缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、张娥与邓忠签订的编号为1002157的《深圳市二手房预约买卖及居间合同》继续履行；二、张娥应当于判决生效之日起三十日内支付邓忠剩余购房款93万元；三、邓忠应当于判决生效之日起三十日内协助张娥将深圳市龙岗区XX号过户至张娥名下；过户产生的各项税费，由张娥负担；四、邓忠应当于收到全部价款之日起三日内将前述房产交付给张娥；五、邓忠应当于判决生效之日起三十日内，支付张娥违约金，违约金以合同价款98万为基数按每日万分之四计算，自2015年5月20日起计算至判决确定过户之日止；六、驳回张娥其他诉讼请求。上述付款义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8910元、保全费1500元（张娥均已经预交），由邓忠负担。
邓忠不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，予以改判；2、解除《深圳市二手房预约买卖合同及居间服务合同》；3、张娥向邓忠承担9.8万元违约费用；4、立即解除涉案房产的查封，并由张娥承担因查封造成的损失，按同期贷款利率计算；5、一、二审诉讼费、保全等费用由张娥承担。事实与理由：一、原审法院认定事实有误。1、争议标的房产位于深圳市龙岗区XX、XX，属于双拼房，虽有两个房产证，但实为一套住房，虽分别签订买卖合同，但实则为同一买卖合同，两者具有实质的关联关系。2、合同第十六条约定：“任何一方不履行本合同义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之十的违约金。”；3、合同签订日期为2015年3月21日，根据张娥提供的定金收条及银行进账单可以看出，编号1002157及编号1002158两合同定金共15万元均由曹士心于2015年3月27日通过现金及银行转入邓忠账户。此行为说明，第一，本案争议标的两套房产有直接关联，应视为同一合同买卖关系。第二，张娥未按照合同第六条约定将定金支付到银行监管账户中，而是直接支付给邓忠本人，应当视为张娥违反合同约定主动变更合同付款条款，邓忠本着诚信原则，予以接受房款支付到监管账户变更为其本人账户；4、自合同签订至2015年5月20日两个月期间，邓忠多次催促张娥交付购房款143万元（即编号1002157合同规定购房全款93万元及编号1002158合同首付款50万元），以便资金周转及购买住房使用，但张娥一直拖延并未履行付款义务，并提出要求做完编号1002158合同贷款后才履行付款义务，经邓忠反复催讨无果，导致房产过户手续一再拖延。张娥此时违反合同约定第八条，未履行付款义务，并且合同第十一条明确规定“卖方应当于收到售房全款叁日内将该房地产交付买方”，房屋买卖合同是为双务合同，张娥先后两次违约并拒绝支付购房款，邓忠认为，张娥行为已经严重违约，作为守约方可以选择解除合同并要求赔偿损失；5、邓忠已经将房产证原件交付居间方保存，根据合同规定，买方负有办理贷款手续义务，卖方应当于买方办理好资金监管并出具承诺函当日将该房产交付买方。买方并未按约履行合同义务，卖方并未违约；6、张娥擅自改变交易账户并拒付购房款构成违约，居间服务合同显示张娥独自承担居间费，且居间人作为促成方未尽相应义务，邓忠有理由认为张娥与居间人串通损害邓忠权益，居间人提供的相应证据应当排除，且居间人应当承担相应责任；7、合同第九条约定“买方预期付款的，卖方有权要求买方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行。”根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十七条、九十四条的规定，该约定属于排除守约方权利的格式条款，应当排除，合同是否继续履行应当由守约方决定；8、曹士心于本案件一审期间购入XX居XX（房产证号**）；9、本案争议房产现有租户魏XX自2014年12月一直居住至今，看房期间邓忠已经表明；10、本案适用简易程序，超过3个月审限，有程序瑕疵。二、原审法院适用法律有误。原审法院在认定事实错误的基础上，适用法律错误，应当适用《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第六十六条、第六十七条、第七十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定依法判决。综上，特请求二审法院依法判决如上所述。
二审审理过程中，邓忠补充上诉理由如下：一、张娥的证据并不能够证明邓忠有违约的行为。1、齐宏哲与邓忠无法定关系，双方早已于2011年X月X日离婚的情况居间人自开始就知情。2、齐宏哲并未取得邓忠的有效授权，因此，齐宏哲的行为并不能代表邓忠的意思表示。二、1、编号102157的合同明确约定支付购房全款后即办理购房手续。2、编号102158的合同明确约定：（1）买方应当于2015年5月20日之前交付除定金保证金以外的剩余款50万元，（2）买方应于2015年5月20日之前向银行递交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续。以上两点明确规定了张娥应当先履行付款义务，两张娥没有先行履行付款义务迳行起诉，没有事实依据。三、邓忠未及时拿到购房款，并与张娥协商过解除合同事宜，虽然邓忠未通过合法有效的程序通知张娥，但张娥也未通过合法有效的通知程序告知邓忠，况且张娥付款义务在先，因此，即使无法认定张娥违约在先，根据双方都存在过错的情况，也应当认为双方协商解除该购房合同。
张娥当庭口头答辩如下：1、邓忠的部分上诉请求剥夺了张娥的诉权，应当另案处理。2、在本案中张娥并无任何违约行为，此点在一审庭审以及邓忠在一审答辩状中均有明确，其中邓忠在答辩状中明确“我已于2015年5月18日与曹士心、张娥二人见面，告知他解除合同，并向他们表示愿意支付合约的补偿金”。另外，邓忠在一审答辩状中也明确我方是守约方。3、邓忠上诉状中陈述内容与一审中其自认的事实存在自相矛盾，其上诉请求没有事实和法律依据，二审应予以驳回。一审查明事实基本清楚，应予以维持。
万科公司答辩称：一审判决有关本次交易的真实性没有异议。对于一审认定的交易两方的责任问题，我们尊重法院的认定和处理。
二审查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据一审查明的事实，邓忠在2015年5月17日告知万科公司，明确表示不再履行买卖合同，此时，尚未到达合同约定的张娥支付首期款义务的截止时间（5月20日前），因此，原审据此认定邓忠构成根本违约并无不当。张娥在本案中没有违约行为。邓忠的上诉请求没有事实依据，应予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8910元，由邓忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 陈艳华（兼）
附：相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。