广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法南民初字第1234号
原告佛山市禅城区南庄房地产开发总公司，住所地：广东省佛山市禅城区南庄镇人和东路二建南庄分公司大楼二层，营业执照。
法定代表人冼有潮。
委托代理人汤奇斌，广东天爵律师事务所律师。
被告余延胜，住广东省佛山市禅城区。
原告佛山市禅城区南庄房地产开发总公司诉被告余延胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月3日立案受理后，依法适用简易程序由本院代理审判员陈丽敏独任审判。本案于2015年1月14日进行公开开庭审理，原告的委托代理人汤奇斌、被告余延胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告佛山市禅城区南庄房地产开发总公司诉称：2013年1月28日，被告与原告的委托管理人佛山市禅城区南庄镇集体资产管理办公室签订了《商铺租赁合同》，约定将位于禅城区南庄镇南庄大道东的商业综合商铺A1栋之三层1号铺位出租给被告使用，面积为777.55平方米，租赁期间从2012年11月20日起至2015年11月20日止，每月租金8165元。被告以先交租后使用为原则，交租期每年分二期，签订合同时交纳第一期的租金，以后每半年首月1日-10日前缴交当期的租金，逾期缴交者，每天按所欠金额计罚2%的违约金。另于第十三条约定：被告拖欠房租或代付费用（水、电等）10天以上，原告有权解除合同，收回出租房屋，屋内一切物品归原告所有。合同签订后，原告将上述房屋交付给被告使用，但被告从2014年9月起拒付租金，原告多次催收均未支付。截至2014年11月30日，被告共拖欠原告租金24495元。为维护原告合法权益，遂起诉，请求判令：1、解除原告与被告之间的租金关系；2、被告向原告交还租赁的位于禅城区南庄镇南庄大道东的商业综合商铺A1栋之三层1号；3、被告向原告支付交还租赁物之前的租金（每月租金8165元，租金暂计至2014年11月30日，共计24495元）及违约金4899元；4、原告没收被告保证金20000元；5、本案诉讼费由被告承担。
庭审过程中，原告认为由于租赁合同约定的违约金过高，主张违约金按照欠租总额的20%进行计算，被告从2014年9月1日开始未缴纳租金。
被告余延胜辩称：被告不同意解除合同，因为被告在装修的时候投入很多资金，在租赁时，原告承诺被告可以长期租赁。被告要求不解除租赁关系，继续使用租赁物。被告从9月份开始没有交租金。原告主张的违约金过高，应按照中国人民银行同期贷款利率进行计算，违约金应从每月租金欠租日开始计算。被告愿意补交租金，但原告应退还保证金。租赁物很多面积被告并未使用，希望修改租赁合同中的租赁面积，跟原告交涉过几次，2014年9月份和原告协调过几次，原告让被告写书面申请，亦按照要求写了申请，2014年11月份原告方称领导不同意变更租赁面积。租赁的房屋存在问题，导致消防部门要求进行整改，停业4天，当时与原告进行交涉，原告用了4天才把消防问题处理完毕，要求原告赔偿被告因此造成的损失，损失金额为每天2000元。
原告佛山市禅城区南庄房地产开发总公司在诉讼中举证如下：
1、原告的营业执照和组织机构代码证、被告的身份证复印件各1份。证明原、被告的诉讼主体资格。
经质证，被告对原告的营业执照和组织机构代码证，因为没有原件，不予确认，对被告的身份证复印件无异议。
2、《商铺租赁合同》、资产移交证明各1份。证明原告委托佛山市禅城区南庄镇集体资产管理办公室与被告签订商铺租赁合同，并约定租赁面积、时间、租金、双方权利、义务等内容。
被告经质证，对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
3、房产证、消防验收意见书复印件各1份。证明涉案商铺属于原告所有，且经过消防验收，租赁的收益应归原告方所有，消防验收意见书没有原件。
被告经质证，对房产证的真实性、合法性、关联性均无异议，因为消防验收意见书没有原件，所以对该证据不予确认。
4、资金往来结算票据复印件1份。证明签订租赁合同后，原告于2012年12月1日收取被告20000元保证金，因为被告违约，所以保证金应予以没收。
被告经质证，对真实性、合法性、关联性均无异议，缴纳保证金的时间不记得，但的确是交了20000元保证金。
5、发票1张、广东农村信用社的现金缴款单1份。证明被告2014年5月28日交纳2014年5月20日至2014年8月20日的租金，之后未再交租金；被告是每三个月交一次租金；农村信用社的缴款单是三个月的租金加上2014年3月20日至5月19日的电费。
经质证，被告对发票的真实性无异议，不记得什么时候交纳租金，原告不是每一次都开具发票；信用社的缴款单是否包括电费或者包括其他月份的租金，无法确认；电费是每个月交的，且每月没有那么多电费。
被告余延胜诉讼中提供证据如下：
租赁房屋里照片8张、申请书1份。证明租赁房屋有部分是空着的，被告并没有实际使用，为此被告和原告协调过，并按照原告要求提交了书面的申请书。
经质证，原告对申请书不予确认，不知道原告是否收到该申请书，另外，照片即使是真实的，房屋是整体出租，具体怎么使用是由被告支配的。
对当事人提交的证据，本院认证如下：原告提交的证据1的被告身份证复印件、证据3中的房产证和证据2、4以及证据5中的发票，被告经质证，对上述证据的真实性无异议，证据能客观真实地反映与本案相关的事实，亦无影响证据证明力的因素存在，本院对上述证据予以采信，并作为本案定案的依据；原告提交的证据1的原告的营业执照和组织机构代码证，属于原告的主体资格证据，原告亦已加盖公章确认，本院予以采信；对原告提交的证据3中的消防验收意见书，无原件，本院不予采信；对原告提交的证据5中的信用社缴款单，原告已确认缴费，仅对数额有异议，本院对该缴费单予以采信；对被告提交的申请书，因申请书无原告盖章确认，且是原告单方面向被告提交的申请，无法证明原告已收取，而原告对申请书不予确认，本院不予采信；对被告提交的照片，能客观地反映租赁物的情况，原告亦未提交证据予以反驳，本院予以采信。
结合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：
2013年1月28日，被告余延胜与佛山市禅城区南庄镇集体资产管理办公室签订《商铺租赁合同》，约定：1、将位于禅城区南庄镇南庄大道东的商业综合商铺A1栋之三层1号铺位出租给被告作网吧使用，面积为777.55平方米，租赁期间从2012年11月20日起至2015年11月20日止，每月租金8165元；2、被告以先交租后使用为原则，交租期每年分二期，签订合同时交纳第一期的租金，以后每半年首月1日-10日前缴交当期的租金，逾期缴交者，每天按所欠金额计罚2%的违约金；3、被告须向原告交付租赁保证金20000元，租赁期间不能讲保证金抵缴租金，合同终止时，被告缴清费用后，原告退回保证金，被告在租赁合同届满前终止租赁的原告不退保证金；4、被告拖欠房租或代付费用（水、电等）10天以上的，原告有权解除合同，收回出租商品，屋内一切物品归原告所有。合同签订后，原告将上述房屋交付给被告使用，被告亦向原告交付了保证金20000元。原、被告在履行《商铺租赁合同》的过程中，租金实际从租赁期限开始之日按照每三个月交一次的方式履行，并非按照合同约定的六个月交一次，租金在当期交租的前十天之内缴纳。被告在2014年5月28日缴纳了2014年5月20日至2014年8月20日的租金共计24495元。现被告未向原告缴纳2014年8月21日起的租金，原告催收未果，遂诉至本院。
另查明，涉案租赁物为原告佛山市禅城区南庄房地产开发总公司所有，房地产证号为佛府国用（2007）第060011008**号。2008年9月24日，原告与佛山市禅城区南庄镇集体资产管理办公室签订《移交证明》，证明于2008年9月24日，双方共同对位于佛山市禅城区南庄镇南庄大道东104、106、108号的商铺和仓库（自编号分别为A1和B1、A2和B2、A3、B3栋）的查核，原告将房屋和附属设施移交佛山市禅城区南庄镇集体资产管理办公室管理。
本院认为：本案系原告主张被告交还租赁物和租金、保证金而产生的房屋租赁合同纠纷。
本案涉案的商铺为原告所有，有房产证佐证，其将涉案商铺委托给佛山市禅城区南庄镇集体资产管理办公室进行管理，该办公室与原告签订《商铺租赁合同》，系双方意思的真实表示，合法有效，应受法律保护。
原告主张被告迟延交付租金，故要求与被告解除租赁合同；被告则不同意解除合同，但确认从2014年9月份开始未交租金，并主张租赁物面积过大，很多未使用，要求原告修改租赁合同中的租赁面积。本院认为，本案的租赁合同合法有效，被告应按照合同缴纳租金，其要求原告修改租赁面积，在未与原告达成一致意见时，不能以此理由迟延交租。
根据《商铺租赁合同》第二条约定，被告需先交租后使用；第十三条约定，被告拖欠房租或代付费用（水、电等）10天以上的，原告有权解除合同，收回出租商品，屋内一切物品归原告所有。现被告在2014年8月21日开始未缴纳租金，至原告起诉时，已超过应缴时间10天以上，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，对原告主张解除佛山市禅城区南庄镇集体资产管理办公室与被告于2013年1月28日签订《商铺租赁合同》、被告向原告交还租赁物且缴纳2014年8月21日开始至实际交还租赁物前的租金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于《商铺租赁合同》的解除时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，本案原告解除合同的通知的到达时间是被告收取民事起诉状即2014年12月13日。
关于租金的违约金。原告主张违约金按照欠租总额的20%进行计算，被告认为该约定过高，应从每月租金欠租日开始按照中国人民银行同期贷款利率进行计算。本案认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》的第二十九条第二款的规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定‘过分高于造成的损失’”。本案被告逾期支付款项给原告造成的损失主要是利息的损失，且应按照违约的时间计算，故本案原告主张被告按照欠租总额的20%进行计算违约金，已明显高于其损失的百分三十，被告主张原告请求的违约金过高的抗辩，有事实和法律依据，本院予以支持，并酌定按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算违约金。关于违约金计算起始时间，原、被告在履行《商铺租赁合同》的过程中，租金实际从租赁期限开始之日按照每三个月的期间，在当期交租的前十天之内缴纳。故被告应向原告支付租金分段计算为：2014年8月21日至2014年11月20日的租金24495元，违约金自2014年8月31日开始计算至实际支付租金之日止；2014年11月21日开始的租金，按照每月8165元计算至向原告交还租赁物之日止，违约金按照每三个月的租金24495元自当期第十一天开始计算至实际支付租金之日止。
关于保证金。原告主张按照租赁合同第三条的约定没收被告保证金20000元。本院认为，本案《商铺租赁合同》第三条仅约定，被告须向原告交付租赁保证金20000元，租赁期间不能将保证金抵缴租金，合同终止时，被告缴清费用后，原告退回保证金，被告在租赁合同届满前终止租赁的原告不退保证金。本案原告单方解除租赁合同的情形并非双方约定的原告可不退保证金的情形，故本案《商铺租赁合同》解除后，原告应向被告退回保证金20000元，原告要求没收被告保证金20000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于被告主张其损失部分，本案系原告起诉被告要求解除租赁合同和缴纳租金的房屋租赁合同纠纷案件，被告的主张可另案主张，本院不作处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》的第二十九条第二款的规定，判决如下：
一、原告佛山市禅城区南庄房地产开发总公司委托佛山市禅城区南庄镇集体资产管理办公室于2013年1月28日与被告余延胜签订的《商铺租赁合同》于2014年12月13日解除；
二、被告余延胜在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市禅城区南庄房地产开发总公司交还位于佛山市禅城区南庄镇南庄大道东的商业综合商铺A1栋之三层1号的商铺；
三、被告余延胜在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市禅城区南庄房地产开发总公司缴纳2014年8月21日至2014年11月20日的租金24495元及违约金（按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍自2014年8月31日开始计算至交际支付租金之日止）；
四、被告余延胜在本判决发生法律效力之日起十日内按照月租金8165元向原告佛山市禅城区南庄房地产开发总公司缴纳自2014年11月21日至实际交还租赁物之日的租金及违约金（按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍，以每三个月的租金24495元自当期第十一天开始计算至实际支付租金之日止；最后一期欠租不足三个月的，以实际欠租金额自当期第十一天开始计算至实际支付租金之日止）；
五、原告佛山市禅城区南庄房地产开发总公司在本判决发生法律效力之日起十日内向被告余延胜退回保证金20000元；
六、驳回原告佛山市禅城区南庄房地产开发总公司的其他诉讼请求。
如原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取517元，财产保全费314元，共计831元，由原告佛山市禅城区南庄房地产开发总公司负担400元，被告余延胜负担431元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 陈丽敏
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 李泽寰