沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0191民初4426号原告（反诉被告）：常杰，汉族，住址：沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：邢晓云，系辽宁长风律师事务所律师。被告（反诉被告）：沈阳胜全房屋开发有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区。法定代表人：边振岩，系该公司总经理。委托诉讼代理人：章秋莲，住址：沈阳市铁西区，系该公司员工。被告：曹永亮（反诉原告），住址：沈阳市大东区。委托诉讼代理人：岳宁，系辽宁海韵律师事务所律师。原告（反诉被告）常杰与被告（反诉被告）沈阳胜全房屋开发有限公司（以下简称“胜全公司”）、被告曹永亮（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）常杰及其委托诉讼代理人邢晓云、被告胜全公司（反诉被告）的法定代表人边振岩及委托诉讼代理人章秋莲、被告（反诉原告）曹永亮的委托诉讼代理人岳宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常杰诉称，2008年5月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告胜全公司开发的位于沈阳市经济技术开发区沈阳西路107-1号7门1-2层网点一套，建筑面积305.07平方米，总价款1,269,799元，原告已付购房款819,799元，余款作银行按揭贷款。2009年11月，原告入住该网点至今，期间，曹永亮多次到该网点，要求原告腾房并肆意毁坏网点内的财、物，给原告造成了巨大的经济损失，后原告得知，原告购买的该网点已备案至反诉人名下。有鉴于此，原告诉至贵院，请求判令：一、确认原、被告之间于2008年5月29日签订的《商品房买卖合同》有效；二、请求撤销被告胜全公司与曹永亮签订的编号为0916053414号《商品房买卖合同》的备案；三、判令被告胜全公司为我方办理诉请一中商品房买卖合同的备案；四、本案诉讼费用由被告承担。被告胜全公司辩称，常杰是真正买房的业主，曹永亮是抵押借款，利息4分。被告曹永亮辩称，常杰、胜全公司签订的合同属于恶意串通侵犯我方利益，属于无效合同，我方与被告签订的合同已经成立，撤销备案的诉讼请求不属于民事诉讼范围，应另案提起行政诉讼，诉讼费应该由原告自己承担。反诉原告曹永亮诉称，曹永亮与胜全公司于2009年6月14日签订《商品房买卖合同》，约定胜全公司将其开发的位于沈阳市经济技术开发区沈辽西路107-1号1幢1-2层7门（园区名称福隆雅居）房屋出售给曹永亮，其中建筑面积共计305.07平方米，总价款1,006,731元。合同签订后反诉人按合同约定交付了全部房款，办理了入住手续。反诉�告胜全公司为反诉人开具了购房发票，办理了房屋销售备案登记，但未办理不动产登记手续。反诉人购买房屋后，为房屋加装了卷帘门，并进行了整理、维修，缴纳了水费、电费等费用，实际占有并使用了该房屋。后被反诉人常杰以自己也购买了该房屋为由将该房屋强行占用，经反诉人多次协商未果。反诉人认为，反诉人对于涉诉房屋拥有合法所有权，为了维护反诉人自身的权利。现诉至法院，请求判令：一、依法确认位于沈阳经济技术开发区沈辽西路107-1号1栋1-2层7门房屋归反诉人所有；二、请求依法确认曹永亮与胜全公司签订的编号为0916053414商品房买卖合同有效；三、胜全公司为反诉人办理不动产登记手续；四、反诉被告承担本案诉讼费用。反诉被告胜全公司辩称，2009年6月14日我公司与曹永亮是借款抵押关系，房价为3300元每平，当时出具了抵押的�屋发票，但是是空白发票，并且每个月偿还18万的利息，我公司实际上共向曹永亮借了450万整。反诉被告常杰辩称，2008年5月29日，答辩人即与被告胜全公司签订了商品房买卖合同购买了诉争房屋，并按合同约定交付房款819,799元，余款45万元进行贷款，在本买卖合同履行过程中，答辩人从始至终没有任何的违约行为，答辩人与被告胜全公司之间的买卖合同合法有效。2009年11月15日，被告胜全公司下发入住通知单给答辩人，答辩人随即入住，并按时缴纳了水费、电费、物业费、垃圾清理费等费用，并将诉争房屋装修，直至今日，诉争房屋一直是答辩人在实际占有和使用。反诉人在事实与理由中所说完全与事实不符，反诉人与被告胜全公司之间根本不存在买卖合同关系，其有的只是民间借贷关系，合同备案在反诉人名下，系胜全公司向其借款的抵押表现形式，�绝非合法的物权抵押，请求法院驳回反诉人的各项诉讼请求。经审理查明：常杰与沈阳胜全房屋开发有限公司于2008年5月29日签订商品房买卖合同，合同约定由常杰购买位于沈阳经济技术开发区沈辽西路107-1号第1幢1-27号房屋，建筑面积305.07平方米，商品房单价4162.32元，总价为1,269,799元，其中首付金额为819,799元，贷款金额为45万元，交付期限为2009年10月31日前。沈阳胜全房屋开发有限公司于2008年10月10日为常杰开具收款收据，记载金额为774,634元，其组成为2008年5月29日的10万元转据及2008年6月7日的60万元转据及现金74,634元。沈阳胜全房屋开发有限公司于2009年12月23日为原告常杰开具收款收据两张,记载金额分别为5164元及40,000元。同日，由沈阳时代鑫隆物业有限公司向常杰收取垃圾清运费1500元、预交水电费400元（各200元）、物业费1464元。关于常杰付房�来源，常杰提供了部分银行取款凭证予以佐证。其中，常杰2008年5月29日于中国工商银行沈阳积极技术开发区支行取款73,000元，2008年3月18日、3月24日、5月29日、6月7日分别于盛京银行沈阳市兴顺支行取款15,000元、99,000元、49,000元、6380元，2008年6月7日于中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市建设路支行取款319,900元。另，常杰自述向其二婶赵怀艳借款15万元。再查：曹永亮与沈阳胜全房屋开发有限公司于2009年6月14日签订商品房买卖合同，合同约定由曹永亮购买位于沈阳经济技术开发区沈辽西路107-1号第1幢1-2层7门号房屋，建筑面积305.07平方米，商品房单价3300元，总价为1,006,731元，合同约定付款方式为一次性付款，该合同现已备案，合同编号0916053414。曹永亮与沈阳胜全房屋开发有限公司签订商品房买卖合同的时间、商品房买卖合同备案的时间、开具发票时间、曹永亮提供的入住通知单记载的入住时间均为2009年6月14日。曹永亮未提供入住时交纳的水、电、物业费等相关入住费用凭证。关于曹永亮所提供的发票记载的出票时间为2009年6月14日，开票单位为开发区分局，但本院于沈阳市地方税务局核实，该发票的开票时间为2010年4月6日，开票单位是沈阳市铁西区税务分局。曹永亮自认与沈阳胜全房屋开发有限公司存在多笔借贷关系，就本案房款如何给付，曹永亮称系分几次给付的，后来因为出了发票才把收据收回了。再查：常杰自述：“…在2010年3月左右时涉案房屋出租给案外人干浴池，被告曹永亮把浴池拆了，当时没报警，因为当时不知道房屋是什么情况，找的开发商，开发商说房屋确实是我方购买的，与曹永亮无关…后来在2010年5月又搬进去住了，今年出租给佛店了，曹永亮又把门给换了，这次我们报警了…”�杰对前述陈述内容提供了2017年8月2日的报警记录予以佐证。再查：辽宁省沈阳市中级人民法院（2012）沈刑二初字第1号案件中，公诉机关为辽宁省沈阳市人民检察院，被告单位为沈阳市胜全房屋开发有限公司，被告人为董兆惠，该判决对沈阳市胜全房屋开发有限公司以非法占用为目的，在签订和履行商品房买卖合同过程中，隐瞒真相，将已经销售或抵押他人的房屋重复出售,数额特别巨大，其行为已构成合同诈骗罪等事实进行了认定。上述事实的认定，有常杰与胜全公司的商品房买卖合同、房款收据、入住通知单、租房协议及赔款协议、派出所询问笔录、（2012）沈刑2初字第一号刑事判决书、（2013）辽刑2终字第47号刑事裁定书、曹永亮与胜全公司的商品房买卖合同（编号：0916053414）、不动产统一发票、入住通知单、商品房买卖合同备案表及查询�明、电费、水费、2010年安装房屋门的收据、涉案房屋五证复印件及当事人陈述在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：公民合法的民事权益受法律保护。本案中常杰、曹永亮均与沈阳胜全房屋开发有限公司签订了商品房买卖合同，两份合同效力的认定系本案争议的争议焦点。关于常杰与沈阳胜全房屋开发有限公司签订的商品房买卖合同，首先，常杰与沈阳胜全房屋开发有限公司均认可双方间的商品房买卖合同关系真实、合法、有效；其次，常杰已按合同约定支付了购房款，且支付购房款的大部分数额亦有相关的取款凭证予以佐证，其贷款未办理系因涉案房屋合同已备案在曹永亮名下，常杰就此并无过错；最后，常杰已在入住时交纳了垃圾清运费、物业费、水电费，且结合其提供的与曹永亮发生纠纷等证据已能够充分证明其已入住涉案房屋。故本院认为常杰与沈阳胜全房屋开发有限公司签订的商品房买卖合同系有效合同。关于曹永亮与沈阳胜全房屋开发有限公司签订的商品房买卖合同，首先，沈阳胜全房屋开发有限公司并不认可双方间系商品房买卖合同关系而提出双方为借贷关系，曹永亮亦认可双方之前存在借贷关系；其次，曹永亮所述的付款方式与合同约定的付款方式明显不符，且曹永亮亦未充分说明购房款系如何给付；再次，曹永亮所提供的商品房买卖合同的签订时间、备案时间、开具发票时间、入住时间均为2009年6月14日，而商品房买卖合同中约定的交房时间为2009年10月31日前，如涉案房屋为现房，则合同作此约定不合常理，且经查，曹永亮称其发票的出票时间为2009年6月14日，该发票记载的出票时间亦为2009年6月14日，但经本院核实，该发票的税务局的出票时间在2010年4月6日，该发票记载的出票时间明显不属实；最后，曹永亮虽提供了入住通知单，但其未提供预交的水、电、物业等费用票据佐证其入住，且亦未提供涉案房屋在发生纠纷前其使用房屋的证据。故结合以上几点，本院认为曹永亮与沈阳胜全房屋开发有限公司双方间并无成立商品房买卖合同的真实意思表示，双方间商品房买卖合同关系未成立。现常杰与沈阳胜全房屋开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，曹永亮与沈阳胜全房屋开发有限公司双方间的商品房买卖合同并未成立，故应撤销曹永亮与沈阳胜全房屋开发有限公司双方间合同编号为0916053414的商品房买卖合同备案，沈阳胜全房屋开发有限公司应在前述合同备案撤销后，为常杰办理合同备案，本院对原告常杰的诉讼请求，予以支持�关于曹永亮提出要求确认涉案房屋归其所有、其与沈阳胜全房屋开发有限公司商品房买卖合同有效及要求沈阳胜全房屋开发有限公司为其办理不动产登记手续的诉讼请求，因双方的商品房买卖合同关系未成立，本院均不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、常杰与沈阳胜全房屋开发有限公司签订日期为2008年5月29日签订的《商品房买卖合同》有效；二、曹永亮、沈阳胜全房屋开发有限公司于本判决生效后十日内办理撤销合同编号为0916053414的商品房买卖合同备案；三、沈阳胜全房屋开发有限公司于曹永亮、沈阳胜全房屋开发有限公司合同编号为0916053414的商品房�卖合同备案撤销后十日内，将常杰与沈阳胜全房屋开发有限公司签订日期为2008年5月29日的《商品房买卖合同》备案至常杰名下；四、驳回各方当事人其他诉讼请求。案件受理费18,568元，由原告常杰负担5200元，由被告沈阳胜全房屋开发有限公司承担6684元，由被告曹永亮负担6684元，反诉费6930元，由被告曹永亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  朱闻天人民陪审员  黄金英人民陪审员  李文彬二〇一七年十二月二十六日法官 助理  田 峥书 记 员  任 行本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照�定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张�律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。