内蒙古自治区乌海市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）内03民终249号
上诉人（原审被告、反诉原告）：谭敏，女，1969年11月8日出生，汉族，个体，住乌海市。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘宝林，男，1968年11月18日出生，汉族，个体，住乌海市。
二上诉人共同委托诉讼代理人：王怀利，乌海市法律援助中心法律援助工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：乌海市维多利置业有限公司，住所地乌海市海勃湾区千里山东街北。
法定代表人：王双全，总经理。
委托诉讼代理人：崔建军，内蒙古济海律师事务所律师。
上诉人谭敏、刘宝林因与被上诉人乌海市维多利置业有限公司（以下简称维多利置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院（2016）内0302民初2526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谭敏、刘宝林及其委托诉讼代理人王怀利，被上诉人维多利置业公司委托诉讼代理人崔建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谭敏、刘宝林上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审；2、一、二审诉讼费由维多利置业公司承担。事实和理由：1、一审程序违法，认定的事实不清，适用法律错误。被上诉人提供的涉诉商铺变更设计蓝图已超过法定举证期限，上诉人申请调取2013年涉诉商铺设计图纸比对维多利置业公司提供的涉诉商铺变更设计蓝图进行鉴定，一审法院未委托鉴定，以上诉人缺乏证据草率判决。上诉人有证据证实被上诉人未经上诉人同意擅自变更涉诉商铺设计图纸，且随意改变位于海勃湾新华西街北一街坊步行街财富广场整体环境为收费停车场，构成合同违约，根据合同第10条的规定，上诉人有权解除合同，退房索赔利息损失。上诉人购买的商铺沙盘展示为二层独立商业楼，设计每户独立两个门垛承重结构，现变更为中间用砖结构隔开及其他严重质量问题，被上诉人已严重违约。2、上诉人购买的商铺结构因变更后存在质量问题，至今无法通过相关部门综合质量验收，被上诉人构成根本性合同违约，按照法律规定，上诉人有权依法拒绝收房，有权拒绝交付剩余房款。
维多利置业公司辩称，被上诉人提供的图纸是备案图纸，与双方签订的买卖合同是一样，没有任何变更，上诉人提出图纸变更无事实依据。解除合同的除斥期间期限为一年，上诉人要求解除合同已超过一年，已经过了期限。
维多利置业公司向一审法院起诉请求：1、判令谭敏、刘宝林共同支付剩余购房款870000元；2、判令谭敏、刘宝林共同支付自2013年12月14日起至实际付清房款之日止的违约金165510元（暂计算至2016年7月18日）；3、案件诉讼费由谭敏、刘宝林承担。
谭敏、刘宝林向一审法院反诉请求：1、判令解除双方于2013年12月份签订的商品房买卖合同，退还谭敏、刘宝林已付购房款875882元；2、判令按银行同期贷款利率支付谭敏、刘宝林购房款利息160000元，利息自谭敏、刘宝林付款之日次日起至维多利置业公司退还已付款之日止；3、判令维多利置业公司支付违约金87000元（1751764元×万分之一×365天），三项合计1122882元；4、案件诉讼费由维多利置业公司承担。
一审法院认定事实：1、2013年12月7日谭敏为乙方与维多利置业公司为甲方签订《商品房买卖合同》一份，谭敏购买维多利置业公司开发的维多利财富广场第31号商品房，建筑面积80.96平方米，单价为每平米21564.7元，总价共计1745882元；合同第3条约定”甲方于2014年12月30日前将符合上述条件的房屋交付乙方使用”；第4.2条约定”贷款付款的，乙方应于2013年12月7日前一次性存入商品房首付款875882元，其余价款870000元办理银行按揭贷款；第5.1条约定”甲方逾期交付商品房的处理，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行”；第5.2条约定”逾期超过90日后，买受人不退房，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金”；第6条约定”乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及违约金，违约金自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，买受人按日向出卖人支付已付房款万分之一的违约金，如超过上述约定期限的，合同继续履行。乙方应支付逾期付款及违约金，违约金自合同约定的应付款之日次日起自实际付款之日止，每日按商品房价款的万分之一向甲方支付违约金。”2、此后双方《补充协议》第3.2条约定”......买受人应当自支付首付款之日起7日内向出卖人提交贷款资料，签署有关文件，......逾期超过7日的，合同继续履行，乙方应支付逾期付款及违约金，违约金自合同约定的应付款之日次日起自实际付款之日止，每日按商品房价款的万分之一向甲方支付违约金”；第5.1条约定：”具备法定或者合同约定的合同解除条件时，享有合同解除权的一方应当具备合同解除条件之日起1个月内向对方发出解除合同的通知，合同自通知到达对方时起解除。3、谭敏分别于2013年7月6日、2013年8月10日、2013年8月17日、2013年12月7日向维多利置业公司交付购房首付款50000元、150000元、323765元、352117元，以上四笔共计875882元。4、维多利置业公司于2014年2月25日取得涉案工程的商品房预售销售许可证。5、谭敏、刘宝林系夫妻关系。合同签订后，谭敏、刘宝林未依约办理房屋按揭贷款或支付房款，双方就尾款支付不能达成一致意见，维多利置业公司遂诉至该院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。谭敏、刘宝林与维多利置业公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规强制性规定，属于有效合同，谭敏、刘宝林与维多利置业公司双方应予诚信履行。谭敏、刘宝林不能按照合同约定期限支付剩余房款，已构成违约，故对维多利置业公司要求谭敏、刘宝林支付房屋尾款870000元并承担违约金165510元（2013年12月14日至2016年7月18日计948天，1745882元×0.1‰×948天＝165510元）的诉讼请求予以支持。此外，谭敏、刘宝林应按照合同约定以房款1745882元为基数按照每日万分之一支付从2016年7月19日至实际付清房款之日止的违约金。谭敏、刘宝林以案涉房屋先为内蒙古维多利房地产公司开发，后转给维多利置业公司的意见与事实不符，不予支持。从谭敏、刘宝林自己提供的宣传画册、《维多利财富广场商铺认购协议书》、维多利置业公司提供的《商品房买卖合同》来看，不论是宣传画册上标明的开发商还是与谭敏、刘宝林签订认购协议及正式《商品房买卖合同》的合同相对方均为维多利置业公司，不存在转让项目之说。另该院不能认定谭敏、刘宝林提供的”蓝图”是案涉商铺的设计图纸，一是该图纸上没有出具单位的公章，即来源不清，另该图纸上明确标注的建设单位为呼和浩特市维多利房地产开发有限公司，而非维多利置业公司，所以无法认定该图纸的真实性和与案件的关联性，对该份图纸不予采信。同时在审理过程中，谭敏、刘宝林要求鉴定在2014年维多利置业公司是否将该图纸进行了变更并经审图，由于当庭维多利置业公司否认该图纸系案涉房屋的审查备案图纸，谭敏、刘宝林又不能提供证据证实该图纸系案涉房屋经审查备案的图纸，故对此鉴定要求不能准许。谭敏、刘宝林认为维多利置业公司非法变更建筑图纸无事实依据。谭敏、刘宝林认为维多利置业公司擅自改变原始沙盘结构，将原始设计17户商业楼商铺改变为32户，将谭敏、刘宝林认购的商业楼商铺结构中间加了隔板变更为两户，审查备案的二层式商业楼设计图纸仅下层就131.36平方米，设计图纸没有上层，而实物上层和下层两层共80.96平方米，属于设计变更，要求解除合同。该院认为一是谭敏、刘宝林所称的设计图纸的真实性无法认定；二是从双方所签订的合同看，谭敏、刘宝林购买的本身就是上下层，面积80.96平米的商铺，双方签订的合同非常明确；第三，双方签订的《商品房买卖合同》附件五补充协议第八条商品房销售特别声明”1、出卖人销售房屋时所置的样板间，周边环境示意图，基础设施等仅为模拟图景，出卖人交付的房屋格局以及周边环境，基础设施等均以实际交付房屋为准。2、与本项目销售有关的宣传资料、口头承诺等除非被明确写入合同，否则对双方无合同约束力”；第四，谭敏、刘宝林也未提供证据证实维多利置业公司对案涉房屋的开发规划，商业环境的承诺具体、明确。所以谭敏、刘宝林以宣传手册、沙盘、建设单位为呼和浩特维多利房地产公司的蓝图与建成的实物不相符为由，要求解除合同，不予支持。谭敏、刘宝林与维多利置业公司双方在《商品房买卖合同》中约定维多利置业公司交房日期为2014年12月30日。依据已查明事实，维多利置业公司因建设周期延长亦造成了事实上的房屋交付迟延。谭敏、刘宝林可待涉诉房屋符合法律、法规规定的交付条件，交付日期明确后，依据合同约定另案向维多利置业公司主张逾期交房的违约责任。刘宝林与谭敏系夫妻关系，依照法律规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。故刘宝林应对以上债务承担共同清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条规定，判决：一、刘宝林与谭敏于判决生效后十日内向乌海市维多利置业有限公司支付剩余购房款870000元及违约金165510元，两项共计1035510元；二、刘宝林、谭敏以1745882元为基数按照日万分之一向乌海市维多利置业有限公司支付从2016年7月19日至实际付清房款之日止的违约金。三、驳回刘宝林、谭敏的反诉请求。案件受理费14120元，反诉受理费7453元，以上共计21573元，由刘宝林、谭敏承担，刘宝林、谭敏应于上述给付期限一并给付乌海市维多利置业有限公司。
本院二审期间，上诉人提供证据一、2016年3月11日的乌海市规划局海勃湾分局关于举行海勃湾区维多利财富广场规划方案调整听证会通知，证明将原始32万平米的规划要进行调整，上诉方和所有的业主均不同意，如果要调整要求解除合同，开发商退房款；证据二、上诉方的听证辩论意见，证明上诉方及所有业主均持反对意见并提出理由；证据三、乌海市维多利财富广场规划公示，证明被上诉方已经改变了原始32万平方米三期工程的整体环境未经上诉方及所有业主的同意；证据四、内蒙古承兴建设监理有限公司出具的工程质量评估报告（负责人朱卫华），证明该公司监理的涉诉商铺由朱卫华负责，朱卫华说该商铺的图纸于2014年进行变更，变更为两个门垛中间隔开，是上诉人和全体业主与被上诉人签订协议同意的，事实上没有这个协议。经质证，被上诉人对证据一的真实性不予认可，且听证会只是听取意见是否调整没有做出；证据二作为上诉人在听证会上发表的意见与本案没有任何关系，只是单方证明；证据三真实性不认可，没有被上诉人的公章，且是复印件；证据四是复印件，真实性不认可，证明目不认可。被上诉人提供乌海市城市规划建设档案馆存档备案的四ＸＸ面图复印件，其中两张为涉案商铺的一二层平面图，两张为商住楼1-4号平面图，证明被上诉人开发的维多利财富广场设计图未经变更。经质证，上诉人对图纸的真实性有异议。对二审争议的事实本院认定如下：上诉人提供的证据均为复印件，被上诉人不予认可，本院不予采纳。上诉人主张涉案商铺的设计发生变更，但其提供的经包头审图中心审图的图纸为商住楼的图纸，非本案涉案商铺商业楼的图纸。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定：被上诉人未征得上诉人同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（房屋经过规划部门批准、设计院设计，环境达到规划部门绿化、硬化的要求），上诉人不同意变更，被上诉人擅自变更，上诉人有权解除合同。上诉人主张被上诉人擅自变更商品房的房屋设计，其提供包头审图中心审图的图纸，但该图纸为商住楼图纸，非本案涉案商铺商业楼的图纸，上诉人主张被上诉人随意改变位于财富广场整体环境为收费停车场，亦无充分证据予以证实，上诉人主张被上诉人构成合同违约，依约定解除合同的理由不成立，本院不予支持。被上诉人提供了乌海市城市规划建设档案馆存档涉案商铺的一二层平面图复印件，因上诉人未提交合法比对检材，故一审未启动鉴定程序，上诉人主张一审程序违法的理由不成立。被上诉人承建的涉案商铺的工程已经过监理、勘察、设计单位的评估评定，工程亦竣工验收，并取得预售许可，上诉人主张购买的商铺存在质量问题，被上诉人构成根本性合同违约无事实依据，本院不予支持。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人刘宝林、谭敏的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14119.59元，由上诉人刘宝林、谭敏负担。
本判决为终审判决。
审判长张燕
审判员周敬
代理审判员杨硕
二○一八年六月十四日
书记员尉兰