河南省信阳市中级人民法院
民事判�书
（2017）豫15民终第556号
上诉人（原审原告、反诉被告）解金富，男，汉族，1953年11月21日生，住信阳市羊山新区，铁路工人。
上诉人（原审原告、反诉被告）解金运，男，汉族，1960年8月11日生，住信阳市羊山新区，铁路工人。
上诉人（原审原告、反诉被告）解金亮，男，汉族，1964年5月3日生，住信阳市羊山新区，铁路工人。
上诉人（原审原告、反诉被告）解金华，男，汉族，1951年10月10日生，住信阳市羊山新区，铁路工人。
上诉人（原审原告、反诉被告）解锋，女，汉族，1949年11月19日生，住郑州市，铁路工人。
被上诉人（原审被告、反诉原告）易芳，女，汉族，1959年10月20日生，住信阳市羊山新区，铁路工人。
委托代理人吴香文，系易芳丈夫。
委托代理人易峰，系易�弟弟。
上诉人解金富、解金运、解金亮、解金华、解锋与被上诉人易芳房屋买卖合同纠纷，不服信阳市平桥区人民法院（2016）豫民初1503号民事判决。向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人解金富、解金运、解金亮，被上诉人易芳及其委托代理人吴香文、易峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2009年8月份，经王某介绍和被告易芳的察看了解，易芳确定购买解德胜拟卖的、位于二七北街××22204房屋。易芳于2009年8月18日先交1000元定金，解金富出具了《收条》，《收条》主要内容是：今收到买房人订金1000元，房屋坐落于二七北街××房，出售价为26000元，卖房人的房屋不得有产权纠纷，收到订金后尽快交房于买房人，双方不得反悔，如违约赔偿对方双倍订金。2009年8月31日，以解金富为甲方，易芳为乙方，双方签订了《房屋买卖合同》，合同主要内容是：1、甲方解德胜出售的房屋位于羊山区二七北街××号，建筑面积36.4㎡，使用面积28㎡，房产证号10××00，房屋标准价541元/㎡，成本价649元/㎡，现售价26000元，自乙方收房之日起，甲方无条件的协助乙方办理过户手续，如因甲方的原因过户不成，甲方按现售价100％赔偿乙方；2、自交易之日起，双方均不得反悔，否则，按现售价100％赔偿对方违约金；3、甲方保证所售房屋没有产权纠纷，没有按揭，没有抵押，没有出租，不欠税，如交易后出现上述情况，甲方承担全部责任；4、自交易之日起，房屋产权及配套设施均归乙方所有；5、为了房屋过户能及时联系到对方，任何一方的联系方式如有变化，应及时告知对方，否则，承担因联系不到的相关损失；6、本协议自双方房主或授权代表签字盖章时起生效。合同签订后当日，易芳将26000元买房款交给了解金富妻子李国秀，李出具了《收条》，解金富随即将房屋钥匙和房产证交给了易芳。从此，易芳就占据使用二七街后五楼22204号房屋至今。
原审法院认为，该案属房屋买卖合同纠纷，双方本诉反诉争议的焦点是，⑴原告解金富与被告易芳签订的《房屋买卖合同》是否有效；⑵房屋买受人易芳是否出于善意购买；⑶羊山二七街后五楼22204号房屋的拆迁补偿权应属谁享有；⑷解氏五原告应否承担悔约赔偿责任。
关于原告解金富与被告易芳签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，原告解金富与被告易芳在2009年8月31日签订《�屋买卖合同》，自签订之日就已发生法律效力，双方虽未办理物权过户登记手续，但并不影响合同效力。何况从物权变动流程看，是先有签订合同的民事行为，后才有过户行为，后边的过户与否只能作为衡量合同履行的程度，而不能影响的合同效力。另，结合证人王某的证明材料，五原告及其父亲生前与被告居住地点相距甚近且双方交易长达7年间被告未主张权利的情况综合判定，证人王某的证明材料应当真实可信。
关于房屋买受人易芳是否出于善意购买的问题。《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合善意取得的除外；《物权法》解释㈠第十五条又规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。本《房屋买卖合同》出让方签字人解金富是房屋所有人解德胜的儿子，易芳通过受让前的实际察看了解，是在相信解金富卖房是经其父亲同意后才确定购买的，从易芳的受让全过程看，其无“恶意”的表现，解氏五原告在诉状中所说的、所谓房屋所有人解德胜对房屋出让“不知情、无法找到旧房产证”等缺乏证据，更何况易芳购买住进××羊山××号房与××、××、××、××同街相邻，在近7年里从未有人提出过异议，完全有理由相信该房屋买卖的当时，解氏父子不仅都知道且是完全同意的，因此，易芳对二七街后五楼22204号房是按有效合同取得，且付了对价的合法占有，不存在侵犯解氏五原告的所有权问题。因此，解氏五原告尤其是当时合同签订人解金富诉请被告易芳退还二七街后五楼22204号房屋，没有事实与法律依据，不予支持。
关于羊山二七街后五楼22204号房屋的拆迁补偿权应属谁享有的问题。《民法通则》第72条第2款规定，按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移。《〈民法通则〉贯彻意见》第85条规定，财产所有权合法转移后，一方反悔的不予支持。被告易芳通过有效合同购买的22204号房屋，已合法占有使用近7年，已事实上享有22204号房屋所有权，出卖人解金富尽管提出了反悔意见，但依法不能支持。易芳购买的22204号房屋现已划入政府拆迁范围，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。易芳购买的22204号房屋的征收人是政府，易芳是被拆迁人，因此，羊山二七街后五楼22204号房屋的拆迁补偿权应由易芳享有，易芳此反诉请求有事实与法律依据，�予支持。
关于解氏五原告应否承担悔约赔偿责任的问题。根据原告解金富与被告易芳签订的《房屋买卖合同》第二条的约定，悔约人要赔偿对方相当于房价100％的违约金。这里的“悔约”实属违约之意。根据《合同法》第一百零七条规定精神，违约赔偿主要是针对合同未履行，或者履行的不符合约定，使合同权利人的合同目的无法实现所造成的损失而言。而在此案中，原告的“悔约”行为是发生在《房屋买卖合同》已经全部履行完毕之后，原告的事后“悔约”对易芳先前的及时接收、合法占有、正常使用房屋，并未造成任何损失，因此，易芳的悔约赔偿请求没有事实依据，不予支持。
综合上述，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第十五条，《中�人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十五条，国务院关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，判决如下：一、驳回本诉原告解金富、解金运、解金亮、解金华、解锋的诉讼请求；二、羊山二七街后五楼22204号房屋的拆迁补偿权由反诉原告易芳享有；三、驳回反诉原告易芳的其他诉讼请求。
解金富等五上诉人上诉称：1、解金富与易芳签订的房屋买卖合同应属无效。解金富与易芳存在恶意串通行为，该合同在没有征得房屋所有权人同意的情况下，且交易价格明显低于市场价格，损害实际权利人解德胜的利益，所以解金富取得的26000元购房款应该返还给易芳，易芳应当返还房屋。2、解金富买卖房屋时未经房屋所�人解德胜同意，是无权处分行为，合同效力待定。后解德胜没有对该房屋买卖合同进行追认，所以该合同属于无效合同。3、易芳非善意取得该房屋，因其明知该房屋属于解德胜所有，在解德胜不知情的情况下与解金富签订房屋买卖合同，且支付的房款与当时的房屋价值不对等，且七年未办理房屋过户手续。易芳应当将房屋返还给上诉人。
被上诉人易芳答辩称：1、五答辩人关于房屋买卖合同无效的上诉理由，缺乏事实依据和法律依据。该合同自订立时就已经发生法律效力。房屋交付后，双方虽未办理物权过户手续，但并不影响合同效力。因为从物权变动流程看，是先有签订合同的民事法律行为，后才有过户的产权行政管理行为，前后不属于同一法律关系，后边的过户与否，只能作为衡量房屋买卖双方当事人对合同履行的程度，而不会影响合同的效力。2、被答辩人解金富将房屋卖给答辩人，“五被答辩人”及其父亲解德胜完全知情。3、答辩人是该房屋的善意购买人。
二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为：易芳与解金富于2009年8月31日签订的《房屋买卖合同》是在解德胜的邻居王某的介绍下，易芳经过实地的查看，双方商定好房屋价款，且在2009年8月18日易芳支付订金1000元，2009年8月31日易芳支付剩余价款，解金富交付房屋的产权证书后双方签订该合同。解金富作为解德胜的儿子且手持房屋的产权证书，又有解德胜邻居王某的见证，易芳有理由相信其与解金富的房屋买卖交易，解德胜是知情且同意的。从房屋的整个买卖过程看，易芳并无“恶意”表现，易芳支付了相应的对价取得了房屋的产权证书，双方订立的《房屋买卖合同》是有效的。况且在房屋买卖合同达成后长达七年的时间里�解德胜及其其他解氏姐妹均未提出任何异议。虽然交易的房屋未办理房屋过户的手续，但是并不影响《房屋买卖合同》的效力。上诉人认为易芳与解金富恶意串通，易芳不是善意买受人，合同无效的上诉理由，本院不予支持。上诉人关于解金富与易芳的房屋买卖交易作为房屋所有权人的解德胜不知情的上诉理由缺乏证据支持，且不符常理。本院不予支持。综上，原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费675元由解金富、解金运、解金亮、解锋、解金华承担。
本判决为终审判决。
审判长 陶加峰
审判员 邱世财
审判员 李 虎
二〇一七年三月十六日
书记员 高 星