徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓商初字第0326号
原告中国建设银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市解放北路1号。
负责人许范新，该分行副行长。
委托代理人刘涛，该分行客户经理。
委托代理人蔡军，江苏清正苑律师事务所律师。
被告刘蕊。
被告朱本强。
原告中国建设银行股份有限公司徐州分行与被告刘蕊、朱本强金融借款合同纠纷一案，本院于2015年4月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘涛、蔡军到庭参加诉讼，被告刘蕊、朱本强经本院公告传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司徐州分行诉称：2009年7月21日，被告刘蕊、朱本强与原告签订个人住房（商业用房）借款合同，合同约定两被告向原告借款32万元，以位于徐州市黄河南路与苏堤北路交叉口河畔花城1#-2-2302室的房产抵押给原告，作为履行合同的抵押物，原告有权就该抵押物行使优先受偿权，合同签订后，原告依约向两被告发放贷款32万元，但被告未按约还款。根据约定，原告有权要求两被告提前偿还剩余全部贷款本息271148.36元（利息暂计算至2015年4月21日），并赔偿原告律师代理费7120元。故原告诉至本院，请求判令：1、被告刘蕊、朱本强返还贷款本金267837.39元及利息（利息计算至2015年4月21日为3310.97元，2015年4月21日之后至实际付清之日的利息继续计算）；2、两被告赔偿律师代理费7120元；3、原告对借款抵押物的价值享有优先受偿权；4、两被告负担诉讼费。
被告刘蕊、朱本强未到庭，亦未举证。
原告为支持其诉讼主张，向法庭提供以下证据：
1、个人住房（商业用房）借款合同一份，证明原告与两被告之间存在金融借款合同关系，借款本金32万元。
2、徐州市房地产抵押合同及他项权证各一份，证明两被告以刘蕊名下的位于徐州市黄河南路与苏堤北路交叉口河畔花城1#-2-2302室房产抵押给原告，作为履行还款义务的担保。
3、个人贷款支付凭证一份，证明原告依约向两被告足额发放贷款32万元。
4、贷款账户基本信息一份，证明截至2015年4月21日，两被告拖欠本金267837.39元、利息3310.97元。
5、律师代理费发票一份，证明原告为本案诉讼支付律师代理费7120元。
对于原告的举证，本院认证如下：个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证证明原告与两被告之间存在金融借款合同关系、原告已依约向两被告发放贷款32万元的事实；徐州市房地产抵押合同、他项权证证明两被告以刘蕊名下的位于徐州市黄河南路与苏堤北路交叉口河畔花城1#-2-2302室房产作为还款义务的抵押担保的事实；贷款账户基本信息证明两被告拖欠本息的事实；律师代理费发票证明原告为本案诉讼支付律师代理费7120元的事实；上述证据客观、真实，均与本案存在关联性，本院予以确认，作为定案的依据。
经审理查明：2009年7月21日，被告刘蕊、朱本强作为借款人，原告作为贷款人，双方签订个人住房（商业用房）借款合同，合同约定：借款本金为人民币32万元，借款期限264个月，即2009年7月21日至2013年7月21日。本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整，贷款支付凭证为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率为月利率，采用浮动利率，即在基准利率水平4.95‰上下调30%，该利率自起息日起至贷款本息全部清除之日止依据利率调整日当日的基准利率下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。本合同借款逾期是指借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。贷款利息自划款之日起计算，按日计息。本合同项下借款人的还款首先用于偿还本合同约定应由借款人承担而由贷款人垫付的各项费用以及贷款人实现债权的费用，对于剩余款项，本金逾期超过九十天仍未收回的借款，或者利息逾期超过九十天仍未收回的借款，按照先还本后还息的原则偿还。还款方法采用等额本息还款法。担保方式为保证和抵押。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约。出现违约情形的，贷款人有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担等内容。
随后，两被告与原告签订徐州市房地产抵押合同一份，自愿以刘蕊名下的位于徐州市黄河南路与苏堤北路交叉口河畔花城1#-2-2302室房产作为该借款合同义务的抵押担保，权利价值32万元，期限为2009年7月21日起至2031年7月21日止。2010年12月25日，双方办理了房屋抵押登记手续。
2009年8月3日，原告依约向两被告发放贷款32万元，合同履行期间，两被告未按个人住房（商业用房）借款合同的约定按期归还借款本息，自2015年2月至2015年4月累计拖欠本息计5506.16元。原告根据借款合同宣布贷款立即到期并要求收回剩余全部贷款本息。经统计，截至2015年9月15日，两被告拖欠本金267669.08元、利息8085.32元。
另，原告为本案诉讼，向江苏清正苑律师事务所支付律师代理费7120元。
本院认为：原告系依法设立的金融机构，具有金融借贷经营权，原告与两被告签订的个人住房（商业用房）借款合同、徐州市房地产抵押合同，均是双方当事人的真实意思表示，合法有效。
原告依据个人住房（商业用房）借款合同的约定发放贷款后，两被告未按合同约定偿还借款本息，构成违约，应承担继续履行并赔偿利息损失的违约责任。故对原告主张两被告返还贷款本金267669.08元、至2015年9月15日利息8085.32元以及至本金给付之日的利息诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
因个人住房（商业用房）借款合同明确约定了贷款人为实现债权所产生的费用（包含律师代理费）由借款人承担，原告为实现债权，委托律师代理诉讼并支付代理费，现原告主张赔偿律师代理费7120元。经本院审查，按照本案借款合同签订时《江苏省律师服务收费管理办法》的规定，依据原告起诉的本息数额，律师代理费应为7122元，现原告仅主张被告赔偿律师代理费7120元，不违反法律规定，本院予以支持，
根据徐州市房地产抵押合同，两被告以刘蕊名下的徐州市黄河南路与苏堤北路交叉口河畔花城1#-2-2302室房产为该笔借款合同义务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，故对原告主张对抵押物的价值享有优先受偿权的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告享有优先受偿权的价值范围为人民币32万元。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决发生法律效力之日起五日内，被告刘蕊、朱本强一次性返还原告中国建设银行股份有限公司徐州分行贷款本金人民币267669.08元及利息［利息计算至2015年9月15日为人民币8085.32元，此后利息自2015年9月16日起至本金给付完毕之日止，以个人住房（商业用房）借款合同约定的标准计算］。
二、本判决发生法律效力之日起五日内，被告刘蕊、朱本强一次性赔偿原告中国建设银行股份有限公司徐州分行律师代理费人民币7120元。
三、原告中国建设银行股份有限公司徐州分行对被告刘蕊、朱本强抵押的被告刘蕊名下的位于徐州市黄河南路与苏堤北路交叉口河畔花城1#-2-2302室房产的价值在人民币32万元范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5470元、公告费600元，合计人民币6070元（原告已预付），由被告刘蕊、朱本强负担。
如不如本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院（户名：江苏省徐州市中级人民法院，账号32×××02，开户行建设徐州市永安支行）。
审 判 长 周秀峰
审 判 员 朱 静
人民陪审员 魏元元
二〇一五年十一月二日
书 记 员 闫 琪
本案援引法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。