湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘13民终1886号
上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行。住所地湖南省娄底市娄星区氐星路**号。
负责人：毛浙湘，该支行负责人。
委托诉讼代理人：蒋兴南，湖南晨晖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘文娇，该行员工。
被上诉人（原审原告）：阙启明，女，汉族，1977年8月26日出生，住湖南省长沙市天心区。
被上诉人（原审被告）：湖南京明房地产开发有限公司。住所地湖南省娄底市娄星区早元街与娄星南路交汇处。
法定代表人：聂均平，公司董事长。
委托诉讼代理人：文运良，该公司职员。
上诉人中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行（以下简称工行兴城支行）因与被上诉人阙启明、湖南京明房地产开发有限公司（以下简称京明公司）确认合同效力纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2017）湘1302民初111号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
工行兴城支行上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人阙启明的该项诉讼请求；2、判令两被上诉人承担本案一、二审诉讼费及相关所有费用。事实和理由：一、两被上诉人之间系虚假交易，涉嫌虚假诉讼。根据商品房买卖市场目前的交易习惯，正常的商品房买卖，应符合以下几个必要的条件：1、合同签订后，买受人一般应按合同约定通过银行转账向出卖人支付购房款；2、买卖双方向房地产管理部门办理商品房买卖合同网签备案手续；3、买卖双方向房地产管理部门办理商品房预售预告登记。本案中存在以下情况：1、没有提交任何银行转账凭证；2、《商品房买卖合同》没有办理网签备案和预售预告登记。被上诉人阙启明与被上诉人京明公司签订《商品房买卖合同》足以让人怀疑系虚假的。因上诉人对涉案房屋有优先受偿权，故两被上诉人互相串通，虚构交易和债务，由被上诉人阙启明向人民法院提起本案诉讼，以人民法院做出的生效文书将其双方之间的虚假交易确认为真实交易。根据最高院的指导意见及相关通知、意见，人民法院对本案诉讼应予重视并加大审查力度，对房地产领域的虚假诉讼行为严厉打击，必要时将案件材料移交侦查机关。二、一审法院认定被上诉人阙启明交纳了全部购房款，证据不足。一审法院认定被上诉人阙启明交纳了全部购房款的事实，上诉人认为，一审法院的这一认定，证据不足。阙启明仅向法庭提交了收据，没有提交银行转账凭证，这明显属于不正常交易，不符合交易习惯。三、一审法院认定两被上诉人于2013年10月11日签订的《商品房买卖合同》合法有效，是错误的。上诉人认为，两被上诉人签订的《商品房买卖合同》并非真实交易，损害了上诉人利益。根据《合同法》第五十二条第一款第二项关于恶意串通损害第三人利益情形的合同应当认定为无效合同，可见，一审法院认定该合同系合法有效的，明显与前述法律规定相违背，系错误的。
被上诉人阙启明答辩称：上诉人的上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人京明公司答辩称：工行兴城支行已明确表示同意抵押人京明公司出售抵押物，已放弃抵押权，京明公司与购房人签订的《商品房买卖合同》合法有效，系正常的交易。
阙启明向一审法院起诉请求：1、判令被告工行兴城支行与京明公司设定的抵押应撤销，对原告不产生法律效力;2、判令被告京明公司与原告的房屋买卖合同有效；3、判令被告京明公司为原告办理好房屋所有权和土地使用权证；4、判令被告京明公司依法依约赔偿原告的损失。
一审法院认定的事实：2013年10月11号，原告阙启明与被告京明公司签订了两份《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于娄底市城××新区××与××交叉口西北角湖南千里红家博苑（又名京明时代广场）的住房（2124-2129）出售给原告，价格为784945元，约定在2013年12月31日之前交付住宅，原告按约定已全额支付购房款784945元。但由于被告京明公司资金链断裂，整个项目至今未竣工验收和交付房屋。另查明，2011年9月至2013年1月，被告京明公司在开发湖南千里红家博苑时，因缺少资金，与被告工行兴城支行签订了《最高额抵押合同》，向被告工行兴城支行抵押借款10600万元，抵押物为湖南千里红家博苑小区土地使用权及在建工程（-1至24层，除物业用房、公共配套设施及第五层夹层、-201外），并办理了抵押登记。2013年1月8日，被告工行兴城支行向娄底市房产局发出《关于同意京明公司将已抵押登记在建工程列入预售范围的函》，内容如下：“京明公司因开发“千里红家博苑”项目在我行办理房地产开发贷款,其土地及在建工程已抵押给我行,在建工程抵押登记号为娄房建娄底字第Z00000121号,抵押物范围为地下负1-2层及地上1-24层,抵押物总面积为110632.09平方米,我行同意将上述在建工程列入本次预售范围。”此后，被告京明公司取得了房屋预售许可证，对千里红家博苑项目的部分房屋进行了销售。经被告京明公司申请，被告工行兴城支行多次向娄底市房地产管理局就抵押物中的部分门面、住房申请撤销抵押登记，目前，被告工行兴城支行仍对千里红家博苑中的463套门面、住房未撤销抵押登记。本案原告所购买的房屋即属于该抵押房产之内。因被告京明公司未及时还款，被告工行兴城支行将被告京明公司诉至娄底市中级人民法院，请求对抵押物享有优先受偿权。娄底市中级人民法院于2015年10月28日作出（2015）娄中民二初字第57号民事判决书，判决被告工行兴城支行对被告京明公司的湖南千里红家博苑小区的抵押物享有优先受偿权。
一审法院认为：原告阙启明与被告京明公司于2013年10月11日签订的两份《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，合同的内容不违背法律的规定，合法有效，该份合同对双方具有约束力，原、被告应当按照合同的约定全面履行各自的义务。被告京明公司应按《商品房买卖合同》约定为原告办理产权过户登记手续，但该房屋尚未交付，且被告京明公司与被告工行兴城支行签订了《最高额抵押合同》，并将抵押物在房产部门办理了抵押登记，致使被告现无法为原告办理产权过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条之规定，以建设用地使用权、正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。被告工行兴城支行为案涉抵押物办理抵押登记，故其所享有的抵押权自登记时设立。原告和被告京明公司称被告工行兴城支行既已同意被告京明公司对抵押房屋进行预售，即表明其放弃了抵押权。本院认为，被告工行兴城支行虽同意被告京明公司预售抵押房屋，但并未明确作出放弃抵押权的意思表示，更未对抵押登记进行撤销，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，原告的前述主张和被告京明公司的前述抗辩主张因与物权公示原则相悖，本院不予采纳。原告可在抵押权解除或涤除后就涉案房产主张办理产权登记权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十条、第一百八十七条之规定，判决如下：一、确认原告阙启明与被告湖南京明房地产开发有限公司于2013年10月11日签订的两份《商品房买卖合同》有效。二、驳回原告阙启明的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告湖南京明房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是：阙启明与京明公司于2013年10月11日签订的关于湖南千里红家博苑的2124-2129住房的两份《商品房买卖合同》是否合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”之规定，本案中，由于抵押权人即上诉人工行兴城支行已向娄底市房地产管理局出具了同意涉案房产预售的函，娄底市房地产管理局经审查后亦批准颁发了《预售许可证》，此即意味着行政管理部门及被上诉人京明公司已向社会大众公示本案所涉房产可以依法销售，被上诉人等购房户据此即有充分理由相信能依法与开发商以出资、以债权、以工程款相抵等方式签订《房屋买卖合同》，虽然被上诉人京明公司与上诉人工行兴城支行之间就本案所涉房产销售有特别约定，但该约定仅是其两者之间的合同约定或单方要求，对外并不具有社会公示力，故并不能以此来否定《房屋买卖合同》的合法性。且当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现上诉人工行兴城支行虽提出被上诉人京明公司与购房户阙启明之间可能有恶意串通、虚构合同以侵害其权益的主张，但未提供充分有效的证据予以证明，故对其该主张本院不予采纳。
综上所述，上诉人中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行的上诉理由不能成立，应予驳回；原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡春贤
审 判 员 赵永安
代理审判员 唐满兰
二〇一八年一月十五日
代理书记员 刘 勇
附相关法律条文：
对《中华人民共和国民事诉讼法》的适用
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。