四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第6149号
上诉人（原审原告）ＸＸ，男，汉族，1979年4月15日出生，住成都市成华区。
委托代理人周驰，四川时代经纬律师事务所律师。
委托代理人张勇，四川时代经纬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川省盛世龙拍卖有限公司。住所地：成都市青羊区。
法定代表人刘生武。
上诉人ＸＸ因与被上诉人四川省盛世龙拍卖有限公司拍卖合同纠纷一案，不服成都高新技术开发区人民法院（2014）高新民初字第1993号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年3月5日，四川省荣县人民法院出具（2013）荣民委拍字第2-1号《司法拍卖委托书》，委托盛世龙公司拍卖以下财产：1、位于荣县望佳镇胜利街406-301号房屋（荣房权证市字第2006008**号，面积99.84平方米），荣县望佳镇胜利街406号门面（荣房权证市字第2006008**号，面积47.65平方米）；2、荣县望佳镇交通路242-1、2、3、4、5号非成套住宅（荣房权证字第200900999-1-2号、荣房权证字第200901000-1-2号、荣房权证字第200901001-1-2号、荣房权证字第2006028**号、荣房权证字第2006028**号，面积共计1388.93平方米）；四川省荣县昌达饲料有限公司的输变电设备及使用权和粉碎机各一套。1、2号财产作为两部分财产进行单独整体拍卖。
2013年3月14日，盛世龙公司在自贡日报B3版刊登拍卖公告。该拍卖公告主要载明：拍卖标的一：荣县望佳镇胜利街406号门面（建筑面积约47.65平方米）；荣县望佳镇胜利街406-301号成套住宅房屋（建筑面积约99.84平方米）。竞买保证金1.5万元。标的二：荣县望佳镇交通路242号工业用房（建筑面积约1038.19平方米），非成套住宅房屋（建筑面积约498.97平方米）；输变电设备及使用权和粉碎机各一套。竞买保证金11万元。拍卖时间：2013年4月12日上午10：30。拍卖地点：荣县人民法院审判庭。标的展示：即日起至2013年4月11日在标的现场展示。竞买咨询、报名登记注意事项：（一）竞买人须于2013年4月8日16：00前将竞买保证金交到指定银行账户，并于2013年4月11日持有效证件办理竞买报名登记手续。（二）标的当事人、优先购买权人应提供相关证明材料，并办理竞买报名登记手续后可参加上述标的的竞买。
2013年4月11日，ＸＸ（竞买人）、盛世龙公司（拍卖人）签订《四川省盛世龙拍卖有限公司关于荣县望佳镇交通路242号工业用房等财产拍卖会竞买须知》（编号：（2013）川盛拍字第025号，以下简称“竞买须知”），主要约定：拍卖标的为荣县望佳镇交通路242号工业用房（建筑面积约1038.19平方米），非成套住宅房屋（建筑面积约498.97平方米）；输变电设备及使用权和粉碎机各一套。竞买保证金11万元。竞买人须对上述标的进行现场勘验，并查阅以上拍卖文件资料；竞买成功后，上述面积以房地产管理部门实际办证为准；竞买人不得以该标的存在瑕疵为由，拒不按要求及时、足额支付拍卖成交价款和拍卖佣金。竞买人竞买成功后，委托人仅按现状交付拍卖标的，并提供标的现有权属资料与过户所需相关法律文书，由买受人自行办理权属变更手续，并承担办理权属变更手续的税费等相关费用。
同日，ＸＸ（竞买人、乙方）、盛世龙公司（拍卖人、甲方）签订《竞买协议书》（编号：（2013）川盛拍字第25号），主要约定：拍卖标的为荣县望佳镇交通路242号工业用房（建筑面积约1038.19平方米），非成套住宅房屋（建筑面积约498.97平方米）；输变电设备及使用权和粉碎机各一套。标的物按现状进行拍卖，甲方对该标的不承担任何瑕疵担保责任，标的瑕疵由乙方自行勘验；房屋、土地面积以房管部门、国土部门确权实际数量为准，其面积的增减变化不影响拍卖成交额，乙方不得以产权实际与登记公告面积存在误差主张返还部分或全部价款。乙方签此协议，表明乙方充分了解标的相关情况。甲方不对标的物的品质、质量提供担保。乙方已自行对该标的进行了解及查验，如竞买成交后不得以拍卖标的存在瑕疵为由，拒不按要求及时、足额支付拍卖成交价款和拍卖佣金。拍卖标的移交后，委托人按拍卖标的现状向买受人交付成交拍卖标的，买受人自行办理权属变更手续以及水、电、气、闭路电视等单独立户手续，由此产生的所有税、费及土地出让金等（含买卖双方）全部由买受人承担，委托方和甲方不承担任何费用。
同日，ＸＸ（竞买人）、盛世龙公司（拍卖人）签订《四川省盛世龙拍卖有限公司关于荣县望佳镇交通路242号工业用房拍卖会拍卖规则和竞买注意事项》（编号：（2013）川盛拍字第25号），主要约定：拍卖人采用任何形式对拍卖标的所作的描述、评价和介绍均属参考性意见，不构成拍卖人对拍卖标的的任何担保。
同日，ＸＸ在盛世龙公司“关于竞买人对拍卖标的资料查询与展示（现场勘查）记录”上签字，确认已对拍卖标的进行了现场查勘，并已详细查询标的情况介绍、《拍卖公告》、《竞买须知》、《拍卖规则和注意事项》、《竞买协议书》、评估报告等拍卖文件资料，且无异议。
2013年4月12日，在盛世龙公司（拍卖人）举行的关于荣县望佳镇交通路242号工业用房、非成套住宅房屋、输变电设备及粉碎机各一套拍卖会上，通过公开竞价，ＸＸＸＸ（买受人）以最高应价90万元成功竞得拍卖标的，并签署《拍卖成交确认书》，主要约定：拍卖成交标的为荣县望佳镇交通路242号工业用房（建筑面积约1038.19平方米，地址为荣县望佳镇交通路242-1、2、3号）、非成套住宅房屋（建筑面积498.97平方米，地址为荣县望佳镇交通路242-4、5号）、输变电设备及使用权和粉碎机各一套。买受人自愿遵守本标的拍卖会的《竞买须知》、《拍卖规则与竞买注意事项》、《竞买协议书》以及本《拍卖成交确认书》中的相关内容。买受人自行办理上述标的权属变更手续，并承担过户税、费及其他相关费用。任何一方违约，按拍卖成交价款的20%承担违约责任，并赔偿损失。
2013年4月23日，四川省荣县人民法院作出（2012）荣执字第144-3号执行裁定书，裁定：一、荣县望佳镇交通路242-1#、2#、3#工业用房1537.16平方米和荣县望佳镇交通路242号-4#、5#非成套住宅498.97平方米房屋一幢、四川省荣县昌达饲料有限公司的输变电设备及使用权和粉碎机各一套等财产的所有权及相应的其他权利归买受人ＸＸ所有；财产权自本裁定书送达买受人ＸＸ时起转移。二、买受人ＸＸ可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。
2014年1月17日，荣县国土资源局向荣县房屋权属登记中心出具“关于望佳镇交通路242-4、5号土地使用权情况的证明”，证明：望佳镇交通路242-4号房屋（房屋所有权证号：荣房权证市字第2006028**号）、242-5号房屋（房屋所有证号：荣房权证市字第2006028**号）的国有土地使用权证号为荣国用（2008）第08007号、土地使用权人登记为自然人王笃海，地号为200-2，土地面积为479.4平方米，用途为工业，出让终止日期为2038年7月7日。
2014年1月22日，四川省荣县人民法院出具（2012）荣协执字第144-5号协助执行通知书，要求荣县国土资源局协助办理：一、发布被执行人王笃海、周桂兰所有的荣国用（2008）第08007号国有土地使用权证书作废公告，公告费用由权利人ＸＸ承担。二、将被执行人王笃海、周桂兰所有的坐落于荣县望佳镇交通路242-4、5号房屋的国有土地使用权（荣国用（2008）第08007号，地号为200-2，土地面积为479.4平方米）转移登记在买受人ＸＸ名下。该“协助执行通知书”同时载明“在执行过程中，本院在规定的期限内责令被执行人王笃海、周桂兰交出上述国有土地使用权证，但被执行人至今未履行。”
2014年2月14日，荣县国土资源局发布土地登记注销公告（荣县府土销字（2014）01号），公告注销自然人王笃海持有的上述国有土地的《中华人民共和国国有土地使用证》（荣国用（2008）第08007号）。
另查明，2014年1月24日，ＸＸＸＸ取得案涉拍卖房屋的所有权证书，荣房权证荣字第2014011**号房屋所有权证书载明坐落于荣县望佳镇交通路242-1号房屋的建筑面积为286.71平方米，规划用途为工业；荣房权证荣字第2014011**号房屋所有权证书载明坐落于荣县望佳镇交通路242-2号房屋的建筑面积为241.98平方米，规划用途为工业；荣房权证荣字第2014011**号房屋所有权证书载明坐落于荣县望佳镇交通路242-3号房屋的建筑面积为509.50平方米，规划用途为工业；荣房权证荣字第2014011**号房屋所有权证书载明坐落于荣县望佳镇交通路242-4号房屋的建筑面积为380.50平方米，规划用途为工业；荣房权证荣字第2014011**号房屋所有权证书载明坐落于荣县望佳镇交通路242-5号房屋的建筑面积为118.47平方米，规划用途为工业。2014年3月，ＸＸ取得上述房屋的国有土地使用权证书。
还查明，荣县望佳镇交通路242-4、5号房屋的原房产证（荣房权证市字第2006028**号、荣房权证市字第2006028**号）载明该房屋设计用途为非成套住宅。位于荣县望佳镇交通路242-1、2、3、4、5号土地的原国有土地使用权证（荣国用（2008）第08003号）载明该国有土地用途为工业。
原审法院认定以上事实，有ＸＸ与盛世龙公司庭审中的陈述，司法拍卖委托书、拍卖公告、竞买须知、竞买协议书、关于竞买人对拍卖标的的资料查询与展示（现场勘查）记录、拍卖成交确认书、荣县人民法院执行裁定书、协助执行通知书、荣县国土资源局关于望佳镇交通路242-4、5号土地使用权情况的证明、税收缴款书，荣房权证荣字第201401171、201401172、201401174、201401176、201401177号房屋所有权证书等证据材料在卷为证。
原审法院经审理认为，ＸＸ与盛世龙公司签订的《竞买须知》、《拍卖规则和竞买注意事项》、《竞买协议书》以及《拍卖成交确认书》，均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有拘束力。就本案相关问题，依次认定如下：
1、关于拍卖房屋面积是否缩水的问题。ＸＸ称《拍卖成交确认书》中载明非成套住宅房屋建筑面积为498.97平方米，而荣县国土局出具的“情况证明”确定该房屋建筑面积为479.4平方米，两者相差19.57平方米，盛世龙公司应赔偿ＸＸ损失。对此，本院认为：第一，荣县国土局出具的“情况证明”确认的是上述房屋的国有土地使用权面积为479.4平方米，而非房屋建筑面积，ＸＸ以土地使用权面积来衡量房屋建筑面积是否符合约定，混淆了土地与房屋这两个不同的概念，显然不当；第二、ＸＸ最终取得的荣房权证荣字第201401176、201401172号房屋所有权证书确认上述房屋的建筑面积为498.97平方米，这与《拍卖成交确认书》中载明的房屋建筑面积是相同的，ＸＸ在庭审中亦对该事实予以确认。因此，ＸＸ以拍卖房屋面积缩水为由要求盛世龙公司赔偿损失的诉讼请求，没有事实依据，原审法院不予支持。
2、关于拍卖标的是否存在瑕疵及盛世龙公司是否应承担瑕疵担保责任的问题。荣房权证荣字第201401176、201401172号房屋所有权证书确认坐落于荣县望佳镇交通路242-4、5号的房屋规划用途均为工业用房，这与《拍卖成交确认书》中载明的“非成套住宅房屋”存有差异。ＸＸ据此认为盛世龙公司没有向其说明拍卖标的瑕疵，应承担瑕疵担保责任。根据《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款“拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。”之规定，盛世龙公司在拍卖过程中负有瑕疵说明义务，但其前提是拍卖标的存在瑕疵。本案中，盛世龙公司是根据四川省荣县人民法院的委托对案涉房屋进行拍卖，四川省荣县人民法院出具的司法拍卖委托书及其提供的荣县望佳镇交通路242-4、5号房屋原产权证均载明该房屋用途为非成套住宅，盛世龙公司据此发布拍卖公告，并在双方签订的拍卖成交确认书中载明拍卖成交标的“非成套住宅房屋”，与委托人四川省荣县人民法院告知的拍卖标的情况以及原产权证载明的内容一致，并不存在ＸＸ诉称的拍卖标的瑕疵。庭审中，ＸＸ亦确认盛世龙公司在这一过程中没有过错。至于拍卖成交后，房屋管理部门在办理案涉房屋产权过户时，为什么将房屋用途由非成套住宅变更为工业用房，盛世龙公司作为拍卖人无权决定，亦不属于本案审理范围。
ＸＸ还称基于生活常识，非成套住宅房屋对应的土地使用权用途应为住宅用地，但其实际上是工业用地，盛世龙公司在拍卖中没有就该事实向ＸＸ说明，致使ＸＸ遭受损失，盛世龙公司应予赔偿。对此，原审法院认为，ＸＸＸＸ签订的“关于竞买人对拍卖标的资料查询与展示（现场勘查）记录”显示其已于拍卖前详细查阅了拍卖文件资料，其中就包括四川省荣县人民法院委托四川建科房地产评估事务所有限公司出具的《房地产估价报告》，该“估价报告”附件三中的荣国用（2008）第08003号国有土地使用权证（复印件）载明座落于望佳镇交通路242-1、2、3、4、5号国有土地使用权用途为工业。因此，ＸＸＸＸ在拍卖前对案涉土地的使用权用途为工业用地是充分知晓的，盛世龙公司已经履行了应尽的说明义务。ＸＸＸＸ对此称“资料查询与展示（现场勘查）记录”中提到的拍卖文件资料，盛世龙公司并未向其提供，ＸＸ是在盛世龙公司工作人员的一再要求下才签名捺印，其对案涉房屋的土地使用权用途并不了解。因其未提交证据予以证明，原审法院对其该项诉称事实不予采信。因此，ＸＸ以拍卖标的存在瑕疵要求盛世龙公司承担瑕疵担保责任的诉称理由不成立，原审法院不予支持。
3、关于盛世龙公司是否给ＸＸ造成产权过户登记障碍的问题。ＸＸ称盛世龙公司在拍卖时没有收回望佳镇交通路242-4、5号房屋的土地使用权证，作作废处理，径行投入拍卖，给ＸＸ造成产权过户登记障碍，盛世龙公司应赔偿损失，并支付注销公告费。其理由是根据其后来办证的经历及《土地登记办法》第56条的规定，推定盛世龙公司在拍卖前应当收回拍卖标的的国有土地使用权证，并作作废处理。首先，《土地登记办法》第五十六条没有关于拍卖人在拍卖前应当收回拍卖标的的国有土地使用权证，作作废处理的规定，ＸＸ的上述“推定”于法无据。其次，根据四川省荣县人民法院出具的（2012）荣协执字第144-5号协助执行通知书的记载，上述国有土地使用权证没有收回的原因是被执行人拒不按照荣县人民法院规定的期限向其提交。盛世龙公司作为拍卖人，并非国家有权机关，其根据荣县人民法院的委托对案涉财产按照现状进行拍卖，自然无权收回上述房屋的国有土地使用权证。上述协助执行通知书同时载明，望佳镇交通路242-4、5号房屋的国有土地使用权证作废公告费用由ＸＸ负担。因此，ＸＸ的该项诉称理由不成立，原审法院不予支持。
4、关于拍卖标的产权过户相关税费如何承担的问题。ＸＸ与盛世龙公司在《竞买协议书》中明确约定拍卖标的权属变更过程中产生的所有税费（含买卖双方）均由ＸＸ承担，故ＸＸ关于拍卖标的物过户税费约定不明，盛世龙公司应向ＸＸ支付ＸＸ垫付的应由卖方承担的税费的诉称理由不成立，本院不予支持。ＸＸ称其签字时《竞买协议书》是空白的，上面的内容是盛世龙公司后来自行添加的，不是其真实意思表示，因其未提交证据予以证明，原审法院对其该项诉称事实不予采信。
综上，ＸＸ的诉讼请求，没有事实及法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告ＸＸ的诉讼请求。本案案件受理费4956元，由ＸＸ负担。
宣判后，原审原告ＸＸ不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或者发回重审。其主要上诉理由是：原审法院认定荣县望佳镇交通路242-4、5号房屋的性质的事实不清。被上诉人在一审中所举证据《竞买协议书》、《拍卖规则和竞买注意事项》上诉人均未见过，系被上诉人事先让上诉人在白纸上签字然后打印出来的，其条款对上诉人无约束力。由于被上诉人未及时收回被执行人所有的荣县望佳镇交通路242-4、5号房屋的土地使用权以及工业用地与住宅房屋性质的冲突等瑕疵，导致上诉人近一年不能办理过户手续，对上述瑕疵，被上诉人未作说明。
被上诉人盛世龙公司答辩称，一审判决查明事实清楚，证据充分。请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，对原审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，关于拍卖标的是否存在瑕疵以及盛世龙公司是否应当承担瑕疵担保责任的问题。案涉房屋系四川省荣县人民法院委托拍卖的物品，盛世龙公司根据四川省荣县人民法院出具的司法拍卖委托书及其提供的案涉房屋原产权证载明的房屋用途“非成套住宅”发布拍卖公告，并在双方签订的拍卖成交确认书中载明拍卖成交标的“非成套住宅房屋”，故拍卖成交确认书与委托拍卖的标的物内容一致。对于案涉房屋对应的土地使用权性质问题，在上诉人报名参加竞买时签订的“关于竞买人对拍卖标的的资料查询与展示（现场勘查）记录”中确认“已对拍卖标的进行了现场查勘，并已详细查询标的情况介绍、《拍卖公告》、《竞买须知》、《拍卖规则和注意事项》、《竞买协议书》、评估报告等拍卖文件资料，且无异议”，在拍卖文件中包括四川省荣县人民法院委托四川建科房地产评估事务所有限公司出具的《房地产估价报告》，该报告中案涉房屋的土地使用权证复印件明确载明用途为工业。故ＸＸ在参与竞买前对案涉房屋以及对应的土地使用权性质是充分知晓的，盛世龙公司已向竞买人说明了案涉房屋的所有情况，并不存在上诉人ＸＸ所称的存在瑕疵。对于ＸＸ关于盛世龙公司提交的由其签署的《拍卖公告》、《竞买须知》、《拍卖规则和注意事项》、《竞买协议书》等资料，上诉人ＸＸ并不知晓内容，其系在空白纸张上签字，内容是盛世龙公司事后添加的主张，其在二审中申请证人出庭作证，拟证明其在空白纸张上签字，但其证人证言无其他证据予以佐证，且从盛世龙公司提交的由其签署的《拍卖公告》、《竞买须知》、《拍卖规则和注意事项》、《竞买协议书》等资料看，其签字位置不能反映是在空白纸上签字后再由盛世龙公司添加的内容，故ＸＸ所举证人证言本院不予采信，其关于在空白纸张上签字的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定本案事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9912元，由ＸＸ负担。一审案件受理费的负担方式不变。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 寅
审 判 员 余 杨
代理审判员 毛 星
二〇一五年一月二十一日
书 记 员 刘一颖