重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终1170号
上诉人（原审被告）：万春，男，汉族，1969年4月12日出生，住重庆市北碚区。
委托诉讼代理人：童向阳，重庆能海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆铁发物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区歇马镇冯时行路363号附9号，统一社会信用代码91500109070315059F。
法定代表人：翟福森，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：林卯，重庆静昇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩兴印，重庆静昇律师事务所律师。
上诉人万春因与被上诉人重庆铁发物业管理有限公司（以下简称铁发物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院(2017)渝0109民初9755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人万春的委托诉讼代理人童向阳和被上诉人铁发物业公司的委托诉讼代理人林卯、韩兴印到庭参加了审理。本案现已审理终结。
万春上诉请求：1、依法撤销重庆市北碚区人民法院(2017)渝0109民初9755号民事判决，驳回铁发物业公司的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由铁发物业公司承担。事实和理由：1、由于万春购买的涉案房屋存在使用上的问题而长期与开发商重庆润君房地产开发有限公司（以下简称润君房地产公司）发生争执未得到解决，后万春不得已起诉至法院并在法院的主持下与润君房地产公司达成调解，万春所举示的民事调解书可以确定两个事实：一是涉案房屋存在地坪不平的问题，润君房地产公司同意整改，故万春有正当理由拒绝接房；二是交房时间确定为整改结束后的2017年11月7日。但一审判决无视这份民事调解书确认的事实，仍将交房时间确定为合同约定的交房时间，属于认定事实错误，应予纠正；2、万春从未收到润君房地产公司寄送的接房通知，其到现场只是接到电话通知去看房。
铁发物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，请求予以维持。事实和理由：1、涉案房屋已在商品房买卖合同约定的交房时间达到了交房条件，润君房地产公司也按该合同约定的送达地址向万春寄送了接房通知，万春也实际到了现场接房，虽然其拒绝接房，但未举证证明房屋存在质量问题，其属于无理由拒绝接房，故铁发物业公司可以按商品房买卖合同约定的交房时间向万春收取物业服务费；2、民事调解书仅是对实际交付房屋手续时间的确认，并不是对交房时间的变更。
铁发物业公司向一审法院起诉请求：判令万春支付2015年1月1日至2017年11月10日期间的物业服务费共计20024.92元（4.5元/平方米·月×249.6平方米×34个月10天÷2）及违约金5183.73元，共计25208.62元。
一审法院认定事实:万春系位于重庆市北碚区房屋的业主，该房屋建筑面积为259.22平方米。2012年6月27日，万春与润君房地产公司签订了关于涉案房屋的《重庆市商品房买卖合同》，约定由润君房地产公司于2013年3月30日之前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付万春使用。2013年3月20日，涉案房屋取得竣工验收备案登记证。另查明，2017年9月18日，万春起诉润君房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，北碚区人民法院立案受理后，于2017年11月1日，当事人双方达成如下一致意见：“一、万春放弃要求重庆润君房地产开发有限公司支付逾期交房违约金的请求；二、重庆润君房地产开发有限公司在2017年11月7日之前把重庆市北碚区缙云大道168号4-1号房屋的一层门廊处的地面与地梁填平；三、万春与重庆润君房地产开发有限公司在2017年11月7日办理重庆市北碚区缙云大道168号4-1号房屋的交房手续；四、案件受理费3208元，减半收取1604元，由万春负担。”在该案庭笔录中记载万春陈述第一次去验房的时间为2013年3月30日。
一审还查明，中国铁建·山语城项目建成后，润君房地产公司与重庆秦渝物业管理有限公司（以下简称秦渝物业公司）签订《中国铁建·山语城前期物业服务合同》，约定由润君房地产公司选聘秦渝物业公司为中国铁建·山语城项目提供物业服务，物业服务收费按建筑面积计算，标准为：（联排）住宅物业服务费4.5元/平方米·月，合同期限为3年，自2011年10月1日至2014年9月30日，至业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。该合同签订后，于2011年11月11日在重庆市北碚区房屋管理局进行了备案。合同签订后，秦渝物业公司北碚分公司作为物业服务企业入场提供服务。2013年1月24日，万春与重庆秦渝物业管理有限公司北碚分公司（以下简称秦渝物业北碚分公司）签订《前期物业服务协议》，约定由秦渝物业北碚分公司为万春位于涉案小区的房屋提供物业服务，物业类型为联排别墅。物业服务费收费标准与润君房地产公司和秦渝物业公司签订的前期物业服务合同标准一致。在润君房地产公司与秦渝物业公司签订的《中国铁建·山语城前期物业服务合同》到期后，润君房地产公司作为甲方与铁发物业公司作为乙方于2014年12月4日签订《前期物业管理服务合同》，约定润君房地产公司选聘铁发物业公司为中国铁建·山语城项目提供物业服务，物业服务费标准为：（联排）别墅住宅物业服务费为4.5元/平方米·月（不含电梯运行维护费及能耗费），物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务。合同期限为3年，自2014年10月1日起至2017年10月1日止。合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。该合同还对其他权利义务作了详细的约定。该合同签订后，于2015年1月15日在物业管理部门予以备案。2014年12月31日，秦渝物业公司正式撤场，之后由铁发物业公司为涉案小区提供物业服务至今。就涉案小区物业服务费的交接事宜，秦渝物业公司北碚分公司（甲方）与铁发物业公司（乙方）签订了《关于中国铁建山语城物业服务费的协议》，载明：“秦渝物业北碚分公司于2014年12月31日正式撤离中国铁建山语城项目，对于中国铁建山语城从房屋交付至今业主所欠的物业服务费做如下约定：1、2013年3月中国铁建山语城首次交付至今，业主未缴纳的物业服务费归乙方所有；2、业主预缴2014年12月31日以后的物业费，甲方已全部移交至乙方，乙方必须视为业主已经缴纳物业服务费；3、甲方在服务期间的相关催收物业服务费资料全部移交至乙方，作为凭证。”还查明，涉案小区至今尚未设立业主委员会。重庆秦渝物业管理有限公司北碚分公司已于2017年11月20日诉至法院，要求万春支付2013年4月1日至2014年12月31日期间的物业服务费及相应的违约金。法院以（2017）渝0109民初9762号案立案受理。
一审庭审中，铁发物业公司举示了：落款时间为2016年5月1日的《物业费催缴函》及相应的邮寄回单各一份，落款时间为2016年12月1日的《物业费催缴函》及相应的邮寄回单各一份，落款时间为2017年9月22日的《律师函》及相应的邮寄回单各一份，拟证明铁发物业公司已依法向万春催收物业服务费。万春对该组证据的真实性无异议，但称其并没有收到过以上函件。一审庭审中，万春举示了照片6张及整改图纸1份（复印件），拟证明涉案房屋实际上存在一个地梁，与购房合同上的图纸不符，后经整改已没有地梁了。铁发物业公司对该组证据的真实性不予认可，认为不能证明涉案房屋存在质量瑕疵达到不能接房的程度。
一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点在于：一、铁发物业公司是否为本案适格主体；二、本案物业服务费的起算时间；三、本案部分诉请是否已超过诉讼时效。对此，法院分别评判如下：
一、关于铁发物业公司是否为本案适格主体的问题
《物业管理条例》（国务院令第379号公布）第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中，在润君房地产公司与秦渝物业公司签订的前期物业服务合同到期后，涉案小区尚未设立业主委员会，业主、业主大会也没有选聘物业服务企业的情况下，润君房地产公司又于2014年12月4日与铁发物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同。在该合同范围内的业主或物业使用人均应依此合同行使权利、履行义务。在业主没有按合同交纳物业服务费时，铁发物业公司有权作为原告提起诉讼。故对万春认为铁发物业公司不是本案适格主体的反驳意见，一审法院不予采纳。
二、关于本案物业服务费的起算时间问题
涉案房屋于2013年3月20日已取得竣工验收备案登记证，达到接房条件，万春也于购房合同约定的交房期限最后一日即2013年3月30日实际到场验房，万春虽提出诸如地梁不平等问题，但不足以证明涉案房屋存在质量问题致使无法接房，秦渝物业北碚分公司按照前期物业服务协议约定的物业服务费起算日即2013年4月1日计算物业服务费符合合同约定，万春若存有异议，应及时主张自己的权利，但直到2017年9月18日，万春以润君房地产公司逾期交房为由诉至法院要求支付违约金，在法院主持下双方达成于2017年11月7日实际办理接房手续的协议，之后,双方实际于2017年11月10日办理了接房手续,但实际办理接房手续的时间并不能影响接房条件于2013年3月30日已成就的事实。故，万春应从2013年4月1日起交纳涉案房屋物业服务费。
三、关于本案部分诉请是否已超过诉讼时效问题
《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”而《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案中，对于铁发物业公司认为本案应适用三年的诉讼时效的意见，一审法院认为，物业服务费系按月交纳，故诉讼时效应以月为单位单独计算，《中华人民共和国民法总则》系自2017年10月1日起施行，故对于当月物业服务费产生至《中华人民共和国民法总则》施行时，已超过两年时间的，应适用两年的诉讼时效，对于未超过两年时间的，应适用三年的诉讼时效。铁发物业公司诉请的截止2015年9月30日的物业服务费，已超过两年的诉讼时效，此种情形下，万春已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《中华人民共和国民法总则》施行而消灭。本案中，铁发物业公司要求万春支付2015年1月1日至2015年9月30日期间的物业服务费已超过两年的诉讼时效。虽然铁发物业公司曾向万春邮寄过《物业费催缴函》及《律师函》，但其没有举证证明万春是否收到以上函件。铁发物业公司没有充分证据证明存在时效中断的情形，故对铁发物业公司要求万春支付2015年9月30日之前的物业服务费的诉讼请求，一审法院不予支持。对于2015年10月1日之后的物业服务费至《中华人民共和国民法总则》施行时并未超过两年，则应适用三年的诉讼时效制度。该部分债权至本案立案时（2017年11月20日）并没有超过三年的诉讼时效，故对铁发物业公司要求万春支付2015年10月1日之后的物业服务费的诉讼请求，一审法院予以支持。铁发物业公司对于2017年11月份的物业服务费只主张到11月10日，并主张按套内面积249.6平方米及按照4.5元/平方米·月的标准减半收取物业服务费，视为对自己民事权利的自由处分，一审法院予以支持。故万春应支付铁发物业公司2015年10月1日至2017年11月10日期间的物业服务费共计13665.6元{[（4.5元/平方米·月×249.6平方米×24个月）＋（4.5元/平方米·月×249.6平方米×1个月）÷3）]÷2}。万春至今未支付相应的物业服务费，存在逾期付款的违约行为，应支付逾期付款违约金。但，润君房地产公司与铁发物业公司签订的《前期物业管理服务合同》中约定的违约金支付标准过高，应予以调整。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”一审法院认为，逾期付款违约金的标准以中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%来计算较为合理。故，万春应支付铁发物业公司逾期付款违约金772.79元（13665.6元×4.35%×130%）。综上，万春应支付铁发物业公司2015年10月1日至2017年11月10日期间的物业服务费及逾期付款违约金共计14438.39元（13665.6元＋772.79元）。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决如下：一、由万春于一审判决生效之日起十日内支付重庆铁发物业管理有限公司2015年10月1日至2017年11月10日期间的物业服务费及逾期付款违约金共计14438.39元；二、驳回重庆铁发物业管理有限公司其他的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点即万春是否应向铁发物业公司支付2017年11月10日其与润君房地产公司实际办理接房手续之前的物业服务费。依据审理查明的事实，可以确认涉案房屋在《商品房买卖合同》约定的交房时间已经具备了交房条件，且润君房地产公司也按照该合同约定的地址向万春寄送了接房通知，虽然万春否认曾收到该通知，但结合万春实际于合同约定的交房日到了现场验房，并对房屋存在的地梁问题提出了异议，故本院确认万春应收到了接房通知并实际前往接房的事实。
对于万春提出由于涉案房屋交付时存在地梁突出没有回填平整、故其拒绝接房存在正当理由的问题，本院认为，虽然万春对润君房地产公司逾期交房提起了诉讼，但地梁的存在是否属于不符合交房条件的情形或影响房屋居住使用的重大瑕疵、润君房地产公司是否存在逾期交房的违约责任、万春是否具有正当理由拒绝接房等事实，因该案系双方达成调解结案，调解书没有对上述事实进行确认也没有对双方责任进行判定，故即使万春与润君房地产公司实际于2017年11月10日才办理接房手续，也不能据此认定润君房地产公司即存在逾期交房的违约情形。因此，万春仍应承担其应接房之日至实际接房之日期间的物业服务费。对万春应给付的物业服务费，本院认为铁发物业公司自愿同意减半收取既是对其自身权利的处分，也基本符合本案的实际情况及双方当事人的权责，应予维持。
综上所述，万春的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费430元，由万春承担。
本判决为终审判决。
审判长 师玉婷
审判员 郑 泽
审判员 闫信良
二〇一八年三月五日
书记员 冉梦云