上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终993号
上诉人（原审原告）：魏照春，男，1980年2月3日生，汉族，住四川省营山县。
上诉人（原审原告）：于佳月，女，1982年5月16日生，汉族，住辽宁省营口市。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：胡家道，上海新沪律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：徐喆，男，1981年3月2日生，汉族，户籍地江苏省沛县经济开发区，现住上海市浦东新区。
上诉人（原审被告）：郭雯雯，女，1980年5月7日生，汉族，户籍地江苏省沛县，现住上海市浦东新区。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：徐慷，上海市南星律师事务所律师。
上诉人魏照春、于佳月与上诉人徐喆、郭雯雯房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初20324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人魏照春、于佳月上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉请。事实和理由：双方在《房屋买卖合同》中已经就交易标的、价款、支付时间及方式、违约责任等均予以了明确和具体的约定，该合同并非预约，而是本约，双方约定应签署的示范合同只是为办理交易过户之需。一审既然已经认定徐喆一方构成违约，则应判令其按合同约定承担总房价款20%的违约金，徐喆缺乏诚信，属于恶意违约，应当予以惩罚。由于徐喆一方的违约行为，魏照春一方只得租房居住，该租金损失也应当由徐喆一方赔偿。
徐喆、郭雯雯辩称，不同意魏照春一方的上诉请求。
上诉人徐喆、郭雯雯上诉请求：撤销一审判决第三项，不同意支付违约金，但愿意按照《协议书》所约定溢价款的一半，即向魏照春一方支付2.4万元（人民币，下同）。事实和理由：从双方签订的《协议书》约定可知，若徐喆一方在约定的截止时间将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）以约定的高价卖出，则徐喆一方无需承担任何违约责任。该约定为双方准备了一个良好的“退出机制”，特定条件成就则双方无需签订本约合同。而徐喆一方在2016年2月23日将系争房屋以224.8万元的价格出售给案外人，故徐喆只需将溢价款4.8万元平分一半给魏照春一方即可。协议中虽反复提到了Z不动产，并非特指一定要通过该中介出售，也不是为了避免赔偿Z不动产佣金或违约金，因为只要徐喆在与Z不动产签订的委托时限之后再签订网签版买卖合同，就可以规避上述风险责任。只是徐喆当时正在通过Z不动产出售房屋而已，徐喆最终没有选择通过Z不动产出售房屋，并不构成违约。
魏照春、于佳月辩称，不同意徐喆一方的上诉请求。
魏照春、于佳月向一审法院起诉请求：1、判令解除《房屋买卖合同》；2、判令徐喆、郭雯雯支付违约金42万元；3、判令徐喆、郭雯雯赔偿租金52,000元；4、诉讼费由徐喆、郭雯雯承担；5、要求判令徐喆、郭雯雯返还魏照春、于佳月定金10万元。
一审法院认定事实：2016年2月18日，魏照春、于佳月、徐喆、郭雯雯经上海A有限公司（以下简称A公司）居间介绍签订了《房屋买卖合同》，约定：魏照春、于佳月购买系争房屋；房屋总价为210万元；本合同签署后15天内前往居间方签订示范文本的《合同》；魏照春、于佳月应于2016年2月18日支付定金10万元，于2016年4月1日支付55万元，合计65万元为首期房价款，第二期房价款向银行申请贷款；双方应于2016年5月3日向房地产交易中心申请办理产权过户登记手续；本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，在徐喆、郭雯雯收到魏照春、于佳月的定金后，若徐喆、郭雯雯违约不卖，则应向魏照春、于佳月双倍返还定金，若魏照春、于佳月违约不买，则已支付给徐喆、郭雯雯的定金不予返还；双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同，若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金；……。签订《房屋买卖合同》的同日，于佳月与徐喆签订《协议书》，《协议书》约定：徐喆出售系争房屋与Z不动产签订独家委托有效期截止时间为2016年2月28日；现双方一致认可，徐喆若在2016年2月28日之前含当日还是坚持卖给Z不动产客户，价格必须在220万元以上，多卖出部分须徐喆与于佳月各平分一半，若徐喆以低于（含等于）220万元价格卖给Z不动产客户则算徐喆违约，徐喆应在3个工作日内归还于佳月已付定金10万元，再赔偿于佳月10万元；双方同意在2016年3月5日前签订买卖合同，首付款于2016年4月10日前支付65万元（含已支付定金10万元）。合同签订后，魏照春、于佳月支付了定金10万元。2016年2月23日，徐喆、郭雯雯与案外人张某通过上海B有限公司签订《居间协议》及《房地产买卖合同》，将系争房屋以总价224.80万元的价格出售给张某；网上合同信息备案日期为2016年2月29日，购买人张某、邵某。2016年2月29日，徐喆、郭雯雯电话告知A公司称已将系争房屋另行出售给他人，2016年3月5日魏照春、于佳月与徐喆、郭雯雯见面协商时徐喆、郭雯雯告知魏照春、于佳月将系争房屋另售他人之事。
本案在审理过程中，魏照春、于佳月曾申请法院委托鉴定机构对系争房屋于2016年3月26日时的价格进行评估，后因魏照春、于佳月未预交评估费用而未进行司法评估。
一审法院认为，《协议书》系对《房屋买卖合同》的补充，系《房屋买卖合同》的一部分。魏照春、于佳月与徐喆、郭雯雯所签的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方应严格按约履行。一、关于魏照春、于佳月要求判令解除魏照春、于佳月、徐喆、郭雯雯签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求之处理意见。徐喆、郭雯雯已经将系争房屋另行出售给他人，已经无法继续履行双方所签的《房屋买卖合同》，故魏照春、于佳月要求判令解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。二、魏照春、于佳月要求判令徐喆、郭雯雯支付违约金42万元、判令徐喆、郭雯雯赔偿租金52,000元及要求判令徐喆、郭雯雯返还魏照春、于佳月定金10万元的诉讼请求之处理意见。双方约定：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，在徐喆、郭雯雯收到魏照春、于佳月的定金后，若徐喆、郭雯雯违约不卖，则应向魏照春、于佳月双倍返还定金，若魏照春、于佳月违约不买，则已支付给徐喆、郭雯雯的定金不予返还；徐喆出售系争房屋与Z不动产签订独家委托有效期截止时间为2016年2月28日，徐喆若在2016年2月28日之前含当日还是坚持卖给Z不动产客户，价格必须在220万元以上，多卖出部分须徐喆与于佳月各平分一半，若徐喆以低于（含等于）220万元价格卖给Z不动产客户则算徐喆违约，徐喆应在3个工作日内归还于佳月已付定金10万元，再赔偿于佳月10万元。虽然徐喆于2016年2月28日前将系争房屋以高于220万元的价格出售给了他人，但并非通过徐喆所委托的独家代理公司Z不动产居间介绍予以出售，因此，徐喆将系争房屋另售他人的目的不是为了避免赔偿Z不动产佣金或违约金，而是为了牟取更多利益，有违诚实信用原则，徐喆的行为构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于双方仅签署了《房屋买卖合同》、尚未签署《合同》，双方的《房屋买卖合同》系关于系争房屋买卖的预约，魏照春、于佳月支付的定金10万元仅占房价5%等因素，法院认为，徐喆、郭雯雯应返还魏照春、于佳月定金10万元并赔偿魏照春、于佳月违约金10万元。魏照春、于佳月要求徐喆、郭雯雯赔偿魏照春、于佳月其余违约金的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。徐喆、郭雯雯赔偿魏照春、于佳月的违约金10万元，足以弥补魏照春、于佳月的租金损失52,000元（若有）,且魏照春、于佳月未举证证明存在租金损失,故魏照春、于佳月要求徐喆、郭雯雯赔偿租金损失的诉讼请求，不符合法律规定,不予支持。
一审法院审理后作出判决：一、魏照春、于佳月与徐喆、郭雯雯于判决生效之日起解除双方所签的关于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX房屋的《房屋买卖合同》；二、徐喆、郭雯雯于判决生效之日起十日内返还魏照春、于佳月定金10万元；三、徐喆、郭雯雯于判决生效之日起十日内赔偿魏照春、于佳月违约金10万元；四、驳回魏照春、于佳月的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,380元，由魏照春、于佳月负担4,080元，由徐喆、郭雯雯负担4,300元；保全费5,000元,由徐喆、郭雯雯负担。
本院二审期间，魏照春一方向本院提交其与案外人签订的租赁期限为2016年3月25日至2017年3月24日止的房屋租赁合同，以证明其租金损失。徐喆一方对该证据真实性不予认可，其认为双方合同中就租金损失没有约定，魏照春一方要求赔偿租金损失没有依据。本院认为，该租赁合同形成于一审判决之前，不属于二审新证据，且魏照春一方并未提供实际支付租金的凭证，无法证明该损失实际存在，故本院对该证据不予采信。
本院认为，双方当事人所签订的《房屋买卖合同》及《协议书》均系双方真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应恪守。本案的争议是双方订立的《房屋买卖合同》系属本约还是预约，徐喆一方将系争房屋出售给案外人是否构成违约，若构成违约，则违约金的标准应如何认定。
就《房屋买卖合同》的性质争议，双方已在该合同中就系争房屋的总价款、支付时间及方式、交房过户的期限以及违约责任等房屋买卖的主要条款均予以了明确且具体的约定，双方按此约定完全可以顺利交易，故该合同应属本约，而非预约，一审对此认定有误，本院予以纠正。按照该合同，双方本应在2016年3月5日之前签订示范文本的买卖合同，但双方于同日又签订了《协议书》，其中约定徐喆在2016年2月28日之前若以高出220万元的价格出售给Z不动产的客户，则溢价款部分与于佳月平分；而若低于220万元售出，则徐喆应适用定金罚则赔偿于佳月。双方当事人现虽对上述约定的理解存在争议，但不可否认的是，该《协议书》实际上系双方协商一致对《房屋买卖合同》是否履行设置了条件，即徐喆可在一定条件下将系争房屋另行出售，不再履行其与魏照春一方签订的买卖合同，故双方成立了附解除条件的《房屋买卖合同》。
而对于解除条件的内涵，双方各执一词，焦点集中在徐喆一方是否必须通过Z不动产才可将房屋另行出售。对此本院认为，双方在《协议书》中凡论及另行出售的对象均表述为Z不动产客户，双方所约定的另行出售的期限也和徐喆与Z不动产之间独家委托有效期一致，加之双方在洽谈过程中提及若违反独家委托协议，违约金须由魏照春一方负担的事实，本院认为魏照春一方关于双方签订《协议书》缘由的主张更为合理，即双方系为了规避赔偿Z不动产违约金，同时就徐喆一方在必须依照独家委托协议将系争房屋另行出售给Z不动产客户的情形下，对合同解除的后果作出了约定。上述约定的引申之义在于，若徐喆一方不再受到Z不动产独家委托协议的限制时，则解除条件不成就，双方应履行所协商一致的《房屋买卖合同》，将系争房屋出售给魏照春一方，徐喆一方再无另行出售的权利。而徐喆最终并未通过Z不动产将系争房屋出售给他人，系为自己利益不正当促成解除条件成就，有违诚信，实属违约，应就此赔偿给魏照春一方带来的损失。
至于违约赔偿的标准，魏照春一方主张应按照总房价20%计算违约金，对此本院认为，虽然双方签订的系本约合同，但违约金应以填平损失为原则，从《协议书》的内容可知，魏照春一方已经充分认识到无法最终购得系争房屋的风险，双方在对该风险进行预估的情况下也对无法履行的后果进行了约定，就徐喆一方的违约责任也只限定在定金范围内，故魏照春一方主张因无法购房导致的房屋上涨损失及在外租房损失均无事实及法律依据，本院不予采信。在魏照春一方未能提供证据证明其他实际损失的情况下，一审结合双方的履行情况，参照定金及《协议书》中的相关约定所确定的违约金，于法不悖，本院予以支持。
综上所述，魏照春、于佳月与徐喆、郭雯雯的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决的结果尚属合理，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币11,180元，由上诉人魏照春、于佳月负担6,880元，上诉人徐喆、郭雯雯负担4,300元。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一七年二月二十四日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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