海口海事法院民 事 判 决 书（2016）琼72民初11号原告林文电，男，1960年8月12日出生，汉族。委托代理人宋钦永，海南肖明德律师事务所律师。被告周开富，男，1969年4月12日出生，汉族。第三人海南光辉工程有限公司。法定代表人邱建辉，经理。原告林文电诉被告周开富及第三人海南光辉工程有限公司（以下简称光辉公司）申请执行人执行异议之诉一案，原告于2015年12月15日向本院提起诉讼，本院于2016年1月5日立案。因光辉公司是执行案件的被执行人，故本院依法追加其作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成由审判员白文英担任审判长，审判员蔡斌航、张医芳参加的合议庭，于2016年4月27日公开开庭缺席审理了本案。原告林文电及其委托代理人宋钦永、被告周开富均到庭参加诉讼，第三人光辉公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林文电诉称：2015年11月10日作出的（2015）琼海法执异字第83号《执行裁定书》（以下简称83号执行裁定），裁定“中止对位于海口市南沙路25号光辉电影大厦7A2号房屋的执行”，违反了客观事实和相关的法律规定。具体理由如下：一、双方讼争的楼房的所有权人是原告并非被告；原告依法取得争议楼房的所有权。根据是海南仲裁委（2014）海仲字第427号《裁决书》（以下简称427号裁决书），原告与第三人于2003年8月4日签订的《房屋买卖合同》合法有效。（一）被告提出执行异议应当按照法律规定推翻仲裁裁决，但被告并没有此类证据。83号执行裁定故意避开法律条文的规定以及427号裁决书结果，是错误的。（二）涉案房屋已预售登记在林文电的名下，而周开富根本无此备案。（三）签订《房屋买卖合同》后，原告用第三人光辉公司所欠原告的工程款交首付款88400元，同月15日又向该公司财务补交首付款29000元，上述款项合计117400元。2003年9月5日，原告在中国建设银行股份有限公司海口城建支行（以下简称建行海口城建支行）办理了“个人住房抵押借款”，并按照合同约定将174000元贷款划至第三人账户，原告支付了全部购房款。对于按揭款，原告分别于2012年7月18日和2012年8月2日，按照琼山区法院（2012）琼山执字第317号《执行裁定书》的内容分两笔向建行海口城建支行付清上述借款本息共计234981.97元，该行出具了《中国建设银行个人贷款结清说明》。二、被告在此前诉讼中提交原、被告于2014年4月11日签订的《房屋转让协议书》，可以充分证实讼争房屋是原告的，83号执行裁定避开这一事实是错误的。（一）《房屋转让协议书》的内容证明争议房屋是林文电的不是周开富的。（二）被告周开富以自己的行为否定了转让协议。周开富没有按照协议的约定将相关款项支付给原告，也没有按照协议的约定向建行缴纳按揭款，最终是林文电结清了建行海口城建支行的贷款本息。所以被告没有取得争议房屋的所有权。三、琼山区法院和海口市中级法院的判决显然失去了客观公平性，原告将提出申诉。综上所述，83号执行裁定书否定了仲裁机构的裁决效力，现原告请求：1.判令对本案标的楼房（即海口市南沙路25号光辉电影大厦7A2号房屋）的许可执行；2.被告承担本案诉讼费。被告周开富辩称：2004年8月10日，被告与第三人光辉公司签订《商品房买卖合同》，购买讼争房屋，并于合同签订当日一次性全额支付购房款226300元。后被告对涉讼房屋进行装修，于2004年10月份左右入住，已经住十几年了。当时涉案房屋所在的整栋楼都是开发商光辉公司用一些人的身份证违规操作去银行按揭套取贷款用于另一个项目建设。这情况被告也是入住后才知道的，这也是以前的开发商惯用的做法。被告当时是去售楼处购买房子，第一次买房，没有经验，不懂得去房管局备案。为了解决房子问题，才和原告签订了协议转让书。被告交了两个月按揭款，后来听银行的人说交完款也不能办理房产证，全楼的人都不交了，被告也不交了。整栋楼六十来户基本上都是被告这种情况。目前涉案7A2房被告让朋友居住。这套房是被告购买的，请求法院依法公正判决。第三人光辉公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、质证等诉讼权利。原告林文电为支持其答辩主张，提供了以下证据材料：证据Y1.427号裁决书，证明该原告与第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效。证据Y2.海南仲裁委证明，427号裁决书已发生法律效力。证据Y3.海口市房产交易中心证明，证明双方争议的商品房在2003年8月4日预售备案登记在原告名下。登记时间与购房时间是同一天。证据Y4.《商品房买卖合同》（复印件），证明原告购买该商品房的客观真实性。证据Y5.原告首付款财务《收据》，证明原告分两次支付首付款合计117400元的事实。证据Y6.原告《个人住房抵押借款借据》（复印件），证明原告向建行贷款174000元的事实。证据Y7.个人贷款结清证明、还款凭证，证明原告向建行城建支行偿还112263元、30500元、92218.97元，共计234981.97元，已结清贷款的事实。证据Y8.原、被告签订的房屋转让协议书，证明房屋是原告购买，双方未履行此协议，从内容上看被告当时未购买涉案房屋，转让是无效的。证据Y9.琼山区法院的民事裁定书、恢复执行通知书，证明被告提出执行异议。证据Y10.琼山区法院执行裁定书，证明原告还完银行贷款本息计234981.97元，还款义务履行完毕。证据Y11.83号执行裁定，证明法院裁定中止对涉案标的执行。证据Y12.（2015）琼海执诉字第16号民事裁定书。证据Y13-Y15.证人符树东、尹志强、陈强的证言，证明原告与开发商的买卖合同真实合法和原告已经缴纳购房款的事实。被告周开富为支持其答辩主张，提供了以下证据材料：证据B1.被告与光辉公司所签《商品房买卖合同》,证明涉案房屋系被告向光辉公司购买。证据B2.收据，证明被告已依约支付全部购房款。证据B3.装修图和明细，证明被告装修涉案房屋的情况。证据B4.报案书，证明小区业主们曾对光辉公司一房多卖向海口市公安局报案。证据B5.（2015）琼山民一初字第353号民事判决书（以下简称353号民事判决）、证据B6.（2015）海中法民一终字第1288号民事判决书（以下简称1288号民事判决），证明林文电向法院起诉要求被告搬离涉案房屋被法院驳回。证据B7.（2015）琼海法执异字第62号执行裁定书，证明被告提出的不予执行申请被驳回。根据案件审理需要，本院当庭向被告调取以下证据原件：证据D1.光辉公司与林文电于2003年8月4日签订的《商品房买卖合同》原件。证据D2.建行海口城建支行与林文电于2003年9月4日签订的《个人住房委托扣划协议》原件。证据D3.2003年9月4日海南省公证处对林文电和建行之间借款合同所作的《公证书》原件。证据D4.预售备案登记表、香港民安保险有限公司海口分公司出具的个人抵押住房综合保险凭证和专用发票。证据D5.中国建设银行海南省分行个人住房抵押借款借据。经庭审举证、质证，本院对各方所举证据、本院调取证据的认证意见如下：对于本院调取的五份证据各方均无异议，本院对该五份证据的三性予以确认。对于原告所举证据：被告对证据Y2、Y3无异议，本院予以确认。证据Y1、Y6-Y12，为仲裁裁决和法院裁定，被告对其真实性无异议，本院予以确认。证据Y4、Y5，被告虽有异议，但证据Y4与本院从被告调取的合同原件内容一致，且该两份证据与本院调取的其他证据能够相互印证，且其真实性已为生效判决所认定。故本院对证据Y4、Y5的真实性予以确认。证据Y13-15为证人证言，证人的陈述均为传来内容且陈述内容模糊，且证人均自认原告林文电系其老板，与林文电有利害关系，周开富对此提出异议，故本院对该组证人证言的证明效力不予认定。对于被告周开富所举证据：证据B5-7，为法院裁判文书，原告无异议，本院予以确认。原告对于证据B1、B2有异议。原告认为，合同存在多种笔体写成，未加盖光辉公司合同专业章且合同签订时间在双方2005年4月11日签订的《房屋转让协议书》时间之前，这可以证实被告与第三人光辉公司签订的购房合同是虚假的。光辉公司出具的付款《收据》上盖的是公司章，不是财务章，这也证实这些款项没有经过财务部门，不能证实被告买房的真实性。本院经评议认为，证据B1、B2，被告均提供了原件核对，经原告庭后辨认，原告亦认可证据B1（合同）中“计价方式与价款”、“支付方式及期限”条款的填写内容及其落款处法定代表人“邱建辉”的签名、签订时间、地点,以及证据B2的手写内容，均系光辉公司法定代表人邱建辉笔迹，两份原件上均加盖光辉公司公章。综合本案其他证据情况，本院对被告的证据B1、B2的真实性予以采信。证据B3装修图和明细、B4报案书与本案争议无关联，本院不予认定。经审理查明：2003年8月4日，原告林文电与第三人光辉公司签订《商品房买卖合同》，约定林文电购买光辉公司开发的位于海口市南沙路25号电影大厦7层A2号房；房屋建筑面积141.46平方米，总价款为29.14万元，首付房款为30％，剩余70%申请银行按揭贷款；光辉公司应于2003年11月30日前交付房屋，并应于交付后60日内将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案；合同还约定了逾期付款、逾期交房的违约责任等内容。2003年8月4日、15日光辉公司分别向林文电出具收到林文电首期房款88400元和29000元的《收据》。2003年9月4日，建行城建支行与林文电、光辉公司签订《个人住房借款合同》。次日，建行城建支行按照合同约定将174000元贷款直接划至光辉公司账户。合同签订当日，海口市房地产交易登记中心对上述合同办理了预售登记，预售证编号为（2003）海房预字（451）号。但光辉公司未按合同约定将房屋交付给林文电，也未将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。因不按期归还按揭款，建行城建支行将林文电、光辉公司诉至法院，龙华区法院作出（2007）龙民二初字第5号民事判决，判令解除三方签订的“个人住房借款合同”；林文电偿还借款本息；建行城建支行对涉案7A2号房享有优先受偿权；光辉公司承担相关连带责任。2007年9月17日，建行城建支行向龙华区法院申请执行，海口市中级法院指定该案由琼山区法院执行。在该案执行过程中，周开富于2008年1月14日对涉案房产权属提出异议，经申请执行人建行城建支行同意，案件终结执行。2012年7月9日，琼山区法院根据建行海口城建支行的申请恢复对该案件的执行。2012年8月2日，林文电结清了银行贷款本息等款项合计234981.97元。2012年8月6日，琼山区法院裁定终结案件的执行。2014年7月16日，原告林文电向海南仲裁委员会申请仲裁。2014年10月13日，海南仲裁委员会就林文电与光辉公司商品房买卖合同纠纷案作出427号裁决书，裁决：1.林文电与光辉公司于2003年8月4日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.光辉公司应自裁决生效之日起10日内将所需提供的资料报产权登记机关备案，并履行将坐落于海口市南沙路25号光辉大厦7A2号房屋所有权及相应的土地使用权变更至林文电名下的义务；3.光辉公司应于裁决生效之日起10日内向林文电支付逾期办证违约金2914元。2015年6月19日，原告林文电向本院申请执行上述427号裁决书。执行过程中，周开富向本院提出不予执行上述仲裁裁决的申请，本院以周开富不是仲裁裁决的被申请人，周开富不是适格的申请主体为由，裁定驳回了周开富不予执行的申请。尔后，周开富又向本院提出案外人异议，本院于11月10日作出83号执行裁定，中止了对涉案房产的执行。林文电不服，于11月18日，以光辉公司为被告、周开富为第三人向本院提起申请执行人执行异议之诉，本院以被告主体不适格，裁定驳回了林文电的起诉。2015年12月15日，原告林文电就涉案争议再次向本院提出诉讼，即为本案。另查明：2004年8月10日，第三人光辉公司与被告周开富签订《商品房买卖合同》，约定光辉公司将涉案房屋出售给周开富、购房款22.63万元、价款一次性支付等。同日，光辉公司向周开富出具《收据》，确认收到其购买涉案房屋的款项22.63万元。之后被告入住涉案7A2号房屋。该房屋至今仍由被告占有、支配。再查明，2014年12月12日，林文电以周开富为被告向琼山区法院提起物权保护纠纷诉讼，诉请周开富搬离涉案房屋。2015年3月20日，该院作出353号民事判决，驳回了林文电的诉讼请求。该院驳回的主要理由为，林文电要求周开富搬离涉案房屋实为基于物权行使的物权请求权，而上述仲裁裁决确定的过户义务尚未履行，涉案房屋物权尚未发生变动，林文电不是涉案房屋的所有权人或他物权人。林文电不服，上诉至海口市中级法院，该院于2015年8月4日作出1288号民事判决，维持了原判。本院认为：本案为申请执行人提起的执行异议之诉。本案的争议焦点为：被告（案外人）周开富对执行标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。2004年10月8日本案被告周开富与开发商本案第三人光辉公司签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，被告按照合同约定一次性支付了全部购房款，光辉公司将房屋交付给被告，被告装修入住使用该房屋至今，实际占有该房屋十余年。应该说，被告与光辉公司签订的《商品房买卖合同》已基本履行完毕。涉案房屋虽然至今未过户至周开富名下，但尚无证据表明被告对此负有过错。因此，被告就涉案房屋享有足以排除强制执行的权益。原告与光辉公司之间的《商品房买卖合同》虽早于被告，原告也按照合同约定支付了购房款，但光辉公司却并未履行任何合同义务，原告林文电与光辉公司之间的合同并未实际履行完毕。原告与光辉公司之间仍然是债的关系，而债权不能对抗对物的占有。427号裁决书是对既有的房屋买卖合同的实现所作的裁决，不属于我国物权法第二十八条导致物权变动的法律文书，并未导致原告与光辉公司之间原有法律关系的改变。原告还认为房屋预售备案登记在谁的名下，谁便是房屋的所有权人。这个观点是对我国房产登记制度的曲解。备案登记（预售）属于行政管理的范畴，与我国物权法中的不动产的预告登记制度存在着本质区别，预售备案登记并不发生物权的变动。综上所述，被告就执行标的（涉案房屋）享有足以排除强制执行的民事权益，原告请求许可对执行标的的执行理由不成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项的规定，缺席判决如下：驳回原告林文电的诉讼请求。本案受理费5671元，由原告林文电负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。⺀ivb966fg2ulwk17aiu案件唯一码审 判 长 白文英审 判 员 蔡斌航审 判 员 张医芳二〇一六年六月二十四日书 记 员 谢慧婧附相关法律、法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但各当事人另有约定的除外。……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的;(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。审核：白文英撰稿：白文英校对：谢慧婧印刷：谢慧婧海口海事法院2016年6月24日印制（共印十份）