内蒙古自治区兴安盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民终字第199号
上诉人（原审被告）乌兰浩特市兴房物业管理服务有限公司，住所地内蒙古乌兰浩特市。
法定代表人胡清宝，经理。
委托代理人刘伟芳，内蒙古圣泉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李宝森，男，1961年2月14日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古乌兰浩特市。
原审被告张春娟，女，1957年10月22日出生，汉族，乌兰浩特市兴房物业管理服务有限公司职工，现住内蒙古乌兰浩特市。
原审被告李宝成，男，1968年11月29日出生，汉族，公司职工，现住内蒙古乌兰浩特市。
上诉人乌兰浩特市兴房物业管理服务有限公司（以下简称兴房物业公司）因与被上诉人李宝森，原审被告张春娟、李宝成房屋租赁合同纠纷一案，不服乌兰浩特市人民法院（2012）乌民初字第1935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月1日受理后，依法组成由法官陈玲担任审判长，法官孟海晶、曲威参加的合议庭，并于2014年4月11日公开开庭进行了审理。上诉人兴房物业公司的委托代理人刘伟芳，被上诉人李宝森，原审被告张春娟、李宝成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结.
原审法院经审理查明，乌兰浩特市滨河小区指挥部办公室于2006年8月1日将乌兰浩特市南滨河小区大门口一楼及地下室交由兴房物业公司管理经营。2012年4月1日张春娟、李宝成代表兴房物业公司将上述房屋租赁给李宝森，双方签订了合同，合同约定，租赁期限一年，年租金20000元并交纳抵押金1000元，租赁期间的税费由李宝森承担。合同签订后，李宝森依约交纳了租金和抵押金，兴房物业公司出具了收据。2012年6月13日李宝森在工商管理部门办理了经营登记手续。2012年兴房物业公司对南滨河小区平房排水管道进行改造，造成李宝森租赁的地下室脏水倒灌。经兴安盟丰信工程造价咨询有限公司鉴定，李宝森经济损失28093元。
李宝森提供证据：兴房物业公司、张春娟、李宝成与其签订的房屋租赁合同、交款收据二张、照片十四张、鉴定报告、评估费；兴房物业公司提供证据：乌兰浩特市工商局档案信息表、交接书、租赁合同。上述证据均经质证，该院予以采信。
原审法院经审理认为，李宝森与兴房物业公司、张春娟、李宝成签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同有效。李宝森要求确认合同无效的诉讼请求，该院不予支持。造成李宝森物品及装修损失，是由于兴房物业公司在施工过程中，因施工不当，导致李宝森租赁的地下室返水所致，兴房物业公司应当承担赔偿责任。赔偿金额以鉴定机构出具的鉴定意见为准。兴房物业公司是房屋的实际出租人，张春娟、李宝成代表兴房物业公司与李宝森签订的房屋租赁合同，因此，张春娟、李宝成不承担赔偿责任。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条的规定，判决，一、原告与被告签订的房屋租赁合同合法有效；二、被告乌兰浩特市兴房物业管理服务有限公司赔偿原告物品及装修损失28093元；三、驳回原告的其他诉讼请求。判决生效后立即执行。案件受理费500元，减半收取250元，由被告乌兰浩特市兴房物业管理服务有限公司负担。
上诉人兴房物业公司不服原审判决，向本院上诉称，1、原审法院认定由于兴房物业公司在施工过程中，因施工不当，导致李宝森租赁的地下室返水所致，造成李宝森物品及装修损失错误。事实上，由于李宝森将卫生间由一楼改建到地下室并在地下室开了下水管道，导致地下室返水，依照租赁合同的约定，损失应由李宝森自行承担；2、原审法院判决赔偿金额采信的是鉴定机构的意见，而该鉴定意见是对李宝森所租赁房屋内的装修及设备所支付的费用进行的鉴定，不是对地下室返水造成损失进行的鉴定。李宝森起诉主张是确认合同无效造成的装修费及购买设备的损失，鉴定也是该部分的损失。原审法院经审理认为合同有效，就应判决驳回李宝森的诉讼请求，原审法院在判决合同有效的前提下，违背不诉不理的原则，判决其赔偿因地下室返水造成的侵权损失错误，而且，损失数额与所附明细单数额不一致，该明细单是李宝森自己所列且将其为营业所购买的一切物品所花的费用均计算在损失中，包括桌椅、餐具、冰箱等可移动物品，原审法院采信鉴定意见有悖公平与公正。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判第二项，改判驳回李宝森的诉讼请求并承担本案诉讼费。
被上诉人李宝森未提供书面答辩意见，庭审中口头答辩称，兴房物业公司所说不是事实，与李宝成签订合同时，李宝成告知地下室有下水，能使用。合同签订后，发现下水不能正常使用，兴房物业公司给挖了下水井，但挖的下水井深度不够，下雨后，雨水倒灌至地下室，导致地下室物品损失。损失数额是法院委托鉴定机构作出的，同意一审法院判决。
本院经审理查明的事实除“2012年兴房物业公司对南滨河小区平房排水管道进行改造，造成李宝森租赁的地下室脏水倒灌。经兴安盟丰信工程造价咨询有限公司鉴定，李宝森经济损失28093元”，兴房物业公司有异议外，其他事实与一审法院查明的事实一致，且双方当事人也无异议。本院对双方当事人无异议的事实予以确认。
另查明，1、双方在签订的房屋租赁合同中约定：乙方（李宝森）承担房屋可经营需要的设施、设备，其费用自行承担。增设的设施、设备可拆除、撤走，如拆除造成甲方（兴房物业公司）房屋及设施损坏，由乙方负责按原状修复；租赁期满，乙方增加的内部装修原则上不得拆除（无偿保留）；如拆除撤走，乙方必须按原房屋状况进行修复，如有损坏按价赔偿。2、李宝森在签订合同前，对所租赁的房屋排水情况进行了检查，认为能够正常使用。签订合同后，李宝森将地下室作为厨房并将卫生间由一楼改建到地下室，在装修和改造时，发现地下室没有排水无法保障正常使用，与兴房物业公司协商后，约定由兴房物业公司负责在房屋外另行挖渗水井的施工，李宝森负责地下室内管道与渗水井管道的安装、衔接。兴房物业公司施工后，由于李宝森没有及时将渗水井与地下室之间的管道衔接，也没有将挖开用于改建卫生间的地面封闭的情况下，下雨后道路上的雨水将渗水井灌满后倒灌地下室。
上述事实有房屋租赁合同、双方当事人庭审陈述笔录佐证，本院予以采信。
本院认为，1、李宝森作为原审原告起诉主张确认与兴房物业公司、李宝成、张春娟签订的房屋租赁合同无效，并要求兴房物业公司、李宝成、张春娟赔偿损失28093元。其依据是兴安盟丰信工程造价咨询有限责任公司出具的鉴定报告。但经原审法院判决认定，李宝森与兴房物业公司、李宝成、张春娟签订的房屋租赁合法有效。李宝森对该项判决没有提出上诉，应视为认可。而双方在所签合同中已明确约定，租赁期间李宝森增加的内部装修、经营需要的设施、设备，租赁期满，李宝森可以拆除或撤走。因此，在合同有效、已履行届满的情况下，不涉及兴房物业公司对李宝森装修租赁房屋支付的费用和李宝森因经营所需购买设备、物品支付费用的赔偿问题。2、李宝森主张因兴房物业公司在附近挖排水井深度不够，导致脏水倒灌所租赁房屋地下室，使其无法使用地下室，并提供地下室进水的照片佐证。但经审理查明，李宝森签订合同后，在已知兴房物业公司交付的房屋地下室没有排水，存在瑕疵，不能保障其正常经营使用，无法实现合同目的的情况下，并未及时采取合法途径终止或解除合同，以减少其损失，而是同意由兴房物业公司重新给其挖渗水井，继续履行合同，其提供的照片只能证明地下室进水的事实，并不能证明地下室进水是由于兴房物业公司所挖渗水井没有达到相关部门规定的深度所导致。
综上，李宝森作为原审原告起诉主张的是确认与兴房物业公司、李宝成、张春娟签订的房屋租赁合同无效所造成的损失，兴安盟丰信工程造价咨询有限责任公司出具的鉴定报告，也是对李宝森所租赁房屋内的装修及购买经营所需支付的全部费用的评估鉴定，李宝森并没有主张因地下室进水，导致地下室物品被浸泡所造成的损失，鉴定报告也不是对地下室进水所造成损失的鉴定。且经对评估报告的审查，该报告对李宝森所购买物品价格的认定，依据的只是李宝森自行书写的明细单，没有任何原始票据佐证。因此，原审法院在认定双方签订合同有效的情况下，判决兴房物业公司赔偿李宝森装修租赁房屋和购买经营所需支付的全部费用，既无法律依据，也不符合双方合同的约定。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方当事人诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”规定，李宝森应承担举证不能的不利后果。故原审法院判决认定部分事实、适用法律均有误，兴房物业公司的上诉请求及理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第一、二项的规定，判决如下：
一、维持乌兰浩特市人民法院（2012）乌民初字第1935号民事判决第一项即原告与被告签订的房屋租赁合同合法有效；第三项即驳回原告的其他诉讼请求。
二、撤销乌兰浩特市人民法院（2012）乌民初字第1935号民事判决第二项即被告乌兰浩特市兴房物业公司管理服务有限公司赔偿原告物品及装修损失28093元；
三、驳回李宝森要求乌兰浩特市兴房物业公司管理服务有限公司赔偿物品及装修损失28093元的诉讼请求。
一、二审案件受理费合计750元，由李宝森负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 玲
代理审判员 孟海晶
代理审判员 曲 威
二〇一四年四月十六日
书 记 员 梁慧媛