上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0104民初4451号
原告(反诉被告)：上海朗泉企业发展有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：周琴，总经理。
委托诉讼代理人：冯晓龙。
委托诉讼代理人：唐泓。
被告(反诉原告)：殷建忠，男，1974年6月29日出生，住江苏省扬州市。
委托诉讼代理人：蒋倩华，上海市兴业律师事务所律师。
原告上海朗泉企业发展有限公司与被告殷建忠房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告殷建忠在答辩期内提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人、被告(反诉原告)及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上海朗泉企业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间的房屋租赁合同予以解除；2、被告支付原告的履约保证金75382元、装修恢复保证金13345元归原告所有；3、判令被告支付原告2016年11月13日至2017年1月14日的租金70918元；4、判令被告支付原告免租期使某费137261元；5、判令被告支付原告违约金173960元；6、判令被告支付原告逾期支付租金的滞纳金4255元；7、判令被告支付原告水电费13669.4元以及逾期付款的滞纳金(以13669.4元为本金，按日万分之一标准，从2016年10月1日起计算至2017年1月14日止，共计105天)；8、判令被告注销营业执照及燃气户头。审理中，原告撤回水电费逾期付款滞纳金的诉讼请求。事实与理由：2015年9月，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：原告将上海市徐汇区钦州北路XXX-
XXX号地上二层商铺(以下简称系争房屋)出租给被告作为经营餐饮使某。租赁期限为6年，自2015年10月15日至2021年10月14日，第一、二年的租金为每月34792元，租金及物业管理费每二个月预付一次，先付后用，免租期为120天。被告应于合同签订之日支付履约保证金75382元以及装修恢复保证金13345元。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋。被告按约支付了履约保证金，并支付了截至2016年10月的租金。但是，2016年11月起，被告开始拖欠租金至今。2016年12月29日，被告未经原告同意擅自搬空了系争房屋内的经营设备，次日即处于停业状态。2017年1月6日，原告向被告发送拖欠租金及违约事宜告知函。2017年1月17日，原告向被告发出《商铺租赁合同到期终止告知函》，明确了双方的租赁关系于2017年1月14日终止。被告拖欠租金，擅自关店显属违约，应承当相应违约责任，故将被告诉至法院。
殷建忠辩称，同意解除双方之间的租赁合同，解除日期应该为原告锁门之日即2016年12月30日。履约保证金和装修保证金应返还被告。原告主张的租金期间及计算方式不正确，被告欠付租金的期间是2016年11月15日至2016年12月30日，同意按照月租金34792元的标准计算，共计52749元。因为是原告擅自解除合同，不同意支付免租期使某费，也不同意支付违约金。原告交付的房屋有渗水，油烟管道也有问题，原告一直未予修复，待原告修复后再支付租金。水电费、物业费和垃圾费应该支付至2016年12月30日，被告实际支付至2017年2月14日，多付了6019元。对原告主张的水电费金额无异议，但是多付的费用要抵扣水电费。同意注销被告在系争房屋内的营业执照及燃气户头。
殷建忠提出反诉诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令原告返还被告履约保证金75382元以及装修恢复保证金13345元，共计88727元；3、判令原告赔偿被告经济损失351900元(包括店铺装修损失20万元、厨房设备损失8万元、餐桌椅损失46400元、广告损失15500元)。事实和理由：2015年9月，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定由被告承租原告的系争房屋，用于餐饮经营活动。租赁面积190.64平方米。租赁期限为6年，自2015年10月15日至2021年10月14日，第一、二年的租金为每月34792元，第三、四年的月租金为37691元，第五、六年的月租金为40590元，物业管理费每月2899元。被告应于合同签订之日支付履约保证金75382元以及装修恢复保证金13345元。2016年12月，被告决定对厨房设备进行电改气改造升级，并将该情况张贴于店铺大门。原告在未向被告发出任何书面及口头告知的情况下，于12月30日指示物业擅自将餐厅大门加锁关闭，导致被告无法进入系争房屋。当日，被告联系原告开门未果，遂报警求助，但未得到解决。后被告多次联系原告、物业公司要求解锁开门，原告均不予理会，导致被告无法进行升级改造，已经安排并支付款项的后续推广活动也无法进行。原告的行为给被告造成了巨大损失，故提起反诉诉讼请求。
上海朗泉企业发展有限公司反诉辩称，被告提出的第1、2项反诉诉讼请求，原告已在本诉中提出主张，坚持本诉中的相关意见。被告主张的经济损失缺乏证据予以证明，因为系被告违约在先，不同意赔偿。
经审理查明，原告系系争房屋的产权人。
2015年9月24日,原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《商铺租赁合同》，约定：原告将系争房屋出租给被告使某，承租面积为190.64平方米；房屋用途为餐饮；被告应在2015年10月15日前与原告办妥收楼手续，租赁期限自房屋交付之间起算6年(含免租期)，自2015年10月15日起至2021年10月14日止；基本租金第一、二年为34792元/月；第三、四年为37691元/月；第五、六年为40590元/月；物业管理费为2899元/月；租金及物业管理费每二个月预付一次，先付后用；被告应于二个月中的第一个月的5日前向原告预付该二个月的基本租金及物业管理费；被告应于合同签署时支付履约保证金(相当于二个月的租金及物业管理费)75382元；被告应于合同签署时支付履约保证金13345元，以保证租金到期交付房屋时，房屋返还时的装修情况如违背原告接受的情况下，被告应确保房屋恢复原状；如未能恢复原状的，原告有权没收装修恢复保证金；免租装修期自房屋交付(或视为实付)之日起算120元。租赁关系终止时，履约保证金在被扣除因被告违反本合同的约定而应支付的违约金或根据合同约定应付而未付的各项费用，或由原告代被告赔偿给被告客户的费用后如有剩余的，原告应在90天内将余额无息返还给被告；租赁期间，在非本合同约定的情况下，任何一方解除本合同，另一方有权要求违约方按违约前平均月租金的6倍向守约方支付违约金或要求违约方继续履行本合同；若被告拖欠租金、物业管理费、保证金超过十五天，且经原告催告而仍不缴清的；被告拖欠水、电、燃气等公用事业费超过十五天，经原告催付后在五天内仍不支付的，原告有权提前收回房屋，合同随即提前终止，且被告还应按租金标准向原告支付被告已经享用的免租期期间的使某费，履约保证金予以没收，还应向原告支付相当于合同终止前平均月租金三倍金额的违约金。合同签订后，双方按约履行。
2016年8月22日、10月14日、12月8日，案外人上海丰柏物业管理有限公司田尚坊管理处分别向被告发出三份催款通知，要求被告支付欠付的物业管理费及餐厨垃圾费。后被告支付了欠付款项。
2016年11月13日起，被告开始欠付原告租金，至今未支付。
2016年12月16日、2017年1月7日,原告向被告发出水电费缴款通知书，被告收悉，但至今未支付。
2016年12月30日，原告指示物业将系争房屋上锁，此后被告无法继续使某系争房屋。次日，被告报警。
2017年1月5日，原告就被告拖欠租金及提前闭店致函被告称：被告欠付2016年11月13日之后的租金。2016年12月29日，一伙身份不明人员以被告授权名义在未办理任何手续和原告认可的情况下将系争房屋内的厨房设备、空调等强行搬离。同时告知被告在本函发出之日五日内日，若被告不予理会，原告将按约终止合同并追究被告的违约责任。被告已经收到。
2017年1月18日，原告再次向被告发函称：因被告违约，双方的租赁合同于2017年1月14日提前终止，同时被告应支付以下款项：2016年11月13日至2017年1月14日的租金71872元、免租期的房屋使某费137261元、欠租违约金104376元、擅自闭店违约金69584元、欠租滞纳金4312元、截至2017年1月14日的物业费和水电费，并将使某系争房屋地址办理的所有证照全部注销(包括但不限于营业执照、燃气户头等)。后，被告仍未支付相应款项。
2017年2月，因被告一直欠付款项且双方对违约责任分歧较大，原告遂将被告诉至法院。
2017年9月，原告将系争房屋另行出租给案外人使某。
审理中，被告为了证明其主张的经济损失，出示了店铺设计及装修合同及部分支付凭证、店铺家具销售单据、制播合同书、微信公众平台广告服务合同及支付凭证、上海市“明厨亮灶”信息平台免费使某合同、商宴通商家服务协议等复印件。原告经质证认为复印件的真实性无法确认，即使属实，相关损失也应由被告自行承担。被告还提供微信截屏及环保投诉通话记录拟证明系争房屋存在漏水、油烟扰民等问题。
以上事实，除原、被告的一致陈述外，另有原告提供的商铺租赁合同、房屋产权证、交接验收表、通知函、缴款通知(函)、终止租赁合同通知函，被告提供的物业费缴费清单、凭证、发票、现场照片、报警记录等证据证实，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，涉案租赁合同系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依照合同全面履行自己的义务，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。被告作为承租人在租赁期限内未按约及时支付租金、物业管理费、水电费等费用，其行为已构成违约。被告关于原告没有修复漏水、油烟等问题且没有催收租金的抗辩意见于法无据，不能成为其拒付租金的合理理由，本院不予采纳。原告作为出租方根据双方合同约定行使单方解约权并要求被告支付拖欠的租金及相应利息损失、水电费、免租期使某费、并没收履约保证金的诉请具有事实及法律依据，本院依法予以支持。被告作为违约方，无权要求解除合同。关于合同解除的日期，原告主张以其在解约函中所明确的合同终止日期即2018年1月14日为准，被告则认为应是原告锁门的日期即2016年12月30日。从时间上看，原告在发出解约函之前即采取了锁门措施，实际上是以其行为表明终止履行合同的意思，被告的观点更具合理性，故本院确认双方于2016年12月30日解除。原告主张的租金的计算起算日期符合合同约定(交付之日2015年10月15日起算120天免租期到2016年2月12日，次日即为租金起算日)，但租金计算的截止日期应为解除之日即2016年12月30日，故被告欠付的租金应为2016年11月13日至2016年12月30日共计48天的租金54904.6元(34792元/月8×12月÷365天×48天)，逾期付款的违约金本金应为54904.6元，共计3349.2元(54904.6元×1‰×61天)。
关于违约金，根据合同约定，被告至今未按约支付租金、水电费等费用，原告可行使解约权并要求被告支付三倍租金金额的违约金，但本案中，虽然被告具有逾期支付租金、物业管理费、水电费等费用的情形，原告除未就欠租解约事宜妥善通知被告或双方协商一致的情况下擅自加锁锁门外，其余在被告欠款后均予以几次催讨，被告均未及时支付，故原告要求被告支付解约违约金、没收履约保证金及支付免租期间房屋使某费的诉讼请求，本院予以支持。但被告提出解约违约金合同约定过高，要求本院减免，本院综合当事人的过错，并考虑到原告损失的程度酌情判处。因原告擅自锁门，被告已无法对系争房屋进行恢复和清理，原告再要求没收装修保证金有失公平，应予以退还。
对于被告反诉主张的经济损失，包括装修损失20万元、厨房设备损失8万元、桌椅餐具损失46400元及广告推广损失15500元。关于装修损失20万元、广告费损失一节，原告基于被告未支付租金及其它费用而关门，但被告却在原告锁门之后未向原告主张包括装修、广告费损失在内的其它损失，亦未因自己的权利受到损失而向原告主张权利，在原告提出解除合同时亦未在合理期限内提出异议，仅在原告起诉后近一年才提起反诉，要求装修残值、广告费及设备设施赔偿。但在审价过程中因被告未提供相关的证据以及装修现场缺失而无法审价，被告应承担怠于行使自己的权利使得装修残值无法审价的责任，故被告反诉要求装修及广告费赔偿，本院不予以支持。关于厨房设备损失8万元、桌椅餐具损失46400元一节，原告在被告迟迟不取回留在系争商铺内的厨房设备、桌椅餐具的情况下，原告为了减少自己的损失将系争房屋内的设施、设备等物品搬至他处安置，原告的行为亦合情合理。现被告自己亦不知留在系争商铺内的物品品名及数量，亦无法制作出留在系争商铺内的物品清单，故被告要求赔偿，本院不予以支持；现原告已经制作遗留物品清单，但被告却明确不予取回，由原告自行处理。
关于注销工商登记，因审理中被告同意注销工商登记及燃气账号，本院予以支持。审理中，原告放弃部分诉讼请求系自主处分诉讼权利且于法不悖，本院口头裁定予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、确认上海朗泉企业发展有限公司与殷建忠就上海市徐汇区钦州北路XXX-XXX号地上二层房屋签订的商铺租赁合同于2016年12月30日解除；
二、殷建忠已付上海朗泉企业发展有限公司履约保证金75382元归上海朗泉企业发展有限公司所有；
三、上海朗泉企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还殷建忠装修恢复保证金13345元；
四、殷建忠于本判决生效之日起十日内支付上海朗泉企业发展有限公司租金54904.6元；
五、殷建忠于本判决生效之日起十日内支付上海朗泉企业发展有限公司逾期支付租金的违约金3349.2元；
六、殷建忠于本判决生效之日起十日内支付上海朗泉企业发展有限公司免租期使某费137261元；
七、殷建忠于本判决生效之日起十日内支付上海朗泉企业发展有限公司解约违约金52188元；
八、殷建忠于本判决生效之日起十日内支付上海朗泉企业发展有限公司水电费13669.4元；
九、殷建忠于本判决生效之日起十日内注销在上海市徐汇区钦州北路XXX-XXX号地上二层房屋的营业执照；
十、驳回上海朗泉企业发展有限公司其余诉讼请求；
十一、驳回殷建忠其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8984元，由上海朗泉企业发展有限公司负担1528元，殷建忠负担7456元。反诉案件受理费减半收取计3879元，由上海朗泉企业发展有限公司负担119元，殷建忠负担3760元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 晏 莹
人民陪审员 蒋幼华
人民陪审员 庞世伟
二〇一八年八月十五日
书 记 员 印旭晴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。