江苏省苏州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）苏05民终6052号
上诉人（原审原告）：苏州市相城区永诚农村小额贷款有限公司,住所地苏州市相城区北桥街道莲花庄村。
法定代表人：姚寿昌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马捷，江苏简文律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱洪，江苏简文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苏州卓成汉华置业有限公司,住所地苏州市吴中区光福镇宝泉路29号。
法定代表人：戈金才。
委托诉讼代理人：郭文男，江苏平和成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏玉峰，江苏平和成律师事务所律师。
上诉人苏州市相城区永诚农村小额贷款有限公司（以下简称永诚小贷公司）因与被上诉人苏州卓成汉华置业有限公司（以下简称卓成公司）合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法（2017）苏0506民初725号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。
永诚小贷公司上诉请求：1、撤销一审裁定，将本案发回重审。2、诉讼费由对方当事人承担。事实和理由：永诚小贷公司与卓成公司之间确实曾经存在借款关系，且为履行借款合同，双方签订了38份《商品房买卖合同》作为借款合同的担保。但在本案中，双方是在卓成公司拖欠借款利息，已经确定无力还款的情况下，经双方重新协商并签订协议，合意一致将借款本金转为购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。
卓成公司辩称：一审适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条是错误的，按照最高人民法院第72号判例，明确此类案件应认定为买卖合同。本案双方之间的房屋买卖合同合法有效。
永诚小贷公司向一审法院起诉请求：1、判令确认双方于2014年11月20日签订的《协议书》及2014年12月20日签订的《补充协议》有效；2、判令确认双方签订的38份《商品房买卖合同》有效，卓成公司继续履行合同即向永诚小贷公司交付38套房屋并办理不动产权证证书；3、判令卓成公司支付违约金17039750元（本金额为暂计数，自2014年11月29日起，以已付房款3745万元为基数，按每日万分之六点五计算至2016年10月29日，计算至卓成公司交付房屋之日）。
一审法院认定事实：2013年12月2日，永诚小贷公司与卓成公司、苏州市精捷塑胶模具制造有限公司（以下简称精捷模具公司）、苏州市卓创机电有限公司（以下简称卓创机电公司）、戈金才、沈金凤、戈蓓签订《融资合同》一份，主要内容为永诚小贷公司同意向卓成公司提供人民币5000万元的融资额度，融资方式包括但不限于发放借款、提供担保等，融资期限为三年，从2013年12月2日起至2016年12月1日止；卓成公司可在融资额度及融资期限内逐笔、循环使用借款或担保，但借款及担保余额合计不得超过5000万元；卓成公司的每笔借款的发放或担保的提供以单笔借款合同或担保合同为准，每笔具体借款或担保的金额、日期以实际发放的凭证和卓成公司的确认函为准；卓成公司就融资额度内的借款向永诚小贷公司申请，以卓成公司指定的第三人（戈金才、戈蓓、卓创机电公司、卓成公司、精捷模具公司）与永诚小贷公司分别签订具体的借款合同、借款凭证；卓成公司确认只需永诚小贷公司将借款发放至指定的第三人处，即表明永诚小贷公司已将借款合同约定的借款发放给卓成公司；精捷模具公司、卓创机电公司、戈金才、沈金凤、戈蓓作为担保人为卓成公司的借款提供连带责任保证担保，保证范围是本合同项下的债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及永诚小贷公司为实现债权产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、鉴定费、保管费、税金、律师费、差旅费、过户费等）和卓成公司的所有其他应付费用，担保期限为根据本合同约定卓成公司的债务履行期限届满之日起两年（包括根据法律规定或合同约定导致债务提前到期的）。另，该合同还约定，卓成公司以其开发的位于苏州市××镇××山路××河湾花园××套房屋作为借款的还款担保；担保方式为双方签署72份《商品房买卖合同》，由永诚小贷公司向卓成公司购买由卓成公司开发的前述房产，总价为9007.3018万元；双方在签署完毕前述《商品房买卖合同》后应办理登记备案手续；卓成公司确认，当卓成公司出现违反本合同或借款合同约定而无力偿还借款本息时，永诚小贷公司有权按照72份《商品房买卖合同》的约定，要求卓成公司将永诚小贷公司所购全部房屋交付给永诚小贷公司，卓成公司向永诚小贷公司所借的全部借款本息即为永诚小贷公司所支付的全部房款；若网签总价与卓成公司的借款本息之间存在差额的，则由双方另行协商；卓成公司必须按照永诚小贷公司通知，履行双方之间签署的《商品房买卖合同》，并按照合同约定向永诚小贷公司交付对应的房屋并办理土地的产权证书、使用说明书、房屋保修书等。
2013年12月2日，卓成公司与永诚小贷公司签订《商品房买卖合同》38份。该38份合同的主要内容为：永诚小贷公司以总价6002.4258万元的价格购买卓成公司开发的位于苏州市××镇滟河湾花园小区的建筑面积总计6751.41平方米房屋38套（具体为：19幢301室、403室、404室、405室、406室、503室、504室、505室、506室，18幢501室、203室、303室、305室、504室，11幢201室、203室、204室、205室、303室、304室、305室、306室、403室、404室、405室、506室，4幢102室、105室、106室、107室、108室,2幢110室、102室、103室,21幢、22幢、23幢、26幢）。
2014年8月14日，永诚小贷公司分别与卓创机电公司、精捷模具公司、卓成公司、戈金才签订合同编号为苏诚农贷高借字（2014）第071、072、073、075号《最高额借款合同》，约定永诚小贷公司自2014年8月14日起至2015年8月13日止分别根据卓创机电公司、精捷模具公司、卓成公司、戈金才的需要、资信状况和担保情况等向卓创机电公司、精捷模具公司、卓成公司、戈金才提供最高贷款余额不超过300万元、300万元、450万元、300万元的人民币贷款；每笔贷款的金额、期限、用途、还款方式以借款凭证为准；卓创机电公司、精捷模具公司、卓成公司、戈金才按月结息，结息日为每月第20日。合同签订后，永诚小贷公司即向卓创机电公司、精捷模具公司、卓成公司、戈金才各交付借款300万元、300万元、300万元、285万元（该285万元中的140万元、45万元的交付时间分别为2014年10月24日、10月30日），并由卓创机电公司、精捷模具公司、卓成公司、戈金才签署借款借据，确定到期日分别为2015年2月9日、2月9日、2月11日、2015年2月11日（戈金才所借的其中185万元到期日为2015年4月23日），月利率均为16‰，还款方式为按期还息，到期还本。
2014年10月24日，永诚小贷公司与卓创机电公司签订合同编号为苏诚高信字（2014）第037号《最高额综合授信合同》，约定永诚小贷公司自2014年10月27日起至2016年10月26日止为卓创机电公司提供900万元的最高综合授信额度，授信种类可为人民币贷款与私募债。同日，永诚小贷公司（分承销商/受托人）与卓创机电公司（发行人/委托人）签订合同编号为X3205070062014102402《小微企业私募债券承销服务协议及委托担保协议》，约定卓创机电公司经永诚小贷公司同意可在本协议有效期内（2014年10月24日至2015年10月23日）循环发行一笔或多笔私募债券，发债本金余额最高不超过人民币900万元，实际发行金额、期限、利率以精捷模具公司盖章确认的《小微企业私募债券发行凭证》为准；债券付息方式为到期一次性还本付息。2014年10月30日，永诚小贷公司承销卓创机电公司共计860万元的债券，并由精捷模具公司签署《小微企业私募债券发行凭证》，确定到期日为2015年10月21日，年化利率为10%。
2014年10月27日，永诚小贷公司与精捷模具公司签订合同编号为苏诚高信字（2014）第038号《最高额综合授信合同》，约定永诚小贷公司为精捷模具公司自2014年10月27日起至2016年10月26日止提供900万元的最高综合授信额度，授信种类可为人民币贷款与私募债。同日，永诚小贷公司（分承销商/受托人）与精捷模具公司（发行人/委托人）签订合同编号为X3205070062014102701《小微企业私募债券承销服务协议及委托担保协议》，约定精捷模具公司经永诚小贷公司同意可在本协议有效期内（2014年10月27日至2015年10月26日）循环发行一笔或多笔私募债券，发债本金余额最高不超过人民币900万元，实际发行金额、期限、利率以精捷模具公司盖章确认的《小微企业私募债券发行凭证》为准；债券付息方式为到期一次性还本付息。2014年10月24日，永诚小贷公司承销精捷模具公司共计700万元的债券，并由精捷模具公司签署《小微企业私募债券发行凭证》，确定到期日为2015年10月21日，年化利率为10%。
同日，永诚小贷公司与戈蓓签订合同编号为苏诚高信字（2014）第039号《最高额综合授信合同》，约定永诚小贷公司自2014年10月27日起至2016年10月26日止为戈蓓提供800万元的最高综合授信额度，授信种类可为人民币贷款与开鑫贷。2014年10月29日，永诚小贷公司与戈蓓签订合同编号为苏诚农贷开保2014081《开鑫贷担保合同》，约定开鑫贷融资服务江苏有限公司同意向戈蓓提供300万元的借款，由永诚小贷公司为戈蓓提供连带责任保证担保，借期为2014年10月30日至2015年7月30日，年利率9%，还款方式为利随本清，一次性还款。同日，开鑫贷融资服务江苏有限公司向戈蓓转账支付300万元。
2014年11月18日，永诚小贷公司与戈蓓签订合同编号为苏诚农贷高借字（2014）第119号《最高额借款合同》，约定永诚小贷公司自2014年11月18日起至2016年11月17日止根据戈蓓的需要、资信状况和担保情况等向戈蓓提供最高贷款余额不超过700万元的人民币贷款；每笔贷款的金额、期限、用途、还款方式以借款凭证为准；戈蓓按月结息，结息日为每月第20日。合同签订后，永诚小贷公司于当日即向戈蓓交付借款700万元，并由戈蓓签订借款借据，确定到期日为2015年11月17日，月利率为15‰，还款方式为按期还息，到期还本。
2014年11月20日，永诚小贷公司与卓成公司签订《协议书》一份，主要内容为：鉴于卓成公司资金周转的需要，由永诚小贷公司于2013年12月2日开始向卓成公司提供额度为5000万元的融资；卓成公司以其开发销售的72套房产与永诚小贷公司签订《房屋买卖合同》并办理网签备案手续；双方约定，若卓成公司到期无力偿还永诚小贷公司融资的，则永诚小贷公司有权要求卓成公司履行全部《房屋买卖合同》，永诚小贷公司提供的融资款即全部转为永诚小贷公司应付的购房款，并由卓成公司负责办理永诚小贷公司所购房屋的过户手续。现因卓成公司资金周转困难，已无力偿还全部到期和未到期的借款（包括卓成公司的借款以及担保的借款）。经永诚小贷公司申请，双方就履行《房屋买卖合同》以及卓成公司全部债务的清偿事宜，达成协议：一、转让房产的基本情况：转让房产位于苏州市吴中区光福镇××河湾花园××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室，18幢501室、203室、303室、305室、504室，11幢201室、203室、204室、205室、303室、304室、305室、306室、403室、404室、405室、506室，4幢102室、105室、106室、107室、108室,2幢110室、102室、103室,21幢、22幢、23幢、26幢；二、转让价款：永诚小贷公司应按《房屋买卖合同》约定的价款，合计6002万元向卓成公司支付购房款；双方确认，永诚小贷公司已经向甲方提供的融资款3745万元（其中，由永诚小贷公司担保借款期限尚未届满的，由永诚小贷公司负责在卓成公司借款期限届满后为卓成公司代偿），于本协议签署当日全部转为永诚小贷公司履行《房屋买卖合同》中的购房款；余款由永诚小贷公司在卓成公司将《房屋买卖合同》项下的房屋全部交付永诚小贷公司后的7日内由永诚小贷公司一次性支付给卓成公司。三、房屋的交付：卓成公司保证按照《房屋买卖合同》的约定，于2014年11月28日前将永诚小贷公司所购买的38套房屋一次性全部交付给永诚小贷公司，并负责办理全部房屋的过户手续。六、违约责任：卓成公司违反本协议及《房屋买卖合同》，延期交房的，卓成公司应向永诚小贷公司支付违约金，每延期一日以永诚小贷公司已付房款为基数按每日万分之六点五向乙方支付违约金；逾期交房满3个月的永诚小贷公司有权选择继续履行《房屋买卖合同》还是终止履行《房屋买卖合同》。
2014年12月20日，永诚小贷公司与卓成公司签订《补充协议》一份，主要内容为：双方于2014年11月20日签订《协议书》就双方《房屋买卖合同》的履行事宜达成了一致：因卓成公司无资金缴纳相应的税费导致无法按《协议书》的约定按时交付38套房屋，已构成违约；现双方就《协议书》继续履行达成本补充协议：1、永诚小贷公司同意卓成公司自2014年12月20日起的3个月内将38套房屋全部交付永诚小贷公司并办理过户手续；2、与38套房屋有关的卓成公司所欠缴的税费以及办理过户所需的税费全部由永诚小贷公司负责垫付，永诚小贷公司在垫付后有权直接在其应付的剩余购房款中扣除；3、卓成公司应向永诚小贷公司支付逾期交房的违约金，违约金的标准仍按《协议书》第六条的约定执行，直至永诚小贷公司全部交房完毕；若卓成公司无资金支付违约金，永诚小贷公司有权直接从其应付的剩余购房款中扣除；4、在卓成公司完成全部交房后的7日内，永诚小贷公司应将其扣除垫付费用和违约金后的余额支付给卓成公司。
一审法院另查明，苏州工业园区百明建设有限公司于2014年10月28日向苏州市中级人民法院提起诉讼，要求卓成公司支付工程款7244.334704万元及逾期付款利息454.894601万元（按同期银行贷款利率，自2014年9月30日起暂算至2015年11月13日，最终计算至生效判决所确定的给付之日止）；支付律师费225.48844万元；支付工程审计咨询服务费220万元；确认对其施工的苏地2011-B-60地块住宅项目（住建局备案名称为滟河湾花园）的全部房产及配套设施折价或拍卖后的价款在上述请求金额范围内享有建设工程价款优先受偿权。审理中，苏州工业园区百明建设有限公司申请财产保全，查封了位于苏州市××镇××山路××号滟河湾花园总计价值1亿元的房屋及配套车库（本案所涉房屋亦包括在内）。
2015年12月2日，苏州市中级人民法院作出判决：一、卓成公司支付苏州工业园区百明建设有限公司工程款7244.334704万元并支付逾期付款利息（计算至2015年11月20日为145.42874762万元，自2015年11月21日起以5761.676639万元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日止）；二、卓成公司支付苏州工业园区百明建设有限公司代垫的工程造价咨询服务费220万元；三、苏州工业园区百明建设有限公司有权以卓成公司“苏地2011-B-60”地块住宅项目001标段、002标段及室外园林景观工程未出售部分折价或拍卖所得在7244.334704万元工程款范围内优先受偿；四、驳回苏州工业园区百明建设有限公司的其他诉讼请求。审理中，卓成公司确认该判决已生效并已进入执行程序。
又查明，中国工商银行股份有限公司苏州吴中支行于2015年3月4日向苏州市中级人民法院提起诉讼，要求卓成公司归还借款本金9290万元并支付利息（截止2015年6月21日之前为748000元，之后自2015年6月22日以9000万元为基数按11.07%计算至实际支付之日止，自2015年8月1日起以290万元为基数按11.07%的年利率计算至实际支付之日止）；苏州卓成房地产开发有限公司、戈金才、沈金凤、袁小娣、周丽琴对卓成公司的上述债务承担连带清偿责任。审理中，中国工商银行股份有限公司苏州吴中支行申请财产保全，查封了位于苏州市××镇××山路××河湾花园××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××幢房屋。
2016年12月22日，苏州市中级人民法院作出判决：一、卓成公司向中国工商银行股份有限公司苏州吴中支行归还借款本金6915.146698万元并支付利息（以6915.146698元为基数，自2016年1月1日起按中国人民银行同期同档的基准贷款利率的1.8倍，计算至本判决确定的履行之日止）；二、苏州卓成房地产开发有限公司、戈金才、沈金凤、袁小娣、周丽琴对苏州卓成汉华置业有限公司的上述债务承担连带清偿责任，苏州卓成房地产开发有限公司、戈金才、沈金凤、袁小娣、周丽琴承担保证责任后，有权向苏州卓成汉华置业有限公司追偿；三、驳回中国工商银行股份有限公司苏州吴中支行的其他诉讼请求。一审审理中，卓成公司表示该判决尚未生效。
一审审理中，永诚小贷公司、卓成公司一致表示双方本已开始履行涉案的房屋买卖合同、协议书及补充协议，但在实际交付苏州市××镇××山路××号滟河湾花园4幢102室房屋（尚未办理过户手续）后，因涉案房屋在上述两案中被苏州市中级人民法院查封而无法继续履行。同时，卓成公司还表示，经协商苏州工业园区百明建设有限公司已同意解除查封；中国工商银行股份有限公司苏州吴中支公司亦表示如法院判决支持永诚小贷公司的本案诉请亦同意解除查封。
一审审理中，一审法院因本案系永诚小贷公司、卓成公司以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，依法应按照民间借贷法律关系审理而向永诚小贷公司释明是否变更本案诉请。永诚小贷公司表示其坚持本案诉请不变。
以上事实，由永诚小贷公司一审提供的融资合同、借款合同、借款借据、交付凭证、商品房买卖合同、协议书及补充协议，卓成公司一审提供的（2014）苏中民初字第00151-1号民事裁定书及查封财产清单、（2015）苏中商初字第00082号查封财产清单、（2014）苏中民初字第00151-1号民事判决书、（2015）苏中商初字第00082号民事判决书，以及一审法院制作的庭审笔录等证据在卷证明。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求；当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案中，永诚小贷公司、卓成公司签订的38份商品房买卖合同就是为双方间的《融资合同》项下的借款合同等借贷合同提供的担保；且双方就以物抵债的协议书及补充协议签订之时前述债权尚未到期，故在经一审发运释明后仍坚持诉请的情况下，本案应裁定驳回起诉。据此，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，裁定：驳回苏州市相城区永诚农村小额贷款有限公司的起诉。
本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求；当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”适用本条时应当首先甄别当事人签订买卖合同是否具有担保的意思，只有确定签订买卖合同的目的是为民间借贷合同提供担保的，本条才有适用的余地。本案中，永诚小贷公司与卓成公司于2013年12月2日签订《融资合同》，约定融资担保方式为卓成公司与永诚小贷公司签订72份《商品房买卖合同》，以房产作为还款担保。故卓成公司与永诚小贷公司于2013年12月2日签订的38份《商品房买卖合同》系作为双方民间借贷合同的担保。而永诚小贷公司与卓成公司于2014年11月20日签订的《协议书》、于2014年12月20日签订的《补充协议》，系双方就房屋买卖达成的一致意思表示，该意思表示区别于双方在2013年12月2日签订《融资合同》、《商品房买卖合同》时达成的买卖合同作为民间借贷合同担保的意思表示。故双方签订《协议书》、《补充协议》，并非作为民间借贷合同的担保，不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的情形。
综上，一审法院裁定驳回永诚小贷公司的起诉，有所不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条的规定：裁定如下：
一、撤销苏州市吴中区人民法（2017）苏0506民初725号民事裁定民事裁定；
二、本案指令苏州市吴中区人民法院审理。
本裁定为终审裁定。
审判长 祁锋
审判员 丁兵
审判员 谢坚
二〇一七年八月一日
书记员 钱曦