湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘民终761号上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南长铁旅行服务有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放东路278号保价楼大酒店西2楼。法定代表人：李球，该公司总经理。委托诉讼代理人：易春红，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李翔，湖南如金律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：株洲美佳商贸有限公司，住所地湖南省株洲市天元区天台路南侧卫技平安小区1栋203号。法定代表人：邓顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：扶良胜，湖南誉翔律师事务所律师。上诉人湖南长铁旅行服务有限公司（以下简称长铁旅服公司）因与上诉人株洲美佳商贸有限公司（以下简称美佳公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市中级人民法院（2015）株中法民四初字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月7日公开开庭审理了本案。上诉人长铁旅服公司的委托诉讼代理人李翔，上诉人美佳公司的委托诉讼代理人扶良胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长铁旅服公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项；2、确认双方签订的《商业网点租赁合同》于2014年2月14日解除；3、判令美佳公司支付从2012年10月1日起至2014年3月6日止所欠的租赁费用1389606元；4、判令美佳公司从2014年3月7日起至全部移交之日止按每天6974.44元标准支付租赁费用；5、判令美佳公司支付所欠水费808.5元、电费11582.88元，共计12391.38元；6、判令美佳公司支付因迟延支付租赁费的违约金518098.1元；7、判令美佳公司支付因迟延支付租赁费用而导致合同解除的违约金303882元（按终止日前12个月的月平均租赁费用标准计算三个月，即（1995600元/12个月×8个月＋1255400元/12个月×4个月）/12个月×3个月=101294元/月×3个月=303882元）；8、判令美佳公司支付消防改造分摊费67002.13元；9、判令美佳公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1、《商业网点租赁合同》第四十八条约定：“……如乙方（美佳公司）无正当理由延迟3个月未支付本合同约定的租赁费用，甲方（长铁旅服公司）有权单方面解除本合同……。”2014年2月14日，长铁旅服公司向美佳公司发出《解除租赁合同的通知》，才明确表示解除合同，并要求美佳公司在收到该通知后20日内搬迁完毕。因此，租赁合同解除的时间应为2014年2月14日，而长铁旅服公司于2013年11月1日依约采取短暂断水断电措施，其目的是向美佳公司催要欠付的租金；2、《商业网点租赁合同》第四十九条约定：“乙方未在本合同解除或终止后二十日内，按本合同约定向甲方交回商业网点的，甲方有权采取停水、停电、封堵入口等强制措施，乙方应双倍承担因其占用该商业网点期间的租赁费用……。”根据该约定，美佳公司应当支付租赁费用至2014年3月6日，并从2014年3月7日起双倍支付合同解除之后的租赁费用直至其腾退、交还租赁场地；3、由于双方产生矛盾，美佳公司不可能再对水电费明细表进行签字确认。美佳公司一直没有移交租赁场地，长铁旅服公司单方查看水电表读数后按照双方约定的方法计算其拖欠的水电费，如果美佳公司没有相反的证据，则应当支付；4、美佳公司拖延支付租赁费用，应按合同约定支付违约金，起始日期为拖欠之日起至付清之日止。一审中长铁旅服公司主动将双方约定的逾期违约金计算标准日千分之三调整为四倍同期银行贷款年利率，应当得到支持；5、《商业网点租赁合同》第四十八条约定：“……甲方依本条约定解除合同的，乙方还应向甲方增加支付相当于三个月租赁费用（按终止日前12个月的月平均租赁费用标准计算）的违约金。”该违约金与前述延期支付租金违约金并不存在冲突，按千分之三每日支付违约金所对应的违约行为为欠交租赁费用，而支付三个月租赁费用的违约金所对应的为因美佳公司违约导致合同的解除。且美佳公司一直拒绝腾退房屋，长铁旅服公司的经济损失远远超过了该三个月租赁费用的违约金，故美佳公司应按约定支付因其违约导致合同解除的违约金；6、长铁旅服公司提交了《铁路小型建筑工程施工合同》《工程量清单与计价表》两组证据，证明美佳公司租赁场地确实发生消防改造分摊费67002.13元。根据《商业网点租赁合同》第九条约定：“……商业网点内的消防系统建设由甲方统一安装，费用由乙方按比例分摊……。”由于消防系统建设为长铁旅服公司统一对株洲车站经营网点进行安装，并不仅仅针对美佳公司租赁场地，因此其应依约支付该消防改造分摊费。美佳公司辩称：1、本案《商业网点租赁合同》解除时间应为2013年11月1日。一审判决基于2013年11月1日长铁旅服公司断水断电以及美佳公司之后没有继续在租赁场地经营两个基本事实，认定合同已于2013年11月1日解除，符合客观事实。合同解除并非因美佳公司延期支付租金，而是由于长铁旅服公司没有提供相应的管理服务，且擅自采取强制断水断电行为所致；2、由于涉案租赁场地位置的特殊性，在美佳公司丧失对租赁场所的控制权后，长铁旅服公司事实上取得了对租赁场地的控制权。因此，美佳公司无需支付2013年11月1日以后的租赁费用；3、美佳公司不存在拖欠水电费情况，无需再向长铁旅服公司支付水电费用。且从长铁旅服公司提供的2013年10月28日《催缴通知书》来看，美佳公司需付电费为12643.7元，也与其主张的12391.38元水电费用不相符合，应承担举证不能的法律后果；4、合同约定的违约金明显过高，而长铁旅服公司主张按照中国人民银行同期贷款利率标准的四倍计算亦无法律依据，违约金应以补偿性为主，惩罚性为辅，且美佳公司延迟支付租金并非无正当理由，故一审判决参照中国人民银行同期贷款利率标准，且计算至2013年11月1日合法合理；5、美佳公司基于五年租赁期满后还可延长等考虑，才对自己的权益作出了适度让步，同意在合同中约定商业网点的消防费用按比例分摊，但对分摊比例为多少没有约定。合同仅履行了一年就提前解除，但消防系统仍可继续使用，长铁旅服公司并没有损失，故其诉求美佳公司承担消防改造分摊费无事实和法律依据。美佳公司上诉请求：1、撤销一审判决第六项，依法改判支持美佳公司的反诉请求；2、本案一、二审诉讼费，鉴定费由长铁旅服公司承担。事实和理由：1、在租赁期间，长铁旅服公司未提供任何管理和服务，未履行合同约定的义务。2013年春节过后，美佳公司发现租赁场地不符合竞租时的宣传，实际每月收入仅在10万元左右，明显不符合所在商业网点正常消费水平。造成此种局面的原因是株洲车站根本不认可美佳公司与长铁旅服公司之间的租赁关系，株洲车站自行经营另一个VIP候客室，根本不安排旅客进入租赁场地，美佳公司被迫于2012年11月和株洲车站签订了合作协议，每年向其缴纳合作服务费140万元。长铁旅服公司收取的租赁费用虽包括场地租金和管理服务费，但实际只提供场地，未提供任何服务，导致美佳公司无法正常经营，不符合合同目的；2、长铁旅服公司对租赁场地采取断水断电、锁门的行为违法。由于既要向长铁旅服公司交纳第一年的租金加上管理服务费，又要向株洲车站交纳年度合作服务费，加上高铁多条线路的开通分流了旅客，实际上美佳公司从经营开始是月月入不敷出，于是多次向长铁旅服公司提交报告，请求考虑现实情况减免部分租金。正在协商过程中，长铁旅服公司于2013年11月1日擅自采取断水断电、强行锁门的非法维权行为，导致美佳公司无法继续经营,合同提前解除；3、前述违约行为直接导致美佳公司1439232.37元的装饰装修损失，依法应予以赔偿。签订租赁合同后，美佳公司立即组织人员进场装修，长铁旅服公司采取断水断电行为致使租赁合同实际只履行了1年，美佳公司基于5年租期的装修投入化为泡影。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”，长铁旅服公司应赔偿其不履行交付租赁物义务给美佳公司造成的损失。长铁旅服公司辩称：1、长铁旅服公司需承担的义务应以合同约定为准，场地租金和管理服务费都是合同约定的租赁费用，主要是便于财务记账的需要，并没有违反合同约定；2、长铁旅服公司按约定对出租场地采取断水断电措施不属于违法行为。断水断电时间为2013年11月1日，锁门的时间是2014年，因为美佳公司有锁，在多次催促移交未果的情况下出于安全考虑，再在大门上加了一把锁。美佳公司的损失是其自身的原因造成的，请求驳回其反诉请求。长铁旅服公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《商业网点租赁合同》于2014年2月14日解除；2、判令美佳公司立即腾退株洲车站候车大厅一楼右侧3号场地，并按合同约定将房屋和设施设备移交给长铁旅服公司；3、判令美佳公司支付自2012年10月1日起至2014年3月6日止所欠的租赁费用1389606元；4、判令美佳公司从合同解除20日后，即2014年3月7日至美佳公司全部移交之日止，按每天6974.44元计算的租赁费用，其中暂计算至2014年10月30日止共237天的租赁费用为1652943元（313850/90天×2倍×237天=1652943元）；5、判令美佳公司支付所欠水费808.5元、电费11582.88元，共计12391.38元；6、判令美佳公司支付消防改造分摊费67002.13元；7、判令美佳公司支付因迟延支付租赁费用的违约金518098.1元；8、判令美佳公司向长铁旅服公司支付因迟延支付租赁费用而导致合同解除的违约金303882元（按终止日前12个月的月平均租赁费用标准计算三个月，即（1995600元/12个月×8个月+1255400元/12个月×4个月）/12个月×3个月=101294元/月×3个月=303882元）；9、由美佳公司承担本案全部诉讼费用。美佳公司向一审法院提出反诉请求：请求判令长铁旅服公司赔偿各项损失费用约180万元（具体以鉴定结论为准）。一审法院认定事实：2012年5月30日，长铁旅服公司与美佳公司签订《商业网点租赁合同》，长铁旅服公司将株洲市火车站候车大厅一楼右侧3号场地出租给美佳公司作商务VIP候车区或休闲茶吧使用，租赁面积约358平方米，租赁期为5年，租赁费用=场地租金+管理服务费，即租赁费用为第一年116万元、第二年121.8万元、第三年127.9万元、第四年134.3万元、第五年141万元，租赁费用从起租日起按季支付，另水电费用由美佳公司承担。……第六条约定：租赁费用从起租日起按季支付，并采取先付后使用的方式。美佳公司应于起租日前5个工作日内向长铁旅服公司预付第一季度租赁费用，以后在每季届满前5日内向长铁旅服公司交付下一季度租赁费用。……第八条约定：美佳公司同意在本合同签订的同时将长铁旅服公司在竞租前交纳的竞租保证金30万元转为诚信、水电及治安内保和消防安全等保证金。租赁期内，保证金不能抵扣租赁费用且不计息，合同终止后，长铁旅服公司在美佳公司结清应付租赁费用和水、电等费用并搬离房屋后七个工作日内将保证金（不计息）退还给美佳公司。……第十二条约定：美佳公司直接向长铁旅服公司支付的水电费，具体按以下要求办理：（一）长铁旅服公司应于每月5日前，委派工作人员会同美佳公司值班经理，共同查看供美佳公司独立使用的水电表并将起止读数记录在《水电费明细表》上，并根据《水电费明细表》上记录的水电截止读数减去相应的起始读数计算上月水电读数用量，用水电表读数用量乘以8%计算出应分摊的水电合理损耗。根据上述方法计算出的水电表读数用量加上应分摊的水电合理损耗即为上月水电计量用量，用水电计量用量乘以水电单价得出美佳公司应支付的上月水电费金额。上述水电读数用量、合理损耗和计量用量分别记录在《水电费明细表》上，双方查看人员应在《水电费明细表》上签字确认，长铁旅服公司应于签认的2日内向美佳公司发出付款通知。如美佳公司值班经理不按前述规定与长铁旅服公司一同查看水电表并签字确认的，水电计量用量按长铁旅服公司单方签认的《水电费明细表》计算；（二）长铁旅服公司应于每月10日前向美佳公司提供水电费付款通知单及票据，美佳公司应于每月20日前向长铁旅服公司支付上月水电费。……第十三条约定：美佳公司应全额承担对商业网点装修所需的费用。……第四十三条约定：本合同终止后二十日内，美佳公司应按终止时商业网点内的实际状态，向长铁旅服公司交回商业网点及其设备设施，长铁旅服公司对美佳公司的装修工程或增设他物的投资不予补偿，对于装修后与房屋所形成一体的资产，美佳公司不得自行拆除拆毁或恶意损坏。美佳公司在本合同终止之日起二十日内未取回之物品，视为放弃遗留物的所有权，长铁旅服公司有权自行处置。……第四十八条约定，美佳公司无正当理由未支付或者迟延支付租赁费用、水电费或其他费用，每逾期一日，按所欠金额的千分之三向长铁旅服公司支付违约金；美佳公司逾期30日仍未支付的，长铁旅服公司可采取停止供水供电、停止提供候车、进站专用通道服务等措施。如美佳公司无正当理由延迟3个月未支付本合同约定的租赁费用，长铁旅服公司有权单方面解除本合同。长铁旅服公司依本条约定采取措施造成美佳公司损失的，美佳公司应自行承担损失；长铁旅服公司依本条约定解除合同的，美佳公司还应向长铁旅服公司增加支付相当于三个月租赁费用（按终止日前12个月的月平均租赁费用标准计算）的违约金。第四十九条约定，美佳公司未在本合同解除或终止后二十日内，按本合同约定向长铁旅服公司交回商业网点的，长铁旅服公司有权采取停水、停电、封堵入口等强制措施，美佳公司应双倍承担因其占用该商业网点期间的租赁费用。……第六十条约定：双方在履行合同中发生纠纷，应通过协商解决，协商不成，可向长沙铁路运输法院起诉。2012年5月30日，双方签订《商业网点交付确认书》，确认商业网点符合美佳公司要求和合同约定的用途，并确认当日为交付之日。2012年8月11日，经双方协商一致签订《补充协议》，将租赁面积调整为369平方米，并将租赁费用变更为第一年119.56万元、第二年125.54万元、第三年131.82万元、第四年138.41万元、第五年145.33万元。2012年9月26日，美佳公司正式开业。2012年10月1日，双方签订《合同起始日确认书》，确认《商业网点租赁合同》起始日为2012年10月1日。从2012年10月1日起至今，美佳公司支付了35万元租赁费用和30万元竞租保证金。长铁旅服公司多次发函至美佳公司处催缴所欠款项，但其仍然没有按照合同约定支付租金。2013年10月21日，长铁旅服公司向美佳公司发出《关于美佳商务VIP贵宾室拖欠租金的函告》，该函告注明：“现多次上门并电话催缴，但贵公司仍然未把场地租金及相关管理费用交至我公司，且对我公司的函告一直未作回复。我公司现以函告方式正式通知贵公司，请贵公司收到此函告后，在于10月25日中午12点前交至我公司财务，如贵公司收函后仍然拖欠不交，……公司将按相关约定采取停水断电等相应措施，由此而造成的一切后果将完全由贵公司承担。”2013年10月25日，长铁旅服公司向美佳公司发出《关于美佳商务VIP贵宾室因拖欠租金断电函告》，该函告称将于10月25日18:00对美佳商务VIP候车室采取停水断电措施，请美佳公司收到此函告后立即停止营业，并采取相应安全措施监管好场地，断电后一切安全及相关责任完全由其承担。2013年10月28日，长铁旅服公司向美佳公司出具《催缴通知书》，要求美佳公司收到此函后速将所欠电费12643.7元交至长铁旅服公司财务。次日，长铁旅服公司再次向美佳公司发出《催缴通知书》，要求其将2013年欠场地租金及相关管理费用交至长铁旅服公司财务。2013年11月1日，长铁旅服公司停止向美佳公司供水供电，随后美佳公司没有交纳租金，也没有继续在租赁场地经营。2014年2月14日，长铁旅服公司向美佳公司发出《解除租赁合同的通知》，长铁旅服公司决定解除与美佳公司签订的租赁合同及相关协议，并要求美佳公司收到本通知后20日内搬迁完毕，逾期视为其放弃商业网点内的财物所有权，长铁旅服公司将自行处置。同时要求美佳公司立即支付拖欠的租赁费用和水电费用及逾期违约金。2014年4月21日，长铁旅服公司再次向美佳公司发出《解除租赁合同的通知》,要求美佳公司收到本通知后于2014年4月25日前交回商业网点，对房屋内的财物进行清点和移交。逾期视为其放弃商业网点内的财物所有权，长铁旅服公司将自行处置。同时，请美佳公司立即派员与长铁旅服公司办理解除合同的相关手续。美佳公司在收到通知后没有交纳所欠租赁费用，双方也没有办理相关交接手续，遂发生纠纷。从2013年4月起，美佳公司多次向长铁旅服公司报告，请求考虑现实情况对合同的金额进行部分减免，但长铁旅服公司没有作出回复。2014年10月23日，长铁旅服公司向长沙铁路运输法院起诉，要求解除与美佳公司签订的《商业网点租赁合同》，并要求判决美佳公司支付租赁费用、水电费、违约金等共计3506006元。长沙铁路运输法院经审查认为，双方在《商业网点租赁合同》中约定的“如发生纠纷可向长沙铁路运输法院起诉”，不符合《最高人民法院关于铁路运输法院案件管辖范围的若干规定》（法释[2012]10号）第三条的规定，裁定不予受理。长铁旅服公司遂向一审法院起诉，要求判如所请。一审法院审理过程中，根据美佳公司的申请，依法委托湖南建业管理咨询有限公司对株洲市火车站候车大厅一楼右侧商务VIP候车区装饰装修工程造价进行司法鉴定（含家具、电器、装修画等）。经过鉴定，涉案工程造价为1439132.37元，装饰装修工程部分为1029235.87元，安装工程部分为409896.5元。另查明，2012年11月，美佳公司（乙方）与案外人株洲车站客货运输服务公司（甲方）签订了《株洲车站VIP温馨候车服务合作协议》，合作期限为2012年11月1日至2013年10月31日。该协议约定甲方利用车站和谐号软席候车室空闲时段与剩余坐席的候车资源与乙方合作，支持乙方开展VIP温馨候车服务项目，为持有本站当日有效车票在规定候车时限内购买乙方VIP温馨候车服务的旅客提供优质候车服务。该协议约定的合作服务费为全年170万元，按季度支付，即每季度25日前预付下季度合作服务费42.5万元，先交纳后使用，乙方应按指定时间将合作服务费预付至甲方指定的账户。2012年12月25日，美佳公司（乙方）与案外人株洲车站客货运输服务公司（甲方）签订了《株洲车站VIP温馨候车服务补充协议（2）》，同意将原来170万元的合作服务费降至140万元一年。再查明，长铁旅服公司与湖南高程消防实业有限公司签订了《铁路小型建筑工程施工合同》，长铁旅服公司将株洲车站经营网点提质改造消防安装工程发包给湖南高程消防实业有限公司，该工程合同预算造价为526100元，该工程结算总价为287350.76元，其中美佳公司VIP标段计价为67002.13元。一审法院认为，本案属于租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1、确认双方签订的《商业网点租赁合同》于2014年2月14日解除是否成立；2、美佳公司是否应该立即腾退株洲市火车站候车大厅一楼右侧3号场地，并按合同约定将房屋和设施设备移交给长铁旅服公司；3、美佳公司向长铁旅服公司支付自2012年10月1日起至2014年3月6日止的租赁费用1389606元是否成立；4、美佳公司是否需要向长铁旅服公司支付从合同解除20日后，即2014年3月7日至美佳公司全部移交之日止按每天6974.44元计算的租赁费用，其中暂计算至2014年10月30日止共237天的租赁费用为1652943元；5、美佳公司是否需要向长铁旅服公司支付所欠水费808.5元，电费11582.88元，共计12391.38元；6、美佳公司是否需要向长铁旅服公司支付消防改造分摊费67002.13元；7、美佳公司是否需要向长铁旅服公司支付违约金以及违约金的数额；8、美佳公司要求长铁旅服公司赔偿各项损失费用1439132.37元是否成立。现综合分析如下：关于焦点一。长铁旅服公司与美佳公司签订的《商业网点租赁合同》和《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。美佳公司应该依照约定交纳租赁费。因美佳公司未按合同约定交纳租金，长铁旅服公司于2013年11月1日进行了断水断电，随后美佳公司也没有继续在租赁场地经营，事实上双方签订的租赁合同于2013年11月1日已解除。故长铁旅服公司要求确认双方签订的《商业网点租赁合同》于2014年2月14日解除，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于焦点二。长铁旅服公司与美佳公司签订《商业网点租赁合同》和《补充协议》于2013年11月1日已解除，美佳公司应立即腾退株洲市火车站候车大厅一楼右侧3号场地，并按合同约定将房屋和设施设备移交给长铁旅服公司。对长铁旅服公司的该项诉讼请求，予以支持。关于焦点三、四。既然双方签订的《商业网点租赁合同》和《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照诚实守信的原则履行各自的义务。美佳公司应该向长铁旅服公司支付自2013年1月1日起至2013年11月1日（合同实际解除之日）的租赁费用。至于2013年11月1日合同实际解除后的租赁费。2013年11月1日后租赁场地不在美佳公司的控制范围之内，其并没有使用和收益；双方签订的合同明确约定长铁旅服公司在合同解除后有权自行处理遗留在房屋内的财物。2014年2月14日长铁旅服公司向美佳公司发出的《解除租赁合同的通知》，也明确了要求其在收到本通知后20日内搬迁完毕，逾期视为其放弃商业网点内的财务所有权，长铁旅服公司将自行处置。为避免损失的进一步扩大，长铁旅服公司完全有权自行处置。故对于长铁旅服公司要求美佳公司承担2013年11月1日之后的租赁费以及其他过高的租赁费，不予支持。参照双方约定的租金标准，2012年10月1日至2013年11月1日租金为1300216.7元，减去美佳公司已经交纳的35万元租金，其还应支付租金950216.7元。鉴于美佳公司交纳了保证金30万元，现在合同已经解除，该保证金可以抵扣租金，故美佳公司还应支付租金650216.7元。关于焦点五。按照双方签订的合同，长铁旅服公司应于每月5日前，委派工作人员会同美佳公司值班经理，共同查看供其独立使用的水电表并将起止读数记录在《水电费明细表》上，并根据《水电费明细表》上记录的水电截止读数减去相应的起始读数计算上月水电读数用量，用水电表读数用量乘以8%计算出应分摊的水电合理损耗。根据上述方法计算出的水电表读数用量加上应分摊的水电合理损耗即为上月水电计量用量，用水电计量用量乘以水电单价得出应支付的上月水电费金额。上述水电读数用量、合理损耗和计量用量分别记录在《水电费明细表》上，双方查看人员应在《水电费明细表》上签字确认，长铁旅服公司应于签认的2日内向美佳公司发出付款通知。从长铁旅服公司提交的证据材料看，其没有提交相关的《水电费明细表》，但从其提交的2013年10月28日《催款通知书》看，该通知书载明长铁旅服公司要求美佳公司速将电费12643.7元交至长铁旅服公司财务，其收到后对该数据没有提出异议，并于2014年7月1日向长铁旅服公司支付了11064.86元。综合本案实际情况，美佳公司还应支付电费1578.84元（12643.7元-11064.86元）。至于长铁旅服公司提供的12391.38元水电费数据，其没有提供相关证据予以证实，美佳公司又不予认可，长铁旅服公司应承担举证不能的法律后果，为此长铁旅服公司要求美佳公司还需支付12391.38元水电费，不予支持。美佳公司辩称水电费已经全部支付，但没有提供相关证据材料予以证实。对于美佳公司的辩解，亦不予采纳。关于焦点六。根据双方签订的合同第九条约定，商业网点内的消防系统建设（含喷淋、烟感、引导）由长铁旅服公司统一安装，费用由美佳公司按比例分摊，但是关于比例多少却没有明确约定。合同解除后，美佳公司所处的消防系统与长铁旅服公司、株洲车站的消防系统视为一个整体，美佳公司所处的消防系统可以利用，为此，对于长铁旅服公司要求美佳公司承担消防改造分摊费67002.13元，不予支持。关于焦点七。双方签订《商业网点租赁合同》和《补充协议》合法有效，美佳公司应该按照合同的约定向长铁旅服公司支付相关的租赁费用。美佳公司辩称株洲车站根本不安排旅客进入其租赁的商业网点，长铁旅服公司根本无法实际对租赁的商业网点提供服务管理，没有提供相关证据予以证实，不予采纳。至于客流量不足，美佳公司每月入不敷出，是正常的商业风险，相关的后果由其自身承担。美佳公司作为一家正规化公司，应全面分析预测市场风险，其辩解不能成为延迟支付租金、拒付租金的理由。故美佳公司没有按照约定支付租金，存在违约行为，应当承担相应的违约责任。根据双方签订的合同约定，美佳公司无正当理由未支付或者迟延支付租赁费用、水电费或其他费用，每逾期一日，按所欠金额的千分之三向长铁旅服公司支付违约金。该约定明显过高，而长铁旅服公司起诉主张按照中国人民银行同期贷款利率标准的四倍计算同样过高，违约金参照中国人民银行同期贷款利率标准计算比较合适，但违约金计算的截止时间应为合同实际解除之日。具体计算如下：①247800元【298900元-（350000元-298900元）=247800元】从2013年1月1日计至合同解除之日即2013年11月1日共300天的违约金为12525.78元。247800×6.15%/365×300=12525.78元；②298900元从2013年4月1日计至合同解除之日即2013年11月1日共210天的违约金为10576.13元。298900×6.15%/365×210=10576.13元；③298900元从2013年7月1日计至合同解除之日即2013年11月1日共120天的违约金为6043.5元。298900×6.15%/365×120=6043.5元；④26154元从2013年10月1日计至合同解除之日即2013年11月1日共30天的违约金为132.2元。26154元×6.15%/365×30=132.2元。以上共计29277.61元。为此，美佳公司应向长铁旅服公司支付违约金29277.61元，对其他过高的违约金不予支持。对于长铁旅服公司要求支付因迟延支付租赁费用而导致合同解除的违约金303882元，因已经计算了违约金29277.61元，对该部分的违约金不予支持。关于焦点八。根据双方签订的合同第四十八条约定，美佳公司无正当理由未支付或者迟延支付租赁费用、水电费或其他费用，逾期30日仍未支付的，长铁旅服公司可采取停止供水供电，停止提供候车、进站专用通道服务等措施。如无正当理由延迟3个月未支付合同约定的租赁费用，长铁旅服公司有权单方面解除合同。在2012年10月1日至2013年11月1日之间，美佳公司只支付了35万元的租赁费。从2013年1月1日开始，美佳公司就存在拖欠租金的现象，长铁旅服公司经多次书面催缴后其仍然没有缴纳租金，存在重大违约。在这种情况下，长铁旅服公司依据前述约定，以拖欠租金为由，于2013年11月1日停止供水供电，随后美佳公司没有交纳租金，也没有继续经营。美佳公司诉称株洲车站不认可其与长铁旅服公司之间的租赁关系，不允许旅客从涉案贵宾厅通过进入站台，导致经营无法正常运行，没有提供相关证据予以证实，不予采纳。美佳公司作为一家正规化公司，在签订合同前应全面分析预测市场风险。至于美佳公司称在履行合同过程中客流量不足，每月入不敷出，是正常的商业风险，相关的后果由其承担。而且，依照双方的合同约定，合同终止后，长铁旅服公司对美佳公司的装修工程或增设他物的投资不予补偿。纵观全案，因美佳公司自身的违约行为导致合同提前解除，故美佳公司要求长铁旅服公司赔偿装修费损失的请求缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、美佳公司自判决生效之日起十五日内腾空株洲车站候车大厅一楼右侧3号场地，并按合同约定将房屋和设施设备移交给长铁旅服公司；二、美佳公司自判决生效之日起十五日内支付租金650216.7元给长铁旅服公司；三、美佳公司自判决生效之日起十五日内支付电费1578.84元给长铁旅服公司；四、美佳公司自判决生效之日起十五日内支付违约金29277.61元给长铁旅服公司；五、驳回长铁旅服公司的其他诉讼请求；六、驳回美佳公司的反诉请求。一审本诉案件受理费37674元，由长铁旅服公司负担17674元，美佳公司负担20000元；反诉案件受理费21000元，鉴定费21600元，由美佳公司负担。本院二审期间，长铁旅服公司提交了一份证据，即2016年8月5日《场地交付确认书》。拟证明美佳公司在当日将租赁场地交付给了长铁旅服公司。美佳公司质证认为，对证据的真实性有异议，该确认书上不是文建勇本人的签名，对是否为公司的印章不确定。对证明目的有异议，2013年11月1日后场地实际为长铁旅服公司控制，并堆放了自己的物品，美佳公司的物品无法搬出。但确认于2016年8月5日从租赁场地搬走了本公司的全部物品。本院经审查认为，美佳公司确认2016年8月5日从租赁场地搬走了本公司的全部物品，虽然其在庭审中对《场地交付确认书》中本方代表签名真实性不认可，公司印章真实性亦不能确认，但并未提出鉴定申请，故对该证据予以采信，其证明目的需结合其他证据综合予以认定。本院二审查明，一审判决之后，美佳公司于2016年8月5日从租赁场地搬走了本公司所有全部动产（主要为空调、桌椅）。补充查明，《商业网点租赁合同》第九条约定，……其中：商业网点内的消防系统建设（含喷淋、烟感、引导）由长铁旅服公司统一安装，费用由美佳公司按比例分摊……。株洲车站经营网点提质改造消防安装工程内容为火灾自动报警系统、消火栓系统、自动喷水灭火系统、应急照明系统的设备材料供应、安装、调试等。该工程合同签订时间与计划开工时间均为2012年8月1日，中国有色金属长沙勘察设计研究院有限公司出具工程结算书的时间为2013年12月4日。长铁旅服公司在2013年11月1日采取停水、停电措施后，不久便在租赁场地大门加锁。2014年7月1日，美佳公司向长铁旅服公司株洲分公司转账支付电费11064.86元。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的一致，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，长铁旅服公司与美佳公司签订的《商业网点租赁合同》《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法可作为本案认定事实及确定双方权利义务的依据。本案二审双方争议的主要焦点问题是：1、长铁旅服公司主张《商业网点租赁合同》于2014年2月14日解除是否应支持；2、美佳公司应否向长铁旅服公司支付从2012年10月1日起至2014年3月6日止所欠的1389606元租赁费；3、美佳公司是否应从2014年3月7日至租赁场地移交之日止按每天6974.44元标准向长铁旅服公司支付租赁费用；4、美佳公司应否向长铁旅服公司支付水电费12391.38元以及消防改造分摊费67002.13元；5、美佳公司应否向长铁旅服公司支付延期支付租赁费违约金及解约违约金，若支付应如何计算；6、长铁旅服公司应否向美佳公司赔偿1439132.37元装饰装修损失费。一、关于长铁旅服公司主张《商业网点租赁合同》于2014年2月14日解除是否应支持的问题。从本案查明的事实来看，从2013年10月1日开始，长铁旅服公司多次发函给美佳公司催交欠付的租金、电费，并明示将按约采取停水停电等相应的措施。同年11月1日，在美佳公司仍未依约支付租金、电费的情况下，长铁旅服公司采取了上述措施。之后，美佳公司仍未履行支付义务。2014年2月14日，长铁旅服公司向美佳公司发出《解除租赁合同的通知》，美佳公司收到该通知后亦未提出异议。双方在《商业网点租赁合同》第四十八条约定，……美佳公司逾期30日仍未支付的，长铁旅服公司可采取停止供水供电，停止提供候车、进站专用通道服务等措施。如美佳公司无正当理由延迟3个月未支付本合同约定的租赁费用，长铁旅服公司有权单方面解除本合同……。可见，长铁旅服公司采取停水停电措施属于行使合同抗辩权的行为，并非解除合同的意思表示。其后，在美佳公司仍未履行支付义务的情况下，长铁旅服公司向其发出《解除租赁合同的通知》行使合同解除权，符合合同的约定。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，虽然美佳公司在上述解除合同通知上只有签字，没有注明签收时间，但没有提出异议。其只在诉讼中提出了合同应于2013年11月1日解除的抗辩。因此，按长铁旅服公司主张合同于解除通知发出日解除符合法律规定。一审法院认定2013年11月1日为《商业网点租赁合同》解除日，属适用法律错误，本院予以纠正。长铁旅服公司关于《商业网点租赁合同》于2014年2月14日解除的上诉请求理由成立，本院予以支持。二、关于美佳公司应否向长铁旅服公司支付从2012年10月1日起至2014年3月6日止所欠1389606元租赁费的问题。如前所述，双方合同于2014年2月14日解除，美佳公司应依约支付自合同起始日，即2012年10月1日起至2014年2月14日止的租赁费。至于长铁旅服公司诉请美佳公司支付合同解除后20日内的租赁费实为该期间的场地占用费，本院予以支持。本案《补充协议》第三条中约定，租赁费=场地租金+管理服务费，对租期五年内的租赁费进行了明确，其中第一年租金119.56万元，含场地租金59.7万元，管理服务费59.86万元；第二年租金125.54万元，含场地租金62.7万元，管理服务费62.84万元；第三年租金131.82万元，含场地租金65.9万元，管理服务费65.92万元。据此，双方约定的租赁费由场地租金与管理服务费两部分组成。因长铁旅服公司采取停水停电措施后，美佳公司便停止了营业，故从2013年11月1日起至合同解除之日止的管理服务费应从租赁费中予以扣除，合同解除后20日内场地占用费中亦不应含管理服务费。按照第一年与第二年的租金标准，美佳公司应支付的租赁费为151.665万元（119.56万元+125.54万元×1/12+62.7万元×4.2/12），因长铁旅服公司诉讼请求中只要求美佳公司支付租赁费1389606元，符合法律规定，本院予以认可。扣除美佳公司已经预交的35万元租金，同时鉴于美佳公司还交纳了保证金30万元，因合同解除后该款可以抵扣租赁费，故美佳公司还应向长铁旅服公司支付租赁费739606元（138.9606万元-35万元-30万元）。三、关于美佳公司应否从2014年3月7日起至租赁场地移交之日止按每天6974.44元标准向长铁旅服公司支付租赁费用的问题。本院认为，长铁旅服公司该主张中的租赁费用实为租金损失及违约金。双方在合同中约定，长铁旅服公司有权自行处理遗留在租赁场地内的物品，并不承担责任。2014年2月14日，长铁旅服公司向美佳公司发出的《解除租赁合同的通知》，再次明确了要求美佳公司在收到本通知后20日内搬迁完毕，逾期视为其放弃租赁场地内财物的所有权，长铁旅服公司将自行处置。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”据此，在美佳公司违约并停止经营的情况下，长铁旅服公司具有减损义务，应当及时采取措施防止损失进一步产生和扩大。但2014年3月7日之后，美佳公司在租赁场地内仅留存空调、桌椅，且长铁旅服公司在2013年11月1日采取停水、停电措施不久便对租赁场地进行了管控，并堆放了本方物品。长铁旅服公司在本可采取合理措施防止损失扩大的情况下放任损失的发生，实属不当，故对其要求美佳公司支付2014年3月7日至租赁场地移交之日止，按每天6974.44元计算租赁费用的上诉请求，本院不予支持。四、关于美佳公司应否向长铁旅服公司支付水电费12391.38元以及消防改造分摊费67002.13元的问题。长铁旅服公司上诉主张美佳公司应支付欠付的水费808.5元，电费11582.88元，共计12391.38元。为支持上述主张，其提供了2013年10月28日长铁旅服公司株洲分公司《催款通知书》。该通知书载明，美佳公司欠付的电费为12643.7元。对此，美佳公司没有提出异议，并于2014年7月1日向长铁旅服公司株洲分公司转账支付了11064.86元，应视为美佳公司认可欠付电费12643.7元。故美佳公司还应向长铁旅服公司支付电费1578.84元（12643.7元-11064.86元）。至于美佳公司应否支付水费808.5元，长铁旅服公司并未提供经双方确认的抄表记录等证据予以证实，长铁旅服公司应承担举证不能的法律后果。故长铁旅服公司主张美佳公司应支付水费808.5元的上诉请求没有事实依据，本院不予支持。长铁旅服公司上诉认为美佳公司应承担消防改造分摊费67002.13元。本院认为，从查明的事实来看，株洲车站经营网点提质改造消防安装工程计划开工时间为2012年8月1日，工程结算时间为2013年12月4日，而长铁旅服公司对租赁场地采取停水停电措施的时间为2013年11月1日，发生在工程结算时间之前。虽然双方在《商业网点租赁合同》第九条中约定，商业网点内的消防系统建设（含喷淋、烟感、引导）由长铁旅服公司统一安装，费用由美佳公司按比例分摊。但该约定的前提是合同正常履行，美佳公司分享了消防改造带来的安全保障利益。因负有举证责任的长铁旅服公司未提供证据证明工程实际开工与竣工的时间，导致无法查清美佳公司是否分享了该利益，其应承担举证不能的法律后果。且从株洲车站经营网点提质改造消防安装工程的内容来看，主要为火灾自动报警系统、消火栓系统、自动喷水灭火系统、应急照明系统的设备材料供应、安装、调试等，属于商业网点消防系统改造提质，并与美佳公司对租赁场地的装修附合形成一个整体，并不会因合同的解除而影响使用。故长铁旅服公司上诉主张美佳公司应承担67002.13元消防改造分摊费的理由不能成立，本院不予支持。五、关于美佳公司应否向长铁旅服公司支付延期支付租赁费违约金及解约违约金，若支付应如何计算的问题。长铁旅服公司依据双方合同约定，美佳公司无正当理由未支付或者迟延支付租赁费用、水电费或其他费用，每逾期一日，按所欠金额的千分之三向长铁旅服公司支付违约金；美佳公司因违反上述约定因而解除合同的，美佳公司还应向长铁旅服公司增加支付相当于三个月租赁费用（按终止日前12个月的月平均租赁费用标准计算）的违约金。据此主张美佳公司应向长铁旅服公司支付延期支付租赁费违约金518098.1元与解除违约金303882元。本院认为，上述约定两项违约金相加明显过高，美佳公司违约行为造成的损失实质上为利息损失，故综合本案的实际情况，本院酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率标准计算。因长铁旅服公司主张的违约金计算起止时间为2013年1月1日至2014年10月30日，结合长铁旅服公司提供的计算方式，美佳公司应支付的违约金计算如下：1、美佳公司交纳的35万元租金冲抵第一季度租金后，应于2013年1月1日支付租赁费248900元，从2013年1月1日至2014年10月30日的违约金为27972.61元（248900元×6.15%×667天/365天）；2、2013年4月1日应付租赁费298900元，从2013年4月1日至2014年10月30日的违约金为29059.22元（298900元×6.15%×577天/365天）；3、2013年7月1日应支付租赁费298900元，从2013年7月1日至2014年10月30日的违约金为24476.22元（298900元×6.15%×486天/365天）；4、截止2014年3月6日还应支付两次租赁费（含合同解除后20天场地占用费）：2013年10月1日应付租金209100元（125.54万元×1/12+62.7万元×2月/12月）；2014年1月1日前应付租金114950元（62.7万元×2.2月/12月），共计应付租金324050元。抵扣已交纳的30万元保证金后，美佳公司还欠付24050元，从2013年10月1日至2014年10月30日的违约金为1596.59元（24050元×6.15%×394天/365天）。以上违约金总计为83104.64元。六、关于美佳公司请求长铁旅服公司赔偿1439132.37元装饰装修损失费应否支持的问题。如前所述，因美佳公司未按约定支付租赁费，长铁旅服公司依约行使合同解除权符合法律规定。本案中，美佳公司亦未提供证据证明在合同解除前长铁旅服公司存在违约行为。虽然其主张高铁开通后，旅客流量减少，株洲车站另有一个VIP候客室，该车站不认可美佳公司与长铁旅服公司之间租赁关系，不配合经营，导致美佳公司每月入不敷出，但上述问题属于正常的商业风险，美佳公司作为商事主体应当有所预见，不属于不可抗力等法定的免责事由。《商业网点租赁合同》第四十三条约定，本合同终止后20日内，美佳公司应按终止时商业网点内的实际状态，向长铁旅服公司交回商业网点及其设备设施，长铁旅服公司对美佳公司的装修工程或增设他物的投资不予补偿，对于装修后与房屋所形成一体的资产，美佳公司不得自行拆除拆毁或恶意损坏……。可见，双方对合同终止后租赁场地的装修或增设他物的投资进行了明确的约定。本案合同在履行中因美佳公司违约而导致提前解除，故美佳公司关于长铁旅服公司赔偿1439132.37元装饰装修损失费的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，长铁旅服公司的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持；美佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省株洲市中级人民法院（2015）株中法民四初字第18号民事判决第一项、第三项、第六项；二、撤销湖南省株洲市中级人民法院（2015）株中法民四初字第18号民事判决第五项；三、变更湖南省株洲市中级人民法院（2015）株中法民四初字第18号民事判决第二项为：株洲美佳商贸有限公司自本判决生效之日起十五日内向湖南长铁旅行服务有限公司支付租金739606元；四、变更湖南省株洲市中级人民法院（2015）株中法民四初字第18号民事判决第四项为：株洲美佳商贸有限公司自本判决生效之日起十五日内向湖南长铁旅行服务有限公司支付违约金83104.64元。五、驳回湖南长铁旅行服务有限公司的其他诉讼请求。本案一审本诉案件受理费37674元，反诉案件受理费21000元，鉴定费21600元，共计80274元，由湖南长铁旅行服务有限公司负担16674元，株洲美佳商贸有限公司负担63600元；二审案件受理费42625元，由湖南长铁旅行服务有限公司负担17162元，株洲美佳商贸有限公司负担25463元。本判决为终审判决。审 判 长  马崇国审 判 员  李建红代理审判员  贾小弟二〇一六年十二月二十二日书 记 员  邓姣玲