庄河市人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）辽0283民初1344号之一
复议申请人：大连临港商城有限公司。
法定代表人：骆文斌，系该公司总经理。
复议申请人：骆文斌，男，1944年12月6日出生。
二申请人共同委托诉讼代理人：骆瑶（系骆文斌女儿），系大连临港商城有限公司职工。
复议申请人：抚顺天宇永久房地产有限公司。
法定代表人：李刚，系该公司总经理。
复议申请人：抚顺天宇永久房地产有限公司庄河分公司。
法定代表人：国洪伟，系该公司经理。
二申请人共同委托诉讼代理人：孙玉峰，男，系抚顺天宇永久房地产有限公司职工。
四申请人共同委托诉讼代理人：刘陆璐，系北京市华泰律师事务所大连分所律师。
被申请人：任传福，男，1956年4月2日出生，满族。
委托诉讼代理人：许辉，系辽宁法磊律师事务所律师。
被申请人：刘长平，男，1962年3月23日出生，汉族。
原告任传福与被告刘长平民间借贷纠纷一案，本院于2018年2月23日作出（2018）辽0283民初1344号财产保全裁定。大连临港商城有限公司、骆文斌、抚顺天宇永久房地产有限公司、抚顺天宇永久房地产有限公司庄河分公司不服，均于2018年3月5日向本院提出复议申请。
大连临港商城有限公司复议称，请求法院解除对位于庄河市金宇园小区楼，车库的查封。理由为：该六处房产于2016年1月24日经政府产权部门登记已经确定为复议公司所有，法院的查封行为侵犯了我公司的合法所有权。复议公司与任传福、刘长平之间不存在任何权利义务关系。复议人对于案涉的房屋及车库是享有足以排除执行及财产保全查封的物权所有权及物权期待权。物权法对于不动产的权利归属采取的是登记制，案涉房屋及车库均进行了网上房屋买卖登记，在房产处也可以查询到。案涉房屋及车库也分别登记在临港商城及骆文斌的名下。进行公示的效力足以对抗一切债权。物权法第6条、第9条、第14条、第20条均作出了明确约定，尤其是第20条约定的更加清楚：未经预告登记的权利人同意处分不动产的，不发生物权效力。骆文斌和临港商城才是案涉房屋和车库的预告登记人。最高院《国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定了，法院查封时土地和房屋权属确认要以房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准，如果权属证明与权属登记不一致的情况下，要以权属登记为准。我方认为：合议庭主要应当对刘长平及任传福之间的债权是否真实进行实质上的审查，而对于刘长平是否享有案涉房屋的所有权不应当进行实质审查，而应当进行形式审查。
骆文斌复议称，请求法院解除对位于庄河市金宇园小区房屋的查封。理由与大连临港商城有限公司复议理由相同。
抚顺天宇永久房地产有限公司、抚顺天宇永久房地产有限公司庄河分公司复议称，请求法院解除对位于庄河市金宇园小区房屋；车库的查封。理由为：一、我公司与刘长平经庄河市法院（2017）辽0283民初6400号生效判决认定事实为：（第六页）“1、本协议中第二条低款中约定的甲方给予乙方的1900平方米房屋是附条件的，只有在乙方完全履行本协议约定的各项工作才能实现。如果一方不能按本协议约定完成其工作，则甲方有权按约定对乙方未完成事项按价折成面积予以扣除；本协议没有明确约定的，甲方有权酌情予以扣除相应面积”，甲方即为复议人，乙方是刘长平（已经进入执行程序）。该生效判决结果为：刘长平需向复议人支付未履行义务部分款项合计1,701,264.00元及诉讼费10,056.00元。故本公司庄河分公司于2014年1月21日与刘长平签订的《刘长平获得房源明细》仅仅是一种预设权利或者是附条件的民事权利，其与产权人诺成的条件尚未成就，产权人也没有将涉案房屋与之办理产权手续，刘长平也没有通过房地产登记部门取得合法产权。所以庄河市人民法院（2018）辽0283民初1344号民事裁定书：“查封刘长平所有的位于庄河市金宇园小区房屋；车库（查封期限为三年）”是没有任何事实与法律依据的。二、我公司下属庄河分公司与被复议人刘长平签订的《车库、仓库转让协议书》明确标明“车库、仓库系乙方个人另外购买，价款在乙方所属楼房的售楼款中扣回”，但该甲方权利尚未实现。另外，复议人庄河分公司经庄河市法院（2017）辽0283民初6065号生效判决（已进入执行程序）认定事实为：“原被告分别签订……合计8个车库2个仓库的合同转让给被告，转让总价款为1,312,985.00元，双方约定应在2013年12月30日前付清转让款，届时交付车库和仓库……2014年1月25日，原告以其开发的25套商品房抵偿被告的劳务报酬，在被告对外销售房屋时，原告扣除其529,349.00元以抵顶拖欠的车库、仓库转让款，现被告尚欠原告车库、仓库转让款783,636.00元，至今未付”，原告即为复议人，被告是刘长平（已经进入执行程序）。该判决结果为：“被告刘长平给付原告车库、仓库转让款783,636.00元；案件受理费5,823.00元被告负担”。所以庄河市人民法院（2018）辽0283民初1344号民事裁定书：“查封刘长平所有的位于庄河市金宇园小区车库（查封期限为三年）”同样是没有事实与法律根据的。被复议人刘长平没有支付被查封车库、仓库对价，也没有在房地产部门办理产权登记手续，查封裁定认定上述车库为“刘长平所有的”确存在错误。三、由于被复议人刘长平未按约定履行义务，复议人已经于2016年1月23日和2016年1月24日将上述房屋、车库分别在房产登记管理部门网签给骆文斌和大连临港商城有限公司所有，骆文斌和大连临港商城有限公司已经在法律层面上取得了被查封房屋和车库的所有权，故该查封裁定侵害了其合法权益。四、复议人与被查封房屋和车库产权人协商，可以解除已经登记备案的产权关系进而恢复与被复议刘长平预设房屋和车库的原始权利义务关系（在目前没有在产权部门正式解除的情况下，查封合法产权人骆文斌和大连临港商城有限公司的房屋行为也是非法的），故复议人已经对进入执行程序的两个案件对（2018）辽0283民初1344号民事裁定书查封的标的物予以评估拍卖。但该裁定阻碍了执行程序的正常进行，应该纠正。无论在事实和法律规定上复议人（或者骆文斌和大连临港商城有限公司）仍然是被查封标的物的产权人，而被复议人刘长平不是。查封裁定认定“刘长平所有”确有错误。根据两个生效判决，被复议人刘长平必须给付复议人应履行义务的对价才能获得相应房屋权利。所以复议人可以协助法院进行财产保全，但是以满足复议人实现与被复议人刘长平债权后的剩余部分为条件。
本院经听证认定如下事实：2016年1月23日，抚顺天宇永久房地产有限公司庄河分公司与骆文斌签订《商品房买卖合同》，将庄河市新华街道赛屯委金宇园小区房屋出售给骆文斌。同日，进行了商品房预售合同备案登记。1月24日，与大连临港商城有限公司签订《商品房买卖合同》，将庄河市新华街道赛屯委金宇园小区车库出售给大连临港商城有限公司。同日，进行了商品房预售合同备案登记。上述房屋均未办理房屋所有权登记。
抚顺天宇永久房地产有限公司庄河分公司诉刘长平买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案受理。该公司请求判决刘长平立即支付其车库、仓库转让款783636元及利息。庭审过程中，该公司陈述其已将案涉车库交付给刘长平，并提供了8个车库和2个仓房的照片，证明该公司出售给刘长平的8个车库和2个仓房，已经被刘长平出售、出租或者个人使用，但款项至今没有向原告结清。本院于2017年10月18日作出（2017）辽0283民初6065号民事判决，以此判决刘长平给付抚顺天宇永久房地产有限公司庄河分公司车库、仓库转让款783636元，并承担自2017年9月1日起至付清欠款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。该案生效后，抚顺天宇永久房地产有限公司庄河分公司申请了强制执行，本院已经对刘长平采取了强制执行措施。
抚顺天宇永久房地产有限公司诉刘长平合同纠纷一案，本院于2017年9月10日立案受理。该公司请求判决刘长平立即支付超出约定回迁面积所对应的房价款、排水沟改造工程款、动迁工作施工款、超期安置款、多给房屋面积房价款、原告垫付采暖费、原告代为缴纳的税费，合计1701264元。庭审过程中，该公司提供抚顺天宇永久房地产有限公司庄河分公司与刘长平签订的《协议书》、《刘长平获得房源明细》，证明双方于2014年1月21日经协商一致，分公司将其所建商品房（包含案涉房屋）交付刘长平以抵顶双方合作期间刘长平应得报酬，并陈述刘长平已经实际获得了该项目中的25套房屋。本院于2017年10月27日作出（2017）辽0283民初6400号民事判决，判决刘长平给付抚顺天宇永久房地产有限公司超出约定回迁安置面积所对应的房价款、排水沟改造工程款、动迁工作施工款、超期安置款、多给回迁户房屋面积的房价款、原告垫付的采暖费、原告代为缴纳的税费，合计1701264元。该案生效后，抚顺天宇永久房地产有限公司申请了强制执行，本院已经对刘长平采取了强制执行措施。
本院经审查认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
根据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售合同应当进行备案登记，但并未对备案登记的性质作出明确规定。根据该规定及相关规定，商品房预售合同备案登记目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，而并非赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力；备案登记的内容是对商品房预售合同本身进行备案，而不是“未经权利同意，处分该不动产不发生物权效力”即向社会公众宣示特定债权已被特殊保护；备案登记的方式是在商品房预售合同上加盖备案登记专用章，而不是将特定的权利人及其特定的权利写入登记簿。商品房预售合同虽因备案登记而得以公开，但不具有预告登记的效力。
就本案而言，抚顺天宇永久房地产有限公司庄河分公司与骆文斌、大连临港商城有限公司签订《商品房买卖合同》后办理了网上商品房预售合同备案登记，但该备案登记不属于预告登记，也不存在产权过户登记的问题，商品房预售合同备案登记行为并未产生变动物权的法律效果，也不改变骆文斌、大连临港商城有限公司作为买受人仅享有请求交付房产之债权的客观事实，其基于前述合同享有的债权亦不因办理商品房预售合同备案登记手续而具有优于一般债权的效力。关于骆文斌、大连临港商城有限公司针对案涉房屋、车库已经享有物权期待权并可以排除法院查封的主张，不符合前述法律规定，故本院对骆文斌、大连临港商城有限公司的复议请求不予支持。
案涉房产项目系由抚顺天宇永久房地产有限公司庄河分公司依法开发建设，该公司与刘长平于2014年1月21日经协商一致，将其所建商品房（包含案涉房屋）交付刘长平以抵顶双方合作期间刘长平应得报酬，刘长平已经实际获得了案涉房屋。可以看出刘长平未拖欠案涉房屋的价款且已经实际占有案涉房屋，其系案涉房屋的所有权人，是否进行不动产登记的变更，是刘长平的权利，并无法律规定该权利因未及时办理产权登记或者变更登记而丧失。抚顺天宇永久房地产有限公司诉刘长平的（2017）辽0283民初6400号案件系关于二者之间的其他债权债务关系，与案涉房屋的权属没有关系。刘长平是否给付该公司前述案件的相关款项，不能作为否认刘长平系案涉房屋所有权人的依据。
依据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。抚顺天宇永久房地产有限公司庄河分公司诉刘长平买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月18日作出（2017）辽0283民初6065号民事判决，该判决已发生法律效力，刘长平取得了案涉车库的所有权，本院依据该生效判决查封案涉车库并无不当。综上，驳回抚顺天宇永久房地产有限公司、抚顺天宇永久房地产有限公司庄河分公司的复议请求。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回大连临港商城有限公司、骆文斌、抚顺天宇永久房地产有限公司、抚顺天宇永久房地产有限公司庄河分公司的复议请求。
本裁定立即开始执行。
审判长 于长发
审判员 白 晶
审判员 刘 美
二〇一八年四月二十七日
书记员 于 歌