湖南省湘阴县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湘民一初字第498号
原告殷艳，女，汉族，1974年11月5日出生。
委托代理人钟坤，湖南昌禹律师事务所律师。
被告陈莉萍，女，汉族，1955年1月25日出生。
被告甘德良，男，汉族，1968年6月2日出生。
委托代理人宋惠波，系被告甘德良之妻。
第三人江新，男，汉族，1968年2月15日出生。
委托代理人李细科，湘阴县湘滨法律服务所法律工作者。
原告殷艳与被告陈莉萍、甘德良及第三人江新房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年8月12日公开开庭对本案进行了审理。原告殷艳及其委托代理人钟坤、被告甘德良的委托代理人宋惠波、被告陈莉萍、第三人江新及其委托代理人李细科均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告殷艳诉称，她的父亲殷章甫、母亲陈莉萍均为二纸板厂的职工。1995年她的父亲逝世，1998年8月二纸板厂改制，纸板厂实行以工龄抵购房款的优惠政策，将职工宿舍产权卖给职工个人所有。当时，她的父亲有27年的工龄，母亲陈莉萍有22年的工龄，购房时以她父母的工龄折抵了部分房款，再由她的母亲以现金方式支付了2099元，购得了二纸板厂的住房一套。由于厂子改制时，她的父亲已经去世三年，她与弟弟均忙于生计在外打工，所有购房手续由她母亲即被告陈莉萍一人在办理，所以她根本不知道1995年已过世的父亲在住房改制到户时计算了27年的工龄。她与弟弟直到2014年4月2日，第三人江新诉她母亲陈莉萍及甘德良房屋买卖合同纠纷一案，她才知晓原来厂里卖给她母亲陈莉萍的房屋折抵了她父亲27年的工龄。那么，这套房屋就应当是她母亲与父亲共同共有的，父亲去世后，属于父亲的那部分应当由她和弟弟、奶奶及母亲共同作为遗产来继承，母亲陈莉萍一人无权处分。同时，被告甘德良也是纸板厂的内部职工，对上述情况肯定是十分清楚的，所以，被告甘德良作为知情人与她母亲签订的房屋买卖合同无效，侵犯了她与弟弟和奶奶三人的继承权。她特诉至法院，请求依法判决：1、被告陈莉萍与被告甘德良之间的房屋买卖合同无效；2、确认她对二纸板厂该套房屋的共有权利；3、由两被告共同承担本案诉讼费用。
被告陈莉萍辩称，她当时私自将房屋卖掉了，她的儿子和女儿都不知道他出卖房屋的事情，殷艳作为女儿确实有权利继承她父亲的部分房产，她对原告的起诉没有异议。
被告甘德良辩称，被告陈莉萍将房屋出卖给他时，他没有考虑过继承权的事情，他向陈莉萍支付了全部的购房款，陈莉萍也交付了房产证书给他，他与陈莉萍之间的房屋买卖行为是合法有效的。
第三人江新述称，被告陈莉萍与被告甘德良之间签订的房屋买卖合同是合法有效的，他与被告甘德良之间所签订的房屋买卖合同也是合法有效的，都是双方真实意思的表示。他做为第三人，属于善意取得该套房屋，原告主张的被告陈莉萍无权处分共有财产不能对抗他做为善意第三人的权利，不能得到法律的支持。且原告的主张超过了法律规定的诉讼时效。
经审理查明，被告陈莉萍与其爱人殷章甫原均系省二纸板厂的职工，在湘阴县文星镇省二纸板厂宿舍有一套住房，该套住房系公有住房转私房优惠出售，以被告陈莉萍和其爱人殷章甫的工龄折抵部分房款所购，其中被告陈莉萍计算了22年的工龄，其爱人殷章甫计算了27年的工龄。除折抵了两人的工龄后，被告陈莉萍还另行向厂里交纳了2099元的购房款。该房屋于1998年办理了产权登记至被告陈莉萍的名下，办理产权登记时被告陈莉萍的爱人已经去世，产权证书上的共有人栏为空白。
1999年10月17日，被告陈莉萍与被告甘德良签订了一份“房产转让协议书”，协议约定被告陈莉萍将该套住房以11300元的价格转让给被告甘德良，被告陈莉萍和儿子殷承华（原名殷曦）作为出卖方在协议上签名，被告甘德良作为买方在协议上签名，另还有戴洪江作为见证人在协议上签名。签完协议后，被告甘德良当场将房款付给了被告陈莉萍，被告陈莉萍也将房产证交给了被告甘德良。被告甘德良在该房屋内居住到2003年上半年时，因另行购买了住房，又通过他人介绍，与第三人江新签订了一份“房产转让协议书”，约定被告甘德良将该套住房以11000元的价格出卖给第三人江新，被告甘德良和第三人江新均在协议上签名，戴洪江又作为见证人在协议上签名。
签完协议后，第三人江新于2003年6月16日将房款全部支付给被告甘德良，由被告甘德良的岳母杨忠保代被告甘德良出具了收条。被告甘德良将该房屋的产权证书及原来与被告陈莉萍所签订的购房协议一并交付给了第三人江新，第三人江新在该房屋内居住至今。该套房屋虽经过两次转让，但被告甘德良和第三人江新在受让该房屋后均没有办理产权变更登记手续，现仍然登记在被告陈莉萍的名下。
2013年12月，第三人江新所居住的省二纸板厂宿舍经政府公告决定进行拆迁改造，第三人要求被告甘德良和陈莉萍协助他办理产权过户手续，被告甘德良对于出卖房屋给原告的事实无异议，也表示愿意配合原告办理过户手续，但被告陈莉萍拒绝配合。陈莉萍的女儿殷艳对母亲与被告甘德良所签订的房屋买卖合同的效力提出异议，殷艳主张诉争房屋有其父亲的财产部分，她属于合法的继承人，母亲陈莉萍擅自处分了她应继承的部分财产，殷艳遂于2014年5月15日向本院提起诉讼。
另查明，湘阴县人民政府于1996年1月作出“关于印发《湘阴县深化城镇住房制度改革实施方案》的通知”，通知中的“湘阴县出售公有住房实施办法”第十五条规定，职工购买住房，单位可给予职工（含夫妻双方）工龄折扣冲销其购房款；第二十条规定，县房产、物价和工商部门要加强房地产市场的管理，严禁场外成交，未经县房产办理交易手续，其交易契约无效。被告陈莉萍与二纸板厂还另行签订了一份“公有住房买卖协议书”，协议中约定，“买受方用成本价购买的住房付清房款后，个人拥有全部产权，住用五年以后可依法进入市场，不满五年原则上不准出售、转让，特殊情况须出售、转让的，必须按有关程序办理退房手续...”。
上述事实，有原告殷艳提供的社区和派出所出具的证明、陈莉萍向省二纸板厂交纳购房款的收据、购买公有住房审批表、房屋产权证书、公有住房买卖协议书、房产转让协议书、湘阴县人民政府的文件，有第三人江新提供的房产转让协议书两份、陈莉萍向省二纸板厂交纳购房款的收据、房屋产权证书、水电户头登记表、购房款收条，本院对被告甘德良所作的电话记录，与原、被告及第三人的诉辩陈述记录在卷佐证证实，足以认定。
本案争议的焦点：被告陈莉萍与被告甘德良之间签订的“房产转让协议”是否合法有效。
本院认为，本案诉争的房屋系以被告陈莉萍和其爱人殷章甫的工龄折抵部分房款后，由被告陈莉萍购买取得，虽被告陈莉萍取得该套房屋所有权时其爱人已经去世，但该套房屋以被告陈莉萍爱人殷章甫的27年工龄作抵了房款，故殷章甫对该房屋享有部分财产权利。因殷章甫已经去世，殷章甫的财产权利部分，其配偶、子女等合法的继承人享有合法的继承权。故原告殷艳主张她和弟弟对该套房屋中父亲殷章甫的财产部分享有合法的继承权，母亲一人无权处分该套房屋不无道理。
被告陈莉萍与被告甘德良签订“房产转让协议书”时，原告殷艳未在场，被告陈莉萍与儿子殷承华共同与被告甘德良签订协议将房屋转让给了被告甘德良，则被告陈莉萍处置了原告殷艳应继承的部分财产，故两被告之间的该份协议属于效力待定的合同，须经过原告殷艳的追认方能成为有效的合同。但本院查实，被告陈莉萍从1999年就将房屋出让给了被告甘德良，被告甘德良在该房屋中居住至2003年时，又再次将房屋转让给第三人江新，第三人江新一直在该套房屋内居住至今。被告陈莉萍从出卖房屋后就搬出来另外居住，原告与被告陈莉萍作为母女，对被告陈莉萍将房屋出卖的事实显然是知情的，且当时原告已是成年人，但原告一直没有找被告甘德良和第三人江新主张过任何权利，由此说明原告已经认可了母亲陈莉萍将房屋出卖的事实，被告陈莉萍与被告甘德良所签订的房屋买卖合同经过原告的认可后，已由效力待定的合同成为有效合同。且被告甘德良购买该房屋时，被告陈莉萍的爱人已经过世，房产证上的所有权人登记为被告陈莉萍一人，被告甘德良有理由相信被告陈莉萍有权处置该房屋，被告甘德良已支付了合理的对价，被告甘德良属于善意的购买人。如果原告认为其母亲擅自处置了她应继承的部分财产，原告可以向其母亲主张权利，而不应以此对抗善意的购买人。故对于原告要求确认两被告之间的房屋买卖协议无效的诉讼主张，本院依法不予支持。
另原告提出，根据湘阴县人民政府发布的“湘阴县出售公有住房实施办法”的规定以及被告陈莉萍与二纸板厂签订的“公有住房买卖协议书”的约定，被告陈莉萍对诉争房屋应住满五年以后才依法进入市场，不满五年原则上不准出售，否则交易契约无效。因被告陈莉萍出卖房屋未按县政府的规定及与二纸板厂的约定住满五年再出售，故该份转让协议也无效。本院认为，对于被告陈莉萍未按县政府发布的实施办法和与二纸板厂的约定进行房屋转让的行为，可由房产局等部门和二纸板厂对被告的行为采取相应的处理措施，但不能否认被告陈莉萍与被告甘德良之间的转让协议的效力。故对原告的该主张，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：
驳回原告殷艳的诉讼请求。
本案案件受理费人民币500元，由原告殷艳承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 贺应征
代理审判员 朱阿军
人民陪审员 杨放明
二〇一四年八月十八日
书 记 员 颜 驰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
由此可以合理推断原告余平志对被告全南湘将房屋出卖给被告余开智的事实是知情的。但原告余志平从被告余开智住进该房屋后，一直没有找过被告余开智，说明原告余志平已经认可被告全南湘将房屋出卖的行为。且原告余志平也没有采取其他方式主张过权莉，说明原告以自己的行为放弃了对该份协议的撤销权。原告要求撤销该协议，要求被告返还房屋产权证书的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第五十五条之规定，判决如下：