福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第3657号原告郑秀里，女，1970年12月13日出生，汉族，住安溪县。委托代理人卓鹏乾，福建冠德律师事务所律师。被告泉州泽祥置业有限公司，住所地南安市水头镇海联创业园，组织机构代码：58310830-3。法定代表人陈阳海，系该公司总经理。委托代理人林雅彬，女，1987年2月19日出生，汉族，该公司员工，住厦门市翔安区。原告郑秀里因与被告泉州泽祥置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理，依法由审判员王毅刚独任审判，于2015年7月6日公开开庭进行了审理。原告郑秀里的委托代理人卓鹏乾，被告泉州泽祥置业有限公司的委托代理人林雅彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑秀里诉称，原、被告于2012年11月1日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买址在南安市水头镇海联创业园内C-4地块的泽祥·曼哈顿房产，总价款135370元，被告应当在2014年5月31日前依照规定及合同约定的条件交房，逾期交房超过90日，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同签订后，原告支付了购房款133870元，但被告至今仍未按照合同的约定交房。为此，原告请求判令：1、被告支付逾期交房违约金13239元（从2014年6月1日起计至实际交房之日止，暂计至2015年4月23日，共326天），并自2015年4月24日起至讼争房屋实际交付之日止，按已付购房款133870元的日万分之三计算，按月向原告支付逾期交房违约金；2、本案全部诉讼费用由被告承担。被告泉州泽祥置业有限公司辩称，他们公司延期交房是因自身不能预见和克服的各种原因造成的。第一，受台风、暴雨等恶劣天气影响，2012-2014年间，影响南安区域的台风有近十个。第二，小区绿化、照明等配套工程未按计划完成。合同中约定小区绿化、室外照明工程由“海联创业园运营中心”计划安排，而上述配套工程至今未按计划完成，直接影响交房。综上，他们公司延期交房有不可抗力原因，全部归责于他们公司是不合情理的，请求法院依法判决。本案的争议焦点：本案商品房逾期交付的原因？被告是否应当对逾期交房承担违约责任？围绕上述争议焦点，原告向本院提供如下证据：《商品房买卖合同》一份，证明被告应按合同约定向原告支付逾期交房违约金的事实。2、销售不动产统一发票一份，证明原告已向被告支付购房款133870元的事实。对原告提供的上述证据，被告均没有异议。围绕上述争议焦点，被告向本院提供如下证据：1、2012年-2014年台风汇总清单，厦门市筼筜新市区工程监理有限公司出具的关于泽祥·曼哈顿项目工程延期的情况说明及福建省永泰建筑工程公司出具的证明各一份，证明被告延迟交房的原因包括：（1）、天气原因；（2）、小区配套工程未按计划完成。2、南安市城乡规划局南规（2014）76号文件（包括《关于海联营运中心入驻项目竣工验收有关事项的请示》）及福建海联开发有限公司出具的情况说明各一份，证明被告迟延交房的原因是小区配套工程未按计划完成，是海联的原因造成的，不是被告公司的原因。对被告提供的上述证据，原告质证如下：对证据1有异议，第一，根据双方在《商品房买卖合同》中补充协议第三条第三款“日降雨量达到100毫米以上及8级以上大风、当日公布最高气温超过40度（均以南安市气象台资料为准）”的约定，被告提供的天气资料并不能证明属于上述情况；第二，对厦门市筼筜新市区工程监理有限公司出具的关于泽祥·曼哈顿项目工程延期的情况说明及福建省永泰建筑工程公司出具的证明的证明力均有异议。对证据2的真实性无异议，但认为与本案无关，这些材料并非本案合同约定的被告可以免责的事由。根据原、被告的上述举证、质证，结合当事人的庭审陈述，本院分析认证如下：原告提供的证据，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且被告均没有异议，本院予以确认。该组证据可以证明原、被告签订《商品房买卖合同》以及合同约定内容，原告已经支付被告购房款人民币133870元。被告提供的证据1中的台风汇总清单，系被告自行整理的，未经相关部门确认，且原告对此持有异议，故本院不予认定。厦门市筼筜新市区工程监理有限公司并不是气象部门，其出具因天气原因致使工程延期的证明，本院不予采信；另单凭该公司笼统的概括因设计等多方面原因造成工程延期，而没有其他相关证据加以佐证，且原告对此提出异议，故该证明也不能直接作为被告延期交房的免责依据。同样，福建省永泰建筑工程公司也不是气象部门，其出具因天气原因致使工程延期的证明，本院也不予采信；至于是否因海联创业园的原因影响工程的竣工时间，也不是单凭该公司出具的证明就能免责，且该证明中也没有明确海联创业园承担的公共空间的设计与施工对本案所涉工程影响的具体程度（包括导致延期交房的具体天数），故该证明同样也不能直接作为被告延期交房的免责依据。被告提供的证据2中的南安市城乡规划局文件，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认，该证据可以证明因海联中小企业营运中心入驻企业项目20个，大部分项目已基本达到规划条件核实的条件，并有3个项目已申报核实，而入驻项目“底层建筑控制线”以外区域的绿化景观等市政配套由福建海联开发有限公司统一设计、统一建设，但由于区域内各入驻企业项目进度不一致，拟连片设计施工的绿化景观等工程无法与进度快的项目同步完成，为不影响有关入驻项目的规划条件核实等竣工验收工作，经海联开发有限公司商滨海工业基地办、水头镇人民政府申请（申请时间为2014年6月9日），南安市城乡规划局于2014年10月27日向南安市人民政府提出对营运中心20家入驻企业项目验收时，先对其室外空间部分给予甩项，后续由海联开发有限公司按市政局批准的绿化方案，统一实施后再进行专项验收的建议，但不能成为被告不承担逾期交房责任的免责依据。关于福建海联开发有限公司出具的情况说明，原告对其真实性没有异议，本院对该证据予以认定，该情况说明可以证明南安电力公司专门为海联创业园营运中心建设供应其电力的开闭所，并由开闭所引分接箱至各地块间的道路边，各项目根据需要从分接箱接驳电力，该说明中并没有明确南安电力公司建设开闭所的时间，也不能成为被告不承担逾期交房责任的免责依据。根据上述举证、质证及本院对证据的分析认证，结合原、被告的庭审陈述，本院确认如下事实：被告泉州泽祥置业有限公司系依法注册成立的从事房地产开发的有限责任公司。位于南安市水头镇海联创业园内C-4地块的泽祥·曼哈顿系被告泉州泽祥置业有限公司开发建设的工程，并取得了建设工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证等许可。2012年11月1日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。该合同约定：原告向被告购买址在南安市水头镇海联创业园内C-4地块的泽祥·曼哈顿房产，其用途为住宅，建筑面积共40.94平方米，总价款为人民币135370元。出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、其中小区绿化、室外照明的配套工程由“海联创业运营中心”统一设计和施工，完成时间由“海联创业运营中心”计划安排。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内书面告知买受人的。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按时交付的，双方同意按附件合同六处理。本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容……同日，原、被告又签订了附件六《合同补充协议》一份，补充协议约定合同第八条所述的“不可抗力”包括但不仅限于下面的6种情况：A、日降雨量达到100毫米以上及8级以上大风、当日公布最高气温超过40度的（均以南安市气象台资料为准），里氏5.5级及以上的地震。B、施工中遇到重大困难及技术难题或无法及时解决的重大设计变更。C、社会异常事件：罢工、骚乱等。D、政府征收、征用。E、战争、重大疫情及其它人为不可抗力的事件。F、南安市水头镇人民政府及相关部门作出禁止施工、实施交通管制、噪音管制或其他原因限制施工的，以镇政府及相关部门公告或通知为依据予以顺延……合同签订后，原告支付给被告购房款人民币133870元。本案商品房所在工程至今未经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收，也未经消防验收。虽然被告曾于2015年6月通知原告交房，但因尚未具备交房条件，原告拒绝接收，致本案商品房至今未交付。综上事实，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，该合同对双方当事人具有约束力。合同约定，被告应于2014年5月31日前将符合合同各项约定条件的商品房交付原告使用，但因本案商品房至今未达到合同约定的交付条件，原、被告双方尚未办理交房手续，被告已经违约，应承担逾期交房的违约责任。现被告逾期交房已超过90日，按照合同约定，被告应自2014年6月1日起至其履行完交付本案商品房义务之日止，每日按原告实际支付的购房款人民币133870元的0.03%计算支付原告逾期交房违约金，其中自2014年6月1日起至2015年4月23日止，共有327日，但原告请求计算326日，并没有超过法定标准，本院予以照准，该时间段违约金数额为：133870元×0.03%×326天=13092元，超出此部分的，本院不予支持。被告主张恶劣天气影响了本案商品房的交付，但对此没有提供气象部门的相关证据证明，本院不予采信。被告又主张，因“海联创业园运营中心”负责的配套工程未按计划完成，直接影响了本案交房；本院认为，“海联创业园运营中心”负责的配套工程是被告与“海联创业园运营中心”的内部约定，与原告无关，且本案合同系由原、被告双方签订，被告不能以“海联创业园运营中心”负责的配套工程未按计划完成对抗其按时交房的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告泉州泽祥置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告郑秀里逾期交房违约金人民币13092元；二、被告泉州泽祥置业有限公司应支付原告郑秀里自2015年4月24日起至被告泉州泽祥置业有限公司履行完交付泽祥·曼哈顿房产的义务之日止，每日按原告已付购房款人民币133870元的0.03%计算的逾期交房违约金（自2015年4月24日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后十日内付清，之后的违约金按月支付，于每月的最后一日支付当月的违约金）；三、驳回原告郑秀里的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币131元，减半收取后为66元，由被告泉州泽祥置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  王毅刚二〇一五年七月三十日书记员  刘超群附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。