广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初9708号原告：罗荣敬，住广州市海珠区。委托代理人：刘联国、许娟娟，均为广东正觉律师事务所律师。被告：陈煜华，住广州市海珠区。被告：谢卉娜，住广州市海珠区。两被告共同委托代理人：吉晓欢，北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：广州晟创房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：杨锦权。委托代理人：兰明、李嘉伟，第三人职员，联系地址同第三人。原告罗荣敬诉被告陈煜华、谢卉娜、第三人广州晟创房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘联国、被告陈煜华、谢卉娜及其委托代理人吉晓欢、第三人的委托代理人兰明、李嘉伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年10月23日，原告与两被告经第三人的居间服务各自签署了《房屋买卖确认书》，约定了位于广州市海珠区信裕路10号2001房的交易条件。原告在签署该确认书的当天按约定向两被告支付了1万元的定金，两被告也出具了《收据》给委托人。双方同时还在确认书中约定：“收取定金之日起14天内签署《房屋买卖合同》，否则须向中介方支付相当于成交价的3%作为中介方的佣金和代理服费。”原告认为，被告签署的《房屋买卖确认书》，完全符合《合同法》第十四条的规定：“要约是希望和他人订立的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”而且，原告签署的《房屋买卖确认书》，符合《合同法》第二十一条关于承诺的规定。因此，原告与两被告分别签署《房屋买卖确认书》的行为，是按照合同法第十三条的规定采取要约、承诺形式订立的合同。该合同对当事人双方均具有约束力。同时，原告认为，上述《房屋买卖确认书》中所约定的“签署《房屋买卖合同》”，仅仅是指双方在按照合同法第十三条的规定采取要约、承诺形式订立的合同的基础上，采用合同法第三十二条所规定“合同书形式”，进一步对上述《房屋买卖确认书》中的内容予以确认。原被告双方签署《房屋买卖确认书》后，原告积极地履行合同义务，两被告却找各种理由一直不予配合。到了约定签署期限的最后一天，原告依约来到第三人处准备与被告签署《房屋买卖合同》（对《房屋买卖确认书》的内容以合同书的形式进行确认），但两被告却无正当理由拒听电话和拒回短信、微信等，一直未依约前来第三人处与原告签署《房屋买卖合同》。2016年11月7日，两被告向第三人发出《解除独家代理告知函》，被告该行为构成根本违约。在此情况下，原告仍委托律师发《催促履行合同律师函》给两被告，要求两被告继续履行约定的义务。但两被告收件后并未履约，而是委托律师发来《关于对的回复函》，再次拒绝了原告的正当要求。综上所述，原告确定两被告已无可能继续履行合同的约定，故起诉请求判令：1、两被告向原告双倍返还定金20000元；2、两被告向原告支付从2016年11月7日至实际返还定金之日止的逾期利息（以1万元为本金，按同期中国人民银行贷款利率计算）；3、本案的诉讼费由两被告承担。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由：1、原告与被告之间不构成所谓的要约、承诺，双方之间的买卖合同并没有成立。众所周知，房屋买卖的主要内容是房款的支付以及房屋的交付使用。而原、被告对此并没有任何的约定，即使是在被告与第三人签订的确认书中，也没有作为房屋买卖合同成立的主要条款，例如：房款的支付时间、首期的支付额度、支付方式、房屋的交付时间、交付条件、办理过户交易的时间等等。只是在标的和总价方面做出了初步的意向。在磋商期间，众多关于涉案房屋的交易条件，双方都没有达成一致的合意。2、由于合同不成立，因此不应当适用所谓的定金罚则，即使是在确认书中，也没有定金罚则的条款约定。被告所收取的1万元的费用，仅仅是预约将来若与原告达成涉案房屋交易的合意之后才同意签订正式的房屋买卖合同，也就是说被告只是同意在约定的期限内，只与原告磋商关于涉案房屋的买卖事宜。3、本次买卖合同没有签订成功的原因不在被告，原告在约定的磋商签约时间迟迟没有出现，仅仅让所谓的“黄姓表弟”出面，被告在等待了将近1个半小时的时间后才被告知买方并不是原告，而是其表弟。综上，本次合同未能签订成功的过错，并不在被告，而是原告单方面对合同的主体做了实质性的变更，以及原告在磋商期间始终不愿意与被告进行磋商。第三人述称：原告起诉状所列事实和理由均属实，三方约好在2016年11月6日下午15时签订买卖合同，但是原告到了之后，被告一直没有到。经我方多次催促，被告仍然不到，所以最后没有能签订买卖合同。经审理查明：2016年10月23日，原告（确认人）与第三人（中介方）签订了《房屋买卖确认书（客户）》，载明原告独家委托中介方寻盘、咨询介绍、带领看盘等居间服务，现本人对位于广州市海珠区江南雅居信明阁2001房的物业有购买意向，并向该物业业主提出如下签约的条件：建筑面积74平方米，售价1730000元;本人同意在签订本确认书时交付10000元给中介方代为保管，作为购买该物业的诚意金，若该物业业主同意前述各项交易条件，本人在此不可撤销地授权中介方并无需本人另行指示，可将此诚意金转交业主；该诚意金自业主收到时即视为购房定金的一部分，并以业主出具定金收据作实；业主收取定金后本人即确认成交，并确认与该业主的买卖关系已经成立，本确认书在本人与业主之间具备生效合同的法律效力；若业主能按本人与本确认书第一条提出的签约条件收取定金，本人将于该物业业主收取定金之日起14天内签署《房屋买卖合同》，并于签署《房屋买卖合同》之前继续向业主追加定金40000元；否则，视本人拒绝购买本物业，业主有权没收定金并另行出售该物业，而且，本人仍须向中介方支付相当于成交价的3%作为中介方的佣金和代理服务费；本人已知悉出售方已收取10000元定金款项，并于签署本合同14天内签署买卖合同；等。同日，两被告（确认人）与第三人（中介方）签订了《房屋买卖确认书（业主）》，载明被告是广州市海珠区信裕路10号2001房的物业权属人，独家委托中介方出售、咨询介绍、带领看盘等居间服务，并向该物业出售提出如下签约的条件：建筑面积73.4平方米，售价1730000元；本人同意在签订本确认书时收取10000元，作为购买该物业的诚意金，若承购该物业买方同意前述各项交易条件，本人在此不可撤销地授权中介方并无需本人另行指示，可将此诚意金视为购房定金的一部分；本人收取定金后本人即确认成交，并确认与该买方的买卖关系已经成立，本确认书在本人与买方之间具备生效合同的法律效力；若本人于本确认书第一条提出的签约条件收取定金，本人将于该物业收取定金之日起14天内签署《房屋买卖合同》，否则须向中介方支付相当于成交价的3%作为中介方的佣金和代理服务费；并于签署《房屋买卖合同》之前继续向承购方追加定金40000元；否则，视承购方拒绝购买本物业，出售方有权没收定金并另行出售该物业；等。同日，原告向第三人支付了10000元定金，第三人将该10000元定金转交给两被告，两被告出具《收款收据》，载明收到原告交来购买涉案房屋之定金10000元。两被告于2016年11月7日向第三人发出《解除独家代理告知函》。原告委托律师于2016年11月10日向两被告发出《催促履行合同律师函》，两被告委托律师于2016年11月14日向原告发出《关于对的回复函》。原告为证明其诉讼主张，还提交了第三人与被告于2016年11月6日17：00之后沟通的短信和通话记录。其中，第三人于2016年11月6日17：21发给被告的短信内容：“客户到了。”第三人于2016年11月6日23：08发给被告的短信内容：“谢小姐，你说等一个半小时没有问题，现在客人还在公司，从5点等到现在了，你几点可以过来签合同？”被告为证明其抗辩意见，还提交了被告与第三人的微信聊天记录，其中，第三人于2016年11月6日20：23发给被告微信内容：“买家有变动吗？你觉得？首先罗生只不过作为一个出资的人，至于房产证落谁的名字这由买家决定的；第二就是首期那里，定金确认书上面选择了按揭贷款购买此物业，所以只要首期和贷款加起来够173万总价就可以，如果贷款额加首期不够的话，就会以现金补够；再说了，我们过户之前必须等同意贷款通知书下达了，我们才去办理过户手续。”第三人于2016年11月8日上午11：58发给被告的微信内容：“没有过错吗？一开始说什么贷款都可以，只要总价173万就没有问题，第二，约定签合同的日期罗生开会，然后叫老表带钱某和你签合同，而你们说想见见罗生，可以；然后你们说好可以等一个半小时等罗某，结果呢？罗生想落谁的名这是他的权利，毕竟没有签三方合同。”原告于2016年11月24日提起本案诉讼。本院认为：原、被告分别与第三人签订了《房屋买卖确认书》，约定被告收取定金之日起14天内签署《房屋买卖合同》。同日，被告收取了定金10000元。依据原、被告所提交的短信记录、微信记录可以证明，因双方对房屋买卖的具体履行条件尚未达成一致意见，导致最终未能签署《房屋买卖合同》。故导致未能签署《房屋买卖合同》的原因不应归责于某、被告任何一方，被告应将其收取的10000元定金返还给原告。原告要求被告双倍返还定金并支付逾期利息缺乏理据，本院不予支持。被告的抗辩意见有理，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告陈煜华、谢卉娜在本判决生效之日起十日内，向原告罗荣敬返还定金10000元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元，由原告负担150元，两被告共同负担150元。上述诉讼费已经由原告预交，原告同意由两被告在履行本判决时将其应负担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  李伟坚人民陪审员  彭 海二〇一七年三月××日书 记 员  徐 石程淑玲