上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初31192号
原告：上海花苑物业管理有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：陈玉英，执行董事。
委托诉讼代理人：周文骏，上海市金马律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高凌伟，上海花苑物业管理有限公司工作人员。
被告：上海国盛集团置业控股有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：谢君敏，董事长。
委托诉讼代理人：李牧，上海虹桥正瀚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：诸靖，上海虹桥正瀚律师事务所律师。
原告上海花苑物业管理有限公司与被告上海国盛集团置业控股有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周文骏、高凌伟，被告的委托诉讼代理人李牧、诸靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上海花苑物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付自2015年5月起至2016年9月止的物业管理费720,137元(按每月每平方米17.15元，每月物业费未42,361元)；2.被告支付物业费迟延履行金176,561元(按日千分之一，计算至2016年9月19日)。事实与理由：被告所有的上海市徐汇区建国西路XXX号XXX-
XXX层房屋属于徐汇区申花苑小区，用途为商业，建筑面积2470.03平方米。2015年5月7日，申花苑业主大会与原告续签物业服务合同，合同期限自2015年5月1日起至2017年4月30日止，约定，商业用房物业管理费标准为每月每平方米17.15元，按季缴纳，每季度第二个月20号前履行交纳义务，逾期缴纳的，按逾期应交费用的千分之三加收滞纳金。被告自2015年5月起未支付物业费，经催讨未果，原告诉至法院，请求判如诉请。
上海国盛集团置业控股有限公司辩称，不同意原告诉请，被告同意按照前案生效判决按原告主张标准的70%即每月每平方米12元向原告支付物业费。原被告之间实际不存在物业服务关系，系争房屋预售合同中约定买受人东展公司自行负责物业维修及管理，故被告自行进行物业管理。系争房屋现由承租人浦发银行徐汇支行使用，银行作为特殊的金融行业，需要完备的安保、保洁、消防、绿化等物业管理，由银行自行聘请相关人员管理，原告无法提供相应物业服务。在2013年、2015年两次诉讼中，法院已对相关事实作出认定并驳回原告部分诉请，原告却再三诉讼。被告不支付物业费系事出有因，不同意支付滞纳金。
根据原被告庭审的一致陈述，原告提交的划定上海市徐汇区申花苑业主大会物业管理区域的公告、宗地图、房地产登记簿、业主大会决议、情况说明、2015年物业服务合同及备案证明、民事判决书、申花苑维修单、投诉及接待登记表、照片、催款函及邮寄凭证，被告提交的民事判决书、民事调解书、上海市房地产权证、关于同意被告吸收合并上海东展有限公司请示的批复等证据，经质证无疑，本院予以确认并在卷佐证。关于被告于庭审后提交的上海浦东发展银行徐汇支行和案外人签订的外墙清洗保洁合同、日常保洁合同、保安服务协议、保安服务委托合同及相应的付款凭证，委托案外人维修地坪马赛克的结算书及相应付款凭证，经质证，原告对其真实性及关联性未予认可，鉴于原告未提供反驳证据，且前案生效判决已认定系争房屋现长期由上海浦东发展银行徐汇支行承租使用，银行自行了配备保安、保洁等物业管理设施设备、人员，故本院对上述被告提交证据的真实性予以认定。
本院经审理认定事实如下：被告系上海市建国西路XXX号XXX-
XXX层房屋(建筑面积2470.03平方米，房屋类型为商场，以下简称“系争房屋”)的产权人。系争房屋的原门牌号为上海市徐汇区建国西路XXX号XXX-
XXX层。
1998年6月，上海宏康房地产经营开发有限公司(甲方)与上海东展综合咨询有限公司(乙方)签订上海市内销商品房预售合同一份，由乙方向甲方购买上海市建国西路XXX号巴洛克宫廷1-3层房屋，该房屋暂测建筑面积为2481.51平方米。其中补充条款约定，甲方同意乙方所购房屋及所购房屋范围内的设备自行进行物业管理；乙方自行负责所购房屋、设备的大修，大修费用自理；上水、下水、总管的维修和日常污水排放所发生的实际费用按面积或用量分摊。
1998年7月，上海东展综合咨询有限公司将系争房屋出租给上海浦东发展银行徐汇支行使用，租赁期限自1999年7月1日至2019年8月31日止。
2002年上海花苑物业管理有限公司和上海浦东发展银行徐汇支行签订协议书一份，约定上海花苑物业管理有限公司每年向上海浦东发展银行徐汇支行收取公共设施使用管理费23,168.88元。2008年上海浦东发展银行徐汇支行(甲方)和上海花苑物业管理有限公司(乙方)签订物业服务合同一份，约定由乙方为甲方管理上海市徐汇区建国西路XXX号申花苑1-3层商场，建筑面积2470.03平方米。合同为期一年，自2008年4月1日起至2009年3月31日止。甲方应支付的物业服务费标准为6.5元/月/平方米。该合同明确约定，本合同生效后，原甲、乙双方于2002年签订的相关《协议书》即时失效。该合同补充条款明确约定乙方除提供《物业服务合同》内约定的服务外，还应向甲方提供：(一)睿园物业的地下停车位九只；(二)每月一次的甲方值班室被套清洗；(三)每三月一次的外墙玻璃窗清洗；(四)雇佣为甲方服务的临时电话线工人一名；(五)其他零星维修。
2011年，上海市徐汇区申花苑业主大会(甲方)与原告上海花苑物业管理有限公司(乙方)签订物业服务合同一份，约定由乙方为甲方管理上海市徐汇区申花苑物业，坐落位置为上海市徐汇区建国西路XXX号、乌鲁木齐南路XXX号、XXX号，四至范围为东至中科院，南至乌鲁木齐南路XXX号小区，西至乌鲁木齐南路，北至建国西路的物业。合同为期三年，自2011年10月1日起至2014年9月30日止。乙方提供的物业管理服务包括：1、物业共用部位的维护；2、物业共用设施设备的日常运行和维护；3、公共绿化养护服务；4、物业公共区域的清洁卫生服务；5、公共秩序的维护服务；6、物业使用禁止性行为的管理；7、物业其他公共事务的管理服务；8、业主委托的其他物业管理服务事项。商业用房的物业服务费为17.15元/月/平方米，物业服务费用按季缴纳，业主应在每季第二个月20号前履行缴纳义务。逾期缴纳的，按逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。合同并就其他内容进行了约定。
2015年，上海市徐汇区申花苑业主大会(甲方)与原告上海花苑物业管理有限公司(乙方)签订物业服务合同一份，约定由乙方为甲方管理上海市徐汇区申花苑物业。合同为期二年，自2015年5月1日起至2017年4月30日止。合同关于乙方提供的物业管理服务内容，商业用房物业服务费的收费标准、缴款时间、逾期交纳滞纳金的约定与2011年双方签订的物业服务合同一致。合同附件一明确申花苑物业构成，其中系争房屋系该小区唯一的非住宅(由浦发银行使用)，面积2470.03平方米。
另查明，1999年10月，上海东展综合咨询有限公司更名为上海尚实综合咨询有限公司。2009年12月，上海尚实综合咨询有限公司(甲方)、上海浦东发展银行徐汇支行(乙方)和上海东展有限公司(丙方)签订合同主体变更协议一份，约定就乙方承租甲方位于上海市建国西路XXX号XXX-
XXX层房产事宜，甲、乙双方已签订《房屋租赁合同》和《房屋结构维护管理合同》。根据甲方和丙方上级单位和股东的决定，丙方吸收合并甲方，合并完成后，甲方注销、丙方存续。经乙方同意，甲方决定自2010年1月1日起将其在原合同项下的权利和义务一并转让给丙方，丙方同意受让。2010年5月，上海东展有限公司登记为系争房屋权利人。2014年7月，被告吸收合并上海东展有限公司，合并完成后，上海东展有限公司于同年8月被工商管理部门准予注销登记，系争房屋产权自2016年4月起变更登记于被告名下。现系争房屋仍由上海浦东发展银行徐汇支行承租使用。
还查明，2013年9月，因上海东展有限公司拖欠系争房屋2011年10月至2013年3月的物业管理费，原告诉至法院，法院审理后对原告主张的物业费酌情扣减后部分支持了原告诉请；2015年10月，因被告继续拖欠系争房屋2013年4月至2015年4月的物业管理费，原告再次诉至法院，后经法院调解，双方达成调解协议。2016年9月，因被告继续拖欠系争房屋物业费，原告再次诉至法院，请求判如诉请。
审理中，被告为证明其自主进行物业管理，并未享受到原告提供的相应服务，提供了前案生效民事判决书及民事调解书，及在原告诉请期间上海浦东发展银行徐汇支行和案外人上海新美好清洁设备销售服务有限公司签订的外墙清洗保洁合同、日常保洁合同及相应付款凭证；上海浦东发展银行徐汇支行聘请案外人上海住总集团建设发展有限公司就系争房屋门口公共区域地坪马赛克进行维修的结算书及相应付款凭证；上海浦东发展银行徐汇支行和案外人上海力莱保保安服务有限公司签订的保安服务协议、保安服务委托合同及相应的付款凭证。
本院认为，原告与申花苑小区业主大会签订的物业服务合同对包括被告在内的小区全体业主具有法律约束力，原告在依约提供物业服务的同时，有权向小区业主收取物业服务费；被告作为该小区业主，享受了原告提供的物业服务，应支付相应的物业服务费。在原被告未就物业服务合同约定的权利义务协商变更的情形下，被告不能以系争房屋在使用中特殊的物业需要及自行配备更完善的物业服务设施人员而否认原告为整个小区业主提供的物业服务，亦不能以此为由拒付物业费。但考虑到系争房屋一手购入时因其相对独立于小区其他住宅而与开发商在预售合同中特别约定由业主自行进行物业管理；被告将系争房屋长期出租给浦发银行徐汇支行使用，银行作为特殊行业，对保安、保洁、消防等物业管理的要求具有特殊性，也基于此自行委托案外人进行保安、保洁等部分物业管理服务，一定程度上减轻了原告为系争房屋所提供的物业服务义务，故被告支付的物业管理费应予以相应扣减，具体数额由本院酌情予以判处。基于被告拖欠物业管理费系事出有因，对原告要求被告支付迟延履行滞纳金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条之规定，判决如下：
一、上海国盛集团置业控股有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海花苑物业管理有限公司自2015年5月起至2016年9月止的物业管理费504,096元；
二、驳回上海花苑物业管理有限公司其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计6,383元，由上海花苑物业管理有限公司负担2,538元,上海国盛集团置业控股有限公司负担3,845元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 黄晨辰
二〇一七年二月十六日
书记员 王 超
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。