浙江省嵊州市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0683执异14号
异议人（案外人）：黄小龙。
申请执行人：中国民生银行股份有限公司绍兴分行，住所地：绍兴市。
负责人：王黎红，行长。
委托代理人（特别授权代理）：钱赴京，浙江××律师事务所律师。
被执行人：李金凤。
本院在执行申请执行人中国民生银行股份有限公司绍兴分行（以下简称：民生银行）与被执行人李金凤申请实现担保物权一案中，案外人黄小龙本院提出书面异议，本院于2016年4月6日立案受理后，依法进行审查。异议人黄小龙、民生银行的委托代理人钱赴京到庭参加听证，被执行人李金凤未到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人黄小龙称：嵊州市人民法院立案执行的（2015）绍嵊执民字第1693号民生银行与李金凤申请实现担保物权一案中，法院欲对李金凤所有的座落于嵊州市金湾国际花城月亮岛32幢1、××号房产进行拍卖，异议人向法院提出要求保护其对案涉房产租赁权的申请。法院于2015年3月23日作出了（2015）绍嵊执民字第1639号执行裁定，裁定异议人对位于金湾国际花城月亮岛32幢1、××号房产的租赁权不得对抗本案申请执行人，涤除了异议人对案涉房产的租赁权。现异议人提出异议，主要理由是：黄胜东、李金凤夫妇将他们所有的案涉房产租赁给异议人，并签订了房屋租赁合同，租赁期为20年，自2014年1月15日起至2034年1月15日止，房屋租金200万元在2014年1月15日分两次汇给了黄胜东。后黄胜东、李金凤为生活需要与异议人签订租房协议，异议人将案涉房产返租给黄胜东、李金凤，约定租赁期限为不定期租赁，每月租金为15000元，每三个月支付一次。黄胜东、李金凤已付租金至2015年7月15日，其余租金未付。异议人租赁案涉房产时间远远早于2014年7月24日的房地产抵押登记日，而法院不顾双方签订了房屋租赁合同、返租协议、异议人一次性支付租金200万元及黄胜东、李金凤夫妇分期支付返租租金等履行房屋租赁的事实，无视李金凤明显抵赖租赁关系的情形，以牵强的理由裁定涤除异议人的租赁权，该裁定显属错误。综上异议人认为异议人租赁房屋先予抵押登记日，根据有关法律规定应适用“买卖不破租赁”原则保护异议人的租赁权，为此要求法院依法撤销（2015）绍嵊执民字第1693号执行裁定，保护异议人的租赁权，对案涉房产进行带租拍卖。
申请执行人民生银行辩称：异议人与李金凤夫妇就案涉房产的租赁、返租等行为明显不符合交易习惯，也不符合常理。李金凤也多次表示该房屋上不存在租赁关系。黄小龙汇给黄胜东的200万元也不是租金，而是借款。故法院的裁定是正确的，异议人的异议不能成立，要求驳回其异议。
本院查明，本院（2015）绍嵊商特字第9号民事裁定书认定：借款人黄胜东和民生银行于2014年7月17日签订了1份500万元的借款合同，借期12个月，自2014年7月25日起至2015年7月25日止（合同编号为107182014005180），利息按中国人民银行公布的同期贷款基准利率（年利率6%）上浮15%即年利率6.9%计算，按月结息，付息日为每月21日，到期一次偿还本金，借款到期时利随本清。贷款人对借款人到期应付而未付的借款本金，自逾期之日起按本合同约定的逾期利率按实际逾期天数计收逾期罚息，直到借款人清偿本息为上，对借款人不能按期支付的利息（包括逾期罚息），按逾期利率按月在本合同约定的还款日的对日计收复利，按实际逾期天数计算，逐月累算。逾期利率在本合同的贷款利率基础上加收50%即年利率10.35%确定。同日，申请人中国民生银行股份有限公司绍兴分行与嵊州市佳尔电机厂和黄德老及被申请人李金凤也签订了1份编号为107182014005180号的《最高额担保合同》，主要内容是：1、嵊州市佳尔电机厂和黄德老自愿作为黄胜东上述500万元借款的保证人，并提供最高额为883万元的连带责任担保；2、被申请人李金凤提供其所有的座落在嵊州市金湾国际花城月亮岛32幢1、××号房产（房产证编号：浙嵊房权证嵊字第××、0111040381号，土地证编号：嵊州国用2012第00992、00993号）作为抵押物为黄胜东上述500万元借款提供最高额为883万元的抵押担保；3、上述借款的担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金和申请人为实现债权与担保权利而发生的费用等，保证期间为主合同债务人履行债务期限届满之日后二年。2014年7月24日，申请人与被申请人李金凤在嵊州市房地产管理委员会办理了上述房产的抵押登记手续（他项权证编号分别为：浙嵊房他证嵊字第2014051**、201405128号）。申请人则按约在2014年7月25日即向黄胜东履行了支付500万元的借款义务。因黄胜东对尚未到期的500万元借款从2015年3月22日起就未支付利息，故本院依法裁定如下：对被申请人李金凤所有的位于嵊州市经环西路388号金湾国际花城月亮岛32幢1、××号房产［房产证编号：浙嵊房权证嵊字第××、0111040381号，土地证编号：嵊州国用（2012）第00992、00993号］准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人中国民生银行股份有限公司绍兴分行的债权本金500万元及所欠利息（利息以本金500万元为基数自2015年3月21日至2015年7月25日止按年利率6.9%计算，罚息以本金500万元为基数自2015年7月26日起至付清日止按年利率10.35%计算，复息自2015年4月21日起至付清日止按年利率10.35%计算，逐月累算）和实现债权费用2万元，在担保物变现所得款项范围内优先受偿。案件受理费23750元，财产保全费5000元，申请费100元，合计28850元，由被申请人负担。
裁定生效后，民生银行向本院申请强制执行。本院于2015年8月13日立案执行，案号为（2015）绍嵊执民字第1693号。在执行过程中，案外人黄小龙主张其与李金凤就案涉房屋存在房屋租赁关系，要求对其租赁权予以保护。本院于2016年3月23日作出（2015）绍嵊执民字第1693号执行裁定书，裁定案外人黄小龙对位于嵊州市经环西路388号金湾国际花城月亮岛32幢1、××号的房产的租赁权不得对抗本案申请执行人。
本院认为，本案争议的焦点在于异议人与黄胜东、李金凤夫妇订立的关于案涉房产的租赁协议是否有效的问题。从协议签订动机看，虽然异议人声称其有向他人租赁房屋的需要，但从合同签订后其一直未实际占有案涉房屋，反而将该房屋以所谓返租的形式继续由黄胜东、李金凤使用；而黄胜东夫妇一直居住在案涉房产中，并没有将案涉房屋出租给他人使用的客观条件，从中可以认定，异议人与黄胜东、李金凤就案涉房产的所谓出租、返租等事宜达成的一系列协议，并不是一般意义上为生活生产便利租用房屋而形成的房屋租赁合同，难以产生法律意义上的房屋租赁合同的效力。且异议人支付给黄胜东的所谓20年租金200万元、后黄胜东以支付返租租金的形式每月支付异议人15000元的一系列行为，说明建立房屋租赁关系并非双方签订租赁合同的真实意图，该租赁关系只是异议人作为其出借给黄胜东的200万元债权实现的一种担保形式，而该种形式非我国法律确定的担保形式，要确定该行为的法律效力缺乏法律依据。另外，李金凤在向民生银行申请贷款时及在接受本院执行人员询问时，均明确表示该案涉房产上不存在租赁关系。综上所述，异议人与黄胜东、李金凤签订租赁协议的民事行为，不具有租赁合同的效力，不产生异议人所要求的应继续履行租赁合同权利义务的法律效果，故本院对该租赁权不予保护。综上，本院作出的（2015）绍嵊执民字第1693号执行裁定并无不当，异议人提出的异议理由不成立，对其异议本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人黄小龙的异议。
案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达即发生法律效力。
审 判 长 王健民
审 判 员 陈荣华
人民陪审员 徐小平
二〇一六年五月三日
书 记 员 章伟波