江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第1792号
上诉人（原审被告）邓延洲。
委托代理人孟浩永，江苏高来达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄超。
委托代理人朱习峰，泗阳县众兴法律服务所法律工作者。
原审被告邓梅。
原审被告贾振堂。
邓梅及贾振堂委托代理人鲁银娣、王军，江苏宏亮律师事务所律师。
上诉人邓延洲因与被上诉人黄超、原审被告邓梅、贾振堂租赁合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2014）宿城埠民初字第0380号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄超原审诉称，2013年8月13日，黄超与邓延洲、邓梅、贾振堂签订房屋租赁意向协议，约定将邓延洲、邓梅和贾振堂所有的位于宿迁市宿城区龙河镇小康街23号-25号的门面房意向出租给黄超经营超市。后黄超通过邮政银行转给邓延洲现金20万元，邓延洲为此出具收据。但邓延洲、邓梅和贾振堂拟出租的房屋因违建被城管部门查处责令停建，致邓延洲、邓梅和贾振堂无法向黄超交付房屋，黄超的合同目的无法实现。故请求判令确认房屋租赁意向协议无效，并要求邓延洲返还租金20万元及利息（自起诉之日至还清之日止按同期银行贷款利率四倍计算）。案件诉讼费用由邓延洲负担。
邓延洲原审辩称，同意向黄超返还20万元，但该笔款项均已用于邓延洲家的房屋改造，故邓延洲现无能力返还。对于黄超主张的利息损失，邓延洲不应支付。邓延洲家的房屋虽无准建手续，但已盖好并可交付使用，要求黄超继续履行租赁合同。
邓梅原审辩称，当时黄超称其将提供40万元用于房屋改造，待改造完毕后，用该改造款每年抵扣租金1万元，但至今黄超只向邓延洲支付了20万元。邓梅和贾振堂也已各出资10万元改造房屋，目前房屋因无准建手续而被责令停建，因此给邓梅造成了很大损失。至今邓梅未收到租金，故黄超无权向邓梅主张返还20万元。对于黄超主张的利息损失，不同意予以支付，要求黄超继续履行租赁合同。
贾振堂原审辩称：1.合同上并没有约定20万元是租金，黄超也未能举证证实该20万元的性质。签租赁协议时，双方约定该20万元为房屋改造款，待房屋改造好以后冲抵租金。目前房屋尚未建好，故黄超主张20万元为租金不能成立。2.黄超在交付20万元的时候负有通知义务，但其从未通知过贾振堂和邓梅。3.贾振堂家的房屋系在旧址上改建，邓延洲家的房屋是推倒重建，邓梅家的房屋是改造。贾振堂家的房屋只有宅基证和土地使用权证而无准建证，目前房屋建造一半已被责令停建。综上，贾振堂不同意与邓延洲共同返还20万元。
原审法院经审理查明：2013年8月13日，黄超与邓延洲、邓梅、贾振堂签订房屋租赁意向协议。约定：1.邓延洲、邓梅、贾振堂将位于宿迁市宿城区龙河镇小康街23号-25号的门面房租给黄超开超市使用。2.邓延洲、邓梅和贾振堂交付的房屋为建钢构屋面（无隔墙）、2000平方米、外墙大白、地砖安装水电到位。3.租期为十年（以黄超开业开始计算），租金为每年30万元，一年一付。在签订协议时，邓延洲、邓梅、贾振堂并不能即时提供符合交付条件的房屋。2013年8月14日，黄超通过邮政银行卡转给邓延洲现金20万元。后邓延洲、邓梅和贾振堂对约定地点上的房屋进行改造或重建，至今不能提供符合约定条件的房屋，新建的房屋也未获得规划许可、准建许可。黄超以邓延洲、邓梅和贾振堂拟提供的租用房屋系违章建筑，且无法交付使用为由，请求确认租赁合同无效，由邓延洲、邓梅和贾振堂返还租赁费用20万元及利息（自起诉之日至还清款之日止，按同期银行贷款利率四倍计算）。
在诉讼中，经原审法院释明，黄超将确认租赁合同无效请求变更为请求解除合同。
原审法院确认本案的争议焦点为：1.租赁合同是否可继续履行；2.黄超给付邓延洲的20万元性质是否为租金。3.该20万元是否应由邓延洲、邓梅和贾振堂共同返还。
关于第一个争议焦点。原审法院认为，黄超与邓延洲、邓梅、贾振堂签订的房屋租赁意向协议，具备房屋租赁合同成立、生效要件且不违反法律规定，为有效合同。但协议于2013年8月13日签订后至本案审理终结，因邓延洲、邓梅和贾振堂一直不能向黄超提供符合合同约定租赁标准的房屋，致租赁协议无法履行。故黄超提出解除合同，于法有据，予以支持。
关于第二个争议焦点。原审法院认为，黄超给付邓延洲的20万元，黄超称系房屋预付租金，邓延洲、邓梅和贾振堂称系房屋改造款。原审法院认为，房屋租赁意向协议对双方的权利义务进行了全面约定。诉争20万元款项，数额较大，若如邓延洲、邓梅和贾振堂所称，则应在协议中予以约定或另行约定，但该协议中并无相关条款或约定予以佐证。而黄超主张该笔款项为租金，与协议约定相印证，较为合理，予以确认。
关于第三个争议焦点。原审法院认为，邓延洲、邓梅和贾振堂作为合同一方与黄超签订房屋租赁合同，邓延洲、邓梅和贾振堂之间系合伙关系。邓延洲作为合伙人之一，为合伙目的向黄超收取租金20万元。现合同已解除，故该20万元租金为合伙债务。现黄超主张返还，依法应由全体合伙人即邓延洲、邓梅和贾振堂对该合伙债务20万元承担连带给付责任。邓梅、贾振堂辩称其未曾收到该笔款项，不同意与邓延洲共同返还，于法无据，不予支持。
关于黄超所主张的利息损失。原审法院认为，黄超基于房屋租赁关系向邓延洲给付了租金，因邓延洲、邓梅和贾振堂违约，合同无法履行，故黄超主张利息损失于法有据。黄超主张利息自起诉之日（2014年5月28日）起计算至清偿之日止，不违反法律规定，予以支持。黄超主张按同期银行贷款利率四倍计算标准过高，调整为按中国人民银行同期贷款利率标准予以计算。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条、第三十五条第二款、第九十四条第四款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：邓延洲、邓梅、贾振堂于判决生效后十日内返还黄超租金20万元并赔偿利息损失（参照中国人民银行同期贷款利率自2014年5月28日起计算至清偿之日止）。案件受理费减半收取2150元，由邓延洲、邓梅、贾振堂共同负担。
原审判决宣判后，邓延洲不服，向本院提起上诉称：1.原审对黄超支付的20万元定性错误。该20万元不是房屋预付租金，而是房屋改造款。邓延洲与黄超签订房屋意向租赁协议前，黄超称其将出资40万元用于房屋改造，待房屋改造完毕，用改造款折抵租金，每年抵扣1万元。双方在房屋租赁意向协议中也未约定该20万元为房屋租金。2.原审判决邓延洲全额返还20万元，明显不公。在签订房屋意向租赁协议前，黄超对拟出租房屋没有完备产权手续的情况是明知的，其后邓延洲也是按黄超的要求拆除并改建房屋，整个过程中邓延洲并无过错或过失。房屋建成后，也并非因邓延洲的原因而无法继续履行合同，故法院应根据公平原则，由黄超和邓延洲共同承担责任，邓延洲不应全额返还20万元。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回黄超的原审诉讼请求。
被上诉人黄超答辩称：邓延洲称20万元是房屋改造款于法无据。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告邓梅、贾振超述称：邓延洲的上诉事实与理由充分，原审判决对20万元定性错误，该20万元是房屋改造款。1.房屋租赁意向协议中约定租金是一年一付，租期10年，时间以黄超开业时间为准计算。而该20万元款项的交付时间在双方约定交付租金的时间之前，故该20万元不是租金。2.在签订房屋租赁意向协议时黄超明知拟出租房屋不具有完备的产权手续却仍然承租并要求邓延洲等人对房屋进行改造或重建，因此给邓延洲、邓梅和贾振超造成了损失，故黄超对此存在过错，应承担相应的责任。3.房屋租赁意向协议的双方当事人未曾约定将款项汇入邓延洲账户，黄超向邓延洲汇款20万元，黄超、邓延洲均未通知邓梅和贾振堂，且邓延洲与邓梅、贾振堂之间不存在合伙关系，故邓梅和贾振堂不应承担连带还款责任。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回黄超的原审诉讼请求。
二审法院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。
经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：1.黄超支付给邓延洲的20万元是否为房屋预付租金。2.邓延洲应否向黄超返还20万元及利息。
二审诉讼中，邓延洲提供的证据为：1.黄超与邓延洲的电话录音一份。2.黄超与贾振堂的谈话录音一份。上述证据拟证明黄超向邓延洲支付的20万元是房屋改造款，黄超对该事实也予以追认。
黄超质证称，对两份录音的真实性没有异议。但认为：签订房屋租赁意向协议后，邓延洲、邓梅和贾振堂共同约定黄超汇款20万元至邓延洲账户，由邓延洲负责房屋改造事宜并交付给黄超使用，其后黄超再向邓梅、贾振堂分别支付5万元作为第一年的房屋租金。邓延洲提供的两份录音只能证明黄超曾向邓延洲支付过20万元，并不能证明该20万元是房屋改造款，该20万元应为房屋预付租金。
邓梅、贾振堂质证称，对两份录音证据的三性均予以认可，该录音可以证明黄超支付的20万元是房屋改造款，不是房屋预付租金，双方签订的房屋租赁意向协议中关于租金支付时间的约定也可以印证该款不是租金。
邓梅、贾振堂提供的证据为：黄超与邓梅、邓延洲、贾振堂及贾振堂妻子等人的谈话录音一份。拟证明黄超向邓延洲支付的20万元是房屋改造款。
黄超质证称，对该证据的真实性予以认可，但对关联性不予认可。该20万元系黄超支付给邓延洲的租金，至于邓延洲如何支配使用该20万元与本案没有关联性，该20万元是房屋预付租金。
邓延洲质证称，对该录音证据的三性均予以认可，但该份证据不影响邓延洲、邓梅和贾振堂三人之间系合伙的事实。
关于第一争议焦点。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或其提供的证据不足以证明其主张的，负有举证责任的一方应承担相应的法律后果。本案中，邓延洲、邓梅、贾振堂主张黄超支付给邓延洲的20万元为房屋改造款，但在其三人与黄超签订的房屋租赁意向协议中，双方只对房屋租金的数额、给付方式及时间进行了约定，并未就房屋改造问题做出约定。庭审中，邓延洲、邓梅、贾振堂提供的录音证据虽然可以证明黄超向邓延洲支付20万元，由邓延洲用该款进行房屋改造，但该录音中双方当事人均认可，将来房屋盖好后，该20万元则用以抵扣租金。鉴于涉案房屋的所有权并未发生改变，黄超支付20万元系为了促使邓延洲等人能尽快提供符合租赁合同要求的房屋供其使用，房屋建好后再以该款抵扣房租。故上述通话录音可以证明该20万元的性质为房屋租金，现邓延洲主张争议款项并非租金证据不充分，应承担举证不能的法律后果。
关于第二争议焦点。本院认为，因不可抗力致使不能实现合同目的，或当事人一方迟延履行主要债务的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人之间签订了房屋租赁意向协议，因涉案房屋系由邓延洲、邓梅、贾振堂提供，故邓延洲等三人在签订合同后有义务自行办理相关准建审批手续，确保向承租人提供适于履行的合同标的物。邓梅、贾振堂表示因新城改造无法继续进行房屋改建，邓延洲称其房屋虽然建好，但没有准建手续。故现因邓延洲等三人不能提供符合合同要求的房屋供黄超使用，致使合同目的不能实现，则黄超要求解除合同并返还购房款及利息，有事实和法律依据，应当予以支持。故原审法院判令邓延洲向黄超返还20万元及利息并无不当。
综上所述，上诉人邓延洲的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。至于邓梅、贾振堂提出其二人不应承担连带责任的主张，因其二人未提出上诉，视为对原审判决的认可，故对该主张本院二审不予理涉。黄超的原审诉讼请求包含“解除双方合同”，但原审法院在判决主文对此未进行判决，属漏判，本院依法予以增判。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持宿迁市宿城区人民法院（2014）宿城埠民初字第0380号民事判决。
二、解除邓延洲、邓梅、贾振堂与黄超之间于2013年8月13日签订的房屋租赁意向协议。
二审案件受理费4300元，由邓延洲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 兵
审 判 员 王晓玲
代理审判员 朱 海
二〇一五年九月九日
书 记 员 袁海燕
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