江苏省高邮市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）邮民初字第1593号
原告黄叶宏。
委托代理人蒋春贵，江苏日出律师事务所律师。
委托代理人胡宏开。
被告窦家权。
被告施凤英，
2号。
两被告共同委托代理人陈联睿、朱玉洁，江苏征远律师事务所律师。
被告刘丽芳。
委托代理人张曙，江苏中望律师事务所律师。
原告黄叶宏诉被告窦家权、施凤英、刘丽芳确认合同无效纠纷一案，本院于2013年9月9日立案受理后，依法于
2013年10月17日、2013年11月13日适用简易程序公开开庭进行审理。原告黄叶宏及其委托代理人蒋春贵、胡宏开到庭参加诉讼，被告窦家权、施凤英的共同委托代理人陈联睿到庭参加诉讼，被告刘丽芳的委托代理人张曙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2002年11月被告窦家权、施凤英将座落于高邮市高邮镇高谢村党庄组51号的房屋（以下简称诉争房屋）卖给了原告。原告购买此房后，全家至今一直居住在诉争房屋，期间原告对诉争房屋进行了装潢、改建。2012年2月份，被告刘丽芳突然向原告提出，要求被告让出诉争房屋。此时原告才得知，2010年3月被告窦家权、施凤英与被告刘丽芳签订了房地产买卖契约，将诉争房屋作为空房出售给被告刘丽芳。原告认为，三被告明知诉争房屋已经卖给原告多年且一直有人居住的事实，故意将诉争房屋说成空房，隐瞒事实真相骗取了房地产登记，三被告的行为属恶意串通，严重侵害了原告合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：恶意串通并损害国家、集体或第三人利益的，合同无效。故原告诉至法院，要求确认被告窦家权、施凤英与被告刘丽芳之间的房地产买卖行为无效，并由三被告承担本案诉讼费用。
被告窦家权、施凤英辩称，三被告间不存在恶意串通的行为，也没有侵害原告的合法权益。
被告刘丽芳辩称，被告刘丽芳在购买诉争房屋时不知道被告窦家权、施凤英已将诉争房屋出售给原告且原告实际居住的事实。原告向被告窦家权、施凤英购买诉争房屋时未取得合法的权属证书，他们之间的买卖关系是无效的，被告刘丽芳与被告窦家权、施凤英的行为未侵害原告的利益。综上，请求法院依法驳回原告的无理诉请。
原告依法向本院提供了以下证据：
1、2002年11月26日原告与被告窦家权签订的房屋买卖协议一份，证明双方房屋买卖的事实。
2、收条四份，证明被告窦家权收到原告的购房款27000元。
3、计划生育证、独生子女证、水电费发票及用电交费卡，证明原告接收诉争房屋一直居住至今。
4、被告窦家权与被告刘丽芳房地产买卖契约一份，证明2010年3月5日被告窦家权将诉争房屋出售给被告刘丽芳，虚构诉争房屋是空房，双方都确认是空房。
5、高邮市宏伟房屋经信服务部出具的证明一份、高邮市馨家房屋服务部出具的说明一份、高邮市顺鑫房屋中介服务部说明一份，证明2010年诉争房屋的当时市场价值。
6、证人朱某证言，证明黄叶宏在2002年住到我们村，已有十一二年。
7、证人龙某证言，证明案外人窦宝富委托其朋友找我，请我协调刘丽芳与黄叶宏的房屋纠纷，刘丽芳是窦宝富的女朋友，但窦宝富本人没有与我联系。
8、房屋买卖及维修的情况说明一份，
9、证人张某甲证言，证明黄叶宏与窦家权的房屋买卖协议是我写的，被告窦家权、施凤英看了协议，但签协议、交付房屋钥匙时我都在场，被告施凤英不在场，但被告窦家权提出其老婆施凤英要把出售的房屋的大门给原房主一个姓党的人，房屋交接时间是2002年11月份。当时协议也是在窦家权的大哥家写的。
10、证人张某乙证言，证明黄叶宏向窦家权买房用于结婚，2008年、2012年黄叶宏装修了该房屋。
经被告窦家权、施凤英质证，对证据1的真实性无异议，但是协议书中没有被告施凤英的签名，且签订协议书时被告窦家权并未取得诉争房屋的产权证书，因此协议书是无效的，不受法律保护。对证据2，四张收条证明了原告存在违约的事实，并且被告窦家权已向法院提起解除双方房屋买卖合同的诉讼，所以我们认为其原告主体不适格。对证据3，与本案无关联。根据我国物权法的规定，享有物权必须是已登记、过户为准，而不是以计划生育等非法的方式强行霸占他人的房屋。对证据4的真实性没有异议，对证明目的有异议。原告与被告窦家权签订房屋买卖协议后，并未全额支付购房款，被告窦家权并未主动将诉争房屋交付给原告，是原告采取了非法手段强行占有诉争房屋，所以被告窦家权自始自终认为将诉争房屋过户给原告前，诉争房屋是属于被告窦家权，且诉争房屋是空房，被告窦家权随时有权让原告搬出。被告施凤英对诉争房屋被他人占有不知情。在被告窦家权、施凤英与被告刘丽芳房屋买卖过程中未提到诉争房屋被他人占有的情况，所以被告刘丽芳一直认为诉争房屋是空房，我方与被告刘丽芳无串通之意。对证据5，不能反映房屋的真实价值。对证据6，证明人朱某不认识被告窦家权，也没有亲见被告窦家权将诉争房屋卖给原告黄叶宏，以及交付给原告，证人朱某对交付的时间也不清楚，原告让证人作证不能达到证明其合法购买，合法占有该诉争房屋的目的。对证据7，证人龙某不认识三被告，且当庭自称原告是他的姐夫，基于证人龙某与原告的亲属关系，证明力不可信，其当庭陈述的内容与案情无关，不能证明三被告存在恶意串通的目的。对证据8，情况说明部分属实，有一部分不是事实，其中2012年11月26日签订购房款35000元是被告窦家权与原告黄叶宏的行为，被告施凤英不知道，原告只履行了27000元，余款8000元至今未给付，关于后来交付钥匙和装修与事实均不符。对证据9，我们认为证人张某甲的证言前后矛盾，不真实、不可信。证人是房屋中介部门，是接受原告方的委托，在房屋买卖中会牵涉到利益，请求法院对该证词不予采信。对证据10，证人张某乙对黄叶宏与窦家权房屋买卖签订协议、房屋交付均不清楚，事后窦家权、施凤英向黄叶宏追索购房尾款的事实也没有向当事人进行身份核对，该证人并不能证实被告施凤英对房屋买卖知情并参与。只能证明窦家权曾多次向原告主张过购房尾款，且作证的目的与本案的争议焦点无关联，我们也认为对该证言不足采信。
经被告刘丽芳质证，对证据1的真实性不予质证，因为被告刘丽芳向被告窦家权、施凤英购买房屋之前，被告刘丽芳不知道该协议书的存在。但是对证据1的证明目的，被告认为根据现在掌握的资料窦家权夫妇与黄叶宏签订这份协议之前，窦家权夫妇未取得该房屋的物权，而这份协议的主要目的是转让物权，据当时的民法通则，还是根据物权法，都不能达到转让物权的效果。因为转让人在转让前必须合法拥有该房屋的物权。对证据2，我们不清楚情况，不予质证。对证据3，签订合同是
2002年11月，而原告提供的这些证据均是在两年以后，且独生子女证、接种证所住地点是高谢村红旗组，而诉争房屋是高谢村党庄组，不能证实原告诉状中所称的签订合同后即入住诉争房屋，与本案无关联性。对证据4的真实性无异议，被告刘丽芳在买房前不知道是原告方已经向被告窦家权购买诉争房屋，且原告实际居住的事实。双方写的空房转让不能证明原告的证明目的。不能证明刘丽芳与窦家权之间恶意串通。对证据5，原告在诉讼中称买房后多次装修，原告只对房屋进行了整理，且出卖给被告刘丽芳时诉争房屋是破旧的，也不能证明被告刘丽芳与被告窦家权恶意串通，压低价格。被告窦家权当时因急需用钱，以三万多元将诉争房屋卖给原告黄叶宏。后被告窦家权以
120000元将诉争房屋卖给被告刘丽芳，被告窦家权认为赚了，且当时被告窦家权与黄叶宏之间有纠纷，所以被告窦家权与被告刘丽芳不存在恶意串通、压低价格的行为。对证据6、7的质证意见与被告窦家权、施凤英的质证意见一致。对证据8，同意被告窦家权、施凤英的质证意见。该情况说明否定第一次庭审中原告黄叶宏对房屋价格的评估，如果说对房屋进行了改造，且不是一次改造，原告黄叶宏向法庭提交的评估申请就失去了前提，现在的评估不是评估当初交易的房屋价值，这之间是矛盾的；房屋改造不能凭一纸说明，要有相关的批复及具体的依据。对证据9、10，首先赞同被告窦家权、施凤英的质证意见。两位证人证言与本案的某对证人张某甲自称是学房地产专业，并且从事这份工作，但起草的协议没有履行时间，协议中他是起草人也是见证人，却没有签名，不符合常规和交易习惯。
被告刘丽芳依法向本院提供以下证据：
11、被告窦家权与案外人党文太的房屋买卖协议一份，证明被告窦家权将诉争房屋出售给原告黄叶宏前，诉争房屋土地性质是集体土地，且没有土地证和房产证。当被告窦家权将诉争房屋出售给被告刘丽芳时已经取得了土地证和房产证，且土地性质为国有。1996年8月被告窦家权向案外人党文太购房价格是54000元，2002年11月被告窦家权出售给黄叶宏的房屋价格是35000元，2010年初被告窦家权出售给被告刘丽芳的房屋价格是120000元。
经原告质证，对证据11的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为房屋买卖价格要纵向横向比。
经被告窦家权、施凤英质证，对证据11没有异议。
为了查明案件事实，本院依职权向高邮市房地产档案管调取了高邮市财政局文件（邮财农发（2008）229号）高邮市财政局关于建立存量房交易契税计税价格管理制度的通知一份。
经原告质证，认为不能证明房屋价值，是一个计价的依据，不是认定房屋价值的依据。
经被告窦家权、施凤英质证，对证据的真实性、合法性、关联性无异议，这份文件对当时房屋价格有指导性，被告之间对房屋交易的价格是完全符合该文件的指导意见的，也是符合市场价值的。
经被告刘丽芳质证认为，第一这份文件完全与本案的争议焦点相契合，两被告交易的房屋有无违背市场规律，我们认为这份文件关于限价正好解决了这个问题，该文件明确提出考虑了房屋的座落地点等综合因素；第二高邮市房地产价格上涨是近几年的情况，这个文件制订是2008年，本案房屋交易是
2010年，这份文件是符合的，可以作为认定本案事实的依据。
本案经审理已查明的事实：2002年11月26日被告窦家权将座落于高邮市高邮镇高谢村党庄组51号的房屋（以下简称诉争房屋）卖给原告，约定房屋价格35000元，2002年11月
25日付10000元，领取房产证之日付10000元，2003年春节前付5000元，2004年春节前付清余款，如原告不按期支付房款，被告窦家权可收回房屋，并签订了房屋买卖协议书一份。诉争房屋原系案外人党文太所有，后由党文太以54000元的价格卖给被告窦家权。被告窦家权将诉争房屋出售给原告时，被告窦家权并未取得诉争房屋所有权，且诉争房屋土地性质是集体土地。2002年11月23日、2002年11月26日、2004年元月21日、2004年8月1日被告窦家权向原告出具收据合计收到原告购房款27000元。
原告购买诉争房屋后，从2002年居住至今。被告窦家权认为是原告强行占有诉争房屋，且被告窦家权对原告该行为采取了报警等措施，但其未能举证证明。但原告认为是被告向其交付了诉争房屋。
2003年1月23日被告窦家权办理了诉争房屋土地证，土地性质是国有土地，2009年5月20日被告窦家权办理了诉争房屋房产证，产权属被告窦家权所有。
2010年3月5日被告窦家权、施凤英将诉争房屋出售给被告刘丽芳，约定房屋价格120000元。被告刘丽芳称购买诉争房屋时，到诉争房屋地址进行了看房，但房屋是锁着的。
2012年2月份，被告刘丽芳向原告提出要求被告让出诉争房屋，双方发生纠纷。
2012年3月29日本院受理了刘丽芳与黄叶宏房屋迁让纠纷一案，本院于2012年12月20日作出判决，判决内容为：黄叶宏于本判决生效之日起三个月内迁出刘丽芳所有的座落于高邮镇高谢村党庄组51号的房屋。
以上事实由原、被告当庭举证、质证及陈述予以证实。
本案因原告对被告窦家权、施凤英与被告刘丽芳之间的房屋买卖行为是否是恶意串通行为意见不一，致本案调解不成，
本院认为，被告窦家权于2009年5月20日领取了本案诉争房屋的所有权证，根据物权法规定，窦家权至此已合法享有对该诉争房屋的所有权，即合法占有、使用、处分、收益的权利。原告虽在此之前因与被告窦家权协议买房实际占有、使用该诉争房屋，但当时被告窦家权对该房屋并无处分权，原告亦未实际付清房款，且交易时土地性质为集体，原告一直未取得所有权，被告窦家权、施凤英将该房屋出售给被告刘丽芳是其依法行使其对该房屋的处分权。原告认为被告窦家权、施凤英与被告刘丽芳之间的房屋买卖行为系恶意串通，恶意串通表现在三被告在其买卖协议上将实为原告黄叶宏居住的诉争房屋写成“空房”转让，第二，该诉争房屋售价为120000元，是明显低于市场价格。对此，被告窦家权在庭审中陈述其出售该诉争房屋给被告刘丽芳时，确实未告知该房屋有人居住的事实，且出售给刘丽芳的售房价格120000元是其自已愿意的。被告刘丽芳也提出其不知该房屋在出售给她前该房屋有人居住，且存有房屋争议的情况。本院经向高邮市房管局调查，该房于2010年3月该地段房屋售价情况，该诉争房屋售价120000元，未低于政府部门对该地段房屋征收地税的房屋价格最低标准。原告在庭审中提供的证据不能证明被告窦家权、施凤英与被告刘丽芳之间的房屋买卖行为系恶意串通。综上，对原告要求确认被告窦家权、施凤英与被告刘丽芳之间的房地产买卖行为无效的诉讼请求，本院依法不予支持。为了维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告黄叶宏要求确认被告窦家权、施凤英与被告刘丽芳之间的房地产买卖行为无效的诉讼请求。
案件受理费40元（已减半收取），由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审判员 张舒畅
二〇一二年十一月十五日
书记员 沈周凤
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。