吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉02民终1490号
上诉人（原审原告）：吉林市舍维斯物业服务有限公司，住所地吉林市。
法定代表人：吕鹏，总经理。
委托诉讼代理人：王夺，男，公司经理。
委托诉讼代理人：韩振军，吉林屹林律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：关宝珠，女，1971年11月30日出生，满族，住吉林�丰满区。
上诉人吉林市舍维斯物业服务有限公司（以下简称舍维斯物业公司）、上诉人关宝珠因物业服务合同纠纷一案，均不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2018）吉0291民初175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人舍维斯物业公司的委托诉讼代理人王夺、韩振军，上诉人关宝珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
舍维斯物业公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项,改判关宝珠向舍维斯物业公司支付逾期缴纳物业服务费的违约金(滞纳金)3355元。二、诉讼费由关宝珠承担。事实和理由：一审未判决关宝珠支付逾期缴纳物业服务费的违约金是错误的。根据2011年5月13日舍维斯物业公司与关宝珠签订的《管理服务费收缴协议》的�定:“乙方(关宝珠)如不能按规定期限内缴纳各种费用,甲方(舍维斯物业公司)将依据逾期天数,每日按欠费金额的3‰计收滞纳金。”一审判决认为“关于逾期交费的违约金问题,关宝珠未支付物业费无明显的主观恶意,为有利双方纠纷的化解,对舍维斯物业公司的该项请求,本院不予支持”是错误的。关宝珠逾期不缴纳物业费,主观恶意十分明显,一审判决后,关宝珠仍拒不缴纳，一审法院良苦用心并未起到化解纠纷的目的，反而纵容其继续不交物业费，影响舍维斯物业公司的正常经营管理。一审判决不支持舍维斯物业公司关于逾期缴纳物业费违约金的诉求,不符合法律规定。
关宝珠辩称，一审判决错误，应当改判。2016年底缴纳2017年物业费时，物业公司要求补交2016年涨价费用�这笔费用未扣除弃管期间的不合理费用。因物业公司的行为导致关宝珠无法正常回家，关宝珠只能到别处居住，侵害其居住权，并造成经济损失。物业公司未向关宝珠提供服务，所以关宝珠不应缴纳物业费。
关宝珠上诉请求：一、依法撤销一审判决，驳回舍维斯物业公司诉讼请求。二、依法判决舍维斯物业公司赔偿关宝珠损失5000元。事实和理由：一、一审判决认定“2016年11月6、7、8日召开业主大会,针对是否同意物业公司继续服务及物业费上调事宜表决,同意票424票,不同意票69票,无效票13票。获得票数以及专有面积超过总数一半,表决合法有效,并张贴了公告公示”与事实不符，且没有证据证实。关宝珠有不同意涨价的241余户业主签字的材料，这还不包括关宝珠本人及没在材料上签字的其他很大一部份不同意涨价的业主，关宝珠想证实投票事宜的真实性,但物业公司及社区均不让关宝珠查看投票名单。因此,一审判决认定事实错误，物业公司按每平方米1.85元收费没有法律依据，故请求依法改判。二、一审判决认为关宝珠反诉赔偿请求不属于本案审理范围，不予审理错误。物业公司用卡扣控制电梯,对不交全部物业费的业主不发卡扣,导致2017年开始至今，关宝珠无法正常使用电梯,只好到他处居住。根据物权法第37条的规定，关宝珠反诉物业公司赔偿其到他处居住的损失5000元符合法律规定，一审法院应当一并审理。因关宝珠无法使用电梯，一审判决关宝珠承担电梯使用费没有法律依据。三、2017年，“可以居”饭店装修，从三楼直接向小区院内排放装修垃圾,燥音扰民，灰土飘扬，无法打开窗户，关宝珠多次找舍维斯物业公司，均置之不理，拒不履行服务义务,故应降低物业费。四、一审判决以证据不充分为由,不支持关宝珠提出的返还物业公司弃管期间物业费的请求属认定事实错误。物业公司弃管不仅有物业公司致业主的公开信,还有照片、物业公司的通知、高新物业办通知、拆除小区大门的照片及政府要求其恢复安装大门的证据证实，关宝珠已实际缴纳物业费,物业公司没有提供物业服务就应当返还物业费。五、舍维斯物业公司占用业主共有的车位进行收费，并让“可以居”饭店无偿使用,却不允许业主使用，应当判决其立即停止侵权，将收取的费用返还业主。六、舍维斯物业公司从2011年至今,一直占用楼道、外墙、电梯等处做广告，收入却归物业公司，侵犯了业主的共有权,应当判决其停止侵权,其取得的费用应当返还给全体业主。
舍维斯物业公司辩称：一、上调物业费程序合法。上调物业费的表决是由吉林高新区高新街道紫光社区依法办理的，程序符合法律规定。二、关宝珠能够使用电梯。关宝珠正常领取了电梯卡扣，因关宝珠逾期缴纳物业费，电梯上行功能受限，但不影响使用。只要其求助保安，保安都会无条件地协助其使用电梯。三、舍维斯物业公司履行了物业管理义务。“可以居”饭店装修问题属于相邻关系侵权问题，不属于物业服务范围。四、小区不存在物业弃管问题。舍维斯物业公司虽曾因物业费过低有撤离小区的想法，但因大多数业主支持，物业费也作了合理上调，舍维斯物业公司并未真正弃管小区。五、关宝珠上诉提及的小区车位、电梯广告收费事宜，无事实依据，与本案无关。故请求驳回关宝珠的上诉请求。
舍维斯物业公司向一审法院起诉请求：一、关宝珠支付拖欠的2016年物业费补差款564元及2017年物业费2983元，同时支付滞纳金3884元，三项合计人民币7431元；二、案件受理费由关宝珠负担。
一审法院认定事实：关宝珠是吉林高新区五星国际城3号楼2单元8层2号房屋的业主，房屋建筑面积134.37平方米。舍维斯物业公司与关宝珠签订《前期物业管理服务协议》，约定：舍维斯物业公司对该小区进行物业服务，住宅服务费1.5元／月／平方米。2011年5月13日舍维斯物业公司（甲方）与关宝珠（乙方）签订《管理服务费收缴协议》约定：住宅物业服务费1.5元／月／平方米，乙方应于每年物业费到期15日前足额缴纳物业管理费。乙方如不能按规定期限内缴纳各种费用，甲方将依据逾期天数，每日按欠费金额的3‰计收滞纳金。2016年11月6、7、8日召开业主大会，针对是否同意舍维斯物业公司继续服务及物业费上调事宜表决，同意424票，不同意69票，无效票13票。获得票数以及专有面积超过总数一半，表决合法有效，并张贴了公告公示。五星国际城物业费调整至1.85元／月／平方米。关宝珠未缴纳2016年11月9日起至2016年12月31日物业费涨价差额0.35元／月／平方米，数额81元（134.37平方米×0.35元／月／平方米×1个月＋134.37平方米×0.35元／月／平方米÷30天×22天）。关宝珠自2017年1月1日起至2017年12月31日未缴纳物业服务费，数额2983元（134.37平方米×1.85元／月／平方米×12个月）。舍维斯物业公司于2017年3月、11月，2018年3月向关宝珠催缴物业费，关宝珠未缴纳欠交的物业费。
一审法院认为，一、舍维斯物业公司与关宝珠签订《管理服务费收缴协议》，是双方真实意思表示，双方在平等、自�的基础上协商签订，合法有效。舍维斯物业公司及关宝珠均应受该合同约束，履行合同义务。二、《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”依照该规定，五星国际城业主针对舍维斯物业公司物业费上�召开业主大会，并以同意票数424票以及专有面积超过总数一半，获得通过并予以公示，该程序合法有效。故关宝珠应按照物业费调整后的价格，即1.85元／月／平方米缴纳物业费。另因物业费上调是在2016年11月8日通过并公示，故关宝珠应自2016年11月9日起按照1.85元／月／平方米缴纳物业费。三、舍维斯物业公司为关宝珠房产所在小区提供物业服务，关宝珠应按照约定缴纳物业管理服务费。经舍维斯物业公司书面催交，关宝珠仍未缴纳物业服务费，故舍维斯物业公司要求关宝珠支付2016年11月9日起至2016年12月31日物业费涨价差额81元及2017年1月1日起至2017年12月31日物业服务费2983元，共计3064元予以支持，超出部分不予支持。四、关于逾期交费的违约金问题，关宝珠未支付物业费无明显的主观恶意，为有利双方纠纷的化解，对舍维斯物业公司的该项请求，不予支持。五、关�珠主张的弃管问题，其提供的证据舍维斯物业致全体业主的一封信、通知不足以证明确实存在弃管，只能说明舍维斯物业公司准备从五星国际城撤出，但没有证据证明实际撤出，故对其主张不予支持。六、关宝珠主张存在减免物业费的情形问题，因其未能提供充足证据予以证明，不予支持。七、关宝珠主张的赔偿问题，不属于本案审理范围，本案不予处理。综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定作出判决。
一审法院判决：一、关宝珠于判决生效之日起10日内给付舍维斯物业公司2016年11月9日起至2016年12月31日物业服务费涨价差额81元及2017年1月1日起至2017年12月31日物业服�费2983元，共计3064元；二、驳回舍维斯物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由关宝珠负担。
本院二审期间，关宝珠围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
关宝珠提供证据如下：证据一、2015年五星国际城项目财务收支专项审计报告；证据二、玻璃清理费收据；证据三、吉林市规划局建设工程规划许可证附件及费用分析。证据一至三共同证明舍维斯物业公司物业费涨价理由不成立。证据四、证实材料；证据五、不同意涨价人员名单；证据六、筹备组成员证明；证据七、邻居证明（4份）；证据八、高新街道紫光社区公告（2016年11月8日）；证据九、高新街道紫光社区通知。证据四至八共同证明一审判决书认定“2016年11月6、7、8日召开业主大会，针对是否同意继续服务及物业费上调事宜表决，同意票424票，不同意票69票，无效票13票”的事实与客观事实不符。物业费涨价程序不合法，不真实。证据十、关宝珠向盈胜御园小区物业公司缴纳物业费的发票；证据十一、与舍维斯物业公司法人吕鹏微信聊天记录；证据十二、舍维斯物业公司经理王夺在微信群里的聊天记录；证据十三、邻居微信聊天记录。证据十至十三共同证明舍维斯物业公司不给关宝珠发放电梯卡扣，导致其无法回家并造成损失，应该取消2017年物业费，并给予赔偿。证据十四、照片（u盘）；证据十五、证明（见证据七邻居证明）；证据十六、视频（u盘）。证据十四至十六共同证明“可以居”饭店施工对关宝珠生活造成的影响，物业未加以管理。
舍维斯物业公司质证称，对证据一、证据二的真实性无异议，但不属于新证据，与本案无关。证据三是关宝珠自己的分析，与本案无关。证据四至证据七真实性有异议，证人未出庭接受法庭质询，一审未向法庭提供，不属于新证据，不能证明关宝珠所要证明的问题。对证据八、证据九真实性无异议，能够证明舍维斯物业公司上调物业费的合法性。证据十与本案无关。证据十一至证据十三无法证实真实性，与本案无关，不属于新证据，不能证明关宝珠要证明的问题。证据十四至证据十六与本案无关，对真实性有异议，不能证明关宝珠要证明的问题。
本院经审查认为：关宝珠提供的证据一至三用以证明物业费涨价的理由，与本案不具有关联性，故本院对第一组证据不予采信。证据四至七均属证人证言材料，证人未到庭接受询问，所提供的证人证言均无法确认其真�性，故不予采信。证据八、证据九无法证实关宝珠所欲证明的物业费涨价程序不合法、不真实这一事实，故本院对证据四至九不予采信。证据十与本案无关联性，不予采信。证据十一至证据十三均为微信聊天记录复印件，无法确定真实性，亦不能证明是否给关宝珠造成损失，不予采信。证据十四至十六无法证实舍维斯物业公司未尽到小区物业管理义务，且与本案不具有关联性，故不予采信。
舍维斯物业公司二审中未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：
一、舍维斯物业公司的上诉请求不成立，本院不予支持。2016年，舍维斯物业公司欲将关宝珠所在小区的物业费进行调整，包括关宝珠在内的小区部分业主不同意物业费上调，与舍维�物业公司发生矛盾，后在高新街道的主持下，就小区物业费上调事宜召开了业主大会，最终决定物业费上调至每月每平方米1.85元。关宝珠对物业费上调一事始终表示不同意，2017年关宝珠仍主张按每月每平方米1.50元缴纳物业费，舍维斯物业公司拒绝按每月每平方米1.50元收取关宝珠的物业费，双方因此发生争议。关宝珠并非无故逾期缴纳物业费，而是因对物业费上调事宜不服而未缴纳。舍维斯物业公司与关宝珠于2011年5月13日曾签订过《管理服务费收缴协议》，其中约定未按期缴纳物业费，将每日计收“滞纳金”，该约定的真实意思是业主无故拖欠物业费才计收“滞纳金”，物业费上调属于对《管理服务费收缴协议》内容进行变更，双方因协议变更产生争议，亦不属于约定的计收“滞纳金”的情形，故舍维斯物业公司关于关宝珠应支付相应的逾期缴纳物业服务费的违约金（滞纳金）之主张，本院不予支持。
二、关宝珠的上诉请求不成立，本院不予支持。
（一）物业费上调是在高新街道的主持下召开了业主大会，经过投票、公告等程序确定的，对小区全体业主均有效，故舍维斯物业公司按照每月每平方米1.85元收取物业费并非没有依据，关宝珠关于物业费上调无依据，不同意缴纳之主张，本院不予支持。
（二）反诉与本诉必须在法律上或事实上存在必然联系，本案是物业服务合同纠纷，关宝珠反诉主张舍维斯物业公司存在侵权行为，并要求赔偿损失，属于侵权诉讼范围，不属于履行物业服务合同产生的纠纷，故一审法院未予合并审理并无不当。
（三）电梯使用费属于物业费的一部分，并不能将物业费按项拆分缴纳，双方对此也没有特殊约定。因关宝珠没有缴纳物业费，电梯控制卡扣无法正常使用，但关宝珠可以要求物业公司保安为其开通电梯，因此电梯是可以通过其他方式使用的，并不能因电梯控制卡扣无法使用而拒绝缴纳电梯使用费，故关宝珠关于不应缴纳电梯费之主张，本院不予支持。
（四）物业服务费是物业公司针对整个小区全体业主服务收取的，并不是针对某一个业主提供特定的服务。小区其他业主进行装修，影响到关宝珠，作为邻里之间应给予理解和容忍，必要时，也可以进行一定的提醒。关宝珠向物业公司提出让“可以居”饭店停止装修的要求，并不是物业公司能够办理的，亦不属于物业公司物业服务的范畴，故关宝珠主张因此减免物业费，本院不予支持。
（五）舍维斯物业公司提出弃管小区的意图，是因部分业主不同意物业费上调的事宜，后在高新街道的协调下，物业费上调事宜得到解决，虽舍维斯物业公司张贴欲弃管小区的公告，但关宝珠并无充分证据证明物业公司存在弃管小区情形，故关宝珠关于舍维斯物业公司弃管小区期间的物业费应予扣减的主张，本院不予支持。
（六）关宝珠主张的舍维斯物业公司占用小区中业主共有区域，侵犯了全体业主对公共部分的所有权，并主张停止侵权，返还因占用所得收益，不属于本案审理范围，亦不应由关宝珠单独主张，故关宝珠关于要求舍维斯物业公司停止侵犯全体业主对小区公共部分的所有权的主张，本院不予支持。
综上所述，舍维斯物业公司、关宝珠的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由吉林市舍维斯物业服务有限公司负担50元，由关宝珠负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙海波
审 判 员 孙 伟
代理审判员 陈 卓
二〇一八年八月十日
书 记 员 李玉娇