广东省广州市增城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0183民初7528号
原告：广州礼和置业发展有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇永和长岗村。
法定代表人：陈文德。
委托诉讼代理人：陈俊斌、张越，系该公司员工。
被告：陈世明，男，1975年1月11日出生，汉族，户籍地址广东省惠州市惠阳区。
原告广州礼和置业发展有限公司（以下简称礼和公司）与被告陈世明商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月20日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月16日公开开庭进行了审理。原告礼和公司的委托诉讼代理人陈俊斌到庭参加诉讼。被告陈世明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告礼和公司向本院提出诉讼请求：1、请判令确认原告与被告于2011年3月18日签订的《商品房买卖合同》（编号：201103142184）于2017年7月26日己解除；2、请判令被告于本案判决生效之日起10日内协助办理撤销《商品房买卖合同》（编号：201103142184）备案登记，并于本案判决生效之日起10日内将涉案房屋腾空退还原告；3、请判令确认被告应向原告支付代偿银行款项人民币1310702.81元（包括原告代偿银行的贷款本金、利息、罚息、复息以及银行起诉所产生的诉讼受理费、保全费、公告费、律师费等相关费用），执行费人民币14588元，解除合同违约金人民币323607.8元及房屋使用费人民币1649590.76元（自2011年12月20日起，每日按合同总金额1618039元万分之五的标准计算房屋使用费，暂计算至2017年7月25日，实际计算至退还房屋之日止），上述款项合计人民币3298489.37元与被告己支付购房款人民币1618039元等额抵消后，不足部分人民币1680450.37元由被告以现金形式补充支付；4、请判令被告承担本案的全部诉讼费用。
事实和理由：原告与被告于2011年3月18日签订了《商品房买卖合同》（编号：201103142184），双方约定：被告购买原告开发建设的增城市新塘镇永和誉山国际山语二街9号1801房，合同总价款为人民币1618039元：付款方式为首期房价款为人民币488039元，余款人民币1130000元由被告申请办理按揭贷款。合同签订后，被告支付了首期房价款，按揭贷款由广发银行股份有限公司广州分行（以下称广发银行）发放给原告。后广发银行以被告未能按时还款为由向天河区人民法院起诉被告及原告，要求被告偿还款项并由原告承担连带责任。经天河区人民法院作出的（2015）穗天法金民初字第1496号民事判决书，确定由原告承担连带责任代被告清偿广发银行的借款本金人民币1053689.03元及有关利息、罚息、复利，律师费人民币32307元，案件受理费人民币14780元、保全费人民币5000元、公告费人民币1000元。现原告己向广发银行实际代为清偿款项计人民币1310702.81元，同时原告代被告向法院支付执行费14588元。
根据《商品房买卖合同》附件七《合同补充协议》第1条第（5）款及第19条第1款之约定，原告有权行使解除权并要求被告支付房屋总价款20%的违约金计人民币323607.8元。另外，根据《商品房买卖合同》附件七《合同补充协议》第19条第2款的约定，被告应支付房屋使用费人民币1649590.76元（自2011年12月20日起，每日按合同总金额人民币1618039元万分之五的标准支付房屋使用费，暂计算至2017年7月25日，实际计算至退还房屋之日止）并腾空退还房屋。原告于2017年7月25日向被告寄发书面《法务通知函》，通知被告解除合同并要求被告配合办理合同解除手续，同时原告行使抵销权，即将被告应向原告支付的款项人民币3298489.37元（即原告代偿的银行款项人民币1310702.81元，解约违约金人民币323607.8元、执行费人民币14588元及房屋使用费人民币1649590.76元之和）与被告己付购房款人民币1618039元进行相互抵扣，不足部分人民币1680450.37元由被告以现金形式补充支付。
综上，原告为保护自身的合法权益，根据相关法律法规及合同约定，特诉至法院，请求法院依法判决。
庭后原告礼和公司撤回第2项和第3项诉讼请求。本院予以准许。
被告陈世明没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见和证据。
经审理查明：2011年3月18日，礼和公司（甲方、卖方）和陈世明（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》含附件一至七（编号：201103142184）。该合同约定“……第四条合同标的物基本情况房屋地址：增城市新塘镇永和誉山国际山语二街9号1801房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）1618039元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款……3.按揭贷款方式付款首期款：488039元。除首期款外，剩余房款1130000元须于2011年03月18日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。……第十三条房屋交付甲方应当在2011年12月20日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……”。附件七：本合同补充协议约定“1、……（5）因乙方未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致甲方需向银行承担担保责任的，甲方有权在承担保证责任的范围内向乙方追偿，并有权单方面解除合同，并按本补充协议第19条的约定执行。……19、若因乙方原因导致本合同解除的，乙方应向甲方支付该商品房房款总额20%的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用；乙方与甲方到房管部门办妥合同解除手续后甲方根据本合同约定将乙方己支付购房款退还乙方的，不论何种原因，甲方均有权在向乙方退还其己支付的购房款中直接扣除应由乙方承担的违约金及相关费用。乙方己办理收楼手续后本合同解除的，自乙方收楼至房屋移交给甲方之日止，乙方按购房款总额的每日万分之五向甲方支付房屋使用费。……乙方应于本合同解除之日起30日内办妥退房手续并将房屋腾空退还给甲方，……。”
签订上述合同后，陈世明向礼和公司支付首期款488039元，按揭款1130000元已由按揭贷款银行支付给礼和公司。2011年4月，涉案房产办理了预购商品房预告登记，预购人为陈世明。目前，涉案房产尚未办理过户登记产权人为陈世明的手续。
2011年11月17日、2012年1月10日，礼和公司先后向陈世明发出《收楼通知书》、《催收楼通知书》，要求陈世明在2011年12月20日、2012年2月1日前办理相关收楼手续。陈世明于2012年4月9日收楼，并签署《誉山国际房屋交接表》、《确认书》。
因陈世明借款后未能依约按期偿还借款本息，广发银行股份有限公司广州分行（以下简称广发银行）就其与陈世明、礼和公司借款合同纠纷一案向广州市天河区人民法院提起诉讼。2016年4月29日，天河法院作出（2015）穗天法金民初字第1496号民事判决，判决：一、解除广发银行与陈世明签订的《个人购房贷款合同①》；二、陈世明清偿广发银行借款本金1053689.03元及利息、罚息、复利（截至2016年3月23日，利息91371.30元、罚息14372.26元、复利6282.4元，从2016年3月24日起至实际清偿之日止，罚息以贷款本金1053689.03元为基数，复利以利息91371.30元为基数，均按合同约定中国人民银行同期贷款利率的基础上再上浮30%计付）；三、陈世明偿付广发银行律师费32307元；四、礼和公司对陈世明上述第二、三项债务承担连带清偿责任；其承责后，有权向陈世明追偿；五、驳回广发银行其他诉讼请求。该案受理费14780元、保全费5000元、公告费1000元，合计20780元，均由陈世明、礼和公司共同负担。
（2015）穗天法金民初字第1496号民事判决发生法律效力后，广发银行向天河区法院申请执行，案号（2016）粤0106执8724号。2016年9月20日，天河区法院向陈世明、礼和公司发出执行通知书，责令其履行如下义务：（1）支付借款本金及利息、罚息、复利，诉讼受理费、保全费、公告费、律师费；⑵支付执行费14588元。2017年5月22日，礼和公司向广发银行转账1313978.44元。2017年5月31日，礼和公司收到广发银行退还陈世明不良资产核销收回后剩余款3275.63元。2017年6月1日，广发银行出具《代偿情况证明》，该证明记载“礼和公司划入我行1313978.44元用于代偿陈世明贷款本金及利息、罚息、复利，诉讼受理费、保全费、公告费、律师费，合计1310702.81元，剩余3275.63元已划回礼和公司账户”。2017年9月12日，礼和公司向天河区法院支付执行14588元。
2017年7月25日，礼和公司通过快递向陈世明发出《法务通知函》，该函记载“一、我司决定自本函到达之日起解除编号为201103142184的《商品房买卖合同》。二、请立即向我司支付解除合同违约金合计人民币323607.8元。三、请阁下立即向我司支付房屋使用费合计人民帀1649590.76元（现暂计至2017年7月20日，实际应计至房屋腾空退还我司之日止），并自本函到达之日起30日内将房屋腾空退还我司。四、上述阁下应向我司支付的代偿款项人民币1310702.81元、执行费人民币14588元、解除合同违约金人民币323607.8元及阁下应支付的房屋使用费人民币1649590.76元，合计为人民币3298489.37元，根据相关法律规定以及买卖合同约定，我司现行使抵销权，即从阁下已付房款人民币1618039元中予以等额抵销，不足部分人民币1680450.37元（使用费暂计至2017年7月20日，实际应计至房屋腾空退还我司之日止）由阁下以现金形式一次性补充支付。”该邮件未妥投，退件原因“电话停机，上门人已离职”。
另查明，案外人刘洪年因与陈世明民间借贷纠纷一案[案号（2016）粤0183民初4819号]发生法律效力后，于2017年3月7日向本院申请执行[案号（2017）粤0183执1257号]。在执行过程中，本院于2017年5月9日作出（2017）粤0183执1257号之一执行裁定，裁定：查封被执行人陈世明所有的位于增城区永和街誉山国际山语二街9号1801房的房产。礼和公司不服该裁定向本院提出执行异议。2017年12月15日，本院作出（2017）粤0183执1257号之三执行裁定，裁定暂不对涉案房屋进行处置。2018年4月10日，本院作出（2017）粤0183执异117号执行裁定，裁定驳回礼和公司的异议请求。
本案于2017年12月20日立案后，于2018年1月23日公告送达应诉材料给陈世明。在审理过程中，案外人刘洪年申请作为第三人参加本案诉讼。礼和公司不同意刘洪年作为本案第三人参加诉讼。
庭审中，礼和公司就其主张提交了商品房买卖合同、（2015）穗天法金民初字第1496号民事判决书、代偿情况证明、（2016）粤0106执8724号执行通知书、付款电子回单、执行费收据、收楼通知书、房屋交接表、确认书、法务通知函、EMS单据、（2017）粤0183执异117号执行裁定书等证据；并称涉案房屋现是空置且被法院查封，由于陈世明没有缴纳涉案房产的契税，至今产权人仍是我司，2016年4月广发银行因陈世明断供提起诉讼并申请执行，我司代陈世明向广发银行支付了1310702.81元、向天河区法院支付了执行费14588元，该两项费用陈世明至今没有返还；在该案诉讼阶段，广发银行申请查封了涉案房屋，我司付款后已解除查封；2017年11月中旬，物业公司看到涉案房屋门口张贴了法院拍卖通知，才知道涉案房屋又被法院查封并要被拍卖，我司向增城法院提出执行异议，但法院驳回了我司的异议申请，我司现正准备提起执行异议之诉。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，案外人刘洪年并非本案房屋买卖合同纠纷的当事人，只是其对涉案房产的买房人即陈世明享有到期限债权。因此，刘洪年不能作为当事人参与本案诉讼。
根据合同法第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。礼和公司与陈世明签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第1条第（5）项约定“因乙方未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致甲方需向银行承担担保责任的，甲方有权在承担保证责任的范围内向乙方追偿，并有权单方面解除合同，……”，该条款约定了双方解除合同的条件，是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，礼和公司已在涉案房产变价前承担了担保义务，因此有权依照上述合同约定主张解除涉案买卖合同。此外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”可见，在涉案房产存在查封措施，但所有权尚未转移的情况下允许当事人依照法律规定解除合同。现涉案房产登记的权利人为礼和公司，涉案房产尚未办理过户至陈世明名下的手续，权属未转移，按照我国物权登记公示制度，涉案房产的产权人仍是礼和公司。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。故涉案房产现因陈世明原因导致的查封属于预查封。预查封是人民法院对当事人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，在登记机关进行登记产权时才转为正式的查封，预查封不能限制商品房买卖合同在不能履行时，基于正当合法的理由予以解除。涉案房产在解除合同条件成就时合同有被解除的风险是陈世明能够预计到的，礼和公司提出解除合同符合合同的约定和法律规定，具有正当性和合法性，本院予以准许。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十四条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告广州礼和置业发展有限公司与被告陈世明于2011年3月18日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201103142184）；
二、驳回原告广州礼和置业发展有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告陈世明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王玉兰
人民陪审员 夏金桃
人民陪审员 刘晓燕
二〇一八年五月二十八日
书 记 员 徐小卓
附相关的法律法规及司法解释：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。