湖北省广水市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂广水民初字第00882号
原告黄远凯。
委托代理人李沫。
委托代理人梁国享。
被告湖北全龙联合房地产开发公司（以下简称全龙公司）。住所地：广水市北大道号。
法定代表人苏书亮。
委托代理人方军。
委托代理人苏书全。
原告黄远凯与被告全龙公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后依法组成由审判员吴世峰担任审判长、审判员孙桃梅、殷惠芬参加的合议庭公开开庭进行了审理，原告黄远凯及其委托代理人李沫、梁国享、被告全龙公司及其委托代理人方军、苏书全均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年，被告全龙公司购得原告黄远凯房屋南面的土地拟开发建设，但该地北边有一条西岗湾群众通行的必经之路，为满足整体规划建设需求，原、被告双方经多次协商，于2010年6月20日达成产权置换形式的拆迁安置协议。双方约定：被告方拆除原告四间房屋中南边的两间两层和院子、横屋，连同房屋前后及南边空地基一间的面积全部交由被告方使用；被告方还给原告半个建筑单元（即2间半）面积土地使用权，并为其建好不低同单元层高的基础及第一层房屋。同时约定原告拆迁房屋政府应支付的补偿由被告所得，与原告无关。协议达成后，原告按要求拆除了南面两间两层房屋，并连同相邻一间地基及前后共计200多平方米的土地使用面积交给被告。在约定还建土地使用权的位置（即现建成的全龙雅园1号楼一单元）第一层建设完工时，原告方要求以上部分自行建设，被告称出于建筑质量及安全考虑，应由统一的施工队建设，原告只需按与施工队的合同支付建筑费用，该单元继续由被告建设。现被告在约定还给原告土地使用权的位置，建设了九层高房屋，但拒不按协议还给原告房屋。故要求被告交付全龙雅园小区1号楼一楼东起第五、第六间门面、车库及上述门面房屋上第二至第九层共计八套房屋，并承担本案的全部诉讼费用。
原告为支持其诉讼主张向法庭提供如下证据：
证据一：1986年8月16日湖北省个人建房用地清理登记表。拟证明原告黄远凯对该宅基地拥有使用权，对该土地上的房屋拥有所有权。
证据二：广水市全龙雅园规划设计图。拟证明被告全龙公司取得广水市全龙雅园小区土地建设使用权，并获得广水市住建局规划许可，全龙雅园小区建筑系被告全龙公司的合法财产。
证据三：照片一组。拟证明原告黄远凯与广水市经济开发区广水市全龙雅园小区相邻房屋已被被告全龙公司拆除，原宅基地被用作道路通行。
证据四：照片一组。拟证明被告全龙公司拟作协议约定补偿房屋已按规划设计全部建设竣工。
证据五：协议书一份。拟证明原、被告就原告房屋拆除，被告取得道路通行权，被告在拟建的广水市全龙雅园小区划地、补偿原告房屋达成一致意见。
被告全龙公司辩称：本公司的法定代表人系苏书亮，诉状上所列的苏书全有误。原告诉请将两间两层及一间空地基，共计200多平方米的土地使用面积交给我公司使用，不是事实。根据原告签字确认的评估示意图显示，原告拆迁前的房屋是两间一层，不是两间两层，也没有一间空地基。原告房屋拆迁前，所有的建筑物及院落的占地面积共计142.82平方米，并没有200多平方米。原告诉称被告应当返还原告半个建筑单元面积土地使用权，没有事实依据。原告诉请返还第五、六间门面及车库，没有法律依据，依还建协议的约定，还建的房屋是第四、五间门面。原告称二楼至九楼的建筑由原告承担建筑费用，产权归原告所有，没有法律依据。合同只约定还建两间门面及半间楼梯间，并没有约定将二至九层还建给原告。另因规划变更，原约定还建给原告位置上的房屋没有建成，还建协议无法履行，被告愿按原告房屋评估的价值进行赔偿。
被告为支持其答辩意见向法庭提交如下证据：
证据一：营业执照、组织机构代码、法定代表人证明各一份。拟证明被告身份基本情况。
证据二：协议书、拟还建房平面示意图各一份。拟证明1、被告拆除原告的房屋，约定只还建全龙雅园小区1号楼一楼第四、第五两间门面及楼梯间前面公用，后面一半，不存在还建二至九层八套房屋的事实。2、被告还建给原告的门面房面积是98平方米（即长14米宽7米）的事实。
证据三：现场照片两张、规划设计图一份。拟证明原约定的两间门面临乐城大道相齐，因政府不能交付被告征用的土地，导致建筑规划更改，被告不能在原合同约定位置上归还原告的房屋，还建合同无法履行的事实。
证据四：被告与胡高忠签订的还建协议书、拟还建房平面示意图、房地产评估委托书及评估报告各一份。拟证明1、被告与胡高忠同样签订了还建协议，约定返还三间门面，后因规划更改，无法在合同原约定的位置上还建房屋，还建合同无法履行，只返还了两套110平方米的房屋的事实；2、胡高忠的房屋不仅是建筑面积，还是院落面积均比原告的大，评估价值也比原告的高，但还建的房产只有两套。因而，原告诉请的还建比例既没有事实依据，也没有法律依据。
证据五：房地产估价委托书、房地产估价报告、原告房产评估时的基本情况示意图各一份，现场照片三张。拟证明1、原告的房产经评估价值为204404元的事实；2、原告交付给被告的土地没有空地基的事实；3、原告房屋没有装修，是危房，二层没有盖粄，是隔热层。
证据六：土地青苗补偿协议一份，领条两张。拟证明原告已从被告处领取补偿款62600元的事实。
证据七：国有建设用地使用权出让合同一份，国有土地缴纳土地出让金票据一张。拟证明1、被告已向广水市国土资源局支付64万元，有偿取得了包括原告两间地基在内的土地的事实；2、拆迁补偿是广水市国土资源局的义务，原告的拆迁补偿款应向广水市国土资源局要求补偿的事实。
经庭审质证，对原告提交的证据二的真实性和证明目的被告均无异议，对被告提交的证据一原告无异议，本院予以采信。对原告提交的证据一、三、四的真实性和证明目的被告均有异议，认为1、首先证据一系清理登记表，不是物权审批表，不能证明该土地的物权归属，且清理表显示是占用，没有其它证据能证明原告合理取得了该土地的使用权，其次清理登记表的原登记户主是黄远丽，后人为涂改为黄远凯，且清理表上的宅基地显示是三处房产，三处房产位置也无明确显示，而本案仅有一处房产，不能证明与本案有关联性。2、原告的房屋是由政府与被告共同拆除的。3、全龙小区没有取得备案许可证，还建原告房屋没有完工。对原告提交的证据五的真实性被告没有异议，证明目的有异议，认为原、被告达成的协议只是返建两间门面及楼梯后半间。
对被告提交的证据二、三、七的真实性原告无异议，证明目的有异议，认为1、协议约定返建房屋是一至六层，由东向西五至六间门面及楼梯后半间（车库）。2、从规划图上可以看出被告拆迁原告房屋的目的是为了取得道路通行权，原告的房屋拆迁不在被告的规划内。3、不能证明被告取得的国有土地宅基地包括原告的两间宅基地。因为被告是在2015年1月5日取得其所称的国有土地，而原告的房屋早在2010年7月即按原、被告双方约定拆除并交付被告方使用。对证据四的真实性和证明目的原告不予质证，认为与本案没有关联性。对证据五的真实性原告有异议，认为被告出示的证据系复印件，而举证必须是原件，且评估时间是2014年而房屋拆除时间是2010年。评估时房屋早已拆除，评估没有依据。对证据六的证明目的原告有异议，认为不能证明原告领取的是房屋拆迁款，因为原告领取的是青苗费和征地款。
对上述有争议的证据，本院认为：1、原告提交的证据一系广水市国土资源局武胜关国土所出具并加盖该所公章，对其真实性和证明目的本院认为被告异议理由不成立。2、原告提交的证据三被告没有相关证据能证明原告的房屋是被告与政府共同拆迁的，被告异议理由不成立。3、原告提交的证据四，虽然被告全龙公司还没有取得全龙雅园小区的备案许可证，但该小区的房屋已完工，仅相关手续没到位，本院对该证据予以认定。4、原告提交的证据五系原、被告真实意思表示。故本院对原告提交的以上证据予以采信。5、被告提交的证据二与原告提交的证据五相同，本院予以采信。6、被告提交的证据三，虽然被告规划更改属实，但原告与被告签订拆迁协议在前（2010年6月20日），被告取得国有土地在后（2015年1月5日），原告异议理由成立，本院不予采信。7、被告提交的证据四虽然来源合法、内容真实，但与本案没有关联性，本院不予采信。8、被告提交的证据五虽系原告委托广水市鄂北房地产估价事务所作出，但因评估时间与房屋拆除时间相距甚久，原告异议理由成立，本院不予采信。9、被告提交的证据六反应的是被告征收原告土地4.09亩，被告补偿原告土地款、青苗费61000元，不能证明是原告领取了房屋拆迁款。故对该证据本院不予认定。10、被告提交的证据七原告异议理由成立，本院不予采信。
经审理查明，2010年6月20日，原告黄远凯与被告全龙公司达成拆迁安置协议，原告于协议签订后3日内自行拆除位于湖北广水经济开发区（武胜关镇）黄岗村武阳大道东侧（拟建30米大道又名乐城大道）靠南边的两间正屋和二楼的一间房屋（包括两间屋前后面积、前面院子），及厨房、楼梯、大门（房屋建筑及院落面积共计181.67平方米）。被告全龙公司还建给原告的房屋位置及面积以双方签字的平面示意图为准，其中第一层由全龙公司建设并承担费用，并且全龙公司为原告所建基础应可建五层房屋。全龙公司提供楼梯间土地并建成一至五层楼梯。原告旧房拆除补偿由被告领取。协议签订后，原告黄远凯按期履行了协议，但被告未按协议还给原告房屋，双方由此成诉。
另查明，随州市人民政府随政发（2013）1号关于随州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见第十三条规定：征收住宅房屋实行产权调换的，被征收房屋与用于产权调换房屋同区位的，原则上按房屋面积1：1的比例还建。
本院认为，原告黄远凯与被告全龙公司于2010年6月20日签订的拆迁安置协议既未违反国家强制性法律、法规，又系双方当事人的真实意思表示，协议合法有效。当事人应当依照诚实信用原则履行各自的义务，不履行或不适当履行的，应当承担违约责任。协议签订后，原告如期履行了协议，将拆迁181.67平方米的土地交付给被告建设。同时原告还称将房屋旁边的一间空地基也一并交由被告建设，没有证据证明，本院不予支持。被告的建筑规划虽然更改，但其以政府不能交付其征用土地，导致建筑规划改变为由不履行协议，没有其它证据佐证。由于原、被告对拆迁安置协议约定还建房屋的条款模糊不清，从而造成双方对此协议理解有误（即原告认为被告应按协议交付两间土地使用权位置上的两间门面及门面上第二至第九层共计八套房屋，被告认为仅还两间门面）。根据《中华人民共和国合同法》一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循公平、等价有偿的原则，在被告全龙公司拆除了原告黄远凯两间正屋和二楼一间房屋（包括两间屋前后面积、前面院子）及厨房、楼梯、大门（面积共计181.67平方米）的情况下，原告要求被告交付两间门面及门面上第二至第九层房屋明显有失公平，但被告认为仅还建两间门面也与签订合同时双方的真实意思不符，特别是违背了原告的真实意思，也与当地的交易习惯不符。本院不予支持。另虽然原、被告双方约定，任何一方违约赔偿由此给对方造成的实际损失的双倍，但由于原、被告所签订的协议模糊不清，且原告也未列举具体损失，故本院对此酌情考虑。因而对原告要求被告交付两间门面、车库及门面上第二至第九层共计八套住房的请求本院仅就合理部分予以支持。原告的其他诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，经合议庭评议，判决如下：
一、被告全龙公司还建原告黄远凯面积共约为79平方米（面积以房产证为准）的门面两间和面积约为133.28平方米（面积以房产证为准）的房屋一套（位于广水市广水经济开发区武阳社区全龙雅园临拟建乐城大道自武阳大道向107国道方向第6、7两间门面及门面上703室一套房屋）。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费3000元，由被告承担。诉讼保全费500元由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交案件受理费，款汇法院诉讼费汇缴财政专户，收款单位：湖北省随州市中级人民法院。开户银行：中国农业银行随州市分行开发区分理处，账号：1790。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤诉处理。
审判长 吴世峰
审判员 孙桃梅
审判员 殷惠芬
二〇一五年十一月二十七日
书记员 吴青山
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