广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终5299号上诉人（原审被告）：舒虹，户籍地址：广东省深圳市南山区。委托代理人：袁远，广东世纪华人律师事务所律师。委托代理人：石淼，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑丽敏，户籍地址：广东省紫金县。委托代理人：曹茂华，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托代理人：赵小龙，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。原审第三人：深圳市家家顺房产交易有限公司泛海拉菲分公司，住所地：深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302-2（仅限办公）。法定代表人：杜艳花。原审第三人：何建平，户籍地址：广东省紫金县紫城镇上坝居委会永安。委托代理人：曹茂华，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托代理人：赵小龙，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。原审第三人：徐成国，户籍地址：广东省深圳市南山区。上诉人舒虹与被上诉人郑丽敏、原审第三人深圳市家家顺房产交易有限公司泛海拉菲分公司（以下简称家家顺公司）、原审第三人何建平、原审第三人徐成国因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第878号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：位于某花园39栋306房（以下称“涉案房屋”）房屋建筑面积73.53平方米，房产证号40××47，登记在舒虹名下，产权100%。2015年4月22日，何建平（买方）与舒虹（卖方）签订《深圳市二手房买卖及居间合同》（NO：5XX9），约定：卖方将涉案房屋以223.8万元的价格转让给买方；买方同意在合同签订后1日内向卖方支付定金10万元，买卖双方同意将上述定金交由居间方监管，买方在合同约定期限内将定金存入监管账户后，即视为卖方收讫；卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效；买方以银行按揭贷款的方式支付定金之外的楼款，其须于2015年5月4日前将定金之外的剩余首期款57.14万元支付至买卖双方约定的银行监管账号，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准。若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后三个工作日内补足，如多于本合同转让总价款的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合，本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准；涉案房屋没有抵押，卖方对该房产享有完全的处分权；相关税费全部由买方承担；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15个工作日，则卖方由权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；备注：定金以实际到账为准，买家有权在资金监管前与卖方签署主体变更书，卖方须无条件配合。变更主体郑丽敏，身份证：××，变更方郑丽敏办理贷款由何建平担保，买方在2015年7月5日之前拿到银行放贷承诺函；以及其他条款及内容。2015年4月23日，何建平向舒虹转账支付定金10万元，舒虹向何建平出具《收款确认书》。2015年5月4日，郑丽敏向舒虹转账支付10万元，后舒虹将何建平支付的10万元退还何建平，何建平确认收到。2015年5月4日，郑丽敏（新买方、丙方）、舒虹（卖方、甲方）及何建平（买方、乙方）签订《买卖主体变更确认书》，约定：三方同意在签署《房产买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为丙方名下，由丙方继续履行《房产买卖合同》《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协汉等项下原买方（即乙方）未履行的义务，原买方（即乙方）承担连带保证责任。2015年5月4日，郑丽敏、舒虹双方办理了78.8万元的资金监管手续。2015年6月19日，家家顺公司向舒虹发出《催告函》，要求舒虹履行合同义务。2015年6月30日，郑丽敏向舒虹发出《关于要求舒虹积极履行合同，办理过户手续的告知》，称将全部房款存入监管账号，要求舒虹配合办理房产过户。对于发送该《关于要求舒虹积极履行合同，办理过户手续的再告知》的过程，郑丽敏办理了公证书。2015年6月30日，舒虹向郑丽敏、何建平、家家顺公司发出《关于解除〈深圳市二手房买卖及居间服务合同〉及〈买卖主体变更确认书〉的通知》，称因郑丽敏未获得贷款承诺函，而且多次打电话或上门扰乱舒虹生活，要求解除合同等。2015年7月3日，郑丽敏准备了135万元购房款。同日，郑丽敏向舒虹发出《关于要求舒虹积极履行合同，办理过户手续的再告知》，称备齐全部房款，但无法单方存入监管账号，要求舒虹配合办理全部房款监管并办理房产过户。对于发送该《关于要求舒虹积极履行合同，办理过户手续的再告知》的过程，郑丽敏办理了公证书。2015年7月3日，舒虹向郑丽敏、何建平发出《关于解除〈深圳市二手房买卖及居间服务合同〉及〈买卖主体变更确认书〉的再次通知》，再次通知对方解除合同。2015年9月11日，交通银行股份有限公司深圳上步支行向郑丽敏出具《关于不予受理郑丽敏贷款的情况说明》，内容为：兹有我行客户郑丽敏，因购买某花园39栋306号房向我行申请贷款壹佰叁拾伍万元(￥1350000.00)，于2015年5月4日向我行递交贷款审批资料，我行客户经理于2015年5月8日将资料提交分行审批。因审批期间我行客服95559接到卖方舒虹的咨询电话表示质疑买方郑丽敏的购买实力，我行认为买卖双方对于本次交易行为尚未达成一致意见，2015年5月11日我行决定不予受理本次贷款，并已立即告知买方。2015年11月6日，交通银行股份有限公司深圳上步支行向舒虹出具《关于舒虹女土反映情况的说明》，内容为：2015年5月4日，我行收到郑丽敏申请人民币135万元的个人住房贷款申请，用于购买舒虹名下的某花园39栋306号房产。我行经初步审查后，于2015年5月8日将该笔贷款向分行申报。2015年5月11日，经分行对郑丽敏提供的资料进行初步审查，由于该户PD评级为9级，暂不符合我行个人住房贷款条件，需进一步补充调查，当日下午l4点21分，分行审查员做退回处理。2015年5月11日，我行通知郑丽敏的代理人何建平女士，告知上述情况。此份说明的内容若与此前我行说明内容不一致的，以此份说明为准。郑丽敏提交了《深圳市社会保险参保证明》及郑丽敏名下的房屋产权信息查询，证明郑丽敏具有购房资格。庭审中，郑丽敏、舒虹同意解除涉案合同，舒虹申请调低违约金。原审原告郑丽敏诉讼请求：1、舒虹继续履行《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，配合办理房产过户手续，配合办理交房手续。配合办理水电、煤气、有线电视等过户手续；2、某花园39栋306物业成交价22.38万元【房地产证号40××47】为郑丽敏所有；3、舒虹返还郑丽敏所交纳的定金10万元；4、舒虹按合同约定的转让总价的20%支付违约金44.76万元；5、舒虹承担本案的诉讼费、保全费、担保费等与诉讼有关的一切费用。一审庭审中，郑丽敏撤回第1、2项诉讼请求，坚持第3、4、5项诉讼请求。原审法院认为，何建平与舒虹及家家顺公司于2015年4月22日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》系混合合同，合同内容囊括了何建平与舒虹之间的房屋买卖合同法律关系以及何建平、舒虹与居间方的居间合同法律关系。涉案合同系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。后各方签订《买卖主体变更确认书》，涉案合同的买方主体变更为郑丽敏，由郑丽敏作为新买方概括承受原合同即《深圳市二手房买卖及居间合同》（NO：5XX9）的权利义务。本案中，郑丽敏按照合同约定支付定金10万元，且双方前往银行办理了78.8万元的资金监管手续，后郑丽敏未获得银行的贷款承诺函。根据合同约定“买方在2015年7月5日之前拿到银行放贷承诺函”，在2015年5月11日银行通知郑丽敏退回贷款申请后，郑丽敏于2015年7月3日另行备足剩余房款135万元准备一次性付款符合合同约定，即便双方签订的合同未约定未获得银行贷款的情形，但根据交易习惯，买方仍可以一次性付款的方式支付全部房款继续履行合同，且根据第三人家家顺公司提交的情况说明及向舒虹发出的《催告函》，亦可证明郑丽敏并未违约，然，在郑丽敏未违约且愿意一次性付款，要求舒虹继续履行合同的情况下，舒虹却在2015年7月5日之前分别于2015年6月30日和7月3日向郑丽敏发出了解除合同通知书，综上，舒虹构成违约，应承担相应的违约责任。庭审中，郑丽敏、舒虹同意解除涉案合同，故郑丽敏要求舒虹返还定金10万元的诉求，原审法院予以支持。关于违约金，庭审中舒虹申请对违约金进行调整，原审法院以郑丽敏的实际损失为基础，兼顾郑丽敏、舒虹的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则酌定舒虹向郑丽敏支付违约金27万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、舒虹应于本判决生效之日起十日内向郑丽敏返还定金10万元；二、舒虹应于本判决生效之日起十日内向郑丽敏支付违约金27万元；三、驳回郑丽敏的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费4638元，保全费5000元，共计9638元，由郑丽敏负担3126元，舒虹负担6512元，郑丽敏多缴的9904元，原审法院予以退回。舒虹不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回郑丽敏的所有诉讼请求；二、判令由郑丽敏承担一、二审全部诉讼费用。上诉事实和理由：一、一审判决认定事实有误，郑丽敏根本违约在先，舒虹通知解除合同在后，因此违约方应该是郑丽敏，一审法院对此未予认定显然不当。一审判决在本院认为部分关于“根据合同约定‘买方在2015年7月5日之前拿到银行放贷承诺函’，在2015年5月11日银行通知郑丽敏退回贷款申请后，郑丽敏于2015年7月3日另行备足剩余房款135万元准备一次性付款符合合同约定，即便双方签订的合同未约定未获得银行贷款的情形，但根据交易习惯，买方仍可以一次性付款的方式支付全部房款继续履行合同……综上，舒虹构成违约，应承担相应的违约责任”的事实认定有误，郑丽敏才是违约方。《深圳市二手房买卖及居间服务合同》以下简称（合同）备注条款约定“买方在2015年7月5日之前拿到银行放贷承诺函”，是针对按揭贷款付款方式的最终约定，并不是对补齐房款时间的约定。补齐房款应在2015年5月14日之前而不是2015年7月5日。根据合同第四条第2款“若银行承诺发放贷款金额加上买方己支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后三个工作日内补足”的约定，郑丽敏在2015年5月11日得到银行通知无法取得贷款承诺函之后，拒绝去其他银行办理贷款，在此情况下，5月11日舒虹已要求郑丽敏在三个工作日之内补齐房款，郑丽敏置之不理，并没有按照合同约定在三个工作日内也就是2015年5月14日前补足应交款，同时家家顺公司提交的情况说明证实了舒虹在2015年5月14日已催促郑丽敏补齐房款。合同第十二条约定了15个工作日的宽限期，而宽限期届满即2015年6月4日前，郑丽敏都没有补足应交款，从而导致合同无法继续履行，郑丽敏的行为已经构成违约，舒虹有权解除合同。舒虹于2015年6月30日和7月3日向郑丽敏发出解除合同通知书，是在2015年6月4日之后，2015年6月23日舒虹收到家家顺公司发出的《催告函》，此时舒虹已经具有合同解除权，郑丽敏根本违约在先，舒虹通知解除合同在后，因此违约方应该是郑丽敏，而不是舒虹。二、一审法院认定舒虹存在违约情形的理由不能成立。即便郑丽敏可以在2015年7月5日前补齐全额购房款，但由于郑丽敏实际上并不具备购买涉案房产的经济能力及申请按揭贷款的资格，向交通银行股份有限公司深圳上步支行提交了伪造的材料申请购房按揭贷款后被拒绝出具贷款承诺函，这是由郑丽敏的违法行为导致的，应该承担相应的法律责任。舒虹在知悉这一事实后，出于防范风险、避免损失的考虑，多次要求郑丽敏对购房能力、贷款资格以及向银行提交伪造的贷款材料作合理说明，但郑丽敏均没有作出合理解释。三、郑丽敏实际上是炒房客何建平为规避限购令而找来的购房名额，郑丽敏的骗贷违约行为给舒虹造成了重大精神和财产损失。在本案中，舒虹是66岁的退休老人，舒虹和老伴加起来140岁，多年的积蓄和还贷，才买下涉案房产，原计划是出售涉案房产后换置其他房产以满足家人生活的需要，而何建平是本案涉案房产的实际投资人，是一名资深的炒房者，郑丽敏只是其为了规避限购令而找来的购房名额，并不具备合同履行能力，又向银行提供虚假按揭贷款资料，妄图骗取银行贷款。银行审查后，对郑丽敏按揭贷款申请做退回处理，郑丽敏未能在合同约定的期限内提供贷款承诺书，又未能在合同约定的期限内补齐全额购房款，导致合同无法继续履行。因为郑丽敏的违约行为，导致舒虹迟迟不能换置其他房产，而舒虹计划购置其他房产而支出的中介定金也被中介方没收、不予返还。四、一审法院判决舒虹向郑丽敏支付违约金27万元有违公平原则，损害了舒虹的合法权益。一审判决中“本院以原告的实际损失为基础，兼顾原、被告的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则酌定被告向原告支付违约金27万元”的认定有违公平原则。一审法院只考虑郑丽敏的损失，却忽略了舒虹的实际损失，舒虹原计划是出售涉案房产后换置其他房产以满足家人生活的需要，由于郑丽敏的违约行为，导致舒虹迟迟不能换置其他房产，而舒虹计划购置其他房产而支出的中介定金被中介方没收、不予返还，舒虹是实际的受害者。郑丽敏只是炒房客为了规避限购令而找来的购房名额，正是因为炒房客的炒房行为，导致深圳房价一直上涨。在本案中，因郑丽敏不具备合同履行能力，又向银行提供虚假按揭贷款资料，妄图骗取银行贷款。在中央驻交通银行巡视组督促交通银行深圳分行查清不予受理郑丽敏贷款的事实真相，后经银行审查，郑丽敏PD评级为9级，不符合银行个人住房贷款条件，对郑丽敏按揭贷款申请做退回处理，郑丽敏未能在合同约定的期限内提供贷款承诺书，又未能在合同约定的期限内补齐全额购房款，导致合同无法继续履行，交通银行深圳分行上步支行于2015年11月6日出具的《关于舒虹女士反映情况的说明》足以认定郑丽敏骗取银行贷款的事实，因此根据过错原则，应该由郑丽敏承担违约责任。五、一审程序违法，剥夺了舒虹的反诉权利，因程序违法导致实体判决不公。在一审法院审理案件过程中，舒虹在法定期限内依法向一审法院提交了反诉状，在2015年10月14日收到一审法院送达的《广东省深圳市南山区人民法院诉讼费缴纳通知单》（以下称通知单）后，舒虹当天通过银行转账的方式缴纳了反诉费，后一审法院告知反诉费己作退款处理，舒虹得知后马上到中国农业银行营业部进行缴费，中国农业银行也出具了《人民法院诉讼收费专用票据（预收）》。最后一审法院告知舒虹，由于舒虹没有在收到通知单七天内缴纳反诉费，视为自动放弃反诉，告知舒虹只能另案起诉，一审法院此举直接剥夺了舒虹的反诉权利。一审法院送达给舒虹的通知单，只列明了收款单位名称、开户行、账号，并没有注明必须将案号或者其他案件信息写上去，也没有及时通知舒虹缴费未成功，导致舒虹已按期缴纳的反诉费被作退费处理，直接剥夺了舒虹的反诉权利。根据《民事诉讼法》第一百七十条第四款的规定，原判决违反法定程序的，二审法院应当裁定撤销原判决，发回重审。一审判决程序违法，导致实体判决不公，法律丧失公信力，希望二审法院对此予以重视。综上所述，一审判决认定事实错误，明显违反了法律的公平原则，且一审法院在审理此案过程中程序违法，损害了舒虹的合法权益。为了维护舒虹的合法权益，维护法律的尊严，舒虹请求贵院查清事实，支持舒虹的上诉请求。被上诉人郑丽敏答辩称，一、郑丽敏在2015年7月5日拿到银行贷款承诺函是双方达成一致的条款。《深圳市二手房买卖及居间服务合同》第16条明确用手写方式，根据手写条款优先格式条款的原则，确定郑丽敏取得银行贷款承诺函的时间为2015年7月5日。舒虹的丈夫徐成国在一审答辩状中称“双方在合约上加上第三方主体变更，我老伴（即舒虹）问何建平，贷款函什么时候可以拿到，给个期限，何建平考虑了很长时间，在备注栏上写上2015年7月5日前拿出银行放款承诺函”可见，2015年7月5日前拿贷款承诺函是双方一致同意。拿到贷款承诺函是补足购房款的前提条件，因此，补足房款的时间是在7月5日前，并非舒虹认为的5月14日。只要郑丽敏在7月5日前备齐房款，合同的预期就不会落空，就不会构成违约，而舒虹在2015年6月30日与7月3日二次发函称解除了合同，已经构成违约。二、郑丽敏能否拿到银行的贷款承诺函并不会必然导致违约。郑丽敏选择贷款与银行建立的是借贷法律关系，合同双方的主体是郑丽敏与银行，舒虹并不是贷款合同的主体。舒虹干涉郑丽敏向银行贷款，阻止郑丽敏的贷款条件成就，这种行为本身就是违约行为，同时也违反的合同保密的附属义务。郑丽敏只向银行递交过贷款资料，舒虹获得郑丽敏的银行信用等级并没有郑丽敏的授权，也没有通过法院的批准，以侵犯郑丽敏隐私权的方式，获得郑丽敏的信用PD等级为9级的证据（即《关于舒虹女土反映情况的说明》）应当予以排除。郑丽敏向银行申请贷款成功与否并不会影响舒虹与郑丽敏的合同效力，郑丽敏选择银行贷款或者是全款购房对舒虹的权利不会有丝毫的影响。三、舒虹认为郑丽敏为小摊贩，没有购房能力的问题，舒虹以其与他老伴的年龄加起来140岁为由抗辩不能成立，舒虹与其老伴并不是无民事行为能力人或者是限制民事行为能力人，舒虹签订合同时就应当预见合同的效力，并且根据其工作的经验和深厚的阅历，应当为社会和晚辈言传身教，做一个遵纪守法令人尊敬的公民，而不是去贬低郑丽敏的身份。事实上，郑丽敏在2015年7月3日就凑齐了购房款，并通过公证送达的方式告知了舒虹。舒虹认为原审法院剥夺其诉讼权利，这是错误的认识，舒虹已经聘请了诉讼代理人，其对法院的交费流程应当是很清楚知悉的。我国民事诉讼法第140条规定“被告提起反诉的，法院可以合并审理，并不是应当合并审理…”，一审时法官也告知了舒虹可以另行起诉。综上，我方认为二审法院应当驳回舒虹的上诉请求。原审第三人家家顺公司未发表答辩意见。原审第三人何建平答辩称，一、合同的主体存在有特别的文件进行的约定，这里面通过变更取得了购买资格。二、本案原审第三人家家顺公司存在向一审法院出具文件说明在本案二手房交易过程中，违约的是上诉人舒虹。家家顺公司是对本案交易最为熟悉的、最具有发言权的人。三、舒虹在2015年6月30日和2015年7月3日两次郑重其辞地告诉郑丽敏，其解除的本案的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，但合同约定郑丽敏所要承担的义务到2015年7月5日才截至，舒虹提前解除合同，构成了违约。这也是一审法院及郑丽敏及家家顺公司要求舒虹承担责任的最主要理由。四、舒虹私毁合同的真正原因是因为去年6、7月份房价疯涨，在这种利益的驱使下，舒虹私毁合同，法律应当打击这种不诚信的行为。原审第三人徐成国答辩称，一、何建平一开始与我方签订合同就是欺诈行为。我们是第一次卖房子，主要是为了换置房子。当时遇到的炒房客何建平及家家顺公司业务员，当时家家顺公司业务员与舒虹讲如果房子不让家家顺公司卖的话，就会联合其他十几家中介一起打压我的房价。二、涉案的购房款全部都是何建平支付的，郑丽敏没有任何的损失，因此郑丽敏没有权利要求判赔。我已经交了十几万元的定金，我才是实际的受害者。郑丽敏的贷款资料除了社保资料外，全部都是假的，这些资料都是何建平帮郑丽敏做的。当时原审开庭前，我到过郑丽敏的紫金县找她，想与她谈一下，但当她看到的时候就跑开不见我，这都与正常的购买者的反应不相符。且郑丽敏买我的房子，连我的房子情况都没有过问一下。郑丽敏的所有资料都是假的，实际就是何建平借郑丽敏的人头来炒房。三、一审法院剥夺了我方反诉的权利，导致我在一审时无法发表言论。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，涉案《深圳市二手房买卖及居间服务合同》系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应严格履行合同约定之义务。本案二审争议焦点，卖方舒虹是否存在违约行为。根据合同约定，买方应取得银行贷款承诺函的时间为2015年7月5日前。而交通银行股份有限公司深圳上步支行于2015年5月11日因郑丽敏暂不符合贷款条件，需进一步补充调查为由，将其贷款申请做退回处理。此时，尚未到达买卖双方约定的银行出具贷款承诺函的截止时间，买方于2015年7月5日前仍可通过补充申请资料、重新申请银行按揭贷款或变更一次性支付剩余购房款等方式继续履行合同以实现房产交易目的。因此，郑丽敏一方虽然存在违约，但该违约行为未达到合同目的无法实现的根本违约情形。关于涉案合同第四条第一款第2项，“若银行发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后三个工作日内补足，”舒虹依据该条款认为郑丽敏在2015年5月11日银行退回其贷款申请后未在三个工作日内一次性支付全部剩余房款且逾期已超过合同约定的15个工作日，舒虹享有约定解除权。对此本院认为，上述条款适用于买方选择按揭付款的情形，而本案中，根据居间方家家顺公司的陈述、郑丽敏发出的《催告函》内容及郑丽敏名下账户转入135万元等事实相互印证，足以证明买方郑丽敏已选择采用一次性支付剩余购房款的形式继续履行合同。因此舒虹依据上述条款行使合同约定解除权的理由亦不能成立。上诉人舒虹还认为，郑丽敏伪造部分申请资料导致银行中止贷款申请，其缺乏获得银行贷款或一次性支付剩余购房款的能力，在履行期限届满前，舒虹作为卖方享有不安抗辩权。对此本院认为，舒虹行使不安抗辩权的前提是其中止履行合同时，应当有确切证据证明郑丽敏有丧失或者可能丧失履约能力的情形。而本案中，交通银行股份有限公司深圳上步支行至今并未作出郑丽敏伪造贷款申请资料的相关认定，舒虹亦无其他确切证据证明郑丽敏不具备一次性支付剩余购房款的能力，其主张其行使不安抗辩权并解除合同的理由不能成立，本院亦不予采纳。综上，本院认为上诉人舒虹不具备法定或合同约定的解除权，其中止履行并解除合同的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。郑丽敏未依照合同约定的付款方式获得银行贷款审批，对合同无法正常履行亦存在较大过错，且舒虹在本案一审过程中申请调低违约金，本院综合买卖双方过错程度并根据公平原则，酌情将违约金数额调整至人民币10万元。上诉人舒虹的上诉请求部分成立，本院予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，本院依法予以部分维持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第878号民事判决第一项；二、撤销深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第878号民事判决第三项；三、变更深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第878号民事判决第二项为：舒虹应于本判决生效之日起十日内向郑丽敏支付违约金10万元；四、驳回郑丽敏的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费、保全费共计16488元，由上诉人舒虹负担11540元，被上诉人郑丽敏负担4948元，郑丽敏多预交部分本院不予清退，由舒虹迳付郑丽敏。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红代理审判员 吴  思  罕代理审判员 邓    媛二〇一六年六月十四日书 记 员 刘尹琳(兼)相关法律条文：《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。