广西壮族自治区北海市海城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民一初字第852号
原告：戴卓凡。
委托代理人：谭小燕，广西桂三力律师事务所北海分所律师。
被告：北海匀海房地产有限公司，住所地北海市中山中路83号512室。
法定代表人：曹金荣，该公司总经理。
原告戴卓凡诉被告北海匀海房地产有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年5月4日受理后，依法由代理审判员沈海浪适用简易程序，于2014年6月19日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成由代理审判员沈海浪担任审判长，代理审判员韦圆圆、人民陪审员苏家莲组成的合议庭，于2014年9月22日公开开庭进行了审理，书记员刘春颖担任法庭记录。原告戴卓凡的委托代理人谭小燕到庭参加诉讼，被告北海匀海房地产有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告戴卓凡诉称：2012年3月20日，原、被告签订了《商品房认购协议书》一份，约定由原告认购被告开发的位于北海市白虎头公路西（现重庆路南、北京路东）的华龙大厦十层1018号房，总价款为277780元。协议书还对商品房的建筑面积、定金金额、付款方式等事项作出了约定。后原告于2012年3月27日支付了购房定金22万元给被告，被告确认后于次日出具收款收据给原告。经原告多次催促，被告均未能与原告签订《商品房买卖合同》并交付商品房。后经原告了解得知，被告因涉讼案件已进入执行程序，其所开发的华龙大厦（包括土地使用权及在建华龙大厦建筑物）已被北海市中级人民法院依法查封，分别于2014年2月25日、4月23日被登报公开拍卖。原告认为，由于被告的原因，导致双方签订的协议书已事实上无法履行，被告的行为已构成根本违约。为此请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《商品房认购协议书》；2、判令被告双倍返还购房款定金共计111112元、返还购房预付款164444元及利息给原告（利息自2012年3月27日起计算至付清款项之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计）；3、判令被告赔偿原告商品房升值的差价损失109650元（以评估价为准），按原告已付购房款一倍赔偿原告220000元；4、由被告承担本案的诉讼费用及评估费。
原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、商品房认购协议书，证明原、被告就原告认购被告开发的华龙大厦十层1018号商品房签订了协议书，该协议书对双方具有法律约束力；2、付款凭证，证明原告按约向被告支付了购房定金22万元；3、拍卖公告，证明由于被告的原因，致使合同无法履行，被告的行为已构成根本违约；4、拍卖公告，证明由于被告的原因，致使合同无法履行，被告的行为已构成根本违约；5、民事判决书，证明被告在与原告签订合同时故意隐瞒所售商品房已抵押的事实。
被告北海匀海房地产有限公司未作书面答辩，没有证据提交，也未出庭参加诉讼。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告北海匀海房地产有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和对原告举证的证据进行质证的权利，原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告举证的证据予以确认。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
2012年3月20日，原、被告签订《商品房认购协议书》（以下简称协议书）一份（加盖有被告公章及经办人唐小刚的签名），主要约定由原告认购被告开发的位于北海市白虎头公路西（现重庆路南、北京路东）的华龙大厦十层1018号房，建筑面积为73.1平方米，单价为3800元／㎡，总价款为277780元，购房定金为22万元，须于签署本认购书时付清，在签订《商品房买卖合同》后即转为合同款，余款57780元由认购方于交房时付清等内容。后原告于2012年3月27日通过银行转账的方式向吴丰年支付了35万元（其中22万元为本案原告戴卓凡的购房定金，另外13万元为另案原告蒋电子的购房定金），被告于2012年3月28日向原告出具了加盖有被告公章的收款收据（核准人为唐小刚，经手人为吴丰年）一份，内容为“兹收到戴卓凡交来订购华龙大厦1018号房款22万元。”双方签订协议书后至今，未签订有正式的《商品房买卖合同》。
另查明，唐小刚系被告公司的副总经理，2011年4月22日，被告向唐小刚出具《授权委托书》一份，内容为：“曹金荣是北海匀海房地产有限公司的法定代表人，现特授权副总经理唐小刚全权处理北海市‘华龙大厦’项目开发日常经营事务，在‘华龙大厦’项目相关开发建设、销售、合同签订、按揭贷款、抵押、合同备案、办证、税务、财务管理等事项中，公司法以及公司章程规定法定代表人的职责和权利由受托人代为行使，受托人在依法办理上述事项的法律文书上签字所产生的法律后果由本公司承担。授权人在‘华龙大厦’项目经营期间不再签字。授权期间：从本授权书签字生效之日起至‘华龙大厦’项目全部销售完毕为止。”同年4月25日，双方在北海市公证处办理了上述《授权委托书》的公证书。吴丰年系“华龙大厦”项目施工方的负责人，因被告拖欠其工程款，为此被告与吴丰年约定，由吴丰年代为收取原告支付的上述购房款以抵作工程款，被告认可收到原告的购房款。在与原告签订协议书时，被告未将其未取得涉案房屋的商品房预售许可证的情况告知原告。
另查明，2011年1月18日，被告为开发该华龙大厦项目向案外人陈二荷借款1000万元，借款期限为2011年1月22日至2011年7月22日。2011年1月23日，被告召开股东会议决议：以华龙大厦项目的国有土地使用权证（土地使用权证号为：北国用2007第B02682号，面积为2700.4㎡；建设用地规划许可证编号为：建字第450501200900191号）作为该笔借款的抵押物，同意抵押物作价1000万元，由双方共同去相关部门办理抵押登记手续、签署抵押物价值确认书。2011年3月14日，双方在北海市国土资源局办理了上述抵押物的抵押登记。后因被告无力偿还上述欠款，陈二荷为此诉至包头市中级人民法院，该院于2012年8月20日作出的（2012）包民五初字第35号民事判决书，判决被告广西北海匀海房地产有限公司偿还陈二荷1000万元及相应利息。案件生效后，该案进入执行程序。受北海市中级人民法院委托，广西世隆拍卖有限公司分别2014年2月25日、2014年4月23日、2014年6月17日在北海日报上刊登《拍卖公告》，公开拍卖案涉地块的国有土地使用权证项下2700.4㎡土地使用权及在建华龙大厦建筑物（评估面积为27432.29㎡），按现状整体拍卖。2014年7月10日，陈二荷在拍卖会上以5712万元的最高应价拍得上述地块国有土地使用权及在建华龙大厦建筑物。
本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。原、被告签订的《商品房认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，亦未侵犯他人的合法权益，属合法有效的协议，原、被告双方均应按照约定履行各自的义务。协议书签订后至今，双方没有签订正式的《商品房买卖合同》的原因在于被告因与他人的借款纠纷，导致其开发的上述楼盘因另案被强制执行，且目前已实际完成整体拍卖，双方无法签订正式的《商品房买卖合同》，原告的合同目的无法得到实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，故原告要求解除该协议书的诉讼请求合法有据，本院予以支持。
被告的上述行为导致原告的合同目的无法得到实现，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%”的规定可知原告向被告交付的22万元购房款项中实际的定金数额应为55556元，被告应予双倍返还定金共计111112元给原告；另依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告请求被告返还剩余购房款164444元及支付利息的诉讼请求亦合法有据，本院亦予以支持。原告主张被告在与其签订协议书时故意隐瞒了房屋已经抵押的事实，被告还应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，导致合同被解除的原因是因讼争房屋被拍卖，且双方签订的是认购协议书系预约合同，并未签订正式的商品房买卖合同，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条中的条件及情形，故原告主张的请求按已付购房款的一倍赔偿22万元的诉讼请求，缺乏事实、法律依据，本院不予支持。因双方未续签正式的《商品房买卖合同》，且双方在协议书中未对差价损失进行约定，原告亦未能提供其他证据证明该差价损失，故原告请求被告赔偿原告商品房升值的差价损失109650元没有事实、法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四款、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、解除原告戴卓凡与被告北海匀海房地产有限公司于2012年3月20日签订的《商品房认购协议书》；
二、被告北海匀海房地产有限公司须双倍返还定金共计111112元给原告戴卓凡；
三、被告北海匀海房地产有限公司须退还购房款164444元及利息（利息计算：以164444元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率，从2012年3月27日起算至本案发生法律效力的判决确定的还款之日止）给原告戴卓凡；
四、驳回原告戴卓凡的其他诉讼请求。
案件受理费9852元，由原告承担4419元，由被告承担5433元。（该费用原告已向本院预交，被告在履行上述义务时一并付还给原告）
上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费9852元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 沈海浪
代理审判员 韦圆圆
人民陪审员 苏家莲
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 刘春颖
附：本判决书引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条第四款：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。”
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预约等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。