焦作市山阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）山民一初字第00391号
原告（反诉被告）河南得意事文化传播有限公司，住所地焦作市人民路1696号。
法定代表人尚小鹏，该公司总经理。
委托代理人尹利霞，河南博联律师事务所律师。
被告（反诉原告）焦作市灏源置业有限公司，住所地：焦作市解放中路碧海云天大酒店南楼308号。
法定代表人刘惠生，该公司总经理。
委托代理人孙保红，河南苍穹律师事务所律师。
委托代理人缑旭，河南苍穹律师事务所实习律师。
原告河南得意事文化传播有限公司与被告焦作市灏源置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月23日立案受理，于2014年9月11日向原告送达了开庭传票、举证通知书等诉讼材料，于2014年9月14日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等诉讼材料。2014年10月22日被告向本院提出反诉，本院予以准许，并向原告送达了反诉状。2014年11月4日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人尹利霞、被告的委托代理人孙保红、缑旭到庭参加诉讼。2014年11月5日，原告申请鉴定，后申请中止诉讼，2015年5月原告申请撤回鉴定申请。本案现已审理终结。
原告河南得意事文化传播有限公司诉称，原被告于2008年8月30日签订《房地产租赁合同》，由原告租赁被告位于人民路1696号的房屋从事广告庆典服务，租期十年，自2008年9月1日至2018年8月31日止。合同约定房屋租金第一年每月3800元，第二年每月4000元，第三年至第十年每月4500元，合同签订后，原告如约向被告支付了房租。2013年6月，由于被告所属的房屋存在产权纠纷，导致原告无法继续使用房屋，原告被迫重新四处寻找办公及经营场所，不仅要另行支付高额租赁费，经营收益也受到严重影响，经济损失巨大。由于被告未能保证租赁房屋产权清除，违反了合同约定，其行为已构成违约，应当承担违约责任。故请求人民法院依法判令：1、被告继续履行原被告之间签订的《房地产租赁合同》，并赔偿损失294926.8元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确要求的损失294926.8元包括三项：1、原告被迫搬离被告的房屋，2013年7月1日从租赁的房屋搬出又找了新的房屋，算到2014年6月底正好一年，因重新租房导致比原租赁房屋一年多交租金76000元；2、营业损失，自2013年6月1日到11月30日因原告重新找房租房并装修，导致6个月无法正常营业，利润损失为160426.8元；3、原告租被告的房屋进行了装修，装修费支出117000元，租期是十年，租赁合同还有五年没有履行，所以装修损失按50%计算是58500元。
被告焦作市灏源置业有限公司辩称，1、原告所诉不是事实，租赁房屋并不存在产权纠纷，被告并不存在违约行为，本案系原告一直拖欠房屋租金，违反合同约定，故被告已经于2013年5月口头通知原告解除合同；2、原告的损失与被告无关，是其违约行为导致合同解除，不应由被告承担；3、原告拖欠被告的租金被告已经提出反诉。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。诉状事实与理由中“合同签订后”之前的一段话都属实。
被告焦作市灏源置业有限公司反诉称，2008年8月30日反诉人与被反诉人签订了《房地产租赁合同》，由反诉人将位于位于山阳区人民路的1696号房屋出租给被反诉人，约定月租金第一年每月3800元，第二年每月4000元，第三年至第十年每月4500元，由被反诉人在每季的前10日内交给反诉人，但合同签订后，被反诉人一直未能如约履行合同，截至目前，被反诉人欠反诉人租金84100元。依据合同第七条约定，“乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之一向乙方加收违约金”。被反诉人的行为已构成违约，故反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人签订的《房地产租赁合同》；2、判令被反诉人向反诉人支付租金84100元及利息9051元（自2014年10月20日至法院判决被反诉人实际履行之日按银行同期贷款利率继续计算）；3、本案诉讼费由被反诉人承担。
原告针对被告的反诉辩称，1、根据民法通则136条规定，被告主张房租的反诉请求已经超过一年的特殊诉讼时效，被告的反诉请求不应得到支持；2、自2013年7月以后因第三人即碧海云天小区委员会强行收回房屋导致原告被迫搬离被告的出租房屋，故自2013年7月以后原告实际上并未使用被告的房屋；3、原告自2013年3月以后未交房租，是因为被告出租的房屋存在产权纠纷，被告先行违约所致。综上，请依法驳回被告的反诉请求。
根据原、被告的诉辩意见，本院确定本案双方的争议焦点为：1、原被告之间租赁合同的履行情况；2、原告诉讼请求的依据；3、被告反诉请求的依据；4、被告反诉是否超过诉讼时效。
围绕争议焦点，原告提交以下证据：1、河南得意事文化传播有限公司营业执照、组织机构代码复印件各一份，焦作得意事文化艺术庆典有限公司营业执照、组织机构代码证复印件各一份，法定代表人尚小鹏身份证复印件一份，证明原告的主体资格；2、2008年8月30日的《房地产租赁合同》一份，证明原被告双方自愿签订《房地产租赁合同》，合同约定租期十年，第三至十年租金每月4500元，被告保证房地产权属清楚，若发生产权纠纷，被告负责清理，并负责赔偿损失；3、收据6张，证明原告按照合同约定向被告支付租金及押金；4、2012年8月24日碧海云天小区业主委员会《通知》，证明被告出租的房屋存在产权纠纷；5、龙湖玖号《租赁协议》一份、租金收据7张、2013年6月29日仓库租金收条1张，证明原告重新租房，比原租赁房屋多交租金76000元；6、原告发票12张、完税凭证4张，证明2013年1-5月营业总额，每月利润按30%算为26737.8元，重新找房、租房并装修致停业6个月的利润损失为160426.8元；7、装修款收条9张，证明原告装修租赁被告的房屋花费装修费117000元，因租期还有5年尚未履行，装修损失按50%计算为58500元。
被告对上述证据的质证意见如下：对1、2组证据都无异议；对证据3中2013年3月14日的收据真实性有异议，上面的备注是原告自行添加的，证据3的证明指向有异议，依据原告提交的6张收据，金额合计远低于合同约定的房屋租价，恰恰证明了原告违反合同约定拖欠租金的事实；对证据4有异议，该证据是碧海云天小区业主委员会单方制作的通知，不具备任何的法律效力，该通知上的内容也不具有真实性；对证据5的证明指向有异议，原告重新租房多花的费用，一是与被告无关，二是该费用与原被告之间原来的租赁合同不具有可比性，因此不应作为原告损失的计算依据，同时对仓库租金收条的真实性和证明指向均有异议，该证据与本案无关；对证据6的证明指向有异议，该证据与本案无关，且原告主张计算的利润损失也过高，同时该证据相反也证明了原告在拖欠租金的情况下，依然使用被告的房屋进行营业，证明了其违约行为；对证据7有异议，该组证据均是收条不是发票，真实性无法确认。
围绕争议焦点，被告提交以下证据：2013年3月14日被告给原告的收据一份，证明原告最后一次交租金是在2013年3月14日，交的租金是截止到2013年2月底的租金，之后再没支付过租金，之前还欠有租金，截止到2013年6月累计欠被告租金84100元，具体欠哪个月租金不太清楚，且从原告提交的证据可以看出来，原告拖欠的租金已经超出84100元了。
原告对上述证据的质证意见如下：对该证据真实性无异议，原告和被告出示的收据相同，虽然备注是原告单方加上的，但内容不冲突，对证明指向有异议：1、该收据明确证明了原告将租金交至2013年2月，虽然因时间较长，原告无法提供全部的收据原件，但根据被告提供的该收据上显示的上面的缴纳租金期限，明显可以看出被告不可能放弃先前的租金而先收后面的租金，所以原告将租金交至2013年2月是确定的事实；2、被告反诉请求84100元的房租，无事实和法律依据；3、被告称84100元房租是截止到2013月6月1日之前的房租，其请求房租的诉讼请求已经超过一年的诉讼时效，依法不应予以支持。
本院对证据认定如下：原告提交的证据1、2，被告无异议，本院予以认定；证据3中2013年3月14日的证据，被告虽然提出异议，但和被告提交的证据结合，本院对该证据的证明效力予以认定；证据3中的其它证据，被告对真实性无异议，本院对其证明效力予以认定；证据4，结合原被告陈述，本院予以认定，被告虽然提出异议，但不能提供证据支持其异议，本院对其异议不予采信；证据5中的2013年6月29日仓库租金收条，系个人所出具，出具收条的人未出庭作证，不能证明该收条的客观真实性，本院不予认定；证据5中的其它证据、证据6，被告对真实性未提出异议，本院对真实性予以认定，对该部分证据的证据指向本院综合认定；证据7，被告所提异议成立，本院不予认定。被告提交的证据，原告无异议，本院予以认定。
依据原、被告的陈述、举证、质证及有效证据，本院依法确认以下案件事实：原告河南得意事文化传播有限公司（原名称：焦作得意事文化艺术庆典有限公司）与被告焦作市灏源置业有限公司于2008年8月30日签订一份《房地产租赁合同》，约定：被告将位于山阳区人民路碧海云天小区北门岗东邻1696号的房屋（房屋建筑面积一二层约260平方米）出租给原告使用；租赁期限自2008年9月1日至2018年8月31日止；房屋租金为第一年每月3800元，第二年每月4000元，第三年至第十年每月4500元，租金按季结算，合同签订之日原告支付被告押金5000元，同时支付第一季度租金，合同终止之日，被告退还原告押金5000元；被告保证上述房地产权属清楚，若发生与被告有关的产权纠纷或债权债务，概由被告负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给原告造成的损失，被告负责赔偿，原告保证承租上述房屋仅作为商业用房使用；违约责任为，任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。
合同签订后，原告在租赁的房屋中从事广告庆典服务，并按照约定交纳了押金5000元和2013年2月份以前的房租，其中2013年3月14日被告给原告出具了最后一次交纳租金的收据，内容为：收到2013年2月份以前的房租50000元。原告2013年上半年计税收入为445630元。
在原告承租房屋期间，碧海云天小区业主委员会于2012年8月24日通知原告，内容如下：“根据国务院和河南省物业管理条例相关规定，碧海云天小区北大门改建后楼上的房子系业主活动室和物业管理用房，产权属全体业主共有，但是自2007年以来，开发商及其物业公司私自占用出租，实为侵权行为，现在，本小区业主委员会已经成立，应广大业主强烈要求，业主委员会研究和上级有关部门同意，决定清算所得，限期收回。请你们审时度势，明确处处事，立即与开发商解除租赁合同，妥善安排经营，从今年9月1日起，不再按月向碧海云天物业公司缴纳租金，并就此事与业主委员会联系，否则后果自负。”原告实际使用被告的房屋至2013年6月，之后，由于被告与碧海云天小区业主委员会之间关于本案租赁房屋产生的纠纷导致原告被迫从租赁的房屋中搬出，双方的合同未再继续履行。此后，原告与焦作龙湖玖号酒店有限公司签订一份租赁合同，约定：租赁期限为2013年8月10日至2015年8月10日，年租金为12万元整，半年一付，即为6万元整。
另查明，被告租赁给原告的房屋既无房产证又无建设规划许可证等相关手续。
本院认为，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同也属无效。本案被告作为出租人将未取得房产证、也未取得相关许可和批准手续建设的房屋租赁给原告的行为属于无效民事行为，双方因此所签订的租赁合同属于无效合同。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。房屋租赁合同无效，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，应当予以支持，但应根据当事人双方的过错确定各自应承担的责任。本案中，被告作为房地产开发企业和本案房屋的出租方，应当知道出租的房屋应当具备规划审批等相关的房产手续，但却在出租的房产不具备相关手续的情况下予以出租，应承担主要过错责任，原告在被告不具备相关手续情况下承租被告的房屋也有一定责任，综合双方的过错，原告应承担30%的责任，被告应承担70%的责任。原告要求的损失中，要求被告赔偿因重新租房导致比原租赁房屋一年多交租金76000元，计算有误，且缺乏依据，本院不予支持；原告要求的重新找房租房并装修导致的营业损失160426.8元，证据不足，数额过高，本院不予全部支持，鉴于实际上会给原告造成一定的损失，本院根据其计税收入情况酌情认定三个月装修时间计算营业损失为60000元；原告要求的还有五年合同没有履行，造成装修损失58500元，因原告提供的证据不充分，本院不予全部支持，考虑到原被告签订的租赁合同为十年，原告所花费的装修实际上使用一半时间便不能再使用，会给原告造成一定的装修损失，本院酌情认定该部分损失为20000元。原告上述损失共计80000元，被告应承担70%的责任，即应赔偿原告56000元。原告的其它请求，本院不予支持。
无效的合同自始无效，故被告反诉要求解除双方签订的合同，本院不予支持。房屋租赁合同虽然无效，但承租人依然应该参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。被告称原告尚欠84000元的租金未支付被告，证据不足，本院不予采信，从双方提交的证据可以看出原告尚欠被告的租金为2013年3月1日起至2013年6月底的租金，但基于被告的反诉时间为2014年10月20日以后，而按照《民法通则》第一百三十六条的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。且原告提出了诉讼时效的抗辩，被告又不能提交证据证明存在诉讼时效中断的情形，故被告反诉要求原告向被告支付租金，已经超过了法律规定的诉讼时效，本院不予保护。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国明法通则》第一百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）焦作市灏源置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）河南得意事文化传播有限公司损失56000元；
二、驳回原告（反诉被告）河南得意事文化传播有限公司的其它诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）焦作市灏源置业有限公司的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5724元，由原告河南得意事文化传播有限公司负担4637元，由被告焦作市灏源置业有限公司负担1087元；反诉费1064元，由被告焦作市灏源置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 冯爱萍
审 判 员 梁小云
人民陪审员 宋 欣
二〇一五年九月十日
书 记 员 崔瑞华