福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终754号
上诉人（原审原告）：福州保税区鑫源丰饲料高新技术开发有限公司，住所地福建省福州市保税区罗星路14-5号地（自贸试验区内）。
法定代表人：唐明球，总经理。
委托诉讼代理人：郑绚丽，女，公司职员。
被上诉人（原审被告）：福建宏东控股有限公司（原福州宏东实业有限公司），住所地福建省福州市保税区8-1-2（自贸试验区内）。
法定代表人：郑金钗，董事长。
委托诉讼代理人：沈展昌，福建闽天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈婷婷，福建闽天律师事务所律师。
上诉人福州保税区鑫源丰饲料高新技术开发有限公司（以下简称鑫源丰公司）因与被上诉人福建宏东控股有限公司（以下简称宏东公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市马尾区人民法院（2017）闽0105民初715号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鑫源丰公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判支持鑫源丰公司一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由宏东公司承担。事实与理由：一、一审认定押金与租金抵销是错误的。首先，本案的租金与押金，种类、品质都不相同，且非同时到期，不属于《中华人民共和国合同法》第九十九条规定的可以相互抵销的债务。其次，从我方发给宏东公司的函件中可以看出，押金与租金抵扣需经双方同意。宏东公司2016年4月发出的律师函要求全额退还押金，撤销了其之前要求抵扣租金的意思表示。二、本案讼争租赁房产没有办理移交。根据合同约定，宏东公司应当完成搬走物品设备、撤离人员、消除废弃物、按鑫源丰公司要求拆除装修物后才能办理移交。移交过程中，若双方存在争议，鑫源丰公司才需要采用书面通知的形式。在宏东公司没有通知办理移交的情况下，一审法院要求鑫源丰公司以书面形式通知宏东公司其移交不符合条件是在偷换概念，掩盖了宏东公司没有办理移交的基本事实。
宏东公司辩称，一、鑫源丰公司主张宏东公司拖欠其租金65416元，缺乏事实依据。首先，在鑫源丰公司向宏东公司开具租金发票之前宏东公司有权拒付租金。其次，宏东公司未付租金，鑫源丰公司可从押金中扣减。二、宏东公司提供的证据能相互印证，充分证明自2016年2月19日租期届满之后已不再继续使用租赁房屋的事实。鑫源丰公司向宏东公司主张租期届满后租赁房屋的占有使用费明显缺乏事实依据。三、宏东公司已将租赁房屋移交给鑫源丰公司。四、鑫源丰公司主张租赁房屋不符合移交条件，缺乏事实和合同依据。五、鑫源丰公司主张宏东公司移交房屋不符合移交条件，这与本案诉讼系不同的法律关系。六、鑫源丰公司未能再出租讼争房屋，属于商业风险，与宏东公司无关。七、不论是租金问题，还是房屋移交问题，宏东公司均不存在违约行为，因此鑫源丰公司要求宏东公司支付10万元违约金，缺乏事实依据。
鑫源丰公司向一审法院起诉请求：1.判令宏东公司向鑫源丰公司支付已欠租金65416元（自2016年1月20日至2月19日）；2.判令宏东公司向鑫源丰公司支付租期届满后占有使用费（自2016年2月20日起暂计至6月5日止占有使用费为343434元，此后自2016年6月6日起占有使用费按每月98124元标准计算至宏东公司实际交房予鑫源丰公司当日止）；3.判令宏东公司支付因拖欠租金的违约金100000元；4.本案的诉讼费用由宏东公司承担。
一审法院认定事实：2013年12月17日，鑫源丰公司（甲方）与宏东公司（乙方）以及案外人福建长宏食品有限公司（乙方）签订《租赁合同》，鑫源丰公司作为出租方（甲方）将坐落于福州保税区江阴路14-5号地的厂房壹幢、办公楼壹幢以及传达室租赁给承租方（乙方）宏东公司及案外人福建长宏食品有限公司，面积总计3153平方米，租赁期限为2年，自2013年12月20日起至2015年12月19日止。《租赁合同》第一条第四款约定，出租房配套设施：绿化带、树木、消防地下水库、传达室、钢材结构围墙、四扇无损拉、关钢材大门，电缆、地下水管道等设施。建筑屋内所有灯具完好无损、门窗、玻璃完整无损，地下管道畅通。第三条约定了租金和押金：每月租金每平方米31元（含税），每月租金合计97743元，其中宏东公司为62301元/月，由甲方分别向乙方开具税务正式收款发票；第二年租金比上一年度上涨5%，每月租金合计102631元。租金按月缴交，甲方每月中旬向乙方开具税务正式收款发票，乙方每月底向甲方支付。乙方应当于合同签订之日起5个工作日内向甲方支付100000元作为押金，租期满后，甲方可扣除应由乙方承担且尚未支付的租金、水、电话、宽带等一切费用未交纳部分的金额，并盘点财产无损坏、无丢失，并将厂房交给甲方后，甲方在5个工作日内将合同押金无息退还乙方。《租赁合同》第六条第2款约定，乙方承担对租赁设施人为造成损坏部分的修复，若由甲方负责修复，所有费用由乙方承担；租赁设施非因乙方原因发生损坏，产生的修复费用由甲方承担。第九款约定，租赁期间，厂区内由宏东公司自行管理，建筑物及其他一切配套设备（包括水电设备），如有损坏及丢失，宏东公司应负责修复与赔偿，鑫源丰公司对宏东公司人员与财产不负任何经济赔偿责任和人身安全责任。第11款约定，租赁期满，甲乙双方应提前2个月重新商谈续租事项，乙方在同等租金（含以下）条件下有优先承租权，但甲方自用除外；如果乙方不能续租，在双方书面确认不续租后乙方有权按原合同条件续租2个月，此期届满，应搬走所有物品设备，撤离人员，消除废弃物和按甲方要求拆除改造装修的部分，并将租赁物移交甲方，否则逾期日的租金按实际使用天数上浮50%向甲方支付租金。《租赁合同》第六条第七项约定，乙方按本合同约定及时向甲方交付租金，乙方逾期支付的应当按未付租金的金额为基数，按日千分之二向甲方支付滞纳金。第七条“违约责任及合同中止”约定，…2、乙方拖欠租金达30天（含）以上，需赔付租金10万元。3、因甲方原因致使本合同无法履行的，甲方应赔偿乙方10万元的违约金。第十一条第一款约定，根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用当面送达传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。双方在《租赁合同》落款处盖章确认。之后，宏东公司通过转账的方式向鑫源丰公司支付了110000元押金，鑫源丰公司向宏东公司出具了收款收据。租赁期间，宏东公司分别向福州胜科水务有限公司、福建省电力有限公司福州供电公司缴纳水费、电费，宏东公司均通过福建海峡银行福建自贸试验区福州片区分行进行缴费。2015年7月20日至2015年12月19日期间，鑫源丰公司均按每月65416元开具租金发票，宏东公司均按上述金额向鑫源丰公司支付租金。在合同到期前，2015年12月28日，宏东公司发函通知鑫源丰公司，内容为“我司于2013年12月17日与贵司签订的《租赁合同》…，因租赁合同两年期满，现正式通知贵司：我司决定不再续租，将于2016年1月31日前进行搬迁完毕，并与贵司办理交接与费用结算等相关手续，请派人与我司行政部进行对接”。同日，鑫源丰公司向宏东公司开具2015年12月20日至2016年1月19日租金发票（发票号码：02401306），发票金额为68933元；2016年1月15日，宏东公司按65416元向鑫源丰公司支付了该月租金。2016年1月20日，鑫源丰公司向宏东公司开具2016年1月20日至2016年2月19日租金发票（发票号码：02401308），发票金额为68933元，但宏东公司对发票数额有异议。2016年2月6日，宏东公司再次发函通知鑫源丰公司，内容为“我司于2013年12月17日与贵单位续签了为期两年的房屋租赁合同…，并向贵司支付了人民币壹拾壹万元作为押金。合同约定租赁期满后如我司不再续租，我司按原合同条件有权再续租2个月。租赁期间我司已按合同该约定履约且双方均无异议，续租后我司将于2016年2月18日前全部搬迁完毕；对尚未结算支付的租金、费用我司同意在双方确认后在押金中进行抵扣。原编号为NO.2015120001通知的搬迁时间以本通知为准”。宏东公司将该《通知》以及租金发票（发票号码：02401308）通过顺丰速运（快递单号：133930796267）寄送给鑫源丰公司，快递查询系统显示该快递于2016年2月6日已签收。
另查，2016年1月29日，宏东公司与福建海峡银行福建自贸试验区福州片区分行办理了电力缴费解约手续。2016年4月8日，宏东公司与福州胜科水务有限公司办理了水表销户手续。2016年4月11日，宏东公司的法律顾问单位福建闽天律师事务所向鑫源丰公司发出《关于要求退还租赁押金的律师函》，要求鑫源丰公司退还11万元的押金，鑫源丰公司收到该份律师函。
一审法院依法向马尾建筑工程公司及施工人陈遵团调查询问，马尾建筑公司及陈遵团均证实于2016年3月初工人正式入场拆除和修复相关设施，入场时宏东公司相关人员已经搬离，2016年4月底完成相应拆除和修复工作。
对租赁合同所涉案外人福建长宏食品有限公司，经向鑫源丰公司、宏东公司双方确认，案外人福建长宏食品有限公司租赁场地和租金均属于另外结算，与本案涉诉双方主张的事项没有关系。
一审法院认为，鑫源丰公司、宏东公司双方所签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合同自双方签字盖章之日起生效，生效的合同对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行。关于鑫源丰公司主张的2016年1月20日至2月19日的租金65416元，宏东公司确实未单独支付该月租金，但宏东公司主张在2016年2月6日发函给鑫源丰公司时已经告知从押金中抵扣，已经完成支付租金的义务。对此，一审法院认为，依据《合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。宏东公司于2016年2月6日发函给鑫源丰公司除了告知不再续租外，还提出租金从押金中抵扣，该通知已经送达给鑫源丰公司，鑫源丰公司至今未明确表示拒绝抵扣，且双方在合同第三条第四款明确约定租期届满后押金可以抵扣包括租金在内的相关费用，因此，依法发生抵销的法律效力，即宏东公司已经通过押金抵扣租金的方式支付了最后一个月的租金，不存在拖欠租金的情况。尽管宏东公司发给鑫源丰公司的函件中是表示“对尚未结算支付的租金、费用我司同意在双方确认后在押金中进行抵扣”，即租金需要双方确认后抵扣，但按照《合同法》第九十九条的规定，抵销不得附条件，宏东公司该项通知内容依法不发生效力，且鑫源丰公司起诉要求宏东公司支付最后一个月租金的数额与宏东公司确认的数额一致。因此，最后一个月的租金在押金中抵扣是客观有效的，宏东公司不存在拖欠鑫源丰公司最后一个月租金的情形，也就不存在违反租赁合同第七条第二款的约定，无需承担10万元违约金的赔偿责任，鑫源丰公司还需退还宏东公司剩余押金44584元（110000元-65416元）。对鑫源丰公司提出宏东公司在2016年4月发出律师函要求退还押金11万元的行为应认定为不支付租金的意见，一审法院认为，一方面，宏东公司在2016年2月6日发函同意租金从押金中抵扣，依法已经发生抵销的法律效力，即宏东公司主张抵销在前，要求退还押金在后，退还押金的主张并不能对抗之前发出的且已经发生法律效力的抵销行为及效果；另一方面，押金由鑫源丰公司持有，宏东公司发出律师函要求鑫源丰公司退还11万元并不影响鑫源丰公司抵扣租金后退还押金余款。鑫源丰公司该项辩解不予采纳。
对鑫源丰公司主张的租期届满后的占用使用费问题，一审法院认为，结合租赁合同的约定，鑫源丰公司该项主张本质上涉及两个方面的争议：1、客观上宏东公司在合同到期（2016年2月19日）后有没有继续占有和使用讼争厂房；2、双方是否完成合同约定的厂房移交手续。关于第一个争议问题，鑫源丰公司认为宏东公司在合同到期后仍然占有使用讼争厂房，而宏东公司认为已经按照之前发给鑫源丰公司的通知在合同期限届满前搬离。一审法院认为，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。合同期限届满后搬离讼争厂房是宏东公司应负担的合同义务，宏东公司应举证证明已经搬离讼争厂房。尽管宏东公司证明在2015年12月和2016年2月两次书面发函通知鑫源丰公司其不再续租讼争厂房并要求鑫源丰公司派人对接，合同到期前后宏东公司也与水电部门进行业务交割，但告知搬离与是否实际搬离是两个不同概念和行为，二者不具一致性。相反，鑫源丰公司提交的2016年2月21日的照片可以发现讼争厂区内还有厨房设备及工作人员晾晒的衣服，恰恰说明宏东公司并未如通知所言在2016年2月19日前全部搬离，但具体何时全部搬离双方有争议，经一审法院向马尾建筑工程公司及施工人员调查询问，马尾建筑公司及施工人员均证实于2016年3月初入场拆除和修复相关设施，也证实入场时相关人员已经搬离，并在2016年4月底完成相应拆除和修复工作，一审法院确认宏东公司实际完成撤离时间为2016年4月底。同时，双方在合同第六条第十一款约定，此期届满，应搬走所有物品设备，撤离所有人员，消除废弃物和按甲方要求拆除改造装修的部分，并将租赁物移交甲方。说明移交厂房前应当完成对厂房的拆除和修复改造工作，但宏东公司显然没有在其主张的2016年2月18日前完成拆除和修复改造工作并进行搬离，那么2016年3月初至4月底宏东公司对厂房进行修复的期间应当认定为继续占有使用厂房的期限。但之后不宜认定为宏东公司继续占有使用讼争厂房的行为，鑫源丰公司要求宏东公司继续支付2016年5月及之后的厂房占有使用费缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于第二个争议焦点，一审法院认为，第一，厂房作为不动产，其移交具有一定的特殊性，在承租人通知出租人不再续租并完成搬离租赁物后应当视为已经完成交接，除非双方有明确的移交约定。第二，按照双方合同第六条第十一款“此期届满，应搬走所有物品设备，撤离所有人员，消除废弃物和按甲方要求拆除改造装修的部分，并将租赁物移交甲方。否则逾期日的租金按实际使用天数上浮50%向甲方支付租金”的约定，合同期限届满后，宏东公司应履行的合同义务包括搬走物品设备、撤离人员、消除废弃物、按鑫源丰公司要求拆除装修物和移交租赁物五项，说明移交租赁物和前述四项行为属于并行关系，而不是约定移交厂房必须以完成前述四项内容才能视为完成移交手续。第三，退一步说，即使认定应当完成搬走物品设备、撤离人员、消除废弃物、按鑫源丰公司要求拆除装修物四项行为后才能视为完成移交手续，但结合双方关于租赁物有损坏未修复不符合移交条件的争议，根据双方合同第十一条第一款“根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用当面送达传递”和第三条第四款“并盘点财产无损坏、无丢失”的约定，鑫源丰公司认为宏东公司通知移交时厂房存在损坏情形，应当采用书面形式予以告知，并确定损坏项目，但鑫源丰公司至今未有任何书面形式的告知。在双方对租赁物损坏项目及数量有争议情况下，鑫源丰公司应当承担不利后果。客观上，宏东公司在于2016年3月初聘请马尾建筑工程公司施工人员入场进行装修改造的拆除和修复，并于2016年4月底完成拆除和修复讼争厂房相关设施，特别是宏东公司在2016年4月底前全部完成与水电部门的业务交割，说明宏东公司在通知鑫源丰公司不再续租并完成人员搬离后按照合同要求完成相应的装修物拆除和修复工作，已经尽到合同履行义务，应当认定此时完全符合厂房移交条件，鑫源丰公司要求宏东公司继续支付占有使用费缺乏事实和法律依据。尽管鑫源丰公司仍然认为讼争厂房有损坏不符合移交条件，但在双方未约定损坏租赁物是一种违约行为的情况下，租赁物的损坏应当属于涉及租赁合同的损害赔偿纠纷，本质上属于一种侵权纠纷，在宏东公司已经尽到相应的拆除和修复义务后，出租人更不得以租赁物仍有损坏作为拒绝交接的理由。而且双方在合同第六条第二款中也约定，宏东公司承担对租赁设施人为造成损坏部分的修复。若由鑫源丰公司负责修复，所有费用由宏东公司负担。说明即使如鑫源丰公司所称存在设施损坏未修复的情形，在双方未能就损坏情况及损失数额达成一致协议情况下，鑫源丰公司可以自行修复后再行向宏东公司主张赔偿责任，而不是以此拒绝移交厂房并主张持续的占有使用费，不断扩大宏东公司应负担的损失。按照《合同法》第一百一十九条的规定，自2016年5月开始产生的“占有使用费”等扩大的损失不应由宏东公司负担。综上，一审法院认为，在2016年4月底宏东公司完成相应的拆除和修复义务后，讼争厂房客观上完成移交，宏东公司超期移交时间为72天（从2016年2月19日至2016年4月30日），宏东公司应赔偿鑫源丰公司在合同期限届满后的占有使用费为65416元/月÷30天×（1+50%）×72天=235497元，扣除鑫源丰公司应退还宏东公司的押金44584元，宏东公司实际还需支付鑫源丰公司占有使用费190913元。对鑫源丰公司主张的其他占有使用费依法不予支持，鑫源丰公司若对租赁物损坏仍有异议可依法另行主张。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十九条、第一百一十二条、第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，判决：一、福州宏东实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付福州保税区鑫源丰饲料高新技术开发有限公司占有使用费190913元（已扣除鑫源丰公司应退还宏东公司的押金余额44584元）；二、驳回福州保税区鑫源丰饲料高新技术开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费8889元，由福州保税区鑫源丰饲料高新技术开发有限公司负担4000元，由福州宏东实业有限公司负担4889元。
本院二审期间，鑫源丰公司提交以下证据：1.2018年1月1日、1月14日视频（光盘）；2.视频的截图照片；3.租赁场地恢复原状工程计算书；共同证明租赁场地恢复原状工程未完成，场地完全不能使用，场地全部复原仍需花费230040元。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，证据1、证据2系讼争租赁场所的情况，由于一审法院已于2017年7月21日对现场进行勘查，应以当时的现场勘查笔录为准；证据3系鑫源丰公司自行委托作出的，无法确认其真实性及证明力，故对上述证据本院不予采纳。
根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，福州宏东实业有限公司于2017年11月20日变更名称为福建宏东控股有限公司。
本院认为，本案争议焦点问题为一、宏东公司是否存在拖欠租金的情形？二、宏东公司是否在租期届满后继续占有使用租赁场所，是否需支付占有使用费？
关于争议焦点一，鑫源丰公司与宏东公司签订的《租赁合同》系于2015年12月19日届满，之后，宏东公司根据合同约定按原合同条件续租了2个月，并已经支付了至2016年1月19日止的租金。2016年2月6日，宏东公司发通知函给鑫源丰公司，告知将于2月18日前搬迁，尚未结算的租金在押金中抵扣。宏东公司发出的通知函符合《合同法》所规定的抵销的情形，且鑫源丰公司收到通知函后并未提出过异议。因此，可以认定宏东公司已经以押金抵扣租金的方式支付了2016年1月20日至2月19日的租金。虽然宏东公司在2016年4月又发出律师函要求鑫源丰公司退还11万元押金，但如前所述，宏东公司发出的抵销通知已经送达鑫源丰公司且发生效力，该律师函并不能产生撤销此前抵销通知的意思表示和抵销已生效的后果。因此，一审法院认定宏东公司并不存在拖欠鑫源丰公司租金的情形，且无需承担违约赔偿金并无不当。
关于争议焦点二，根据本案证据，合同租期届满后，宏东公司已发函告知鑫源丰公司不再续租厂房，并办理了水电结清手续，且马尾建筑工程公司在2016年3月间入场进行拆除和修复工作，于4月底完成工作。一审法院认定宏东公司的实际搬离时间为2016年4月底，其应支付在此期间的占有使用费符合实际情况。鑫源丰公司主张宏东公司未办理厂房移交，其应支付占有使用费至实际交房时止。但如前所述，宏东公司已发函告知鑫源丰公司不再续租和搬离厂房，且请马尾建筑工程公司入场进行修复工作，事实上已完成了搬离厂房。厂房作为大宗建筑物，鑫源丰公司应当明知厂房的具体使用情况，诉讼中鑫源丰公司一直认为厂房存在损坏情形不符合移交条件，对此一审法院已经做了详细的分析论述，认定宏东公司已经移交厂房，鑫源丰公司不能以厂房存在损坏为由拒绝交接并要求宏东公司持续支付占有使用费，一审法院的认定正确，本院在此不再赘述。
综上所述，鑫源丰公司的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8889元，由鑫源丰公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
审 判 员 黄 锋
审 判 员 吴筱洲
二〇一八年四月三日
法官助理 江丽丽
书 记 员 郑紫雯