湖南省衡东县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民一初字第253号
原告衡东县中钨矿业有限公司。
法定代表人陈中华，经理。
委托代理人刘润姣，衡东县凌云法律服务所法律工作者。
被告东莞友泰制鞋工业有限公司。
法定代表人张国扬，董事长。
委托代理人高旭东，广东南天星律师事务所律师。
原告衡东县中钨矿业有限公司诉被告东莞友泰制鞋工业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年3月13日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员稂彬淑担任审判长，与审判员郭朋程、人民陪审员刘江云组成合议庭，于2014年4月15日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人陈中华及其委托代理人刘润姣、被告的委托代理人高旭东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2012年3月1日与被告签订了租期为五年的房屋租赁合同，租赁后被告把原告的住房全部改成厂房，把房屋间墙及门窗全部挖掉。2014年元月被告留下几台旧机器，把其他东西搬走，水电费未结。被告违约，给我公司造成损失，现要求判决：1、被告支付违约金50000元；2、被告恢复房屋原状或赔偿恢复原状费用67000元；3、被告的人撤走后请人看护厂房费5300元。
为证明其主张，向本庭提供了以下证据。
证据1、租赁协议协议书，拟证明：租赁物为座落在衡东县新塘建设路108号四层建筑物和附属建筑物（五层）作为主厂房、副厂房、租期为2012年3月1日至2017年3月30日，年租金数额，违约情形、责任等。
证据2、价格鉴定结论书，拟证明：租赁物主体结构改变及恢复所需费用等情况。
证据3、领条，拟证明：原告请人看管厂房支出的费用。
证据4、原告发给被告的通知，拟证明：被告在原告起诉后才通知原告终止合同，未提前3个月通知原告。
5、鉴定费发票，拟证明：鉴定费1100元。
6、水电费发票，证明欠费1527元。
被告口头辩称：1、原告诉讼被告违约，无依据，请求驳回。原、被告租赁合同约定，办公楼租期5年，厂房租期是3年，履行至2013年12月，被告书面告知原告要终止合同，原告未提出异议，被告把厂房交付给原告，客观上没有给原告造成损失，被告不承担违约责任。2、恢复原状缺乏事实依据，被告没有换掉原告房屋的门窗，只是对房屋进行装饰、装修，是经原告同意的，不存在恢复原状。3、被告是先交费后用电，没有欠水电费。
为证明其主张，向本院提供了以下证据。
证据7、2011年1月10日签订的房屋租赁协议，拟证明租赁旧厂房的期限自签订日起至2014年3月1日止，该合同已履行完毕。
证据8、2012年3月1日的租赁合同，拟证明原告新建的办公楼租其至2017年3月1日止。
经庭审质证，被告对据1的真实性、合法性、关联性均有异议，对证据2的真实性、关联性有异议，认为鉴定书的委托人是衡东县法律援助中心与本案无关联，无鉴定机关及鉴定人员的资质证明；对证据3的真实性、合法性、关联性不确认，被告已将厂房交付原告，原告雇人看护与被告无关，且看护人未出庭作证；对证据4无异议。对证据5鉴定费发票真实性无异议，关联性有异议，对水电费发票原告诉讼请求已放弃，与本案无关。原告对证据7真实性无异议，但与原告提供的合同相隔一年，应以2012年3月1日签订的协议为准。对证据8的真实性有异议，原告未签订该合同。
本院认为，被告对证据1（即为被告提供的证据8）的真实性、合法性、关联性均有异议，本院结合被告提供的证据7、8分析认为原、被告签订了两份租赁协议书，2011年1月10日签订的租赁协议书，在此基础上2012年3月1日签订的租赁协议书，其中第九条第二款明确：本协议经双方签署加盖公章后于乙方（本案被告）支付人民币五万元定金给甲方（本案原告）时生效，原告协议书作废，且原、被告亦实际履行的也是2012年3月1日签订的租赁协议书，故确认证据1、8的证明力。对证据2，被告提出鉴定书的委托人是衡东县法律援助中心与本案无关联，无鉴定机关及鉴定人员的资质证明，本院认为衡东县价格认证中心作出的价格结论书明确载有机构资质证号及鉴定人员的资质证号，且是其根据衡东县法律援助中心的委托，并由具有价格鉴定资质的鉴定人员依法作出的结论，在鉴定程序上，没有不合法之处，且被告亦未提供证明鉴定程序不合法的证据，故确认该证据的证明力。对证据3被告提出领款人未出庭作证，但其亦不否定原告请人看护厂房的事实，故确认证据3的证明力。对证据4被告不持异议，确认该证据的证明力。被告对证据5的真实性不持异议，确认该证据的证明力，对证据6被告提出其是先付费后用，但其未提供付费的证明，故确认证据6的证明力。
根据原、被告的陈述以及本院已采信的证据，确认如下事实：
衡东县中钨矿业有限公司座落在衡东县新塘境内，东莞市友泰制鞋工业有限公司是一家生产、销售鞋类产品的公司。2011年1月10日，被告东莞市友泰制鞋工业有限公司作（乙方）租用原告衡东县中钨矿业有限公司（甲方）座落在衡东县新塘建设路108号四层建筑物和附属建筑物（五层）作为厂房、副厂房使用，双方签订了租赁协议书，协议中第三条租赁期限：自乙方付定金给甲方时生效至2014年3月1日止，主厂房租金从2011年3月1日起开始计算，副厂房则交付乙方使用时起算。2012年3月1日，原告与被告又签订了一份租赁协议书，第三条租赁期限：自乙方付定金给甲方时生效至2017年3月30日止；第五条租赁物的交付和标准：……乙方在不影响房屋主体结构的情况下，可经根据经营需要装修房屋。第六条费用及风险：……1、在租赁期内，乙方经营发生的水、电费等由乙方负责。3、乙方在经营期间，如需增添设备，在不影响房屋主体结构和损坏房屋设施的情况下，可以增加设备，但投资费用及维修费用由乙方自行负责。乙方擅自改变房屋主体结构，……甲方有权要求乙方恢复原告状或赔偿损失。第七条保证及违约责任：1、如乙方需中途解约应于90天前书面通知甲方，否则违约，甲方不退还保证金；第九条本协议书经双方签署加盖公章后于乙方支付5万元定金给甲方时生效，原协议书即时作废。2012年被告交付原告定金5万元。被告根据生产的需要，对二四墙体进行了改造。2014年1月被告将厂房内的机器设备搬迁时，遇原告阻止，此后原告请人看管厂房，支付看护工资5300元，并于2014年3月30日支付电费1527.68元。
另查明，原告租赁被告的厂房，租金支付到2014年3月30日。2014年4月3日，衡东县价格认证中心作出东价认鉴（2014）25号价格认定结论书，该价格认定结论书确认，对涉案的二四墙体还原及拆除和修复的费用为65471元。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应依约履行。而被告中途解约，未按约定提前90天书面通知原告，被告无证据证实已经履行了通知义务，故其应承担违约责任。根据相关的法律规定及房屋租赁合同的第七条保证及违约责任：1、如乙方需中途解约应于90天前书面通知甲方，否则违约，甲方不退还保证金；故被告已付给原告的5万元定金不予退还。房屋租赁合同第六条费用及风险：1、在租赁期内，乙方经营发生的水、电费等由乙方负责。3、乙方在经营期间，如需增添设备，在不影响房屋主体结构和损坏房屋设施的情况下，可以增加设备，但投资费用及维修费用由乙方自行负责。原告诉请要求被告支付电费符合双方约定，本院予以支持。被告在庭审中不否认对租赁物根据生产需要进行了装饰装修，由此导致租赁物的主体结构有所改变，且根据本院已确认证据2的证明力，该证据价格鉴定项目即为：关于二四墙体还原及拆除和修复的价格鉴定，被告认为其没有改变租赁物的主体结构的辩解意见与事实不符，故原告要求被告恢复租赁物主体结构或赔偿恢复租赁物主体结构的费用符合房屋租赁合同第六条3点的约定，本院予以支持；原告要求被告看护厂房人员的工资亦符情合理，本院予以支持。关于被告所置机械设备墙体变压器返还的问题，因被告已单独另案提起诉讼，本案不作处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十三条第二款、第一百一十三条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条之规定，判决如下：
一、解除原告衡东县中钨矿业有限公司与被告东莞友泰制鞋工业有限公司于2012年3月1日签订的房屋租赁协议；
二、被告东莞友泰制鞋工业有限公司已给付原告的定金50000元归原告所有；
三、被告东莞友泰制鞋工业有限公司于本判决生效之日起一个月内赔偿恢复原状费用65471元，鉴定费1100元；
四、被告东莞友泰制鞋工业有限公司于本判决生效之日起一个月支付原告看护厂房工资5300元、电费1527元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2700元，由被告东莞友泰制鞋工业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 稂彬淑
审 判 员 郭朋程
人民陪审员 刘江云
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 柴 创
校对责任人：稂彬淑打印责任人：柴创附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。