广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0783民初2235号原告：李细志，男，1975年5月20日出生，汉族，住开平市。委托诉讼代理人：谭艳嫦（是李细志的妻子），女，1976年9月14日出生，汉族，住开平市。原告：谭艳嫦，女，1976年9月14日出生，汉族，住开平市。被告：开平富琳裕邦房地产开发有限公司，住所地：开平市长沙区东兴大道爱民路2号东兴大厦7楼南侧。法定代表人：牛加强，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓鸿发，男，是广东风采新纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁炜俊，男，是广东风采新纪元律师事务所律师。原告李细志、谭艳嫦与被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司（以下简称富琳房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案后，依法适用简易程序，并于同年8月13日公开开庭审理了本案。原告李细志、谭艳嫦、被告富琳房产公司的委托诉讼代理人梁炜俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李细志、谭艳嫦向本院提出诉讼请求：1、被告应履行《补充协议（1、2幢）》，支付自2014年12月30日至2016年1月31日的补偿款43000元以及利息7031.03元（以补偿款43000元为基数，从2016年4月1日起至2018年6月21日止共812天，年利率按7.35%计付）；2、被告支付2016年4月1日至2018年7月7日的违约金113938.42元（以已交付房款688034元为基数，按每日万分之二计付）；3、本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年3月4日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于开平市××办事处××号裕邦新外滩××幢××座1301房，房屋价格为688034元，被告应于2014年12月30日交付经综合验收合格的房屋给原告，逾期180天后，原告选择继续履行合同的，被告应按日从最后交付期限的第二天起至实际交付日止向原告支付房价的万分之五的违约金。合同签订当日原告已通过银行按揭贷款方式付清了全部购房款688034元给被告，但合同约定的交付日期过后被告仍不交付房屋。经多次协商，被告于2016年2月1日与原告签订《补充协议（1、2幢）》，约定交房日期由2014年12月30日延期至2016年1月31日，并确定相应的补偿方案，给予原告73000元作交付延期的补偿。基于对被告的信任，原告选择了方案一即以980000元购买车位（抵扣30000元），补偿余款43000元在2017年12月31日前付清。签订协议当日原告已给付被告20000元购买车位定金。但从《补充协议（1、2幢）》约定的期限2016年1月31日至今被告仍未按合同要求交付房屋给原告，也没有按《补充协议（1、2幢）》承诺给付补偿款原告，被告严重违反合同及协议的约定，应立即交付房屋并履行《补充协议（1、2）幢》相应的条款。考虑到法院对被告同类案件的判决，认为按每日万分之五计付违约金过高，原告按已交付房价款万分之二计算。为维护自身的合法权益，原告特起诉提出上述请求。被告富琳房产公司辩称，一、《补充协议》约定的违约金过高，应当予以调整。2014年3月4日，答辩人与被答辩人签订了《广东省商品房买卖合同》，约定由被答辩人购买答辩人名下位于开平市××办事处××号裕邦新外滩××幢××座1301房，房屋总价款为688034元，答辩人应于2014年12月30日将涉案房屋交付给被答辩人。答辩人逾期交付涉案房屋给被答辩人使用，由此给被答辩人所造成的损失主要表现为被答辩人不能对房屋进行占有使用，该损失可以量化为涉案房屋的租赁收益或者租赁替代房屋用于使用所产生的租金损失。而涉案房屋处于开平市城区边缘地带，属于城乡结合部。而且答辩人基于合同应交付给被答辩人的房屋是毛坯房屋，其租金参考答辩人提交的房屋租金《评估报告》，可以看出与被答辩人所购买的商品房属同地段同类房屋租金为每平方米16.60元/月。如上所述，答辩人在2014年12月31日至2016年1月31日期间，逾期交付涉案房屋给被答辩人造成的实际损失应为30982.41元（16.60元/月/平方米×13个月×143.57平方米），被答辩人要求答辩人支付73000元违约金以及相关利息，显然过分高于被答辩人的实际损失，应予调整。二、被答辩人要求答辩人每日按已付购房款万分之二的标准计算逾期交房违约金仍然过高，仍应予以调整。如上所述，依据答辩人提交的房屋租金《评估报告》，答辩人在2016年4月1日至2018年6月21日期间，逾期交付涉案房屋给被答辩人造成的实际损失应为64348.07元（16.60元/月/平方米×27个月×143.57平方米）。而被答辩人要求答辩人支付111736.72元违约金，显然过分高于被答辩人的实际损失，应予以调整。第三、涉案商品房符合法定及约定的交付条件后，答辩人已向被答辩人发出收楼通知书，被答辩人无正当理由拒绝接收的，应视为涉案商品房已交付。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》中关于商品房的交付条件并没有明确约定，属于约定不明。根据我国《合同法》第六十一条及六十二条的规定，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行。又根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条：“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》[建房（2010）53号]第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。……”规定，即商品房的交付国家标准为经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。而涉案商品房已于2018年6月8日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2018年7月2日，答辩人向被答辩人发出《裕邦新外滩收楼通知书》，要求被答辩人在收到上述通知书后5日内，携带相关资料到新外滩售楼部办理交房手续。被答辩人已于2018年7月3日签收上述通知书。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》三十一条：“……商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。”规定，应视为答辩人已于2018年7月8日将涉案商品房交付给被答辩人。所以，自2018年7月8日起，答辩人无需再承担逾期交房违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：富琳房产公司提交的《房地产租赁估价报告》复印件一份：该报告是富琳房产公司委托有资质的估价机构和估价人员就涉案房屋所在相同地段房屋的租赁价值所作的估价报告，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市三埠迳头××路××号（原规划道路之一）之一土地（国有土地使用权证号：开府国用（2013）第0××9号）和开平市三埠迳头金绍围之一土地（国有土地使用权证号：开府国用（2013）第0××1号）的使用权人均为富琳房产公司，土地使用面积分别为1894.92平方米和3204.50平方米。富琳房产公司于2013年开始在该土地上开发建设商品房，2013年12月24日取得开发项目名称为“裕邦新外滩××幢住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2013272号），许可证期限为2013年12月24日至2017年12月24日。2014年3月4日，富琳房产公司和李细志、谭艳嫦签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定李细志、谭艳嫦向富琳房产公司购买上述开发项目的商品房：开平市××办事处××号裕邦新外滩××幢××座1301房（以下简称涉案商品房），建筑面积为143.57平方米，房屋总价款为688034元。合同第八条关于交付期限的约定为：“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（空白）种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房项目已办理初始登记手续；5、出卖人承诺在该交付使用日起三个月内提供由相关单位出具的工程竣工验收报告（即单体竣工通过验收报告）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇异常天气、异常地质情况、市政规划改变、公共垄断、突发性社会事件和政府行为而导致工期延误的；3、其他非甲方原因需延期交付使用的情形。”；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”签订合同后，李细志、谭艳嫦通过银行按揭贷款方式向富琳房产公司付清了全部购房款688034元。房屋建设过程中，富琳房产公司因自身资金出现问题导致工程停工，未能于2014年12月30日前将涉案商品房交付给李细志、谭艳嫦使用。2016年2月1日，富琳房产公司作为甲方，李细志、谭艳嫦作为乙方，双方就涉案商品房的延期交付和补偿事宜签订一份《补充协议（1、2幢）》。该补充协议约定：一、双方同意将涉案商品房的交付时间由2014年12月30日改为2016年1月31日，乙方愿意选择补偿方案（一）作为其交付延期的补偿，同意放弃向甲方主张因其交付延期的逾期责任的全部相关权利。本协议所指违约赔偿时间段是指2014年12月30日到2016年1月31日，如开发商在本协议的新规定交楼时间内未能达到原购房合同所要求的交楼条款，业主有权按原购房合同约定追究自2016年4月1日起至逾期交楼期间的违约责任和违约金。二、补偿方案：对1、2幢业主的补偿分别是132平方的业主补偿67000元，143平方的业主补偿73000元，191平方及复式单位的业主补偿98000元。补偿方案分下列两种：补偿方案（一）：1、购买车位补偿（抵扣30000元）：（1）乙方享有购买开发商划定区域车位的优先购买权，一户仅限一个，乙方自购车位应自通知日起三日内给予甲方回复，并在45日内办理购买及按揭相关手续，此车位乙方可自用，可转让。若乙方在45日内未完成办理购买及按揭相关手续则视为放弃优先购买权，甲方无需另行通知。若乙方放弃购买的，甲方于二期车位开盘后4个月内给予乙方30000元的补偿。（2）甲方承诺所有未售车位的开盘销售价不低于128000元，并给予乙方98000元/个优惠价（已抵扣30000元）购买车位。2、老带新返利：乙方成功转介一名客户购买裕邦新外滩住宅的可获得返利，同时约定了不同户型、不同期限转介购买的具体返利标准。三、乙方接受甲方的补偿方案，不再追究与甲方在买卖合同上规定的义务和法律责任。若甲方未按协议约定时间交楼，乙方保留追究甲方就本协议签订的交楼日期至交楼期间的违约责任（参照广东省商品房买卖合同相关条款）。四、甲方如在二期车位及3幢开售后，不能如期履行双方约定的赔付，即车位开售后满3个月，3幢开售后满1年内且不迟于2017年12月31日付清延期赔偿金额余款，则由2016年4月1日起至完全交付赔偿余额止，甲方自愿按业主相对应赔偿未支付金额支付利息，年利率为7.35%。五、该协议系甲、乙双方签订的《广东省商品房买卖合同》的补充协议，是甲乙双方解决甲方延期交楼的最终协议，双方须共同遵守，自双方签字后生效。后补充协议中所约定的二期车位未能办理合法的预售许可手续，李细志、谭艳嫦至今未能购得上述车位，富琳房产公司也没有按照协议约定支付李细志、谭艳嫦违约补偿73000元。庭审过程中，李细志、谭艳嫦明确表示要求继续履行补充协议的约定，在其购买二期车位时，富琳房产公司按约定给予优惠购买价格并按协议约定抵扣违约补偿30000元，富琳房产公司对此表示同意。对于剩余补偿款43000元，李细志、谭艳嫦主张因已过给付期限，要求富琳房产公司履行付款义务，富琳房产公司则认为该违约标准过高，请求调低。2018年7月2日，富琳房产公司通过邮政专递邮寄《裕邦新外滩收楼通知书》给李细志、谭艳嫦，要求其自收到通知之日起5日内到新外滩售楼部办理交房手续。李细志、谭艳嫦于2018年7月3日签收该邮件。庭审过程中，富琳房产公司认为涉案房屋已于2018年6月8日达到法定交付条件，故应认定李细志、谭艳嫦于2018年7月7日接收了涉案商品房。李细志、谭艳嫦确认其于2018年7月3日收到该邮件，但认为涉案房屋尚未达到交付条件，存在安全隐患，故未前往办理接收手续。今年6月，李细志、谭艳嫦提起本案诉讼，要求富琳房产公司支付逾期交房违约金。庭审过程中，富琳房产公司对其因自身原因导致逾期交付房屋的事实无异议，但认为李细志、谭艳嫦请求的违约金标准过高，请求参照同地段房屋的租金标准调低，并提供了由江门市经华万达资产评估土地房地产估价有限公司于2017年9月7日出具的《房地产租赁估价报告》。该报告书载明：开平市××办事处××号裕邦新外滩4幢2座06住宅（90.63㎡）的正常市场租赁价值为1504元/月，单价为16.6元/（㎡·月）。另查明，涉案商品房所在的“裕邦新外滩××幢住宅楼”开发项目于2017年11月9日竣工验收，2018年1月18日经联合验收，2018年6月8日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已于2013年12月24日取得商品房预售许可证，李细志、谭艳嫦与富琳房产公司于2014年3月4日签订的《广东省商品房买卖合同》和2016年2月1日签订的《补充协议（1、2幢）》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行。庭审过程中，原、被告对李细志、谭艳嫦已全额交付购房款、富琳房产公司因自身原因未能按照购房合同和补充协议约定的期限将涉案商品房交付给李细志、谭艳嫦使用等事实无异议，本院予以认可。富琳房产公司的逾期交房行为已明显违约，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，李细志、谭艳嫦请求富琳房产公司承担逾期交房违约责任理据充足，本院予以支持。现李细志、谭艳嫦就此主张逾期交房之日起至2018年7月7日的逾期交房违约金，富琳房产公司对该请求期限没有异议，本院予以认可。本案争议的焦点在于逾期交付商品房的违约金应如何确定。一、对于2014年12月31日至2016年1月31日期间的逾期交房违约金。《广东省商品房买卖合同》中约定涉案商品房的交付期限为2014年12月30日，期限届满后富琳房产公司未能依约交付房屋，原、被告就此签订了《补充协议（1、2幢）》，约定将交房期限从2014年12月30日延期至2016年1月31日，并约定了该延长期限内的违约补偿方案。该补充协议应视为原、被告双方经合意对涉案商品房的交付日期和逾期交房违约责任进行了变更，对双方均具有法律约束力。根据该协议约定，应由富琳房产公司支付违约金73000元给李细志、谭艳嫦，其中30000元抵扣购买车位费用，剩余款项43000元于2017年12月31日前付清。经庭审确认，协议中约定的车位因富琳房产公司的原因至今未能合法出售，李细志、谭艳嫦亦没有购买车位，其庭审过程中明确表示要求继续履行补充协议的约定，在其购买二期车位时，富琳房产公司按约定给予优惠购买价格并按协议约定抵扣违约补偿30000元，富琳房产公司对此表示同意，本院予以认可。对于剩余的补偿款43000元，协议中约定的给付期限已届满，富琳房产公司至今没有支付，故李细志、谭艳嫦请求富琳房产公司支付该部分款项于法有据，本院予以支持。对于富琳房产公司认为该补偿协议约定的违约金过高，请求调低的问题。本院认为，首先，补充协议中约定的延长交房期限内的违约标准已低于双方签订的《广东省商品房买卖合同》中约定的按已交付房价款每日万分之五的逾期交房违约金标准；其次，签订该补充协议时，富琳房产公司已出现逾期交房的违约事实，故该补偿协议是富琳房产公司在明知自己存在违约事实的情况下自愿签订的，其对协议的进一步履行应有充分且清楚的认识。综上，本院对富琳房产公司请求调低补充协议中约定的违约补偿款不予支持。另外，综合李细志、谭艳嫦因富琳房产公司的逾期交房行为造成的实际损失、李细志和谭艳嫦已请求违约赔偿等情况，本院对其主张的自2016年4月1日起按年利率7.35%计付违约金利息的请求不予支持。二、对于2016年4月1日至2018年7月7日（共828天）期间的逾期交房违约金。《补充协议（1、2幢）》约定：“本协议所指违约赔偿时间段是指2014年12月30日到2016年1月31日，如开发商在本协议的新规定交楼时间内未能达到原购房合同所要求的交楼条款，业主有权按原购房合同约定追究自2016年4月1日起至逾期交楼期间的违约责任和违约金。”；《广东省商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应自交付期限的第二日起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”对该期限的逾期交房违约金，李细志、谭艳嫦请求按照合同约定以支付房价款每日万分之五的标准计算，富琳房产公司认为该标准过高，请求参照同地段同类房屋的租金标准予以调整。根据合同法第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”的规定，本院综合涉案购房合同的履行情况、涉案商品房同地段同类房屋的租金价格、中国人民银行同期贷款利率等逾期利益和李细志、谭艳嫦因富琳房产公司逾期交付房屋造成的实际损失情况等因素考虑，认为李细志、谭艳嫦主张逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之二的标准计付合理，本院予以支持。计算得富琳房产公司应支付李细志、谭艳嫦上述期间的逾期交房违约金113938.40元（688034元×828天×2?=113938.40元）。综上，富琳房产公司共需支付李细志、谭艳嫦2014年12月31日至2018年7月7日期间的逾期交付商品房违约金156938.40元（43000元﹢113938.40元=156938.40元）。李细志、谭艳嫦请求的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付2014年12月31日至2018年7月7日期间的逾期交付商品房违约金156938.40元给原告李细志、谭艳嫦；二、驳回原告李细志、谭艳嫦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3535元，适用简易程序减半收取计1767元，由原告李细志、谭艳嫦负担53元，由被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司负担1714元。原告李细志、谭艳嫦已缴纳1767元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  许眉笑二〇一八年八月二十七日书记员  梁佩琼