湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初506号原告：粟春红，女，1970年3月12日出生，侗族，住湖南省怀化市鹤城区锦溪北路**号。委托诉讼代理人：周娟，湖南五溪律师事务所律师。被告：怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。法定代表人：邹明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玲，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告粟春红诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告粟春红的委托诉讼代理人周娟，被告大汉公司的委托诉讼代理人李玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。粟春红向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担逾期交房违约金88331.7元（840454元×0.0001×1051天，从2014年6月30日至2017年5月16日止）；2.判令被告承担逾期办理房产证与土地使用权证的违约金8404.54元。事实与理由：原告与被告于2013年12月30日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于城北紫东片区建设的大汉龙城兴龙府第31幢04号房屋以总价款840454元出售给原告。《商品房买卖合同》第8条约定被告应当在2014年6月30日前，将约定的商品房交付原告使用，并取得《竣工验收备案表》；第9条约定逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。原被告又于当日签订《补充协议》，第九条约定“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用证，如遇不可抗力因素或乙方原因则顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证，甲方按乙方已付房款1%支付违约金”。被告至2017年5月16日才交付房屋，并逾期办证，已构成违约，应当承担合同约定的违约责任，原告根据《中华人民共和国合同法》的规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。大汉公司辩称：原告请求的逾期交房违约金没有事实和法律依据，双方在《补充协议》第三条对《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件进行了变更，即约定房屋分栋验收合格就可以交房，取消了必须取得竣工验收备案表的交房条件。且本案涉及的房屋所住楼栋只有五层，不需属于必须消防验收才能交房的一类特殊建筑的范畴。被告所售房屋于2013年12月31日竣工验收，符合双方签订的《补充协议》第三条第三款的约定，被告通知交房之后，原告一个月内未前来办理房屋交接手续的视为房屋已经交付。被告履行了合同约定的交房义务，原告不应当再承担逾期交房违约责任。2.原告请求被告支付逾期办证违约金，没有事实和法律依据。根据《补充协议》第九条约定，原告办证期限应当与交房之后730日届满，如果原告主张房屋并未交付，则办证期限尚未届满，被告尚未违约。3.原告请求的部分逾期交房违约金已经超过诉讼时效，双方约定，逾期交房的按日支付违约金，因此每日产生违约金都是一个独立的债务，2017年10月1日之前产生的违约金适用两年的诉讼时效，因此2015年10月1日之前产生的违约金，已经超过两年的诉讼时效。4.即使认定被告违约，原告主张的违约金数额过高，请求法院酌情予以减少。5.原告没有按合同约定缴纳契税及房屋专项维修资金，自身有违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对被告提交的补充协议复印件一份，拟证明双方在《补充协议》第三条中对交房条件进行了变更，即房屋分栋验收合格就可以交房，取消了必须取得竣工验收备案表的交房条件。原告对以上证据合法性有异议，认为系格式合同，应当认定为无效条款，达不到被告的证明目的。本院认为，以上证据与原告提交的证据一致，本院采信其真实性。2.被告提交的工程质量竣工验收记录复印件一份，拟证明房屋已于2013年12月14日竣工验收合格。原告对以上真实性无异议，关联性有异议，合同约定被告应当取得竣工验收备案表才符合交房条件；本院对以上证据的真实性予以采信。3.边城晚报复印件一份，拟证明被告于2013年12月24日向原告再次发出了交房通知。原告认为达不到被告的证明目的，公告时间是2013年12月23日，原、被告签订商品房买卖合同是在2013年12月30日，被告没有履行通知原告收房的义务。本院认为，以上证据客观真实，来源合法，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的“大汉龙·城兴龙府”[商品房预售许可证号为怀房售许字（2012）第0134号]第31幢4层04号房，该幢房屋建筑层数地上5层，地下2层，建筑面积为211.76平方米，单价为每平方米3968.9元，总金额为840454元，首付260454元，剩余房款58万元采用银行贷款方式支付；被告应在2014年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；由于被告原因，未按合同约定于2014年6月30日前将商品房交付原告使用，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知买受人办理交付手续；原告不能在2015年12月31日前取得房地产权属证书的，双方同意“以补充协议为准”。同日，原、被告签订《补充协议》一份，第三条第三款约定：该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》后，被告即通知原告办理交接手续……被告在交房房屋时具备了主体分栋验收合格后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续；第九条其他约定：双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证，……若不能按期办好，被告按原告已付房款的1%支付违约金。以上合同签订后，原告交清了购房款，2015年10月20日，原告缴纳契税33618.16元、2017年5月22日交纳专项维修资金11417元。另查明，本案涉及的“大汉·龙城兴龙府”第31幢于2013年12月14日经设计、施工、监理、建设四家单位竣工验收合格，于2015年1月26日消防验收合格，并于2016年6月14日取得竣工验收备案审批表。原告已于2017年5月16日收房。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。根据双方《补充协议》第三条第三款约定“该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》后，被告即通知原告办理交接手续……被告在交房房屋时具备了主体分栋验收合格后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续”，该条款有两种以上解释，因该协议系格式合同，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即双方约定的交房条件为取得经主管部门备案的《竣工验收备案表》。被告提交的证据证明商品房所在住宅楼已全部经分栋验收合格、并经消防验收合格，但双方约定的达到取得经主管部门备案的《竣工验收备案表》的验收标准，要高于被告已取得的上述实际验收标准。尽管双方约定的交房标准较高，但并不违反法律行政法规的强制性规定，因而具有法律效力，义务方必须履行，除非权利方放弃该利益；故尽管涉案住宅楼已全部经分栋验收合格、消防验收合格，但原告不愿放弃合同约定的交房标准，拒绝在现有条件下收房，对此被告仍应按约定承担延期交房违约责任。根据双方的约定，被告应在2014年6月30日前将商品房交付给原告，被告也曾以公告方式发出了交房通知，但此时被告的房屋未取得《竣工验收备案表》，不符合合同约定的交房条件，原告有权拒绝收房。诉争房屋于2016年6月14日才取得《竣工验收备案表》，被告的行为已构成违约，根据双方约定“商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知买受人办理交付手续”，被告未及时通知原告收房，亦应承担逾期交房的违约责任；故对原告请求被告支付2014年7月1日至2017年5月15日逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持，超出部分不予支持。对逾期交房违约金的标准，原告请求每日按照总购房款的万分之一支付，系原告对自己权利的处分，本院予以支持。被告认为逾期交房违约金数额过高，请求法院予以调整的主张没有依据,本院不予采纳。因此，被告应支付原告2014年7月1日起至2017年5月15日止的违约金计算为88163.6元（840454元×0.0001×1049天）。被告辩称原告主张2015年10月1日之前的产生违约金已超过两年诉讼时效，因被告逾期交房违约行为呈持续状态，不应把逾期的每一天割裂成一个个普通债权，故对于被告该辩解，本院不予采纳。关于原告主张被告逾期办证的违约责任。原、被告在《补充协议》中明确由双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证。对于“双方约定交房”到底系实际交房的时间还是原合同约定的时间，本院认为，按照通常交易习惯，只有在房屋竣工并具备交房条件等相应手续完备后，才有办理好不动产权属证书的可能，因此，对《补充协议》第九条应理解为被告在实际交房后的730日内为原告办理好不动产权属证书。原告于2017年5月16日收房，那么被告为原告办理不动产权属证书的最后时间为2019年5月15日，现原告起诉要求被告支付逾期办证违约金，不符合双方约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告粟春红逾期交房违约金88163.6元；二、驳回原告粟春红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2008元，由怀化市大汉置业有限公司负担1958元，粟春红负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  王友华审 判 员  阳 敏人民陪审员  黄永亮二〇一八年六月二十七日代理书记员  陈 琼