贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)黔毕中民终字第1625号上诉人（原审被告）陈薛颖，女，1984年5月24日出生，汉族，住金沙县。委托代理人王代学，男，贵州子尹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杨文珍，女，1972年3月23日出生，汉族，住金沙县。原审被告林静，男，1985年2月10日出生，汉族，住金沙县。上诉人陈薛颖与被上诉人杨文珍租赁合同纠纷一案，陈薛颖不服金沙县人民法院于2014年9月23日作出的（2014）黔金民初字第1025号民事判决，向本院提出上诉，本院于2014年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审原告诉称:2012年5月19日，原告与被告签订了《场地租赁合同》，约定原告将其享有合法权属的场地一块租赁给被告从事汽车修理（面积约1800平方米）。其租赁期限为两年，即2014年5月19日止，租金每年为138，000.00元，合同签订后原告履行了自己交付租赁场地的义务，被告也对租赁的场地进行了实际使用，因被告经营不善，不能盈利。两年的租赁期限届满后，原告将收回场地自己使用，但被告却以原告须赔偿其经济损失为由强行侵占场地，拒不返还，严重影响了原告对该场地的合理使用，也给原告造成了租金等其他各项经济损失。原告向被告发出《收回租赁场地通知书》并请相关的街道办事员进行协调，但被告仍拒绝搬出场地，称原告必须赔偿其1，200，000.00元，无奈之下，为维护自己的权益，特具状起诉至人民法院：1、请求人民法院依法判决被告立即停止侵害，限期将全部物品搬出原告的场地，并将原告享有合法权属的位于金沙县××（××）东南环线林东医院旁的场地一块归还给原告；2、请求人民法院依法判决被告向原告支付占用场地期间的租金及经济损失，共计150，000.00元；3、本案诉讼费由被告承担。原审查明：被告陈薛颖因从事汽车修理，于2012年5月19日与原告杨文珍签订《场地租赁合同》，租用原告杨文珍位于东南环线林东医院旁面积1800平方米的场地，租赁期限自2012年5月19日起至2014年5月19日止，租金为138，000.00元，实行一年一付，第二年租赁费用涨13，800.00元，签订合同之日付清租金。《场地租赁合同》签订后，原告杨文珍履行了交付场地义务，被告陈薛颖也在该场地修建了相关附属设施（5个门面、三个大钢棚、库房、厕所、厨房）。租赁期限届满后，原、被告双方对续租场地未达成一致意见，原告杨文珍于2014年5月28日在玉屏社区工作人员见证下告知被告陈薛颖清除该场地的附属设施及不续租事实。被告陈薛颖继续用该场地经营了一个月，原告杨文珍见未归还场地便用石块封堵了大门至今，双方均未对租赁场地进行实际管理使用。另查明：被告陈薛颖与被告林静利用该场地合资开办了金沙县渝筑汽修美容中心，其经营者姓名为林静。庭审中，被告林静明确表示在租赁期限届满前已将股份全部转让给被告陈薛颖，其实际经营者为被告陈薛颖，被告陈薛颖也明确表示全部责任由其本人承担，与被告林静无关。原审认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告陈薛颖为开办汽车修理厂，自愿与原告杨文珍签订租赁期限为两年（2012年5月19日起至2014年5月19日止）的《场地租赁合同》，《场地租赁合同》签订后，原告杨文珍按照合同约定交付了位于东南环线林东医院旁面积1800平方米的场地，履行了合同约定义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，租赁合同期限届满后，原告要求被告搬离该租赁场地并归还该场地的诉求，符合法律规定，本院依法予以支持。对于原告杨文珍主张要求被告陈薛颖赔偿15万元的损失，庭审中，被告陈薛颖认可租赁期限届满后经营了一个月，故对被告陈薛颖经营了一个月给原告杨文珍造成的直接损失就是该场地租金，按照2013年5月19日至2014年5月19日每月租金(138，000.00元/年+13，800.00元/年)÷12月＝12，650.00元/月计算；至于原告杨文珍用石块封堵大门至今开庭之日已达三个月，这三个月的损失原、被告双方都有责任，其损失应由双方各半承担，即12，650.00元/月×3月÷2＝18，975.00元，故被告陈薛颖应赔偿原告杨文珍损失人民币12650+18975＝31，625.00元。对于被告陈薛颖辩称当初口头约定是签订五年合同，但是考虑到熟人关系就只签订了两年合同的抗辩理由。由于被告陈薛颖未提供证据来支持其抗辩理由，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，对口头约定五年，考虑到是熟人关系就只签订两年的抗辩理由，本院依法不予支持。对于被告陈薛颖辩称合同期限届满后，原告杨文珍并没有告知其搬离，原告杨文珍是默认了继续租赁的，属于不定期租赁合同的抗辩理由。本院结合原告杨文珍提供《收回租赁场地通知书》、现场照片、被告陈薛颖提供的录音事实以及被告陈薛颖承认照片里面是其本人，可以知晓原告杨文珍是告知了被告陈薛颖搬离、不续租的事实。故对属于不定期租赁合同的抗辩理由，与本院查明的事实不符，本院依法不予支持。对被告陈薛颖抗辩称原告杨文珍在租赁期限内已经将该场地出卖给房产开发商，被告陈薛颖作为承租人享有优先购买权的抗辩理由。首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”的规定，承租人作为优先购买权仅限于房屋租赁，并不是场地租赁。其次，被告陈薛颖虽然提供录音来证明该场地在租赁期限内已经卖给了房地产开发商，但经原告杨文珍质证，其质证意见认为这些话是气话，而且被告陈薛颖也未提供其他证据来支持其抗辩理由。故被告陈薛颖主张优先购买权，于法无据，本院依法不予支持。对于被告陈薛颖与被告林静利用该场地合资开办了金沙县渝筑汽修美容中心，其经营者姓名为林静的事实。庭审中，被告林静明确表示在租赁期限届满前已将股份全部转让给被告陈薛颖，其实际经营者为被告陈薛颖，被告陈薛颖也明确表示全部责任由其本人承担，与被告林静无关，本院对此予以确认。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告陈薛颖在2014年10月10日前将全部物品搬离位于金沙县鼓场街道东南环线林东医院旁的场地，并将该场地归还原告杨文珍；二、由被告陈薛颖赔偿原告杨文珍损失共计人民币31，625.00元；三、驳回原告杨文珍的其他诉讼请求。案件受理费人民币3，300.00元，由原告杨文珍、被告陈薛颖各自负担人民币1，650.00元。陈薛颖不服上述判决，向本院提出上诉，请求撤销原判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，被上诉人承担本案全部诉讼费用。上诉理由：一、一审判决以被上诉人提供的《收回场地通知书》、现场照片就认定被上诉人已经于2014年5月28日通知上诉人搬离租赁场地、不续租的事实认定错误。现场照片是被上诉人本人拍摄，没有任何国家机关和基层组织证明，证明力极低。且也无证据证明现场照片拍摄于2014年5月28日。一审法院以上诉人认可现场照片上的人是自己就认定被上诉人已经于2014年5月28日通知上诉人搬离租赁场地、不续租的事实太过牵强。《收回场地通知书》、现场照片缺乏街道居委会工作人员签字确认的送达笔录或其证言这一关键证据证实。二、一审法院以上诉人没有提供足够证据证明双方口头约定的租赁期限为五年而不予认定双方口头约定的租赁期限为五年错误。根据上诉人提供的录音，证明了被上诉人承认只要不被征用就让上诉人继续按照《场地租赁合同》约定租用该场地，从上诉人的投入规模，该场地的租赁期限不可能是两年，两年的租赁期限也不符合此类汽车修理厂的经营管理。三、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条和第二百一十五条的规定，双方的《场地租赁合同》应当继续有效。被上诉人未予答辩。经二审审理查明，原判查明事实无误，本院依法予以确认。二审争议的焦点：涉案《场地租赁合同》租赁期限如何认定，在合同约定的租赁期限届满后是否转为不定期租赁。本院认为：关于涉案《场地租赁合同》租赁期限如何认定，在合同约定的租赁期限届满后是否转为不定期租赁。双方当事人于2012年5月19日签订的《场地租赁合同》约定：上诉人租用被上诉人位于东南环线林东医院旁面积1800平方米的场地，租赁期限自2012年5月19日起至2014年5月19日止，租金为138，000.00元，实行一年一付，第二年租赁费用涨13，800.00元，签订合同之日付清租金。双方的书面租赁合同明确约定了租赁期限为两年。上诉人诉称双方口头约定的租赁期限为五年，但仅凭上诉人提供的录音证据，不能表明被上诉人认可双方口头约定的租赁期限为五年，即无法证明双方口头约定的租赁期限为五年，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，上诉人应承担举证不能的法律后果，其关于租赁期限为五年的诉称因无证据支撑，本院不予采纳。涉案《场地租赁合同》约定的两年租赁期限已经届满，涉案《场地租赁合同》因合同履行期限届满而终止。上诉人诉称一审法院认定被上诉人已经于2014年5月28日通知上诉人搬离租赁场地、不续租错误。根据被上诉人提供的《收回场地通知书》、现场照片，显示被上诉人将《收回场地通知书》张贴于涉案场地的墙壁上并向上诉人送达，上诉人亦认可现场照片上的人是自己，且《收回场地通知书》有玉屏社区居委会工作人员曾家红、王文琴的签名，上诉人一审质证不认可《收回场地通知书》、现场照片并辩称其未于2014年5月28日收到《收回场地通知书》，但对此上诉人未提出证据及合理的理由反驳，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，上诉人关于其未于2014年5月28日收到《收回场地通知书》的辩称没有证据支持，其辩称不能反驳被上诉人提供的《收回场地通知书》、现场照片载明的事实，故对于上诉人关于一审法院认定被上诉人已经于2014年5月28日通知上诉人搬离租赁场地、不续租错误的诉称，本院不予采纳。上诉人诉称根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条和第二百一十五条的规定，双方的《场地租赁合同》应当继续有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”和第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，双方当事人于2012年5月19日签订的《场地租赁合同》两年租赁期限已经届满，上诉人不能举证证明该合同租赁期限届满后，双方又达成口头的不定期租赁合同，且该合同租赁期限届满后，被上诉人即通知上诉人搬离涉案场地，且被上诉人见上诉人未归还场地后用石块封堵了涉案场地大门至今，被上诉人的上述行为已构成对承租人即上诉人继续使用租赁物的异议，故本案不适用上述法律规定，上诉人的该诉称没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的诉称无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3，300.00元，由上诉人陈薛颖负担。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  朱莉审判员  唐琳二〇一四年十一月二十六日书记员  詹淼