陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）榆中法民一终字第00145号
上诉人（原审被告）宋xx。
委托代理人乔x，陕西乔x律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）神木县新村大型建材综合市场有限公司。
法定代表人高xx。
委托代理人王x，陕西秦北律师事务所律师。
委托代理人张x。
上诉人宋xx因返还原物纠纷一案，不服神木县人民法院（2012）神民初字第02799号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年6月25日公开开庭审理了本案，上诉人宋xx及其委托代理人乔x与被上诉人神木县新村大型建材综合市场有限公司委托代理人王x、张x到庭参加了诉讼，被上诉人神木县新村大型建材综合市场有限公司法定代表人高xx经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审判决查明以下事实：原告新村建材公司属有限责任公司，向社会公开招商。2011年2月21日，被告宋xx与原告签订了商铺租赁合同，双方约定原告将主楼一层1-JJ-015（278.66平米）、二层2-YM-034-035（298.13平米）、2-MM-003-002-B（223.60平米）、2-MD-006（103.96平米）、2-DJ-002（156.48平米）五处商铺出租给被告，租赁面积共计1060.83平米，租赁期从2011年5月1日至2012年4月30日，年租金为每平米600元。合同第六条第1项约定，承租人应当在合同期满前三个月内书面提出继续承租请求，否则视为承租人放弃优先承租权。合同违约责任条款约定如被告未按期交付租金及相关费用，应当向原告支付欠款数额的1%违约金，直至全部交清为止。租赁期限届满后，被告口头向原告管理人员提出继续承租、交纳租金请求，经管理人员请示负责人后，答复被告拒绝给被告租赁商铺。2012年7月10日，原告法定代表人高xx召集所有承租户开会，承诺解决道路、漏水问题，租金按实际平米收取，因承租商户生意不好，租金可以分批交纳，同时增加广告费和物业费。被告未向原告交纳下年度租金，也未与原告签订继续租赁合同，并拒绝向原告交付承租的商铺。
原审法院判决认为：依法成立的合同，自成立时生效，缔约双方均应受合同的约束。原、被告双方在平等、自愿协商下签订的五份商铺租赁合同，合法、有效。租赁期间届满前，被告未在合同到期前三个月内向原告书面提出继续承租请求，根据合同约定，原告丧失优先承租权，被告拒绝原告口头提出续租商铺请求，并未违反合同约定。缔约自由是合同订立阶段双方都要遵守的原则，原租赁合同履行完毕，直至一审法庭辩论终结前，原、被告双方未达成新的租赁合同，被告占有租赁物无合法依据，属非法占有，应当向原告返还，故原告请求被告返还非法占有商铺的请求，本院应当予以支持。被告非法占有原告商铺，导致原告无法向他人出租，因此给原告造成的损失，应当由被告宋xx进行赔偿，赔偿标准可按原租赁合同约定的租金进行计算，计算至返还商铺止。被告答辩称原告未按招商规划出租商铺，道路不通及漏水问题，均发生在原租赁合同订立前和履行过程中，现合同已履行完毕，被告以此为抗辩，不能抵销其非法占有原告商铺的法律状态，也不能达到对抗原告诉请的法律后果；原告行使物上请求权，有法律依据，被告的非法占有行为，对原告的行使物权造成了侵害，根据物权法、侵权责任法规定，被告应当承担停止侵害、返还原物并赔偿损失的民事责任，故对被告的上述答辩意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条，第十五条第一款第（四）、第（六）项之规定，判决：一、限被告宋xx腾出非法占用原告神木县新村大型建材综合市场有限公司的主楼一层1-JJ-015号、二层2-YM-034-035号、2-MM-003-002-B号、2-MD-006号、2-DJ-002号商铺，返还于原告神木县新村大型建材综合市场有限公司；二、由被告宋xx赔偿原告神木县新村大型建材综合市场有限公司非法占有判决主文第一项商铺的租金损失（租金损失从2012年4月30日起按每平米600元／每年的标准计算至商铺腾出之日止）。以上有执行内容的行为及款项，限被告宋xx于判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2520元，由被告宋xx承担。
宣判后，宋xx不服，向本院提起上诉，理由为：一、被上诉人出租的商铺面积小于合同约定面积，根据法律规定，合同约定的内容与实际内容不一致，以实际履行内容为准。被上诉人承诺给承租人提供场地及相关配套设施和经营条件，并且负责商铺外公共部分的装修和维修保养，但上诉人租赁商铺开业后很长时间道路不通，店面漏水，被上诉人未按照合同约定履行其义务，怠于维修，致使上诉人遭受巨大的经济损失。二、经被上诉人口头同意，上诉人将租赁的部分商铺出租给第三人。三、在租赁期间，承租人按约履行合同义务，期限届满后，部分次承租人已经按期腾离商铺，有的则继续续租，将租金直接交付给了被上诉人，而有的商铺由于被上诉人不能处理漏水问题一直闲置，其他商铺则由于上诉人与被上诉人就租赁产生争议，被上诉人拒绝收回房屋，商铺也一直闲置，不再营业，原审法院的判决内容明显让被上诉人再次得利。四、根据《中华人民共和国合同法》第15条第2款规定，被上诉人招商手册的承诺视为要约，但被上诉人未按招商手册承诺招商。五、上诉人向被上诉人交纳的53041.5元保证金，被上诉人一直未返还上诉人。综上，本案应属于租赁合同纠纷，并非侵权纠纷。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人神木县新村大型建材综合市场有限公司答辩认为，上诉人并未主动交回所租房屋，被上诉人虽收取上诉人的押金，但根据合同约定，押金应当在房屋交回后予以退还。被上诉人出租的房屋面积没有误差，且双方在签订合同时对面积均予以认可，最后，漏水事件确实曾发生过，但是被上诉人已经予以处理，上述理由均不能成为上诉人超期占房的理由。请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，故对一审判决查明的事实予以确认。
另查明，上诉人宋xx与被上诉人神木县新村大型建材综合市场有限公司签订商铺租赁合同时，上诉人向被上诉人交纳了53041.5元保证金，期限届满后，白xx直接承租了被上诉人的2-DJ-002（156.48平米）号商铺，并于2012年7月22日向被上诉人支付了合同变更费1000元，预交租赁费20000元，2012年8月30日预交租赁费20000元，2-MM-003-002-B号商铺在上诉人占用期间由被上诉人锁住至今。
上述事实有双方当事人陈述、商铺租赁合同、收款收据在案佐证，足以认定。
本院认为：双方当事人签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，为有效合同。合同履行期限届满后，双方再未续签合同，被上诉人作为出租人请求上诉人腾房理由正当，应予支持。上诉人未能按期履行腾交租赁房屋的义务，合同履行期限届满后继续占用租赁房屋，导致被上诉人利益受到损失，应向被上诉人承担逾期返还租赁物的实际使用费用，原审判决参照双方当事人签订的租赁费标准计算超期房租并无不当，应予维持。
上诉人认为2-DJ-002号商铺在租赁期满后，被上诉人另行租赁他人使用，2-MM-003-002-B号商铺在上诉人占用期间由被上诉人封锁，其不应承担相应占用费用，经与被上诉人核实，被上诉人对上述事实未提出异议，2-DJ-002号商铺在租赁期满后被上诉人另行租赁他人使用，上诉人不再占用该商铺，未给被上诉人造成租金损失，不应承担该商铺的租金损失。2-MM-003-002-B号商铺在上诉人占用期间由被上诉人封锁，上诉人再未占用该商铺经营，故封锁后的租金损失应由被上诉人负担，封锁前的租金损失仍应由上诉人负担，因被上诉人未能提供相关证据证明封锁时间，故应按上诉人陈述认定封锁时间，由上诉人酌情承担2-MM-003-002-B号商铺一个月的租金损失较为妥当。上诉人认为其它商铺由于被上诉人拒收导致商铺闲置，产生的租金损失不应由其承担，因其所举证据不能证明上述事实，且与其一审庭审陈述不符，应承担举证不利的法律后果。关于上诉人向被上诉人交纳的53041.5元保证金，因双方合同约定在上诉人退房时由被上诉人在一个月内以不计息方式退还上诉人（若有赔付应当扣除赔付金额），故应在上诉人返还商铺时，由双方当事人按照约定结算。
对于上诉人所述其承租商铺的实际面积小于租赁面积，商铺存在漏水及商场道路不通等造成其损失的理由，因其所举证据不能证明上述事实，其在一审时亦未提起反诉，故在本案中不予审查，上诉人持该理由拒绝腾房及承担被上诉人租金损失无相关法律依据，不能成立。据此，上诉人所持部分上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、变更神木县人民法院（2012）神民初字第02799号民事判决第一项为：由上诉人宋xx腾出超期占用被上诉人神木县新村大型建材综合市场有限公司的主楼一层1-JJ-015号、二层2-YM-034-035号、2-MD-006号商铺，交被上诉人神木县新村大型建材综合市场有限公司，2-MM-003-002-B号商铺中物品由上诉人自行搬离。
二、变更神木县人民法院（2012）神民初字第02799号民事判决第二项为：由上诉人宋xx支付被上诉人神木县新村大型建材综合市场有限公司超期占用1-JJ-015号、二层2-YM-034-035号、2-MD-006号商铺的占有使用费，（从2012年4月30日起按每平米600元／每年的标准计算至商铺腾出之日止），支付2-MM-003-002-B号商铺一个月的占有使用费（按每平米600元／每年的标准计算）。
以上有执行内容的行为及款项，限上诉人宋xx于判决生效之日起十日内履行完毕。
一审案件受理费按原审判决执行，二审案件受理费8050元由上诉人宋xx负担4025元，被上诉人神木县新村大型建材综合市场有限公司负担4025元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩燕妮
代理审判员 白成钰
代理审判员 吴凤凤
二〇一三年七月三日
书 记 员 康 娜