河北省承德市双桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双桥民初字第3684号
原告吕素虹。
原告吕素军。
原告焦艳玲。
三原告委托代理人于平，河北德汇律师事务所律师。
被告承德天行房地产置业有限公司，住所地承德市双桥区南营子大街三十三号。
法定代表人程明强，职务董事长。
委托代理人张宗辉，河北山庄律师事务所律师。
被告苏楠.
被告毛智民。
被告仲华。
以上三被告委托代理人牟宗东，河北山庄律师事务所律师。
被告北京恒鸿房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区开放路113号南四层409室。
法定代表人高平，职务经理。
委托代理人王一洁，河北山庄律师律师事务所律师。
原告吕素虹、焦艳玲、吕素军与被告承德天行房地产置业有限公司、苏楠、毛智民、仲华、北京恒鸿房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月16日受理后，被告承德天行房地产置业有限公司向本院提出管辖异议，本院裁定驳回其异议申请，被告承德天行房地产置业有限公司不服管辖异议裁定提出上诉，承德市中级人民法院于2016年3月11日作出（2016）冀08民辖终30号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭于2016年4月12日公开开庭进行了审理。原告吕素虹、焦艳玲、吕素军的委托代理人于平、被告承德天行房地产置业有限公司的委托代理人张宗辉、被告苏楠、毛智民、仲华三被告的委托代理人牟宗东、北京恒鸿房地产开发有限公司的委托代理人王一洁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2014年1月10日，三原告与被告承德天行房地产置业有限公司签订14110号《借款合同》，约定由被告承德天行房地产置业有限公司向三原告借款人民币30000000.00元，借款利率为年息24%，按月结息，贷款期限两个月。如被告承德天行房地产置业有限公司逾期未还，以逾期借款本息为基数按日万分之十八计收违约金。为保证借款偿还，被告承德天行房地产置业有限公司自愿以其开发建设的承德新世家项目97套房屋为借款提供担保，并签订了相关《补充协议》。被告苏楠、毛智民亦自愿为上述借款本息提供连带责任担保并与三原告签订了《保证担保合同》。北京恒鸿房地产开发有限公司于2015年5月10日向三原告出具《承诺书》，自愿以其所有的位于北京市东城区安乐林路“天天家园”小区6000平米物业提供抵押担保，但被告北京恒鸿房地产开发有限公司出具《承诺书》后拒绝办理抵押登记。故请求法院判令被告承德天行房地产置业有限公司偿还三原告借款本金15000000.00元及利息、实现债权费用1000000.00元；被告苏楠、毛智民、仲华就被告承德天行房地产置业有限公司欠原告上述债务承担连带责任；北京恒鸿房地产开发有限公司就被告承德天行房地产置业有限公司欠原告上述债务在抵押物价值范围内承担连带责任。
原告提交如下证据：证据一、14110号《借款合同》，证明原、被告之间存在真实有效合法借贷关系、借款数额、借款合同的期限、借款利率及违约金数额，发生违约情形后被告应承担的费用；证据二、共三份收据，证明被告收到原告出借的借款。吕素军出借的借款包括现金600000.00元，其余都是转账支付；证据三、银行交易明细，证明原告出借的本金人民币30000000.00元；证据四、《保证担保合同》，证明2014年1月10日被告苏楠、毛智民与原告签订保证担保合同，原告与被告苏楠、毛智民形成了真实有效的担保合同关系，二被告应承担相应的连带保证责任；证据五、被告北京恒鸿房地产开发有限公司向三原告出具的承诺书，证明该承诺书具有承诺担保的意思表示，即使没有办理抵押登记也应该在抵押财产的价值范围内承担担保责任。对于实现债权费用借款合同有相关约定，法庭应该支持；证据六、《委托代理合同》，证明发生了实现债权费用；证据七、银行对账单，证明原告为实现债权已经向受托方支付了费用；证据八、代理费发票，证明受托方向原告出具了合法有效的发票；证据九、《补充协议》；证据十、备忘录一份，证明借款到期后，被告承德天行房地产置业有限公司与三原告确定了借款利率为月息4%。被告毛智民本人出庭证实：“这笔借款是我经办的，到期之后我们不够还本金的，签了一个备忘录，备忘录是我本人签的字，但是利息四分太高了。我是承德天行房地产置业有限公司的总经理。”
被告承德天行房地产置业有限公司辩称，原告出借借款的实际金额为28800000.00元。原告主张的借款本金及利息数额被告不认可，原告主张的实现债权费用1000000.00元没有法律依据不认可。
被告承德天行房地产置业有限公司提交如下证据：证据一、《补充协议二》，本案借款关系不存在中介服务，该1200000.00元是原告收取的利息；证据二、进账凭证和银行回单，证明实际借款金额为28800000.00元；证据三、关于借款本金为28800000.00元的凭证；证据四、付款凭证，2014年4月11日付款600000.00元、2014年5月13日付款600000.00元、2014年5月30日付款1200000.00元、2014年7月16日付款600000.00元、2014年7月25日付款5000000.00元、2014年7月30日付款6000000.00元、2014年10月1日付款700000.00元、2014年10月2日付款500000.00元、2014年10月10日付款300000.00元、2014年11月18日付款2000000.00元、2014年12月10日付款2000000.00元、2015年1月付款2500000.00元、2015年2月份付款3500000.00元。
被告苏楠、毛智民、仲华辩称，被告苏楠、毛智民对提供担保无异议，但是对借款本金的数额及利息数额有异议。被告仲华不应成为本案当事人，其与本案无关联性。本案既存在物的担保又存在人的担保，抵押合同已经生效，应先由债务人承德天行房地产置业有限公司提供担保的房产优先偿还，剩余数额再由被告毛智民、苏楠承担保证责任。原告诉请实现债权费用1000000.00元无法律依据不认可。
被告苏楠、毛智民、仲华未向本院提交证据。
被告北京恒鸿房地产开发有限公司辩称，本案应以28800000.00元为原始借款本金，按照合同约定，按照月息2%分段计算利息，提前还款自动减少相应本金数额、解除相对应利息。本案原告预先在本金中扣除的1200000.00元咨询费，不应该计算在本金当中；本案没有办理抵押登记，抵押权未设立；本案不存在有效的担保合同。在本案中，原告据以主张抵押权的“承诺书”中，仅表示以“天天家园”小区剩余的6000余平方米物业中的一部分作为承德天行房地产置业有限公司归还借款本息的保证，即未明确抵押物的具体名称，也未明确抵押物的具体数量，更未明确双方议定价值，同时也没有债务人履行债务的期限。该“承诺书”仅为一方当事人向另一方当事人作出的单方意思表示，不是合同双方主体意思表示的合意，不符合抵押合同法定生效要件，不是抵押合同或担保合同。
被告北京恒鸿房地产开发有限公司未向本院提交证据。
被告承德天行房地产置业有限公司对原告提交的证据的质证意见为，对原告提交的证据一真实性无异议，贷款利率月利率为2%；证据二中吕素军、吕素红的现金1200000.00元被告没有收到，实际收到的金额为28800000.00元，现金形式不符合日常交易习惯；证据三实际转账金额为28800000.00元；证据四、证据五不发表质证意见；证据六、七、八真实性无异议，但是实现债权费用主张的诉请我们不认可；证据九的《补充协议》不是担保不产生抵押的法律效力。证据十备忘录中记载的内容证明的是贷款逾期后约定的利率，对于逾期利率，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款的规定应该不超过24%。
被告被告苏楠、毛智民、仲华对原告提交的证据的质证意见为，对原告提交的证据一真实性无异议，借款本金实际数额有异议，原告只是借给承德天行房地产置业有限公司本金28800000.00元；证据二并不能体现原告所出借的实际款项，应以原告转账汇款明细为最终实际借款数额；对证据三真实性无异议但是不能证明借款数额为30000000.00元，应以实际借款数额28800000.00元为准；证据四真实性无异议，该合同中保证人只有本案被告苏楠、毛智民二人，另一被告仲华为苏楠的妻子，根据相应的司法解释规定，仲华在担保中不承担责任；证据五与二被告没有关联性，不发表质证意见；证据六、七、八真实性无异议，但是对于实现债权费用不认可，根据相关规定实现债权费用应该含在其他费用里，此费用不应予以支持；证据九真实性无异议，该协议明确约定由承德天行房地产置业有限公司97套房产予以抵押，根据相应规定该抵押合同成立且生效，应当先以承德天行房地产置业有限公司的抵押房产优先偿还，剩余相应的本息数额再由被告毛智民、苏楠二人承担，另一被告仲华不承担；证据十的备忘录是复印件，没有见到原件，真实性需要法庭进一步确认。
被告北京恒鸿房地产开发有限公司对原告提交的证据的质证意见为，对原告提交的证据一真实性无异议，借款本金不是30000000.00元，而是28800000.00元，该合同第四条第二项中约定，乙方提前还款应该分段计算；对证据二中焦艳玲的10000000.00元予以认可，对于其余两份收据不认可，因为与原告提供的证据三银行转账凭证不符；证据三予以认可，证明焦艳玲实际出借10000000.00元、吕素军、吕素红实际各出借9400000.00元；证据四不发表质证意见；证据五真实性无异议，但是北京恒鸿房地产开发有限公司单方意思表示，不是双方意思表示，不是抵押担保合同，双方没有办理抵押登记不产生抵押权；证据六、七、八真实性无异议，但是对于实现债权费用不认可，根据相关规定实现债权费用应该含在其他费用里，此费用不应予以支持；证据九不发表质证意见；证据十是复印件，不能作为定案依据。而且其记载的内容证明的是贷款逾期后约定的利率，对于逾期利率，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第29条第一款规定应该不超过24%。
原告对被告承德天行房地产置业有限公司提交的证据的质证意见为，对被告提交的证据一是复印件不发表质证意见；证据二、证据三不能达到被告的证明目的；证据四付款凭证予以认可。
被告被告苏楠、毛智民、仲华对被告承德天行房地产置业有限公司提交的证据的质证意见为，证据一补充协议是真实的，能够说明原告实际借款数额为28800000.00元，原告收取1200000.00元的咨询服务费，属于收取高额利息，承德天行房地产置业有限公司支付1200000.00元的同时也在支付月息2分的利息，三原告属于借款合同的一方主体，其不能成为咨询服务合同的任何一方；其他证据真实性无异议，原告提出的杜红岩是原告当事人的家属，杜红岩与本案有关；其他证据不发表质证意见。
被告北京恒鸿房地产开发有限公司对被告承德天行房地产置业有限公司提交的证据的质证意见为，对四份证据均予以认可，证据一、二、三相互印证能证明借款本金为28800000.00元。
经审理查明，2014年1月10日，三原告与被告承德天行房地产置业有限公司签订《借款合同》，约定：由被告承德天行房地产置业有限公司向三原告借款人民币30000000.00元，借款利率为月息2%，按月结息，借款期限自2014年1月15日至2014年3月14日止。如被告承德天行房地产置业有限公司逾期未还，以逾期借款本息为基数按日万分之十八计收违约金。合同同时约定，被告以其所开发的承德新世家项目房屋作担保承担偿还原告借款本金利息及主张权利所发生的包括诉讼费、财产保全费、律师代理费等费用。于《借款合同》签订的当日，三原告与被告承德天行房地产置业有限公司签订了《补充协议二》，《补充协议二》中注明：甲方（承德天行房地产置业有限公司）委托乙方（三原告）办理借款30000000.00元等事宜，乙方完成相关借款事项后，甲方应向乙方支付咨询服务费，咨询服务费为1200000.00元。《借款合同》签订后，被告承德天行房地产置业有限公司向三原告出具了收据，其中吕素虹、吕素军的收据均注明借款10000000.00元（其中现金600000.00元），原告焦艳玲的收据注明借款10000000.00元。原告吕素虹通过银行转账的方式向被告承德天行房地产置业有限公司的账户分三次汇入9400000.00元、原告吕素军通过银行转账的方式向被告承德天行房地产置业有限公司的账户分二次汇入4400000.00元并向杜红岩的账户汇入5000000.00元、原告焦艳玲通过银行转账的方式向被告承德天行房地产置业有限公司的账户分三次汇入10000000.00元。为保证以上借款的偿还，被告承德天行房地产置业有限公司自愿以其开发建设的承德新世家项目97套房屋为借款提供担保，并签订了相关《补充协议》。被告苏楠、毛智民亦自愿为上述借款本息提供连带责任担保并与三原告签订了《保证担保合同》。北京恒鸿房地产开发有限公司于2015年5月10日向三原告出具《承诺书》，《承诺书》中说明：承德天行房地产置业有限公司现应归还三原告借款本金15000000.00元整及部分利息。被告北京恒鸿房地产开发有限公司同意以其所开发的位于北京市东城区安乐林路的“天天家园”小区6000余平方米物业中的一部分作为承德天行房地产置业有限公司归还借款本息的保证，但被告北京恒鸿房地产开发有限公司出具《承诺书》后未办理抵押登记。
另查明，2014年3月31日，甲方（承德天行房地产置业有限公司）与乙方（三原告）签订了一份《备忘录》，《备忘录》中约定：截止2014年3月21日双方确认甲方共计欠乙方借款本金30000000.00元，利息已结清。甲方在此郑重承诺借款到期日以后的利息按照月利率4%支付给乙方，每月21号为结息日，利息按照实际用款天数计算。乙方每次还款时所还资金需先扣除利息后剩余部分再偿还所欠本金。
再查明，被告承德天行房地产置业有限公司于借款期间偿还借款本金48000.00元。2014年4月11日给付三原告600000.00元、2014年5月13日给付600000.00元、2014年5月30日给付1200000.00元、2014年7月16日给付600000.00元、2014年7月25日给付5000000.00元、2014年7月30日给付6000000.00元、2014年10月1日给付700000.00元、2014年10月2日给付500000.00元、2014年10月10日给付300000.00元、2014年11月18日给付2000000.00元、2014年12月10日给付2000000.00元、2015年1月12日给付2000000.00元、2015年1月14日给付500000.00元、2015年2月8日给付2500000.00元、2015年2月11日给付1000000.00元。截止至2015年2月12日，被告承德天行房地产置业有限公司未再给付过三原告任何款项。
本院认为，三原告与被告承德天行房地产置业有限公司签订的《借款合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律规定，合法有效。双方应按照约定履行各自的义务。因借款28800000.00元被告予以认可且有转账凭证予以证实，本院予以确认。对于借款1200000.00元，原告主张给付的是现金，但其未提供证据证明1200000.00元已经实际交付给被告及此笔现金的来源，且大数额的现金交付也不符合交易习惯。被告承德天行房地产置业有限公司提供证据证明三原告于借款合同签订的当天向被告承德天行房地产置业有限公司收取1200000.00元咨询服务费，虽然此证据是复印件但是与上述现金交付1200000.00元的借款相互关联，因三原告是个人不应该产生咨询服务费，故对被告承德天行房地产置业有限公司辩称此1200000.00元是原告变相收取利息的辩解意见，本院予以采信。故对原告主张的借款本金30000000.00元的请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条的规定：“预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出具的金额认定为本金，”故本院依法认定原告出借的借款本金为28800000.00元。被告苏楠、毛智民与原告签订的《保证担保合同》是双方真实意思的表示，且有原告的签字和被告的签字，合法有效，故对原告请求被告苏楠、毛智民承担连带偿还责任的请求，本院予以支持。因被告仲华并不是签订《保证合同》的主体，故对原告请求被告仲华承担连带偿还责任的诉讼请求本院不予支持。被告北京恒鸿房地产开发有限公司向三原告出具《承诺书》，该《承诺书》具有单方承诺担保的意思表示，在原告已接受时，该承诺书就具备了合同的基本要素，因此承诺书自出具之日成立并生效。虽然被告北京恒鸿房地产开发有限公司未对所提供担保的物办理抵押登记，但是未办理抵押登记只是影响了抵押权的实现并不影响抵押合同的效力。因被告北京恒鸿房地产开发有限公司拒绝办理抵押登记违背了《承诺书》中所承诺的事项致使债权人受到了损失，故对原告请求被告北京恒鸿房地产开发有限公司应在抵押物的价值范围对所欠债务承担连带赔偿责任的请求本院予以支持。因被告承德天行房地产置业有限公司与三原告于2014年3月21日签订了一份《备忘录》，备忘录中有被告承德天行房地产置业有限公司的公章及被告毛智民的签字且被告毛智民在质证时对此备忘录的真实性进行了确认，故该份《备忘录》真实有效。备忘录中对借款到期以后的利息进行了重新约定，约定的利息为月息4%，被告每次还款时需先还利息后剩余部分在偿还所欠本金。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定：“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持，”因此被告承德天行房地产置业有限公司已经给付的上述款项，未超过月息3%的部分，被告承德天行房地产置业有限公司无权要求三原告返还。对于超过的部分即月息1%，被告承德天行房地产置业有限公司有权要求原告予以返还，故应该按照备忘录中的约定将超过法律规定的利息部分冲抵本金。被告尚未支付原告的利息，根据相关法律规定应该按照月息2%进行计算。因原告认可被告承德天行房地产置业有限公司借期内偿还原告借款本金48000.00元，经核算，截止至2015年2月11日，被告承德天行房地产置业有限公司尚欠三原告借款本金11319929.00元。对于原告主张的实现债权的费用，根据河北省律师行业收费标准计算为448398.58元，故本院对此予以认定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百条、第二百一十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条、第二十八条、《最高人民法院﹤关于审理民间借贷案件中适用法律若干问题的规定﹥》第二十六条、第二十七条之规定，判决如下：
一、被告承德天行房地产置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付三原告借款本金11319929.00元及利息（利息自2015年2月12日起按月息2%计算至本院确定给付之日止）；
二、被告承德天行房地产置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付三原告实现债权的费用448398.58元；
三、被告北京恒鸿房地产开发有限公司在其抵押物的价值范围内对判决第一、二项承担连带责任；
四、被告苏楠、毛智民对判决第一、二项承担连带保证责任；
五、被告仲华不承担连带赔偿责任；
六、驳回三原告的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费138617.00元，诉前保全费5000.00元，合计143617.00元，由四被告连带承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审 判 长 马一月
人民陪审员 杨桂琴
人民陪审员 薛新国
二〇一六年五月十八日
书 记 员 袁 伊