云南省景洪市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云2801民初2648号
原告马俊，男，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。
委托代理人冯思睿，云南隆云律师事务所律师。特别授权代理。
被告西双版纳广顺房地产开发有限责任公司。
统一社会信用代码91532800763896650Y
住所地云南省西双版纳傣族傣族自治州景洪市宣慰大道**号。
法定代表人余继平，职务董事长。
委托代理人熊莹，云南博宏律师事务所律师。特别授权代理。
原告马俊与被告西双版纳广顺房地产开发有限责任公司（以下简称“广顺房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案后，依法由审判员李昳，于2016年10月9日公开开庭进行了审理。原告马俊及委托诉讼代理人冯思睿，被告西双版纳广顺房地产开发有限责任公司的委托代理人熊莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马俊诉称，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定被告将合顺景苑7幢6单元第一层C2号房屋出售给原告。合同中约定房价总款为45000元，并约定被告应于2011年4月12日前交房，交房后由原告提供办理房屋产权证所需的相关材料，同时预交相关办证费用，被告应在90个工作日内将办理房屋产权登记资料提交房管处，办理房屋产权证。如单方变更合同，违约方应向守约方支付合同总房款20％的违约金。原告在2012年11月28日向被告提交了房屋产权登记所需的材料以及预交了相关办证费用，可被告并未在期限内履行其办证义务，在原告的苦苦催促下，被告于2015年3月16日承诺原告在2015年7月30日前将业主房屋产权办理完毕并发放至业主手中，并承诺2015年10月30日将土地使用权证办理完成并发放至业主手中。在被告单方承诺后，至今没有将权属证书办理完成移交至原告手中。原告认为因被告的原因，被告未在房屋交付后90日内为原告取得房屋权属证书，其做的承诺也仅仅是单方承诺，也没有在其承诺的时间内为原告办理土地使用权证书。被告的行为已经违反合同约定，其承诺违反相关法律规定及解释。原告为维护自身合法权益，向人民法院起诉，请求一、判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金9000元；二、判令被告为原告办理房屋所有权证、土地使用权证。三、判令被告承担本案诉讼费。庭审过程中原告变更第二项诉讼请求为请求被告限期办理不动产权证书。
被告广顺房地产公司答辩称：1、原告的诉请已经超过诉讼时效，原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2011年至2013年，超过该期限，原告权利不再保护。但原告直至2016年才向景洪市人民法院提起诉讼，明显已超诉讼时效。即诉讼时效是以“权利受到侵害”为起算点，不是以侵害行为终止为起算点。2、被告没有构成违约，被告与原告在办理房产证是委托办理的关系，被告已经为原告进行过房产证的备案登记，提交了相关申请办证的材料。根据双方签订的合同的约定被告已经充分履行了自己的义务，为原告办理了房产证，原告诉请违约费用无任何计算标准和依据（起算和截止的具体时间）。3、被告因政府不可抗力应免责，由于政策调整导致不能进行初始登记，被告可以援引有关不可抗力的免责条款行使抗辩权。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告马俊为证明其诉讼主张，向本院举证如下：
证据1、身份证复印件，欲证明原告诉讼主体资格。
证据2、商品房购销合同、收据复印件，欲证明原告与被告签订《商品房购销合同》，约定被告将合顺景苑房屋出售给原告。合同中约定房价总款为45000元，并约定被告应于2011年4月12日前交房，交房后由原告提供办理房屋产权证所需要的相关材料，同时预交相关办证费用，被告应在90个工作日内将办理房屋产权登记资料提交房管处，办理房屋产权证。如单方变更合同，违约方应向守约方支付合同总房款20%的违约金。原告在2012年11月28日向被告提交了房屋产权登记所需要的材料以及预交了相关办证费用，可被告并未在期限内履行其办证义务。
证据3、承诺书、房屋产权证复印件，欲证明在原告的苦苦催促下，被告于2015年3月16日承诺原告在2015年7月30日前将业主房屋产权证办理完毕并发放至业主房屋产权证办理完成并发放至业主手中，并承诺2015年10月30日将土地使用权证办理完成并发放至业主手中。在被告单方承诺后，至今没有将权属证书办理完成移交至原告手中。
证据4、土地登记卡复印件，欲证明被告将土地于2010年3月31日抵押给中国工商银行股份有限公司西双版纳分行至今，是不能为原告办理土地证的原因之一。
经质证，被告广顺房地产公司对原告马俊提交的证据1、2、3真实性、合法性、关联性认可。对证据4，真实性、合法性、关联性认可，但抵押时间是2010年3月31日，第三页写明抵押贷款期限为1年，认为抵押贷款期已过。
被告广顺房地产公司，向本院举证如下：
证据1、二十二户房产证复印件（夏金梅、宋雯的房屋房产证正在办理、马俊、朱强的车库房产也正在办理），欲证明被告已向政府相关部门提交资料办理了房产证。
证据2、发票复印件，欲证明被告已经履行了交件义务。
证据3、公告复印件，欲证明景洪市自2016年6月25日在全市范围实施不动产统一登记。
经质证，原告马俊对被告广顺房地产公司提交的证据1、2真实性、合法性、关联性认可，原告方已经尽到提供办理房产资料的义务，否则被告无法将房产证办理下来。房产登记时间为2015年7月11日，被告逾期办证已经有4年多的时间了。对证据3，真实性、合法性、关联性不认可，认为因违约从2011年开始至今，不溯及既往，该公告对被告并没有免责的依据。
本院认为，原告马俊提交的证据1、2、3、4来源合法、内容真实、签名按印齐全，本院予以采信。
被告广顺房地产公司提交的证据证据1、2、3来源合法、内容真实、签名按印齐全，本院予以采信。
根据庭审及认证，本院确认如下法律事实：
原告马俊与被告广顺房地产公司签订《商品房购销合同》，其中主要约定：一、原告马俊购买被告广顺房地产公司开发位于景洪市清泉路合顺景苑小区架空车位；二、车位总价款为45000元，原告马俊与被告广顺房地产公司签订合同即日起一次性付清房款45000元。三、被告广顺房地产公司应当于2011年4月12日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的房屋交付原告马俊；四、房屋交付原告马俊时，原告马俊提供办理房屋产权证所需的相关材料，同时预交相关办证费用，被告广顺房地产公司应在90个工作日内将办理房屋产权登记资料交房管处，原告马俊在领证时依照实际费用多退少补。因行政主管部门原因或乙方办理登记所需资料不齐或无效等原因造成逾期办理房产证和土地使用权证的，被告广顺房地产公司不承担违约责任。除此之外，原、被告双方还对其他购房事宜进行了约定。
2012年11月28日，原告马俊向被告广顺房地产公司交纳45000元的车位款。
2011年11月28日原告马俊向被告广顺房地产公司交纳维修基金、预收房产办证费等相关费用3700元。
2016年6月12日景洪市人民政府颁布《景洪市人民政府关于实施不动产统一登记的公告》，公告主要事项：自2016年6月25日起对景洪市市辖区范围内的各类不动产登记业务实施不动产统一登记。之后，原、被告双方为办理土地使用权证、房屋所有权证一事产生纠纷，原告马俊诉至本院。
庭审中原告变更第二项诉讼请求为请求被告限期办理不动产权证书。
本院认为，原告马俊诉请被告为原告马俊办理不动产权证书的诉请，系物权的变更行为，属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定。原、被告双方签订的《商品房购销合同》及其《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其约定的内容不违反法律禁止性规定的部分，对双方具有法律上的约束力。本案中，被告仅仅只负有协助原告办理房屋产权证和土地使用权证的义务，至今未能办好不动产权证书是由于双方不能互相配合及政府相关政策的调整，故应当继续履行。据此，原告诉请要求被告为原告代办不动产权证书的诉请，本院予以支持。另，原告要求被告支付违约金的诉请，因双方仅约定了被告协助原告办理房屋产权证及土地使用权证，并没有约定被告违反该协助办证行为应当承担什么责任，且申办不动产权证书需要原、被告双方共同配合，均按照法定的条件以及不动产登记机关的要求办理才能完成。据上，原告要求被告支付违约金9000元的诉请，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告西双版纳广顺房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起三十个工作日内为原告马俊向不动产登记机关申请办理不动产权证。
二、驳回原告马俊的其他诉讼请求。
案件受理费1150元，减半收取575元，由原告马俊负担175元，由被告西双版纳广顺房地产开发有限责任公司负担400元。原告预交的案件受理费本院不另清退，并由被告迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。
本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 李昳
二〇一七年三月二十九日
书记员 李渊