湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终7190号
上诉人（原审原告）：湖南伟玛电子有限公司，住所地湖南省长沙高新开发区东方红中路586号2号科研楼101。
法定代表人：郑燕民，董事长。
委托诉讼代理人：李东海，湖南众铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王雨生，湖南众铭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖南顾森科技有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道观沙岭工业园观峰路88号2栋2楼。
法定代表人：张梁浩。
委托诉讼代理人：肖飞，湖南崇民律师事务所律师。
原审被告：张梁浩，男，1976年11月9日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。
委托诉讼代理人：肖飞，湖南崇民律师事务所律师。
上诉人湖南伟玛电子有限公司（以下简称伟玛公司）因与被上诉人湖南顾森科技有限公司（以下简称顾森公司），原审被告张梁浩房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初3788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人伟玛公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判解除伟玛公司与顾森公司签订的《房屋租赁合同》；顾森公司向伟玛公司支付拖欠的租金225000元（2015年9月至2016年6月期间租金）、违约金60986元（其中45000元为顾森公司已交的押金不退还）及拖欠的水电费24596元。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、根据合同法的规定，除法律规定的合同解除权的行使外，合同的解除应当由双方协商一致。被上诉人称其与上诉人签订《设备转让协议书》即是合同根本目的无法实现，双方已经均同意解除租赁合同毫无事实与法律依据。1、公司转让生产设备及原料并不代表该公司就需要停止经营，可能是因为设备更新换代或者改变经营方向，并且被上诉人还有生产成品堆放在租赁场地的范围内。2、虽然被上诉人交予上诉人确认的《设备转让协议书》草稿中提及被上诉人要求退还房租押金的意向，但最后签订的《设备转让协议书》中并没有该条款，表明上诉人并未同意被上诉人单方面提前解除租赁合同的要求。3、根据《房屋租赁合同》的约定，押金是在合同期满后被上诉人无违约行为的情况下才可以无息退还，那么在合同期内被上诉人单方面要求提前解除租赁合同的情况下，上诉人无需退还押金。被上诉人称押金已经在设备转让款项中予以冲抵，与事实不符。二、被上诉人提交的证据（2016）湘长市证民字第8480号公证书仅有一名公证员到场调查、询问事项是以录像方式保存、询问人员的身份未经核实，违反《公证程序规则》的规定，一审法院据此认定上诉人已经于2016年初将房屋出租给第三方，并且购买自被上诉人的设备也一直存放租赁场所明显错误。
被上诉人顾森公司和原审被告张梁浩共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。我方租赁涉案厂房后，将自有的设备出卖给了上诉人，设备转让过程中双方明确了是72万，上诉人把押金退给我方，当时双方以设备转让的形式，终止了租赁合同关系。双方在签订设备转让合同后就把租赁合同撕毁了，没有重新签书面的解除协议。长沙市公证处根据我方的申请，在租赁厂房现场了解了情况后确认上诉人购买了我方的一部份设备现在还在厂房内，且上诉人在2016年年初就已经将厂房租给了湖南耐摩特聚合材料有限公司。
伟玛公司向一审法院起诉请求：1、解除伟玛公司与顾森公司签订的《房屋租赁合同》，顾森公司将租赁场所腾空后交还于伟玛公司；2、顾森公司和张梁浩向伟玛公司支付拖欠的租金225000元（2015年9月至2016年6月期间租金），要求计算至实际腾房之日止；并向伟玛公司支付违约金60986元（其中45000元为顾森公司已交的2个月押金不退还）；3、顾森公司和张梁浩向伟玛公司支付拖欠的水电费24596元；4、本案诉讼费用由顾森公司和张梁浩承担。
一审法院认定事实：2014年10月，顾森公司与伟玛公司签订《房屋租赁合同》，双方约定：伟玛公司北向上的第三车间部分区域大约1400平方及配套用房450平米现状租赁给乙方使用，租期为3年，每月租金22500元。2014年10月13日，伟玛公司收取顾森公司5万元押金，并向顾森公司出具了收据。2015年8月31日，伟玛公司与顾森公司签订《设备转让协议书》，约定：顾森公司将主设备、辅助设备及配套、办公家具及设备、原材料转让给伟玛公司，合计750000元。合同标的总价为柒拾伍万元整，分二次支付。伟玛公司在合同签订日支付给乙方预付款贰拾万元整；合同签订后5日内完成试机，试机成功则当日支付余额伍拾伍万元整。伟玛公司法定代表人郑燕民、顾森公司员工周灿签字并加盖双方公司公章。合同签订后，顾森公司即将约定的转让设备、其他设施材料等移交给伟玛公司。
2016年7月6日，顾森公司的委托代理人前往伟玛公司出租给顾森公司的厂房实地查看拍照，询问现场工作人员，可证实上述厂房已于2016年初出租给第三方，场内还存放有顾森公司出售给伟玛公司的主要设备。长沙市公证处公证人员对上述过程进行全程监督公证，并出具了（2016）湘长市证民字第8480号《公证书》。
另查，顾森公司员工周灿曾通过个人使用的QQ邮箱就双方设备转让的有关事宜与伟玛公司法定代表人郑燕民进行电子邮件往来，且邮件中有涉及到房屋租金的退还问题。
2015年5月7日，顾森公司员工周灿向伟玛公司法定代表人郑燕民的私人账号支付顾森公司的5-6月房租45000元。2015年7月2日，顾森公司向伟玛公司支付6月份电费8106.37元。同日，顾森公司员工周灿两次向伟玛公司法定代表人郑燕民转账3000元、100元。7月9日，顾森公司向郑燕民账户支付房租45000元。7月21日，顾森公司向伟玛公司转账7月电费7800.69元。
一审法院认为，虽然顾森公司对伟玛公司提供的编号为01409号《房屋租赁合同》的真实性有异议，但是对于双方签订过租赁合同的事实予以认可，并且顾森公司也承认双方约定的租赁期限截止至2017年，故对伟玛公司与顾森公司之间的租赁关系予以认定。本案的争议焦点在于双方是否在2015年8月31日签订《设备转让协议书》时已经解除租赁合同。对此，一审法院认为；第一，虽然在《设备转让协议书》中伟玛公司与顾森公司员工双方只就设备转让进行了约定，而没有条款约定解除合同，但是，在签订《设备转让协议书》后，顾森公司将厂房内的所有机器设备、办公设备及生产原料的转让给伟玛公司，且此后也未使用伟玛公司的厂房。顾森公司租赁伟玛公司的厂房是为了生产圆盘，现生产设备及厂房内的所有原料都转让给了伟玛公司，顾森公司租赁厂房的目的也不存在了。第二，伟玛公司提供的编号为01409号《房屋租赁合同》之前称是原合同，是真实无误的；后又称系顾森公司员工代签的，故伟玛公司的陈述自相矛盾，又不能提供合法有效的租赁合同，故顾森公司辩称双方《房屋租赁合同》原件已销毁具有高度可能性。第三，顾森公司承租的伟玛公司的厂房已于2016年初出租给第三方，伟玛公司购买的顾森公司的主要设备也一直存放在该厂房内；伟玛公司称所购买的设备早已全部拖走与事实不符。顾森公司员工周灿在与伟玛公司法定代表人协商设备转让协议时，往来邮件中谈到了租房押金退还事宜。综合上述事实，顾森公司称在签订《设备转让协议书》后，将承租厂房已经交付伟玛公司同样具有高度可能性。且在庭审中，伟玛公司几处陈述与相关证据证明的事实不符，提交的编号为01409号《房屋租赁合同》亦不真实。综上，尽管顾森公司无法提交合法有效的书面合同证明与伟玛公司解除了房屋租赁合同关系，但根据上述分析，一审法院认为伟玛公司与顾森公司签订的《房屋租赁合同》事实上在签订《设备转让协议书》时已经双方协商解除，有关事项也一并处理完毕。顾森公司的抗辩成立，予以采信。张梁浩非《房屋租赁合同》的签约方，伟玛公司庭审中对此亦予以认可。故伟玛公司无权向张梁浩主张权利。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，判决：驳回湖南伟玛电子有限公司的诉讼请求。本案案件受理费5959元，减半收取2979.5元，由湖南伟玛电子有限公司负担。
本院二审补充查明事实：1、涉案房屋内至今仍存放有顾森公司原来所生产的不合格产品，伟玛公司称该不合格产品占用的面积为100㎡左右；2、伟玛公司称其所主张的24596元水电费，包括2015年8月至9月15日的电费9434元，及2014年10月至2015年8月的水费15162元；3、长沙市公证处根据顾森公司的申请出具的（2016）湘长市证民字第8480号公证书中载明的一名中年男性的陈述，属于证人证言，因顾森公司未申请该证人出庭陈述，无法核实该证人的真实身份，亦无法核实其陈述的真实性，故一审法院根据该中年男性的陈述认定涉案房屋已于2016年初出租给第三方，缺乏证据，本院不予认定。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，首先，关于伟玛公司与顾森公司之间的《房屋租赁合同》是否已于2015年8月31日双方签订《设备转让协议书》时解除。由于伟玛公司与顾森公司签订的《设备转让协议书》已约定顾森公司将其在涉案租赁房屋内的全部办公家具、设备及原材料转让给伟玛公司，而顾森公司租赁涉案房屋的目的系为生产经营，在签订《设备转让协议书》后，顾森公司再未使用涉案房屋，其签订《房屋租赁合同》的目的已不存在；加之，伟玛公司未能提供证据证明其已转移了顾森公司原有的办公家具、设备及原材料，故顾森公司主张涉案房屋内现存的主要设备系伟玛公司从顾森公司处所购买，及伟玛公司在签订《设备转让协议书》后已实际使用了涉案房屋，较为合理，本院予以采信。故伟玛公司与顾森公司在签订《设备转让协议书》时，《房屋租赁合同》即已实际解除。其次，《房屋租赁合同》解除后，顾森公司未及时转移涉案房屋内的不合格产品，占用了伟玛公司的部分涉案房屋，且对伟玛公司重新出租涉案房屋造成影响；而伟玛公司亦未及时采取合理措施防止损失扩大，故对伟玛公司损失的产生及扩大，双方均存在过错。对此，本院酌情确定顾森公司应向伟玛公司支付2015年9月至2016年6月的房屋占用、寻租等损失共计20000元。对于伟玛公司超出部分的主张，本院不予支持。顾森公司抗辩称其所生产的不合格产品已包含在《设备转让协议书》约定的“原材料”中，一并转让给伟玛公司，其并未占用涉案房屋。但“原材料”与“不合格产品”的内涵明显不同，且顾森公司未提供证据证明其上述主张，故对顾森公司的上述主张，本院不予支持。第三，关于伟玛公司主张的水电费。因顾森公司仅支付电费至2015年7月，而双方的《房屋租赁合同》在2015年8月31日才解除，故顾森公司应支付2015年8月31日前的电费。关于顾森公司应支付的2015年8月份的具体电费金额，因伟玛公司未提供充分证据证明，本院参照顾森公司在2015年6月和7月交纳的电费金额，酌情确定顾森公司向伟玛公司支付2015年8月份的电费8000元。此外，伟玛公司提交证据证明顾森公司在2014年10月至2015年8月的用水量为5054吨，应支付水费15162元，因顾森公司未提供相反证据予以反驳，故对伟玛公司的上述水费主张，本院予以支持。顾森公司抗辩称双方已口头约定其无需交纳水费，但顾森公司未提供证据予以佐证，故本院不予采信。另，关于伟玛公司要求顾森公司支付违约金60986元（含顾森公司已交纳的押金）的主张，因在《房屋租赁合同》解除前，顾森公司已按约履行了支付租金义务，且本院已确认顾森公司应向伟玛公司赔偿损失，故对伟玛公司的上述主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人伟玛公司的上诉理由部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初3788号民事判决；
二、湖南顾森科技有限公司在本判决生效之日起五日内赔偿湖南伟玛电子有限公司2015年9月至2016年6月的损失共计20000元；
三、湖南顾森科技有限公司在本判决生效之日起五日内支付湖南伟玛电子有限公司水电费共计23162元；
四、驳回湖南伟玛电子有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2979.50元，二审案件受理费5959元，共计8938.50元，由上诉人湖南伟玛电子有限公司负担7600元，被上诉人湖南顾森科技有限公司负担1338.50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一七年一月二十一日
书 记 员 周 翔