广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0403民初1441号
原告：上海中邦物业管理有限公司珠海分公司，住所地珠海市斗门区白蕉镇桥湖北路308号企业大厦3楼309室，统一社会信用代码91440400066705564A。
负责人：黄圣，总经理。
委托诉讼代理人：黄小梅，员工。
委托诉讼代理人：李云松，广东邦杰律师事务所律师。
被告：朱奕惠，女，1968年6月29日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。
委托诉讼代理人：刘坤胜，男，1968年10月4日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区，系被告朱奕惠的丈夫。
原告上海中邦物业管理有限公司珠海分公司（以下简称珠海分公司）与被告朱奕惠物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告珠海分公司的委托诉讼代理人黄小梅、李云松，被告朱奕惠及其委托诉讼代理人刘坤胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告珠海分公司向本院提出诉讼请求：１.请求判决被告立即交纳所拖欠的物业费等费用合计13494.32元(包括2017年1月1日至2018年3月31日的物业费11074.35元和违约金2420元)；２.请求判决被告承担本案的全部诉讼费用。
事实和理由：2016年6月3日，被告向开发商珠海市中邦房地产开发有限公司（以下简称开发商）购买了位于珠海市××区××城东××路××中××房。开发商于2016年7月20日向被告发出“商品房交付使用通知书”，通知被告办理收楼手续。根据国务院的《物业管理条例》的规定和被告与我公司签订的《珠海中邦城市花园前期物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》）第五条的约定，被告应按照5元/平方米/月的标准，自入伙之日起至2015年12月31日止暂按3.5元/平方米/月，于每月10日前向我公司交纳当月物业服务费，未按时缴纳的，按欠缴金额每日0.03%支付违约金。因违约金已超出本金金额，按照违约金最低标准本金的百分之三十收取。但从自2017年1月1日至2018年3月31日止，经我公司多次催缴，被告却一直不予交纳相关物业服务费及违约金。被告拖欠自2017年1月1日至2018年3月31日期间的物业服务费11074.35元、违约金2420元，合计13494.32元。为了维护我公司的合法权益，特诉至法院，请求法院支付我公司的诉讼请求。
被告朱奕惠辩称：我不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。事实和理由：原告依据《服务协议》向我收取物业服务费没有事实根据。《服务协议》约定自双方当事人签字或者盖章时成立，且《服务协议》是格式合同，没有原告代表人签名，也没有填写落款日期，我认为《服务协议》至今未生效，《服务协议》对我没有约束力。原告与开发商是两个不同的主体，经营范围也不同，我从未将房屋交予原告管理，也未委托开发商将房屋交予原告管理。原告自行接管我的房屋进行管理，要求我交纳物业服务费，没有事实依据。2016年2月25日，珠海市发改局、住建局联合发布《关于珠海市住宅物业服务收费政府指导价和物业服务收费参考标准（试行）的通知》（以下简称指导价通知），在第一条中明确收费标准为高层住宅（有电梯）为3元/平方米/月，多层（无电梯）为1.9元/平方米/月。原告无视政府权力，将低层住宅（无电梯）定价为5元/平方米/月，这种敢于超越政府职权的行为，人民法院必须制止。签订《服务协议》是开发商向我交房时的条件，开发商以“所有人都要签订这些资料”威胁我，进行强买强卖，未经与我协商，违反了合同的订立原则。原告违反《中华人民共和国招标投标法》第二十五条第一款、第二十六条的规定，原告不具备投标资格。原告是分支机构，不具有二级资质，无管理涉案小区物业的资格。就算要交费，我的房屋属于多层（无电梯）类型，不应当高于政府指导价1.9元/平方米/月的标准，且我没有居住，物业费应当减半收取。
本院认为：一、关于《前期物业委托服务合同》（以下简称《前期服务合同》）的效力问题。涉案小区未成立业主委员会，根据国务院《物业管理条例》第二十四条的规定，开发商在前期可以依法选聘物业服务企业。本案中，开发商通过招投标方式选聘物业服务企业，但因投标人少于3个，珠海市斗门区住房和城乡建设局同意开发商采用协议方式选聘具有二级物业管理资质的企业。开发商因此采用协议方式选聘原告作为案涉小区的物业服务企业，并签订了《前期服务合同》。原告向本院提交由珠海市斗门区住房和城乡建设局出具的《前期物业管理招标材料备案通知书》、《前期物业招投标采用协议方式的批复》和开发商出具的《协议选聘过程报告》予以证明。本院认为，在投标人少于3个的情况下，开发商经珠海市斗门区住房和城乡建设局批准，采用协议方式选聘原告作为物业管理企业，而且中邦物业管理有限公司（以下简称上海中邦公司）具有二级资质，而原告是其分支机构，因此，协议选聘符合法律规定，本院认定《前期服务合同》合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本院认定《前期服务合同》对被告有约束力。
二、关于被告的房屋是否属于别墅或者多层住宅的问题。经查《民用建筑设计通则》，住宅建筑按照层数划分为：1-3层为低层；4-6层为多层；7-9层为中高层；10层以上为高层。按照国家标准《民用建筑设计术语标准》，别墅一般指带有私家花园的低层独立式住宅，低层住宅是一至三层的住宅，多层住宅是四至六层的住宅，中高层住宅是七至九层的住宅，高层住宅是十层及十层以上的住宅。本案中，被告的房屋是三层连排房屋，不是独立式。被告提交的《信访事项处理意见书》规划审批情况一栏记载“该小区分为一期低层住宅部分（销售名称为中邦城市美墅）”，而被告承认其房屋是中邦城市美墅，因此，本院认定被告的房屋属于低层住宅，不属于多层住宅，也不属于别墅。《指导价通知》是针对高层住宅和多层住宅的物业服务收费实施指导价，并未对低层住宅、别墅等其他类型的房屋作出指导价。因此，被告主张其物业费适用《指导价通知》的观点，缺乏依据，本院不予采信。
三、关于被告的答辩意见。
（一）对被告辩称原告违反《中华人民共和国招标投标法》第二十五条第一款、第二十六条规定的问题，原告称其经珠海市斗门区住房和城乡建设局同意和批准采用协议方式选聘为涉案小区的物业服务企业，且上海中邦公司具有一级资质，选聘合法有效。本院认为，在开发商通过招投标方式选聘物业管理企业的过程中，因投标人少于3个，经珠海市斗门区住房和城乡建设局批准，开发商采用协议方式选聘原告，符合《物业管理条例》第二十四条第二款的规定，选聘合法有效，不存在违反《中华人民共和国招标投标法》的情形，对被告的上述辩称，本院不予采信。
（二）对被告辩称原告是分支机构不具有二级资质的问题，原告称其是上海中邦公司在珠海设立的分公司，分支机构不是独立法人，原告是依法经上海中邦公司规定或授权在珠海进行物业管理服务，与上海中邦公司是一个整体，上海中邦公司有物业管理二级资质即可。本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任”的规定，以及根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，原告珠海分公司以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人上海中邦公司承担。对原告的诉称，本院予以采信。被告的辩称缺乏法律依据，本院不予采信。
（三）对被告辩称《服务协议》没有原告代表人的签名和落款日期而不生效的问题。原告称合同签约方是企业，只要企业有在合同上盖章即可，并不要求一定要法定代表人或负责人或代表在合同上签字。本案中，原告在《服务协议》上加盖公章，合同合法有效，对双方都具有约束力，合同签订就是一个协商的结果，被告称强买强卖无事实根据。本院认为，原告在《服务协议》上加盖公章，被告亦签名和填写日期，《服务协议》于2016年7月25日生效，对原被告均有法律约束力。对被告的上述辩称，本院不予采信。
(四)对被告辩称其交纳的款项并非物业费和公摊费的问题。原告称，被告于2016年7月25日通过刷卡方式预交物业费和公摊电费4691.45元，该费用实际由原告收取，也开具了收据，根据惯例，收据是证明缴费一方已经缴费的凭证，只要收取即可，一般不需要交费方签字确认。又根据双方的聊天记录，被告也表示愿意缴费，只不过对房屋维修事宜与开发商之间存在分歧和异议。原告称被告预交的是公摊电费和物业费符合常理，本院予以采信。被告辩称不是物业费和公摊费，又没有证据证明用于支付其他费用，被告辩称其在收楼时被强迫交纳费用，但被告也没有报警，一直以来又没有要求原告退款。本院认为，被告于2016年6月3日签订商品房买卖合同，而于2016年7月25日收楼并预交物业费和公摊费符合常理。对被告的上述辩称，本院不予采信。
四、关于原告的诉讼请求。
（一）物业费。《前期服务合同》合法有效，对被告有约束力，按照国务院《物业管理条例》第七条第五项的规定，业主在物业管理活动中，应当履行按时交纳物业服务费用的义务；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告应当按时向原告交纳物业费。
被告房屋的建筑面积是210.94平方米，被告与原告签订的《服务协议》约定，按建筑面积每月每平方米核定价格5元，自入伙之日起至2015年12月31日止暂按3.5元/平方米计算。现原告要求以3.5元/平方米计算物业费，本院予以采信。被告每月的物业费应为738.29元（3.5元×210.94平方米），2017年1月1日至2018年3月31日共15个月的物业费应为11074.35元（738.29元/月×15月）。现原告请求被告支付2017年1月1日至2018年3月31日共15个月的物业费11074.35元，事实清楚，有理有据，本院予以支持。
（二）违约金。被告与原告签订《服务协议》第五条第六项约定“交纳费用时间：每月10日前缴清当月费用，乙方未按时缴纳物业管理费用的，甲方按欠缴金额每日3‰计收违约金”，本院认为，被告在签订《服务协议》时就应当知道交纳物业服务费的时间和逾期交费的违约责任。现被告不按时交纳物业费已构成违约，应当承担违约责任，向原告支付违约金。原告要求违约金计算到2018年3月31日止，而从2017年1月1日至2018年3月31日共455天，被告拖欠2017年1月份的物业费的违约金应为1007.77元（738.29元×3‰×455天），被告拖欠2017年2月份物业费的违约金为939.10元（738.29元×3‰×424天），违约金时间减少一个月。如此类推计算，拖欠2017年3月份至2018年3月份物业费的违约金均分别递减一个月。按照原告的计算明细，被告拖欠2017年1月至2018年3月的物业费，截止到2018年3月31日的违约金合计为2420元，符合上述递减计算法，本院予以采信。现原告要求被告支付违约金2420元，事实清楚，理由充分，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项、第二十四条第二款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：
一、被告朱奕惠于本判决生效之日起七日内向原告上海中邦物业管理有限公司珠海分公司支付2017年1月至2018年3月共15个月的物业费11074.35元；
二、被告朱奕惠于本判决生效之日起七日内向原告上海中邦物业管理有限公司珠海分公司支付截止到2018年3月31日止的逾期交纳物业服务费违约金2420元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费69元（原告上海中邦物业管理有限公司珠海分公司已预交），由被告朱奕惠负担。
本判决为终审判决。
审判员 吴红革
二〇一八年七月二十六日
书记员 段俏俏
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务
第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
《中华人民共和国公司法》
第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。
《中华人民共和国民法总则》
第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。
分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。