湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衡中法民一终字第75号
上诉人（原审被告、反诉原告）湖南唯康药业有限公司，住所地湖南省衡阳市黄茶路55号。
法定代表人宁保安，该公司董事长。
委托代理人肖锴。
被上诉人（原审原告、反诉被告）彭双红。
委托代理人曾伟，湖南湘华律师事务所律师。
委托代理人颜才知，湖南湘华律师事务所律师。
彭双红、湖南唯康药业有限公司（以下简称唯康公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2013）雁民一初字第14号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2013年10月16日作出（2013）衡中法民一终字第267号民事裁定，将本案发回重审。衡阳市雁峰区人民法院于2014年2月19日作出（2013）雁民一初字第312号民事判决。唯康公司仍不服，向本院提起上诉。本院于2014年3月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月11日公开开庭进行了审理。上诉人唯康公司的委托代理人肖锴，上诉人彭双红的委托代理人曾伟、颜才知到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2004年10月，彭双红注册办理了衡阳市雁峰区星峰艺术幼儿园（以下简称星峰幼儿园）。2004年12月25日，唯康公司与星峰幼儿园签订了《租赁合同》。合同约定，唯康公司将其公司原科研楼1至3楼租赁给彭双红，租期四年，从2005年1月25日起至2009年1月25日止，租赁期满前三个月，双方以书面形式通知对方是否继续合同。租金为4.5万元／年。合同签订后，双方均按合同约定履行了各自义务。2007年4月18日，双方签订了一份《补充租赁协议》，将租金变更为3万元／年。2008年12月9日，双方再次签订了一份《租赁合同》，租赁范围变更为原科研楼1至3层和五层五间房，租期五年，自2009年1月31日起至2014年1月31日止，唯康公司如因政府行为和本公司发展规划拆迁需要，要求中途终止合同，应提前三个月书面通知星峰幼儿园，并退还当年已交租金，唯康公司如以除此之外的其他原因不履行合同，应赔偿星峰幼儿园装修、经营损失。彭双红在承租期间，因经营需要，对承租房屋进行过多次装修。
2012年4月1日，衡阳市人民政府召开了关于研究唯康公司技改扩能相关工作的会议，决定启动唯康公司技改扩能工作，在衡阳市白沙洲工业园建设新厂，该项目确定为市重点工程建设项目，依法变更唯康公司原厂区的土地性质，公开挂牌出卖。2012年11月1日，衡阳市国土资源局对唯康公司原厂区土地公开挂牌出让，但因新厂房未竣工，已挂牌出让的土地一直未交付。2011年8月18日、2012年9月17日，唯康公司先后二次书面通知星峰幼儿园终止合同，要求星峰幼儿园作好搬迁准备工作，2012年9月3日，唯康公司收取星峰幼儿园交纳的2012年下半年房租
23000元。2013年1月8日，唯康公司向星峰幼儿园送达书面告知函，要求星峰幼儿园将终止合同后未搬走的物品尽快搬离。2013年1月11日，星峰幼儿园管理机构搬离唯康公司房屋，但部分空调、床等物品直至2013年5月24日才清理完毕。
在案件审理期间，根据彭双红的申请，原审法院委托衡阳天翼资产评估有限公司对星峰幼儿园装修部分进行评估，作出《衡阳市星峰幼儿园（唯康）装修工程项目清单》，2014年4月15日，唯康公司的原委托代理人柴晓波签收了该清单，亦未提出异议。故衡阳天翼资产评估有限公司作出衡天翼评字（2013）第025号资产评估报告书，认定设在唯康公司院内的衡阳市星峰幼儿园装修部分现有价值为116351.75元。
原审认为，星峰幼儿园与唯康公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。唯康公司以技改扩能需要搬迁，原厂房土地挂牌出让出由，要求提前终止租赁合同，但从星峰幼儿园搬离承租房屋至今，唯康公司出租的房屋仍然维持原样，没有任何证据证明星峰幼儿园的继续经营将妨碍唯康公司的搬迁与厂房土地挂牌出让，故唯康公司提前终止合同不属于双方在《租赁合同》中约定的的免责事由，唯康公司应承担提前终止合同的违约责任。对彭双红的损失，其主张的经营损失、搬迁安置费、幼儿园开办费等损失无确凿证据证实，不予支持。对彭双红投入星峰幼儿园的装修损失，衡阳天翼资产评估有限公司评估为116351.75元，应予支持。星峰幼儿园于2013年1月11日搬离唯康公司的房屋并不在承租房屋内经营，唯康公司对出租房屋拥有管理、使用、收益等权利，故对唯康公司主张房屋占用费的请求，不予支持。唯康公司要求要求彭双红赔偿经济损失300000元的请求，没有事实和法律依据，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告（反诉原告）湖南唯康药业有限公司自判决生效之日起赔偿原告（反诉被告）彭双红损失116351.75元；二、驳回原告（反诉被告）彭双红的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）湖南唯康药业有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事法诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件本诉受理费8800元，反诉受理费3000元，评估费2000元，合计13800元，由原告彭双红（反诉被告）承担7800元，由被告湖南唯康药业有限公司（反诉原告）承担6000元。
宣判后，原审被告（反诉原告）唯康公司不服，向本院提出上诉称：一、唯康公司与彭双红的《租赁合同》中约定，因政府行为和本公司发展规划需要，公司有权中途终止合同，并不承担任何责任。唯康公司终止与彭双红的《租赁合同》是因政府确定将唯康公司搬迁到衡阳市白沙洲工业园，唯康公司提前三个月通知彭双红终止《租赁合同》，故唯康公司终止与彭双红的《租赁合同》不构成违约。原审判决唯康公司赔偿给彭双红116351.75元是错误的。二、唯康公司于2013年1月8日通知彭双红终止合同，限其在彭双红在2013年2月10前搬离。但彭双红一直占用涉案房屋至2013年5月24日，故彭双红应向唯康公司支付房屋占用费10300元，并赔偿其他损失300000元。请求二审撤销原判第一项、第三项，改判驳回彭双红的诉讼请求，判决彭双红赔偿唯康公司300000元。
被上诉人彭双红答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
经审理查明，原审认定的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，唯康公司与彭双红签订的《租赁合同》约定的中途终止合同的免责条件是“政府行为和唯康公司发展规划拆迁需要”，衡阳市人民政府于2012年4月1日作出决定，将唯康公司搬迁至衡阳市白沙洲工业园，并于2012年11月1日，将唯康公司原厂区土地公开挂牌出让。但是，上述政府会议内容和受让唯康公司原厂区土地的相对方均未要求唯康公司在限定时间内搬离原厂区，而且事实上唯康公司因新厂房未竣工，已挂牌出让的土地一直未交付，唯康公司至今也仍然在占有、使用原厂区土地。故唯康公司要求星峰幼儿园在2012年9月30日搬离不符合《租赁合同》约定的免责条件，唯康公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。唯康公司要求彭双红向唯康公司支付房屋占用费10300元，因唯康公司未能举证证明彭双红搬离房屋后，房屋仍在彭双红占有控制之下，故对唯康公司要求彭双红支付房屋占有费的请求，本院不予支持。唯康公司要求彭双红赔偿其他损失300000元，但未能提供任何证据证明其损失，故对其请求本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费11800元，由上诉人湖南唯康药业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 龙 巍
审判员 周隽斓
审判员 邓 琳
二〇一四年四月二十八日
书记员 匡光美
校对责任人：周隽斓打印责任人：匡光美
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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