广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛南法民三初字第55号
原告（反诉被告）王春，女，汉族，住重庆市大足县，公民身份号码××。
委托代理人王奕林、朱海波，广东智洋律师事务所律师。
被告范誉丹，女，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码××。
被告（反诉原告）佛山市南海区嘉联房地产代理有限公司，住所地：佛山市南海区，企业法人营业执照：＊＊。
委托代理人伍世其，男，××年××月××日出生，住广东省高要市，该公司职员。
委托代理人伦兆煊，广东创誉律师事务所律师。
原告王春与被告范誉丹、佛山市南海区嘉联房地产代理有限公司（以下简称嘉联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月4日受理后，被告嘉联公司提起反诉，本院依法决定将反诉与本诉合并审理，并由审判员朱道春适用简易程序于同年2月5日公开开庭进行了审理。原告王春及其委托代理人王奕林、朱海波，被告范誉丹，被告嘉联公司的委托代理人伍世其、伦兆煊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年7月2日，原告在被告嘉联公司的居间服务下，与被告范誉丹签订了《房地产买卖合同》，约定被告范誉丹将位于佛山市南海区＊＊（房地产权证号：粤房地证字第××号）以668000元的价格出售给原告，当日，原告向被告范誉丹支付了定金20000元，并向被告嘉联公司支付了居间报酬8000元。同年7月4日，原告向被告嘉联公司支付办理社会保险手续费30000元。同年7月12日，原告与被告范誉丹签订《补充协议》，约定购房定金变更为50000元，原告又向被告范誉丹支付了定金30000元。2012年12月21日，被告范誉丹向原告寄发《解除合同通知书》，称因原告未履行合同造成违约，决定解除《房地产买卖合同》，没收定金50000元。原告认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》依法成立并生效，原告非佛山市户籍居民，且未能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳12个月以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，原告与被告都明确知道原告属于佛山市限购对象，仍然签订《房地产买卖合同》，三方均存在过错，导致《房地产买卖合同》无法履行，不存在合同任何一方根本违约的问题，被告范誉丹应将收取的50000元定金退回给原告，被告嘉联公司作为专业居间人，明知原告属购买房屋的限购对象，却谎称可为原告解除限购问题，恶意促成《房地产买卖合同》成立，以赚取居间报酬，该行为违反合同法规定，应将收取的居间报酬8000元及办理社会保险的手续费30000元退回给原告。综上，起诉请求法院判令：1、解除原、被告的《房地产买卖合同》；2、被告范誉丹返还定金50000元予原告；3、被告嘉联公司返还居中间报酬及业务手续费合计38000元。
被告范誉丹辩称：《房地产买卖合同》第21条约定，原告应当在合同签订后3个月内办好社保手续并支付购房款，但至今已5个多月，原告仍未支付购房款给我，已构成违约，我作为守约方有权要求解除合同并没收定金。我在签订合同时不存在过错，原告是否属于限购对象我并不清楚，我是通过中介卖房，不存在任何过错，故不同意返还定金给原告。
被告嘉联公司答辩并反诉称：我司促成原告与被告范誉丹签订了《房地产买卖合同》，按照《买卖代理费支付承诺书》的约定，原告应于2012年7月3日前支付代理费20000元，而原告仅于2012年7月2日支付了8000元，故还应支付代理费12000元予我司。至于原告所称办理社保费用30000元，该款项并非我司收取，我司也从未为原告办理过任何社保手续，原告要求我司返还30000元没有依据。反诉请求法院判令：原告支付代理费12000元及从反诉之日起至实际清偿日止按日0.5%计算的违约金。
针对被告嘉联公司反诉，原告辩称：被告嘉联公司虽然促成合同的签订，但其隐瞒情况导致合同无法实际履行，其反诉理由不能成立。
诉讼中，原告举证如下：
1、王春身份证（1份，复印件），用以证明原告主体资格。
2、范誉丹身份证、企业机读档案登记资料、组织机构代码证（各1份，复印件），用以证明两被告主体资格。
3、《房地产买卖合同》（1份，原件）、补充协议（2份，原件），用以证明原告（买方）与被告范誉丹（卖方）、被告嘉联公司（经纪方）于2012年7月2日签订合同，约定卖方将位于佛山市南海区＊＊（房地产权证号：粤房地证字第××号）以668000元的价格出售给买方，成交价为668000元，买方于2012年7月2日支付定金20000元，卖方在签订合同后3天内向抵押银行办理提前还贷手续；买方代卖方垫资赎契，首期房款（不含定金）158000元须于经纪方或银行通知还贷付至卖方贷款帐号内，到帐即视为卖方已收取；房款余款490000元在贷款银行或代办机构办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行或指定开设的账户内；其他事项约定“买卖双方协商同意由于买方自行办理社保，卖方同意等买方签约后3个月内办理好后，买方代卖方垫资赎契支付首期房款，一次性还清银行贷款。”2012年7月12日，三方签订《补充协议》，约定买方再支付购房定金30000元，合计购房定金为50000元，原首期房款为128000元。2012年8月1日，原告王春与被告范誉丹又签订《补充协议》，约定原首期房款128000元变更为168000元，原买方向银行贷款490000元变更为450000元。
4、购房定金收据（2份，原件），用以证明原告于2012年7月2日向被告范誉丹支付定金20000元、2012年7月12日向被告范誉丹支付定金30000元。
5、买卖代理支付承诺书（1份，原件）、收据（2份，原件），名片（1份，原件），用以证明原告向被告嘉联公司支付居间报酬8000元及补缴社保服务费30000元。
6、解除合同通知书（1份，原件），用以证明2012年12月21日，被告范誉丹向原告发出解除合同通知书。
诉讼中，被告范誉丹无证据材料提交，被告嘉联公司举证如下：
1、营业执照（1，复印件），用以证明被告嘉联公司主体资格。
2、房地产买卖合同（1份，原件），用以证明嘉联公司促成原告王春与被告范誉丹的房产交易。
3、行政服务中心项目办理表（1份，原件），用以证明合同签订后，嘉联公司履行合同，于2012年7月11日到政府部门为原告办理绘制房屋平面图。
4、住房权属登记情况证明（1份，原件），用以证明嘉联公司于2012年8月21日到政府部门办理住房权属登记情况查询。
5、按揭手续费预算表（1份，打印件），用以证明经嘉联公司估算，房产买卖税费金额合计约28000元。
6、＊＊有关王春交付3万元的事实经过说明书（1份，原件），用以证明收取王春3万元办理社保费用是＊＊个人行为，并非嘉联公司的职务行为，收款的用途是交易的业务税费，包括房屋绘图费、国土测绘费、按揭手续费及档案信息查册费、契税及交易税费等项目。后原告指令把上述款项用于为其支付社保，作为手续费、挂靠费及私人酬金。
7、社保清单（1份，复印件），用以证明＊＊已为原告办理参加社保7个月，支出了4265.02元。
诉讼中，经被告嘉联公司申请，本院依法传唤证人吴某出庭作证，证人陈述：我是嘉联公司业务员，212年7月2日，王春和范誉丹签订合同时我在场，我公司一般有审查社保资料，但王春说自己办理社保，但没有具体说怎么办理，也没有找我公司为其办理社保，并不清楚＊＊是否参与合同的签订。
经庭审质证：被告范誉丹对原告提供的证据1-4、6无异议，对证据5不清楚；被告嘉联公司对原告提供的证据1-4、6无异议，对证据5有异议，认为合同约定如果员工私下向原告开具白条、收据或作出承诺而未加盖公司印章的，公司不予认可，而证据5张30000元的收据并未加盖公司公章，并非公司收据原告办理社保费用而承诺书写明提前终止买卖合同，不影响原告需支付的中介费，故原告仍需支付中介费12000元。经审查，本院确认原告提供的证据1-6真实性。原告对被告嘉联公司提供的证据1、3、4、5无异议；对证据2真实性无异议，合同中＊＊作为经纪方代表签名，可证明其作为被告嘉联公司的工作人员，收原告30000元办理保险的费用属于职务行为；对证据6有异议，认为＊＊并未出庭，不知道是否其为本人的陈述；对证据7有异议，原告并没有购买佛山的社保。被告范誉丹对被告嘉联公司提供的证据1、2无异议；对证据3-5、7不清楚；对证据6有异议，认为并未承诺无法办理社保则退还款项或等待1年。经审查，本院确认被告嘉联公司提供的证据1-5的真实性及证明力，证据6有＊＊的签名，本院确认其真实性，证据7为社保查询资料，原告虽有异议，但经本院责令并未提供反驳证据，本院确认此证据的真实性。原告认为证人的陈述部分属实，但当时原告是明确告知证人没有社保，证人说公司可以办理。被告范誉丹认为当时签合同时说好给予原告王春3个月办理社保。被告嘉联公司认为证人陈述属实。经审查，证人系被告嘉联公司员工，且庭审中经询问其陈述也相互矛盾，本院对证人证言的证明力不予确认。
根据本院采信的证据结合当事人的陈述，本院认定如下事实：
被告嘉联公司为依法登记成立的从事房地产代理等业务的有限责任公司。2012年7月2日，被告范誉丹（卖方）、原告王春（买方）、被告嘉联公司（经纪方）三方签订一份《房地产买卖合同》，约定卖方将位于佛山市南海区盐步穗盐东路花地湾雍景豪园泓景台10座901房（房地产权证号：粤房地证字第××号）以668000元的价格出售给买方；成交价为668000元，买方于2012年7月2日支付定金20000元，卖方在签订合同后3天内向抵押银行办理提前还贷手续；买方代卖方垫资赎契，首期房款（不含定金）158000元须于经纪方或银行通知还贷付至卖方贷款帐号内，到帐即视为卖方已收取；房款余款490000元在贷款银行或代办机构办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行或指定开设的账户内；合同的其他事项部分约定“买卖双方协商同意由于买方自行办理社保，卖方同意等买方签约后3个月内办理好后，买方代卖方垫资赎契支付首期房款，一次性还清银行贷款。”同日，原告王春向被告范誉丹支付了定金20000元。2012年7月12日，三方签订《补充协议》，约定买方再支付购房定金30000元，合计购房定金为50000元，原首期房款为128000元。同日，原告向被告范誉丹另支付了定金30000元。2012年8月1日，原告王春与被告范誉丹又签订《补充协议》，约定原首期房款128000元变更为168000元，原买方向银行贷款490000元变更为450000元。合同客户须知约定：如有员工私自向阁下开具白条收据或作出承诺，而未加盖公司印章的，请阁下拒绝接受，否则我司对此不予认可，并不承担由此引起的一切法律责任。
另查明，2012年7月2日，原告签订《买卖代理费支付承诺书（买方）》，同意2012年7月3日前向被告嘉联公司支付房地产咨询及买卖代理费20000元，否则按签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止，＊＊在该承诺书上作为被告嘉联公司的代表签名。同日，原告向被告嘉联公司支付了中介代理服务费8000元。2012年7月11日，被告嘉联公司向行政部门申请绘制房屋平面图，2012年8月21日，被告嘉联公司办理了《住房权属登记情况证明》，证明原告王春在南海区范围内无房产登记记录。
2012年7月4日，嘉联公司工作人员＊＊作为经手人出具收据，内容为“收到王春交来的办理业务手续费为人民币叁万元正（30000元正），如办理不成功则原银无息退还。”该收据上未加盖被告嘉联公司公章。2013年2月3日，＊＊出具说明书，说明其私下接受原告王春委托代办社保手续，收取30000元为个人行为，与被告嘉联公司无关。
2012年12月21日，被告范誉丹向原告发出《解除合同通知书》，认为原告未履行合同造成违约，致使合同不能实现合同目的，卖方作为一方当事人，现依据合同法相关规定行使解除权，解除与买方签订的房地产买卖合同，合同解除后，依据合同规定卖方有权不返还买方定金。2013年1月4日，原告提起本案诉讼，庭审中，原告坚持要求解除《房地产买卖合同》，两被告也均同意。
再查，原告王春为重庆市大足县人，其以“佛山市南海区明智达人力资源管理顾问有限公司”名义于2012年7月至2013年1月在佛山市南海区缴纳了社会保险。
2011年3月18日，佛山市人民政府发出佛府办（2011）28号文，实施市行政区域内住房限购措施，（自发文之日起）对无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭暂停在本行政区域内向其售房。房地产开发企业及房地产经纪机构在签订购房合同前，应告知购房人本市限定居民家庭购房套数政策，核验购房人提交的证件及资料的原件与复印件。2011年8月8日，佛山市住房和城乡建设管理局下发《关于加强销售资料审核严格执行我市住房限购政策的通知》，明确自2011年8月8日起，非佛山市户籍居民家庭持个人所得税缴纳证明购房的，个人所得税的申报日期须符合“自购房之日起计算的前2年内在本市累计缴纳12个月以上（含12个月）”的规定，补缴的不予认可。
本院认为：原告王春与被告范誉丹、嘉联公司围绕涉讼房屋买卖及居间关系而签订的《房屋买卖合同》是各方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对各方当事人均具有法律约束力，但由于2011年3月18日开始，佛山地区实施了房地产限购，根据限购政策的规定，原告并不具备在佛山购买房产的资格，故《房屋买卖合同》因与政策相冲突而无实际履行的可能，双方的合同目的不能实现，现原告起诉请求解除《房屋买卖合同》，两被告也同意，本院对此诉讼请求予以支持。原告王春在明知自己属于限购对象的情况下，仍签订《房地产买卖合同》，并承诺在3个月内办理好社保，对《房屋买卖合同》无法实际履行应承担主要风险，被告范誉丹明知原告订立合同时未具备购房条件，而希望通过补办社保方式达到购房的条件，也同意等原告3个月内办理好社保再继续交易，对《房屋买卖合同》最终无法实际履行应承担相应风险，综合本案的实际情况及双方过错程度，本院酌定被告范誉丹可没收原告于2012年7月2日交纳的定金20000元，被告范誉丹将2012年7月12日没收的定金30000元退还给原告。原告请求被告范誉丹退回全部定金50000元理据不足，超出部分本院不予支持。
2012年7月4日＊＊出具的收取原告30000元收据并未加盖被告嘉联公司的公章，原告也不能证明该款项是交给被告嘉联公司，况且《房地产买卖合同》客户须知也明确：如有员工私自向阁下开具白条收据或作出承诺，而未加盖公司印章的，请阁下拒绝接受，否则我司对此不予认可，并不承担由此引起的一切法律责任。据此，本院认定原告交给＊＊的30000元属原告自行委托＊＊个人办理业务的费用，与被告嘉联公司无关，并对原告起诉请求被告嘉联公司退回此项费用的诉讼请求不予支持。虽然嘉联公司促成了原告王春与被告范誉丹签订了《房地产买卖合同》，但从原告委托嘉联公司工作人员＊＊办理社保手续，而＊＊作为嘉联公司业务员并参与该合同的签订来看，被告嘉联公司在合同签订时已清楚原告属佛山地区限购对象，被告嘉联公司作为专业的房地产经纪机构，未依法合理履行居间义务，最终导致了《房地产买卖合同》无法实际履行，故本院对原告起诉请求被告嘉联公司返还已支付的中介费8000元的诉讼请求予以支持，并对被告嘉联公司反诉请求原告支付剩余中介费12000元及利息不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第四百二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告范誉丹应于本判决发生法律效力之日起十日内返还30000元予原告王春。
二、被告佛山市南海区嘉联房地产代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还中介费8000元予原告王春。
三、驳回原告王春其他诉讼请求。
四、驳回被告佛山市南海区嘉联房地产代理有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取1000元（原告已预交），由原告负担700元，被告范誉丹负担275元，被告嘉联公司负担25元。反诉受理费100元（被告嘉联公司已预交），由被告嘉联公司负担。
原告多预交的受理费300元，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院予以退还。
被告范誉丹应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳受理费275元，被告佛山市南海区嘉联房地产代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳受理费25元。逾期，本院将依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 朱道春
二〇一三年三月五日
书记员 陈 宇