广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第337号
上诉人（原审被告、反诉原告）：孙民。
委托代理人：龚朝光。
委托代理人：王文千。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广西铭乐酒业有限公司（原南宁尼雅酒业销售有限公司）。
法定代表人：朱秋红。
委托代理人：韦良峰。
委托代理人：陆荣勇。
原审第三人：广西万昌房地产开发有限公司。
法定代表人：杨松寿。
委托代理人：龚朝光。
委托代理人：王文千。
上诉人孙民因与被上诉人广西铭乐酒业有限公司（以下简称铭乐公司）、原审第三人广西万昌房地产开发有限公司（以下简称万昌公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第1023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月19日受理后，依法组成合议庭，并于2014年4月17日、10月24日及2015年1月21日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人孙民的委托代理人龚朝光、王文千，被上诉人铭乐公司的委托代理人韦良峰，原审第三人万昌公司的委托代理人龚朝光、王文千到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2008年3月19日，万昌公司与案外人蔡龙怡签订了一份《房屋租赁协议》，约定：由蔡龙怡租赁万昌公司所有的位于南宁市双拥路×号的万昌·南湖景园北区×号商铺×号楼区域部分，建筑面积968.68平方米，套内面积835.97平方米；租赁期10年，从2008年3月25日起至2018年7月24日止。2010年2月4日，经万昌公司书面同意，蔡龙怡将涉案租赁房屋转租给铭乐公司，用于经营红酒会所，铭乐公司与蔡龙怡于次日签订了《商铺租赁合同》，约定：租赁期限从2010年3月1日起至2018年7月24日止。2010年3月23日、2010年4月7日，铭乐公司与万昌公司双方就涉案租赁房屋的消防通道问题签订了两份补充协议。此后，铭乐公司向万昌公司支付了2010年7月25日至2011年10月24日的租金。2011年3月28日，万昌公司将涉案租赁房屋出售给孙民。
2011年8月15日，铭乐公司（乙方）与孙民（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为7年，从2011年7月25日起至2018年7月24日止；3.2乙方按下列约定向甲方交纳租金：第一年的租金标准为每月每平方25.36元，从第二年起每年递增百分之五，即：2011年7月25日至2012年7月24日期间每月的租金为25159.6元；2012年7月25日至2013年7月24日期间每月的租金为26417.6元；……；3.3乙方按每季度（3个月）为一期交纳一次租金，乙方须在2011年7月25日前交纳首期租金，此后在每季度开始前5个工作日交纳该季度的租金；7.2乙方不能按时交纳租金，每逾期一天，按应付而未付金额的百分之一向甲方支付逾期付款的违约金；7.3乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权提前解除本合同：7.34拖欠租金、物业管理费、房屋专项维修资金、水电费等累计超过1个月或累计有3次拖欠行为的；8.2乙方在租赁终止后3日内未将租赁房屋及附属设施完好、清洁退还给甲方或未与甲方办理交房手续的，则视为乙方违约继续使用房屋，乙方应按当期租金的双倍向甲方交纳租金。9.3邮寄凭证、电报底稿或刊登通知的《南国早报》作为受送达方收悉该通知的证据，该通知自寄出或在报纸上刊登之日后的第三天视为送达。合同签订后，铭乐公司分别于2011年11月21日、2012年1月18日、2012年5月31日、2012年8月29日，通过中国农业银行网上银行从己方账户（户名：铭乐公司、账号：×）向孙民（账户：×）汇入72433.93元、76923.67元、75478.80元、79252.80元，并注明交易用途为租金。
2013年1月11日，孙民在《南国早报》刊登了《关于解除<；房屋租赁合同>；的通知》，以铭乐公司有逾期超过2个月仍未交清租金的违约行为为由，声明解除与铭乐公司之间的房屋租赁合同，并要求铭乐公司自通知刊登之日起5日内搬出及将涉案房屋交回孙民。同日，铭乐公司通过中国农业银行网上银行从己方账户（户名：铭乐公司、账号：×）向孙民（账户：×）汇入79252.8元，并注明交易用途为租金。2013年1月28日，铭乐公司又通过中国农业银行网上银行从己方账户（户名：铭乐公司、账号：×）向孙民（账户：×）汇入79252.8元，并注明交易用途为租金。2013年4月19日，铭乐公司再次通过中国农业银行网上银行从己方账户（户名：铭乐公司、账号：×）向孙民（账户：×）汇入79252.8元，并注明交易用途为租金。铭乐公司主张上述三笔汇款分别是支付2012年10月25日-2013年1月24日、2013年1月25日-2013年4月24日、2013年4月25日-2013年7月24日的租金。孙民称收到此款。
另查明：铭乐公司还提交了一份《房屋租赁合同》，该合同载明：甲方（出租方）孙民、乙方（承租方）铭乐公司；内容包括甲方将其位于南宁市双拥路×号的万昌·南湖景园201#房屋（建筑面积1305.66平方米，位置平面图附后）按现状出租给乙方用于酒庄经营；租赁期限为7年，从2011年7月25日起至2018年7月24日止；乙方按下列约定向甲方交纳租金：第一年的租金标准为每月每平方25.36元，从第二年起每年递增百分之五，即：2011年7月25日至2012年7月24日期间每月的租金为33111.54元；2012年7月25日至2013年7月24日期间每月的租金为34769.73元；……；3.3乙方按每季度（3个月）为一期交纳一次租金，乙方须在2011年7月25日前交纳首期租金，此后在每季度开始前5个工作日交纳该季度的租金；合同还约定了其他条款，内容与双方于2011年8月15日签订的《房屋租赁合同》基本一致。该份合同的落款处仅有孙民的签章，铭乐公司未在合同中签章。铭乐公司主张该份合同系孙民希望调整租金标准，从而与之订立的新合同，并称因双方反复协商合同条款导致了原租赁合同的租金未能及时支付。
2013年4月8日，铭乐公司诉至法院，请求判令：一、确认孙民单方解除房屋租赁合同的行为无效；二、孙民按铭乐公司与万昌公司之间的房屋租赁协议的约定继续履行租赁合同（标的额为2458344.35元）；三、案件受理费由孙民承担。孙民提起反诉，请求判令：一、确认孙民与铭乐公司的《房屋租赁合同》已于2013年1月11日解除；二、铭乐公司向孙民支付逾期交纳租金的违约金7805.57元；三、铭乐公司向孙民支付被解除合同的违约金26417.60元；四、铭乐公司向孙民支付从其被解除合同第四天起即2013年1月14日起至2013年5月24日（即提起反诉之前一日）期间的双倍租金140277.45元（已扣除铭乐公司已付的90612.37元）；四、铭乐公司立即将原承租的房屋退还给孙民；五、铭乐公司从2013年5月25日起至其将涉案房屋退还给孙民之日期间，按原租赁合同约定当期租金额的双倍向孙民支付租金；六、由铭乐公司承担反诉的诉讼费用。
一审法院经审理认为：一、关于2011年8月15日铭乐公司、孙民签订的《房屋租赁合同》效力问题。该份合同系双方当事人的真实意思表示，内容未悖法律禁止性规定，应为合法有效合同。二、关于铭乐公司是否有权提起确认解除合同无效之诉。铭乐公司自接收2013年1月11日通知之日起三个月内（2013年4月8日）向法院提起确认解除合同无效之诉，并未超过法律规定的期限，则其仍有权提起确认解除合同无效之诉。三、涉案合同是否应予解除的问题。孙民以铭乐公司有逾期超过2个月仍未交清租金的违约行为为由，声明解除与铭乐公司之间的《房屋租赁合同》。依照合同约定，铭乐公司应于2012年10月20日前支付从2012年10月25日-2013年1月24日期间的租金，但铭乐公司在2013年1月11日才将上述租金汇入孙民账户，此情形符合合同第7.34条约定的解除条件。但铭乐公司对此提供了一份落款有孙民签章的《房屋租赁合同》，佐证孙民希望与其订立新合同的事实，而新的合同中涉及提升租金，须反复协商，遂导致从2012年10月25日-2013年1月24日期间的租金迟延交付。由于该份《房屋租赁合同》中有孙民的签章，故对该份证据的真实性予以确认，并综合本案其他证据判断铭乐公司所述内容的真实性。根据《合同法》第九十四条第三款之规定，当事人可以解除合同的条件为“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。孙民应就铭乐公司逾期未交付2012年10月25日-2013年1月24日期间的租金进行催收。但本案中，孙民仅提供了2013年1月11日登报解除与铭乐公司签订《房屋租赁合同》的公告，但未提供证据证明其曾向铭乐公司发出催收租金的通知。而铭乐公司在收到登报公告后当日即将本季三个月的租金汇入孙民账户，同时于2013年1月28日、4月19日将下一季度租金汇入孙民账户。铭乐公司的上述行为表明其有诚意继续履行房屋租赁合同，且孙民在收到上述款项后也未退回铭乐公司。即表明双方订立的合同目的尚能继续实现，孙民的利益也未受到损害。孙民还反诉请求铭乐公司因逾期支付租金应赔偿违约金7805.57元。依照合同第3.3条约定，铭乐公司应于每季度开始前5个工作日交纳该季度的租金，故铭乐公司应于2011年10月18日、2012年1月17日、4月18日、7月18日、10月18日交纳当季的租金，其分别于2011年11月21日、2012年1月18日、2012年5月31日、2012年8月29日、2013年1月11日交纳，依照合同第7.2条约定，铭乐公司应支付相应的违约金。现孙民反诉主张按照每日千分之五计付违约金并未超过合同约定，故铭乐公司应向孙民赔偿逾期支付租金的违约金为：1、从2011年10月25日至2012年1月24日期间为：25159.6元／月×3个月×5‰×33日=1245.4元；2、从2012年1月25日至2012年4月24日期间为：25159.6元／月×3个月×5‰×1日=37.7元；3、从2012年4月25日至2012年7月24日期间为：25159.6元／月×3个月×5‰×42日=1585元；4、从2012年7月25日至2012年10月24日期间为：26417.6元／月×3个月×5‰×42日=1664.3元；5、从2012年10月25日至2013年1月24日期间为：26417.6元／月×3个月×5‰×83日=3289元，以上合计7821元。孙民有权要求铭乐公司支付此部分的违约金。现孙民反诉主张的违约金数额为7805.57元未超过上述范围，予以支持。另，此违约金的数额与《房屋租赁合同》接近246万元合同总标的相比，并不构成主要债务。结合上述判断，认为铭乐公司、孙民签订的《房屋租赁合同》仍具备一定的履行基础，不宜轻易解除该份合同，双方应继续履行于2011年8月15日签订的《房屋租赁合同》。对于孙民主张的各项诉请，除逾期交纳租金的违约金外，均以解除涉案合同为前提方可成立，现确认涉案合同未解除，故对其提出的以解除合同为基础的相关反诉请求，均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第三款之规定，判决：一、确认铭乐公司与孙民于2011年8月15日签订的《房屋租赁合同》未解除，双方继续履行《房屋租赁合同》；二、铭乐公司应向孙民支付逾期交付租金的违约金合计7805.57元；三、驳回孙民的其他反诉请求。
本诉案件受理费13233元，由孙民负担；反诉案件受理费1893元，由铭乐公司负担。
上诉人孙民不服一审判决上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、认定被上诉人于2013年4月8日向法院提起确认解除合同行为无效之诉错误。（1）虽然被上诉人起诉状的落款时间是2013年4月7日，但并没有证据证实被上诉人是在2013年4月8日向法院提起确认解除合同行为无效之诉。（2）既然一审认定法院是于2013年4月19日受理被上诉人起诉的，那么根据《民事诉讼法》第一百二十三条之规定，可以推算出被上诉人的起诉日期最早应是2013年4月12日，如果被上诉人真是在2013年4月8日起诉，这无疑是证明了一审法院违反了七日内立案的法律规定，由此可见，一审判决认定被上诉人于2013年4月8日向法院提起确认解除合同无效之诉是没有事实依据的，显然是错误的，二审法院应当据实纠正。2、一审判决错误地认定被上诉人迟延交付租金的原因是由于上诉人希望与其订立新合同所导致。（1）根据上诉人与被上诉人于2011年8月15日签订的《房屋租赁合同》第3．3条约定，被上诉人应于每季度开始前5个工作日交纳该季度的租金，即被上诉人应于2011年10月18日、2012年1月17日、4月18日、7月18日、10月18日交纳当季租金，而被上诉人却分别于2011年11月12日、2012年1月18日、2012年5月31日、2012年8月29日、2013年1月11日交纳，分别迟延了33日、1日、42日、42日、83日。据此可知，被上诉人自交纳第一期租金开始，每次均存在迟延支付租金的违约行为，其违约行为不是偶然的，而是经常性发生的。（2）上诉人虽然于2012年3月22日向被上诉人提交了一份《房屋租赁合同》的文本而希望重新签订合同，其原因是上诉人在办理产权证时得知租赁房屋的实测面积1305.66平方米，比原租赁合同约定的面积992.1平方米增加了313.56平方米，相差额高达31.61％，故上诉人希望被上诉人依据《房屋所有权证》记载的建筑面积1305.66平方米据实计算租金而重签租赁合同，这是非常合理的，而且这一事实根本不应当构成被上诉人迟延支付租金的理由。因为，对于上诉人提出的变更合同或重新签订合同的要求，被上诉人可以表示同意也可提出磋商，但无论如何在原合同变更或重新签订合同之前，被上诉人应当继续严格履行原合同，除上诉人同意外，被上诉人无权迟延支付租金，否则，其迟延支付租金的行为仍然构成违约。（3）我国法律并未规定，本案所涉的租赁合同也未约定承租方在双方对合同条款有异议时享有拒交租金的权利，因此被上诉人根本不享有延迟或拒绝交纳租金先行抗辩权，被上诉人连续多次迟延支付租金的行为已经构成了严重违约。二、一审适用法律错误。一审认定被上诉人于2013年1月11日才支付应当于2012年10月20日前支付的2012年10月25日至2013年1月24日期间的租金，符合《房屋租赁合同》7．3．4约定的解除条件，就应当依据《合同法》第九十三条第二款之规定，认定上诉人在解除合同的条件成就时，可以不经催告而直接通知被上诉人解除合同。而且按照《合同法》第九十六条第一款之规定，上诉人按合同约定的条件解除合同时不须要预先催告的，而是可以根据被上诉人符合解除合同条件的违约情形而直接解除合同，因此一审判决适用《合同法》第九十四条第三款之规定，认定上诉人在解除合同前还必须向被上诉人进行催收租金的催告，显然是适用法律错误。在本案中，上诉人完全是依据被上诉人的违约情形已达到可以解除合同的程度及合同的约定而通知与其解除合同，与适用《合同法》第九十四条第三款的情形是完全不同的。三、一审悖离了双方当事人的诉讼请求。上诉人、被上诉人的诉讼、反诉请求均为请求法院确认上诉人单方解除房屋租赁合同的行为是否有效，而不是请求人民法院判决解除合同。因此，一审应当首先就上诉人单方解除房屋租赁合同的行为是否有效进行审理并得出明确的结论，然后依据该结论，再审理各方当事人提出的以解除合同为基础的相关诉讼请求是否成立。但一审没有就上诉人单方解除合同行为是否有效进行审理，而是围绕涉案合同是否应予解除的问题进行审理，明显悖离了当事人的诉讼请求，违反“不告不理”民事审判原则。四、本案是由于被上诉人违约不按时支付租金而导致上诉人依法解除合同。上诉人解除合同的行为，既有充分的事实依据，也有合同和法律依据，应当遵循有效合同的有效约定而判决确认上诉人解除合同的行为有效和由被上诉人承担相应的违约责任。1、不管是上诉人、被上诉人还是一审判决，均认为上诉人、被上诉人在2011年8月15日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示及合法有效。2、如前所述，被上诉人存在多次迟延支付租金的违约行为，完全符合《房屋租赁合同》7．3．4约定的解除条件，在此情形下，上诉人于2013年1月10日书面向被上诉人送达《关于解除<；房屋租赁合同>；的通知》，但由于被上诉人拒绝签收该解除合同的通知，上诉人不得不在当天以特快专递向其寄送该通知以及在2013年1月11日的《南国早报》上刊登该通知。根据《合同法》第九十六条第一款之规定，上诉人解除合同的通知，应当自到达被上诉人时生效。因此，按照《房屋租赁合同》第9．3条约定，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》至迟应于2013年1月14日起解除。2、由于上诉人在2013年1月11日的《南国早报》上刊登解除合同通知时，解除合同的条件实质上已成就，故该解除通知一旦发出后，被上诉人向上诉人支付租金的行为（包括在合同解除通知送达途中的支付行为），以及上诉人受领款项的行为，均不会改变租赁合同自解除通知到达被上诉人时即为解除的客观事实。由于被上诉人在租赁合同解除后未及时退还房屋，按照涉案的《房屋租赁合同》第8．2条之约定，被上诉人从其被解除合同第四天起应当按双倍租金标准向上诉人支付继续占用租赁房屋期间的租金，故上诉人受领被上诉人所支付款项的行为，是有事实和法律依据的，该行为既不能视为上诉人同意继续履行原合同，更不能视为双方重新订立了租赁合同。3、如前所述，被上诉人请求法院确认上诉人解除合同行为无效的诉讼请求，是在合同解除之日起三个月之后才提起诉讼的，因此，根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，一审应当驳回被上诉人的诉讼请求。4、租赁合同解除后，被上诉人须按合同约定向上诉人承担违约责任，故应在撤销一审错误判项的同时，改判支持上诉人的上诉请求，因为上诉人的上诉请求是根据有效合同的有效约定而提出的合理诉求。综上，请求：l、撤销一审判决第一、三项，维持第二项；2、改判确认上诉人与被上诉人于2011年8月15日签订的《房屋租赁合同》已经解除；3、改判被上诉人向上诉人支付被解除合同的违约金26417．60元；4、改判被上诉人向上诉人支付从其被解除合同第四天起即2013年1月14日起至2013年5月24日（提起反诉之前一日）期间的双倍租金140277元（已扣除被上诉人已付的90612.37元）；5、改判被上诉人立即将原承租的房屋退还给上诉人；6、改判被上诉人从2013年5月25日起至其将涉案房屋退还给上诉人之日期间，按原租赁合同约定当期租金额的双倍向上诉人支付租金；7、改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求；8、由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。
被上诉人铭乐公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。特别说明的是，上诉人称被上诉人没有按期支付租金，是因为被上诉人支付租金后，上诉人在事隔一个月后才开具发票，导致被上诉人财务报账出现问题，所以每次付款双方都会互相扯皮，但被上诉人最后都是按时支付的。
原审第三人万昌公司认为：同意上诉人孙民的上诉意见。
当事人争议的焦点是：一、上诉人孙民单方解除涉案合同效力应如何认定？二、上诉人孙民的上诉请求是否依法有据？
各方当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，均未提交新证据。
各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。
二审另查明：二审审理期间，孙民自行委托有关部门对争议商铺进行测量，确认涉案商铺面积为968.68平方米，加上涉案旁边的商铺，总和才是孙民房产证上的面积1305.66平方米。
除一审已查明确认铭乐公司逾期向孙民支付的当季租金外，铭乐公司在其余时段的租金均按期支付至今。
本院认为：铭乐公司与孙民于2011年8月15日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效合同，双方均应恪守履行。
关于铭乐公司确认孙民解除合同效力的问题。铭乐公司于2013年1月11日收到孙民解除租赁合同的通知后，于2013年4月8日向法院递交起诉状，其在有效期限内向法院提起确认解除合同无效之诉，一审予以受理并无不当。孙民主张铭乐公司有逾期超过2个月仍未交付租金的违约行为，依照双方合同约定，铭乐公司的违约行为已符合涉案合同第7.34条约定的解除条件。铭乐公司抗辩迟延交付租金，因系孙民提出要按房产证面积提升租金，双方产生争议而导致。根据落款有孙民签章的《房屋租赁合同》，结合二审查明的事实，一审确认铭乐公司逾期交付租金有客观原因并无不当。一审以铭乐公司用自身行为表明其有诚意继续履行房屋租赁合同，孙民在收到铭乐公司多次汇款后也未提出异议，表明双方订立的合同目的尚能继续实现，孙民的利益也未受到损害为由，确认孙民单方解除租赁合同无效，涉案租赁合同未解除，应继续履行并无不当，本院予以维持。
关于孙民请求铭乐公司支付违约金的问题。依照涉案合同第3.3条约定，铭乐公司应于每季度开始前5个工作日交纳该季度的租金，故铭乐公司应于2011年10月18日、2012年1月17日、4月18日、7月18日、10月18日交纳当季的租金，其分别于2011年11月21日、2012年1月18日、2012年5月31日、2012年8月29日、2013年1月11日交纳，依照合同第7.2条约定，铭乐公司应支付相应的违约金。孙民主张按照每日千分之五计付违约金7805.57元并未超过合同约定，一审予以支持并无不当，铭乐公司没有异议，本院予以维持。
因孙民主张的各项诉请，除逾期交纳租金的违约金外，均以解除涉案合同为前提方可成立，现确认孙民解除涉案合同无效，涉案租赁合同继续履行，故对其提出的以解除合同为基础的相关反诉请求，一审均不予支持并无不当，本院予以维持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28359元，由上诉人孙民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 农虹菲
审 判 员 黄 琴
代理审判员 陈 杨
二〇一五年二月十日
书 记 员 骆春利
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。