山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终2621号
上诉人（原审被告)：兰红梅。
委托诉讼代理人：王锐民，山东元鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：青岛锦绣万家物业服务有限公司。
法定代表人：郭宇，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：徐耀，上海段和段（青岛）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张孟，上海段和段（青岛）律师事务所律师。
上诉人兰红梅因与被上诉人青岛锦绣万家物业服务有限公司（以下简称锦绣万家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初2454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
兰红梅上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人提供的视频和照片清楚证明了有大量垃圾堆放在涉案小区内，严重影响业主生活。一审以该垃圾堆并非在小区范围内，无法证明属于被上诉人负责物业服务管理的范围为由，不支持上诉人的主张是错误的。二、根据双方签订的《物业管理服务协议》，公共配套设施房屋出租问题、停车场私自收费问题、小区共用电梯内广告牌收入问题，已在双方协议中予以约定，由此发生的纠纷应予以处理，一审以与本案系不同法律问题为由，认定上诉人拒绝缴纳物业服务费用的理由不能成立，属法律适用错误。
青岛锦绣万家物业服务有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，答辩人已按约提供物业管理服务，上诉人应当按约及时缴纳物业服务费及电梯运行费等相关费用。上诉人的上诉主张无事实及法律依据，其上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
青岛锦绣万家物业服务有限公司向一审法院起诉请求：判决兰红梅支付物业管理费、电梯运行费共计4299.91元、违约金1749.47元。
一审法院认定事实：兰红梅系青岛市市南区延吉路117号锦绣华城x号楼x单元x户房屋所有权人，该房屋建筑面积为87.07平方米。2010年9月23日，锦绣万家物业公司（甲方）与兰红梅（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定锦绣万家物业公司对青岛市市南区延吉路117号锦绣华城小区提供前期物业管理服务。合同内容包括：物业服务费用由乙方按其拥有物业的建筑面积缴纳，缴费时间为每半年第一个月内，乙方应在上述期限届满前履行缴费义务；具体标准为住宅高层按建筑面积每月每平方米1.08元收取、电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.4元向二楼（含）以上业主收取；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方自逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金并采取适当措施予以催收。合同还约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、违约责任等事项。协议签订后，锦绣万家物业公司按约提供物业管理服务。截止2017年3月31日，兰红梅欠缴2014年6月至2014年12月31日期间物业管理费及电梯运行费820.42元、欠缴2015年度物业管理费及电梯运行费1546.44元、欠缴2016年度物业管理费及电梯运行费1546.44元、欠缴2017年1月至3月期间的物业管理费及电梯运行费386.61元，以上共计欠缴物业管理费3115.69元、电梯运行费1184.22元。锦绣万家物业公司资质等级为三级。2008年10月17日，青岛市物价局、青岛市国土资源和房屋管理局下发青价格[2008]235号“关于核定锦绣华城住宅物业项目前期物业服务收费标准指导标准的通知”文件，该文件载明锦绣华城住宅物业项目的前期物业服务费高层为每月每建筑面积1.08元（含综合管理服务费0.15元、公共区域清洁卫生服务0.25元、公共区域秩序维护服务0.3元、公共区域绿化养护服务0.12元、共用部位日常运行养护服务0.04元、公共照明高层日常运行养护服务0.05元、消防系统高层日常运行养护服务0.1元、避雷系统日常运行养护服务0.01元、弱电系统日常运行养护服务0.06元）、电梯运行费0.4元。庭审中，兰红梅主张锦绣万家物业公司违反物业管理服务协议，没有按照协议约定履行服务义务，侵犯了业主的权益，向法庭提供了如下证据：证据1、《物业管理服务协议》，证明锦绣万家物业公司有建立健全本物业的物业管理档案资料；编造物业管理服务及财务年度计划；每6个月向业主公布管理服务收支账目；合理使用物业管理用房；不得擅自占用物业公用部分；对消防设施等进行维护和管理等义务。锦绣万家物业公司质证称，对该证据的真实性认可，但对证明事项不予认可，其已经依约履行物业管理服务协议的义务，但兰红梅却未缴纳应支付的物业管理费和电梯费。证据2、视频及照片光盘，证明锦绣万家物业公司将大量垃圾堆放在小区内，严重影响业主生活。锦绣万家物业公司设立收费停车场，将小区公用配套房屋出租，在小区院内、楼道大厅和电梯内设置广告牌，对消防设施没有管理、维护。锦绣万家物业公司质证称，对视频的真实性不认可，视频中的垃圾堆并非在所服务的小区内，故不属于锦绣万家物业公司的服务范围。兰红梅所称的小区停车场系延吉路商业网点的配套停车场，与小区物业服务无关，也与本案无关。视频中所展示的消防设施无法证明没有进行过管理和维护，视频的形成时间无法确认，目前小区是否为视频中展示的情况不清楚。对照片不予认可，该证据的大部分形成时间和地点均无法显示是在所服务的小区拍摄，拍摄时间无法确认。该照片仅拍摄了消防栓的照片，无法证明未对消防设施进行管理和维护。锦绣万家物业公司为证明其主张，向法庭提供了视频，证明兰红梅主张的垃圾堆并非在小区内而是在小区之外的开发商的土地上，兰红梅质证称该垃圾堆是小区当时规划的小学所处位置，应属于物业服务公司负责管理的范围内。证据3、小区总平面图，证明锦绣万家物业公司设立的收费停车场属于小区公用区域，锦绣华城小区的公共配套设施建筑面积为911.57平方米。锦绣万家物业公司质证称，对该证据的真实性不认可，没有主管部门盖章，该平面图也没有证明停车场设立在公共区域，该图纸是否为最终小区的建设图纸无法核实，该图纸及数据指标是否为最终的建设指标无法确认。
证据4、证人证言，证明锦绣华城小区x号楼x单元x户业主董素珍家2015年失火，因消防栓没水造成重大损失。锦绣万家物业公司质证称，对证人证言的真实性不予认可，该证人无法出庭作证，且火灾原因并非锦绣万家物业公司引起，该证据与本案不具备关联性。锦绣万家物业公司按照法律规定对消防设施进行维修维护，14号楼消防设施的损坏是否因维修维护不当所造成无法确定。一审法院认为，双方签订的《物业管理服务协议》依法成立，具有法律约束力，双方当事人均应严格履行。协议签订后，锦绣万家物业公司依约提供了物业管理服务，兰红梅理应根据《物业管理服务协议》的约定及时缴纳相关费用。庭审业已查明，兰红梅欠缴2014年6月至2017年3月期间物业管理费3115.69元、电梯运行费1184.22元的事实成立。兰红梅虽抗辩称锦绣万家物业公司违反物业管理服务协议，没有按照协议约定履行服务义务，并向法庭提供视频及照片主张锦绣万家物业公司未及时清理垃圾堆，但根据锦绣万家物业公司提供的视频显示该垃圾堆并非在小区范围内，无法证明属于负责物业服务管理的范围。兰红梅提供的证人证言因证人未出庭作证，亦无法采信。兰红梅虽辩称因家中漏水，锦绣万家物业公司未及时通知而导致其损失的扩大，锦绣万家物业公司未尽到通知义务服务不到位，但其未提供相应证据证明，不予采信。兰红梅提供的证据不足以证明其主张。本案系双方因物业服务合同产生的纠纷，兰红梅主张公共配套设施房屋出租问题、停车场私自收费问题、小区共用电梯内广告牌收入问题，与本案系不同法律关系，兰红梅以此抗辩拒绝缴纳物业服务费用的理由不能成立。锦绣华城住宅物业项目的前期物业服务费收费标准已经青岛市物价局、青岛市国土资源和房屋管理局下发的青价格[2008]235号文件核定批准，兰红梅对收费标准提出的异议不予采信，且亦未提供有效证据证明锦绣万家物业公司未履行该文件载明的服务内容，故兰红梅理应按照该收费标准支付相应的物业服务费及电梯运行费。综合上述分析，兰红梅应支付2014年6月至2017年3月期间物业管理费3115.69元、电梯运行费1184.22元，锦绣万家物业公司的该项诉讼请求，予以支持。
另根据双方签订的《物业管理服务协议》的约定，缴费时间为每半年第一个月内，逾期缴费，锦绣万家物业公司有权要求自逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金。法院认为该协议约定的违约金标准过高，应以同期银行贷款利率计付逾期付款违约金为宜。锦绣万家物业公司主张支付至2017年3月31日的违约金1749.47元的诉讼请求，部分予以支持。判决：1、兰红梅于判决生效之日起十日内支付青岛锦绣万家物业服务有限公司2014年6月至2017年3月期间物业管理费3115.69元、电梯运行费1184.22元，并按同期银行贷款利率支付青岛锦绣万家物业服务有限公司逾期付款违约金（其中：以820.42元为基数自2015年1月1日起算至2017年3月31日、以1546.44元为基数自2016年1月1日起算至2017年3月31日、以1546.44元为基数自2017年1月1日起算至2017年3月31日）；2、驳回青岛锦绣万家物业服务有限公司的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案当事人对于双方签订的《物业管理服务协议》均无异议,该协议对双方具有法律约束力，双方当事人均应遵约履行。按照该协议约定的收费标准，上诉人兰红梅欠缴物业管理费3115.69元、电梯运行费1184.22元的事实清楚。二审双方争议的焦点为上诉人不予交纳物业管理费和电梯运行费的抗辩理由是否成立。对此，本院认为，上诉人称有大量垃圾堆放在涉案小区内，严重影响业主生活。但其提交的证据未能证明垃圾堆系在上诉人涉案小区内，且清除该垃圾堆是被上诉人应尽的物业服务范围内的义务，因此，上诉人以此主张不交纳物业费和电梯运行费的依据不足，一审不予支持并无不妥。上诉人主张的公共配套设施房屋出租、停车场私自收费、小区共用电梯内广告牌收入等问题，确与业主的切身利益有关，上诉人可通过业主大会或业主委员会主张自己的权利。
但该主张与物业费和电梯运行费的交纳并非同一法律关系，上诉人以此抗辩不予交纳物业费和电梯运行费的理由不够充分，本院不予支持。
综上所述，兰红梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人兰红梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 楷
审判员 马 喆
审判员 孙向东
二〇一八年六月二十二日
书记员 阚玉龙
书记员 庞连捷