福建省邵武市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0781民初143号
原告：欧碧德，女，1936年7月27日出生，汉族，住邵武市。
委托诉讼代理人：杨雪娇（系原告的儿媳），女，住邵武市。
被告：邵武市铁诚小额贷款股份有限公司，住所地：邵武市昭阳新村临华光路。
法定代表人：翁其耀，董事长。
委托诉讼代理人：刘峻，福建欣开元律师事务所律师。
原告欧碧德与被告邵武市铁诚小额贷款股份有限公司（以下简称小贷公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告欧碧德的委托诉讼代理人杨雪娇、被告小贷公司的委托诉讼代理人刘峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告直接经济损失95638.4元（52元/㎡×114.95㎡×16层）；2.被告赔偿原告40.7㎡的住房损失278957.8元（按6854元/㎡计算）；3.被告赔偿原告20㎡的停车位损失200000元（按10000元/㎡计算）；4.被告支付违约金400000元。事实和理由：2012年，在住建局的主持下，原邵建公司宿舍楼（月山关1号）进行拆迁摸底及动员工作。因原告已故配偶系台湾籍离休干部，在房改中去世，因此国家给离休干部的有些待遇原告未享受到，故原告与原单位存在争议，不同意搬迁。之后，被告主动提出愿意承担原告在房改时所受损失，并与原告签订补偿协议。协议签订后，原告即按被告要求与邵武市建筑企业改制拆迁安置项目经理部（以下简称经理部）签订《房屋征收补偿安置协议书》（以下简称《安置协议书》），并按要求在2013年1月20日前搬迁完毕。现金贸国际广场已竣工，但被告不能按协议履行，以至其他拆迁户已迁入新居、原告失去主动选房的机会。住建局于2017年7月即停发了拆迁住房租赁补贴，原告于2018年2月被动接受了回迁房即号楼室（面积114.95㎡）。该楼层与原约定的回迁房26楼相差楼，每层楼一平方米增加52元，原告的楼层损失为95638.4元。其次，被告不按约定向原告交付40.7㎡的住房，原告主张按6854元/㎡计算住房损失为278957.8元。再次，被告现无法办理停车位的产权证，故被告违约，原告主张按10000元/㎡计算停车位损失，应为200000元。综上，被告违约，还应向原告支付违约金400000元。
被告辩称，一、原、被告签订的《拆迁协议书》系无效的民事合同，被告没有据此履行的义务。1.2013年9月4日，被告与邵武市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，此时被告才取得原邵建公司地块的开发权。因此，在与原告签订《拆迁协议书》时，被告尚未取得拆迁资格，不是适格的拆迁权利人，因此《拆迁协议书》因主体不适格而无效。2.《拆迁协议书》签订同日，原告又与经理部就同一房屋的拆迁事宜签订了内容完全不一致的《安置协议书》，该协议书并在市住建局及国土局备案，且已履行，因此《拆迁协议书》与《安置协议书》中不一致的内容无效。3.《拆迁协议书》中第2条、第3条的约定，其他30余拆迁户并未享受，根据公平原则，该条款侵害了其他拆迁户的利益，应属无效。4.从2016年开始，原告就将《拆迁协议书》复印至政府机关，根据《拆迁协议书》中第7条的约定，《拆迁协议书》的条款应属无效。二、即使《拆迁协议书》有效，但该协议书约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。1.从导致《拆迁协议书》部分履行不能的因素看，均系被告无法预料、控制的客观因素，非被告的过错导致，违约责任不应归责于被告。首先，《拆迁协议书》签订时，被告尚未取得地块的开发权，且原告对该事项明知（见《拆迁协议书》第5条的约定）。之后，被告取得地块的开发权，且愿意履行协议，因此不应当承担合同中约定的400000元的违约责任。其次，按照《安置协议书》的约定，原告现已领取的住房面积超出《安置协议书》约定的114.95平方米，超出面积为8.99平方米，故被告愿意按《拆迁协议书》的约定履行交付安置房，但约定的40.7平方米应扣除原告多领取的8.99平方米。交房条件成就后，被告就积极联系原告，向原告提供待选房源，且被告已为原告预留了沿街楼房高层的安置房，但原告不领取、未及时选房，导致原告未挑选到较好的住房，该责任与被告无关。再次，《拆迁协议书》签订时，被告尚未取得地块开发权，被告为该工程所做的规划图也并未得到规划部门的审批，因此协议书签订时的规划图与之后规划部门审批通过的规划图不一致，这是客观事实发生重大变化而导致，被告不应当承担违约责任。其四，由于规划部门将地下室规划为人防工程，被告目前仅有车位的使用权，如果原告要求被告办理车位的产权证，被告愿意在原告交纳相应税、费的基础上协助原告办理。2.根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释二》）第二十六条的规定，《拆迁协议书》签订时，被告无法预见最终审批通过的规划图，也无法预见地下车位的办证费用，因此如果继续按照合同约定要求被告承担违约责任明显不公平。3.被告已按约定提供了足够面积的住房及车位，没有过错，原告也没有任何实际损失，根据《合同法解释二》第二十九条的规定，请求依法裁决。综上，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：
经理部系2006年6月16日邵武市人民政府依法设立的机构，负责邵武市建筑企业改制、拆迁等工作。为推进月山关1号邵建职工宿舍的改建，2013年1月11日，经理部与原告签订《安置协议书》，约定：为搞好城市建设，改善居民居住环境，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和相关法规、政策规定以及邵武市人民政府的房屋征收决定，需征收原告的房屋，受征收部门的委托，结合本次房屋征收范围实际情况，原告与经理部经协商一致，现就房屋征收补偿安置事宜订立协议如下：1.被征收房屋建筑面积81.44㎡（套内面积75.66㎡），产权调换房屋为安置房503室，建筑面积为105.96㎡，按套内面积产权调换的建筑面积为91.88㎡，总超出建筑面积14.08㎡，其中超10㎡以内（含10㎡）按2000元/㎡计算，原告应交购房款20000元，超10-20㎡以内（含20㎡）按3000元/㎡计算，原告应交购房款12240元，小计32240元；产权调换房屋建筑面积最后以市房管部门核定的面积为准，在申请办理房屋权属登记之前，双方进行第二次结算，单价不变，多还少补；2.经理部补偿原告搬迁补偿费1628.2元（81.44㎡×10元/㎡×2次），补偿临时安置补偿费19538.4元（81.44㎡×10元/㎡×24个月），过渡期限为被征收房屋交付之日起至安置房交付止，临时安置补偿费计算从协议书签订之日至2014年5月31日一次性支付，2014年6月1日至2014年11月30日交付安置房，按月支付；3.原告书面申请产权调换的房屋为毛坯房，经理部给予原告一次性补助15000元；4.原告在房屋征收签约期限15天内按要求完成搬迁并将被征收房屋交付经理部，给予搬迁奖励24423元（81.41㎡×300元/㎡），经理部补助给原告自行拆除临时搭盖物费用4000元，经理部于2014年11月30日前将安置房交付原告；5.原告应收各类安置补偿费、补助费、奖励金等合计64589.6元，应付超面积购房款32240元，经结算，原告应收取经理部32349.6元，该款在本协议签订后15日内交付被征收房屋钥匙时一次性付清，逾期按拖欠的1%支付违约金；6.产权调换房屋坐落在市八一路原邵建综合厂用地红线范围内，按建筑设计图纸进行施工，由经理部组织有关部门按“建设部建筑工程质量评定标准”验收合格后交付原告；7.双方共同申请办理房屋所有权证和国有土地使用权证，原告应予以配合，办理产权证的有关税费按照国家有关规定由原告及经理部各自承担。该《安置协议书》还对其他事项作了约定，并附平面图1张。
《安置协议书》签订当天，原、被告签订《拆迁协议书》1份，约定：鉴于原告已作出承诺并同意与拆迁人邵武市住建局签订“月山关1号邵建职工宿舍区改建项目（《安置协议书》）”，原、被告双方通过协商，就《安置协议书》中未涉及事宜，签订如下协议，双方共同遵守：1.原告承诺在2013年1月20日搬迁完毕；2.鉴于原告在房改时未享受离休干部待遇标准的特殊情况，被告同意以原告房产证登记的建筑面积81.41平方米为计算依据，按50%的面积即40.7平方米补偿原告；3.原告原杂物间，被告同意补偿面积20平方米（两个停车位）作为补偿安置，如20平方米不足两个停车位，超出20平方米以上的面积原告同意按市场价格购买，安置地址在被告建设的群楼地下室，被告同意办理产权证，办证费用由原告承担；4.被告同意原告回迁房安置在“月山关1号邵建职工宿舍改建项目区”B幢26层F1套；5.双方同意设立违约金400000元，如有违约，违约方应支付相对方违约金400000元，被告承诺如因其他原因无法获得“月山关1号邵建职工宿舍改建项目区”及该地块的开发权，无法履行本协议，被告承担违约责任，无条件一次性赔偿原告400000元；6.本协议签订后，原告应即同邵武市住建局签订《安置协议书》；7.原告承诺本协议绝不外传、复印给第三人，如有违反，上述条款全部归于无效；8.本协议与《安置协议书》具有同等法律效力；9.本协议经原、被告双方签字、盖章后生效。上述协议并附B、C楼标准层平面图1份。上述两份协议书签订后，原告按约定搬迁完毕。
2013年9月4日，被告与邵武市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，被告取得坐落于八一路西侧（原邵建公司地块）出让宗地编号SW--
1323用地面积8485.28平方米的土地使用权。2014年5月27日，邵武市住房保障和城乡规划建设局向被告发放《建设工程规划许可证》（证号：建字第14087号），建设项目名称：金贸国际广场（城市棚户区改造），建设位置：市八一南路，建筑幢数：2幢，建筑层数：一至二十八层，规划要求：商务金融用房二十六层，裙房四层；商务金融服务用房（含城市棚户区改造安置房35套）二十八层；另设地下室；城市棚户区改造安置房共35套。2014年5月27日，被告还与经理部签订《安置房建设协议书》，约定：1.被告应为经理部建设的安置房建筑面积为4000㎡，共35套住宅及50㎡仓库1个，20㎡车库2个（计40㎡）；2.西北方向安置房建筑面积约3000平方米，住房28套，户型为三房二厅二卫一厨，户型建筑面积为105.96㎡/套（套内面积86.27㎡），安置房住房的楼层，在本项目设计方案中要求十层以上；3.沿街方向安置房7套，建筑面积计790㎡，包括户型建筑面积在105.96㎡6套，户型为三房二厅二卫一厨1套为145.96㎡，户型以设计图纸要求为准，该7套房屋层次要求在13层以上
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20层以下，提供给经理部，经理部按订立协议书的先后顺序由住户选择；4.红线范围内西北方向安置楼提供50㎡仓库1个，20㎡车库2个（计40㎡）；5.被告应于《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起24个月内（2016年9月4日之前）将安置房交付给经理部，再由经理部向征收户交付，若造成交付时间延期，临时安置补偿费双倍赔偿由小贷公司支付；6.经理部应安置户要求提供毛坯房的，由被告支付给经理部装修费每套15000元，具体名单由经理部提供；7.本协议未尽事宜，以经理部和房屋被征收户签订的房屋征收安置补偿协议书为准，被告须履行经理部与房屋被征收户的房屋征收安置补偿协议书（附房屋征收安置补偿协议书35份）。《安置房建设协议书》还对其他事项作了约定。
2015年6月9日，经理部作出邵建改拆[2015]1号《关于回迁安置房选房调整方案的通知》，内容为：“因城市建设规划调整的需要，邵武市月山关1号邵建公司职工住宅楼房屋征收项目的安置房建设方案变动，已经市建设规划部门批准同意。安置房总层数从18层增加到28层（含架空层），住房每一层3套不变。安置房户型和建筑面积随之变化，原来东西两头大套户型建筑面积为105.96平方米，现调整为114.95平方米，每套建筑面积增加8.99平方米。……。”
2018年2月7日，经理部向原告交付回迁安置房1套即金贸大厦2号楼1001室，建筑面积114.95平方米。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，被告在与原告签订《拆迁协议书》后取得坐落于八一路西侧（原邵建公司地块）出让宗地编号SW
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1323用地面积8485.28平方米的土地使用权，并与经理部签订了《安置房建设协议书》，故提供安置房的义务实际由被告履行，《拆迁协议书》应视为合法有效，可视为对《安置协议书》的补充，但《拆迁协议书》约定的“B幢26层F1套”安置房与《安置协议书》约定的“503室”安置房不一致，而“B幢26层F1套”较“503室”更具体，且在楼层上更具有优势，故被告在明知《安置协议书》存在的前提下，仍向原告承诺了“B幢26层F1套”安置房，应视为被告自愿对安置房进行变更，因此原告的安置房应认定为《拆迁协议书》约定的“B幢26层F1套”。因签订《拆迁协议书》时所附平面图已被更改，平面图中确定的“B幢26层F1套”现并不存在，被告不能按照《拆迁协议书》的约定交付安置房，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，被告属事实上履行不能，故原告再按“B幢26层F1套”与其领取的室对比计算楼层损失95638.4元（52元/㎡×16层×114.95㎡）不符合法律规定，本院不予支持。现原、被告不能就40.7㎡的安置房达成统一意见，原告主张被告进行货币补偿，按6854元/㎡计算40.7㎡的安置房损失。被告对该6854元/㎡有异议，其作为房屋出售方，应当知晓房屋的价格，但其在本院指定的期限内既未提出具体、合理的意见，也未申请评估，故本院认定原告主张的6854元/㎡合理，对其主张的安置房损失278957.8元（6854元/㎡×40.7㎡），本院予以支持。原告认为《拆迁协议书》约定的停车位现无法办理产权证，但产权证的办理由房管部门进行管理和服务，故停车位是否确无法办理产权证以及该责任是否可归责于被告，现无法确认，故对原告主张的停车位损失200000元，本院不予支持。根据经理部作出的邵建改拆[2015]1号《关于回迁安置房选房调整方案的通知》，安置房建设方案变动不能归责于被告，故被告不能按《拆迁协议书》的约定交付安置房非被告过错，且被告同意向原告交付20平方米的停车位，故原告认为被告违约、应支付违约金400000元的诉请不能成立，本院不予支持。被告辩称《拆迁协议书》约定的40.7㎡应扣除原告多领取的8.99㎡，但根据《安置协议书》关于“产权调换房屋建筑面积最后以市房管部门核定的面积为准，在申请办理房屋权属登记之前，双方进行第二次结算，单价不变，多还少补。”的约定，该事项应由原告与经理部进行结算，故对被告的意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告邵武市铁诚小额贷款股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告欧碧德住房损失278957.8元。
二、驳回原告欧碧德的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13546元，由原告欧碧德负担9669元，被告邵武市铁诚小额贷款股份有限公司负担3877元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 张郑萍
人民陪审员 朱荣健
人民陪审员 章建姬
二〇一八年七月十六日
书 记 员 金 凤
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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