甘肃省庄浪县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）甘0825民初1044号
原告：孙某1，甘肃省庄浪县人，住庄浪县。
被告：徐某，甘肃省庄浪县人，住庄浪县。
委托诉讼代理人：刘某，甘肃省庄浪县人，系徐某表弟。
被告：庄浪县房地产综合开发公司。
法定代表人：伏某，任该公司总经理。
委托诉讼代理人：张某1，男，汉族，生于1977年11月23日，甘肃省庄浪县人，住杨河乡杨河街30号，系该公司职工。
第三人：孙某2，甘肃省庄浪县人。
委托诉讼代理人：朱某，甘肃省庄浪县人，系孙某2之女。
委托诉讼代理人：张某2，甘肃端方律师事务所律师。
原告孙某1诉被告徐某、庄浪县房地产开发公司、第三人孙某2房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年2月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2017年12月22日，本院作出（2018）甘0825民初1044号民事判决书，判决：（一）、被告徐某交付原告孙某1锦盛花苑3号楼由东到西第5号面积为24.7404㎡商铺一间；（二）、被告徐某补偿原告孙某1缺少商铺置换面积价款407823.2元；（三）、被告徐某支付原告孙某1违约金30000元；（四）、驳回原告孙某1的其它诉讼请求。被告徐某不服提起上诉，平凉市中级人民法院审理认为，必需参加诉讼的当事人或者有独立请求权的第三人，在第一审程序中未参见诉讼，第二审申请参加诉讼的，第二审人民法院可以根据当事人自愿原则予以调解，调解不成的发回重审。2018年5月10日，平凉市中级人民法院作出（2018）甘08民终116号裁定书，裁定：（一）撤销庄浪县人民法院（2017）甘0825民初272号民事判决书;（二）发回庄浪县人民法院重审。2018年6月5日,本院决定对该案立案另行组成合议庭审理。2018年6月26日，本案公开开庭进行了重新审理，原告孙某1、被告徐某委托诉讼代理人刘某、被告庄浪县房地产开发公司委托诉讼代理人张某1、第三人委托诉讼代理人朱某、张某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
孙某1向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告徐某按《房屋拆迁补偿安置合同》约定1:1.5的比例交付原告门面房59㎡；2、被告徐某赔偿原告迟延交付门面房租费损失12万元，赔偿银行贷款利息24万元，支付违约金3万元，共计39万元。3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中原告对其第1、2项诉讼请求变更为：1.请求法院判令被告徐某按《房屋拆迁补偿安置合同》约定1:1.5的比例交付原告门面房59㎡，若交付的门面房面积不足59㎡，不足面积按12000元/㎡补偿原告价款；2.被告徐某赔偿原告迟延交付门面房租费损失10万元、迟延履行金44250元、违约金3万元，共计174250元。事实和理由：2004年8月，原告父亲孙余庆出资购买位于××庄原物资局集资修建的临街3-4号商铺两间。2007年原告父亲过世后由原告继承该两间商铺，但一直未办理过户手续。2013年3月份，被告欲在原告商铺所在区域开发修建”锦盛花苑”住宅小区，被告遂与包括原告在内的各产权人协商房屋拆迁补偿安置诸事宜，因原告有事外出，遂口头委托原告三叔父孙来庆与被告徐某签订了《房屋拆迁补偿安置合同》，合同约定被告按1:1.5的比例置换原告商铺面积59㎡；且约定新置换的商铺宽度不能小于原商铺宽度6.69米；被告保证为原告办理房屋产权证。合同还约定了违约责任，商铺交付期限为两年，如逾期，被告应赔付原告当年的租金；按月利率1.25%赔偿原告商铺总造价的利息损失。合同签订后，原告依合同约定履行了搬迁义务，但被告至今未依合同约定交付原告置换商铺，并拒不赔付原告因其延期2年造成的经济损失、违约责任。故形成纠纷，提起诉讼。告特诉诸人民法院，具体诉讼请求如前。
徐某辩称，2013年1月25日，经庄浪县发改局批复立项，由被告庄浪县房地产综合开发公司在诉争区域开发修建”庄浪县锦盛花苑”，被告受庄浪县房地产综合开发公司委托，全权处理原房屋拆迁、补偿及安置事宜。后被告遂与开发区的原房屋产权人进行协商。在协商一致的基础上，被告与原告孙某1委托代理人孙来庆于2013年3月24日签订了《房屋拆迁补偿安置合同》。合同约定住房置换比例是1:1.5，商铺置换比例是1:1，原告拥有的是一楼商铺，原面积为39.156㎡，置换面积应为39.156㎡，因设计规划诸原因现只能兑付原告的面积是24.7404㎡，缺少14.4156㎡，被告同意以12000元/㎡补偿原告价款。至于原告诉请要求被告赔偿迟延交付门面房租费损失10万元、迟延履行金44250元、违约金3万元，被告不同意，因为：第一，合同中未约定竣工期限，合同中约定住房补偿期限两年不等于竣工期限。第二，由于原告至今拒交被告原房产证，又拒绝接收置换商铺，因此即使造成损失，应由原告自行承担。
庄浪县房地产综合开发公司辩称，2013年1月25日，庄浪县发改局以庄发改字[2013]12号文件批复立项，同意被告公司新建锦盛花苑住宅小区，被告公司是该小区的修建单位。但前期拆迁、安置及补偿工作是由被告徐某与原房屋产权人协商，被告公司未参与，《房屋拆迁补偿安置合同》亦由被告徐某与原产权人签订。在被告与各产权人签订合同之后，庄浪县人民政府于2015年7月20日向被告徐某颁发了庄国用（2015）第040005号《国有土地使用证》，徐某为该诉争房屋所在区域的土地使用权人。2013年11月7日，被告公司授权委托被告徐某负责项目建设全部业务。如果项目建设有什么问题，被告公司是有责任，但前期拆迁、安置及补偿问题与被告公司无关，故请求法院驳回原告对被告公司的诉讼请求。
第三人孙某2向本院提出诉讼请求：被告徐某修建的锦盛花苑3号楼由东到西第五号商铺（24.7404㎡），应当归第三人所有。事实和理由：2013年3月份，被告在第三人所在区域（独院）开发修建”锦盛花苑”住宅小区，遂与第三人协商房屋拆迁补偿安置诸事宜，双方签订了《房屋拆迁补偿安置合同》，合同第一、二条约定，被告应按1:1.5的比例补偿第三人新商铺面积58.734㎡，并在新楼开盘前优先允许第三人对楼层及位置进行挑选。因合同中当时并未明确约定各拆迁户的新商铺具体位置排序。2017年1月，第三人对涉诉的新商铺，即锦盛花苑3号楼由东到西第五号商铺（24.7404㎡）进行了诉讼保全，法院应当判决涉诉的新商铺归第三人所有。
案件争议焦点：一是涉案商铺拆迁补偿面积的比例确定问题；二是涉案合同是否存在违约，如何承担违约责任的问题；三是被告庄浪县房地产开发公司在本案中是否承担责任的问题；四是锦盛花苑3号楼由东到西第五号商铺（24.7404㎡），即自西向东第四间商铺，应当归谁所有，第三人是否有独立的诉讼请求权。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。下列事实，当事人无异议：
2012年10月20日，被告徐某开发庄浪县”锦盛花苑”住宅小区，2013年1月25日，庄发改字〔2013〕12号立项批复文件，将涉案土地批复为住宅小区，同意新建地上十七层、地下一层框架结构住宅楼3幢，占地面积7940平方米。2013年1月28日，庄浪县城乡建设规划局为该建设工程颁发了庄国地字第622726201300002号《建设用地规划许可证》，2013年2月18日，庄浪县城乡建设规划局为该建设工程颁发了庄国建字第622726201300003号《建设工程规划许可证》，2013年9月18日，平凉市住房和城乡建设局为该建设工程颁发了编号为×××-02号《建筑工程施工许可证》，注明该工程名称是庄浪县锦盛花苑1、2、3号楼，合同开工日期是2013年9月18日，合同竣工日期是2014年8月17日。2015年7月20日，庄浪县人民政府给涉案土地的使用权人徐某颁发了庄国用〔2015〕004号《国有土地使用证》。
2013年3月24日，孙某1委托其叔父孙来庆与徐某之间达成拆迁房屋补偿协议，将孙余庆（孙某1父亲）坐落在水洛镇庄华路的临街门店（面积35.90㎡）进行拆迁，双方签订了书面的《房屋拆迁补偿安置合同》。合同第一条约定：”双方协商约定由甲方（徐某）征收、拆迁、开发、修建乙方（孙某1）三层带商铺和独院的住房，甲方就住房事宜必须向乙方保证按照1：1.5标准的当初承诺补偿置换兑现”。合同第一条第2项约定：”下层商铺的修建甲方必须确保乙方的原始门面的宽度6.6933米，长5.85米，面积39.156㎡，但对拆建后新的商铺面积没有约定，约定了开发后商铺在原有的基础上增大的面积，乙方应按照当初双方商定同意的2000元/㎡补偿给甲方”。合同第七条第⑤项约定：”本合同延迟履行金和违约金，甲乙双方确定为人民币叁万元整，迟延履行和违约的一方必须先支付对方人民币叁万元，然后再谈解决问题”。原告孙某1与被告徐某是2013年3月24日签订合同，2016年2月16日，锦盛花苑住宅小区竣工验收完毕。现双方因商铺补偿置换面积兑现比例发生争执，被告徐某按照原始商铺面积向原告交付门店，原告拒绝接收门店钥匙，拒绝核算新商铺面积并要求补偿，双方遂形成纠纷。
2013年3月18日，第三人与徐某之间达成拆迁房屋补偿协议，签订了书面的《房屋拆迁补偿安置合同》。与原告孙某1家原有毗邻的商铺所有权人分别是：徐爱红、柳新喜、孟德银、景维洲、孙某1、张春家、徐效杰7户人所有。孙某2家原有住房在原告孙某1家的商铺上面，属于2层住房，面积99.36㎡，原貌一楼就没有商铺，原貌一楼的商铺就属于孙某1所有。但第三人与徐某之间在签订书面的《房屋拆迁补偿安置合同》时，合同第一条约定：”双方协商约定由甲方（徐某）征收、拆迁、开发、修建乙方（孙某2）三层带商铺和独院的住房，甲方就住房事宜必需向乙方保证按照1：1.5标准的当初承诺补偿置换兑现”。合同第一条第1项约定：”乙方的原住房建筑（包括大门、楼梯及产权证未记载的院内房屋）总面积103.514㎡，按约定补偿置换155.271㎡的住房
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套”。合同第一条第2项约定：”下层商铺的修建甲方必须确保乙方的原始门面的宽度6.6933米，长5.85米，面积39.156㎡，但对拆建后新的商铺面积没有约定，只约定了开发后商铺在原有的基础上增大的面积，乙方应按照当初双方商定同意的2000元/㎡补偿给甲方。”但是第三人孙某2事实一楼没有原始门面房。第三人与被告徐某是2013年3月18日签订合同，2016年2月16日，锦盛花苑住宅小区竣工验收完毕，2016年5月交付居住，被告徐某对第三人原有的住房按照1：1.5比例置换新住房两套。现第三人与被告徐某因签订书面的《房屋拆迁补偿安置合同》第一条第2项约定，即商铺补偿置换面积兑现发生争执形成纠纷。2017年3月23日，第三人向本院申请诉讼保全，本院作出（2017）甘0825民初141号及民初141-1民事裁定书，裁定查封锦盛花苑3号楼由东到西第五号商铺（24.7404㎡），即自西向东第四间商铺，期限为三年。原告和被告徐某认为，法院裁定查封的商铺，属于原告孙某1所有，第三人认为，该查封商铺属于自己所有，双方之间遂形成纠纷。
下列证据和事实，当事人有争议：
1、原告提供的书证《房屋拆迁补偿安置合同》及本院依原告申请调取的被告徐某与张春家、孟德银签订的《房屋拆迁补偿安置合同》，欲证明新商铺的置换比例是1:1.5，证明被告没有按照合同约定交付商铺，存在违约行为，应当承担违约责任。被告徐某对原告提供的《房屋拆迁补偿安置合同》，及本院依原告申请调取的被告徐某与张春家、孟德银签订的《房屋拆迁补偿安置合同》有异议，质证认为：第一，合同第一条仅对住房约定1:1.5的置换比例，原告所处3号楼的8间新商铺都是按照1:1比例进行置换的，至于张春家、孟德银与被告所签订合同中商铺置换比例为1:1.5纯属笔误，不能以此推定置换比例为1:1.5；第二，合同中未明确约定竣工期限，合同中约定住房补偿期限两年不等于竣工期限。因此，不存在被告违约的问题。
2、被告庄浪县房地产综合开发公司提交《项目建设负责人委托书》，欲证明涉案诉争建设工程前期拆迁、安置及补偿事宜是被告徐某以其个人名义与原产权人私自进行的协商，与被告公司无关。被告徐某认为，该证据可证明被告是受庄浪县房地产综合开发公司委托，全权处理原房屋拆迁、补偿及安置事宜；原告孙某1对被告庄浪县房地产综合开发公司提交的《项目建设负责人委托书》无异议。
3、被告徐某提交的《锦盛花苑3号楼由东到西商铺面积统计表》，欲证明原告名下的新商铺现面积及原面积，原告质证认为，该统计表中本人名下的商铺现面积及原面积无异议，但对于商铺相差面积及补偿金额有异议，认为相差面积是被告徐某按1:1的比例核算的，不符合合同约定的1:1.5的置换比例，补偿金额是其单方核定的，明显低于被告在庭审中同意的12000元/㎡补偿标准。
4、被告徐某提交的书证：17份拆迁补偿协议书复印件，欲证明各拆迁户的商铺都是按照1:1比例进行置换，原告及第三人质证均认为该协议与自己无关，不清楚、不真实，庄浪县房地产综合开发公司不发表质证意见。
5、第三人提交的书证庄浪县人民法院（2017）甘0825民初141号及民初141-1民事裁定书；《房屋拆迁补偿安置合同》；其他被拆迁人与被告徐某之间签订的《房屋拆迁补偿安置合同》。欲证明合同中亦没有约定各拆迁户补偿铺面房的位置及房号，第三人有优先选房的权利以及进行诉讼保全的事实。原告质证有异议，被告徐某质证认为，第三人没有权利申请诉讼保全，优先选房仅指的是住房，没有指商铺。庄浪县房地产综合开发公司同意被告徐某发表的质证意见。
6、第三人提交的书证《房地产联合开发合作协议书》，欲证明锦盛花苑的建设项目是二被告联合开发，应当承担连带责任。原告质证对证据的真实性无异议，二被告质证认为，杨明明不是公司的法定代表人，所签协议只是为了报项目时应付检查。
对有争议的事实及证据，本院认定意见如下：
1、原告提供的《房屋拆迁补偿安置合同》及本院依原告申请调取的被告徐某与张春家、孟德银之间签订的《房屋拆迁补偿安置合同》，是与原告毗邻而居，属于同路段同标准新商铺的置换，分别在合同中有明确约定按照1：1.5的补偿标准兑现面积。原告与被告徐某是2013年3月24日签订合同，2016年2月16日，锦盛花苑住宅小区竣工验收完毕，被告徐某应当在竣工后及时将修建的商铺交付原告，拖延至今未交付，其行为已构成违约。该证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，应认定为有效证据。
2、被告庄浪县房地产综合开发公司提交《项目建设负责人委托书》，该委托书已明确被告公司仅委托被告徐某实施项目建设，并未有委托被告徐某全权处理原房屋拆迁、补偿及安置事宜，本案拆迁补偿安置合同系徐某与孙某1之间签订，庄浪县房地产开发公司不是合同的相对人，对被告徐某的质证意见不予采纳。
3、被告徐某提交的《锦盛花苑3号楼由东到西商铺面积统计分配表》，证明其对锦盛花苑3号楼由东到西第5号商铺（24.7404㎡），是对原告等人的原有商铺置换进行分配的事实，但对缺少部分的面积补偿，双方商定同意按照每平方米12000元/㎡进行补偿，补偿价款为407923.2元。对此，合议庭予以确认。
4、被告徐某提交的17份拆迁补偿协议书复印件书证，均属于徐某与他人签订，证人未出庭作证，证据的来源及真实性、合法性均不能确认，与本案不具有关联性，不予采信。
5、第三人提交的书证庄浪县人民法院（2017）甘0825民初141号及民初141-1民事裁定书；《房屋拆迁补偿安置合同》；其他被拆迁人与被告徐某之间签订的《房屋拆迁补偿安置合同》；《房地产买卖契约》。证据来源合法真实，可以认定2004年9月10日，孙余庆（孙某1父亲）与孙某2签订《房地产买卖契约》，孙某2的原有住房在原告孙某1家的商铺上面，属于2层的住房，面积99.36㎡，孙某2家的住房在置换前原貌就没有商铺，但是第三人与徐某之间在签订书面的《房屋拆迁补偿安置合同》时，出于重大误解，在合同的第一条第2项约定：”下层商铺的修建甲方必须确保乙方的原始门面的宽度6.6933米，长5.85米，面积39.156㎡”，导致与第三人因商铺补偿置换面积兑现发生争执形成纠纷。因此，第三人申请诉讼保全，不能证明其对锦盛花苑3号楼由东到西第5号商铺（24.7404㎡）享有所有权。
6、第三人提交的书证《房地产联合开发合作协议书》，因庄浪县房地产综合开发公司的法定代表人不是杨明明，证据缺乏真实性，对二被告的质证意见予以采纳。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原告孙某1与被告徐某签订的《房屋拆迁补偿安置合同》，是双方当事人在协商一致的基础上签订的合同，符合法律规定，应为有效合同。关于商铺置换比例的确定问题，原、被告双方在合同中未有明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：”合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”依此规定，原告孙某1虽与被告徐某所签订合同就商铺置换比例未有明确约定，但依交易习惯可以比照被告徐某与张春家、孟德银所签合同的约定，确定置换比例为1:1.5，被告徐某应依此置换比例交付原告孙某158.734㎡商铺，因其现能交付的商铺面积为24.7404㎡，差额为33.9936㎡，对差额部分按双方商定的12000元/㎡补偿，补偿价款为407923.2元。对原告要求被告徐某按《房屋拆迁补偿安置合同》约定1:1.5的比例交付原告门面房，不足面积按12000元/㎡补偿请求应予以支持。
关于被告徐某是否违约、如何承担违约责任的问题。原告与被告徐某是2013年3月24日签订合同，2016年2月16日，锦盛花苑住宅小区竣工验收完毕，被告徐某应当在竣工后及时将修建的商铺交付原告，拖延至今未交付，其行为已构成违约，应承担违约责任，违约金的数额在合同第七条第⑤项已有明确约定，即：”本合同延迟履行金和违约金，甲乙双方确定为人民币叁万元整，迟延履行和违约的一方必须先支付对方人民币叁万元，然后再谈解决问题。”应按其约定确定承担违约金3万元。
关于被告庄浪县房地产综合开发公司在本案中是否应当承担责任的问题。因被告庄浪县房地产综合开发公司，为涉案诉争工程项目的建设单位，未参与前期的拆迁、补偿安置事宜，本案拆迁补偿安置合同系徐某与孙某1之间签订，庄浪县房地产开发公司不是合同的相对人，故不承担责任。
关于锦盛花苑3号楼由东到西第五号商铺（24.7404㎡），即自西向东第四间商铺，应当归谁所有，第三人是否有独立的诉讼请求权问题。对此，庭审查明，与原告孙某1家原有毗邻的商铺所有权人分别是：徐爱红、柳新喜、孟德银、景维洲、孙某1、张春家、徐效杰7户人，孙某2家的住房在置换前属于住宅2楼，原貌一楼就没有商铺，原貌一楼的商铺就属于孙某1所有。第三人与徐某签订《房屋拆迁补偿安置合同》在前（2013年3月18日），原告孙某1与徐某签订《房屋拆迁补偿安置合同》在后（2013年3月24日）。第三人与徐某之间在签订书面的《房屋拆迁补偿安置合同》时，合同第一条第1项约定：”乙方的原住房建筑（包括大门、楼梯及产权证未记载的院内房屋）总面积103.514㎡，按约定补偿置换155.271㎡的住房，且目前被告徐某已按照1：1.5比例兑付第三人住房两套。但是，第三人与徐某之间在签订书面的《房屋拆迁补偿安置合同》时，没有搞清楚原有一楼铺面的所有权人，因出于重大误解，在合同的第一条第2项约定：”下层商铺的修建甲方必须确保乙方的原始门面的宽度6.6933米，长5.85米，面积39.156㎡”，导致与第三人因商铺补偿置换面积兑现发生争执形成纠纷。因此，该合同当事人可以请求撤销或者变更。被告徐某提交的《锦盛花苑3号楼由东到西商铺面积分配统计表》，明确指定了锦盛花苑3号楼由东到西第5号商铺（24.7404㎡）属于原告孙某1所有，是按照交易习惯对原告原有铺面优先权的分配事实。第三人申请诉讼保全，不能证明其对锦盛花苑3号楼由东到西第5号商铺（24.7404㎡）享有所有权，故对其诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条第一款第（二）项、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，判决如下：
一、徐某交付孙某1锦盛花苑3号楼由东到西第5号商铺一间，面积为24.7404㎡；
二、徐某补偿孙某1缺少商铺置换面积价款407823.2元；
三、徐某支付孙某1违约金30000元；
四、驳回原告孙某1的其它诉讼请求。
五、驳回第三人孙某2的诉讼请求。
（上述主文第一、二、三项给付义务，限于判决书生效后30日内履行完毕）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15600元，由被告徐某负担10000元，第三人孙某2负担5600元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。
审判长郑云鹏
审判员马善德
审判员万晓斌
二〇一八年七月六日
书记员王雪敏