重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中区民初字第02719号
原告韩某某，男，1974年6月30日出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托代理人郭明哲，重庆钧睿律师事务所律师。
被告陈某某，女，1958年5月13日出生，汉族，住重庆市武隆县。
委托代理人陈久琼（系陈某某妹妹），女，1968年3月18日出生，汉族，住重庆市武隆县。
原告韩某某诉被告陈某某房屋租赁合同纠纷一案，经本院受理后，依法由代理审判员任科独任审判，公开开庭进行了审理，书记员白皇佳担任法庭记录。原告韩某某的委托代理人郭明哲，被告陈某某及其委托代理人陈久琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩某某诉称，韩某某与陈某某于2011年8月21日签订《租房合同》，陈某某将位于重庆市渝中区美专校街66号2单元27-1号房屋出租给韩某某使用，租期5年，押金为一个月租金，2011年租金为2600元／月，2012年租金为2700元／月，2014年租金为2800元／月。2013年8月，陈某某提出将租金涨至3000元／月，并要求改变租金支付方式。在双方协商期间，陈某某将该房屋换锁，并将房屋内物品当做废物处理，给韩某某造成极大经济损失。韩某某存放于该房内物品为：1、名人字画2幅；2、藤条靠椅10把；3、大理石面茶几7张；4、挂机空调3台、柜机1台；5、大办公桌1张，大办公椅1个、沙发1套；6、小办公桌4张、办公椅6把、休息床1张；7、铁皮文件柜1个；8、热水器1套；9、办公电脑4台、打印机1台、投影仪1台、数码相机2台；10、激光治疗仪11台；11、原浆酒50斤、酒罐30个；12、鱼缸、餐具、茶具等。现韩某某起诉来院要求：1、被告将位于重庆市渝中区美专校街66号2单元27-1号房屋内物品返还给原告，如不能如数返还给原告，要求被告赔偿5万元；2、返还原告房屋押金2700元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告陈某某辩称，韩某某所述双方签订租房合同属实，双方签约时韩某某只向陈某某支付了1500元押金，并由陈某某向其出具了押金收条。2013年7月22日陈某某与韩某某协商下一年度租金金额及支付方式，要求或者维持上一年度租金但每半年交付一次，或者按2800元／月每季度支付一次。韩某某一直予以拖延，也未支付拖欠的水、电、房租等费用至2013年10月17日，陈某某于2013年8月30日将房屋门锁进行了更换。2013年10月17日，经再次通知韩某某将其房屋内物品搬走未果后，陈某某将其办公室内物品搬出房屋变卖了1500元。对于韩某某所述物品清单中物品：1、名人字画现场没有看见；2、藤条靠椅10把进行了变卖；3、大理石面茶几只有4张，已变卖；4、空调均在现场；5、所有物品没有看见；6、小办公桌4张、办公椅6把已变卖，休息床未看见；7、铁皮文件柜已由陈某某搬至该楼27-4内；8、热水器尚在屋内；9、电脑只有三台以及打印机一台均在屋内，其余未看见；10、激光治疗仪11台未看见；11至12项均在该楼27-4内放置。对于原告的诉讼请求：因韩某某存在违约事实，故不同意返还保证金；对于已经变卖的屋内物品，虽只变卖了1500元，但同意赔偿原告4000元。
经审理查明，陈某某（甲方）于2011年8月21日与韩某某（乙方）签订租房合同，将其与吴双共有的位于重庆市渝中区美专校街66号2单元27-1号房屋出租给韩某某使用，租期从2011年8月21日至2016年8月20日止，月租金2600元，根据物价水平及国家相关政策，甲乙双方协商涨房租事宜，且一年最多涨一次幅度不超过租金10%。双方签订合同后韩某某按2600元／月支付第一年度租金，按2700元／月支付第二年度租金。2013年8月，陈某某与韩某某因协商下一年度租金数额问题未果，于2013年8月30日将该房屋门锁予以更换，并于2013年10月将韩某某遗留在房内物品搬出并将房屋另行出租给他人。
审理过程中，经本院前往重庆市渝中区美专校街66号2单元27-1号房屋对尚存于该房内物品进行清点，原被告双方对物品清单中如下物品数量以及返还方式达成一致意见：挂机空调3台、柜机1台、热水器、办公电脑3台、打印机1台。韩某某申请撤回要求陈某某赔偿上述物品的诉讼请求，本院依法予以准许。
另查明，陈某某因房屋租赁合同纠纷另案起诉韩某某要求其支付水、电、物管费、租金等费用。该案经本院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议如下：一、原告陈某某与被告韩某某所签订的房屋租赁合同于2013年10月16日解除；二、被告韩某某于2014年7月2日前支付原告陈某某租金、物管费、电费、水费共计1889.6元。本院于2014年4月2日出具（2014）中区民初字第01551号民事调解书，对上述调解协议予以确认，该调解书已经发生法律效力。
上述事实，有租房合同、（2014）中区民初字第01551号调解书等证据以及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第四条规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
韩某某与陈某某系完全民事行为能力人，双方就重庆市渝中区美专校街66号2单元27-1号房屋签订的租房合同系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，系有效合同，双方均应按照约定及法律规定全面履行各自权利义务。因双方当事人已在另案中确认上述合同于2013年10月16日解除，双方合同权利义务已因合同解除而终止。韩某某因租赁使用房屋将其物品存放于房屋内，对其享有所有权。陈某某在双方合同权利义务终止后应将韩某某存放于房屋内物品返还给韩某某，更无权将其予以变卖。现因陈某某已将韩某某存放于房屋内物品予以变卖，已无返还可能性，韩某某有权要求陈某某予以赔偿。关于赔偿金额问题，韩某某在本案中并未举示充分证据证明其存放于房屋内物品种类、数量以及价值，其要求陈某某赔偿5万元的诉讼请求于法无据，但鉴于陈某某自愿赔偿韩某某4000元，本院依法予以准许。
关于退还保证金问题，本院认为，租房保证金系出租人为保证房屋租赁合同正常履行向承租人收取的费用，并非违约金。现因双方房屋租赁合同关系已经终止，陈某某应将其收取的房屋保证金予以返还。至于保证金金额问题，虽然双方在租房合同中约定保证金为一个月租金，但韩某某应当举示其已向陈某某交付保证金的相关证据以证明其支付保证金的数额。因本案中韩某某并未举示上述证据，应由其承担举证不能的法律后果。鉴于陈某某自认韩某某向其支付房屋保证金1500元，本院予以照准。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条、第九十二条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告陈某某于本判决生效之日立即赔偿原告韩某某4000元；
二、被告陈某某于本判决生效之日立即返还原告韩某某房屋保证金1500元；
三、驳回原告韩某某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。
本案减半收取受理费559元，由原告韩某某负担501元，被告陈某某负担58元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 任 科
二〇一四年五月六日
书 记 员 白皇佳