上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终996号
上诉人(原审原告)：上海北翼(集团)有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：刘天陆，董事长。
委托诉讼代理人：张亦平，上海市东海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱翊梁，上海钱翊梁律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：上海申宝油脂化工厂，住所地上海市宝山区。
法定代表人：梁荣发，董事长。
委托诉讼代理人：蒋国祥，上海市凯昌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴士勇，上海市凯昌律师事务所律师。
上诉人上海北翼(集团)有限公司(以下简称“北翼公司”)、上海申宝油脂化工厂(以下简称“申宝工厂”)因土地租赁合同纠纷一案，均不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初3320号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人北翼公司提出上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判支付申宝工厂补偿款人民币(以下币种均为人民币)3,541,196元。
事实和理由：一审中已查明当事人双方之间系土地租赁法律关系，申宝工厂改制前系联营企业，联营期限为10年，自1991年9月5日至2000年9月4日。1998年5月起，双方之间先后签订了四份土地租赁合同，租赁期限共计16年，至2014年1月31日。己方提供给申宝工厂使用土地的年限，已经充分考虑了申宝工厂系原联营企业改制的因素，在租金价格上已给予了很大优惠。宝山法院原(2014)宝民三(民)初字第1421号民事判决已考虑到申宝工厂的实际情况，作出判决给予申宝工厂各项补偿费用3,541,196元，并无不当，己方应按该判决数额给予补偿。
上诉人申宝工厂提出上诉请求：撤销一审判决，改判驳回北翼公司一审诉请。
事实和理由：一审法院认定争议焦点错误，己方从未否认过明知上海市宝山区长江西路XXX弄XXX号约10,579平方米堆货场地及相关码头驳岸(以下简称“系争场地”)的所有权状况和使用权来源。己方认为本案争议在于己方与北翼公司之间建立的租赁关系是一般租赁关系还是特殊租赁关系。第一，根据一审判决查明的事实，己方与北翼公司及第三人于1991年成立联营厂，此时北翼公司前身上海市宝山区煤炭公司(以下简称“煤炭公司”)以争议土地入股联营厂。1994年煤炭公司取得划拨土地使用权证。1998年己方在政府要求指导下改制，取得争议土地上所有建筑物及相关及其设备的所有权。因争议土地为划拨用地，未列入改制范围，己方与煤炭公司签订土地租赁合同，由己方继续使用。1999年，煤炭公司改制，该公司名下的争议土地未列入改制范围。作为划拨用地收归上级投资单位，即北翼公司的上级单位。上述事实证明，直至今天争议土地处置权仍在国家手中，仍属于划拨用地，北翼公司仅为代管企业，他与己方确定的租赁关系是基于煤炭公司投入联营厂的土地使用权的延伸。第二，只有合同第11.2、12.1条约定合同终止条件，并未约定所签的租赁合同到期北翼公司有权终止合同，应当尊重双方当事人这两条约定。第三，目前僵局的造成本身是由北翼公司所代表的上级造成的，是仅转让房屋而不转让土地使用权产生的后遗症，而现在让己方承担该不利后果，违背公平正义。综合上述三点理由，己方认为双方之间是一种特殊租赁关系，基于历史沿革和原租赁合同约定，己方均具有优先承租权，北翼公司的做法与原租赁合同精神背离，与原投入土地成立联营厂初衷背离，违背了平等保护所有权人利益的大政策。因此，北翼公司的诉请不应得到支持。
北翼公司向一审法院起诉请求：判令申宝工厂返还系争场地，支付2014年2月1日至返还场地之日的使用费(按每年34万元计算)，并根据评估报告中的合理部分对申宝工厂作出补偿。
一审法院认定事实如下：1991年，上海制皂厂、上海申宝香料实业公司、上海市宝山区煤炭公司共同出资兴办上海申宝油脂化工联营厂。
1998年，上海申宝油脂化工联营厂改制为股份合作制企业，由职工出资置换原联营厂的净资产1,325,023.71元，其中固定资产净值1,147,993元，其中房屋、建筑物净值604,005元。
1998年5月19日，上海市宝山区煤炭公司与申宝工厂签订《货场驳岸租赁协议书》，约定将长江西路XXX弄XXX号的10,579平方米货场和驳岸20米出租给申宝工厂使用，租赁期限自1998年2月1日至2006年1月31日等。
1999年5月，上海宝山煤炭有限公司(原上海市宝山区煤炭公司)作为甲方，申宝工厂作为乙方，上海市宝山区供销合作社联合社作为丙方，三方签订《补充协议》，约定因甲方改制，自1999年6月1日起，甲、乙签订《货场驳岸租赁协议书》的货场驳岸土地使用权转入丙方；租赁收益自1999年6月1日起全部归丙方所有，由乙方直接支付给丙方等。
2000年8月8日，宝建集团宝山市政建设有限公司(甲方)、宝山区供销合作社联合社(乙方)及申宝工厂(丙方)共同签订市政动迁补偿协议，载明因开展水利工程，丙方需要拆除建筑物120平方米、各类化工池槽143平方米、码头30米等，乙方需要让出土地993平方米。
2006年1月28日，上海市宝山区供销合作总社(原上海市宝山区供销合作社联合社)出具授权委托书，将系争土地委托北翼公司以自己的名义对外签订租赁合同，租赁过程中产生的纠纷，由北翼公司全权负责处理。之后，北翼公司作为甲方，申宝工厂作为乙方，分别于2006年、2008年、2011年签订三份租赁合同，约定乙方承租长江西路XXX弄XXX号场地面积约6,000平方米(以使用现状为准)作油脂化工生产用地。2011年9月2日《房地产租赁合同》约定，租赁期为三年，自2011年2月1日起至2014年1月31日止；年租金为34万元。合同第11.2条约定，租赁标的因政府市政公用工程、政府收购储备用地、动迁或政府主导下的成片土地开发和旧区改造项目动迁，致使本合同不能履行时，甲乙双方终止合同，双方互不承担违约责任。合同第12.1条约定，若遇政府动迁或政府主管部门责令乙方停止生产，关闭企业，则乙方应无条件停止生产，双方终止合同执行。合同第12.2条约定，双方商定，对乙方在1998年在企业转制中受让的房屋建筑物，在租赁关系结束时，由双方共同委托资产评估公司进行评估，由甲方按评估价格补偿乙方；乙方在甲方场地上搭建的其它建筑物，则在租赁关系结束后双方协商处理。2014年2月12日，北翼公司书面通知申宝工厂不再续签，要求申宝工厂在2014年2月20日前将租赁标的归还北翼公司。申宝工厂已向北翼公司付清2014年1月31日前的租金，至今仍在使用系争场地。
2011年9月2日之租赁合同签订前，双方有过多次书面公函往来。2011年3月2日，北翼公司向申宝工厂发出告知书，表示双方原租赁合同已经于2011年1月31日到期，若续签合同，以产证确立土地面积合计为9,379平方米，年租金拟定41万元，租期三年。3月14日，申宝工厂回函表示将继续租赁系争场地，因历史原因造成场地使用权与建筑物所有权分离状况，北翼公司不应单方面上涨租金，考虑到企业正常生产，建议租期适当延长为三至五年。7月6日，北翼公司向申宝工厂发出律师函，要求对方于7月15日前与北翼公司签订新的租赁合同。7月11日，申宝工厂向北翼公司回函，表示当初煤炭公司以系争场地投入参加联营时约定，只要企业存活一天，就不能收回场地，鉴于历史情况及正常经营需要，申宝工厂要求续租场地，并对于北翼公司提出三年租赁期届满后，建筑物归北翼公司所有的条款表示异议。7月22日，申宝工厂再向北翼公司发出公函，表示租赁物仅仅是场地，地面建筑已经由申宝工厂出资购买，若遇到市政动迁或政府主管部门要求停产时，租赁合同可以终止，但地面建筑物的补偿应归申宝工厂，申宝工厂要求将上述内容在双方合同中予以明示。此后，双方于9月2日正式签署租赁合同。
一审另查明，根据国有土地使用证的记载，系争场地的使用权人为上海市宝山区煤炭公司。2014年8月11日，上海市宝山区国有资产监督管理委员会出具情况说明，主要内容为，上海市宝山区煤炭公司由上海市宝山区供销合作总社出资设立，上海市宝山区煤炭公司在宝山区长江西路北沈宅区域，投资设立了煤炭堆场，于1994年取得国有土地使用证［沪国用(宝山)字第005272号、005277号］。1999年9月上海市宝山区煤炭公司改制，对企业资产进行评估转让时，上海市宝山区供销合作总社未将涉及上述国有土地使用证的土地纳入改制评估资产范围；根据国家对企业改制政策的有关规定，未纳入改制企业转让评估的资产，属于该改制企业的上级投资单位；现认定上述国有土地使用证所涉及的国有土地使用权应属于上海市宝山区供销合作总社。
一审中，一审法院根据北翼公司的申请，委托上海信衡房地产估价有限公司对系争场地上的建筑物和附属设施(限于1998年企业改制时评估范围)评估市场价值。鉴定单位于2015年4月14日出具《房地产估价报告》，载明建筑物共7幢，建筑面积合计为1,087.28平方米，市场价值为249万元。北翼公司表示，其中7号建筑物，建筑面积39.98平方米，评估价值53,800元，该建筑搭建在系争场地之外，企业改制时也未列入评估范围，应剔除；其他没有异议。申宝工厂表示，不同意将建筑物转让给北翼公司，评估没有意义；没有每幢建筑物的价格，只有总价，而且总价偏低，比如驳岸申请了危险品码头，价值很大；不清楚7号建筑物的情况。鉴定单位表示，不清楚1998年的改制情况，只评估出7号建筑物的价值为53,800元；一般估价都是计算整体总价；申宝工厂没有提出过危险品码头的问题，鉴定是按照一般驳岸考虑的。
一审中，一审法院根据北翼公司的申请，委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对申宝工厂在系争场地上增加的建筑物等固定添附(不包括1998年改制时评估报告内的固定资产)进行司法鉴定。鉴定单位于2015年4月13日出具《司法鉴定意见书》，载明重置造价为4,046,919元，包括框架结构的中试车间1,284,429元和钢结构的简易厂房2,762,490元；中试车间建造年份大致在1993年，框架结构生产用房经济耐用年限一般按50年计取，至2014年折旧21年，现值为744,745元；钢结构的简易厂房建造年份大致在2012年，经济耐用年限一般按10年计取，现值为1,933,743元。北翼公司表示，中试车间建造于1993年，在1998年企业改制时未列入评估范围，也非申宝工厂改制后建造，不应计入鉴定范围；钢结构厂房建造于2008年，不应从2012年开始折旧，提供2008年10月20日申宝工厂向北翼公司所发《关于搭建简易仓库的报告》及附图为证；东侧3号房(溶油房)建造于1993年，列入改制评估范围，因上海信衡房地产估价有限公司评估时未计入，同意计入鉴定范围；东北侧2号房并非申宝工厂改制后建造，不应计入鉴定范围；新做钢扶梯平台、梯段属于工艺钢结构，不属于固定添附，不应计入鉴定范围。申宝工厂表示，首先不同意鉴定；评估价格太低，低于实际造价；不清楚中试车间的建造时间等具体情况；对《关于搭建简易仓库的报告》及附图的真实性没有异议，但北翼公司没有批准，到2012年建造；溶油房是在改制评估范围内；不清楚2号房的情况；对于钢结构平台的意见与鉴定单位一致。鉴定单位表示，中试车间的施工图纸是1993年的，故认定是1993年建造；钢结构厂房从2009年年初开始折旧，现值应为1,104,996元；鉴定过程中北翼公司没有提出上述针对2号房、3号房的意见，鉴定意见书未单列；钢结构平台很多是和厂房的钢柱、钢梁连起来的，故列入鉴定范围，重置造价为304,121元，成新率同钢结构厂房；关于评估价格的问题，鉴定单位在现场实际测量，地坪以下的按照常规设计估算，以上海市2000定额为依据，供料按照评估时点的信息价计取。
一审法院认为，本案纠纷所特有的历史背景等已经查明，无需赘述，本案实质争议在于双方对于系争场地的所有权状况和使用权之来源是否明知。首先，根据申宝工厂改制以后首份租赁合同之约定，再结合2011年期间双方往来函件之意见(其中2011年3月14日申宝工厂回函因历史原因造成场地使用权与建筑物所有权分离状况，建议租期适当延长为三至五年)，可以认定申宝工厂一直明知系争场地所有权状况，不存在改制疏漏或者有其他约定变更改制时的财产权属等情况。其次，上述证据也明确解释了申宝工厂合法使用系争地块的唯一理由系租赁而且租期也是双方协商确定的，并非基于改制的任何政策规定或其他法律法规之规定。由于双方均明知上述法律事实，且2011年之租赁合同系双方协商半年后才签订，故该合同系双方真实意思表示，合法有效，应作为确定双方权利义务的合法依据。现合同早已到期，北翼公司主张依据合同之约定收回场地、补偿申宝工厂建筑物损失等，符合合同约定，可予支持。关于申宝工厂辩称其系特定历史原因下转制企业，应当无条件继续使用系争场地等意见明显违背基本法理原则。无论改制当时有无疏漏或不足，申宝工厂均无理由要求无限期租用国企资源开展经营活动，本案基本事实与申宝工厂辩称所谓的“地随房走”、“平等保护产权”等理由均无必然联系，所以无论租赁合同约定的场地面积6,000平方米是否客观，申宝工厂之辩称意见，均不能采信。但是，考虑到本案实际情况，申宝工厂作为改制企业一方面已经享受到长期低廉土地租金的照顾，另一方面其延续原有经营活动确需一定的扶持和帮助，北翼公司主张租赁合同到期后立即收回场地，按评估价格给予建筑物补偿等显然过于苛求，不利纠纷解决。考虑评估、审价报告已经过法庭质证，合法有效，可以作为确定补偿金额的参考(若重新评估可能增加折旧)，再考虑到申宝工厂若继续经营，必然发生租地、建厂、搬迁等各种支出，而且该类支出难以直接量化，一审法院酌情确定北翼公司概括性补偿申宝工厂在系争场地上所有建筑物及搬建经营等各类损失500万元。另外，考虑到申宝工厂系正在经营的企业，判决履行期可适当放宽，但申宝工厂也应当根据原租金标准结算实际使用期间的使用费。
一审法院判决：一、上海申宝油脂化工厂于判决生效之日起六个月内，将上海市宝山区长江西路XXX弄XXX号所有场地及房屋腾空并交付给上海北翼(集团)有限公司；二、上海申宝油脂化工厂于履行上述交付义务同日，向上海北翼(集团)有限公司支付2014年2月1日至实际履行交付义务之日的使用费(按每年34万元计算)；三、上海北翼(集团)有限公司于上海申宝油脂化工厂履行上述交付义务同日，向上海申宝油脂化工厂支付补偿款500万元。
本院认为，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。一审法院根据双方诉辩意见确定案件争议焦点，本院认同。根据查明的事实，申宝工厂明确知晓系争场地所有权状况，现其与北翼公司就系争场地签订的租赁合同已到期，双方之间租赁关系终止。北翼公司有权根据合同约定收回系争场地并补偿申宝工厂建筑物损失，申宝公司还应支付实际占用系争场地期间的使用费。一审法院在参考评估、审价报告的基础上，就相关补偿数额结合案件事实予以概括认定，并无不当，本院予以维持。上诉人北翼公司、申宝工厂的上诉请求，缺乏事实依据，本院均不予支持。
综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费55,790元，由上诉人上海北翼(集团)有限公司负担17,940元、上海申宝油脂化工厂负担37,850元。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一七年四月十二日
书 记 员 张末然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……