湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀鹤民一初字第687号
原告罗崇元，男，汉族，1950年7月10日出生。
被告怀化国泰房地产开发有限公司，住所地：怀化市鹤城区沿河南路。
法定代表人尹友理，系该公司董事长。
委托代理人吴玉文，湖南泰阳律师事务所律师。
原告罗崇元与被告怀化国泰房地产开发有限公司（以下简称“国泰公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2014年7月23日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法适用普通程序，由审判员谢文担任审判长，与人民陪审员滕久元、杨懿组成合议庭，并于2014年9月2日公开开庭进行了审理，代理书记员丁群群担任法庭记录。原告罗崇元，被告国泰公司的委托代理人吴玉文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗崇元诉称：原、被告于2007年1月21日签订一份《房屋置换合同》，合同约定：原告用自己的一套旧住房置换被告所建安置楼中的一套新房；合同签订后，被告因种种原因未给原告办理产权证，原、被告于2013年3月5日签订一份《协议书》，《协议书》中约定：原告交清所欠被告购房款及交易契税合计7314元，被告在原告交清各项款项之日起一年内为原告办好土地使用证的分证，如果被告到期未办好土地使用证分证，被告赔偿原告1万元人民币。原告于协议签订之日就将所欠各项款项都交给了被告，但被告至今未履行协议约定的违约金和无偿为原告办理好土地使用证分证的义务。原告认为自己的合法权益受到侵害，故向法院起诉请求判令：1、被告支付原告违约金共1万元；2、被告立即为原告办理土地使用证分证；3、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其主张，向本院提交了下列证据：
1、原告身份证复印件1份，拟证明原告身份情况；
2、被告《企业注册登记资料》及《组织机构代码登记基本信息》复印件各1份，拟证明被告基本信息；
3、收款收据复印件2张，拟证明原告已经向被告交清各种应付款项；
4、《收条》复印件2张，拟证明原告已将自己的一套住房的房产证、土地证交给被告；
5、《承诺书》复印件1份，拟证明被告承诺从2011年6月2日起18个月内办好房产证、土地证；
6、《协议书》复印件1份，拟证明被告承诺一年内办好土地使用证，如果未按时办好土地使用证，被告赔偿原告1万元；
7、《房屋置换合同》复印件1份，拟证明原、被告签订合同，约定原告用一套住房置换现有房屋，被告未按时办理房产证、土地使用证赔偿原告1万元；
8、《怀化国泰汽配城安置户房款结算清单》复印件1份，拟证明房款结算情况；
9、被告办理的言峰等户土地证总证复印件1份，拟证明被告已办理土地使用证总证，但未给原告办理分证；
10、原告房产证复印件1份，拟证明被告已经给原告办理好房产证。
被告国泰公司辩称：1、被告为原告办理了房产证，说明被告已经履行了义务，原告没有证据能证明被告没有去办理土地使用证，被告也愿意为原告办理土地使用证，但是办土地使用证是需要政府审批的；2、原告房款是2013年才交清，所以原告也有责任；3、从承诺书来看，要业主配合被告办理土地使用证，但是原告没有任何证据能证明原告到被告处要求办理土地使用证，所以原告要求被告赔偿1万元不能成立；4、本案的诉讼费应该由法院判决；5、被告修建的七栋楼房中有三栋楼房压了红线，属于违规建房，被告还是尽力去相关部门为原告办理了房产证。被告没有提交证据。
被告对原告所提供证据的质证意见为：对证据1、2、3、4、7、8、10没有异议；对证据5的真实性没有异议，对证明的内容有异议，被告承诺在18个月内办完两证，但是承诺书中看不出来是8、9、10栋，也无法证实原告是否对被告办理土地证进行了配合；对证据6的真实性没有异议，对证明内容有异议，该《协议书》的内容不是置换房屋，而是原告购买了该房屋；对证据9的真实性有异议，该证据是复印件，也没有加盖任何公章，且该土地使用证上的信息不是很全面，不能证明该土地使用证记载的就是24户安置户的土地。
对于原告提供的证据，本院认证如下：被告对证据1、2、3、4、7、8、10没有异议，本院对以上证据予以采信；被告对证据5、6的真实性没有异议，但对证明内容有异议，本院认为该《承诺书》、《协议书》与证据8的内容能够相互印证，被告在该《承诺书》中向原告承诺的范围包括了原告所在的楼房，该《协议书》中原告的住房就是置换的安置房，故对证据5、6予以采信；被告对证据9的真实性有异议，由于原告提供的是复印件，本院对其真实性无法核实，故本院对证据9不予采信。
根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2007年，被告国泰公司在怀化市沿河南路5号开发建设怀化市国泰汽配物流城，原告罗崇元在该处有旧住房一套；2007年1月21日，被告怀化国泰置业有限公司与原告罗崇元签订了一份《房屋置换合同》，双方约定：被告拆迁置换原告的住房，被告按照原告的旧住房登记面积再增加10平方米给原告，原告选定的新房面积大于旧房加增补面积的部分按680元／平方米，由原告补足房款，原告的旧房面积为64.65平方米，选定的新房有99.5平方米，被告保证在半年内办好房屋所有权证和土地使用权证，办证时原告应交清所有款项及相关证件，被告逾期未办好两证赔偿原告1万元违约金给原告。该合同签订后，原告于2007年1月21日将自己的旧住房的《房屋所有权证》交给被告，2009年6月22日将自己的旧住房的《土地使用权证》交给被告；原告于2009年6月22日支付给被告房款及维修基金共13306元。
2009年6月，被告国泰公司按照合同约定将其所修建的位于怀化市鹤城区沿河南路5号25栋602号一套住房交付原告使用，被告国泰公司于2012年12月21日为原告办理了该套住房的（怀房权鹤城证字第712020986号）《房屋所有权证》，并将该《房屋所有权证》交给了原告，但被告因种种原因一直未给原告办理好该套住房的《土地所有权证》。2013年1月16日，原告与被告签订了一份《协议书》，双方约定：原告于当天交清购房尾款及交易契税共计7314元，并放弃追究被告的违约责任，被告在原告交清各项款项之日起一年内办理好土地使用证分证到户，如果被告未按期办理好土地使用证分证，则被告赔偿原告1万元，并无条件为原告办理好土地使用证分证。该《协议书》签订后当日，原告向被告支付了7314元，但被告至今仍然未给原告办理好《土地使用权证》。
另查明，2007年6月5日，被告国泰公司的名称由“怀化国泰置业有限公司”变更为“怀化国泰房地产开发有限公司”。
本院认为：原、被告签订的《房屋置换合同》、《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。原告已经依约定向被告付清了各种款项，并将自己旧房的《房屋所有权证》交给被告，履行了合同约定的全部义务，但被告未能在约定时间内为原告办理安置房的《土地使用权证》，已构成违约，依法应承担违约责任，故本院对原告的诉讼请求予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告怀化国泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内为原告罗崇元办好位于怀化市鹤城区沿河南路5号25栋602号（怀房权鹤城证字第712020986号）住房的《土地使用权证》；
二、被告怀化国泰房地产开发有限公司赔偿原告罗崇元违约金1万元，该款于本判决生效之日起10日内付清。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案案件受理费550元，由被告怀化国泰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 谢 文
人民陪审员 滕久元
人民陪审员 杨 懿
二〇一四年十月十七日
代理书记员 丁群群
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。