广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第3033号
原告：中山市威信物业管理有限公司，住所地中山市东区中山，组织机构代码××。
法定代表人：陈达仁。
委托代理人：肖金，广东优游涵泳律师事务所律师。
被告：麦润妹，女，汉族，住广东省中山市石岐区上海城，公民身份号码×××0326。
原告中山市威信物业管理有限公司（以下简称威信公司）诉被告麦润妹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员丁向娜独任审判，于2015年11月24日公开开庭进行了第一次审理。原告威信公司委托代理人肖金与被告麦润妹到庭参加诉讼。后组成合议庭，于2016年4月12日公开开庭进行了第二次审理。原告威信公司委托代理人肖金到庭参加诉讼；被告麦润妹经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告威信公司诉称：1998年9月16日，原告与上海城小区业主委员会（以下简称上海城业委会）签订了中山市物业服务合同，合同约定了原告为中山市上海城小区物业提供物业服务，物业管理费由原告按每月每平方米0.6元向业主或非业主××收取（自2011年8月起变更为每月每平方米0.8元），若业主或非业主××逾期未缴纳物业管理费的，原告可收取所欠物业管理费每日万分之五（从2010年10月起变更为每日千分之三）的违约金。被告为中山市石岐区第一城怡建路怡景楼2幢602房的业主，其物业面积为60.92平方米，每月应向原告交纳物业管理费48.74元，但被告自2013年7月至今一直未交纳物业管理费。原告催讨未果，遂诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付2013年7月至2015年8月的物业管理费1356.24元及违约金（物业管理费按每月48.74元计算，违约金自2013年7月起按每日千分之三计至2015年8月，以实际执行时所欠物业管理费及违约金为准）；2.被告承担本案诉讼费。
庭审中，原告威信公司明确违约金计算方法为：从2013年7月起，分别从次月1日起开始起算违约金，按每日千分之三计至被告清偿物业管理费之日止。
原告威信公司为支持其诉讼请求在举证期限内提交的主要证据如下：1.资质证书；2.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表；3.物业服务合同；4.（2014）中一法民一初字第2523号民事判决书。
被告麦润妹辩称：原告是无牌无证、未经批准进入小区收费。物业服务合同系造假，业主委员会成立时票数未达到法定标准，原告收费没有经过物价局批准。如果原告办齐所有法定手续，被告就同意交费，如果没有办好，被告保留追究责任的权利。原告只能追诉两年的物业费，两年以前的物业管理费不应该得到支持。原告收费从来不开发票。小区内有人乱拉电线，造成安全隐患。原告没有尽到管理义务，小区高压房门口每天晚上都停着一辆车，原告没有安排保安进行巡逻且没有对该问题进行处理。
被告麦润妹在举证期限内未提交证据。
经审理查明：威信公司于1998年3月2日登记成立，是具有三级资质的物业管理企业。麦润妹系中山市石岐区悦来南路第一城怡建路怡景2幢602房的业主，其物业建筑面积为60.92平方米。
2010年10月22日，上海城业主大会在悦来南派出所、博爱社区居委会监督下，选举成立第五届业主委员会，成员为张国勇、徐文克、朱永泉、吴华境、黄晓华，任期为三年，于2010年12月15日在中山市房地产协会备案。上海城第五届业委会（甲方）与威信公司（乙方）签订物业管理服务合同，约定：合同期限为三年，自2011年8月1日起至2014年7月31日止，物业管理费的收费标准为住宅0.80元／平方米，业主或物业××在每月31日前应交纳当月物业管理服务费，逾期未交纳物业管理费的，按欠费总额每日千分之三加收违约金。乙方的服务内容及质量标准：一、综合服务。包括设有服务接待中心，公示8小时服务电话，及时处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉等。二、房屋管理及维修养护。对违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（××）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；每日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。每年进行一次对物业管理服务满意度抽样调查，满意率达75%以上。小区物业管理人员应全部持有物业管理人员职业上岗证书，特种作业人员应100%持有政府或专门部门颁发的有效证书上岗等。三、共用设施设备维修养护。消防设施设备完好，可随时启用，消防通道通畅等。四、绿化养护服务。五、保洁服务。六、协助管理公共治安秩序。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于24小时专人站岗值守，车辆停放有序等。乙方违反本合同的约定，未能达到本合同约定的物业管理服务内容及质量标准（目标），甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权单方终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予对方经济赔偿。双方并对其他事宜进行了约定。该合同无载明签订日期，上海城第五届业委会五名成员张国勇、徐文克、朱永泉、吴华境、黄晓华在合同甲方处签名，并加盖中山市上海城业主委员会专用章，威信公司在乙方处加盖公司印章，陈波在授权代表人处签名。
麦润妹未缴纳2013年7月至2015年8月期间的物业管理费。威信公司于2015年8月31日起诉至本院，要求麦润妹支付上述期间的物业管理费以及违约金。
另查：自2013年7月以来，威信公司一直对涉案小区提供物业管理服务。本院于2016年3月25日下午到涉案小区进行现场勘查，并对现场状况进行拍照。现场情况主要为：1.小区门口有门卫看守，行人自由出入，门卫对进出的行人没有进行询问；2.小汽车进出门卫会进行盘问，经盘问后才会升高挡车杆进行放行；3.小区内有清洁工在打扫卫生，小区较为整洁，垃圾集中堆放；4.基本上没有私家车乱停、乱放现象；5.小区靠北面开设有多间铺面，有生活超市、理发店、便利店、饮食店（柳州螺蛳粉店）等等，该铺面均设置有后门，行人可以从生活超市、便利店的后门自由出入，无需进行任何登记。该临街铺面均由威信公司负责提供物业管理服务。
本院认为：威信公司在本案中主张自2013年7月起的物业管理费，故本案的争议焦点为：一、威信公司与上海城第五届业委会所签订的期限为2011年8月1日至2014年7月31日的物业管理服务合同（以下简称物业服务合同）的效力问题；二、诉讼时效问题；三、物业管理费及违约金问题。
关于焦点一。威信公司系依法成立的从事物业管理活动的公司，具备物业管理三级资质。上海城第五届业委会成立后依法经中山市房地产行业协会备案。业主委员会依法有权代表所在物业管理小区全体业主与物业管理企业签订物业服务合同。上海城第五届业委会已经经备案登记，具有相应的缔约能力。上海城第五届业委会全体成员均在物业服务合同上签名，合同内容未违反相关法律法规的强制性规定，故本院认定威信公司与上海城第五届业委会签订的物业服务合同合法有效。上海城业委会与威信公司签订的物业服务合同在未经法定程序予以撤销之前，为有效合同，合同的效力及于该小区全体业主和物业××。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，上述物业服务合同未被撤销之前，对麦润妹有约束力。麦润妹虽对上述物业服务合同提出异议，但至今未通过合法途径主张权利，应由麦润妹承担不利的法律后果。
关于焦点二。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。威信公司于2015年8月31日提起诉讼主张权利，其要求麦润妹支付2013年7月的物业管理费和违约金，已超过诉讼时效期间，故本院对于威信公司要求麦润妹支付2013年7月的物业管理费和违约金的诉讼请求不予支持。
关于焦点三。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对小区的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，该服务是针对整个小区，并非针对单个业主。从本院的现场勘查情况来看，威信公司一直对涉案小区提供物业管理服务。同时，从现场勘查情况来看，威信公司负责管理的小区临街铺面所开设的后门存在安全隐患，该隐患至今没有得到处理或改善。物业服务合同中明确约定威信公司应对“违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（××）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；每日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门”。威信公司未履行对装修方案进行严格审核，未及时、有效地劝阻违规建设等损害业主共同利益的行为。在此情况下，威信公司应当继续采取其他补救措施。临街商铺所增设的门口未被封闭前，威信公司完全可以派人员看守。威信公司与麦润妹系合同的相对方，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。威信公司虽然提供了一定的物业管理服务，履行了一定的合同义务，但服务质量明显存在瑕疵，从公平合理原则出发，在威信公司的物业管理服务未有改善前，物业管理费按每月0.6元／平方米为宜。故麦润妹每月应交纳物业管理费36.55元（0.6元／平方米×60.92平方米），2013年8月至2015年8月期间的物业服务费共计913.75元（36.55元×25个月）。
至于拖欠物业管理费的违约金问题，因威信公司提供的物业管理服务存在瑕疵等多种原因，导致双方对物业管理费支付与否及支付标准均有争议，故本院对违约金的请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告麦润妹于本判决生效之日起七日内向原告中山市威信物业管理有限公司支付2013年8月至2015年8月期间的物业管理费913.75元；
二、驳回原告中山市威信物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），由原告负担25元，被告负担25元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告，本院不另收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 丁向娜
审 判 员 梁泳诗
代理审判员 林佩坚
二〇一六年四月十三日
书 记 员 梁心然
梁琳
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