黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）牡民终字第292号
上诉人（原审被告）黑龙江亨通基业房地产开发集团有限公司。
被上诉人（原审原告）牡丹江市长春种子有限公司。
上诉人黑龙江亨通基业房地产开发集团有限公司因（以下简称亨通公司）与被上诉人牡丹江市长春种子有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服牡丹江市西安区人民法院（2013）牡西民初字第84号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年6月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月21日公开开庭审理了本案。上诉人亨通公司，被上诉人牡丹江市长春种子有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人（原审原告）牡丹江市长春种子有限公司原审诉称：2008年12月25日，原、被告双方在被告房屋销售办公室签订编号为2206349号的商品房买卖合同，当日被告向原告出具了购房款发票，后又于2009年1月9日双方到牡丹江市房产局办证大厅办理了房屋产权证，原告取得牡西安区字第2073679号房屋所有权证。因被告职工郭平在销售房屋过程中涉嫌犯罪，牡丹江市中级人民法院于2012年1月20日作出（2012）牡刑二终字第2号刑事终审判决，认定原、被告签订的房屋买卖合同中的公章是郭平伪造。被告以此为由，向牡丹江市东安区人民法院提起行政诉讼，要求撤销原告的房屋产权登记，原告认为原告购买房屋过程中，从签订房屋买卖合同到被告向原告出具购房款发票，再到双方共同到房屋产权管理部门办理房屋产权登记等一系列相关手续，均由被告的专业销售人员接待，如被告认为房屋出售有问题，完全可以在任何流程中中止履行，原告有理由相信被告出售给原告房屋的意思是自愿和真实的，为此，原告提起诉讼，要求：1.确认原、被告与2008年12月25日签订的房屋买卖合同合法有效；2.诉讼费由被告承担。
上诉人（原审被告）亨通公司原审辩称：被告没有与原告签订过房屋买卖合同，原告持有的商品房销售合同是郭平私刻公章伪造的假合同，不具备法律效力，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
原判认定：2000年6月22日，牡丹江市计划委员会批准被告在西六条路新安街1218片开发建设75160平方米商品房屋，原、被告争议的买卖房屋是1218片新长安小区1号楼0116号门市房屋。2008年10月，原告到被告位于新长安小区2号楼东侧的售楼处看房并选中买卖房屋。2008年11月25日，被告直属分公司代表郭平与原告签订购房协议，约定原告购买被告1218片长安小区南门西侧214.77平方米第0116号门市房一处，价格为每平方米3750元。交房日期为2009年3月31日前。同时约定签订该协议原告即向该分公司交付20万元购房款，签订购房合同时原告再补交20万元购房款，剩余405000元在交付原告购房发票时一次性交付给该分公司。该房屋所涉及水、电、供热等费用皆由分公司承担。协议签订后，原告即交付购房款20万元。2008年12月25日，原告到被告位于2号楼的售楼处与郭平签订商品房买卖合同，原告在合同买受人处签字，被告售楼员郭平在出卖人处加盖其私刻的单位公章。合同约定买卖房屋面积214.77平方米，每平方米单价3000元，购房款644310元。合同签订后当日原告又向被告交纳购房款444310元，郭平到牡丹江市东安区地区税务局为原告开具出完税后销售不动产统一发票，金额为644310元。2009年1月6日，原告又向被告直属分公司交付购房款160690元。2009年1月16日，原告办理完毕买卖房屋牡房权证西安区字第20736**号房屋产权证。2009年5月，原告欲拆改买卖房屋门窗口的南外墙，5月25日，牡丹江市德大建筑工程特种技术有限公司出具牡市新长安小区1号楼116号门市局部拆改门窗洞口的房屋安全性技术鉴定报告，认为拆改在技术上是可行的。之后原告将房屋拆改。原告于2010年10月15日分别交纳了买卖房屋2005年10月15日至2006年4月15日取暖费1986元、2006年10月15日至2007年4月15日取暖费1986.62元、2007年10月15日至2008年4月15日取暖费159.元、2008年10月15日至2009年4月15日取暖费1590元、2008年10月15日至2009年4月15日取暖费1590元、2009年10月15日至2010年4月15日取暖费1590元、2010年10月15日至2011年4月15日取暖费1590元。原告于2009年起占有使用该买卖房屋。又查，郭平是被告亨通公司房屋销售员，负责亨通公司开发的1218片新长安小区的房屋销售工作，2007年至2010年1月间，郭平利用职务之便，私刻亨通公司印章和法定代表人孙长申的印章，与李淑波、李巍、长春种子公司、杨运甲、高建国签订商品房买卖合同，将其负责销售的新长安小区1号楼011号（面积123.37平方米，房屋编号370-470-1-1-1-000101）、1号楼0113号（面积91.16平方米，房屋编号370-470-1-1-1-000113）、1号楼0116号（面积214.77平方米，房屋编号370-470-1-1-1-000116，产权证号牡西安区字第2073679）、2号楼011号（面积103.3平方米，房屋编号370-470-1-1-2-000101）、2号楼014号（面积99.9平方米，房屋编号370-470-1-1-2-000104）房屋分别销售给上述单位和个人，收取房款2142163元，郭平到税务机关完税后，隐瞒事实通过金艳萍向购房单位和个人开具销售不动产统一发票，上述购房单位和个人持商品房买卖合同、销售不动产统一发票办理了房屋产权登记手续，郭平将售房得款用于归还个人债务及供给张凤。2010年5月26日，郭平因涉嫌犯挪用资金罪被刑事拘留，同年6月30日被逮捕。牡丹江市西安区人民检察院指控郭平犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪、挪用资金罪，于2011年3月10日以牡西检刑诉（2011）17号起诉书向牡丹江市西安区人民法院提起公诉，牡丹江市西安区人民法院于2011年11月14日作出（2011）牡西刑初字第36号刑事一审判决书。郭平不服提起上诉，牡丹江市中级人民法院于2012年3月20日作出（2012）牡刑二终字第2号刑事判决书，对涉及本案部分的判决认定李淑波、李巍、长春种子公司、杨运甲、高建国持有最终由亨通公司出具的盖有公司现金收讫章的销售不动产统一发票，使合同归于履行，并办理相关产权证照，购房者未因此遭受损失，郭平利用职务之便所实施的上述行为，最终的侵犯对象是亨通公司的财产，且所得款被郭平非法占有，其行为应构成职务侵占罪，据此判决郭平犯职务侵占罪，判处有期徒刑七年六个月。
原判认为：职务侵占罪是指公司、企业或其他单位的人员，利用职务上的便利，将本单位财物非法占为已有，数额较大的行为。主体为特殊主体，包括公司、企业或其他单位的人员，具体是指三种不同身份的自然人，主观方面是直接故意，且具有非法占有公司、企业或其他单位财物的目的。即行为人妄图在经济上取得对本单位财物的占有、收益、处分的权利。犯罪客体是公司、企业或者其他单位的财产所有权。根据罪行法定原则，职务侵占罪与合同诈骗罪量刑标准不相同，已生效的刑事判决书认定郭平占用原告购买被告房屋的购房款构成职务侵占罪，刑事、民事判决对郭平所犯罪行认定意见应相同。原告购买房屋的地点在被告的售楼处，接待原告的郭平是被告的售楼员，郭平可以代表被告对外销售房屋，郭平使用私刻单位公章和孙长申名章与原告签订商品房买卖合同，产生此瑕疵的原因是被告管理问题造成的，被告向原告出具的销售不动产统一发票是真实的，郭平收到原告交纳的购房款就是被告收到了购房款，故应认定郭平与原告签订的房屋买卖合同就是被告与原告签订的房屋买卖合同，该房屋买卖合同应认定合法有效。在上述条件和环境下，原告或任何人都会合理的认为被告出售商品房屋的行为是真实的，是值得信任，原告在与被告签订房屋买卖合同过程中无任何过错，故原告要求被告履行合同义务，协助原告办理买卖房屋产权证照的理由成立，本院应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款四项的规定，原审法院判决：原告牡丹江市长春种子公司与被告黑龙江亨通基业房地产开发有限公司于2008年12月25日签订的房屋买卖合同合法有效。案件受理费10243元，由被告黑龙江亨通基业房地产开发有限公司负担。
一审宣判后，原审被告亨通公司不服，向本院提起上诉。
上诉人亨通公司上诉称：一、被上诉人在与郭平进行交易过程中，并没有尽到一般注意义务，并非出于善意。没有证据和理由可以证明被上诉人“有理由”相信郭平的代理权。1.被上诉人均是与郭平一个人进行交易，合同是同郭平一个人签的。2.购房款是在取得房产证之后才交给郭平个人的，而不是交给公司财务。这也明显不合常理，违背交易习惯。对此事实一审法院并没有进行调查。被上诉人没有理由相信售楼员郭平自己有权决定房屋的价格、有权决定先办房照后交钱、有权决定现房可以分次付款、有权自己直接收取房屋价款。二、被上诉人在交易过程中存在明显过错，且与郭平恶意串通，其与郭平交易不符合善意取得的条件。一审判决认定的事实错误。购房协议及结算票据均加盖上诉人直属分公司“现金付讫章”。说明被上诉人没有尽到一般注意义务，明显过错。其一，为了不让上诉人发现被上诉人基于房屋被郭平盗卖而入住房屋，被上诉人法定代表人高巍与郭平恶意串通，签订了一份房屋租赁合同，掩盖了房屋被郭平盗卖事实。其二，被上诉人与郭平恶意串通，故意减少房屋成交价格，逃避税收。不符合善意取得的条件。三、被上诉人取得房屋价格明显不合理，不符合善意取得条件。一审判决认定事实错误。上诉人经委托评估机构，证实诉争房屋在2007年5月的市场价格应在3600-3800元／㎡；该房屋在2009年被上诉人与郭平交易当时市场价格在5400-5800元／㎡之间。而被上诉人与郭平交易的价格仅为3000-3300元／㎡，均达不到该房屋当时的市场价格的70%。其取得价格明显不合理。综上，一审判决认定事实错误，被上诉人所持有的商品房买卖合同是由于郭平的犯罪行为取得的，适用合同法第49条的规定是适用法律错误。上诉请求：撤销原审判决，依法改判被上诉人持有的编号为2206349的商品房买卖合同无效。
被上诉人牡丹江市长春种子有限公司答辩称：被上诉人在购买房屋时是善意取得，原审法院认定事实清楚，争议的楼房所在的小区是2001年竣工，被上诉人购买房屋的时间是2008年，购买时楼盘处于收尾阶段，上诉人所设的售楼处只有郭平一个人在负责售楼，所以被上诉人在购买时提出先开发票办产权，办完再一次性把房款交齐，上诉人说不符合交易习惯是没有道理的，被上诉人要求先开发票是尽到了谨慎的义务，郭平的行为是职务行为，在整个房屋买卖交易中，被上诉人不存在任何过错，尽到了谨慎注意义务，支付了房屋对价款。原审认定事实清楚，请求驳回上诉人的上诉请求。
本案的争议焦点：1.上诉人与被上诉人之间签订的买卖合同是否有效；2.被上诉人牡丹江市长春种子有限公司取得诉争房屋是否是善意取得。
二审审理过程中，上诉人为证明上诉主张，向本院提供证据牡建房咨字（2012）第103号房地产估价报告一份，意在证明：被上诉人取得本案诉争房屋的价格明显不合理，不属于善意取得，按照评估报告，本案在交易时价格应该在5400-5800元／㎡之间，而被上诉人的交易价格仅为3000-3300元／㎡，达不到市场价格的70%，一审并没有把本案争议的房屋是否是善意取得作为争议焦点进行审理。
被上诉人牡丹江市长春种子有限公司对该证据提出异议：1.该证据不是新证据，鉴定报告出具时间是2012年8月28日，上诉人没有在一审举示；2.作为委托方，是上诉人单方委托的，不具有法律依据；3.同样的房产评估报告，在郭平刑事案件中有公安机关委托所作出的，所作出的评估价格和被上诉人购买价格差距不大，公安机关的评估价格在4000元／㎡左右，我们认为公安机关委托做的评估报告应该作为本案的依据。被上诉人购买房屋时是空筒子楼，水、暖、电、照都没有。
本院认为，该证据不是二审中的新证据，且与本案争议焦点无关。综上，本院对该证据不予采信。
证据二、房屋租赁合同复印件1份，证明被上诉人法定代表人高巍与郭平恶意串通，以房屋租赁掩盖房屋被买卖的事实。证明被上诉人在房屋购买时有明显过失，不属于善意取得。
被上诉人牡丹江市长春种子有限公司对证据有异议，主张证据是复印件，不是原件，不予质证。是郭平自己伪造的，不是我们法定代表人签字。
本院认为，该证据为复印件，且被上诉人不认可，不符合证据形式要件，不予确认。
被上诉人牡丹江市长春种子有限公司未提供新证据。
根据当事人的诉请主张、陈述，举证、质证及本院认证意见，结合原审及本院对事实与证据的分析认定，本院二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为：关于被上诉人购买争议房屋是否为善意的问题。上诉人主张被上诉人购房时没有尽到注意义务，购房过程存在诸多不合理之处，但被上诉人购房时是到上诉人的售楼处与上诉人的售楼人员郭平进行商谈，在上诉人的售楼处签订了商品房买卖合同，被上诉人有理由认为郭平的行为就是履行工作职责，并且上诉人为被上诉人开具了真实的购房发票，被上诉人作为购房者没有能力审查郭平在房屋买卖合同上所盖公章的真假，对于郭平是通过何种手段取得的购房发票被上诉人也无从得知，被上诉人作为购房者也无从知晓上诉人公司的销售人员具有何种权限，其对此没有特殊注意义务。被上诉人要求先开发票后交清余款正是为了规避交易风险，尽到了谨慎注意义务，该交易行为不违背交易习惯。关于上诉人主张被上诉人取得房屋的价格明显不合理，低于其购买房屋时的市场价的百分之七十的问题。本案诉讼中，上诉人虽对被上诉人取得房屋的交易价格提出异议，但未依法提出鉴定申请，上诉人应对其主张承担举证不能的责任，其关于房屋价格不合理的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。上诉人虽然主张原审判决适用《中华人民共和国合同法》第四十九条是适用法律错误，但被上诉人在交易过程中尽到了注意义务，支付了合理对价，即被上诉人交易时是出于善意，上诉人为被上诉人开具了真实的购房发票，故上诉人不应将其公司内部管理混乱造成的后果转嫁给被上诉人，因此上诉人的上诉主张没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审认定郭平与被上诉人签订的房屋买卖合同就是上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，该房屋买卖合同应认定合法有效并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10243元，由上诉人黑龙江亨通基业房地产开发集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑春梅
审判员 于 尧
审判员 张继凯
二〇一四年九月二十二日
书记员 李莎莎