上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第1850号
原告朱某某。
委托代理人杨贇，上海合勤律师事务所律师。
被告上海东苑美墅置业有限公司。
法定代表人孙某某。
委托代理人单新宇，上海单新宇律师事务所律师。
委托代理人夏易，上海单新宇律师事务所律师。
原告朱某某与被告上海东苑美墅置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月14日立案受理。依法由代理审判员章国栋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱某某的委托代理人杨贇，被告上海东苑美墅置业有限公司的委托代理人单新宇、夏易到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱某某诉称，2014年3月26日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由原告向被告购买上海市闵行区中春路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋，即本案系争房屋。购房总价款人民币（以下币种相同）3，242，795元。该合同签订后，原告依约支付了全部购房款。嗣后，原告发现系争房屋所属土地的使用权为“住宅”，而系争房屋的规划用途为“办公”，且被告正在办理相关土地用途的变更手续，欲将系争房屋所属土地使用权由“住宅”用地变更为“办公”用地。
原告认为，被告在使用权为70年的住宅用地上建造房屋并向原告出售，双方就此达成合意并签订合同。被告欲单方变更土地用途，致使原告所购买系争房屋的使用年限由70年变更为50年，其行为已构成违约。依据合同约定，原告购买系争房屋的总房价款是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。现被告按照使用权年限为70年的价格向原告出售仅可使用50年的房屋，严重违反双方合同约定，致使原告享有的系争房屋使用权减少了20年，原告以3，242，795元按照70年折算每年是46，325.64元，由此造成的损失应由被告承担。故原告诉至法院，要求判令被告上海东苑美墅置业有限公司赔偿原告朱某某关于上海市闵行区中春路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋购房款的20年使用权折价款损失926，512.80元。
被告上海东苑美墅置业有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。虽然双方签订的《上海市商品房预售合同》第一条列明土地用途为住宅，但该合同第二条、第十三条中列明系争房屋用途为办公，预售许可证上列明的也是办公用房，原告对此明确知晓。
经审理查明，2006年1月23日，原上海市闵行区房屋土地管理局（甲方、出让方）与被告（乙方、受让方）签订《上海市国有土地使用权出让合同》（沪闵房地（2006）出让合同第XXX号）一份，约定甲方向乙方出让位于上海市七宝镇XXX号二期地块，地块总面积116，539.10平方米。合同项下土地使用权出让用途为住宅用地，出让年限为70年，自本合同签订之日起计算。土地使用权出让金23，680，384元。该合同第七条约定，在土地出让年限内，乙方要求改变该合同所附《上海市闵行区七宝镇XXX号二期地块国有土地使用条件》的，除应当依法办理有关审批手续外，还应征得甲方的同意，并与甲方重新签订补充合同，相应调整出让金，并办理房地产登记。《上海市闵行区七宝镇XXX号二期地块国有土地使用条件》载明，土地用途“住宅用地”，土地使用年限“70年，自本合同签订之日起计算”。合同签订后，合同项下土地使用权于2006年5月12日登记至被告名下，被告获取《上海市房地产权证》（沪房地闵字（2006）第XXX号）。
2013年5月23日，闵行区人民政府发布《关于调整上海东苑美墅置业有限公司七宝镇XXX号（二期）地块用地范围的通知》，载明，上海东苑美墅置业有限公司以邀请招标出让方式供地，签订了《上海市国有土地使用权出让合同》（沪闵房地（2006）出让合同第XXX号），并于2006年5月12日取得了上海市房地产权证（沪房地闵字（2006）第XXX号），产证宗地面积为116，539平方米，土地用途为住宅用地。现同意对（沪房地闵字（2006）第XXX号）上海市房地产权证批准的建设用地范围作如下调整：原批准的116，539平方米土地中，建设用地面积调整为90，945.60平方米，土地用途为商务办公用地。区房地产登记处根据《上海市房地产登记条例》办理相应《上海市房地产权证》变更登记手续。建设用地单位应按上述通知，抓紧办理各项调整手续和签订土地使用权出让补充合同。
2013年5月28日，上海市闵行区规划和土地管理局（出让方、甲方，以下简称闵行区规土局）与被告（受让方、乙方）就沪闵房地（2006）出让合同第XXX号《上海市国有土地使用权出让合同》另行签订《上海市国有土地使用权出让合同（补充）》（沪闵规土（2013）出让合同补字第X**号）一份，约定甲方向乙方出让位于上海市七宝镇XXX号二期地块，地块总面积90，945.60平方米。四至范围为东至中春路、南至沪松公路、西至规划姚浜竖河、北至规划新龙路。合同项下土地使用权出让用途为商务办公用地，出让年限为50年，自本合同签订之日起计算。土地使用权出让金69，660，384元，乙方同意补缴出让金45，980，000元。该合同所附《上海市闵行区七宝镇XXX号二期地块国有土地使用条件》载明，土地用途“商务办公用地”，土地使用年限“50年，自本合同签订之日起计算，即2013年5月28日”。该合同所附《国有建设用地使用权出让合同调整说明》载明，2006年1月23日原上海市闵行区房屋土地管理局和上海东苑美墅置业有限公司签订沪闵房地（2006）出让合同第XXX号出让合同主合同。2013年5月28日调整出让合同，系统生成补充合同号沪闵规土（2013）补字第XXX号补充出让合同。出让合同出让方由上海市闵行区房屋土地管理局调整为上海市闵行区规划和土地管理局。原出让合同第二条出让地块总面积116，539.10平方米，土地使用权出让用途为住宅用地，出让年限70年，调整为出让地块总面积90，945.60平方米，土地使用权出让用途为商务办公用地，出让年限50年；原出让合同第三条出让金23，680，384元，调整为出让金69，660，384元，乙方同意补缴出让金45，980，000元；原出让合同《土地使用条件》土地用途住宅用地，土地使用年限70年，自本合同签订之日起计算，调整为土地用途商务办公用地，土地使用年限50年，自本合同签订之日起计算，即2013年5月28日。
2013年7月17日，闵行区规土局发布《关于核发上海东苑美墅置业有限公司新建七宝镇XXX号二期地块商务办公项目建设用地规划许可证的通知》，同意发给被告《建设用地规划许可证》（沪闵地（2013）XXX），建设工程名称七宝镇XXX号二期地块商务办公项目，建设用地规划性质“商务办公用地”。同日，被告获得沪闵地（2013）XXX号《建设用地规划许可证》。
2013年10月31日，闵行区规土局向被告颁发《建设工程规划许可证》，建设项目名称七宝镇XXX号二期地块商务办公项目，建筑物名称1﹟-8﹟栋，总建筑面积32，651.60平方米。同年11月14日，闵行区规土局另向被告颁发《建设工程规划许可证》，建设项目名称七宝镇XXX号二期地块商务办公项目，建筑物名称24﹟栋，总建筑面积15，815.14平方米。2014年2月24日，闵行区规土局发布《关于上海东苑美墅置业有限公司建设七宝镇XXX号二期地块商务办公项目沪闵建（2013）XXX号建设工程规划许可证调整的通知》，同意原规划的24号楼进行平面细微调整，原批准总建筑面积15，815.14平方米，地上建筑面积14，687.85平方米，地下建筑面积1，127.29平方米，调整后批准总建筑面积15，805.67平方米，地上建筑面积14，678.38平方米，地下建筑面积1，127.29平方米。同年3月26日，闵行区规土局又向被告颁发《建设工程规划许可证》，建设项目名称七宝镇XXX号二期地块商务办公项目，建筑物名称9号楼，总建筑面积12，572.36平方米。闵行区建设和交通委员会于2013年11月26日、2014年1月27日、2014年4月28日，分别向被告颁发《建筑工程施工许可证》，所涉工程分别为七宝镇XXX号二期地块商务办公项目1﹟-8﹟楼、9﹟楼与24﹟楼。
2014年3月3日，闵行区住房保障和房屋管理局向被告颁发《上海市商品房预售许可证》，确认系争房屋具备预售条件。该预售许可证载明，土地使用权出让合同编号为沪闵房地（2006）出让合同第11号、沪闵规土（2013）出让合同补字第XXX号，房地产权证编号为沪房地闵字（2006）第XXX号，项目名称七宝万新国际中心，土地用途“商务办公”。系争房屋的房屋类型为“办公楼”。
2014年3月26日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《上海市商品房预售合同》一份，由乙方购买甲方预售的上海市闵行区中春路XXX弄七宝万新国际中心XXX号XXX层XXX室房屋，暂定总房价款3，242，795元。该预售合同列明，包括系争房屋在内的房屋已具备《上海市房地产转让办法》规定的预售条件，闵行区房屋土地管理局已批准上市预售，预售许可证编号为闵行房管（2014）预字XXX号。该预售合同第一条列明，土地用途为住宅。第二条约定，乙方购买的本案系争房屋，政府批准的规划用途为办公。第四条约定，总房价款是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。合同附件三约定，系争房屋装修及设备标准为“七宝国际24﹟楼标准办公交付标准”。合同附件四列明土地使用权批准用途为住宅。合同附件还约定了前期物业，以及物业费计收的标准为商业办公。合同签订于“万科七宝国际体验中心”。预售合同签订当日，原告向被告支付了定金200，000元与部分购房款3，042，795元。当日，原告还向被告支付了预告登记费550元。
另查明，包括系争房屋在内的七宝万新国际中心销售过程中，被告以“Google式办公”、“七宝地铁餐饮街铺”等主题广告，进行营销与销售。销售现场亦按照办公楼的布置、陈设与销售方式进行销售。此外，被告在销售过程中向原告提供了“阳光宣言”手册，提示包括原告在内的购房人特别注意相关事项，包括“本项目用地性质为商办用地，故相关水费、电费、网络费等公用事业费的收费标准将参照政府规定的商业（或经营）性质项目的收费标准计取。”
以上事实，由原告朱某某提供的原告与被告于2014年3月26日签订的《上海市商品房预售合同》（XXX），被告于2014年3月26日向原告出具的《正式收据》两份与《收据》一份，闵行区住房保障和房屋管理局颁发的《上海市商品房预售许可证》（闵行房管（2014）预字XXX号）；被告上海东苑美墅置业有限公司提供的原上海市闵行区房屋土地管理局与被告于2006年1月23日签订的《上海市国有土地使用权出让合同》（沪闵房地（2006）出让合同第XXX号）与所附《上海市闵行区七宝镇XXX号二期地块国有土地使用条件》，闵行区规土局与被告于2013年5月28日签订的《上海市国有土地使用权出让合同（补充）》（沪闵规土（2013）出让合同补字第XXX号）与所附《上海市闵行区七宝镇XXX号二期地块国有土地使用条件》、《国有建设用地使用权出让合同调整说明》，闵行区人民政府于2013年5月23日发布的《关于调整上海东苑美墅置业有限公司七宝镇XXX号（二期）地块用地范围的通知》（沪闵府土（2013）XXX号），《上海市房地产权证》（沪房地闵字（2006）第XXX号），闵行区规土局于2013年7月17日发布的《关于核发上海东苑美墅置业有限公司新建七宝镇XXX号二期地块商务办公项目建设用地规划许可证的通知》，闵行区规土局于2013年7月17日颁发的《建设用地规划许可证》（沪闵地（2013）XXX），闵行区规土局分别于2013年10月31日、11月14日、2014年3月26日向被告颁发的《建设工程规划许可证》（沪闵建（2013）XXX、沪闵建（2013）XXX、沪闵建（2014）XXX），闵行区规土局于2014年2月24日发布的《关于上海东苑美墅置业有限公司建设七宝镇XXX号二期地块商务办公项目沪闵建（2013）XXX号建设工程规划许可证调整的通知》，闵行区建设和交通委员会分别于2013年11月26日、2014年1月27日、2014年4月28日向被告颁发《建筑工程施工许可证》，闵行区住房保障和房屋管理局向被告颁发的《上海市商品房预售许可证》，包括系争房屋在内七宝万新国际中心销售现场广告与销售手册的照片，上海市东方公证处于2014年5月30日出具的公证书（（2014）沪东证经字第XXX号），万科“阳光宣言”手册，以及当事人的陈述等证据证明。
本院认为，合同系由当事人互相意思表示一致而成立，由多数条款组合而成，旨在规律彼此权利义务的当事人自创的规范。合同规范的本源在于当事人的意思表示。故本案争议焦点即原、被告对于系争房屋买卖的意思表示，包括系争房屋与所属土地的性质、年限等，是否达成一致。关于本案争议焦点，应当以原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》文义为出发点，通观预售合同文本的全文，斟酌订立预售合同磋商过程的事实与资料，考量双方订立预售合同的目的与经济价值，参酌相关交易习惯，以诚实信用为原则加以判断双方的真实意思表示。本案中，第一，从文义来看，被告就系争房屋已经取得了闵行房管（2014）预字XXX号预售许可证，并列明系争房屋政府批准的规划用途为办公。第二，从预售合同全文表述内容来看，双方以“办公楼”为合同标的立约，并于合同附件约定，系争房屋装修、设备标准与前期物业费计收标准均为“商业办公”。第三，从双方订立合同的过程与资料来看，被告以“Google式办公”、“七宝地铁餐饮街铺”等主题广告进行销售，阐明包括系争房屋在内的销售房屋均为“办公”、“店铺”性质；而系争房屋销售过程时，闵行区人民政府已经公开发布的《关于调整上海东苑美墅置业有限公司七宝镇XXX号（二期）地块用地范围的通知》，闵行区规土局已经发布与颁发的《关于核发上海东苑美墅置业有限公司新建七宝镇XXX号二期地块商务办公项目建设用地规划许可证的通知》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，闵行区住房保障和房屋管理局颁发的《上海市商品房预售许可证》等，均已列明系争房屋所属七宝万新国际中心土地用途为“商务办公”，系争房屋的房屋类型为“办公楼”；《上海市商品房预售许可证》还特别列明，系争房屋所属七宝万新国际中心土地使用权出让合同编号为沪闵房地（2006）出让合同第11号、沪闵规土（2013）出让合同补字第XXX号，出让合同及其附件明确列明，系争房屋所涉土地使用年限50年，自2013年5月28日起计算。第四，从双方订立预售合同的目的、经济价值与相关交易习惯来看，原告系通过销售广告至被告处万科七宝国际体验中心进行签约的，结合系争房屋所处区域系商业办公区域，销售广告宣传内容与比对展示内容均为商业办公型楼宇或中心；原告办理系争房屋包括预售限购政策查询、磋商签约、付款手续等客观情况；以及原告对系争房屋构造、功能、价值的判断，特别是对被告销售广告、“阳光宣言”手册内容的客观评价等，可见，原告签订《上海市商品房预售合同》的合同目的与对系争房屋经济价值的需求系商业办公用途，并非日常居住。
综上所述，意思表示之合意，系指当事人内心意思经由解释所认定的表示内容的一致。本案中，一方面，被告经闵行区人民政府批准，建设用地用途调整为商务办公用地后，与闵行区规土局签订土地使用权补充出让合同，确定土地用途为商务办公用地，补缴了出让金，再以商务办公用地申领《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，实际进行施工，并在取得《上海市商品房预售许可证》后，对外以“办公”、“餐饮街铺”为内容进行销售，整个过程中均表达了系争房屋所属部分土地系“商业办公”属性的意思表示；另一方面，原告在系争房屋的签约磋商过程中，知晓或应当知晓系争房屋与所属部分土地系“商业办公”性质之事实，且实际表达了意愿购买“商业办公”属性的系争房屋的意思表示。因此，双方内心意思经由解释所认定的表示内容一致，原、被告之意思表示已达成合意，合同成立生效。基于原告意愿购买“商业办公”属性系争房屋之真实意思表示，可以认定，其对合同内容与相关权利义务已经充分了解并知晓，不存在重大误解，并通过签约确认的方式表明愿意承担相应的合同义务与风险责任。故原告以被告违约并意欲擅自变更土地使用权性质为由，要求被告返还20年购房款损失之诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告朱某某的全部诉讼请求。
案件受理费减半收取计人民币6，532.56元，由原告朱某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 章国栋
二〇一四年九月十日
书 记 员 梁 悦
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。