山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟商二终字第170号
上诉人（原审原告）：梁作辉，无固定职业。
委托代理人：陈芳永，山东星河泰律师事务所律师。
委托代理人：孙剑坤，山东星河泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：烟台日胜物业管理有限公司。住所地：山东省烟台市莱山区初家办事处庙后村。
法定代表人：郝葆荣，经理。
委托代理人：曲绵文，该公司员工。
上诉人梁作辉因与被上诉人烟台日胜物业管理有限公司合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2014）莱山商初字第369号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人陈芳永、孙剑坤，被上诉人委托代理人曲绵文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人梁作辉原审中诉称，2006年，上诉人与被上诉人签订山东工商学院21#学生餐厅一次性承包协议，约定被上诉人将山东工商学院21#学生餐厅一层15号网点承包给上诉人。上诉人一次性向被上诉人支付了承包金188000元。承包期间，被上诉人与山东工商学院于2013年2月4日签订协议，协商解除了双方签订的《山东工商学院西校区21#餐厅合作建设经营合同》，导致上诉人、被上诉人签订的承包协议无法继续履行。山东工商学院向被上诉人赔偿了8000000元的损失。上诉人于2013年起诉至烟台市莱山区人民法院，要求被上诉人返还承包金，法院以（2013）莱商初字第301号民事判决书判令被上诉人向上诉人返还剩余承包金129906元，但对被上诉人占用该承包金期间给上诉人造成的损失未予处理。因被上诉人违约解除了上诉人、被上诉人之间的承包协议，给上诉人造成了实际损失，为维护自身的合法权益，上诉人具状诉至法院，请求判令被上诉人向上诉人赔偿因占用上述承包费给上诉人造成的损失51735元（129906×5.31%×7.5年），诉讼费用由被上诉人承担。庭审中，上诉人对其主张损失的计算期间明确为：自2006年12月18日（承包费交纳之日）至2014年5月23日（生效判决确定的被上诉人返还承包费的履行期限届满之日）。
被上诉人烟台日胜物业管理有限公司辩称，山东工商学院将21#餐厅收回，导致了上诉人、被上诉人之间的合同无法继续履行，符合上诉人、被上诉人签订的承包协议的约定，合同终止，双方均不属于违约，被上诉人仅负责向上诉人返还剩余年限的承包费，上诉人诉请的占用承包费的损失没有事实及法律依据。被上诉人与山东工商学院签订的解除协议是双方就学校收回餐厅后的结算，基于合同的相对性，该协议仅对被上诉人与山东工商学院具有法律约束力，与上诉人无关。山东工商学院向被上诉人支付的损失补偿并非是对上诉人进行补偿，因此被上诉人没有法律义务赔偿上诉人所谓的损失。综上，请求法院驳回上诉人的诉请。
原审审理查明，一、2005年10月14日，被上诉人与山东工商学院签订“山东工商学院西校区21#餐厅合作建设经营合同”一份。合同约定：“甲方为山东工商学院，乙方为烟台日胜物业管理有限公司；甲方在西校区提供场地，乙方独自出资建设新21#餐厅，在甲方的统一要求和管理下由乙方自主经营二十年后无偿把房屋和设备交给甲方；乙方必须服从上级部门及学校主管部门的管理，乙方不得将餐厅转包、分散经营，只能有一个法人或法人授权委托人（合同第四条第3项）。”
被上诉人将上述21#餐厅建成后，于2006年12月18日与上诉人签订“山东工商学院二十一号楼一次性承包协议”一份，约定甲方在二十一号学生餐厅一层内为乙方提供15号网点，面积为24平方米，由乙方认购，乙方需向甲方交纳承包金188000元；承包期19年零9个月，自2006年12月26日至2026年9月26日止；若乙方欲将网点承包给第三人，承包过程由甲方代办，并签订协议。该协议第六条第四项约定：“在乙方的承包期间，如发生不可抗力或国家、学校政策变化，导致暂时无法经营或中断经营，承包期可自行顺延，或终止协议，甲、乙双方不属违约行为”；该协议第六条第五项约定：“在乙方的承包期间，若因国家、烟台工商学院或二十一号学生餐厅的整体改造、规划、变更及其它方面的要求，导致双方终止协议，双方不属违约行为，甲方负责返还乙方剩余承包款，不承担乙方的其它损失。”经查，上诉人、被上诉人双方未就上述情形下剩余承包款的返还日期进行约定。
2006年12月18日，上诉人向被上诉人交纳承包费188000元。被上诉人代上诉人将上述15号网点转包给他人经营，并于2006年12月18日起每年将代为收取的转包承包费均支付给上诉人，上诉人向被上诉人出具了收款条。
二、2013年1月11日，山东工商学院与被上诉人发出联合声明，称双方拟终止合作建设经营山东工商学院西校区21#餐厅，被上诉人因建设经营该餐厅期间投资的全部建设工程与配套、设备购买及与第三人解除承包合同等产生的所有法律责任和债务均由被上诉人自行承担，与山东工商学院无关。
2013年2月4日，山东工商学院与被上诉人签订“协议书”一份。协议约定：“甲方山东工商学院，乙方烟台日胜物业管理有限公司，甲乙双方一致同意解除双方于2005年10月14日签订的《山东工商学院西校区21#餐厅合作建设经营合同》；甲乙双方对工程及设备补偿等事宜补偿如下：……3、损失补偿：甲方另向乙方支付人民币捌佰万元（￥8000000），作为对乙方的营运损失、利息损失及其他各项损失的补偿。……；乙方负责解除其与地下超市、浴池、营业窗口、网点等有关第三人签订的全部合同，并承担由此引发全部责任及费用，因乙方与第三人解除合同而引发的法律责任与甲方无关，乙方保证所有第三人于2013年2月4日前全部腾迁完毕。……”上述协议书签订后，山东工商学院于2013年2月4日将21#餐厅收回，上诉人、被上诉人签订的承包协议无法继续履行。
三、庭审中，上诉人称，2013年1月被上诉人与山东工商学院发出联合声明之后，其曾与被上诉人就承包费返还问题进行协商，但协商未果。被上诉人对上诉人该陈述不予认可，上诉人未就其陈述提供证据加以证明。
2013年4月2日，本案上诉人向烟台市芝罘区人民法院提起诉讼，要求本案被上诉人向其返还已交纳的全部承包费188000元并赔偿损失。2013年7月30日，烟台市芝罘区人民法院将上述案件移送原审法院，原审法院于2013年9月17日立案受理。该案审理过程中，本案上诉人放弃在该案中要求本案被上诉人赔偿其损失的诉讼请求，表示将另案主张。2013年12月2日，原审法院作出（2013）莱商初字第301号民事判决书，认定“根据上诉人、被上诉人签订的承包合同约定，‘在乙方的承包期间，如发生不可抗力或国家、学校政策变化，导致暂时无法经营或中断经营，承包期可自行顺延，或终止协议，甲、乙双方不属违约行为；在乙方的承包期间，若因国家、烟台工商学院或二十一号学生餐厅的整体改造、规划、变更及其它方面的要求，导致双方终止协议，双方不属违约行为，甲方负责返还乙方剩余承包款’。本案中，山东工商学院于2013年2月4日将21#餐厅收回，导致上诉人、被上诉人的承包合同无法继续履行，符合合同约定的终止条件，合同的权利义务已经终止。”该民事判决书中同时认定，根据双方约定，协议终止后，甲方应负责返还乙方剩余承包款，故对上诉人要求被上诉人返还自2013年2月4日起至合同期满之日止的承包费129906元的诉讼请求予以支持，对其余部分未予支持。
上述判决作出后，本案被上诉人提起上诉。2014年5月5日，烟台市中级人民法院作出（2014）烟商二终字第92号民事判决书，认为因山东工商学院将餐厅收回，导致被上诉人与上诉人的承包合同无法履行，现上诉人诉请判令被上诉人返还剩余承包费符合的约定和法律规定，依法应予支持；对于返还承包费的数额，原审依据上诉人所缴纳的全部承包费188000元，按照承包年限平均后，将未履行期间的承包费返还给上诉人，符合本案的实际情况和法律规定，判决驳回上诉，维持原判。
上述（2014）烟商二终字第92号民事判决书生效后，被上诉人的履行期限于2014年5月23日届满，但其并未于履行期限届满之前履行金钱给付义务。
四、庭审中，被上诉人称导致上诉人、被上诉人之间的承包协议无法继续履行的原因是山东工商学院将21#餐厅收回，并非上诉人诉称的被上诉人与山东工商学院自行协商解除了21#餐厅建设经营合同。山东工商学院根据山东省教育厅颁布的文件将21#餐厅收回，导致上诉人、被上诉人双方之间的承包协议无法履行，该情形符合“双方均不属于违约”的约定。上诉人则称，被上诉人与山东工商学院签订的协议书与联合声明可以证明被上诉人与山东工商学院解除合同的情形不符合上诉人、被上诉人承包协议第六条第四、五项的约定，被上诉人与工商学院系通过协商的方式解除了21#餐厅合作建设经营合同。
为证明其主张，被上诉人向原审法院提交其自官网查询并打印的四份文件以及山东工商学院出具的情况说明一份。上述四份文件分别是中共山东省委高校工委、省教育厅、省审计厅《关于切实加强高等学校食堂管理工作的意见》（鲁教后字（2005）1号），教育部等五部门《关于进一步加强高等学校学生食堂工作的意见》（教发（2011）7号），山东省人民政府办公厅《关于加强高校学生食堂管理工作的通知》（鲁政办发明电（2011）131号），烟台市教育局办公室《关于进一步加强学校食堂管理的意见》（烟教办发（2014）4号）。上述山东工商学院出具的情况说明载明：“为加强学校食堂管理，确保食堂内食品安全和饭菜质量。上级教育主管部门要求，学校食堂必须由学校自主经营，统一管理，不得对外承包或变相承包，已经对外承包的必须立即收回。因此，我校于2013年2月收回了学校内的21#餐厅内的所有出租摊位自行经营，解除了与烟台日胜物业管理有限公司之间的《山东工商学院西校21#餐厅合作建设经营合同》。特此说明。山东工商学院二0一二年十二月十一日”。关于该情况说明的出具经过，被上诉人称2014年12月11日，其到山东工商学院核实21#餐厅收回的原因，该校后勤部的工作人员向其出具该情况说明并加盖学校印章，情况说明的落款时间系笔误，应为“二0一四年十二月十一日”。
上诉人对上述四份文件的真实性无异议，但认为四份文件均未有禁止学校餐厅对外经营的内容，与本案没有法律上的关联性。上诉人对情况说明系由山东工商学院出具无异议，但称其内容不真实，与前述联合声明、协议书相互矛盾。对此，被上诉人称上诉人提交的协议书是被上诉人与工商学院就解除合同的结算事宜作出的约定，被上诉人提交的情况说明是就解除合同的原因作出的详细阐述，这两份证据并不矛盾。
关于上述承包协议第六条第四、五项约定的不属于违约的具体情形，上诉人称第四项包括不可抗力、国家政策变化、学校政策变化，学校政策应有国家有关部门的规定作为依据，不是学校自行制定的政策；第五项包括因国家、地方政府规划变更导致工商学院或21#餐厅需要整体改造、拆迁、搬迁导致协议终止；双方未明确约定“其他方面的要求”是谁的要求。被上诉人称第四项包括不可抗力、国家政策变化、学校政策变化，国家政策包括各级政府的文件，学校政策包括山东工商学院出台的政策；第五项的主语是国家、工商学院、21#餐厅，所表达的意思是餐厅的整体改造、规划、变更，工商学院将21#餐厅收回属于合同约定的工商学院规划变更，也属于学校的政策变化；双方在签订合同的时候未就“其他方面的要求”进行明确约定，应包括国家、工商学院、餐厅对承包经营户的要求。
原审法院认为，上诉人、被上诉人之间系合同法律关系。双方签订的承包协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案有两个焦点问题：一、上诉人、被上诉人之间承包协议的终止是否属于双方约定的非违约情形；二、被上诉人应否赔偿上诉人承包费的损失。
关于焦点一：首先，关于双方存有争议的承包协议第六条第四、五项应如何理解的问题：承包协议第六条第四项的文字表述为“国家、学校政策变化”，将国家和学校并列，从文义解释的角度应当理解为国家政策变化及学校政策变化，二者系并列关系。上诉人主张“学校政策应有国家有关部门的规定作为依据，不是学校自行制定的政策”，该解释并非对合同条款的通常解释，不能反映协议签订时双方的真实意思，原审法院对此不予采信。
承包协议第六条第五项的文字表述不规范，但从语言学的角度分析，“国家、烟台（山东）工商学院或二十一号学生餐厅的整体改造、规划、变更及其它方面的要求”应当理解为因国家整体改造、规划、变更及其他方面的要求，或烟台（山东）工商学院整体改造、规划、变更及其他方面的要求，或21#餐厅整体改造、规划、变更及其他方面的要求。该条文虽然在词语搭配上存在××，但是基本符合日常语言逻辑。上诉人主张“因国家、地方政府规划变更导致工商学院或21#餐厅需要整体改造、拆迁、搬迁导致协议终止”，该解释突破了条文的原语逻辑结构，不能反映缔约时双方的真实意思，原审法院对此不予采信。
上诉人、被上诉人均认可缔约时双方对承包协议第六条第五项“其他方面的要求”没有明确约定，原审法院认为，该第六条第五项对不属于违约行为的情形既进行了列举性约定，又进行了概括性约定，其中“其他方面的要求”即概括性约定，对其应理解为如前列举的、缔约双方不能对抗的主体或因素导致的、非缔约双方能够控制的、缔约双方均不得不遵守的国家或工商学院或21#餐厅所作的要求。原审法院认为，承包协议第六条第五项系双方对不可预知的正常风险的防范条款，上述对“其他方面的要求”的理解符合缔约双方较国家或山东工商学院为弱的主体地位，符合当事人真意。
其次，关于本案实际情况是否与上述合同约定相符合的问题：根据山东工商学院出具的情况说明可知，山东工商学院与被上诉人解除21#餐厅合作建设经营合同的原因是学校基于上级教育主管部门的要求，收回出租摊位自主经营，故原审法院对上诉人关于上述合同解除的原因系被上诉人与山东工商学院协商一致解除合同的主张不予采信。而且，山东工商学院将21#餐厅的经营权“收回”的事实已为原审法院（2013）莱商初字第301号及烟台市中级人民法院（2014）烟商二终字第92号民事判决书所确认。原审法院认为，山东工商学院收回21#餐厅经营权的行为系学校政策的变化，符合承包协议第六条第四项的约定；21#餐厅的经营权发生变更系对该餐厅新的规划，符合承包协议第六条第五项的约定；并且，山东工商学院收回21#餐厅经营权的行为并非上诉人或被上诉人能够抵御或改变，因此，根据承包协议第六条第四、五项的约定，上述情形导致的上诉人、被上诉人之间的承包协议终止，双方均不属违约行为。
原审法院（2013）莱商初字第301号民事判决书已对上诉人、被上诉人承包协议的终止符合合同约定的终止条件作出认定，而该终止条件所依据的合同条款即承包协议第六条第四、五项，该条款明确约定“双方不属违约行为”。因上述判决所认定的事实已为烟台市中级人民法院（2014）烟商二终字第92号民事判决书所维持，故原审法院认为，上诉人、被上诉人之间承包协议的终止属于双方约定的非违约情形的事实已为生效法律文书所确认，原审法院对此予以确认。
关于焦点二：《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”上诉人、被上诉人在承包协议第六条第五项中约定，终止协议后，被上诉人不承担上诉人的其它损失。原审法院认为，上述“其它损失”应当包括上诉人已经交纳的承包费在合同终止之前因被占用而产生的损失、上诉人的可得利益损失等，但不包括合同终止之后被上诉人应返还而未返还剩余承包费给上诉人造成的利息损失。因此，原审法院对上诉人要求被上诉人赔偿其129906元承包费于双方承包协议终止之前产生的占用损失的诉讼请求不予支持。
山东工商学院将21#餐厅收回后，被上诉人应按约向上诉人返还剩余承包费。因上诉人、被上诉人双方未就被上诉人何时向上诉人返还剩余承包费进行过约定，故上诉人可根据《合同法》第六十二条第四款的规定随时向被上诉人主张返还。又因上诉人、被上诉人双方未就被上诉人不按约返还剩余承包费的责任进行约定，故如果被上诉人经上诉人要求仍不履行上述返还义务，那么其应当根据《合同法》第一百零七条的规定赔偿上诉人的利息损失。
关于利息损失计算的起止日，因上诉人仅能证明其于2013年4月2日通过向烟台市芝罘区人民法院提起诉讼的方式向被上诉人主张过返还涉案承包费，故被上诉人应向上诉人赔偿涉案129906元承包费于2013年4月2日之后产生的利息损失。因原审法院（2013）莱商初字第301号民事判决书已对被上诉人逾期返还上述承包费应承担的法定义务予以处理，故对上诉人要求被上诉人赔偿上述生效法律文书确定的履行期限届满之前的利息损失的诉讼请求，原审法院予以支持。经原审法院审查，上诉人主张的年利率5.31%的利率标准符合相关法律规定，故原审法院对上诉人要求被上诉人按照该利率标准赔偿承包费129906元自2013年4月2日起至2014年5月23日止按照年利率5.31%计算的利息损失7861.84元的诉讼请求予以支持，其超出部分缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。
关于上诉人提出的因被上诉人已自山东工商学院获得相应的损失补偿故亦应赔偿上诉人承包费占用损失的主张，原审法院认为，首先，根据合同相对性原则，被上诉人是基于其与山东工商学院的合同解除而与山东工商学院另行协商并获得8000000元的补偿，但上诉人、被上诉人之间的承包协议中明确约定，在出现双方均未违约但承包协议终止的情形时，被上诉人除返还上诉人剩余的承包费外，不承担上诉人的其它损失，因此上诉人以被上诉人自山东工商学院获得补偿为由要求被上诉人向其赔偿损失的主张没有合同依据。其次，商事领域强调当事人意思自治，且商事交易主体应当具有足够的交易能力和风险预料、防范能力。本案中，上诉人以被上诉人一次性交纳承包费、由被上诉人代上诉人将摊位转包他人并将收取的较高承包费支付给上诉人的经营模式，实为上诉人的投资行为，作为投资主体的上诉人对正常投资风险应有合理预见，且上诉人、被上诉人基于该投资行为的风险已经作出如承包协议第六条第四、五项的防范性约定，该约定系双方的真实意思表示，故在承包协议约定的风险发生时，上诉人应当遵守该约定。最后，从社会效果上看，商事主体应当遵守契约精神及诚信原则，树立私法自治的理念。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十二条第四款、第九十一条第七款、第九十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院于2014年12月18日判决：一、被上诉人烟台日胜物业管理有限公司赔偿上诉人梁作辉利息损失7861.84元，于判决生效之日起十日内履行。二、驳回上诉人梁作辉的其他诉讼请求。如果被上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费946元减半收取473元，由上诉人梁作辉承担448元，由被上诉人烟台日胜物业管理有限公司承担25元；财产保全费570元由被上诉人烟台日胜物业管理有限公司承担。
上诉人梁作辉不服原审判决提出上诉称，一、原审法院认定事实错误。1、原审法院依照山东工商学院出具的情况说明，认定上诉人与被上诉人解除合同的原因系山东工商学院基于上级教育主管部门的要求，否定了生效法律文书所认定的事实。首先，自被上诉人与山东工商学院发布联合声明协商解除合同至今已两年有余，上诉人等8人与被上诉人的诉讼亦持续近两年。被上诉人在上诉人提起诉讼前同样也没有作出任何说明。该情况说明的落款时间为2012年12月21日，与终止协议中协商解除合同的内容明显相悖，而且通过被上诉人提供的证据来看，很明显工商学院是依据烟教办发2014年4号文件的规定，在2013年解除了合同。应该说事实是被上诉人为本次诉讼，要求山东工商学院出具证明其所谓的收回餐厅不是协商收回，而是依据教育主管部门的要求收回。最终工商学院提供的证据说明和被上诉人提供的政策文件相互矛盾，才会出现本案的所谓笔误。其次，从协议订立到上诉人起诉，双方从没有就承包协议第六条第四、五项约定的含义进行过协商，被上诉人也从没有就该条款向被上诉人做出过解释或说明，所有的合同都是被上诉人提供的格式合同，不存在双方对该条款的缔约合意，原审的解释完全不顾事实和法律规定。2、原审法院认为“山东工商学院将21#餐厅的经营权收回的事实已为本院（2013）莱商初字第296号及（2013）烟商二终字第93号民事判决书所确认。”故，被上诉人与工商学院解除合同的行为，符合上诉人与被上诉人第六条第四、五项的约定。但是此处“收回”只是对基本事实的陈述，296号及93号案件中均没有对被上诉人与工商学院合同解除的原因进行认定，更未对“收回”的原因是否符合上诉人与被上诉人协议中第六条第四、五项的约定作出认定。与本案相同的另外四起案件的判决书中均明确认定上诉人与工商学院协商解除了尚未到期的合同不符合上诉人与被上诉人协议第六条约定的情形。二、被上诉人提供证据不足以证明双方合同的解除符合合同第六条第四、五项的约定，依法应当向上诉人支付占用承包金期间的利息。根据被上诉人与山东工商学院与2013年2月4日签订的协议书证明被上诉人与山东工商学院是经协商一致解除合同，并取得了包括利息在内的损失赔偿。因此根据公平原则，被上诉人向上诉人支付占用承包金期间的利息损失与事实、与法并无不当之处。综上，请求二审法院改判。
被上诉人烟台日胜物业管理有限公司辨称，被上诉人认为本案与（2014）烟商二终字第92号判决书具有关联性，原审判决被上诉人与上诉人终止合同，双方不属于违约行为，二审法院维持原判，该法律文书已经生效。因此本案原审判决认定事实清楚，判决公平、公正，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，本案争执的焦点在于双方承包合同不能继续履行被上诉人是否存在违约，被上诉人是否应当向上诉人支付占用承包费期间的利息。被上诉人主张不承担责任的主要依据为该承包协议第六条第四项约定：“在乙方的承包期间，如发生不可抗力或国家、学校政策变化，导致暂时无法经营或中断经营，承包期可自行顺延，或终止协议，甲、乙双方不属违约行为”；该协议第六条第五项约定：“在乙方的承包期间，若因国家、烟台工商学院或二十一号学生餐厅的整体改造、规划、变更及其它方面的要求，导致双方终止协议，双方不属违约行为，甲方负责返还乙方剩余承包款，不承担乙方的其它损失。”从山东工商学院与被上诉人签订的《协议书》和《联合声明》中均未提及合同的解除原因，山东工商学院提交的证明在时间上有瑕疵，而且解除合同的内容与被上诉人签订的《协议书》也不一致。现双方当事人对合同条款内容理解产生异议，因该合同为被上诉人提供的格式条款，在对内容理解出现争议时，而原审法院采信了合同的提供方被上诉人的主张，基于上述事实，原审认定被上诉人解除合同符合约定证据不足。
原审法院（2013）莱商初字第301号判决书和本院（2014）烟商二终字第92号判决，均未确定合同不能履行原因。被上诉人以此来主张解除合同符合约定证据并不充分，在已审结其他类似四起案件中，被上诉人也未提交其他证据证实自己的主张。
综上所述，上诉人请求被上诉人赔偿占用承包费期间的利息损失，理由正当，应予支持。被上诉人的辩称理由证据不足，本院不予支持。根据原审查明的事实，上诉人主张损失期间2006年12月18日至2014年5月23日，按年利率5.31%的利率标准符合相关法律规定，应为51183元，上诉人主张超过该部分损失，本院不予支持。因此，原审法院判决欠当，应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销烟台市莱山区人民法院（2014）莱山商初字第369号民事判决；
二、被上诉人烟台日胜物业管理有限公司于判决生效后十日内赔偿上诉人梁作辉利息损失51183元；
三、驳回上诉人梁作辉的其他诉讼请求。
如果被上诉人烟台日胜物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费473元、二审案件受理费897元，由上诉人承担15元、被上诉人承担1355元。
本判决为终审判决。
审判长 杨少华
审判员 孙 威
审判员 张 敏
二〇一五年十二月三十日
书记员 张丽丽