山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1102民初3955号原告：辛崇好，男，1969年1月24日出生，汉族，住日照市岚山区。委托诉讼代理人：汪凯，山东舜铭律师事务所律师。被告：高美云，女，1988年12月25日出生，汉族，住日照市东港区。委托诉讼代理人：刘丽，山东博特律师事务所律师。原告辛崇好诉被告高美云租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辛崇好及其委托诉讼代理人汪凯，被告高美云及其委托诉讼代理人刘丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告辛崇好向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告租金90000元、押金5000元，并赔偿原告经济损失65000元，共计160000元；3、诉讼费等相关费用由被告负担。事实与理由：2018年1月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于日照市东港区兴业财富广场C03-19一楼，面积约90平方米的商铺出租给原告，租期两年自2018年1月15日—2020年01月14日，租金每年90000元，租房押金5000元。合同签订后，原告按时支付了租房押金5000元及第一年度租金90000元，经被告同意后开始装修。原告租赁涉案商铺目的系开一家餐饮店，被告对此知情并同意，但在原告已开展的商铺装修被物业和被告阻止，且被告声称不同意原告经营餐饮。被告的行为已构成根本违约，特向贵院依法提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告高美云辩称，一、本案租赁合同合法有效，原告不存在根本违约的解除事由，请求依法驳回原告诉讼请求，继续履行合同。1、房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。被告依约履行了交付房屋义务。被告及物业从未阻止过原告装修，是原告在未征得被告同意下自行改变房屋原貌及结构，并雇佣没有任何资质的单位施工装修，违反合同规定。原告租赁房屋时，自始至终只告知被告是用来做煎饼果子，也因为煎饼果子是轻油烟项目，不需要改造烟道，故被告才同意出租给原告。被告对原告经营炒菜并不知情，是原告私自变更经营范围。二、原告无权要求经济赔偿，反而因其不当装修应该赔偿给被告造成的损失，被告提起反诉。原告在承租房屋后对房屋进行装修是应有之意，以承租房屋为住所地进行工商登记，也是其自主的权利，但并不能证明其损失是被告造成的。被告从未阻止过其装修，物业也只是让其修改装修方案，原告应继续履行合同，无权要求返还租金和押金。即使经过协商，被告如果同意原告不再继续租赁房屋，原告也需支付占用费至答辩人在租赁期内重新将房屋出租出去。原告改变房屋原貌及房屋结构，给被告造成巨大损失。被告楼下本欲分成两部分出租，出租给原告的仅为90平米，另外30平米另外出租，因原告间隔墙打的位置外移，导致另一部分不能出租，原告应赔偿损失。原告改变线路、烟道、打碎玻璃、破坏地板，也应赔偿被告，原告承租期间的水电物业费都是由被告代缴，原告应予返还。在诉讼过程中，被告撤回其反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告辛崇好向法庭提交证据如下：证据一、原、被告于2018年1月15日签订的《房屋租赁合同》，证明：原、被告之间存在租赁关系，被告将位于日照市东港区兴业财富广场C03-19一楼，约90平方米的商铺出租给原告，租期两年，租房押金5000元、租金每年90000元。证据二、银行交易明细一份，证明：原告按合同约定向被告支付租房押金5000元及第一年度租金90000元。证据三、涉案商铺所属物业公司发出的《装修违章整改通知单》一份及商铺装修现状照片，证明：原告为经营餐饮而对涉案商铺进行的装修被物业公司叫停，截止庭审之日，商铺的装修仍处于停止状态。被告不仅没有协调物业公司停止阻止原告进行装修，而且明确表示不同意原告经营餐饮。至此，原告签订合同经营餐饮店的根本目的已无法实现。证据四、原告注册的餐饮店营业执照一份及该营业执照的相关申请材料复印件。证明：2018年1月22日即在签订涉案租赁合同后的几天内，原告申请餐饮店的营业执照，申请材料中明确记载“煎饼、米饭、炒菜、熟食”。足以证明原告签订涉案租赁合同的目的系经营餐饮店。证据五、原告为装修支出的材料购买单据及人工费单据。证明：原告为装修房屋支出材料费25032元、人工费17140元。证据六、原、被告于2018年2月2日20点39分电话通话录音及书面整理材料一份。被告高美云质证意见，对证据一的真实性予以认可，对其证明内容无异议。证据二、三、五因已超过举证期限，法庭应不予采纳，对证据二、三与本案有关联性，被告认可原告已支付一年房租90000元及押金5000元，但因原告系当庭提交，是否是证据二需要核实，对证据三，恰恰说明原告超出经营范围，私自改装排烟及排污设施，物业仅仅是叫停，限两天内进行整改，并未阻止原告进行装修，而被告也配合原告与物业进行改造沟通。被告并未违约，违约的是原告，原告因此造成的损失应由其自己承担。对于证据四营业执照经营范围及申请营业执照事宜被告并不知情，原告提供该证据并不能证明被告并违约，反而证明原告在以经营煎饼果子为名以较低价格将房屋租赁，租赁下之后又违约超经营范围进行经营，属于欺诈行为。证据五中购买单据部分与本案无关联性，且在差不多的时间原告另外又租赁一处房屋进行煎饼果子的经营，无法说明该证据的内容是干什么用的，证据五中的人工费收到条真实性不予认可，被告并不知道该收到条是否造假、是否与本案有关联性。对证据六，被告需核实，对真实性不认可，即使真实，原告也是有目的而为，故意混淆视听，煎饼果子是轻油烟，与经营炒菜是属于餐饮两个类别；其次，也说明被告积极协助原告进行协调，被告提供证据证明被告只知情原告经营煎饼果子，而烟道改造是为经营炒菜而做的。被告高美云向法庭提交证据如下：证据一、录音一份，系被告与物业经理通话记录，证明被告帮原告与物业协调过程中才知烟道是经营炒菜所需，经营煎饼果子原告的蒸汽设备即可满足，无需改造烟道。证据二、微信聊天照片，系被告与其楼上租户聊天记录，证明被告知道原告经营煎饼果子。证据三、照片五张及日照辛大叔餐饮管理有限公司企业信息一份，证明原告辛大叔煎饼果子艳阳路店是日照辛大叔餐饮管理有限公司经营，经营范围为煎饼果子等轻油烟快餐食品，而日照辛大叔餐饮管理有限公司注册时间2017年4月18日，该艳阳路煎饼果子店为新开办。证据四、关于兴业银河华府C区说明一份和去物业找物业经理沟通的录像，证明1、经营范围申请的是煎饼果子，2、被告曾积极帮助原告协调装修事宜。证据五、日照市东港区芈八子餐饮服务有限公司（以下简称羋八子店）烟道装修照片，证明煎饼果子经营油烟非常少，如芈八子店的烟道（只需一个小灶，油烟往前面排，煎饼果子在大堂即可烙，无需烟道。）即够用，原告如按此改造可正常营业，是物业所允许的，能够实现合同目的。证据六、用户缴纳查询。证据七、日照市东港区芈八子餐饮服务有限公司企业信用公示报告。证据八、1、《企业经营范围登记管理规定》，2、2017年国民经济行业分类。证据九、视频1-5及其文字。证据十、照片1-10张。证据十一、物业录像，证明物业费为每平米2元。证据十二、水电费单据，从合同开始到装修到后期2018年3月15日，电费是（999.7+1999.4+999.7）÷2=1999元，水费是296.1÷2=148元，一楼物业费2880元/年，因为原告间隔墙的原因无法出租，所以未出租的部分物业费也应由原告承担。原告质证意见如下：对于证据一录音，被告应提供证据证明吕经理的身份信息及其系涉案商铺物业公司的管理人员。录音并不能支持被告的证明目的，即录音不能否定原告租赁商铺目的系经营餐饮，原、被告双方才是涉案租赁合同的当事人，具体的约定只有原、被告清楚。对证据二、证据三的五张图片与本案没有关联性，不予质证。对日照辛大叔餐饮管理有限公司企业信息真实性无异议，对证明内容有异议，该企业信息仅能证明日照辛大叔餐饮管理有限公司的工商登记信息，与本案无关联性。证据四中的说明系由被告单方出具，没有加盖相关部门的印章，原告不予认可；对录像真实性不予认可，涉案的合同系原、被告双方签订，对租赁目的只有双方清楚，合同中虽然没有明确记载，但通过原告提交的录音及营业执照记载的营业范围，足以证明原告的租赁目的系餐饮，对证据五真实性不予认可，且与本案没有关联性；退一步讲，即使改组照片是真实的，也不能支持被告的证明目的，芈八子店与原告的煎饼果子的工艺不同，且原告的经营范围不仅仅是煎饼果子，从被告提交的照片内容可以看出，芈八子店的烟道是经过了重大的改装，显然与被告证明的目的不符。对证据六因系复印件真实性有异议，且没有物业公司的印章，退一步讲，即使该证据是真实的，也不能支持被告的证明目的，原告租赁涉案房屋不久后的装修被物业停止，不可能产生如此高额的水电费用，被告应提供明确的证据支持其主张。对证据七真实性有异议，该企业信息应以具体的工商登记为准，该证据只是打印件，没有相关的印章，退一步讲，即使该证据是真实的，仅仅能证明芈八子店的经营范围为餐饮，并不能证明餐饮就等于煎饼果子，即使都经营煎饼果子，由于工艺不同对设备和烟灶的要求不一样，况且原告租赁的目的不仅仅是煎饼果子，还包括炒菜、米饭、熟食，原告提交的工商材料申请书可以证明。对证据八部门规章请求法庭认定其真实性，但该组证据仅能证明煎饼果子属于餐饮之一，不能将餐饮硬性的等同于煎饼果子，对证据九中的视频资料，被告应提供相关人员的明确信息、身份证明以及对涉案行业管理人员的证明。对证据十照片真实性不予认可，其与本案没有关联性，具体质证意见同证据二。对证据十一录像真实性不予认可，该证据的实质为证人证言，证人没有出庭作证，证人证言不得作为定案依据。证据十二的水电费单据显示用户名为高敦文，不确定是涉案商铺，请求法庭核实其真实性，另外原告租赁的商铺一直处于装修停滞状态并未营业，不可能产生如此高额的水电费，其诉求的水电费数额均系单方推测，其应提供明确的证据支持其诉求，否则在事实不清的状态下不应支持。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月15日，原告辛崇好（承租方，以下简称乙方）与被告高美云（出租方以下简称甲方）就租赁房屋事宜达成协议并签订《房屋租赁合同》，内容如下：第一条：房屋坐落于日照市东港区兴业财富广场C03-19一楼，面积约90平方米。第二条：租赁用途：商铺使用。第三条：租赁期限，1、租期两年：2018年1月15日—2020年01月14日。2、续租：……。第四条：租金和支付方式及交纳期限：1、租赁金额为每年90000元，租房押金5000元。合同到期解除时乙方无违约费用拖欠以及其他基础设施修缮以及其他商业纠纷的前提下，押金全数返还。2、付款方式：双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付全年的房租，以后年份房租要提前一个月交。3、乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交视同违约，违约金壹万元整。第五条：房屋的附属设施及费用的承担。1、承租区域内设施的使用乙方向甲方或第三物业管理者支付水、电费、物业费用。2、使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳。3、租赁期间由乙方导致租赁房屋的质量或房屋内外设施损毁，包括房屋内外防水、门窗、水电等，维修费用由乙方负责。第六条：租赁期间房屋修缮：1、出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮有承租方自行负责。如承租方不再使用出租的房屋后，承租方不得破坏已装修固定的设施和房屋构架。2、承租方装修过程中需改变房屋原貌或改变主要结构时得向甲方申请，得到甲方及有关部门领导同意后方可施工，施工单位要有资质，并向有关部门备案，施工期间出现任何事情与甲方无关。如未经同意私自施工，甲方有权提前终止合同，并赔偿损失。第七条：甲方的权利和义务。1、有权按本合同规定向乙方收取租金…。2、监督乙方正确使用房屋…。3、甲方不承担乙方的经营风险及责任。4、在乙方有以下行为时…，甲方有权提前终止合同。并提出赔偿。5、与乙方另签订消防安全协议…。6、乙方在办理工商、税务等手续自行办理。第八条：乙方权利和义务。1、按照房屋的使用用途，使用租赁房屋开展正常经营活动，不受甲方干涉，但乙方不得擅自改造用途。2、确保消防安全…。3、按期交纳房屋租金及其他费用。4、不擅自拆改房屋构造，不在租赁房屋内从事违法活动。5、甲乙双方在经营活动中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担，并负责损失的赔偿。第九条约定，若双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约、应赔偿对方损失。2018年1月13日，原告辛崇好通过支付宝向被告高美云支付租房押金5000元，2018年1月16日通过建行日照王府支行向被告交租金90000元。随后原告即接收租赁房屋并进行装修。2018年1月29日，案外人银河华府物业服务中心作出装修违章整改通知单，内容如下：尊敬的业主/装修负责人：C03-19商铺，贵户在（银河华府沿街C03-19云渡美学）装修期间，超范围经营餐饮，并私自改装排烟及排污设施，已违反建设部《住宅室内装修管理办法》、针对物业公司签订的《房屋装修管理协议》相关规定，已形成违约。特通知贵户立即停止施工，并恢复原有状态，限在2天整改完毕，逾期我服务中心将采取必要措施，以降低不良影响。由此产生的一切后果，由您自负。特此通知。原告自物业要求整改后至今未再对房屋进行装修。2018年1月22日，原告向东港工商局申请个体工商户名称为日照市东港区崇好快餐店被同意预先核准。2018年3月13日获取营业执照，经营范围为餐饮服务。2018年2月2日，原、被告电话交流涉案房屋用于经营餐饮的问题。通话中，被告认可曾向房东（涉案房屋被告租赁后转租给原告）征求能否做餐饮，房东表示同意，被告亦曾帮助原告与物业公司及房东协调装修事宜。原告认为租赁涉案商铺目的系开餐饮店，被告对此知情并同意，但原告已开展的商铺装修被物业公司和被告阻止，被告构成根本违约，要求解除与被告签订的租赁合同，返还租金90000元及押金5000元，并赔偿损失65000元。关于原告主张的各项损失，其提交的销货清单载明材料费用为3547元，收据载明涂料款500元，烟道管、烟罩及排气机合计20985元，收到条载明人工费17140元，共计42172元。被告称对原告改装烟道并不知情，在物业责令整改后才与物业协调，原告最初租赁房屋时协商的是经营煎饼果子，物业叫停装修烟道是因原告违约超越经营范围造成的，不是被告的责任，不同意赔偿原告损失。根据合同约定，原告应当支付水、电费、物业费用。被告主张原告承担的电费数额为1999元【2018年1月至3月总支出的一半，即（999.7+1999.4+999.7）÷2】，水费是148元（296.1÷2），一楼物业费2880元/年，原告认为间隔墙的原因无法出租，所以未出租的部分物业费也应由原告承担。另查明，涉案房屋北侧相同地段开设有芈八子店，经营范围为餐饮。本院认为，原告辛崇好与被告高美云签订的涉案房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。合同签订前后原告分别缴纳了押金5000元、租金90000元，被告按照约定交付了涉案房屋，至原告停止装修前合同处于正常履行状态。本案争议的主要问题是合同双方是否存在违约行为，继而合同应否解除、租金及押金应否返还、损失如何承担的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张租赁房屋的用途为经营餐饮，但在装修时遭到物业公司及被告的制止，致使原告无法使用租赁物，合同目的无法实现，被告构成根本违约，原告对此负有举证义务。原告在装修过程中被物业公司通知整改属实，但原告主张被告阻止原告装修无任何证据证实，本院不予采信。物业公司要求原告停止施工并恢复原有状态能否构成被告违约双方产生争议，原告认为被告对原告租用房屋经营餐饮是明知且认可的，现原告不能经营餐饮，属于被告违约。被告认为原告最初租赁房屋时用途是经营煎饼果子，现在其超出经营范围导致物业公司阻止其经营，属于原告自己原因造成，被告并不存在违约行为。根据双方提交的证据来分析，房屋租赁合同第二条约定房屋用途为商铺使用，其并未明确具体经营项目，至于如何使用、使用是否合理取决于原告。原告提交的双方在原告装修停止后的通话录音能够证实原告租用房屋目的为经营餐饮，被告亦表示房东同意，该录音中没有明确餐饮的范围，而同地段的芈八子店在原告租房之前已经进行经营，芈八子店的经营范围亦为餐饮，作为被告而言，其向原告表示能够在出租房屋经营餐饮并不存在过错，不能由此引申出被告负有保证原告经营任何形式的餐饮之含义，从被告提交的微信聊天、烟道改造方案、录音等证据看，被告理解的餐饮即是煎饼果子，当然，不论是原告经营煎饼果子还是其他范围的餐饮，均是原告对租赁房屋的具体使用，餐饮涵盖的范围较广，出租房屋是否符合原告特定的经营目的是原告在租用涉案房屋时所应负的审查义务，原告此前已经拥有餐饮公司，对所租用的房屋是否符合其特定的经营要求应当具备较为专业的辨识能力，原告应对涉案房屋、房东及物业公司的相关店铺使用规定等进行充分的了解及实地考察后再决定是否租用涉案房屋，物业公司要求原告立即停止施工，并恢复原有状态，理由是超范围经营餐饮并私自改装排烟及排污设施，属于原告未能尽到审查义务，系其自身过错造成，不能构成被告违约的要素。关于合同应否解除问题。从本案查明的事实来看，原告停止装修并非被告违约定所导致，原告合同目的无法实现，是其未能尽到审查义务因自身过错而造成，本案不符合合同解除的法定事由，但当事人订立房屋租赁合同，其目的是通过合同这种法律手段实现各自的经济利益。原告与被告签订租赁合同后对房屋进行装修用于经营餐饮，现其以被告违约为由要求解除合同，虽然不符合合同法上约定解除和法定解除合同的条件，但根据本案实际情况，如要求原告继续履行合同，将导致双方损失的扩大，为发挥租赁物的最大效用，平衡双方当事人的利益，应该允许双方解除合同。关于租金的返还问题。依据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。原告已向被告交纳租金90000元，事实清楚，鉴于原告已经实际接收房屋并装修，被告所返还原告的租金应当扣除截至合同解除之日的部分租金。关于押金的返还问题。根据合同第五条，承租区域内设施的使用乙方向甲方或第三物业管理者支付水、电费、物业费用。使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳。租赁期间由乙方导致租赁房屋的质量或房屋内外设施损毁，包括房屋内外防水、门窗、水电等，维修费用由乙方负责。原告接收房屋后至今并未缴纳上述费用，并且装修产生的问题尚未解决，故押金返还条件未成就，原告可另行主张权利。综上，原告租用本案房屋的合同目的已无法实现，租赁合同应当解除，对原告解除合同的诉求，予以支持。合同解除后，被告对尚未履行期间的租金应当返还。因被告对合同的解除并不负有违约责任，原告的损失系因其未能尽到审查义务，自身过错造成，该损失应由原告自行负担，故对原告要求被告赔偿损失的诉求，不予支持。因原告尚未交纳租赁期间的水电费、物业费，双方对于具体数额尚存在争议，故押金返还条件未成就，原告可另行主张权利，本案不予处理。被告撤回反诉，是对其诉讼权利的自有处分，本院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、原告辛崇好与被告高美云20**年1月15日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告高美云于本判决生效之日返还原告辛崇好租金[被告已收取原告90000元，扣除自2018年1月15日至本判决生效之日期间的租金,按每日246.57元（90000元/年÷365天）的标准计算]；三、驳回原告辛崇好本案的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3500元，由原告负担，反诉案件受理费894元，减半收取447元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  常金峰人民陪审员  李 勇人民陪审员  张 瑜二〇一八年八月十四日书 记 员  庄晓娜