山西省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）晋民申188号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：张磊，男，1984年1月23日出生，汉族，山西省测绘局职员，住太原市。被申请人（一审被告、一审上诉人）：马喜亲，女，1956年9月15日出生，汉族，住太原市。一审第三人：山西宝地房地产开发有限公司。住所地：太原市五一路**号。法定代表人：杜清江，该公司董事长。再审申请人张磊因与被申请人马喜亲及一审第三人山西宝地房地产开发有限公司（以下简称宝地房地产公司）所有权确认纠纷一案，不服太原市中级人民法院（2014）并民终字第1384号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。张磊申请再审称，（一）原判决对张磊与马喜亲之间的法律关系认定错误，进而导致对双方之间争议的实质认定错误。根据本案的《商品房买卖合同》和《个人购房贷款合同》可知，马喜亲虽与（第三人）宝地房地产公司签订了购房合同、与银行签订了按揭贷款合同，但根据张磊提供的证据，首付款和按揭贷款均为张磊支付，即张磊是合同的实际履行人，马喜亲并未实际履行合同。由此可知，张磊与马喜亲之间在购买涉案房屋之前有口头委托，即张磊委托马喜亲以其个人名义与第三人签订购房合同，张磊实际履行了合同义务。从第三人出具的首付款收据（明确写明交款人是“张磊”）可知，第三人对马喜亲以其个人名义代理张磊购买房屋事宜是明知的。张磊与马喜亲以及第三人的行为符合《中华人民共和国合同法》第402条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”隐名代理法律关系构成要件，即受托人以自己的名义订立合同，第三人在订立合同时知道受托人和委托人之间的代理关系存在。因此，张磊与马喜亲之间构成委托关系，本案当事人在合同履行中的法律地位分别是：张磊为委托人，马喜亲为受托人，宝地公司为第三人。根据张磊与马喜亲在2005年3月20日签订的《预售商品房转让合同》的主要内容，张磊接受马喜亲与第三人签订的《商品房买卖合同》、与银行签订的《个人购房借款合同》，享受合同约定马喜亲的所有权利，承担合同约定的义务。但是，该合同并未约定转让价款及支付方式。结合该合同的签订时间是在张磊已履行完毕《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》的付款义务，第三人已向马喜亲交付涉案房屋之后。可以证明《预售商品房转让合同》的目的是将马喜亲签订《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》所取得的权利义务移交张磊，使张磊取得标的房屋购房人的法律地位。恰恰说明张磊与马喜亲之间的法律关系是张磊委托马喜亲以马喜亲的名义购买房屋的隐名代理委托合同关系。马喜亲作为委托合同的受托人，依法负有将处理委托事务取得的财产转交给委托人即张磊的义务，《预售商品房转让合同》就是为了履行受托人义务所签订的。基于以上理由，本案张磊与马喜亲之间构成隐名代理委托合同关系，双方之所以产生争议，就是对张磊委托马喜亲以自身名义购买房屋后的归属产生争议，完全符合物权归属争议。（二）原判决适用法律确有错误。1.原判决根据我国物权法第九条规定认定张磊诉马喜亲所争议的房产，物权变动尚未完成，张磊请求确认自身为所有权人的请求不属于所有权确认之诉，属于适用法律错误。根据物权法的基本法理，物权取得的依据包括原始取得和继受取得。本案中涉案房屋的取得属于继受取得。根据我国物权法第六条，我国实行的是物权登记原则，取得物权后应依法登记，登记具有对外的公示效力，以保护善意第三人的利益。但是，登记仅仅具有公示效力、公信力和保护善意第三人的效力，登记并不是取得物权的依据。在本案中，通过继受取得的方式取得物权后，涉案房屋尚未进行登记，尚不具有对外公示的效力，张磊才要求人民法院确认该物权是自身通过支付对价购买取得。因此，原判决以物权尚未登记认定张磊的请求不属于所有权确认之诉，属错误的理解物权法的规定。2.原判决没有根据双方的诉争结合相关的法律规定来认定事实。本案属于房屋所有权确认纠纷，涉案房屋未办理产权证书，未发生物权效力，本案要解决的就是在此之前的权属归属问题，确认归属之后方可办理物权登记。因此，应当根据“谁投资、谁受益、谁所有”的基本民法原则，结合合同法以及民法通则等相关规定予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”以及民法通则第七十二条“财产所有权的取得，不得违反法律规定”的相关规定，财产所有权的取得是以支付合理对价实现的。因此，本案中应根据件是涉案房屋房款的实际支付人来相应的认定房屋所有权人，作出实体上的判断，而原审判决却仅仅对程序上的事宜运用物权法作出认定，并未根据取得房屋所有权的实体相关法律来认定。（三）原判决认定事实不清，缺乏证据证明。原判决仅仅依据购房合同、按揭贷款合同、支付按揭贷款付清证明是以马喜亲名义作出以及合同相对性原则，就认定马喜亲为购房人，属于认定事实不清，缺乏证据证明。1.根据“谁出资、谁受益”的基本原则，本案应根据购房款的实际支付人来认定房屋所有权人，而原判决却仅仅依据购房合同的签约主体就认定房屋权属，属于认定事实不清。本案中，虽然涉案房屋的《商品房买卖合同》是马喜亲与第三人宝地房地产公司所签，但是因张磊与马喜亲双方对涉案房屋的权属归属发生争议，并且针对购房款的出资事实分别进行了举证证明，自然不能仅凭《商品房买卖合同》作为证明对该房屋享有权利的唯一依据。《商品房买卖合同》作为规范合同双方权利义务的法律文件，仅能证明合同形式上的权利义务关系主体，并不能必然直接证明合同涉及的房屋上的实体法律关系。当张磊与马喜亲双方均对涉案房屋权属主张权利时，此时的《商品房买卖合同》对于房屋权属只有推定的证据效力，并不能创设具体的权利义务关系，也不能作为当事人享有不动产权利的凭据。房屋的取得是以支付对价的形式实现的，购房款的支付是确认房屋权益的关键。因此涉案《商品房买卖合同》所涉房屋的权利主体是否与实际相吻合，取决于双方当事人之间的民事实体法律关系，应根据实际购房出资及资金来源等相关证据，综合审查双方提供的所有证据，根据谁出资谁所有的基本原则，确认真实的不动产物权归属。2.张磊提供了购房合同、首付款收据、按揭贷款还款凭证、预售商品房转让合同等证据原件，原判决未结合案情、常理等情况综合分析，单纯地以张磊代马喜亲履行合同义务认定马喜亲为购房人，属于认定事实缺乏证据证明。在本案诉争房屋未办理产权证书，不发生物权效力且存在纠纷的情况下，法院应当对双方提供的证据，结合购房手续的保管人、房款支付凭证的保管人、实际扣款人、双方的陈述是否符合情理、还款能力等方面综合认定。（1）张磊提供的首付款收据、取款凭证、赵海和王淑琴的证人证言、个人业务存款凭证及陈玉刚和陈志强的证人证言、山西省农村信用社电汇凭证及李云红和陈玉刚证人证言完全可以证明，本案的首付款857960元以及按揭贷款127万元均是张磊实际支付和偿还。（2）与本案涉案房产相关的《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、首付款收据、按揭贷款还款存折、还款凭证等原件全部是由张磊持有并保管。综上所述，原判决在张磊提供了一系列支付涉案房屋房款证据情况下，未对证据进行整体分析和评价，仅仅依据马喜亲是合同签约主体，就直接否定了张磊为诉争房屋所有权人的事实，属不以事实为依据，不以法律为准绳，认定案件事实没有证据证明。张磊依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项的规定申请再审。马喜亲提交意见称，张磊所提再审申请没有事实和法律依据，二审判决正确。（一）马喜亲与本案第三人宝地房地产公司签订的《商品房买卖合同》、与银行签订《个人购房借款合同》均合法有效，马喜亲支付第三人全部购房款，是本案争议房屋的所有权人。1.签订合同主体合法。2004年3月3日，马喜亲与第三人签订《认购预定书》。2004年3月8日，马喜亲与第三人签订《商品房买卖合同》。2004年3月23日，马喜亲与银行签订银行《个人购房借款合同》。2.两份合同内容合法。3.两份合同当事人意思表示真实自愿。4.《商品房买卖合同》已经在太原市房地产交易所备案。5.马喜亲已支付全部购房款，为本案争议房屋的合法所有权人。马喜亲与第三人签订《商品房买卖合同》、与银行签订《个人购房借款合同》均合法有效，受法律保护，马喜亲支付第三人全部购房2198570元，第三人已经将房屋交付给马喜亲，马喜亲支付房屋物业管理费等各项使用费用，是本案争议房屋的合法所有权人。（二）张磊要求确认其是本案争议房屋所有权人主张没有事实和法律依据。张磊与马喜亲之间不存在所谓委托代购房屋法律关系。张磊提供的《预售商品房转让合同》是伪造，没有法律效力。张磊在一、二审诉讼中所称所谓购房过程根本与事实不符，其主张自相矛盾，其提供的汇款款项，无法证明款项的来源及其所有权人，无法证明张磊是委托马喜亲代购本案争议房屋。1.没有代购房屋事实。张磊在2010年5月10日的民事起诉状称：经协商，马喜亲同意为张磊代购本案争议房屋。但张磊与马喜亲互不相识，没有协商基础，也从来没有协商过代购房屋事实。张磊没有提供委托马喜亲代购本案争议房屋的任何证据。2.关于购房首付款的支付问题和购房票据、存折、合同等张磊在原审诉讼中自编了三种自相矛盾说法，但都无法证实是张磊交付的购房首付款，无法证实购房票据、存折、合同等原件由席亚丽保管是为了给张磊代购房。3.关于张磊提供的《预售商品房转让合同》纯系伪造。张磊提供的两份《预售商品房转让合同》内容相同，但签署时间却相差一年，且经司法鉴定，该合同上马喜亲的签名均系伪造。该《预售商品房转让合同》以张磊交款收据为准，但张磊一直没有提供过任何交款凭证。《预售商品房转让合同》内容与张磊所称不符，内容不合常理，也不合法。综上，马喜亲已经向法庭提供购房首付款收据、《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、支付第三人开发商全部房款银行转账凭证、并开出了销售不动产统一发票，第三人向马喜亲交房，马喜亲支付房屋使用期间物业管理费等使用费用，有真实有效的书证加以证明，已经形成完整的证据链，足以证明本案争议房屋产权人是马喜亲。张磊提供的证据前后不一，前后矛盾，相互不能印证，张磊提供证据无法否定马喜亲提供的证据效力。（三）张磊无权提出确认本案争议房屋归其所有的确认之诉。根据张磊诉求，其认为是委托马喜亲购房、受让马喜亲转让房屋，但基于马喜亲所述事实与理由，张磊这些牵强附会的主张根本不能成立。因此，本案不符合物权法第九条、第三十三条等规定，不属于物权确认之诉。综上所述，张磊申请再审没有事实和法律依据，请求依法驳回张磊再审申请。本院经审查认为：本案中张磊主张的实际为借名购房合同的确认。借名购房合同成立的认定，关键在于借名合同的认定标准。一般来说，对于借名合同的认定，应区分有无书面约定，有书面约定的，在不违反国家法律行政法规强制性规定的情况下应从其约定。无书面约定的，可以依据查明的事实进行推定。推定时，应当重点考虑借名购房有无合理解释、房屋的出资情况、占有使用情况、购房票据及房屋权属证书的持有情况等。通常情况下，同时符合以上要求的，可以认定双方之间存在借名购房约定。结合一、二审查明的事实，对张磊的再审请求不予支持，理由如下：（一）不能认定双方存在委托购房的协议。张磊主张委托马喜亲以其名义购买诉争商用房产，作为家庭或自然人的大项投资，应当非常慎重。但张磊与马喜亲之间并无委托（借名）购房的书面约定。张磊主张其与马喜亲之间存在口头约定，但马喜亲予以否认。因此，不能认定双方之间存在借名委托购房的协议。（二）张磊主张的委托借名购房缺乏合理的解释。本案中购买商用房的行为发生在2004年，该商用房既非经济适用房，也非因限购等国家调控政策原因，会造成其购房人的主体资格发生障碍。从一、二审查明的事实来看，张磊主张该诉争房产系委托马喜亲购买的房产，在没有委托协议的情况下，没有对其借名购买房产行为作出必要的、合理的解释。（三）马喜亲系购房合同的主体。2004年3月3日，马喜亲与一审第三人宝地房地产公司就涉案房屋签订了《认购预订书》，并交纳定金三万元。2004年3月8日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定马喜亲购买宝地房地产公司开发的柳巷金街国际港04区一层C01号商业用房，总价2127960元，首付40.31％即857960元，剩余59.69％的房款申请银行按揭。2004年3月23日马喜亲与中国工商银行太原市并州支行签订了《个人购房借款合同》，约定的贷款总额为127万元，期限十年，采取等额本息还款法归还贷款本息，并保证在每期还款日前存入当期足额还本付息的存款，授权银行从该账户中扣收贷款本息、签订借款合同当天，马喜亲在该银行开立个人结算账户，户名为马喜亲。从以上事实看，可以确认马喜亲为本案涉争房产的合同相对方，系购房合同的主体。（四）马喜亲实际占有使用诉争房产。2004年8月25日，宝地房地产公司向马喜亲交付涉案房屋。2005年4月25日，马喜亲向山西铜锣湾步行街商业有限公司交纳商品质量保证金6000元，经营管理费2406元。马喜亲向山西宝地物业管理有限公司交纳物业管理费6184.03元、物业保证金6184.03元。2010年3月30日，马喜亲向宝地房地产公司补交涉案房屋的房款70610元。因此，马喜亲从2004年8月就实际占有诉争房产。张磊主张系委托购买，又主张在2005年签订过转让合同，但在诉争房产交付之后或者在其主张的房屋转让之后，均由马喜亲占有使用。因此，本案诉争房产一直接马喜亲实际占有使用。（五）关于涉案房产的出资情况。1.2004年3月8日，马喜亲的儿子王强在中国农业银行侯马新港分理处向马喜亲的丈夫王慧生（2009年离婚）的农行账户存入85.8万元，当天王慧生在中国农业银行太原市柳北分理处，将其中827960元转入宝地房地产公司法定代表人杜清江的账户。2.2004年5月27日至2005年8月4日张磊的母亲席亚丽通过陈志强、陈玉刚、李云虹、李伟向马喜亲的账户累计存入240．8万元，于2005年4月18日提取105万元，剩余135.8万元用于偿还涉案房产的贷款本息，但该房款系由马喜亲账户直接支付。而马喜亲认可收到240万元，但不认可与席亚丽有关。根据以上事实，诉争房产的购房房款均由马喜亲或王慧生（马喜亲原丈夫）直接支付，不能认定诉争房产的购房款由张磊直接支付。（六）张磊的主张与一、二审诉讼中查明的事实存在矛盾。张磊在一审中诉称，其向宝地房地产公司支付了首付款，宝地房地产公司向其出具了收款收据并向其交付了收款收据和合同原件。但经一、二审查明的事实，首付款并非张磊直接向宝地房地产公司支付，而是由王慧生直接支付，且宝地房地产公司将收款收据与合同交付给了马喜亲而不是张磊，张磊所持购房合同、借款合同及首付款收据原件系王慧生交付给张磊的母亲席亚丽。（七）张磊的主张不符合常理。张磊一审中诉称涉案房产系其委托马喜亲购买，又诉称在2005年3月20日，双方签订了《预售商品房转让合同》，如果是委托购买就不应该存在转让的情况，如果是转让就不存在委托购买的事实。如果是委托购买，在房屋交付之后，购买的房产系太原市较为繁华街区的商业用房，具有较高的商用价值，正常情况下，应当积极行使占用、使用、收益的权利。涉案房产在2004年8月即已交付，张磊主张在2005年3月又签订了转让合同，其在2010年才向马喜亲主张该房所有权，张磊主张的事实不符合常理。（八）关于张磊提交的《预售商品房转让合同》。该合同显示，合同甲方为马喜亲，乙方为张磊，甲方同意将涉案的房屋转让给乙方，乙方同意接受甲方与宝地房地产公司所签商品房买卖合同、甲方与中国工商银行太原市并州支行所签个人购房借款合同及附件，享受合同约定马喜亲所享有权利，承担马喜亲义务，甲方将上述合同原件及附件交给乙方。该合同落款时间为2005年3月20日，落款处有“张磊”、“马喜亲”字样的手写签名，有“马喜亲印”字样的签章。2010年10月，一审法院通过太原市中级人民法院法庭科学研究中心委托山西警官高等专科学校司法鉴定中心对于该合同落款处“马喜亲”签名、“马喜亲印”印文进行鉴定，鉴定结论为，签名笔迹“马喜亲”与样本不一致，“马喜亲印”印文与样本一致。而马喜亲主张该协议系伪造。因此该证据系有瑕疵证据，在没有付款方式、实际付款、交付等约定和事实的情况下，不能作为认定事实的依据。（九）关于首付款收据原件。2004年3月8日，宝地房地产公司出具了涉案房屋的首付款收据，数额为857960元，该收据第二联记载的付款人是马喜亲，张磊的名字用横线划去，右上角标注“原马喜亲”，该收据第三联记载的是付款人张磊，未涂改。马喜亲提交的宝地房地产公司于2011年8月19日、2011年8月28日出具的两份证明材料显示，宝地房地产公司2004年3月8日购房款收据上张磊的名字是开票人盖戈写错当时划掉写成马喜亲的，右上角也是开票人盖戈写的“原马喜亲”，据此签订正式购房合同，收据底联上张磊的名字漏改是由于当时工作人员疏忽。以上事实，不能认定首付款收据载明的交款人为张磊。合同具有相对性，合同的成立须有一个要约承诺即双方当事人达成合意的过程。张磊主张其提供了资金并持有购房合同及相关收据等，系民事法律关系中的事件，尽管该事件与其主张具有关联性，但不能以此认定为双方当事人达成了委托购房的合意，张磊主张其委托借名购房合同成立，在长达5年多的时间里，未形成或提交必要的、关键的事实或证据。现实中，资金拆借、动产或不动产相关凭证的持有，更多的表现为一种债权或担保物权。购房合同是认定购房主体的基本证据，而用于购房的资金不是特定物，在无双方约定或相对方认可的情况下，一般不能以购房资金最终来源认定购房合同的当事人。综上所述，张磊提交的证据不足以推定其主张的借名购房事实成立，二审法院经审判委员会讨论，对其主张不予支持，驳回其诉讼请求是正确的。张磊主张二审认定的基本事实缺乏证据证明和适用法律错误的理由不成立，张磊的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回张磊的再审申请。审判长  闫成先审判员  邓高原审判员  郭丽娟二〇一六年九月五日书记员  郭郜月