宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬海民初字第118号
原告（反诉被告）：俞柔。
委托代理人：毕秀娟。
委托代理人：徐玉秀。
被告（反诉原告）：高琳。
委托代理人：吴宗建。
委托代理人：叶琴琴。
原告俞柔为与被告高琳房屋租赁合同纠纷一案，于2013年1月24日诉至本院，本院于同日受理后，被告在举证期限内向本院提起反诉，经审查，本院予以受理并与本诉合并审理，并依法适用简易程序。本案由代理审判员何解放独任审理，于2013年3月18日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2013年4月25日再次公开开庭审理了本案。原告俞柔及其委托代理人毕秀娟、徐玉秀，被告高琳的委托代理人吴宗建、叶琴琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告俞柔起诉称：原告与出租人贺蓓芳签订房屋租赁合同一份，双方约定由贺蓓芳将位于宁波市海曙区马园路151、153号房屋出租给原告用于经营店铺，租赁期限为2011年10月24日至2016年10月23日，年租金为168000元。2012年2月1日，原告与被告签订店铺转让合同一份，约定由原告将店铺转让给被告，被告同意代原告向出租人缴纳租金及水电费等各项费用。原告依约履行了合同义务，被告未按照合同约定向出租人支付房租、水电费等相关费用，致使出租人起诉原告要求支付上述费用，并承担相应违约金、诉讼费、执行费。原告因被告的违约行为造成上述损失，故诉至法院，请求判令：一、被告支付原告因其违约给原告造成的各项损失计126823.73元，具体包括：2012年4月24日至2012年7月23日租金42000元，2012年7月24日至2013年1月14日房屋占有使用费79333元、水电费1414.73元、违约金3000元、（2012）甬海民初字第1610号案件受理费480元、（2013）甬海执民字第41号案件执行费596元；二、被告承担诉讼费。在本案审理过程中，原告增加诉讼请求要求返还原告代被告支付的2012年2月1日至4月23日期间的租金38733元，后原告撤回该项诉讼请求。
被告高琳答辩并反诉称：1.被告通过朋友介绍与原告相识，原告称其经营咖啡店生意很好，因另有发展，准备将其经营的咖啡店及营业执照一并转让给被告，双方于2012年2月1日签订店铺转让合同。2.合同第八条约定该合同需原、被告及合同第三方出租人贺蓓芳签字后生效，后出租人贺蓓芳不同意原告将店铺转让给被告使用，也未在三方合同上签字确认，故该店铺转让合同由于缺少第三方签字确认而应认定为无效。3.被告已向原告支付了440000元转让款，该事实已在合同中经双方确认。4.合同签订后，双方并未办理店铺交接手续，店铺并未交与被告实际占有使用。综上，原告本诉的诉讼请求无事实和法律依据。因该店铺转让合同无效，且被告已经向原告支付了440000元转让款，根据合同无效的处理原则，原告应返还该款，故被告提起反诉，请求判令原告返还转让款440000元。
原告俞柔针对被告高琳的反诉答辩称：1.玛雅咖啡吧系原、被告与俞某合伙设立，其中被告出资430000元，日常管理由原告负责。2011年11月8日，玛雅咖啡吧发生员工意外触电死亡事件后，三方协议散伙，约定将玛雅咖啡一号店交与被告独立经营管理，玛雅咖啡二、三号店由原告与俞某独立经营管理，三方各负盈亏。2.店铺转让合同真实有效。该合同为财产转让合同，无需出租人同意，且合同由被告拟定，合同签订时，出租人贺蓓芳是知晓并同意的。被告在（2012）甬海民初字第1610号案件中陈述称其已于2012年6月份将合同交由出租人贺蓓芳的代理人邵深龙签字，经签字确认的合同在被告处。3.店铺转让合同已经实际履行。店铺已经于合同签订后即交与被告管理使用，该事实同样在（2012）甬海民初字第1610号案件中有被告自认事实佐证。被告未能实现合同目的系因被告未按照合同约定及时向出租人贺蓓芳支付租金，所以贺蓓芳才不同意原告将房屋转租给被告使用，合同即便无效也是因被告过错引起。4.店铺系无偿转让。店铺转让合同签订时，被告并未有过真实出资，合同上所列的440000元转让费实为被告的合伙出资。综上，请求驳回被告的反诉请求。
原告俞柔为证明其诉称主张，向本院提供了下列证据：
证1.店铺转让合同及房屋租赁合同各一份，拟证明原告将店铺转让给被告的事实。
证2.（2012）甬海民初字第1610号民事判决书及（2012）甬海执民字第41号执行通知书、诉讼费发票及执行费发票各一份，拟证明被告的违约行为给原告造成的损失及被告自认店铺已转让等事实。
证3.原告与出租人贺蓓芳签订的股权转让合同一份，拟证明440000元款项的性质为被告支付的合伙出资而非店铺转让款的事实。
证4.腾退房屋通知书及EMS面单各一份，拟证明原告致函被告要求其腾退房屋的事实。
证5.证人俞某、丁某证言各一份，拟证明被告交付原告的440000元款项的性质为被告支付的合伙出资的事实。
证6.原告与邵深龙、朱斌的电话录音资料各一份，拟证明原告、被告与俞某三人合伙经营店铺及被告支付的440000元款项为合伙出资的事实。
证7.宁波市公安局江东分局东柳派出所制作的询问笔录三份及宁波市江东区安监局制作的询问笔录二份，拟证明原告、被告与俞某三人合伙经营店铺及被告支付的440000元款项为合伙出资的事实。
经被告质证，本院对上述证据作如下认定：
被告对证1、证2、证4的真实性无异议，且证1、证2、证4具有合法性，与本案有关联，故本院予以认定。在证2的（2012）甬海民初字第1610号民事案件中，被告高琳陈述称：原告俞柔于2012年2月份将宁波海曙玛雅咖啡吧转让给其，双方签订了协议，约定该咖啡吧转让后发生的债权债务与原告无关，其在2012年6月份将这件事告诉了出租人贺蓓芳，贺蓓芳当时是同意的，被告暂时无法支付租金，要等到其将咖啡吧转让后才可以支付租金。本案中，被告对其自认事实予以否认，但被告未能提供证据证明该自认事实是在受胁迫或重大误解的情况下作出的，且被告的自认事实与原告陈述一致，故本院对自2012年2月1日始，店铺即已由被告实际占有使用的事实予以认定。
对证7，经质证，被告对该证据的真实性与合法性无异议，但对关联性有异议，提出：1.该证据显示原、被告之间尚未形成合伙关系；2.即便双方曾有过合伙意向也已经被后续达成的店铺转让合同替代；3.经《店铺转让协议》确认，该笔440000元款项的性质已被双方确定为转让费。经审核，该组证据来源于宁波市公安局江东分局东柳派出所和江东区安监局，具有合法性且与本案有关联，故本院对该证据予以认定。在江东区安监局对被告所作的询问笔录中，被告陈述称：玛雅咖啡三家店的转让费大概是700000元，被告出资430000元，余下的由原告和俞某出资，管理由原告负责。被告所陈述的事实与原告陈述的事实一致，故本院对原告、被告与俞某三人合伙经营玛雅咖啡吧的事实及被告合伙出资430000元的事实予以认定。
对证5，经质证，被告对俞某及丁某的证言的真实性有异议，提出证人俞某与原告系姐弟关系，证人丁某与俞某系夫妻关系，俩人证言不具可信度。经审核，证人俞某虽与原告系姐弟关系，但其为玛雅咖啡吧的合伙人之一，对合伙及出资情况较为熟悉，且其所作的陈述与证7中原、被告所陈述的事实一致，故对俞某的证言本院予以认定。丁某所陈述的事实与俞某一致，本院亦予以认定。
对证3，经质证，被告对该证据的真实性及关联性均有异议。经审核，该证据虽为复印件，但该股权转让合同的内容能与原告陈述及本院已认定的证1、证5、证7中所反映的事实一致，故本院予以认定。
对证6，经质证，被告对该证据的真实性、关联性均有异议，提出无法确认录音形成时间及录音中人员的身份，且本案为房屋租赁合同纠纷而非合伙纠纷，该证据与本案无关联性。经审核，该电话录音无法确定录音中人员的真实身份，本院对该证据不予认定。
被告高琳未向本院提供证据。
综合分析上述证据并结合原告、被告的陈述，本院认定如下事实：
2011年10月10日，原告从贺蓓芳处以700000元的价格受让了玛雅咖啡吧全部股权，该咖啡吧旗下共有一、二、三号店。玛雅咖啡一号店的经营场所位于宁波市海曙区马园路151、153号房屋内。原告以自己名义与出租人贺蓓芳签订房屋租赁合同一份，约定由贺蓓芳将该房屋出租给原告用于经营玛雅咖啡一号店，租期为2011年10月24日至2016年10月23日，合同还约定原告擅自将房屋转租、转让的，出租人可以终止合同并收回房屋。合同签订后，原告向贺蓓芳支付了2011年10月24日至2012年4月23日6个月的租金。玛雅咖啡吧系原、被告与俞某合伙经营，其中被告出资43000元，俞某出资330000元，其余开支及日常管理均由原告负责。三方未形成书面合伙协议，约定待玛雅咖啡吧运转正常后以出资比例确定各自所占股权。2011年11月8日，玛雅咖啡吧发生员工触电意外死亡事件后，三方协议散伙，约定将玛雅咖啡一号店交与被告独立经营管理，玛雅咖啡二、三号店由原告与俞某独立经营管理。2012年2月1日，原、被告签订店铺转让合同一份，约定：1.原告将其与出租人贺蓓芳之间的房屋租赁合同项下的权利义务概括转让给被告，由被告按月代原告向贺蓓芳支付租金及水电费等各项费用。2.店铺内装修、装饰及设备无偿归被告使用，店铺转让费为440000元，除合伙出资的430000元外，另有10000元为现金支付。3.合同自原、被告及贺蓓芳三方签字之日起生效。合同第三方贺蓓芳并未在该合同上签字。合同签订后，原告将店铺交由被告实际占有使用，被告未按照店铺转让合同约定向出租人贺蓓芳支付租金。2012年9月6日，出租人贺蓓芳以原告未按约支付租金为由向本院提起诉讼。本院于同年12月17日作出（2012）甬海民初字第1610号民事判决书，判决确认了原告与出租人贺蓓芳之间的租赁合同依法解除，并判令原告支付出租人贺蓓芳2012年4月24日至2012年7月23日的租金42000元（之后的租金以及房屋占有使用费按照每月14000元的标准支付至房屋腾退返还之日）、违约金3000元、水电费1414.73元。后原告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，经本院强制执行后，原告支付了判决确定的租金42000元、房屋占有使用费79333元、违约金3000元、水电费1414.73元、案件受理费480元并承担了执行费596元。
另查明，被告分别于2011年10月23日、10月24日、10月25日、11月5日，共支付了430000元合伙出资款，并交由原告统一管理使用，另支付现金10000元用于采购。
本院认为：原、被告在2012年2月1日签订的店铺转让合同中明确约定由原告将其与出租人贺蓓芳之间的房屋租赁合同项下的权利义务概括转让给被告，由被告按月向出租人贺蓓芳支付租金，双方该行为虽未得到出租人贺蓓芳同意，被告与出租人贺蓓芳没有建立起房屋租赁关系，但在店铺转让合同签订后，该房屋已由被告实际占有使用，故应由被告承担自此之后的房屋占用使用费及该期间产生的水电费。因原告已按照本院生效判决向出租人贺蓓芳支付了租金、房屋占有使用费和水电费共计122747.73元，故被告应将该款支付给原告。原告请求被告支付该款，具有法律依据和事实根据，本院予以支持。原告与出租人贺蓓芳签订的租赁合同中已约定未经出租人同意，不得擅自转让房屋。在未经出租人同意的情况下，原告自行将房屋转让给被告使用，并未能按照合同约定及时支付租金，由此产生的违约金及诉讼费系因原告违约行为引起，故该损失应由原告自行承担。原告未按已生效的判决书履行法定义务，由此产生的执行费亦应由其自行承担。
对于被告要求原告返还440000元转让费的反诉请求，本院认为，原、被告所签订的店铺转让合同中包含了房屋租赁权利义务的转让和店铺财产转让两方面的内容。出租人贺蓓芳未签字仅导致房屋租赁权利义务的转让未成立，而不应必然导致店铺财产转让未成立。店铺转让的客体为店铺的的经营权、设备、装饰装修等财产性权利，而原、被告关于店铺转让的约定实质是双方达成的散伙合意，原告让渡上述财产性权利的对价为无需返还被告的合伙出资，被告基于支付了440000元的合伙出资而得以有效取得上述权利，该店铺转让的约定符合法律规定，无须以出租人同意为生效要件。在被告实际占有该店铺后，店铺转让合同已获实际履行，且该440000元为被告的合伙出资款，并非被告为取得店铺财产转让而支付的对价，故对被告要求原告返还440000元转让款的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）高琳支付原告（反诉被告）俞柔房屋占有使用费121333元、水电费1414.73元，共计122747.73元，该款于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告（反诉被告）俞柔的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）高琳的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2836元，由原告俞柔负担91元，被告高琳负担2745元。反诉案件受理费3950元，由反诉原告高琳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为810060143738093001，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 昌 晖
代理审判员 何解放
人民陪审员 张慧英
二〇一三年六月十七日
代书 记员 王 璐