北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初5568号
原告（反诉被告）张爱华，女，汉族，1960年6月20日出生，北京市顺义区村民。
委托代理人李颖，北京市德鸿律师事务所律师。
被告（反诉原告）苏丽泉，男，汉族，1969年1月20日出生，北京市朝阳区居民，住北京市朝阳区。
委托代理人苏丽云（苏丽泉之姐），汉族，1967年11月1日出生，北京市朝阳区居民。
委托代理人李鑫，北京市顺新律师事务所律师。
原告（反诉被告）张爱华诉被告（反诉原告）苏丽泉农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张爱华及其委托代理人李颖，被告（反诉原告）苏丽泉及其委托代理人苏丽云、李鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张爱华诉称：2006年5月9日，原告之夫聂长起（又名聂长启）与被告签订了《契约》。双方约定，聂长起将其名下位于北京市顺义区X镇X村X号宅院，对应的《集体土地建设用地使用证》编号为顺-
X集建（宅证）字第X号（以下简称涉诉宅院）内的房屋及院落出售给被告，被告向聂长起支付购房总价款5万元。前述《契约》签订后，被告向聂长起支付了5万元购房款，原告和聂长起将涉诉宅院和《集体土地建设用地使用证》交付被告，但双方未办理过户。聂长起与被告所签订的《契约》实质为宅基地使用权的买卖，被告并非北京市顺义区X镇X村村民，且涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》至今未由土地登记机关依法变更登记至被告名下,因此被告与聂长起签订的《契约》应属无效。综上，因聂长起已故，原告为维护合法权益，故诉至贵院，请求判令：1.确认原告之夫聂长起与被告于2006年5月9日签订的《契约》无效；2.被告腾退并返还位于北京市顺义区X镇X村X号宅院内房屋及院落；3.被告返还编号为顺-
X集建（宅证）字第X号《集体土地建设用地使用证》；4.案件受理费由被告负担。
被告（反诉原告）苏丽泉辩称：不同意原告的诉讼请求。我方认为原告不具备起诉的资格，不是签署契约的当事人，契约签署人聂长起已经死亡，原告无权提起诉讼，该份契约是聂长起与被告的真实意思表示，至今已经履行完毕有十余年。原告无权主张腾退和返还。
被告（反诉原告）苏丽泉反诉称：2006年5月9日，反诉人与聂长起（又名聂长启）签订《契约》，约定涉诉宅院购买价款为5万元，房屋翻建一切费用由反诉人自付，如有一方悔约，悔约方双倍赔偿另一方的一切费用。因聂长起的房屋根本不具备居住的条件，反诉人购买后开始翻建房屋，共计建设北正房五间、东西厢房各三间、四间棚子、阳光棚、厕所、院墙、大门等相关附属设施，并在院内种植大批的果树。《契约》是双方的真实意思表示。至今已经履行了十余年。现被反诉人提出《契约》无效且要求腾退并返还，反诉人认为，在反诉人腾退并返还之前，被反诉人应先行赔偿反诉人的经济损失，且《契约》第九条约定为双倍赔偿。为维护反诉人的合法权益，特提起反诉，请求判令：1.被反诉人双倍退还反诉人房屋价款10万元；2.被反诉人双倍补偿反诉人房屋、附属物及装修价值604234元；3.被反诉人赔偿反诉人信赖利益损失605556元；4.被反诉人支付反诉请求第一项、第二项费用前，反诉人无需将涉诉宅院和《集体土地建设用地使用证》返还给被反诉人；5.反诉费及评估费由被反诉人承担。
原告（反诉被告）张爱华辩称：不同意反诉人的全部反诉请求。关于契约第九条因为契约无效而无效，双倍返还没有法律依据。反诉人主张的信赖利益损失也没有法律依据。合同无效后双方应互相承担相应的后果。合同无效后我方认可返还房屋价款五万元，合同无效双方存在过错，同意返还增值的百分之五十，增值价以评估报告为准，即我方同意返还的数额为270238元（计算方式为590477元-5万元=540477元×50%=270238元）。
经审理查明：
涉诉宅院坐落于北京市顺义区X镇X村X号，对应的《集体土地建设用地使用证》编号为顺-
X集建（宅证）字第X号，登记土地使用人为“聂长启”。涉诉宅院及对应的编号为顺-
X集建（宅证）字第X号《集体土地建设用地使用证》现由苏丽泉实际控制。2006年5月9日，聂长起作为卖房人（甲方）、苏丽泉作为买房人（乙方）就涉诉宅院签订《契约》，内容为：“甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方购买甲方出售的北京市顺义区X镇X村X号房院有关事宜,订立本契约,以资共同遵守。第一条：甲方同意将坐落在北京市顺义区X镇X村X号，面积0.78亩宅基地永久使用权以及地上物所有权出售给乙方。（房院所有权证号：土地使用权证号：顺-X集建（宅证）字第X号）。第二条，双方同意上述房院由甲方出售给乙方，全部价款共计人民币伍万元正。第三条：本契约签订之日乙方将上述价款付与甲方。（购房订金将在付款时冲抵房价）甲方收到全部价款后，应在当日内腾出交给乙方。第四条：甲乙双方同意，在房院实际交付之日前，根据有关规定应交付的与房院有关的费用（包括水、电）等由甲方负责缴付，若甲方未按约定缴付所产生的后果由甲方负责与乙方无关。第五条：甲方保证上述房院权属清楚，自本契约生效之日起，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责清理，并承担后果，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。第六条：自签订本契约之日起，甲方即刻无条件为乙方提供上述房院的土地使用权以及房院产权证件。第七条：自签订本契约之日起，北京市顺义区X镇X村X号，面积0.78亩宅基地永久使用权以及地上物所有权归属乙方所有。第八条：自签订本契约之日起，房屋翻建一切费用由乙方自付。第九条：自签订本契约之日起，如有一方悔约，悔约方双倍赔偿另一方的一切费用。（包括土地使用权以及房屋翻建等相关费用）。第十条：如遇拆迁索赔问题，各项赔偿款项均与甲方无关。第十一条：本契约经甲乙双方签章后生效。第十二条：本契约一式两份，甲、乙双方各执一份，均具有同等效力”。上述契约落款处有“聂长启”及苏丽泉的签名捺印，担保人何友、魏巍的签名捺印。双方陈述契约签订后苏丽泉给付聂长起购房款5万元，聂长起将涉诉宅院及登记土地使用人为“聂长启”、对应的编号为顺-
X集建（宅证）字第X号《集体土地建设用地使用证》交付苏丽泉。庭审中，双方对上述《契约》之真实性均认可无异议。北京市顺义区X镇X村村民委员会出具证明称聂长启正确姓名为聂长起。
聂长起于2011年7月6日去世。原告就聂长起之继承人情况提交北京市顺义区X镇X村村民委员会出具的证明，载明：聂仲余、彭淑芝系聂长起之父母，均于聂长起去世前去世；张爱华系聂长起之妻，聂慧娇、聂慧婷、聂慧超为聂长起之女，均已成年。案件审理过程中，本院询问聂慧娇、聂慧婷、聂慧超三人意见，三人均表示放弃继承聂长起之遗产并不要求参加诉讼。
苏丽泉自述其户籍地址为北京市朝阳区X区X楼X号，苏丽泉之妻陈桂平之户籍地址为朝阳区X乡。张爱华陈述其主张前述《契约》无效的理由为苏丽泉的户口不在顺义区X镇X村，根据法律规定，其不允许购买X村宅基地上的房屋。
案件审理过程中，苏丽泉申请对涉诉宅院内房屋及其他附属物的重置成新价及宅基地区位补偿价进行评估，经摇号确定评估机构为北京宝孚房地产评估事务所有限公司，该评估机构于2017年7月28日出具《房地产估价报告》，载明：“最后确定估价对象于估价时点2017年7月20日的现状利用条件下的评估价值为（币种：人民币）：区位补偿价：288360元；房屋重置成新价：230769元；附属设施、装修价：71348元；评估总价：590477元”。苏丽泉为此预交评估费5000元。庭审中，双方对上述估价报告均认可无异议。
庭审中,苏丽泉就其反诉请求的计算方式陈述:第二项请求数额的依据是评估报告中房屋重置价和附属设施装修价总价的双倍，因为苏丽泉购买诉涉诉房屋后投资了大量人力和财力，以上投资都是为了父母养老，现张爱华反悔对苏丽泉的利益造成损失，双方契约第九条写着双倍赔偿另一方的一切费用;第三项请求数额的依据是评估报告中区位补偿价乘以2.1倍，宅基地的使用价值远远高于区位补偿价，区位补偿价是九几年的标准，但是根据顺义拆迁政策都是结合金钱补偿和房屋安置补偿，评估结果仅是参考，2.1倍是曾经关于农村房屋买卖的案例得出来的。
上述事实，有《契约》、《房地产估价报告》、《集体土地建设用地使用证》、户口簿及双方当事人陈述等证据在案为证，可以作为认定案件事实之依据。
本院认为：
本案争议焦点之一为张爱华是否有资格作为原告就聂长起与苏丽泉签订之《契约》效力问题提起诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，根据庭审查明的情况，涉诉宅院登记的土地使用权人为聂长起，签订契约之人为聂长起，张爱华作为涉诉宅院共有人和聂长起的第一顺位继承人，系与本案有直接利害关系的公民，有权提起诉讼，本院对其诉讼主体资格予以确认。
本案争议焦点之二为苏丽泉是否具备购置涉诉宅院的主体资格及双方签订之《契约》的效力问题。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案当事人均认可《契约》的签订人为聂长起和苏丽泉并有相关证据予以佐证，本院对此不持异议。苏丽泉及其配偶并非涉诉宅院所在农村集体经济组织成员，故无权购买涉诉集体土地上的宅院及房屋，双方就登记土地使用人为“聂长启”的宅基地上的宅院签订的《契约》应属无效。
本案争议焦点之三为双方签订之《契约》无效后的财产返还和损失赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉诉宅院房屋、附属物的重置成新价及宅基地区位补偿价经评估机构评估出具评估报告，经本院组织质证，双方均表示认可无异议，故本院对评估报告之结果予以采纳。本院认为，涉诉宅院虽未被拆迁征用，但双方之房屋买卖交易行为已完成多年，涉诉宅院房屋及所占土地价值有明显提升，基于诚实信用的基本原则，张爱华现主张合同无效要求苏丽泉退还涉诉宅院，其应返还苏丽泉涉诉宅院内房屋及附属物的重置成新价并对苏丽泉因合同无效造成的信赖利益损失给予赔偿，其数额本院根据双方过错程度参照评估报告的意见予以确定。聂长起之其他继承人放弃继承并表示不参加诉讼，本院不持异议，予以照准。苏丽泉主张双倍赔偿，因合同被确认无效，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、确认聂长起与被告（反诉原告）苏丽泉于二〇〇六年五月九日就北京市顺义区X镇X村X号宅院签订的《契约》无效；
二、原告（反诉被告）张爱华于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）苏丽泉房屋重置成新价和附属设施、装修价三十万二千一百一十七元；
三、原告（反诉被告）张爱华于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）苏丽泉信赖利益损失六十万五千五百元；
四、自原告（反诉被告）张爱华实际按照本判决主文第二项、第三项全部履行完毕之日起三十日内，被告（反诉原告）苏丽泉将坐落于北京市顺义区X镇X村X号宅院（包括全部地上物及附属设施）腾退返还给原告（反诉被告）张爱华；
五、自原告（反诉被告）张爱华实际按照本判决主文第二项、第三项全部履行完毕之日起三十日内，被告（反诉原告）苏丽泉将北京市顺义区X镇X村X号宅院对应的《集体土地建设用地使用证》（编号为顺-
X集建（宅证）字第X号）返还给原告（反诉被告）张爱华；
六、驳回被告（反诉原告）苏丽泉的其他反诉请求。
本诉案件受理费五百二十五元，由原告（反诉被告）张爱华负担三百六十八元(已交纳),由被告（反诉原告）苏丽泉负担一百五十七元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费八千二百九十四元，由原告（反诉被告）张爱华负担五千八百零六元，于本判决生效之日起七日内交纳,由被告（反诉原告）苏丽泉负担二千四百八十八元（已交纳）；评估费五千元由原告（反诉被告）张爱华负担三千五百元，于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）苏丽泉，被告（反诉原告）苏丽泉自行负担一千五百元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郝自蕙
人民陪审员 杨立红
人民陪审员 田荣芹
二〇一八年六月二十六日
书 记 员 韩 聪