广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民二终字第173号
上诉人（原审被告）：广州洪诚物业管理有限公司。
法定代表人：岑婉仪，该公司总经理。
委托代理人：周华，广东中大圣律师事务所律师。
委托代理人：舒辉，广东中大圣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州百新广告有限公司。
法定代表人：罗兵，该公司董事长。
委托代理人：奉建英，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托代理人：胡攀，广东南方福瑞德律师事务所律师。
上诉人广州洪诚物业管理有限公司（以下简称洪诚公司）因与被上诉人广州百新广告有限公司（以下简称百新公司）委托合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2013）穗云法民二初字第770号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年7月6日，百新公司（乙方）与洪诚公司（甲方）签订《金国广场活动场地租赁代理协议书》，约定：合作时间为2012年8月1日至2020年7月31日止；合作区域为广州金国广场户外场地全可用范围；在合同期内，甲方授权乙方作为合作面积区域租赁的唯一代理人，代表甲方与客户进行业务洽谈，促成客户与甲方缔结场地租赁协议，在广场合作面积区域内进行路演活动、相关活动类型的展示及场地静态广告等销售活动；在合同期内如乙方违约，乙方必须在五个工作日内撤出甲方的场地，并且由此造成广场活动停止，甲方有权收回经营；乙方在出租经营甲方广场活动及场地时，必须保证收益并无虚假隐瞒或截留，否则一经发现，甲方有权立即终止合约，并保留追究乙方的权利；甲方需免费提供办公室一间，用于乙方对接广场招商工作室，并以甲方金国广场活动部名义进行招商。
2012年7月12日，洪诚公司向百新公司出具了《授权书》，授权百新公司为广州金国广场户外广场广告业务指定唯一代理商，时间自2012年8月1日至2020年7月31日。
2013年3月27日，洪诚公司向百新公司发出了《关于终止金国广场活动场地租赁代理协议书的函》及《关于终止协议后租金收入分成的函》，称在双方合作的过程中，百新公司违反了协议中的2.2.1.9条，百新公司在出租经营洪诚公司广场活动及场地时，必须保证收益无虚假隐瞒或截留，否则一经发现洪诚公司有权立即终止合约，并保留追究百新公司的权利，故洪诚公司决定于2013年3月29日终止合约，且洪诚公司决定将广场上现有已租赁的固定位的租金收入继续与百新公司分成，该租金收入分成洪诚公司会每月支付给百新公司，直至该固定位的合同终止。
2013年4月8日，洪诚公司再向百新公司发出《撤场通知函》，要求百新公司在收悉解除函后五个工作日内撤出洪诚公司场地，并收回《关于终止协议后租金收入分成的函》的承诺内容。
原审另查明，2013年2月26日，百新公司以“广场活动部”的名义与案外人王某甲签订了《金国广场租赁确认书》，由王某甲租赁广州市白云区黄石西路金国广场面积为15㎡的商铺，用于咖啡饮食经营，租赁期间自进场之次日起1年，并约定自确认书签订之日，王某甲向百新公司交纳保证金人民币10000元。同日，百新公司收取了王某甲的保证金10000元，后百新公司于2013年4月8日向王某甲退还了该10000元保证金。
原审诉讼中，洪诚公司称其单方要求解除涉案合同的依据为百新公司在履行合同时存有私自收取租金和押金的违约行为，违反了合同中约定的收益不得有虚假隐瞒或截留条款。为此，洪诚公司提交了租户王某甲、王某乙、何某、陈某、朱某等人出具的证明及其相关的场地租赁合同、使用协议等证实百新公司向租户索要租金、入场费；另还提交了手机短信的照片打印件，拟证实百新公司的员工私自向租户索要租金、入场费等。对上述证据，百新公司均不予确认。
上述事实，有《金国广场活动场地租赁代理协议书》、授权书、《关于终止金国广场活动场地租赁代理协议书的函》《关于终止协议后租金收入分成的函》《撤场通知函》《金国广场租赁确认书》、收据、证人证言及当事人陈述等证据证实。
百新公司向原审法院起诉请求：1.确认洪诚公司单方解除《金国广场活动场地租赁代理协议书》的行为无效，该协议书仍然有效；2.本案诉讼费由洪诚公司承担。
原审法院认为：百新公司和洪诚公司所签订的《金国广场活动场地租赁代理协议书》，是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案所争议的焦点则在于洪诚公司单方行使合同解除权是否具有法律或合同依据。
洪诚公司称其单方行使合同解除权系因为百新公司的行为违反了合同的约定，在合同期内百新公司存有私自收取租金和押金的行为，该行为违反了合同中“乙方在出租经营甲方广场活动及场地时，必须保证收益并无虚假隐瞒或截留，否则一经发现，甲方有权立即终止合约，并保留追究乙方的权利”的约定，因此洪诚公司主张依据该条款可行使合同解除权。为此，洪诚公司提交了租户王某甲、王某乙、何某、陈某、朱某等人出具的证明，以及手机短信的照片打印件予以证实，但上述租户与洪诚公司之间存在租赁合同关系，与洪诚公司存有利害关系，且无提交其他证据予以佐证，手机短信亦不能证实为百新公司员工向租户索取费用，同时百新公司对上述证据均不予确认，故原审法院对上述证人证言不予采信，对洪诚公司所述的百新公司私自收取或截留租金的主张不予采纳。虽对于租户王某甲所交纳的10000元保证金百新公司予以确认，但该保证金百新公司已向王某甲退还。洪诚公司认为该保证金属于合同中所称的收益，但百新公司认为合同中所称的收益应是指场地出租收入，即租金。原审法院认为，根据双方所签订合同的性质及合同条款的上下文内容，涉案合同中的收益实为场地对外招租所获得的收入，更接近于百新公司所称的租金，因此百新公司所收取并退还的保证金，并不属于洪诚公司所主张的收益，故洪诚公司认为百新公司收取租户保证金的行为构成对合同条款的违反，无事实依据，原审法院不予采纳。综上，洪诚公司并未提交充分证据证实百新公司在履行合同过程中存在隐瞒或截留收益的行为，在此情形下洪诚公司单方解除合同无法定及合同约定的依据，其解除行为应属无效，鉴于百新公司并不同意解除合同，而合同仍处于有效期内，故双方所签订的《金国广场活动场地租赁代理协议书》继续有效，双方应按合同约定继续履行。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2013年8月8日作出判决：百新公司与洪诚公司所签订的《金国广场活动场地租赁代理协议书》继续履行。原审案件受理费50元，由洪诚公司负担。上述费用百新公司已预交，百新公司同意由洪诚公司在履行判决时直接向其给付。
判后，上诉人洪诚公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）洪诚公司所提供的证据已充分证明百新公司确实存在涉案合同所约定的违约事实，即虚假隐瞒或截留收益。原审法院在认定百新公司是否存在此违约事实时没有综合考量事发经过、该违约情况证明的特殊性，以致认为洪诚公司解除与百新公司之间委托合同的依据不足。1.2013年3月中旬，承租户王某甲手持《金国广场租赁确认书》和收据到洪诚公司处要求退还保证金，并称是百新公司员工陈某甲说是洪诚公司不退还要求其向洪诚公司追要。该《金国广场租赁确认书》上盖有“广场活动部”的印章，但洪诚公司从未刻此印章，亦从未与王某甲签订《金国广场租赁确认书》，更未收取其10000元保证金。洪诚公司询问其他承租户才发现百新公司及其员工陈某甲不仅私自收取了此笔费用，而且还向其他承租户收取每月每户300元-3000元不等的租金、入场费。2.洪诚公司依据涉案合同的约定发函给百新公司要求解除合同，百新公司为掩盖其私自收取费用的违约事实，一方面退还王某甲的10000元保证金，另一方面又设法让王某甲签署《个人声明》，称“未收取任何租金及保证金”，这明显是事发后欲盖弥彰、自相矛盾的行为。3.洪诚公司提交了多人签名的《证明》及申请证人出庭作证以证明百新公司私自收费的违约事实，原审法院认为这些证人与洪诚公司存在利害关系不予采信，但证人中有的已经租约到期，和洪诚公司间已经没有承租关系，无所谓利害关系。即便证人和洪诚公司存在租赁关系，这些证人也是百新公司私自收取费用的对象，是实际情况的经历者和受害者。百新公司私自收取保证金、入场费是秘密的，仅发生在其与各承租户之间，因此应当采信亲身经历这一事实的证人的证言。（二）原审法院认为保证金已经退回且不属于涉案合同中所称的“收益”属于理解错误和法律适用错误。1.王某甲的保证金是在洪诚公司发函要求解除合同后，百新公司为掩盖自己违约的事实才退回的。在此之前其私自签订合同收取保证金不仅不告知洪诚公司，且在王某甲要求退还的情况下拒绝退还并声称是洪诚公司不退还，这明显是有恶意据为己有的意图。2.根据涉案合同性质，百新公司作为洪诚公司外场招商的代理人，其所拥有的权限只是同承租户洽谈以确定承租意向，是无权同承租户签订合同、收取任何费用的，所有的合同、费用都必须是洪诚公司经手。根据涉案合同2.2.1.6的约定，“乙方对广场场地的租金设定及相关租赁方案须报甲方审核”，但百新公司同王某甲签订《金国广场租赁确认书》及收取保证金从未告知过洪诚公司，百新公司对各承租户声言“不给费用就不能入场经营”的条件更是未经洪诚公司的审核同意。3.“收益”最直接的理解即为“获得的好处、利益”，这种好处、利益并不必然如百新公司所主张的是确定的、实际的孳息，也可以是与履行合同相关的利益。基于涉案场地所产生的任何收入包括保证金都是收益的一种，因为保证金的缴纳本身就让洪诚公司获得了促使合同顺利履行的保证利益。而且，双方作为普通的经营主体，应按照大众的理解来解释“收益”，如果以严格的法律意义上的“孳息”来解释“收益”不仅强人所难，而且脱离合同本意。故洪诚公司上诉请求：1.撤销（2013）穗云法民二初字第770号民事判决书；2.确认洪诚公司解除《金国广场活动场地租赁代理协议书》的行为有效，双方的《金国广场活动场地租赁代理协议书》已合法解除；3.本案原审、二审案件受理费由百新公司承担。
被上诉人百新公司答辩称：（一）原审法院在认定洪诚公司的证据能否证明洪诚公司的主张的问题上是清楚和正确的。1.洪诚公司所提供的证人均与洪诚公司存在利害关系。根据洪诚公司提供的租赁合同显示，证人王某甲、王某乙截至原审诉讼时合同均未到期，故存在利害关系自不待说，洪诚公司亦予以承认。根据洪诚公司提供的证人朱某、何某、陈某与洪诚公司之间的租赁合同以及洪诚公司出具的《广场活动结算表》显示，朱某、陈某在2012年9月至2013年3月共计6个月中与洪诚公司存在租赁关系，何某在2012年8月至12月共计4个月与洪诚公司存在租赁关系，考虑到涉案户外广场的摊位租赁具有极强的地域性和长期性，不排除证人为保持与洪诚公司之间良好的、继续的合作关系而做出有利于洪诚公司的证言。（二）洪诚公司提交的证人证言除王某甲以外均未能出庭质证，手机短信亦无法证实为陈某甲所发且无原件予以质证，在无其他证据予以佐证的情况下，原审法院不予采信上述证据符合法律规定。关于洪诚公司的证人和手机短信所证明的事实可分为两类：第一类，证人王某甲指证百新公司收取并退还其保证金；第二类，证人王某乙、何某、陈某、朱某和手机短信指证百新公司员工陈某甲下索要商业贿赂。l.证人王某甲指证百新公司收取并退还其保证金的事实，百新公司向来不否认，且该行为属于广场租赁行业惯例做法。百新公司己在原审开庭时主动提交与王某甲签订的《租赁确认书》原件，百新公司从未否认收取过证人王某甲的保证金，也通过与王某甲的当庭对质证明了在租赁不成功时已将保证金按约定退还给王某甲。证人王某甲在当庭接受原审法官询问时，亦明确表明租户签订租赁意向书时交纳保证金是广场租赁行业的通行做法，所有的广场都需要交纳保证金，其目的是确保租户按时签订正式的租赁合同。2.证人王某乙、何某、陈某、朱某的证人证言从内容上来说指向的是陈某甲下收取商业贿赂，而非百新公司“截取收益”，且该索贿行为与百新公司无关联，亦非陈某甲的职务行为。（1）百新公司对洪诚公司所称陈某甲下索取贿赂的事情毫不知情，并且百新公司一直禁止任何员工向租户索要贿赂，且证人证言和手机短信中“私下”、“到厕所给我”等词语也证实百新公司是毫不知情的，与百新公司无关系的，此种索要贿赂的行为若属实，也是侵犯百新公司自身利益的行为，该员工也必将受到百新公司的严厉惩罚。（2）退一万步说，即使陈某甲下索取了贿赂，也不能等同于《金国广场活动场地租赁代理协议书》所约定的“收益”：前者是非法利益，后者是合法利益；前者是以陈某甲个人名义收取，后者是以百新公司名义收取；前者是陈某甲个人获益，后者是百新公司获益，故两者无论是形式上，还是内容上都具有明显差异。3.证人王某乙、何某、陈某、朱某未能出庭质证，又无其他证据佐证，故上述证人证言缺乏证明力。（二）原审法院正确的运用法律解释方法对双方存在争议的“收益”一词进行了准确的理解，并准确的适用了法律。1.王某甲在涉案场地金国广场的承租过程具有特殊性，导致退还保证金出现延迟，并非百新公司恶意不退还，百新公司更没有向王某甲声称是由于洪诚公司原因而不退还。王某甲在原审出庭作证时表示其在百新公司处寻求金国广场户外摊位租赁，与百新公司于20l3年2月26日签订了《租赁确认书》并缴纳了保证金，后其又私下联系转租事宜，百新公司延迟退还保证金正是为等待王某甲办妥更名转租手续后直接将保证金冲抵租赁合同保证金，而王某甲误认为是因其私下联系转租而恐保证金被没收，故产生误解，导致其直接向洪诚公司要求退还，事后百新公司已主动与王某甲进行沟通并退还了全部保证金，并向王某甲解释清楚退还保证金的条件。2.根据《金国广场活动场地租赁代理协议书》第1.3条约定，百新公司应“促成客户与甲方缔结场地租赁协议”，也就是说百新公司仅无权同客户签订场地租赁协议，但并不代表不能签署类似“意向书”、“确认书”的其他协议，而签署这些“意向书”、“确认书”并收取保证金以约束客户积极与洪诚公司签署正式租赁合同恰恰是《金国广场活动场地租赁代理协议书》第2.2.1.3条所赋予的百新公司“自行安排与客户的洽谈和日常交涉工作”的权利。3.对于合同词语的解释必须遵循法律规定的解释方法，在双方对合同词语产生争议时，应优先采取文义解释，其次作体系解释，最次是目的解释。《金国广场活动场地租赁代理协议书》中“收益”一词的理解，百新公司坚持在原审时的理由。故百新公司答辩认为原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，百新公司和洪诚公司签订的《金国广场活动场地租赁代理协议书》合法有效，应继续履行。
本院经审理查明，原审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明以下事实：
《金国广场活动场地租赁代理协议书》第2.2.1.9条约定：“乙方在出租经营甲方广场活动及场地时，必须保证收益并无虚假隐瞒或截留，否则一经发现，甲方有权立即终止合约，并保留追究乙方的权利。”
洪诚公司在原审开庭之后向原审法院提交一份由王某乙于2013年7月1日出具的《证人证言》，其中载有以下内容：“（王某乙）现在广州白云区黄石西路金国广场经营一家儿童娱乐园。在最初承租该场地时，我是与广州百新广告有限公司负责招商的经理陈某甲先生进行洽谈、协商，而后与金国广场签订了承租合同。陈某甲先生还另行向我提出要求：每月除承租合同约定租金外还必须向他公司交纳500元，否则不能入场经营。我以为是金国广场的规定也没办法只得同意交纳。此后每个月，陈某甲先生都会到档口内向我收取该笔费用。我向其索要收据，其都声称日后再给，但日后依然不见给收据。而我与其他租户聊起此事时，才知原来陈某甲先生每月也向他们收取了几百元不等的租金、场费等费用。以上是我亲身经历，我愿为此承担法律责任。”百新公司对此质证认为，上述证言与王某乙原审开庭前提交的证言有出入，原审开庭前的证言中没有提到王某乙要求开具收据，而上述《证人证言》中提到王某乙要求开具收据而陈某甲不给；原审开庭前的证言用到入场费和租金，而上述《证人证言》中只提到租金，《证人证言》是王某乙在知晓原审庭审内容后出具的有倾向性的证言，而且王某乙的租赁合同到2014年才到期，即其在原审期间是和洪诚公司有利害关系的，因此百新公司对上述《证人证言》不予认可。
洪诚公司原审时提交的手机短信照片打印件中，有以下内容：“这个月先给四百我。现在到厕所给我。”百新公司虽不确认上述短信的真实性，但在其二审答辩状及二审庭询中均引用上述短信内容以证明其对于其员工陈某甲下收取承租户费用的事实并不知情。
二审庭询中，百新公司称，因其员工陈某甲下收受承租户行贿，其已解雇了陈某甲。洪诚公司认为百新公司上述陈述证明承租户向百新公司交纳费用的事实是存在的，其认为向陈某甲交钱就等于向百新公司交钱，而且，如果百新公司认为陈某甲的行为属于收受贿赂则应当举报，但其却未举报，因此商业贿赂事实不成立。
本院认为：本案为委托合同纠纷，洪诚公司与百新公司签订的《金国广场活动场地租赁代理协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应恪守契约履行各自的义务。本案因洪诚公司通知百新公司解除合同，而百新公司认为洪诚公司单方解除合同的行为无效成讼。洪诚公司2013年3月27日向百新公司发出的《关于终止金国广场活动场地租赁代理协议书的函》中洪诚公司主张解除合同的依据为百新公司违反了《金国广场活动场地租赁代理协议书》第2.2.1.9条的约定，故本案二审的争议焦点为：洪诚公司关于百新公司有违反《金国广场活动场地租赁代理协议书》第2.2.1.9条约定的行为的主张是否成立。
洪诚公司主张百新公司违反《金国广场活动场地租赁代理协议书》第2.2.1.9条约定的事实依据主要有二：一是百新公司与案外人王某甲签订《金国广场租赁确认书》并收取王某甲10000元保证金；二是百新公司员工陈某甲收取金国广场承租户王某乙、何某、陈某、朱某等人租金、入场费。《金国广场活动场地租赁代理协议书》第2.2.1.9条约定：“乙方在出租经营甲方广场活动及场地时，必须保证收益并无虚假隐瞒或截留，否则一经发现，甲方有权立即终止合约，并保留追究乙方的权利。”因此，本案应审查洪诚公司主张的上述情况是否属实，若情况属实，上述费用是否属于百新公司虚假隐瞒或截留的收益。
（一）百新公司是否与案外人王某甲签订《金国广场租赁确认书》并收取王某甲10000元保证金，该保证金是否属于百新公司虚假隐瞒或截留的收益问题。
对于与案外人王某甲签订《金国广场租赁确认书》并收取王某甲10000元保证金的事实，百新公司予以认可，本院予以确认。关于该保证金是否属于百新公司虚假隐瞒或截留的收益的问题，本院认为，首先，百新公司与洪诚公司均确认，百新公司已将该10000元保证金退还王某甲，因此，百新公司并无收益，不存在虚假隐瞒或截留的问题。其次，关于保证金问题，除王某甲外，洪诚公司并未举证证实百新公司还收取了其他承租户的保证金或其他性质相同的款项，因此，对于洪诚公司的主张，本院不予采纳。最后，即使百新公司收取了除王某甲外其他承租户的保证金，但百新公司收取该等保证金的目的也是为了确保承租户按时与洪诚公司签订正式的租赁合同，对于洪诚公司而言，不但未损害洪诚公司的权益，而且是保障洪诚公司实现合同权益的有效保障。因此，洪诚公司既未能举证证实百新公司在洪诚公司不知情的情况下收取了承租户的保证金，亦未能举证证实百新公司将收取的保证金据为己有而未用于担保承租户实际与洪诚公司签订租赁合同，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，本院认定百新公司并无虚假隐瞒或截留上述保证金，洪诚公司据以主张百新公司违约的理由依据不足。
（二）百新公司员工陈某甲是否收取了金国广场承租户王某乙、何某、陈某、朱某等人除正式租赁合同租金以外的租金、入场费，如是，该等租金、入场费是否属于百新公司虚假隐瞒或截留的收益。
第一，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款明确规定：“证人应当出庭作证，接受当事人的质询。”但王某乙、何某、陈某、朱某等人均未出庭作证，原审法院认定上述证人因与洪诚公司有租赁合同关系而存在利害关系，继而不予采信上述证人所作证言，处理并无不当。洪诚公司辩称上述证人中有的证人与洪诚公司已不存在租赁关系，故证人与洪诚公司之间不存在利害关系。对此，本院认为，一方面，洪诚公司既然辩称是“有的”证人已不存在租赁关系，证明洪诚公司承认上述证人中仍有部分证人与其存在租赁关系，故该部分证人显然与洪诚公司存在利害关系；另一方面，即使有的证人与洪诚公司之间确已不存在合同关系，但证人与洪诚公司之间曾经存在租赁合同关系，这一事实不能排除证人与洪诚公司之间的利害关系，故证人证言可信度较低。因此，鉴于证据不足，本院不予确认百新公司员工陈某甲收取了金国广场承租户王某乙、何某、陈某、朱某等人除正式租赁合同租金以外的租金、入场费。第二，退一步说，假设证人王某乙、何某、陈某、朱某陈述的是事实，且洪诚公司提供的手机短信照片打印件中反映的短信内容确实是百新公司的员工陈某甲发给承租户的，即，假设百新公司员工陈某甲确实收取了金国广场承租户王某乙、何某、陈某、朱某等人除正式租赁合同租金以外的租金、入场费，对于该等租金、入场费是否属于百新公司虚假隐瞒或截留的收益的问题，本院评析如下：首先，从陈某甲向承租户收取租金、入场费的行为外观看，证人证言均称陈某甲是“私下”“索要”的，王某乙与2013年7月1日出具的证言更是明确陈某甲是“到档口内”向其收取费用的，现有证据无法证实上述证人在向陈某甲下交纳费用时曾经见到陈某甲取得了百新公司的授权，即上述证人交纳费用的直接对象是陈某甲；其次，从手机短信内容看，陈某甲要求承租户“现在到厕所给我（四百元）”，按常理，若陈某甲取得百新公司授权，或百新公司许可陈某甲隐瞒洪诚公司私自收取费用，则大可通知承租户到百新公司经营场所或者其他公众场所收取费用，到厕所交纳款项的行为显然不正常；再次，根据王某乙2013年7月1日出具的证言，王某乙之所以向陈某甲交纳费用是因为其“以为是金国广场的规定”，其向陈某甲索要收据，陈某甲一直是口头答应，却未实际开具收据；最后，百新公司在二审庭询中已当庭确认由于陈某甲涉嫌收受不正当利益，其已辞退陈某甲。综合以上情况，本院认为，即使陈某甲收受上述证人交纳的除正式租赁合同租金以外的租金、入场费的情况属实，陈某甲的行为实际上未经得百新公司授权，百新公司对陈某甲的上述行为并不知情，因此陈某甲的行为性质实际上属于陈某甲的个人行为而非洪诚公司所称的职务行为。至于洪诚公司主张陈某甲的行为构成表见代理，本院认为，构成表见代理的前提是陈某甲有让相对方足以相信其具有代理权的权利外观，但承前分析，一者无论是洪诚公司还是作为承租户的证人王某乙、何某、陈某、朱某，均未提供证据证实陈某甲在收取所谓租金、入场费时出具过百新公司的授权证明；二者，陈某甲索要费用的场地既不正规也不正式，甚至还曾经要求承租户到厕所交纳费用，而且陈某甲从未向承租户出具过有百新公司确认的收款收据。基于以上事实，本院认为，陈某甲的行为不合常理，若如洪诚公司所述，陈某甲作为百新公司驻场负责人，其若以百新公司名义收取费用，其收款行为不可能如此隐秘；作为有完全民事行为能力的承租户王某乙、何某、陈某、朱某等人，在陈某甲的行为表现如此不合常理的情况下，既不产生合理怀疑，又不与百新公司当面核实，属于因其自身原因而产生的对陈某甲的授权情况的不合理信赖。因此，本院认定陈某甲收取承租户除正式租赁合同租金以外的租金、入场费的行为不构成表见代理，百新公司无需承担陈某甲的上述行为的法律后果。综上分析，本院认为，洪诚公司主张百新公司员工陈某甲向承租户收取的租金、入场费即属于百新公司虚假隐瞒或截留的收益的意见无事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。洪诚公司单方通知解除《金国广场活动场地租赁代理协议书》的理据不充分，本院不予支持；洪诚公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人广州洪诚物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘革花
审判员 张纯金
审判员 徐 艳
二〇一四年十二月十二日
书记员 何海涛
陶智斌