山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0203民初8768号
原告（反诉被告）：青岛市物业经营有限公司，住所地青岛市市南区。
法定代表人：袁建国，董事长。
委托诉讼代理人：刘同波，山东海利丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：万中华，山东海利丰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：梁英慧，女，1989年1月28日出生，汉族，住青岛市市北区。
委托诉讼代理人：梁茂柱，男，汉族，现役军人，系海军北海舰队法律顾问处顾问。
原告（反诉被告）青岛市物业经营有限公司（以下简称：物业经营公司）与被告（反诉原告）梁英慧物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人刘同波及被告（反诉原告）委托诉讼代理人梁茂柱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
物业经营公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令梁英慧支付拖欠物业管理费2857.6元；2、依法判令梁英慧支付电梯运行费2286.1元；3、依法判令梁英慧支付滞纳金2505.36元；4、本案的诉讼费用由梁英慧承担。事实和理由：梁英慧住青岛市市北区XX路XX号（XX号楼）XX户，物业经营公司系该物业的业主，该物业由物业经营公司提供物业管理服务。物业经营公司依约履行了物业服务义务，但梁英慧无故拖欠自2011年4月至2016年7月物业管理费2857.6元、电梯费2286.1元未交，合计欠费5143.7元。另根据《物业服务合同》的约定，由于梁英慧的拖欠行为，还应向物业经营公司支付滞纳金2505.36元。经物业经营公司多次催缴，但梁英慧一直拒绝缴纳。特提起诉讼，请求法院依法保护物业经营公司的合法权益。
梁英慧辩称，1、物业经营公司履行物业管理义务严重不到位，存在公共绿地被改成车位、成为私家菜地、成为经营场地所剩无几；2、小区内卫生极差、清扫不及时、垃圾随处可见；3、道路公共设施损毁严重未及时修复；4、安全通道被占用存在安全隐患；5、业主公共活动用房及公共场所被出租，业主无活动场所。综上，物业经营公司未尽物业管理义务不应当收取业主的物业费。
梁英慧向本院提出反诉请求：1、要求物业经营公司赔偿梁英慧修车损失3000元；2、要求物业经营公司返还对物业公共部位车位、房屋等租赁收入5000元；3、本案的诉讼费由物业经营公司承担。事实和理由：梁英慧入住青岛市市北区XX路XX号XX号楼XX户以来，物业经营公司作为小区物业管理人不是认真履行管理义务，而是只注重出租费用。一、物业经营公司履行物业管理义务不到位。一是小区内公共绿地要么改成车位、要么成为私家菜地、要么成为经营场地，所剩无几。二是小区内卫生极差，清扫不及时，垃圾随处可见。三是道路、公共设施损毁严重。四是安全通道被占用，存在安全隐患。五是公共活动用房被出租，业主无活动场所。二、因物业经营公司过错给梁英慧造成财产损失。2014年9月24日梁英慧私家车停在自家楼下，被人划坏。梁英慧当天即到青岛市公安局市北分局辽阳路派出所报案，派出所民警到物业调取监控录像，物业经营公司工作人员告知能够监控到梁英慧停车部位的监控损坏，无监控信号，导致案件至今未破案，梁英慧修车损失3000元。三、梁英慧应享有小区公共部位出租的收益。物业经营公司未经小区业主同意私自将小区内公共部位划出停车位出租收费，还占用消防通道出租盈利，小区公共用房也被物业经营公司出租。公共部位权益和收益属于全体业主，物业经营公司从未公示收益账目，损害了业主的合法权益。梁英慧作为全体业主中的一员，要求分得自己应得出租收益份额5000元。为维护梁英慧合法权益，现诉至贵院，望判如所请。
物业经营公司反诉答辩称，对于第一项反诉请求，1、物业经营公司对梁英慧的车辆并没有看管保管的义务；2、车辆是否是在小区内发生的损坏，对方需要提交证据进行证明；3、物业经营公司监控设备发生故障不可预测，物业经营公司不承担梁英慧修车费3000元；对于第二项反诉请求，关于该小区公共设施出租收费情况，对方是按照物业管理条例进行说明的，由于小区内的业主委员会一直未成立，成立后物业会对小区业主委员会报告工作，根据山东省物业管理条例第57条之规定，业主对物业共有部分的使用产生收益的分配由业主大会决定，未作决定的主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费，因此梁英慧要求物业经营公司返还5000元于法无据。针对小区卫生服务情况进行以下说明：1、梁英慧诉物业经营公司物业服务不到位不是事实，小区物业环境整洁大多数业主满意，只有少部分业主无故拖欠物业管理费；2、小区的车辆管理停放有序，交通顺畅，对于个别业主违反业主管理规约私设绿地等现象，物业经营公司都进行了劝阻和制止，小区的整体管理有序、环境良好、卫生达到物业服务标准。综上，梁英慧的反诉请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回。
经审理查明，2008年8月28日，青岛房地产事业集团有限公司与物业经营公司签订《前期物业服务合同》一份，内载明，甲方：青岛房地产事业集团有限公司，乙方：物业经营公司，本案所涉小区由物业经营公司进行物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，业主应于与甲方办理房屋交接之日起交纳物业服务费用，本合同期限自乙方验收接管之日起至业主大会选聘之日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2010年11月23日，物业经营公司与梁英慧签订《入住合同》一份，内载明，新岭花园三期XX号楼XX单元XX户，业主梁英慧，建筑面积89.3平方米，自2010年11月22日起委托物业经营公司进行物业管理，物业服务费0.5元/平方米/月，电梯运行费0.4元/平方米/月，业主不按时缴纳物业管理服务费的，物业管理企业可要求限期缴纳，逾期不缴纳的，物业管理企业可依法追缴并承担从逾期之日按每天应交管理费的千分之五的滞纳金。庭审中，物业经营公司提交青岛房地产事业集团有限公司出具的《商品房交付通知书》一份、梁英慧出具的《房屋装修承诺书》一份，证明开发商于2010年11月23日将本案所涉房屋的产权交付给梁英慧；提交物业经营公司出具的《催费通知单》一份、圆通速递《邮寄回执单》一份，证明物业经营公司向梁英慧催缴过物业费。
梁英慧质证称，《前期物业服务合同》是开发商和物业经营公司之间签订的合同，无梁英慧签名和本案无关，梁英慧不受该合同的约束，梁英慧不知道这个合同。对《入住合同》无异议，合同内也有物业服务的费用标准及收费情况，但是《入住合同》内没有说明什么时候缴费，所以物业经营公司所说的滞纳金没有依据，那些都是在前期物业服务合同中约定的。《邮寄回执单》上反映不出时间，只有在《催费通知单》上写了时间是2016年9月28日。诉状上说从2011年4月份开始欠费，《催费通知单》写的是2016年9月28日，超过诉讼时效，应当按照两年的诉讼时效计算。《催费通知单》反映不出梁英慧收到了，实际上梁英慧也一直未收到过《催费通知单》。
梁英慧为证明自己的主张提交证据一：2014年9月24日青岛市公安局市北分局辽阳路派出所出具的《受案回执》一份，证明梁英慧车当时被划，报案的情况；证据二：照片一组，证明小区内卫生清扫不及时、垃圾随处可见；证据三：照片一组，证明小区大部分绿地被占成为私家菜地；证据四：照片一组，证明一些一楼业户把绿地占为经营场所；证据五：照片一组，证明部分业主私设停车位，小区内交通混乱；证据六：照片一组，证明部分地下人防被出租占用、安全通道也被出租占用，存在严重的安全隐患。
物业经营公司质证称，对证据一真实性无异议，但是该证据不能表明物业经营公司是肇事方，应当承担法律责任。对照片证据真实性无法确认，无拍摄时间和地点，对证据二，六张照片中三张有垃圾，其他三张与本案无关，三张有垃圾的真实性已经说了有异议；对证据三，照片有部分有菜地，其他的看不出来是什么；对证据四，其中只有一张是一楼经营场所，其他三张不是，与本案无关，这张有的真实性有异议，可能是业主私人行为与物业无关；对证据五，真实性有异议，即使是真实的也是个别车不在车位内，属于业主的个人行为与物业无关；对证据六，反映不出梁英慧所说的问题，不存在消防通道被占用的问题。
另查明，物业管理费计算方法为：以建筑面积89.3平方米为基数，自2011年4月至2016年7月，按照高层住宅每月/平方米0.5元计算；电梯运行费计算方法为：以建筑面积89.3平方米为基数，自2011年4月至2016年7月，按照高层住宅每月/平方米0.4元计算；滞纳金计算方法为：物业服务合同约定，分段计算，按日千分之五累计计算。
上述事实有《前期物业服务合同》、《商品房交付通知书》、《入住合同》、《房屋装修承诺书》、《催费通知单》、《邮寄回执单》、《受案回执》、照片五组及物业经营公司、梁英慧当庭陈述予以佐证，并经庭审质证足以认定。
本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。2008年8月28日青岛房地产事业集团有限公司与物业经营公司签订的《前期物业服务合同》及2010年11月23日物业经营公司与梁英慧签订的《入住合同》，均系当事人在自愿基础上真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。各方当事人都应当按照合同及约定享有权利、承担相应的义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接收相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。庭审中，梁英慧质证称物业经营公司诉讼请求超过诉讼时效，应当按照两年的诉讼时效计算。本院认为，梁英慧拒交物业费的行为具有持续性，且梁英慧并未提交相应证据证明物业经营公司明显怠于行使权力，故本院对超过诉讼时效的质证理由不予采纳。梁英慧作为业主，接受了物业经营公司提供的物业服务，现物业经营公司要求梁英慧按合同约定支付自2011年4起至2016年7月止的物业服务费2857.6元、电梯运行费2286.1元，符合法律规定，本院予以照准。物业经营公司主张梁英慧支付滞纳金2505.36元，本院认为，物业经营公司作为小区物业，应当按照合同约定全面履行管理服务义务，本案中，从梁英慧提出的小区内公共绿地成为私家菜地、小区卫生清扫不及时、公共设施损毁严重等抗辩理由可以看出，物业经营公司管理服务存在瑕疵，因此，物业经营公司对于滞纳金的诉请，本院不予支持。根据民事诉讼法司法解释相关规定，反诉只能是本诉被告向本诉原告提起，而不能对原告以外其他人；反诉与本诉的诉讼请求必须在事实或法律上有牵连。结合本案，物业经营公司对梁英慧车辆无看管保管义务，梁英慧亦未提交相关证据证明该车辆损失系物业经营公司所致，且车辆损失可能涉及第三人；梁英慧要求物业经营公司返还对物业公共部位车位、房屋等租赁收入与物业经营公司诉讼请求不存在同一法律关系或同一法律事实或同一诉讼标的的牵连。综上，本院对梁英慧提出的反诉请求依法不予采信，该反诉请求应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定判决如下：
梁英慧于本判决生效十日内支付青岛市物业经营有限公司自2011年4起至2016年7月止的物业服务费2857.6元、电梯运行费2286.1元，共计5143.7元；
驳回青岛市物业经营有限公司要求梁英慧支付滞纳金的诉讼请求；
驳回梁英慧的反诉请求。
如果梁英慧未能按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费50元，减半收取25元及反诉受理费25元，由梁英慧负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判员 康玉山
二〇一七年一月十日
书记员 陶 琳