镇江市丹徒区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1112民初1674号
原告：江双英，女，1978年11月9日生，汉族，住镇江市。
委托诉讼代理人：姚建新（系原告丈夫），男，1977年4月14日生，汉族，住镇江市。
被告：镇江润城房地产开发有限公司，住所地镇江市丹徒区谷阳大道16号。
法定代表人：陈洪祥，该公司董事长。
委托诉讼代理人：许治国，江苏恒强律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王坤，江苏恒强律师事务所律师。
原告江双英与被告镇江润城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案后，适用简易程序进行审理，后因案件复杂转为普通程序，于2016年9月5日转为普通程序，依法组成合议庭于2016年10月20日公开开庭进行了审理。原告江双英的委托代理人姚建新，被告镇江润城房地产开发有限公司（以下简称润城房产）委托代理人许治国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江双英向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即履行交房义务，并承担逾期交房违约金9998元；2.本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告变更第1项诉讼请求，要求被告立即履行交房义务，并从2015年12月28日起至实际交房之日止，以该房屋总价款600864元为基数，按照银行同期定期存款利率承担延迟交付房屋的违约损失。
事实和理由：原告于2015年8月3日购买了被告开发的位于镇江市丹徒区润城国际花园小区第18幢第5层504号房屋，购房价款600864元，约定于2015年12月28日前交付所购房屋，但由于房屋质量问题被告直到2016年5月24日才通知原告交付房屋，逾期时间180天，且至起诉之日被告仍以原告未预交物业费而未向原告实际交付房屋。2016年6月15日起诉之后，原告至被告处办理房屋交接，被告将房屋钥匙等交给案外人该小区的物业公司，物业公司要求原告从2015年12月28日起计付物业费，原告拒绝，故至今被告未实际将房屋交付给原告。原告认为，被告的行为就是延期交房的违约行为，如法院认为被告不属于延迟交房，则请求判处被告承担不及时维修房屋、以及维修房屋后不及时交付房屋的损失。
被告润城房产辩称，原、被告未能及时办理交房手续的原因在于原告故意以房屋不符合质量要求不接收房屋，按照合同约定，此种情形应当认定被告已履行交房手续，原告以被告迟延交房要求承担逾期交房的违约责任没有事实及法律依据。2016年6月15日，被告向原告发放了“钥匙发放通知单”，原告亦在“交房流转表”上签字，应视为被告已经与原告办理了房屋交接手续，现原告因为物业费的问题与案外人物业公司产生纠纷，致使其在2016年6月15日之后仍未能实际使用房屋，与被告无关，请求法院依法驳回原告的诉请。
原告围绕自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1.商品房买卖合同复印件，拟证明原被告签订房屋买卖协议的事实；
2.承诺书一份，拟证明原告为办理产权证应被告要求出具的承诺书，由于被告房屋存在质量问题，原告没有签署房屋交接单；
3.润城国际结算清单一份，拟证明原告于2015年12月28日办理房屋交接手续，已将房屋款项交付完毕；
4.照片打印件一组、CD盘一张，拟证明原告购买的房屋内墙面倾斜、空鼓，在积极办理房屋交接手续，被告一直延迟办理。
被告对原告提交的证据1、2、3无异议，对证据4认为不能证明该房为涉案房屋，且即使是涉案房屋，墙壁存在空鼓不属于拒收房屋的理由，而应当在接收房屋后再联系维修。
被告为证明其抗辩请求，向本院提交了如下证据：
1.商品房买卖合同一份，拟证明双方约定的交房条件为该商品房取得配套设施建设方案履行确认证明，以及补充协议第六条关于商品房交接中明确规定，自出卖人发出通知买受人应当按照规定日期办理交接手续，如买受人未能在通知时间内办理交付手续的，视为出卖人已经按期向买受人交付了商品房；
2.信封一张、以及内含的信件，拟证明被告在2015年12月25日书面向原告发出了交房通知，但原告拒收；
3.镇江市住建局2015年八号文一份、市住建局出具的新建商品房交付使用核查意见书一份，拟证明涉案房屋按照镇江市市区商品住房配套设施交付使用操作流程的规定，经住建局核查，符合交房条件。
原告对被告提交的证据的真实性均无异议，但认为其购买的房屋确实存在质量问题，应当先进行维修后才能交付给业主。
本院经审查认为，原告提交的证据1、2、3、4及被告提交的证据1、2、3，�观真实，来源合法，与案件有关联，可以作为认定案件事实的依据。
根据原、被告的庭审陈述，结合双方提交的证据，本院确认如下案件事实：2015年8月3日，原告江双英与被告润城房产签订《商品房买卖合同》，约定：1.江双英购买润城房产位于镇江市丹徒新城缪家甸村润城国际花园18幢5层504室房屋，建筑面积120.69平方米，价格600864元，合同签订当日一次性付款。2.润城房产应当在2015年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定以及本合同约定，将商品房交付给江双英使用。出卖人逾期交房的，在不超过90天的时间内，按日向买受人支付已交付房款的0.2‰计算的违约金，合同继续履行；逾期超过90天的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，按前述标准支付违约金。3.润城房产交付的房屋装饰、设备标准应符合双方约定（�件三）标准，达不到标准应在30天内采取补救措施使其达到约定使用标准。
2015年12月28日，双方办理涉案房屋的交付时，原告发现房屋内一处墙壁倾斜、三处墙壁空鼓，遂拒绝接收房屋，并要求被告在修复房屋后再办理交接手续。其后，被告对房屋墙壁进行维修，将墙壁空鼓的地方敲掉重新用水泥粉刷，将墙面倾斜的部分用切割机切除，用水泥重新浇筑。2016年5月24日，被告再次通知原告办理房屋交接，原告到场对房屋进行了验收，同意办理房屋交接事宜。在签署交接单时，被告要求原告在交接单上签署原定的房屋交接日期2015年12月28日，遭到原告拒绝。2016年6月13日，被告再次通知原告办理房屋交接，原告于2016年6月15日到被告处，被告向原告发放了“钥匙发放通知单”，该通知单载明“镇江润城物业有限公司、润城国际服务中心：江双英业�将入住我公司开发建设的润城国际18幢504室，请发放钥匙并按规定办理物业管理有关入户手续”，并指示原告到小区的物业公司处办理房屋交接事宜。当日，原告持该“通知单”到物业公司处办理房屋交接手续时，因原告坚持在交接单上写实际交房日期即2016年6月15日，遭到拒绝后双方发生冲突并报警，物业公司仍未将房屋钥匙等交付给原告。现原告诉至法院，要求被告立即交付房屋，并承担延迟交付房屋期间的损失。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，原、被告均应依约履行。本案中，原、被告双方在合同中约定的交付房屋时间为2015年12月28日，则双方应按照合同约定办理交房手续。双方在合同中约定交付房屋的条件为“该商品房取得《配套设施建设方案履行确认证明》�，原告以房屋墙壁存在变形、空鼓等理由拒绝接收房屋，不属于法律规定的拒绝接收房屋的情形，亦不符合双方约定可以拒绝接收房屋的情形，原告以此为由要求被告按照合同约定承担延期交房的违约责任自2015年12月28日起计算违约金的主张，本院不予支持。
根据双方买卖合同第十三条及附件三的约定，在房屋内墙出现质量瑕疵时，出卖人应当在30天内采取补救措施使其达到约定标准，故被告在原告2015年12月28日指出房屋内墙的瑕疵后，至迟应当在2016年1月28日前采取措施使瑕疵内墙达到约定标准并交付给原告使用。故自2016年1月29日起，被告应承担违约责任，直到2016年5月24日修复完毕后经原告验收符合约定标准。
自2016年5月24日至2016年6月15日，原告在明知房屋内墙瑕疵修缮完毕后仍拖延至2016年6月15日才在被告的通知下去被告处办理房屋交接的相关手续，此期间的迟延责任应由原告自己承担。
2016年6月15日原告经被告再次通知办理房屋交接时，未将房屋钥匙以及相关资料交付给业主原告本人，而是交给案外人该小区的物业公司，且物业公司以原告未缴纳物业费而将钥匙扣押拒不发放，致使原告仍无法实际使用房屋，应视为被告实际上仍未将房屋交付原告，由此造成的损失被告应当承担赔偿责任。被告以原告签字领取了“钥匙发放通知单”，就是已经将房屋交付完毕的意见，本院不予采纳。被告在原告按照合同约定履行了房款的支付义务和合同约定的其他附随义务后，应当将房屋钥匙等物品直接交付给原告。至于按照相关规定原告应当缴纳的前期物业管理费用，被告或者案外人可依照相关规定另行责成原告缴纳，而并不能以此为由，将本应直接交付给原�本人的房屋钥匙和与使用该房屋配套的有关资料直接或间接予以扣押，使原告无法使用房屋。故对于原告要求被告立即履行交付房屋的请求以及要求被告承担自2016年6月16日起至实际交付房屋钥匙之日止的损失的请求，本院予以支持。
关于违约损失的计算标准问题，原告在起诉时主张按照房屋买卖合同第九条的约定即每日支付房屋总价款的0.2‰，在诉讼过程中，原告将该计算标准变更为以房屋总价款600864元为基数按照银行定期存款利率计算，不违反法律规定，本院予以支持。至法庭辩论终结之日即2016年11月22日，被告应向原告支付的违约金为6790元（房屋总价款600864元*一年期存款利率1.5%*违约总天数275天）。
关于被告辩称，原告从主张延迟交付房屋违约金诉讼请求变更为主张迟延维修房屋违约金，该两个诉请属于�个法律关系，应当另案诉讼；或者在原告变更诉请后，应当另行给予答辩期和举证期的问题。本院认为，本案原、被告之间仅有一个法律关系即“商品房买卖合同”关系，在该同一法律关系下的诉讼权利主张，当然毋需另案诉讼。至于原告具体要求被告承担的违约责任的种类问题（即承担延期交房的违约责任还是承担延迟修复房屋的违约责任），并不属于诉讼请求的变更，而是属于法律适用的认识问题，作为裁判专门机关的法院不能要求一个普通的消费者对法律的理解和适用达到如此精确的程度，且无论是因房屋总体未达到相关主管机关认可的交房标准的延期交房，还是因个别房屋存在瑕疵致购买者不能正常使用需要出卖方修缮的延期交房，对消费者的影响并无二致，在消费者支付房款后却不能正常使用房屋的情形下，要求出卖方承担违约责任，符合法律法规的�定。故对于被告的辩解意见，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告镇江润城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于镇江市丹徒区润城国际花园小区第18幢第5层504号房屋交付给原告江双英使用。
二、被告镇江润城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江双英支付违约金6790元（2016年11月23日之后至将该房屋实际交给原告使用之日止的违约金，以房屋总价款600864元为基数，按照同期银行定期存款利率另行计算）。
三、驳回原告江双英其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告镇江润城房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
审 判 长 曾纪雄
人民陪审员 吴永泉
人民陪审员 刘 佳
二〇一六年十二月二十二日
附上诉须�壹份书记员马劦
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的�质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条第二款交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖�应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。