上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初5784号原告(反诉被告)：沈珮瑶，女，1990年10月6日生，汉族，住上海市闸北区。委托诉讼代理人：李鹏，上海敏诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴小森，上海敏诚律师事务所律师。被告(反诉原告)：宋祖端，男，1971年2月11日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：刘炳根，上海嘉派律师事务所律师。第三人：招商银行股份有限公司上海天钥桥支行，住所地上海市徐汇区。负责人：龚宏强，行长。委托诉讼代理人：张家喻，男。委托诉讼代理人：袁倩如，女。原告沈珮瑶与被告宋祖端、第三人招商银行股份有限公司上海天钥桥支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，被告向本院提起反诉，本院依法受理后，于2017年5月22日就本、反诉公开开庭进行了合并审理。原告沈珮瑶的委托诉讼代理人李鹏、被告宋祖端的委托诉讼代理人刘炳根、第三人招商银行股份有限公司上海天钥桥支行的委托诉讼代理人张家喻、袁倩如均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈珮瑶向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《上海市房地产买卖合同》；2.被告及第三人协助注销坐落于上海市松江区泗陈公路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)的抵押登记；3.被告将系争房屋产权过户至原告名下；4.被告向原告交付系争房屋；5.被告支付逾期过户违约金，按每天1,237.4元计算，自2016年9月27日起计算至实际办理过户手续之日止；6.被告支付逾期交房违约金，按每天1,237.4元计算，自2016年10月1日起计算至实际交房之日止。审理中，原告自愿放弃第5、6项诉讼请求。事实和理由：2015年10月12日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买其名下的系争房屋，房屋总价款为6,460,000元。嗣后，原告支付2,474,753.72元首期房款。因系争房屋尚存有抵押权人为第三人的抵押登记，故双方约定，自2016年2月起，被告每月贷款由原告代为归还直至2016年9月20日办理过户时止。然而，因房价上涨，被告不愿出售系争房屋，双方协商未果，故诉至法院，望判如诉请。被告宋祖端辩称，不同意原告的全部诉请。原告在履约过程中多次逾期付款，按照合同约定，被告有权解除双方之间的买卖合同，且被告已向原告送达了解约通知，故《上海市房地产买卖合同》已经于2016年8月26日解除，被告已无需配合原告办理过户手续及交付房屋。同时，基于上述事实和理由，被告向本院提出反诉请求：1.确认原、被告于2015年10月12日签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年8月26日解除；2.原告协助被告撤销网上备案手续；3.原告支付被告违约金142,120元；4.原告支付被告赔偿金857,880元。原告沈珮瑶针对被告的反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求。原告按约履行义务，不存在违约行为。虽然原告确实有过未按照合同约定付款的行为，但这是与被告口头协商一致的结果。且在原告未按约履行后，被告仍然继续接受原告支付的房款，并未提出异议。只是房屋价格上涨过快，被告才以原告逾期付款为由提出解除合同。综上，被告不享有解约权，被告主张的违约金和赔偿金无事实及法律依据。第三人招商银行股份有限公司上海天钥桥支行针对本反诉陈述称，只要将系争房屋上的抵押贷款本息清偿完毕，其同意配合涤除抵押。经审理查明，系争房屋于2010年8月18日经核准登记权利人为被告。同日，系争房屋核准登记有抵押权人为第三人招商银行股份有限公司上海天钥桥支行的抵押登记信息，债权数额为5,120,000元，债务履行期限为2010年7月26日至2040年7月26日。2015年9月，案外人李某某代理原告作为买受方(乙方)、被告作为出卖方(甲方)在案外人满某(上海)房地产咨询有限公司的居间下，就系争房屋签订《房屋买卖合同》一份。合同约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋总价款为6,460,000元。该合同第十七条手写载明，从2015年10月1日起，甲方每月付款的32,376.86元由乙方支付。2015年10月12日，原告沈珮瑶作为买受方(乙方)与被告宋祖端作为卖售方(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买其所有的系争房屋，房屋建筑面积为528.62平方米，房屋总价为6,460,000元。合同第四条，约定甲方于2016年9月30日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。合同第六条约定，于2016年9月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第(三)项约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。合同第十条第三项约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。合同附件三约定：乙方于2015年9月25日支付甲方定金100,000元，该定金在签订本合同当日定金转为房款的一部分；乙方于签订本买卖合同后的次日内，支付甲方房款100,000元；乙方于2015年10月30日前支付甲方房款300,000元；乙方于2015年11月15日前支付甲方房款500,000元；乙方于2015年12月28日前支付甲方房款1,460,000元；乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以贷款形式支付房款4,000,000元。合同另对其他相关事宜进行了约定。原告的支付房款情况如下：2015年9月23日，通过中介支付50,000元；2015年9月25日，通过中介支付50,000元；2015年10月13日，支付100,000元；2015年11月10日，支付200,000元；2015年11月11日，支付100,000元；2015年11月16日，支付50,000元；2015年11月18日，支付50,000元；2015年11月19日，支付50,000元；2015年11月20日，支付50,000元；2015年11月21日，支付50,000元；2015年11月22日，支付50,000元；2015年11月27日，支付100,000元；2016年1月27日，支付1,460,000元。被告确认收到房款共计2,360,000元。另，被告确认于2015年11月15日收到50,000元，但并不确定是否为原告支付。原告提供借记卡跨行转账交易明细清单一份证明该50,000系由其支付给被告。原告分别于2015年10月、2015年11月，以及2016年2月至同年8月，向被告的银行卡转账32,376.86元用于归还第三人的每月贷款本息。2015年12月及2016年1月的贷款本息分别为32,376.86元及30,167.5元，系由被告自行归还。2016年8月26日，被告向原告发送《告知书》一份，载明根据合同(合同号为XXXXXXX)约定，原告应于2015年12月28日前支付购房款1,460,000元，但被告实际收款日为2016年1月28日，原告逾期一个月，此外，原告多次逾期偿还系争房屋上的抵押贷款，故被告告知原告解除该合同并赔偿被告经济损失。2016年9月23日，原告向被告发送《催告函》一份，载明根据双方之间签订的《上海市房地产买卖合同》的约定，被告应当于2016年9月20日前与原告赴上海市松江区房地产交易中心办理产权过户手续。然，在约定期限内被告并未办理过户手续。故原告通知被告，要求被告于2016年9月27日15时前与原告赴上海市松江区房地产交易中心办理产权过户手续。最终被告并未于上述日期配合原告办理过户手续。另查明，截至2017年5月19日，被告在第三人处尚欠贷款本息共计4,669,422.87元。再查明，2016年10月8日，原告曾因本案纠纷诉至本院，案号为(2016)沪0117民初17365号，在该案中，被告亦提出反诉要求解除合同。2017年4月5日，原、被告均以需收集新证据为由撤回该案本、反诉，本院裁定予以准许。审理中，原告提供中国农业银行银行卡交易明细清单一份，证明2016年9月26日，其已具备支付尾款4,000,000元的能力。被告称真实性无异议，但与本案无关。审理中，原、被告均确认，原告每月代被告归还的银行贷款本息系在6,460,000元房款之外，原告须额外支付款项。双方的争议在于：原告应从何时开始代被告支付贷款本息，原告认为双方口头协商确定从2016年2月开始代为支付，其2015年10月、2015年11月支付至被告银行账户的32,376.86元系借款，应冲抵为房款。被告认为按照《房屋买卖合同》的约定，应从2015年10月即开始代为偿还。审理中，原告表示同意将2015年12月及2016年1月的贷款本息支付给被告，并同意支付系争房屋的所有交易税费。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《房屋买卖合同》、中国农业银行卡交易明细清单、告知书、催告函、定金收据、短信截屏、上海市不动产登记薄及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》均系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效，双方均应恪守。按照《上海市房地产买卖合同》附件三的约定，原告应于2015年12月28日前支付房款2,460,000元，并应从2015年10月开始代被告向第三人支付每月的贷款本息。双方均确认原告于2016年1月27日之前支付被告房款2,360,000元。对于双方有争议的被告于2015年11月15日收到的50,000元，根据原告提供的证据，及被告并未明确该50,000元系由他人支付，本院认定该款项系由原告支付，算在原告的已付房款内。对于原告于2015年10月以及同年11月分别支付至被告银行账户的32,376.86元，应视为原告代被告支付的银行贷款本息。原告称其与被告口头协商从2016年2月开始代为支付银行贷款本息，并未提供任何证据予以证明，故其所称的2015年10月及同年11月支付的贷款本息应冲抵为房款之观点，本院不予采信。据此，原告于2016年1月27日之前支付被告房款合计2,410,000元，并未按照合同约定足额支付，且逾期超过20日，属于违约，符合合同约定的解除条件。一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。被告并未提供任何证据证明在原告逾期付款行为发生后即提出过要求解除合同，反而接受了原告自2016年2月至2016年8月期间，每月支付的贷款本息。被告称其无法阻止和控制原告向其银行账户转账的行为，但被告在明知原告已经转账且能与原告取得联系的情况下，从未向原告提出要求停止汇款，故应视为被告接受了原告代为支付贷款本息的行为。被告在解除合同条件成就后，并未主张解除合同，反而以自己的行为接受了原告继续履行的合同义务，此系被告默示放弃了因原告此前的违约行为主张解除合同的权利。故被告在2016年8月26日向原告发出的《告知书》不发生合同解除的效力。故对于被告的反诉请求，本院均不予支持。被告未按照合同约定于2016年9月20日之前协助原告办理系争房屋的产权过户手续，在原告向其发出催告要求过户后，仍未履行过户义务。当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行等违约责任。且原告已将房屋尾款4,050,000元交至本院并表示同意承担房屋过户交易产生的所有税费，以示继续履行合同不存在障碍，故原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告应当在涤除抵押后协助原告办理系争房屋的产权过户手续，并将系争房屋交付给原告。原告应当将房屋尾款4,050,000元支付给被告。且原告表示为保证合同继续履行不存在障碍，其同意先代被告清偿第三人的抵押贷款本息，除去应付房款等，多出部分，原告另行向被告主张。如上文所述，原告应从2015年10月开始代被告清偿银行贷款本息，原告尚有2015年12月及2016年1月的银行贷款本息未能代被告清偿，根据第三人提供的账单明细，该2个月的贷款本息分别为32,376.86元及30,167.5元，共计62,544.36元，原告现自愿将62,544.36元支付给被告，于法无悖，本院予以确认。关于2016年9月之后的银行贷款本息问题，因系被告原因导致双方未能于2016年9月20日之前办理系争房屋的过户手续，故2016年9月之后产生的银行贷款本息应由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百五十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)沈珮瑶与被告(反诉原告)宋祖端继续履行就坐落于上海市松江区泗陈公路XXX弄XXX号房屋于2015年10月12日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告(反诉原告)宋祖端于本判决生效之日起十日内注销上述房屋上抵押权人为第三人招商银行股份有限公司上海天钥桥支行的抵押登记；三、被告(反诉原告)宋祖端于上述房屋抵押登记注销之日起三日内协助原告(反诉被告)沈珮瑶将上述房屋产权转移登记至原告(反诉被告)沈珮瑶名下[交易税、费均由原告(反诉被告)沈珮瑶负担]；四、原告(反诉被告)沈珮瑶于上述房屋产权实际转移登记至原告(反诉被告)沈珮瑶名下之日起三日内支付被告(反诉原告)宋祖端房款4,050,000元；五、被告(反诉原告)宋祖端于上述房屋权利实际转移登记至原告(反诉被告)沈珮瑶名下之日起三日内将上述房屋交付于原告(反诉被告)沈珮瑶；六、原告(反诉被告)沈珮瑶于上述房屋产权实际转移登记至原告(反诉被告)沈珮瑶名下之日起三日内支付被告(反诉原告)宋祖端2015年12月及2016年1月的贷款本息62,544.36元；七、驳回被告(反诉原告)宋祖端的全部反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费57,020元，减半收取28,510元，反诉案件受理费6,900元，财产保全费5,000元，合计诉讼费40,410元。由被告(反诉原告)宋祖端负担(已付6,900元，剩余33,510元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  方美玲二〇一七年七月二十一日书记员  夏敏佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……