江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏民终字第00067号
上诉人（原审原告）连云港市新浦区无锡鸡粥店，住所地江苏省连云港市海州区海连中路***号。
法定代表人尚开军，该单位董事长。
委托代理人刘作辉，该单位工作人员。
委托代理人朱贵珊，江苏明亮律师事务所律师。
上诉人（原审被告）连云港苏宁置业有限公司，住所地江苏省连云港市海州区海连中路7号。
法定代表人楼晓君，该公司总经理。
委托代理人杨皓明，北京市金杜（苏州）律师事务所律师。
委托代理人皇甫瑶，北京市金杜（苏州）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）连云港市陇海饭店，住所地江苏省连云港市原新浦区海连中路**号。
法定代表人朱剑峰，该单位总经理。
上诉人连云港市新浦区无锡鸡粥店（以下简称无锡鸡粥店）、上诉人连云港苏宁置业有限公司（以下简称苏宁置业公司）因与被上诉人连云港市陇海饭店（以下简称陇海饭店）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省连云港市中级人民法院（2012）连民初字第0111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月15日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月2日公开开庭审理了本案。上诉人无锡鸡粥店的法定代表人尚开军及其委托代理人刘作辉、朱贵珊，上诉人苏宁置业公司的委托代理人杨皓明、皇甫瑶到庭参加诉讼。被上诉人陇海饭店经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：1996年8月1日，陇海饭店（甲方）与无锡鸡粥店法定代表人尚开军（乙方）签订《联合经营合同》。约定：联营期限共五年，自1996年9月1日起至2001年8月31日止。出资方式：甲方提供龙凤居酒楼（酒楼共四层45间及其配套设施）及店牌和各式家具用品。龙凤居酒楼现有人员，原则上由甲方自行安排，酒楼库存的原辅料，低值易耗品按原进货价转移给乙方。乙方提供改造资金、流动资金、人员技术等。乙方在筹建和经营期间，如需在甲方提供的建筑中开墙、破洞或改变原有建筑装潢及结构，必须事先征得甲方同意方可施工。施工中撤下的门、窗、钢材等一切可再次利用的材料，应按原数转交给甲方，不得故意损坏或丢失；联营筹建和经营过程中，乙方的一切改造、装潢和添置设备用具资金自理。联营终止后，乙方除带走用自己资金添置的动产及用具外，其他经改造的不动产（包括门窗、室内吊顶、隔断、装饰、灯具等）全部无偿归甲方所有，乙方不得擅自拆除、故意破坏或毁损。保证甲方提供的固定资产和改造后的不动产完好率达95%以上。合同中还就其它事项进行了约定。
次日，双方签订《补充协议》。约定：陇海饭店与无锡鸡粥店尚开军于1996年8月1日签订的《联合经营合同》实际是租赁性质，现更正为租赁合同。根据租赁合同的有关规定，承租方无锡鸡粥店尚开军，在承租期间独立对外承担民事责任，即一切对外的经济往来、民事纠纷、债权债务。甲方按租赁合同不承担无锡鸡粥店尚开军在租赁期间的任何民事责任。鉴此原合同中的“联营期限”变更为租赁期限，“出资方式”一款变更为租赁标的物；“联营方式”变更为租赁方式；“联营费用”变更为租赁费用；“联营的有关约定”变更为租赁的有关约定；“联营纠纷的解决”变更为租赁纠纷的解决。同时合同中的一切“联营”字样全部变更为租赁。
1997年1月28日，陇海饭店与尚开军又签订《补充协议书》。约定：陇海饭店为甲方，尚开军为乙方；经乙方申请，自筹资金改造扩建原“龙凤居饭店”房屋一事，经陇海饭店研究，按照“谁投入谁收益”的原则，经双方协商达成协议如下：1、改造费用由乙方自筹，陇海饭店不增加租金（按原合同执行），在联营结束后职工安置另行协商。2、使用期按合同执行、到拆迁为止。3、如遇需要拆迁此房屋，甲方的原房屋赔偿归甲方，乙方改造后扩大的面积应得到的赔偿归乙方（包括装潢及其它投入），双方不得有任何争议。陇海饭店当时的法定代表人周承祖在该份《补充协议书》上签名，并注明：注意安全，后果自负。随后，无锡鸡粥店在原龙凤居四层楼顶上加盖了一层，并增加了外楼梯，还对一至四层部分房间进行了改造扩建。2001年上半年又扩建了三层龙凤厅。
2001年12月12日，陇海饭店（甲方）与无锡鸡粥店（乙方）签订《续租协议》。约定：租赁范围：原龙凤居酒楼共四层（45间）及其配套设施1588平方米及各式动产（见清单）和水电设施。该动产按国家有关资产管理报废、毁损规定处理。原龙凤居职工全部退出，其工资费用从租赁费中列支。租赁期限：甲方同意乙方租赁“原龙凤居酒楼”，租赁期限为五年，自2002年3月1日起至2007年2月底止。租赁的有关规定：租赁终止后，乙方用自有资金在甲方提供房屋上投入的所有不动产部分，包括门面装潢，内部增加隔断，室内吊顶装潢，灯具等不动产，全部无偿归甲方所有，乙方不得擅自拆除、故意破坏或毁损；乙方用自有资金投入添置的所有动产部分，包括家具、用具、电器设备等，全部由乙方自行处理；甲方不承担折价转移或折价回收义务。租赁期限终止，甲方收回房屋和以上约定的不动产，终止与乙方的租赁关系。
2007年12月29日，商业资产公司（甲方）与江苏苏宁电器有限公司（乙方）签订《产权转让合同》，主要内容：1、转让标的为截至合同生效时陇海饭店的资产和负债以及国有拟出让土地使用权。2、陇海饭店的资产和负债经中介机构评估、连云港市国资委核准，截至2006年12月，固定资产802万元，流动资产228万元，负债542万元。自资产评估基准日至本合同生效时，企业在该期间内正常持续经营产生的盈亏由乙方或乙方在连云港新设立的公司承担。3、本次产权转让的价格为22500万元人民币，包含土地出让金。4、乙方要在连云港注册新的有限责任公司，独立接收原企业的资产和人员。5、企业法人主体权利与义务的转移。乙方或乙方在连云港成立新的公司在承接原企业的资产以及负债后，原企业的法人主体权利与义务由乙方或新公司继承，责任范围包括但不限于企业已签订租赁合同的成立、解除、补偿。但因甲方未披露的负债、或有负债、担保等未披露事项或已发生的法律诉讼而导致一方或新公司承担责任或损失的仍由甲方承担。合同还对原陇海饭店职工安置问题作了约定。同日，双方又签订《产权转让合同》补充协议，主要内容：1、《产权转让合同》中乙方的权利与义务由乙方在连云港新设立的全资子公司承继。2、解除陇海饭店已经签订的起租期在2007年9月20日（报名截止日期）后的租赁协议时，陇海饭店已经收取的未到期租金由乙方负责退回，其他经济补偿费用由甲方承担。已经签订的租赁协议以《产权转让合同》附件租赁合同汇总表中列明的租赁协议为准。
2008年1月17日，商业资产公司（甲方）与江苏苏宁电器有限公司（乙方）签订《产权转让合同》补充协议（二），约定：因迟延付款造成陇海饭店无法按时移交，从2008年1月1日起，陇海饭店由乙方进行接管，相应的责任和义务由乙方负责。陇海饭店出租的营业用房在租赁合同期满后，不再续签新的租赁合同。已签订的租赁起始期在2008年2月1日的租赁协议，双方同意尽快退回已收取的费用，与租赁户终止租赁协议的履行。
2009年2月10日，连云港市国土资源局和商业资产公司就陇海饭店企业改制、土地出让金缴纳等事项签订《补充协议》，其中涉及陇海饭店的有：1、陇海饭店总资产2005年的评估值为7372万元，其中地面资产1030万元，土地使用权价格6342万元。经过多方共同努力，陇海饭店总资产转让价格为2.25亿元，是评估值的3.05倍。按此比例计算，地面资产为3144万元，土地使用权价格为19356万元。经双方协商，同意按地面资产0.25亿元，土地使用权价格2亿元对总资产进行分配。2、根据企业改制规定，连云港市国土资源局按照土地使用权价格的40%收取土地出让金，剩余的60%土地使用权价格由商业资产公司用于企业安置等工作。在商业资产公司缴纳8000万元土地出让金、苏宁置业公司办理相关手续后，连云港市国土资源局将陇海饭店地块的土地使用权转入苏宁置业公司。
2009年3月12日，苏宁置业公司与淮安市营造建筑工程公司连云港分公司签订《拆房协议》，约定由淮安市营造建筑工程公司连云港分公司为苏宁置业公司拆除陇海饭店地块的旧房，地上及地下房屋及附属物17452余平方米，其中包括陇海饭店客房、碧波池、无锡鸡粥店（1588平方米，4层框架）、行政办公楼、锅炉房等8868.96平方米。
2009年9月7日，连云港拆迁管理办公室公告，对陇海饭店及周边地块范围内的房屋及其附属物实施拆迁，拆迁人、拆迁实施单位均为苏宁置业公司，拆迁期限自2009年9月7日至2009年11月30日。后拆迁期限延期至2010年3月30日。
2009年2月2日，无锡鸡粥店以陇海饭店、商业资产公司为被告向连云港市新浦区人民法院（以下简称新浦法院）提起诉讼。在该（2009）新民二初字第263号案件中，无锡鸡粥店诉称，无锡鸡粥店在联营期间经陇海饭店同意重新进行装修改造，增加土建项目1000余平方米，并对1-5层增加土建工程，商业资产公司以2.25亿元价格将陇海饭店产权转让给江苏苏宁电器有限公司，但对无锡鸡粥店的投资部分没有进行赔偿，陇海饭店、商业资产公司违反“谁投资谁受益”的合同约定，损害了无锡鸡粥店的合法权益。请求判令陇海饭店、商业资产公司赔偿无锡鸡粥店经济损失350万元。
在该案审理过程中，经无锡鸡粥店申请，新浦法院委托连云港东方信达工程造价咨询有限公司对无锡鸡粥店部分土建及所有内外装饰进行了评估。结论为：无锡鸡粥店部分土建及所有内外装饰工程造价为2824476.51元。其中无锡鸡粥店第五层土建及该层内外装饰工程造价为385816.81元；无锡鸡粥店一至四层所有内外装饰工程造价为1795001元；无锡鸡粥店一至四层后增加土建、装饰工程造价为643658.7元。此造价材料价格按现行连云港市信息价格及市场价格计算，未考虑折旧。
新浦法院认为，《联合经营合同》和《续租协议》中所确认无锡鸡粥店租赁范围均为原龙凤居酒楼四层45间及其配套设施及各式动产和水电设施。《续租协议》对无锡鸡粥店分别于1997年和2001年上半年扩建的五层及其它部分房屋（包括装潢及其它投入）都未涉及。即无锡鸡粥店后扩建部分不在《续租协议》的租赁范围内，且《续租协议》中并未对改造后扩大的面积部分作出明确的约定。而1997年1月28日的《补充协议书》主要内容确定了谁投入谁收益，并专门对无锡鸡粥店改造后扩大的面积应得到的赔偿作出了约定。因此，《联合经营合同》、《补充协议书》、《续租协议》均为双方真实意思表示，应作为该案处理依据。
主体方面，与无锡鸡粥店建立租赁关系的是陇海饭店，虽然陇海饭店整体（包括债权债务）转让给江苏苏宁电器有限公司，但陇海饭店并未注销工商登记，其作为经营实体仍然存在，故陇海饭店可以作为租赁合同纠纷的一方当事人。商业资产公司与无锡鸡粥店之间并没有租赁合同关系，在租赁合同纠纷中不应承担责任。故对无锡鸡粥店要求商业资产公司承担赔偿责任的诉讼请求不予支持。
根据约定，对于无锡鸡粥店在原龙凤居酒楼（酒楼四层，45间及其配套设施）上投入的装潢，在租赁期满后无偿归陇海饭店所有。故无锡鸡粥店要求陇海饭店赔偿租赁物一至四楼的装潢投入部分的诉求不予支持。而根据《补充协议书》的约定，无锡鸡粥店在租赁期间，在原龙凤居酒楼四层的基础上扩建的五楼和三楼龙凤厅以及部分配套设施，扩大了经营场所的面积，使租赁物价值增加，租赁期满后，租赁物增加的价值仍然存在。无锡鸡粥店将该租赁物交付陇海饭店后，因无法继续享有自己支付费用致租赁物增值的利益而受到损失，陇海饭店应向无锡鸡粥店承担该部分的合理损失；且双方签订的《补充协议书》约定需要拆迁此房屋时，无锡鸡粥店改造后扩大的面积应得到的赔偿归无锡鸡粥店所有。故对无锡鸡粥店此部分的诉求予以支持。关于无锡鸡粥店要求陇海饭店、商业资产公司赔偿经营损失的诉求，因证据不足不予支持。
关于数额，根据评估，无锡鸡粥店后扩建部分增加的价值为：第五层土建重置造价105589.26元，第五层内装饰工程重置造价249428.15元，第五层安装工程造价30799.4元，外楼梯及水晶店工程重置造价81869.05元，一至四层增加面积部分安装工程造价32388.73元，一至四层增加面积部分装饰工程造价197707.12元，一至四层增加土建工程造价331693.8元，共计1029475.51元。即陇海饭店应返还无锡鸡粥店1029475.51元。
2009年4月10日，新浦法院作出（2009）新民二初字第263号判决：一、陇海饭店付给无锡鸡粥店1029475.51元；二、驳回无锡鸡粥店对陇海饭店其它诉讼请求；三、驳回无锡鸡粥店对商业资产公司的诉讼请求。宣判后，陇海饭店不服上诉。江苏省连云港市中级人民法院（以下简称连云港中院）于2009年10月16日作出（2009）连民一终字第0567号民事判决：驳回上诉，维持原判。
另查明：无锡鸡粥店与陇海饭店为租赁一事产生争议后，陇海饭店在2008年起诉无锡鸡粥店，请求判令给付租金70万元并返还租赁房屋及相关财产。2008年11月4日，新浦法院作出（2008）新民一初字第1057号民事判决，判令无锡鸡粥店于判决生效之日起十日内一次性给付陇海饭店租金70万元，并按租赁协议交还陇海饭店租赁房屋及相关财产。宣判后，无锡鸡粥店不服上诉。连云港中院于2009年3月2日作出（2009）连民二终字第118号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决生效后，无锡鸡粥店并未搬离，陇海饭店以无锡鸡粥店2009年4月1日才搬离为由，再次起诉无锡鸡粥店主张租金418274元及利息，并要求支付水电费2745元。2009年11月16日，新浦法院作出（2009）新民一初字第1877号民事判决：一、无锡鸡粥店于判决生效后十日内一次性给付陇海饭店租金共计389861.53元；二、驳回陇海饭店其他诉讼请求。宣判后，无锡鸡粥店不服上诉。连云港中院认为，无锡鸡粥店与陇海饭店就拆迁问题发生纠纷，无锡鸡粥店在此期间的经营活动受到拆迁的影响，从公平原则出发，对无锡鸡粥店在此期间的租赁费应当予以适当减少。2010年5月12日，连云港中院作出（2010）连商终字第0208号民事判决：一、维持新浦法院（2009）新民一初字第1877号民事判决第二项；二、变更新浦法院（2009）新民一初字第1877号民事判决第一项为“无锡鸡粥店于判决生效之日起十日内一次性给付陇海饭店租金共计311889.22元”。
新浦法院（2009）新民二初字第263号判决生效后，新浦法院于2010年6月11日作出（2010）新执字第0068号民事裁定书，将新浦法院（2008）新民一初字第1057号民事判决、（2010）连商终字第0208号民事判决三案合并执行，裁定当事人债权债务相互冲抵后，终结执行。
还查明：商业资产公司已归并于连云港市商务局，陇海饭店系国有企业，陇海饭店公章现由连云港市商务局保管。
2010年12月6日，无锡鸡粥店诉至原审法院，主张：2007年12月，陇海饭店将其全部资产以2.25亿元转让给江苏苏宁电器有限公司。2008年9月，江苏苏宁电器有限公司向陇海饭店支付产权转让款2.25亿元，陇海饭店将2.25亿元的补偿款全部据为己有。按照“谁投资谁受益”的协议约定，陇海饭店没有将无锡鸡粥店投入部分补偿返还给无锡鸡粥店，无锡鸡粥店应得的投资补偿款约5300万元。陇海饭店的行为违反协议约定，损害了无锡鸡粥店的合法权益。根据商业资产公司与江苏苏宁电器有限公司之间《产权转让合同》及补充协议的约定，应组建新公司独立接收原企业的资产和人员，即苏宁置业公司是本案的责任主体，应当作为本案被告，并承担相应责任。请求判令陇海饭店、苏宁置业公司返还补偿款5300万元，并承担本案的诉讼费用。
原审法院以重复诉讼为由，于2011年11月18日作出（2010）连民初字第0074号民事裁定：驳回无锡鸡粥店的起诉。无锡鸡粥店不服上诉，江苏省高级人民法院于2012年5月21日作出（2012）苏民终字第0030号民事裁定，指令对本案进行审理。
一审审理过程中，经无锡鸡粥店申请，原审法院于2013年5月31日依法委托评估，连云港旺达房地产估计师事务所于2013年8月2日作出估价报告书，确定1-5层增扩建面积1214.22平方米。确定本案估价对象在估价时点（2009年3月15日）的市场价值（按成本法估价，成本法是求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法）为122.17万元（该估价结果不包含土地价值）。双方当事人对估价报告均持有异议。
原审法院认为：无锡鸡粥店与陇海饭店之间签订的《联合经营合同》、《补充协议》、《补充协议书》以及《续租协议》均系当事人双方意思的真实表示，合法有效，当事人双方均应当正确履行。
一、关于无锡鸡粥店是否重复诉讼问题。虽然无锡鸡粥店就其在租赁陇海饭店经营期间扩建的楼梯、五层建筑以及部分房间装潢、改造等进行过诉讼，新浦法院也作出（2009）新民二初字第263号民事判决，对无锡鸡粥店租赁期间的扩建部分增加的工程造价共计1029475.51元进行了处理，但是根据江苏省高级人民法院（2012）苏民终字第0030号民事裁定，无锡鸡粥店的前次起诉，是基于其与陇海饭店的租赁合同，请求陇海饭店等赔偿租赁损失350万元；而本次起诉，是在房屋被拆除后，请求陇海饭店、苏宁置业公司赔偿拆除补偿款5300万元。无锡鸡粥店的本次起诉不属于重复诉讼，故原审法院对苏宁置业公司关于本案不应属于法院受理范围、本案两级法院前期已经对无锡鸡粥店与陇海饭店所讼争的法律关系作出生效判决，法院受理无锡鸡粥店的诉讼违反“一事不再理”原则的答辩理由不予采纳。
二、关于无锡鸡粥店是否应该得到拆迁补偿问题。按照“谁投资谁受益”的《补充协议书》的约定，陇海饭店没有将无锡鸡粥店投入部分在拆迁补偿时将补偿返还给无锡鸡粥店。陇海饭店总体转让价格2.25亿元，其中土地出让金2亿元，地面资产0.25亿元，该0.25亿元包含无锡鸡粥店扩建部分。因此，根据无锡鸡粥店与陇海饭店的约定，无锡鸡粥店有权主张其扩建部分的拆迁补偿款并应当得到支持。
三、关于无锡鸡粥店应得拆迁补偿数额。原审法院认为，应当结合总的拆迁款项、无锡鸡粥店增扩建的不动产面积、有无相关部门批准手续、用途、拆迁款应当取得时间等多种因素综合考虑。
商业资产公司与江苏苏宁电器有限公司签订《产权转让合同》是打包转让，总价2.25亿元，根据连云港市国土资源局与商业资产公司的《补充协议》，2.25亿元中土地转让价格是2亿元，剩余0.25亿元是地面资产转让价格。现在房屋已拆迁，从苏宁置业公司与淮安市营造建筑工程公司连云港分公司的《拆房合同》，以及陇海饭店原建筑物局部分布图，能够明确属于陇海饭店的有陇海饭店客房、碧波池、无锡鸡粥店、行政办公楼、锅炉房，其他建筑是否属于陇海饭店双方均未明确。但仅该部分来看，陇海饭店设施就达8868.96平方米，并且不含无锡鸡粥店增扩建部分1214.22平方米。如果将无锡鸡粥店增扩建部分建筑面积计入，则为10083.18平方米，按照陇海饭店地面资产0.25亿元计算，则补偿价格为每平方米2479.38元。由于无锡鸡粥店是基于租赁合同的约定享有其租赁期间对增扩建部分的拆迁补偿利益，鉴于无锡鸡粥店以及苏宁置业公司对原审法院委托连云港旺达房地产估计师事务所于2013年8月2日作出估价报告结果均持有异议，原审法院除对该报告书确定的无锡鸡粥店增扩建部分的建筑面积1214.22平方米予以认定以外，对其余部分不予认定。考虑到无锡鸡粥店虽然没有合法的建筑许可手续，但是已经陇海饭店同意进行增扩建，并约定如遇拆迁该部分的补偿归无锡鸡粥店所有，无锡鸡粥店增扩建后长期使用该部分不动产经营餐饮业，因此，原审法院对无锡鸡粥店主张按建筑面积分割拆迁款项的主张予以认可，确认该部分计算价格为3010512.78元（0.25亿除以10083.18平方米乘以1214.22平方米）。考虑到陇海饭店向无锡鸡粥店主张最后的租金、法院判决无锡鸡粥店缴纳租金、无锡鸡粥店搬离以及连云港市国土资源局最终确认陇海饭店地面资产为0.25亿元、苏宁置业公司实施拆迁均在2009年，无锡鸡粥店应当取得拆迁补偿款的时间也应该是2009年，同时也考虑到计算陇海饭店地面资产双方未对陇海饭店其他地面资产进行举证，恐有遗漏，并考虑到前次处理无锡鸡粥店与陇海饭店租赁合同纠纷时已对增扩建部分进行过处理，因此，综合上述多种因素，从公平角度考虑，原审法院酌定陇海饭店应当给付无锡鸡粥店拆迁补偿损失280万元。无锡鸡粥店主张拆迁补偿款损失5300万元没有法律和事实依据，原审法院仅对其中合理部分予以支持。
四、关于苏宁置业公司是否应当承担责任问题。原审法院认为，根据商业资产公司与江苏苏宁电器有限公司2007年12月29日签订的《产权转让合同》中关于“企业法人主体权利与义务的转移”约定，江苏苏宁电器有限公司或新公司在承接陇海饭店的资产以及负债后，陇海饭店的法人主体权利与义务由江苏苏宁电器有限公司或新公司继承，责任范围包括但不限于陇海饭店已签订租赁合同的成立、解除、补偿。同日，双方又签订补充协议，约定产权转让合同中江苏苏宁电器有限公司的权利与义务由其在连云港新设立的全资子公司承继。2008年1月17日，双方又签订补充协议（二），约定从2008年1月1日起，陇海饭店由江苏苏宁电器有限公司进行接管，相应的责任和义务由其负责。在《产权转让合同》生效后无锡鸡粥店与陇海饭店的租赁合同关系仍然存在，并且在江苏苏宁电器有限公司接管陇海饭店时无锡鸡粥店仍然使用租赁物及其增扩建的不动产。同时，江苏苏宁电器有限公司按照约定设立了苏宁置业公司，并由苏宁置业公司实施涉案不动产的拆迁，因此，无锡鸡粥店将苏宁置业公司列为被告主张拆迁补偿损失有合同依据和事实依据，原审法院对苏宁置业公司关于本案的诉讼主体不适格，无锡鸡粥店列苏宁置业公司为被告无事实和法律依据的辩称，不予支持。
由于陇海饭店并未注销，其作为企业法人仍然存在。因此，应当由陇海饭店承担给付责任，其不能履行部分，由接受其资产的并根据约定承担其权利义务的苏宁置业公司连带承担责任。
综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、陇海饭店、苏宁置业公司自判决生效之日起十日内连带赔偿无锡鸡粥店280万元；二、驳回无锡鸡粥店的其他诉讼请求。案件受理费306800元，鉴定费11950元，共318750元，由无锡鸡粥店与陇海饭店、苏宁置业公司各半负担。
宣判后，无锡鸡粥店不服，向本院提起上诉称：商业资产公司与江苏苏宁电器有限公司签订的《产权转让合同》确定的2.25亿元转让价格不能作为确定对无锡鸡粥店进行拆迁补偿的依据，苏宁置业公司承继了陇海饭店的权利义务，按照无锡鸡粥店与陇海饭店在《补充协议书》中拆迁时对增扩建部分“谁投入谁受益”的约定，苏宁置业公司应依据拆迁规定，按照增扩建部分的市场价值补偿无锡鸡粥店。退一步讲，苏宁置业公司也应将资产转让款中应当给付无锡鸡粥店的部分全额给付，至少应将无锡鸡粥店应得款与已给付的房屋重置价差价给付无锡鸡粥店。请求撤销原判，改判支持无锡鸡粥店的诉讼请求，或将本案发回重审，诉讼费用及鉴定费用由陇海饭店、苏宁置业公司承担。
宣判后，苏宁置业公司亦不服，向本院提起上诉并答辩称：1、无锡鸡粥店增扩建的房屋根本不涉及拆迁，当事人也未签订过《拆迁安置补偿协议》，无锡鸡粥店主张拆迁安置补偿款没有事实和法律依据。如果无锡鸡粥店认为其拆迁权利受到侵害，应先通过行政裁决，方可提起诉讼。2、《产权转让合同》只在商业资产公司与苏宁置业公司之间发生法律效力，无锡鸡粥店要求拆迁补偿的依据是与陇海饭店签订的《补充协议书》，该《补充协议书》对苏宁置业公司没有约束力，原审判决依据《产权转让合同》中的约定让苏宁置业公司承担责任突破了合同相对性，苏宁置业公司非适格被告。况且，产权转让时，无锡鸡粥店与陇海饭店的租赁合同已经到期，要求苏宁置业公司承担责任没有事实和法律依据。3、无锡鸡粥店增扩建房屋系违法建筑，未包含在0.25亿元的地面资产转让价格中，无论是商业资产公司还是陇海饭店，均未从中获益，原审判决认定0.25亿元的地面资产转让价格包含无锡鸡粥店增扩建房屋，并据此计算出补偿价格是错误的。且《产权转让合同》中的资产价格系双方协商的价格，并非评估价格，对第三人不具备参考性。4、原审判决认定陇海饭店承担给付责任，其不能履行的部分，由苏宁置业公司承担连带责任，但在判决主文中却判令陇海饭店、苏宁置业公司承担连带赔偿责任，前后矛盾。5、无锡鸡粥店基于同一事实和理由的诉讼请求已经在（2009）新民二初在第263号民事判决和（2009）连民一终字第0567号民事判决中获得支持，并已通过债务抵销的方式获得补偿，本次诉讼属于重复诉讼。请求撤销原审判决，驳回无锡鸡粥店的诉讼请求。
针对苏宁置业公司的上诉请求，无锡鸡粥店答辩称：无锡鸡粥店依据《补充协议书》增扩建部分房屋，根据连云港市政府关于“在2003年正射影像图上有记载的被征建筑物，认定为合法建筑”的规定，无锡鸡粥店增扩建的房屋属于合法建筑。苏宁置业公司强行拆除了无锡鸡粥店增扩建的房屋，申请行政裁决的条件已经不存在。苏宁置业公司不仅实施了拆迁行为，而且也是陇海饭店权利义务承受人，应承担赔偿责任。本案是赔偿拆迁补偿款纠纷，与之前的诉讼不同，原审法院受理本案并无不当，苏宁置业公司应按照市场价值赔偿拆迁补偿款。对于重复诉讼的问题，属于苏宁置业公司在二审庭审中增加的上诉请求，超出其上诉状内容，不属于二审审理范围。请求驳回苏宁置业公司的上诉请求。
经当事人确认，本案二审的争议焦点为：一、无锡鸡粥店主张的拆迁补偿有无事实和法律依据；二、苏宁置业公司应否及如何承担责任。
本院认为：
一、关于无锡鸡粥店主张的拆迁补偿有无事实和法律依据的问题
1、无锡鸡粥店本次起诉是否构成重复诉讼。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复诉讼：后诉与前诉的当事人相同；后诉与前诉的诉讼标的相同；后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。2009年2月2日，无锡鸡粥店向新浦法院提起的诉讼，系基于其与陇海饭店签订的租赁合同，请求按合同约定由陇海饭店、商业资产公司赔偿损失，新浦法院（2009）新民二初字第263号民事判决亦明确，陇海饭店赔偿的系无锡鸡粥店增扩建导致租赁物增加价值部分的损失。本案是在涉案房屋被拆迁后，无锡鸡粥店向陇海饭店、苏宁置业公司主张按标的市场价值赔偿拆迁补偿款。两案当事人不同，无锡鸡粥店提起诉讼所依据的权利基础、所主张赔偿项目的性质及赔偿数额计算依据均不同，诉讼标的亦不同，因此不属于重复诉讼。苏宁置业公司关于本案诉讼属于重复诉讼的上诉意见，本院不予支持。
2、无锡鸡粥店应否得到补偿及补偿数额如何确定。
首先，陇海饭店以2.25亿元的价格转让给江苏苏宁电器有限公司，该转让包括陇海饭店的所有资产，无锡鸡粥店的增扩建部分属于添附于陇海饭店的地面资产，应包含在转让的资产范围内。苏宁置业公司否认转让价格中包含了无锡鸡粥店的增扩建部分，但未提供证据证明，对此应承担举证不能的责任。
其次，1997年1月28日的《补充协议书》明确约定，按照“谁投入谁收益”的原则，如遇拆迁，无锡鸡粥店改造后扩大的面积应得到的赔偿归无锡鸡粥店。2001年12月12日的《续租协议》对增扩建部分未做重新约定，因此对增扩建部分的处理双方仍应按《补充协议书》的约定履行。
再者，虽然拆迁时双方的租赁合同已经到期，但无论《补充协议书》还是《续租协议》对于租赁期满后增扩建部分的补偿问题均未有约定。客观上，无锡鸡粥店在租赁合同到期后一直未搬离直至拆迁，生效判决也判令其支付此占用期间的租金。现增扩建部分被转让拆迁，双方约定的补偿条件成就，即使租赁合同到期，增扩建部分的补偿仍应由无锡鸡粥店取得。
最后，本案系无锡鸡粥店基于《补充协议书》的约定以陇海饭店将2.25亿元转让款全部据为己有而未返还其应得部分为由提起的诉讼，其针对的是资产转让款中涉及增扩建部分的款项，故苏宁置业公司主张无锡鸡粥店应先通过行政裁决，方可提起诉讼，没有事实和法律依据。
综上，鉴于转让款中包含了无锡鸡粥店的增扩建部分，而无锡鸡粥店亦是增扩建部分的权利主体，故无锡鸡粥店对其增扩建部分有权得到补偿。
关于补偿数额如何确定的问题。如前所述，无锡鸡粥店的诉求来源于资产转让款，故其再行要求按照增扩建部分的市场价值补偿，没有事实和法律依据。由于陇海饭店的地面资产已经拆除，当事人又无法提供产权转让时的资产评估报告，故对于地面资产的面积、补偿标准及数额均无法确定。此种情况下，只能结合现有的资产转让及拆迁原始资料进行确认。根据连云港市国土资源局与商业资产公司的《补充协议》，地面资产转让价格为0.25亿元。虽然0.25亿元是协议的打包价格，但也系转让双方的真实意思表示，并已实际给付，故应作为确定地面资产补偿的依据。苏宁置业公司与淮安市营造建筑工程公司连云港分公司签订的《拆房合同》、陇海饭店原建筑物局部分布图能够基本反映拆迁时地面建筑物的状况，结合连云港旺达房地产估计师事务所依据原现场勘验资料评估的增扩建面积，原审法院据此确定归属陇海饭店的地上建筑物面积为8868.96平方米，无锡鸡粥店增扩建面积1214.22平方米，以地上资产转让价格0.25亿元为基数按增扩建部分占地面建筑物面积的比例计算出增扩建部分补偿款数额为3010512.78万元，已在综合现有证据的基础上充分考虑了地上建筑物整体打包转让、无锡鸡粥店仅对增扩建部分按比例享有补偿款的实际情况，计算方式并无不当。同时，考虑到新浦法院（2009）新民二初字第263号民事案件已针对增扩建部分的成本损失判令陇海饭店赔偿1029475.51元，依据现有资料认定的地面资产状况可能存在误差及无锡鸡粥店客观存在补偿款利息损失，为公平起见，原审法院酌定无锡鸡粥店可以获得的补偿款数额为280万元，兼顾了当事人的利益衡平，亦无不当，本院予以维持。
二、关于苏宁置业公司应否及如何承担责任的问题
2007年12月29日，商业资产公司（甲方）与江苏苏宁电器有限公司（乙方）签订的《产权转让合同》约定，乙方或乙方在连云港成立新的公司在承接原企业的资产以及负债后，原企业的法人主体权利与义务由乙方或新公司继承，包括但不限于企业已签订租赁合同的成立、解除、补偿。2008年1月7日，江苏苏宁电器有限公司设立苏宁置业公司。按照《产权转让合同》的约定，因租赁合同解除或补偿产生的责任，苏宁置业公司应当依约承担。苏宁置业公司以与无锡鸡粥店无合同关系为由主张非适格被告，本院不予支持。鉴于陇海饭店为合同相对人，该企业法人尚未被注销，原审判决判令陇海饭店与苏宁置业公司承担连带责任，亦符合法律规定。
综上，无锡鸡粥店与苏宁置业公司的上诉请求与理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费306800元，由连云港市新浦区无锡鸡粥店负担277600元，由连云港苏宁置业有限公司负担29200元。连云港市新浦区无锡鸡粥店多预交的二审案件受理费29200元，连云港苏宁置业有限公司多预交的二审案件受理费277600元，由本院退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 娅
审 判 员 薛爱娟
代理审判员 吴晓玲
二〇一五年十一月三日
书 记 员 闫 朋