安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2012）六金民二初字第00299号原告（反诉被告）：六安新都会物业服务有限公司，住所地六安市梅山中路新都会环球广场。组织机构代码：69281643-X。法定代表人：季晓东，该公司总经理。委托代理人：何虹，女，汉族，1969年7月13日生，住六安市，该公司工作人员。委托代理人：郭健，安徽大别山律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈为勇，男，汉族，1976年10月5日生，六安市人，住安徽省六安市裕安区。被告（反诉原告）：桂宾（王宾），男，汉族，1983年10月10日生，六安市人，系六安市金安区1918酒吧（个体工商户）业主，住安徽省六安市金安区。两被告共同委托代理人：郑再良，安徽智星律师事务所律师。原告六安新都会物业服务有限公司与被告陈为勇、桂宾租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提起反诉，本院依法组成合议庭于2012年4月9日公开开庭合并进行了审理，原告的委托代理人何虹、郭健、两被告的委托代理人郑再良到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2009年9月15日，六安新鸿意房地产开发有限公司与第一被告签订《商铺租赁意向协议》，六安新鸿意房地产开发有限公司将新都会环球广场F座南区二层及夹层北侧区域，面积1482.23平方的商铺租赁给第一被告从事酒吧经营，同年10月，第一被告开始进场装潢，之后，六安新鸿意房地产开发有限公司将租赁给第一被告的房屋委托原告六安新都会物业服务有限公司经营管理。2010年1月14日，原告与第二被告签订《租赁合同》，租赁期限自2009年10月20日至2021年10月19日，租金按季支付。2010年8月，原告与被告签订《补充协议》，自2010年8月开始，租金按月支付。自2010年8月1日至2011年12月31日，被告应支付的租金和物业费总额为965297.94元，在原告多次催要下，被告仅支付10万元，尚有865297.94元未能支付。被告长期拖欠租金、物业费已构成违约，并致使原告的合同目的不能实现，为此依法提起诉讼，请求：1、解除原、被告之间的租赁合同，判令被告返还租赁房屋；2、判令被告支付租金、物业费共计865297.94元（计至2011年12月31日），及后续租金、物业费；3、诉讼费由被告承担。原告提供证据如下：1、商铺租赁意向协议，证明：2009年9月15日，六安新鸿意房地产开发有限公司与陈为勇签订《商铺租赁意向协议》，协议约定了租赁标的物、租赁期限、租金标准、免租期限4个月，之后六安新鸿意房地产开发有限公司将房屋交付给陈为勇进行装潢。2、租赁合同、补充协议，证明：免租期届满后，由于六安新鸿意房地产开发有限公司将租赁标的物委托六安新都会物业服务公司经营管理，2010年1月14日，新都会物业服务公司与第二被告就《商铺租赁意向协议》中的租赁房屋，签订了《租赁合同》，合同约定租金按季度支付，六安新都会公司减免被告第一年租金10万元。3、补充协议（2010.8.18）证明：（1）新都会服务公司实际上是从2010年4月20号开始计收租金；（2）补充协议将租金支付期限变更为按月支付；（3）补充协议约定被告不得拖欠租金、物业费、水电费。4、物业服务协议，证明：2010年8月，原告与被告签订物业服务协议，约定的物业费标准为每月0.7元／平方米。5、律师函，证明：2010年10月，新都会公司就被告拖欠租金以及关闭消防通道，委托律师向被告发出律师函，要求被告支付2010年8月至10月的租金。6、律师函，证明：自2010年8月开始，被告一直没有支付租金和物业费，为此新都会物业公司再次委托律师向被告发出律师函进行催收，并告知逾期不付款，新都会物业公司将终止合同。7、欠费明细，证明：截止2011年12月21日，被告欠租金和物业费共计965297.94元。两被告辩称：一、原告要求解除合同，诉状上说被告拒付房租，真正导致解除合同的原因过错在原告方，房屋质量有缺陷，给被告造成了损失。二、要求返还房屋，被告有投入，1918酒吧门面很大，为原告招商做了很大的宣传，这其中的固定投入怎么解决。三、原告诉请86万多租金，其中含有原告同意减免的，还有因房屋漏水造成的损失，应比除上述数额。四、原告方计算面积无依据，应提供证据证明。五、1918酒吧性质是个体工商户。开始是陈为勇代表桂宾签订意向协议，桂宾认可，后来是桂宾签订的合同，实际业主是桂宾，现在陈为勇不参与。被告提供证据如下：1、书面材料14页（为原、被告之间往来函件），证明：（1）被告多次向原告反映房屋漏水、楼上电影院修建噪音和对楼层破坏、天桥雨水回灌被告经营的酒吧，有严重损失；（2）被告的以上报告函件，有何虹等人签收，有的已经回函，但签收后不予处理，或回函推诿责任，也有回函答应补偿、免房租等，这些说明，房屋有质量问题，原告是明知的；损害是实际存在的，不然不会答应减免房租等，但问题没有最终解决。双方没有就损失赔偿达成一致。（3）原告出租的房屋质量有问题，给租赁人造成损害后不愿赔偿，又诉讼解除合同，故合同违约的责任在于原告。2、影像资料一份，证明酒吧漏水等情况，证明：原告出租房屋存在严重的质量问题和设计缺陷。被告陈为勇、桂宾反诉称：反诉人和被反诉人于2009年9月15日、2010年1月14日分别签订《商铺租赁意向协议》、《租赁合同》，约定租赁的房屋经营1918酒吧，租期为2009年10月20日至2021年10月19日。由于被反诉人出租的房屋设计和建筑质量都存在严重问题，遭遇大雨时房屋四处漏水，对外通道上的积水倒流，造成酒吧内大量积水。严重时积水深达1尺多，地板和电线、各种音响设施彻底毁损，装潢也不同程度破坏，营业中断。反诉人要求被反诉人到场查看，被反诉人一直推诿，要么说“你们先处理，我们认账”。反诉人不愿继续扩大损失，就按被反诉人所说的“先处理”现场，恢复经营，再谈损失赔偿，但过后，被反诉人就开始耍赖，如此数次，损失累计达60多万元。反诉人多次口头和书面报告以上情况，被反诉人也书面回复减免部分房租，但双方没有就减免数额达成一致。被反诉人提供不合格的出租房屋，给反诉人造成损害，又不愿就损害赔偿与反诉人达成一致，因此反诉人不再按合同约定支付租金，有相应的法律依据。如被反诉人积极赔偿损失，继续合理履行合同，然后才有可能获取房租。反诉请求：判决被反诉人赔偿出租房屋漏水等缺陷导致反诉原告各项损失65万元（暂定）；修理和改造出租房屋，直至符合出租条件；继续履行合同；承担本案诉讼费用。反诉原告提供证据如下：1、证人证言（书面，证人未到庭），（1）当班人刘俊的证明：房屋漏水、营业受损情况；（2）带班人张智的证明：房屋漏水、营业受损情况；（3）顾客汤超的证明：房屋漏水、免单的事实；（4）顾客姜艳的证明：房屋漏水、免单的事实；（5）顾客江光辉证明：房屋漏水、免单的事实；（6）装修带班辛中的证明：房屋漏水的损失现场、恢复和改造、材料使用、工程款支付等情况。2、影像资料，证明：房屋漏水、营业受损情况。3、要求被反诉人处理的函，证明：向物业公司反映了漏水情况，物业公司不予理睬。不得已才自己装修，以免损失扩大。4、装修合同，证明：漏水受损后重新装修，造成直接经济损失达55万元（其中本次装修40万元，停业等经营损失10万元，后来数次漏水造成装修损失5万元）。5、装修预付金条据，证明：已付装修费用30万元。6、营业损失，（1）证明现在每天收入，为计算当时的损失提供比照依据；（2）当班和领班的证明印证当时每天收入；（3）与被反诉人之间的函，证明被反诉人同意减免部分房租，但与反诉人没有达成一致。同时，也可以证明以上损失是真实存在的，被反诉人也愿意就此给予赔偿。7、后四次遭受漏水损失，证明：装修以及经营损失共计10万元。（仅有证据目录，未提供证据）。反诉被告六安新都会物业服务公司辩称：1、出租房屋进水漏水并非房屋存在缺陷所致。暴雨导致房屋进漏水，房屋并不存在缺陷，被反诉人接到漏水通知后，立即组织公司员工堵漏，清理积水，被反诉人已采取有效措施，履行了力所能及的职责。2、被反诉人有条件减免租金并不能视为认可房屋存在缺陷。按时支付租金是反诉原告的合同义务，反诉原告不仅不支付租金，以房屋存在缺陷提起反诉，反诉原告没有履约诚信可见一斑，请求驳回反诉原告的诉请。反诉被告提供证据如下：1、照片，证明：天桥与1918酒吧相连，为消防通道，2010年7月3日，因暴雨，雨水沿天桥流入另一端的1918酒吧内；天桥为露天，天桥地面两侧水平，雨水可以从两侧和排水管道中流走，正常的降雨量，天桥路面不会积水。2、建设工程规划验收合格证，证明：六安新鸿意房地产开发有限公司建设的新都会F座商业楼规划验收合格，不存在设计缺陷。3、建设工程消防验收意见书，证明：F座天桥作为消防通道是规划设计所必须的，且经过公安消防部门的验收。4、气象资料，证明：2010年7月3日，六安市出现强降水天气，17时至18时1小时降水量达18.5毫米。强降雨可以造成局部内涝。5、复函1份，证明：新都会物业服务公司在收到1918酒吧索赔函后，复函1918酒吧，声明积水非房屋质量和排水设施存在缺陷所致，对索赔不予认可。经当庭举证、质证，被告对原告证据1的真实性予以认可，但认为与本案无多大的联系；对原告证据2真实性无异议，但其中面积1320平方米，没有看到房产证；对原告证据3真实性无异议，被告确实有较大投入，作为招商条件，10万元租金减免是原告为吸引招商给的优惠条件；对原告证据4无异议；对原告证据5、6，没有看到有被告方的签字，当时原告与被告没有协商好，被告没有收到律师函，不认可；对原告证据7，认为计算比较乱，其中还有大量需要核减。原告对被告证据1，认为双方有函件往来属实，但对被告认为因房屋质量问题给予减免的说法不予认可，2011年5月7日原告上级公司要求原告在短期内收回租金，因此才给被告的租金减免，后期空调线损坏，屋顶漏水，物业公司只能协助处理，物业公司不是发包方也不是施工单位，只能进行协调，施工方是江苏南通德胜公司，不是原告物业公司造成的，2010年9月7日原告的回函，也说到原告当时派人去堵漏，跟踪服务，当时并没有说有损失，后面两天也没有发现被告方有停业；对被告证据2，对进水事实认可，但不认可进水造成损失。反诉被告对反诉原告证据1，房屋进水事实没有异议，对营业损失与免单无法确认；对反诉原告证据2，对进水事实认可，但不认可进水造成损失；对反诉原告证据3，反诉被告向反诉原告进行了回函，对因雨量过大造成进水进行了解释。2010年7月3日当天反诉被告公司派人前去清理了积水，反诉原告没有进行书面损失确认，因此对损失不认可，反诉原告没有提出要重新装修；对反诉原告证据4有异议，有后补的可能，合同上的装修日期是2011年7月4日至7月20日；对反诉原告证据5的真实性有异议，认为广告公司不能做装修工程，对三份收条有异议，装修费是不是因漏水造成的，无法确认，收款时间与装修时间不一致，相矛盾；对反诉原告证据6，认为是其自行制作的，是单方证据，即使是真实的，也不能证明7月3日的营业收入情况，应提供当月营业税收情况票证，该份证据与本案也不具关联性；对反诉原告证据7，仅有证据目录没有证据，不予质证，不认可。反诉原告对反诉被告证据1，认为天桥一端连接1918酒店的后门，天桥向1918酒店一方倾斜，地漏口很小，地漏平时疏于管理没人打扫，造成堵塞；对反诉被告证据2的真实性无异议，认为不能达到其证明目的，不能证明工程没有瑕疵，也没有看到其工程质量验收的材料；对反诉被告证据3，认为不能证明房屋符合使用要求；对反诉被告证据4真实性无异议，对证明目的有异议；对反诉被告证据5，认为在出租时，应证明是否符合出租条件，复函没有解决问题。合议庭认为：被告对原告的证据1、2、3、4的真实性无异议，原告对被告反驳证据1、2中的双方往来函件的真实性即2010年7月3日因暴雨造成被告租赁房屋进水（不认可进水造成了被告损失）的事实无异议，反诉被告（即原告）对反诉原告的反诉证据1、2、3中房屋进水、漏水的事实无异议，反诉原告对反诉被告的证据2、4的真实性无异议，应予以采纳；被告对原告的证据5、6提出异议，原告未提供证据证明确实送达了被告，不予采纳；原告的证据7是被告的欠租金、物业费清单，系据实计算的，予以采纳；被告的反驳证据1中的书面函件称2010年7月3日损失物品、项目是地板、地毯、LED大屏、灯具、音箱等计51万元，反诉被告不认可，反诉原告不能提供真实存在的损失物品的确凿证据，其反诉证据4、5是装修合同、装修款收据，合同显示装修日期为2011年7月4日至2011年7月20日，收款日期却均在2010年，施工方为一广告公司，施工人员辛中也未出庭作证，收款日期与合同时间相互矛盾，反诉被告提出异议，不予采纳；反诉原告证据6与本案不具关联性，不予采纳；反诉原告证据7，仅有证据目录没有提供证据，不予采纳；反诉原告对反诉被告证据1、3的真实性、关联性提出异议，不予采纳；反诉被告的证据5是双方的往来信函，反诉原告也有提供，予以采纳。根据当庭举证、质证，及当事人的陈述，查明事实如下：2009年9月15日，六安新鸿意房地产开发有限公司与被告陈为勇签订《商铺租赁意向协议》，将新都会环球广场F座南区二层及夹层北侧区域，面积1482.23平方米的商铺租赁给被告陈为勇从事酒吧经营，同年10月，被告陈为勇开始进场装修。此后，六安新鸿意房地产开发有限公司将其开发的环球广场F座房屋委托原告六安新都会物业服务有限公司经营管理。2010年1月14日，原告六安新都会物业服务有限公司与被告桂宾正式签订《租赁合同》，由被告桂宾租赁上述房屋，从事1918酒吧经营（被告方陈述是桂宾承继，陈为勇退出），租赁期限自2009年10月20日至2021年10月19日，其中2009年10月20日至2010年4月19日为免租装修期，二层的第一年租金为40元／㎡·月，夹层租金为30元／㎡·月，自第三年起在前一年的基础上逐年递增5%，租金每季度支付一次，租赁方承担物业费、水电费，双方还就其他权利义务作了约定，并约定租赁方逾期支付一季度租金等，出租方有权终止合同。2010年8月18日，原、被告签订补充协议，约定：自2010年4月20日至2010年9月30日租金按7折计算，二层租金按实测面积1245.98㎡计算夹层租金按236.25㎡计算，减免被告第一年租金10万元，被告方一次性付清至2010年7月31日的租金，以后租金按月支付，2010年10月1日后租金按原合同标准执行。原、被告还签订了物业服务协议，约定物业服务费按0.7元／㎡·月。被告支付了2010年7月31日前的租金，自2010年8月起未按时支付租金，物业费一直未交，至2011年12月31日，被告应支付的租金、物业费总额为965297.94元。2010年7月3日，因大暴雨，雨水沿着天桥流入1918酒吧，致该出租房屋遭水浸，同年8月份，被告致函原告称酒吧被水浸造成损失51万元，要求给予答复、解决，原告于9月7日复函称，7月3日酒吧进水是因大暴雨造成，与房屋质量无关，当时即派人堵漏、清理积水，并安排维保人员跟踪，直至正常营业，对被告在两个多月后提出进水导致设备损坏，不予认可，后经双方交涉，原告于2011年5月7日致函被告，答复：1、将被告2010年8、9两个月租金给予减免，2、2010年10月1日—2011年9月30日期间的租金按7折给予优惠，3、要求被告将5月之前的租金、物业费分两次交清，此后被告又以楼上电影院施工（施工方为案外第三人）对其造成影响、损失，原告未给承诺和解决，一直没有交付租金，后经双方交涉，被告仅从租金保证金中借支10万元用于交纳租金、物业费，下余租金、物业费，一直未交纳。本院认为：原告与被告桂宾签订的房屋租赁合同，真实、合法、有效，被告桂宾理应按照合同约定按月支付租金、物业费，但被告长期拖欠不予支付，被告的租赁房屋虽因暴雨进水，但被告无确凿证据证明造成了巨大损失，后经双方交涉，原告同意给予2个月租金减免和12个月租金7折优惠，限期交纳租金，被告仍未支付，至2011年12月31日，被告拖欠租金、物业费达一年以上计865297.94元，被告的行为显属违约，原告要求解除租赁合同、返还租赁房屋，要求被告给付租金、物业费的请求，符合合同约定和法律的规定，依法应予支持。关于被告桂宾的反诉请求，2010年7月3日被告的租赁房屋因暴雨进水属实，被告反诉要求赔偿损失55万元，原告（反诉被告）虽不认可，被告在诉讼期间也未能提供确凿证据证明损失数额，但被告有证据证明原告给予减免2010年8、9两月租金、2010年10月1日至2011年9月30日期间的租金给予7折优惠，对此本院应予采纳认定，减免租金计79698元（56927元／月×0.7×2月）、优惠租金数额204937.2元（56927元／月×（1-0.7）×12月］，合计284635.2元，反诉原告的该部分反诉请求，部分成立，本院依法予以支持，应从租金中予以扣除284635.2元；被告提出楼上电影院施工给其造成损失10万元，原告（反诉被告）不认可，被告不能提供确凿证据证明，（即使有损失，系第三人造成，应向第三人主张），对被告该部分反诉请求，本院不予支持。被告长期不支付租金、物业费，显已违约，被告反诉要求继续履行合同，修理、改造出租房屋的请求，不予支持。被告陈为勇不是本案适格被告，原告要求其承担民事责任的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、解除原告六安新都会物业服务有限公司与被告桂宾间的房屋租赁合同，被告桂宾于本判决生效之日起十日内将位于新都会环球广场F座南区二层及夹层的租赁房屋返还原告六安新都会物业服务有限公司。二、被告桂宾于本判决生效之日起十日内给付原告六安新都会物业服务有限公司租赁房屋租金、物业费865297.94元（自2010年8月1日计算至2011年12月31日）及自2012年1月1日起至返还租赁房屋时的租金、物业费，扣除原告减免、优惠的284635.2元，被告尚应给付580662.74元，自2012年1月1日起至返还租赁房屋时的租金、物业费按合同约定的标准据实计算。三、驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费18300元，由被告桂宾负担16300元，原告负担2000元；反诉受理费5650元，由反诉被告（即原告）负担3250元，反诉原告（即被告）负担2400元。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判长 汪 俊审判员 何修胜审判员 于月华二〇一二年七月二日书记员 陶玉玲附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。