长春市绿园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绿民二初字第429号
原告长春市绿园区正阳街道办事处，住所地长春市绿园区万福街**号。
负责人周建邦，街道办事处主任。
委托代理人孙琳凤，吉林司鼎律师事务所律师。
委托代理人张岩，吉林司鼎律师事务所律师。
被告孙振会，男，1964年9月22日生，汉族，无职业，住广东省中山市。
被告陈中学，男，1956年8月8日生，汉族，农民，住长春市朝阳区。
被告王福贞，女，1967年7月14日生，汉族，无职业，住哈尔滨市南岗区。
原告长春市绿园区正阳街道办事处诉被告孙振会、被告陈中学、被告王福贞租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告长春市绿园区正阳街道办事处的委托代理人孙琳凤、委托代理人张岩、被告孙振会、被告陈中学、被告王福贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年10月10日原告与被告签订房屋租赁协议，该协议约定原告将万福街与静安路交汇的一处房屋（约400平方米左右）租给被告使用，租期15年，租金总额为1000000.00元。目前，该房屋已出租10年，还有5年租期届满。现街道办事处在清理资产与债权债务中发现2004年10月10日原告与被告签订的房屋租赁协议所涉房屋一直未办理规划许可证与产权证，应当为违章建筑。为了尽快明确资产状况，避免将来发生纠纷，故依法请求确认该租赁合同无效，并判令被告期限迁出该房屋。至今为止尚有4年多的期间租金未满，对于被告增加的修缮和维修费用原告不予认可，但是依据原、被告共同委托的评估机构对于剩余4年的租金的评估费用原告予以认可。故此原告诉至法院，1、要求确认2004年10月10日原告与被告签订的房屋租赁协议无效；并判令被告限期迁出该承租房屋，2、诉讼费由原告自行承担。
三被告辩称，原告要求解除我与原告之间的租赁协议我同意，我同意迁出租赁的房屋但应返还剩余租金，本案的诉讼费用应由原告承担。
在开庭审理中，原、被告为证明自己的主张当庭进行了陈述、辩论、举证、质证。原告向法庭出示的证据1、准予注销登记通知书一份，证明吉林联合机械设备有限公司于2015年3月31日已经注销，因为公司注销，由三个投资股东参加诉讼，即三个共同被告。三被告质证均无异议，公司确实已经注销了。证据2、2004年10月10日长春市绿园区正阳街道办事处与吉林联合机械设备有限公司签订的协议书一份，证明租赁房屋位于万福街与静安路交汇处，租期为15年，租金为1000000.00元，至目前为止还有4年零三个月未满，因为该房屋建设时无任何的证件，是违章建筑。三被告质证均无异议，租金1000000.00元在签合同之前就己给付原告了。证据3、原告和被告孙振会共同委托吉林中禹资产评估有限公司于2015年5月18日作出的资产评估报告一份，吉中禹评报字（2015）第020号，评估内容为：4年零3个月的租金进行评估，评估的总价格为752301.00元，月租金是14751元，年租金是177012元，每平方米租金是32.78元，面积总数是450平方米。原告同意给付被告75万元的租金。三被告质证同意原告的意见。
三被告没有证据向法庭提供。
本院对当事人无异议的证据予以确认。
经审理查明，原告长春市绿园区正阳街道办事处于2004年10月10日同吉林联合机械设备有限公司签订房屋租赁协议，该协议约定原告将万福街与静安路交汇的一处房屋（约400平方米左右）租给被告使用，租期15年，租金总额为1000000.00元。关于租金，吉林联合机械设备有限公司在签订协议前就己支付给本案原告，该房屋已出租10年有余，租期还剩4年零3个月。现原告来院1、要求确认2004年10月10日原告与被告签订的房屋租赁协议无效；并判令被告限期迁出该承租房屋，2、诉讼费由原告自行承担。
另查，吉林联合机械设备有限公司于2015年3月31日已经注销。
本案争议的焦点是：原、被告之间的租赁合同是否有效，租期未到原告应返还被告多少租金。
针对本案争议的焦点，依据审理查明的事实、当事人陈述及举证，本院综合评判如下：
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律和行政法规强制性规定。”因原告将万福街与静安路交汇的一处房屋（约400平方米左右）租给被告，此房屋一直未办理规划许可证和产权证，所以原告租赁给被告的房屋属违章建筑。原告从本质上违反了《土地管理法》、《城市规划法》、等相关法律、法规的规定，其未取得建筑许可证而擅自建设，依据我国《民法通则》关于财产所有权的取得必须符合法律规定的要求，本案中原告虽然对此房屋是一种事实状态的占有，但原告对此违章建筑房屋不享有所有权，也就不能享有基于所有权而派生的占有、使用、收益和处分权利。另外虽然我国《合同法》关于租赁合同的规定并没有明确出租人应该是出租物的所有人，但建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》明文规定未依法取得房屋所有权证以及属于违章建筑的不得出租。《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工验收后，方可使用，未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。”《消防法》第十条规定：“未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。”同时我国《城市房地产管理办法》第五十二条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”这里的“房屋所有权人”当然意味着所出租的房屋须取得房屋所有权证。如前所述，违章建筑由于未取得所有权证，其当然不能成为房屋租赁的标的物。由此可见，我国立法的基本精神并不承认违章建筑的租赁合同的效力，故违章建筑的租赁合同因为违反法律的强制性规定，而应认定无效。本案原告租赁给被告的房屋一直未办理规划许可证和产权证，所以原告租赁给被告的房屋属违章建筑。故原、被告之间关于违章建筑的租赁合同无效。本案原告要求确认双方租赁合同无效的请求，符合法律规定，本院予以支持。
关于租金，因本案被告己在签订租赁合同时就交给了原告1000000.00元租金，按照法律规定，合法无效后应是双返，被告向原告返还房屋，原告向被告返还租金。但基于被告己真正使用了十年之久，租期还有4年零3个月，同时庭审中原告向法庭提供了原、被告共同委托吉林中禹资产评估有限公司于2015年5月18日作出的资产评估报告，即：吉中禹评报字（2015）第020号，评估内容为：住于长春市绿园区万福街与静安路交汇的西南角一处房地产的价格，（2015年5月13日）4年零3个月的租金总价格为752301.00元。原、被告双方均对价格达成一致意见，原告返给被告租金750000.00元。因双方当事人自愿，故符合法律规定，本院予以支持。
关于原告要求被告限期迁出该承租房屋的请求，庭审中原、被告均承认被告己从此租赁的房屋中迁出，故原告放弃了该项请求。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十条、《城市房地产管理办法》第五十二条、《城市房屋租赁管理办法》第六条第一款之规定，判决如下：
一、原告长春市绿园区正阳街道办事处与被告孙振会、被告陈中学、被告王福贞为股东，以吉林联合机械设备有限公司名义签订的租赁合同无效。
二、原告长春市绿园区正阳街道办事处于本判决生效后返还给被告孙振会、被告陈中学、被告王福贞租金750000.00元。
三、原告长春市绿园区正阳街道办事处放弃其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行该笔给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费11300.00元，由原告长春市绿园区正阳街道办事处自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 马玉莲
人民陪审员 郭 力
人民陪审员 刘桂茹
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 ＸＸ恒