浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终226号
上诉人（原审被告）：金华市金东区曹宅镇杜宅村股份经济合作社，住所地金华市金东区曹宅镇杜宅村。
法定代表人：杜跃春，社长。
委托诉讼代理人：曹兆源，金华市求是法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：沈凌，金华市求是法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：叶金根，男，1966年3月15日出生，汉族，住金华市金东区。
委托诉讼代理人：王伟伟，浙江铭瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范大强，浙江铭瑞律师事务所实习律师。
上诉人金华市金东区曹宅镇杜宅村股份经济合作社（以下简称杜宅合作社）因与被上诉人叶金根合同纠纷一案，不服金华市金东区人民法院（2016）浙0703民初3767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。
杜宅合作社上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、上诉人处分涉诉房屋是合法行为。本案的争议标的物是金华市金东区曹宅镇杜宅村综合楼，是经过相关政府部门的审批，土地性质为集体土地，也就是说该综合楼上的房屋并不是一般人理解的“宅基地”。上诉人将通过审批的集体土地建造综合楼的部分房屋出售的行为，并没有违反法律行政法规的强制性规定，是处分集体财产的合法行为。2、涉诉房屋不是宅基地。宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地，包括建了房屋，建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，而上诉人并不属于农户或个人，显然不符合宅基地的使用主体，所以不是宅基地，是村集体建设用地，其土地性质是农村所有的非农用地。3、一审判决适用法律错误。一审法院判决的依据是合同法第五十二条第一款第五项的规定，但上诉人的行为并没有违反法律、行政法规的强制性规定。
叶金根辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
叶金根向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《杜宅村综合楼房屋使用权转让协议》无效，2、判令杜宅合作社返还房屋使用权转让款101497元，并赔偿相应的利息损失14310.65元（从2013年11月8日起按中国人民银行同期同档次基准贷款利率计算至2016年4月7日止，以后计算至实际履行之日），合计115807.66元。
一审法院认定事实：2013年11月8日，叶金根与杜宅合作社签订《杜宅村综合楼房屋使用权转让协议》。协议约定：转让使用权的房屋（以下简称该房屋）座落于杜宅村新潮路镇工业大道交叉口（即杜宅综合楼），位于第五层第5（套），房屋结构为钢混结构，建筑面积130.272平方米（其中实际建筑面积110.74平方米，公共部分与工业房屋分摊建筑面积19.54平方米），房屋用途为住房，未曾装修。杜宅村综合楼的房地产权属村集体。经村民代表大会审议通过，在自愿、平等的基础上，经协商达成一致，甲方（金东区曹宅镇杜宅村经济合作社）将新建房屋一套使用权转让给乙方（叶金根），双方就房屋使用权转让相关事宜达成以下协议：1、按（总建筑面积）73.968平方米，该房屋使用权转让价为每平方米2380元，阁楼面积56.304平方米，每平方米1380元。总计金额为人民币贰拾伍万叁仟柒佰肆拾叁元整。2、付款方式：双方一致同意房屋使用权转让款由乙方签订合同同时支付40%给甲方。在甲方向乙方交付房屋钥匙同时，乙方应付清剩余款。甲方通知乙方交房，从书面通知之日算起，15天内乙方不按时支付余款，接受房屋，甲方有权收回该房屋使用权，另行处理并扣除该房屋使用权总转让款20%的违约金。甲方在收款时应向乙方出具村集体经济合作社收款收据。3、房屋交付：甲方应于交乙方房屋钥匙之日起，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本协议约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占用、使用、收益及使用权的处分归乙方行使，乙方不得改变外墙立面（包括不得安装遮阳棚）。由于该房屋审批性质甲方不提供房产证和土地使用权证。2014年6月30日前交付房屋。4、甲方承诺：甲方保证乙方对该房屋使用权转让拥有处分权，保证在转让时该房屋没有产权纠纷，甲方保证该房屋使用权转让不涉及第三方的权利，否则一切后果由甲方全部承担。5、乙方在签订协议后，如需转让该房屋使用权，甲方应同意并承担见证责任。协议还对其他事项进行了约定。2013年11月8日，叶金根支付了101497元，杜宅合作社出具了收据，款项内容记载为综合楼安居房5-5。此后，叶金根未接收房屋也未支付余款。另查明，2012年9月17日，杜宅合作社对金华市金东区杜宅村综合楼建设向金华市金东区发展和改革局申请备案，其中主要建设及规模（生产能力）栏目中注明安置房建筑面积9114平方米。该综合楼的土地性质为村集体所有土地，本案买卖的房屋为其中的安置房，该房屋至今未办理房产证和土地使用权证。
一审法院认为，本案争议的标的物为金华市金东区曹宅镇杜宅村综合楼中的安置房，建设安置房的目的为旧村改造过程中对拆迁户的临时安置，虽该综合楼的建设经相关政府部门的审批，但土地性质为集体土地，其审批、建设的行为不影响双方买卖房屋行为的性质。从协议中约定其长期使用权转让给叶金根，“房屋使用权”转让的单价计算、房款的交付、权利转让性质等内容的记载及庭审陈述均可以认定系房屋所有权的转让，故该协议名为房屋使用权转让协议，但实质上系房屋所有权转让协议。杜宅合作社将该房屋转让于非本集体经济组织成员的行为，违反法律规定，其转让行为与政府主管部门审批的安置房性质相违背，且至今未经相关产权部门登记并办理相应的产权证书，应认定为无效。双方签订协议时明知叶金根非杜宅合作社集体经济组织成员且该房屋非商品房仍然进行交易，故双方均存在过错，且过错相当。一审法院认为，依无效合同应返还叶金根支付的房款101497元，但对叶金根利息损失的请求，因叶金根在签订协议时明知且存在过错，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第五条、第一百五十一条和《中华人民共和国土地管理法》第六十三之规定，经审委会讨论决定，判决：一、叶金根与杜宅合作社签订的《杜宅村综合楼房屋使用权转让协议》无效；二、由杜宅合作社返还叶金根转让款101497元，款于本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回叶金根的其他诉讼请求。如果杜宅合作社未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2612元，由叶金根负担312元，由杜宅合作社负担2300元。
二审中，当事人均没有提交新证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为叶金根与杜宅合作社于2013年11月8日签订的《杜宅村综合楼房屋使用权转让协议》是否有效。根据土地管理法的规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，农村集体土地属于集体所有，禁止在非农村集体经济组织成员间买卖流通。本案中，杜宅合作社建造的包括涉案房屋的综合楼，虽然该综合楼建造经过相关政府部门的审批，但土地性质仍为集体土地。叶金根与杜宅合作社签订《杜宅村综合楼房屋使用权转让协议》，虽然约定的是房屋使用权转让，但从协议关于使用权的期限、价款的金额及交付方式、双方当事人在庭审中的陈述等可看出，该协议实质上系房屋所有权的转让。杜宅合作社将涉案房屋转让于非本集体经济组织成员的叶金根，违反了法律的禁止性规定，故依法应认定双方签订的《杜宅村综合楼房屋使用权转让协议》无效。综上所述，杜宅合作社的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2616元，由上诉人金华市金东区曹宅镇杜宅村股份经济合作社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈荣飞
审 判 员 楼 晋
代理审判员 应 帅
二〇一七年三月二十日
代书 记员 蒋 丹