河北省唐山市丰南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丰（汉）民初字第133号
原告张俊芹，女，汉族，1968年8月24日出生，原籍及现住天津市汉沽区。
原告刘深勃，男，汉族，1969年9月30日出生，原籍河北省廊坊市安次区光明西道***号。现住同上，系张俊芹丈夫。
委托代理人李娜，河北杰大律师事务所律师。特别授权。
被告唐山京港房地产开发有限公司。
住所地唐山市汉沽管理区第一生产队。
法定代表人孙国强，职务，总经理。
委托代理人杨华，河北正一律师事务所律师。特别授权。
委托代理人赵春标，男，1982年7月23日出生，现住唐山市，该公司客服部经理。特别授权。
原告张俊芹、刘深勃与被告唐山京港房地产开发有限公司（以下简称京港房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及委托代理人李娜，被告委托代理人杨华、赵春标到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张俊芹、刘深勃诉称，被告开发的商品房位于汉沽管理区第一生产队的“京港国际城”。2010年4月13日，原告购得被告预售的商品房为第B3幢1单元1403号房，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：面积109.7平方米，单价为4466.73元，总金额为490000元。被告代收共用设施维修基金9800元和契税7350元。该合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2011年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第五种条件即该商品房取得建筑工程竣工验收备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。被告未按合同约定条件和时间向原告交付商品房，2011年9月11日，原告向被告下发解除合同通知。根据原、被告双方的合同约定以及我国合同法规定，通知到达被告处合同解除。因此，被告应当在30日内。至今，被告未退还款项。因此，根据我国合同法规定，被告应当依法退还全部已付款，并支付已付款的20%违约金。同时，支付2011年6月1日至2011年8月31日房价款万分之一的违约金和2011年10月11日至付清时止房价款的万分之二的违约金。经多部门多次协调未果，为了维护自身合法权益，原告依法向贵院依法提起诉讼。诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，由被告返还购房款490000元及代收的各项费用17150元，并赔偿原告各项经济损失115640元：2、由被告承担本案诉讼费用。
被告京港房地产公司的委托代理人辩称，一、被答辩人诉称答辩人延迟交房超过90日，与事实不符。诉争房产的交付时间虽晚于合同约定的交房时间，但晚交房未超过90日，不具备解除合同条件，购房合同不能解除。答辩人与被答辩人于2010年4月1日签订了合法有效的《房屋买卖合同》及其补充协议。合同约定房屋的交付期限为2011年5月31日前，在合同履行过程中，由于诉争房产建设时间超期，致房屋主体建设延期。对此，答辩人已经于交房到期日前向被答辩人交付了延期交房通知，并以物业公告的形式通知B2、B3幢的业主在2011年7月交房。在2011年的7月1日和2011年8月31日答辩人分两批向B1至B4幢的业主交付房屋，延迟交付期限并未超过90日。对此有延期交房通知书、交房通知书、业主领取延期交房违约金的收据等可以证实。至于被答辩人在收到房屋交付通知后拒绝交接受领，则产生的法律后果由其自担。二、竣工备案表的延迟取得属免责情形，不构成违约。答辩人在履行交房义务时已经取得环境保护验收、建设工程质量验收、建设工程规划验收、供水、供电配套验收等相关合格手续，并向业主发放了住宅质量保证书、住宅使用说明书及入住须知等。消防验收合格手续及竣工备案表的取得较晚，但迟延原因是由于正式电的引入不能及时到位，以致工程无法进行消防验收造成。根据2009年3月26日答辩人与唐山市汉沽管理区管理委员会签订的《汉沽管理区第一生产队平改项目开发建设协议书》第十条的规定：“供电采取双回路，电源由甲方负责并承担相关费用进入小区配电室，建设周期以不影响乙方的配套使用为准。电力增容费及电力工程规划地段直接费用由甲方负责，变压器以下费用由乙方负担。配电室及小区内的设计、投资由乙方负责。”由以上约定可知，正式电供应由甲方即汉沽管理区委员会负责，是行政部门怠于履行义务导致供电延迟。《商品房买卖合同》第八条中规定：“但遇到下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日告知买受人的；2.遇有其他特殊原因或特殊情况，致使出卖人无法交付房屋的。特殊原因及特殊情况见补充协议第六条。”《补充协议》第六条第三项规定：“为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门或有关政府机构的行为而引致的延误。”由此可知，消防验收及竣工备案表的取得时间较晚并非答辩人违约，而是属于免责情形，不适用合同第九条的违约条款。三、买卖双方约定的房屋交付是指房屋实质交付条件，而不是交付几张表格，不能将竣工备案表等表格的取得时间混同于交房时间。该条第五项所要表达的真实意思是答辩人向被答辩人交付完整的适宜居住的房屋，而并非提交一张备案表，即答辩人的义务是交付房屋，该房屋能够具备居住条件即可；而提交备案表只是一个附随义务，而且该附随义务是否履行并不影响房屋实质交付。答辩人所交付的房屋各项功能验收均已通过，水电俱备，没有任何影响入住和使用的情况。而且，入住初期业主用电免费，使被答辩人得到了免费用电的实惠。房屋交付时已经具备了正常使用功能，满足了交付的实质条件。综上所述，答辩人已经全面履行了相关义务，不存在合同解除的情形。被答辩人拒绝领受满足实质交付条件的房屋，以期得到违约金，违反诚实信用原则。
原告在举证期限内向本院提交了如下证据：
证据一：买受人联名给唐山京港房地产开发有限公司发的解除合同的告知及联名业主名单。原告用以证明被告方迟延交房超过合同约定的90日，符合解除合同的条件，原告依合同约定向被告发出此通知，根据合同法规定，通知到达被告处合同解除。
被告对真实性及证明目的有异议，因为没有原件无法辨别真伪，而且该证据上的签名无法辨别真伪。其次，我们没有收到该份材料，对其证明目的有异议。
证据二：《商品房买卖合同》及补充协议。原告用以证明原、被告双方购买的楼盘及具体位置、单价、总价、面积，特别是证明双方约定的被告方的主要义务，即在2011年5月31日之前将取得竣工验收备案表的房屋交付原告，逾期超过九十日的原告可解除合同，以及相应的违约责任。
被告对合同真实性无异议，对证明目的有异议，因为该合同的第九条明确约定了解除条件，不但不能证明原告主张，反而证明了被告的主张。
证据三：《个人住房（商业用房）借款合同》和《抵押合同》。原告用以证明房子交了首付，是贷款的房子，被告没有按时交房给原告造成了一定的利息损失。
被告对真实性认可，但对关联性、证明目的有异议，对于损失数额的依据应是房屋买卖合同而不应该是借款和担保合同，不具有关联性。事实上诉争房产已设定了担保物权，有担保物权人了，该担保合同独立于主合同，处分权不在原告了，达不到合同解除的法律后果，这证据恰恰反驳了原告主张。
证据四：河北省唐山市销售不动产发票和收据，及原告办理贷款用的发票、收据和个人贷款支付凭证。原告用以证明原告所交付的房款的实际金额以及在办理过程中产生的费用。
被告对票据的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议。双方的商品房买卖合同成立并生效且在履行中，这些款项和费用的支付本身就是原告应该承担的，因为迟延交房被告应承担的责任有明确约定，并不承担这些费用，因此这组证据不能证明本案的诉争焦点。
被告在举证期限内向本院提交了如下证据：
证据一：《商品房买卖合同》与《补充协议》。被告用以证明原、被告之间签订了合法有效的房屋买卖合同及补充协议，约定了合同价款、标的、免责条款等内容。
原告对合同真实性没有异议。但是该合同第八条第二款关于延期规定的第二项属于免除被告合同义务的规定，根据《合同法》第四条该条对原告无约束力。对补充协议的第六条有两点异议，不合理的免除了被告的责任；其次，该约定第三项所列的因政府部门等原因而引致的延误，我方认为该政府行为应为因职权的行政行为，不包括政府部门或政府机构的民事行为或故意不作为，这与被告的理解存在争议，根据《合同法》第四十一条的规定，应作出对原告有利的解释。该条的规定不能成为被告免责的依据。该合同和补充协议是被告方提供的格式合同，所以在对合同的理解上根据法律的规定，应按有利于原告的解释。
证据二：京港国际城B2、B3、B4号楼《河北省建设工程质量监督报告》。被告用以证明被告工程符合监督规范，监督机构同意备案，满足合同继续履行条件。
原告认为工程质量监督报告是质量监督站对验收程序的监督，并不能证明该工程达到竣工验收合格，且该报告时间为2011年8月25日，出竣工验收报告的时间要晚于该时间。双方所约定的是5月31日，这就说明被告没有正式的竣工验收。
证据三：《建设工程规划验收合格证》。被告用以证明被告建设工程符合城乡规划要求，满足合同继续履行的条件。
原告认为合格证上载明的时间是2011年12月1日，被告是在该时间上取得该合格证，在此之前该工程没有经过正式的工程验收，根据合同约定2011年8月31日之前应承担违约金，原告方可解除合同，该证据进一步证实了该工程到2011年12月1日仍未取得备案表，同时也证明了被告因电力不到位导致备案表不能取得的说法不能成立。
证据四：《建设项目竣工环境保护验收申请》。被告用以证明被告所开发的项目环保申请于2009年4月12日经汉沽管理区环保局批准，于2011年7月15日申请建设项目竣工环境保护验收并通过，房屋交付时满足交付的实质条件。
原告认为该证据上显示的时间是2011年7月15日，该时间也超过约定的交房期限。该证据进一步证实了该工程到2011年12月1日仍未取得备案表，同时也证明了被告因电力不到位导致备案表不能取得的说法不能成立。
证据五：《汉沽管理区第一生产队平改项目开发建设协议书》。被告认为其中第十条证明被告未按约交房符合《商品房买卖合同》第八条，以及《补充协议》第六条第四项规定的免责情形，原告解除合同条件未成就。
原告认为由于我们不是该协议书的当事人对该协议的内容无法确定。其次，该开发协议书是甲方为管区管委会，乙方为被告，甲方虽然是政府但签订该协议时是平等的民事主体。那么该协议书的甲方义务不是政府的行政行为。所以被告以该协议书的约定作为免责不能成立。再次，该协议第十条所约定的建设周期之内不影响乙方的配套使用。被告方的证据仅能证明双方约定的情况，不能证明双方的履行情况，更不能证明双方的约定对本案中被告迟延交房的因果关系，所以该证据达到不了被告的证明目的。另外根据被告的证据目录载明是2011年10月30日所有的电力供应符合条件，但被告仍未取得备案表，进而证明被告说的因电力配套等原因导致未能及时取得备案表的说法不能成立。
证据六：1、《客户联系卡》、天津市电力公司新装增容及变更用电网上打印单、初次电力配套费缴纳收据。被告用以证明被告自费建设临时用电措施，保障了原告交房时的用电需要，满足了房屋交付的实质条件，同时证明原告解除合同条件未成就。2、《小区新装用电申请书》。被告用以证明被告申请正式配套用电相关手续，全面履行了合同义务，正式电引入不到位的原因在于政府机关一方，符合《商品房买卖合同》第八条及《补充协议》第六条第四项规定的免责情形。3、《新建住宅商品房供电配套证明》。被告用以证明截止到2011年12月30日被告京港国际城一期具备正式供电条件，满足消防验收条件，但由于京港国际城一、二期消防需整体验收，故消防验收必须待二期正式电接入后方可报验。
原告对《配套证明》认为该证据是2011年12月20日，一期商品房具备交付条件，该时间距离被告取得备案表的时间2012年12月25日已有一年的时间，所以说电力的问题不是影响被告取得备案表的原因。其次，该证据不能证明供电配套不合格的原因在哪，所以不能达到被告的证明目的。《客户联系卡》仅有单方盖章，没有受理单位的记载，没有真实性，从该《客户联系卡》显示的时间看2011年7月6日，被告申请报的时间已经超过约定的交房时间。再次，《新装用电申请书》该申请书没有载明时间，不能证明新装业务与本案的关系，且该申请书是单方行为，原告方不认可。对电力发票及用电明细，明细上载明时间是2008年12月23日天津电力公司受理的业务，被告在建设期间用的电就是天津的电，而且所有的增容都是在建设期间的搞的，进一步说明被告在此时间段就获得了批准，并且一直使用。此证据不能证明被告所主张的因为用电问题导致消防没通过验收，未取得竣工验收备案表。
证据七：1、《唐山市公安消防支队建筑工程消防设计审核意见书》。被告用以证明在2009年3月8日之前，被告已向唐山市公安消防支队报送京港国际城一期消防设计审核并经过同意。2、《建设工程消防设计备案受理凭证》。被告用以证明被告于2010年7月14日经网上备案受理系统进行了京港国际城二期工程消防设计备案。3、《建设工程竣工验收消防备案合格证》。证明被告于2012年11月8日经网上备案受理系统进行了京港国际城一期、二期工程竣工验收消防备案并通过验收，满足合同继续履行条件。
原告认为消防设计审核意见书属于设计期间的审核意见，与本案无关联性，该意见书最后一句话：该工程竣工后应当向我支队申报消防验收，验收合格后方可投入使用。已说明该工程进行消防验收合格是投入使用的前提条件，事实上被告于2012年11月8日进行的消防验收备案，因此在2012年11月8日前是不能进行交房的。建设工程消防设计备案受理凭证，该证据证明了被告取得消防验收时间是2012年11月8日，晚于双方约定的交房期限一年半时间，结合其他的证据显示能证明被告的行为构成根本性的违约，我们有权解除合同。
证据八：京港国际城B2、B3、B4号楼《建设工程竣工验收备案证书》。被告用以证明该表格只是启动工程验收的一个程序，并非验收结果，也并非合同给付义务，该义务是否履行不影响房屋的实际交付。
原告认为该备案表是原、被告双方所约定的交付房产所具备的条件，B3号楼取得的时间是2012年12月25日,B4取得的是2012年11月13日,B2取得时间是2012年12月25日,截止到2012年12月份被告才取得了双方合同约定的交付房产条件的验收备案表,但是该日期之前被告方未通知原告方交房,根据合同约定被告应承担相应的违约责任,被告取得了竣工验收备案表之后到我们起诉,直到今天仍然未通知我们收房,被告的行为已经构成了严重违约,根据房屋买卖合同的约定原告方有权解除合同。
证据八：小区其他业主领取违约金的收据。被告用以证明被告交房确实存在违约并支付了违约金，但并未超过90日。
原告认为，一、被告提供的这四份收据的编码与开具的时间互相矛盾，2011年10月16日收据编码是0049455，而其提供的2011年10月23日的收据的编码是0049352；二、被告仅提供四份收据不能证明其与这四户所签合同中约定的房屋的交房期限，达到不了证明目的；三、几份收据上的时间均为2011年10月份，根据本案中双方约定的交房期间是5月31日，延期三个月应是8月31日，不能体现支付了多长时间的违约金；四、根据合同相对性原则，被告与这四份的处理方式不能影响本案四户的处理方式。此证据无证明效力。
证据九：入住通知书、入住须知、延期交房通知书、住宅质量保证书和住宅使用说明书。被告用以证明我们在按合同未能交房时发放了延期交房通知书，在具备入住条件时及时发放了入住须知和入住通知书，物业代我们发放了住宅使用和住宅保证书，领钥匙时一起发放两书，没领钥匙的就没发。书面通知方式为快递，城市是申通，农村用EMS，有底单。
原告认为入住通知只有B1、B4的，没B2、B3的，而且我们根本没有收到入住通知、入住须知和延期交房通知。从证据本身来看，在2011年8月16日，入住通知当时该房屋并未经过竣工验收，也未取得建设工程验收备案表，不符合合同中约定中第八条约定的房屋交付条件。根据消防法的规定，未经消防验收禁止投入使用，因此被告在违法违约的情况下办理入住是对其他业主的生命安全的一种漠视，这个入住通知书与本案无关联性。住宅质量保证书和使用说明书，我们未见过，对真实性不认可。
本院对上述证据认证如下：原告提交的证据系原告购买被告开发房屋的相关手续，以及与被告就解除合同进行过协商的证据，本院对其证据的真实性予以确认。被告提交的证据系被告建设验收涉诉楼宇的相关手续和政府相关行政部门文件材料，以及向业主交房手续和部分业主已领取违约金的凭证，该些证据来源合法，本院对其真实性予以确认。
经审理查明，二原告系夫妻关系。2010年4月13日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》并含附件。出卖人为被告京港房地产公司，买受人为原告。原告购得被告预售的商品房为京港国际城第B3幢1单元1403号房。合同第八条约定：“出卖人应当在2011年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第伍种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人。1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房取得建筑工程竣工验收备案表。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遇有其他特殊原因或特殊情况，致使出卖人无法交付房屋的，特殊原因及特殊情况见补充协议第六条。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第壹种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金……”。合同签订后，原告办理了按揭贷款。现原告以被告未按合同约定条件和时间向原告交付商品房为由，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告返还购房款490000元及代收的各项费用17150元，并赔偿原告各项经济损失115640元和承担本案诉讼费。被告认为，诉争房产的交付时间虽晚于合同约定的交房时间，但未超过90日，购房合同不能解除。被告已于交房到期日前向原告以快递的方式交付了延期交房通知，并以物业公告的形式通知了业主，有其他业主领取延期交房违约金的收据等可以证实。竣工备案表的延迟取得属免责情形，是管理区行政部门怠于履行义务导致供电延迟所致。被告所交付的房屋各项功能验收均已通过，水电俱备，已经具备了正常使用功能，满足了交付的实质条件。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，应认定该合同真实、合法、有效。
一、被告交付的房屋是否超过90日及是否承担违约金
本院认为原告签订该合同后，依照约定形式支付了房款，已完成履约义务。而被告由于自身原因未能在合同约定的2011年5月31日前将房屋交付给原告及其他业主，是迟延交付，违反了合同约定，应按照合同约定承担违约责任。关于原告是否收到延期交房通知。诉争房屋所在楼盘已有其他业主按照交房通知入住，并领取了相应的违约金。原告早在2011年9月11日就向被告发出解除合同通知，说明原告当时已知道该诉争房屋的具体情况。另外，被告庭下向本院提交了向原告邮寄延期交房通知的快递单据，对被告在约定期限内已向原告通知延期交房予以佐证。同时，综合本院处理过的其他类似案件，其业主均认可收到了延期交房通知书。故此，本院认为原告关于被告一直未向原告交房的说法不足为信，本院不予采信。
原告以被告逾期交房超过90日为由解除合同的主张，本院不予支持。本院认定被告应承担自2011年5月31日（约定交房日）至8月31日（实际交房日）这一期间按原告支付的总房款490000元的日万分之一承担违约金，被告不应承担此后的违约责任。
被告交付的房屋是否达到交付条件
被告向原告交付房屋时已经取得环境保护验收、建设工程质量验收、建设工程规划验收等手续，并向业主发放了相应的住宅质量保证书、住宅使用说明书和入住须知等，完成了供水设施，同时自行出资建设符合正式电力标准的临时电力配套系统，并在正式电接入前免费向入住业主提供。虽因政府行为未能按照与被告签订的协议与供电单位协调好供电引入的前期工作，从而导致被告消防验收滞后，但在此之后诉争楼盘业已通过了消防验收，并取得了双方合同约定的《建设工程竣工验收备案证书》，被告对程序上的部分瑕疵予以了有效弥补，且原告亦未对房屋质量提出异议。故被告向原告提供的房屋业已达到宜居条件，符合交房实质要件。
综上，被告京港房地产公司虽未在合同约定的期限内交房，确有违约行为，但交房迟延未超过90日，未达到解除合同的条件，对原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求本院不予支持。但鉴于被告有违约行为，被告应承担自2011年5月31日至8月31日这一期间的违约金。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，判决如下：
一、被告唐山京港房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告张俊芹、刘深勃逾期交房违约金4410元。
二、驳回原告其他的诉讼请求。
被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元由被告唐山京港房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于唐山市中级人民法院。
审判长 孙伯函
审判员 翟晓玉
审判员 武文翠
二〇一四年二月一日
书记员 张红梅