天津市东丽区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丽民初字第5690号
原告（反诉被告）桂兰。
委托代理人庞颖竑。
被告（反诉原告）廖文斌。
委托代理人张磊，天津秦天律师事务所律师。
原告桂兰与被告廖文斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月1日立案受理后，依法由审判员刘媛适用简易程序，于2015年9月24日公开开庭进行了审理。原告桂兰及委托代理人庞颖竑，被告廖文斌及委托代理人张磊均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告桂兰诉称，2014年4月11日原告通过房屋中介与被告签订《房产交易合同》，原告将其所有的坐落于东丽区贵环花园5-4-202房屋卖与被告。房屋中介及原告均向被告明示该房屋存在抵押的情况。合同中约定，房屋售价697000元，双方于2014年5月5日办理产权转移手续。因该房屋抵押未注销，原、被告另签订《补充协议》约定，2014年9月15日前办理产权交易手续。因银行拒绝为原告办理提前还贷，故至2014年9月15日原、被告未能办理产权转移手续。2015年5月该房屋撤销抵押后，原告要求被告办理产权过户手续，被告提出赔偿请求并于2015年6月6日向原告提出退房。被告的行为违背诚实信用原则且已违约。故起诉，要求被告继续履行编号TJM2014-00001393《房产交易合同》及《补充协议》；判令被告按合同约定给付原告违约金69700元；判令被告给付房屋使用期租金22500元；本案诉讼费、反诉费由被告承担。同时请求驳回被告的反诉请求。
原告为支持其诉讼请求提交证据如下：
1、产权证（复印件）1份，证明原告合法拥有天津市东丽区贵环花园5-4-202的房屋产权。
2、《房产交易合同》（编号TJM2014-00001393）（复印件）1份，证明原、被告签订该合同真实存在，依法成立。
3、《补充协议》（复印件）1份，证明原、被告签订该协议真实存在，依法成立。
4、证人冯增强书证（复印件）2份，证明原、被告签订合同时被告知道存在抵押贷款的事实，截止到2015年5月中旬，被告同意并接受所购买的房屋办理过户手续，并证明被告家属曾提出索赔的请求。
5、个人贷款抵押合同（复印件）1份，证明原告所出售的房屋存在贷款的事实。
6、抵质押物收妥通知单（复印件）1份，证明原告用自己拥有的两套房产进行贷款，故无法单独取消一套房产的抵押权。
7、广发银行个人贷款结清证明（复印件）1份，证明讼争房屋的抵押贷款于2015年5月15日结清，可进入正常办理过户阶段。
8、通知（复印件）1份，证明被告单方要求与原告解除合同。
9、证人郭××（复印件）1份，证明原告为与被告办理过户手续，已积极向银行申请提前还贷，目的是为了早日履行义务，同时证明广发银行不接受提前还款的请求。
被告廖文斌辩称，原告违反了双方于2014年4月11日签订的《房产交易合同》。根据合同约定，被告已行使合同解除权，该合同已经解除，要求驳回原告的全部诉讼请求。被告提出反诉，要求依法判令解除原、被告签署的合同编号：TJM2014-00001393号《房产交易合同》；依法判令原告返还被告定金15000元；依法判令原告支付被告违约金69700元；本案的诉讼费、反诉费由原告承担。
被告向本院提供证据如下：
1、《房产交易合同》（编号TJM2014-00001393）（复印件）1份，证明2014年4月11日签订合同时，原告明确告知该房屋没有抵押的事实，同时证明办理产权转移时间为2014年5月5日。
2、贷款委托代办协议（复印件）1份，证明2014年4月11日被告与房屋中介公司签订该协议，被告为履行该房屋积极准备资金，且被告与房屋中介公司均不知道该房屋存在抵押的事实。
3、业主收据（复印件）1张，证明原告收取被告房屋定金15000元；
4、补充协议（复印件）1份，证明原、被告将房屋过户手续延迟到2014年9月15日，同时证明原告同意被告在2014年5月12日入住该房屋。
5、通知（复印件）1份，证明2015年6月6日被告通知原告解除合同，同时中介公司工作人员冯增强知道解除合同的情况。
6、中国银行交易客户回单（复印件）1份，证明在签订合同前被告积极准备首付款且被告不知道房屋抵押的事实。
7、（2015）丽民初字第3897号民事裁定书（复印件）1份，证明被告曾起诉原告后撤诉。
本院调取的证据：证人冯增强调查笔录一份。
针对原、被告陈述及对上述证据的质证意见，上述证据经本院审查，原告提供的证人郭××与本案无关联。原告提供的其他证据、被告提供的证据及本院调取的证据，内容真实、来源合法且与本案有关联，本院确认其证明力。
经审理查明，2014年4月11日原告之夫赵仁志代理原告与被告及天津中原物业顾问有限公司签订《房产交易合同》（编号TJM2014-00001393）。合同主要约定，被告购买原告所有的坐落于天津市东丽区贵环花园5-4-202号房屋，房屋建筑面积88.65平方米，房屋售价697000元；合同签订之时被告支付定金15000元，剩余房款被告办理贷款；双方于2014年5月5日到房管部门签署《房产买卖协议》；原告未按约定注销抵押权的，被告未按约定付款的，双方违反合同第六条第三项或本合同其他约定的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金；若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金；在合同履行期限届满前，任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方），并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。合同签订当日，被告支付原告定金15000元。因原告未注销讼争房屋抵押，2014年5月5日原、被告未到房管部门签署房产协议。2014年5月12日原、被告签订《补充协议》，协议主要约定，经双方友好协商达成一致共识，原房产交易合同编号TJM2014-00001393去所在房管局办理天津市房产买卖协议时间应为2014年5月5日，由于原告贷款未能及时注销导致打协议时间延迟至2014年9月15日之前，双方均已知晓，并认同此协议。同时，原告同意被告于2014年5月12日前入住贵环花园5-4-202物业；备注：1、在未办理天津市房产买卖协议前，如因原告原因至2014年9月15日仍不能办理天津市房产买卖协议，原告承担被告装修及其它与之相关的损失（以票据为准），如因被告原因不能办理天津市房产买卖协议则被告装修及其它与之相关的损失被告自理；2、在被告居住期间被告使用的天然气、水、电、暖气、物业、宽带等适用性费用被告自理。当日，原告将讼争房屋钥匙交与被告。因讼争房屋抵押原告仍未注销，房屋中介工作人员告知被告2014年9月15日不能到房管部门签署协议。2015年5月被告联系房屋中介工作人员是否能够办理过户手续，经与原告联系，原告表示已结清讼争房屋贷款，房屋抵押已注销可以办理。遂后，被告通过中介公司向原告提出违约赔偿，双方未能协商。2015年6月6日被告向原告发出书面通知，要求与原告解除《房产交易合同》、原告退还定金并承担违约责任。
另查，原、被告签署《房产交易合同》时，房屋中介已告知被告讼争房屋尚有抵押未注销，原告表示尽快注销抵押，故原、被告在合同中是否设立抵押一项勾划“否”。现该房屋仍由被告使用。
诉讼中，原告认为，《补充协议》备注中第一项意思是，若因原告的原因办理不了过户手续，原告赔偿被告的损失，而非被告有权解除合同。被告否认签订合同时该房屋存在抵押是明知，2015年5月未曾与原告协商违约赔偿问题并认为《补充协议》备注中第一项意思是，若在9月15日不能办理过户手续，双方解除合同，原告赔偿被告损失。
本院认为，原、被告及房屋中介公司签订《房产交易合同》（编号TJM2014-00001393），系当事人的真实意思表示，亦未违反有关法律规定，该合同合法有效，原、被告房屋买卖关系依法成立。原、被告均应按照合同的约定享有权利并承担义务。合同是否解除的问题，本案中，2014年5月5日被告已知晓讼争房屋存在抵押的情况，经原、被告自愿协商签订《补充协议》，该协议内容原、被告不持异议，亦为真实有效，其内容与上述合同同样对原、被告具有约束力。按照该协议备注中第一项约定，因原告的原因未在2014年9月15日双方办理产权转移手续，原、被告约定解除合同条件成就，故被告主张解除该合同，本院应予支持，原告应将定金15000元返还被告。关于原、被告是否存在违约的问题，按照原、被告签订的协议约定，双方应于2014年9月15日前到房管部门办理产权转移手续，而被告已得知原告未注销抵押不能办理，并言明其已进行了装修，此后至2015年5月前，原、被告之间及与房屋中介公司就此事未进行沟通，亦未成讼，能够说明被告对因原告的原因未能办理产权转移手续是认同的。2015年5月被告方联系房屋中介是否可以办理产权转移手续，原告表示同意办理，双方曾协商违约赔偿问题，更进一步说明原、被告此期间明确表示双方仍然愿意履行合同，故原、被告认为对方存在违约行为依据不足，因此，原告主张支付违约金、房屋使用费，被告要求支付违约金的请求本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：
一、解除原、被告于2014年4月11日签订的《房产交易合同》（编号TJM2014-00001393）。
二、自本判决生效后十日内原告（反诉被告）桂兰返还被告廖文斌（反诉原告）定金人民币15000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告的诉讼请求。
四、驳回反诉原告的其他反诉请求。
案件受理费减半收取5846元，反诉费958元，由原告桂兰负担5846元，由被告廖文斌负担958元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 刘 媛
二〇一五年十一月二十五日
书记员 岳春春
本判决所依据的法律法规
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。