福建省福安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民初字第6451号
原告宁德联众物业管理有限公司，住所地福安市城南南湖大坂（原福星公司二楼）。
法定代表人郑珠英，经理。
委托代理人王立平，福建怀行律师事务所律师。
委托代理人汤宇，福建怀行律师事务所实习律师。
被告吴秀英，女，1977年7月9日出生，汉族，住福安市。
原告宁德联众物业管理有限公司与被告吴秀英物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月15日公开开庭进行了审理。原告宁德联众物业管理有限公司的委托代理人王立平、汤宇和被告吴秀英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁德联众物业管理有限公司诉称，根据福安市嘉华房地产开发有限公司与原告订立的物业管理合同及原、被告双方订立的前期物业服务协议，被告应于2009年入住小区起依物业服务协议的约定按每平方米0.5元的标准向原告交纳物业管理服务费。但被告从2012年7月起至2015年6月止共计36个月未向原告缴纳物业管理服务费，被告所有的房产建筑面积为112.3平方米，按照每平米0.5元的标准计算，被告未缴纳的物业管理服务费共计2021.4元。同时，被告已有36个月未向原告缴纳楼道电费，按每月6元计算，共计216元。为此，原告多次与被告交涉，被告仍没有及时交纳物业管理费的诚意，拒绝支付上述费用。故原告诉至本院，请求依法判决：被告吴秀英支付原告物业管理费2021.4元、楼道电费216元，以上共计人民币2237.4元。
被告吴秀英辩称，第一，原告作为物业服务公司管理不善，服务不到位，未尽到应尽的合同义务，其有权拒交物业服务费。2009年8月中旬，开发商将设施齐全、环境优美的嘉华花苑小区移交物业公司管理，业主们装修入住。初期原告对小区的管理还算到位，逢年过节用消防栓清洗通道，早晚播放音乐，保安夜间巡逻，每晚12点之后关好各楼道大门，车辆停放有序，喷泉景观时有喷水，业主对物业公司的管理感觉满意，业主都自觉缴纳物业管理费。但自2011年开始上述服务均没有，经了解，为小区提供服务的物业公司系福州人，仅在福安雇佣一些管理经验不足的人员管理。现小区因物业管理不到位，存在诸多问题。因物业公司未完全履行合同约定义务在前，作为小区业主，其有权拒交物业管理费；第二，原告要求其缴纳6元／平方米的楼道电费没有合同及法律依据。《物业管理委托合同》及《前期物业服务协议》均未约定业主应缴纳6元／平方米的楼道电费。原告的该项诉求严重违反了国家的有关法律规定，且物业公司对楼道电费缴纳后的使用情况从未公示公开，因此，原告要求业主缴纳楼道电费没有任何依据；第三，其质疑原告与开发商签订合同的有效性。原告提供的证据可以看出，原告的营业执照于2003年取得，但原告的组织机构代码证的有效期自2012年6月8日起有效，原告与开发商于2007年签订合同，与其于2009年签订《前期物业服务协议》，这些行为均发生在原告的组织机构代码证生效之前。因此，其对合同的有效性表示质疑。同时，原告作为物业服务公司，公司工作人员的态度蛮横、毫不讲理，对小区业主恶语相向，并当众在小区内对其进行辱骂。根据《物业管理条例》的规定，从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得执业资格证书，但原告公司的管理人员素质低下，违反了法律的有关规定。其要求原告出具公司管理人员的资质证明，并要求有关人员对其公开赔礼道歉。同时，其提出的上述抗辩理由发生于特定的环境，因此无法完全举证，希望法院可以进行实地调查，以辨真伪。综上所述，其认为原告的诉求无理，应当驳回原告的诉讼请求。
在本院审理过程中，原告宁德联众物业管理有限公司提供以下证据：1.企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，证明原告的诉讼主体适格；2.物业管理合同一份，证明物业合同的真实性以及被告未按照合同的约定履行交纳物业管理服务费用的事实；3.前期物业服务协议、入住合约、确认书各一份，证明被告入住小区的时间及原、被告双方对前期物业管理服务和物业管理费的计算标准等作出约定的事实。补充提交：4.房屋登记信息证明，证明原告所起诉的房产为被告所有，房产面积是122.31平方米。
被告吴秀英质证认为，其对原告提供的证据1没有异议；对证据2有异议，合同中只约定业主应尽义务，但未约定物业服务公司自身应履行的义务；对证据3的形式要件没有异议，但对物业服务公司对小区的管理有异议；对证据4，由法院依法认定。
在本院审理过程中，被告吴秀英提供以下证据：照片六张，证明原告没有尽到其管理义务的事实。
原告宁德联众物业管理有限公司质证认为，其对被告提供的证据有异议，照片没有记载拍摄时间和地点等，不能真实反映原告的卫生管理不到位，不能证明原告作为物业服务公司未尽到应尽的职责。
对原、被告双方提供的上述证据，本院综合分析认证如下：一、原告提供的证据1，可以证明原告的诉讼主体适格，本院予以采信；原告提供的证据2，可以证明2007年7月29日，原告与福安市嘉华房地产开发有限公司签订了物业管理合同，双方就委托管理事项、委托管理年限、双方权利义务等作出约定的事实，对此本院予以采信；原告提供的证据3，可以证明2009年9月22日，原、被告签订了前期管理协议、入住合约及确认书，双方就前期管理的事项作出相关约定的事实，对此本院予以采信；原告提供的证据4，可以证明坐落于福安市新华北路x号嘉华花苑x号楼510号房的产权人之一为被告吴秀英及该房屋的建筑面积为122.31平方米的事实，对此本院予以采信。二、被告提供的证据，该证据未注明拍摄时间、拍摄地点、拍摄人员等，且无其他证据佐证，不足以证明被告的证明目的，对此本院不予采信。
经审理查明，被告吴秀英系福安市城北新华北路x号嘉华花苑x号楼510号房的业主，该房屋的建筑面积为122.31平方米。2007年7月29日，原告与福安市嘉华房地产开发有限公司签订了物业管理合同。2009年9月22日，原告宁德联众物业管理有限公司与被告吴秀英签订了前期管理协议及入住合约。原告据此为嘉华花苑小区提供物业服务。被告吴秀英搬入嘉华花苑小区后，物业管理费交到2012年6月。为此，原告向被告催讨物业管理费等，均无果，故提出上述诉讼请求。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。原告根据与福安市嘉华房地产开发有限公司签订的《物业管理合同》及与被告签订的《前期管理协议》为嘉华花苑小区提供物业管理服务，该合同、协议合法有效。被告吴秀英作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照约定支付未交纳的物业管理费。因此，原告要求被告支付未交的物业管理费，于法有据，本院予以支持。关于物业管理费的计算标准问题，本院认为，根据原、被告签订的前期管理协议中的约定，物业管理费按照多层住房每平方米0.5元计算，对此本院予以确认。庭审中，被告确认其入住嘉华花苑小区后物业管理费交纳至2012年6月，现原告要求被告交纳自2012年7月起至2015年6月止的物业管理费，并按照面积112.3平方米计算，于法有据，本院予以支持。因此，被告未交的物业管理费为112.3平方米×0.5元×36个月=2021.4元。至于原告主张要求被告支付楼道电费，本院认为，原告未提供充分的证据证明楼道电费的相关计算标准及双方对该费用的约定等，对此本院不予支持。审理中，被告辩称原告没有尽到物业服务公司应尽的管理义务，但其提供的证据不足以证明其主张，故对其主张本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告吴秀英应于本判决生效之日起十日内向原告宁德联众物业管理有限公司支付自2012年7月起至2015年6月止的物业管理费人民币2021.4元；
二、驳回原告宁德联众物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币50元，由原告宁德联众物业管理有限公司负担5元，被告吴秀英负担45元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：向本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 姜 玟
审 判 员 刘春香
人民陪审员 林泽霖
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 吴进阳
附注：义务人未履行法院判决确定义务，权利人可以向法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。