安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2015）来民一初字第02160号原告：滁州市中环百货有限公司，住所地安徽省来安县。法定代表人：范国卿，该公司总经理。委托代理人：经世成，来安县新安法律服务所法律工作者。被告：朱利蓉，1988年2月16日生，汉族，个体工商户，户籍地安徽省和县，经常居住地安徽省来安县。委托代理人：宁传德，安徽伟诚律师事务所律师。原告滁州市中环百货有限公司（以下简称中环百货公司）与被告朱利蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月17日立案受理后，依法由代理审判员付春燕适用简易程序,于2015年12月1日公开开庭进行了审理。原告中环百货公司委托代理人经世成、被告朱利蓉及其委托代理人宁传德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中环百货公司诉称：2014年11月27日，其与朱利蓉签订商铺租赁合同一份，将位于来安县南大街峰汇国际购物广场三层3002-3007号商铺租赁给朱利蓉经营慢城咖啡，商铺面积约123.72㎡，租赁时间从2015年1月1日起至2017年12月31日止。商铺每平方米每年租金40元，租金按季度支付，每季度第三个月的20日交下季度租金。逾期支付租金，按照应付款项每天1.5%的标准支付违约金。若朱利蓉逾期支付租金30天，其有权解除合同，收回出租的商铺。合同签订后，其将商铺交付朱利蓉使用，朱利蓉交付租金14817元，经其多次催要一直未付，因朱利蓉违约，故起诉要求判令：解除双方签订的租赁合同，朱利蓉交还商铺；朱利蓉支付从2015年5月7日起至2015年11月6日止的租金29694元，以后商铺使用费以朱利蓉实际交还时止；朱利蓉自2015年5月7日起至付清全部租金时止，按日1.5%标准支付违约金；诉讼费由朱利蓉承担。朱利蓉在庭审中辩称：因为中环百货公司交付的商铺面积不符合合同约定，故租金数额不能确定；中环百货公司承诺2015年租金减半，因为租金数额不能确定，故中环百货公司诉称其违约没有依据；本合同系格式合同，排除了其主要权利，且中环百货公司在招商时做了虚假承诺，没有将永辉超市等招商进商场，没有保证其良好的经营环境，属严重违约；中环百货公司没有按约定时间2014年10月1日交付商铺，给其造成重大经济损失。其要求对商铺的面积进行鉴定。经审理查明：2014年11月27日，中环百货公司（甲方）与朱利蓉（乙方）签订商铺租赁合同一份，合同约定的主要内容为：甲方将位于来安县南大街峰汇国际三层3002、3003、3004、3005、3006、3007号，建筑面积123.72㎡商铺（具体位置详见附件一：商铺位置及面积平面图）出租给乙方使用。商铺的现有装修及设施状况，由双方在本合同附件二中加以说明，该附件作为甲方按本合同约定向交付乙方商铺和乙方在本合同承租期满返还商铺的验收依据。租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止。租金标准：自2015年1月1日起至2015年12月31日止，租金标准为40元/㎡/月，年租金总额为59388元；2016年、2017年租金标准与2015年相同。租金支付期限：按季支付，三个月一付，每季度第三个月的20日交下季度租金。承租方可以通过现金支付或银行转账的方式，向出租方按时支付承租费用。承租方逾期支付租金的，按照应付款项每天1.5%的标准支付违约金。承租商铺在租赁期间产生的一切费用，包括但不限于物业管理费、水电费、房产租赁税等杂费及税款均由承租方承担。承租方有下列行为的，出租方有权解除合同：1、承租方逾期支付租金30天或逾期支付其他费用导致出租方被追索或承担的；2、承租方违反合同约定，且在收到出租方要求其纠正违约的通知后十天内，未予纠正的。宽限：乙方特此同意并确认，对于乙方履行本合同和本合同义务的责任，甲方有权予以免除，或放弃其权利，或延长乙方履行义务的期限。甲方允许乙方延期履行本合同和本合同条款和条件规定的义务，不得导致该义务被减少或取消。甲方在任何时候对乙方违反本合同和本合同的违约行为予以免除，不构成甲方放弃其就乙方任何后续违约行为所享有的权利，亦不影响甲方要求乙方赔偿的权利。本合同的生效：本合同经甲方加盖公章、指定签字代表或授权的招商经理签署且由乙方加盖公章或法定代表人或授权代表签字后生效。本合同附件为本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等的法律效力。合同签订后，中环百货公司将商铺交付给朱利蓉使用。2014年11月30日朱利蓉缴纳14847元租金。同日，朱利蓉缴纳保证金300元，后来，朱利蓉未再缴纳租金。2015年5月8日，中环百货公司向朱利蓉等商户出具告知书，载明：公司决定免收各商户6个月房租。自2015年2月6日起，各商户先交三个月房租，至2015年7月6日再交三个月房租，可享受一年租期，即到2016年2月6日止。注：截止2015年7月6日，共缴纳6个月租金，方可享受一年租期。即第一季度缴纳2个月租金的商户，第二季度需缴纳4个月租金。后来，朱利蓉没有按照告知书的要求交付租金。2015年6月25日，中环百货公司向朱利蓉等商户下发租金催缴通知，载明：商户需要在2015年6月30日前至公司缴纳房租，公司为减轻各商户经济负担及压力，经公司领导研究决定：1、如已交2个月房租，剩余6个月房租，首先加纳3个月房租，待2015年9月30日缴纳剩余3个月房租；2、如已交3个月房租，剩余5个月房租，首先加纳3个月房租，待2015年9月30日缴纳剩余2个月房租。如公司未在上述规定时间内收到足额租金，公司视为承租方违约，将按合同执行，由此引发的一切后果和损失由承租方承担。后来，朱利蓉也没有按照通知要求缴纳租金。上述事实，有双方当事人的陈述，中环百货公司提交的租赁合同，朱利蓉提交的商铺租金催缴通知书、告知书、租赁合同、租金收据、保证金收据等证据在卷佐证。本院认为：根据原、被告的诉辩主张以及庭审中各方当事人和代理人的陈述及举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点是：一、朱利蓉是否构成违约，是否符合解除合同的条件；二、朱利蓉如何承担民事责任。对争议焦点一，中环百货公司提交的其与朱利蓉签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。合同中约定的计租面积是指该商铺的建筑面积，包括商铺内建筑面积及分摊的公用建筑面积，并不是该商铺的实际面积，该计租面积系双方当事人协商一致的结果。因租赁的商铺是双方当事人均认可的来安县南大街峰汇国际三层3002、3003、3004、3005、3006、3007号六间商铺，该商铺的具体位置、范围已经在合同附件一中加以固定，该租赁物是特定的商铺，同时，合同中约定每年年租金总额为59388元，也是一个的固定数额。中环百货公司按约交付该特定商铺给朱利蓉时，朱利蓉不仅没有提出异议，还依约缴纳了三个月的租金，表明双方对租赁物是认可的。朱利蓉没有举证证明其在订立合同时存在重大误解、显失公平的情形，以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付租金，本院不予支持。朱利蓉没有按照合同约定以及中环百货公司宽限要求支付租金，构成违约。并且朱利蓉迟延缴纳租金天数超过30天以上，按照合同约定，中环百货公司有权解除合同。中环百货公司要求解除房屋租赁合同的请求，本院予以支持，该合同自中环百货公司向本院起诉之日解除。朱利蓉辩称租赁合同排除了中环百货公司的所有义务，没有举证证明，本院不予采信。朱利蓉提交的27张照片看不出中环百货公司进行了虚假招商，且合同中并没有将永辉超市等品牌入住等作为中环百货公司的义务，故不能证明中环百货公司违约。对争议焦点二，中环百货公司与朱利蓉签订的租赁合同中明确约定租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止，租金应当自2015年1月1日开始计算，朱利蓉于2014年11月30日缴纳14847元租金后，中环百货公司认可该租金为2015年5月6日前的三个月三个月商铺租金，并要求所欠租金自2015年5月7日开始计算，故2015年2月6日以前的租金视为中环百货公司已经放弃。2015年5月8日，中环百货公司向朱利蓉等商户出具告知书是附条件减轻朱利蓉等承租人的租金并没有加重朱利蓉的负担，但是朱利蓉没有按照告知书的要求及时缴纳租金，故朱利蓉不应当再享受告知书中的优惠租金标准。2015年6月25日，中环百货公司向朱利蓉等商户下发租金催缴通知，也是附条件对2015年合同租金标准进行调整，也没有加重朱利蓉的租金标准，朱利蓉没有按照该通知要求及时缴纳租金，故朱利蓉也不应当再享受该通知中的优惠租金标准。朱利蓉以中环百货公司的告知书、租金催缴通知等抗辩其租金还在协商之中的理由不能成立，本院不予采信。朱利蓉应当按照合同约定的租金标准缴纳租金，并支付违约金。因朱利蓉从2015年5月6日起未支付租金，至合同解除之日2015年11月17日，按月计租，朱利蓉还应当交纳6个月租金29694元（59388元/年÷12月/年6月）。对合同解除后，朱利蓉仍应当按照合同约定的2015年度租金标准支付中环百货公司商铺使用费至交付商铺时止。合同中约定的逾期支付租金，按照应付款项每天1.5%标准支付违约金，明显过高，本院酌定按照每月1.5%标准支付违约金。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百三十四条第一款第四项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第二项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条、第五条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告滁州市中环百货有限公司与被告朱利蓉签订的商铺租赁合同于2015年11月17日解除；二、被告朱利蓉于本判决生效后十日内将位于来安县南大街峰汇国际购物广场三层3002、3003、3004、3005、3006、3007号商铺交还给原告滁州市中环百货有限公司；三、被告朱利蓉于本判决生效之日起十日内支付原告滁州市中环百货有限公司2015年5月7日至2015年11月6日商铺租金29694元，并自2015年5月7日起，以应缴租金为基数按月利率1.5%支付违约金；四、被告朱利蓉按照59388元/年标准，向原告滁州市中环百货有限公司支付自2015年11月18日起至搬出商铺之日止的商铺使用费；五、驳回原告滁州市中环百货有限公司的其他诉讼请求。(上述付款汇至开户行：来安农村商业银行新河支行，账号：20000350242210300000018，收款单位：来安县人民法院）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费542元，减半收取271元，由被告朱利蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。代理审判员  付春燕二〇一五年十二月十四日代理书记员  朱 洁附：相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。第一百三十四条第一款承担民事责任的方式主要有：(四)返还财产；《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。