上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第1364号
原告（反诉被告）上海荣顺汽车服务有限公司。
法定代表人李正荣。
委托代理人李孝杰。
被告（反诉原告）陈佛书。
委托代理人唐金木，福建秀屿律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海荣顺汽车服务有限公司（以下简称荣顺公司）与被告（反诉原告）陈佛书房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月11日受理后，依法由代理审判员李非易独任审判，于�年10月14日公开开庭进行了审理。荣顺公司的委托代理人李孝杰、陈佛书及其委托代理人唐金木到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
荣顺公司诉称，2013年1月与陈佛书签订房屋租赁合同，由陈佛书向荣顺公司承租上海市宝山区宝安公路XXX号东侧门面房一楼1、2、3、4号房屋及二楼1、2、3号房屋。合同履行过程中，陈佛书存在拖欠租金的情况，多次催讨仍不支付，现起诉要求解除房屋租赁合同，陈佛书搬离承租的上述房屋，并据实支付拖欠的房屋租金。
陈佛书辩称并反诉称，双方于2009年即先后两次签约，由陈佛书向荣顺公司租赁上海市宝山区宝安公路XXX号东侧门面房一楼1、2、3、4号房屋及二楼1、2、3号房屋七间房屋，荣顺公司也分两次收取陈佛书押金7，000元。2013年1月双方就上述七间房屋签订新的租赁合同。嗣后，荣顺公司于2013年6月将陈佛书所承租房屋西侧的相邻房屋擅自出租案外人开办幼儿园，并允许案外人搭建围墙及广告牌，导致陈佛书出行受阻，影响经营。因荣顺始终未能提出合理解决方案，故陈佛书拒绝交付2013年7月16日之后的租金。2013年8月16日荣顺公司对上海市宝山区宝安公路XXX号东侧门面房一楼1、2、3、4号房屋及二楼1、2、3号房屋采取了断电措施，还纠集多人到房屋内进行打砸，毁坏财物。现只同意支付2013年7月16日至2013年8月15日的租金，此后的租金不同意支付，考虑到合同目的无法实现，要求解除房屋租赁合同，另反诉要求荣顺公司返还押金7，000元，赔偿停业损失3万元、财物损失22，180元。
荣顺公司针对反诉辩称，只收取了陈佛书押金3，000元并同意返还。荣顺公司向他人出租其他房屋与陈佛书没有关系，围墙也没有妨碍陈佛书的通行和经营。因陈佛书拖欠租金，荣顺公司2013年8月16日之前就曾发过通知书要求支付租金。8月16日当天荣顺公司将通知书贴在陈佛书所租赁的门面房门口。但当天陈佛书仍未支付租金，故荣顺公司对上海市宝山区宝安公路XXX号东侧门面房一楼1、2、3、4号房屋及二楼1、2、3号房屋采取了断电措施。当天晚上荣顺公司人员发现陈佛书等人在擅自接电线后欲制止时遭到围攻。故荣顺公司派一些工人将陈佛书所租赁房屋的卷帘门拉开，并将里面的物品搬出来。没有证据证明陈佛书所主张的财物损失，故不同意赔偿。陈佛书至今仍在其所租赁房屋内经营，故不同意支付停业损失。
经审理查明，上海市宝山区宝安公路XXX号东侧门面房一楼1、2、3、4号房屋及二楼1、2、3号房屋并无产权证及建设工程规划许可证。2010年1月，荣顺公司与陈佛书就上海市宝山区宝安公路XXX号东侧门面房一楼1、2号房屋及二楼两间房屋开始发生房屋租赁合同关系。2011年11月17日双方又就上海市宝山区宝安公路XXX号东侧门面房一楼3、4号房屋签订租赁合同。2013年1月4日，双方就上海市宝山区宝安公路XXX号东侧门面房一楼1、2、3、4号房屋及二楼1、2、3号房屋重新签订《房屋租赁合同》，主要约定：陈佛书向荣顺公司承租上海市宝山区宝安公路XXX号东侧门面房一楼1、2、3、4号及二楼1、2、3号共七间房屋，租期自2013年1月16日至2014年1月15日止；年租金为95，000元；陈佛书应交纳合同保证金3，000元；租金每三个月结算一次，必须先付后用，逾期一个月未付租金，荣顺公司有权解除合同，装潢不予补偿。合同履行过程中，陈佛书支付租金至2013年7月15日，此后的租金至今未付。
审理中，为了证明己方观点，荣顺公司提供了以下证据：1、两份告知函，证明荣顺公司曾催讨租金；2、照片一组，证明荣顺公司张贴过告知函以及房屋现场情况。陈佛书的质证�见为：1、真实性不予认可，没有收到过，也没有看到过；2、真实性无异议，恰恰证明店面的通行受到了围墙阻断。陈佛书提供了以下证据：1、接警回执单、询问笔录、公安人员拍摄的照片，证明2013年8月16日双方发生纠纷的事实以及陈佛书财物损失的情况，其中接警回执单显示8月16日荣顺公司人员李孝杰与陈佛书因宝安公路XXX号门面房租赁合同事宜发生纠纷，晚上20时50分许，李孝杰带了一帮人到门面房，拉坏卷帘门后将陈佛书一些私人物品（三轮摩托车、电动自行车、加工钢材的工具等）搬出并扔在外面，陈佛书称物品被损坏了；2、照片一组，证明陈佛书通行道路被阻断以及物品受损情况。荣顺公司的质证意见为：1、真实性无异议；2、真实性无异议，但是围栏并未阻断通行，也无法证明具体财物损失。
以上事实，有荣顺公司提供的《房屋租赁合同》、照片一组，陈佛书提供的接警回执单、询问笔录、公安人员拍摄的照片、陈佛书拍摄的照片一组，及双方当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
关于财物损失，陈佛书表示有以下损失：电脑5，600元、传真机1，300元、电话机150元，办公桌1，300元、两把座椅600元、电瓶车2，300元、三轮车4，500元、切割机3台5，250元、氧气表100元、乙炔表100元、磅秤400元、割枪一把80元、切割机轨道片3片500元。荣顺公司表示：电脑主机从照片看没有任何损坏，对金额不予认可；传真机没有任何损坏，对金额不予认可，电话机没有任何损坏，对金额不予认可；办公桌本来就是旧的，也没有损坏；座椅是金属的，没有任何损坏，对金额不予认可；电动车没有任何损坏，对金额不予认可；三轮车没有任何损坏，对金额不予认可；自动切割机没有任何损坏，对金额不予认可�切割机没有任何损坏，对金额不予认可；氧气表没有任何损坏，对金额不予认可；乙炔表没有任何损坏，对金额不予认可；割枪没有任何损坏，对金额不予认可；磅秤只是倒下去了，没有任何损坏，对金额不予认可；半自动切割机没有任何损坏，对金额不予认可；轨道片3片没有任何损坏，对金额不予认可；卷帘门是荣顺公司人员拉起来的，有所损坏，第二天就修好了，而且卷帘门本来就是荣顺公司安装的。
本院认为，双方签订《房屋租赁合同》所涉标的并无房地产权证或建设工程规划许可证，故该合同为无效合同。由于合同无效，且陈佛书确实存在拖欠租金的情况，故陈佛书理应搬离并将租赁的房屋返还荣顺公司。
《房屋租赁合同》效力虽为无效，但是陈佛书实际占用房屋期间的使用费仍应向荣顺公司支付。至于使用费标准，本院认为2013年7月16日至8月15日期�宜参照《房屋租赁合同》，定为7，916.67元。2013年8月16日后至实际返还房屋之前，荣顺公司对房屋采取的断电的措施，客观上降低了房屋的使用价值，本院将使用费标准酌情调整为每月4，000元。
至于押金，陈佛书虽称荣顺公司收取了7，000元，但只能提供3000元的收据，荣顺公司也只认可收取押金3，000元，故本院对于陈佛书要求荣顺公司返还押金7，000元的意见实难采纳。荣顺公司自愿返还押金3，000元，本院予以准许。
至于陈佛书反诉要求的停业、财物损失，其理应对自己的主张进行举证，然而目前陈佛书提供的证据无法证明停业的事实、利润损失的具体数额及计算依据、停业与荣顺公司有何因果关系等事实，故本院对停业损失的请求亦无法支持。至于财物损失，从接警回执单、询问笔录、公安人员拍摄的照片来看，2013年8月16日当天双方确实发生了纠纷，荣顺公�人员确实拉坏房屋卷帘门，并将房屋内物品搬出并扔在外面，因此陈佛书因此遭受一定的财物损失具备高度盖然性。但是陈佛书所列举的每项损失具体金额并无证据印证，本院仅凭照片也无法判断损失具体金额，故本院根据实际案情予以酌情确定为6，000元，此笔费用应由荣顺公司向陈佛书赔偿。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海荣顺汽车服务有限公司与被告（反诉原告）陈佛书就上海市宝山区宝安公路XXX号东侧门面房一楼1、2、3、4号房屋及二楼1、2、3号房屋签订的《房屋租赁合同》为无效合同；
二、被告（反诉原告）陈佛书于本判决生效之日起十�内搬离上海市宝山区宝安公路XXX号东侧门面房一楼1、2、3、4号房屋及二楼1、2、3号房屋，并将上述房屋交还原告（反诉被告）上海荣顺汽车服务有限公司；
三、被告（反诉原告）陈佛书于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）上海荣顺汽车服务有限公司支付2013年7月16日至8月15日期间的使用费7，916.67元，并按每月4，000元的标准，支付自2013年8月16日至实际返还房屋之日止的使用费；
四、原告（反诉被告）上海荣顺汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）陈佛书返还押金3，000元；
五、原告（反诉被告）上海荣顺汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）陈佛书赔偿财物损失6，000元；
六、原告（反诉被告）上海荣顺汽车服务有限公司的其余诉讼请求不予支持；
七、被告（反诉原告）陈佛书的其余反诉请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案受理费减半收取197元，由原告（反诉被告）上海荣顺汽车服务有限公司负担47元，被告（反诉原告）陈佛书负担150元。反诉费减半收取为320元，由原告（反诉被告）上海荣顺汽车服务有限公司负担120元，被告（反诉原告）陈佛书负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 李非易
二〇一三年十一月二十一日
书 记 员 王 卿
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益�法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
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