新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2018）新40民终1492号
上诉人（原审原告）：徐小婷，女，1977年1月27日出生，汉族，无固定职业，住霍城县。
委托诉讼代理人：朱文利，伊犁州佳诚法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：黄玉花，女，1961年3月21日出生，汉族，无固定职业，住霍城县。
委托诉讼代理人：陈秀龙，新疆信禾诚律师事务所律师。
上诉人徐小婷因与被上诉人黄玉花房屋租赁合同纠纷一案，不服霍城县人民法院（2017）新4023民初6号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年8月6日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人徐小婷及其委托诉讼代理人朱立文、被上诉人黄玉花的委托诉讼代理人陈秀龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐小婷上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审的全部诉讼请求；一、二审涉诉费用由黄玉花承担。事实与理由：一、一审判决对违约行为的认定和处理不当。对黄玉花的行为既然认定为违约，就应当依照合同约定承担50,000元的违约责任。其不存在违约，其因在合同约定期限内缴纳租赁费被拒，所以才信息询问对方拒收的原因、才将租赁费提存，违约行为不存在互相抵消的问题。二、一审判决对其可得利益不予支持没有依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，其主张的可得利益应当得到支持。三、涉诉费用处理不当。其诉讼开支是因黄玉花的违约行为所致，均应由黄玉花承担。
黄玉花辩称并提出上诉请求，请求驳回徐小婷的上诉请求。其在本案中无任何违约行为，故其不应承担任何责任。恰恰相反，徐小婷违约未能及时支付租金，提存租金的时间也在合同约定的付款之后，其也认可违约责任不能互相抵消；双方对租赁房屋的使用目的约定为民用居住，不可能存在所谓的经营损失，徐小婷主张可得利益损失的理由不能成立；本案涉诉讼费用应当由徐小婷自行承担。其上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回徐小婷的一审所有诉讼请求；2、一、二审案件受理费由徐小婷承担。事实与理由：原审判决认定事实有误。其没有将出租院落的大门上锁；其不同意解除合同，因其在履行合同过程中并无违约行为或导致合同目的不能实现的根本违约行为，所租院落是徐小婷不使用，由此造成的后果应由徐小婷自行承担；徐小婷提出解除合同已构成违约，应承担相应违约责任，损失应由徐小婷自行承担；《价格评估报告》不予采信。评估损失与其无关，评估程序违法，评估人员没有相应评估资质，评估估价举措、所依据的有关材料、认定的财产及清单不真实、不客观、不合法，不能得出正确的评估结果。
徐小婷辩称，针对黄玉花未锁门的上诉主张，其提供了多份证据证实黄玉花要涨房租，本人不同意对方就锁门，黄玉花自认门是她锁的，以及双方发生冲突后，警察取证的照片以及一审法院调查时警察出警的证明，清楚反映了学生进不了门，黄玉花锁门导致生源流失，对其造成巨大的损失，理应由黄玉花赔偿。其不存在违约，其不存在禁止经营的行为，也未改变经营目的，杨晓东是其雇员。关于黄玉花提出其未按期交租赁费的问题，2016年10月20日之前，其多次安排杨晓东向黄玉花交款，而黄玉花拒收，后其立即联系提存。关于价格评估报告能否采信问题，该报告是霍城县人民法院委托做出的，对方并未提出重新申请鉴定，该评估报告合法有效。综上，请求二审法院驳回黄玉花的上诉请求，依法公正判决。
徐小婷向一审法院起诉请求：1、判决黄玉花返还2016年10月20日至2017年10月19日期间的租金；2、判决黄玉花承担违约金50,000元；3、判决黄玉花承担宅院维修等费用（以评估为准）；4、判决黄玉花赔偿其自2016年11月6日至2020年10月19日期间的营业损失（以评估为准）；5、依法解除双方于2015年10月20日签订的《院落租赁合同》；6、本案的涉诉费用由黄玉花承担。
一审法院认定事实：2015年10月20日，徐小婷与黄玉花签订《院落租赁合同》一份。约定：黄玉花将位于霍城县清水河镇三环路西一巷93号的院落租赁与徐小婷使用。租赁期限为5年，自2015年10月20日至2020年10月20日。并约定了其他权利义务。2016年10月24日，徐小婷将2016年10月20日至2017年10月20日的房租20,000元，提存于霍城县公证处，黄玉花于2016年11月1日收取该房租。2016年11月6日16时30分，徐小婷与黄玉花因租赁院落发生纠纷，霍城县公安局清水河分局接到报警后出警，并制作接处警情况登记表。其中出警情况载明：“接警后，民警迅速赶到现场。经了解得知，徐小婷与黄玉花于2015年10月签订五年的租房合同，租房费用一年支付一次。今年房东黄玉花准备涨房租，两人因此事发生纠纷。民警告知双方去司法部门或法院解决此事”。另查，太阳岛家教托管中心在霍城县食品药品监督管理局登记备案“小饭桌”。一审法院再查，经评估，太阳岛家教托管中心投入损失评估价值为11,1440.10元，托管中心2016年10月至2020年10月期间的停业损失为572,750.40元。
一审法院认为，本案争议焦点：1、徐小婷与黄玉花于2015年10月20日签订《院落出租合同》是否应当解除；2、徐小婷诉请黄玉花返还2016年10月20日至2017年10月19日的房租20,000元，是否有事实及法律依据；3、徐小婷诉请黄玉花承担违约金50,000元是否有事实及法律依据；4、徐小婷诉请黄玉花支付宅院维修费111,440.10元及2016年11月6日至2020年10月19日期间的营业损失572,750.40元是否有事实及法律依据.
关于争议焦点一，徐小婷与黄玉花于2015年10月20日签订的《院落租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方应按照合同约定履行。根据双方及一审法院调取的证据，黄玉花因徐小婷迟延交纳房租，要求徐小婷增加房屋租赁费至30,000元，双方协商未果。黄玉花于2016年11月6日将其出租院落即徐小婷开办的“太阳岛家教托管中心”的大门上锁，致使该托管中心无法营业。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。黄玉花因徐小婷不愿增加房租将该托管中心的大门上锁，单方终止合同的行为，致使徐小婷无法营业，合同目的不能实现，已构成根本违约。现徐小婷诉请解除合同有事实及法律依据，一审法院予以支持。黄玉花辩称徐小婷所称其将托管中心的大门上锁不属实，其未构成违约，根据徐小婷向一审法院提供的10月26日的录音，黄玉花具有不涨房租就锁门的表意，11月6日的录音中，黄玉花明确表述大门系其上锁，其行为已表明，因徐小婷不涨房租，黄玉花不愿继续履行租赁合同，故对于黄玉花的辩称，一审法院不予采信。
关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案徐小婷已向黄玉花交纳2016年10月20日至2017年10月20日的房租，黄玉花于2016年11月6日将托管中心大门锁住无法营业，致使合同解除。故其应向徐小婷返还2016年11月6日至2017年10月20日的房租，即20,000元-（20,000元/365天×16天）=19,123元，对于徐小婷请求超出的部分，一审法院不予支持。
关于争议焦点三，根据本庭查明的事实，徐小婷于2016年10月24日将下一年度租金20,000元提存霍城县公证处的行为，不符合其与黄玉花院落租赁合同约定“甲乙双方议定房屋年租为20,000元整，每年在10月20日前以现金一次性支付，……”，构成违约。故对于徐小婷请求黄玉花支付违约金50,000元，一审法院不予支持。徐小婷主张黄玉花在约定收取房租期限，故意躲避不收取租金致使其未能按期交纳租金，故其逾期交纳租金不构成违约。根据徐小婷提交的证据，载明日期均在约定交纳房租期限之后，在庭审过程中徐小婷并未提供证据证明其在交纳房租期限之前积极履行该义务，故对其主张，一审法院不予采信。
关于争议焦点四，徐小婷与黄玉花在履行该“院落出租合同过程中”均存在违约行为，徐小婷虽迟延交纳租金，但其违约行为并未构成根本违约，且其在期限后4日将该租金提存于霍城县公证处，未导致合同目的不能实现。黄玉花将提存于公证处的租金领取后，因其要求涨房租未能与徐小婷达成一致意见，单方将托管中心的大门上锁，致使徐小婷无法营业，已构成根本违约。因此给徐小婷造成的损失，黄玉花应当赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。故对于徐小婷请求黄玉花赔偿其投入的宅院维修费111,440.10元，有事实及法律依据，结合评估报告，一审法院予以支持。对于徐小婷请求黄玉花赔偿2016年11月6日至2020年10月19日期间的营业损失572,750.40元，其本质系徐小婷对于可以获得利益的主张，根据双方签订的“院落出租合同”，合同签订时，对于该院落的用途双方未明确约定，黄玉花在订立合同时无法预见，故徐小婷的该项请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。对于徐小婷主张评估费20,000元由黄玉花承担，因对于徐小婷要求黄玉花赔偿其投入的宅院维修费111,440.10元的请求予以支持，故该项评估费应由黄玉花承担，对于徐小婷要求黄玉花赔偿其可以获得利益572,750.40元，一审法院未能支持，该项评估费由徐小婷承担。根据比例，黄玉花应承担的部分111,440.10元÷（111,440.10元+572,750.40元）×20,000元=3,257.50元。黄玉花辩称，徐小婷并非该托管中心的实际经营者，因其未向法庭提供充分的证据加以证明，一审法院不予采信。黄玉花辩称，评估报告不客观、不真实，因其未向一审法院提供证据证明，且在一审法院向其示明是否重新鉴定时其不要求重新鉴定，故对其辩称的事实，一审法院不予采信。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条规定，判决：一、解除徐小婷与黄玉花于2015年10月20日签订的《院落出租合同》；二、黄玉花于判决生效之日起七日内向徐小婷返还租赁费19,123元；三、黄玉花于判决生效之日起七日内向徐小婷赔偿损失111,440.10元；四、黄玉花于判决生效之日起七日内向徐小婷支付评估费3,257.50元。案件受理费5,771元，由徐小婷负担4,747元，黄玉花负担923元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：黄玉花提交伊犁优创锅炉制造有限公司出具的收据，认为收据载明的锅炉价格为7,700元，《价格评估报告》上载明的锅炉价格高达15,000元，证明《价格评估报告》不真实，不客观。徐小婷质证认为收据上对锅炉的型号、大小、规格以及购买人等均无记录，该证据的真实性以及与本案的关联性均不认可。因该收据仅记载了货物名称，徐小婷对其真实性也不认可，其真实性以及与本案的关联性，本院无法确认。
徐小婷未提交新证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点问题是：1、在履行合同过程中谁构成违约；2、徐小婷要求解除合同，由黄玉花返还未到期租金、支付违约金并赔偿损失的一审诉讼请求能否成立。
关于焦点一。黄玉花因徐小婷不愿增加房租将徐小婷开办的“太阳岛家教托管中心”的大门上锁，有徐小婷提供的多份证据予以证实，黄玉花单方终止合同，已构成违约。徐小婷于2016年10月24日将下一年度租金20,000元提存到霍城县公证处，违反了《院落租赁合同》“甲乙双方议定房屋年租为20,000元整，每年在10月20日前以现金一次性支付，……”的约定，亦构成违约。故黄玉花不认可其锁门已构成违约以及徐小婷认为其提存租金的行为不构成违约的上诉请求，均不能成立，本院不予支持。
关于焦点二。黄玉花单方终止合同，致使徐小婷合同目的不能实现，徐小婷诉请要求解除合同有事实及法律依据，一审判决支持其该部分请求并无不当。黄玉花现要求继续履行合同的上诉请求不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，徐小婷已向黄玉花交纳2016年10月20日至2017年10月20日的房租，黄玉花于2016年11月6日将托管中心大门上锁，一审判决黄玉花向徐小婷返还2016年11月6日至2017年10月20日的房租19,123元,并根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，结合《价格评估报告》列明的徐小婷投入的宅院维修费损失的具体物品所作评估值，判决由黄玉花赔偿徐小婷投入损失111,440.10元，有事实及法律依据，黄玉花不认可的理由，不能成立，本院不予支持。至于徐小婷主张违约金的问题。由于双方均构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，应当各自承担相应的违约责任，故一审判决驳回徐小婷该部分的请求并无不当。至于徐小婷主张停业损失的问题。因《价格评估报告》没有对其所作停业损失提供鉴定依据，徐小婷也未提供证据予以证实，故徐小婷要求按照该价格评估报告所评估的572,750.40元的请求，因缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人徐小婷和黄玉花的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12,838元，由上诉人徐小婷负担9,862元，黄玉花负担2,976元。
本判决为终审判决。
审判长 杜 平
审判员 彭红梅
审判员 马晓梅
二〇一八年九月二日
书记员 相琳琳