浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温苍民初字第1459号
原告：温州新雅曙光房地产开发有限公司，住所地苍南县龙港镇示范工业园区（新雅投资集团办公楼）。
法定代表人：朱诗平，总经理。
委托代理人：余乃盛、陈吉开，浙江法之剑律师事务所律师。
被告：方时吉。
委托代理人：陈雪芳，浙江思勤律师事务所律师。
原告温州新雅曙光房地产开发有限公司（以下简称新雅曙光公司）诉被告方时吉商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月25日立案受理后，依法由审判员黄兆针适用简易程序于2015年10月12日公开开庭进行了审理。原告新雅曙光公司委托代理人余乃盛，被告方时吉及其委托代理人陈雪芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新雅曙光公司起诉称：原告系“荣御府”商品房的开发商。2014年7月2日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告以1741641元价格向原告购买坐落于苍南县龙港镇“荣御府”1幢302号商品房等。2014年7月2日，原、被告又签订一份《延期付款协议》。事后，被告仅向原告支付部分购房款，在涉案商品房已具备交付条件后，至今仍未支付剩余购房款384883元。为此，原告请求：一、被告方时吉向原告新雅曙光公司支付购房款384883元及违约金（自2014年7月2日起按月利率2%计算至实际付款之日止，在庭审中，原告将计算违约金标准由月利率2%变更为中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍）；二、本案诉讼费由被告承担。
被告方时吉答辩称：一、被告为购买“荣御府”商品房，于2014年6月25日向原告预付40000元。2014年7月2日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告向原告购买“荣御府”1幢302室商品房，购房款为1741641元，首付531641元，按揭贷款1210000元。同日，双方签订了补充协议，约定被告只需分期支付首付款434883元即可。2014年7月8日，因原告要求被告全部付清，但被告暂无力支付，故双方约定由原告借款给被告，用以支付首付款；而借款于房屋交付时还清。当日，被告用其向原告所借的款项，支付了全部首付款。该事实有销售发票和银行现金解款单为凭。2014年7月22日，被告与中国银行签订了住房贷款合同，贷款1210000元并支付给原告，至此，被告完成了合同约定的付款义务。可见，原告主张的被告尚欠购房款384883元，实为借款。二、建成后的“荣御府”商品房与原告宣传差别极大，违反了合同约定，并存在质量问题，使被告至今未收到合同约定的商品房，原告也未通知交房，故被告才没有还清借款。综上，请求驳回原告要求被告支付购房款及违约金的诉讼请求。
原告新雅曙光公司在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：
1、营业执照、组织机构代码证、商品房预售证、身份证、结婚证，用以证明原、被告诉讼主体资格；
2、商品房买卖合同、延期付款协议、销售不动产统一发票，用以证明原、被告存在商品房买卖合同关系及被告未按约履行付款义务等事实；
3、证明、房屋建筑工程竣工验收备案表，用以证明原告已通知被告办理按揭贷款手续及涉案商品房已竣工验收等事实。
被告方时吉在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：
1、宣传册，用以证明原告提供的有关荣御府宣传内容；
2、荣御府实景照片，用以证明荣御府建成后的实景；
3、借款合同、还款清单，用以证明被告向中国银行按揭贷款1210000元及被告按约偿还贷款的事实；
4、销售不动产统一发票、银行对账单、现金解款单，用以证明被告已支付全部首付款的事实。
原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，被告对原告提供的证据质证如下：对证据1、3无异议，对证据2真实性无异议，但该证据中发票反而可以证明被告已履行付款义务的事实。原告对被告提供的证据质证如下：对证据1、2真实性没有异议，但对其关联性有异议，不能证明其待证事实；对证据3真实性没有异议；对证据4真实性无异议，但不能证明被告已支付全部首付款的事实。对此，本院认证如下：原告提供的证据1、3，被告无异议，对其证明力予以确认。原告提供的证据2，被告对其真实性无异议，足以证明原、被告存在涉案商品房买卖合同关系，至于该证据与被告提供的证据4均涉及被告是否已支付全部首付款的相关事实，系本案争议焦点，本院将在下文一并予以阐述。被告提供的证据1、2，目的在于证明建成后的涉案商品房与原告宣传不符，违反了合同约定，进而成为被告拒付款项的事由，本院认为，即使实景照片真实，也无法证明涉案商品房与原告宣传不符，根据涉案合同约定，也不能成为被告拒付涉案款项的事由，故对其证明力不予确认。被告提供的证据3，因原告对其真实性无异议，足以证明其待证事实，对其证明力予以确认。
本院根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定下列事实：原告新雅曙光公司以出让方式取得位于苍南县龙港镇人民路D地块、编号为苍国用（2010）第02-440202地块的建设用地使用权后，经批准在上述地块上开发建设“荣御府”（建设项目名称）商品房。2014年7月2日，被告方时吉与原告新雅曙光公司签订商品房买卖合同一份。合同第三条约定：方时吉向新雅曙光公司购买其开发建设的“荣御府”第1幢302号商品房；第五条约定：该商品房价款按建筑面积计算，每每平方米11376.58元，总金额为1741641元；第七条约定：在签订本合同当日，买受人需支付房价款531641元，剩余购房款1210000元以银行按揭贷款的方式支付；第八条约定了买受人逾期付款的违约责任：逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。同日，双方又签订一份延期付款协议。协议约定买受人应支付的首付款为434883元，出卖人同意其中384883元延期支付，分两期支付，分别于2015年1月30日前支付200000元，同年2月28日前支付184883元；若买受人未按时支付购房款，需支付自2014年7月2日起按月利率2%计算的延期付款利息；上述延期支付的购房款，出卖人已于双方签订商品房买卖合同时予以垫付。被告于2014年6月25日向原告预付40000元，合同签订时转化为购房款。涉案合同签订后，被告于2014年7月22日与中国银珩股份有限公司苍南县支行签订了个人一手住房贷款合同，履行了以按揭贷款方式支付购房款1210000元的合同义务，但至今未支付上述384883元。另查明，涉案民间借贷行为发生时，中国人民银行公布的六个月以内（含六个月）的贷款基准年利率为5.60%。
本院认为：原、被告之间就涉案商品房所签订的《商品房买卖合同》及《延期付款协议》系原、被告真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依约全面履行合同义务。
根据原、被告诉辩意见，双方对原告尚欠被告384883元没有争议，但对该款384883元是借款还是购房款存在争议。对此，本院认为，原、被告签订的《延期付款协议》已载明该384883元系购房款，且原告虽主张该384883元系借款，但未举证证明，应承担举证不能法律后果，故本院认定涉案384883元系购房款。由于被告按未约支付购房款，构成了违约，应承担违约责任，故原告要求被告支付尚欠购房款384883元，于法有据。本院予以支持。
关于违约金问题。本院认为，涉案《延期付款协议》约定的利息，实为逾期付款违约金。被告由于未按约支付购房款，依据《延期付款协议》约定，但《延期付款协议》对此约定与《商品房买卖合同》中有关逾期交房、办证违约责任的约定，明显不对等，根据公平原则，结合合同签订时同类同档次贷款基准利率、房地产开发公司融资成本等事实，酌情确定逾期付违约金按月利率0.8%计算对《商品房买卖合同》中有关逾期付款的违约金进行了重新约定，该约定属双方当事人自愿行为，与法无悖，本院予以认可，故本案逾期付款违约金应按《延期付款协议》规定进行处理。同时由于涉案合同签订时中国人民银行公布的六个月以内（含六个月）的贷款基准月利率的四倍低于原、被告约定的月利率2%。故原告要求被告支付自2014年7月2日起按上述四倍利率计算至实际付款之日止的违约金，于法有据，本院予以支持。
二被告依合同约定应于2012年11月30日前支付第二笔购房款600000元，剩余790000元在出卖人通知之日起十日内办理完毕按揭贷款手续以支付剩余购房款，如未能办理贷款手续，亦应在七日内向原告一次性付清剩余购房款。被告未按时支付第二笔购房款600000元，也没有因归责于原告的原因未能办理剩余购房款按揭贷款手续，已构成合同违约。依照合同约定，被告在原告要求继续履行合同的前提下，应向原告支付剩余购房款。鉴于合同约定第二笔购房款未支付部分450000元应付款日期为2012年11月30日，故被告未付款的日期已超过约定日期90日；被告收到原告发出催款通知的时间为2013年9月26日，故被告依约定支付最后一笔790000元购房款的最后期限应为2013年10月13日，该日期至今亦已超过90日。双方在签订补充协议时对主合同中有关逾期付款的违约金计算标准进行了重新约定，该约定属双方当事人自愿行为，与法无悖，应予认可。综上，被告应自2012年12月1日起至本判决确定还款之日止向原告支付逾期支付450000元购房款日万分之三的违约金，自2013年10月14日起至本判决确定还款之日止支付逾期支付790000元购房款日万分之三的违约金。原告的诉讼请求合理、合法，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除陈国丰与苍南润地置业有限公司于2012年12月12日签订的《商品房认购协议书》；
二、苍南润地置业有限公司于本判决生效后十日内双倍返还陈国丰定金2000000元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22800元，由苍南润地置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费22800元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，帐号：192999010400031950013。逾期不交按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 黄兆针
人民陪审员 李晓霞
人民陪审员 李树峰
二〇一五年九月十六日
书 记 员 郑丽娜
法律法规链接：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明。
一、对不具有强制执行内容的裁判文书：
1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；
2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；
3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；
二、对具有强制执行内容的裁判文书：
4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南县农村信用联社营业部，帐号：20×××37，并注明案号和汇款人；
5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。
三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。
四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。