北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终9692号
上诉人（原审被告、反诉原告）：季冬平，男，1981年12月3日出生。
委托诉讼代理人：熊菲，河北马春如律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张志超，男，1977年7月1日出生。
上诉人季冬平因与被上诉人张志超租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初75160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
季冬平上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张志超一审全部诉讼请求，支持季冬平反诉请求或发回重审。2.由张志超承担一审及二审诉讼费（包括反诉费）、保全费。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，违反法定程序。一审法院作出的事实认定仅对季冬平与张志超之间的《房屋租赁合同》及《房租收条》进行形式审查和认定，未对合同内容及交易进行实质性审查。张志超存在违法发放高利贷的行为，不排除其采用各种手段要求季冬平超额还本付息、甚至使用“套路贷”的可能。《房屋租赁合同》及《房租收条》是以合法形式掩盖张志超非法占有使用季冬平房屋获取更多非法利益的目的。房屋租赁合同的签订及租金支付存在不符合常理和交易习惯的情形，并非季冬平的真实意思表示。
张志超辩称，同意一审判决，不同意季冬平上诉请求及理由。
张志超于2017年10月向一审法院起诉请求：1.解除张志超与季冬平于2015年3月31日签订的《房屋租赁合同》；2.季冬平返还张志超已交纳的租金15万元；3.季冬平赔偿张志超违约金4万元；4.季冬平支付张志超替季冬平交纳的物业费13985.34元。
季冬平向一审法院提出反诉请求：1.判令双方于2015年3月31日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令张志超支付房屋占有使用费5万元。
一审法院认定事实：2015年3月31日，季冬平（出租人）与张志超（承租人）签订《房屋租赁合同》，合同约定，季冬平将北京市朝阳区×城（×南里3号院）×号楼1808室房屋（以下简称1808室房屋）出租给张志超使用，租赁期限为10年，自2015年4月8日起至2025年4月7日止。租金每年2万元。张志超交纳租金方式为以现金方式一次性付清。租赁期间房屋有关物业费、取暖费由季冬平承担。当日，季冬平出具《房租收条》，确认收到张志超交纳的1808室房屋租金20万元。双方在合同第七条违约处理中约定，自签约之日起，双方均不得借故解除合同，如季冬平确需收回房屋自用，必须提前一年通知张志超，退还张志超未满期约租金及保证金，并支付双倍的租金作为赔偿，并按张志超出具的装修发票或收据等额赔偿装修费。合同签订后，张志超使用1808室房屋，并交纳了该房屋2010年12月10日至2017年1月9日期间的物业费共计13985.34元。季冬平对《房屋租赁合同》、《房租收条》、物业费收据的真实性予以认可，但称《房屋租赁合同》、《房租收条》是因双方存在借贷关系，其受张志超胁迫签署，张志超以月租金不足2000元的价格占有1808室房屋，是以合法形式掩盖其非法目的。因为1808室房屋厕所有问题，物业没有解决，故季冬平没有交纳物业费，因张志超抢占房屋，季冬平没有给张志超办理水电卡，张志超找物业办理时交纳了物业费。
经查，2016年，法院受理李×起诉季冬平民间借贷纠纷一案，经审理作出（2016）京0105民初348号民事判决书，判决季冬平偿还李×借款623000元及利息。此后，李×向法院申请执行，案号为（2016）京0105执15386号。该案在执行过程中，法院对季冬平所有的1808室房屋进行拍卖，现该房屋已经过户给买受人。2017年10月26日，张志超向法院提出财产保全申请，请求对1808室房屋拍卖所得款项中的20万元进行保全。法院于2017年11月16日作出（2017）京0105民初75160号民事裁定书，对法院拍卖季冬平1808室房屋所得款项分配后的剩余款项进行保全。
庭审中，季冬平提交其名下卡号为×××工商银行卡及借记卡明细清单，欲证明其于2014年6月12日、13日两次向张志超借款共计96000元，并于2014年7月14日两次向张志超还款共计118000元。张志超称双方存在借贷关系，明细单中显示的尾号为9067的对方账号是其银行卡卡号，但对季冬平银行卡的真实性不能确定。季冬平还提交张晶给李伟转账凭证和收条、离婚证，欲证明其为了偿还张志超的高利贷，曾通过前妻张晶按照张志超的要求给李伟转账21万元，给付李伟现金5万元；张志超称上述证据与本案无关。季冬平提交58同城网站同小区房屋出租信息，欲证明1808室房屋租金的市场价格为5000元左右；张志超称现在北京房价上涨，与之前的房租没有关联性。
经询，季冬平称与张志超的借款是口头约定，没有签订书面协议，其向张志超出具的借条已被张志超收走；张志超则称双方存在借贷关系，但和1808室房屋没有关系，季冬平出具的借条，张志超没有收回。张志超称其于2017年12月8日搬离1808室房屋。
一审法院认定的上述事实，有相关书证以及双方当事人当庭陈述、庭审笔录等在案佐证。
一审法院认为，依法成立并生效的合同具有法律约束力，双方均应当按照合同约定全面履行各自义务，否则应当承担相应的违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，季冬平称与张志超之间曾有借贷关系，张志超表示认可，但称与1808室房屋无关，现季冬平提交的证据不足以证明《房屋租赁合同》和《房租收条》是为偿还高利贷在张志超胁迫之下签署，故对季冬平关于《房屋租赁合同》无效的抗辩意见，法院不予采信，对季冬平要求张志超支付1808室房屋使用费的主张，法院不予支持。本案中，因1808室房屋已经拍卖过户给他人，故张志超与季冬平签署的《房屋租赁合同》无法继续履行，应予解除。季冬平应当按照《房屋租赁合同》中的约定退还张志超已交纳的从2017年12月9日起至2025年4月7日止的房屋租金。因季冬平拖欠案外人借款，经法院判决进入执行程序，致使其所有的1808室房屋被拍卖并过户给他人，造成《房屋租赁合同》无法履行，构成违约，应当按照合同约定支付相应的违约金，故对张志超要求季冬平退还房租及支付违约金的主张，法院予以支持。根据合同约定，1808室的物业费用由出租方承担，故对张志超要求季冬平返还交纳的物业费的主张，法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除张志超与季冬平于2015年3月31日签订的《房屋租赁合同》；二、季冬平于判决生效之日起七日内退还张志超房屋租金十四万六千六百六十七元；三、季冬平于判决生效之日起七日内给付张志超违约金四万元；四、季冬平于判决生效之日起七日内给付张志超物业费一万三千九百八十五元三角四分；五、驳回张志超的其他诉讼请求；六、驳回季冬平的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8720元，由季冬平负担（于判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费525元，由季冬平负担（已交纳）。保全费5000元，由季冬平负担（于判决生效之日起七日内交纳）。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立并生效的合同具有法律约束力，双方均应当按照合同约定全面履行各自义务，否则应当承担相应的违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，季冬平以张志超存在违法发放高利贷的行为为由，主张《房屋租赁合同》及《房租收条》是以合法形式掩盖张志超非法占有使用季冬平房屋获取更多非法利益的目的，并非季冬平的真实意思表示。张志超对此不予认可，表示双方之间曾有借贷关系，但与1808室房屋无关。因季冬平未提供充分证据证明其主张，其应承担举证不能的不利后果。季冬平主张《房屋租赁合同》无效并要求张志超支付1808室房屋使用费的请求，依据不足，本院不予支持。
法院生效判决确认季冬平拖欠案外人借款，该案进入执行程序后，季冬平所有的1808室房屋被拍卖并过户给他人，造成《房屋租赁合同》无法履行，季冬平构成违约，其应承担相应的违约责任。张志超要求解除《房屋租赁合同》的请求，于法有据，应予支持。张志超要求季冬平退还其已交纳的自解除之日起至2025年4月7日止的房屋租金并支付违约金、物业费的主张，符合双方合同约定，亦应予以支持。
综上所述，季冬平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9245元，由季冬平负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 黄海涛
审判员 杨 夏
审判员 万丽丽
二〇一八年八月二十四日
书记员 王 艳
书记员 卢园园
书记员 仵 霞