四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第6858号
上诉人（原审被告）成都金阳华英达置业有限公司。住所地：四川省成都市青羊区。
法定代表人曾宪佩，总经理。
委托代理人罗达，中豪律师集团（四川）事务所律师。
委托代理人冉春红，中豪律师集团（四川）事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈昌清，男，汉族，1971年11月21日出生，住四川省开江县。
被上诉人（原审原告）梁远琼，女，汉族，1970年6月20日出生，住四川省开江县。
上诉人成都金阳华英达置业有限公司（以下简称华英达公司）与被上诉人陈昌清、梁远琼因商品房预售合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月27日公开开庭进行了审理。上诉人华英达公司的委托代理人罗达，被上诉人陈昌清、梁远琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年3月2日，陈昌清、梁远琼作为买受人与作为出卖人的华英达公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：陈昌清、梁远琼购买成都市青羊区培华路399号2幢3单元3层302号房屋，总价款388638元；华英达公司应当在2011年12月31日前向陈昌清、梁远琼交付该房屋；该房屋交付时应取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书、陈昌清、梁远琼已付清本合同项下应由华英达公司支付、代收的所有款项，该商品房为住宅的，华英达公司还应提供《住宅工程质量分户验收表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；出卖人应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得的，买受人有权选择退房，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；验收交接后，双方应当签署商品房交接单；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付等。
同日，双方又签订《商品房买卖合同补充协议及附件》一份，主要约定：双方于2010年3月2日签订关于金阳易诚国际2幢3单元3层302号房屋的《商品房买卖合同》；陈昌清、梁远琼于2010年3月2日签定合同时支付首付款118638元，余款270000元向银行申请房屋抵押贷款；陈昌清、梁远琼委托华英达公司代为办理房屋所有权证的，应在办理商品房交付手续的同时提供书面委托手续，并向华英达公司缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由华英达公司代陈昌清、梁远琼向相关部门缴纳；华英达公司应在陈昌清、梁远琼缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续后的365日内，代陈昌清、梁远琼向有关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证；如陈昌清、梁远琼未完整提供上述资料和费用的，华英达公司有权相应推迟该商品房所有权证的办理时间而无须承担迟延办证的责任；本补充协议与合同的内容如有冲突，以本补充协议为准。
2010年2月26日及2010年3月2日，华英达公司各出具收据一张，载明收到陈昌清、梁远琼支付的定金30000元和楼款88638元。2011年12月30日及2012年1月8日，陈昌清、梁远琼向华英达公司缴纳了契税、产权手续费、转移登记费、印花税费、贴花费、国土证工本费、抵押登记费、维修基金等费用，华英达公司出具了收据。
另查明，1、2013年2月27日，华英达公司向成都市房管局提交办理案涉房屋所属楼栋大产权的《房屋所有权登记申请书》；2、2013年3月14日，华英达公司正式取得案涉房屋所属楼栋大产权登记；3、2013年5月6日，案涉房屋取得产权登记，陈昌清、梁远琼系案涉房屋登记共有人；4、针对华英达公司提出的成都市税务局直属第三分局因系统升级的原因自2012年3月到2012年7月期间暂停办理集体件税务申报的问题，原审法院工作人员进行了调查走访。该局工作人员在接受询问时表示，三分局确有因系统升级原因暂停办理集体件税务申报的情况，但时间不会有3、4个月那么长，至于2012年3月到2012年7月期间是否曾停办集体件，因时间较久且无书面材料存档已无法核实；5、《温馨提示》和（2012）青羊民初字第4634号案件中原审法院工作人员调查取证形成的工作笔录均载明：成都市人民政府政务中心税务大厅因国家商品住房税收政策调整原因，曾于2012年暂停办理开发商集体件核税审核工作几个月；6、2012年1月8日，华英达公司向陈昌清、梁远琼交付案涉房屋。
陈昌清、梁远琼向原审法院提起诉讼，请求判令：1、华英达公司为陈昌清、梁远琼办理房屋分户产权证书并向陈昌清、梁远琼交付原件；2、华英达公司向陈昌清、梁远琼支付逾期办理房屋分户产权证书的违约金暂计算至起诉之日为47220元（2013.1.9-2014.2.18，共计405天；计算公式为：388638元×0.0003×405天=47220元），违约金应当计算至华英达公司向陈昌清、梁远琼实际交付房屋分户产权证书之日止；3、华英达公司赔偿陈昌清、梁远琼迟延办理房屋的整体权属证明（初始登记）的违约金6762.3元。（违约金应当计算至华英达公司正式取得初始登记之日，本诉请暂时计算至华英达公司申请初始登记之日。违约金计算期间为：2012.12.31-2013.2.27，共计58天，计算公式：388638元×0.0003×58天＝6762.3元）；4、所有诉讼费用由华英达公司承担。
原审法院认定上述事实，有陈昌清、梁远琼的身份证复印件、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》、《房屋所有权登记申请书》、收据4张、房屋信息摘要2份、（2012）青羊民初字第4634号案件工作笔录、《温馨提示》、工作笔录及庭审笔录等在案佐证。
原审法院认为，陈昌清、梁远琼与华英达公司于2010年3月2日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，陈昌清、梁远琼、华英达公司双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。
（一）关于产权证交付。根据《商品房买卖合同》约定，由陈昌清、梁远琼委托华英达公司向权属登记机关申请办理案涉房屋的权属转移登记，华英达公司已于2013年5月6日代陈昌清、梁远琼办理完毕，陈昌清、梁远琼亦对此予以确认，故原审法院对陈昌清、梁远琼要求华英达公司办理案涉房屋分户产权证书的诉讼请求不予支持。但华英达公司并未举证证明其已将案涉房屋的分户产权登记证书交付给陈昌清、梁远琼，故原审法院对陈昌清、梁远琼要求华英达公司向其交付案涉房屋的所有权证书的诉讼请求予以支持。
（二）关于迟延取得房屋整体权属证明的违约责任。《商品房买卖合同》明确约定了华英达公司应当在2012年12月31日前取得案涉房屋的初始产权登记，但房屋信息摘要载明，华英达公司实际取得房屋整体权属证明的时间是在2013年3月14日，因此，华英达公司已经构成违约，应承担违约责任。虽然华英达公司抗辩称，因《房屋测绘实测报告》与《建设工程规划合格证书》面积不一致，规划局更正《建设工程规划合格证书》面积时间过长，导致其迟延办理案涉房屋初始登记，但案涉楼盘《房屋测绘实测报告》与《建设工程规划合格证书》面积不一致系因华英达公司自身原因造成，而华英达公司作为房地产开发公司签订合同当时即应当知道若《房屋测绘实测报告》与《建设工程规划合格证书》面积不一致时将需要一定的流程和时间对《建设工程规划合格证书》面积进行变更，在其前提下才能完成办证手续。且华英达公司提交的《建设工程规划合格证》和《房屋测绘技术报告》仅能证明华英达公司于2011年11月28日及2012年1月12日取得了上述两份资料，而《关于对金阳易诚国际项目面积问题的征询函和补充说明的回复》为复印件，来源无法核实，且即便该资料真实有效，亦仅能证明成都市规划管理局规划验收处曾于2012年5月31日向成都市房屋产权登记中心复函同意对易诚国际1、2、3号楼及项目地下室于2011年12月28日取得的《建设工程规划合格证》中的总面积及各部分面积进行更正，不能证明华英达公司迟延办理案涉房屋初始登记系因成都市房管局与成都市规划局协调时间过长造成。故原审法院对华英达公司的该项抗辩不予认可。
对于具体违约责任，依据《商品房买卖合同》的约定，华英达公司应当承担从取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日即2013年1月1日起至实际取得权属证明之日即2013年3月14日止，按陈昌清、梁远琼已付款项388638元每日万分之三计付违约金即8511.17元（388638元×0.0003×73天），故对陈昌清、梁远琼主张的该项诉讼请求，原审法院部分予以支持。
（三）关于逾期办理房屋分户产权证书的违约责任。华英达公司于2012年1月8日向陈昌清、梁远琼交付涉案房屋，且在此之前陈昌清、梁远琼也缴齐了办证资料及费用。根据《商品房买卖合同补充协议及附件》约定，华英达公司应在陈昌清、梁远琼缴齐办证资料及费用，并办理完委托手续后的365日内，即2013年1月8日前代陈昌清、梁远琼向有关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。但华英达公司迟至2013年5月6日才代陈昌清、梁远琼办理完毕案涉房屋的产权登记。依据《商品房买卖合同》的约定，华英达公司应当承担从2013年1月9日起至实际取得权属证明之日即2013年5月6日止，按陈昌清、梁远琼已付款项388638元每日万分之三计付违约金即13757.79元（388638元×0.0003×118天），对陈昌清、梁远琼主张的该项诉讼请求，符合法律规定及双方约定，原审法院予以部分支持。关于原告提出的以产权证实际交付时间作为逾期办证违约金计算截止时间的主张。原审法院认为，华英达公司于2013年5月6日为陈昌清、梁远琼办理了案涉房屋的所有权转移登记，即取得了该房屋的所有权登记证书。《商品房买卖合同》中并未将产权证实际交付时间约定为产权证取得的时间，陈昌清、梁远琼提出的该项主张无合同及法律依据，原审法院不予支持。
关于华英达公司提出的成都市税务局直属第三分局因系统升级于2012年3月至2012年7月暂停办理集体件税务申报致其迟延办理案涉房屋所有权转移登记的抗辩。华英达公司提交的2013年6月14日的录音资料来源无法核实，陈昌清、梁远琼亦不予认可，原审法院不予采信。原审法院根据华英达公司申请进行了调查走访，但调查对象成都市税务局直属第三分局表示其虽偶有暂停办理集体件的情况，但无书面材料存档，2012年3月至2012年7月是否曾经暂停办理已无法核实。原审法院（2012）青羊民初字第4634号案件中依法调查取证形成的工作笔录亦仅能证明成都市税务局直属第三分局曾经暂停办理集体件税务申报，但具体时间无法核实。且即便成都市税务局直属第三分局确曾于2012年3月至2012年7月暂停办理集体件税务申报，华英达公司亦未举证证明其曾于此期间内就案涉房屋申请办理税务申报，且因系统升级问题而延迟办理，故原审法院对华英达公司的该项抗辩不予支持。
综上，对陈昌清、梁远琼的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、华英达公司于判决生效之日起十日内向陈昌清、梁远琼交付成都市青羊区培华路399号2幢3单元3层302号房屋的所有权证书；二、华英达公司于判决生效之日起十日内支付陈昌清、梁远琼逾期取得房屋整体权属证明违约金8511.17元，以及逾期办理房屋分户产权证书的违约金13757.79元，共计22268.96元；三、驳回陈昌清、梁远琼的其余诉讼请求；如果华英达公司未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、案件受理费981元，减半收取490.5元，由华英达公司负担。
宣判后，原审被告华英达公司不服提起上诉，请求撤销原审判决第二项，依法改判华英达公司不承担逾期取得楼栋权属证明及逾期办理房屋产权证的违约责任；本案一、二审诉讼费由陈昌清、梁远琼承担。理由是：1、根据《房屋技术测绘报告》及《建设工程规划合格证》，能够证明华英达公司已按合同约定取得了规划合格证并向房管局提交了办理楼栋权属证明的资料。但在华英达公司申请办理楼栋权属证明时，房管局变更了政策，要求按照已审核通过的《房屋实测报告》重新修改《规划验收合格证》，否则不予办证。而此时华英达公司已经取得《规划验收合格证》，规划局以已经核发了该证为由不予修改，房管局与规划局对此僵持数月，直至2012年5月31日才出具书面说明，同意更正《建设工程规划合格证》上的面积。该书面回复作出后，华英达公司即在第一时间进行了产权初始登记工作。华英达公司取得案涉房屋整体权属证明的时间虽然迟于合同约定的时间，但并非其自身原因造成，而是因前述政府部门的政策变动导致长达五个月无法办理产权初始登记，华英达公司不应就此承担违约责任。2、成都税务局直属第三分局因系统升级，于2012年3月至2012年7月暂停办理2010年10月1日后签订的房屋契税申报，该情况导致包括华英达公司在内的青羊区范围内多数楼盘无法按期进行契税申报并办理分户产权证。对此，（2012）青羊民初字第4634号案件中调查取证的工作笔录能够证明，成都地税局直属第三分局确在相应时间内暂停办理集体件税务申报。故在该事实得到确认的前提下，华英达公司无需再就相关事实承担举证义务，也不应承担举证不能的法律后果。3、退一步讲，即使华英达公司应就逾期办理产权证承担违约责任，也主要是因逾期取得房屋整体权属证明所致。双方在合同中对两种违约责任分别进行约定，是基于不同违约行为下分别适用其中一种违约责任。而本案中，由于房屋整体权属证明迟延取得，必然影响房屋分户产权证的办理，这是同一违约行为下导致的两种不同违约结果。此种情况下，如按合同约定计算两种违约金，显失公平。4、在陈昌清、梁远琼未提供任何证据证明其所受实际损失的情况下，按照合同约定的已付款每日万分之三的标准计算违约金明显过高，请求依法调减。
被上诉人陈昌清、梁远琼答辩称，1、在房地产行业中，开发商应先取得《房屋测绘实测报告》，将该报告提交给规划局，再由规划局据此作出《建设工程规划合格证》，因此通常情况下，《建设工程规划合格证》的取得时间应晚于《房屋测绘实测报告》的出具时间。但本案中，《房屋测绘实测报告》于2012年1月12日作出，《建设工程规划合格证》于2011年12月28日取得，即《房屋测绘实测报告》的取得时间反而晚于《建设工程规划合格证》，且在合同约定的房屋交付之时尚未取得《房屋测绘实测报告》。由此可以推断华英达公司取得《建设工程规划合格证》存在瑕疵，必然导致《房屋测绘实测报告》作出后的面积与规划面积不一致、《建设工程规划合格证》需要修改，进而造成案涉房屋的楼栋权属证明逾期取得。上述情形是由于华英达公司自身原因造成的，应当由华英达公司对此承担相应的违约责任。2、华英达公司关于税务机关于2012年3月至7月期间暂停办理集体件税务申报的主张，没有证据证明；且由于华英达公司在此时尚未取得房屋整体权属证明，客观上更不可能为陈昌清、梁远琼办理房屋分户产权证书。华英达公司关于逾期办理房屋分户产权证书是因税务机关原因导致的理由，不应采信。3、房屋产权初始登记是办理分户登记的前提，办理产权初始登记是开发商的法定义务，协助购房人办理产权分户登记是合同约定的开发商义务。双方在合同中对两项登记义务分别约定了违约责任，陈昌清、梁远琼所主张的违约金，并非是针对同一违约行为的两个不同违约结果，而是两个不同的违约行为各自产生的违约结果，因此不构成违约金的重复计算问题。4、合同约定的违约金计算标准是双方真实意思表示，华英达公司逾期办证的违约行为损害了陈昌清、梁远琼的利益，原审法院根据约定确认华英达公司应承担违约金的数额的正确的。请求驳回上诉，维持原判。
二审审理过程中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点是：一、华英达公司应否承担迟延取得房屋整体权属证明的违约责任；二、华英达公司应否承担逾期办理房屋分户产权证的违约责任；三、违约金是否存在重复计算的问题；四、原审法院判决的违约金数额是否适当。现就上述争议焦点分析如下：
关于第一个争议焦点，庭审已经查明，华英达公司实际取得案涉房屋整体权属证明的时间，超过了合同约定的期限，客观上存在逾期的事实。按照双方约定，华英达公司应对此承担违约责任，除非华英达公司有证据证明迟延取得房屋整体权属证明非因其自身原因所致。本案中，华英达公司虽然提交了成都市规划管理局出具的《关于对金阳易诚国际项目面积问题的征询函和补充说明的回复》，但该证据系复印件，即使该证据属实，也仅能证明成都市规划管理局规划验收处曾于2012年5月31日向成都市房屋产权登记中心复函同意对易诚国际1、2、3号楼及项目地下室于2011年12月28日取得的《建设工程规划合格证》中的总面积及各部分面积进行更正，但不能证明华英达公司迟延办理案涉房屋初始登记系因成都市房管局与成都市规划局协调时间过长造成。华英达公司关于政府部门政策变动原因致使房屋整体权属证明迟延取得的上诉主张，除其自己的陈述外，在本案中未提交有效证据予以证明，陈昌清、梁远琼对此亦不予认可。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”之规定，本院对华英达公司的该上诉主张不予采信。原审法院根据合同约定，认定华英达公司应就迟延取得房屋整体权属证明承担违约责任正确，本院予以维持。
关于第二个争议焦点，庭审已经查明，陈昌清、梁远琼实际取得房屋分户产权证的时间，超过了合同约定的期限，客观上存在逾期的事实。按照双方约定，华英达公司应对此承担违约责任，除非华英达公司有证据证明逾期取得房屋分户产权证非因其原因所致。对此，华英达公司上诉认为是由于税务机关于2012年3月至2012年7月暂停办理2010年10月1日后签订的房屋契税申报导致。
本院认为，华英达公司对上述主张所提交的2013年6月14日的录音资料证据，无法核实证据来源，陈昌清、梁远琼对该证据真实性、合法性亦不予认可。而（2012）青羊民初字第4634号案件中调查取证的工作笔录，仅能证明税务机关曾于2012年暂停办理开发商集体件核税审核，但具体时间无法核实。原审法院对此向成都市税务局直属第三分局调查走访的结果，亦无法核实税务机关暂停办理集体件税务申报的具体时间。即使税务机关暂停办证的期间属实，华英达公司亦未举证证明其曾于此期间申请办理案涉房屋在内的集体件税务申报。更何况，因华英达公司直至2013年3月14日才取得房屋整体权属证明，而该权属证明应系办理房屋分户产权证书的前提条件，在此期间华英达公司客观上亦不可能为陈昌清、梁远琼办理房屋分户产权证书。故华英达公司关于因税务系统升级导致办证迟延的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。原审法院根据合同约定，认定华英达公司应就房屋分户产权证逾期取得承担违约责任正确，本院予以维持。
关于第三个争议焦点，本院认为，《商品房买卖合同》在“产权登记”中分别约定了初始登记与转移登记的办理期限，并对因华英达公司的责任导致办理逾期的情形亦分别约定了违约责任。故本案中，初始登记与转移登记的违约责任是针对不同的违约行为，约定了不同的违约后果。庭审已查明，案涉房屋的整体权属证明以及分户产权证均存在逾期办理的客观事实，且前述两个争议焦点已分析，上述逾期办证的违约责任均应由华英达公司承担，该两项违约责任并非是同一违约行为所产生的不同违约后果，不存在违约金重复计算的情形。原审法院根据合同约定，认定华英达公司应就逾期取得产权初始登记与逾期办理产权分户登记分别承担违约责任，并无不当，本院予以维持。
关于第四个争议焦点，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，虽然陈昌清、梁远琼未举出华英达公司逾期办证给其造成实际损失的证据，但华英达公司逾期取得楼栋权属证书和迟延办理房屋所有权证的事实客观存在，违约的情节较为恶劣，故根据公平原则和诚信原则，原审法院结合华英达公司承诺的违约金计算标准确定其应承担的违约金数额并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费981元，由上诉人成都金阳华英达置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐骥
代理审判员 龚耘
代理审判员 冷雪
二〇一五年十一月三日
书 记 员 刘杨