温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温鹿商初字第4570号
原告：中国农业银行股份有限公司温州中山支行。
负责人：朱建华。
委托代理人：真珊珊。
被告：叶志建。
被告：梅洁。
被告：温州市京都房地产开发有限公司。
法人代表：黄格青。
原告中国农业银行股份有限公司温州中山支行（以下简称农业银行中山支行）与被告叶志建、梅洁、温州市京都房地产开发有限公司（以下简称京都公司）金融借款合同纠纷一案，于2014年8月7日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月31日公开开庭进行了审理。原告农业银行中山支行的委托代理人真珊珊到庭参加诉讼。被告叶志建、梅洁、京都公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告农业银行中山支行诉称：2011年2月17日，被告叶志建与原告签订了编号为no.33020520110005770的《个人购房担保借款合同》，借款金额为202万元，期限自2011年2月17日至2036年2月16日。同时，合同中约定：1.借款利率为浮动利率，在基准利率基础上上浮10%，实行等额本息还款法，借款发放后如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则自调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率。2.借款人未按本合同约定期限归还借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，其中未按本合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮50%，未按合同约定期限归还借款期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率上调之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款期限内产生的应付未付利息，在借款期限内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。3.合同有效期内，发生影响贷款人债权实现的事项，贷款人有权停止发放借款，有权提前收回已发放借款、行使担保权、有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。4.本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等效力。5.借款的担保方式为阶段性保证担保＋抵押。由叶志建、梅洁以位于温州市三垟大道新京都家园3幢××室的房产提供抵押担保，抵押物暂作价405.1759万元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的价款为准。抵押担保的范围包括合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、因违约而产生的律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的费用。同时，京都公司自贷款人发放贷款日起，至借款人取得房产证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，为借款人的债务承担连带保证责任。
同日，原告与被告叶志建、京都公司签署了《贷款及保证承诺书》，其中，被告京都公司承诺：从贷款发放日起，至原告据被告叶志建的委托办妥住房房地产权证及住房抵押登记手续之日止，对原告发放给被告叶志建的贷款，承担连带责任保证。
以上合同及承诺书由各当事人签章确认后，于2011年2月24日在相关部门办理了预购商品房抵押权预告登记。2011年2月28日，原告向被告叶志建发放了202万元的贷款，借款期限为2011年2月28日至2036年1月27日，执行利率为7.26%。2014年4月起，被告叶志建一直未予以归还贷款本息，保证人亦未承担连带保证责任。现请求判令：1.被告叶志建立即偿还欠款本金1922270.24元，利息44236.15元，罚息192.42元，期内复利673.71元，合计1967372.52元（暂算至2014年8月4日），自2014年8月5日起的逾期利息、罚息及复利按合同约定收至债务清偿之日止。2.原告对被告叶志建、梅洁坐落于温州市三垟大道新京都家园3幢××室的房产（房屋预告登记号：温房预瓯字第2102005121号，建筑面积：137.120平方米）拍卖、变卖、折价款享有优先受偿权。3.被告京都公司对被告叶志建上述债务承担连带责任。4.本案诉讼费等费用由被告承担。
原告农业银行中山支行在庭审中明确其第一项诉请主张的复利是指期内应付未付利息为基数所产生的复利。
为证明其诉称的事实，原告农业银行中山支行向本院提供了如下证据：
1.叶志建、梅洁的身份证、结婚证，证明被告身份。
2.京都公司的营业执照、组织机构代码证，证明被告身份。
3.贷款申请表、个人借款凭证，证明原告为被告发放贷款的事实。
4.《商品房买卖合同》，证明被被告叶志建向京都公司购买房屋。
5.《个人购房担保借款合同》（编号：33020520110005770），证明被告与原告之间发生借款合同关系，合同内容明确、合法有效。
6.《贷款及保证承诺书》，证明被告京都公司为被告叶志建提供连带责任保证。
7.预购商品房预告登记、抵押权预告登记，证明原告已取得房屋预登记。
8.账户交易明细、贷款还款汇总试算、贷款利率变动表，证明被告拖欠贷款本息情况及原告计算贷款利率的依据。
被告叶志建、梅洁、京都公司未作答辩，亦未向本院提供证据。
被告叶志建、梅洁、京都公司无正当理由未到庭，应视为放弃质证抗辩的权利。经庭审出示及核对，本院对原告农业银行中山支行提供的证据，认定如下：上述第1-8组证据，具有真实性、合法性以及与本案的关联性，能够证明原告所主张的待证事实，本院予以确认。
根据上述确认的证据以及当事人的陈述，本院认定事实如下：涉案《个人购房担保借款合同》约定，借款用途为购买位于温州市三垟大道新京都家园3幢××室的房产；还款方式为等额本息，还款周期为一个月，还款日为每期借款发放日对应日；借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权；分期偿还的，保证期间为每期还款日起二年；保证范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的所有费用；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。借款凭证上记载：借款日期为2011年2月28日、到期日期为2036年1月27日、执行利率为年利率7.26%、还款周期为月、还款日为28日。
被告叶志建仅足额偿付借款本息至2014年3月28日，后于2014年4月29日支付利息1820.49元，此后无其他还款。截止2014年12月29日，被告叶志建尚欠原告借款本金1922270.24元及利息101388.21元、罚息1024元、利息的复利3687.95元。
另查明：被告叶志建、梅洁与原告已办理了抵押权预告登记（登记号为温房预瓯字第2102006792号）。涉案房产已办理预购商品房预告登记（预告登记号为温房预瓯字第××号）。被告叶志建、梅洁至今尚未办理产权登记。涉案房产未办理抵押他项权利证书。
本院认定的其他事实与原告农业银行中山支行诉称的事实一致。
本院认为：原告农业银行中山支行与被告叶志建、梅洁、京都公司签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同对合同当事人均具有约束力。原告已依约发放贷款，被告叶志建自2014年4月29日起即未能按约定偿付借款本息，已构成违约，根据涉案借款合同违约条款的约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权。现原告诉请被告叶志建偿还余欠的借款本金及利息、逾期罚息，并对未按时支付的利息计收复利，于法有据，本院予以支持。被告叶志建、梅洁自愿提供其所购坐落于温州市三垟大道新京都家园3幢××室的房屋作为抵押物，为上述债务提供抵押担保，并已办理了抵押权预告登记，其后因为被告叶志建、梅洁自身原因，导致未能办理抵押他项权利证书，故原告应享有对上述房屋的担保物权。被告叶志建到期未能履行上述债务的，原告有权以拍卖、变卖被告叶志建、梅洁提供的抵押物所得价款优先受偿。被告京都公司自愿为被告叶志建的上述债务提供连带责任保证，保证责任至借款人取得房产证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后解除。因保证责任解除的条件并未成就，故被告京都公司仍应对被告叶志建的上述债务承担连带保证责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。因涉案《个人购房担保借款合同》约定了在同时存在物的担保和保证担保时，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，故原告有权直接要求被告京都公司承担保证责任。被告京都公司承担保证责任后，有权向被告叶志建追偿。被告叶志建、梅洁、京都公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告叶志建于本判决生效之起十日内偿付原告中国农业银行股份有限公司温州中山支行借款本金1922270.24元及利息、罚息和复利（截止2014年12月29日的利息为101388.21元、罚息为1024元、利息的复利为3687.95元，之后的利息、罚息和复利按编号为33020520110005770的《个人购房担保借款合同》的约定及中国人民银行的规定计算至本判决确定的履行之日止，对罚息不计收复利）。
二、若被告叶志建未按期履行上述债务的，原告中国农业银行股份有限公司温州中山支行有权以拍卖被告叶志建、梅洁提供抵押的坐落于温州市三垟大道新京都家园3幢××室的房屋（预告登记号为温房预瓯字第××号）所得价款优先受偿。
三、被告温州市京都房地产开发有限公司对被告叶志建的上述债务承担连带保证责任。其承担保证责任后，有权向被告叶志建追偿。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22506元、公告费420元，由被告叶志建负担，被告梅洁、温州市京都房地产开发有限公司负连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 郭靓斐
人民陪审员 黄迎庆
人民陪审员 伍敏慧
二〇一五年一月九日
代书 记员 董朵朵