杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭富城民初字第259号
原告：杭州富阳区大源门窗设备总厂。
经营者：俞仁锦。
委托代理人：郑卫平。
被告：方学忠。
原告杭州富阳区大源门窗设备总厂（以下简称大源门窗厂）诉被告方学忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月1日立案受理后，依法由审判员李晶适用简易程序于2016年1月21日公开开庭进行了审理。原告大源门窗厂之经营者俞仁锦及委托代理人郑卫平到庭参加诉讼。被告方学忠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告大源门窗厂起诉称：2011年1月，原、被告双方签订《租房协议》，约定被告承租原告所有的位于大源镇过镇公路边的房屋，面积约500平方米，租赁期限为5年，自2011年2月1日起至2016年1月30日止。租金按年交，先付租金后使用。口头约定第一年租金为15万元，协议中约定每年租金提增15%。若被告违约，必须以当年度房租费为基数，向原告支付六个月的房租费作为赔偿。租房协议签订后双方正常履行，2014年度实付租金18万元。2015年度（2015年2月1日至2016年1月30日）的租金根据合同约定在上年度租金基础上提增15%后为20.7万元，应于2015年1月10日前付清，但被告在2015年度仅向原告支付了10万元，其余租金经原告多次催讨拒不支付。被告支付的10万元仅够维持至2015年7月30日合计6个月的租金。2015年8月1日起至今的租金，被告一直拒不支付。现该房屋处于荒置无人管理状态，被告已不知去向，屋内构筑物及物品未正常使用而出现了严重损坏现象。综上所述，被告的行为已经严重违反合同约定，侵害了原告的合法权益，为避免损失扩大，维护原告合法权益，原告遂向法院提起诉讼，要求判令：1、解除原、被告双方的《租房协议》；2、被告支付原告拖欠的房屋租金53500元（起诉时暂以2015年10月31日为截止日，请求判决计算至房屋实际返还之日）；3、被告支付原告违约金41400元（以2015年度租金207000元为基数，按租金的20%主张违约金）；3、被告立即腾空房屋，将租赁的房屋返还原告。
为证明上述事实，原告大源门窗厂向本院提供的证据有：
1、国有土地使用证1份（复印件），拟证明被告租赁的房屋系原告所有的事实。
2、租房协议1份，拟证明原、被告之间存在租赁合同关系以及双方权利义务关系的事实。
3、契证1份（与原件核对无异的复印件），拟证明土地和房屋归原告所有的事实。
4、建设用地规划许可证1份（与原件核对无异的复印件），拟证明土地和房屋归原告所有的事实。
被告方学忠未到庭，也未提交书面的答辩状。
被告方学忠未举证。
原告大源门窗厂提供的证据，被告方学忠未到庭，视为放弃质证权利。本院审查认为，原告提交的证据与本案有关联，内容真实、形式合法，应予以认定。
根据上述有效证据及庭审陈述，本院认定如下事实：
2009年7月29日，富阳市人民政府向富阳市大源门窗设备总厂颁发国有土地使用权证，确认富阳市大源门窗设备总厂对坐落于富阳市大源镇大源村（原农牧场）的一块面积为9520平方米的土地享有国有土地使用权。2009年11月27日，富阳市规划局向富阳市大源门窗设备总厂颁发建设用地规划许可证，许可其使用位于大源镇大源村的面积为9520平方米的土地建造厂房、仓库、办公楼。2011年1月，富阳市大源门窗设备厂的经营者俞仁锦（作为甲方）与被告方学忠（作为乙方）签订《租房协议》，约定：“一、甲方将座落于大源镇过镇公路边（三楼南面半层）的房屋，地场约500平方米租赁给乙方：……三、租赁期限为5年，自2011年2月1日起至2016年1月30日止。租金随合同签订一次性交清。（如按年交，每年租金提增15%计算，按签订合同时间并提前20天交清房租费）；四、乙方在合同期如有违约，必须赔偿甲方按当年房租费基数六个月的房租费作为赔偿；……”协议签订后，被告方学忠利用原告的房屋开办浴室，并陆续交纳房租。2014年度，原告自认方学忠交纳房租费18万元。因2015年2月1日至2016年1月30日期间的房租费用，被告方学忠仅交纳10万元，余款未及时支付。原告大源门窗厂遂诉至法院，要求解除与方学忠的《租房协议》，并要求其支付剩余房租费用、赔偿损失并支付违约金。另查明，富阳市大源门窗设备厂于2015年5月29日变更名称为杭州富阳区大源门窗设备总厂。
本院认为：原告大源门窗厂与被告方学忠之间的房屋租赁合同依法成立并生效，原告大源门窗厂将房屋交付方学忠使用、收益，方学忠应按约定期限支付房租，其未按约支付房租的，出租人大源门窗厂可以要求解除合同，并要求方学忠支付拖欠的租金、违约金以及赔偿占用期间的损失。首先，原告要求解除合同的主张，通过向法院起诉后，由法院于2015年12月15日送达至被告处，故房屋租赁合同于2015年12月15日解除。其次，原告主张要求被告支付实际占用期间的损失，要求按207000元的标准计算。本院认为，原、被告约定租金按每年15%递增，但原告自认2014年的租金为18万元，故2015年的租金应为207000元。被告方学忠未及时腾退房屋，会给原告造成损失，原告要求按合同解除时的租金赔偿损失，合理有据，本院予以支持。第三，原、被告在合同中约定“乙方在合同期如有违约，必须赔偿甲方按当年房租费基数六个月的房租费作为赔偿”，该约定属于违约条款，原告可基于该条款对被告方学忠主张违约金，现原告自愿将违约金调整为当年房租费的20%，属于其对自身权利的处分，该主张合理有据，本院予以支持。第四，合同解除后，被告方学忠应当及时搬离原告所有的房屋，解除占用。综上，原告大源门窗厂的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。被告方学忠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告方学忠支付原告杭州富阳区大源门窗设备总厂2015年2月1日至2015年10月31日的租金53500元；
二、被告方学忠支付原告杭州富阳区大源门窗设备总厂2015年11月1日至2015年12月15日期间按年租金207000元计算的租金；
三、被告方学忠赔偿原告杭州富阳区大源门窗设备总厂自2015年12月16日起至实际腾退房屋之日止按年租金207000元计算的房租损失；
四、被告方学忠支付原告杭州富阳区大源门窗设备总厂违约金41400元；
上述一至四项给付内容，由被告方学忠于本判决生效之日起十日内履行完毕；
五、被告方学忠立即停止对原告杭州富阳区大源门窗设备总厂所有的位于大源镇过镇公路旁三楼南面房屋的侵占，于本判决生效之日起十日内将房屋返还给原告杭州富阳区大源门窗设备总厂。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2173元，按简易程序减半收取1086.50元（预收2173元），由被告方学忠负担，于本判决生效之日起十日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 员 李 晶
二〇一六年一月二十九日
代书记员 金ＸＸ