上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初12695号原告(反诉被告)：刘怡，，现住上海市闵行区。原告(反诉被告)：蔡若敏，现住上海市闵行区。两原告共同委托诉讼代理人：李鑫棠，上海市国和律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：彭宪东，上海市国和律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈梅，现住上海市闵行区。被告(反诉原告)：陈大田(曾用名袁伟峰)，现住上海市闵行区。两被告共同委托诉讼代理人：付琼，上海胜杰律师事务所律师。原告刘怡、蔡若敏与被告陈梅、陈大田房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判。两被告于2016年6月12日向本院提起反诉，本院受理后，与本诉合并于2016年7月8日公开开庭进行了审理。原告刘怡、蔡若敏及委托代理人彭宪东，被告委托代理人付琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘怡、蔡若敏向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；2、被告协助原告办理上海市闵行区报春路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续，将该房屋产权利变更登记至两原告名下；3、被告将报春路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告；4、被告支付逾期过户违约金(自2016年4月23日起计算至实际过户之日止，按已付款78万元为本金，以每日万分之五计算)。事实及理由：2015年12月2日，原告与两被告的代理人陈建华签订了合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，原告向两被告购买位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋，转让价为229万元(人民币，下同)。同日，原告与陈a签订一份补偿协议，约定原告另行支付被告房屋设备补偿款76万元，且明确两被告应于2016年1月15日前补签合同。之后，两被告于2016年1月13日与原告补签了《上海市房地产买卖合同》。合同补充条款约定，双方在办妥银行贷款审批手续后15个工作日内至房地产交易中心办理房地产过户手续，被告在收到原告的银行贷款后3个工作日内交付房屋。原告按约在2015年12月2日支付2万元，12月11日支付76万元。此后，被告却提出要求原告承担其在国外需要缴纳的80余万元税款。对此原告予以拒绝，要求被告按合同履行。2016年3月5日，居间方上海A房屋服务有限公司组织双方进行协商，但未能达成一致意见。原告多次要求被告配合办理贷款手续，被告却拒不配合。买卖合同系双方真实意思表示，双方均应按合同履行自己的义务。被告拒绝履行合同，已构成违约，故现诉至法院。被告陈梅、陈大田辩称：合同约定原告应当于2016年4月30日前支付第三笔房款49万元，原告未能按期付款，已构成违约。被告曾要求原告支付此笔房款，但原告表示尚未凑齐钱款。被告与原告补签合同后，原告以各种理由拖延办理银行贷款手续，且在合同约定的宽限期满后的情况下，原告仍拒绝配合被告办理过户手续，未按合同约定的期限办理贷款、过户手续。合同约定本次房屋交易的税费均由原告负担，但原告明确表示不承担被告需向加拿大方面缴纳的80万元税款。原告的上述行为已构成违约，被告依法享有合同解除权。现不同意原告的诉讼请求。基于原告的上述违约行为，现提起反诉，要求：解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》以及《补充协议》。针对被告的反诉，原告辩称，被告所述不实，不同意被告的反诉请求。经审理查明：被告陈梅、陈大田系上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋所有权人。经上海A房屋服务有限公司居间介绍，两原告作为买受方(合同乙方)、案外人陈a作为两被告的代理人(出售方、合同甲方)，双方签订了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定，两原告以229万元的价格受让涉案房屋，双方确认于2016年4月30日前办理过户手续；乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款的每日万分之五计算，赔偿金自本合同约定的应付期限的第2日起计算至实际付款之日止。乙方逾期超过15日仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任。乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面通知之日止的赔偿金外，还应按房屋总价的20%支付违约金。甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款的每日万分之五计算自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。合同补充条款(一)约定：甲、乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内，至房地产交易中心办理过户手续；甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方；乙方于付清贷款银行所需首付款后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续；若自乙方申请贷款起满50个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分；若乙方贷款银行要求甲方至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续。合同附件三“付款协议”约定：乙方于签约当日，支付甲方房款2万元，于2015年12月12日前支付房款76万元，于2016年4月30日前支付房款49万元，以贷款形式向甲方支付房款100万元(该款项由银行直接转入甲方账户)，乙方于甲、乙双方办妥房地产交接手续当日支付房款2万元。同日，陈a代表两被告与两原告签订一份《补偿协议》，约定：买卖合同所约定的成交价229万元不包括房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方76万元。并于双方至房地产交易中心办理过户手续当日支付给甲方；本次交易，甲、乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担并支付。陈a于该日代两被告收取购房款2万元，并出具了收据。2016年1月14日，两被告与两原告重新签署了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，内容与前述合同相同。同日，原告向被告支付购房款76万元，被告陈梅出具了收据。2016年1月21日，原告向税务机关办理审税、房屋状况查询的相关手续。2016年1月27日，被告陈梅向中介经办人唐a询问何时可以进行交易，唐a答复表示估计到3月份左右，且合同约定的另一笔房款支付期限是4月30日。陈梅回复表示其将重新出租房屋，且其已经损失了半年房租，如果买方(两原告)有困难，其愿意退还房款，并要求取回保存于中介方的涉案房屋之房地产权证原件。2016年2月26日，陈梅向中介经办人唐a发短信称，其不需要钱，其现在已出租，有事找其律师谈，打官司也找她律师。2016年3月4日，陈梅向中介人员唐a表示，其持有加拿大的绿卡，就涉案房屋的交易，其需要向加拿大方面缴纳80万元的税款，要求买方承担该笔税款，否则拒绝交易。次日，中介方主持原、被告进行协商，陈梅坚持要求原告承担需要向加拿大缴纳的80万元税款，对此原告予以拒绝，双方协商未果。此后，唐庆以及原告均通知被告于3月7日协助办理银行贷款手续，但陈梅未去银行协助办理。3月11日，原告刘怡又通过手机短信通知陈梅，要求于3月12日9时至上海市闵行区公积金管理中心协助办理贷款手续，然陈梅仍未按时到场协助办理。3月17日，陈梅发短信给中介经办人，将其律师的移动电话号码告知中介人员，并表示有事可以联系付律师或金律师。此后，原告刘怡多次通过手机短信联系陈梅，要求协助办理贷款手续，继续履行合同，但陈梅均未回复。现原告刘怡、蔡若敏以诉称理由诉至本院，而被告陈梅、陈大田则提起反诉。庭审中，原告表示对于未付房款227万元，可以以自筹资金的方式一次性支付给被告。被告表示，如果原告主张的违约金成立，则该违约金计算方式亦过高，要求予以调整。上述事实，由原告提供的涉案房屋产权状况信息、原告与两被告的代理人陈a签订的《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》、陈建华出具体的2万元收据、两原告与两被告签订的《上海市房地产买卖合同》、被告陈梅出具的76万元房款收据、刘怡与陈梅之间短信往来的手机截屏、陈梅与中介人员唐a之间短信往来的手机截屏，被告提供的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》、陈大田的户籍信息、陈梅与刘怡、中介人员周a之间的短信往来手机截屏等，以及双方当事人陈述所证实。本案的争议焦点在于原、被告签订的买卖合同未能如期履行的责任认定。本院认为，原、被告之间签订的买卖合同以及补偿协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方签订的买卖合同未能正常履行，其关键焦点在于，被告陈梅表示按双方签订的协议约定，本次交易的全部税费均由买方承担，故就本次房屋交易中其需要向加拿大方面缴纳80万元的税款，亦应由买方即原告负担。对被告陈梅的该主张，原告明确予以拒绝。本院注意到，在原告与被告代理人陈a签订的《补偿协议》中约定：“本次交易，甲、乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担并支付”，此条款并未明确记载被告需要向加拿大方面纳税，条款内容也不能体现原告需要承担除按本国税务规定缴纳税款外，还需要承担被告向加拿大方面缴纳的税款。对于该条款中“按国家规定及交易中心核定”的正常理解，在未特别告知的情况下，系指不动产所在地的相关税收规定及房地产交易中心关于交易费用的核定，该条款不能推导出原告需要替被告陈梅承担其向加拿大方面的应缴税款，故被告的此项抗辩意见，本院不予采纳。关于被告表示原告未按合同约定支付第三笔购房款49万元，已构成违约的抗辩意见，本院认为，该笔49万元款项的支付期限为2016年4月30日，然而被告在2016年3月期间，在原告明确拒绝替被告承担向加拿大方面缴纳税款的情况下，拒绝协助原告办理贷款手续，明确拒绝继续履行合同，故原告未能支付49万元的责任在于被告，而非原告违约。被告关于原告未能按期办理银行贷款手续而构成违约的抗辩意见，本院认为，合同约定原告以银行贷款方式支付100万元购房款，而办理贷款手续需要出售方即被告提供协助配合，然而在原告及居间方多次通知被告协助办理贷款手续的情况下，被告拒绝履行协助义务，导致原告无法在约定的期限内完成贷款申请所需的全部程序，此系被告违约而导致，非原告过错。被告的此项抗辩意见，于事实不符，本院不予采纳。综上分析，本院认为，原告在履行合同过程中不存在过失或过错，合同不能按期履行的责任在于被告，系被告违约所致。现原告要求被告继续履行合同，办理过户手续、履行交房义务的请求，本院予以支持。对于原告应付的剩余购房款，由原告支付给被告。按我国相关税务的法律法规所确定的本次不动产的交易税费，全部由原告负担。由于被告违约，导致涉案房屋产权至今未完成转移登记，更未交付给原告，被告应当承担违约责任。原告要求以已付款78万元的每日万分之五计算逾期办理产权过户违约金，确实过高，本院酌情调整为以每日万分之三计算。违约金应自合同约定的过户期限的次日即2016年5月1日起算。被告反诉要求解除买卖合同和补充协议的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)刘怡、蔡若敏与被告(反诉原告)陈梅、陈大田就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)、《补偿协议》继续履行；二、被告(反诉原告)陈梅、陈大田于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)刘怡、蔡若敏办理上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续，将此房屋产权过户登记至原告(反诉被告)刘怡、蔡若敏名下。在办理产权过户登记过程中所需向上海市闵行区税务部门及上海市闵行区房地产交易中心缴纳的全部税、费均由原告(反诉被告)刘怡、蔡若敏负担。原告(反诉被告)刘怡、蔡若敏于办理产权过户登记手续当日，支付被告(反诉原告)陈梅、陈大田装潢、厨卫设施及附属设施设备补偿款人民币76万元、购房款人民币149万元；三、被告(反诉原告)陈梅、陈大田于办理了上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续后的十日内，将该房屋交付给原告(反诉被告)刘怡、蔡若敏。原告(反诉被告)刘怡、蔡若敏于接收该房屋的当日，支付被告(反诉原告)陈梅、陈大田购房款人民币2万元；四、被告(反诉原告)陈梅、陈大田于本判决生效之日起十日内偿付原告(反诉被告)刘怡、蔡若敏逾期办理过户手续的违约金(违约金计算方式为：以人民币78万元为本金，自2016年5月1日起至被告陈梅、陈大田办理房屋产权过户手续之日为止，按每日万分之三计算)；五、驳回被告(反诉原告)陈梅、陈大田的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币25,120元，减半收取计12,560元，财产保全费5,000元，合计17,560元，由被告(反诉原告)陈梅、陈大田负担。反诉案件受理费减半收取计人民币5,800元，由被告(反诉原告)陈梅、陈大田负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一六年九月九日书记员  周佳慧附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。