北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终6527号
上诉人（原审被告）：李玉英，女，1960年9月15日出生。
委托诉讼代理人：张永杰，北京天驰君泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京华兴海慈生物科技有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街12号天作国际中心1号楼A座17层1701室。
法定代表人：邵国，执行董事。
委托诉讼代理人：朱文瑜，北京凯道律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于哲，北京凯道律师事务所实习律师。
上诉人李玉英因与被上诉人北京华兴海慈生物科技有限公司（以下简称华兴海慈公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初50520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人李玉英之委托诉讼代理人张永杰，被上诉人华兴海慈公司之委托诉讼代理人朱文瑜、于哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李玉英上诉请求：撤销原判，依法改判驳回华兴海慈公司的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1、原审认定事实不清。我曾多次主动向华兴海慈公司的主要负责人口头表示愿意续租，对方一直不置可否，对方主要负责人表示让我放心使用，基于此我才在2015年10月底投入了40万元对涉案房屋进行装修改造。2、原审法院适用法律错误。原审法院判令我在判决生效后一个月内腾退房屋期限过短。华兴海慈公司的诉讼请求之一是“注销工商手续”，而原审却判决“注销或变更手续”，超出了原审诉讼请求范围。
华兴海慈公司辩称，1、李玉英未与我方书面沟通，且其也没有证据证明双方就续租事宜进行过沟通。我方从未同意过李玉英对涉案房屋进行装修改造。2、1个月的腾房期对于李玉英是充足的，租赁合同第3条约定，如果双方不再续签合同，李玉英也应当在1个月内办理完所有手续。原审判决李玉英在实际腾退之日前办理完毕工商注销或变更手续并未超出我方的一审诉讼请求，而是更准确地表达我方的意思，并无不当。
华兴海慈公司向一审法院起诉请求：1、解除我方与李玉英之间的不定期房屋租赁合同，李玉英腾退北京市海淀区西三环中路甲3号房屋；2、李玉英支付《房屋租赁合同》到期前欠缴的租金21526元、按照每年66万元的标准支付《房屋租赁合同》到期后至实际腾退之日止的房屋占有使用费（暂计算至2017年9月25日为1090224元），并赔偿利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决书指定履行之日止）；3、李玉英支付2015年11月15日至今的供暖费62892元，并办理完以西三环中路甲3号房屋为注册地址的“北京航天桥柴氏风味斋餐厅”（北京嘉晖永企餐饮店）工商注销手续。
一审法院认定事实：华兴海慈公司与北京海淀置业集团有限公司（以下简称海淀置业集团）签订了《房屋租赁合同》共三份，约定由华兴海慈公司承租位于北京市海淀区西三环中路甲3号房屋，租期自2013年2月1日至2018年1月31日。2013年10月10日，华兴海慈公司与李玉英签订了《房屋租赁合同》，约定主要有：李玉英承租位于北京市海淀区西三环中路甲3号房屋，建筑面积400平方米，房屋用途为办公、餐饮，租期自2013年10月20日至2016年1月30日，租赁期满乙方应提前三个月书面通知甲方是否续租，甲方在合同期满前一个月向乙方正式书面答复并办理相应手续，租金按年计算，第一年50万元人民币，第二年52.5万元人民币，第三年55万元人民币，租金采取预付方式，合同签订后十日内缴纳第一月房租41667元，以后每月提前两天预付下月房租41667元（第二年月房租43750元，第三年月房租45833元），若乙方到本合同约定房租日期逾期五日不付款，甲方有权收回房屋，租赁期间应由乙方承担的所有费用，乙方要按照收费方的要求按时支付（乙方租赁期间出现的针对该房屋对甲方的处罚由乙方承担），合同期满，如乙方不再续租，必须结清因承租该房屋所需缴纳的所有款项，办理完以该房屋为注册地址的工商注销或变更手续，按合同规定的承租期到期及时将房屋交付甲方，与甲方共同遵守海淀置业集团与华兴海慈公司2013年2月4日签订的《房屋租赁合同》中的第七至十七条的合同约定，附件：海淀置业集团与华兴海慈公司2013年2月4日签订的《房屋租赁合同》中的第七至十七条（复印件）。
李玉英自2013年10月20日起至今一直占有使用海淀区西三环中路甲3号，并于2017年9月22日将登记于上述地址的企业信息变更为北京嘉晖永企餐饮店。
2017年6月13日华兴海慈公司向李玉英发出《催款告知函》，内容主要有：李玉英女士，现就有关房租欠款一事特致函于您，本司与您于2013年10月10日签订房屋租赁合同用于经营航天桥柴氏风味斋餐厅（柴氏牛肉面）……您作为承租方于截止到期日已付清房租预付款项，但仍未交纳2015年11月至12月，2016年1月的上涨房租人民币6249元，2016年1月20日至1月30日所欠房租款项人民币15277元，所欠款项共计人民币21526元，2016年1月30日房屋到期后，您仍作为承租方继续租用本司房屋，却未支付从2016年1月30日至今的房租款项，按照海淀区西三环中路甲3号周边房屋租赁市场价，房屋租赁价格：2016年1月30日至2016年12月31日为66万元/年（2016年租金应为：60.5万元），2017年1月1日至2017年12月31日为85万元/年，因此您应向我们支付从2016年1月30日至今的房租款项人民币1455000元，加上2016年1月30日之前所欠款项21523元，您共欠我司1476526元，然而至今您仍未支付我司上述款项……。
2017年6月26日，李玉英向华兴海慈公司发出《关于〈催款告知函〉复函》，内容主要有：华兴海慈公司，贵司于2017年6月13日致我方的《催款告知函》收悉，现就函及与之有关事项回复如下，一、……根据致函内容，我愿意在同条件下继续租用，但就房屋款项我方认为存在争议，望当面协商；二、贵公司与我方于2013年10月20日订立的《房屋租赁合同》承租期限于2016年1月30日届满，2015年11月至2017年6月期间我方多次要求与贵司负责人见面协商续租事宜，但贵司未给予回复，致使双方未签订新的房屋租赁合同，依据合同约定我方对所承租的房屋具有优先承租权，鉴于你我双方未续签书面合同，应视为双方同意按原合同履行，故房租等租赁事宜皆应按原合同执行……；北京航天桥柴氏风味斋餐厅李玉英。
华兴海慈公司自认李玉英分别于2015年10月19日、2015年11月20日、2015年12月19日向华兴海慈公司支付租金43750元，并主张合同约定第三年年租金为55万元，月租金为45833元，李玉英未按照合同约定向其支付2015年10月20日至2016年1月30日期间的租金，现尚欠2015年10月20日至2016年1月20日内的租金差额6249元（三笔2083元）以及2016年1月20日至1月30日的租金15277元，共计21526元。李玉英认可未向华兴海慈公司支付上述租金数额。
华兴海慈公司主张李玉英未交纳2015年至今三年供暖费62892元并提交了海淀置业集团发出的《供暖费催缴函》，显示“北京华兴海慈生物科技有限公司：贵单位承租我公司位于北京市海淀区西三环中路甲3号的房屋，贵单位尚欠我公司2015年11月15日至2018年3月15日供暖费62892元。鉴于此请贵单位接到本通知后马上足额向我公司支付供暖费，否则一切后果由贵单位承担，我公司保留追究法律责任的权利；2018年1月17日”。李玉英对上述《供暖费催缴函》不予认可，但认可未向相关单位缴纳2015年11月15日至2018年3月15日期间三年的供暖费。
华兴海慈公司主张双方于2013年10月10日签订的《房屋租赁合同》于2016年1月30日到期后，其与李玉英之间系不定期租赁合同关系，并主张解除该合同关系，李玉英亦认可合同到期后系不定期租赁合同关系。华兴海慈公司主张参照涉诉房屋周边每年66万元的租金标准支付2016年1月30日后房屋占有使用费，但未就周边房屋租金价格向法庭举证。
诉讼中，李玉英曾提出反诉请求要求华兴海慈公司支付扩建费用和装修残值损失，但未在规定时间交纳反诉案件受理费，亦表示不再提出反诉。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，李玉英与华兴海慈公司签订的《房屋租赁合同》，均系双方真实意思表示，双方均应依约履行各自的合同义务。李玉英在《房屋租赁合同》到期后继续使用房屋，但华兴海慈公司未在租期届满前或届满后及时提出异议，故原《房屋租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期，现华兴海慈公司主张解除合同于法有据，本院予以支持。李玉英认可未向华兴海慈公司足额交纳2016年1月30日前的租金亦表示同意支付，本院对此不持异议，欠缴租金数额依据合同计算为21526元。李玉英在2016年1月30日后使用涉诉房屋应继续按照《房屋租赁合同》的约定向华兴海慈公司支付租金直至实际腾退房屋之日止，数额参照该合同中约定的第三年年租金55万元的标准。华兴海慈公司主张依据周边房屋租金每年66万元的标准要求李玉英支付房屋占有使用费无相应合同依据亦未提交相应证据，本院对其该项主张不予支持。就腾退一事，李玉英主张同意腾退但需要相应准备时间，本院将就腾退时间酌情予以判定。因双方合同约定合同期满时李玉英应办理完以西三环中路甲3号房屋为注册地址的工商注销或变更手续，因此，李玉英应在实际腾退之日前办理完毕北京嘉晖永企餐饮店在西三环中路甲3号房屋的工商注销或变更手续。就利息损失，因合同约定“每月提前两天预付下月房租”，因此就欠缴的租金21526元，其中第一笔2083元李玉英最迟应在2015年10月18日前支付，第二笔2083元李玉英最迟应在2015年11月18日前支付，第三笔2083元李玉英最迟应在2015年12月18日前支付，第四笔15277元李玉英最迟应在2016年1月18日前支付，李玉英应向华兴海慈公司支付自上述付款日起至上述款项实际付清之日止的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算；因2016年1月31日后的租期系不定期，当事人可随时解除合同，华兴海慈公司就此后的租金主张利息损失无相应依据，本院不予支持。就供暖费一事，双方未在2013年10月10日签订的《房屋租赁合同》中进行明确约定，亦未在之后的函件中达成一致意见，故华兴海慈公司主张李玉英交纳供暖费无相应依据，本院对其该项主张不予支持。李玉英在诉讼中曾提出反诉主张合同解除后有装修费损失但未交纳反诉费亦表示不再提出反诉主张，本院对此不持异议。判决如下：一、北京华兴海慈生物科技有限公司与李玉英之间的不定期房屋租赁合同于本判决生效之日解除；二、李玉英于本判决生效之日后一个月内腾退位于北京市海淀区西三环中路甲3号房屋，并在实际腾退之日前办理完毕北京嘉晖永企餐饮店在西三环中路甲3号房屋的工商注销或变更手续，同时按年租金55万元的标准向北京华兴海慈生物科技有限公司支付自2016年1月31日起至实际腾退房屋之日止的租金，于腾退日前支付完毕；三、李玉英于本判决生效后七日内向北京华兴海慈生物科技有限公司支付房屋租金21526元及相应利息（具体利息数额为第一笔2083元自2015年10月18日起计算，第二笔2083元自2015年11月18日起计算，第三笔2083元自2015年12月18日起计算，第四笔15277元自2016年1月18日起计算，以上均计算至上述款项实际付清之日止，利率按照中国人民银行同期银行贷款利率计算）；四、驳回北京华兴海慈生物科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中当事人没有提交新证据。
本院审理后对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当秉持诚实守信的原则履行合同义务，在遵守合同的前提下实现自身利益最大化。华兴海慈公司与李玉英之间的租赁合同到期后，双方未续签合同，李玉英继续使用涉案房屋，故双方之间形成不定期租赁关系。现华兴海慈公司主张解除合同，李玉英腾退房屋、补交租金本院予以支持。李玉英作为承租方知悉合同到期日，对于合同期满后的腾退问题应有所准备；从华兴海慈公司提起诉讼至今已有数月时间，李玉英也完全有时间应对腾退问题，因此一审法院给予李玉英1个月的时间腾退房屋适当，本院予以维持。关于李玉英所述的装修问题，其一审中未交纳反诉费，亦表示不再提出反诉主张，故本案对李玉英是否出现装修损失及后续问题不予处理。华兴海慈公司的诉讼请求之一是要求李玉英办理完以西三环中路甲3号房屋为注册地址的“北京航天桥柴氏风味斋餐厅”（北京嘉晖永企餐饮店）工商注销手续，一审法院判决李玉英办理前述企业的工商注销或变更手续符合《房屋租赁合同》的约定，且表述更为准确，处理更为妥当，即保证了出租方利益的实现，也方便了承租人另择地址继续经营，不存在超出华兴海慈公司诉讼请求的情形。综上所述，李玉英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22372元，由李文英负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
审 判 员 赵 蕾
审 判 员 柳适思
二〇一八年八月二十九日
法官助理 李 想
书 记 员 舒 妍