山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1102民初6142号原告：陈军，男，1968年5月12日出生，汉族，个体经营，住日照市东港区。委托诉讼代理人：朱先永，山东律苑律师事务所律师。被告：日照中盛包装制品有限公司，住所地：日照市。诉讼代表人：赵现兰，该公司股东之一。第三人：赵现兰，女，1952年4月25日出生，汉族，居民，住日照市港务局五区。第三人：刘宁，女，1980年1月25日出生，汉族，居民，住日照市。第三人的委托诉讼代理人：王鹏（刘宁之夫），住日照市东港区。第三人的委托诉讼代理人：刘猛，山东兆利律师事务所律师。原告陈军与被告日照中盛包装制品有限公司（以下至判决主文前简称“中盛公司”）、第三人赵现兰、刘宁房屋买卖合同纠纷一案，日照经济技术开发区人民法院于2015年6月8日立案受理，于2015年10月8日作出（2015）日开民一初字第507号民事裁定书，裁定移送本院审理。本院于2015年10月26日立案受理，于2016年12月13日作出（2015）东民一初字第4697号民事判决书，第三人赵现兰、刘宁不服该判决，向日照市中级人民法院提起上诉。日照市中级人民法院经审理认为原审认定事实不清为由，于2017年6月8日作出（2017）鲁11民终563号民事裁定书，发回本院重审。本院于2017年8月7日立案重审，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈军及其委托诉讼代理人朱先永、被告日照中盛公司的诉讼代表人赵现兰、第三人赵现兰及第三人的委托诉讼代理人王鹏、刘猛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈军向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告之间签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.依法确认坐落于日照市东港区天津路中盛幸福新村沿街10号（海滨四路自南向北第11户）房产一处归原告所有；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：坐落于日照市东港区天津路中盛幸福新村沿街10号（海滨四路自南向北第11户）房产原为日照中盛实业总公司所有，2011年8月8日，日照中盛实业总公司将该房产转让给被告。2013年9月27日，被告因公司经营资金所需，将涉案房产自愿转给原告，双方签订《房屋买卖合同》一份，合同约定该房产的转让价格为50万元，另外，双方还对付款方式、期限和房屋交付等事项进行了约定，被告作为合同甲方加盖了公司的公章，公司法定代表人刘克进签名捺印。同日，原告在银行将购房款全款付至公司法定代表人刘克进的银行账户，刘克进出具收条，为证明其收购房款系职务行为，被告为原告出具收款凭证一份，并加盖公司的财务专用章。同日，被告将房产交付给原告，并将与原告签订的《房屋买卖合同》一份交给日照市东港区石臼街道中盛社区居民委员会，刘克进书写房屋转让通知书一份交给租赁该房屋的承租方，均用于向第三方告知该房产已经转让给原告的事实。原告受让该房产后，继续将该房产用于出租收益至今。现被告股东之间发生纠纷，其中股东刘宁申请日照经济技术开发区人民法院将房产进行了保全，另股东赵现兰纠集多人多次采用锁门等方式欲占该房产。综上所述，原、被告自愿、平等的达成房屋买卖合同，并且合同已全面履行完毕，应当依法受到法律保护，但被告内部发生纠纷，妨碍原告对该房产享有的所有权，损害了原告的合法权益，因此，请求法院判如所请。被告中盛公司辩称，买卖合同没有经过股东会同意属于无效合同，公司没有收到相应的款项。第三人赵现兰、刘宁述称，1.原告陈述的买卖合同所涉及的房产是被告公司目前现存的全部资产，该买卖合同转让资产属于重大交易行为，依据公司法规定应当召开公司股东大会表决通过；该合同违反公司法的强制性规定，原告对该重大交易行为也应当尽到相应的审查义务，因此该买卖合同应为无效合同；2.原告与被告原法定代表人刘克进，双方存在恶意串通的行为，将市场价格约为100万元的房产以不合理的低价进行处置，该恶意串通行为损害了第三人的利益，也应当为无效合同；3、原告以明显低于市场价格损害第三人利益的行为，即使合同有效也存在显失公平的情形，原告的行为也不构成善意取得，也无法取得涉案房产。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求，确认合同无效或依法撤销该合同。陈军围绕其诉讼请求，向本院提交以下证据：1.本院（2011）东民一初字第1655号民事调解书一份，证明涉案房屋系合法房屋，原被告涉案房屋交易前的合法所有人为被告中盛公司；2.日照市经济技术开发区人民法院（2014）日开商初字第58号民事裁定书一份，证明本案第三人因公司结算纠纷将涉案房屋进行保全，妨碍了原告行使所有权；3.房屋买卖合同一份，证明原被告之间存在真实合法的房屋买卖合同关系；4.收款条和收据各一份，证明被告收到了原告的购房款；5.原告活期银行账户明细一份、农村信用社业务回单四份，证明原告向被告付款的过程；6.中盛社区居委会证明一份，证明涉案房屋交易已告知房屋所在居委会；7.中盛物业公司产权证明一份，证明涉案房屋的所有人已经在物业公司进行了相应的变更；8.转让通知书一份，证明被告向涉案房屋的承租方履行了房屋转让告知；9.房屋租赁合同一份，证明涉案房屋在转让后，原告已经以所有人身份对外出租获取收益；10.2016年7月1日中盛居委会说明一份、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、设计施工图纸各一份，证明涉案房屋规划建设为单层建筑，合法的建筑面积为65.72平方米。被告及第三人对原告提交证据提出如下质证意见：1.对证据1、2没有异议；2.对证据3、4、8的真实性有异议，特别是其形成的时间无法确定，即使该证据是真实的，刘克进无权代表公司处置公司的资产，原告作为该买卖合同的受让方有义务对被告出售该房产尽到审查义务，而原告未履行该义务，处置的财产是被告公司的全部资产，且合同的标的价格远低于市场价格，综上该合同应为无效合同；3.对证据5，该款项转入刘克进个人账户属于是个人行为，不能体现公司性质，对于银行回单，该款项去向及用途、时间不明确；4.对证据6证明的内容不能确定，虽物业费更名，但实际上中盛公司收取物业费既有刘克进的名义也有陈军的名义，但陈军的名义是少数；5.对证据7，物业公司不属于合法有效的房产管理部门，其无权证明房屋所有人，并且第三人也就该证明与物业公司协调中，要求物业公司承担相应的责任；6.对证据9的真实性有异议，原告与第三人就该房屋的问题多次在石臼边防派出所协调，现房屋产权并未完全确定，也未被原告占有，同时在该房屋租赁合同中明确载明房屋面积为120平方米，与原被告签订的房屋买卖合同房屋面积明显不同，明显系原告与刘克进为达成房屋买卖损害第三人的利益而恶意变更房屋实际面积；7.对证据10，对该说明的真实性没有异议，其中明确说明涉案房屋131.42平方米，与庭审中第三人主张的涉案面积房屋相一致，该房屋楼层高度为5.8米，明显属于挑高式建筑，足以证明原告在涉案房屋中主张的房屋面积是错误的、不合理的，合同价格也是显失公平的，对于两个许可证真实性无法确认，在该许可证中无法确认查明涉案房产实际建筑面积。第三人为证明其主张，向本院提交以下证据：1.中盛物业收据复印件三份，证明2014年11月之前及2015年1月涉案房屋物业费收据中载明的客户名称一直为刘克进；2.本院（2013）东民一初字第2857-1号民事裁定书，证明在2013年10月9日本院查封涉案房屋时载明的房产所有人是刘克进；3.（2014）日开商初字第58号民事裁定书，证明2014年3月7日开发区人民法院查封涉案房产时房产所有人是本案的被告；4.2015年11月10日中盛社区居委会出具的证据一份，证明上述两份法院保全裁定文书该居委会已经签收，并查封；5.日照市中级人民法院（2014）日民一终字第755号民事判决书一份，证明第三人赵现兰已经取得了被告公司百分之四十五的股权，刘宁占百分之十的股权，同时在法院查明的事项中查实刘克进与案外人张云霞生育一女刘心；6.与张云霞录音光盘一份，证明张云霞在2013年8月兜售涉案房产时，该房产的市场价100万元左右，房屋面积为131平方米，表明刘克进了解该房产的详情及实际的房产价格，却以明显低于市场的价格出卖给原告；7.2016年6月7日中盛社区居委会证明一份，证明涉案房屋建筑面积为131.42平方米；8.山东贵恒信评估报告一份，编号为鲁贵评2016日法字第24号，证明涉案房产评估价格为83.44万元；原告对第三人提交的证据提出如下质证意见：1.对证据1，其物业费单据载明的客户名称有刘克进也有陈军，且显示陈军的单据时间2014年10月，显示刘克进的单据日期是2014年1月，说明物业费记载客户名称混乱，不能证实物业费由刘克进缴纳，事实上从2013年9月27日以后，物业费缴纳都是由与陈军签订租赁合同的刘仁环以实际所有人陈军的名义缴纳的；2.对证据2真实性无异议，但原告不知情；3.对证据3的真实性无异议，但原告知情后第一时间到开发区法院提起了本案的诉讼，该裁定书所记载的涉案房产的所有人的情况都是根据申请人的单方陈述所作出的，并没有依法调查核实实际的所有人情况；4.对证据4真实性无异议，仅能证明东港区人民法院和开发区人民法院先后两次到社区居委会送达保全裁定，并不能证实房屋仍系被告公司所有，同时原告了解到法院送达保全裁定书时也未对房产情况进行调查；5.对证据6的真实性有异议，该证据无法证实谈话对象、谈话内容的真实性，对其关联性有异议，由于该证据形成时间、形成过程都不确定，而且是对案外人的通话过程所做的录音，与本案无关联性，对证据的有效性有异议，该证据的形成过程不明确，且只能作为证人来出具证言，证人证言要符合法定的形式，但是其不具备；6.对证据7，该材料形式不合法，其没有单位负责人及制作证明材料的人的签名，不具备有效性；7.对证据8，对评估公司的评估资质、估价方法、依据材料、确定的房地产面积皆有异议，但对评估报告中的“Y-14号单价：6348.82元/平方米”表示认可，且第三人提供的2015年11月10日、2016年6月7日中盛社区两次出具证明证实涉案房屋面积为131.42平方米，该面积是业主私自改造的面积，合法的建筑面积为65.72平方米，这在原告提交的中盛社区与2016年7月1日出具的说明中给予了明确。审理过程中，第三人申请调取本院（2013）东民一初字第2857号案件卷宗中留存的房屋买卖合同。证明在2014年刘克进向法庭提交房屋买卖合同时，该合同主体为原告和刘克进，与本案中原告主张的合同主体不一致，两份合同存在伪造情形，双方之间存在恶意串通的情形。原告质证认为，该合同中没有加盖中盛公司的公章，以此来证实原告与刘克进存在恶意串通并不能成立，本合同一式三份，作为被告也就是卖方在出示给原告的房屋买卖合同中加盖了公章，那么对于原告来讲就是与该公司签订的房屋买卖合同，至于公司留存的房屋买卖合同是否加盖公司公章并不能影响原告向法庭提交的房屋买卖合同效力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年7月22日，刘克进出资450000元、案外人相洪武出资50000元，注册资金为500000元，设立中盛公司，经工商登记部门核准办理登记，法定代表人为刘克进。2004年8月17日，经股东会决议，相洪武无偿将其所持的该公司50000元股权转让给刘宁，其他股东放弃优先购买权，相洪武不再为该公司股东，且双方在工商登记部门办理了变更登记。日照市中盛实业总公司与刘克进、中盛公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年8月8日作出（2011）东民一初字第1655号民事调解书，其中调解协议第三项内容为:“原告日照市中盛实业总公司将位于日照市东港区海滨四路东侧天津路南侧中盛新村沿街房海滨四路自南向北第11户补偿给被告日照中盛包装制品有限公司，上述沿街房产权归被告日照中盛包装制品有限公司享有；沿街房权属登记手续由原告负责协助与拆迁户一起办理，原告需于2011年11月1日前将沿街房交付被告日照中盛包装制品有限公司”。2013年9月27日,陈军与中盛公司签订房屋买卖合同书一份，合同约定的主要内容为：出卖人（甲方）日照中盛包装制品有限公司、买受人（乙方）陈军。一、甲方出售房屋的情况：房屋坐落东港区石臼天津路中盛社区沿街10号，房产证未办理，建筑面积65.72平方米；甲、乙双方约定房屋成交款为人民币伍拾万元整；二、付款方式、期限及房屋交付：待甲方搬出楼房后，将有关该楼房的所有手续变更到乙方名下，待乙方将房款全部付清后，甲方将楼房钥匙全部交于乙方。陈军在合同上签名，中盛公司时任法定代表人刘克进在合同上签名并加盖中盛公司的公章。合同签订当日，陈军按约定履行了款项给付义务，中盛公司向陈军出具收款凭证。日照市东港区石臼街道中盛社区居委于合同签订当日收到双方签订的合同。合同签订当日，中盛公司向该房屋的承租人刘仁环送达《房屋转让通知》一份，告知刘仁环涉案房屋已出售给陈军，自2014年开始租金由陈军收取，如继续租赁，租赁合同与陈军协商。2014年5月20日，陈军将房屋继续租给原承租人刘仁环使用，并签订房屋租赁合同。赵现兰诉刘克进离婚纠纷一案，本院于2013年7月23日立案受理，经审理于2014年1月30日作出（2013）东民一初字第2857号民事判决，判决准予双方离婚，其中判决第三项为“赵现兰、刘克进对刘克进在被告公司持有的90%股份各享有50%份额”。刘克进不服该判决提出上诉，日照市中级人民法院经审理，于2014年12月12日作出（2014）日民一终字第755号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案原审一审过程中，第三人于2016年3月30日申请对涉案房屋在2013年9月份的价值进行评估，山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司受本院委托于2016年6月17日出具鲁贵评[2016]日（法）字第024号房地产评估报告，评估认定，涉案房屋在2013年9月时的市场价值为单价6348.82元／平方米，按面积131.42平方米计算，市场总价83.44万元。陈军于2015年6月8日向日照经济技术开发区人民法院起诉中盛公司，要求依法确认原、被告之间签订的《房屋买卖合同》合法有效；并请求确认坐落于日照市东港区天津路中盛幸福新村沿街10号（海滨四路自南向北第11户）房产一处归原告所有。赵现兰、刘宁申请参加该案诉讼。中盛公司时任法定代表人刘克进向日照经济技术开发区人民法院提交答辩状,答辩状主要内容：“一、该涉案房屋原属日照中盛实业总公司，2011年经东港法院调解，将涉案房屋补偿给我公司。2013年9月27日，我公司因经营资金所需，我公司将房屋作价500000元出卖给陈军。当日，陈军将购房款交付给我公司，我公司为陈军出具收款凭证，我本人也为他出具收条。同日，我亲笔写了房屋转让通知一份，交给了租房户，告诉他房屋已转让陈军了。二、对原告提交法院的房屋买卖合同、收条、收款凭证、房屋转让通知、居委会的证明、银行账户明细、回账提款单我都表示认可，这些证据都是真实的。三、我公司成立以来有两个股东，刘克进占股90%，相红武占股10%，后因相红武退股由刘宁顶替10%,但实际刘宁为名义股东，其未交10%入股金，涉案房屋交易是由我代表公司办理的”。该案审理过程中，日照经济技术开发区法院于2015年9月2日向日照市东港区石臼街道中盛社区居民委员会做调查笔录，社区委员陈波和会计朱世宗两人陈述：涉案房屋原系社区的房产，2011年经本院处理将该房屋补偿给中盛公司；建筑面积约为60多平方米，属于挑高式的；对陈军与中盛公司房屋买卖事宜知情，于2013年到社区办理登记；陈军与刘克进均系本村老户。日照经济技术开发区法院经审理认为，原告主张的诉讼请求系对不动产产权的确认，应由不动产所在地人民法院管辖，于2015年10月8日作出（2015）日开民一初字第507号民事裁定，裁定将该案移送本院审理。本院立案审理，2015年11月4日，本院对刘克进进行调查，刘克进在陈述中表示，认可向陈军出售涉案房屋及陈军已履行付义务的事实，表示出售房屋没有经过公司其他股东的同意。中盛公司认为刘克进的答辩意见是其个人行为；第三人认为，以刘克进的个人学历水平对该答辩状的修改是在他人指导下完成的，且刘克进对陈军的陈述全部予以认可，对涉案房屋买卖合同价格未提出异议，表明双方存在恶意低价转让的意思表示；第三人申请法院查封涉案房产时中盛社区的记录表明该房产登记在刘克进名下，与上述调查笔录陈述是矛盾的，显然是虚假陈述。刘宁诉日照中盛包装制品有限公司、刘克进公司解散纠纷一案，日照经济技术开发区人民法院院经审理，于2014年4月14日作出(2014）日开法商初字第58号民事判决，判决被告日照中盛包装制品有限公司于本判决生效之日起解散。公司清算已中止。中盛公司法定代表人刘克进于2016年5月27日病逝，于2016年6月17日注销户口，被告公司尚未变更股东和法定代表人。本案审理过程中，赵现兰与刘宁均同意由赵现兰代表公司参与本案诉讼。本院认为，案涉房屋系日照市东港区石臼街道中盛社区居委在旧村改造安置过程中建设的房屋，该房屋的建设用地规划许可、建设工程施工许可已经过有关行政机关审批，虽因故未办理产权证书，但应属合法建造的房屋。案涉房屋系因被告与日照市中盛实业总公司房屋租赁合同纠纷一案，本院以（2011）东民一初字第1655号民事调解书确认被告取得该房屋的所有权，被告有权对该房屋进行处分。对于原告与被告时任法定代表人刘克进签订房屋买卖合同，约定将公司的房屋卖给原告的事实无异议，予以确认。当事人争议的焦点是，原被告签订的房屋买卖合同是否有效，原告是否能够取得案涉房屋的所有权。刘克进作为被告时任法定代表人，有权代表被告从事民事活动，在本案争议的诉讼过程中其明确表示认可与原告签订的合同。案涉房屋系旧村改造中建设的安置房，原告系日照市东港区石臼街道中盛社区居民，其有资格受让案涉房屋。故应认定双方订立的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。被告及第三人主张刘克进出售房屋未经股东会通过因此无效。被告公司章程是否有相关规定，被告及第三人并未证明，即便刘克进违反公司章程规定擅自决定出售公司财产侵害了其他股东的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十条的规定，除原告知道或者应当知道刘克进超越权限的以外，刘克进的行为仍然有效，被告及第三人无证据证实原告知道或应当知道刘克进与其订立合同是超越权限的行为，因此不影响房屋买卖合同的效力。因此，被告及第三人的上述主张不成立。第三人以本院（2013）东民一初字第2857号案件卷宗中留存的房屋买卖合同未加盖被告公司公章的事实主张该合同系刘克进的个人行为，该合同书系赵现兰与刘克进离婚纠纷诉讼过程中由赵现兰提交。经比对，该卷宗中留存的合同与原告持有的合同内容一致，赵现兰提交的合同中刘克进作为出卖人签名并捺印，原告持有的合同中在出卖人处加盖被告公司公章。结合案涉房屋的权利人、刘克进担任公司法定代表人的事实、公司向原告出具收款凭证及刘克进在诉讼过程中的陈述等因素，应当认定刘克进与原告签订合同出售房屋是其代表公司进行的职务行为，第三人的主张不成立。第三人主张原告与刘克进恶意串通，将市场价格约100万的房屋以不合理的低价进行处置，损害了第三人的利益，应当属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……(二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”。适用该规定判断本案房屋买卖合同无效需具备两个要件，一是当事人存在恶意串通行为，二是损害第三人利益。第三人没有提交有效证据证实原告与刘克进存在恶意串通行为，即便转让价格低于市场价格，仅构成对第三人利益的侵害，也不能适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，确认合同无效。因此，本案在没有证据证实原告与刘克进存在恶意串通行为的情况下，对房屋价格进行评估不能达到证明被告及第三人诉讼主张的目的，且当事人对评估报告存在争议，故本案对山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司作出的鲁贵评[2016]日（法）字第024号房地产评估报告的评估结论不作认定。如转让价格明显低于房屋实际价值，按相关标准判断已达到显失公平的程度，符合法律规定的可变更或撤销情形，应由合同当事人一方按法律规定主张相关权利。原被告签订合同后，原告已履行了合同约定的支付购房款的义务，刘克进已告知租赁方房屋已转让、原告成为房屋权利人，并将转让事实告知房屋的建设方——日照市东港区石臼街道中盛社区，应视为被告已完成房屋交付义务，后原告作为房屋所有权人与他人签订租赁合同。因此，原告已取得案涉房屋的所有权，原告要求确认房屋归其所有的请求不违反法律规定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条之规定，判决如下：一、原告陈军与被告日照中盛包装制品有限公司于2013年9月27日签订的房屋买卖合同有效；二、坐落于日照市东港区天津路中盛幸福新村沿街10号（海滨四路自南向北第11户）房产一处归原告陈军所有。案件受理费8800元，由被告负担；评估费8000元，由第三人赵现兰、刘宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  秦国栋人民陪审员  刘 虹人民陪审员  朱继东二〇一七年十二月二十六日书 记 员  徐 晶