辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终3227号
上诉人（原审被告):大连海创房地产开发有限公司，住所地大连高新技术产业园区高新街1号办公楼一楼西厅。
法定代表人:王吉东，该公司总经理。
委托代理人:康玉奇、范绪婷，辽宁东亚律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：韩旭,男,1984年7月5日生,汉族,住址大连高新技术产业园区。
委托代理人：赵莹莹（韩旭之妻）,住址同上。
原审原告韩旭与原审被告大连海创房地产开发有限公司（以下简称海创公司）商品房买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2015年10月22日作出（2014）甘民初字第06475号民事判决，海创公司和韩旭均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年6月7日公开开庭审理了本案。上诉人海创公司的委托代理人康玉奇、范绪婷，上诉人韩旭的委托代理人赵莹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩旭一审诉称：原、被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买由被告开发的位于大连市高新园区海创聚贤西(半山壹号)的房屋。合同约定,被告应在商品房交付使用后180日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人责任,自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋所有权或无法取得房屋权属证书的,自期限届满之次日起,出卖人承担已收房款日万分之一的违约金,直至可以办理。后被告交付房屋,但其在合同约定的办证时间内,并未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,致使原告逾期取得房屋权属证书。故原告诉至法院,请求判令:被告支付共计650日的逾期办证违约金110,089.98元。
被告海创公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。具体理由如下:第一，原告起诉的违约金天数没有扣除“新政”影响的天数,因此数额计算错误。2011年3月14日,公安部消防局发布《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》,规定:从严执行《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》(公通字[2009]46号)第二条规定,民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料。对已经审批同意的在建工程提请政府组织有关主管部门督促建设单位拆除。案涉楼盘虽经规划、消防部门审批同意采用了燃烧性能为B1级材料,但按该通知属拆除之列。因此案涉楼盘自2011年3月15日起不能通过消防验收,且影响了道路、绿化、邮箱等十几项配套工程验收,故影响了竣工验收备案即房屋权属初始登记。直到2012年12月公安部发文废止该《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》,案涉楼盘才于2013年6月9日通过消防验收。且2010年11月23日,大连市政府颁布了《大连市房屋建筑工程验收备案管理暂行办法》致使工程竣工备案增加了十几项备案内容。综上,导致被告未能完成初始登记的实质原因是“新政”和“办法”的实施所致,不属于被告的责任,故违约期间应扣除“新政”影响的天数。第二，部分业主起诉的违约金天数没有扣除双方约定的一年免责期间,计算错误。第三,消防“新政”废止后,被告需要完成工程档案验收、新增的自来水、供热、燃气、绿化、社区用房、道路等十几项工程及验收手续,方能完成工程竣工备案初始登记手续,因此按照双方约定的一年免责期间不仅符合合同的意思表示,对原、被告双方亦更为公平。第四,已由生效判决认定自交房之日起至办理初始登记之日止应扣除“新政”影响的期间和双方约定的一年办证期间计算被告的违约责任。第五,原告的诉请已超过诉讼时效。
一审法院审理查明：1、2011年5月30日,原、被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买由被告开发的位于大连市高新园区海创聚贤西(半山壹号)1号1单元1跃一1层1号房屋(建筑面积为220.62平方米),房屋总价款为人民币1,706,410元。合同约定:出卖人(被告)应在2011年10月31日前交付经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告的房屋,合同第十五条同时约定:出卖人应在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。办理房屋所有权登记的期限为一年,自该房屋交付之日起计算。如因出卖人责任,自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的,自期限届满之次日起,出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金,直至可以办理。合同签订后,原告履行了交款义务。据楼宇验收交付书记载,2011年10月31日,被告将案涉房屋交付给原告。2014年3月31日,被告为原告出具房屋分户图。2014年6月5日、2014年8月11日,被告两次为原告出具结算发票。
2．2010年6月9日,半山壹号(海创中冶焦耐)楼盘项目取得建设工程规划许可证。2013年6月9日,案涉楼盘项目经检验其外墙燃烧性能符合“C级”对应为B1级要求。同日,该项目中部分楼按照要求完成竣工验收消防备案。2013年10月17日,案涉楼盘项目取得竣工档案初验合格证。2013年11月6日,案涉楼盘项目完成社区办公和服务用房交接。2013年12月3日,案涉楼盘项目完成竣工验收备案。2014年2月24日,被告向房产登记机关递交案涉楼盘的房屋权属初始登记申请。截至2014年3月31日,被告取得案涉楼盘项目的初始登记并通知业主领取办理产权登记的建筑面积分户图及结算发票。
关于案涉楼盘项目未能按约办理初始登记,被告辩称系因为消防“新政”对于民用建筑外保温材料采用严格标准,致使已按审批消防设计建设的案涉楼盘无法通过消防验收,直至公安部消防局发布新规定,案涉楼盘的消防工程方于2013年6月9日通过验收。
关于被告所称的消防“新政”系指公安部消防局于2011年3月14日发布的《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》(公消[2011]65号),该通知第一项载明:“在新标准发布前,从严执行《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》(公通字[2009]46号)第二条规定,民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料。”同年3月21日,大连市制定《关于贯彻落实部局、总队<关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知>的实施意见》,进一步明确要求“从2011年3月15日起,所有新受理的工业、民用建设工程消防设计审核和验收内容,建筑外保温材料必须全部采用燃烧性能为A级的材料。”2012年12月3日,公安部消防局下发《关于民用建筑外保温材料消防监督管理有关事项的通知》(公消[2012]350号),明确提出“为认真吸取上海胶州路教师公寓'11.15'和沈阳皇朝万鑫大厦'2.3'大火教训，2011年3月14日,公安部消防局下发了《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》(公消[2011]65号),对建筑外墙保温材料使用及管理提出了应急性要求。2011年12月30日,国务院下发的《国务院关于加强和改进消防工作的意见》(国发[2011]46号)和2012年7月17日新颁布的《建筑工程消防监督管理规定》对新建、扩建、改建建设工程使用外保温材料的防火性能及监督管理工作做了明确规定。经研究,《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》不再执行。”
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,原、被告均应依据该合同约定享有权利并履行义务。综合双方当事人诉辩主张,本案争议焦点为:1.消防“新政”实施期间是否应从合同约定的被告办证期间扣除;2.被告逾期办证的违约期间；3.原告诉请是否超过诉讼时效。
关于消防“新政”实施期间是否应从合同约定的被告办证期间扣除的问题。本案双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条约定,办理房屋所有权登记的期限为一年,自该房屋交付之日起一年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的,自期限届满之日起,出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金直至可以办理。可见被告承担逾期办证违约责任的前提为“由于出卖人的原因”,即非被告的原因导致一年内无法办证,被告无需支付违约金。根据已查明的事实,《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》(公消[2011]65号)于2011年3月15日开始实施,系在原、被告签订合同之后,对于被告来说案涉楼盘外墙保温材料未采用该通知所规定的A级标准是应该知悉的,其在此情况下,仍与原告约定在交付房屋后一年内为原告办理产权登记,故被告现以该消防通知的实施为免责事由并无法律及事实依据,应不予支持。
关于被告逾期办证违约期间的计算问题。案涉房屋买卖合同约定购房人办理案涉房屋所有权登记的期限为自房屋交付之日起一年,被告将案涉房屋交付给原告的日期为2011年10月31日,故根据合同约定,被告办证起算日应为2011年11月1日,办证截止日期本应为2012年10月31日。关于被告完成办证义务的时间,一审法院认为,被告完成案涉楼盘项目的初始登记并通知原告可办理产权登记即视为完成办证义务,而原告的房屋分户图出具时间为2014年3月31日,应视为被告已完成约定的办证义务。关于结算发票开具时间晚于该日期,原告仅以结算发票无法证明系由被告原因致使发票开具时间晚于2014年3月31日,故本案中以2014年3月31日为被告已完成合同所约定的办证义务日期。故被告逾期办理违约期间为515天(自2012年11月1日至2014年3月30日)。故被告应支付逾期办证违约金为87,880.12元(1,706,410元＊0.1‰＊515天)。关于原告所主张的其他期间的逾期办证违约金,应不予支持。
关于原告诉请是否超过诉讼时效,一审法院认为,被告完成初始登记即完成办证义务的时间为2014年3月31日,故原告应自该日起方可主张全部的逾期办证违约金,故原告的诉请并未超过诉讼时效。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,作出如下判决:一、被告大连海创房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内给付原告韩旭逾期办证违约金87,880.12元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告韩旭的其他诉讼请求。案件受理费2500元,其他诉讼费50元,合计人民币2550元(原告已预付),按照一审法院判项支持诉请部分与原告诉请部分比例,由被告大连海创房地产开发有限公司承担2046元(案件受理费1996元、其他诉讼费50元),与上述款项一并给付原告,剩余504元由原告自行承担。
海创公司上诉的理由及请求是：第一、原审判决一方面认
定“原、被告在消防新政之前签订的合同”，另一方面又认定“被告在明知消防新政规定案涉楼盘外保温材料应采用A级标准……，仍与原告约定在交付房屋后一年内为原告办理产权登记”相互矛盾。这也就是说原审判决肯定了消防新政在签订合同之后,就不可能得出海创公司明知消防新政的规定内容的结论。故原审判决认为海创公司以消防新政的实施作为免责事由无法律及实施依据的观点错误,且与原审法院对同类的66个案件作出了消防新政作为免责事由的判决相悖。2、即使在双方当事人签订合同之前出现了“消防新政”,也应当扣除消防新政影响办证的期间。理由为:(1)双方合同第15条约定“如因出卖人责任,自房屋交付之日起一年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的,至期限届满之日起,出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金直至可以办理。”。可见,海创公司承当违约金的前提条件是海创公司自身的原因导致韩旭无法办理房屋所有权证书。根据原审判决已查明的事实,导致海创公司逾期办证的原因是消防新政的影响,更重要的是消防新政的错误政策所致,消防新政的错误表现在2011年3月14日公安部消防局发布了《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》规定案涉楼盘以采用外墙保温材料燃烧性为B1级属于拆除之列,不予消防验收。2012年12月公安部消防局又发文废止了上述通知。可见,公安部消防局在上述政策的自我否定的事实,其错误所在在公安部消防局。在上述期间内不能通过消防验收,以致办理房屋所有权登记的责任在公安部消防局,不属于海创公司自身的责任。根据双方合同第15条的约定,不应由海创公司承担违约金。原审判决没有扣除上述因素的影响的办证期间的观点属适用法律错误,应予以纠正。鉴于上述事实和理由,海创公司提起上诉,望二审法院依法裁判：撤销原判发回原审法院重审,或者依法改判为海创公司给付逾期办证违约金19,964元。
韩旭二审答辩认为：1.本案与新政实施无关，买卖合同是在新政之后签订的。2.根据海创公司提供的相关材料可以证明是因为规划变更、迟延开具发票、迟延进行测绘，才导致案涉房屋逾期办理产权证。3.海创公司在案涉房屋具备办理产权证的条件后，未通知韩旭办理产权证及领取相关手续。
韩旭上诉的理由及请求是：一审法院事实认定错误,海创公司逾期开具办理房屋产权登记所需的正确结算发票,韩旭提供了证据(海创公司先后开具的2份《发票》)予以证明,且该证据已经海创公司质证,其对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
在此情况下,一审法院认为韩旭未能提供证据系因海创公司原因导致逾期开具发票,不予支持韩旭诉请,是错误的。《商品房买卖合同》签订后,韩旭按约支付了全部购房款1,693,692元,海创公司于2011年10月31日案涉房屋交付给了韩旭,但一直未通知韩旭案涉房屋何时具备办理产权条件,直至2014年6月5日才第一次向韩旭开具购房款结算票,但该结算发票中记载的房屋建筑面积为165,03平方米,与《房屋分户平面图》及产权证中记载的房屋建筑面积220,62平方米不一致,待韩旭办理产权登记时,被房产登记部门告知结算发票开具错误、拒绝办理。后经韩旭多次催告后,海创公司截至2014年8月11日海创公司才向韩旭出具正确的结算发票,导致此前韩旭一直无法办理案涉房屋产权证。海创公司逾期、错误开具结算发票存在过错,应按合同约定承担逾期办证的违约责任。根据《合同》约定及《合同法》第六十条等规定,被告逾期提供办理案涉房屋产权证资料,应按合同约定向韩旭承担违约责任。综上,韩旭请求二审法院依法撤销大连市甘井子区人民法院(2014)甘民初字第06475号民事判决书,判令海创公司按合同约定的总房款日万分之一向韩旭支付逾期办理产权证违约110,089.98元,自合同约定办证之日起至海创公司开具结算发票之日。(自2012年11月1日计算至2014年8月11日,共逾期650天)
海创公司二审答辩认为：原审判决认为韩旭未能提供证据证明海创公司原因导致逾期开具发票的观点正确。因为，1.开具发票由韩旭启动，韩旭未能提供证据证明海创公司拒绝或拖延开具发票的事实，而不能以最终开票的时间认定为海创公司拖延履行。2.即使出现面积差，应当按照双方合同第5条的规定执行。3.从双方签订的合同看，没有约定开具发票由海创公司通知，不能以没有通知或通知迟延主张海创公司违约。4.海创公司已办理完初始登记，初始登记是公开的，任何购房者都可以查到。请求驳回韩旭的上诉请求。
本院经审理查明：一审判决认定2014年3月31日海创公司为韩旭出具房屋分户图有误，时间应为2014年6月5日。一审法院认定的其他事实属实。
另查，2014年6月5日，海创公司为韩旭开具的发票上填写的面积为165.03平方米、单价为10,340元、总房款为1,706,410元，向韩旭出具的房屋分户图标明案涉房屋总面积为220.62平方米。因发票上填写的面积与房屋实际面积不符，韩旭未能办理房屋产权证书。韩旭将原发票退给海创公司后，该公司于2014年8月11日，为韩旭开具了填写面积为220.62平方米、单价为7,735元、总房款为1,706,410元的结算发票。
本院认定上述事实的证据有：房屋分户平面图两份、销售不动产统一发票两份及庭审笔录在案为凭,这些证明材料已经开庭质证和本院的审查,应予采信。
本院认为：综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为消防“新政”实施期间是否应从合同约定的海创公司办证期间扣除及海创公司应否为错误开具结算发票承担责任。
从本案查明事实可知，海创公司所称的消防“新政”（即公消[2011]65号《通知》）发布于2011年3月14日，在消防“新政”发布两个多月后，海创公司才与韩旭签订了案涉商品房买卖合同。海创公司作为专业的房地产开发企业，对消防“新政”是否会影响房屋产权证办理应有合理预判，然而海创公司在明知消防“新政”内容的情况下，自愿与韩旭将办证期限约定为房屋交付使用后一年内，海创公司理应依约履行，逾期办证就应承担民事责任。也就是说，消防“新政”非海创公司履行合同过程中不可预知的、可影响办证期限的因素。至于海创公司上诉主张消防“新政”实际对办证期限产生了影响一节，本院认为，一审庭审时，海创公司提交了《关于高新园区海创中冶焦耐项目工程一、二、三、四标段已办理竣工结算书备案的函》（以下简称《已办理竣工结算书备案的函》），拟证明因2010年6月1日起执行的《大连市建设工程造价计价监督规定》（以下简称“工程造价新政”）的实施，案涉工程取得《已办理竣工结算书备案的函》方能办理竣工验收备案表，再行初始登记，办理产权证。但综合本案查明事实，合同约定的办理产权证期间为房屋交付次日2011年11月1日后一年，即至2012年10月31日。但海创公司提交的《已办理竣工结算书备案的函》载明的出具日期为2013年11月26日，晚于合同约定办理产权证截止时间（2012年10月31日）一年多，故可认定海创公司未能在约定办证期限内取得《已办理竣工结算书备案的函》。且海创公司主张的“工程造价新政”实施时间为2010年6月1日，早于案涉合同签订时间2011年5月30日一年。海创公司在签订案涉合同之前一年的时间就知道“工程造价新政”已经实施，会影响到工程竣工验收备案，进而可能影响合同的履行，即海创公司在签订合同时对“工程造价新政”可能会影响到合同的履行是明知的，但其仍然在合同中约定自房屋交付使用后一年内办理产权证，说明海创公司已充分考虑到“工程造价新政”对合同履行的影响可以排除。也就是说，“工程造价新政”亦非案涉合同签订后不可预知的导致办证延迟的因素。又因海创公司自述其与案涉工程施工方决算了工程款才能取得《已办理竣工结算书备案的函》，由此可知，是因海创公司原因导致逾期取得竣工验收备案必需的《已办理竣工结算书备案的函》。故即使如海创公司所述，案涉房屋消防验收延迟受到消防“新政”影响，但案涉工程中部分楼于2013年6月完成消防备案后，因海创公司此时未能取得《已办理竣工结算书备案的函》，亦不能进行竣工验收备案，进而无法申请初始登记，不能办理产权证。故海创公司上诉主张消防“新政”实施期间应从合同约定的海创公司办证期间扣除，无充分的事实及法律依据。至于海创公司提出的一审判决认定观点相互矛盾的上诉主张，本院认为，从一审认定事实（合同签订晚于消防“新政”）及一审认定的海创公司在知悉消防“新政”的情况下仍与韩旭约定在交付房屋后一年内办证可知，一审判决本院认为部分书写的“《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》（公消[2011]65号）于2011年3月15日开始实施，系在原、被告签订合同之后”应为笔误，一审判决本意应为消防“新政”实施系在双方签订合同之前。据此，对于海创公司公司的上诉请求本院不予支持。
海创公司是从事房地产开发的专业公司，应该知道办理房屋产权证书时，出具的结算发票上标明的房屋面积应与测绘面积相同。该公司明知案涉房屋面积为220.62平方米，在第一次开具结算发票时却填写房屋面积为165.03平方米，造成韩旭未能及时办理房屋产权证书，对此应该责任。对于两张结算发票开具的时间相隔67天的原因，二上诉人称述不一致，也均无证据佐证己方的观点，根据公平原则，本院认为各承担50﹪的为宜。原审判决没有考虑海创公司开具结算发票有误的情况，认定海创公司在出具房屋分户图的2014年3月31日完成了约定的办证义务是错误的，应予纠正。应在原审法院判决海创公司承担515天违约责任的基础上，加判34天，即海创公司应支付逾期办证违约金93,681.91元（1,706,410元×0.0001×549天）。对于韩旭的部分上诉请求本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2014）甘民初字第06475号民事判决第二项；
二、变更大连市甘井子区人民法院（2014）甘民初字第06475号民事判决第一项为：大连海创房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内给付韩旭逾期办证违约金93,681.91元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、驳回原告韩旭的其他诉讼请求。
一审案件受理费2500元,其他诉讼费50元,合计人民币2550元(韩旭已预付),由大连海创房地产开发有限公司负担2190元、韩旭负担360元；二审案件受理费1853元(大连海创房地产开发有限公司预交1498、韩旭预交355元)，由大连海创房地产开发有限公司负担1548元、韩旭负担305元。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 刘丽媛
审判员 陈 伟
二〇一六年九月六日
书记员 杜玉洁