上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3165号
上诉人（原审被告）侯世雄。
被上诉人（原审原告）上海松江商业发展有限公司。
法定代表人＊＊，职务董事长。
原审第三人彭孔叠。
上诉人侯世雄因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第1734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年4月20日，上海松江商业发展有限公司（以下简称松江商业公司）作为出租方与侯世雄作为承租方签订《房屋租赁合同》，合同约定为，第一条：“出租房屋坐落地址松江区42号，资产产权方上海车墩资产经营有限公司，房屋间数1间，建筑面积34平方米”；第二条：“租赁期限1年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止，合同到期后不再续租”；第三条：“租金每年人民币（以下币种相同）20，800元，先付后用，于签订合同之日支付半年租金，于2013年6月20日支付半年租金”；第四条：“租赁用途，承租方经营服装”；第八条：“承租方若对租赁房屋进行装修装潢，装修方案须经出租方同意，其装修装潢等费用由承租方承担，租赁期满，承租方改造、装修、增添的设施若属于和租赁房屋不可分割的附属物的，承租方不得私自拆除，其所有权无偿归出租方所有”；第十二条：“出租方已收取押金1，000元，押金不计息。停租时若承租方未欠租金、水电费，办理完企业营业执照注销或变更注册地址手续，并将承租场所完整，整洁的移交给出租方，凭押金收据退还押金，若无收据不予退还押金”；第十五条：“根据资产方上海车墩资产经营有限公司与上海松江商业发展有限公司签订的《房屋租赁协议》中约定因房屋破旧，存在安全隐患，协议于2013年12月31日到期后资产方不再续租给上海松江商业发展有限公司，协议到期收回房屋，鉴于此，出租方明确告知承租方本合同到期后也不再续租，届时请承租方提前做好准备，合同一旦到期如期返还租赁房屋。如合同终止一个月后仍未搬离的，则租赁场所内的所有设备及物资、商品，出租方有权视作废弃物处置”。合同另对出租方的解约权及其他事项进行了约定。
合同签订后，侯世雄使用涉案房屋至今，并向松江商业公司支付租金至2013年12月31日。侯世雄还向松江商业公司支付了押金1，000元，松江商业公司主张该押金待侯世雄返还房屋、结清相关费用后，根据合同第12条处理。
2014年2月17日，松江商业公司向侯世雄发送函告，载明：要求侯世雄于2014年4月30日前腾空涉案房屋并返还松江商业公司。
原审法院另查明，涉案房屋系于2008年2月由松江县华阳镇房管所通过资产调拨的形式调入上海车墩资产经营有限公司。
2013年3月18日松江商业公司与上海车墩资产经营有限公司（以下简称车墩资产公司）签订《房屋租赁合同》，约定车墩资产公司将位于松江区车墩镇华阳街17-23、42-46、59-67、60、62、70-74、73、165号门面房，建筑面积738.41平方米出租给松江商业公司；租赁期限为1年，自2013年1月1日至2013年12月31日；租金为269，000元，先付后用，一次性支付；租房押金20，000元；物业费每平方米1元／月，一年为8，860元。合同另对其他事项进行了约定。
原审中，侯世雄向原审法院明确涉案房屋现转租给彭孔叠使用，并提供了现场照片及其与彭孔叠于2012年9月5日签订的房屋租赁合同，租赁期限自2012年12月10日起至2015年12月9日止。
松江商业公司诉至原审法院请求判令：1、侯世雄、彭孔叠将松江区42号1间房屋返还给松江商业公司；2、侯世雄支付松江商业公司自2014年1月1日起至房屋返还之日止的使用费，按照每年20，800元标准计算。
原审法院认为，本案中松江商业公司与侯世雄的房屋租赁合同已经到期，且双方也明确约定到期后不再续签，故侯世雄应当向松江商业公司返还涉案房屋。同时，涉案房屋现由侯世雄转租彭孔叠使用，故对于松江商业公司主张要求彭孔叠返还涉案房屋，原审法院予以支持。同时，侯世雄还应按照原合同标准支付自2014年1月1日起至房屋返还之日止的房屋使用费，对于松江商业公司的此项诉讼请求，原审法院亦予以支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一四年十月十四日作出判决：一、侯世雄、彭孔叠于判决生效之日起十日内将位于上海市松江区42号1间房屋返还给上海松江商业发展有限公司；二、侯世雄于判决生效之日起十日内支付上海松江商业发展有限公司自2014年1月1日起至上述房屋返还之日止的使用费（按照每年20，800元标准计算）。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币80元，减半收取人民币40元，由侯世雄负担人民币30元、彭孔叠负担人民币10元。
原审法院判决后，上诉人侯世雄不服，向本院提起上诉称：本案系争房屋实际使用人系彭孔叠，不应判令侯世雄与彭孔叠共同返还该房屋。根据侯世雄与松江商业公司之间的交易惯例，只要松江商业公司不提异议，则表示其同意侯世雄续租一年，现松江商业公司于2014年上半年要求返还房屋，系违反双方交易惯例，双方租赁合同应继续履行到2014年底。请求二审法院撤销原审判决第一条主文，依法予以改判。
被上诉人松江商业公司辩称：双方就系争房屋签订的《房屋租赁合同》合法有效，侯世雄应当明知其租赁期限至2013年12月底。现租赁期限已届满，侯世雄理应将房屋返还给松江商业公司，并支付房屋使用费。侯世雄现要求继续承租系争房屋没有任何事实及法律依据。要求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人彭孔叠未作答辩。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本案的争议焦点为当事人双方的房屋租赁关系是否应当继续履行。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人双方具有同等法律约束力。侯世雄与松江商业公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实的意思表示，双方均应依约履行。鉴于上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定的期限至2013年12月31日止，且被上诉人已明确表示不再续租，故双方的租赁期限到期自然终止。侯世雄理应在租赁期限届满后依照合同的约定履行返还租赁房屋的义务。现经松江商业公司发函催告，侯世雄仍未返还系争房屋。故此后侯世雄占用系争房屋属无权占用，而非租赁关系的继续。因为依据法律规定，租赁合同主要是出租人将租赁物交由承租人使用、收益，承租人支付相应的租金的合同，现侯世雄于租赁期限届满后所占用的房屋，并非被上诉人自愿交由其继续承租使用，而是经出租方催讨后仍拒不返还的占有物，且侯世雄亦未向松江商业公司交付相应的租金，故自租赁期限届满后，双方间的租赁关系不再存续。侯世雄对该房屋的占有属无权占有，理应及时履行返还租赁标的物的义务。鉴于侯世雄已将系争房屋转租给彭孔叠使用，故原审判令侯世雄、彭孔叠将系争房屋返还松江商业公司，于法有据。据此，侯世雄的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人侯世雄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 王申
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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