浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第60号
上诉人（原审被告、反诉原告）：宣城恒隆特种纤维有限公司。住所地：安徽省宣城经济技术开发区富民路莲花塘创业园区内*号厂房。
法定代表人：何敏，该公司总经理。
委托代理人：杨啸尘，安徽锦宣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波市鄞州威尔德家具厂。住所地：浙江省宁波市鄞州区洞桥镇孙王村。
代表人：王忠义，该厂厂长。
委托代理人：刘建永，浙江大衡律师事务所律师。
上诉人宣城恒隆特种纤维有限公司因与被上诉人宁波市鄞州威尔德家具厂房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院于2014年12月5日作出的（2014）甬鄞民重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：原、被告通过方方房产中介达成租房意向，2012年6月25日，被告向原告支付保证金50000元。同年7月5日，原告（甲方）与被告（乙方）通过方方房产中介签订《房屋租赁合同》一份，被告向原告承租位于宁波市鄞州区洞桥镇孙王村厂房及附属设施、场地，约定：1.3租赁面积：厂房5896平方米以及办公楼第二三四层；2.1租赁期限：租期三年，自2012年8月1日至2015年7月31日；3.1第一年年租金总额850000元，第二年年租金总额860000元，第三年年租金总额870000元；4.1保证金50000元，租赁合同结束后甲方须无息返还给乙方；4.3租金以半年作为一个付款周期，每一个付款周期结束前7日支付下一个付款周期全额租金；4.4本合同双方签字盖章后15个工作日内，甲方应将全部租赁物一次性交付给乙方，乙方应将第一次租金同时付至甲方指定账户内；6.1.5甲方做好水、电畅通，费用及损耗公摊费用由承租人承担。配电房扩容，甲方只协助乙方办理手续，所有费用由乙方承担。水电费发票是乙方抬头的增值税发票；8.1甲方必须按合同约定的租赁财产名称、数量及时间将租赁财产交给乙方使用，否则，原告相应顺延租赁期限，不另计取租金，逾期超过15天，乙方有权解除本合同，甲方应返还收取的全部款项，并承担合同总款项（即三年租金总额）30%违约金；8.2乙方应按期缴纳租金，乙方恶意拖欠租金超过15日，甲方有权解除本合同，已收取的保证金不予返还，并要求乙方承担三年总租金未缴纳部分30%作为违约金。合同签订后，原告按约交付租赁物，被告于2012年7月12日支付租金425000元。同年12月27日，方方房产中介将被告传真过来的上述《房屋租赁合同》交宁波市鄞州地方税务局备案并向被告开具了30000元的中介费发票，被告于次日向方方房产中介经办人肖亚琴支付中介费30000元。此后，被告将一份《房屋租赁合同》原件交宁波市工商行政管理局备案用于成立宣称恒隆特种纤维有限公司宁波分公司，该份《房屋租赁合同》约定：1.1租赁财产：厂房及附属设施、场地（具体租赁范围、设施等详见附件）；1.3租赁面积：厂房4000平方米；2.1租赁期限：租期三年，自2012年8月1日至2015年7月30日；3.1第一年年租金总额400000元，第二年年租金总额410000元，第三年年租金总额420000元；6.1.5甲方（原告）做好水、电畅通使用，费用及损耗公摊费用由承租人承担。甲方保证车间内地下光缆及用电线路完好无损，并保证乙方（被告）500kva用电量的变压器及配电房。超过500kva配电房扩容，甲方只协助乙方办理手续，所有费用由乙方承担。水电费发票是乙方抬头的增值税发票，收费标准按国家相关的规定收取；其他条款与方方房产中介持有的合同基本一致。被告在该份《房屋租赁合同》上加盖了骑缝章。
2013年6月18日，原告向被告发送《追租清偿处理小组通告》一份，载明因被告未按约支付租金，即日起切断电源，封闭厂房仓库，要求被告法定代表人前去处理善后之事。被告称未收到上述通知，但认为原告采取了切断电源，封闭厂房仓库的行为。2013年8月19日，原、被告签订《协议书》一份，约定：原、被告的租赁关系至2013年7月31日终止，被告于2013年8月25日前将租赁物交还给原告。之后，被告按约腾退涉案厂房。
另查明：原告向宁波市鄞州区洞桥镇孙王村经济合作社租赁土地后建造涉案房屋，涉案房屋未办理土地使用证及房产证，亦未取得建设工程规划许可证。被告承租涉案房屋后，向原告支付了2012年9-12月份电费35816元、2013年1-4月份电费62781.40元、2013年5-8月份电费6637.40元。
原审原告宁波市鄞州威尔德家具厂于2013年7月23日诉至原审法院，请求判令原审被告立即支付原审原告房屋占有使用费425000元。
原审被告宣城恒隆特种纤维有限公司反诉请求：1．确认原审原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；2．原审原告返还原审被告多收的租金225000元、保证金50000元；3．原审原告赔偿原审被告各项经济损失700000元。
原审法院审理认为：涉案房屋未取得建设工程规划许可证，原告就涉案房屋与被告签订的两份《房屋租赁合同》均无效。被告使用涉案房屋，应参照合同约定支付占有使用费。对于原、被告提交的两份《房屋租赁合同》，认为，第一，根据原审法院丈量，被告正在使用的大厂房面积为5340.35平方米、梯形厂房面积为534.625平方米，与原告提交的《房屋租赁合同》约定的租赁面积相符；第二，被告分别于2012年6月25日、7月12日支付50000元、425000元，与原告提交的《房屋租赁合同》约定的保证金、租金数额、支付方式相符，被告认为合同约定年租金为400000元但未就其支付的425000元的款项性质作出合理解释；第三，方方房产中介向税务局提交的《房屋租赁合同》与原告提交的《房屋租赁合同》一致，方方房产中介经办人肖亚琴的陈述亦与实际履行情况相符；被告抗辩认为经方方房产中介介绍与原告接洽，双方签订合同未通过方方房产中介，但合同签订后被告仍支付中介费30000元，显然与常理不符，且方方房产中介向税务部门提交《房屋租赁合同》、《租房委托协议书》时原、被告尚未发生纠纷，方方房产中介无伪造文件之必要；综上，原告提交的《房屋租赁合同》系原、被告实际履行的合同，应参照该合同计算房屋占有使用费。被告抗辩认为其实际使用厂房面积为5340.35平方米，按该面积计算占有使用费为每年534035元，且原告没有提供符合约定的租赁物，应减少租金。原审法院认为，双方实际履行的《房屋租赁合同》约定的租赁面积为厂房5896平方米以及办公楼第二三四层，无法计算每平方米厂房的租金，且合同约定原告交付租赁物时被告支付第一期租金，被告按约支付第一期租金且在使用租赁物将近一年的时间内均未对原告交付的租赁物提出异议，故对被告的抗辩意见，不予采信。原、被告确认租赁合同关系至2013年7月31日终止，2012年8月1日至2013年7月31日期间的房屋占有使用费应参照原告提交的《房屋租赁合同》确定为850000元，被告已支付425000元，原告要求被告支付占有使用费425000元，符合法律规定，予以支持。对被告要求确认原、被告签订的涉案两份《房屋租赁合同》无效的反诉请求，予以支持。对被告要求返还租金225000元、保证金50000元的反诉请求，认为被告不存在多付占有使用费，对于被告支付的保证金50000元，原告应予返还。对被告要求赔偿各项经济损失700000元的反诉请求，认为原告提交的《追租清偿处理小组通告》已构成自认对被告采取了切断电源、封闭厂房仓库的行为，但锁门行为并不必然导致被告遣散员工，从用电量上亦反映2013年5-8月被告生产规模大幅缩减，而原告发出通告的时间为2013年6月18日，可见被告停产、遣散员工等行为与本案缺乏关联性。被告主张的人工工资损失、钢平台、电缆线拆卸损失、原料及设备来回搬运费损失、营运损失、工人培训费损失等700000元，依据不足，均不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，作出如下判决：一、原告宁波市鄞州威尔德家具厂与被告宣城恒隆特种纤维有限公司于2012年7月5日签订的两份《房屋租赁合同》（宁波市鄞州地方税务局备案的《房屋租赁合同》及宁波市工商行政管理局备案的《房屋租赁合同》）无效；二、被告宣城恒隆特种纤维有限公司支付原告宁波市鄞州威尔德家具厂房屋占有使用费425000元；三、原告宁波市鄞州威尔德家具厂返还被告宣城恒隆特种纤维有限公司保证金50000元；上述第二、三项相折抵，被告尚应支付原告375000元，限于本判决生效后七日内履行完毕；四、驳回被告宣城恒隆特种纤维有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费
7675元，财产保全费3970元，合计诉讼费11645元，由被告宣城恒隆特种纤维有限公司负担；反诉案件受理费减半收取6775元，由原告宁波市鄞州威尔德家具厂负担525元，被告宣城恒隆特种纤维有限公司负担6250元。
宣判后，原审被告宣城恒隆特种纤维有限公司不服，上诉至本院，称：原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，判决不公。请求二审法院依法改判。
被上诉人宁波市鄞州威尔德家具厂答辩称：原判正确，请求驳回上诉，维持原判。
各方在二审期间均未提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：由于未取得建设工程规划许可证，上诉人与被上诉人就涉案房屋所签订的两份《房屋租赁合同》均无效。但上诉人使用了涉案房屋，应参照合同约定支付占有使用费。在原审中，上诉人与被上诉人各自向原审法院提交了一份内容不同的《房屋租赁合同》。本案争议的焦点为双方履行的是哪份合同？本院认为，第一，根据原审法院丈量，上诉人正在使用的大厂房面积为5340.35平方米、梯形厂房面积为534.625平方米，与被上诉人提交的《房屋租赁合同》约定的租赁面积相符；第二，上诉人于2012年6月25日、7月12日支付50000元、425000元，与被上诉人提交的《房屋租赁合同》约定的保证金、租金数额、支付方式相符，上诉人认为合同约定年租金为400000元，但未能就其支付的425000元的款项性质作出合理解释；第三，方方房产中介向税务局提交的《房屋租赁合同》与被上诉人提交的《房屋租赁合同》一致，方方房产中介经办人肖亚琴的陈述亦与实际履行情况相符；上诉人认为经方方房产中介介绍与被上诉人接洽，双方签订合同未通过方方房产中介，但合同签订后上诉人仍支付中介费30000元，显然与常理不符，且方方房产中介向税务部门提交《房屋租赁合同》、《租房委托协议书》时，上诉人与被上诉人尚未发生纠纷，方方房产中介无伪造文件之必要。综上，被上诉人提交的《房屋租赁合同》系双方实际履行的合同，应参照该合同计算房屋占有使用费。双方确认租赁合同关系至2013年7月31日终止，被上诉人要求上诉人支付尚未交付的占有使用费425000元，理由充分，应予支持。上诉人之上诉理由不成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17400元，由上诉人宣城恒隆特种纤维有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宏亮
审 判 员 钟康树
代理审判员 张颖璐
二〇一五年三月三日
代书 记员 桂红艳