连云港市海州区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏0706执异122号
案外人杨凤，女，1990年4月3日生，汉族，原籍福建省周宁县狮城镇上翁窑**号，经常居住地海州区。
委托代理人刘琴，江苏汉平律师事务所律师。
申请执行人赵新建，男，1977年2月8日生，汉族，住海州区。
被执行人连云港鼎庚贸易有限公司，住海州区朝阳东路30号凯旋广场301B号。
法定代表人尤爱媚，该公司经理。
在本院执行赵新建与连云港鼎庚贸易有限公司(下简称鼎庚公司)民间借贷纠纷一案中，案外人杨凤对执行标的即位于海州区朝阳东路30号凯旋广场301B商业用房提出书面异议，认为其对执行标的享有租赁权。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人杨凤称：贵院对涉案被执行房屋的拍卖行为实体上违反法律强制性规定，程序上也同样错误。具体理由是：案外人杨凤是涉案房屋的承租人，该事实有连云港市海州区人民法院（2014）海民初字第0762号民事判决书及连云港市中级人民法院的（2015）连执异字第0025号执行裁定予以确认。依照法律规定，承租人杨凤在同等条件下享有优先购买权。因此法院在拍卖公告中显示“无优先购买权人”显然错误。杨凤承租涉案房屋是在2012年6月，而被执行人设立的抵押权是在2014年1月份，根据执行不动产的规定，承租人在该不动产设立抵押权或者被法院查封之前已经签订书面租赁合同并占有使用的，承租人取得该不动产的租赁权，法院在拍卖时应当带租拍卖。综上，要求撤销对涉案房产的执行拍卖裁定，并裁定案外人享有优先购买权。
申请执行人赵新建称：首先本案的拍卖程序合法，本案的房屋已经进行三次网上司法拍卖由他人竞买，并且在拍卖之前都发布公告，但案外人杨凤并未提出优先购买该房屋。其次，本案的被执行房屋凯旋广场301B商业用房，实际由速8酒店连云港朝阳东路店使用，案外人杨凤并不占有使用该房屋，其无权阻止本案的执行，请依法驳回案外人杨凤的异议请求。
经审查查明：2014年1月21日，出借人赵新建与借款人鼎庚公司签订借款合同，借款300万元，借款期限自2014年1月21日至2014年7月20日止，月息2%，同日江苏省连云港市新浦公证处出具（2014）连新证民内字第63号具有强制执行效力的债权文书公证书。2014年8月11日公证处出具（2014）连新证执字第26号执行证书，后申请执行人赵新建向本院申请执行。案件执行中，本院作出（2014）海执字第1160-1号民事裁定书，裁定对被执行人鼎庚公司于2014年1月22日办理抵押登记的位于连云港市新浦区朝阳东路30号凯旋广场301B号商业房屋（丘号02471103-4-51-2）予以评估、拍卖。经过三次网上司法拍拍卖，于2016年4月5日被竞买人李华以278.28万元购得，但尚未裁定过户。之后，案外人杨凤向本院提出执行异议，认为侵犯其优先购买权，并要求撤销本院作出的拍卖裁定。
另经查明：本院在司法拍卖网上发布公告，对被执行的30号凯旋广场301B号商业用房的现状及房产用途等进行了说明：该房屋属于鼎庚公司所有，土地性质为国有土地，房屋目前装修成速8酒店客房使用，房屋有租赁，租期截止到2020年10月19日止。本院在进行三次网上拍卖过程，无人主张优先购买权，直到拍卖成交后，案外人杨凤提出上述异议。
再查明：2011年11月3日，连云港吾盛贸易有限公司(下简称吾盛公司)、连云港鼎庚贸易公司与连云港飞宏企业管理咨询有限公司（下简称飞宏公司）签订房屋租赁合同，将位于连云港市新浦区朝阳东路30号凯旋广场房屋（6800平方米）租赁给飞宏公司；租期15年；年租金70万元；合同还就租金交付方式、违约责任等作了约定。
2012年6月，吾盛公司、鼎庚公司、飞宏公司、杨凤四方签订协议书。约定：1、吾盛公司、鼎庚公司同意飞宏公司将租赁的位于连云港市新浦区朝阳东路30号凯旋广场房屋（6800平方米）的权利义务全部转让给杨凤。2、杨凤承租房屋后，不影响飞宏公司与连云港平安保险公司于2012年3月签订的租赁合同的效力。不影响飞宏公司与陆琴脚艺于2012年4月签订的租赁合同的效力。上述事实有本院院作出（2014）海民初字第0762号民事判决及及连云港市中级人民法院的（2015）连执异字第0025号执行裁定予以确认。但上述协议未涉及到本案的被执行标的即301B号房屋，该商业门面房至今仍被作为成速8酒店客房使用，该房屋的租期到2020年10月19日止（该租赁合同于2012年10月20日签订），租金为每年96万元，满三年后按照不同比例递增。
2016年5月16日，飞宏公司法定代表人李洪祥确认，该公司欠被执行人鼎庚公司的租金已经支付到2016年5月份，本院通知飞宏公司从2016年6月份开始，停止向被执行人鼎庚公司支付租金，并于同日向李洪祥送达执行裁定及协助执行通知书，要求提取、扣留被执行人连云港鼎庚贸易有限公司在连云港飞宏企业管理咨询有限公司房屋租金收入300万元。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称执行异议规定）第八条规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”。结合本案，案外人杨凤基于对不动产的租赁权，既提出撤销拍卖裁定，又主张实现优先购买权，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。
根据执行异议规定第二十四条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；(三）该权利能否排除执行；首先案外人杨凤即使是被执行房屋的承租人，但是其本人实际并不占有和使用301B房屋，不享有物权的对世效力，该权利不能对抗抵押权人实现债权，即该权利不能排除执行。其次，本院在三次司法拍卖公告中均对涉案被执行房屋进行公示，案外人杨凤未主张优先购买权，实际上应当视为其已经放弃了优先购买权。现竞买人李华已经按照法定程序竞得该房屋，其权利应当依法受到保护，案外人杨凤不得阻止向李华交付该标的物。最后，即使本案的被执行房产是按照带租拍卖的，但实际承租人应当是速8酒店连云港朝阳东路店，租期应到2020年10月19日止。至于该酒店与杨凤之间是否存在法律关系，杨凤未提供证据证实，故案外人杨凤提出的排除执行异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一项之规定，裁定如下：
驳回案外人杨凤对位于本市朝阳东路30号凯旋广场301B号商业门面房提出的执行异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 王守富
人民陪审员 刘 莹
人民陪审员 余汶娟
二〇一六年九月二日
书 记 员 朱庭苇
法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第八条规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查
第二十四条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行；
三、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。