贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0602民初3076号原告：蒋兴平，男，1943年6月10日出生，汉族，贵州省铜仁市人，无固定职业，住铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：覃品皇，铜仁市碧江区中心法律服务所法律工作者，授权范围为特别授权。被告：铜仁市碧江区住房和城乡建设局，住所：贵州省铜仁市碧江区为民服务中心3楼。法定代表人：杨光金，系该局局长。被告：铜仁市碧江区住房保障管理局，住所：贵州省铜仁市碧江区为民服务中心4楼。法定代表人：田景水，系该局局长。共同委托诉讼代理人：周晨，贵州懿春律师事务所律师，授权范围为特别授权。共同委托诉讼代理人：潘峰成，贵州懿春律师事务所律师，授权范围为特别授权。原告蒋兴平与被告铜仁市碧江区住房和城乡建设局（以下简称区住建局）、铜仁市碧江区住房保障管理局（以下简称区房保局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蒋兴平及其委托诉讼代理人覃品皇、被告区住建局、区房保局委托诉讼代理人周晨均到庭参加诉讼。本案经依法审理，现已审理终结。原告蒋兴平向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告办理原告位于铜仁市××区枇杷××房小区××号、××号安置房房屋产权证；2、判令被告支付违约金人民币80000元，并补偿安置房差额21.6㎡；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年12月16日，原告与铜仁市经济适用住房建设发展中心（现变更为房保局）签订《房屋拆迁安置协议书》，约定安置房位于枇杷湾廉租房1号楼1单元进户楼梯右面三层、七层，户型为二室一厅一卫，共二套，若不足面积按成本价补偿；甲方自交房六个月内须将安置房产权证、土地使用证等相关证件交乙方。同时，该协议还对各自的权利义务等进行了明确约定。上述协议签订后，原告如约将被拆迁房交付给被告后，被告却至今未按约履行办证义务。为此，原告特诉至人民法院，请求支持其上述诉讼请求。被告区住建局、区房保局辩称：1、讼争《房屋拆迁安置协议书》的签订主体为原铜仁市经济适用房建设发展中心，而非二答辩人，故二答辩人非本案适格当事人；2、本案为行政诉讼受案范围而非民事诉讼受案范围；3、被答辩人已于2016年3月25日将案涉房屋中的一套安置房转售给案外人杨秀、彭良松，故被答辩人的诉讼主体不适格；4、案涉房屋未能办证并非答辩人原因造成，且被答辩人主张违约金、不足案涉房屋差额面积无事实和法律依据。综上，被答辩人提起的诉讼存在法律关系、诉讼主体等错误，且无事实和法律依据，应当依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。经审理查明，2009年12月16日，原告蒋兴平（即乙方）与铜仁市经济适用房建设发展中心（即甲方）签订《房屋拆迁安置协议书》，约定：乙方被拆迁房屋坐落于人民路××（××），砖木结构住宅一栋，建筑面积为108㎡（房屋产权证面积为68.48㎡）；根据乙方住宅实地测量面积和产权证面积实行拆一还一，互补不差，甲方安置乙方住宅房屋总面积为108㎡，位置在2007年枇杷湾廉租房1号楼1单元进户楼梯右面三层、七层，户型为二室一厅一厨一卫，住宅安置房建筑面积以实际测绘为准（含公摊面积），不足面积按成本价补偿；甲方自交房六个月内须将安置房产权证、土地使用证等相关证件交乙方；甲方房屋竣工验收后30日内交付乙方拆迁安置房，如因特殊情况未能按期交付的，应事先与乙方协商，并说明原因；乙方被拆迁房屋相关证件以甲方出具的收条上收到时间为准。同时，该协议书对附属物补偿、搬家费、办证费等相关事宜也进行了明确具体的约定。上述协议签订后，乙方于2010年5月20日向原告交付案涉两套安置房即枇杷湾廉租房1号楼1单元1屋2号、1号楼1单元3屋2号。2010年6月25日，案外人铜仁市房产事业局收到原告蒋兴平所交案涉房屋房产证、土地使用证各一本。然而，被告却至今未按约定办理案涉房屋产权证、土地使用证等相关证件。为此，原告蒋兴平曾数次到铜仁市××区行政投诉中心、碧江区信访局等单位进行投诉、信访，被告区住建局、区房保局回复称，案涉房屋土地、规划等手续正在办理过程中，但却并未明确何时将案涉房屋相关证件交予原告。因此，原告特诉至人民法院，请求支持其上述诉讼请求。另查明，2011年4月29日，原告蒋兴平（即甲方）与案外人彭良松（即乙方）签订《购房协议》，约定：乙方自愿购买座落于铜仁市枇杷××房小区××楼××单元××号建筑面积为52.36㎡的住房一套，总成交价为118000元；同时，该协议对付款方式等事宜均作了明确约定。2016年3月25日，被告区房保局收到原告蒋兴平、案外人彭良松及其妻杨秀所提交关于上述案涉房屋变更过户的资料。2017年11月8日，被告区房保局出具《说明》，该《说明》载明铜仁市枇杷××房小区××楼××单元××号住房变更至案外人彭良松、杨秀。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。就本案而言，原告按约将其位于人民路××（××）的砖木结构住宅交由被告进行拆迁，被告也按约向原告交付铜仁市枇杷××房小区××楼××单元××号、3层2号住房。因此，讼争《房屋拆迁安置协议书》系原、被告的真实意思表示，未违反法律的禁止性、强制性规定，各方当事人均应诚实、信用、全面履行各自的义务。关于区住建局诉讼主体问题。从原告向法庭所出示区住建局分别于2015年1月6日、2017年5月23日作出的《关于蒋兴平投诉件转办的函的回复》、《信访事项处理意见书》（碧住建信函29号）均载明，该局对案涉房屋相关办证手续正在办理中。根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但是双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外。”的规定，被告区住建局为本案适格被告。因此，被告区住建局关于其诉讼主体不适格的抗辩理由不成立，本院依法不予支持。关于本案是否为民事诉讼受案范围问题。民事诉讼法第三条明确规定，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼。本案中，原告向被告所主张诉讼请求即被告办理位于铜仁市××区枇杷××房小区××号、××号安置房房屋产权证，并支付违约金人民币80000元且补偿安置房差额21.6㎡。根据《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》第二条“拆迁人于被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为案件受理。”的规定，本案为民事诉讼受案范围。因此，被告关于本案为行政诉讼受案范围的抗辩理由不成立，本院依法不予支持。关于是否遗漏当事人问题。虽然被告在庭审中以原告将案涉安置房即铜仁市枇杷××房小区××楼××单元××号住房已转售给安外人彭良松、杨秀为由认为本案遗漏当事人，但原告却在审理过程中表明仅向被告主张违约金80000元，而对案涉房屋办证及补差21.6㎡则明确表示另行主张权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”的规定，原告的上述意思表示系其行使处分权的表现，未违反法律的禁止性、强制性规定，可以予以准予。另外，作为案涉房屋的被拆迁人、讼争《房屋拆迁安置协议书》的签订主体，原告按约定向被告主张相应权利，有事实和法律依据。因此，被告关于本案遗漏当事人的抗辩理由不成立，本院依法不予支持。关于违约责任承担问题。如前所述，在本案中，原告仅向被告主张违约金80000元。那么，在讼争《房屋拆迁安置协议书》中，究竟谁存在违约行为？其违约责任应如何分担？从原、被告的举证、质证及庭审查明事实来看，被告已于2010年5月20日向原告交付案涉安置房。根据讼争《房屋拆迁安置协议书》第五条“办理住宅安置房产权证、土地使用权证（土地使用证性质为出让地）费用由甲方承担。甲方自交房六个月内须将安置房产权证、土地使用证等相关证件交乙方。”的约定，被告须于2010年11月20日前将案涉安置房产权证、土地使用证等相关证件交予原告，但却至今未向原告交付上述案涉安置房相关证件，构成违约，应当承担违约责任。因此，被告以讼争《房屋拆迁安置协议书》未明确违约金为由而拒绝承担违约责任的抗辩理由不成立，依法不予支持。另外，虽然原告在庭审中诉称其曾要求被告按1000元/月支付违约金，但被告在其书面答复却未同意按1000元/月向原告支付违约金，仅表明待案涉安置房证件办理后，再行根据规定进行协商。加之，由于被告未能按期办理案涉安置房即铜仁市枇杷××房小区××楼××单元××号住房相关证件，致使案外人彭良松、杨秀至今未向原告支付上述安置房购房余款48000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，参考交易时交易地即铜仁案涉安置房市场交易价，兼顾原告因案涉安置房相关证件所遭受损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对原告所主张违约金，酌情考虑20000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第十条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第十三条第二款的规定，判决如下：被告铜仁市××区住房和城乡建设局、铜仁市××区住房保障管理局于本判决生效之日起十日内向原告蒋兴平支付违约金人民币20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2124元，由被告铜仁市××区住房和城乡建设局、铜仁市××区住房保障管理局负担。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 长  胡冬华人民陪审员  王光勇人民陪审员  文发章二〇一七年十二月二十日法官 助理  Ｘ Ｘ书 记 员  任立志