北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初14802号
原告：张靓，女，1974年7月30日出生，汉族，无业。
委托诉讼代理人：张永钢，北京时雍道泰律师事务所律师。
被告：谢国英，女，1979年7月20日出生，汉族，住北京市丰台区。
被告：徐陆，男，1973年3月31日出生，汉族，中国大饭店厨师，住北京市丰台区。
二被告共同委托诉讼代理人：曹海良，北京市盈科律师事务所律师。
二被告共同委托诉讼代理人：冯读江，北京市盈科律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生，汉族，该公司法务。
原告张靓与被告谢国英、被告徐陆、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告张靓及委托诉讼代理人张永钢，被告谢国英及其与徐陆共同委托诉讼代理人曹海良、冯读江到庭参加诉讼，第三人链家公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张靓向本院提出诉讼请求：判令解除我与谢国英之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及我与谢国英、链家公司之间签订的《补充协议》；判令谢国英配合我办理撤销北京市大兴区上筑家园3号楼2单元404房屋（以下简称：涉案房屋）的网上备案手续；判令谢国英、徐陆向我支付违约金80万元（含已支付的定金9万元）；诉讼费由谢国英、徐陆承担。具体事实与理由如下：2017年4月14日，我与谢国英签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定我将自己名下涉案房屋出售给谢国英，房屋价款为400万元，家具家电、装修作价10万元，总计410万元。双方约定定金为9万元，贷款160万元，过户前5日内现金支付240万元。合同还约定买受人逾期付款超过15日的，出卖人有权解除合同，买受人应按照累计逾期应付款的20%向出卖人支付违约金。合同签订后，谢国英支付了9万元定金，但是在后续办理贷款手续的过程中以各种理由拖延办理，进而要求我降价，在遭到我明确拒绝后谢国英停止了一切履约行为，后我通过链家公司发函要求继续履行时谢国英明确表示拒绝履行。我多次催促，谢国英都未给予合理的解释，故现只能要求解除双方之间的合同并要求给付违约金。另，徐陆与谢国英系夫妻，谢国英购买涉案房屋系其二人婚姻存续期间，且徐陆对此事知情并共同至银行进行过面谈。因此，我认为其二人应共同承担违约责任，向贵院提起诉讼。
被告谢国英、徐陆辩称：一、同意解除双方之间的房屋买卖合同关系，同意配合张靓撤销涉案房屋的网上备案手续，因为合同签订之后客观情况发生变化，已超出了我们的合理预期以及经济承受能力。二、不同意支付80万元的违约金，房屋买卖合同及补充协议并没有约定具体的违约事由，我们也依约支付9万元定金。合同签订后，徐陆患有突发性耳聋，徐陆的母亲患有宫颈癌，家庭条件发生变故，因《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（以下简称：“3.17新政”）导致银行贷款利率上调20%，但即便在这样的情况下，双方就履行合同事宜多次向张靓表达愿意购房继续履行合同的意愿，期间，张靓就继续履行还草拟过一份调解协议。《补充协议》第四条第三款明确约定当我拒绝履行《补充协议》第二条约定的义务超过15日才构成根本违约，我在2017年4月14日支付9万元定金，首付款约定在过户前5个工作日内付清，过户时间约定以链家公司与建委预约的时间为准，但这不是确定的时间，所以张靓无权以此来作为我违约的具体依据，且张靓并未提交证据证明实际损失为80万元。虽然我们因为家庭变故曾经提出过希望能够适当降低房款，在遭到张靓拒绝后，我也表达了以9万元作为补偿的意思表示，之后因张靓提出要求我承担律师费等而陷入僵局，因此我认为合同不能继续履行，张靓也具有一定责任。现张靓要求我们承担违约责任没有合同依据也没有法律依据。
第三人链家公司经本院传唤未到庭应诉，但提交书面答辩意见：双方均同意解除合同，我公司不持异议；其他诉讼请求与我公司无关，我公司服从法院判决。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年4月14日，张靓（出卖人）与谢国英（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，内容为，第一条房屋基本情况：出卖人所售房屋为楼房，坐落为大兴区上筑家园3号楼4层2单元404，产权证明所载建筑面积共66.48平方米。…第四条：成交价格、付款方式及资金划转方式：经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为400万元；经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为10万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充下协议：买受人向出卖人支付定金9万元，定金支付方式为直接支付给出卖人；剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议；关于贷款的约定：买受人向银行是申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为160万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。……第六条房屋的交付：出卖人收到全部购房款后3个工作日内交付给买受人。第七条违约责任：逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：逾期在15日内，自约定的用付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。……第十二条本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。
同日，张靓（甲方，出卖方）与谢国英（乙方，买受方）、链家公司（丙方，居间方）签订《补充协议》，内容为，第一条成交价格：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计410万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定：定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2017年4月15日将第一笔定金9万元以自行划转的方式支付甲方。房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。首付款：乙方于过户前5个工作日内将第一笔首付款240万元整以建委监管支付的方式支付甲方。就上述以建委监管支付方式支付的首付款，甲乙双方协商一致，通过银行办理。申请购房贷款：甲乙双方应于网签后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在2017年6月30日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。……第四条违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充下协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。……3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；拒绝购买该房屋的；逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日的，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。4、在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。第五条其他：如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。当日，谢国英向张靓支付定金9万元。
谢国英、张靓及链家公司均认可涉案房屋已经完成网上签约备案手续。2017年7月6日，链家公司向谢国英发送《催告函》，催促其办理配合本次交易的房屋出售、办理交易房屋的银行贷款面签手续等。2017年7月22日谢国英以书面形式表示因拿不出首付款和夫妻关系有变故不能履行涉案房屋的买卖合同，要求解除合同。
另查，谢国英与徐陆于2002年8月5日登记结婚。
案件审理过程中，双方就未履行合同原因及谢国英是否构成违约发生争议。张靓称：双方于2017年5月中旬双方在链家公司工作人员的陪同下第一次至银行办理贷款面签手续时，银行工作人员表示因谢国英的婚姻状况显示为未婚，与实际状况不符应先修改后才能办理贷款。但谢国英改完之后，银行贷款利率上浮20%，链家公司表示可以为谢国英找其他银行，但因谢国英不同意就一直未完成银行贷款面签手续，之后谢国英明确要求解除合同，我起诉至贵院后谢国英又与我联系要求继续履行合同，我提出如果继续履行必须修改相关条款，如贷款无法办理需要一次性支付全部款项，并要求谢国英承担本案的诉讼费和律师费，双方没有达成一致意见后，谢国英又提出要求降低房价、首付不够再等等的意见。谢国英称：合同签订时，银行的贷款利率没有变化，5月12日第一次去办理面签手续时，银行征信部门表示因我们显示未婚状态与实际不符无法办理贷款手续，面签手续就没有完成，但2017年5月1日之后银行为了配合“3.17新政”普遍将贷款利率上浮20%，之后我们的家庭发生变故，已远远超出最初的预期和经济承受能力。我曾通过微信向张靓表示继续履行合同的意思，协商无果后，张靓要求我承担房屋总价款20%的违约金。我完全是因政策变化导致的合同履行不能，且双方均未将此项内容约定为违约事由，我曾表示过愿意将已付的9万元定金作为对张靓的补偿，但张靓并不同意。
谢国英与徐陆向本院提交谢国英离职的照片、徐陆诊断证明及二人之子徐靖奇与徐陆之母曹茶花的诊断证明，用以证明家庭的原因结合政策变化均不是双方签订合同时所能预知的，谢国英离职后家庭收入减少导致二人经济能力及履约情况发生了根本变化。谢国英还提交其与链家公司业务员孙艳春的微信记录证明贷款利率上浮20%，中介公司无法解除上述问题。
再查，2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会等四部门发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，内容为：“为促进本市房地产市场平稳健康发展，自本通知发布次日起，商品住房销售和居民家庭申请商业性个人住房贷款执行以下规定：……二、居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%”。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张靓与谢国英之间签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案争议的焦点系谢国英、徐陆主张其因3.17新政的实施后，贷款利率上涨及家庭经济发生变故导致其无力继续履行房屋买卖合同是否成立的问题。
本案中，谢国英与张靓于2017年4月14日签订《北京市存量房屋买卖合同》，2017年3月17日北京市出台“3.17新政”，谢国英作为完全民事行为能力人，应当知晓并理解新政的内容，在签订合同时对于该政策对其购房所带来的变化应该有心理预知，双方于2017年5月办理了网签手续，在此期间，谢国英、徐陆已有充足时间对政策进行理解和咨询，谢国英仍与张靓办理网签，且在张靓起诉后仍协商继续履行的问题，现谢国英与徐陆以“3.17新政”导致贷款利率上涨造成其履约能力不足拒绝履行合同的行为，构成违约，现张靓要求解除与谢国英之间的房屋买卖合同和补充协议以及要求撤销涉案房屋的网上备案手续之诉讼请求，有合同和法律依据，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，张靓未能充分举证证明谢国英的违约行为导致了与其主张的违约金相当的实际损失，且谢国英认为张靓主张的违约金过高要求予以调整，违约金应以实际损失为基础，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定金额为18万元。合同解除后，张靓对已经收取的定金9万元负有返还义务。鉴于张靓在本案中选择违约金条款提起诉讼，本院对此不持异议，对张靓已经收取的9万元定金可在应支付的违约金中予以扣除，谢国英再行向张靓支付违约金9万元。关于张靓要求谢国英与徐陆共同承担责任一项，涉案房屋系谢国英与徐陆婚后购买，徐陆知情并参与相关事项，现因谢国英、徐陆违约导致合同解除，张靓要求谢国英与徐陆共同支付违约金的诉讼请求，有法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条及第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除张靓与谢国英签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及张靓、谢国英、北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；
二、于本判决生效后十日内，谢国英协助张靓办理注销北京市大兴区上筑家园3号楼4层2单元404房屋网上签约备案手续；
三、于本判决生效后十日内，谢国英、徐陆给付张靓违约金9万元；
四、驳回张靓的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23000元，由张靓负担18000元（已交纳）；由谢国英负担5000元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 韩文静
二〇一八年六月二十日
书记员 刘雪飞