浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙绍民终字第531号
上诉人（原审原告）众盛苑业主委员会。
负责人张培法、赵旺军。
委托代理人（特别授权）罗贤东，江西饶苑律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）方小龙。
被上诉人（原审被告）诸暨四海物业管理有限公司。
法定代表人李志萍。
委托代理人（特别授权）孙章龙。
上诉人众盛苑业主委员会因物业服务合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院(2014)绍诸民初字第2182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2014年3月18日，原告众盛苑业委会与被告四海物业公司签订众盛苑物业管理委托合同一份，双方约定原告将众盛苑小区委托被告实行物业管理，物业类型为多层住宅、商铺，住宅面积97228平方米，商铺1758平方米，车库储藏室20412平方米；委托管理期限为三年，自2014年4月1日起至2016年3月31日止；物业管理服务费收取办法为住宅按建筑面积每月每平方米0.75元，商铺按建筑面积每月每平方米1.2元，车库按建筑面积每月每平方米0.375元。合同签订后，被告于2014年3月31日起进入众盛苑小区提供物业服务。该物业服务合同签订前，原告未召开业主大会，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
众盛苑小区四至为东至众泰路、南至环城北路、西至上海城小区、北至景城嘉苑小区，共有业主757户。原告众盛苑业委会于2010年5月13日成立。第一届业委会负责人于2012年7月18日由何奇燕变更为王启俊，又于2014年3月变更为何成水。2014年4月27日，原告众盛苑业委会进行了换届，选举张培法、方小龙、杨伟义等业主为第二届业主委员会委员。2014年5月20日，众盛苑小区523户业主在众盛苑业主表决单上签名，确认原众盛苑业委会未经业主同意，也未经任何表决程序，不同意选聘四海物业公司。同年5月29日，原告以众盛苑业主大会的名义，向被告发出通知一份，内容载明为：“因贵公司并未经业主代表大会表决选聘，而与原业主委员会签订物业服务合同一事，现已征求广大业主的意见与建议，三分之二以上业主表决认为贵公司不适合在我小区进行物业服务，对物业服务合同的效力不予追认，该合同应视为无效。因此，为确保广大业主的利益，尊重业主意见，不再留用贵公司在本小区进行物业服务，务心请贵公司5月31日前撤出小区，如拒不撤出，一切后果由贵公司负责”。此后，被告仍一直在该小区提供物业服务。
2014年3月15日，原告众盛苑业委会向被告出具维修承诺书一份，内容载明为：“业主委员会承诺，在四海物业接收众盛苑小区物业管理一年内，把已损坏的急需要使用的大部分设施、设备维修完好。到时不维修，发生一切意外事故由业主委员会承担”。2014年3月25日，原告向被告出具证明一份，载明：“兹证明因2013年气候干旱，有部分草坪、景观花木及树木枯死”。被告在物业管理期间，对小区监控设施进行了维修、维护，支付维修、维护费15000元，对小区铁门进行了更换，支出费用11500元。
原审判决认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告主张双方签订的众盛苑物业管理委托合同无效，理由为该合同签订前未经过业主大会表决，违反了《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定。被告则认为众盛苑物业管理委托合同由双方签字、盖章，系有效合同，不得因当事人姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人的变动而不履行合同义务。该院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。对于如何识别效力性强制性规定，应当采取正反两个标准。在肯定性识别上，首先的判断标准是该强制性规定是否明确规定了违反的后果是合同无效，如果规定了违反的后果是导致合同无效，该规定属于效力性强制性规定。其次，法律、行政法规虽然没有规定违反将导致合同无效的，但违反该规定如使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的，也应当认定该规定是效力性强制性规定。在否定性识别上，应当明确法律、行政法规的强制性规定仅关系当事人利益的，法律、行政法规的强制性规定仅是为了行政管理或纪律管理需要的，一般都不属于效力性强制性规定。具体到本案，《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条并未明确违反的后果是导致合同无效，且合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益。上述法律法规的规定目的在于规范业主委员会的行为，不属于效力性强制性规定。综上，原、被告签订的众盛苑物业管理委托合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。经该院释明，原告坚持原诉讼请求不作变更。故原告诉请确认原、被告签订的众盛苑物业管理委托合同无效，并以此为由要求被告撤出众盛苑小区，缺乏依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决:驳回原告众盛苑业主委员会的诉讼请求。本案应收案件受理费80元，由原告众盛苑业主委员会负担。
上诉人众盛苑业主委员会不服原判，提起上诉称:一、一审法院未认定以下事实错误。原业主委员会虽公开选聘物业管理公司，但直接确定被上诉人中标，违反选聘程序。被上诉人明知合同未经业主大会批准仍强行进场。二、一审法院认定本案合同有效错误，该合同属于效力未定且不生效。合同中没有宣示合同生效的条款，双方只是草签，待业主大会批准后合同才生效。本案草签的委托合同属于效力未定合同。一审判决该合同不违反效力性强制规定为有效合同错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人诸暨四海物业管理有限公司答辩称：上诉人招投标时已经向各业主发布公告，征求了广大业主的意见，被上诉人是通过公开招投标中标的，被上诉人中标后与上诉人签订合同，双方意思表示真实，不存在欺诈胁迫、违反法律禁止性规定等无效情形，故合同有效。一审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
上诉人众盛苑业主委员会在二审中提供证据如下：证据1、照片一组，要求证明被上诉人管理松懈导致小区内秩序混乱，业主对此不满意；证据2、《浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷适用法律若干意见（试行）》复印件一份，要求证明《意见》第十二条规定未经业主大会同意的委托合同无效。被上诉人诸暨四海物业管理有限公司对证据1质证认为对真实性和关联性有异议，证据2质证认为合同签订在先，业主委员会产生在后，且合同是公开招标，并不是邀请招标。
本院经审查认为，证据1与本案无关，上诉人提供的证据2不属于证据，故本院依法均不予认定。
被上诉人诸暨四海物业管理有限公司在二审中未提供证据。
本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。
本案的争议焦点为双方当事人于2014年3月18日签订的《众盛苑物业管理委托合同》效力如何认定。本院认为，业主委员会是经业主大会或者业主代表大会选举产生的、代表业主利益、实行自治管理、维护业主合法权益的组织，其经业主大会或者业主代表大会授权，可以代表业主从事授权范围内的相关民事法律活动，由此产生的法律后果由全体业主承担。就本案所涉选聘物业服务企业之事项，《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条第一款第（四）项、第十二条第三款规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十五条第（二）项规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责。故众盛苑小区选聘物业服务企业需由小区全体业主共同决定，在经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。而本案中，上诉人在未召开众盛苑业主大会，未经业主大会授权的情况下，擅自与被上诉人签订《物业管理委托合同》，且根据上诉人在一审中提交的众盛苑业主表决单显示，事后共有523户业主在不同意选聘被上诉人的表决单上进行了签名确认，可以说在众盛苑小区有超过三分之二的业主（众盛苑小区共有住房733套）不同意选聘被上诉人，对业主委员会签订合同的行为不予追认。故本院认为，上诉人在未经业主大会授权，且事后亦未被全体业主追认的情况下与被上诉人签订的《物业管理委托合同》应依法认定为无效。至于被上诉人是否构成善意第三人的问题，本院认为，由于选聘物业服务企业需经全体业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，是《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》明确规定的事项，被上诉人作为一家专门从事物业服务的企业理应知晓，其在与上诉人签订《物业管理委托合同》中未尽应有的谨慎审查之义务，故在本案中不构成不知情的善意第三人。此外，就被上诉人辩称上诉人通过电视广告招投标时已向全体业主发布公告，征求了广大业主的意见，被上诉人通过公开招投标中标，应视为得到全体业主认可的主张，本院认为，上诉人在小区内公示的仅是通过公开招投标选聘物业服务企业的方式和通过该方式选定的三家物业服务企业，至于最终选聘哪家物业服务企业并未公示，也未召开业主大会进行表决，故本院对被上诉人的该主张不予采信。
综上，上诉人的部分上诉理由成立，本院依法予以采纳。原审法院适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省诸暨市人民法院（2014）绍诸民初字第2182号民事判决；
二、确认众盛苑业主委员会与诸暨四海物业管理有限公司于2014年3月18日签订《众盛苑物业管理委托合同》无效；
三、驳回众盛苑业主委员会的其他诉讼请求。
一审案件受理费80元，由众盛苑业主委员会负担40元，诸暨四海物业管理有限公司负担40元，二审案件受理费80元，由众盛苑业主委员会负担40元，诸暨四海物业管理有限公司负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 方艳
代理审判员 姚瑶
代理审判员 冯奇
二〇一五年六月十日
书 记 员 叶婷