广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4231号
上诉人（原审被告）：广州市环博展览有限公司。
法定代表人：罗锦灿，董事长。
委托代理人：杨春涛，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：王丽，女。
被上诉人（原审原告）：王晶，女。
上述两被上诉人共同委托代理人：成虎，广东国声律师事务所律师。
原审被告：广州国际采购中心有限公司，住所地。
法定代表人：罗镇星，董事长。
委托代理人：谭志平，该公司职员。
上诉人广州市环博展览有限公司（以下简称环博公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法生民初字第554号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，王丽、王晶与环博公司于2013年1月28日签订《认购书》，后又签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（网上签订日期为2013年9月12日），双方约定：王丽、王晶向环博公司购买琶洲国际采购中心（A-1栋）2层2870号房，门牌地址为海珠区琶洲大道东6号2870房；总金额为670000元，王丽、王晶在2013年2月8日前支付335000元，于2013年9月12日前支付335000元。环博公司应当自本合同签订之日起90日内（不超过90日）到房地产登记机构为王丽、王晶办妥产权转移登记手续，并将以王丽、王晶为产权人的《房地产权证》交付王丽、王晶（第九条关于产权转移登记约定）。如因环博公司未履行相关义务造成王丽、王晶不能按本合同第九条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，环博应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向王丽、王晶支付违约金；逾期达到120日的，则王丽、王晶有权在该120日届满之日起半年内解除合同。王丽、王晶要求解除合同的，应书面通知环博公司，环博公司应在收到王丽、王晶解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还王丽、王晶已支付房价款并支付利息（利息以王丽、王晶付款日起至环博公司退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向王丽、王晶支付违约金，违约金不足以补偿王丽、王晶实际损失的，环博公司应补偿其差额（第十条关于迟延办理产权登记的违约责任约定）。环博公司应当在2016年1月1日前将作为本合同标的物的房屋交付王丽、王晶使用；等。该合同签订后，王丽、王晶向环博公司广州国际采购中心（以下简称采购中心）账户转账汇入款项670000元。王丽、王晶表示该款项是在环博公司要求下汇入采购中心的账户的。环博公司和采购中心均确认是环博公司委托采购中心收取王丽、王晶的购房款，王丽、王晶转账给采购中心的上述款项，采购中心已转给了环博公司。环博公司于2013年10月22日开具发票给王丽、王晶，载明：销售海珠区琶洲大道东6号2870房的售房款，金额670000元。
环博公司因与案外人席星发生房屋买卖合同纠纷，原审法院根据席星的财产保全申请，依法查封了涉案房屋的产权。对此，王丽、王晶提出执行异议［案号：（2014）穗海法执异字第13号］，要求原审法院解除对涉案房屋的查封。原审法院于2014年4月8日作出裁定：驳回王丽、王晶的异议请求。
王丽、王晶与环博公司经协商后，于2014年5月9日签订《协议书》，约定：一、环博公司承诺与席星协商解除对2870号铺查封事宜，确保2014年6月15日前法院解除对2870号铺的查封，且环博公司到房地产登记机构为王丽、王晶办妥产权转移登记手续，并将《房地产权证》交付给王丽、王晶，因王丽、王晶原因或政府部门原因导致办证迟延的除外。二、如环博公司不能按照上述约定为王丽、王晶办妥2870号铺房产证的，则王丽、王晶有权解除双方之间的商品房买卖合同关系，同时环博公司应自双方解除商品房买卖合同关系之日起三日内返还王丽、王晶购房款670000元，并承担违约金100000元，环博公司支付到王丽、王晶指定账户。环博公司如不能按时付款的，则每逾期一日按未付款项的万分之四另行承担违约金，直至付清为止。三、自签订本协议之日起，双方均不得再依据除本协议外的合同及相关文件追究对方网签、查封、办证的违约责任。四、双方履行完本协议后，任何一方不得再向对方主张网签、查封、办证的权利，双方之间不存在任何纠纷；等。王丽、王晶以环博公司未能按《协议书》约定为其办妥产权转移登记手续为由，于2014年6月16日向环博公司提交《还款通知书》，通知环博公司按《协议书》约定于2014年6月18日前返还购房款670000元及违约金100000元，合计人民币770000元，并告知环博公司逾期付款承担的赔偿损失责任。该《还款通知书》下方留有“环博，冯伟雄，2014.18／6”的记载。此外，王丽、王晶于2014年6月19日向环博公司的杨春涛（即本案委托代理人）发出《催款通知书》（于2014年6月20日妥投）。因环博公司仍未退款给王丽、王晶，王丽、王晶遂于2014年6月25日提起本案诉讼，要求：1、判令解除王丽、王晶与环博公司签订的《广州市商品房买卖合同》，并判令环博公司向王丽、王晶返还购房款670000元及违约金100000元，支付逾期付款违约金（自2014年6月19日起计至实际还清全部款项之日止）；采购中心对上述债务承担连带偿还责任；2、由环博公司、采购中心承担本案的全部诉讼费用。
原审庭审期间，环博公司陈述：由于其公司与另一案件的业主诉讼案件未解决，涉案房屋至今未解封，其公司未能为王丽、王晶办妥房产证。冯伟雄是其公司工程中心的副总经理
环博公司原审辩称，环博公司不同意王丽、王晶的诉讼请求。根据双方在2014年5月9日签订的协议书，约定王丽、王晶应当向环博公司发出解除合同通知，但环博公司至今未收到王丽、王晶发出的通知，故环博公司与王丽、王晶的商品房买卖合同关系并未依约解除，环博公司不应该退回购房款和支付违约金给王丽、王晶。此外，王丽、王晶主张支付逾期付款违约金计算的起止日期有误，若环博公司确要支付违约金的，协议约定应从解除商品房买卖合同之日起3日内环博公司未返还购房款后才需承担逾期付款违约金，因此，逾期付款违约金应从解除之日起第4日开始计付。王丽、王晶主张的违约金10万元和逾期付款违约金属于重复计算，且环博公司认为违约金计算标准过高，且王丽、王晶没有提交其损失的证明材料，故环博公司认为王丽、王晶只存在利息损失，如法院认为环博公司应当支付利息的话，环博公司认为应当调整违约金计算标准为按照同期贷款利率计付相应损失，不同意支付10万元的违约金和逾期付款违约金。
采购中心原审辩称，王丽、王晶提交的《商品房买卖合同》、《认购书》及相关协议，均不是与采购中心签订，采购中心不是合同当事人，与王丽、王晶不存在商品房买卖合同关系，因此，王丽、王晶要求采购中心承担连带责任，没有任何依据。王丽、王晶支付到采购中心账户的款项，仅仅是采购中心接受环博公司的委托代为收取，而不是采购中心与王丽、王晶之间的购房款。综上，王丽、王晶要求采购中心承担连带责任没有事实和法律依据，请法院予以驳回。
原审法院认为，王丽、王晶与环博公司签订的《认购书》、《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》是合法、有效的合同，双方应自觉履行。双方在履行合同期间，由于涉案房屋被查封，王丽、王晶与环博公司经协商后于2014年5月9日签订《协议书》，就涉案房屋解除查封事宜、办妥产权登记责任及期限问题重新作出约定，该约定变更了双方在《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》第九条约定环博公司办理涉案房屋产权登记的期限。环博公司在《协议书》中承诺2014年6月15日前解除涉案房屋的查封并为王丽、王晶办妥产权转移登记手续，但直至本案诉讼时止，环博公司仍没有履行承诺，办妥涉案房屋解封及为王丽、王晶办妥房产证，故环博公司一再迟延履行的行为已构成根本违约，致使王丽、王晶购买涉案房屋的合同目的难以实现。现王丽、王晶主张解除合同、环博公司返还已付购房款670000元、支付违约金100000元及逾期付款违约金的意见，合理合法，原审法院予以支持。由于王丽、王晶已举证证明其向环博公司发出《还款通知书》，该《还款通知书》虽没有王丽、王晶提出解除合同的文字记载，但从王丽、王晶提出返还购房款和违约金的内容反映，足以表明王丽、王晶向环博公司主张解除合同的意思表示。因此，王丽、王晶主张的逾期付款违约金，按照《协议书》约定，应从环博公司逾期退还款项之日（即从2014年6月22日）起至实际清偿之日止，按未付款项金额（即770000元）的每日万分之四标准计付。环博公司提出王丽、王晶重复计付违约金及调整违约金计算标准的辩解意见，依据不足，原审法院不予采纳。此外，由于采购中心并非合同的相对人，环博公司与采购中心在诉讼中均确认环博公司委托采购中心代收王丽、王晶购房款，该购房款采购中心已转交给环博公司，且环博公司事后也开具了购房款发票给王丽、王晶，王丽、王晶也表示其是按环博公司的要求将购房款汇入被告采购中心账户的，故王丽、王晶主张被告采购中心承担连带偿还责任，缺乏依据，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第一款（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、解除王丽、王晶与环博公司于2013年1月28日签订的《认购书》及于2013年9月12日签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》。二、环博公司在本判决生效之日起10日内，退还购房款670000元、支付违约金100000元及从2014年6月22日起本判决确定环博公司退款期限届满之日止，按已付购房款770000元的每日万分之四的标准支付逾期付款违约金给王丽、王晶。三、驳回王丽、王晶的其它诉讼请求。
判后，环博公司不服原审判决，向本院提起上诉称，不同意原审判决第二项违约金，且判决事项表述错误。理由如下：l、原审判决环博公司承担了10万元违约金，已经足以弥补王丽、王晶的损失，再判决支付每日万分之四的违约金明显过高，已经超过了银行同期贷款利率。2、王丽、王晶在原审中并没有证据证明其损失，所以10万元违约金已经足以弥补其损失。3、10万元违约金和每日万分之四违约金性质相同，不能重复计算。4、判决第二项表述“已付房款770000元”明显错误，已付房款实为670000元，且已经原审查明。5、若原审法院要判决每日万分之四的为违约金，则对违约金总额应当予以限制，即10万元违约金和每日万分之四的违约金总额不能超过王丽、王晶已付房款670000元。综上，环博公司请求本院：1、改判驳回王丽、王晶按照每日万之四的标准支付违约金；2、将原审判决第二项中“已付房款770000”改为“已付房款670000元”；3、判决本案诉讼费用由王丽、王晶负担。
王丽、王晶答辩称，按照双方在2014年5月9日所签订《协议书》的约定，10万元违约金是基于环博公司不能在2014年6月15日前申请法院解除对涉案商铺的查封并办妥产权转移登记手续而设定的，而每日万分之四违约金是环博公司既不能申请解封、办妥产权转移登记手续，又不能按约定于解除房屋买卖合同关系起三日内返还购房款67万元及10万元违约金而设定的。这是两笔性质完全不同的违约金。对于这种约定的违约责任，王丽、王晶无须证明自己的实际损失。而事实上因交易失败导致资金至今仍被占用的机会成本以10万元计算并不存在高估。逾期付款违约金以每日万分之四为标准更是完全符合惯例，也远远低于民间借贷中关于利息不得高于同期银行贷款利率四倍的规定。更何况这属于当事人的意思自治，是双方在协议中明确予以约定的，应当予以尊重并保护。另外，按照《协议书》约定，计算每日万分之四的基数应该是77万元，是王丽、王晶已付购房款67万元以及环博公司应付违约金10万元的合计数。而并非仅仅是购房款67万元。综上，王丽、王晶请求本院驳回环博公司的上诉请求，维持原审判决。
原审被告采购中心未提出二审答辩意见。
经查，原审判决认定事实正确，本院予以确认。
另查，案涉商铺现仍然处于被查封状态。
本院认为，王丽、王晶与环博公司于2014年5月9日签订《协议书》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守协议约定履行各自权利义务。环博公司未依上述《协议书》约定办妥产权转移登记手续，应按《协议书》约定承担违约责任。按协议约定，王丽、王晶有权解除商品房买卖合同关系，环博公司应自双方解除商品房买卖合同关系之日起三日内返还王丽、王晶购房款670000元，并承担违约金10万元。该10万违约金基于环博公司未依协议约定办妥案涉商铺产权转移手续而产生。协议同时约定，若环博公司不能按时返还购房款670000元及10万元违约金，则每逾期一日按未付款项的万分之四另行承担违约金，该违约金基于环博公司未能按时返还购房款670000元及10万违约金而产生。由此可见，10万违约金与每逾期一日按未付款项的万分之四承担的违约金基于不同的违约行为而产生。环博公司上诉称每逾期一日按未付款项的万分之四支付违约金与其承担10万元违约金属于重复承担违约责任，理据不足，本院不予采纳。协议约定每逾期一日按未付款项的万分之四的标准承担违约金，环博公司应依此约定的标准支付违约金。环博公司上诉称上述标准超过银行同期贷款利率，显属过高，本院不予采纳。原审判决环博公司按照已付购房款770000元的每日万分之四的标准支付逾期付款违约金给王丽、王晶，其中“已付购房款770000”为笔误，本院予以纠正，应更改为“未付款项770000”。
综上，环博公司的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人广州市环博展览有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 陈慧芳
代理审判员 黄春成
二〇一四年十二月四日
书 记 员 杨仁义