河南省焦作市解放区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0802民初1028号
原告：汪某某，女，1976年11月29日出生，汉族，住焦作市解放区。
委托诉讼代理人：彭松，河南路通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张松云，河南路通律师事务所律师。
被告：焦作市某某房地产开发有限公司，住所地：焦作市解放区解放路。
法定代表人：许某，董事长。
委托诉讼代理人：王炳豫，河南博联律师事务所律师。
原告汪某某与被告焦作市某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用简易程序对本案开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年7月24日再次开庭审理了本案。原告汪某某及其委托诉讼代理人张松云，被告焦作市某某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王炳豫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪某某向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2003年签订的《商品房买卖合同》（编号为GF-2000-0171）；2.被告返还原告购房款62000元及利息（利息自2003年12月8日起,按中国人民银行同期贷款利率计算至款项支付之日止）；3.被告赔偿原告因其违约给原告造成的损失226626元（包括租金损失207000元、诉讼费损失11466元、契税损失8160元）；4.被告支付原告62000元的惩罚性损害赔偿；5.本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实和理由：2003年9月22日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于焦作市民主路西侧焦作市××商业广场二层东西⑿-
⒀轴，南北N-P、N1-N2轴的商铺（以下简称涉案商铺）出售给原告，房屋总价款为204000元。合同签订当日，原告缴纳税费8160元、支付定金10000元，并于2003年12月8日支付房款52000元。2005年3月28日，原告去被告处缴纳剩余房款时，被对方告知要单方解除合同。上述纠纷，原告曾提起诉讼要求被告继续履行合同，交付原告所购房屋。人民法院经多次审理，均以该房屋已经售予他人为由驳回原告的诉讼请求。截至目前，被告尚未退还原告已经支付的购房款。被告的单方违约行为给原告造成多项损失，至今未得到弥补。据此，原告提起本次诉讼。
被告焦作市某某房地产开发有限公司辩称：1.原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定涉案商铺总房款为204000元，原告在支付62000元的首付后因拒不履行办理银行按揭贷款和支付剩余房款的义务，被告已于2004年4月同原告解除了《商品房买卖合同》,故原告的第一项诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回;2.原告的第二项诉讼请求属于合同解除后返还不当得利请求权，该请求权已经超过诉讼时效，不应予以支持;3.关于原告的第三项诉讼请求，人民法院在此前的诉讼中对此已作出裁判,原告再次主张违反“一事不再理”原则；4.原告的第四项请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。
原告汪某某为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：1.原、被告于2003年9月22日签订的《商品房买卖合同》1份，证明2003年9月22日，原、被告订立合同约定被告将涉案商铺出售给原告，房屋总价款为204000元的事实；2.《房地产租赁合同》1份，证明原、被告订立租赁合同，被告同意承租原告所购买的房屋，并同意按月向原告支付1725元租金，租期十年的事实；3.被告与他人于2004年6月21日签订的《商品房买卖合同》1份，证明被告在未与原告解除合同的情形下，将已出售给原告的房屋另行售予他人的事实；4.购房款收据、契税缴费凭证各1份，证明原告因购买涉案商铺已支付购房款62000元并缴纳契税8160元的事实;5.焦作市解放区人民法院（2005）解民初字第××号民事判决书、焦作市中级人民法院（2008）焦民终字第××号民事判决书及（2015）豫法立民再审字第×号通知书各1份，证明由于被告的违约行为，原告多次诉讼分别花费诉讼费5768元和5698元的事实，另证明本案未过诉讼时效;6.河南省高级人民法院（2015）豫法立民再申第×号卷宗1册，证明原告已于2012年8月15日以特快专递的形式向河南省高级人民法院递交了再审申请书申请再审主张权利，河南省高级人民法院于2015年8月27日作出（2015）豫法立民再申第×号通知书，通知原告对其申请不予立案再审，本案未超过诉讼时效。
以上证据的综合证据指向如下：1.《商品房买卖合同》订立时，双方并未约定剩余购房款的支付时间和办理银行按揭贷款的时间；2.本案不违反“一事不再理”，原告之前提起的多次诉讼，双方均未达成解除合同的一致意见，两级法院也均未确定本案何方存在违约情形，只是因房屋已无法现实交付而驳回了原告的诉讼请求；3.本案未过诉讼时效，双方因《商品房买卖合同》产生纠纷后，原告在诉讼时效内提起诉讼，该纠纷截至2015年8月27日河南省高级人民法院作出的不予立案再审通知下达之日一直未得到解决，故本案未过诉讼时效；4.被告的违约行为在于被告在未与原告解除合同的情形下，将房屋另行出售，存在“一房二卖”的情形；5.关于损失赔偿数额的计算，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期间同地段同类型房屋标准计算。原、被告双方在签订买卖合同时还签订有《房地产租赁合同》，并就租金数额及租赁时间进行了明确约定，故原告请求依据该租赁合同计算损失。
被告焦作市某某房地产开发有限公司对以上证据质证后，提出以下质证意见：对原告所提供证据的真实性均无异议，但对证据指向有异议，异议如下：1.《商品房买卖合同》属于双务合同，支付房款和交付房屋是对等双方的主要义务,《商品房买卖合同》中虽然没有约定办理银行按揭贷款的具体时间，但并不意味着原告可以无限期的以未办理银行按揭贷款为由拒付剩余房款。合同有约定的，应按照合同约定履行；合同约定不清或不明的，应当按照合同法第六十一条、第六十二条规定参照行业习惯履行。被告曾多次通知原告要求其限期办理银行按揭贷款手续，但原告均予以拒绝。被告无奈行使解除权同原告解除了《商品房买卖合同》，原告再主张解除《商品房买卖合同》的请求没有事实依据；2.关于《房地产租赁合同》，因《商品房买卖合同》已经解除，故原告要求按照租赁合同支付相应租金没有事实依据，且原告的第三项诉请属于重复起诉；3.关于被告是否存在违约行为，在之前的各项判决中均已进行过实体的审理；4.关于诉讼时效，原告以河南省高级人民法院于2015年8月27日作出（2015）豫法立民再申第×号通知书为依据主张原告不超过诉讼时效，该通知书是原告不服2010年8月13日的再审判决书而进行的申诉，说明原告在2010年8月13日就已经走完了所有法定诉讼程序。返还不当得利请求权的诉讼时效期间是从当事人一方知道或应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算，按照该规定能够明确得出原告的诉讼时效已经届满，原告对此主张早已失去了胜诉权；5.关于是否存在“一房二卖”的问题，被告是在明确通知原告解除合同后将该房屋卖给了善意第三人，不存在“一房二卖”的情形。综上，原告主张的各项诉请均无事实和法律依据，不应得到支持。
被告焦作市某某房地产开发有限公司为支持自己的主张，当庭提交了以下证据:1.焦作市中级人民法院(2010)焦民裁终字第××号民事判决书,证明法院经过多次审理，已经认定被告与原告解除《商品房买卖合同》符合法律规定，不存在任何违约行为，本案属于原审已经审理过的，属于“一事不再理”，同时能够证明原告于2010年8月13日已经穷尽司法程序，原告之后的申诉不属于诉讼时效中断的情形，故其要求返还62000元已经过诉讼时效，不应当得到支持；2.原告于2009年书写的民事再审申请书，证明原告自认多次收到被告的催款通知及解除合同的事实；3.2004年4月的特快专递及信函，证明被告按照原告在商品房买卖合同中提供的地址邮寄催款函的事实，因原告本人提供的地址无法有效送达，故被告又于2004年5月多次向原告打电话通知其交款，并于最后一次电话时通知其解除合同。2005年3月，原告来到被告公司欲交尾款，被告以原告逾期未交尾款，合同已经解除为由拒收。
原告汪某某对以上证据质证后，提出以下质证意见：1.对证据1、2的真实性均无异议，对证据指向有异议，异议如下：（1）被告所说的证据指向在再审事实认定中均未体现，再审判决中仅认定被告有权按照合同约定解除合同，并未认定双方合同已经解除；（2）再审申请书中原告自认被告与其电话联系，但联系的内容是要求其补交购房款，并非是解除合同；（3）虽然焦作市中级人民法院的再审判决于2010年8月作出，但此后原告再次申请再审，原告的本次起诉未超过诉讼时效；2.关于快递单，原告并未收到，且被告邮寄的内容为要求原告交纳剩余购房款。综上，原告认为原、被告之间的《商品房买卖合同》至今尚未解除，被告于2004年6月将房屋出售给他人，存在违约情形。
本院对当事人提交的证据认证如下：原告提供的证据1—6，被告提供的证据1、2，原、被告对以上证据的真实性均无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。被告提供的证据3，能够证明其曾经通过快递方式向原告邮寄过催款通知的事实，本院对该证据予以采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：焦作市××商业广场系由被告焦作市某某房地产开发有限公司开发建设，该商场建设期间，被告将商场内部分商铺对外进行销售。2003年9月22日，原告汪某某与被告签订了一份《商品房买卖合同》（编号为GF-2000-0171），合同约定主要内容如下：原告向被告购买一套位于焦作市民主路西侧焦作市××商业广场内二层东西⑿-
⒀轴，南北N-P、N1-N2轴的商铺，商铺面积为30平方米，每平方米价格为6800元，商铺总价款为204000元；买受人应于2003年9月22日向出卖人支付定金10000元，于2003年10月31日前支付房款62000元（含定金），剩余房款142000元由银行提供按揭贷款；买受人逾期超过15日付款，出卖人有权解除合同；出卖人应当在2005年4月1日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时，原、被告另签订了一份《房地产租赁合同》，合同约定原告将所购商铺自焦作市××商业广场开业之日起出租给被告，月租金为1725元，租赁期限为十年，租金自2005年6月1日起按季结算等相关内容。合同签订当日，原告向被告交付购房定金10000元和税费8160元，另于2003年12月8日向被告交付房款52000元。关于剩余房款142000元，因双方约定“由银行提供按揭贷款”，但未明确约定具体办理时间，故原告认为办理银行按揭贷款的时间应当界定于涉案商铺交付之日（即2005年4月1日）至原告开始收取租金之日（即2005年6月1日）期间。为此，原告未即时办理银行贷款按揭手续。
2004年4月，被告根据涉案商铺所处工程的建设进度和安排，先后以特快专递和电话通知的方式通知原告及时办理银行按揭贷款手续或一次性交清剩余房款，原告收到电话通知后未及时办理相关手续。为此，被告于2004年6月21日与案外人签订了一份《商品房买卖合同》，约定将涉案商铺另出售给他人。2004年11月28日，焦作市××商业广场开始试营业，包括涉案商铺在内的全部商铺正式投入使用。2005年3月28日，原告到被告处要求一次性缴清剩余房款，被告予以拒绝并告知原告合同已经解除。
原告因要求被告继续履行合同未果，于2005年6月6日向焦作市解放区人民法院提起诉讼，主张被告继续履行《商品房买卖合同》，向其交付涉案商铺。焦作市解放区人民法院于2005年12月1日作出（2005）解民初字第××号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服，提起上诉。焦作市中级人民法院经审理于2006年8月29日作出（2006）焦民终字第××号民事裁定，裁定撤销（2005）解民初字第××号民事判决，该案发回重审。焦作市解放区人民法院重审后于2008年6月6日作出（2005）解民初字第××号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求，诉讼费用5768元由原告承担。原告不服，提起上诉。焦作市中级人民法院经审理于2008年12月30日作出（2008）焦民终字第××号民事判决，判决驳回上诉，维持原判；上诉费用5698元由原告承担。原告不服，申请再审。河南省高级人民法院于2009年11月16日作出（2009）豫法民申字第××号民事裁定，裁定本案指令焦作市中级人民法院再审。焦作市中级人民法院再审后于2010年8月13日作出（2010）焦民再终字第××号民事判决，判决维持（2008）焦民终字第××号民事判决。原告不服，于2012年8月15日以特快专递的形式向河南省高级人民法院递交了再审申请书申请再审，河南省高级人民法院于2015年8月27日作出（2015）豫法立民再申第×号通知书，通知原告对其申请不予立案再审。2017年4月12日，原告向本院提起本次诉讼，形成本案。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，原告主张解除原、被告于2003年9月22日签订的《商品房买卖合同》，被告对此辩解称因原告逾期支付购房款《商品房买卖合同》已于2004年4月解除。根据上述诉辩意见，被告对原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是否享有解除权及合同解除时间是双方之间存在的首要争议。
关于被告是否享有解除权的问题，本案中，《商品房买卖合同》签订之时，涉案商铺所处工程正处于建设期间，工程进度无法确定，原、被告为此未在合同中明确约定办理银行按揭贷款的时间。合同履行期间，被告根据工程建设进度和安排催告原告及时办理按揭贷款手续或付清房屋尾款既符合商品房买卖过程中支付房款时间通常先于房屋交付时间的交易习惯，又不违反合同中关于房屋交付时间为“2005年4月1日之前”的约定，原告应当在收到催告通知后的合理期限内及时履行该项合同义务。原告对此主张，办理按揭贷款手续的时间应以商铺开始收取租金的时间（即2005年6月1日）为界点才符合“一手交钱，一手交货”的交易习惯，“提前办理”将导致原告遭受损失，被告无权要求原告“提前办理”。首先，原、被告基于《商品房买卖合同》和《房地产租赁合同》产生了房屋买卖和房屋租赁两种不同的法律关系，原告以《房地产租赁合同》中约定的商铺开始收取租金的时来界定房款交付时间没有法律依据；其次，涉案商铺系期房，购买期房的业主虽然提前交付房款在贷款利息上“遭受”一定损失，但开发商往往会在房价上做出较大让步。以涉案商铺的房价为例，焦作市××商业广场建成前商铺的房价与商铺开始收取租金后的房价是不可同日而语的，业主以期房的价格定购房屋，而要求在房屋开始收益后再付清房款与日常交易习惯亦不相符。因此，应当认为原告对办理按揭贷款手续时间的理解是片面的。退一步讲，即使原告在收到被告的催告通知后对办理银行按揭贷款的时间持有异议，也应当及时与被告进行协商达成补充协议，协商不成的，可通过主张变更或解除《商品房买卖合同》来维护自己的合法权利，而非擅自拒绝及时履行主要合同义务。原告在被告向其催告履行合同义务后未及时履行的行为已构成违约，无论是依据《商品房买卖合同》第七条约定的15日履行期还是依据法律规定的3个月合理期限，其均已逾期，故被告对涉案《商品房买卖合同》依法享有解除权。关于合同解除时间，根据法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。被告主张其于2004年4月已通知原告解除合同，但被告未能提供证据证明其主张。依据查明事实，原告于2005年3月28日到被告处缴纳房屋尾款时，被告知《商品房买卖合同》已经解除，原、被告之间的《商品房买卖合同》应自此（即2005年3月28日）解除，本院对此予以确认。对原告主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张被告返还其购房款62000元及利息的诉讼请求，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《商品房买卖合同》解除后，被告应当向原告返还其已经支付的购房款。被告对此辩称，原告主张被告返还房款属于不当得利纠纷，其主张已经超过诉讼时效。首先，原告在《商品房买卖合同》解除后因房款返还问题与被告发生的纠纷应系房屋买卖合同纠纷，不属于不当得利纠纷；其次，原、被告之间的房屋买卖合同纠纷，原告一直在主张权利，直至河南省高级人民法院于2015年8月27日作出（2015）豫法立民再申第×号通知书，通知原告对其申请不予立案再审后，原告于2017年4月12日提起本次诉讼，其主张并未超过诉讼时效期间。被告的该项辩解意见不能成立，本院不予采纳。被告应当向原告返还其已支付的购房款62000元并自合同解除之次日（即2005年3月29日）起参照中国人民银行同期同类贷款基准利率向原告支付利息，本院对此予以确认。对原告该项诉请数额中的高出部分，本院不予支持。
关于原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，主张被告赔偿其十年租金损失诉讼请求，该规定是出卖人逾期交付使用房屋时，计算买受人损失赔偿额的依据。本案中，《商品房买卖合同》在原告付清房款之前已经解除，合同解除后，尚未履行的中止履行，即原告不再继续支付房款，被告不再向原告交付房屋，故本案不存在逾期交付房屋的问题。因此，原告的该项诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿其诉讼费损失11466元的诉讼请求，因生效判决已确认原告汪某某系相应诉讼费用的负担主体，故原告再将该费用作为其损失主张被告承担没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿其契税损失的诉讼请求，原告缴纳契税后未购买该房屋，原告应先向相关部门申请办理退税手续，在未经相关部门确认案涉契税不符合退税条件前，该项损失尚未实际发生，对原告的该项诉讼请求，本院在本案中不予支持。
关于原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，主张被告承担62000元惩罚性损害赔偿的诉讼请求。根据该规定，出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的条件应当是出卖人在商品房买卖合同订立后又将该房屋出卖给第三人，且出卖人再次出卖房屋的行为导致其与原买受人之间的商品房买卖合同目的不能实现。本案中，涉案《商品房买卖合同》于2005年3月28日解除，被告在催告原告付款未果后于2004年6月21日将涉案商铺另售他人。虽然涉案商铺的再次出售时间早于涉案《商品房买卖合同》的解除时间，被告的行为存在不当，但涉案《商品房买卖合同》目的不能实现并非是被告的再次出售行为所导致。退一步讲，即使被告没有再次出售涉案商铺，也不意味着其与原告之间的《商品房买卖合同》必然将继续履行，被告依然可以行使解除权。因此，原告主张被告承担惩罚性损害赔偿责任的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十五条第一款、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告焦作市某某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告汪某某购房款62000元及利息（利息以62000元为基数，自2005年3月29日起参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决确定的还款之日止）；
二、驳回原告汪某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6560元，由原告汪某某负担5210元，被告焦作市某某房地产开发有限公司负担1350元。案件受理费暂由原告垫付，执行时一并结清。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 张 莉
审 判 员 原 琳
人民陪审员 张学勤
二〇一七年十月十日
书 记 员 高丽萍