陕西省宝鸡市渭滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渭滨民初字第01407号
原告（反诉被告）李某，女，汉族。
原告（反诉被告）张某，男，汉族。
委托代理人符宝龙，陕西炎城律师事务所律师。
被告（反诉原告）宝鸡市某公司。
法定代表人张某，执行董事。
委托代理人任鹏军，陕西正曲律师事务所律师。
本院受理的原告（反诉被告）李某、张某诉被告（反诉原告）宝鸡市某公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷及反诉案，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）李某、张某委托代理人符宝龙，被告（反诉原告）宝鸡市某公司委托代理人任鹏军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李某、张某诉称，2000年8月12日，被告与原告、原告兄张某甲、张某乙、姐张某丙四人签订“宝鸡市城市房屋拆迁补偿、安置协议书”，约定双方以产权置换方式进行房屋拆迁安置。随后双方按约履行义务，原告及其兄、姐向被告交纳房屋安置差价款，并将房屋交付被告，被告将原告等四人房屋进行拆迁，并按协议约定给原告兄张某甲、张某乙、姐张某丙进行了产权置换。但因产权置换时被告按约应给原告安置的房屋未达到交付和安置条件，被告未给原告交付安置房，后原告多次找到被告要求安置，但一直没有结果，被告也从未通知原告前来办理房屋交接手续。2013年6月左右，原告亲属告诉原告说被告将应给原告安置的房屋卖给了别人，原告随即找到被告要求安置，被告承认安置房确实卖给别人，但其还有一套房产正在打官司，待官司打完房子要回来后可交给原告。2013年底被告官司打完将房子要回后，通知原告去看房，原告现场看房发现该房漏水严重，无法使用，房屋地理位置也很偏，当门面使用收益大打折扣，且被告提出原告应按现行市场价补足该房购房款，原告无法接受，即表示不要该房。原、被告双方签订的“宝鸡市城市房屋拆迁补偿、安置协议书”第二条约定，被告将原告安置在机厂街小区7号楼底层12号，房屋建筑面积为33.87㎡，房屋用途为营业，结构为砖混结构。第五条约定，安置房建成后，被告通知原告，执本协议到原告指定地点结清费用，办理房屋交接手续。根据合同法的规定，被告未按协议约定给原告安置房屋，被告在从未告知原告前来办理房屋交接手续的情况下擅自将应给原告安置的房屋处分，已构成严重违约，应承担相应违约责任。现原告要求被告按安置协议约定给原告安置房屋，并承担安置协议书约定的过渡期限之后至实际给付安置房期间的过渡补助费（双方安置协议书于2000年8月12日签订，约定过渡期限为18个月，即2002年2月12日过渡期限届满），过渡补助费的计算应按《陕西省城市房屋拆迁补偿管理条例》相关规定，此期间的过渡补助费共计约32044元。现原告提起诉讼请求判令：解除原、被告签订的《宝鸡市城市房屋拆迁补偿、安置协议书》；判令被告按目前市场价值向原告支付房屋价款（依据原告司法鉴定申请由鉴定机构确定房屋单价×33.87㎡）；判令被告赔偿逾期交房的租金收入损失，以885元/月计算，从2013年6月至判决书指定给付期限之日止；被告支付逾期交房过渡补助费，从2002年2月13日起至判决书指定给付期限之日止；本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）宝鸡市某公司辩称并反诉称，2000年8月12日，本公司和反诉被告方的张雪第等四人签订了《宝鸡市城市房屋拆迁补偿、安置协议书》，就房屋拆迁、房款结算等事宜明确约定“乙方（张雪第方）须在2000年11月底之前，将安置房屋价款142506.49元一次交清”。但《安置协议书》签订后，反诉被告等四人仅向反诉原告缴纳了房屋价款106423.04，剩余36083.45元没有缴纳，之后虽经多次催要，至今未能缴纳剩余的房屋价款。另外，截止2002年7月31日过渡费本公司已向张雪第方支付，2002年8月9日由张雪第领取共计775.90元，这是晚交房5个月的补助费，前18个月的安置补助费已补到房款中去了。过渡费应当按被拆迁面积计算，原告要求按置换后的面积计算不符合合同约定。因为原告没有交清房款，且曾口头表示不要此门面房，被告公司就没有义务通知原告收房。原告不缴纳房款的行为证明其不愿意履行合同义务，双方合同已经解除。原告无权主张租金损失。同时，对原告每月885元租金的评估报告也有异议。被告公司给原告建有安置房，房号、位置、户型都存在，只是面积不一致。反诉原告认为，反诉被告张雪第方未按《安置协议书》约定，及时足额向反诉原告公司支付房屋价款，已构成严重违约。被告公司现提起反诉请求判令：反诉被告李某、张某支付反诉原告宝鸡市某公司房屋价款36083.45元，并赔偿因违约造成的利息损失37256元（从2000年12月1日起至2014年8月14日止，反诉被告应支付至实际款项全部付清之日）共计73339.45元；反诉案件诉讼费由反诉被告方承担。
反诉被告李某、张某辩称，双方曾经达成房屋拆迁安置协议属实，其他3人房屋已经交付，唯有张雪第的33.87㎡门面房没有交付。在2013年6月时原告方得知反诉原告公司将约定安置房卖给他人，即找其公司索要房子，其公司称打官司后的房屋可以给原告。同年底时反诉原告才通知原告看房，并要按市场价补差价，但房屋质量、价格、位置均不符合条件，被原告方拒绝。现剩余未交房款是原告门面房应交款36083.45元。双方实际是按合同第5条在履行，但反诉原告没有按合同约定通知原告方交房款，况且合同约定的门面房始终没有建成，原告方不存在违约不应承担违约责任。
经审理查明，本案被继承人张雪第与原告李某系夫妻关系，与原告张某系父子关系。庭审中张雪第（男，汉族，1954年12月28日生，公民身份证号码：610302195412280551）于2015年5月24日因病死亡，其妻子李某、儿子张某以继承人身份为原告参加本案诉讼。
2000年8月12日，被告宝鸡市某公司与原告方的张雪第及其兄张宝栓、张永成，姐张莲娣四人签订《宝鸡市城市房屋拆迁补偿、安置协议书》，张雪第姊妹四人将其64.52㎡的房屋交由被告公司拆迁，经双方协商同意采用拆一返一、互找差价、产权置换方式进行补偿安置。协议书第二条，被告公司为张雪第姊妹四人安置有3套住宅房、1套营业房，其中给张雪第安置营业房位于本市机厂街小区7号楼底层12号，房屋建筑面积为33.87㎡，房屋用途为营业，结构为砖混结构；第三条，搬迁过渡方式为自行过渡，过渡期限18个月。过渡补助费标准按2.3元/月㎡计，……；第四条双方费用结算，经结算张雪第姊妹四人共应付被告公司安置房（4套）差价款142506.49元；第五条，安置房建成后，被告公司通知原告方，执本协议到被告公司指定地点结清费用，办理房屋交接手续；第六条，1.双方签字后，将原房交拆迁办拆除；2.张雪第方须在2000年11月底之前将安置房差价款142506.49元整一次交清。第七条，违约责任，按市房管局拆迁管理实施办法执行。……协议签订后，就4套安置房屋差价款142506.49元张雪第姊妹四人分别于2001年1月21日交纳4万元2002年8月9日交纳10878元、2004年11月11日交纳25000元+30545.04元（在协议安置的另外三套住宅房交付时），共向被告公司交纳房款106423.04元（2004年11月11日还交纳维修基金、水电增容费4990.23元），尚余36083.45元至今未付，其中35902.20元为张雪第应缴纳门面房款的金额。
协议后，被告宝鸡市某公司拆除了原告方张雪第姊妹四人房屋。截止2002年7月31日前该协议涉及的过渡费被告公司已支付张雪第姊妹四人（2002年8月9日已由张雪第领取最后一笔755.90元）。之后原告称在2013年6月时发现被告将给其安置的房屋交由他人曾找被告请求安置无果，后向本院起诉致本案纠纷发生。
对协议约定由被告公司为张雪第安置位于本市机厂街小区7号楼底层12号建筑面积33.87㎡营业房，审理中经本院查询，目前为止宝鸡市房屋产权登记管理部门没有该房屋登记的任何信息（而被告对其所谓的该区域12号12㎡的房屋也认可没有产权登记手续）。庭审过程中，被告公司提供了其拆迁许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、土地使用证。
2015年5月22日本院对被告指定位于本市渭滨区机厂街小区7号楼底层的12号（由西往东数）房屋进行现场勘查：房屋面积10平方米左右，该房屋正南方2米处有一建筑物阻挡不临街。
庭审中，原告以被告违约为由变更诉讼请求为解除双方2000年8月12日的房屋拆迁补偿、安置协议书，并要求被告支付其货币安置房价款，原告为此向本院提出申请，愿意以被告指定本院现场勘查的房屋为评估对象，对该房屋市场单价（现行价格）进行评估。本院经宝鸡市中级人民法院委托宝鸡市诚信房地产评估咨询有限公司进行评估，2016年6月20日估价方宝鸡市诚信房地产评估咨询有限公司作出《房地产估价结果报告》：……经现场勘察，估价对象虽然距宝鸡火车站较近，但正面被一私人住宅院落阻挡，且临街为小巷道人流量少，商业氛围尚未形成。……三、估价对象概况……3.建筑物概况，渭滨区机厂街小区7号楼竣工于2004年，混合结构，共8层，本次评估对象为该楼2底层的12号，房屋建筑面积12㎡。外墙为普通抹灰刷白，室内土地面，内墙面为普通抹灰刷白，卷帘门。水、电基础设施较为齐全。十、估价结果：……经过全面细致的测算，并结合估计经验和对影响价值因素的分析，确定估计对象在2016年5月5日的市场单价为5258元/平方米，房屋价值63096元。十三、本报告有效期为壹年，2016年6月20日至2017年6月19日。
本案诉讼前，原告曾委托宝鸡市德勤房地产评估经纪有限公司对本市机厂街33.87平方米房屋2013年6月至2014年8月共15个月房地产租金价值评估，估价结果为该期间的公开市场价值出租租金为885元/月。被告对此有异议并不予认可。
上述事实，有房屋拆迁补偿、安置协议书及公证书，房款及维修基金及水电增容费收据，现场勘察笔录，过渡费补偿清单，房地产估价结果报告，张雪第居民死亡医学证明（推断）书，原告户籍及身份证明，渭滨区机厂街小区7号楼拆迁许可证，建设工程规划许可证，施工许可证，土地使用证，当事人陈述等相关证据在卷为凭，经当庭举证和本院审查，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行各自义务。在本案中，被告与原告方四人签订的房屋拆迁补偿、安置协议书，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，协议书约定的安置方式为产权置换，即被告拆除了原告原有房屋，应为原告重新安置新的营业房，且对产权置换商铺面积、位置等约定明确，双方应按约定全面履行协议书内容。
结合原、被告的诉辩意见及案件查明的事实，分析如下：关于原告安置房交付问题，协议约定过渡期18个月，双方又将2002年7月31日前过渡费进行结算（原告已领取），表明双方就过渡期延长至2002年7月31日，过渡期满后2002年8月1日应为安置房交付时间，但双方至今未交接；关于合同义务履行问题，按照协议书第五条，房屋建成后被告通知原告结清费用，办理房屋交接手续。第六条原告须在2000年11月底之前将安置房差价款142506.49元一次交清。庭审中双方为应按那条履行协议产生争议，但案件证据表明，就该差价款，原告方于2004年11月11日前已向被告公司交纳了106423.04元，除张雪第涉案的营业房外另外三套住宅房已交付张雪第三姊妹。可见，接交房屋时清付款项，是双方实际履行合同第五条的具体表现，现被告辩称应履行按合同第六条履行于事实不符，本院对此不予采信。故被告应当先履行交房义务后，原告再履行付款义务。被告无证据证明已履行向原告交付房屋，或在房屋建成后通知原告结算费用收领房屋的义务，且对其指向的安置房经本院现场勘查不符合协议约定“本市机厂街小区7号楼底层12号，房屋建筑面积为33.87㎡，房屋用途为营业，结构为砖混结构”条件，房管部门也没有该房屋备案或登记的资料，不具备协议约定的安置房的法律证明，故被告未向原告履行安置房建造和交房义务；关于合同解除问题，根据《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。被告至今未履行安置房交付义务的行为符合合同法关于根本性违约的法律规定，致使合同目的不能实现，是被告构成违约所致，被告应承担违约责任。现原告变更诉讼请求解除双方签订的协议书，由被告按目前市场价值支付安置房屋价款的理由成立，本院予以支持。
关于本案损失问题，一是原告提出以被告指定的本市机厂街区域内面积小于应安置面积33.87㎡的这一12㎡房屋为估价对象，并以此单价计算安置房面积价款，未有损被告的财产权益，属合理请求范围，亦有利于本案纠纷解决，原告该请求本院予以支持。依据司法鉴定机构《房地产估价结果报告》确定以单价5258元/㎡×33.87㎡计算本案安置房价款为178088.46元。二是关于逾期交房租金损失，《中华人民共和国合同法》第113条第1款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。被告作为专业的房地产开发商，能预见到逾期交房会给原告造成一定利益损失，因为商铺不同于住房，其价值不在于居住，而在于出租或自营以获取经济回报，故逾期交房期间的租金损失理应作为原告的预期利益损失，被告应予赔偿。同时关于租金损失的数额，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿数额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。现原告请求按其提供的有资质的专业评估机构的租金885元/月标准计算损失，被告虽有异议但无反证支持，鉴于原告确实存在损失，本院结合案件实际参考评估机构的意见酌情确定安置房租金损失为800元/月，由被告自2013年6月起至本判决书指定给付期限止向原告支付；三是关于过渡费，双方已将2002年7月31日的过渡费结算完毕，过渡期限届满，且安置房已按现价折算，房屋产生的合理租金已做处理，原告过渡费主张本案不再涉及。另外，关于被告辩解原告起诉已超过诉讼时效，双方签有拆迁安置补偿协议，被告拆除原告的房屋，应当承担安置义务，现原告诉请被告按约定交付安置房，是依法行使物权请求权，法律对物权请求权并没有诉讼时效限制的相关规定，被告以诉讼时效辩解于法无据，本院对此不予支持。
关于反诉问题，被告宝鸡市某公司在本案中提出反诉，请求反诉被告（原告）支付房屋价款36083.45元，并赔偿因违约造成的利息损失37256元。张雪第方尚欠安置房差价款36083.45元未付属实，因双方实际履行协议书第五条内容，故反诉原告有先履行交房义务，反诉被告再履行付款义务。现协议解除，反诉被告应支付反诉原告差价款36083.45元，故反诉原告该请求成立本院予以支持。因其未履行交房义务违约，其利息损失的理由不能成立，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十四条（四）、第一百零七条、第一百一十三条一款，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：
一、解除2000年8月12日原、被告签订的《宝鸡市城市房屋拆迁补偿、安置协议书》。
二、被告宝鸡市某公司赔偿原告李某、张某安置房屋折价款178088.46元。
三、被告宝鸡市某公司按800元/月标准赔偿原告李某、张某自2013年6月起至本判决书指定给付期限止的租金损失。
四、反诉被告李某、张某支付反诉原告宝鸡市某公司房屋差价款36083.45元。
上述二、三、四项限于本判决生效后十日内履行。
五、驳回原告李某、张某的其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告宝鸡市某公司的其他反诉请求。
如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
七、本案诉讼费1650元，由被告（反诉原告）宝鸡市某公司承担1200元，由原告（反诉被告）李某、张某承担450元；反诉费820元，由反诉被告承担400元，反诉原告承担420元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人人数提交副本，附预交上诉费1650元，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。
审 判 长 晋姝萍
人民陪审员 谭德金
人民陪审员 庞荣祥
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 苟晔华