广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民一终字第320号
上诉人（一审原告）：庄丽娟。
被上诉人（一审被告）：郑光龙。
被上诉人（一审被告）：郑雪华。
被上诉人：北海凯翔房地产代理有限公司。
法定代表人：陈文仙，总经理。
委托代理人：范琦，广西海盟律师事务所律师。
委托代理人：李蓓，广西海盟律师事务所实习人员。
上诉人庄丽娟与被上诉人郑光龙、郑雪华、北海凯翔房地产代理有限公司（以下简称凯翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，上诉人不服北海市海城区人民法院（2014）海民一初字第487号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人庄丽娟的委托代理人吴蔓菁，被上诉人郑光龙、郑雪华的委托代理人刘宁富，被上诉人北海凯翔房地产代理有限公司的委托代理人范琦、李蓓到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
一审法院审理查明：2013年11月8日，被告凯翔公司的法定代表人陈文仙代被告郑光龙与原告签定《购房协议》一份，约定被告郑光龙出售位于远宏花园南区X1号一幢别墅给原告，原告同意先向被告郑光龙支付100000元定金，首付款共付1000000元至1200000元之间，在2013年12月2日之间付清；原告如未能在约定时间如期付款，视为违约，被告不退还定金，房可不卖，如被告违约则必须双倍返还定金；该协议还约定了其他相关内容，被告凯翔公司的员工罗吉作为购房协议的丙方亦在协议中签名确认。同日，原告向被告凯翔公司支付了定金100000元，凯翔公司向原告出具的收据上注明该定金是认购X1号别墅。被告凯翔公司分别于2013年11月16日、2013年11月18日通过银行转账向被告郑光龙支付了定金200000元，转账用途注明是远宏花园南区X2幢和X1幢别墅款。
另查明，被告郑光龙与郑雪华是夫妻关系，X1号别墅是郑光龙与郑雪华的夫妻共同财产。
2013年11月16日，钟晓慧与被告郑雪华向被告凯翔公司传真了一份委托书，内容为郑雪华、钟晓慧委托被告凯翔公司的经理陈文仙买卖出让、收取X1幢、X2幢别墅的定金200000元（两套房屋总定金），并把150000元汇入被告郑光龙账户，余款50000元暂放凯翔公司作为保证金。其中X1幢的委托人为郑雪华，X2幢的委托人为钟晓慧。该委托书中的房号X2幢原书写为X0幢，被告郑光龙称因房号错误，其自行更正。
另查明：X1幢别墅于2013年12月19日办理了房屋产
权证书。
本案的争议焦点：l、原告与被告郑光龙签订的《购房协议》是否合法有效2、原告的诉讼请求有无事实和法律依据
关于原告与被告郑光龙签订的《购房协议》是否合法有效的问题，该院认为，该《购房协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规规定，合法有效。被告凯翔公司辩称被告郑光龙未取得房产证，转让无效，但未取得房产证并不影响合同的效力，且X1号别墅在庭审前已经取得了房屋产权证书，被告凯翔公司的辩解没有依据，该院不予采纳。
关于原告的诉讼请求有无事实和法律依据问题，该院认为，原告与被告郑光龙签订的《购房协议》合法有效，双方约定首付款100万元在2013年12月2日之前付清，如原告未能在约定时间如期付款，视为违约，原告主张是被告郑光龙没有来收取房款，但根据交易习惯，原告是通过中介凯翔公司购买房屋，其可以通过凯翔公司向被告郑光龙支付房款，原告没有在约定时间内付款，已构成违约，其要求被告返还定金的诉讼请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决：驳回原告庄丽娟的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告承担。
上诉人不服一审判决，上诉称：一审法院认定双方约定首付款l00万元在2013年l2月2日之前付清与事实不符。上诉人与被上诉人凯翔公司于2013年11月8日签订的《购房协议》第二条约定，首付款共付人民币壹佰万元整至人民币壹佰贰拾万元整之间，在2013年12月2日之间付清。该条约定并未明确首付款的具体数额。而被上诉人郑雪华在2013年11月16日向被上诉人凯翔公司出具的委托书中载明，第二批款项（指首付款）每套玖拾万元在2013年12月5日前付清。二、无论是依交易习惯或按被上诉人凯翔公司的要求，被上诉人郑光龙及郑雪华均应在上诉人向其付款前出示证明其购买涉讼房屋的合同及发票、身份资料等。上诉人在向作为中介的被上诉人凯翔公司支付购房定金时，并未见过涉讼房屋原系被上诉人郑光龙购买的相关证明，上诉人当时亦不清楚郑光龙与郑雪华是夫妻关系，不清楚涉讼房屋系郑夫妇共有这一情况。被上诉人凯翔公司的法定代表人陈文仙在一审庭审中表示，其与郑光龙原系好朋友关系，故其接受郑光龙口头委托代售房屋、代郑光龙上诉人签订《购房协议》及收取上诉人定金时亦未审查过涉讼房屋的原买卖合同及发票等资料。本案所涉房屋交易的总价款约两百万元，系大宗交易，首付款亦高达90万元。根据交易习惯，上诉人在支付高达90万元的首付款前，必然会要求出卖方出示交易标的物属出卖方所有的证明资料、出卖方的个人身份资料及结婚证等。在出卖方未出示上述资料前，上诉人不可能贸然向出卖方或中介支付高达90万元的首付款。上诉人与被上诉人凯翔公司签订的《购房协议》并未约定首付款的支付方式。被上诉人郑光龙、郑雪华出具给凯翔公司的《委托书》原载明的全权代理中“全权”二字已被郑光龙夫妇删掉，该《委托书》亦未委托被上诉人凯翔公司代为收取90万元首付款。而被上诉人凯翔公司的法定代表人陈文仙于2013年12月2日以短信通知被上诉人郑光龙、郑雪华需在2013年12月5日前带购房合同、发票等资料来北海收取远宏别墅的首付款，更是证明了作为中介的被上诉人凯翔公司无意代被上诉人郑光龙、郑雪华收取90万元首付款。被上诉人郑光龙、郑雪华收到被上诉人凯翔公司的短信通知后竟然不予理睬，没有给凯翔公司任何回复。这点足以证明被上诉人郑光龙夫妇违背诚信原则，无意继续交易，违约的明显是被上诉人郑光龙夫妇而非上诉人。综上所述，被上诉人郑光龙、郑雪华拒不出示交易相关资料、拒绝收取首付款的行为应视作违约。综上所述，一审法院认定事实错误导致判决错误，恳请二审法院查明事实，改判：1、撤销（2014）海民一初字第487号民事判决书，依法改判被上诉人郑光龙、郑雪华向上诉人返还购房定金人民币10万元整，被上诉人北海凯翔房地产代理有限公司承担连带返还责任。2、本案一、二审诉讼费用由三被上诉人承担。
被上诉人郑光龙、郑雪华答辩称：上诉人不能在2013年12月2日或12月5日支付购房款给郑光龙还是北海凯翔房地产代理公司，就可以认定违约。而且郑光龙、郑雪华现在仍可以把房屋卖给上诉人，上诉人是单方违约，无权要求退还定金10万元。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人凯翔公司答辩称：凯翔公司的代理行为是无偿的，凯翔公司取得了上诉人的同意后已经将全部的款项打给了郑光龙，凯翔公司没有收取任何佣金，也没有任何过错，不应当承担连带责任。请求法院驳回上诉，维持原判。
双方在二审阶段均未提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：各方当事人在房屋买卖的过程中是否存在违约行为，上诉人请求被上诉人郑光龙、郑雪华返还购房定金10万元以及被上诉人凯翔公司承担连带责任有无事实及法律依据？
二审另查明，2013年11月27日，陈文仙曾向郑雪华发送短信，内容为：“1、你把20万的收条寄过来；2、买主要退款闹的很凶，请你把结婚证一并传真过来；3、把X2幢的合同也传过来。”2013年12月2日，陈文仙向郑雪华发送短信，内容为：“你们在12月5日前必须带上购房合同、发票、身份证、户口本、结婚证来北海交易远宏别墅收第二笔款，过期是你们违约，要双倍赔定金的，我会很为难。”各方对以上短信的内容均无异议。
本院认为，上诉人庄丽娟主张被上诉人郑光龙、郑雪华没有在2013年12月5日前出示证明其购买房屋的合同、发票、结婚证等凭证给上诉人查验，也没有按时到北海来交易，存在违约行为，应当返还定金。虽然本案房屋买卖由被上诉人凯翔公司进行代理，但是被上诉人郑光龙、郑雪华自认在签订购房协议时仅以传真的方式将房屋买卖合同和发票交付给凯翔公司，即上诉人在合同约定的首付款付款日之前仅有可能查看过被上诉人郑光龙购房凭证的复印件，而非原件。根据双方均无异议的短信记录可知，在首付款付款日到来之前，上诉人就向凯翔公司的法定代表人陈文仙提出要查验两人的购房凭证、结婚证等材料，虽然该要求并非合同约定之义务，但本案房屋买卖合同作为双务合同，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，根据合同的性质和基于诚信原则，郑光龙、郑雪华作为卖房人有义务在履行合同的过程中全面告知房屋权属情况，并证明自己是涉案的X1号别墅合法的所有权人这一基本事实，而在其仅提交房屋买卖合同和发票复印件不足以佐证这一事实的情况下，上诉人提出在支付首付款前查看凭证原件实为要求郑光龙、郑雪华履行合同的附随义务。该义务虽无合同条文约定，但作为支付大额款项前规避交易风险、确保合同利益得以圆满实现的合理要求，并不违背交易的公平合理和诚实信用原则。作为确保合同全面履行的附随义务，买受人何时要求对方履行，出卖人均有义务配合。由于郑光龙、郑雪华在上诉人提出要求其提交购房凭证原件查验和交易的情况下不履行附随义务，上诉人拒绝支付首付款的行为不构成违约。因郑光龙、郑雪华的不履行合同附随义务的行为导致庄丽娟在首付款付款日之前存在合法的抗辩事由，且庄丽娟已明确不再继续履行合同，《购房协议》应予以解除。上诉人主张要求两人返还定金10万元符合法律规定，本院予以支持。
上诉人主张被上诉人凯翔公司与郑光龙、郑雪华承担连带责任的问题。本院认为，陈文仙在2013年11月27日和12月2日的短信中已多次通知郑光龙夫妇将购房凭证、结婚证等证件带来北海交易，是郑光龙、郑雪华没有按照要求履行，凯翔公司已经履行了通知义务，在其代理活动中没有过错，上诉人主张连带责任依法无据，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉主张成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律存在错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销北海市海城区人民法院（2014）海民一初字第487号民事判决书；
二、被上诉人郑光龙、郑雪华返还上诉人庄丽娟购房定金10万元整；
三、驳回上诉人庄丽娟的其他诉讼请求。
一审案件受理费2300元，二审案件受理费2300元，合计4600元，由被上诉人郑光龙、郑雪华负担。（上诉人已交一审和二审案件受理费，由被上诉人郑光龙、郑雪华在履行以上义务时一并返还）。
上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 董新永
代理审判员 杨天隆
代理审判员 涂 娟
二〇一四年十二月三日
书 记 员 何 俊
附法律依据：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；