昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西法民初字第7570号
原告解丹，女，汉族。
委托代理人袁仲斌、杨云，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被告昆明大润房地产开发有限公司。
委托代理人蔡曦，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
原告解丹诉被告昆明大润房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后又依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告解丹的委托代理人袁仲斌，被告昆明大润房地产开发有限公司的委托代理人蔡曦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告解丹诉称：2013年1月10日，原被告签订《商品房购销合同》，该合同约定由原告以528935元购买被告开发的位于昆明市滇池路荷香莲怡住宅小区“滇池润园”13幢2单元202号房屋，约定被告应于2013年9月30日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告。同时，合同约定若被告不按双方签订的《商品房购销合同约定》予以交付，应自《商品房购销合同》所约定的交房期限届满后的次日至实际交房之日止60天内，被告按每天20元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期60天以上的，被告还需按原告已付款的0.05%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同还约定产权登记由双方签订委托书及相关签章资料。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，被告于2015年5月13日才书面通知原告可以接房，已经远远超过合同约定的商品房交付期限，并且被告要求原告在办理接房手续时交巨额的接房费用。故现原告诉至法院，请求判令：1、被告按照原告、被告所签的《房屋买卖合同》的约定交付给原告位于昆明市滇池路荷香莲怡住宅小区“滇池润园”13幢2单元202号房屋；2、被告按《商品房购销合同》的约定向原告支付自2013年10月1日起至实际交付之日止的逾期交房违约金（按合同约定逾期交房违约金标准计算）；3、解除原告按《商品房购销合同》约定委托被告办理产权证的委托；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告昆明大润房地产开发有限公司辩称：首先，双方签订的《商品房购销合同》真实存在，原被告存在房屋买卖合同关系。在涉案房屋具备交付条件的同时，被告已经通过电话、短信的方式通知原告接房，不存在原告所说的违约责任。其次，涉案房屋所在小区存在另行地块整合及土地权属部门已向第三人颁发土地使用权证等情况，导致涉案房屋无法办理竣工验收备案登记等不可抗力情况，因此被告不应对原告承担逾期交房的违约责任。第三，原告要求被告承担违约金的金额明显过高，无法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告解丹为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：
一、原告身份证，欲证明原告的身份情况。
经质证，被告对该份证据的真实性、合法性及关联性予以认可。
二、商品房购销合同（房屋）、收据各一份，欲证明：1、2013年1月10日，原被告签订《商品房购销合同》，约定由原告以528935元购买被告开发的位于昆明市滇池路荷香莲怡住宅小区“滇池润园”13幢2单元202号房屋。2、购销合同约定被告应于2013年9月30前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告，同时合同约定若被告逾期交房，应向原告支付违约金以及被告应协助原告办理房产证。
经质证，被告对该组证据的真实性、合法性及关联性予以认可。
三、通知一份，欲证明：1、根据合同约定，被告应当以媒体公告的形式通知原告办理房屋交接手续，但被告直到2015年5月13日才通知原告可以接房，故被告应向原告支付违约金141103.3元。2、因被告逾期交房的违约行为以及被告还存在其他若干违约行为，原告有权单方解除委托被告办理产权证的委托，并应由被告提供办理产权的相关资料给原告。
经质证，被告对该份证据真实性、合法性予以认可，对其证明内容不予认可。
被告昆明大润房地产开发有限公司为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据材料：
一、《商品房购销合同》及补充协议、商品房买卖合同登记备案表各一份，欲证明：1、原、被告双方于2013年1月10日签订商品房购销合同，被告如约办理商品房买卖合同登记备案。2、被告出售的房屋位于滇池国家旅游度假区，项目名称为荷香莲怡住宅小区Ⅰ。
经质证，原告对该组证据的真实性、关联性、合法性认可。
二、五方工程验收记录、逾期交房公告（复印件）各一份，欲证明：1、2013年12月16日，按照合同约定，被告及勘察、设计、监理、施工五方共同对涉案小区建设工程进行了验收；2、涉案房屋具备交付条件后，被告已通知原告接房。
经质证，原告对五方工程验收记录的真实性予以认可，对证明内容不予认可，认为房屋并没有达到交付条件；对逾期交房公告复印件不予质证，认为没有原件。
三、昆明市规划局文件昆规函（2010）33号（复印件）、昆明市规划局度假分局2010年3月23日发文（复印件）、昆明市土地储备中心2010年3月26日发文（复印件）、昆明市规划局度假分局2010年8月12日发文（复印件）、昆明滇池国家旅游度假区管理委员会文件昆度管复（2011）46号（复印件）、云南省国有土地有偿使用收入缴款通知书（复印件）、《关于荷香莲怡苑项目土地整合收储供应的函》（复印件）、《荷香莲怡苑项目土地整合收储供应情况说明》（复印件）、《关于“荷香莲怡苑”住宅小区项目地块零星用地整合手续办理中的情况说明》各一份，欲证明：1、昆明滇池旅游度假区海埂片区存在地块零碎情况。规划部门规划给被告开发小区的用地范围中，存在部分土地已由第三人取得国有土地使用权的情况，需要土地储备中心及第三人协商收购的情况；2、被告已经按照政府文件要求，以土地预申请方式缴纳了保证金；3、原、被告双方签约后，因为2013年10月度假区279号规划道路建设实施等实际情况存在，昆明市土地储备中心度假区分中心暂不对涉案小区中零星用地收储。因政府部门规划给被告用地范围中存在零星土地整合情况，以及规划与土地实际使用不一致等不可抗力因素，导致被告无法完成竣工验收备案。在此过程中，被告不存在任何违约行为，不应当承担赔偿责任。
经质证，原告对《关于“荷香莲怡苑”住宅小区项目地块零星用地整合手续办理中的情况说明》的真实性予以认可，对其与本案的关联性不予认可，认为该份情况说明中涉及的地块并不是本案涉及的地块；对其余证据不予认可，认为系复印件，且认为即使上述文件存在亦与本案无关联性。
通过以上当事人举证、质证，本院认为：对于原告提交的证据一、证据二及证据三，因被告对上述证据的真实性、合法性予以认可，且上述证据与本案具有关联性，故本院对其予以确认。对于被告提交的证据一，因原告对其真实性、关联性及合法性予以认可，故本院对上述证据予以确认。对于被告提交的证据二，其中对于五方工程验收记录，因原告对其真实性予以认可，且上述证据与本案具有关联性，故本院对其予以确认；对于逾期交房公告，因为接收主体非本案原告，故本院在本案中不予确认。对于被告提交的证据三，因内容能相互印证，且与本案的审理有关，本院予以确认。
综上，结合庭审调查本院确认本案法律事实如下：
2013年1月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定由乙方向甲方购买位于荷香莲怡苑住宅小区第13幢2单元202号房屋
，价款为528935元。房屋交付期限约定为：“甲方应于2013年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”逾期交房的违约责任约定为：“甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方按乙方已付款的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”房屋交接约定为：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担……”。关于产权登记的约定为：“在达到以下4个条件后，甲方承诺在120个工作日内将办证资料报送相关办证机构，协助乙方办理产权登记手续：……3、甲乙双方签订乙方委托办理产权证的委托书及相关的签章资料……”。现原告尚未签订办理产权证的委托书。同时，原、被告还签订了《合同补充协议》，约定：“《商品房购销合同》中‘建设单位组织验收合格’是指房屋单体建筑，经勘察、设计、施工、监理四个单位及甲方共同验收合格并签章。房屋取得上述单位验收签章的，即视为具备交付条件。”
2013年12月16日，西南有色昆明勘测设计（院）股份有限公司、云南省设计院集团、云南元聚工程监理咨询有限公司、云南工程建设总承包公司、被告对荷香莲怡住宅小区1-17栋主体结构工程进行验收，验收意见为：1、砼强度符合（GB／T50107-2010）检验评定标准规定和设计要求。2、现场观察，各分项工程质量符合建筑工程施工质量验收统一标准（GB50300-2011）及混凝土结构工程施工质量验收规范（GB50204-2002）检验评定标准规定。同意进行下道工序施工。
2015年5月13日，被告向荷香莲怡苑住宅小区原省计生委购房业主发放《关于接房通知的补充通知》，载明购房业主凭交纳的配套费、购房契税、住房维修基金付款凭证及本补充通知原件办理接房、接钥匙及开收据等相关手续。
另，2010年3月26日昆明市土地储备中心《关于整合大润地产公司周边零星用地的回复》：“昆明市规划局度假分局：你局2010年3月24日《关于整合大润地产公司周边零星用地的函》已收悉，函中建议整合昆明大润房地产开发公司‘荷香莲怡’小区边约3亩的三角型地块。经调查，该三角型地块为政府储备用地。2009年5月11日昆明市规划局《国有建设用地使用权出让规划条件》（昆规条件（2009）0083号）中该三角型地块被规划道路分开，规划条件中三角型地块编号为A2，用地性质为居住用地，要求建盖A1地块配套的会所、娱乐休闲等配套设施。关于整合用地的相关事宜意见如下：一、为提高地块利用效率，我中心原则同意度假规划分局对地块成街坊开发的建议。二、鉴于2009年5月11日市规划局规划条件要求对该三角型地块建盖配套的会所、娱乐休闲等配套设施，如进行整合开发，请度假区规划分局将整合意见上报市政府审批，并对上述（昆规条件（2009）0083号）规划意见进行修改，以便我中心处置后续地块事宜……”。2010年8月12日昆明市规划局昆明滇池国家旅游度假区分局《关于“荷香莲怡苑”住宅小区项目零星地块整合方案的函》：“昆明市土地储备中心办公室：根据昆明市人民政府关于‘荷香莲怡苑’住宅小区项目零星地块整合方案的请示（昆规请（2010）46号）的批示意见，同意对该住宅小区零星用地进行整合……”。2011年8月22日昆明滇池国家旅游度假区域管理委员会《关于“荷香莲怡苑”住宅用地小区项目零星地块用地的复函》：“昆明大润房地产开发有限公司：贵公司《关于‘荷香莲怡苑’住宅小区项目零星地块用地的请示》已收悉，就贵公司提出的零星地块用地问题经管委会研究，回复如下：一、附图A地块该地块属昆明市土地矿产储备中心已收储土地，昆明市人民政府已批准将该地块与‘荷香莲怡苑’住宅小区项目用地进行零星用地整合后统一开发建设。按照国家土地供应政策规范，凡零星整合用地涉及商业、住宅等经营性质用地的，一律由土地储备机构收储后按程序以招拍挂方式公开出让……二、附图B地块该地块属已获农地征转用国有建设用地，前期贵公司已与相关村集体经济组织签订了《征地协议》……三、附图C、附图D地块附图C地块为云南城投医疗产业开发有限公司持有国有土地使用证［昆国用（2006字第853号］的出让国有土地，用途为综合用地；附图D地块为云天化集团有限公司持有国有土地使用证［昆国有（2006）字第714号］的出让国有土地，用途为科研用地，鉴于上述两地块土地用途与贵公司‘荷香莲怡苑’住宅小区规划用途（二类居住用地）不一致，若通过土地二级市场转让将无法满足贵公司规划用途项目的实施。建议由土地储备中心分别与云南城投医疗产业开发有限公司、云天化集团有限公司协商先行收购C、D地块成为政府储备用地，规划局报批该地块零星土地整合方案，再由土地储备中心向规划局申请该地块的规划条件，按程序组织供地方案委托市土地交易中心招拍挂，贵公司参与竞买。”2015年4月16日昆明市土地矿产储备中心昆明滇池国家旅游度假区分中心《关于“荷香莲怡苑”住宅小区项目地块零星用地整合手续办理中的情况说明》：“昆明大润房地产开发有限公司建设的‘荷香莲怡苑’住宅小区，位于昆明滇池国家旅游度假区海埂片区滇池六公里处，总用地63.23亩。项目用地东临云天化集团公司，西临昆明市土地矿产储备中心用地，南临云南城投医疗产业开发有限公司用地，北临云南堃驰房地产开发有限公司用地。根据度假区海埂片区控详规划方案，在项目部用地的东、西、南三侧均涉及有规划道路路网通过。昆明市规划部门按照‘成街坊、成街区’开发利用土地的原则，在现行控详规划路网围合范围内，形成六块三角形状的零星地块，共计6.924亩，要求此公司进行整合开发使用。上述六块零星地块，其中KCD2011-25号（3.39亩），KCD2011-21-1（0.405亩），KCD2011-27-2号（2.007亩）共计5.802亩，此公司已于2013年3月12日完成招拍挂手续，办理完毕土地证。余下三个地块共计747.5平方米（周家社区居委会585.34平方米；云南城投医疗产业开发有限公司149.08平方米；云天化集团13.08平方米），此公司已向我中心做出书面承诺并交纳现金壹百万元整，用做此三个地块收储后的竞买保证金。依照2013年10月度假区279号规划道路建设实施情况，暂不对云南城投及云天化此两个零星地块收储。周家社区居委会需要整合的零星地块，由度假区国土分局报批农转非手续完善后再办理相关后续手续。”
庭审中，被告认可原告已经按照合同约定向被告全额支付了房屋价款。原告认为其于2015年5月13日接到交房通知。被告则认为其于2013年12月3日将书面的逾期交房公告交到计生委，通知2014年1月20日起之后10日内办理交房手续。此外，对于原告的第三项诉讼请求，原被告均同意原告不再委托被告办理审案房屋的产权证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》系双方真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故原、被告之间签订的合同合法有效，受法律保护，各方均应依照合同及补充协议的约定履行各自义务。原告已按照约定向被告全额支付了房屋价款，被告亦应按照约定的时间即2013年9月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告，但被告没有在约定的时间将符合约定的房屋交付给原告，被告抗辩因为政府部门规划给被告的用地范围中存在零星土地整合情况，政府的不可抗力导致被告无法完成竣工验收，被告不应当承担责任。从被告提交的证据来看，涉案小区周边存在六块零星用地，被告需要进行整合开发利用的情况在2010年时就已经存在，而原、被告签订《商品房购销合同》及合同补充协议的时间是2013年1月15日，上述情况在双方签订合同时就已经存在，不是在合同履行过程中出现的新情况，并不属于被告在合同履行过程中不能预见的情况。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，违约责任的免责事由只有不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。上述情况并不属于不可抗力，故被告的抗辩意见本院不予采纳，其行为已经构成违约。根据双方的约定，被告应当自2013年10月1日起向原告支付逾期交付房屋的违约金。被告主张双方约定的违约金过高，但根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’之规定，双方约定的违约金在法律允许的银行同期贷款利率的四倍以内，没有过分高于造成的损失，本院不予支持。庭审中，被告主张涉案房屋已于2013年12月16日具备交付条件并已经通知原告自2014年1月20日起之后10日内办理交房手续，系原告不办理交房手续。从合同补充协议的约定来看，房屋具备交付条件是指房屋单体建筑，经勘察、设计、施工、监理四个单位及甲方共同验收合格并签章。而被告提交的五方工程验收记录是针对荷香莲怡小区1-17栋的主体结构的验收，并不是单体建筑，同时在该验收记录中明确记载“同意进行下道工序施工”，表示工程尚未完工。经本院询问，被告表示其主张涉案房屋具备交付条件的依据是其提交的五方工程验收记录，故被告并没有提交有效的证据证实涉案房屋已经具备交付条件，本院对被告的上述抗辩主张不予采纳。对于原告要求被告支付自2013年10月1日起至实际交付之日止的违约金，由于现涉案房屋仍不具备合同约定的交付条件，故现本院无法确认实际交付的时间，鉴于此，本院判令被告向原告支付自2013年10月1日起至原告起诉之日止（2015年11月27日）共计788天的违约金。原告可在房屋具备合同约定的交付时再另行主张剩余违约金。按照双方合同的约定（甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方按乙方已付款的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行），故被告应向原告支付违约金52160元。对于原告要求被告按照《商品房购销合同》的约定向其交付涉案房屋的主张，由于目前涉案房屋并不具备合同约定的交付条件，故在本案中本院不予处理。对于原告要求解除委托被告为其办理产权证的主张，因现原被告尚未根据约定签订委托书，即双方的委托关系尚未成立，故本院对原告要求解除委托关系的请求不予支持。但原被告已认可原告不再委托被告办理涉案房屋的产权证，实质系双方协商一致变更《商品房购销合同》第十二条的约定，故该条款亦不对双方具有约束力。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：
一、被告昆明大润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告解丹自2013年10月1日起至2015年11月27日止的违约金193732.43元。
二、驳回原告解丹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费3122元（原告已预交），由被告昆明大润房地产开发有限公司承担（于本判决生效之日起十五日内支付原告金琨）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 吴 娴
人民陪审员 汤池琼
人民陪审员 秦本坤
二〇一六年三月十一日
书 记 员 坝绍莉