广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）江中法民一终字第860号上诉人（原审被告）：鹤山市沙坪街越塘村越塘经济合作社。负责人：易建强。委托代理人：冯卫文，广东叠力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何英华。被上诉人（原审原告）：罗伟业。被上诉人（原审原告）：何永祥。被上诉人（原审原告）：何英兰。四被上诉人的共同委托代理人：黄细强，广东明思律师事务所律师。上诉人鹤山市沙坪街越塘村越塘经济合作社（以下简称越塘合作社）因与被上诉人何英华、罗伟业、何永祥、何英兰（以下简称“何英华等四人”）土地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省江门市鹤山市人民法院（2015）江鹤法民二初字第237号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2015年8月5日，何英华等四人向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、何英华等四人与越塘合作社签订的《沙坪街越塘经济合作社宅基地投标使用合同书》无效；2、越塘合作社立即返还越塘水部里1号地投地款7611165元给何英华等四人；3、越塘合作社赔偿何英华等四人损失，向何英华等四人支付上述投地款的正常利息的四倍（按人民银行同期贷款利率的四倍，从起诉之日起计至款项全部返还之日止）；4、本案全部诉讼费用由越塘合作社承担。主要事实和理由是：2013年1月7日，越塘村委会、越塘经济合作社向社会发出公告，于2013年1月19日在水部里村口现场向社会公开竞投水部里村口地块，招标说明地块系可用作宅基地建房使用，不论户籍，价高者得，何英华等四人以每平方米13500元的价格竞投得编号为1号的地块，面积563.79平方米，在规定的期限内已全额支付了投地款7611165元，并于2013年1月25日与越塘合作社签订了《沙坪街越塘经济合作社宅基地投标使用合同书》。根据越塘合作社的公开招拍说明以及《沙坪街越塘经济合作社宅基地投标使用合同书》的约定，竞投所得的地块可以进行建房使用。然而，当何英华等四人准备建房，向相关行政部门申请建房手续时，却被告知上述合同及招拍竞投不符合相关法律及政府行政部门的规定，涉案地块并非属宅基地，而是属国有土地【证号为鹤国用（2011）第000969号】，属于划拨使用权类型的国有土地的其中一部分。致使何英华等四人无法使用该块地块建房，地块一直空置至今。何英华等四人已按合同规定足额支付购地款，依约履行了《公告》及《沙坪街越塘经济合作社宅基地投标使用合同书》的义务，却因越塘合作社隐瞒土地的真实状况，违法招标拍卖等过错行为导致何英华等四人的合同权利不能实现，给何英华等四人造成了巨大的损失。越塘合作社一审没作答辩。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2013年1月7日，鹤山市沙坪街越塘村民委员会、越塘合作社一起发出《公告》，内容为“越塘村委改善村容村貌、环境卫生，建设和谐稳定的社会主义新农村。经越塘村两委、各自然村村长、村委、村民代表会议通过，决定对水部里村口位置进行整治，经整治后有两块空地可作宅基地使用，为体现宅基地的使用公开合理及提高经济效益，此次的宅基地定于2013年1月19日（星期六）下午2点30分于现场实行向社会公开竞投，不论户籍，价高者得，其他细则按使用合同书执行，有意者请于2013年1月16日前到越塘村委会报名及办理保证金等手续，保证金不收现金，逾期不再受理，特此公告”。其后，何英华等四人以每平方米13500元的价格竞投得编号为1号的地块，面积563.79平方米，在规定的期限内（即2013年1月25日前）已全额支付了投地款7611165元。2013年1月25日，何英华等四人与越塘合作社签订了《沙坪街越塘经济合作社宅基地投标使用合同书》，约定：一、此次竞投的宅基地，参加竞投者每投一块地必须于2013年1月19日到越塘村委会报名，到指定账号交50万元作保证金（不收现金），不交者无投标权，不中标者即时退回；二、本次竞投的地块位于越塘村越塘经济合作社水部里村口，地块编号1号，面积563.79平方米，竞投价13500元/平方米，总金额7611165元，竞投中标者要在五天内将全部地价款交齐，村收齐款后开具收据给中标者并即时签订使用合同书，逾期未付款者，村将收回中标者的地块另作处理，竞投保证金归村所有，如两块地是同一人投到的，中间道路可以一齐用作建设，但要交两块地平均价50%的投地款后才使用。三投得者必须按规划开线用地，不能超出规划图红线用地，每座房屋二层或以上按图纸规定虚线部分可以飘出，其余各面不得飘出。……六、乙方（即何英华等四人）在用地建房过程中必须服从上级职能部门和村的管理，乙方不得私自改变用地规划，日后有关政府和村的一切收费乙方要自行承担，本村户口按村民建房手续，村协助办理农村建房土地使用证，其他不是本村户口投得宅基地者到村办理使用合同（见证书），土地使用期按越塘村民宅基地享受使用权，土地使用权益与越塘村民宅基用地使用权益等同，如遇拆迁、征用等按越塘村民宅基用地补偿办法予以补偿。……八、合同于2013年1月25日在越塘经济合作社签订。何英华等四人与越塘合作社均在《沙坪街越塘经济合作社宅基地投标使用合同书》签名或盖章确认。另查明：何英华等四人投得的编号为1号的地块位于地号为010202246的土地内，地号为010202246的土地权属人为越塘合作社，使用权类型为划拨，面积1199.12平方米，土地证号为鹤国用（2011）第0009**号。原审法院判决理由和结果原审法院认为，本案立案案由是宅基地使用权纠纷，经审查，案由应是土地使用权转让合同纠纷。何英华等四人与越塘合作社签订的《沙坪街越塘经济合作社宅基地投标使用合同书》，虽注明转让的涉案土地是宅基地，但实为划拨土地，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，转让的本案涉案土地属划拨土地，且未有证据证实已经有批准权的人民政府批准可办理土地使用权出让手续，故应认定合同无效，即何英华等四人与越塘合作社签订的《沙坪街越塘经济合作社宅基地投标使用合同书》为无效合同。鉴于《沙坪街越塘经济合作社宅基地投标使用合同书》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条关于“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，《沙坪街越塘经济合作社宅基地投标使用合同书》应自始没有法律约束力，故无需解除，现何英华等四人请求解除该合同的理据不足，不予支持。关于返还购地款及赔偿损失的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，越塘合作社因无效合同取得何英华等四人的购地款7611165元应予以返还，现何英华等四人请求越塘合作社返还购地款7611165元的理据充分，原审法院予以支持；上已述明，《沙坪街越塘经济合作社宅基地投标使用合同书》为无效合同，何英华等四人于2013年1月24日支付完购地款7611165元给越塘合作社后，由于合同无效而造成何英华等四人利息损失，故越塘合作社应赔偿何英华等四人因支付购地款造成的利息损失，故何英华等四人请求越塘合作社赔偿利息损失的理据充分，原审法院予以支持，但利息损失应从2013年1月25日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付给何英华等四人，直至款项付清之日止，现何英华等四人请求从起诉之日起计付利息至还清款项止，是何英华等四人对自身民事权利的处分，无违反法律规定，原审法院予以支持，对何英华等四人利息损失请求的超出部分，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条的规定，于2015年10月18日作出如下判决：一、越塘合作社于本判决发生法律效力之日起十日内返还购地款7611165元给何英华等四人；二、越塘合作社于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿利息损失（利息以购地款7611165元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从起诉之日即2015年8月5日计至款项付清之日止）给何英华等四人；三、驳回何英华等四人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32539.50元，由越塘合作社负担。当事人二审的意见越塘合作社不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决，改判驳回何英华等四人的诉讼请求；2、本案的诉讼费用由何英华等四人承担。主要事实和理由是：一、原审判决未查明该争议土地并非政府划拨而取得，而是本来就属越塘合作社所有。根据《城市房地产管理法》第二十二条规定，土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。本案争议的土地虽然被鹤山市人民政府发出鹤国用（2011）第000969号《国有土地使用权证》，将其定性为划拨土地，但该土地并不是直到2011年才由鹤山市人民政府无偿划拨给越塘合作社的，而是历史上一直以来都是由越塘合作社管理和使用，是越塘合作社所有的越塘村农村集体土地的一部分，只不过在2011年对土地进行确权的时候，才直接发出《国有土地使用权证》、并将其定义为划拨土地的，但该土地从农村集体所有性质转为国有土地的时候，并没有对越塘合作社进行任何的补助和安置，因此在有需要的时候，越塘合作社是有条件申请到鹤山市政府批准转让该土地的使用权的。二、双方签订的合同并没有约定履行的期限，何英华等四人仍未办理确权手续，不能认定合同无效。越塘合作社今次竞投上述土地的土地使用权，本意是确定越塘合作社经过村民代表表决同意通过竞投将上述土地转让出去，至于何英华等四人要求办理确权，已超出了双方签订的《沙坪街越塘经济合作社宅基地投标使用合同书》所约定的范围，该合同书也没有约定何英华等四人建房的时间，何英华等四人可以随时在建房之前要求办理竞投所得土地的确权手续，但根据合同约定，何英华等四人要承担相应的费用，同时也应该要通知越塘合作社一同去办理相关的手续，但何英华等四人从来没有通知过。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题解释》第十二条“土地使用权未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”，该合同应当是指何英华等四人决定要取得土地证时，双方在国土局所签订的正式土地转让合同，而本案中何英华等四人从来没有提出过要去国土局签订正式的土地转让合同，因此该条规定不适用于本案。本案争议的土地是国有土地，只要按正规手续向鹤山市人民政府申请，何英华等四人是可以取得土地使用权的。何英华等四人称“准备建房，向相关部门申请建房手续”不是事实。何英华等四人在参加竞投的时候是知道土地现状的，其不去履行余下的手续，反而以种种借口提起诉讼，只不过是经济不景，土地未能按他们预期快速升值、倒卖谋利而已，其行为违背了诚实信用原则。原审判决中认定合同无效的条件仍未成就，应由双方继续履行合同。三、本案涉及越塘合作社2000多人利益，必须考虑其庞大的群体利益和对社会稳定的影响。本案中的土地招标涉及越塘合作社2000多名社员的切身利益，全体社员一直以来按照已制定的村规民约来进行村务自治。村内的土地转让都是首先通过类似这样的招投标来实现，并非只针对何英华等四人，而是具有普遍性。本次招标只是解决村民是否同意将土地转让出去的问题，至于受让方最终确权，是仍要双方按照一系列法定手续去办理。原审法院也并没有就此案到越塘合作社所在地进行调查取证，直接适用简易程序进行审理，并不能全面查明本案事实，理清办案背后的根源，会导致越塘合作社2000多名社员对法院产生审理不严谨的误会，爆发不满情绪，成为社会不稳定因素。何英华等四人答辩称：一、根据土地证号为鹤国用（2011）第0009**号《国有土地使用权证》的记载，本案争议土地的使用权类型明确登记为“划拨”。根据《物权法》第9条、第17条规定，争议土地确实为政府划拨土地，受我国关于政府划拨土地相关法律法规的约束。二、双方签订的《沙坪街越塘经济合作社宅基地投标使用合同书》因违反国家法律规定而自始无效，没有履行的必要。越塘合作社应当按照法律规定立即向何英华等四人返还购地款以及由此产生的利息。三、越塘合作社无视国家法律，隐瞒涉案地块的真实信息，企图通过合法订立合同的形式来掩盖其非法转让国家划拨土地来谋取暴利的目的，应由其自行承担一切法律后果。越塘合作社和何英华等四人在二审期间没有提供新的证据。本院查明的事实、判决理由和结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案系土地使用权转让合同纠纷。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一、涉案合同是否有效；二、若涉案合同无效，本案应如何处理的问题。关于第一个争议焦点。何英华等四人提供的鹤国用（2011）第000969号《国有土地使用权证》载明，宗地编号为010202246的土地使用权人为越塘合作社，使用权类型为划拨。根据《中华人民共和国物权法》第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”的规定，涉案土地属国有土地，越塘合作社经划拨取得土地使用权。越塘合作社认为该土地归其所有显然与其持有的《国有土地使用权证》的记载不符，本院不予采纳。何英华等四人与越塘合作社签订的《沙坪街越塘经济合作社宅基地投标使用合同书》虽注明涉案土地属宅基地，但实为国有划拨土地使用权，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，越塘合作社未经有批准权的人民政府批准即与何英华等四人签订该合同，约定将该国有划拨土地使用权进行转让，且在起诉前仍未得到有批准权的人民政府批准办理出让手续，故应当依法确认该合同无效。原审法院对此认定正确，本院予以维持。关于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，由于涉案合同无效，越塘合作社应向何英华等四人返还已收取的购地款。原审判令越塘合作社向何英华等四人返还7611165元，处理正确，本院予以维持。至于何英华等四人请求的利息问题，依据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第131条关于“返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。利用不当得利所取得的其他利益，扣除劳务管理费用后，应当予以收缴”的规定，因本案合同无效，何英华等四人请求越塘合作社返还的利息，其性质应属上述规定中“原物所生的孳息”的范畴，属法定孳息，越塘合作社应一并予以返还。原审虽认定该款项利息的性质属因合同无效所致的损失有误，但处理结果并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费65078.15元，由鹤山市沙坪街越塘村越塘经济合作社负担。本判决为终审判决。审判长  黎景欣审判员  陈雪娟审判员  许世清二〇一六年三月十一日书记员  梁韶华谢惠英