广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终12365号上诉人（原审被告）：广州市教育局，机构地址广州市越秀区西湖路83号。负责人：樊群，职务：局长。委托诉讼代理人：郝岳华，广东海云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖碧艳，广东海云天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市怡家物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东兴北路98号B栋首层。法定代表人：范渭鹃，职务：经理。委托诉讼代理人：何国贞，广东诺臣律师事务所律师。上诉人广州市教育局因与被上诉人广州市怡家物业管理有限公司（以下简称怡家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初10291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人广州市教育局的委托诉讼代理人肖碧艳、被上诉人怡家物业公司的的委托诉讼代理人何国贞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人广州市教育局上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回怡家物业公司全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由怡家物业公司承担。事实和理由：一、关于办公室装修费。首先，广州市教育局从未委托怡家物业公司装修办公室，亦未对怡家物业公司的装修办公室行为进行确认，因此该笔装修费不应由广州市教育局承担；其次，根据怡家物业公司提交的其与广东省电白建筑工程总公司签订的《工程协议书》，该工程位于锦丽居A8A9层首层，而广州市教育局的物业位于A1-A7栋，因此，广州市教育局认为怡家物业公司提交的证据彼此存在矛盾，无法证明其主张的事实。二、关于A区外墙修缮工程款。A区外墙属于锦丽居小区的共有部位，其维修费用应从物业维修基金支付。即使该费用由小区业主负担，但A区并非独立封闭区域，而是与其他区域相联通，因此，A区外墙清理及重砌发生的费用应由全部小区业主分担，而不应仅仅由A区业主负担。三、关于怡家物业公司主张的商铺零星维修工程款。广州市教育局已多次发函告知包含怡家物业公司在内的教师小区物业管理单位，2015年5月1日之后，教师小区内属于广州市教育局所有物业的维修事项必须上报广州市教育局并经财政主管部门审批后方可实施，否则发生的费用不予报销。怡家物业公司在实施案涉工程前未按照广州市教育局的要求上报、审核，事后也未经广州市教育局确认，因此广州市教育局有理由不支付该笔费用。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人怡家物业公司答辩称：一、我方认为广州市教育局事实上是有委托我方对其办公室进行装修，只是此前双方因合建单位的原因，关系一直较好，因此没有留下书面的委托证据。我方并非该办公室的产权人或实际使用人，如果没有得到广州市教育局的委托，不可能贸然对该办公室进行装修，因此现在广州市教育局予以否认，明显有违诚信原则。二、关于广州市教育局所提及的证据中所存在的地址矛盾问题，事实上在一审时我方已经提交了证据7予以证实，当年是存在笔误的，一审法院也采纳了该主张。三、关于A区外墙修缮工程款，由于倒塌需要修缮的外墙全部位于A区范围内，因此我方将该笔工程款在全体A区业主范围内进行分摊，是合法有理的。四、关于商铺的零星维修工程款，由于我方维修时并不知道有广州市教育局所主张的通知，而我方当时维修时也确实是得到了广州市教育局的委托才进行维修的。既然事实上已经进行了维修，因此而产生的费用应当由广州市教育局予以返还。2017年11月14日，怡家物业公司向一审法院起诉请求判令：1、广州市教育局向怡家物业公司返还办公室装修费91525.06元，并按银行同期贷款利率计付从2014年6月1日起至款项实际付清日止滞纳金，暂计至2017年10月31日为14814元；2、广州市教育局向怡家物业公司返还A区外围墙清理和重砌工程款84000.32元，并按银行同期贷款利率计付从2014年1月1日起至款项实际付清日止滞纳金，暂计至2017年10月31日为15885元；3、广州市教育局向怡家物业公司返还商铺零星维修工程款83451.4元，并按银行同期贷款利率计付从2015年12月1日起至款项实际付清日止滞纳金，暂计至2017年10月31日为6962元；4、广州市教育局承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：怡家物业公司领有三级资质等级的物业服务企业资质证书。2009年12月30日，怡家物业公司（乙方）与广州教安房地产实业有限公司（甲方）签订《协议书》，就锦丽居教师小区车库和空置物业的管理问题约定：一、为方便车库的使用和管理，调动乙方的积极性和主动性，甲方同意将锦丽居教师小区的车库委托乙方进行承包管理；二、乙方应按法律、法规和有关规定，做好车库和空置物业的管理、维护，做好消防和安全生产管理，并承担相应的法律责任；三、乙方在管理使用过程中，不得擅自改变规划用途和功能；四、甲方对车库和空置物业有监督管理权，如乙方有违反法律、法规等违规行为、甲方有权给予纠正或终止协议的执行，并追究乙方的责任；五、对于小区空置物业，乙方可根据规划功能积极充分利用，有关空置物业使用所收取的管理费，甲、乙双方按5：5分成，即甲乙双方各占五成；乙方所签定的合同或协议必须报甲方备案检查；六、从2009年起，乙方每年从车库收入中，向甲方缴纳车库管理费，人民币壹拾万元；其余收入作为乙方管理车库所发生的人员工资、福利，水电费，保洁维护费，协议书暂定三年，从2009年1月1日起至2011年12月30日止。如在协议执行期间，因政策或产权变更，甲方有权单方提前一个月通知乙方终止协议，其车库管理费和空置物业收益分成按实际发生的月数计纳；八、乙方需在每年的6月30日和12月30日前将上下半年的车库管理费和空置物业的收益分成划入甲方的帐户；等。2010年9月1日，怡家物业公司与广州嘉达实业有限公司签订《物业管理委托合同》，约定怡家物业公司对锦丽居、位置为广州市海珠区东晓南路（街）A1-A7号（自编）住宅房屋进行管理，委托管理期限至2020年8月31日止；等。2014年12月15日，广州市教育局向包括怡家物业公司在内的四家物业管理有限公司发出《广州市教育局关于追缴教师小区车库出租收入等收入的通知》，要求各物业管理公司及广州市怡家物业管理有限公司于2014年12月31日前按照“收支两条线”的规定，将车库出租收入、商铺出租收入扣除税费后上缴市财政。2015年11月11日，怡家物业公司向广州市教育局发出《关于锦丽居A1～A7商场管理费及停车费收支情况的复函》，其中反映广州市教育局应向怡家物业公司支付2013年6月至2015年9月的商业物业管理费、2014年5月和2015年3月怡家物业公司代教安公司间隔装修进驻锦丽居的办公室工程费，以及怡家物业公司应向广州市教育局支付的车位费用，两者相抵怡家物业公司应向广州市教育局返还168017.75元；等广州教安房地产实业有限公司于2018年1月29日出具《情况说明》，其中载明其司2013年12月31日前为广州市教育局下属单位。2009年12月30日，其司与广州市怡家物业管理有限公司签订《协议书》，将锦丽居小区的车库和空置物业委托给广州市怡家物业管理有限公司经营管理，上述《协议书》已于2011年12月30日到期，未续期；其司确认：该《协议书》项下的权利义务由广州市教育局享有和承担；现广州市怡家物业管理有限公司与广州市教育局的纠纷案【案号分别为：(2017)粤0105民初7513号、(2017)粤0105民初10291号、(2017)粤0105民初10929号】，应由其双方处理解决，与其司无关，其司确认不参加上述三案的诉讼；关于(2017)粤0105民初10291号中所涉教师办公室装修工程、A区外墙清理和重砌工程、商铺零星维修工程的相关情况，其司现有档案文件及财务资料中并无任何记载，相关人员亦不知情，其司无法答复贵院。另查，据房管部门于2017年5月27日出具的《广州市不动产登记查册表》反映，海珠区东晓南路锦胜街1-7号（单号）第二层夹层（其中部分房屋已房改）、海珠区东晓南路锦文街2-6号（双）号负一层及首层、海珠区东晓南路锦文街2、4、6号二至二十三层（其中部分房屋已房改）、海珠区东晓南路锦胜街1-7号二至二十三层（除二层夹层和商业除外)（其中部分房屋已房改）的不动产登记单位名为广州市教育局。怡家物业公司为证明其主张，还提交了以下证据：1、怡家物业公司与广东省电白建筑工程总公司（以下简称电白公司）签订的《工程协议书》[落款日期为2014年4月1日，其中约定电白公司对东晓南锦丽居A8A9首层（教师办公室）进行间墙水电等工程，工程总造价91525.06元]、《锦丽居教委办公室装修工程结算表》、《工程量表》、锦丽居办公室间墙平面图、发票（其中反映付款方为怡家物业公司、收款方为电白公司，项目名称为东晓南锦丽居A8A9首层间墙水电等工程的工程款，金额为91525.06元）、电白公司出具的《证明》[其中主要反映电白公司确认《工程协议书》记载的工程地点是笔误，其司在锦丽居施工的教师办公室实际位于A1～A7栋首层]；2、《广州市锦丽居A1-A7围墙倒塌清理及重砌工程结算书》、盖有广东电白二建集团有限公司公章的《收款收据》（其中反映收到广州市怡家物业管理有限公司交来的广州市锦绣花园围墙倒塌清理及重砌费84000.32元）、照片；3、怡家物业公司与广州豫南装饰工程设计有限公司（以下简称豫南公司）就A1-A4拆除及铝合金维修安装工程签订《施工合同》(其中反映签订日期为2015年11月1日，工程含税暂定总价83451.40元）、发票若干张[其中反映付款方均为怡家物业公司、收款方均为豫南公司，项目包括A1-A4维修铝合金门窗（金额为20000元）、A1-A4拆除二楼木板/石膏板/地面/清运一楼二楼垃圾（金额为19540元）、A1-A4维修铝合金窗锁扣/滑轮/门窗（金额为8503.40元）、A1-A4修补一楼二楼扇灰/更换洗手盆/二楼楼面连接点安装花纹钢板/一楼二楼铲除螺丝，铁钉（金额为15408元）、A1-A4拆除二楼地面/清运一楼二楼垃圾（金额为20000元）]、照片若干张；4、《关于广州市教育局A1-A7车库和商铺建筑面积的情况说明》（附有房屋面积测量成果报告书，该情况说明反映广州市教育局的车库及商铺面积占整个A区总建筑面积的8.7%）。另外，怡家物业公司确认涉案小区分为A区、C区、D区、F区，但认为广州市教育局的房屋集中在A区，所以认为A区外墙倒塌的清理重砌费用用全部由广州市教育局承担，并坚持其主张。经质证，广州市教育局对证据1-3的真实性、合法性和关联性均不予确认，对证据4中记载的车库面积和商铺面积予以确认，但对怡家物业公司主张的面积比例不予确认，且认为A区外墙清理和重砌费用不应该由广州市教育局单独支付。一审诉讼中，怡家物业公司、广州市教育局均确认涉案《协议书》中涉及的权利义务由双方各自承担，并确认是广州市教育局委托教安公司管理经营涉案小区的相关物业。广州市教育局确认怡家物业公司移交给广州市教育局的办公室位于广州市教育局的产权范围内，移交的办公室至今没有变动过，怡家物业公司移交的办公室是带有装修、具备办公条件的。另外，怡家物业公司表示锦绣花园、锦绣星城与锦丽居为同一小区，是不同时期对锦丽居小区的称呼。广州市教育局表示锦绣明居与锦丽居是同一小区。一审法院认为：关于教师办公室的装修费用，从已查明的事实以及双方的陈述可知，怡家物业公司移交给广州市教育局使用的办公室是带有装修及具备办公条件的，怡家物业公司提交的《工程协议书》、《锦丽居教委办公室装修工程结算表》、工程款发票、电白公司出具的《证明》等证据证明怡家物业公司对移交的教师办公室进行装修并支付了工程款91525.06元，故怡家物业公司要求广州市教育局向其支付该款项的诉请有理，予以支持。广州市教育局认为怡家物业公司未能提交证据证实上述工程是经广州市教育局认可的，故不同意承担该装修工程款的意见无理，不予支持。关于A区外墙清理和重砌工程费用，怡家物业公司提交《广州市锦丽居A1-A7围墙倒塌清理及重砌工程结算书》、盖有广东电白二建集团有限公司公章的《收款收据》反映怡家物业公司已支付了该费用84000.32元，广州市教育局确认其所占有的商铺和车位的面积，而怡家物业公司在其提交《关于广州市教育局A1-A7车库和商铺建筑面积的情况说明》确认广州市教育局所有的车位和商铺只占A区总建筑面积的8.7%，故怡家物业公司认为因广州市教育局的房屋集中在A区故而要求广州市教育局支付A区外墙清理和重砌工程全部费用的主张不合理，广州市教育局承担的修缮费用应按比例分摊为宜即为84000.32元×8.7%=7308元，怡家物业公司主张的超过一审法院支持部分的外墙修缮费用，不予支持。关于商铺零星维修工程款，广州市教育局委托怡家物业公司管理其在涉案小区的物业，怡家物业公司提交的《施工合同》、发票若干张等证据反映，怡家物业公司已委托案外人对商铺进行维修并支付了相应的维修工程款，虽怡家物业公司、广州市教育局对涉案小区的曾用名表示不一致，但发票所反映的工程项目地址与涉案小区住宅部位的《物业管理委托合同》反映的地址基本相同，故一审法院对怡家物业公司所主张的商铺维修事实予以合理采信，怡家物业公司要求广州市教育局向其支付上述维修工程款的请求合理，予以支持。关于上述三项工程费用的滞纳金，一方面，怡家物业公司、广州市教育局或怡家物业公司与教安公司对此均没有约定，且双方对相关费用的金额及承担也存在争议；另一方面，怡家物业公司主张的费用是因广州市教育局向其主张车位租金收益后才主张的，因此，怡家物业公司要求广州市教育局向其支付上述费用的滞纳金的请求，依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条以及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2018年5月18日作出如下判决：一、广州市教育局在本判决生效之日起十日内支付装修工程款91525.06元给怡家物业公司；二、广州市教育局在本判决生效之日起十日内支付外墙修缮工程款7308元给怡家物业公司；三、广州市教育局在本判决生效之日起十日内支付商铺维修工程款83451.4元给怡家物业公司；四、驳回怡家物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5750元，由怡家物业公司负担2217元，广州市教育局负担3533元。上述受理费已经由怡家物业公司预交，怡家物业公司同意由广州市教育局在履行本判决时将其应承担部分直接支付给怡家物业公司。本院二审期间，双方当事人并未提交新证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”针对广州市教育局的上诉请求，本院作出如下认定：关于怡家物业公司主张的办公室装修费。广州市教育局抗辩称其没有委托怡家物业公司进行办公室装修，但根据怡家物业公司提交的证据显示，怡家物业公司委托电白公司对办公室进行间墙水电等工程并支付了工程款，至于《工程协议书》约定的地址为A8A9首层与广州市教育局的物业A1-A7栋不一致问题，对此，电白公司已出具《证明》证实系笔误，而且，广州市教育局也确认怡家物业公司移交的办公室是带有装修、具备使用条件的。因此，一审法院支持怡家物业公司该诉请，并无不当。关于怡家物业公司主张的A区外墙修缮工程款，怡家物业公司提交了工程结算书、收款收据等证据证明工程实际发生并支付了工程款。对于A区外墙修缮工程款，基于广州市教育局所有的车位和商铺只占A区总建筑面积8.7%，一审法院认为广州市教育局应承担的费用应按该比例进行分摊，并无不当。广州市教育局上诉认为应当由小区全部业主进行分担，缺乏依据，本院不予采纳。关于怡家物业公司主张的商铺零星维修工程款问题，对此怡家物业公司提交《施工合同》、发票等证据证明工程实际发生并支付了工程款。广州市教育局已因此而获益，在此情况下，广州市教育局以该工程未经其确认为由不予支付，缺乏合理依据，本院不予采纳。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3533元，由上诉人广州市教育局负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一八年九月十三日书记员  张 旭