重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝北法民初字第14397号
原告重庆市巴南区诚通小贷股份有限公司，住所地重庆市巴南区龙洲新区龙海大道3号龙海港湾小区F211-16号。
法定代表人明朝勇，董事长。
委托代理人王洪，重庆比君律师事务所律师。
委托代理人郭明哲，重庆比君律师事务所律师。
被告重庆云天物业发展有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路548号。
法定代表人陈开富。
被告重庆立立房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路548号A幢1-1号。
法定代表人许先辉。
原告重庆市巴南区诚通小贷股份有限公司（以下简称诚通公司）与被告重庆云天物业发展有限公司（以下简称云天公司）、重庆立立房地产开发有限公司（以下简称立立公司）借款合同纠纷一案，本院于2015年7月23日受理后，依法由代理审判员刘磊担任审判长，与人民陪审员代小戈、彭钦梅组成合议庭，适用普通程序并分别于2016年1月29日、2016年4月5日两次公开开庭进行了审理，原告两江小贷公司之委托代理人王洪、郭明哲到庭参加了诉讼，三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诚通公司诉称：2009年10月30日，原告与被告云天公司签订了《借款合同》（以下简称“主合同”），约定被告云天公司向原告借款人民币陆佰万元整，用于“云立*家天下”建设项目工程款，借款期限4个月，自2009年11月6日至2010年3月5日止，合同载明的借款金额、借款日期、还款日期等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准；合同期内执行年利率19.44%，按月付息，并约定借款人未按合同约定期限归还借款本金的，在借款利率基础上加收50%罚息，以及罚息计算方式。2009年10月30日，陈开富与原告签订《保证合同》，为被告云天公司履行主合同义务提供连带保证担保，保证范围包括主合同项下贷款本金、利息（含罚息、复利）、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、仲裁费、财产保全费、执行费等债权人为实现债权而支付的一切合理费用，保证期限为主合同约定的债务人履行期限届满之日起两年。2009年10月30日，云天公司、立立公司与原告签订《抵押合同》，以其共有的位于南坪辅仁路2号“云立*家天下”2、3号楼部分房屋作为抵押物为云天公司履行主合同义务提供抵押担保，并于2009年11月3日在重庆是南岸区土地房屋权属登记中心登记备案。
上述合同签订后，原告于2009年11月6日通过银行转账方式向被告云天公司反方贷款600万元，借款发放后，被告云天公司未按合同约定归还本金、利息及罚息，被告陈开富、立立公司也未履行担保义务。原、被告在2013年9月15日原告签发的《催收通知书》中约定，若发生争议，协商不成向合同签订地即重庆市渝北区人民法院提起诉讼。
现原告诉至本院，请求：1、判令被告云天公司向原告归还借款本金340万元就逾期利息（自2010年3月6日起至2010年7月5日，以借款本金600万元为基数，自2010年7月6日起至2011年10月12日，以借款本金540万元为基数，自2011年10月13日起至2011年11月25日，以借款本金490万元为基数，自2011年11月26日起至2012年5月22日止，以借款本金440万元为基数，自2012年5月23日起以借款本金340万元为基数至本清时止，以上均按照年利率29.16%为标准计算）；2、判令被告陈开富对上述债务向原告承担连带清偿责任；3、判令原告对被告提供的抵押物房屋（位于重庆市XX区XX路X号的2-25-1、2-25-2、2-25-3、2-25-4、2-25-5、2-25-6、2-25-7、2-25-8、2-25-9、2-25-10、2-25-11、2-25-12、2-26-1、2-26-2、2-26-3、2-26-4、2-26-5、2-26-6、2-26-7、2-26-8、2-26-9、2-26-10、2-26-11、2-26-12、2-27-1、2-27-2、2-27-3、2-27-4、2-27-5、2-27-6、2-27-7、2-27-8、2-27-9、2-27-10、2-27-11、2-27-12、2-28-1、2-28-2、2-28-3、2-28-4、2-28-5、2-28-6、2-28-7、2-28-9、2-28-10、2-29-11、2-28-12、3-20-1、3-21-1、3-21-3、3-21-4、3-21-5、3-21-6、3-21-7、3-21-8、3-21-9、3-21-10、3-21-11，共计60套房屋）享有优先受偿权。
被告云天公司、立立公司、陈开富既未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。
经审理查明以下事实：2009年10月309日，以被告云天公司为借款人（甲方）、原告诚通公司为贷款人（乙方）签订《借款合同》一份，主要约定：第一条借款用途“云立*家天下”建设项目工程款，借款金额为人民币陆佰万元，借款期限为肆个月，自2009年11月6日起至2010年3月5日止；若本合同记载的借款金额、借款日期、还款日期与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证是本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力；第二条借款利率利率为固定利率，借款期内执行年利率19.44%，借款期内如遇中国人民银行贷款基准利率调整，借款执行利率不随之调整；第三条本合同项下借款按月结息，结息日为每月的20日，借款人须于每一结息日的次日付息，如借款本金的最后一次偿还日不在结息日，则未付利息应利随本清（日利率＝月利率／30）；第四条如借款人有违约情形的或者借款人未按期支付利息的，贷款人有权不提供本合同项下借款并提前收回依据本合同已发放的借款；第五条担保方式本合同项下贷款采取担保方式，由云天公司、陈开富向贷款人提供抵押、保证担保，即云天公司提供抵押担保，担保合同编号为诚通担抵字第XXXX号，担保主债权金额为600万元，陈开富提供保证担保，担保合同编号为诚通保证字第XXXX号，担保主债权为600万元；第九条违约责任借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，在借款利率基础上加收50%罚息，按固定利率计息的，借款利率按签；立合同时约定的利率为准，对借款人贷款期内不能按时支付的罚息，贷款人按约定利率计收复利，对借款人不能按时支付的逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款利息及罚息，贷款人按其相应的罚息利率计收复利；因借款人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用；第十四条本合同附件包括但不限于：借款借据。
2009年10月30日，以被告陈开富为保证人（甲方）、原告诚通公司为债权人（乙方）签订《保证合同》一份，主要约定：第一条保证人担保的主债权种类、数额分别为流动资金贷款人民币陆佰万元整；第二条保证方式为连带责任保证，本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对债权人承担连带责任；第三条保证范围包括主合同项下借款本金及其利息（含罚息、复利）、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、仲裁费、财产保全费、执行费等债权人为实现债权而支付的一切合理费用；第四条保证期间为主合同约定的债务人履行期届满之日起两年，主合同约定借款分次到期的，自最后一次借款到期之日起两年；债权人与债务人就主合同债务履行期限达成展期协议的，保证期间自展期协议重新约定的债务履行期届满之日起两年。
2009年7月16日，被告云天公司、立立公司取得位于南岸区南坪组团G标准分区23-2-1号“云立•家天下”房屋的《重庆市商品房预售（预租）许可证》，并于同年8月5日取得《重庆市商品房预售（预租）许可证》。
2009年10月30日，以被告云天公司及立立公司为抵押人（甲方）、原告为抵押权人（乙方）签订《抵押合同》一份，主要约定：第一条抵押人担保的主债权种类、数额分别为流动资金贷款人民币陆佰万元整；第二条担保范围包括主合同项下借款本金及其利息（含罚息、复利）、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、仲裁费、财产保全费、执行费等债权人为实现债权而支付的一切合理费用；第三条抵押物为云天公司与立立公司以其拥有的财产“云立*家天下”项目2、3号楼60套预售房住宅（南岸区南坪组团G标准区23-2-1号，建筑面积3940.69平方米），详见抵押物清单，抵押物清单为本合同的组成部分；第十条本合同所担保的债权同时存在两个以上物的担保人的（含债务人自身提供物的担保），抵押权人有权就其中任一或者各个担保物行使担保物权。附件“云立*家天下”2、3号楼房屋抵押清单载明抵押物房号为：2-25-1、2-25-2、2-25-3、2-25-4、2-25-5、2-25-6、2-25-7、2-25-8、2-25-9、2-25-10、2-25-11、2-25-12、2-26-1、2-26-2、2-26-3、2-26-4、2-26-5、2-26-6、2-26-7、2-26-8、2-26-9、2-26-10、2-26-11、2-26-12、2-27-1、2-27-2、2-27-3、2-27-4、2-27-5、2-27-6、2-27-7、2-27-8、2-27-9、2-27-10、2-27-11、2-27-12、2-28-1、2-28-2、2-28-3、2-28-4、2-28-5、2-28-6、2-28-7、2-28-8、2-28-9、2-28-10、2-28-11、2-28-12、3-20-1、3-21-1、3-21-2、3-21-3、3-21-4、3-21-5、3-21-6、3-21-7、3-21-8、3-21-9、3-21-10、3-21-11，共计60套房屋，建筑面积3940.69平方米，套内面积3195.12平方米。
2009年11月3日，以被告云天公司及立立公司为甲方（抵押人）、原告为乙方（抵押权人）签订《重庆市房地产抵押合同》一份，主要约定：一、甲方以位于南岸区XX路X号、X号房屋（2-25-1、2-25-2、2-25-3、2-25-4、2-25-5、2-25-6、2-25-7、2-25-8、2-25-9、2-25-10、2-25-11、2-25-12、2-26-1、2-26-2、2-26-3、2-26-4、2-26-5、2-26-6、2-26-7、2-26-8、2-26-9、2-26-10、2-26-11、2-26-12、2-27-1、2-27-2、2-27-3、2-27-4、2-27-5、2-27-6、2-27-7、2-27-8、2-27-9、2-27-10、2-27-11、2-27-12、2-28-1、2-28-2、2-28-3、2-28-4、2-28-5、2-28-6、2-28-7、2-28-8、2-28-9、2-28-10、2-28-11、2-28-12、3-20-1、3-21-1、3-21-2、3-21-3、3-21-4、3-21-5、3-21-6、3-21-7、3-21-8、3-21-9、3-21-10、3-21-11，共计60套房屋）作为云天公司向乙方履行债务的担保；二、贷款金额为陆佰万元，贷款期限为自2009年11月5日至2010年3月4日，债权人为原告，债务人为被告云天公司，该合同签订后在房管部门办理了相应的抵押登记。
上述合同签订后，原告于2009年11月6日向被告云天公司发放了贷款陆佰万元整，履行了交付借款的义务。
被告云天公司为严格按照合同约定履行还本付息义务，其具体还款情况为：于2010年2月26日支付利息19.44万元，于2010年7月日归还本金60万元、逾期利息30万元，于2010年11月3日支付逾期利息41.25万元，于2010年11月26日支付逾期利息12.92万元，于2010年12月30日支付逾期利息15.55万元，于2011年10月12日归还本金50万元，2011年11月25日归还本金50万元，于2012年5月22日归还本金100万元、支付逾期利息20万元，于2013年4月9日支付逾期利息22.75万元。目前，被告云天公司尚欠原告的借款本金为340万元。
2011年3月9日，原告向被告云天公司发送《逾期贷款催收通知书》一份，载明：“致：重庆云天物业发展有限公司，根据诚通借贷字XXXX号《借款合同》约定，至2010年6月5日止，你单位所欠我司贷款本金540万元及利息（详见欠款清单），已于2010年6月5日逾期，请你单位立即履行还款义务，特此通知，欠款清单载明合同编号为诚通借贷字XXXX号，借款本金600万元，借款日2009年11月6日，到期日2010年6月5日，尚欠本金540万元”。被告云天公司收到上述通知书后，于2011年3月30日书面回复原告确认：借款人声明：我单位已收到你公司2011年3月10日签发的贷款催收通知书。
2011年3月31日，原告向被告陈开富发送《逾期贷款催收通知书》一份，载明：“致：陈开富（担保人），根据诚通借贷字XXXX号《借款合同》约定，至2011年3月31日止，重庆云天物业发展有限公司未能归还借款，已形成逾期，至2011年3月31日止，重庆云天物业发展有限公司所欠我贷款本金540万元及利息，请你（担保人）立即履行还款义务，特此通知”。被告陈开富收到上述通知书后书面回复原告确认：担保人声明：我已收到你公司2011年3月31日签发的贷款催收通知书。
2012年12月31日，原告向被告云天公司发送《逾期贷款催收通知书》一份，载明：“致：重庆云天物业发展有限公司，根据诚通借贷字XXXX号《借款合同》约定，至2012年12月31日止，你单位未能归还借款，已形成逾期。至2012年12月31日止，你单位所欠我贷款本金340万元及利息，请你单位立即履行还款义务，特此通知”。被告云天公司收到上述通知书后，于2013年1月16日书面回复原告确认：借款人声明：我单位已收到你公司2012年12月31日签发的贷款催收通知书。同时，被告陈开富收到上述通知书后，于2013年1月16日书面回复原告确认：担保人声明：我已收到你公司2012年12月31日签发的贷款催收通知书。
2013年9月15日，原告向被告云天公司发送《逾期贷款催收通知书》一份，载明：“致：重庆云天物业发展有限公司，根据诚通借贷字XXXX号《借款合同》约定，至2010年6月5日止，你单位未能归还借款，已形成逾期。至2013年9月15日止，你单位所欠我贷款本金340万元及利息、违约金，请你单位立即履行还款义务，且，鉴于前述合同签订地点在重庆市渝北区，前述合同在履行过程中若发生争议，协商不成向合同签订地法院提起诉讼，特此通知”。被告云天公司收到上述通知书后，于2013年10月8日书面回复原告确认：借款人声明：我单位已收到你公司2013年9月15日签发的贷款催收通知书。
2013年9月15日，原告向被告方发送《逾期贷款催收通知书》一份，载明：“致：重庆云天物业发展有限公司﹨陈开富、重庆立立房地产开发有限公司（担保人全程），根据诚通借贷字XXXX号《借款合同》、《保证合同》、《抵押合同》约定，至2010年6月5日止，云天公司未能归还借款，已形成逾期。至2013年9月15日止，你（单位）所欠我贷款本金340万元及利息、违约金，请你（单位）立即履行还款义务，且，鉴于前述三份合同签订地点在重庆市渝北区，前述三份合同在履行过程中若发生争议，协商不成向合同签订地法院提起诉讼，特此通知”。被告云天公司收到上述通知书后，于2013年10月8日书面回复原告确认：借款人声明：我单位已收到你公司2013年9月15日签发的贷款催收通知书。同时，被告陈开富及云天公司收到上述通知书后，于2013年10月8日书面回复原告确认：担保人声明：我（单位）已收到、并同意你公司2013年9月15日签发的贷款催收通知书。
另查明，2015年年初，重庆市南岸区人民法院受理案外人江泽文（原告身份）起诉被告重庆市南发城建发展有限公司、重庆云天物业发展有限公司、重庆立立房地产开发有限公司及第三人重庆市巴南区诚通小额贷款股份有限公司拆迁安置补偿合同纠纷案，另外在同期还受理了唐素华、段林新等人诉被告重庆市南发城建发展有限公司、重庆云天物业发展有限公司、重庆立立房地产开发有限公司及第三人重庆市巴南区诚通小额贷款股份有限公司拆迁安置补偿合同纠纷案，该系列案件基本案情完全一致，其中，原告江泽文在该案中诉称，2007年4月11日，被告云天公司和立立公司签订《联建协议》，约定共同开发“云立*家天下”项目。2008年7月14日，被告南发公司和云天公司签订《危旧房改造拆迁安置房团购合同》，约定南发公司向云天公司团购“云立*家天下”项目1#、2#、3#楼有关房屋用于危旧房改造拆迁安置，云天公司在2009年9月31日前交房，并在交房后1年内为南发公司指定的被安置人办理产权证。2009年1月4日，南发公司和云天公司签订补充协议，进一步明确团购的1038套安置房的具体户型、房号和面积。“云立*家天下”项目原系经济适用房项目，后经云天公司和立立公司申请，重庆市城乡建设委于2009年8月11日作出渝建【2009】XXX号《通知》，规定：“云立*家天下”项目中南发公司所团购的1038套房屋转为“主城区危旧房屋改造拆迁安置房”。因此，该1038套房屋依法只能专房专用，不能办理抵押贷款。原告系“危旧房改造项目”被拆迁人，原告与被告南发公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，原告以产权调换安置的方式被安置到“云立*家天下”X栋XXX号房屋，现已接房入住，但至今，被告云天公司不仅未在约定的时间内按照南发公司指定为原告办理产权证，更违法将属于原告的房屋抵押给第三人，原告作为被安置人，所享有的房屋补偿安置权应优先于云天公司和诚通公司基于借款合同而设立的抵押权。为此，原告诉至法院并请求：判令被告云天公司和立立公司立即履行将“云立*家天下”X栋XXX号房屋所有权和国土使用权转移至原告名下的义务（即为原告办理房地产权证）。被告南发公司和云天公司均辩称同意为原告办理产权证。被告立立公司未有答辩意见。第三人诚通公司在该案中辩称，诚通公司非安置协议的相对人，不应作为本案诉讼主体；原告自身也有过错；诚通公司享有的抵押权经合法登记，足以对抗原告；不同意原告诉讼请求。
南岸区法院经审理后查明：2010年12月29日，被告南发公司取得铜元局片区为旧房改造项目《房屋拆迁许可证》。2012年7月24日，原告作为被拆迁人和作为拆迁人的南发公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，合同主要约定，铜元局片区危旧房改造项目已依法取得《房屋拆迁许可证》，需要拆迁属于原告的房屋。原告选择以产权调换方式进行安置，安置房位于云立*家天下2号楼27层2号房，原告于2012年8月2日办理该房屋的接房手续。
2007年4月11日，被告云天公司和立立公司签订《联建协议》，约定按风险共担、利益共享的原则共同开发“云立*家天下”项目，该项目地点位于南岸区辅仁路，房屋功能为经济适用房。
2008年6月21日，立立公司向南发公司出具委托书，委托云天公司负责与南发公司协商签订团购合同和处理相关事务。2008年7月14日，云天公司和南发公司签订《危旧房改造拆迁安置房团购合同》，主要约定，云天公司自愿将位于云立*家天下项目变更为危旧房改造拆迁安置房，其项目变更手续由云天公司负责按政府规定的土地供应程序办理并完善。南发公司负责团购除商业及配套用房以外的全部住宅，建筑面积约70000平方米。云天公司应在2009年9月31日之前向南发公司指定的被安置人交房，并完善房屋竣工验收的所有手续，取得建筑工程竣工验收备案登记证。在交房后一年内为南发公司指定的被安置人办理《房地产权证》。2009年1月4日，双方签订《危旧房改造拆迁安置房团购合同补充协议（八）》，明确了南发公司购买房屋套数、房号等明细，即“云立*家天下”以下房屋：1#楼304套、2#楼384套、3#楼350套，共计1038套，建筑面积70022.34平方米。办案所设房屋包含在其中。
2009年8月7日，云天公司和立立公司向重庆市建设委员会提出《关于将云立*家天下项目经济适用房转为主城区危旧房改造拆迁安置房的申请》。2009年8月31日，重庆市建设委员会作出《关于同意云立*家天下经济适用住房项目转为主城区危旧房改造拆迁安置房项目的通知》，同意将云立*家天下项目中70022.34平方米、1038套房屋转为主城区危旧房改造拆迁安置房，建成后全部用于安置南岸区危旧房改造拆迁户。
2012年8月23日，云天公司取得南岸区XX路X号X栋的城镇房屋初始登记证。
南岸区法院另查明，2009年7月16日，“云立*家天下”项目取得预售许可证。
2009年10月30日，云天公司与诚通公司签订《借款合同》，约定云天公司向诚通公司借款600万元，借款期限自2009年11月6日至2010年3月5日。同日，云天公司、立立公司与诚通公司签订《抵押合同》，约定以“云立*家天下”2、3号楼包括涉案房屋在内的共计60套房屋作为担保。2009年11月6日，诚通公司向云天公司支付了上述款项。2009年12月24日，云天公司与诚通公司签订《借款合同》，约定云天公司向诚通公司借款350万元，借款期限自2009年12月24日至2010年4月23日。同日，云天公司、立立公司与诚通公司签订了《抵押合同》，约定以“云立*家天下”2号楼共计33套房屋作为担保。2009年12月30日，诚通公司向云天公司支付了上述款项。对于上述借款，云天公司逾期未还清，诚通公司多次向其催收。
云天公司、立立公司和第三人诚通公司签订《重庆市房地产抵押合同》，云天公司、立立公司将包括本案涉案房屋在内的云立*家天下2、3号楼共计60套房屋抵押给诚通公司，并于2009年11月3日在南岸区土地房屋权属登记中心办理抵押登记。
南岸区法院认为，原告和被告南发公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》是当事人真实意思表示，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置房屋的，应予支持。”拆迁安置协议是拆迁人和被拆迁人约定，以安置房屋与被拆迁人房屋相互交换，转移房屋所有权的互易合同。在拆迁安置协议中，被拆迁人丧失的是现存的房屋所有权，而拆迁人提供的安置房则是尚未建成的房屋，如果将之理解为一般债权，其可能存在履行风险对被拆迁人来说极为不利，也极不公平。为保护被拆迁人的基本生存权利，司法解释的该条规定对采取所有权调换形式，并对拆迁安置房屋的位置、用途作出明确约定的拆迁补偿安置协议的被拆迁人进行侧重保护，赋予按安置权具有准物权的优先效力。此权利是一种法定的优先权，无需进行公式即具有对抗第三人之效力。
本案中，原告作为被拆迁人，与作为拆迁人的南发公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》中明确约定采取产权调换方式进行安置（南发公司通过购买云天公司和立立公司开发的房屋对被拆迁人进行安置系产权调换的一种形式，购买的房屋也已被重庆市建委确认转为主城区危旧房改造拆迁安置房，建成后全部用于安置南岸区危旧房改造拆迁），并对房屋的位置、用途等进行了明确约定，此符合司法解释规定之情形。故原告对安置房屋享有法定的优先权，其效力应优先于第三人诚通公司对安置房屋享有的抵押权。
涉案房屋现已交付原告占有使用，而云天公司也已取得涉案房屋所在楼栋城镇房屋初始登记证，原告要求办理产权证之条件已具备。根据《危旧房拆迁安置房团购合同》之约定，云天公司有义务为南发公司指定的人即原告办理产权证，而南发公司基于《城市房屋拆迁补偿安置协议》为原告办理产权证更是应有义务。现原告要求云天公司办理过户手续，符合其享有之优先权利的本质，也符合各方之间合同的约定，加之南发公司、云天公司均同意为原告办理涉案房屋过户手续，故南岸区法院对原告的诉讼请求予以支持。因现涉案房屋初始登记已独立办理在云天公司名下，可由云天公司依团购合同之约定直接履行房屋权属转移给原告之义务。据此，南岸区法院于2015年7月7日作出（2015）南法民初字第07793号民事判决书，判决：一、被告重庆云天物业发展有限公司于本判决生效之日起三日内履行将重庆市南岸区XX路X号“云立*家天下”X栋XXX号房屋所有权和国土使用权转移登记至原告江泽文名下的义务；二、驳回原告江泽文其他诉讼请求。此外，同时期，南岸区法院对唐素华、段林新等案情相同的案件作出了相同的判决结果。
上述判决作出后，第三人诚通公司不服该判决上诉于重庆市第五中级人民法院，重庆市第五中级人民法院受理后认为：由于诚通公司在一审诉讼中是以第三人身份参加诉讼，其未在本案一审审理中提出独立的诉讼请求，且一审法院也未判决诚通公司承担民事责任，现诚通公司以当事人身份提起上诉，不符合法律规定，故于2015年11月19日作出（2015）渝五中法民终字第6475号民事裁定书，裁定：本案不作上诉处理。关于唐素华、段林新的上诉案件（均由第三人诚通公司提起上诉），重庆市第五中级人民法院均作出了相同的裁定。
还查明，本案的涉案抵押的60套房屋均是重庆是南岸区“云立•家天下”2号、3号楼共计60套房屋。
以上事实，有原告举示的《借款合同》、《保证合同》、《抵押合同》（包括附件抵押物清单）、《预期贷款催收通知书》5份、《重庆市预购商品房预售（预租）许可证》、《重庆市预购商品房预售（预租）许可证》、重庆市建设委员会文件、（2015）南法民初字第07792号民事判决书、（2015）渝五中法民终字第6503号民事裁定书、（2015）南法民初字第07793号民事判决书、（2015）渝五中法民终字第6475号民事裁定书、（2015）南法民初字第07887号民事判决书、（2015）渝五中法民终字第6509号民事裁定书和当事人陈述等在案为据，足以认定。
本院认为，原告诚通公司与被告云天公司签订的《借款合同》、与被告陈开富签订的《保证合同》、与被告云天公司及立立公司签订的《抵押合同》和《重庆市房地产抵押合同》，均是当事人真实意思表示，内容亦不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定履行义务、行使权利。原告按约定向被告云天公司发放了贷款600万元，履行了合同的义务。被告云天公司在借款到期后至今未按约定履行按时足额归还借款本息的义务，该行为已构成违约。现原告要求被告云天公司支付尚欠借款本金及相应逾期利息的诉讼请求，符合双方签订的《借款合同》中的约定，根据被告云天公司的还款情况，并结合原告向被告方发送的并由被告方认可确认的《逾期贷款催收通知书》的内容，本院查明被告云天公司目前尚欠原告的逾期借款本金为340万元，该款项应当由被告云天公司支付给原告，故本院对原告诉请被告云天公司归还借款本金340万元的主张，予以支持。
关于原告主张的逾期利息，本案借款600万元的发放时间为2009年11月6日，到期时间为2010年3月5日，借款期内的固定执行利率为年利率19.44%，每月20日为结息日，逾期利息即罚息的利率为年利率29.16%，结合被告云天公司的还款情况，经审查计算，截至2010年7月6日，被告云天公司尚欠原告的借款本金为540万元，截至2011年10月12日，被告云天公司尚欠原告的借款本金为490万元，截至2011年11月25日，被告尚欠原告的借款本金为440万元，截至2012年5月22日，被告云天公司尚欠原告的借款本金为340万元，结合合同约定的还款日期、逾期利率的约定，被告云天公司应分段向原告支付逾期利息即罚息，具体计算方式应为：自2010年3月6日起至2010年7月5日，以借款本金600万元为基数；自2010年7月6日起至2011年10月11日，以借款本金540万元为基数；自2011年10月12日起至2011年11月24日，以借款本金490万元为基数；自2011年11月25日起至2012年5月21日止，以借款本金440万元为基数；自2012年5月22日起以借款本金340万元为基数至本清时止，以上均按照年利率29.16%为标准计算，但计算逾期利息的年利率标准以不超过中国人民银行规定的同期同类贷款利率的六倍为限，同时，被告云天公司分别于2010年7月6日、2010年11月3日、2010年11月26日、2010年12月30日、2012年5月22日、2013年4月9日已经向原告支付的逾期利息30万元、41.25万元、12.92万元、15.55万元、20万元、22.75万元应从按照上述计算逾期利息方式计算出的金额中予以扣除，对原告主张的其余逾期利息，依法不予支持。
关于被告陈开富的责任问题，本案借款合同约定到期日为2010年3月5日，约定的担保期间为主债务履行期届满之日起两年，但是根据原告向被告云天公司及陈开富分别发送的逾期贷款催收通知书的内容、时间及被告云天公司、陈开富对此认可确认予以回复的内容和时间，同时结合原告提起本案诉讼的时间，加之被告陈开富系为被告云天公司的借款本息向原告提供连带责任保证，能够认定原告在保证期间内要求保证人即被告陈开富承担保证责任，且保证期间的诉讼时效也未过，据此，本院依法认定被告陈开富应当就被告云天公司尚欠原告的借款本息向原告承担连带清偿责任。
关于原告主张的优先受偿权问题，虽然本案涉案的60套房屋被云天公司及立立公司用于为被告云天公司的借款本息向原告诚通公司提供抵押担保，双方签订了书面的抵押合同，并且办理了相应的抵押登记，本案抵押权依法设立，但是本案已经办理抵押登记的60套房屋被重庆市建委确认转为主城区危旧房改造拆迁安置房，建成后全部用于安置南岸区危旧房改造拆迁户，并对房屋的位置、用途等进行了明确约定，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置房屋的，应予支持。”，本案涉案的60套抵押房屋属于被拆迁人的拆迁安置房，被拆迁人基于生存需求而对安置房屋享有的应是一种法定的优先权，该法定优先权无须公示即具有对抗第三人之效力，故涉案60套抵押房屋的被拆迁人对安置房屋享有法定的优先权，其效力应优先于本案原告对安置房屋享有的抵押权，如果允许原告对涉案抵押的60套房屋享有优先受偿权，那么既违背了相关司法解释的立法目的，同时也不利于保护被拆迁人的基本生存权利，故综合以上因素，本院对原告诉请对被告云天公司、立立公司提供抵押的60套房屋享有优先受偿权的主张，依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、被告重庆云天物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市巴南区诚通小贷股份有限公司借款本金340万元及逾期利息【自2010年3月6日起至2010年7月5日，以借款本金600万元为基数；自2010年7月6日起至2011年10月11日，以借款本金540万元为基数；自2011年10月12日起至2011年11月24日，以借款本金490万元为基数；自2011年11月25日起至2012年5月21日止，以借款本金440万元为基数；自2012年5月22日起以借款本金340万元为基数至本清时止，以上均按照年利率29.16%为标准计算（但计算逾期利息的年利率标准以不超过中国人民银行规定的同期同类贷款利率的六倍为限），同时，被告重庆云天物业发展有限公司分别于2010年7月6日、2010年11月3日、2010年11月26日、2010年12月30日、2012年5月22日、2013年4月9日已经向原告重庆市巴南区诚通小贷股份有限公司支付的逾期利息30万元、41.25万元、12.92万元、15.55万元、20万元、22.75万元应从按照上述计算逾期利息方式计算出的金额中予以扣除】；
二、被告陈开富对上述第一项被告重庆云天物业发展有限公司应向原告重庆市巴南区诚通小贷股份有限公司支付的借款本金及逾期利息承担连带清偿责任；
三、驳回原告重庆市巴南区诚通小贷股份有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费77960元，由被告重庆云天物业发展有限公
司、陈开富共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 刘 磊
人民陪审员 代小戈
人民陪审员 彭钦梅
二〇一六年五月十七日
书 记 员 刘月星