云南省曲靖市沾益区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0328民初154号原告：顾开明，男，1975年9月29日生，汉族，曲靖市沾益区人，初中文化，农民，住曲靖市沾益区。委托诉讼代理人：ＸＸ香（原告顾开明之妻），女，1976年10月20日生，汉族，曲靖市沾益区人，初中文化，农民，住曲靖市沾益区。特别授权代理。被告：路小朴，男，1977年7月3日生，汉族，曲靖市沾益区人，初中文化，农民，住曲靖市沾益区。委托诉讼代理人：孙利梅（被告路小朴之妻），女，1979年7月5日生，汉族，曲靖市沾益区人，初中文化，农民，住曲靖市沾益区。一般授权代理。第三人：董石凤，女，1952年2月22日生，汉族，曲靖市沾益区人，住曲靖市沾益区。未到庭。第三人：曲靖市沾益区金龙街道玉光社区白沙坡居民小组。法定代表人：王成昆，男，该居民小组组长。未到庭。原告顾开明诉被告路小朴租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案受理后，依法由审判员杨林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告顾开明及其委托诉讼代理人ＸＸ香，被告路小朴及其委托诉讼代理人孙利梅到庭参加诉讼；第三人董石凤及曲靖市沾益区金龙街道玉光社区白沙坡居民小组经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾开明向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订的货场出租协议书，并由被告路小朴返还原告租金19000元；2.诉讼费由被告路小朴承担。事实和理由：2017年3月4日，原被告双方签订了1份货场出租协议书。协议书约定由被告向原告出租位于白沙坡火车站一块面积为5.5亩的土地，租赁期限为3年，每年租金18000元，共计36000元。协议签订之后，原告向被告支付了租金36000元。但在协议书签订后的第九天，原告接到了沾益区金龙街道玉光社区违法建筑强制拆除通知书，方知被告出租的货场属于违章建筑，不能使用。后来原告找被告商量，被告同意退还租金36000元，但退还了17000元后，对下欠的19000元经多次催要拒不退还。故请求人民法院判令被告退还下欠租金19000元并承担诉讼费用。被告路小朴辩称，原告起诉的事实不客观、不真实。原被告双方在2017年3月4日签订了1份货场出租协议书，租期三年，每年18000元，收取了原告2年的租金36000元以及退还租金17000元的事实属实。但是，被告在2010年11月1日就将另一块10亩土地租赁与原告使用，原告实际上在2017年1月就接到居委会的拆除通知，也就是说，原被告双方在涉案协议签订之时就知道所租用的货场有可能不能使用，有遭受损失的可能，却仍然与被告签订租赁协议，因此，被告居于双方系合作关系，都是朋友，想尽量减少原告的损失，故退还17000元后，对余下的19000元未退还。这19000元属于原告应当承担的正常的商业风险，是每一个商事主体应当承受的损失，不受（属于）法律调整的范围。自从原告要求解除合同后，被告重新找到了新的承租方，现在该货场在新的承租方名下也正常经营使用，并不存在原告所述的不能正常经营使用的情况。原告在租赁该货场期间私自拆除了货场上的动力线、电杆以及电表等原有货场配套设施，导致了被告对该货场生产经营以及招租等正常活动无法开展。本案实际上是原告转租不成，向法庭隐瞒真相，以居委会下发的通知为由请求解除合同。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人董石凤及曲靖市沾益区金龙街道玉光社区白沙坡居民小组未提出意见，也未向本院提交任何证据材料。原告顾开明为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据资料：1.原告身份证复印件1份，证明原告主体资格适格；2.货场出租协议书1份，证明被告向原告出租货场的事实；3.收条1份，证明被告路小朴收到租金36000元的事实；4.违法违章建筑强制拆除通知书1份，证明该货场属于违法违章建筑。经质证，被告路小朴代理人对原告提交的证据1、2、3不持异议，但提出证据4属于被告出租给原告另一块10亩土地的《违法违章建筑强制拆除通知书》，该通知书与本案无关。被告路小朴为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料：1．租地合同复印件1份，用以证实被告于2010年11月1日将沾益白沙坡火车站下面积为10亩的一块土地租赁与原告堆煤和堆矿，租期20年，每年租金10600元，能够证明在本案中原告与被告在签订货场租赁协议时早已经知道存在风险。2．土地承包经营权证1份，用以证实被告有权将该5.5亩土地租赁与原告使用。经质证，原告顾开明不持异议。本院依照职权调取了下列证据资料：1.照片10张，证明租赁物的现场情况。2．孙利梅与冯勇于2017年11月2日签订的货场租用协议1份，证实孙利梅于2017年11月2日将涉案5.5亩土地转租给冯勇，租金是每年18000元。3．证人王成昆询问笔录1份，证实被告出租与原告的5.5亩土地没有经村上讨论同意。4．证人董石凤询问笔录1份，证实被告所出租的货场属于耕地，该土地的来源及使用情况，以及被告路小朴出租时虽未经过其同意，但其同意出租。经本院组织质证，原被告双方当事人无异议。本院对本案证据分析后认定如下：1.关于原告提交的证据1、2、3以及被告提交的证据2，原被告双方不持异议，且经审查符合证据的合法性、关联性和客观性，本院予以采信。2.关于原告顾开明提供的证据4，即《违法违章建筑强制拆除通知书》，属于曲靖市沾益区金龙街道玉光社区居民委员会于2017年3月13日下发的通知，通知内容为土地面积10亩，房屋14间，土地位置为小河底、大明槽、小海子和石板井，而本案租赁的土地面积为5.5亩，位置为白沙坡火车站下面，从内容看难以证实与本案有关，本院不予采信；关于被告提供的证据1，即租地合同，原告虽无异议，但证据必须符合客观性、关联性和合法性“三性”要求，该证据与本案争议标的无关，本院不予采信。3.关于本院依职权调取的证据材料，原被告双方对证据材料1、2、3无异议，经审查符合证据的客观性、合法性和关联性，本院予以采信。但对于证据4中董石凤所陈述的该土地于2002年左右就由其家耕作使用的事实，董石凤又陈述该土地其家使用了五六年，逻辑上明显存在矛盾，本院对董石凤的证言予以部分采信。经审理查明，2017年3月4日，原告顾开明与被告路小朴签订了1份书面的货场租赁协议，协议约定被告将沾益区玉光社区白沙坡居民小组一块集体所有的5.5亩土地(含沾益区人民政府登记的土地承包经营权人路小朴、孙利梅、董石凤、路培富、路紫兢等5人名下的1.5亩耕地)及平房7间租赁与原告堆放煤炭交易使用，租赁期限为三年，自2017年3月1日起至2019年3月1日止。租金每年18000元；签订协议后，原告应当一次性支付被告前两年租金36000元，第三年的租金由原告提前一个月支付给被告，如原告未支付租金，被告有权收回货场，原告在租赁期间不得损坏被告现有货场内的一切建筑及设施。在该协议签订之日，原告顾开明将前两年的租金共计36000元支付与被告路小朴，被告路小朴向原告出具收条1份交原告持有。2017年4月，原告以被告交付的租赁物系违章建筑无权出租为由要求解除合同，经过双方自愿协商后，双方一致同意原告将货场大门钥匙交给被告，返还货场并抵扣一个月租金1500元，原被告双方解除合同。被告路小朴在退还原告顾开明租金17000元后决定不再退还，原告遂诉至本院。另查明，解除合同后，被告路小朴将该货场交付与单祖赛使用至2017年7月左右；2017年11月2日，被告路小朴之妻孙利梅又将该货场以18000元/年出租给冯勇，现该货场由冯勇管理使用。本院认为，非法成立的合同不受法律保护。我国合同法第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。我国民法总则第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。按照我国土地管理法的相关规定，国家实行土地用途管制制度，对耕地实行特殊保护，严格控制耕地转为非耕地；擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。国务院土地管理法实施条例第六条第二款规定，依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。我国农村土地承包法第八条规定：农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。第三十三条规定：土地承包经营权流转不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。我国物权法第一百四十条规定：需要改变土地用途的，应当依法经有关土地行政主管部门批准。结合到本案，被告路小朴将自己承包经营的农用地（耕地）1.5亩出租与原告顾开明用于堆放煤炭交易，属于未经有关土地行政主管部门批准擅自改变土地用途，违反了法律关于管理性强制性规定。且在出租的同时，未经本集体经济组织通过民主议定程序讨论同意，擅自扩大出租面积，将本集体经济组织所有的另4亩土地也一并非法出租流转与原告顾开明进行生产经营活动，损害了本集体经济组织的利益，违反了法律关于效力性强制性规定。因此，原被告双方所签订的货场租赁合同部分有效，部分无效。即对于被告出租集体土地4亩的部分，属于无效部分，该合同无效部分自始没有法律约束力，不受法律保护，故对于解除合同无效的部分，其解除的前提条件并不存在，不需要解除；对于被告将自己家庭承包经营的1.5亩农用地出租则属于擅自改变土地用途的违法行为，虽违法，但该行为不涉及到公共利益，违反了法律管理性强制性规定，并不违反效力性强制性规定，故涉及到出租1.5亩土地的部分有效，具有合同法上的法律效力。因此，原被告双方在2017年4月份，经过协商一致解除合同的内容，对被告向原告出租的涉及到其1.5亩土地的部分具有解除合同的法律效力。根据我国合同法第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。原被告双方在协商一致的情况下所达成的解除合同的口头协议有效，应予尊重。合同解除具有法律确定力，即在解除之时就能够产生合同解除的法律后果，在合同已经约定解除的情况下，没有必要再次解除租赁合同中关于1.5亩土地租赁的部分。对于合同解除的法律后果，应当按照我国合同法第九十七条的规定处理，终止履行。在本案中，居于诚实信用原则，原被告双方通过约定方式解除了合同，该约定解除对双方当事人而言具有法律约束力，被告路小朴应当履行双方关于合同解除的约定。被告辩解租金19000不应当返还，属于原告应当承担的正常的经营风险，被告完全有权利出租、不属于法律调整的范围等抗辩理由没有事实依据，也没有法律依据，本院不予采纳。综上，原告顾开明的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。第三人董石凤及曲靖市沾益区金龙街道玉光社区白沙坡居民小组经传唤未出庭参诉提出意见，应视为放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：一、由被告路小朴于本判决生效后20日内返还原告顾开明租金17500元。（不包括被告路小朴此前已经返还的租金17000元）二、驳回原告顾开明其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138元由原告顾开明负担50元，由被告路小朴负担88元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审判员 杨 林二〇一八年二月二十三日书记员 刘 畅书记员 刘文歆