清远巿清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清城法民一初字第686号
原告：黄日磊，男，汉族，住广东省遂溪县。
委托代理人：陈奕均，广东纬韬律师事务所律师。
委托代理人：叶晓昆，广东纬韬律师事务所实习律师。
被告：清远市弘骏房地产开发有限公司，住所地清远市新城人民二路二十三号尚景峰大厦A梯3层D号。
法定代表人：米树森，该公司董事长。
委托代理人：谢坚荣、李伟劲，广东平正信诚律师事务所律师。
原告黄日磊诉被告清远市弘骏房地产开发有限公司（以下简称弘骏房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈奕均、叶晓昆；被告的委托代理人李伟劲，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄日磊诉称：2011年11月15日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于清远市清城区锦霞路18号富丽东方苑一号楼三梯4层04号的商品房，总价380531元。原告已按时支付了房款，根据合同约定，被告应在2012年12月31日前交房，但至今未交房。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项的规定，出卖人交房“逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”直至今日，交房期限早已超过，被告却迟迟未能履约，一拖再拖，不能交房。房屋虽已基本建好，但临水临电，未达到验收交楼标准，故原告提起诉讼，请求依法判令：1、被告继续履行商品房买卖合同，并在2个月内向原告交付符合合同约定条件的商品房；2、被告向原告支付迟延交房的违约金，以每逾期1日支付房屋价款万分之五的标准计算，自2013年1月1日起计至被告完成涉案房屋经建设局工程竣工验收备案手续并实际向原告交付涉案房屋之日止（计至2014年7月3日约为104455.76元）。
被告弘骏房地产公司辩称：1、答辩人迟延交房并不构成违约。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条第一款约定，答辩人应当于2012年12月31日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付给原告。答辩人于2011年7月25日就向清远供电局申报高压新装供电，并获同意，但由于政府暂未能有新增容量指标，供电局无法为答辩人开发的富丽东方苑房地产项目安装永久性用电。直至2013年5月18日，答辩人申请安装永久性用电才获批复，并与广东电网公司清远供电局签订《供电方案》合同，由此导致原告所购的商品房在合同约定的期限内消防无法整体验收。同时，根据清远市人民政府办公室清府办函（2011）86号《关于清远市经营开发性项目增容部分土地差价征收标准及相关问题的通知》，本房地产开发项目属增容补缴土地价款范围，在补缴土地价款期间房产的验收备案须适当延期。根据上述合同第八条第二款约定“政府或政策、验收标准变更导致的”特殊原因，答辩人可据实予以延期交付。答辩人迟延交付房屋的行为不构成违约，原告无权要求答辩人支付逾期交房违约金。2、原告主张逾期交房违约金明显过高。退一步讲，即使按原告所称，答辩人未在2012年12月31日前交付房屋给原告已构成逾期交房，但原告已于2014年7月28日办理了收楼手续，其要求答辩人支付违约金95575.67元明显过高。根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，即使答辩人的行为构成违约，逾期交房的违约金标准应按原告的实际损失赔偿，即参照同地段、同类房屋的市场租金标准计算至原告收楼之日（2013年5月15日），且不应超过该计算标准的1.3倍。综上，答辩人在房屋交付过程中不存在违约行为，也没有其他任何过错。原告诉求无据，请法院予以驳回。
经审理查明，2011年11月15日，原告黄日磊与被告弘骏房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市清城区锦霞路18号的富丽东方苑一号楼三梯4层04号房屋，建筑面积86.17平方米，套内建筑面积70.50平方米，房屋总价款为380531元。付款方式为银行按揭，签订合同时由原告支付首期房款170531元，余下房款210000元在签订合同之日起7天内到指定银行办理按揭贷款手续。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设局工程竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府或政策、验收标准变更导致的；3、买受人未能如期付款。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”签订合同后，原告付清了房屋价款。涉案房屋所处的1号楼于2014年5月28日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格，并于2014年7月3日将工程竣工验收备案的材料交至清远市住房和城乡建设局。2014年7月28日，原告签署了单元接收表并领取了涉案房屋钥匙，被告为此提供了单元接收表、房屋验收情况表、业主缴费接收文件情况表等证据证实。原告对此事实没有异议，但认为涉案房屋交付时并不具备合同约定和法律规定的交付条件，故交付钥匙给业主的行为不能等同于正式交房。
诉讼中，被告提出合同约定按已付购房款每日万分之五计算违约金过高，要求以涉案房产同地段同类房屋的市场租金标准调低违约金。被告为此提供了谢坚荣与他人于2014年5月4日在清远市清城区新城天盛房屋中介服务部签订的一份房地产租赁合同，谢坚荣出租的住宅房产位于清远市清城区锦霞路18号富丽东方苑5号楼，房产租赁双方约定租金为每月1200元，租期自2014年6月1日至2016年6月1日。原告认为个人的房屋租金的租金具有很大的随意性，个案的差异较大，原告仅以一份房地产租赁合同并不能反映市场租金的情况，且被告逾期交房的行为造成原告的损失不仅仅只是租金的损失，故对该房地产租赁合同不予认可。
另查明，本院作出的已生效的（2013）清城法民初字第1125、1126、1127、1128、1129、1130、1145、1146、1316、1317、1318、1319、1320、1321、1383号民事判决书显示，本院对富丽东方苑楼盘房屋的买受人向弘骏房地产公司主张的逾期交房违约金进行了调整，以租金标准的1.3倍租金的标准进行计算，而上述案件中的涉案楼盘的房屋经清新中永恒土地和房地产评估事务所评估，认定租金为每月18元／平方米。同时对于买受人在房屋尚未达到经竣工验收合格备案条件前收楼的，视为被告在原告收楼之日已履行了合同约定的交楼义务。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、收款收据、契税完税证、借款借据、个人购房按揭借款合同，被告提供的清远市供电局高压新装供电方案、请求解决落实永久性用电的紧急报告、关于富丽东方苑消防验收事宜的函、国务院电力体制改革方案、关于清远市经营开发性项目增容总分土地差价征收标准及相关问题的通知、建设工程竣工验收备案资料清单、中国南方电网供电方案（中高压）、单元接收表、房屋验收情况表、业主缴费接收文件情况表、房地产租赁合同，以及本院的庭审笔录等证实。
本院认为，本案的争议焦点有：1、被告在合同约定的期限届满后才将涉案商品房钥匙移交给原告是否构成违约，原告领取房屋钥匙的行为是否可以认定为被告履行合同的约定已将房屋实际交付给原告；2、如果构成违约，双方约定的违约金是否过分高于原告的实际损失，可否对违约金进行调整，以及以何标准进行调整。对于第一个争议焦点，原告黄日磊与被告弘骏房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，原告已依约支付全部房屋价款，被告应依约在2012年12月31日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付原告使用。尽管被告答辩认为其逾期交房的原因在于供电局未为其落实永久性用电并导致消防无法整体验收以及富丽东方苑的项目需补缴土地价款，但是显然该两种情形并不属于商品房买卖合同约定的“政府或政策、验收标准变更”，被告并无任何理由对交楼时间进行延期。因此，被告未在约定期限内交付房屋给原告已构成违约，原告有权要求被告继续履行合同，并按照合同约定承担给付违约金的违约责任。对于原告签署单元接收表，收取房屋钥匙的行为是否可认定为被告已完成交付房屋的义务，由于原告在领取房屋钥匙后即享有了房屋的占有、使用、收益、处分等权利，房屋处于原告的控制支配之下，故可以认定被告在原告收取房屋钥匙之日（2014年7月28日）即已完成了交付房屋的合同义务，对原告要求被告2个月内向原告交付符合合同约定条件的商品房的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。对于合同约定的逾期交房按已付购房款日万分之五计算逾期交房违约金是否过高的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告认为约定的违约金过分高于原告的损失，其有权提出要求适当减少。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，由于被告迟延交楼违约导致原告的直接损失主要表现为涉案商品房不能及时入住所造成的租金损失。对于租金损失，被告提供的一份房地产租赁合同显然并不能客观地反映出同地段、同类房产的真实租赁价格。由于本院在2013年办结的以弘骏房地产公司为被告的房屋买卖合同中被告提供了由第三方有资质的评估机构所作出的评估报告书，因此，本院参照被告提供的评估报告书确定涉案房产的租金，对原告的租金损失依评估报告书确定为51.70元／日（86.17m2×18元／m2÷30天）。通过计算可知，原、被告双方在合同中约定的按已付购房款的万分之五计算每日违约金确实过分高于原告的实际损失，本院依法予以调整。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，被告应当按照51.70元／日的130%即67.21元／日的标准支付自2013年1月1日起计至被告实际向原告交付涉案房屋之日（2014年7月28日）止的违约金给原告，即38578.50元（67.21元／日×574日）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条的规定，判决如下：
一、限被告清远市弘骏房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告黄日磊支付逾期交楼违约金38578.50元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费1245元，由被告清远市弘骏房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 潘金桥
二〇一四年十月二十九日
书记员 余晓燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。