山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0891民初859号原告：中国建设银行股份有限公司济宁济东支行，住所地：济宁高新区接庄街道办事处济东新村。负责人：何金桥，行长。委托诉讼代理人：贾欣鑫,山东慧桥律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：袁伟平，男，系该公司员工，特别授权代理。被告：张松，男，汉族，1982年9月1日生，住山东省邹城市。委托诉讼代理人：米文，男，1982年12月6日出生，回族，住邹城市，与张松系朋友关系，特别授权代理。被告：山东省济宁丰泽圆房地产开发有限公司，住所地：邹城市太平东路（钢山办事处东50米路北）。法定代表人：张广月。被告：济宁银联融资担保有限公司（原济宁市银联担保有限公司），住所地：山东省济宁市环城西路23号写字楼。法定代表人：张波，总经理。委托诉讼代理人：刘西欣、刘长泰（实习），山东公明政和律师事务所律师，特别授权代理。原告中国建设银行股份有限公司济宁济东支行（以下简称建行济东支行）与被告张松、山东省济宁丰泽圆房地产开发有限公司（以下简称丰泽圆公司）、济宁银联融资担保有限公司（以下简称银联担保公司）借款、担保合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，被告丰泽圆公司向本院提出管辖权异议，本院于2017年4月25日作出驳回管辖权异议的裁定后，被告丰泽圆公司提起上诉，济宁市中级人民法院审理后作出驳回上诉的裁定。本案受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行济东支行的委托诉讼代理人袁伟平、贾欣鑫，被告张松的委托诉讼代理人米文，被告银联担保公司的委托诉讼代理人刘西欣、刘长泰到庭参加诉讼。被告丰泽圆公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行济东支行向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与张松于2008年9月22日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、依法判令被告张松立即偿还原告借款本金176699.47元及截止到2018年6月25日止的利息29240.17元、罚息6848.95元，共计212788.59元，2018年6月25日后的利息、罚息按照合同约定执行；3、依法判令被告山东省济宁丰泽圆房地产开发有限公司、济宁银联融资担保有限公司对上述借款本金、利息及罚息承担连带清偿责任；4、本案诉讼费、律师费等实现债权的一切费用由被告承担。事实与理由：2008年9月22日，被告张松与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告张松向原告借款230000元，借款期限240个月，自2008年9月22日至2028年9月22日，还款方式为等额本息还款法。贷款年利率为基准利率水平上下调15%，逾期罚息利率在贷款利率基础上上浮50%。被告山东省济宁丰泽圆房地产开发有限公司、济宁银联融资担保有限公司为该笔借款提供连带保证担保，保证范围包括贷款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、诉讼费、律师费等原告为实现债权与担保权而发生的一切费用。贷款发放后，被告张松仅履行了部分还款义务，已构成违约，根据借款合同约定原告有权解除合同并要求被告偿还本息。因此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告张松辩称，2008年9月22日被告张松购买了山东省济宁丰泽圆房地产开发有限公司开发建设的瑞和水岸小区楼房，并将该房产抵押给济宁银联融资担保有限公司作担保，并与原告签订个人住房借款合同，按揭贷款230000元，直接支付给山东省济宁丰泽圆房地产开发有限公司。2008年10月中旬，丰泽圆公司法人张广月及公司工作人员夏燕辉通知本人公司收回该套房产，交由公司进行再次出售，不再归本人所有，也不再由本人偿还贷款本息，因该房产处于建设阶段，故本人无法左右该房产出售。鉴于本人按揭贷款的本套房产已经由丰泽圆公司收回并在此出售，故本人向法院提出如下请求：1、该套房产建议由法院及原告收回并拍卖，用于偿还银行贷款；2、该贷款金土地使用证抵押给济宁银联融资担保有限公司，并收取了担保费及保证金，其应承担担保责任；且办理该项按揭贷款时，济宁银联融资担保有限公司收取23000元保证金，请求法院将该23000元保证金判给原告偿还贷款。3、既然有土地抵押，请法院查封拍卖土地用以偿还银行贷款；4、本人未得到房产也未使用该贷款，不应由本人偿还，应由实际使用人山东省济宁丰泽圆房地产开发有限公司及其法人张广月负责偿还；5、因该房产被丰泽圆公司收回，故本人与丰泽圆公司的商品房买卖合同已经解除，本人基于该房担保的个人住房借款合同目的无法实现，对本人不再具有法律效力。应由实际使用人丰泽圆公司及其法人负责，实际上自贷款本息第一期还款之日就一直由该公司负责偿还，并且在丰泽圆公司未能按时还款时该行负责人多次找到其协调还款事宜，并未通知本人还款，本人从未偿还借款本息，可见银行是明知此事的。按照实质重于形式的原则，这些足以说明本人对贷款实际不承担还款付息的责任，因此本人请求法院解除本人与丰泽圆公司的商品房买卖合同，同时解除个人住房借款合同。被告银联担保公司辩称，请求依法驳回原告对济宁银联融资担保有限公司的诉讼请求。在涉案四方签订个人住房借款合同之后，各方又共同签署了四方补充协议，该补充协议明确约定银联担保公司承担担保责任的条件，因该条件尚未成就，不应判决我公司承担担保责任。被告丰泽圆公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《个人住房借款申请书》、被告张松身份证复印件、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、贷款账户信息、济宁银联融资担保有限公司工商登记信息、律师代理合同，各被告均未对上述证据提出异议，本院予以确认。被告张松提交《商品房买卖合同解除协议》，被告银联担保公司提交《个人住房贷款四方协议书》，各方当事人均对真实性无异议，本院对以上证据均予以认定。根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年9月22日，原告、张松、丰泽圆公司、银联担保公司四方共同签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定借款人张松借款230000元，用于购买房屋，借款期限为240个月，自2008年9月22日起至2028年9月22日，贷款利率为基准利率水平上下调15%，逾期罚息利率在贷款利率基础上上浮50%；选取委托扣款方式还款；担保方式为保证和抵押；保证人银联担保公司在本合同项下提供的保证为连带责任保证；丰泽圆公司在正式办理抵押手续前承担阶段性连带责任保证；张松提供购买的房屋做抵押。随后，原告与张松、丰泽圆公司、银联担保公司签订《个人住房贷款四方协议书》，协议约定：在贷款本息未还清前，丰泽圆公司为张松办理房屋所有权证完毕后，必须负责将此房产抵押给原告，并由张松办理抵押登记手续，丰泽圆公司和银联担保公司对此笔借款作连带责任保证；在未办妥抵押手续前，如借款人在还款期间没有按约定履行还款义务，丰泽圆公司应替张松清偿贷款，并在清偿贷款后有权收回张松所购房产；丰泽圆公司如无清偿能力，将收回房产交于银联担保公司后，银联担保公司负责清偿贷款，由银联处置房产。2008年9月22日，原告通过被告张松的委托将贷款230000元发放至指定账户。2008年10月16日，丰泽圆公司与被告张松签订《解除协议书》，约定丰泽圆公司强制收回张松所购买的商品房，因该套房产在原告处办理按揭贷款，丰泽圆公司承诺负责偿还贷款本息。对解除商品房买卖合同事项，被告张松未向原告通知，丰泽圆公司使用张松还款账户继续还款。因未按期偿还，截止2018年6月25日，被告张松账户记载欠付原告本金176699.47元，利息29240.17元、罚息6848.95元。其后，被告张松、丰泽圆公司均未再还款。原告向张松进行催收，并报送张松不良信用记录。另查明，济宁市银联担保有限公司于2014年10月15日，改名为济宁银联融资担保有限公司。本院认为，当事人争议的焦点问题是：1、涉案个人住房借款合同效力的认定，是否有恶意串通虚伪表示；2、个人住房贷款四方协议书效力的认定，保证人银联担保公司承担保证责任的条件，该合同中约定的需由丰泽圆公司将房产收回交付银联担保公司后，银联担保公司承担清偿贷款的责任，这个条件是否成立；3、张松与丰泽圆公司解除了房屋买卖合同是否可以免除其偿还贷款的责任，解除与原告方签订的借款合同；4、原告主张的欠款本金17691.37元及主张的利息、罚息的计算是否成立。对上述焦点问题，原告主张，1、原被告签订的个人住房借款合同系当事人真实意思表示，不违背相关法律规定，应认定为合法有效，同时合同中明确约定了利息计算方式，因此原告要求的本金、利息及罚息于法有据，2、关于个人住房贷款四方协议书的效力，该协议系四方签订，对该协议效力没有异议，但该协议书第二条明确约定了被告银联公司承担连带责任保证，关于该协议书第三项原告认为是对房产的具体诉求，与第二条不相冲突；3、关于张松与被告丰泽圆公司签订的解除协议，因签订时间与个人商业住房借款合同签订的时间相近，且原告并不知情，原告认为这是张松与被告丰泽圆公司双方之间的协议，且并不清楚该协议具体执行情况，因此原告认为张松与丰泽圆签订的解除协议并不影响原告的诉求。被告张松主张，没有恶意串通，我们已经签署房屋买卖解除协议，不负责偿还贷款。被告银联担保公司主张，1、本案涉案借款合同为无效合同，涉案借款合同签订的时间是2008年9月22日，结合被告张松向法庭提交的解除商品房买卖合同的协议，该协议记载的时间是2008年10月20日，由此证实涉案借款发放后，商品房买卖合同就已经解除，可以证实原告与第一、二、三被告恶意串通骗取我公司担保的事实，且涉案借款发放后，一直是由丰泽圆公司负责偿还按揭，银行对该事实是明知的；2、根据涉案四方签订的四方协议书第三条，该条约定了银联公司承担担保责任的条件，从本案查明事实看出，该条件尚未成就，银联公司不应承担担保责任。且该条与该协议第二条并不矛盾，第二条约定的是承担担保责任的性质是连带担保责任，该约定是为了区分与一般保证不同，综合以上两点，请求法庭依法认定涉案借款合同为无效合同，请求依法驳回原告对银联担保公司的诉讼请求。本院认为，各方签订的个人住房借款合同尚不足以认定是恶意串通，特别是被告银联公司所说为骗取他的担保而做的虚伪表示，不合情理，认定个人借款担保合同系当事人真实意思表示，合法有效。对个人住房贷款四方协议虽然内容对原告十分苛刻，几乎等于原告放弃了银联公司担保的担保责任，但四方均签字认可，无证据证明处于受胁迫、欺骗，还应尊重当事人的自由意思表示，认定有效。原告如约发放借款后，被告张松应按时还款，逾期还款，应承担违约责任。被告张松长期不履行合同，原告有权要求解除合同。原告要求被告张松承担偿还本金及利息的诉求证据充分，本院予以支持。综上所述，本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。被告张松从原告处借款应按约定还款，逾期还款应承担违约责任。被告张松长期不履行合同，原告有权要求解除合同，被告张松应承担偿还本金的还款责任。关于原告主张的利息系其利益的损失，按《个人住房借款合同》约定的利息和罚息计算并无不妥，本院予以支持。丰泽圆公司应按约承担保证责任。被告银联担保公司承担担保责任的条件尚不成就，暂不承担连带清偿责任。原告未提供相应的支付律师费凭证，不能证明该费用已经支付，故本院对原告要求支付律师费的诉求，不予支持。关于张松与丰泽圆房地产公司解除了房屋买卖合同即可以要求解除与原告的借款合同的主张，在一般情况下，商品房买卖合同的解除，就意味着购买商品房而贷款的目的消失，准许购房人要求解除借款合同可以更经济、更有效率。但本案中的购房贷款存在特殊性，一是在《个人住房（商业用房）借款合同》中各方有“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务”的特殊约定；再是购房人与售房人在解除商品房买卖合同后多年没有通知原告，即使被告张松在被催收不能还款被做不良记录以后仍然没有说明商品房买卖合同解除事项，亦未向原告要求解除借款合同，说明各方对借款人仍应承担本合同项下的还款义务存有心理预期，为各方真实意思表示，该约定不违反法律强制性规定，法律不应对当事人的自由约定进行否定。故对当事人作明确约定的情况下，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，被告张松要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》的抗辩理由不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司济宁济东支行与被告张松、被告山东省济宁丰泽圆房地产开发有限公司、被告济宁银联融资担保有限公司之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、限被告张松于判决生效后10日内向原告中国建设银行股份有限公司济宁济东支行偿还本金176699.47元及利息29240.17元、罚息6848.95元（自2018年6月26日起至实际给付之日的罚息，以176699.47元为基数，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定继续计算）。三、被告山东省济宁丰泽圆房地产开发有限公司对第二判项承担连带清偿责任。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司济宁济东支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2149元，由被告张松、被告山东省济宁丰泽圆房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  李毅君人民陪审员  扈庆章人民陪审员  许宪美二〇一八年六月二十八日书 记 员  李旭雯