山东省枣庄市峄城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0404民初62号
原告(案外人)：孟庆芝，女，1958年1月20日出生，汉族，住枣庄市市中区。
委托诉讼代理人：张晋，山东诚硕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任兆福，山东诚硕律师事务所律师。
被告（申请执行人）：马金成，男，1975年3月14日出生，户籍所在地枣庄市市中区，现住枣庄市市中区。
被告（被执行人）：李艳梅，女，1984年7月30日出生，汉族，住枣庄市市中区。
原告孟庆芝与被告马金成、被告李艳梅案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孟庆芝及委托诉讼代理人张晋、被告马金成到庭参加诉讼，被告李艳梅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告孟庆芝向本院提出诉讼请求：1、请求峄城法院解除（2017）鲁0404执保54号民事裁定书对枣庄市市中区北马路锦泰华府19号楼东1单元9层西户903室的查封，并停止执行该标的物；2、请求依法确认执行标的物“位于枣庄市市中区北马路锦泰华府19号楼东1单元9层西户903室的房屋[枣房权证市中字第××]”归原告所有；3、本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年3月5日，原告孟庆芝与被告李艳梅订立涉案房屋买卖协议，被告李艳梅于2014年3月9日将该房屋交付给原告，并由原告使用，并出租收取租金。被告李艳梅于2015年11月9日出据承诺书证明房款已付清，并承诺于2017年2月1日前办理该房的过户手续，原告占有、使用、收益涉案房屋，有枣庄市市中区人民法院（2017）鲁0402民初1951号民事判决书为证。同时，被告李艳梅还交给原告房产转让流程，为过户委托房地产测绘了宗地图等手续，被告李艳梅亦将该房屋原始购房发票、专项维修基金专用发票、房产证原件一并交给了原告，以便进行过户，被告李艳梅并称自己无任何债务、解封过户无任何风险为由让原告申请解除对该房产的查封。原告于2017年2月17日提出申请，市中区法院遂解除了对涉案房屋的查封。然后，峄城区人民法院于2017年2月24日裁定查封了该房。原告提出执行异议，峄城法院作出（2017）鲁0404执异53号民事裁定书，驳回了原告的异议，故原告提起执行异议之诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
被告马金成未发表答辩意见。
被告李艳梅未到庭未发表答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：2014年3月6日，原告孟庆芝与被告李艳梅签订《二手房买卖协议》一份。约定被告李艳梅自愿将枣庄市市中区北马路锦泰华府19号楼东1单元9层西户房屋出售给原告孟庆芝，房屋协议价为500000元，购房款以被告李艳梅于2013年6月18日的500000元借款冲抵，原告孟庆芝不再另行支付购房款。2014年3月9日，原告孟庆芝与被告李艳梅签订《房屋租赁合同》一份，约定原告孟庆芝将枣庄市市中区北马路锦泰华府19号楼东1单元9层西户的房屋租给被告李艳梅使用，租赁期限为2014年3月19日至2015年2月底，租金为每季度1000元，提前支付3000元。2013年5月18日，原告孟庆芝与被告李艳梅之间500000元的借贷关系经枣庄市市中区人民法院于2015年11月19日出具的民事调解书确认，案号为（2013）市中民初字第3973号。2013年9月26日枣庄市市中区人民法院作出（2013）市中民初字第3973号民事裁定书，将被告李艳梅名下的位于枣庄市市中区北马路锦泰华府19号楼东1单元9层西户的房产予以查封，2017年2月17日，原告孟庆芝申请解除对上述房屋的查封措施。2015年11月19日，被告李艳梅出具承诺书，承诺“李艳梅欠孟庆芝500000元现金，用市中区北马路锦泰华府19号楼东1单元9层西户903室还债，于二零一七年二月前办理过户手续。”
2014年1月26日，被告李艳梅取得了涉案房产的产权证明，房产证号：枣房权证市中字第××号，房屋所有权人为李艳梅，为其单独所有。2017年2月份，被告李艳梅将房产证原件及购房发票、专项维修基金发票一并交与原告孟庆芝，以便办理房屋过户手续。
2017年9月6日，枣庄市市中区人民法院作出（2017）鲁0404民初1951号民事判决书，确认原告孟庆芝与被告李艳梅于2014年3月6日签订的《二手房买卖协议》合法有效。认定以房抵债合同是实践性合同，该案涉房屋并未过户登记至孟庆芝名下，所有权并未发生转移，对孟庆芝诉请要求确认案涉房屋归其所有的主张，不予支持。
另查明，被告马金成与被告李艳梅民间借贷纠纷一案，被告马金成于2017年2月21日向峄城法院起诉，峄城法院于2017年2月24日作出（2017）鲁0404执保54号民事裁定书查封了枣庄市市中区北马路锦泰华府19号楼东1单元9层西户903室的房产。原告孟庆芝于2017年11月15日提出书面异议，峄城法院于2017年11月30日作出（2017）鲁0404执异53号民事裁定书，驳回异议人孟庆芝的异议请求。被告马金成与被告李艳梅之间的债权债务关系发生于2015年6月10日。
本院认为，原告孟庆芝与被告李艳梅签订的《二手房买卖协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应确认合法有效。协议签订后，原告孟庆芝又与被告李艳梅签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋出租给被告李艳梅使用，约定了租金及租赁期限。《二手房买卖协议》约定的购房款是用到期借款冲抵，不再另行支付，即原告孟庆芝已全部支付了购房款，取得房屋后又出租给被告李艳梅使用，享有收益的权利。2017年2月份，被告李艳梅将涉案房屋房产证原件及购房发票、专项维修基金发票一并交与原告孟庆芝，以便办理房产过户手续，同年2月24日，涉案房屋被峄城法院查封。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案原告孟庆芝与被告李艳梅签订的二手房买卖协议发生在峄城法院查封之前，已交付全部价款且已占有收益，具备准物权性质，未办理过户登记也非因原告孟庆芝所为，而申请执行人马金成只是享有普通债权，故原告孟庆芝对涉案房屋的权利能够排除执行。关于原告孟庆芝请求确认涉案标的物归其所有问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因涉案房屋并未实际过户在原告孟庆芝名下，物权尚未发生转移，故对原告孟庆芝要求确认涉案房屋归其所有的主张，本院不予支持。被告李艳梅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对诉讼权利的放弃。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、不得执行位于枣庄市市中区北马路锦泰华府19号楼东1单元9层西户903室的房屋（枣房权证市中字第××号）；
二、驳回原告孟庆芝的其他诉讼请求。
案件受理费500元，由被告马金成、李艳梅负担，公告费560元，由被告李艳梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审 判 长 王 敏
审 判 员 王一仲
人民陪审员 王文芳
二〇一八年七月三十日
书 记 员 朱 勇