河北省邢台经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0591民初1131号原告：邢台市美联物业服务有限公司，住所地邢台市中兴东大街1888号商务用房109-1。法定代表人：林翔宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：李恩莉，该公司经理。委托诉讼代理人：王明付，该公司法律顾问。被告：刘学婷，女，1983年8月19日出生，汉族，现住邢台经济开发区。委托诉讼代理人：郭召亮，住邢台经济开发区,系被告丈夫的弟弟。原告邢台市美联物业服务有限公司（以下简称美联物业公司）与被告刘学婷物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人均委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美联物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付2015年1月1日-2017年3月31日物业管理费及违约金合计3725.8元；2.依法判令被告承担本案全部诉讼费。另，原告当庭增加诉讼请求要求被告承担律师费298元。事实与理由：被告2010年6月5日购买邢台市金宏房地产开发有限公司开发的“国际新城”小区物业一套，房号为29-1-803，面积为116.33㎡，并与原告在2012年9月8日签订前期物业管理服务协议。根据原、被告达成的物业服务合同之约定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2015年1月1日起至今拖欠物业管理费，共计3366.1元，逾期违约金359.7元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费但其未予理睬。现根据双方签订的物业管理协议第十三条（四）之规定及《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告刘学婷辩称，原告没有给被告居住的小区提供完善的物业管理服务，更没有给被告提供完善的物业服务。被告依法不应当缴纳物业费。1.被告在此小区居住没多久就发现本小区存在私搭乱建行为，后经与原告协商，原告下调物业费按照应收物业费的50%向被告收取，同时原告承诺尽快拆除违建，但令被告遗憾的是，小区违建不但没有拆除，反而越来越多，现在仍在继续建造。已经给小区的业主造成人身、财产安全隐患，原告作为物业服务者和管理者，依据法律规定和合同约定应当管理小区违建事宜，但是原告不予管理，更没有予以解决，因此按照合同法，被告有拒绝缴纳物业费的权利。2.原告还擅自将供暖管道切割，导致被告居住的房屋冬季不能供暖。依据《物业管理条例实施细则》第二十四条“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业”。原告违反法律、行政法规强制性规定，进入被告居住的小区提供物业服务，自身物业服务水准也存在多种问题和不足，没有和被告建立起合法有效的物业服务关系，按照法律公平原则，被告也不应当支付物业费，起码在原告没有改正之前，被告不需要缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：被告刘学婷于2010年6月5日购买邢台市金宏房地产开发有限公司开发的“国际新城”小区物业一套，房号为29-1-803，面积为116.33㎡，为带电梯住宅。被告购买该房产后于2012年9月8日与原告美联物业公司签订《前期物业管理服务协议》。该协议甲方为本案原告，乙方为本案被告，协议载明被告房屋坐落于国际新城29号楼1单元8层03号，房屋建筑面积为116.33平方米；配套储藏间120号，面积5.82平方米。协议第一条第二款“乙方权利和义务”第四项约定（乙方）依据本协议按时向甲方交纳物业管理服务费及其他乙方应当承担的费用。该协议第四条物业管理服务费用中，第一项约定乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起交物业服务费，按季交纳，于每季第一个月的5号前交纳三个月的物业费；第三项约定带电梯住宅物业管理服务费标准为每平方米0.98元/月；第五项约定地下室储藏间管理服务费标准每平方米0.5元/月。该协议第十三条违约责任中第四款第一项约定乙方不按约定标准和时间交纳物业管理服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。此外，原告还签订了《国际新城业主临时公约》，该公约第二十五条约定本物业管理区域内，物业服务费采取包干制方式，业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。被告刘学婷自2015年1月1日开始一直未向原告交纳物业费。因2016年4月邢台市发展和改革委员会下发通知，物价局和房管局对物业费收费标准进行调整，原告自2016年10月1日起将物业管理费标准调整为每平方米1.28元/月，该计费标准包含了公共照明和二次加压费用。原告以房屋面积116.33平方米，按照协议约定的每平方米0.98元/月主张自2015年1月1日至2016年9月30日的物业管理服务费，按照每平方米1.28元/月主张自2016年10月1日至2017年3月31日的物业管理服务费；原告以储藏间面积5.82平方米，按照按每平方米0.5元/月主张2015年1月1日至2017年3月31日储藏间的物业服务费。依据上述标准，被告应当交纳的2015年物业管理服务费为1368.04元，2016年物业管理服务费为1472.7元，2017年第一季度物业管理服务费费为446.7元，储藏间自2015年1月1日至2017年3月31日的物业管理服务费78.57元；以上共计3366元。本院认为，原告美联物业公司与被告刘学婷签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方当事人依法应当按照合同履行各自的义务。原告已经按照合同约定向被告提供了物业服务，被告依法应当按照约定和规定向原告支付物业管理服务费。原告主张的物业管理服务费包含了公共照明和二次加压费用，扣除后，调整的物业费收费标准并不超过邢台市物价局规定的收费标准，故对于原告要求被告给付物业管理服务费3366元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，虽原、被告合同约定的是每日千分之五，原告发出的催收通知单填写的是每日千分之三，但原告起诉是参照银行贷款利率主张的，符合法律规定，故对于原告要求被告给付违约金359.7元的诉讼请求，本院予以支持。关于律师费的承担，虽《前期物业管理服务协议》中有约定，但原告并未提供正当发票，本院不予支持。虽被告辩称《前期物业管理服务协议》和《国际新城业主临时公约》并非其本人所签，但其未在指定期限内提出鉴定申请和交纳鉴定费，故对于被告的辩解意见本院不予采纳。关于小区存在私搭乱建情况，根据业主临时公约，应当由业主共同自觉遵守，原告对此并无强制执法权，被告对于小区业主违规私搭乱建现象可以向城管等部门举报，并不能以此作为拒交物业费的正当理由。关于被告主张原告同意减半收取其物业费，但未提交证据，也未能就减半收取的时间期限进行证明，即便是曾因为某种原因原告减半收取过其物业费，但也不可能一直无时间限制的减半收取，故对被告该主张本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘学婷于本判决生效之日起五日内给付原告邢台市美联物业服务有限公司物业管理费3366元和违约金359.7元，合计3725.7元；二、驳回原告邢台市美联物业服务有限公司其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取计25元，由被告刘学婷负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员  张文杰二〇一七年十一月十五日书记员  杨辰南