黑龙江省甘南县人民法院民 事 判 决 书〔2015〕甘民初字第990号原告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔铁锋区。法定代表人韩春东，该公司董事长委托代理人赵文琴，女，1961年3月6日出生，汉族，兴瑞房地产职员，住齐市龙沙区。身份证号×××。被告王彬彬，女，1991年8月18日出生，汉族，无业，住甘南县。委托代理人韩利，甘南镇法律服务所法律工作者。原告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司与被告王彬彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月22日立案受理后，依法组成合议庭，两次公开开庭进行了审理。原告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司委托代理人赵文琴、被告王彬彬及其委托代理人韩利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司诉称，2011年９月１９日，被告王彬彬前夫姚长军与原告签订了《商品房买卖合同》，在甘南县甘南镇庆南小区售楼处购买原告房子一套，约定姚长军购买位于甘南县甘南镇庆南小区２号楼２单元５０１室房屋，价格为283，774.00元，分别在2010年11月10日交房款53，774.00元，2011年９月１９日交款50，000.00元，2012年２月２０日交款110，000.00元，剩余70，000.00元房款至今未交。自2014年１月，原告开始正式办理产权证，经多次向被告催交购楼款，办理产权证，被告称没钱交，也不办理产权证。后得知，姚长军与被告王彬彬已离婚，二人私下写了转让协议，把本案争议楼房给了被告王彬彬，被告获得利益，居住至今，要求被告王彬彬及姚长军给付原告购楼款70，000.00元及利息，并解除合同，赔偿原告损失，由被告承担本案诉讼费。庭审中，原告放弃对姚长军的诉讼，放弃解除合同的诉讼请求，要求被告王彬彬给付拖欠购楼款7万元及利息37，044.00元（从2012年２月20日计算至2015年６月20日）。被告王彬彬辩称，被告不接受原告诉求。被告拒交房款是因为商品房买卖之日起开发商90日内应给住户办理房照，如果不能办理房照属于开发商违约。房屋自入住一年后，房屋厨房开始有很大的裂缝，导致钢筋变形、塑窗漏风。关于最高院审理房屋纠纷案件适用解释，原告应向被告支付违约金，因该房屋自交付给被告之后长达几年时间都没有为被告办理房屋产权手续，期间导致该房屋无法正常出售，也无法办理贷款，该损失均由原告承担，该房屋交付给被告之后出现严重质量问题，阳台出现裂缝，导致冬天屋内温度低于正常居住的温度，致使被告无法正常使用该房屋，原告应承担相应的违约责任。原告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司为支持其主张，提供了如下证据：1、收据三份，共计218，774.00元，证明姚长军分期付款，我方收到房款218，774.00元、庆南小区2号楼销售单一份，证明当时卖给姚长军房子，单价为2，300.00元。经质证，被告未提出异议。本院经审查认为，上述证据真实、合法、与本案有关联，被告未提出异议，予以采信。被告王彬彬为支持其主张，提供了如下证据：照片3张，证明房屋出现质量问题。2、商品房买卖合同一份，证明商品房买卖合同签订后90日内原告没有给被告办理房照，原告存在违约。３、离婚协议书一份，证明被告与姚长军在民政局离婚，约定本案争议房屋归王彬彬所有，现在房屋归被告所有。经质证，原告对证据一中的照片１认可，对照片２、３不认可，称其只是销售，不负责施工，而且都这么多年了，也验收了，与原告无关，被告更改了房屋结构。1号照片认可，但是因为有转角，被告给粘平了造成的，而且是冷晾台，粘的是暖砖，自然温度有差别才造成的。另外两张照片不认可，这不属于房屋质量问题，塑窗时间长了自然有裂纹。照片反映的是被告家的事，也是卖给姚长军的这套房子；原告对证据二、证据三无异议。本院经审查认为，证据一中的照片１原告无异议，予以采信，照片２、照片３原告有异议，被告未提供其他证据对其真实性、合法性、关联性佐证，亦未对争议房屋质量提出鉴定申请，不予采信；证据二、证据三原告无异议，真实、合法、与本案有关联，予以采信。经审理查明，原告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司与被告王彬彬的前夫姚长军于2011年９月签订了“商品房买卖合同”，约定了房屋位于甘南县甘南镇庆南小区2号楼２单元501室，建筑面积为123.38平方米，单价为2，300.00元，房屋总价款为283，774.00元，付款方式为分期付款，未约定分期付款期限，未约定违约责任承担。该房系姚长军从齐鹏举处购买。本案争议房屋由齐鹏举于2010年１１月１０日交付房款53，774.00元，由姚长军分别于2011年９月１９日、2012年２月２０日交付房款50，000.00元、110，000.00元，剩余房款70，000.00元至今未付。被告与姚长军于2013年１２月６日在甘南县民政局婚姻登记处办理了离婚登记，离婚协议书中约定，房屋位于庆南小区２号楼２单元501室、建筑面积123.8平方米归女方王彬彬所有。现该楼房尚未办理房屋过户手续。关于被告辩称本案争议房屋存在质量问题，双方均未申请鉴定。上述房屋现由被告居住，原告自认购买楼房时与姚长军系夫妻关系。本院认为，诉讼主体方面，商品房买卖合同虽由姚长军签订，部分购房款亦是由姚长军支付，但王彬彬在组织调查时，承认买房时与姚长军是夫妻关系，本案诉争房屋王彬彬在买房后亦实际居住生活多年，应认定为其夫妻共同财产为宜，根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，本案诉争房屋应按共同债务处理，庭审中王彬彬未对其诉讼主体资格提出异议，并参与答辩，王彬彬作为被告参加诉讼主体适格，原告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司放弃对姚长军的诉讼，是其权利的自由处分，应予支持。合法的买卖关系受法律保护。原告与被告前夫姚长军签订的“商品房买卖合同”不违返法律规定和强制性规定，应认定其效力，双方均应按合同约定全面履行其义务，原告应依法交付房屋，并协助被告办理房屋过户事宜，被告应按约定给付房屋全部价款。本案中，合同约定付款方式系分期付款，但未约定付款期限，被告部分履行了付款义务，剩余70，000.00元房款尚未给付原告，该实事被告亦认可。在被告尚未付清全部房款的情况下，原告未协助被告办理房屋过户手续，符合客观事实及生活习惯。另外，在合同未约定付款期限、合同签订双方亦无法达成协议补充相关条款时，按照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，原告可随时向被告主张权利，但需给被告必要的准备时间。被告辩称房屋存在严重质量问题，无法正常使用，才未付楼房尾款，原告提供的有效照片仅能反映原告居住的房屋阳台出现裂缝，其未有充分证据证明诉争房屋存在严重质量问题，亦未对该部分申请鉴定，对其辩解不予支持。关于被告辩称原告存在违约行为一事，被告称与原告约定剩余70，000.00元房款待原告为其办理房照后，被告贷款付清该房款，原告违约行为应支付相关违约金，与房款互相折抵，该辩解既未有证据佐证，又与一般生活习惯不符，故其辩解意见不予支持。关于原告主张利息部分，其既未提交因被告的行为而造成损失的证据，合同中双方亦未约定违约责任适用的条款，故对其主张利息部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王彬彬给付原告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司购楼款70，000.00元，此款于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，128.00元，由原告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司负担1，428.00元，由被告王彬彬负担1，700.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  丛文权代理审判员  马涌泉代理审判员  张 丹二〇一五年十一月十九日书 记 员  张剑峰