.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}河北省秦皇岛市海港区人民法院民事判决书（2016）冀0302民初8156号原告韩勇，男，1971年7月9日出生，汉族，现住秦皇岛市，身份证号：xxx。被告秦皇岛中杭燃料有限公司，住所地秦皇岛市北戴河区海宁路94号，组织机构代码：79137604－6。法定代表人郑柏松，经理。原告韩勇诉被告秦皇岛中杭燃料有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩勇及被告秦皇岛中杭燃料有限公司的法定代表人郑柏松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，经秦皇岛信通房地产经纪有限公司介绍，原、被告于2014年12月2日签订《房屋买卖协议书》一份，约定：被告将位于建设大街187－1701、187－1702、187－1704号房屋出售给原告，房款为5875000元；签订合同3日内，原告向被告支付房款3290000元，余款于2015年8月30日前付清。同时，被告在原告付清房款后协助原告办理房屋产权及所附土地过户手续，签订合同之日，被告将房屋房产证、土地使用证交由原告管理。上述合同签订后，原告按照约定将房款3290000元汇入被告指定的银行账户，但被告提出付清房款，才将房屋交付原告管理使用，原告表示同意。原告陆续凑款后，要求继续履行合同，被告称其公司在外有债务，害怕法院会查封公司账户，要求原告现金交纳房款，于是原告分次委托其员工甄某（原告系秦皇岛市福润星商贸有限公司的法定代表人，甄某系该公司员工）于2015年3月16日提现665000元；于2015年6月5日提现420000元、450000元；于2015年7月23日提现500000元；于2015年8月14日提现550000元，并将上述房款共计2585000元给付了被告，被告同时给原告出具收条。2015年8月14日，原告给付被告最后一期房款后，被告将房屋交付原告，双方达成《交房协议》，约定房屋交付后30日内被告配合原告办理房屋产权及土地使用权过户手续，同时原告给付中介公司中介费用50000元。房屋交付原告后，原告已将房屋出租给他人并收取租金。原告认为，原告已支付了全部房款，且房屋由原告管理使用，故起诉至法院，要求确认原、被告于2014年12月2日签订的《房屋买卖协议书》合法有效,被告承担诉讼费。原告为证明其主张提交如下证据：证据一、原、被告于2014年12月2日签订的房屋买卖协议书1份，证明原、被告存在房屋合同关系，被告将名下的海港区建设大街187－1701号、187－1702号、187－1704号房屋出售给原告，价款为5875000元；证据二、被告给原告出据的收条6张，证明原告按照合同约定将房款5875000元以转账，或按被告的要求以现金方式予以交纳，原告已按约定履行了支付全部房款的义务；证据三、原告的银行交易明细清单7张、甄某的银行现金取款单5张，证明原告从其银行账户给被告转款3290000元用于支付房屋首付款，房款余款原告从其银行账户转入其员工甄某银行卡，甄某分5次提现，用于支付房屋余款，与证据二相互印证，进一步证明了原告已按约定支付了全部房款；证据四、秦皇岛市福润星商贸有限公司的营业执照1张、甄某的员工证明1张，证明原告系福润星商贸有限公司的法定代表人，甄某系该公司财务人员，其办理提现、交付房款等事宜系受原告的委托，代为办理；证据五、秦皇岛信通房地产经纪有限公司出具的收据1张，证明当时经该公司介绍，原告购买了被告所有的位于海港区建设大街187－1701号、187－1702号、187－1704号房屋，原告给中介公司支付中介费50000元；证据六、原、被告于2015年8月14日签订的《交房协议》1份、由中介人员参加，原、被告形成的《房屋验收单》1份，证明原告将房款全部交给被告后，被告按照约定将房屋交付给了原告，交付房屋时由中介人员参加；证据七、被告与甄某及承租人李兴文达成的《协议》1份，证明经被告及承租人同意，三方约定自2016年5月14日起，涉案房屋的租金已由原告委托甄某收取；证据八、被告与甄某、李兴文于2016年5月17日签订的《房屋租赁合同》1份、甄某银行交易明细清单2份，证明甄某受原告委托与承租人签订《房屋租赁合同》，承租人李文兴当日通过其公司财务人员将房租600000元、押金30000元转账支付给了甄某，甄某当日又将上述费用全部转付给了原告；证据九、秦皇岛鑫融汇担保公司营业执照及经营许可证各1张、原告给高某银行转账单据3张，附情况说明一份，证明秦皇岛鑫融汇担保公司的法定代表人为高某，尾号为4089的中行卡系原告所有，原告与高某存在借贷关系，高某向原告借款5000000元，情况说明对房屋余款的具体给付情况进行了说明；证据十、证人甄某出庭作证，证明其受原告的委托，向被告支付房款余款的情况。证言内容如下：“我是韩勇公司（福润星商贸有限公司）的员工，韩勇与中杭燃料公司房屋买卖合同的房款给付都是韩总交待我代办的，现将给付房款的经过向法庭作如下说明：韩勇与中杭燃料公司签订房屋买卖合同我不在场，他们具体怎么商量的我不知道，但签完合同后，韩总给我打电话说，他在建设大街买了几套门市房，还有200多万房款没给卖房人，他害怕没过户之前有风险，就让我去市房产局和中杭燃料公司办个抵押登记，因为韩总当天有事，就让我办理抵押登记，权利人也就写成了我，但他们就是买卖，后来付房款韩总也是安排我具体办理。2015年3月16日，在韩总办公室，韩总从他的中行卡通过网银转账到我的个人银行卡上后，他让我以现金方式付给中杭燃料公司的人。韩总还让我到高总那儿取相同数额的现金，再打到他的中行卡上，他说和高总说好了，高总欠韩总的5000000元，这个事我是知道的，但他们为啥这样走账，我当时也挺纳闷，后几次韩总说是要银行的记录，我也就没多问。当天，在银行我将现金665000元取出后，就将钱交给了中杭燃料公司的人，中杭燃料公司的人的好像是姓郑，但时间长了，我也记不清了，老板说都安排好了，他让我干啥，我就得干啥，有些事多问了也不好。其余几笔款大都是这样做的，但我记得2015年6月5日那笔钱，韩总说高总能还68万元，就在办公室给我转了680000元。我又从高总公司取了现金680000元，当时韩总的公司也有别人支付的190000元现金。为了账上有记录，韩总安排我先提现42万元、45万元，再存入42万元、45万元，但支付给中杭燃料公司现金87万元是从高总公司取的现金680000元，然后是公司自有现金190000元。当日我又将680000元转给了韩总。我与被告之间没有借款关系。以上情况属实，如有虚假自愿承担法律责任。”；证据十一、证人高某出庭作证，证明其公司与原告存在债权债务关系，原告向其索款，用于支付房款余款的情况。证言内容如下：“我叫高某，是秦皇岛鑫融汇担保有限公司的法定代表人。我本人于2014年4月22日向韩勇借款3000000元、2014年12月31日向韩勇借款2000000元，用于个人及公司业务的周转，现就偿还借款的经过向法庭进行陈述：2015年2月底3月初，韩总给我打电话，说孩子大了，买了二套门市房，看让孩子干点啥，还说房款还有200多万没付，让我还一部分钱，用于交纳房款。我资金流量也大，一下子拿出200多万元也困难，因为平时和韩总都不错，我就提出：只要我这儿有钱，我可以陆续还钱，保证不会耽误韩总买房。2015年3月十几号吧，我这儿有60多万元现金时，我就给韩总提前打电话说可以还一部分欠款，韩总说有多少算多少，所以还款出现了有零有整的情况。第一笔还款业务是在3月16日，我让公司财务人员清点了现金，当天可支配的现金有665000元，当时韩总说让我把钱打给一个什么燃料公司的法人账户，我没同意。我向老韩问清情况后，我要求老韩必须将现金交给他本人或他指定的人，同时老韩得给我出据收款收据，这样我也有个证明，因为毕竟是现金，不是银行转账。我让老韩付房款时，也要这样走账，都要有银行转款、提现记录，因为老韩是作实体的，而我是长期作这个，我知道，这样对他也是个保护。其他几笔还款业务也基本是这个情况，但具体老韩与卖房人如何交易的，我不清楚。”；证据十二、秦皇岛亿维玻璃纤维制造有限公司营业执照一份，证明原告系该公司法定代表人，其名下的尾号为4089的中行卡系该公司转款专用卡，此卡为该公司股东的共管账户，有额外支出，就得有进账，以保持收持平衡；证据十三、房屋所有权证、国有土地使用权证、房屋他项权证共9份，证明被告已将所售房屋的权利证书交付原告。被告秦皇岛中杭燃料有限公司辩称，被告现在公司业务已停止，对于原告所述的大部分诉讼请求及大部分事实是认可的，对房屋买卖事实认可，但对于房屋交付使用之后的权利有异议。因和原告买卖的是3套房屋，建设大街187－1701、187－1702、187－1704号，但原告所收的房租是4套房屋的租金，其中187－1703号房屋至今在公司名下，不应该包括187－1703号房屋的租金。原、被告不存在借贷关系，房款已付清，被告的法定代表人郑柏松于2015年11日被羁押，所以没有配合办理房屋过户手续。被告秦皇岛中杭燃料有限公司未提交证据。经审理查明，2014年12月2日，原、被告签订《房屋买卖协议书》，约定被告自愿将其所有的坐落于海港区建设大街187－1701号（建筑面积418.28平方米），房产证号：秦房字第000017283号，土地使用权证号：秦籍国用（2010）第商1555号；海港区建设大街187－1702号（建筑面积380.12平方米），房产证号：秦房字第000017281号，土地使用权证号：秦籍国用（2010）第商1556号；海港区建设大街187－1704号（建筑面积139.57平方米），房产证号：秦房字第000017282，土地使用权证号：秦籍国用（2010）第商1558号出卖给原告；拟交易房产总价款为5875000元，本协议签订之日起三个工作日内，原告先向被告支付购房款3290000元，转入被告指定的账户（户名：段晓东，卡号：×××），被告向原告出具收款凭证，余款原告于2015年8月30日交付清，同时被告在原告付清购房款三日内完成房产证及土地证的过户手续，将房屋全部过户到原告名下，过户产生的全部税费由被告承担；被告于签订本协议当日，将上述房屋交付原告使用，同时将房屋的房产证、土地证原件交付原告保管，被告需要使用提前通知原告，由原告携带共同办理相关事宜，使用后继续由原告保管……被告承诺该房屋无人租住、使用，无拖欠费用……被告保证该房产合法，权属清楚无争议，否则视为违约，被告应当积极协助原告办理房产过户手续，将房屋产权过户至原告名下；若被告违反本协议约定，将上述房屋卖与第三方、设定其他担保、未按时完成过户，则原告可选择单方解除合同，要求被告退还已付房款，由被告承担购房款总额的20％的违约金并赔偿损失；此外原告也可选择要求被告继续履行合同，并要求其协助将房产过户至原告名下，同时承担购房款总额20％的违约金并赔偿损失。该合同还对其他条款进行了约定。合同签订后，原告于2014年12月2日从其银行账户向被告指定段晓东银行账户转付房款3290000元，被告给原告出具收条一张。余款以现金方式支付，由原告所开办的公司员工甄某代为办理，分别于2015年3月16日支付665000元、于2015年6月5日支付870000元、于2015年7月23日支付500000元、于2015年8月14日支付550000元，被告为原告出具了收条。2015年8月14日，原、被告形成《交房协议》一份，约定被告于2014年12月2日将坐落于海港区建设大街187－1701号（建筑面积418.28平方米），房产证号：秦房字第000017283号，土地使用权证号：秦籍国用（2010）第商1555号；海港区建设大街187－1702号（建筑面积380.12平方米），房产证号：秦房字第000017281号，土地使用权证号：秦籍国用（2010）第商1556号；海港区建设大街187－1704号（建筑面积139.57平方米），房产证号：秦房字第000017282号，土地使用权证号：秦籍国用（2010）第商1558号房屋出售给原告，原告已交付全部购房款5875000元，经双方协商决定本协议签订之日起，房屋由被告交付原告使用，被告结清物业、水电等费用，在30日内配合原告办理过户手续。当日，原、被告及中介人员形成《房屋验收单》一份，该验收单中原告对所购房屋的状况进行了确认，并同意接收。另查，2014年12月15日，上述房屋分别办理了《房屋他项权证》，房屋他项权利人为甄某，抵押金额共计3300000元，原告称因购房为分期付款，在购房款全部付清前为保障涉案房屋转移变卖，原、被告均同意以此形式办理抵押。被告对原告所述予以认可。2015年11月24日，被告秦皇岛中杭燃料有限公司（甲方）与甄某（乙方）及李兴文（丙方）签订《协议》一份，约定李兴文承租建设大街187号金贸中心A座17层房屋，租期为2015年5月15日至2016年5月14日，租金已付给被告，李兴文同意上述房屋2016年5月14日以后租金交付甄某。三方分别在该协议上签名或盖章，其中秦皇岛中杭燃料有限公司刘波在甲方处签名。2016年5月17日，甄某作为出租方、李兴文作为承租方，双方签订《房屋租赁合同》，约定：双方达成租房协议，房屋位于海港区建设大街187－1701、187－1702、187－1704号、187－1703号；租期1年，即2016年5月15日至2017年5月14日；每年租金600000元，按年付一次，先付后住，租金在签订之日一次付清；租房押金30000元。该合同还对其他条款进行了约定。2016年5月17日，李文兴将房租及押金630000元转入甄某的个人银行账户，当日，甄某又将上述款项转入原告的个人银行账户。另查一，因胡素艳诉秦皇岛中杭燃料有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月5日作出的（2015）海民初字第7910－1号民事裁定书，将涉案房屋查封。因韩勇诉秦皇岛中杭燃料有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年1月27日作出的（2016）冀0302民初1648号民事裁定书，将涉案房屋查封。另查二，被告秦皇岛中杭燃料有限公司的股东为郑柏松、刘波，其中郑柏松持股10％、刘波持股90％。2017年3月22日，刘波出具《同意房屋出售》的书面材料，内容如下：“本人刘波，是秦皇岛中杭燃料有限公司的股东，拥有公司90％的股权。本人同意将公司名下海港区建设大街187号1701号、海港区建设大街187号1702号、海港区建设大街187号1704号房产出售给韩勇。”上述事实，有双方当事人的陈述及相关证据在卷佐证。本院认为，原、被告于2014年12月2日签订的《房屋买卖协议书》其内容不违反相关法律规定，合同签订后，原告已按合同约定向被告陆续以转账或现金方式交纳了全部购房款，被告于2015年8月14日将涉案房屋交由原告管理使用后，原告已对外出租并收取租金。综上，原告提交的证据能够相互印证，且与被告抗辩意见一致，充分证实该合同系双方当事人的真实意思表示，为合法有效合同，故对原告要求确认双方签订的《房屋买卖协议书》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：原告韩勇与被告秦皇岛中杭燃料有限公司于2014年12月2日签订的《房屋买卖协议书》合法有效。案件受理费80元，由被告秦皇岛中杭燃料有限公司负担，于本判决生效后十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审判长郭安审判员王辉久人民陪审判员程克二0一七年四月二十八日代理书记员董涛