广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第2251、2252号上诉人（原审原告）：官凡，男，汉族，住所地：广东省深圳市宝安区。委托代理人：许文浩，广东鹏翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市太古广场物业管理有限公司，住所地：深圳市南山区。法定代表人：林嘉青，董事长。委托代理人：武奎元，广东晟典律师事务所律师。委托代理人：肖丹，女，汉族，住所地：广东省深圳市福田区深南大道6008号特区。该司员工。上诉人官凡因房屋租赁合同纠纷两案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第554、555号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本两案进行了审理。本两案现已审理终结。原审法院查明：位于深圳市南山区深南西路北侧的汇景花园裙楼涉案商铺（商铺号、建筑面积详见附表），登记用途为商铺，官凡通过二手房买卖取得涉案商铺的所有权（涉案商铺登记至官凡名下的时间详见附表）。2003年1月，涉案商铺原业主（出租方，甲方）与太古公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案的汇景花园裙楼商铺（具体商铺号、月租金详见附表）出租给乙方使用，租用期限从甲方购买该铺位之日起至2013年2月28日止，乙方应于每季度最后一日前向甲方支付租金，租赁期间，甲方负责交付铺位出租税费，甲方同意乙方对本合同项下铺位具有转租权和委托转租权，转租终止期不得迟于原乙方的租赁期限；合同有效期届满，乙方需继续租用出租铺位的，应于有效期届满之日前一个月向甲方提出续租要求，甲方需将出租铺位继续出租的，在同等条件下，乙方对出租铺位有优先承租权；甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同；本合同终止后，乙方应于终止后15日内迁离出租铺位，并将其返还甲方；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的0.02%，及其它内容。官凡、太古公司均认可，官凡已收到涉案商铺产权转移登记至官凡名下后至涉案合同到期前的租金。2013年1月，太古公司将《通知》张贴在太古广场物业办公室门口，告知业主其因经营需要，决定合同期满终止后，不再继续承租各业主位于汇景花园裙楼的铺位，相关事宜请贵方与该司联系办理。庭审中，太古公司提交了其于2013年1月14日发出的《通知》、于2013年2月登报刊登的《关于解除租赁合同的通知》以及于2013年4月登报刊登的《深圳市太古物业管理有限公司公告》拟证明太古公司于合同到期前后，多次通知官凡不再续租并告知其前往办理相关手续。官凡对太古公司提交的上述证据内容有异议，认为太古公司有官凡的电话、地址等联系方式，但未正式、书面通知并送达官凡。官凡表明，上述租赁合同到期后，官凡于2013年11月25日与其他业主一起以在报纸上刊登《深圳市南山区汇景花园裙楼商铺业主联合声明》的方式要求太古公司以合法形式返还涉案商铺，并认为买卖合同亦约定商铺应统一进行管理，涉案商铺并非独立临街商铺，太古公司返还应整体返还。官凡提交了招租广告和现场照片，拟证明太古公司侵占商铺以及统一对外发布招商广告。太古公司对广告不认可，对照片认可，但认为官凡仅有部分商铺在照片内。庭审中，太古公司表示，涉案商铺在合同到期后均为空置，官凡、太古公司均认可，552、553案的铺位曾于2013年9月10日至2014年1月4日期间短期出租开办3D展览。太古公司提交了建设工程消防验收意见书拟证明涉案商场经过设计报建，符合消防规范，官凡对上述证据的真实性认可，但认为该消防验收系针对整体工程。官凡诉讼请求：1、太古公司支付官凡合同到期后继续使用涉案商铺的租金、滞纳金以及依据《深圳经济特区房屋租赁条例》第42条规定承担加倍赔偿责任（自2013年3月1日暂计至起诉之日，实际计至法院判决之日，租金按商铺税后月租金计；滞纳金按每日0.0002计，以上结果均要求加倍，各案具体金额详见附表）；2、太古公司承担诉讼费用。原审法院认为：原业主与太古公司签订的《租赁合同》是合同双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应严格履行。官凡通过购买取得涉案商铺的产权，并实际从太古公司处收取了其取得产权后至2013年2月28日之前的租金，根据买卖不破租赁原则，官凡和太古公司就涉案商铺形成了租赁关系，双方的权利、义务应依据《租赁合同》确定。《租赁合同》约定租赁期限至2013年2月28日止，《租赁合同》期满后，太古公司作为承租人负有返还商铺的义务，太古公司虽然张贴了表示不再续租的《通知》，但《租赁合同》中并未约定报纸公告或张贴通知可以作为送达文件的方式，且从太古公司可以向官凡支付租金的情形可以推定太古公司知悉官凡的联系方式，在此情况下，太古公司并未举证证明直接通知官凡本人而迳行以张贴、登报等方式履行通知义务并不妥当，不能产生有效通知的法律效力。而官凡作为涉案商铺的产权人在《租赁合同》期满后收回商铺既是其权利也是其义务，官凡未能积极履行收回商铺的义务也存在过错。因此，双方对于涉案商铺未能交还和收回均有过错。太古公司表示涉案商铺一直空置，官凡虽主张涉案商铺被统一招租和实际使用，但官凡提交的证据并不足以证明涉案商铺被实际出租使用或被占用，故原审法院对官凡的上述意见不予采纳。涉案《租赁合同》已经到期，涉案商铺此后空置未能使用属于损失性质，并且官凡与太古公司对涉案商铺空置均有过错，因此，原审法院酌定双方参照指导租金标准对空置期间产生的损失各承担一半的责任。深圳市南山区2013年指导租金中并未确定高层二楼以上的标准，因此原审法院采用一楼的指导租金标准，即74元／月／平方米，故太古公司应向官凡支付两案涉案商铺从2013年3月1日起至原审法院庭审之日2014年7月23日止的空置损失（74×建筑面积×16.7月×50%，各铺的具体金额详见附表）。对于官凡要求太古公司支付的滞纳金，官凡诉请的商铺空置期间的滞纳金不属于损失的范畴，对该部分请求，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百三十五条之规定，判决：一、深圳市太古广场物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向官凡支付空置损失（具体金额详见附表）；二、驳回官凡的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。各案案件受理费的分担详见附表。官凡不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决第一项，依法改判太古公司支付官凡合同到期后继续使用南山区深南大道汇景花园裙楼铺位租金、滞纳金共计7610元（具体金额见附表）；二、太古公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原租赁合同到期后，导致官凡铺位无法收回的原因在太古公司，因此，一审法院认为官凡与太古公司对涉案商铺空置均有过错的判定，是“忽略整体看个体”的事实认定错误。太古公司管理的商场(科技园文化广场)只要在营业，则必然在使用官凡的铺位，应当按照原合同支付租金。首先，官凡与开发商签订的《房地产买卖合同》中第16、l7页约定“商铺性质，统一经营；产权交付后由太古公司长期物业管理”。且官凡铺位的《房产证》上亦有“统一经营管理”的权利限定说明。也即是说，由于该铺位的特殊性，官凡无法独立行使包括收回铺位的权利，而需要太古公司主动归还。其次，官凡在双方《租赁合同》到期后，已经将不再续约的意思表示告知太古公司。但太古公司却对官凡要求返还商铺的请求置之不理，更是对外发布整体招商广告，太古公司更将其他相连铺位转租出去。这使得官凡在收回商铺上更加困难。由此导致的结果是，官凡的物权权利被束缚，且被太古公司凌驾，无法自由行使物的权利，包括出租、收益权利。涉案铺位的表现形式，并非独立的、封闭的、可区分的，而是在地上用线条划分成格子的、成片或彼此相连的形式，共同组成了开放式的、互相通联的商场模式，这样的模式，是作为“长期物业管理人”和“承租人”身份的太古公司在该商场成立之时就已经决定了的状态。太古公司因该商场再转租进行营业而获取利益，那么该商场只要在开放营业，则必然是整体开放营业，必然在使用着官凡的铺位，这样的整体性质，是不能因官凡拥有单个铺位的所有权而割裂开来区分别论。再次，在原《租赁合同》到期后，太古公司并未尽到合理通知的义务。在双方签订的《租赁合同》上，明确载有官凡的联系方式，但太古公司却未通过合同上的方式联系官凡。由于太古公司作为“长期物业管理人”、“统一经营管理人”的身份，官凡必然不能独立行使对外出租的措施，官凡存在弱势地位，不存在过错责任。太古公司应对官凡的商铺在《租赁合同》到期后未能收回承担所有责任，继续支付租金，一审法院认为官凡承担50％的判定有误，应依法改判。二、一审法院判定太古公司按深圳市南山区2013年一楼的指导租金标准支付官凡2013年3月1日至庭审之日止期间的损失有误，应按照原《租赁合同》约定的标准支付。官凡与太古公司的《租赁合同》虽于2013年2月28日到期，但太古公司并未如期将商铺归还官凡。太古公司的继续对外招租、出租其他铺位的行为，实质上使得双方的租赁关系延续。在太古公司与官凡未对租金达成新的合意之前，对官凡2013年3月1日至庭审之日止期间的损失的计算标准，应按照原《租赁合同》的约定确定，一审法院按照按深圳市南山区2013年一楼的指导租金标准进行计算有误，应予以改判。三、一审法院驳回官凡滞纳金的请求有误。太古公司拒绝归还官凡商铺的行为使得双方的租赁关系在原《租赁合同》到期后延续，双方的权利义务应按照原《租赁合同》行使及履行。在原《租赁合同》中第二十条明确规定，“乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月金的千分之0．2”，结合太古公司在原《租赁合同》到期后再未支付过官凡任何租金的事实，太古公司应支付官凡拖欠租金的滞纳金。因此，一审法院驳回官凡滞纳金的判决有误，应依法改判。太古公司答辩称：1、太古公司对于原审判决的结果也有异议，但是为了事情得到尽快的解决，所以没有上诉。太古公司只是涉案商铺的管理者，而并非实际的承租人。在涉案商铺的租赁合同到期前，太古公司已经尽可能通过采取所有的方式通知官凡不再承租该商铺。该商铺自租赁合同到期后一直处于空置状态，太古公司根本未使用涉案商铺。对于原审判决所认定的租金的损失，太古公司无任何责任。2、太古公司再次向官凡表示，对于涉案商铺，太古公司已经不再进行管理，希望官凡尽快办理收铺手续。本院经审理查明，官凡确认，在与开发商签订了买卖合同后，官凡即直接与太古公司签订租赁合同，买卖合同没有交接商铺，租赁合同也没有交接商铺，买卖合同的交接和租赁合同的交接是同步的，太古公司直接从开发商处接收涉案商铺。租赁合同到期后，涉案商铺的多位业主曾就涉案商铺的返还事宜多次到太古公司维权，要求返还商铺。原审法院查明的其他内容属实，本院予以确认。本院认为：本两案为房屋租赁合同纠纷案件。根据官凡的上诉请求和太古公司的答辩意见，本两案的争议焦点有：1、合同到期后涉案商铺有无返还给官凡；2、官凡的房屋使用费损失如何负担。关于第一个争议焦点，本院认为，租赁合同中没有约定报纸公告或张贴通知可以作为送达文件的方式，因此，原审认定太古公司的送达方式不产生送达效力的认定准确，本院对此予以维持。关于第二个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，租赁合同到期后，太古公司没有继续支付租金，涉案商铺的业主也就太古公司交还商铺事宜多次到太古公司维权，因此，双方之间的关系不符合合同法规定的不定期租赁合同的特征，本案不适用合同法关于不定期租赁合同的规定。租赁合同到期后，太古公司没有归还官凡商铺，造成了官凡商铺的房屋使用费损失，太古公司应承担赔偿责任。根据官凡的陈述，涉案商铺在买卖合同和租赁合同签订时均没有办理交接手续，因此，官凡作为出租涉案商铺的出租方，在租赁合同到期后，也应主动收回铺位。原审认定官凡在合同到期后未积极收回商铺存在过错正确，本院对此予以维持。原审酌定太古公司按照指导租金标准的一半支付官凡房屋使用费损失适当，本院对此予以维持。综上，官凡的上诉理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费（具体金额见附表），由官凡负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈  明  亮代理审判员 路  德  虎代理审判员 朱    宽二〇一四年十一月二十八日书 记 员 伍圣权（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（2014）深中法房终字第2251、2252号民事判决书附表序号二审案号一审案号权利人商铺名称一审诉讼请求金额（元）二审上诉请求金额（元）一审判决一审案件受理费（元）二审诉讼费（元）空置损失2013.9.10至2014.1.4的房屋使用费案件受理费原告负担被告负担上诉人负担12251554官凡T5K045761076102595——251695022252555官凡T5K043761076102595——2516950