海南省第二中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）海南二中执异字第1号
案外人海南豫龙实业开发公司。
法定代表人晋麦圈，该公司总经理。
委托代理人孙三保，河南大鑫律师事务所律师。
申请执行人海南美安居房地产经纪有限公司。
法定代表人周航，该公司董事长。
委托代理人林志强，该公司董事。
委托代理人董平，该公司董事。
被执行人海南豪劲实业有限公司。
法定代表人郑俊秀，该公司经理。
被执行人朱林林（已故，本案执行义务继受人待定），男，汉族，原海南豪劲实业有限公司法定代表人。
本院在执行海南美安居房地产经纪有限公司（简称美安居）申请执行海南豪劲实业有限公司（简称豪劲实业）、朱林林借款纠纷一案中，案外人海南豫龙实业开发公司（简称豫龙公司）于2014年1月9日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人豫龙公司称，豫龙公司与海南豪劲有限公司房屋买卖合同纠纷一案，河南省洛阳市中级人民法院（简称洛阳中院）以（2008）洛民一初字第24号民事判决：位于海南省海口市南宝路某某大酒店一层原某某娱乐城部分936平方米房屋所有权及相应土地的使用权（以豫龙公司提供的分割图纸的面积及应均摊的土地使用权面积为准）属豫龙公司所有；海南豪劲有限公司在上述房产224平方米相邻处另行分割69平方米房屋及应均摊的相应土地使用权给豫龙公司。该69平方米及应均摊的相应土地使用权归豫龙公司所有，限期分割完毕并办理相应房产及土地使用权过户手续。该判决已生效并由洛阳中院强制执行中。执行过程中洛阳中院查封了属豪劲实业所有的某某大酒店附楼五、六层630.69平方米的房产，经三次拍卖流拍后，已裁定将该房产抵偿给豫龙公司，用以抵偿豫龙公司的部分债权，产权自裁定送达后已转移，目前该房产的所有权人已是豫龙公司，未经豫龙公司同意，贵院无权对该630.69平方米房产采取执行措施。豫龙公司在1995年依据与海南豪劲旅业发展（香港）有限公司的协议，支付了该1005平方米的房产价款后，已是该1005平方米房产的所有权人。至于美安居申请执行依据的最高限额抵押合同，由于豫龙公司与海南豪劲旅业发展（香港）有限公司签订的《合作协议》、《租赁合同》在该抵押合同之前，豪劲实业将已卖给豫龙公司并在承租期内的房屋与第三人签订抵押合同，由于豪劲实业无权处理该部分财产，该抵押合同对豫龙公司不发生法律效力。豫龙公司购得的1005平方米房产所产生权益属于物权，优先于美安居受让取得的债权。故贵院无权对生效法律文书确认归豫龙公司所有的财产拍卖。洛阳中院在执行过程中，已查封了豪富大酒店所占用的土地使用权，并进行过拍卖。贵院曾去函洛阳中院，要求暂缓拍卖，因此洛阳中院未继续拍卖。现贵院执意单独对某某大酒店拍卖，也是对法律的不尊重。请求中止某某大酒店的拍卖程序，并将某某大酒店一层原某某娱乐城部分1005平方米房屋所有权及相应土地使用权过户给豫龙公司。
本院查明：一、2000年11月24日，中国工商银行洋浦分行（简称洋浦工行）与豪劲实业签订《最高额抵押合同》，以豪劲公司名下的位于海口市机场路某某酒店的部分房产作为抵押，对2000年至2005年间最高额4000万元内的贷款合同进行担保，双方并办理了他项权利登记手续。（海口市他项（2000）字第0057号《土地他项权利证明书》载明抵押土地面积6096.01平方米，海口市房海房他字第6849号《房屋他项权利证明书》载明抵押房产建筑面积21542.25平方米）。2004年12月24日，洋浦经济开发区人民法院作出已生效的（2004）浦民初字第93号民事判决书，判决：（一）豪劲实业于判决生效后十日内偿还洋浦工行逾期贷款本金共14123258.70及相应利息。（二）豪劲实业于判决生效后十日内偿还洋浦工行贷款共1200万元及相应利息。（三）洋浦工行和豪劲实业签订的最高额抵押合同、洋浦工行和朱林林签订的土地使抵押合同合法有效，洋浦工行对抵押物的拍卖变卖款享有优先受偿权。
二、2005年11月6日经洋浦工行申请执行，原洋浦经济开发区中级人民法院（简称洋浦中院）于2005年12月15日立案执行。2006年5月12日，原洋浦中院作出（2006）浦中执字第5-1号民事裁书，裁定：（一）变更申请执行人为中国信达资产管理公司海口办事处；（二）冻结、扣划被执行人豪劲实业在银行或其他非银行金融机构中的存款人民币32480465.57元。（三）评估、拍卖被执行人豪劲实业名下位于海口市机场西路与南宝路交叉口21542.25平方米的房产（海口市房权证海房字第HK015057号）；（四）评估、拍卖被执行人朱林林位于府城北官村进修学校东侧180平方米的土地使用权及其地上建筑物。
三、期间，海南科技工业园开发建设公司（简称科工园）与豪劲实业合作建房纠纷一案，最高人民法院2006年3月24日作出（2004）民一终字第96号判决，将某某大酒店21542.25平方米的产权中的9079.74平方米判归科工园所有。
四、2006年11月2日，洋浦中院（06）浦中执字第5号委托函委托省诉讼技术委托中心对某某大酒店21542.25平方米的房产及朱林林位于府城北官村进修学校东侧180平方米的土地使用权及其地上建筑物进行评估。2007年3月22日海南中明智会计师事务所作出报告，其中某某大酒店21542.25平方米的房产价格为5875.49万元，朱林林位于府城北官村进修学校东侧180平方米的土地使用权及其地上建筑物为68.50万元。以上标的流拍。2007年7月20日，中国信达资产管理公司海口办事处向洋浦区院提交以上述房产流拍价抵债的申请。截止2007年6月20日，豪劲实业欠中国信达资产管理公司海口办事处债务为35405359.5元，其中本金26123258.7元，利息9282100.8元。
五、2008年12月11日，洋浦中院作出（2006）浦中执字第5-2号民事裁定书，裁定：（一）继续查封登记在豪劲实业名下、位于海口市机场路和南宝路交叉口的某某大酒店的21542.25平方米的房产（HK015057产权证下）及其土地使用权。（二）继续查封朱林林位于海口市府城镇北官村进修学校东侧的180平方米土地使用权（琼山籍国用2002字第01-0374号权证项下）及其地上建筑物。
六、2009年12月21日，本院作出（2006）浦中执字第5-3执行裁定书，裁定：（一）续行查封登记在豪劲实业名下、位于海口市机场路和南宝路交叉口的某某大酒店的12462.51平方米的房产（HK015057产权证下）。（二）轮候查封登记在豪劲实业名下、位于海口市机场路和南宝路交叉口的某某大酒店的21542.25平方米的房产所占有相应的土地使用权（国有土地使用证号为：海口市国用籍字第S0593号）。（三）查封朱林林位于海口市府城镇北官村进修学校东侧的180平方米土地使用权（琼山籍国用2002字第01-0374号权证项下）。
七、2010年2月11日，中国信达资产管理公司海口办事处以公开拍卖方式将本案债权，以人民币4900万元转让给美安居，本院于2010年5月17日依法裁定变更本案的申请执行人为美安居。
八、2009年3月2日，洛阳中院对豫龙公司诉海南豪劲有限公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2008）洛民一初字第24号民事判决书，判决：（一）位于海南省海口市南宝路某某大酒店一层原某某娱乐城部分936平方米房屋所有权及相应土地使用权（以豫龙公司提供的房屋分割图纸的面积及应均摊的土地使用权面积为准），属于豫龙公司所有，限海南豪劲有限公司于判决生效之日起十日内分割完毕并向豫龙公司交付该房产。（二）海南豪劲有限公司在判决生效后三十日内将上述房产所有权及土地使用权的权属证书办理至豫龙公司名下。（三）海南豪劲有限公司在上述房产224平方米相邻处另行分割69平方米房屋及应均摊的相应土地使用权给豫龙公司。该69平方米房屋及应均摊的相应土地使用权归豫龙公司所有，限海南豪劲有限公司在判决生效之日起三十日内分割完毕并办理相应房产、土地权属证书至豫龙公司名下。（四）驳回豫龙公司的其他诉讼请求。
九、2009年5月6日，洛阳中院对豫龙公司诉豪劲实业企业借贷纠纷一案作出（2009）洛民一初字第1号民事判决书，判决：（一）豪劲实业于判决生效之日起十日内返还豫龙公司人民币100万元并按照中国人民银行规定的一年期流动资金贷款利率标准支付资金占有使用费，从1994年12月23日起计算至判决确定的给付义务履行完毕之日止。（二）豪劲实业于判决生效之日起十日内返还豫龙公司借款200万元并按照中国人民银行规定的一年期流动资金贷款利率标准支付资金占有使用费，从1995年4月14日起计算至判决确定的给付义务履行完毕之日止。（三）驳回豫龙公司的其他诉讼请求。
十、洛阳中院为执行豫龙公司诉海南豪劲有限公司房屋买卖合同纠纷及豫龙公司诉豪劲实业企业借贷纠纷案，于2009年7月29日将某某大酒店所占用的6096.01平方米土地使用权进行了查封并进行拍卖。之后，洛阳中院又查封了某某大酒店五、六层630.68平方米的房产并拍卖，因无人竞买，洛阳中院于2013年3月12日作出（2009）洛执字第134-4号执行裁定书，裁定：（一）将属豪劲实业所有的位于海口市机场路与南宝路交叉口的某某大酒店五、六层631.68平方米房产（产权证号HK015057）以第三次拍卖保留价（2753428）抵偿给豫龙公司，产权自裁定送达后转移。（二）豫龙公司可持裁定到相关部门办理产权过户登记手续。
十一、2013年11月27日，本院作出（2006）浦中执字第5-27号执行裁定书，裁定：拍卖豪劲实业名下某某大酒店中的12722.2平方米房产（HK015057号权证下的房产）及土地使用权（国用土地使用证号为：海口市国用籍字第S0593号）。2013年12月4日，本院作出（2006）浦中执字第5-28号执行裁定书，裁定：（一）续行查封登记在豪劲实业名下、位于海口市机场路和南宝路交叉口的某某大酒店的12462.51平方米的房产（HK015057产权证下，不含科工园已办理的房产总面积9079.74平方米、测绘套内面积8421.88平方米的十个房产权证）（二）轮候查封登记在豪劲实业名下、位于海口市机场路和南宝路交叉口的某某大酒店的21542.25平方米的房产所占有相应的土地使用权（国有土地使用证号为：海口市国用籍字第S0593号）。（三）续行查封朱林林位于海口市府城镇北官村进修学校东侧的180平方米土地使用权（证号：琼山籍国用2002字第01-0374）。
豫龙公司不服（2006）浦中执字第5-27号拍卖裁定，遂以案外人的身份向本院提出针对执行标的的异议。
本院认为：关于豫龙公司要求某某大酒店一层原某某娱乐城部分1005平方米房屋所有权及相应土地使用权过户给该公司的意见。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条第一款规定：“发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行”。由于是洛阳中院判决将某某大酒店一层原某某娱乐城1005平方米划归豫龙公司，并不是本院作出该一审判决，本院不是被执行财产所在地法院，也未接受洛阳中院的委托执行或上级法院的指定，故对豫龙公司此项要求，本院不予处理。
关于豫龙公司要求中止对某某大酒店拍卖的意见。1995年4月11日，豫龙公司和海南豪劲旅业发展（香港）有限公司虽然签订了房屋买卖合同，但是在没有办理过户登记的情况下，房屋所有权并没有发生转移。2000年11月24日，豪劲实业将某某大酒店的房产抵押给洋浦工行进行抵押贷款，并依法办理了他项权利登记，该抵押权应受法律保护。2004年12月24日，洋浦经济开发区人民法院对洋浦工行诉豪劲实业借款合同纠纷一案作出确认抵押权有效的判决。之后，2009年3月2日，洛阳中院对豫龙公司诉海南豪劲有限公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2008）洛民一初字第24号判决，洛阳中院作出该判决是根据当事人的意思自治处置房产，既然豫龙公司选择要求法院对本身就有生效的担保物权的房产确认归其所有，说明豫龙公司自愿承受抵押权人的追及权。因此豫龙公司对涉案标的的所有权是个不完整的所有权。从他物权的性质来看，他物权的设置就是对所有权进行限制，对所有权的限制包括对原所有权人的限制及对后一手受让人的限制。不管是从《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，还是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定来看，担保物权和所有权冲突的情况下，除非是所有权人处置抵押物经得抵押权人的同意，或买受人行使涤除权，替债务人偿还债务，消灭抵押权，才能取得完整的所有权。在既没有得到抵押权人同意，买受人也没有行使涤除权的情况下，豫龙公司的所有权不完整，抵押权没有消灭，现抵押权人要求实现抵押权，本院依法应当予以支持。因此，豫龙公司要求本院中止对某某大酒店的拍卖理由不成立，依法应予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人海南豫龙实业开发公司的异议。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 苏堆玉
审 判 员 王德红
代理审判员 赖永驰
二〇一四年四月十五日
书 记 员 郑国强
附相关的法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭，受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（修改后的第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。