青海省西宁市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）青01执异91号
案外人：吴云良，男，汉族，1986年9月10日，公民身份号码×××，住江苏省金坛市。
委托诉讼代理人：蒲富华，青海竞帆律师事务所律师。
申请执行人：西宁世全小额贷款有限公司、高建、普瑞特机械制造股份有限公司、周本江、青海虎彩印刷有限公司、尚文超、杨彬、张利、西宁兴融小额贷款有限公司、吴宾、江苏大汉建设实业集团有限公司、西宁银通小额贷款股份有限公司、马什斯
被执行人：青海格桑花生物科技股份有限公司，统一社会信用代码×××，住所地：青海生物科技产业园区天骏路与经二路交汇处。
法定代表人：邬剑，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张卫平，男，汉族,1966年10月9日出生，公民身份号码×××，系青海格桑花生物科技股份有限公司法律顾问，住青海省西宁市××区。
在本院执行申请执行人西宁世全小额贷款有限公司、高建等13人与被执行人青海格桑花生物科技股份有限公司等系列案中，案外人吴云良对本院查封并拍卖被执行人青海格桑花生物科技股份有限公司位于西宁市××区67号《格桑花创新大厦》11层11121号、11123号、11125号、11126号、11127号、11128号、11129号、11130号、11132号、11134号等10套，预测建筑面积715.31平方米房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人吴云良称，2016年8月18日，异议人和青海格桑花生物科技股份有限公司签订编号YS0285820号商品房买卖合同，购买11121号等10套房屋，建筑面积715.31平方米，总价2145930元。异议人已经支付房款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，上述财产属于异议人，法院发出的布告中拟将二至十一层的房屋进行拍卖，其中包含了异议人的房屋，上述房屋系异议人的财产，异议人依法享有所有权，不应进行清偿其他人的债务。如便于法院整体解决相应债务问题，异议人愿意提供配合和协助。异议人系上述房屋的所有人和实际占有人，异议人的权益应当受到保护，法院依法不予查封、拍卖。
被执行人青海格桑花生物科技股份有限公司未提出书面意见。
本院查明，本院在执行西宁世全小额贷款有限公司、高建等13件纠纷系列执行案中，因被执行人青海格桑花生物科技股份有限公司不能履行生效判决确定的义务，本院于2018年7月12日作出（2017）青01执222、300、301、302、303、325、326、327、342、343、171、219、220、258、143、191、（2016）青01执178、179、64、及（2018）青01执102号执行裁定，冻结、划拨被执行人青海格桑花生物科技股份有限公司银行存款188721596.48元，若冻结划拨数额不足，则查封被执行人名下“格桑花创业大厦”不动产包括网签房、查封清单附后）。并于2018年7月19日查封了包含本案所涉房屋。7月26日，本院发出《公告》，内容为本院将依法通过互联网司法拍卖平台公开拍卖被执行人青海格桑花生物科技股份有限公司名下位于青海省西宁市××区67号“格桑花创新大厦”二层至十一层不动产，现将相关事宜公告如下：一、与本次拍卖财产“格桑花创业大厦”二层至十一层不动产有关的优先购买权人，请于本公告发出之日起七日内联系本院主张权利，并于公开拍卖时参与竞价，否则视为放弃优先购买权；二、与本次拍卖财产有关的实际占有人或者房屋权属有争议者，请于本公告发出之日起七日内向本院书面提出执行异议，否则后果自负。案外人吴云良在得知上述《公告》后，遂向本院提出执行异议。
另查明，吴云良在执行异议期间，提交了吴云良作为买受人与青海格桑花生物科技股份有限公司作为出卖人签订的《商品房预售合同》，约定由吴云良购买被执行人青海格桑花生物科技股份有限公司位于西宁市××区67号《格桑花创新大厦》11层11121号、11123号、11125号、11126号、11127号、11128号、11129号、11130号、11132号、11134号等10套房屋，预测建筑面积为715.31平方米的房产，每平方米3000元，总房价为2145930元。同时提交了吴云良于2016年8月31日向青海格桑花生物科技股份有限公司支付购房款2145930元的银行回单、青海格桑花生物科技股份有限公司于2016年8月31日向吴云良出具的2145930元购房款的收据及预售登记备案证明。异议审查期间，吴云良明确青海格桑花生物科技股份有限公司未交付上述房屋。
本院认为，本案争议焦点为案外人吴云良提出的异议理由是否足以排除强制执行。首先，根据《中华人民共和国物权法》第14条明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生法律效力。双方虽签订《商品房预售合同》约定购买被执行人青海格桑花生物科技股份有限公司位于西宁市××区67号《格桑花创新大厦》11层11121号、11123号、11125号、11126号、11127号、11128号、11129号、11130号、11132号、11134号等10套房屋，预测建筑面积为715.31平方米的房产。该商业用房虽已在房产部门进行备案登记，但未经产权登记，并不直接发生物权变动的法律效果，也不具有对抗第三人的法律效力。本案中，本院依法查封被执行人青海格桑花生物科技股份有限公司位于西宁市××区67号《格桑花创新大厦》11层11121号、11123号、11125号、11126号、11127号、11128号、11129号、11130号、11132号、11134号等10套房屋，预测建筑面积为715.31平方米的房产手续，本院的执行措施符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，执行查封措施并无不当。
其次，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，基于案涉房屋签订《商品房预售合同》并办理了预售备案登记，该10套房屋至今仍未办理产权转移登记，也并未实际交付，吴云良在本院查封之前未合法占有上述房产。本案所涉房屋不符合排除执行的法定情形。
第三，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；据此西宁市城北区经二路67号《格桑花创新大厦》11层11121号、11123号、11125号、11126号、11127号、11128号、11129号、11130号、11132号、11134号等10套不动产是登记在被执行人青海格桑花生物科技股份有限公司名下的不动产，并非系登记在案外人吴云良名下的不动产，故不能认定案外人吴云良是上述房产的权利人。本院依据生效的民事判决，在被执行人青海格桑花生物科技股份有限公司未履行义务的情况下，对被执行人青海格桑花生物科技股份有限公司名下上述房产查封、拍卖符合相关法律规定。案外人吴云良对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，案外人吴云良提出的异议理由不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：
驳回案外人吴云良的异议请求。
如案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 蒋清燕
审判员 翟爱红
审判员 许正芳
二〇一八年八月三十日
书记员 杨 杰
附：本裁定的适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。