北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终10633号
上诉人（原审被告）：北京大星发蔬菜水果市场有限公司，住所地北京市密云区果园新里南区2号商铺楼6号。
法定代表人：张淑侠，经理。
委托诉讼代理人:李姗姗，女，北京大星发蔬菜水果市场有限公司员工。
被上诉人（原审原告）：北京鸿泽庄园物业管理有限公司，住所地北京市密云区滨河路12号院8号楼8-14。
法定代表人：魏宏俊，总经理。
委托诉讼代理人:刘晓红，北京市元甲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张旭，北京市元甲律师事务所律师。
上诉人北京大星发蔬菜水果市场有限公司（以下简称大星发公司）因与被上诉北京鸿泽庄园物业管理有限公司（以下简称鸿泽庄园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2018）京0118民初6341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
大星发公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项内容，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由鸿泽庄园物业公司承担。事实与理由：一、一审法院未查明案件事实，认定事实错误。鸿泽庄园物业公司未按照合同约定以及相关规定提供服务，无权收取物业费。大星发公司所属公司在购买涉案房屋之前，由于该房屋位置的特殊性，其不需任何物业服务，其分别与开发商及物业公司签订协议书，商定不向大星发公司提供物业服务，大星发公司亦不支付物业费。上述协议自愿、合法有效。鸿泽庄园物业公司所称与业委会签订《北京市物业服务合同》，但大星发公司始终不知更换了物业公司，鸿泽庄园物业公司亦未向大星发公司提供过任何物业服务，因此，即使上述物业合同约束大星发公司，因鸿泽庄园物业公司未提供物业服务，大星发公司也无需支付物业服务费。一审无视案件事实的特殊性，未查明大星发公司不支付物业费的缘由，未向开发商及前物业公司了解物业服务企业变更、工作交接具体情况以及鸿泽庄园物业公司是否真正履行物业服务合同，武断地认为应由大星发公司补交物业费，在事实不清的情况下认定责任主体，裁判有误。二、一审判决适用法律错误。一审判决以《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款以及《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款作出业主委员会与选聘的物业服务企业订立的物业服务合同对业主具有约束力，属于适用法律错误，涉嫌枉法裁判。首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第四项，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应有业主共同决定。本案中，大星发公司从未听闻业主大会作出解聘原物业服务企业、聘任鸿泽庄园物业公司为新物业服务企业的决定，因此，业主委员会无权作为《物业服务合同》的签约主体。其次，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规范的是业主大会、业主委员会与业主之间的关系，据此认为，业主委员会对外签署的物业服务合同必然对业主有效，理由不充分。最后，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主委员会在业主大会为作出决议的情况下，在大星发公司不知情的情况下与鸿泽庄园物业公司签订的物业服务合同对大星发公司没有约束力。三、一审严重违反法定程序。一审法院未向大星发公司递交鸿泽庄园物业公司主张物业费的主要证据，即《北京市物业服务合同》，导致大星发公司无法对其与鸿泽庄园物业公司之间的物业服务法律关系是否真实存在进行审查判断。本案由原物业服务企业、业主委员会以及现物业服务企业未对特殊物业服务安排妥善办理交接引起，一审法院理应向相关主题查明整个事件来龙去脉，明确责任主体。
鸿泽庄园物业公司辩称,其同意一审判决，不同意大星发公司的上诉请求和理由。根据合同相对性，大星发公司与案外人签订的协议与鸿泽庄园物业公司无；业主委员会的选举和决定于本案无关，这是业主委员会的内部行为；一审中进行举证质证，不存在程序违法。不同意追加第三人，因为一审中没有追加。
鸿泽庄园物业公司向一审法院提出诉讼请求：判令大星发公司向鸿泽庄园物业公司支付物业服务费7486.56元，违约金355.61元，诉讼费由大星发公司负担。
一审法院认定事实：2016年5月1日，北京市密云区果园新里南区业主委员会与鸿泽庄园物业公司签订《北京市物业服务合同》，约定鸿泽庄园公司为果园新里南区提供物业服务，服务期限为2016年5月1日到2019年4月30日，物业服务费按建筑面积缴纳，多层住宅为0.45元/平方米每月，普通地上商业为1元/平方米每月，合同附件五同时约定了服务项目及服务标准。2016年5月1日至今，鸿泽庄园物业公司向果园新里南区提供物业服务。大星发公司系北京市密云区果园新里南区2号商铺楼6号的使用业主，该商铺建筑面积623.88平方米，其尚未交纳2016年5月1日至2017年4月30日期间的物业服务费7486.56元。一审庭审中，大星发公司持与该小区开发公司及前任物业服务公司签订的免收物业管理费协议书，不同意缴纳物业服务费。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。鸿泽庄园物业公司与密云区果园新里南区业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。业主委员会或业主大会与选聘的物业服务企业订立的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，大星发公司果园新里南区的商铺使用人，受该小区业主委员会签订的物业服务合同约束，与鸿泽庄园物业公司之间成立物业服务合同关系，鸿泽庄园物业公司依合同约定对大星发公司所在小区提供物业服务，其享有依照合同约定的收费标准收取相应费用的权利。鸿泽庄园物业公司所诉，理由正当，一审法院予以支持。大星发公司所持免收物业管理费协议书，系与其他公司签订的，根据合同相对性原则，该协议书内容只对签订合同的当事人具有约束力，鸿泽庄园物业公司非协议当事人，也对该协议不予认可，故大星发公司以此抗辩不予缴纳物业服务费，理由不成立，一审法院不予采信。另一审法院注意到，鸿泽庄园物业公司作为物业管理单位缺乏与业主沟通，未能积极反馈业主的需求，存在一定瑕疵，故对其要求违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。应当指出，物业服务公司应多与业主沟通，倾听业主需求建议，为业主提供更为优质的物业服务，业主亦应积极履行缴费义务，双方共同为小区的和谐建设作出更多的努力。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款之规定，判决：一、北京大星发蔬菜水果市场有限公司于判决生效后七日内给付北京鸿泽庄园物业管理有限公司二Ｏ一六年五月一日至二Ｏ一七年四月三十日期间的物业服务费共计七千四百八十六元五角六分。二、驳回北京鸿泽庄园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，双方均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，综合双方的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、鸿泽庄园物业公司向大星发公司收取物业费是否有相应的依据；二、大星发公司所属公司与案外人签订的协议能否对抗鸿泽庄园物业公司收取物业费。
关于争议焦点一。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。涉案小区业委会与鸿泽庄园物业公司签订的《北京市物业服务合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，大星发公司作为涉案小区的房屋使用人，上述物业服务合同对其具有约束力。大星发公司主张的涉案小区业委会是否有权选聘及签订物业服务合同事宜，并不属于本案处理的范围，且亦无证据证明业主委员会的相关决定被撤销或被认定无效，故本院对大星发公司的此项上诉意见不予采纳。由于物业公司的物业服务是面向小区的全体业主，涉及公共区域及公共设施在内的众多服务内容，其中物业公司对公共区域及公共设施进行了服务意味着对全体业主提供了物业服务，鸿泽庄园物业公司自2016年5月1日至今为涉案小区提供物业服务，现大星发公司单独提出鸿泽庄园物业公司未向其提供物业服务，本院对其此项意见难以采纳。由上，鸿泽庄园物业公司向大星发公司收取物业费有合同依据，且符合法律规定，大星发公司依法应予支付。一审法院对此认定正确，适用法律亦无不当，本院予以确认。
关于争议焦点二。大星发公司提交的免除其物业费的协议书系其所属公司与案外人签订，并不能约束现在为涉案小区提供物业服务的鸿泽庄园物业公司，大星发公司如对物业费有异议，亦应与现在提供物业服务的鸿泽庄园物业公司协商确定，在大星发公司或其所属公司未与鸿泽庄园物业公司协商一致免除物业费的情况下，其提交的与案外人达成的免交物业费的协议并不能对抗鸿泽庄园物业公司。故，本院对大星发公司主张的其未交物业费有其特殊性的上诉意见不予采纳。
另外，本案一审中，双方对相关证据已经进行了质证，大星发公司主张的未向其递交有关证据的理由不属于《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释规定的程序违法应予发回重审的情形，本院对其此项上诉请求亦不予支持。大星发公司申请追加的主体并非本案物业服务合同法律关系的当事人，故对其申请不予准许。大星发公司如与相关案外人有争议，可另行解决。
综上所述，大星发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由北京大星发蔬菜水果市场有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张清波
审 判 员 邓青菁
审 判 员 高 贵
二〇一八年九月十一日
法官助理 王欣欣
书 记 员 高明晓
书 记 员 张晶晶