广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤20民终1467号
上诉人（原审原告）：郑某，男，1981年2月8日出生，汉族，住广东省惠来县。
委托诉讼代理人：吴文伟，广东广中律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市越秀地产开发有限公司，住所地广东省中山市南区城南二路11号之二3楼。
法定代表人：黄维纲，该公司董事长。
委托诉讼代理人：林鑫，广东广大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭帅，广东广大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海红星美凯龙品牌管理有限公司中山城南分公司，住所地广东省中山市港口镇港口大道15号红星美凯龙家居商场六楼F8017卡�
主要负责人：车建芳。
委托诉讼代理人：李超，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海红星美凯龙品牌管理有限公司，住所地上海市浦东新区绿科路90号一幢301室G座。
法定代表人：车建芳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李超，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
上诉人郑某因与被上诉人中山市越秀地产开发有限公司（以下简称越秀公司）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司中山城南分公司（以下简称红星美凯龙城南分公司）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司（以下简称红星美凯龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初4837号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人郑某上诉请求：一、撤销一审判决，并依法作出公平、公正的改判；二、本案上诉费由红星美凯龙公司、红星美凯龙城南分公司、越秀公司承担。
事实和理由：一、红星美凯龙城南分公司、越秀公司终止与郑某续签本案合同，致使郑某订立合同的目的无法实现，依法应当承担赔偿责任。1.郑某是基于红星美凯龙的高端品牌营销力及兴南商场对外招商宣传时向包括郑某在内的所有商户承诺合作期到2020年止，才深信兴南商场会持续、长期营运下去。郑某初期虽在展厅内投入几十万元装修，但若经营约6年左右，可以合理盈利，故此郑某才决定签订本案合同。2.2014年9月1日签订本案合同时，郑某发现对方提供的格式合同约定的合同期限仅为一年，当即向对方签约代表提出质疑，因为一年内郑某投入的几十万元根本无法回本，更不用说经营利润，郑某签约的目的无法实现。对方签约代表解释称双方合作期确实到2020年，本案合同期之所以约定为一年，是因为6年时间比较长，随着市场经营环境的变化，租金及委托经营管理费可能会有所调整，只要郑某不违约，合同肯定会每年续签。郑某出于对红星美凯龙品牌的信任，考虑到商场按常理不可能短期关闭，才同意按照每年续签的方式签约。2014年9月1日首次签约后，郑某在涉案商铺登记注册了“中山市南区利象装饰材料商行”，并投入几十万元进行装修及购买样板。2015年8月31日第一份合同到期后，合同三方续签新的一年期合同到2016年8月31日。但到2016年8月份须续签新的合同时，红星美凯龙城南分公司告知郑某称越秀公司已将兴南商场的物业出售，不再经营家居建材，故从2016年8月起不再收取各租赁商户的场地租金及经营�理费、物业费，并要求郑某限期搬离。3.红星美凯龙城南分公司、越秀公司在与郑某首次签约二年后即不再续签，导致郑某订立的合同目的无法实现。郑某合同目的是客观的，完全可以从订立合同的动机中反映或者推断出来。4.合同目的就是当事人以自己付出的利益换取相当的利益，并非一定要落实于合同条款之中，有时蕴含于意思表示之中，既是合同的出发点也决定合同的归宿。合同条款并不一定体现全部目的。郑某从2014年9月1日首次签约到2016年4月份，兴南商场基本处于停业状态，扣除3个月左右的装修期，郑某实际经营期限仅1年半左右。但红星美凯龙城南分公司、越秀公司仍强迫要求各商户交纳租金、物业费、经营管理费至2016年8月份，造成郑某损失惨重。开办方在卖场开业前两年基本上处于品牌推广期，不可能盈利，只有通过5年以上长期、持续经营才能实现�理利润。红星美凯龙城南分公司、越秀公司依法应当按照市场价折旧赔偿郑某投入的装修及样板经济损失。5.本案合同并非仅是郑某与越秀公司之间的，而是与红星美凯龙公司关联的三方合同，不能将租赁与品牌经营管理割裂开。6.郑某提交的《通知函》《商户租费对账单》可以证实越秀公司与朱培琼在2016年4月5日续签了新的《场地租赁与经营管理合同》至2017年8月31日，朱培琼亦起诉越秀公司、红星美凯龙城南分公司、红星美凯龙公司赔偿损失【案号（2017）粤2071民初3430号】，足以证实越秀公司、红星美凯龙城南分公司完全可以与郑某续签合同至2017年8月31日。但在郑某无任何违约情况下，越秀公司、红星美凯龙城南分公司隐瞒事实，恶意拒绝续签，应承担50％的过错责任。一审判决不顾该事实，片面认定承租方应承担相应的投资风险，与事实不符。二、越秀公司、红星美凯龙城南分公司擅自处分郑某在涉案商铺内的物品，依法应当承担赔偿责任。1.郑某为证实其在涉案商铺内装修及样板经济损失，依法委托了中山市科兴土地与资产评估有限公司进行资产评估，作出《资产评估报告》，以2017年1月13日为基准日，按照市场法和成本法相结合的评估方法得出“委托评估资产的评估值为395100元”的结论。2.越秀公司、红星美凯龙城南分公司称其于2017年1月11日即发出《通知函》通知郑某于2017年1月14日前完成办理撤场手续，故郑某完全有时间撤离展厅内物品，现展厅内物品也无《资产评估报告》中所列明的那么多。但根据《资产评估报告》第十一条第（二）款，评估人员是在2017年1月13日进行的现场评估，也即在该评估时间点，所有装修及样板均在展厅内。《通知函》中也明确注明“于2017年1月14日前完成办理撤场手续”，显然，郑某如�办理撤场手续，则展厅内物品无法进出兴南商场，现越秀公司、红星美凯龙城南分公司无任何证据证实郑某已与其办理撤场手续，依法应承担举证不能的法律后果。3.上述资产评估值详细列明了委托评估的资产，根据《资产评估报告》第七条第（一）款第3项及第（二）款，资产评估值395100元是扣除了折旧后的市场价。4.越秀公司、红星美凯龙城南分公司以《资产评估报告》中第十一条第（三）款为由，认为涉案的资产因合同到期，“可持续经营”的前提不成立，但从2014年三方首次签合同开始，至2017年1月15日越秀公司、红星美凯龙城南分公司强行撤场闭馆，郑某委托评估的涉案商铺内的资产一直处于持续经营中。5.退一步说，即使合同已到期，展厅内的装修及样板的所有权依法属郑某所有，越秀公司、红星美凯龙城南分公司也无权擅自处分，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款规定，越秀公司、红星美凯龙城南分公司依法应当承担赔偿责任。三、郑某承认签订合同时自我保护意识不够，没有坚持要求合同期至2020年并拒绝越秀公司、红星美凯龙城南分公司要求一年一签的合同陷阱，并愿意承担50％的过错责任。越秀公司、红星美凯龙城南分公司对其余未提起诉讼的商户均给予了5万元不等的经济补偿，这从侧面证实其也承认因自身原因造成提前撤场，给商户造成重大经济损失，具有过错责任，才给予商户一定的经济补偿。
被上诉人越秀公司答辩称：一、越秀公司与郑某签订的《场地租赁与经营管理合同》的期限为2015年9月1日至2016年8月31日。依据约定，合同到期后应由郑某提出书面申请，经越秀公司同意后，签订新的租赁合同，否则视为郑某主动放弃继续使用的权利。但租赁期届满后，郑某未向越秀公司提出书面申请要求续租，越秀公司也不同意续签租赁合同。郑某在起诉状中提出越秀公司承诺商场可租赁至2020年以及已向越秀公司提交了其已签名的新的《场地租赁与经营管理合同》，越秀公司并未作出该承诺。实际上，越秀公司出售该物业是在该物业竣工验收备案后就已经接洽谈判，故每次越秀公司只同意签署一年的时间。越秀公司亦未收到郑某提交的任何书面文件。本案《场地租赁与经营管理合同》于2016年8月31日到期后，双方并没有续签租赁合同。因此，本案《场地租赁与经营管理合同》已自动解除，越秀公司无需承担任何赔偿责任。二、依据《场地租赁与经营管理合同》的相关约定，合同解除后，郑某的所有装修归越秀公司所有，郑某不得拆除，且越秀公司无需为此支付任何费用，故越秀公司无需赔偿该商铺室内装修费用。三、郑某委托评估公司对场�的室内装修及样板进行评估，为其个人行为，未经越秀公司同意及参与，越秀公司对其评估报告不予认可，同时评估机构在评估时也未考虑到物品的装修布局以及实际拆除后的具体使用销售价值情况，且合同中也无约定越秀公司需要支付该部分费用。四、在租赁期届满、合同到期终止以后，越秀公司、红星美凯龙城南分公司曾多次以告知函、律师函以及现场公示等方式，提醒郑某按照合同约定撤场，但郑某明知在租赁合同到期终止后，仍拒绝撤离场地，故意扩大经济损失，该责任应当由郑某自行承担。郑某遗留在租赁场地内的物品，应当视为郑某放弃所有权，依约由管理方自行处置。郑某有时间聘请评估公司到承租场地内对遗留物品进行评估，那么郑某自然有时间将遗留物品撤出租赁场地，该评估实际是不用发生的，相应的费用应当由郑某自行承担。五、郑某的诉求所建立的法律关系及基础与实际的合同到期终止基础法律关系相矛盾，应予驳回。六、郑某称越秀公司给予未提起诉讼的商户各补偿5万元，是否实际到位，代理人暂不确认。如果有补偿，也是红星美凯龙城南分公司单独与各商户达成的协议，更是基于其双方协商一致的情况下形成的新的法律关系而给予的；对于未达成新法律关系的郑某，各方权利义务关系应严格按照《场地租赁与经营管理合同》的约定执行。据此，郑某的上诉请求在已有的租赁合同法律关系中，无法得到支持，且明显违背了有关房屋租赁司法解释的规定。七、一审庭审时，各方均确认商场的清偿工作是由红星美凯龙城南分公司负责，故郑某的上诉请求与越秀公司并无关联性。红星美凯龙城南分公司的补偿款中是否有剩余，剩余多少，均应由郑某与红星美凯龙城南分公司协商。在没有协商妥当的情况下，红星美凯龙城南分公司也不应向郑某支付诉请款项。故请驳回郑某的上诉请求。
被上诉人红星美凯龙公司、红星美凯龙城南分公司共同答辩称：一、红星美凯龙公司及其城南分公司同意越秀公司的答辩意见。二、红星美凯龙城南分公司仅是本案《场地租赁与经营管理合同》中的商场管理方，而非场地出租方，故不是本案租赁合同关系的当事人，不应承担因租赁合同纠纷产生的任何赔偿责任。郑某的上诉请求没有合同依据、事实及法律依据，请求驳回郑某的上诉请求。
郑某向一审法院起诉请求：一、越秀公司、红星美凯龙城南分公司、红星美凯龙公司连带赔偿郑某因提前结束红星美凯龙中山兴南商场场地租赁与经营给郑某造成的室内装修及样板间经济损失395100元；二、越秀公司、红星美凯龙城南分公司、红星美凯龙公司连带支付郑某因委托评估公司评估而支付的评估费2000元。
一审法院认定事实：2014年9月1日，郑某作为场地承租方与越秀公司作为场地出租方、红星美凯龙城南分公司作为商场管理方签订《场地租赁与经营管理合同》，约定场地出租方将涉案商场二楼B8058号展厅计185.2㎡（产权面积200.65㎡）的场地出租给场地承租方经营建材类帝凯斯品牌系列产品，合同期限自2014年9月1日至2015年8月31日；合同期满，场地承租方如有意延长场地经营使用合同期限，至少应在本合同期满前两个月向商场管理方提出书面申请，在同等条件下，优先考虑给场地承租方使用，经商场管理方同意后，可签订新的《场地租赁与经营管理合同》，否则，视为场地承租方主动放弃继续使用的权利，由商场管理方收回场地另作安排；合同终止、解除或者期满后，场地承租方的所有装修归场地出租方所有，场地承租方�得拆除、场地出租方无需为此支付任何费用；本合同解除或终止后，场地承租方应于解除或终止之日前三日内（或按商场管理方指定的其他期限），将展位内物品全部撤出展位，如场地承租方未按上述期限撤出场地，则商场管理方有权腾空展位及处理其相关物品，场地承租方无权因此向商场管理方、场地出租方主张任何费用或损失（此条款已由商场管理方明确告知场地承租方，且场地承租方在签订本合同时已明确知晓）；合同还约定了其他事项。合同到期后，双方续签上述合同期限至2016年8月31日。2016年8月，越秀公司、红星美凯龙城南分公司告知郑某等商户涉案商场即将闭馆、撤场，不再续签租赁合同。2017年1月3日，越秀公司、红星美凯龙城南分公司在涉案商场内贴出《商户告知书》，称越秀公司将其名下的涉案商场经营物业整体出售，出售后商场不再经营家居建材，越秀公司与红星美凯龙城南分公司的委托管理关系将终止，双方决定自即日起进入闭店过渡期，并自当月15日起停止对外经营。2017年1月15日，涉案商场正式停止对外营业。2017年1月底，越秀公司与案外人办理了涉案商场所在物业的产权移交手续。该期间内，越秀公司、红星美凯龙城南分公司曾与郑某等商户洽谈装修折旧补偿/赔偿的问题，但未达成一致。2017年3月21日，郑某提起本案诉讼。
一审另查：郑某曾委托中山市科兴土地与资产评估有限公司对其位于涉案商场二楼B8058号展厅的样板系列、室内装修、家具及家电、办公用品进行评估。该评估公司出具了《资产评估报告》，评估意见为样板系列价值141500元、室内装修价值232000元、家具及家电价值18800元、办公用品价值2800元，以上合计395100元。评估费价税合计2000元。郑某确认其中家具及家电、办公用品部分未与租赁物形成附合，但称因双方未谈妥，故未将上述资产全部撤场。越秀公司主张郑某于委托评估后、正式闭馆前已将大部分价值较高的物品陆续搬离，其于2017年1月14日去商场现场，发现郑某店面内存有家私1套、办公茶桌1套、样板门30扇、样板锁18个、TCL彩电1台、电脑、打印机、风扇、书柜样板1套、会客椅2张、铝合金门3扇。依据合同约定，该情况属于郑某放弃承租场地物品的所有权，故其未清理场地内的物品，而系将涉案商场所在物业按照现状整体出让给买受人。越秀公司提交的《律师函》、EMS寄件联、中国邮政速递物流截图，反映红星美凯龙城南分公司委托广东广大律师事务所林鑫律师于2017年1月16日向郑某身份证住址发函，称其已于2017年1月11日向郑某发出《通知函》，敦促郑某办妥清场及场地交接手续，但郑某怠于履行合同，拒绝清场交还原租赁场地，故其特函告郑某应于本函件送达之日起两日内与其取得联系，清空原租赁场地，并办妥租赁场地交还手续；逾期不清空原租赁场地，或逾期未办妥场地交还手续的，其将依据合同进行清场，并不承担郑某所主张的任何损失；该函件为原租赁场地清场及场地交还事宜的最后书面通知文件。该邮件于2017年2月7日由他人代收。红星美凯龙城南分公司称其对闭馆时涉案商场现场情况及财物处理不知情。
一审又查：郑某未提交相关依据证明越秀公司曾向其承诺可租用涉案店面至2020年。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。郑某称其投入巨额资金装修店面系因越秀公司、红星美凯龙城南分公司在招商时向商户口头承诺可连续租用至2020年，现越秀公司、红星美凯龙城南分公司不确认曾作出该承诺，郑某亦不能提交相关依据证实该主张，依据《最高人民�院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，郑某应承担举证不能的不利后果，故对其该主张不予采纳。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人可拆除未形成附合的装修装饰物，但请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，郑某在无任何关于可租用涉案店面至2020年的有效依据的情况下，即投入较大资金装修店面，应承担相应的投资风险。合同到期后，越秀公司不同意续签合同系事实，为防止损失的扩大，郑某应依照双方合同约定、相关法律规定将未形成附合的装修装饰物拆除并搬离。现越秀公司称因郑某拒绝清场、交还原租赁场地，故其视为郑某放弃租赁场地内物品的所有权，符合双方合同�定，郑某主张该部分损失的费用，不予支持。郑某向越秀公司、红星美凯龙城南分公司主张因提前结束租赁关系给其造成的室内装修、样板经济损失以及因委托评估公司评估而产生的评估费用，缺乏事实依据、合同依据以及法律依据，故对其主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决驳回郑某的全部诉讼请求。案件受理费7256元，由郑某负担。
本院二审期间，郑某与越秀公司、红星美凯龙城南分公司、红星美凯龙公司均未向本院提交新证据。
本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院再查：2017年1月3日，红星美凯龙城南分公司在《中山日报》发布《消费者告知书》一份，载明“尊敬的消费者：感谢您对中山兴南红星美凯龙商场一直以来的信任与支持，由于业主方中山市越秀地产开发有限公司将其名下中山红星美凯龙兴南商场经营物业整体出售，出售后经营物业不再经营家具建材业态，中山兴南红星美凯龙商场自即日起进入闭店过渡期。自2017年1月15日起，中山兴南红星美凯龙商场停止对外经营，红星美凯龙不再参与商场管理工作，并商场将摘除‘红星美凯龙’店招”等内容。同时，2017年1月4日的《中山日报》在A6《新闻-
民生》版，也对涉案商场的撤场进行了报道。
本院认为，根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，一是双方之间的租赁关系是否已经终止；二是越秀公司、红星�凯龙城南分公司、红星美凯龙公司是否应向郑某赔偿相关物品的损失。
关于争议焦点一，即双方之间的租赁关系是否已经终止的问题。
本案中，双方于2014年9月1日签订的《场地租赁与经营管理合同》，经续签履行期限至2016年8月31日届满。之后，双方均认可双方之间没有再续签租赁合同。郑某上诉提出越秀公司、红星美凯龙城南分公司在涉案商场对外招商宣传时向其等商户承诺：越秀公司、红星美凯龙城南分公司之间对涉案商场的合作期至2020年止。越秀公司、红星美凯龙城南分公司对此均不予认可。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事�或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”因此，依法郑某应对其该上诉主张提交相关证据加以证明，但郑某并未对此提交相关证据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，郑某应承担举证不能的不利后果。因此，本院对郑某的该上诉主张不予采信。鉴于本案《场地租赁与经营管理合同》的租赁期限已于2016年8月31日届满，双方之间的租赁合同关系因此而应终止。
关于争议焦点二，即越秀公司、红星美凯龙城南分公司、红星美凯龙公司是否应向郑某赔偿相关物品损失的问题。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”如上所述，双方签订的本案《场地租赁与经营管理合同》因租赁期限于2016年8月31日届满而应终止履行，且越秀公司、红星美凯龙城南分公司也曾多次通过张贴《商户告知书》《消费者告知书》、寄送《通知函》《律师函》等方式，告知郑某等商户涉案商场即将闭场、撤场。红星美凯龙城南分公司还于2017年1月3日在《中山日报》上发布了《消费者告知书》，告知消费者因涉案商场经营物业整体出售，出售后不再经营家具建材业务，以及涉案商场自2017年1月15日起停止对外经营。2017年1月4日的《中山日报》，也在A6《新闻-
民生》版对涉案商场的撤场进行了报道。同时，郑某在明知其签订的为短期租赁合同的情形下，无视大额投入的风险，即大额投入进行装饰装修，由此引起的投资风险，亦应由郑某自行承担。而且，本案《场地租赁与经营管理合同》也约定了合同终止或者期满后，场地承租方的所有装修归场地出租方所有，场地承租方不得拆除，场地出租方无需为此支付任何费用，以及本合同解除或终止后，场地承租方应于解除或终止之日前三日内（或按商场管理方指定的其他期限），将展位内物品全部撤出展位，如场地承租方未按上述期限撤出场地，则商场管理方有权腾空展位及处理其相关物品，场地承租方无权因此向商场管理方、场地出租方主张任何费用或损失。在此情形下，郑某在明知租赁合同因期限届满而终止，以及被告知涉案商场即将撤场后，仍拒绝搬离涉案商场，导致损失进一步扩大，该后果应由郑某自行承担。因此，郑某上诉要求�秀公司、红星美凯龙城南分公司、红星美凯龙公司赔偿其相关物品的损失，理据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人郑某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7256元，由上诉人郑某负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 红 妮
审判员 焦 凤 迎
审判员 谢 劲 东
二〇一八年六月十四日
书记员 勾华吴歌