浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙05民终688号
上诉人（原审被告）：安吉县欧华房地产开发有限公司，住所地安�县孝丰镇东山路17号（河滨小区）3幢营06-1号。
法定代表人：张国华。
委托诉讼代理人：王洪波、杨建军，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安吉洁兰物业管理有限公司，住所地安吉县递铺镇穆王西路尚城公馆3幢尚城公馆会所。
法定代表人：蔡巍。
委托诉讼代理人：秦玉环，浙江五星国泰律师事务所律师。
上诉人安吉县欧华房地产开发有限公司（以下简称欧华公司）因与被上诉人安吉洁兰物业管理有限公司（以下简称洁兰公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院(2017)浙0523民初6898号民事判决，向本院提起上�。本院受理后依法组成合议庭，于2018年7月27日公开开庭进行审理。上诉人欧华公司的委托诉讼代理人王洪波、杨建军，被上诉人洁兰公司的委托诉讼代理人秦玉环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
欧华公司上诉请求：1.撤销浙江省安吉县人民法院(2017)浙0523民初6898号民事判决，改判其公司承担物业费总额的30%；2.一、二审诉讼费均由洁兰公司承担。事实与理由：一审法院对物业费的计费面积认定错误。经安吉县统驭房产测绘有限公司实际测量，讼争物业总面积为27859.16平方米，其中物业用房200.2平方米，其他（辅助用房）面积152.54平方米，实际住宅面积为27506.42平方米。根据双方合同约定，我公司承担交纳物业费的物业是已竣工但尚未出售的物业，物业用房及其他（辅助用房）作为小区的配套设施不能对外出售，故应将该部�面积予以扣减。2017年3月，我公司为抵销对外债务，将37套商品房出售给相关债权人，与债权人签订了商品房销售合同并开具了购房销售发票，相关的债权人也据此办理了房屋登记手续。至此该37套房屋的所有权已转移给了相关债权人，已不是合同中所定义的已竣工尚未出售房屋，也不是合同中所定义的因我公司原因未能按时交付给买受人的物业，故不应由我公司再交纳这37套房屋的物业费。双方合同中第二十条第二项前一句规定了业主逾期不按约交纳物业服务费的，按日加收违约金，但后半句进一步明确了该违约金计算的起始时间为开发企业交房通知书发出之日的第30日。对该条款应整体理解而不应割裂其文义，我公司作为开发企业，与条款中规定的业主含义不同，一审法院将二者等同，属于认定事实错误。洁兰公司履行物业服务合同严重违约，具体表现为没有按�同约定拟定物业管理方案和制度；没有对我公司及小区其他业主公示物业费开支情况；投入小区的物业服务人员只有5名，远远未能达到合同规定的人数；未按合同约定设置道路景观车障，使车辆随意停放小区路面；不按合同约定维护小区设施，使车库进出道闸损坏、热水系统损坏，导致没有购买车位的人员包括非本小区的外来人员将车辆开入地下车库随意停放，长期无偿使用地下车位及业主无法使用热水系统，损害了包括上诉人在内的业主的财产权益；没有按约办理入住手续，不及时通知我公司，致使我公司对新购房人员该收取的相关费用无法收取等乱象。根据洁兰公司投入的服务，我公司只需支付物业费总额的30%。
洁兰公司答辩称：我公司因物业费纠纷已多次与欧华公司进行诉讼，本次已是第四次。双方之间的合同并未约定物业用房及辅助用房不需要交纳物业费，物业用房和辅助用房同样在物业服务范围内，不应予以扣除。欧华公司所称已销售了37套房屋不应交纳物业费事宜，欧华公司只提供了购房合同，无法证实这些房屋已销售完毕并且交付的事实。根据双方合同约定，只有达到房产证办出并交付业主后我公司才可向业主方收取物业费，而该37套房屋显然未达到上述条件，仍应由欧华公司交纳物业费。欧华公司也是应当交纳物业费的主体，其任意违约不交纳物业费，应当承担滞纳金。关于交纳比例问题，在之前我公司与欧华公司的物业费纠纷案件审理中，均是按该比例扣减，双方也没有上诉，视为对该比例的认可。欧华公司所称我公司物业服务的不足之处，均系其单方陈述，并无相应证据证明。请求驳回上诉，维持原判。
洁兰公司向一审法院起诉请求：1.欧华公司支付拖欠的物业管理费等费用合计456446元；2.欧华公司支付滞纳金20000元；3.欧华公司承担本案诉讼费。
一审法院经审理查明：凤祥名城系欧华公司开发的房地产项目。2010年11月1日，洁兰公司为承接该小区物业管理，向欧华公司提交《凤祥名城前期物业服务投标文件》一份，承诺为该小区提供相应完善的服务，包括提供人员配备进行物业服务管理。当日，洁兰公司与欧华公司签订《前期物业服务合同》一份，约定：欧华公司将凤祥名城委托给洁兰公司实行物业管理，委托服务期限自2010年11月起至业主委员会成立之日止。具体费用为住宅物业服务费每月1.8元/每平方米，地下车库服务费每个50元/月，同时约定业主逾期不按约交纳物业服务费的，按日加收应交纳费用总额千分之三的违约金，另纳入物业管理范围的已竣工尚未出售，或者因欧华公司未能按时交付给买受人的物业，其物业服务费用由欧华公司全额交纳。双方还对物业管理服务质量、管理目标等内容作了约定。合同签订后，洁兰公司按约将合同内容向安吉县物价局予以备案。凤祥名城小区竣工后，因销售情况未达预期，尚有部分房产未予出售。此后，洁兰公司以欧华公司未按约支付物业服务费为由向该院起诉，该院审查后认为，欧华公司作为凤祥名城小区的开发商，接受洁兰公司为其所在小区提供的物业服务，故对物业管理范围内已竣工尚未出售的房屋应当支付相应的物业费。同时，洁兰公司在收取物业费时应当提供合理的人员配备及相应质量标准的物业管理服务，对欧华公司提出的洁兰公司人员配备过少、没有按物业服务要求和标准编制管理服务年度计划、资金使用计划、财务预算及决算报告并交由欧华公司审定�问题，洁兰公司亦未举证加以反驳，故洁兰公司在履行物业管理服务质量上存在一定的瑕疵，应相应减少欧华公司物业费的交纳。另查明，自2016年9月1日起至2017年8月31日止，欧华公司名下40套物业先后被法院拍卖成交。自行销售车位62只。
一审法院认为，洁兰公司、欧华公司签订的《前期物业管理合同》系双方当事人真实意思表示，除违约金约定外，其余内容不违反法律规定，对双方当事人均具有约束力。欧华公司作为凤祥名城小区的开发商，接受洁兰公司为其名下物业提供的物业服务，应当支付已竣工但尚未出售房屋所对应的物业费，经核算，欧华公司在上述计费期间应支付的物业服务费（含地下车位服务费60000元）为380531.66元。同时，欧华公司抗辩洁兰公司在物业管理服务质量上存在一定的瑕疵，该院已生效民事判决书对此�予以认定，而在本案审理过程中洁兰公司仍未就该瑕疵情况举证予以反驳，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定，可相应减少欧华公司物业费的交纳金额。根据洁兰公司履行义务的瑕疵程度及所致影响酌定减少物业费的30%即114159.5元，欧华公司应交纳物业费为266372.16元。洁兰公司要求欧华公司支付拖欠物业费的滞纳金2万元，因欧华公司拖欠服务费的事实客观存在，综合本案拖欠的数额、时间等情况，酌情确定为10000元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决：一、安吉县欧华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付安吉洁兰物业管理有限公司自2016年9月1日起至2017年8月31日止的物业费266372.16元及滞纳金10000元。二、驳回安吉洁兰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指�的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8450元，由安吉洁兰物业管理有限公司负担3800元，安吉县欧华房地产开发有限公司负担4650元，限于判决生效之日起十日内交纳。
二审中，欧华公司向本院提交产权证及购房发票复印件一组，用以证明其自行销售的房产已经全部交付给了相应的购房人，购房人也办理了产权证的事实。洁兰公司质证认为，该证据系复印件且无原件可予核对，对其三性均有异议。证据中无法看出办理房产证的时间，根据双方之间的物业服务合同第20条之约定，业主应自开发商发出交房通知书之日起交纳物业费，欧华公司没有提交交房通知书，我公司无法向业主收取物业费，只能向欧华公司收取。本院经审核认为，洁兰公司起诉要求欧华公司支付拖欠的2016年9月1日至2017年8月31日期间的物业费，上述证据无原件予以核对，其真实性存疑，即使真实，也不能证明其向各购房人交付房屋的具体时间在此期间，不能达到欧华公司的证明目的，不予采纳。
洁兰公司未向本院提供新的证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实予以认定。
根据双方当事人的上诉理由及答辩意见，本案的争议焦点是：欧华公司是否应当交付物业用房及辅助用房的物业费；欧华公司是否应当交付已售出的37套房屋的物业费；欧华公司是否应当支付滞纳金；一审判决的物业费扣减比例是否过低。
本院认为，欧华公司与洁兰公司签订�《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照诚实信用原则，全面、及时履行合同。双方合同第四条约定，委托服务事项为“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙……”第五条约定：“共用设施、设备的维修、养护、支行和管理，包括：……”物业用房、辅助用房均为共用设施，同样需要物业服务，双方在合同中也未约定对该部分面积的物业费予以扣除，故欧华公司应当支付该部分面积的物业费。关于欧华公司已售出的37套房屋的物业费承担问题，欧华公司所举证据不足以证明其在2016年9月1日至2017年8月31日期间将房屋交付给了买受人，也未举证证明其已告知兰洁公司已将房屋交付给购房人，应视为因欧华公司原因未能按时交付给买受人的情况，物业费应由欧华公司承担。欧华公司尚有部分房屋未售出，故其仍然为该部分房屋的业主，应当交纳物业费，其未按时交纳，应当按照合同约定支付滞纳金。一审法院根据合同履行的实际情况，综合考虑洁兰公司履行义务的瑕疵程度及所致影响酌定减少物业费的30%并无不当。
综上，欧华公司的上诉请求不能成立，不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3344元，由上诉人安吉县欧华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵哨兵
审判员 徐 晶
审判员 周辰晨
二〇一八年七月二十七日
书记员 贾艳红