吉林省镇赉县人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）吉0821民初45号
原告：林树清，女，1972年2月10日出生，汉族，个体，现住镇赉县。
委托诉讼代理人：石静，吉林常春律师事务所律师。
被告：镇赉县裕东房地产开发有限公司。
法定代表人：毕凤杰，经理。
委托诉讼代理人：隋星媛，吉林高军律师事务所律师。
原告林树清与被告镇赉县裕东房地产开发有限公司（以下简称“裕东公司”）确认合同效力纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用普通程序，分别于2018年3月15日、2018年3月16日、2018年4月23日、2018年5月25日公开开庭进行了审理。原告林树清四次均到庭参加诉讼，林树清委托诉讼代理人石静前三次开庭到庭参加诉讼、裕东公司委托诉讼代理人隋星媛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林树清向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》有效，并判决合同中约定的位于镇赉县御翠豪庭3幢4单元803号，建筑面积73.65平方米的房屋归原告所有；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2015年12月1日签订了《商品房买卖合同》，约定原告以每平方米3100元的价格购买被告的位于镇赉县御翠豪庭3幢4单元803号，建筑面积为73.65平方米，即总价款为人民币228315元整。付款方式为一次性付款。合同签订后，原告按约定履行了付款义务，但被告迟迟未能将楼房交付，故诉至你院，申请法院依法确认原告对该房屋享有所有权并要求被告立即将房屋交付给原告并协助办理房照。望能支持原告诉求，以维护原告的合法权益。
裕东公司辩称，原、被告双方虽然签订了商品房买卖合同，但实际上是借贷关系。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的借款抵押合同、1枚借据、4份房屋买卖合同、抵债协议、买卖合同及收据，因裕东公司均对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的转让债权申明书，裕东公司提出，对该证据的真实性有异议，并主张宋英杰为抵债协议书中的债权人应作为共同原告参加诉讼，转让申明书中涉及宋英杰转让林树清的债权不明确，双方之间有抵债协议，林树清应当是以抵债协议作为诉讼依据，不能直接用买卖协议提起诉讼，并要求法院判决涉案归林树清归个人所有。针对该转让申明书中书写的内容是否是宋英杰本人签字的问题，是否是其本人真实意思表示的问题，本次庭审后本院对宋英杰作了调查，形成调查笔录，宋英杰对其债权转让协议、转让债权申明书所书写的内容均予以认可，是其真实意思表示，故本院对该转让申明书真实性予以确认；后林树清于2018年5月25日向本院提出申请，要求我院调取（2017）吉0821民初2338号卷宗中2013年3月4日签订的借款抵押合同书（66万）及借据、吉房建镇字第00000067号、抵押贷款补充协议（2014年3月4日）、2014年4月25日签订的借款抵押合同书及借据（36万）、吉房建镇字第00000192号、吉房建镇字第00000189号、吉房建镇字第00000190号、吉房建镇字第00000191号四份抵押权证以及2015年1月29日签订的债权转让协议以及朱会玲承诺书、我院对朱会玲所作的调查笔录、宋英杰债权转让申请（明）书（2份）以及我院对宋英杰所作的调查笔录，因裕东公司对上述证据均无异议，本院予以确认。
本院确定案件事实如下：2013年3月4日，裕东公司因开发楼房建设需要，向案外人朱会玲借款人民币66万元，双方约定，借款期限为1年，即从2013年3月4日起至2014年3月4日止，全年利息15.6万元，按月还本付息（从5月4日开始还本付息，每俩月付息2.6万元，本金1万元，总计3.6万元。还款日期为当月4日前，最迟不能超过当月15日，否则，视为违约）。如甲方（裕东公司）不按期还本付息，则乙方（朱会玲）有权终止合同，提前收回所有本金，并可以要求其承担预期利息和违约金；借款到期时所余本息一次结清，如甲方逾期给付，自逾期之日起按银行同类贷款利率的四倍计息，直至给付之日止；甲方为保证自己如实的履行本借款合同，特向乙方提供裕东公司（坐落于民康花园）一处房产（民康花园11#-2号门，194.54平方米）作抵押；如甲方不能按期还款（包括部分还款），不但要承担逾期给付的利息，而且还要承担借款总价款30%的违约金，该借款抵押合同书中还约定了双方其他的权利及义务。因该笔借款对该涉案房屋作了他项权利（吉房建镇字第00000067号），抵押债权数额为66万元。
2014年3月4日，案外人朱会玲与裕东公司签订抵押贷款补充协议，协议内容为因裕东公司资金周转不畅需续借1年，借款本金66万元，全年借款利息19.2万元，本息合计85.2万元，借款期限延至2015年3月3日，甲方（裕东公司）按月还本付息【每俩月4日前付给乙方（朱会玲）利息1万元，还给乙方本金3.2万元）】，余款于2015年3月3日前结清。如甲方不按期还本付息，则乙方有权终止合同，提前收回所有本金；该补充协议还约定，如甲方不按期还款，甲方不但要承担预期或逾期利息，还要承担借款总价款30%的违约金；该补充协议还约定，本协议作为抵押担保借款合同的组成部分，与抵押担保借款合同具有同等法律效力。
2014年4月25日，裕东公司因楼房开发建设需要，向案外人朱会玲借款人民币36万元，双方约定，借款期限为1年，即从2014年4月25日起至2015年4月24日止。全年利息6.6万元。本息合计42.6万元，按月还本付息（每俩月25日前付给朱会玲利息1.1万元，还给朱会玲本息1万元，最迟不能超过当月30日，否则，视为违约），如裕东公司不按期还本付息，则乙方有权终止合同，提前收回所有本金；借款到期时所余本息一次性结清，如甲方逾期给付，自逾期之日起则按银行同类贷款利率的四倍计息，直至给付之日止；如裕东公司违约或不能按期还款(包括部分还款)，不但要承担预期或逾期给付的利息，而且还要承担借款总价款30%的违约金。裕东公司用自建的民康综合楼17号（面积为25.12平方米）、29号（面积为21.28平方米）、30号（面积为23.16平方米）、32号（面积为23.16平方米）上述4个车库作抵押，每个车库抵押金额为人民币9万元，并办理了他项权利证书（吉房建镇字第00000192号、吉房建镇字第00000189号、吉房建镇字第00000190号、吉房建镇字第00000191号）；双方在该借款抵押合同书中还约定其他权利义务。
2015年1月29日，经案外人朱会玲与裕东公司协商，朱会玲将对裕东公司以上的107万债权（66万+36万+5万利息）转让给了林树清及案外人宋英杰，三方签署了债权转让协议，债权转让第一条“债权转让内容”：1.1甲方（朱会玲）同意按本协议的条款和条件向乙方（宋英杰、林树清）转让其对丙方（裕东公司）的债权，乙方同意按本协议的条款和条件从甲方处受让该债权；1.2该转让债权为：人民币107万元及其形成107万元债权的所有相关依据和抵押物；1.3甲方在签订本协议之日起2日内，将其合法拥有上述债权的相关依据向乙方交割完毕。第二条“债权转让价款及支付”：2.1甲乙双方约定债权转让价款为人民币107万元整（其中5万元为丙方应该给付甲方的部分利息）。2.2自签订本协议之日起2日内，乙方支付给甲方人民币107万元。第三条“债务履行”：3.1丙方同意在债权转让完成后向乙方偿还债务。丙方应向乙方偿还本金107万元，利息22.2万元本息合计人民币129.2万元。还款期限一年，自2015年1月29日起至2016年1月28日止，本合同到期时所余本息一次结清，如逾期给付，自逾期之日起则按银行同类贷款利率的四倍计息直至给付之日止，丙方承担预期利息和违约金；并将对朱会玲对该债务享有的抵押权一并转让给了林树清及宋英杰，另外三方还对其它权利义务作了具体约定。
2015年1月29日，宋英杰及林树清与裕东公司签订借款抵押合同书，双方约定，裕东公司向宋英杰、林树清借现金36万元，用于楼房开发建设，借款期限1年，自2015年1月29日至2016年1月28日止，裕东公司必须按期还款，不得违约；全年利息4.8万元，本息合计40.8万元，裕东公司按月（3个月）还本付息，即每第3个月28日前付给宋英杰、林树清利息1.2万元，还给宋英杰、林树清1.5万元，最迟不能超过当月30日，否则视为违约；借款到期时余款本息一次结清，如裕东公司逾期给付，自逾期之日起则按银行同类贷款利率四倍计息，直至给付之日止，裕东公司承担预期利息和违约金；裕东公司为保证自己如实的履行本借款合同，特向宋英杰、林树清提供裕东公司坐落于御翠豪庭房产（3#-4-803，75平方米；3#-3-402,84.61平方米；3#-4-1003,75平方米；3#-3-1102,84.61平方米）作抵押；如裕东公司不能按期还款（包括部分还款），不但要承担逾期给付的利息，而且还要承担借款总价款30%的违约金；李福东个人对借款同样负有连带清偿责任。李福东并于同日出具给宋英杰、林树清36万元的借据一份（未盖有裕东公司印章）。
2015年12月1日，林树清及案外人宋英杰（乙方）与裕东公司（甲方）签订的协议书一份，协议书约定，关于截止到本协议签订时止，甲方所欠乙方人民币143万元的债务，甲方自愿以抵押的以及调换的房产清偿所欠乙方的该项债务。该债权产生的依据系乙方于2014年3月4日从朱会玲处受让的债权107万以及协议约定的利息、2015年1月29日甲方向乙方借款人民币36万元以及协议约定的利息，同时扣除已还的本金及利息11.25万元后剩余的部分，尚剩余145.25万元整；第二条：甲方提供下列两套房屋以清偿所欠乙方的上述债务，房屋具体情况如下：1、房屋坐落于镇赉县民康花园11#-2号门，建筑面积194.54平方米的商业楼一处，即抵押权证号为吉房建镇字00000067号的房产（1区11段11-2号），因现已抵押于朱会玲名下（已连同债权一并转让给乙方），其中单价为每平方米6292.7元，总价格为1224185元；2、房屋坐落于镇赉县御翠豪庭3幢4单元803号住宅，建筑面积73.65平方米的住宅楼一处，其中单价为每平方米3100元整，总价格为228315元。上述房屋作价人民币145.25万元。协议中还约定，甲方保证对上述房屋拥有完整的所有权，房屋产权无争议，亦不存在任何法律上的瑕疵；甲方保证对上述房屋及其土地使用权未设定抵押（除抵押权人朱会玲之外）或权利受到其他限制。并且，在本协议签订后，就上述房产，甲方不得再另行出售或抵押，否则乙方除有继续向甲方追偿借款协议项下欠款及利息外，甲方还应向乙方支付违约金人民币30万元整；自乙方的上述房屋自所有权完全转移至乙方名下之日起，甲乙双方的债权债务即告清结，该项债权债务关系归于消灭。同时乙方承诺待本协议签订前，甲方与乙方签订的借款抵押合同、商品房买卖合同归于全部归于无效，甲乙双方所确定的债权以本协议约定为准。同时乙方承诺放弃借款抵押时抵押的位于御翠豪庭3#3单元402、3#4单元1003、3#3单元1102的抵押权；本协议项下的房屋能办理产权证为止，因甲方怠于履行义务等原因导致房屋产权证无法办理到乙方名下，乙方有权向甲方继续追索人民币143万元的债务并附带借款协议项下约定的利息，并有权自该协议项下的房屋自能办理产权登记之日起按每日200元向甲方计收违约金；鉴于本合同不能作为房屋产权登记管理部门的过户依据，则待更名过户时，甲、乙双方可另行签订《房屋买卖合同》以备上述房产顺利过户至乙方名下，本合同作为《房屋买卖合同》的副本，如发生争议时，则以本合同项下的条款作为甲、乙双方解决争议的依据。另外双方在该协议书中还约定了其它的权利及义务。
同日，林树清与裕东公司协商，为便于日后将抵债的涉案房屋能在产权部门进行备案并办理过户手续等的需要，经双方协商，签订了关于涉案房屋的商品房买卖合同，并且裕东公司向林树清出具了收据，其中收据上载明“今收到林树清B区3#4-803，面积73.65平方米，单价3100元，购房款用借款顶房款，总价款228315元”。
经查，涉案房屋已经竣工，不存在一房二卖，不是回迁房屋，尚未办理房屋产权登记。
另查明，2017年12月25日，案外人宋英杰将以房抵债给林树清与其本人的房产予以放弃，并全部转让给林树清。
本院认为，本案争议的商品房买卖合同签订前，该案经历了裕东公司向朱会玲借款本金102万元（66万元+36万元）的事实、朱会玲将107万元债权（其中包含上述102万和这102万元产生的利息5万元）转让给林树清和宋英杰的事实以及林树清、宋英杰与裕东公司签订抵债协议来消灭债权等主要这三个阶段，故而该案应遵循民间借贷、债权转让以及以房抵债等相应的法律适用规则来进行裁判，如若林树清与裕东公司之间违反任何一个阶段的法律适用规则，将不受法律保护。但双方系争商品房买卖合同是在裕东公司未偿还案外人朱会玲借款本息的情况下，经重新协商并对账，裕东公司向朱会玲借款102万及利息5万元，共计107万元债权等转让给林树清及宋英杰以及将借款合同、债权转让以及代物清偿等法律关系转变为以房抵债和商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。
另外，关于以房抵债的问题，本院认为，“以房抵债”是指债务人通过与债权人约定以债务人或第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。人民法院应当根据当事人设定以物抵债的不同时间、约定的具体内容、履行的具体情况等情形来判断以物抵债不同的法律性质，进而正确认定其效力。具体到本案中，在2015年1月29日双方签订的借款抵押合同书中，在该协议“第二条：借款期限1年，自2015年1月29日至2016年1月28日止，裕东公司必须按期还款，不得违约”，而双方签订的“协议书”的时间是2015年12月1日。另外，在协议书第七条“自乙方（宋英杰、林树清）的上述房屋自所有权完全转移至乙方名下之日起，甲乙双方的债权债务即告清结，该项债权债务关系归于消灭。同时乙方承诺待本协议签订前，甲方（裕东公司）与乙方签订的借款抵押合同、商品房买卖合同归于全部（归于）无效，甲乙双方所确定的债权以本协议约定为准。同时乙方承诺放弃借款抵押时抵押的位于御翠豪庭3#3单元402、3#4单元1003、3#3单元1102抵押权”，又见第八条“自本协议项下的房屋能办理产权证为止，因甲方（裕东公司）怠于履行义务等原因导致房屋产权证无法办理到乙方（宋英杰、林树清）名下，乙方有权向甲方继续追索人民币143万元的债务并附带借款协议项下约定的利息，并有权自该协议项下的房屋自能办理产权登记之日起按每日200元向甲方计收违约金”，可见，双方签订的该协议书为双方之间存在的债权债务附设了解除和履行条件，即如果裕东公司将涉案的房屋过户到宋英杰、林树清名下，则双方之间的债权债务归于消灭；如果裕东公司未将涉案的房屋过户到宋英杰、林树清名下，则宋英杰、林树清有权向裕东公司继续追索143万元的债务及利息和违约金。纵观双方签订的该协议书系在双方在债务未届清偿期之前达成的以物抵债协议，进而该协议实为基础借贷债权的担保，具有担保债权实现的目的，应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间的法律关系，该案经历了民间借贷、债权转让法律关系，但债权转让无论最后怎样转，借贷法律关系的性质不会改变，庭审中，双方均认可购房款系从民间借贷和债权转让的数额而计算得来，但林树清以裕东公司违反以物抵债的约定而要求继续履行以物抵债协议或对所抵之物主张所有权的，而本院已认定双方在债务未届清偿期之前达成的以物抵债协议，实为基础借贷债权的担保，具有担保债权实现目的的情况下，本院依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉……”后经本院向林树清释明，要求林树清变更诉讼请求，按照借贷关系来寻求救济时，林树清坚持不变更其诉讼请求，故而本院驳回林树清的起诉。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，裁定如下：
驳回林树清的起诉。
案件受理费100元，退还给林树清。
如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。
审 判 长 樊 杰
人民陪审员 郑玉杰
人民陪审员 张 艳
二〇一八年六月三十日
书 记 员 张秋阳