云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民四终字第432号
上诉人（原审原告）昆明市江东花园二期业主委员会，住所：昆明市江东花园二期。
负责人郭斌，该业委会主任。
委托代理人张文彬，男，汉族，1972年4月8日生。
被上诉人（原审被告）昆明博望物业服务有限公司，住所：昆明市北京路延长线1117号江东二期中心花园旁，组织机构代码：77858581-2。
法定代表人尹学李，该公司总经理。
委托代理人李康鸣，云大法律服务所法律工作者，一般授权代理。
上诉人昆明市江东花园二期业主委员会（以下简称“业委会”）与被上诉人昆明博望物业服务有限公司（以下简称“博望物业”）物业服务合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认以下案件事实：业委会系昆明市江东花园二期住宅小区（以下简称“江东花园”）业主委员会，成立于2010年6月30日。2009年6月28日，博望物业同江东花园的第一届业主委员会签订《物业管理委托合同》约定由博望物业对该住宅小区进行物业管理。管理期限为2009年7月1日至2012年6月30日。2012年业主段某等业主与博望物业间的物业服务合同纠纷经昆明仲裁委员会裁决，并认定段某与博望物业间的《物业服务合同》合法有效。从2012年6月22日起博望物业分别与业主段某等该住宅小区743户业主、住户签订了《物业服务合同》，约定由博望物业为江东花园的房屋提供物业管理服务，物业管理服务期限为3年，自2012年6月30日起至2015年6月30日止，物业管理服务费为每平方米0.45元。此后，该小区2012年7月1日至2013年6月30日共计962户占总户数67.6%的住户交纳物业管理服务费，2013年7月1日至2014年6月30日共计981户占总户数68.9%的住户交纳物管费，2014年6月30日至开庭前缴费47%。双方因合同履行发生纠纷，业委会遂诉至法院，请求判令：一、博望物业退出江东花园，并向业委会移交物业管理用房、公用设施设备、小区资料；二、由博望物业承担本案的诉讼费用。
根据以上案件事实，原审法院认为：关于业委会的主体资格问题，民事诉讼主体资格，是指作为民事法律关系的主体，在从事民事诉讼中能够独立享受民事权利并能够独立承担民事责任的资格。根据《物业管理条例》第十条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。同时规定了业主委员会执行业主大会的决定事项并履行法定职责。本案中业委会经选举产生，并向主管部门备案，具有相应的组织机构及经费，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条规定的其他组织，具备合法的民事诉讼主体资格。关于博望物业所反驳认为业委会业主委员会中7名委员存在欠缴物管费的意见，因本案中业主委员会是作为其他组织的一个整体向法院主张权利，至于委员作为业主个人与博望物业间因欠缴物业费发生的争议不属本案的审议范围。关于博望物业对涉案小区进行管理是否具有相应的依据的问题，根据庭审查明的事实，第一届业主委员会与博望物业所签订的《物业管理合同》于2012年6月30日期满终止，业主委员会明确表明不再与博望物业续约并要求博望物业退出所管理的小区。而博望物业分别与743户业主签订了新的《物业管理合同》，并一直在涉案小区进行物业管理的职责。争议的关键在于新签订的合同的法律效力的问题。根据《物业管理条例》第十五条第二款规定，业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。《中华人民共和国物权法》第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主委员会与业主间的法律关系属于一种代理关系，业主委员会由业主选举产生并由业主组成，其权利来自于业主的授权，属于法律规定的委托代理。本案中，业委会主张涉案小区已经以业主大会表决的形式作出不与博望物业续签物业服务合同的决议，业委会作为业主的委托代理人也表明不再与博望物业续签合同。但业主自行与博望物业签订《物业服务合同》，并缴纳物业管理费，以自己的实际行为表明愿意与博望物业继续建立物业服务合同的意思表示。由于博望物业与小区业主743户签订《物业服务合同》并按约收取物业费，故博望物业对涉案小区进行管理，具有相应的依据。关于业委会的诉讼请求是否应当予以支持的问题，根据《物业管理条例》第十一条规定，下列事项由业主共同决定：选聘和解聘物业服务企业，第十二条规定：“……决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”根据庭审确认的小区共有1424户业主，由于博望物业已经与小区743户（占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主）签订了《物业服务合同》，且收取物业管理费超过小区过半数业主户数，说明该小区的大部分业主愿意继续由博望物业进行物业服务。现业委会要求博望物业退出并移交物业管理用房、共用设施设备、小区资料的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第第七十五条、《物业管理条例》第十一条第（四）项、第十二条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条之规定，判决如下：驳回业委会的诉讼请求。案件受理费2300元，由业委会承担。
原审判决宣判后，上诉人业委会不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判支持业委会的原审诉讼请求。其主要上诉理由是：一、原审法院认定博望物业与部分小区业主及使用人签订的《物业管理合同》真实有效属认定事实不清。博望物业提交的《物业服务合同》按原审法院质证时清单只有714份，而不是原审法院认定的743份。在博望物业提交的714份《物业服务合同》中，有150份合同明确载明是由实际使用人签订，并非业主本人。根据法律规定，只有业主才能行使选聘物业服务企业的权利。因此，该150份合同无效。博望物业提交的其他564份《物业服务合同》也不能证明是真实的，经业委会向业主证实，很多业主并未与博望物业签订过合同。二、博望物业不能证明与其签订合同的业主所有的面积占小区面积半数以上，也不能证明占总户数半数以上。原审法院认定博望物业有权管理小区是错误的。博望物业与业委会签的《物业管理委托合同》已经于2012年6月30日到期终止，而终止后业主大会已于2013年7月9日形成决议，决定不再与博望物业续签合同，并授权业委会选聘物业公司，业委会只是在执行业主大会的决议，而不是作出决议的主体。请二审法院查明事实，改判支持业委会的全部诉讼请求。
针对业委会的上诉请求，博望物业答辩称：一、业委会不是适格的主体，无权提起本案诉讼，业委会在2015年7月8日到期，目前主管部门还未审批新一届业委会，根据法律规定，其权利义务在到期日就终止。二、博望物业是该小区的合法物业企业，且依约履行职责，大部分业主也实际接受了物业服务，并缴纳了费用。业委会未依法召开业主大会，程序和实体都违反物权法的规定。
二审中，业委会主张原审判决确认签订合同的业主有743户错误，应是714户。博望物业对原审判决确认的案件事实无异议。对双方当事人无异议的案件事实，本院依法予以确认。博望物业提交的《物业服务合同》所载明的业主数量系原审法院现场核对后确认的，业委会虽存有异议，但并未提交相反证据证实，其异议理由不能成立。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院二审补充确认以下案件事实：双方一致确认本届业委会已于2015年7月8日到期。业委会提起本案诉讼的业主大会召开形式为业主填写选票征集意见，未召开现场业主大会。
本院认为，根据《物业管理条例》第十条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业委会系根据业主大会选举产生，代表全体业主行使管理权利。本案中，虽然业委会因期限届满存在换届选举的问题，但在换届选举成立新的业委会之前，业委会基于业主授权仍具有相应的民事权利，包括起诉和应诉权，博望物业以业委会存续期间届满主张其无本案诉讼主体资格无相应的法律依据，本院不予支持。根据《物业管理条例》第十二条第一、二款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。据经审查，业委会通过填写选票的方式召开业主大会属于法定的书面征求意见的业主大会召开形式，故填写选票方式产生的决议与业主集体讨论形式产生决议法律后果一致，博望物业主张业委会未召开业主大会导致其决议无效之主张，本院不予支持。根据《物业管理条例》第十二条第三款规定，业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，业委会所提起的诉讼属于《物业管理条例》第十一条第四款所规定事项，据此，业委会诉请博望物业解除物业管理关系应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。经庭审查实，业委会所提交的证据不能满足法定的人数及面积过半数的指标要求，故其依法应承担举证不能的法律后果，其诉请博望物业退出涉案小区，移交物业管理用房、退还设施设备等因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。依照《物业管理条例》第十条、第十一条、第十二条第一、二、三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费2300元，由业委会承担。
本判决为终审判决。
本判决送达各方当事人后即发生法律效力。
审 判 长 起 俊
审 判 员 朱吉文
代理审判员 陈 锐
二〇一五年十一月五日
书 记 员 罗明珠