浙江省兰溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金兰民初字第1094号
原告严益民。
委托代理人严伟坤。
被告阎军。
被告王敏飞。系被告阎军之妻。
委托代理人陈建学，浙江大名律师事务所律师。
原告严益民为与被告阎军、被告王敏飞房屋买卖合同纠纷一案，于2014年9月26日向本院起诉，本院于同日受理后，由审判员姚晓茵独任审判，于2014年10月27日公开开庭进行了审理。因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原告严益民及委托代理人严伟坤，被告阎军、被告王敏飞及其委托代理人陈建学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告严益民诉称，2014年2月16日，原告与二被告就座落于兰江街道振兴路89号（后经地名办变更为87-2号）达成营业房买卖协议，协议约定：房屋总房价为人民币300万元（净价），分二期付款。办理过户手续，签字后可过户时被告付给原告购房款人民币150万元，余款150万元预计于2014年6月20日前银行放贷后3天内付清。之后，原告陆续收到被告支付的部分购房款150万元。同时原告积极配合被告，将房屋产权过户给被告。被告于2014年3月24日领取到该房屋的产权证、土地证。2014年6月初，被告在中国邮政储蓄银行兰溪支行通过将该房屋抵押给银行的方式贷得人民币150万元。原告根据房屋买卖协议约定要求被告支付购房余款150万元，被告以87-2号营业房的通道有纠纷为由拒绝支付。原告本着友好协商的态度，于2014年6月17日与被告王敏飞签订补充协议，约定：1、乙方（被告）于2014年6月17日前付给甲方（原告）第二期购房款计人民币100万元，由甲方（原告）把振兴路87-2号（现租给何连洪开佳仕龙的营业房）先交付给乙方（被告），租金由乙方（被告）收取。2、双方共同委托律师处理振兴路87-2号通道纠纷，由律师通过律师函、诉讼方式，通知、诉讼经过振兴路87-2号通道的全部储藏室的业主由法院来公正判决该通道所有权是否属于振兴路87-2号营业房所有，是否可以堵塞，待法院判决该通道产权或所有权归振兴路87-2号所有，可以堵塞，并判决生效后乙方立即支付甲方购房余款计人民币50万元。补充协议签订后，原告收到购房款100万元。原告从兰溪市房地产管理处收到关于范如新要求重新核查产权登记的答复，记载：关于编号201420340601号范如新等住户反映的兰江街道振兴路87号联建房通道的问题，我处已收悉，经过查阅相关原始资料，现将有关情况回复如下，该幢房屋于1996年由兰溪市经济计划委员会和兰溪经济开发区管委会联合下文批准的，为“徐德标等集资建房”。徐德标户2002年1月办理了该幢房屋的房产证，建筑面积1512.80平方米商住综合楼。2012年12月原房管局依据联建房协议办理了严益民的房产证，面积111.05平方米（含现通道的面积）。我们认为虽然该产权归个人所有，但通道的性质不能改变。兰溪市房地产管理处已经明确该通道产权归振兴路87-2号但性质不能改变，若继续执行补充协议第二条则违反国家法律、行政法规的规定，因此原告认为该补充协议无效应继续根据房屋买卖协议执行，要求二被告立即支付原告购房余款50万元。综上，为维护原告的合法权益，请求依法1、判令原、被告于2014年6月17日签订的补充协议无效。2、判令二被告立即支付购房款50万元。3、本案的诉讼费用由二被告承担。
原告严益民在案件审理过程中向本院提交的证据有：1、原告身份证复印件，证明原告的主体资格。2、房屋买卖协议，证明原告与被告就座落在兰江街道振兴路87-2号号营业房买卖达成协议的事实。3、欠条，证明被告于2014年3月3日止欠原告150万元购房款，余款承诺在银行放贷后三天内付清。4、补充协议，证明原告与被告阎军就通道纠纷、付款方式达成补充协议的事实。5、房产证复印件，证明振兴路87-2号营业房产权已过户给被告及产权包含通道的事实。6、关于范如新要求重新核查产权登记的答复，证明兰溪市房地产管理处明确回复通道产权归振兴路87-2号但性质不能改变的事实。7、照片，证明营业房的现状。
被告阎军、被告王敏飞辩称，原告认为2014年6月17日的补充协议无效没有法律和事实依据。事实上，该补充协议是在原告与被告房屋买卖协议存在欺诈事实和营业房的面积价格存在重大误解的情况下，双方为了补救才签订的协议。签订补充协议主要是因为房屋买卖协议中，面积存在重大误差，不存在补充协议不成立，补充协议合法有效。2、原告要求被告支付房款50万元没有合法依据。2014年6月17日中的补充协议很明确，只有将诉争的通道堵塞才支付50万元，原告至今没有履行其义务，原告要求支付房款没有事实和法律依据。因此，请求法院驳回原告的各项诉讼请求。
被告阎军、被告王敏飞在案件审理过程中向本院提交的证据有：1、兰溪市有的房产信息服务部提供的事情经过，证明被告因办理贷款需房地产评估中心实施测量时才发现实测面积与产权证上不符。发现问题后，原告很明确是自己让出一个通道给楼上居民使用。签订补充协议的目的是通道封掉，交付被告使用，封不掉，被告是拒付50万元的。2、照片，证明通道的情况。3、通话录音光盘、文字录音资料，证明跟中介提供的事情经过是一样的。4、补充协议，证明补充协议是附条件的协议，是对付款作出相关补充约定。5、两份通话录音及文字整理资料，证明前二手的房东在房屋转让的时候都没有包含通道面积。
经庭审举证、质证，对原告提供的第1项证据及其证明内容，被告无异议，本院予以确认。第2项证据及其证明内容，被告对证据的真实性无异议，但对协议内容有异议，主要是通道的问题。原被告双方已办理房屋产权过户，本院对证据的证明力予以确认。第3项证据及其证明内容，被告对证据的真实性无异议。认为该欠条是在原告的欺诈的情况下写的，因为该营业房的面积存在重大的误差。被告未向本院提供依据证明原告有欺诈行为，对证据的证明力予以确认。第4项证据及其证明内容，被告对证据的三性都没有异议，但协议中第二条，支付50万元的前提就是通道堵塞。本院对证据的真实性予以认定。第5项证据及其证明内容，被告对证据的三性都没有异议。房产证的平面图存在问题。从平面图中没能看出通道面积是否包括在营业房里面。结合本案查明的事实，对证据的证明力予以认定。第6项证据及其证明内容，该提供的复印件没有提供原件相互印证，所以对三性都有异议，如果能够提供原件质证如下，该答复的合法性有异议。原告在2000年通过合法途经已经取得了振兴路87-2号营业房实际所有权，直到2002年才办证。原告是为了楼上房屋好卖，自己让出的通道，这是事实。图纸里面没有后面的储藏室。本院对通道产权归振兴路87-2号，但性质不能改变这一事实予以认定。第7项证据及其证明内容，被告对证据的真实性、合法性无异议。但是不能证明原告所要证明的目的。经审查，对证据的证明力予以确认。对二被告提供的第1项证据及其证明内容，原告对证据的三性都有异议。原告不是开发商，并不是原告把这个通道给楼上的住户。原告2000年购买该营业房时通道已经存在。原告一直不知道该房屋的通道产权及相应的事情。陈有德不具备证人资格，应当认定其证言无效。本院对证据的真实性予以认定。第2项证据及其证明内容，原告无异议，本院予以认定。第3项证据及其证明内容，原告对证据的三性都有异议。文字录音是被告经过修改、剪辑的，并不是完整的。不能证明被告所证明的对象。本院对证据的真实性予以认定。第4项证据及其证明内容，原告对证据的真实性无异议，但对证明内容有异议。该协议本身就是一份无效协议，不能作为是该房屋买卖协议的附加条件。而且协议第二条也并未明确约定，原告达不到第二条，被告就能拒付房款的事实。结合本案查明的事实，本案付款所附条件无法成就。第5项证据及其证明内容，原告对证据的三性都有异议，1、原告认为钱宝龙及老婆并不是诚信之人，他本身就处于几千万元的诉讼，这个法院裁判文书网也是可以查到的。2、被告出示的这组证据并不能证明其证明的对象。本院对证据的真实性予以认定。
经审理，本院认定以下事实，2014年2月16日，原告与被告阎军及中介方兰溪市有的房产信息服务部签订一份房屋买卖协议，协议约定：甲方（原告）将座落于兰江街道振兴路89号营业房（后地名办变更为87-2号）建筑面积111.05平方米，房屋总价为人民币300万元转让给乙方（被告），付款方式分二期；双方约定办理过户手续，签字后可过户时乙方付给甲方购房款人民150万元。余款150万元，预计于2014年6月20日前银行放贷后3天内付清。之后，原告陆续收到被告购房款150万元。房屋过户给被告后，因被告在办理银行贷款过程中，发现所购营业房实际交易的面积与产权登记的面积不符。2014年6月17日，原告与被告王敏飞又签订一份补充协议，协议约定：1、乙方（被告）于2014年6月17日前付给甲方（原告）购房款100万元，振兴路87-2号的租金由被告收取。2、双方共同委托律师处理振兴路87-2号通道纠纷。是否可以堵塞，待法院判决该通道产权归振兴路87-2号所有，可以堵塞，并判决生效后被告立即支付购房余款50万元。补充协议签订后，原告收到被告购房款100万元。后原告从兰溪市房地产管理处收到关于范如新要求重新核查产权登记的答复，记载：关于编号201420340601号范如新等住户反映的兰江街道振兴路87号联建房通道的问题，我处已收悉，经过查阅相关原始资料，现将有关情况回复如下，该幢房屋于1996年由兰溪市经济计划委员会和兰溪经济开发区管委会联合下文批准的，为“徐德标等集资建房”。徐德标户2002年1月办理了该幢房屋的房产证，建筑面积1512.80平方米商住综合楼。2012年12月原房管局依据联建房协议办理了严益民的房产证，面积111.05平方米（含现通道的面积）。兰溪市房地产管理处认为虽然该产权归个人所有，但通道的性质不能改变。审理过程中，双方对通道的面积自行测量，双方认可通道的建筑面积为19.3平方米。另查明，涉案房屋在原告产权办理登记之前，涉案通道已经存在，供范如新等相关业主出入储藏室。原告在办理相关房屋产权证时对涉案房屋面积111.05平方米包含通道面积的事实并不知情。
本院认为，2014年2月16日原、被告签订的售房协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。双方依照售房协议办理了产权过户手续、支付了部分的房款。被告以购买的营业房实际交付的面积与产权登记的面积不一致为由，拒绝支付剩余房款，导致双方发生纠纷。争议面积的差额即通行道路的面积，而通行道路不能由被告作为营业房使用。此通道是原告购买涉案房屋之前形成的历史通道，原告在办理相关房屋产权证时并不知道涉案房屋产权证记载的面积111.05平方米包含通道面积的事实，原告也是按现状出售和交付被告。被告不同意付款的抗辩理由是要求原告交付通道部分的房屋，依双方签订的补充协议履行。双方所签订的补充协议，系附条件的合同，但协议约定的付款条件是在侵害其他业主共同利益情况下才能成就，从目前的现状来看，附条件无法成就。双方交付房屋时通道早已存在，房屋所有权人不管如何变化均应保持通道的畅通。房屋买卖双方通过约定来否认历史形成的通道，不符合法律的规定。本案付款条件不能成就，并不是原告方的违约造成，而是事实上不可能成就，被告应当支付剩余房款，这才符合双方签订房屋买卖的目的，也符合公平原则。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零九条之规定判决如下：
被告阎军、被告王敏飞于本判决书生效后十日内支付原告严益民购房款50万元。
本案受理费8800元，由被告阎军、被告王敏飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费8800元款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户银行：开户银行：中国农业银行金华市分行，汇入账号196999010400040900000106003，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室。）
审 判 长 姚晓茵
代理审判员 徐露苗
人民陪审员 何寄芸
二〇一五年四月八日
代书 记员 唐智超