四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川16民终645号
上诉人（原审被告）：邹权，男，生于1965年2月27日，汉族，住邻水县。
委托诉讼代理人：谭金锋，四川信和信律师事务所律师。特别授权。
被上诉人（原审原告）：邻水县美好家园商业有限公司，住所地邻水鼎屏镇。
法定代表人：周建，总经理。
委托诉讼代理人：李于飚，四川典章律师事务所律师。特别授权。
上诉人邹权与被上诉人邻水县美好家园商业有限公司（下称“美好家园公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服邻水县人民法院（2015）邻水民初字第3927号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年6月16日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邹权及其委托诉讼代理人谭金锋，被上诉人美好家园公司的委托诉讼代理人李于飚到庭参加诉讼；被上诉人美好家园公司的法定代表人周建经传票唤未到庭。本案现已审理终结。
邹权上诉请求：1、撤销（2014）邻水民初字第3927号民事判决；2、改判美好家园公司继续履行房屋租赁合同；3、本案一、二审诉讼费用由美好家园公司负担。事实与理由：1、他拒付房租和水电费是实，他是行使的合同后履行抗辩权。合同约定合同签订后30日内交房，美好家园公司应是2013年7月28日前交房，而事实上美好家园公司是2013年9月6日才交房，致他延期开业，多付工人工资214209元；合同约定他可以免费使用五楼并进行一定改建，改建的手续由双方共同申报，但美好家园公司不配合，致他对五楼不能进行合法改建，最大效益使用；合同约定他租房用于酒店经营，签约时，美好家园公司拿出邻住建局规审字[2011]13号的批文，致他相信可以修建观光电梯。美好家园公司承诺免费使用五楼并一定改建和修建观光电梯，使他同意了比市场价较高的房租单价，但合同履行中，美好家园公司的承诺均未兑现，他因此依法拒付房租和水电费。2、一审判决适用法律错误，事实上美好家园公司违约在先，依法不应享有解除权。3、美好家园公司的违约行为致他多付工人工资，改建五楼，修建观光电梯等损失为5135016.56元。应冲抵他拒付的房租和水电费。
美好家园公司辩称，邹权上诉称他公司违约在先，他是行使抗辩权，没有事实与法律依据。他公司租给邹权的房屋是四楼，不是五楼，合同没有约定邹权如不能使用五楼，他公司就违约的条款；合同约定是邹权自行在政府批准的地点修建观光电梯，没有约定他公司必须办理申请，也没有约定没有办理申请他公司就应承担违约责任；邹权与他公司签订的《交接函》，可以证明邹权对交房时间是认可了的。邹权无故拖欠房租与水电费的行为，是违约行为，他公司依法有权解除合同。他公司没有违约行为，不存在赔偿损失问题。要求维持原判。
美好家园公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2013年6月28日签订的房屋租赁合同；2、判令邹权支付拖欠的房屋租金809280元，并按银行同期贷款利息支付至租金还清时止；3、判令邹权支付拖欠的水电费共计376485元并按银行同期贷款利息支付缴清时止；4、本案的诉讼费由邹权承担。
一审法院认定事实：2013年6月28日，美好家园公司为甲方，邹权为乙方，双方签订《美好家园租赁经营合同》，美好家园公司将位于邻水县鼎屏镇人民路南段27号四楼，面积为2248平方米的房屋出租给邹权，用于经营酒店、商务宾馆、茶座等，租期自2014年3月20日至2029年3月19日。该合同第五条第2款约定“乙方按年向甲方交付租金。乙方在合同签订10日向甲方交纳第一年场地租金，逾期未交纳甲方有权取消合同，以后每年租金均提前30天向甲方支付。交付具体日期为20-25日”，该合同第五条第3款约定“本合同签订后的10日内，乙方须向甲方交纳人民币30000元的合同保证金。该保证金在本合同期满乙方撤场之后30日内退还给乙方”，第4款约定“如乙方不按期交纳租金，甲方将按当前中国人民银行利率收取逾期滞纳金，并有权要求乙方续交未清租金。如乙方超期10日内拒不缴纳，甲方将在合同保证金中扣除、并认定乙方违约，则甲方有权终止合同”，第10款约定“乙方将在甲方商场周围建停车场，由甲、乙双方共同申报、办理。并由乙方负责管理，甲方有义务协助乙方。其建设费用可由双方协商，共同承担，并共同使用”，第11款约定“乙方自行在政府批准的地点安装观光电梯，并承担一切费用。甲方同意在一楼电梯入口处租给乙方20平方米以内的面积作为接待大厅。乙方按照甲方租金标准给予该面积租金。甲乙双方在该面积的承租方合同到期后方能商谈此事”，第12款约定“甲方同意乙方在合同期内免费使用五楼（五楼面积除甲方自用的900平方米外，剩下部分应交乙方使用），其经营项目按本合同第三大条1.2小条执行。五楼乙方改建部分由甲乙双方共同向相关部门申报，申报过程中所产生的相关费用由甲乙双方共同承担。五楼改建、装修费用由乙方承担。”。该合同第六条第4款约定“水、电、气费用须在乙方进行装修日起计，每月交纳一次，具体为每月的5号至10号缴纳上月的水、电、气费用”，第5款约定“如乙方不按时交纳上述费用，逾期部分按当期中国人民银行利率收取滞纳金。如乙方超过10日拒不缴纳，甲方有权终止合同并要求乙方缴纳上述未缴纳的费用，如乙方拒不缴纳则甲方在合同保证金中扣除”。2013年9月6日，美好家园公司正式将美好家园购物中心四楼、五楼房屋交给邹权，双方签署了交接函。邹权租得房屋后，对四楼房屋进行了装修并购买了经营所需设备、器具；对五楼房屋进行了扩建、装修，后因未取得行政许可，属违法建筑被撤除；两次安装观光电梯（均未完成）；装修了1-4楼的步梯，改动了四楼电梯入口和柜台。2013年10月28日，邹权与深圳市美联富士电梯有限公司签订《产品销售合同》，向深圳市美联富士电梯有限公司购买电梯。随后，邹权开始着手修建电梯，后遭到一楼业主反对而未修建成功。后经双方协商，在靠红帆广场一侧修建，该次修建因未通过审批也未修建成功。2013年12月23日，美好家园公司作为甲方与作为乙方的邹权签订了《邻水县美好家园购物中心租赁合同》，美好家园公司将其所属位于邻水县美好家园购物中心壹层F-31-2号、F-31-3号、F-31-4号商铺（建筑面积75.94平方米），租给邹权经营，邹权拟将该商铺用于修建电梯及接待大厅，但该合同因美好家园公司未取得上述商铺的使用权而未实际履行。另外，因电梯未修建成功造成酒店延期开业，并实际支付了员工延期期间的人工工资214200元。美好家园公司让邹权的装修工人为其换水管，邹权垫支了1406元。在合同履行过程中，双方发生纠纷，截止2015年9月20日，邹权拖欠美好家园公司租金809280元（2014年3月20日至2015年6月20日欠房租674400元；2015年6月20日至2015年9月20日欠房租134880元），水电费376485元。
2011年8月9日，邻水县住房和城乡规划建设局向美好家园公司发出了《邻水县住房和城乡规划建设局建设工程项目初步设计方案审查批准书》（邻住建局规审字[2011]13号），原则上同意了美好家园公司报来的由北京龙安华诚设计有限公司设计的美好家园购物中心配建观光电梯方案。
一审法院认为，双方当事人签订的租赁合同，条款齐备，意思表达真实，且实际履行，故合法有效。邹全拖欠租金及水电费的行为构成违约，根据双方的约定可以解除合同并要求缴纳未缴费用及承担从逾期之日起按同期中国人民银行贷款利率计算的滞纳金。因此，美好家园公司请求解除房屋租赁合同，支付截止2015年9月20日的房租809280和水电费376485元，并按中国人民银行同期贷款利率计算的利息的诉讼请求应当得到支持。邹权辩称其拖欠房租及水电费的行为系对美好家园公司违约行为的抗辩。从《租赁经营合同》的约定和双方签订的《交接函》来看，邹权已接收四、五楼的房屋，电梯应该由邹权自行在政府批准的地点安装，并承担一切费用，五楼由邹权免费使用，美好家园公司并不存在邹权答辩所称的违约行为。因此，邹权抗辩的理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）九十三条、第一百零七条的规定，判决：一、解除原告邻水县美好家园商业有限公司与被告邹权于2013年6月28日签订的《租赁经营合同》；二、被告邹权于本判决生效之日起十日内支付原告邻水县美好家园商业有限公司截止2015年9月20日的租金809280元，水电费376485元，并承担相应利息（2015年6月20日前所欠房租利息，从2014年3月20日起按中国人民银行同期贷款利率以674400元为基数计算至2015年6月20日止；2015年6月20日后所欠房租利息，从2015年6月21日起按中国人民银行同期贷款利率以809280元为基数计算至本判决确定的履行期限届满时止；水电费利息从2014年3月10日起每月按中国人民银行同期贷款利率以尚欠的水电费为基数计算至本判决确定的履行届满时止）。本案案件受理费8150元，由邹权负担。
二审中，邹权提交了证人程创证言，证明双方订立房屋租赁合同过程中，邹权提出修建观光电梯的条件，但又担心办不到建设手续，美好家园公司出示邻住建局规审字[2011]13号的批文后，邹权才消除顾虑。美好家园公司质证意见为，证人未依法出庭，所证明事实与本案事实无关，合同约定是邹权自行在政府批准的地点修建观光电梯。本院认证为：双方争议事实为修建观光电梯是否约定由谁申办建设手续，或共同申办，或约定谁主办、谁协办。程创证言与双方争议事实不具关联性，不作为认定案件事实的证据。
二审中，邹权变更上诉请求，同意解除与美好家园公司的房屋租赁合同，但提出他已支付了200000元房租和50000元水电费，一审判决没有扣减，要求确认扣减，予以改判；同时认为美好家园公司延迟交房，房租起算时间应是2014年5月6日，第一年应该扣1.5个月的房租。美好家园公司对邹权已支付房租200000元和水电费50000元的事实予以了承认，并对一审判决认定截止2015年9月20日的房租809280元没有扣减的事实予以了承认，但主张一审判决认定截止2015年9月20日的水电费376485元已扣减邹权支付的50000元，他公司2014年起诉时计算水电费截止日是2014年8月20日，当时邹权应付172244元，他公司请求是122244元，起诉请求已扣减；同时认为他公司延迟交房邹权是认可了的，邹权当时并没有提出装修免交租期顺延，即双方在合同履行中并没有变更2014年3月20日的房租起算日。对此，双方在邹权应付水电费金额计算上是否已扣减已付水电费和合同履行中是否变更房租起算日的事实存有争议，对争议事实双方均陈述无新证据，一审已举证、质证。本院认定如下：美好家园公司于2014年8月12日向邻水县人民法院提起本案诉讼，请求的水电费是122244元。美好家园公司一审提交的与是否已扣减已付水电费争议事实有关联的证据主要有，宏帆酒店（邹权个体经营）应付水电费汇总表，2014年2月至2015年10月对宏帆酒店应付水电费的《缴费通知》或《告知书》，宏帆酒店对2014年4月20日至2015年9月21日对用电量和用水量确认的凭证，美好家园公司整栋购物中心在2014年2月至2015年10月用电、用水代扣相关税款凭证。上述证据显示，一审判决认定截止2015年9月20日的水电费376485元未扣减邹权已付水电费50000元，美好家园公司抗辩已扣减是对2015年2月至6月的水电费计算错误。至此，截止2015年9月20日，邹权应付美好家园公司的房租是609280元，水电费326485元。因双方约定从2014年3月20日计算房租，房租按年支付，水电费按月支付，邹权已支付房租200000元时间为2013年6月27日，故2014年3月20日至2015年3月19日，邹权应付房租为339520元；2015年3月20日至2015年9月20日，邹权应付房租为269760元。邹权应付水电费326485元，因双方均未提交邹权已付水电费50000元时间的证据，故本院确认，2014年2月的39950元邹权已付；2014年3月应付4783元，逾期时间2014年4月20日（美好家园公司通知时间）；2014年4月应付17029元，逾期时间2014年5月10日；2014年5月应付17717元，逾期时间2014年6月20日；2014年6月应付25146元，逾期时间2014年7月20日；2014年7月应付25538元，逾期时间2014年8月20日；2014年8月应付32031元，逾期时间2014年9月20日；2014年9月应付26699元，逾期时间2014年10月20日；2014年10月应付17339元，逾期时间2014年11月20日；2014年11月应付10179元，逾期时间2014年12月20日；2014年12月应付14351元，逾期时间2015年1月20日；2015年1月应付13892元，逾期时间2015年2月20日；2015年2月应付17897元，逾期时间2015年3月20日；2015年3月应付14720元，逾期时间2015年4月20日；2015年4月应付10485元，逾期时间2015年5月20日；2015年5月应付11299.50元，逾期时间2015年6月20日；2015年6月应付11542.50元，逾期时间2015年7月20日；2015年7月应付17730元，逾期时间2015年8月20日；2015年8月应付21704元，逾期时间2015年9月20日；2015年9月应付16403元，逾期时间2015年10月13日。对于延迟交房的时间是否是合同装修免交租金期间的变更和房租起算时间的变更的事实争议，双方均为提交变更合意的证据，仅是各自按双方房屋租赁合同有关条款的解读。从双方合同目的性质而言，美好家园公司延迟交房影响的是邹权对房屋使用的时间价值，属于违约损失，不是双方对房租起算时间的变更，故本案房租的起算时间应是约定的2014年3月20日。
本院认为，根据合同法第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，现美好家园公司诉请要求解除合同，邹权同意解除合同，本院对双方合意解除房屋租赁合同予以确认。合同解除后，根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，依照履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，双方在终止履行房屋租赁合同的同时，应就履行期间的债权债务进行清结，有损失的，还应根据守约、违约情况或过错情况进行赔偿。本案现为美好家园公司对其债权提出诉请，本院仅对美好家园公司除解除合同外的其他诉请作出法律评判。
根据合同法第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”，第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”和第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。……”的规定，邹权对应付美好家园公司截止2015年9月20日的房租609280元，水电费326485元应以支付。因双方对房租和水电费逾期支付约定了逾期违约金的计算方法，根据合同法第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，对美好家园公司要求邹权支付逾期付款的资金利息损失，依法应以成立，但一审判决对逾期付款利息判决存在不够精确的问题。通常情况下，利息的计算是“利息=本金×利率×期间”，期间存在“起算日”和“终止日”的事实认定，而诉讼中，“终止日”是难以确定的，对此，期间事实也不能确定，这样，银行的同期也不能确定，对此，利率和期间只能在当事人实际支付日确定，故存在变量的是期间与利率，而不是本金。一审判决的利息计算方法实际上将利率固化，不能客观反映利息损失的变化。本案中，因双方约定合同签后10日内，邹权支付第一年租金，以后每年提前30日支付一年的租金，并约定租金起算从2014年3月20日起算，对此，对邹权应付美好家园公司截止2015年9月20日的房租609280元的利息损失因逾期日不同应分段计算。截止2015年3月19日，邹权应付房租本金339520元，起算日为2014年3月20日；截止2015年9月20日，邹权应付房租本金269760元，起算日为2015年2月20日。对于应付水电费的利息损失，因双方约定是按月支付上月实际金额，同样，应以每月应付金额为本金，以每月美好家园公司通知日为逾期付款利息起算日，以实际支付日为终止日计算期间，进而确定同期利率，计算逾期付款的利息。
综上所述，上诉人邹权部分上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”的规定，判决如下：
一、维持邻水县人民法院（2015）邻水民初字第3927号民事判决第一项；
二、撤销邻水县人民法院（2015）邻水民初字第3927号民事判决第二项；
三、上诉人邹权在本判决生效后三十日内向被上诉人邻水县美好家园商业有限公司支付截止2015年9月20日止的房屋租金金609280元及利息（2015年3月19日前的利息从2014年3月20日起按中国人民银行同期贷款利率以339520元为计算本金计算至本判决确定履行期间实际支付日止，2015年9月20日前的利息从2015年2月20日起按中国人民银行同期贷款利率以269760元为计算本金计算至本判决确定履行期间实际支付日止）；支付截止2015年9月20日的水电费326485元及利息（以每月应付水电费为计算本金，按中国人民银行同期贷款利率以每月的逾期日起计算至本判决确定履行期间实际支付日止）。
一审案件受理费8150元，由邹权负担4890元，邻水县美好家园商业有限公司负担3260元。二审案件受理费15471元，由邹权负担9283元，邻水县美好家园商业有限公司负担6188元。
如义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，在本判决确定履行期间届满之日起，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 江海燕
审判员 杨臣双
审判员 冯 文
二〇一六年十月十七日
书记员 彭 曦