江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏08民终1185号
上诉人（原审原告）孙晨霞，银行职员。
委托代理人李文斌，银行职员。
被上诉人（原审被告）淮安开发控股有限公司，住所地淮安经济技术开发区。
法定代表人尚梅军，该公司董事长。
委托代理人吴岳，该公司员工。
委托代理人王建交，江苏引航律师事务所律师。
上诉人孙晨霞与被上诉人淮安开发控股有限公司（以下简称开发公司）商品房买卖合同纠纷一案，淮安经济技术开发区人民法院于2016年1月18日作出（2015）淮开民初字第02355号民事判决。上诉人孙晨霞不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月13日立案受理后，依法组成合议庭于2016年5月10日公开开庭审理了本案。上诉人孙晨霞及其委托代理人李文斌与被上诉人开发公司的委托代理人王建交、吴岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙晨霞一审诉称，2012年11月11日，孙晨霞与开发公司签订了商品房买卖合同，该房位于淮安经济技术开发区合肥路58号的东城江南小区D25幢103号多联体别墅。合同约定房屋的交付期限为2013年12月31日前。在开发公司交付房屋时孙晨霞发现一楼客厅和�厅地面多处裂缝，房屋所属车位无法正常使用，后经开发区质监站现场检测地面开裂问题客观存在，责令开发公司重新浇筑。车位问题也在多次、多人反映之后，开发商才肯承认问题并与所有B户型业主签订车位整改确认书，但整个改造工作直至2015年2月6日才基本整改到位，并勉强符合交付条件。逾期交房402天，导致了孙晨霞无法按期收房，同时因整改车位而损害了孙晨霞别墅前院的使用功能，开发公司应予以相应的经济补偿。现孙晨霞诉至法院，请求判令：1、开发公司赔偿孙晨霞2014年1月1日至2015年2月6日期间的逾期交房违约金共计127071.07元，承担因整改车位侵害孙晨霞利益的经济赔偿30000元；2、开发公司继续落实车位整改直至符合国家相关规定要求；3、开发公司负担本案诉讼费用。
开发公司一审辩称，第一，开发公司不存在逾期交房的违约行为，2013�11月10日，孙晨霞购买的涉案房屋经验收合格，在开发公司通知孙晨霞交付房屋后，2013年12月31日在双方办理房屋交接手续时，以房屋车位无法使用为由拒绝接收房屋，之后才提出房屋一楼客厅和餐厅存在一些裂缝问题，开发公司认为该商品房已经符合合同约定的交付条件，不存在逾期交付的违约行为，孙晨霞提出的车位无法正常使用与客观事实不符，其车位也不在商品房合同约定的范围之内。地面的裂缝也不影响该房屋整体功能的使用，孙晨霞以此为由要求开发公司承担逾期交房的违约责任不能成立。第二，对车位进行整改是双方协商一致的结果，并且开发公司承担了改造费用，不存在侵权违法行为，更没有侵害孙晨霞的合法权益，孙晨霞的第二项诉请没有法律和合同依据，所以请求法庭驳回孙晨霞所有诉请。
原审查明：孙晨霞与开发公司于2012年11月11日签订《商品房买卖合同》，约定孙晨霞购买由开发公司开发的东城·江南和园D25幢103号房，该房屋建筑层数为地上三层，房屋总价1580486元；合同第八条，约定交房时间为2013年12月31日前，交付条件为该商品房经验收合格；合同第九条，约定如出卖人逾期交房的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，该条第二款第2条约定，出卖人书面通知买受人对该商品房进行验收交接�，买受人逾期未办理验收交接手续的，视为该商品房已经按期合格地交付给买受人；合同第十六条第三款约定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；合同附件四合同补充协议（一）第7条约定，商品房经验收合格后交付使用，买受人不得以商品房待维修、整改、面积需要核实等为由拒绝接收。出卖人按期交房，若买受人提出整修所需的时间不视为出卖人逾期交房。合同签订后，孙晨霞依约付清房款。涉案房屋于2013年12月16日通过竣工验收。开发公司于2013年12月25日向孙晨霞发出交付通知书，通知孙晨霞于2013年12月31日9时前往淮安经济技术开发区合肥南路58号东城江南接待中心办理交付手续，孙晨霞收悉后，经现场验收，以房屋一楼客厅和餐厅存在裂缝及车位无法正常使用为由，予以拒收房屋。2014年6月26日，经区质监站工作人员到�确认，涉案房屋一层确实存在裂缝，该站要求开发单位组织设计单位、施工单位出具维修处理方案，实施保修。关于裂缝问题，涉案房屋设计单位上海天功建筑设计有限公司苏州分公司分析系多种原因造成，并出具说明称，关于保温地面裂缝问题（排除卫生间等有潮湿地方）没有大碍，也无需处理，只要将表面上的底板或地砖贴上就好，实在要处理的措施为在此层上用水泥砂浆补缝后、再作找平层。经双方沟通，开发公司后实际将所涉一楼混凝土地面全部挖除并予以重新浇筑施工，孙晨霞于2015年2月7日与涉案小区物业签订房屋交接表。2014年10月8日，孙晨霞签署东城江南B户型中间户型车位改造确认书，该确认书系开发公司所发，该确认书言明对B户型中间户型车位进行改造。
原审认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人合同约定，系双方真实意思表示，合法有效。孙晨霞依约履行付款义务，故开发公司亦应依约于2013年12月31日前将验收合格的房屋交付孙晨霞。经查明，开发公司于约定交房日期前通知孙晨霞交房，且该房屋其实业已经有权单位验收合格符合合同约定的交房条件，孙晨霞以涉案房屋存在一层地面裂缝及车位无法正常使用等质量问题拒绝收房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期�内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”由此可看出，业主可以根据房屋质量严重程度选择解除合同、赔偿损失、修复等方式维权。本案中约定的交房条件已成就，且该房屋的质量问题并未达到诸如房屋主体结构不合格等严重影响正常居住的程度，对房屋使用不构成实质性影响，并不能导致买受人不能实现合同目的，故孙晨霞不得以此拒绝收房，故孙晨霞主张按合同约定的逾期交房条款计收违约金，缺乏事实及法律依据，不予支持。但经审查，涉案房屋存在一层地面裂缝等质量问题导致延迟使用客观属实，开发商未及时维修的，理应承担一定的违约赔偿责任。另就交付后的房屋，开发公司虽有维修义务，但孙晨霞也应积极采取措施，避免损失进一步扩大，否则就扩大部分的损失应自行承担。综合考�涉案房屋延迟使用期限、房屋价格、地理位置等各方面情况，酌定开发公司支付孙晨霞30000元予以弥补相关损失。关于孙晨霞主张开发公司承担因整改车位而侵害其利益的赔偿款30000元并要求开发公司继续落实车位整改直至符合国家相关规定，鉴于房屋买卖合同中并未就车位问题作出明确约定，且孙晨霞亦未提供足够证据证明相关车位不能满足基本使用功能，故对孙晨霞该项主张不予支持。
孙晨霞不服该判决，向本院提起上诉称：本案所涉房屋在约定的交付期限内交付时，存在质量问题且开发公司拒绝维修，导致孙晨霞难以依约取得合格的房屋，开发公司应依约承担逾期交房的违约责任；孙晨霞购买的是别墅，是每户独门独院、设有1至2个停车位的高档住宅。但本案所涉房屋的停车位，不符合设计规范的要求，后来经过整改，又将合同中约定的封闭独立的�庭围墙拆除，将车位扩进原先的前庭，使原设计的前庭功能丧失，明显侵害了孙晨霞的合法权益，孙晨霞的赔偿请求应当得到支持。请求二审改判支持孙晨霞的全部诉讼请求。
被上诉人开发公司答辩称：涉案房屋在合同约定的交付时间之前已经经过竣工验收备案，符合约定的交房条件。关于房屋存在的质量问题影响孙晨霞使用的问题，一审已经判定予以赔偿。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
二审期间，孙晨霞向本院提交下列证据：
1、告知函，证明交房时孙晨霞明确表示房屋存在质量问题，不符合交付条件；
2、宣传材料，证明当时开发商宣传的是车位独立使用，房子有前庭，而现在情况是车位改造后没有前庭，前庭的位置是车位。
开发公司质证称：告知函真实性不予认可，开发公司也没�收到。宣传材料的真实性没有异议，但是车位的改造是经过孙晨霞同意的，改造方案经过孙晨霞书面确认。
经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。
本案的争议焦点为：1、孙晨霞主张逾期交房违约金应否支持；2、孙晨霞主张车位整改以及经济损失赔偿应否支持。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应依合同约定全面履行义务，也享有合同约定的权利。本案中，双方当事人订立的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。一、关于是否构成逾期交房问题。商品房买卖合同约定，开发公司应于2013年12月31日前将经验收合格的房屋向孙晨霞交付。经审查，案涉房屋经过相关单位验收合格，并于2013年12月16日经过质监部门备案，则合同约定的交付条件已经成就。在约定的交付条件成就后，开发公司有效地通知了孙晨霞交付房屋。虽然案涉房屋在通知交付时存在一定的质量问题，但并未达到严重影响正常居住的程度，对房屋使用也不构成实质性影响。双方当事人在商品房买卖合同附件四合同补充协议（一）还约定：商品房经验收合格后交付使用，买受人不得以商品房待维修、整改、面积需要核实等为由拒绝接收。出卖人按期交房，若买受人提出整修所需的时间不视为出卖人逾期交房。综上，孙晨霞主张开发公司承担逾期交房的违约责任没有事实依据及法律依据，本院对此不予支持。二、关于孙晨霞主张车位整改以及经济损失赔偿应否支持问题。本院认为，开发公司向孙晨霞交付的车位，纵然未达到孙晨霞所追求的舒适使用的标准，但因双方订立的商品房买卖合同中对车位的各部参数未作出明确约定，且双方当事人已达�改造的合意并已由开发公司实施改造，改造后可以满足车位的基本使用功能，因而原审对孙晨霞关于车位问题的诉讼请求未予支持并无不当，本院亦不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，说理详实，孙晨霞的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3441元，由上诉人孙晨霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈加雷
代理审判员 孙 坚
代理审判员 刘玉娟
二〇一六年七月八日
书 记 员 夏 冬