辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2806号
上诉人（原审被告）：王雄辉，男，1985年5月14日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：刘洋（王雄辉妻子），女，1985年9月22日出生，汉族，无职业，住址沈阳市和平区。
被上诉人（原审原告）：沈阳绿建物业服务有限公司奥园分公司，所在地沈阳市东陵区奥园街6－1号。
法定代表人：魏增禄，系该公司经理。
委托代理人：姜红，女，1981年5月25日出生，汉族，公司职员，住址吉林省大安市。
委托代理人：解桐，男，1949年3月12日出生，汉族，该公司法律顾问，住址辽宁省大连市西岗区。
上诉人王雄辉因与被上诉人沈阳绿建物业服务有限公司奥园分公司（以下简称绿建物业奥园分公司）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市东陵区人民法院（2014）东陵民二初字第1061号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年11月04日受理后，依法由审判员李妍担任审判长，与代理审判员韩彩霞（主审）、代理审判员李大鹏组成合议庭，于2014年11月13日公开开庭审理了本案，上诉人王雄辉及其委托代理人刘洋，被上诉人绿建物业奥园分公司的委托代理人姜红、解桐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告绿建物业奥园分公司诉称：王雄辉为沈阳奥林匹克花园16-5-105号房屋业主，该房屋物业管理由绿建物业奥园分公司负责。自2008年7月至2014年6月，王雄辉欠交物业费31，315元。其间绿建物业奥园分公司曾多次催缴，但王雄辉拒绝交付。故诉请法院判令王雄辉支付拖欠绿建物业奥园分公司的物业费31，315元，并支付滞纳金；由王雄辉承担诉讼费。
原审被告王雄辉辩称：2008年奥园物业公司未经我同意，在我家一楼大厅挖一个1.5米左右的大坑，坑里面有水和电线，我的自行车放在车库丢失，和物业公司有直接的责任，因为我的钥匙托管在物业公司。这期间物业公司总催我交物业费，我也多次向物业公司反映这个情况，物业公司说给我向上反应，让我等着，一直没有给我消息。
原审法院查明，王雄辉系沈阳市东陵区奥园街奥林匹克花园小区16-5-105号房屋的业主，房屋建筑面积为241.63平方米。物业管理服务合同约定物业费标准为按建筑面积每月每平方米1.8元。2006年6月30日前王雄辉所在奥林匹克花园小区由沈阳奥林匹克花园物业管理有限公司进行前期物业管理。2006年6月30日沈阳奥林匹克花园物业管理有限公司与沈阳奥体物业管理有限公司签订了债权转让协议书。2006年7月1日至2010年7月31日，王雄辉所在奥林匹克花园小区由沈阳奥体物业管理有限公司进行前期物业管理。2010年7月26日起，由绿建物业奥园分公司获得中标资格，接手该小区前期物业管理，同时将一期、二期业主所欠缴的物业费债权也一并转让给绿建物业奥园分公司。王雄辉从2008年7月至2014年6月共欠交72个月的物业费31，315元。绿建物业奥园分公司多次催要未果后，诉至法院，要求王雄辉支付物业费及滞纳金。
原审法院认为：根据绿建物业奥园分公司提供的证据，可以认定绿建物业奥园分公司与王雄辉存在物业管理合同关系，绿建物业奥园分公司要求王雄辉支付所拖欠的从2010年7月至2014年6月期间的物业费20，877元，有法律和事实依据，符合法律规定，原审法院予以支持。绿建物业奥园分公司要求王雄辉支付滞纳金，但未提出准确数额及计算依据，因该项请求不明确，原审法院不予支持。绿建物业奥园分公司要求王雄辉支付所拖欠的从2008年7月至2010年6月期间的物业费10，438元，王雄辉以其钥匙托管在物业公司，2008年物业公司没有尽到管理义务，造成房屋一楼大厅地面破坏作为拒交物业费的抗辩，因该问题属于王雄辉与沈阳奥体物业管理有限公司因侵权产生的债权债务关系，而绿建物业奥园分公司从沈阳奥体物业管理有限公司接收的债权债务关系是基于合同关系，二者并非为同一法律关系，王雄辉对此损失应另行主张权利。因王雄辉与沈阳奥体物业管理有限公司有尚未解决的纠纷，绿建物业奥园分公司在接收债权时对王雄辉此项损失并不知情，根据权利义务对等原则，对绿建物业奥园分公司要求王雄辉支付2008年7月至2010年6月期间的物业费原审法院暂不予支持。关于王雄辉辩称其自行车放在车库丢失，因其未提供证据证明该损失是否实际存在及是否与绿建物业奥园分公司物业服务有因果关系，故对王雄辉的此项抗辩理由原审法院不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，原审判决如下：一、被告王雄辉于本判决生效之日起七日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司奥园分公司2010年7月至2014年6月期间的物业费20，877元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费583元，由原告沈阳绿建物业服务有限公司奥园分公司承担194元，由被告王雄辉承担389元。
宣判后，上诉人王雄辉不服，向本院提出上诉。请求：1、撤销原审判决，依法改判或者发回重审。2、被上诉人承担原审及二审诉讼费。理由为：一、原审法院判定上诉人向被上诉人支付2010年7月至2014年6月间的物业费20，877元，没有事实依据，损害了上诉人的合法权益。原审事实认定中称被上诉人在2010年7月26日起获得中标资格，接手该小区前期物业管理，故原裁定上诉人从2010年7月起向被上诉人支付物业管理费没有事实依据，计算的费用错误。如果被上诉人有资格收取物业费的话，只能从2010年7月27日起，而不是从2010年7月开始收费。二、被上诉人向上诉人收取物业费没有事实和法律依据。根据《物业法》第76条规定对小区的物业服务应由业主共同决定选聘物业服务企业进行管理，被上诉人没有证据证明经过小区业主委员会选聘期物业管理，况且没有事实上通知更换被上诉人为小区物业管理人，据此被上诉人收费于理不合，于法无据。三。被上诉人应承担前期物业公司对上诉人房屋造成的经济损失。根据上诉人提交的证据，债权转让协议，如果被上诉人具有合法的物业管理权的话，被上诉人应当承担前期物业公司给上诉人房屋造成的损失。根据本案事实和《合同法》第82条、第83条规定，上诉人享有对被上诉人的抗辩权和债权转让的抵消权，因为上诉人对债权转让人前期物业公司具有因侵权而形成的债权，据此，原审法院以上诉人的抗辩权同物业费并非同一法律关系为由不支持上诉人的诉求违背案件事实及《合同法》及相关法律规定。四、物业费同上诉人提出的侵权债权虽然不属于同一法律关系，但是同本案事实具有牵连关系，法院可以两个诉分别审理分别做出判决，也可以运用诉的合并制度合并审理分别作出判决。故原审法院应当依据《合同法》、《物业法》有关法律规定，查明事实，作出判决，依法保护上诉人的合法权益。五、我屋内地面的大坑有证据证明是物业公司造成的，从2008年至今未恢复，给上诉人造成巨大的经济损失，不能及时入住。前物业公司的债权债务由被上诉人承担，因此被上诉人有责任予以恢复原状并赔偿损失。综上，请二审法院支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人绿建物业奥园分公司答辩称：一、被上诉人系通过获得中标资格，接手沈阳奥林匹克花园前期物业管理。二、上诉人房屋一楼大厅地面破坏系其与当时的沈阳奥体物业管理有限公司的债权债务关系，与我公司无关。上诉人已享受物业服务，却一方面否定我公司从事前期物业管理收取物业费的资格，拒交物业费，另一方面又要求我公司承担不属我公司造成的损失责任，违背了权利义务对等的原则。三、上诉人应对其房屋至今未能修复承担责任。我公司接手小区的物业管理后，上诉人始终没有提供入户条件，且在本案一审期间，仍然拒绝我公司可先将地面修复的建议，正是因为上诉人怠于修复的行为，才导致地面至今未能修复，责任在上诉人。
本院查明的事实与原审法院查明的事实相一致。
上述事实，有双方当事人陈述、前期商品房买卖合同、物业费缴费通知公告照片、物业费催缴函、债权转让协议书、物业移交书、中标通知书、物业服务管理合同、钥匙委托管理单等证据经原审法院开庭质证及本院审查，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，被上诉人绿建物业奥园分公司通过招投标程序与上诉人王雄辉所有的房屋开发建设单位签订的物业管理服务合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
关于上诉人王雄辉应否向被上诉人绿建物业奥园分公司支付2010年7月至2014年6月期间的物业费的问题，因被上诉人绿建物业奥园分公司依据合同约定向上诉人王雄辉居住的园区提供了物业服务，上诉人王雄辉作为园区业主应按照合同约定支付相应的物业费。但根据被上诉人绿建物业奥园分公司于2010年7月26日起获得中标资格，接手该小区前期物业管理，故被上诉人绿建物业奥园分公司实际在诉争小区提供物业服务的起算时间应是2010年7月27日，故上诉人王雄辉应向被上诉人绿建物业奥园分公司支付2010年7月27日至2014年6月期间的物业费。原审判决自2010年7月起至2014年6月期间的物业费不当，本院予以纠正。关于上诉人王雄辉提出的被上诉人绿建物业奥园分公司没有事实及法律依据收取其物业费的主张，本院不予支持。
关于上诉人王雄辉提出的被上诉人绿建物业奥园分公司应承担前手物业公司对其房屋造成的经济损失的问题，因上诉人王雄辉将其诉争房屋交付沈阳奥体物业管理有限公司托管，在托管期间沈阳奥体物业管理有限公司未尽物业管理义务，造成其房屋地面的损坏，属于上诉人王雄辉与沈阳奥体物业管理有限公司之间的侵权行为产生的纠纷，上诉人王雄辉应向侵权人沈阳奥体物业管理有限公司主张。因上诉人王雄辉与沈阳奥体物业管理有限公司之间的侵权纠纷与本案非同一法律关系，故本院不宜一并处理，上诉人王雄辉可另行主张。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市东陵区人民法院（2014）东陵民二初字第1061号民事判决第二项，即“驳回原告的其他诉讼请求”；
二、变更沈阳市东陵区人民法院（2014）东陵民二初字第1061号民事判决第一项，即“一、被告王雄辉于本判决生效之日起七日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司奥园分公司2010年7月至2014年6月期间的物业费20，877元”为：王雄辉于本判决生效之日起七日内给付沈阳绿建物业服务有限公司奥园分公司2010年7月27日至2014年6月期间的物业费20，500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回双方其他诉讼请求。
一审案件受理费583元，由王雄辉负担533元，绿建物业奥园分公司负担50元；二审案件受理费583元，由王雄辉负担533元，绿建物业奥园分公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；