江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）皋民初字第0968号
原告如皋市花海艺术盆景园有限公司，住所地：如皋市如城镇城西居22组。
法定代表人许宏兵，职务董事长。
委托代理人金昕，北京市汉卓（南通）律师事务所律师。
被告南通市中冶文化发展投资有限责任公司，住所地：如皋市如城镇城西居1组。
法定代表人丁俊华，董事长。
委托代理人郭其兵
委托代理人段俊茹，北京市中洲律师事务所律师。
原告如皋市花海艺术盆景园有限公司（以下简称花海公司）与被告南通市中冶文化发展投资有限责任公司（以下简称中冶公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年11月4日立案受理后，依法由审判员许夕坤独任审判，公开开庭进行了审理。原告花海公司法定代表人许宏兵、特别授权委托代理人金昕，被告中冶公司的特别授权委托代理人段俊茹、郭其兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告花海公司诉称：2011年4月21日和同年10月9日双方就如皋市“中国长寿城”项目分别签订《拆迁补偿协议》及其《补充协议》。上述协议在履行过程中发生争议，双方遂于2014年6月30日重新签订协议，该协议第三条第5款约定：“38号楼目前还未开工建设，甲方预计2017年6月30日前建成并交付乙方”。2015年2月4日，双方就上述约定作进一步明确并书面特别约定：“依据协议第三条第5款项约定，2015年5月底前规划仍未通过批复，包括（与售楼处）同等面积的景区南大门商业房仍未通过批复，将按照协议（指2014年6月30日协议第三条第5款）规定的（价格）折合成现金支付给乙方”。现时间已至2015年10月底，被告规划仍未获得政府批文，原告权益受到损害，请求：1.人民法院判令被告支付38号楼折价款（实为拆迁补偿款）1467.747万元并承担自2015年6月30日起至执行之日止月息2%的利息损失。2.本案诉讼费用和保全费用由被告承担。
原告为证明其主张，向本院提供以下证据：
证据一、2014年6月30日原、被告双方基于2011年4月21日签订的拆迁补偿协议为基础所做出的新的协议。证明：1.案涉38号楼为1334.07平方米；2.每平方米约定的价格为11000元。
证据二：2015年2月4日针对38号楼签订的补充协议。证明：2014年6月30日合同签订后，双方特别约定，基于2014年6月30日的协议第三条第5款的约定，在2015年5月底前，包括同等面积景区南大门商业用房，如果仍未通过规划批复，被告将按照2014年6月30日协议相关条款约定，于2015年6月15日前折合成现金支付给乙方，否则视为违约。
证据三：2015年8月14日商讨函。证明在2015年6月30日之后原告获知被告仍然未能获得38号楼的建设工程规划许可证，要求根据2014年6月30日签订的协议第三条第五款及2015年2月4日协议书第五条，将38号楼拆迁补偿款折算现金支付给原告。
证据四、2014年4月26日关于《拆迁补偿协议》及《补充协议》的商讨纪要，协议的第一条明确，南通中冶支付7000万元人民币以每平方米11000元折合房屋6600平方米，并于2014年指定，具备签订合同的签订购房合同，按一期统一交房时间交付，具体为一期规划中的27、37、38、39号楼等，该讨论纪要表明《拆迁补偿协议》及《补充协议》签订的背景及每平方米11000元房屋价格来源。纪要由原被告双方法定代表人签字。
对原告所举证据，被告发表质证意见如下：
对证据一、被告对2014年6月30日的协议书真实性没有异议，但对原告证明目的不予认可。认为2014年6月30日的协议，仅是双方针对原长寿城拆迁补偿协议履行争议的一个协商结果，并没有案涉38号楼取得规划手续的任何约定，原告以该份证据来证明被告应按照11000元／平方米向原告支付现金折价款没有依据。
对证据二、被告对2015年2月4日的协议书，真实性没有异议，对证明事项有异议。认为该条款清晰指出，双方约定将38号楼折合现金交付原告的前提条件是，被告在2015年5月底前没有取得规划批复。但是被告已经取得了规划批复，所以原告无权依照该条款主张权利。其次，假设被告没有在2015年5月底前取得规划批复，也不能直接以11000元／平方米的价格支付房价款。因为双方只是约定了按照2014年6月30日的协议约定折价，并没有明确具体的价格。
对证据三、对于该证据代理人不清楚。从商讨函的内容看，这只是原告公司单方向被告提出的请求或者意见，与本案被诉事实不具有关联性。
对证据四、被告方代理人表示不清楚。
被告中冶公司辩称：被告已经取得38号楼的规划批复，包括同等面积景区南大门商业的批复，不存在任何违约行为。被告所开发建设的如皋长寿城项目已取得政府及规划部门的审批，项目总的规划方案及平面图于2012年10月27日就已经通过主管部门如皋市住房和城乡建设局的审批，其中包括案涉38号楼及南大门商业用房。被告在规划方案通过政府审批之后依据公司的开发进度和工程安排，分期分批次办理工程建设各项许可。截至目前被告已经按照总规划方案和平面图办理了项目大部分的建设手续。不认可原告所述的2015年2月4日所签署的协议第五条明确约定的规划批复是原告单方认为的建设工程规划许可证。故原告的诉讼请求没有事实依据和证据支持，应依法驳回其诉讼请求。
被告为证明其抗辩主张，向本院提供以下证据：
证据一、2015年2月4日的协议书，证明只有在2015年5月底前规划仍未通过的情况下，原告才有权按照协议的约定主张权利。被告已经取得了规划批复，原告无权主张权利。
证据二、经如皋市住房和城乡建设局审批确认的规划图纸，证明经主管部门如皋市住建局审查确认，被告开发的长寿城项目规划方案符合要求，同意按照方案进行建设，含38号楼。也就是说，被告已经取得项目规划的批复，没有违约行为。原告的诉讼请求没有依据。
证据三、38号楼及景区南大门的商业的单体方案，证明被告已经取得了38号楼及景区南大门商业的单体方案，通过了规划审批，没有违约行为。需要说明的是我们在证据3中提交的是景区南大门是50、51号楼两幢楼的单体方案，但并不证明被告认可50号楼、51号楼均是2015年2月4日协议书第五条所约定的景区南大门商业，因为双方在签署协议时虽然约定了景区南大门的商业，但是只是约定了同等面积的景区南大门商业，但是并没有说明景区南大门商业具体所指。被告为了让原告安心，也为了证明长寿城项目全部取得规划批复，所以就提交了景区南大门附近的50、51号楼商业的单体方案批复。
证据四、建设用地规划许可证，证明案涉的38号楼早已取得规划批复，被告没有违约。按照城乡规划法、建设工程的其他法律法规规定，一个项目如果要建设，要有发改委的立项，二要有规划条件，规划条件才可以办理用地的规划许可，规划条件一般就认为是主管部门对项目的整个规划的认可批复，这就是为什么说规划批复的规划许可的前一个程序。有了用地规划许可后再去办理工程建设规划许可。即用地规划许可证和政府同意规划的批复都属于项目的规划手续。而建设工程规划许可证的作用并不是原告所说的只有该证才能证明项目已经取得规划许可，而是有了建设工程规划许可证，可以办理工程建设的后续手续。被告在建设过程中根据公司开发进度安排，总的开发计划，分期分批次在开始建设之前办理建设工程规划许可证。而按照被告公司计划安排以及和原告达成的一致意见，38号楼建设交付时间是2017年6月30日之前。即被告可以按照自身的安排来确定办理建设工程规划许可证的时间。案涉的38号楼从开始办理建设的各项手续开始至交付，最长期限是6个月，因为38号楼是一个两层建筑，面积1300多平方米。所以从各方面讲，被告现在都没有办理建设手续的各项必要。
证据五、2011年4月21日的拆迁补偿协议、2011年10月9日的补充协议、2014年6月30日的协议书各一份，证明案涉房屋的由来与经过。
针对被告所举证据，原告发表如下质证意见：
证据一，协议书的真实性没有异议，证明的目的我们不同意，意见在之前已经陈述了。
证据二，被告现在提供的效果图及后面的图纸，是当年申报项目时的总评审查。在这个层面的审核是初步的，项目要进一步进行开工建设还需获得建设工程规划许可和施工许可。故被告刚刚的证明目的不能证明自己的观点。
证据三，在被告的售楼部沙盘上目前还标注着38号楼，其实为什么会有38号楼，也是因为被告已经取得了总评规划，规划上确认的是38号楼的。所以我们之后才会用38号楼来签订协议。
证据四，真实性没有异议，但与本案没有关联性。建设用地规划许可证124200平方米，基本上就是168亩地，被告刚刚说现在没有必要办理单体许可证，根据自身的工程进度办理，本案原、被告2015年2月4日订立的协议是基于原告了解到被告负面事情后对被告工程进度的不信任，要求签订的协议，目的是拿到补偿款。被告所说获得了政府规划审批含38号楼，这是指整体“中国长寿城”项目总评规划，这个规划共有1500亩地，首批160多亩中的部分在建项目确实已获得各项许可，但这些许可或批复并不包括本案讼争的38号楼。2015年2月4日书面约定38号楼于“2015年5月底前规划仍未通过批复，包括（与售楼处）同等面积的景区南大门商业房仍未通过批复”是指政府部门颁发的“建设工程规划许可证”。
证据五，真实性没有异议。
综上原、被告诉辩陈述及所提供的相关证据，经庭审质证并经审理查明，2011年4月21日原告作为乙方与被告作为甲方就如皋市“中国长寿城”项目签订《拆迁补偿协议》一份，协议明确，一、拆迁补偿：甲方开发建设如皋市长寿城项目，项目涉及乙方原长寿园景区及乙方在长寿城区域内所取得的土地。甲方愿以壹亿叁仟万元人民币拆迁补偿长寿城项目区域内乙方所有固定资产。此外，双方还对支付方式、经营所涉问题等进行了约定。
2011年10月9日原被告签订《补充协议》一份，补充协议主要就拆迁补偿协议第二条支付方式中第三条约定“剩余7000万元拆迁补偿款中冶公司将以商业用房和别墅进行支付”明确具体的房屋坐落及位置，同时也对未尽事宜进行了明确。
上述协议在履行过程中出现偏差，双方产生矛盾。2014年4月26日，原告法定代表人许红兵、被告法定代表人丁俊华经协商，达成关于《拆迁补偿协议》及《补充协议》的商讨纪要共识，同时明确该商讨纪要须履行各自公司的法定审批程序后方具效力。其中第一条明确：南通中冶支付7000万元人民币以每平方米11000元折合房屋6600平方米，并于2014年指定，具备签订合同的签订购房合同，按一期统一交房时间交付，具体为一期规划中的27、37、38、39号楼，具体面积以测量为主，多退少补等。
此后，2014年6月30日经协商，双方同意解除2011年4月21日所签订《拆迁补偿协议》，2011年10月9日所签订《补充协议》，经协商重新签订《协议书》一份。该协议第一条关于原协议，双方确认或同意明确：“甲方向乙方已经支付的拆迁补偿款为6676.032万元，需要代替乙方清偿的债务5110万元，除扣除前述已付及需代偿费用外，甲方再向乙方交付建筑面积6600平方米房屋（按每平方米11000元计算）后，视为甲方按照原协议约定向乙方支付完毕全部拆迁补偿价款及履行过程中应承担的其他全部费用”。第二条关于协议解除后双方的义务第1点甲方的义务明确：“向乙方交付6697.76平方米的房屋，其中别墅建筑面积约为4306.57平方米，38#商业建筑面积约为1334.07平方米，39#售楼处（建筑面积为1057.12平方）；第二条第2款乙方义务第（3）项列明“乙方应自行解决除本合同附件二列明债务之外的、其与其他第三方之间的所有纷争并清偿所有债务，保证甲方不因乙方与第三方之间的纷争或债务纠纷而受损。否则，甲方有权从应给付的房屋面积中扣除相应面积（乙方应承担的债务或赔偿费用除以11000元／每平方米计算）、或将与该扣除面积相对应的价款直接支付给第三方，该支付行为视为甲方已履行给予乙方相应面积房屋的义务”。第三条关于房屋交付的特殊约定第5款约定：“38号楼目前还未开工建设，甲方预计2017年6月30日前建成并交付乙方；第6款约定，“乙方知悉前述房屋在甲方交付之后由乙方自行处置，乙方承诺在转让甲方给付的房屋时，转让价格绝不低于每平米11000元。若乙方低于该约定的价格转让，甲方有权收回被转让房屋或者拒绝办理产权过户手续，并要求乙方按照每平方米11000元的价格向甲方补齐房价款”。该条第7款中双方还约定，“销售单价超过11000元每平方米的部分的过户税费与甲方无关，由乙方自行承担，销售单价未超过每平方米11000元的部分按国家规定由双方各自承担等”。
又经双方再次协商，2015年2月4日，双方就2014年6月30日所签订的协议相关条款约定，未尽事宜达成协议，其中该协议第5条明确：“依据协议第三条第5款约定，2015年5月底前规划仍未通过批复，包括同等面积的景区南大门商业仍未通过批复。将按照协议条款规定2015年6月15日前折合现金支付给乙方”。此后，因被告未能完全履行协议内容，特别是对该协议第5条的理解发生分歧，原告遂向本院起诉，诉请同前所述。
审理中，2015年12月31日，经本院调解，原、被告曾就讼争问题达成协议，“一、被告在2016年1月20日之前办理讼争38号楼的建设工程规划许可证，若被告办成，则原被告其他仍按照2014年6月30日的协议执行。本案原告撤诉。二、被告在2016年1月20日之前不能办理讼争38号楼的建设工程规划许可证，则法院依法处理本案”。此后，被告未能办理。
以上事实，有原被告当庭陈述，2011年《拆迁补偿协议》、《补充协议》，2014年的《商讨纪要》，2014年《协议书》，2015年《协议书》等证据在卷可以佐证。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原、被告所签拆迁补偿协议、补充协议、协议书等，系双方当事人真实意思的反映，内容也并不违背我国法律禁止性规定，故均为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
本案的争议焦点，一、关于对“规划批复”文义理解问题。
2015年2月4日，双方就2014年6月30日所签订的协议相关条款中未尽事宜达成协议，其中该协议第5条明确：“依据协议第三条第5款约定，2015年5月底前规划仍未通过批复，包括同等面积的景区南大门商业仍未通过批复。将按照协议条款规定2015年6月15日前折合现金支付给乙方，否则视为违约”。对该条文的理解，根据2014年6月30日双方所签《协议书》第三条第5款内容“38#号楼目前还未开工建设，甲方预计于2017年前建成并交付乙方”的内容指向，双方主要明确的应为38号楼规划问题。而对于规划批复的理解，即2015年2月4日第5条约定中所谓“规划批复”是否就是“规划许可”，即专指单体工程的《建设工程规划许可证》，还是被告所称的已经行政机关核准的《中国长寿城（如皋）项目一期工程居住区公共服务设施规划设计指标汇总表》及单体剖面图、立面图这样一个技术方案及《建设用地规划许可证》的内容？对此，本院认为，首先，《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求、商品房销售（预售）许可和领取房屋产权证的法律凭证。申办建设工程单位规划许可证需要携带《建设工程规划许可证申请表》、有权使用土地的证明文件及《建设工程规划设计方案审定同意书》原件等。建设工程规划许可证，包含了许可证的编号、机关名称、发证日期、用地单位、用地项目、名称、位置、宗地号、子项目名称、建设性质、栋数、层数、结构类型、容积率面积、各分类面积，各层附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。在同一个证下面再附带该项工程具体的详细的实施要求，加盖行政审批专用章。这才是一个完整的建设工程规划批复，此后建设单位方可领取相应的施工许可证。城市规划区内各类建设项目（包括住宅、工业、仓储、办公楼、学校、医院、市政交通基础设施等）的新建、改建、扩建、翻建，均需依法办理《建设工程规划许可证》。其次，庭审中，被告提供的经行政机关核准的《中国长寿城（如皋）项目一期工程居住区公共服务设施规划设计指标汇总表》及单体剖面图及立面图，是一个经过批准的技术方案，是领取《建设工程规划许可证》法定的前置文件。虽被告提供了《建设用地规划许可证》，不可否认，被告对讼争土地具有使用权。但总体方案审批通过及具有土地使用权，并不代表被告已通过单体工程规划审批，取得规划许可证。如进行单体工程建设，仍须通过申请，办理相应的审批手续，取得建设工程规划许可证，此后在办理其他手续后，才能开工建设。而庭审中，对所争议事项，法庭辩论终结前，被告未能提供38号楼的建设工程规划许可证，经调解，被告承诺在2016年1月20日之前办理讼争38号楼的建设工程规划许可证，后又未能履约。其次，作为文义理解的判断标准，应以一般普通公民正常理解为准。本案原告作为一个普通公民，不是法律专业人士，对于“规划批复”与“规划许可”的理解与词义掌握分辨不准确，而庭审中原告其自认的“规划批复”即指单体工程的建设工程规划许可证，可见其理解与掌握的“规划批复”即专指“规划许可”。最后，原告作为被告开发该项目的最初引荐人，参与了政府组织的长寿城项目总平面规划评审，其知道被告已经取得了这些“批复”的，且对被告经营情况比较了解。因原告对被告经营恶化信赖下降，出于对自身权益维护，2015年2月4日提出要求与被告签订相关协议。特别是协议第5条中的特别约定，如果按被告所言规划批复泛指总体平面规划方案，则2015年2月4日协议书中第5条中作如此的特别约定，是有违常理的，也没有必要。综上事实与理由，原告主张更具有合理性，本院采信原告主张。即2015年2月4日协议书中第5条中“规划批复”即专指38号楼的《建设工程规划许可证》，对被告所辩本院不予支持。
二、案涉38号楼每平米单价价格如何确定？被告认为，2014年6月30日所签署的协议书，是自2011年开始双方拆迁补偿安置总的解决方案，该协议书所约定的任何条款包括第一条第3款的每平方米的价款问题，都只针对2014年6月30日当天为解决之前所有纠纷所适用，并不能作为2015年2月4日协议书第五条折算现金的价格依据。况且，第五条也只是约定了按照协议折合现金，并没有达成以11000元／平方米来折算的一致意见。如果双方都同意按照11000元／平方米的价格折价，那么完全可以明确写明按照11000元／平方米折合现金，而没有必要引用2014年协议的约定。合同上11000元／平方米的价格，是原告为对外进行销售所用。即使被告违约，应向原告折价支付现金，但双方折算的基础没有进一步的协商。原告认为，2011年的协议及补充协议，原告享有了约定的很多权利。因执行过程中被告屡次违约，双方在相持不下的时候在如城镇政府、法院以及大调解中心组织下才达成2014年6月30日协议。因原告对2011年协议中的后续权利做了大量减让，又因被告在2011年协议中承诺的代偿第三方欠款未能及时、实际、全面履行，造成原告巨额财务损失，被告为了解除对自己不利的合同，也为适当补偿原告损失，原、被告才达成了2014年6月30日协议。
本院认为，2014年6月30日重新签定的《协议书》，是在2011年4月21日和同年10月9日双方就如皋市“中国长寿城”项目分别签订的《拆迁补偿协议》及其《补充协议》的履行发生争议后，在双方充分协商的基础上形成的。该协议第一条双方确认，甲方（本案被告）已经向乙方（本案原告）支付的拆迁补偿款为6676.032203万元，需要代偿第三方债务5110万元，除扣除前述已付及需代偿费用外，甲方再向乙方交付建筑面积6600平方米房屋，按每平方米11000元计算后，视为甲方按照原协议约定，向被告支付完毕全部拆迁补偿款及履行过程中应承担的其他全部费用。按此表述，6600平方米房屋，每平方米11000元的单价，包含了被告应承担的全部拆迁补偿款，及2011年协议履行过程中被告应承担的其他全部费用。该协议中还明确，乙方承诺在转让甲方交付的房屋时，转让价格绝不低于每平米11000元。若乙方低于该约定的价格转让，甲方有权收回被转让房屋或者拒绝办理产权过户手续，并要求乙方按照每平方米11000元的价格向甲方补齐房价款。对照双方主张，2014年6月30日协议书中涉及到价款表述共有三条四款：1.第一条第3款；2.第二条第2款第3项；3.第三条第6、7款。而2015年2月4日协议书第5条中所指“协议”指2014年6月30日双方所签协议书应为明确无误。结合2014年4月26日的商讨纪要，被告存在未能及时履行协议的事实，及2014年6月30日《协议书》第一条第三款中“履行过程中应承担的其他全部费用”包括原告损失等的合理解释。本院认定被告按照每平方11000元价格向原告支付拆迁补偿款。原告主张成立，本院予以采信。而被告对自己的主张每平米11000元是为销售而签订，未能提供证据佐证，本庭难以支持。退一步讲，如被告认为价格条款有可能损害自身利益，完全可以依法行使撤销权等相关权利，以避免自身利益受到损害。根据2014年6月30日协议书的第二条第一款第一项，38#号商业建筑面积约为1334.07平方米，系概数，从有利于被告考虑，本院按1300平方米计算，每平方单价11000元，则被告应给付原告38#折价补偿款1430万元。
三、关于利息计算标准。原告主张要求被告按月息2分自2015年6月30日起支付长延期利息损失。因双方并没有对延期支付的利息或者其他责任进行约定，被告也予以否认。故对原告该主张本院不予采信。
综上，2015年2月4日协议书中第5条中“规划批复”专指中国长寿城项目中38号楼的《建设工程规划许可证》，因被告未能按约履行义务，在2015年5月底前就38号楼单体工程建设工程规划许可证获得审批通过，在法庭辩论终结前以及本院调解双方协商的期间内亦未能办理完毕，构成对原告违约，原告主张按2014年6月30日协议书载明的每平方米11000元折价支付，本院予以支持。原告主张利息损失依据不足，本院依法不予采信。被告所辩证据不足，本院依法难以采信。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告南通市中冶文化发展投资有限责任公司给付原告如皋市花海艺术盆景园有限公司关于中国长寿城项目38号楼折迁安置补偿款14300000元，于本判决书生效后立即给付。
二、驳回原告如皋市花海艺术盆景园有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费109860元，减半收取54930元，诉讼保全费5000元，合计59930元，由被告南通市中冶文化发展投资有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费109860元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行；户名：南通市财政局；账号：471558227682）。
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审判员 许夕坤
二〇一六年二月二日
书记员 李菲菲