山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）日民一终字第1083号
上诉人（原审原告）：张明伟，男。
委托代理人：唐合花，山东德与法律师事务所律师。
委托代理人：胡建新，山东德与法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：日照市岚山区安东卫街道汾水社区居民委员会。
法定代表人：王博，主任。
委托代理人：李秀珍，山东岚杰律师事务所律师。
原审第三人：杨洪涛，男。
委托代理人：赵明芳，女。
委托代理人：代世柱，日照岚山兴法律服务所法律服务工作者。
上诉人张明伟因与被上诉人日照市岚山区安东卫街道汾水社区居民委员会（以下简称汾水居委会）、原审第三人杨洪涛房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市岚山区人民法院（2013）岚民一初字第1317号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：涉案的汾水商贸城一层楼43号商铺位于日照市岚山区安东卫街道汾水村，由汾水居委会出资建设，该房屋占用土地性质为集体所有，无房屋产权证书。2012年3月26日，张明伟和汾水居委会口头约定张明伟以388800元的价格购买涉案的43号商铺。张明伟付款后，汾水居委会给张明伟出具收款凭证一张，记载内容为，“汾水商贸城一层楼43号商品房面积4.00×16.20计64.8㎡×6000共收388800元”。汾水居委会于2012年农历年底付给张明伟2.2万元，对此款项张明伟主张系汾水居委会赔偿张明伟延期交房一年的损失，并称双方将房屋交付时间由2012年7月10日变更为2013年7月10日。汾水居委会称双方最初就约定2013年7月10日交房，并认为张明伟已收取的2.2万元实际为承租人交纳的房屋租金，张明伟与承租人之间形成房屋租赁合同关系，视为汾水居委会已提前履行交房义务，张明伟应向承租人杨洪涛主张交付房屋。因双方未就房屋交付事宜达成一致意见，遂产生本案诉讼。本案审理过程中，汾水居委会申请追加杨洪涛作为第三人参加诉讼。
另查明：汾水居委会曾于2008年将汾水商贸城的商铺承租权对外招标，第三人杨洪涛通过竞标获得40号商铺三年的承租权，租期自2008年6月10日至2011年6月10日，租赁费每年2万元。第三人承租的40号商铺经由商场重新编号后改为43号商铺。三年租期届满后，杨洪涛继续使用商铺，并于2011年7月1日向汾水居委会交纳2011年6月10日至2012年6月10日期间的租赁费2.5万元，于2012年年底向汾水居委会交纳2012年6月10日至2013年6月10日期间的租赁费2万元。第三人杨洪涛称汾水居委会未通知第三人将商铺卖给张明伟，也从未提出与第三人解除租赁合同，2013年7月初，张明伟方曾到涉案商铺要求第三人腾空并搬出该房屋，遭到第三人拒绝。
再查明：张明伟主张其在购买房屋时未到现场查看房屋实际情况，汾水居委会也未告知房屋仍由出租人占用。汾水居委会对此说法不予认可，称张明伟与第三人均系本村村民，张明伟购买房屋时明知房屋由第三人租用。张明伟提供证人王某出庭作证，证明张明伟与王某于2013年7月5日签订租赁协议一份，协议约定王某以3万元的价格承租汾水商贸城43号商铺，租期一年自2013年7月11日至2014年7月11日，张明伟先将房屋交付承租人使用，承租人在3日内将房屋租赁费一次性付给张明伟，若张明伟不能按时将房屋交付承租人使用，则需支付违约金5000元。证人称，张明伟已向他交付违约金5000元，但未向法庭提供收款凭证。张明伟据此要求汾水居委会赔偿损失3.5万元。
原审认定上述事实有双方当事人的陈述、收款凭证、租赁协议、证人证言等在卷佐证。
原审认为：张明伟与汾水居委会口头约定的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点在于：第一，涉案房屋是否完成交付及约定交房时间的确定；第二，汾水居委会是否应承担违约责任及张明伟诉求的违约金能否成立。
1、关于房屋是否已完成交付及交房时间的确定问题
根据双方当事人的陈述，汾水居委会收取第三人杨洪涛2万元租赁费，后汾水居委会又支付给张明伟2.2万元，可见并不存在汾水居委会所称的张明伟直接收取第三人租赁费的情形，汾水居委会亦未举证证实张明伟与第三人就涉案房屋租赁达成过协议。结合汾水居委会与第三人在庭审中均认可双方未解除租赁合同，该房屋也一直由第三人占有使用的事实，可以确认汾水居委会并未完成房屋交付，涉案房屋所有人仍为汾水居委会。在张明伟未取得涉案房屋产权的情况下，不应获得房屋收益权，无权收取房屋租金，故汾水居委会认为张明伟收取的2.2万元款项的性质为房屋租金的辩解，不予采纳。再者，汾水居委会称双方约定2013年7月10日交房，而在2012年即付给张明伟2.2万元款项，明显不符合常理，故可以确认汾水居委会称最初约定的交房时间为2013年7月10日的说法不属实。张明伟解释称系延期交房一年的损失，较为合理，对汾水居委会应在2013年7月10日前向张明伟交付房屋，张明伟、汾水居委会双方亦无争议，原审采信张明伟所称的双方最初约定的交房时间为2012年7月10日，变更后的时间为2013年7月10日的说法。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案张明伟诉求汾水居委会交付房屋，事实清楚，于法有据，原审依法予以支持。但因涉案房产上尚有租赁关系，应留出合理期限，原审认为以6个月为宜。
2、汾水居委会是否应承担违约责任及张明伟诉求的赔偿数额能否成立
当事人不履行合同义务，给对方造成损失的，应当赔偿相应的损失。张明伟在购买前未完全了解房屋现状，汾水居委会亦未举证证明其履行告知义务，张明伟、汾水居委会双方在协议买卖房屋时未充分考虑及明确约定房屋交付问题，双方均未尽到合同当事人的注意义务，对于房屋的延期交付均有过错，汾水居委会应对张明伟的损失承担一定的赔偿责任。按照法律规定，当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。汾水居委会辩解因第三人杨洪涛原因导致房屋不能交付，故不应承担违约责任的理由，不予采纳。汾水居委会与第三人之间的纠纷，依法应另行解决。张明伟主张与案外人王某签订租赁协议，已支付违约金5000元，丧失租金3万元。张明伟对于涉案房产尚未交付，其并非产权人应属明知，应当预料到合同风险，仍与案外人签订租赁合同，该违约金损失由其自身导致，应自行承担。因汾水居委会未依约交付房屋，导致张明伟未获取房屋租金，产生租金损失，2012年7月10日至2013年7月10日期间的损失双方已协商解决，不再处理，对于2013年7月10日至本案法庭辩论终结前约3个月的租金损失，可参照汾水居委会收取第三人的上一年度租金2万元予以确定，张明伟与案外人约定的3万元租金，明显偏高，不予认定。对于责任比例，应以汾水居委会赔偿张明伟损失的60%为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十条、第一百二十一条之规定，原审判决：一、汾水居委会于判决生效之日起6个月内交付张明伟位于汾水商贸城一楼的43号商铺。二、汾水居委会于判决生效之日起十日内赔偿张明伟损失3000元（2万元÷12月×3月×60%）。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，减半收取337.5元，由张明伟负担287.5元，汾水居委会负担50元。
上诉人张明伟不服原审判决上诉称：一、原审判决已认定被上诉人未完成房屋交付，但判决被上诉人于判决生效之日起6个月内交付无事实与法律依据。上诉人认为被上诉人交房的合理期限最长不应超过十天。二、原审判决被上诉人于判决生效之日起6个月内交付房屋，但并没有明确判决生效后被上诉人不能交房期间的法律责任。原审判决如果不释明被上诉人在判决生效后被上诉人不能交房期间的法律责任，将会损害上诉人的合法权益，并可能会导致上诉人另行主张其损失，增加诉累。三、原审认定“对于2013年7月10日至本案法庭辩论终结前约3个月的租金损失，可以参照被告收取第三人的上年度租金2万元予以确定，原告与案外人的3万元租金偏高，本院不予认定。对于责任比例，应以被告赔偿原告损失的60%为宜”无事实和法律依据。1、因被上诉人迟延交房给上诉人造成的损失，可以按照上诉人在一审中主张的因对他人违约而造成的损失确定；也可以参照被上诉人上年度给付上诉人迟延交房的损失22000元确定；也可以按照上诉人已付购房款数额的同期银行贷款利率确定。唯独不能按照被上诉人收取第三人的上年度租金2万元来确定，这是因为违背了合同相对性原则，被上诉人和原审第三人之间的约定对上诉人不发生法律约束力，原审以被上诉人收取第三人的上年度租金2万元予以确定明显错误；2、对于责任比例，原审未释明应以被上诉人赔偿上诉人损失的60%为宜的事实与法律依据。上诉人认为，上诉人购买涉案房屋没有过错，被上诉人迟延交房不是由上诉人造成的，上诉人没有过错；上诉人根本不能预见被上诉人不能交房，即使能够预见到，合理期限也不会超过一年多的时间，况且原审要求被上诉人交房的时间也不过才6个月。另一方面，被上诉人在不能交房的上年度主动给付上诉人迟延交房的损失22000元，原审法院没有权利在被上诉人没有抗辩的情况下，判决赔偿60%。被上诉人应赔偿上诉人的全部损失。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人汾水居委会答辩称：原审认定被上诉人未完成交房义务错误，从原审查明的事实看，上诉人已与第三人就房屋的使用进行过多次协商，并且收取了第三人交纳的房屋租赁费，故原审不应判决被上诉人承担交房义务。
原审第三人杨洪涛答辩称：原审法院让杨洪涛作为第三人参与诉讼，却未告知其有优先购买的权利，认定上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同有效错误；同时第三人在明确向法院提出优先购买的情况下，既未准许亦未驳回错误，应撤销上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同。
二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：张明伟与汾水居委会于2012年3月口头约定张明伟以388800元的价格购买涉案商铺，系双方真实意思表示，本院予以确认。
标的物的交付是出卖人将标的物交给买受人占有，即标的物占有的转移。张明伟虽已经足额交付了购房款，但双方并未约定或补充约定涉案商铺的交付期限和交付方式。根据原审审理查明的事实，汾水居委会收取第三人杨洪涛2012年6月10日至2013年6月10日期间的租赁费2万元后，又支付给张明伟2.2万元，故汾水居委会辩称张明伟已经实际收取第三人杨洪涛租赁费的理由不能成立，故根据《中华人民共和国合同法》第一百三十九条、第六十一条和第六十二条之规定，原审认定汾水居委会尚未完成交付标的物的义务并判决其履行该义务符合法律规定，本院予以维持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项之规定，张明伟虽随时可以要求汾水居委会履行交付义务，但是鉴于涉案房屋正由第三人杨洪涛实际占有经营，原审给予汾水居委会6个月的准备时间符合本案实际情况，张明伟上诉主张该期限过长无依据，本院不予支持。原审判决汾水居委会于判决生效之日起6个月内交付房屋，汾水居委会应在该判决的期限内履行，逾期张明伟可通过申请法院强制执行的方式获得救济，无需在判决书中明确逾期不履行的后果，故张明伟的该上诉主张亦不能成立，本院不予支持。对于损失和赔偿比例的确定，原审充分考虑了本案的商铺实际租赁的租赁费用和双方对于本案纠纷和损失产生的原因，并无不妥，张明伟上诉主张原审判决损失数额过低的理由不充分，本院不予支持。
原审第三人杨洪涛作为涉案商铺的承租人，虽在汾水居委会将涉案商铺出卖给张明伟之前具有优先购买权，但是其未在法定期限内对原审判决提起上诉，故对其应撤销张明伟与汾水居委会之间的买卖合同并驳回张明伟一、二审诉讼请求的主张不予处理。
综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条、第一百七十六条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费675元，由上诉人张明伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卜雪雁
代理审判员 王林林
代理审判员 李 云
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 赵小璐