石家庄市桥西区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民二初字第00588号
原告张吉坤，河北省石青高速公路有限公司职工。
原告边红梅，石家庄市桥西区友谊街道办事处职员，系张吉坤之妻。
二原告委托代理人杨金肖，河北俱时律师事务所律师。
被告石家庄瑶晨房地产开发有限公司，住所地石家庄市和平西路圣仑大厦12楼。
法定代表人李树才，该公司总经理。
委托代理人董良苍、杨惠彦，河北时代经典律师事务所律师。
第三人耿建五，石家庄泰康保安服务有限公司经理。
委托代理人韩拥政，河北和融兴律师事务所律师。
原告张吉坤、边红梅与被告石家庄瑶晨房地产开发有限公司（以下简称瑶晨公司）及第三人耿建五房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月29日立案受理。2013年9月22日，根据张吉坤、边红梅的申请，本院依法进行财产保全。后由审判员刘恰独任审判，于2013年9月26日公开开庭进行了审理。2013年12月19日，本院依法追加耿建五作为本案第三人参加诉讼。后依法组成合议庭，于2014年1月8日、5月30日公开开庭进行了审理。原告张吉坤及二原告的委托代理人杨金肖（参加第一次、第三次庭审），被告瑶晨公司委托代理人董良苍（参加第一次、第二次庭审）、杨惠彦（参加第三次庭审）、第三人耿建五及委托代理人韩拥政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张吉坤、边红梅诉称，原告于2006年12月28日与被告签订协议，购买了被告开发的瑶晨绿岛高层住宅3号楼东单元802室房产，该房产建筑面积为83.78平方米，每平方米2898元，房屋总价款242794元。双方约定付款方式为分期付款。协议签订当日，原告即按约将房款的50%即122000元交给了被告。但被告至今未约定履行合同。故诉至法院，请求判令被告瑶晨公司履行瑶晨绿岛认购协议，办理瑶晨绿岛3号楼东单元802室房屋到原告名下，并支付逾期交房违约金57600元。2014年5月5日，原告将诉讼请求变更为要求判令瑶晨绿岛3号楼2单元1404室房屋归原告所有，判令被告协助原告办理上述房屋的产权证到原告名下，或判令被告返还原告购房款及利息、赔偿原告损失、承担赔偿责任及违约责任等费用共计80万元。
被告瑶晨公司辩称，1、原、被告签订的高层住宅意向认购书，不是法定的商品房买卖合同，意向认购书中的条款仅是双方的意向，只有房屋达到商品房预售条件，签订正式商品房买卖合同后，双方才形成商品房买卖合同关系。2、瑶晨公司所开发的住宅项目于2011年8月取得商品房预售许可证，瑶晨公司多次打电话给张吉坤、边红梅要求其补交房款，签订合同，但是原告张吉坤、边红梅拒不交付房款，拒绝签订商品房买卖合同。2011年12月，石家庄市住房保障和房产管理局以公告的形式在有关媒体和网上公布被告项目取得预售许可证的情况，在此种情况下原告张吉坤、边红梅依然拒绝签订合同、补交房款。此后，瑶晨公司又在项目售楼部粘贴通知，要求张吉坤、边红梅签订合同，补交购房款，张吉坤、边红梅仍然拒绝。3、意向认购书约定张吉坤、边红梅应于本项目取得预售许可证后付清其余房款，如果张吉坤、边红梅未能在规定的时间内交清房款，瑶晨公司可以将房屋另行出售。综上，瑶晨公司没有违约行为，没有交付房屋并支付违约金的义务。另，瑶晨公司依据意向认购书的约定已经对房屋另行处理，涉案房屋亦无法交付。
第三人耿建五述称，第三人于2013年11月6日购买了诉争房屋，2013年11月26日被告将房屋交付第三人。现在第三人已入住，原告起诉被告一案与第三人无关。
经审理查明，2006年12月28日，原告张吉坤、边红梅与被告瑶晨公司签订瑶晨绿岛高层住宅意向认购书一份，双方约定，张吉坤、边红梅认购瑶晨公司开发的位于石家庄市西二环与工农路交叉口的瑶晨绿岛3号楼东单元802室房屋一套；房屋建筑面积为83.78平方米，单价为2898元每平方米，总价款242794元；认购房产总价不含地下室价款，待具体面积确定后另行确定，地下室单价1600元每平方米；本价款不含天然气集资款及办理房产证相关费用；合同签订当日付总价款50%的意向认购金122000元其余部分等本项目取得商品房预售许可证后付清；如张吉坤、边红梅未能在规定时间内交清房款，瑶晨公司可以将房屋另行出售，并退回张吉坤、边红梅已交的全部意向认购金；瑶晨公司保证在2008年12月31日前工程竣工。合同签订后，张吉坤、边红梅交纳了122000元认购金。后，瑶晨绿岛项目更名为晨曦园。2011年8月31日，瑶晨公司取得了晨曦园项目的商品房预售许可证。2011年12月2日，石家庄市住房保障和房产管理局就晨曦园项目取得预售许可证的信息在石家庄市政府信息公开平台发出公告。晨曦园小区绝大部分业主均在晨曦园项目取得预售许可证后交纳了剩余房款。此后，张吉坤、边红梅在2012年2月前往被告处交纳房款时，瑶晨公司要求其每平方米增加1000元购房款，被拒绝。2012年2月27日，瑶晨公司在其售楼部张贴通知，称瑶晨绿岛（晨曦园）预售许可证已于2011年8月31日之前办理完毕，之前已经多次催促包括张吉坤、边红梅在内的业主补交剩余50%的房款和地下室房款并签订正式的商品房买卖合同，但包括张吉坤、边红梅在内的业主一直置之不理，也没有到瑶晨公司办理交款手续。根据协议约定，瑶晨公司有权解除晨曦园房产的购买协议。要求业主尽快到瑶晨公司协商办理此事，截止时间为2012年2月29日，逾期不到，瑶晨公司将视为业主放弃此套房产，并办理退房手续。此后，双方未能协商解决该纠纷，原告诉至本院。
另查明，晨曦园住宅小区现已建成并投入使用。根据规划变更，原告购买的晨曦园3号楼东单元802室房屋现门牌号××楼1单元802室。2013年11月6日，被告瑶晨公司与第三人耿建五就上述晨曦园1号楼1单元802号房产签订了商品房买卖合同，合同载明房屋建筑面积83.11平方米，单价6300元，地下面积8.72平方米，单价1800元，总价款539289元。该合同于当日在石家庄市住房保障和房产管理局办理了备案手续。对于购房款交纳的情况，耿建五称其于2013年11月19日从其个人账户支取544509元，因被告财务人员不在，当天未交付被告。耿建五出差离开石家庄市，返回后向被告交纳了现金539289元。2013年11月26日耿建五办理了入住手续。
又查明，搜房网二手房出售信息显示晨曦园小区2014年5月平均单价为7658元每平方米。
以上事实，有原、被告及第三人陈述、瑶晨绿岛高层住宅意向认购书、收据、预售许可证、石家庄市住房保障和房产管理局公告、被告与第三人签订的商品房买卖合同、第三人银行账户交易明细清单等证据证实，足以认定。
关于被告瑶晨公司主张其多次电话通知原告张吉坤、边红梅交纳购房款的事实，原告不予认可，被告也未提交证据予以证实，故本院对该事实不予认定。
本案在审理过程中，本院明确告知原告其原购买房产被告已另行出售给第三人，原告不可能取得该房产。但原告再三表示要求被告交付房屋，不希望给予现金赔偿。考虑到上述情况，本院将已查封的3号楼2单元1404号、3号楼1单元1801号、3号楼2单元1801号及现代城1号楼1单元2601号房产由原告与另案原告耿进霞、石贺平、石维祥随机选取，分别要求被告交付上述房产。但本案原告所选的3号楼2单元1404号房产在本院查封后，案外人提出了保全异议，其他房产被告瑶晨公司亦陈述早已出售。
本院认为，原告张吉坤、边红梅与被告瑶晨公司签订的瑶晨绿岛高层住宅意向认购书约定了房屋座落、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等主要内容，即使双方不再另行签订合同，双方亦可据此履行，并且出卖人已经按照约定收受买受人50%的购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购协议书应当认定为商品房买卖合同。该协议书是双方当事人的真实意思表示，且在2011年8月31日瑶晨公司晨曦园项目已经取得商品房预售许可证，因此，该协议未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效。意向认购书虽约定张吉坤、边红梅未能在规定时间内交清房款，瑶晨公司可以将房屋另行出售，并退回张吉坤、边红梅已交的全部意向认购金，但晨曦园项目建设过程中曾长期停工，张吉坤、边红梅对于项目何时取得预售许可证存在不知情的可能，瑶晨公司也没有提交证据证实其在取得项目预售许可后已通知了原告张吉坤、边红梅，因此，张吉坤、边红梅未在2011年8月31日后立即交纳购房款不应被认定为违约。被告瑶晨公司以原告张吉坤、边红梅违约为由要求张吉坤、边红梅每平方米增加1000元购房款，无事实和法律依据，张吉坤、边红梅有权拒绝。
2012年2月27日瑶晨公司虽在其售楼部张贴了催促业主于2012年2月29日前办理交款交房事宜，逾期视为业主放弃此套房产的通知，但该通知系被告的单方行为，在被告没有证据能够证实已将通知内容告知原告的情况下，瑶晨公司无权单方要求解除合同并办理退房手续。因此，对被告瑶晨公司所称其在未与原告张吉坤、边红梅解除认购书前有权将房屋另行出售的主张不予支持。
被告与第三人耿建五已经签订了商品房买卖合同，将原告所购买的上述房产另行出售，耿建五在交纳购房款后办理了入住手续，现有证据无法证实耿建五在与瑶晨公司签订合同并办理交房手续时对瑶晨公司与原告的交易是明知的，因此，应当保护先合法占有房屋的第三人耿建五的权利，故本院向原告释明其要求被告交付该房产的请求不应支持。原告后随机抽取了晨曦园3号楼2单元1404号房产并变更了诉讼请求，但该房产案外人提出了保全异议，亦不能判决被告向原告交付该房产。被告瑶晨公司在未与原告解除认购协议的情况下，在原告已向本院提起诉讼要求被告履行认购协议后，又将房屋出售给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，原告可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，被告瑶晨公司应返还原告已付购房款122000元及自2006年12月28日起的利息，利息以按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计付为宜。被告瑶晨公司将房屋出售第三人，致使原告无法取得房屋，给原告造成了损失。搜房网二手房出售信息显示晨曦园小区2014年5月平均单价为7658元每平方米，为提高办案效率，减轻当事人讼累，可参照该价格确认原告损失数额。晨曦园1号楼1单元802号房屋最终认定面积83.11平方米，按7658元每平方米计算总价款为636456.38元，二手房交易价格已经包含地下室价格。该房屋地下室面积8.72平方米，按原、被告认购书所约定的地上房屋建筑面积2898元每平方米，地下室单价1600元每平方米计算，原告如履行协议，需为该房屋支出地上部分价款为240852.78元，地下室价款为13952元，合计254804.78元。原告损失的数额可以认定为该款与636456.38元的差额即381615.6元。考虑到被告在本案诉讼过程中将房屋出售给第三人，其除赔偿原告上述损失外，还应承担已付购房款一倍的赔偿责任，即122000元。以上被告两项应给付原告损失赔偿共计503615.6元。
关于原告张吉坤、边红梅要求瑶晨公司给付逾期交房违约金的请求，由于原、被告签订的瑶晨绿岛高层住宅意向认购书已无法履行，被告基于导致原告无法取得房屋已按法律规定承担了相应的责任，其不应再承担基于合同履行产生的违约责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：
原告张吉坤、边红梅与被告石家庄瑶晨房地产开发有限公司于2006年12月28日签订的瑶晨绿岛高层住宅意向认购书终止履行；
被告石家庄瑶晨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张吉坤、边红梅已付购房款122000元及利息，利息自2006年12月28日起至本判决生效之日止按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计付；
三、被告石家庄瑶晨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告损失503615.6元；
四、驳回原告张吉坤、边红梅的其他诉讼请求。
本案受理费6302元，原告张吉坤、边红梅负担1360元，被告石家庄瑶晨房地产开发有限公司负担4942元；财产保全费1740元，由被告石家庄瑶晨房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳；收款单位：石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王豪
审 判 员 马冰
审 判 员 刘恰
二〇一四年六月三日
代书记员 张雪