黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑1005民初230号原告：刘彦秋，男，1962年11月18日出生，汉族，牡丹江市煤气公司下岗工人，住黑龙江省宁安市。委托诉讼代理人：侯伟东，黑龙江九洲律师事务所律师。被告：于昭，男，1975年8月6日出生，汉族，住牡丹江市阳明区。委托诉讼代理人：张鹏，黑龙江博学律师事务所律师。第三人：杨立梅，女，1970年12月31日出生，汉族，住牡丹江市阳明区。委托诉讼代理人：张鹏，黑龙江博学律师事务所律师。原告刘彦秋与被告于昭、第三人杨立梅所有权确认纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘彦秋及其委托诉讼代理人侯伟东、被告于昭、第三人杨立梅的委托诉讼代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘彦秋向本院提出诉讼请求：1.确认原告、被告签定的房屋买卖协议书及原告、第三人、被告签订的补充协议无效；2.确认原告对被征收的丘地号为XXX的房屋享有征收安置补偿权；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2011年11月23日原告、被告、第三人签订补充协议，原告从第三人处借款39.4万元，借款期限七个月，三方约定原告将丘地号为XXX的房屋以产权过户到被告名下的方式进行抵押，协议同时约定遇有动迁原告享受补偿，办理各项事宜。2013年4月16日抵押过户的房屋被征收，原告同牡丹江市房屋征收办公室达成住宅房屋征收补偿协议，原告以产权调换方式选定三户房屋。后期，牡丹江市房屋征收办公室又同被告就抵押过户的房屋签订了住宅房屋征收补偿协议。现原告、被告都要求补偿，导致征收人无法补偿，要求双方确权之后，再进行安置。原告、被告、第三人之间是名为买卖，实为借贷的法律关系，原告、被告不存在真实的房屋买卖合同关系，原告、被告签订的房屋买卖协议违反法律规定，属无效合同，现原告房屋已经回迁安置，原告对被征收的丘地号为XXX房屋享有征收安置补偿权。被告于昭辨称，被告与原告依法在房产部门办理了房屋所有权变更登记，现被征收房屋的产权人为被告，房产档案体现的证据效力应超过普通协议的效力。原告第二项诉讼请求在补充协议中有体现，而其要求确认补充协议无效，又按补充协议主张权利，这两者矛盾。本案涉及两种法律关系，一是房屋买卖有效，二是买卖无效，属于民间借贷。第三人杨立梅述称，原告是将丘地号为XXX的房屋抵帐给第三人，而第三人又欠被告的钱，后来将房屋登记在被告的名下，本案存在抵帐协议以外的人于昭。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对有争议的证据，本院认定如下：原告证据一、原告名下的丘地号为XXX的房屋产权证，原告与被告于2011年11月24日签订的房屋买卖协议书、原告与被告、第三人于2011年11月23日签订补充协议书各一份。意在证明2011年11月23日原告从第三人处借款21万元，并上打利息加之前的剩余借款和高利息，计算为39.4万元，约定以原告房屋过户给被告的方式进行抵押，房屋买卖协议及补充协议违反法律规定，三方之间实为借贷关系，原告对被征收的房屋享有安置补偿权。被告质证意见与第三人相同。其是原告与第三人借贷关系的局外人，原告与第三人的纠纷不能影响其权益，其已经依法取得房屋产权证。第三人对房产证、房屋买卖协议书、补充协议书的真实性无异议，对房屋买卖协议书中房屋交易金额有异议，2011年11月23日原告借款是39.4万元，第三人持有的欠条也是39.4万元，房屋买卖协议书是为了过户避税写的17万元；补充协议是先产生的债务后签的补充协议，具有以房抵债的性质，且在约定的买回期限内原告未买回该房屋，只有约定的期限内原告才享有拆迁补偿权，但按约定已经过期。第三人与原告的纠纷与被告无关，被告已经通过以房抵债协议取得房屋产权证。被告、第三人对该组证据的真实性无异议，本院予以采信。对原告与第三人是民间借贷法律关系，原告按第三人要求将房屋变更登记在被告名下做抵押的事实予以确认。原告证据二、收条、银行转帐凭单、存款业务回单。意在证明2012年3月至12月期间，原告通过银行转帐及给付现金的方式按第三人要求支付借款利息6.8万元，原告同被告及第三人之间实为借贷关系，房屋买卖协议书和补充协议无效。借款上打利息计算为本金后，按月息3分计息。被告质证意见与第三人相同。第三人对其签名的收条无异议，对户名李运法的存款业务回单有异议，对转入帐户尾号为3582的转帐凭单有异议，只有转入帐户是杨立梅的其认可，按月息3分计算利息属实。因原、被告及第三人对原告与第三人系民间借贷法律关系的事实均不否认，本院对原告在2012年给付第三人部分利息的事实予以确认。原告证据三、2013年4月16日牡丹江市西安区房屋征收办公室与刘彦秋签订的国有土地上房屋征收搬迁验收协议一份、同日牡丹江市房屋征收办公室与刘彦秋签订的住宅房屋征收补偿协议一份、同日黑龙江信大集团股份有限公司与刘彦秋签订的住宅房屋征收补偿协议一份。意在证明2013年4月16日原告所有的丘地号为XXX的房屋被征收，原告同征收单位签订征收补偿协议，安置三户房屋，因原告是被征收房屋的实际所有人，所以是征收安置的权利人。被告对该组证据真实性无异议，对证明问题有异议，签订该组协议时原告已不是被征收房屋的产权人，其当时是该房的承租人，因此征收补偿的权利应由被告享有。第三人质证意见同被告一致。因被告、第三人对该组证据的真实性无异议，予以采信，本院对2013年4月16日原告与征收部门签订上述协议的事实予以确认。被告证据一、2011年11月23日刘彦秋、贾世萍向被告出具的收到39.4万元购房款收条一张、2011年12月1日被告与原告签订的租赁合同一份。意在证明无论是购房款还是民间借贷的本金均为39.4万元，原告已收到。原告在房屋居住，系租赁被告的房屋，该房屋已变更登记在被告名下。原告对收条真实性无异议，对证明的问题有异议，该收条是原告、被告、第三人房屋买卖协议和补充协议的组成部分，收条内容同样无效，于昭未实际付给原告购房款，这只是抵押担保的方式，对租赁合同真实性有异议，乙方虽是原告签字，但签字时租赁合同的内容没有填写，且更加证明原告与被告之间无真实的买卖关系，并没有转移房屋的使用权，该租赁合同同样为无效合同。第三人对证据真实性无异议，认为其与原告原是民间借贷，但房屋变更登记在被告名下签订房屋租赁合同后，应是已以房抵债。本院对2011年11月23日原告及其妻为被告出具购房款39.4万元收条及2011年12月1日原告在租赁合同上签名的事实予以确认。对原告、被告房屋买卖及租赁关系不予确认。被告证据二、2015年1月26日牡丹江市西安区房屋征收办公室与被告签字的房屋征收搬迁验收合格单、同日双方签订的住宅房屋征收补偿协议各一份。意在证明2015年1月26日被告以被征收房屋产权人的身份与征收部门签订征收补偿协议，原告的征收补偿协议应为无效。原告对证据真实性无异议，对证明的问题有异议，因原告、被告签订的房屋买卖协议无效，所以被告对被征收房屋不享有安置补偿权。第三人对证据真实性无异议，同意被告的意见。因原告、第三人对该组证据真实性无异议，予以采信。对被告也与征收部门签订征收补偿协议的事实予以确认。经审理查明，于昭是杨立梅丈夫的弟弟，刘彦秋办农场搞养殖向杨立梅借款，刘彦秋、杨立梅、于昭于2011年11月23日签订补充协议，内容为“甲方刘彦秋、乙方杨立梅、于昭，因甲方刘彦秋因急需用钱现将坐落在西安区、丘地号XXX、房层层次二层、面积为108.38㎡产权以39.4万元过户给乙方杨立梅其小叔子于昭名下，为期七个月，七个月后刘彦秋有权以同等价格买回坐落在西安区、丘地号XXX、房屋层次二层、面积为108.38㎡的产权。乙方和于昭在本协议第五年甲方不能还款时，有权将抵押的房屋变为所有。抵押期间遇有动迁甲方享受补偿，办理各项事宜。”同日刘彦秋及其妻子贾世萍向被告出具了收到39.4万元购房款收条。2011年11月24日刘彦秋、于昭签订房屋买卖协议书，内容为“经双方协商，特签定协议如下：一、甲方（卖方）自愿将座落于西安区一处面积为108.38、产籍号XXX的房产出售给乙方。双方协商该房产成交价17万元整，办理房屋过户手续等费用，由乙方缴纳，甲方负责提供相关手续。二、房屋附属设施全归乙方所有，其余费用（水费、电费、电话费、有线电视费、物业费、取暖费）由甲方付清。三、付款方式：现金。本协议自签定之日起生效，如有违约或合同纠纷，按法律程序办理。甲方刘彦秋、乙方于昭。”同日，双方办理了产权证号为XXX、丘地号为XXX的房屋的产权变更手续。2011年12月1日刘彦秋在于昭出具的内容为向刘彦秋出租产权证号为XXX的房屋租赁合同上签名。刘彦秋签订补充协议、房屋买卖协议书后，一直居住在产权证号为XXX的房屋，也没有向于昭交房屋租金。2012年期间刘彦秋给付杨立梅部分利息。2013年4月16日牡丹江市西安区房屋征收办公室与刘彦秋签订了国有土地上房屋征收搬迁验收协议、同日牡丹江市房屋征收办公室与刘彦秋签订的住宅房屋征收补偿协议、同日黑龙江信大集团股份有限公司与刘彦秋签订了住宅房屋征收补偿协议，征收产权证号XXX的房屋。2015年1月26日于昭在牡丹江市西安区房屋征收办公室的房屋征收搬迁验收合格单上签字、同日双方签订了住宅房屋征收补偿协议，征收产权证号XXX的房屋。该房屋现已拆除，安置补偿的房屋为黑龙江信大集团股份有限公司开发的翡翠花园小区的房屋。刘彦秋、于昭均未得到实际补偿，牡丹江市房屋征收办公室引导刘彦秋、于昭就房屋补偿权争议到法院诉讼。本案诉讼期间，杨立梅以民间借贷纠纷另案起诉刘彦秋，本院于2018年5月25日立案。本院认为，本案立案案由为所有权确认纠纷，是指就所有权的成立、内容及归属所产生的民事纠纷。诉讼请求应当指向明确具体的物，即动产或不动产。本案原告的诉讼请求是确认原告同被告签定的房屋买卖协议书及原告同第三人、被告签订的补充协议无效；确认原告对被征收的丘地号为XXXX的房屋享有征收安置补偿权，因被征收房屋已灭失，补偿安置房屋未确定，不涉及具体的不动产，故本案立案案由所有权确认纠纷不准确，应当更正为确认合同无效纠纷。原告与第三人是民间借贷法律关系，将原告的房屋按第三人要求变更登记在被告名下是作为借款的抵押担保，《中华人民共和国担保法》第四十条规定“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”故原告同第三人、被告签订的补充协议中关于在本协议第五年原告不能还款时，被告有权将抵押的房屋转移为其所有的约定无效，根据该协议为办理房屋产权变更登记原告与被告签订的房屋买卖协议书无效。合同无效被告应返还原告房屋，因丘地号为XXX的房屋已被征收灭失，故安置补偿由原告享有。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、刘彦秋、杨立梅、于昭于2011年11月23日签订的补充协议中关于在本协议第五年刘彦秋不能还款时，于昭有权将抵押的产权证号为XXX、丘地号为XXX、建筑面积为108.38平方米的房屋转移为其所有的约定无效；刘彦秋、于昭于2011年11月24日签订的关于上述房屋的房屋买卖协议书无效；二、产权证号为XXX、丘地号为XXX、建筑面积为108.38平方米的房屋征收安置补偿由刘彦秋享有。案件受理费50元，减半收取25元，由杨立梅、于昭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 员  佟 波二〇一八年七月十八日法官助理  齐文博书 记 员  谭晓松附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国担保法》第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。