湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民初字第05397号
原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市雨花区跳马乡佳兆业水岸新都2号栋二楼。
负责人迟家方，总经理。
委托代理人刘蓉，系公司员工。
被告梁灿其。
原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司（以下简称原告）诉被告梁灿其（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员欧阳毅独任审判，公开开庭进行了审理；后因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘蓉到庭参加了诉讼；被告参加了第一次庭审，经本院合法传唤无正当理由拒不参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司诉称，原、被告签订的《前期物业服务协议》（下称协议）约定由原告为被告的水岸新都92-104号房（建筑面积239.3平方米）提供物业服务。协议第1.2.4条约定“被告依据本协议按时向原告交纳物业服务费……等费用”，同时第4.1条、第4.2条还约定了“按照半年预收，每年的2月28日、8月30日前缴纳物业服务费”、“物业服务费为2.38元／月·平方米”，第9.4条还约定了滞纳金“被告如违反协议，未按照本协议约定的收费标准及时间交纳有关费用的…滞纳金收取标准为每日收取欠费金额的万分之五”。原告在2012年3月至2015年9月期间多次口头、电话、书面催缴物业服务费，均无果。综上所述，被告严重侵害了原告的合法权益，给原告的日常经营造成了严重影响。原告诉至法院，请求判决：1、被告支付原告2012年3月1日至2015年9月30日期间的物业服务费共计22013.50元及此期间产生的滞纳金7022.40元；2、被告承担本案的诉讼费用。
被告梁灿其辩称：被告是2015年1月25日与原告签订前期物业服务合同，此时被告才收房。物业没有通水的情况下，前期物业费应由开发商承担。2015年1月25日后的物业服务费同意向原告支付，滞纳金应每年交纳。原告没有向被告发函催款。
经审理查明，2011年8月29日，被告与湖南佳兆业房地产开发有限公司签订《长沙县商品房买卖合同》，约定被告购买后者开发的位于长沙县跳马乡金屏村水岸新都92栋1层104号房，建筑面积为239.3平方米。2013年8月1日，被告就上述房屋办理了入伙手续。2015年8月13日，上述房屋办理了产权登记，产权面积登记为239.33平方米。
2015年1月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，其中约定：甲方系佳兆业·水岸新都房地产开发单位委托的物业服务企业，被告系佳兆业·水岸新都92栋104号房屋业主，房屋建筑面积以房屋所有权证为准；甲方负责对本物业房屋共用部位、共用设施设备、建筑物、附属配套建筑设施、公共绿化、环境卫生、交通、治安等项目进行维护、修缮、服务与管理；甲方按照半年预收物业管理服务费，乙方应当在每年的2月28日前和8月30日前缴费，住宅别墅为每月每平方米2.38元，乙方未按照本协议约定的收费标准及时间交纳有关费用的，每逾期一日收取欠费金额的万分之五的滞纳金。
因原告催收未果，遂于2015年10月13日诉至本院，请求判如所请。在本案的审理过程中，原告称因被告未实际入住，其物业管理费标准按照约定标准的90%计算为2.14元／平方米·月。原告另于2016年1月14日向被告邮寄送达《催款函》，称2012年3月1日至2015年9月30日期间，被告已产生物业服务费22013.50元，截至2015年9月30日已产生逾期付款违约金7022.40元，要求被告立即支付上述物业服务费和逾期付款违约金。
以上事实，有《长沙县商品房买卖合同》、办理入伙确认书、《前期物业服务协议》、《催款函》、邮件查询单及双方当事人陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效。原告按照《前期物业服务协议》的约定履行了服务义务，被告作为佳兆业·水岸新都业主，接受了原告提供的物业管理服务，应履行《前期物业服务协议》中约定的支付物业费的义务。原、被告双方签订《前期物业服务协议》的时间虽为2015年1月21日，但据原告提交的办理入伙确认书，被告确于2013年8月1日即已办理的入伙手续，房屋已实际为被告占用。因此，被告应自2013年8月1日起向原告交纳物业费，被告关于其于2015年1月21日收房的辩称本院不予采纳，因原告未提交证据证明被告于2013年8月1日之前已接收本案房屋，其主张的2013年8月1日前的物业费，本院不予支持。
关于原告主张的物业费。据双方合同约定，物业费标准为每月每平方米2.38元，原告自愿按照每月每平方米2.14元的标准收取物业费不违反法律规定，本院予以确认。此外，涉案房屋的产权登记面积为239.33平方米，原告主张按照239.3平方米计算物业费无损被告利益，本院予以确认。故2013年8月1日至2015年9月30日期间的物业费可计算为13314.65元（239.3平方米×2.14元／平方米·月×26月），原告已就该部分物业费进行了书面催交，被告应予支付，原告相应诉请，本院予以支持。对原告主张超过部分的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张的违约金。综合考虑原、被告双方于2015年1月21日签订《前期物业服务协议》中关于违约金的约定及被告的欠费情况，本院酌情确认，截至2015年9月30日，被告应支付原告逾期支付物业费的违约金3500元，原告主张的其他部分违约金，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告梁灿其应于本判决生效后3日内支付原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司2013年8月1日至2015年9月30日期间的物业费13314.65元及逾期付款违约金3500元；
二、驳回原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费526元，由被告梁灿其负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 欧阳毅
人民陪审员 杨 宏
人民陪审员 吴松球
二〇一六年二月二十四日
书 记 员 陈颖君
附：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。