青海省西宁市城中区人民法院民 事 判 决 书（2016）青0103民初1552号原告：李春生，男，汉族，住西宁巿城北区。委托诉讼代理人：杨爱霞，女，汉族，住西宁市城北区。系原告之妻。委托诉讼代理人：耿琳，青海君剑律师事务所律师。被告：青海世贸中心商铺业主管理委员会，住所地：西宁市城中区。负责人：何西林，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：胡永胜，该业主委员会副主任。委托诉讼代理人：李建北，青海启晨律师事务所律师。原告李春生与被告青海世贸中心商铺业主管理委员会委托合同纠纷一案,本院于2016年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李春生及其委托诉讼代理人杨爱霞、耿琳，被告青海世贸中心商铺业主管理委员会委托诉讼代理人胡永胜、李建北到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李春生向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告商铺租金47760.93元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2009年6月11日，原告李春生与郭浩钰（又名郭永宏）签订《房屋转让协议》，约定郭浩钰将其所有的位于西宁巿西大街8号青海世界贸易中心一层50号商铺转让给原告李春生，该商铺建筑面积11.67平方米，转让价款为350000元。原告李春生遂享有郭浩钰在青海世界贸易中心有限公司的业主身份，也按照业主投资额领取了商铺租金。2009年12月30日，原告与青海世界贸易中心有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定房号0152号，面积18.03平方米（该面积包括11.67平方米和世贸公司赔偿的8平方米，其中原告自愿放弃1.64平方米）商铺原告享有所有权，并按季度从被告处领取商铺返租租金。然而，自2015年1月起，被告以原业主郭浩钰与青海世界贸易中心有限公司及被告于2008年11月19日签订的《三方协议书》存在瑕疵为由，不向原告李春生发放商铺租金，累计从2015年1月至3月、2015年7月至2016年7月期间，共计16个月，未发放租金43992元（每月应发放租金2749.5元）。另，2016年5月20日至27日，被告向商铺其他业主按照投资额一次性发放了2个月的商铺补偿金，亦因上述原因未向原告发放，该租金经原告按照被告在业主微信群公示的发放公式（原始投资额×6.4%÷12×2〕计算，为3768.93元。原告认为，原告从原业主郭浩钰手中经转让取得商铺，承继了原业主郭浩钰在此商铺上的各项权利和义务。被告以合同主体不是原告的协议书为由限制和约束原告应享有的业主权利，实属不当。原告多次找被告解决，均未果。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告青海世贸中心商铺业主管理委员会辩称：被告与原业主郭浩钰签订的协议对原告李春生无约束性。原告起诉不符合事实，应予驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据1《房屋转让协议》，证明2009年6月11日，原告李春生与郭浩钰签订《房屋转让协议》，郭浩钰将其所有的位于西宁市西大街8号一层50号商铺转让给原告李春生的事实；证据2《三方协议书》，证明原告与青海世界贸易中心有限公司及被告签订协议书，确认青海世界贸易中心有限公司欠付原告租金63337.27元，预定划分楼层1楼0152号，面积18.03平方米的事实；证据4《青海世贸大厦商铺产权协议》，证明原告李春生与青海世贸中心有限公司及应勇胜三方签订了青海世贸中心大厦一层商铺0152号的产权分割归属的事实；证据9《协议书》、《关于律师函的回函》，证明2009年5月20日，青海世贸中心有限公司与郭浩钰协商，同意将世贸大厦一层铺面8平方米作为一次性补偿，共计160000元的事实；证据10《协议书》，证明郭浩钰与青海世贸中心有限公司及被告签订协议书，确认了2009年5月20日郭浩钰与青海世贸中心有限公司协议书内容的事实；证据12《投资额明细表》，证明截至2009年6月16日，原告投资额为290000元，欠付原告租金44180.67元，2个季度违约金19156.6元，共计353337.27元。被告质证认为，证据1对原告李春生不产生利益，原告需出示向郭浩钰支付房款的凭据，该协议系内部约定，对被告不具有约束力，不予认可；对证据2内容不认可，青海世界贸易中心有限公司不会同一天与郭浩钰、李春生签订二份相同内容的协议，并对李春生的签名不予认可；对证据4真实性有异议，未加盖青海世贸中心有限公司印章，房屋产权应以产权登记为准；对证据9不认可，2009年4月17日协议中已约定不再纠缠，且对郭浩钰的笔迹不予认可，已约定不再纠缠的一个月后又补偿160000元与补充协议不符合。对回函中原始购房款无异议，但补偿的8平方米是按30%折抵的；对证据10不认可，只签署赔偿160000元的协议与补充协议前后矛盾；对证据12不予认可。本院认为，证据1、2、4、9、10、12能够证实原告的证明方向，本院予以采信。对被告提交的证据2《商品房买卖合同补充协议》，证明2009年4月17日，郭浩钰与青海世贸中心有限公司达成补充协议，青海世贸将原告合同当中房屋继续出让给郭浩钰，并将所有的赔偿项目及违约金折价30%抵偿给郭浩钰的事实；证据3《三方协议书》，证明郭浩钰同意以房折租的方式将0152房抵偿给郭浩钰的事实，不存在向郭浩钰支付违约金160000元的事实；证据4《房屋备案登记表》，证明2008年8月25日郭浩钰的0150房屋登记备案，2010年1月11日该房屋撤销备案登记。原告质证认为，对证据2真实性无异议，证明方向有异议，签订的二份协议书是合法有效的，可以同时存在；对证据3真实性有异议，对被告此证据中“壹楼”的字体有异议，郭浩钰与原告签订协议时，0152号商铺还不存在，我方协议中房号是未填写的，而被告的证据中却填写了楼层和面积；对证据4中2010年1月11日撤销备案登记，而原告与郭浩钰的合同是在2009年签订的，与原告无关。本院认为证据2、4能够证实被告的证明方向，本院予以采信；证据3能够证实郭浩钰同意以房折租的方式将0152房抵偿给郭浩钰的事实，对此本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年12月4日，买受人郭浩钰（又名郭永宏）与青海世界贸易中心有限公司签订《商品房买卖合同》，约定青海世界贸易中心有限公司将其所有的位于西宁市西大街8号青海世界贸易中心一层50号商铺以130000元出售给郭浩钰，该商铺建筑面积11.67平方米。2006年，因该商铺未能及时办理权属证书，买受人郭浩钰将青海世界贸易中心有限公司诉至本院，由本院作出（2006）中民一初字第709号民事判决书。2009年4月17日，买受人郭浩钰与青海世界贸易中心有限公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定双方于2002年12月4日签订的《商品房买卖合同》继续生效，经法院判决的违约金、诉讼费及执行费均按30%以世贸大厦房产给予补偿。2009年5月12日，买受人郭浩钰与青海世界贸易中心有限公司再次签订《协议书》，约定青海世界贸易中心有限公司将世贸大厦一层铺面8平方米划分给郭浩钰作为补偿，补偿采用以铺面折抵的方式，一楼按20000元计算，共计160000元。2009年6月11日，原告李春生与郭浩钰签订《房屋转让协议》，约定郭浩钰将其所有的位于西宁市西大街8号青海世界贸易中心一层50号商铺转让给原告李春生，该商铺建筑面积11.67平方米，转让价款为350000元。2009年12月30日，买受人应勇胜、原告李春生与青海世界贸易中心有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由青海世界贸易中心有限公司将其位于西大街8号的青海世界贸易中心一层0152号商铺出售给买受人应勇胜、原告李春生，该商铺建筑面积34.39平方米。2009年12月30日，青海世界贸易中心有限公司出具《0152号商铺备案说明》，该说明载明买受人应勇胜、原告李春生拥有青海世贸中心大厦一层0152号商铺，面积34.39平方米。该商铺经西宁市地名办公室核编为二块，其中0152号，面积18.03平方米归原告李春生所有。另查明，2008年11月19日，青海世界贸易中心有限公司与郭浩钰、被告青海世贸中心商铺业主管理委员会签订了《三方协议书》，确定青海世界贸易中心有限公司欠郭浩钰租金44180.67元，违约补偿金19156.6元，合计93337.27元，青海世界贸易中心有限公司用青海世贸1楼0152号商铺向郭浩钰抵偿，该商铺面积18.03平方米。同日，青海世界贸易中心有限公司与原告李春生、被告青海世贸中心商铺业主管理委员会签订了《三方协议书》，确定青海世界贸易中心有限公司欠原告李春生租金44180.67元，违约补偿金19156.6元，合计93337.27元，青海世界贸易中心有限公司用青海世贸1楼0152号商铺向原告李春生抵偿，该商铺面积18.03平方米。该协议书同时约定，世贸中心1-4楼商铺产权经营、管理权由被告统一经营、管理，统一收取、分配租金，原告须服从被告的统一管理。另青海世界贸易中心有限公司加盖公章的《业主投资额明细表》载明，截至2009年6月16日，郭浩钰拥有投资额290000元，享有租金债权44180.67元及2个季度租金19156.6元。再查明，被告青海世贸中心商铺业主管理委员会自2015年1月1日至2015年3月31日，2015年7月1日至2016年7月31日期间，对原告李春生租金40675.68元（18.03平方米×141元×16个月）及二个月补偿金3768.93元（353337.27元×6.4%÷12×2个月）未予发放。本院认为,原告李春生与郭浩钰签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。根据该协议约定及青海世界贸易中心有限公司与原告李春生、被告青海世贸中心商铺业主管理委员会签订的《三方协议书》，原告李春生取得了位于西宁市西大街8号青海世界贸易中心一层0152号商铺所有权，该商铺建筑面积18.03平方米，且被告作为受托管理部门，与原告之间形成了委托合同关系。庭审中，被告青海世贸中心商铺业主管理委员会对原告拥有青海世界贸易中心一层0152号商铺18.03平方米的面积予以认可，但对原告李春生拥有的铺面增大160000元投资额提出异议，认为原告未能向其提供增大投资额的依据且根据被告青海世贸中心商铺业主管理委员会与青海世界贸易中心有限公司签订的《青海世贸公司中心大楼1-4楼商铺资产（经营管理权）移交协议书》，原告李春生不享有2008年11月至2013年12月租金收益，故对原告李春生应享有的租金收益予以了停发。本院认为，对此被告青海世贸中心商铺业主管理委员会提交的证据不足，故对被告抗辩停发原告租金及补偿金的意见，本院不予采纳。2015年1月1日至2015年3月31日，2015年7月1日至2016年7月31日期间租金40675.68元及二个月补偿金3768.93元被告青海世贸中心商铺业主管理委员会应向原告李春生发放，但被告未发放，故对原告李春生要求被告青海世贸中心商铺业主管理委员会发放其租金40675.68元及二个月补偿金3768.93元的诉讼请求，本院予以支持。对原告李春生要求被告给付其与他人共有的1.47平方米商铺租金，其主体不适格，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告青海世贸中心商铺业主管理委员会于本判决发生法律效力后十日内给付原告李春生2015年1月1日至2015年3月31日、2015年7月1日至2016年7月31日期间租金40675.68元及二个月补偿金3768.93元，共计44444.61元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费994元，减半收取497元，由原告李春生负担35元，被告青海世贸中心商铺业主管理委员会负担462元（此款原告已预交，该款项由被告给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 林 强二〇一六年十月三十日书记员 王志祯