四川省江安县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江安民初字第775号
原告（反诉被告）江安县红桥镇二社区居民委员会。住所地，江安县。
法定代表人李行芳，主任。
委托代理人钟文魁，男，1949年4月12日出生，汉族，居民，住江安县。
委托代理人张天云，男，1951年10月19日出生，汉族，居民，住江安县。
被告（反诉原告）杨安富，男，1959年6月11日出生，汉族，居民，住江安县。
被告（反诉原告）金声连，女，1956年12月4日出生，汉族，居民，住江安县。
委托代理人刘益言，四川胜邦律师事务所律师。
原告（反诉被告）江安县红桥镇二社区居民委员会（以下简称红桥二居委）与被告（反诉原告）杨安富、金声连房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）红桥二居委的法定代理人李行芳及其委托代理人钟文魁、张天云，被告（反诉原告）杨安富、金声连及其委托代理人刘益言到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告红桥二居委诉称，60年代，江安县原梅花镇二居委全体居民投劳集资购置现被告承租房，房权证明确为二居委集体财产。2002年，居委会没有经过本集体成员的同意非法与被告签订了《改建房屋协议》和《房屋租赁协议》，该《协议》是无效的。该《协议》第二条约定“乙方长期租用，直到乙方不租为止”，被告以此为由拒不归还原告房屋，根据相关法律规定属约定不明，原告可以随时解除合同。该《协议》中约定每月房租300元，不涨价，显失公平，原告可以请求撤销，补偿原告经济损失。为此，原告诉至人民法院，请求判决解除原、被告双方签订的《协议》，由被告退还原告位于江安县红桥镇中和街的房屋并补偿原告房租涨价的损失20000元，从2013年1月起按市场价1200元／月计算房屋租金。
被告杨安富、金声连反诉辩称，2002年10月17日，原、被告双方签订了《建房协议》，全部由被告出资改建（小青瓦房改建为楼房）原告所属的位于江安县红桥镇中和街的门市，约70平方米。双方约定：被告为原告无偿修建第四楼属被告所有，被告享有门市的长期租赁权，月租金最多300元，如甲方（原告）违约，应给付乙方（被告）违约金60000元。原告向人民法院提起诉讼，明确表示不再继续履行双方签订的相关协议，已构成违约，除返还第四楼房屋外，还应支付被告改造门市的价值290000元。为此，被告提起反诉，请求人民法院判决被反诉人返还反诉人修建的第四楼房屋；由被反诉人支付反诉人改造门市的价值290000元；由被反诉人支付反诉人违约金60000元并承担反诉费用。
经审理查明，2002年10月17日，原告红桥二居委（原江安县红桥镇正中街居委会）经居民小组长和居民代表讨论，报经镇党委同意，经过改建招标公告，由被告杨安富承建原告的办公楼，经原告（甲方）与被告（乙方）共同协商，双方签订了一份《建房协议》，约定：三、底楼门市由乙方出资修建，其产权属甲方所有，乙方享有长期租用权利。同时，双方还签订了另一份《协议》，约定：一、甲方权属的门面，长期租赁给乙方经营使用；二、房屋修建中不计租金，竣工使用后，才开始计算租金，租金用于抵扣修建四楼所垫资的房款后再付租金给甲方；三、每月租金300元，在租赁期间房租不能高于300元，只能低于300元；四、租赁时间：乙方自修建房屋后，一直享有租赁使用权，直到乙方不租用为止，乙方在租赁该门面时，如有其它变动，在租赁合同期内，有权转租，如甲方违约，付给乙方违约金60000元；五、租房合同终止后，门面房屋如有严重损害，由乙方维修后归还；六、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，协议从甲乙双方签字生效。2004年1月5日，原江安县红桥镇正中街居委会出具一份《材料》证实：红桥镇正中街居委会原有小青瓦房一间，总面积70平方米，为了改造房屋修建，经红桥镇党委、政府及居民委员会讨论同意，由杨安富出资修建，门面产权属二居委所有，但长期租给杨安富经营，房屋修建完工后，又由杨安富出资修建二居办公楼一间，面积为147.60平方米（含楼梯间），杨安富总垫资为31200元整，此款作为今后门面房租款相抵扣，即从2004年4月1日起至2013年1月1日止（共8年零8个月），所垫资款全部和房租相抵清。被告为原告修建底楼门市及办公楼所垫的费用与门市租金相抵扣完毕后，意欲继续按《协议》约定的租金300元／月租赁原告的门市，原告认为显失公平，被告应当按现有市场价格租赁该门市，为此，双方发生争议。原告遂于2013年7月17日诉至本院并提出如上诉讼请求。在本院依法向被告送达了《应诉通知书》等法律文书后，被告向本院提出了如上反诉请求。审理中，原、被告均认可本案争议的门市租金现有的市场价格为1200元／月左右。
本院认为，原告（反诉被告）红桥二居委（原江安县红桥镇正中街居委会）与被告（反诉原告）杨安富、金声连于2002年10月17日签订的《建房协议》及《协议》的事实清楚，该合同系双方当事人的真实意思表示，双方均应按合同的约定行使权利及承担义务。原、被告双方约定的租赁期限为长期租赁，直到被告不租用为止，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，约定租赁期限超过20年的，租赁期限以20年为准，超过20年的约定部分无效，因此，本院依法确定被告向原告租赁房屋的期限为20年，即从2004年4月1日起至2024年3月31日止。现原告向本院起诉要求解除双方于2002年10月17日签订的《建房协议》及《协议》，被告对此不持异议，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，本院对原告的该项请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，原、被告之间的租赁合同解除后，被告应当在合理期限内向原告返还租赁物。关于原告请求被告补偿房租涨价的损失问题。被告按照双方签订的《建房协议》及《协议》，先全额垫资为原告修建房屋，后采用抵扣租金的形式租赁为原告修建的房屋，原告未提供证据证明在双方签订合同时约定房屋租金为每月300元明显低于市场价格，应当认定该租金符合当时的市场价格，且被告全额垫资为原告修建房屋，其预期利益在于享有对该房屋的长期租赁权及租金上的优惠，而该房屋的所有权及市场增值利益仍属于原告所有，因此，在有效的租赁期内，原告要求被告补偿房租涨价的损失，有违诚实信用的原则，该请求无事实与法律依据，本院依法不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，在原、被告双方合同关系存续期间的房屋租金按照合同约定300元／月支付，在双方合同关系解除后，若被告逾期未返还原告房屋，则按照现有市场价格1200元／月支付房屋租金。
原、被告双方签订的《协议》约定“如甲方（原告）违约，付给乙方（被告）违约金60000元”。现原告向本院起诉明确解除双方签订的合同，不再继续履行合同将房屋出租给被告，其行为已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，被告反诉要求原告支付违约金60000元，符合有关法律规定，本院依法予以支持。关于被告反诉要求原告返还修建的第四楼房屋、支付改造门市的价值290000元的问题。根据双方的合同约定，被告为原告垫资修建房屋，该房屋系原告原有小青瓦房改建，建成后的所有权人仍为原告，被告仅享有租赁权。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”的规定，该房屋建成的增值价值应当属于所有权人原告的收益，被告无权享有，因此，本院对于被告的该项反诉请求依法不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十四条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）江安县红桥镇二社区居民委员会与被告（反诉原告）杨安富、金声连于本判决生效后十日内解除双方于2002年10月17日签订的《建房协议》及《协议》；
二、由被告（反诉原告）杨安富、金声连于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）江安县红桥镇二社区居民委员会位于江安县红桥镇二居（中和街）的房屋，并按300元／月支付原告从2013年1月1日起至本判决确定的返还原告房屋之日止期间的房屋租金，逾期按1200元／月支付至实际返还原告房屋之日止期间的房屋租金；
三、由原告（反诉被告）江安县红桥镇二社区居民委员会于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）杨安富、金声连违约金60000元；
四、驳回原告（反诉被告）江安县红桥镇二社区居民委员会的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）杨安富、金声连的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费400元，本案反诉费6550元依法减半收取，由原告（反诉被告）江安县红桥镇二社区居民委员会负担1000元，其余由被告（反诉原告）杨安富、金声连负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审 判 长 吴 伟
人民陪审员 葛正宣
人民陪审员 罗永彬
二〇一三年十一月七日
书 记 员 晏中国