重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第04468号
上诉人（原审被告）：重庆市智睿实业有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道龙升街124号A幢1-9。
法定代表人：丁明，经理。
委托代理人：刘霓虹，重庆立源律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：丁明。
委托代理人：刘霓虹，重庆立源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：童键。
委托代理人：夏娟，重庆泽渝律师事务所律师。
上诉人重庆市智睿实业有限公司（以下简称智睿公司）、丁明与被上诉人童键合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年6月16日作出（2015）渝北法民初字第00541号民事判决，智睿公司和丁明不服该判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员李立新担任审判长，审判员邓山主审，与代理审判员张薇共同组成合议庭，于2015年9月9日对本案进行了审理。智睿公司和丁明的委托代理人刘霓虹，童键的委托代理人夏娟均到庭参加了审理。本案现已审理终结。
一审法院查明：2009年6月23日，智睿公司作为甲方，丁明作为乙方，与童键作为丙方签订了一份《协议书》。主要约定甲、乙、丙三方经协商，智睿公司［自由星空］商品房项目建设等有关问题达成协议。协议第三条约定：智睿公司［自由星空］商品房项目由甲、乙双方负责建设，所需资金由甲、乙双方负责落实。本公司项目建设借款，需经丙方签字时，丙方无条件配合支持，但债务全由甲、乙双方负责。第五条约定：甲、乙、丙三方约定丙方不因土地变化增多增少，容积率变大变小，签此协议后，不支付关于出让金和国土费用，也不因为将来该公司项目的盈亏与否，或与其他经济及法律关系的债权债务，丙方只按本协议第六条约定的固定分房面积分房。第六条约定：该项目经甲、乙、丙三方签字后，甲、乙双方保证不管丙方占公司股份多少，或项目的盈利或亏损多少，甲、乙双方保证丙方分得商品房面积及位置如下：（一）分配房产性质及时间：1.商务写字楼；2.在签约后12个月内办理好该项目施工许可证，签发证后施工18个月，共计30个月内交房给丙方使用。丙方接房不以验收备案为标准，甲、乙双方可将未验收的房屋，提前交给丙方使用，不算交房违约。（二）分配房产面积，以产权证建筑面积为准。丙方分房所得建筑面积1278平方米包干锁定不变。……（五）鉴于丙方所分房屋面积略有误差（±5%），差额部分按建面4500元／平方米计算，多退少补。第八条约定：丙方分得房屋所涉及各环节的一切税和费以及大修基金等款项由丙方承担。第九条约定：因约定丙方分房屋，故丙方不再是甲方的股东，所持甲方的股份应无条件的转让给甲方或乙方指定人的名下，且不得收取任何转让费，并配合办理相关手续，丙方也不承担注册资金转让的任何税费。除本协议第四条约定，从签字之日开始，公司的一切债权债务由甲、乙双方负责，丙方不享有债权和不承担任何债务。第十二条约定：甲、乙双方不按约定分房给丙方，应承担500万元人民币违约责任；甲、乙双方因丙方不按约定支付各环节相关税和费以及大修基金，造成甲、乙双方无法办理交付丙方所分房屋产权，不视为甲、乙双方违约；因丙方不按协议配合甲、乙双方办理相关的建房手续、建设融资、股份转让、项目整体买卖转让手续以及违约或毁约等事项，丙方应承担500万元人民币的违约责任。
2011年8月9日，智睿公司作为甲方，丁明作为乙方，与童键作为丙方签订了一份《补充协议》，主要约定甲、乙、丙三方于2009年6月23日签订了《协议书》，现三方就有关问题达成如下补充协议：一、丙方分房的具体位置为商住楼平街一层门面左边的两个门市（面积为86.96平方米和88.60平方米）和商业群楼第三层，面积为1108.24平方米。具体位置在施工图上三方签字注明。以上面积均为建面，面积以房管部门测绘为准。二、丙方分得的房屋面积为1278平方米时，甲方、乙方和丙方互不补差价。如果丙方分得的面积超出或者低于1278平方米时，差额部分按建面4500元／平方米进行计算，多退少补。三、根据《协议书》约定：如甲乙双方不能按时把上述房屋交给丙方，到时，以周边临街二层非住宅租金为标准，甲乙双方以1278平方米作为计算基数，计付甲、乙双方延期交房给丙方的租金损失。
2013年11月13日，智睿公司、丁明向重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局交纳重庆市北部新区天宫殿街道衡水路8号附3号、14号、16号房屋的重庆市物业专项维修资金，分别为7888元、7772元、88463.20元。
庭审中，双方均确认《补充协议》中第三条载明的“周边临街二层非住宅租金”为40元每月每平方米。双方确认根据约定童键应分得房屋的位置为重庆市北部新区天宫殿街道衡水路8号附3号、14号、16号房屋。
2014年5月6日，童键以智睿公司、丁明为被告向重庆市渝北区人民法院提起诉讼，要求二被告立即向童键支付违约金并赔偿租金损失。2014年12月15日，一审法院作出（2014）渝北法民初字第08249号判决，该判决书中确认智睿公司、丁明应于2012年2月8日前将房屋交付给童键，智睿公司、丁明实际于2014年4月8日将协议书中约定的房屋交付给童键，故基于童键诉讼请求，支持童键要求智睿公司、丁明支付从2012年2月8日至2013年12月31日的租金损失。在（2014）渝北法民初字第08249号案件中，童键起诉时其诉讼请求之一为要求判令智睿公司、丁明立即向童键办理位于重庆市北部新区天宫殿街道衡水路8号附3号、14号、16号房屋的产权过户手续，在该案件审理过程中，童键撤回该项诉讼请求。
庭审中，童键陈述双方协议并未约定逾期办证违约金，其根据商品房买卖合同的相关司法解释进行主张。
童键一审诉称：童键原系智睿公司股东。2009年6月23日，三方签订协议书，协议约定童键将所持有智睿公司的股份退股并转让给智睿公司、丁明或智睿公司、丁明指定的人名下，童键不再是智睿公司的股东，作为对价，童键分得“自由星空”1278平方米的房屋。并约定在签订协议后30个月内智睿公司、丁明将童键所分房屋交付给童键，童键承担与其所分房屋办证相关的税费和大修基金。2011年8月9日，三方签订《补充协议》，约定智睿公司、丁明若不能按时交房，则以1278平方米为基数，计算延期交房租金损失。2014年4月，童键起诉要求智睿公司、丁明支付2012年2月8日至2013年12月的租金损失，渝北区人民法院于2014年12月15日作出判决，判令智睿公司、丁明按每平方米40元向童键支付前述期间的租金损失。该判决认定交房时间为2014年4月8日，现童键主张2014年1月1日至2014年4月8日期间的租金损失。因智睿公司、丁明未经童键允许，擅自将童键所分房屋抵押给第三人，故智睿公司、丁明一直故意拖延，不给童键办理过户手续，应当承担违约金。虽然在协议中双方未约定办证时间，但童键认为应当按照商品房买卖相关司法解释给予智睿公司、丁明交房后90天的合理期限，固童键要求智睿公司、丁明承担从2014年7月8日起至智睿公司、丁明为童键办证时止按人民银行贷款利率计算承担违约责任。请求判令：1、智睿公司、丁明支付童键2014年1月1日至2014年4月8日期间延期交房租金损失，租金损失按照每月每平方米40元标准计算，共计167162元；2、智睿公司、丁明将童键所分房屋过户到童键名下，办理房屋产权证书并承担延期办证违约金，以总房款5751000元为基数按中国人民银行同期贷款利率从2014年7月8日计算至办证之日止。本案诉讼费由智睿公司、丁明承担。
智睿公司、丁明一审辩称：房屋交付期限是2013年12月31日，童键于2014年4月8日才来办理手续，并于2014年1月1日起交纳了物管费，租金损失不应当再行主张；房屋不能过户的原因不在于智睿公司、丁明，协议约定属于股份分房，童键分得房屋的一切税费应当由童键承担，童键未缴纳税费，不能为童键办理过户手续；房屋不存在任何抵押，只要童键缴纳了所有税费和大修基金，智睿公司、丁明可以为其办理相关手续，童键应当签署股权转让文书。
一审法院认为：童键与智睿公司、丁明签订的《协议书》、《补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。
关于赔偿租金损失问题。智睿公司、丁明应当按照合同约定将案涉房屋按期交付给童键，（2014）渝北法民初字第08249号判决中已经确定智睿公司、丁明未按协议书约定时间交付房屋，构成违约，应承担违约责任，且确定了智睿公司、丁明应当承担违约责任的期间为2012年2月8日至2014年4月8日，在（2014）渝北法民初字第08249号案件中童键并未主张2014年1月1日至2014年4月8日的租金损失，故对童键主张该期间的租金损失的诉讼请求一审法院予以支持（经计算损失为1278元×40元／月·平方米×3月=166992元），对于超出部分一审法院不予支持。
关于逾期办证违约金的问题。双方在协议中并未约定逾期办证违约金，庭审中童键认可没有在协议中约定逾期办证违约金，且双方未对办理过户手续的期限进行约定。故对于童键要求智睿公司、丁明支付逾期办证的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于案涉房屋是否应当过户的问题。根据协议约定及双方当事人陈述，童键应当分得的房屋是重庆市北部新区天宫殿街道衡水路8号附3号、14号、16号房屋，智睿公司、丁明辩称童键应当根据协议约定，先行向智睿公司、丁明支付分得房屋所涉各环节税和费以及大修基金等款项后才给童键过户。一审法院认为，房屋过户等环节的税和费的收缴主体应当是国家税务机关或有权进行代扣代缴的收缴主体，交纳各项税费的义务人也是由法律规定，只有在双方过户的过程中才能知晓应当交纳的具体税、费等款项金额及交纳义务人，即使按照协议第八条约定童键应当承担分得房屋所涉及各环节的一切税和费以及大修基金，也应当在税费的具体金额确定后，由童键承担或由智睿公司、丁明另行向童键主张，故对智睿公司、丁明该辩称，一审法院不予采纳。智睿公司、丁明另辩称，童键应当签署股权转让的文书。一审法院认为，双方协议已经对童键股份转让作出约定，且双方并未约定股权转让和房屋过户的顺序和期限，协议书中已经约定股权的转让，而要求童键办理股权转让亦是智睿公司、丁明的权利，同样童键现要求智睿公司、丁明依照约定过户房屋并无不妥，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定：“……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”童键已在2014年5月6日提起起诉的（2014）渝北法民初字第08249号案件中向智睿公司、丁明主张过房屋过户的权利，故对智睿公司、丁明该辩称，一审法院不予采纳。童键认为其诉讼请求中要求智睿公司、丁明将房屋分到童键名下的准确意思为要求智睿公司、丁明配合童键完成过户，房屋的所有权人系智睿公司，综前，对于童键要求智睿公司协助童键将其所分得的房屋过户到童键名下的诉讼请求，一审法院依法予以支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、被告重庆市智睿实业有限公司、被告丁明于本判决生效之日起三日内向原告童键支付租金损失166992元；二、被告重庆市智睿实业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告童键将重庆市北部新区天宫殿街道衡水路8号附3号、14号、16号房屋过户到原告童键名下；三、驳回原告童键的其他诉讼请求。本案受理费4560元，由原告童键负担1560元，由被告重庆市智睿实业有限公司、被告丁明负担3000元。
智睿公司、丁明均不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判第二项，改判为童键向智睿公司、丁明支付税费及大修基金后，由智睿公司、丁明协助童键完成房屋过户；认可原判第一项；一、二审诉讼费由法院认定。主要事实和理由：过户是房交所职能，判决由智睿公司、丁明协助过户不正确。股份分成所得房屋过户，首先是完善房屋所有权转移的相关税费，并开具房款发票，其次才持税票和房款发票到房交所过户。双方协议约定童键承担分得房屋所涉及各环节税费和大修基金。童键缴纳了税费和大修基金后，智睿公司、丁明才承担协助提供转移房屋所有权的相关资料的义务。一审判决认定智睿公司、丁明承担了税费，再向童键另行主张，造成税费履行上相互推诿，增加诉累。
童键答辩，同意支付大修基金，但相关税金应由童键支付给税务部门。一审判决认定事实清楚，智睿公司、丁明应配合完成过户，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，办理房屋过户登记，依据相关规定一般情况下过户双方均应负担一定的税费。本案智睿公司、丁明与童键因股权转让而分得房屋的过户，双方自行约定童键分得房屋所涉及各环节的一切税和费以及大修基金等款项由童键承担，符合合同意思自治原则，不违反法律规定，双方均应按约定全面履行合同义务。由于智睿公司、丁明与童键的合同，并未约定童键缴纳其承担税费及大修基金的方式，因此，在办理过户的相关职能部门依法核定童键分得房屋所涉及各环节的一切税和费以及大修基金等款项金额后，智睿公司、丁明应通知童键向相关职能部门缴纳、或由智睿公司、丁明代收代缴、或由智睿公司、丁明垫付后再向童键收取，均是符合合同目的的履行方式。现智睿公司、丁明并无办理过户的相关职能部门依法核定童键分得房屋所涉及各环节的一切税和费以及大修基金等款项金额的依据，而直接主张童键向其支付，再协助童键办理过户手续，无事实依据，也不符合合同约定，本院不予支持。智睿公司、丁明协助童键办理其所分房屋的产权过户手续，是其履行合同约定义务。智睿公司和丁明的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4560元，由重庆市智睿实业有限公司和丁明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立新
审 判 员 邓 山
代理审判员 张 薇
二〇一五年十一月六日
书 记 员 江 波