陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榆民初字第04977号
原告张某。
委托代理人乔某某。
被告刘某。
被告昝某某。
委托代理人刘某。
原告张某与被告刘某、昝某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月1日立案受理后，由审判员朱爱琳独任审判，于2014年11月12日公开开庭进行了审理。原告张某及委托代理人乔某某，被告刘某、昝某某的委托代理人刘某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张某诉称：2012年8月30日，原告与被告刘某、昝某某签订房屋买卖合同一份，约定：被告刘某、昝某某将共同所有的位于榆林市高新区沙河路玉景林溪小区1幢楼1单元2003号房屋（建筑面积85.71平方米）壹套转让给原告所有，转让价款为人民币陆拾伍万元。在合同签订之日，原告向被告刘某和昝某某支付房价款的90%，即人民币伍拾捌万伍仟元。待双方办理过户手续后，原告向被告刘某和昝某某支付余款人民币陆万伍仟元。双方同时约定：如开发商将该项目房屋所有权证办理完毕后，被告刘某和昝某某将还清银行全部按揭贷款，取回房屋所有权交于原告，并配合原告办理房屋产权过户手续。被告刘某、昝某某给原告提供过户所需相关资料证件等，双方积极配合完成过户手续后，原告付清余款。此外，双方对交房时间、违约责任等条款进行约定。合同签订之日，原告按照合同约定向被告刘某、昝某某支付人民币585000元。被告刘某和昝某某于同日向原告交付房屋。随后，原告开始对房屋进行装修，共花费装修费用20多万元。原告装修完毕后即入住该房屋，并以自己的名义定期向物业交付水、暖、电、天然气、停车费等全部物业管理费用。2013年5月8日，开发商将玉景林溪小区1幢楼1单元2003号房屋的房屋所有权证办理完毕。但此后，被告刘某和昝某某未能按照合同约定还清银行全部按揭贷款，取回房屋所有权交于原告，并配合原告办理房屋产权转移过户登记手续。为此，原告先后数次催告被告刘某和昝某某要求其履行过户手续，但被告刘某和昝某某均予以推脱，拒不向原告履行房屋产权转移过户登记手续。故原告起诉至法院。诉讼请求：一、判令确认二被告于2012年8月30日共同与原告签订的房屋买卖合同合法有效，并依法配合原告办理房屋所有权转移登记手续；二、判令二被告向原告支付从2012年6月20日起至办理房屋所有权转移登记之日止，以日万分之三计算的违约金；三、由被告承担本案诉讼费用。
原告张某向本院提供了以下证据：
一、房屋买卖合同及附件各一份，用以证明双方存在合同买卖合同关系，房屋总价款是650000元，原告首付了90%即585000元的事实。
二、打款凭证、收条一支，用以证明原告向被告支付了585000元的房款，但是二被告未按照合同约定协助原告办理房屋产权过户手续的事实。
被告刘某、昝某某辩称：双方签订的房屋买卖合同有效，房产证件被告现在可以交付。过户手续被告应当给原告协助办理，但是因为该房产有按揭贷款，要办理房屋过户手续要将按揭贷款还清，银行按揭贷款应该由被告偿还，但是被告现在经济困难，无法偿还银行贷款，希望原告给被告留点时间。
被告刘某、昝某某向本院提供产权证件号为榆房权证榆林市字第00893**号房屋所有权证一份，（现在转交给原告）。
经庭审质证，被告对原告提供的两组证据的真实性和证明目的均无异议。原告对被告提供的证据的真实性和证明目的均无异议。
本院对原、被告提供并经庭审质证的证据作如下认证：原告提供的二组证据，经审查，来源合法，能够证明原、被告双方之间存在买卖合同关系，原告首付了90%即585000元房款的事实，与本案待证事实具有关联性，对本案具有证明力，本院依法均予以采信；被告提供的证据，经审查，来源合法，可以证明本案所涉房产的信息情况，对本案具有证明力，本院依法予以采信。
本院根据双方当事人的陈述，举证、质证及认证查明以下事实：
2012年8月30日，原告与被告刘某、昝某某签订房屋买卖合同一份，合同第一条约定：“甲方（被告）刘某、昝某某将位于榆林市高新区沙河东路玉景林溪1单元2003号，该房屋所在楼层为20层，建筑面积85.71平方米。”合同第二条约定：“经甲乙双方协商一致，现甲方以总价款陆拾伍万元整（小写：650000元）的价格将该房屋转让给乙方。该房屋的总价款包括在签订合同之前房地产开发公司和物业公司所收（包括代收）的一切费用。在签订合同之日，乙方付清房屋总价款的90%，即伍拾捌万伍仟完整（小写：585000元）。待双方办理过户手续后，乙方支付甲方余款陆万伍仟元整（小写：65000元）。”合同第三条约定：“甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定办理房地产过户手续所缴纳的税费，经双方协商过户交易所产生税费及其他一切费用由双方各承担一半。甲乙双方在签订合同之日起至办理过户前，如房地产开发公司再收取有关房屋的其它一切费用由甲方承担，物业公司收取的一切费用由乙方承担。”合同第四条约定：“甲乙应于签订合同之日起将该房屋交付乙方，并将房地产开发公司及物业管理公司所交付的一切凭证、收据、证书、水电卡、钥匙等交于乙方。交付房屋状况以商品房预售合同内所标明的现有状况为准。”合同第五条约定：“因该房屋已办理预售商品房抵押，由甲方每月向银行还按揭贷款。在房屋所有权证和国有土地使用权证办理以前，如因甲方原因造成按揭断供，造成的一切损失由甲方负责。经双方协商一致，如开发商将该项目房屋所有权证办理完毕后，甲方将还清银行全部按揭贷款，取回房屋所有权证交于乙方保管，并配合乙方开始办理房屋产权过户手续。甲方给乙方提供过户所需相关资料证件等，双方积极配合完成过户手续后，乙方付清余款。如因乙方原因迟延办理过户手续，则乙方先支付甲方三万伍仟元整（小写（35000元），完成过户手续后，乙方付清余款三万元整（小写30000元）。”合同第六条约定“双方应遵守本合同之条款约定的权利义务：1.如因甲方原因未按合同约定将房屋交付乙方，自本合同约定的交付期满第二日至实际交付之日止。甲方按日向乙方支付已付购房款的万分之三的违约金。2.如因甲方原因，致不能交易过户的，甲方应退还乙方已付购房款及乙方因装修产生的费用，并向乙方支付总房款的百分之三十的赔偿金。3.如因乙方未按约定支付购房款的，自本合同约定应付款期满的第二日起至实际支付之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金。”在合同签订之日，原告向被告刘某、昝某某支付了房价款的90%，即人民币585000元。被告刘某和昝某某于同日向原告交付房屋。随后，原告开始对房屋进行装修、入住。并以原告的名义定期向物业交付水、暖、电、天然气、停车费等全部物业管理费用。2013年5月8日，该房屋的房屋所有权证办理完毕。但被告刘某、昝某某未能按照合同约定还清银行全部按揭贷款，将房屋所有权证交于原告，并未配合原告办理房屋产权转移过户登记手续。为此，原告先后数次催告被告刘某和昝某某要求其履行过户手续，但被告刘某和昝某某均予以推脱，拒不向原告履行房屋产权转移过户登记手续。故原告起诉至法院，并提出上述诉讼请求。审理期间，被告将产权证件号为榆房权证榆林市字第00893**号房屋所有权证交给原告管理。
另查明：榆林市高新区沙河东路玉景林溪小区1单元20层1-2003号，于2013年5月4日办理了产权登记。
本院认为，原告张某与被告刘某、昝某某签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，且该房产从2012年8月30日起一直由原告管理使用，故该合同应确认为有效合同。原告主张确认与二被告签订的房屋买卖合同合法有效的诉讼请求，依法应予支持。原告主张由被告配合原告办理房屋所有权转移登记手续的请求，经审查，双方合同第五条约定：“……因该房屋已办理预售商品房抵押，由甲方每月向银行还按揭贷款。在房屋所有权证和国有土地使用权证办理以前，如因甲方原因造成按揭断供，造成的一切损失由甲方负责。经双方协商一致，如开发商将该项目房屋所有权证办理完毕后，甲方将还清银行全部按揭贷款，取回房屋所有权证交于乙方保管，并配合乙方开始办理房屋产权过户手续……”。本案所涉房产已于2013年5月4日办理了权属登记，被告理应依约配合原告办理房产过户手续，故原告该项请求，依法应予支持。原告主张由二被告向原告支付从2012年6月20日起至办理房屋所有权转移登记之日止，以日万分之三计算的违约金的请求。经审查，双方对违约责任虽有明确的约定，但办理房屋产权证件转让手续，系政府职能行为，被告只有协助义务，故不能因此而认定为被告违约，故原告该项请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告张某与被告刘某、昝某某签订的房屋买卖合同有效。
二、本判决生效后，由被告刘某、昝某某配合原告办理位于榆林市高新区沙河东路玉景林溪小区1单元20层1-2003号房屋产权过户手续。
三、驳回原告张某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费980元，由被告刘某、昝某某共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判员 朱爱琳
二〇一四年十一月十九日
书记员 雷梦娟
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