山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1641号
上诉人（原审原告）赵某甲。
委托代理人殷兆光，山东鲁泉（青岛）律师事务所律师。
委托代理人孙洲洋，山东鲁泉（青岛）律师事务所律师。
上诉人（原审原告）王某甲。
委托代理人殷兆光，山东鲁泉（青岛）律师事务所律师。
委托代理人孙洲洋，山东鲁泉（青岛）律师事务所律师。
上诉人（原审原告）赵某乙。
委托代理人殷兆光，山东鲁泉（青岛）律师事务所律师。
委托代理人孙洲洋，山东鲁泉（青岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵某丙。
被上诉人（原审被告）青岛市黄岛区红石崖街道办事处柳林子社区居民委员会。
法定代表人隋仁利，主任。
委托代理人张新红，山东倡通律师事务所律师。
委托代理人陈军，山东倡通律师事务所律师。
上诉人赵某甲、王某甲、赵某乙因与被上诉人赵某丙、青岛市黄岛区红石崖街道办事处柳林子社区居民委员会（以下简称柳林子社区居委会）农村房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2014）黄民初字第6513号民事判决，于2015年5月19日向本院提起上诉。本院于2015年7月14日受理后，依法组成由审判员赵建担任审判长、代理审判员迟金铜、高仁青参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年8月27日组织各方当事人进行了证据和事实核对。上诉人赵某甲、王某甲、赵某乙的共同委托代理人殷兆光、被上诉人柳林子社区居委会的委托代理人陈军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赵某甲、王某甲、赵某乙在原审中诉称，赵某甲、赵某丁（2005年11月28日死亡）与赵某丙系兄弟姐妹关系，父母在柳林子社区居委会拥有房屋四间，父母分别于1995年11月9日、1973年5月6日逝世，死后未留遗嘱，财产亦未分割。2014年春节，赵某甲、王某甲、赵某乙在协商分割遗产时得知赵某丙已于1996年7月5日将房屋出卖给柳林子社区居委会。为维护赵某甲、王某甲、赵某乙权益，诉至法院。请求判令：1、确认赵某丙、柳林子社区居委会之间签订的房屋买卖合同无效；2、诉讼费由赵某丙、柳林子社区居委会承担。
赵某丙在原审中辩称，赵某甲、王某甲、赵某乙的起诉无事实和法律依据，按照农村习俗赵某丙有权处置房屋，请求依法驳回赵某甲、王某甲、赵某乙的诉讼请求。
柳林子社区居委会在原审中辩称，1、赵某甲、王某甲、赵某乙的诉求缺乏事实和法律依据。赵某丙于1996年7月5日将房屋出卖给柳林子社区居委会，即使赵某丙属于无权处分，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释三》第三条的规定，赵某甲、王某甲、赵某乙主张赵某丙、柳林子社区居委会签订的合同无效亦不应得到支持。2、赵某甲、王某甲、赵某乙的主张已经超过诉讼时效。赵某丙、柳林子社区居委会已经于1996年7月5日签订房屋买卖合同，柳林子社区居委会也一直占有和使用房屋，赵某甲、王某甲、赵某乙逢年过节回家祭祀和探望亲戚，应当知道涉案房屋已经被作为社区计划生育办公室使用。自合同签订到赵某甲、王某甲、赵某乙起诉已经经过18年，早已超过法定诉讼时效，故应当驳回赵某甲、王某甲、赵某乙的诉讼请求。
原审法院查明和认定的基本事实是：
赵某戊与逄某戊系夫妻关系，在原胶南市红石崖镇柳林子村拥有房屋一处，宅基地号为GW-11-**。赵某戊与逄某戊育有两子一女，分别为长子赵某丁、长女赵某甲、次子赵某丙。赵某戊、逄某戊、赵某丁分别于1995年11月9日、1973年5月6日、2005年11月28日去世。王某甲为赵某丁之妻，赵某乙为赵某丁之女。1996年7月5日，赵某丙与柳林子社区居委会签订房屋买卖合同，该合同约定赵某丙将涉案房屋四间卖给柳林子社区居委会，房价4500元。合同签订后，柳林子社区居委会即将涉案房屋用做社区计划生育办公室并使用至今。
原审认为，本案系集体土地范围内的宅基地房屋买卖合同纠纷，赵某甲、王某甲、赵某乙请求确认房屋买卖合同无效，应适用诉讼时效的相关规定。赵某丙、柳林子社区居委会于1996年7月5日签订房屋买卖合同并交付房屋，诉讼时效从房屋交付时开始计算。赵某甲、王某甲、赵某乙于2014年7月向法院提起诉讼，已经超过了诉讼时效，丧失胜诉权。并且赵某甲、王某甲、赵某乙亦未提交诉讼时效中断、中止的证据予以证明，故赵某甲、王某甲、赵某乙请求判令赵某丙、柳林子社区居委会签订的合同无效，不予支持。原审法院据此判决：驳回赵某甲、王某甲、赵某乙的诉讼请求。案件受理费100元，由赵某甲、王某甲、赵某乙负担。
宣判后，赵某甲、王某甲、赵某乙不服原审判决，上诉至本院。
上诉人赵某甲、王某甲、赵某乙上诉称：一审法院认定原告的诉讼请求超过诉讼时效，属于事实错误。在本案中，一审法院在没有查明案件全部事实的基础上，就认定诉讼时效的起算点为赵某丙与柳林子社区居委会签订房屋买卖合同之日，即1996年7月5日，是没有事实和法律依据的。首先，本案的事实是赵某戊与逄某戊分别于1995年11月9日和1973年5月6日去世，死后未留遗嘱，财产并未依法分割，所以赵某甲、王某甲、赵某乙对于赵某丙处分房屋之事一直是不知情的状态，一直以为是出租给柳林子社区居委会，租金由赵某丙管理使用。直到2014年春节，赵某甲、王某甲、赵某乙与赵某丙在协商分割遗产时才得知赵某丙已经把房屋卖给柳林子社区居委会。其次，赵某丙也在一审庭审中承认，一直隐瞒房屋已经处置的事实，也与赵某甲、王某甲、赵某乙的陈述相符吻合，可以认定为事实。第三，柳林子社区居委会购买房屋作为计划生育办公室，其作为农村群众性自治组织，不具有购买的主体资格。第四，柳林子社区居委会对于本村村民的家庭组成成员应该是明知的，在明知涉案房屋所有权人不止赵某丙一人，且明知赵某丙并无其他权利人授权的情况下，单独与其签订房屋买卖合同，显然属于恶意串通损害他人合法情形，依法应当属于无效合同。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求：二审法院撤销一审判决、依法予以改判；本案诉讼费用由赵某丙、柳林子社区居委会承担。
被上诉人赵某丙未到庭，亦未提交书面答辩状。
被上诉人柳林子社区居委会答辩称：一、赵某甲、王某甲、赵某乙的主张已超过诉讼时效，其请求应依法驳回。赵某甲、王某甲、赵某乙称其对赵某丙处分房屋的事实不知情，以为是出租行为，2014年春节才知权利被侵害，该理由不能成立。房屋被柳林子社区居委会使用，赵某甲、王某甲、赵某乙应当知道自己的权利受到侵害。赵某甲、王某甲、赵某乙称其认为是出租行为，如果是出租，赵某甲、王某甲、赵某乙应当享有租金的收益，赵某甲、王某甲、赵某乙应当及时主张租金，显然出租的理由不成立。二、赵某甲、王某甲、赵某乙主张买卖合同无效的上诉理由无法律依据，不能成立。柳林子社区居委会与赵某丙签订房屋买卖协议时是基于农村的习俗认为赵某丙有权处分房屋，以当时较高的价格购买了房屋，并支付了价款。在购买过程中，柳林子社区居委会始终是善意的，无任何证据证明存在恶意串通的行为，因此赵某甲、王某甲、赵某乙以恶意串通损害他人合法情形主张合同无效的理由不能成立。柳林子社区居委会已经将合同价款全额支付给赵某丙，赵某甲、王某甲、赵某乙应当向赵某丙主张赔偿。三、柳林子社区居委会具有购买涉案房屋的主体资格。综上，请求二审法院依法驳回赵某甲、王某甲、赵某乙的上诉请求。
二审查明的事实与一审查明事实一致。
本案经调解，各方当事人未能达成协议。
本院认为，赵某丙与柳林子社区居委会签订涉案房屋买卖合同并已经实际履行十八年后，赵某甲、王某甲、赵某乙才向法院提起诉讼，主张赵某丙与柳林子社区居委会签订房屋买卖合同无效，该诉讼请求明显已经超过了法律规定的诉讼时效。原审以此为由判决驳回赵某甲、王某甲、赵某乙的诉讼请求，并无不当，本院依法予以维持。赵某甲、王某甲、赵某乙上诉称其一直认为涉案房屋系出租给柳林子社区居委会使用，该主张不符合常理，本院不予采纳。赵某甲、王某甲、赵某乙上诉主张柳林子社区居委会与赵某丙恶意串通、损害其合法权益，证据不足，本院无法采信。柳林子社区居委会作为购房主体购买村民房屋用于办公，并未违反法律禁止性规定，故赵某甲、王某甲、赵某乙关于柳林子社区居委会不具备购房主体资格的上诉理由，不能成立。
综上，上诉人赵某甲、王某甲、赵某乙的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由赵某甲、王某甲、赵某乙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 建
代理审判员 迟金铜
代理审判员 高仁青
二〇一五年九月十五日
书 记 员 王莉莉
书 记 员 吴苗苗