贵州省修文县人民法院民 事 判 决 书（2015）修民初字第521号原告（反诉被告）贵州煜坤物业管理有限公司（以下简称煜坤物业公司），住所地：贵州省贵阳市修文县翠屏东路腾晖花园a栋。法定代表人王平秀，该公司总经理。委托代理人李发祥，该公司办公室主任。特别授权代理。委托代理人曹宽义，该公司法律顾问。特别授权代理。被告（反诉原告）唐飞，居民。原告贵州煜坤物业管理有限公司（以下简称煜坤物业公司）与被告唐飞物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理后，依法由代理审判员游三花适用简易程序公开开庭进行了审理。原告煜坤物业公司委托代理人李发祥、曹宽义，被告唐飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告煜坤物业公司诉称：2013年5月11日原告与被告唐飞签订《修文县腾晖花园物业管理服务协议》，约定由原告向被告提供物业管理服务，被告向原告支付物业管理服务费。原告依照约定履行了相关义务，但被告自2014年4月30日起一直拖欠物业管理服务费。原告多次就此事与被告协商，要求被告及时交纳物业管理服务费，并告知被告物业管理服务费的收费标准经过全体业主的同意，按照每月1.3元／㎡的标准收取，甚至对被告作出了优惠承诺，被告仍拒绝支付。被告的此行为已经违反了双方签订的《修文县腾晖花园物业管理服务协议》第四条第三款之约定，根据此约定，被告自逾期交纳物业管理服务费之日起按照每天5%的标准向原告支付违约金。为维护原告的合法权利，原告特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付一年的物业管理服务费2489.00元；2、被告向原告支付违约金45429.58元（违约金计算至2015年4月30日止，计算为每月1.3元／㎡×159.57㎡×12个月×5%×365天／年=45429.58元）；3、被告承担本案的诉讼费用。被告唐飞辩称：我不承担违约责任。理由为原告违约在前：1、在被告装修修文县腾晖花园住房期间，我装修用的玉蝶牌铜芯线9圈被盗，其价值约为2700.00元。我报警后多次找原告协商此事，原告只答应给我优惠一个季度的物业管理费不交，双方未达成共识。2、双方签订的《修文县腾晖花园物业管理服务协议》约定物业管理服务费是按照每月1元／㎡的标准收取，原告不经我同意，自行更改收费标准，已经违约。3、在我装修房屋期间，原告无故停水、停电，导致我与装修工人发生很多不愉快，造成了我的精神损害。原告就此事也未做任何处理。4、2014年4月30日晚上，原告在未通知被告的情况下，以我未交物业管理费为由，将我住房的电子门设置时间卡，导致我无法回家。原告的这种行为导致我家庭矛盾急剧升温，夫妻感情几近破裂。给我造成精神损害。5、自玉蝶铜芯线被盗后，我多次向原告提出加强防盗措施的意见，原告至今未采取任何措施。2015年4月我家阳台的防护窗再次被撬坏，至今未修复。综上，因本案原告违约在先，从而导致我未交2014年的物业费，其过错在原告，我不应承担违约责任。请求人民法院驳回原告要求我支付违约金45429.58元的诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担。原告的违约行为给我造成了经济损失，故我提起反诉，请求法院判令：1、反诉被告煜坤物业公司赔偿我被盗电线损失2700.00元；2、反诉被告煜坤物业公司继续履行双方签订的协议，按照协议上约定的每月1元／㎡的标准收取物业管理服务费；3、反诉被告煜坤物业公司修复我家阳台被撬坏的防护窗；4、反诉被告煜坤物业公司承担反诉的诉讼费。反诉被告煜坤物业公司辩称：反诉原告唐飞所述不属实，其反诉请求应予驳回。理由如下：1、反诉原告唐飞被盗不是发生在我公司管理服务期间，而是在广西银湾物业服务有限公司贵州分公司（以下简称银湾物业公司）服务管理期间发生的。银湾物业拒绝赔偿处理，故反诉原告唐飞要求我公司赔偿这部分的损失没有事实依据。2、反诉原告唐飞称我公司停其水电不属实。我公司未设置电子门时间卡，反诉原告唐飞之所以不能进家门是因为其电子门卡未进行技术升级所致。3、我公司至今未接到反诉原告防护窗被损坏的反映和辖区民警的协助调查要求。4、我公司物业管理服务费是根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》以及《贵阳市普通小区物业管理收费参考标准》的规定来调整的。双方签订的协议约定有政策要求的时候对费用进行适当调整。其他业主均认可每月1.3元／㎡的收费标准并积极交纳了物业管理服务费。经审理查明：被告唐飞是修文县腾晖花园b栋3层2号房屋业主，其房屋建筑面积为159.59㎡，2012年11月该房屋在装修期间被盗，被告唐飞报警称其装修用的玉蝶牌电线9圈被盗，并要求当时为修文县腾晖花园业主提供物业服务的银湾物业公司对此事进行处理。2013年9月2日，银湾物业公司出具《关于修文腾辉（实为腾晖）花园b-3-2唐飞业主家中被盗事件的处理意见》，以唐飞家中的财产保管属于特约服务范畴，唐飞未专门委托其物业公司进行保管，财产也未进行登记，无法证明唐飞丢失财产的具体情况为由，对唐飞赔偿损失的要求不承担赔偿责任。2013年3月，原告煜坤物业公司入驻修文县腾晖花园为该小区业主提供物业管理服务。被告唐飞要求原告煜坤物业公司解决其电线被盗的纠纷，原告煜坤物业公司承诺给被告唐飞免收一个季度的物业管理服务费作为解决此事的优惠条件，被告唐飞拒绝接受该条件。2013年5月11日，原告煜坤物业公司与被告唐飞签订《修文县腾晖花园物业管理服务协议》，协议约定由原告煜坤物业公司为被告唐飞居住的修文县腾晖花园b栋3层2号提供物业管理服务，双方约定：“一、甲方（煜坤物业公司）的权利义务：1、甲方对小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；……6、依据本协议向乙方按时、按约定标准收取物业管理费；二、乙方的权利义务：1、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理中的有关问题向甲方提出意见或建议，协助甲方解决问题。……3、根据本协议按时自觉向甲方交纳物业管理等费用。如购房未交纳专项维修资金的，在签订《物业管理服务协议》时一次交纳；……8、按业主（使用人）对房屋的使用性质，住宅按建筑面积每月每平方米1元交纳，公共能耗费每年每户300元。……第二条、物业管理服务内容。四、安全管理及质量（除正常维护、检修外）内容：1、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；2、实行24小时值班制度。……第三条物业管理服务费……三、物业管理服务费收费标准的调整，在甲乙双方《物业管理服务协议》标准基础上，物业费标准调整按市场发展情况，经甲乙双方协商同意后施行或按国家政策、法规调整。四、每次交纳费用时间：每年1月1日-10日，在物管公司收费处交纳当年的物业管理费。……第四条、违约责任。一、甲方未达到管理服务质量约定的目标，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。二、甲方擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所不合理部分费用。三、乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳物管费及其他费用，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴纳相关费用的，甲方可采取必要的催缴措施，并按物业相关法律法规程序运作。并且甲方有权要求乙方从逾期之日起按照每天5%的违约金计算……”合同签订后，被告唐飞于2013年7月7日向原告煜坤物业公司交纳2013年4月30日-2014年4月29日的物业管理费1918.20元和公共能耗费300.00元，合计2218.20元。2013年8月27日，原告煜坤物业公司发布《通知》，通知腾晖花园业主，原告煜坤物业公司决定从2014年1月1日起取消每户每年300.00元的公共能耗费用，物业管理费由原来的每月1元／㎡增加到1.3元／㎡。修文县腾晖花园多数业主在此通知上签字，并以此收费标准为基础与原告煜坤物业公司签订了《前期物业服务协议》。被告唐飞在知道原告煜坤物业公司提高物业服务管理收费标准后未与原告煜坤物业公司重新签订协议，也未继续交纳物业管理服务费。另查明：2014年10月8日，《贵阳市普通小区物业管理收费参考标准》正式施行，贵阳市物业服务收费分成三个级别，一级物业每月每平方米收费2.05元，二级物业每月每平方米收费1.7元，三级物业每月每平方米收费1.47元。上述事实，有原告提供的《修文县腾晖花园物业管理服务协议》、《通知》、营业执照、《收款收据》、发票、《前期物业服务协议》、《关于修文腾辉花园b-3-2唐飞业主家中被盗事件的处理意见》、《贵阳市普通小区物业管理收费参考标准》及原、被告的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认，作为本案定案依据。本院认为，关于本诉部分：1、修文县腾晖花园物业管理服务费每月1.3元／㎡的收费标准未违反法律规定及双方约定。根据双方签订的《修文县腾晖花园物业管理服务协议》约定，物业费标准调整按市场发展情况，经甲乙双方协商同意后施行或按国家政策、法规调整。原告煜坤物业公司根据《贵阳市普通小区物业收费参考标准》调整收费标准已向该小区业主发布《通知》，并经小区多数业主同意，原告煜坤物业公司调整物业管理费的行为未违反双方关于物业费收费的约定，且原告煜坤物业公司调整收费标准后仍为被告唐飞提供物业管理服务，故原告煜坤物业公司要求被告唐飞支付物业管理费2489.00元的诉请，本院依法予以支持。2、原告煜坤物业公司主张被告唐飞支付违约金45429.58元的诉请明显过高，依法应予以调整。双方签订的《修文县腾晖花园物业管理服务协议》虽对违约金有约定，但违约金应当以实际损失为基础。庭审中，原告煜坤物业公司未向本院提供其实际损失的依据，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，对原告煜坤物业公司要求被告唐飞承担45429.58元违约金的主张，本院酌情支持497.80元。关于反诉部分：1、被告唐飞主张原告煜坤物业公司违约，应赔偿其2700.00元的损失，但双方所签订的《修文县腾晖花园物业管理服务协议》并未对被告唐飞家中财产保管进行约定，故对被告唐飞的该项主张，本院不予支持。2、原告煜坤物业公司调整物业管理服务费的行为未违反双方所签订的《修文县腾晖花园物业管理服务协议》的约定，故对被告唐飞要求按照每月1元／㎡的标准收取物业管理服务费的请求，本院不予支持。3、被告唐飞主张由原告煜坤物业公司修复其被撬防护窗，但原告煜坤物业公司对此不予认可，被告唐飞也未能提供证据证实其防护窗被损坏的事实，故对被告唐飞的该项主张，本院不予支持。4、被告唐飞主张原告煜坤物业公司停其水电、设置电子门时间卡的行为构成违约，原告煜坤物业公司对此不予认可，被告唐飞也未能提供证据予以佐证，故对被告唐飞的该项主张，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款“当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法”、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：一、被告唐飞于本判决书生效之日起十日内向原告贵州煜坤物业管理有限公司支付物业管理服务费2489.00元及违约金497.80元；二、驳回原告贵州煜坤物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告唐飞的诉讼请求。案件受理费本诉部分998.00元，减半收取499.00元，由原告贵州煜坤物业管理有限公司负担467.40元，被告唐飞负担31.60元。反诉部分50.00元，减半收取25.00元，由反诉原告唐飞负担。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。代理审判员  游三花二〇一五年七月十七日书 记 员  郑家凤