广东省始兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶始法民一初字第381号
原告（反诉被告）何燕丽，女，汉族，住广东省韶关市浈江区。
委托代理人何永刚，广东宜方律师事务所律师。
被告（反诉原告）始兴县兴健房地产开发有限公司，地址：广东省始兴县。
法定代表人黄燕华，系该公司总经理
委托代理人张锦雄，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省始兴县。
原告（反诉被告）何燕丽诉被告（反诉原告）始兴县兴健房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员邱烨强适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人何永刚、被告（反诉原告）的委托代理人张锦雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何燕丽诉称，2013年元月，被告以预付购房款可以在其开发的始兴县“煌宫花园”房产项目中获得优惠价购房为由，收取原告预付“购房款”50000元，被告股东之一陈春生当时承诺给予的购房优惠，优惠房屋为A座范围内的房屋，优惠价格为2880元／平方米。但事实上被告此时房产项目并不具备预售条件，双方根本无法签订《商品房买卖合同》，原告的利益无法得到保障。时至2015年初，原告多次要求被告退回预付的“购房款”，被告仍一直以资金困难为由拒绝退回原告款项。据此，原告唯有向人民法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告退还原告预付购房款50000元；2、被告支付原告从占用原告资金之日起按银行贷款利率6.31%计至起诉月利息8150元。
原告何丽燕对其陈述的事实在举证期限内和当庭提交的证据有：1、被告始兴县兴健房地产开发有限公司开具的收据，证明原告已向被告预付房屋款50000元的事实；2、银行对账单，证明原告从自己的账户转出50000元至被告账户的事实；3、原告的身份证复印件，证明原告的身份状况及主体诉讼资格；4、被告的企业机读档案登记资料，证明被告的诉讼主体资格。根据原告的申请，本院依法向中国工商银行股份有限公司始兴县支行调取了被告的银行账户时点余额对账单，原告用于证明其所汇入50000元的2005042119024936697账户为被告的账户。
被告始兴县兴健房地产开发有限公司辩称，首先，原告诉请被告退还其购房预付款50000元及利息无法律依据。2013年1月间，原告选定被告开发承建的“煌宫花园”房产项目A座其中的一套住宅房，当时，双方约定优惠购房单价为2880元／平方米。同年1月18日，原告即向被告预付房款50000元，被告亦承诺预留A座其中的一套住房任原告选购，且之前双方所约定购房单价不变。但在2014年12月间及2015年7月间，被告通知原告来选房，并签订相关合同、法律文书时，原告却迟迟不来选房及办理相关手续。因此，原告以被告的房产项目尚不具备预售条件，根本无法签订《商品房买卖合同》为由，提出退还购房款50000元及利息根本无法律依据，被告认为，只要原告前来履行合同，双方完全可以签署相关法律文件及办理好相关购房手续。原告起诉被告，完全是因为目前房价低迷，原告不想要房罢了。其次，2014年12月间，被告的房地产开发项目依法取得政府部门颁发的《广东省始兴县商品房预售许可证》，双方商品房预售买卖合同依法成立、有效。鉴于商品房预售的特殊性，我国法律、法规对商品房预售实行行政许可制度。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件通用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，从原告预付购房款50000元的行为来看，双方之间的这种交易行为完全可以作为一个独立的合同形式，以其订立的目的、约定的内容来看，通常是为将来双方当事人订立确定性的正式商品房买卖合同而达成的书面允诺，其目的就是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来签订商品房买卖合同的义务。本案中，既然原告已预付购房款50000元给被告，且双方以2880元／平方米的购房价达成协议，原告的行为应视为将来签订商品房买卖合同所做的承诺。故原告提出退还预付购房款50000元及利息毫无法律依据，请求法院理依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告始兴县兴健房地产开发有限公司反诉称，2013年1月间，原告在被告开发承建的“煌宫花园”房产项目A座以优惠价2880元／平方米的价格，预定了一套商品房，并于2011年1月18日向被告预付购房款50000元，当时，被告承诺原告可在楼房A座的任意一层楼，任选购房屋一套。但在2014年12月及2015年7月期间，被告通知原告前来缴购房款，签订商品房买卖合同及选定房号，原告却予以拒绝，并要求被告退回其已预付的50000元购房款。被告认为，被告在履行合同的过程中并不存在违约行为，2014年12月及2015年6月期间，被告亦已依法取得其承建商品房的商品房预售许可证，反而是原告违背诚实信用原则，拖延不履行合同。为此，为依法维护被告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关法律之规定，特向贵院依法提出反诉，请求法院判令：1、反诉被告继续履行合同，并向反诉原告支付购房余款及办理相关购房手续；2、本案反诉费由反诉被告负担。
被告（反诉原告）始兴县兴健房地产开发有限公司针对其辩论意见及反诉请求在举证期限内向本院提交证据材料有：1、广东省始兴县商品房预售许可证复印件两份，证明原告已经依法取得商品房预售许可证，原、被告双方商品房买卖关系是合法有效的；2、建设用地许可证和土地使用权证复印件，证明被告承建的房屋所取得的土地是合法有效，也进一步证明双方商品房买卖关系是合法有效的。
反诉被告何燕丽针对反诉原告始兴县兴健房地产开发有限公司的反诉请求辩称：
一、双方至今没有签订法律意义上的“预售协议”或“商品房买卖（预售）合同”。
首先，现有证据证明，2013年元月18日，被告在尚未取得土地使用权及建设用地规划许可证的情况下，即收取原告50000元用于公司资金周转。被告在收取原告款项时，向原告承诺如一年后原告要求退款，该款可作为借款，退还本金并给予较高利息；若原告愿意用此款购房，可在A幢按2880元／M2的价格来选房，仅此而已。被告在收取5万元后，也仅是向原告开出一张收据，双方未就其他任何与商品房买卖有关的事项作出约定。单凭这一张收据，肯定不能认为原告与被告之间，已形成法律意义上的商品房预购、订购、认购“协议”，更不能认为该收据属于法律意义上的“商品房买卖合同（预售）”。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若该问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预购等协议，应当具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容”之规定，最高院该司法解释对商品房的认购、预购、订购协议的要求是：1、应当有书面协议；2、协议应当具备行政法规、规章规定的主要内容。结合上述司法解释的要求，再从《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”之规定的内容来看，被告在收取原告50000元时，并没有签订符合法律规定的书面“协议”，其所开具的“收据”也完全不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同规定应具备的主要内容，故双方的房屋买卖关系并未成立。
其次，被告庭审时提出双方存在口头合同，且口头合同也有效的观点，原告不敢苟同。暂且不论是否存在口头合同，被告代理人的这一观点本身就是错误的。其一、根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式”的规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第41条“房地产转让应当签订书面转让合同。”的规定及《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖为不动产转移，不能采用口头合同，而应该采用书面合同。”的规定来看，双方实际上也不可能存在所谓的能具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的具有十三项内容的“口头合同”。既然双方并未签订法律意义上的“商品房买卖合同”，那么，被告答辩状引用最高法《商品房买卖司法解释》第二条的规定，实属适用法律不当。该条法律规定的内容是“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订商品房预售合同……。”这里指的就是在原、被告双方签订了书面预售合同的情况下，才可以适用该款法律。然而，事实上是双方根本没有签订书面的、法律意义上的“商品房预售合同”，那又如何存在“在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的这么一份“商品房预售合同”呢？
二、被告在未取得土地使用权证、未取得建设用地规划许可证、未取得商品房预售许可证明的情况下，即在不具备商品房销（预）售条件时，收取原告的款项，实属违法行为，对已收款项，被告应予返还。
根据《商品房销售管理办法》第二十二条“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。”及《城市商品房预售管理办法》第六条“未取得商品房预售许可证明的，不得进行商品房预售。”之规定，被告在没有取得土地使用权、建设用地规划许可证及商品房预售许可证的情况下，收取原告的款项，实属违规行为。再者，《商品房销售管理办法》同时规定“商品房符合销售条件，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。”就目前的情况来看，双方已不可能签订商品房买卖合同，因此，被告所收取原告的款项，应当予以返还。
三、被告的反诉不能成立，应予驳回。
首先，被告反诉不符合法定条件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：……（3）有具体的诉讼请求和事实理由……。”之规定，再结合被告的反诉请求内容，以及庭审中被告在法庭和原告的要求下，仍对反诉请求无法作出具体的表述，故被告的反诉请求是属于没有具体的诉讼请求和事实理由的情形。其次，被告反诉要求原告继续履行合同，然而双方并不存在法律意义上的商品房买卖合同，更无法对“合同”约定作出进一步的说明，那如何要求原告履行“合同”？履行的“合同”内容又是什么？同样的道理，被告反诉原告支付购房余款，那么余款又是多少呢？要求原告办理相关购房手续，相关购房手续指的又是什么手续？被告的请求事项根本是无本之木，无源之水，缺乏事实根据。另外，被告反诉请求没有证据支持。被告反诉状中提到，2014年12月及2015年7月期间，被告通知原告前去缴纳购房款，签订商品房买卖合同及选定房号，但被告的所述并没有提供证据来予以证实，且经不起推敲。因为被告是在2015年6月份才取得商品房预售许可证，被告不可能早早就在2014年12月通知原告去选房。基于被告的反诉不符合法定条件，没有具体的诉讼请求，且没有证据支持，请求人民法院驳回被告的反诉请求。
经开庭质证，原、被告对对方提交的证据均无异议，本院依法予以认定。
经审理查明，2013年1月18日，原告通过银行转账，将其银行存款50000元转入被告的银行账户，被告于当天向原告开具收据，收据内容为“今收到何燕丽交来现金伍万元整”，且收据的背面写有“A座，贰仟捌佰捌拾整，陈春生5／2”字样的内容。陈春生是始兴县兴健房地产开发有限公司股东之一。原告对收据背面的内容在庭审时称，在原告将50000元款项转入被告账户后，陈春生给了原告两个方案，第一方案是待被告建好商品房后，若原告对被告所建房屋满意，可在A座楼房范围内，任意选购一套，购房价格为2880元／平方米；第二方案是若原告对被告所建房屋无购买意愿，50000元款项则作为被告向原告所借借款，被告日后还本付息。庭审时，被告亦主张50000元款项就是原告预付的购房款，但对原告所述第二方案不予认可。
另查明，被告分别于2013年5月31日、2013年6月7日取得国有土地使用权证及建设用地规划许可证。之后，被告开始进行房地产工程项目开发，并于2014年12月25日取得其所承建的煌宫花园（一期）B、C栋项目楼房的商品房预售许可证，后于2015年6月20日取得煌宫花园一期A栋楼房的商品房预售许可证，该楼房即为被告之前承诺原告选购的楼房。原告在支付被告款项50000元时，被告尚未取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证及商品房预售许可证，并不具备销售商品房的条件。另外，原告现无意购买被告的商品房，至今双方仍未签订书面的商品房买卖合同，双方就50000元款项是否应退还原告事宜经协商无法达成一致意见，因此，原告于2015年7月31日诉至本院提出上述诉讼请求。
本院认为，综合双方举证、质证和庭审查明的事实，原告在庭审时亦表示在被告建好楼房后，若其有购买意愿，其支付给被告的50000元款项可作为购房预付款，而被告亦主张是以收取购房预付款的方式收取了该款项。但原告在支付50000元款项时，被告尚未取得商品房预售许可证，基于上述事实，本案案由应为房屋买卖合同纠纷，而并非被告主张的商品房预售合同纠纷。现原告主张50000元款项作为被告所借借款，应予以返还，因原告并未提供相关证据来证实，本院无法查实，对于原告陈述的该事实不予认定。因此，在本案中双方争执的焦点为：1、原、被告双方的房屋买卖关系是否合法有效成立？2、原告要求被告返还款项50000元及支付相关利息是否合理？3、被告要求原告支付购房余款的反诉请求是否合理？
根据《商品房销售管理办法》第二十二第一款“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；……。（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；……。”之规定，再结合审理查明的事实，被告分别于2013年5月31日、2013年6月7日取得国有土地使用权证及建设用地规划许可证，后于2015年6月20日才取得本案中被告承诺原告选购的煌宫花园一期A栋楼房的商品房预售许可证。然而，被告却早在2013年1月18日便收取了原告50000元款项作为购房预付款，显然已经违反了上述法律的规定。庭审时，被告认为，虽然双方未签订书面的房屋买卖合同，但双方事实上却已经达成了口头协议，口头协议也是合同的一种形式，也有法律效力。对于该观点，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，该口头协议明显违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的强制性规定，应为无效。所以，原、被告双方的房屋买卖关系并未合法有效成立，被告继续占有原告50000元款项，无法律上的依据，应予以退还原告。另外，被告反诉称，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，要求原告支付购房余款，继续履行双方之间的购房协议。对于被告的反诉请求，前面已经阐述，原、被告之间的口头协议因违反法律的强制性规定，属无效，双方之间的房屋买卖关系并未合法有效成立，至于法律规定的书面房屋买卖合同，至今原、被告双方也未签订。虽然被告现在已经符合法律规定的商品房销售条件，但原、被告之间并无书面的房屋买卖合同可供履行，那么就更不存在合同有无效的问题，被告适用上述法律条文明显有误。再者，合同的签订应在双方平等自愿的前提下，在原告明确拒绝购房的情况下，被告仍要求原告购买其房屋的行为，违反了《中华人民共和国合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”之规定，本院不予支持。关于原告要求被告支付利息8150元的问题，原告并未举证证实其何时催告被告退还50000元款项，而被告又是何时拒绝退还50000元款项，利息的计算期间本院无法核实，故不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《商品房销售管理办法》第十六条第一款、第二十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告始兴县兴健房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告何燕丽款项人民币50000元。
二、驳回原告何燕丽的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告始兴县兴健房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费627元，由原告负担88元，被告负担539元；反诉费50元由被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
代理审判员 邱烨强
二〇一五年九月十七日
书 记 员 凌 斌