广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤03民终3729号
上诉人（原审原告）：曾篙泰，男，中国台湾地区居民，
委托诉讼代理人：袁宝平，广东明根律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：何纯霖，女，中国台湾地区居民，
委托诉讼代理人：袁宝平，广东明根律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佳兆业商业集团有限公司，住所地：深圳市龙岗区坂田街道雪象社区象角塘宝吉行政办公楼102室。
法定代表人：岳耀磊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴昊，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：姚宝国，北京李伟斌（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佳兆业集团（深圳）有限公司，住所地：深圳市龙岗区坂田雪岗南路137号宝吉行政办公楼218室。
法定代表人：李海鸣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘荣昌，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：姚宝国，北京李伟斌（深圳）律师事务所律师。
原审第三人：深圳市规划和国土资源委员会，住所地:广东省深圳市福田区红荔西路8009号规划大厦。
法定代表人：王幼鹏，该委主任。
委托诉讼代理人：李德选，北京大成（深圳）律师事务所律师。
上诉人曾嵩泰、何纯霖因与被上诉人佳兆业商业集团有限公司（以下简称佳兆业商业公司）、佳兆业集团（深圳）有限公司（以下简称佳兆业集团公司）及原审第三人深圳市规划和国土资源委员会（以下简称深圳市规土委）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初3090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曾嵩泰、何纯霖上诉请求：1、撤销一审判决，支持曾嵩泰、何纯霖的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由佳兆业商业公司、佳兆业集团公司承担。事实和理由：
（一）一审判决认定涉案商铺没有物理分界线，与事实不符。首先，曾嵩泰、何纯霖提交的总平面图显示，涉案房产有具体的楼层和位置，其四界清楚且与其他房产以及公共设施不存在任何冲突，显然是具有物理分界线的商铺。其次，佳兆业商业公司在答辩状和一审庭审中也承认涉案房产有具体的楼层和位置且在诉前曾承诺对涉案房产进行物理分隔后归还，由此更进一步证实涉案房产具有物理分界线。再次，从涉案房产的房产证以及所附平面图来看，涉案房产具有独立空间、有具体的楼层和位置以及具体的四界，是依据《中华人民共和国物权法》第十一条“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料”的规定申请登记的，具有物权法规定的不动产所有权的完全法律特征。因此应当具有包括使用权、占有权、收益权和处分权在内的完整所有权。一审法院在没有任何证据证明涉案房产没有物理分界线的情形下，认定涉案房产没有物理分界线，与事实不符。
根据曾嵩泰、何纯霖与佳兆业商业公司、佳兆业集团公司签订的预售合同附件，该附件上标明了涉案房产四至、面积、位置；在其所附的整层平面图上，每个商铺都是有具体的位置和面积以及四至，且都留有公共通道，每一个商铺都可以不需要借助其他人的帮助而直接通达。这也说明涉案的商铺是独立的商铺。另外，在合同附件中还加盖有深圳市地籍测绘大队的公章和方章，证实涉案房产预售时经过查丈，如果涉案房产没有独立的空间和四至，测绘大队根本不可能进行查丈，上述几点与其他证据相互印证，证明涉案房产是具有物理分割线的独立空间。
（二）一审判决认定涉案房产是“产权式商铺”，没有任何法律和事实依据。首先，我国物权法及相关法律没有任何关于“产权式商铺”规定。依据《中华人民共和国物权法》第五条“物权的种类和内容，由法律规定”的规定，在物权法及相关法律没有将“产权式商铺”作为物权的种类和内容加以规定的情形下，一审法院认定涉案房产是“产权式商铺”显然没有任何法律依据。其次，从涉案房产的房产证上记载的信息来看，该房产证上并无“产权式商铺”字样或内容。依据《中华人民共和国物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”的规定，涉案房产是普通不动产，并非“产权式商铺”。再次，涉案房产的产权登记时间为2005年以后，根据深圳市规划与国土资源局于2004年初下发的《关于规范商场办公楼分割转让有关业务操作的通知》中“原报建平面图上未进行分割的商场、办公楼，需分割转让的，须由建设单位附标注尺寸的总平面分割图，报建管部门进行设计变革审批并报消防部门进行消防审核同意。测绘部门凭建管部门批准盖章的总平面分割图办理建筑单元的分割查丈。对商场、办公楼分割预售的，房地产部门将依据分割的查丈报告和批准的总平面图予以办理预售审批手续和正常的产权登记手续”的规定可知，涉案房产在办理产权登记前必定办理了平面分割以及对分割部分的查丈手续。由此也可推知，涉案房产并非如一审判决所称的“产权式商铺”。再次，从曾嵩泰、何纯霖与佳兆业集团公司签订的房产买卖合同来看，该合同对曾嵩泰、何纯霖取得涉案房产后的占有权和使用权并未作出限制，因此根本不存在产权与经营权分离的情形。最后，如果涉案房产是一审判决所称“产权式商铺”，就意味着曾嵩泰、何纯霖对涉案房产没有占有、使用的权利，而涉案房产所在物业中的其他房产与涉案房产的性质完全相同，其所有者同样没有了占有、使用的权利，涉案房产以及与其相同的其他房产就变成了无主财产。
（三）一审判决以佳兆业商业公司“主动撤出商铺”为由认定佳兆业商业公司完成了返还商铺的义务，故意偏袒佳兆业商业公司、佳兆业集团公司。首先，一审判决既然已认定曾嵩泰、何纯霖与佳兆业商业公司之间的法律关系名为委托实为租赁，就应当适用与租赁有关的法律来处理本案。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。据此规定，承租人返还租赁物是其法定义务，而承租人停止使用租赁物仅是返还租赁物的必备条件而不是返还租赁物本身。在承租人停止使用租赁物后，必须完成交付义务后才完成了返还租赁物的全部义务。
本案中，佳兆业商业公司“主动撤出商铺”仅是履行了停止使用租赁物的义务，并不包含履行交付义务。到目前为止，佳兆业商业公司、佳兆业集团公司依然占有并控制着包括涉案房产在内的整个商场，曾嵩泰、何纯霖以及其他房产所有人均无权占有。其次，依据前述法律规定，佳兆业商业公司返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。曾嵩泰、何纯霖和佳兆业商业公司在合同中仅约定涉案房产在租赁期满后的装修归曾嵩泰、何纯霖所有、不需恢复原状，而不是约定租赁物本身不需恢复原状。因此，曾嵩泰、何纯霖有权要求佳兆业商业公司在交还租赁物时将租赁物恢复至原来的状态。
（四）一审判决以曾嵩泰、何纯霖起诉主张佳兆业集团公司承担保证责任已过保证期间为由，免除佳兆业集团公司的保证责任，无任何事实依据。曾嵩泰、何纯霖在没有收到2015年以后的租金后，曾多次向佳兆业商业公司、佳兆业集团公司主张权利。佳兆业商业公司、佳兆业集团公司称其准备以购买价两倍的价格回购租赁标的物，因此无需交付租赁物。随后，佳兆业商业公司、佳兆业集团公司向包括曾嵩泰、何纯霖在内的全部出租人发出了书面收购函并一直与各出租人协商回购事宜直至2015年底。由此可见，曾嵩泰、何纯霖己在合同到期后6个月内及时向佳兆业集团公司主张了权利。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十四条第二款“连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效”的规定，曾嵩泰、何纯霖在起诉时并未超过诉讼时效期间。
一审判决以诉讼时效超过为由认定担保人不承担责任是错误的。虽然双方在委托经营合同中约定了保证期限，但该保证期限与债权期限完全一致，该合同属于格式合同，佳兆业商业公司、佳兆业集团公司在作出有利于自己的规定时没有明确告知曾嵩泰、何纯霖，该约定是无效的。
（五）一审判决严重背离公平原则。首先，佳兆业商业公司、佳兆业集团公司是高度关联的统一行动人公司，为了攫取巨额不当利润，佳兆业商业公司、佳兆业集团公司相互配合并通过比如高收益、高回报的虚假宣传诱使曾嵩泰、何纯霖购买涉案商铺。在曾嵩泰、何纯霖支付购房款后，佳兆业商业公司、佳兆业集团公司已取得巨大收益而将潜在的风险转移给了曾嵩泰、何纯霖。依据公平原则，法院应当判决佳兆业商业公司、佳兆业集团公司承担更多的义务。
其次，如果涉案房产只有集中共同使用才能实现效益，佳兆业集团公司作为开发商在销售涉案房产的同时就有义务保障涉案房产能被集中使用收益。因此，法院也应当判决佳兆业商业公司、佳兆业集团公司承担更多的义务才能使曾嵩泰、何纯霖与佳兆业商业公司、佳兆业集团公司之间的利益取得平衡，才能体现法律的公平原则。最后，由于涉案房产目前依然由佳兆业商业公司、佳兆业集团公司占有和控制，而一审法院又未向曾嵩泰、何纯霖指明如何取得涉案房产的占有和控制，实际上等于将前述财产的使用、占有和控制的权利判给了佳兆业商业公司、佳兆业集团公司。
佳兆业商业公司、佳兆业集团公司辩称，一审判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确。
深圳市规土委述称，根据《深圳经济特区房地产登记条例》第四条的规定，深圳市规土委只负有指导和监督房地产登记工作的职责，深圳市不动产权登记中心是深圳市房地产登记的办理部门，曾嵩泰、何纯霖以深圳市规土委作为房地产权登记机关为由，要求深圳市规土委参与本案诉讼，没有法律依据。曾嵩泰、何纯霖与佳兆业商业公司、佳兆业集团公司之间因合同履行产生纠纷，不论是深圳市规土委还是深圳市不动产权登记中心均不是涉案合同当事人，与相关案件处理结果也没有法律上的利害关系，均不应作为第三人参加诉讼。曾嵩泰、何纯霖将深圳市规土委作为第三人参与本次诉讼，其目的是为了了解涉案房产的登记情况，根据《中华人民共和国物权法》第十八条、《不动产登记暂行条例》第二十七条及《不动产登记暂行条例实施细则》第九十七条的规定，曾嵩泰、何纯霖依法应向不动产登记机构申请查询。
曾嵩泰、何纯霖向一审法院起诉请求：1、佳兆业商业公司按曾嵩泰、何纯霖与佳兆业集团公司签订的房产买卖合同约定的标准，恢复XX园六期24栋商铺1-02X7、1-02X8、1-02X9、1-04X7、1-04X8、1-05X2、1-05X3房产原状并交还房产，且交还的房产与不动产登记机关登记的房产信息一致；2、佳兆业商业公司按12，135元/月的标准向曾嵩泰、何纯霖支付自2015年3月1日至实际交付之日期间的房屋使用费，暂计为10万元；3、佳兆业商业公司按竣工验收标准恢复涉案房产的公共设施；4、佳兆业集团公司对佳兆业商业公司的债务承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：（一）2004年9月16日，曾嵩泰、何纯霖（买方）与佳兆业集团公司【卖方，原名称为佳兆业地产（深圳）有限公司，于2012年2月6日变更为现名称】签订7份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同主要内容如下：曾嵩泰、何纯霖从佳兆业集团公司购买XX园（六期）24栋商铺1-02X7、1-02X8、1-02X9、1-04X7、1-04X8、1-05X2、1-05X3房，用途为商铺；具体楼层和位置见所附总平面图、立面图、楼层平面图及分户平面图；卖方需于2005年3月1日前将房地产交付买方使用；交楼标准：地面水泥砂浆抹平，内墙水泥砂浆抹平，公共部分电梯为广州日立，建筑外墙是高档铝板、石材、玻璃。
同日，曾嵩泰、何纯霖（甲方）与佳兆业商业公司（乙方，原名称深圳市佳兆业商业经营管理有限公司，经多次更名后于2012年10月25日变更为现名称）、佳兆业集团公司签订7份《XX园第六期*布吉东大街经营委托协议书》，该协议书的主要内容如下：甲方将购买的上述铺位委托给乙方经营管理，管理期限自2005年3月1日至2015年3月1日止，委托经营房屋为商铺用途，乙方有权自行经营或转租；协议签订之日，乙方支付2005年3月1日至2008年3月1日止3年共计24%租金给甲方，此款项直接冲抵甲方购买铺位的首期款；自2008年3月1日至2015年3月1日止的租赁期内，乙方每3个月交付一次季度租金（年租金为购房合同总价款的8%）；甲方于2005年3月1日前购买铺位的，甲方应于2005年3月1日前将铺位交付乙方使用，甲方于2005年3月1日后购买该铺位的，以签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》时间作为甲方向乙方交付使用的时间；甲方同意乙方对商铺进行装修，本协议有效期满后，如乙方不再续租，即铺位装修的不动产归甲方所有，甲方不再要求乙、丙方恢复原状；丙方对乙方本合同限定的责任提供担保，在乙方无法履行相关责任时，有代为履行的义务承担连带责任，丙方担保期限2005年3月1日到2015年3月1日止；本协议排除适用《合同法》第396条至413条的规定。
（二）合同签订后，佳兆业商业公司按照约定对涉案商铺在内的XX园六期商业大楼进行统一运营，租金按照合同约定的标准支付至2015年3月1日前。
2014年11月开始，佳兆业商业公司通过张贴公告、邮寄送达通知函等方式，告知包括曾嵩泰、何纯霖在内的各业主经营期满不再续约，要求各业主做好相应准备，于2015年3月2日到东大街办理商铺接收手续。
合同到期后，佳兆业商业公司未再占用涉案商铺，包括曾嵩泰、何纯霖在内的部分业主以不清楚商铺具体位置为由拒绝收铺。
（三）曾嵩泰、何纯霖于2005年6月17日、6月20日、7月11日、7月13日、9月1日就涉案商铺取得了房地产权证。
XX园六期商业大楼内的商铺均为没有物理分隔的产权式商铺。目前，包括涉案商铺在内的商业大楼处于空置状态。佳兆业商业公司称：整座大楼共计1080户业主；在本案诉讼后，多数业主与佳兆业商业公司已达成了收购商铺的协议，佳兆业商业公司计划将来对商业大楼进行统一经营管理。
一审法院认为，双方当事人之间签订的《XX园第六期*布吉东大街经营委托协议书》中关于合同当事人之间的主要权利、义务约定为房屋租赁合同的权利、义务法律关系，且该协议明确排除适用《中华人民共和国合同法》第三百九十六条至四百一十三条关于委托合同关系的规定，故一审法院认定《XX园第六期*布吉东大街经营委托协议书》名为委托协议实为房屋租赁合同，其中曾嵩泰、何纯霖是出租人、佳兆业商业公司是承租人，佳兆业集团公司是承租人债务的连带保证人。该协议书是双方的真实意思表示，符合法律规定，是有效合同。
本案的争议焦点是：在《XX园第六期*布吉东大街经营委托协议书》约定的租赁期限届满，且佳兆业商业公司已经提前通知合同终止后不再续约的情况下，佳兆业商业公司作为承租人有无完成交还商铺的义务。一审法院认为，包括涉案商铺在内的所有商铺并未进行任何物理分隔，属于产权式商铺，所有商铺共同形成一个整体，具有不可分性。佳兆业商业公司作为承租人在租赁合同届满前通知出租人收回商铺，租赁合同届满后主动撤出商铺，符合合同约定，应视为完成了返还商铺的义务。
曾嵩泰、何纯霖拒绝收铺并以此主张佳兆业商业公司未返还商铺，理由不足：首先，佳兆业商业公司在承租商铺时，包括曾嵩泰、何纯霖名下商铺在内的所有商铺均没有物理分隔，不存在钥匙等物品实际交付的形式。其次，租赁合同中明确约定“如乙方不再续租，即铺位装修的不动产归甲方所有，甲方不再要求乙、丙方恢复原状”。佳兆业商业公司作为房屋租赁合同的承租人没有先恢复原状或明确位置再交还商铺的义务。综上，曾嵩泰、何纯霖的第1项诉讼请求，没有事实与法律依据，一审法院予以驳回。
因佳兆业商业公司在租赁合同到期后，完成了交还商铺的义务，商铺后续空置导致的损失应当由曾嵩泰、何纯霖自行承担。曾嵩泰、何纯霖诉请佳兆业商业公司支付2015年3月1日之后的房屋使用费，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。关于曾嵩泰、何纯霖主张佳兆业商业公司按竣工验收标准恢复涉案房产公共设施的诉讼请求，曾嵩泰、何纯霖并未提交证据证明佳兆业商业公司存在破坏公共设施的行为，曾嵩泰、何纯霖的该项诉讼请求没有事实与法律依据，一审法院予以驳回。
因佳兆业商业公司无需履行曾嵩泰、何纯霖主张的第1、第2项诉讼请求中的相关义务，故佳兆业集团公司无需再承担保证责任。且《XX园第六期*布吉东大街经营委托协议书》中约定佳兆业集团公司的保证期间等于主债务履行期限，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十二条的规定，应视为没有约定保证期间，保证期间为主债务履行期届满之日起6个月。曾嵩泰、何纯霖起诉主张佳兆业集团公司承担保证责任已过上述保证期间，佳兆业集团公司应免除保证责任。
据此，一审法院判决：驳回曾嵩泰、何纯霖的全部诉讼请求。案件受理费2300元，由曾嵩泰、何纯霖负担。
本院对一审已查明的事实予以确认。另查，本院二审调查询问时，经询问曾嵩泰、何纯霖在购买商铺前有无现场查看以及当时是否存在商铺间物理间隔，曾嵩泰、何纯霖的诉讼代理人称：签约前有去现场看过，签约前商铺间“肯定有”物理分隔，至于是何种分隔，“本案的当事人不清楚”，但应有分界线。经法庭继续询问，该诉讼代理人表示既不清楚分界线是否即是在地面上划线，也不清楚是否存在类似墙面等与地面垂直的物理隔断。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第一款关于当事人对其诉讼请求所依据的事实应当举证予以证明的规定，曾嵩泰、何纯霖本案请求佳兆业商业公司按照《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定原状及不动产登记内容交还商铺，则应对以下法律要件事实承担举证证明责任：《深圳市房地产买卖合同（预售）》及不动产登记所记载的商铺状态与涉案商铺现状不同；佳兆业商业公司负有按《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定标准和不动产登记内容交还商铺的约定或法定义务。
首先，涉案各份《深圳市房地产买卖合同（预售）》所附总平面图、楼层平面图及分户平面图仅记载了各商铺的四至长度、面积及在楼层中的平面位置，曾嵩泰、何纯霖提交的《房地产证》中亦无对涉案商铺物理状态的描述，经本院二审调查询问，曾嵩泰、何纯霖既不能举证说明其购买的商铺与其他商铺之间是否存在物理隔断或其他可供区分的物理特征，也不能对涉案商铺的实际状态作出具体描述说明，在两审中均不能举证证明涉案商铺现状与《深圳市房地产买卖合同（预售）》所附图纸及不动产登记所载内容之间存在何种具体差异。其次，即使佳兆业商业公司在涉案商铺原状之上进行了装修等添附行为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人仅对未经出租人同意的装饰装修或扩建承担恢复原状或赔偿损失的义务，对于经出租人同意的装修、改建等添附行为，法律并未课以承租人恢复原状的义务。并且，涉案《XX园第六期*布吉东大街经营委托协议书》中亦已明确约定曾嵩泰、何纯霖同意佳兆业商业公司对商铺进行装修，以及曾嵩泰、何纯霖在协议期满后不再要求佳兆业商业公司、佳兆业集团公司恢复原状。因此，曾嵩泰、何纯霖关于按《深圳市房地产买卖合同（预售）》和不动产登记记载恢复原状的请求，既缺乏其请求给付内容可参照的事实标准和法律依据，也与合同约定相悖，本院不予支持。
根据一审已查明的事实，佳兆业商业公司已在租期届满前通知出租人到涉案场地办理接收手续，基于涉案商铺在物理位置上不可移动的不动产性质，在曾嵩泰、何纯霖不能举证证明佳兆业商业公司在其办理接收商铺事项时存在阻挠接收、继续占用等不予配合情形的情况下，即可视为佳兆业商业公司已履行其到期交还商铺的义务。而曾嵩泰、何纯霖作为涉案商铺所有权人，本应知悉其物权客体的物理范围，在其购买及出租商铺时尚且不明确铺位实际位置的情况下，于租期届满后又以“不清楚商铺具体位置”的自身原因拒绝办理接收手续并主张承租人继续支付房屋使用费，实则是单方为承租人设置了划分确定各商铺物理位置的义务，并无法律和合同依据，本院对此不予支持。至于曾嵩泰、何纯霖提出的涉案商场竣工图纸内容与买卖合同所载商铺位置不符的问题，则属不动产登记中的审核事项，不是承租人应向出租人承担责任的归责事由，与本案租赁合同纠纷无直接关联，当事人可向有关主管部门咨询反映。因佳兆业商业公司本案不存在应继续履行债务或承担其他民事责任的情形，佳兆业集团公司作为租赁合同中佳兆业商业公司的保证人，无须承担保证责任。
综上所述，曾嵩泰、何纯霖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由曾嵩泰、何纯霖负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 曹 静
审判员 蔡 妍 婷
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二〇一八年五月十八日
书记员 林晓翔（兼）