河北省邯郸市邯山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0402民初1587号
原告：邯郸市钢苑中学，住所地邯郸市邯山区中华南大街55号，组织机构代码证号：78258026-4。
法定代表人：冯金锁，该校校长。
委托诉讼代理人：李涛，该中学法律顾问。
被告：邯郸市康达房地产开发有限责任公司，住所地邯郸市复兴区复兴路232号，组织机构代码证号：73435643-6。
法定代表人：李剑钧，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郭延生，该公司职员。
委托诉讼代理人：杨宁，邯钢集团公司法律顾问。
原告邯郸市钢苑中学（以下简称钢苑中学）与被告邯郸市康达房地产开发有限责任公司（以下简称康达公司）占有物返还纠纷一案，本院原于2015年12月22日立案后，于2016年7月30日作出（2015）邯山民初字第2214号民事判决。被告康达公司不服该判决，向河北省邯郸市中级人民法院提起上诉。河北省邯郸市中级人民法院于2017年3月21作出（2017）冀04民终616号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年6月26日公开开庭进行了审理，原告钢苑中学委托诉讼代理人李涛、被告康达公司委托诉讼代理人郭延生、杨宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
钢苑中学向本院提出诉讼请求：1.判令康达公司向钢苑中学交付S2-1和S2-2土地及邯钢农林路生活区59号楼，协助钢苑中学办理产权过户及水电配套手续并承担相关税费；2.康达公司按市场租赁价格支付租赁费（自2013年12月25日开始暂计算至2015年11月24日租赁费1092960元）及延迟支付租赁费利息至康达公司向钢苑中学交付房屋止；3.康达公司承担本案诉讼费。事实和理由如下：2009年康达公司取得邯钢农林路生活区二期旧楼改造项目开发权，因该旧改项目必须预留教育用地，钢苑中学要求康达公司提供预留教育用地30亩。因康达公司未能给钢苑中学提供预留教育用地，经康达公司请求，双方于2009年12月24日签订《协议书》约定：康达公司将宗地图上S2-1及Ｓ2-2所含范围的土地及地上建筑物（59号楼，该楼在康达公司旧改项目四至范围内）转让给钢苑中学，并在未遇不可抗力的前提下59号楼居民将在旧改完成后搬清，时限4年，未在规定期限内搬清，责任由康达公司承担。随后双方又签订《补充协议》，约定了责任承担的方式为康达公司按市场租赁价格给予钢苑中学经济补偿。因康达公司承诺将59号楼转让给钢苑中学并承诺逾期未交付该楼给予补偿，故钢苑中学同意配合康达公司在相关开发文件上签字的请求，康达公司的项目开发建设才得以实施。59号楼居民主要是邯钢原教育系统职工，每户均有房屋所有权证书，因康达公司负责邯钢农林路生活区旧改工程，59号楼居民已将房产证原件交与康达公司。按照双方签订的《协议书》及《补充协议》约定，康达公司应于2013年12月24日前将诉争的59号楼移交给钢苑中学，但是至今未移交，也未按《补充协议》约定给予钢苑中学补偿。59号楼建筑面积4752平方米，参考市场租赁价格每平方米每月10元计算，截止2015年12月24日共计23个月，康达公司应支付钢苑中学补偿款（租赁费）1092960元。
康达公司履行协议义务的期限届满后，钢苑中学多次催促康达公司履行交付房屋并支付经济补偿的义务，康达公司多次答应但至今未履行。钢苑中学于2013年12月6日取得诉争的土地使用权证书S2-1、S2-2，但至今没有实现对诉争的土地使用权，59#楼的产权属于S2-1，康达公司不仅没有交付楼房，也没有交付土地，且一直占用诉争的土地。
康达公司辩称，康达公司与钢苑中学签订的协议属于无效协议，第一、康达公司无权转让《协议书》中S2-1和S2-2所含范围的土地使用权。2007年邯山区人民政府将邯钢农林生活区改造列入2008年旧城区片改造范围，并报邯郸市旧城和城中村改造工程指挥部批复同意。该批复要求邯山区政府组织编制该地段修建性详细规划，尽快按程序办理规划、土地等相关手续，加快我市旧城区改造步伐。同时明确该旧城区片改造范围以毛地形式公开出让。康达公司是通过摘牌、缴纳土地出让金后，获取该片土地使用权进行房地产开发，并于2009年3月23日取得国有土地使用权证。从康达公司取得的国有土地使用权证范围看，不包括双方协议中的S2-1和S2-2范围的土地，也就是说，S2-1和S2-2所含范围的土地不属于康达公司，钢苑中学的国有土地使用证也充分证明了这一点，因此该《协议书》无效。第二、康达公司无权处置59号楼的归属。目前59号楼的产权属于9位住户，其均有产权证。《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受法律保护”，按照《中华人民共和国物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”因此，康达公司无权转让他人房产权，钢苑中学也无权受让59号楼的产权，否则，就是侵犯他人合法权益。59号楼属于邯山区人民政府2008年旧城区片改造范围，在康达公司与各住户按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定，达成房屋拆迁产权调换协议并得以履行后，59号楼将被拆除注销。因此康达公司与钢苑中学也无权私相授受，否则就是违反旧城区片改造的规定。同时也说明了，59号楼未拆之前，如有孳息的产生也是属于各住户，也不属于钢苑中学，《补充协议》的约定也是无效的。故请驳回钢苑中学诉求。
钢苑中学提交如下证据：
1.钢苑中学的事业单位法人证书、组织机构代码证，用以证明其诉讼主体资格；
2.《协议书》和《补充协议》，用以证明康达公司应自协议签订日起4年内将S2-1、S2-2土地和59号楼交付钢苑中学，如未交付，责任由康达公司承担；
3.康达公司出具的承诺，用以证明如2009年12月康达未在约定期限内交房，应按照市场租赁价格给钢苑中学经济补偿；
4.钢苑中学的国有土地使用权证，用以证明于2013年12月16日取得土地使用权证书，诉争的S2-1土地使用权及其地上的建筑物均在该使用证上记载，2013年12月16日就应该实现对诉争土地的使用权；
5.59号楼的全景图和康达公司建筑的高层住宅照片共8张，用以证明康达公司旧改的S2-1土地、59#住宅与学校建筑的相邻关系，除59号楼，其他建筑都拆除；
6.邯钢生活区一期工程规划方案的网页，用以证明诉争S2-1和59号楼原住居民由康达公司负责安置，入住新楼后59号楼原住居民的房屋产权必然注销；
7.证人李某在原一审庭审证言，用以证明钢苑中学与康达公司就履行协议承诺的问题多次协商。
康达公司提交如下证据：
1.关于对邯山区人民政府申请邯钢农林生活区改造列入旧城区片改造范围的批复和邯山区旧城改造指挥部办公室关于邯钢农林生活区危旧楼改造的实施方案，用以证明59号楼拆迁符合法律规定；
2.康达公司的国有土地使用证，用以证明59号楼所在土地使用权不属于康达公司，康达公司无权转让；
3.《邯郸市城市房屋拆迁产权调换协议书》（以下简称产权调换协议书）和房屋产权证，用以证明59号楼拆迁前，所有权属于住户，康达公司将所有权转让钢苑中学是无效的，协议无效，住户原房屋产权证书被收回；
4.邯钢生活区住宅楼二期1号楼和2号、3号住宅楼及地下车库建筑工程施工许可证，用以证明康达公司的建筑合法。
钢苑中学对以上证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，对证据1认为无论批复还是实施方案均不包含59号楼，即使该楼在旧改范围内，安置原住居民也是康达公司此次旧改不可分割的部分；对证据2真实性无异议，但认为该证虽然不包含S-1/S-2，但康达公司摘牌取得旧改项目的建设权利时，S-1/S-2土地都属于旧改安置的范围；
对当事人无异议的证据，本院予以确认并存卷佐证。有异议的证据，本院其后综合分析认定。
本院经审理查明，并确认以下事实：钢苑中学原系邯郸钢铁集团有限责任公司的附属学校，住所地位于邯郸市中××大街××号，位于邯钢农林路生活区范围内。钢苑中学土地的四至为东至中华南大街，南至、西至、北至东段均为康达公司宗地，钢苑中学宗地北至相邻西段为S2-1宗地，地上建筑物为59号楼，住户主要是邯钢原教育系统职工，办理了房屋使用权证，南至相邻中端为Ｓ2-2宗地，S2-1、S2-2两块宗地不属于钢苑中学所有。2013年前，钢苑中学未办理过国有土地使用证。
2009年康达公司取得邯钢农林路生活区二期旧楼改造项目开发权，根据城市规划的有关规定，旧改项目必须预留教育用地，在该区片开发规划审批手续里规定了康达公司应预留中学用地2166.8平方米。2009年3月23日，康达公司取得国有土地使用证，编号：邯郸市国用（2009）H010012号，宗地图不包括S2-1、S2-2宗地。因康达公司未能给钢苑中学提供预留教育用地，2009年12月24日，钢苑中学（乙方）与康达公司（甲方）经协商签订《协议书》，约定：1.甲方将宗地图上S2-1及S2-2所含范围的土地及地上建筑物（59#楼）转让给乙方；2.在未遇不可抗力的前提下，59#楼内居民将在农林路生活区旧楼改造完成后搬清，时限4年，未在规定时限内搬清，责任由康达公司承担；3.乙方要求甲方将渚河路与中华大街交叉口处规划的游园位置转让给乙方的要求，以服从邯郸市整体规划为原则，如政府各部门同意，甲方同意予以协助；4.乙方需同意甲方农林路生活区住宅楼详规中的8#、9#规划方案，并同意在相关文件上盖章。同日，双方又签订《关于邯郸市康达房地产开发有限责任公司与钢苑中学所签协议的补充协议》，约定：原两单位所签协议中第二条“在未遇不可抗力的前提下，59号楼内居民将在农林路生活区旧楼改造完成后搬清，时限4年，未在规定时限内搬清，责任由康达公司承担。”中之“责任承担”是指：如果在规定时间内未能搬清，后面所占时间须按照占用当时的市场租赁价格对学校予以经济补偿。2009年12月25日，康达公司出具承诺：关于协议第二条里责任由康达公司承担的解释：在规定时间未搬清，可按市场租赁价格补偿。协议签订后，钢苑中学配合康达公司在相关开发文件上签字，康达公司的项目开发建设得以实施。康达公司又与59号楼的住户签订了《产权调换协议书》，进行房屋产权调换安置。
2013年12月16日，在康达公司的协助下，钢苑中学取得邯市国用（2013）第H050011号国有土地使用证，案涉S2-1、S2-2宗地归属于钢苑中学宗地。此后S2-2宗地交付钢苑中学，因康达公司未按协议书约定交付S2-1宗地和59号楼，钢苑中学经催要未果，诉至本院，诉请如前。
钢苑中学对于其诉请主张的补偿费计算方式为：59号楼基座东西长66米、南北宽12米，楼层为六层，总面积为4752平方米（未计算公摊面积），钢苑中学主张按照低于同地段、同类房屋的市场租赁价格，以每平方米10元/月计算。
本院认为，当事人双方系在真实合意下签订的《协议书》和《补充协议》，协议亦未违反强制性法律规定，合法有效。康达公司在邯钢农林路生活期二旧楼改造项目开发中，本应预留教学用地而未预留，故与钢苑中学签订协议约定S2-1及S2-2所含范围的土地及S2-1上附属建筑物59号楼作为补偿，在此情况下，钢苑中学在康达公司协助下办理了S2-1、S2-2土地的国有土地使用权，理应获得该土地使用权。而康达公司对S2-1上附属建筑物59号楼居民进行了房屋拆迁交换安置后，却未能依照约定期限向钢苑中学交付59号楼，致使合同目的无法实现，已构成合同违约。康达公司辩称双方约定交付59号楼违反旧城改造的规定未提交相关证据，本院不予采信。对于《协议书》中约定时限4年的起算日，按照《协议书》的有关条款、合同的目的以及诚实信用原则综合判断，本院确定为《协议书》签订之日即2009年12月24日，则自2013年12月25日起康达公司按《协议书》和《补充协议》约定承担违约责任。钢苑中学诉请主张以面积4752平方米，参考市场租赁价格每平米每月10元计算租赁费，并提出该租赁费价格低于市场价格，面积低于实际建筑面积，康达公司对此未提出异议，也未申请评估，对钢苑中学该项诉请，本院予以支持。钢苑中学未提交证据证明康达中学负有协助其办理产权过户、水电及配套手续办理和承担因此支出的相关税费的义务，故对该项诉请本院不予支持。钢苑中学现已取得邯市国用（2013）第H050011号国有土地使用证上载明S2-1、S2-2两块宗地已归属于钢苑中学，钢苑中学并自认S2-2宗地已实际接收，在康达公司交付59号楼后钢苑中学亦即实际接收S2-1宗地。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十二条、第一百零七条、第一百二十五条，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、邯郸市康达房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内向邯郸市钢苑中学交付位于邯郸市邯钢生活区的59号楼并支付租赁费（自2013年12月25日起至59号楼交付之日止，以面积4752平方米按照每平方米每月10元的标准计算）；
二、驳回邯郸市钢苑中学其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14717元，由邯郸市康达房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。
审 判 长 宋霄燕
审 判 员 庞颜玲
代理审判员 李文召
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 张潇方
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
《中华人民共和国物权法》
第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。