海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼97民终391号
海南省第二中级人民法院
民事判决书
（2018）琼97民终391号
上诉人（一审被告）：儋州恒大滨海投资有限公司，住所地海南省儋州市白马井镇。
法定代表人：朱心原。
委托诉讼代理人：喻江，男，1987年11月14日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。
被上诉人（一审原告）：张启宾，男，1963年2月11日出生，汉族，现住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：张宇宁，河南经源律师事务所律师。
上诉人儋州恒大滨海投资有限公司因与被上诉人张启宾商品房销售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2017）琼9003民初7086号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人儋州恒大滨海投资有限公司（以下简称恒大滨海公司）上诉请求：1.撤销海南省儋州市人民法院（2017）琼9003民初7086号民事判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由张启宾负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予改判。一、一审判决认定事实不清。张启宾购买涉案房屋系经本小区老业主介绍，签订买房合同时营销员已向其告知所购房屋系顶层，为非标准层。张启宾在合同及显示无窗的户型图上签字按手印予以确认。2016年1月收楼时，查看房屋后也未提出异议。可见，张启宾对所购房屋有一间无窗的情况是知悉的，最初签订买卖合同也是在充分了解户型后决定。所以，恒大滨海公司交付房屋符合合同约定，不存在违约行为。二、一审判决适用法律不当。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。即使法院认定恒大滨海公司交房存在违约，根据恒大滨海公司的规划报建手续，涉案无窗房为多功能室，无需开窗。而且张启宾要求开窗的部位外墙为承力立柱，如果强行开窗会影响整栋楼的安全性。基于上述情况，由于客观原因，应承担采取补救措施或赔偿损失等其他可操作的违约责任。三、赔偿损失的计算方法。根据双方合同约定，该房总价611243元，套内面积77.9平方米，套内面积折合单价为7846.5元每平米。涉案无窗房面积为5.83平方米，应折合总价为7846.5×5.83＝45745.1元。根据无窗房对于居住的影响以及恒大滨海公司在购房过程中的责任比例，违约金应为房屋总价的30%为宜，具体数额为13723.5元。
被上诉人张启宾答辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分。一审法院认定双方之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，双方应全面履行合同义务，张启宾已经履行了支付房款和相关义务，但恒大滨海公司却没有交付符合协议约定的三房二厅一卫，其中有一间小房无窗。该无窗房在合同中并无特别约定具有起居室以外的其他特别功能，按照通常理解及该房中预留空调孔、有线闭路电视及网络端口来判断，该房应当为卧室。根据国家标准GB50368-2005《住宅建筑规范》第7.2.2条关于卧室、起居室（厅）、厨房应设置外窗的规定，该无窗房不具备通常的房、厅、室的正常使用功能，恒大滨海公司构成严重违约，应承担补救措施或赔偿损失的违约责任。（一）张启宾在北京签订合同并办理首付汇款，充分证明并非本人在恒大现场签订合同。（二）双方《房屋买卖合同》第5页第三条标明张启宾所购房屋为122栋11层1105房，并未标明是顶层及非标准层字样。即使是标准层或顶层，其“房、厅、室”功能也不得违反国家标准。(三）张启宾在合同和平面图上签字，是应恒大滨海公司要求而为，且该平面图并非显示结构的户型图，不能表明张启宾对该房无窗的知晓和认可。（四）张启宾收楼时，是按照恒大滨海公司要求，先签字认可才交付房间钥匙的流程，故恒大滨海公司关于其交付房屋符合合同约定，不存在违约的上诉意见，没有事实依据。二、一审判决适用法律正确。恒大滨海公司抗辩称，其无窗房建设符合建设规范，根据报建手续案涉无窗房为多功能室，无需开窗，张启宾要求开窗部位为承力立柱，但均未提供相关证据，故其抗辩理由不能成立。三、赔偿损失的计算问题。《房屋买卖合同》第6页第四条计价方式标明是按建筑面积（含公摊）计算房屋价格。恒大滨海公司主张违约金按照无窗房总价的30%计算，没有依据。综上，应驳回恒大滨海公司上诉请求，并判令其为张启宾无窗房开设外窗、赔偿几年来不具备三房功能所造成的损失。
被上诉人张启宾向一审法院起诉请求：1.判令恒大滨海公司承担违约责任，按照合同约定和相关法律、法规规定，在张启宾小卧室朝海方向开外窗，以维护张启宾依法享有的日照、采光、自然通风的权益或向张启宾支付赔偿金共计191640元；2.诉讼费用由恒大滨海公司负担。
一审法院认定事实:对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。2013年10月14日，张启宾与恒大滨海公司签订了《儋州市商品房买卖合同》，双方约定，张启宾购买恒大滨海公司开发的位于海南省儋州市××区恒大金碧天下122幢1105房，该房屋为预售商品房，用途为住宅。该商品房户型结构为三房二厅一卫，建筑面积共95.68平方米，其中套内面积为77.9平方米，公共部位与共有房屋分摊建筑面积17.78平方米，房价按建筑面积每平方米6388.41元计，总金额为611243元等。并附有房屋平面图（没有文字说明）。
合同签订后，张启宾按约定付清了房价款，恒大滨海公司也及时交付了房屋。所交付的房屋，共有三间房，其中有一间房（以下简称：无窗房）没有任何窗户，只有一道门与外界（起居室）相通，无法正常采光、通风。经实地人工测量，该房室内平面为长方形，长约2.57米，宽约2.27米，室内面积约5.83平方米。
另查明，122幢1105房下面是1005房，两套房的房屋平面图结构基本一致，1005房中与1105房中无窗房相对应的房间设置有外窗。
一审法院认为，本案立案案由为商品房销售合同纠纷，对照已查明的事实，恒大滨海公司将正在建设中的商品房预先出售给张启宾，双方形成的是商品房预售合同关系，因此案由宜定为商品房预售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，张启宾按时付清了房价款，恒大滨海公司也按时交付了房屋。根据合同的约定，张启宾所购买的房屋为三房二厅一卫，在没有特别约定的情况下，按照一般人的理解，这里的房应当指卧室，即该房屋应当有三间卧室，无窗房应属于其中一间卧室，即恒大滨海公司所交付的无窗房应属于卧室范畴。双方在合同中并没有明确约定无窗房不设置外窗，则应当参照国家标准GB50368-2005《住宅建筑规范》第7．2．2条“卧室、起居室(厅)、厨房应设置外窗，窗地面积比不应小于1/7。”的规定履行，即卧室应当设置有外窗。而且，同一幢楼中，1005房与1105房的户型相同，但1005房中与1105房中的无窗房相对应的房屋设有外窗，无窗房作为合同约定的卧室，却未设置外窗，明显不合理。因此，恒大滨海公司交付未设置外窗的卧室给张启宾使用，不符合合同约定，应构成违约。恒大滨海公司应当按照上述国家强制性标准继续履行交付合格房屋的义务，即采取补救措施，为无窗房开设外窗，外窗大小应参照国家标准GB50368-2005《住宅建筑规范》。故张启宾要求恒大滨海公司为无窗房设置外窗，有事实根据和法律依据，予以支持。鉴于张启宾要求恒大滨海公司为无窗房设置外窗或赔偿损失，诉讼请求存在选择项，不够明确，庭审中其明确表示优先选择为无窗房设置外窗。故根据其选择，不对其要求赔偿损失的请求再行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零七条规定，判决：儋州恒大滨海投资有限公司应于判决生效之日起九十日内为张启宾所购买的122幢1105房无窗卧室设置外窗(外窗大小应参照国家标准GB50368-2005《住宅建筑规范》)。案件受理费100元，由儋州恒大滨海投资有限公司负担。张启宾已预交2066元，多预交1966元，应退回张启宾。
二审审理期间，恒大滨海公司提交了两份证据。证据一：业主资料登记表、儋州恒大金碧天下交楼通知书、防火责任书、收楼物品确认书、承诺书、商品房交付使用签收单及存根。拟证明张启宾2016年1月8日收楼时对其所购房屋没有提出异议，证明张启宾对于自己所购房屋中有一间房无窗是预先知悉的，并不存在隐瞒销售的情况。证据二：122栋户型结构图、整体图；十一层平面图，整栋楼的侧立面图和正立面图，整栋楼的正立面图和背立面图（无原件）。拟证明：1、张启宾所购房屋，无窗房作为多功能室报建。2、结合图纸，恒大滨海公司无法实现开窗。对上述证据，张启宾质证认为：对证据一的真实性无异议，但认为和无窗房没有关联性，对其证明力不予认可。其中商品房交付使用签收单及存根系从住宅质量保证书中截取其中一页，该质量保证书中有很多项目，都是说明怎样来保证交房各个部位的保修问题及期限，检查是否有质量问题，但未能证明已经预先知晓或认可案涉小卧室没有窗户。对证据二，没有提交原件，要求提交该组证据的原件或与之核对无误的复印件。对十一层平面图证明力不予认可，仅是平面图，而非户型结构图，不能够起到提示涉案房屋所具有的功能是否开窗，是否报建的作用，恒大滨海公司要证明无需开窗，或作为多功能室报建，应该提交相关报建审批手续和经建筑部门审批办批准的建筑施工图。两张立面图显示的是各个楼层的高度和整个楼层的高度，而正立面图和侧立面图显示的是整个楼宇的正面和侧面，涉案房屋应该开窗的是儋州恒大金碧天下D122栋背面图，因此该图与本案无关。第三张图虽然标有正立面和背立面，但是标反了，更重要的是该图非122栋，这三张图显示的楼房不是同一栋，对其关联性不予认可，这两张图的标记栏都标注了合同号，而张启宾的合同上没有合同编号，而且两张图的图号都不一样。
张启宾二审中提交了四份证据。证据一，住宅质量保证书，拟证明恒大滨海公司提交的证据二是从住宅质量保证书中摘取的其中一页；证据二，122栋和123栋正面背面影印件，拟证明涉案无窗房所在楼层位置，恒大滨海公司提交的证据不能体现争议无窗房的实际情况；证据三，案外人的购房合同，拟证明案外人的合同和张启宾的一样都是在北京签的；证据四，交易明细，拟证明张启宾是在北京进行汇款交易的。恒大滨海公司质证认为，对证据一的真实性、关联性予以认可，对其证明力有异议，按照正常逻辑，买售人在收楼时发觉自己所收房屋与预期有差异时，不会正常收楼，该证据恰恰证明张启宾对自己所购房屋中有一小房间无窗事实是预先知悉的，收楼时也无异议；对证据二的真实性、关联性、证明力均不予认可；对证据三真实性予以认可，关联性及证明力不予认可；对证据四的真实性予以认可，对其证明力不予认可，汇款凭证只能表示买售人在北京汇款，并不能证明其不知悉自己所买房屋的具体情况。
对双方提交的以上证据，本院经审查认为，对于恒大滨海公司提交的证据一真实性双方无异议，本院予以确认；对证据二，经与建设主管部门批准的涉计文件核对，两者一致，故对其真实性予以认可。恒大滨海公司对张启宾提交的证据真实性无异议，本院予以确认。
本院二审查明的基本事实与一审查明事实相一致，本院予以确认。
二审另查明，涉案房屋设计方案经过建设主管部门审查批准，与房屋现状结构相同，无窗房结构与批准文件相符，在设计、报建、批准时均未设置外窗。
本院认为，本案二审争议的焦点是：涉案房屋能否开设外窗以及恒大滨海公司应赔偿的具体数额。
根据《建设工程质量管理条例》第十一条“施工图设计文件审查的具体办法，由国务院建设行政主管部门、国务院其他有关部门制定。施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。”和《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》第三条第二、第三款“县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程质量监督管理工作。工程质量监督管理的具体工作可以由县级以上地方人民政府建设主管部门委托所属的工程质量监督机构实施。”规定，涉案房屋结构的设计已经经过县级以上地方人民政府建设主管部门审查批准。经审批的房屋平面图与双方合同附件一房屋平面图的房屋结构相同，该无窗房经建设主管部门批准为多功能房，经批准的设计文件上无窗房没有设计外窗，故恒大滨海公司关于涉案房屋的设计施工符合法律规定。该无窗房并未被批准为卧室或起居室，故张启宾主张该房间为卧室，应参照国家标准GB50368-2005《住宅建筑规范》第7．2．2条“卧室、起居室(厅)、厨房应设置外窗，窗地面积比不应小于1/7。”设置外窗，适用法律错误，本院不予支持。但双方在签订的《儋州市商品房买卖合同》及其附件一房屋平面图中均未明确标明该无窗房未设置外窗。恒大滨海公司也未举证证明在签订合同时，对该房间为多功能房、没有设置外窗履行了告知义务，造成张启宾订立合同时产生重大误解。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）、（三）项“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”规定，恒大滨海公司在订立合同时违反了诚实信用的先合同义务，未对无窗房这一重要事实进行明确告知，对张启宾购房意向产生较大影响，应当承担由此给张启宾造成的损害赔偿责任。涉案房屋建筑面积共95.68平方米，其中套内面积为77.9平方米，公共部位与共有房屋分摊建筑面积17.78平方米，总金额为611243元等。按套内面积，每平米单价为7846.51元。经实地人工测量，该房室内平面为长方形，长约2.57米，宽约2.27米，室内面积约5.83平方米，按室内面积计算，该无窗房总价为45745元。鉴于恒大滨海公司违背诚实信用原则，对无窗房未设置外窗情况未履行告知义务，造成张启宾在签订购房合同对房屋结构存在重大误解，对合同成立产生较大影响，给张启宾居住生活造成一定损失，本院酌定恒大滨海公司赔偿张启宾45745元×70%＝32021.5元。
综上，恒大滨海公司上诉理由部分成立，应予支持，部分不当，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、撤销海南省儋州市人民法院（2017）琼9003民初7086号民事判决；
二、儋州恒大滨海投资有限公司在判决生效后五日内赔偿张启宾32021.5元；
三、驳回张启宾其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费100元和二审案件受理费200元，儋州恒大滨海投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 亮
审 判 员 龙蜀娟
审 判 员 张模金
二〇一八年六月七日
法官助理 平英梅
书 记 员 王雪娟
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。