山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民一初字第65号原告：张守国，居民。委托代理人：姜洪波，山东舜铭律师事务所律师。被告：日照市东港区秦楼街道文登路社区居民委员会，住所地日照市东港区秦楼街道文登路社区。法定代表人：张传久，主任。委托代理人：万国栋，山东海洋律师事务所律师。委托代理人：厉磊，山东海洋律师事务所律师。原告张守国与被告日照市东港区秦楼街道文登路社区居民委员会（以下简称为“文登路居委”至判决主文前）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张守国及其委托代理人姜洪波，被告文登路居委的委托代理人厉磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张守国诉称：2011年8月26日，原告与被告就房屋买卖达成房屋拆迁协议，协议编号为276号，协议约定原告的房屋共置换楼房216平方米，协议签订后，原告履行拆迁协议将房屋拆除。被告在拆迁安置楼到位后对居民公开按号选楼房时，仅兑现了100平方米的安置楼，对116平方米的楼房安置只同意给80平方米，另36平方米要求原告按6500元每平方米支付购楼款。原告认为协议约定的应由原告获取的应得楼房均应按补偿平方数兑现楼房，被告无权对其中的部分要求原告另行支付购房款。另外被告不能按协议履行，导致原告的房屋租赁费损失每月不低于1500元。原告与被告多次协商未果，诉至法院请求法院依法判令被告履行与原告签订的拆迁协议，给付原告剩余应得楼房116平方米，给付延期交房给原告造成的租赁费损失每月1500元（自2014年2月份起至楼房交付之日），诉讼过程中，原告撤回了要求给付租赁费损失的诉讼请求，变更诉讼请求为要求被告给付楼房100平方米，16平方米按照市场价格给付楼房补偿款。被告文登路居委辩称：原被告虽然签订了拆迁协议，但是被告认为该协议应系无效协议，被告拆迁安置方案明确本社区的居民置换楼房为180平方米，拆迁期限在2009年12月份之前，但是原告不拆除房屋，导致日照市建委不批准建设手续，其他居民的权利得不到保障，安置楼房也不能建设，为使安置楼顺利建设，被告在原告的胁迫之下签订拆迁协议；如果被告按照与原告签订的协议给予原告拆迁补偿安置楼房将损害其他社区居民应该享有的权利，故原、被告签订的协议无效。原告要求被告每月支付1500元房屋租赁费损失数额过高，没有事实和法律依据。综上，被告认为原、被告之间的拆迁协议属于合同法约定的无效协议，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告张守国系被告文登路居委集体组织成员，原告在该居委原有房屋四间。2009年11月因城中村改造拆迁被告需拆除文登路居委居民房屋，被告于2009年11月21日公布了文登路居委改造拆迁计划及补偿安置方案，补偿方案有：拆迁人依法对合法所有人的房屋拆迁补偿；四间房屋转换180平方米安置楼房，四间规划正房按50000元给予补偿，搬家补助费、回迁费各1000元，临时安置费每人每年4000元，过渡期为12个月；安置楼房分配以抓阄方式选房；被拆迁人与拆迁人达不成拆迁协议的或订立拆迁协议后拒不履行的，按国家、省、市有关拆迁法规处理。同日，被告文登路居委发布了拆迁公告，拆迁协议签订期限为2009年11月29日至12月1日，拆迁、搬迁期限为2009年12月2日至12月7日，房屋拆除验收期限为2009年12月2日至12月7日。上述拆迁补偿安置方案由被告居民代表和居民委员会成员共同确定并张榜公布，被告文登路居委其他绝大多数居民按照上述拆迁安置方案与被告签订了拆迁补偿安置协议。2011年8月26日，原告始与被告签订房屋拆迁协议，协议主要内容有：拆除原告房屋四间，房屋补偿费50000元，置换216平方米楼房；拆迁补助费1000元、回迁费1000元，租房补助费，补助人口为五人，每人每年补助资金4000元，补助月数为27个月，共补助资金45000元，签订协议奖励4000元，拆迁奖励4000元；被告为原告提供安置楼房，安置楼位于日照市泰安路以北、威海路以东，交付时间为27个月，安置楼为高层框架结构，装修达到客厅卧室铺地板砖、厨房、厕所贴瓦；本协议签订时，乙方将房产证、土地证等交付被告办公室，由被告办理注销和安置楼房登记手续。房屋拆迁协议签订后，原告按约拆除房屋，被告于2011年9月20日出具了原告房屋四间经验收小组验收已拆除合格的拆除证明，原告领取了协议约定的拆迁补偿安置费用。2013年被告文登路居委安置楼房建设完成，安置楼房每套面积分别约100平方米和80平方米。2013年12月28日，原告按被告要求到被告处选房，原告选取100平方米安置楼房后，于2014年1月25日领取房屋钥匙办理入住手续。被告对116平方米的楼房只同意给原告80平方米，另36平方米要求原告按6500元每平方米支付购房款，双方因协议履行产生纠纷，多次协商未果，原告诉至法院请求被告履行与原告签订的房屋拆迁协议给付原告剩余应得116平方米楼房。诉讼过程中，因户型问题，原告变更诉讼请求为要求被告给付楼房100平方米，剩余16平方米按照市场价格给付楼房补偿款。双方就楼房补偿款数额无法达成一致意见，原告申请对涉案拆迁安置楼房平均价格进行评估，本院遂委托山东博莱仕土地房地产评估有限公司进行评估并出具了评估报告，认定诉争安置楼房在出让土地情况下房地产平均市场价值为8493元/平方米，在划拨土地情况下房地产的平均市场价值为6613元/平方米。原告对评估报告无异议，原告认为日照市东港区政府曾下文规定楼房五年后可上市交易，房地产价格应按照8493元/平方米计算，被告认为评估价格过高，民居住房安置用地安置系划拨方式供应，诉争安置楼房为划拨土地并提供了《日照市人民政府城中村改造的意见（日政发【2007】38号）》予以证实，并主张拆迁补偿安置协议无效，不同意给付原告楼房补偿款及超过补偿安置方案的安置楼房面积。上述事实，有原、被告陈述、拆迁协议、拆迁证明等在案佐证，并经质证，足以认定。本院认为：被告文登路居委拆迁补偿安置方案对拆迁的范围、安置补偿的标准、步骤等事项在事先已经公示，得到大多数居民的认同，而且绝大多数居民均按照拆迁补偿安置方案的要求与被告文登路居委会签订了拆迁补偿安置协议。本案原告不按拆迁方案的要求与被告文登路居委会签订拆迁补偿安置协议。为完成拆迁任务，推动旧城改造项目的推进，被告文登路居委会与原告在超过拆迁安置方案确定的补偿标准的情况下签订的协议，并非是被告文登路居委会真实意思表示，被告文登路居委超出拆迁范围补偿给原告的额外财产实际属于居民集体所有的财产，该行为损害了文登路居委会其他居民的利益。《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第四条规定“居民委员会应当开展便民利民的社区服务活动，可以兴办有关的服务事业。居民委员会管理本居民委员会的财产，任何部门和单位不得侵犯居民委员会的财产所有权”，第十条规定“居民委员会向居民会议负责并报告工作。居民会议由居民委员会召集和主持。有五分之一以上的十八周岁以上的居民、五分之一以上的户或者三分之一以上的居民小组提议，应当召集居民会议。涉及全本居民利益的重要问题，居民委员会必须提请居民会议讨论决定”。从上述规定可以看出，居民委员会仅仅是在按照居民会议的决定，依法管理本居民委员会的集体财产，执行居民会议决定，涉及全体居民利益的重要问题，居民委员会必须提请居民会议讨论决定。本案中对于超出拆迁方案标准与原告等人签订协议，已经超越了居委会的权限范围，损害了被告文登路居委会其他居民利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，本院认为原告与被告签订的房屋拆迁协议超过拆迁补偿安置方案的部分因损害了社会公共利益而无效，未超过拆迁补偿安置方案的合同部分有效。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第四条、第十条，《最高人民法院关于当事人之间达成了拆迁补偿安置协议仅就协议内容发生争议的人民法院应予受理问题的复函》之规定，判决如下：一、被告日照市东港区秦楼街道文登路社区居民委员会于本判决生效之日起三十日内向原告张守国交付安置楼房80平方米；二、驳回原告张守国本案其他诉讼请求。案件受理费7300元，由被告日照市东港区秦楼街道文登路社区居民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  刘海燕审 判 员  李治升人民陪审员  张守民二〇一五年十二月二十五日书 记 员  秦珍珍