甘肃省天水市秦州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天秦民三初字第178号
原告温得禄，男。
委托代理人李洪涛，甘肃一如律师事务所律师。
委托代理人朱晓燕，甘肃一如律师事务所实习律师。
被告王华，女。
委托代理人张进明（系被告王华丈夫），男。
原告温得禄与被告王华合同纠纷一案，本院于2015年7月24日立案受理。依法由代理审判员陈明霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告温得禄的委托代理人李洪涛、朱晓燕，被告王华的委托代理人张进明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温得禄诉称：2012年12月14日，原、被告签订房屋转让协议，约定被告将自己集资购买的红山厂职工集资住房（1#2单元2123号）转让给原告，价格以红山厂出售价为准。被告应配合原告办理好各种住房手续，如被告违约，应向原告退清所有房款，并赔偿违约金10万元。在协议之外，双方口头约定原告给被告转让费2.5万元，现已支付1.9万元。根据上述转让协议，原告按照红山厂的要求以被告名义分期缴纳购房款18万元。经过长达两年多的等待，集资房屋终于建成，但此时被告见利忘义，又将上述房屋高价转让给他人，导致原告在支付巨款后却不能取得房屋，现起诉至法院请求判令：1.被告退还已收取的转让费1.9万元；2.被告赔偿违约金10万元并承担本案诉讼费用。
被告王华辩称：原告的诉称与事实不符，诉讼请求不能成立。1.被告没有收到过原告给的1.9万元的转让费；2.当初在签订房屋转让协议时口头约定，交易成功之后原告给被告2.5万元的转让费，但交易没有成功，因此原告没有给过被告转让费；3.原告妹妹张英给被告的5000元是当时集资房屋时红山厂要求交的报名费，而该款在2014年12月29日已退还给原告；4.2014年初被告向原告借过4000元，在2014年12月26日张英住院时，被告已经全部还清；5.2014年10月份张英说她哥温得禄不想要这个房子，让被告想办法将房款弄出来，被告就将该房子转让给他人了，12月29日晚上被告就将18.5万元给了原告。综上，被告并没有违约，请求法院依法裁判。
经审理查明：2012年被告所在单位天水红山试验机厂（以下简称红山厂）进行职工集资建房。原告温德禄经亲戚张英介绍，从被告处以2.5万元转让了集资资格。同年12月初红山厂要求参与集资的人交纳报名费5000元，当月2日原告以被告王华名义将5000元报名费交至红山厂指定账户。12月14日，王华、温德禄作为甲乙双方签订房屋转让协议，双方约定：一、甲方将自己集资房1#2单元2123号自愿转让给乙方，价格以厂里出售价为标准；二、乙方必须按厂里规定时间按时交费，如不按时交费，责任自负；三、甲方配合乙方办理好各种住房手续；四、该房系红山厂职工集资住房，转让后如厂里住房政策有变，所变政策与此协议有冲突时（乙方实际不能使用此房时），甲方必须无条件配合乙方办理相关手续。五、违约责任。甲方违约，应向乙方退清所有房款，并赔偿违约金10万元；乙方违约，应向甲方赔付违约金10万元。……八、此协议自签订之日起生效。在该协议上张英作为证明人签字、捺印。同时，原告给被告书写欠条1份，内容为：“今欠王华房屋转让费25000元，大写贰万伍仟元正，交钥匙时一次性付清”。2012年12月15日、2013年6月3日，原告温德禄分两次以被告王华名义将房款18万元交至红山厂指定账户，红山厂总务基建处开具收据后由被告转交给张英。就转让费2.5万元，双方并未按欠条约定的给付时间履行，2012年12月17日，原告通过张英给被告丈夫张进明付款5000元；2013年4月19日，原告又通过张英给王华、张进明付款5000元。2014年10月左右，双方因该房屋发生争议，12月29日被告将原告给红山厂交纳的报名费、购房款18.5万元退还给张英。庭审中被告陈述，2015年3月争议房屋建成交付；4月份，被告以36万元将房屋再次出售给他人。
上述事实，有原、被告陈述及双方提供的以下证据在卷佐证，本院予以认定。
原告提供的证据：
1.房屋转让协议，证明原、被告于2012年12月14日签订了房屋转让协议；
2.收条2份，证明被告及其丈夫张进明收取9000元的事实；
3.收据3份，证明原告于2012年12月2日原告以王华名义给厂里交了5000元报名费，2012年12月15日、2013年6月3日交集资款18万元的事实。
被告提供的证据：
欠条一份，证明当时约定房屋转让成功交钥匙的时候原告给被告2.5万元的事实。
本院认为，根据建设部等七部委《经济适用房管理办法》第三十五条之规定，“单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分”，所谓经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房，是国家为了缓解城市低收入家庭住房困难，进行宏观经济调控的一种手段。《经济适用房管理办法》中第三十条规定，“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”本案中，如被告王华确因特殊原因需要转让争议房屋，应按上述规定由政府或厂方按原价格考虑有关因素后进行回购，而不能随意上市交易。此外，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益”，本案争议房屋所占用的土地性质是红山厂的国有划拨住宅用地，房屋产权为有限产权，即有一部分产权是属于国家的，如果不加限制允许公民之间随意买卖，将会扰乱国家经济适用住房管理秩序，在一定程度上损害了社会公共利益。故为了维护正常的经济适用房管理秩序和市场经济秩序，限制非城市低收入、住房困难家庭的公民购买经济适用房，避免享受了经济适用住房的个人借经济适用房的买卖谋取私利的情况，因此本案原、被告之间签订的购房协议为无效协议。
原告要求按照房屋转让协议中约定的违约金条款赔偿违约金10万元的诉请，因《合同法》第56条第1款规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”因此，合同被确认无效以后，就自始无效，具有溯及既往的效力，双方的合同关系不再存在，合同中约定的违约责任条款也应归于无效，故原告的该项诉请不予支持。对原告要求被告支付1.9万元转让费的诉请，因其仅提供了9000元证据，故按照9000元予以支持。被告关于收到的该款不是转让费，其中5000元是参与集资的报名费且已退还原告，4000元是借款的辩称，独任庭认为，2012年12月2日红山厂收到报名费后已开具了收据，而原告通过张英交付被告丈夫的5000元在房屋转让合同签订后的12月17日，所以这两个5000元并非同一笔款项；对其余4000元，被告和其丈夫收到后给张英出具的“收条”与12月17日书写的“收条”内容、形式一致，且本案中所有款项都是原告通过张英转交给被告，被告认为该款是借张英的款但未提供相应证据，故其辩称不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，由于双方签订的购房协议无效，故被告王华除应返还收取的房款18.5万元外还应返还转让费，并按同期人民银行的贷款利率支付利息。此外，被告王华在明知该房是单位集资建房的情况下仍向原告予以出售的行为存在一定过错，双方签订购房协议是在2012年12月，从2012年至2015年本地房屋价格上涨幅度较大，故被告的过错行为导致原告丧失了购房的机会，给其造成了一定损失，对于此部分损失，应酌情按原告交付的房款、转让费数额，依照中国人民银行同期贷款利率计算利息，由被告给原告按上述利息同等数额支付损失较为恰当。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条第一款、第五十八条之规定判决如下：
一、被告王华退还原告温德禄转让费9000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止，其中5000元从2012年12月17日起、4000元从2013年4月9日起）；
二、被告王华退还原告温德禄18.5万元的利息21486.56元；
三、被告王华按以上一、二项计算的同等数额赔偿原告损失。
案件受理费2680元，因适用简易程序减半收取1340元，由原告温德禄负担340元，被告王华负担1000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。
代理审判员 陈明霞
二〇一五年九月十七日
书 记 员 王 华