江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏02民终2646号上诉人(原审被告)：缪忠泽。委托诉讼代理人：胡建华，江苏新翔律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：无锡市城市投资发展有限公司，住所地无锡市汉昌西街19-1号。法定代表人：张琦海，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴开琴，江苏辰庚律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯杨，江苏辰庚律师事务所律师。上诉人缪忠泽因与被上诉人无锡市城市投资发展有限公司（以下简称城投公司）返还原物纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院(2016)苏0291民初2959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。缪忠泽上诉请求：撤销原判，驳回城投公司的诉讼请求。事实与理由：1.本案中缪忠泽、城投公司以及本案所涉及的租赁合同所在地均不在无锡市新吴区。因此一审法院对本案无管辖权。2.城投公司的诉讼主体不适格。无锡市国联发展（集团）有限公司（以下简称国联公司）与城投公司签订的资产转让协议中明确2008年9月对锡房权字第××号所辖范围内的部分房产（含无证房产）进行拆除，该拆除部分不计入转让范围。本次纠纷就是由拆迁所引发的遗留纠纷，故应该由国联公司处理而非城投公司。3.缪忠泽租赁的原无锡市家具一厂（以下简称家具一厂）的厂房均在2009年拆除，现在的无证厂房均系缪忠泽自行建造，故缪忠泽无需支付使用费，而是应该由城投公司支付缪忠泽拆迁补偿费用。4.一审法院在没有判决解除租赁协议的情况下，就判决让缪忠泽限期从无锡市南站乡风雷村谢巷（以下简称谢巷场地）及房屋中迁出并支付房屋使用费是适用法律不当。城投公司未到庭答辩。城投公司向一审法院起诉请求：1.要求缪忠泽迁出所占用的原家具一厂谢巷场地及房屋；2.缪忠泽支付自2009年4月1日起至实际迁出并移交完毕之日期间的按原租赁协议标准即年租金8.1万元计算的占有使用费。一审法院认定事实：无锡市南站乡风雷村谢巷房屋原为家具一厂所有，于1989年5月13日领取房屋所有权证，共计三幢混合结构房屋，其中第一幢为建筑面积385.80平方米的二层楼房，第二幢为建筑面积34.40平方米的平房，第三幢为建筑面积727.90平方米的平房。2005年11月10日，无锡市第二公证处根据无锡市嘉德拍卖有限责任公司的申请，对家具一厂破产财产拍卖进行监督公证，拍卖结果：国联公司以一千八百万元人民币购买房屋建筑物、机器设备、存货（房屋座落在无锡市井亭新村东南角1号和谢巷厂区房屋建筑物[不含土地]，总建筑面积20690.83平方米，内含无产权证面积2259.10平方米）、以二百一十万元人民币购买抵押房屋，建筑面积3241.80平方米（不含土地）、以二千元人民币购买注册商标二只（太湖牌、金日牌）。2008年12月20日，无锡产业发展集团有限公司（以下简称无锡产业集团）领取了谢巷场地编号为锡南国用（2008）第273号土地使用权证。2009年3月24日，国联公司（甲方）与城投公司（乙方）签订资产转让协议，约定：“一、甲方愿意将其于2005年11月10日经公开拍卖所得的原家具一厂的破产财产中的房产以现状转让给乙方，乙方愿意以现状购买上述全部房产；二、资产范围。1.有产权登记的房屋建筑面积21673.53平方米，包括座落于本市井亭新村东南角3号厂区约20911.23平方米，房屋所有权证为锡房权字第××号及座落在本市南站乡风雷村谢巷厂区约762.30平方米，房屋所有权证为锡房权字第××号。具体面积以实测为准。2.无产权登记的房屋建筑面积约2259.10平方米，具体面积以市第二公证处（2005）锡二证经内字009674号公证书并以实测面积为准。3.无锡市城市重点建设办公室已于2008年9月将房屋所有权证号为锡房权字第××号所辖范围内的部分房产（含无证房产）进行了拆除，拆除面积1057.83平方米，并就有关拆迁补偿事宜达成了协议，该部分资产不计入此次转让范围；三、资产转让基准日。双方确定此次资产转让的基准日为2009年3月31日，在基准日前该资产产生的收益归甲方所有。在基准日前该处房产所产生的债权债务由甲方承担。在基准日以后，该处资产产生的损益、债权债务由乙方享受或承担。如发生由此所引起的诉讼和纠纷，由乙方予以解决。在基准日后，该处资产的安全由乙方负责。”庭审中，无锡产业集团出具情况说明，明确谢巷场地所涉土地的占有、使用、收益等权利由城投公司履行。另查明，2008年5月16日，乙方缪忠泽与甲方无锡兴德投资有限公司（以下简称兴德公司）签订租赁协议，双方约定：“一、甲方同意将坐落在无锡市原厂新工地的房屋租借给乙方使用，乙方对上述房屋已做了充分了解，愿意承租该房屋，租借期限从2008年5月1日至2008年12月31日止，期满后乙方须续租的应提前一个月办理续租手续，不续租的应无条件搬出并结清所应承担的各项费用，同时甲方退还预付押金给乙方；二、甲、乙双方协商同意8个月租金为54000元，乙方在签订合同时，应预付一个月租金/元。房租付费方法为每季度付一次，第一期房租款合计为/元，先付后用。第一期满后乙方须提前5天支付第二次房租金，以此类推，若乙方不能按合同要求提前支付房租金，甲方可增收10%滞纳金或有权无条件收回出租房屋，严重的追究乙方的违约责任。三、甲方提供给乙方使用的房屋，应保证该房屋权属清楚。而乙方在承租期内不得擅自改变房屋结构及设施，不得擅自将该房屋转租给第三方，否则甲方有权收回出租房屋，不退还任何费用。如需续租乙方应在租赁到期前15天提前办理续租手续。如遇期间停业或其他原因，甲方概不退还租金。如遇国家建设需要房屋拆迁等其他不可抗拒的原因，乙方应无条件服从，不得索要任何补偿。甲方应提前30天通知乙方并退还剩余租金，对乙方的搭建物、附着物概不补贴。”租赁期限届满后，缪忠泽未续订租赁合同，且自2009年1月1日起未再支付过租金。诉讼期间，一审法院组织双方进行了现场勘察，目前谢巷场地上留有：门卫一间、变电所两间、大棚一跨、仓库一间、五金库一间、平房十间，简易房若干。双方一致确认目前该场地中的所有房屋均未领取房屋所有权证，但双方对于现有房屋的建造情况发生争议，城投公司认为门卫、变电所、大棚、仓库、五金库、平房，以及场地最右侧的一排简易房都是转让资产中登记的无产权证房屋，其他的简易房是缪忠泽后来建造的；缪忠泽认为仅有门卫、变电所、五金库是原有的房屋，其他房屋都是其出资建造的。根据城投公司的申请，一审法院依法委托苏交科集团股份有限公司对谢巷场地上现有无证房屋的面积进行了测绘，2017年12月26日出具鉴定意见：谢巷场地上现有的建筑物的建筑面积为901.09平方米，不包含5＃建筑物大棚的实测面积174.60平方米和13＃木质结构建筑物的实测面积60.87平方米。以上事实，有城投公司提供的国有土地使用证2份、房屋所有权证2份、平面图、（2005）锡二证经内字009674号公证书、拍卖财产概况、资产转让协议、租赁协议、移交清单、破产财产拍卖移交表、无锡产业集团出具的情况说明、工商准予变更登记通知书，一审法院制作的现场勘察笔录、现场照片、苏交科[2017]测鉴字第89号鉴定意见书及当事人陈述在卷佐证。诉讼中，城投公司称资产转让后其公司就找过缪忠泽，告知了资产转让的情况并要求缪忠泽与其公司办理手续，但缪忠泽一直敷衍处理该事情，后来就无法联系到缪忠泽了，其公司发过律师函、张贴过公告，但是一直没有人来处理此事；其公司受让的资产包括谢巷场地上有证及无证房屋，虽然底价表中未将无证房屋登记在谢巷场地范围内，这仅是登记错误，实际上谢巷场地有大量的无证房屋，只是年代久远现在无法举证了，另外场地内762.30平方米的有证房屋在2009年4月亦被拆除，虽然谢巷场地所用土地的使用权并非其公司所享有，但其公司获得了土地使用权人的授权，对于该地块享有占有、使用、收益等权利，有权向缪忠泽主张相应权利，提供律师函、EMS退件详情单、公告、张贴照片6张、资产运营委托书、情况说明予以证明。缪忠泽表示没有收到律师函，对律师函的情况并不知晓；张贴的公告需要核实是否张贴在承租的地方；对委托书的真实性无异议，但关联性有异议，在第一次庭审时城投公司并未提及无锡产业集团得到该土地的构成与说明，因家具一厂的房屋都拆除了，现在使用的房屋大都是其自行建造的，所以无需支付租金；对情况说明真实性无法核实，且内容与其无关，但无证据推翻情况说明的真实性。缪忠泽认为其是在2005年就承租了家具一厂谢巷场地及厂房，并在租用后根据经营需要陆续在空地上建造了约1000平方米的房屋，但认可其建造的房屋都没有办理审批手续，也没有领取权属证书；在2008年，谢巷场地的部分房屋因政府建设需要拆迁，其中拆除了其建造的部分房屋，当时家具一厂提供给其评估报告，确认其被拆除的房屋应获得补偿278000元，包括未申报房屋补偿价格98168元、装修补偿价67478元、附属物补偿价38283元等内容，拆迁后由于未实际使用该部分场地，所以家具一厂同意其继续承租；后城投公司在2010年与其联系，表示家具一厂已经破产，相应资产已由城投公司收购了，因双方未能就拆迁补偿问题达成一致意见，所以仍由其继续使用该处场地及房屋，因谢巷上原有的房屋已经拆除，其无需支付使用费等费用，提供致委托方函复印件、证人施某和陆某予以证明。证人施某陈述：其与缪忠泽是亲戚，缪忠泽的妻子是其妹妹；因其原来是做木工的，在2005年缪忠泽让其帮忙建造了承租场地内的房屋，当年建造了围墙西边住人的小房子，和一间大仓库，后又于2006年建造了两个小仓库，水泥场地也是其浇筑的，当时的瓦工、木工都是其通知的；在其去建造房屋的时候，场地上仅有两间像配电间的房屋，其余都是空地；工钱是做完之后由缪忠泽支付的，但是没有出具收条，没有书面证据证明建造了房屋。证人陆某陈述：其是做瓦工的，与施某是一个大队的，在2005年施某通知其到无锡进行施工，具体位置不清楚，只知道是一个大院子里面；2005年天热的时候建造了西边一排小房子，房子的墙面是砖头的，里面用木板隔出了数个小房间，大概有十几间，还有一个大仓库，水泥场地也是其浇筑的，在2006年又过来建造了两个小仓库，此次其仅是搭建了框架后就回去了，两次大概建造了六七百平方米的房屋，浇筑场地的面积大概四百多平方米；工钱是施工结束后由缪忠泽直接支付的，没有出具收条。城投公司认为函件系复印件，真实性无法核实，从函件内容来看，记载的权利人为家具一厂，无法反映与缪忠泽之间的关联性，且函件不是正式的评估报告，所涉地块是否拆迁及拆迁结果均无法确定，函件形成时间也是资产转让前，故与本案无关联性；认为证人施某是缪忠泽的亲戚，与缪忠泽有利害关系，而证人陆某对于自己的年龄都无法准确陈述，却对两次建造房屋的时间精准记忆，足以说明两位证人是事先沟通过的，故证人陈述不真实，对证言不予认可。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.城投公司是否具备一审原告诉讼主体资格；2.缪忠泽应否向城投公司支付使用费，应按何标准支付使用费；3.缪忠泽应否迁出谢巷场地及房屋。关于第一个争议焦点：城投公司具备诉讼主体资格。首先，根据城投公司提供的证据，足以证明其公司在2009年3月受让了包括谢巷场地上约762.30平方米有证房屋在内若干原家具一厂的资产，而资产转让协议中资产范围第3条约定的未计入转让范围的仅是谢巷场地上已被拆除的部分房屋，根据原始的房屋所有权证登记情况，可以判断谢巷场地上剩余未被拆迁的房屋是列入转让资产范围的，故现有证据足以证明城投公司受让了谢巷场地上的房屋，其作为权利人在权益受损时有权依法主张权利。其次，虽然谢巷场地所涉土地的使用权人并非城投公司，但是其公司已经获得土地使用权人无锡产业集团的授权，根据无锡产业集团出具的资产运营委托书、情况说明，足以证明城投公司享有对谢巷土地的占有、使用、收益等权利，故城投公司有权就谢巷场地的房屋及土地主张权利，一审法院对于缪忠泽的辩称不予采信。关于第二个争议焦点：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明，没有证据或证据不足时，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方均主张谢巷场地上的无证房产是自己建造，对此均负有举证责任。虽然城投公司提供的移交清单中的确记载有若干无证房产，但根据底价表载明的情况来看，无证房产2259.10平方米是包括在井亭新村东南角1号厂区内的，现城投公司无法证明底价表记载错误，应承担举证不能的不利后果。缪忠泽辩称谢巷场地上现存房屋中除门卫、配电间、五金库外的其他无证房屋为其个人建造，亦应当对此提供证据证明。虽然缪忠泽提供了两位证人，但其中一名证人系缪忠泽亲戚，与缪忠泽有利害关系，且证人仅口头陈述了建造经过，对于建造事实未能提供任何书面证据相佐证；另外，证人称两次建造房屋大概面积六七百平方米，但现有证据证明在2008年9月谢巷场地的部分房屋被拆除，而缪忠泽亦表示其建造的部分房屋在此次拆迁时被拆除，如谢巷场地上确如证人所称的在2005年仅有两间平房、其余均为空地，则在拆除1000余平方米后至今仍保留1000余平方米的房屋，与证人陈述的建造面积不相符，亦与缪忠泽自认的非自建的原有房屋范围不能对应，故证人证言不能真实的反映谢巷场地的房屋建造情况，仅凭证人证言亦无法证明缪忠泽的主张。因缪忠泽提供的证据无法证明谢巷场地上双方争议的无证房屋为其自行建造，亦应当承担举证不能的不利后果。现双方提供的证据均无法证明无证房屋的建造情况，且建造房屋亦未经有关部门批准，故对于双方有争议的无证房屋不予认定，双方可在有证据后另行依法处理。对于双方认可的原无证房屋，虽然该部分房屋均未领取权属证书，但房屋仍有使用价值，缪忠泽使用了城投公司享有权利的房屋，应当支付房屋使用费。关于使用费的标准。缪忠泽最后一份租赁协议是2008年5月签订，约定的租赁期限届满后仍继续使用承租的房屋，在谢巷场地上的房屋权利人变更为城投公司后，虽然没有与缪忠泽签订新的租赁合同，但鉴于缪忠泽承租房屋的事实持续存在，现城投公司要求按照原租赁协议约定租金标准支付房屋使用费并无不当，予以准许。虽然谢巷场地上部分房屋没有权属证书，但根据法律规定，此类房屋仍可以参照合同约定租金标准主张房屋使用费，因租赁协议中未明确出租房屋的具体范围，故当时所有的有证房屋，以及能够确认的无证房屋都应当计算在内，经核算，租赁协议约定的每平方米月租金为5.21元，本案房屋使用费应当适用该标准。因2008年5月签订租赁协议时，谢巷场地上的房屋尚未被拆迁，而根据双方提供的证据、陈述的意见，城投公司获得房屋权利后再次拆除了部分房屋，导致实际留存的房屋面积少于签订合同时的面积，因双方均无证据证明2009年4月起剩余无证房屋的情况，故应当按照双方无争议的无证房屋状况核算使用费标准，对于城投公司主张使用费中合理的部分予以支持。关于第三个争议焦点：缪忠泽认可租赁协议签订后未支付租金，在城投公司向其主张权利后亦未支付任何费用，且双方未就谢巷场地及房屋的使用达成一致意见，缪忠泽继续使用谢巷场地及房屋无相应依据，故对于城投公司要求缪忠泽迁出的请求予以支持。至于双方认可的谢巷场地上由缪忠泽搭建的简易建筑物（非无证房屋），缪忠泽可依法另行处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、缪忠泽应于判决发生法律效力之日起三十日内从谢巷场地及房屋中迁出。二、缪忠泽应于判决发生法律效力之日起五日内支付城投公司自2009年4月1日起至实际迁出之日止，按照每月769.99元标准计算的房屋使用费（暂计算至2018年4月30日为83928.91元）。三、驳回城投公司其他的诉讼请求。案件受理费9470元、鉴定费6000元，共计15470元，由城投公司负担7765元，缪忠泽负担7705元。二审查明事实与一审相同，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：一、本案是否属于管辖错误。二、城投公司是否为本案适格原告。三、缪忠泽是否需要支付无证房屋占有使用费。四、本案是否需要判决解除缪忠泽签订的租赁协议。本院认为，关于争议焦点一，本案争议房屋及谢巷场地坐落于无锡市新吴区，无锡市新吴区人民法院受理本案管辖正确。虽然锡南国用（2008）第273号土地使用权证载明谢巷场地坐落于无锡市南长区南站乡风雷村谢巷，但南站乡（后更名为南站街道）后划归江溪街道管辖，江溪街道在本案一审起诉前便已经划归无锡市新吴区管辖。因谢巷场地及房屋系不动产，坐落于无锡市新吴区。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。故本案一审由无锡市新吴区人民法院管辖并无不当。关于争议焦点二，城投公司是本案适格原告。国联公司与城投公司签订的资产转让协议中明确约定国联公司将原无锡市家具一厂的房产（包括无证房产）按照现状转让给城投公司，缪忠泽亦认可门卫、变电所、五金库系原无锡市家具一厂的无证房产，故城投公司在资产转让基准日2009年3月31日后当然为上述无证房产的权利人。同时，谢巷场地的土地使用权人无锡产业集团亦授权城投公司享有对谢巷土地的占有、使用、收益的权利，并有权要求第三方停止妨碍城投公司上述权利行使的行为。故本案城投公司为适格原告。关于争议焦点三，缪忠泽需要支付房屋占有使用费。缪忠泽与兴德公司签订的租赁协议在2008年12月31日到期后并未续签，2009年3月31日之后也并未与城投公司达成租赁的合意，因谢巷场地上的门卫、变电所、五金库双方当事人均认可并非缪忠泽建造，故缪忠泽属于无权占有。依据《最高人民法院》第五条规定，城投公司有权请求参照合同约定的租金标准要求缪忠泽对双方无争议的部分支付房屋占有使用费，故对于缪忠泽的该项主张不予支持。关于争议焦点四，本案无需判决解除缪忠泽签订的租赁协议。缪忠泽与兴德公司签订的租赁协议在2008年12月31日到期后并未续签，并不需要解除。2009年3月31日之后缪忠泽也未与城投公司达成租赁合意，没有租赁协议正在履行的状况，故也不存在解除的基础，缪忠泽占用谢巷场地和谢巷场地上的门卫、变电所、五金库等并没有法律依据，一审法院判决缪忠泽限期迁出谢巷场地并支付房屋使用费并无不当。综上所述，缪忠泽的上诉理由不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1955元，由缪忠泽负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  贾建中审 判 员  龚 甜二〇一八年八月十四日法官助理  吕明天书 记 员  王晴雯