浙江省永康市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0784民初507号
原告：褚秀英，女，1975年10月11日出生，汉族，住浙江省永康市。
委托代理人：程晶莹，浙江时效律师事务所律师。
被告：浙江澳特多房地产开发有限公司，住所地：浙江省永康市总部中心金州大厦28楼1-5号。
法定代表人：黄晓红。
委托代理人：黄学进，男，1954年8月22日出生，汉族，住浙江省永康市。
委托代理人：吴元福，男，1969年6月25日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。
原告褚秀英诉被告浙江澳特多房地产开发有限公司（以下简称“澳特多房地产开发公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月9日受理后，依法适用简易程序，分别于2018年3月21日、6月5日公开开庭进行审理。第一次庭审，原告褚秀英的委托代理人程晶莹、被告澳特多房地产开发公司的委托代理人吴元福到庭参加诉讼；第二次庭审，原告褚秀英的委托代理人程晶莹、被告澳特多房地产开发公司的委托代理人黄学进、吴元福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告褚秀英向本院提出诉讼请求：1、确认褚秀英与澳特多房地产开发公司签订的房屋买卖合同（订购单）有效；2、判令澳特多房地产开发公司立即将坐落于浙江省永康市澳特多-
幸福裡1-302、303室的房屋交付褚秀英使用，并立即办理该房屋的产权过户手续。庭审中，褚秀英撤回第2项诉讼请求，并增加如下诉讼请求：如认购单被认定为无效，则要求澳特多房地产开发公司返还褚秀英购房款200万元及定金44万元（合同标的额的20%），并赔偿损失156万元。
事实与理由：2014年3月10日，褚秀英与澳特多房地产开发公司签订二份“澳特多-
幸福裡认购单（一）”，约定褚秀英向澳特多房地产开发公司认购坐落于浙江省永康市澳特多-
幸福裡1-302、303室的房屋，建筑面积均为88.15平方米，单价分别为每平方12490元、12388元。合同签订后，褚秀英按约定支付定金200万元，但澳特多房地产开发公司至今未与褚秀英办理购房手续，也未将房屋交付给褚秀英使用，经褚秀英多次交涉未果。
被告澳特多房地产开发公司答辩称，褚秀英实际上没有从其账户打款给澳特多房地产开发公司，澳特多房地产开发公司不认可褚秀英已支付购房款，本案款项系从胡志勇账户打入澳特多房地产开发公司账户，澳特多房地产开发公司收到款项之后，即由委托代理人吴元福操作打回胡志勇指定的楼敏账户，故澳特多房地产开发公司没有收到售房款，对褚秀英的诉讼请求不予认可；之所以会进行上述转账是因为当时澳特多房地产开发公司为沈连帮向胡志勇的借款400万元提供担保，后沈连帮跑路了，胡志勇向澳特多房地产开发公司的老板（指澳特多房地产开发公司的实际控制人黄学进，法定代表人黄晓红系黄学进的女儿）追讨，追讨的方式就是胡志勇胁迫黄学进将澳特多房地产开发公司开发的房屋作价100万元/套写给他，上述银行转账实际为走账行为，黄学进不认识本案褚秀英及（2018）浙0784民初509号、733号案件的原告胡龙秋、包元君。
原告褚秀英补充陈述称，本案房屋买卖的款项是案外人胡志勇代交的，褚秀英已按约支付了购房款，对澳特多房地产开发公司主张的走账行为不清楚，澳特多房地产开发公司将购房款打到他人账户是澳特多房地产开发公司自己清偿其他债务的行为，与本案无关。
原告褚秀英为证明其诉请求主张，向本院提供了以下证据材料：
1、《澳特多-幸福裡认购单（一）》原件二份，欲证明2014年3月10日，褚秀英与澳特多房地产开发公司签订合同，房屋买卖合同成立的事实。
2、收款收据原件二份，欲证明澳特多房地产开发公司确认收到购房款200万元，并注明系从胡志勇账户汇入的事实。
3、中国建设银行转账凭条原件及2018年1月2日胡志勇出具的证明原件各一份，欲证明胡志勇于2014年3月10日向澳特多房地产开发公司所汇款项200万元系本案购房款，褚秀英已按约定交付购房款的事实。
被告澳特多房地产开发公司的质证意见：对上述证据1-3的真实性均无异议，但认为无法证明褚秀英的代证目的。
被告澳特多房地产开发公司为证明其抗辩主张，向本院提供了以下证据材料：
A、中国建设银行客户专用回单（加盖中国建设银行电子回单专用章）四份及中国建设银行转账交易记录（加盖中国建设银行股份有限公司永康支行业务专用章）一份，欲证明2014年3月10日，胡志勇向澳特多房地产开发公司账户分两次汇款各200万元合计400万元，上述款项于当日转入股东黄鹏账户，又从黄鹏账户分两笔打到胡志勇指定的楼敏账户上，即购房款并非系褚秀英本人转入澳特多房地产开发公司账户，且之后已转出，澳特多房地产开发公司实际上没有收到款项，上述转账系走账行为的事实。
原告褚秀英的质证意见：上述客户专用回单证明褚秀英的购房款已经由外案人胡志勇支付给了澳特多房地产开发公司，对澳特多房地产开发公司转账给黄鹏以及黄鹏转账给楼敏的情况褚秀英不清楚，亦不能证明澳特多房地产开发公司的待证目的。
B、本院依据澳特多房地产开发公司的书面申请向永康市公安局调取了永康市公安局对黄学进、褚秀英、胡志刚、胡志勇、许红所作的询问笔录共六份。
被告澳特多房地产开发公司对上述询问笔录无异议，认为属实；但是是胡志勇带人强迫黄学进写的订购单，黄学进在订购单上签字的时候订购单是空白的，款项转入澳特多房地产开发公司账户后随即转回给了胡志勇指定的账户，故澳特多房地产开发公司未收到本案款项。
原告褚秀英的质证意见：对胡志勇的询问笔录有异议，购房时有澳特多房地产开发公司的工作人员陪同看房，选好房之后填写的认购单；对其余询问笔录不清楚。
为查明本案案件事实，本院依职权调取了（2014）金永商初字第554号民事判决书、（2014）金永执民字第4628号案件的申请执行书及其执行裁定书、执行案件结案表和（2018）浙0784执恢70号案件中许红向本院出具的情况说明各一份。
原告褚秀英的质证意见：对民事判决书的真实性无异议，判决书确认黄鹏是借款人之一，黄学进是担保人之一，除此之外担保人还有浙江澳特多健身器材制造有限公司；对其余证据的真实性均无异议，上述证据可以看出澳特多房地产开发公司用购房款清偿债务，本案购房款项已经交付的事实。
被告澳特多房地产开发公司的质证意见：黄学进在公安笔录中陈述的由浙江澳特多健身器材制造有限公司提供担保的借款即系上述民事判决书中的借款，但是上述借款与本案澳特多房地产开发公司无关；对许红出具的情况说明中的内容不认可，黄鹏、黄学进没有向许红归还400万元；对其他证据材料无异议。
本院认证意见：褚秀英提供的证据1《澳特多-
幸福裡认购单（一）》经澳特多房地产开发公司质证后对澳特多房地产开发公司盖章及黄学进、黄晓红签名的真实性无异议，虽澳特多房地产开发公司认为该认购单系受胡志勇胁迫签订，但其并未向本院举证证明该主张，故本院对该证据的真实性及认购单载明的内容予以确认；证据2收款收据、证据3银行转账凭条及胡志勇出具的证明经澳特多房地产开发公司质证后对真实性无异议，本院对上述证据的真实性及款项的往来予以确认。澳特多房地产开发公司提供的证据A中国建设银行客户专用回单及转账交易记录经褚秀英质证后对真实性无异议，本院对该证据的真实性及证据显示的款项往来予以确认。其余证据，本院在争议焦点中予以分析认证。
经审理，本案的争议焦点为褚秀英是否已向澳特多房地产开发公司支付购房款200万元。褚秀英主张其已通过案外人胡志勇向澳特多房地产开发公司支付购房款200万元，并向本院提供证据2收款收据、证据3银行转账凭条及胡志勇出具的证明予以证明；澳特多房地产开发公司则主张上述款项系走账款，并非购房款，并向本院提供证据A中国建设银行客户专用回单及转账交易记录、证据B询问笔录予以证明。
本院认为，褚秀英已向澳特多房地产开发公司交付购房款200万元，理由如下：第一，本院依职权调取的（2014）金永商初字第554号民事判决书证明2013年5月23日，沈连帮、童丽红、沈北徽、黄鹏、浙江国邦工贸有限公司向许红借款500万元，上述借款由永康市博为工贸有限公司、浙江澳特多健身器材制造有限公司、浙江康健一身健身器材有限公司、永康市国邦印刷机械有限公司、黄学进提供连带责任保证，本院于2014年3月27日作出如下判决：一、由沈连帮、童丽红、沈北徽、黄鹏、浙江国邦工贸有限公司归还许红借款400万元并支付利息（利息从2013年11月1日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率四倍计算至判决确定还款之日止），二、永康市博为工贸有限公司、浙江澳特多健身器材制造有限公司、浙江康健一身健身器材有限公司、永康市国邦印刷机械有限公司、黄学进提对上述款项承担连带清偿责任。即黄鹏、黄学进分别对许红负有借款本金为400万元的主债务及担保债务。第二，褚秀英提供证据3银行转账凭条、胡志勇出具的证明以及澳特多房地产开发公司提供的证据A中国建设银行客户专用回单及转账交易记录显示澳特多房地产开发公司收到胡志勇转账的200万元后即转入黄鹏账户，随后，黄鹏将上述款项转入楼敏账户。第三，澳特多房地产开发公司提供的证据B永康市公安局对胡志勇、胡志刚、许红所作的询问笔录证明黄鹏汇入楼敏账户的上述款项系用于归还黄鹏作为借款人之一、黄学进作为保证人之一的（2014）金永商初字第554号民事判决书中的借款，且在上述案件的执行案件中，许红已向本院出具了内容为“黄鹏、黄学进归还我人民币肆佰万元，余款请贵院继续向被执行人执行”的情况说明。综上，虽胡志勇代褚秀英转入澳特多房地产开发公司账户的200万元款项最终转入与胡志勇关联的楼敏账户，但转入楼敏账户的款项性质为黄鹏、黄学进归还（2014）金永商初字第554号民事判决书中的借款，而非澳特多房地产开发公司主张的走账行为，且澳特多房地产开发公司收到上述款项后用于何处与褚秀英无关，即澳特多房地产开发公司的举证尚不足以推翻褚秀英关于已支付购房款200万元的主张，故本院认定本案购房款200万元已经支付。
经审理，本院认定事实如下：2014年3月10日，褚秀英与澳特多房地产开发公司签订《澳特多-
幸福裡认购单（一）》二份，约定甲方（澳特多房地产开发公司）将其开发的位于浙江省永康市紫薇北路与花园大道（原330国道）交叉口澳特多-
幸福裡小区B户型三楼（1-302、303室）出售给乙方（褚秀英），建筑面积均为88.15平方米，1-302室的房屋单价为12490元/平方米，1-303室的房屋单价为12388元/平方米，签约时以政府测绘面积为准，单价不变；乙方在签订本协议时，分别支付定金100万元给甲方，乙方须于接到甲方通知规定日期内携带认购单、收据、身份证、户口本等至澳特多-
幸福裡售楼中心办理商品房购房手续，定金转为房款，若甲方未能在规定时间内为乙方办理商品房购房手续的，甲方双倍退还乙方定金，并按银行同期贷款利率支付利息；如乙方接到甲方通知日期内未办理购房手续，视为乙方放弃购买，甲方有权将该房屋另行出售，乙方对此无异议；认购单在乙方交纳定金并经双方签字（盖章）后即为生效，双方办理正式购房手续之时，本认购单即终止，由甲方收回原件；定金以实付款为准，汇入澳特多房地产开发公司开户于中国建设银行的33×××39账户。同时，双方约定购房手续于2014年12月前办理。当日，褚秀英由胡志勇代为向澳特多房地产开发公司的上述账户汇款200万元，并由澳特多房地产开发公司向褚秀英开具相应的收款收据二份。后因澳特多房地产开发公司未与褚秀英办理购房手续，亦未将房屋交付褚秀英使用，褚秀英于2018年1月9日向本院提起本案诉讼。
另查明，澳特多房地产开发公司开发的澳特多-幸福裡小区至今未办理预售许可证明。
本院认为，预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售实行预售许可制度。本案中，虽褚秀英与澳特多房地产开发公司签订的系认购单，载明的系支付定金100万元，但是，该订购单具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且订购单约定的定金数额已与购房款基本相当，即出卖人已按约定收受了绝大部分的购房款，故本院认定，本案双方签订的名为订购单，实为商品房预售合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定为有效”。本案中，澳特多-
幸福裡小区至今未取得预售许可证明，故澳特多房地产开发公司与褚秀英签订的《澳特多-
幸福裡认购单（一）》依法应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故，澳特多房地产开发公司因本案合同取得的款项应当予以返还，对褚秀英要求澳特多房地产开发公司返还200万元的诉讼请求，本院予以支持。关于褚秀英是否有权主张双倍返还定金的问题，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条关于“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保”的约定，合同双方关于定金的约定实为从合同，主合同无效，从合同亦无效，故褚秀英要求澳特多房地产开发公司返还定金加倍部分44万元的诉讼请求，缺乏依据，对该请求，本院不予支持。关于褚秀英要求澳特多房地产开发公司赔偿损失156万元的诉讼请求，因褚秀英未举证证明澳特多房地产开发公司存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定之情形，故对该请求，本院不予支持。但是，褚秀英并未审查本案预售房屋是否已办理预售许可证明以及澳特多房地产开发公司明知本案预售房屋未办理预售许可证明的情况下，双方仍签订上述订购单，从而导致上述认购单无效，对此，双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。综合本案情况，本院酌定由澳特多房地产开发公司按中国人民银行同期同档次贷款基准利率向褚秀英赔偿本案200万元资金占用期间的利息损失。综上，本院对褚秀英变更后诉讼请求中的合法有据部分予以支持；对澳特多房地产开发公司的抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告褚秀英与被告浙江澳特多房地产开发有限公司于2014年3月10日签订的《澳特多-幸福裡认购单（一）》无效；
二、由被告浙江澳特多房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告褚秀英返还人民币200万元并赔偿利息损失（利息损失从2014年3月10日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至款项付清之日止）；
三、驳回原告褚秀英的其他诉讼请求。
本案案件受理费11400元，由被告浙江澳特多房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 朱蓓蕾
二〇一八年六月八日
代书记员 施莹莺