安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民二终字第00815号
上诉人（原审原告）：合肥中港物业服务有限公司（现名为安徽中港物业服务有限公司）。
法定代表人：徐慧鹤，总经理。
委托代理人：胡先茹。
委托代理人：关礼柱，安徽安天行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：潘成贵。
上诉人安徽中港物业服务有限公司（以下简称中港物业公司）因与被上诉人潘成贵物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民二初字第00775号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：中港物业公司（乙方）是“中环*东方名景”小区的物业服务企业，潘成贵（甲方）系“中环*东方名景”小区×幢×室业主，双方于2007年10月30日签订《中环*东方名景前期物业管理服务协议》，约定，中港物业公司向潘成贵提供前期物业管理；住宅、商铺每半年预收一次物业管理费用，交纳费用时间为该半年第一个月的上旬；小高层住宅每月每平方米建筑面积1.00元；以上物业管理费不包含共用部分（包括共用照明、消防、电梯、水泵、监控等）运行发生的能耗费用，此费用应独立计量核算，根据实际消耗由乙方向业主分摊计收；收费标准按物价部门核定的标准调整；甲方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳物业管理费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾�之日按每天3‰交纳滞纳金。合同签订后，潘成贵交纳物业费至2009年12月31日，之后一直未再交纳任何物业费。潘成贵所有的10幢102室房屋的建筑面积105.11平方米，该幢楼为11层，属于小高层。2013年1月1日，合肥市实行物业一费制收费，经物价部门核定，每月每平方米物业费标准为1.2元。
因第三人恶意串通签订了关于被告所有该房屋的《存量房买卖合同》，合肥市房地产管理局于2010年6月4日变更了案涉房产证登记信息，将权利人由潘成贵变更为第三人张镅。潘成贵分别提起民事诉讼和行政诉讼。2012年3月7日，原实法院（2011）瑶民一初字第02635号民事判决书认定，被告马大平与被告张镅于2010年6月30日就合肥市物流大道与天柱山路交口中环东方名景×幢×室房屋签订《存量房买卖合同》无效。2013年1月9日，原实法院（2011）瑶行初字第00012号行政判决书判决，撤销合肥市房地产管理局2010年6月4日作出的房地权证合庐字第××号《房地产权证》。2013年7月8日，合肥市房地产管理局依据原实法院（2011）瑶行初字第00012号行政判决书做了更正登记，将案涉房屋的所有权人由第三人张镅更正为潘成贵。
中港物业公司为催讨物业费和公共能耗费，分别在2011年12月15日、2012年12月15日在小区布告栏中张贴了包括潘成贵在内的东方名景业主欠费明细。2014年4月24日，原告邮寄了物业费催费通知单。
2015年3月31日，合肥中港物业服务有限公司变更为安徽中港物业服务有限公司。
原审法院认为：中港物业公司与潘成贵签订的《中环*东方名景前期物业管理服务协议》，是当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方均应依约履行。2013年6月至2013年7月，潘成贵房屋被侵占，中港物业公司主张此间的物业费缺乏明确的法律依据，不予支持。潘成贵应当交纳2010年1-5月的物业费526元、2013年7月-2014年12月的物业费2270元，合计2796元。中港物业公司主张的公共能耗费，证据不足，不予支持。中港物业公司主张的滞纳金，双方虽有约定，但考虑潘成贵房屋确有被侵占的事实，中港物业公司的此项请求不予支持。潘成贵赔偿损失的抗辩主张，证据不足，不予支持。据此，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告潘成贵于本判决生效后十日内支付原告安徽中港物业服务有限公司物业服务费2796元；二、驳回原告安徽中港物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告潘成贵负担。
中港物业公司上诉称：一、一审判决认为上诉人向被上诉入主张2010年6月至2013年7月期间的物业费缺乏明确法律依据，系适用法律错误。（一）上诉人与被上诉人之间形成的是合同之债法律关系，上诉人向被上诉入主张物业服务费及公共能耗费的依据为：《中环*东方名景前期物业管理服务协议》的约定及《中华人民共和国合同法》第107条、第109条、121条等相关规定。1、本案上诉人与被上诉人签订的《中环*东方名景前期物业管理服务协议》的性质为民事合同，双方的债权债务关系为合同之债应受我国合同法调整。2、前期物业管理服务协议一直合法持续有效，双方当事人应受其约束。双方当事人�2007年10月30日签订了《中环'东方名景前期物业管理服务协议》（以下简称“《前期物业服务协议》”），协议对物业服务费的交纳期限、收费标准、公共能耗、物业服务费调整方式、违约责任等做了明确的约定。该协议为双方自愿签署，是当事人的真实意思表示，且该协议的内容不违反法律强制性规定，该协议应合法有效。此外，该协议订立后双方当事人都没有提出解除合同，也没有出现约定或法定的终止事由，该合同没有被解除，也没有终止，该合同从签订之日起至今的效力状态应为持续有效。3、上诉人依约履行了《前期物业服务协议》的内容。在协议签订以后，上诉人一直为中环*东方名景小区的物业服务企业，并依约提供了该小区的物业管理服务，已经履行了前期物业服务协议的约定义务。4、根据《前期物业服务�议》约定，2010年1月1日至2012年12月31日期间，物业费标准为1元／平方米／月，每月物业费为105.11元，合计费用为3783.96元。2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业费标准为1.2元／平方米／月每月物业费为126.13元，合计物业费为3027.16元。至2014年12月31日，被上诉人依约欠交物业费总额为6811.1元。另被上诉人欠交2008年1月1日至2012年12月31日期间的公共能耗费404.9元。5、上诉人作为《前期物业服务协议》的当事人，有权依据《合同法》第107条、第109条、第121条麓规定，请求被上诉人按照《前期物业服务协议》的约定支付物业服务费。
（二）被上诉人自始至终都是案涉物业的真实权利人及《前期物业服务协议》的当事人，应当向上诉人承担物业服务合同约定的支付物业服务费、公共能耗费的合同义务及承担支付违约金的违约责任。1、从两份判决书及房产证登记信息来看，被上诉人自始至终是案涉物业的真实权利人，其作为案涉物业的真实业主身份一直没有发生过变动。2012年3月7日《2011）瑶民一初字第02635号民事判书》已经认定：案外人马大平与张镅于2010年6月30日签订《存量房买卖合同》无效。2013年1月9日《2011）瑶行初字第00012号行政判决书》判决：撤销合肥市房地产管理局2010年6月4日作出的房地权证合庐字第××号《房地产权证》。2013年7月8日，合肥市房地产管理局做了更正登记。根据我国《合同法》第56条规定，《存量房买卖合同》被认定为无效，应视为该合同自始没有发生过法律效力。在本案中，将案涉房屋过户登记给案外人张镅的过户登记行为被撤销，应视为被撤销的行政行为自始没有发生，房屋的权利状态恹复到房屋过户给张镅之前的状态，案涉房屋的所有权自始未变动。房产局使用“�正登记”，而非使用“变更登记”表明了将房屋的权利人登记为案外人张镅的登记行为是错误登记，不能产生民法上的物权变动的效果，被上诉人一直以来都是案涉物业的真实业主。结合两份判决书及房地权证，可以清楚地表明：2010年6月至2013年7月8日期间是因合肥市房地产管理局的错误登记而致使案涉房屋的登记权利人与真实的权利人不一致，但该错误登记行为被撤销后，应视为该登记行为从未发生过，案涉房屋从未发生过所有权变动，本案被上诉人自始至终都是案涉房屋的真实所有权人。2、被上诉人一直都是案涉房产的业羹，应当承担物业服务合同的合同责任。本案被上诉人一直都是案涉房屋的权利人，也就是说本案被上诉人一直都是案涉房屋的业主，作为业主也作为前期物业服务合同的当事人，应当承担物业服务合同的合同责�。3、第三人侵权行为不构成被上诉人免除合同责任的抗辩理由。由于被上诉人一直都是真实权利人，第三人占有房屋的行为应视为第三人对被上诉人房屋的违法侵占，系第三人对被上诉人的侵权行为。根据我国《合同法》第121条规定，第三人侵权不构成被上诉人免除合同责任的理由。4、由于法院已经确认了《存量房买卖合同》无效和判决撤销登记，第三人张镅一直都不是真实的业主，也没有和上诉人签订物业服务合同，若上诉人向其主张物业费，没有事实和法律依据。5、本案的情形是：登记权利人与实际权利人不一致，但实际权利人与物业服务合同当事人是同一人。此种情形下，应由实际权利人也即本案被上诉人承担物业服务合同的责任。6、本案的案情及法律适用，应与因真实买卖善意取得等方式发生了合法的物权变动情形相区别。本案中案涉房屋只是被非法�占，房屋所有权并没有发生合法的变动，这种情形应与当事人通过合法途径变动了房屋的所有权后又通过合法途径将房屋所有权变更回来的情形相区别。比如，本案情形应与“A先将其所有的房屋卖给B且双方签订的买卖合同合法有效，并办理了过户登记（过户登记行为合法有效），后A又从B处将房屋买回”的情形中物业费承担不同。后一情形中，房屋的所有权从A到B再到A发生了两次合法变动变更期间的真实业主A和物业使用人B为同一人，该期间的物业费由变更后的B业主承担，当属合理。但本案的情形是房屋登记权利人从潘成贵到张镅再到潘成贵过程中，房屋的真实权利人并没有发生过表动，变更期间真实业主与物业使用人不是同一人，真实业主和物业服务合同的当事人为同一人即被上诉人，在此种情形下，上诉人、被上诉人及第三人张镅没有约定由张镅缴纳物业费时，被上诉人不应免除支付物业费的合同义务。
（三）本案中，上诉人一直是善意的，对被上诉人房屋被侵占事实不知情，对被上诉人房屋被侵占也不存在任何过错，不应将被上诉人房屋被侵占期间的物业等费用损失的追偿义务风险转移给上诉人。1、上诉人对房屋被侵占的事实不知情，也不存在任何过错。被上诉人在一审庭审中明确承认其在知道房屋被侵占之后没有向物业公司进行过告知，也没有到物业公司做过业主信息变更登记。被上诉人怠于通知导致上诉人对其房屋被非法侵占的事实一直不知情。另外，上诉人作为物业服务者仅需按照物业服务合同的约定提供合格的物业服务即可，对是否处分及如何处分等涉及业主处分自己物业的事项没有权利干预，也没有义务对处分行为的安全性负责。物业公司没有主动查明业主的物业是否被非法�及的义务，所以在本案被上诉人没有主动告知房屋被侵占的事实情况，上诉人没有应当知情的义务。可见上诉人对被上诉人房屋被侵占一事，一直都是不知情的。也不存在任何过错。2、上诉人即使知道了房屋被侵占的事实，当时也无法主张物业费。本案被上诉人于2011年6月14日和2011年7月27日分别提起撤销登记的行政诉讼和确认合同无效的民事诉，表明了在这两个案件的诉讼期间，案涉物业的所有权归属是存在争议的，在这两个案件的判决做出之前，上诉人是无法确定案涉房屋的真正业主是谁。在没有确定谁是真正的业主时，上诉人是无法确定该向谁主张物业费。综上，本案被上诉人一直都是案涉物业的真实业主，也是《前期物业服务协议》的当事人，上诉人有权依据《前期物业服务协议》的约定及《合同法》第107条、第109条及第121条规定，向其主张房屋被侵占的物业费。一审判决系适用法律错误。
二、一审法院不支持违约金／滞纳金请求系适用法律错误。
《前期物业服务协议》第七条第四款约定“从逾期之日每天3‰交交纳滞纳金，以此累加。”，该协议明确约定了逾期缴费的违约责任。同时协议并没有约定第三人对房屋侵权时，业主可以免除交纳滞纳金的义务。在合同没有约定的情形下，该种情形应适用《合同法》第121条之规定。故一审法院以房屋被侵占为由驳回违约金／滞纳金请求，明显违反了《合同法》相关规定。其次，上诉人已经考虑到如果严格按合同约定的计算滞纳金，会对被上诉人造成过重负担，故主动请求调减按欠费总额的10%计算，当属合理公平。
综上所述，上诉人为维护自己的合法权益，针对一审法院判决认定事实不清、适用法律错误部分，提起上诉，望判如所请。上诉请求：1、二审法院改判一审法院第一项判决，改判为：被上诉人潘成贵向上诉人支付2010年1月1日至2014年12月31日期间的全部物业费，合计6811.1元。2、请求二审法院撤销一审法院第二项判决，判决被上诉人潘成贵向上诉人支付2008年1月1日至2012年12月31日期间的公共能耗费404.9元以及支付违约金／滞纳金681.11元。3、本案的一审、二审全部诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人潘成贵没有答辩。
二审中双方没有提交新的证据，二审查明的事实与原审一致。
本院认为：中港物业公司与潘成贵双方之间的前期物业服务合同合法有效。中港物业公司按合同约定对中环*东方名景小区提供了物业服务，潘成贵是该小区×幢×室业主，虽其房屋在2010年6月至2013年10月被他人侵占，甚至办理了过户，但已被生效法律文书确认过户无效，故潘成贵至始是该房屋的合法业主，中港物业公司依据双方物业服务合同收取业主潘成贵相应物业服务费，依法应予支持。至于业主潘成贵在房屋被侵占期间所造成的损失，可另行向侵权人主张。但一审法院免除潘成贵此期间依据合同所应承担的责任没有法律依据，而中港物业公司在此期间向潘成贵的房屋侵权人主张该期间物业服务费因各方没有就此达成一致意见，故亦没有合同和法律依据。因此，潘成贵于2010年1月1日至2014年12月31日期间所欠中港物业公司物业费6811.10元应当立即给付。关于违约金问题，因潘成贵房屋被他人侵占致其物业费没有按时交纳，非系故意拖欠，在明确责任后应当立即交纳所欠物业费，故一审法院对此节处理并无不当。一审法院关于业主潘成贵房屋在被侵占期间不应交纳物业费的处理有误，应予纠正。综上，依照《中华人�共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民二初字第00775号民事判决主文第一项为：潘成贵于本判决生效后十日内给付安徽中港物业服务有限公司物业服务费6811.10元；
二、维持安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民二初字第00775号民事判决主文第二项：驳回安徽中港物业服务有限公司的其他诉讼请求。
二审案件受理费50元，由潘成贵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钱爱民
审 判 员 程亚娟
代理审判员 王 倩
二〇一五年十一月五日
书 记 员 张 琪
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
�一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。