上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第16995号
原告上海新发创运置业有限公司。
法定代表人杨露霞。
委托代理人李冰，上海市君志律师事务所律师。
被告上海凯顿酒店管理有限公司。
法定代表人邸丹。
委托代理人邸元。
委托代理人陈浩宇，上海嘉创润华律师事务所律师。
原告上海新发创运置业有限公司（以下简称新发公司）诉被告上海凯顿酒店管理有限公司（以下简称凯顿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2013年9月12日、9月29日两次公开开庭进行了审理。原告新发公司的委托代理人李冰、被告凯顿公司的委托代理人陈浩宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告新发公司诉称，原、被告于2012年3月签订了一份《上海张江高科技产业东区新发创运工业园宿舍租赁合同》，约定由原告将位于浦东新区张江高科技产业东区新发创运工业园宿舍B区第5栋（简称B5栋）整栋出租给被告，共计135间房屋，租赁期限为60个月，起租日自2012年5月1日起至2017年5月14日止，每间房屋月租金及物业管理费为1，190元（人民币，以下币种相同），其中物业管理费为每间90元，租金每两个月支付一次，先付后用，物业费则为先用后付，并约定了其它内容。合同签订以后，双方按约分别于2012年5月1日和7月1日将B5栋第三层、第四层和第一层、第二层、第五层进行了验房和交付。履行期间，被告至今未付任何物业管理费，也未付拖欠的2012年10月至2013年1月的水电费，并延期支付2013年1至2月的租金，且只支付了一半租金，之后的租金一直未付。原告发函要求被告支付累计的拖欠款，但被告不仅没有支付，反而于2013年4月10日向原告送达终止合同的函，要求中途退租。经原告交涉，被告既不按要求恢复原状、交还房屋，也不支付拖欠款及承担各类违约责任。原告为减少损失，不得已于2013年6月17日依据合同实际收回房屋，现为维护合法权益，特起诉至法院，要求判令被告支付：1、2013年2月1日起至2013年4月10日被告违约提前终止合同日止拖欠的房屋租金345，821.92元，并承担自2013年1月16日起至本案判决生效之日止按照每日0.1%的比例分段计算的逾期支付违约金；2、自2012年5月1日至2013年4月10日被告违约提前终止合同日止拖欠的物业管理费123，064.52元，并承担自2012年7月1日起至本案判决生效之日止按照每日0.1%的比例分段计算的逾期支付违约金；3、自2013年4月11日起至4月28日止因违约终止合同而按照房屋租金标准计算的房屋返还期内的租金87，879.45元和物业管理费7，190.14元；4、自2013年4月29日起至6月17日止因逾期归还房屋而按照房屋日租金标准双倍计算的房屋使用费488，219.18元和该期间的物业管理费19，972.60元；5、2012年10月至2013年1月累计拖欠的水电费6，317元，并承担自2013年4月11日起至判决生效之日止按照每日0.1%的比例计算的逾期付款违约金；6、擅自退租终止合同的违约金297，000元（其中含租赁保证金148，500元由原告没收抵扣）；7、原告因收回房屋而实际发生的费用17，242元；8、原告因诉讼支付的一审阶段律师代理费57，000元。
被告凯顿公司辩称，不同意原告的诉讼请求。合同提前解除的过错在于原告，原告理应交付符合法律法规要求的、适合员工宿舍使用要求的房屋，但事实上原告交付的房屋缺少消防验收材料，无法达到使用要求，被告一直无法实际使用房屋，无法实现合同目的，故被告有权解除合同，并保留向原告主张返还租金及双倍返还押金、赔偿律师费和因财产保全导致被告损失的诉讼权利。同时，本案违约责任在于原告，原告主张的违约金标准过高并且存在重复计算的情形。
经审理查明，原告新发公司系上海市浦东新区胜利路XXX号房屋的权利人。2012年3月9日，原告新发公司作为出租方，被告凯顿公司作为承租方，双方签订《上海张江高科技产业东区新发创运工业园宿舍租赁合同》一份。合同第一部分《协议书》第一条约定，租赁房产位于上海市浦东新区张江高科技产业东区新发创运工业园宿舍B区第5栋101-127、201-227、301-327、401-427、501-527室，共计135间；上述房屋用途为员工宿舍。第二条约定，上述房屋的租赁期为60个月，自2012年5月1日起至2017年4月30日止，起租日为2012年5月1日。第三条约定，上述房屋月租金平均单价为一室1，190元／月（一年按365天计算），其中物业管理费为90元／间，租金支付以起租日期实际拿到的房屋数量为准。3.2条约定，承租方押一付二支付租金及租赁保证金，先付后用。上述房屋首期租金为起租日至2012年6月30日，两个月的租金共计321，300元，每两个月支付一次，每次在月初15（日）前支付。3.3条约定，租赁保证金为一个月房租共计148，500元；上述房屋物业管理费收费标准为90元／间／月，每两个月支付一次，先用后付。3.4条约定，租赁期内，2012年5月1日至2014年4月30日期间的租金单价为1，190元／间／月，2014年5月1日至2015年4月30日期间的租金单价为1，250元／间／月……。第四条约定，租赁期间，上述房屋使用人所发生的物业管理费、水3.20元／吨、电0.82元／度、通讯、燃气费及其他公共费用等费用由承租方承担。合同第二部分《租赁合同通用条款》第四条约定，除非出租方另有书面通知，承租方应于本合同协议书中所列的起租日办理房屋交接文件，并按本合同规定支付相关费用；自本合同约定起租日起至承租方实际办理交接手续之日起计算合同租赁时间；若因出租方原因（因承租方违约的除外）未能在约定起租日将该房屋交付承租方，则租期起租和届满日相应顺延，为“实际起租日”。第五条约定，本工业园区由出租方委托上海合运物业管理有限公司提供物业管理服务。物业管理费由承租方交纳，承租方应当按照出租方指定的账号支付物业管理费。第六条约定，自本合同实际起租日起（含本日），承租方即应开始承担并支付该房屋之使用水、电等公用事业费。第七条约定，承租方须向出租方支付租金保证金，以确保承租方承担其在本合同项下的义务和责任。租期届满或本合同提前终止时，租赁保证金除用以抵充合同约定由承租方承担的费用外，剩余部分无息归还承租方。第十条约定，合同租赁期限届满之日或因任何原因而终止之日后7日内，承租方应当将房屋连同之内配置等返还给出租方；因租赁期限届满或因承租方违约导致本合同终止的，则在返还期内，承租方仍应当按照本合同约定的标准向出租方支付租金、物业管理费、各项公用事业费并承担可能发生的迟延付款的违约责任，而无论本合同是否已经终止。第十五条违约责任条款约定，承租方逾期支付本合同项下租金、物业管理费、租赁保证金、公用事业费或其他应付费用的，则每逾期10日，承租方应当向出租方支付相当于欠费金额的1%的迟延履行违约金。逾期超过30日，出租方有权解除本合同；租赁期间，没有合同约定的或法律规定的情形，承租方中途擅自退租的，出租方可没收承租方全额保证金，并承担擅自退租房屋一个月租金标准的租金作为违约金，没收的保证金和一个月的租金不足抵付出租方损失的，承租方还应负责赔偿，出租方违约相同；合同约定的租赁期限届满或提前终止，如承租方逾期归还该房屋的，则承租方须赔偿出租方因此而遭受的一切损失，包括但不限于出租方因延期向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费用，此外，承租方还需向出租方支付违约金，违约金的标准为本合同约定的相当于该房屋日租金的2倍，并按日缴纳本合同约定的物业管理费。上述合同签订以后，原告于2012年5月1日向被告交付了54间宿舍，于2012年7月1日向被告交付了剩余的81间宿舍，被告则向原告支付了至2013年1月31日的租金，并交纳了押金148，500元。
2013年3月29日，原告向被告发出《联系函》，要求被告在2013年4月5日前支付拖欠的租金445，500元、水电费6，317元、物业管理费131，220元，合计583，037元，否则原告将按租赁合同第二部分执行。
另查明，2013年3月17日，被告向原告发出《关于终止合同的函》，称与原告签订租赁协议之后，双方的合作始终不愉快，原告交付的房屋两次检验甲醛超标，造成被告客户丢失；原告也不履行双方交房时间的约定，擅自变更交房时间等，故要求终止合同，退还押金，因被告没有实际使用房屋，应免除物业管理费。
2013年4月10日，原告作出《关于终止合同函的回函》，表明其不认同被告关于提前终止合同的理由，但不勉强被告继续承租，被告应明确合同终止时间和退房交接时间，有关终止前被告应支付的租金、物业管理费等费用均需在房屋交还时一并予以支持，被告提前终止合同还应按合同约定承担违约责任。同年4月23日，原告又向被告发出《关于返还房屋时间和恢复原状等相关事宜的通知》，称因未收到被告的答复，故就有关事宜正式通知被告：1、确认被告单方终止合同的时间为2013年4月10日，2、被告务必于2013年4月28日将所承租的宿舍一次全部退还给原告，并与原告办理房屋交接手续，3、被告在上述移交日将房屋以原状状态或类似的可替代且原告同意的状态交还给原告，4、原告在办理退房移交手续时支付2013年2月至4月期间的租金445，500元、2012年5月至2013年4月期间的物业管理费131，220元、2012年10月至2013年1月的水电费6，317元以及逾期付款违约金、提前退租的违约金，保证金按约予以没收。同年4月24日，被告向原告送达《关于房屋已经退房的通报》，内容为原告同意终止合同起就是合同结束期，被告已于4月13日与原告就房屋进行了移交，其于3月同原告公司杨总联系，杨总同意退租，故4月份的房租与被告没有关系。
又查明，租赁期间，原告支付了系争房屋2012年10月至2013年1月期间的水电费共计6，317元。
2013年5月，原告聘请律师提起本案诉讼，为此支付了律师代理费57，000元；6月，原告与上海梵欣电子有限公司签订《系统解码协议书》，委托该公司对系争的B5栋宿舍楼135间宿舍防盗门原安装的电子密码锁解码、系统软件更改新门禁卡发行器和制作新门卡等，并向该公司支付了维修费17，242元。
再查明，被告搬离后，系争房屋尚遗留了投币制洗衣机二台、保险柜、空调各一台。对于前述物品，原告同意返还给被告。
审理中，原、被告一致确认涉案合同于2013年4月10日解除。关于交房时间，原告表示其于2012年5月1日向被告交付了54间房屋，于2012年7月1日向被告交付了其余的房屋，被告也是从2012年5月1日及7月1日起向原告支付相应的房屋租金，2012年7月26日只是双方办理房屋交接手续的日期，故实际起租日为2012年5月1日和7月1日；被告则认为实际交房时间为7月26日，起租日应按照实际交房时间顺延至2012年7月26日，现已向原告支付了至2013年1月底的租金，无需支付之后的租金。对于房屋返还时间，被告表示其于2013年4月13日将房屋钥匙交给涉案房屋所在地物业公司工作人员姚某，即已将房屋返还给了原告，原告则认为姚某收取钥匙只是为了维修水箱，并非办理移交手续，后原告于2013年6月17日自行收回了房屋。关于合同解除的责任，被告明确员工宿舍建造必须报批消防设计方案，竣工后要进行消防验收并需专项的规划许可，原告提供的房屋不符合规划及法律规定，导致被告无法实际使用，其有权提前解除合同。关于水电费，被告表示其在接收房屋安装电子门锁时产生了部分电费，之后未使用水电，而且原告主张的水电费是总表费用，总表费用除了被告产生的水电费，还有原告聘请的工程队处理房屋质量问题时使用所产生的费用；原告则表示交付房屋以后是被告自行使用而产生的水电费，其现主张的是2012年10月起的费用，且计费是按总表收取并非按分表收取的，故主张的水电费用均是被告使用所产生的。关于押金，原告要求按合同约定予以没收，用以抵扣被告提前退租的部分违约金。同时，原告撤回要求被告支付逾期支付租金、物业管理费和水电费的违约金的诉请。
上述事实，由原、被告陈述、《上海市房地产权证》、《上海张江高科技产业东区新发创运工业园宿舍租赁合同》、《验房单》、《记账联》、《联系函》、《关于终止合同的函》、《关于终止合同函的回函》、《发票联》、《关于返还房屋时间和恢复原状等相关事宜的通知》、《关于房屋已经退房的通报》、证人姚某的证言等证据和庭审笔录予以佐证。
本院认为，涉案租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效，当事人均应全面切实履行。本案中，被告以原告所提供房屋无消防验收手续等行使单方解除权没有法律依据及合同依据，其提前退租的行为显属违约，但原告同意涉案合同于2013年4月10日解除，并无不当，本院可予准许并确认涉案合同于2013年4月10日解除。
合同解除后，原、被告仍应按照合同约定进行结算。本案中，原、被告办理房屋交接手续的时间虽为2012年7月26日，但根据现有证据显示，原告已按约于2012年5月1日及7月1日向被告交付了房屋，因被告原因双方才迟至7月26日办理了交接手续，故根据合同约定，实际起租日应分别自2012年5月1日和7月1日开始起算，被告仅向原告支付了至2013年1月31日的租金，应继续支付之后的租金。至于被告辩称其已于2013年4月13日将房屋返还给了原告，原告对此不予认可，被告又未能提供证据予以证实，故对被告的意见本院不予采纳，根据原告自认，其已于2013年6月17日收回了房屋，故租金和房屋使用费可计算至2013年6月16日止，但原告要求被告双倍支付房屋使用费没有合同依据，本院不予支持。根据合同约定，自合同实际起租日起（含本日），被告即应开始承担并支付该房屋之使用水、电等公用事业所产生的全部费用，故原告要求被告支付2012年10月至2013年1月期间的水电费的诉请具有合同依据，本院予以支持，至于被告辩称的原告主张的水电费系总表费用，而非其承租房屋分表上的费用，因房屋实际交付以后由被告实际控制使用，故对被告意见本院不予采纳。原告要求被告支付物业管理费具有合同依据，本院予以支持。根据合同约定，被告中途擅自退租的，原告可没收被告全额保证金，并承担一个月租金标准的租金作为违约金，原告要求没收被告交纳的保证金并要求被告支付违约金148，500元并无不当，本院予以支持。合同约定，合同租赁期限届满或提前终止，被告逾期归还房屋的，须赔偿原告因此而遭受的一切损失，故原告要求被告支付因收回房屋而实际发生的费用及因诉讼而发生的律师代理费具有合同依据，但代理费数额应按被告实际承担的费用比例予以确定。对于被告尚在原告处的物品，根据原告意见，双方可自行交接，本案中不作处理。审理中，原告撤回要求被告承担逾期支付租金、物业管理费和水电费的违约金的诉请，系当事人对民事诉讼权利的自由处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条及第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告上海新发创运置业有限公司与被告上海凯顿酒店管理有限公司之间的《上海张江高科技产业东区新发创运工业园宿舍租赁合同》于2013年4月10日解除；
二、被告上海凯顿酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新发创运置业有限公司租金及房屋使用费共计人民币663，978元；
三、被告上海凯顿酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新发创运置业有限公司物业管理费共计人民币149，953元；
四、被告上海凯顿酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新发创运置业有限公司水电费共计人民币6，317元；
五、被告上海凯顿酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新发创运置业有限公司解除合同违约金148，500元；
六、被告上海凯顿酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新发创运置业有限公司因收回房屋而发生的费用人民币17，242元及律师代理费人民币45，000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币18，468元、财产保全费人民币5，000元，共计人民币23，468元，由原告上海新发创运置业有限公司承担人民币4，390元，被告上海凯顿酒店管理有限公司承担人民币19，078元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
代理审判员 倪军燕
人民陪审员 梅丽华
二〇一三年十二月二十三日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。