河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫民终852号
上诉人（原审被告）：刘秉刚，男，汉族,1935年8月10日出生，住河南省平顶山市卫东区。
委托诉讼代理人：刘涛，系刘秉刚之子。
被上诉人（原审原告）：张照，男，汉族，1954年2月28日出生，住河南省平顶山市卫东区。
委托诉讼代理人：王延军，河南湛河律师事务所律师。
原审第三人：平顶山华丰园集团房地产开发有限公司，住所地河南省平顶山市湛河区南环路与茂源街交叉口东南角办公楼五楼501、502室。
法定代表人：牛国豪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韦向东，该公司员工。
原审第三人：牛学民，男，汉族，1969年3月5日出生，住河南省平顶山市卫东区。
上诉人刘秉刚因与被上诉人张照以及原审第三人平顶山华丰园集团房地产开发有限公司（以下简称华丰园公司）、牛学民案外人执行异议之诉一案，不服河南省平顶山市中级人民法院（2017）豫04民初25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月26日公开开庭进行了审理。上诉人刘秉刚的委托诉讼代理人刘涛、被上诉人张照的委托诉讼代理人王延军、原审第三人华丰园公司的委托诉讼代理人韦向东，到庭参加诉讼。原审第三人牛学民经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘秉刚上诉请求：1.撤销一审判决，驳回张照的诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费由张照负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.华丰园公司、张照在签订正式合同前，应首先在房产管理部门办理相关网签手续，商品房网上签订后，开发商进行合同备案。本案双方未办理网签手续，一审法院认定合同成立不当。2.华丰园公司、张照均称涉案房款系一次性现金支付且付款总额为393450元，大额现金交付不符合常理。张照仅出具了华丰园公司开具的收据，未提供当天取款的银行凭证及房款来源，该事实不清。3.张照在平顶山市区没有住房，不代表其在其他地方没有住房。根据身份证住址判断，张照在平顶山居住，却在郏县买房与常理不符。4.2014年12月，华丰园公司、刘秉刚曾签订了一份借款补充协议，华丰园公司明确表示用其在郏县开发的19套房屋作为本案借款的抵押物，一审判决对该事实不予考虑不当。二、一审法院适用法律错误，严重损害刘秉刚的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的立法目的是为了保护真正购房户的合法权益，但张照并非真正的购房者，一审法院适用法律不当，判决错误。
张照辩称，涉案商品房买卖合同是双方真实意思表示，张照已经交纳了全款且为唯一住房。华丰园公司为了回笼资金，给予一定优惠。张照依法享有排除执行的合法权益。
华丰园公司述称，同意张照的陈述意见。
牛学民提交书面答辩状述称，同意华丰园公司的答辩意见，请人民法院依法裁决。
张照向一审法院起诉请求：1.请求判令立即停止对张照所有的位于郏县郏宝路口西北角华丰国际D座1单元10层1002房屋的查封强制执行；2.本案的诉讼费用由刘秉刚、华丰园公司、牛学民承担。
一审法院认定事实:刘秉刚与华丰园公司、牛学民民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年7月30日做出（2015）平民初字第61号民事判决，判决：一、华丰园公司于判决生效后十日内偿还刘秉刚借款本金550.8万元并支付利息（其中2014年12月12日至2015年1月31日期间的利息以1050.8万元为本金按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率的四倍计算；2015年2月1日至实际清偿完毕之日的利息以550.8万元为本金按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率的四倍计算）；二、牛学民对上述借款本金及利息承担连带清偿责任；三、驳回刘秉刚的其他诉讼请求。该案审理过程中，经刘秉刚提出财产保全申请，一审法院于2015年4月3日做出（2015）平民初字第61号民事裁定，查封华丰园公司位于郏县××大道与××交叉口西北角的华丰国际广场（预售证号：预售证号：郏房预售证第064号）D栋楼1单元2层201号房、1单元2层202号房、1单元3层301号房、1单元3层302号房、1单元4层401号房、1单元4层402号房、1单元5层501号房、1单元5层502号房、1单元6层601号房、1单元6层602号房、1单元7层702号房、1单元8层801号房、1单元8层802号房、1单元9层901号房、1单元9层902号房、1单元10层1002号房、1单元11层1101号房、1单元11层1102号房共计十八套商品房。上述被查封房屋含张照异议中华丰国际D座1单元10层1002房屋，张照以案外人的身份对该执行标的提出异议，一审法院审查后于2016年3月9日作出（2016）豫04执异7号执行裁定，驳回张照等18人的异议。张照等18人于2016年3月31日共同提出异议之诉，一审法院于2016年6月8日作出（2016）豫04民初57号民事裁定书，驳回张照等18人的起诉（应分别单独起诉），该18人不服，向河南省高级人民法院提出上诉，本院作出（2016）豫民终1241号裁定书，维持原裁定（应分别单独起诉），于2016年12月29日送达张照。张照于2017年1月13日提起本案诉讼。
诉讼中，张照提交《商品房买卖合同》一份，记载：签订时间为2015年3月20日，出卖人华丰园公司，买受人张照，商品房预售许可证号为郏房预售证第064号；买受人购买的商品房为华丰国际广场D座1单元8层801号，房屋建筑面积131.15平方米，单价3000元/平方米，总金额393450元；付款方式为一次性付款，总房款为393450元，已付清。合同第二十三条约定“本合同自双方签订之日起生效”；第二十四条约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向郏县房产管理局申请登记备案”。出卖人华丰园公司加盖公司合同专用章，买受人张照签名并按指印。截止一审开庭之日，华丰园公司未向郏县房产管理局申请登记备案。合同签订后，张照交纳房款393450元。华丰园公司于2015年3月20日出具收到张照房款393450元的收据一份。庭审后，华丰园公司提供393450元的收据记账联一份，张照对收据的真实性无异议，认为该收据是一式几联，除张照持有一份之外，华丰园公司留有底联。刘秉刚对收据真实性有异议，认为华丰园公司没有提供其他相应证据证明该公司是以现金形式收取房款。
诉讼中，张照提交2017年4月25日平顶山不动产登记中心出具的不动产登记信息查询结果一份，证明张照名下未查到任何不动产信息。张照认可涉案房屋未装修入住。
一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉案件，争议焦点是张照就本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，张照要求停止强制执行的诉讼请求是否成立。
《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。该法第十条第二款规定，国家对不动产实行统一登记制度。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于登记薄时发生效力。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。张照与华丰园公司签订的《商品房买卖合同》内容明确，是双方当事人真实意思表示，应为有效。张照在签订买卖合同时已将全部房款交付给华丰园公司系事实。张照与华丰园公司之间买卖行为已经发生且已实际履行，双方买卖关系成立，应为有效。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。张照与华丰园公司在人民法院查封之前签订了商品房买卖合同，交纳了涉案房屋全部房款，且提供了平顶山市不动产登记中心出具的《不动产登记信息查询结果》，证明张照名下未查到任何不动产信息。结合上述规定，张照在本案执行标的上的权利能够排除执行。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，张照提交的证据足以证明其对本案执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，刘秉刚以张照与华丰园公司之间系债权债务关系，房产的物权尚未发生改变，该房产仍归属于华丰园公司，要求继续执行涉案房屋的辩解理由，一审法院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，一审法院判决不得执行本案执行标的，即华丰园公司开发的华丰国际D座1单元10层1002房屋。案件受理费100元，由刘秉刚负担。
本院查明的事实除与一审法院查明的事实一致外，另查明：1、二审庭审中，华丰园公司、张照均称涉案房屋买卖是现金交易，付款手续就是收据，没有其他证据。2、一审法院庭审中要求华丰园公司提供涉案房款的财务入账凭证，华丰园公司庭后提交其出具393450元收据的底联。二审中，本院再次要求华丰园公司提交涉案房款财务记账账册，但华丰园公司在本院限定的期限内仍未提交。3、2014年12月13日，刘秉刚、华丰园公司就涉案房屋签订一份《商品房买卖合同》，刘秉刚、华丰园公司均认可双方并无商品房买卖的真实意思，签订合同的目的是给刘秉刚的借款提供担保。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，购房者对登记在被执行的房地产开发公司名下的商品房提出异议，需满足三个条件，即：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购房地产系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；所支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，张照、华丰园公司虽然签订了《商品房买卖合同》，并均称涉案房款系通过现金一次性交付，但张照未提交其款项来源的证据，华丰园公司未提交其将款项存入银行的证据，双方均无资金流转证据，不能证明存在真实的商品房买卖交易关系。且华丰园公司作为一家房地产企业，不管其通过何种方式收取房款，均应办理相应的财务入账手续，但在一、二审法院多次要求下，均未能提供，故依据现有证据尚不足以认定张照与华丰园公司之间存在真实的商品房买卖关系，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，一审法院认定张照对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益不当，本院予以纠正。
综上，刘秉刚的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销河南省平顶山市中级人民法院（2017）豫04民初25号民事判决；
二、驳回张照的诉讼请求。
一、二审案件受理费各100元，由张照负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 磊
审判员 关晓海
审判员 庞 敏
二〇一七年十一月二十八日
书记员 谢步步