云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第24号
上诉人（原审被告）云南丰联房地产经纪有限公司。
住所地：昆明市盘龙区北京路和北辰大道旁欣都龙城*幢***室。
法定代表人朱柯锦，总经理。
委托代理人魏鸿翔，男，1972年7月16日出生。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）黎宗南，女，1985年9月4日生。
委托代理人普波三，云南华度律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）云南建展房地产开发有限公司。
住所地：昆明市盘龙区北京路延长线世纪俊园*期*幢**层***号。
法定代表人王伟，董事长。
委托代理人谢寅、沈慧，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人云南丰联房地产经纪有限公司（以下简称“丰联公司”）与被上诉人黎宗南、云南建展房地产开发有限公司（以下简称“建展公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月25日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理确认：2013年3月8日，被告建展公司（甲方）与被告丰联公司（乙方）签订《销售代理合同》、《授权委托书》，约定甲方委托乙方代理销售甲方开发的“溪畔丽景”项目住宅89套，甲方确定房源的销售基准价格，甲方按照销售基准价格1%支付乙方销售代理佣金，最终成交价格不低于销售基准价格；乙方根据市场情况自行调整对外销售价格，超过销售基准价格部分为乙方销售佣金；合同还约定了其他相关事宜。2013年3月13日，原告与被告丰联公司的工作人员签订了到款承诺书，承诺书约定，原告于2013年3月13日认购溪畔丽景5-3213号住宅，本人自愿选择工程款的优惠方式，享受总价优惠78132元，即最终成交总价为442748元，并以总价401607元进行合同备案。2013年3月13日，原告向被告丰联公司支付定金人民币20000元，2013年3月29日，原告向被告建展公司支付购房首付款人民币121607元，同日向被告丰联公司支付工程款人民币18393元。2013年4月16日，原告（乙方）与被告建展公司（甲方）签订《商品房购销合同》，合同约定乙方购买甲方建设的溪畔丽景小区5幢第32层3213号房屋，购房总金额为401607元；乙方首期支付购房总价款的30.28%，人民币121607元，付款时间为2013年4月16日，余款280000元向中国银行云南省分行贷款支付；合同还约定了其他相关事宜。合同签订当日，原告与被告建展公司、丰联公司签订了《溪畔丽景签约表明细》，三方再次对《商品房购销合同》中约定的购房总价款、首付款金额、贷款金额予以确认。《商品房购销合同》中约定房屋成交总价系被告建展公司提供给被告丰联公司的该房源销售基准价格。2013年6月9日，原告黎宗南向中国银行云南省分行贷款280000元用于购房。综上，原告黎宗南共向被告建展公司支付款项人民币401607元，向被告丰联公司支付款项人民币38393元。现原告认为，被告丰联公司隐瞒其并非房地产开发商的身份让原告签订了到款承诺书，并向原告收取超出《商品房购销合同》约定的价款38393元，故诉至一审法院，请求：1、判令两被告退还购房款人民币38393元；2、由被告承担本案诉讼费。
一审法院经审理认为：在本案中，被告建展公司与被告丰联公司签订了《销售代理合同》、《授权委托书》，被告丰联公司有权在其代理权限内对房屋进行出售，被告丰联公司的受托范围系销售房屋并确定最终售房价格，并根据最终销售价格向被告建展公司收取佣金，现被告丰联公司超出合同约定范围向原告收取工程款，已超出了两被告之间的委托代理权限范围，且在庭审过程中，委托方建展公司未对该行为表示追认，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条之规定，被告丰联公司超越代理权限的行为，应承担相应的责任。对于被告丰联公司提出该超出部分实质并非工程款，而是基于委托代理合同中对溢价佣金的约定所收取的佣金，一审法院认为，对于佣金的收取应系委托方被告建展公司与被告丰联进行结算后，由被告建展公司进行支付，并非由被告丰联公司向购房人，即原告进行收取，且该款项被告丰联公司也从未交予被告建展公司。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”本案中，被告建展公司并未收取过该款项，故不应承担退还该款项的责任，而被告丰联公司向原告收取高于《商品房销售合同》约定价款，没有事实及法律依据，应当予以返还。对于具体返还金额，一审法院认为，应为超过《商品房销售合同》约定的购房总价款部分，即人民币38393元。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条、第九十二条之规定，判决：“、被告云南丰联房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黎宗南退还人民币38393元；二、驳回原告黎宗南其他诉讼请求；”案件受理费760元减半收取380元，由被告云南丰联房地产经纪有限公司承担。
一审宣判后，上诉人丰联公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审立案案由是商品房买卖合同纠纷，判决中却变为不当得利纠纷，案由的不同导致举证责任的差异很大，一审法院在审理中未就此对上诉人进行释明，程序错误。二、上诉人的行为不构成不当得利。上诉人提交的《销售代理合同》、授权委托书、《到款承诺书》已经充分证明上诉人取得财产的法律依据，被上诉人黎宗南主张返还的38393元款项已经包含在购房款的范围内。被上诉人黎宗南在购房时已经知晓房屋总价，也知晓销售佣金和房款是分开的，故其才与上诉人签订了《到款承诺书》。承诺书写的工程款只是一种销售说辞，并不存在隐瞒欺诈的成分。上诉人依据《到款承诺书》收取佣金，被上诉人黎宗南并无任何损失。综上，请求二审法院：1、撤销昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第660号民事判决；2、改判驳回被上诉人黎宗南的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人黎宗南答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人建展公司答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的案件事实与一审一致。
综合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人是否应当返还被上诉人黎宗南款项38393元？
本院认为：首先，《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”根据上述法律规定，构成不当得利的前提条件为“没有合法依据”。本案中，被上诉人黎宗南对其于2013年3月13日出具的《到款承诺书》的真实性并无异议，故该承诺书系被上诉人黎宗南的真实意思表示，对其具有法律约束力，其应当按照合同约定履行自己的义务。根据该承诺书载明的“现本人自愿选择工程抵款的优惠方式……即最终成交总价为442748元。并以总价401607元进行合同备案，此备案价与成交价之间的差额部分41141以刷卡的方式于2013年3月25日补齐”的约定内容，上诉人可以向被上诉人黎宗南收取442748元的款项，在实际履行合同过程中，上诉人实际收取的款项为440000元，此系双方当事人共同对合同价格所作的变更，故本案中上诉人的行为不构成不当得利，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。其次，根据《到款承诺书》所载明的内容可知，双方约定由被上诉人黎宗南以442748元的价格购买涉案房屋，并同意合同备案价为401607元，本院认为，被上诉人黎宗南与上诉人之间通过签订《到款承诺书》建立了商品房买卖合同法律关系，在实际履行合同过程中，被上诉人黎宗南向被上诉人建展公司交纳了401607元合同备案价款，并以定金和工程款的形式向上诉人交纳了38393元款项，上述款项合计为440000元，而该440000元系被上诉人黎宗南所认可的房屋最终成交价格，即被上诉人黎宗南所主张的38393元款项实为房屋价款，其无权要求上诉人返还。一审判决对此处理有误，本院予以改判。
综上所述，一审判决认定事实清楚、但适用法律错误，导致判决有误，上诉人云南丰联房地产经纪有限公司的上诉理由依法成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第660号民事判决；
二、驳回被上诉人黎宗南的诉讼请求。
一审案件受理费人民币380元，二审案件受理费人民币760元，共计人民币1140元，由被上诉人黎宗南承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。
审判长 田 庄
审判员 陆有林
审判员 朱 欢
二〇一五年五月十四日
书记员 孙浩宇