新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第259号
上诉人（原审原告）：刘红珠。
委托代理人：张一峰，新疆百域君鸿律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：新疆海里行房地产开发有限公司。
法定代表人：范泽凯，该公司董事长。
委托代理人：郭建勇，系该公司法律顾问。
委托代理人：王金凤，系该公司法律顾问。
上诉人刘红珠、上诉人新疆海里行房地产开发有限公司（以下简称海里行公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2013）天民三初字第1305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月12日受理后，于2014年2月19日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人海里行公司的委托代理人郭建勇，被上诉人刘红珠的委托代理人张一峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2009年11月30日，刘红珠（买受人）与海里行公司（出卖人）签订《商品房预售合同》两份，约定：买受人购买出卖人开发的位于本市天山区中桥三巷136号物流中心高层综合楼1栋1层17号、18号商铺，总金额5056920元；出卖人应当在2010年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房验收合格，交付买受人使用；允许出卖人有两个月逾期交房的期限；出卖人逾期180日以上按已交房款的万分之一一次性赔付；出卖人应当在商品房交付使用、规划验收竣工验收后365个法定工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的万分之四赔偿买受人损失,买受人不退房的，出卖人按照已付房价款的百分之十向买受人一次性支付违约金。合同签订后，刘红珠按约向海里行公司交付了首付款，剩余房款办理了按揭贷款手续。2011年9月1日，海里行公司发出通知向刘红珠交付商铺。
原审法院认为，刘红珠与海里行公司签订的《商品房预售合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，双方均应按约履行。刘红珠已按约向海里行公司履行了交付房款的义务，根据合同约定，海里行公司应在2010年8月30日向刘红珠履行交付房屋的义务，允许出卖人有两个月逾期交房的期限。即海里行公司应在2010年10月30日向刘红珠交付房屋，但海里行公司逾期至2011年9月1日向刘红珠交付商铺，其行为已构成违约。双方合同第九条第（二）项虽然约定：出卖人逾期180日以上按已交房款的万分之一一次性赔付。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。如根据合同第九条第（二）项约定的违约金标准计算，违约金数额明显过低，酌情按中国人民银行一年贷款利率月息6‰予以计算，即308472.12元（自2010年10月30日至2011年9月1日，5056920元×0.006÷30天×305天），刘红珠主张超出部分不予支持。海里行公司未提供证据证明其逾期向刘红珠交付房屋存在合理理由，对其辩称理由不予采信。遂判决：海里行公司赔偿刘红珠延期交房违约金308472.12元（自2010年10月30日至2011年9月1日，5056920元×0.006÷30天×305天）。
上诉人刘红珠上诉称，原审法院认定海里行公司向我交房的时间是2011年9月1日，属认定事实错误，事实上，我与海里行公司达成补偿协议的时间是2012年4月28日，故该时间应认定为海里行公司向我交房的时间，按照6‰计算，原审法院少判付我76885元，请求二审法院予以纠正。
针对上诉人刘红珠的上诉请求，海里行公司答辩称，我公司于2011年9月1日发出交付商铺的通知，并已履行完交房义务，就算没有交付，也是刘红珠的责任，原审法院对此认定正确。
上诉人海里行公司上诉称，我公司和刘红珠在合同中约定“出卖人逾期180日以上按已交房款的万分之一一次性赔付”，根据相关法律规定，违约金可以调整，但对时间的认定上不应调整，原审判决计算时间有误，在时间上应减去逾期的180天后再计算赔付金额。本案自2011年4月30日至2011年9月1日，逾期天数为125天，并未超出合同约定，故我公司不应赔付违约金。请求二审法院依法驳回刘红珠的原审诉讼请求。
针对上诉人海里行公司的上诉请求，刘红珠答辩称，我不同意海里行公司的上诉请求，原审法院认定海里行公司向我交付商铺的时间错误，请求二审法院予以纠正。
经本院审理查明的事实与原审法院认定事实相一致。
在二审审理期间刘红珠提交一份其与海里行公司于2012年4月28日达成的《商铺隔墙补偿协议》，该协议载明：鉴于海里行公司开发的位于中桥三巷“大友国际商城”已竣工，并经有关部门验收合格，地址一层17号和18号商铺具备入住条件。另，其提交《前期物业服务协议》及物业费收费票据等相关证据，用以证明其于2012年4月17日与乌鲁木齐大友众信清洁服务有限公司签订物业合同，并向物业公司交纳相应物业费用的事实。海里行公司认可上述证据的真实性，但不认可刘红珠所要证明的问题。为此，海里行公司提交刘红珠领取电卡及交纳产证工本费的收据，用以证明刘红珠于2011年11月16日领取涉案商铺的电卡，并交纳产证工本费的事实，依此证明其在2011年即向刘红珠履行了交付商铺的义务，刘红珠对其交纳费用及领取电卡的事实予以认可，但辩称商铺当时并不具备交付使用的条件。
一审审理期间，刘红珠系以海里行公司实际交房时间是2011年11月16日，并以其迟延交房381天为由，主张此期间的交房违约金。
以上查明的事实有《商品房预售合同》、通知、发票、《商铺隔墙补偿协议》、《前期物业服务协议》、当事人陈述及一、二审法庭审理笔录为证。
本院认为，刘红珠与海里行公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的相关规定，应属合法有效，双方均应严格遵守并及时履行。刘红珠按约向海里行公司履行了交付房款的义务，根据合同约定，海里行公司应于2010年8月30日向刘红珠履行交付房屋的义务，允许出卖人有两个月逾期交房的期限，即海里行公司应在2010年10月30日向刘红珠交付房屋，因本案涉案商铺未建隔墙，故并不具备交付使用的条件，截止2012年4月，刘红珠才与海里行公司达成隔墙补偿协议，并与物业公司签订了物业合同及交纳了物业费用。海里行公司以刘红珠收取商铺电卡、交纳办证工本费为由，称其已于2011年9月1日履行完毕向刘红珠交付商铺义务的抗辩理由，因缺乏相应的事实及法律依据，本院依法不予采信。而原审法院认定海里行公司向刘红珠交付商铺的时间亦有误，本院对此予以纠正。因刘红珠在一审期间主张的是自2010年10月30日至2011年11月16日期间的违约金损失，故本院认定海里行公司在本案中应赔偿刘红珠延期交房违约金为385337.30元【5056920元×0.006÷30天×381天（自2010年10月30日至2011年11月16日）】。
对于上诉人海里行公司的上诉请求，本院认为，鉴于双方当事人在合同中明确约定了交房期限，并且约定上诉人在逾期2个月交房的期限内不承担违约责任，现上诉人仍未按照约定的期限交房，理应承担相应的违约责任。对于上诉人海里行公司提出计算违约金的时间应按照合同约定减去60天，再扣除180天的上诉主张，本院认为，双方当事人在合同中虽约定“出卖人逾期180日以上按已交房款的万分之一一次性赔付”，但被上诉人针对该约定向法院提出了予以增加的请求，加之判断违约金是否过低应当以双方当事人约定违约金的总额是否明显低于实际损失为标准，而不仅仅局限于按照双方当事人在协议中约定的已交房款的赔付比例来判定，本案中如依双方当事人在协议中约定的扣除60天的基础上，再扣除180天计算违约金，买受人的实际损失将无法得到合理补偿，故原审判决未依据合同中的约定作出实体处理符合法律规定。
综上，原审判决认定部分事实有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更乌鲁木齐市天山区人民法院（2013）天民三初字第1305号民事判决即“被告海里行公司赔偿原告刘红珠延期交房违约金308472.12元（自2010年10月30日至2011年9月1日，5056920元×0.006÷30天×305天）”为“海里行公司赔偿刘红珠延期交房违约金385337.30元（自2010年10月30日至2011年11月16日，5056920元×0.006÷30天×381天）”。
以上应付款项于本判决生效后十日内一次性给付完毕。逾期给付则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费3540.18元（刘红珠已预交），由海里行公司负担；二审案件受理费8802.46元（刘红珠已预交1722.1元，新疆海里行房地产开发有限公司已预交7080.36元），均由海里行公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎 剑
审 判 员 李 健
审 判 员 王 宏
审 判 员 陈映红
代理审判员 柳 燕
二〇一四年四月四日
书 记 员 李 杰