包头市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)包民二终字第158号上诉人(一审被告)吕佳琦，男，1983年2月24日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区包头市九原区。被上诉人(一审原告)包头市均豪物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头市昆区钢铁大街与白云路交叉口处江南文枢苑售楼部一层。法定代表人于庆新，该公司董事长。委托代理人莎日娜，该公司员工。上诉人吕佳琦因与被上诉人包头市均豪物业服务有限责任公司（以下简称均豪物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市九原区人民法院（2015）包九原民初字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员范丽宏担任审判长，与审判员乔瑞全、代理审判员贺颖组成合议庭，对本案进行开庭审理，上诉人吕佳琦及被上诉人均豪物业的委托代理人莎日娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院认定，吕佳琦系包头市巨力时代小区2号楼1单元202室业主，房屋面积为85.66㎡。2011年5月1日，均豪物业正式进驻巨力时代小区并开始物业服务，并与包头市巨力房地产开发有限责任公司及包头市九原区巨力时代小区业主委员会签订了《物业服务合同》。吕佳琦所居住的房屋在均豪物业服务管理范围内，而吕佳琦自2011年5月1日开始至今未付物业费，为此，均豪物业诉至法院，请求：1、判令吕佳琦支付2011年5月1日至2014年12月31日期间的物业费6287.44元；2、判令吕佳琦支付违约金1800.92元（一审庭审中均豪物业将该项诉讼请求变更为6287.44元）；3、诉讼费用由吕佳琦承担。一审法院认为，双方当事人虽未签订书面的物业服务合同，但吕佳琦一直在享受均豪物业提供的物业服务，已形成事实上的物业服务合同关系，而均豪物业在进驻吕佳琦所在的小区后与该小区的业主委员会签订了《巨力时代物业服务合同》，此行为是双方当事人真实意思表示，符合国家法律法规的规定，合法有效。均豪物业与包头市巨力时代小区业主委员会签订的《巨力时代物业服务合同》应为有效合同。均豪物业依约向巨力时代小区提供了物业服务，并且吕佳琦享受到了均豪物业提供的服务，故应按时交纳物业费。为此，均豪物业索要拖欠的物业费的诉讼请求，法院予以支持。关于违约金的诉讼请求，《巨力时代物业服务合同》第十章第二十七条有明确约定，不违反法律强制性规定，法院予以支持。在一审庭审中，均豪物业增加了违约金的数额，但并未就变更后的数额交纳诉讼费，所以就其所变更追加的违约金数额，法院不予审理。关于吕佳琦的抗辩理由即对方服务态度蛮横、服务偷工减料，属于均豪物业内部管理有瑕疵，但吕佳琦实际享受到了均豪物业提供的物业服务，所以不得以此为借口拒交物业费，故吕佳琦的答辩意见法院不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告吕佳琦支付原告包头市均豪物业服务有限公司物业费6287.44元。二、被告吕佳琦支付原告包头市均豪物业服务有限公司违约金1800.92元。以上执行款项于本判决书生效后十五日内执行完毕。案件受理费25元，由被告吕佳琦承担。宣判后，吕佳琦不服，向本院提起上诉，其上诉请求是：撤销一审判决，发回重审，一、二审案件受理费由均豪物业承担。其事实与理由为：一、一审判决认定事实不清，证据不足。均豪物业并没有直接的证据证明其对吕佳琦提供了事实上的物业服务，一审判决认定双方形成事实上的物业服务合同关系是错误的。二、按照物权法第七十六条和第七十八条的规定，均豪物业与业主委员会签订的物业服务合同属不合法行为，请求法院对该合同予以撤销。三、均豪物业依据物业服务合同中制定的霸王条款进行不合理收费，且其没有收费许可证，法院应驳回均豪物业的一审诉请。四、吕佳琦受到的一审起诉状显示本案原告是内蒙古均豪物业服务有限责任公司，但一审判决书中显示本案原告变成了包头市均豪物业服务有限责任公司，一审判决程序违法。均豪物业答辩称，首先，前一个物业公司撤出小区后，没有物业公司提供物业服务，开发商主动找到均豪物业，与均豪物业签订了前期物业服务合同。此后又与业主委员会签订了正式的物业服务合同。因为均豪物业是开发商主动找来的，所以除非一半以上的业主要求解除与均豪物业的物业服务合同关系，均豪物业才会撤出，否则业主委员会就应当与均豪物业续签物业服务合同。其次，均豪物业提供了物业服务，吕佳琦欠款不交，所以应支付物业费和相应的违约金。二审经审理查明，一审判决除吕佳琦是否应向均豪物业给付违约金一事之外，认定事实清楚，本院依法予以确认。另查明，巨力时代小区建成之初，为该小区提供物业服务的是另一家物业服务公司。此后该物业服务公司于2010年撤出该小区，巨力时代小区的开发商于2011年4月10日与均豪物业签订了《前期物业服务合同》，约定物业服务费为1.8元/月·㎡。随后均豪物业进驻该小区并开始提供物业服务。2013年1月1日，均豪物业与巨力时代小区业主委员会签订了《巨力时代物业服务合同》，约定物业费标准为1.6元/月·㎡，每年的物业费应在本年度初次缴费对应日前15天内一次性交清，业主未按时如数交纳物业服务费，每逾期一日应按欠费总额的3‰向均豪物业支付违约金。该事实有《前期物业服务合同》、《巨力时代物业服务合同》及双方当事人的陈述予以证实。本院认为，一、一审法院向吕佳琦送达的起诉状副本中原告的名称确为内蒙古均豪物业服务有限责任公司，但一审卷中的起诉状已将原告名称更正为包头市均豪物业服务有限责任公司，且一审庭审笔录中记载的原告名称亦为包头市均豪物业服务有限责任公司，吕佳琦也在该庭审笔录上进行签字确认，所以吕佳琦最晚在一审开庭之日，就应当知道原告最终确定的名称了。故其在二审中提出的本案一审因起诉状中原告名称与一审判决书中原告名称不符而程序违法的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。一审法院在均豪物业提交更正名称的起诉状后，没有向吕佳琦送达更正原告名称的起诉状，虽未影响吕佳琦的诉讼权利，但确实不妥，本院对此依法予以纠正。二、本案的争议焦点是双方当事人之间是否存在物业服务合同关系和吕佳琦是否应向均豪物业给付物业服务费及违约金。首先，包头市物价局制定的《包头市住宅区物业管理服务收费管理办法》属于地方政府的部门规章。该管理办法第十八条第五项的规定，即物业管理企业收费必须向当地市政府价格主管部门申领收费许可证，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项所规定的确认合同效力的强制性规定，故均豪物业虽未向法庭提交收费许可证，但不影响均豪物业与开发商签订的《前期物业服务合同》、与巨力时代小区业主委员会签订的《巨力时代物业服务合同》的有效性，双方当事人之间存在物业服务合同关系，双方均应依约履行。双方当事人的陈述及其分别提供的照片，能够证明均豪物业自2011年5月1日至今，向小区业主提供了物业服务，所以吕佳琦应按约向均豪物业给付2011年5月1日至2014年12月31日尚欠的物业服务费6287.44元【85.66㎡×（1.8元/月·㎡×15个月＋1.6元/月·㎡×29个月）】。其次，因吕佳琦提供的照片，能够证明均豪物业在履行合同过程中存在瑕疵，所以吕佳琦拒交物业费事出有因，其虽应交纳物业费，但不应负担因欠费不交而产生的违约金。再次，吕佳琦提出的均豪物业依据《巨力时代物业服务合同》中的霸王条款进行不合理收费的主张，因吕佳琦未能举证证明《巨力时代物业服务合同》中存在霸王条款，故该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。吕佳琦提出的均豪物业与业主委员会签订《巨力时代物业服务合同》属不合法行为的主张，因吕佳琦没有证据证明业主委员会与均豪物业签订《巨力时代物业服务合同》这一行为侵害了吕佳琦作为业主的合法权益，所以该主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上，吕佳琦的上诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区包头市九原区人民法院（2015）包九原民初字第29号民事判决第一项以及关于执行期限的内容，即“吕佳琦支付包头市均豪物业服务有限公司物业费6287.44元”、“以上执行款项于本判决生效后15日内执行完毕”。二、撤销内蒙古自治区包头市九原区人民法院（2015）包九原民初字第29号民事判决第二项，即“吕佳琦支付包头市均豪物业服务有限公司违约金1800.92元”。三、驳回包头市均豪物业服务有限公司的其他诉讼请求。一、二审案件受理费75元，由上诉人吕佳琦负担58元，被上诉人包头市均豪物业服务有限公司负担17元。本判决为终审判决。(本页无正文)审 判 长  范丽宏审 判 员  乔瑞全代理审判员  贺 颖二〇一五年七月十七日书 记 员  常慧青本判决所适用的法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。