上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第1094号
原告上海京沙置业有限公司，住所地上海市普陀区长寿路408号330室。
法定代表人董楠欣，总经理。
委托代理人刘景安，公司员工。
委托代理人董福根，上海利好律师事务所律师。
被告柴剑飞，男，汉族。
被告吴明朗，女，汉族。
委托代理人严亚涛，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告陈宇，男，汉族。
委托代理人徐萍，女，汉族。
被告褚天明，男，汉族。
被告池卫红，男，汉族。
被告贺军，男，汉族。
被告贺国富，男，汉族。
被告叶旭云，女，汉族。
被告应有春，男，汉族。
被告玉莲香，女，汉族。
被告周卫红，女，汉族。
被告张小平，女，汉族。
被告林云华，男，汉族。
被告陈永圆，男，汉族。
被告叶艳艳，女，汉族。
被告贺则红，男，汉族。
被告叶香琴，女，汉族。
被告王彦清，男，汉族。
被告应利萍，女，汉族。
被告黄启超，男，汉族。
被告陈敏卿，女，汉族。
被告钟建玲，女，汉族。
被告贺佳媚，女，汉族。
被告杨军华，男，汉族。
被告应建平，男，汉族。
被告洪灵飞，女，汉族。
被告林庆东，男，汉族。
被告林钦华，男，汉族。
被告陈春艳，女，汉族。
被告高爱芬，女，汉族。
被告饶道宠，男，汉族。
被告史淑仙，女，汉族。
被告史湘云，女，汉族。
被告林岳，男，汉族。
被告陈宇，男，汉族。
被告陈丰，男，汉族。
被告林小平，女，汉族。
被告吴玉微，女，汉族。
被告蒋剑文，男，汉族。
被告徐国英，女，汉族。
被告夏秀美，女，汉族。
被告夏国英，女，汉族。
被告陶敏，女，汉族。
被告夏法浩，男，汉族。
被告倪爱琴，女，汉族。
被告贺灵君，男，汉族。
被告吴剑顺，男，汉族。
被告孙凡淢，男，汉族。
被告孙玉强，男，汉族。
被告王慧影，女，汉族。
被告林良法，男，汉族。
被告林巍平，男，汉族。
被告陈青源，男，汉族。
被告林左沛，男，汉族。
被告陈万流，男，汉族。
被告李道仰，男，汉族。
被告王学权，男，汉族。
被告华玲玲，女，汉族。
被告黄胜华，男，汉族。
被告黄迎燕，女，汉族。
被告季家良，男，汉族。
被告柯利明，男，汉族。
被告刘友娣，女，汉族。
被告徐静，女，汉族。
被告林上恩，男，汉族。
被告刘浏薏，女，汉族。
被告许耿介，男，汉族。
被告楼菊芳，女，汉族。
被告陆小余，男，汉族。
被告满万祥，男，汉族。
被告徐爱珍，女，汉族。
被告潘光弟，男，汉族。
被告潘雯，女，汉族。
被告宋志黎，男，汉族。
被告宋显洪，男，汉族。
被告丁春明，女，汉族。
被告伍金芬，女，汉族。
被告谢晓燕，女，汉族。
被告杨静，女，汉族。
被告殷建和，男，汉族。
被告章锦顺，男，汉族。
被告金尾玉，女，汉族。
被告史洪保，男，汉族。
被告马光琴，女，汉族。
被告夏云焕，男，汉族。
被告金家培，男，汉族。
被告刘巧玲，女，汉族。
被告钟玲花，女，汉族。
被告顾大全，男，汉族。
被告顾惠林，男，汉族。
被告徐伟，男，汉族。
被告陈莉君，女，汉族。
被告周荣相，男，汉族。
被告沈海棠，女，汉族。
被告冯志国，男，汉族。
被告冯红叶，女，汉族。
被告谢泉，女，汉族。
被告李青珩，女，汉族。
被告夏正枢，男，汉族。
被告陈秋娟，女，汉族。
被告孙传勇，男，汉族。
被告徐建国，男，汉族。
被告陈小燕，女，汉族。
被告沈宝全，男，汉族。
被告朱守文，男，汉族。
被告林宗绵，男，汉族。
被告夏农，女，汉族。
被告汪浤，男，汉族。
被告汪泙，男，汉族。
被告郁茵，女，汉族。
被告柯利明，男，汉族。
被告戴庆玲，女，汉族。
被告柯虹瑾，女，汉族。
被告柯憓瑾，女，汉族。
被告陈飞雪，女，汉族。
被告林贤奎，男，汉族。
被告徐建中，男，汉族。
被告陈鹂，女，汉族。
被告陈一明，男，汉族。
被告姚树蓉，女，汉族。
被告徐锦屏，男，汉族。
被告施通利，男，汉族。
被告林冬青，女，汉族。
被告金献文，男，汉族。
被告周爱珍，女，汉族。
被告黄秋弟，女，汉族。
被告高碎玉，女，汉族。
被告方晓东，男，汉族。
上述被告共同委托代理人徐萍，女，汉族。
上述被告共同委托代理人陈宇，男，汉族。
原告上海京沙置业有限公司与柴剑飞、吴明朗、陈宇等被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海京沙置业有限公司的委托代理人刘景安、董福根，被告吴明朗的委托代理人严亚涛，被告陈宇、刘巧玲、陈一明、林贤奎、钟建玲、朱守文、贺军及褚天明等被告的共同委托代理人陈宇、徐萍到庭参加诉讼。被告柴剑飞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告上海京沙置业有限公司诉称，上海市某路某（双）号（即上青佳园某号楼）一至三层商铺（总面积6536.1平方米）共有业主92户（128人），原告系该商铺整体承租人。2012年6月10日，被告柴剑飞、陈宇、钟建玲等人被92户业主选举为业主代表，负责商铺整体出租事宜，并确认依据原告与业主签订的《上海市房屋租赁合同》约定的商铺交付日为2012年10月1日。2012年9月7日，原告按约定交付保证金人民币200万元，被告柴剑飞、陈宇、徐萍等业主代表在《保证金收条》上签名确认。现91户业主已向原告交房（商铺），但被告柴剑飞、吴明朗却提出无理要求，拒绝提供公证委托书，交付两人名下的商铺，致原告收房受阻。目前原告已按约代替业主先行支付了整体商铺的水电及物业管理费，并对商铺整体装修改造，但由于柴剑飞、吴明朗的行为，致原告无法完全履行合同，现原告提起诉讼，请求判决：1、被告履行《上海市房屋租赁合同》，提供被告柴剑飞、吴明朗的公证委托书，将全部商铺交付给原告；2、诉讼费由被告承担。
被告吴明朗辩称，涉案整体商铺中的某室产权系本人与柴剑飞所有，之前，因商铺整体出租事宜曾与上一轮的承租单位发生纠纷，本案的原告代理律师曾作为本人的代理人参与诉讼，现该代理人作为本案原告的代理律师参与诉讼，可能存在利益上的冲突，对其代理资格表示质疑。原告陈述的事实不实，本人作为某室产权共有人，从未授权任何人作为代表，对外行使商铺出租事宜的权利，原告提供的委托书均由他人代签名，本人不予认可。柴剑飞作为本人之子，也不可能要求其他91户业主做任何补偿。尽管原告已实际占有整体商铺，并擅自进行改建，因涉讼的租赁合同对本人不生效，本人仍保留追究原告法律责任的权利。不同意原告的诉讼请求。
被告柴剑飞辩称，与母亲吴明朗拥有独立的某室商铺产权，但实际投资人及管理人为吴明朗。之前曾与众被告整体对外出租商铺给其他单位，合同期满后，因未办理续签手续，产生诉讼，法院判决上一轮承租人恢复原状，归还商铺并结清相关费用，但向法院申请执行后，至今未获解决。在前一轮案件诉讼中，本人因年纪小，缺乏社会经验，被推选为业主代表之一，但无发言权。2012年8月，原告承租整体商铺时，本人受其他业主代表的软硬兼施，签字确认了涉讼的租赁合同，但母亲吴明朗表示在未获具体单户租金及前案赔偿的情况下，不同意出租。对于现有业主代表签字的租赁合同，本人认为，1、该合同不能代表众多业主的意愿；2、该租赁合同对吴明朗不具有约束力，他人无权处置某室商铺的财产权益；3、租赁合同约定的租金标准严重过低，损害了众多业主的合法权益。同时本人认为其他业主代表与原告存在恶意串通，其目的一是为了让为原告能以低廉损害他人利益的价格承租商铺，二是尚未执行完毕的被执行人逃避了应承担的法律责任，所以不同意原告的诉讼请求。
陈宇、褚天明等被告共同答辩，某室商铺产权系吴明朗与柴剑飞共同共有。在前一轮因整体出租而引发的诉讼中，柴剑飞既是业主代表之一，也作为吴明朗的代理人，参与了法院的诉讼及执行等全过程，当时吴明朗未提出任何异议。执行过程中，经法院主持调解，并经各方业主确认，达成由原告整体承租商铺并恢复原状，同时业主适当给予原告免租期的意见，柴剑飞作为本轮整体商铺出租的业主代表之一，全程参与了与原告的谈判签约等过程。根据原、被告约定，各业主必须向原告提交公证委托书便于收房，未料，柴剑飞、吴明朗不但未提交委托书，且提出因损失较大，要求多得先得补偿费，因其余业主不同意，执行未能继续。与柴剑飞交涉未果后，众业主为减少损失，同意原告先行进场装修。
经审理查明，上海市某路某（双）号（即上青佳园某号楼）一至三层商铺（总面积6536.1平方米）共有业主92户（128人）。商铺中的某室权利人系被告吴明朗、柴建飞。被告吴明朗、柴建飞系母子关系。
2012年6月10日，商铺业主以签订委托书的形式，分别委托被告林钦光、陈宇、柴剑飞、刘巧玲、林贤奎等作为业主代表全权处理与商铺有关的维权、租赁等事宜。2012年8月6日，林钦光、陈宇、柴剑飞、刘巧玲、林贤奎等11名业主代表并作为授权委托人为全体商铺业主作出决议：1、上海市某路某（双）号一至三层业主为92户，该92户业主各有单独的产权部位，但一至三层的公共部位的所有权是合在一起分摊给每个业主的，换言之，本商铺是一个整体商铺。2、本商铺原则上整体出租，如果以后确有必要按楼层分割出租，则所有租金均归一至三层的全体业主共有，并按商铺原始购买价的比率分配。各决议人在落款处签名，柴剑飞也签名确认。
2012年8月6日，上述11名业主代表以全体业主名义（签约方为甲方）与原告上海京沙置业有限公司（签约方为乙方）签订了《上海市房屋租赁合同》，该合同约定上海市某路某（双）号一至三层房屋（建筑面积约6500平方米，以全体92户业主产权证登记面积总和为准）租赁给乙方使用，与乙方建立租赁关系。该房屋能源供应及配套设施中，没有电力供应，由乙方自行申请。租赁期间作为经营金融为主，培训教育、销售展示等商业商务为辅的使用。甲方同意乙方在不改变房屋承重柱承重墙的整体改造及增设相关配套设施，由乙方自行招商，乙方在租赁合同期内拥有该房屋的转租权（转租经营范围以上述约定为基础）。对交房条件和日期约定：1、全体业主均同意由业主代表与乙方签订租赁合同并由业主代表履行该房屋租赁合同中约定的房屋业主的权利与义务（附件为全体业主签字的委托书复印件）；2、全体业主均通过公证将出租人的权利与义务委托予业主代表代理（附件为全体业主委托公证书原件各一份）；3、全体业主须提供房产证复印件，复印件需本人或代理人签名（附件为房地产复印件）；4、全体业主须提供公证委托书复印件，该复印件需本人或代理人签名（附件为委托书复印件）；5、甲乙提供乙方房屋总体建筑工程图纸及各业主分布位置图（附件为房屋图纸及各业主分布图）；6、甲乙双方约定，甲方原则上于2012年10月1日前办妥以上文件后向乙方交付该房屋。准确交房时间以办齐上述文件并交付乙方为准，由于交付房屋延期、免租期及租期和付租金以同等日期向后顺延，延期不视为违约；7、双方约定交房方式为现状交房，甲方按房屋及附属设施的现状交付乙方时。双方签署移交清单，签署交房确认书（附件为交房确认书）。对免租期及租期约定免租期10个月，自2012年10月1日起至2013年7月31日止。房屋租赁期15年，自2013年8月1日起至2028年7月31日止。合同中双方对租金及保证金做了约定，同时还约定的其他事项。
2012年8月10日，业主代表中的9人（包括柴剑飞）与被告签订《上海市房屋租赁补充合同》，该合同中约定了在签订租赁合同之前拖欠物业公司水、电及物业管理费，经双方协商沟通，87万元由乙方垫付，为此在租赁约定的甲方在具备交房条件后与乙方签订交房确认书时，签订交房确认书当期向后延续15日给予乙方补偿，此后乙方不再向甲方追偿该87万元的垫付款。签订本合同三日内乙方支付200万元保证金至甲方指定账户，若甲方交房后乙方在六个月内尚未开工装修，乙方须支付第一期租金给甲方。甲方在10个工作日提供乙方11名业主代表或代理人身份证复印件交给乙方，乙方收到后予以签收，……。
2012年9月7日，11名业主代表出具收条，确认收到原告于2012年8月13日支付的保证金人民币200万元。同时，原告按约代业主支付水电及物业管理费。
另查，就涉案的整体商铺，众业主曾以整体出租方式出租给案外人上海北欧数码科技有限公司等单位，并引发群体诉讼，吴明朗、柴剑飞系其中（2010）普民三（民）初字第2494号案件原告。柴剑飞亲自参与了相关案件的审理与执行过程。
由于被告柴剑飞、吴明朗未按约定向业主代表交付公证委托书，原告及其他众业主催促均无果，原告遂诉至法院，请求判决如其诉请。
审理中，原告认为，吴明朗虽是某室商铺产权共有人，但商铺的出租处置等事宜，均由其子被告柴剑飞出面解决，柴剑飞也向91户业主说过能够代表其母亲吴明朗。之前的商铺出租所产生的纠纷，也是柴剑飞代表吴明朗参与商谈。本案中，原告并不知道柴剑飞所称的擅自处置吴明朗商铺的情况，现柴剑飞作为业主代表以及某室产权人与原告签订合同，如存在过错，另一产权人吴明朗也应追究柴剑飞的侵权责任，何况柴剑飞的行为也构成了表见代理。原告收房后，按约定垫付了众业主以前所欠付的水电费、物业管理费，对相关设施设备进行改建，同时做了外立面的改建，增设电梯等施工。因涉讼的合同是双方当事人真实意思表示，属有效合同，原告按约定已投入600万元的巨资予以履约，被告也应按合同履行交房手续，原告的请求理应得到支持。
被告吴明朗认为，前一轮整体出租给其他单位产生诉讼后，在法院执行过程中，本人作为某室产权人，不但未能收回商铺，而且经判决的租金也未全额收到，故不存在交付商铺的基础。本人并未委托任何人签字，无证据证明本人签名授权的行为存在。涉讼的合同对本人不发生任何法律效力，任何人无权处置本人的财产。退一步讲，即使柴剑飞构成表见代理，该合同约定的租金标准也低于市场价，显失公平。
陈宇、褚天明等被告认为，在前案执行中，为减少经济损失，先行起诉的48户业主同意将商铺再次整体另行出租，柴剑飞作为48户的代表之一，也积极参与。之后在另44户业主也同意再次整体出租的情况下，又选举了6名代表。现上述11人作为91户的代表，根据各业主的授权，有权与原告签订合同，并对租金分配进行约定。吴明朗未签字，如权利受到侵犯，91户业主不存在过错，侵权责任应由柴剑飞承担，但众业主坚持认为，柴剑飞作为产权共有人，基于其也向其他代表及业主所称可以代表吴明朗，并参与了前后两轮的整体出租的谈判、执行、签约等事实，使广大业主有理由相信其有代理权，故涉案租赁合同依法有效，现91户业主同意继续履行合同，并要求吴明朗，柴剑飞一并履行。
本院认为，根据现有证据，涉讼的商铺上海市某路某（双）号一至三层商铺（总面积6536.1平方米）共有业主92户（128人），其中某室商铺权利人系存有母、子关系的吴明朗、柴剑飞。众业主选择了整体出租的方式使用涉讼商铺，并与原告就此签订《上海市房屋租赁合同》和《上海市房屋租赁补充合同》，原告也对室内外改建进行整体装饰装潢，上述事实可以确认。本案中，柴剑飞能否代表吴明朗实施签约行为，是双方的争议焦点。根据当事人的陈述及证据证明，涉讼的商铺从前一轮整体出租引起的纠纷，以及之后的法院审理、执行、协商等过程，某室商铺的租赁事宜就由柴剑飞负责，前一轮租赁关系结束后，虽无证据证明吴明朗委托柴剑飞继续处理某室商铺事宜，但柴剑飞作为某商铺的产权共有人，也有权处理商铺事宜，同时柴剑飞作为业主选举的代表之一，全程参与了本次诉讼涉及的整体出租的谈判、协商、签约等过程，期间，并未明确告知其他业主其未得到母亲吴明朗的授权，基于上述事实，原告及其他91户业主有理由相信柴剑飞可以代表吴明朗同意商铺整体出租，柴剑飞实施的代理行为，符合表见代理的法律特征。据此，原告与全体业主的11名代表所签订的《上海市房屋租赁合同》和《上海市房屋租赁补充合同》应认定为当事人真实意思表示，合同有效。被告吴明朗、柴剑飞的抗辩理由无事实和法律依据，本院难以采信，故对原告要求本案被告按照合同约定，履行合同的请求，本院应予支持。被告柴剑飞拒不到庭，视为其放弃权利。需要指出的是，因涉案合同原告方已经通过提出本案诉讼的形式主张被告交付房屋，考虑到执行的可操作性及有效性，本案宜直接判决被告交付房屋。同时，基于涉案各方就整体出租事宜已经引发多次诉讼的事实，法院希望本案的各方业主，在今后的商业活动中，应遵循诚实信用等法律规定，合理评估自己采取的商业经营模式的风险，以确保经营活动的有序健康发展。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下：
一、原告上海京沙置业有限公司与柴剑飞、陈宇等户（128名）业主就上海市某路某（双）号一至三层商铺签订的《上海市房屋租赁合同》和《上海市房屋租赁补充合同》有效，原、被告应继续履行；
二、被告吴明朗、柴剑飞应于本判决生效之日起十日内向原告上海京沙置业有限公司交付上海市某路某（双）号一至三层商铺中的某室商铺。
本案受理费人民币80元，由被告柴剑飞、吴明朗负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起被告叶香琴、黄启超在三十日内，原告与其余被告在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王 飞
审 判 员 汤国荣
人民陪审员 葛秀宝
二〇一四年四月十八日
书 记 员 李 昕
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人
不得侵犯