河北省保定市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）保民二终字第1127号
上诉人（原审原告）张万兴，农民。
委托代理人刘士杰，河北昊正律师事务所律师。
上诉人（原审被告）河北锦联房地产开发有限公司望都分公司，住所地：望都县乾荣祥和苑11号楼001号门脸。
代表人李文亚，负责人。
委托代理人钱春潮，河北时代经典律师事务所律师。
原审第三人牟志强。
原审第三人肖胜利，望都县公安局工作人员。
原审第三人杜军英。
上诉人张万兴、河北锦联房地产开发有限公司望都分公司（以下简称锦联房地产望都分公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省望都县人民法院（2015）望民初字第115号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明，锦联房地产望都分公司系望都县乾荣·祥和苑小区开发商，因锦联房地产望都分公司欠河北恒屹建设工程有限公司的工程款，河北恒屹建设工程有限公司又欠第三人牟志强的钱，经锦联房地产望都分公司与第三人牟志强及河北恒屹建设工程有限公司协商，将望都县乾荣·祥和苑小区4-1-902号房屋及4-1-011号车库抵顶给了第三人牟志强。2013年1月29日，张万兴委托第三人肖胜利与锦联房地产望都分公司签订了编号为1242号的望都县商品房预售合同，购买了该住房及车库，第三人肖胜利在合同代办人落款处签名。合同约定，望都县乾荣·祥和苑小区4-1-902号住房及4-1-011号车库总房款为384424元，付款方式为一次性付款；商品房达到交付使用条件且张万兴在付清全部房款及其他费用后，双方对张万兴所购商品房进行交接验收，并办理交付手续。如因张万兴原因致使交接时间延期，由张万兴负责。2014年2月22日，锦联房地产望都分公司与翟姗订立商品房买卖合同，将望都县乾荣·祥和苑小区4-1-902号住房卖给翟姗，翟姗一次性付款370412元，该合同已在望都县房地产交易市场管理所办理备案。张万兴、锦联房地产望都分公司及第三人肖胜利均认可第三人肖胜利共向锦联房地产望都分公司交纳房款529085元。以上事实，有张万兴提交的合同编号为1242号的望都县商品房预售合同、锦联房地产望都分公司提交的其与翟姗签订的商品房买卖合同、望都县房地产交易市场管理所出具的证明、第三人肖胜利提交的锦联房地产望都分公司为第三人牟志强出具的收款收据及庭审笔录在卷证实。
张万兴主张其与牟志强签订了转让协议，牟志强将4-1-902号住房及4－1－008号车库转让给张万兴，肖胜利代张万兴向牟志强交纳房款、车库款及门窗改装费399424元；其认为合同编号为1242号的望都县商品房预售合同已经办理了备案。锦联房地产望都分公司称合同编号为1242号的望都县商品房预售合同已经撤销并销毁，该合同项下款项已经转移至杜军英所购买的9－2－1102室，肖胜利用该合同项下的房产置换为第三人杜军英所购买的9－2－1102号住房及8－1－008车库和9－B14号储藏室；不认可张万兴与牟志强签订的转让协议；第三人肖胜利所持有的合同编号为1242号商品房预售合同也应该销毁，但肖胜利称其所持有的合同丢失而未销毁。锦联房地产望都分公司提交肖胜利与锦联房地产望都分公司签订的9－1－902室商品房预售合同及锦联房地产望都分公司与张玉仓、马连英、李荣华签订的商品房预售合同，以证明4-1-902号住房的购买者是肖胜利不是张万兴。以上事实，有张万兴、锦联房地产望都分公司提交的以上合同、张万兴提交的牟志强的收条、肖胜利、牟志强出具的证明、收款收据2张、锦联房地产望都分公司提交的张万兴与牟志强的转让协议复印件、锦联房地产望都分公司与河北恒屹建设工程有限公司之间的补充协议、河北恒屹建设工程有限公司出具的书面证明及庭审笔录在卷证实。
锦联房地产望都分公司称第三人杜军英的购房款实际为519085元，杜军英为了少交契税和维修基金要求合同写成474920元，2014年11月30日锦联房地产望都分公司与杜军英签订预售合同中的房款为519085元，杜军英出具协议书证明以上事实，锦联房地产望都分公司同时主张第三人肖胜利还欠锦联房地产望都分公司房款57000元。张万兴及第三人肖胜利对此均不予认可，称第三人肖胜利替张万兴交纳全部房款后，因张万兴经济紧张，要求办理房贷，经第三人肖胜利与锦联房地产望都分公司协商，锦联房地产望都分公司让第三人肖胜利帮其销售一套大面积的住房并交付全款，方同意给张万兴办理房贷。第三人肖胜利又找了第三人杜军英购买了锦联房地产望都分公司另一套住房、车库及储藏间，即9-2-1102号住房及8-1-008号车库和9-B14号储藏室，总房款为474920元。第三人肖胜利将张万兴购房合同中的房款384424元转至第三人杜军英购房合同应交款项，又替第三人杜军英补齐了剩余款项。因张万兴需交纳首付，第三人肖胜利又替张万兴交纳了44165元。张万兴因担心自己与杜军英的房款混在一起说不清，肖胜利就于2013年3月18日又代张万兴向锦联房地产望都分公司交纳了10000元购房款，锦联房地产望都分公司出具了收款收据，该收据显示，交款单位为肖胜利4-1-902，收款事项为房款。包括第三人杜军英的购房款，第三人肖胜利共交纳了529085元，其中杜军英的房款为474920元，剩余的54165元作为张万兴将来贷款的首付款。第三人杜军英于2014年6月30日为第三人肖胜利出具的书面证明也证明其购房款系第三人肖胜利代为交纳，总购房款为474920元，并于2015年3月30日出具证明称锦联房地产望都分公司收回其商品房预售合同，并让其当日重新签订一份商品房预售合同，该合同上的房屋面积、单价、房款与原合同上不一致，以原合同记载内容为准。第三人肖胜利提交锦联房地产望都分公司出具的交房预排续单证明其不拖欠锦联房地产望都分公司房款57000元。锦联房地产望都分公司承认2013年3月18日收取10000元的事实，但称该款系第三人肖胜利交纳的过户费，而非购房款。以上事实，有上述相关证据、第三人肖胜利替第三人杜军英交纳购房款的银行记录4笔、锦联房地产望都分公司为第三人杜军英出具的购房收款收据3笔及庭审笔录在卷证实。
原审法院认为，张万兴和第三人肖胜利均认可张万兴委托第三人肖胜利与锦联房地产望都分公司签订合同编号为1242号的望都县商品房预售合同，且张万兴持有该合同原件，应认定张万兴系合同的买受方。该合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，且未侵犯第三人合法权益，应认定为有效合同。锦联房地产望都分公司主张张万兴购房合同项下房产已置换成第三人杜军英所购住房，并提交2014年11月30日锦联房地产望都分公司与第三人杜军英签订的商品房预售合同及杜军英出具的协议书证明杜军英的总房款为519085元，锦联房地产望都分公司及第三人肖胜利均不予认可，第三人肖胜利还提交了第三人杜军英于2015年3月30日出具的证明予以反驳，因第三人杜军英未到庭，故锦联房地产望都分公司、第三人肖胜利提交的关于杜军英出具的证明，法院均不予认可。锦联房地产望都分公司亦未提交证据证明2013年3月18日收取4-1-902住房购房款系收取的过户费，故其关于与张万兴间的购房合同已解除的主张法院不予采纳。望都县房地产交易市场管理所出具的证明能够证实2014年2月22日锦联房地产望都分公司与翟姗订立的商品房买卖合同已办理备案，为房产登记做好了前期的准备工作。张万兴、锦联房地产望都分公司及第三人均未提交证据证明翟姗非善意第三人，且翟姗一次性付清全款，已履行了合同义务，锦联房地产望都分公司也将该房屋交付给翟姗。张万兴委托第三人肖胜利与锦联房地产望都分公司订立的商品房预售合同未按合同约定依法登记，未发生物权转让的效力，不能对抗善意第三人，故本案所涉房屋确定翟姗为买受人更适宜房屋买卖合同的履行。张万兴购买房屋的目的不能实现，锦联房地产望都分公司应承担相应的违约责任，张万兴可另案主张。因第三人杜军英未到庭，且张万兴、锦联房地产望都分公司、第三人肖胜利均未提供有效证据证明杜军英就祥和苑小区9-2-1102号住房及8-1-008号车库和9-B14号储藏室支付的实际价款，从第三人肖胜利实际交纳的购房款529085元中扣除杜军英实际支付的房款应为张万兴交纳的购房款，具体数额本案无法确定，且与本案非同一法律关系，张万兴可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十条之规定，判决：一、原告张万兴和被告河北锦联房地产开发有限公司望都分公司签订的合同编号为1242号的望都县商品房预售合同为有效合同。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费160元，财产保全申请费1945元，原告张万兴负担1052.5元（已交纳），被告河北锦联房地产开发有限公司望都分公司负担1052.5元，于判决书生效后十日内交纳。
判决后，张万兴、锦联房地产望都分公司均不服，向本院提出上诉。张万兴的上诉理由为：一、原审法院违背本案合同标的物的现状，错误地认定锦联房地产望都分公司已将部分合同标的物（房屋）交付给案外人翟姗，将合同标的物的买受人确定为翟姗，剩余部分合同标的物（车库）的使用现状却未涉及。1、涉案房屋目前处于望都县人民法院查封状态，无人使用，原审判决称锦联房地产望都分公司将该房屋交付给翟姗与事实不符。2、张万兴在合同签订后，委托肖胜利垫付了房款及15000元窗户改装费，张万兴实际已对房屋进行了窗户改装、水电改造、防水处理。房屋钥匙、车库钥匙及门卡均交付给张万兴。在张万兴做了防水晾了一段时间后，准备进行装修，发现房屋锁具被更换，房屋内还有其他人员装修，才提起本案诉讼。3、合同中约定的车库一直由张万兴在使用。4、翟姗不是本案当事人，原审法院却将本应由翟姗另案起诉的内容在本案中予以错误处理，程序违法。5、张万兴和翟姗的合同都加盖着合同备案专用章，两人均未进行预告登记，均未发生物权转让的效力，不存在合同优先履行的问题。且由于翟姗并没有参与本案诉讼，事实上原审法院免除了翟姗举证证明张万兴是否是善意第三人的相应责任，因此，原审法院既程序违法又显失公正。6、原审判决混淆了合同登记备案与预告登记的区别。合同备案是对商品房预售的一种行政管理手段，用以规范开发商的销售行为。但合同备案后的债权不具备对抗他人的效力。锦联房地产望都分公司并未就涉案房屋与任何人进行预告登记。7、原审法院认定了张万兴与锦联房地产望都分公司之间的合同为有效合同，而且本合同签订时间在先，处于履行过程当中，而房屋目前已采取了财产保全措施，该合同具有继续履行的可能性，法院应判令双方继续履行该合同，而原审法院在对房屋已采取了保全措施的情况下，自相矛盾地认定房屋已交付给案外人，既违背本案事实，又损害了法院的公信力及张万兴的合法权益。二、由于锦联房地产望都分公司未按照合同约定履行义务才导致本案诉讼，其应承担本案全部诉讼费用。三、杜军英购房合同约定款项为474920元，而根据锦联房地产望都分公司出具的收据，肖胜利共交款529085元，多余款项是张万兴的房款。锦联房地产望都分公司却将肖胜利交的519085元都单方写成杜军英的房款、车库款、储藏室款，而且也不将收据交给肖胜利，其目的就是为了逃避与张万兴间的商品房预售合同的履行义务。在原一审、二审时，锦联房地产望都分公司称为了少交契税和费用，应杜军英的要求，杜军英购房合同上购房金额低于实际数额，这一说法既与事实不符，又明显违法。在原一、二审开庭后，锦联房地产望都分公司又于2014年11月30日与杜军英签订了商品房预售合同和协议书。这两份证据不真实，属于恶意串通损害他人利益，其内容也漏洞百出，应属无效。综上，请求撤销原审判决，确认编号为1242号的望都县商品房预售合同为有效合同，并判令双方继续履行该合同，将合同标的物及钥匙交付给张万兴，诉讼费用由锦联房地产望都分公司负担。
锦联房地产望都分公司答辩称，一、所有权的转移除需满足登记要件外，还要以交付为标准。本案争议房屋已经交付给翟珊，并开具了正规的购房发票，翟珊也对该房屋进行了装修，原审法院关于其是善意第三人的认定是正确的。二、4-1-011号车库不是锦联房地产望都分公司交付给肖胜利的，而是其借用车库钥匙看车库后未将钥匙返还，现已经将车库钥匙进行了更换。三、一审没有认定的杜军英所购房屋的房款，根据杜军英的购房收据、购房合同及购房发票能够证明杜军英购房的总额为519085元。综上，本案应当驳回上诉人张万兴的上诉请求。
肖胜利答辩称，同意张万兴的上诉意见。
锦联房地产望都分公司的上诉理由为：一、原审判决认定张万兴具有诉讼主体资格是错误的。在编号为1242号的望都县商品房预售合同的签订、履行、解除过程中均是肖胜利进行的相应民事法律行为，肖胜利并未表明委托关系。原一审中牟志强也明确指出其将争议房产转卖给了肖胜利。二、原审判决认定2013年3月18日的10000元收据为张万兴的购房款是错误的。该款是牟志强将争议房屋及车库转让给肖胜利所产生的过户手续费。在原一审中牟志强明确证实转让房产时锦联房地产望都分公司曾要求其交纳10000元的过户手续费，但其未交纳。锦联房地产望都分公司与肖胜利签订房屋预售合同后又多次催促，直至2013年3月18日肖胜利才交纳，同时要求收据上注明房款。但实际上争议房产款项已交清，不存在再交房款情况。张万兴主张的其因担心1242号预售合同项下款项全部转至杜军英购房合同项下后，自已手中无购房证据，故在2013年3月18日又交纳了10000元房款。该说法存在时间前后倒置的逻辑错误，违背客观事实。1242号预售合同项下款项全部转至杜军英购房合同项下是因肖胜利在2013年6月21日提出以小换大、补齐差额，同时双方均同意解除1242号预售合同，并签订了新的三方协议。三、原审判决对双方提交的杜军英的证明均不认可，且无法确定杜军英的实际购房款是错误的。锦联房地产望都分公司提交2013年6月21日出具给杜军英的三份收据明确记载原编号1242预售合同的房款384424元已经全部转到杜军英所购房屋房款中，肖胜利通过pos机转款补齐了剩余房款，总计519085元。锦联房地产望都分公司与杜军英于2014年11月30日签订的合同明确写明房款为519085元，并且已开具正式发票足以认定。请求撤销原审判决，驳回张万兴的诉讼请求，诉讼费由张万兴负担。
张万兴答辩称，一、张万兴具有本案的诉讼主体资格，肖胜利证实是受张万兴委托购买房屋，签订合同时因张万兴不在场，所以合同中乙方处空白，肖胜利在代办人处签字，该合同原件为张万兴持有。二、2013年3月18日的10000元的收据是张万兴的购房款。因为在2013年3月张万兴交纳10000元房款之前锦联房地产望都分公司就和肖胜利协商由其代卖一套大面积的商品房，然后张万兴购买的房屋可以贷款，因张万兴担心将自己的房款拨付到大面积的商品房房款后，手中没有证据，锦联房地产望都分公司就让张万兴交10000元的房款作为将来购买房屋的首付。三、锦联房地产望都分公司将肖胜利交纳的519085元都单方写成杜军英的房款、车库款和储藏室款，其目的是为了逃避与张万兴签订的商品房预售合同的义务，达到侵吞肖胜利代张万兴交纳的房款的目的。因此请求驳回锦联房地产望都分公司的上诉请求。
肖胜利答辩称，同意张万兴的答辩意见。
二审诉讼中，上诉人锦联房地产望都分公司提交4-1-902房屋不动产销售发票一份，开具日期为2015年1月26日，证实该房屋已出售给翟姗；提交9-2-1102房屋不动产销售发票一份，开具日期为2015年1月26日，面积180.82平方米，金额394085元，付款方杜军英、杜静，证实杜军英对房屋价款及面积无异议；提交祥和苑小区钥匙借用登记表一份，证实4-1-011号车库钥匙系肖胜利借走未归还。第三人肖胜利提交4-1-902房屋照片六张，证实房屋处于查封状态，无人居住；提交4-1-011号车库照片七张，证实车库一直由张万兴使用。经质证，张万兴认为4-1-902房屋不动产销售发票系锦联房地产望都分公司让望都县地税局代开，开具时间处于该房屋查封期间，开具发票的行为不合法；9-2-1102房屋不动产销售发票中的房屋面积及金额信息系锦联房地产望都分公司单方提供，与杜军英原始购房合同不一致，不予认可；祥和苑小区钥匙借用登记表系锦联房地产望都分公司单方制作，不能作为定案依据。肖胜利对两张不动产销售发票的质证意见同张万兴，认可钥匙借用登记表中自己的签字，但称借用的系4-1-008号车库钥匙，被锦联房地产望都分公司涂改为4-1-011号车库。锦联房地产望都分公司对肖胜利提交的照片不予认可，称无法确认照片形成时间，车库系非法占据，法院对不动产封门封窗的查封方式错误。其他事实与一审认定事实一致。
本院认为，委托人可以与受托人约定，由受托人处理委托人事务，且委托行为并不以告知第三人为生效要件。张万兴委托肖胜利购买乾荣·祥和苑小区4-1-902号房屋及4-1-011号车库的事实，有双方当事人陈述及编号1242号的商品房预售合同予以证实，本院对此予以确认，故张万兴具备本案诉讼主体资格，有权提起诉讼。
依法成立的合同，自成立时生效。编号1242号的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效合同。本案争议焦点为合同现在的状态。各方当事人均认可合同约定款项已由肖胜利以三方协议的形式交付，后转至杜军英签订的商品房预售合同项下。锦联房地产望都分公司主张款项转移后编号1242号的商品房预售合同已解除，但肖胜利在交纳合同约定款项后，又于2013年3月18日交纳了10000元款，且锦联房地产望都分公司出具的收据明确载明该款为4-1-902房款，锦联房地产望都分公司主张该款为过户费，无事实及法律依据，本院对此不予认定。张万兴主张当时已与锦联房地产望都分公司协商一致代售其他房屋并转移款项，该款为另行交纳的编号1242号的商品房预售合同中的款项，本院对此予以采纳。因此锦联房地产望都分公司关于编号1242号的商品房预售合同已解除的主张不能成立。
关于编号1242号的商品房预售合同是否应继续履行的问题。2014年2月22日，锦联房地产望都分公司与翟姗就4-1-902号房屋签订了商品房买卖合同，翟姗支付了全部价款，并办理了合同备案，上述行为均发生于原审法院对该房屋进行财产保全之前。行政备案登记虽不具有准物权的效力，但亦表明了双方交易行为的完成。翟姗已按合同约定履行了支付对价的义务，原审判决确定翟姗为买受人更适宜房屋买卖合同的履行，并无不当。翟姗虽不是本案当事人，但锦联房地产望都分公司提交的相关证据足以证实上述事实。张万兴的商品房预售合同签订时间虽早于翟姗签订的商品房买卖合同，但张万兴并未按合同约定履行全部付款义务。其虽主张与锦联房地产望都分公司约定剩余房款以贷款形式支付，但并无相应证据证实，锦联房地产望都分公司亦不认可。张万兴主张已对房屋进行了部分装修，并一直占用4-1-011号车库，未能提交有效证据证实，且上述行为亦不能认定为合法占有。编号1242号的商品房预售合同的标的物虽包括房屋及车库，但车库作为配套设施同时购买，应与房屋配套使用。当房屋不能交付时，单独交付车库已无实际意义。因此，张万兴请求锦联房地产望都分公司交付房屋及车库的请求不应得到支持。张万兴可另行向锦联房地产望都分公司主张其他违约责任。
此外，根据锦联房地产望都分公司于2013年6月21日、2013年7月2日出具的三张收据，肖胜利代杜军英交纳房款、车库款、储藏室款共计519085元，而锦联房地产望都分公司与杜军英于2013年7月3日签订的商品房预售合同中，约定房款、车库款、储藏室款共计474920元。锦联房地产望都分公司主张杜军英为减少契税等费用，合同约定数额低于实际交付房款，并提交了与杜军英于2014年11月30日重新签订的商品房预售合同及开具的正式发票，证实实际房款为519085元。但上述证据形成时间为本案发回重审前的二审辩论终结后，且反映的是锦联房地产望都分公司与杜军英之间的关系，存在双方对原合同进行变更的可能性，不能据此认定肖胜利代理杜军英签订原商品房预售合同时交纳的房款全部为杜军英合同项下的款项。因杜军英并未出庭，原审法院仅认定从第三人肖胜利实际交纳的购房款529085元中扣除杜军英实际支付的房款即为张万兴交纳的购房款，对具体数额未予确定，并无不妥。张万兴可在另行主张违约责任时一并主张。
综上，上诉人张万兴、锦联房地产望都分公司的上诉请求均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人张万兴负担80元，上诉人河北锦联房地产开发有限公司望都分公司负担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓静
代理审判员 张亚男
代理审判员 安晨曦
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 何 军