福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民初字第2334号
原告兴业银行股份有限公司永安支行，住所地永安市燕江中路216号。组织机构代码85819433-6。
负责人孙谦，该行行长。
委托代理人刘洪。
被告李优秀，女，汉族，1976年6月14日出生，住永安市。
被告陈承建，男，汉族，1987年10月17日出生，住福建省大田县。
被告福建永安市吉祥房地产开发有限公司，住所地永安市吉山五里亭云顶美墅售楼部，组织机构代码77963748-5。
法定代表人邱祖德，董事长。
委托代理人管昌庆、陈凤清，福建顺隆律师事务所律师。
原告兴业银行股份有限公司永安支行与被告李优秀、陈承建、福建永安市吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，因案情较为疑难复杂于2015年8月3日将该案转为普通程序并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘洪及被告吉祥公司的委托代理人陈凤清到庭参加诉讼，被告李优秀、陈承建经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年11月16日，原告与被告李优秀、陈承建及吉祥公司共同签定《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定李优秀、陈承建向原告借款620000元；借款期限自2009年11月27日至2029年11月27日，还款方式为：按月等额本息还款。由李优秀、陈承建共同所有的位于永安市阳光福第小区39幢1-3层107号房作抵押；被告吉祥公司对债务作阶段性连带责任保证，保证期间为自债务人将抵押权利凭证交由债权人收执之日起保证责任免除。合同在履行过程中，被告李优秀、陈承建未按合同约定按期支付贷款本息，拖欠的部分借款本息由被告吉祥公司代垫。截止2015年11月11日，被告李优秀、陈承建已连续三个月未正常还款，目前拖欠原告的逾期借款本息是11742.27元。原告请求判令：1、解除原告与被告李优秀、陈承建、福建永安市吉祥房地产开发有限公司于2009年11月16日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；2、被告李优秀、陈承建立即归还欠款本金496698.33元，利息含罚息5441.04元（计算至2015年11月11日），合计502139.37元，并支付至判决生效后所确定的宽限期限内的实际给付之日止的利息；3、原告有权以拍卖、变卖抵押物即被告李优秀、陈承建共有的位于永安市阳光福第小区39幢1-3层107号房产，所得价款优先受偿；4、被告福建永安市吉祥房地产开发有限公司对被告李优秀、陈承建未清偿的借款本息承担连带保证责任；5、本案诉讼费用由三被告承担。
被告李优秀、陈承建未作答辩。
被告吉祥公司辩称，截至2015年7月30日，该公司作为保证人共为被告李优秀、陈承建代垫偿还了拖欠原告的借款本息110073.25元，因此产生的利息和违约金损失应由被告李优秀、陈承建承担。被告吉祥公司代垫的上述款项应当在讼争的房产拍卖、变卖价款中直接予以抵扣并支付给该公司。
经审理查明，2009年11月16日，原告与被告李优秀、陈承建、吉祥公司签订一份合同编号为兴银明永安180919144401000的《个人购房抵押（保证）借款合同》。合同中约定：被告李优秀为主债务人及抵押人，被告陈承建为共同债务人及抵押物共有人，保证人为被告吉祥公司；借款用途为购买个人第一套住房；借款金额620000元，期限为240个月，借款期限起止日以借款借据中的记载为准即自2009年11月27日起至2029年11月27日止；借款实行等额本息还款法，还款日为每月的16日；借款基准利率为中国人民银行公布的同期同档次基准利率的基础上下浮30%即借款初始年利率为4.158%；借款逾期、罚息利率为借款利率上浮50%；借款指定的收款人为被告吉祥公司；被告将其所购买的位于永安市阳光福第小区39幢1-3层107号的房产为该笔借款提供抵押担保；抵押担保范围包括本合同项下主债权本金、利息、罚息、违约金等实现债权的费用；债务人发生不按本合同规定按时偿还借款本息等情形构成违约，债权人有权解除合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本息及其他费用等。合同签订后，原告依约于2009年11月27日向被告李优秀指定的被告吉祥公司的账户（账号为18×××53）发放贷款620000元，被告李优秀在原告出具的借款借据上签字确认借款发放。
另查明，被告吉祥公司同意为被告李优秀的借款提供阶段性担保，保证范围包括借款本息、违约金等，保证期间为债务履行期限届满之日起两年，如债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将抵押权利凭证交由债权人收执之日起保证责任免除，但保证人仍应对债务人之前已到期的债务承担保证责任。2009年11月18日，被告李优秀、陈承建向永安市房产管理局申请办理按揭贷款抵押登记并提交了办理他项权证登记的相关材料。至庭审辩论结束前，原告尚未收执以其为抵押权人的永安市阳光福第小区39幢1-3层107号房产抵押登记的他项权凭证。
又查明，借款合同在履行期间，被告李优秀、陈承建多次出现未按期偿还借款本息的违约情形，经原告多次催收仍未能按时足额履行还款义务。截止2015年11月11日，被告李优秀、陈承建已连续三个月未按期还款，尚欠原告借款本金496698.33元，利息含罚息5441.04元，借款本息合计502139.37元未偿还。被告吉祥公司作为保证人，自2012年6月起至2015年7月30日期间多次代为被告李优秀、陈承建偿还贷款，累计代垫偿还的金额为110073.25元。
上述事实，有原告提供的营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证明、内资企业登记基本情况表、婚姻登记记录证明、产权登记收件收据、个人购房抵押（保证）借款合同、借款借据、本息计算清单；被告吉祥公司提供的还款明细表、银行对账单、转账凭证、还款凭证以及当事人的陈述等在案为凭，上述证据材料真实、合法，证据之间能够相互印证，可以证明本案事实，本院予以采信。
本院认为，原告与被告李优秀、陈承建、吉祥公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，是原、被告双方的真实意思表示，内容合法，为有效合同。被告李优秀、陈承建未按合同约定按期足额归还借款本息，经原告多次催告仍未履行，已经以自己的行为表明不履行主要债务，构成违约，合同约定的解除条件已成就。原告提出解除与三被告签订的借款合同并要求被告李优秀、陈承建偿还尚欠的全部借款本息的主张，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告吉祥公司为被告李优秀、陈承建的借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为借款人办妥贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日。本案中，房管部门仅完成了该涉案房产抵押登记申请材料的收件程序，至法庭辩论终结前该涉案房产仍未办妥房产抵押登记手续，原告尚未取得抵押房产的他项权证书，不动产抵押权尚未设立，依法不产生物权效力，原告主张对拍卖、变卖涉案房产所得价款享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。基于上述理由，原告尚未取得抵押房产的权利凭证，被告吉祥公司的阶段性保证责任未免除，原告依约要求被告吉祥公司对被告李优秀、陈承建的债务承担连带清偿责任，符合合同约定和法律规定，本院亦予以支持。被告吉祥公司承担连带保证责任后，有权向债务人李优秀、陈承建追偿。被告吉祥公司提出担保追偿的主张，与本案不属同一法律关系，本院在本案中不予处理，对此吉祥公司可另行主张。被告李优秀、陈承建经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告兴业银行股份有限公司永安支行与被告李优秀、陈承建、福建永安市吉祥房地产开发有限公司于2009年11月16日签订的编号为兴银明永安180919144401000的《个人购房抵押（保证）借款合同》。
二、被告李优秀、陈承建应于本判决生效后五日内偿还原告兴业银行股份有限公司永安支行借款本金496698.33元及利息5441.04元（利息计算至2015年11月11日），借款本息合计502139.37元；并继续按合同约定的利率支付自2015年11月12日起至判决指定的履行期限届满时止的借款利息，期限内还款的，支付利息至实际还款日止。
三、被告福建永安市吉祥房地产开发有限公司对被告李优秀、陈承建的上述债务承担连带清偿的保证责任。
四、驳回原告兴业银行股份有限公司永安支行的其他诉讼请求。
如果被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8847元，由被告李优秀、陈承建、福建永安市吉祥房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判长 王 军
审判员 王丽花
审判员 徐 娟
二〇一五年十一月十七日
书记员 朱巧瑛