福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民终字第6237号
上诉人（原审被告)惠安县农村信用合作联社崇武信用社，住所地福建省惠安县崇武镇工贸街国信大厦临街东边。
法定代表人张一鸿，负责人。
委托代理人谢竞忠，福建泉台律师事务所律师。
委托代理人黄惠婷，福建泉台律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘少华。
委托代理人郑永桂，福建刺桐律师事务所律师。
原审第三人张东吓。
原审第三人张秀珍。
上诉人惠安县农村信用合作联社崇武信用社（以下简称崇武信用社）因与被上诉人刘少华、原审第三人张东吓、张秀珍房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2014）惠民初字第3778号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，2008年3月6日，原、被告签订《房地产转让合同》1份，约定：“第一条甲方（即本案被告）同意将坐落在惠安县崇武镇崇兴街的房地产一处转让给乙方（即本案原告）。该宗房地产为原张东吓所有的房产及土地使用权，于一九九九年五月一日经惠安县人民法院依法裁定给甲方抵债[见惠安县人民法院民事裁定书（1998惠执字第746、764、2733号）]。……第三条转让价格：经甲、乙双方同意，上述房地产的成交价格为330390元。第四条付款方式：本合同签订之日，乙方一次性付清甲方款项。第五条房地产的交付使用：本合同订立后，甲方在接受法院移交该宗房地产的同时，即将房地产及保管交付乙方使用，自交付之日起该宗房地产的一切权益或风险均由乙方承担。第六条甲乙双方应遵守国家制定的房地产相关法律法规及政策，并按规定缴纳办理上述房地产转让所需缴纳的税费。甲方应协助乙方办理过户手续，所有交易税费及其他费用均由乙方承担。……”合同签订后，被告于2008年3月17日出具现金收方传票，载明收到原告缴纳的款项330390元。2014年7月2日，原告提起诉讼，请求判决：1.被告立即将其转让给原告的址于惠安县崇武镇崇兴街原张东吓所有的五层楼房交付原告，并为原告办理土地使用权转移登记手续；2.被告按每月5980元（598m²×10元/m²）标准支付原告自2008年3月6日起至暂计至起诉之日止的占用费。原审法院于2014年7月2日立案受理后，通知张东吓、张秀珍作为第三人参加诉讼。诉讼中，原告明确其请求被告协助原告办理土地使用权转移登记手续。在审理过程中，依原告申请，原审法院委托泉州永信房地产评估项目咨询有限公司，对涉讼楼房从2008年3月起至鉴定之日止用于出租的单位建筑面积的租金标准进行评估鉴定，该鉴定机构于2015年5月22日作出泉永信（2015）估字第083号《房地产租金估价报告》，估价结果涉讼楼房2008年至2015年间每年的月单位建筑面积租金（元/㎡）分别为4.76、4.93、5.0、5.08、5.98、6.06、6.09、6.19。
以上事实，有原告提供的《房地产转让合同》、福建省农村信用社（农合行）现金收方传票，以及双方当事人陈述等为证。
原审归纳双方当事人的争议焦点为：1.被告是否应将涉讼楼房交付原告并协助办理土地使用权转移登记手续；2.被告应否支付原告占用费及如何计算。
关于焦点1，原告认为，双方签订的合同依法有效，且原告已经支付购房款，被告应将楼房交付原告。该楼房已经于2001年由法院移交给被告，系被告疏于管理，导致被第三人张东吓侵占。被告认为，合同约定“甲方在接受法院移交该宗房地产的同时，即将房地产及保管交付乙方使用”，该约定是附条件的约定，被告有向法院起诉要求第三人返还楼房，且原告也知道被告起诉的事情，原告接受楼房被侵占的现状，故交付的附加条件至今尚未成就。第三人张东吓认为，其没有其他住所，应保障其居住权。
原审认为，原、被告双方签订的《房地产转让合同》未违反法律规定，应认定有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。（2011）惠民初字第1810号民事判决书中，被告自认法院已经于2001年10月20日将涉讼楼房移交被告，第三人在2009年10月间强行搬进涉讼楼房（该判决书第二页8-11行），并向第三人主张权利。原告在2008年3月6日签订合同时不可能预见第三人会于2009年10月间侵占涉讼楼房，故在签订合同时涉讼楼房已经符合交付条件。在签订合同后，原告已按照约定支付购房款，故对原告请求被告立即交付楼房予以支持。涉讼楼房已经办理土地使用权审批登记，被告应按照合同约定，协助原告办理土地使用权转移登记手续。
关于焦点2，原告认为，被告不能交付楼房，应赔偿原告损失，并承担违约责任。原告自2009年起每年都有到被告处交涉，要求交付楼房。如被告能依约交付楼房，原告可以将楼房出租，所得租金也超过原告主张的占用费。根据评估报告，原告将诉讼请求中的第二项即主张的占用费变更为按租金标准计算自2008年3月起至评估报告评估的2015年5月止：2008年：611.13m×4.76元/㎡×10个月=29089.79元；2009年：611.13m×4.93元/㎡×12个月=36154.45元；2010年：611.13m×5元/㎡×12个月=36667.8元；2011年：611.13m×5.08元/㎡×12个月=37254.48元；2012年：611.13m×5.98元/㎡×12个月=43854.69元；2013年：611.13m×6.06元/㎡×12个月=44441.37元；2014年：611.13m×6.09元/㎡×12个月=44661.38元；2015年：611.13m×6.19元/㎡×5个月=18914.47元，以上占用费共计290475.41元。2015年6月以后至被告实际支付之日止的占用费，原告另行主张权利。原告提供证人张某、余某的证言，用以证明原告自2009年起每年都有向被告的主任催要楼房。被告认为，涉讼楼房至今还未达到交付条件，无法交付也是第三人造成的，原告无证据证明被告违约。如原告认为应自2008年3月6日起计算占用费，则原告主张也超过诉讼时效。
原审认为，原告签订合同的主要目的在于获得楼房所有权，并进行管理使用。从常理上判断，其在付清房款后不可能不向被告交涉，故两证人称从2009年起每年均有陪同原告向被告催要楼房，予以采信，本案诉讼时效发生中断。被告未交付楼房，导致原告无法取得楼房，并发挥楼房的使用价值，故对原告请求被告支付未交付房屋期间的占用费用予以支持。被告虽对泉永信（2015）估字第083号《房地产租金估价报告》持有异议，但并未提出重新评估鉴定的申请，故原告根据该评估报告认定的单位建筑面积租金标准主张占用费，并相应予以调减，并无不当，予以支持。原告起诉时请求被告支付暂计至起诉之日止的占用费，而并未明确具体截至时间。经庭审确认，原告明确请求被告支付至评估报告确定的2015年5月止，2015年6月以后至被告实际支付之日止的占用费，原告另行主张权利。为避免造成当事人诉累，对原告请求被告支付至评估周期内即2008年3月至2015年5月止的占用费，予以支持。原告请求的占用费从2008年3月7日起计算至2015年5月31日止，应确定为：2008年：611.13m×4.76元/㎡×（9+25÷31）个月=28526.76元；2009年：611.13m×4.93元/㎡×12个月=36154.45元；2010年：611.13m×5元/㎡×12个月=36667.8元；2011年：611.13m×5.08元/㎡×12个月=37254.48元；2012年：611.13m×5.98元/㎡×12个月=43854.69元；2013年：611.13m×6.06元/㎡×12个月=44441.37元；2014年：611.13m×6.09元/㎡×12个月=44661.38元；2015年：611.13m×6.19元/㎡×5个月=18914.47元，以上占用费共计290475.41元。
原审判决认为，原、被告双方签订的《房地产转让合同》应认定为有效，被告应按照合同约定将涉讼楼房交付原告，并协助原告办理土地使用权证转移登记手续。原告请求被告支付占用费，可参照泉永信（2015）估字第083号评估报告确定的租金标准，从2008年3月7日起，计算至2015年5月止，共计290475.41元。审理中，原告变更（减少）诉讼请求，系其在法律规定的范围内对自己诉讼权利的处分，依法应予准许。第三人张秀珍经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决：一、被告惠安县农村信用合作联社崇武信用社应于本判决生效之日起三十日内将位于惠安县崇武镇崇兴街原第三人张东吓所有的五层楼房（土地使用权证编号151957）交付原告刘少华，并协助原告办理土地使用权转移登记手续；二、被告惠安县农村信用合作联社崇武信用社应于本判决生效之日起三十日内赔偿原告刘少华自2008年3月7日起至2015年5月31日止的占用费290475.41元。本案受理费10084元，减半收取5042元，由被告惠安县农村信用合作联社崇武信用社负担。评估费用17500元、测量费2500元，由被告惠安县农村信用合作联社崇武信用社负担。
宣判后，被告崇武信用社不服，向本院提起上诉。
上诉人崇武信用社上诉称，一、原判违反法定程序。原判决将被上诉人的原审诉求“为原告办理房屋产权转移登记手续”更改为“配合办理土地使用权转移登记手续”，违反了民事诉讼法不告不理原则。二、原判决存在事实认定错误。1.原判认定“双方在合同中关于‘本合同订立后，甲方在接收法院移交该宗房地产的同时，即将房地产及保管交付乙方使用’的约定，与事实不符”属于事实认定错误，该条款内容是双方真实意思表示，不违反法律法规的规定。2.原判决认定上诉人在他案中称原审第三人于2009年10月间强行搬进涉讼房屋可作为认定本案事实的自认，与法律规定及事实不符。3.原判认定涉讼房屋在签订合同时已满足交付条件，与事实不符。4.原判以评估报告对房屋租金估价作为计算占用费是错误的。三、被上诉人要求上诉人交付房屋的主张不能成立。上诉人交付房屋不符合双方约定的实现条件。即便如原判认定，则被上诉人在签订合同之时接收了上诉人移交的相关有效法律文书，应视为被上诉人对房屋的现状是接受的，上诉人已履行完交付房屋的义务。3.上诉人不交付或未交付房屋不符合常理。房屋被原审第三人侵占系被上诉人疏于管理所致，故占用费应由原审第三人承担。四、被上诉人的原审诉求已超过诉讼时效。综上，原判决违反法定程序，认定事实及适用法律错误，请求撤销原判，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，或将本案发回重审。
被上诉人刘少华答辩称，原判并未违反不告不理原则。上诉人认为其在其他案件认定的事实不能作为本案依据是错误的。诉争房屋装修很好，是要做酒店使用的。涉讼房屋经法院判决享有所有权，故答辩人将其享有所有权的房屋卖给他人是合法的。被上诉人的原审诉求并未超过诉讼时效期间。综上，上诉人的上诉请求没有法律依据，原判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人张东吓、张秀珍述称，一家七口人没有地方住。其不知道上诉人卖房，欠上诉人的钱是要还的。被上诉人买房时房屋没有装修，被窃贼偷连门窗都没有。被上诉人说的时间不对。
经审理查明，二审双方当事人主要的争议是：1.上诉人崇武信用社应否将涉讼楼房交付被上诉人刘少华；2.上诉人崇武信用社应否赔付被上诉人刘少华占用费；3.原审审理程序是否合法；4.被上诉人刘少华的原审起诉是否超过诉讼时效期间。除上述争议焦点所涉事实外，双方当事人对原判认定的其他事实均无争议，本院对双方无争议的事实予以确认。
二审审理中，各方当事人均未提供新的证据。
本院认为，涉讼楼房用地已于1996年6月办理土地使用权登记审批手续，且经已发生法律效力的本院（2011）泉民终字第1801号民事判决认定，上诉人系涉讼楼房的所有权人，故上诉人有权将其所有的涉讼楼房转让给被上诉人，双方之间签订的《房地产转让合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立有效。根据上述生效判决认定，原审法院已经于2001年10月20日将涉讼楼房产权移交给上诉人，而上诉人与被上诉人系于2008年3月6日签定转让合同，故双方合同第五条约定并不能作为认定涉讼楼房确已实际交付的事实依据。经生效判决查明，张东吓、张秀珍于2008年至2009年间强行搬入涉讼楼房居住并拒不搬出，上诉人作为所有权人于2011年3月10日提起物权保护之诉，后该案判决张东吓、张秀珍在未经上诉人许可的情况下，搬入该房屋居住，已侵犯上诉人的合法权益，应停止房屋侵占行为并搬出涉讼楼房。基于上述事实情况，上诉人主张其已经向被上诉人交付涉讼楼房，缺乏事实依据，不予采纳。上诉人依约负有交付楼房义务，原判对此作出的认定，理据成立，应予确认。被上诉人在原审诉讼中已明确其诉求系要求上诉人协助办理土地使用权转移登记手续，原判对此审理程序合法。上诉人未交付涉讼楼房，客观上造成被上诉人经济损失，应承担相应的违约赔偿责任。上诉人虽对泉永信（2015）估字第083号《房地产租金估价报告》持有异议，但并未依法提出重新评估鉴定的申请，亦未能充分举证证实其对评估对象及评估标准的异议成立，故原判基于被上诉人的酌减请求，参照该评估报告确定的租金标准计算占用费，依法并无不当。本案双方转让标的物系五层楼房，且被上诉人已依约付清房款，结合一审两证人证言所称从2009年起每年均有陪同被上诉人向上诉人催要楼房，原判认定本案诉讼时效已发生中断应属合理。综上，上诉人的上诉请求依据不足，不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10009元，由上诉人惠安县农村信用合作联社崇武信用社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李翔峥
代理审判员 陈志杰
代理审判员 郑玉蒜
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 薛 波
注：本案适用的主要法条及执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。