湖北省十堰市郧阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂郧阳民一初字第01130号
原告曹丽，女，1987年1月2日出生，汉族。
原告郑兴朝，男，1982年5月4日出生，汉族。
被告周永，男，1968年10月5日，汉族。
委托代理人刘道成，十堰市武当法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。
被告刘爱萍，女，1972年1月5日出生，汉族，无固定职业。
委托代理人王清哲，十堰市茅箭区诚信达法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。
原告曹丽、郑兴朝诉被告周永、刘爱萍房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由审判员燕学成担任审判长，审判员徐卓威、人民陪审员许新艳参加的合议庭，于2014年11月17日、2015年1月27日公开开庭进行了审理。原告郑兴朝、曹丽，被告周永委托代理人刘道成，被告刘爱萍到庭参加了诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告曹丽、郑兴朝诉称：2013年1月1日我们与被告周永、刘爱萍签订了一份《门面出租合同》，约定将郧县城关镇×××××110平米已用于小型酒店经营的门面出租于我们，同时前二年房屋租金每月2200元，第三年房屋租金为2400元，合同期效为三年。我们投入资金翻新装修后，用于小型酒店经营，在经营过程中发现房屋存在质量安全问题，并多次主动与被告协商无果。在协商过程中，我们了解到合同所涉及房屋属于居民住宅，且被告在明知房屋存在安全质量问题未告知我们的情况下，仍与我们签订租赁合同。我们自2014年5月起已不能正常营业，于2014年9月2日完全停止营业。故请求法院判令解除我们与被告签订的《门面出租合同》；被告返还我们起诉之日起房屋租金6967元并赔偿可得利益损失78500元，支付交通费、误工费等相关费用1800元；本案诉讼费用由被告承担。
被告周永辩称：合同是原告方与刘爱萍所签，我并没有签订合同。本案所涉房屋所有权人为刘爱萍，与我无关，我并不知道租房的过程，亦未签订租房合同，我并未给原告造成任何损失。故请求法院驳回原告方诉求。
被告刘爱萍辩称：原告方所诉与事实不符。本案所涉房屋是一幢七层楼的大楼，二楼以上是居民区，一楼都是门面出租，所有居民与一楼经营户未提出房屋有任何质量问题。同时该房屋是我所有的，并不是周永的，租赁合同上周永签名并不是其本人所签，周永并不知道房屋租赁这个事。原告方为了将酒店迁至别处经营，故欲将房屋出租给别人，但未租出去，所以才以房屋有质量问题为由，请求解除租赁合同。
经审理查明：2008年5月20日，被告刘爱萍与郧县三阳房地产开发有限责任公司签订房屋买卖合同，主要载明：“出卖人（郧县三阳房地产开发有限公司）以出让方式取得位于郧县×××××、编号为（××）第×××××号地块的土地使用权。买受人（刘爱萍）购买的商品房为上述项目中的：第×幢×单元×××号房”。
2013年1月1日，原告曹丽、郑兴朝（二原告系夫妻关系）与刘爱萍签订一份《门面出租合同》，主要载明：“出租人（以下简称甲方）：周永、刘爱萍代办，承租人（以下简称乙方）：郑兴朝、曹丽，经双方友好协商，甲方现将郧阳花园B区门面一间（110㎡）出租给乙方，为规范甲乙双方行为，经充分协商，达成如下门面出租协议：1、乙方租赁甲方房屋三年，房租2200元／月，在签订合同之日乙方向甲方一次性交清当年房租，以后提前一个月交下年房租，逾期不交达一个月，甲方有权收回房屋，乙方在承租期间不得破坏房屋结构及所有装修，若损坏加倍赔偿。2、合同签订后，乙方不得私自将门面出租给他人。3、乙方自行安装水、电费自理。4、乙方在承租期内，所有费用一律自理。注：第三年每月房租为2400元／月。甲方（签字）：周永、刘爱萍，乙方（签字）：郑兴朝、曹丽”。签订合同后，曹丽、郑兴朝在上述地址登记成立郧县城关食香阁酒店。庭审时，刘爱萍称该合同中“周永”签名系其所签，非周永本人所签，但对合同约定内容无异议。曹丽、郑兴朝亦称签合同时“周永”系刘爱萍所签。
2013年1月1日刘爱萍出具收条，载明：“今收到房租26400元。周永，刘爱萍代办”。2014年1月1号，刘爱萍出具收条载明：“今收到房租13749元。周永，刘爱萍代收”。2014年6月30日，刘爱萍出具收条载明：“今收到房租11464元。周永，刘爱萍代收，至2014年12月30日止”。庭审时，刘爱萍自认确已收到上述房租。曹丽、郑兴朝称收条“周永”签名系刘爱萍所签，且支付房租时并未见到周永本人。
另查明，2013年9月22日，郧县三阳房地产开发有限责任公司出具证明载明：“兹有郧县三阳房地产开发有限责任公司开发的郧阳花园小区B区×号楼×单元×××号住房，面积80㎡，于2008年7月出售给刘爱萍，于2013年1月租赁给曹丽经营食香阁酒店，该房屋产权证正在办理中，特此证明”。诉讼过程中，曹丽、郑兴朝申请本院调取租赁房屋的所有权证书及土地使用证，但郧县房地产管理局工作人员告知需提供房屋所有人姓名、身份证号或者房产号才可查阅相关材料，曹丽、郑兴朝仅提供租赁房屋地址无法查阅。对此，本院在第一次庭审时已向原、被告释明。庭审时曹丽、郑兴朝称上述房屋六年未办理房产证，故该房屋有质量问题，刘爱萍则称该证明只是说明房产证正在办理，并不是没有房产证。第一次庭审后，曹丽、郑兴朝申请本院调取郧阳三阳公司关于郧阳花园B区3号楼房屋质量报告书。2015年1月13日，郧县三阳房地产开发有限公司出具证明载明：“我公司开发建设的B区×号楼已通过验收，现对外销售完毕，该楼房不存在质量问题”。对上述证明，曹丽、郑兴朝对该证明内容真实性有异议，周永、刘爱萍对该说明无异议。
因曹丽、郑兴朝称该租赁房屋存在安全质量问题，导致酒店不能正常营业，故而引起本案诉讼。庭审时，曹丽、郑兴朝提交一组照片拟证明房屋存在质量问题，而周永、刘爱萍认为该组照片未标明时间、地点，无法证明该组照片与租赁房屋是否有关联。除此，曹丽、郑兴朝未提交其他证据加以佐证。同时，因曹丽、郑兴朝坚持主张租赁的房屋存在安全质量问题，故本院向曹丽、郑兴朝释明，庭审后7日内若不提交房屋质量鉴定申请则视为放弃权利，后曹丽、郑兴朝向本院提出申请载明：“申请贵院核查我方于2015年2月2日所上交的房管局网上问政回复是否为房管局所出，是否真实有效；依法到房管局调取所涉房屋竣工验收备案表及房屋住宅质量保证书；以上证据还不能认定所涉房屋存在质量问题，再申请做质量鉴定”。
又查明，曹丽、郑兴朝称其于2014年12月31日已搬离租赁房屋，刘爱萍亦提供照片证明曹丽、郑兴朝已搬离。同时，曹丽、郑兴朝提交其所记载关于食香阁酒店支出和收入账本复印件用以作为其损失的赔偿依据。周永称曹丽、郑兴朝应提交原件，刘爱萍则称该证据不能证明曹丽、郑兴朝收入多少。
本院认为：原告曹丽、郑兴朝与被告刘爱萍签订的《门面出租合同》系双方当事人自愿协商签订的，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害社会公共利益，应认定为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。虽该合同上有“周永”签名，但被告周永称该签名非本人所签，且其并不知情。对此，曹丽、郑兴朝、刘爱萍均承认双方签订合同时周永并不在场，该签名非周永本人所签，而系刘爱萍所签，同时刘爱萍收取房租时周永亦不在场，房租收条“周永”签名系刘爱萍所签。综上可知，周永本人并未签订《门面租赁合同》，从签订合同到收取房租周永均未参与其中，其亦未委托刘爱萍办理此事项。故该租赁合同关系仅发生于曹丽、郑兴朝与刘爱萍之间，只对该三人发生约束力，曹丽、郑兴朝依据《门面租赁合同》请求合同关系外的周永承担赔偿责任于法无据，本院不予支持。
本案中，双方约定，曹丽、郑兴朝租赁刘爱萍房屋三年，且曹丽、郑兴朝已向刘爱萍支付了从合同签订之日起至2014年12月31日的房租。曹丽、郑兴朝于2014年12月31日已搬离租赁房屋，这一行为明确表达了曹丽、郑兴朝将不履行合同主要给付义务的意愿，属于预期违约。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可解除合同。故，曹丽、郑兴朝搬离租赁房屋之时，双方签订的房屋租赁合同已实际解除。故，曹丽、郑兴朝请求解除房屋租赁合同，于法有据，本院予以支持。
关于曹丽、郑兴朝要求刘爱萍返还自起诉之日起房屋租金6967元。曹丽、郑兴朝诉称“在酒店经营过程中发现房屋存在质量安全问题，故自2014年5月起已不能正常营业，于2014年9月2日完全停止营业”。但其已支付房租至2014年12月31日，故要求刘爱萍返还自9月起诉之日起已收房租6967元以及赔偿起诉之日起至合同履行期限满一年零三个月的可得利益损失78500元。诉讼过程中，曹丽、郑兴朝申请本院调取租赁房屋的所有权证书及土地使用证，但房管局工作人员告知需提供房屋所有人姓名、身份证号或者房产号才可查阅相关材料，曹丽、郑兴朝仅提供租赁房屋地址无法查阅。对此，本院在第一次庭审时已向原、被告释明。庭审时，曹丽、郑兴朝提交了23张照片欲证明房屋存在质量问题，但周永、刘爱萍对该组照片真实性均持异议，认为达不到其证明目的。除此，曹丽、郑兴朝未提交其他证据加以佐证。第一次庭审后，曹丽、郑兴朝申请本院调取郧阳三阳公司关于郧阳花园B区×号楼房屋质量报告书。2015年1月13日，郧县三阳房地产开发有限公司出具证明载明：“我公司开发建设的B区×号楼已通过验收，现对外销售完毕，该楼房不存在质量问题”。对上述证明，曹丽、郑兴朝对其内容真实性有异议，周永、刘爱萍对该说明无异议。
因曹丽、郑兴朝主张该租赁房屋存在质量安全问题而导致酒店不能正常营业，故第二次庭审时本院向曹丽、郑兴朝释明，庭审后7日内提交房屋质量鉴定申请，若逾期则视为放弃权利。后曹丽、郑兴朝向本院提出申请载明：“1、申请贵院核查我方于2015年2月2日所上交的房管局网上问政回复是否为房管局所出，是否真实有效；2、依法到房管局调取所涉房屋竣工验收备案表及房屋住宅质量保证书；3、以上所有证据还不能认定所涉房屋存在质量问题，再申请做质量鉴定”。按照法律规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据。曹丽、郑兴朝主张房屋质量存在问题，其应对所诉租赁房屋存在质量问题承担举证证明责任。诉讼中当事人提出房屋存在质量问题，涉及复杂建筑专业技术，必须经相应司法鉴定程序才能予以确认，而曹丽、郑兴朝申请的内容不是本院审理案件审查的范围。
本院在庭审中已详细释明如果不在期限内提出书面申请鉴定的相应风险及后果，但曹丽、郑兴朝未在指定的期限内提出鉴定申请，应当由其自行承担相应的法律后果。
综上，在本案的租赁合同关系中，主张合同解除的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任，故应由曹丽、郑兴朝对解除合同的事实承担举证责任。庭审时，曹丽、郑兴朝仅提交一组照片拟证明房屋存在质量问题，周永、刘爱萍则认为该组照片未标明时间、地点，无法证明该组照片与租赁房屋是否有关联。除此，曹丽、郑兴朝未提交其他证据加以佐证。故其主张房屋质量存在问题，证据不充分，其应承担举证不能的不利法律后果。其诉求因房屋质量存在问题要求刘爱萍返还自起诉之日起房屋租金6967元的诉求无事实依据，本院不予支持。
关于曹丽、郑兴朝诉求的可得利益损失78500元。可得利益，是一种未来利益而非现实利益，在违约行为发生时当事人并未实际享有，必须通过合同履行才能实现，同时，可得利益只是合同当事人所合理期待的利益，并应具备实现的条件才可。本案中，因曹丽、郑兴朝在合同履行期限届满前自行搬离租赁房屋，系其单方解除租赁合同，属于预期违约，因其预期违约行为而导致合同不能继续履行。故因其自身违约行为而造成的损失，本院不予支持；关于曹丽、郑兴朝主张的交通费、误工费等相关费用1800元，无事实依据，本院不予支持。
本案在审理过程中，经本院主持调解，双方未能达成协议。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百六十九条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，经合议庭评议，判决如下：
一、解除原告曹丽、郑兴朝与被告刘爱萍于2013年1月1日签订的《门面出租合同》。
二、驳回原告曹丽、郑兴朝的其他诉讼请求。
案件受理费2000元，由原告曹丽、郑兴朝共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账户：17234901040010701，通过邮局汇款的，款汇湖北省十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年（该期间从本判决指定的履行期间最后一日起计算）
审 判 长 燕学成
审 判 员 徐卓威
人民陪审员 许新艳
二〇一五年四月二十日
书 记 员 刘 元
附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）的规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方当事人可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。