呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终1146号上诉人（原审第三人）：王雅璇，个体工商户，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人:裴玉明，内蒙古慧灵律师事务所律师。委托诉讼代理人:乌云斯日古楞，内蒙古慧灵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海红星美凯龙品牌管理有限公司呼和浩特市分公司。负责人：车建芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：包绪长，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭建平，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。原审被告：周伟，个体工商户，住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人王雅璇因与被上诉人上海红星美凯龙品牌管理有限公司呼和浩特市分公司（以下简称红星美凯龙呼市分公司）、原审被告周伟租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初7246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王雅璇及其委托诉讼代理人裴玉明、乌云斯日古楞，被上诉人红星美凯龙呼市分公司的委托诉讼代理人包绪长、原审被告周伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王雅璇上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回红星美凯龙呼市分公司在一审中的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由红星美凯龙呼市分公司承担。事实和理由：2016年11月14日，周伟、红星美凯龙呼市分公司、内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司（以下简称鼎盛华公司）签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，合同经营期限为2016年12月1日至2017年8月30日，租金单价为每月每平米72元，管理费为每月每平米48元。周伟与王雅璇原为夫妻，2017年3月13日周伟与王雅璇签订店面转让协议，后王雅璇接管上述店面。王雅璇接管店面后严格按照合同内容履行合同义务直至合同期届满，合同期满前两个月，王雅璇向红星美凯龙呼市分公司提出续约申请，该公司无理由不予续约。红星美凯龙商场实行统一收银，合同期满后，在红星美凯龙呼市分公司扣押王雅璇货款78569元迟迟不予结算，尚未退还王雅璇质量保证金3万元的情况下，王雅璇被逼无奈才选择不予撤场。2017年10月12日，红星美凯龙商场王雅璇的店铺内发生盗窃，丢失笔记本电脑一台，王雅璇找商场负责人询问情况并报警后，商场负责人司虎答应未结算货款会尽快结清、处理电脑丢失事宜并承诺2017年10月13日之前王雅璇撤场都将不予收取商铺占用费，王雅璇同意了司虎的承诺。事后司虎并未按照承诺履行，故王雅璇也未搬离红星美凯龙商场。2017年10月31日，红星美凯龙商场组织人员将王雅璇店铺内物品强行搬离至商场仓库，上述行为给王雅璇造成较大损失。一审判决内容显示：双方未结清货款不能成为不给付逾期占用费用的理由，关于货款结算、清场损失、保证金退还等问题可另行起诉。忽略了双方签订的合同并不是单纯的租赁合同，而是租赁及服务管理合同，因管理方未结清被管理方的货款、未及时退还保证金，被管理方的权益无法得到保障，且该纠纷发生在合同期外，根据公平原则及双方后期的约定，2017年10月13日搬离商场应免收商铺占用费，红星美凯龙呼市分公司未按照约定履行才导致合同期届满后商铺占用事实的发生。根据合同法第六十七条的规定，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。一审判决认定事实不清，适用法律错误。红星美凯龙呼市分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。周伟述称,应维持原判。红星美凯龙呼市分公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令周伟、王雅璇腾退呼和浩特市新城区兴安北路84号红星美凯龙新城店综合馆二楼B8022号商铺并交付红星美凯龙呼市分公司；2、判令周伟支付商铺占用费直至返还商铺之日为止（商铺占用费自2017年9月1日起计算，截止2017年10月31日暂计为46358元）；3、本案全部诉讼费用由周伟承担。红星美凯龙呼市分公司在一审法院依周伟的申请追加第三人王雅璇参加诉讼后，经一审法院释明，同意由王雅璇承担其诉请周伟承担的责任。一审法院认定事实：2010年9月20日，红星美凯龙公司与鼎盛华公司签订合作合同，鼎盛华公司委托红星美凯龙公司经营红星美凯龙家居商场。2016年11月14日，出租方鼎盛华公司、管理方红星美凯龙呼市分公司、承租方周伟三方签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，合同约定周伟租赁红星美凯龙呼市分公司的展位用于经营油漆涂料类商品，品牌为兰舍硅藻泥。租金单价为每月每平方米72元，管理费为每月每平方米48元。出租方鼎盛华公司授权红星美凯龙呼市分公司代为收取租金和市场推广费。合同经营期限为2016年12月1日至2017年8月31日止，合同7.11条约定，未经红星美凯龙呼市分公司事先书面同意，承租方不得将展位转租、转让他人；19.6条约定，本合同无论因何原因终止后，承租方逾期占用展位的，应按每日租金、市场推广费和管理费的二倍向出租方和红星美凯龙呼市分公司支付违约金；21.3条约定，合同终止前，承租方如有意续约，应在租赁合同期满前两个月向出租方和红星美凯龙呼市分公司提出申请，并重新签订书面合同。在同等条件下，承租方享有优先承租权；21.5条约定，红星美凯龙呼市分公司因经营规划需要，可以提前两个月书面通知承租方解除合同。2017年7月1日，红星美凯龙呼市分公司向王雅璇发出不续签通知书，要求王雅璇在2017年8月31日前办理撤场手续。该商铺已于2017年11月1日腾退。周伟与王雅璇原为夫妻关系，双方于2014年10月9日离婚。2017年3月13日，周伟与王雅璇签订店面转让协议，约定周伟将涉案展位转让给王雅璇使用，王雅璇接手后承担一切经营行为及产生的债权债务。转让之后的经营一直由王雅璇与红星美凯龙呼市分公司进行财务交接。一审法院认为红星美凯龙呼市分公司与周伟及鼎盛华公司签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》为当事人的真实意思表示，符合法律规定。鼎盛华公司授权红星美凯龙呼市分公司经营商场，合同中也约定了红星美凯龙呼市分公司有权对周伟收取租金，红星美凯龙呼市分公司的身份主体适格。周伟于2017年3月13日将其经营的商铺转让给王雅璇经营，虽然没有证据证明经过红星美凯龙呼市分公司书面同意，但实际经营中，红星美凯龙呼市分公司直接与王雅璇进行财务交接，视为认可了双方的转让行为。红星美凯龙呼市分公司已按合同约定，提前向王雅璇发出不续签合同通知书，现经营期限已到，王雅璇应退出商铺，逾期未退出，应按合同约定支付商铺占用费。经向红星美凯龙呼市分公司释明，其同意由王雅璇承担责任。双方未结清货款不能成为不给付逾期占用费的理由，王雅璇的抗辩理由不予支持。王雅璇关于货款结算、清场损失、保证金等问题可另行起诉。涉案商铺已经于2017年11月1日进行了腾退，红星美凯龙呼市分公司要求周伟交付涉案商铺的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、第三人王雅璇于本判决生效后十五日内给付原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司呼和浩特市分公司商铺占用费46358元（2017年9月1日起至2017年10月31日止）；二、驳回原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司呼和浩特市分公司的其他诉讼请求。案件受理费579元，由第三人王雅璇负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王雅璇向法庭提交了以下新证据：《微信聊天记录》和《银行流水单》，拟证明（1）红星美凯龙呼市分公司负责人司虎要求王雅璇为其出具承诺书，承诺王雅璇在收到红星美凯龙公司货款后，打撤场报告并在四日内搬完。王雅璇已经将展位内东西打包好等待红星美凯龙呼市分公司将货款结算后撤场，红星美凯龙呼市分公司迫于压力于2018年2月1日与王雅璇结清货款78569元，红星美凯龙呼市分公司未先履行货款结算的承诺，导致王雅璇迟迟未撤场。（2）红星美凯龙呼市分公司于2017年11月1日将王雅璇展位强行清场，造成王雅璇店内物品118个牛眼灯及灯管及其他装饰物品下落不明。2017年10月12日王雅璇展位内发生笔记本电脑被盗事件后司虎答应赔偿。（3）红星美凯龙呼市分公司负责人承诺10月份不收租金。红星美凯龙呼市分公司对王雅璇提交的新证据发表了以下质证意见：对《微信聊天记录》的真实性不认可，无法确定聊天对方号码是司虎的。从内容可以看出，只是王雅璇在强调自己的货款主张，对方未作出任何承诺。根据双方签订的合同第十三条，合同的变更必须经各方协商一致，签订有关变更事项的文件，并且加盖红星美凯龙呼市分公司的公章后生效。红星美凯龙呼市分公司工作人员无权代表红星美凯龙呼市分公司作出任何变更合同约定的承诺，对此承租方在签订本合同时，已经完全同意本协议，因此王雅璇提交的短信记录不能作为证据使用；对《银行流水单》的真实性认可，证明目的不认可。（1）未结算的货款与支付商户占用费之间无关，根据合同专用条款4.1，红星美凯龙呼市分公司有权对商场进行管理，承租方应予配合。（2）合同未对结清货款与商户占用费给付的先后顺序进行约定，王雅璇的上诉抗辩前提条件不成立。（3）红星美凯龙呼市分公司已经把王雅璇主张的未结清货款全部结清。（4）清场损失与未结清货款道理一样，与本案无关。周伟对王雅璇提交的新证据发表了以下质证意见：2017年3月店面转租，对此不知情，不发表质证意见。对当事人争议的事实，本院认定如下：关于王雅璇提交的《微信聊天记录》，王雅璇主张聊天的对方是红星美凯龙呼市分公司商场负责人司虎，王雅璇没有提交证据对此加以证实，红星美凯龙呼市分公司对此亦不予认可，且该证据内容也不能证实王雅璇主张的事实，故该证据不符合证据客观性的要求，本院不予采信。王雅璇提交的《银行流水单》的真实性红星美凯龙呼市分公司予以认可，本院对该证据的真实性予以确认。但该证据与王雅璇要证明的事实不具有关联性，本院对该证据的证明目的不予支持。本院对一审查明的主要事实予以确认。二审另查明，2018年2月7日红星美凯龙呼市分公司向王雅璇汇款78569元，与王雅璇结清了货款。本院认为，本案的争议焦点为王雅璇应否给付红星美凯龙呼市分公司商铺展位占用费46358元。案涉的《红星美凯龙家具商场展位租赁及管理服务合同》虽是由周伟与红星美凯龙呼市分公司、鼎盛华公司签订，但经一审法院释明，红星美凯龙呼市分公司同意由受让商铺的王雅璇承担商铺展位占用费的给付责任，王雅璇对其为承担责任的主体亦没有异议。《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》明确约定承租方逾期占用展位的，应按每日租金、市场推广费和管理费的二倍向出租方和红星美凯龙呼市分公司支付违约金。王雅璇逾期占用展位的事实清楚，红星美凯龙呼市分公司主张的占用费数额没有超过依照合同约定计算的数额，其诉请符合合同约定和法律规定，王雅璇应当依法给付红星美凯龙呼市分公司占用展位期间的占用费46358元。关于王雅璇提出的红星美凯龙呼市分公司无理由不与其续约的上诉理由，王雅璇没有提交证据证实该事实，其该上诉理由本院不予支持。关于王雅璇提出的红星美凯龙呼市分公司商场负责人司虎承诺处理其电脑丢失事宜、2017年10月13日之前王雅璇撤场都将不予收取商铺展位占用费并答应尽快结清货款，司虎并未履行承诺以及红星美凯龙呼市分公司清场给王雅璇造成较大损失的上诉意见，首先，王雅璇提交的证据不足以证实其主张的事实，其次，其主张的事实与本案不属于同一法律关系，不是其拒交商铺展位占用费的合法理由，故王雅璇提出的该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于王雅璇提出的红星美凯龙呼市分公司未按照约定履行才导致合同期届满后商铺展位占用事实发生的上诉理由，案涉的《红星美凯龙家具商场展位租赁及管理服务合同》中对给付展位占用费需先结清货款没有约定，王雅璇的该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，王雅璇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1158元，由王雅璇负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭丰愷审 判 员 洪齐艳代理审判员 张 浩二〇一八年七月十三日书 记 员 董 丽