四川省甘洛县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川3435民初240号 原告:四川志和必拓贸易有限公司,住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区锦晖西一街**********。 法定代表人：魏琦，该公司总经理。 委托诉讼代理人：肖礼财，四川实序律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告:李崇艳（又写李崇燕）,女,1971年4月20日出生,汉族,四川省甘洛县人，居民，住址：四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：张小洪，四川律大律师事务所律师。代理权限为一般代理。 原告四川志和必拓贸易有限公司（以下简称志和必拓公司）与被告李崇艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案，依法适用简易程序。被告李崇艳于2018年8月13日对管辖权提出异议，本院于8月14日作出（2018）川3435民初240号《民事裁定书》，裁定驳回李崇艳对本案管辖权提出的异议。被告李崇艳对裁定不服，于8月23日提起上诉，凉山彝族自治州中级人民法院于9月20日作出（2018）川34民辖终178号《民事裁定书》，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院经审查认为本案案情复杂，于2018年9月30日作出（2018）川3435民初240号之一《民事裁定书》，裁定本案转为普通程序。于2018年11月16日公开开庭进行了审理，原告志和必拓公司的委托诉讼代理人肖礼财、被告李崇艳及其委托诉讼代理人张小洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告志和必拓公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告搬离并退还原告位于甘洛县新市坝镇团结南街志和必拓公司名下的4号、5号门面房；2.由被告给付自2018年6月30日起至其搬离上述门面房止占用期间的租金，租金按原、被告双方2017年6月30日签订的《房地产租赁合同》中约定的金额计算。事实和理由：原、被告双方于2017年6月30日签订《房地产租赁合同》，约定原告将自己公司名下位于甘洛县新市坝镇团结南街的4号、5号门面房租予被告进行烟酒销售使用。合同约定租金为每年108000.00元，租赁期限为一年，租金在合同签订当日交付。双方按合同约定履行各自义务后，形成租赁关系。同时，合同中约定，被告在合同期限届满前欲继续租用，须提前三个月提出续租申请，取得原告同意后，双方可继续签订租赁合同。现合同已履行届满，原告欲收回出租门面，但被告却不按合同约定退还承租门面，侵犯了原告合法权益，遂诉至法院，请求判令被告搬离并退还原告位于甘洛县新市坝镇团结南街志和必拓公司名下的4号、5号门面房；由被告给付自2018年6月30日起至其搬离上述门面房止占用期间的租金，租金按原、被告双方2017年6月30日签订的《房地产租赁合同》中约定的金额计算。原告庭审时作出说明：原、被告签订的合同是4号、5号房屋，但房屋产权证上实际是8号、9号房屋，不动产权证书登记号是川（2018）甘洛县不动产权第0000119号、第0000110号。 被告李崇艳辩称，被告不应搬离承租房屋，也不应当向原告支付房屋租金。一、原告主体不适格，本案应追加甘洛县宏丰商贸有限责任公司（以下简称宏丰商贸公司）作为被告参与诉讼。原、被告确实签订了租赁合同，合同也约定续租需提前3个月，但在租赁期到期前3个月，原告已在2018年4月将房屋以4000.00元每平米的价格出售给宏丰商贸公司，被告依法主张承租房屋的优先购买权一案正在审理过程中，李崇艳是否具备该房屋的优先购买权直接影响到其是否腾退房屋。甘洛县宏丰商贸公司作为购房人，也是涉案房屋的实际处分权利人，本案的审理结果与其存在利害关系，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条之规定，宏丰商贸公司应作为被告参与诉讼。二、涉案房屋已在2018年4月转让给宏丰商贸公司，根据双方签订的《房地产租赁合同》，被告的续租权已无法向原告行使，若被告需要续租，申请的对象应是宏丰商贸公司，而不是原告。原告的行为违反了《房地产租赁合同》构成违约，若因此给被告造成损失，被告将保留要求原告赔偿损失的权利。三、被告对该房屋享有优先购买权，而该案正在审理过程中，在腾退房屋案件开庭前，被告已依法申请中止审理本案，若该房屋经法院判决确已出售，被告根据《中华人民共和国合同法》之规定依法享有优先购买权，被告基于该权利，可以要求对房屋进行过户即取得房屋的所有权，被告取得所有权当然不应当腾退房屋。被告目前占有房屋是合法的，其占有行为符合物权法的规定，因此，被告认为，优先购买权案件与本案密切相关，本案应中止审理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告志和必拓公司在举证期限内向本院提交并经质证的证据如下： 1.《房地产租赁合同》原件一份（庭审后退回，收复印件）。拟证实原、被告之间的租赁关系及租赁期间，该合同在2018年7月1日已经终止。说明：租赁合同，房屋编号是4号、5号，但根据房屋分户表，涉案房屋实际是8号、9号；2.川（2018）甘洛县不动产权第0000119号、第0000110号不动产权证书原件各一份（庭审后退回，收复印件）。拟证实诉争房屋的权利人是原告，原告是适格的诉讼主体，原告享有要求被告腾退房屋的权利。本案诉争的门面根据分户图，是8号、9号门面；3.退还房屋的《通知》复印件一份。拟证实原告在2018年7月6日要求被告腾退房屋。 被告李崇艳的质证意见为：对证据1，认可真实性和关联性，但达不到原告的证明目的，承租房屋已经在2018年4月出售给宏丰商贸公司，要求腾退主体应是宏丰商贸公司，而不是原告。根据租赁合同第8条第8项的约定，原告的出售行为违反了合同约定，原告的出售行为导致被告无法提前3个月向原告提出续租申请。被告对承租房屋享有优先购买权，不应腾退。对证据2，真实性予以认可，请法庭注意，原告于2018年2月5日取得了该房产证，签订合同时间是2017年6月30日，在签订租赁合同时原告不享有所有权，虽然现在原告是所有权人，但是现在涉案门面已经出售给了宏丰商贸公司，根据流水记录，宏丰商贸公司已经支付了购房款1475万元。对证据3，不认可真实性。记载的内容是原告门面房4号、5号，房产证上实际是8号、9号，被告并未收到过该通知，被告仅收到过宏丰商贸公司的通知。 被告李崇艳当庭向本院提交的证据如下： 1.（2018）川3435民初281号案件的民事起诉状、受理通知书。拟证实被告李崇艳向法院提起了涉案房屋优先购买权的诉讼；2.租赁合同、录音光盘、转让合同。拟证实281号优先购买权诉讼中，被告向法院提交的证据，证实被告享有优先购买权；3.宏丰商贸公司的通知书，拟证实宏丰商贸公司取得了房屋所有权，要求被告腾退房屋，因此原告不是本案适格主体。 原告志和必拓公司的质证意见为，被告的证据未在法定举证期限内提交，原告不予质证。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将综合全案，予以评判。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月30日，原告志和必拓公司作为甲方，被告李崇艳作为乙方，双方签订了《房地产租赁合同》，租赁用途为乙方销售烟酒。合同载明：甲方自愿将坐落在甘洛县新市坝镇团结南街四川志和必拓贸易有限公司门面房4号、5号2间约40平米，出租给乙方，…，租赁期限自2017年7月1日起到2018年6月30日止。房地产租金（不含水、电、煤气、暖、设备等费用），每间每年108000.00元整，每年租金总计（大写）壹拾万零捌仟元整／年。乙方必须在租赁期满时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件退还给甲方，需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，办理有关手续。该合同还就付款方式、双方的权利义务及违约责任等进行了约定。 川（2018）甘洛县不动产权第0000119号《不动产权证书》载明：不动产权利人四川志和必拓贸易有限公司，共有情况单独所有，坐落甘洛县新市坝镇团结南街129号1幢1单元1-8号，不动产单元号513435100002GB00119F00010008；川（2018）甘洛县不动产权第0000110号《不动产权证书》载明：不动产权利人四川志和必拓贸易有限公司，共有情况单独所有，坐落甘洛县新市坝镇团结南街129号1幢1单元1-9号，不动产单元号513435100002GB00119F00010009，即被告李崇艳实际承租的涉案8号、9号铺面。被告租赁期满后，原告志和必拓公司于2018年7月6日向被告李崇艳发出要求退还门面房的通知。原告志和必拓公司以被告不按合同约定退还承租门面，侵犯其合法权益为由诉至本院，请求判令被告搬离并退还门面房，给付自2018年6月30日起至其搬离上述门面房止占用期间的租金。 原告起诉要求被告李崇艳腾退涉案房屋后，被告于8月23日，以四川志和必拓贸易有限公司、甘洛县宏丰商贸有限责任公司为被告，向本院提起诉讼〔（2018）川3435民初281号案件〕，要求1.撤销四川志和必拓贸易有限公司与甘洛县宏丰商贸有限责任公司之间的《房屋买卖合同》（后变更为撤销二被告之间房屋买卖合同中涉及自己承租的两间铺面的合同）；2.确认原告享有位于甘洛县新市坝镇团结南街4号、5号（后变更为8号、9号）房屋优先购买权。被告李崇艳以“民诉法第150条第五项：本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”为由，认为法院开庭审理本案可能侵犯其具备优先购房资格的合法权益，申请本案中止审理。 诉讼过程中，原告志和必拓公司的法定代表人由王莉芳变更为魏琦。 本院在驳回被告李崇艳管辖权异议的裁定生效后，根据《最高人民法院关于适用〈关于民事诉讼证据的若干规定〉中有关举证时限规定的通知》第三条的规定，于2018年9月29日重新向原、被告双方指定了三十日的举证期限，被告李崇艳在法定举证期限内，未向本院提交证据。 本院认为，涉案铺面的《不动产权证书》证明被告李崇艳承租的8号、9号铺面，权利人是原告志和必拓公司。本案原告志和必拓公司诉请的房屋租赁合同纠纷，要求1.被告搬离并退还原告位于甘洛县新市坝镇团结南街志和必拓公司名下的4号、5号（后变更为8号、9号）两间门面房；2.请求被告给付自2018年6月30日起至其搬离上述门面房止占用期间的租金，与（2018）川3435民初281号原告李崇燕诉请的房屋租赁合同纠纷，要求1.撤销志和必拓公司与宏丰商贸公司之间的《房屋买卖合同》中涉及自己承租的两间铺面的合同；2.确认原告享有位于甘洛县新市坝镇团结南街8号、9号房屋优先购买权是两个不同的法律关系。本案并非“必须以另一案的审理结果为依据”，本案并无中止诉讼的必要。被告要求中止本案审理，理由不成立，对此本院不予支持。 被告李崇艳庭审中认为宏丰商贸公司应追加为本案被告参加诉讼，本院认为，被告提出的（2018）川3435民初281号优先购买权的诉讼，已将宏丰商贸公司列为被告之一，该案亦在审理中。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条的规定，甘洛县宏丰商贸有限责任公司不是本案必须共同进行诉讼的当事人。根据合同具有相对性的原则及涉案铺面产权为原告志和必拓公司的事实，被告该追加申请理由不成立，本院当庭予以驳回。被告提交的证据已在（2018）川3435民初281号案件中举证并质证，本案中因未在法定举证期限内提交，原告拒绝质证，对此证据本院在本案中不作评判。 现原、被告双方合同租赁期限己届满，按照原告志和必拓公司与被告李崇艳签订的合同第八条第八款的约定，被告没有在合同期限届满前三个月提出续约申请，视为其不再续租，且原告志和必拓公司也不同意继续租赁。被告李崇艳提起的（2018）川3435民初281号优先购买权诉讼，被依法判决驳回其诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定及原、被告双方合同第九条第五款“租赁期满，合同终止”的约定，被告应按照约定无条件返还租赁物，并支付逾期腾房占用租赁物的使用费。 综上所述，被告李崇艳应当按照约定全面履行自己的义务，其不应腾退租赁房屋及不予支付房屋租金的理由没有法律依据，对其辩解意见，本院不予采纳。原告志和必拓公司要求被告李崇艳腾退所租赁的铺面并支付合同期满后至搬离上述铺面期间的费用，理由成立，本院予以支持，但支付费用的时间应自2018年7月1日起计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百三十五条规定，判决如下： 一、被告李崇艳于本判决生效之日起十日内腾退位于甘洛县新市坝镇团结南街原告四川志和必拓贸易有限公司的8号、9号（川〔2018〕甘洛县不动产权第0000119号、川〔2018〕甘洛县不动产权第0000110号）铺面； 二、由被告李崇艳于本判决生效之日起十日内给付原告四川志和必拓贸易有限公司自2018年7月1日起至其腾退上述铺面止期间占用房屋的使用费，使用费按原、被告双方《房地产租赁合同》中约定的租金标准计算。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100.00元，由被告李崇艳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审判长 代 玉 蓉 审判员 康 纪 勇 审判员 木乃以不 二〇一八年十二月十七日 书记员 王  娜