广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1202民初3123号原告：卢永莹，女，1989年1月8日出生，汉族，身份证登记住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：余琛，广东余黎张律师事务所律师。被告：肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司，住所地广东省肇庆市。法定代表人：魏超灵。被告：肇庆市益华实业有限公司，住所地广东省肇庆市。法定代表人：黄永彬。两被告委托诉讼代理人：温锡棋，广东端庆律师事务所律师。原告卢永莹诉被告肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司（以下简称加洲公司）、肇庆市益华实业有限公司（以下简称益华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案受理后，依法适用简易程序，于同年10月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人余琛，两被告的委托代理人温锡棋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告加洲公司向原告支付逾期交房违约金121770元(该金额自2016年3月1日起按购房款万分之二每天计算至2016年9月28日共211天和自2016年9月29日按购房款万分之四每天计算至2017年8月1日共307天）；2、被告加洲公司自原告起诉之日起以拖欠的违约金121770元为基数按年利率6%计付资金占用利息给原告至其实际支付全部欠款时止；3、被告益华公司对第一、第二项诉讼请求承担连带清偿责任；4、由两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年2月24日，原告与加洲公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买加洲公司开发的XXX号楼XX房，总售价为738016元，合同第八条“交付期限”约定出卖人应当在2016年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将符合交楼的条件交付给买受人。另外，合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定了逾期交楼按购房款万分之二每天的标准计付逾期交楼违约金。签订合同后，原告依约支付了全部购房款。然而，案涉楼盘于2015年底开始处于半停工状态，楼盘尚有大量工程尚未完成，至2016年3月，加洲公司并没有依约向原告发出交楼的通知，于2016年3月初才电话告知原告因开发商资金困难，导致楼盘停工，承诺尽快复工并于2016年6月前完成全部工程并交楼。2016年6月1日，加洲公司向原告寄发《致XXX号楼业主的一封信》，信中承认楼盘多项工程尚未完工，并承诺“在6月6日前陆续进场施工，争取在3个月内施工完成，并在满足业主使用的前提下，准许业主提前进场装修，对于延期交楼产生的滞纳金，我司承诺在交楼时按合同条款全部支付”。2016年8月1日，经肇庆巿住房和城乡建设局牵头组织、主持下，X号楼10名业主代表与加洲公司的时任王炳奎董事长、啜宪仁总经理及高级经营管理团队人员召开三方洽谈会议，经各方充分讨论协商达成三点意见：1、X号楼在2016年9月28日前工程全部完工，业主能进场装修，并由加洲公司负责协调进场装修相关所需主管部门的审批手续和水电供应等；2、X号楼未能在2016年9月28日前完工，提供给业主进场装修，违约金自2016年9月29日起按每天万分之四计算；3、关于拆除排栅、落实供电施工和小区园林竣工事宜，加洲公司承诺全力协调解决，接受业主的监督，随时向业主代表通报施工进度。会议形成了书面的《XXX号楼交楼事宜的会谈纪要》并加盖了加洲公司的公章，并交黄岗街道维稳办、市住建局和业主代表各留存一份。然而，会后加洲公司再次食言，楼盘工程进展缓慢，至2016年底，长期处于半停工的状态，楼盘大堂、排栅、入户水电、防水工程、公共照明、消防、小区园林等工程尚未完工，加洲公司再次违反了在2016年9月28日前全部完工被交付房屋给业主入场装修的书面承诺，构成新的违约。原告认为，加洲公司未能依约将符合交楼条件的商品房交付给原告，违反《商品房买卖合同》第八条的约定，构成违约，加洲公司应当按照《商品房买卖合同》第九条第1第(2)款的约定，另外根据《XXX号楼交楼事宜的会谈纪要》“业主代表与华生地产公司双方达成意见如下”第一、二的约定，该约定是买卖双方在行政主管部门的主持和见证下对逾期交楼违约金调整事宜达成的协议，系双方在平等自愿协商的基础上确立的，是双方的真实意思表示，条款约定明确具体，内容没有违反法律和行政法规的效力性规定，且是在加洲公司一再违约的情况下达成的惩罚性的约定，因此依法成立，合法有效，对加洲公司依法产生法律约束力，加洲公司应当自2016年9月29日起违约金从每天万分之二提升至每天万分之四计算至加洲公司实际履行完交楼义务时止向原告承担逾期交楼的违约责任。事实上，至加洲公司通知原告收楼之日的2017年8月1日，被告逾期交楼已达518天，应向原告支付违约金121770元。另外，加洲公司应当自违约产生之日起即应支付违约金给原告，这是法律和契约的应有之义，其亦多次承诺交楼时一次性支付全部违约金给原告，然而加洲公司违反法律的规定和约定，在交楼时以毫无协商余地的态度下要求原告签订关于违约金分4期支付的所谓补充协议(分期年利息4%），引起广大业主的不满和不同意。鉴此，原告参照民间借贷案件和买卖合同案件关于欠款的资金占用利息按年利率6%的标准计算逾期支付违约金的资金占用利息合法有据，请求人民法院予以支持。另外，根据工商登记资料显示，加洲公司系一人有限责任公司，益华公司系加洲公司的法人独资股东，根据《公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，益华公司在无法证明的情况下，应当依法对加洲公司的债务承担连带责任，原告的第三项诉讼请求合法有据。综上，加洲公司违反合同约定，未在约定的期限内将符合《商品房买卖合同》约定的交付条件的商品房交付给原告，并一再违约，严重影响原告的生活和工作安排，加洲公司应当承担违约责任，益华公司应当承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求，维护我合法权益，维护社会诚信。两被告辩称：答辩人认为，逾期交楼的违约责任应严格按照合同的约定执行，且与益华公司无关。理由如下，一、《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，如有违约,应按合同的约定处理，即逾期交楼的违约责任按已交房价款日万分之二计算。1、违约责任应当严格按照合同的约定计算。根据加洲公司与原告签订的《商品房买卖合同》第九条的约定“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二(该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金。”，该约定是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。因此，对于逾期交楼的违约责任应严格按照合同的约定计算，原告宣称的按购房款万分之四每天的计算方式无任何事实及法律依据，请求法院予以驳回。2、因双方并未签订补充合同，《XXX号楼交楼事宜的会议纪要》并不构成对合同的变更。虽然加洲公司就逾期交楼一事与部分业主沟通协商过，并形成了《会议记要》，该《会议记要》对逾期交楼违约金的计算标准明确指出需要与业主另行签订补充协议，而目前并未见到有加洲公司与原告另行签订补充协议变更逾期交楼的违约责任，因此，该会议纪要不能认定双方对合同条款的变更，相关的逾期交楼违约责任仍然按《商品房买卖合同》的约定处理。二、合同对逾期交楼的责任已作约定，并不存在计算违约金的利息问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，既然《商品房买卖合同》己经对逾期交楼的违约责任作出十分明确约定，而双方至今也没有签订任何协议变更该约定，因此，原告要求支付违约金的利息是没有任何事实与法律依据，请求法院予以驳回。三、根据合同的相对性原则，益华公司无需对加洲公司的债务承担连带责任。1、《商品房买卖合同》是原告与加洲公司签订的，与益华公司并不存在任何的关系。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，由于《商品房买卖合同》是原告与加洲公司签订的，因此，该合同对益华公司没有任何的约束力。2、根据《中华人民共和国公司法》第三条的规定，加洲公司与益华公司是相互独立的企业法人，因此，益华公司并不需要对加洲公司的债务承担连带责任。综上所述，对于逾期交楼的违约责任，应当严格依据《商品房买卖合同》的约定处理，而益华公司与加洲公司是相互独立的法人，益华公司无需对加洲公司的债务承担任何责任。因此，请求法院根据事实与法律，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2015年2月14日，原告与加洲公司签订了《商品房买卖合同》及附件一至四，约定原告购买加洲公司开发的位于肇庆市××州区××号“XX”X号楼XX层XX房，总金额738016元。在《商品房买卖合同》中，双方对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、违约责任、产权登记、保修责任等进行了约定。其中合同第六条“付款方式及期限”约定，买受人按下列第3种方式付款，即于2015年2月14日付清首期房款228016元，剩余房款510000元于2015年2月21日前到指定银行办理按揭手续。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2016年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”及“该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条“交接”约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同签订后，原告依约付清了房款738016元。此后，由于加洲公司未能依约交付房屋，双方因而产生纠纷。期间部分业主因此向肇庆市有关政府职能部门反映华生商住中心X号楼延期交楼的问题，为此，肇庆市住房和城乡建设局多次组织华生商住中心X号楼业主代表与加洲公司召开协调会议。2016年8月1日，华生商住中心X号楼业主代表与加洲公司在肇庆市住房和城乡建设局的协调下，达成了《XXX号楼交楼事宜的会议纪要》，据该会议纪要所载：……业主代表与华生地产公司双方达成意见如下，一、XXX号楼在2016年9月28日前工程全部完工，业主能进场装修。并由华生地产公司负责协调进场装修相关所需主管部门的审批手续和水电供应等。二、至2016年9月15日，视工程进度情况，如不能在9月28日全部完工，提供给业主进场装修，华生地产公司与业主另行协商签订补充协议（补充协议主要内容：X号楼工程未能在2016年9月28日前完工，提供给业主进场装修，违约金自2016年9月29日起按每日万分之四计算）。三、业主代表提出的拆除排栅、落实供电施工和小区园林竣工的期限，华生地产公司同意尽全力协调解决，加快各项工程施工进度，全面接受业主的监督，随时向业主代表通报施工进度。加洲公司在该会议纪要上加盖了公司的公章。此后，由于加洲公司一直未能交付房屋，原告遂诉至本院。诉讼中，双方确认案涉商品房所在楼盘已于2017年7月21日完成了工程竣工验收备案登记，原告已于2017年8月1日收到了《XX收楼通知书》。此外，原、被告对于逾期交房违约金的标准存在分歧，原告认为违约金应分二阶段计付，2016年3月1日至2016年9月28日按每日万分之二，2016年9月29日至交楼之日止按每日万分之四计付。被告则认为违约金应严格按合同的约定即每日万分之二处理，原告主张的第二阶段违约金过高，依法应予以调整。又查明：加洲公司系有限责任公司（法人独资），益华公司系加洲公司的独资股东。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告加洲公司签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同，应受法律保护。双方均应依约全面履行。关于逾期交房的违约责任。由于被告加洲公司未能依合同约定将商品房交付原告，已构成违约，理应承担违约责任。本案中，原告主张违约金分二阶段计付，2016年3月1日至2016年9月28日按每日万分之二，2016年9月29日至交楼之日止按每日万分之四计付。首先，关于2016年3月2日起至2016年9月28日期间共211天的违约金问题。由于《商品房买卖合同》对此已作约定，且双方对此并无争议，故本院予以支持，即该期间的违约金为31144.28元(738016元×每日万分之二×211天﹦31144.28元)。其次，关于2016年9月29日起至2017年8月1日期间共307天的违约金问题。虽然合同第九条对该期间的违约金标准已作约定，但由于被告加洲公司与X号楼业主代表在肇庆市住房和城乡建设局的协调下于2016年8月1日达成了《XXX号楼交楼事宜的会议纪要》，被告加洲公司在会议纪要中书面承诺“X号楼工程未能在2016年9月28日前完工，提供给业主进场装修，违约金自2016年9月29日起按每日万分之四计算”，该承诺应视为X号楼业主与被告加洲公司对2016年9月29日起逾期交房的违约金进行了重新的约定，该约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于若干问题的解释(二)》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，虽然X号楼业主与被告加洲公司对2016年9月29日起逾期交房的违约金进行了重新的约定，但法律同时赋与了当事人在约定的违约金“过分高于造成的损失”时可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少的权利。本案中，被告认为原告主张的该阶段违约金过高，请求本院依法予以调整。本院对此认为，对于被告加洲公司逾期交房的造成损失，原告理应对此承担举证责任,由于原告在诉讼中并未能提供有关该方面的证据证明其具体的损失，本院根据公平合理原则综合考虑了原告的实际损失等因素后，认为该阶段违约金按每日万分之四计算属于合同法中“过分高于造成的损失”，依法调整为按每日万分之二计算，即该期间的违约金为45314.18元(738016元×每日万分之二×307天﹦45314.18元)。综上所述，由于被告加洲公司存在逾期交房的情形，理应承担违约责任,原告据此在本案主张违约金符合法律的规定和合同的约定，该违约金应为76458.46元[31144.28元+45314.18元﹦76458.46元]。原告请求支付违约金的请求，其合理合法部分，本院予以支持。被告要求调整违约金的请求理由成立，本院予以支持。对于原告主张违约金利息的请求，由于理据不足，本院则不予支持。关于原告要求被告益华公司承担连带清偿责任的请求。被告加洲公司系一人有限责任公司，益华公司系加洲公司的法人独资股东，虽然《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。但对本案而言，原告有责任提供基本的证据或事实证明可能存在“加洲公司财产不能独立于益华公司的财产”的情形后，益华公司才应对此承担相应的举证责任，由于原告并没有提供基本的证据或事实证明可能存在“加洲公司财产不能独立于益华公司的财产”的情形，故对原告的该项请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（八）项，《最高人民法院关于若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金76458.46元给原告卢永莹。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1368元及保全费820元，合计人民币2188元（原告已预交），原告负担545元，被告加洲公司负担1643元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审案件判决部份的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  梁凯文二〇一七年十月二十七日书记员  林嘉慧