江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05884号
上诉人（原审被告）太仓顺龙房地产开发有限公司。
法定代表人沈秀龙，董事长。
委托代理人曹汉甫，江苏石湖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张军。
被上诉人（原审被告）龚惠明。
原审被告沈秀龙。
上诉人太仓顺龙房地产开发有限公司因与被上诉人张军、龚惠明、原审被告沈秀龙商品房预约合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2015）太浏民初字第00247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年6月27日张军在位于“景秀江南”项目售楼处二楼的龚惠明办公室签订《景秀江南个人预定承诺书》一份，该约定承诺书载明：“本人张军，确认已对景秀江南项目产品具有充分的了解，并意向购买景秀江南小高层11栋601单位，建筑面积约123平方米，并于2013年6月27日自愿交付购房订金，同时签署《景秀江南预定书》和《景秀江南个人预定承诺书》，以便能够参加景秀江南项目小高层物业开盘认购的优惠活动。本人承诺，相关购房订金的缴纳，完全出于本人自愿，太仓顺龙房地产开发有限公司无任何法律责任。”该预定承诺书下方有龚惠明签字。同日，张军通过银行转账形式，向龚惠明银行账户转账10万元，龚惠明向张军出具收款收据一张。
2015年2月9日，龚惠明向张军出具协议书一份，载明：“2015年2月13日退回张军人民币壹拾万元整。并注明：由于工程进度慢，造成退款原因。”龚惠明在签字处还注明“景秀江南二期”字样。对于该协议出具的情况，张军庭审中陈述称：“由于到2014年年底的时候房子一直进度很慢，后来在景秀江南售楼处二楼办公室找到龚惠明要求退房，当时太仓市双凤派出所的指导员一起去的售楼处，最后协商确定在2015年2月13日退钱给张军。”对上述说法，龚惠明也表示予以认可，并称由于工程进展缓慢，造成无法签订正式购房合同，所以同意退款的。
另查明：1、2009年9月9日太仓顺龙房地产开发有限公司（甲方）与案外人太仓汇丰针织服装有限公司（乙方，其法定代表人为龚惠明）签订《联合开发房地产协议》一份，主要约定：双方协商联合开发房地产项目，甲方以建设工程流动资金投资为主，全部周转资金总额为1500万，包括土地摘牌应付资金，乙方以土地及地上部分资产总额为1500万；收益分配，甲乙双方在利润总额中各应回收投资额后，剩余收益甲方得55%，乙方得45%，规划二期用房单独结算，另行签订协议。该协议由甲、乙双方盖章，并由沈秀龙与龚惠明代表签字。2010年11月8日，太仓顺龙房地产开发有限公司与案外人太仓汇丰针织服装有限公司、敬红宣签订《联合开发房地产协议》，该协议主要内容为就“景秀江南项目二期工程”的开发进行约定，三方约定投资及利益分配比例为：太仓顺龙房地产开发有限公司占40%，太仓汇丰针织服装有限公司占40%、敬红宣占20%；建造费用投入，按照项目进展及银行支持的实际情况，由三方按投资比例增加投入资金。2、“景秀江南”二期商品房项目坐落于太仓市双凤镇建新路东侧，系以太仓顺龙房地产开发有限公司名义进行开发建设。2013年12月30日太仓市住房与城乡建设局向太仓顺龙房地产开发有限公司颁发了商品房预售许可证，准许太仓顺龙房地产开发有限公司可以对开发的9、12、13号楼进行预售。张军签订的《景秀江南个人预订承诺书》中载明的房屋即为该二期开发项目工程之一。3.2009年9月10日，太仓顺龙房地产开发有限公司讨论通过太仓顺龙房地产开发有限公司景秀江南项目部管理实施细则，在该实施细则中载明：该项目班子及管理成员包括沈秀龙、龚惠明等人；项目机构及岗位分工注明沈秀龙负责资金、财务及项目的全面管理，龚惠明负责营销及日常事务管理；管理人员工资注明沈秀龙、龚惠明为4800元／月（包括基本工资3000元，油贴800元，费用1000元）。庭审过程中，沈秀龙对于“景秀江南项目管理实施细则”制定的背景情况进行说明，称：“2009年期间，太仓顺龙房地产开发有限公司在双凤镇开发房地产，成立了顺龙公司景秀江南项目部，为了实施好景秀江南项目一、二期工程，并在联合开发房地产协议上作了专门协定条款。按照顺龙公司制定的顺龙房产景秀江南项目部管理实施细则，各投资方也签字确认。实施细则明确规定，项目班子管理人员：沈秀龙、龚惠明、王吉田等人，沈秀龙全面负责管理资金、财务及项目全面管理，龚惠明负责营销及日常事务管理……”。
原审法院在2015年6月9日对龚惠明所做的调查笔录中，龚惠明陈述：“……我与顺龙房产的老板沈秀龙是合作开发景秀江南项目的，我在双凤开设太仓汇丰针织服装有限公司，想搞房产开发，但是没有资质，所以就和沈秀龙一起合伙开发房产项目。2009年9月9日和顺龙房产签订联合开发房地产协议，我以原来汇丰针织公司的土地出资开发。……我和顺龙签订联合开发房产协议书后，我就负责该项目的实施，景秀江南项目的很多合同都是我签字，然后公司再加盖公章。对外别人都清楚我和沈秀龙是合伙人，我也是景秀江南这个项目的投资人。……双凤地面的人都清楚我是景秀江南项目的负责人，张军等人找到我说准备买房子，当时房屋预售许可证还没有办理出来，张军等人就先交了部分款项，并说等正式开始卖房子的时候帮忙优惠点。2013年6月份我和沈秀龙合作开发的别墅项目已经结束了，但是我投资的1700万元没有收回，因为沈秀龙把卖别墅的款项都全部抽掉用在浏河的工程上了，导致我合作分红约定无法履行，也导致二期开发的项目无法顺利进行，所以收取的款项我都用于支付为了工程所借银行贷款利息了。……我当时也告诉沈秀龙我收取了几家人的款项，收取的钱用于支付工程各方面的开销了，等房屋正式销售的时候让顺龙房产公司把合同正式与张军等人签掉，收取的几十万元钱在以后自己的分红中抵扣，沈秀龙当时也是同意的，但是后来一直拖着不办，合同也就没有签。我收取的款项是代表景秀江南项目收取的，我与顺龙房产公司合作开发项目，我作为实际投资人我也有权利收取款项。而且经我手收取的款项也不止这几个人，有的人交给我钱后，正式的购房合同已经签订了，顺龙房产公司对于我收款的事情也是知道的，只是这几人的合同没有顺利签订。”
庭审中，1、沈秀龙及太仓顺龙房地产开发有限公司向原审法院陈述：“……因为被告龚惠明是双凤本地人，在双凤本地比较熟，故让其负责一些小的事务。龚惠明不在公司担任任何职务，也没有决策权，其虽然在“景秀江南”项目售楼处二楼有办公室，但并不代表其可以卖房子收款。”2、对于龚惠明曾经以个人名义收取的案外人预购款，后来太仓顺龙房地产开发有限公司与沈秀龙同意签署购房合同的情况，太仓顺龙房地产开发有限公司与沈秀龙解释称：“龚惠明一直到社会上借钱，本来这家（指龚惠明以个人名义收取的案外人预订款，之后签订正式的购房合同的人）的合同不应该签的，因为签订购房合同要把钱交到财务上才可以的。当时龚惠明一直盯着我（指沈秀龙），龚惠明说如果不签订该房子的购房合同就会被人打死，为了可怜他，虽然没有把钱入账到公司账户，也签订了购房合同。”
以上事实，有张军提供的收款收据、银行转账单、个人预订承诺书、退款协议，龚惠明提供的联合开发房地产协议，太仓顺龙房地产开发有限公司提供的商品房预售许可证、联合开发房地产协议、顺龙房产景秀江南项目部管理实施细则等以及当事人陈述等予以佐证。
原审原告张军的诉讼请求为：判令龚惠明、沈秀龙、太仓顺龙房地产开发有限公司退还预收购房款10万元。
原审法院认为，本案主要的争议焦点是龚惠明收取张军款项的行为是否代表太仓顺龙房地产开发有限公司，是否是履行职务行为。原审法院注意到：1、作为与太仓顺龙房地产开发有限公司联合开发房地产的案外人太仓汇丰针织服装有限公司，在双方签署的联合开发房地产协议中代表太仓汇丰针织服装有限公司签字的人即是龚惠明，庭审中，太仓顺龙房地产开发有限公司与沈秀龙也认可龚惠明是合作开发房地产的投资人之一。而太仓顺龙房地产开发有限公司与案外人太仓汇丰针织服装有限公司合作开发的景秀江南项目一期项目基本完工，目前正在合作开发二期项目；2、在2009年9月10日太仓顺龙房地产开发有限公司讨论通过的太仓顺龙房地产开发有限公司景秀江南项目部管理实施细则中，明确载明龚惠明作为该项目的班子及管理成员，其分工职责为负责营销及日常事务管理。沈秀龙在向原审法院提交的情况说明中也明确制定实施细则的背景即是为了景秀江南项目一、二期项目工程，且依据该实施细则，龚惠明分管营销及日常事务管理；3、庭审中龚惠明、沈秀龙、太仓顺龙房地产开发有限公司均陈述龚惠明在景秀江南项目售楼处二楼确实有办公室，龚惠明也的确在该处为景秀江南项目处理部分日常事务；4、沈秀龙也陈述确实发生过由龚惠明个人收取他人预付款未交至财务，但之后太仓顺龙房地产开发有限公司予以认可并与他人签署正式购房合同的情况。综上，张军为购买房屋将涉案款项交予龚惠明，从张军交付款项的地点（在景秀江南项目售楼处二楼）、目的，龚惠明在太仓顺龙房地产开发有限公司景秀江南项目部中的职责分工以及合作联合开发房地产的事实情形分析，龚惠明收取张军购房订金的行为应视为其履行职务行为，现因无法签署正式购房合同，张军请求太仓顺龙房地产开发有限公司予以退还该款项的请求符合法律规定，应予支持。根据原审法院上述分析，原审法院已确定太仓顺龙房地产开发有限公司承担返还责任，张军要求沈秀龙、龚惠明再承担返还责任，无相应法律依据，原审法院不予支持。至于太仓顺龙房地产开发有限公司辩称的10、11号楼在龚惠明收取款项时尚未取得预售许可证，不存在预售的事实且未收到张军交付的款项，不应承担返还款项的意见，原审法院认为，张军只是预订房屋，以便将来能够参加开盘认购的优惠活动，实践中房产开发商未取得房屋预售许可证而已开展预订活动的现象广泛存在。龚惠明是否及时将款项入账及合伙人之间的结算方式是公司内部财务管理制度问题，并不影响公司对外责任的承担，故对上述辩称不予采纳。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、太仓顺龙房地产开发有限公司于判决生效后10日内返还张军购房预付款100000元。二、驳回张军的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由太仓顺龙房地产开发有限公司负担。
上诉人太仓顺龙房地产开发有限公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院对本案性质认定错误，本案是一起典型的合同诈骗刑事案件，龚惠明假借售房名义，骗取张军钱财，应以合同诈骗罪追究其刑事责任。故本案应移送刑事侦查部门处理。二、龚惠明没有签订本案商品房认购协议（或预售合同）和收取购房预付款的权限，原审法院认定龚惠明签订认购协议和收取购房款行为是履行职务行为存在重大过错。龚惠明本人和其担任法定代表人的太仓汇丰针织服装有限公司都不是本案商品房的开发企业，无权就本案商品房签订认购协议和收取购房预付款。且涉案商品房在2013年6月还没有取得商品房预售许可证，龚惠明对本案商品房预售和收取购房预付款的行为违反了商品房销售管理办法和城市商品房预售管理办法的规定。《顺龙房产景秀江南项目部管理实施细则》和《联合开发房地产协议》不能认定龚惠明与张军签订的认购协议和收取购房预付款是龚惠明履行职务行为。该两份材料均没有明确龚惠明具有签订认购协议和收取购房预付款的权限。龚惠明与张军签订认购协议和收取购房预付款行为是龚惠明超越一个合作者和管理人员权利之外的纯私人行为。三、原审法院没有查明张军是基于龚惠明何种身份而与之签订认购协议和向其支付购房预付款的事实。即使张军是真实购房而且已实际支付了购房预付款，也因其有重大过失而不得向顺龙公司主张权利。张军明知涉案商品房没有取得预售许可证，开发企业依法不能进行预售和收取购房预付款的情况下与龚惠明订立认购协议并支付预付款，张军的行为存在明显过失。张军明知涉案商品房开发商是顺龙公司，在没有证据表明顺龙公司已给予龚惠明订立认购协议授权，且签订认购协议时也未要求顺龙公司在认购协议上加盖公司印章，张军对此存在明显过失。张军未将购房预付款支付给顺龙公司而是将该款项直接支付给龚惠明个人卡上，且在接收龚惠明开具的收款收据时也没有要求顺龙公司加盖印章，张军对此存在明显过失。此外，原审法院没有查明龚惠明给予张军什么优惠承诺而让张军自愿向龚惠明卡上付款。四、2015年2月9日的退款协议进一步证明张军直接与龚惠明之间产生退款法律关系，与顺龙公司无关。五、本案是一起商品房预约合同纠纷，原审法院没有对预约合同是否成立、预约合同是否有效、预约合同双方的权利义务以及违约责任等事实和张军诉讼请求等方面进行全面审查，原审实体审理和程序存在瑕疵。综上，请求二审法院撤销原审判决并依法将本案移交刑事侦查部门处理或发回重审，案件受理费由张军、龚惠明承担。
被上诉人张军二审辩称：认可原审判决。
被上诉人龚惠明二审辩称：认可原审判决。
原审被告沈秀龙二审辩称：认可太仓顺龙房地产开发有限公司上诉主张。
二审经审理查明事实与原审法院一致。
二审另查明，景秀江南项目售楼处二楼有三个办公室，分别是龚惠明办公室、沈秀龙办公室以及财务办公室，三个办公室门口均没有标牌。
本院认为，涉案景秀江南房产项目系由太仓顺龙房地产开发有限公司与太仓汇丰针织服装有限公司合作开发，根据景秀江南项目部管理实施细则可知龚惠明负责营销及日常事务管理。2013年6月27日张军在位于景秀江南项目售楼处二楼龚惠明办公室签订《景秀江南个人预定承诺书》，该承诺书系张军向太仓顺龙房地产开发有限公司出具，龚惠明亦在承诺书上签字，故该承诺书系龚惠明以太仓顺龙房地产开发有限公司名义与张军协商形成。承诺书签订后，张军以银行转账形式向龚惠明转账10万元，龚惠明向张军出具收据一张。张军缴纳该10万元款项是在景秀江南项目售楼处二楼龚惠明办公室，且龚惠明系涉案房产项目合作开发商太仓汇丰针织服装有限公司法定代表人，又有权就涉案房产项目对外进行营销，故原审认定龚惠明收取张军购房预付款的行为系履行职务行为并无不当。现因无法签署正式购房合同，张军请求太仓顺龙房地产开发有限公司予以退还预付款项合法有据。至于龚惠明是否及时将款项入账及合伙人之间如何结算是双方合作开发涉案房产项目的内部管理问题，并不影响太仓顺龙房地产开发有限公司对外责任的承担。综上，上诉人太仓顺龙房地产开发有限公司的上诉主张缺乏相应依据，本院对此不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人太仓顺龙房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 平
代理审判员 陈 斌
代理审判员 姚 望
二〇一五年十二月九日
书 记 员 陈闵悦