辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终4552号上诉人（原审原告）：李树壮，男，1962年12月2日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：雷蕾，辽宁维明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳万维物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街156号。法定代表人：陈忠杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵丹，辽宁弘立律师事务所律师。原审被告：廖信雄，男，1967年10月31日出生，汉族，住台湾省台中市南屯区。委托诉讼代理人：丁维星，北京大成（沈阳）律师事务所律师。上诉人李树壮因与被上诉人沈阳万维物业服务有限公司（以下简称“万维物业公司”）、原审被告廖信雄物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初6641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李树壮上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，改判由原审被告廖信雄给付被上诉人物业服务费20,737元；2.依法驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；3.由被上诉人及原审被告廖信雄承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。一审依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，本案中，上诉人并非为案涉房屋的业主，房屋的业主是廖信雄，应由廖信雄交纳物业服务费。被上诉人是与业主委员会签订的物业服务合同，业主委员会代表的是全体业主，而并非物业使用人。一审认定被上诉人具有向物业使用人收取物业服务费的权利错误。国条院《物业管理条例》（2016）第六条，《辽宁省物业管理条例》（2009年施行）第七条，《沈阳市物业管理条例》（2010年实施）第十条均规定由业主交纳物业费。第四十四条还规定业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等理由拒付物业费。《辽宁省物业管理条例》第十四条规定业主委员会代表业主签订合同而不是物业使用人。《辽宁省物业管理条例》第四十条规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，由物业使用人结算交纳物业服务费用，业主负连带交纳责任。而本案中，业主廖信雄并没有与上诉人约定由上诉人交纳物业服务费，故还应当由业主交纳物业费。二、现无生效判决认定上诉人属于非法、恶意、强占房屋。上诉人是因为廖信雄授权宏采公司对外出售案争房屋而同意与宏采公司在2005年4月12日签订的《购房协议》，并交付了110万元的购房款，且宏采公司与上诉人签属了房屋的交接记录单并实际收取了房款（有2017年11月7日生效了省高法2017辽民终667号民事判决为证），因此上诉人不属于非法、恶意、强占房屋。上诉人与廖信雄房屋权属纠纷一案历经十余年，其间互有胜负，但最终判定廖信雄胜诉，上诉人已于2015年10月15日将房屋返还给廖信雄。廖信雄起诉上诉人索要房屋占用费的案件中，廖信雄是诉请法院参照涉案房产所在地周边的房屋租金情况来索要的赔偿款（详见2015辽民三终字第100号民事判决书），法院组织司法鉴定，虽然该房屋使用用途明确标注为“住宅”，但仍按“商业”用途评估定价，且参照的标准也为商业房屋租金标准，确认由上诉人给付廖信雄包括房屋占用费及利息在内的281万余元，该款现已经全额支付给廖信雄。上诉人认为，既然法院已经判定上诉人按照高额的商业租金向廖支付，即事实上已经确定了上诉人与廖信雄的承租关系，因此在上诉人支付了高额的租赁费且廖信雄也已经收取了此费用后，就不应再判决上诉人另行支付租赁房屋的物业服务费。按照常理来讲，承租人是不应当支付物业服务费的，除非双方有明确约定。故判决上诉人承担物业费属事实认定不清。万维物业公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。原审被告廖信雄述称，一、上诉人已经认可一审对我方的判决，上诉要求我方承担责任自相矛盾。二、一审事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无合法的事实与理由。三、本案也不是承租人与出租人之间的关系，而是无权占有中的恶意占有，对于恶意占有应当承担占有期间的物业服务费。万维物业公司向一审法院起诉请求：1.判令二被告连带承担涉案房产物业服务费28,238元（2012年6月6日至2016年12月31日）；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告万维物业公司分别于2012年11月19日、2014年、2015年与城中花园小区(涉案园区)业主委员会、业主大会签订城中花园小区物业服务合同，合同约定的连续服务期限自2011年9月5日起至2016年12月31日止；物业服务费收费标准为住宅：1元/月/平方米”。另查明，被告廖信雄系位于沈阳市和平区振兴街9-12号（建筑面积514.98平方米）房产的业主。2012年6月6日至2015年10月14日期间，涉案房产由被告李树壮占有、使用。2015年10月15日，被告李树壮腾退涉案房产，归还被告廖信雄所有。现原告万维物业公司自2011年9月5日起在涉案园区服务至今，但涉案房产未缴纳2012年6月6日至2016年12月31日期间的物业服务费，故原告万维物业公司诉至一审法院，要求二被告连带承担上述期间的物业服务费28,238元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，原告万维物业公司与涉案园区业主委员会签订了“城中花园小区物业服务合同”，且自2011年9月5日起在涉案园区提供物业管理服务至今，故原告万维物业公司具有向园区业主或物业使用人收取2012年6月6日至2016年12月31日期间物业服务费的权利。关于物业服务费的承担主体及数额问题。经查，被告廖信雄虽系涉案房产的所有权人，但因房产的权属问题与被告李树壮存在纠纷，故2012年6月6日至2015年10月14日期间，涉案房产由被告李树壮占有、使用。同时，经已生效的民事判决确认，上述期间，被告李树壮对涉案房产属无权占有、使用，故其在接受了原告万维物业公司服务的情况下，理应交纳该期间的物业服务费。另，2015年10月15日，被告李树壮将涉案房产腾退归还被告廖信雄，故自当日起被告廖信雄作为房产所有权人，应依据物业服务合同的约定向原告交纳物业服务费至原告诉请之日止（2016年12月31日）。综上，被告李树壮应缴纳的物业服务费的具体数额为20,737元【514.98平方米×1元/月/平方米×40个月8天（2012年6月6日至2015年10月14日）】。被告廖信雄应缴纳的物业服务费的具体数额为7,484元【514.98平方米×1元/月/平方米×14个月16天（2015年10月15日至2016年12月31日）】。关于被告李树壮提出的已向被告廖信雄支付包括物业服务费在内的相关款项，不应再承担物业服务费的抗辩。根据两次庭审中提供的证据所载，被告李树壮向被告廖信雄给付的款项中并未体现出包含物业服务费项目，故在被告李树壮未提供其它证据予以佐证的前提下，对于该项抗辩，不予支持。关于被告李树壮提出的交纳了涉案园区内其它房产的物业服务费5,000元的相关事宜。因与本案不属同一法律关系,故本案不予一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告李树壮于本判决生效后十日内给付原告沈阳万维物业服务有限公司2012年6月6日至2015年10月14日期间的物业服务费20,737元；二、被告廖信雄于本判决生效后十日内给付原告沈阳万维物业服务有限公司2015年10月15日至2016年12月31日期间的物业服务费7484元；三、驳回原告沈阳万维物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费253元，由被告李树壮负担228元，由被告廖信雄负担25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李树壮提交了辽宁省高级人民法院作出的（2017）辽民终667号民事判决书，证明上诉人不属于恶意非法强占案涉房屋，上诉人是基于合同关系向宏采公司购买的案涉房屋，宏采公司收取了上诉人的购房款，并与上诉人签订了交接单，该判决中有相关表述，并且判决宏采公司返还上诉人110万元购房款，故上诉人不属于恶意非法强占房屋。被上诉人万维物业公司认为该证据无法推翻上诉人在2012年6月6日—2015年10月15日期间占有涉案房屋的事实。原审被告廖信雄认为该证据不属于新证据，该证据与本案没有关联性，不能证明上诉人的诉讼主张。本院对该证据予以采纳，但对证明的问题应结合全案证据予以综合考查，在卷佐证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人李树壮提出其不应向被上诉人万维物业公司交付2012年6月6日至2015年10月14日期间的物业服务费，并应由廖信雄承担该期间物业费的上诉主张。首先，从被上诉人万维物业公司是否有权收取物业费角度讲，万维物业公司与涉诉房屋所在园区的业主委员会签订了《城中花园小区物业服务合同》，并为该园区提供了物业管理服务，有权对涉诉房屋收取物业费，当属无异；其次，从该期间涉诉房屋实际占有使用情况来看，因在该期间上诉人李树壮与原审被告廖信雄及案外人沈阳宏采房产开发有限公司针对本案涉诉房屋的权属存在纠纷，在没有特殊约定的情况下，应按照谁享受物业服务权利，谁承担给付物业费义务的权利义务对等原则处理。该期间系由李树壮占有使用该房屋并接受物业服务，故应由李树壮承担给付物业费的义务；最后，从上诉人提供的现有证据来看，李树壮与廖信雄就争议期间涉诉房屋的物业费如何承担的问题，并没有明确的判决依据或合同约定，故无论李树壮占有使用涉诉房屋的主观意愿为何，均不构成其免除交纳该期间物业费的理由。综上，上诉人以法律依据不足、房产用途存在差异等原因为由，主张拒绝交纳涉诉期间的物业费，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，李树壮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费506元，由上诉人李树壮负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇一八年五月二十五日书记员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。