河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民二初字第49号
原告：洛阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地：洛阳市伊滨区管委会一期标准化厂房11号楼111房间。
法定代表人：杨文杰，该公司总经理。
委托代理人：曾捷，该公司职员，特别授权。
被告：曲拥军。
被告：杨小萍，女，1987年8月6日生，汉族，住址同上，系被告曲拥军之妻，身份证号4103811987********。
委托代理人（二被告共同委托）：高楠，洛阳洛城律师事务所律师，特别授权。
原告洛阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）诉被告曲拥军、杨小萍商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托代理人曾捷，被告曲拥军、杨小萍的委托代理人高楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告碧桂园公司诉称：2014年8月31日，与被告先后签订了编号YS0260294的《商品房预售合同》及《补充协议书》。根据合同约定，原告把自己所开发的洛阳碧桂园一期037幢02出售给被告，总房价款为10018478元，付款方式为分期付款，被告必须在签订合同时付该商品房总价款的40%即4007390元给原告，并在2014年8月25日前、2014年9月25日前、2014年10月25日前、2014年11月25日前、2014年12月25日前、2015年1月25日前、2015年2月25日前、2015年3月25日前、2015年4月25日前、2015年5月25日前、2015年6月25日前、2015年7月25日前共分十二期，各付该商品房总价款的5%即500924元给原告；同时合同约定，如逾期付款，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应按累计应付款的15%向原告支付违约金。并且，双方在《商品房预售合同》附件四《补充协议书》中明确前述“累计应付款”是指被告应支付的所有房价款。2014年6月28日，被告向原告支付了30000元的定金；2014年7月18日，被告向原告支付了175000元购房款；2014年7月25日，被告向原告支付了3792390元购房款；2014年8月8日，被告向原告支付了10000元购房款；2014年8月25日，被告向原告支付了500924元购房款。被告共向原告支付了4508314元的购房款，截止至起诉之日，被告逾期未付购房款共计七期3506468元，未到期房款共计四期2003696元。上述款项原告多次催告，被告至今仍未支付。洛阳碧桂园一期037幢02尚未竣工交付，被告未取得该商品房的所有权。原被告双方签订的《商品房预售合同》合法有效，被告不按照双方的约定履行支付购房款的义务，已构成违约，应当承担违约责任。故请求判令：1.解除与被告签订的《商品房预售合同》及其附件、补充协议；2.撤销洛阳碧桂园一期037幢02商品房的网签备案；3.被告向原告支付商品房总价款15%的违约金，即1502771.7元；4.确认被告未享有洛阳碧桂园一期037幢02商品房的所有权；5.全部诉讼费用由被告承担。
被告曲拥军、杨小萍辩称：不同意解除合同。虽然二被告违约没有交付款项，但是如果因此就解除合同让二被告承担150万元的违约金，对保护买受方的利益不妥。在二被告并未取得该房屋的房产证前提下，并不发生物权转移，本案房屋的权属显而易见，原被告之间是合同债权关系。本案所诉争的房产已由洛龙区公安机关以二被告涉嫌非法吸收公众存款一案予以查封，在该房产的购买款项没有正确定性之前，法院应以先刑事后民事的审理原则，为保护二被告的合法权利暂予中止本案，待二被告刑事责任确定后，本案再继续审理。如果判决解除原被告之间的商品房预售合同，原告收取违约金后，应当将剩余房款返还二被告，返还房款是本案一并解决的同一事项，不涉及反诉、另案另诉的法律事由，应当在本案中将违约金和剩余款项一并审理。
根据当事人的起诉、答辩情况，并征询当事人意见，本院归纳本案争议焦点如下：1.原告要求解除与被告的商品房预售合同及撤销网签备案的诉讼请求是否成立？2.原告要求被告支付违约金的诉求是否成立？3原告要求确认被告未享有本案所涉房产的所有权是否成立？4.被告要求本案中止审理的抗辩理由是否成立？
原告为支持其诉讼请求，出示证据如下。证据一：洛阳市商品房预售许可证。证明原告出售商品房的合同行为合法。证据二：编号YS0260294的商品房预售合同。证明原被告商品房预售合同成立，被告应向原告支付10018478元，如果被告逾期付款，原告可按照合同约定追究被告的违约责任，要求其支付违约金。证据三：补充协议书。证明原被告合意对商品房预售合同的约定付款方式变更为分期付款。证据四：发票。证明被告共向原告支付4508314元。证据五：律师函及快递单。证明原告在2015年1月8日委托律师事务所向原告催收拖欠房款及违约金。证据六：委托书及承诺函。证明被告同意解除与原告的商品房预售合同，并向原告支付房屋总价款的15%的违约金。
被告质证认为：对证据一无异议；对证据二真实性无异议，证明方向有异议；对证据三、证据四真实性均无异议；对证据五真实性有异议，被告没有收到，上面也没有被告的签字；对证据六真实性无异议，但是委托书及承诺函是在被告代理人所在的律师事务所出面为双方调解的情况下，被告杨小萍作出的让步承诺，在调解阶段作出的让步不能作为法庭审理时认定的依据，被告的真实意思是不愿意解除合同。
被告曲拥军、杨小萍没有向法庭提交证据。
根据原告、被告的陈述、答辩及举证、质证情况，本院确认以下案件事实：2014年8月31日，原告碧桂园公司与被告曲拥军、杨小萍签订了编号YS0260294的《商品房预售合同》，原告将其开发的洛阳碧桂园一期37幢102号房出售给被告，总房价款为10018478元。《商品房预售合同》第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。《商品房预售合同》附件四《补充协议书》第十一条其他事项约定：（三）《商品房买卖合同》第七条第1种方式中第（2）项约定“累计应付款”是指买受人应支付给出卖人的所有房价款，即《商品房买卖合同》第四条约定的该商品房房价款的总金额。（六）2.该商品房由买受人曲拥军、杨小萍按份共有。曲拥军占50%；杨小萍占50%。2014年8月31日，原告碧桂园公司又与被告曲拥军、杨小萍签订了一份单独的《补充协议书》，对编号YS0260294的《商品房预售合同》中“付款方式及期限”的约定进行变更为：买受人选择非按揭分期付款方式，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的40.00%给甲方，即肆佰万柒仟叁佰玖拾元整；买受人必须在2014年08月25日前，付该商品房总价款的5.00%给甲方，即伍拾万零玖佰贰拾肆元整；买受人必须在2014年09月25日前，付该商品房总价款的5.00%给甲方，即伍拾万零玖佰贰拾肆元整；买受人必须在2014年10月25日前，付该商品房总价款的5.00%给甲方，即伍拾万零玖佰贰拾肆元整；买受人必须在2014年11月25日前，付该商品房总价款的5.00%给甲方，即伍拾万零玖佰贰拾肆元整；买受人必须在2014年12月25日前，付该商品房总价款的5.00%给甲方，即伍拾万零玖佰贰拾肆元整；买受人必须在2015年01月25日前，付该商品房总价款的5.00%即伍拾万零玖佰贰拾肆元整；买受人必须在2015年02月25日前，付该商品房总价款的5.00%给甲方，即伍拾万零玖佰贰拾肆元整；买受人必须在2015年03月25日前，付该商品房总价款的5.00%给甲方，即伍拾万零玖佰贰拾肆元整；买受人必须在2015年04月25日前，付该商品房总价款的5.00%给甲方，即伍拾万零玖佰贰拾肆元整；买受人必须在2015年05月25日前，付该商品房总价款的5.00%给甲方，即伍拾万零玖佰贰拾肆元整；买受人必须在2015年06月25日前，付该商品房总价款的5.00%给甲方，即伍拾万零玖佰贰拾肆元整；买受人必须在2015年07月25日前，付该商品房总价款的5.00%给甲方，即伍拾万零玖佰贰拾肆元整。合同签订后，2014年9月3日，原告碧桂园公司进行了预售商品房合同备案。2015年1月9日，原告碧桂园公司按照双方约定的送达通知书的方式向被告曲拥军、杨小萍寄发催交房款律师函，但没有提交有被告签收的回执单。2015年2月2日，原告碧桂园公司向被告曲拥军、杨小萍开具预收购房款4508314元的销售不动产统一发票。2015年3月12日，被告曲拥军出具委托书，委托其妻子杨小萍全权代理其处理与碧桂园公司《商品房预售合同》的解除及至房管部门解除网签备案的相关事宜。随后，2015年4月1日，被告杨小萍以其和被告曲拥军的共同名义向碧桂园公司出具承诺函，提出因无力支付余下购房款解除与碧桂园公司的《商品房预售合同》，同意按合同约定向碧桂园公司支付房屋总价款15%的违约金，配合办理撤销该预售商品房网签备案手续。截止至2015年4月30日原告向本院递交诉状之日，被告逾期未付购房款共七期3506468元，未到期房款2003696元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告、被告双方签订的《商品房预售合同》及《补充协议书》，系双方真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”，该《商品房预售合同》第七条买受人逾期付款的违约责任约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金”，本案中被告曲拥军、杨小萍截止原告碧桂园公司起诉时，已逾期7个月未付购房款共计3506468元，故根据法律规定和当事人的约定，对于原告要求解除与被告签订的《商品房预售合同》及其附件、《补充协议书》以及被告向原告支付商品房总价款15%违约金的诉讼请求，本院予以支持。至于原告碧桂园公司要求撤销洛阳碧桂园一期037幢02商品房网签备案的诉求，撤销商品房预售合同网签备案是依当事人申请由房地产管理部门办理，不属于人民法院的职权范围，对原告的该项诉求不予支持。对于原告请求确认被告未享有碧桂园一期037幢02商品房的所有权的诉求，本案属于商品房预售合同纠纷，并不是物权确认纠纷，且被告在答辩时也认为在其并未取得该房屋房产证的前提下，并不发生物权转移，其并不享有本案所涉房屋的所有权，双方对此并无争议。至于被告曲拥军、杨小萍所涉及的刑事案件，根据最高人民法院、最高人民检察院、公安部《关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》相关规定，本案与公安机关正在侦查的非法集资刑事案件并不属于同一事实，故对于被告提出的案件中止审理的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告洛阳碧桂园房地产开发有限公司与被告曲拥军、杨小萍所签订的编号YS0260294《商品房预售合同》及其附件、《补充协议书》。
二、原告洛阳碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内在扣除商品房总价款15%违约金1502771.7元后，向被告曲拥军、杨小萍返还剩余购房款3005542.3元。
三、驳回原告洛阳碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费90927元，由被告曲拥军、杨小萍负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审 判 长 周朝晖
审 判 员 焦丽娟
代理审判员 黄兴东
二〇一五年十一月六日
书 记 员 任利佳