北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第01298号
上诉人（原审原告）王×1。
委托代理人马×。
被上诉人（原审被告）姜×。
委托代理人李×。
委托代理人王×2（姜×之子）。
被上诉人（原审被告）北京市石景山区房屋经营和市场管理中心，住所地北京市石景山区古城东街***号。
法定代表人李茂生，主任。
委托代理人李洪刚。
上诉人王×1因确认合同无效纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第1825号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王×1在原审法院起诉称：王×1系王×3之女，1983年，王×3所在单位将位于石景山区8号房屋分给王×3，王×1与王×3共同居住在该房屋内。1986年2月3日，王×3去世，同年4月19日王×1之母王×4去世。王×3、王×4夫妻共生育子女：王×5、王×6、王×1、王×7、王×8。王×3、王×4去世后，几个子女共同商议，该房由王×1使用，北京市石景山区人民法院2009年7月31日王×1、姜×、区房管中心已签字的谈话笔录可以证实，1988年该房屋由王×1承租。1987年王×6因结婚无房，王×1将该房屋暂借给王×6结婚使用。1992年，王×6去世，王×6之妻姜×利用王×1承租该房屋且房本在该房间的便利，在没有征得王×1及其他兄弟姐妹同意的情况下，擅自将该房屋由王×1承租变更为姜×承租，北京市石景山区房屋经营管理中心在将该房屋由王×1变更为姜×承租时未尽到审查职责，在姜×以自己名字购买该房屋时也未尽到审查义务，致使姜×取得诉争房屋的所有权，严重侵犯了王×1合法权益。为维护王×1的合法权益，故诉至法院，诉讼请求：1、依法确认北京市石景山区房屋经营管理中心与姜×于2008年4月17日签订的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费由被告承担。
姜×在原审法院答辩称：不同意王×1诉讼请求。诉争房屋是姜×的，1986年姜×与王×6结婚后一直居住在诉争房屋内，王×6去世后，姜×了解到，如果长期居住诉争房屋就可以变更房屋承租人。1994年，姜×到古城房管所将诉争房屋变更为由姜×承租。
北京市石景山区房屋经营和市场管理中心（以下简称区房管中心）在原审法院答辩称：不同意王×1的诉讼请求。王×1所述不属实，区房管中心根据相关法律规定就购房者提交的相关文件进行审查并且尽到相应的义务。
原审法院经审理查明：诉争房屋坐落于石景山区八角北路30栋1单元8号，现房屋所有权人为姜×。
2000年9月15日，出租方北京市石景山房屋土地管理局古城房管所（甲方）与承租方姜×（乙方）签订《公有住宅租赁合同》，由姜×承租诉争房屋。姜×表示1994年，其与古城房管所存在租赁关系。2008年4月17日，卖方北京市石景山区房屋经营管理中心（甲方，现已更名为区房管中心）与买方姜×（乙方）签订《房屋买卖契约》和《公有住房买卖协议》，约定甲方将诉争房屋出售给乙方。买卖协议约定，诉争房屋房价款30683.48元，公共维修基金1132.25元，印花税20元，测绘费49元，合计应付金额31884.73元。2008年4月，姜×向区房管中心交纳上述款项。
针对上述买卖协议，王×1表示，在姜×未提交原承租人同意变更承租人的证明以及原承租人同意姜×购买诉争房屋的证明的情况下，区房管中心与姜×签订买卖协议，没有尽到审查义务。区房管中心陈述，在与承租人签订买卖协议时，区房管中心应审查的材料包括购房申请表、工龄证明、户口本、身份证、房屋租赁合同，区房管中心系基于与姜×的租赁合同签订的房屋买卖合同，是在审查租赁合同真实、有效的基础上与姜×签订的房屋买卖合同。
另查，王×3与王×4系夫妻关系，育有五个子女：王×5、王×6、王×1、王×7、王×8。1986年2月3日，王×3去世，1986年4月19日，王×4去世。1985年12月7日，王×1将户口迁入诉争房屋。姜×与王×6系夫妻关系，王×6于1992年去世。
庭审中，王×1、姜×均认可，诉争房屋系王×3所在单位分配给王×3使用。王×1陈述诉争房屋原来由王×3承租，王×3与王×4去世后，诉争房屋承租人变更为王×1，1986年王×1口头同意王×6与姜×夫妻居住在诉争房屋。姜×对此不认可，指出诉争房屋原承租人是王×3，其于1986年开始入住诉争房屋，1986年之前由王×6居住，1994年，姜×持王×3的租赁合同将承租人变更为姜×。姜×提交诉争房屋租金缴纳凭证和五费统收收据，证明诉争房屋自1986年开始一直由姜×交房租，王×1对此表示认可，但表示因姜×一直使用诉争房屋所以应当交纳租金，姜×并非合法承租人。
庭审中，王×1提交法院2009年7月31日谈话笔录，证明姜×认可涉案房屋1988年由王×3变更为王×1承租。同时，王×1提交1994年1月14日变更通知单一张，该通知单姓名处载明“原王×1现姜×”，供暖面积处载明“27.7㎡”，该通知书由北京市石景山区房地产管理局古城房管所盖有房管专用章。王×1以谈话笔录和变更通知书主张原承租人为王×1。对此，姜×表示，该通知单只能证明供暖费交纳人的变更。区房管中心表示，根据王×1交纳供暖费证明认可1994年之前由王×1承租，但表示区房管中心并不是承租合同的当事人，通知单上的公章也不是订立房屋买卖合同双方当事人所盖。
庭审中，王×1提交证明一份，内容为：王×3四子女一致认同，愿意石景山8号房由王×1使用。长子王×5，长女王家恩，次女王×1，三女王×8，2008年1月6日。姜×表示并不知晓该证明，对证明内容亦不认可，提出诉争房屋是承租房，王×3的四个子女无权决定将诉争房屋给王×1居住使用。
原审法院认定上述事实，有公有住宅租赁合同、房屋买卖契约、公有住房买卖协议、收据及当事人陈述在案佐证。
原审法院判决认为：王×1的诉讼请求能否得到支持需分析其提出确认合同无效的请求权基础能否成立，根据王×1当庭陈述及起诉理由，表明王×1主张合同无效的理由是其应为涉诉房屋的承租人，区房管中心未尽到审查职责即与姜×签订房屋买卖合同。对此，法院认为，王×1要求确认姜×与区房管中心之间的房屋买卖合同无效的争议焦点应为以下两点：一、区房管中心与姜×签订房屋买卖合同是否已尽到审查义务；二、区房管中心与姜×签订房屋买卖合同时，王×1是否是涉诉房屋的承租人。
首先，区房管中心与姜×签订房屋买卖合同是基于姜×系房屋承租人，审查的材料包括房屋租赁合同、户口本、身份证等，由于区房管中心审查的姜×的材料均系真实且齐备的，审查房屋租赁合同的取得不应属于签订房屋买卖合同应尽的审查义务。鉴于此，区房管中心在与姜×签订房屋买卖合同时已尽到了相应的审查义务。
其次，王×1主张其系诉争房屋的承租人，应当提供租赁合同作为依据，如果没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。但王×1并未出示此份直接证据来证实这一主要事实。王×1依据2009年7月31日谈话笔录主张自己是诉争房屋的承租人，而王×1是否是诉争房屋的承租人应由诉争房屋的产权单位或管理部门进行认可才具有法律效力。本案中，姜×、区房管中心并非王×1所主张的租赁合同的当事人，姜×、区房管中心的单方陈述不应作为认定王×1为诉争房屋承租人的依据。对于王×1所提交的变更单，该变更单从内容上无法判定系租赁关系的变更，法院对王×1的证明目的无法支持。关于王×3的四个子女的证人证言，因四个子女未出庭作证，且与王×1存在利害关系，因此，该证人证言法院不予采信。综上，王×1提供的证据并不能证实区房管中心与姜×签订房屋买卖合同时王×1是涉诉房屋的承租人。
综上，王×1主张要求确认姜×与区房管中心所签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，由于其未能举证证实其在房屋买卖合同签订当时系房屋承租人，区房管中心在签订房屋买卖合同时并不存在审查失职的过错，所以，王×1在现有证据的情况下主张房屋买卖合同无效的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回王×1的诉讼请求。
王×1不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，改判支持王×1的原审的诉讼请求，即确认北京市石景山区房屋经营管理中心与姜×于2008年4月17日签订的房屋买卖合同无效。上诉理由是：原审判决认定事实不清，程序违法。王×1从未同意王×6与姜×在诉争房屋内居住。姜×是持王×1的租赁合同变更其为承租人的。姜×向原审法院提供缴费证明并不能证明是姜×缴费。王×3的子女有权决定该房屋由谁承租。根据《北京市公有住宅租赁合同》相关规定，姜×不符合变更为承租人的条件。区房管中心擅自变更承租人未告知原承租人，损害原承租人的知情权。原审法院片面看待我方证据。区房管中心称丢失王×1承租的档案，实属蹊跷。房屋买卖时只看承租合同是否真实，不问来历是否合法，是断章取义。
姜×答辩称：不同意王×1的上诉请求，同意原审判决。
区房管中心答辩称：不同意王×1的上诉请求，同意原审判决。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。以上事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：王×1要求确认姜×与区房管中心之间的房屋买卖合同无效的理由是姜×未经诉争房屋的承租人王×1及其他兄弟姐妹同意，擅自将承租人变更为姜×，区房管中心对承租人变更为姜×及签订房屋买卖合同未尽到审查职责，致使姜×取得诉争房屋所有权，侵犯了王×1的合法权益。对此，本院认为，区房管中心与姜×签订房屋买卖合同是基于姜×时为诉争房屋的承租人，至于先前姜×与房管部门签订租赁合同变更承租人是否符合相关规定，并非签订房屋买卖合同时需审查的内容。区房管中心在审查姜×的房屋租赁合同，户口本、身份证等材料均系真实、齐备的情况下与姜×签订房屋买卖合同，已尽到了审查义务。租赁合同承租人的变更是否符合相关规定，与本案并非同一法律关系，不属于本案审理范围，本案对此不予处理。房屋买卖合同签订时王×1并非诉争房屋的承租人，王×1关于姜×擅自变更租赁合同承租人，房管部门对此未尽审查职责的主张并未经相关部门司法确认。在本案现有证据尚不能推翻姜×在签订房屋买卖合同时为诉争房屋承租人这一事实的情况下，王×1主张房屋买卖合同无效的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原审判决结果并无不当。王×1的上诉请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由王×1负担（已交纳三十五元，余额于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由王×1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
代理审判员 李晓龙
代理审判员 梁 冰
二〇一四年五月五日
书 记 员 王 梦