宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬海民初字第1282号
原告：华宏良。。。。。无固定职业。。
委托代理人：高炜。。
被告：宁波颐高物业服务有限公司。
法定代表人：陈军达。。
委托代理人：叶映辉。。
被告：宁波甬越投资咨询有限公司。
法定代表人：金效刚。。
被告：沈丹叶。。。。。。。。
原告华宏良为与被告宁波颐高物业服务有限公司、宁波甬越投资咨询有限公司、沈丹叶房屋租赁合同纠纷一案，于2014年10月27日诉至本院，本院于同日立案受理后，先依法由代理审判员刘晶独任审判，因被告宁波甬越投资咨询有限公司下落不明，本院依法转为普通程序，并组成合议庭，于2015年3月16日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告华宏良及其委托代理人高炜、被告宁波颐高物业服务有限公司的委托代理人叶映辉、被告沈丹叶到庭参加了诉讼，被告宁波甬越投资咨询有限公司经法院依法传唤，无正当理由拒不到庭。
原告华宏良起诉称：原告于2013年7月10日经拍卖获得宁波市海曙区东渡路29号的房产所有权，房号为〈1-76〉，并于2013年8月9日办理了房屋所有权、土地使用权登记过户手续，房产证号为甬海房权证海曙字第××号，土地使用权证号为甬国用（2013）第0101817号。原告取得房屋所有权后，才了解到该房屋被原所有权人出租给被告宁波颐高物业服务有限公司，被告宁波颐高物业服务有限公司在未征得原告同意的情况下将房屋转租给被告宁波甬越投资咨询有限公司，被告宁波甬越投资咨询有限公司又将房屋转租给被告沈丹叶，被告沈丹叶于2014年8月办理了工商营业执照。同时，房屋结构也被改变。三被告转租行为均未获得原告同意。因原告与三被告协商不成，故向法院提起诉讼，将请求判令：1.解除原告与被告宁波颐高物业服务有限公司、宁波颐高物业服务有限公司与宁波甬越投资咨询有限公司及宁波甬越投资咨询有限公司与沈丹叶之间的合同；2.被告沈丹叶将占用房屋返还原告；3.三被告连带赔偿原告租金损失689850元；4.诉讼费用由三被告承担。案件审理过程中，原告撤回了第3项诉讼请求。
被告宁波颐高物业服务有限公司答辩称：本案诉争房屋原产权人为顾刚，2010年12月1日，被告宁波颐高物业服务有限公司向顾刚承租了该房屋，合同期限为2010年12月1日至2020年11月30日，之后被告宁波颐高物业服务有限公司通过法定代表人账户向顾刚分两笔支付了5年租金合计1075112.86元。原告通过竞买取得该房屋后，并未与被告宁波颐高物业服务有限公司签订新的租赁合同。现被告宁波颐高物业服务有限公司同意自2014年12月6日解除合同。因被告宁波颐高物业服务有限公司已向顾刚支付了5年租金，故不同意再向原告支付租金。
被告沈丹叶答辩称：其与宁波甬越投资咨询有限公司签订了房屋租赁合同，租期为2014年1月1日至2018年12月31日，当时宁波甬越投资咨询有限公司向其口头承诺，房屋租金自开业起算，租金支付方式是付二押三。2014年1月28日，被告沈丹叶以付一抵二的方式交付了200000元租金，用到2015年2月28日，另付了147825元的保底押金，相当于三个月租金，故应当可以使用房屋至2015年5月28日。期间，被告沈丹叶发现实际使用房屋的面积与合同存在不符，认为也应当抵扣租金。在能保障其继续经营的前提下愿意解除合同。
被告宁波甬越投资咨询有限公司未到庭，也未向法院提交书面答辩意见。
原告华宏良为证明其主张，向本院提交了下列证据，经被告宁波颐高物业服务有限公司、被告沈丹叶质证，本院认定如下：
证1.拍卖公告及须知（复印件），拍卖成交确认书（复印件）、房产证、土地证各一份，拟证明坐落于宁波市海曙区东渡路29号〈1-76〉房屋属原告所有，原告依法享有房屋所有权的事实。经质证，两被告对该组证据无异议，经审查，本院对该组证据予以认定。
证2.照片、房产证附属平面图、《宁波颐高世贸广场商铺租赁合同》附属平面图各一份（复印件），拟证明被告擅自拆除原房屋结构进行装修施工，目前房屋由被告沈丹叶营业的事实。经质证，两被告对该证据真实性无异议，但提出房屋系宁波甬越投资咨询有限公司进行分割。经审查，本院对该组证据予以认定。
证3、《宁波颐高世贸广场商铺租赁合同》、转租授权说明书各一份，拟证明被告宁波颐高物业服务有限公司未经原告同意将房屋转租给被告宁波甬越投资咨询有限公司，被告宁波甬越投资咨询有限公司又将房屋转租给被告沈丹叶的事实。经质证，两被告对该组证据的真实性没有异议，但宁波颐高物业服务有限公司提出其将房屋转租给被告宁波甬越投资咨询有限公司是2013年3月，在原告取得房屋所有权之前；沈丹叶提出其办理营业执照时已得到被告宁波颐高物业服务有限公司对被告宁波甬越投资咨询有限公司的转租授权。经审查，本院对该证据的真实性、合法性予以认定，但宁波颐高物业服务有限公司转租行为发生在原告购买房屋之前，故该组证据不能证明原告的待证事实。
证4.房屋租赁合同一份，拟证明三被告在办理工商注册时并未提供与顾刚签订的房屋租赁合同，而是与案外人陈阳签订的房屋租赁合同的事实。经两被告质证，两被告对该证据的真实性未提出异议，但被告宁波颐高物业服务有限公司认为该证据上显示的房屋为〈1-86〉号而非本案所涉的〈1-76〉号，被告沈丹叶提出所有材料均由宁波甬越投资咨询有限公司提供给其，其再办理营业执照，故对原产权所有人是谁并不知情。经审查，本院认为该合同所涉房屋系〈1-86号〉，与本案无关联性，故对该证据不予认定。
被告宁波颐高物业服务有限公司为证明其主张，向本院提交了房屋租赁合同一份、银行汇款凭证二份，拟证明其与顾刚签订租赁合同并支付了5年房屋租金的事实。经原告华宏良、被告沈丹叶质证，原告华宏良对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，其提出该合同较新，且被告宁波颐高物业服务有限公司法定代表人的个人汇款不能认定为租金，拍卖取得房屋时法院也未查明该房屋存在租赁情形；被告沈丹叶对该证据事实不知情。经审查，法院认为房屋租赁合同系原件，且与银行汇款凭证可以相互印证，原告华宏良虽对该证据提出异议，但未提供相应证据予以反驳，故本院对该证据真实性予以认定，但因原告已撤回对房租的主张，故该证据待证事实与本案诉请无关。
被告沈丹叶为证明其主张，向本院提交补充协议一份、收据二份，拟证明其已经向被告宁波甬越投资咨询有限公司支付到2015年2月28日的房屋租金以及三个月的房屋押金的事实。经质证，原告华宏良提出不清楚款项实际支付情况，被告宁波颐高物业服务有限公司对租期计算有异议。经审查，法院认为该证据系原件，且为交易原始凭证，故本院对该证据真实性予以认定，但该证据反映的是被告沈丹叶与被告宁波甬越投资咨询有限公司之间的法律关系，原告也已撤回对房租的主张，故该证据待证事实与本案诉请无关。
被告宁波甬越投资咨询有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证并对上述证据质证的权利。
依据本院认定的证据并结合庭审中原、被告双方陈述，本院确认如下案件事实：2010年12月1日，被告宁波颐高物业服务有限公司与案外人顾刚签订房屋租赁合同一份，由案外人顾刚将坐落于宁波市海曙区东渡路29号〈1-76〉的房屋出租给被告宁波颐高物业服务有限公司使用，被告宁波颐高物业服务有限公司于2013年3月将房屋转租给被告宁波甬越投资咨询有限公司。原告华宏良于2013年7月10日经拍卖获得宁波市海曙区东渡路29号〈1-76〉的房产所有权，并于同年8月9日办理了房屋产权过户登记。房屋产权过户登记后，原告华宏良与被告宁波颐高物业服务有限公司协商重新签订房屋租赁合同事宜，但双方未能就此达成一致意见。后被告宁波甬越投资咨询有限公司又将房屋转租给被告沈丹叶，由被告沈丹叶实际占有并经营使用。被告宁波颐高物业服务有限公司、被告宁波甬越投资咨询有限公司与被告沈丹叶均未向原告华宏良支付过租金，原告遂向法院提起诉讼。
本院认为：原告通过法院竞拍购买宁波市海曙区东渡路29号〈1-76〉的房屋，依法享有对该房屋占有、使用、收益的权利。现原告作为该房屋的权利义务承受人要求解除原所有权人顾刚与被告宁波颐高物业服务有限公司签订的房屋租赁协议，被告宁波颐高物业服务有限公司也认为其无力经营，同意解除，因原告与被告宁波颐高物业服务有限公司当前的租赁协议履行期限尚未届满，该协议解除应属于双方协商一致解除合同的情形，不违反法律规定，本院予以支持。因该合同解除，被告宁波颐高物业服务有限公司与宁波甬越投资咨询有限公司、被告宁波甬越投资咨询有限公司与被告沈丹叶就原告所有的房屋部分的租赁合同不再具有法律效力，也应当一并解除。房屋租赁合同解除后，承租方应当返还房屋，现原告所有的房屋由被告沈丹叶实际使用，原告要求被告沈丹叶直接将房屋返还给原告不违反法律规定，本院亦予以支持。被告沈丹叶抗辩其实际已支付至2015年2月28日止的房租，并支付了三个月的押金，要求继续承租，本院认为，其与宁波甬越投资咨询有限公司签有房屋租赁协议，对其因合同解除造成的损失，应向宁波甬越投资咨询有限公司另行主张，对其请求本院不予采纳。被告宁波甬越投资咨询有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：
一、确认顾刚与被告宁波颐高物业服务有限公司于2010年12月1日签订的房屋租赁合同于2014年12月6日解除，确认宁波颐高物业服务有限公司与被告宁波甬越投资咨询有限公司、被告宁波甬越投资咨询有限公司与被告沈丹叶签订的房屋租赁合同涉原告所有的坐落于宁波市海曙区东渡路29号〈1-76〉房屋部分也同时于2014年12月6日一并解除。
二、被告沈丹叶于本判决生效之日起30日内将坐落于宁波市海曙区东渡路29号〈1-76〉房屋归还给原告华宏良。
案件受理费80元，公告费650元，由被告宁波颐高物业服务有限公司、宁波甬越投资咨询有限公司、沈丹叶共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动放弃上诉处理。）
审 判 长 袁永达
代理审判员 刘 晶
人民陪审员 包贤刚
二〇一五年三月十六日
代书 记员 徐倩倩
本案引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。