上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初7167号原告上海御丽投资管理有限公司。法定代表人周某。委托代理人是连海，上海市外滩律师事务所律师。委托代理人杨忠德，上海市外滩律师事务所律师。被告王树贞。被告魏程。原告上海御丽投资管理有限公司与被告王树贞、魏程房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判。由于被告魏程下落不明，本院于2016年4月6日依法组成合议庭适用普通程序，并于2016年8月17日公开开庭进行了审理。原告法定代表人周军及其委托代理人是连海，被告王树贞到庭参加诉讼。被告魏程经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海御丽投资管理有限公司诉称：原告为了安置公司员工住宿，通过上海龙巢房地产经纪事务所居间介绍后，于2014年12月26日与两被告签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定，原告以107万元(人民币，下同)的价格向两被告购买上海市闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋；双方应于2015年1月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告应于2015年11月18日前腾出房屋并通知原告进行验收交接。合同对于逾期过户、交房的相关违约责任亦作了约定。原告按合同约定向两被告支付了购房款，并于2015年1月6日办理了房屋产权过户手续，原告取得了房地产权证。然而，被告未按约向原告交付房屋，虽经原告多次催促但仍拒绝交房。现要求：1、两被告迁出上海市闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋，将房屋交付原告；2、两被告向原告偿付自2015年11月19日起至实际交房之日为止，按每日535元标准计算的违约金。被告王树贞辩称：两被告系母子关系。涉案房屋是两被告唯一住房，来源于动迁安置。与原告签订房屋买卖合同并非被告真实意思表示。由于被告魏程向案外人周某某借了高利贷，后魏程还了部分利息后无法还清本金，周某某将两被告约至其公司逼迫两被告还本付息共计270万元，两被告根本无力还款。此后周某某经常派人上门骚扰。魏程曾透露，如不出售房屋会有生命威胁。因此被告迫于无奈只得在买卖合同上签名，但并非被告本意。现不同意原告的诉讼请求。被告魏程未作答辩。经审理查明，被告王树贞与被告魏程系母子关系，上海市闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋系两被告之房产，来源于动迁安置。2014年12月26日，两被告作为出售方(合同甲方)、原告作为买受方(合同乙方)，双方签订一份《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定，甲方将涉案房屋转让给乙方，转让价为107万元；双方同意，甲方于2015年11月18日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；双方于2015年1月15日前共同向房地产交易中心办理转让过户手续；乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款每日万分之五计算，违约金自本合同应付期限的第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方可单方面解除本合同；甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的每日万分之五计算，违约金自本合同约定交房期限之第二日起算至实际交房之日止。逾期超过15日后甲方仍未交房的，除甲方应向乙方支付15日的违约金外，甲方可以单方面解除本合同。该合同的补充条款为空白，未补充约定任何内容。合同附件三“付款协议”约定：乙方于2014年12月8日支付给甲方定金17万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分；乙方于2014年12月25日签订《上海市房地产买卖合同》当日，将房款90万元直接支付甲方，甲方出具收款凭证。当日，原、被告至房地产交易中心办理涉案房屋的产权过户手续。2015年1月6日，上海市闵行区房地产登记处向原告核发了以原告为产权人的涉案房屋之房地产权证。原告未向两被告直接支付任何房款。现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，原告法定代表人周某表示，其与周某某系同乡。原告在2014年时准备购房，周某某将涉案房屋的出售信息告知了原告。在签订房屋买卖合同前曾准备至涉案房屋内实地查看，但因房屋内无人而未果。原、被告约定的总房价款为130万元。两被告结欠了周某某借款130万元，而周某某在2013年1月8日至2014年10月8日期间共结欠原告借款63万元，故在签订房屋买卖合同后，原告不需要向被告支付购房款，该购房款直接抵扣了两被告向周某某的借款。针对上述陈述，原告向本院提供了两被告与案外人周某某于2014年8月8日签订的借款合同和房地产抵押借款合同、周某某于2014年8月8日通过银行转账方式向被告魏程支付130万元的转账凭证。被告王树贞对上述证据表示其不知道魏程与周某某之间借款的细节，上述证据中签名均系其在受到胁逼的情况下签署。本院向原告询问原、被告之间是否存在以原告的购房款直接冲抵被告向周某某借款的约定，原告表示双方未签署相关书面协议，但有口头约定。对此，被告王树贞予以否认。另，原告于庭审中表示，公司已于2014年10月起停止经营。上述事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、产权人为原告的涉案房屋产权证、被告的户口簿等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，民事法律行为必须遵循自愿平等、等价有偿的基础原则。就目前的证据所形成的法律事实可知，原、被告确实就涉案房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，双方办理了过户手续，原告取得了涉案房屋的产权登记，但原告并未向被告支付合同约定的购房款。支付对价是商品交易中最重要合同义务。原告表示已将应付被告的购房款，代两被告向案外人清偿了相对应金额的债务，但是无证据证明两被告同意原告以购房款代为清偿债务的意思表示。原告表示双方就此形成口头合意的陈述，缺乏证据证明，本院不予采信。在买卖合同中就购房款的支付期限和方式作了约定，显然原告并未按此约定履行付款义务。在原告未履行支付合同对价的情况下，其无权要求被告履行交房义务。原告在2014年10月起即已停止经营一直至今，但原告表示在2014年12月购买涉案房屋的目的是用于解决公司员工的住宿，这种购房理由超过了常人的理解，更何况，购买房产是一项重要的经济活动，在购房前对房屋进行实地查看是现实生活中最基本的交易环节，然而原告在未实地看房的情况下即购买涉案房屋，并且在未与被告形成合意的情况下自行表示代被告以购房款清偿债务，显然不合常理，原告的上述行为不符合正常购房人的正常表现。基于原告的诉讼请求不符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告上海御丽投资管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币375.13元，由原告上海御丽投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟审 判 员  沈 群人民陪审员  邓红霞二〇一六年九月二十九日书 记 员  李睿培附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。