河南省许昌市建安区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫1003民初70号
原告郑喜法，男，汉族，住许昌县。
委托代理人康东升，男，河南许都律师事务所兼职律师，委托代理权限为特别授权。
被告刘志永，男，汉族，住许昌县。
委托代理人闫长周，男，许昌市建安区法律服务所法律工作者，委托代理权限为特别授权。
被告李彦景，男，汉族，住许昌县。
委托代理人吴亚辉，男，河南名人律师事务所专职律师，委托代理权限为特别授权。
原告郑喜法诉被告刘志永、李彦景租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑喜法的委托代理人康东升、被告刘志永及其委托代理人闫长周、被告李彦景及其委托代理人吴亚辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年9月18日，原告与二被告签订《承租合同》一份，约定由二被告承租潩水南岸洗浴会所，年租金35万元，租赁期限为3年（详见《承租合同》）。合同签订后，原告将潩水南岸洗浴会所连同相关设施一并交付给二被告经营至今。现因被告自2017年起即开始拖欠第二年部分租金及第三年租金。虽经原告多次催促，二被告以经营没有盈利为由至今未能支付拖欠租金。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。请求依法判令二被告支付租金40万元，并承担本案的诉讼费用。
被告刘志永辩称，首先，原告主体资格不适格。因为无论是潩水南岸洗浴会所，还是许昌县蓝天星海商务宾馆均登记在刘国平名下，原告作为实际投资人将涉案房屋出租给二被告，故合同的权利义务主体应为该商务宾馆。其次，被告虽欠原告2016年10月15日至2017年10月15日期间的租金5万元，但未支付原因是原告出租给被告的经营设施不能正常使用。原告作为出租方，对所出租的房屋及相应的设施，应当能够保证被告完全正常使用，而在本案中原告所提供的相应设施在被告租赁时却均不能正常使用，导致被告在租赁期间自行出资维修相应的设施，花去了大量维修费用，所以这些费用应当抵扣第二年的5万元租金，多支出的维修费用，原告则应当予以返还。再次，关于第三年租金35万元。被告刘志永已于2017年9月份通知过原告方解除租赁合同，且被告租赁原告的洗浴中心锅炉燃烧造成环境污染，被环保部门责令停业，故导致第三年无法进行运营。最后，原告方所出租的房屋没有相应的审批手续，系违法建筑，故双方所签订的承租合同存在无效情形。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告李彦景辩称，被告李彦景已经退出该租赁法律关系，且原告明知并同意，因此应当驳回原告对被告李彦景的起诉。另，是因为政府禁令导致的租赁合同无法继续履行，而根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响程度，可部分或者全部免除责任。被告刘志永接到政府禁令以后当时即以短信的方式通知了原告解除合同，发出解除合同通知书以后，2018年度的租赁合同即已解除，故不存在2018年度的租金。此外，在租赁期间，因为原告方的设备和消防不过关，达不到开洗浴中心的起码条件，被告刘志永对原告方的设备和消防进行了维护，根据之前双方的协议，该费用应当由原告方进行承担,并优先在租金中进行扣除。其他同被告刘志永的答辩意见。
原告向本院提交的证据材料有：租赁合同一份，证明原、被告系租赁关系，原告已履行完毕合同义务，硬件设施损坏应当由乙方负责，二被告对租赁费的支付应当承担连带责任。
被告刘志永向本院提交的证据材料有：1、许昌市建安区环境保护局责令改正决定书、短信记录各一份，证明因原告出租给被告的洗浴会所（现更名为许昌县蓝天星海商务宾馆）内的锅炉燃烧污染环境，被政府责令停业整改，所以第三年租赁合同无法继续履行，并且双方已于2017年9月份解除合同。2、消防工程安装合同、工程预算书、收款收据、维修清单及销货清单共计11页，证明2015年10月25日和12月5日，被告为维修承租原告的洗浴会所消防设施支付维修款9.8万元；2015年12月20日，被告为维修涉案房屋内电路设施支付维修费3.8万元；2016年5月8日，被告为维修涉案房屋内空调支付维修费2.14万元；被告为维修涉案房屋内的锅炉支付维修费2.26万元。
被告李彦景向本院提交的证据材料有：1、退股协议一份，证明被告李彦景已经退出该租赁法律关系，并且原告明知且同意，因此应当驳回原告对被告李彦景的起诉。2、出庭证人（刘国平，系被告刘志永之父）证言一份，证明原告对被告李彦景退出该租赁协议明知。
经庭审质证，对原告提交的证据，二被告对双方签订该合同的真实性无异议，但认为，因涉案房屋系违章建筑，从而导致该合同系无效合同，被告李彦景同时指出，在乙方承租期间，甲方违约在先，没有做到用电正常供应，电业局经常对洗浴中心进行断电，导致乙方无法正常经营，本院认为，因原、被告双方对该租赁合同签订的真实性均无异议，故本院对该证据本身予以确认。
经庭审质证，对被告刘志永提交的证据，被告李彦景均无异议，原告对证据1的真实性无异议，但认为其中的整改决定书系在被告经营期间行政机关要求其整改，并不牵扯到原告的合同义务，而其中的短信则系被告单方要求解除合同，未经过原、被告协商，并未达到解除合同的法律目的，且短息系发送给原告儿子郑锡的，而非发送给原告本人，本院认为，因原告及被告李彦景对该组证据的真实性均无异议，故本院对该组证据本身予以确认。原告对证据2有异议，认为被告进行维修时并未通知原告，原告对此并不知情，同时原告亦不存在维修义务，该部分费用不应抵扣租赁费，如果能够抵扣租赁费的话，被告就不会把第一年和第二年的大部分租赁费付清了，本院认为，因缺乏相关维修单位的营业执照、记账凭证等证据予以充分佐证，而其中郑州天宇消防工程有限公司出具的两份收据从时间与编号上看又明显存在不符合常理之处，且被告也未提交正规的发票足以证明其主张的该部分支出的真实性，同时原告对此亦不予认可，故本院对该组证据暂不予确认。
经庭审质证，对被告李彦景提交的证据，被告刘志永均无异议；原告对证据1有异议，认为其真实性无法确认，原告并非该协议的当事人，被告李彦景退出合伙与原告没有关系，即使原告知道也与本案所涉租赁合同无关，因此不能达到被告李彦景的证明目的，本院认为，因该退股协议系二被告签订，双方意思表示真实，且内容并未违反相关法律、行政法规的强制性、禁止性规定，故本院对该证据本身予以确认。原告对证据2有异议，认为该证人证言前后矛盾，不能达到被告李彦景的证明目的，解除合同应该通知原告本人，其退出与被告刘志永的合伙并不代表解除租赁，本院认为，对该证人证言中原、被告均认可的部分本院予以确认，对其他部分，则因被告李彦景未提交其他充分有效的证据予以佐证，故本院不予确认。
根据当事人陈述、举证、质证及诉辩意见，依据上述有效证据，结合庭审中查明的有关情况，本院可以确认以下案件事实：
2015年9月18日，原告郑喜法作为甲方，被告刘志永、李彦景作为乙方，签订承租合同一份。合同约定，甲方将潩水南岸洗浴会所承租给乙方，承租期暂定为三年（自2015年10月15日至2018年10月14日），租金为每年35万元，付款方式为：合同签订后付5万元，下余租金于2015年11月底付清，第二年于2016年2月底付清，第三年以市场定价。合同同时约定，在经营承租以前的一切费用，经营往来由甲方承担，合同签字后生效，乙方进场经营后所产生的费用由乙方承担。合同另约定了其他事项。原、被告均在合同落款处进行签字并按指印予以确认。
2015年12月25日，被告刘志永作为甲方，被告李彦景作为乙方签订退股协议一份。协议约定，乙方共投资8万元，现自愿无息退出股份，该退出事宜为原告知悉并同意；甲方在承包洗浴中心合同三年内（2015年9月18日至2018年9月17日）必须合法经营洗浴会所，洗浴中心出现违法经营，债权债务问题，乙方不承担任何经济责任及刑事责任，若经营出现问题及经济纠纷，全部责任及经济纠纷归甲方承担，若因包括但不限于诉讼等原因导致乙方承担责任，则甲方要向乙方赔偿损失，损失的范围包括但不限于赔偿金，因承担责任产生的交通费、住宿费和律师费等；甲方2016年10月底前将乙方总投资的现金8万元分两次退还乙方（2016年2月退4万，2016年10月退4万）。二被告及见证人秦某均在该协议落款处进行签字及按指印予以确认。
承租合同签订后，在合同履行过程中，被告仅向原告支付了2015年10月15日至2016年10月14日期间一年的租赁费35万元与2016年10月15日至2017年10月14日期间的绝大部分租赁费30万元。因二被告至今未向原告支付下余的租赁费，故原告提起本案之诉。
另查明，涉案经营场所（房屋）所占土地归许昌正新橡胶工业有限公司（以下简称正新公司）所有，原告郑喜法系正新公司的法定代表人，该公司的股东为原告郑喜法与其子郑锡。涉案经营场所名称原为许昌县翼水南岸商务宾馆（注册日期为2013年8月27日），2015年9月25日更名为许昌县蓝天星海商务宾馆，类型为个体工商户，组成形式为个人经营，自其成立之日起登记经营者一直为刘国平（被告刘志永之父）。刘国平作为被告刘志永的证人在庭审过程中承认涉案经营场所的实际出资人和总老板为原告个人，二被告亦认可原告系涉案房屋（实应为经营场所）的实际投资人（2018年3月1日，正新公司亦出具证明对原告系涉案经营场所实际出资人的情况进行了确认）。
2017年9月5日，因许昌县蓝天星海商务宾馆在禁燃区内使用燃煤锅炉，许昌市建安区环境保护局向该宾馆送达许建环责改【2017】第0905-1号责令（限期）改正决定书，责令该宾馆立即停止使用燃煤锅炉的违法行为，并限期七日内拆除燃煤锅炉，清除燃煤。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。另，情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平或者不能实现合同目的，允许变更合同内容或者解除合同的情形。此外，在诉讼过程中，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，除非法律另有规定，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担相应的不利后果。
本案中，关于原告是否能作为本案适格主体的问题。首先，涉案承租合同系原告与二被告之间所签订，据该合同的内容看，该合同不仅涉及涉案房屋的出租问题，还涉及涉案场所经营权的转让问题。其次，刘国平虽是涉案经营场所的登记经营者，但在庭审过程中原、被告及涉案场所的登记经营者均认可原告系涉案经营场所的实际投资人，且基于刘国平与被告刘志永之间的特殊身份关系（父子），由刘国平代表涉案经营场所直接起诉被告刘志永主张本案所涉债权的可能性明显较小。再次，涉案经营场所虽未单独办理土地使用证与房屋所有权证等相关手续，但正新公司却对涉案经营场所所占土地办理有合法的土地使用权手续。最后，涉案经营场所所占土地虽归正新公司，但原告系正新公司的法定代表人，且正新公司对原告系涉案经营场所实际出资人的情况未提出权属异议并进行了确认。基于上述因素，本院认为，原告作为涉案经营场所实际投资人及涉案承租合同签订人提起本案之诉主张涉案债权的行为并无不当。
关于原、被告所签涉案承租合同的效力及是否已经解除的问题。原、被告于2015年9月18日签订的承租合同系双方当事人真实的意思表示，且内容不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，故该合同自双方签订之日起成立且生效。因原告郑喜法已依照合同约定将涉案经营场所交给二被告，并由二被告实际经营，现租赁期限并未到期，且被告方在本案审理过程中并未提出解除租赁合同的诉讼请求，故该承租合同仍合法有效，对原、被告均具有法律约束力，被告刘志永应当依据合同约定继续向原告支付相关租赁费用。关于被告刘志永所提其已于2017年9月份与原告解除合同的主张，本院认为，原告并未认可被告的该主张，在双方就是否解除合同达成一致意见的情况下双方在本案诉讼过程中又均未要求通过本案的处理一并解除涉案承租合同，同时双方在涉案承租合同中也并未约定有关合同解除的情形（或条件），而现在亦未出现法定的应当解除合同的情形或条件（环保部门出具的责令限期改正决定书并不必然导致涉案承租合同的解除），且被告刘志永亦未提交相关证据足以证明原告在本案所涉纠纷中确实存在违约行为，故对于被告刘志永的该项主张本院不予采纳。
关于涉案租赁费的数额确定及支付时间认定问题。首先，就第二期剩余租赁费而言。因在庭审过程中，被告刘志永已认可确实仍下欠原告5万元租赁费未予支付，故被告刘志永依法应当承担相应的支付责任。其次，就第三期租赁费而言。虽然双方签订的承租合同第二条约定该期以市场定价，但由于原、被告关于现今的市场价主张并不一致，且又均未提交相关的证据材料予以证明，本院认为，考虑到该租赁合同的剩余租赁期间、及被告已履行的数额等实际情况，同时政府禁止燃烧煤炭的政策出台虽非不可抗力、不可避免，却也是在原、被告订立租赁合同时不可预见的因素，在被告经营过程中因该政策的出台致使被告可能因投资增加（改燃煤设施为环保设施的支出）已超过其个人承受能力而确实无法继续经营的实际情况，根据公平原则及情势变更原则，以将第三期租赁费酌定为25万元予以支付为宜。再次，就支付时间而言。因双方并未对第三期租赁费的支付时间明确约定，且双方目前又未就该部分达成一致意见，故本院认为，根据原、被告之间的交易习惯（结合被告前两期租赁费的支付时间，被告支付租赁费的时间均在每期租赁期间的上半年），同时考虑到第三期租赁期至今已历时超过半年，以被告在本判决生效之日起十日内一并将第三期25万元租赁费及第二期下余5万元租赁费（共计30万元租赁费）支付给原告为宜。因此，对于原告所提让被告刘志永向其支付30万元租赁费的诉讼请求本院予以支持。对于被告刘志永所称其于承租期间所支出的设备维修费应由原告承担的主张，即关于设备维修费等费用的承担问题，本院认为，因双方在承租合同第六条中已明确约定“乙方进场经营后所产生的费用由乙方承担”，故该部分费用应由被告刘志永承担，因此对于被告刘志永的该项主张本院不予支持。
关于被告李彦景是否应当对上述债务承担支付责任的问题。本院认为，涉案承租合同系二被告与原告共同所签，二被告与原告之间形成的是租赁合同法律关系；二被告承租原告的涉案经营场所并进行共同经营形成的是合伙法律关系；被告李彦景与被告刘志永现虽已解除合伙关系，但是并未与原告解除租赁合同，其作为共同承租人，仍应对本案所涉承租合同承担合同义务，即被告李彦景对涉案租赁费仍应承担连带支付的义务，因此对于原告所提让被告李彦景支付涉案租赁费的诉讼请求本院予以支持。只不过，被告李彦景可在承担本案所涉支付义务后，依据其与被告刘志永之间的退股协议向被告刘志永进行追偿。对于被告李彦景所提其退出与被告刘志永合伙的事宜已告知原告，故其与原告之间的租赁合同已经解除的主张，本院认为，二被告之间的合伙关系与本案所涉及的租赁合同关系属于性质不同的两种法律关系，被告李彦景退出与被告刘志永的合伙关系并不必然产生其与原告租赁合同解除的法律后果，换句话说，二被告之间所签订的退伙（股）协议，只在其二人内部产生相应的法律约束力，而不能对抗二人之外的第三人，故对于被告李彦景的该项主张本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条及相关司法解释之规定，判决如下：
一、被告刘志永于本判决生效之日起十日内一次性向原告郑喜法支付租赁费30万元。
二、被告李彦景对上述债务承担连带支付责任。被告李彦景在承担相应支付责任后，可向被告刘志永行使追偿权。
三、驳回原告郑喜法的其他诉讼请求。
案件受理费7300元、减半收取3650元，财产保全费2520元，由原告郑喜法承担1250元（750元+500元），由被告刘志永、李彦景承担4920元（2900元+2020元）。二被告承担部分暂由原告郑喜法垫付，待履行时或执行时一并返还。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。
期满不上诉，则本判决生效。双方当事人必须自觉履行生效判决所确定的内容，否则，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在法定期限内申请执行，逾期不申请的，本院将视为放弃权利。
审判员 李 恒 干
二〇一八年三月十五日
书记员 张静芳（兼）