陕西省商洛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕10民终297号
上诉人（原审原告）：寇申龙，男，1953年12月4日出生，汉族，商洛市商州区人民政府办公室退休职工，住商洛市商州区。
委托诉讼代理人：寇铭，男，1982年8月10日出生，汉族，住西安市雁塔区。
上诉人（原审被告）：党诗礼，男，1968年10月16日出生，汉族，住商南县。
委托诉讼代理人：施海琴，女，1972年10月1日出生，汉族，住址同上。系党诗礼之妻。
上诉人寇申龙与上诉人党诗礼因房屋租赁合同纠纷一案不服商州区人民法院（2017）陕1002民初119号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2018年7月6日公开开庭进行了审理。上诉人寇申龙及委托诉讼代理人寇铭，上诉人党诗礼及委托诉讼代理人施海琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
寇申龙上诉请求：1、撤销商州区人民法院（2017）陕1002民初119号民事判决，依法改判支持其一审诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人党诗礼承担。
事实和理由：1、2011年10月被上诉人党诗礼在装修期间，擅自改变了房屋的结构和布局，上诉人发现后进行了阻止，党诗礼不予理睬。导致经营之日，房屋就出现渗漏。上诉人对党诗礼擅自装修从来就没有默认过，上诉人随时有权要求党诗礼恢复原状，承担违约责任。一审法院判决认定党诗礼房屋侵害事实成立，却驳回了上诉人要求支付违约金的请求，自相矛盾。2、房屋租赁合同还在有效履行期间，被上诉人应当支付上诉人的房屋租金截止合同终止之日；3、党诗礼装修损害房屋，造成房屋渗漏，给上诉人造成的巨大损失，损失应当依法赔偿。
党诗礼答辩称，我们实际已经停止营业，发生纠纷后，我们都向法院提起了诉讼，在这个期间，不可能支付租金。我们也不存在私自装修、改造的问题。房屋租赁合同签订后，对方知道我们要开办宾馆，必然要进行装修。装修、开业时他都在现场，所以对宾馆的改造装修他是默许的。
党诗礼上诉请求：1、撤销商州区人民法院（2017）陕1002民初119号民事判决第一、三条；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。
事实和理由：1、寇申龙应当承担2016年4-10月的水电费用。2016年4月1日，寇申龙故意切断上诉人经营宾馆的水、电，致使上诉人无法经营。因此，2016年4月份以后的水电费用应由寇申龙承担。2、一审法院判令上诉人赔偿寇申龙恢复房屋原状需要两个月时间的损失40637.27元，事实不清，于法无据。事实上，恢复原状只需要十几天，最多半个月就可以恢复。其次，损失计算太高，没有依据，寇申龙整个房屋全年租金才85000元，每月才7083元，显然与事实不符。
寇申龙答辩称，我们和被上诉人党诗礼的水电表是各自独立的，一审判决的水电费是党诗礼水电表上的数字，我们垫付的。恢复原状至少需要两个月的时间，因为党诗礼改变结构装修的时间是两个月，这4万多元的损失有房租和我们的业务损失。
寇申龙向一审法院起诉请求：1、判令原告继续履行与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付违约金21250元；3、判令被告交纳2016年1月至10月水电费，共计：4909.60元（水费：3092.60元，电费：1817.00元）；4、判令被告赔偿原告经济损失317404.21元；5、判令被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1、判令被告继续履行与原告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付违约金、补交水电费；因被告改变主体结构、私改水管道、合同时间内的租费和营业损失等各类经济损失664643.54元（具体为：（1）恢复原状68152元；（2）鉴定费30000元；（3）恢复原状的租金和停业损失40637.27元；（4）违约金21250元；（5）水电费4909.60元；（6）三次停诊损失：第一次停诊13天损失10270元，第二次停诊96天损失102620.16元，第三次停诊681天损失102620.81元；（7）补交房屋租金91352.2元；（8）停诊导致过期药品失效损失4267.2元；（9）交通费391.30元；3、判令被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：原告寇申龙在商州区兴商街十字西南角拥有三间五层半、总建筑面积660.94平方米楼房一幢。2011年10月5日，原告寇申龙（甲方）与被告党诗礼（乙方）签订了《房屋租赁合同》，将一楼两间和二至四楼房屋出租给被告党诗礼开办宾馆，五层以上由原告自己居住和使用。《房屋租赁合同》主要内容是：一、房屋情况及租金计算方式：甲方原将位于商州区兴商街十字，无争议合法全产权楼房一至四层（一楼两间、二至四楼各三间）约450平方米商用房屋租赁给乙方从事宾馆经营。乙方愿意合同期限（十年）从2011年12月1日至2021年11月30日至，租赁此房经营宾馆业。双方商定一至五年租金不变，每年乙方交给甲方房屋租金85000元，从第六年开始在第五年租金85000元的基础上递增6%，第七年在第六年基础上递增6%，以后每年租金以次类推，按约定的时间由乙方交给甲方租金。二、交付租金方式：乙方开始在装修之前必须向甲方交付20000元房租后，即可装修，截止2011年11月30日装修结束，在12月1日前乙方一次性交清第一年剩余的65000元租金，以后每年提前一个月由乙方一次性按第一条约定付清次年全部租金，不得拖欠租金。三、双方相关约定条款：（一）甲方在乙方租用前必须保证水电畅通，能够正常使用。在合同期内（乙方经营时）水电路出现故障由乙方负责排除故障及维修，甲方不承担费用。（二）水电费用由乙方到相关部门按时交纳，损耗部分由甲乙实用数据按比例分摊，甲方按时向乙方交纳水电费。（三）在乙方装修、营业过程中，不允许改变房屋的主体结构，确实需要改变时，必须征得甲方或甲方委托人同意并书面签字为据。乙方不得在营业过程中在室内排放有毒有害有异味的油烟气体污染环境，影响他人健康。（五）甲方不得干预乙方在合同期内合法经营权和房屋的使用权，甲方也不承担乙方在合同期内任何费用，在合同期内的一切税费均由乙方自行按时到有关部门缴纳。（七）在合同期限未满时，无论何种原因，乙方不愿再继续经营时，乙方有转让权（除餐饮业和分层），但必须征得甲方同意并且三方均在原合同上签字后方可进行转让，未续用的房屋租金甲方不退还乙方。合同期满后，在同等条件下，乙方优先继续承租（第三方除外），如乙方不愿承租，甲方收回房屋时不承担任何费用（装修、器具及转让费）。（八）在本合同期满或未满时，乙方不得拆除、损坏房屋内外已装修完毕的不可动物品，否则甲方有权要求乙方维修或赔偿（视为违约方）。第五条约定：本合同生效后若有违约，应承担违约金，违约金为已交租金总额的5%；履行合同中发生纠纷可自行协商或仲裁或进行司法诉讼。原被告在合同尾部签了名并加盖了印章，在合同尾部签名的还有甲方见证人王建国、乙方见证人王青。
合同签订后，被告支付了原告20000.00元租金，原告将出租房屋交付被告装修。被告对二至四楼房间按照标准间的要求进行了较大程度的装修和改造，为宾馆取名“商洛市商州区海天旅馆”，2012年7月13日取得个体户营业执照。经营当中，被告将一楼南面一间先后交由他人开办美容美发厅、出售麻将机等。原告使用一楼西面一间开办诊所，取名“寇申龙诊所”，办理有《中华人民共和国医疗机构执业许可证》，经营期限为2014年4月1日至2016年12月31日。
合同履行过程中，原告为自己安装有小水表，专门计算自己生活和经营用水数量，被告开办宾馆与原告用水共用大水表计算用水数量，原告每月用水按小水表的抄表数字计算水费后适当承担损耗，剩余均为被告用水数量；原、被告用电实行分别安装电表，各自计算使用的电量。对水电费的承担，原被告实际未按《房屋租赁合同》第三条第（二）款执行，而是由原告每月代被告交纳水电费后凭票据与被告结算。供电部门开具的电费票据上的户名均为寇申龙。
因被告装修存在问题，加之卫生间防水不到位，经营当中出现墙壁渗水、给一楼原告经营的诊所渗漏水、导致屋顶石膏板脱落、墙面污染、一楼下水道堵塞，为此，引起原告不满，曾停水进行维修。双方为此各执己见，多次发生争吵和谩骂。
2012年2月6日起，原告经营的诊所因被告经营的二楼宾馆水管渗水导致石膏板脱落、墙面污染，为此进行补修、粉刷，停诊13天。渗水滴到药架上，造成部分药品污损。
2013年12月26日，商洛市商州区卫生局检查原告经营的诊所后向原告发出《卫生监督意见书》，指出该诊所不符合条件和要求，要求立即进行整顿、改进，完善各类设施设备及档案资料。原告于当日对提出的问题归纳为：1、建立登记本；2、卫生不达标；3、顶面不整洁；4、建立门诊日志，并在《卫生监督意见书》右下端注明。
2016年3月22日，被告在《同城生活》刊登“宾馆转让”广告，欲转让自己开办的商洛市商州区海天旅馆。
2016年4月1日，原告因下水管堵塞，关闭供水阀门。同年4月9日，原被告就合同履行中出现的问题进行协商，但未能达成一致意见。4月10日，被告离开后再未经营，4月11日，原告委托王建国联系并告知被告将供水，被告答复宾馆的人都走了，不用再供了！4月12日，原告自行开闸供水，并在诊所接待病人。
2016年7月1日，原被告分别邀请他人参与调解双方之间的纠纷，但未达成一致。此后，被告于2016年8月15日制作民事诉状，原告于2016年10月14日制作民事诉状，分别向本院提起诉讼。
2017年9月11日，原告向本院递交合并审理申请书，要求将该案与另一党诗礼诉寇申龙房屋租赁合同纠纷案件合并审理。
案件审理中，原告承认被告的房租交至2016年11月30日，并承认从2016年4月1日至4月11日为维修厕所关闭阀门，停止供水11天。
另查明，原告在起诉的同时，于2017年1月17日向本院递交鉴定申请书，要求对：1、私自改变水管道原装，造成渗漏的损失；2、私自改变方体结构，重新恢复的损失；3、私自加高卫生间地面造成溢水渗漏的损失；4、渗水浸墙、漏水造成诊所停业损失；5、诊所停业，原药品过期失效损失等5项损失进行鉴定。本院通过商洛市中级人民法院司法技术鉴定室联系鉴定机构，委托陕西中房建筑工程司法鉴定所对前三项鉴定事项进行鉴定。鉴定机构于2017年8月28日作出陕中鉴字[2017]53号司法鉴定意见书，鉴定意见为根据现有资料及现场实地勘察情况，对于受检房屋的修复费用（即损失），应为68152.00元。（具体明细见附表）
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原告寇申龙与被告党诗礼签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定、不违背公序良俗，属有效合同，对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
合同履行过程中，被告为开办宾馆，对承租房屋进行装修、改造，无可非议，其中将承重墙部分拆除改造为过道，属于改变房屋主体结构的行为。对此，原告认为，按照《房屋租赁合同》第三条第（三）项约定，被告在装修、营业过程中，改变房屋主体结构时必须征得原告或委托人的同意并书面签字为据，被告私自改变房屋主体结构，未经原告书面同意，属严重违约行为，应当承担违约责任。被告辩称其将承重墙改造为过道系经原告同意，否则根本不能施工，其没有违约，不应承担违约责任。一审法院认为，原告作为出租人，明知被告承租房屋用于开办宾馆，有权对被告的施工行为进行监督，并对被告的改变房屋主体结构的施工行为加以制止，在被告不停劝阻时应及时依法运用法律手段维护自己的合法权益。原告居住在五楼，又在一楼开办诊所，对被告留有两个月的装修期，对被告装修期间的装修、改造行为应当是清楚的。双方签订的合同已经履行多年，如果原告认为被告改变房屋主体结构属严重违约行为，应当及时行使相关权利。据此，能够推定原告对被告改变房屋主体结构是默认的，故应认定原告的主张不能成立。
原告认为被告在经营宾馆过程中将一楼南面一间房屋先交由他人开办美容美发，后交由他人用于销售麻将桌，及在广告宣传页上刊登转让宾馆广告构成违约，应承担违约责任。因原被告双方在《房屋租赁合同》中对单间房屋转让约定不明，且未影响合同的履行；原告刊登转让宾馆广告只是要约邀请，未违反《房屋租赁合同》第三条第（七）项约定，故原告的主张不能成立。
被告在经营宾馆过程中造成下水道堵塞，污水横溢，按照合同约定，应当负责排除故障及维修。在被告不维修的情况下，原告完全可以先自行解决下水道堵塞问题，然后依据合同约定，要求被告承担相关费用，而原告擅自关闭阀门、停止供水，导致宾馆不能正常营业十余天，应认定原告具有违约行为。宾馆因停水被告再未经营，鉴于双方在履行合同过程中矛盾较大，合同目的已不能实现，故合同应予解除。原告虽有违约，但原、被告之间2016年4月10日后尚有协商解决问题的事实，且被告从未向原告发出解除合同通知书，故合同解除前原被各自的损失由双方各自承担。因被告另案起诉原告，原告应承担的违约责任另案处理。
对原告依据房屋租赁合同法律关系主张的各项诉求认定如下：
1、原告要求被告支付2016年12月1日至2017年11月30日房屋租金90100.00元。因原告在本案立案后申请鉴定，并在审理过程中要求与另一被告起诉原告的案件合并审理，导致审理期限较长，同时，鉴于原、被告在履行合同发生纠纷后尚有协商解决问题的事实，而被告始终未向原告发出解除合同的书面通知，只是在起诉时要求解除《房屋租赁合同》，故合同解除前的损失应由原被告各自承担，对原告的该诉求不予支持。
2、原告要求被告支付2016年1月-10月水、电费4909.60元。因被告对原告提供的要求其承担水、电费的计算方法和相关票据不持异议，故对原告的该诉求予以支持。
3、原告要求被告支付违约金21250.00元。因原告主张被告违约的事实不能成立，故对该诉求不予支持。
被告经营宾馆期间，与一楼经营诊所的原告形成相邻法律关系，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条“不动产的相邻各方，应当按照有利于生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失”规定，被告经营的宾馆二楼，因排水管道渗漏，导致原告经营的一楼诊所屋顶石膏板脱落、墙面污染，给原告造成损失，属侵权行为，被告应当承担赔偿责任。
对原告依据相邻法律关系主张的各项诉求认定如下：
1、原告要求被告赔偿因改造水管、改变房屋结构、加高卫生间地面造成的损失68125.00元。因被告对装修、改变的事实不持异议，虽然上述损失是在被告经营的宾馆范围内，鉴于合同将解除，故被告应对其造成的损失承担责任。对该损失，依据鉴定部门做出的司法鉴定意见书，应当认定为68125.00元，故对原告的该项诉求予以支持。
2、原告要求被告赔偿恢复房屋原状需两个月时间的租金损失40637.27元。原告的主张符合客观情况，故对原告的该诉求予以支持。
3、对原告要求被告赔偿停业损失认定为：
①、2012年2月6日至2月18日，共计13天，原告依据其所记载的2012年1-2月收入账簿，主张按每天883.41元计算，停业13天损失为883.41×13＝11484.33元。被告认为收入账簿系原告自己记载，不具备证据的效力。本院认为，原告提供的收入账簿客观真实，且商州区卫生局2013年12月26日对诊所检查时明确要求建立台账，证据之间相互印证，故应认定收入账簿具有证明力。原告停业13天有证人孙小霞、赵改玲、于淑桂等证明，可以认定。证人寇铭因作为代理人参加诉讼，其证言不能作为证据使用。原告主张停业13天的损失未扣减医药及经营成本，故应酌定损失为5742.17元。
②、原告诉称因二楼渗水原因，自2013年12月26日至2014年4月1日，停业96天，依据其所记载2013年1月-12月收入账簿，主张按每天1068.96元计算，损失为1068.96元×96天＝102620.16元；自2016年1月3日至2017年11月30日，停业681天，依据其所记载2015年7-12月收入账簿，主张按每天427.01元计算，损失为427.01元×681天＝290793.81元，要求被告进行赔偿。根据原告提供的证人证言，除孙小霞证明诊所停诊96天外，其他证人均不能证明停诊96天，李红梅虽证明2013年12月26日诊所发生第二次渗漏，有停诊的事实，但不能证明停诊到什么时间；刘善民证明其于2016年4月17日在原告诊所打针、4月21日在诊所吊针、4月22日在诊所打针；王建国证明2016年4月12日，原告从西安回来后开闸供水后继续接待病人，因原告主张的停诊时间除自己陈述外，没有充分证据证明，其提供的证人证言和其他证据不能证明诊所停业的起止时间，该证人证言与原告的主张的事实自相矛盾，故对该请求不予支持。
4、原告要求被告赔偿因诊所停诊导致药品失效损失4267.20元。原告虽对失效药品列出清单，但提供的证据不能证明失效药品的进货时间、价格，也不能证明药品失效的原因仅是被告经营的宾馆二楼漏水所致，且原告主张药品失效损失与停诊损失有矛盾之处，故不予支持。
5、原告请求被告赔偿交通费391.30元，因原告提供本人及相关人员的乘车票据与本案不属同一法律关系，且合同没有约定，故不予支持。
综上所述，原告要求被告支付代交的水电费、赔偿因侵权造成的损失等，对有证据证明的部分，予以支持，对证据不足部分诉求,不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十九条、第一百二十条、《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：
一、被告党诗礼支付原告寇申龙代垫2016年1月-10月水、电费4909.60元；
二、被告党诗礼赔偿原告寇申龙房屋修复费用（即损失）68152.00元；
三、被告赔偿原告恢复房屋原状需两个月时间的损失40637.27元；
四、被告党诗礼赔偿原告寇申龙停诊期间的损失5742.17元；
五、驳回原告寇申龙的其他诉讼请求；
以上一至四项，限判决生效之日起10内履行完毕；
案件受理费13061元，鉴定费30000元，合计43061元由原告负担30714元，被告负担12347元。
本案二审中，双方当事人均没有提交新证据。
经本院二审审查，党诗礼一审提供寇申龙为了撵走党诗礼而停水，导致合同无法履行的证据，均是与其有一定利害关系的证人证言，证明效力相对较低，其主张的事实依据不足，不予认定。现有证据可以证明寇申龙为了维修下水道停水3天。寇申龙并没有自认其从2016年4月1日至11日给宾馆停水11天的事实，故一审认定寇申龙自认从2016年4月1日开始停水的事实依据不足，该事实一审判决认定有误，二审予以纠正。
本院另查明，陕西中房建筑工程司法鉴定所司法鉴定意见书认为房屋渗漏、下水道堵塞及墙面、地面泛潮的原因为：（1）由于增加卫生间，势必要改造原上下水管，改造后的上下水管接口防水措施不到位，容易造成渗漏；（2）上下水管需要在地面暗埋，再加上卫生间地面需要做防水材料、设排水坡度，就需要一定的回填厚度。所以增设的卫生间都比其他房间和走道地面高80mm。如果卫生间内排水坡度不到位，水不能及时排掉，就会聚集在卫生间内，这时卫生门口部位也为由防止水溢出的措施，就会从卫生间溢出到走道和房间内。造成地毯泛潮、发霉；（3）新增加的卫生间地面需要做防水材料，同时卫生间隔墙也需要做防水材料，如果这些防水措施施工不到位，水极易从侧面墙体渗漏。从墙体上部渗漏，造成墙体壁纸起翘；从墙体下部渗漏，造成地毯泛潮、发霉；（4）受检房屋是按住宅设计，排污管径附合住宅需求，改造为宾馆后，排污量增大，排污管径已不符合需求，改造时又未单独设排污管，导致一楼卫生间排污管堵塞。该鉴定给出的维修意见是：受检房屋是按住宅设计，改造为宾馆后，排污量增大，防水处理难度加大，简单的处理无法从根本上解决问题，只有拆除改造的卫生间、内隔墙等恢复房屋原样。
本院二审审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，寇申龙与党诗礼在平等、自愿的基础上达成的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反相关法律规定，属有效合同，双方应当按照合同的约定全面的履行各自的义务。但是，双方在履行合同过程中，由于房屋漏水、下水管堵塞等原因产生矛盾，双方又不能妥善处理，导致矛盾不断升级、恶化，党诗礼停止宾馆经营至今已达两年多时间。客观上，双方已经没有合作的基础。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项的规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：…（二）债务标的不适合强制履行或者履行费用过高；…”，法院不宜强制党诗礼继续租赁使用寇申龙房屋。因此，《房屋租赁合同》应当依法予以解除。合同解除后的责任和损失承担本院将依法进行评判。二审中，双方就责任和损失承担的争议焦点是：一、党诗礼的装修改造是否经过寇申龙认可，寇申龙是否有权要求恢复原状；二、一审认定恢复原状时间为2个月，损失认定40637.27元是否合理；三、寇申龙要求党诗礼支付2016年12月1日至2018年7月6日的房屋租金150921.4元的理由是否成立；四、一审认定寇申龙给党诗礼垫付了2016年1月-10月的水电费4909.60元是否正确；五、寇申龙提出其诊所自2013年12月26日至2014年4月1日，停业96天，2016年1月3日至2017年11月30日，停业681天，要求党诗礼赔偿诊所的营业损失是否应当支持；六、寇申龙要求党诗礼承担违约金的请求能否成立；七、寇申龙请求党诗礼赔偿交通费是否应当支持。
关于焦点一，正常情况下，党诗礼租赁寇申龙房屋开办宾馆自然需要进行装修，寇申龙应当明知。党诗礼装修长达2个月时间，寇申龙本人居住在宾馆五楼，在一楼开办诊所，应当推定寇申龙对党诗礼的装修改造过程是清楚的。宾馆已经开业数年，没有证据表明寇申龙对党诗礼擅自改造装修提出异议，所以寇申龙认为党诗礼是擅自改造装修的理由不能成立。但是，由于党诗礼装修改造导致租赁房屋渗漏及墙面、地面泛潮、下水道堵塞，合同解除后党诗礼有义务予以排除。陕西中房建筑工程司法鉴定所的鉴定意见认为，受检房屋是按住宅设计，改造为宾馆后，排污量增大，防水处理难度加大，简单的处理无法从根本上解决问题，只有拆除改造的卫生间、内隔墙等恢复房屋原样才能排除房屋渗漏及墙面、地面泛潮、下水堵塞等问题。所以，党诗礼应当按照鉴定结论承担修复费用。
关于焦点二，陕西中房建筑工程司法鉴定所的司法鉴定意见书并没有给出修复所需时间，一审按照2个月计算修复时间没有根据，损失确定为40637.27元也无充分根据，寇申龙没有提供其恢复原状所需要的时间。所以，党诗礼该上诉理由成立，本院予以支持。
关于焦点三，本案合同解除是基于人民法院判决解除，因此，判决生效时间为合同的解除时间。合同解除之前，寇申龙和党诗礼的房屋租赁合同依然有效，党诗礼有义务支付租金，但是由于双方没有妥善的解决合作期间的矛盾，党诗礼客观上没有使用租赁房屋。寇申龙对双方矛盾的升级、恶化也有一定的责任，对该时段的租金双方应按照责任予以分担。双方矛盾主要是由于房屋装修导致长期渗水、下水不通引起，党诗礼的责任相对较大。酌情按四六比例分担损失。合同解除前的租金，寇申龙一审只主张到2017年11月30日，共计：91352.2元，因此应当91352.2元计算，党诗礼承担百分之六十，共计：54811.32元。
关于焦点四，尽管2016年4月份以后党诗礼的宾馆没有经营，但是党诗礼的水、电表上显示有未缴纳的水电费，党诗礼没有证据证明在停业以前的水电费已经结清。况且，党诗礼并没有将租赁房屋交给寇申龙，党诗礼认为水电费不应承担的理由不能成立。
关于焦点五，因寇申龙主张的停诊时间以及原因除自己陈述及个别证人证言外，没有其他充分证据证明，依据不足。故对该请求不予支持。
关于焦点六，党诗礼不存在擅自改造、装修的问题，履行合同过程中将一楼一间门面转租以及刊登广告转让宾馆的行为并没有违反合同约定，故寇申龙要求党诗礼承担违约金的理由不能成立。
关于焦点七，因寇申龙提供本人及相关人员的乘车票据不能充分证明与本案相关，故本院不予支持。
综上，一审判决对寇申龙恢复原状需要两个月时间的租金损失计算40637.27元没有依据；在合同解除前的寇申龙的租金损失由寇申龙自己承担没有依据，本院依法予以改判。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第二项、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、第二项之规定，判决如下：
一、维持商州区人民法院（2017）陕1002民初119号民事判决第一、二、四项，撤销第三、五项；
二、由党诗礼在判决生效后10日内支付寇申龙房屋租金54811.32元；
三、驳回寇申龙其他诉讼请求。
一、二审案件受理费、鉴定费共计：47981元，寇申龙承担19192元，党诗礼承担28789元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王礼武
审 判 员 尤永刚
审 判 员 文改云
二〇一八年八月十三日
法官助理 王 倩
书 记 员 査瑶怡