北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第38452号
原告刘会民，男，1967年5月4日出生。公民身份号码×××
委托代理人陈卫平，北京市安博律师事务所律师。
委托代理人徐兴华，男，1982年10月11日出生，北京市安博律师事务所实习律师。
被告北京锦绣大地农业股份有限公司，住所地北京市海淀区海淀大街35号。
法定代表人于洋，董事长。
委托代理人王冰，北京天驰君泰律师事务所律师。
原告刘会民与被告北京锦绣大地农业股份有限公司（以下简称锦绣大地有限公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张凤林独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘会民的委托代理人陈卫平、徐兴华，被告锦绣大地有限公司之委托代理人王冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘会民诉称，我于2005年12月13日与被告签订了合同编号为Y166809的《北京市商品房预售合同》。合同约定：我购买被告开发的锦绣大地物流港一期工程项目第x号房屋，预测建筑面积22.46平方米，单价17724元，合同总价398081.04元；第十一条规定，被告应当在2006年7月31日前向买受人交付商品房；第十六条（二）项第4小项规定，被告交付的商品房装修、设备标准应当符合双方约定（附件六）的标准，达不到约定标准的，原告有权要求被告按照装修、设备差价双倍赔偿；第二十条第（二）项第1小项第（2）款规定，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用一千元。第二十条第（二）项第2小项规定，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证的，双方同意按照第（1）种方式处理，即：原告有权退房。…原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全款已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日60日内向原告支付。原告依约支付了全部购房款、契税、代办产权证等有关费用。但是，被告未按合同约定建设房屋，交付不符合约定的房屋未按该约定装修房屋和购买有关房屋设备，也未履行代办产权证的附随义务，而且还迟延办理房屋所有权证书。
原告认为被告没有按照合同约定履行义务，构成违约，应当赔偿原告损失。
一、被告交付的房屋只有楼面地板，没有独立的四面墙体，不具有房屋的使用功能，被告应当继续履行合同，将原告的房屋按照房产证中核定的面积建设成独立空间的建筑物。
根据《商品房预售合同》第三条第四款的规定，该商品房预测建筑面积共22.46平方米，其中，套内建筑面积10.5平方米，公用部位与公用房屋分摊建筑面积11.96平方米。有关公用部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。附件二第三项规定，商业本层共同分摊的部位有：套与公用建筑之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。由这些规定内容很明显看出，被告建设的房屋是有分隔墙体的，其所建设的房屋是以“套”为单位的独立空间的建筑物。
二、因被告建设的房屋不具有使用功能，导致原告无法使用，从而造成经营损失，被告应当赔偿。
根据《商品房预售合同》第三条第三款规定，该商品房的用途为商业。原告购买该房屋目的是用于对外经营使用。又根据《商铺租赁合同》第二条规定，承租人北京锦绣大地农副产品批发市场有限公司（以下简称：批发市场）每年向原告支付购房发票总额的9%的租金，换算成日租金为购房发票总额的万分之二点五。承租人支付租金至2015年10月29日止。
三、被告既未将原告的房屋按合同约定进行装修，也未按合同约定购买设备，应当双倍赔偿原告的损失。
根据附件六规定：3、屋面：60厚挤塑聚苯板、两层SBS高聚物改性沥青防水层（二级防水），耐用年限15年；4、内墙面：…其他为内墙涂料；6、顶棚：…其他部位为压型钢板、无压型钢板处为涂料；7门窗：不锈钢门，推拉窗1200＊1800
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4000＊1800多种规格，采用双玻中空断桥铝合金保温窗；9、空调系统：中央空调主机系统，夏季为合资品牌顿汉布什冷水机组提供冷源，冬季为室内市政热力交换站提供热源，中央空调末端系统，末端设备为合资品牌顿汉布什的风机盘管和吊顶式空调器；10、通风系统：每层各区设独立的新风系统，每层设独立的排烟和排风系统；11、供电系统：10千伏市网双路供电。…。被告未按照上述约定履行任何义务，原告房屋现场一片空地。
四、被告未按合同约定履行附随义务，该附随义务是被告将其办理完成的《房屋所有权证》交付给原告或者告知原告其委托的事务已经办理完成。
根据《商品房预售合同》第二十条第（二）项第1小项第（2）款规定，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。原告依约支付了该费用，被告依约办理该项事务，并将办理该项事务的《房屋所有权证》交付给原告，或者告知原告该项事务已经办理完成。但是，被告从未告知原告《房屋所有权证》已经办理完成，也未将《房屋所有权证》交付原告。被告不履行代办产权证的附随义务就是为了让原告主张违约金的请求权超过诉讼时效。因此，被告应当赔偿原告的损失，该损失金额就是被告迟延办理产权证的违约金。
五、原告直到2013年9月26日才取得房屋所有权证书，被告应当在2013年9月27日至11月26日向原告支付违约金。
根据《商品房预售合同》第二十条第（二）项第2小项规定，原告应当在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书。合同约定交付时间为2006年7月31日，被告应当在2008年7月31日前办理完成房屋所有权证。但是被告直到2009年11月12日才办理完成房屋所有权登记，可并未交付给原告。原告认为“取得”的含义是被告应当将房屋所有权证办理完成并将其交付给原告。被告一方面迟延办理房屋所有权变更登记，另一方面被告至今也未将房屋所有权证交付给原告，甚至也未告知原告。原告直到银行在2013年9月26日通知才领取到房屋所有权证，被告应当在2013年9月27日起至2013年11月26日止向原告支付违约金。所以原告主要违约金未超过诉讼时效，被告应当支付违约金，违约金计算时间应当从2008年8月1日起至原告实际在2013年9月26日取得房屋所有权证止。
诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，并将原告的房屋按照房产证中核定的面积建设成独立空间的建筑物；2、判令被告赔偿因其交付的房屋客观上不具备使用功能而造成原告的损失，该损失每日按照已付购房款的万分之二点五计算，自2015年10月30日起至该房屋实际具备使用功能止，暂计算至2015年12月31日，暂计算63天，合计6269.77元；3、判令被告双倍赔偿原告装修和设备款，暂估价10000元（最终按照工程造价评估值计算）；4、判令被告退回代办费用1000元，并赔偿因其未履行代办产权证的附随义务造成原告的损失，该损失按照被告应付迟延办证违约金的金额计算，合37459.43元；5、判令被告向原告支付迟延办证的违约金37459.43元。诉讼费由被告承担。
被告锦绣大地有限公司辩称，原告的诉讼请求均不能成立，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。
一、原告要求被告继续履行合同、并将其所购商铺建成独立空间的建筑物的请求没有合同依据，不能成立。
首先，被告基于《北京市商品房预售合同》所产生的合同义务主要为两项：一是将商铺按照合同的约定建成竣工并交付。二是代原告办理《房屋所有权证》，其中第一项交付房屋的义务被告已于2006年7月31日履行完毕。第二项办证的义务也已于2009年11月12日履行完毕。因此，被告已经全部履行了自己的合同义务，按照《合同法》第九十一条的规定，《北京市商品房预售合同》的权利义务已经终止。自2009年11月12日以后，仍在继续履行的只是原告与批发市场签订的《商铺租赁合同》。原告在多年之后又提出继续履行合同要求，既与客观事实不符，也没有合同依据。
其次，被告要为原告建成什么样的商铺，应当以合同的附件一（房屋平面图及整个楼栋中的位置图）和附件六（装饰和设备标准的约定）为准。从附件一可知，原告所购买的是一个开放式的商铺，没有门窗。因此除地面与屋顶之外，不可能再有一个将商铺围拢起来的墙体，否则根本无法进出。从附件六可知，合同所约定的装饰和设备均为共用设施设备，并无单独针对原告所购商铺的事项。原告明知所购商铺是作为市场或商场在经营，其一个商铺的使用面积仅有10.5平米，如果不能多个商铺成片使用，仅就单个商铺而言，任何厂家或商家都无法用其经营，故原告四面建墙的想法既无合同依据，也违背基本常识。
再次，依据《商铺租赁合同》第五条第7款的约定，批发市场有权对承租商铺在不影响结构安全条件下进行装修、改造（包括建筑设立夹层）。这说明：一、商铺的装修改造系由承租人单独投资完成，原告所支付的购房款中并不包含商铺内部的装修改造费用，也不是作为房屋出卖人的合同义务；二、整层的商铺都是没有单独的墙体，否则也无法设立夹层。
原告称合同附件二第三条第2款中提到商铺有墙，这是原告对合同条款的曲解。该款内容是指商铺与公用建筑空间的分隔墙以及大楼的外墙，并不能得出每一商铺四面都有墙的结论。被告所建房屋完成竣工验收备案，即可证明该房屋是符合规划与设计图纸的。
二、原告称房屋客观上不具有使用功能并要求被告赔偿损失的请求不能成立。
直到本案开庭之时，锦绣大地物流港内的照明、水、电梯、供暖、空调等各项系统具在，均能正常使用，但如需启动需由全体业主缴纳各项能源费。在原告履行《商铺租赁合同》的十年里，所有的物业费、水电费、供暖费、空调费都是由承租人承担，现租赁合同履行期满，原告不愿缴纳任何费用，才导致设施设备不能开启，因此，房屋使用功能完好，原告诉称与事实不符。
三、原告要求双倍赔偿装修和设备款的主张没有依据。
首先，被告所交付的房屋的装饰和设备与合同附件六的约定完全一致。其次，锦绣大地物流港经过十年的使用，设备的损耗与老化均属正常现象，《合同法》第二百一十八条规定“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任”。
四、被告履行了为原告代办《房屋所有权证》的义务，故原告要求被告退还1000元代办费的主张没有依据。原告系贷款购房，被告依据《代办商铺产权协议书》第五条的约定，将《房屋所有权证》移交贷款银行并无任何过错，原告称被告应将《房屋所有权证》直接交给原告，明显与协议约定不符。
五、关于迟延办证违约金，原告的起诉已经远超过两年的违约金诉讼时效。
原被告签订的《北京市商品房预售合同》第十一条：“出卖人应当在2006年7月31日前向买受人交付商品房。该商品房交付时应当已取得建筑工程竣工验收备案表、商品房面积实测技术报告书。”第二十条第（一）款：“出卖人应当在2007年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。”第二十条第（二）款：“商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向买受人支付。”
其次，就办理房屋所有权证一事，原被告又单独签订了《代办商铺产权协议书》。该协议书第二条约定：“乙方承诺自甲方入住之日起24个月内，在甲方履行本协议第三条、第四条义务的前提下，为甲方办理完毕房屋所有权证。因乙方原因不能按期办理完房屋所有权证，每延期一日，乙方按总房款的每日万分之零点五向甲方支付违约金”。
被告履行房屋交付及初始登记义务不存在迟延，而关于转移登记，被告为买受人办理房屋所有权证的最后期限为（商品房交付之日起730日内，及入住之日起24个月内）：2008年7月31日。原告实际取得房屋所有权证书之日为（房产证登记日期）：2009年11月12日。原告的起诉日期为2015年10月，距离原告实际取得房屋所有权证之日已经超过5年。作为按日计付的逾期办证违约金，应按日分别单独适用诉讼时效，即便是最后一天的违约金，从《房屋所有权证》登记日期的次日起算诉讼时效，至原告起诉之日也已远远超过两年。原告在此期间并未向被告主张过权利，因此，原告起诉已超过两年诉讼时效，其请求不应得到支持。
经审理查明，2005年12月13日，出卖人锦绣大地有限公司与买受人刘会民签订合同编号：Y166809《北京市商品房预售合同》。合同约定，刘会民购买北京锦绣大地绿色安全食品物流港一期工程x号（该房号为暂定编号）。商品房预测建筑面积22.46平方米，其中，套内建筑面积10.5平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积11.96平方米。商品房单价为每平方米17724元，总价款人民币398071元。合同第十一条交付条件约定，（一）出卖人应当在2006年7月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同第二十条产权登记约定，（一）初始登记，出卖人应当在2007年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付；（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照合同签订当日中国人民银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向买受人支付。
同日，刘会民（甲方）与锦绣大地有限公司（乙方）签订《代办商铺产权协议书》，协议书第二条约定：乙方承诺自甲方入住之日起24个月内，在甲方履行本协议第三、第四条义务的前提下，为甲方办理完毕房屋所有权证。因乙方原因不能按期办理完房屋所有权证，每延期一日，乙方按总房款的每日万分之零点五向甲方支付违约金。乙方办理完甲方委托的产权手续后，按规定将房屋所有权证移交甲方或移交贷款银行办理抵押登记。
同日，刘会民（甲方）与北京锦绣大地农副产品批发市场有限责任公司（乙方）（以下简称：锦绣大地批发市场）签订商铺租赁合同，刘会民将其购买的x号商铺出租给乙方，租赁期限自甲方向开发商付清购买商铺的全部款项之次日起开始计算至2015年10月29日止。乙方承租该商铺用于对外经营使用，如要改变用途，甲方同意无需通知。乙方按月向甲方支付租金，每年支付12次，于每月25日前以银行转账方式支付。首期租金按实际天数支付。甲方同意由乙方代为办理银行开户手续。甲方应于本合同签订同时向乙方提供办理银行开户所需的相关资料。乙方在依约代为扣除甲方应当缴纳的税费后，将上述租金直接划入甲方开立的账户。同时约定，自承租期届满4年之日起，至本合同有效期届满之日止，如甲方转让商铺，乙方承诺随时可以按如下方式购买（1）租期第五年至第七年内，按原价购买；（2）租期第八年至第十年内，按原价上浮5%购买。
锦绣大地有限公司于2006年5月16日取得所出售商品房的北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，同年7月20日取得房屋土地测绘技术报告书，同年7月31日取得北京市建设委员会办法的京房权证海其字第x号房屋所有权证。刘会民房屋所有权证填发登记日期2009年11月12日。
2005年12月24日，刘会民（甲方）、北京市海淀区农村信用合作社联合社（乙方）、锦绣大地有限公司（丙方）签订北京农村商业银行个人住房借款合同。
2006年7月31日，锦绣大地批发市场给锦绣大地有限公司出具商铺移交确认函，确认锦绣大地批发市场接受移交，正式接管北京锦绣大地物流港一期各商铺。
2015年10月20日刘会民向本院提起诉讼。
上述事实，有庭审笔录、双方当事人陈述、北京市商品房预售合同、代办商铺产权协议书、房屋所有权证、北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、房屋土地测绘技术报告书、商铺租赁合同、商铺移交确认函、个人住房借款合同等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。刘会民与锦绣大地有限公司于2005年12月13日签订的《北京市商品房预售合同》及《代办商铺产权协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。
根据刘会民与锦绣大地有限公司签订的《北京市商品房预售合同》可以确认，刘会民购买的是商业用房，该房屋在《北京市商品房预售合同》附件一房屋平面图及在整个楼栋中的位置图中标明是开放式商铺，合同中并没有约定将所购房屋建成独立空间的建筑物。合同附件六装饰和设备标准，约定的是对物流港一期工程整栋楼的装饰和设备标准，对其购买的商铺装饰和设备未作具体约定。锦绣大地有限公司已按合同约定，取得商品房规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及商品房面积实测技术报告书，并按照约定将房屋交付，刘会民主张将其所购商铺建成独立空间建筑物，并赔偿装修和设备款请求，没有合同依据。在合同附件七中，刘会民与锦绣大地有限公司就商铺的物业服务进行了约定，刘会民没有提交证据证明，因锦绣大地有限公司不履行约定，导致其房屋不具备使用功能。故，刘会民要求将房屋按照房产证中核定的面积建设成独立空间的建筑物，并赔偿房屋客观上不具有使用功能造成的损失，以及双倍赔偿原告装修和设备款的诉讼请求，本院不予支持。
刘会民在《北京市商品房预售合同》及《代办商铺产权协议书》中委托锦绣大地有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，按照约定锦绣大地有限公司于2009年11月12日为刘会民办理完毕房屋所有权证，并按照约定将房屋所有权证移交银行办理抵押登记，锦绣大地有限公司已履行了为刘会民代办《房屋所有权证》的义务，故其要求锦绣大地有限公司退还代办费的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于产权转移登记，刘会民与锦绣大地有限公司在《北京市商品房预售合同》中约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。”锦绣大地有限公司于2006年7月31日取得北京市建设委员会颁发的京房权证海其字第x号房屋所有权证，刘会民房屋所有权证登记时间为2009年11月12日，该日期本院认定为刘会民取得房屋所有权证的日期。锦绣大地有限公司未在合同约定的期限内为刘会民办理完毕房屋所有权证，已构成违约。对于违约金诉讼时效的认定，本院认为，约定违约金为按日计付的继续性违约金，以每个个别债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。本案中，刘会民与锦绣大地有限公司在合同中约定，应办理转移登记的时间为房屋交付之日起730日内，未能在上述期限取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向买受人支付。因此，本案计算违约金是按日计算继续性违约金。刘会民于2015年10月20日向本院提起诉讼，在本案审理中，刘会民未提交产生诉讼时效中断的有效证据，故刘会民主张违约金的诉讼时效已超过两年，其诉讼请求本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条之规定，判决如下：
驳回刘会民的全部诉讼请求。
案件受理费一千零五十二元，由刘会民负担（已交纳一百二十三元），余款九百八十二元于本判决生效后十日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 张凤林
二〇一六年一月二十日
书记员 马跃然