河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）唐民初字第393号 原告：纪福双，女，1963年9月22日生，汉族，现住唐山市路北区。 原告：于泳，男，1963年6月20日生，汉族，现住唐山市路北区。 被告：薄建强，男，1963年2月28日生，汉族，现住唐山市古冶区。 委托代理人：张博，河北江岳律师事务所律师。 第三人：唐山嘉润房地产开发有限公司。住所地：唐山市路北区泷泽路287号。 法定代表人:曹文福，该公司董事长。 委托代理人：田祥宽，该公司员工。 原告纪福双、于泳与被告薄建强、第三人唐山嘉润房地产开发有限公司案外人申请执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年9月23日受理后，依法组成由代理审判员孙海双担任审判长，代理审判员李鑫、高颖参加的合议庭，书记员王启霞担任法庭记录，审理了本案。2015年10月29日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告纪福双、于泳，被告薄建强的委托代理人张博，第三人唐山嘉润房地产开发有限公司委托代理人田祥宽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告纪福双、于泳诉称，贵院受理被告与第三人借款纠纷申请强制执行一案，因被查封房产依法应属于原告所有，原告于2015年8月19日向中级人民法院提出书面异议，于2015年9月16日收到（2015）唐执异字第74号执行裁定书，裁定驳回原告异议。原告认为，原告与第三人于2010年8月18日签订《嘉润.蓝湾项目认购协议》购买嘉润蓝湾项目1号楼1单元2201号房（房产座落于唐山市路北区处），以上房产原告已交清全部购房款，第三人出具购房收据。原告与第三人签订的项目认购协议是双方的真实意思表示，具有法律效力。原告已依约对合同履行完毕，可依法取得购买房屋所有权，该房产应属原告所有。市中级人民法院（2015）唐执字第102号裁定书无视该协议书，坚持将依法应属原告所有的房产列入查封财产，严重侵害了原告的利益。为维护合法权益，诉请：1、请求撤销唐山市中级人民法院（2015）唐执异字第74号执行裁定书。2、依法确认嘉润蓝湾项目1号楼1单元2201号房的所有权归原告所有；第三人并协助原告办理过户登记手续。3、本案诉讼费由被告承担。 被告薄建强辩称，答辩人申请强制执行是有理有据的，是通过唐山市仲裁委及市中级人民法院的合法审理程序最终取得申请强制执行权利的，并且所执行的标的物系第三人名下所有，根据我国《物权法》及相关法律规定答辩人有权对第三人的财产进行查封、扣押、划拨，故法院不应支持被答辩人所述请求。一、据答辩人了解，原告与第三人签订涉案项目认购协议及商品房买卖合同时，诉争房产所占用的土地已经被他人查封。被答辩人在明知的情况下继续购买争议房产，应承担自己行为所造成的不利后果。退一步讲，按常理被答辩人在对答辩人提起执行异议之诉申请的同时，理应对所查封的土地一并提起执行异议之诉。二、所争议房产自购买时起至今尚未取得房屋预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，被答辩人与第三人所签订的认购协议与商品房买卖合同均系无效合同，被答辩人并不享有所争议房产的物权，故被答辩人不具有主张异议之诉的资格。答辩人认为被答辩人的损失应由其自己及第三人共同承担，与被告无关。三、被答辩人在明知当时房屋尚未取得预售许可证的情况下购买房屋，如法院依据原告的申请对争议房产予以确认，那么广大债权人的利益将被非法侵犯。四、第三人早在2012年前就已背负巨额债务，由于个别债权人在第三人不知情的情况下，非法处置第三人财产，针对争议房产是第三人还是他人所卖，应以被答辩人打款方式予以判定，望贵院对被答辩人购房事实依法核查。被答辩人所出示的收据等证据，答辩人合理怀疑是第三人或是其他人以用房抵债的形式与原告签订了一系列的协议、合同，故该行为实为无效行为，原告不具有物权法上对争议房产的权利。综上，被答辩人诉答辩人执行异议之案，属于无权诉讼，原告应当向第三人或实际收款人主张债权权利而非物权权利。 第三人唐山嘉润房地产开发有限公司答辩称，涉案房产至今没有预售许可证，而且在原告起诉的争议房产大概都是在2011年期间签订的协议，在此期间这个项目只是把地面建好了，争议的房产在当时根本没有建成。对嘉润公司和曹文福来说存在有其他债权人把房产卖给不特定第三人。具体说上述争议房产是否应当归原告所有，嘉润公司和曹文福希望法院依法判决。 庭审中，原、被告双方及第三人围绕以下焦点问题进行了举证、质证：一、原告对涉案嘉润蓝湾项目房产享有的权利是否足以排除对上述房产的强制执行。二、涉案争议的房产是否属于原告所有，第三人是否应当协助办理过户。 原告纪福双、于泳为证明自己的主张，提交证据如下：购房协议书（原件）、购房时唐山嘉润房地产开发有限公司出具的收据（原件）、转账的流水、凭证（盖章的复印件）、唐山市中级人民法院（2015）唐执异字第74号裁定书及送达回证。证明目的：早在2010年原告就向第三人唐山嘉润房地产开发有限公司支付了全部的购房款，购买了涉案房屋，中院的裁定书已发生法律效力，原告申请撤销。 被告薄建强对原告提交的上述证据质证意见:对裁定书没有异议，对原告提交的有关购房的相关手续有异议，我方无法认定该手续真实有效性。 第三人唐山嘉润房地产开发有限公司对上述证据的质证意见：对原告所出具的购房协议、收据、银行流水，除了以房抵债、低价销售，只要是真实合法买卖房屋我公司保证把房子过户到你们名下。 本院对上述证据的认证意见为，原告纪福双、于泳提交的购房协议书（嘉润蓝湾项目认购协议原件）、购房时唐山嘉润房地产开发有限公司出具的收据（原件）、转账的流水（盖章的复印件）能相互印证，本院对上述证据的真实性予以采信。 经审理查明，2010年8月18日，原告纪福双、于泳与第三人唐山嘉润房地产开发有限公司签订《嘉润·蓝湾项目认购协议》，由原告纪福双、于泳向第三人唐山嘉润房地产开发有限公司购买嘉润蓝湾项目1号楼1单元2201号房屋，成交总房款为594450元，实际交付500000元。第三人唐山嘉润房地产开发有限公司至今未能取得嘉润蓝湾项目房屋预售许可证。 另查明，被告薄建强与第三人唐山嘉润房地产开发有限公司、曹文福借款纠纷一案中，河北省唐山市中级人民法院依据薄建强的申请，作出（2015）唐执字第102号执行裁定书，该裁定书裁定查封的财产中包含原告所购买的坐落在唐山市路北区房屋，原告纪福双、于泳向法院提出执行异议，以其与唐山嘉润房地产开发有限公司达成购买协议并支付了款项，其应为涉案房产实际权利人为由，要求解除对涉案房产的查封。唐山市中级人民法院于2015年8月11日作出（2015）唐执异字第74号执行裁定书，裁定驳回了纪福双、于泳的异议申请。2015年9月23日，原告纪福双、于泳诉至本院，请求：1、请求撤销唐山市中级人民法院（2015）唐执异字第74号执行裁定书。2、依法确认嘉润蓝湾项目1号楼1单元2201号房的所有权归原告所有；第三人并协助原告办理过户登记手续。3、本案诉讼费由被告承担。 本院认为，本案原告纪福双、于泳与第三人唐山嘉润房地产开发有限公司签订《嘉润·蓝湾项目认购协议》约定了当事人双方的姓名（名称）和住所、房屋的基本状况、房屋价款、付款方式、面积差异的处理方式、解决争议的方式等基本内容，且第三人唐山嘉润房地产开发有限公司按约定向原告纪福双、于泳收受购房款，该认购协议按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应当认定为商品房买卖合同。但由于第三人唐山嘉润房地产开发有限公司截止目前仍未取得涉案房屋的商品房预售许可证明，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，其与原告纪福双、于泳签订的《嘉润·蓝湾项目认购协议》并非合法有效。同时根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须经不动产所在地的登记机构办理登记才发生法律效力。因诉争房产尚未登记在原告名下，原告纪福双、于泳不能取得涉案房屋的所有权，其要求第三人唐山嘉润房地产开发有限公司协助办理过户理据不足。待原告有其它证据后，可另案处理。另《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因涉案《嘉润·蓝湾项目认购协议》并非合法有效，故原告就执行的房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房产的执行于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第三百一十二条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定之规定，判决如下： 驳回原告纪福双、于泳的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告纪福双、于泳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长  孙海双 代理审判员  李 鑫 代理审判员  高 颖 二〇一五年十二月二十日 书 记 员  王启霞