昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
新23民终4号
上诉人（原审原告）：刘建华，女，汉族，1975年10月19日出生。
上诉人（原审原告）：张洪，男，1967年3月26日出生，汉族，住址同上。
二上诉人共同委托代理人：唐龙，新疆迪航律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马正峰，男，汉族，1973年11月2日出生。
被上诉人（原审被告）：李文耀，男，汉族，1962年10月2日出生。
二被上诉人共同委托代理人：刘永昌，奇台县奇台镇法律服务所法律工作者。
上诉人张洪、刘建华因房屋买卖合同纠纷一案，不服奇台县人民法院（2015）奇民二初字第00772号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月18日公开开庭审理了本案。上诉人刘建华及二上诉人共同委托代理人唐龙，被上诉人马正峰及二被上诉人共同委托代理人刘永昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年12月8日原告刘建华、张洪与被告马正峰、李文耀签订了“房地产买卖合同”一份，合同内容为“甲乙双方就刘建华所租赁的座落在木垒县雀仁乡岌岌湖检查站东侧（国用2010）第183号地使用证登记的1520㎡，国用（2010）第184号土地使用证登记的2895㎡，土地合作权及土地上的房屋及一切附着物买卖事宜，双方在合法自愿的原则下，经充分协商，达成一致意见如下，双方必须共同遵守。一、甲方将上述房地产有偿转让给乙方（其中包括已在院墙内但未办理审批手续的土地）。二、乙方自愿以贰佰万元（￥200万元）购买甲方的上述房产。三、付款方式：1、合同签订次日乙方给付甲方定金三十万元（￥30万元）。2、2013年1月15日欠付清剩余70万元（￥70万元）。3、2014年3月30日欠付清50万元。4、2014年12月30日付清剩余50万元。在2014年12月30日后不能付清，则按月利率20‰承担利息至付清之日止。四、过户，甲方现只有4145㎡土地使用证，其余院墙内超出4145㎡的部分土地由甲方负责办在乙方名下，土地管理部门的相关费用由乙方承担。甲方现有的平房及楼房均未办理房产证，甲方必须将所有的房产手续办理在乙方名下，办理房产的正常费用由甲方承担。以上必须在2013年3月15日前由甲方办理完交付乙方。五、乙方在未付清价款前，以上上述房产过户至乙方名下后的使用证作为付款的抵押（即土地使用证交甲方保管）。六、甲方负责将原土地以租赁方式变更为出让，费用由乙方承担，且在2013年3月15日前办理完结。七、任何一方违约支付对方违约金伍拾万元”。合同签订后，二被告陆续给原告支付部分房款，截止2013年1月15日二被告支付原告房款102万元，二原告出具了收条。2014年1月24日原告刘建华将出售给二被告4145㎡土地的土地使用证抵押在奇台县信用社贷款30万元。2015年1月23日贷款到期后原告未能及时归还，为了办理相关手续，被告李文耀妻子归还了该贷款本息319964.67元。贷款归还后，2015年2月16日二原告按照合同约定给二被告办理了4145㎡土地使用证及4145㎡土地出让手续，但房产证至今未能办理。同日被告马正峰、李文耀分别给原告出具了欠条，欠条分别为：“今欠到刘建华房款450000元（大写肆拾伍万元整）月利率20‰，此款于2015年6月1日前连本带利还清，逾期不还并承担违约金20万元（贰拾万元），若诉讼法院则承担诉讼费、代理费等，担保人承担连带清偿责任，担保期限：直到还清欠款为止。欠款人：马正峰。担保人：李文耀。2015年2月16日”。“欠条，今欠到刘建华房款￥126000（大写壹拾贰万陆仟元），月利率20‰，此款于2015年6月1日前连本带利还清，逾期不还并承担违约金20万元（贰拾万元），若诉讼法院则承担诉讼费、代理费等，担保人承担连带清偿责任，担保期限：直到还清欠款为止。欠款人：李文耀。担保人：马正峰。2015年2月16日”。二被告出具欠条后，被告李文耀于2015年6月1日给付原告购房款10000元。剩余款项二被告至今未付，现原告起诉要求处理。
原审法院认为：原告刘建华、张洪与被告马正峰、李文耀于2012年12月8日签订的“房地产买卖合同”中，虽然对出让的地产约定为（国用2010）第183号地使用证登记的1520㎡，国用（2010）第184号土地使用证登记的2895㎡，但双方合同约定超出4145㎡以外土地由二原告办理在二被告名下，在庭审中，原、被告均认可超出4145㎡的土地是国有土地，二原告无权对该部分土地进行出让。因此，原、被告在合同中约定的对该土地的买卖行为无效。二被告认为合同中约定的200万元是包括超过4145㎡以外的部分，如果不包括该部分，出让的价格达不到200万元。根据相关法律规定，二被告如果认为所买得的房屋与价格不对等，二被告可以依照法律规定行使自己的权利。由于双方在合同中对各自应该履行的义务有明确的约定，二原告在出售房屋后于2014年1月24日原告刘建华将出售给二被告4145㎡土地的土地使用证抵押在奇台县信用社贷款30万元。2015年1月23日贷款到期后原告未能及时归还，为了办理相关手续，被告李文耀妻子归还了该贷款本息319964.67元，2015年2月16日才给二被告办理了4145㎡土地使用证及4145㎡土地出让手续，但房产证至今未能办理。从以上表明二被告在办理房产手续上的态度是积极的。合同约定二原告在2013年3月15日前将房产手续办理在二被告名下交付二被告，但至今房产证仍然未能办理，原告认为是二被告拒绝办理，并提供了对二被告在2014年5月对被告马正峰的录音和2015年4月对被告李文耀的录音。但从录音的时间看，被告马正峰的录音是在土地使用证抵押在信用社期间，贷款未归还，土地使用证在信用社抵押，无法办理相关手续。对李文耀的录音是在办理完土地使用证和土地出让手续之后，就算是被告李文耀说不办，也是被告李文耀个人的意见，并不能代表被告马正峰不办理。但从以上被告筹钱代替原告归还贷款的行为看，不能表明二被告不办理房产过户手续。同时原告还认为2015年2月16日二被告出具欠条后，双方的关系从买卖关系转化为债权债务关系，于是否办理房产证无关。二被告虽然在2015年2月16日给原告出具了欠条，但出具欠条是基于原、被告双方签订的“房地产买卖合同”所产生的。二被告出具了欠条并不能说明原告在合同中约定的义务不履行。欠条只是对二被告支付购房款时间的另行约定。原、被告在合同中约定2013年3月15日前将房产手续办理在二被告名下交付二被告，但至今房产证仍然未能办理，根据法律规定，二被告有权拒绝支付剩余购房款，因此，原告要求被告支付购房款的请求，不予支持。遂判决：驳回原告刘建华、张洪的诉讼请求。
上诉人刘建华、张洪不服上述判决上诉称：1、被上诉人欠上诉人566000元房款事实清楚；2、被上诉人应当偿还拖欠上诉人的房款，并承担损失，2015年2月16日，被上诉人分别向上诉人出具了欠条两份，双方重新达成履行协议，该欠条上的协议内容未就被上诉人履行还款义务设定任何条件，因此上诉人要求被上诉人履行该协议中的还款义务，符合双方的约定及法律规定。请求判令：1、撤销（2015）奇民二初字第00772号民事判决书；2、判令被上诉人给付上诉人622600元的房款及利息；3、判令被上诉人给付上诉人2015年7月16日至还款之日（按月息2%计）的利息。
被上诉人答辩称：马正峰、李文耀答辩称：按照合同约定，我方按约定支付了100万元，上诉人要将房产过户到被上诉人名下。上诉人没有将房屋过户到我们名下，我们有权利不支付剩余房款。
上诉人提交下列证据：1、2015年被上诉人与木垒国土资源局重新达成国有土地使用权出让合同。证明：上诉人与被上诉人在2015年2月16日重新达成协议，欠条内容与协议内容相互印证，被上诉人支付剩余款项的条件达成，应当支付剩余款项。
经质证，被上诉人对该证据的真实性认可，但认为只能证明办理了4145平方米土地的过户手续。本院对该证据的真实性予以确认。
收条5张共计金额51.8万元，证明：双方结算时，上诉人把前期的收条收回，被上诉人也没有按照合同约定按期足额支付房款。
经质证，被上诉人认为该证据的真实性无法确认，但被上诉人手中有2013年1月15日上诉人给出具的收到52万元的收条。本院对该证据与本案的关联性不予确认。
被上诉人申请证人杨岩红出庭作证，其主要证言：2015年2月中旬马正峰给我打电话说钱没带够，让我带钱去农业银行门口碰面，当时有证人、孙东峰、马正峰、刘建华和一个我们叫姐夫的人在场，马正峰把钱给刘建华后，马正峰问钱给了，房产证怎么办，当时刘建华说按购房合同走就行了，合同内容没看见。马正峰还给刘建华打了条子，我在条子上签了字。
证人孙峰东出庭主要证言：2015年2月中旬马正峰需要用钱，我就和媳妇去银行取钱给马正峰，把钱给马正峰后，后面的事我就没有注意听了，当时只是听一个女的说有合同在呢，怕什么，是不是法庭上的这个人（刘建华），记不清了。
经质证，被上诉人除对证人杨岩红签字不认可外，对其他证言无异议。上诉人对证人证言不认可，认为没有说过房子的事按合同走的话。本院对上述二证人证言综合认定。
本院二审查明事实与一审一致，对一审法院查明事实予以确认。
本院认为：双方签订的《房地产买卖合同》互负义务，其中被上诉人作为买受方，按约定应在2013年1月15日前付清70万元，2014年3月30日前付清50万元。上诉人则需在2013年3月15日前将所有的房产手续办理在乙方名下，上述约定并不违反法律规定，双方均应遵照执行。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。从查明事实看，截止2013年1月15日二被上诉人支付上诉人房款102万元，但上诉人并未按照约定办理房产证及过户手续。根据上述法律规定，被上诉人有权行使先履行抗辩权，拒绝履行后期债务，否则其权利难以得到保障。另，双方虽然在2015年2月6日形成欠条，但该欠条并未涉及前述合同的终止或变更，上诉人亦未提交其他证据证实双方对《房地产买卖合同》做出变更或就该交易重新达成协议。同时被上诉人提供的证人证人证言相互印证亦可证实双方对履行合同并未作出变更。故双方仍应当履行合同有效部分的内容，即由上诉人将4145㎡土地上的房屋办理房产证过户手续。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，其请求本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9500元，由上诉人张洪、刘建华负担。
本判决为终审判决
审 判 长 赵建生
代理审判员 杨 敏
代理审判员 赵瑞琴
二〇一六年三月十二日
书 记 员 钞 威