北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第40107号
原告（反诉被告）北京市运输公司第四分公司，住所地北京市朝阳区小关北里X号。
法定代表人赵铁岭，总经理。
委托代理人侯德隆，北京市东易律师事务所律师。
委托代理人孙靖，北京市东易律师事务所律师。
被告（反诉原告）高淑芬，女，1964年7月11日出生，汉族，退休，住北京市朝阳区小关北里*号。
委托代理人袁鸿斌，男，1960年5月9日出生，汉族，北京市运输公司第四分公司职员，住北京市朝阳区小关北里X号，系被告配偶。
原告（反诉被告）北京市运输公司第四分公司（以下称运输四公司）与被告（反诉原告）高淑芬物权保护纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宋培海独任审判，公开开庭进行了审理。运输四公司的委托代理人侯德隆、孙靖，高淑芬的委托代理人袁鸿斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
运输四公司诉称：2009年7月21日，原被告双方有意向签订房屋租赁协议，约定房屋租金为每年23.67万元（本判决书中的货币均为人民币）。后双方未达成一致意见，也未签订书面房屋租赁协议。2009年9月1日，高淑芬强行搬入运输四公司所有的房屋，并事实上占用该房屋，严重侵害了运输四公司作为房屋所有人的物权。原被告双方从2010年8月30日合同到期终止之后双方没有签订新的租赁合同，双方转为不定期租赁关系，我公司在2011年5月10日给高淑芬发了书面通知要求腾房，高淑芬在2011年5月12日签收了通知，我方认为合同从当天已经解除。高淑芬从没交过租金。运输四公司多次督促高淑芬返还房屋，然高淑芬至今仍未腾退并继续占用。租赁合同第五条第2款约定乙方未交租金每天按照年租金的1%支付违约金，合同第六条第1款约定不按时腾房每天赔偿1000元，我们认可合同中违约金的约定过高，所以我们按照租金和房屋使用费总金额的30%计算违约金。故此起诉请求：1、确认原被告双方的租赁关系已于2011年5月12日解除。2、判令高淑芬立即腾房且恢复房屋原状。3、判令高淑芬按照年租金23.67万元的标准向运输四公司支付从2009年9月1日至2011年5月12日的房屋租金，以及2011年5月12日之后至腾房之日止的房屋使用费。4、判令高淑芬按照第三项诉讼请求总金额的30％向运输四公司支付违约金。
高淑芬辩称并反诉称：2009年6月时任运输四公司总经理赵X多次找我，让我承租北京市朝阳区小关北里X号库房4间及部分场地，建筑面积915平米，使用面积810.64平米。后赵X派李X（物业经理）、徐X（物业副经理）找到我家，我签定了房屋租赁合同，并于2009年7月17日向公司交了二万元房屋装修、租赁保证金。赵广煜和物业公司均正式通知我可以进行装修，当我装修到基本完工时，公司以上级不同意盖章为由，不和我签定房屋租赁合同，让我停止装修，致使我计划的台球厅无法经营，我多次找公司讨要说法，无人给予答复。2014年9月9日运输四公司恶人先告状以“房屋租赁合同纠纷”起诉，并在事实与理由中称“2009年7月21日双方签订了房屋租赁协议”和“合同签署后的一些事宜”这是与事实不符的，因为房屋租赁合同第七项“争议的解决”中第十款明确约定“本合同，经双方盖章、签字后生效”，运输四公司即没盖章，也没签字，可视为合同无效。既然双方无任何合同，运输四公司起诉书中诉讼请求所提4条我全不认可。为了不让国有资产流失，在等待运输四公司签定合同和答复期间，我聘用2名人员24小时轮流看守库房，每人每月3000元工资。故此向法院提起反诉请求：1、判令运输四公司以其不诚信的行为而造成对我及家人的伤害，做出加盖公章的书面道歉，并双倍返还库房定金。2、判令运输四公司按租赁合同第一项第三款年租金23.67万元的25%支付6年违约金35.505万元。3、判令运输四公司全额返还装修和维修费用127万元和6年3%的银行利率22.86万元。4、判令运输四公司返还2名看守人员6年工资43.2万元。5、判令运输四公司承担诉讼费、评估费。
运输四公司针对高淑芬的反诉辩称：不同意高淑芬的反诉请求。根据合同第四条第2款第3项的约定，我方不需要赔偿高淑芬的任何损失。
经审理查明，运输四公司是位于北京市朝阳区小关北里X号的1133间房屋的所有权人，产权证记载的建筑面积总计18038.5平方米。2009年6月，原被告就高淑芬承租小关北里X号部分房屋一事进行协商。2009年7月21日，高淑芬作为乙方在运输四公司作为甲方提供的《房屋租赁合同》上签字，该合同约定：乙方承租甲方的房屋，位于朝阳区小关北里X号库房4间及部分场地，建筑面积共计915平米，使用面积810.64平米。乙方的经营项目为休闲健身，承租房屋的用途为台球厅。乙方租用房屋的期限为一年，从2009年9月1日至2010年8月31日。年租金共计23.67万元（按使用面积计算每天每平米0.8元），按季付款，上付租金。合同末尾约定：本合同一式四份，双方各执二份，经双方盖章、签字后生效。法定代表人因故不能在合同签字时，必须以书面授权委托其代理人签约。运输四公司至今未在该合同上签字盖章。高淑芬称其共签署了三份租赁合同，都被运输四公司拿走盖章，之后未再将合同文本交还高淑芬。运输四公司称，高淑芬在合同上签字后我们把合同拿回单位盖章，因为具体经办人现已不在，所以不清楚公司当时有无把合同盖章并交给高淑芬，现在我公司档案中只有一份合同，上面有高淑芬的签字，但没有公司盖章。
2009年7月17日，运输四公司给高淑芬出具《收条》，内容为：今收到高淑芬交来库房押金2万元。
2009年8月13日，运输四公司向高淑芬发出书面《通知》，内容为：原甲方（运输四公司）、原乙方（高淑芬），双方意向商定的乙方承租房屋一事，经公司研究决定，因企业处于调整时期，承租户不能发生投入较大的经营性装修项目，故停止出租。现通知贵方必须停止装修，以免造成乙方更大的经济损失。关于乙方承租房屋装修一事，待双方协商后妥善解决。
2011年5月10日，运输四公司向高淑芬发出书面《通知》，内容为：你在无任何依据的情况下，自2009年8月13日起占用我公司朝阳区小关北里X号库房4间及部分场地。现我司正式通知贵司：1、请你于2011年5月20日前将占用我司的房屋及场地腾空并交还我司。2、请你于腾退并交还房屋之日起5日内付清占用费及其他费用。
高淑芬称，我是运输四公司的职工，2009年7月公司领导问我是否想租涉诉房屋，我说想租一些开台球厅用，公司说如果租了做库房用每平米每天0.7元，如果经营用每天每平米0.8元。公司让我签订了一个协议，交纳了2万元定金，之后我开始装修。2009年9月，装修到80%的时候，公司让我停工，说我们的协议总公司不给盖章，怕着火，我就停工了。2009年装修花费了127万元，一共910平米，是按照台球厅的标准装修的。装修前是一个破库房，装修过程中对房屋的格局做了一些改变，还做了一些土建。装修停工后房子一直空着，我派人看着房子。2012年7月大雨房内进水，装修被泡，我又重新装修，花费了16万余元，不到20万元，给房顶局部换了瓦片，有的地方重新做了防水，大厅重新粉刷了墙面，重新做了吊顶，给原来的水泥地面铺了地胶，没做别的装修。这两次装修都没有签合同。从2014年8月1日开始，我在房间内放了几个乒乓球案，我干儿子在这开培训班，教人打乒乓球。2011年4月份公司通知所有租赁房屋的商户说准备腾退，之后没有找过我协商就起诉了。
运输四公司称，高淑芬一直在使用涉诉房屋。
因高淑芬申请，本院委托鉴定机构对涉诉的朝阳区小关北里X号库房4间及部分场地内的装修物现价值进行了评估，评估结果为65.16万元。鉴定费3万元，已由高淑芬预交。运输四公司对评估结果不认可，认为评估价格过高，可移动的沙发5.6万元和自建房土建22.2万元、员工宿舍11.14万元这三项不应计入评估结果，高淑芬搭建自建房未经我公司许可。高淑芬对评估结果认可。高淑芬称，沙发是根据承租房的尺寸为台球厅定做的，没有使用过，宿舍是为开台球厅建的，自建房是为台球厅办公用的，自建房的面积有80至90平米，搭自建房经过了运输四公司许可。
上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，2009年6月，原被告就高淑芬承租小关北里X号部分房屋一事进行协商，2009年7月21日，高淑芬在运输四公司提供的《房屋租赁合同》上签字，该合同约定，合同经双方盖章、签字后生效，但运输四公司至今未在合同上签字盖章，亦未将合同文本提供给高淑芬，故该合同并未成立和生效。运输四公司要求确认该合同已经解除的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
高淑芬在没有合同依据的情况下占用运输四公司的房屋拒不腾退，运输四公司要求高淑芬立即腾退房屋并支付房屋使用费的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。对于房屋使用费的计算标准，考虑到运输四公司在将房屋交付高淑芬后不久即发出通知要求通知装修，对高淑芬正常使用房屋造成一定影响，运输四公司要求高淑芬从收房之日起按照合同约定的租金标准支付房屋使用费过高，依据公平原则，本院依法予以酌减，本判决作出前的房屋使用费按照80万元计算，折抵高淑芬的押金2万元后，高淑芬还需支付78万元，本判决作出后的房屋使用费按每年23.67万元的标准计算。因双方之间不存在租赁合同关系，运输四公司要求高淑芬支付违约金的诉讼请求本院不予支持。
原被告之间未成立租赁合同关系，运输四公司不存在违约行为，亦不存在其他侵害高淑芬权益的行为，高淑芬要求运输四公司书面道歉的反诉请求没有合同依据，本院不予支持。高淑芬要求运输四公司双倍返还库房定金和支付违约金的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
高淑芬要求运输四公司全额返还装修和维修费用127万元和利息的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持，但考虑到在运输四公司收取高淑芬的定金后至其通知高淑芬停止装修之前，高淑芬已进行了部分装修，依据公平原则，本院酌情支持高淑芬的部分反诉请求，涉诉房屋内装修物现价值的一半损失应由运输四公司承担，赔偿给高淑芬。在装修物现价值的评估结果中，可移动的沙发高淑芬可自行处理，沙发价值5.6万元不应计入估价结果，自建房和员工宿舍因均需交还运输四公司，故应计入估价结果，本院对估价结果认定为59.56万元。运输四公司应按照该价格的一半向高淑芬支付装修物补偿款29.78万元。
高淑芬要求运输四公司返还人员工资43.2万元的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）高淑芬于本判决生效后三日内将北京市朝阳区小关北里X号库房4间及部分场地上建筑面积共计915平米的房屋以及高淑芬自建房屋腾空交给原告（反诉被告）北京市运输公司第四分公司。
二、被告（反诉原告）高淑芬于本判决生效后三日内向原告（反诉被告）北京市运输公司第四分公司支付房屋使用费，其中2015年9月22日前的房屋使用费按照七十八万元计算，2015年9月22日后的房屋使用费按照每年二十三万六千七百元的标准计算至高淑芬将本判决主文第一项的房屋交还北京市运输公司第四分公司之日止。
三、原告（反诉被告）北京市运输公司第四分公司于本判决生效后三日内向被告（反诉原告）高淑芬支付房屋装修补偿款二十九万七千八百元。
四、驳回原告（反诉被告）北京市运输公司第四分公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）高淑芬的其他反诉请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10404.6元，由运输四公司负担5129.6元（已交纳），由高淑芬负担5275元（运输四公司已预交，高淑芬于本判决生效后3日内支付）。反诉案件受理费10059元，由高淑芬负担8771元（已交纳），由运输四公司负担1288元（高淑芬已预交，运输四公司于本判决生效后3日内支付）。鉴定费3万元，由高淑芬负担1.5万元（已交纳），由运输四公司负担1.5万元，（高淑芬已预交，运输四公司于本判决生效后3日内支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 宋培海
二〇一五年九月二十四日
书记员 禹 雷