重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）碚法民初字第04681号
原告冉谨华，男，汉族，1968年7月23日出生，住重庆市九龙坡区。
委托代理人陈代贞，重庆市北碚区天府法律服务所法律工作者。
被告张天瑜，女，汉族，1958年1月23日出生，住重庆市北碚区。
第三人重庆耀强房地产开发有限公司。住所地重庆市北碚区施家梁镇陵峡路*号。组织机构代码62218789-3。
法定代表人薛明勇，该公司董事长。
原告冉谨华诉被告张天瑜、第三人重庆耀强房地产开发有限公司（以下简称耀强公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月21日立案受理后，依法由审判员卫珊珊、代理审判员赵振国、人民陪审员廖启富组成合议庭于2014年11月17日公开开庭进行了审理。原告冉谨华的委托代理人陈代贞，被告张天瑜到庭参加诉讼，第三人耀强公司经公告送达传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。
原告冉谨华诉称：2011年9月28日，重庆市第五中级人民法院（2006）渝五中民初执字第500恢1-1号执行裁定书裁定：位于重庆市北碚区碚峡路xxx号第一层房屋、面积1590.99平方米（产权证号：107房地证2007字第xxxxx号）的所有权及相应的其他权利归原告所有（该房屋系农贸市场，即“碚峡路市场”）。随后，原告取得了该房屋的所有权证（产权证号：107房地证2012字第xxxxx号）；根据物权法的规定，该农贸市场房屋产权证登记权利人是原告，则该市场的物权归原告。原告取得了该房屋的所有权后，理应享有所有权人的各项权利，其他任何人不得享有占有、处分、使用、收益的权利；而被告与第三人签订的《北碚“碚峡路市场”经营场所使用权转让合同》（以下简称《使用权转让合同》中转让的经营场所（摊位），既无房地产登记机关的测量和红线位置图，也无房地产登记机关的登记和备案确认，更无产权证。因此原转让合同中所转让的“使用权”实质就是一个租赁，原转让合同的性质是一个租赁合同，被告只是一次性付了租金给第三人而已，被告并不享有理应归所有权人享有的权利。且原合同约定：1、被告保证在经营期限内遵守原告有关市场的各项规定，按时缴纳物业管理费、水电费，服从原告对市场的管理，并签订保洁协议；2、被告若将该经营场所转租给他人，须与原告、租赁方签订三方协议，并且被告还须督促租赁方按时缴纳物业管理费、所用水电等费用，并承担连带责任。现被告擅自将该场所转租给他人，被告始终认为自己不是从原告手中转让（租赁）的该经营场所，并且先于原告转让（租赁），因此就要凌驾于原告的权利之上，原告多次找被告协商未果。根据《合同法》的有关规定，被告违约。现原告起诉来院，要求判决确认被告与第三人签订的《使用权转让合同》性质为租赁合同。
被告张天瑜辩称：我是买的摊位，买的30年的使用权，30年到期之后，可以继续使用，在耀强公司买的摊位，与原告没有关系。
第三人耀强公司未作答辩。
经审理查明：2001年10月31日，耀强公司（甲方）与张天瑜（乙方）签订了《使用权转让合同》。合同约定：“一、甲方出让的经营场所为一层肉类摊位50号（共计壹个单位），建筑面积5.16平方米，每个单位单价（人民币）13120元，总价合计人民币￥13120元（大写人民币）：壹万叁仟壹佰贰拾元整。期限30年。二、付款方式：一次性现金付清。三、甲方承诺向乙方提供必要的经营便利条件；乙方保证在经营期限内遵守国家有关法律法规，遵守甲方有关市场的各项规定，按时缴纳物业管理费、水电费，服从甲方对市场的管理，并签订保洁协议。四、甲、乙双方其它约定：1、若乙方将该经营场所租赁与他人，须与甲方、租赁方签订三方协议，并且乙方还须督促租赁方按时缴纳物业管理费、所用水电费等费用，并承担连带责任。2、使用期限满30年后，乙方若无任何违约行为可继续使用。五、本协议一式贰份，甲方、乙方各执壹份，经双方签字盖章后生效。甲乙双方均在协议上签字盖章捺印。
2011年9月28日，重庆市第五中级人民法院作出（2006）渝五中民初执字第500恢1-1号执行裁定书，裁定第三人耀强公司所有的位于重庆市北碚区碚峡路xxx号第一层房屋，建筑面积1590.99平方米（产权证号：107房地证2007字第xxxxx号）经法定程序拍卖，该房屋的所有权及相应的其他权利归买受人冉谨华所有。2012年2月9日，原告取得了该房屋的所有权，产权证号：107房地证2012字第xxxxx号。
2013年9月28日，冉谨华起诉杨永珍房屋租赁合同纠纷一案，要求确认耀强公司与杨永珍签订的《北碚“碚峡路市场”经营场所使用权转让合同》性质为租赁合同。2014年1月21日，重庆市北碚区人民法院作出（2013）碚法民初字第07240号民事判决书，判决：确认耀强公司与杨永珍签订的《北碚“碚峡路市场”经营场所使用权转让合同》性质为租赁合同。判决后，杨永珍不服，上诉至重庆市第一中级人民法院，2014年5月21日，（2014）渝一中法民终字第03345号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
上述事实，有《使用权转让合同》、房地产权证、判决书、裁定书等书面证据以及各方当事人的当庭陈述等载卷为证，足以认定。
本院认为：原被告双方争议焦点为张天瑜与耀强公司签订的《使用权转让合同》的合同性质问题。根据双方当事人的陈述，结合本案的证据，本院对争议焦点评述如下：首先，根据《中华人民共和国物权法》第五条、第三十九条和第四十条的规定，“物权的种类和内容由法律规定”，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权”。因此，只有在用益物权人即土地承包经营权人、建设用地使用权人、宅基地使用权人和地役权人对不动产进行合法使用时，不动产的所有权人和使用权人才会分离，且上述用益物权人根据国家相关法律法规取得了证明其享有合法使用权的权利证书。本案中，张天瑜虽与耀强公司签订了《使用权转让合同》，但该使用权并不符合物权法规定的用益物权权利性质，也没有取得相关权利证书。
其次，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。该条规定不享有用益物权的人，也可以经不动产所有权人同意通过租赁形式合法使用不动产。《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”。本案中，张天瑜与耀强公司签订《使用权转让合同》时，耀强公司系该市场的所有权人，合同约定了张天瑜使用摊位，并不享有所有权，也约定了使用期限，张天瑜支付了相应对价。据此，可以认定张天瑜与耀强公司签订的《使用权转让合同》符合租赁合同的特征。故本院认为，张天瑜与耀强公司于2001年10月31日签订的《使用权转让合同》性质为租赁合同。
另，对于张天瑜抗辩的冉谨华并非适格的诉讼主体问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”冉谨华通过法院拍卖已取得重庆市北碚区碚峡路xxx号第一层、建筑面积为1590.99平方米房屋的所有权，也承接了该房屋的所有权利义务，张天瑜与耀强公司签订的《使用权转让合同》所涉及的标的物的所有权人现已变更为冉谨华，该合同仍然有效，冉谨华系本案的适格主体。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
确认被告张天瑜与第三人重庆耀强房地产开发有限公司于2001年10月31日签订的《北碚“碚峡路市场”经营场所使用权转让合同》性质为租赁合同。
案件受理费80元，由被告张天瑜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预缴上诉案件受理费，在收到缴费通知后七日内未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
审 判 长 卫珊珊
代理审判员 赵振国
人民陪审员 廖启富
二〇一四年十二月四日
书 记 员 潘 静