陕西省咸阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）咸中民再终字第00009号
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）刘炜。
委托代理人刘旺科，、职业同上。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）高新照。
委托代理人高鹏，、职业同上。
再审申请人刘炜与被申请人高新照房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月27日作出（2013）咸民终字第01005号民事判决，已经发生法律效力。刘炜不服，向本院申请再审。经本院审判委员会讨论决定，依法作出（2014）咸中民申字第00038号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人刘炜委托代理人刘旺科，被申请人高新照委托代理人高鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年6月1日，高新照向长武县人民法院起诉称，原、被告于2010年7月28日协商一致，被告租赁原告在长武县宜实禄街的房屋开办全友家私。2011年7月28日又商定租赁期限从2011年8月3日至2016年8月3日，依据原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议，被告仅缴清了2011年8月3日至2012年8月3日的房租费及三个月的物业费，但未按规定缴清剩余物业费、暖气费、明显构成违约，根据协议原告有权单方终止合同，现要求解除原、被告签订的房屋租赁合同，赔偿违约金300000元，给付拖欠的物业费4600元、取暖费9900元、租赁费从2012年8月3日至腾房之日每天按616.40元计算、电耗损失1600元，并由被告承担本案诉讼费。
被告刘炜辩称并反诉，原、被告于2010年7月28日协商一致，被告租赁原告在长武县宜禄街的房屋开办全友家私。被告缴清了2011年8月3日至2012年8月3日的房租费及三个月的物业费，由于原告未提供物业服务、亦没有收费资质，故被告签订的房屋租赁合同被告表示同意，原告应赔偿被告的营业、装修及其它损失。依据原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议，补充协议第六条约定：乙方连续三个月未缴纳上述费用（约定不是三个月未交上述费用之一）甲方方有权终止合同，被告没有违约。原告违反原合同规定租赁期限为五年，现被告只租赁了一年；租金从交钥匙后一月算起原告至今未交钥匙；原告要为被告提供正常营业的水、电、暖设施，租赁期间原告多次停电、没有暖气片，使被告不能正常营业；原告不履行第一个补充协议第八条约定；原告不履行第二个补充协议第二、四、五条约定违约。反诉要求原告赔偿被告违约金300000元、两次停电损失62000元、买门销费用360元、两次停电公司的宣传广告费用损失1600元、二楼石膏板修复及电线电路调试费用3600元、主下水管漏水损失26000元，退还被告垫付消防罚款15000元、退还偷用电费3120元、另立户接电费用5000元、退还已交的物业费1350元，并由原告承担一切诉讼费用。
原告高新照对被告的反诉辩称，对于被告的反诉请求因本案属被告违约，故对其反诉请求不予赔偿。
一审判决认定，2010年7月28日原告（甲方）与被告（乙方）经人介绍达成房屋租赁协议，原告将其位于长武县宜禄家园（佳苑）西区1号楼一、二层房屋租赁给被告从事经营活动。合同约定：一、租赁期限：五年。租金从交钥匙一月后起计算，（时间以补充协议时间为准）。租金从2011年2月1日起计算。二、租赁费及支付方式：承租费每年贰拾贰万伍仟元整。支付方式乙方在合同生效之日起，一次性付清甲方一年房租。以后每年房租在该年度租赁期前一个月内一次付清，不得拖欠，否则甲方有权终止合同，且不承担任何经济责任。三、双方的权利和义务：1、甲方负责为乙方接通能够正常营业的水、电、暖设施，在租赁期间产生的水、电、暖、排污及其它费用由乙方全额支付。2、乙方在租赁期间，对房屋进行装修时，不得改变出租房屋的主体结构。因经营需要，须征得甲方同意，合同期满后乙方不得将装修拆除，也不得折价给甲方。乙方需在15日后将出租房归还甲方。3、在租赁期间内乙方负责对房屋维护管理，但不得利用该房屋从事ktv、洗浴和其它违法活动，在租赁期内发生的不安全事故由乙方全部承担。4、在租赁期内若乙方转租、分租、转让，需征得甲方同意。5、因国家政策性变化，导致合同不能继续履行时，甲方可根据政策性文件终止合同。6、按双方约定，若一方违约，应支付对方违约金叁拾万元。7、合同期满后，甲方继续招租时，乙方有优先租赁权，租价按市场价，甲、乙双方商定。8、本合同未尽事宜，一律按《中华人民共和国合同法》经双方共同协商解决，作出补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。9、……。2011年7月28日原告（甲方）与被告（乙方）在原协议的基础上，经双方协商，就原合同有关未尽事宜达成如下补充协议：一、租赁期限：从2011年8月3日至2016年8月3日止，为期五年。二、甲方提供的水电暖设施，由乙方进行日常维护，如有损坏（水、电、暖设施从2011年7月26日起保修三个月，暖气设施保修一个采暖期），超过保修期如发生房屋内漏水、漏电，由乙方自行维修、保养。如楼上漏水由物业公司负责协调解决。如房屋主管道漏水，给乙方造成的直接损失由物业公司负责修理及赔偿因此造成的经济损失。三、在经营期间所发生的一切规费（消防、工商、税务、城建、卫生、环保、公安等）均由乙方承担。四、乙方需要提前向甲方购买水、电、暖、物业费等，如不及时购买或交纳，造成的一切损失由乙方自行负担。如因甲方原因，致使乙方无法及时购买水、电、暖、物业费等造成的损失甲方承担。在乙方经营期间，因非人为因素造成的停电、停水等与甲方无关。五、电力管理部门人员进入配电室工作时，甲乙双方必须配合。六、因乙方未能按时交纳租赁费、水电费、物业费、暖气费等而发生停电、停水。造成的损失，由乙方承担。如乙方连续三个月未交纳上述费用，甲方有权终止合同，所造成的损失乙方自负。七、原《房屋租赁协议书》内所有条款，因甲方原因导致乙方损失，由甲方承担所有责任及经济损失；由乙方原因导致甲方损失，由乙方承担所有责任及所造成的经济损失。八、双方发生矛盾时，应急（及）时协商解决。若双方不能解决，任何一方可到人民法院提起诉讼，不能单方面采取任何措施制造矛盾。如造成损失，以《补充协议》第七条为准。九、本补充协议甲乙双方签字后，以前所发生的下水管漏水以及房屋租赁期限延期等对甲乙双方各自造成的损失由各自承担，互不追究。十、……本协议为原合同的补充协议，自签字之日起生效，与原合同具有同等法律效力。2011年8月24日原告（甲方）与被告（乙方）经双方协商，又达成补充协议：1、由乙方将门店后门锁芯换掉，钥匙由乙方保管。2、由甲方将二楼泡坏的石膏板修补，二楼电线、电路调试并修理，以后如有水泡由甲方和中事人协商处理。3、物业费每平方米5角计算，面积900平方米每月按450元交纳。4、消防罚款票据交乙方看一下，并且复印一份交乙方保管。5、电表可视化。6、将水表安到卫生间内如乙方私自在水表外接水，罚乙方一万元（10000元）。补充：此前合同、补充协议有效。
另查明：被告租赁原告长武县宜禄佳苑西区1号楼一、二层的房屋，由长武县宜禄佳苑西区业主委员会负责管理和服务，原告系该物业的负责人，该小区的用电采取插卡式服务模式。被告于2011年8月24日缴清了2011年8月3日至2012年8月3日的房屋租赁费，2012年8月4日以后的房租费至今未交，被告交清了2011年8月3日至2011年11月3日三月（每月450元）的物业费，2011年11月4日以后的物业费至今未交。
原告给被告租赁的房屋二楼预留了暖气管道接口但未安装暖气片，一楼安装了暖气片，在2011年度供暖期内因被告不缴纳暖气费原告亦未向被告提供暖气，但长武县宜禄佳苑西区供暖主管道要经过被告租赁的房屋。2011年度长武县宜禄佳苑西区及其他小区供暖期为四个月，按5.5元／平方米收取费用。
2011年8月份被告租赁原告的房屋已装修完毕并正常营业，被告因不交物业费原告拒绝给被告电卡充电，2011年12月份又因被告不交物业费、暖气费原告拒绝给被告充电，双方发生矛盾后，被告自行联系长武县电力局为其另立户接电。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行。采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订了房屋租赁合同，双方就应当按照合同的约定全面履行自己的义务，但被告未按约定缴纳房租费，并连续三个月未按时交纳物业费、取暖费的行为构成违约，依据合同的约定原告有权终止合同，所造成的损失被告自负，故对于原告要求解除原、被告签订的房屋租赁合同，依法应予以准许。对于原告要求被告赔偿违约金300000元的诉讼请求，被告违反合同约定未按时交纳房租费、物业费、取暖费的行为构成违约，应承担违约责任，但双方约定的违约金数额过高，应酌情予以确定。对于原告要求被告给付拖欠的物业费4600元的诉讼请求，应按实际给付。对于原告要求被告给付拖欠的取暖费9900元的诉讼请求，因原告要求被告按标准费用的50%给付暖气费，经法院核实长武县其他小区对于此种情况的收费标准高于原告的请求，故应以原告请求的为限。对于原告要求被告给付租赁费从2012年8月3日至腾房之日每天按616.40元计算的诉讼请求，因被告同意给付租赁费，应予以支持。对于原告要求被告赔偿电耗损失1600元的诉讼请求，因未提供相关证据不予支持。对于被告要求原告赔偿营业损失，因未提供充分、有效的证据，不予支持。对于被告要求原告赔偿装修损失，因被告违约且被告不提供装修的鉴定证据，故不予支持。关于被告认为原告违反原合同规定租赁期限为五年，被告只租赁了一年；租金从交钥匙后一月算起原告至今未交钥匙；原告要为被告提供正常营业的水、电、暖设施，原告多次停电、没有提供暖气片，使被告不能正常营业，存在违约的辩解意见，因双方在履行合同中已将租赁期限在补充合同中明确约定，原告已按合同的约定向被告提供了水、电、暖设施，且被告已认可原告房屋内的设施并使用，故对被告的辩解理由不予采纳。关于被告认为原告不履行第一个补充协议第八条约定构成违约的辩解意见，因其辩解理由无事实依据证明原告违约，故对其辩解意见不予采信。关于被告认为原告不履行第二个补充协议第二、四、五条预定构成违约辩解意见，因被告未提供充分、有效的证据支持其主张，故对其辩解意见不予采信。对于被告要求原告赔偿被告违约金300000元的反诉请求，因本案属被告违约，故对被告要求原告赔偿违约金300000元的反诉请求不予支持。对于被告反诉原告赔偿两次停电公司的宣传广告费用损失1600元、退还偷用电费3120元、两次停电损失62000元的反诉请求，因被告未提供充分、有效的证据支持其主张，不予支持。关于被告要求原告承担二楼石膏板修复及电线电路调试费用3600元、主下水管漏水损失26000元，因被告未提供充分证据证明损失的数额，不予支持。对于被告反诉要求原告给付买门锁费用360元、另立户接电费用5000元，因双方在合同中没有对该费用的约定，故不予支持。对于被告反诉原告给付退还被告垫付消防罚款15000元，因原、被告在合同中未对该事项约定且被告已经与原告协商给付，故不予支持。对于被告反诉原告退还已交的物业费1350元，因被告所交物业费属合同约定被告应当履行的义务，故不予支持。2012年11月22日二次开庭审理后，被告又先后于2012年11月27日、2012年11月30日及2013年3月24日、2013年5月13日、2013年5月15日、2013年6月14日向法庭提交申请提出新的反诉请求及申请法院依法调查取证，经法庭依法对被告申请关于原、被告签订的第二个补充协议是否在被告不自愿、受胁迫的情况下签订的，经法院调查核实不能证明被告是在不自愿、受胁迫的情况下签订的，且被告的反诉请求及调取证据申请是在举证期限届满后提出的，经询问原告不同意对这些证据进行质证，故法庭不再组织质证、认证。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出如下判决，一、高新照与刘炜2010年7月28日签订的房屋租赁协议、2011年7月28日签订的补充协议、2011年8月24日签订的补充协议合法、有效，终止履行。二、刘炜于本判决生效之日起60日内清腾租赁原告在长武县宜禄佳苑西区1号楼一、二层的房屋，除铺设的地板外由刘炜在不损坏房屋的基础上自行拆除装修物。三、刘炜给付高新照从2012年8月4日起至清腾之日的房屋租赁费每日按616.4元计算。四、刘伟赔偿高新照违约金10000元。五、刘炜给付高新照物业费（2011年11月4日起至2012年2月17日）1545元，2011年度取暖费9900元（900平方米×5.5元／平方米×4个月×50%=9900元）。六、驳回原告的其他诉讼请求。七、驳回被告的反诉请求。一审诉讼费5900元，反诉费6000元，共计11900元，高新照承担2900元，刘炜承担9000元。
宣判后，双方均不服，向本院提起上诉，刘炜上诉称：1、2011年8月24日签订补充协议的双方是高鹏与刘炜，本案的当事人是高新照，刘炜存在违约，高鹏应另案起诉，高鹏并非房屋所有权人，无权约定物业费暖气费等事项。2、双方并未达到合同解除条件，上诉人已交清了全年的租金，因上诉人未缴纳物业费、暖气费，主张终止合同无事实依据。3、一审法院判决除铺设的地板外，由上诉人不损坏房屋基础上自行拆除装修物，不合法。4、一审法院判决要求上诉人每日按616.4元给被上诉人房费不合法。5、一审法院判决上诉人赔偿一万元违约金，无法律及事实依据，上诉人没有违约，被上诉人违约，应赔偿上诉人违约金。6、双方未约定每年交多少物业费，被上诉人不使用暖气，也未约定每年上诉人交多少暖气费，2011年8月24日双方签订的协议是被上诉人乘人之危的情况下签订的。7、一审判决驳回上诉人的反诉请求，不合法也不符合事实。高新照上诉称：一审法院判决被上诉人向上诉人支付违约金1万元是错误的，应按合同约定的30万元违约金赔偿，该约定是合法有效的，上诉人的损失远远大于30万元。
二审查明，长武县宜禄家园西区1号楼一、二层房屋所有权人为高鹏，案件其他事实与一审相同。
二审认为，2010年7月28日高新照与刘炜签订了房屋租赁协议，对房屋租赁期限，租赁费用和双方的权利、义务进行了约定，2011年7月28日、8月24日，双方分别对合同未尽事宜达成了补充协议，上述协议均是双方在自愿平等的基础上签订的，双方应遵守诚实信用的原则，全面履行自己的义务，当事人违反约定不能完全履行合同的约定，应承担相应的法律后果，刘炜未按约定自2011年12月至今未按时交纳物业费，取暖费，高新照有权终止租赁合同。因供电、物业费、暖气费等问题，双方矛盾激化，引发了刑事诉讼，双方的矛盾已无法调和，使继续履行合同已无可能，在一审期间，刘炜曾表示高新照赔偿其营业、装修及损失的情况下，同意解除合同，因此对于高新照请求解除双方房屋租赁合同，一审法院予以准许，符合法律规定。关于刘炜上诉提出2011年8月24日的补充协议是高鹏所签，应与本案无关，且高鹏不是房屋所有权人，他已交清了全年租金，双方未达到合同解除的条件一节。2011年7月28日双方签订的补充协议，约定如乙方连续三个月未交纳上述费用，甲方有权终止合同，所造成的损失乙方自负，且上诉称未达到合同解除的条件的理由不能成立；2011年8月24日双方签订的补充协议，协议的双方当事人是高新照和刘炜，经高鹏与刘炜签字确认，因高新照和高鹏父子关系，高新照对高鹏签字的行为予以认可，当时刘炜也未提出异议，该补充协议对双方产生约束效力，经查明高鹏是该出租房屋的所有权人，所以，刘炜的上诉理由不能成立。关于刘炜装修房屋费用承担的问题，刘炜提出其装修投资了1313600余元，未向法院提交合法有效的证据，亦未申请法院进行鉴定，该费用可另案起诉。关于物业费的问题，双方约定每月按450元交纳，刘炜已交纳了三个月的物业费，刘炜应按双方的约定交纳剩余物业费，一审判决正确，应予以维持，关于暖气费问题，刘炜未使用暖气，应按规定交纳基础费用即按标准费用的50%收取，一审判决正确应予以维持。关于刘炜反诉请求高新照赔偿违约金300000元，两次停电损失62000元，买门锁费用360元，两次停电公司的宣传广告费用损失1600元，二楼石膏板修复机电线电路调试费用3600元，主下水管漏水损失26000元等请求，一审因刘炜未提供合法有效的证据驳回其反诉请求正确，应予以维持，高新照上诉请求刘炜赔偿违约金300000元，一审法院认为双方约定的违约金数额过高，酌情确定为10000元，符合事实和法律，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项的规定，遂判决：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费2825元，由高新照承担。1800元由刘炜承担。
本院再审过程中，再审申请人刘炜称，我没有违约，达不到解除合同的条件，应继续履行合同；未缴纳物业费、暖气费存在合法事由，不应交纳；被申请人违约，一、二审判决不公，请求撤销一、二审判决，驳回被申请人起诉。被申请人高新照辩称，合同明确约定，乙方连续三个月没有缴纳相关费用，甲方有权终止合同，截止目前乙方仅就只缴纳了三个月物业费，一年房租费；暖气费没有缴纳，且长期使用我的房屋进行盈利，不按时交房租，应将全部房租交法院，减少我方遭受的经济损失，所以，一、二审判决正确，请求维持原判。
本院再审查明，除一、二审查明事实外，又查明：长武县宜禄家园西区1号楼一、二层房屋所有权人为高鹏、李婧。房租合同出租人为高新照，承租人刘炜，营业执照经营者为刘旺科。2011年11月份之前，双方均按合同履行，12月份，因承租人刘炜未缴纳物业费、取暖费双方发生矛盾，酿成高新照之子高鹏将刘炜之父刘旺科殴打致伤的刑事案件，之后刘炜之父刘旺科将高鹏车窗玻璃及办公室财物予以打砸，双方又发生财物损害赔偿民事纠纷。
本院再审认为，刘炜与高新照签订房屋租赁合同及补充协议是在自愿的基础下订立的，应为有效。合同履行三个月后，在2011年12月因物业费、取暖费的缴纳问题双方发生矛盾，高鹏因刘炜不交物业费、取暖费，叫人将刘炜之父刘旺科殴打致伤，引起刑事案件，高鹏被判缓刑，附带民事赔偿13万元；后刘旺科又打砸高鹏办公室和车窗玻璃，引起民事赔偿案件，刘旺科被判处赔偿高鹏一万多元。由于这些因素，双方矛盾激化。在一审、二审多次主持调解无效，遂作出判决。再审期间，也做了大量调解工作，但差距较大，无法达成和解。现合同已履行四年多时间，距届满期限不足一年时间，加之刘炜仅交一年租金，四年租金未按合同履行，且长期使用，现仍认为合同不具备解除条件的理由，显属不合法，所以其申请理由不能成立，应予驳回。因此，原判终止合同并无不当。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百零七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释第三十七条第一款之规定，判决如下：
维持本院（2013）咸民终字第01005号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 李翔宇
审判员 潘义民
审判员 陈美丽
二〇一五年九月八日
书记员 杜快快