福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第5604号
原告中国建设银行股份有限公司南安支行，住所地南安市。
负责人ＸＸ斌，系该行行长。
委托代理人郭建幸，系该行职员。
被告黄翼东，男，1970年1月12日出生，汉族，经商，住晋江市。
被告南安宏发房地产开发有限公司，住所地南安市。
原告中国建设银行股份有限公司南安支行（以下简称建设银行南安支行）与被告黄翼东、南安宏发房地产开发有限公司（以下简称宏发房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月15日立案受理，依法由审判员张得意适用简易程序独任审判，并于2015年9月10日公开开庭审理，原告建设银行南安支行的委托代理人郭建幸到庭参加诉讼，被告黄翼东、南安宏发房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告建设银行南安支行诉称，2012年4月12日，被告黄翼东向南安宏发房地产开发有限公司购买位于南安某房产，在交完约定的首期款后因自有资金不足向原告贷款630000元。贷款期限自2012年5月2日起至2032年5月2日止。该笔贷款由被告黄翼东以其购买的上述房产提供抵押担保，并门办理相应的抵押登记。被告南安宏发房地产开发有限公司为被告黄翼东的上述借款提供阶段性连带责任保证。为了明确各自的权利和义务，原、被告三方共同签订《个人住房借款合同》一份，合同约定借款人采用等额本息还款法，并约定借款人未能按合同约定按时足额还本付息，贷款人有权解除合同并提前收回贷款余额。现被告黄翼东已经未能按时足额还款，故与原告决定解除合同并提前收回贷款余额余额本金579645.79元及相应的利息、罚息。为此，请求依法判令：1、解除原告与被告黄翼东签订的个人住房借款合同；2、被告黄翼东立即偿还尚欠个人住房借款本金余额579645.79元及2015年5月2日起至还清贷款本金止的利息和罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及合同约定计算）；3、原告有权从处分被告黄翼东提供的抵押物所得的价款中优先受偿；4、被告南安宏发房地产开发有限公司对被告黄翼东上述债务的连带清偿责任；5、本案诉讼费及原告为实现债权而支出的其它费用由被告承担。
被告黄翼东未作书面答辩。
被告南安宏发房地产开发有限公司也未作书面答辩。
经审理查明，2012年4月18日，原、被告签订一份《个人住房借款合同》，约定：借款人黄翼东向贷款人建设银行南安支行借款630000元，用于向被告宏发房地产购买位于南安市的本案房产；借款期限为240个月，即从2012年4月18日起至2032年4月18日止。还款方式为等额本息还款；借款人不按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，本合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证；借款人黄翼东以其向被告宏发房地产购买的本案房产为该笔借款提供抵押担保，并办理抵押登记手续；被告宏发房地产为该笔借款提供连带保证责任，保证期间为本合同条款生效之日起至抵押登记已经办妥且抵押财产的他项权利书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误并收执之日止。保证范围包括本金、利息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用等；如果本合同项下债务到期或贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带责任；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依法本合同规定在其保证范围内承担保证责任；等等。2012年4月20日，原告与被告黄翼东办理了关于本案房产的预购商品房抵押权预告登记手续。2012年5月2日，原告向被告黄翼东发放了该笔贷款。借款后，被告黄翼东没有按合同的约定按时足额还本付息，截止2015年9月9日被告尚欠原告本息592490.35元。另查明，被告黄翼东购买的本案房产尚未办理产权证书，原告也尚未取得抵押房产的他项权证及抵押登记证明文件正本。
以上事实，有原告提供的原告营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明、被告黄翼东的身份证、离婚证、户口簿复印件、个人住房借款申请表、《个人住房借款合同》、南安市预购商品房抵押权预告登记审批表、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书、贷款对账单以及原告建设银行南安支行委托的代理人在庭审中的陈述为证。原、被告提供的上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，被告对这些证据均未提出异议，也没有提供相反证据或反驳证据，这些证据依法可以作为本案定案的依据。
综上事实，本院认为，原、被告签订的《个人住房借款合同》主体适格、当事人意思表示真实，内容合法，依法有效。原、被告均应严格按照合同的约定履行。《个人住房借款合同》约定“借款人不按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”，现被告黄翼东未按合同约定按时足额还本付息，构成违约，原告请求解除合同并请求被告黄翼东偿还借款本金余额及相应的利息、罚息符合合同约定和法律规定，可以支持。被告黄翼东以其向被告宏发房地产公司购买的本案房产作为其向原告借款的抵押物，并向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条的规定，被告黄翼东向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记是合法有效的。因此，在被告黄翼东不履行债务时，原告有权以本案房产拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿。《个人住房借款合同》约定被告宏发房地产公司的保证期间是自借款合同条款生效之日起至抵押登记已经办妥且抵押财产的他项权利书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误并收执之日止，该条款属于附解除条件的民事法律行为。本案中，虽然被告黄翼东提供的抵押物已经办理预购商品房抵押权预告登记，但该抵押物至今尚未办理产权证书，也未能以该房产及其占用范围内的土地使用权设定抵押并办理房地产抵押登记，原告也没有取得该抵押物的他项权利证书，故合同中约定的解除条件未成就，所以被告宏发房地产公司的保证责任还不能免除。虽然《中华人民共和国担保法》第二十八条规定“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，但法律上并不禁止合同当事人可以排除该条法律规定的适用。因此，原、被告《个人住房借款合同》中约定“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依法本合同规定在其保证范围内承担保证责任”，属于当事人的特别约定，且不违反法律的强制性规定，应认定有效，所以原告请求被告宏发房地产公司对被告黄翼东的借款本息承担连带清偿责任符合合同约定，也不违反法律的强制性规定，可以支持。被告宏发房地产公司承担保证责任后，依法有权向被告黄翼东追偿。被告黄翼东经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条、第四十七条之规定，判决如下：
一、原告中国建设银行股份有限公司南安支行与被告黄翼东签订的《个人住房借款合同》于本判决生效后立即解除；
二、被告黄翼东应于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司南安支行借款本金579645.79元及相应的利息、罚息（利息、罚息截止2015年9月9日为12844.56元，2015年9月9日起至实际还清借款止的利息、罚息按中国人民银行相关规定和合同约定计算）；
三、对被告黄翼东的上述借款本息，原告中国建设银行股份有限公司南安支行有权从被告黄翼东提供的抵押物拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿；
四、被告南安宏发房地产开发有限公司对被告黄翼东的上述借款本息承担连带清偿责任；
五、被告南安宏发房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告黄翼东追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9598元，适用简易程序减半后收取为4799元，由被告黄翼东、南安宏发房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 张得意
二〇一五年九月十六日
书记员 卢小琳
相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、《中华人民共同国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
5、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。