上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第308号
上诉人（原审被告）周明。
上诉人（原审被告）周健伟。
上诉人（原审被告）冯怡。
上述两上诉人共同委托代理人周明。
被上诉人（原审原告）上海北方企业（集团）有限公司。
法定代表人朱贤麟。
被上诉人（原审原告）上海北安物业管理有限公司。
法定代表人刘学金。
上述两被上诉人共同委托代理人严宝第。
上诉人周明、周健伟、冯怡因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2014）闸民三（民）初字第2564号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，周明、冯怡系夫妻关系，周健伟系二人之子。位于上海彭浦新村XXX号XXX室系争房屋的承租人为周明。
1998年3月22日，上海市闸北区建筑材料公司（甲方，以下简称：“闸北建材公司”）与周光（周明）（乙方）签订的《房屋使用权有偿转让协议》载明，甲方同意将16.7平方米的系争房屋（使用权）有偿转让给乙方。
2013年9月9日，上海北安物业管理有限公司（以下简称：“北安物业”）出具《证明》称：兹证明系争房屋承租人为周明，使用面积16.7㎡。该户一室户，有壁橱一只，阳台4.4㎡。
2007年10月17日，上海市房屋土地资源管理局下发沪房地资修（2007）618号《关于闸北区彭三小区旧住房综合改造项目立项的批复》，同意对彭三小区的旧住房进行综合改造。
上海市闸北区旧住房成套改造联席会议办公室（以下简称：“区成套办”）出具的《彭三小区四期（西块）改造方案》显示，系争房屋处于改造范围之内；旧住房成套改造的原则为：1、成套改造遵循产权人（公房承租人）自愿、经改造意向征询同意改造率达90%以上，签约期内签约率达95%以上；2、政府扶持、承担改造资金，组织实施；3、非动迁，非解困。本着拆一还一，原地安置的原则，安置标准以改造前房屋居住面积为准。增加厨房、卫生间；计户的标准：产权房以房产证为标准，公房承租房以租赁凭证为标准，按证计户；签约期内居民签约率达95%以上的房屋改造协议生效；搬离时间为协议签约率达到100%后，以书面通知为准。
2014年2月12日，上海市闸北区彭浦新村街道旧住房改造办公室向区成套办递交的《关于延长彭三小区“西块”四期旧住房成套改造签约期的申请报告》载明，彭浦新村街道彭三小区“西块”四期旧住房成套改造居民签约从2013年11月22日至2014年1月22日止。二个月签约期已到，未能达到95%的签约率。根据协议规定暂缓三年，但是已签约的居民积极要求将旧住房成套改造工作持续下去。街道旧住房改造办公室听取广大居民呼声，召开每户居民的座谈会，再次听取居民意见并请居民填写延长签约期的征询单。经过统计参加会议共计358户，345户同意延期（占96.37%），其中215户要求政府将签约率降低至90%，3户要求重新制定方案，10户弃权。为此，彭浦新村街道旧住房改造办公室向区成套办提出申请延长旧住房成套改造签约期。
2014年2月15日，区成套办出具的《公告》载明，闸北区彭浦新村彭三小区四期（西块）151-169号，从2013年11月22日至2014年1月21日，根据公示的成套改造操作方案规定，在两个月内完成95%。因签约率达到91%，为此，彭浦新村街道召开多次座谈会征求住户意见，90%以上坚决要求继续签约，并街道专报成套办，要求签约延期。区成套办为告知住户，同意延期到10月31日止。
2014年9月20日，区成套办出具《公告》：闸北区彭三小区四期（西块）彭浦新村XXX-
XXX号成套改造项目，在彭浦新村街道和各相关部门的努力下，在当地居民的支持配合下，根据闸北区旧住房成套改造联席会议办公室公示“操作方案和协议条款”的相关要求，现423户住户已经签约402户，达到95%的要求，所签协议正式生效，生效日期从告示之日起。
2014年9月26日，上海北方企业（集团）有限公司（以下简称：“北方公司”）出具《告示》：闸北区彭三小区四期（西块）彭浦新村XXX-
XXX号成套改造项目，在彭浦新村街道和各相关部门的努力下，在当地居民的支持配合下，根据闸北区旧住房成套改造联席会议办公室公示“操作方案和协议条款”的相关要求，经423户住户配合，在2014年9月15日已签约402户，达到95%的要求，所签协议正式生效，生效日期从告示之日起。
现北方公司、北安物业涉讼，请求判令周明等三人于判决生效时立即搬离系争房屋，将该房交由改建办改建，并判令对方三人迁入上海市闻喜路XXX号XXX室房屋临时过渡，在原房屋改建后迁回北方公司、北安物业指定的改建后新房入住，并将临时过渡房交还。
原审法院审理中，北方公司、北安物业表示，本次改造居民是不需要支付对价的，改造资金均由政府筹集，还向居民支付过渡费、设备迁移费、两次搬场费，还增加了签约期内奖励费。本次旧区改造原约定的签约期是2013年11月22日至2014年1月21日，但当时签约率只达到91%。在签约期内两公司多次上门、与对方进行电话联系，而且当时与周明等人协商过两套安置方案，但对方都未同意。后来街道组织召开了已签约居民的座谈会，其中96%以上的居民同意延期，为此街道专报区成套办，要求延期。经过旧改办讨论决定，将签约期顺延到2014年10月31日。因为周明等人之前未签约，所以座谈会未通知其参加。2014年9月15日，签约率达到95%，协议正式生效。所有的安置方案、文件、签约情况都是上墙公示的。按照对方租赁凭证上的面积，北方公司、北安物业已安置其21.7平方米。
周明等人表示，其要求搬至系争房屋对面的房屋，但是对方不同意。而且系争房屋其购买下来就是独门独用的，是有阳台的，但对方提供的安置房屋并没有考虑阳台的面积，也没有考虑灶间和卫生间的面积。北方公司、北安物业公示的内容也不完全，仅代表该户签约，从91%-95%中签约的居民都没有公布获得的安置房型。周明等人还认为，对方提供的上述14号、37号文件并不是上海市和闸北区旧区改造的文件。签约期延长应当经过全体居民投票决定，其没有参加过申请报告上的座谈会。
原审法院经审理后认为，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。同时民事活动亦应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益。上海闸北区彭浦新村彭三小区房屋建于20世纪60年代，房屋结构老化，外墙面结构风化破损，多数房屋厨房和卫生设施合用，管道锈蚀，线路老化，严重影响居民日常生活，如遇台风暴雨等恶劣天气极易发生公共危害。北方公司作为公房的出租人有对房屋进行维护修缮的权利和义务，在房屋结构严重老化，管道锈蚀，严重影响居民日常生活的情况下，北方公司等有义务亦有权利对系争房屋进行综合改造，并完善配套设施。2007年10月17日，彭三小区房屋改建项目经上海市房屋土地资源管理局批准立项。从彭三小区四期（西块）的改建方案来看，是由政府承担改造资金，居民并不需要支付对价，待改造完成后，即可回搬到较以往住房更大面积且厨、卫独用的全新住房中，故本次列入改造范围的居民从事实上属于本次成套改造的受益方。
本次彭三小区四期（西块）的改建签约期内签约率仅达到91%，经彭浦新村街道旧住房改造办公室向区成套办申请延期，该办公室同意将签约期延长至2014年10月31日止。从目前改造的签约情况来看，423户住户中已有402户签约，同意对房屋进行成套改造，已经达到了95%的签约率，本次改建方案的征询程序应当是合法有效的。由于周明等人至今仍未就旧房成套改造与相关部门和单位签约，导致北方公司、北安物业迟迟未能启动旧房改造工程，已经严重阻碍了旧房改造工程的开展，同时也损害了已经签约的402户居民的合法权益，致使居民们无法尽早在旧房改造工程完成后搬回居住环境改善的全新家园。从维护社会公共利益以及保障大部分旧改居民利益的角度出发，周明等人有义务配合本次的旧房改造工程的实施，先行搬离系争房屋。对于有关安置方案，周明等人可在搬离系争房屋后，继续与对方协商解决直至双方达成一致意见为止，周明等人合法的受安置权益并不因此受到影响。因周明等人的安置方案尚未确定，回迁的房屋亦不明确，故北方公司、北安物业要求对方在改建完成后迁回两公司指定的房屋依据不足，故难以支持，如双方对于安置方案无法达成一致，可依法另行主张权利。
原审法院据此作出判决：一、周明、冯怡、周健伟应于判决书生效之日起三日内搬离上海市闸北区彭浦新村XXX号XXX室房屋；二、周明、冯怡、周健伟迁出上海市闸北区彭浦新村XXX号XXX室房屋后，迁入上海市闸北区闻喜路XXX号XXX室房屋临时过渡；三、驳回上海北方企业（集团）有限公司、上海北安物业管理有限公司的其余诉讼请求。
原审判决后，上诉人周明、周健伟、冯怡不服，向本院提起上诉称：被上诉人北方公司、北安物业捏造了所谓的2009年3月系争房屋所在地块房屋改造的《告居民书》，且至今未公开有关征得三分之二居民同意的相应证据，上诉人从未看到过上述《告居民书》。被上诉人因有关延期实施旧房改建的材料缺少相应的印章，导致原审法院审理不能进行，上述延期实施旧房改建的情况从未公开过，上诉人也根本不知道曾为此旧房改建召开过座谈会，对方也从未上门就有关旧房改建做过上诉人的工作。被上诉人在原审法院审理中提供的有关上海市政府和闸北区房地产管理部门的两份文件中，根本不存在系争房屋所在的旧房需全部拆除重建，并进行高层建筑建造的一致内容，故被上诉人出具的上述文件与其主张前后矛盾。系争房屋是上诉人出资向闸北建材公司购买的使用权房屋，闸北建材公司应为产权人，根据有关政府文件，有关旧房改造计划应首先通过产权单位征求承租人的意见，但闸北建材公司也从未与上诉人联系过，上诉人也未看到过被上诉人与系争房屋产权人之间的任何旧房改造的协议。上诉人事后得知，实施旧房改造须达到100%的签约后才能进行，故被上诉人实施的旧房改建同有关政府规定相矛盾。同时，原审法院以租赁合同纠纷的案由立案，明显错误，本案实际是旧房改建所引起的纠纷。此外，改建系争房屋中，被上诉人没有对上诉人按照拆一还一的原则进行，并克扣系争房屋的面积，并要求上诉人取得改建利益后，不能告知他人，明显缺乏公正、公平和透明。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求本院依法撤销，并改判驳回被上诉人的全部原审诉请。
被上诉人北方公司、北安物业辩称：其实施系争房屋所在旧房改造中，有关居民意见征询、改造方案的公示，以及根据居民签约率，所进行的改建协议生效等相应手续合法完备。有关旧房改建计划也经过有关部门批复同意，二审中可以再次向上诉人周明等人出示沪房地资修（2007）618号《关于闸北区彭三小区旧住房综合改造项目立项的批复》。有关上海市房地产管理部门发文明确拆除重建是旧房综合改造的方式之一，应适用相关的政府文件。经过改建，上诉人的户型由原来的一室户改建成二室户，增量面积高于平均数。相关改建方案已经明确，居民签约率达到95%，有关改建协议生效，签约率达到100%的，居民则应搬离被改建房屋，故上诉人应及时搬离系争房屋。系争房屋所在小区不仅有上诉人所提及的闸北建材公司，另外还有其他相类似的单位自管房，但根据有关上海市房地产管理部门的规定，此类房屋均委托北方公司进行管理。据此，被上诉人认为原审判决正确，请求本院依法维持。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。被上诉人北方公司、北安物业是系争房屋租赁凭证上所载明的出租人，其有权根据法律法规的规定，行使其权利。因无足够证据证明被上诉人所进行的改建工作未取得有关房地产管理部门的核准，以及相关旧房改建工作不符合相应程序等事实的存在，以及目前有关住户同意进行成套改造，已经达到了95%的签约率，故原审法院认定相关改建方案的征询程序合法有效，并从维护社会公共利益以及保障大部分旧改居民利益的角度出发，认为上诉人有义务配合本次的旧房改造工程的实施，故作出其先行搬离系争房屋的判决，并无不当，本院予以认同。至于系争房屋相关面积的认定，改建后双方当事人就有关房屋的安置如何协商进行等，因与本案系不同的法律关系，故应另案处理。上诉人的上诉诉请，缺乏足够的事实和法律依据，本院难以支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人周明、周健伟、冯怡负担。
本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 吴 俊
审判员 陈 俊
二〇一五年四月二十七日
书记员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……