广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法商终字第2669号
上诉人（原审被告）：方xx。
委托代理人：段xx。
被上诉人（原审原告）：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B。
法定代表人：李xx。
委托代理人：杨xx。
上诉人方xx因与被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）居间合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法布民初字第1284号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年4月8日，盛某作为位于深圳市龙岗区布吉街道百合星城A-
C栋A栋星辉阁1303号房产的产权人，在广东省深圳市深圳公证处委托马xx等人作为其代理人，管理上述房产及支付该房产有关各项费用，收取或指定账户收取上述房产的赎楼款、售楼款及购买方的银行按揭贷款款项，并在相关文件上签字；签署相关文件资料，包括但不限于担保服务协议、房地产买卖合同、借款合同、委托贷款合同、借款借据、划款委托书等资料；到银行开立“安心”账户，并签署二手楼（赎楼）贷款信贷资金托管协议等等事项。
2014年5月17日，在中原公司的居间下，方xx作为买方与作为卖方盛某代理人身份的马xx签订一份《二手房买卖合同》，约定：卖方自愿将上述物业转让给买方，转让成交价为人民币（以下币种均为人民币）123万元；买方同意在本合同生效之日起当日向卖方支付定金5000元，合同生效后十日内再向卖方支付定金25000元，定金交由双方约定的第三方监管，买方须于2014年5月27日之前将除定金之外的全部楼款120万元支付至监管机构的指定账户中；卖方应当于收到全部楼款（除交楼押金外）三日内物业交付给予买方；双方协商同意在定金中预留2000元作为交楼押金，此款在卖方实际交付物业时进行结算，交楼押金交由第三方监管，卖方在交房前应将附随物业的水费、电费、有线电视费等费用结清，否则买方有权要求交楼押金的监管方从交楼押金中抵扣上述欠费。同日，方xx、马xx及中原公司共同签订《资金托管协议》，约定双方同意将定金和交楼押金交由中原公司进行托管。同日，方xx向中原公司出具了《佣金支付承诺书》，承诺其自愿就上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向中原公司支付佣金29000元。签订完上述合同当天，方xx即向中原公司交付定金3万元。
庭审中，卖方盛某作为证人出庭作证称，其委托马xx后发现马xx是一个黑中介，于是在2014年4月就将委托函全部收回，后来发现马xx拿公证书复印件与方xx签订了买卖合同，其不承认该份合同。其另表示，其与方xx履行的并非马xx签订的该份合同，双方就涉案物业成交价格是123万元，是双方口头约定的价格；但其表示没有证据撤回了委托合同，也没有通知中原公司撤销了委托合同，只是收回了委托书的原件；其另表示，其与方xx在房屋交易前本来并不认识。证人与方xx均表示，双方在过户时曾签订一份买卖合同。方xx称，其是因为相信中原公司，所以在没有委托书原件的情况下就签订了合同。
另查，2014年7月7日，卖方盛某与方xx在深圳市房地产权登记中心办理了房屋过户手续，当日即在办理手续前签订了一份“深圳市二手房网上交易系统”生成的《深圳市二手房买卖合同》［深（龙）房现买字（2014）第9390号］，该合同约定的房地产转让价为596990元，定金为2万元。同年7月13日，盛某前往中原公司要求退回交楼押金2000元，并向中原公司出具了收款收据一张，称收到退回的涉案物业交楼押金2000元，以转账为准。中原公司庭审中称，上述押金尚未实际退还盛某，原因是在退还押金前，中原公司要确认核实买方确实在《交楼确认书》中签字，但方xx一直未面签该确认书。同年7月15日，盛某将涉案物业正式交付给方xx，双方签订了《交楼确认书》，卖方同意支付截止于当日的该物业所有费用，结清了管理费、有线电视费、电话费、水电费、煤气费等费用。
2014年7月16日，中原公司向方xx寄出《履约催告函》，催告方xx支付佣金29000元。方xx拒绝，因而成一审诉讼。
中原公司向原审法院起诉，请求判令：1、方xx向中原公司支付佣金29000元及利息608元（按银行同期贷款年利率5.04%计算，从2014年5月17日起计算至欠款付清之日止，暂计算至2014年10月1日）；2、方xx承担本案的全部诉讼费用及中原公司实现债权产生的全部费用。
原审法院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案的争议焦点在于，中原公司作为居间人有无促成买方即方xx与卖方盛某签订《二手房买卖合同》。
根据原审法院查明的事实，卖方盛某曾通过公证形式委托案外人马xx与买方签订买卖合同，盛某出庭作证称其已撤回了委托书原件，但其并未提交证据证明其撤销了委托或通知了买方和居间方撤销受托人的权利；方xx作为有完全民事行为能力的成年人应当审核马xx的身份和权限才会与马xx签订《二手房买卖合同》，其以中原公司没有提供委托书原件作为抗辩理由，不合情理；方xx与卖方实际履行合同过程中，实际房屋成交价、方xx交付定金（含交楼押金）的数额、方式亦与《二手房买卖合同》约定的一致，另卖方盛某在房屋实际成交后向居间方要求退还交楼押金等事项足以认定买卖双方实际履行的房屋买卖合同即是方xx与马xx签订的《二手房买卖合同》；方xx与卖方另外签订的《深圳市二手房买卖合同》属于房屋交易习惯中为便于过户而临时签订的“阴合同”，该合同约定的交易价格、定金等内容与真实情况相差甚远，并非双方的真实意思表示，买卖双方均无其他书面证据证明曾另外签订一份书面的合同作为履行的客观依据，双方辩称是按口头协议履行合同，明显与二人的关系、房屋交易习惯不符。综合以上事实、理由，可以认定中原公司作为居间方促成了买卖双方合同成立，且买卖合同双方当事人亦按照签订的《二手房买卖合同》履行了合同。方xx与卖方以所谓的口头协议方式继续履行合同，违反了诚实信用原则，属于“跳单”的违约行为。方xx作为约定承担佣金的一方，有义务按照约定支付报酬即29000元。关于支付期限，方xx在《佣金支付承诺书》中明确承诺在合同签订前支付，因此中原公司诉请自2014年5月17日之后的法定孳息，原审法院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：方xx于判决生效之日起5日内向中原公司支付居间报酬29000元及逾期利息，利息自2014年5月17日起计算至判决确定的还款之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付。付款义务人如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费270元（中原公司已预交），由方xx负担（迳行支付给中原公司）。
上诉人方xx不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、驳回中原公司的全部诉讼请求；3、本案的诉讼费由中原公司承担。事实和理由：一、一审法院遗漏重要事实没有查明或认定：作为业主的盛某已经于2014年4月撤销对马xx的全部授权，并将授权委托书的原件全部收回。马xx无权代理盛某销售涉案房屋。根据证人盛某的陈述，在中原公司介绍马xx与方xx签订《二手房买卖合同》即2014年5月17日前，涉案房屋的业主盛某已经收回了对马xx的全部公证授权，撤销了对马xx销售涉案房产的授权。盛某撤销对马xx的授权，无需通知中原公司。因为盛某并没有在授权委托书中指定中原公司提供中介服务。盛某出具的授权委托书，在授权有效的前提下，针对的是不特定的对象，盛某客观上无法也没有必要向任何不特定的第三方履行通知义务。恰恰相反，马xx仅拿一个授权委托书的复印件，作为地产中介机构的中原公司在不核实马xx的授权是否有效、马xx是否持有授权委托书的原件的情况下，就将涉案房产介绍给方xx，只有两种可能性，一种是作为专业经纪机构的中原公司在审核材料上存在重大过错和违规，导致方xx面临巨大风险；另一种是中原公司的职工与马xx共同欺骗方xx。无论是哪一种结果，过错都不在方xx。退一步讲，如果马xx获得业主盛某授权，以自己的名义与方xx签订《二手房买卖合同》，从形式上该合同应当附上盛某对马xx的授权委托书原件，现实是该合同后面没有附任何授权委托书。而事实的真相是，盛某在2014年4月已经撤销对马xx销售涉案房产的委托，马xx从未提供授权委托书的原件。综上，由于马xx没有获得盛某的授权，无权签订《二手房买卖合同》，该合同也没有获得盛某的追认。该合同是无效合同。方xx没有根据该合同取得涉案房产，更不能根据这份无效的合同向中原公司支付中介费。
二、中原公司根本没有向方xx提供真实有效的经纪服务。作为专业的房产经纪机构，根本没有利用其专业知识去严格审核马xx是否获得业主授权，将一个没有获得业主授权的“骗子”马xx介绍给方xx，还声称马xx有权处置涉案房产，并误导方xx签订《二手房买卖合同》。在该交易中，中原公司是专业的房产中介机构，方xx仅仅是一个买房人，无法像中原公司一样具备房产买卖的专业知识。中原公司应当承担更重、更多的安全审查和风险防控职能，保障客户的权益，这样才能与其收取的中介费用相匹配。假如方xx被欺骗，履行了《二手房买卖合同》，将剩余一百余万元支付给了马xx，结果马xx却无法把涉案房产办理过户至方xx名下，这就是典型的诈骗，会给方xx造成极大损失。中原公司的重大过错、违规行为，甚至有可能是中原公司个别职工的诈骗行为，难道也是真实有效的中介服务吗
三、一审法院应当摈弃先入为主的思维，不能简单认为本案就是一起购房人意图“跳单”的行为引起的纠纷。作为专业的房地产经纪机构，不但要向客户提供真实而有效的经纪服务，而且要对客户负责。客户不是专业人士，所以才求助于房地产中介机构。如果房地产中介机构提供的虚假信息或者是可能存在的交易陷阱，那么显然是存在重大过错和违规的。即使客户通过自身努力挽回了交易，但房地产中介机构也无权要求支付经纪费用。
本案的法律关系非常清楚，即马xx是否善意、诚实、有权代表业主盛某处置涉案房产显然，马xx没有。但中原公司却将这一具有陷阱的交易介绍给了方xx。虽然方xx与马xx签订了《二手房买卖合同》，但由于马xx的行为是未经授权的行为，所以签订的合同没有法律效力。虽然方xx与真正的业主盛某最后达成了交易，但这与中原公司无关。如果说仅有一点关系的话，就是在这单极具风险性的交易中，真正的业主出现了，方xx与之联系上了，达成了真实的交易。在方xx与盛某认识后，双方达成涉案房产的交易过程中，中原公司没有提供任何经纪服务。所以，中原公司无权向方xx主张任何费用。
被上诉人中原公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。具体理由如下：卖方盛某与方xx就涉案物业的买卖合同确系由中原公司促成，马xx作为盛某的合法代理人，持有合法有效经公证的委托书，完全是依据盛某的授权签署合同出售涉案房产，同时盛某并没有任何撤销马xx代理权限的行为，方xx作为买方，亦是对马xx的代理权限没有异议，而是签署了《二手房买卖合同》，所以方xx已经于2014年5月17日通过中原公司与卖方盛某就涉案物业的交易价格的定金、交楼押金等交易条件达成一致，双方在当日就已经成立了合法有效的房屋买卖合同关系，不存在双方就涉案物业交易有口头约定一说，双方后续一系列交易行为，明显都是中原公司促成的《二手房买卖合同》、《资金托管协议》的实际履行，中原公司向方xx提供了交易物业的出售信息，卖方身份、联系方式，同时促成买卖双方签署合同，方xx最后也以中原公司促成的交易价格购入了该物业，中原公司已经提供了有效的居间服务，方xx理应向中原公司支付所承诺的佣金。
本院经二审审理查明，原审法院查明的事实清楚准确，本院予以确认。二审中，方xx确认是中原公司向其提供了盛某的电话，因此才与盛某联系上。
本院认为：本案系居间合同纠纷。中原公司以其为方xx和盛某的房屋买卖合同提供了居间服务要求方xx支付佣金及利息，方xx则主张中原公司促成的其与盛某代理人马xx签订的房屋买卖合同系无效合同，故其无需支付佣金。本院认为，根据一审法院查明的事实，盛某通过公证方式委托马xx作为其代理人，中原公司在方xx作为买方和马xx作为卖方盛某代理人签订的房屋买卖合同中提供了中介服务。盛某在一审庭审中出庭作证称其撤销了对马xx的委托，且不承认马xx与方xx签订的合同，但盛某没有证据证明其撤销了对马xx的经公证的委托。即使盛某收回了委托书原件，但事实上盛某和方xx实际进行了房屋买卖，房屋的实际成交价、方xx交付定金的数额、方式均与方xx和马xx以盛某代理人身份签订的房屋买卖合同约定的一致，此不仅可以视为盛某对马xx签订的合同的追认，也可以认定盛某和方xx实际履行了该份合同。此外，在盛某和方xx的合同实际履行中，也是因为有了中原公司的中介，双方才建立联系，使合同得以实际履行。退一步讲，即使盛某和方xx另行签订房屋买卖合同，方xx也是通过中原公司才与盛某取得联系，即中原公司向方xx报告了订立合同的机会。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。因中原公司已向方xx报告了与盛某订立合同的机会，方xx也与盛某建立合同关系，故方xx依法也应当向中原公司支付居间报酬。因此，本院认为，在盛某和方xx的房屋买卖合同中，中原公司提供了居间服务，已经促成合同成立，有权要求方xx支付佣金，但鉴于中原公司未举证证明其在房屋买卖合同履行中提供协助办理过户手续等居间合同的次要义务，根据权利义务对等原则，中原公司应得的居间报酬也应相应减少，本院酌定方xx应支付中原公司的居间报酬为2万元。方xx未及时支付居间报酬，还应支付逾期付款利息。
综上，方xx的上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法布民初字第1284号民事判决；
二、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法布民初字第1284号民事判决为：上诉人方xx应于本判决生效之日起十日内向被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司支付居间报酬2万元及逾期付款利息（自2014年5月17日起计至还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
三、驳回被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。
如果上诉人方xx未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费270元，二审案件受理费270元，由上诉人方xx负担432元，被上诉人中原公司负担108元（中原公司预交的一审受理费270元法院不予退还，由方xx迳付中原公司162元）。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 宁
审 判 员 何 溯
代理审判员 陈 朝 毅
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 罗娜（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。