甘肃省临夏回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）甘29民终412号
上诉人（原审被告）：孙某，住甘肃省临夏县。
委托诉讼代理人：鲁怀俊，甘肃省临夏宏远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：临夏县某学校。
法定代表人：张辉，该校校长。
委托诉讼代理人：张淑霞，甘肃君如律师事务所律师。
上诉人孙某因与被上诉人临夏县某学校租赁合同纠纷纠纷一案，不服临夏县人民法院（2018）甘2921民初20号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2018年7月2日公开开庭进行了审理，上诉人孙某及其委托诉讼代理人鲁怀俊、被上诉人临夏县某学校的委托诉讼代理人张淑霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
孙某的上诉请求：撤销临夏县人民法院（2018）甘2921民初20号民事判决，依法改判或发回重审；本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由有：一审法院认定事实错误。上诉人原系临夏县尹集中学的教师，2004年6月30日，上诉人所在学校（即：临夏县某学校的前身临夏县尹集中学）与案外人临夏市第三建筑工程公司第七分公司就尹集中学商铺联建事宜签订《临夏县尹集中学商铺楼联建合同》，合同第三条明确约定了学校教职工有优先集资权。由于商铺联建时资金缺乏，被上诉人号召教职工集资，上诉人因一直在商铺楼原址经营杂货铺，为以后经营需要，向原临夏县尹集中学总务处交了商铺楼集资款共计40000元，用于集资该商铺楼。2005年7月12日，原临夏县尹集中学总务处向上诉人出具了”收据”一份，该收据写明”今收到孙某同志交来的商铺楼集资款40000元”。商铺楼完工后，上诉人得知该商铺由案外人王永才入住，后经过了解，是原尹集中学将商铺卖给了王永才，为此，双方发生争议，在尹集镇政府及学校领导的协调下，该商铺归王永才所有，由原尹集中学另行给上诉人安排了现争议的商铺，经营学生用品至今。因此，上诉人现经营的商铺系上诉人参与集资建房后所分商铺，商铺所有权应当是上诉人。一审法院认定该商铺系上诉人承租，事实认定错误；一审法院证据认定错误。一审中，被上诉人提交了8份证据，其中第①、③号证据欲证明联建商铺中的4间登记在时任校长张某个人名下，但实际产权人为尹集中学，而依据国家的相关法律规定，国有资产不能登记在个人名下，张某涉嫌犯罪。一审仅依被上诉人提供的县教育局（2017）140号文件和张某个人对涉案商铺产权的说明，就简单认定讼争房产为临夏县某学校的财产，是对犯罪的漠视和对法律的亵渎。被上诉人提供的甘肃君如律师事务所制作的调查笔录，欲证明被上诉人出具的收据中记载的收款事由为”集资款”系被上诉人工作人员笔误造成的，并欲证明该笔款项是收取租金的凭证，而上诉人向法庭提交的原尹集中学总务处出具的收据明确写明上诉人交的40000元是商铺楼的集资款，一审法院在被上诉人提供的证人不出庭的情况下，采信该证言不当；一审法院对上诉人提供的公证书不予认定，明显违背证据规则，偏袒被上诉人；一审程序违法。被上诉人提交的证据显示，争议的商铺产权人系张某，在未进行产权登记之前，被上诉人无权以产权人身份对上诉人提起诉讼，其主体资格不适格。
被上诉人临夏县某学校辩称：一审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。理由有：临夏县尹集中学与案外人临夏市第三建筑工程公司第七分公司签订的《临夏县尹集中学商铺楼联建合同》的第三条约定”学校的教职工有优先集资权”，只能说明教职工有优先权，2005年7月12日，原临夏县尹集中学总务确实向上诉人出具了”今收到孙某同志交来的商铺楼集资款40000元”的收据，但本案是围绕2006年1月1日上诉人孙某与被上诉人的前任校长签订的《关于孙某同志铺面定位的协议》进行的，该合同明确了双方争议铺面为租赁关系的定性问题，在合同第二条写明”孙某已交的4万元现金作为该铺面的11年房租（时间为：2006年1月1日至2016年12月31日止。），此期间只准本人经营，不得转让，本人不经营者，无条件将铺面交还学校”，双方的租赁合同在2016年12月31日已履行完毕，上诉人无故不缴纳2017年的租金，也不退还铺面，2017年10月23日，被上诉人向上诉人送达了《解除租赁合同通知书》，要求其在2017年10月30日前腾退租赁的铺面，并以市场价交清铺面的租金，但上诉人孙某拒绝腾退房屋、缴纳租金。2013年，原临夏县尹集中学与临夏县初级中学合并，更名为临夏县某学校，本案争议的商铺虽然登记在原校长张某名下，但该商铺的产权证一直由学校总务处保管，学校是该商铺的所有人，属于法律上的适格主体。答辩人在合同到期后的占有属于无权占有，是对房屋所有权人的一种侵权行为。
原告临夏县某学校的一审诉讼请求和理由：请求判令：1.与被告解除租赁合同；2.被告交还承租的商铺；3.被告给付合同到期后至原告提起诉讼前的租金共计38997元（铺面面积129.99平方米×12个月×每平方米租金25元）;4.本案诉讼费由被告负担。理由有：2006年1月1日，原临夏县尹集初级中学（以下简称尹集中学）与被告签订了《关于孙某同志铺面定位后的协议》。双方约定，尹集中学将位于校门西的一套商铺出租给被告使用，租期为11年（2006年1月1日至2016年12月31日），租金为4万元。合同到期后，被告继续使用该商铺，未向原告支付过租金。原告多次催收租金无果后，于2017年10月23日向被告送达了《解除合同通知书》，但被告拒绝腾退商铺，也不给付逾期租金。
被告孙某一审辩称：2004年，尹集中学与开发商梁学信（时任临夏县第三建筑工程第七分公司经理）共同开发尹集中学校门口的商铺。由于资金缺乏，学校号召全体教职工集资，被告筹集四万元分三次交到了尹集中学会计李克珍处，李克珍于2005年7月12日出具了四万元”集资款”的收据。商铺修建竣工后，被告与尹集中学校长张某因铺面位置发生争执。2006年1月1日，在镇政府及学校领导、同事和亲戚朋友的调解下，被告与尹集中学达成了合意，并签订了《关于孙某同志铺面定位后的协议》。现被告不同意腾退商铺，认为该商铺产权所有人虽为尹集中学校长张某，但系被告集资获得的合法财产，要求法院驳回原告的诉讼请求，并要求原告为被告办理该商铺的房屋所有权转移登记，另外要求原告赔偿2017年拍卖该商铺时给被告造成的商业损失15万元。
根据原、被告诉辩意见，本院确认本案的争议焦点是：尹集中学与被告之间是否存在法律意义上的租赁关系？
围绕争议焦点，原、被告所举证据如下：
原告提交的证据有：①临夏县某学校组织机构代码证和法人代表证明各一份，拟证明其诉讼主体适格。②临夏县教育局临县教发[2017]140号文件一份，拟证明尹集中学所属的五套商铺于2017年3月上交至临夏县国有资产管理局；另外拟证明五套商铺中一套商铺产权人为尹集中学，为国有财产；其余四套商铺产权人为尹集中学校长张某，为私有财产。③尹集中学校长张某出具的商铺产权情况说明一份，拟证明房屋所有权证证号为0775、0776、0779、0780的商铺产权虽登记在其个人名下，但该商铺的实际所有人和管理人是尹集中学，也就是更名后的原告。④证号为0775号的房屋所有权证复印件一份，登记办理时间为2006年5月31日，拟证明被告租赁的房屋所有权人为尹集中学校长张某。⑤《关于孙某同志铺面定位后的协议》复印件一份，拟证明该协议是尹集中学与被告签订租赁合同的凭证。该协议明确约定了租期为11年（2006年1月1日至2016年12月31日），租金为4万元，以原告交付的”集资款”抵扣。⑥临夏县国有资产管理局给孙某送达的《通知》一份，拟证明作为国有资产的管理单位，于2017年6月19日向被告提前告知了收回商铺以及要求被告限期腾退、上缴租金的事实。⑦《解除租赁合同通知书》复印件一份，拟证明原告于2017年10月23日向被告送达了解除合同通知书，尽到了出租方解除合同的提前告知义务。⑧甘肃君如律师事务所出具的《调查笔录》一份，拟证明被告持有的收据中载明收款事由为”集资款”，”集资款”系尹集中学会计李克珍的笔误，该收据其实是收取租金的凭证。
被告提交的证据及证人证言有：①临夏县公证处作出的（2004）临县证字第242号公证书复印件一份，该公证书第一页正文第十六行载明”甲方教职工有优先集资权”，拟证明被告身为尹集中学的教师，有优先集资权。②收据复印件一份，该收据载明收款事由为”集资款”，拟证明该商铺系被告集资获得。证人丁文祥作证：我也是尹集中学的教师，可以证明该商铺是被告缴纳了集资款四万元获得的。
围绕本案争执焦点，经当庭质证，本院认证如下：
原告提交的证据：编号为①②④⑥⑦的五组证据，被告表示无异议，本院确认以上五组证据的证明效力。对证据③，被告虽提出了异议，但在原告提交的编号为①②④的证据中，本院已确认双方争议商铺名义上是私有财产，实为国有资产的事情，且该商铺已上交至临夏县国有资产管理局，故本院不采纳被告的质证意见，对该组证据的证明效力本院予以确认。对证据⑤，被告提出该协议显失公平的质证意见。根据我国《合同法》的相关规定，显失公平的合同属于可撤销的合同，具有撤销权的当事人须在法律规定的一年除斥期内行使撤销权，合同在未撤销前是有效的，故本院不予采纳被告的质证意见，确认该组证据的证明效力。对证据⑧，被告对该组证据的证明目的提出了异议。本院认为，尹集中学会计李克珍作为一名财务人员，具有专业的财务知识和技能，不可能在收到钱款出具票据时书写”集资款”这样原则性的错误，因而本院不予确认该组证据的证明效力。
原告提交的证据，对证据①，被告提出该公证书内容与本案事实无关联，但对公证书的合法性予以认可。本院认为公证书是国家公证机关根据当事人的申请，是对某种法律行为的意思表示的真实性、合法性的公证活动，故采纳原告的质证意见，不予确认该组证据的证明目的，但对公证书所证明的事实予以认可。被告提交的证据②和原告提交的证据⑧系同一证据，原、被告拟证明的证明目的不同。结合本案事实，本院认为，收据是企事业单位在经济活动中使用的原始凭证，它是收付款凭证，因此确认尹集中学收到了被告交付4万元款项的事实，但对被告凭借该载有”集资款”的收据来主张该商铺系其集资获得的说法不予采信。对证人证言，原告提出丁文祥系其在另一起诉讼案中的被告，与被告之间有直接利害关系的质证意见。本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，”与一方当事人有利害关系的证人证言，不能单独作为认定案件事实的依据”，故而本院不认可证人证言的证明效力。
依据上述有效证据，并结合双方当事人的陈述，一审认定如下事实：
根据临夏县尹集镇城镇建设规划，为改善尹集中学环境面貌，尹集中学与临夏市第三建筑工程公司第七分公司于2004年6月30日签订了《临夏县尹集中学商铺联建合同》。合同约定，尹集中学出让该校门口两侧现有铺面（长130米、宽10米、共1300平方米）的土地使用权，临夏市第三建筑工程公司第七分公司筹集建设基金，双方联建尹集中学商铺，一、二层为商铺，三层为住宅。另约定，50米段商铺（住宅）楼建成后，临夏市第三建筑工程公司第七分公司给尹集中学返还一、二层商铺155平方米，由尹集中学以低于市场价80元收购；其余商铺及第三层住宅由临夏市第三建筑工程公司第七分公司自行出售，尹集中学教职工有优先集资权。2005年7月12日，尹集中学会计李克珍给被告出具收据一份，收据中载明”今收到孙某交来的商铺楼集资款40000元(2000+14000+600押金+840半年04年7月至12月房租退款+27560新交款于05年7月12月上午)”，收款单位为尹集中学，盖有临夏县尹集中学总务处公章。商铺修建完毕后，因商铺地理位置，被告与尹集中学产生分歧。2006年6月1日，尹集镇代表、尹集中学代表、临夏市第三建筑工程公司第七分公司代表，被告以及被告亲戚四方商谈并达成合意，签订了《关于孙某同志铺面定位后的协议》，该协议的主要内容是：1、现制定的铺面为校门口西第一套......2、孙某已交的4万元现金作为该铺面的11年房租。（具体期限：2006年元月1日-2016年12月31日终）......3、协议备注该铺面面积依据房产证为129.99㎡。2006年5月31日，尹集中学对孙某定位后使用的商铺办理了临夏县房权证发证办字第07**号房屋所有权证，所有权人为尹集中学校长张某。
另查明，2013年临夏县初级中学与临夏县原尹集初级中学与合并，尹集中学更名为临夏县某学校。2017年3月29日，临夏县教育局以临县教发（2017）140号《关于请求处置原尹集初级中学商铺的报告》的形式，向临夏县人民政府请示依法处置尹集中学商铺。《报告》确认了房权证号为07**号、所有权人为张某的商铺为国有资产。
同时查明，《关于孙某同志铺面定位后的协议》约定的租期届满后被告一直使用该商铺，期间未向原告支付过租金。2017年6月19日，临夏县国有资产管理局向被告送达了限期腾退商铺，缴纳租金的《通知》。另外《通知》中载明，按照临夏县人民政府常务会议精神，临夏县国有资产管理局已经完成了对尹集中学商铺的评估工作，将依法公开拍卖。2017年10月23日，原告向被告送达了解除租赁合同的《通知》。
一审审理认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2006年1月1日，尹集镇代表、尹集中学代表、临夏市第三建筑工程公司第七分公司代表、被告以及被告亲戚达成合意并签订的《关于孙某同志铺面定位后的协议》，符合我国《合同法》中关于租赁合同成立的构成要件，虽然该协议是四方商谈并达成了合意，但主要载明了作为出租方的尹集中学和作为承租方的被告两者享有的权利和应尽的义务。因此，本院确定尹集中学与被告之间是租赁合同关系，而被告主张承租商铺系集资所获，于法无据。同时，2013年，县委、县政府为优化教育资源配置，统筹各级各类教育协调发展，将临夏县原尹集初级中学与临夏县初级中学合并，原尹集初级中学更名为临夏县某学校。根据我国《合同法》的相关规定，更名后的临夏县某学校享有尹集中学作为出租人的权利。
尹集中学与被告约定的租赁期限为11年，租赁期间为2006年元月1日-2016年12月31日。合同期届满后，被告继续使用商铺，原告没有提出异议，按照我国《合同法》的规定，”租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期的规定。”故而，原、被告之间原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。在此期间，被告因未向原告按时支付租金，临夏县国有资产管理局向被告送达了腾退商铺、缴纳租金的通知，该公务行为符合行政法规的要求。之后，原告多次主张租金未果后，向被告送达了《解除租赁合同通知书》，该行为符合我国《合同法》的规定，”承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”因此，本院支持原告主张解除合同的诉求。
支付租金是作为承租人应尽的法律义务，被告理应支付原租赁合同届满至交付租赁物前的租金，故原告要求被告支付租金的主张本院予以支持。原告主张商铺每平方米月租金25元的诉求，根据《合同法》第六十二条规定，”当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）......（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行......据此，本院依据临夏县尹集镇商铺租赁行情确定为每平方米月租金15元。
一审根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除原告临夏县某学校与被告孙某的租赁合同；二、被告于本判决生效后十五日内将承租商铺交还给原告；三、被告于本判决生效后十五日向原告一次性支付拖欠的房屋租金23398.2元（15元×面积129.99平方米×12个月）。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元，由被告负担。
本院二审期间，当事人没有提供新证据。本院经过公开开庭审理，查明的案件事实、证据与原审认定相一致，对一审判决认定的案件事实、证据，本院予以确认。
本院认为，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判处适当，上诉人上诉理由无相应证据证实，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，拟判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费775元，由上诉人孙某负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵发源
审判员 蔡 瑛
审判员 马超芳
二〇一八年七月二十六日
书记员 马忠贤