湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘05民终796号
上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南湘立房地产开发有限公司。
法定代表人：袁玉斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘爱军，湖南楚信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋健华。
委托诉讼代理人：范松青，湖南普利律师事务所律师。
上诉人湖南湘立房地产开发有限公司（以下简称湘立房地产公司）因与被上诉人蒋健华租赁合同纠纷一案，不服湖南省隆回县人民法院（2017）湘0524民初1730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
湘立房地产公司上诉请求：1.撤销湖南省隆回县人民法院（2017）湘0524民初1730号民事判决第（一）、（三）项；2.改判由蒋健华支付湘立房地产公司违约金10000元及锁门造成的损失45390元。事实和理由：原审认定事实中故意隐瞒蒋健华从6月15日一直锁门至8月8日这一关键情节，导致判决明显错误。湘立房地产公司提供了社区主任和派出所民警的证言以及照片等证据，足以证明蒋健华未经公司同意强行锁门，致使湘立房地产公司的员工不能入场办公，湘立房地产公司为了避免扩大损失，在第三方工作下要求蒋健华开锁将办公物品搬离，蒋健华在庭审中也认可自己一直锁门至8月8日，原审判决湘立房地产公司支付锁门期间的租金24667元明显错误。湘立房地产公司在合同到期前一个月与蒋健华之妻协商，延长两个月租期，并可先行支付该两个月租金，蒋健华妻子同意，双方合意解除合同，所以不存在按合同约定条款擅自提前终止合同的行为，湘立房地产公司没有违约，不要支付违约金。相反蒋健华强行锁门的行为构成违约，应支付湘立房地产公司违约金10000元。蒋健华锁门45天造成湘立房地产公司巨大的损失，社会影响极坏，蒋健华应当赔偿湘立房地产公司另行添置办公物品造成的花费45390元，另外蒋健华还要赔偿湘立房地产公司因此产生的经营损失。
蒋健华答辩称，蒋健华在本案中没有违约行为，而湘立房地产公司提前解除合同，违反了租赁合同的约定，系违约，应当支付违约金。湘立房地产公司虽就提前解除合同事宜与蒋健华沟通，但蒋健华不同意，故不存在合意解除的问题。湘立房地产公司在2017年6月1日至7月31日期间占用讼争房屋，应支付房屋租金。湘立房地产公司要求蒋健华支付违约金和赔偿损失，没有事实依据，也没有提供充分的证据予以证明。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
蒋健华向一审法院起诉请求：1、判决湘立房地产公司向蒋健华支付2017年6月1日至2018年5月30日止一年的房屋租金148000元；2、判决湘立房地产公司向蒋健华支付违约金10000元；3、责令湘立房地产公司立即搬空所有楼层，结清租赁期间产生的所有费用，并恢复外墙原状；4、本案诉讼费用由湘立房地产公司承担。
湘立房地产公司向一审法院反诉请求：1、判令蒋健华支付湘立房地产公司违约金10000元；2、判令蒋健华赔偿湘立房地产公司未到期的装饰残值损失120000元；3、判令蒋健华支付湘立房地产公司租金、水电费55000元；4、判令蒋健华赔偿湘立房地产公司停业营业损失、员工工资、另购置办公设备等损失250000元。
一审法院认定事实：2013年5月26日，以蒋健华作为甲方，以湘立房地产公司作为乙方签订了《房屋出租协议》，协议内容为：一、租赁物现状：隆回县桃洪镇某某西路某某号四个门面，现有整栋房屋；二、租赁期限：租赁期限五年，自2013年6月1日起至2018年5月30日止。乙方应在2013年6月2日前腾空所有楼层房屋。租赁期限届满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还；若乙方需要继续承租，应提前30天向甲方提出书面要求，同等条件乙方优先，经双方协商一致后，另行签订书面合同；三、租金及其支付：1、整栋房屋租金第一年为人民币108000元整；今后每年增加10000元；2、乙方应于每年6月1日前一次向甲方支付当年的房屋租金；3、乙方应向甲方交押金10000元。合同期满，甲方验收房屋无损坏，没有拖欠任何费用，即退还押金；四、税收及费用：1、租赁期间，因使用租赁而发生的法定税收和费用由乙方承担；2、租赁期间乙方负责自己的水电费用；五、其他约定：1、乙方租用该房屋是公司用于售楼部办公，甲方必须同意乙方对房屋室内外进行全面装修，包括房屋吊顶，重新制作广告牌、地板砖等；但乙方不得改变室内房屋结构；2、乙方不能将房屋转租、转让或转借；3、在合同终止时，除空调、自动感应门及办公设施由乙方搬走外，其他装饰或改造与房屋有关设施全部归甲方所有；4、乙方入住后，应保持周围环境整洁卫生，做好防火防盗工作，如因乙方原因发生事故乙方应负全部责任；5、租赁到期后，正立面外墙因乙方作广告位面打洞打孔，乙方应负责恢复原样；六、其他未尽事宜，由甲乙双方协商解决；七、本协议生效后，乙方擅自提前终止合同，应向甲方支付违约金10000元；甲方如提前收回房屋，亦应向乙方支付违约金10000元；八、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，签字生效。
2016年9月9日，双方因房屋租金发生纠纷，经湖南省隆回县人民法院调解，双方达成调解协议：一、蒋健华（甲方）与湘立房地产公司（乙方）于2013年5月26日所签订的《房屋出租协议》合法有效，双方自愿继续履行，直至租赁期限届满；二、湘立房地产公司应于2016年9月20日前付清本租赁年度（2016年6月1日至2017年5月31日）租金138000元，现金支付的，以甲方出具的收条为准；三、蒋健华自愿承担因在租赁房屋屋顶搭棚居住而已产生的水电费计2000元，此款由乙方在本年度租金内直接抵扣。2017年5月31日以前的租金双方已按调解协议结算清楚。
因双方有矛盾，2017年6月1日，湘立房地产公司通知蒋健华，根据公司业务发展需求，需提前终止《房屋出租协议》,于7月30日前退还用于售楼办公的楼房，依据合同条款，按合同条款约定所有费用与财务结算。2017年6月5日，蒋健华妻子刘某某复函湘立房地产公司，内容为贵公司提前终止《房屋出租协议》的告知函我已收到，对贵公司我给予理解与配合。但贵公司必须在6月5日与我结清2017年6月1日至7月30日的房租和提前终止合同违约金。现贵公司承诺于2017年7月30日之前退还所有楼层，继续履行合同第五项，并交清在租赁期间产生的所有费用。如贵公司没有在规定之日搬空，所有楼层按一天一万元收取，并采取关门，停水停电等措施。因湘立房地产公司不同意交违约金10000元给蒋健华，蒋健华没有去领取2017年6月1日至7月30日的房租，并于2017年6月15日晚锁上了大门，湘立房地产公司及某某物业公司等6个公司所有工作人员无法进入办公，湘立房地产公司向110报警，社区工作人员进行调查后，在调解时蒋健华没有参加，2017年6月17日，湘立房地产公司从租赁的房屋内搬走部分资料、办公用品。2017年8月8日，湘立房地产公司所有办公用品搬迁完毕。湘立房地产公司另行租赁房屋办公，支出办公设备费用45390元。蒋健华在其出租的房屋顶层居住4年，使用水电已由湘立房地产公司缴纳了水电费，2016年9月9日后蒋健华应承担水电费双方没有结算。蒋健华已张贴招租公告，准备将房屋另行租赁。2017年6月1日计算至2017年7月30日，房屋租金按合同计算为24667元。蒋健华收取了湘立房地产公司押金10000元。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方签订的房屋租赁合同应在2018年5月30日期满，湘立房地产公司通知蒋健华租赁至2017年7月30日止，蒋健华复函公司表示同意，说明双方签订的房屋租赁合同至2017年7月30日已实际解除，未交的房屋租金应从2017年6月1日计算至2017年7月30日共24667元，因湘立房地产公司提前解除合同，应按双方的约定，由其承担解除合同违约金10000元。蒋健华复函公司同意解除合同、并以其他行动表明提前解除合同没有异议，计算租金的时间应为2017年7月30日止，蒋健华请求湘立房地产公司支付租金148000元，其理由不充分，不予支持。湘立房地产公司已腾空房屋，无需法院再判决。蒋健华房屋外墙恢复至原状，根据本案实际情况可由蒋健华恢复，恢复费用可由蒋健华与湘立房地产公司在蒋健华收取的10000元押金中另行结算，多退少补。装饰残值损失120000元，按租赁合同规定，由蒋健华所有，且湘立房地产公司提前解除合同，湘立房地产公司反诉蒋健华赔偿未到期的装饰残值损失120000元没有理由，不予支持；湘立房地产公司请求蒋健华赔偿停业营业损失、员工工资、购置办公设备等损失250000元，因湘立房地产公司停业45天无法确定，有多少客户签约未成，营业损失多少，员工工资多少，凭公司的说明无法认定，购置办公设备开支是湘立房地产公司另行租赁房屋应支出的部分费用，湘立房地产公司的请求没有证据证明，因此，湘立房地产公司该请求不予支持；湘立房地产公司请求蒋健华支付租金、水电费55000元，因2016年9月9日以前产生的水电费已结算，双方结算以后产生的水电费即可，蒋健华使用房屋顶层，没有约定要求蒋健华支付公司租金，湘立房地产公司请求蒋健华支付租金不予支持；湘立房地产公司提出解除合同，要求蒋健华承担违约金10000元没有理由，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、由湖南湘立房地产开发有限公司在判决生效后3日内支付蒋健华房屋租金24667元、违约金10000元，共34667元；二、驳回蒋健华的其他诉讼请求；三、驳回湖南湘立房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费3460元，由蒋健华承担2000元，由湖南湘立房地产开发有限公司承担1460元；案件反诉受理费7825元，由湖南湘立房地产开发有限公司承担。
二审期间双方均未提供新证据。本院经审查确认一审认定的事实及证据。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩请求和理由，本案双方当事人争议的焦点有：1.双方在合同履行过程中是否存在违约行为、是否应支付相对方违约金；2.湘立房地产公司是否应当支付蒋健华2017年6月和7月的租金；3.湘立房地产公司要求蒋健华赔偿损失的反诉请求应否支持。2013年5月26日，蒋健华与湘立房地产公司签订了《房屋出租协议》，合同约定租赁期限五年，自2013年6月1日起至2018年5月30日止。协议约定湘立房地产公司如擅自提前终止合同，应向蒋健华支付违约金10000元，蒋健华如提前收回房屋，亦应向湘立房地产公司支付违约金10000元。湘立房地产公司于合同到期前要求提前终止合同，蒋健华复函公司表示附条件同意，但双方就提前解除合同事宜并未达成一致意见，蒋健华遂于2017年6月15日晚上将大门上锁，原判对蒋健华锁门的行为客观的进行了认定。本案中湘立房地产公司提前解除合同，违反了合同约定，系违约。因合同双方并未就合意解除达成一致意见，湘立房地产公司关于租赁合同系双方合意解除的上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。蒋健华在合同未实际解除的情况下将大门上锁，致使湘立房地产公司不能正常上班，亦系违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”因本案双方均存在违约行为，应各自承担相应的责任，湘立房地产公司不应单方支付蒋健华10000元违约金。2017年6月17日，湘立房地产公司从租赁的房屋内搬走部分资料、办公用品。2017年8月8日，湘立房地产公司所有办公用品搬迁完毕。截止2017年8月8日，湘立房地产公司事实上占有租赁场地，湘立房地产公司未及时搬离相关物品，再结合其提前要求解除合同的事实，原审判决湘立房地产公司支付2017年6月和7月的租金并无不当。湘立房地产公司上诉请求蒋健华赔偿锁门造成的损失45390元，但湘立房地产公司未就其主张提供充分的证据予以证明，本院对其该上诉主张不予支持。
综上所述，湘立房地产公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持湖南省隆回县人民法院（2017）湘0524民初1730号民事判决第三项；
二、撤销湖南省隆回县人民法院（2017）湘0524民初1730号民事判决第一、二项；
三、由湖南湘立房地产开发有限公司于收到本判决书之日起十日内支付蒋健华租金24667元；
四、驳回蒋健华的其他诉讼请求。
如未在本判决确定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审诉讼费3460元，一审反诉费7825元，二审诉讼费2050元，共计13335元，由上诉人湖南湘立房地产开发有限公司负担10785元，被上诉人蒋健华负担2550元。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭国强
审 判 员 李文明
审 判 员 颜锦霞
二〇一八年七月五日
代理书记员 赵纯倩
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
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