沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0103民初253号
原告：沈阳五爱天地实业有限公司，住所地沈阳市沈河区热闹路77号。
法定代表人：高佩璇，该公司董事长。
委托代理人：刘悦，该公司工作人员。
委托代理人：覃鸿坚，该公司工作人员。
被告：曹宽海，无职业。
委托代理人：刘宏晔，辽宁百涛律师事务所律师。
原告沈阳五爱天地实业有限公司与被告曹宽海租赁合同纠纷一案，沈阳市中级人民法院将该案发回重审后，本院于2016年1月7日立案受理，依法重新组成由审判员周全担任审判长（主审），与代理审判员刘芳、人民陪审员张玉华参加评议的合议庭，于2016年2月23日公开开庭进行了审理。原告沈阳五爱天地实业有限公司的委托代理人刘悦、覃鸿坚，被告曹宽海，委托代理人刘宏晔均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳五爱天地实业有限公司诉称，原、被告双方于2014年3月31日签订《店铺租赁合同》，合同约定原告将座落在沈阳市沈河区热闹路77号五爱市场服装城五楼5A07A的店铺租给被告使用，租赁期限为2014年4月1日至2017年3月31日，其中2014年4月1日至2015年3月31日为租期第一时间段，月租金为12767.96元。但是，被告未向原告缴纳2015年1月1日至2016年2月23日的租赁费用。为维护原告之合法权益,原告诉至人民法院，请求：1、判决解除原、被告双方于2014年3月31日签订的《店铺租赁合同》；2、判决被告给付原告2015年4月1日之前的租金38303.88元；3、判决被告给付原告2015年4月1日至2016年2月23日的租金，金额为124566.32元；4、判决被告给付原告违约金76607.76元；5、由被告承担本案诉讼费。
被告曹宽海辩称，被告提供的证据能够证明，双方在2014年1月签订《认购书》时，本案诉争店铺的产权问题存在争议，原告对此是明知的，也就是说在本案的《认购书》有效期内（2014年3月双方签订《租赁合同》之前）原告已违约在先，是其在不具备办理产权证的情况下，隐瞒事实，与被告签订了《认购书》。双方又重新签订《租赁合同》后，双方意思表示已达成一致，将买卖关系转变为租赁关系，双方之间形成新的合同关系，之前的买卖合同即自动解除，原告应返还被告预付款10万元或抵顶租金。被告至今从未收到过原告的缴款通知和解除租赁合同通知，相反，原告给被告精心的设下了一个圈套，原告在2015年1月以给被告正在办理10万元抵顶租金为由，未让被告交付1-3月租金，结果原告却在2015年4月1日对被告就《租赁合同》提起了诉讼。被告有合理理由未交租金，并未构成根本违约，达不到合同解除条件。此外，截止原告起诉时，被告仅是存在3个月的租金未付，该3个月的租金共计38303.88元，远远未超过原告应返还被告10万元的预付款。原告所主张按月租金6倍计算的违约金没有法律依据，原告没有实际损失。同意向对方交纳租金，请人民法院依法公正裁决。
经重审查明，2014年1月9日，原告作为卖方，被告作为买方，双方签订《沈阳五爱市场服装城房地产认购书》一份，约定买方自愿购买沈阳市沈河区热闹路77号五爱市场服装城五楼5A07A店铺，面积以房产部门确认为准，总价款150万元，买方应于2014年1月9日向卖方支付预付款100000元，于2014年1月15日前再付200000元，于2014年4月9日前再付450000元。买方同意在卖方发出通知之日起十日内，前来与卖方签订正式买卖合同并付清全款或办理银行按揭。因买方原因导致合同无法在上述时间内签订，买方同意按总房款的20%承担违约金。2014年1月9日，原告给被告出具预收房款10万元的专用收款收据一份。
2014年3月31日，原告沈阳五爱天地实业有限公司作为甲方，被告作为乙方，双方签订《店铺租赁合同》一份，约定原告将坐落于沈阳市沈河区热闹路77号沈阳五爱市场服装城内五楼编码为5A07A店铺（即诉争店铺）租给被告使用，租赁期限为2014年4月1日至2017年3月31日，在租赁店铺交付使用后，乙方应交纳租赁保证金31920元，每三个月交租金，每次交租金金额按租金期所对应时间段月租金×3，计算租金的时段如不足三个月的，按实际时间计算，每一租期时间段租金应于该时间段租期起始日前支付，其余租金分别于每年1月1日前、4月1日前、7月1日前、10月1日前支付下一季度租金，因乙方违约或乙方其他原因致使合同不能继续履行或解除合同，租赁保证金归甲方所有。乙方未按期交纳租金，拖欠租金10天内（含10天），应按日向甲方支付欠缴租金总额的1%作为违约金，托欠超过10天按合同第八条的合同解除条款处理。租赁合同解除或终止时，物业管理公司将停止对乙方的物业服务和电力供应，乙方应于合同期满终止或解除之日将店铺内属于自己的所有物品全部搬走，逾期可视为废弃物由甲方单方面清理，清理费用由乙方负责，甲方有权在租赁保证金中扣除。乙方须于本合同到期日的60天前提出书面续租申请，若甲方同意则续签合同，如果未提出书面续租申请，本合同到期终止。合同签订后，被告使用租赁店铺，并向原告交纳了租赁保证金31920元，按租赁合同约定先后交纳了2014年4月1日至2014年12月31日期间的租金。此期间，双方因预收的房款10万元问题发生纠纷，被告未能交付2015年1月1日起的租金。经双方多次协商未果，原告于2015年4月1日起诉来院。
2015年6月5日，本院作出（2015）沈河民二初字第323号民事判决书，判决解除了原告沈阳五爱天地实业有限公司与被告曹宽海于2014年3月31日签订的《店铺租赁合同》、被告曹宽海于本判决生效后10日内将位于沈阳市沈河区热闹路77号沈阳五爱市场服装城内五楼5A07A店铺腾空并交还原告沈阳五爱天地实业有限公司、被告曹宽海于本判决生效后10日内一次性给付原告沈阳五爱天地实业有限公司2015年1月1日至3月31日期间的租金人民币38303.88元、被告曹宽海于本判决生效后10日内一次性给付原告沈阳五爱天地实业有限公司违约金38303.88元（已给付31920元）。
宣判后，被告曹宽海不服，向沈阳市中级人民法院提起上诉。经沈阳市中级人民法院审理认为，本案中，曹宽海以双方签订《沈阳五爱市场服装城房地产认购书》中预收房款10万元的返还问题而抗辩租赁合同中欠付租金的给付，现曹宽海已就《沈阳五爱市场服装城房地产认购书》的解除及预收房款10万元的返还问题另案提出诉讼。本案应依据曹宽海另案诉讼的结果，确认曹宽海未按约定支付租金的抗辩事由是否成立，以此认定《店铺租赁合同》是否应予解除及是否应支付违约金。2015年10月28日，沈阳市中级人民法院作出[2015]沈中民二终字第2254号民事裁定书，裁定：撤销沈河法院（2015）沈河民二初字第323号民事判决、发回沈河法院重审。本案在重审开庭审理时，原告增加诉讼请求，要求被告增加给付2015年4月1日至2016年2月23日的租金(2015年1月1日至2016年2月23日合计租金金额为162875.20元)。
上述事实，有双方当事人陈述、《店铺租赁合同》、《沈阳五爱市场服装城房地产认购书》、专用收款收据等证据，经当庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院重审认为，原告与被告于2014年1月9日签订《沈阳五爱市场服装城房地产认购书》时，被告确实向原告支付了预付款100000元。双方在履行《沈阳五爱市场服装城房地产认购书》过程中，又于2014年3月31日，原告与被告签订了《店铺租赁合同》。双方经协商，将原来的买卖关系变更为租赁关系。双方签订的《店铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，该租赁合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自义务。合同签订后，原告将店铺交由被告租赁使用，被告向原告交纳了租赁保证金31920元，并按租赁合同约定先后交纳了2014年4月1日至2014年12月31日期间的租金，双方曾一度按合同约定履行合同。双方后因预收的房款10万元问题发生纠纷，被告未能交付2015年1月1日起的租金，截止原告起诉之日，被告累计拖欠租金38303.88元，未能超过被告签订《沈阳五爱市场服装城房地产认购书》时向原告交付的预付款100000元，被告的行为不能构成合同的根本违约，故对原告要求解除租赁合同支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告要求被告给付2015年1月1日起至2016年2月23日租金问题，被告从2015年1月1日起至今确实未支付租金，而被告为索要签订《沈阳五爱市场服装城房地产认购书》时向原告交付的预付款100000元，已经另案处理，故对原告要求给付此期间租金的诉讼请求，本院应予支持。至于具体数额，原告要求被告给付2015年1月1日起至2016年2月23日的租金共计人民币162875.20元，符合合同约定，应予支持。
关于原告要求被告给付违约金76607.76元问题，本院认为，被告未能及时支付原告租金，主要原因是双方确实存在预付款100000元的纠纷，被告没有拒绝支付租金的恶意，故对原告这部分诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告曹宽海于本判决生效后10日内一次性给付原告沈阳五爱天地实业有限公司2015年1月1日至2016年2月23日期间的租金人民币162875.20元；
二、驳回原告沈阳五爱天地实业有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2600元，由被告曹宽海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 周 全
代理审判员 刘 芳
人民陪审员 张玉华
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 王爱辉
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。