江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05792号
上诉人（原审被告）陈芳。
委托代理人陆正平。
被上诉人（原审原告）常熟市公安局。
委托代理人吕季蔚，江苏俞晓华律师事务所律师。
上诉人陈芳因与被上诉人常熟市公安局房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2015）熟民初字第00003号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，常熟市花园浜路182-2号房屋系常熟市公安局自行搭建，陈芳从1993年开始向常熟市公安局租赁该房屋用于经营饭店、车行等并签订有相应的租赁合同，双方签订的最后一份房屋租赁合同的日期为2013年8月22日，该合同载明的出租方为常熟市公安局，承租方为陈芳，约定陈芳向常熟市公安局租赁花园浜路182-2号房屋，租期为一年（2013年9月1日至2014年8月31日），年租金为3万元。该合同第七条约定，出租方允许承租方对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的须符合城市规划要求并经出租方同意。租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理归出租方所有。该合同第十条约定，房屋租赁合同期满，承租方返还房屋的时间是租赁合同期满之日，若承租方逾期返还房屋的，按本合同约定的租金的双倍向出租方支付租金。该合同第十三条第2款规定，在租赁期内，如遇政府市政改造需要拆迁或其他政策性须收回房屋的，出租方应当提取（前）一个月通知承租方，承租方应无条件服从，出租方根据承租方实际租用情况退回部分租金。
2014年8月7日，常熟市公安局通知陈芳，因南门坛上老城改造，花园浜路182-2号房屋在2014年8月31日合同期满后不再续租。
2014年11月11日，江苏俞晓华律师事务所向陈芳发律师函一份，内容为：“陈芳：江苏俞晓华律师事务所接受常熟市公安局的委托，就常熟市公安局与你签订的《房屋租赁合同》的相关事宜函告如下：2013年8月22日，常熟市公安局与你签订《房屋租赁合同》一份，约定将位于虞山镇花园浜路182-2号的房屋租赁给你，租期自2013年9月1日起至2014年8月31日止，租金为人民币3万元。合同第十条规定，你应于房屋租赁合同期满之日返还房屋。合同生效后，常熟市公安局向你交付了租赁房屋。2014年8月7日，常熟市公安局发函给你，明确表示在租赁合同到期后不再续租。但是，2014年8月31日合同期满，你并未按合同约定向常熟市公安局返还房屋。你逾期向常熟市公安局返还房屋，已经构成违约。为妥善处理你与常熟市公安局的租赁事宜，本律师事务所要求你在2014年12月5日前腾清房屋，并向常熟市公安局移交房屋。因该处房屋涉及拆迁，相关拆迁补偿等，请你直接与拆迁部门联系。如果你在2014年12月5日仍未腾清房屋并将房屋移交常熟市公安局的，本律师事务所将代理常熟市公安局追究你的法律责任，由此可能导致你需要承担逾期占用房屋的房屋使用费，也不能享受拆迁补偿等损失。”陈芳表示收到该律师函。
2015年1月8日，常熟市人民政府发布公告，决定征收常熟南门坛上历史街区（启动区）保护与整治工程（二期）房屋，花园浜路182号房屋在征收范围之内。
审理中，常熟市公安局表示，本案所涉租赁房屋系无证建筑，陈芳表示对此并不知情。陈芳表示，在承租涉案房屋后，陈芳进行了装修，常熟市公安局也是同意的，常熟市公安局对此予以认可。双方一致表示，本案仅处理相关解除租赁合同事宜，对涉案房屋的装修事宜本案中不作处理。
上述事实，由常熟市公安局提供的房屋租赁合同、房屋所有权证、律师函及本案庭审笔录等证据予以证实。
原审原告常熟市公安局的诉讼请求为：1、请求判令陈芳迁让出租赁房屋；2、判令陈芳支付自2014年9月1日至实际迁让日为止按照6万元／年的标准计算的房屋使用费；3、本案的诉讼费用由陈芳承担。审理中，原审原告常熟市公安局变更第2项诉讼请求，要求陈芳支付自2014年9月1日至实际迁让日为止按照3万元／年的标准计算的房屋使用费。
原审法院认为，根据常熟市公安局提供的房屋所有权证，本案所涉租赁物系常熟市公安局自行搭建的无证建筑，故双方之间签订的房屋租赁合同应为无效。但该租赁房屋系常熟市公安局搭建，故常熟市公安局要求陈芳迁让该租赁房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。由于双方一致同意按照3万元／年的标准计算房屋使用费，故常熟市公安局要求陈芳支付自2014年9月1日至实际迁让日为止按照3万元／年的标准计算的房屋使用费的诉讼请求原审法院也予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，原审法院判决：一、陈芳将常熟市花园浜路182-2号房屋腾空后返还常熟市公安局，于判决生效之日起十日内履行。二、陈芳支付常熟市公安局自2014年9月1日至实际迁让日为止按照3万元／年的标准计算的房屋使用费，于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费442.5元，由陈芳负担。
上诉人陈芳不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、2015年3月20日原审法院发出延长举证期限的通知书，2015年3月22日上诉人向原审法院提交了反诉状，请求判令被上诉人支付涉案房屋的装修现值损失5万元，被原审法院拒绝，将反诉状退回，原审法院的行为侵犯了上诉人的诉讼权利，属程序违法。二、原审中上诉人没有作出对涉案房屋的装修事宜在本案中不作处理的意思表示。上诉人的代理人未得到上诉人本人的同意，擅自将一般授权改为特别授权并添加了授权内容，上诉人事后不予追认，上诉人代理人所作的意思表示无效。三、本案名义上是房屋租赁合同纠纷，实质上是房屋征收补偿纠纷，是民事法律关系与行政法律关系交叉的案件，原审判决适用法律错误。四、原审判决明显不当。被上诉人的房屋已在征收补偿程序中，上诉人迁让房屋已无实质意义。上诉人在依法得到合理补偿后，会在搬迁期限内自行搬离。原审判决单方面要求上诉人支付使用费，却没有要求被上诉人补偿装修费，显失公平。另外，本案房屋在2004年拆迁过一次，装修补偿费上诉人一直未拿到，在未得到补偿之前，上诉人有合理理由不搬离。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人常熟市公安局答辩称，被上诉人对反诉情况并不知情。原审调解时，双方同意在本案中对装修补偿问题暂不处理，上诉人的代理人陆正平参加了调解，陆正平称其与陈芳是夫妻关系，陈芳本人有事不能参加调解，陆正平对授权委托书直接进行了修改。陈芳虽然是原审被告，但租赁房屋是用于家庭经营饭店使用，无论是陆正平还是陈芳都有权限就本案相关事项进行说明或调解。关于适用法律问题，本案就是民事案件，原审处理并无不当。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
二审中，陈芳又提交了个体工商户营业执照、税务登记证、反诉状、延长举证期限通知书等证据，用于证明其在举证期限内提交了反诉状。陈芳陈述，其于2015年3月22日将反诉状放在原审法院门卫处并打电话告知了原审法官，几天后原审法官打电话给其，称过了举证期，不受理反诉状，后来原审法官到实地调查时，将反诉状还给了其。常熟市公安局对陈芳提交的除反诉状之外的其他证据的真实性没有异议。
另，陈芳确认其在原审庭审中未提出反诉请求，对此陈芳称系不懂程序所致。
原审中陈芳出具的授权委托书内容原为：“常熟市人民法院：现委托丈夫陆正平代为处理花园浜路182-2号房屋清租事宜，委托权限为一般授权”。现授权委托书上的“一般授权”被划去，改为“特别授权：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解，进行和解，提起上诉，代签法律文书”。
二审中，陈芳的委托代理人陆正平陈述，原审中其的委托权限是一般授权。2015年9月17日原审法官打电话通知其过去，其就去了。当时常熟市公安局的代理律师在场，称涉案房屋是无证房屋，装修费可以缓一下给陈芳，其认为常熟市公安局晚结账就晚迁让房屋，其当时表示认可。原审法官问陈芳为什么没有来，其称家里有点事且不是开庭，陈芳就没有来。原审法官称授权委托书要改一下，改成全权授权，其当时三次提出不可以改，原审法官称其是陈芳的丈夫可以修改，其就修改了。其回去告诉陈芳后，陈芳表示不同意，其说下周一上午再去原审法院，周六就收到了判决书。周一上午其和陈芳去原审法院见到了原审法官，提出了异议。
上述事实，由二审中陈芳提交的个体工商户营业执照、税务登记证、反诉状、延长举证期限通知书，原审中陈芳的授权委托书以及二审调查笔录予以证实。
本院认为，本案所涉租赁房屋系常熟市公安局自行搭建的无证建筑，故常熟市公安局与陈芳签订的房屋租赁合同应为无效合同。因租赁房屋系常熟市公安局搭建，常熟市公安局有权要求陈芳迁让并支付房屋使用费。关于陈芳提出的反诉问题，陈芳在原审庭审中并未明确提出反诉请求，且装修损失陈芳可以另行主张，故该问题不影响本案的实体处理。关于原审中陈芳委托代理人陆正平的委托权限问题，如陈芳认为陆正平修改委托权限侵犯其合法权益的，可以向陆正平主张权利。本案中常熟市公安局与陈芳之间为房屋租赁合同关系，故本案应为房屋租赁合同纠纷，而非房屋征收补偿纠纷。陈芳以未得到装修补偿为由拒绝迁让，缺乏合法依据，本院碍难支持。至于陈芳提出的2004年装修补偿问题，本案不予理涉。综上，陈芳的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费442.50元，由上诉人陈芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 任小明
审判员 周 红
二〇一六年一月四日
书记员 王文君