上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）静民一（民）初字第2981号
原告黄健。
委托代理人黄东槐。
委托代理人李海东，上海创远律师事务所律师。
被告赵丹洋。
委托代理人吉维华，上海鼎城律师事务所律师。
原告黄健诉被告赵丹洋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员刘志宏独任审判，后因案情复杂，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人黄东槐、李海东，被告委托代理人吉维华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，经上海中原物业顾问有限公司居间介绍，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》，被告购买原告所有的坐落于上海市南京西路XXX号附楼1层26室房屋。根据《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》及《承诺书》的约定，房地产转让价格为人民币（以下币种均为人民币）1，450，000元，房屋内的附属设施、设备及室内装饰的转让价格为950，000元，合计为2，400，000元。合同签订后，被告支付了首期房款500，000元和房屋内附属设施、设备及室内装饰转让款500，000元，共计1，000，000元。2012年2月4日，双方共同至房地产交易中心办理了房地产转让过户手续，被告支付了第二期房款和房屋内附属设施、设备及室内装饰转让款共计1，000，000元，并代原告垫付了印花税、个人所得税、营业税等费用47，423.26元。根据双方的约定，房地产过户后的租金由被告收取，原告已收取案外人上海韩城企业管理有限公司（以下简称韩城公司）租金至2013年6月30日，故原告还应退还被告租金21，907.61元。此外，原告已收取韩城公司押金10，097.12元，该款也在房款中折抵。扣除原告应支付被告的费用，被告还需支付原告房款和房屋内附属设施、设备及室内装饰转让款共计320，572.01元。为此，原告经催讨无果，诉至法院，请求法院判令：1、被告继续履行双方于2013年1月10日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，被告支付原告房款和房屋内的附属设施、设备、室内装饰转让款320，572.01元；2、被告支付原告252，576.74元的逾期付款违约金，自2013年2月5日起至实际付清之日止，按每日万分之五计算，暂计算至2013年8月23日，为25，258元；3、被告支付原告67，995.27元的逾期付款违约金，自2013年2月22日起至实际付清之日止，按每日万分之五计算，暂计算至2013年8月23日，为6，222元。
被告辩称，合同签订后，经双方协商，原告同意将房地产转让款变更为2，100，000元；原告在签约后，拖延办理房屋租赁交接手续，也未向被告告知原告收取韩城公司租金的事实，被告不知道原告需退还租金的金额，被告也不知道还需支付原告多少房款，故被告未违约，不应支付违约金。
经审理查明，2013年1月10日，原、被告签订了一份《上海市房地产买卖合同》，约定，经上海中原物业顾问有限公司居间介绍，原告将其所有的坐落于上海市南京西路XXX号附楼1层26室（建筑面积22.98平方米）的房屋（以下简称系争房屋）转让给被告，房地产转让价款为1，450，000元；双方确认，在2013年2月1日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告未按合同付款协议约定期限付款的，应当向原告支付违约金，违约金按逾期未付款日万分之五计算，违约金自合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后被告仍未付款的，除被告应向原告支付二十日的违约金外，原告有权单方解除合同。原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。原告可从被告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给被告，已付款不足违约金和赔偿金部分的，被告应在接到书面通知之日起三日内向原告支付；原、被告应根据国家法律、法规、规章、政策等规定各自承担本次交易所产生的税、费；签订合同后当日内，被告应自行支付原告首期房价款500，000元，2013年1月20日前，原、被告赴上海市静安区房地产交易中心申请办理产权过户手续，上海中原物业顾问有限公司收执收件收据后当日内，被告应支付原告第二期房价款850，000元，待被告取得房地产权证后当日内，双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，原告应将该房地产交付被告，同时被告应自行支付原告房价尾款100，000元。同日，双方还签订了一份《补充协议》，内容为：原、被告双方确认买卖合同约定的房价款为1，450，000元，不包括该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格；双方同意该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为950，000元，被告应在签订买卖合同及本协议当日直接支付原告500，000元，2013年1月20日前，双方赴上海市静安区房地产交易中心申请办理产权过户手续。过户当日内，被告应支付原告房价款450，000元。待被告取得房地产权证后当日内，双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，原告应将该房地产交付被告。原告收到该转让价后，应向被告出具书面收款凭证，被告放弃索取该转让价发票的权利；双方确认本次交易所产生的双方应承担的所有税费由双方共同承担。同日，双方又签订了《承诺书》，内容为，原告承诺位于南京西路XXX号1层26室的商铺租金和韩城公司签订的10年合约（至2016年6月30日合同到期）租金真实有效。原告与韩城公司双方约定一楼一年为12元／平方米／天，第二年起为13元／平方米／天（具体以合约为准）；韩城公司支付的自2012年7月1日至2013年6月30日止的租金已由原告收取，该租金直接从被告支付给原告的房款中扣除，原告收取的租金押金同样从被告支付给原告的房款中扣除，原、被告双方至交易中心过户当日起，租金开始由被告收取，并将出租方改为被告；原告承诺配合被告与韩城公司进行租赁交接手续。同日，被告支付了原告房屋首付款和房屋内的附属设施、设备及室内装饰的补偿款，共计1，000，000元。2013年2月4日，原、被告双方至上海市静安区房地产交易中心办理了房地产过户手续，系争房屋权利人变更为被告。过户当天，被告又支付原告房款和房屋内的附属设施、设备及室内装饰的补偿款，共计1，000，000元，并为房屋过户支付了过户费用104，533.30元。
又查，2006年7月1日，原告与案外人韩城公司签订了一份《委托管理合同》，约定，原告将系争房屋（建筑面积22.98平方米，实际使用面积50%计算）委托韩城公司管理，委托经营期限为2006年7月1日至2016年6月30日止，共计10年，原告承诺此委托为不可撤销之合同；韩城公司按照租赁合同的规定及时向商铺的经营方收取租金及其他相关费用并按合同规定的标准和方式向原告支付；双方约定该商铺按实际使用面积计算的保底租金（1楼第1年为12元／平方米／天，第2年起为13元／平方米／天）支付，租金支付方式为每三个月支付一次（于第一个月的10日前支付）逾期支付的，每逾期一日，则韩城公司需按日租金的千分之一支付违约金；若韩城公司实际完成整个商场的招租租金标准超出上述标准，则双方约定超出部分按以下方式每半年进行一次分配：第1年至第2年，原告得50%，韩城公司得50%，第3年至第5年，原告得60%，韩城公司得40%，第6年至第10年，原告得80%，韩城公司得20%。合同签订后，韩城公司向原告缴纳了租金押金10，097.12元。截止2012年12月31日，韩城公司已支付原告2012年7月1日至2013年6月30日的租金及分红83，124.41元。
再查，房屋买卖合同签订后，双方在至交易中心办理过户手续前，原告又书写了一份《承诺书》，载明：“经商议，我自愿承诺售南京西路XXX号附楼1层26室，出售价变更为210万人民币（贰佰壹拾万）净到手价，所有税费、中介居间费等一切费用均由下家支付。黄健净到手210万（贰佰壹拾万）人民币，并保证积极配合完成该项房地产买卖进程”，原告在承诺人一栏上签字、捺印，见证人为王红（原告妻子）、中介公司业务员蒋旭、赵正樑、宋某某。之后，被告要求原告按承诺书约定的房屋转让款2，100，000元净到手价履行房屋买卖合同，遭原告拒绝，双方由此发生纠纷，现原告诉至法院，请求法院判如诉请。
上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、2013年1月10日的《承诺书》、收条、收款收据、税收通用缴款书，被告提供的《承诺书》、《委托管理合同》、中国民生银行个人账户对账单以及当事人的庭审陈述为证，并经质证属实，本院予以确认。
当事人的争议焦点：双方是否对房屋买卖合同的内容进行了变更，房屋转让价是否变更为原告净到手价2，100，000元。
原告认为，双方未变更房屋买卖合同的内容，房屋转让价仍是合同约定的2，400，000元；因合同做低房价，中介公司业务员蒋旭胁迫原告，讨要好处费，原告不得已写了后一份承诺书，后一份承诺书被中介公司业务员半路上夺走。起初原告表示出具后一份承诺书时，被告并不在场，现场只有中介公司业务员，故承诺书不是对被告作出的承诺，在证人宋某某出庭后，又表示被告当时也在场。
被告认为，该份承诺书是原告出具给被告的，合同的转让款已变更为原告净到手价2，100，000元，双方应按变更后的价款履行。
被告为证明其主张，向本院申请证人宋某某到庭作证，宋某某于庭审中陈述：其是为被告提供居间服务的业务员，原、被告原先约定的房屋买卖合同的转让款为2，400，000元，各自支付税款，但在签订房屋买卖合同之后，双方又对房屋转让款重新作了约定，变更为原告净到手价2，100，000元；当天，原、被告在中介公司协商，该份承诺书是原告向被告作出的承诺，承诺书书写后由原告本人签字、捺印，宋某某作为见证人在场签名，其他在场人员王红（原告妻子）和中介公司业务员蒋旭、赵正樑也在该份承诺书上签名。
原告对证人宋某某的证词表示，宋某某的证人身份无法确认，当时证人是否在场，由于时间太长，记不清。
本院认为，原、被告于2013年1月10日的签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，双方均应恪守。根据约定，被告应支付原告房屋转让款和房屋内的附属设施、设备及室内装饰的转让价，总计2，400，000元。双方同日签订的《承诺书》又约定，原告以收取韩城公司的租金及押金抵扣房屋转让款和房屋内附属设施、设备及室内装饰的转让价。合同签订后，经当事人协商一致，可以变更合同。从原告出具的后一份承诺书内容看，原告承诺对系争房屋转让款和房屋内附属设施、设备及室内装饰的转让价进行了变更，由合同约定的转让款2，400，000元和交易双方各付税费变更为由被告承担全部税费及转让款为原告净到手价2，100，000元，被告也接受了该方案，同意双方的交易按照该约定予以履行，应视为原、被告对合同的履行重新进行了约定。宋某某是系争房屋居间方的业务员，其关于原告后一份承诺书形成事实所做的证词能证明本案的事实，本院予以确认。原告对于后一份承诺书的形成于庭审中所作的陈述前后不一致，原告称该份承诺书并非是出具给被告的，是因中介公司业务员向其索取好处费不得已出具给中介公司业务员的，没有证据予以佐证，本院不予采信。且在后一份承诺书形成后，被告也是按照该份承诺书的约定，在办理房屋过户手续时，被告独自支付了全部的过户费用，故原告称房屋买卖合同的转让价未变更，不是事实，本院不予采信。鉴于双方已对房屋买卖合同的转让价款作了变更，双方理应按变更后的合同内容履行，即被告承担全部的过户税费，被告支付原告房屋转让款和房屋内附属设施、设备及室内装饰的转让价共计2，100，000元。另，双方还约定原告以收取韩城公司的部分租金和押金抵扣被告的房屋转让款，租金的收取以房屋过户的时间为节点，系争房屋的过户时间是2013年2月4日，过户前的租金归原告所有，过户后的租金由被告收取，现原告已收取韩城公司2012年7月1日至2013年6月30日的租金和分红，总计83，124.41元，故原告应依约退还被告2013年2月4日后的租金、分红33，249.75元。至于原告收取韩城公司的租金押金10，097.12元，也应依约定冲抵房款。扣除被告已支付原告的房屋转让款和房屋内附属设施、设备及室内装饰的转让价2，000，000元以及租金、押金的抵扣款43，346.87元，被告还应支付原告房屋转让款和房屋内附属设施、设备及室内装饰的转让价共计56，653.31元。根据合同约定，取得房地产权证后，双方对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，原告向被告交付房屋，被告在房屋交付的同时支付原告购房款的尾款。现原告既未将其已收取韩城公司租金的金额告知被告，也未协助被告办理与韩城公司关于系争房屋租赁合同出租人变更手续的事宜，系争房屋尚未交付被告，在此前提下，被告不支付购房款余款不构成违约，原告要求被告支付逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百五十九条之规定，判决如下：
一、原告黄健、被告赵丹洋应继续履行上海市南京西路XXX号附楼1层26室的房屋买卖合同；
二、被告赵丹洋应于本判决生效之日起十日内支付原告黄健房屋转让款和房屋内附属设施、设备及室内装饰的转让价共计56，653.31元；
三、原告黄健应于本判决生效之日起十日内将上海市南京西路XXX号附楼1层26室房屋交付给被告赵丹洋；
四、原告黄健其余的诉讼请求，本院不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费6，580.70元，由原告黄健承担5，364.70元，被告赵丹洋承担1，216元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 赵基樑
审 判 员 刘志宏
人民陪审员 陈荣芬
二〇一四年六月二十日
书 记 员 黄青兰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
……
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。