黑龙江省大庆市让胡路区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）让乘民初字第437号
原告李荣贵，男，1937年8月20日出生，汉族，住大庆市让胡路区创业城。
委托代理人李云芳，女，1972年4月28日出生，汉族，住大庆市东风新村。
被告李雅琴，女，1946年8月17日出生，汉族，住大庆市让胡路区创业城。
委托代理人孙双印，黑龙江羿洪刚律师事务所律师。
委托代理人刘朝晖，男，1970年2月12日出生，汉族，住大庆市红岗区。
被告大庆石油管理局。住所地黑龙江省大庆市让胡路区龙南。
法定代表人刘宏斌，局长。
委托代理人刘文鑫，女，1969年6月23日出生，汉族，住大庆市让胡路区。
委托代理人吴岗杉，男，1977年8月1日出生，满族，住大庆市让胡路区。
原告李荣贵与被告李雅琴、大庆石油管理局财产损害赔偿纠纷一案，适用简易程序独任审判，于2014年4月23日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，由简易程序转为普通程序审理，由审判员宋玉庆担任审判长，与代理审判员杨阳、人民陪审员李明书共同组成合议庭，于2014年7月4日公开开庭进行了审理。原告李荣贵、被告李雅琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李荣贵诉称：原告于2013年购买大庆市让胡路区创业城某某室住宅，2013年12月接管房屋并对房屋进行装修，2014年2月22日原告到家时发现屋内全部设施皆浸泡在水中，屋内棚顶、墙壁、灯具及地板全部损坏，事后得知是由于11楼被告家中未关闭水阀门造成跑水，给原告造成了不可挽回的惨重损失，且被告房屋的物业管理单位为被告大庆石油管理局下属的大庆油田矿区服务事业部物业管理四公司。现原告要求二被告赔偿房屋损失25920元、鉴定费778元、精神及医药损失费用3000元、交通及车辆燃油费1770元、房屋租赁费5000元。
被告李雅琴辩称：我方不同意承担责任，2014年2月21日我方带工人和朋友一起到十一楼看房屋，当时装修工人发现厨房上水管水龙头阀门松动接近脱落，我方当时联系物业公司要求处理，从2014年2月21日下午1点到5点给物业公司打了11次电话，物业公司也没有来维修，物业公司对于我方房屋水管的缺陷是知情的，在我方多次催促下，也没有处理，因此原告损失应当由物业公司来承担。医药费及精神损失我方认为按500元比较合理，燃油费认为按照500元计算比较合理，房屋租赁费我方认为按3000元计算比较合理。
被告大庆石油管理局辩称：我方不承担赔偿责任，首先业主的报修内容不属于我方承担范围，接到报修电话我方维修工人王瑞及时联系施工单位房开公司孟庆好，并让孟庆好和业主沟通了电话，约定了维修时间，履行了告知协调义务，2014年2月22日接到报修电话，我单位刘菊花、王瑞、高伟民及时到达现场，并采取有效措施，关闭1101室清水总阀门，还及时联系了施工单位维修工人，避免损失扩大，在整个服务过程中我单位无任何过错责任。1001室业主任何损失与我方无关，我方不提出任何异议。
为证实自己的主张，原告李荣贵向本院提交证据如下：
1、房屋买卖合同复印件一份、证明复印件一份、房屋租赁协议书复印件及收据复印件各一份、燃油票据复印件两份，用以证明原告李荣贵系创业城1001室户主，被告李雅琴系创业城1101室户主，因1101室跑水造成我方损失租房费5000元、燃油费1770元。被告李雅琴对证据真实性无异议，对证明的问题有异议，数额过高。被告大庆石油管理局对证据真实性及证明的问题均无异议。本院对该组证据予以采信。
2、鉴定报告书及鉴定费票据各一份，用以证明我方因跑水所受损失25920元，鉴定费花费778元。二被告证据对真实性无异议，对证明的问题无异议。本院对该组证据予以采信。
为证实自己的主张，被告李雅琴向本院提交证据如下：
1、证据房屋装修管理协议书复印件、装修垃圾清理协议复印件、垃圾清运收据复印件，用以证明承担原告房屋物业管理的是第二被告下属的物业四公司，我方已经履行物业管理服务合同。物业公司有职责对装修监管，有义务对业主进行安全事项告知。原告对证据的真实性及证明的问题均无异议。被告大庆石油管理局对证据真实性无异议，对证明的问题有异议，被告李雅琴提供的装饰装修管理协议、垃圾清运协议和收据的复印件与本案无直接关联。本院对该组证据的真实性予以确认。
2、电话费缴费收据两张、话费详单一份，用以证明4542某某号码使用人是第二被告物业四公司，4542某某号码使用单位是第二被告下属的房开公司创业城第二项目部，话费详单证明488某某号码小灵通机主是刘朝晖，刘朝晖在2014年2月21日15点至17点之间，与物业公司通话11次。原告质证称其不清楚。被告大庆石油管理局对真实性无异议，对证明的问题有异议，4542某某号码并非是我方下属单位，房开是独立法人。本院对该组证据的真实性予以确认。
3、手机录像光盘一张（当庭提供刻录盘，当庭播放），用以证明1、被告1101室房屋积水情况，我方也是受害者。2、1101室房屋上水管阀门松动，接近脱落。3、物业公司人员在录像中打电话称昨天让来人修怎么没修，进一步说明物业公司没有对水管维修的事实。原告对证据的真实性没有异议。被告大庆石油管理局质证称，该证据能够证明跑水现场阀门处于全开状态，根据录像，跑水出口在该管线最上端出口处，依据第一被告出示的证据我方认为，跑水原因是由于该段管线阀门未关闭所致。该管线松动与否与我方无关。根据房屋建筑工程质量保修办法建设部80号令第四条，房屋建筑工程在保修范围和保修期限内，出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务；第七条在正常使用条件下，房屋建筑工程最低保修期限为（四）电器系统、给排水管道设备安装为2年。本院对该证据的真实性予以确认。
4、证人付某某、证人杨某某、证人贺某某出庭作证。证明阀组间里被告家的清水阀门在2014年2月21日我们离开的时候，是关闭的，被告家没有跑水。证人曹某某出庭作证，证实2014年2月22日跑水当天的情况。原告方对证人作证不清楚，被告大庆石油管理局对四名证人证言真实性无异议。本院对证人证言予以采信。
为证实自己的主张，被告大庆石油管理局向本院提交证据如下：
1、1001及1101两户业主的装修管理服务协议两份复印件、垃圾清运协议复印件一份（均与原件核对无异议），用以证明两业主已于2013年12月2日办理交房手续，业主已对室内设施设备验收并签署房屋交接单，室内财产属自行保险保管范围。原告对真实性及证明的问题均无异议。被告李雅琴对证据真实性无异议，对证明的问题有异议，签订装修管理协议并不能证明房屋质量无瑕疵，也不能成为物业公司免责的理由，从装修管理协议中体现物业公司对装修有管理权，相应物业公司应该承担责任。本院对证据的真实性予以确认。
2、证据商品房买卖合同范本复印件一份，用以证明第十一条交接双方验收交接时，出卖人应出示本合同第八条规定证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还应需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件及证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：水、暖、电：2013年12月31日。原告对真实性及证明的问题均无异议。被告李雅琴对证据真实性无异议，对证明的问题有异议，本案是由于物业公司管理缺陷造成的，直接原因并不是房屋质量缺陷，房屋质量缺陷只是损害发生的条件，而不是原因。本院对证据的真实性予以确认。
3、大庆市商品住宅质量保证书复印件一份（与原件核对一致），用以证明第二条正常使用情况下，保修范围和期限，电器管线、排水管线，设备安装保修期二年，保修方式和处理期限1、保修单位大庆油田房地产开发有限责任公司。2、业主需保修时请及时与小区物业管理处联系。第四条：保修起止日期自本小区统一入住之日起开始计算保修期限。第五条：报修联系方式、报修单位：创业城第二项目部，报修地点创业城五区十二号楼底商，服务热线4542某某、4542某某，证明质保期维修范围、维修方式、维修主体、联系方式。原告对证据真实性及证明的问题均无异议。被告李雅琴对证据真实性无异议，对证明的问题有异议，本案是由于物业公司管理缺陷造成的，直接原因并不是房屋质量缺陷，房屋质量缺陷只是损害发生的条件，而不是原因。本院对证据的真实性予以确认。
4、商品住宅使用说明书复印件一份（与原件核对一致），用以证明第五条：业主对上下水任何改动前，请事先征得物业服务企业同意，阀组间清水阀门开闭需通知物业服务企业，正常的状态是清水阀门是打开的，保证住户正常用水。原告对证据真实性及证明的问题均无异议。被告李雅琴对证据真实性无异议，对证明的问题有异议，但是说明书当中相应内容，并没有说明清水阀是常开状态，我们认为根据通常理解和善良管理人的勤勉责任，业主第一次申请用水前，清水阀应该是关闭状态。本院对证据的真实性予以确认。
5、创业城临时管理规约一份，用以证明第四章物业维修保养第十七条，建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，在保修期限内对物业建设质量问题，由建设单位负责督促施工单位，及时整改，物业部门可以进行协调。原告对证据真实性及证明的问题均无异议。被告李雅琴对证据真实性无异议，对证明的问题有异议，本案是由于物业公司管理缺陷造成的，直接原因并不是房屋质量缺陷，房屋质量缺陷只是损害发生的条件，而不是原因，此外被告大庆石油管理局并没有提供管理规约经过民主议定的相关规定及相关资料。本院对证据的真实性予以确认。
6、创业城业主手册复印件一份（与原件核对一致），用以证明物业四公司提供公共服务内容和服务范围界定，这里要说的关于供水服务范围的界定，物业四公司管理服务范围，从供水泵房出口三米开始到用户水表前。原告对证据真实性及证明的问题均无异议。被告李雅琴对证据真实性无法认定，对证明的问题有异议，代理人不知道业主李雅琴是否收到，但是根据业主手册阀组间清水阀门属于物业服务范围。本院对证据的真实性予以确认。
7、我方与建设单位签订前期物业服务合同复印件一份（与原件核对一致），用以证明我方物业服务范围，3.5各系统在保修期内保养、维修服务由甲方（建设单位即大庆房地产开发有限责任公司）负责，并由甲方组织施工，甲方在此期间负责部门为创业城项目部电话569某某、569某某。原告对证据真实性及证明的问题均无异议。被告李雅琴对证据真实性无异议，对证明的问题有异议，合同中甲方和乙方的约定，不能对抗业主。本院对证据的真实性予以确认。
8、电话录音一份（当庭提供刻录盘，当庭播放光盘），用以证明我单位接到报修电话后，及时与质保施工单位负责人联系，并告知1101业主，与施工方互通电话，处理保修相关事宜，我方已履行了报修协调职责。原告质证称对该证据不清楚。被告李雅琴对证据真实性有异议，对证明的问题有异议，不能确定对方通话是孟庆好，也不是2014年2月21日当时录的，不能排除物业公司和施工单位商量好之后在录音这样的情况，录音中没有我方的谈话。本院认为，因该录音系事后录音，通话对方也未到庭作证，故本院对该证据不予采信。
9、照片一组，用以证明1101室室内积水的状况、清水管线的状况、清水阀门处于打开状态、墙壁水迹线，证明水是从水管出口处流出，还有我方及时到场处理问题的证据。原告质证称其不清楚。被告李雅琴对证据真实性有异议，对证明的问题有异议，拍照过程我方没有参与，确定不了照片在哪拍的。物业公司并没有及时处理，从第二被告提供的证据8中体现2014年2月22日七点钟，孟庆好就知道跑水，物业公司处理现场是在八点左右。本院认为，结合被告李雅琴提交的跑水现场录像，能够确认照片系在跑水现场所拍，故本院对该组证据予以采信。
10、证人刘某某出庭作证。证明跑水现场清水管线和阀门状况，现场积水情况，清完水后试水的状况。
11、证人王某某出庭作证。证明跑水现场清水管线和阀门状况，现场积水情况，清完水后试水的状况，并有2月21日他和施工队及时沟通的情况。
经质证，原告对该两名证人作证不清楚。被告李雅琴对两名证人的证人证言真实性有异议，证人是被告大庆石油管理局工作人员，又是直接处理跑水事故的经手人，于公于私都与本案有厉害关系，证人出庭作证是受单位领导指派，是履行职务行为，所以证人证言只相当于当事人陈述。因该两名证人系跑水现场的直接见证人，且二人证言与原、被告所述跑水情况相吻合，故本院对该两名证人的证人证言予以采信。
本案开庭审理，经过对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：
原、被告分别向大庆油田房地产开发有限责任公司购买了大庆市让胡路区创业城1001室、1101室住宅，并均于2013年12月2日办理交房手续。2014年2月22日，原告到家时发现被告家创业城1101室跑水将原告家中设施浸泡，造成损失，经本院委托大庆市价格事务所对原告李荣贵位于大庆市让胡路区创业城1001室住宅因跑水造成的损失及修复费用进行鉴定，经庆价评字（2014）第51号价格鉴定评估报告确定金额为25920元。现原告要求二被告赔偿房屋损失25920元、鉴定费778元、精神及医药损失费用3000元、交通及车辆燃油费1770元、房屋租赁费5000元。
另查明，2014年2月21日，被告李雅琴的儿子刘朝晖曾于当日下午带领装修工人和朋友去创业城1101室查看，刘朝晖认为厨房上水管松动需要维修，故打电话给大庆油田矿区服务事业部物业管理四公司报修，物业为被告方进行了维修协调工作，联系了大庆油田房地产开发有限责任公司的维修工人孟庆好，后在维修工人没有到达的情况下，刘朝晖等人离开了创业城1101室。2014年2月22日早上，发现被告的房屋跑水，大庆石油管理局下属单位大庆油田矿区服务事业部物业管理四公司员工将位于楼道的阀组间打开，将1101室清水总阀门关闭，跑水停止。
又查明，被告李雅琴方提供的跑水现场录像与被告大庆石油管理局提供的现场照片能够互相印证，跑水部位系被告李雅琴家中厨房的上水管线，跑水时其家中厨房上水管线的清水阀门处于打开状态，跑水的主要原因系1101室厨房上水管线的阀门未关。
又查明，经证人刘某某、王某某与被告大庆石油管理局陈述2014年2月21日下午，原告及被告李雅琴房屋所处的创业城处于停水状态。
又查明，原告及被告李雅琴购买创业城房屋所签订的商品房买卖合同范本中，第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：水、暖、电：2013年12月31日。
又查明，由大庆市房产管理局监制的大庆市商品住宅质量保证书中规定，创业城住宅在正常使用情况下，给排水管道、设备安装保修期为二年，保修单位为大庆油田房地产开发有限责任公司。被告大庆石油管理局作为乙方与甲方即创业城小区的建设单位大庆油田房地产开发有限责任公司签订了前期物业服务合同，合同第3.5条中规定，共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务（包含：共用部位、二次供水系统、排水系统、消防系统、避雷系统、公共照明、弱电系统、升降系统）；各系统在保修期内保养、维修服务由甲方负责，并由甲方组织施工，甲方在此期间负责部门为创业城项目部。
又查明，被告李雅琴申请对1101室跑水原因进行鉴定，鉴定机构无法对此项请求做出鉴定。
本院认为：一、原、被告购买的位于大庆市让胡路区创业城1001室、1101室住宅已于2013年12月2日办理交房手续，交房时买房人就应对房屋内部设施、水暖电等进行验收，交房后买房人对于房屋内部设施有维护的谨慎注意义务。在被告李雅琴方提供的录像以及被告大庆石油管理局提供的照片中，厨房上水管线阀门处于打开状态，是导致跑水的重要原因，被告李雅琴作为房主，对房屋内的设施并未尽到谨慎注意的义务，故原告李荣贵因跑水所受的损失被告李雅琴应当承担。二、在房屋买、卖双方签订的商品房买卖合同第十四条中，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的水、暖、电在2013年12月31日就达到使用条件。在交房后，依据常识，为达到供水条件，楼道阀组间内的清水总阀门应处于常开状态，且原告方作为住户也陈述交接房屋时，大庆油田房地产开发有限责任公司就会把楼道阀组间的外部清水总阀打开让买房人试水，以后一直是打开的。2014年2月22日，1101室厨房上水管线跑水时，物业四公司员工将楼道1101室的清水总阀门关闭才将跑水止住，可以确认，跑水之前楼道中的清水总阀门一直处于开启状态，正常供水。被告李雅琴方虽主张该清水总阀门系常闭状态，用水需向物业申请，但被告大庆石油管理局不予认可，且被告李雅琴并未提供证据证明，故本院不予支持。三、位于楼道阀组间的清水总阀门一直处于打开状态，但2014年2月21日之前1101室并未跑水，在被告李雅琴儿子2014年2月21日下午去1101室查看后的第二天就跑水，据证人王瑞、刘菊花及被告大庆石油管理局的陈述，2014年2月21日下午，创业城5区处于停水状态，故在被告李雅琴的儿子去查看水管线的当时，1101室应是停水状态，故虽然厨房上水管线的阀门被打开，但未有跑水发生。四、关于被告大庆石油管理局是否应当承担赔偿责任，2014年2月21日被告李雅琴的儿子对房屋内的供水管线进行了查看，认为厨房上水管线松动需要维修，故与大庆石油管理局下属单位物业四公司联系，物业四公司已经尽到了维修协调义务。且跑水的主要原因系1101室厨房上水管线的阀门未关，大庆石油管理局既无维修义务也并未导致跑水事故的发生，故对于原告要求大庆石油管理局承担赔偿责任的主张不予支持。五、关于原告要求的房屋所受损失25920元、鉴定费778元，本院依法予以支持。关于精神及医药损失费用3000元、交通及车辆燃油费1770元，于法无据，故不予支持。关于房屋租赁费5000元，原告房屋虽因跑水受损，但依据鉴定所列出的受损部位，并无居住的安全隐患，能够正常使用，故原告租赁房屋属扩大损失，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告李雅琴赔偿原告李荣贵房屋损失25920元、鉴定费778元。此款于判决生效之日十日内一次性付清。
二、驳回原告对被告大庆石油管理局的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币882元及邮寄费22元由被告李雅琴承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。
本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。
审 判 长 宋 玉 庆
代理审判员 杨阳人民陪审员张延风
二〇一五年一月十二日
书 记 员 陈 兵
附适用法律条文：
《中华人民共和国侵权责任法》
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。