杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭下民初字第723号
原告杭州杨家村经济合作社。
法定代表人王天才。
委托代理人施晓聪。
被告陈达喜。
原告杭州杨家村经济合作社（以下简称杨家村经合社）诉被告陈达喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年4月7日立案受理后，依法由代理审判员周菁晖独任审判，于2009年5月8日公开开庭进行了审理。原告杨家村经合社的委托代理人施晓聪、被告陈达喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨家村经合社诉称：原被告双方于2008年7月依法签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告所建的汇丰街三层楼2－3层及底层中间楼道用作经营浴室。原告按合同约定，依法履行了自己的义务，但被告却未按合同要求及时支付租金，并拖欠了部分水电费。原告多次催讨，但被告至今未付。故起诉请求：1.依法判令被告支付房屋租金314373.23元（暂计至2009年5月27日）、水电费55665.80元、违约金83921.66元，合计453960.69元；2.依法终止双方签订的租赁合同；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告陈达喜辩称：1.原告在2009年1月18日将被告水电都停掉了，被告多次跟原告反映希望恢复，但是原告一直没有给被告恢复，造成被告至今没有办法经营。对此，如能跟原告继续合作，由被告继续经营，希望原告能因为4个月停水停电，租金适当减少。至于违约金，主要是原告的原因产生，并不是被告的责任。2.水电费方面，被告这里整幢楼的都是从被告这里接出的，被告向原告反映，但是原告一直没有解决。3.对于终止合同，如果后面任何事情都不需要被告负责，终止合同被告没有意见。
原告杨家村经合社为证明自己诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据材料：
1.租房协议1份，欲证明房屋租赁的事实；
2.承诺书1份，欲证明拖欠租金的事实；
3.水电费明细1份，欲证明拖欠水电费的事实。
被告陈达喜为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据材料：
水电费通知单1份，欲证明水是几户一起用的，但是都算在被告表上，都要被告来承担相关的费用。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
（一）原告提交的证据：被告对证据1没有异议；对证据2真实性没有异议，但是当时被告经营的浴室一直停业，在10月份开业，原告要求被告先支付再开，不然原告不让开，所以被告为了经营才签订的；对证据3有异议，因为下面1楼门面房水电费都计算在被告承包的浴室使用的水电费中。（二）被告提交的证据：原告认为月份和水电费用都与原告提交的一致，用户名被告提交的证据上面是季卫新，是原来和陈达喜合伙的，后来转让份额给陈达喜，但是当时表是用季卫新名字开的。本院认为，被告对原告提交的证据1、2无异议，故予以确认；原告提交的证据3与被告提交的证据月份与金额均能对应，且被告亦认可从季卫新受让份额的事实，故对两证据载明的水电费予以确认，对被告所述该水电费包含其他租户的证明内容不予确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：2008年7月28日，杨家村经合社与陈达喜签订《租房协议》，约定杨家村经合社将其所建的汇丰路三层楼2-3层及底层中间楼道出租给陈达喜经营浴室，租期5年，自2006年7月28日至2011年7月28日止。第一年年租金440460.8元，第二至五年年租金503529.92元。房租半年支付一次，下半年须提前一个月支付，先付后用，逾期或拖欠房租，杨家村经合社有权给予终止协议，并给予停电、停水处理。自来水及水电费每月按杨家村经合社通知标准及时支付。双方还对租赁房屋面积、办理证照、装潢等事项进行了约定。2008年10月13日，陈达喜与经营浴室的另二个合伙人向杨家村经合社出具承诺书，承诺康丰浴室积欠杨家村经合社租金446529.9元，2008年10月13日付10万元，2008年10月30日前付10万元，2008年11月15日前付10万元，2008年12月30日前付清全部房租，每月付清水电费。后陈达喜支付了30万元房租，其余部分及此后的房租未付。2008年3月至12月陈达喜共欠水电费55665.8元。2009年1月18日，杨家村经合社将出租房屋的水电关停。
本院认为：原告杨家村经合社与被告陈达喜签订的《租房协议》，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵照履行。合同约定，房租每半年支付一次，先付后用，若陈达喜拖欠房租，杨家村有权给予终止协议。陈达喜2008年10月13日承诺于12月30日付清所欠租金446529.90元，后仅支付了其中的30万元，剩余部分的租金和此后的租金至今未付。现杨家村经合社要求终止双方的租房合同，应予支持。合同终止前，涉诉房屋仍由陈达喜占有使用，陈达喜仍应支付租金。陈达喜称因杨家村自2009年1月18日起采取停水停电措施，故相应的租金应减少。本院认为，一方面，双方在合同中约定，在陈达喜未按期支付房租的情况下，杨家村经合社有权给予停电、停水处理。陈达喜在签订合同时，即应当知晓未按期支付租金应承担不利后果。陈达喜拖欠租金，在承诺的期限内亦未能支付完毕，已影响杨家村经合社合同目的的实现。故杨家村经合社停水停电的行为是根据合同约定，行使其催收租金的权利；另一方面，陈达喜承租涉诉房屋系用于经营浴室，由于浴室经营对水电的特殊依赖性，杨家村经合社采取停水停电措施后，陈达喜承租的浴室实际已不可能经营，合同目的亦难以实现。在此情况下，要求陈达喜全额承担租金，有违公平原则。因此，综合本案案情，本院酌情确定杨家村采取停水停电措施后，自2009年1月28日至5月27日的租金由陈达喜按原租金标准的80%承担，计134274.64元。陈达喜迟延支付租金，理应承担违约责任，但杨家村经合社所主张的违约金83921.66元，系依据合同约定的，在陈达喜无法经营而申请提前终止协议的情况下须承担的相当于2个月房租的违约金。现终止协议系杨家村经合社依据合同行使的权利，故杨家村经合社依据该约定计算违约金不当。本院酌情确定陈达喜迟延支付的租金，按每日万分之二点一的标准承担违约金，其中拖欠的2009年1月27日之前的租金146529.9元，自承诺支付的次日即2008年12月31日计算至判决之日共计178日，违约金为146529.9×0.00021×178＝5477.29元；2009年1月28日至2009年5月27日租金134274.64元，自2009年1月28日计算至判决之日共计150日，违约金为134274.64×0.00021×150＝4229.65元。杨家村经合社所主张的水电费用，系陈达喜承租期间使用水电而产生，理应由陈达喜支付。陈达喜称，杨家村经合社所主张的水电费用，还包含其他租户使用的水电费，但未能提供有效证据证明，故不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十一条第（七）项、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告杭州杨家村经济合作社与被告陈达喜于2008年7月28日签订的《租房协议》的权利义务终止；
二、被告陈达喜于本判决生效之日起十日内支付原告杭州杨家村经济合作社租金280804.54元；
三、被告陈达喜于本判决生效之日起十日内支付原告杭州杨家村经济合作社违约金9706.94元；
四、被告陈达喜于本判决生效之日起十日内支付原告杭州杨家村经济合作社水电费55665.8元；
五、驳回原告杭州杨家村经济合作社其他诉讼请求。
案件受理费8109元，减半收取4054.5元，由原告杭州杨家村经济合作社负担962.5元，被告陈达喜负担3092元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费8109元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。
代理审判员 周菁晖
二〇〇九年六月二十六日
书 记 员 杨 帆