北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺民初字第08107号
原告（反诉被告）北京元丰中汇商贸有限责任公司，住所地北京市顺义区李桥镇任李路沿河段166号，组织机构代码67428121-6。
法定代表人万正强，董事长。
委托代理�夏全利，北京合川（天津）律师事务所律师。委托代理人韩静，北京美信律师事务所律师。
被告（反诉原告）中工美工艺美术文化公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区海特饭店6019，组织机构代码10114394-0。
法定代表人杨晓峰，总经理。
委托代理人史学军，北京市富华邦律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京元丰中汇商贸有限责任公司（以下简称元丰公司）与被告（反诉原告）中工美工艺美术文化公司（以下简称中工美公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周益独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）元丰公司之委托代理人夏全利、韩静，被告（反诉原告）中工美公司之委托代理人史学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告元丰公司诉称：
原告与被告于2013年2月1日签订了《租赁协议》，协议约定被告承租原告�于北京市顺义区李桥镇×号的厂房、土地及其他配套设施，租赁期限从2013年2月24日起至2016年2月23日止，租金标准为年租金65万元整（大写：陆拾伍万元整），租金支付方式为年付，于起租日7日前支付下一期一年的租金。原告按照约定交付了租赁房屋，在租赁合同存续期间被告向工商行政管理部门申请办理生产家具企业的营业执照，因其申请事项不符合北京市产业政策而未获批准，故根据租赁协议被告应在2014年2月17日前支付下一年房租，但被告仅付了两个月的租金至2014年4月23日。根据租赁协议及双方约定，被告应提前7日支付2014年4月24日后的下期租金，但被告经过多次催要至今仍未支付。另外，被告以搭建及改建宿舍为由，在向原告支付租金时直接扣除了2.5万元的搭建及改建宿舍房盖的费用，但被告并未按照约定搭建及改建宿舍，并且被告在未经原告同意的情况下为安装公司招牌在原告的房屋屋顶上钻孔，严重破坏了租赁房屋屋顶的安全。综上，被告的上述行为已经构成严重违约。根据《中华人民共和国合同法》的规定及双方签订的《租赁协议》的约定，原告为维护其合法权益，特诉请人民法院，请求判令：1.确认双方于2013年2月1日签订的《租赁协议》于2014年5月9日解除，被告应立即腾退位于顺义区李桥镇×号的房屋及场地；2.被告给付原告2014年5月9日前欠付的租金28493.12元；3.被告按每日1780.82元的标准给付原告自2014年5月10日起至实际腾退之日止的占有使用费；4.被告返还原告给付的25000元搭建及改建宿舍房盖费用；5.被告将破坏的屋顶恢复原状（诉讼中，原告将其诉讼请求变更为：1.确认双方于2013年2月1日签订的《租赁协议》无效，被告立即腾退位于顺义区李桥镇×号的房屋及场地；2.被告给付自2013年2月24日至2014年4月23日期�的占有使用费758333元；3.被告按照合同约定的日租金1780.82元的标准，给付原告自2014年4月24日起至被告实际腾退房屋及场地之日止的占有使用费；4.被告返还原告给付的25000元搭建及改建宿舍房盖费用；5.被告赔偿其破坏房屋屋顶、烘干房的损失40000元。）。
被告中工美公司辩称：
双方于2013年2月1日签订的《租赁协议》对合同双方具有法律约束力。2014年5月8日，元丰公司发出《解除租赁合同通知书》，通知决定于2014年5月8日正式解除《租赁协议》。中工美公司当日即函复，由于元丰公司无法出具租赁房屋的规划许可证、房产证，致使中工美公司拟设立的分公司工商无法注册，严重影响公司的正常经营，造成了很大损失，要求元丰公司赔偿中工美公司因此遭受的损失，即行政处罚损失和投入费用损失。一、中工美公司只有在双方协商一致或法院判决后才能腾退房屋。中工美公司根据《租赁协议》使用厂房，其使用权受法律保护。二、元丰公司所诉2014年4月24日至2014年5月8日前的租金26712.30元，中工美公司有权不予支付。双方在2014年2月18日达成一致，同意暂付二个月租金，在二个月内办理完工商注册事项，租金付至2014年4月23日。2013年8月20日，北京市工商行政管理局顺义分局李桥工商所因无照经营作出责令改正通知书。2014年4月15日，工商局顺义分局企业监督科到工厂检查，责令停止经营。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。在元丰公司无法提供符合工商注册要求的房屋情况下，中工美公司不予支付。三、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条的规定，元丰公司所诉2014年5月8日后至实际腾退之日的占有使用费，中工美公司不予支付。四、元丰公司所诉返还其给付25000元厂区宿舍建设费，无事实法律依据。2013年11月10日，由于变压器损坏，工厂停电，无法生产办公，征得元丰公司同意更换新的变压器，中工美公司垫付25000元，并予厂区改造。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。变压器是出租方保障厂房使用的基本条件，当然应由出租方元丰公司承担维修费用。五、元丰公司房屋屋顶自身有损坏漏雨，安装公司招牌是正常行为。在租赁厂房屋顶上安装公司招牌，展示公�形象，是公司的正常活动。在合同终止时可交由元丰公司继续使用。在屋顶上打孔是为了安装招牌，是公司的正常的经营行为，因该活动是正常活动，无需单独征询元丰公司的同意，所以中工美公司也并未征询元丰公司的意见，元丰公司对此也没有提出异议。中工美公司在2013年7、8月份就已经打孔安装十个大字的招牌，约四十个孔。中工美公司认可双方签订的《租赁协议》合法有效，也同意解除该协议，中工美公司要求法院判决解除。中工美公司确实于2013年5月9日收到元丰公司发出的解除通知书，中工美公司现同意腾退涉诉场地及房屋，但需要一个合理的期限。中工美公司对于元丰公司第二项诉讼请求主张的租金计算方式及欠付租金数额认可，对于第三项诉讼请求占有使用费的计算方式也无异议，按照合同约定日租金确为1780.82元。双方在第五条约定的搭建及改建�舍房盖费用确为25000元，中工美公司在支付第一年租金时就已经扣除了该25000元，后中工美公司部分搭建及改建宿舍房盖大概花费20000元。对于屋顶中工美公司不同意恢复原状，但中工美公司可以将安装在房顶的招牌保留由元丰公司继续使用。中工美公司坚持认为双方签订的《租赁协议》有效。本案《租赁协议》所租赁的是属于农村集体所有土地上房屋及场地，不能机械照搬适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。该解释第一条规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。本案房屋及场地，其土地属于村民委员会，土地使用权经政府确权给元丰公司。元丰公司以该司法解释第二条规定“出租人就未取�建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”来认定无效，属于理解适用法律错误。农村规划区的案件可以参照，但不能机械教条。《租赁协议》的标的既包含厂房，又包含场地，不同于日常的生活住宅用房屋租赁，其租赁范围超出了房屋，如果认定房屋租赁无效，那么场地租赁是否无效？该司法解释的适用不能涵盖场地的范围。房屋与土地密切关联，不能认为房屋租赁无效而场地租赁有效。集体建设用地厂房可以办理工商注册，不能一律认定无效。北京市工商行政管理局《投资办照通用指南及风险提示》第六选择企业住所时应注意哪些问题中指出：房屋位于农村地区暂未取得房产证的，可提交《乡村规划建设许可证》或《临时乡村规划建设许可证》复印件并加盖单位公章，也可提交乡镇政府出具的证明文件。租赁的房屋及场地虽然没有房产证，但通过提交乡镇政府出具的证明文件，也可以办理注册。农村房屋虽存在权利瑕疵，但可以通过政府证明弥补。
反诉原告中工美公司反诉称：
2013年2月1日，双方签订《租赁协议》，中工美公司租用北京市顺义区李桥镇×号厂房，该厂房只有京顺集用（2010）划企字第00005号集体土地使用证，无房屋所有权证，租赁期限从2013年2月24日起至2016年2月23日止。中工美公司在租地拟设立分公司，安排家具生产和仓储基地。中工美公司2013年2月1日向北京市工商行政管理局顺义分局提出申请注册，企业名称：中工美工艺美术文化公司北京分公司，预核通知书为：京顺名称予核（内）字（2013）第0015551号。随后向李桥镇政府提交《企业设立登记申请书》，镇政府经贸科工作人员曾到企业了解情况，并说明此事已上会，但未通过。名称核准于2013年8月1日到期，中工美公司于2013年8月23日再次递交注册申请，企业名称：中工美工艺美术文化明氏家具分公司，预核准通知书为：京顺名称予核（内）字（2013）第0126406号。再次向李桥镇政府提交《企业设立登记申请书》，至今未得到批复。2013年9月13日，北京市人民政府发布了《北京市2013-2017年清洁空气行动计划》，对家具生产等小型污染行业实行综合整治。顺义区环境保护局实行严格的建设项目环境保护审批，对无土地使用证、规划许可证、房屋所有权证的项目一律不予环评，分公司无法办理注册。2013年8月20日，北京市工商行政管理局顺义分局李桥工商所、2014年4月15日分局企业监督科到租地厂房现场检查，因未办理营业执照被行政处罚。2014年1月15日，中工美公司就无法完成公司注册严重影响正常生产经营问题及变压器问题，特向元丰公司总经理发函说明。2014年2月7日，双方对租赁协议的履行约定，甲方协助乙方二个月内办理工商注册，租金改为二个月支付一次，如二个月内无法办理工商注册，再行协商。2014年5月8日，元丰公司致函中工美公司，通知解除租赁合同，完全回避了出租方的义务。当日中工美公司即回复元丰公司，要求元丰公司承担因不能提供房屋所有权证等手续的违约责任，承担中工美公司因工商、消防行政处罚和先期投入的费用损失约30万元，并提出友好协商和平解决。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第6条规定，“从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？实践中应区分以下情形处理：（1）因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，承租人依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定主张解除租赁合同，并要求出租人承担违约责任的，应予支持。”“租赁合同存续期间发生的租金，可以根据承租人是否实际使用租赁房屋、租赁房屋瑕疵是否影响承租人实际经营、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素酌情予以减免。”根据上述法律规定，元丰公�应减少租赁期间租金的50%，应减少租金数额为325000元。该项费用在判决解除协议时应由元丰公司退还。因中工美公司投入改造费用330375.15元，该损失应由元丰公司赔偿。反诉原告反诉请求为：1.判令反诉被告返还反诉原告2013年2月24日至2014年2月23日期间的租金325000元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失330375.15元；3.判令反诉被告支付反诉原告违约金162000元；4.诉讼费由反诉被告负担。
反诉被告元丰公司就反诉辩称：
元丰公司不同意中工美公司的全部反诉诉讼请求。元丰公司已经按照合同约定履行了交付租赁标的物的义务。元丰公司没有为中工美公司办理或协助中工美公司办理注册分公司进行工商营业执照登记的义务，是中工美公司在合同履行过程中超范围经营，增加其生产家具经营范围，擅自改变租赁物的使用用途要求注册生产家具的分公司。中工美公司在签�合同时是清楚了解租赁物的现状及性质，元丰公司提供的租赁厂房及场地按照签订合同时双方营业执照的经营范围是可以正常开展经营活动及注册公司，租赁物在使用上不存在不能办理营业执照的行政管理限制，是因中工美公司要求注册生产家具经营企业并未达到环保要求等自身原因造成其无法办理营业执照。中工美公司主张租赁物存在瑕疵，要求减免房租无事实依据。中工美公司未按照协议约定支付租金，元丰公司有权依据协议单方解除合同，中工美公司应当自行承担合同解除后的法律后果，包括元丰公司并不认可的基础设施改造损失和违约金。中工美公司要求元丰公司承担损失及违约金无合同及法律依据。中工美公司自认能够办理营业执照，反而证明其要求减免租金的反诉请求没有事实依据。
经审理查明：
涉诉场地座落于顺义区李桥镇×号，面积为6527.16平�米，登记的土地使用权人为元丰公司，该土地上房屋建筑面积为4742.02平方米。
2013年2月1日，元丰公司（甲方）与中工美公司（乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方同意将其合法拥有的位于顺义区李桥镇×号的房屋及场地租赁给乙方使用，乙方承租使用面积6527.16平方米，房屋面积为4742.02平方米；租赁期限自2013年2月24日起至2016年2月23日止；房屋及场地租金每年人民币65万元，包括院内场地、房屋以及全部水电暖等配套设施，其中包括250KW变压器一台专供乙方使用；付款方式为每次付一年租金，并于起租日7日之前一次性付清下一年租金；甲方负责承担搭建及改建宿舍房盖费用，乙方自行设计施工；乙方在租赁区域内不准建永久性建筑，如建合同到期后产权归甲方所有。双方均认可涉诉房屋未取得建设工程规划许可证，亦未取得房屋产权证书。
中工美公司于2013年2�24日进入涉诉房屋及场地并予以使用，中工美公司给付元丰公司2013年2月24日至2014年4月23日期间的租金733333.4元。双方均认可中工美公司给付的租金已扣除《租赁协议》中约定由元丰公司承担的搭建及改建宿舍房盖费用25000元。中工美公司认可其并未搭建及改建宿舍房盖，该项费用未发生。
关于中工美公司租赁涉诉房屋及场地的用途，元丰公司称根据营业执照的经营范围双方口头约定为家具销售及仓储，中工美公司则表示为家具生产及仓储。中工美公司称其在签订《租赁协议》后，就向工商行政管理部门申请以涉诉房屋及场地为住所注册分公司，但未获批准，其于2013年6、7月就知晓涉诉房屋及场地无法设立分公司，此后其将该情况告知元丰公司，元丰公司答应协助其注册分公司，故其于2013年8月23日再次以涉诉房屋及场地申请注册分公司，但至今没有通过核准。元丰�司称其无义务协助中工美公司注册分公司，但同意在其能力范围内协助中工美公司办理工商注册手续，并主张其于2014年1月才知晓中工美公司要在涉诉房屋及场地处注册分公司。中工美公司认可在签订《租赁协议》时其营业执照中的经营范围并不包含生产家具。
诉讼中，中工美公司坚持认为《租赁协议》有效，并称由于无法办理营业执照，致使其无法正常经营，合同目的不能实现，应当解除双方签订的《租赁协议》，其同意腾退涉诉房屋及场地。中工美公司称在《租赁协议》无效的情况下，其要求元丰公司全额返还已付租金，且占有使用费应当按照租金标准的一半来给付，并称协议无效是由于元丰公司的过错导致。元丰公司表示在《租赁协议》无效的情况下，其同意返还中工美公司已付租金，并同意就此在本案中一并处理，其主张协议无效是由于双方过错导致。
元丰公司称中工美公司在未经其同意的情况下，将承租房屋的屋顶打了四十个大孔，严重破坏屋顶安全及使用，并就此提交照片打印件予以证明。中工美公司对照片打印件的真实性予以认可。中工美公司以辩解理由表示其对此不同意恢复原状。中工美公司将租赁标的物中的烘干房改装为淋浴房，中工美公司称改装经过元丰公司同意，同意以淋浴房现状返还给元丰公司，不同意恢复原状。元丰公司不认可改装经其同意。元丰公司称由于中工美公司拒绝恢复屋顶及烘干房原状，故其要求中工美公司赔偿损失40000元，该损失系其自行酌定，并表示就此不申请鉴定。
诉讼中，为支持其辩解及反诉请求，中工美公司提交如下证据：
1.中工美公司于2014年4月2日向李桥镇政府出具的情况汇报复印件，证明分公司二次申请注册情况，中工美公司请求镇政府帮助协调完成注册。该情�汇报的部分内容为：…我公司拟在该厂区内建立家具生产和仓储基地…但因北京市政府及环保局关于北京市城市功能定位调整而产生的政策调整问题，我公司设立分公司的程序在环境影响评价过程中存在一定困难…。
2.责令改正通知书，证明中工美公司分公司于2013年8月20日被责令停止经营活动。该通知书的部分内容为：“中工美公司北京家具分公司：经查，你（单位）在未领取营业执照的情况下，擅自从事木制家具加工的经营活动，…构成了无照经营的行为…现责令你（单位）立即停止经营活动…。”
3.现场笔录，证明2014年4月15日顺义工商分局到企业进行再次查处。
4.建设项目环境保护行政许可服务指南，证明涉诉租赁标的物没有建设规划许可证及房屋所有权证无法取得建设项目环境保护审批许可，在未取得建设项目环境保护审批许可的情况下，无法办理营业执照。
5.2014年1月15日中工美公司出具的致函，证明因工商无法注册给中工美公司实际经营造成严重影响，变压器属于基础设施，应由元丰公司维护。
6.费用清单及发票、收条一组，证明中工美公司投入基础设施改造、装饰装修及维修费用330375.15元。中工美公司对该组证据中票据的密码均不同意刮开，称其知晓相应的法律风险和后果。中工美公司称该部分费用包含：生产设备供电、照明系统用料即电路改造费用60217.15元，办公室、宿舍暖气和锅炉改造安装费用30800元，车间用电安装、调试人工费26000元，车间玻璃修补费16591元，淋浴房改造、厂区宿舍改造费用10000元，展厅隔断、顶、内墙、外墙、地面处理费用40000元，防水工程费用13160元，厨房设备及用品用具采购费用7493元（无对应票据），消防设施费用5000元（无对应票据），新建厕所材料及人工费用3624元（无对应�据），车间厂房玻璃费用5000元（无对应票据），水泵及水井维修费用6400元，变压器维修费用25000元，屋顶漏雨家具损坏维修费50000元（无对应票据），运费31090元（无对应票据）。中工美公司称水泵、水井和变压器系其正常使用中损坏，非人为破坏，应由元丰公司维修，但元丰公司拒绝维修，所以由其维修。
7.企业名称预先核准通知书三份，证明中工美公司拟在涉诉场地成立家具生产分公司，向工商行政管理局申请名称预先核准，并得到核准通知书。
对上述证据，元丰公司的质证意见如下：
1.不认可证据1的真实性、合法性、关联性和证明目的，称其对此不知情。
2.认可证据2的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，称被责令停止经营活动的主体并非缔约主体。
3.认可证据3的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的。
4.不认可证据4的真实性、合法性、�联性和证明目的。
5.认可证据5的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，称其交付的变压器在中工美公司使用期间损坏，中工美公司应当更换变压器并承担费用。
6.认可证据6中涉及水泵、水井维修发票号码为05835501（金额4600元）、05835503（金额1580元）的发票以及涉及变压器维修发票号码为04796327的发票（金额23760元）的真实性、合法性，不认可该组证据其余部分的真实性、合法性，不认可该组证据的关联性和证明目的，并称水泵、水井和变压器由中工美公司使用损坏，应由中工美公司自行承担修复费用。
7.认可证据7的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，称中工美公司能否设立分公司与合同是否能够履行无关。
诉讼中，中工美公司曾申请对涉诉房屋及场地内设施装修改造现值进行鉴定，后其撤回鉴定申请，并表示其知晓相应的风险和后果。
审理中�元丰公司提出财产保全申请，本院作出（2014）顺民初字第08107号民事裁定书，裁定：冻结中工美公司名下存放于中国工商银行的财产，限额三十六万元，期限六个月。元丰公司为此交纳保全申请费5000元。
上述事实，有本院庭审笔录、询问笔录、《租赁协议》、照片打印件、工商银行业务凭证、集体土地使用证、（2014）顺民初字第08107号民事裁定书、3张发票（发票号码分别为05835501、05835503、04796327）等证据在案佐证。
本院认为：
元丰公司与中工美公司签订的《租赁协议》，虽系双方当事人的真实意思表示，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉诉房屋未取得建设工程规划许可证，而房屋占涉诉土地面积比例较大，房屋亦不能独立于土地使用权之外，结合《租赁协议》约定之内容，本院认定双方所签订之《租赁协议》应属无效，对双方当事人不具有法律约束力。中工美公司主张《租赁协议》有效的辩解意见，本院不予采纳。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。在《租赁协议》无效的情况下，元丰公司应将中工美公司已付的租金全部予以返还。因中工美公司实际占有使用涉诉房屋及场地，其应当给付元丰公司占有使用费。由于双方在《租赁协议》中并未明确约定租赁房屋及场地的用途，且双方就此在诉讼中亦未能达成一致意见，而中工美公司并未提交充分证据证明元丰公司知晓其租用涉诉房屋及场地系用于家具生产及仓储，根据中工美公司的自认，其于2013年6、7月即知晓涉诉房屋及场地无法办理工商注册登记�续，但其至本案法庭辩论终结时仍占有使用，故中工美公司要求按照租金标准的一半给付占有使用费，依据不足，本院不予采信。元丰公司请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费，于法有据，本院予以支持。中工美公司同意腾退涉诉房屋及场地，故本院对元丰公司要求中工美公司腾退涉诉房屋及场地的诉讼请求，予以支持。关于搭建及改建宿舍房盖费用，在元丰公司已经按照《租赁协议》约定的租金标准要求中工美公司给付占有使用费的情形下，其再行主张该部分费用，于法无据，本院不予支持。
合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院考虑中工美公司作为承租人应当在承租房屋及场地时尽到谨慎注意义务，而元丰公司作为出租人应当对租赁标的物情况较承租人有更充分的了解，故本院�定双方对合同无效均有过错。元丰公司主张中工美公司在承租房屋的屋顶打了四十个大孔造成屋顶损坏，且中工美公司将租赁标的物中的烘干房改装为淋浴房亦构成破坏，但该建设及改装行为，并非中工美公司的故意破坏行为，在元丰公司对其主张之损失不申请鉴定，且其自身对涉诉协议无效有过错的情形下，本院对其要求中工美公司赔偿屋顶、烘干房损失的诉讼请求，不予支持。
出租人应当履行租赁物的维修义务。根据《租赁协议》的约定，元丰公司应向中工美公司提供水电暖等配套设施。现元丰公司并未提交证据证明系中工美公司不当使用造成水泵、水井及变压器损坏，在中工美公司已提交证据证明其对该部分予以维修的情况下，应由元丰公司承担维修费用，维修费用限额以中工美公司提交的该部分发票载明的金额为准。对于中工美公司主张之其余经济损失，因元丰公司不予认可，而中工美公司对此并未提交有效证据予以证明，亦不申请对涉诉房屋及场地内设施、装修改造现值进行鉴定，且考虑到其对涉诉协议无效亦有过错，本院对其该部分请求，不予支持。因涉诉协议无效，中工美公司要求元丰公司支付违约金，依据不足，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）北京元丰中汇商贸有限责任公司与被告（反诉原告）中工美工艺美术文化公司于二○一三年二月一日签订的《租赁协议》无效；
二、被告中工美工艺美术文化公司于本判决生效之日起十五日内腾退位于顺义区李桥镇×号的房屋及场地给原告北京元丰中汇商贸有限责任公司；
三、被告中工美工艺美术文化公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京元丰中汇商贸有限责任公司二○一三年二月二十四日至二○一四年四月二十三日期间的占有使用费七十五万八千三百三十三元；
四、被告中工美工艺美术文化公司于本判决生效之日起七日内按日给付原告北京元丰中汇商贸有限责任公司自二○一四年四月二十四日起至其实际腾退顺义区李桥镇×号的房屋及场地之日止的占有使用费，每日一千七百八十元八角二分；
五、原告（反诉被告）北京元丰中汇商贸有限责任公司于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）中工美工艺美术文化公司租金七十三万三千三百三十三元四角；
六、反诉被告北京元丰中汇商贸有限责任公司于本判决生效之日起七日内赔偿�诉原告中工美工艺美术文化公司维修费用二万九千九百四十元；
七、驳回原告北京元丰中汇商贸有限责任公司的其他诉讼请求；
八、驳回反诉原告中工美工艺美术文化公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三千八百八十九元，由原告北京元丰中汇商贸有限责任公司负担四百八十八元（已交纳），由被告中工美工艺美术文化公司负担三千四百零一元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费五千九百八十七元，由反诉原告中工美工艺美术文化公司负担五千七百一十三元（已交纳），由反诉被告北京元丰中汇商贸有限责任公司负担二百七十四元，于本判决生效之日起七日内交纳。
财产保全申请费五千元，�被告（反诉原告）中工美工艺美术文化公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 周 益
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 叶丽芳