上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第156号
上诉人（原审被告）上海大茗律文化发展有限公司，
法定代表人＊＊，总经理。
委托代理人王兆冬，上海中夏旭波律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海浦东星河湾房地产开发有限公司，
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人xx，女，上海金色紫都房地产有限公司工作人员。
上诉人上海大茗律文化发展有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第32074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，2012年9月26日，上海浦东星河湾房地产开发有限公司（以下简称星河湾房产公司、甲方）与上海大茗律文化发展有限公司（以下简称大茗律公司、乙方）签订《房屋租赁合同》。合同第一条“房屋情况”约定：甲方将坐落于上海市xxxxxxx北侧一、二楼（见附件二）（以下简称系争房屋）出租给乙方，甲、乙双方确认系争房屋计租面积为1，216.x6平方米，该租赁房屋的租金、管理服务费或其他根据房屋面积计算的款项均以本款约定的计租面积计算。合同第三条“租赁期限及房屋交付”约定：租赁期限自2013年9月1x日起至2019年9月14日止，装修免租期自2012年10月1x日起至2013年9月14日止，甲方同意于2012年10月1x日前将房屋交付给乙方先行装修，甲方向乙方交付该房屋应提前x个工作日发出书面交房通知，交房通知应载明该房屋的具体交付日期，乙方应于该交房期限前，付清根据本合同规定乙方于该房屋交付时应支付的所有款项，否则甲方无义务将该房屋交付给乙方，乙方应于该房屋交付通知书记载的房屋交付日或之前签署《经营管理守则》和甲方另行要求签订的其他文件，……，在交付当日，乙方应全面检查该房屋，如乙方认为房屋不符合交房标准，则应当场提出需要整改的要求，甲方应当进行维修使该房屋符合交房标准并再次通知乙方并发出交房通知书，如乙方认为该房屋符合交房标准，则应与甲方共同签署《交房标准》，《交房标准》为房屋交付的标志，该交接书一经签署，则视为甲方已经按照本合同约定完成该房屋向乙方的交付，房屋使用交接书所载的房屋交付日即为该房屋之实际交付日，免租期及租赁期自该日起开始计算。合同第四条“租金、支付方式和限期”约定：以固定租金（按租赁面积）计算，自2013年9月1x日至2016年9月14日，月租金为人民币（下同）8x，478.x4元，自2016年9月1x日至2019年9月14日，月租金为93，989.39元。租金每月支付一次，先支付后使用，首期租金支付时间为2013年9月1x日。自2013年9月1x日起乙方应于每月的x日前，向甲方付清租金，甲方在收到租金后的十个工作日内开具正式发票给乙方。合同第五条“押金和其他费用”约定：本合同签署生效后10个工作日内，乙方应向甲方支付相当于首年两个月租金的房屋押金170，9x7.08元，甲方收取押金后应向乙方开具收款凭证，因乙方迟延支付租金而产生的违约金、损害赔偿及其他相关费用，甲方可在押金中扣除，并且乙方同意，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后x天内补足，否则乙方即构成违约，甲方有权单方解除合同。租赁期届满本合同终止（或本合同提前解除）时，乙方已按本合同规定的标准交还了该房屋、办妥以该房屋为注册或使用地址的相关变更手续或注销登记（如适用）以及其他各类批文和证照的变更或注销（如适用）手续、不再拖欠任何物业管理服务费及公共事业费等费用，甲方应在同时满足上列条件后一个月内将押金扣除乙方拖欠费用的剩余部分无息返还乙方。乙方使用该房屋所发生的电费（包括但不限于照明、设备及空调）由乙方自行承担，在租赁期间的电费以1.x0元／度结算，水费以3.70元／立方米结算，该押金不包含装修恢复押金，装修恢复押金由乙方与物业管理部门另行协商收取。2013年4月1x日至201x年9月14日的物业管理费为6元／平方米／月，即每月为7，299.36元，201x年9月1x日至2019年9月14日为10元／平方米／月，即每月为12，16x.60元。乙方应于每月的x日前，向甲方（或甲方指定的物业管理部门）付清下个月的物业管理服务费。合同第七条“房屋返还时的状态”约定：除甲方同意乙方续租外，乙方应最迟于租赁期满日后1x日内将该房屋交还甲方，逾期交还房屋，则每逾期一天乙方除应向甲方支付原日租金的两倍作为违约金外，还应承担该房屋在占用期间内的物业管理服务费、水、电等一切其他费用，如逾期1x日乙方仍未将房屋交还给甲方，视为乙方放弃对该房屋及房屋内遗留物品的一切权利，甲方可以自行拆除乙方的装饰装修及清理乙方的遗留物，且乙方放弃向甲方就装修及遗留物主张赔偿责任，同时甲方有权要求乙方支付恢复原状的所有费用。合同第十一条“解除本合同的条件”中约定：乙方逾期不支付租金或管理服务费等费用累计超过30日的，甲方可书面通知解除合同，违反合同一方，应向对方支付相当于当年度六个月租金的违约金。合同第十二条“违约责任”中约定：乙方逾期或不足额支付房租、管理服务费或其他应付费用超过30天的，甲方有权单方面解除本合同，停止向乙方供水、供电，并有权要求乙方支付相当于当年度六个月租金的违约金。合同“补充条款”中约定：乙方享有的装修免租期自2012年10月1x日起至2013年9月14日止，上述装修免租期包含在本协议的租赁期内，乙方应自装修免租期届满之次日起支付租金。若该房屋延迟交付，则装修免租期相应顺延，装修免租期内，乙方无须支付租金，但应支付其他费用。乙方若要对该房屋进行装修工程（包括但不限于乙方对房屋进行内部装修、分隔、修建、改建或安装、更换设备、装置），其设计图纸应取得甲方和／或商业街管理部门等事先书面同意。本合同所定交房日期以实际甲方交付物业之日起计算。合同附件二“房屋平面图”中显示大茗律公司承租的系争房屋包括xxxxxxx号一层的200平方米和x号二层的1，016.x6平方米。
2012年11月9日，星河湾房产公司、大茗律公司及相关物业公司签署《商业街商铺钥匙交接单》，内容为：大茗律公司申请开业装修，现由商业运营部及物业公司于2012年11月9日移交x号铺位钥匙一把给大茗律公司，本商铺经营户清楚明白铺位钥匙交接只作为甲方场地具备移交条件、供乙方进场进行装修前申报的准备工作用途，乙方承诺将根据甲方要求提供相关装修图纸、装修单位的证照及资质证书并经甲方审核通过、书面确认后方可开始所有的装修施工。如星河湾房产公司、物业公司未书面确认有关装修图纸，大茗律公司擅自施工，星河湾房产公司等有权责令大茗律公司停工并承担违约责任。
2012年11月23日，大茗律公司向星河湾房产公司提交《申请提前施工承诺书》一份，内容为：“因工期紧张的原因，我公司需要对商铺进行基础的前期装修工程，由于仍在进行图纸审批，施工许可证未批出，我公司承诺承租的系争房屋自领取商铺钥匙之日起进入装修期，在《二次装修施工许可证》未出具之前，只进行商铺一楼和二楼的基础装修，但二楼的钢结构和重新砌墙必须由星河湾相关部门审核确认后方可施工……。”
2013年11月12日，星河湾房产公司向大茗律公司发出《解除合同通知函》，告知大茗律公司因其在2012年11月9日进行钥匙交接等房屋交付手续后，未按合同约定支付装修期费用及免租期物业管理费用，未按时支付租金，经多次催促未理会，所以自本函到达之日起，双方的《房屋租赁合同》解除，大茗律公司应在收到本函后十五日内将系争房屋内的物品清空恢复原状并交还星河湾房产公司，同时结清拖欠钱款。
2013年11月21日，大茗律公司函复星河湾房产公司，不同意解除双方的租赁合同，提出星河湾房产公司未与大茗律公司办理正式交付房屋手续属于违约，计租面积与实际面积不符，二楼区域装修等申报方案至今未批复等，大茗律公司不支付租金系因星河湾房产公司违约造成。
2014年1月9日，系争房屋的物业管理公司案外人xxxxxx服务有限公司上海分公司（以下简称物业公司）向大茗律公司发出《关于搬迁清场的函》，告知大茗律公司将于2014年1月1x日对系争房屋实施停水、停电和封门的处理。
2014年1月17日，大茗律公司根据星河湾房产公司出示的《缴费通知书》支付了一次性收取的装修期管理费、消防泄水费、审图费、装修施工许可证费用、装修期水电费、截止至2013年12月31日的物业管理服务费、截止至2014年1月7日的水电费共计121，823.66元。
2014年x月13日，物业公司再次向大茗律公司发出《关于搬迁清场的函》，告知大茗律公司将于2014年x月16日零时零1分对系争房屋实施停水、停电的处理。
2014年x月13日，大茗律公司支付物业公司9，623.x0元，物业公司财务凭证备注为“水电费3-x”。
2014年x月30日，星河湾房产公司向大茗律公司发出函件一份，告知大茗律公司双方已经处于解约状态，要求大茗律公司结清相关费用并附清单一份。
2014年8月2日，星河湾房产公司提起本案诉讼。
原审审理中，星河湾房产公司请求判令大茗律公司：1、立即从系争的本市xxxxxxx商铺搬出；2、支付2013年10月9日至2013年11月12日拖欠的租金96，719.xx元；3、支付逾期付款违约金共计x12，871.24元；4、支付2013年11月28日至实际搬出系争房屋之日止的房屋使用费，按月租金8x，478.x4元的两倍计算；x、承担诉讼费。
大茗律公司辩称，2012年11月9日双方签署了《钥匙交接单》，其只接收了x号铺位钥匙一把，该交接单只作为星河湾房产公司场地具备移交条件，供大茗律公司做进场装修前申报的准备工作之用，之后双方没有签署《交房标准》，故星河湾房产公司认为其在2012年11月9日将系争房屋交付给大茗律公司没有事实依据。由于星河湾房产公司没有交付系争房屋，大茗律公司无需支付租金，故星河湾房产公司以大茗律公司拖欠租金为由解除合同理由不成立。根据合同法规定，星河湾房产公司应当催告并给予合理期限，如大茗律公司仍未履行，星河湾房产公司才可以解除合同，故星河湾房产公司行使合同解除权程序违法。大茗律公司支付物业管理费是向案外人支付，星河湾房产公司无权要求大茗律公司支付物业管理费。大茗律公司实际占用一楼商铺的面积为200平方米，商铺实际使用面积为160平方米，2014年x月16日开始星河湾房产公司已经对系争房屋停水停电，故租金只能按30%计算，截至2014年7月27日大茗律公司应付占用费为89，29x.36元，星河湾房产公司计算的租金与物业管理费均有误。故请求驳回星河湾房产公司的诉请。
审理中，星河湾房产公司对其诉请明确为：1、大茗律公司逾期支付租金超过34天，逾期支付管理费超过6个月，根据合同第11.2.6条、第12.3.6条的约定，其享有合同解除权。大茗律公司已于2013年11月12日收到星河湾房产公司的解除合同通知函，故要求法院确认双方的租赁合同于2013年11月12日解除，大茗律公司迁出系争房屋；2、大茗律公司支付2013年10月9日至2013年11月12日的租金96，719.xx元［合同约定租金8x，478.x4元／月，2013年10月9日至2013年11月8日的租金为8x，478.x4元，2013年11月9日至2013年11月12日的租金为11，241.01元（8x，478.x4元×12月÷36x天×4天）］；3、根据合同第11.2条约定，解除合同违约金标准是6个月的租金，大茗律公司应支付解除合同违约金x12，871.24元；4、星河湾房产公司于2013年11月12日发出合同解除函，根据合同第7.2条约定，星河湾房产公司给予大茗律公司1x天的搬离宽限期，故大茗律公司应支付从2013年11月28日起至实际迁出之日止的房屋使用费，按8x，478.x4元／月的标准计算；x、根据合同第7.2条约定，逾期交还房屋的违约金标准为日租金的两倍，现星河湾房产公司仅主张以日租金的标准计算逾期交还房屋违约金，从2013年11月28日计算至实际迁出之日，按照月租金8x，478.x4元标准计算。2014年1月星河湾房产公司发出停水停电通知后，只停了半天，2014年x月16日之后确实对大茗律公司停水停电至今。
大茗律公司则提出，根据其向星河湾房产公司提供的《申请提前施工承诺书》，星河湾房产公司于2012年11月23日交付房屋，故应该从2013年10月23日开始计租。由于双方没有办过交房手续，交付房屋面积没有进行过确认，对物业管理费的计算标准双方存在争议，故大茗律公司没有支付物业费。星河湾房产公司计费单上的水电费计算标准也与合同不符。星河湾房产公司发出解除合同通知函时，大茗律公司逾期支付租金只有20天，没有超过30天，大茗律公司确实于2013年11月12日收到了解除合同通知函，但星河湾房产公司无权行使合同解除权，大茗律公司不同意解除合同，也不同意迁出系争房屋。星河湾房产公司主张欠租的时间起点有误，应该从2013年10月23日开始计租。2013年10月23日至2013年11月12日的租金大茗律公司确实没有支付，具体欠租金额大茗律公司不清楚。由于大茗律公司不存在违约事由，故不同意支付解除合同违约金。如果大茗律公司确实需承担违约责任，星河湾房产公司主张的违约金标准过高，大茗律公司应该支付的逾期付款违约金为9，240元（日租金2.31元×逾期20天×实际使用面积200平方米）。星河湾房产公司主张2013年11月28日至实际迁出之日止的房屋使用费的时间段无异议，但2014年x月之前物业公司停水停电两次，2014年x月16日之后停水停电至今，故使用费应当按照月租金的30%计算。大茗律公司不同意解除合同，也不同意支付逾期交还房屋的违约金。
原审认为，系争房屋系经相关部门批准建设，并经公安机关核准门牌号码。双方就系争房屋签订的《房屋租赁合同》属当事人双方真实意思表示，真实有效，双方均应按约全面履行合同。
对于双方争议的系争房屋交付时间问题。根据大茗律公司于2012年11月23日向星河湾房产公司出具的《申请提前施工承诺书》，大茗律公司已经确认x号铺位自领取商铺钥匙之日起进入装修期，星河湾房产公司于2012年11月9日向大茗律公司交付了x号铺位（系争房屋）的钥匙，故2012年11月9日应是星河湾房产公司交付系争房屋的日期，并从该天起计算装修免租期至2013年10月8日。星河湾房产公司认为大茗律公司应从2013年10月9日开始支付租金的观点，原审法院予以采纳。大茗律公司逾期不支付租金或管理服务费累计超过30天的，星河湾房产公司有权行使合同解除权。截至2013年11月12日，大茗律公司逾期支付租金超过了30天，故星河湾房产公司于2013年11月12日行使合同解除权符合合同约定，对星河湾房产公司要求确认双方于2012年9月26日签订的《房屋租赁合同》于2013年11月12日解除的诉请，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。系争租赁合同解除后，大茗律公司应迁出系争房屋，对大茗律公司不同意迁出系争房屋的观点不予采纳。对于租金的计算，双方在合同中对计租面积确认为1，216.x6平方米，租金确认采用固定租金的方式，对大茗律公司认为租金应该按照其现实际装修使用的面积计算的观点，不予采纳。现星河湾房产公司要求大茗律公司支付2013年10月9日至2013年11月12日期间的租金96，719.xx元符合合同约定，对此诉请予以支持。因合同解除系大茗律公司违约所致，故星河湾房产公司有权要求大茗律公司按照合同约定支付解除合同违约金，但考虑到合同中约定的违约金标准过高，故根据大茗律公司的请求结合本案实际情况予以酌情调整为200，000元。系争租赁合同中没有关于房屋使用费的约定，星河湾房产公司现主张的使用费与违约金均应属于合同解除后大茗律公司实际占用系争房屋所造成的损失范畴，而星河湾房产公司主张的使用费和违约金金额均参照原租金标准，两倍的租金就大茗律公司占用系争房屋给星河湾房产公司可能造成的损失而言相对过高，故酌情确定使用费与违约金的标准为128，217.81元／月。同时，由于该期间物业公司对系争房屋有停水停电的行为，所以相关使用费（违约金）应区别计算。大茗律公司提出2014年x月之前系争房屋停水停电两次，从2014年x月16日起至今系争房屋一直处于停水停电的情形，而现有证据仅能证明星河湾房产公司曾于2014年1月1x日对系争房屋采取了停水停电措施等且未保持持续状态，但从2014年x月16日起相关物业公司的停水停电措施持续至今，客观上已影响系争房屋的实际使用，故原审法院确认从2013年11月28日起至2014年x月1x日的房屋使用费（违约金）按照128，217.81元／月的标准计算，从2014年x月16日起至实际迁出之日止的房屋使用费（违约金）按照38，46x.34元／月的标准计算。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，于二○一四年十一月二十四日作出判决：一、上海浦东星河湾房地产开发有限公司与上海大茗律文化发展有限公司签订的《房屋租赁合同》于2013年11月12日解除；二、上海大茗律文化发展有限公司应于判决生效之日起十日内从坐落于上海市xxxxxxx北侧一、二楼房屋中迁出，将上述房屋返还上海浦东星河湾房地产开发有限公司；三、上海大茗律文化发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海浦东星河湾房地产开发有限公司至2013年11月12日止的租金96，719.xx元；四、上海大茗律文化发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海浦东星河湾房地产开发有限公司自2013年11月28日起至实际迁出时止的房屋使用费（违约金），其中从2013年11月28日起至2014年x月1x日止按照128，217.81元／月的标准计算，从2014年x月16日起至实际迁出之日止按照38，46x.34元／月的标准计算；五、上海大茗律文化发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海浦东星河湾房地产开发有限公司解除合同违约金200，000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22，x9x元，减半收取计11，297.x0元，由上海浦东星河湾房地产开发有限公司3，7x4.x0元，上海大茗律文化发展有限公司负担7，x43元。
判决后，大茗律公司不服，上诉于本院，诉称：1、原审判决认定基本事实不清。本案系房屋租赁合同纠纷，星河湾房产公司则应对系争房屋系合法建筑承担举证责任，现星河湾房产公司提供的房地产权证未载明房屋建筑面积，而其仅提交了系争房屋的建设工程规划许可证、建设工程竣工验收备案证书，但未提供建设工程规划验收合格证，而根据最高院相关司法解释的规定，出租人以未按照建设规划许可证规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同应为无效。2、星河湾房产公司基于自身原因欲收回系争房屋，处心积虑在大茗律公司逾期支付租金一天之后即发出解除合同通知书，且不允许大茗律公司补交租金，但对其他业主却仅发催收租金的函件。诚实信用原则系民法的重要原则，维持合同的相对稳定、促进交易也是立法所趋，星河湾房产公司作为大型企业应对此起表率作用。由此，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人星河湾房产公司辩称：系争租赁合同合法有效，不同意大茗律公司的上诉诉请，原审判决正确，请求二审法院依法维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，星河湾房产公司于2012年1月10日取得系争房屋所属工程的《建设工程竣工验收备案证书》，于2012年6月1日取得系争房屋所属工程的《上海市建设工程竣工规划验收合格证》。
二审审理中，大茗律公司主张系争房屋现已由星河湾房产公司实际控制并进行装修，根据装修进度，星河湾房产公司应是在2014年9月至10月期间进场控制系争房屋。对此，星河湾房产公司确认其已于2014年12月底实际收回系争房屋，故不再坚持原审判决主文第二项即大茗律公司迁出并返还系争房屋的履行内容，为便于法庭计算，其自愿确认大茗律公司实际占用系争房屋的使用费计算至一审判决宣判之日即2014年11月24日止。
另，大茗律公司在二审中明确表示对原审判决主文所涉金额本身不持异议。
本院认为，根据本案查明的事实，大茗律公司逾期支付相应费用达到双方约定的合同解除条件，故星河湾房产公司发函通知其解除系争租赁合同并要求其承担合同解除的相应违约责任，并无不当，就此原审法院也已阐述了相关理由，本院予以认同且不再赘述。就大茗律公司在二审时对系争房屋产权及系争租赁合同效力所持异议，因星河湾房产公司在签订系争租赁合同之前已经取得系争房屋所属工程的相关竣工验收证明，故对大茗律公司该异议，本院不予采纳。就大茗律公司关于星河湾房产公司解约行为有违诚信原则的主张，鉴于系争租赁合同的解除系由于大茗律公司未履行支付租金这一承租人主要义务所致，且在双方发生争议后大茗律公司亦未有表示履约诚意的相应行为，故大茗律公司在自身履约存在重大瑕疵的情况下主张守约方星河湾房产公司违反诚信原则，实属无理，本院对此当不予采纳。因大茗律公司对原审判决主文所涉金额本身并不持异议，故原审法院判令大茗律公司承担租赁合同解除后的相关费用等并无不当，本院对此予以维持。二审审理中，星河湾房产公司确认其已实际收回系争房屋，并表示不再坚持原审判决主文第二项的执行内容，此系星河湾房产公司合理处分自身权利，并无不当，本院对此予以准许。就计算大茗律公司占用系争房屋使用费的截止日期，大茗律公司称星河湾房产公司自2014年9月至10月期间已实际收回系争房屋，但对此其并未提供相应证据证实，现星河湾房产公司自愿表示房屋占用费计算至原审判决宣判之日即2014年11月24日止，该主张尚属合理，本院对此亦予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第32074号民事判决主文第一、第三、第五项；
二、撤销上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第32074号民事判决主文第二、第四项；
三、上海大茗律文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海浦东星河湾房地产开发有限公司自2013年11月28日起至2014年11月24日止的房屋使用费（违约金），其中从2013年11月28日起至2014年x月1x日止按照人民币128，217.81元／月的标准计算，从2014年x月16日起至2014年11月24日止按照人民币38，46x.34元／月的标准计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计人民币11，297.x0元，由上海浦东星河湾房地产开发有限公司负担3，7x4.x0元，由上海大茗律文化发展有限公司负担7，x43元。二审案件受理费人民币16，309元，由上海大茗律文化发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一五年一月三十日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……