宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬鄞民初字第1393号
原告（反诉被告）：宁波卓安进出口有限公司。住所地：宁波市鄞州区天童南路***号（宁波侨商大厦**楼）。
法定代表人：夏静芳，该公司总经理。
委托代理人：龚永茂，北京大成（宁波）律师事务所律师。
委托代理人：张斌，北京大成（宁波）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：超竣电器制造（奉化）有限公司。住所地：奉化市经济开发区四明东路。
法定代表人：叶泰海，该公司董事长。
委托代理人：蔡祖红，浙江红邦律师事务所律师。
原告宁波卓安进出口有限公司为与被告超竣电器制造（奉化）有限公司合同纠纷一案，于2014年7月23日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理。被告在答辩期限内提起反诉，本院准许与本诉合并审理。本案于2014年9月28日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人龚永茂、张斌，被告的委托代理人蔡祖红到庭参加诉讼。审理中，双方当事人要求庭外和解，但未果。本案现已审理终结。
原告宁波卓安进出口有限公司起诉称：2011年9月16日，原、被告签订购股协议书一份，双方约定被告将其认购的位于宁波市鄞州区南部商务区天童南路555号宁波侨商大厦16楼（合计1534.82平方米）办公用房产权股份6股转让原告，出让费用共计11511150元，分四次付款；被告承诺在2012年3月31日前协调领出房产证，如在约定时间内无法领取的，从2012年4月1日起按照已收款以银行同期贷款利率支付利息；原告对地下车库享有与其他股东平等分配的权利，原告不得放弃地下车库的权利等。原告按约支付购股款共计9511150元，而被告未在2012年3月31日前协调领出房产证，原告直至2013年9月16日才领取房屋权属证书。被告逾期办理房屋权属证书导致原告不能用该房产融资，造成巨大经济损失。原告于2012年7月16日向宁波市侨商会支付地下车库购买款182万元，而直至2014年2月17日才领取到车位，存在资金占用损失。综上，请求判令：1.被告赔偿原告逾期办理房产证利息270750.74元（以9511150元为基数按照银行同期贷款年利率5.6%计算自2012年4月1日至同年9月30日）；2.被告赔偿原告逾期办理房产证利息损失554817元（以9511150元为基数按照银行同期贷款年利率6%计算自2012年10月1日至2013年9月15日）；3.被告赔偿原告地下车库款损失180953.49元（以182万元为基数按照银行同期贷款年利率6.15%计算自2012年7月16日至2014年2月17日）。
被告超竣电器制造（奉化）有限公司答辩兼反诉称：1.双方签订购股协议书及原告于2013年9月16日领取涉案房屋权属证书属实。但涉案房屋办证主体系建设单位即宁波市侨商会，其为各会员争取相应的优惠政策而延后办理。被告对办证事宜既无职责，也无决定权，逾期领取房产证的利息不应由被告承担。即使被告需承担利息，原告支付至侨商会的648万元系建房集资款，被告未收取，应扣除648万元后计算。2.双方约定在2012年9月30日前仍无法领取房产证的，协议自行终止，但届时双方未终止协议，对相关责任亦未作约定。原告主张的2012年10月1日至2013年9月15日期间逾期领取房产证利息损失，无合同依据，且涉案房屋是否用于融资贷款与本案无关。原告主张该期间的利息损失，根据权利义务对等原则，原告该期间占用涉案房屋应支付被告房屋使用费。3.地下车库及地锁安装是原告成为侨商会会员后可享有的权利，支付款项是原告对应的义务，且被告未收取该款项，原告主张的地下车库款利息损失与被告无关。4.协议约定原告在领取房产证起一周内支付余款200万元，未如期支付余款的，每延误1日，按农业银行同期贷款利率向被告支付利息，如原告连续30天以上未付的，按照农业银行同期贷款利率双倍向被告支付滞纳金。现原告未按约支付余款200万元，应按照约定承担逾期付款的违约责任。综上，要求驳回原告的诉讼请求，请求判令：1.原告赔偿被告逾期付款利息（滞纳金）230137元（以200万元为基数，按照中国农业银行同期贷款年利率6%计算自2013年9月24日至同年10月23日的利息，按照中国农业银行同期贷款年利率6%的2倍计算自2013年10月24日至2014年9月23日的滞纳金）；2.原告支付被告办公用房占有使用费754211元（以1.4元／平方米／天标准计算自2012年10月1日至2013年9月16日）。
原告宁波卓安进出口有限公司针对被告的反诉答辩称：被告未明确告知原告宁波市侨商会为争取相应优惠政策而延后办理各会员房产证，也未和原告进行协商。协议约定被告应于2012年3月31日前协调领出房产证，现被告未如期领出房产证，故无权依据协议要求原告支付逾期付款利息（滞纳金）。双方未约定房屋占有使用费，且协议书已实际履行，不存在房屋占有使用费。综上，要求驳回被告的反诉请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．购股协议书1份，拟证明双于2011年9月16日签订协议约定各自权利义务的事实；
2．结算票据、收款收据、农业银行业务回单、收条各1份（复印件），拟证明原告已支付被告办公用房股权出让费9511150元的事实；
3．国有土地使用证、房屋所有权证各3份及侨商大厦各业主《产权证》领取表1份（复印件），拟证明原告于2013年9月16日取得涉案房屋权属证书的事实；
4．广发银行进账单（2012年7月16日）1份，拟证明原告于2012年7月16日向宁波市侨商会支付182万元地下车库购买款及于2014年2月17日领取地下车位的事实。
被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．购股协议书、交房手续各1份，拟证明双方于2011年9月16日签订协议书，当日办理交房手续，原告一直使用涉案房屋的事实；
2．委托书1份，拟证明按照购股协议书的约定税费应由原告承担，双方协调后被告承诺原告应缴纳的税费从转让余款中支付，被告已经弥补原告迟延办理房产证损失的事实；
3．房屋租赁合同3份（复印件），拟证明原告在2012年10月1日至2013年9月16日期间占用涉案房屋，应参照涉案房屋同地段同类型的房屋租金（1.4元／平方米／天）计算房屋占有使用费以赔偿被告损失的事实。
上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见和本院认证意见如下：原告提供的证据1，被告无异议，本院予以认定。原告提供的证据2，被告无异议，但认为其中648万元系原告成为宁波市侨商会会员后付至宁波市侨商会的建房集资款项。因被告对该证据无异议，本院予以认定，关于双方就648万元性质的争议，本院认为，648万元系原告依协议书约定支付至被告指定账户，是出让费的一部分，故对被告的异议不予采纳，对原告已支付被告办公用房股权出让费9511150元的事实予以确认。原告证据3，被告无异议，本院予以认定，并对原告于2013年9月16日领取侨商大厦16楼（实际楼层15层）房屋权属证书的事实予以确认。原告证据4，被告对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。被告证据1，原告无异议，本院予以认定，并对原告自2011年9月16日一直使用涉案房屋的事实予以确认。被告证据2，原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为协议书对税费承担有明确约定，且（2014）甬鄞民初字第888号案件已就税费承担作出判决，被告弥补原告损失的说法不成立。本院对该证据真实性予以认定，关于被告欲证明的内容，本院认为，该证据不足以证明双方曾协商被告有关税费的承担系弥补原告迟延办理房产证损失，故对原告的异议予以采纳。被告证据3，原告有异议，认为未提供原件，且被告关于房屋占有使用费的主张无依据，本院认为，被告证据3系复印件，原告有异议，本院不予认定，关于被告主张房屋占有使用费是否有依据，将于说理部分综合阐述。
本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：
2011年9月16日，原、被告签订购股协议书一份，双方约定被告将其拥有的坐落在宁波市鄞州区南部商务区天童南路555号宁波侨商大厦16楼（6股）合计1534.82平方米的产权转让原告，出让费共计11511150元，分四次付款，第一次于本协议生效当日支付200万元至被告指定宁波市侨商会账户、第二次于2011年9月21日前支付448万元至被告指定宁波市侨商会账户、第三次于2011年9月23日之前支付3031150元、第四次于领取房产证起一周内支付余款200万元，如原告能如期领取房产证，但未如期向被告支付转让余款200万元的，每延误1日，原告按农业银行同期贷款利率向被告支付利息，如原告连续30天以上未付200万元，原告按照农业银行同期贷款利率双倍向被告支付滞纳金；侨商大厦属于侨商会会员企业自筹资金联合建房，现已竣工验收并正在安排审计和协调为各股东办理房产证事宜；原告自支付转让款9511150元之日起即成为侨商大厦股东，享有股东权利；地下车库原告享有与其他股东平等分配车库的权利，原告不得放弃取得车库的权利等。双方于协议书第五条明确约定：“关于侨商大厦《房产证》申领事宜1.双方特别约定：侨商大厦16楼《房产证》甲方（被告）承诺：争取于2012年3月31日前协调领出，如果在此约定时间内无法领取《房产证》，从4月1日起甲方（被告）按已收款和农业银行同期贷款利率向乙方（原告）支付利息；2.如果甲方（被告）到2012年9月30日前仍然无法领取《房产证》，本协议自行终止，甲方（被告）承担以下责任：A.将乙方（原告）已经支付的9511150元足额退还乙方（原告）；B.甲方（被告）同时按照9511150元本金，按农业银行同期贷款利率向乙方（原告）支付利息；C.甲方（被告）还要承担乙方（原告）对侨商大厦16楼的固定装修费。”同日，双方办理了交房手续，涉案房屋由原告使用。原告依约支付被告转让款9511150元。2012年7月16日，原告向宁波市侨商会支付地下车库购买款182万元。2013年6月3日，被告出具委托书一份，同意涉及侨商大厦16楼办理房产证缴税事宜暂由原告从卖房尾款中支付，待房产证办出后，双方依照合同和鄞州地税缴税规定统一结算。同年6月5日，原告向宁波市侨商会支付税费1152151.17元，其中代原告支付税费950773.35元。2013年9月16日，原告领取侨商大厦16楼（实际楼层15楼）办公用房的所有权证和国有土地使用权证。
本院认为：原、被告签订的购股协议书系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。在协议书第五条中，被告承诺争取于2012年3月31日前协调领出侨商大厦16楼房产证，如在此约定时间内无法领取房产证，从4月1日起被告按已收款和农业银行同期贷款利率支付原告利息；如被告到2012年9月30日前仍然无法领取房产证，本协议自行终止。现原告未在2012年9月30日之前领取涉案房屋权属证书，故原告要求被告按约支付2012年4月1日至同年9月30日期间逾期办理房产证利息270750.74元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
当事人协商一致，可以变更合同。原、被告双方约定如被告到2012年9月30日前仍然无法协调领取房产证，协议自行终止，被告承担退还已付款、支付利息和承担固定装修费的责任。但截止2012年9月30日，被告未协调领取涉案房屋权属证书，亦未按约履行还款、支付利息和装修费的义务，原告也未行使权利要求被告履行上述协议终止后被告应承担的义务。且被告出具委托书同意涉案房屋房产证缴税事宜暂由原告从卖房尾款中支付，原告向宁波市侨商会支付税费，并于2013年9月16日领取了涉案房屋所有权证和国有土地使用权证，双方以实际行为变更了合同中协议自行终止的约定。关于原告以被告逾期办理房产证违约导致其不能用该房产融资存在经济损失为由，要求被告按已付款为基数赔偿自2012年10月1日至2013年9月15日期间利息损失554817元的诉讼请求。本院认为，首先，原告以自己的行为放弃主张协议终止、被告承担约定责任，而选择继续履行协议，但双方关于2012年10月1日以后涉案房屋权属证书的领取时间和各自应承担的责任并无约定，原告的该主张无合同依据；其次，原告未提供证据证明主张的经济损失客观存在及存在的损失系未及时领取房产证所致，应承担举证不能的不利后果，且利用房产融资并非系基于购股协议书必然产生的可期待利益；再次，双方在协议书中明确侨商大厦属于侨商会会员企业自筹资金联合建房，现已竣工验收并正在安排审计和协调为各股东办理《房产证》事宜，涉案房屋权属证书自协议签订二年后领出也非被告原因导致。故原告要求被告按已付款赔偿自2012年10月1日至2013年9月15日期间逾期办理房产证利息损失554817元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
关于原告要求被告赔偿地下车库款损失180953.49元的诉讼请求，被告抗辩支付地下车库款系原告相关权利对应的义务，与其无关。本院认为，协议约定被告转让的是宁波侨商大厦16楼（6股）合计1534.82平方米的产权，双方并未约定地下车库款的承担及支付，且协议约定原告自2011年9月22日起成为侨商大厦股东，享有与其他股东平等分配车库的权利，原告于2012年7月16日向宁波市侨商会支付地下车库购买款系原告该权利对应的义务，故本院采纳被告的该抗辩意见，原告要求被告赔偿地下车库款损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
关于被告依据约定主张原告逾期支付剩余购股款200万元的利息（滞纳金）230137元的诉讼请求，原告抗辩称逾期付款利息（滞纳金）支付的前提是原告“如期领取《房产证》”即2012年3月31日前领取房产证，而被告未在约定时间内协调领出房产证，无权主张逾期付款利息（滞纳金）。本院认为，首先，双方关于余款200万元逾期支付的利息（滞纳金）的约定，系在“乙方（原告）能如期领取《房产证》，但未如期向甲方（被告）支付转让余款200万元”的前提下，而被告未按约使得原告在2012年3月31日前领取到房屋权属证书属实；其次，双方以自己的行为变更协议终止的约定，选择继续履行协议，但双方关于2012年10月1日以后涉案房屋权属证书的领取时间和各自应承担的责任并无约定，故被告依据约定要求原告支付逾期付款利息（滞纳金）的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于被告主张2012年10月1日至2013年9月16日期间的办公用房使用费，本院认为，双方依据协议书于2011年9月15日办理交房手续，2012年9月30日，涉案协议书未自行终止，原告可依据协议书约定继续使用涉案房屋，故被告要求原告支付2012年10月1日至2013年9月16日期间办公用房使用费754211元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、限被告超竣电器制造（奉化）有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告宁波卓安进出口有限公司逾期办理房产证利息270750.74元；
二、驳回原告宁波卓安进出口有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告超竣电器制造（奉化）有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本诉案件受理费13859元，由原告宁波卓安进出口有限公司负担10131元，被告超竣电器制造（奉化）有限公司负担3728元；反诉案件受理费6821.5元，由被告超竣电器制造（奉化）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 凌碧波
代理审判员 黄晓燕
人民陪审员 李富国
二〇一五年二月二十八日
代书 记员 王夕雷