广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河市民一终字第293号
上诉人（一审原告）：莫献荣，广西华锡集团工贸公司退休工人。
委托代理人：吴海晖，广西金城江律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：韦玉秀，个体户。
委托代理人：韦春和，广西铁义律师事务所律师。
上诉人莫献荣因房屋买卖合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2014）金民初字第91号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月25日立案受理后，依法组成由审判员祝贺担任审判长，审判员潘嘉芳和代理审判员谭学政参加的合议庭，于2014年10月17日公开开庭审理了本案。书记员苏嘉担任法庭记录。上诉人莫献荣及其委托代理人吴海晖，被上诉人韦玉秀及其委托代理人韦春和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年1月20日，原告莫献荣（甲方）与被告韦玉秀（乙方）签订《房屋转让协议》，约定：1、甲方将位于河池市青秀路28号二楼的一套房屋转让给乙方，房屋转让金为470000元，过户费37000元，共计507000元，由原告包办过户手续至被告户上，被告不再承担其他费用。2、乙方现付给甲方200000元，余款307000元由甲方负责办理房屋贷款手续到贷款发放下来付清。3、付完200000元甲乙双方开始办理过户手续，并且乙方直接拥有居住权。双方签订该《房屋转让协议》后，韦玉秀于同日向莫献荣支付了购房首付款200000元，莫献荣收款后向韦玉秀出具了收条，韦玉秀即入住该房屋。因诉争房屋后窗台下搭建有一砖混结构卫生间，韦玉秀遂要求莫献荣拆除卫生间后才继续履行房屋买卖合同。2013年4月28日，莫献荣（甲方）与韦玉秀（乙方）签订《房屋转让补充协议》，约定：1、甲方负责办理过户手续到乙方名下，在办理转让手续过程中，乙方应积极配合。2、乙方已先付甲方20万元房款给甲方并直接享有居住权，余下的307000元由甲方帮乙方办理贷款，待贷款下来后付清。3、甲方把大门口违章建造的厕所拆掉后立刻去办理二手房贷款，乙方应积极配合签字。4、若甲方不把厕所拆掉，乙方有权拒绝配合甲方办理贷款。5、待乙方的房产证下来后，甲方立刻办理贷款，乙方应积极配合，马上签字，尽快把余下房款还清。6、甲方在办理贷款中，乙方不得以任何理由和借口拒绝配合和签字，否则，甲方有权收回房屋并收取租金、赔偿违约金五万元。若甲方在办理房屋转让手续的过程中无任何理由终止本合同，同样承担相应的法律责任。2013年8月30日，莫献荣办理了房屋所有权过户手续，将诉争房屋过户至韦玉秀名下，房产证号为河房权证金城江字第××号。同年9月，莫献荣到银行咨询办理二手房贷款，但因故未能办理成功。2013年10月23日，莫献荣以自己已严格履行《房屋转让协议》约定的全部义务，在帮助办理贷款的过程中，韦玉秀以各种理由拒绝配合签字，又拒绝支付拖欠的房屋转让余款，韦玉秀严重违反《房屋转让协议》和《房屋转让补充协议》为由，提出解除该房屋转让协议，并于次日将《解除协议通知书》通过邮政EMS邮寄给韦玉秀，韦玉秀已签收该邮件。本案诉争房屋的土地使用权至今仍在莫献荣名下。另查明，韦玉秀在本案诉争房屋居住期间，共产生水电费1993.31元，该费用全部由莫献荣支付，韦玉秀已向莫献荣支付了水电费共478.22元。
一审法院认为：一、关于韦玉秀是否构成违约的问题。本案双方于2012年1月20日签订的《房屋转让协议》及2013年4月28日签订的《房屋转让补充协议》均是双方当事人对本案所涉房屋的买卖达成的协议，是双方的真实意思表示，协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行义务。合同成立后，韦玉秀依约向莫献荣支付了首付款200000元，莫献荣也依约拆除了门口的厕所、办理了房屋产权转移手续，并积极向银行办理二手房贷款，但未办理土地使用权转移手续。按照银行二手房贷款要求，贷款人应具备房屋所有权证和土地使用权证，才符合二手房贷款的要求，因莫献荣尚未将土地使用权证变更至韦玉秀名下，银行对韦玉秀的二手房贷款尚处审查条件阶段，不能进入到需当事人签字确认阶段，莫献荣也没有充分证据证明韦玉秀系故意拒绝配合办理二手房贷款，故韦玉秀尚未构成《房屋转让补充协议》中的“甲方在办理贷款中，乙方不得以任何理由和借口拒绝配合和签字”情形，莫献荣认为韦玉秀构成违约事实依据不足，其要求韦玉秀支付违约金50000元的诉讼请求不予支持。二、关于本案所涉的房屋转让协议是否应当解除，如解除，所涉房屋是否应当返还的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”当事人解除合同，应当符合上述法律规定的情形，本案莫献荣请求解除双方签订的《房屋转让协议》的理由是“韦玉秀故意拒绝办理二手房贷款，不想支付房屋转让余款”，但前文已述，韦玉秀未能办理二手房贷款的原因是不符合银行要求贷款的条件，并不是故意拒绝办理贷款，莫献荣也没有证据证明韦玉秀不想支付房屋转让余款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。莫献荣虽向韦玉秀发出了解除协议通知书，但其既没有提供《中华人民共和国合同法》第九十三条规定约定解除合同的条件已经成就的证据，也没有提供证据证明韦玉秀具有《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的法定解除情形，故莫献荣提出解除合同的理由不能成立，且韦玉秀在本案审理过程中和法院组织的调解中多次表示，愿意继续履行合同，继续积极配合向银行办理二手房贷款，若不能成功获得贷款，将愿意以现金方式支付剩余房款，本案房屋买卖协议仍具备继续履行、实现合同目的的可能性。为了维护市场经济秩序，保证合同的稳定性，对原告要求解除原、被告签订的《房屋转让协议》的请求不予支持。被告在本案所涉房屋居住系双方的协议约定，在协议未被解除的情况下，韦玉秀仍可以依照协议的约定，享有合同约定的相应权利，故对莫献荣要求韦玉秀将本案所涉房屋返还的诉请亦不予支持，但韦玉秀应积极支付剩余的房款。三、关于莫献荣请求韦玉秀支付房屋租金和水电费是否有事实和法律依据的问题。首先，韦玉秀支付了首付款200000元后，莫献荣依约将该房交与韦玉秀居住，韦玉秀对该房屋的居住是基于房屋买卖关系及双方协议的约定，现本案双方的房屋转让协议为有效合同，且依法不予解除，该协议处于继续履行状态，在该协议未被解除、撤销或宣告无效前，韦玉秀不需返还房屋给莫献荣，其居住该房屋亦无需交纳租金。因此，对莫献荣请求韦玉秀支付居住期间的租金不予支持。其次，本案所涉房屋的水电费开户户主均是莫献荣，韦玉秀入住后，该房屋的水电费交纳户主尚未变更，莫献荣仍以个人名义支付居住该房屋期间的水电费共计1993.31元，根据韦玉秀提交的证据证明其已向莫献荣支付过478.22元水电费，予以认可，但仍应向莫献荣支付水电1993.31元-478.22元=1515.09元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款之规定，判决：一、由被告韦玉秀支付居住河池市青秀路28号二楼的房屋期间（2012年1月20日至2013年12月20日）的水电费1515.09元给原告莫献荣；二、驳回原告莫献荣的其他诉讼请求；案件受理费1670元（原告已预交），由原告莫献荣承担1637元，由被告韦玉秀承担33元。
一审判决后，上诉人莫献荣不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。本案诉讼费全部由被上诉人承担。其主要理由有：一、本案办理二手房贷款的主要义务是被上诉人，房屋的所有权证和土地使用权证是在银行与被上诉人签订贷款合同后，才由上诉人去办理。一审时银行已多次表示，被上诉人没有固定工作和稳定的收入，还款能力及个人信誉较差，银行不愿意为其贷款。二、本案是房屋买卖合同纠纷，《房屋转让协议》中约定的“由上诉人帮被上诉人办理贷款，待贷款下来后付清”，该约定与房屋买卖合同的基本权利与义务不相吻合，是一条显失公平的无效条款。1、该条约定履行不能。被上诉人要向银行贷款，这只能是被上诉人与银行之间的事，是否能办理贷款与上诉人无关。2、该约定期限不明。能否办得贷款，什么时候办得都是未知数。如果银行贷款办不了，被上诉人就以此为由一直拖着不支付余下房款，这显然不符合签订协议的目的。从房屋买卖合同的权利与义务来说，被上诉人支付购房款是天经地义之事，一审法院要求上诉人先把土地使用权证过户到被上诉人名下才支持上诉人的诉讼请求，把不需要由上诉人承担的贷款偿还房款的义务转嫁到上诉人头上，判决是错误的。三、银行拒绝为被上诉人办理二手房贷款致使不能实现合同目的，依法应解除房屋买卖合同并返还房屋。如果上诉人将房屋所有权证和土地使用权证均先行过户到被上诉人名下，在没有任何担保的情况下，被上诉人可以随时转卖该套房屋并携款走路，这样很难维护上诉人的合法权益。上诉人曾多次表示，如果被上诉人愿意提供担保可以将产权证过户给被上诉人，但被上诉人表示拒绝，被上诉人既不积极履行贷款义务又拒绝支付余下房款。致使本案协议已无法实现，因此解除合同收回房屋是有事实依据的。为了促成本案贷款，上诉人曾多次到银行咨询，但因被上诉人对贷款持消极态度，致使无法办成，该事实有工商银行河池市河中支行客户经理罗斌、工商银行河池分行营业部副主任韩丽为证，由于证人担心介入本案纠纷，不愿出庭作证，为此上诉人曾请求一审法院对此调查取证，但一审法院未收集该证据，有违程序公正。四、本案协议并未约定在买方未付清全部房款之前卖方就得将土地使用权证变更登记到买方名下。
被上诉人韦玉秀答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立，请求驳回上诉，维持原判。其主要理由有：一、上诉人没有按照协议约定履行自己的义务，是上诉人有过错。二、关于上诉人主张协议履行不能的问题。只要上诉人按照约定履行了自己的义务，即使办不得贷款，被上诉人也可以给现金给上诉人。
二审庭审时，上诉人莫献荣提交被上诉人韦玉秀于2012年4月份书写的欠条一份，内容如下：今欠莫献荣房屋余款叁拾万柒仟元正（307000），（注：等莫献荣把厕所拆完、广告牌事处理完后，本人马上去办贷款，把余下307000元房款结清，如厕所拆完广告牌事处理完，拖欠不办贷款，莫献荣可以收回房产，包首付在内203000都归莫献荣所有。）欠款人：韦玉秀。证明被上诉人韦玉秀曾承诺，如自己拖欠不办理贷款，上诉人可以收回房屋，而且首付在内的203000元都归上诉人所有。
二审庭审后，被上诉人韦玉秀提交个人客户信用报告（正常）原件一份，证明其本人信用良好。
经质证，对于莫献荣提交的欠条，被上诉人韦玉秀认为，1、上诉人莫献荣提交的欠条不是新证据，不予质证。2、韦玉秀本人忘记是否有写过该欠条。对于韦玉秀提交的个人信用报告，上诉人莫献荣表示不知道。
本院认为，对于莫献荣提交的欠条，从内容看，是双方当事人对房屋转让协议的补充约定，但因韦玉秀对此并不认可，该协议与本案审理即韦玉秀是否构成违约，房屋转让协议是否应当解除亦无关，因此该协议不作为本案定案依据。对于韦玉秀提交的个人客户信用报告，本院对其真实性、合法性、关联性予以认可。
对一审法院认定的事实，本院予以确认。
另查明，韦玉秀个人信用报告为正常。莫献荣于2013年10月23日向韦玉秀邮寄一份书面《解除协议通知书》，韦玉秀于2013年10月24日签收，自签收之日起，韦玉秀并未在3个月之内向法院提出异议。
综合当事人的意见，本案的争议焦点是：1、被上诉人韦玉秀是否构成违约？2、上诉人莫献荣请求违约金、房屋租金和水电费是否应予支持？
本院认为：一、关于被上诉人韦玉秀是否构成违约的问题。
1、《房屋转让协议》第2条约定，“，乙方先付给甲方200000元，余款307000元由甲方（莫献荣）负责办理房屋贷款手续到贷款发放下来付清。”，本案双方当事人买卖的是房屋，根据一般人的理解和逻辑分析，该条约定的意思应是用本案房屋作抵押办理贷款，银行发放贷款后，韦玉秀用贷款支付购房余款给莫献荣。莫献荣主张，①该条约定并不是用本案房屋作为抵押办理贷款，而是用其他房屋作为担保，莫献荣只是义务帮助韦玉秀联系银行来办理贷款手续。②办理贷款是韦玉秀和银行的事情，是否取得贷款取决于韦玉秀，因此该条约定由莫献荣帮助办理贷款属履行不能，该条约定亦未明确付款期限，因此该条款应为无效。对于莫献荣的辩解，本院认为，①莫献荣认为是用其他房屋做担保贷款，该解释与常理不符，且韦玉秀对此不予认可。莫献荣本人在一审起诉状及二审上诉状中提到，其曾多次拿本案房屋产权证和土地使用权证到银行咨询贷款事宜，其行为本身与“用其他房屋做担保贷款”亦不相符。②按照银行贷款要求，房屋所有权证和土地使用权证上的名字一致时，银行才会接受贷款申请，因房产证和土地使用权证原是登记在莫献荣名下，如果是由韦玉秀申请贷款，必须先将两证过户到韦玉秀名下，而过户手续是需要莫献荣协助办理的。综合以上分析，莫献荣关于该条约定的辩解均不成立，本案不予采信。本案2012年1月20日的《房屋转让协议》及2013年4月28日的《房屋转让补充协议》均是双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规禁止性规定，为合法有效的合同。
2、从房屋转让协议及其补充协议内容看，本案购房款的支付分为两部分，1、韦玉秀先付20万元给莫献荣；2、余款307000元用本案房屋作抵押办理贷款，待贷款发放下来后支付房屋余款。如前所述，办理贷款需先将房屋两证过户到韦玉秀名下，因莫献荣尚未将土地使用权办理到韦玉秀名下，因此银行尚无法为韦玉秀办理抵押贷款手续。莫献荣主张韦玉秀个人信用差，即使办理了土地使用权证过户，银行仍不会办理其贷款，该主张与本院查明的韦玉秀的个人信用报告（正常）不符，在莫献荣未提供相反证据的情况下，本院对该主张不予采纳。
综合以上分析，在莫献荣尚未将土地使用权证过户给韦玉秀的情况下，韦玉秀不能按照合同约定支付购房余款并不存在违约，莫献荣向韦玉秀发出的《解除协议通知书》亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条之规定，因此莫献荣以韦玉秀在履行协议过程中违约，韦玉秀已签收过《解除协议通知书》为由主张解除协议缺乏事实和法律依据，本院不予支持。如以后莫献荣将土地使用权证过户到韦玉秀名下，韦玉秀仍无法支付购房余款，则莫献荣可另行主张其合法权益。
二、关于上诉人莫献荣请求违约金、房屋租金和水电费是否应予支持的问题。1、如前所述，因韦玉秀不构成违约，莫献荣请求韦玉秀支付5万元违约金没有依据，本院不予支持。2、根据协议约定，韦玉秀在支付20万元后即直接拥有本案房屋居住权，在协议合法有效且未被法院依法解除或撤销前，韦玉秀居住本案房屋有事实和法律依据，莫献荣请求韦玉秀支付房屋租金没有依据，本院亦不予支持。3、对于水电费，是韦玉秀居住房屋期间产生的费用，应由韦玉秀负担。经查明该部分费用共计1993.31元，扣除已经支付的478.22元，一审判决韦玉秀支付水电费1515.09元有事实和法律依据，韦玉秀对此无异议，本院予以认可。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1670元，由上诉人莫献荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 祝 贺
审 判 员 潘嘉芳
代理审判员 谭学政
二〇一四年十二月三十一日
书 记 员 苏 嘉
附：本案判决所适用的法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；