吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终3724号
上诉人（原审被告）：李宏龙，男，满族，1988年3月1日出生，现住长春市双阳区。
委托代理人：周晓丹，吉林尚林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张洪艳，男，汉族，1978年12月24日出生，现住长春市宽城区。
委托代理人:金玲辉，吉林朗业律师事务所律师。
委托代理人：赵丹，吉林朗业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：姚伟成，男，汉族，1973年7月26日出生，现住长春市朝阳区。
上诉人李宏龙因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院（2018）吉0191民初332号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张洪艳原审诉称：2016年7月2日，原告经第二被告姚伟成介绍与第一被告李宏龙签订了承租坐落于经济开发区武汉路以南、长吉南线以东天富东苑第2栋106、107号房，该房屋用途为网吧，租金为人民币46万元整，另又交纳合同保证金10万元整。第二被告姚伟成以中介名义收取25万元人民币。（合同签订前6月23日姚伟成收取5万元）合同规定：生效之日起3日内，将该房屋交付给原告，同时双方又约定：甲方（第一被告）保证在7月30日前交付房屋使用权，如在该期间内不能交付，则合同起始日期自动顺延。合同7月2日签订后，原告在7月2日当天答应李宏龙要求分别给第一被告李宏龙的父亲李东英及第二被告姚伟成分别汇去人民币36万元和40万元（有汇款凭据为证）。合同签订后，原告为在该房开办网吧，于2016年7月5日在长春市工商行政管理局申领了“长春市维度网吧”的营业执照。但由于被告的房屋至今无消防验收合格证，致原告申领工商执照一年有余而开不了业，租的房子无法使用，要求依法解除房屋租赁合同，返还租金、合同保证金及所谓的中介费用和承担一年的银行同期贷款利息，故诉至法院，要求：1.要求依法解除房屋租赁合同，二被告返还房屋租金、保证金及中介费合计人民币810000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。
李宏龙原审辩称：一、原告起诉书中陈述的事实与实际情况不符，现就本案的基本事实陈述如下：2015年8月20日李宏龙购买了长春经济技术开发区天富东苑2栋的106、107门市，房屋面积分别是106门市292.94平方米和107门市244.56平方米，交房日期：2015年10月31日，并与开发商签订了《商品房买卖合同》，李宏龙共计支付房款人民币共计11049832元。因李宏龙前期需要招租带人看房，所以开发商就向李宏龙交付了门市房的钥匙。2016年年初左右姚伟成看好了李宏龙的106门市和107门市，据姚伟成自己说是要和别人合伙开火锅店，并向李宏龙支付了5万元租房定金。后期姚伟成因合伙人退出拒绝支付当年房租，并要求李宏龙退还5万元定金，李宏龙未同意一直要求姚伟成继续履行合同及支付房租。过了几天，姚伟成联系了李宏龙说张洪艳是他的合伙人，同意继续租房，但是张洪艳要与李宏龙重新签订合同。李宏龙同意了，于是李宏龙与张洪艳开始协商租赁事宜。协商过程中，张洪艳却说他要改项目，租房不是做火锅店，因为守着学校开网吧更赚钱，还说如果开不了网吧就转租，所以张洪艳要求多给他一些装修时间，装修期间不能收房租，2016年7月2日签合同，非要从2016年11月1日开始起算租期，还要求头五年转租他自己就有决定权，不需要经过李宏龙同意就可以转租。在此期间，李宏龙本着诚实守信原则曾多次表示该房屋开发商还没有实际交房，为了租房方便开发商才将钥匙给我们的，但是你可以先装修，预计年底能交房。同时李宏龙知道开网吧需要办理消防手续，所以我方要求防火安全等手续由张洪艳自己办理。就此张洪艳同意自己办理消防手续，但是又提出要求说：如果开发商交房不成功他的租期可以相应顺延，同时还要求李宏龙承担租房期间的全部采暖费和物业费。双方经过多次交涉，2016年7月2日由张洪艳提供了一份《房屋租赁合同》，李宏龙（甲方）与张洪艳（乙方）就租房事宜达成了如下协议：1、约定头五年每年房租46万元，第六年起每年租金51万元，第八年起双方另行协商租金标准，合同保证金10万元，租赁期限从2016年11月1日起至2024年10月31日止。2、租赁期间防火安全、门前三包等工作由乙方负责，乙方装修不得破坏房屋承重结构。3、甲方承担物业费和取暖费，乙方承担租赁期间的其他费用。4、乙方在承租期间的前五年内可以转租，第五年以后应取得甲方同意可转租。5、甲方保证在7月30日前交付房屋使用权，如在该期间内不能交付，则合同起始日期自动顺延。李宏龙在合同签订后就将房屋钥匙全部交付给了张洪艳，张洪艳就已经可以装修和使用该房屋了。但是张洪艳却迟迟没有使用该房屋。2016年12月26日该小区的房地产商正式通知李宏龙可以办理入住。李宏龙为张洪艳能够正常使用房屋，办理入住时，向物业公司支付了全部的物业费：16125元（每平方米2.5元）；装修垃圾清运费：2688元（每平方米5元）；取暖费：5207元（每平方米34元）；预交水费1000元；预交电费1000元。办理入住后，李宏龙要求张洪艳支付上述垃圾装修清运费、水费、电费时，张洪艳找各种理由拖延拒绝支付上述费用。在此期间周边的门市均已开业经营，张洪艳却提出要转租该房屋，并在门市上贴出条幅转租。2017年10月期间李宏龙为了收第二年房租，委托其父亲联系了张洪艳（即：2017年11月1日起到2018年10月31日止的房租），张洪艳却说他还没有经营，房租还没有到期，拒绝支付第二年房租，张洪艳的行为已经构成违约，李宏龙很气愤。因为李宏龙要出国又是年底快过年了，故李宏龙没有提起诉讼。2018年3月份，李宏龙出国回来后本想起诉张洪艳，却发现自己在贵院被起诉了。看到诉状后，李宏龙才知道姚伟成从中获利25万多元，张洪艳与姚伟成之间不是合伙人关系。综上，张洪艳陈述的案情与实际事实不符，其要求返还租金没有事实和法律依据，请贵院依法查明案件事实。二、原告诉讼请求没有事实和法律依据，请贵院依法驳回原告的诉讼请求。张洪艳以门市不具备消防验收证要求解除合同返还租金不符合双方的合同约定。双方签订合同时，张洪艳已经到门市实地考察过，门市房内消防设施齐全，并且该小区全体业主都已于2016年12月26日办理了入住手续。同时周边门市均已开业经营，这些门市中有经营宾馆的、有经营饭店的，门市都在合法经营中，这些足以证明门市房是可以合法经营的，是具备消防手续的。张洪艳是一个精明的商人，租房协商初期，张洪艳为了减少自己经营风险，要求李宏龙承担租房期间取暖费、物业费，还要求李宏龙赋予了他头五年的自行转租权，甚至还要求李宏龙答应他如果该房屋开发商没有交付可以顺延租期，张洪艳的种种无理要求李宏龙都一一答应了。实际履行合同期间，张洪艳自己无法办理网吧的各项许可手续，也不积极转租房屋减少损失，因其自己无法预估经营风险而导致的损失却要李宏龙承担，实在令人无法理解。故李宏龙认为张洪艳的诉讼请求没有事实和法律依据，请贵院依法驳回他的全部诉讼请求。三、李宏龙一直按照合同约定履行合同义务没有违约行为。原告不使用房屋也不转租故意扩大损失，导致李宏龙无法收取下一年度的租金，原告的违约行为历历在目，故李宏龙依法提起反诉。请求贵院依法判决张洪艳继续履行房屋租赁合同。同时请求贵院依法判决张洪艳向李宏龙支付租金46万元整（租金期限：2017年11月1日起至2018年10月31日止）、装修垃圾清运费2688元、水费1000元、电费1000元，共计人民币：464688元。同时本诉及反诉的诉讼费用由张洪艳承担。综上，请贵院依法查明事实，驳回张洪艳的全部诉讼请求，同意李宏龙的反诉，维护李宏龙的合法权益。因被告李宏龙在本院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在指定期限内预交反诉费，故按被告李宏龙撤回反诉处理。
姚伟成原审答辩称：原告诉状所陈述与事实严重不符。一、在2016年的6月23日姚伟成根本就不认识原告，更没有收到所谓的5万元人民币，原告在诉状所述绝非事实。二、一年租金46万元，而原告给所谓的中介费达到25万元，超过租金50%，根本不符合逻辑，原告的说法纯属主观臆断。三、原告与李宏龙签订租赁合同是在2016年7月2日，当日向姚伟成汇款40万元，既然如原告所述，中介费是25万元，为何给姚伟成汇款40万元，远远超过所谓的中介费呢。所以，原告给姚伟成的钱并不是所谓的中介费，而是姚伟成已经先行租下本案争议的房屋，原告要租下此房屋主动给姚伟成的补偿。2016年6月23日，姚伟成与李宏龙签订租赁合同，承租了本案争议的房屋，租期为5年，价格为每年45万。姚伟成交付部分租金20万元。2016年6月27日，姚伟成与李大命签订小小来顺火锅装修协议书，约定李大命装修本案争议的房屋，装修共计85万元整，姚伟成先交10万元，剩余工程款按进度给付。6月28日和邹国庆签订加盟协议书，加盟小小来顺火锅，交纳加盟费，人员培训费，指导费共计20万元整，姚伟成先行交付10万元。在姚伟成筹备火锅店的过程中，原告找到姚伟成，要求姚伟成将房屋租给他，并且愿意把每年的房租提到50万元，姚伟成因此产生所有损失并给予一定补偿。经二人协商，原告愿意给付姚伟成在已经形成损失20万的基础上，另行给付姚伟成一定数额补偿。在2016年7月2日原告与李宏龙签订租赁合同，原告按照约定向姚伟成给付40万。其中包含姚伟成向李宏龙交付的部分租金。综上所述，原告在诉状中多处与事实不符，故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院审理查明：2016年7月2日，原告张洪艳（承租方、乙方）与被告李宏龙（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方房屋坐落于经济开发区武汉路以南长吉南线以东天富东苑，位于第2幢，106、107号房；该房屋用途为网吧；租赁期限自2016年11月1日至2024年10月31日止；该房屋租金为人民币46万元整，租赁期间该房屋租金五年内不变，第六年至第八年年租金为每年51万元整，第八年起，双方可另行协商调整租金标准；乙方应在本合同生效之日向甲方支付合同保证金10万元整，同时一次性支付甲方一年租金；甲方与本合同生效之日起3日内，将房屋交付给乙方；租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查；在房屋租赁期间，甲方支付物业费、取暖费，水费、电费、煤气费、网络费、有线电视费由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任；乙方在租赁期的前五年内可以转租，第五年以后应取得甲方同意方可转租；甲方保证在7月30日前交付房屋使用权，如在该期间内不能交付，则合同起始日期自动顺延。该合同签订后，张洪艳向李宏龙交纳了2016年度-2017年度房屋租金46万元及合同保证金10万元。2016年7月5日，经长春市工商行政管理局批准长春市维度网吧设立，类型为个人独资企业，住所为经济开发区天富东苑小区2幢106、107号房，投资人为张洪艳，经营范围为互联网上网服务、预包装食品、饮料经销、快餐服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2016年7月9日，张洪艳为开办长春市维度网吧向长春经济技术开发区文教局申请办理《长春市互联网上网许可证》，经长春经济技术开发区文教局审核同意。后因案涉106、107房屋未经过消防验收，原告无法装修致网吧经营无法，原告诉至法院。原告首次于2017年7月12日提起诉讼，因被告李宏龙无法联系提出撤诉，后于2018年1月2日提起本次诉讼。
另查明：2015年8月20日，李宏龙与吉林省天富房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》两份，购买案涉106、107房屋。2018年4月25日，长春市天富物业管理有限公司出具《情况说明》，载明：李宏龙系长春经济技术开发区天富东苑2栋106、107号门市的业主，该房屋由我公司进行物业管理并为业主办理入住手续。该房屋已于2016年12月26日具备交付条件，李宏龙在办理交房手续时已经支付了上述两个门市房的物业费：16125元（每平米2.5元）；装修垃圾费2688元（每平米5元）；取暖费5207元（每平米34元）；预交水费1000元；预交电费1000元。上述费用共计人民币26020元。截止2017年12月26日，现两个门市均不拖欠取暖费、物业费等费用，特此说明。
2016年初，被告姚伟成欲在案涉地点开办火锅店，与李宏龙协商租赁案涉106、107号房屋事宜，并向李宏龙支付了5万元租房定金。随后姚伟成向李宏龙提出解除租赁关系，并介绍张洪艳与李宏龙签订了上列租赁协议。被告姚伟成自原告张洪艳处收款45万元，其中20万元转交给被告李宏龙，用于冲抵原告张洪艳的房屋租金，剩余25万元由被告姚伟成取得。
再查明：2018年5月9日，天富集团股东马绶栅接受本院工作人员询问，其表示天富东苑小区2栋106室、107室两门市房也在天富东苑消防验收内，现在消防验收尚在申请阶段，报件、具体的消防设施均已安装完毕，于2017年11月左右安装完毕，消防设施一直未完成，主要因为富锦公司因资金短缺未完工，我们又重新找了另一家继续施工。针对消防未验收合格证的情况，购房业主了解情况。现在只差办理手续了，消防设施可以正常使用，只差消防验收了。
原审法院认为：原告张洪艳与被告李宏龙于2016年7月2日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。张洪艳租赁案涉房屋用途为经营网吧，其主张案涉房屋未经消防验收，无法通过网吧装修申请，开设网吧目的无法实现，经本院与案涉房屋开发商吉林省天富房地产开发集团有限公司核实案涉房屋未经消防验收的事实存在。《中华人民共和国消防法》第十条规定:“按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核；未经审核或者经审核不合格的，建设行政主管部门不得发给施工许可证，建设单位不得施工。经公安消防机构审核的建筑工程消防设计需要变更的，应当报经原审核的公安消防机构核准；未经核准的，任何单位、个人不得变更。按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”鉴于张洪艳所预经营的网吧项目确属必须进行消防设计审核项目，故案涉房屋用于经营网吧的目的客观已无法实现，张洪艳要求解除房屋租赁合同，有事实及法律依据，案涉租赁合同应予解除。
关于张洪艳主张李宏龙返还租金及保证金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，鉴于案涉房屋未经消防验收致合同不能履行，原告亦未使用案涉房屋，原告要求被告李宏龙返还已经支付的租金及保证金合计56万元，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告张洪艳与被告姚伟成之间的纠纷，系另案法律关系，应由原告张洪艳另行诉讼解决，本案不予审理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国消防法》第十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李宏龙于本判决生效后十日内返还原告张洪艳房屋租金46万元、保证金10万元，合计56万元；二、驳回原告张洪艳的其他诉讼请求。案件受理费11900元，由原告张洪艳负担2150元，被告李宏龙负担9750元。
宣判后，李宏龙不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.门市房已经安装了全部的消防设备，具备了消防条件，周围有很多商铺、宾馆等均正常营业。开发商在2016年12月26日为全体业主办理了入住手续，也证实案涉房屋具备了交付条件。2.张洪艳在租赁门市时已经知悉了房屋状态，其也没有证据证明门市没有消防手续。3.张洪艳2016年7月租赁房屋直到2018年才向法院起诉要求返还租金，在这期间其一直拖延使用房屋，导致了损失扩大，我方没有过错。4.原审法院通过自行调查，在没有经过开庭质证的情况下就作出对我方不利的结论，审判程序违法。综上，请求二审法院撤销原审判决，将本案发回重审，一、二审案件受理费由被上诉人负担。
张洪艳二审答辩称：原审判决正确，应予维持。
姚伟成二审答辩称：与我方无关。
本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为：1.张洪艳租赁李宏龙房屋的目的系经营网吧，因案涉房屋尚未经过消防验收，依据《中华人民共和国消防法》第十条的规定，依法不得投入使用，故张洪艳签订《房屋租赁合同》的目的无法实现，租赁协议应予解除，李宏龙依据该协议取得的租金及保证金应予返还。李宏龙上诉主张租赁合同不应解除的理由不成立，本院不予支持。原审判决虽在论理中阐述了租赁合同应予解除，但在张洪艳诉请解除合同的情况下，判决主文中未判令解除《房屋租赁合同》不当，应予纠正。2.原审法院工作人员询问天富集团员工以调查案涉房屋的消防验收情况，但该询问笔录未经当事人质证，程序存在瑕疵。本院二审已组织当事人对该笔录进行质证，原审该程序瑕疵并未损害当事人的实体权利，故李宏龙以程序违法为由要求将本案发回重审，本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，但遗漏部分判项，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持长春经济技术开发区人民法院（2018）吉0191民初332号民事判决第一项；
二、撤销长春经济技术开发区人民法院（2018）吉0191民初332号民事判决第二项；
三、解除被上诉人张洪艳与上诉人李宏龙于2016年7月2日签订的《房屋租赁合同》；
四、驳回被上诉人张洪艳的其他诉讼请求。
二审案件受理费9400元，由上诉人李宏龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 贺银婷
代理审判员 张新华
二〇一八年九月五日
书 记 员 王 淇