北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第2354号
原告ＸＸ（反诉被告），男，1990年7月29日出生。
委托代理人谭深杰，北京市京豪律师事务所律师。
被告巫志峰（反诉原告），男，1976年2月2日出生。
委托代理人陈晓辉，北京市泽韬律师事务所律师。
原告ＸＸ与被告巫志峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告ＸＸ的委托代理人谭深杰、被告巫志峰的委托代理人陈晓辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ诉称，2014年5月31日，原告与被告签订房屋租赁合同，原告承租被告的房屋用于商品销售，合同约定在承租期间被告不得将其所有的与原告相邻其他房屋出租给与原告有同业竞争的商户，原告承租后花费20余万元对房屋进行了维修和消防改造，但被告在2014年8月份违反合同约定，将其所有的与原告相邻的其他房屋租赁给华联超市，自华联超市营业后致使原告商品处于滞销状态，其行为给原告造成重大经济损失。故诉请法院判令：1.被告退还房屋押金120000元、装修押金20000元；2.被告赔偿装修损失200000元。
原告ＸＸ向本院提交商铺租赁合同、押金条、押金收据、租金收据、消防改造工程施工合同书、营业执照、北京市建设工程施工合同、装修款发票、照片5张予以证明。
被告巫志峰辩称，我们不同意原告的诉讼请求。我们并没有将该房租给与其有相关的同业竞争的商户。
被告巫志峰反诉称：2014年6月10日，双方签订了房屋租赁合同，合同约定巫志峰将北京市西城区黄寺大街XX商铺200平方米出租给ＸＸ，ＸＸ按约定的时间支付房屋租金，超过15天未支付的，巫志峰有权解除合同，保证金不退，并按实际占用的时间向ＸＸ要求支付租金。合同签订后，巫志峰严格按照合同约定交付了该房屋，而ＸＸ却以各种理由一直未按合同约定交纳第二期房屋租金，拖延时间已达67天。反诉请求：1.请求法院驳回被反诉人的所有诉讼请求；2.请求法院判令双方2014年6月10日所签的商铺租赁合同解除；3.请求法院判令被反诉人支付2014年12月1日至现在的房屋租金2个月零7天共134000元；4.补偿计租前的免租期一个月60000元；5.逾期不交租金按月租金的1%作为违约金，至2015年2月7日共计67天，共计40200元；6.判令被反诉人违约赔偿两个月120000元；7.判令被反诉人支付欠缴电费为3083度电共应缴费3699.6元。
被告巫志峰向本院提交照片5张、房屋租赁合同、平面图予以证明。
原告ＸＸ不同意巫志峰的反诉请求，并称违约金约定过高，申请法院调整。增加两项诉讼请求：1.请求法院确认原、被告双方于2014年12月1日起解除合同关系；2.请求法院判令被告赔偿消防改造费用15000元。被告巫志峰不同意ＸＸ的上述诉讼请求，放弃了第6.第7.项反诉请求，并调整第3.项反诉请求金额增加60000元，调整第5.项反诉请求增加15000元。
经本院庭审质证，当事人对ＸＸ提交的商铺租赁合同、押金条、押金收据、租金收据、消防改造工程施工合同书、营业执照、照片5张、巫志峰提交的照片5张、平面图的真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以确认。当事人对本院调取的出警记录未提出异议。
ＸＸ提交的北京市建设工程施工合同内容有：“发包方ＸＸ（北京XX公司美时便利店），承包方北京XX，公司，工程名称美时便利店装修工程，工程地点北京市西城区黄寺大街XX003号，工程性质室内精装修。承包方项目经理姓名裴传旭。”ＸＸ提交的装修款发票记载内容有：“收款单位北京XX，公司，付款单位ＸＸ（北京市西城区黄寺大街XX003美时便利店），金额200000元。”巫志峰对北京市建设工程施工合同、装修款发票的真实性提出异议。审理中，本院通知北京XX，公司（以下简称装饰公司）到庭接受询问，装饰公司人员裴XX到庭并有以下陈述：“我公司和ＸＸ签订了一份装修合同，上面附有报价、明细及工程量，大概是在去年的五、六月份进场，具体位置在黄寺大街上，具体门牌记不清了，当时叫每时美刻，应该是一层商铺，工程就是便利店装修，签订过合同，由公司专门负责人签的合同。原告在法庭上出示的装修合同，是我公司与ＸＸ签订的这份合同，包括一些项目变更确认单、结算单、装修款发票都是我公司出具的，是真实的，合同上的负责人裴传旭就是我本人。优惠完应该实际结算是20万元，工程款支付给我公司了。”鉴于巫志峰对ＸＸ出示的北京市建设工程施工合同、装修款发票提出的异议未出示证据证明，综合装饰公司人员陈述，对ＸＸ提交的北京市建设工程施工合同、装修款发票的真实性、关联性、合法性，本院予以确认。
巫志峰提交的房屋租赁合同内容有：“出租方北京XX公司，承租方巫志峰，房屋坐落于北京市西城区黄寺大街XX一层除105、106室以外，二层整层，建筑面积2500平方米。房屋租赁期自2014年5月5日至2026年5月31日，其中2014年5月5日至2014年11月30日为乙方免租期。”ＸＸ对巫志峰提交的房屋租赁合同提出异议，但未出示相反证据证明，对巫志峰提交的房屋租赁合同的真实性，本院予以确认。
经审理查明，2014年5月5日，巫志峰向北京XX公司（以下简称投资公司）承租位于北京市西城区黄寺大街XX一层除105、106室以外，二层整层，建筑面积2500平方米的房屋。
2014年5月22日，出租方巫志峰（甲方）与承租方ＸＸ（乙方）签订商铺租赁合同，该合同内容有：“第一条出租商铺位置，1.该出租商铺位于北京市西城区黄寺大街XX商业用房，甲方将其中建筑面积为200平方米的商铺转租给乙方使用。第二条租赁用途及范围，1.乙方应将租赁房产用于经营商业……。第三条租期、租金及交付，1.租赁房产的租期自2014年6月1日起至2020年6月30日止，其中2014年6月1日起至2014年6月30日为乙方的免租期，本合同规定的其他费用（如水、电费、空调费等），应由乙方正常交纳，如合同提前解除，免租期需核实租金，如合同正常解除，免租期乙方无需支付甲方租金。2.租赁房产的年租金为73万元此租金不包含房屋发票，支付方式为首期为押二付五（见协议第三条③）付，乙方应按现金方式向甲方支付全部相关费用，甲方不接受其他付款方式。……甲方账户，巫志峰，账号622845＊＊＊＊＊＊，开户行北京农业银行海淀支行。3.第一期租金乙方应于2014年5月27日前支付，如果乙方逾期支付租金，每延迟一天则乙方需按月租金的1%支付违约金，如果乙方逾期支付租金达15天，甲方有权解除本合同且不退还履约保证金。此时，双方应按照乙方实际占用租赁房产的期限计算租金等各项费用。第一期和第二期租金付款方式为一次性五个月，第三期开始租金为一次性六个月，于付款月起租日10天前支付下一次租金。4.乙方在按照本合同的约定向甲方全额支付履约保证金及租金的当日，甲方将租赁房产交付乙方使用，如果乙方逾期支付上述费用的，交付期限相应顺延。乙方逾期付款超过7天，甲方有权解除合同且乙方应承担相应（当）于两个月租金的违约金。甲方逾期交房超过7天，乙方有权解除合同且甲方应向乙方支付相当于两个月租金的违约金。第四条保证金，1.甲、乙双方约定，本合同签订当日，乙方向甲方支付履约保证金定金5万元、保证金12万元。在本合同履行过程中，如乙方未按本合同约定履行相应义务，甲方有权按本合同的相关约定没收或扣除保证金。第五条租赁房产的使用要求和维修责任。第六条转租及担保。第七条装修。第八条消防及安全。第十（九）条租赁房产的返还。第十条意外事件、不可抗力。第十一条合同终止和解除，1.本合同约定的租期到期前三个月双方可以协商续租事宜……。3.在租赁期间如乙方发生下列情况之一时，甲方有权单方面提前解除本合同。乙方已交纳的保证金将作为违约金。……如甲方发生下列情况时，乙方有权单方面提前解除本合同。甲方应返还乙方保证金。（3）甲方承诺本楼盘不会再有其他便利超市。第十二条其他条款。补充条款，1.乙方向甲方支付首期押金和租金同时，甲方向乙方提供注册手续。2.甲方应如实提供装修所需的相关资料。3.合同期内，每贰年递增5%。”
2014年5月26日，巫志峰收到“ＸＸ租赁黄寺大街XX一层200平米的押金两个月押金12万元。”此款巫志峰未退还ＸＸ。同日，巫志峰收到“ＸＸ租赁西城黄寺大街XX一层200平米租金第一期租金（2014年7月1日-2014年12月1日）304166元。”
2014年6月8日，ＸＸ委托装饰公司对位于北京市西城区黄寺大街XX的租赁房屋进行室内装修，并支出装修款20万元。2014年6月10日，巫志峰收到装修保证金2万元，并出具押金条承诺：“开业后装修不出现任何问题，退还押金”，巫志峰未退还此款。2014年6月23日，ＸＸ支出15000元对上述租赁房屋进行消防改造。2014年6月25日，北京XX公司（以下简称商贸公司）成立，ＸＸ任法定代表人，商贸公司注册时的场地证明由投资公司提供，在上述租赁房屋内营业的“美时24小时便利店”使用商贸公司营业执照。2014年12月2日以后的租金，ＸＸ未给付巫志峰。
2015年3月3日，本院向北京市公安局西城分局德胜门外派出所调取的“德胜门外派出所110接警单”内容有：“报警时间2014年12月1日14时18分，王恩报在黄寺大街6号楼1层美时超市，与租户有纠纷，无过激行为，请民警处理。”
2015年3月3日，本院对巫志峰出租给ＸＸ的坐落于北京市西城区黄寺大街XX（以下简称6号楼）一层房屋进行现场勘验并制作笔录、拍摄照片，该房屋位于6号楼一层西数第4间，门面招牌为“美时24小时便利店”，投资公司提供的平面图标为103号。当日，ＸＸ将房屋内的物品清空，并将房屋交接给巫志峰，双方均表示安装在房屋内的空调自行解决，巫志峰不同意利用室内形成附合的装饰装修物。6号楼一层西数第1间投资公司提供的平面图标为106号，为ＸＸ在起诉书中陈述的“华联生活超市”，该超市营业时间为8时至23时。自2014年12月2日起至2015年3月3日止，ＸＸ欠巫志峰房屋租金184000元（730000元÷365天×92天）。
上述事实，有当事人提交的上述证据、现场勘验笔录、本院向北京市公安局西城分局德胜门外派出所调取的“德胜门外派出所110接警单”和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为，ＸＸ与巫志峰签订的商铺租赁合同，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，该合同依法成立，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。ＸＸ主张解除合同的理由为巫志峰将其所有的与ＸＸ相邻的房屋租赁给“华联生活超市”，从而违反巫志峰在合同中就“本楼盘不会再有其他便利超市”的承诺，并据以单方解除合同。首先，ＸＸ就“华联生活超市”用房为巫志峰所有的陈述，未出示证据证明，本院不予采信。在ＸＸ的租赁房屋内营业的超市对外称为“美时24小时便利店”，“华联生活超市”非24小时营业，两者在名称和营业时间上存在明显差异，因此，“华联生活超市”不能认定为合同约定的“其他便利超市”，故ＸＸ单方解除合同的条件未成就，对ＸＸ要求确认合同于2014年12月1日解除的诉讼请求，本院不予支持。
双方在合同履行初期，均适当履行了合同义务。争议出现在第一期租金对应的租期届至时，按照当事人在合同中约定的支付租金期限，ＸＸ应于2014年11月22日向巫志峰支付五个月（2014年12月2日至2015年5月1日）的租金，方为守约。ＸＸ未支付到期租金属违约行为，并致使合同约定的巫志峰行使合同解除权的条件成就，故巫志峰解除合同的反诉请求，存在合同依据，本院予以支持，双方当事人于案件审理中交接租赁房屋的日期确定为合同解除之日。ＸＸ对合同解除前的租金具有支付义务，巫志峰要求ＸＸ支付租金的反诉主张，存在合同依据，本院予以支持，但其计算的金额有误，对超出合同约定标准的部分金额，本院不予支持。ＸＸ逾期支付租金，应按照合同约定的方式向巫志峰承担违约责任，当事人在合同中约定的违约责任承担方式包括支付违约金，因此，巫志峰要求ＸＸ支付违约金的反诉主张，存在合同依据，本院予以支持，但巫志峰未就其主张的违约金数额出示因ＸＸ违约行为造成损失的证据，故巫志峰要求ＸＸ按照合同约定的计算方式支付的违约金数额过高，审理中，ＸＸ亦提出了调整违约金数额的申请，本院将就ＸＸ支付巫志峰的违约金数额依法予以调整，具体为以当事人约定的五个月房屋租金为基数，自2014年11月23日起至2015年3月3日止，按日万分之二点五计算，金额为7680元。
ＸＸ装修租赁房屋后，巫志峰应履行承诺将收取的装修押金退还，ＸＸ要求巫志峰退还装修押金的诉讼请求，证据充分，本院予以支持。巫志峰收取的12万元，在合同补充条款中明确为押金且与ＸＸ出示的押金收据表述一致，因此该款项的性质应认定为巫志峰收取的押金。就押金的处理方式，当事人在合同中未作出明确约定，本院依据交易习惯处理，于合同解除后，巫志峰应将收取的押金退还。ＸＸ要求退还押金的诉讼请求，证据充分，且符合公平原则，本院予以支持。本案属因ＸＸ违约导致合同解除，故对ＸＸ要求巫志峰赔偿房屋装修损失的诉讼请求，本院不予支持。ＸＸ为租赁房屋进行的消防改造，对巫志峰具有利用价值，巫志峰应对ＸＸ进行适当补偿，金额由本院结合实际情况确定。当事人在合同中约定了免租期，ＸＸ无需向巫志峰支付此期间的租金，就合同解除后，未明确约定ＸＸ需支付免租期的租金，故巫志峰要求ＸＸ支付免租期租金的反诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决如下：
一、ＸＸ与巫志峰于二○一四年五月二十二日签订的商铺租赁合同于二○一五年三月三日解除；
二、本判决生效之日起五日内，巫志峰退还ＸＸ房屋押金十二万元；
三、本判决生效之日起五日内，巫志峰退还ＸＸ装修押金二万元；
四、本判决生效之日起五日内，巫志峰补偿ＸＸ消防改造款一万三千三百三十四元；
五、本判决生效之日起五日内，ＸＸ给付巫志峰二○一四年十二月二日至二○一五年三月三日期间的房屋租金十八万四千元；
六、本判决生效之日起五日内，ＸＸ偿付巫志峰违约金七千六百八十元；
七、驳回ＸＸ的其他诉讼请求；
八、驳回巫志峰的其他反诉请求。
如果ＸＸ、巫志峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千三百一十三元，由ＸＸ负担一千八百八十二元（已交纳）；由巫志峰负担一千四百三十一元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费二千九百六十九元，由巫志峰负担一千一百二十八元（已交纳）；由ＸＸ负担一千八百四十一元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 周 斌
二〇一五年五月八日
书记员 苏晓明