河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0105民初17070号原告张鑫，男，1985年7月11日出生，汉族，住所郑州市金水区。委托代理人王德福，河南格东律师事务所律师。委托代理人张楠，河南格东律师事务所实习律师。被告海南大肚置业有限公司，住所万宁市长丰镇边肚村民委员会一楼。注册号469006000022902。法定代表人关晓东。被告关晓东，男，1963年10月1日出生，汉族，住所河南省洛阳市涧西区。第三人庞四友，男，1949年10月15日出生，汉族，住所郑州市金水区。原告张鑫诉被告海南大肚置业有限公司（以下简称大肚公司）、关晓东及第三人庞四友委托代建合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王德福、张楠，第三人庞四友到庭参加诉讼；二被告经公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2015年2月12日签订一份住宅房联合建设合同，约定双方合作建房，由原告负责出资，原告按照合同约定交付11.2万元后，被告并未按照合同约定履行开发建设义务。截止至今，被告仍未按照约定开工建设房屋，严重违约，原告要求被告退还房款，被告均以各种理由推脱不退。为维护原告的合法权益，根据合同约定的签订地管辖权，诉至本院，请求判令：1、被告海南大肚置业有限公司返还原告11.2万元及违约金和利息5.732万元（违约金和利息以11.2万元为基数，按照日千分之一从2015年2月13日起计算至起诉之日，以后的违约金和利息继续计算至返还完房款为止）；2、被告关晓东对第一项诉讼请求承担连带责任；3、本案的诉讼费用由被告负担。原告为支持其诉讼请求，提交以下证据：一、《联合建设合同》一份，证明：1、2015年2月12日原告张鑫与被告海南大肚置业有限公司签订联合建房协议，约定原告总出资280254元，选定房屋为海南大肚村寨景区“明星家园”1号楼6层604室；合同签订后三日内，原告支付总价款的40%，即112000元；房屋主体封顶后三日内支付总价款的40%即112000元，交付使用时支付剩余的款项；建房期限为12个月，自2015年2月12日至2016年2月11日。2、被告海南大肚置业有限公司必须保证建房手续合法、齐全，因用地不合法，建房手续不全承担一切损失。3、合同第八条关于违约责任约定。如不能按时交房，被告海南大肚置业有限公司应当赔偿日千分之三的违约金并且退还已付首付款。4、本合同争议解决的法院为金水区人民法院。5、担保人为关晓东，应当对海南大肚置业有限公司的行为、债务、合同的履行、损失等承担连带保证责任。6、庞四友作为第三人代张鑫签字。二、收款收据一份，证明：张鑫按照合同约定支付第一次景区联合建房款112000元，被告海南大肚置业有限公司收到后，为原告出具定金收据。三、明星家园置业计划，证明：所（建）购房屋为1号楼604号房屋，单价3900元，面积71.86平方米，总价280254元。第一次付款112000元，第二次付112000元，第三次付56254元。二被告未答辩、亦未举证。第三人庞四友陈述，其与原告的父亲是战友，原告将钱交给第三人由其替原告代签的合同和代交的钱。第三人未举证。经质证，第三人对原告提交的证据均无异议。经审理查明：2015年2月12日，第三人庞四友代原告和被告大肚公司、关晓东签订《海南大肚村寨乡村游景区“明星家园”住宅房联合建设合同》一份，主要约定：“1、甲方为海南大肚置业有限公司，乙方为张鑫；2、景区项目位于万宁市长××边××明星村民组，景区住宅房位于景区明星家园，明星家园采取使用农村宅基地进行开发建设的模式，共使用46宗宅基地，规划建设23栋住宅楼，每栋住宅楼占用2宗宅基地；双方联合建设的景区住宅房位于大肚村寨景区明星家园1号楼6层604室，该楼的土地证及房产证均为两个大证即两个宅基地证和两个房产证，如国家政策允许，可将双方联合建设的景区住宅房产权过户至乙方名下；3、甲方负责完善景区住宅房使用农村宅基地的相关事宜，乙方以280254元作为乙方合作投入，4、双方联合建设的景区住宅房及其景观配套设施等形成景区的建筑景观元素，减少了甲方对景区的投入，故此联合建设住宅房的使用权、经营权、管理权和处置权甲方不予享有，甲方以景区开业后经营收益做为甲方受益；5、双方联合建设住宅房的使用权、经营权、管理权和处置权归乙方所有，以此做为乙方受益；如国家政策允许，甲方必须将上述住宅房过户在乙方名下，过户所需要的相关费用按政府相关标准由乙方承担；6、景区住宅房建设周期自本合同签字之日起12个月；7、乙方投入总额为280254元，分三次支付，第一次支付自本合同签字之日起三日内投入总金额的40%即112000元，第二次支付在景区联合建设住宅房所处景区住宅楼主体封顶后三日内投入总投资额的40%即112000元，第三次支付在景区联合建设住宅房交付使用时投入总投资额的20%即56254元；8、如不能按（期交房），（按）日千分之三的违约金赔偿乙方，并退还乙方预付款”。该合同还约定了其他相关事项，被告关晓东作为担保人在该合同上签名捺印。上述合同签订当日，被告大肚公司出具《收据》一份，载明：“今收到张怀亮（张鑫）交来景区联合住宅房（第一次支付）112000元”。被告大肚公司出具的“明星家园置业计划”书中显示：楼号为1，房号为604，面积为71.86平方米，单价为3900元/平方米，总价为280254元；分期付款：第一次112000元（百分之40%），第二次112000元（百分之40%），第三次56254元（百分之20%）。庭审中，原告及第三人均称被告未按合同约定履行义务，合同约定的房屋也没有实际建设。本院认为：第三人庞四友代原告和二被告签订的《联合建设合同》因涉及农村宅基地改变土地用途问题，应当依法办理土地变更登记手续，但本案证据并不能证明涉案房屋建设所使用的宅基地依法办理了变更登记手续，故该《联合建设合同》因违反法律的强制性规定而无效。因合同无效，且合同约定的房屋也并未实际建设，故被告大肚公司应当将原告第一次支付的112000元款项予以返还。原、被告在签订《联合建设合同》时应当知道国家法律法规有关农村宅基地开发建设的强制性规定，但被告大肚公司作为专业性房地产开发公司，对相关法律法规的强制性规定应更清楚，但仍然与原告签订该合同并收取相关费用，对造成合同无效的过错程度比原告更大，故酌定被告大肚公司自原告起诉之日起按照银行同期贷款利率承担相应利息。因上述主合同无效，故被告关晓东的担保也无效，但被告关晓东作为被告大肚公司的法定代表人对主合同的无效具有过错，应当对被告大肚公司不能清偿的上述债务承担三分之一的清偿责任。综上，对原告诉讼请求的合理部分，予以支持。二被告经公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第十二条，《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告海南大肚置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告张鑫11.2万元及利息（利息计算方式：以11.2万元为基数，自2017年8月8日起至实际清偿之日止，按照同期银行贷款利率计算）。二、被告关晓东对被告海南大肚置业有限公司在本判决第一项中确定的债务不能清偿部分的三分之一承担清偿责任。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3686元，由被告海南大肚置业有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  马海涛人民陪审员  崔静平人民陪审员  吴庆伟二〇一七年十二月二十日代理书记员  李冬凯