吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉24民终1195号上诉人（原审原告）：赵永汉，住吉林省延吉市。上诉人（原审原告）：金春姬，住吉林省延吉。共同委托诉讼代理人：高席，吉林延大律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：金珲，吉林延大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张程，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：李文，吉林海兰江律师事务所律师。原审第三人：李宗国，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：李文，吉林海兰江律师事务所律师。上诉人�永汉、金春姬因与被上诉人张程、原审第三人李宗国房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初6948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人赵永汉的委托诉讼代理人高伟、金珲，上诉人金春姬及其委托诉讼代理人高席、金珲，被上诉人张程的委托诉讼代理人李文，原审第三人李宗国及其委托诉讼代理人李文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵永汉、金春姬上诉请求：1.请求二审法院依法撤销（2017）吉2401民初6948号民事判决，依法审理并支持上诉人原审诉讼请求；2.一、二审全部诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实有误。首先，赵永汉、金春姬收取房屋定金5000元是在2017年12月4日。其次，收取房屋定金5000元及载有“房屋价格1万元”的书面材料是由第三人李宗国书写，由其念给赵永汉、金春姬，由赵永汉、金春姬签字。二、原判适用法律有误。首先，诉争房屋最低评估价为2.5万元。1万元的转让价格占该房最低评估价的40%，明显低于《合同法解释（二）》第十九条“不合理低价的认定标准范畴”。其次，该价款亦不符合当下房产交易现状之常态。再次，赵永汉、金春姬系年迈多病的老人，亦不善于用汉语与第三人沟通交流。张程及李宗国利用自己的语言优势，利用赵永汉、金春姬处于缺乏判断能力、意志力薄弱之状况，所为之法律行为，构成显失公平。最后，赵永汉、金春姬收取5000元定金的书面材料，是由李宗国书写并念给赵永汉、金春姬的。李宗国故意隐瞒真实事实，擅自将房价更改为1万元，致赵永汉、金春姬作出不真实的意思表示，其行为已构成欺诈。庭审中赵永汉、金春姬补充代理意见�称，赵永汉、金春姬与张程签订房屋买卖合同并不是赵永汉、金春姬的真实意思表示。张程向赵永汉、金春姬交付房屋尾款的时候，赵永汉、金春姬当即否认该房屋价款问题且当场拒收；在买卖合同内容上看房屋价款写了阿拉伯数字，写房屋价款的时候却写上了大写，仔细看确实有修改的痕迹；纵观本案张程并没有举出证据向赵永汉、金春姬说明该合同价款的事实。本案买卖合同房屋价格完全低于市场价值，朝阳川已经进入棚户区改造与动迁部核实动迁价格最低为2300元，该价格与房屋的实际价值相差太悬殊，故该合同应予以撤销。张程辩称，一、2017年12月2日签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，具有法律效力，赵永汉、金春姬违反诚信、意图单方撕毁协议的主张不应得到法院的支持。该协议书中约定的价款是双方多次协商后共同确定的，根本不存�赵永汉、金春姬所说张程及李宗国欺诈、故意隐瞒事实、擅自改动房价的情况。恰恰相反，是赵永汉、金春姬在双方协商一致确定价款，签订协议书收取定金，并共同到房产局办理完过户手续后，赵永汉、金春姬不知在房产局接听了谁的电话，对双方约定的价款忽然返回，想要单方解除合同，张程表示不同意后，赵永汉、金春姬提起的本案诉讼。二、本案诉争房屋为1983年建造的砖瓦平房，房屋设施简陋且年久失修，如翻新重新装修花费巨大，因此双方经多次协商，最终约定了1万元的房屋价款，该价款虽略低于同地段其他房屋，但该价款也在合理范围之内。赵永汉、金春姬所说的25000元，为在房产局过户缴税时参考的房屋价格，并未涉及到涉案房屋的具体价值，也并非该房屋的评估价，具体成交价格为双方意思自治的范畴，该价款明显无法认定为不合理低价、亦或违反了房产交易的现状。三、本案情况为张程贴出求购房屋的广告后，赵永汉、金春姬主动打电话要求以2万元的价款出售房屋，在实地看过房屋后，因为房屋破旧，赵永汉、金春姬不同意2万元的售价，过了七八天后，赵永汉、金春姬主动打电话再次要求见面协商，后双方最终确定的1万元价款并签订的合同。一审也好，二审也好，赵永汉、金春姬所谓我方欺诈、张程、李宗国已虚构价款恶意签订合同的事实主张才是真正的捏造事实、颠倒黑白，同时也是对张程的严重侮辱与诽谤。对于庭审中赵永汉、金春姬补充的代理意见，张程辩称赵永汉、金春姬所说在合同中并未大写房屋价款，不符合交易管理的主张不能成立。赵永汉、金春姬在补充意见中陈述张程在合同中存在修改行为，该合同中的修改为“整”字，并未对房屋几款进行修改。综上，一审判决认定事实清楚，�用法律准确，请求二审法院在查明案件事实的基础上，作出公平公正的判决。李宗国述称，与张程的辩论意见一致。赵永汉、金春姬向审法院起诉请求:二原告系夫妻关系，在延吉市朝阳川镇胜利街胜利西路2-2-1号拥有一套建筑面积29.2平方米的房屋。2017年11月份，原告看到第三人贴出的求购房屋广告，与第三人通过电话联系后，在原告家商谈房屋买卖事宜，当时约定房屋价格为10万元人民币，并收取房屋定金人民币5000元。2017年12月5日，二原告与被告张程一同前往延吉市朝阳川镇房屋管理所签订房屋买卖合同，把房屋过户给被告张程。办理房屋过户手续后，在房管所门前停放的车辆上，被告给原告支付4400元，原告不同意，拒绝收取，双方遂发生争议。另，原告房屋系1999年7月28日购买所得，现价值最低8万元以上，2017年12月初邻居表示过8万元的价�购买房屋。因此，2017年12月5日二原告与被告签订的房屋买卖合同的价格，不是二原告真实意思表示，明显违背公平原则。故诉至法院请求法院依法撤销原、被告于2017年12月5日签订的《房屋买卖合同》；判令被告向原告返还（2017）延吉市不动产权第0028506房屋产权证；诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：二原告系夫妻关系，在延吉市朝阳川镇胜利街胜利西路2-2-1号拥有一套建筑面积29.2平方米的房屋。被告张程系第三人李宗国的岳母。2017年11月份，原告看到第三人贴出的求购房屋广告，与第三人通过电话联系后，在原告家商谈房屋买卖事宜。2017年12月2日，在原告家二原告收取房屋定金人民币5000元，并出具房屋价格1万元的书面材料。2017年12月5日，二原告与被告张程一同前往延吉市朝阳川镇房屋管理所签订房屋买卖合同，把房屋过户给被告张程。办理房�过户手续后，在房管所门前停放的车辆上，第三人给原告支付剩余房款4400元（扣除房屋过户手续费600元），原告不同意收取，双方遂发生争议。一审法院认为：二原告与被告于2017年12月2日签订的房屋买卖协议，约定房屋买卖价格为1万元，原告已收取定金5000元，且双方已到房屋产权管理部门办理房屋过户手续，结合双方之间房屋买卖履行过程及当事人的陈述，应认定为双方之间真实意思表示。原告主张双方约定的房屋价格1万元，不是原告真实意思表示，系重大误解，应撤销的诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条之规定，判决：驳回原告赵永汉、金春姬的诉讼请求。本诉案件受理费2300元（原告已预交），保全费1020元，由原告赵永汉、金春姬负担。本院二审期间,赵永汉、金春姬围绕上诉请求依法提交了视听资料（诉争房屋具体位置照片与影像资料）。证明案涉房屋坐落在大道边（诉争房屋显示在影像资料第31秒处）亦有来往车辆，1万元的转让价不符合客观实际情况。张程质证房屋具体位置是在朝阳镇的西侧302国道的道北、临街，与上诉人提供的照片中的一致。李宗国质证称与张程的质证意见一致。本院对该证据予以采信。书证一组（2016年11月21日的延边医院CT诊断报告单、2017年3月21日至3月28日期间的延吉市医院住院病历）。证明赵永汉系年老体弱多病，且已经患有脑梗死多年，其与赵永汉、金春姬沟通交流、缺乏判断能力。张程质证对证据中的CT报告单的真实性有异议，因为并未加盖医院的公章，完全可以单方制作，对延吉市医院证明赵永汉患有糖尿病的事实没有有异议，且一审开庭时赵永汉完全是�常参加庭审及交流与赵永汉、金春姬的该份证明明显存在矛盾。李宗国质证称与张程的质证意见一致。该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，自从朝阳川镇被划归延吉市后，朝阳川镇的房屋价格高于原来的价格，而且现在朝阳川镇正在逐步进行城区棚户区改造，按照国家棚户区改造政策房屋面积不足45平方米的，应当安置45平方米，45平方米以内无需被拆迁人另行支付价款，这些事实都是众所周知的事实。案涉房屋仅有照面积29平方米，将来回迁房屋面积最低不少于45平方米，按照每平方米最低价2000元计算，其价值也达到90000元，在刨除急需用钱或其他客观因素你，该房屋的价值也不低于60000元。而双方签订合同的价格为10000元，确实存在显失公平的情形，依法应当予以撤销。《最高人民法�关于适用的解释》第九十三条规定：“下列事实无需当事人举证证明：（二）众所周知的事实；”据此，赵永汉、金春姬无需举证证明合同价款与实际价格存在明显差异。一审中赵永汉、金春姬请求撤销合同的理由有两点，第一点是缔约时存在重大误解；第二点是合同明显违反公平原则。而一审判决仅审查当事人在缔约时是否存在重大误解，而未审查合同本身是否存在显失公平属于漏审漏判，本院依法应将此案发回一审法院重审，但鉴于本案事实清楚，为了减少当事人的诉累，本院依法径行改判。综上所述，赵永汉、金春姬的上诉请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初6948号；二、撤销赵永汉、金春姬与张程签订的位于延吉市朝阳川镇胜利街胜利西路2-2-1号建筑面积29.2平方米房屋买卖合同；三、张程于本判决发生法律效力之日起三日内协助赵永汉、金春姬将位于延吉市朝阳川镇胜利街胜利西路2-2-1号建筑面积29.2平方米房屋恢复登记到赵永汉、金春姬名下。一审案件受理费2300元，保全费1020元，二审案件受理费2300元，共计5620元，由赵永汉、金春姬负担2810元，由张程负担2810元。本判决为终审判决。审判长  全智光审判员  朴美兰审判员  林 美二〇一八年八月十九日书记员  段崇鹏