辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第250号
上诉人（原审被告）：辽宁容川房地产发展有限公司，住所地沈阳市皇姑区黄河南大街110号。
法定代表人：栗维军，该公司董事长。
委托代理人：徐斌，男，1980年1月9日出生，汉族，该单位工作人员。
被上诉人（原审原告）：赵光一，男，1949年6月28日出生，汉族，无职业，住址沈阳市和平区。
上诉人辽宁容川房地产发展有限公司（以下简称“容川公司”）因与被上诉人赵光一房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第2117号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月12日立案受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2015年1月23日公开开庭审理了本案，上诉人容川公司委托代理人徐斌，被上诉人赵光一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告赵光一诉称：2011年6月21日，原、被告签订购房合同，约定原告以7000元每平方米价格购买被告在沈阳市和平区文体西路建筑的住宅一套，总价款42万元，同时约定签约后18个月交付房屋，如不能按时交房，被告一次性退还房款，并按房款年25%支付违约金。2012年12月11日原告应约到被告处后得知，被告无法按期交房，并让原告在事先拟好的返款确认书上签字，同意当年年底前还清违约金，2013年初还清本金。此后原告多次催款，被告一直搪塞。2013年3月30日，被告给原告一张转账支票，让原告4月份存入银行。但2013年4月该公司工作人员电话通知原告账面无款，后打入原告银行卡5万元。此后再找被告方，都避而不见，故起诉至法院，请求判令被告立却偿还本金420，000元及违约金360，000元。
原审被告容川公司辩称：原告所述签订合同事实客观存在，由于我公司共同开发项目的合作伙伴承诺的资金未到位，致使房屋没有建成，我公司同意退还房款并适当承担违约责任。由于原合同违约金约定过高，我公司申请法院依法予以调整。我公司于2013年4月17日退还原告房款5万元，现尚未还款金额为370，000元。
原审法院审理查明：2011年6月23日，原、被告签订《团体购房意向书》，约定原告购买被告拟开发的位于沈阳市和平区文体西路小桥巷“丽阳·快乐E家”商品住宅，意向单价7000元／㎡，购房面积60㎡，意向房款420，000元。关于房屋交付，双方约定于意向书签订满18个月之日交付商品房。关于违约责任，双方约定如被告未能按期交付商品房，则意向书终止，被告一次性退还原告已交付房款，并按已交房款的年25%向原告支付违约金；由于被告原因未按期退还原告房款及支付违约金的，被告应按原告交纳房款的年25%计算继续支付违约金，直到付清为止。签订意向书当日，原告向被告交付意向购房款420，000元。
2012年12月，双方约定的交付房屋期限届满，被告告知原告不能交付房屋。2012年12月11日，被告制作一份《团购返款确认书》，注明：“本人赵光一，团购退房日期为2012.12.21，房款本金420，000元，到期未交房违约金157，500元，合计返款金额577，500元。”原告在该确认书上签字。2013年3月30日，被告为原告出具转账支票一份，金额为157，500元，但随后又告知原告账面无钱不能存入银行。2013年4月17日，被告向原告支付违约金50，000元。后因其余款项经多次催要未果，原告遂起诉至本院。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《团体购房意向书》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定条款全面履行合同义务。现原告已按约定支付全部意向购房款，被告应按约定交付房屋，现被告不能交房，构成违约，应按合同约定承担违约责任。
关于原告主张返还购房款本金420，000元问题，被告表示已返还50，000元，因当事人双方签订了团购返款确认书，同时确定了返还购房款本金及违约金金额，其后被告给付原告人民币50，000元，该50，000元应认定为违约金性质，故本院对原告请求判令返还420，000元购房款诉讼请求予以支持。
关于原告主张支付违约金360，000元问题。被告主张违约金过高，请求予以调整。根据双方约定，被告按已支付房款年25%的标准支付违约金，综合考虑原告的实际损失及预期利益等因素，该违约金约定标准过高，本院酌情予以降低，以中国人民银行同期同类贷款利率的四倍为宜。但对于原、被告双方以《团购返款确认书》已经确认的2012年12月21日之前的违约金157，500元，因债务已经形成并履行部分还款义务，本院予以确认。自2012年12月21日后违约金按本院调整后标准支付，计算至2014年10月11日，其后发生的违约金原告另行告诉解决。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告辽宁容川房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告赵光一意向购房款420，000元；二、被告辽宁容川房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告赵光一2012年12月21日前购房违约金107，500元；三、被告辽宁容川房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告赵光一2012年12月22日至2014年10月11止的购房违约金，按已付购房款420，000元，参照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算；四、驳回原告其它诉讼请求。被告如逾期履行上述给付款项，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7600元，由被告辽宁容川房地产发展有限公司承担。
宣判后，容川公司不服，向本院提出上诉。上诉请求：一、依法改判（2014）皇民二初字第2117号民事判决书，依法适当减少违约金；二、由被上诉人承担相应诉讼费用。主要上诉理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、违约金计算标准应依最高人民法院关于适用合同法若干问题解释二第二十九条之规定，不超过总房款的30%为计算标准给付；2、2013年4月17日已给付50，000元应认定为退房款本金而非违约金；3、违约金起算时间应根据合同约定从2012年12月21日起计算。
被上诉人赵光一答辩称要求上诉继续履行合同，按合同约定履行。
本院审理查明事实与原审查明事实基本一致。
上述事实，有《团体购房意向书》、《团购返款确认书》、交款收据、转账支票、结算业务申请等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《团体购房意向书》及《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人不能履行交付房屋的合同义务，《团体购房意向书》已无法继续履行，后上诉人与被上诉人签订了《补充协议》，《团购意向书》应视为已经实际解除，一审判决上诉人返还被上诉人购房款并无不当，本院予以维持。关于上诉人向被上诉人支付的50，000元性质问题，本院认为，上诉人虽提出该笔款项应为购房本金，但被上诉人予以否认，依据《团体购房意向书》及《补充协议》相关内容，一审法院认定该款项违约金并无不当。关于上诉人提出减少违约金的上诉请求，本院认为，根据双方签订的《团体购房意向书》以及《补充协议》相关内容的约定，上诉人违约应当按照合同约定向被上诉人支付违约金。关于上诉人提出违约金过高问题，因上诉人并未提供证据证明约定违约金过分高于其违约行为给被上诉人造成的损失，且上诉人已经按照约定标准向被上诉人支付过部分违约金，同时一审判决综合考虑被上诉人的实际损失及预期利益等因素，已酌情降低违约金，调整按中国人民银行同期贷款利率的四倍向被上诉人支付违约金并无不当，应予维持。
关于上诉人提出的出卖人未取得商品房预售许可，合同应当认定无效的主张。容川公司与梁清签订的《团体购房意向书》只是关于双方购房意向的约定，协议内容不符合商品房预售合同的要件，故对上诉人该项主张，本院不予采信。
关于被上诉人的答辩意见，因被上诉人未依法提起上诉，故对其主张本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7600元，由上诉人辽宁容川房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 相 蒙
二〇一五年二月十三日
书 记 员 那萌萌
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。