河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终1003号
上诉人（原审被告）:大厂京御幸福房地产开发有限公司，住所地：大厂回族自治县潮白河工业区，统一社会信用代码：91131028699237158N。
法定代表人：胡学文，总经理。
委托诉讼代理人：田国华、王天涯，河北天枢律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李亮，男，1978年4月21日出生，汉族，住北京市宣武区。
委托诉讼代理人：王玲杰，北京市隆安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：幸福基业物业服务有限公司，住所地：廊坊市新世纪步行街第五大街画家村2栋2F—205，统一社会信用代码：91131003715899152B。
法定代表人：孟惊，总经理。
被上诉人（原审被告）：幸福基业物业服务有限公司大厂分公司，住所地：大厂回族自治县潮白河工业区，统一社会信用代码：911310285713071884。
法定代表人：郭仕刚，总经理。
二被上诉人委托诉讼代理人：李艳君，北京保和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：任琳娜，女，1966年2月16日出生，汉族，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：李炜，男，1962年10月29日出生，汉族，住北京市西城区，系任琳娜丈夫。
上诉人大厂京御幸福房地产开发有限公司因与被上诉人李亮、任琳娜、幸福基业物业服务有限公司、幸福基业物业服务有限公司大厂分公司财产损害赔偿纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2016）冀1028民初1606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
大厂京御幸福房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，并依法改判上诉人不承担责任，本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审法院判决上诉人赔偿被上诉人李亮各项损失214400元，无事实根据和法律依据。1、本案诉争地下室漏水管道已过保修期，上诉人不应承担责任。上诉人与任琳娜签订的《商品房买卖合同补充协议》第十五条保修�任约定，给排水管道保修期为2年。任琳娜收房时间是2012年6月，2016年2月10日地下室水管漏水。2、诉争漏水管道施工时之所以未做保温处理，是按照施工图纸的要求施工的，该空间为采暖区，不需要进行保温处理。二、一审法院判决上诉人承担80%的赔偿责任，于法无据。1、地下室管道漏水的直接原因是被上诉人任琳娜的停暖行为造成的，其主观上存在过错，李亮的损失应由其承担。被上诉人任琳娜作为房屋的所有权人，应预见到北方冬季不取暖，有可能造成水管冻裂的后果。因此，任琳娜应对水管采取有效的保护措施，但未采取。2、作为开发商的上诉人，已将物业移交给了幸福基业物业服务有限公司大厂分公司，对于过了保修期的供水管道，不应承担任何责任。被上诉人在进行管道吹水时未尽到注意义务。3、在鉴定报告中没有显示漏水现象是上诉人的原因导�的，《司法鉴定书》中就漏水原因表述为：“漏水系东临房屋的漏水透过山墙渗入该房屋地下室所致”。即本案诉争管道漏水与上诉人无关，上诉人主观上不存在过错。一审法院对责任分担的认定违反了过错原则。三、被上诉人李亮将贵重物品存放在地下室，主观上有过错，客观上也应承担责任。地下室是商品房的配套设施，其功用是存放杂物。作为本案存放在地下室的音响、吉他、大型游戏机等物品属贵重物品，不应存放在地下室，且应尽保管注意义务。
李亮辩称，一、这是一个财产损害赔偿案件，要考虑的是冻裂管道的权属，冻裂管道在水表之外，根据河北省城镇供水用水管理办法第4章第25条，水表外的管理责任由开发商负责，水表内的由业主负责。另外，根据任琳娜与大厂京御幸福房地产开发有限公司合同补充协议第8条第1项，明确说明为保证供�、采水需要，可以存在供水管道需要穿越乙方任琳娜地下室，乙方任琳娜表示理解和支持，并保证在使用过程中不发生人为损坏。根据这两条规定，可以证明水表外的管道归开发商所有，是公共管道。根据建筑物区分所有权，该管道不属于被上诉人单独所有。因该管道侵权所造成的侵权及因维护不当造成的损害赔偿不应当由业主本人承担。二、本案是财产损害赔偿纠纷，与保修责任不是同一概念，而且主管道的质保期不在双方合同的约定之内，至少是十年以上。双方合同约定的只是水表以内的管道质保期。现实中主管道的更新要20年以上才更新一次。三、设计单位也是由开发商委托的，双方存在利益关系，而且该设计单位的证据也不属于二审新证据。经查找相关判例，没有主管道冻裂需要由业主承担责任的。四、业主已经尽到相应的义务，该住宅为分户采暖，合同并未注明需要保证室内需要达到多少度，而且任琳娜在停暖前已经委托物业公司对水表内的管道进行吹水服务，已经尽到相关义务，不应再承担相应责任。五、李亮在使用该房屋的过程中，没有过错。
任琳娜辩称，一、我方认为此次庭审首先要明确的是冻裂管道的归属，我方认为按照现行法规冻裂管道属于公共管道，根据河北省城镇供水、用水管理办法明确说明城镇供水设施的归属以水表为界，在法律上明确说明管道的归属，应当适用本案。因此我方没有对公用管道维修的法定义务。二、我方已尽到住宅管道的维护义务。我方预见到冬季可能产生的后果，已于2015年11月18日委托物业公司提供了有偿的吹水服务，这说明我方已完成了对室内管道冬季可能冻裂的维护义务，因此我方不存在因管理不善产生管理责任的情形。
幸福基业物业服务有限公司�幸福基业物业服务有限公司大厂分公司的主要答辩意见是，物业公司不是适格被告；物业公司接到业主的漏水通知后积极处理漏水情况，尽到了自己的管理义务，不存在违反物业服务合同的行为，无须承担赔偿责任。涉案水管不属于公共区域，涉案水管非公共水管。管道冻裂不是物业公司没有完全履行物业服务，物业公司提供吹水服务不是物业公司承担责任的理由。
李亮向一审法院起诉请求：其系大厂回族自治县潮白河孔雀城2.1期0404幢05单元0101号房屋业主，被告任琳娜系同幢楼房04单元0101号房屋业主，双方系东西邻居。2016年2月10日，被告任琳娜房屋地下室水管冻裂漏水，导致其房屋被淹财产受损。被告任琳娜、被告幸福物业大厂分公司未对供水管线尽到管理义务，被告大厂京御公司系涉案房屋的开发商，在施工中未对管线采取保温措施，存在过错，均�对其损失承担赔偿责任。因幸福物业大厂分公司系幸福物业公司的分公司，应由幸福物业公司、幸福物业大厂分公司与大厂京御公司对其损失承担赔偿责任。事故发生后，四被告拒不承担赔偿责任，故诉至法院，请求依法判决被告任琳娜、幸福物业公司、幸福物业大厂分公司、大厂京御公司共同赔偿其经济损失250000元（以鉴定结论为准）。
一审法院认定事实：原告系大厂回族自治县潮白河孔雀城2.1期0404幢05单元0101号房屋业主，被告任琳娜系同幢楼房04单元0101号房屋业主，双方系东西邻居。2016年2月10日，被告任琳娜房屋地下室主水管冻裂漏水，并沿地面渗透至原告地下室，将原告地下室内的音响、架子鼓、电吉它、功放、游戏机等电器浸坏。被告幸福物业大厂分公司知悉漏水情况后对被告任琳娜地下室内的损坏水管进行了修复。2016年9月2日，原告申请对漏水原因、财产损坏原因及损失价值进行鉴定与评估。2016年12月30日，沧州科技事务司法鉴定中心对原告地下室漏水情况及受损物品进行了现场查验，2017年4月10日，沧州科技事务司法鉴定中心出具鉴定意见书，认为：1、原告地下室漏水系因东邻（被告任琳娜）房屋的漏水渗透入房屋所致。2、原告地下室内音响、架子鼓、电吉他、功放、游戏机、除湿机等电器均是受水浸泡而损坏。原告支付评估费20000元。2017年6月6日，廊坊市致远资产评估有限公司对原告损坏物品出具资产评估报告书，认为：原告因大厂回族自治县潮白河孔雀城2.1期0404幢04单元0101号房屋主水管冻裂漏水造成的财产损失为253000元。原告支付评估费5000元。在限定期限内，原、被告双方均未对上述2份鉴定报告提出异议或申请重新鉴定。被告任琳娜于2012年6月接收涉案房屋，已装修但未入住。2015年11月18日�被告任琳娜将其房屋及地下室阀门以内水管中的水吹空。自入户至水管阀门段水管内的水无法吹空。该段水管未采取保暖措施。被告幸福物业大厂分公司成立于2011年3月21日，负责大厂回族自治县潮白河孔雀城2.1期的物业服务。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同1份、吹水收据1张、服务记录表1张、司法鉴定意见书1份、资产评估报告书1份、增殖税发票2张，被告幸福物业公司提交的物业服务协议1份及原、被告双方的当庭陈述予以证实。
一审法院认为，民事主体的合法权益依法受法律保护。行为人因过错侵害他人民事权益，应依法承担相应的侵权责任。如给权利人造成的损失系因二人以上的行为人不同过错所致，则应依据各方的过错程度，结合公平原则合理分担权利人所遭受的合理损失。本案中，原告财产受损系因被告任琳娜地下室水管破裂系冻裂所�，被告大厂京御公司在向被告任琳娜交付房屋时，未能保证房屋内的供水设施的安全与完善，未对主管道采取保暖措施，致使水管内水无法全部排空导致水管冻裂损坏发生漏水，应对原告的损失承担主要赔偿责任。被告幸福物业公司系涉案房屋所在小区的物业服务单位，应当按照物业服务合同约定，对涉案小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护与管理。2015年11月18日，被告幸福物业大厂分公司将被告任琳娜房屋内水管中的水吹空，但其未对水表阀门以外部分采取合理的措施，未尽到其应尽的义务，亦应对原告的损失承担赔偿责任。被告幸福物业大厂分公司系被告幸福物业的分支机构，依据《中华人民共和国公司法》第十四条“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，故应由被告幸福物业公司承担对原告的赔偿责任。依据被告任琳娜�被告大厂京御公司的商品房买卖合同补充协议第十一条的约定，房屋交付后的风险和责任均由任琳娜承担。任琳娜虽未办理入住，但在其已意识到屋内水管有冻裂可能的前提下，其未及时向被告大厂京御公司、幸福物业公司反映水管内水无法全部排空情况，亦未能及时发现屋内水管漏水，导致了损失的扩大，对其遭受的财产损失负有过失责任，应当减轻相对方的赔偿责任。综上，对于原告遭受的合理损失，依据被告任琳娜、被告大厂京御公司、幸福物业公司各自的不同过错程度，酌定对原告的损失由被告大厂京御公司承担80%的赔偿责任，被告幸福物业公司承担15%的赔偿责任，被告任琳娜承担5%的赔偿责任。关于原告受损财产的价值，应以法院委托的鉴定机构出具的鉴定意见为准，即253000元；鉴定费10000元、评估费5000元，共15000元，系原告的必要性、合理�支出，亦应予赔偿，以上各项费用共268000元，由原、被告按上述比例予以承担，即被告大厂京御公司赔偿原告214400元，被告幸福物业公司赔偿原告40200元，被告任琳娜赔偿原告13400元。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十二条、第十五条第一款第（六）项、第十九条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决：一、被告大厂京御幸福房地产开发有限公司赔偿原告李亮各项损失214400元，于本判决生效之日起七日内履行完毕。二、被告幸福基业物业服务有限公司赔偿原告李亮各项损失40200元，于本判决生效之日起七日内履行完毕。三、被告任琳娜赔偿原告李亮各项损失13400元，于本判决生效之日起七日内履行完毕。案件受理费5000元，被告大厂京御幸福房地产开发有限公司负担4000元，被告幸福基业物业�务有限公司负担750元，被告任琳娜负担250元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，上诉人提供证据一商品房买卖合同补充协议，在该协议第15条中双方约定了保修责任，以证实对于给排水的水管的保质期为房屋竣工验收备案之日起两年，该房屋备案日期为2012年6月28日，保质期至2014年6月29日期满，而水管爆裂的时间为2016年2月，显然已过保修期。证据二诉争房屋地下室采暖设计图，该设计图由设计单位提供，证明地下室给排水设计符合建筑设计要求，符合建筑给排水设计规范，有防冻措施，不需另行作保温处理。证据三竣工验收备案证明书，证明房屋验收合格，不存在质量问题。被上诉人李亮的质证意见是，针对证据一补充协议，在一审时我方提供该证据，对其证明目的不认可。针对证据二竣工备案说明书，我方未见到原件，且该证据不属于新证据，有合格证了，不代表没有侵权责任。针对证据三设计图纸，在图纸上看不到开发商已经给业主的地下室供暖的证据。给排水的规范不属于证据种类。另外，从关联性上讲，安装在楼板下吊顶上的管道还要采取一厘米厚的保温，实际上管道就是在吊顶上的，未作保温，在装修时我方也通过了物业验收。专业上的责任不应当由业主方承担，不能因开发商的偷工减料，产生的责任由业主来承担。给排水的保温是很专业的。业主方已经尽到了相应的注意义务，就是合同约定的不进行人为损坏。所以业主不应承担责任。被上诉人任琳娜的质证意见是，上诉人提供的证据只是证明了地下室的管道是以地暖方式保温，而分户采暖又允许停暖，物业公司提供的冬季吹水�务又说明停暖行为是合规的。因此上诉人仅提供了地暖保温，并不足以减轻其设计和保暖方面的职责。在一审判决中对于上诉人开发商所作出的判令是在向原告交付房屋时未能保证房屋内的供水设施的安全与完善，不仅是指保证了供暖，还指设计维护上的职责。因此我方认为停暖不是导致水管冻裂的主要原因，未尽保温上的职责才是水管冻裂的根本原因。在一审中物业方认为开发商未尽供水设施的保障权责提起追加开发商为被告，应由物业方证明开发商未尽责。
幸福基业物业服务有限公司、幸福基业物业服务有限公司大厂分公司未发表质证意见。二审查明的事实与一审法院一致。
本院认为，一审法院根据被上诉人李亮财产遭受损失的过程、原因等基本事实，对责任主体、赔偿责任比例等所做判定并无不当之处。综上所述，上诉人大厂京御幸福房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5000元，由上诉人大厂京御幸福房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
审 判 员 史纪红
审 判 员 韩静威
二〇一八年三月十五日
法官助理 张振波
书 记 员 薛 炜