天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第1909号
原告简国艳，天津市人民医院护士。
委托代理人韩玥，天津华益律师事务所律师。
被告井占胜，无职业。
被告顺驰（中国）不动产网络集团有限公司，住所天津市和平区睦南道8号。
法定代表人王学泉，总经理。
委托代理人王德新，该公司职员。
原告简国艳与被告井占胜、被告顺驰（中国）不动产网络集团有限公司（以下简称被告顺驰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘静独任审判，公开开庭进行了审理。原告简国艳的委托代理人韩玥、被告井占胜、被告顺驰公司的委托代理人王德新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告简国艳诉称，原、被告于2014年8月31日签订房屋买卖合同，约定原告购买被告井占胜承租的天津市南开区芙蓉南里房屋，价款725000元。合同又约定如因原告公积金贷款办不下来，被告井占胜退还原告订金2万元等内容。原告于合同签订当天向被告井占胜交付订金2万元，向被告顺驰公司交付中介费1300元。此后原告得知依据相关规定原告无法办理公积金贷款，遂按买卖合同约定多次要求二被告返还所收原告的钱款，解除合同。被告均予拒绝。故原告起诉要求：1、判令解除原、被告签订的《买卖合同》；2、判令被告井占胜返还原告20000元、被告顺驰公司返还原告1300元；3、受理费由被告承担。
原告为支持其主张，提交如下证据：证据一、房屋买卖合同；证据二、收条；证据三、天津市公安局南开分局接警单；证据四、签订合同时的照片、原告与被告井占胜的短信记录；证据五、户口本及房屋产权证二本；证据六、关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知。
被告井占胜辩称，原、被告在签订房屋买卖合同时，原告家庭成员名下已经有两套住房，原告知道不符合办理公积金贷款的条件但并未向被告说明，故原告存在欺诈行为。且原、被告在签订合同时约定本被告购买产权及后期的一切费用均由原告承担。本被告已经按照合同履行购买了产权，产生了一定费用，该费用应由原告承担。本被告在购买产权时曾经通知原告，原告也没有告知已有二套房屋无法办理公积金贷款的情况，现本被告已经取得房屋所有权证。原告也没有按合同约定给被告顺驰公司交付中介费。当时在合同中虽有无法办理公积金贷款的相关约定，但是基于顾虑国家政策有调整无法办理公积金，而非考虑原告个人原因无法办理公积金。故原告要求解除合同是违约行为，原告在签订合同时也未将其真实情况如实告知被告，故不同意解除合同及返还订金。
被告井占胜就其主张提交房地产权证及税费发票为证。
被告顺驰公司辩称，本公司是正规的房产中介公司，签订任何合同及收取任何费用都出示公司的正式合同及收据，本公司在连锁店店面也有公告警示客户。原告与被告井占胜签订的买卖合同并非本公司的正式合同，本公司对其并不知情且从未收到过原告交纳的中介费。原告在2014年12月曾找到本公司，公司就原告所述情况进行了了解。因原告与被告井占胜打算不通过本公司而私下交易，故私自签订了合同。本公司从未与原告签订过合同，故该纠纷与本公司无关，不同意原告的诉讼请求。
被告顺驰公司就其主张提交店内张贴的公告为证。
经审理查明，原告与被告井占胜及被告顺驰公司当时的职员时海陆于2014年8月31日签订《买卖合同》。其中写明：“甲方：井占胜乙方：简国艳丙方：顺驰不动产西湖道店甲、乙双方于2014年8月31日在顺驰不动产店签署南开区芙蓉里买卖协议，此房屋成交价格为柒拾贰万伍仟元整，购买方式为买产权，产权费用及后期一切费用由乙方承担。乙方于2014年9月1日由丙方核实乙方公积金是否符合购买资格，如符合可以签署正式合同，到时乙方付丙方中介费壹万肆仟伍佰元整，乙方于2014年8月31日给甲方贰万元整订金，如因乙方公积金贷款办不下来，甲方退还乙方订金贰万元整，如其他原因不退还订金。”该合同中未加盖被告顺驰公司印章。被告顺驰公司另一职工袁彦纯作为证人在合同上签字。当日，被告井占胜收取原告20000元。原告又给付时海陆1300元，时海陆出具了内容为“今收到简国艳交来壹仟叁佰元整中介服务费”的收条。此后，被告井占胜办理了购买房屋所有权的手续，并于2014年12月10日取得天津市房地产权证。原告以家庭名下有两套房无法办理公积金贷款为由要求解除合同，遭被告井占胜拒绝。被告井占胜以所收订金系中介转交为由，要求原告找中介解决。2014年12月29日，原告报警处理。当日接警单中记录：报警人为原告，当事人为袁彦纯，处警情况及结果为：因定金问题发生纠纷，双方自行解决。
另查，原告配偶李飞龙名下有位于北辰区万科新城紫荆苑及南开区长江道与广开四马路交口凯兴天宝公寓两套私产房。关于公积金贷款的部委文件建金（2010）179号文件第四条及建金（2014）148号文件第一条中均规定，住房公积金管理中心不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
庭审中，被告顺驰公司提交顺驰连锁店公告，主张该公告系房管局监管张贴在各店面内。公告中对客户写明，在顺驰公司签订的合同为公司统一印制，为无碳复写式，页眉有顺驰标志，丙方签字处加盖“顺驰（中国）不动产网络集团”合同专用章。又写明，在缴款后营及时索要加盖“顺驰（中国）不动产网络集团财务专用章”的专用收据。原告及被告井占胜均表示不清楚该公告，被告顺驰公司店员并未出示过。
本院认为，原、被告签订的买卖合同的性质实为预约合同，双方在该合同中就约定了签订正式买卖合同的条件，即原告可以申请公积金贷款购房，如该条件成就方才订立买卖合同。如该条件不成就，则双方无需签订房屋买卖合同，被告井占胜将所收订金退还原告。该预约合同的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应严格按照约定履行各自义务。因原告无法办理公积金贷款，故签订正式房屋买卖合同的条件不具备，被告井占胜应如约退还原告订金。被告井占胜辩称关于原告无法办理公积金贷款的约定是针对国家政策的变化，该解释不符合一般人对该部分文字通常意义上的理解，本院不予采信。关于其购买涉诉房屋产权的费用，并非履约的经济损失，原告也无违约行为，故不应由原告负担。关于原告请求解除合同的主张，因已超过约定期限双方未签订正式房屋买卖合同，且原告已向被告井占胜提出解除合同的要求，该要求到达被告井占胜时合同解除，故对于原告该项主张，本院不予支持。关于原告主张的中介费一节，在预约合同中明确次日签署正式合同时，由原告支付中介费14500元，在当日并未签订正式合同的情况下，原告支付给时海陆的1300元是何性质款项，其支付目的均无法认定。原告主张时海陆的收款行为系职务行为，本院不予采信。其要求被告顺驰公司返还，本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条的规定，判决如下：
一、本判决生效后十五日内，被告井占胜返还原告简国艳20000元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费332元，减半收取，由原告负担16元，被告井占胜负担150元。被告井占胜负担部分于本判决生效后15日内直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 刘静
二〇一五年××月××日
书记员 徐晶
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成
立及效力的同时，还应当适用电子签名法的相关规定。