北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初3391号原告（反诉被告）宋燕燕。委托代理人李代星，北京市元坤律师事务所律师。被告（反诉原告）张瑞生。委托代理人汪鹏，北京市中地律师事务所律师。委托代理人张娜（张瑞生之女）。原告（反诉被告）宋燕燕与被告（反诉被告）张瑞生房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陆金伟独任审判，公开开庭进行了审理。宋燕燕及其委托代理人李代星，张瑞生之委托代理人汪鹏、张娜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宋燕燕诉称，2008年6月28日，我和张瑞生签订《房屋买卖经纪合同》，约定由我购买位于北京市某403号房屋，房屋总价为38万元，张瑞生承诺最迟在2009年2月底之前将该房屋过户我名下。后我依约向张瑞生交付了1万元定金及22万元首付款，张瑞生则将该房屋交付给我使用至今。现该房屋产权证已于2015年11月办理至张瑞生名下，具备过户条件。为维护我的合法权益，故诉至法院，请求判令张瑞生将北京市某403号房屋过户至我名下，并承担本案诉讼费用。张瑞生辩称，我不同意宋燕燕的诉讼请求，我确实和宋燕燕在2008年6月28日就涉案房屋签订了《房屋买卖经纪合同》，我对于出售房屋和履行合同均是诚心实意的，我并没有任何恶意违约行为，也没有任何损害双方权益的行为，但宋燕燕却两次将我诉至法院，并申请法院查封涉案房屋，这些行为都让我无法接受。宋燕燕在2015年起诉称我违约，但经法院查实，无法过户是我产权单位原因尚未取得房屋产权证，并经法院主持，双方达成和解。之后我也一直本着严格履行的态度执行和解协议，但宋燕燕却一边拖延不配合办理过户手续，甚至提出要变更合同主体，一边却又起诉我。既然宋燕燕在和解协议约定时间拒不配合过户，且要求将房屋过户至其哥哥名下，表明其不愿再履行双方的房屋买卖合同，其行为已经违约了，且宋燕燕现在没有购房资格。为此，我提出反诉，请求判令解除双方之间的相关房屋买卖合同，并由宋燕燕承担反诉费用。宋燕燕针对张瑞生的反诉请求辩称，我不同意张瑞生的反诉请求。我现在虽然没有购房资格，但根据相关规定，双方的购房合同签订在限购政策出台之前，且我已支付了大部分房款并实际入住，双方的合同可以继续履行。另外，因张瑞生承诺在2009年2月底前完成过户，但张瑞生一直没有完成过户，其已经违约在先了，而且在我第一次起诉后，双方达成了和解协议，但张瑞生也没有按约定办理过户，其行为还是违约了，也导致我内心不安。此外，在合同履行过程中，在房屋交易大厅办理购房人核验的时候，我才知道我没有购房资格，之所以提出将房屋过户至我哥哥名下，也是为了图方便，并非是我不想买房了。后经过咨询，我这种情况只能通过诉讼方式解决，所以即便张瑞生存在违约的地方，但我也没有主张违约金。经审理查明，2008年6月28日，宋燕燕（乙方、购房人）与张瑞生（甲方、出售人）经北京某房地产经纪有限公司居间签订了《房屋买卖经纪合同》一份，约定甲方将位于北京市某403号房屋（以下简称403号房屋）出售给乙方，该房屋成交总价为38万元，乙方用现金支付购房款，需在合同订立时，交付购房定金1万元，在2008年7月20日之前，交付首期购房款22万元，剩余购房款15万元应在办理房屋权属变更当天全部给付。双方还约定于2009年2月底（双方在合同中注明的日期为2月30日，双方在庭审中一致确认为笔误）之前办理房屋过户手续；如因不可抗力、国家法律、法规、政策原因，该房不能办理权属变更，各方均不承担违约责任，如果出现新的政策法规，按照国家法律法规，各自承担相应责任；因甲方提供证件不实、不全，不能完成该房屋权属变更或因甲方拒绝出售该房屋等，均视为甲方违约，甲方应双倍返还定金；因乙方不按约定时间、地点办理该房屋权属变更或乙方的行为表示拒绝购买该房等，均视为乙方违约，甲方所收取的购房定金不予退还。同日，宋燕燕（乙方）与张瑞生（甲方）还签署了《协议书》一份，主要约定了甲方购买的403号房屋的所有权证正在办理中，因甲方急需用钱，准备将该房产出售，乙方自愿购买该房屋；甲方愿意在取得403号房屋所有证后，并保证该房产无任何纠纷后，将该房产出售给乙方；该房屋成交价为38万元，为甲方净得房款；甲方承诺待取得房屋所有权证后，依约在7个工作日内及时将房屋过户到乙方名下，办理过户中所产生的所有费用均由乙方承担；甲方承诺最迟在2009年2月底之前（双方在合同中注明的日期同样为2月30日，双方在庭审中一致确认为笔误）将房屋过户至乙方名下，否则承担违约责任，违约金为20万元；甲方承诺收到乙方交付的预付款当日，将房屋交付乙方使用，甲方不得以任何理由将房屋所涉及一切权利收回或另行将房屋出售他人；乙方承诺协议生效后不得以任何理由将房屋退还给甲方；双方需将本协议进行公证等内容。2008年7月10日，宋燕燕向张瑞生支付购房定金1万元。2008年7月12日，宋燕燕（乙方）与张瑞生（甲方）还签订了《补充协议》一份，主要约定了双方同意取消原协议书约定的公证事宜；甲方家庭成员须在原协议书及本协议中亲笔签字并按手印等内容。2008年7月16日，宋燕燕向张瑞生支付首期购房款22万元。2008年11月19日，宋燕燕向张瑞生给付过户费13000元。2010年7月16日，宋燕燕借给张瑞生住院费3万元。2015年，宋燕燕将张瑞生诉至本院，要求张瑞生办理403号房屋产权过户手续，并承担违约金20万元。诉讼中，因张瑞生尚未取得403号房屋所有权证，双方自愿达成和解协议，并于2015年9月24日签订了《协议书》一份，主要约定现产权人北京某集团有限公司将403号房屋产权证办理至张瑞生名时，张瑞生无条件配合；403号房屋产权证办理至张瑞生名下之日起7日内，张瑞生须将403号房屋产权证过户至宋燕燕名下；宋燕燕将购房尾款在过户当日向张瑞生支付，此前宋燕燕分别交付给张瑞生的3万元、13000元在尾款中抵扣；403号房屋自2008年7月16日交付宋燕燕之日起所发生的物业供暖卫生费用、安全责任由宋燕燕承担；双方如有违反本协议书的约定，双方均自愿按此前双方签署的协议性文件中的条款承担违约责任，张瑞生承担违约责任的同时须继续履行为宋燕燕办理过户义务。庭审中，张瑞生以宋燕燕目前无购房资格，无法实现双方合同目的，且宋燕燕在办理过户手续时存在要求将403号房屋过户至他人名下、拖延办理过户手续的违约行为为由，要求解除双方之间的相关房屋买卖合同。宋燕燕认可现尚未具备在京购房资格，但主张其符合继续履行房屋买卖合同政策规定，并解释在与张瑞生办理403号房屋过户手续时提出将该房屋过户至其哥哥名下的建议，系在其被房管局工作人员告知没有购房资格，且经咨询房管局工作人员后，出于方便快速履行过户手续而为，并非拒绝购买房屋，故其不同意解除与张瑞生间的相关房屋买卖合同。另庭审中，经本院释明，宋燕燕明确表示愿意自行承担因国家购房政策调控导致的新增税费，并表示有能力支付剩余购房款。另，双方当事人一致确认宋燕燕应当在过户当日先向张瑞生一次性支付剩余购房尾款。另查，张瑞生已取得403号房屋所有权证书，现403号房屋由宋燕燕居住使用。另查，北京市人民政府于2013年3月30日下发了《北京市人民政府办公厅贯彻落实精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》，规定自2013年3月31日起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房，对已拥有1套住房及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。另诉讼中，本院依据宋燕燕申请，于2016年2月23日查封了403号房屋，宋燕燕支付保全费5000元。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖经纪合同》、《协议书》、《补充协议》、收条等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，宋燕燕与张瑞生签订的《房屋买卖经纪合同》、《协议书》、《补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应全面履行各自义务。本案的争议焦点在于双方的房屋买卖合同是否应当予以解除。对此本院认为，根据法律规定，满足合同约定或法定解除条件，可以解除合同。首先，本案中，宋燕燕在双方自觉履行过户手续时，虽存在要求将房屋过户至他人名下的行为，但根据其解释内容，其行为系其在获知自己没有在京购房资格后的单方自力救济行为，不足以认定其存在拒绝购房的根本违约行为。其次，宋燕燕现虽无在京购房资格，但根据本案查明的事实，双方签订签订相关房屋买卖合同的时间在2008年6月28日，远早于相关限购政策出台时间，且宋燕燕已根据双方合同约定支付了应当支付的购房款，并已实际占有使用房屋，而根据双方合同约定，双方应当在2009年2月底办理房屋的过户手续，现双方合同处于迟延履行状态，亦非系宋燕燕原因所致，故现若解除合同，会导致当事人利益明显失衡。综上，双方之间的房屋买卖合同不应当予以解除。因此，对于宋燕燕要求张瑞生协助办理403号房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持，对于张瑞生要求解除双方买卖合同的反诉请求，本院不予支持。同时，为减少当事人诉累，宋燕燕应当在办理403号房屋过户手续时先行将购房尾款一次性支付给张瑞生。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、张瑞生于本判决生效后七日内协助宋燕燕办理北京市某四〇三号房屋的产权登记过户手续，将该房屋过户至宋燕燕个人名下，办理该过户手续所需费用由宋燕燕负担；宋燕燕于办理该房屋产权登记过户手续当日前一次性向张瑞生支付该房屋剩余购房款人民币十万零七千元；二、驳回张瑞生的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼保全费五千元，由宋燕燕负担，已交纳。本诉案件受理费三千五百元，由张瑞生负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费三千五百元，由张瑞生负担，已交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。代理审判员  陆金伟二〇一六年六月二十三日书 记 员  张璐萌