福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽01民终1114号上诉人（原审被告）胡俊英，女，汉族，1971年3月9日出生，住福州市鼓楼区。委托代理人梁文源（系被告丈夫），男，汉族，1971年5月11日出生，住福州市鼓楼区。被上诉人（原审原告）福州嘉荣物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区北江里路金冠花园2#楼1层01室。法定代表人吴文霖，经理。委托代理人郭东舰，福建亚太天正律师事务所律师。上诉人胡俊英因与被上诉人福州嘉荣物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第7371号民事判决，向本院提起上诉,本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2007年10月29日，原告和被告所在的金冠花园业主委员会签订物业管理服务合同，约定原告为金冠花园提供物业管理服务。被告应按时向原告交纳物业服务费、水电公摊费等各种费用。合同期限自签订之日起至2010年10月28日止，合同到期后双方于2010年10月、2012年10月又续签物业管理合同。合同约定商品房的物业管理服务费为每平方米1元，每月25日缴纳，逾期缴纳物业费的，按照《业主公约》的规定，业主和物业使用人应支付违约金。2007年5月15日，金冠花园业主委员会公布的《业主公约》第十三条规定：根据物委批文或双方约定，业主和物业使用人应于每月25日之前缴纳业务管理费及各项服务费用。如延期缴付，将按延期天数每天加收延付金额千分之三的违约金。被告系该小区12座404室的业主，房屋面积106.7平方米，每月需交纳物业费106.7元。2014年1月1日至2015年10月31日止，被告尚欠原告物业管理费2347.4元。原审法院认为，原告具有物业管理资质,其与金冠花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》，对全体业主具有约束力。被告作为该小区业主，在享受原告物业管理服务的同时，应承担交纳物业管理服务费用的义务。故原审法院对原告要求被告交纳物业费用的诉请予以支持。被告辩称双方不存在合同关系，依据不足，原审法院不予采信。被告未及时支付原告物业管理费，原告要求被告支付按延期天数每天加收延付金额千分之三的违约金，原审法院认为该约定的违约金过高，被告要求按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算，原审法院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。对被告提出要求原告赔偿电动车被盗损失，属另一法律关系，被告可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：一、被告胡俊英于本判决生效之日起十日内支付原告福州嘉荣物业管理有限公司物业管理费2347.4元（2014年1月1日至2015年10月31日止）；二、被告胡俊英于本判决生效之日起十日内支付原告福州嘉荣物业管理有限公司违约金（从2014年1月26日开始计算，每月以106.7元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，从每月的26日起逐月累计至本判决确定还款之日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告负担。一审宣判后，原审被告胡俊英不服，向本院提出上诉。上诉人胡俊英上诉称：本案一审时上诉人曾经在答辩状中就《物业管理服务合同》的有效性提出异议，既然一审法院认定合同有效，上诉人对此没有异议，但上诉人认为既然一审法院认定该合同系有效合同，就同时认可合同对于履行双方都具备约束力。上诉人曾在一审答辩状中，《物业管理服务合同》第二十二条第四款规定，被上诉人有负责治安防范管理的义务，第二十四条规定，被上诉人对于停放在指定区域的车辆提供有偿保管服务，并在合同第七章第二十九条明确指出，按规定存放的车辆，保管关系已建立的，车辆发生丢失由乙方承担相应的法律责任。一审法院认为上诉人要求被上诉人赔偿电动车被盗损失“属另一法律关系”存在错误。既然一审法院认定合同有效且上诉人应该按照合同约定缴纳物业管理费，就应认定被上诉人应当履行合同内约定的保管义务，对其保管不当造成的损失履行赔偿责任。故上诉请求：依法撤销一审判决，驳回被上诉人诉请并改判被上诉人赔偿上诉人电动车购车款人民币2700元；本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人福州嘉荣物业管理有限公司答辩称：一、被上诉人与金冠花园业主委员会（下称业委会）签订的三份物业管理服务合同合法、有效，系双方的真实意思表示。二、被上诉人2007年10月与金冠花园业主委员会签订物业管理服务合同，为上诉人等业主提供物业服务。从小区业主的反馈来看，被上诉人严格遵守物业管理服务合同，提供的服务获得绝大多数业主的认可和满意。但是，少数包括上诉人在内的业主，为了占小便宜，拒绝缴纳物业管理服务费。上诉人行为不仅违反了物业管理服务合同，损害了被上诉人的合法权益，也侵害到其他按时缴费的善意业主的权益。对此，按时交费的善意业主和业主委员会都表示了不满，并要求被上诉人积极向拖欠物业管理服务费的业主进行追索。三、被上诉人为了保障小区业主的电动自行车安全，专门在小区物业办公室旁及18号楼地下室设置了二个电动车停车点，配备有专门保安人员24小时看管。同时，在物业管理服务合同中，明确约定电动车必须停放在指定地点。但是包括上诉人在内的部分业主贪图方便，将电动车停放在自家楼下，被上诉人的保安人员多次劝说其将车停在专人看管的停车点，上诉人都拒绝停放在指定停车点，且上诉人从未向被上诉人缴纳过电动车停车管理费。因此，其电动车丢失，完全是其自身的原因，被上诉人对其车辆丢失不应承担任何责任。上诉人购买该电动车后，也未向被上诉人物业管理处备案，更未向被上诉人缴纳电动车停车管理费。上诉人在丢失电动车后，被上诉人即配合其向辖区派出所报案，履行了相应的物业服务义务。电动车进入小区的，都必须从门卫处领取一张出入卡，出入时凭出入卡才能骑车出去，被上诉人的保安人员严格履行了凭出入卡才予以放行的职责。目前盗窃电动车的小偷，往往骑着一辆破旧的电动车进入小区。在拿到出入卡后，盗窃业主未停放在指定地点的电动车后，凭出入卡将业主的电动车骑出去。因此，自己随处乱停电动车导致电动车丢失的业主，应自行承担损失。综上所述，上诉人丢失电动车完全是因为其不按物业管理服务合同约定在指定地点停放车辆所致。被上诉人在提供物业服务过程中不存在过错，对其车辆丢失无须承担赔偿责任。上诉人以其电动车丢失为由拒缴物业管理服务费的作法违法了物业管理服务合同约定和业主公约的约定，应承担相应的违约责任。四、上诉人从2014年1月开始拖欠物业管理服务费。其房屋面积为106.7平方米，根据物业管理服务合同的约定，每月应缴纳物业管理服务费106.7×1=106.7元。截止2015年10月31日，上诉人共拖欠22个月的物业管理服务费，拖欠金额为106.7×22=2347.4元。根据物业管理服务合同和业主公约的约定，上诉人应按日千分之三，向被上诉人支付违约金。请求二审法院维持原判。经审理查明，双方当事人在一审诉讼过程中提供的证据已随一审案件移送法院。二审诉讼过程中，双方均未向本院提交新的证据，根据现有的证据，本院确认一审法院已查明的事实基本清楚。根据现有的证据，本院确认一审法院已查明的事实基本清楚。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被上诉人金冠业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对上诉人具有法律约束力。被上诉人提供了物业服务，上诉人亦享受了物业服务成果，应依照合同约定及时缴纳物业费。本案系物业服务合同纠纷，而上诉人向被上诉人主张电动车损失赔偿责任属于另一法律关系，原审法院不予审理正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；二审案件受理费50元由上诉人胡俊英负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴一萍代理审判员  吴筱洲代理审判员  黄 锋二〇一六年六月六日书 记 员  卢灵真