广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第498号
上诉人（原审被告）：广州市致岭房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：罗永强。
委托代理人：程祥煌、麦嘉文。
被上诉人（原审原告）：雷应球，住湖南省常宁市。
委托代理人：刘洋。
委托代理人：李国桐。
上诉人广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称致岭公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1983号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭大道东8号致岭假日花园H5栋涉案房屋。致岭假日花园是致岭公司开发的楼盘。涉案楼盘于雷应球、致岭公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》前已经取得预售许可证。
2009年5月7日，雷应球（乙方）与致岭公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同相关内容有：雷应球向致岭公司购买涉案房屋，购房总价款为229282元；乙方以按揭贷款方式付款；甲方应在2010年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时应当向乙方发出收楼通知书；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等。合同第十八条约定：甲方应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此场合，乙方应当及时提供产权登记机关要求的需乙方提供的证件资料。甲方应如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，乙方不承担责任。第十九条约定：甲方违反第十八条的约定，乙方不退房的，甲方按自迟延之日起每日已付房价款的0.01%向乙方支付违约金。合同附件五为补充协议，该补充协议第6条约定：在商品房达到交付使用条件后，甲方应以挂号信或特快专递通知乙方办理交付使用手续；乙方未接到通知的，以合同约定的最后交付日期为交付使用的时间。甲方为乙方的按揭贷款提供担保的，乙方应在办理交付手续的同时，缴齐办理产权证所需资料、费用（相关收费以政府相关部门最新公布的文件数据为准）及专项维修资金。否则，甲方有权相应推迟为其办理交付手续。第14条约定：乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知（需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的除外）。乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内（按揭付款的业主除外），向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延。本合同第十八条约定：“甲方应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。”甲乙双方现一致确认，上述“540日”应为540个工作日，如遇到期日为法定节假日，则到期日自动顺延至下一工作日。
合同签订后，雷应球按约定以按揭贷款方式向致岭公司支付了全部购房款。致岭公司亦于2010年9月30日将涉案房屋交付给雷应球使用。
2014年2月17日，涉案房屋所属楼宇办理了大确权手续，所有权人为致岭公司。2014年5月27日，雷应球向致岭公司提交了办理房产证所需的契税完税证明等办证所需资料。2014年7月8日，致岭公司向房地产登记机关提交办证申请。2014年9月23日，房产登记机关核发了涉案房屋的《房地产权证》，登记所有权人为雷应球。
雷应球于2014年10月24日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、致岭公司向雷应球支付逾期办证违约金16737元（从2012年8月1日起计至2014年8月1日止，共计730天，每日按已付房款229282元的万分之一的标准计算）；2、致岭公司将办理的雷应球名下的涉案房屋的房产证交付给雷应球；3、致岭公司承担本案诉讼费用。原审诉讼中，雷应球将第一项请求中的计算违约金截止日明确为《房地产权证》出证之日，并撤回了第二项诉讼请求。致岭公司一审辩称：一、致岭公司在本案中无过错，无责任，且雷应球的诉讼请求证据不足。本案逾期办证的原因是由于承建商广西建工集团第三建筑工程有限公司为索要高价，以拒绝竣工验收为手段要挟致岭公司。由于该公司拒不履行竣工验收义务，最终导致涉案楼盘不能按时办理大确权手续，进而影响涉案房屋的办证进程，并非致岭公司原因造成逾期办证。因此，致岭公司在礼仪上对造成逾期办证后果向业主表示歉意，但依照相关法律规定，致岭公司不应承担逾期办证的违约责任。二、雷应球存在逾期提交办证资料的情形，致岭公司有权顺延办证时间。三、致岭公司受雷应球委托办理房地产权证，该委托是无偿的，且致岭公司在履行合同过程中无重大过错，根据法律规定，致岭公司无须承担责任。四、雷应球无证据证明其损失。五、雷应球关于违约金的主张已超过诉讼时效的规定，依法不应得到支持。
原审法院认为：雷应球与致岭公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。雷应球已按约定向致岭公司支付了全部购房款。致岭公司也已将涉案房屋交付给了雷应球使用，致岭公司本应按合同约定积极履行办证义务，在涉案房屋交付之日起540个工作日内为雷应球办妥产权登记，并将以雷应球为产权人的房地产权证交付雷应球，但致岭公司在合同约定的办证期限内尚未办妥大确权手续，当然无法按时为雷应球办妥房地产权证，致岭公司已构成违约，应承担相应的违约责任。
关于雷应球是否存在逾期提交办证所需资料的问题。原审法院认为，涉案房屋办理了大确权后，就具备了办证条件。正常情况下，开发商在办理大确权过程中，就通知业主提交资料，以待房屋大确权后即可向房管部门提交办证资料。致岭公司通知雷应球提交办证资料应是在大确权办妥前。根据查明的事实，涉案房屋所属楼盘于2014年2月17日才确权登记至致岭公司名下，雷应球向致岭公司提交办证资料的时间如果在大确权前则不对办证期限造成影响，但雷应球于2014年5月27日才向致岭公司提交办证资料，应认定为逾期提交资料，雷应球对此也有责任。因此，涉案房屋大确权之日至雷应球向致岭公司提交办证资料之日共99天应从逾期办证天数中予以扣除。
按双方合同约定及雷应球的诉请主张，逾期办证时间应从2012年11月30日（涉案房屋交付之日起540个工作日）起，计至办妥房产证之日即2014年9月23日止，共663天，扣除99天后，致岭公司逾期办证天数应为564天。致岭公司应向雷应球支付逾期办证违约金为12931.50元（229282元×0.01%×564天）。对雷应球请求未超出12931.50元的部分，予以支持，对超出部分，不予支持。
致岭公司辩称造成逾期办证的责任在于施工方广西建工集团第三建筑工程有限公司。原审法院认为，本案所审理的是雷应球与致岭公司之间的房屋买卖合同关系，雷应球与施工方之间属于另一法律关系。根据合同相对性原则，雷应球有权根据《商品房买卖合同》的约定向致岭公司主张权利。至于雷应球与施工方之间的纠纷，应另行通过合法途径解决，不属于本案审理范围。因此，致岭公司的抗辩意见，合理部分，予以采纳，不合理部分，不予采纳。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年12月19日作出判决：一、广州市致岭房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付迟延办证违约金12931.50元给雷应球；二、驳回雷应球的其他诉讼请求。案件受理费109元，由雷应球负担25元，由致岭公司负担84元。
判后，上诉人致岭公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决不符合民事判决书的制作规范，不列举证据，不做证据认定，导致对事实认定出现偏差。二、原审判决根据偏差的事实判决致岭公司承担了依照事实与法律不应承担的赔偿责任。三、致岭公司原审陈述了五条答辩意见，原审判决没有全部罗列，没有阐述不予采纳的法律依据，损害致岭公司权益。四、原审法院在买受人未交齐房款、税费、住房维修基金的前提下判决致岭公司支付逾期办证违约金错误。买受人交清购房发票、完税发票、住房维修基金发票的前提下才能办理房产证，买受人迟延提交资料的，致岭公司应予免责。五、根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条，致岭公司在合理期限内将办证资料交到房管部门，就不再承担逾期办证的违约责任。请求判令：1、改判驳回雷应球的诉讼请求；2、依法认定双方过错责任，纠正致岭公司不应承担的赔偿数额。
被上诉人雷应球答辩称：请求二审法院驳回上诉人致岭公司上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
二审审理期间，致岭公司提交了广东省高级人民法院（2014）粤高法审监民提字第58号民事裁定书复印件，拟证明工程款纠纷责任不在致岭公司。雷应球对该证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。
本院认为：关于致岭公司应否承担逾期办证违约责任的问题。《商品房买卖合同》及附件明确约定了致岭公司应于交楼之日起540个工作日内办妥房产证并交付给雷应球，否则应承担逾期办证的违约责任，致岭公司未依约履行，已构成违约，应承担合同约定的违约责任。致岭公司关于其无过错、雷应球无证据证明存在损失、致岭公司是受雷应球委托无偿办证故应予免责的主张，均缺乏合同依据，本院不予采纳。关于致岭公司与施工方之间的纠纷，与本案房屋买卖合同关系属不同法律关系，不能免除致岭公司应向买受人承担的违约责任，原审法院对此认定正确，本院予以认可。
关于逾期办证违约金计算起止时间的问题。根据合同及附件对办证期限、违约责任的约定，原审法院关于应以2012年11月30日为逾期办证违约金的起算日期的认定并无不当，本院予以认可。致岭公司作为房地产开发商和办证义务人，首先应办理大确权之后才能为买受人办理房产证，故原审法院认定在大确权手续办妥之前，雷应球是否提交办证资料对办证期限无影响正确。关于逾期办证违约金的止算日期，原审法院认定逾期办证违约金应自2012年11月30日起计算至房产证办妥并应扣除逾期提交办证资料99天并无不当，本院予以维持。雷应球于2014年5月27日向致岭公司提交完税凭证等资料，如致岭公司认为雷应球未交齐办证资料应及时通知雷应球补齐相关资料，但致岭公司未举证证明雷应球尚欠有关办证资料并通知雷应球补交，故致岭公司关于雷应球未交齐房款发票等办证资料而无权主张逾期办证违约金的主张缺乏合同依据，本院不予支持。致岭公司认为逾期办证违约金的截止日期应计算至向房管部门递件之日与合同约定不符，本院不予采纳。
致岭公司二审期间提交的证据不能证明其上诉主张，本院不予采纳。
综上所述，致岭公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费123元，由上诉人广州市致岭房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 李 静
代理审判员 闫 娜
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 徐毅敏