山西省长治县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民初字第729号
原告郭平，男，1979年9月12日出生，汉族，农民。
委托代理人王睿，山西大路律师事务所律师。代理权限，一般代理。
被告长治县郝家庄乡郝家庄村民委员会。
法定代表人王海兵，职务，村委主任。
委托代理人崔化琴，山西化晴律师事务所律师。代理权限，一般代理。
被告马建国，男，1971年2月10日出生，汉族，农民。
委托代理人巢明磊，山西中弘律师事务所律师。代理权限，特别授权。
原告郭平诉被告长治县郝家庄乡郝家庄村民委员会（以下简称郝家庄村委）、马建国确认合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告郭平及其委托代理人王睿，被告郝家庄村委及其委托代理人崔化琴，被告马建国及其委托代理人巢明磊参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2008年9月1日，被告马建国和被告郝家庄村委签订了《租赁砖厂地协议书》，协议约定马建国以每亩每年2000元的价格租赁郝家庄村委砖厂地5.6亩，租赁期限为5年，至2013年8月31日止。2011年4月21日，马建国将该地转租给冯澎波（又名陈鹏波），同时将协议中约定的乙方享有的全部权利义务转让给冯澎波，包括乙方享有的土地优先续租权。冯澎波又于同年6月17日将此地转租给了原告郭平。郭平承租上该地后，陆续开始在场地内投资建设。在承租期间，原告多次找被告郝家庄村委协商要求续租合同，但村长王海兵因在村委会选举时与原告产生了矛盾，便以各种理由推诿，后更以一己私利，在未召开村支两委和村民代表大会的情况下擅自将该地租给被告马建国。
原告认为，村长王海兵在未召开村支两委和村民代表大会的情况下擅自以村委的名义将土地租给马建国的行为违反了《土地承包法》第四十八条和《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条及山西省人民政府办公厅转发省农业厅《关于认真解决农村土地承包纠纷依法保障农民土地承包权益的意见的通知》晋政办（2004）62号文件的规定，应认定无效。
原告与冯澎波之间的转租协议，根据最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用问题的解释》第十三条的规定应属有效。同时原告为本村村民，马建国为外村人，根据该解释第十九条《土地承包法》第四十七条之规定，原告享有法定优先权。
综上，根据《物权法》第六十三条第二款和《村民委员会组织法》第三十六条及《土地承包法》第五十一条规定，原告请求人民法院判决二被告于2013年所签订的《租赁砖厂地协议书》无效，并支持原告享有续租合同的优先权。
被告郝家庄村委辩称，第一，原告非合同当事人，其与诉争的合同没有直接的、法律上的利害关系，其作为合同以外的第三人无权提起确认无效之诉。第二，答辩人出租给马建国的是集体建设用地，而非农用地经营权承包，本案涉及的标的物不属于农村土地承包纠纷案件，不适用《农村土地承包法》及其相关规定。答辩人与马建国的租赁合同始签于2008年，原合同已履行完毕，现续签的合同系基于原合同，马建国享有优先承租权。答辩人与马建国于2013年所签合同系双方真实意思表示，且不违反国家禁止性规定，应属有效合同。第三，原告从冯澎波手中转租争议用地，该转租违法无效。冯澎波非答辩人认可的承租人，其也根本没有任何的再行转租权，原告使用该地无合法根据，且违法占地行为已经被土地管理部门处罚，原告非法占地并从中牟利的行为才应属无效。综上，原告不具备要求认定合同无效的主体资格，其诉请无事实及法律依据，请人民法院依法驳回。
被告马建国辩称，第一，原告诉请合同无效，主体不适格；第二，原被告诉争标的物即租赁场地是一块工业用地，而不是农业用地；第三，原告诉求的优先权没有法律上的依据。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供了如下证据：
证据1，郭平身份证复印件一份，证明原告系郝家庄村村民。
证据2，2008年租赁砖厂地协议书2份、马建国给冯澎波打的收条1份、陈鹏波证言1份、陈鹏波身份证及户口本复印件1份、郭平与冯澎波的转让协议1份，证明郭平于2011年6月17日继受取得了马建国与郝家庄村委租赁砖厂地协议中的乙方全部权利义务。
证据3，宋永刚证言及身份证复印件1份、孟国平证言及身份证复印件1份、弓四迎证言及身份证复印件1份、尚红安证言及身份证复印件1份、苟继红证言及身份证复印件1份、张根则证言及身份证复印件1份、许艳芳证言及户口本复印件1份，证明了郭平到目前为止实际占有和使用着该场地，及郝家庄村委从未开过村民代表会议讨论砖厂地出租事宜。
证据4，马建国身份证复印件一份，证明马建国是外村人。
证据5，晋政办发（2004）62号文件一份、农村“四议两公开”制度一份，证明2013年租赁砖厂地协议无效。
证据6，郝家庄村村务公开的照片，证明郝家庄村委没有公开马建国租赁砖厂地的事宜。
证据7，证人冯澎波出庭证言一份，证明2011年马建国以9万元的价格，将其与郝家庄村委签订的《租赁砖厂协议》中乙方的全部权利义务转让给冯后，冯又于同年6月17日将乙方全部权利义务转让给了郭平。
证据8，证人宋永刚、弓四迎、张根则、许艳芳出庭证言，主要证明郭平于2011年6月17日继受取得马建国与郝家庄村委《租赁砖厂协议》中乙方的全部权利义务并至今实际占有和使用着该场地，以及郝家庄村委从未开过村民会议讨论砖厂地出租事宜。
被告郝家庄村委的质证意见是，对证据1，身份证的真实性没有异议。对证据2，对2008年的协议，说明承租人的主体是马建国，并非郭平，该协议的期限已经到期。该协议在履行过程中，并没有通过郝家庄村委，转租没有法律效力。对马建国给冯澎波打的收条，只是说明冯澎波不享有转让和转租的权利，马建国是允许冯澎波使用，并不是允许郭平使用，郭平与本案并没有直接的利害关系。冯澎波的再行转让行为是侵犯了村委的权利，其没有转让权利。冯澎波与郭平的转让协议，是一份无效协议，同时侵犯了村委的权利。2013年8月31日，5年的使用期限已经到期。对证3、证8即证人证言，其中宋永刚和郭平有利益关系，宋永刚对该案争议的场地根本不清楚是什么位置，2013年8月31日后，郭平仍在非法占用该场地；弓四迎和郭平有利益关系，弓四迎对该案争议的场地也不清楚是什么位置，其证明了郭平又转租出去了该场地，从中牟利。张根则的证明内容与本案没有关系；许艳芳是郭平的妻子，不能采信她的证言。对证4、证5，文件和制度的真实性没有异议，但是该文件和制度与本案并没有直接关系，不能作为合同无效的依据。证6，是否上公开栏公开和合同的有效没有直接的关系。
被告马建国的质证意见，对证据1，身份证的真实性没有异议。对2008年的协议书，到2013年8月31日，该协议已经到期；对马建国给冯澎波的收条，反映不了马建国和冯澎波之间的转租的法律关系。对证人证言，宋永刚、弓四迎、张根则、许艳芳都是和郭平有利害关系的人，对该地的取得方式并不知情，且都不是村民代表，法律规定有利害关系的人是不能出庭作证的，失去了法律上的效力。文件不是法律；对照片，是复印件，不是原件，不予质证。
被告郝家庄村委为支持自己的主张，向本院提供了如下证据：
证据1，2008年9月1日郝家庄村委与马建国签订的租赁砖厂地协议一份，证明马建国系原砖厂地承租人，按合同第六条规定，其享有优先续租权。
证据2，土地登记申请书，证明争议场地属村机砖厂集体企业建设用地，非农用地。
证据3，2004年1月1日、2007年8月1日郝家庄村委与原告郭平签订的租赁土地协议二份，证明原告也以同样的方式租赁机砖厂12.6亩用地，但其每亩每年300元租金与马建国现每年3500元的租金相差悬殊，根本不属于同等条件租赁。
证据4，长县国土资执罚决字（2013）第01-69号处罚决定书一份，证明原告在低价租用郝家庄村委12.6亩用地的情况下，又非法占用集体土地16.64亩，该非法占地行为受到土地部门处罚。
证据5，郝家庄村会议签到册及会议记录，证明马建国续租砖厂协议经过村支两委会议通过。
证据6，赵清平出庭证言，证明马建国续租砖厂协议经过村支两委会议通过。
原告郭平的质证意见是：对证1、2008年9月1日郝家庄村委与马建国签订的租赁土地协议，协议书第六条说明郭平享有优先续租权。证2、证4，土地登记申请书，该地是农村的土地，是村集体所有土地；处罚决定书与该案争议的租赁地没有关联。证3，2004年1月1日、2007年8月1日郝家庄村委与原告郭平签订的租赁土地协议，与本案争议的土地没有关联，郭平所付的租金远远高于村委陈述。证5、证6，对会议记录，会议时间是9月9日，协议的签订时间是9月1日，在大家都不知道的情况下，就已经签订了协议，并且没有表决。证明马建国续租砖厂协议没有经村支两委会议通过。
被告马建国的质证意见是，对村委的证据没有异议。
被告马建国为支持自己的主张，向本院提供了2008年租赁砖厂协议书、2013年租赁砖厂协议书、收据一支共一组证据，主要证明马建国在郝家庄村委取得了承租权，并且有承租的优先权，马建国于2013年9月10日交付了10年的租金。
原告郭平的质证意见是：马建国起诉郭平侵权是从2013年9月1日起，说明其已经默认将2008年协议书的乙方权利义务转让给了原告。
被告郝家庄村委的质证意见是：对马建国的证据没有异议。
本院的认证意见是：对原告8组证据的真实性予以认可。宋永刚等证人与原告是雇佣关系，许艳芳与原告是夫妻关系，均与原告有利害关系，二被告均不认可证人证言，本院也不予认可。原告的证5、证6与本案没有关联，本院不予认定。
本院对被告郝家庄村委的6组证据的真实性予以认可，但村委的证3、证4与本案没有关联，本院不予认定。
本院对被告马建国的证据予以认可。
经审理查明，2008年9月1日，被告马建国和被告郝家庄村委签订了《租赁砖厂地协议书》，协议书中约定马建国以每亩每年2000元的价格租赁郝家庄村委砖厂地5.6亩，租赁期限为5年，至2013年8月31日止。2011年4月21日，马建国将该场地转租给冯澎波（又名陈鹏波），冯澎波又于同年6月17日将此场地转租给了原告郭平。2013年9月1日，被告郝家庄村委与被告马建国对争议标的物续签了10年的租赁合同，被告马建国于2013年9月10日一次性交纳了租金196000元。但该争议的标的物现仍由原告郭平实际占用。
本院认为，原告郭平，被告郝家庄村委，被告马建国均认可2008年9月1日郝家庄村委与马建国签订的砖厂地租赁协议。依据2008年的协议，马建国享有优先续租的权利，马建国与村委于2013年9月续签了协议，该协议是双方真实意思的表示，故该协议属有效协议。关于原告诉称的村委签订协议没有经过村支两委会集体决议属无效协议的主张，村委证据表明，原告作为村委委员在两会上并没有提出反对意见，且村支两委其他委员也没有提出反对意见，应当认定这是村支两委集体做出的决定，且该协议没有损害集体的利益，故原告的该项主张，没有事实依据，本院不予支持。由于双方争议的标的物不是农业用地，故原告认定该协议无效所引用的法律条款，司法解释，及其文件规定，均不适用本案，故原告的该项主张，也没有法律依据。综上，原告诉请续签协议属无效协议的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告诉请其享有优先续租权利的主张，由于马建国与冯澎波，冯澎波与郭平之间的转租协议均没有通过出租方村委同意，而村委事后也没有追认，故原告的该项主张，本院也不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定；判决如下：
驳回原告郭平的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。
审 判 长 李 明
审 判 员 赵 杰
代理审判员 裴国青
二〇一四年四月二日
书 记 员 王鑫龙
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