湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终5957号
上诉人（原审被告）：张幸福，男，1978年5月20日出生，汉族，户籍地址湖北省麻城市，现住湖北省武汉市东西湖区，
被上诉人（原审原告）：武汉天昌物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区江汉二路二号银海商务大厦。
法定代表人：杨向农，总经理。
委托诉讼代理人：李宁，女，该公司法务专员。
上诉人张幸福因与被上诉人武汉天昌物业管理有限公司（以下简称天昌物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张幸福上诉请求：（1）依法撤销湖北省武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初711号民事判决，改判驳回天昌物业公司的诉讼请求；（2）一、二审诉讼费用由天昌物业公司承担。事实和理由：（一）一审判决认定天昌物业公司未构成违约的事实错误。1.天昌物业公司总经理杨向龙是开发商武汉万丰房地产开发有限公司（以下简称万丰房地产公司）的大股东之一，天昌物业公司与开发商的股东多数重叠，是相互持股的关系。因此，擅自将停车费由200元/月提高到400元/月，既是开发商万丰房地产公司的行为也是天昌物业公司的行为。一审判决认为擅自大幅提高停车费的行为是开发商的行为，与天昌物业公司无关，明显与事实不符。2.天昌物业公司作为履行物业管理协议的乙方，也作为物业费收取方，将停车费由200元/月提高到400元/月的行为，属于擅自提高物业服务费用标准，违反了物业管理协议的约定。（二）一审判决有失公允。天昌物业公司的违约行为给张幸福造成了较大的经济损失。由于小区停车费太高，张幸福将车子停到小区外马路边导致车辆被人为擦伤、划伤多次，需维修直接造成经济损失达3000多元，天昌物业公司应赔偿张幸福的经济损失。在天昌物业公司违约在先的情况下，一审法院仍判决张幸福按期足额交纳物业费有失公允，即使缴纳，天昌物业公司也应该先行赔偿张幸福的经济损失。（三）一审认定事实错误必然导致适用法律错误。
被上诉人天昌物业公司辩称，1.天昌物业公司自进驻小区之后，没有对任何收费进行涨价，都是按照标准收取物业费。2.天昌物业公司与万丰房地产公司是两个不同的法律主体，权利义务也是分开的，张幸福认为天昌物业公司应该承担万丰房地产公司的责任没有依据。3.小区停车场的所有权人是万丰房地产公司，天昌物业公司只是代收停车费，天昌物业公司一审是对物业费提起诉讼，而不是停车费，这是两个法律关系。天昌物业公司不存在违约行为，张幸福的损失应由其自己承担。4.本案是物业服务合同纠纷，张幸福车辆停放在小区外的损失可以另行主张权利。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审原告天昌物业公司向一审法院起诉请求：1.判令张幸福支付武汉市东西湖区环湖中路马池中路万丰丰泽园8栋803室物业管理费3246元及违约金500元，合计3746元；2.判令张幸福承担本案所有诉讼费，包括但不限于案件受理费、司法文书邮寄费、公告费等。
一审法院认定事实：张幸福系武汉市东西湖区环湖中路西、马池北路万丰丰泽园小区8栋803室房屋的业主，该房屋的建筑面积为90.59㎡。天昌物业公司为万丰丰泽园小区提供物业服务。张幸福与天昌物业公司签订了《“万丰·丰泽园”前期物业管理服务协议》，该协议约定张幸福委托天昌物业公司对万丰丰泽园小区房屋实施综合性物业管理和服务。多层电梯洋房的物业服务费由业主按照1.6元/㎡/月的标准交纳。物业服务费按季度交纳，交纳时间为每季度第一个月的前10日之内。停车场属于开发商所有，委托天昌物业公司管理，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位200元/个/月、车库车位300元/个/月的标准交纳停车费。业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费的，按照每日未交纳数额的5‰支付违约金。张幸福正常交纳物业服务费至2016年5月17日。后因万丰房地产公司将停车费上涨至400元/个/月，并委托天昌物业公司收取停车费。张幸福以停车费过高为由拒绝交纳物业服务费。天昌物业公司经多次催要无果，遂诉至法院。
一审法院认为，张幸福与天昌物业公司签订的《“万丰·丰泽园”前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属有效，对双方均具有约束力，张幸福应当按照该协议的约定按时交纳物业服务费。张幸福虽辩称天昌物业公司擅自提高停车费的收费标准，违约在先，但根据双方协议的约定，万丰丰泽园小区停车场的所有权属于万丰房地产公司，停车费系由万丰房地产公司上调的，天昌物业公司仅是受万丰房地产公司的委托代收停车费。因此天昌物业公司并不构成违约，张幸福以天昌物业公司违约在先为由拒绝交纳物业服务费无事实依据，一审法院不予支持。因双方前期物业服务协议中约定物业服务费系按季度预交，张幸福从2016年5月18日开始未交纳物业费，至2018年3月31日，张幸福共拖欠7个季度的物业服务费，共计3043.82元（1.6元/㎡/月×90.59㎡×3个月×7个季度）。双方签订的前期物业服务协议中关于违约金的约定畸高，且天昌物业公司未举证证明因张幸福拖欠物业服务费而遭受的损失，故对天昌物业公司主张的违约金一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、张幸福于判决生效之日起十日内向天昌物业公司支付2016年5月18日至2018年3月31日的物业服务费3043.82元；二、驳回天昌物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取25元，由张幸福负担。
本院二审期间，张幸福提交了三份证据：证据一、照片；证据二、小区业主联名签字。上述证据拟证明天昌物业公司不作为，小区存在垃圾乱放，公共区域杂乱，门禁卡损害无人维修等问题。证据三、天昌物业公司发布的通知，拟证明万丰房地产公司将权利移交给了天昌物业公司。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：证据一、二与张幸福上诉主张的事实及理由无关，本院不予确认；证据三通知的内容是自2018年7月12日开始，万丰房地产公司将小区的车库车位出租事宜委托给天昌物业公司处理，而天昌物业公司在本案中主张的物业服务费截止于2018年3月31日。因此，该通知与本案待证事实无关，本院不予确认。
一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为天昌物业公司是否构成合同违约，张幸福是否有权据此拒交物业服务费的问题。张幸福上诉认为，天昌物业公司擅自提高万丰丰泽园小区停车费，违反了物业服务协议的约定。但根据物业服务协议的约定，万丰丰泽园小区停车场属于万丰房地产公司所有，天昌物业公司受万丰房地产公司委托收取停车费，并无权决定收取的停车费价格。而且，天昌物业公司与万丰房地产公司是两个民事主体，对外独立承担法律责任，张幸福以天昌物业公司与万丰房地产公司的股东重叠为由，将万丰房地产公司的行为归责于天昌物业公司，没有事实和法律依据。因此，张幸福上诉认为天昌物业公司违约在先，其有权拒交物业服务费，本院不予支持。关于张幸福提出的车辆损失，与天昌物业公司无关，张幸福应当向侵权人另行主张权利，张幸福认为天昌物业公司应当先赔偿其车辆损失的抗辩理由不成立，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人张幸福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张幸福负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏 兰
审 判 员 王丹红
审 判 员 张 剑
二〇一八年八月三十日
法官助理 陈晓玲
书 记 员 钟家鹏