淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）河民初字第3639号
原告李玉国。
委托代理人高友仁，江苏岸庆律师事务所律师。
被告陈建君。
委托代理人王其杰，江苏法轩律师事务所律师。
原告李玉国与被告陈建君租赁合同纠纷一案，本院于2012年11月5日立案受理，于2013年1月23日作出（2012）河民初字第2848号民事判决，原告李玉国及被告陈建君均不服本院判决，上诉至江苏省淮安市中级人民法院，江苏省淮安市中级人民法院裁定撤销本院（2012）河民初字第2848号民事判决，将本案发回重审。本院立案受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李玉国及其委托代理人高友仁、被告陈建君及其委托代理人王其杰到庭参加诉讼。本案经合议庭评议、本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告李玉国诉称：2011年8月23日，原、被告签订协议，约定将北京路街道办事处附楼第二层房屋以及当时已经配套安装好的洗浴设备、设施等和房屋整体租赁给被告使用。2012年7月16日，被告所租房屋隔壁的莫泰168宾馆消防系统发出警报，显示原告所租楼层存在消防异常，后查明火警异常情况是由于被告私自改造施工造成。被告私自拆除楼层两面墙体，施工过程中破坏防水层，导致二楼向一楼渗水。被告还违反消防法规定在消防通道上建造房间，产生安全隐患。原、被告在协议第二条明确约定：未经原告书面同意，乙方不得擅自改变所承租房屋现有结构和用途。原告发现被告上述违约行为后，要求被告立即停工整改，恢复原状，但被告不予理睬。被告未经原告同意擅自改变房屋结构，且被告在消防通道上建设房间，被告行为对房屋的整体安全造成威胁。请求判令：1、解除原、被告双方于2011年8月23日签订的租房协议；2、被告将承租房屋恢复原状；3、被告于租房协议解除后立即修复浴池防水层；4、支付违约金1万元。
被告陈建君辩称：被告因经营需要在租赁期间对房屋进行装修，虽然对房屋部分墙体予以改造，但未对房屋主体或承重结构进行改变，这是被告为经营需要进行的适当装修行为，不属于改变房屋结构。改造后的房屋不存在安全隐患，不具有法定和约定的解除事由，原告无权主张解除合同，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2009年12月1日，淮安市清河区北京路街道办事处与原告李玉国签订房屋租赁合同，将该楼一至五层租给李玉国使用，约定李玉国不得整体转租。2009年至2011年期间，原告李玉国于诉争房屋内经营浴室，即北京新村服务中心大澡堂。
2011年8月23日，原告李玉国与被告陈建君签订房屋租赁合同，合同约定：甲方（李玉国）将争议房屋经营场所及浴室设备、设施出租给乙方（陈建君）；租赁期限内，乙方应按现有用途使用，未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变现有的结构和用途；租赁期限为2011年8月24日起至2020年8月23日止；第一年租金为15万元，第二年起为每年16万元，至合同结束；乙方向甲方支付保证金1万元，可作为日后的违约金；甲方不得提前终止合同，此合同执行过程中，如出现自然灾害、国家及村整改、拆迁土地需要收回房子，合同终止，双方互不承担违约责任；乙方应于房屋租赁期满后将承租房屋及附属设施、设备、物品完好的交还给甲方（按承租时交接清单返还，除低质消耗），不能返还的按市价赔偿；在租赁期间，出现房屋质量问题时，乙方应及时通知甲方，甲方应在接到乙方通知后进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担（对乙方装修部分甲方不负有修缮义务）；甲方出租的浴室设备、设施要妥善，因乙方使用不当或合理使用，致使设备、设施损坏或发生故障的，乙方应负责修复。
合同签订后，被告陈建君开始经营北京新村服务中心大澡堂。2012年7月，被告陈建君对浴室的墙体、浴池进行改造。陈建君经营期间浴池存在向一楼渗水情况。原告所诉被告于消防通道上建造的房间，被告已于原告起诉前拆除。
本案审理过程中，经原告申请，本院委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司对现存的向一楼渗水现象与被告陈建君改造行为是否有因果关系，被告陈建君对墙体与浴池的改造是否是对建筑物主体的改变，是否存在安全隐患进行鉴定。2013年12月16日，鉴定机构出具鉴定报告认为：涉案房屋目前存在的5个渗水点，其中1、2号渗漏点不能排除与被告陈建君更换瓷砖存在因果关系，3-5号渗漏点与被告陈建君的改造无因果关系；陈建君对浴池的改造、局部拆改填充墙的改造未对涉案房屋主体结构的安全性造成影响。原告对该鉴定报告提出四点异议，即认定陈建君的改造行为不影响房屋主体安全依据不充分，对改造情况调查不全面，没有对被告拆除原墙体是否损坏原防水层作出说明，目前出现的5个出水点均出现在被告改造过地方，鉴定意见认为3-5渗水点与改造无关过于草率。本院要求鉴定机构就原告所提异议予以答复，鉴定机构作出书面答复，答复认为被告对浴池的改造主要是在原有水池基础上缩小面积，在局部现浇板上增加池壁，该改造不会导致安全隐患；改造位置由原、被告现场共同指认，原告所提改造处原、被告现场并未进行指认；根据现场检查结果分析，3-5处渗水点与原告所称的新开门洞无因果关系；是否破坏防水层不是本案委托事项，“局部拆除墙体”、“局部地面开槽”这两处改造位置没有发现渗水现象，不影响结构安全。
本案审理过程中，原告变更诉讼请求，称无论合同是否解除，均要求被告立即修复浴池防水层。被告陈建君辩称渗水原因不是被告造成的，法院认定渗水原因不在被告，被告就同意修复，但费用要由原告承担。
以上事实，有原、被告当庭陈述、房屋租赁合同、鉴定报告、异议答复函等证据载卷证明。
本院认为：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。
关于修复防水层，出租人应当履行租赁物的维修义务，即原告作为出租方有义务维修租赁物，但本案中原、被告双方就租赁物即浴池渗水原因及责任各执一词，原告认为浴池渗水系被告改造所致，要求被告承担修复责任；被告认为渗水与其改造行为无关，考虑到浴室现仍由被告经营，为尽快进行浴池修复以减少损失，由被告陈建君对浴池防水层进行修复更为适宜，修复费用由被告陈建君提供证据另案主张。
关于合同应否解除，原告要求解除合同的理由是被告改造行为影响房屋安全以及被告于消防通道上建房存在消防隐患，现鉴定报告明确被告的改造行为不影响房屋安全，消防通道上房间被告已于原告起诉前拆除，故原告要求解除合同的依据不足，对原告该请求不予支持。
关于恢复房屋原状，原、被告在合同中约定诉争房屋用于经营浴室，被告因经营需要对浴室内部格局进行改造，且该改造行为不影响房屋安全，故被告该行为属于合理使用租赁物，在租赁合同履行期限内原告无权要求被告恢复原状，但租赁合同解除后原告可要求被告恢复房屋原状。
关于违约金，原告要求被告支付违约金1万元，原告所举证据不足以证实其主张，对原告该请求不予支持。
经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告陈建君于判决生效后30日内修复位于本市北京新村服务中心大澡堂内的浴池防水层；
二、驳回原告李玉国其他诉讼请求。
案件受理费50元，鉴定费28000元，合计28050元，由原告李玉国负担20050元，由被告陈建君负担8000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）
审 判 长 许 霞
代理审判员 潘 雷
人民陪审员 刘华波
二〇一四年四月四日
书 记 员 曹瑞雪
附：《中华人民共和国合同法》第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修影响租赁物承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。