北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第11794号
原告韩福，男，1937年1月23日出生，身份号码：×××。
委托代理人杨明利，北京市易行律师事务所律师。
委托代理人王娜，北京市易行律师事务所律师。
被告北京牛栏山房地产开发有限责任公司，住所地北京市顺义区牛山地区办事处北侧。组织机构代码：10255982-5。
法定代表人邝小洋，董事长。
委托代理人李艳霞，北京市致知律师事务所律师。
委托代理人魏威，女，1973年6月2日出生。
原告韩福与被告北京牛栏山房地产开发有限责任公司（以下简称：牛栏山房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张鹏飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告韩福之委托代理人杨明利、王娜，被告牛栏山房地产公司之委托代理人李艳霞、魏威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩福诉称：2007年11月16日，原告韩福做为被拆迁人与被告签订了《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》，约定了拆迁补偿款和付款方式等。2007年10月25日，被告向×村各位村民出具《承诺函》，第4条承诺回迁将于2009年底具备入住条件即2009年12月3日之前原告可以入住回迁房。2011年11月7日，原告韩福与被告分别签订《×小区回迁房购房协议》约定将坐落于北京市顺义区牛栏山镇×街×号院，房屋编号为×号楼×单元×层×号，房屋编号为×1号楼×单元×层×号，面积分别为为109.96平米和109.62平米的房屋出售给原告韩福，房屋总价分别为361523元和244111元，原告韩福于当日交清了全部款项，被告于当日交付房屋。但时至今日，原告并未取得房屋所有权证书。原告认为被告逾期办理房屋所有权证书和逾期交付房屋的行为，违反了被告《承诺函》中的承诺和原、被告双方签订的《×小区回迁房购房协议》，被告需向原告韩福赔偿逾期交付房屋损失103500元，并尽快给原告办理房屋所有权证书。综上所述，为维护原告之合法权益，特起诉到法院，要求判令：一、被告给原告办理房屋所有权证书；二、被告支付原告逾期交付房屋损失103500元［687天（从2010年1月1日至2011年11月7日）÷30天×2300元／月＋685天（从2010年1月1日至2011年11月7日）÷30天×2300元／月］。
被告牛栏山房地产公司辩称：原告房屋产权证未能登记，确不是被告怠于履行本案所涉房屋登记过程中被告应尽义务，实际上是房屋产权登记政策所限，被告暂时无法履行应尽的义务。一旦政策允许办理分户产权登记，被告会积极的按照双方的协议约定进行办理。关于原告的第二项诉讼请求，被告认为原告向法庭提交的承诺函与本案不具备关联性，被告起诉的案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，其一切诉讼请求，应当是以合同为依据，承诺函不是双方签订的房屋拆迁安置补偿合同或×小区回迁购房协议中的组成部分，其不具备合同性质，也不能作为原告向被告主张合同权利的依据。被告坚持认为双方在×小区回迁购房协议中已经明确约定了交房时间，被告不存在逾期交房的问题。原告的各项诉讼请求有悖于双方的约定，于法无据。原告也认可双方签订的回迁房购买协议并未约定违约金责任条款，原告所引用的法律规定，并不适用于本案中双方所签订的未约定违约责任的合同。对于原告当庭提出的租金计算标准，被告不认可。此外，原告主张的权利期间应在2011年截止，对原告主张该部分权利的时间最迟不应超过2014年，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：
原告韩福原系北京市顺义区牛栏山镇×村村民。在北京市顺义区牛山地区×村整体拆迁之前，北京牛栏山房地产开发中心于2007年10月25日，向×村村民发出《承诺函》。该《承诺函》载明：“×村拆迁各项准备工作已经就绪，并将于近期开始动迁。为了消除您对未来回迁房问题的诸多疑虑，我们，对×村拆迁项目回迁房的各项事宜做出以下承诺：1、严格按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号）、顺义区集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定（顺政发（2006）12号）的相关规定对您的房产做出依法的补偿。2、回迁房位置位于现牛栏山镇×小区南侧，小高层，带电梯。……4、回迁房将于2009年底具备入住条件。……”
2007年11月16日，原告韩福作为被拆迁人（乙方）与北京牛栏山房地产开发中心（甲方）签订了《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》，约定：甲方因×村旧村改造项目，需要拆迁乙方在拆迁范围内的顺义区牛栏山镇×村×街×号的宅基地及其上房屋和附属物；乙方在拆迁范围内的宅基地面积为792平方米，乙方家庭人口共八人，分别是（农）户主韩福，之妻祁正英；（非）之子韩志刚；（非）之女韩爱民，之夫汤小溪，之子汤月恒；（非）石晓春，石曦；乙方应在2007年11月11日前完成搬迁，并将原宅基地其上房屋和附属物交给甲方拆除。该协议书还约定了其它内容。
2011年11月7日，原告韩福（买受人、乙方）与被告牛栏山房地产公司（出卖人、甲方）签订《×小区回迁房购房协议》，双方约定：甲方将坐落于北京市顺义区牛栏山镇×街×号院，房屋编号为×号楼×单元×层×号，面积为109.62平米的房屋出售给乙方，房屋总价为361523元整。原告韩福于当日交清了全部款项，被告于当日交付房屋。2011年11月15日，原告韩福（买受人、乙方）与被告牛栏山房地产公司（出卖人、甲方）签订《×小区回迁房购房协议》，双方约定：甲方将坐落于北京市顺义区牛栏山镇×街×号院，房屋编号为×1号楼×单元×层×号，面积为109.96平米的房屋出售给乙方，房屋总价为244111元。原告韩福于当日交清全部款项，被告于当日交付房屋。《×小区回迁房购房协议》第三条交接手续一节载明：在本协议签订后，甲方提前通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；验收交接后，双方应当签署该房屋交接单。《×小区回迁房购房协议》第四条产权登记一节载明：该定向回迁房交付使用后，双方同意按照下列1或2的方式处理：1.委托甲方代办产权证的，乙方同意委托甲方或甲方指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟元人民币。同时乙方应在办理产权证前向甲方缴纳专项维修基金和契税（专项维修基金及契税为甲方代缴）及换签正式购房合同，并缴纳政府主管部门公示的办理房屋产权所须缴纳的其它税金和费用。2.不需要委托甲方代办产权证的，由乙方自行办理所购房屋的产权登记有关手续，如因乙方自行办理房屋产权登记造成的损失、后果和责任均由乙方承担。甲方提供必要的配合及其它文件。原告并未取得房屋所有权证书。
另，被告提交其出具的落款为2015年7月31日的《关于牛栏山镇×村定向回迁房初始登记办理情况说明》上面载明：我司于2012年3月30日向顺义区房屋行政管理机关（以下简称“顺义建委”）递交了关于顺义区×街×号院×2号楼、×3号楼的初始登记材料，但顺义建委不予受理，理由是定向回迁房需根据北京市建委《关于定向安置用房实行网上签约管理的通知》（京建发（2010）660号）的规定办理相关手续，但该通知未说明网上签约具体执行办法，因此暂不受理。鉴于此，我司曾经与牛栏山镇政府及顺义建委进行多次沟通，但一直未得到明确的解决方法。2014年9月1日，北京市建委下发了《关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》（京建发（2014）13号）中规定了定向安置房具体办理流程，且规定了该通知自2014年11月1日实施，并规定了《关于定向安置用房实行网上签约管理的通知》（京建发（2010）660号）同时废止。在收到该通知后，我司开始着手办理上述楼栋的初始登记事宜，并于2015年6月17日取得顺义区×街×号院×2号楼、×3号楼的《房屋所有权证》。
经询问，被告称：原告所提交的承诺函上落款处的北京空港天恒房地产开发有限公司和北京牛栏山房地产开发中心共同负责对原告所在村进行拆迁和土地的一级开发；北京牛栏山房地产开发中心是北京市顺义区牛栏山镇人民政府的下属企业，具有独立的法人资格，后被被告收购并于2009年4月1日办理了名称变更登记，名称变更为“北京牛栏山房地产开发有限责任公司”；涉诉回迁房的建设以及出售等后续开发均由被告负责完成。
庭审中，被告主张从2009年5月1日至2011年12月31日，包括本案原告在内的被拆迁的村民均领取了周转房补助费、补发租房补助差额和续发租房补助费。为此，被告提交×村补发租房补助差额和续发租房补助费统计表以及相关申请以证明其该项诉讼主张。对被告主张的该项事实情况，原告表示认可，但原告认为领取的以上费用具有补偿的性质，是政府单方面给的补助与被告没有关系，数额也远低于按期交房后房屋向外出租所得的收益。此外，被告主张原告所在的村被拆迁后，有已建好的位于顺义区牛栏山镇×小区的×4号、×5号、×6号楼的房屋作为回迁房供被拆迁村民选择，选房后对应的房屋面积从其总的回迁房面积中扣除，其余部分待回迁房建成后再由村民选房。对此，原告认可2008年2月，在顺义区牛栏山镇×小区其选取了相应面积的房屋。
另，经本院向北京市顺义区牛栏山镇人民政府核实案件相关情况。该镇向本院出具《相关情况说明》一份，上面载明：本案所涉房屋拆迁协议的签订方——北京牛栏山房地产开发中心为北京市顺义区牛山地区农工商联合总公司组建设立的集体所有制企业，该企业获批取得对本案所涉土地的开发权并对本案所涉×村进行拆迁。北京牛栏山房地产开发中心于2009年4月1日更名为北京牛栏山房地产开发有限责任公司。2009年8月5日，北京市顺义区牛栏山镇资产运营中心与北京恒华房地产开发有限责任公司签署股权转让协议，北京牛栏山房地产开发有限责任公司带项目（本案所涉开发项目）转让给北京恒华房地产开发有限公司，其中股权转让协议约定，在北京牛栏山房地产开发中心股权变更前发生的其他债务和责任（包括但不限于各类拆迁补偿安置协议、货币补偿协议）均由牛栏山镇资产运营中心负责解决。故此案中涉及的周转房补助费由原北京牛栏山房地产开发有限公司支付转为北京市顺义区牛栏山镇资产运营中心支付（北京市顺义区牛栏山镇资产运营中心为顺义区牛栏山镇人民政府下设事业单位，后因政策变化被取消独立事业单位法人资格）。故本案所涉应由原北京牛栏山房地产开发中心支付的周转房补助费后期由顺义区牛栏山镇人民政府拨付给牛栏山镇×村村民委员会，并由村委会支付给被拆迁人。此款用于被拆迁村民未取得回迁安置前拆迁人给予被安置村民租用周转房的租房补助费。
上述事实，有《×小区回迁房购房协议》、《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》、统计表、情况说明以及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：
本案的第一个争议焦点问题为被告是否应当向原告支付迟延交房的相关损失。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因为关于涉诉回迁房的交房时间以及逾期交房应当承担的法律责任，原、被告双方均未达成合意，在拆迁协议以及回迁房购房协议中也没有相关的合同约定。对交房时间没有约定，原告要求被告支付逾期交房的损失没有合同依据。此外，原告所在的村被拆迁后，从2009年5月1日至2011年12月31日，被告向原告发放了租房补助差额并续发了租房补助费。该费用用于补偿回迁房未交付给包括原告在内的被拆迁村民造成的相关损失。且在拆迁后，于2008年2月原告已经选取了位于顺义区牛栏山镇×小区内的房屋作为回迁房居住使用。现原告以被告违反承诺函上的交房时间向其交付回迁房，并因此主张迟延交房给其造成的损失，原告的该项请求无事实依据，故本院不予支持原告的该项诉讼请求。
本案的第二个争议焦点问题为涉诉回迁房的产权证办理问题。
为保障城乡建设的顺利进行，被告经有关部门批准对原告所在的村进行拆迁。被告根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》有关文件与原告韩福签订了《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》。此后，原、被告签订了关于涉诉回迁房的购房协议。以上协议是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，具有法律效力。协议对涉诉房屋产权证的办理期限未作出约定。只是在回迁房购房协议中对产权证的办理方式做出约定，即可以由购房者通过向被告交纳费用的方式由被告代办，也可以由购房者自行办理。因原告未提交委托被告办理产权证的证据。且关于产权证的办理问题，在回迁房购房协议签订后，双方未确定产权证办理的具体方式。双方就产权证办理方式的约定不明。故此本院对原告要求被告办理房屋产权证的诉讼请求不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
驳回原告韩福的诉讼请求。
案件受理费一千一百八十五元，由原告韩福负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张鹏飞
二〇一五年九月十八日
书 记 员 王俊姬