河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）焦民二终字第00579号
上诉人（原审被告）焦作市峰华房地产有限公司。住所地：焦作。
法定代表人司落新，总经理。
委托代理人张趁义，河南河阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）史为红，男，1973年3月25日生，汉族。
委托代理人牛建明，河南达成律师事务所律师。
上诉人焦作市峰华房地产有限公司（以下简称峰华公司）与被上诉人史为红房屋租赁合同纠纷一案，解放区人民法院于2015年10月13日作出（2015）解民二初字第384号民事判决。峰华公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人峰华公司委托代理人张趁义、被上诉人史为红委托代理人牛建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，被告于2014年7月15日租赁了李燕玲、李静位于焦作市解放区人民路西段都市花园2号楼10号商铺，租赁期限至2015年7月2日，月租金9583.33元。租用期内，被告擅自转租、转让或转借的，出租人有权终止合同，收回房屋使用权。2015年3月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了商铺转让协议，载明如下主要内容：“甲方同意将位于解放区人民路398号都市花园A区2-10号商铺（已装修过）转让给乙方使用，建筑面积319.38平方。转让费壹拾万元，含3个月租金（2015年4月至2015年6月）及3个空调柜机。经甲乙双方协商后，甲方于2015年3月31日前将此房屋交予乙方使用。甲方协助乙方和原业主签订租赁合同（租约五年2015.7.1至2020.6.30，前两年年租金为120000元，后三年逐年递增5%），如若租赁合同未签约成功，甲方两日内退还原告原转让费壹拾万元，甲方不承担违约责任。此房屋正式交予乙方之日起，所产生的水电等其他费用均由乙方支付，物业管理费从2015年7月开始由乙方支付。”协议签订当日，原告向被告缴纳了转让费100000元。后因原告未能就租赁事宜与原业主达成一致，原告于2015年5月21日向被告送达解除合同通知书，要求解除双方签订的商铺转让协议。被告收到解除合同通知书后，未退还原告缴纳的转让费，为此形成诉讼。
原审法院认为，本案原被告之间的纠纷属于房屋租赁合同纠纷。原告认为该协议中约定有被告协助原告和原业主签订租赁合同的内容而认定本案系居间合同，但本案中双方签订的商铺转让协议涉及的标的物是房屋的使用权，而非被告的居间行为。双方约定的被告协助与原业主签订租赁合同的内容，系双方协议一致就房屋租赁合同约定的解除条件。据此，本案的案由仍应确定为房屋租赁合同纠纷。
由于本案中，被告系房屋承租人，其向次承租人即本案原告转让租赁房屋，属于转租行为。虽然被告与出租人签订的租赁合同中约定了如被告擅自转租时，出租人有权解除合同，但出租人并未行使该权利，亦未要求确认该转让协议无效。而原被告双方对该房屋系转租的情形是明知的，不存在其他导致合同无效的情形，据此原被告签订的商铺转让协议合法有效，对双方均具有拘束力。
根据法律规定，当事人签订合同时可以附条件。附解除条件的合同，自条件成就时失效。双方在转让协议中约定“被告协助原告和原业主签订租赁合同，如若租赁合同未签约成功，被告两日内退还原告原转让费壹拾万元”的内容，实质上是附的解除条件。本案中，由于被告并未提供证据证明原告与原业主签订了租赁合同，应视为租赁合同未签约成功，原被告所签订的商铺转让协议即应解除。被告在庭审中对原告解除合同的效力提出异议，其异议不符合双方合同约定，也缺乏法律依据，故此本院确认双方协议已经解除。而在双方所附的解除条件中，并未区分因原告过错或被告过错未签约成功时应如何区别对待，因此不管因何原因，所附条件成就，合同即已解除。合同解除后，被告即负有按照约定退还所收取转让费的义务，据此原告要求被告返还转让费的诉讼请求，本院予以准许。
至于被告提出的反诉，经审查，原告在与原业主协商的过程中，如协商不成，应及时通知被告解除该协议，以免造成被告的损失。本案中，原告迟至2015年5月21日才通知被告，造成了在这期间被告向原业主支付了租赁费而未实际使用房屋的损失。根据被告与原业主合同中约定月租金9583.33元，自被告腾空房屋至原告通知被告解除合同这一期间的房租损失为16291.44元。这一期间房屋的空置，被告并未提供证据证明其向原告交付房屋，亦未提交证据证实在与原业主签订租赁合同过程中其积极促成的事实。而原告在合同签订后未及时接收房屋，亦未提示被告防止损失扩大。据此，原被告双方对这一损失的造成均有过错，本院酌定原告承担其中14000元，其余损失由被告承担。
原审法院判决，一、被告峰华公司于本判决生效之日起十日内向原告史为红退还转让费100000元；二、原告（反诉被告）史为红于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）峰华公司损失14000元；三、驳回被告（反诉原告）峰华公司的其他反诉请求。
上诉人峰华公司提起上诉称，一审法院认定事实错误，适用法律不当，判决错误，应当依法改判。理由为：1、一审法院认定上诉人的的“房租损失为16294．44元”是错误的。上诉人的直接损失应是2015年4月1日到2015年7月2日的房租实际损失28750元，和相应的搬迁费用3000元、空调设施6000元、房屋装修等其它财产一并转让给被上诉人的全部损失计37750元，实际损失，要远远大于反诉的34750元。上诉人按《商铺转让协议》约定，在2015年3月31日前腾空被上诉人要承租的房屋，因上诉人原租赁的房屋是办公室，所以上诉人腾空该房屋后，己在其它地方租赁房屋装修成办公室，不能再搬回来，所以该房屋上诉人已不能使用。且被上诉人应在2015年3月31日接收房屋，而未接收房屋，且当时并没有说明了要退租房屋。所以，上诉人的损失时间应为2015年4月1日至2015年7月2日，不是一审法院认定的2015年5月21日解除通知的到达时间。所以上诉人的一项损失即房租损失就是28750元。2、一审法院认定“原被告双方对这一损失的造成均有错误，本院酌定原告承担其中14000元，其余损失由被告承担”是错误的。因该损失是由被上诉人史卫红单方直接造成的，那么上诉人的损失就应由其单方承担，不应由双方分担。一审法院酌定被上诉人承担14000元，与实际损失不符，与法无据，且有失诚实信用原则和公平原则。3、根据合同法第19条之规定，与本案双方签订的《商铺转让协议》内容以及协议履行事实，可以证明，史卫红要与原房主李静、李燕玲订立房屋租赁协议，是一个不可撤销的要约行为，且明确约定了上诉人的交房日期，而并未约定史卫红与李静、李燕玲订立房屋租赁协议成立生效的具体日期，即合同法规定的受要约人作出承诺的准确日期，那么，在2015年7月2日，上诉人与原房主李静、李燕玲的房屋租赁协议期限到来之前订市成功，即原房主作出承诺并送达要约人史卫红，都是合理期限。所以在该时间内，史卫红任何时间解除双方的协议，都应承担该期间的全部损失。更何况，史卫红解除双方协议的主要原因，是因史卫红他们（包括录音证据中提到张经理等人）在附近又租赁了他人的房屋开办药店，而在此之前，上诉人工作人员己与原房主协商，并其同意了史卫红租赁该商铺的条件，但是，这时，上诉人才知道，其已不可能再租赁该房屋，后来，上诉人也不清楚是如何收到了史卫红的解除通知。所以，合同法第42条规定，史卫红应承担上诉人全部损失。请求：1、依法撤销该判决的第二项，依法改判为被上诉人史卫红赔偿上诉人损失34749.99元。2．一审反诉费用及二审上诉费用由被上诉人承担。
被上诉人史为红答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
根据当事人的上诉请求和答辩理由，本院确定争议焦点为：史为红应否赔偿峰华公司14000元。
针对争议焦点，上诉人峰华公司认为，一审从3月1日计算至4月25日，按照这个日期计算也应当是16000元左右。该房屋在3月31日上诉人已经全部搬出等待交给史为红，史为红不去接收，一直拖到4月20日以后，我公司的房屋已经腾空，设施已经搬离，不可能恢复到原来的办公条件。由于史为红不接收房屋，我公司只能在房屋到期后将房屋交给原房主，由原房主出租，所以这损失应当由史为红全部承担。被上诉人没有任何证据证明是我方的过错，其原因是在我公司与史为红签订商铺转让协议时，明确告知史为红和原业主，我公司还要协调原业主与史为红之间重新签订合同，史为红是明知的。我公司搬出的设备是在史为红首先支付了10万元的转让费，其中包括三个月的租赁费，以后约定3月31日交房的情况下才搬出，史为红到4月25日向上诉人发出商铺转让协议解除通知，要求退还10万元转让费，违反了合同法诚实信用原则，是自己在其他地方又找到房屋后，主动放弃了争议的房屋，所以给上诉人造成的损失应由苏为红全部承担，我公司不存在任何过错，且有双方的录音证据予以证明。
被上诉人史为红认为，上诉人的损失是因其自身过错导致，不应由被上诉人承担。1、上诉人未经原业主的同意擅自转租给被上诉人，本身存在重大过错。2、上诉人应先促进被上诉人与原业主达成协议后，再将东西搬出，因此上诉人本身存在重大过错。3、上诉人并没有证据证明其损失是由被上诉人造成的。4、双方在签订商铺转让协议时约定的时间明确，如果上诉人未促进我方与原业主签订租赁合同，则上诉人应退还10万元转让费，上诉人不担负违约金，那么我方也没有必要赔偿因上诉人自己过错导致的损失。
经本院审理查明事实与一审相同。
本院认为，关于房屋租金损失的期间，原审确定为房屋腾空至合同解除之日正确，峰华公司请求计算至与房主的租赁期限届满日，没有依据，原审不予支持正确。峰华公司请求赔偿搬迁费用、空调设施、房屋装修等费用，没有合同约定和法律依据，本院不予支持。故峰华公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费804元，由峰华公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 军
审判员 席东彦
审判员 焦红萍
二〇一五年十二月十日
书记员 崔新新