西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雁民初字第03277号
原告：赵均侠。
原告：赵乃乾。
共同委托代理人：明娟，广东华商律师事务所律师。
被告：陕西豪普置业有限公司，住所地：西安市雁塔区高新区科技一路16号鸿景花园5号楼10202室。
法定代表人：赵长安，系该公司总经理。
委托代理人：张佩雯，陕西德伦律师事务所律师。
第三人：北京银行股份有限公司西安分行，住所地：西安市碑林区和平路116号。
负责人：赵政党，系该银行行长。
委托代理人：徐逢祺，系该银行员工。
原告赵均侠、赵乃乾与被告陕西豪普置业有限公司、第三人北京银行股份有限公司西安分行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵均侠、赵乃乾的共同委托代理人明娟，被告陕西豪普置业有限公司的委托代理人张佩雯，第三人北京银行股份有限公司西安分行的委托代理人徐逢祺均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告赵均侠、赵乃乾诉称：原、被告在2010年底达成购房合意，原告购买被告在售的预售商品房美寓华庭第X幢X单元X层X号房屋，2010年12月31日原告向被告支付了20000元的定金并签订了《商品房买卖合同》（合同登记号：Y11006599），合同约定“原告需于2011年1月18日前支付首期房价款168777元整（含定金），其余房款370000元办理银行按揭贷款”。原告按照合同约定于2011年1月4日支付了剩余的首付款148777元。2011年2月1日原告与第三人签订了《借款协议》、《房地产抵押合同》，约定原告向第三人借款370000元，用于购买预售商品房美寓华庭第X幢X单元X层X号房，被告为保证人。根据《商品房买卖合同》约定，被告需于2012年10月30日前将该商品房交付原告使用，但直到2012年12月9日被告才在没有五方验收合格及没有商品住宅交付使用批准文件的情况下将房屋违规交付使用，同时《商品房买卖合同》还约定，“被告需在该房屋交付使用后400日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人可以退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30内将买受人已付房价款退还给买受人”，2012年12月9日交房至今被告仍未履行该办理产权登记的义务，造成了合同的根本违约，也导致原告至今无法办理房地产权属证书，给原告造成了巨大的损失，故诉至法院，请求：1、判令被告与原告解除《商品房买卖合同》。2、判令被告退回原告已付房款，其中首期付款168777元，截止2015年1月15日共还贷138644.58元（本金62445.70元，利息76198.88元），共计307421.58元。3、判令被告按银行同期贷款利率赔偿原告已付房款的损失。截止2015年1月15日为18906.43元。4、判令被告返还原告该房屋所交的其他相关费用。2012年12月9日已付物业费293元、电梯费102.6元、生活垃圾费18元、天燃气卡9.8元、10方气的费用19.8元，共计443.4元。5、判令被告承担原告向第三人提前还款的补偿金等。截止2015年1月15日共计28108元。以上五项请求截止2015年1月15日共计354879.41元，2015年1月15日后至被告返还、承担以上款项之日，原告向第三人的每月还贷、原告的损失、第三人的补偿金等亦由被告承担。6、由被告承担本案诉讼费。
被告陕西豪普置业有限公司辩称：原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定针对逾期办证是否可以退房，合同双方对此约定不明。原告即使选择退房，也已经过了一年的除斥期间，无权行使合同解除权，2014年1月14日为解除权发生之日，原告应当在解除权发生之日一年内行使。原告已经过了一年的除斥期间。综上，原告无权要求退房并要求返还购房款。
第三人北京银行股份有限公司西安分行述称：2011年2月1日原告因购买被告位于西安市高新区科技八路以南美寓华庭第X幢X单元X层X号房，与第三人签订《借款合同》，申请借款37万元整，期限192个月。根据合同相对性原则，借款合同系原告与我行签署，合法有效，商品房买卖合同为借款人与开发商之间签订，借款合同与商品房买卖合同为两个相互独立的合同。借款人与开发商之间的商品房买卖纠纷属于物权关系，借款人与我行的借贷关系属于债权关系，物权关系与债权关系是两个独立的法律关系，因此原被告间的物权纠纷不应影响原告在我行目前债权债务履行。如果借款人与开发商之间的商品房买卖合同被法院依法解除，而合同当事人请求解除借款合同的，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24、25条规定，被告陕西豪普置业有限公司应将购房贷款剩余本金及利息返还我行用于归还未清偿贷款。
经审理查明：原、被告于2010年12月31日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告在售的预售商品房美寓华庭第X幢X单元X层X号房屋，房屋单价为每平方米5513.48元，房屋建筑面积为97.72平方米，总金额为538777元整，首付为168777元，剩余370000元办理银行按揭贷款。合同签订当天原告向被告支付了20000元的定金，2011年1月4日原告向被告支付了剩余的首付款148777元。2011年2月1日原告与本案第三人北京银行股份有限公司西安分行签订《借款合同》，申请借款37万元整。自2011年3月15日至2015年1月15日，原告向第三人北京银行股份有限公司西安分行偿还了按揭本金62445.70元及利息76198.88元，对此，被告及第三人表示认可。2012年12月9日被告将此房屋交付原告使用。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后400日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告认可其未能在交付房屋400日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案原告委托其代理律师于2014年12月31日，按其与被告在商品房买卖合同中约定的通讯地址，向被告住所地陕西省西安市雁塔区高新区科技一路X号鸿景花园X号楼X室邮寄了解除合同通知律师函。
以上事实，有商品房买卖合同、收款收据、房屋交接签收单、西安市房地产抵押合同，个人购房按揭贷款借款合同、解除合同邮寄单及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为定案依据。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后400日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第1或第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人的损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。现原告诉至本院要求解除合同，选择按照第1项方式处理。《中华人民共和国合同法》第95条规定：“法律规定或当事人约定解除权行使期限的，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或当事人没有约定，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案涉案房屋于2012年12月9日交付二原告使用，二原告也已收房，原、被告双方并未约定解除权行使期限，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。故从2012年12月9日起计算400日后，被告未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，二原告享有解除商品房买卖合同的权利，二原告代理律师于2014年12月31日按照被告住所地向被告邮寄了解除合同通知律师函，已经行使解除权，故原告赵均侠、赵乃乾与被告陕西豪普置业有限公司于2010年12月31日签订的登记备案号为Y11006599《商品房买卖合同》于2014年12月31日解除。对于被告辩称其未收到，本院认为二原告按照被告住所地及商品房买卖合同中被告地址向被告邮寄解除合同律师函，已经在法定期间内行使解除权，被告未收到邮件，并非二原告过错所致，对被告辩称不予采信。《合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。现二原告要求解除商品房买卖合同、请求被告返还首付房款168777元，并按中国人民银行同期贷款利率向二原告支付已付房款的损失（自2014年1月13日计算至实际支付之日止），符合合同约定，本院依法予以支持；对于原告要求被告返还物业费293元、电梯费102.6元、生活垃圾费18元、天燃气卡9.8元、10方气的费用19.8元，共计443.4元的诉讼请求，虽二原告提供票据显示其将上述费用缴纳至陕西豪普物业有限责任公司，但此系因被告违约对原告造成的损失，故本院予以支持。对于二原告要求被告支付其向第三人北京银行股份有限公司西安分行所偿还的按揭本金62445.70元及利息76198.88元（自2011年3月15日至2015年1月15日止）的诉讼请求，因与本案不属于同一法律关系，原告应以借款合同为由另案起诉，故对此项诉请本院不予处理。此外，二原告要求被告承担其向第三人提前还款的补偿金的诉讼请求，因第三人到庭明确表示依据二原告与第三人签订借款合同第二页F.3条款约定，提前还款补偿金为零，故对于此项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条、第九十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：
一、依法确认原告赵均侠、赵乃乾与被告陕西豪普置业有限公司于2010年12月31日签订的登记备案号为Y11006599《商品房买卖合同》于2014年12月31日解除。
二、被告陕西豪普置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告赵均侠、赵乃乾返还首付款168777元（含定金）。并按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告已付房款538777元的损失（自2014年1月13日起计算实际支付之日止）。
三、被告陕西豪普置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告赵均侠、赵乃乾支付物业费、电梯费、生活垃圾费、天燃气卡费、10方气的费用，共计443.4元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告赵均侠、赵乃乾其余的诉讼请求。
本案案件受理费6623元，由原告赵均侠、赵乃乾承担2323元，由被告陕西豪普置业有限公司承担4300元。因二原告已预交，被告应于支付上述款项时一并支付二原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 杨 冉
人民陪审员 胡均安
人民陪审员 张金桂
二〇一五年十月二十七日
书 记 员 张超阳