河南省镇平县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1324民初1308号
原告：周闫亢，男
委托诉讼代理人：杨弼国，河南宛平律师事务所律师。特别受权。
被告：王志杰，男
委托诉讼代理人：张元卓，河南荣祥律师事�所律师。特别受权。
第三人：魏金柱，男
第三人：江苏正泰房地产开发有限公司镇平分公司，住所地河南省镇平县城健康路新城区。
代表人：刘予国，该公司经理。
委托诉讼代理人：张富禄，河南宛平律师事务所律师。特别受权。
原告周闫亢与被告王志杰，第三人魏金柱、江苏正泰房地产开发有限公司镇平分公司（以下简称“正泰镇平公司”）为案外人执行异议之诉一案，本院于2015年10月21日作出（2015）镇民初字第1648号民事判决，被告王志杰不服判决提起上诉，南阳市中级人民法院于2016年4月25日作出（2016）豫13民终539号民事裁定，撤销镇平县人民法院（2015）镇民初字第1648号民事判决，将该案发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，于2016年8月17日公开开庭进行了审理，原告周闫亢的委托诉讼代理人杨弼�，被告王志杰的委托诉讼代理人张元卓，第三人魏金柱，第三人正泰镇平公司的委托代理人张富禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周闫亢向本院提出以下诉讼请求：1、请求依法确认原告与第三人魏金柱的“售房协议”有效，并判决不得执行41﹟楼402号商品房；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：第三人魏金柱于2008年5月8日与原告签订了售房协议书，将鑫泰及4241﹟楼402号商品房以13万元的价格出售与原告，原告当时就付清了房款，并拿到房屋钥匙，且对房屋进行了装修和使用。由于原告没在鑫泰及42居住，所以在2015年年初才得知该房屋被查封。原告得知房屋被查封后，遂向法院提出了执行异议，但被法院以裁定驳回。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，法院将原告购买的鑫泰及4241﹟楼402号商品房，作为第三人魏金柱的财产，予以查封、执行明显错误。
被告王志杰辩称：1、首先，原告与第三人魏金柱之间签订的《售房协议书》是无效的。商品房的销售首先要有商品房预售许可证，其次，要有土地证、规划证、准建证、房权证这四证，这些证均是江苏正泰房地产开发有限公司镇平分公司的，所以只有江苏正泰房地产开发有限公司镇平分公司才有出售房产的资格。因此，原告与第三人之间签定的《售房协议书》是无效的。最后，商品房的出售应有正规的范本合同，并应有公司盖章、法定代表人签字、到房产部门备案、有统一的收款收据，这才有效，然而，本案中，原告与第三人之间的房屋买卖协议就不具备这些手续，且第三人根本就没有商品房预售许可证，就根本没有出售商品房的资格。因此，原告与第三人魏金柱之间签订的《售房协议书》是无效的。2、原告诉称，其对人民法院查封其所谓房产一事不知道也是错误的。镇平县人民法院于2009年1月12日做出（2009）镇柳民保字第38号民事裁定书，依法对第三人魏金柱、江苏正泰房地产产开发有限公司镇平分公司所有的位于镇平县火车站南边××步行街××＃楼××房、××房、××房，44#楼的401房、402房、404房、405房及44#楼一层商铺101、102、103房予以查封。于2011年1月10日镇平县人民法院续查封，并在镇平县房产部门登记备案，原告说不知道�符合客观事实，因第三人魏金柱知道，他有义务告知原告。原告购买房屋时也应该查询。再则，被告申请人民法院查封房产前先到房产管理部门、预售部门、并对41#楼每家每户逐层排查后确定没有出售和人家居住才申请人民法院查封的，法院查封后又在小区以张贴查封裁定的形式进行公示，原告说其不知道，与事实不符。被告认为，原告与第三人之间是2008年5月8日就签订了《售房协议书》是虚假的。不能令人信服。原告适用法律错误，原告在起诉状中引用了最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条规定也是错误的。首先，产权是江苏正泰房地产开发公司镇平分公司的，第三人魏金柱无权出售，其次，原告占有使用，没有办理过户手续，所有权没有转移。查封房屋还是正确的，故原告适用法律也是错误的。
第三人魏金柱意见：对原告提出的诉请无异议，同意原告的意见。
第三人正泰镇平分公司意见：对原告的诉请及被告的答辩不发表意见，由法院依法处理。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的（2014）镇法执字第257-3号执行裁定书、2007年4月6日两位第三人签订的联合开发协议书、商品房预售许可证，原、被告及第三人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对下列有争议的证据，本院认定如下：1、对于原告提交的2008年5月8日原告与第三人魏金柱所签订的售房协议书及同日收条各一份，被告对该组证据的真实性有异议，认为是虚假协议。因该协议及收据发生在原告与第三人魏金柱之间，魏金柱及原告均认可该事实，故对该收据及协议的真实性予以采信。2、对于被告提交的南阳市中级人民法院2014南民终字0014号判决书、（2014）豫法立二民申字第1088号民事裁定书，第三人正泰镇平公司没有异议。原告及第三人魏金柱对其真实性均无异议，对其证实目的均提出了异议，认为被告的证据不能证实原告与魏金柱间的售房协议是虚假的，更不能证实原告与魏金柱存在转移财产的事实。魏金柱与王志杰的案件已经进入抗诉程序。因原告及两位第三人对被告提交证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。3、对于第三人魏金柱提交的两份售房协议、抗诉立案通知书，原告及第三人正泰公司无异议，被告对售房协议有异议，认为不能证明魏金柱有权出售房屋；被告抗诉立案通知书的真实性无异议，但是对其关联性有异议，本院两份证据的真实性予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2008年5月8日第三人魏金柱与原告签�了售房协议书，将鑫泰及4241﹟楼402商品房以13万元的价格出售予原告，同日原告向魏金柱支付房款，魏金柱向原告出具收条。原告将该房屋装修并使用。原告常年在外地做生意，很少回该房屋居住。
2009年1月12日，因被告王志杰与二位第三人为建设施工合同纠纷一案，本院作出（2009）镇柳民保字第38号民事裁定，将第三人魏金柱与正泰镇平公司共有的、位于河南省镇平县城及42南边鑫泰及4241﹟楼402、404等商品房予以查封；2011年5月31日，本院作出（2009）镇柳民初字第038号民事判决，限第三人魏金柱于判决生效后十日内支付被告王志杰工程价款525068.03元及利息，第三人正泰镇平公司承担连带责任。第三人魏金柱、正泰镇平公司提出上诉，2014年7月11日，南阳市中级人民法院作出（2014）南民三终字第00449号民事判决书，驳回了二位第三人的上诉。由于该案审理周期较长，依本案被告王志杰的申请，本院于2012年8月29日作出（2012）镇民初字第245-1号民事裁定，对41﹟楼402、404等商品房进行续查封，于2014年1月9日又作出（2012）镇民初字第245-2号民事裁定，对上述商品房再次进行续查封。2014年8月29日，被告王志杰申请执行后，本院于2015年1月9日作出（2014）镇法执字第257号执行裁定，对上述商品房进行了执行查封。由于原告没在鑫泰及42居住，所以在2015年年初才得知该房屋被查封。原告在得知房屋被查封后，于2015年2月16日向本院提出执行异议，2015年7月22日，本院作出了（2014）镇法执字第257-3号执行裁定，驳回了原告的执行异议。
另查实：原告所购买的房产系正泰镇平公司取得位于及42﹟商住楼的土地使用权，并于2007年1月26日在镇平县房产管理局办理（镇）房预售证都023号商品房预售许可证。2007年1月26日，魏金柱与正泰镇平公司签订联合开发协议，约定双方联合开发鑫泰及4241﹟及42﹟商住楼，魏金柱占100%收益。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，原、被告及第三人魏金柱所争议的房产的土地使用权和商品房预售许可证虽然都登记在第三人正泰公司名下，但是实际所有人系第三人魏金柱。魏金柱作为房产的实际�有人，其有权处分自己的房产，故原告与第三人魏金柱签订的房产买卖协议有效。至于一个所购买房屋备案登记、办理产权证系第三人魏金柱与第三人正泰镇平分公司之间的手续问题。魏金柱与原告是在2008年5月8日签订的房屋买卖合同，而被告与第三人魏金柱及江苏正泰镇平分公司纠纷的保全裁定是在2009年1月12日作出，即在查封之前原告与魏金柱已经签订该房屋买卖合同，同时原告已经向房屋实际所有人魏金柱支付相应的价款。其次，争议的房屋已交付原告，原告装修并占有使用。最后，该房屋虽然没有办理过户，是因原告客观不能，原告对此没有过错。综上所述，原告主张不应查封执行其房产的理由正当，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉�法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
不得执行位于河南省镇平县火车站南边的鑫泰步行街41﹟楼402室。
案件受理费100元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 谭琨亮
审 判 员 侯 涛
人民陪审员 王 腾
二〇一六年十一月九日
书 记 员 廖艳杰