湖北省咸宁市咸安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂咸安民初字第01130号
原告罗娟。
委托代理吴水生。代理权限：特别授权。
被告武汉信德物业管理有限公司（以下简称信德公司）。住所地：咸安区凤凰工业园。
法定代表人叶灿明，信德公司总经理。
被告湖北昊天投资有限公司（以下简称昊天公司）。住所地：咸安区凤凰工业园。
法定代表人叶灿红，昊天公司总经理。
二被告委托代理人郑厚勇，湖北平合律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告罗娟诉被告信德公司、昊天公司合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗忠明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗娟的委托代理人吴水生，被告信德公司、昊天公司的委托代理人郑厚勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年4月16日，原告与二被告签订一份协议书，其中约定：原告将位于昊天建材城47栋25号建筑面积为63.78平方米的商铺出租给被告信德公司，租期为5年。双方在协议中对租赁期限、租金标准、租金支付以及担保方式、违约责任等均作了明确约定。合同签订后，自2014年10月以来，被告信德公司未能向原告支付租金，并强行要求与原告重新订立合同（租金也降低50%），且被告昊天公司不承担连带保证责任。故原告诉至法院，请求：1、依法判令被告信德公司按照合同约定以264603元的价格受让原告购买的商铺，被告昊天公司承担连带还款责任；2、依法判令被告信德公司向原告支付下欠租金及其违约金；3、依法判令二被告承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
证据一、居民身份证。证明原告的身份以及诉讼主体资格。
证据二、协议书。证明原、被告订立了出租协议书，明确约定当事人享有的权利和应当承担的义务。
证据三、房屋所有权证。证明原告对出租给被告的商铺拥有所有权的事实。
证据四、请求昊天公司原价购买商铺的报告。证明原告在合同约定的期限内向被告出具书面报告，且被告已经签收该报告，故被告应履行合同义务，即受让商铺、支付租金的事实。
被告辩称：被告有证据证明原告购买的商铺近几年来租金一直上涨，因此原告要求退还商铺的理由不能成立。二、被告愿意依照约定支付下欠租金。
被告为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：
证据一、2011年至2015年度昊天建材城商铺租金情况。证明昊天建材城商铺租金呈上涨趋势，原告要求退商铺的理由不能成立。
证据二、被告支付被告租金凭证。证明被告向原告支付租金22个月，每月1874元，共计41228元。
证据三、协议书。证明原、被告虽然约定的是二年租金的标准，但标准过高，且包含前三年无租金的补偿。
庭审中，原、被告对对方提交的证据进行了质证：
被告对原告的提交的证据一、证据二、证据三无异议，对原告提交的证据四，认为：1、签收人ＸＸＸ的签名需要核实；2、租金六个月未付不符合事实。
原告对被告提出的证据一的真实性无异议，但该证据与本案无关联性；对证据二、证据三无异议。
对原、被告提交的证据，本院作如下分析认定：
对原告提交的证据一、证据二、证据三以及被告提交的证据二、证据三，由于双方当事人均无异议，故本院予以采纳。对原告提交的证据四，被告至今未提供对ＸＸＸ签名异议的证明材料，故本院对该证据予以采纳。
根据上述依法确认的证据和当事人的自认，本院依法认定以下事实：
2010年4月16日，原告与被告信德公司、昊天公司分别作为甲、乙、丙三方签订一份《协议书》，其中约定：一、商铺地址、面积。原告将位于咸宁市咸安区经济开发区特8号“昊天建材城”47栋25号商铺出租给被告信德公司，该商铺建筑面积63.78平方米；二、租赁期限为五年，即自2010年3月15日起至2015年3月14日止；三、租金标准和期限。前三年租金55567元在原告购买该商铺时已予以扣减，后二年租金44983元通过每月15日支付1874元形式支付；四、担保责任。被告昊天公司为被告信德公司对原告负有的义务承担连带保证责任，在履行保证义务后有权向被告信德公司追偿。同时租赁期满后，如原告要将商铺转让给被告昊天公司，被告昊天公司应于2015年3月15日至2015年3月21日前按照264603元的价格受让商铺。五、违约责任。被告信德公司未按期向原告支付租金、原告未向被告信德公司交付租赁物或未向被告昊天公司履行转让告知义务的，均按日向对方支付月租金万分之一的违约金。合同签订后，原告依约购买了商铺并出租给被告信德公司，被告信德公司亦按照合同约定向原告支付商铺租金二十二个月，共支付租金41228元，截止2015年3月14日双方约定的租期届满，被告信德公司下欠原告租金3748元未付。2015年3月12日，原告向被告昊天公司出具有书面报告，要求支付下欠租金并回购商铺，同时要求被告昊天公司在2015年3月25日前书面回复。此后，二被告既未能支付下欠租金亦未书面回复，故原告诉至本院请求依法处理。
同时查明，原告购买商铺后，已取得该商铺的商业性质房屋所有权证、国有土地使用权证，即咸宁市房权证咸安字第××号房屋所有权证、咸安国用（2011）第501号国有土地使用权。
本院认为，原、被告订立的商铺出租协议是经过三方合同当事人协商一致，在自愿、公平的原则下签订的，是三方当事人的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，应为有效合同。原、被告双方现就拖欠租金、回购商铺事宜发生争议。对拖欠租金的事实，根据三方当事人合同的约定以及二被告提供的支付租金凭证，可证实被告信德公司应自2013年3月起按月向原告支付租金1874元，应付租金二十四个月总额应为44976元，但原告只支付租金二十二个月41228元，实际拖欠二个月租金3748元，对此被告信德公司应当承担清偿责任，且被告信德公司在合同期满后未能将商铺交付原告，被告亦应参照合同对租金的约定将超期后的租金给付原告。对原告要求被告信德公司回购商铺的请求，虽然双方约定被告信德公司回购商铺的条件是商铺租金如不能达到期望值则回购商铺，但双方未在合同中确定该期望值大小、范围，因此双方回购商铺的约定并不明确，故本院对原告的该项诉求不予支持。鉴于被告信德公司在合同到期后未将商铺交付原告，拖欠的租金至今也未能付清，而双方约定的违约金过于小于原告的实际损失（被告信德公司实际占用原告价值264603元的商铺，且在合同期满后对外出租收益），故被告信德公司应以拖欠租金为基数，自拖欠之日起每月2%的标准向原告支付违约金。同时，被告昊天公司作为保证人，当被告信德公司不履行合同义务时，应承担连带保证责任。综上，本院对原告要求被告信德公司支付拖欠租金和违约金以及受让合同约定的商铺并向原告返还商铺购房款的诉求，本院依法予以部分支持。对原告要求被告昊天公司承担连带保证的诉求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一包零八条、第一包零九条、第一包一十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告信德公司自本判决生效之日起十日内向原告罗娟支拖欠的商铺租金3748元并自2015年1月15日起，以实际下欠租金为基数，按每月2%的标准向原告罗娟支付逾期付款期间违约金直至下欠租金付清之日止；
二、被告信德公司自本判决生效之日起十日内按照每月1911.48元（1874元＋1874元×2%）的标准向原告罗娟支付合同期满（2015年3月14日）后的租金和违约金直至向原告罗娟交付商铺之日止；
三、被告昊天公司对上述第一、二项承担连带清偿责任；
四、驳回原告罗娟的其他诉讼请求。
案件受理费5325元，本案适用简易程序减半收取2662.5元，由被告信德公司、昊天公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时，根据不服判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件的受理费5325元。款汇户名：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农行咸宁金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 罗忠明
二〇一六年五月十九日
书记员 陈 娜