湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0112民初2233号原告：刘云，女，1983年10月1日出生，汉族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：熊宇，湖南仁润律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雄伟，湖南仁润律师事务所律师。被告：湖南致富房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区黄金园街道普瑞西路与雷高公路交汇处东南角桂芳佳园10号栋商业楼。法定代表人：刘先麟。委托诉讼代理人：刘劲柏，北京德恒（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志伟，男，系该公司员工。原告刘云与被告湖南致富房地产开发有限公司（以下简称致富公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月3日与杨静山等诉致富公司商品房销售合同纠纷十二案合并公开开庭进行了审理。原告刘云及委托诉讼代理人熊宇，被告致富公司的委托诉讼代理人刘劲柏、张志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘云向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理长沙市望城区黄金园街道第2幢2单元16层1604房的房屋权属证书；2、判令被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金12707元（后续违约金按已付房款每日万分之一自2018年7月1日计算至房屋权属证书交付原告日止）；3、判令被告返还代收的物业维修资金13490元，并支付占用原告的物业维修资金的利息6329元（以13490元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年7月1日计算至返还之日止）；4、判令被告承担逾期交房违约金10914元；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。在庭审中，经本院释明，原告刘云将第3项诉讼请求变更为：请求法院判决被告将代收的物业维修资金交纳至长沙市望城区物业维修资金管理办公室，同时请求被告按照中国人民银行同期贷款利率支付自该款项收取之日至实际交付至维修资金专户之日止的利息。事实与理由：2014年12月19日，原、被告签订了《限价商品房买卖合同》，双方约定，被告将长沙市望城区黄金园街道桂芳佳园第2幢2单元16层1604号房售予原告，该房建筑面积112.42平方米，成交总价263625元，合同约定被告在房屋交付后450个工作日内为原告办理房屋权属证书。合同签订后，原告依约向被告一次性全额支付房款，但至今为止，被告未依约交付原告房屋权属证书，原告多次向被告反映情况，相关部门多次协调此事，被告不是逃避就是敷衍。被告依据合同约定代收了原告的物业维修资金，被告未将该资金交至维修资金专户，用于了公司，损害了原告的权益。被告的行为违反法律规定和合同约定，严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告致富公司辩称：1、根据现有法律规定，房屋权属证书已经不存在，原告的第一项诉讼请求已经不存在。2、产权证书的办理的时间系政府相关部分的原因导致，经被告多方协调，区政府已经组织相关部门对桂芳佳园的产权办理问题形成会议纪要，对所有业主办理不动产证书。3、被告不应当承担迟延办证的违约金，被告按时按期按质办理了相应的交房手续，房屋最主要的功能是居住，被告按时交房没有影响业主主要使用房屋的功能。即使按照合同的约定，违约责任也是按0.01‰，也就是十万分之一进行计算。4、维修资金系业主必须缴纳的费用，且办理不动产证时政府相关部门需要验证，不存在退还，也不存在承担相应的利息。5、原告刘云的房屋系现房交易，被告不存在逾期交房的行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告刘云提交了下列证据：1、《限价商品房买卖合同》；2、交房款、物业维修资金、办证费用的收款收据；3、交物业费及装修管理费的收款收据。被告致富公司提交了以下证据：2018年7月18日由长沙市望城区人民政府签发的会议纪要。本院调取了长沙市望城区不动产登记中心信息查询证明。以上证据本院均予以确认并在卷佐证。根据上述认定的证据，结合庭审调查情况，本院认定案件事实如下：2014年12月19日，原告刘云（买受人）与被告致富公司（出卖人）签订《限价商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于长沙市××城区黄金园街道××＃××单元××号房屋，房屋为限价商品房，规划用途为住宅，建筑面积112.42平方米，总房价263625元，付款方式为一次性全额支付房款。《限价商品房买卖合同》第八条的约定：出卖人应当在2015年1月1日前向买受人交付该商品房。第十一条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：逾期在90天之内的，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，违约金支付方式同上。第十九条关于物业维修资金交存的约定内容如下：签订本合同时，出卖人可以向买受人代收物业维修资金并转交政府职能部门管理。（买受人在签署本合同时连同有关税费一并交纳。）第二十条约定，在商品房交付后450个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，在办理房屋所有权证后540个工作日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列处理：……2、买受人不解除合同的，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款0.01‰支付违约金。合同签订后，原告于当日向被告交付了全部购房款及办理房屋产权证的相关费用，并交纳了13490元物业维修资金。2015年5月20日，原告向长沙华南物业管理有限公司桂芳佳园管理处交纳了物业费及装修管理费。在本院审理的杨静山、张四清诉致富公司商品房买卖合同纠纷案中，杨静山、张四清也购买了桂芳佳园第2#栋2单元的房屋，被告致富公司均按合同约定于2014年9月28日前交付了房屋。至法庭辩论终结之日止，被告致富公司未将原告交纳的物业维修资金缴到长沙市望城区物业维修资金管理办公室，亦未为原告办理房屋权属证书。另查明，为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，长沙市望城区从2016年8月1日起在全区范围内停止受理土地、房屋、林地等登记业务，从2016年8月8日起开始办理不动产统一登记业务，不再办理国有土地使用权证。本院认为，原、被告双方签订的《限价商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约履行。第一、关于被告是否存在逾期交房的违约行为。根据原、被告在《限价商品房买卖合同》第八条的约定：出卖人应当在2015年1月1日前向买受人交付该商品房。原告主张被告交房的时间是2015年5月20日，主张被告逾期交房的证据为2015年5月20日原告向长沙华南物业管理有限公司桂芳佳园管理处交纳了物业费及装修管理费。本院认为，向物业公司交物业管理费、装修管理费的时间不足以证明被告的交房时间。且在本院审理的杨静山、张四清诉致富公司商品房买卖合同纠纷案中，杨静山、张四清购买的房屋与涉案房屋位于同一栋同一个单元即均位于桂芳佳园第2#栋2单元，被告致富公司均按合同约定于2014年9月28日前交付了房屋，即在2014年12月19日原告与被告致富公司签订《限价商品房买卖合同》时，涉案房屋已具备交付条件。综上，本院认为，原告主张被告逾期交房证据不足，且与实际情况不符，对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。第二、关于被告是否存在逾期办理房屋权属证书的违约行为。根据原、被告在《限价商品房买卖合同》第二十条的约定“在商品房交付后450个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，在办理房屋所有权证后540个工作日内办妥买受人的土地使用权证”可知，被告应当在房屋交付后450个工作日内完成房屋所有权证办理。按合同约定，被告于2015年1月1日前交房，应当在2016年10月20日前为原告办理房屋所有权证，但被告至本案法庭辩论终结之日止一直没有为原告办理房屋权属证书，属于严重违约，应当承担继续履行办理房屋权属证书并支付违约金的违约责任。在国家实行不动产统一登记制度以前，房屋产权登记包括房屋所有权登记和国有土地使用权登记。《不动产登记暂行条例》的施行将原有的房屋所有权登记、土地使用权登记合并为办理不动产权属登记。虽然原、被告在《商品房买卖合同》第二十条中约定“在商品房交付后450个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，在办理房屋所有权证后540个工作日内办妥买受人的土地使用权证。”，但新规施行后，原、被告就权证办理事宜的约定并没有进行协商变更，办证义务承担主体仍为被告，被告仍应当按照前述450个工作日的合同约定期限办理相关手续。根据本院查明的事实可知，长沙市望城区虽然从2016年8月1日起停止受理房屋、土地等登记业务，但从2016年8月8日即已开始办理不动产统一登记业务，期间中断的时间只有一周，并不足以影响被告按照合同约定的期限履行办证义务，被告不能据此免责。被告提交的会议纪要，不能证明未办理房屋权属证书是政府的责任而不是被告的责任，对被告的上述辩解意见本院不予采纳。对原告请求被告为原告办理涉案房屋权属证书的诉讼请求，本院予以支持。第二、关于被告应负担违约金的数额。本院认为，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚,但弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的惩罚应当适度。在无法确定守约方客观损失的情况下，对违约金的约定过高或者过低，均会导致对违约方的惩罚不适度，而有违公平原则，人民法院应当依法调整。本案中，双方约定被告逾期办理房产权属证书的违约金“出卖人每日按已付房款0.01‰支付违约金”计算，该标准明显过低，达不到惩罚违约方的目的，不利于构建诚信社会，依据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方权利义务”的规定和《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。……当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”的规定，本院依法适当调高违约金计算标准。但原告主张按已付房款每日万分之一的标准计算违约金，由于涉案房屋未办理不动产权证并不影响原告对该房屋的实际居住使用，原告也未提供证据证明实际发生了损失及损失金额，且本案所涉房屋系限价商品房，故对原告主张的计算标准本院不予支持。本院根据合同总金额及逾期的天数，结合当事人过错、预期利益、是否实际造成损失等综合因素，并参考本院类似案件的裁判尺度，酌情确定被告逾期办理涉案房屋产权证的违约金为原告已付总房款的1%即2636元。对原告请求被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金12707元（后续违约金按已付房价款每日万分之一自2018年7月1日计算至房屋权属证书交付原告日止）的诉讼请求，本院予以部分支持。第三、关于缴纳物业维修资金并支付利息的问题。双方签订的《限价商品房买卖合同》第十九条约定：签订本合同时，出卖人可以向买受人代收物业维修资金并转交政府职能部门管理。签订合同后，原告向被告致富公司缴纳了13490元维修资金，被告致富公司一直未按合同约定向政府职能部门转交，应承担继续履行的义务，对原告请求法院判决被告将代收的物业维修资金交纳至长沙市望城区物业维修资金管理办公室的诉讼请求，本院予以支持。原告请求被告按照中国人民银行同期贷款利率支付自该款项收取之日交付至维修资金专户之日止的利息，本院认为，《限价商品房买卖合同》未对物业维修资金的缴存时间及支付利息进行约定，故对原告上述支付维修资金利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十四条第一款、第三款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告湖南致富房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日之内，为原告刘云办妥长沙市望城区黄金园街道桂芳佳园第2#栋2单元16层1604号房屋不动产权属登记；二、限被告湖南致富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘云支付逾期办理房屋权属证书的违约金2636元；三、限被告湖南致富房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内代原告刘云向长沙市望城区物业维修资金管理办公室缴纳长沙市望城区黄金园街道桂芳佳园第2#栋2单元16层1604号房屋的物业维修资金；四、驳回原告刘云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费886元，因适用简易程序减半收取计443元，由被告湖南致富房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  胡慧二〇一八年八月十七日代理书记员  刘婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。