江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2013）宿城民初字第1266号原告**龙，居民。委托代理人仝德明，江苏三佳律师事务所律师。被告王进兰，居民。被告李军君，居民身份证号码：，居民。原告**龙诉被告王进兰、李军君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月9日立案受理后，依法由审判员沈金龙适用简易程序于2013年8月13日公开开庭进行审理，原告**龙委托代理人仝德明，被告王进兰、李军君到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭于2014年1月3日再次公开开庭审理，原告**龙委托代理人仝德明到庭参加诉讼，被告王进兰、李军君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告李军君签订了商业房租赁合同，租期为一年，时间为2012年8月16日至2013年8月15日，租金22500元。该出租的门面房为被告王进兰所有，李军君与王进兰系母子关系。合同签订后，原告对房屋进行了装修，并开始经营。2013年3、4月份，租赁的房屋开始拆迁，被告王进兰于2013年5月28日和宿迁市宿城区房屋征收办公室签订了拆迁补偿协议。现因双方对拆迁给原告造成的损失补偿未能达成一致意见，故诉至法院，请求判令被告给付装潢损失6287元，返还租金4680元。被告王进兰和李军君辩称：租赁的房屋是王进兰所有，合同是李军君所签，李军君和王进兰共同享有和承担合同中的权利、义务。双方之间的争议已经经居委会调解，并得到双方的认同：1、多退五天房租，与其余房租一起退还给原告。2、另拿9000元整均分给三家租户，每家3000元作为补偿费用。原告在接受调解后于2013年6月27日从居委会手中领取了5437元（退还剩余租金3437元及其他所有补偿费2000元）。在此次拆迁过程中并未因原告装修而得到额外装潢补偿，房屋之前都是装修过的，原告自行装修是为了满足其营业需要，属于其自己的意愿，与被告无关。原告要求支付装潢补偿是无理要求。原告要求退还4680元租金与事实不符。另外，要求原告退回多余租金312.5元和对其的2000元补偿（答辩意见，不作为反诉请求）。经审理查明：二被告系母子关系。2012年8月16日，被告李军君（甲方）和原告**龙（乙方）签订了租赁协议一份，将王进兰所有的位于宿城区项里一组的35平方米门面房出租给**龙经营使用。约定的租期为2012年8月16日至2013年8月15日，租金为22500元。合同第四条约定，在租房期间如遇到人力不可抗拒的原因（如政府动迁、天灾等）造成乙方不能正常营业的，甲方必须退还余下房租。该协议上的补充协议部分载明：一、在乙方装修中附在墙面上的不得拆除，否则必须恢复原样，在乙方租房期间，污损房屋处离开时须打扫干净，否则需付清除费用。如使用过程中转让，需经甲方同意。二、在乙方装修中如遇到拆迁时，装修赔偿款由甲乙双方协商，付给乙方对应的补偿。2013年5月28日，被告王进兰和宿迁市宿城区房屋征收办公室签订了“宿迁市市区国有土地上房屋征收补偿安置协议”，根据该协议的记载，王进兰被征收的房屋共计134.33平方米，其中拆迁补助费为1343元，附属物、装修、装潢等补偿款为24179元。后原被告因补偿问题发生争议，原告阻止拆迁，经相关部门协调，被告于2013年6月25日向项里居委会支付了赔偿给**龙及另外两户租户的搬家费9000元及退还的租金14322元（其中**龙6510元），并由居委会工作人员向王进兰出具了收条：“收条今收到王进兰赔偿及退给吴刚65102元、**龙3437元、马俊飞4375元，合计壹万肆叁佰贰拾贰元退租金，另三家搬家费玖千元整”。2013年6月27日，**龙从居委会领取了相应款项，并出具了收条：“收条今收到王进兰退房租（6月20日止）3437元，另付搬家费2000元整。合计：5437元”。2013年6月25日，原告搬离涉案房屋，后涉案房屋被拆除。现原被告因拆迁补偿问题发生争议，因而成讼。本院认为：被告将其房屋出租给原告用于经营，双方已经建立租赁合同关系。原被告应按照合同的约定全面履行各自的义务。房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。被告作为房屋所有人和征收部门签订了房屋征收补偿协议，并领取补偿款，符合法律规定。根据合同的约定，在遇到政府动迁时，被告须退还余下房租。现原被告在相关部门的协调下已经就退还房租及支付搬家费等问题达成一致意见，即被告向原告退还2013年6月20日以后的租金3437元，并赔偿搬家费2000元，且双方已经履行。现双方并无证据证明双方就退还租金及赔偿搬家费问题达成的一致意见具有无效或可撤销、变更的情形，故原告要求被告退还租金4680元的主张无法律依据，本院依法不予支持，被告要求原告返还搬家费2000元及多退租金312.5元的辩解亦无法律依据，本院依法不予采信。关于原告主张的装潢补偿费用。本院认为，虽然涉案房屋拆迁补偿中的装修、装潢补偿款是对房屋所有人的补助，但是原被告在合同中已经明确约定，拆迁过程中的装修赔偿款，由双方协商，付给原告对应的补偿，故双方未能协商一致，且被告未举证证明该约定存在无效或可撤销、变更情形的情况下，原告要求被告支付相应装潢补偿款的主张应予以支持。被告辩称，原被告双方已经经相关部门协调后对所有赔偿问题进行了一次性处理。但是根据居委会向王进兰出具的收条及**龙向王进兰出具的收条可以明确的反映出，双方仅对退还租金及赔偿搬家费问题进行了处理，而不能反映双方对本案中原告主张的装潢费用进行了协调处理。故对被告的该辩解，本院依法不予采信。关于原告应得装潢补偿款的数额问题。本院认为，原告在诉讼中虽未举证证明其实际装潢的内容，但被告在诉讼中陈述，原告确实曾经装潢过，且认可装潢补偿登记表中的木地板（34㎡，补偿2040元）、三合板吊顶凹凸部分（52㎡，补偿2080元）、壁橱（18㎡，补偿720元）、电热水器（补偿200元）、太阳能热水器（补偿200元）、柜式空调（补偿300元）、壁挂式空调（2台，补偿400元）、瓷面盆（2套，补偿400元）、瓷座便器（补偿200元）、瓷浴缸（补偿300元）是承租户后装修的，在出租前，房屋内没有上述装修财产。而对于上述装修、装潢，原告认可木地板、太阳能热水器、瓷面盆、瓷座便器、瓷浴缸不是其安装的，且空调其只安装了一个壁挂式空调，故原告应得装修补偿款范围应局限于三合板吊顶凹凸部分（52㎡，补偿2080元）、壁橱（18㎡，补偿720元）、电热水器（补偿200元）、壁挂式空调（1台，补偿200元）。另外，原告承租房屋的面积为35㎡，而三合板吊顶凹凸部分的补偿面积为52㎡，故该三合板吊顶凹凸部分不可能全是原告装修的，本院酌情按照原告承租房屋面积和所有三间房屋面积的比例确定原告应得该部分补偿款的数额为539元【2080元＊35／135】。综上，原告实际应得的装修补偿款应为1659元【539元＋720元＋200元＋200元】。因原告认可已经收到被告支付的搬家费2000元，且同意从其主张的费用中扣除该2000元，而原告实际应得的补偿款少于该费用，故原告要求被告支付装修补偿款的主张依据不足，本院依法不予支持。本案调解不成。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、参照江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十九条的规定，判决如下：驳回原告**龙的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74元，由原告**龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院（户名：宿迁市财政局国库处，征收单位：宿迁市中级人民法院，开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）预交上诉案件受理费。审 判 长  沈金龙人民陪审员  高爱银人民陪审员  吕德迎二〇一四年一月八日书 记 员  陈书琴第页／共页