广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0403民初1606号原告：珠海润通物业管理有限公司，住所地珠海市南屏廉泉山傍南屏新村5栋103房，统一社会信用代码91440400671381203X。法定代表人：李茂，总经理。委托诉讼代理人：杜锦秀，广东泰诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡新玉，广东泰诺律师事务所律师。被告：纪畅林，男，1983年8月10日出生，汉族，户籍地广东省珠海市香洲区，现住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：姚丽慧，广东海鸥律师事务所律师。第三人：魏世海，男，1987年6月20日出生，汉族，户籍地湖北省枣阳市，现住珠海市斗门区。第三人：万达标，男，1989年7月23日出生，汉族，户籍地广东省珠海市斗门区。原告珠海市润通物业管理有限公司（以下简称润通物业公司）诉被告纪畅林、第三人魏世海、万达标物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告润通物业公司的委托诉讼代理人胡新玉，被告纪畅林及其委托诉讼代理人姚丽慧到庭参加诉讼。第三人魏世海、万达标经本院合法传唤，无正当理由，拒不参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告润通物业限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费2919.84元（7号铺位，面积69.52平方米，1.5元/平方米/月，每月104.28元，从2016年1月至2018年4月共28个月）；2、判令被告向原告支付滞纳金1285.36元；3、本案受理费由被告承担。事实和理由：2015年2月3日，原告与珠海市斗门区锦绣城业主委员会就被告所在小区的物业珠海市斗门区城东开发区永福二路7号商铺管理事宜，在平等自愿、协商一致的基础上签订了《物业管理合同》，明确约定了受托管理物业的基本情况、管理事项、双方权利义务、管理期限（从2015年2月1日起至2019年1月31日）等事项。自进驻小区之日起，原告一直兢兢业业，认真履行约定的职责，让小区的环境和秩序得到了良好的改善，物业本体及其附属设备得到了必要的维修和保养。但截止至2018年4月，被告连续拖欠原告的物业管理费等费用。为此，原告曾多次向其催收上述款项，但至今未果。鉴于被告无故拖欠相关费用的行为，原告认为根据物业管理合同及相关约定，被告须向原告交付相应的滞纳金。原告润通物业有限公司围绕其诉请向本院提供了如下证据：1、物业管理合同复印件、三方协议复印件；2、不动产登记表复印件；3、欠费计算明细表原件。被告纪畅林辩称：1、本案不适用小额诉讼程序审理，理由如下：（1）本案应追加被告。被告已向法院提交追加被告申请。涉案商铺早已出租他人，被告与承租方签订《租赁合同》约定物业费由承租方承担。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”据此，被告作为出租方对支付物业管理费用承担的法律责任是连带责任，因此为分清责任，查明事实应依法追加被告。从另一角度讲，为了减少当事人诉累，也应追加当事人进行一案处理。（2）依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百八十条规定：“因当事人申请增加或者变更诉讼请求、提出反诉、追加当事人等，致使案件不符合小额诉讼案件条件的，应当适用简易程序的其他规定审理。本案虽然诉讼标的小，但争议较大。原告未按物业服务合同提供约定服务，原告从未向涉案商铺承租方或被告催讨过物业费，原告从未公示物业费收费标准。争议大的案件不适用小额诉讼，否则无法保障诉讼当事人合法权益。2、原告要求被告支付物业费用及滞纳金无事实依据。（1）原告在管理期限内，并未按《物业管理合同》约定提供合格物业管理服务，导致小区环境脏、乱、差，小区治安环境令人堪忧，多次发生财物被盗事件。被告所在商铺在小区外围，更是无人管理、无人清扫、无人看管。商铺所在区域垃圾随处堆集，垃圾是市政清理垃圾的人到场才被清理。另外，商铺是临街地段，作为物业管理公司原告更应注意安全措施，但是商铺外小区的摄像头不是坏的，就是被杂物遮挡，去年另一商铺业主的摩托车被盗，想向原告保安室调取录像但未能调取到，原因是摄像头坏了，未能拍摄到。原告所提供的服务未达物业管理合同的标准，因此被告有履行抗辩权，可以拒付或少付物业费用。（2）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告从未向涉案商铺要求或催讨物业费用，也未向被告催讨过物业费用，其要求支付滞纳金更无事实及法律依据。被告纪畅林围绕其辩称向本院提交了如下证据：1、商铺租赁合同3份；2、照片8张。第三人魏世海、万达标缺席，没有答辩和举证。对原被告举证的上述证据，经本院组织当事人当庭进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：被告于2013年2月在涉案小区“锦绣城”购买了3个铺位，分别是3、5、7号商铺，地址位于珠海市××区××路。本案的商铺是7号商铺，面积69.52平方米，权属人是纪畅林（2013年2月4日领证）。2013年9月14日，被告与第三人魏世海签订了《商铺租赁合同》，将其所购买3个商铺（含本案的7号铺位）全部租赁给魏世海经营汽车贸易，租赁时间5年（从2013年12月1日至2018年11月30日）。《商铺租赁合同》约定，租赁期间，乙方（魏世海）应服从当地政府和物业部门管理，所产生的或应交纳的各项费用均由乙方承担。租赁期满后，乙方必须将在租赁商铺经营期间所产生的所有费用交清给甲方后方可退出。乙方在经营过程中所产生的债权债务均与甲方（出租方）无关。后魏世海由于经营不善，于2017年11月30日退出了继续租赁。之后，被告纪畅林将上述的7号铺位租给了第三人万达标经营洗车场，双方于2017年11月15日签订了《商铺租赁合同》，租赁时间从2017年12月1日到2020年11月30日。《商铺租赁合同》同样约定租赁期间由第三人万达标交纳经营期间所产生和应交的各项费用（含物业费）。2015年1月31日，涉案小区的“锦绣城业主委员会”（甲方）、珠海市名仕物业管理有限公司（乙方）、润通物业公司（丙方）三方签订《三方协议》，约定：一、锦绣城业主委员会（甲方）同意珠海市名仕物业管理有限公司（原物业公司）于2015年1月31日撤出小区的物业管理经营，撤出后小区所发生的管理和经济纠纷与乙方（原物业公司）无关；二、锦绣城业主委员会同意由润通物业限公司（新物业公司）于2015年2月1日进驻小区并进行小区管理；三、乙方从2012年3月至2015年1月31日止在小区管理经营期间所发生的债权281567.80元，发生的债务112778.40元；四、三方同意乙方将债权债务打包给丙方（新物业公司），由丙方去逐收逐还，盈余部分由丙方支配，以上的前提是丙方必须支付人民币30000元给乙方作亏损补偿，并在办理移交手续前支付给乙方。2015年2月3日，“锦绣城业主委员会”于与原告润通物业公司签订《物业管理合同》，管理期限为4年，从2015年2月1日至2019年1月31日。合同约定物业管理服务费，居住用途的按建筑面积1.3元/平方米/月向业主或业主使用人收取，商铺办公或非居住由按建筑面积2.6元/平方米/月向业主或非业主使用人收取，业主和物业使用人逾期交纳管理服务费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之一交纳滞纳金。业主或使用人无正当理人连续四个月不交物业管理费的，乙方可采取要求业主委员会协助催交，或向人民法院起诉等措施收取。事实上，原告每月只按1.5元/平方米/月收取商铺的物业管理费。涉案的7号商铺面积69.52平方米，每月的物业费是104.28元（69.52平方米×1.5元/平方米），从2016年1月至2017年11月共23个月的物业费为2398.44元（104.28元/月×23月），是第三人魏世海在租赁经营，应由第三人魏世海承担。从2017年12月至2018年4月的5个月的物业费为521.40元（104.28元/月×5月），是第三人万达标在租赁经营，应由第三人万达标承担。诉讼中，被告认为涉案的7号铺位先后由魏世海和万达标租赁，租赁合同约定由承租人交纳物业管理费，本案的处理结果与魏世海和万达标有利害关系，故向本院申请追加魏世海、万达标为本案的共同被告参加诉讼。本院经征询原告，原告不同意追加魏世海、万达标为本案的共同被告。为减少诉累，考虑到魏世海、万达标是实际的承租人，本院依法通知魏世海、万达标作为本案的第三人参加诉讼。诉讼中，被告向本院提出异议，申请将本案的小额诉讼程序转为简易程序的其他规定审理，认为因本案需追加当事人，致使案件不符合小额诉讼案件条件的，应当适用简易程序的其他规定审理。经审查，为减少诉累，本院已依法追加了第三人魏世海和万达标参加诉讼，本案的标的额仍属小额诉讼范畴，且法律关系清晰，符合小额诉讼的规定，至于物业收费是否合理的问题，本院将在判决中详细阐述。故被告的异议不成立，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百八十一条的规定，本院已告知当事人，并记入笔录。本院认为，对本案争议的焦点问题，本院评释如下：一、依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，涉案小区“锦绣城业主委员会”于2015年2月3日与原告签订的《物业管理合同》在合同期限内对小区的全体业主均具有约束力，应依约履行。虽然被告的涉案商铺属于临街商铺，但是涉案商铺是涉案小区内建筑的一部分，与涉案小区其他非临街住宅是不可分割的统一整体。因此，被告的涉案商铺处于原告提供物业服务的范围内。被告作为涉案商铺的业主实际享受了原告提供的相关服务，应当支付相应的对价，原告按照物业服务合同中约定的商业用房的收费标准向原告支付物业服务费，否则，有违民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用原则，合理确定各方的权利和义务。依照《解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”和《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定，被告与第三人魏世海、万达标在签订《商铺租赁合同》时约定，租赁期间，所产生的或应交纳的各项费用均由魏世海、万达标承担，故应从其约定，此期间（2016年1月至2017年11月共23个月）的物业管理费2398.44元由第三人魏世海承担，从2017年12月至2018年4月的5个月的物业费521.40元由第三人万达标承担。2016年3月1日，珠海市颁布了新的《物业服务收费管理办法》，其中第七条规定，实行包干制的物业服务收费，业主大会成立之前的住宅实行政府指导价，别墅、非住宅、业主大会成立之后或按照《珠海市物业管理条例》的规定不成立业主大会由全体业主共同履行业主大会职责的住宅实行市场调节价。即小区业主大会成立之后，非住宅（商铺）实行市场调节价，业主对现有的服务收费有不同意见的，可依法召开业主大会进行表决，其收费形式和收费标准由物业服务企业与业主双方协商确定，确定新的收费价格和收费标准及执行时间，并签订新的物业服务合同，共同遵守执行。在没有确定新的收费标准前，其物业服务收费按原来的物业服务合同执行。二、关于滞纳金的问题。按照《物业管理合同》第二十条第二款“业主和物业使用人逾期交纳管理服务费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之一交纳滞纳金”的约定，第三人魏世海未能按时缴交2016年1月至2017年11月共23个月的物业费，第三人万达标未按时交纳2017年12月至2018年4月5个月的物业费，已构成违约，应承担违约责任，应向原告支付滞纳金。原告要求滞纳金从2016年1月1日计算到2018年4月30日，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之一计算，符合合同的约定，本院予以支持。从2016年1月1日至2018年4月30日为851天，滞纳金为104.65元（122.97元×1‰×851天），从2016年2月1日至2018年4月30日为820天，滞纳金应为100.84元（122.97元×1‰×820天），如此类推计算，第三人魏世海应支付2016年1月1日至2017年11月30日的滞纳金合计1238.33元。第三人万达标应支付2017年12月1日至2018年4月30日的滞纳金合计47.03元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条的规定，判决如下：一、第三人魏世海于本判决生效之日起七日内，向原告珠海润通物业管理有限公司支付2016年1月至2017年11月共23个月的物业管理费2398.44元和逾期交纳物业管理费的滞纳金1238.33元，合计3636.77元；二、第三人万达标于本判决生效之日起七日内，向原告珠海润通物业管理有限公司支付2017年12月至2018年4月共5个月的物业管理费521.40元和逾期交纳物业管理费的滞纳金47.03元，合计568.43元；三、被告纪畅林对上述判项一、二的债务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告珠海润通物业管理有限公司已预交），由被告纪畅林负担。本判决为终审判决。审判员  赵立文二〇一八年八月六日书记员  周敏静附：法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷；（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。