安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第02424号
上诉人（原审原告）：陆舰，自由职业。
被上诉人（原审被告）：王振堂，无固定职业。
委托代理人：夏云飞，安徽徽都律师事务所律师。
委托代理人：李小凤。
上诉人陆舰因与被上诉人王振堂房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2014）包民一初字第01311号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，陆舰与侯晓江系夫妻关系，侯晓江自供职的合肥教育学院购得房改房一套，位于宁国路211号60幢406室，该房被公安机关登记为宁国路211号11幢406室。2012年7月，陆舰将上述房屋租给王振堂使用。2013年8月12日，双方续签《房屋租赁合同》一份，约定：租赁期限自2013年7月16日起至2014年7月15日止；租金为前三个月1500元／月，后九个月1600元／月；租金按季结算，于每季末前10日交付下一季度租金；房屋租赁保证金2000元，租赁期满或合同解除后，保证金除抵扣应由承租方承担的费用、租金以及违约赔偿责任外，剩余部分返还承租方；租赁期间的水费、电费、电话费、电视收视费、网络费、燃气费、物业费、卫生费由承租方承担；租赁期最低1年，没有满1年，按一年租赁费计算；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。此外，在合同第十条“关于房屋租赁期间的有关费用”一栏下方空白处，载明：“按2012年合同数值计算，已付400元”。
合同签订后，陆舰收取王振堂房屋租赁保证金2000元，以及前三个月的租金4500元。2012年11月，王振堂以工作变动为由要求提前退房并终止合同，陆舰答复必须支付全年租金方可解除合同。2012年12月，王振堂委托他人发布网上招租信息，并曾将房屋钥匙交给陆舰方以配合房客看房，但招租未果。
另查明，侯晓江缴纳诉争房屋一年有线电视费288元；王振堂居住期间的电费为258.66元；诉争房屋在租赁期间开通了宽带服务，服务费为每年480元。
原审法院审理后认为：陆舰提供的格式条款中载明：“租赁期最低1年，没有满1年，按一年租赁费计算”，系免除其责任而加重对方责任的条款，不符合公平原则，该条款无效。王振堂于2012年12月托人将房屋钥匙送还陆舰，可视为提前退房，应按实际使用时间计算租金，并应承担陆舰重新招租期间的租金损失，原审法院酌定重新招租的合理期限为2个月。因此，王振堂还应支付陆舰租金6400元（1600元／月×4月）。根据合同约定，电费、电视收视费由承租方承担，分别为258.66元与168元（288元／年÷12月×7月），以上各项合计为6826.66元。双方对王振堂已付保证金2000元和水电费400元均不持异议，但陆舰认为该400元系支付2012年7月至2013年7月的水电费，而王振堂则认为该400元系预付2013年7月至2014年7月的水电费。从载明的“按2012年合同数值计算，已付400元”的表述理解，该400元属预付款性质，否则无须备注。依约2000元保证金可抵扣应由承租方承担的费用、租金等，再扣除400元水电费后，王振堂最终应支付陆舰4426.66元（6826.66元-2000元-400元）。陆舰还主张违约金和滞纳金，经查，在王振堂提供的《房屋租赁合同》中“违约金和滞纳金”一栏内均为空白，表明双方对此并无约定，故不予支持。此外，陆舰所举证据不足以证明其已缴纳2013年7月至2014年7月的宽带费480元，也无证据证明存在清扫费300元及利息100元，对相关主张不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、王振堂于本判决生效之日起十日内支付陆舰人民币4426.66元；二、驳回陆舰的其他诉讼请求。
上诉人陆舰不服原审判决，上诉称：双方合同约定的租赁期并非格式条款，该条款合法有效；王振堂并未提前退房，实际上是王振堂委托周先生在网上转租本案房屋，周先生将一把钥匙给了陆舰岳母家的保姆以配合房客看房，后保姆已在去年12月份将钥匙放回租赁房屋；王振堂在原审期间提供的房屋租赁广告也证明其委托周先生截止到2014年4月6日仍然对本案房屋进行网上招租；双方合同中备注的400元系王振堂缴纳的2012年7月至2013年7月水电费；王振堂租住期间一直使用铁通公司的宽带服务，陆舰在原审中提供了铁通公司开通宽带的证明，2013年7月至2014年7月期间的宽带费用应由王振堂承担；王振堂存在违约行为，应当承担违约金和滞纳金；为减少损失，王振堂应立即交还本案房屋，办理移交手续，终止合同。综上，请求二审法院撤销原判，改判：一、解除双方房屋租赁合同，王振堂按合同约定的要求返还租赁的房屋；二、王振堂给付陆舰房租14400元、有线电视费288元、宽带费480元、水电煤气费按表计算、违约金189元、滞纳金3840元。
被上诉人王振堂答辩称：一、本案中双方当事人之间的房屋租赁合同实际上在2013年10月就经双方协商一致已经解除，王振堂也退还了房屋。二、对于合同中的格式条款不符合公平原则，应属无效。三、双方合同终止后，王振堂没有义务向陆舰支付房屋租金，但是考虑到陆舰招租房屋需要时间，对于原判确定的再支付两个月租金的判决也表示认可。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院认为，陆舰与王振堂之间签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其中关于租赁期限的约定，是经过协商自愿达成，事实上是对于违约责任的约定，并不违反公平原则，双方应当按约履行。原审法院认定双方约定的“租赁期最低一年。没有满一年，按一年租赁费计算”系免除其责任而加重对方责任的条款不符合公平原则、条款无效，依据不足。
在租赁期间，王振堂向陆舰提出退房，但陆舰认为王振堂未按约支付足额租金而未予同意。王振堂虽主张双方之间房屋租赁合同已于2013年12月解除，但从本案事实来看，双方既未按照合同约定签订终止合同书，也未对于租赁期间的相关费用和保证金进行结算，此外王振堂仍委托他人对于该房屋进行招租也证明了双方就解除合同并未达成一致意见。故对王振堂关于其已退房，双方合同已解除的主张，本院不予支持。双方签订的《房屋租赁合同》租赁期限至2014年7月15日已期满，合同已终止。陆舰关于王振堂支付剩余租赁期九个月的房租14400元（1600元／月×12月-4500元）的主张，合法有据，本院予以支持。对于陆舰要求王振堂返还房屋的诉讼请求，因超出其原审诉讼请求范围，本案不予处理。
根据双方合同约定，电费、收视费、网络费由承租方王振堂承担，原审判决已认定的租赁期间电费258.66元及电视收视费288元，应由王振堂承担。关于水费的数额，陆舰未提供证据予以证明，本院不予支持。关于网络宽带费问题，陆舰提供证据证明在租赁期间开通了宽带服务，费用为每年480元，陆舰主张该笔款项应由承租人王振堂负担符合双方合同约定，本院予以支持。
关于合同中备注的“按2012年合同数值计算，已付400元”的认定问题，该内容记载于合同第十条关于房屋租赁期间的有关费用问题中，应系本案合同期限内的费用预付记录。陆舰主张该款系王振堂支付的本案合同期限之前的费用，依据不足，本院不予支持。
关于陆舰主张的违约金和滞纳金问题，基于在王振堂提供的《房屋租赁合同》中并无此项约定，不能证明双方对此达成一致意见，本院不予支持；关于利息及清扫费问题，因陆舰缺乏证据予以证明，原审法院不予支持并无不当，本院予以维持。
综上，王振堂应当支付陆舰房租14400元、电费258.66元、有线电视费288元、网络宽带服务费480元，合计15426.66元。扣除王振堂给付的2000元保证金及400元预付费用后，仍应支付13026.66元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2014）包民一初字第01311号民事判决；
二、王振堂于本判决生效之日起十日内支付陆舰人民币13026.66元；
三、驳回陆舰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费255元，由陆舰负担91元，由王振堂负担164元；二审案件受理费320元，由陆舰负担120元，由王振堂负担200元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 思
审判员 王 莉
审判员 沈 静
二〇一四年十月十四日
书记员 丁宇琪
附本案相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；