山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）菏民一终字第484号
上诉人（原审原告）：李培培，市民。
委托代理人：李政龙。
被上诉人（原审被告）：董海生，市民。
被上诉人（原审被告）：张彦奇（系被上诉人董海生之妻），市民。
上诉人李培培因与被上诉人董海生、被上诉人张彦奇房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2014）菏牡民初字第157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月13日公开开庭进行了审理。上诉人李培培及其委托代理人李政龙，被上诉人张彦奇到庭参加了诉讼。被上诉人董海生经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告李培培诉称，其与被告于2013年12月9日签订房屋买卖协议，约定被告将座落于菏泽市牡丹区南城武马南街中段，土地证号为：菏国用01字第030**号，建设工程规划证编号为0089036的房屋出售给原告，约定该房屋总价款为25万元，原告先行支付15万元，剩余房款在办理过户手续后支付，于2013年12月30日前协助办理过户手续。事后原告多次要求被告办理过户手续，但被告以种种理由进行推诿。为此原告要求确认双方签订的房屋买卖合同有效。
原审被告董海生未答辩。
原审被告张彦奇辩称，被告从没提过卖房子的事，2013年12月份的房子20多万元卖给原告这不可能，这是当时签订合同时让被告张彦奇去还欠原告的10万元欠款，结果却签订了房屋买卖合同，被告手中没有合同，认为该合同无效。
原审法院经审理查明，2013年12月9日，买受方李培培（甲方）与出卖方董海生（乙方）签订房屋买卖协议书，约定乙方同意将合法拥有的房产位于菏泽市牡丹区南城武马庄南街中段南侧103号，土地证号：菏国用01字第030**号，设计用途：住宅，土地使用权面积348.20平方米，因其他原因未办理房产证（附建设工程规划许可证，编号：0089036），建筑面积145.0平方米的房屋出售给甲方。所有权人：董海生己有。关于房产所有土地证件成交后由甲方保管。约定该房地产价值人民币贰拾伍万元整。于2013年12月10日前一次性支付乙方壹拾伍万元整，剩余壹拾万元整于双方办理过户手续后支付。于2013年12月30日前办理过户手续，2013年12月25日前乙方有权撤销售房合同，但须于撤销合同当日向甲方退还购房款壹拾伍万元。2013年12月25日前，如乙方没有主张回购权，则回购权消失。甲、乙双方应于第二日开始办理过户手续，到期如不能办理过户手续时该住房归甲方所有，协议还约定了其他内容，甲方签字李培培，乙方签字张彦奇、董海生。二被告于2013年12月9日为原告李培培出具“今收到房款现金壹拾伍万元整”的收条。被告将国有土地使用证、建设工程规划许可证交付给原告。建设规划许可证为2005年11月23日由菏泽规划局颁发，所建房屋为北屋4间，一层，建筑面积75平方米。
原审法院认为，被告董海生未到庭参加诉讼是其对诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果应由其自身承担。原、被告于2013年12月9日签订的房屋买卖合同是事实，被告董海生、张彦奇系夫妻关系，被告张彦奇对合同上及收款条上的签字为董海生、张彦奇所书写均予认可。其辨称从没提过卖房子的事，签订合同时是原告让去还欠原告的10万元欠款，结果却签订了房屋买卖合同的抗辩理由，因没有提供证据，不予采信。合同签订后双方应严格按合同约定履行，原告已按合同约定支付了部分房款。涉案房屋的土地证中显示的土地使用权面积348.20平方米，合同约定的房屋建筑面积145.0平方米，但2005年11月23日菏泽规划局颁发的建设规划许可证中显示，所建房屋为北屋4间，一层，建筑面积75平方米。涉案房屋未办理房产证。依据城乡规划法的规定，违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定进行建设的建筑物和构筑物。根据《物权法》第30条的规定，因合法建造房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。违法建筑因建设行为的违法性，不能发生设立物权的法律效果，建造人对违法建筑也不享有物权权益，因此，双方签订的合同中有建设工程规划许可证部分的面积为75平方米，合同中约定的经建设规划部门批准许可建设部分的买卖行为，应认定为有效。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告李培培与被告董海生、张彦奇于2013年12月9日签订的房屋买卖合同中约定的经建设规划部门批准许可建设部分的买卖行为有效。案件受理费100元，由原告李培培负担50元，被告董海生、张彦奇负担50元。
上诉人李培培不服原审法院判决上诉称，一、上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议中明确约定，该案标的物建筑面积为145平方米，土地使用面积为348.20平方米。被上诉人在2013年12月30日前办理过户，并将有关证件过户到上诉人名下。根据双方的约定，所签订的协议内容应当有效，房产及国有土地使用权，应当一并过户到上诉人名下。二、一审法院只确认了2013年12月9日签订的房屋买卖合同中约定的经建设规划部门批准许可建设部分的买卖行为有效，有损上诉人的权利。如果认定非法建设部分房屋买卖协议无效，根据本案事实，建议按照合法及违法房屋面积比例退还购房款。请求二审法院撤销一审判决，改判双方之间签订的房屋买卖合同有效，被上诉人履行合同交付房屋及土地使用权。
被上诉人董海生未答辩。
被上诉人张彦奇答辩称，被上诉人的房子不是卖给上诉人的，是先借的上诉人10万元，当时先偿还了5万元利息。
本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人李培培和被上诉人董海生、张彦奇于2013年12月9签订了房屋买卖合同，涉案房屋未办理房屋所有权证，合同约定的房屋建筑面积为145.0平方米，但2005年11月23日菏泽规划局颁发的建设规划许可证中显示，所建房屋为北屋4间，一层，建筑面积为75平方米。依据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可规定进行建设的建筑物和构筑物。根据《中华人民共和国物权法》第三十条之规定，因合法建造房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。违法建筑因建设行为的违法性，不能发生设立物权的法律效果，建造人对违法建筑也不享有物权权益，当事人之间以违法建筑为标的物签订的买卖合同无效。因此，涉案房屋买卖合同虽系双方当事人的真实意思表示，但其未经建设规划部门批准许可建设部分，因其建造行为的违法性导致该部分买卖行为无效，原审判决确认上诉人李培培和被上诉人董海生、张彦奇签订的房屋买卖合同中约定的经建设规划部门批准许可建设部分的买卖行为有效并无不当。上诉人李培培请求确认未经建设规划部门批准许可建设部分的房屋买卖合同有效，不符合法律规定，本院不予支持。上诉人李培培请求被上诉人交付房屋及土地使用权，因其一审中并未请求，且明确放弃了要求被上诉人协助办理过户手续的诉讼请求，故对此上诉请求本院不予审理。上诉人请求按照合法及违法房屋面积比例退还购房款，因其一审中未主张，可另行主张权利。综上，上诉人李培培的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李培培负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 路凤娟
审 判 员 李冠军
代理审判员 于 辉
二〇一四年九月十一日
书 记 员 康延超