山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终1436号
上诉人（原审被告、反诉原告）：董恒平，男，汉族，1963年6月14日出生，银行职员，住济南市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：山东信洁物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人：鹿康，总经理。
委托诉讼代理人：宋哲，山东齐鲁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程小民，山东齐鲁律师事务所律师。
上诉人董恒平因与被上诉人山东信洁物业管理有限公司（以下简称信洁公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2017）鲁0181民初5156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人董恒平、被上诉人信洁公司委托诉讼代理人程小民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
董恒平上诉请求：1．一审程序错误，发回重审。2．撤销一审判决第一项、第五项、第六项，并依法改判驳回信洁公司的诉讼请求，支持董恒平的反诉请求。3．诉讼费用由信洁公司承担。事实与理由：一、董恒平不记得与信洁公司签过协议，手中也没有《前期物业管理服务协议》；二、信洁公司与董恒平之间签订此种协议不适格。《前期物业管理服务协议》签订主体应是建设单位（济南某某置业有限公司）与物业服务企业（即本案信洁公司），济南某某置业有限公司然后再与董恒平签订《前期物业管理服务协议》。根据2012年1月1日起实施的《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十条规定，济南某某置业有限公司与董恒平签订的房屋买卖合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。济南某某置业有限公司与董恒平2015年8月16日签订的《商品房买卖合同》及附件4《补充协议》，未含有上述内容。关于物业使用、管理的约定只在补充协议第11条第1项中简单提及，作为格式合同字体大小一致、无特别标示，济南某某置业有�公司也未尽合理提示及说明义务。济南某某置业有限公司违反了《合同法》的规定，应当做出不利于格式合同制定者的解释。济南某某置业有限公司的过错使得董恒平丧失了再次选择物业及物业服务企业的权利，违反了合同法总则第一章一般规定的要求。所以，董恒平反诉状中增加了济南某某置业有限公司作为第三人，但一审没有让第三人出庭，不利于查证事实。一审程序错误，应发回重审。董恒平认为原审判决事实不清，适用法律错误。具体分述如下：信洁公司庭审中出示的是26号楼业主签订的前期物业服务协议，让董恒平来履行；出示的前期物业服务协议存根、消防安全责任存根字体很小，无特别提示，是不正当条件成就。信洁公司并未提供其收取服务费的标准和依据，无法证明其收费合法并符合合同约定。《山东省物业管理条例》第五十九条规定，物业服务�业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。《山东省住宅物业服务收费管理办法》第七条、第八条规定，普通住宅前期物业服务费、停车服务费实行政府指导价，普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。众所周知，在住宅交付时，开发商和前期物业公司制定了业主无法改变的交房程序和收费环节，对于本案信洁公司的情况，董恒平等业主并不了解。因此，依据上述规定，信洁公司应当其所具有的资质等级许可、提供的前期物业服务的等级和该等级的服务内容和标准，以确定其有权收取的物业费是否符合政府指导价的范围，信洁公司是否有权从事该等级的物业服务，从而决定信洁公司的收费的正当性、合理性，对该事实，一审并未查明。物业服务内容不能达到约定的标准，应当承担违约责任。信洁公�1.3元/平方米的收费标准，对应的是四星级服务标准，其服务内容和标准并不明确。物业服务是否符合标准如何考核和减少收费数额也不具体，也就是说，董恒平等业主接受的服务是否与收费数额相对等。在其不能满足服务标准时，属于履行合同存在违约，董恒平有权少交、不交物业费并要求赔偿损失这也符合合同法的一般原则。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。董恒平提供了大量的打印照片�录像视频、通话录音，对照四星级标准，证明了信洁公司长期存在绿化损坏严重、车辆秩序混乱、安全隐患、楼道墙面脚印污物满墙、没有提供五项免费服务，服务态度差，用水电买卖卡业主，喷泉、戏水池等设施损坏、不运转，存在违章建筑等问题，而不是一审认定的“瑕疵”。董恒平要求退还物业费，赔偿违约金，让信洁公司承担违约责任的诉求应当得到支持。暴徒是在公共区域对董恒平发起的不法侵害，令人气愤和可笑的是：信洁公司对此事不但不管不问、冷漠无情，拒绝负担董恒平的财产损失，而且在章丘电视台对此事件的采访节目中，在公共媒体上还对董恒平进行人身攻击、贬损名誉，让董恒平及家人身心再次遭受伤害!2016国务院物业管理条例实施细则第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。信洁公司认为董恒平应当依协议缴费，同理信洁公司也需要依法、依协议承担责任与义务！董恒平第9项反诉请求应当支持。董恒平在信洁公司营业处没有看到工商企业营业执照、水、电经营执照或许可证，信洁公司未取得工商管理部门供水资质审查和注册登记，违反1994年10月1日施行的国务院《城市供水管理条例》第四章第19条、第25条的规定，向本小区居民售水（供水），属于违法转供。信洁公司也未取得电力业务许可证，向本小区居民售电，属于违法转售（供）电力行为，信洁公司的物业管理、水电销售经营行为违法。信洁公司出具的水电购买发票的公章显示是信洁公司章丘分公司，项目栏显示有“代收”字样。营改增后关于物业公司代收水电费开具发票问题山东国税�解释是：如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税。信洁公司给董恒平开具发票的水电发票含有税额，显然符合山东国税的解释，信洁公司在本小区的水电销售名为代收实为转售。在（2017）鲁0181民初4368号一案中，章丘自来水公司向法庭提交的《城市供水合同》、章丘供电公司向法庭提交的《高压供用电合同》也证明两家公司的用户分别是济南信洁物业管理有限公司、信洁公司章丘分公司，而济南信洁物业管理有限公司、信洁公司章丘分公司不是最终用户董恒平及其他业主才是最终用户。故信洁公司存有事实上的违法转供（售）水电行为。一审没有对董恒平在（2017）鲁0181民初4368号一案中所取得的《城市供水合同》、《高压供用电合同》查证，只是简单说是复印件不予认定。信洁公司直接收取水电费的行为违法，而不�仅仅责令信洁公司停止限制购买水电行为。一审没有对信洁公司的物业管理、水电经营是否合法给予认定。若是违法经营，收费的合法性就不存在。根据物业管理条例第四十五条的规定，水电等专营服务应当向最终用户收取有关费用；《山东省物业管理条例》第七十三条规定，物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。本案中，信洁公司未提供证据证明其与水电经营单位签订了委托合同，代为收取水电费。即其无法证明其向董恒平等业主收取水电费的行为在其合法收费范围之内，更无权将水电供应作为侵害、打击业主的工具。近年来，董恒平不但需要经常打投诉电话（区法院向济南12345开出了（2017）0181民初5156号调查令，但济南12345不配合调查；也申请了调查令，调取信洁公司的�星期的小区工作录像，证明信洁物业管理、服务工作存有严重问题，但一审未批准。）还遭受生活环境混乱、买水电遭受折磨、名誉损害，生命、健康受到威胁，身心疲惫，心力交瘁，烦恼、焦虑、失眠、惊吓伴随生活，没有幸福感、安全感、获得感。健康体检证明了原先董恒平身体健康，入住后心电图显示：心脏阻滞。信洁公司的违法行为不仅给董恒平造成了实际经济损失，而且让董恒平在名誉权、健康权、生命权、财产权益、公平交易权等方面遭受到严重侵害，严重扰乱了董恒平正常的工作和生活秩序！现在，信洁公司多种违法行为仍在实施，对董恒平的多种不法侵害仍在进行中。因服务合同引发的侵权，具有因果关系。对于反诉提出的侵权责任赔偿诉求应一并审理，符合法律要求。一审“与本案物业服务合同不是同一法律关系，本案不予涉及”适用法律错误。所以，董恒平第10、11、12项反诉诉求应当支持。综上，请求二审法院查明事实，维护董恒平等业主的合法权益。
信洁公司辩称，一审法院关于本诉的第一项判决内容适用法律正确，认定事实清楚。开发企业与物业公司签订的前期物业管理服务协议对业主具有约束力，信洁公司已经严格履行了合同义务，业主具有依法缴纳物业服务费的义务。董恒平上诉状中的其他诉求与陈述与本案没有法律上的关联性，没有事实和法律依据。请求驳回董恒平的上诉请求，维持原判。
信洁公司向一审法院起诉请求：1．依法判令董恒平向信洁公司支付物业管理费人民币1749元和滞纳金218.5元，合计1967.5元；2．判令董恒平承担本案诉讼费用。
董恒平的向一审法院提出反诉请求：1．依法驳回信洁公司的全部诉讼请求；2．认定信洁公司在某某南城物业管理经营违法；3．认定信洁公司在某某南城居民水电销售经营违法；4．认定信洁公司私自在社区道路上设立自行车停车场违法，判令排除妨碍，恢复原状，停止侵害；5．认定信洁公司“私家花园非别墅区业主禁止入内”标语涉嫌歧视、违法并撤销；6．判令信洁公司供业主查阅并公布物业资料；7．因信洁公司无证据立案，赔偿董恒平应诉误工费500元；8．返还董恒平2015年9月7日被信洁公司预收的资金954元，按每天千分之三计息至2017年10月25日计2235.22元，合计：本息3189.22元。（暂计至反诉之日，后续将按实际追加请求）；9．赔偿董恒平2017年6月6日因遭坏人袭击，被泼入户门油漆清理人工费200元、更换地垫费100元、安装智能监控费749元，合计：1049元。判令信洁公司在章丘公共媒体上对董恒平名誉权的故意侵害行为成立，在章丘公共媒体上承认错误、公开道歉，消除影响、恢复�誉；10．赔偿对董恒平名誉权、健康权、生命权、公平交易权等侵权，精神抚慰金10000元；11．判令信洁公司停止水电买卖购买金额限制等方面的侵害，在小区显著位置书面公开承认错误，赔礼道歉；12．反诉诉讼费用由信洁公司承担。
一审法院认定事实：董恒平为济南市章丘区某某南城第18幢（规划23幢）1单元601号房业主。2015年9月7日，信洁公司与董恒平签订一份前期物业管理服务协议，双方约定，物业服务费收费标准为住宅按建筑面积1.3元/平方米*月收取。物业管理费收取起始日期，从开发商通知的收楼之日起计收。若业主未按照开发商通知的收楼日期收楼，则依约视为已收楼，管理费从开发商通知的收楼之日起计收。乙方（即小区业主）每月5日前缴纳当月应交费用（包括因乙方原因空置的房屋），乙方现金缴纳或在此日期之前将所需缴纳款存至甲方�户，如因乙方原因导致费用缴交失败或延迟，乙方将承担相应的违约金，逾期六个月未交纳物业管理费，从第七个月当日起按应交物业管理费总额的千分之三缴纳违约金。
一审法院认为，关于信洁公司的物业费及违约金主张。董恒平与信洁公司签订的前期物业管理服务协议系双方当事人的真实意思表示，一审法院依法予以确认。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。董恒平作为某某南城业主，其提供的证据虽说明信洁公司物业服务存在瑕疵，但不足以证实信洁公司没有履行其基本的物业服务职责。故董恒平应按双方所签物业服务合同的约定支付拖欠的物业费1749元。因信洁公司提供的物业管理服务存在瑕疵，故原告主张被告支付物业管理费滞纳金218.5元，一审法院不予支持。针对董恒平的反诉，关于第一项反诉请求“依法驳回被反诉人的全部诉讼请求”，系对信洁公司本诉的反驳，不构成反诉。关于第四项反诉请求，信洁公司擅自占用某某南城社区道路私设临时停车处，影响业主公共权益，董恒平要求信洁公司停止在社区道路私设自行车停车场的行为，排除妨碍，恢复社区道路通行的主张，并无不当，一审法院依法予以支持。关于第五项反诉请求，某某南城从规划上分一二三期，三期作为别墅区虽与一二期住宅类型不同，但并不各自独立且共享同一物业服务，在社会和谐的大环境中社区全体业主应更具凝聚力和集体归属感，营造文明和睦的统一社区生活氛围。“私家花园非别墅区业主禁止入内”标语内容标注在全体业主统一出入的社区门口，不利于别墅区业主与一二期业主的联系和交流，董恒平要求撤销该门口标语，并无不当，一审法院予以支持。关于第�一项反诉请求，水电属于国家公共资源，享用这一社会公共资源是每一个公民应有的权利。信洁公司作为代收代缴业主水电费的物业公司，无权对社区业主的水电使用进行限制，故董恒平要求信洁公司停止限制水电费购买金额的行为，于法有据，一审法院依法依法予以支持。关于反诉请求中的第六项判令被反诉人供业主查阅并公布物业资料；第七项因被反诉人无证据立案，赔偿反诉人应诉误工费500元；第八项返还反诉人2015年9月7日被被反诉人预收的资金954元，按每天千分之三计息至2017年10月25日计2235.22元，合计本息3189.22元，董恒平的证据不足，一审法院不予支持。关于董恒平的其他反诉请求，与本案物业服务合同不是同一法律关系，本案不予涉及。综上，一审法院依照上述法律，以及《物业管理条例》第七条、第十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案�具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告董恒平于本判决生效之日起10日内支付原告山东信洁物业管理有限公司物业费1749元。二、驳回原告山东信洁物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、反诉被告山东信洁物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内拆除私自在社区道路上设立的自行车停车场，排除妨碍，恢复社区道路通行。四、反诉被告山东信洁物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内拆除某某南城社区门口悬挂的“私家花园非别墅区业主禁止入内”标语。五、反诉被告山东信洁物业管理有限公司于本判决生效之日起停止对反诉原告董恒平限制水电购买金额的行为。六、驳回反诉原告董恒平的其他诉讼请求。本诉案件受理费50元，由山东信洁物业管理有限公司负担5元，董恒平负担45�;反诉案件受理费60元，由董恒平负担45元，山东信洁物业管理有限公司负担15元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
董恒平提交证据1．2017年2月14日济南日报（网络打印件），题目为《某某南城小区电梯故障频发愁坏业主，物业称装修所致》。证明信洁公司一贯物业服务严重不到位，引起了小区其他业主的不满，给包括董恒平在内的业主造成了日常生活的严重不便和人身安全风险；证据2.提交EMS寄件人存根一份（号码XXXXXXXXX），证明业主宫某某、赵某某等12人向信洁公司寄送了查询公布物业资料通知书。提交证据3．天天快递信封袋一份，载明收件人为宫某某，但该快递信封袋没有贴天天快递的快递单。证明信洁公司对业主不尊重，服务不到位，侵犯了董恒平等业主的监督权。快递内容在一审已经提交，一是拒绝董恒平等业主的通知要求，二是此文件没有公章，无法证明是信洁公司提供的文件。信洁公司质证称，对2017年2月14日济南日报（网络打印件），题目为《某某南城小区电梯故障频发愁坏业主，物业称装修所致》的文件的真实性无法核实，对证明目的有异议，该证据也无法证明物业未尽维修义务。对EMS寄件人存根（号码XXXXXXXX）的真实性没有异议，对证明目的有异议，物业公司与业主实行的是包干制，物业公司内部的资料属于公司运营管理的商业秘密，与业主无关，没有公开的义务。对天天快递信封袋的证据的来源无法核实，即便是由物业公司发出，恰恰证明物业公司对待每一位业主的意见都慎重处理，给予足够尊重。
信洁公司提交与涉案小区开发企业济南某某置业有限公司签订的《某某·南城前期小区物业管理服务合同》和信洁公司的企业变更情况，证明涉案小区的前期物业服务协议是在2009年签属，信洁公司经过企业信息变更，由“济南信洁物业管理有限公司”变更为“山东信洁物业管理有限公司”，法定代表人由盛某变更为鹿康，住所地也相应由章丘某某工业园变更为济南市，房地产开发企业与物业公司之间签订的前期物业服务协议对业主依法有效。董恒平质证称，前期物业服务协议乙方是“济南信洁物业管理公司”，本案中信洁公司的名称为“山东信洁物业管理公司”，合同中信洁公司的地址是章丘某某工业园，现信洁公司的地址是济南某某中心，所以此合同名称、地址与信洁公司不一致。合同中的签名，甲方看不清，合同没有签属日期，乙方有签属日期，所以本合同至今没有生效。合同里面有很多空白处，第7页、9页都有空白，作为合同的要素不完备，不是一个合法生效的合同。此�同虽然没有生效，但是按照规定约定服务质量、等级、标准，合同终止情形，根据建设部前期物业服务合同规范文本，其中没有对业主不交物业费约定滞纳金的情形，收费标准只是写了住宅每平方米每月1.3元，对应的服务等级标准没有，根据法律法规的要求，应当招标选定物业，信洁公司没有提供其合同产生时过程是否合法，董恒平再次要求增加第三人济南某某置业有限公司参加本次诉讼。因为董恒平首先是跟第三人济南某某置业有限公司打交道，第三人济南某某置业有限公司应该根据法律要求在购房合同中约定物业的服务标准、质量等级，购房合同是格式合同，第三人济南某某置业有限公司既没有向董恒平明示管理规定，也没有向董恒平提及前期物业合同的事情，没有尽到提示义务，让董恒平丧失了再次选择物业及物业企业的权利，涉嫌欺诈。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2009年12月26日，济南信洁物业管理有限公司与涉案小区开发企业济南某某置业有限公司签订的《某某·南城前期小区物业管理服务合同》，并在章丘市住房和城乡建设管理委员会进行了物业管理备案。《某某·南城前期小区物业管理服务合同》约定，物业名称某某·南城，物业管理服务期限自订本合同之日起至某某·南城业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。物业管理服务事项：1．物业管理服务区域内物业的公用部位、公用设备设施维护。2．物业管理区域内的公共秩序的维护和服务。3．物业管理区域内的清洁卫生服务。4．物业管理区域内的绿化养护。5．物业管理区域内的客户服务。6．停车场、会所的经营管理。7．组织、配合开展社区文化活动。物业管理服务费采取包干制，收费标准为住宅每平方米每月1.3元，于物业交付使用之日起按月计收。2010年2月3日，济南信洁物业管理有限公司的名称变更为山东信洁物业管理有限公司；2015年7月8日，信洁公司的法定代表人变更为鹿康。
本院认为，本案系董恒平与信洁公司因前期物业服务合同的履行产生的争议，属物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。据此，物业服务企业负有提供符合物业服务合同约定的物业服务的义务，业主负有按物业服务合同约定交纳物业服务费用的义务。本案中，信洁公�作为提供前期物业服务的企业，与建设单位签订有前期物业服务协议，该协议对小区全体业主具有约束力。董恒平为济南市章丘区某某南城XX-
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XXX业主，应当受前期物业服务协议约束。本案二审中，信洁公司已经提交了经过行政机关备案的《某某·南城前期小区物业管理服务合同》，涉案小区前期物业服务合同的订立情况已经查明，董恒平认为一审遗漏当事人，要求发回重审的请求不能成立，本院不予支持。一审法院根据信洁公司为涉案小区提供物业服务的具体情况，判令董恒平向信洁公司支付2016年4月1日至2017年2月28日物业服务费1749元，驳回信洁公司要求董恒平支付违约金的诉讼请求，符合实际，本院予以维持。董恒平所提拆除私自在社区道路上设立的自行车停车场，排除妨碍，恢复社区道路通行，拆除某某南城社区门口悬挂的“私家花园非别墅区业主禁止入内”标语，信洁公司停止对董恒平限制水电购买金额的行为的反诉请求，一审法院已经支持，信洁公司亦未提起上诉，本院予以维持。董恒平所提认定信洁公司在某某南城物业管理经营违法、认定信洁公司在某某南城居民水电销售经营违法的反诉请求，不属于人民法院民事诉讼的受案范围，本案不予处理。董恒平所提未提供证据说明需要由信洁公司提供的供业主查阅并公布物业资料的具体范围；董恒平要求信洁公司赔偿董恒平应诉误工费500元，返还2015年9月7日预收的资金954元及利息2235.22元，但未提供相应证据予以证实，一审法院不予支持正确。董恒平所提，2017年6月6日因遭坏人袭击，入户门被泼油漆，要求信洁公司赔偿清理人工费200元、更换地垫费100元、安装智能监控费749元，要求认定信洁公司在章丘公共媒体上对董恒平名誉权的故意侵害行为成立，要求信洁公司在章丘公共媒体上承认错误、公开道歉，消除影响、恢复名誉；赔偿对董恒平名誉权、健康权、生命权、公平交易权等侵权，精神抚慰金10000元，应系侵权赔偿纠纷，与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，一审法院不予合并审理正确。
综上所述，董恒平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费110元，由上诉人董恒平负担。
本判决为终审判决。
审判长 许海涛
审判员 何菊红
审判员 唐鸣亮
二〇一八年六月二十九日
书记员 朱 茜