福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽03民终893号上诉人（原审被告）：福建省万融房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市仙游县鲤南镇翔安北街999号中奥兰溪首府售楼部,统一社会信用代码：913503226990035384。法定代表人：陈建新，总经理。委托诉讼代理人：陈天生，男，1980年11月23日出生，汉族，公司员工，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：林俊敢，福建诚毅律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：蔡宗辉，男，1971年1月1日出生，汉族，住福建省仙游县。委托诉讼代理人：谢平健，福建京莆律师事务所执业律师。上诉人福建省万融房地产开发有限公司（以下简称“万融公司”）因与被上诉人蔡宗辉商品房销售合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2017）闽0322民初5492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月25日公开开庭进行了审理。上诉人万融公司的委托诉讼代理人林俊敢、陈天生、被上诉人蔡宗辉的委托诉讼代理人谢平健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万融公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回蔡宗辉的一审诉讼请求，并判令本案一审、二审诉讼费用由蔡宗辉承担。事实和理由：1.一审中，万融公司多次强调涉案商品房楼盘主楼已通过测绘、工程竣工验收备案，仙游县城乡规划局也予以通过规划条件核实，达到房屋产权登记条件。政府在交付中奥·兰溪首府建设用地时，由于拆迁不到位，导致周边群众阻碍施工，裙楼无法同时施工建设，故仙游县房地产管理中心不予办理房屋权属登记事宜。蔡宗辉起诉后，万融公司也一直与相关部门协调办证事宜，而不是一审认定的涉诉商品房具备确权发证的条件。因此，一审认定万融公司构成违约，属于认定事实不清。2.仙游县鲤南镇政府出具的《证明》及其会议纪要可以证实无法办理涉案商品房权属证书的原因是“因裙楼1F商业网点局部位置未拆迁到位，致裙楼至今为止不能施工建设”。根据合同约定，非因万融公司原因造成蔡宗辉无法在涉案商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，万融公司不承担违约责任。因此，一审判决万融公司支付违约金，依据不足。3.根据相关法律规定，认定违约金是否过高，应当以当事人实际损失作为依据来考量。一审判决违约金以蔡宗辉的购房款的30%为上限，是以总购房款为依据，明显过高。蔡宗辉辩称：1.双方签订的《商品房买卖合同》通过了仙游县城乡规划局规划条件核实，工程也竣工验收备案，符合房屋产权登记条件，不存在万融公司诉称的裙楼无法施工导致房地产管理中心不予办理房屋权属登记的事实。只要商品房通过规划条件核实，竣工验收就可以依法办理。截至蔡宗辉起诉时，万融公司并没有向仙游县房地产管理中心申请房屋权属登记或上报相关材料。因此，一审法院认定不动产登记部门同意对涉案楼盘予以发证，是正确的。2.合同约定逾期办证违约金按照总购房款的日十万分之二计算，明显偏低。一审按照该约定判决，蔡宗辉没有上诉。万融公司主张逾期办证的原因不是其造成的，理由不能成立，应予驳回。3.一审将本案违约金限制为总购房款的30%，是合理的，应予维持。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。蔡宗辉向一审法院起诉请求：一、依法判决责令万融公司限期办理位于仙游县的房屋权属证书；二、依法判决责令万融公司支付逾期办证的违约金15229元，违约金计算办法：以全部房价款528818元为基数，自2015年9月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际取得商品房权属证书日止，违约金暂计至2017年9月5日。一审法院认定事实：2011年8月18日，蔡宗辉与万融公司签订《商品房买卖合同》一份，约定蔡宗辉购买万融公司开发的坐落仙游县鲤南镇玉田片区Ｄ地块中奥·兰溪，总价款为528818元。合同第十四条约定：万融公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由万融公司提供的资料交付蔡宗辉。如因万融公司原因，蔡宗辉不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，蔡宗辉不退房的，万融公司自逾期之日起每日按蔡宗辉已付款的0.002%向蔡宗辉支付违约金。蔡宗辉向万融公司付清购房款528818元并缴纳办证相关费用13885元。万融公司已于2012年12月27日向蔡宗辉交房，现涉诉商品房权属未登记在蔡宗辉名下。一审法院认为，蔡宗辉与万融公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效。万融公司收取蔡宗辉缴纳的办证所需税费，视为万融公司接受蔡宗辉的委托代办相关权属证书，双方事实上形成委托办证关系，万融公司有义务将涉诉商品房权属证书办理登记在蔡宗辉名下。本案审理中，万融公司陈述，不动产登记部门同意对涉案商品房楼盘予以进行确权发证，涉诉商品房具备确权发证的条件，故对蔡宗辉提出要求万融公司履行办证义务的诉讼请求，一审法院予以支持。双方已于2012年12月27日完成了交房手续，依合同约定蔡宗辉未在约定的期间90日内取得房屋权属证书，万融公司应按合同约定承担逾期办证违约金的民事责任，蔡宗辉请求万融公司自2015年9月6日起支付逾期办证违约金符合合同约定的违约金起算点。双方约定的违约金计算方法系双方真实意思表示，没有违反法律规定，应按双方约定的标准和计算方法支付，万融公司承担的逾期办证违约金应以购房款528818元的30%为限。蔡宗辉主张双方约定逾期办证违约金过低，但未提供证据证明其因本案商品房逾期办证所造成的实际损失大于按合同约定计付的违约金，故其提出按中国人民银行同期同类贷款利率计付的请求，一审法院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院》第二条规定，判决：一、福建省万融房地产开发有限公司应于本判决生效之日起六十日内将位于仙游县鲤南镇玉田片区D地块中奥·兰溪首府第2幢801号商品房权属登记在蔡宗辉名下，蔡宗辉应予以必要的配合；二、福建省万融房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给蔡宗辉逾期办理商品房权属证书的违约金，违约金计算方法为：自2015年9月6日起计至涉诉商品房权属登记在蔡宗辉名下之日止，按购房款528818元的日万分之零点二计算;上述逾期办理商品房权属证书的违约金以购房款528818元的30%为限；三、驳回蔡宗辉的其他诉讼请求。案件受理费281元，减半收取计140.5元，由蔡宗辉负担68元，由福建省万融房地产开发有限公司负担72.5元。本院二审期间，蔡宗辉没有提供新的证据。万融公司提供仙游县不动产登记中心出具的《证明》，欲证明：涉案商品房不能办证的原因是因为裙楼没有建成，导致无法办证。蔡宗辉质证认为：对《证明》的形式真实性没有异议，但该《证明》也没有明确无法办证的原因。万融公司于2017年10月份才向不动产登记中心上报办证材料，但本案及其他系列案件于2017年9月份就已经立案。涉案商品房所在的楼盘已通过仙游县城乡规划局规划条件核实，是可以办证的。该《证明》是不真实的，不能作为本案定案依据。本院经审查认为：万融公司有提供该《证明》的原件核对，真实性可以确认。根据该《证明》的内容，结合一审中万融公司提供的由仙游县鲤南镇政府出具的《证明》，可以认定涉案商品房所在的2#楼因为裙楼1F商业网点局部位置未拆迁到位，致裙楼不能施工建设，导致涉案商品房所在的2#楼整幢楼均无法办理房屋权属证书。经审理查明，万融公司对一审法院认定的事实没有异议，但认为一审法院遗漏认定双方在合同附件六中有约定蔡宗辉委托万融公司办证的，如果不是万融公司的原因，万融公司不承担逾期办证违约责任的事实。蔡宗辉对一审法院认定的事实没有异议。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，涉案的《商品房买卖合同》及附件六《补充协议》系万融公司与蔡宗辉双方自愿签订，系双方真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，如果因万融公司原因，蔡宗辉不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，万融公司需承担逾期办证违约责任；根据附件六《补充协议》第五条第四款约定，如果因非万融公司原因造成蔡宗辉无法在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，万融公司不承担逾期办证违约责任。本案中，包括涉案商品房在内的2#楼整幢楼均无法办理房屋权属证书，系因为裙楼1F商业网点局部位置未拆迁到位，致裙楼不能施工建设。鉴于该事由确实不能由万融公司控制及其他幢楼的商品房不受该事由影响均已办证完毕的事实，应认定涉案商品房逾期办证系因非万融公司的原因所导致。截至蔡宗辉一审起诉时，政府仍未将裙楼1F商业网点的位置拆迁到位并交付给万融公司建设，故根据附件六《补充协议》第五条第四款的约定，蔡宗辉要求万融公司承担逾期办证违约责任，理由不能成立，一审判决予以支持，明显不当，本院予以纠正。万融公司在二审中陈述政府已于2017年12月21日将裙楼1F商业网点的位置拆迁到位并移交给万融公司，之后万融公司也开始建设裙楼，工程完工之后，万融公司会及时办理审批手续，并为2#楼的商品房进行办证。虽然政府目前已将裙楼位置移交给万融公司建设，但建设裙楼需要时间，应给予万融公司必要的时间建设裙楼及代为办证。对于本案一审、二审诉讼费，综合考虑本案实际情况，根据公平原则，本院酌情确定由蔡宗辉承担本案一审诉讼费，万融公司承担本案二审诉讼费。综上所述，万融公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省仙游县人民法院（2017）闽0322民初5492号民事判决；二、驳回蔡宗辉的一审诉讼请求。本案一审案件受理费281元，减半收取计140.5元，由蔡宗辉负担；二审案件受理费145元，由福建省万融房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  林美双审判员  李 忠审判员  彭赵龙二〇一八年五月十八日书记员  翁品晶附：相关主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。-8-