北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0109民初994号原告：边合，男，1939年9月23日出生，汉族，北京市门头沟区村民，住北京市门头沟区，公民身份证号码×××。委托诉讼代理人：边建兴（边合之子），1977年7月8日出生，汉族，北京市门头沟区村民，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：宋克鑫，北京昊京律师事务所律师。被告：北京市门头沟区永定镇人民政府，住所地北京市门头沟区石龙西路58号。法定代表人：赵威,镇长。委托诉讼代理人：王汉民，北京乾同律师事务所律师。原告边合与被告北京市门头沟区永定镇人民政府（简称永定镇政府）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年7月5日，由本院审判员耿迎涛担任审判长，与代理审判员张俊雅、人民陪审员苏丽娟共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告边合之委托诉讼代理人边建兴、宋克鑫，被告永定镇政府之委托诉讼代理人王汉民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告边合向本院提出诉讼请求：1、被告履行双方签订的《北京市定向安置房购房协议》，具体内容为被告安置原告位于小园地块一居室一套、两居室一套；2、被告永定镇政府向原告边合支付自2013年12月21日至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金（以已付房款616500元为基数，按照日万分之二的标准计算）；3、被告永定镇政府赔偿原告因为逾期交房造成的原告租房损失，自2016年3月之后至房屋实际交付之日止，按照每月1500元的标准计算。事实和理由：我是北京市门头沟区永定镇石厂村（简称石厂村）88号房屋的被腾退人，2010年12月17日，我与拆迁单位就石厂村88号房屋订立了《北京市住宅房屋腾退补偿安置协议》（简称腾退补偿协议），之后于2010年12月18日，由我作为乙方与甲方永定镇政府签订《北京市定向安置房购房协议》（简称购房协议），约定我购买被告永定镇政府提供的定向安置房两居室一套、一居室一套，购房款已由被告永定镇政府委托指定银行统一从我的腾退补偿款中代扣代缴。购房协议第六条已明确约定永定镇政府应于2013年12月20日之前使安置房达到交付条件，而被告永定镇政府至今未向我交付房屋。故我要求被告永定镇政府按照购房协议的约定，向我交付小园地块的一居室1套、两居室1套。依据购房协议第七条第2款第二项的约定“逾期超过30日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的3%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部已付款的万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向乙方支付违约金。”依据上述条款，被告永定镇政府迟延履行交房义务的行为已经构成违约，依照购房协议约定应当向我支付违约金。因为被告延迟交房，我需要一直在外租房，而永定镇政府自2016年4月起不再向我支付周转费，故被告永定镇政府应向我赔偿租房损失。被告永定镇政府辩称,我方不同意原告方的诉讼请求，理由如下：1、2016年2月被告曾通知原告选房，但是原告拒绝。所以我方认为2016年3月之后因原告拒绝选房的法律后果应由原告自己负担。2、腾退补偿协议第三条明确约定，石厂村的安置房坐落在永定镇何各庄地块，原告参与收发的《关于延长违约金诉讼时效的函》、《关于石厂村村民反映回迁安置房问题的答复意见》中，写明了石厂村的安置房都在何各庄地块，原告要求被告向其交付小园地块的安置房，没有依据。整个石厂村都属于门头沟区永定镇S1线区域组团项目，依据是门头沟区城市建设房屋补偿安置办法及实施细则。而小园地块的安置房属于针对国有土地棚改项目建造的经济适用房，不属于被告永定镇政府可以调配的房源。并且不存在北京市门头沟区永定镇石门营经济适用房项目。原、被告之间的购房协议中约定安置在永定镇石门营经济适用房项目“小园”地块仅是笔误。3、购房协议第七条第1款约定：“非因甲方原因，包括但不限于不可抗力、政府行为、突发事件等，导致甲方未能按照第六条约定的期限将该商品房交付买受人的，甲方不承担任何违约责任。”在北京市门头沟区S1线区域组团12地块（简称12地块）土地一级开发定向安置房项目建设过程中，2011年确定的该项目安置房建设主体为中建京西建设发展有限公司，2012年2月27日，北京市门头沟区人民政府（简称区政府）向北京市国土资源局上报函件，欲将建设主体由中建京西建设发展有限公司变更为北京国信嘉业房地产开发有限公司（简称国信嘉业公司），后北京市国土资源局报经北京市人民政府批准后，区政府于2013年7月4日向国信嘉业公司出具授权委托书，正式确定该公司为本案涉案房屋的建设主体。国信嘉业公司于2013年8月就涉案安置房项目获得北京市规划委员会建设项目规划条件许可。所以安置房未能按照约定期限达到交付条件系政府行为原因造成，被告永定镇政府不存在恶意和自身的违约行为，故我方不同意支付违约金；4、如果法院认定被告存在违约行为，被告认为双方约定的违约金标准过高，应当降低违约金数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明以下事实：2010年12月17日，边合作为被腾退人与腾退人北京永鸿世业房地产开发有限公司（简称永鸿世业公司）就石厂村88号院房屋订立了腾退补偿协议，协议中载明的被认定人口为3人。边合可以在北京市门头沟永定镇S1线区域组团项目定向安置房“何各庄”地块购买两居室1套和一居室1套，永鸿世业公司应向边合支付包括周转费在内的腾退补偿款共2205550元。周转费发放标准为每位被认定人口每月500元。2010年12月18日，边合（乙方）签订购房协议（协议编号：S1-SH-0235），该协议第一页记载的甲方为北京国信嘉业房地产开发有限公司。合同落款处系永定镇政府盖章。协议约定：乙方自愿购买北京市门头沟区永定镇石门营经济适用房项目定向安置房“小园”地块一居室1套，合计面积550平方米；两居室1套，合计面积82平方米。本项目回购均价为4500元/平米，因楼层原因在此基础上有一定浮动，暂定回购均价核算总价款，因此，乙方共计购房2套，总面积共计137平方米，总价款共计616500元（暂定）。乙方于腾退房屋之日起15个工作日内向甲方一次性交纳全部购房款，由乙方委托指定银行统一代扣代缴。购房协议第六条约定：甲方应于2013年12月20日之前，使该定向安置房达到交付条件，甲方应当在交付日的15日前，书面（或电话）通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。购房协议第七条约定：1、非因甲方原因，包括但不限于不可抗力、政府行为、突发事件等，导致甲方未能按照第六条约定的期限将该商品房屋交付买受人的，甲方不承担任何违约责任；2、非因法定或约定事由，甲方未按照本协议第六条约定的期限将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理。（1和2不作累加）（1）逾期在30日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已交付房价款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送到之日起30日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的3%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向乙方支付违约金。上述购房协议签订后，边合向被告永定镇政府交纳了购房款616500元，边合按照腾退补偿协议确定的标准领取了2011年1月至2016年3月的周转费。被告永定镇政府于2016年2月28日至3月2日为石厂村的安置房买受人办理房屋入住手续，边合接到选房通知，但未选房。另查，12地块安置房屋原定建设主体于2011年确定为中建京西建设发展有限公司，后经北京市人民政府批准，建设主体由中建京西建设发展有限公司变更为国信嘉业公司。2013年7月4日，区政府向国信嘉业公司出具授权委托书，由国信嘉业公司全权负责12地块安置房屋的建设。原告边合主张，12地块安置房建设主体在2011年已经确定，但该建设主体并未实施任何建设行为，后建设主体虽经过各级政府审批进行了变更，但并非政府行为导致，不属于免责情形。再查，《关于门头沟区永定镇S1线区域组团定向房屋安置相关规定》记载，定向安置房地点，石厂村安置在何各庄地块。2016年8月，边合同部分石厂村村民以永定镇政府为被告向本院提起诉讼，要求解除购房协议并赔偿违约金，后边合撤诉。本案审理过程中，永定镇政府始终表示无法履行交付北京市门头沟区永定镇石门营经济适用房项目定向安置房“小园”地块安置房的合同义务，边合可在“何各庄”地块选房。2017年3月8日，本院向边合释明，如永定镇政府无法交付小园地块的安置房，其是否依然坚持该项诉讼请求，其表示需要考虑，后边合表示坚持要求永定镇政府履行交付小园地块安置房的诉讼请求。结合双方当事人的陈述，本院认为本案争议焦点如下：1、双方约定的安置地块。边合主张，根据购房协议，永定镇政府应安排其到小园地块选择安置房并将房屋交付予其。永定镇政府辩称，腾退石厂村的安置房全部坐落在永定镇“何各庄”地块，边合所签的腾退补偿协议里对此也已经明确；石厂村腾退属于门头沟区永定镇S1线区域组团项目，而非门头沟区永定镇石门营经济适用房项目；“小园”地块的安置房属于针对国有土地棚改项目建造的经济适用房，不属于被告永定镇政府可以调配的房源；边合曾和石厂村其他村民为“何各庄”地块迟延安置和安置房房型问题上访，表明其一直知情自己的安置房位于“何各庄”地块，双方并未对在“小园”地块安置形成过合意；合同甲方系永定镇政府但是第一页记载的甲方为“北京国信嘉业房地产开发有限公司”，一居室合计面积550平方米超出一般认知，结合上述情况及石厂村腾退和安置现状，边合所持的购房协议第一页所记载安置地块应属打印错误。2、安置房屋应交付时间及被告永定镇政府是否存在免责情形的问题原告边合认为2013年12月20日为房屋交付时间，被告未按约定时间向其交付安置房系违约。被告永定镇政府辩称，2013年12月20日只是安置房达到交付条件的时间，且政府行为导致交房延迟，属免责事由。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。边合签署的购房协议系永定镇政府盖章，故永定镇政府作为合同主体应按照合同约定履行交付“小园”地块安置房的义务，其辩称系笔误，并从边合的行为中可推定边合明知，无明确证据证明，本院对此辩称意见不予采信。根据购房协议第六条的规定，甲方应于2013年12月20日之前使安置房达到交付条件；第七条第2款约定，非因法定或约定事由，甲方未按照本协议第六条约定的期限将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理。本院认为，协议第六条虽未明确确定2013年12月20日为房屋交付时间，但第七条第2款已经明确载明甲方应在第六条约定的期限向买受人交付房屋，因此本院确定2013年12月20日应为安置房的应交付截至时间。根据购房协议第七条第1款的约定，政府行为导致被告永定镇政府未能按照约定期限将房屋交付买受人的，被告永定镇政府不承担任何违约责任。根据被告永定镇政府提交的证据材料可以看出，12地块安置房建设主体虽经过报请批准发生了变更，但申请报批变更建设主体仅是履行行政审批手续的过程，该变更并非由于政府颁布行政法规、规章和实施行政措施等所导致，不属于购房协议约定的可以免责的情况。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。根据购房协议约定，被告永定镇政府应当于2013年12月20日之前将安置房交付边合，但因双方对合同内容产生争议诉至法院，双方在腾退协议中约定边合石厂村被征收房屋所处的S1线区域组团项目，石厂村该项目安置房处于“何各庄”地块，虽双方签订的购房协议约定，边合的安置地块为北京市门头沟区永定镇石门营经济适应房项目“小园”地块，但根据S1线区域组团项目的相关规定，石厂村安置地点为何各庄地块，边合要求永定镇政府交付门头沟区永定镇石门营经济适用房项目“小园”地块安置房，属于事实上不能履行的情形。至此，边合通过证据开示明确获知被告不能交付“小园”地块安置房。在永定镇政府表示边合可以在“何各庄”地块选房的情况下，本院2017年3月向其释明，如永定镇政府不能交付“小园”地块安置房，其是否坚持该项诉讼请求，后，边合表示坚持要求永定镇政府交付“小园”地块安置房，鉴于购房协议事实上不能履行，故对于边合要求永定镇政府交付“小园”地块安置房的诉讼请求，本院不予支持。永定镇政府未按照合同约定期限交付房屋，构成违约，故2013年12月21日至2017年3月期间，被告永定镇政府应按照购房协议的约定承担逾期交付房屋的违约责任。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，安置房建设主体的确定及变更均需履行相关审批手续，本院将综合考虑双方合同约定的违约救济方式、合同履行情况、被告永定镇政府的过错程度及逾期安排交房造成的损失等因素，酌情判定被告永定镇政府应向边合支付的逾期交房违约金的数额。边合主张被告支付2017年3月之后逾期交房违约金和因逾期交房造成的租房损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，第一百二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京市门头沟区永定镇人民政府于本判决生效之日起十日内给付边合逾期交房违约金94250元。二、驳回边合的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千四百九十五元，由边合负担一千四百三十七元，已交纳；由北京市门头沟区永定镇人民政府负担二千零五十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  耿迎涛代理审判员  张俊雅人民陪审员  苏丽娟二〇一七年八月二十九日书 记 员  常 跃