云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云28民终205号
上诉人（原审原告）：步姗姗，女，傣族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。
委托诉讼代理人:付云，云南云润律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：马洪福，男，回族，身份证住址云南省普洱市景谷傣族彝族自治县，现住景洪市。
被上诉人（原审被告）：步ＸＸ，男，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，现住景洪市。
上诉人�姗姗因与被上诉人马洪福、步ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2017）云2801民初2312号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2018年4月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人步姗姗及其委托诉讼代理人付云到庭参加诉讼，被上诉人马洪福、步ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
步姗姗上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：1、被上诉人步ＸＸ将涉诉房屋出租给被上诉人马洪福的行为属于无权处分行为，而非管理行为，一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审法院认为被告步ＸＸ将该房屋出租的行为是对该房屋的管理行为。上诉人认为步ＸＸ出租涉诉房屋的行为属于处分行为，并非一审法院认定的管理行为。首先，管理行为是指在直接占有物体的基础上对物体进行一定的管护�如装修、维修、养护等行为，前提是不转移占有，由管理人进行占有、使用。而处分行为是指直接发生权利变更的法律行为。该案中，涉诉房屋的占有使用被步ＸＸ非法转移给被上诉人马洪福，该种权利的转移属于处分行为。其次，虽然涉诉房屋是被上诉人步ＸＸ和妻子康蓝蓥在婚姻关系存续期间共同出资购买，但该房屋经二人协商同意后，已将房屋90%的产权登记在女儿步姗姗名下，步姗姗已合法取得该房屋90%的产权。现步姗姗已经成年，可以在法律规定的范围内行使房屋所有权人的权利，其中就包括行使对房屋的租赁权，可以决定租赁对象、金额。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，该案涉诉房屋为按份共有，其中步姗姗占产权的90%,康蓝蓥与被上诉人步ＸＸ各占5%，可见，占份额三分之二以�的按份共有人为上诉人。因此，在三方没有对房屋的管理等权利进行约定时，被上诉人步ＸＸ将房屋出租给被上诉人马洪福应当取得上诉人和康蓝蓥的同意。但二被上诉人签订合同时并未取得上诉人和康蓝蓥的同意，事后也未取得上诉人和康蓝蓥的追认。被上诉人步ＸＸ与被上诉人马洪福于2017年5月16日签订的《房屋租赁合同书》应属无效。2、被上诉人步ＸＸ与马洪福私自签订《房屋租赁合同书》，侵害了上诉人的合法权益，该《房屋租赁合同书》应属无效。在2017年5月16日，被上诉人步ＸＸ与马洪福在签订《房屋租赁合同书》前，涉诉房屋的产权人即上诉人步姗姗、被上诉人步ＸＸ、母亲康蓝蓥因为房屋的处分权发生纠纷。上诉人与母亲康蓝蓥已经多次通过电话告知、现场说明、张贴声明、发律师函的形式，告知被上诉人马洪福涉诉房屋的权属情况，并明确告知�要私自签订租赁合同，否则合同无效。但马洪福和步ＸＸ不顾上诉人的告知，于2017年5月16日私自签订了《房屋租赁合同书》。被上诉人马洪福和步ＸＸ不听劝阻，恶意串通，私自签订租赁合同的行为，已经严重侵害了上诉人的合法权益，合同应认为无效。3、被上诉人马洪福应向上诉人支付房租占用费。根据我国《合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”所以，马洪福应返还房屋，步ＸＸ应退还租金。但从2017年5月至今，被上诉人马洪福已占有使用涉诉房屋8月有佘，应支付房屋占用费。
步ＸＸ辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，上诉�的上诉请求不能成立。请二审驳回上诉，维持原判。
马洪福辩称：和步ＸＸ的意见一致。
步姗姗向一审法院起诉请求：1、判令步ＸＸ、马洪福签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令步ＸＸ、马洪福支付占用租赁房屋期间的使用费用90000元（自2017年5月15日暂计至2018年5月15日，直至马洪福搬出租赁房屋止）；3、案件诉讼费用由步ＸＸ、马洪福承担。
一审法院认定事实：2017年5月16日，步ＸＸ与马洪福订立《房屋租赁合同》，合同约定步ＸＸ将位于景洪市纳昆康小区（与市社保局办公楼连体）的四间门面房及一间平房出租给马洪福，租期为一年，即2017年5月15日至2018年5月15日，租金为9万元并已支付。另查明，步ＸＸ与步姗姗系父女关系。1997年10月23日，经景洪市政府批准，步ＸＸ与景洪市房地产经营公司订立《房地产买卖契约》，约定由步ＸＸ以831800元向景洪市房地产经营公司购买位于景洪市纳昆康小区第七幢南端的房地产（市社保局的一半楼房）。2009年9月28日，步ＸＸ办理该房屋所有权登记，该房屋所有权证登记为按份共有，即步姗姗为90%、步ＸＸ为5%，另康蓝蓥（与步ＸＸ系夫妻关系）为5%。步ＸＸ购买该房屋后均由其经营管理，并于2009年起将该房屋四间门面房及一间平房出租给马洪福使用至今。
原审法院认为，该案适用法律争议的焦点是步ＸＸ与马洪福于2017年5月16日订立的《房屋租赁合同》是否成立并合法有效问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”，该法第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以其父欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集�或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国物权法》第九十六条的规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”。该案中，步ＸＸ购买位于景洪市纳昆康小区第七幢南端的房地产（市社保局的一半楼房），且该房屋登记为步姗姗为90%、步ＸＸ为5%和康蓝蓥为5%按份共有。同时步ＸＸ对该房屋一直进行经营管理，并将该房屋四间门面房及一间平房出租给马洪福使用至今。该房屋共有人步姗姗、步ＸＸ和康蓝蓥针对该房屋的管理未进行约定，步姗姗、ＸＸ和康蓝蓥对该房屋均有管理的权利和义务。因此，步ＸＸ将该房屋出租的行为是对该房屋的管理行为，步ＸＸ有权与马洪福订立《房�租赁合同》并将该房屋四间门面房及一间平房出租给马洪福使用，且该《房屋租赁合同》是步ＸＸ与马洪福真实意思表示，未违反法律效力性强制规定，系合法有效合同。同时，马洪福已按约定履行了支付房屋租金义务。因此，步姗姗要求确认步ＸＸ与马洪福于2017年5月16日订立的《房屋租赁合同》无效和要求马洪福支付占用租赁房屋期间的使用费用的诉请，不符合法律规定和该案事实，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第二百二十六条规定，判决：驳回步姗姗的诉讼请求。案件受理费4100元，由步姗姗负担。
二审中，双方当事人均无新证据向法庭提交。
上诉人步姗姗认为一审遗漏了以下事实：1、2017年1月22日上诉人已经以公告的形式告知马洪福不能继续续签合同，上诉人要求收回门面。2、被上诉人�签合同前上诉人以现场告知的方式明确告知马洪福不能续签合同。3、一审没有认定云南律政律师事务所发布律师函的方式告知被上诉人马洪福不能续签合同的事实以及法律后果。
步ＸＸ、马洪福对一审认定的事实均无异议。
二审庭审中，步姗姗明确要求步ＸＸ支付占用租赁房屋期间的使用费用90000元。
对当事人争议的事实，本院认定如下：二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点：1、被上诉人步ＸＸ与马洪福签订的门面租赁合同是否有效？2、被上诉人步ＸＸ是否应支付上诉人占用租赁房屋期间费用9万元？
本院认为，步ＸＸ出租共有房屋的行为，不会使步姗姗对房屋的所有权发生变更，不属于处分行为，是对共有房屋的利用、管理行为。本案中，房屋共有�步姗姗、步ＸＸ和康蓝蓥对该房屋的管理未进行约定，各共有人对该房屋均有管理的权利和义务，且该房屋一直由步ＸＸ经营管理，因此，步ＸＸ将共有房屋出租给马洪福的行为，即是对该房屋的管理行为。步ＸＸ与马洪福签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律效力性强制规定，系合法有效合同。步姗姗要求确认该《房屋租赁合同》无效的理由不能成立，本院不予支持。由于步姗姗是基于合同无效的主张，要求步ＸＸ支付上诉人占用租赁房屋期间的使用费用9万元，故对上诉人的该主张，本院不予支持。
综上所述，步姗姗的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审�件受理费4100元，由上诉人步姗姗负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 瑜
审判员 陈 芳
审判员 玉 儿
二〇一八年七月二日
书记员 刘佳佳