苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虎商初字第00919号
原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行，住所地江苏省苏州高新区商业街11号。
负责人吴国兵，该行行长。
委托代理人张智峰，江苏华海中天律师事务所律师。
委托代理人赵丹，江苏华海中天律师事务所实习律师。
被告蒋君依。
被告徐祥。
原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行与被告蒋君依、徐祥金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月2日受理后，依法由审判员程英卫独任审判，后转为适用普通程序审理，并依法组成了合议庭，于2015年12月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张智峰、赵丹到庭参加诉讼。被告蒋君依、徐祥经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行诉称，2006年7月20日，原告与两被告签订了合同编号为3210520060＊＊＊＊＊6的《个人购房担保借款合同》一份，约定蒋君依向原告借款用于购买苏州市相城区元和街道相城大道＊＊号＊＊室的房产，合同明确：由原告向蒋君依发放贷款325000元；贷款期限自2006年7月20日起至2036年7月19日止；贷款执行利率在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上下浮10%，每年1月1日根据中国人民银行人民币贷款基准利率调整作相应调整，采用按月等额本息还款法；由两名被告贷款所购的房产为该笔贷款提供抵押，抵押担保的范围包括上述合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。合同还约定：对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮30%计收罚息。嗣后原告按约发放了贷款。现房屋他项权证已经办理，原告的抵押权依法设立。被告徐祥与被告蒋君依系夫妻关系，并承诺以家庭财产承担连带清偿贷款责任。贷款发放后，被告蒋君依未按约还款，原告故诉至法院，请求判令：1、被告蒋君依、徐祥归还借款本金281247.56元，及利息（含罚息、复利）6465.94元（暂计至2015年4月23日，之后的利息按借款合同约定的利率计算至还清贷款本息之日止），并承担原告为诉讼而支付的律师费11731元。2、原告对两被告的抵押物（相城区元和街道相城大道＊＊号＊＊室房屋）优先受偿；3、诉讼费用由两被告承担。
原告为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1、原告与两被告签订的《个人购房担保借款合同》、《房地产抵押清单》、房屋他项权证、被告徐祥出具的《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》、结婚证（复印件）各一份，证明被告蒋君依作为借款人、两被告作为抵押人与原告签订了购房担保借款合同；涉案房产已经办理了抵押登记手续，原告的抵押权依法设立；两被告系夫妻关系，被告徐祥承诺以家庭财产承担连带清偿责任。
2、个人借款凭证、欠款明细单、还款明细单各一份，证明原告依约向被告蒋君依发放贷款，两被告未依约履行还款付息义务。
3、聘请律师合同一份，证明为了实现债权，委托律师代为诉讼，一审支出的律师费用情况。
被告蒋君依、徐祥未作答辩，亦未提供证据。
本院认证意见：对原告提交证据的真实性、关联性、合法性均予以认可，可作为认定本案事实的依据。
本院经审理查明：
2006年7月20日，原告（贷款人）与被告蒋君依（借款人、抵押人）、徐祥（抵押人）签订合同编号为3210520060＊＊＊＊＊6的《个人购房担保借款合同》一份。合同约定：由原告向被告蒋君依发放贷款325000元；借款用途为购买中翔2-10025的房屋；借款期限自2006年7月20日起至2036年7月19日止，共计360个月；借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上下浮10%，执行年利率5.751%，自基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率；对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮30%计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每月20日，采用等额本息还款法归还借款本息；借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息，贷款人有权宣布合同提前到期，有权提前行使担保权；因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同还约定，抵押人自愿以中翔2-10025号房产作为合同项下债务的抵押物，抵押担保范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。同时，被告徐祥出具《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》，称因2006年蒋君依向原告申请借款325000元一事，其作为共同生活的家庭成员，愿以家庭财产（包括个人所有、夫妻共有、家庭共有财产）对该笔贷款承担无限连带清偿责任。
2006年7月20日，原告按约向被告蒋君依发放了贷款325000元。同年12月17日，原告与两被告就约定的抵押物办理了抵押登记手续，抵押登记的债权数额为325000元。
履约过程中，被告蒋君依自2014年11月份出现逾期情况，至2015年4月被告蒋君依已连续6期未足额偿还借款本息。2015年5月8日，被告蒋君依归还本金994.80元、利息1505.20元，之后未再还款。截至2015年12月4日，被告蒋君依结欠原告借款本金为280252.76元，利息13755.53元、罚息205.75元、复利416.95元，合计294630.99元。
另查明，原告为提起本案诉讼，聘请江苏华海中天律师事务所律师代理本案诉讼，约定支付律师费11731元。被告蒋君依与被告徐祥于1998年10月21日登记结婚。
以上事实由原告提供的证据及庭审笔录所证实，本院予以认定。
本院认为，原告与被告蒋君依、徐祥签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方当事人均应全面按约履行合同义务。鉴于该债务系两被告夫妻关系存续期间产生，且被告徐祥出具了《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》，故上述合同项下的债务应认定为夫妻共同债务，被告徐祥应承担共同还款责任。原告履行放款义务后，两被告连续3期以上未足额偿还借款本息，原告有权按照合同约定宣布借款提前到期，要求被告支付罚息、复利并赔偿律师费损失。鉴于两被告向原告提供抵押担保，并就抵押物办理了抵押登记，原告抵押权依法设立，其有权就抵押物行使优先受偿权。故此，原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告蒋君依、徐祥经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃相应的抗辩权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十九条、第一百九十五条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告蒋君依、徐祥应于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行归还借款本金280252.76元，支付利息13755.53元、罚息205.75元、复利416.95元（利息、罚息、复利计算至2015年12月4日，此后按照《个人购房担保借款合同》的约定继续计算至实际清偿之日止）。
二、被告蒋君依、徐祥应于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行赔偿律师费损失11731元。
三、如被告蒋君依、徐祥到期未履行上述第一、第二项付款义务，原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行有权以被告蒋君依、徐祥所有的座落于苏州市相城区元和街道相城大道＊＊号＊＊室的房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在登记的债权额325000元的范围内优先受偿。
（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：苏州新区农行商业街支行，账号：548401040002924）。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5792元，公告费600元，共计6392元，由被告蒋君依、徐祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。并应根据国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；账号：10555301040017676；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。
审 判 长 刘晓夏
审 判 员 程英卫
人民陪审员 陆素珍
二〇一五年十二月七日
书 记 员 陈宇星
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
三、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。