湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民二终字第565号
上诉人（原审原告）彭治洪。
委托代理人何玉祯。
被上诉人（原审被告）彭赛成，系原告之子。
被上诉人（原审被告）王ＸＸ，系被告彭赛成之妻。
被上诉人（原审第三人）彭建华。
委托代理人喻成剑，湖南君义律师事务所律师。
上诉人彭治洪因与被上诉人彭赛成、王ＸＸ、彭建华确认合同效力纠纷一案，不服湖南省道县人民法院（2015）道法民初字第707号民事判决，于2015年9月29日通过原审法院向本院提起上诉。原审法院于2015年10月20日将该案移送本院。本院于2015年11月2日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月24日公开开庭进行了审理。上诉人彭治洪及其委托代理人、被上诉人彭建华及其委托代理人、被上诉人彭赛成到庭参加诉讼。被上诉人王ＸＸ经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，彭治洪与彭赛成系父子关系，彭赛成、王ＸＸ系夫妻关系，彭建华系彭治洪的堂侄孙；彭治洪举证的2006年10月24日签订的《商品房买卖合同》显示：出卖人为：永州市擎天房地产开发有限责任公司，买受人为：彭赛成、彭治洪（彭治洪在合同末尾买受人签章处无签名），所购商品房为道县爱莲商业广场D区16栋11号房，建筑面积为241.59㎡，房屋总价款29.8万元；2006年10月25日及2007年11月6日的二张“湖南省道县房地产交易专用裁剪发票”显示：付款单位：彭赛成、彭治洪，收款单位：永州市擎天房地产开发有限责任公司，交易项目：D区16栋11号房屋，成交金额：15.8万元和14万元；房产契字（存根）第0006357号房屋契约显示：承受人为彭赛成，房屋座落为：道县爱莲商业广场D-16-11，“其他需要说明的情况：同意房屋所有权证办理彭赛成之名，以后产权发生纠纷与房产局无关，彭治洪（签名）”；道县房权证道江镇字第000364**号《房屋所有权证存根》显示：房屋所有权人：彭赛成，房屋座落：道江镇道州中路（爱莲商业广场D-16-11号）；道国用（2008）第00127号《国有土地使用权证》显示：土地使用权人：彭赛成、彭治洪，座落：道县爱莲商业广场D-16-11；2011年3月份，彭建华向彭赛成、彭治洪租赁涉案房屋用于经营和居住至今。房屋租金（每年3000元起）由彭赛成、彭治洪收取；2014年1月7日，彭治洪大儿子彭善成（甲方）与二儿子彭赛成（乙方）签订的《房屋租赁协议》主要内容为：“经甲、乙双方平等协商，乙方向甲方租赁道县爱莲广场D区16栋11号房屋整体，租赁期限为两年（2014年3月12号至2016年3月12号），租房款为每年4000元（肆仟元），在租赁期间，甲方不得以任何理由入住该房。如甲方违约，则甲方放弃对该房的股份。租赁期满，甲、乙双方都可按市场价购买该房，若双方都无力购买，则该房按市场价对外出售，各分一半股份。”2014年2月20日，彭赛成、王ＸＸ（为甲方）与彭建华（为乙方）签订的《房屋买卖协议书》主要内容为：经甲乙双方共同协商，甲方同意将座落在爱莲商业广场D区16栋11号的一处房产出售给乙方，房屋出售总金额24万元，房屋面积（1-4层）总共241㎡；2014年1月28日，彭建华将6万元存入文满翠（原告之妻、二被告之母）的银行账号2992349980110196598＊001内，2014年2月18日，彭建华以毛幸娥名义（付款方）通过银行转账分别将18万元转入彭治洪的银行账号2992349980110287025内（该存折系彭赛成保管）以及22万元转入彭赛成银行账号6217002990102040148内；2014年2月18日，彭赛成出具给彭建华的收条内容为：“今收到彭建华购买彭赛成道县爱莲广场D区16栋11号门面房款46万元”；2014年2月20日，彭建华以毛幸娥名义（付款方）将10万元转入彭治洪的账号内（该存折系彭赛成保管）；另外，彭赛成与彭建华口头商定涉案房屋总价款66万元；此后，彭治洪以其是涉案房屋的共有人且不知、不同意出售涉案房屋给彭建华为由，主张买卖房屋的合同无效，经与彭赛成及彭建华协商解决未果，遂提起诉讼。
原审法院认为，本案属确认合同效力纠纷。本案讼争的房屋系被告（买受人）与永州市擎天房地产开发有限公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》而交易，且“湖南省道县房地产专用裁剪发票”显示的付款人为被告和彭治洪，特别是彭赛成与彭治洪申请核发并领取了涉案房屋的国土使用权证和房屋所有权证，土地使用权人为彭治洪和彭赛成，房屋所有权人为彭赛成。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；……”及第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，……”的规定，彭赛成系涉案房屋的权利人。彭治洪以“购买房屋的合同、相关票据及涉案房屋的国土使用权证均由其名字，而办理房产登记过程中所涉及的‘情况说明’的内容及签名并非其本人所写，且彭赛成也承认该内容及签名是彭赛成自己写的”为由，主张其为本案涉案房屋的共有权人。依据上述已引用的法律条款可知，在彭治洪未能提供证据证实涉案房屋所办理的房产证书有误，且该房产证书仍然有效的情况下，彭治洪的主张没有事实和法律依据，法院不予支持。由于涉案《房屋买卖协议书》的出卖人为二被告，买受人为第三人，而彭治洪并非涉案房屋的权利人，故彭治洪要求依法确认被告与第三人的房屋买卖协议无效，没有法律和事实依据，法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告彭治洪的诉讼请求。案件受理费10，400元，由彭治洪负担。
上诉人彭治洪不服上述判决，向本院提起上诉称：被上诉人彭赛成已经确认房屋产权登记上“彭治洪”签名系彭赛成伪造，那么上诉人系本案涉案房屋的权利共有人，房产局对于涉案房屋登记是错误的，一审认为上诉人不是权利人是不当的。另外，涉案房屋的出售并未经过上诉人的同意，因此请求撤销一审判决并改判。
被上诉人彭赛成、王ＸＸ及彭建华答辩称一审法院认定事实以及适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
上诉人及被上诉人彭赛成、王ＸＸ在二审过程中未提交新的证据。
被上诉人彭建华在二审庭审中提交如下证据：证据一道县人民法院开庭笔录以及证据二上诉人彭治洪出具的证明，拟证实彭治洪自认不是该涉案房屋的共有人。
上诉人及被上诉人彭赛成对上述证据没有异议。
本院对上述证据进行认证：证据一，该证据系法院庭审笔录，该笔录经双方当事人签字确认，本院予以采信。证据二，对该证据系上诉人自己出具的证明，上诉人对该证据并无异议，本院予以采信。
一审审理过程中所采信的证据，经审查，符合证据的真实性、客观性、关联性原则，法院予以采信。
根据采信的证据，二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，二审争执的焦点在于：本案房屋购买合同是否属于有效合同。根据已采信的证据，上诉人作为在彭善成与彭赛成、彭建华确认合同无效纠纷一案中的证人，其在该案中作证称，本案涉案房屋不是上诉人所购买，仅是登记权利人，实际购买者为彭善成与彭赛成，该涉案房屋与其没有关系。另外，在本案中，有相关证人证实上诉人彭治洪对于被上诉人彭赛成与彭建华之间的本案涉案房屋买卖是知情的，且被上诉人彭建华将购房款汇入上诉人彭治洪妻子的银行账户，现上诉人彭治洪没有相应的证据证实其不知道被上诉人彭建华的购房款汇入彭治洪妻子的银行账户。综合上诉人自己的陈述、相关证人证言以及双方认可的事实来看，上诉人已自认与本案涉案房屋无关，涉案房屋产权证上仅登记被上诉人彭赛成的权利。故上诉人提出的相关上诉理由，本院不予采纳。本案属于确认合同无效纠纷，不涉及房屋登记转让，对于上诉人提出的房产证登记错误，不能进行转让的理由，该事实不属于本案审理范围，本院不对该事实进行评判。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费10，400元，由上诉人彭治洪负担。二审案件受理费4900元，由上诉人彭治洪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄素
代理审判员 曾忞
代理审判员 龚建
二〇一六年一月二十日
代理书记员 罗娜
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。