广东省增城市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗增法民三初字第94号
原告：刘永，男，1987年6月11日出生，汉族。
委托代理人：吴观寿，广东一粤律师事务所律师。
被告：李超良，男，1972年9月30日出生，汉族。
委托代理人：张旭锋、朱宇锋，广东格林律师事务所律师。
被告：彭艳，女，1976年12月19日出生，汉族。
第三人：广州皇朝置业有限公司。
法定代表人：余明珍。
委托代理人：张聪权，该公司经理。
第三人：广州市嘉怡房地产咨询有限公司。
法定代表人：方喜珍，该公司经理。
委托代理人：宋群珊，该公司职员。
原告刘永诉被告李超良、彭艳、第三人广州皇朝置业有限公司（以下简称皇朝公司）、广州市嘉怡房地产咨询有限公司（以下简称嘉怡公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘永的委托代理人吴观寿、被告李超良及其委托代理人朱宇锋、被告彭艳、第三人皇朝公司的委托代理人张聪权、第三人嘉怡公司的委托代理人宋群珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘永诉称：刘永与李超良于2013年3月8日经皇朝公司居间，签订了《房屋买卖合同》，合同约定李超良将位于增城市新塘镇花园东路6号新世界花园嘉乐苑7座402房出售给刘永。签订合同当天，李超良在刘永和皇朝公司经纪人在场的情况下通过电话与其妻子彭艳沟通，彭艳确认同意将上述房屋房屋出售给刘永，故三方协议备注特别注明，卖方共有人彭艳已知道并同意出售该房屋，如有违约由共有人李超良负全责。签订合同当天，刘永按合同约定支付李超良定金20000元，并办理按揭贷款申请。经刘永及皇朝公司多次与李超良交涉，李超良以房价上涨为由拖延拒不办理过户手续，行为极不诚信，刘永为了履行合同，作了大量的准备和支出，李超良和彭艳的行为构成了严重违约。刘永请求法院判决，一、解除刘永与李超良的房屋买卖法律关系；二、李超良返还定金20000元给刘永；三、李超良支付刘永从2013年3月8日至李超良和彭艳清偿上述定金止的利息432元（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至起诉之日）；四、李超良支付违约金84000元给刘永；五、李超良支付中介费用16800元和按揭费用15000元给刘永；六、彭艳对李超良的债务承担连带清偿责任；七、李超良承担本案的诉讼费用。
被告李超良辩称：房屋登记在李超良和彭艳两人名下，刘永与李超良签订买卖合同时没有征得彭艳的同意，李超良无权处分，买卖合同应认定为无效。刘永明知房屋是李超良和彭艳共有，却私下与李超良签订买卖合同，表明刘永自愿承担因彭艳不同意出售房屋的法律风险，刘永存在明显过错，不是善意的买受人。合同无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，李超良退还定金，其他责任由刘永自行承担。合同无效，买卖合同的条款对各方均没有法律约束力，买卖合同没有彭艳的签名，根据买卖合同第十二条的约定，该合同尚未生效，刘永无权根据合同约定追究李超良的责任。买卖合同还没有启动，刘永就自行支付了中介费和按揭费，刘永请求支付的违约金、中介费和按揭费是其自己的责任造成的，应完全由其负责。本案的诉讼费用应由刘永承担。
被告彭艳辩称：一、刘永与李超良买卖的房屋属于彭艳与李超良共同所有，产权证上亦明确登记了彭艳的名字，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤民法通则﹥若干问题的意见》第八十九条的规定，未经彭艳签字同意或追认同意，李超良对此房屋的处分属无权处分，此房屋买卖合同自始无效。二、彭艳与李超良正处在离婚时期，李超良私自出售共有房屋，实际是在转移夫妻共同财产，由此产生的违约之债并非因家庭生活生产需要而产生，彭艳非但不是受益人，反而是受害人，该违约之债不属于夫妻共同债务，彭艳不能承担连带清偿责任。彭艳请求法院依法驳回刘永的全部诉讼请求。
第三人皇朝公司述称：刘永与李超良签订了买卖合同，刘永主张解除合同，李超良应予返还定金。关于违约条款，买卖合同有约定。房屋是李超良和彭艳共同所有。在签订买卖合同时，李超良确认联系过彭艳，彭艳是同意出售房屋的，所以在买卖合同中作出特别备注。
第三人嘉怡公司述称：嘉怡公司受皇朝公司的委托，为刘永办理按揭手续。嘉怡公司只是负责办理按揭手续，嘉怡公司也催促皇朝公司联系买卖双方尽快办理按揭手续。至于买卖双方不能履行合同，应由买卖双方处理。
经审理查明：坐落于增城市新塘镇花园东路6号新世界花园嘉乐苑7座402房的房屋权属人为李超良和彭艳，增城市国土资源和房屋管理局填发该房屋产权凭证的时间为2006年12月19日。
2013年3月8日，李超良以其和彭艳的名义共同作为卖方与刘永（买方）、皇朝公司（经纪方）签订了《房地产买卖合同》，该合同约定了买卖双方就买卖位于增城市新塘镇花园东路6号新世界花园嘉乐苑7座402房的所有买卖条件达成一致意见；房屋建筑面积107.03平方米，以《房地产证》为准；买卖双方同意总楼价为840000元；卖方合法持有《房地产证》，号码为4638413和0879460，卖方保证对房屋享有合法所有权，如存在隐瞒与房屋买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致房屋无法办理产权登记后续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收房款应于解除合同发出之日起五天内退还；买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费16800元，逾期支付的，须从签订本合同之日起按代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付，在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；买方首期楼款以银行同意贷款书为准；卖方共有人彭艳已知道并同意出售该房屋，如有违约由共有人李超良负全责；合同自签字或盖章后生效等条款。同日，李超良收取了刘永支付的定金20000元。同日，皇朝公司收取了刘永支付的房地产咨询及买卖代理费10000元，双方约定余款6800元在银行出具同贷书后付清。
2013年3月12日，嘉怡公司收取了刘永支付的申请按揭贷款手续费15000元。
2013年5月24日，刘永向李超良邮寄了一份《函告》，内容为要求李超良和彭艳于信函发出之日起5天内提供原贷款银行还贷通知书，配合刘永办理按揭手续，提供相关资料，办理房屋过户手续等。同年5月25日，李超良签收该《函告》。
另查明，李超良与彭艳是夫妻关系，两人于2003年10月14日登记结婚。2013年4月25日，湖南省涟源市人民法院出具开庭传票，通知李超良与彭艳离婚纠纷一案于同年5月25日开庭审理。
庭审中，一、刘永认为《房地产买卖合同》有效，如法院认定无效，刘永将另案主张，不变更诉讼请求，并主张以下事实，1、签订合同前，刘永已清楚李超良与彭艳是夫妻关系，刘永未曾与彭艳联系；2、签订合同当天，李超良向刘永出示了涉案房屋的产权凭证，刘永已知晓涉案房屋系李超良与彭艳共有的事实；3、签订合同时，刘永要求李超良用电话的形式咨询彭艳出售的意向，李超良当即拨打电话，后告知彭艳同意出售涉案房屋。二、李超良认为《房地产买卖合同》无效，并主张以下事实，1、签订合同时，李超良曾用电话联系彭艳，但彭艳没有接听，皇朝公司要求先签订合同再征求彭艳的意见；2、签订合同后，李超良曾与彭艳联系，彭艳拒绝出售涉案房屋；3、2013年5月16日，李超良将彭艳不同意出售涉案房屋的意见电话告知了皇朝公司。三、彭艳拒绝追认《房地产买卖合同》，表示不同意出售涉案房屋，并主张以下事实，1、签订合同当日，李超良未告知彭艳出售涉案房屋一事，彭艳在收到本院送达的诉讼材料时才知道李超良出售涉案房屋一事；2、刘永、皇朝公司从未就出售涉案房屋一事联系彭艳。四、皇朝公司主张以下事实，签订合同当天，皇朝公司已清楚李超良与彭艳是夫妻关系，李超良曾电话联系彭艳，后李超良声称彭艳同意出售涉案房屋，皇朝公司未曾与彭艳联系，皇朝公司看阅了涉案房屋的产权凭证。
上述事实，有刘永提供的《房地产买卖合同》、《收款收据》、《函告》、邮寄单、邮寄单查询证明和《增城市房地产权查册表》，李超良提供的传票，彭艳提供的《结婚证》，以及各方当事人在庭审时的陈述为凭。
本院认为，刘永、李超良和皇朝公司在2013年3月8日签订的《房地产买卖合同》包括了刘永和李超良之间成立的房屋买卖合同法律关系，以及刘永、李超良分别与皇朝公司之间成立的居间合同法律关系。本案的争议焦点为刘永与李超良之间成立的房屋买卖合同法律关系是否有效的问题。涉案房屋登记在李超良和彭艳两人名下，属于夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于适用〈HYPERLINK”javascript：SLC（35339，0）”中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条“HYPERLINK”javascript：SLC（35339，0）”婚姻法第HYPERLINK”javascript：SLC（35339，17）”十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”的规定，以及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的的意见（试行）》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，李超良在出售涉案房屋时，应取得彭艳的同意。刘永在签订《房地产买卖合同》前已明知彭艳是涉案房屋的共有人，虽然刘永主张在签订合同前，李超良通过电话联系取得彭艳的同意，但并未提供相应的证据予以证实，且李超良和彭艳对此予以否认，故本院对其主张不予采信。刘永在明知彭艳是涉案房屋的共有人的情况下，并未亲自询问彭艳是否同意出售涉案房屋，亦未要求李超良提供彭艳同意出售涉案房屋的书面资料，应认定刘永未尽到谨慎注意义务，刘永买受涉案房屋的行为不具有善意，彭艳亦拒绝追认《房地产买卖合同》。因此，刘永与李超良之间买卖涉案房屋的行为无效，由此，两人之间成立的房屋买卖合同法律关系无效。
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。刘永主张解除其与李超良之间成立的房屋买卖合同法律关系，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，刘永要求李超良返还定金20000元，合理合法，本院予以支持。对于无效的民事行为，彭艳没有过错，刘永要求彭艳对李超良返还定金20000元承担连带责任，于法无据，本院不予支持。对于刘永主张买卖行为有效，要求李超良赔偿定金的利息损失、违约金84000元、中介费用16800元和按揭费用15000元，并要求彭艳承担连带责任，于法无据，本院不予支持。至于刘永因无效民事行为造成的损失，可另案主张。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的的意见（试行）》第89条、《最高人民法院关于适用〈HYPERLINK”javascript：SLC（35339，0）”中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告刘永与被告李超良之间成立的房屋买卖合同法律关系无效；
二、被告李超良应于本判决发生法律效力之日起五日内返还定金20000元给原告刘永；
三、驳回原告刘永的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3130元，分别由原告刘永负担2780元（原告刘永已预交1565元）和被告李超良负担350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 廖德军
审 判 员 卢艳晖
人民陪审员 刘润兴
二〇一四年三月五日
书 记 员 郑燕玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。