广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终4159号上诉人（原审被告）：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：黄俊灿，该公司董事长。委托代理人：李龙，广东盛元天得律师事务所律师.委托代理人：胡文敏,广东盛元天得律师事务所实习律师.被上诉人（原审原告）:刘彩云，住广州市萝岗区。委托代理人：吴小庆、广东合拓律师事务所律师。委托代理人：傅炜成，广东合拓律师事务所实习律师。上诉人广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）因与被上诉人刘彩云商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院上(2015)穗增法民三初字第1188号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年3月30日，刘彩云（买受人）和东凌公司（出卖人）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），该合同载明了买卖的商品房[房屋地址为增城区新塘镇永和荔湖城半山院六街4号（荔湖城B区05地块2组团29号楼）402房]、面积、购房款的总额、交付房屋的条件以及逾期交付房屋应承担的违约责任和违约金的计算方式等。2014年9月4日，刘彩云向原审法院提起诉讼，案号为（2014）穗增法民三初字第1215号。该案查明，一、2008年3月11日，东某公司与增城新和自来水有限公司签订《荔湖城B区市政给水工程合同》。2011年5月20日，增城市新和自来水有限公司出具《供水证明》，内容为东某公司向其公司申请永久用水水表2组，装表口径为DN200，水表编号为22040062和22040063，申请用水地点位于荔湖城B区，该项水表安装工程已竣工，验收合格。二、2011年12月31日，增城市建设局出具荔湖城B区05地块1组团1-8、21-24号楼；2组团1-8、22-29号楼工程《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；该表注明备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。三、2012年7月25日，增城市邮政局市场经营部同意东凌公司位于增城市新塘镇永和荔湖城半山院1至6街等楼房的通邮申请。四、2013年5月13日，广州东部发展燃气有限公司出具《供气证明》，内容为“2011年11月8日，广州市东凌房地产有限公司与本公司签订《荔湖城项目B区燃气供气协议》，委托本公司向增城市荔湖城B区供应区域管道燃气……”2014年12月5日，广州东部发展燃气有限公司出具《关于荔湖城B区住宅燃气事项的复函》，载明“……一、我司于2011年底与广州市东凌房地产开发有限公司就荔湖城B区的供气问题签订了《荔湖城项目B区燃气供气协议》。经了解，贵院来函中所提到的涉案房屋均位于由我司供气的荔湖城B区楼盘。二、我司自2012年1月1日采用天然气瓶组站的方式为该小区供气，目前该小区已与我司天然气市场管网连通，我司于2014年1月15日开始向该小区供应管输天然气。来函中提到的涉案房屋均于2014年1月15日完成了天然气置换，具备供应管输天然气的条件……”。五、2014年12月9日，增城市城乡规划局出具《关于荔湖城B区项目天然气瓶组站及用房建筑规划审批、报建、验收情况的回复》，记载以下内容“……经核查，我局批复的广州市东凌房地产开发有限公司荔湖城B区修建性详细规划方案未规划天然气瓶组站及用房建筑。且未办理相关用房报建及验收手续……”。2014年12月13日，原审法院作出一审民事判决书，该判决书认定，一、刘彩云与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务；二、由于刘彩云和东某公司均确认涉案房屋至2014年11月27日止仍不具备永久用电的居住使用条件，东某公司关于合同约定临时用电交楼以及涉案房屋未能达到永久用电的原因是第三方造成的抗辩事由缺乏依据，不予采纳，故此，东某公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任；四、在涉案房屋仍不具备永久用电的交付条件的情况下，即使东某公司已书面通知刘彩云收楼，亦不能产生东某公司已将涉案房屋交付给刘彩云使用的法律效果，东某公司延期交楼的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。故东某公司依据涉案合同第十六条以及补充协议第九条约定主张刘彩云未在指定期限内提出收楼异议即视为刘彩云收楼的抗辩不成立，不予采纳。五、刘彩云诉请的延期交楼违约金应从2012年12月2日起算至本案立案之日即2014年9月4日止。在此之后的延期交楼违约金，刘彩云可另行主张权利，本案不作处理。综上，原审法院作出如下一审民事判决，一、东某公司于在本判决发生法律效力之日起十日内向刘彩云支付2012年12月2日起至2014年9月4日止的违约金（每日按已付购房款1725082元的万分之二的标准计算）；二、驳回刘彩云的其他诉讼请求。判后，东凌公司不服一审民事判决向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院经审理后作出驳回上诉，维持原判的终审民事判决。2015年1月26日，东凌公司与广州供电局有限公司签署《高压供用电合同》（合同编号为018317-201501-H7601），载明供电范围为增城市新塘镇永和荔湖城B区一期1、2、3、15、5、6组团。2015年2月6日，东凌公司向刘彩云在《广州市商品房买卖合同（预售）》所载明的通讯地址邮寄了《关于再次催请收楼的通知》。该通知载明房屋已取得竣工备案表等交楼必备条件，以及永久用电的证明文件，故再次催请来办理收楼手续。上述通知于2015年2月7日妥投。2015年7月13日，刘彩云以东某公司未能交付具备交楼条件的商品房为由，再次向原审法院提起诉讼称：法院生效判决书对2014年9月4日之后延期交楼违约金，并没有处理。为维护刘彩云的合法权益，故再次诉至法院，请求依法判令，一、东某公司立即向刘彩云支付延期交楼违约金（以总房款1725082元为计算基数，按照每日万分之二的标准，从2014年9月5日起计某凌公司按照法律规定和合同约定将涉案房屋交付给刘彩云之日止)；二、东某公司承担本案诉讼费。东某公司原审辩称：涉案工程已经竣工验收，双方约定的临电交楼没有违反法律规定，楼盘没有及时通永久用电，是政府没有及时解决配套设施造成的，东某公司没有责任。涉案房屋已经在2015年2月4日接通永久用电，即使需要承担违约责任，也应只能计算到符合永久用电之日原审法院在另案的审理中查明，2015年5月8日，广州供电局有限公司增城供电局出具《关于广州市东凌房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷1案问题的复函》，载明“一、广州市东凌房地产发展有限公司确与我局于2015年1月26日签订了《高压供用电合同》（合同编号为018317-201501-H7601）。在上述《高压供用电合同》约定的供电范围内，即荔湖城B区一期1、2、3、15、5、6组团居住小区，电力工程已实施完毕，用电性质属于居民永久用电。二、上述居住小区的每套房屋均已安装了电表，并已于2015年2月4日送电。”直至2015年9月24日，刘彩云仍未接收涉案房屋。原审法院认为：刘彩云与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。关于双方当事人所买卖的房屋在2014年9月4日是否符合合同约定的永久用电的交楼条件、东某公司应否承担延期交房的违约责任以及违约金如何计付等已有相应的生效民事判决所认定，原审法院不予赘述。东某公司对此相应的抗辩，原审法院不予采纳。关于交房条件的问题。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交房的条件。结合涉案合同的约定，东某公司理应在合同约定的2014年7月31日交付涉案房屋期限届满前将具备永久通邮、永久通电、永久通水和永久通气的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给刘彩云。2011年12月31日，原增城市城乡建设管理局出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即涉案房屋具备法定的交房条件。另，根据查明的事实，原审法院认定涉案房屋分别在2011年5月20日具备永久通水、2012年7月25日具备永久通邮、2014年1月15日具备永久通气和2015年2月4日具备永久通电等四项交付条件。综上，原审法院认定，涉案房屋于2015年2月4日已经具备了法定和永久通邮、永久通水、永久通气、永久通电的交付条件。东某公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。刘彩云要求东某公司支付自2014年9月5日起的延期交房违约金，合理合法，原审法院予以支持。鉴于刘彩云在2015年2月7日收到了东某公司发出的《关于再次催请收楼的通知》，故原审法院认为延期交房违约金应计算至2015年2月7日止。经核算，东某公司应向刘彩云支付自2014年9月5日起至2015年2月7日期间延期交房违约金53822.56元（以合同约定的购房款1725082元为本金，以0.02％，延期156天计算）。刘彩云要求东某公司支付上述期间之后至东某公司交付房屋之日止的延期交房违约金，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、东某公司于本判决发生法律效力之日起十日内向刘彩云支付从自2014年9月5日起至2015年2月7日止的违约金53822.56元（每日按已付房款1725082元的万分之二计算）；二、驳回刘彩云的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1478元，由刘彩云负担883元，东某公司负担595元。判后，上诉人东某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：(一)原审法院认定涉案房屋不具备交楼条件系认定事实错误。1.上诉人在签约前已经进行必要风险提示，并在预售合同的《补充协议》第11条就交楼条件进行特别约定，该约定并不违反我国法律、行政法规的效力强制性规范，双方已经确认交楼时如涉案房屋不具有永久用电不影响上诉人交楼义务的履行。2.根据粤高法(2012)240号文件精神，因为涉案房屋在交楼日已经具备法律法规有关交楼的强制性条件，并能够满足基本的安全条件和买受人的基本居住需求。原审法院也认定，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，2012年12月29日涉案房屋已取得《竣工验收备案表》，具备法定的交付条件。（二）本案中未能及时提供永久用电的原因在政府供电部门没有按规划进度建设供电工程。上诉人已按规定建设好涉案项目中应由开发商负责的供电工程，对涉案项目范围外应由政府供电部门建设的供电工程未能按规划进度建设，上诉人无法预见、无法控制。因此,对未能及时提供永久用电，上诉人并无过错，应予免责。(三)在因政府供电部门原因无法及时提供永久用电的情况下，上诉人接入临时用电供被上诉人使用，实际上解决了居民的生活用电需求，也未给被上诉人造成损失(如经常停电、被上诉人需承担高额电费等)。一审认定临时用电不能满足基本居住要求缺乏事实依据，判决上诉人承担违约责任，显失公平。临时用电与永久用电，虽然在供电管理规则上用途和使用期限不同，但实际使用功能并无差别。涉案项目所在区域，因经济高速发展特别是房地产的发展，用电需求剧增，政府供电部门规划建设的供电工程又由于征地等各种原因没有按期投产运行，导致许多楼盘无法及时接通永久用电，只能用临时用电过渡解决居民用电问题。对上述用电状况，政府及其供电部门十分了解，因没有其他更好的替代解决途径居民生活用电问题，所以对将临电用于居民生活的行为，没有按供电规则采取罚款、断电等措施，反而尽量保障供电，以满足居民生活用电需求。上诉人在涉案项目中接入临时用电，实是无奈之举，其目的是解决居民的生活用电需求。由于涉案项目实际入住率较低，小区用电稳定，且上诉人主动承担临电与永电的差价，小区业主未遭受实际损失。虽然约定了临电交楼，但该约定未免除上诉人继续解决永久用电问题的义务。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人全部诉讼请求，并判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。被上诉人刘彩云答辩称：不同意上诉人的上诉请求与理由，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，合法有效，应予维持。经查，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、涉案房屋是否符合交付条件；二、上诉人提出的免责理由是否成立；三、违约金标准是否需要进行调整。关于涉案房屋是否符合交付条件问题。被上诉人与上诉人签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，目的在于向上诉人购买符合法定交付条件、具备永久通邮、永久通电、永久通水和永久通气的居住使用条件的房屋，虽然上诉人在2011年12月31日获得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但案涉房屋直至2015年2月4日才具备永久通电，上诉人认为涉案房屋在获得永电前即已经符合交付条件，缺乏理据，本院不予支持。关于上诉人提出的免责理由是否成立的问题。上诉人认为案涉房屋没有取得永久用电是政府原因，但没有提供充足的证据予以证实，上诉人上诉所提出的免责理由缺乏依据，本院不予采信。关于违约金标准是否过高的问题。根据涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议）的约定，卖方逾期交付房屋的，每逾期一日按买方已付购房款的万分之二向买方支付违约金。该项违约金系双方在签订合同时对逾期交房违约事项预先确定的损失赔偿计算方法。上诉人未能证明《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议）约定的违约金过分高于被上诉人的损失，其要求调整违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1190元，由上诉人广州市东凌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁淑敏审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一六年七月二十二日书 记 员  杨 旦郑诗韵