北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初8681号
原告：刘春燕，女，1984年4月30日出生，汉族，无业，住北京市房山区。
委托诉讼代理人：贺孟东，北京市瑞风律师事务所律师。
被告：张金芝，女，1964年11月14日出生，汉族，无业，住北京市房山区。
委托诉讼代理人：张金海，北京市智远律师事务所律师。
第三人：穆广祥，男，1962年1月28日出生，汉族，无业，住北京市房山区。
委托诉讼代理人：穆栋梁（系穆广祥之子），男，1985年12月22日出生，汉族，无业，住北京市房山区。
第三人：北京银行股份有限公司北辰路支行，住所地北京市朝阳区北辰东路8号汇珍楼一层。
负责人：高霏，行长。
委托诉讼代理人：陈胜利，男，1986年2月20日出生，汉族，该公司职工，住北京市平谷区。
委托诉讼代理人：杨洋，男，1983年3月24日出生，汉族，该公司职工，住北京市朝阳区。
第三人：北京开心园房地产经纪有限责任公司，住所地北京市房山区良乡行宫园小区东门底商。
法定代表人：李月红，经理。
第三人：王杰，女，1975年11月16日出生，汉族，住河北省涿州市双塔区。
原告刘春燕与被告张金芝、第三人穆广祥、第三人北京银行股份有限公司北辰路支行（以下简称：北京银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2015）大民初字第5835号民事判决书，刘春燕不服提出上诉，北京市第二中级人民法院作出（2017）京02民终2049号民事裁定书，撤销（2015）大民初字第5835号民事判决书，发回本院重审。本院重新受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘春燕及其委托诉讼代理人贺孟东，被告张金芝的委托诉讼代理人张金海，第三人穆广祥的委托诉讼代理人穆栋梁、第三人北京开心园房地产经纪有限责任公司（以下简称：开心园公司）的法定代表人李月红到庭参加诉讼。第三人北京银行、第三人王杰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告刘春燕向本院提出诉讼请求：判令张金芝继续履行与我于2014年12月16日签订的《房屋定购协议》；判令张金芝及穆广祥将位于北京市房山区燕山高家坡4号楼4层1-401的房屋交付予我并配合我办理房屋产权转移登记手续；判令张金芝支付违约金（以86万元为基数，每日按0.04%的标准计算，自2015年1月11日起至判决生效之日止）。具体事实与理由如下：2014年12月16日，我与张金芝签订了《房屋定购协议》，约定张金芝将其位于房山区燕山高家坡4号楼4层1-401房屋（以下简称：401房屋）出售给我。双方约定，张金芝应于2015年1月10日前将401房屋交付给我。合同签订后，我按时将首付款21万元交付给张金芝，但张金芝拒不履行交付房屋及过户义务。故我起诉张金芝将401房屋交付给我，并配合我办理房屋所有权转移登记手续。
被告张金芝辩称，401房屋系从李燕处购得，2013年12月份，401过户登记至我名下，房屋交付后一直由我的儿子穆栋梁一家居住，从来没有过转让401房屋的意思表示。在我与李燕的房屋交易中，是由开心园公司提供居间服务，经办人是王杰。2014年1月份之后，我就没去过开心园公司也未与王杰见面或者电话表达过出售401房屋，现刘春燕所持的《房屋定购协议》，我怀疑是开心园公司利用空白合同伪造而来，因为在2013年我曾在开心园公司空白纸上签过名字。《房屋定购协议》并非我的真实意思表示，我不同意继续履行合同，就算我的推断没有其他证据佐证，《房屋定购协议》的履行也是有先后顺序的，在刘春燕未付清房款的前提下没有资格要求我履行合同义务，刘春燕的诉讼请求不应得到支持。
第三人穆广祥述称，关于401房屋买卖一事，我和张金芝从不知情。在诉讼之前我和刘春燕从未见过面，刘春燕亦未向我们支付过任何款项。我们没有委托开心园公司出售401房屋，也从未打算出售，现在仍然不同意。我不认可双方之间的签订《房屋定购协议》，协议内容部分应该是手写的，不应该是打印的。
第三人北京银行未到庭应诉，但提交书面意见亦在庭前谈话中表示：张金芝就401房屋向我行申请按揭贷款44万元，对于刘春燕与张金芝之间的房屋买卖行为我行不清楚，我行不发表意见。如果贵院支持刘春燕的诉讼请求，我行同意刘春燕代张金芝清偿我行的贷款及利息，服从法院判决。
第三人开心园公司述称，《房屋定购协议》记载签订时间是2014年12月16日，但是其中“李月红”的签名并非本人所签。我公司根本不知道刘春燕与张金芝之间的《房屋定购协议》，而且那时王杰也已经离开我公司。王杰于2011年加盟我公司，每年向我公司交1万元的加盟费，以开心园万宁桥分公司的名义对外营业，之前王杰一直在我公司缴纳社会保险，直至2014年7月9日转出。2014年3月6日，王杰已经取得了正式的营业执照，注册名称为北京开心果房地产经纪有限公司（以下简称：开心果公司），法定代表人为徐晓晨。我从房山区住建委系统查到王杰系开心果公司的总经理，备案时间为2014年3月1日。至于案涉的《房屋定购协议》（签订时间：2014年12月16日），我公司不知道为什么会签“李月红”的名字。因为李月红没有经办，本案的具体事实情况不清楚，我公司没有收过一分钱，王杰为了逃避自己的法律责任，滥用其私自留存的我公司的合同，冒用我公司注册房地产经纪人的签字，我公司保留对其行为追究法律责任的权利。刘春燕与张金芝之间如何交付房款以及是否存在其他债权债务关系，我公司亦不知情。根据双方签订的《房屋定购协议》的内容，我公司认为存在几个疑点：合同约定签订之日刘春燕支付定金2万元，但刘春燕并未按时交付，仅是于2014年12月30日交付1万元给王杰本人，且刘春燕交纳首付款的时间及金额均不符合合同约定，刘春燕实际给付王杰10万元时，双方已经发生了诉讼，刘春燕仍将房款交纳给王杰而不是出卖人本人，且刘春燕与王杰存在其他债权债务纠纷，无法确认刘春燕支付的款项系首付款，刘春燕对事实的陈述前后混乱，《房屋定购协议》第13条的约定也违反常理。王杰明知道此份协议签订有虚假成分，才故意冒用我公司名义签署，王杰和刘春燕有故意串通获取不当利益的企图，不应支持刘春燕的诉讼请求。
第三人王杰经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年12月16日，刘春燕（买受人、乙方）、张金芝（出卖人、甲方）与开心园公司（居间人、丙方）签订《房屋订购协议》，内容约定：第一条：甲方房屋位于北京市房山区燕山高家坡4号楼4层1-401，房产证证号X京房权证房字第XX**号，房屋产权人张金芝，建筑面积95.8平方米。第二条房屋抵押贷款情况为：有住房抵押贷款，抵押登记日期为2013年12月4日。第四条：甲方房屋售让总价为86万元（包括房价款、现有的公共维修基金金额、室内不可移动之装修、附属设施、抽油烟机、灶具、热水器等）。第五条：乙方于2014年12月16日向甲方支付购房定金2万元，甲乙双方同意定金由甲方保管，视为甲方收存，同时甲方将房屋产权证质押于丙方。第六条：甲乙双方约定签订本定购协议当日在网上签订《北京市存量房屋买卖合同》。第七条：甲乙双方约定采取第3种付款方式交易：申请贷款。贷款额由银行定（约63万元），乙方于2014年12月25日向甲方支付首付款21万元，并于接到银行过户通知7日内，甲乙双方办理权证转移登记手续（若银行实际批准贷款低于上述期望贷款数额，在银行发放批贷通知书后，乙方应补足相应期望贷款额与实际贷款额的差额，首期支付的金额以最终批贷银行的为准），乙方有义务支付贷款过程中发生的需要支付的费用。甲乙双方约定于2015年1月10日，甲方将房屋交付乙方使用，并结清交付前的一切费用。第十条：本合同一经签订，则视为在丙方撮合下，甲、乙双方房产交易法律关系已经成立，双方对本协议条款的任何变更，均需以书面形式确认。第十一条违约责任：1、甲、乙任何乙方未按照本合同各条款约定期限履行义务的，每逾期一日违约方应向守约方每日支付房价款万分之四的违约金，并应继续履行原付款义务。2、甲、乙任何一方如未按照丙方通知时间履行其义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付房价款万分之四的违约金；造成《北京市存量房居间合同》无法履行的，违约方应向守约方支付房价款百分之二十的违约金。3、本合同签订后，因甲、乙任何一方违约而导致《北京市存量房居间合同》不能履行，买卖双方仍应向丙方支付所约定的佣金。同时，守约方已发生的贷款等各项费用及损失由违约方承担，在守约方向违约方主张赔偿责任时，丙方应给与协助配合。第十三条补充条款为手写内容：经甲乙双方协商一致同意，居间方的服务费由违约方支付，此房的交易价格不受过户时网签的影响，甲方同意乙方更换买受人的姓名，甲乙双方必须配合居间方办理此房的相关事宜，否则视为违约，居间方预约甲乙双方办理每一步手续时，任何一方不配合超过三次，视为违约。甲方自行解抵押贷款，甲方同意把乙方交来的购房定金和购房首付款合计23万元整冲抵杜颖和穆栋梁所欠下的借款。协议落款甲方处由张金芝签名并捺印，乙方处由刘春燕签名并捺印，丙方处由开心园公司加盖合同专用章并有李月红签字。
本案原审一审审理过程中，张金芝对刘春燕提交的《房屋定购协议》落款处“张金芝”签名真伪申请鉴定，北京法源司法科学证据鉴定中心于2016年8月29日作出鉴定意见，认定：经综合评断，检材末页甲方处的“张金芝”签名字迹与样本上的“张金芝”签名字迹之间的符合特征数量多、质量高，特征总和反映了同一人的书写习惯，检材末页甲方处的“张金芝”签名字迹与样本上的“张金芝”签名字迹是同一人书写。张金芝为此支付鉴定费10900元。
一、《房屋定购协议》签订的过程
刘春燕称：其与张金芝未同时在场签订《房屋定购协议》，其本人于2014年12月16日在《房屋定购协议》签字时，《房屋定购协议》的相关内容及张金芝的签字均已经存在。刘春燕自认401房屋买卖过程中，没有见过张金芝的爱人穆广祥，亦没有看到穆广祥出具的配偶同意出售证明。
张金芝称：401房屋系通过开心园公司居间介绍自案外人李燕处购得，经办人系王杰。自2014年1月后没有去过开心园公司也未与王杰见面或电话协商过出售事宜，没有授权开心园公司或王杰出售房屋。因2013年张金芝曾在空白的纸张上签过名字，刘春燕所持购房协议应系开心园公司使用了空白合同伪造的，房屋目前仍由张金芝家人居住使用。
原审一审审理过程中王杰曾持开心园公司的授权委托书作为刘春燕的证人出庭称：王杰系刘春燕、张金芝交易行为的经办人。2014年12月16日，双方当事人在房山签的合同，整个合同签订过程王杰均在场，买卖双方均系本人签字，刘春燕支付房款23万元，钱给了张金芝和穆栋梁以外的人，系张金芝与债权人协商一致同意将房款冲抵，债权人就不主张了。期间，王杰就当事人及法庭询问的有关涉案房源、刘春燕与张金芝签订合同的具体地址、时间及经过，刘春燕支付涉案房款23万元的具体时间及过程、张金芝债权人的情况均拒绝陈述。
二、401房屋房款支付情况
本案原审一审审理过程中刘春燕称：共向王杰给付401房屋定金和首付款23万元，再由王杰转交张金芝，因王杰与张金芝的儿子穆栋梁、儿媳杜颖之间存在其他债权债务关系，并不清楚他们之间具体怎么给付和冲抵。关于其支付王杰23万元的具体过程中，刘春燕表示其本意为出售自己在房山区羊耳峪房屋的房款来购买401房屋，出售及购买401房屋均由王杰作为居间方经办人。王杰说羊耳峪房屋购买人已经给了21万元的定金，再加上给了我们的2万元所以是23万元。后来因为401房屋发生纠纷，王杰向其表示羊耳峪房屋就别卖了，王杰自己出钱将23万元给了羊耳峪房屋的购买人，2015年冬王杰强行让自己向其出具了23万元的欠条一张。刘春燕一共向王杰支付401房屋款项23万元，以现金方式支付定金2万元和首付款21万元给王杰，具体支付时间已经记不清了，因与张金芝之间签订的《房屋定购协议》第13条的约定，开心园公司及张金芝没有出具收据，不清楚后续王杰如何转交给张金芝还是实际冲抵其与张金芝儿子儿媳的债务。为证明其已经实际给付401房屋的购房款给王杰，相关款项与其与王杰因羊耳峪房屋问题产生的债权债务无关，在原审一审过程中提交收条2张（一张显示2014年12月30日今收到刘春燕交来购房定金1万元；一张显示为2016年2月4日今收到刘春燕交来欠款10万元，备注：分三次转入王杰建行账号，分别为5万元、3万元、2万元，收款人均为王杰）。
在本案诉讼过程中，刘春燕变更陈述意见为：其与王杰因羊耳峪房屋买卖合同问题，王杰欠其23万元。就涉案房款23万元的支付问题陈述为：其中11万元已经支付给王杰，剩余的12万元系王杰给付的张金芝，因为双方当事人与王杰均存在债权债务关系。2014年签订《房屋定购协议》时，实际交付了定金1万元，因为张金芝欠王杰款项，张金芝的儿子儿媳欠王杰款项，所以王杰在合同里约定冲抵涉案合同的首付款，相当于王杰替我们给了22万元，我们欠王杰22万元，其中利息1万元，我们向王杰出具了23万元的欠条。2016年2月时，王杰还向其追讨过这笔钱，我们向王杰付了10万元，现在还剩13万元未偿还，为此提供刘春燕爱人谢红雷的银行卡转账明细。
张金芝称：我们没有收到王杰或刘春燕支付的任何购房款，刘春燕几次庭审过程就《房屋定购协议》约定的首付款及定金支付情况的陈述意见均有出入，刘春燕与王杰之间系恶意串通，刘春燕及其爱人谢红雷与王杰之间存在多次交易，谢红雷的转账无法证明与本案有关。
另查，2013年，张金芝通过开心园公司的居间介绍从李燕处购得401房屋，经办人为王杰。2013年9月16日，张金芝与李燕在房山区燕山交易大厅签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定，经买卖双方协商一致该房屋成交价格为82.8万元，买受人向北京银行申办抵押贷款，贷款金额为44万元。买受人因自身原因未获银行或公积金管理中心批准的，买受人继续申请其他银行贷款至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担，未约定其他内容。
2015年4月2日，李燕曾将张金芝、开心园公司以房屋买卖合同纠纷诉至本院，李燕诉称，2013年1月至4月，通过开心园公司售房，双方约定不低于68万元价格售房。开心园公司经理王杰实际给付65.5万元房款，在此期间，开心园公司及其代理人从未将房屋买卖合同和网签合同给过我。之后才得知张金芝还有一部分房款未给我，故要求判令张金芝给付剩余房款14.8万元，开心园公司承担连带的给付责任。本院于2015年10月27日作出的（2015）大民初字第5410号民事判决书审理查明部分显示：李燕称通过开心园公司出售涉案房屋，并口头约定不低于68万元价格售房，多出部分归李燕所有。2013年9月9日与开心园公司办理了委托售房公证，开心园公司告知自己房屋售价为68万元，并给付自己68万元，后发现房屋实际售价为82.8万元。李燕提供2013年9月16日网签存量房屋买卖合同及二手房过户发票予以佐证房屋实际售价为82.8万元。上述房屋买卖合同约定：涉案房屋出卖人为李燕，买受人为张金芝，该房屋成交价格为82.8万元；贷款金额为44万元。二手房过户发票显示涉案房屋系以82.8万元的单价缴纳的过户税费。张金芝认可上述网签合同，亦认可过户发票，称一共给付开心园公司王杰65.67万元房款。本院于2015年10月27日作出判决书判决张金芝给付李燕房款14.8万元，该判决已经生效。
就张金芝购买401房屋支付房款的情况，张金芝表示当时直接给付王杰401房屋首付款19.8万元、银行贷款44万元，向王杰起初向其介绍的401房屋房屋所有人“张佩兴”出具欠款7万元的欠条一张，之后王杰为其垫付房款12万元（已经向王杰出具欠条一张），以上共计82.8万元。自2013年11月7日至2014年9月5日，张金芝之子穆栋梁和儿媳杜颖共分11次以现金或转账的方式向王杰支付1.87万元，加上银行贷款44万元及首付款19.8万元，一共向王杰支付了401房屋购房款65.67万元。自李燕提起诉讼后，张金芝自认未曾向王杰支付过任何款项。（2015）大民初字第5410号案件审理过程中，李燕自认收到王杰给付的购房款65.5万元（包括银行贷款44万元），但仅向张金芝主张14.8万元，张金芝认可就上述生效文书确定的履行内容仍未履行完毕。原向王杰出具的欠条，王杰一直持有未曾销毁，“张佩兴”未曾向其主张过欠款。张金芝自认2013年11月12日401房屋登记所有权人已经变更为自己，但房屋所有权证书一直由王杰持有。为证明自己的上述说法张金芝申请杨宏伟出庭作证，杨宏伟称：其与李燕系夫妻。当时委托开心园公司万宁桥分店出售401房屋，并办理委托公证书。王杰开始称401房屋卖了68万元，两次转账共计65.5万元，其中2.5万元系王杰陈述我方之前出卖401房屋违约扣除的违约金。我们与张金芝并未见过面，合同系开心园公司替我们签署的。因为我们在燕山有福利分房，需要提交名下没有房屋的证明，向王杰索要网签合同和发票时，王杰开始拒绝给付，后来王杰将房款为82.8万元的发票给我看，当时401房屋已经办完过户手续了，现在我手中只有一份网签合同。
又查，张金芝与穆广祥于1984年12月20日登记结婚，长子为穆栋梁。穆栋梁与杜颖系夫妻。
2014年3月6日，开心果公司成立。案件审理过程中，开心园公司未就《房屋定购协议》上开心园公司的合同专用章及“李月红”签字的真伪申请鉴定。
本院认为：王杰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和举证、质证的权利。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案焦点为：一、刘春燕与张金芝之间是否成立合法有效的房屋买卖合同关系；二、刘春燕是否有权要求张金芝及穆广祥为其办理转移登记手续。
焦点一、虽张金芝、穆广祥辩称其从未有过出售涉案房屋的意思表示，也未在涉案的《房屋定购协议》上签字，开心园公司虽对《房屋定购协议》中李月红的签字提出异议，但张金芝、穆广祥及开心园公司均未就此提供充足的证据证明，应确定刘春燕与张金芝之间成立了有效的房屋买卖合同关系，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。
焦点二，根据《房屋定购协议》约定，刘春燕应于2014年12月16日向张金芝支付购房定金2万元，应于2014年12月25日向张金芝支付首付款21万元。刘春燕主张自己已经依照案涉合同约定支付了定金和首付款，但刘春燕就定金和首付款支付金额及支付方式的几次陈述前后不一致；刘春燕提交的证据显示2014年12月30日向王杰支付购房定金1万元，虽刘春燕最后陈述其余部分系自己向王杰借款由王杰向张金芝支付401房屋款项，但刘春燕无法提交张金芝认可收取王杰代其支付购房款或确认冲抵债务的充足证据；其次，关于刘春燕于2016年1月-2月向王杰支付的10万元，该笔款项发生在刘春燕与张金芝产生纠纷诉至法院过程中，且在刘春燕自认其与王杰因案外房屋交易问题存在其他债权债务关系的情况下，王杰出具的系收到刘春燕欠款10万元的收据，基于上述情况刘春燕明知双方发生争议情况下仍向王杰支付401房款10万元与常理不符，亦无法确认该笔款项与401房屋有关；再次，401房屋虽以张金芝个人名义购买，但系在张金芝与穆广祥婚姻关系存续购买，故401房屋应为张金芝与穆广祥的夫妻共同财产。刘春燕自认签订《房屋定购协议》时未见到穆广祥或穆广祥出具的配偶同意出售证明，穆广祥明确表示不同意出售房屋。综上，刘春燕未提交充足的证据证明其已经按照《房屋定购协议》约定履行了相关合同义务，已经构成违约，故其要求张金芝继续履行合同办理转移登记手续并支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
驳回刘春燕的全部诉讼请求。
案件受理费14800元、保全费4820元及公告费390元，由刘春燕负担（已交纳）。
鉴定费10900元，由张金芝负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 韩文静
人民陪审员 田颖丽
人民陪审员 焦东霞
二〇一八年六月十三日
书 记 员 刘雪飞