贵州省纳雍县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0525民初972号原告：龙某，男，某年某月某日出生，穿青人，住贵州省纳雍县某镇。被告：贵州恒达房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市纳雍县雍熙镇环城路。法定代表人：陈付容，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：张志诚，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。原告龙某与被告贵州恒达房地产开发有限公司（以下简称：恒达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月3日受理后，依法适用简易程序，于同年4月24日公开开庭进行了审理。原告龙某、被告恒达公司委托诉讼代理人张志诚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙某向本院提出诉讼请求：1、判令被告将办理纳雍县雍熙镇环城路雍熙御园4栋1单元10-1号房产权转移登记的有关文书交付给原告，并协助原告办理房地产权属登记；2、判令被告向原告支付迟延办理房地产权属登记期间的违约金，自2015年5月26日起计算至涉案房屋权属登记到原告名下为止（暂计至2018年3月13日为27299.89元)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月18日,原告购买被告开发的雍熙御园南4栋1单元10-1号商品房，房屋总价为278003元。被告承诺于2015年5月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告若不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告将该商品房交付原告使用，但被告至今未按《商品房买卖合同》的约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告认为，因被告原因，致使原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，严重损害了原告的合法权益，被告应当按照合同约定承担违约责任。特提起诉讼，望判如所请。被告恒达公司辩称，我公司未能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书主要由以下四个方面的因素造成：一、我公司通过“招拍挂”方式取得涉案商品房上的国有土地使用权，并于2008年8月29日取得国有土地使用权证，因政府实施下拉槽市政道路改造工程，从2014年4月1起至12月1日止我公司对位于项目内的城南大道下拉槽进行封闭施工，由于拆迁工作受阻，道路改造工作至今仍未完成，致使消防通道中断使用，消防工程至今不具备验收条件；二、退一步说，即便我公司存在逾期向原告交付房屋权属转移登记文书的行为，原告要求支付违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，依法不予保护；三、国务院2015年3月1日起实施的《不动产登记暂行条例的规定》，纳雍县人民政府于2016年9月30日张贴公告实施，因受该政策调整影响，我公司不能将涉案房屋权属转移登记文书交付原告不能归责于我公司；四、我公司现在并未取得案涉房屋开发项目的消防验收合格材料，客观上不能向原告交付房屋权属转移登记文书，原告的这一诉求不具有可执行性。这些因素，非我公司原因，按照合同约定，我公司不应承担违约责任，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2008年8月29日，被告恒达公司以出让方式取得纳雍县雍熙镇城南片区编号为(2008)第0514号、面积为51049.85平方米地块的建设用地使用权。同年9月23日，被告恒达公司取得“恒达·雍熙御园”建设项目的建设用地规划许可证。2013年，被告恒达公司取得“恒达·雍熙御园-南4栋”建设工程规划许可证，同年取得商品房预售许可证。2013年10月18日，被告恒达公司为出卖人与原告龙某为买受人签订《商品房买卖合同》(合同编号:2013001301)，被告将其开发建设的纳雍县恒达·雍熙御园南4栋1单元10-1号商品房售予原告。合同约定，该商品房的规划用途为住宅，建筑面积102.32平方米，套内建筑面积82.46平方米；按套计算，该商品房总价款为278003元，原告应于合同签订之日向被告支付首期房款84003元，余款19.4万元以公积金贷款支付；被告承诺于2015年5月26日前,取得该商品房所有权初始登记,并顺延90日内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订当日，原告龙某向被告恒达公司支付了首期房款84003元，并以公积金贷款支付了购房尾款19.4万元。2014年11月26日，被告按合同约定将纳雍县恒达·雍熙御园南4栋1单元10-1号商品房交付给原告占有使用。因“恒达·雍熙御园”建设项目未通过综合验收，致使被告恒达公司在2015年5月26日前不能取得该商品房所有权初始登记,未能按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告龙某,导致原告至今未能办理纳雍县恒达·雍熙御园南4栋1单元10-1号商品房权属登记。本院认为，被告恒达公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告龙某签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定条款全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因被告开发建设的“恒达·雍熙御园”建设项目未通过综合验收，致使被告未能按约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，导致原告至今未能办理案涉房屋权属登记，属被告责任，被告构成违约，应当向原告承担违约责任。关于被告恒达公司不能按约定将办理商品房权属登记的有关文书交付原告的辩解理由是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，因被告恒达公司辩称主张于法无据，本院不予采纳。关于被告违约后如何向原告承担违约责任的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定的内容明确，且不违反法律、法规的强制性规定，被告应当依照合同约定向原告承担违约责任。鉴于被告至今仍不具备为案涉房屋办理产权转移登记的法定条件，被告负有的交付办理房屋产权转移登记有关文书的合同义务事实上不能履行，该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，故原告要求被告交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书无事实依据，本院不予支持。关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，原告龙某自被告恒达公司逾期交付商品房权属登记的有关文书之日起即应当知道自己的权利被侵害，其未能提供证据证明有诉讼时效中止、中断等事由，因合同约定违约金是按日计算，每日的违约金诉讼时效期间在民法总则施行前已经届满二年的被告即取得抗辩权，该抗辩权不因民法总则的实施而消灭。故被告应从2017年10月1日倒计二年即2015年10月1日按照合同约定的已付房款日万分之一的标准支付违约金，违约金计至被告交付办理商品房权属登记的有关文书之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州恒达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告龙某支付以购房款278003元为基数从2015年10月1日起至被告将办理纳雍县恒达·雍熙御园南4栋1单元10-1号商品房权属登记的有关文书交付原告止期间按日万分之一计算的违约金。二、驳回原告龙某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费484元，减半收取计242元，由原告龙某负担50元，被告贵州恒达房地产开发有限公司负担192元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴咏梅二〇一八年四月二十四日书记员  刘丰元