上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初3805号
原告(反诉被告)：上海悦易网络信息技术有限公司，住所地上海市杨浦区国定路XXX号XXX号楼1202－3室。法定代表人：陈雪峰，董事长。委托诉讼代理人：吉维华，上海鼎城律师事务所律师。委托诉讼代理人：高丽，上海鼎城律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海腾浦投资咨询有限公司，住所地上海市浦东新区南汇城镇环湖西二路XXX号XXX幢XXX区XXX室。法定代表人：赵金波，总经理。委托代理人：谢恬，上海明伦(无锡)律师事务所律师。原告上海悦易网络信息技术有限公司(以下简称上海悦易公司)诉被告上海腾浦投资咨询有限公司(以下简称上海腾浦公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告在答辩期内提出反诉，本院依法适用普通程序，由审判员周励、人民陪审员陈铭浩、人民陪审员徐剑敏组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海悦易公司之委托诉讼代理人吉维华、被告上海腾浦投资咨询有限公司之委托诉讼代理人谢恬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)上海悦易网络信息技术有限公司诉称，原、被告于2015年10月7日签订《商务租赁合同》，约定由原告将上海市杨浦区翔殷路XXX号XXX-
XXX室房屋转租给被告，月租金为人民币132,824元(以下所涉币种均为人民币)。原告于2015年10月24日前交付房屋，房屋租赁期自2015年12月15日至2016年12月31日。原告交付房屋时，被告应支付房屋租赁保证金265,648元。同时约定，租赁期间，非合同规定的情况，被告中途擅自退租的，应当按照月租金的2倍向原告支付违约金。若违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿。原告为完成交房事宜，已于2015年10月23日迁出该房屋，在陪同被告签订《物业管理合同》时，被告却拒绝签订物业管理合同并提出不愿继续租赁该房屋，经原告多次催告均拒绝支付所约定的房屋租赁保证金。为完成与被告的《商务租赁合同》，原告已提前支付房屋租金222,178元。因转租事宜未办理成功，被原出租方没收了保证金214,128元及物业管理费押金63,517元，总计实际损失499,823元。故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《商务租赁合同》；2、被告支付违约金265,648元；3、被告赔偿原告损失234,175元。被告(反诉原告)上海腾浦投资咨询有限公司辩称，原、被告交房时，被告才得知要缴纳高额物业管理押金80,000元，但原告在签订合同时并未告知过被告，被告不同意。原告就不向被告交房。双方经协商，得知原告在租赁期间曾向物业公司缴纳了押金60,000元，被告公司需经常加班要增加至80,000元，被告同意支付增加的押金20,000元，原告所缴纳的60,000元就押在物业公司处，不要退回了，原告一开始同意了这个方案，后来又不同意了，当天双方不欢而散。原告与房东的合同约定原告擅自退租需扣除保证金，这与被告无关，不是被告造成的。综上，同意解除《商务租赁合同》，但不同意原告其余诉请。并反诉诉请：1、解除原、被告签订的《商务租赁合同》；2、原告返还押金50,000元。原告(反诉被告)上海悦易网络信息技术有限公司辩称，同意反诉诉请1，不同意反诉诉请2。本案违约责任在被告身上，押金不足以赔偿原告的损失，不同意退还。经审理查明，2015年10月，原、被告签订《商务租赁合同》，主要内容为：第1－1条约定，原告将坐落在上海市杨浦区翔殷路XXX号19A－F室出租给被告。第3－1条约定，原告于2015年10月24日前向被告交付该房屋。房屋租赁期自2015年12月15日起至2016年12月31日。该合同还对租金金额、付款方式、违约责任等作了约定。2015年10月16日，被告向原告支付押金50,000元。因2015年10月24日为周六，原、被告约定延至2015年10月26日交房。原、被告在中介公司的陪同下，先对租赁房屋进行了验看，确认无误后，双方至物业公司办理物业手续。此时，物业公司提出需缴纳80,000元押金，被告不同意，原、被告对此进行协商未果，致当日未交房。2015年11月24日，原告发函给被告，要求被告接收租赁房屋并支付相关费用。2015年12月1日，原告发函给被告，称被告已于2015年11月27日收到原告于2015年11月24日发给被告的函，但未前来接收房屋也未支付相关费用，被告构成违约，故解除《商务租赁合同》并保留追究赔偿责任。2015年12月4日，被告回函给原告，称双方在交房当日办理物业手续时，双方对于押金80,000元发生矛盾，原告拒绝向被告交房，并非被告不接收房屋。2015年12月8日，被告回函给原告，称因原告拒绝交房已构成违约，故解除《商务租赁合同》，退还押金50,000元。2016年3月，原告提起本案诉讼。另查：1、租赁房屋产权人为蔡书鹏。2013年11月，蔡书鹏与本案原告签订《上海市租赁合同》，原告承租本案租赁房屋，租赁期自2014年1月1日至2016年12月31日。合同第4－1条约定，2015年1月1日至2015年12月31日，每月租金为111,089元。2016年1月1日至2016年12月31日，每月租金为115,114元。合同第4－2条约定，每期付款提前七天前支付。合同第5－1条约定，本案原告需向蔡书鹏缴纳租赁保证金214,128元。第10－3条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，本案原告擅自退租的，蔡书鹏直接扣除保证金并且不退还已交租金。2、2015年12月2日，本案原告与蔡书鹏签订《房屋退租协议》，约定双方于2015年12月2日终止租赁关系，本案原告需付清截止2015年12月15日的物业管理费、水电费及物业有关的其它费用。因本案原告退租，保证金214,128元作违约补偿，如蔡书鹏在2015年12月31日前将现有楼层全部出租并收到租金保证金后，退还本案原告部分保证金107,064元。再查，原告提起的第二项诉请即要求被告支付违约金265,648元，系根据双方签订的《商务租赁合同》第10－4条条款。该条款约定，租赁期间，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，被告应按月租金的2倍向原告支付违约金。若违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿。第三项诉请即要求被告赔偿损失234,175元的计算方式为：原告向蔡书鹏支付了2015年10月－12月的房租222,178元，加上被蔡书鹏没收的保证金214,128元，物业管理费押金63,517元，实际损失为499,823元，减支原告第二项诉请所主张的违约金265,648元。以上事实，由原告提供的原告与蔡书鹏签订的租赁合同、退租协议、原告与被告签订的商务租赁合同、发票、付款凭证、物业公司出具的证明、律师函、网络查询结果、被告提供的商务租赁合同、收据、中介公司出具的情况说明、律师函和签收单、证人刘某某证言、以及当事人陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，原、被告在签订《商务租赁合同》后未能履行合同的原因在于双方在物业公司办理房屋交接手续时，对于需缴纳的物业费押金80,000元应由谁承担产生争议。原、被告在签订《商务租赁合同》时并不知道需支付该笔费用，故双方对于合同无法履行均不承担责任。原告要求被告违约金及赔偿损失的请求，不予支持。被告支付的押金50,000元，应予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海悦易网络信息技术有限公司与被告(反诉原告)上海腾浦投资咨询有限公司签订的《商务租赁合同》；二、原告(反诉被告)上海悦易网络信息技术有限公司要求被告(反诉原告)上海腾浦投资咨询有限公司支付违约金人民币265,648元的请求，不予支持；三、原告(反诉被告)上海悦易网络信息技术有限公司要求被告(反诉原告)上海腾浦投资咨询有限公司赔偿损失人民币234,175元的请求，不予支持；四、原告(反诉被告)上海悦易网络信息技术有限公司返还被告(反诉原告)上海腾浦投资咨询有限公司押金人民币50,000元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币8797元，由原告(反诉被告)上海悦易网络信息技术有限公司负担。本案反诉受理费人民币525元(已减半收取)，由原告(反诉被告)上海悦易网络信息技术有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 周 励
人民陪审员 陈铭浩
人民陪审员 徐剑敏
二〇一六年八月三十日
书 记 员 周靖雯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。