浙江省新昌县人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0624民初2507号原告：新昌县乐佳物业管理有限公司（统一社会信用代码913306240967711322），住新昌县七星街道安家兴花园C幢12B1号。法定代表人：石利军，董事长。委托诉讼代理人：蔡烂漫，新昌县石城法律服务所法律服务工作者。被告：章见明，男，1968年11月4日出生汉族，个体工商户，户籍地新昌县，现住新昌县。原告新昌县乐佳物业管理有限公司与被告章见明物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案受理后，依法适用简易程序由审判员丁海英独任审判，于同年5月28日公开开庭进行了审理。原告新昌县乐佳物业管理有限公司的委托诉讼代理人蔡烂漫、被告章见明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新昌县乐佳物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告向原告支付所拖欠的三年物业管理费合计2874元；2、本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告自愿将第1项诉讼请求变更为：请求判令被告向原告支付所拖欠的两年物业管理费合计1856元（自2016年4月8日起至2018年4月7日止）。事实与理由：2014年4月8日起，原告与新昌县安家兴花园业主委员会订立物业管理服务合同，约定：物业管理服务费高层每月每平方米1.2元，多层每月每平方米0.65元，车库每年130元，车棚每年70元。被告在安家兴花园12幢111室的住房，面积为102.31平方米（属于多层），同时购买了196#车库一间，被告每年应缴纳的物业管理费共为928元。被告已实际享受原告提供的物业服务共达四年（自2014年4月8日—2018年4月7日），至今被告仍拖欠原告两年的物业管理费合计金额1856元。对于每一年度结欠的物业管理费物业管理人员均上门进行催讨，如果业主家中无人，没有直接送达的，则通过张贴催讨函的形式向业主催讨物业管理费。2018年4月5日原告通过特快专递邮寄的方式向被告进行了书面催讨，但被告至今未支付。为此，向法院提起诉讼。被告章见明在庭审中答辩称：结欠原告两年的物业费1856元的情况属实，原告送达给被告的催讨函写着是欠了三年的物业费，但实际只欠原告两年。至于没有支付物业费的原因主要是由于被告未按合同约定履行管理服务义务，具体有以下几方面：1、被告所购买的房屋在一楼，离家门口不到2米的地方有一个排污口，平常不论冬天、夏天都有污水排出，严重影响了被告家的日常生活；2、被告家前面的空地上经常堆放着生活垃圾和建筑垃圾，物业公司经常长达10天、半个月不来处理，引发苍蝇、蚊子乱飞，致使被告家无法正常开窗；3、绿化维护不完善，导致草皮干化；4、车库漏水，从绿化带上渗漏到车库，物业公司曾来维修，但一直未修好。如果原告将上述四个问题处理好，被告同意支付物业费，如果原告不能处理，则所欠的物业费不同意支付。在本院确定的举证期限内，原告为证明其诉讼主张提供了以下证据：1、物业服务合同复印件二份，证明原告已按照物业服务合同的约定为被告提供了相应的物业管理服务的事实。被告经质证认为无异议。2、2018年4月5日催收物业费书面通知一份、EMS特快专递投递单一份、EMS特快专递邮寄送达信息一份，证明原告通过特快专递向被告催讨物业费的事实。被告经质证认为，虽然被告居住在送达的地址，但实际没有收到。结欠原告两年物业费的情况属实。在本院确定的举证期限内，被告为证明其抗辩主张提供了以下证据：3、照片八张，证明原告未及时处理污水管道的排污、未及时处理小区内垃圾、车库漏水等问题，以及绿化维护不完善导致绿化枯萎死亡等事实。原告经质证认为照片不能确认拍摄的时间、地点，也没有相应的参照物，对真实性、关联性都有异议。关于建筑垃圾的问题，业主在装修过程中将清理出来的建筑垃圾暂时放置在小区内也属正常，原告也在及时清理，并不影响业主正常的生活。关于漏水的问题，并非物业公司所造成，如果漏水的原因是施工单位、开发商造成，则不能归责于原告。关于绿化，是否系原告使用农药致死或系自然死亡，被告也未提供证据证实，被告提供的证据不能达到其证明目的。对于原、被告提供的上述证据，本院经综合审查后作如下认证：证据1，来源合法，经被告质证无异议，本院对其证明力予以认定。证据2，被告虽然提出异议，但相应的邮寄地址准确，结合投递信息，本院对邮寄送达的证明力予认定。证据3，结合本院实地勘察的情况，对于涉及公共区域部分的照片，与现场环境相符，确系讼争小区内所拍摄，本院对其真实性予以认定。至于涉及车库漏水的照片，对其真实性本院难以认定。综上，本院认定以下事实：2014年4月8日起，原告与新昌县安家兴花园业主委员会订立物业管理服务合同，约定：新昌县安家兴花园业主委员会将安家兴花园物业委托原告管理；物业管理服务费高层每月每平方米1.2元，多层每月每平方米0.65元，车库每年130元，车棚每年70元。被告在安家兴花园购买的12幢111室住房，面积为102.31平方米（属于多层），同时购买196#车库一间，被告每年应缴纳物业服务费共计928元。在原告提供物业服务管理期间，被告已拖欠原告自2016年4月8日起至2018年4月7日止两年的物业服务费合计1856元。2018年4月5日原告通过特快专递邮寄的方式向被告进行了书面催讨，但被告至今未予缴纳，致本案纠纷发生。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。在本案中，原告公司与安家兴花园业主委员会签订的物业服务合同，双方意思表示真实，且未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应严格遵照履行。原告作为物业服务企业应当依约、依法提供相应的维修、养护、管理和维护等服务，被告作为小区业主应当按照合同约定或相关行业规范确定的收费标准向物业服务企业缴纳物业服务费。逾期交纳构成违约，应按约承担相应的违约责任。经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付。物业服务是一个动态服务，小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主与物业公司相互配合、共同努力。个别业主拒交物业费会影响物业公司的正常运转，并有损于其他正常缴费业主的权益。但与此同时，物业公司的基本职能也在于服务小区业主，保持小区环境整洁有序，协助维护小区安全，做好公共设施和绿化的保养、修缮等。本案被告对于结欠两年物业费的事实没有异议，其拒绝支付物业费的理由主要有四个方面。前三方面的理由主要涉及清理垃圾、疏通水道、花木管理等事务，通过审查被告提供的现场拍摄的照片结合本院实地踏勘的相关情况看，原告公司对于小区内公共区域部分的卫生清理、秩序维护、管理修缮等方面确实不同程度存在被告反映的服务和管理瑕疵，比如被告居住的12号楼正前方广场建筑垃圾和杂物堆积面积较大，影响小区环境整洁和美观，同时被告所处单元一楼门口排污口封口处破损，仅简单以石板掩盖，未做修补等。而被告所处一楼受到的影响相对较大，因此对于原告诉请要求支付的物业服务费，被告可以相应的部分予以拒绝支付。综合考虑原告服务管理的瑕疵程度，本院酌情认定被告可以拒绝支付10%的物业服务费。综上，原告诉请要求被告支付拖欠的物业服务费共计1856元，被告应当支付1670元，对于超出本院认定部分，本院依法不予支持。至于被告主张的第四方面理由，鉴于被告未提供证据证明相应的漏水质量系物业公司服务管理不规范所造成，故被告以此为由拒绝支付物业服务费，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告章见明支付原告新昌县乐佳物业管理有限公司物业服务费1670元，限于判决生效后十五日内付清；二、驳回原告新昌县乐佳物业管理有限公司的其它诉讼请求。如被告章见明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，依法减半收取25元，由被告章见明负担，限于判决生效后七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  丁海英二〇一八年七月二十日书记员  石嘉悦