北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第14653号
原告王学凤，女，1975年9月29日出生。
身份证号：×××。
委托代理人王宝勇，北京市大成律师事务所律师。
被告王江宏，女，1955年9月7日出生。
身份证号：×××。
被告徐年康，男，1947年11月11日出生。
身份证号：×××。
二被告委托代理人金全意，北京晋熙律师事务所律师。
二被告委托代理人赵延勇，北京晋熙律师事务所律师。
被告北京中大恒基房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区西直门北大街32号院2号楼12层1201号。
注册证号：110108000196114
法定代表人李海涛，董事长。
委托代理人都兴发，北京市中盾律师事务所律师。
委托代理人李亮，男，北京中大恒基房地产经纪有限公司职工，住北京市海淀区颐源居10号楼507。
原告王学凤与被告徐年康、王江宏及北京中大恒基房地产经纪有限公司（以下简称中大恒基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王学凤及其委托代理人王宝勇与被告王江宏、徐年康的委托代理人金全意、赵延勇及被告中大恒基公司的委托代理人都兴发及李亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王学凤诉称，2012年8月14日，原告王学凤在中大恒基公司提供的居间服务下，与徐年康的委托代理人王江宏签订了《房屋买卖成交确认及定金收付协议》（以下简称《定金协议》）；之后又由原告的委托代理人张领护于2012年8月25日和徐年康的委托代理人王江宏签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），就北京市海淀区三里河×房屋（以下简称标的房屋）的买卖达成协议。《定金协议》签署后，原告按照约定履行了合同义务，向徐年康支付了定金人民币贰万元整，向中大恒基公司支付了居间代理服务费用人民币肆万元整。后由于房价上涨，徐年康反悔，至今未履行任何合同义务，不配合办理相关房屋产权转移的义务，且恶意躲避，原告多次拨打徐年康及其委托代理人王江宏的手机并发送短信，被告始终置之不理，因此原告有理由相信被告明示预期违约，拒绝履行《买卖合同》约定的卖方义务。由于王江宏向中大恒基公司提供了户口本以及经过公证的授权委托书，证明双方系夫妻，且其有权代为出售标的房屋，因此原告完全有理由认为王江宏有代理权，合同签订过程及签订后，原告及中大恒基公司的工作人员也多次和徐年康电话联系有关标的房屋买卖事宜，徐年康从未否认王江宏没有代理权，根据《中华人民共和国民法通则》的相关规定，王江宏对徐年康的代理行为有效，且徐年康及王江宏应承担连带责任。原告与徐年康及其委托代理人王江宏签署的《买卖合同》，系在中大恒基公司提供的居间服务下签署，中大恒基公司未能向原告如实报告徐年康及标的房屋的真实状况，未向原告充分披露标的房屋尚未办理完毕公房上市所存在的风险，中大恒基公司向原告承诺买卖的房屋不存在任何不能上市交易的障碍，现又以徐年康不能办理公房上市手续为理由放任徐年康及王江宏的拖延和违约，根据《房地产经纪管理办法》第二十三条及《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，中大恒基公司理应对徐年康的损害赔偿责任承担连带责任。故请求法院判令：1、徐年康履行房屋买卖合同，配合原告办理北京市海淀区三里河×房屋产权过户登记手续；2、徐年康退还原告已经支付的定金人民币2万元；3、徐年康向原告支付因违约而需承担的违约金人民币40万元整；4、徐年康向原告支付居间服务费用人民币4万元；5、徐年康承担原告因履行合同所需缴纳的税费（契税）共计人民币7万元；6、王江宏、中大恒基公司对徐年康向原告支付人民币53万元承担连带责任；7、徐年康承担本案诉讼费。
徐年康辩称，2012年8月25日王江宏代理我与对方签订的买卖合同及补充协议无效，居间服务合同中居间人中大恒基公司存在违约，房屋买卖成交确认书及定金收付协议无效。原告明知涉诉房屋产权人是许小蔚，不是王江宏，签约时王江宏也未取得我与许小蔚授权，所以买卖合同中王江宏的行为为无权处分，且至今未取得处分权，合同无效。中大恒基公司作为中介机构违反中介机构应遵守的相关规定，具有重大过错。中大恒基公司及原告的过错致使合同无效，我不应承担任何责任。综上，不同意协助办理过户，请求驳回原告第一、二项诉讼请求；合同无效，不应支持第三项违约金；第四项居间服务费与我没有任何关系，应请求中大恒基公司予以返还；第五项的税费未实际发生，应当驳回。
王江宏辩称，我作为非专业人士委托中大恒基公司销售房屋，中大恒基公司误导我该房屋可以买卖，造成现状，合同应当认定为无效。原告应审核相关产权证明，但未尽到相关审查义务，应承担相关责任。
中大恒基公司辩称，原、被告之间是买卖合同关系，我公司与原、被告是居间服务关系，我方不应作为本案被告，亦不应该承担连带责任。另外，我公司已经将居间服务费退给原告了，如果继续履行合同需要我公司协助，还要交纳居间服务费。
经审理查明，位于北京市海淀区三里河×房屋（以下简称×房屋）登记的房屋所有权人为许小蔚。许小蔚原为徐年康的爱人，其于2005年2月8日死亡。徐年康与王江宏于2006年2月16日登记结婚。
2012年6月11日，王江宏以许晓蔚（许小蔚）代理人的名义与中大恒基公司签订房屋出售委托协议，委托中大恒基公司对出售位于海淀区三里河×房屋提供居间服务。
2012年8月14日，王江宏代表徐年康（甲方）与王学凤（乙方）、中大恒基公司（丙方）签订《房屋买卖成交确认及定金收付协议》，将1302号房屋出售给王学凤，约定成交价格为200万元，乙方向甲方支付购房定金2万元，该定金为履约保证金；双方与本协议签署后20个工作日内，签署《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋服务合同》及相关附属文件等内容。上述协议签订后，王学凤向王江宏支付购房定金2万元。
2012年8月25日，王江宏作为代理人代表徐年康（出售方，甲方）与王学凤（买受方，乙方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，并与王学凤、中大恒基公司（丙方）签订了《北京市存量房屋买卖居间服务合同》。上述合同约定房屋成交价175万元，装修装饰补偿价25万元；双方同意自本合同签署后60日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续（全款交易适用）；同意应于乙方贷款获得银行批准后的7日内，共同完成权属转移登记手续（贷款交易适用），买受人未能在约定时间内取得房屋所有权证书的按照下列方式处理：由于出售方责任，买受方有权选择解除合同或继续履行合同。买受方选择继续履行合同的，自买受方应取得房屋所有权证届满之日起，至买受方实际取得房屋所有权证之日止，出售方按日向买受方支付全部已付房款万分之五的滞纳金，该滞纳金于买受方实际取得房屋所有权证之日起10日内向买受方支付；甲乙双方约定于甲方收到全部房款之后7日内，丙方协助完成房屋交割；丙方应收取的代理服务费39000元、过户服务费500元等内容。同日，王江宏代表徐年康与王学凤签订了《北京市存量房屋买卖网签委托书》，确定交易方式为贷款。上述合同签订后，王学凤向中大恒基公司交纳了居间服务费4万元。
庭审中，王学凤提交了徐年康、徐旖晨于2012年8月14日申请继承被继承人许小蔚遗产的继承公证书，该公证书查明登记在许小蔚名下的位于北京市海淀区三里河路×房屋系许小蔚和徐年康的夫妻共有财产，同时证明许小蔚的上述遗产应由徐年康继承。王学凤同时提交了徐年康作为委托人，王江宏作为受托人于2012年8月19日作出的公证书，内容为：“本人徐年康继承了许小蔚死后遗留的北京市海淀区三里河×两处房产，因我要去外地，特委托王江宏全权代我办理上述两处房产的更名过户、产权转移登记、办理并领取房屋所有权证；委托期限自委托之日起至上述事项办完为止”。徐年康对上述公证书真实性没有异议，但表示该委托书系用于办理继承，并非委托王江宏出售上述房屋。
中大恒基公司提交了徐年康代表王江宏与钟海祥于2012年8月17日签订的关于×房屋买卖的解除协议，用以证明徐年康对王江宏出售1302号房屋一事是知情的。徐年康与王江宏对该解除协议真实性没有异议，关联性存在异议。中大恒基公司委托代理人对上述情况进行了说明：王江宏委托其公司出售×房屋后，经其公司居间，王江宏与钟海祥签订了×房屋买卖合同，后因价格问题，王江宏要和钟海祥解除合同，将房屋以200万元的价格进行出售。在与钟海祥签订解除合同当日，徐年康到场，同意了房屋卖给王学凤的价格，所以其才积极配合办理继承公证等事宜。徐年康与王江宏对上述陈述均不予认可。此外，中大恒基公司提交了王江宏签字的同意出售证明，王江宏对该证明上其签字不予认可，并提出笔迹鉴定，经本院委托法大法庭科学技术鉴定研究所进行鉴定，结论为检材中字迹与样本中的字迹不是同一人书写。
另，中大恒基公司已将王学凤交纳的居间服务费4万元退还王学凤。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、《北京市存量房屋买卖居间服务合同》、居间服务费收据、结婚证、公证书、解除协议等证据在案佐证。
本院认为，王江宏作为徐年康代理人与王学凤签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，因王江宏未取得原房屋所有权人许小蔚的委托，亦未取得继得房屋所有权人徐年康的委托，其行为属于无权代理，故其与王学凤签订的上述合同及协议属于效力待定。虽王江宏与徐年康为夫妻，但×房屋登记在徐年康前妻许小蔚名下，并未登记在王江宏或徐年康名下，且根据王学凤提交的继承公证书记载，该房屋系徐年康继承许小蔚的遗产，并非王江宏与徐年康的夫妻共同财产。同时，根据王学凤提交的委托公证书，显示该委托事项为办理继承房产的更名过户、产权转移登记等事项，并非房屋买卖等事宜，故对于王学凤提出成立表见代理的主张，本院不予采纳。虽中大恒基公司陈述徐年康对房屋出售给王学凤的价格表示认可，但不足以确认徐年康同意对王江宏将×房屋出售给王学凤或者对此进行了追认，且中大恒基公司在该房屋买卖事宜中存在利害关系，故本院对其公司未提交其他证据佐证的情况下作出的不利于任何一方当事人的陈述不予采纳。综上，王江宏与王学凤签订的上述合同及协议在未经徐年康追认的情况下，对徐年康不发生效力，故王学凤要求徐年康履行合同，配合其办理过户登记手续，并要求徐年康退还定金、支付违约金、居间服务费及承担履行合同所需缴纳的税费的请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。王江宏作为合同相对人，对×房屋没有处分权，故在双方签订的上述合同无法履行的情况下，王学凤以继续履行合同为前提要求王江宏及中大恒基公司对退还定金、支付违约金、居间服务费及承担履行合同所需缴纳的税费等请求承担承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，判决如下：
驳回王学凤全部诉讼请求。
鉴定费六千二百元，由北京中大恒基房地产经纪有限公司负担，于本判决书生效后七日内交纳。
案件受理费九千一百元，由王学凤负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 鹤
人民陪审员 陈 婕
人民陪审员 方 梅
二〇一四年三月十九日
书 记 员 董琳雪