海南省陵水黎族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）琼9028民初1700号原告北京凯莱物业管理有限公司陵水分公司，住所地海南省陵水黎族自治县英州镇赤岭风景区钻石海岸。法定代表人王军，总经理。委托代理人麻云飞，该公司项目经理。委托代理人武洪喜，海南尚邦律师事务所律师。被告刘宝芹，女，汉族，沈阳市人。被告海南香水湾金缔度假酒店管理有限公司，住所地海南省陵水黎族自治县北斗东二路。法定代表人宫海涛，总经理。原告北京凯莱物业管理有限公司陵水分公司（以下简称凯莱公司）诉被告刘宝芹物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案受理后，被告刘宝芹于2016年8月12日向本院提出申请追加被告海南香水湾金缔度假酒店管理有限公司（以下简称金缔公司）作为被告参加诉讼，本院予以允许。由本院审判员郑照中担任审判长、审判员王海利、人民陪审员王兴学组成合议庭，于2016年10月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人麻云飞、武洪喜到庭参加诉讼。被告刘宝芹经本院合法传唤，金缔公司经本院公告传唤，均无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告凯莱公司诉称，原告依据与被告刘宝芹签订的《前期物业服务协议》（以下简称《协议》）以及原告与开发商制定并由被告签署的《业主临时管理规约》，为被告所有的红磡·香水湾（金缔度假村）1-xxx0房产所在的物业提供物业管理服务，被告向原告支付物业服务费。但自2012年12月1日起，被告拖欠应向原告支付的物业服务费，经原告多次催缴，至起诉之日仍在拖欠，致使原告的经营陷入困境。根据《合同法》、《物业管理条例》及相关规定，原告提供了物业管理服务，被告应付物业服务费用及约定的滞纳金，为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：被告刘宝芹向原告支付物业服务费4014.13元、滞纳金4316.34元及用电基本费668.05元，共计8998.42元。被告刘宝芹书面答辩称，原告自2009年办理涉案房屋的相关手续后，并没有实际居住，二是在开放公司和原告物业公司的协调之下，和该园区全体业主一起将涉案房屋整体出租给海南香水湾金缔度假酒店管理有限公司使用管理并经营（以下简称金缔公司），并约定金缔公司承担涉案房屋自2010年2月1日至2014年2月20日的物业费及水电费，原告一直想金缔公司主张涉案房屋的物业服务费，从未要求被告进行给付，这说明了原告默认了金缔公司为涉案房屋实际物业使用人这一事实。还有，原告向被告主张物业服务费及滞纳金的请求已经超过法定诉讼时效。根据被告上述陈述，被告不应当承担原告主张期间的物业服务费。原告的请求也已经超过了诉讼时效。原告于2016年7月14日向法院起诉，要求被告给付从2012年12月1月至2014年3月30日止的物业服务费，而在此之间，原告从未向被告主张过该项费用，因此，原告的请求已经超过了法定诉讼时效期间。被告金缔公司未到庭，未提供答辩状。原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据:证据1、前期物业管理服务协议，证明原、被告的权利义务关系。证据2、业主临时管理规约，证明原、被告订立了物业管理服务的权利、义务及物业费用标准、支付及违约责任等内容。证据3、收费收据，证明被告拖欠物业房屋费的时间。被告刘宝芹未进行质证。被告金缔公司未进行质证。本院认为：原告提交的3份证据符合证据的真实性、合法性、关联性，且可以作为本案认定事实的依据，故本院对原告提交的3份证据均予以确认。经审理查明，海南永泰金缔房地产开发有限公司（以下简称永泰公司）在陵水黎族自治县开发“红磡·香水湾”项目，被告刘宝芹为红磡·香水湾（金缔度假村）1-xxx0单元的买受人。永泰公司与原告签订《业主临时管理规约》，约定由原告对永泰公司开发的房产提供物业管理服务，其中《业主临时管理规约》第二十八条第8项约定：“按时向业主或物业使用人收取管理费及所发生费用，并对逾期欠款部分收取每日3‰的违约金，自应付之日起至实际付清之日止”。第三十条约定：“物业服务收费公寓房每平方米5元、别墅房每平方米5.6元，业主入住时应于每一年度首月首10日内向原告预交当年物业管理费。”之后，被告刘宝芹与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告刘宝芹位于陵水县红磡·香水湾（金缔度假村）1-xxx0号房屋（建筑面积为50.59平方米）提供前期物业管理服务。《协议》约定了双方的权利义务，其中《协议》第十条“违约责任”第四项约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方（被告）补齐并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金”。2009年12月24日，被告刘宝芹出具《承诺书》：“同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守临时管理规约；同意承担违反临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反临时管理规约的行为承担连带责任”。2009年12月24日，被告刘宝芹与被告金缔公司签订《委托经营管理合同》，将其所购房产租赁给金缔公司经营酒店，期限为5年，每年获取固定投资收益。合同第3.1.6条约定：“甲方（刘宝芹）委托经营期限内无须交纳物业管理费、水电费、电话月租费、有线电视月租费。嗣后，双方在业主收房费用明细表中确认，被告所购房产每年物业服务费为3035.40元，用电基本费为400元等。同时被告刘宝芹缴纳了2010年12月29日—2011年12月28日的物业服务费及用电基本费。从2012年12月1日之后被告刘宝芹便拒绝缴纳物业服务费，计算至2014年3月30日共拖欠物业服务费3991.75元，即3035.40元÷365天×480天=3991.75元；滞纳金计算至2014年3月30日，共计4360.61元，即3035.40元×3‰×480天=4370.97元；用电基本费668.05元，经原告多次催缴未果而诉至法院。本院认为，各方当事人签订的《前期物业管理服务协议》、《委托经营管理合同》及《业主临时管理规约》合法有效，各方当事人均应按约定履行各自义务。一、关于物业费及滞纳金的支付。根据《物业管理条列》的规定，物业管理费的交纳主体是与物业管理服务企业有物业服务合同的业主及有约定交纳主体是与物业管理服务企业有物业服务合同的业主及有约定交纳义务的物业使用人。本案中，金缔公司与刘宝芹之间存在房屋租赁关系。金缔公司作为房屋承租人，虽然不是业主，但其在实际使用房屋过程中，接受物业服务，对物业设施实际使用，已经与物业服务公司形成事实上的物业服务关系，是物业使用人，且双方在合同中有约定由金缔公司交纳物业费。因此，金缔公司在本案中主体适格。根据《物业管理条列》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的规定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。”刘宝芹作为业主，应负连带交纳物业费的责任。鉴于被告刘宝芹在业主收房费用明细表中已确认其房产每年物业费为3035.40元，故本院对原告主张的物业费3035.40元的数额予以确认。在庭审中，原告同意放弃对滞纳金的追索，本院予以准许。被告与金缔公司约定将2012年1月20日的物业管理费用均由金缔公司缴纳，对原告没有约束力，并不影响原告主张向被告提出要求支付物业费，因此，被告提出其拖欠的物业费应由金缔公司缴纳的请求，本院不予支持，被告提出本案已超过诉讼时效，原告向法院提交挂号信回执单，证明其在2013年10月10日和2015年12月20日分别向被告发出物业催缴通知，本案诉讼时效应从2015年12月20日起算至2017年12月20日止。因此，原告2016年7月14日向法院起诉不超过诉讼时效。二、关于用电基本费的支付。金缔公司作为房产的实际使用人，享有使用水电的权利，根据“谁收益，谁付费”的原则，金缔公司应当负有支付水电费用的义务，且金缔公司在与刘宝芹订立的合同中也有明确表示在委托经营期限内由金缔公司交纳水电费，原告知晓这一事实并向金缔公司主张电费。根据合同法第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。被告刘宝芹在2009年12月24日签订的《承诺书》第四条有明确表示：“同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反临时管理规约的行为承担连带责任”。现金缔公司未按合同的约定支付用电基本费，其行为违反了临时管理规约的约定，原告主张被告刘宝芹支付用电基本费，应先由金缔公司先行承担，刘宝芹负连带承担责任。根据陵水县物价在检查明细表中确认1-xxx0号房屋基本电费每年400元的事实，综合原告提供的用户分摊费用计算公式，故本院对原告主张2012年12月1日至2014年3月30日用电基本费为668.05元的数额予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十二条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、限被告海南香水湾金缔度假酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京凯莱物业管理有限公司陵水分公司支付物业服务费3991.75元、用电基本费668.05元，以上二项合计4659.80元；被告刘宝芹对上述款项负连带责任。二、驳回原告北京凯莱物业管理有限公司陵水分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘宝芹、被告海南香水湾金缔度假酒店管理有限公司共同承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 郑 照 中审 判 员 王 海 利人民陪审员 庞海青二〇一六年十一月七日书 记 员 林 明 理附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。