浙江省临海市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1082民初6725号原告（反诉被告）：临海市桃渚龙湾海滨旅游有限公司，住所地：临海市桃渚镇南门坑村。法定代表人：李小华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张玉海，浙江回浦律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁丹南，浙江回浦律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄道明，男，1968年10月9日出生，汉族，住临海市。委托诉讼代理人：李钟年，浙江利群律师事务所律师。被告（反诉原告）：金良福，男，1966年12月1日出生，汉族，住临海市。原告临海市桃渚龙湾海滨旅游有限公司（以下简称“龙湾公司”）为与被告黄道明租赁合同纠纷一案，于2017年7月3日向本院提起诉讼，本院于同日依法受理。因原告龙湾公司申请，本院于2017年7月7日依法作出（2017）浙1082民初6725号民事裁定书，采取财产保全措施。原告龙湾公司于2017年7月23日申请追加被告金良福，本院依法予以准许。后两被告依法提起反诉，本院予以受理。本案依法适用简易程序，分别于2017年8月8日、10月31日公开开庭进行了审理。原告龙湾公司的委托诉讼代理人张玉海、被告黄道明及其委托诉讼代理人李钟年、被告金良福均两次到庭参加诉讼。期间，各方当事人申请庭外和解三个月，但未果。后原告龙湾公司于2017年12月19日向本院申请先于执行，本院审查后口头裁定不予准许。本案现已审理终结。原告龙湾公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间签订的《租赁合同》及《租赁协议》；2.被告立即搬出龙湾海滨景区内饭店（1至2楼）、宾馆（1至2楼）及部分场地（停车场，具体详见6号块、7号块平面图），并将上述租赁物交还原告；3.被告按每日6000元支付原告自2017年6月27日至实际搬离之日止的房屋占有使用费；4.被告向原告支付违约金50万元（已扣除保证金10万元）；5.被告赔偿原告经济损失50万元；6.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年4月7日，原告与两被告签订《租赁合同》、《租赁协议》，约定：原告将龙湾海滨景区内的饭店（1至2楼）、宾馆（1至2楼共39间、棋牌室4间、会议室1间）与部分场地（停车场具体详见6号块、7号块平面图）出租给被告使用，租期均为1年；租金为50万元与8万元；交纳方式均为合同签字生效后一次性付清。此外，两份合同均约定：租赁期满或合同解除后，被告应在期满或者解除时将租赁物交还给甲方，逾期即由被告按每天3000元计算向原告赔付占用费。合同签订后，原告在2017年4月11日交付了租赁物，被告交纳了履约保证金10万元，并支付了租金24万元。但此后被告一直未按约支付58万元的全部租金，故被告行为已构成违约。2017年5月8日，被告向原告发送了一份《解除合同通知书》，要求解除合同。后原告于2017年5月15日向被告发送了一份《关于要求履行合同约定支付租金的函》。2017年6月20日，原告又向被告发送了一份《通知函》，要求被告于2017年6月26日前支付租金34万元，并支付违约金60万元。但截至起诉之日，被告仍未支付剩余租金。此外，被告在经营期间多次乱收费被游客投诉至国家、省市旅游局。2017年6月28日，又被告浙江省广播电视浙江之声报道景区存在乱收费现象，极可能被取消国家三A景区。被告的行为严重损坏了原告的商业声誉，并给原告造成了重大经济损失。故原告起诉至法院。被告黄道明答辩称：一、与原告签订两份租赁合同属实，分别是景区的租赁和停车场地的租赁，我方已支付押金10万，并已支付第一期租金24万元。但是因为饭店和宾馆无产权，停车场土地无规划审批，也无相关使用规划证明，工商部门拒绝颁发营业执照，而原告也不配合被告办理，导致被告无法经营。二、要求驳回原告要求支付违约金和赔偿经济损失等诉讼请求。因为租赁合同系无效合同，租赁标的物不具有合法资质。综上，要求驳回原告的诉讼请求。三、目前饭店和停车场还由两个被告在经营属实。四、2017年8月份，营业地被有关部门查封，至今停止营业，包括饭店和宾馆部分。被告金良福答辩称：一、签订两份租赁合同和已交纳押金10万元、租金24万元的情况均属实。二、房屋有无产权证我不清楚。三、目前饭店和停车场还由两告在经营属实。四、目前已停止营业，因为环保局要求做环评，但原告一直没做，营业地被停电停水了。我方与原告为此事也交流过，但原告一直也没有解决。原告龙湾公司补充陈述：我方已交纳保全费5000元。租金24万元和押金10万元，两被告是通过王道通支付的。环保局的确查封过，但这与本案的租赁合同无必然关系，具体环保局是以什么理由查封的，查封是否合法等，都不清楚，已查封是事实。原告有无做过环评不清楚，但原告也是从陈和塔处接手过来的。反诉原告黄道明、金良福向本院提出反诉诉讼请求：1.确认双方于2017年4月7日签订的租赁合同无效；2.反诉被告返还租金24万元、保证金10万元，并赔偿该资金自交付之日起的占用利息13600元（至反诉时）；3.反诉被告承担本案诉讼费。事实和理由：反诉原、被告于2017年4月7日签订了两份租赁合同，其中一份是景区饭店、宾馆用的房屋租赁合同，另一份是景区内6、7号地块的临时停车场地租赁。合同订立后，反诉原告依据两份合同分别交付给反诉被告保证金各5万元、租金24万元，合计34万元。但反诉原告前往工商、物价部门办理相关营业许可、收费许可等手续，要求反诉被告提供相关房产、土地的合法审批证件及配合原有营业执照转户时，反诉被告根本无法提供材料，也拒不配合，导致反诉原告至今无法取得营业许可。经了解，反诉被告用于出租的房屋及土地并未实际取得相关审批手续和权证，属于违法建筑。为此，反诉原告曾发函及短信通知反诉被告，但其一直不予理睬，致使合同目的不能实现。反诉被告龙湾公司答辩称：一、租赁合同合法有效。两反诉原告未按合同支付租金，其要求返还及支付相关利息不应予以支持。三、反诉原告已支付保证金10万元、租金24万元属实。原告龙湾公司为支持其本诉诉讼主张，向本院提交了以下证据：一、原告营业执照复印件、被告身份证明各1份，拟证明原、被告主体适格。二、租赁合同、租赁协议（附现状图1张）各1份，拟证明：1、双方租赁合同法律关系；2、原告将租赁物租赁给被告；3、双方约定的租金情况；4、租金系一次性付清；5、租期为一年；6、如果租赁期满或解除合同，被告如未交纳租赁物，需则赔偿经济损失、支付约金等情况。三、餐饮部固定资产盘点表复印件、宾馆固定资产盘点表复印件、王道通建设银行客户专用单复印件各1份，拟证明租赁物资交付及租金交付情况。四、被告金良福出具的联系单14份，拟证明合同签订后两被告一直在经营使用租赁物，产生收益。五、原告及临海市海山投资有限公司的工商登记情况各1份、公证书复印件1份、出让协议书复印件1份、产权转让移交书复印件1份、资产明细表复印件1份、村镇规划许可证复印件1份、契证复印件1份、国有土地使用权证复印件1份，拟证明租赁物是合法的标的物。六、两被告发给原告的解除合同通知书复印件1份、原告向被告发出的函2份、快递查询单3份，拟证明被告未按约一次性支付租金，原告两次向被告发函通知。七、国有土地使用权证审批档案1份，拟证明饭店是经过合法审批。八、公证书（2004浙临证内字第208号）及产权转让移交书各1份，拟证明租赁合同约定的饭店，原海山公司是有产权的，是合法的。九、国有土地使用权出让合同1组，拟证明出租的宾馆是有建设规划的，是合法的。十、消防验收意见书复印件1份，拟证明消防验收是合格的。十一、证明和图纸各1份，拟证明6号、7号地块是从南门坑村委会租赁所得。被告黄道明对上述证据质证认为：对证据一、二、三均无异议，但协议是无效的。对证据四的真实性无异议，但被告因没有营业执照，只是在临时性违法使用，不属于合法经营。对证据五的真实性均无异议，但与本案没有关联性。租赁物不在规划内。海山公司的变更与本案无关联性，龙湾公司与海山公司是不同的两个主体。公证书也只是桃渚镇政府转让行为的公证。需说明的是，先公证再补办产权证是违法的，其中宾馆是没有产权证的，饭店之前有产权证，现在不清楚，且饭店超平方，是违规的。对证据六的真实性均无异议，但在四月份签订合同后，被告先发通知给原告，被告要求原告配合办理相关证书，但后来原告没有配合办理却发通知要求被告支付租金。对证据七的真实性无异议，但与本案无关联性，其中饭店是在规划内，而宾馆不在规划内，6号、7号地块也不在规划内。对证据八的真实性均无异议，但对待证事实有异议，其中涉及的相关房屋和土地的面积不一致。对国有土地使用权出让合同1组的真实性无异议，宾馆用地的确是有规划。对消防验收意见复印件无异议，但这是前公司出具的，公司重新开业应重新验收，并应定期验收。对证明和图纸真实性和合法性均有异议，租赁手续不合法。被告金良福质证意见与被告黄道明意见一致。被告黄道明为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：十二、短信复印件1份，拟证明相关情况告知原告办公室。十三、住所使用表格1份，拟证明未办理营业执照原因。原告龙湾公司质证认为：一、证据十二与本案缺乏关联性，因为：1、办理营业执照不能证明被告已向工商部门提出申请；2、如申请，工商部门应有相关手续；3、办理执照应由被告自行办理。4、被告存在违约，被告没有一次性付清租金。二、对证据十三有异议。这不是工商部门通知的正规手续出具的，原告也没有收到。被告一直在经营，不能证明没有实现合同目的。被告金良福未举证。反诉原告黄道明为证明其反诉诉讼主张，向本院提交了以下证据：十四、租赁合同复印件2份、照片2张，拟证明反诉事项。反诉被告龙湾公司对上述证据质证认为：一、租赁合同是原告盖章属实。但是合同第二页中有添加内容，这部分是被告自己添加的，没有原告的盖章认可，原告不认可。办理相应证照是被告的义务，并不是原告的义务。二、对环保证据的真实性无异议，但这不能证明环保局是为何原因而查封，无法证明是原告的原因，还是被告的原因。根据原、被告举证、质证意见，本院认证如下：证据一至九，被告质证对真实性无异议，本院对真实性予以认定。证据十，与本案缺乏关联性，本院对其证明效力不予认定。证据十一，由临海市桃渚镇南门坑村村民委员会出具的证明，仅加盖南门坑村民委员会公章，未经该村民委员会负责人及制作证明材料的人员签名或盖章确认，缺乏合法形式，本院对该证据的证明效力不予认定。证据十二，系复印件，且原告质证不予认可，故本院对该证据的证明效力不予认定。证据十三，被告黄道明陈述其从工商部门领取，但未有其他证据证明，与本案缺乏关联性，本院对证明效力不予认定。证据十四，租赁合同手写部分的内容未经原告盖章确认，且原告对手写增加部分不予认可，故对该证据的证明效力不予认定；该组证据中的照片，被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。经审理，本院认定事实如下：被告黄道明、金良福合伙租赁原告龙湾公司饭店、宾馆、停车场，两被告各占50%比例。2017年4月7日，由被告黄道明出面作为乙方与原告龙湾公司（甲方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将龙湾海滨景区内饭店（1至2楼）、宾馆（1至2楼）出租给乙方使用；租期1年，即2017年4月18日至2018年4月18日止；甲方向乙方收取一年租金500000元，合同签字生效后一次性付清；甲方新装的饭店、宾馆内设施按清单数量交接乙方使用，乙方若使用过中损坏，合同期满后应按原告赔偿费用（见甲、乙方清单数量交接签字单附件）；乙方向甲方履约保证金50000元，如在合同期内没有违反合同条款，合同到期后退还保证金；如甲方不履行合同义务，违反以上合同约定条款，由甲方向乙方偿付伍拾万元整的惩罚性违约金；如乙方不履行合同的义务，擅自单方违反以上合同的约定条款，应由乙方向甲方偿付伍拾万元整的惩罚性违约金等。同日，双方又签订了一份《租赁协议》，约定：甲方将龙湾海湾景区内部分场地（停车场）出租给乙方使用，乙方只能做停车使用，乙方经实地查看现状接收（详见租赁物6号块、7号块平面图）该场地；租期1年，即2017年4月18日起至2018年4月18日止；在本协议生效后，甲方向乙方收取一年租金80000元，合同签字生效后一次性付清；乙方向甲方履约保证金50000元，如在租赁期内没有违反协议条款，协议到期后退还保证金；如乙方不履行合同的义务，擅自单方违反以上合同的约定条款，应由乙方向甲方偿付伍拾万元整的惩罚性违约金等。2017年4月8日，两被告通过案外人王道通账户向原告转账交付了履约保证金100000元及租金240000元。2017年4月10日，原告向两被告交付了宾馆固定资产；2017年4月12日，原告向两被告交付了餐饮部即饭店固定资产；上述资产均由被告金良福经手接收（详见《餐饮部固定资产盘点表》、《宾馆固定资产盘点表》）。2017年5月8日，两被告向原告发送一份《解除合同通知书》。后原告分别于2017年5月15日、6月20日向被告黄道明发送《关于要求履行合同约定支付租金的函》、《通知函》。2017年8月，涉案饭店、宾馆被临海市环境保护局查封变电房。另查明，饭店所在地块于1997年4月16日取得编号（97）浙规书2229043《中华人民共和国村镇规划选址意见书》，建设项目名称为综合楼、绿地等，建设单位为临海市海山文化娱乐有限公司。该地块于2004年8月7日办理临桃国用（2004）第0013号国有土地使用权证，登记的土地使用权人为临海市海山文化娱乐有限公司。2007年3月13日，原告龙湾公司通过竞买取得宾馆所在地块的国有土地使用权，并于2007年3月27日取得（2007）浙规证编号2220007《浙江省村镇规划建设许可证》，建设项目名称为宾馆、综合用房（共贰幢）。但上述饭店、宾馆至今未办理相应的建筑物产权证。本院认为，原告龙湾公司至今未取得饭店、宾馆房屋的产权证，也未根据《中华人民共和国城市规划法》、《浙江省实施办法》的相关规定取得饭店房屋的建设工程规划许可证，不具备“一书两证”要求，而宾馆房屋虽具有建设规划许可证，但原告未能提供证据证明其系按建设规划许可证的要求建设房屋并通过验收，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”规定，被告黄道明与原告签订的关于饭店、宾馆的《租赁合同》属无效合同。同时，针对停车场，原告龙湾公司至今未提供有效证据证明其有权处分，且即使按原告陈述停车场土地系向桃渚镇南门坑村集体土地租赁所得，但根据《中华人民共和国土地管理法》明确规定，农民集体所有的土地的使用权不得出租用于非农建设，而原告出租该地块用于经营停车场，明显违反了法律禁止性规定。因此，原、被告签订的关于停车场的《租赁协议》应确认无效。综上，反诉原告提出租赁合同无效的主张，本院予以支持。合同无效，则自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。故被告黄道明、金良福应搬离饭店、宾馆房屋以及停车场返还给原告，并按双方于2017年4月10日确认的《宾馆固定资产盘点表》、2017年4月12日确认的《餐饮部固定资产盘点表》交付饭店、宾馆固定资产；原告龙湾公司则应返还两被告履约保证金100000元、租金240000元。现反诉原告主张自交付之日起至反诉时的履约保证金及租金的利息损失13600元，但反诉原告在知晓饭店、宾馆、停车场缺少齐全的产权证明后仍经营管理饭店、宾馆、停车场，未及时行使权利防止利息损失存在过错，故对利息损失的主张，本院不予支持。同时，租赁合同无效，原告仍有权按合同约定的租金标准（饭店、宾馆一年租金500000元，即每天1370元；停车场一年租金80000元，即每天219元）支付占有使用期间的费用。庭审中，两被告抗辩饭店、宾馆于2017年8月份被临海市环境保护局查封变电房后至今无法正常经营，存在损失，不应再支付租金，但两被告认可饭店、宾馆至今由其管理、停车场仍在经营，故两被告仍应按上述标准支付占有使用费。至于两被告提出的因被临海市环境保护局查封后的经济损失，与本案无关，本院不予处理，两被告可另案主张。另，原告龙湾公司主张支付违约金、经济损失赔偿的诉请，于法无据，本院不予支持。综上，原告龙湾公司诉讼请求的合理部分、反诉原告黄道明、金良福的反诉请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）临海市桃渚龙湾海滨旅游有限公司与被告（反诉原告）黄道明于2017年4月7日签订的《租赁合同》、《租赁协议》无效。二、被告黄道明、金良福于本判决生效之日起十五日内搬离龙湾海滨景区内的饭店（1至2楼）、宾馆（1至2楼）以及停车场，并向原告临海市桃渚龙湾海滨旅游有限公司交付。三、被告黄道明、金良福于本判决生效之日起十五日内按2017年4月10日的《宾馆固定资产盘点表》、2017年4月12日的《餐饮部固定资产盘点表》向原告临海市桃渚龙湾海滨旅游有限公司返还饭店、宾馆固定资产。四、被告黄道明、金良福于本判决生效之日起十五日内向原告临海市桃渚龙湾海滨旅游有限公司支付占有使用费（其中饭店、宾馆的占有使用费按每日1370元标准，从2017年4月18日计算至饭店、宾馆房屋返还交付之日止；停车场的占有使用费按每日219元标准，从2017年4月18日计算至停车场返还交付之日止）。五、反诉被告临海市桃渚龙湾海滨旅游有限公司于本判决生效之日起十五日内向反诉原告黄道明、金良福返还履约保证金100000元、租金240000元。六、驳回原告临海市桃渚龙湾海滨旅游有限公司的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告黄道明、金良福的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。本诉案件受理费13800元，减半收取6900元，诉讼保全费5000元，合计11900元，由原告临海市桃渚龙湾海滨旅游有限公司负担7362元，由被告黄道明、金良福负担4538元；反诉案件受理费3302元，由反诉被告临海市桃渚龙湾海滨旅游有限公司负担3200元，由反诉原告黄道明、金良福负担102元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。如判决生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审 判 员 金珊珊二〇一七年十二月二十五日代书记员 郑端芳??