重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝北法民初字第09196号
原告高进，女，1986年5月9日生，汉族，住重庆市渝中区。
委托代理人黄莉，重庆依斯特律师事务所律师。
委托代理人程竹，重庆依斯特律师事务所律师。
被告杨倩，女，1984年2月27日生，汉族，住重庆市渝中区。
委托代理人谭先银，重庆达美律师事务所律师。
原告高进与被告杨倩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月16日受理本案后，依法由代理审判员杨杰担任审判长，与代理审判员陈吉彦、人民陪审员唐小林组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄莉、程竹，被告的委托代理人谭先银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高进诉称，2014年8月4日，原告与被告杨倩、案外人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司（以简称中原公司）签订了《房地产买卖及居间合同》，购买被告杨倩所有的位于重庆××区××大道××号××栋2-（-1）-2（跃1）房屋。合同签订后，原告按约定向被告杨倩支付了定金5万元，向中原公司支付了中介服务费、按揭服务费等居间费用共计1.4万元。后因该房屋被司法查封冻结，无法过户，合同无法实际履行。2015年2月4日，被告杨倩在中原公司的见证下，向原告出具《承诺书》，承诺在2015年2月28日前，退还原告因购房支付的定金及中介费用、按揭服务费共计6.4万元，被告杨倩逾期支付则按居间合同承担违约责任。经原告多次催收，被告未向原告返还任何费用。被告杨倩在房屋被司法查封的情况下，仍向原告出卖房屋，违背其在居间合同第8条中房屋无产权、债务等纠纷的保证，致使合同无法履行，构成根本违约，在向原告出具《承诺书》后又不按约返还相关费用，应当按其承诺向原告承担违约责任，按照居间合同第10条的约定，被告杨倩应当按照合同价款140万元的10%支付违约金。综上请求：1、判令解除原告与被告之间的房屋买卖合同关系；2、判令被告返还原告定金5万元；3、判令被告向原告支付违约金14万元；4、判令被告返还原告中介服务费、按揭服务费共计1.4万元。本案诉讼费由被告承担。
被告杨倩答辩称，同意原告第一项诉讼请求以及返还定金的诉讼请求，不认可原告第三、四项诉讼请求，中介费用不是支付给被告的，被告没有返还义务。关于违约金，被告认为原告提供的合同并非被告本人签订，不能依据原告提供的合同约定确认违约金，即使被告承担违约金，该违约金也过高，应当按照原告损失来调整，被告同意赔偿原告损失或在损失限度内支付违约金。
原告向本院举示证据如下，已在庭审中当庭质证：
1、原被告身份证复印件，拟证明双方的主体情况；
2、房地产权证复印件、房地产买卖及居间合同，拟证明双方买卖关系及相关的约定事项，及关于违约金的约定；
3、业主收据、中介服务费发票（扫描件）及收条（2014年8月19日）、按揭服务费收据、涂长英（系原告母亲）身份证复印件、常住人口登记卡，拟证明原告向被告支付定金，向居间方缴纳了中介服务费及按揭服务费的事实；
4、承诺书，拟证明被告承诺向原告返还费用，逾期不还承担违约责任的事实。
被告发表质证意见如下：对原告举示的证据1无异议；对证据2真实性有异议，该合同不是被告本人签字与盖手印，对证据2中房产证复印件无异议；对证据3认为该业主收据上并非被告本人签字按手印，但认可收到了定金5万元同，对证据3中中介服务费发票、按揭服务费收据予以认可，对涂长英代高进支付按揭服务费的事实无异议；对证据4无异议。
被告未向本院举示证据。
根据原、被告双方的意见，本院对证据评判如下：被告对原告举示的证据1、证据4真实性无异议，对证据2中的房产证复印件真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以采信；被告对原告举示的证据2中合同的真实性有异议，认为该证据中合同上并非被告本人签字、按印，但被告并未对该证据上的签字、按印是否为被告本人所为申请鉴定，结合被告对收取原告定金5万元，以及对中介方收取按揭服务费等费用的认可，以及对证据4承诺书的认可，本院对该合同的真实性予以采信；被告对证据3中业主收据真实性不认可，但对已收取原告5万元定金的事实予以确认，被告亦未对该收据上签字、按印申请鉴定，故本院对该业主收据真实性予以确认，对被告收取了原告5万元定金的事实予以采信，被告对证据3中中介服务费发票、按揭服务费收据予以认可，且对涂长英代高进支付按揭服务费的事实无异议，故本院对中介服务费发票、按揭服务费收据真实性予以采信。
本院经审理查明，2014年8月4日，原告高进作为买方，被告杨倩作为卖方，与中原公司作为居间方，三方签订了《房地产买卖及居间合同》。合同约定买卖双方通过居间方出售及购入位于重庆市××区××园××号××栋2-（-1）-2（跃1）号房屋，建筑面积173.46平方米，套内面积150.34平方米；该物业转让成交价为140万元，在签署该合同时买方交定金5万元给卖方，在买方支付最后一笔房款时，该定金自动冲抵房款；对剩余房款，双方选择以银行按揭方式付款，在该合同银行按揭付款条款中约定“基于居间方受托为买方申请办理按揭提供服务，买方须支付本合同物业价款1%的按揭服务费，金额4000元……”；合同第8条约定：“卖方须保证对上述物业享有完整所有权或处分权，能完全支配及处分。有关物业在本次转让之前已产生的纠纷、债务、税项、抵押、租赁等事宜，卖方应在转让完成前清理完毕，并保证转让后买方无需承担或因此而造成损害。若因此给买方造成损害的，卖方应承担一切法律责任”；合同第10条约定：“如买方未能履行本合同的约定，则卖方所收定金不予返还，或选择要求买方赔付不低于本合同物业价款10%的违约金。如卖方未能履行本合同的约定，则买方可要求双倍返还定金，或选择要求卖方赔付不得低于本合同物业价款10%的违约金”。
2014年8月4日，原告向被告支付5万元定金。2014年8月20日，中原公司向原告出具服务费1万元发票一张，同日，原告高进之母涂长英向中原公司支付按揭服务费4000元，中原公司出具按揭服务费收据一张。
2015年2月4日，被告向原告出具承诺书一份，该承诺书载明：“卖方杨倩（身份证××）于2014年8月4日出售重庆市××区××园××号××栋2-（-1）-2（跃1）房屋，签订的《房地产买卖及居间合同》（合同编号：××，因本房屋被告司法查封冻结，致使买卖双方合同无法继续履行，现卖方杨倩承诺在2015年2月28日内退还买方高进（身份证××）已付定金伍万（人民币50000.00元）和已支付的中介服务费、按揭服务费等壹万肆仟元（人民币14000.00元），合计陆万肆仟元（人民币64000.00元）整。如若逾期未支付给买方高进，卖方杨倩则承诺按居间合同违约赔偿并承担支付违约金。本承诺书一式三份，买卖双方、居间方各执一份，与签订的《房地产买卖及居间合同》（合同编号：××），具有同等法律效力”。
庭审中，被告陈述被告没有履行合同是因案涉房屋被查封。
本院认为，原、被告及中原地产三方签订的《房地产买卖及居间合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，合法有效，本院予以确认。
关于合同是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同……”。被告在出具承诺书时，已经对合同无法继续履行作出意思表示，结合原告现要求按承诺书所示由被告承担合同违约责任的事实，双方已就合同因被告无法继续履行的违约行为导致合同解除达成合意，此时合同已解除，故对原告要求解除与被告之间的房屋买卖合同关系的诉讼请求，本院不予支持。
关于定金是否应当返还的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”被告已明确表示无法继续履行合同且同意返还原告5万元定金，故对原告要求被告返还5万元定金的诉讼请求，本院予以支持。
关于被告是否应当返还原告中介服务费、按揭服务费的问题。被告向原告出具承诺书系双方就房屋买卖合同纠纷达成的合意，该合意不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”，被告虽未实际收取中介服务费、按揭服务费，但其应当按照其与原告承诺书的约定，向原告履行退还中介服务费、按揭服务费的义务，故对被告辩称未收取中介服务费、按揭服务费不负退还义务的辩称意见本院不予采纳，对原告请求被告返还中介服务费、按揭服务费1.4万元的诉讼请求，本院予以支持。
关于被告是否应当支付违约金的问题。被告辩称合同并非被告本人签订，但未举示证据予以证明，也未申请对合同上签字、按印真实性进行鉴定，结合被告对承诺书真实性的认可，以及被告对收取原告定金5万元、中介方收取按揭服务费等费用的认可，本院对该合同的真实性予以采信。被告另辩称违约金过高，应当按照原告损失来调整，但被告既未举示原告损失的证据，也未举示违约金过高的相应证据，故本院对被告该辩称意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……”，另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”该合同虽为双方合意解除，但解除原因系被告违约导致，依照双方合同约定“如卖方未能履行本合同的约定，则买方可要求双倍返还定金，或选择要求卖方赔付不得低于本合同物业价款10%的违约金”，被告在承诺书中及当庭陈述均表示因涉及司法查封合同无法履行，被告不能履行合同构成违约，应当承担约定的违约责任，即向原告支付合同物业价款140万元×10%=14万元的违约金。故对原告要求被告支付违约金14万元的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下：
一、被告杨倩于本判决生效之日起三日内向原告高进返还定金5万元；
二、被告杨倩于本判决生效之日起三日内向原告高进支付违约金14万元；
三、被告杨倩于本判决生效之日起三日内向原告高进返还中介服务费、按揭服务费1.4万元；
四、驳回原告高进的其他诉讼请求。
本案受理费4570元，由原告高进负担1143元，由被告杨倩负担3427元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 杨 杰
代理审判员 陈吉彦
人民陪审员 唐小林
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 何江兰