福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0104民初6108号
原告：翁贤英，女，1977年2月10日出生，汉族，住福建省平潭县。
委托诉讼代理人：杨锴，福建勤学律师事务所律师。
被告：福建建树房地产开发有限公司，住所地福州市仓山区。
法定代表人：徐国宏，董事长兼总经理。
委托诉讼代理人沈洁、苏山湖，上海锦天城（福州）律师事务所律师。
原告翁贤英与被告福建建树房地产开发有限公司（以下简称建树公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年12月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告翁贤英的委托诉讼代理人杨锴、被告建树公司的委托诉讼代理人沈洁、苏山湖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金暂计275844元（违约金每日按已付购房款1481438元的万分之二计算，从2014年5月24日计至被告向原告交付合格房屋之日止，暂计到起诉之日为275844元整）；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年4月23日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告所开发的福州市仓山区仓山镇南二环路869号润华山庄第××#楼×××复式单元号房，该商品房总价款为1481438元；被告在2011年12月31日前未将符合交房条件的商品房交付原告使用的，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。原告依约履行了合同义务，但被告并未在合同约定的日期向原告交付合格的房屋。之后原告于2012年5月2日向仓山区人民法院提起诉讼要求交房并支付违约金，仓山区人民法院于2013年4月27日做出了(2012)仓民初字第1778号民事判决书，判令被告在判决书生效之日起九十个工作日内交付合格房屋。后原告上诉，福州市中级人民法院于2014年1月8日做出了(2013)榕民终字第2883号终审判决，维持一审的原判，该判决书于2014年2月18日生效。现该判决已经生效超过90个工作日，但被告依然未能交付合格的房屋，已构成违约。
被告辩称，被告不存在违约行为，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，应当予以驳回。1、原告购买的润华山庄93#楼已经勘查、设计、施工、监理等单位验收合格，即单体验收合格。根据《建设工程质量管理条例》第十六条，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”因此，被告开发的润华山庄93#楼工程质量已符合相关规范条件，可以向原告交付使用。被告于2014年5月20日已向原告发送《入伙告知书》，告知其前往润华山庄项目服务中心办理入伙手续，但原告迟迟未前往被告指定地点办理交房手续，因此，系原告自身原因导致其并未入住，被告并未存在违约行为。2、润华山庄项目因国家政策变更，严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，要求被告对润华山庄项目提高容积率，这必将导致办理土地增容手续、领取新的规划证、总平调整等一系列问题的产生，至2016年3月31日，相关部门仍就办理土地增容的问题进行协商中，至今也没有具体方案，被告在2017年仍致函询问相关部门，仍杳无音信。因此，被告认为福州市仓山区人民法院（2012）仓民初字第1778号及福州市中级人民法院（2013）榕民终字第2883号民事判决书判决“生效之日起九十日内向原告交付合格的房屋”，关于“合格的房屋”定义，如果此处的合格指单体验收合格，那么润华山庄93#楼已经单体验收，被告不存在违约行为。若指综合验收合格，那么依据《商品房买卖合同》第八条第二款，“如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：……因政策、法规变更因素及政府行为等属于出卖人所不能控制事由造成出卖人不能按期交房的。”现相关部门仍没有明确的方案处理润华山庄历史遗留问题，即前提条件未成就，即便有原判决要求被告交付房屋的时间，但依据《商品房买卖合同》第八条约定，也应当据实予以延期，被告同样不存在需要支付违约金的情形，应当驳回原告的诉讼请求。3、原告在2012年向福州市仓山区人民法院提起诉讼时已主张违约金，现再次起诉主张违约金，违反一事不再理原则，应予以驳回。综上，被告在事发至今积极履行自己的义务，也主动配合相关部门解决历史遗留问题，不存在违约行为，应当驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告对原告提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、仓山区人民法院判决书、福州中级人民法院判决书、生效证明真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。2.被告未提交入伙告知书原件核对，且原告不予认可，故本院对该证据不予认定。被告提交了EMS邮寄单据及回执原件核对，故本院对该证据的真实性予以确认。被告提交的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》的填表说明中写明“报告须经建设、勘察、设计、施工、工程监理单位法定代表人或其委托代理人签字，并加盖单位公章后方为有效”，而该竣工验收报告中的开工日期和竣工日期为空白，建设、勘察、设计、监理、施工单位时间落款处为空白，且建设、监理、施工单位均无负责人签字，该竣工验收报告的形式要件缺失，无法证明讼争项目已通过竣工验收合格。被告提交的《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》中“竣工验收意见”勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位意见无落款时间，且施工、监理、建设单位意见处无单位（项目）负责人签字，“竣工验收备案文件明细表”及“备案机关意见”处均为空白，该竣工验收备案表的形式要件缺失，无法证明讼争项目已竣工验收备案。被告提交福州市人民政府办公厅《关于润华山庄项目有关问题的请示》、福州市国土资源局《关于再次商请明确“润华山庄”项目规划指标的工作联系函》欲证明讼争项目的增容手续及总平调整方案审批工作因政策原因仍在办理过程中，以致被告无法进行“润华山庄”项目的后续开发及办理综合验收手续。本院认为，本院在原、被告商品房预售合同纠纷一案的（2012）仓民初字第1778号民事判决中已认定“被告未能交房系因讼争房所在的建设项目出现因国家政策变更而调整总平规划并需办理相关审批手续的情形，但考虑到被告作为开发建设单位，其在合同履行遭遇政策变更的障碍之时，仍负有积极作为，配合相关政府部门办理审批手续，确保在合理时间内向商品房买受人交付合格房屋的合同义务，酌情给予被告一定的交房时间”，判决被告在判决生效之日起九十个工作日内向原告交付合格房屋，该判决经二审法院维持，故本院对被告提交该两份证据的抗辩意见不予支持。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年4月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买福州市仓山区仓山镇南二环路869号润华山庄××#楼×××号复式单元商品房，总价款为1481438元。合同第八条约定：“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、……；3、……。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人300元违约金。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、因政策、法规变更因素及政府行为等属于出卖人所不能控制事由造成出卖人不能按期交房的。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、（2）出卖人逾期超过90日交房的，买受人不得解除合同，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。”合同签订后，原告向被告支付购房款1281438元（合同签订前已支付200000元）。
因被告未在合同约定的2011年12月31日前向原告交付房屋，原告于2012年5月2日向本院提起诉讼，要求被告交付合格房屋，并支付逾期交房违约金。被告抗辩因讼争房所在的建设项目出现因国家政策变更而调整总平规划并需办理相关审批手续的情形，导致无法按合同约定时间向原告交房。本院于2013年4月27日作出（2012）仓民初字第1778号民事判决，认定“被告未能交房系因讼争房所在的建设项目出现因国家政策变更而调整总平规划并需办理相关审批手续的情形，但考虑到被告作为开发建设单位，其在合同履行遭遇政策变更的障碍之时，仍负有积极作为，配合相关政府部门办理审批手续，确保在合理时间内向商品房买受人交付合格房屋的合同义务，酌情给予被告一定的交房时间”，判决被告在判决生效之日起九十个工作日内向原告交付合格房屋，驳回原告关于逾期交房违约金的诉请。后原、被告提起上诉，福州市中级人民法院于2014年1月8日作出（2013）榕民终字第2883号民事判决，驳回上诉，维持原判。被告于2014年5月20日向原告邮寄《入伙告知书》。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。被告辩称讼争房屋已经单体验收合格，工程质量符合相关规范条件，被告已于2014年5月20日向原告发送《入伙告知书》，但因原告自身原因导致其未入住。本院认为，《商品房买卖合同》第八条系双方当事人对“交房条件与期限”的约定。其中，第一款约定三项交付条件，共分为两种情形。第1项交付条件“必须通过竣工验收和消防验收”属法定条件情形（即所有工程均须通过竣工验收方可交付使用，强制消防验收的房屋还需通过消防验收）；第2、3项交付条件如绿地建设、公共服务设施建设等属法定条件之外更高的要求，属约定条件情形。第八条第二款针对第一款两种情形相应设定了两种解决房屋不符合交付条件的方式。本案双方当事人选择第2种解决方式，即“如果在规定日期内未达到上述条件的情况下，买受人同意接收，出卖人支付买受人300元违约金。”经查明讼争房屋至今未通过竣工验收和消防验收，且原告并未接收房屋，不能视为被告已经履行了交房义务，故本院对被告的抗辩不予支持。被告辩称润华山庄项目因国家政策变更，要求被告对润华山庄项目提高容积率，导致产生办理土地增容手续、领取新的规划证、总平调整等一系列问题。本院认为，被告的该抗辩本院已在（2012）仓民初字第1778号民事判决中予以考虑，并酌情给予被告一定的交房时间，判决被告在判决生效之日起九十个工作日内向原告交付合格房屋，该判决亦经二审法院维持，于2014年2月18日发生法律效力，据此推算被告应于2014年6月28日前向原告交付合格房屋，然被告仍未依约履行，已构成违约，且逾期交房时间已超过90日，故应从2014年6月28日起向原告支付已付房款日万分之二的违约金。被告辩称原告在2012年起诉时已主张违约金，现再次起诉主张违约金，违反一事不再理原则。本院认为，原告虽于2012年起诉主张违约金，但因条件未成就，未予支持，现条件已成就，原告再次主张不违反一事不再理原则，故本院对被告的抗辩不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、被告福建建树房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告翁贤英支付逾期交房违约金（以1481438元为基数，按日万分之二的标准，从2014年6月28日起计至被告交付经竣工验收和消防验收合格的房屋之日止）；
二、驳回原告翁贤英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5438元，由原告翁贤英负担205元，被告福建建树房地产开发有限公司负担5233元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 吴灵婧
人民陪审员 秦 霖
人民陪审员 陈贵容
二〇一七年十一月六日
书 记 员 林彦琪