山东省寿光市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）寿商初字第1632号
原告：潍坊鑫昌房地产经纪有限公司。住所地：潍坊市潍城区美食城内**号。
法定代表人：郭光德，总经理。
被告：刘志华。
被告：王方志。
两被告委托代理人：李玉华，山东舜泰律师事务所律师。
原告潍坊鑫昌房地产经纪有限公司（以下简称鑫昌公司）诉被告刘志华、王方志居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人郭光德，被告刘志华、王方志的委托代理人李玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫昌公司诉称：2013年5月5日，原被告签订房地产转让出售的独家代理协议，原告已按照协议履行了宣传和介绍客户的义务，但被告为了逃避支付代理中介费，未与原告协商和通知原告，就将协议中委托原告代理转让的地块私自转让并过户，根据协议第三条第三款：“在本合同有效代理期内，甲方不得指定其他销售代理商，否则视同乙方代理销售，乙方有权获得合同中约定的中介费。”及第五款：“为保护乙方的合法权益，买方无论通过什么�道找到甲方洽谈交易，甲方都应通知乙方，并确定为甲乙双方合作卖出成功，乙方都应得到合同规定的中介费”；第六条第一款“乙方的中介费为成交额的10%（买卖双方各5%）（或300000元），由甲方以人民币支付。”，及第二款：“甲方与买方签订买卖合同并支付首付款后，2日内向乙方按比例支付预付金，买方付清合同款后，甲方随即付清代理费尾款，合同终止。”，同时第十二条第二款约定：“如果甲方私自交易，也视为乙方代理成功，甲方须承担合同规定的乙方应得的中介及代理费数额”。据此，为维护原告的合法权益，请求依法判令被告支付原告中介费300000元。
被告刘志华、王方志辩称：1、原告是否具有房地产经纪人资格，应提交证据证实；2、从原、被告签订的房地产代理合同看，本代理合同系原告自己印制的格式合同，其中合同第三条第三款、第五款�及诸多内容都属霸王条款，这些约定对被告不具有法律约束力；3、根据居间合同成立条件，居间人要求委托人支付报酬，是以其促成交易为前提。被告签订原告提供的格式合同后近一年时间内，原告从未联系过被告，也没找到房地产购买人，因此原告没有履行合同约定的宣传及联系买主的义务，原告无权主张中介费用；4、原被告在合同中约定的中介费用过高，违反相关法律规定。综上，基于原告没有促成交易，没有履行合同项下义务，无权要求支付中介费，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年5月5日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订房地产代理合同一份，约定：甲方将座落于寿光市营里镇营里社村面积9.56亩（6735平方米），南北约104.49米，东西60.86米的土地一宗委托乙方交易；该土地的权属为刘志华、王方志共有，性质为国有工业用地；土地使用权证号为“寿国用（2007）字第0205号”，出让期限至2052年7月10日，房屋所有权证号为“寿房权证营里字××号”；委托事项为乙方将刘志华、王方志所有的整个院落，连土地、所有房产、水电，通过法律程序（直接转让过户）给买方；本合同代理期限为12个月，自2013年5月5日至2014年5月4日。在本合同到期前的30天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同代理期限自动延长12个月，可循环延期，合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理；在本合同有效代理期内，甲方不得指定其他销售代理商，否则视同乙方代理销售，乙方有权获得合同中约定的中介费；为保护乙方的合法权益，买方无论通过什么渠道找到甲方洽谈交易，甲方都应通知乙方，并确定为甲乙双方合作卖出成功，乙方都应得到合同规定的中介费；推广费用由乙方负责，具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责；该房地产委托乙方卖出价格为3400000元人民币，上下浮动不超过10%，最终以成交价格或买卖双方商谈价格为准。乙方的中介费为成交额的10%或300000元，由甲方以人民币支付；甲方与买方签订买卖合同并支付首付款后，2日内向乙方按比例支付预付金，买方付清合同款后，甲方随即付清代理费尾款，合同终止；如果甲方私自交易，也视为乙方代理成功，甲方须承担合同约定的乙方应得的中介及代理费数额。合同同时约定了其他事项。
合同签订后，原告先后在58同城网、赶集网、天泽房产网、潍坊房地产网等网站发布了房地产出售信息。
2014年4月，两被告将上述土地使用权转让给案外人刘爱花，价格为1841580元，双方已办理过户手续。
另查明：原告鑫昌公司成立于2010年1月27日，营业执照中载明的经营范围为房地产经纪�同时在潍坊市住房和城乡建设局进行了备案登记。
上述事实，有原告提交的房地产代理合同、企业法人营业执照、税务登记证、潍坊市房地产经纪机构备案证书、网站信息截图，被告提交的刘爱花出具的证明、不动产销售发票、国有土地评估审核流程表及当事人陈述记录在案为证。
本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原告与被告刘志华、王方志签订的涉案房地产代理合同，约定的主要内容是原告促成两被告与他人签订土地使用权出让合同，符合《中华人民共和国合同法》规定的居间合同特征，故该合同为居间合同。依据原告提交的企业法人营业执照、税务登记证及潍坊市房地产经纪机构备案证书，可以认定原告具有从事房地产经纪的资质。本案原被告争议的焦点是涉案房地产代理合�中关于不论何种情况下的交易成功，被告均需向原告支付中介费的约定是否有效。对该争议焦点本院从两方面分析：
一、本案原被告签订的涉案房地产代理合同系被告提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”及第四十条：“提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，本案合同中关于“为保护乙方的合法权益，买方无论通过什么渠道找到甲方洽谈交易，甲方都应通知乙方，并确定为甲乙双方合作卖出成功，乙方都应得到合同规定的中介费。”及“如果甲方私自交易，也视为乙方代理成功，甲方须承担合同规定的乙方应得的中介及代理费数额。”的约定，原告未作任何加粗或变换字体等特别提示，也未举证证明其在订约时提请两被告予以充分注意，因此，上述约定不能代表双方已就此形成合意，且均属加重两被告责任的格式条款，有违法律公平原则，应属无效；
二、依据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”之规定，居间人报酬请求权以实现居间合同目的为前提。原被告签订涉案房地产代理合同后，原告亦采用网络宣传等方式对涉案房地产进行了推介，但两被告与案外人刘爱花所签订的土地使用权出让合同并非通过原告的媒介服务而成立，故根据上述法律规定，原告无权要求两被告支付报酬，但对其在从事居间活动中支出的必要费用，可另�向两被告主张。
综上，原告要求两被告支付中介费300000元的诉讼请求于法相悖，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告潍坊鑫昌房地产经纪有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5800元、诉讼保全费2120元，均由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 王 世 山
审 判 员 燕 华
人民陪审员 韩 天 德
二〇一四年九月二十八日
书 记 员 �杨艳青