上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第1869号
原告周康宁，男，1950年6月25日出生，汉族，户籍地××市××区××路××弄×号，现住××市××区××路××弄××号××室。
委托代理人占健明，上海联业律师事务所律师。
被告胡美英，女，1970年1月23日出生，汉族，住××省××市××区××路××巷××号。
被告徐彪，男，1990年2月1日出生，汉族，住××省××市××区××路××巷××号。
两被告共同委托代理人张莉，上海元竹律师事务所律师。
原告周康宁与被告胡美英定金合同纠纷一案，本院于2014年8月19日立案受理后，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，于2014年9月16日公开开庭进行了审理。2014年11月4日，本院依法追加徐彪作为本案被告参加诉讼，并于2014年11月17日公开开庭进行了审理。原告周康宁及其委托代理人占健明，两被告共同委托代理人张莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告经上海A房地产经纪事务所居间介绍达成买卖意向，双方签订了《委托购买意向书》，约定被告向原告出售位于上海市××区××路××弄××号××室房屋，房价款为217万元（人民币，下同）。原告支付10万元定金，约定双方于2014年6月23日签订《上海市房地产买卖合同》。之后，双方因房屋面积与意向书约定的不符，以及涉案房屋上存在银行贷款抵押，被告又擅自将房屋内的部分家具家电搬离，致使双方未能在6月23日前签订买卖合同。7月12日，被告发函通知原告，表示同意减少房价2万元，通知被告于2014年7月15日前签订买卖合同。原告接函后，于2014年7月15日前多次至居间方询问签约事宜，在7月15日又去了居间方，但被告一直未露面。直至2014年8月10日，被告通过居间方表示涉案房屋已出售给案外人。原、被告签订的《委托购买意向书》系双方a实意思表示，合法有效，但被告违约，损害了原告的利益。现要求：一、解除双方签订的《委托购买意向书》；二、被告双倍返还定金20万元。
诉讼中，原告变更第二项请求，要求被告返还定金10万元，被告偿付违约金25，000元。
被告胡美英、徐彪辩称，在双方签订意向书时，即已将房屋存在抵押的情况告知了原告，意向书上也约定房屋的面积以产证的记载为准。原告以房屋面积及抵押为由拒绝签约，经居间方协商，双方同意于2014年7月4日签约。2014年7月4日，双方在居间方准备签约，但原告仍然以房屋贷款未结清为由不愿签合同。为此，被告函告原告，要求于2014年7月15日前签订合同，否则解除意向书，并追究原告违约责任。然而，在2014年7月14日晚，居间方经办人方a告知被告，称原告拒绝签约，并打算提起诉讼，故买卖合同最终未签订。原告是违约方。《委托购买意向书》实际已于7月15日解除。现不同意原告的请求。
经审理查明，被告胡美英、徐彪是上海市××区××路××弄××号××室房地产所有权人。
2014年6月8日，原告作为购买方（甲方）、胡美英、徐彪作为出售方、上海A房地产经纪事务所作为居间方（乙方），三方签订一份《委托购买意向书》，约定，甲乙双方就甲方委托乙方购买上海市××区××路××弄××号××室，达成如下意向：物业面积106平方米（以产证面积为准）；房屋有抵押；房款为217万元（净到手价），所有税费由买方承担；甲方为表示购买之诚意，同意支付意向金10万元；购买方转人民币10万元至中介方经办人方a的帐户；在意向书有效期内，出售方依甲方购买总价及支付方式出售或甲方购买总价已达委托价且付款方式合于卖方条件时，则意向金转为定金，买卖双方应即于达成一致意向之日起15日内，依中介之安排，至中介方签约中心，签订买卖合同。意向书第二条对付款方式作了约定。第七条“出售方意见及义务”约定，本人同意甲方以上总价及付款方式。在此条款后由胡美英签名，并代徐彪签名。在该意向书的落款处分别由周康宁、胡美英签名，上海A房地产经纪事务所加盖印章。
同日，被告胡美英出具一份承诺书，主要内容为，胡美英受徐彪委托代为出售××路××弄××号××室房屋，代为签订《委托购买意向书》并收取定金，本人保证该房屋产权清晰无纠纷，并承诺若由于本人的代理行为导致该《委托购买意向书》不成立或该房屋其他产权人原因导致该房屋不能签订买卖合同并交易过户，本人愿意承担双倍返还定金的违约责任。
原告将10万定金先行转入居间经办人方a的银行帐户。方a收到上述定金后，将定金转给了被告胡美英，胡美英出具了收条。
2013年6月23日，原告周康宁与被告胡美宁在居间方进行协商签约事宜时，双方就因《委托购买意向书》所记载的房屋面积与产证登记面积不符等问题，未能签订买卖合同。7月4日，双方又在居间方见面协商，然仍未能协商一致。
7月12日，被告胡美英委托居间经办人方a向原告发出催告函，通知原告于2014年7月15日前签订买卖合同，否则将追究原告的违约责任。
7月14日22：33时，居间经办人方a以手机短信息形式联系被告胡美英，内容是：胡姐（胡美英），刚联系上客户（周康宁），他明天不肯与你见面签合同。他明天会与我们碰面，然后再准备起诉我们中介与你。
7月15日上午，原告到居间方处，但被告未出现。
现原告以诉称理由诉至本院。
上述事实，由原告提供的委托购买意向书、定金收据、涉案房屋产权信息、被告委托居间方发出的催告函等，被告提供的手机短信载屏等，以及证人方a、李a的证人证言，双方当事人陈述所证实。
本院认为，原告、被告、居间方三方签订的《委托购买意向书》包括两种法律关系，即原、被告与居间方之间的居间合同关系，以及原、被告之间的定金合同关系。原告支付给被告的10万元定金属立约定金性质，用以担保原、被告就涉案房屋而签订《上海市房地产买卖合同》。原、被告双方原约定的签约日期期限内，双方未能成功签约，之后被告发函给原告约定于7月15日前签订买卖合同，即双方重新约定了签约期限。原告按约前往居间方，然被告却未能如约到达，致使双方未能磋商签约。虽然被告未能按期签约的原因系居间经办人向被告提供错误信息，但基于定金合同相对性原则，被告仍应承担未按期签约的责任。现原告要求确认委托购买意向书解除，并要求被告返还定金10万元的请求，本院予以支持。原告以诉讼方式表达解除合同的意思表示，被告于2014年8月22日接到本案的诉状副本，故《委托购买意向书》中的定金条款于2014年8月22日解除。按定金罚则，原告可以要求被告双倍返还定金，即要求被告返还定金并承担相当于定金金额的违约金，现原告自愿要求被告承担25，000元的违约金，不违反法律规定，本院予以支持。被告表示其不应承担定金罚则，而应由中介方承担相应责任的抗辩意见，本院不予采纳，被告可依据其与居间方之间的居间合同关系主张相关权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七第、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：
一、原告周康宁与被告胡美英、徐彪于2014年6月8日签订的《委托购买意向书》中的定金条款于2014年8月22日解除；
二、被告胡美英、徐彪于本判决生效之日起十日内返还原告周康宁定金人民币10万元；
三、被告胡美英、徐彪于本判决生效之日起十日内偿付原告周康宁违约金人民币25，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2，800元，减半收取计1，400元，财产保全费1，520元，合计2，920元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邹巧弟
二〇一四年十一月十七日
书记员 罗香琴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二、《中华人民共和国提供法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。