江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2954号
上诉人（原审被告）梁溪，男，1961年9月14日生，汉族，某厅干警。
委托代理人周冬梅（梁溪之妻），女，1964年11月30日生。
被上诉人（原审原告）南京惠远物业管理服务有限公司，组织机构代码69462616-2，住所地南京市江宁经济技术开发区高湖路68号。
法定代表人王上，该公司董事长。
委托代理人徐尉，江苏天茂律师事务所律师。
上诉人梁溪因与被上诉人南京惠远物业管理服务有限公司（以下简称惠远物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁民初字第732号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人梁溪的委托代理人周冬梅，被上诉人惠远物业公司的委托代理人徐蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
惠远物业公司原审诉称，梁溪系中国人家某单元104室房主。2010年6月30日，梁溪与中国人家业主委员会签订物业管理委托合同，约定，中国人家物业由惠远物业公司进行物业管理，物业服务费标准为1.2元／m2／月。2011年11月29日，在南京市江宁区秣陵街道、湖滨社区、秣陵司法所、开发区派出所、中国人家业主代表监督下，中国人家临时业主大会表决通过：继续由惠远物业公司进行物业管理，物业服务费调整至1.5元／m2／月。然而自2011年1月起，梁溪一直拖欠物业服务费、公共电费，惠远物业公司多次催要未果，故诉至法院要求梁溪支付2011年1月至2013年12月期间的物业费（房屋面积201.1平方米，2011年1月至2011年12月，按1.2／m2／月计算，其中1月至6月期间为空置房按70%计算；2012年1月至2013年12月期间按1.5元／m2／月计算）9701元、公共电费342元（按10元／月计算，2011年1月至6月按70%计算），合计10043元，并承担诉讼费用。
梁溪原审辩称，其确系中国人家小区业主，房屋面积201.1平方米，但是其与惠远物业公司之间并未签订物业服务合同，双方不存在物业服务关系，惠远物业公司也没有实际履行物业服务义务，其家中发生渗水的情况，惠远物业公司亦未予以处理，故请求驳回惠远物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，梁溪系南京市江宁区东恒花园中国人家小区（以下简称中国人家小区）某单元某幢104室房屋业主，该房面积为201.1平方米。2010年7月1日，中国人家小区业主委员会与惠远物业公司签订物业管理委托合同一份，约定将该小区的物业委托惠远物业公司进行服务管理，物业服务收费标准为1.2元／m2／月，合同期限为2010年7月1日起至2011年6月30日止。至2010年12月，梁溪均按照10元／月的标准向惠远物业公司缴纳了公共电费。合同到期后，业主委员会未与惠远物业公司续签物业服务合同，惠远物业公司继续在该小区服务至今。自2011年1月起，梁溪未缴纳物业服务费及公共电费。经惠远物业公司书面催缴，梁溪仍未缴纳。
另查明，2011年11月29日，在南京市江宁区秣陵街道物业管理办公室的参与主持下，中国人家小区召开了临时业主大会，会议对继续聘用惠远物业公司、物业服务费由1.2元／m2／月涨至1.5元／m2／月以及增补业委会委员等事项进行讨论并投票，对原物业服务合同中收费标准予以了调整。会后，惠远物业公司继续在中国人家小区提供物业服务，自2012年1月起按1.5元／m2／月的标准收取物业费，大部分业主也照此标准缴纳。
原审法院认为，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业应按约提供物业服务，业主应按约交纳物业服务费。物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。本案中，惠远物业公司与梁溪之间虽然没有签订物业服务合同，但惠远物业公司与业主委员会签订合同，该合同对梁溪有约束力。合同到期后，惠远物业公司继续在中国人家小区提供物业服务，梁溪亦实际接受了物业服务，应依法支付物业服务费及公共电费。惠远物业公司现主张按1.2元／m2／月的标准收取2011年7月至2011年12月期间物业服务费（其中2011年1月至2011年6月期间按70%主张），原审法院予以支持。临时业主大会通过投票决定自2012年起按1.5元／m2／月标准缴纳，且该小区大部分业主已经按照该标准缴纳物业费，对惠远物业公司自2012年1月起按照1.5元／m2／月标准收取物业费的主张，原审法院亦予以支持。关于公共电费，物业服务合同约定按实际用量分摊，惠远物业公司主张按10元／月的标准收取，该标准低于每月实际分摊数，对于惠远物业公司该项主张，原审法院亦予以支持。对于梁溪称其家中出现的渗水情况，原审法院已依法释明，告知其另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《江苏省物业管理条例》第五十六条第三款之规定，原审法院判决：梁溪于判决生效之日起十日内支付惠远物业公司自2011年1月1日起至2013年12月31日期间的物业服务费9701元、公共电费342元，合计10043元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取75元，由梁溪负担。
上诉人梁溪不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉请，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由如下：一、上诉人与被上诉人之间没有签订物业合同，且被上诉人已经告知业主，其服务期限至2011年7月10日止。二、上诉人对被上诉人提交的中国人家临时业主大会汇总表存在异议，该汇总表载明的内容及计算的票数均与事实不符，被上诉人提交的该证据没有事实依据，有效投票的相关人员信息上诉人并不知情，该汇总表载明投票是2011年11月29日在秣陵街道湖滨社区秣陵司法所等单位的监督下现场开箱，但业主大会是在2011年11月26日开的，当时并没有现场开箱，上诉人认为汇总表上载明的286票是不真实的，现场并没有达到半数赞同票，该汇总表是事后制作的。三、对业主临时大会的发起也存在异议，根据相关规定，应超过20%的业主同意发起才可以召开业主大会，但事实上并没有超过20%的业主同意。四、上诉人认为双方并不存在合同关系，原审法院适用双方签订有效合同情况下的相关法律法规，适用法律错误。
被上诉人惠远物业公司答辩称，上诉人的上诉请求、事实及理由没有事实及法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人对于本案的叙述没有事实依据。临时业主大会的发起、召开、公示结果、履行结果均符合法律规定。关于本案适用法律问题，上诉人的理解错误。
二审中上诉人梁溪提交一组照片，证明涉案小区存在脏乱差及违建等问题。被上诉人惠远物业公司质证称，该照片的拍摄时间是一审判决之后、二审庭审之前，但照片上的内容在一审庭审之前就已经这样了，因此该照片不属于新证据。关于小区脏乱差的问题，上诉人在一审期间已经进行了相关举证，我方当事人也在一审庭审期间作出了答辩，脏乱差是由业主的违建造成的。我方起诉的是物业费，该证据与本案所涉物业费无关。物业公司向业主主张相应的物业费用和业主认为物业公司没有尽到相应的服务从而给业主造成损失主张赔偿是两个法律关系。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，中国人家小区业委会与惠远物业公司签订的物业服务合同于2011年6月30日终止，直到2011年11月29日涉案小区召开临时业主大会继续聘用惠远物业公司，在此期间业主委员会虽未与被上诉人惠远物业公司续签物业服务合同，但被上诉人惠远物业公司继续在小区服务，上诉人梁溪亦接受了该物业服务，故梁溪应向惠远物业公司支付相应的物业服务费。现上诉人梁溪以其并非物业合同当事人为由提出上诉，不符合相关法律规定，本院不予支持。上诉人梁溪上诉提出临时业主大会的召开程序和计票程序不符合相关规定，但其提供的证据不足以证明其主张，且临时业主大会续聘被上诉人惠远物业公司作为涉案小区物业服务企业并上调物业费标准后，大部分业主缴纳了物业费，故本院对其主张不予采纳。上诉人梁溪二审中提出小区存在脏乱差及违建等问题，但未提供有效证据证明，而且，梁溪以惠远物业公司物业管理存在瑕疵拒交物业费亦无相应的法律依据，故对梁溪的该上诉理由，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费150元，由上诉人梁溪负担。
本判决为终审判决。
审判员 郝莉坤
审判员 曹 艳
审判员 夏海南
二〇一四年十一月六日
书记员 孙雪松