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重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第04634号
上诉人（原审原告）：龚涛。
被上诉人（原审被告）：重庆大林房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区。
法定代表人：杜永平，该公司董事长。
委托代理人：陶蛟，重庆圣世律师事务所律师。
上诉人龚涛与被上诉人重庆大林房地产开发有限公司（以下简称大林公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年4月29日作出（2014）渝北法民初字第18645号民事判决，龚涛对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年8月25日受理本案后，依法由审判员陈孟琼担任审判长，审判员刘家秀主审，与代理审判员赵青组成合议庭，于2015年9月
14日公开进行了询问。上诉人龚涛，被上诉人大林公司的委托代理人陶蛟到庭参加了询问。本案现已审理终结。
龚涛一审诉称，龚涛与大林公司于2005年9月21日签订了《重庆市商品房买卖合同》，向大林公司购买位于重庆市渝北房屋。合同签订后，龚涛依约履行了付款义务，一次性支付了195415元，大林公司为龚涛办了联机备案。龚涛于2006年3月2日接收了该房屋，并领取了重庆市新建商品房使用说明书、质量保证书。合同约定，大林公司应于2006年1月30日前将房屋交付龚涛使用，并自房屋交付使用后60天内由大林公司办理房产证，至今大林公司未办理房地产权证。现起诉请求：判令大林公司立即协助龚涛办理案涉房屋的《房地产权证》。
大林公司一审答辩称，龚涛诉称不属实，房屋从未交付给龚涛；龚涛从未向大林公司支付过房款；龚涛要求办理产权证超过诉讼时效，办证的时效是从合同约定的交房时间2006年1月30日起计算两年。
龚涛为证明其诉请，当庭举示了以下证据材料：
1、重庆市商品房买卖合同，拟证明双方的房屋买卖关系；
2、购房发票，拟证明龚涛支付了房屋全款；
3、重庆市新建商品房使用说明书、质量保证书、物管费、水电费收据、装修安全责任书，拟证明于2006年3月2日接房；
4、联机备案登记表，拟证明案涉房屋备案登记在龚涛名下；
5、房产查询档案证明，拟证明案涉房屋网签在龚涛名下，无查封无抵押；
6、变更情况，拟证明大林物业变更前名称为重庆大林物业发展有限公司。
大林公司质证后认为：对证1、2、5、6真实性无异议，对证3中两书真实性无异议，但不是大林公司交给龚涛的，对收据、装修安全责任书真实性不予认可；证4是复印件，真实性不予认可，案涉房屋合同没有备案，是网签到龚涛名下。
大林公司当庭举示了以下证据材料：
1、发票，系重庆三人行装饰设计有限公司于2005年9月30日开给大林公司，大林公司开出两套房屋的发票，龚涛开出工程款发票，对方互换，但龚涛只交给大林公司一张发票，冲抵本案案涉房屋房款，另外一套发票没有交给大林公司，拟证明乙方抵款的事实；
2、转账凭证、执行笔录，拟证明发票上的工程款全部执行完毕，龚涛没有支付房款，大林公司没有交付房屋，工程款已全部执行完毕；
3、商品房买卖合同及发票，拟证明房屋已出卖并交付给案外人；
4、装修施工合同，拟证明2005年9月16日签订了合同约定了工程款支付时间，大林公司一直未支付工程款，用房屋抵扣了工程款；
5、公告，拟证明龚涛要求办理房产证的权利已过诉讼时效；
6、物管费收据，拟证明3-2负1-4号房屋现在的居住者缴纳了物管费。
龚涛质证后认为：对证1、2、4真实性无异议；4中写明是或抵房，事实上没有抵，是私人购买的房屋；对证3真实性无法确定；对证5、6真实性不发表意见，与龚涛无关。
根据龚涛与大林公司的质证意见，一审法院对龚涛与大林公司双方的证据评判如下：双方对真实性无异议的证据，一审法院对证据的真实性予以确认；龚涛证3中举示的收据加盖了物业公司印章，对收据、装修安全责任书真实性一审法院予以确认；龚涛举示的证4系复印件，但大林公司认可案涉房屋网签在龚涛名下，对龚涛举示的证4一审法院真实性一审法院予以确认；大林公司举示的证3、5、6真实性一审法院予以确认。
双方对现场勘验笔录真实性无异议，一审法院对现场勘验笔录予以采信。
一审法院经审理查明重庆大林房地产开发有限公司由原重庆大林物业发展有限公司名称变更而来。
2005年9月21日，以重庆大林物业发展有限公司为甲方，以龚涛为乙方，签订了《重庆市商品房买卖合同》，主要约定乙方购买甲方开发建设的位于渝北区房屋，房屋套内建筑面积114.95平方米，商品房总成交金额为195415元，乙方在2005年9月21日一次性支付购房款，甲方在2006年1月30日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十五条关于合同登记和产权登记的约定“预售商品房的，自本合同签订之日起10日内向所在地的房地产交易管理部门申请办理合同登记备案；在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》”。合同还对其他内容作了约定。
2005年9月30日，重庆大林物业发展有限公司开具的发票载明：龚涛3-3负1-4套内114.95平方米，房款195415元。
2005年9月16日，以重庆大林物业发展有限公司为甲方、重庆三人行装饰设计有限公司为乙方签订了一份《装饰工程施工合同》，主要约定乙方承包甲方发包的装修工程，工程地点位于重庆回兴伴山名都，内容为伴山名都七套样板房，工程造价为445172元；第十一条工程价款支付方式为第一次合同签订甲方支付267103元，第二次开工15日内支付155810元，第三次双方验收合格三日内支付22259元。该条后面手写添加了“或抵房”三个字。
2005年9月30日，重庆三人行装饰设计有限公司开具的发票显示：伴山名都样板房装饰195415元。
2009年12月9日，以大林物业为卖方、案外人刘鹏杰为卖方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定大林物业将渝北区房屋即案涉的争议房屋出卖给刘鹏杰。
对于两张发票时间开具的时间、金额一致，龚涛陈述：龚涛是当时重庆三人行装饰设计有限公司的法人，与大林公司达成过以房抵款的意向，执行过程中大林公司缺少现金，向龚涛私人借款承诺把两套房屋网签给龚涛，资金周转后，他们得钱龚涛得房子，房款是现金支付的；三人行公司开具的发票是工程款，与房屋物管，提前开具了发票然后得工程款，工程款在开具发票的时候没有得到，后来通过渝中区人民法院执行完毕。大林公司陈述：《装饰工程施工合同》约定了工程款支付时间，大林公司一致未支付工程款，用房屋抵扣了工程款，三人行开具工程款发票，大林公司开具两套房屋的发票，双方互换，但龚涛差一张发票给大林公司，大林公司没有交付房屋；龚涛在重庆市渝中区人民法院起诉请求工程款，现工程款已经执行完毕了，房屋不应该再抵扣工程款了。
另查明，案涉房屋网签在龚涛名下，龚涛现持有案涉房屋的两书，但两书中未写明交付时间。2006年3月2日，重庆金逸物业管理有限公司开具的收据载明：交款单位3-3-负-4，收款358元，预收7月份物管费158元。龚涛陈述，接到大林公司电话通知去接房，2006年3月2日去接房时候从物管处领取了两书及房屋钥匙，自2006年查看过房屋至今未看过房屋。大林公司陈述，两书真实性无异议但不是大林公司交给龚涛的，龚涛自2006年起诉工程款后对两套房屋没有再过问，已经超过诉讼时效；现房屋只是网签在龚涛名下，并不是联机备案登记，联机备案登记的效力只有三个月，超过诉讼时效；大林公司从未向龚涛交付过房屋，房屋在大林公司控制下，已经将房屋出卖并交付给案外人，案外人实际居住。
本案审理过程中，一审法院组织双方当事人进行了现场勘验，现场勘查的情况为：案涉房屋已被他人装修居住，其中3幢2-负1-4房屋由李光泉居住，3幢3负1-4房屋由刘鹏杰居住，李光泉陈述是从胡佳红处买的房子，已装修入住近三年。
一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。现案涉房屋只办理了网签，未过户登记在龚涛名下。合同约定在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》，虽龚涛持有案涉房屋的两书，但龚涛自2006年后从未看过案涉房屋，也未举示证据大林物业实际交付案涉房屋，自己实际占有案涉房屋。现房屋实际由案外人装修并入住，故一审法院认为案涉房屋并未实际交付给龚涛。房屋未实际交付，龚涛未实现对案涉房屋的实际占有，现请求大林物业协助办理产权证的诉讼请求一审法院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：驳回龚涛的诉讼请求。本案诉讼费80元由龚涛负担。
龚涛不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由大林公司承担。主要事实和理由：1、龚涛与大林公司签订房屋买卖合同后，一次性支付全部购房款195415元，并办理了联机备案（网签）手续。2006年3月2日，大林公司将涉案房屋交付龚涛，并向龚涛交付房屋钥匙及业主装修要求，发放了重庆市新建商品房使用说明书、质量保证书，龚涛缴纳了物管费及水电费，签署了业主接房文件，合同约定房屋交付后60日内大林公司应当为龚涛办理产权证，因此，大林公司应当为龚涛办理房屋产权证。2、一审法院以案外人对涉案房屋装修入住为由，认定大林公司未向龚涛实际交付涉案房屋，龚涛未实现对涉案房屋的实际占有错误，实际情况是龚涛接房后由于个人原因疏于对涉案房屋的管理。在两次房屋买卖均未办理过户的情况下，龚涛的购房办理了联机备案，龚涛享有产权登记优先权。3、大林公司与三人行公司之间的工程抵款，与龚涛的个人购房的房款支付无关。4、大林公司曾起诉龚涛涉案房屋买卖合同纠纷，因其提供的证据虚假而撤诉，证明大林公司的陈述虚假。
大林公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。主要事实及理由：1、大林公司以房抵款的事实，本案中能形成证据锁链。龚涛系三人行公司与大林公司签订样板房装饰工程施工合同的时任法定代表人暨持股95%以上的大股东，工程款约42万元，与涉案两套房屋的工程款390830元相差不大，大林公司从未支付工程款，三人行公司及龚涛依然按合同约定进行了装修施工，龚涛未举示涉案房屋房款的支付依据。2005年9月30日，大林公司向龚涛开具了金额均为195415元的发票两张，同日，三人行公司向大林公司开具了金额为195415元的发票一张。2006年3月2日，龚涛要求接房并在物管公司领取两书及缴纳物管费，但因其欠缺发票一张，大林公司未向龚涛交付涉案房屋及钥匙。2006年6月，龚涛接房未果向渝中区人民法院起诉主张工程款及违约金。涉案房屋将近10年中，龚涛未向大林公司主张涉案的两套房屋。由此可见，本案以房抵款事实成立，龚涛在购房过程中没有支付房价款，违反了诚实信用原则。2、即使不论以房抵款，龚涛的办证诉讼请求及网签已超过诉讼时效。合同约定交房时间为2006年1月30日前，龚涛陈述其实际接房时间为2006年3月2日，根据合同关于商品房交付使用后60日内应办理产权证的约定，龚涛要求办证的最长时间为2008年5月8日，龚涛本案起诉时间为2014年11月，民法通则规定债权的诉讼时效期间为两年，本案已超过诉讼时效。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，双方签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应按合同约定履行义务。本案的争议焦点为，1、涉案房屋是否交付。2、龚涛关于办证的诉讼请求是否成立。针对以上争议焦点，本院分别评判如下：
一、关于涉案房屋是否交付问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，涉案房屋仅网签在龚涛名下，但未办理合同登记备案，也未进行预告登记，尚未发生物权的效力。龚涛虽持有涉案房屋的“两书”，但“两书”中未载明交付日期，也无业主签字确认，且龚涛自2006年后从未占有、使用过涉案房屋，现房屋实际由案外人装修并入住。因此，龚涛所举示的证据，不能充分证明大林公司将涉案房屋交付龚涛，龚涛关于涉案房屋已实际交付的上诉理由，本院不予采信。
二、龚涛关于办证的诉讼请求是否成立。合同约定在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》。本案中，由于龚涛未举示充分的证据证明涉案房屋已实际交付，办证条件尚未成就，因此，龚涛上诉请求大林公司协助办理产权证的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，龚涛的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理80元，由龚涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 赵 青
二〇一五年九月十六日
书 记 员 喻 瑜