山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁05民终612号
上诉人（原审被告）：田金燕。
委托代理人：王金刚，山东景顼律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：济南迪尼威尼休闲游乐发展有限公司。
法定代表人：丁建江，经理。
委托代理人：徐能智，山东正义之光律师事务所律师。
上诉人田金燕因与被上诉人济南迪尼威尼休闲游乐发展有限公司（以下简称“迪尼威尼公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2015）东民初字第1711号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人田金燕的委托代理人王金刚、被上诉人迪尼威尼公司的委托代理人徐能智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
迪尼威尼公司向原审法院起诉称，2013年6月30日，原、被告签订租赁协议，原告将位于东营市东营区商河路食尚街（油田一中操场南侧三层楼西半部分）1楼01号铺位出租给被告经营。租赁协议对双方的权利义务、租金、租赁期限、违约责任、争议解决等做了明确约定。协议签订后，原告依约将该租赁场地交付给被告。被告只支付了几个月的租金，虽经多次催要，其余租金一直拖欠不给，严重违约。被告曾于2015年4月2日向原告提出解除合同，但此后既不向原告支付拖欠的租金和违约金，也不向原告交付租赁场地，一直在继续经营。被告的违约行为给原告造成了极大损失，请求判令解除原、被告签订的租赁协议；被告向原告交付位于东营市东营区商河路食尚街（油田一中操场南侧三层楼西半部分）的租赁场地；被告向原告交付房屋租金485593.9元（计算至2015年7月31日）、违约金370000元，共计855593.9元；被告按每日979元支付自2015年8月1日至房屋交付日止的房屋租金。
田金燕辩称，原、被告之间协议尚未生效。原、被告2013年6月30日签订的租赁协议第16条第2项约定合同的生效条件为“甲乙双方签字盖章且乙方按约支付开业保证金之日起生效”，被告并未向原告支付过“开业保证金”，原告至今也未要求过被告支付所谓“开业保证金”，据此，被告认为按协议的此项约定，双方所签租赁协议尚未生效。原告违约在先，被告有权依约无条件解除合同，原告应退还所有被告已预付的费用，并赔偿损失。原告在与被告签订租赁协议后，将东侧一楼及南侧二楼租赁给其他业户开办汉堡店，违反了合同约定。被告与原告解除合同属于情势变更。原、被告签订租赁协议的时间为2013年6月30日，约定的装修期截止期为2013年9月1日，协议签订后，东营市人民政府防空办公室（以下简称“人防办”）和东营市西城改造指挥部即在被告租赁房屋门前进行“商河路人防工程”施工，该工程自2013年9月初开工至2014年10月路面铺设完毕。2014年10月胜利油田热电联供中心又在被告租赁房屋门前进行了接近一个月时间的馨园小区北区至南区的供热管线的施工，施工期间道路限制通行。上述两项工程在施工期间道路处于半封闭状态，包括被告在内的周边商铺的营业均受到严重影响。而且由于上述施工导致的后续效应，使得被告已丧失最佳经营时机，不能实现合同目的，继续营业将无限扩大亏损。该门店已实际不具有继续经营价值。为此，被告于2015年4月2日通知与原告解除合同。解除的时间应为通知到达对方之日，原告已认可2015年4月2日被告通知解除。被告认为，人防和热电施工期间免计租金；被告解除合同通知到达原告后产生终止履行的效力，不应计算租金。原告请求支付租金至2015年7月31日不应得到支持。原告应证明所租赁标的已取得建设工程规划许可证并是按规划许可证规定建设的房屋，如不能证明则应认定原、被告所签订的租赁协议无效。总之，被告认为，本案诉争协议未满足双方约定的生效条件，原告存在违约情况，人防施工及馨园小区供暖工程期间属于情势变更情形，原告未能证明已取得建设工程规划许可证及所租赁标的是按照建设规划许可证的规定建设的房屋，应驳回原告的诉讼请求。被告保留要求原告退还已预付费用并赔偿所遭受的损失的权利。
原审法院经审理查明，2013年5月16日，原告迪尼威尼公司与被告田金燕签订场地租金定金协议一份，约定：被告希望租赁原告位于商河路步行街油田一中操场后食尚街餐饮楼西半部分1-3层，被告向原告交纳押金50000元整，合同签订时此押金自动转为合同履约保证金。协议签订后，被告田金燕于2013年5月16日向原告迪尼威尼公司交纳场地意向金50000元。
2013年6月30日，原、被告签订房屋租赁协议一份，协议约定：原告迪尼威尼公司将其承租的位于东营市东营区商河路食尚街（油田一中操场南侧三层楼西半部分）1楼01铺位租赁给被告田金燕使用。租赁场地使用面积为222平方米（合同约定面积与实测面积不一致的，以实测面积为计租面积），田金燕用于经营德克士。租赁期限自2013年5月16日起至2021年3月31日止。田金燕享有三个月免租装修期，截止日期为2013年9月1日，免租期过后开始计租，装修期间所有的水电费自理，物业费前两年免费，空调费免费。租金标准如下：合同期内即开幕起租日至2015年5月15日租金为每天每平方米4.2元，每年340326元；自2015年5月16日至2017年5月15日租金为每天每平方米4.41元，每年357342.3元；2017年5月16日至2019年5月15日租金为每天每平方米4.63元，每年375168.9元；2019年5月16日至2021年3月31日租金为每天每平方米4.86元。双方约定的租赁价格为不包含税费价格，在租赁时间内原告向被告提供场地租赁费用收据，若被告需开具发票，则需另付发票税费。按照先付后租的原则，被告应每半年向原告支付一次租金，首笔租金应在合同签订之日起3日内立即支付，以后在每个租赁季度结束前，提前30日预付下个租赁期的租金。合同签订当日，被告向原告交付50000元作为质量保证金，质量保证金是被告保证其提供合法的商品质量和服务质量交付的保证金，合同终止当日原告无息退还。合同期内如被告正常履行合同约定，未发生任何由于被告原因带来的行政处罚，原告向被告全额无息返还；如果租赁期间及合同违反了上述事项，质量保证金不予退还。质量保证金不足以弥补原告因此遭受的损失或者原告先行向被告支出费用的，原告有权向被告追偿。合同还约定如被告要求提前解除合同的，应提前半年向原告提出书面申请，经原告书面同意后，本合同解除，质量保证金、已支付未发生之租金不予返还。若被告未经原告同意擅自停业撤场的，除质量保证金、已支付未发生之租金不予返还外，需额外支付原告违约金50万元。本合同终止，原告收回租赁场地，原告有权选择要求被告将租赁场地恢复原状或保持当时现状交还。被告应在合同终止后3日内按照原告选择状况交还租赁场地。本合同终止后，双方应检查房屋和租赁场地内设备、设施，设备、设施应能正常运转并归还原告，如有损坏的，被告应承担全部赔偿责任。合同违约责任约定被告逾期交纳租金、水电气等应付费用，每逾期一日，按逾期交纳费用总额的10%向原告支付违约金。
原告于2013年5月16日向被告交付租赁场地，交付时本案租赁房屋为裸房。被告于2013年7月16日向原告交纳2013年9月1日至2014年2月28日的租金170163元，2014年3月1日后租金被告未交纳。
2015年4月2日，被告田金燕向原告迪尼威尼公司发出租赁协议解除通知，请求解除租赁协议。通知载明：本解除通知送达你公司之日，即视为双方解除本租赁协议之日，自协议解除之日，田金燕不再承担本协议条款之下的任何费用。请贵公司接到本解除通知之后三天内，及时向我书面答复。贵公司不予答复不影响我方的权利主张，包括但不限于诉讼主张。被告于当日收到原告解除通知后，未给予原告回复。后原、被告因解除合同后租赁房屋内装修是拆除还是保留问题产生争议，至2016年1月21日，被告未将涉案房屋交付原告。
另查明，东营市商河路人防工程一期（工程位置位于西四路以东至胜利油田一中操场西围墙）开工日期为2013年8月，竣工日期为2014年9月。
2013年9月至2015年4月期间，被告田金燕就人防工程施工及其东侧、南侧汉堡店开业等问题对被告经营影响多次与原告迪尼威尼公司法定代表人丁建江短信协商租赁合同、租金和物业费等问题。
原审法院认为，原告迪尼威尼公司与被告田金燕签订的房屋租赁协议，双方意思表示真实，不违反法律规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行合同。被告主张合同未生效，与事实不符，不予采信。关于解除合同的问题，原审法院认为，当事人协议一致，可以解除合同。涉案合同约定如被告要求提前解除合同的，应提前半年向原告提出书面申请，经原告书面同意后，本合同解除。本案中，被告田金燕于2015年4月2日向原告发出解除合同通知，因原告在接到通知后未回复表示同意解除合同，故被告主张2015年4月2日为解除合同时间，证据不足，不予采信。现原告提起诉讼请求解除合同，应视为原告起诉之日即同意解除合同，故原告请求解除原、被告之间的房屋租赁合同，原审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质、当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。故合同解除后，被告应返还原告租赁物。因原、被告双方对合同解除后租赁物的装修问题无法达成一致意见，按照本案实际情况，被告应将租赁房屋恢复原状交付原告。关于原告主张的租金数额及被告是否违约的问题，原审法院认为，被告在按约交付原告半年租金后，因商河路人防工程施工以及其他因素影响，经营发生困难，被告多次与原告协商合同租金问题，原、被告就此产生纠纷，被告有权以延付租金的方式进行抗辩，故对原告主张被告构成违约，请求支付违约金的请求，不予支持。关于租金的数额，因商河路人防工程施工，客观上对被告的经营造成了一定影响，参照周围商户的情况，可酌情减少被告两个月租金；关于租金的计算时间，原审法院认为，原告同意解除合同后，原、被告就房屋装修是否保留问题未达成一致意见，致房屋未交付，对此双方均有责任，故租金应计算到原告同意解除合同之日即2015年8月5日。综上，原告请求被告支付租金432633.6元，符合法律规定，予以支持。被告主张签订合同后出现情势变更，不应计收租金，与事实不符，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除原告济南迪尼威尼休闲游乐发展有限公司与被告田金燕于2013年6月30日签订的房屋租赁协议；二、被告田金燕于判决生效之日起十日内将其承租的位于东营市东营区商河路食尚街（油田一中操场南侧三层楼西半部分）1楼01铺位恢复原状后交付原告济南迪尼威尼休闲游乐发展有限公司；三、被告田金燕于判决生效之日起十日支付原告济南迪尼威尼休闲游乐发展有限公司租金432633.6元；四、驳回原告济南迪尼威尼休闲游乐发展有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12356元，减半收取6178元，由原告负担2283元，被告负担3895元。
上诉人田金燕不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决第三项认定事实不清，有违公平原则，适用法律不当，应撤销予以改判。一、上诉人与被上诉人签订租赁协议后装修尚未完成时，人防办就开始商河路人防工程施工，一直延续到2014年9月。期间路面被整体挖开，道路限制通行，导致上诉人经营艰困。这一情况被上诉人在签订合同时未予告知，上诉人根本无法预料。上诉人向被上诉人反映这一情况，被上诉人称坚持两个月就能完工，但两个月后施工仍在进行。为此，2013年11月20日、11月27日上诉人通过短信告知了被上诉人。原审中，人防办的开工报告及上诉人申请出庭的证人均能证实人防施工的情况。人防工程刚结束，2014年10月又在上诉人门前进行了一个月暖气改造管线施工。上述两项工程在长达一年多的时间内造成上诉人严重经营困难，对于上诉人而言属于情势变更的情形，应根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，认定合同成立后发生了在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，免除此期间的租金。被上诉人在与上诉人订立租赁合同之时，应明知房屋将面临人防施工而仍与上诉人签约，明显存在主观恶意。原审法院在不考虑情势变更及被上诉人恶意出租的情形，判决上诉人向被上诉人正常支付租金有违公平原则。二、经上诉人庭前了解，商河路一期人防工程至今仍没有进行竣工验收，根据相关规定，涉案房屋仍不具备出租条件，涉案租赁合同应当无效。综上，请求撤销原审判决，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人迪尼威尼公司答辩称，一、上诉人主张应适用情势变更原则免除租金，既无事实依据也无法律依据。情势变更原则的适用必须符合严格的条件和对象，应当有情势变更的事实发生，所谓情势应当是国家的政治、经济、法律及商业政策的重大变化，并非一般的变化即可认定为情势变更。本案中的施工确实发生过，但时间并没有上诉人所称的那么长，而且并未影响到上诉人的经营，上诉人主张营业额下降也没有证据证明。二、上诉人没有按约定交纳房屋租金，构成违约，原审未判令上诉人交纳租金至交房之日，亦未判令上诉人支付违约金，均是错误的，被上诉人为尽快收回房屋避免损失扩大而未提起上诉。综上，请求二审查清事实，驳回上诉人的上诉请求。
二审中双方当事人均未提交新的证据。
二审查明的案件事实与原审认定的事实一致。
本院认为，被上诉人将其享有使用权的涉案房屋转租给上诉人使用，双方之间签订了书面的租赁合同，被上诉人向上诉人交付了租赁房屋，双方之间的租赁合同关系依法成立并生效。关于上诉人提出的人防工程未整体竣工、涉案房屋不能出租、合同应为无效的主张，本院认为，从合同的履行情况来看，涉案房屋具备使用条件，上诉人已进行装修并实际使用，并无证据表明涉案房屋系违法建筑，即便上诉人所主张的因素存在亦不足以影响租赁合同关系的效力，上诉人的该项主张不能成立，本院不予采纳。关于上诉人提出的人防工程施工期间应免除租金的主张，本院认为，涉案房屋租赁期间虽门前发生市政施工，但上诉人的门店一直可以正常经营，尚不足以影响合同根本目的的实现，亦未在双方之间造成显失公平的后果，不属于情势变更的范围。且根据现有证据尚不足以确定施工的起始时间，原审法院参考周围商户的情况，酌情减少了上诉人应支付的租金，已充分考虑了人防工程施工对上诉人经营的影响，裁量适当。综上，上诉人田金燕的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12356元，由上诉人田金燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 隋宪贞
代理审判员 李 静
代理审判员 许晓芳
二〇一六年六月六日
书 记 员 冯亚萍