江西省会昌县人民法院民 事 判 决 书（2015）会民一初字第801号原告阙鹏飞，男，1988年6月27日生，汉族，农民，住会昌县，委托代理人陈超，会昌县司法局永富法律事务所法律工作者。被告会昌县富兴房地产开发有限公司（以下称会昌县富兴房地产公司），组织机构代码：68347093-2，住所地：会昌县燕子窝工业区。法定代表人许天寿生，董事长。委托代理人邹晓柯，江西柯睿律师事务所律师。原告阙鹏飞与被告会昌县富兴房地产公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告阙鹏飞及其委托代理人陈超，被告会昌县富兴房地产公司的委托代理人邹晓柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告在2013年3月28日与被告签订了《赣州市商品房买卖合同》，原告购买被告月亮湾中央星城1号楼2－901号套房，每平方米单价3886.38元，总价款475771元。在合同中载明了双方各自的权利、义务及双方各自承担的违约责任。约定该房屋的交付时间是2014年12月30日前交房。至今被告无法实现交房，根据购房合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任第1条，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金”。原告在2015年4月5日向被告送达了《解除合同通知》，被告没有回应，原告无奈，诉请法院依法判令：一、依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；二、被告退回原告购房款475771元、契税13283元总计489054元及该款利息（按中国人民银行贷款利率计算至还款之日止）；三、被告支付违约金10000元。被告辩称，一、原告未履行合同义务答辩人依约可以不交房。1、原告与答辩人签订的《赣州市商品房买卖合同》第八条交付期限及条件中约定：“如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：……（2）非出卖人责任造成的工期延误、政府要求停工和建筑、规划设计变更；异常天气；买受人未履行合同约定等情形。”“第九条出卖人逾期交房的违约责任：“2、买受人未按合同约定支付应付房款（含未及时办理好银行按揭款）出卖人不予交房或延期交房，且出卖人不承担责任。依合同约定可见，当出现买受人不支付购房款的情形时，出卖人可以不予交房或延期交房。2、2015年1月至5月本应由原告支付的缴纳按揭款及原告所欠银行的借款本金计322317.2元系被告垫交。因原告存在严重的违约，答辩人可以不予交房。二、原告要求解除合同诉讼请求不能成立。首先，答辩人存在可以延期交房的情形。1、原告与答辩人签订的《赣州市商品房买卖合同》第八条交付期限及条件中约定：“如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力因素影响工期，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、非出卖人责任造成的工期延误、政府要求停工和建筑、规划设计变更：异常天气；买受人未履行合同约定的等情形。”。2、答辩人将“月亮湾·中央星城”的工程承包给中国第四治金建设有限公司，四治公司在履行建设施工合同的履行过程中，存在诸多影响工期的原因，且该原因并非为答辩人所能控制，依据合同的约定，存在据实可以要求延期限的情形，具体包括下列原因：（1）依据答辩人与会昌县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》，政府依约应向答辩人交付净地，实际上政府未依约交付，位于1号、2号楼的“大雄宝殿”庙宇至今未能完成搬迁，影响了答辩人及施工单位管网、线路的位置设计，从而影响答辩人的工期。（2）答辩人所开发的“月亮湾中央星城”系月亮湾的首个楼盘，作为会昌县的新区，政府的市政配套因各种原因未能完全对接。为了尽快完成工程，答辩人工地使用了临时的供水、供电。即便如此，也因新区建设管网线路的铺设等原因，导致工地停电、停水。依据供电公司出具的证明，在2013年至2015年，共停电23天；依据供水公司出具的证明，在2013年至2015年，共停水43天；月新湾新区建设“九二大道”，在修路期间，车辆禁行，停工共计85天；另外因雨水天气，导致停工共计37天。其次，答辩人的行为不构成根本违约。1、如上所述，答辩人存在可以延期交房的情形，原告主张解除合同没有事实和法律依据。2、退一步而言，即便是答辩人不存在可以延期交房的情形，原告主张解除合同也没有合同法的依据，因为答辩人不属于根本违约的情形。商品房买卖合同中，买受人的合同目的是取得房屋，买受人如果不能取得房屋，是商品房买卖合同中不能实现合同目的的根本违约行为，答辩人目前已具备交房条件，不属根本违约。3、答辩人所开发的“月亮湾中央星城”主体已竣工验收，目前已经具备交房条件。三、原告起诉解除合同违背了合同法规定的合同解除的条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”因此，当出卖人出现迟延交房的前提下，买受人先行催告，出卖人在三个月的合理期限仍未履行的前提下，买受人才能解除商品房买卖合同。法律之所以规定三个月的合理期，是因为房地产买卖合同不同于其他商品买卖合同。如果催告期过短，对双方当事人来说，都过于苛刻，不利于房地产市场的稳定。四、原告起诉解除合同的根本原因。依据《会昌县2014年房地产市场运行情况》报告显示“1-12月住宅销售均价3702元/㎡，同期相比下降0.70%。”《会昌县2015年6月房地产市场运行情况》报告显示：“6月份商品房住宅销售均价为3386元/㎡，环比增长2.92%，同比下降6.59%。”原告及其他购房户购房时间基本为2013年，系房地产交易价格最高峰，其中4户均价为4113元/㎡；另三户均价为3514元/㎡。原告之所以会以迟延交房为由要求解除合同，根本原因是受房地产市场价格下滑因素影响，价格差是诉讼的起因。五、合同解除不利于社会发展。商品房买卖合同，不单纯涉及原告与答辩人的权利与义务关系，还涉及办理按揭贷款与银行的关系，税费征缴部门的关系，还涉及实施入城补贴政策的会昌县政府等方方面面，这些法律关系和政府关系并非一案能解决，将产生更多的诉争，从而引发集团诉讼，这使受市场下滑的房地产开发企业雪上加霜，使一些已经交房的楼盘陷于烂尾，这终将损害其他购房户的合法权益，引发更多社会矛盾，这与我国构建和谐社会的宗旨不符。综上所述，答辩人认为原告的诉讼请求没有依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原、被告于2013年3月28日签订了《商品房买卖合同》，原告向被告定购月亮湾中央星城1号楼2－901号房，面积122.42㎡、单价3886.38元/㎡。对于交房期限及条件，《合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年12月30日前，取得当地建设行政部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合交房条件的房屋交付买受人；遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遇不可抗力因素影响工期，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；2、非出卖人责任造成的工期延误、政府要求停工和建筑、规划设计变更的；异常天气；买受人未履行合同约定的情形等”对于逾期交房违约责任，《合同》第九条约定：“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按约定期限交房按逾期日期分别处理：逾期不超过90日，出卖人自逾期之日至实际交付日止按已付房款的万分之0.5支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同……”。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款475771元（含在会昌农商行广场支行的按揭贷款330000元），在办理购房手续过程中交纳契税9763.31元、专项维修基金2448元、债务证明费用50元，以上款项合计488032.31元。因被告的施工单位工期延误，工程进度受到影响，在限期内无法通过房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收并按期交房，导致部分业主提出退房。2015年4月6日，原告向被告发出书面通知要求退房并解除购房合同。2015年4月13日下午，相关部门召集部分业主及被告方代表进行协调，被告法定代表人许天寿生对延期交房的事实予以认可，表示延期交房存在客观原因，并答应在2015年4月30日前交房。另查明，被告是依法设立的房地产开发企业，取得涉诉楼盘的土地使用权、涉案楼盘符合用地规划及建筑规划，施工主体资质合法，并取得了商品房预售许可证。涉诉楼盘在2014年2月18日通过主体结构工程质量验收。在施工过程中因政府市政基础设施未配完善，被告的施工单位采取临时的供水、供电措施，因供水、供电、道路铺设等原因造成工地停水43天、停电23天、交通管制停工85天，因雨水天气停工37天。在本案诉讼期间被告于2015年7月28日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，目前已具备交房条件。物业证明涉案楼盘已向业主交房52户。原告所付购房款中含向会昌农商银行广场支行申请按揭贷款33万元，以所购套房为抵押办理了抵押贷款手续，自办理抵押贷款后至2014年12月原告能每月均正常归还按揭款贷款本息；自2015年1月至3月起的按揭贷款至2015年1月至3月的按揭贷款应还的本息没有及时支付；2015年3月31日，会昌农商银行广场支行从保证人即被告之月亮湾中央星城保证金账户扣划金额322317.2元的现金，清结了原告向会昌农商银行广场支行所按揭的贷款。上述事实，有原、被告陈述；原告提交的商品房买卖合同、购房补充协议、退房通知单及邮政快递回单，收款收据、契税发票、债务证明发票、专项维修基金发票一份；被告提交的被告营业执照、资质证书、土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设施工单位营业执照及资质证书、商品房预售许可证、主体结构验收记录、供电公司证明、供水公司证明、施工单位证明、会昌气象局证明、现场照片、物业公司证明、会昌县房产局运行报告、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；会昌县农商银行的证明等证据证实，并经庭审质证，可以认定。本院认为，本案主要争议焦点为：1、被告主张的停水、停电及交通管制等情形是否构成延期交房的理由；2、原告要求解除合同是否符合法定及约定的条件。根据双方《合同》第八条第二款的约定“如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：……2、非出卖人责任造成的工期延误……”。被告所涉楼盘在施工过程中因政府未交付净地的原因，部分范围未清表，造成施工管网、供水、供电不畅，另因九二大道的建设导致交通管制造成停工85天、雨水天气停工37天，以上情形属客观原因，且影响了施工进度。被告主张的延期交房理由符合双方的约定。《合同》第九条约定，逾期超90日的，买受人有权解除合同，但该情形设定了前提条件，即除《合同》第八条规定的特殊情况外，逾期交房的方可适用该约定解除的条件，本案存在可延期交房的客观情况，故不宜适用约定解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”该规定确立了商品房买卖合同解除的前置条件，即催告程序。原告未先行催告直接要求解除合同不符合法定程序。目前被告已具备了交房的条件，双方的合同目的可以实现，不存在根本违约的情形，从商品房买卖合同的特殊性及维护稳定的房地产交易秩序考虑，原、被告的商品房买卖合同不宜解除，双方应继续履行，故对原告要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。合同继续履行的同时，原告是否要求被告承担逾期交房的违约金，可由原告另行主张。本案商品房买卖合同在未解除的情形下，对被告作为按揭贷款的保证人垫付给会昌农商银行广场支行的款项322317.2元，宜由被告与原告协商或者向法院起诉处理，本案不予裁决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回原告阙鹏飞的诉讼请求。本案受理费8786元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  刘才泉人民陪审员  刘国强人民陪审员  肖连庆二〇一五年十一月十九日书 记 员  刘慧娟