安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖08民终1456号
上诉人（原审原告）：章阳，男，1972年9月16日出生，汉族，住安徽省桐城市。
上诉人（原审原告）：李霞（系章阳之妻），女，1972年3月15日出生，汉族，住安徽省桐城市。
上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：赵冰，安徽同合律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王年友，男，1967年2月21日出生，汉族，住安徽省桐城市。
委托诉讼代理人：徐孝云，安徽益上律师事务所律师。
上诉人章阳、李霞因与上诉人王年友房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省桐城市人民法院（2018）皖0881民初700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李霞及上诉人章阳、李霞的共同委托诉讼代理人赵冰，上诉人王年友及其委托诉讼代理人徐孝云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
章阳、李霞共同上诉请求：1.依法撤销安徽省桐城市人民法院（2018）皖0881民初700号民事判决，改判王年友多支付违约金35000元和承担垫付的电费8921元，合计43921元；2.二审案件诉讼费由王年友承担。事实和理由：1.双方约定的违约金是70000元，不存在过高问题，原判酌减没有事实及法律依据；2.因章阳提交了电费发票，发票上明确了缴费地址也是王年友所承租的房屋，而房屋户主是章阳，章阳委托安徽金阳金属结构工程公司代为交纳不违反法律规定。原判提到（2017）皖民初2443号判决书认定案涉房屋自2017年9月起未正常营业，不能代表王年友没有用电，因房屋钥匙当时未交，王年友所有电器设备还在运营，故王年友应当支付电费8921元。
王年友辩称，1.章阳、李霞失火造成合同终止，王年友不存在支付违约金；2.章阳、李霞要求王年友承担电费与本案无关。综上，请求二审驳回章阳、李霞的上诉请求。
王年友上诉请求：依法撤销安徽省桐城市人民法院（2018）皖0881民初700号民事判决，改判驳回章阳、李霞的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审判决给付房屋租金163333元，显属不当。原判认定双方租赁合同终止于2018年2月10日，与事实不符。王年友承租案涉房屋经营酒店期间，因李霞经营的桐城市纳爱斯顿餐饮有限公司引起的火灾导致王年友的酒店无法继续经营，双方即协商解除合同，并于2017年5月份办理了水、电过户手续。后双方因火灾损失赔偿问题产生争议，章阳、李霞向法院起诉要求王年友支付租金，王年友提起反诉，请求解除租赁合同。故2017年5月双方协商解除合同时即应视为王年友提出解除合同，法院判决如何不影响王年友提出解除合同的事实。本案一审以王年友反诉被驳回为由认定双方租赁合同没有解除，显属错误；2.一审判决给付违约金，没有事实及法律依据。双方在租赁合同中约定，如王年友因特殊原因需解除协议，赔偿章阳三个月租金即70000元。但本案是章阳、李霞的原因导致王年友的酒店无法继续经营，王年友是迫于无奈才要求解除合同，因此导致合同解除的责任在被上诉人，应由被上诉人承担赔偿责任。
章阳、李霞共同辩称，1.一审判决支付租金是正确的，根据合同约定，一楼房屋交付王年友经营使用，年租金为28万元，季租金为7万元。王年友欠付租金的时间是2017年7月到2018年1月31日共7个月，共欠租金为163330元，一审认定租金数额正确。王年友承认在2018年1月31日前没有将房屋的钥匙交付出租人李霞，按照合同约定应当交付租金。王年友主张合同解除没有依据；2.火灾发生于2016年12月21日中午，地点是一楼餐厅上方二楼。同日，餐厅有继续经营的记录，后几天也有继续经营的记录，因为起火地点与一楼无关，救火时也没有造成一楼财产的损失，王年友不支付违约金违反了合同约定。综上，请求二审驳回王年友的上诉请求。
章阳、李霞向一审法院共同起诉请求：王年友立即支付房屋租金163333元（2017年7月1日至2018年1月31日）及后期租金；支付违约金70000元；支付电费8921元。
一审法院认定事实：章阳、李霞系桐城市鸿润都市华庭20#101房屋的所有人。2016年3月30日，章阳、王年友签订《房屋租赁协议》一份，约定：章阳作为出租方将桐城市鸿润都市华庭20#楼101室，面积约950平方米（具体面积以房产证为准）出租给王年友；租赁期限为10年，自2016年4月1日至2026年3月30日，2016年4月1日至2016年9月30日为承租方即王年友对租赁房屋装潢及试营业期，章阳不收取租金；房屋租金标准为前三年每年租金28万元，王年友每季度以现金方式向章阳交纳一次租金，即每年交纳租金的时间为每季度末向章阳缴清下一季度房租；王年友向章阳交房屋保障金2万元，双方解除合同后，三日内章阳不计息退还。在租赁期限内，双方不得单方解除本协议。如章阳因特殊情况需要解除协议的，必须提前三个月书面通知王年友，除退还已提前收取的租金外，需赔偿王年友一切经济损失；如王年友因特殊情况需解除协议的，必须提前三个月书面通知章阳，除房屋租金缴至其房屋腾空之日外，另赔偿章阳三个月租金。协议订立后，章阳将房屋交付王年友使用，王年友向章阳转款7万元(含保证金2万元)，支付水电气开户费56800元。王年友未交纳2017年度租金。同年6月19日，章阳、李霞向法院提起诉讼，要求王年友支付至2017年6月30日所欠租金16万元。审理中，王年友于7月5日反诉要求解除租赁合同。2017年7月26日，法院作出（2017）皖0881民初2112号民事判决：王年友于判决生效后三日内支付章阳、李霞房屋租金16万元（计算至2017年6月30日）；驳回王年友的反诉请求。同时查明：2016年12月21日中午，桐城市纳爱斯顿餐饮有限公司经营场所发生火灾，桐城市消防大队接警后进行了灭火抢救，扑救时消防用水进入王年友与他人合伙经营桐城市文昌街道江南食府的门窗、室内，造成部分设施、财物损坏，个别包厢暂停接待，但火灾发生后桐城市文昌街道江南食府正常营业。期间，桐城市文昌街道江南食府就个别包厢屋顶渗水、影响就餐环境，要求桐城市纳爱斯顿餐饮有限公司、章阳、李霞赔偿其因火灾造成的各项损失204549元并于2017年7月17日提起诉讼，2018年2月10日，法院对此案作出（2017）皖0881民初2443号民事判决，桐城市纳爱斯顿餐饮有限公司赔偿因救援消防用水造成桐城市文昌街道江南食府的损失16615元，并驳回桐城市文昌街道江南食府的其他诉讼请求。（2017）皖0881民初2112号民事判决和（2017）皖0881民初2443号民事判决均已发生法律效力。一审法院认为，本案争议的焦点为：1.王年友应当支付的租金是否为163333元；2.王年友是否应承担违约金70000元；3.8921元电费是否应由王年友承担。关于争议焦点1，双方协商一致签订房屋租赁协议，该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效。双方应按协议约定全面履行自己的义务。王年友租用章阳的场所经营餐饮业务，期间，因王年友未按期交纳房租章阳、李霞诉至法院，王年友反诉主张解除租赁协议，法院在（2017）皖0881民初2112号案件中审理认为其反诉不能成立并予以驳回。故双方之间的租赁合同没有解除，租赁关系仍在继续，王年友在未向章阳交付承租的房屋之前仍有支付房租的义务。至2018年2月10日，王年友交付房屋钥匙、章阳予以接收，视为双方合同关系事实上终止，缴付租金的终止日期为2018年2月10日。现王年友拖延交付章阳房屋租金，显属不当。至于王年友辩称，在已发生的租金中，应当扣除因为火灾原因造成三个包间不能使用的相应租金。但其未提交相关证据予以证明，故对该抗辩，法院不予采纳。关于争议焦点2，双方在合同中约定，如王年友因特殊情况需解除协议的，必须提前三个月书面通知章阳，除房屋租金缴至其房屋腾空之日外，另赔偿章阳三个月租金。该约定系当事人真实意思表示，是对单方提前解除合同附加的违约条款。鉴于王年友在经营江南食府期间，经营场所的二楼桐城市纳爱斯顿餐饮有限公司发生火灾，致王年友部分包厢的装潢设施及其他财物受到损坏，个别包厢暂停接待、就餐环境受到影响。章阳要求王年友赔偿违约金70000元，结合本案实际酌定35000元为宜。关于争议焦点3，从章阳提供的证据中，桐城市鸿润都市华庭20#101房屋自2017年9月、10、11、12以及2018年1月的电费合计8921元，系安徽金阳金属结构工程有限公司代为交纳，而非章阳、李霞，与本案无关联性，故对该项诉求，法院不予支持。综上，对章阳、李霞要求王年友支付自2017年7月1日至2018年1月31日房屋租金163333元的诉讼请求，法院予以支持。至于王年友抗辩应在租金中扣除其垫付的水电气开户费56800元，符合合同约定，法院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：一、被告王年友支付原告章阳、李霞房屋租金163333元（2017年7月1日至2008年1月31日），承担违约损失35000元，合计198333元；扣除其已垫付的水电气开户费56800元，仍应支付原告章阳、李霞141533元，限于本判决生效后三十日内付清。二、驳回原告章阳、李霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4934元，减半收取计2467元，由原告章阳、李霞负担352元，被告王年友负担2115元。
本院二审期间，章阳、李霞提交以下三组新证据：1.电费发票6张，金额8921元，时间为2017年9月至2018年2月，证明章阳、李霞垫付了王年友经营的江南食府的电费；2.餐饮费发票三份和清单复印件十五份。证明目的：火灾是于2016年12月21日中午发生的。当天晚上一直到2017年1月4日，上诉方公司的工作人员在江南食府就餐，江南食府并没有因为火灾而停止营业；3.桐城市人民法院（2018）皖0881民初1444号民事判决书一份，证明目的：因王年友的原因导致租赁房屋于2018年2月10日才办理交接。王年友质证如下：1.对证据的真实性无异议，但从内容看不出是江南食府产生的电费。江南食府已经没有经营了，水电户头已过户到章阳名下。按照日常习惯，谁用电谁交费，不存在帮他人缴费的情况。电费发票由出租方持有，说明是由出租方自己用电，也印证了承租方没有经营的事实。在双方已经发生了严重纠纷的情况下，不存在出租方替承租方缴费的问题；2.关于用餐发票，承租方以此来否认火灾没有造成损失的观点不成立，因为火灾发生后证据表明承租方共有九个包间，其中五个包间发生漏水、破损，以及过道、厨房存在毁损现象，另四个包间是完好的。承租方为减少损失，另四个完好的包间维持经营，不代表承租方接受该事实，因为承租方花费了200万元投资装潢，经营目标是高档酒店，但在火灾之后却变成了大排挡。大大降低了房屋的利用价值，因此达不到对方的证明目的；3.该判决书尚未生效，不能作为佐证依据，同时也证明了消防用水对饭店的经营造成了损失。章阳、李霞二审中提交的证据均达不到证明目的，本院不予采信。二审中，王年友申请复核以下证据：1.一审中提交的（2017）皖0881民初2112号和（2017）皖0881民初2443号民事判决书和一份司法鉴定意见书，共同证明房屋出租方违约在先，按照《合同法》的规定，承租方对租金享有抗辩权；2.租赁合同的第四条第一款是解约条款而非违约条款，并将解约权利赋予承租方。章阳、李霞质证如下：1.王年友对两份判决书的复核意见不符合判决书对相关事实的认定以及判决结果的认定。相反，两份判决书肯定了王年友欠付租金的事实，所以王年友不存在抗辩权；2.合同条款的原意是违反合同约定的解除条件，王年友应承担三个月租金的给付责任。本院的认证意见待分析处理时一并阐述。
二审中，王年友没有提交新证据，章阳、李霞对一审提交的证据未申请复核。本院对一审查明的基本事实予以确认。
本院认为，综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.原审判决王年友支付章阳、李霞自2017年7月1日至2018年1月31日房屋租金163333元是否有事实依据；2.原审判决王年友承担违约金35000元是否有事实及法律依据；3.章阳、李霞要求王年友承担电费8921元是否有事实依据。
关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，章阳与王年友签订的合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效。2017年7月26日，桐城市人民法院作出（2017）皖0881民初2112号民事判决书，该判决书驳回王年友的反诉请求即单方面解除租赁合同，王年友上诉至安庆市中级人民法院后又自愿申请撤回上诉，本院予以准许，故桐城市人民法院的（2017）皖0881民初2112号民事判决书已经发生法律效力，双方的租赁合同并未解除，租赁关系仍在继续。至2018年2月10日，王年友交回案涉房屋钥匙，章阳、李霞予以接受，双方的租赁合同关系才终止。综上，原审判决王年友支付章阳、李霞自2017年7月1日至2018年1月31日的房屋租金163333元有合同依据和法律依据。
关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。案涉租赁合同第四条第1款中约定：“在租赁期限内，甲乙双方不得单方解除本协议。如乙方因特殊情况需解除协议，必须提前三个月书面通知甲方，除房租缴至乙方腾空房屋之外，另赔偿甲方三个月租金”。本案中，因章阳、李霞经营的桐城市纳爱斯顿餐饮有限公司发生火灾造成王年友经营的桐城市文昌街道江南食府财产损害，江南食府的经营受到影响，事实客观存在，故章阳、李霞在合同解除后要求王年友支付违约金不符合合同目的和《中华人民共和国合同法》规定的诚实信用原则，原判支持违约金35000元处理不当，本院予以纠正。
关于争议焦点三，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条规定：“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”本案中，案涉房屋自2017年9月、10月、11月、12月以及2018年1月的电费合计8921元，系安徽金阳金属结构工程有限公司代江南食府交纳，而非章阳、李霞交纳，故章阳、李霞主张王年友返还上述电费没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，章阳、李霞的上诉请求不能成立、王年友的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第一款第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销安徽省桐城市人民法院（2018）皖0881民初700号民事判决；
二、上诉人王年友于本判决生效之日起30日内支付上诉人章阳、李霞房屋租金163333元（2017年7月1日至2018年1月31日），扣除其已垫付的水电气开户费56800元，仍应支付上诉人章阳、李霞106533元；
三、驳回上诉人章阳、李霞的一审其他诉讼请求；
四、驳回上诉人章阳、李霞的上诉请求；
五、驳回上诉人王年友的其他上诉请求。
一审案件受理费4934元，减半收取计2467元，由上诉人章阳、李霞共同负担1382元，上诉人王年友负担1085元。二审案件受理4464元，由上诉人章阳、李霞共同负担1433元，上诉人王年友负担3031元。
本判决为终审判决。
审判长 左红
审判员 殷平
审判员 江韵
二〇一八年九月十日
书记员 王璜