广东省东莞市中级人民法院民事判决书（2014）东中法民一终字第1483号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨燕，女。委托代理人：邱石清，广东深田律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：丁福财，男。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赖换兰，女。以上两被上诉人的共同委托代理人：李建，广东一粤律师事务所律师。上诉人杨燕与被上诉人丁福财、赖换兰房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法东民一初字第800号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2014年1月21日，丁福财、赖换兰向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除双方签订的《二手房买卖合同》。2、确认丁福财、赖换兰无需退还杨燕定金20000元。3、本案诉讼费由杨燕承担。杨燕则于2014年2月13日提起反诉，请求法院判令：1、丁福财、赖换兰双倍返还定金142000元。2、丁福财、赖换兰承担全部诉讼费用。原审法院经审理查明，案涉出售物业位于东莞市东城区某某路65号某某公寓3单元1706号，权属人为丁福财、赖换兰。2013年6月26日，丁福财、赖换兰与杨燕签订了一份《二手房买卖合同》，卖方为丁福财、赖换兰，买方为杨燕，约定如下：第一条、卖方所转让房地产（下称该房地产）坐落于东莞市东城区某某路65号某某公寓3单元1706号，房产证号为02-1201-00008-0117**，房产用途为住宅，登记建筑面积为60.09平方米，套内建筑面积为44.59平方米。第二条、该房地产所附租约现状为没有租约。第三条、该房地产转让总价款为610000元，以上价格未包括政府部门向交易双方收取的有关过户税费及中介方的代理佣金。第四条、该房地产交易定金为20000元，买方同意按以下方式支付：本合同签订时，向卖方支付定金190000元；定金在买卖双方办理过户手续时自动转为楼款，但另有约定的除外。第五条、买方按下列第3种方式给付除定金之外的房款400000元……3、买卖双方约定的其他付款方式：买方出资聘请担保公司代卖方赎楼，其尾款待买方完税后转账于业主账户。第七条、该房产交易过程中政府部门向交易双方收取的有关过户税费由买方承担。合同签订后，杨燕向丁福财、赖换兰交付定金20000元。庭审中，双方均确认合同第四条约定的定金为20000元，190000元为首付款，并非定金，合同上为笔误。本案中，双方均主张对方违约。丁福财、赖换兰主张杨燕没有按照合同约定支付首付款190000元以及聘请担保公司赎楼而要求解除合同，没收定金。杨燕则同意解除合同，但认为丁福财、赖换兰中途加价出售房屋，导致合同无法履行，违约方在于丁福财、赖换兰。对此，杨燕提交了如下证据：1、二手房买卖合同；2、中国建设银行贷款同意书；3、证明；4、定金收据；5、东莞市鼎业按揭服务有限公司收（退）款收据；6、查档收费票据；7、公证书；8、律师函；9、广发银行开立个人银行账户回执；10、申请证人黄某某出庭作证。经审查，第2组证据显示戴英玲向中国建设银行股份有限公司东莞南城支行申请贷款400000元用于购买案涉房产，而银行的审批意见为“有条件同意”。第3组证据是东莞市鼎业按揭服务有限公司出具的证明，证明黄某某等四人是东莞市鼎业按揭服务有限公司的员工，其职务负责办理戴英玲以按揭方式购买案涉房屋的公证授权事项。第5组证据为东莞市鼎业按揭服务有限公司出具给戴英玲的收退款收据，东莞市鼎业按揭服务有限公司于2013年9月13日收取了戴英玲预存首期款190000元、担保费4000元、担保服务费1000元、二手办证费2000元、查案费150元、资信调查费200元、转账手续费50元、二手契税4330元、二手交易费361元、二手转移登记费80元、二手印花税票5元、二手营业税24248元、二手房管查档费50元，上述合计226474元，并注明了费用由其弟弟戴家发代交。2014年1月9日，东莞市鼎业按揭服务有限公司向戴英玲退还了226424元。第7组证据中显示丁福财、赖换兰与刘志豪、黄某某、谢桂康、黄燕嫦办理公证授权委托，其中第十四条内容为由受托人黄燕嫦代为收取买受人银行发放的贷款（即售楼款），并代为授权银行将买受人该笔贷款金额发放到指定收款账户，该笔款项是用于代委托人清还上述房屋在原贷款银行的借款余额。第8组证据为丁福财、赖换兰在2014年1月7日向杨燕发送的律师函，丁福财、赖换兰以杨燕未支付首期款以及聘请担保公司赎楼为由要求杨燕履行义务，并限杨燕于2014年1月11日前联系丁福财、赖换兰支付首付款以及聘请担保公司赎回房产证等事宜。证人黄某某出庭作证，证人称其出庭作证要证明丁福财、赖换兰在2013年12月31日发短信让证人通知买家加价10000元是否可以继续交易，还称公司收取首期款无需经过卖家同意，但签订合同时有口头告知卖家。杨燕主张其是以戴英玲的名义向银行申请贷款，并向担保公司交付了首期款及相关赎楼过户的费用。丁福财、赖换兰确认第1、3、7、8组证据的真实性，对其余不予确认，同时，丁福财、赖换兰认为其并没有委托东莞市鼎业按揭服务有限公司代其收取首期款，杨燕经丁福财、赖换兰催告没有按照合同约定履行义务，违约方在于杨燕。以上事实，有丁福财、赖换兰提交的《二手房买卖合同》、房产登记信息查询结果、房产证复印件，杨燕提交《二手房买卖合同》、中国建设银行贷款同意书、黄某某任职证明、定金收据、东莞市鼎业按揭服务有限公司收（退）款收据、查档收费票据、公证书、律师函、广发银行开立个人账户回执以及原审法院的庭审笔录等附卷为据。原审法院认为，丁福财、赖换兰与杨燕签订的《二手房买卖合同》真实合法有效，双方均应严格履行各自的义务。本案的争议焦点是何方违约，综合双方提交的证据及陈述，原审法院认定如下：首先，关于丁福财、赖换兰是否违约的问题，虽然杨燕主张丁福财、赖换兰违反合同的约定对案涉房屋加价出售导致合同无法履行，但其仅提供证人证言，没有提交其他证据予以辅证，原审法院对其主张不予采信。其次，双方均确认合同第四条约定的定金为20000元，190000元为首期款，原审法院对此事实予以认定。根据该条款的约定，杨燕应当在签订合同时向丁福财、赖换兰支付首期款190000元，虽然杨燕辩称其经丁福财、赖换兰同意将首期款190000元以及聘请担保公司赎楼的相关费用于2013年9月13日交付给东莞市鼎业按揭服务有限公司，故主张其已经按照约定将首期款交付给丁福财、赖换兰，但丁福财、赖换兰对此予以否认。原审法院认为，即使杨燕能够证明其确实已经将首期款交付给东莞市鼎业按揭服务有限公司，但其同时需要证明丁福财、赖换兰已经委托东莞市鼎业按揭服务有限公司代为收取该首期款。从丁福财、赖换兰与刘志豪、黄某某、谢桂康、黄燕嫦的委托书第十四条内容可知，受托人黄燕嫦有权代为收取银行发放的贷款，而其余条款中并未列明东莞市鼎业按揭服务有限公司有权代为收取首期款，故原审法院对杨燕的主张不予采信。综上，杨燕没有证据证明其已经将首期款交付给丁福财、赖换兰，且经丁福财、赖换兰发送律师函要求杨燕支付首期款并履行合同的情况下，仍不履行义务，杨燕已经构成违约。丁福财、赖换兰要求解除合同并没收定金的诉讼请求合法有据，原审法院予以支持。杨燕反诉要求丁福财、赖换兰双倍返还定金142000元没有事实及法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二○一四年四月十日作出判决：一、解除双方于2013年6月26日签订的《二手房买卖合同》。二、确认丁福财、赖换兰无需退还杨燕定金20000元。三、驳回杨燕的全部反诉请求。本案本诉受理费150元，反诉受理费1570元，均由杨燕承担。杨燕不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）原审以无其他证据辅助为由不予采信证人证言系没有任何法律依据的。根据法律规定，证人证言亦是本案的直接证据。证人黄某某作为案涉房产交易过程中办理具体业务的工作人员，是清楚知道交易过程的真实情况，证人陈述的事实是符合二手房买卖过程的交易习惯和常理的，无任何不合理之处，也无证据证明证人与本案有任何的利害关系，其的证言依法应当采信。（二）原审认定事实错误。1、原审对杨燕是否履行交付首期款及委托办理赎楼手续的事实认定错误。杨燕提交的证据足以证明其在2013年9月13日向东莞市鼎业按揭服务有限公司交付了包括首付款、赎楼担保等费用共计226424元。2、原审对东莞市鼎业按揭服务有限公司是否有权收取首期款的问题认定错误。首先，证人黄某某的证言证实在接受委托业务时就已向丁福财、赖换兰口头告知说明，首付款由东莞市鼎业按揭服务有限公司代为收取。这种方式是符合二手房买卖合同中的惯例和常理，因此时双方存在着信任不足的问题，为解决双方的信任不足，双方才需要委托无利害关系的第三方中介机构作为买卖双方的受托人代为收取相关款项及办理相关业务，是在二手房买卖合同中常见和普遍的操作规则。其次，如丁福财、赖换兰系在不同意亦不知情的情况下，杨燕无故的将应支付给丁福财、赖换兰的226424元交付给无关的第三方机构，完全是违背常理的。杨燕作为一个理性、正常的公民系不可能这么做。所以本案的事实确是杨燕在取得丁福财、赖换兰的同意后将上述款项交付给东莞市鼎业按揭服务有限公司。据此，杨燕请求本院：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审。2、本案一、二审诉讼费由丁福财、赖换兰承担。丁福财、赖换兰未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。本院审理查明，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据杨燕上诉提出的请求及陈述的理由，本案争议的焦点是：案涉当事人是否存在违约，定金如何处理。对此，本院分析如下：首先，关于杨燕是否存在违约问题。杨燕提出在双方签订《二手房买卖合同》后，其已按合同的约定履行了义务，不存在未付首期款的违约行为，有证人黄某某证言佐证。对此，本院认为，杨燕与丁福财、赖换兰在《二手房买卖合同》约定，购房首期款由杨燕向丁福财、赖换兰支付。虽然双方当事人在履行《二手房买卖合同》中，丁福财、赖换兰委托了东莞市鼎业按揭服务有限公司的黄某某等员工办理房屋买卖有关事项，但从《委托书》的内容反映，黄某某是丁福财、赖换兰出售案涉房屋部分事项的代理人，丁福财、赖换兰并没有授权黄某某或东莞市鼎业按揭服务有限公司收取杨燕支付的首期款，即使黄某某出庭作证认为丁福财、赖换兰同意杨燕支付首期款给东莞市鼎业按揭服务有限公司保管，但丁福财、赖换兰不予认可，且杨燕与黄某某之间有委托代理的利害关系，故本院对黄某某的证言不予采信。同理，杨燕亦提出黄某某可证明丁福财、赖换兰存在违约行为，表现在丁福财、赖换兰对出售的案涉房屋擅自加价，但丁福财、赖换兰对黄某某该部分证言不予认可，在杨燕未能进一步举证证明丁福财、赖换兰有擅自加价的违约事实存在，本院对杨燕主张丁福财、赖换兰有违约行为不予采信。杨燕没有按合同约定向丁福财、赖换兰支付首期款已构成违约。原审法院对此认定正确，本院予以维持。其次，关于违约金问题，虽然双方均同意解除合同，但由于杨燕违约，根据合同的约定，杨燕应承担违约责任。杨燕要求丁福财、赖换兰双倍返还定金理据不足，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由杨燕承担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长  黎淑娴代理审判员  钟满福代理审判员  冯婉娥二〇一四年九月四日书记员罗锦婵附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……