湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄陂盘民初字第00071号
原告高崇明。
委托代理人吉欢欢，湖北全成律师事务所律师（特别授权）。
被告叶国新。
委托代理人任林华，湖北獬志律师事务所律师（特别授权）。
原告高崇明诉被告叶国新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月17日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李黎嘉独任审判，于2015年3月13日公开开庭进行了审理。原告高崇明及其委托代理人吉欢欢、被告叶国新及其委托代理人任林华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高崇明诉称：原、被告于2014年6月25日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区盘龙大道49号“汉口湖畔”项目商业楼1号楼06号门面房屋租赁给原告经营奶茶店，租赁期为五年（自2014年7月20日起截至2019年7月20日止），租金标准为54.5元／平方米，每六个月支付一次租金。同时约定被告给予原告一个月的装修免租期，原告向被告支付20000元的保证金。被告当时口头表示其转租已经过房屋所有人易敏敏的同意。
合同签订后，原告按合同约定一次性向被告支付了六个月的租金36000元，且实际支付房屋租赁保证金（押金）15000元，同时按照2.5元／㎡支付了六个月的物业管理费1650元。但被告却未按照合同约定实际交付110平方米的06号门面房屋，而是将房屋隔成两层，将隔开的第二层和第一层中的一部分租赁给他人经营宾馆。原告多次要求被告完全交付06号门面房屋，被告均以各种理由推脱，避而不谈。后原告通知被告解除合同，被告同意解除合同，但却不及时退还房屋租金及押金，亦不赔偿原告的损失。原告于2014年11月12日清退房屋后，该商铺即被贴上“旺铺招租”的信息。经核算，原告实际租赁的时间为三个月零22天，房屋面积约85平方米，且空间仅有房屋体积的一半。是此，原告为维护自身合法权益向本院提起诉讼，请求依法判令：1、确认原、被告于2014年6月25日签订的《房屋租赁合同》解除合法有效；2、被告返还原告多支付的房屋租金26735元（6000元×2月＋54.5元／㎡×85㎡÷2×4月）；3、被告返还原告多支付的物业管理费1225元（2.5元／㎡×110㎡×6月-2.5元／㎡×85㎡÷2×4月）；4、被告返还原告已支付的房屋租赁保证金（押金）15000元；5、被告向原告赔偿房屋装修损失10000元；6、本案诉讼费由被告承担。
原告高崇明为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一、《房屋租赁合同》。证明原、被告存在租赁关系，原告已于合同签订日向被告支付了10000元保证金（押金）。
证据二、收条。证明原告于2014年6月25日已履行合同向被告实际支付六个月的租金及物业管理费。
证据三、支付宝转账记录。证明被告于2014年10月29日收到原告支付的房屋保证金（押金）5000元。
证据四、原被告之间的通话录音、短信记录。证明：1.被告未完全履行合同交付06号房屋；2.原告通知被告解除合同，被告收回原告退房的钥匙，对此也未提出任何异议，且承诺退还原告支付的房屋保证金15000元，只是找借口推脱不愿意退还原告多交的房屋租金；3.原告已于2014年11月12日清退房屋，并将钥匙交给宾馆的何老板。
证据五、2014年11月15日拍摄的房屋照片一组。证明原告已经清退并返还租赁房屋，被告也以行为表示与原告解除合同。
被告叶国新辩称：1、合同约定的以实际测量为准，租金54.5元／㎡，但租赁物和租金是双方约定的，不是原告所说110平方米，亦不是以面积确定租金的。原告在看房屋的时候就知道租赁物的结构，并不是事后分割的；2、我方与房屋所有人签订的合同约定租赁物可以对外转租，并非原告所说的仅口头约定可以转租；3、我方确实收到原告租金36000元，保证金15000元，但物业管理费我方收到后已交给物业管理部门；4、原告没有通知我方解除合同，原告搬出租赁物是因其自身经营不善，与租赁物本身无关。因为解除合同是原告单方提出的，所以我方不予退还租金及保证金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告叶国新为支持其辩称理由，向本院提交如下证据：
证据一、《门面租赁合同》及营业前消防安全检查合格证。证明：1.原告在租房时房屋的状况是确定的，被告享有该房屋的转租权；2.被告租赁了该商业楼1-6号一、二层，二层用来经营宾馆；3.被告将一楼转租给原告时，宾馆已装修完成，不可更改。双方在签订合同时是在完全客观、清醒认知的前提下签订的，没有欺诈或重大误解，合同有效。
证据二、《门面租赁合同》。证明该合同签订时，原、被告系真实意思表示，依法应有效。
证据三、照片一组。证明原告单方面毁约，在没有通知我方的情况下擅自拆除自己的装饰物，按照合同约定，原告无权要求退还保证金及房屋租金。
经庭审质证，被告叶国新对原告提交的证据发表如下质证意见：
对证据一真实性无异议，证明目的有异议，合同约定的租赁物以实际面积为准，110㎡只是暂定面积，租金是72000元／年，并不是按54.52元／㎡计算，且原告单方解除合同，租金和保证金是不退还的；对证据二有异议，物业管理费已经交给物业管理部门；对证据三无异议，我方认可保证金15000元；对证据四有异议，录音不真实，且不完整，其中两次谈话没有录音。短信真实性认可，但短信上没有确定原告退出的事实；对证据五真实性均无异议，证明目的有异议，该照片不能证明“旺铺招租”信息是我方所为，即使是我方所为，也是我方为了减轻损失而为。
原告高崇明对被告提交的证据发表如下质证意见：
对证据一真实性无异议，证明目的有异议，该证据无法证明当时宾馆装修的状况，根据原告与被告签订的合同约定的门面面积与被告实际交付的是不一致的，被告的行为构成违约；对证据二租赁合同真实性无异议，证明目的有异议，该合同与提供给我方的合同不一致，有明显改动，被告出租给原告的租赁物面积小于原告实际支付的租金面积；对证据三真实性无异议，证明目的有异议，该照片证明房屋已经在装修，被告已经将该房屋改动或出租，证明被告已经以实际行为表示同意解除合同。
经审理查明：2014年6月25日，原告高崇明与被告叶国新签订《房屋租赁合同》，承租了位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区盘龙大道49号“汉口湖畔”商业楼1号楼06#门面房屋。合同约定：租赁房屋面积暂定110㎡，以实物为准；租赁期为五年，自2014年7月20日起至2019年7月20日止；租金标准为54.5元／㎡，支付时间为六个月支付一次，且应在每次租金支付期当月的10日支付；在合同签订当日，原告须向被告支付20000元作为履行本合同的保证金，待租赁期满十五日内被告无息退还（并用手写标注：暂付10000元，另10000元10月1日之前付清）。同时，双方在合同中还约定了其他权利义务内容。
合同签订当日，原告向被告支付了保证金10000元，并一次性向被告支付了六个月租金36000元及物业管理费1650元（自2014年7月20日起至2015年1月19日止），被告亦向原告交付了租赁的房屋。2014年10月29日，原告又通过支付宝向被告转账支付保证金5000元，共计支付保证金15000元。原告认为，房屋门面被隔成两层，且第二层和第一层的一部分另租与他人经营宾馆，被告实际交付给原告的房屋仅有约85㎡。原告遂要求与被告解除《房屋租赁合同》，并于2014年11月12日退还钥匙，清退房屋。之后，双方就原告支付的租金、物业管理费及保证金的退还问题协商无果，由此发生诉讼。
经查实，涉案房屋的所有权人为易敏敏，其将该商铺包租给姚文雄。2014年4月27日，姚文雄又将该商铺转租给被告叶国新。
2015年4月23号，本院到涉案房屋实地进行现场勘查，了解到：涉案租赁房屋被隔成二个部分，一部分作为原告承租期内的经营场所，通过测量该部分的使用面积约为85㎡；另一部分系他人经营宾馆的前厅和走道。现该房屋已另由他人承租。
本院认为：原告高崇明与被告叶国新签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、法规的强制性规定，属合法有效合同。
双方在《房屋租赁合同》中约定，原告租赁被告位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区盘龙大道49号“汉口湖畔”商业楼1号楼06#门面房屋。而实际履约过程中，被告向原告交付的租赁房屋仅为“汉口湖畔”商业楼1号楼06#门面房屋的一部分，其交付的标的物不符合合同约定。根据《中华人民共和国合同法》二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”、第九十四条第四款“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”之规定，故原告可以解除合同。2014年11月10日，原告口头通知被告要求解除合同，并于2014年11月12日清退房屋、归还钥匙，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》解除的时间为2014年11月12日。
根据《房屋租赁合同》第一条第三款约定：租赁房屋面积暂定110㎡，以实物为准；第二条第二款约定：租金标准为54.5元／㎡，故房屋的租金标准应该以面积计算。庭审中，被告辩称“房屋不是以面积确定租金，而是72000元／年计算租金”的辩称意见与事实不符，本院不予采信。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行”，《房屋租赁合同》解除后，原告与被告之间的权利义务终止，相关的款项应予结算，原告要求被告返还多支付的租金、物业管理费及保证金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。原告实际租赁的时间为114天（自2014年7月20日起至2014年11月11日止），租赁物实际面积约为85㎡，租金按照合同约定的54.5元／㎡计算，即17603.5元［85㎡×54.5元／㎡÷30天／月×114天］，则被告应返还原告租金18396.5元（36000元-17603.5元）。原告应付的物业管理费为807.5元［85㎡×2.5元／㎡÷30天／月×114天］，被告应返还原告物业管理费842.5元（1650元-807.5元）。另原告在庭审中未提交房屋装修损失的相关证据，故本院对其要求被告赔偿装修损失的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告高崇明解除与被告叶国新之间于2014年6月25日签订的《房屋租赁合同》合法有效；
二、被告叶国新返还原告高崇明多支付的房屋租金18396.5元；
三、被告叶国新返还原告高崇明多支付的物业管理费842.5元；
四、被告叶国新返还原告高崇明支付的保证金15000元；
五、上述款项于本判决生效之日起十日内付清；
六、驳回原告高崇明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。
案件受理费减半收取563元，由被告叶国新承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 李黎嘉
二〇一五年五月十三日
书记员 陈 广