江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终938号
上诉人（原审被告）：南京市六合城镇建设综合开发公司，住所地南京市六合区雄州镇延安北路1号。
法定代表人：王魁，该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡宜金，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张巧，北京市高朋（南京）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：孙传河，男，1975年10月4日生，汉族，住南京市六合区。
委托诉讼代理人：孙云飞，江苏六骏律师事务所律师。
上诉人南京市六合城镇建设综合开发公司（以下简称城建公司）因与被上诉人孙传河房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市六合区人民法院（2017）苏0116民初2202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
城建公司上诉请求，请求二审法院依法将本案发回重审或重新评估涉案房屋的价值，并按照重新评估后的价值进行改判。事实与理由：一、案涉房屋是陈洪喜与陈春节为套取银行贷款而抵押，目前贷款业己还清。因陈洪喜个人债务被法院查封，故被上诉人应当向人民法院提出执行异议，案涉房屋可以过户给被上诉人。上诉人亦拟起诉陈洪喜，要求解除双方虚假的购房合同。二、一审法院未解释为何采信明显估价过高的评估报告。1.评估报告没有相关项目的价格、具体计算方式以及价格来源，只是机械地写出估价单价价格，房屋室内装潢也只是列出总价，没有列明装潢项目现时具体价格，结论无依据。2.评估报告中的注册房地产估价师未到现场进行勘察。3.评估价格异常，明显高于公开数据（以淘宝网上司法拍卖已有的评估价、成交价为准），数据偏差远超200%以上。三、一审法院以“长达八年的时间内未向原告催要剩余房款且未作出合理解释”为由推定被上诉人己付清全部购房款，逻辑理由不能成立。1.此房屋在出售给被上诉人之前己向其申明了预抵押给银行之事实。在长达八年的时间内未能解除预抵押登记并过户给被上诉人，故而未向被上诉人主张剩余款项符合逻辑。2.此项目由责任人陈春节等人运作，所以如有催款也是陈春节等人催款。3.上诉人确实从未使用过“南京市六合城镇建设综合开发公司横梁项目部”章，有异议的两份收据也明显与其余四份收据不同。被上诉人完全能够分辨出两种收据的差异。四、被上诉人存有过错，应当分担本案的损失。
孙传河辩称：1.上诉人在一审中没有提供陈洪喜和陈春节串通套取银行贷款的相关证据，且其在上诉状中已经明确目前贷款已经还清，因此不存在陈洪喜和陈春节串通套取银行贷款的事实。根据被上诉人提供的证据，案涉房屋已被六合区人民法院查封，故而不可能再过户给被上诉人。2.上诉人对比的法院拍卖的两套房屋与被上诉人的房屋性质不同，被上诉人是一楼103室房屋属于门面房，当时购买的价格就高于上述两间房屋的一倍，且上诉人提供的法院拍卖房产曾经有流拍现象，根据司法拍卖程序，流拍房产的价格会下调，所以价格悬殊是正常现象。3.被上诉人不存在过错。首先，上诉人内部管理混乱，案涉房产是由上诉人横梁项目部的负责人陈春节出卖、抵押，并由陈春节催款，但后来收尾的时候没有人负责。其次，被上诉人购房的时候，由售楼部的相关人员提供票据，现在出现既有上诉人财务部盖章，又有项目部盖章，被上诉人认为两种印章的不同亦是由上诉人内部不规范运作导致，被上诉人并不能分辨该两种印章的差异。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
孙传河向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《横梁甸商业广场营业房认购协议书》；2.城建公司返还购房款194068元；3.城建公司赔偿孙传河损失414332元。
一审法院认定事实：2009年1月19日，城建公司与案外人陈洪喜签订《南京市商品房预售合同》一份，约定其将坐落于南京市××区横梁街道兴镇路122号2幢103室房屋出售给陈洪喜，并于当日办理了商品房预告登记。2015年8月14日，涉案房屋因其他案件被南京市六合区人民法院司法冻结。
2009年5月24日，孙传河与城建公司签订《横梁甸商业广场营业房认购协议书》（以下简称《协议》）一份，约定：1.孙传河购买城建公司开发的坐落于南京市××区横梁街道横梁甸广场营业房，建筑面积52.03平方米；2.房屋总价款194068元。2009年年底，城建公司将涉案房屋交付给孙传河，孙传河随即装潢入住。2009年5月至2011年10月期间，孙传河分六次缴纳了协议约定的全部房款，城建公司分别出具收据六份，其中2009年5月至2009年11月的四份收据加盖“南京市六合城镇建设综合开发公司财务专用章”字样印章，2009年12月、2011年10月收据加盖“南京市六合城镇建设综合开发公司横梁项目部”字样印章。
2017年9月12日，江苏华盛兴伟房地产评估造价咨询有限公司出具房地产估价报告一份，估价结果为涉案房地产市场价值为60.84万元，其中室内装饰装修价值为64278元。
一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，守约方可以要求违约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方于2009年签订《协议》至今已八年有余，城建公司一直未能协助孙传河办理房屋过户手续，合同目的无法实现，故孙传河要求解除合同并要求被告返还购房款、赔偿损失，一审法院予以支持。
城建公司辩称孙传河于购房时未审查涉案房屋的权属登记状况，自身存在过错，一审法院认为，城建公司系房地产开发企业，其作为民事主体，较之自然人在商品房交易领域拥有更高的权威和可信赖度，孙传河作为个人购房者，其在与城建公司签订购房合同时，当然有理由相信房地产开发企业对其开发的房屋拥有所有权；且城建公司在签订合同时明知涉案房屋已经预告登记给案外人，但仍与孙传河签订合同，应视为其清楚知晓并自愿承担因此导致的合同不能履行的风险及后果，故对城建公司该项辩称，一审法院不予采纳。
关于购房款。城建公司辩称其未收到2009年12月25日、2011年10月1日两张收据载明的房款，但其余四笔房款孙传河均于2009年缴纳，且城建公司亦于同年将涉案房屋交付给孙传河居住使用至今，城建公司在长达八年的时间内未向孙传河催要剩余房款且未作出合理解释，故一审法院认定，孙传河已将全部购房款交付城建公司，对城建公司该项辩称，一审法院不予采纳。
关于损失数额。因双方无法达成一致意见，一审法院依据评估报告，认定孙传河损失为414332元。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除孙传河与南京市六合城镇建设综合开发公司签订的《横梁甸商业广场营业房认购协议书》；二、南京市六合城镇建设综合开发公司于判决生效之日起十日内退还孙传河购房款194068元、赔偿孙传河损失414332元，合计608400元。一审案件受理费4181元，由南京市六合城镇建设综合开发公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：
1.关于加盖有横梁项目部印章的收据认定。上诉人认为其仅收到了被上诉人前四次的缴费，至于后两次加盖有横梁项目部印章的收据上注明的金额，上诉人并未收到。对此，被上诉人提交了其他购房人葛小进的售房协议及缴款收据，在协议和收据上均加盖有“南京市六合城镇建设综合开发公司横梁项目部”印章，证明上诉人在其他地方使用过项目部的印章。上诉人对协议和收据的真实性无异议，但认为协议和收据上的印章系私自使用，未经上诉人许可，其为此提供规划许可证一份，证明葛小进所购房屋不属于其与陈春节合作项目范围内。被上诉人对规划许可证的真实性无异议，但认为不管葛小进的房屋是否在规划范围内，不影响协议和收据上横梁项目部印章的真实性，可以证明该印章不是被上诉人私刻，是由横梁项目部加盖的，其有理由相信上诉人应当对项目部加盖的印章承担责任。本院经审查认定，被上诉人提供的案外人葛小进的协议和收据，能够证明上诉人的项目负责人陈春节确实使用过“南京市六合城镇建设综合开发公司横梁项目部”印章与购房人签订过购房合同，并收取过购房款。
2.关于案涉房屋的评估报告。上诉人认为一审鉴定机构未进行现场勘验，所做装修项目无具体明细，一审时其申请重新评估，一审法院未予回复。为此，本院向鉴定单位调取了评估现场查勘表及装修项目明细，评估现场查勘表上有一审法院承办人和被上诉人孙传河的签名，装修项目明细的汇总价值与评估报告中出具的装修价值相符。上诉人认为装修明细中的单价与市场价格相比明显偏高，鉴定人系按市场最高价进行打折；评估公司未提供房屋价值评估数据的来源依据，结论无依据；评估现场查勘表无上诉人签字，评估程序违反规定。本院经审查认定，鉴定人员评估现场查勘表有法院承办人及一方当事人签字，且在评估报告中附有当日查勘时的现场照片，能够证明鉴定人进行了现场查勘；装修项目的具体明细能够印证评估报告中装修价格的来源，上诉人认为评估报告只认定装修总价，与事实不符，本院不予采信。
对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人城建公司与被上诉人孙传河就案涉房屋签订的买卖协议合法有效，上诉人应当按约协助被上诉人办理房屋登记手续。但上诉人在与被上诉人签约前已将房屋出售给案外人陈洪喜，并办理了商品房预抵押登记，陈洪喜又因其他债务导致案涉房屋被人民法院预查封，导致案涉房屋在现有情况下已无法登记到被上诉人名下，被上诉人要求解除合同，返还购房款，符合法律规定。上诉人认为其在与被上诉人签订合同前已经告知了房屋被预抵押的事实，并未提供证据证明，本院不予采信。上诉人虽主张案涉房屋上的抵押贷款已全部清偿，但其既未涤除房屋上的抵押权，也无法解除人民法院对案涉房屋采取的保全措施，故其认为案涉房屋可以完成过户手续，无事实和法律依据，本院不予采信。
关于被上诉人是否欠付购房款。上诉人虽对盖有横梁项目部印章的收据提出异议，但其并未提供证据证明横梁项目部并不存在，且根据上诉人当庭陈述，案涉项目系陈春节以上诉人名义建设，签订合同都是陈春节运作，其并不能排除项目负责人陈春节亦未使用过该印章，或未收到该两笔购房款，故上诉人仅以收据上印章的不同，否认收到相应的购房款，理由不能成立。上诉人认为项目系陈春节运作，购房款应由陈春节催要，但上诉人并未提供陈春节催要款项的证据，且即使是陈春节运作案涉项目，亦系代表上诉人，上诉人并无证据证明陈春节向被上诉人催要过款项，故一审法院认为上诉人在长达八年的时间内不催要购房款违反常理，并无不当。综上，上诉人认为被上诉人未足额支付购房款，依据不足，本院不予采信。
关于评估报告。上诉人认为案涉评估报告的估价师未到场现场勘验，违反鉴定程序，但从鉴定人提供的评估现场查勘表来看，一审法院承办人亲自在现场陪同查勘，能够证明鉴定人现场查勘的事实，故对上诉人此项异议，本院不予采信。上诉人认为鉴定人对案涉房屋估价过高，但其所提供的人民法院司法拍卖的房屋与案涉房屋的楼层与位置并不相同，而对于商业营业用房来说，楼层与位置的差异足以对房价产生重大影响，故上诉人仅以相邻房屋的评估单价对比来主张案涉房屋评估价值过分高于市场价值，依据并不充分，本院不予采信。上诉人认为鉴定人未提供房屋价值评估来源，但并无证据证明鉴定人所作评估价格违反评估规则，本院不予采信。案涉评估报告是由双方当事人通过法院摇号委托第三方鉴定机构做出，鉴定程序合法，一审法院采信该报告的评估结果并无不当，上诉人申请重新评估，不符合法律规定，本院不予采纳。
综上所述，城建公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费收取4181元，由上诉人南京市六合城镇建设综合开发公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 龚 达
审判员 白文虎
二〇一八年三月二十七日
书记员 倪 辉