湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1002民初4371号
原告:中国建设银行股份有限公司郴州市分行。
负责人：王年军，该行行长。
委托诉讼代理人：何为军，男，汉族，该行职工。
委托诉讼代理人：廖振东，湖南星河律师事务所律师。
被告：雷志华，男，汉族。
被告：李丹，女，汉族。
被告：郴州市华尔房地产开发有限责任公司。
法定代表人：张晓华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡良福，湖南宏法律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行(以下简称建行郴州分行)与被告雷志华、李丹、郴州市华尔房地产开发有限责任公司（以下简称华尔地产）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告建行郴州分行的委托诉讼代理人何为军，被告华尔地产的委托诉讼代理人胡良福到庭参加诉讼，被告雷志华、李丹经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行郴州分行请求本院判令：1、解除原告与被告雷志华、李丹签订的《个人住房借款合同》；2、被告雷志华、李丹立即归还贷款本金361933.84元，利息12895.27元，合计374829.11元（计算至2017年11月12日，其余借款本息按借款合同约定计算至结清之日止）；3、被告雷志华、李丹共同承担实现债权的费用22480元；以上合计397309.11元；4、被告郴州市华尔房地产开发有限责任公司就上述款项承担连带清偿责任；5、原告就上述借款本息及实现债权的费用对被告雷志华、李丹用于抵押的位于郴州市华尔星城住宅小区1栋1504号房享有优先受偿权；6、三被告连带承担本案诉讼费用。
被告华尔地产答辩要点：一期1栋1504房已办好房屋所有权证、土地使用权证、他项权证。依贷款合同约定保证人华尔地产不再承担保证责任，请求驳回原告对华尔地产的诉请。
被告雷志华、李丹未作答辩。
查明的事实
经审理查明，本院确认如下法律事实：
1、2013年9月13日，被告雷志华、李丹为购买被告华尔地产开发的华尔星城一期1栋1504号房，以原告作为贷款人，被告雷志华、李丹作为借款人与抵押人，双方签订《个人住房借款合同》，合同编号为430700001-2012-20130380614。
2、《个人住房借款合同》第二十九条至第三十七条约定：贷款人向借款人贷款400000元，用于购房；贷款期限为240个月，从2013年9月13日至2033年9月13日，还款方式采用等额本息还款，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为2994.08元；贷款利率为月利率，执行浮动利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下担保方式为抵押担保和最高额保证；抵押财产为华尔星城一期1栋1504号房。
3、《个人住房借款合同》第十六条、十七条约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约；贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。《个人住房借款合同》第二十一条约定：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。
4、《个人住房借款合同》第十三条还约定：抵押物为被告雷志华购买的华尔星城一期1栋1504号房，本抵押合同担保的范围包括主合同项下的借款本金、利息（包括利息和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。借款人未足额履行本合同项下到期债务，或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用（包括但不限于保管费、评估费、拍卖费、过户费、税款、国有土地使用权出让金等）后，优先用于清偿抵押财产担保的债务，剩余价款退还抵押人。
5、签订上述合同后，原告按约定发放了贷款，双方以被告雷志华、李丹为抵押人，原告为抵押权人，到房产部门办理了预购商品房抵押权预告登记手续。2015年7月27日，原告与被告雷志华、李丹到房产部门办理了正式抵押登记(他项权证号：郴房他证北湖区字第5150053**号)。被告贷款后，仅偿还了部分本息。截止2017年11月12日，被告雷志华尚欠贷款本金361933.84元，利息及罚息12895.27元，合计374829.11元。
6、被告华尔地产与原告就其所开发的华尔星城项目签订了最高额保证合同，在他项权证办理之前对整个项目购房贷款承担连带担保责任。
7、原告于2017年10月1日与湖南星河律师事务所签订委托协议，该协议约定乙方通过一审拿到生效判决书后，支付2200元基本代理费……。
判决的理由与结果
本院认为，本案为金融借款合同纠纷。一、被告雷志华、李丹为购房向原告贷款400000元，原告作为贷款人，被告雷志华、李丹作为借款人与抵押人，双方签订《个人住房借款合同》，该合同系双方真实意思表示，原告与被告雷志华、李丹之间已形成合法有效的金融借款合同关系，各方当事人均应按约定履行。原告在签订合同后依约发放了贷款，但被告贷款后在偿还部分贷款本金和利息后，未再如期还款，其已以自己的行为表示不再履行合同，已构成违约，故原告根据合同约定诉请解除《个人住房借款合同》，并要求二被告偿还剩余贷款本金361933.84元，利息及罚息12895.27元（利息及罚息暂计算至2017年11月12日，之后的另计算至被告偿清为止），合计374829.11元，本院予以支持。二、被告雷志华、李丹将华尔星城一期1栋1504号房作为本案贷款的抵押物提供担保，并办理了抵押登记(他项权证号：郴房他证北湖区字第5150053**号)，故原告依法享有优先受偿权，原告有权以该抵押财产折价或以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。三、被告华尔地产承担保证责任至办理正式抵押登记之日，故在本案中不承担保证责任。四、实现债权费用，《个人住房借款合同》明确约定原告为实现债权所支出的必要费用由被告承担，根据原告与湖南星河律师事务所的协议约定，本院予以支持2200元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行与被告雷志华、李丹签订的《个人住房借款合同》；
二、被告雷志华、李丹偿还原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行借款本金361933.84元，利息及罚息12895.27元（其中利息及罚息暂计算至2017年11月12日，以后按《个人住房借款合同》约定的标准另行计算至贷款还清之日止），合计374829.11元，限本判决生效后十日内履行完毕；
三、被告雷志华、李丹支付原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行实现债权费用2200元，限本判决生效后十日内履行完毕；
四、为实现上述债权，原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行对被告雷志华、李丹所有的位于郴州市华尔星城一期1栋1504号房(他项权证号：郴房他证北湖区字第5150053**号)，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行其他诉讼请求。
如果上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7260元，由被告雷志华、李丹负担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 李阳春
人民陪审员 柳光文
人民陪审员 袁亚萍
二〇一八年六月十三日
书 记 员 雷勉旃
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。