北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终7333号
上诉人（原审被告）：中宏达业（北京）节能投资有限公司，住所地北京市昌平区。
法定代表人：李子京，董事长。
委托诉讼代理人：陈鹏飞，北京实景律师事务所律师。
被上诉人(原审原告）：北京�周鑫诚商贸有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇黄土东村物业楼218。
法定代表人：徐盼，经理。
被上诉人(原审原告）：北京明丽永和商贸有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇讲礼工业区宏家福一家居市场F2-45号。
法定代表人：方丽，经理。
被上诉人(原审原告）：北京春辉永旺商贸有限公司，住所地北京市海淀区上庄馨瑞嘉园13号楼1层3单元101。
法定代表人：马霞，经理。
三被上诉人共同委托诉讼代理人：宋琳，北京市诚实律师事务所律师
上诉人中宏达业（北京）节能投资有限公司（以下简称中宏达业公司）因与被上诉人北京徐周鑫诚商贸有限公司（以下简称徐周鑫诚公司）、北京明丽永和商贸有限公司（以下简称明丽永和公司）、北京春辉永旺商贸有限公司（以下简称春辉永旺公司�租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中宏达业公司委托诉讼代理人陈鹏飞，被上诉人徐周鑫诚公司、明丽永和公司、春辉永旺公司共同委托诉讼代理人宋琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中宏达业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、一审法院仅凭2017年12月5日上诉人对被上诉人出示的《通知》来判定《库房租赁合同》解除无法律依据；2、被上诉人还欠上诉人经营、生活电费，总计6443.33元；3、上诉人的院区因为违建被拆除了几百平方米，政府给予拆除未批先建建筑物人工补助费57000元，余下建筑按合规房屋保留至今。上诉人还交纳了税费。
徐周鑫诚公司、明丽永和公司、春辉永旺公司辩称：涉案房屋没有规划许可手续，所以被认定为违章建筑。一审中主审法官曾经问过李子京是否对电费提起反诉，而对方明确表示不提反诉。
徐周鑫诚公司、明丽永和公司、春辉永旺公司向一审法院起诉请求：1、判令中宏达业公司支付2017年12月5日至2018年1月31日的房租共计81196.5元；2、判令中宏达业公司退还我方库房租赁保证金4万元；（以上合计121196.5元）；3、诉讼费用由中宏达业公司承担。
一审法院认定事实：2017年8月1日，中宏达业公司（甲方、出租方）与徐周鑫诚公司、明丽永和公司、春辉永旺公司（乙方、承租方）签订《库房租赁合同》，约定：乙方有三家公司自愿组成为乙方，来租用甲方库房用；甲方出租给乙方的房屋坐落在昌平区百善村东，租赁建筑面积2035平米，其中库房1885平米，宿舍150平米；自2017年8月1日起，�2020年7月30日止，租赁期三年；库房及宿舍租赁每日每平方米建筑面积租金为0.7元，年租金52万元（不含税）；三年内租金不变；甲乙签订合同，乙方应向甲方支付一个月租金的库房租赁保证金4万元；租金每半年支付一次（26万元），日期分别是每年12月1日和6月1日前一次性付款；库房用途只做存放货物使用，不许生产、加工；乙方在租赁期间如将库房转租，需事先征得甲方书面同意，如果擅自中途转租转让，则甲方不再退还租金和保证金，并有权收回房屋；租赁期满后，该库房归还时，应当符合正常使用状态。双方在该合同中还约定了其他内容。徐周鑫诚公司、明丽永和公司、春辉永旺公司共支付中宏达业公司自2017年8月1日至2018年2月1日租金26万元，保证金4万元，合计30万元。
2017年11月25日，北京市昌平区百善镇人民政府在涉案房屋外张贴公告，内容为：1、工业大院内企业一律关停；2、“三合一”、“多合一”场所一律关停；3、散乱污企业一律清退；4、出租公寓（非宅基地上的出租房屋）、村民自建出租房一律关停；5、村民宅基地内有生产、加工行为的一律取缔清人；6、在清查过程中发现的违法建设一律拆除。2017年12月5日，中宏达业公司发出《通知》：根据百善镇政府11月25日公告内容，院内企业一律关停！即日起院内禁止出入货车。
本案在审理过程中，工作人员曾到现场进行勘验，涉案院落确有一扇门被锁住，有一扇门被张贴畜牧总公司的封条，其余各扇门也均有封条被撕痕迹，封条时间显示2017年12月16日。中宏达业公司称门被徐周鑫诚公司、明丽永和公司、春辉永旺公司锁住，封条为畜牧总公司张贴；徐周鑫诚公司、明丽永和公司、春辉永旺公司称自己租赁库房时就已被锁住。庭审中，中宏达业�司称徐周鑫诚公司、明丽永和公司、春辉永旺公司自租赁房屋后一直未交纳电费；主审法官向其释明，是否提起反诉，中宏达业公司明确表示不提反诉。
庭审中，中宏达业公司称涉案房屋系从昌平畜牧工商总公司所租赁，并向法院提交了两份《合作协议书》及一份《合同书》为证，此外中宏达业公司还向法院提交一份缴纳城镇土地使用税、房产税的单据，并称在2010年百善镇政府拆除违建中，涉案院落内的全部违建已经被拆除，并给予补偿，现在涉案院落的所有房屋均为合法房屋。经多次询问，本案双方均不能提供涉案房屋的产权证明或者相关规划审批手续。
本案在审理过程中，法院曾多次组织双方当事人进行调解，但双方未能达成一致意见。
一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方所约定出租的涉案房屋没有规划审批手续，双方所签订的《库房租赁合同》违反了法律的禁止性规定，应属无效。但徐周鑫诚公司、明丽永和公司、春辉永旺公司实际占有使用涉案房屋进行了经营收益，仍应当向中宏达业公司支付占有使用费，关于占有使用费的具体数额，法院参考双方签订《库房租赁合同》约定的租金标准，酌情认定徐周鑫诚公司、明丽永和公司、春辉永旺公司清退涉案房屋的时间为2017年12月16日，因中宏达业公司已收取了自2017年8月1日至2018年2月1日止的租金，故法院确定中宏达业公司须返还徐周鑫诚公司、明丽永和公司、春辉永旺公司自2017年12月17日起至2018年2月1日止的使用费66054.27元。徐周鑫诚公司、明丽永和公司、春辉永旺公司要求中宏达业公司支付租赁保证金4万元的请求，符合法律规定，法院予以支持。中宏达业公司称徐周鑫诚公司、明丽永和公司、春辉永旺公司未支付电费的请求，并未提供相关证据予以证明，法院不予支持。中宏达业公司答辩意见的合理部分，法院予以采信；其他部分，法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、中宏达业（北京）节能投资有限公司于本判决生效后七日内返还北京徐周鑫诚商贸有限公司、北京明丽永和商贸有限公司、北京春辉永旺商贸有限公司涉案房屋自2017年12月17日起至2018年2月1日止的占有使用费66054.27元及保证金40000元；二、驳回北京徐周鑫诚商贸有限公司、北京明丽永和商贸有限公司、北京春辉永旺商贸有�公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审经审理查明，双方均认可徐周鑫诚公司、明丽永和公司、春辉永旺公司支付中宏达业公司租金至2018年1月31日。一审认定徐周鑫诚公司、明丽永和公司、春辉永旺公司租金交至2018年2月1日错误，本院予以纠正。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。上述事实，有《库房租赁合同》《公告》《通知》、封条照片及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方所约定出租的涉案房屋没有规划审批手续，双方所签订的《库房租赁合同》违反了法律的禁止性规定，应属无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。徐周鑫诚公司、明丽永和公司、春辉永旺公司自签订合同后占有使用涉案房屋并交纳租金至2018年1月31日，2017年12月16日涉案房屋被张贴封条，故徐周鑫诚公司、明丽永和公司、春辉永旺公司应按照签订《库房租赁合同》约定的租金标准支付2017年12月16日前的占有使用费，因此中宏达业公司应将2017年12月17日至2018年1月31日的占有使用费予以退还，该期间的占有使用费共计65534.2元，一审法院计算错误，本院予以纠正。中宏达业公司上诉主张徐周鑫诚公司、明丽永和公司、春辉永旺公司未支付电费，未提供充足证据予以证明，本院不予支持，故中宏达业公司应退还徐周鑫诚公司、明丽永和公司、春辉永旺公司保证金4万元。
�上所述，中宏达业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初990号民事判决第二项；
二、变更北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初990号民事判决第一项为：中宏达业（北京）节能投资有限公司于本判决生效后七日内返还北京徐周鑫诚商贸有限公司、北京明丽永和商贸有限公司、北京春辉永旺商贸有限公司涉案房屋自2017年12月17日起至2018年1月31日止的占有使用费65534.2元及保证金40000元；
三、驳回北京徐周鑫诚商贸有限公司、北京明丽永和商贸有限公司、北京春辉永旺商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定�加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2724元，由中宏达业（北京）节能投资有限公司负担2373元（于本判决生效后七日内交纳），由北京徐周鑫诚商贸有限公司、北京明丽永和商贸有限公司、北京春辉永旺商贸有限公司负担351元（已交纳）。
二审案件受理费2724元，由中宏达业（北京）节能投资有限公司负担2373元（已交纳），由北京徐周鑫诚商贸有限公司、北京明丽永和商贸有限公司、北京春辉永旺商贸有限公司负担351元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 蕾
审 判 员 辛 荣
审 判 员 王爱红
二〇一八年九月十四日
法官助理 李 想
书 记 员 马子萌