北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初8438号
原告（执行案外人）：凯普瑞国际服装（北京）有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇旧宫第三村关帝庙路南74号。
法定代表人：李建光，总经理。
委托诉讼代理人：戴汇瑜，北京市京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孟博，北京市京师律师事务所实习律师。
被告（申请执行人）：中建投信托有限责任公司，住所地浙江省杭州市教工路18号世贸丽晶城欧美中心1号楼（A座）18-19层C，D区。
法定代表人：王文津，董事长。
委托诉讼代理人：杨西宁，北京市东易律师事务所律师。
被告（被执行人）：北京西曼国际服饰有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区科创四街7号院。
法定代表人：高金魁，董事长。
委托诉讼代理人：乔占祥，北京市金台律师事务所律师。
原告凯普瑞国际服装（北京）有限公（以下简称：凯普瑞公司）与被告中建投信托有限责任公司（以下简称：中建投公司）、被告北京西曼国际服饰有限公司（以下简称：西曼公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凯普瑞公司的法定代表人李建光、委托诉讼代理人戴汇瑜、委托诉讼代理人孟博，被告中建投公司的委托诉讼代理人杨西宁，被告西曼公司的委托诉讼代理人乔占祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凯普瑞公司向本院提出诉讼请求：1、不得执行位于北京经济技术开发区X6M1地块上的D区9栋楼、D区10栋楼土地使用权及房屋所有权；2、诉讼费用由中建投公司、西曼公司负担。事实与理由：2013年10月9日，凯普瑞公司与西曼公司签订《资产转让合同》，双方约定：西曼公司将其位于北京经济技术开发区河西区X6M1地块上建设的西曼亦庄国际高科技产业园项目（以下简称：西曼国际项目）中的D区9栋、D区10栋楼出售给凯普瑞公司，D区9栋楼总价为1700万元，D区10栋楼总价为1700万元。该《资产转让合同》约定“出让（卖）人保证该房屋没有其他产权纠纷，受让人能够注册成立服装类公司。如因出让人原因造成该房屋不能办理产权登记或不能成立服装类公司的由出让人承担全部责任。”在涉案房产取得所有竣工验收手续后，凯普瑞公司依约于2015年8月5日向西曼公司付清D区9栋楼全部房款，西曼公司当天上午将上述房屋交付凯普瑞公司使用。凯普瑞公司已就D区9栋楼进行了装修并已合法占有使用。凯普瑞公司已支付D区10栋楼房款200万元，剩余款项双方约定于2016年2月8日之前支付，但涉案房产于2015年12月3日即被查封，所以导致凯普瑞公司没有办法交付剩余房款；但西曼公司同意其公司装修门面。西曼公司与凯普瑞公司之间的《资产转让合同》是双方真实意思表示，未违反法律的强行性规定，且协议基本履行完毕，涉案房产已为凯普瑞公司实际占有使用；西曼公司于2012年4月1日取得涉案房产所在地的国有土地使用证，随后依次取得建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程许可证等一系列的法律许可。凯普瑞公司与西曼公司签订合同时，涉案房产已经建设完毕为现房，西曼公司对涉案所有财产拥有合法的所有权，有权对外进行转让或者出售、出租。依据双方的协议，西曼公司负责办理产权证。涉案房产因被查封导致无法办理产权手续，凯普瑞公司已履行协议的全部义务，对没有办理过户登记没有过错。西曼公司对自己建设项目的房产出售事宜进行了公开、广泛的宣传，原债权人即抵押权人上海浦东发展银行股份有限公司石家庄分行（以下简称：浦发石家庄分行）对西曼公司的经营模式和房产交易现状应是充分了解的，在西曼公司大量出售房产的同时，浦发石家庄分行与西曼公司伪造凯普瑞公司及其他业主签名，擅自设定抵押，涉嫌恶意串通；且西曼公司出售房产后，该处抵押物已经形成与多人共同共有状态，西曼公司和浦发石家庄分行无权就他人享有共有份额的财产而设定整体的抵押，故抵押行为因违法应为无效。2016年，凯普瑞公司作为案外人以所购买的房屋被法院查封为由提出书面执行异议，北京市大兴区人民法院（以下简称：大兴法院）受理后经审查，作出（2017）京0115执异36号执行裁定书，驳回凯普瑞公司的执行异议申请。凯普瑞公司不服该裁定，故提起案外人执行异议之诉。
被告中建投公司辩称：不同意凯普瑞公司的诉讼请求。具体理由为：1、西曼公司与凯普瑞公司签订的《资产转让合同》违反国家强制性效力性法律规定，应属无效。涉案土地系工业用地，根据《城市房地产管理法》规定，未取得权利证书不得转让，亦不能分割销售。凯普瑞公司明知无法办理产权手续，却与西曼公司签订上述合同，且合同内容实质为商品房预售性质的房屋买卖合同，故该《资产转让合同》应属无效；2、就凯普瑞公司与西曼公司签订的《资产转让合同》，已有类似合同被法院认定无效。理由为将工业用地上尚未建成的房屋对外预售、上市流转，未取得相关政府部门的销售许可，亦无预售许可证明。故凯普瑞公司对本案涉案标的不享有合法权益；3、涉案土地及房屋已经抵押给中建投公司，并办理了抵押登记手续，故中建投公司享有的抵押权合法有效，凯普瑞公司不享有足以排除执行的权益。
被告西曼公司辩称：不同意凯普瑞公司的诉讼请求。具体理由为：1、西曼公司作为项目的开发商，是涉案土地及在建工程唯一的所有权人，中建投公司享有的抵押权经过合法登记，为担保物权。凯普瑞公司依据其与西曼公司签订的股权投资协议，享有对西曼公司的合同权益，且该合同权益尚未经过法院判决确认，故凯普瑞公司享有的权利不足以排除抵押权的实现；2、涉案项目投资失败，导致凯普瑞公司、投资人及施工单位、西曼公司均受损失，各方应当合力寻找止损办法，即尽快执行。若凯普瑞公司继续诉讼，可能导致损失扩大，西曼公司将保留追索扩大损失责任的权利。
经本院审理查明：2013年10月9日，凯普瑞公司与西曼公司签订《资产转让合同》，主要内容为：一、西曼公司向凯普瑞公司转让其通过出让方式取得的坐落于北京经济技术开发区河西区X6M1地块的国有土地使用权上建设的项目（地块核准名称为西曼亦庄国际高科技产业园）中D区9栋房屋。该资产所在楼栋的主体建筑结构为框架剪力墙混合结构，建筑层数为：5层，其中地上4层、地下1层。资产用途为生产设计研发，预测建筑面积为2500平方米，合同签订时该资产所在楼栋的建设工程进度状况为在建；二、房屋单价为每平方米6800元，房屋总价为1700万元。付款方式为分期付款：合同签订后7日内付总款的50%即850万元，西曼国际项目在凯普瑞公司办理入住手续时付清剩余款项即850万元；三、西曼公司保证该房屋没有其他产权纠纷，凯普瑞公司能够注册成立服装类公司。如因西曼公司原因，造成房屋不能办理产权登记或不能成立服装类公司的，由西曼公司承担全部责任；四、西曼公司应当于2013年12月31日前向凯普瑞公司交付房屋，交付时该房屋需完成四方验收、具备四方验收手续；五、凯普瑞公司需在园区注册成立公司，西曼公司协助凯普瑞公司办理注册，直至完成，注册地址为房屋所在的地址。凯普瑞公司成立的公司需在园区内正常经营满一年。西曼公司需在房屋交付凯普瑞公司之日起36个月内为凯普瑞公司办理完毕并交付产权证。如西曼公司未能按时办理完产权证，凯普瑞公司有权选择退房或继续使用。如选择退房，则西曼公司需要按原购房款的2倍赔偿凯普瑞公司，如继续使用，则西曼公司需从约定的产权证办理完毕期满之日起每日按其缴纳的全部款项同期银行贷款利率的2倍向凯普瑞公司支付违约金，直至西曼公司为凯普瑞公司办理出产权证为止。本合同约定资产转让的相关细节，待凯普瑞公司满足上述资产转分割条件后，以在园区注册的公司和出让人另行签订资产转让合同置换本合同，到开发区相关部门办理资产转让手续。此外，合同还就逾期付款责任、逾期交房责任、面积差异处理、交接手续、房屋质量、装饰及设备标准的约定、保修责任、使用承诺、物业服务、共有权益的约定等进行了约定。西曼公司在尾部出让人处加盖公章，高金魁在尾部出让人法定代表人处签字，李建光在受让人法定代表人处签字。合同附件一为股东会决议，载明：西曼公司全体股东一致同意将坐落于北京经济技术开发区河西区X6M1项目D区9栋房屋转让给凯普瑞公司。紫都公司、西曼公司在股东会决议上盖章，高金魁在股东会决议上签字。附件二为装饰和设备标准的约定，具体内容包括采暖系统、保温材料、内外墙、顶棚、室内地面、门窗、厨房、卫生间、阳台、电梯等。凯普瑞公司未提交关于D区10栋楼房的资产转让合同书等相关文件。庭审中，西曼公司认可凯普瑞公司已付清D区9栋楼购房款并已办理入住手续；已支付D区10栋楼房款200万元。就涉案房屋，西曼公司与凯普瑞公司未办理产权移转手续。
另，2015年7月15日，浦发石家庄分行向大兴法院提出实现担保物权申请，申请事项为：1、请求法院裁定拍卖、变卖西曼公司位于北京经济技术开发区南部新区X6号街区的、权证编号为京开国用（2012出）第00007号国有土地使用权以及所有地上建筑物，拍卖、变卖所得价款由申请人在担保范围内优先受偿，担保债权金额为255804158.2元（含本金2.5亿元以及截止2015年7月13日的利息、罚息、复利共计5804158.2元）以及自2015年7月14日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利；2、申请费由西曼公司承担。大兴法院受理该申请，并作出（2015）大民特字第35号民事裁定书，该（2015）大民特字第35号民事裁定书查明的事实如下：
2013年12月10日，浦发石家庄分行、西曼公司以及东兴证券股份有限公司（以下简称：东兴公司）签订编号“浦石2013委贷字107号”《委托贷款合同》。约定东兴公司委托浦发石家庄分行向西曼公司发放贷款25000万元，贷款期限：自2013年12月10日至2015年6月9日。
2013年12与10日，浦发石家庄分行（抵押权人）与西曼公司（抵押人）签订抵押合同，抵押财产清单（土地使用权抵押类）载明：“座落：北京经济技术开发区南部新区X6号街区。宗地号：开发区南部新区X6M1地块。”抵押财产清单（在建工程抵押类）载明：“座落：北京经济技术开发区南部新区X6号街区，项目名称（暂名）为：西曼亦庄国际高科技产业园项目。”
2013年12月13日，浦发石家庄分行登记并取得京技他项（2013）第00165号土地他项权利证明书，内容包括：“土地他项权利人：上海浦东发展银行股份有限公司石家庄分行；义务人：北京西曼国际服饰有限公司；座落：北京经济技术开发区南部新区X6号街区；地号：开发区南部新区X6M1地块；他项权利种类及范围：土地抵押权初始登记，抵押金额2.5亿元，抵押合同编号：浦石2013抵字042号；权利顺序：第一；记事：该登记抵押物为开发区南部新区X6M1土地及地上在建工程，担保范围为主合同项下债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、手续费及其他为签订或履行合同而发生的费用、以及抵押权人实现担保权利和债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费）。”
2013年12月24日，浦发石家庄分行向西曼公司的银行账户发放贷款2.5亿元。西曼公司分别于2015年6月19日、2015年6月26日和2015年6月30日向浦发石家庄分行支付利息共计714.496万元，借款本金2.5亿元未偿还。
2015年11月5日，大兴法院作出（2015）大民特字第35号民事裁定书，裁定：“对西曼公司位于北京经济技术开发区南部新区X6号街区（地号：开发区南部新区X6M1地块；土地使用权证书编号：京开国用[2012出]第00007号）的土地使用权及地上在建工程（以抵押财产清单为准）采取拍卖或变卖等方式依法变价，所得款项优先给付浦发银行石家庄分行以下债权：借款本金25000万元；截止到2015年7月13日的利息、罚息以及复利共计5804158.2元；自2015年7月14日起至实际付清之日止的利息、罚息以及复利（按照“浦石2013委贷字107号”委托贷款合同计算）。”
2015年11月27日，浦发石家庄分行依据（2015）大民特字第35号民事裁定书向大兴法院申请强制执行，执行案件为（2015）大执字第6469号。2015年12月3日，大兴法院查封西曼公司名下位于北京市经济技术开发区南部新区X6号街区X6M1地块的土地使用权及地上在建工程。2016年9月12日，中建投公司与浦发石家庄分行及东兴公司签署了债权转让协议，浦发石家庄分行与东兴公司共同将对西曼公司的债权，包括主债权及抵押权、质押权及保证担保权，全部转让给中建投公司。2016年11月11日，大兴法院作出（2016）京0115执异73号执行裁定书，裁定：“变更申请人中建投信托有限责任公司为（2015）大执字第6469号案件的申请执行人。”
在（2015）大执字第6469号案件执行过程中，凯普瑞公司以其购买的房屋在法院查封范围内为由向大兴法院提出执行异议，请求中止对该执行标的的执行。大兴法院经听证审查，作出（2017）京0115执异36号裁定书，裁定驳回案外人凯普瑞公司的异议请求。2017年3月28日，大兴法院向凯普瑞公司送达（2017）京0115执异14号裁定书。凯普瑞公司不服该裁定书，于2017年4月10日向大兴法院提起执行异议之诉。
本院认为，本案系案外人凯普瑞公司在中建投公司申请对西曼公司的涉案标的物实现担保物权案件生效裁定执行中，对执行标的提起的执行异议之诉，请求排除执行的理由为凯普瑞公司基于与西曼公司签订的《资产转让合同》，对涉案房屋享有所有权、土地享有使用权。因此，凯普瑞公司就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案争议的焦点。本院认为，中建投公司基于抵押登记，对涉案标的物享有抵押权，就涉案标的物有优先受偿权。凯普瑞公司与西曼公司签订的《资产转让合同》，虽涉及对涉案土地及地上物转让的约定，但目前尚未按照合同约定实现物权变动，未取得相应房屋及土地的权属，故凯普瑞公司享有的权利不能对抗中建投公司享有的抵押权。因此，凯普瑞公司不享有足以排除强制执行的民事权益，对其不得执行位于北京经济技术开发区X6M1地块上的D区9栋楼、D区10栋楼土地使用权及房屋所有权的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告凯普瑞国际服装（北京）有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费70元，由原告凯普瑞国际服装（北京）有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 蕊
人民陪审员 李生陆人民陪审员刘亚丽
二〇一七年八月九日
书 记 员 刘 航