北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第17825号
原告张鸿昌，男，1976年1月14日出生。
身份证号：×××。
委托代�人张强，广东国晖（北京）律师事务所律师。
委托代理人王喜旺，河北信联律师事务所律师。
被告王保荣，男，1962年6月26日出生。
身份证号：×××。
原告张鸿昌与被告王保荣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张鸿昌及其委托代理人王喜旺到庭参加诉讼。被告王保荣经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
张鸿昌诉称，2012年12月26日，我和吴李军在北京我爱我家房地产经纪有限公司居间下签订房屋买卖合同。所购房屋位于北京市××区×园×号楼×层×单元1902号，房屋所有权人为王保荣。签订合同时，吴李军持有王保荣签署的授权其全权办理房屋买卖事宜的委托书。签订合同后，我按照合同约定向吴李军支付了房款84万元，但在我要求王保荣履行合同约定办理过户登记手续时，吴李军及王保�一直推托。在合同签署时就该房屋的抵押情况，吴李军告知我该房屋的抵押权均已消灭，只是一直没有去房管局办理相关手续，随时可解抵押，我信以为真。直到海淀法院执行局告知我该房产抵押权未消失且抵押权人已经要求对房屋进行评估拍卖，我才知晓具体情况。在向吴李军询问时，其仍然找出各种理由搪塞并承诺可以办理解抵押及房屋过户。在我就房屋性质询问吴李军时，吴李军说明房屋是按照经济适用房管理的房屋，是可以买卖的。我签定了房屋买卖合同后为了履行合同变卖了自己原有的房屋，现因王保荣的原因导致我所购房屋即将被司法拍卖，我一家老小五口人已无家可归。现距离签署合同已一年六个多月，期间我一直催促王保荣办理房屋过户手续或就合同解除赔偿事宜协商，但王保荣一直以各种理由推脱，现我想在相同位置另购房屋则需多支出约一百万元的房款。在房屋买卖合同签定过程中，王保荣作为房屋的所有权人，理应清楚房屋的具体性质，但其仍然委托吴李军将房屋出卖；而吴李军作为王保荣的代理人隐瞒了房屋的具体情况，就房屋的抵押情况向我作出了违背真实情况的解释，故由此对我造成的损失王保荣应当承担赔偿责任。现起诉至法院要求：1、解除我与王保荣于2012年12月26日签订的合同编号为M12100243的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及两份补充协议；2、王保荣返还我购房款84万元；3、王保荣赔偿我房屋差价损失755900元、中介服务费损失49060元；4、由王保荣承担本案的诉讼费用。
王保荣未口头答辩或提交书面答辩意见。
经审理查明，王保荣系北京市××区×园×号楼×层×单元1902号房屋（以下简称1902号房屋）所有权人。2012年12月26日，吴李军作为王保荣（出卖人）的委托代理人与张鸿昌（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》），约定张鸿昌购买1902号房屋，该房屋的抵押情况一栏显示为／，房屋成交价格为223万元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金10万元。同时，吴李军作为王保荣（出卖方、甲方）的委托代理人与张鸿昌（买受方、乙方）在北京我爱我家房地产经纪有限公司（见证方、丙方，以下简称我爱我家公司）见证下签订《补充协议》（以下简称《补充协议1》），其中第二条约定：经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额20%的违约金；若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费。吴李军作为王保荣（出卖方、甲方）的委托代理人与张鸿昌（买受方、乙方）在北京伟嘉安捷投资担保有限公司（见证方、丙方）见证下签订《补充协议》（以下简称《补充协议2》），其中第二条约定的内容与《补充协议1》第二条约定内容一致。吴李军作为王保荣（出卖人、甲方）的委托代理人与张鸿昌（买受人、乙方）、我爱我家公司（居间人、丙方）签订《居间服务合同》，约定乙方向丙方支付居间代理费49060元。后张鸿昌先后给付吴李军购房款共计84万元，并向我爱我家公司交纳中介服务费49060元�2013年1月，王保荣将1902号房屋交付张鸿昌居住使用至今。
2011年10月13日，王馨馨办理了对1902号房屋享有抵押权的登记，取得编号为X京房他证海字第××号的房屋他项权证。2011年10月26日，北京市方正公证处作出（2011）京方正内民证字第16418号公证书。公证书证明，王保荣与案外人王馨馨签订《借款合同》，王保荣向王馨馨借款180万元，期限为1年，王保荣于2012年10月13日一次性还清借款。王保荣作出自愿接受强制执行的意思表示。2014年8月5日，北京市方正公证处根据王馨馨的申请作出（2014）京方正执字第00546号执行证书，其中确认执行标的为：本金人民币1764000元＋利息＋违约金＋实现债权所产生的其他相关费用。后王馨馨持公证书及执行证书向本院申请执行。2013年4月12日，本院作出（2013）海民执字第4824号强制执行裁定书，裁定：查封被执行人王保荣所有的1902号房�。2014年7月4日，本院委托评估机构对1902号房屋进行评估，后又作出（2013）海执字第4824号强制执行裁定书，裁定：拍卖被执行人王保荣所有的1902号房屋。本院委托北京京港房地产估价有限公司对1902号房屋进行评估，北京京港房地产估价有限公司于2014年6月18日出具京港（2014）涉案字第（27）号《房地产司法鉴定报告》，估价结果为1902号房屋于价值时点2014年4月20日在满足全部假设与限制条件下的房地产总价为2985900元。估价作业日期为2014年4月20日至2014年6月18日，估价报告应用的有效期为2014年6月18日至2015年6月17日。2014年张鸿昌作为案外人申请执行异议，2014年11月13日，本院作出（2014）海执异字第126号执行裁定书，裁定驳回案外人张鸿昌的执行异议。庭审中，张鸿昌称购房时吴李军称1902号房屋抵押给银行，随时可以解抵押，其并未核实1902号房屋所有权证书原件，不�楚1902号房屋抵押给案外人王馨馨的情况。2014年4月，其收到本院送达的执行通知时才知道房屋抵押的情况。现张鸿昌依据本院委托北京京港房地产估价有限公司作出的《房地产司法鉴定报告》之估价结果与合同约定的购房款金额主张房屋差价损失。本案在审理过程中，经本院传票合法传唤，王保荣无正当理由未到庭参加诉讼。
上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证书、《房屋买卖合同》、《补充协议1》、《补充协议2》、委托书、二手房首付款交付确认函、业务收据、（2013）海执字第4824号执行裁定书、执行通知、（2014）海执异字第126号执行裁定书、《房地产司法鉴定报告》等证据材料在案佐证。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，王保荣经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视�其放弃了庭审答辩和质证的权利，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。公民可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。本案中，王保荣向吴李军出具委托书，委托吴李军作为代理人出售其所有的1902号房屋，现吴李军作为王保荣的委托代理人与张鸿昌签订《房屋买卖合同》及《补充协议1》、《补充协议2》，并收取1902号房屋购房款之行为产生的民事责任，应由王保荣承担。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《房屋买卖合同》及《补充协议1》、《补充协议2》系王保荣与张鸿昌在平等、自愿基础上签订，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效的合同，双方均应按照约定履行自己的义务。但根据《中华人�共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭未经登记，不发生效力。而根据《中华人民共和国担保法》的相关规定，王保荣将1902号房屋抵押给王馨馨，并与抵押权人王馨馨办理了抵押登记，依据物权优先于债权的理论，抵押权人王馨馨有权对抵押房屋行使抵押权并优先受偿。现王馨馨已向本院申请执行，本院作出（2013）海执字第4824号执行裁定书，裁定拍卖被执行人王保荣所有的1902号房屋。鉴此，张鸿昌购买1902号房屋目的已无法实现，张鸿昌与王保荣所签订的《房屋买卖合同》、张鸿昌、王保荣与我爱我家公司签订的《补充协议1》、张鸿昌、王保荣与北京伟嘉安捷投资担保有限公司签订的《补充协议2》实质上均已无法继续履行，现张鸿昌要求解除《房屋买卖合同》及《补充协议1》、《补充协议2》，具有事实及法律依据，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。张鸿昌要求王保荣退还其已经给付的购房款84万元，具有事实及法律依据，本院予以支持。就张鸿昌主张王保荣赔偿其房屋差价损失及中介服务费损失一节，本院认为，王保荣作为1902号房屋所有权人，其在已将1902号房屋抵押给案外人王馨馨之情形下，又委托吴李军将1902号房屋出售给张鸿昌，现因其无法清偿与案外人王馨馨之债务，王馨馨向本院申请执行拍卖1902号房屋，导致张鸿昌购房目的无法实现，双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议1》、《补充协议2》因实质上无法继续履行而解除，王保荣之行为已构成违约，其应就《房屋买卖合同》及《补充协议1》、《补充协议2》的解除及由此造成的损失承担主要责任。同时，张鸿昌作为购买方，在购房过程中理应尽到充分审查之义务。现其虽主张购房时不清楚1902号房屋抵押给案外人王馨馨之情形，但2011年10月13日王馨馨即办理了对1902号房屋享有抵押权的登记，王保荣在购买1902号房屋时未查验房屋所有权证书原件，未核实1902号房屋设立抵押登记之情况，未充分考虑1902号房屋已经设立抵押登记从而在房屋交易过程中可能存在的风险，其亦应就此承担一定责任。相应责任比例由本院酌情予以判定。现张鸿昌主张王保荣赔偿其房屋差价损失及中介服务费损失具有事实及法律依据；就中介服务费损失，本院根据双方责任比例酌情予以判定；就房屋差价损失，本院依据《房地产司法鉴定报告》所作估价结果，并考虑双方过错程度，对房屋差价损失酌情予以判定。本案在审理过程中，王保荣经本院合法传唤未到庭应诉，本院对其将依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、于本判决生效之日解除张鸿昌与王保荣于二Ο一二年十二月二十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、解除张鸿昌与王保荣在北京我爱我家房地产经纪有限公司见证下签订的《补充协议》、解除张鸿昌与王保荣在北京伟嘉安捷投资担保有限公司见证下签订的《补充协议》；
二、王保荣于本判决生效后七日内返还张鸿昌购房款人民币八十四万元；
三、王保荣于本�决生效后七日内赔偿张鸿昌中介服务费损失人民币三万四千三百四十二元、房屋差价损失人民币五十二万九千一百三十元；
四、驳回张鸿昌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
案件受理费一万九千六百零五元，由张鸿昌负担二千一百七十四元，已交纳；由王保荣负担一万七千四百三十一元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 娜
人民陪审员 王小微
人民陪审员 周保山
二〇一四�十二月八日
书 记 员 沙乃金