北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第14281号
原告张劲辰，男，1989年2月1日出生。
委托代理人李立新，北京瀛和律师事务所律师。
委托代理人吴海霞，北京瀛和律师事务所律师。
被告北京远盛置业有限公司，住所地北京市大兴区晓康东里三羊南商业楼601、603室。
法定代表人武文勇，董事长。
委托代理人黄艳。
委托代理人李岩。
原告张劲辰（以下简称：原告）与被告北京远盛置业有限公司（以下简称：被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员霍志勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李立新、吴海霞，被告委托代理人黄艳、李岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告位于北京市大兴区亦庄新城的远洋天著项目，以花园洋房为该项目的主打特色进行宣传。我根据宣传广告到售楼处购买，在购买过程中，被告向我承诺花园面积36平方米，此外，小区内配有水系等园林景观，居住环境优等。根据被告的承诺，考虑该项目的小区环境较好及花园洋房等因素，我于2012年11月18日与被告签订了《北京市商品房预售合同》，购买了远洋天著二期X2号楼，并支付了价款，合同签订后由被告保管。被告通知我收房后，我发现在购买时承诺的花园面积缺失近36平方米，根本没有花园，且小区的水系景观也未建成，与承诺严重不符，严重影响了我的生活，多次与被告协商未果，我认为被告的行为已侵犯了我的合法权益，构成了欺诈行为，故提起诉讼，请求判令被告赔偿我损失80万元，并承担诉讼费。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。原告所主张的承诺花园面积在合同中没有约定，并不存在此承诺。原告主张的小区水系问题，该小区是有水系的，已经建成了。我公司没有违约行为，应当驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年11月18日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》（住宅类），约定原告购买被告开发的远洋天著景园项目的房屋，房屋坐落为大兴区亦庄新城X街区X地块X#住宅楼（公安部门审核的楼号为X号）-X层X2（以下简称：涉诉房屋），该商品房用途为住宅、设备用房、自行车库，地下一层地上三层，预测建筑面积为312.48平方米，房屋总价款为8127214元；合同第十二条约定，被告应当在2014年12月30日前向原告交付涉诉房屋，交付时被告还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》，同时还应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足被告承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。涉诉合同附件十补充协议3.7条约定，出卖人为本项目制作之一切介绍、宣传及广告资料，包括楼书、建筑模型、样板间，以及样板间之装修、设备、设施、布局结构及室内陈列之家具、装饰物品、电器等，均不构成出卖人为本项目或本房屋所作出的任何承诺，亦不构成房屋交付标准，买受人所购房屋的具体交付标准及房屋布局、类型及配套设施情况均以《北京市商品房预售合同》及本补充协议为准（注：该条款的文字为着重加粗字体）。涉诉合同附件十补充协议11.1条约定，买受人不可撤销的同意出卖人有权对本小区内的公共绿地进行划分、围合，并由出卖人指定给相应业主作为房屋附属院落独立管理、使用，买受人不可撤销的同意并保证，其不会以任何方式妨碍、阻止出卖人对小区公共绿地进行划分、围合，不会妨碍、干扰出卖人指定业主管理、使用以公共绿地圈成的院落，亦不会对出卖人及相关业主划分、使用公共绿地的行为提出异议；第五条不利因素告知及约定：5.1条约定，出卖人已将与该房屋有关的、可能对该房屋的使用造成影响的如下不利因素如实告知，买受人俱已知悉并无异议：⑴房屋的户型、内容结构、朝向、楼层等可能对买受人造成的影响；⑵室内管线可能对买受人造成的影响；⑶外立面的装饰情况；⑷房屋外部附属物（如人防通道、出风口等）的位置、面积、建筑高度等基本情况；5.2条约定，除本条约定内容外，出卖人还将在销售现场对不利因素进行公示，买受人确认，所公示全部内容均已知悉并无异议；11.7条约定，经出卖人告知，买受人已知悉：该房屋附属院落为代征绿地的一部分，包括买受人在内的小区业主既不享有代征绿地的所有权，也不享有代征绿地的国有土地使用权。涉诉合同及补充协议对房屋的院落面积未有明确约定。
涉诉合同签订后，原告交纳了全部购房款。被告于2015年1月4日向原告发出《远洋天著景园交付使用通知书》，载明涉诉房屋已具备交付使用条件，通知原告于2015年1月2日办理房屋交付手续。原告已接收房屋。
庭审中，原告提交广告宣传资料，用以证明被告在广告宣传资料中承诺户户大私家花园。被告对该证据真实性不认可，且认为该广告系要约缴请，而非要约，双方的权利义务应以合同为准，而不是以广告为准；原告提交销售图纸，用以证明购买房屋时被告承诺的花园面积为36平方米，与现在花园的实际面积不符。被告对该图纸真实性不认可，表示没有出具过该图纸，没有承诺过花园面积。原告提交楼盘沙盘，用以证明被告现在售房仍承诺有花园。被告对该沙盘的真实性认可，认为沙盘仅为示意并不构成要约承诺，现场沙盘有如下提示条款：“本模型因工艺、材质和比例所限，与实景存在一定的差异，仅供示意”；原告提交购房时的水系景观照片和沙盘照片，用以证明购房时被告承诺小区内有水系景观。被告不认可沙盘照片的真实性，表示房屋销售时项目上并没有沙盘，认可小区景观照片的真实性，但认为景观照片系售楼处实景照片，不构成对项目水系景观形状的承诺，且项目小区现在有水系；原告提交北京沣浩达工程检验服务有限公司于2015年7月30日对涉诉房屋出具的房屋查验报告单，用以证明现在房屋的花园实测面积为6.85平方米。被告认为该报告单是原告单方提供的，被告未参与检测，也未经被告确认，不能确定是否真实。原告提交2015年1月19日北京市工商行政管理局大兴分局对被告作出的行政处罚决定书，责令被告公开更正，消除影响，停止发布虚假广告，并处罚款80000元。该决定书载明：被告自2013年11月10日开始，未向工商行政管理机关申请户外广告登记，领取《户外广告登记证》，擅自在小羊坊东路远洋天著地产项目周边设立围挡户外广告，认定被告广告中有“204-560平米创新平墅、联排”、“380-560平米稀贵联排”，属于房地产广告中涉及面积的未表明是建筑面积或者使用面积的行为；被告广告中有“顶级社区医疗配套”宣传内容，属于使用国家级、最高级、最佳等用语的行为；被告在围挡广告中发布的“CBD唯此别墅”、“金钥匙管家顶尖物业”、“顶级社区医疗配套、全心呵护健ＸＸ活”、“国际双语幼儿园、培育世界小公民”的宣传内容，属于利用广告对商品或者服务作虚假宣传的行为。原告用以证明被告有虚假宣传欺骗消费者的行为。被告对该处罚决定书真实性认可，但认为处罚内容是基于使用了极限词，违反了广告法的规定，与原告方主张无关，认为对原告没有违约行为。另外，被告提交了2014年9月3日的北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）、2014年11月19日的北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、房屋面积测算技术报告书、北京市门楼牌编号证明信、涉诉房屋的住宅工程质量分户验收表、远洋天著项目X3地块联排别墅住宅质量保证书、北京市房屋建筑使用说明书，以上证据用以证明涉诉房屋通过规划、竣工、验收等，符合房屋交付条件。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房预售合同》、房款发票、行政处罚决定书、照片、北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、房屋面积测算技术报告书、北京市门楼牌编号证明信、涉诉房屋的住宅工程质量分户验收表、远洋天著项目X3地块联排别墅住宅质量保证书、北京市房屋建筑使用说明书、远洋天著景园交付使用通知书等证据材料在案为证。
本院认为：原、被告双方之间签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议系双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于原告主张的被告以花园洋房为主打特色进行广告宣传，承诺花园面积、小区园林景观及居住环境等问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房的销售和广告宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。被告作为房地产开发商，其广告宣传的目的是为了和买房人订立房屋买卖合同，建立房屋买卖法律关系，该广告宣传并不具体明确，且双方在涉诉合同附件十补充协议3.7条对被告的广告宣传进行了约定，并以加粗字体警示，约定被告的广告宣传不构成任何承诺，亦不构成房屋交付标准，房屋的具体交付标准及房屋布局、类型及配套设施情况均以《北京市商品房预售合同》及补充协议为准，因此，原告所主张的被告的广告宣传不应视为要约。原告主张被告关于小区有五处水系景观形状的承诺，证据不足，且被告予以否认，故本院不予采信。对原告主张的工商行政管理部门对被告给予行政处罚问题，该行政处罚是行政机关对被告进行户外虚假宣传和违规宣传等违法行为的处罚，被告的违法行为发生在原、被告双方签订《北京市商品房预售合同》及补充协议之后，与本案无关。现涉诉房屋所在的项目工程已通过政府相关部门建设工程规划验收及备案，且原告已收房。综上，原告以被告构成欺诈为由要求被告赔偿损失80万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
驳回原告张劲辰的诉讼请求。
案件受理费五千九百元，由原告张劲辰负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 霍志勇
二〇一五年十二月二十二日
书记员 王 鑫