河南省固始县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1525民初258号原告何祖琼，女，1961年10月27日出生，汉族，教师，住固始县。现住固始县。委托诉讼代理人熊金枝，女，1971年10月2日出生，汉族，住固始县，（代理权限为一般代理）。被告詹文钱，男，1962年4月17日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。被告周士芳，女，1962年12月29日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人段美传，安徽黄山松律师事务所律师（系二被告共同委托，代理权限为一般代理）。原告何祖琼与被告詹文钱、周士芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何祖琼及其委托诉讼代理人熊金枝，被告詹文钱及其与周士芳共同委托的诉讼代理人段美传到庭参加诉讼，周士芳未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何祖琼向本院提出诉讼请求如下：要求两被告履行协议过户义务。事实与理由：2010年10月22日，两被告将其位于固始县城××嘴社区水岸绿洲××房卖给原告，双方签订买卖协议约定，房价为142600元，原告需办理房屋过户手续时，两被告应当予以协助，费用由原告负担。原告付清房款后，两被告将房权证、身份证复印件及房屋都交给了原告，原告即对房屋进行了装修使用。现原告需要办理房权证过户手续时，两被告均以房子卖便宜了为由，要求原告支付差价，否则，不履行协助过户义务。为此，双方发生纠纷，原告诉请法院，要求被告履行协助过户义务。被告辩称，1、原告陈述的事实与实际情况不服，2010年10月，原、被告间商谈的房屋交易价格是人民币200000元，而非原告所言的142600元，当时约定合同签订时，原告即向被告支付房款142600元，剩余的60000元在办理房屋过户手续时一次性付清。因签合同时被告没有认真审查，认为就是双方商定的内容，导致没有发现其内容错误，属于对合同内容的重大误解。2、被告认真履行合同，是原告的拖延行为导致合同没有顺利履行。合同签订后，被告即将办理房屋过户所需的一切手续交给原告，等待原告通知办理过户手续，可是一等就是六年，既不见原告支付剩余的60000元购房款，也不见原告通知办理过户手续。3、由于时间久远，客观形势发生变化，原合同应该终止。由于原告的责任导致合同没有及时、顺利履行，现在被告自己家庭生活也需要这套房子，同时，几年来房价翻番，再以原价出售，对被告显示公平，故合同应该终止。4、原告的诉讼请求应当予以驳回。建议法院驳回原告的诉讼请求，解除合同，被告退换已收房款，原告归还房屋。原告为支持其诉讼请求向法院提供了如下证据：1、原告的身份证复印件、两被告的身份证复印件、被告的家庭户口薄复印件、两被告结婚证复印件。用于证明原、被告的身份信息和诉讼主体资格，证明两被告系夫妻关系的事实。2、《房屋买卖协议》。用于证明原告与被告间买卖房屋的事实及双方权利义务关系，证明房屋交易价款为142600元和被告有协助办理房屋过户的义务。3、涉案房屋的《房屋所有权证》、被告与绿洲水岸小区物业办签订的《物业管理合同》及物业费收据。用于证明被告已经将房屋交付给原告的事实。4、被告詹文钱于2010年10月22日给原告出具的收到购房款144000元的收条。用于证明原告已经付清全部购房款的事实。被告向本院提供如下证据：1、两被告的身份证复印件。用于证明被告的身份信息和诉讼主体资格。2、证人陈某的证人证言。用于证明原、被告间协商的房屋交易价格为人民币200000元。本案在审理过程中，本院依法组织当事人进行了举证和质证。被告对原告提供的证据1、2、3、4的真实性无异议，但认为证据2《房屋买卖协议》中的房屋交易价格错误，应该是人民币200000元而不是142600元。对原告提供的证据4收条中的已付清仅指142600已付清，而不是全部购房款已付清。原告对被告提供的证据1的真实性无异议，但对被告提供的证据2不予认可。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告对原告提供的证据4中“詹文钱”确认是其本人所写，但收条其他内容是由他人代为书写，收条上的已付清仅仅指着142600元已付清，而不是所有的房款都付清。本院认为，被告确认收条上“詹文钱”系其本人所写，其签名行为系对该收条的确认，收条上明确写明“房款已付清”，故被告的辩解不能成立，本院对原告提供的证据4予以确认。2、被告对原告提供的证据2《房屋买卖协议》中的房屋交易价格提出异议，认为协商价格为人民币200000元，而不是合同载明的142600元，被告在签合同时未认证审查，存在重大误解。经本院审查，原、被告间签订的《房屋买卖协议》系打印件而非手写件，其合同内容没有涂改的痕迹，该合同经被告签名确认，结合原告提供的证据4综合评判，双方协商的房屋最终交易价格为人民币142600元。本院对原告提供的《房屋买卖协议》予以确认。3、原告对被告提供的陈某的证人证言不予认可。本院综合审查证人的证言，其仅陈述在饭店吃饭时谈到房屋交易价格为人民币200000元，原告对和陈某等在饭店吃饭的事不予认可，证人也证明其没有参加买卖合同的最后签订，对原、被告双方后期如何协商不不知情。故本院对证人陈某的证言不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告间于2010年10月22日以被告詹文钱为甲方、原告何祖琼为乙方签订《房屋买卖协议》，两被告将其位于固始县城××嘴社区水岸绿洲××房的面积为101.51平方米的住房一套出卖给原告。合同约定：“甲方在固始县城××嘴社区水岸绿洲××房，建筑面积为101.51平方米。甲方征得其妻周士芳的同意，将该房出卖给乙方，乙方通过实地查看后自愿购买。现甲、乙双方在平等、自愿、公平合理的基础上，达成如下协议：一、房屋位置与面积：甲方（即被告）在固始县城××嘴社区水岸绿洲××房建筑面积为101.51平方米。二、房屋价格：该房屋成交价格为拾肆万贰仟陆佰元整（￥142600.00）。三、房屋交付方式：甲方应于本协议书签字之时，将本协议中所购买房屋的水、电管线和户头移交给乙方（即原告），同时乙方拥有该房屋的所有权。四、付款方式：乙方应于本协议书签字之时，一次性付给甲方购房款拾肆万贰仟陆佰元整（￥142600.00），乙方将购房款付清时，甲方应给乙方出具收据，同时，甲方应当将与房屋有关的证卡交给乙方。五、……，六甲方说出卖的房屋还未办理房权证，若乙方需要办理房权证过户手续时，由乙方自行负责办理，甲方应当给予协助，费用由乙方负担。七……。”协议签订后，原告即付给被告购房款144000元，被告詹文钱给原告出具收条一张，收条载明：“收条今收到何祖琼购水岸绿洲商品房款计拾肆万肆仟元正（￥144000.00元）房款已付清詹文钱201-10月22日”，两被告收到房款后，即将涉案房屋及房屋所有权证书、两被告的结婚证复印件、身份证复印件、物业管理合同等交给原告，原告实际取得房屋后，即对房屋进行装修使用至今。原告因购房和装修房屋导致家庭经济困难，未能及时办理房屋产权过户手续。2016年秋，原告要求两被告协助办理房屋产权过户手续遭拒。为此，双方发生纠纷，原告起诉来院，要求依法处理。诉讼中，两被告辩解称2010年10月，原、被告间商谈的房屋交易价格是人民币200000元，而非原告所言的142600元，当时约定合同签订时，原告即向被告支付房款142600元，剩余的60000元在办理房屋过户手续时一次性付清。因签合同时被告没有认真审查，认为就是双方商定的内容，导致没有发现其内容错误，属于对合同内容的重大误解。2、被告认真履行合同，是原告的拖延行为导致合同没有顺利履行。合同签订后，被告即将办理房屋过户所需的一切手续交给原告，等待原告通知办理过户手续，可是一等就是六年，既不见原告支付剩余的60000元购房款，也不见原告通知办理过户手续。3、由于时间久远，客观形势发生变化，原合同应该终止。由于原告的责任导致合同没有及时、顺利履行，现在被告自己家庭生活也需要这套房子，同时，几年来房价翻番，再以原价出售，对被告显示公平，故合同应该终止。4、原告的诉讼请求应当予以驳回。建议法院驳回原告的诉讼请求，解除合同，被告退回已收房款，原告归还房屋。但被告未能提供足以支持其辩解理由成立的证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。我国物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第九条规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”由上述规定可知房屋买卖合同只是进行房屋产权变更登记的证明文件，法律规定房屋买卖合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效，所以双方当事人签订的房屋买卖合同不以登记为有效要件。未办理房屋变更登记只是不能转移房屋所有权，并不能说明房屋买卖合同无效。本案中，原、被告签订《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，且并无违反法律、行政法规强制性的规定的情形，《房屋买卖协议》有效。原告依照合同约定履行了给付全部购房款的义务，两被告即应全部履行合同约定的义务。两被告虽然履行了房屋及房屋所有权证书等相关证照的实际交付义务，但未能按照合同约定和房屋产权变更登记的要求履行协助义务，原告依照合同约定要求两被告履行房屋产权变更登记的请求，符合法律规定，依法应予支持，两被告应承担协助原告进行房屋产权变更登记的义务。两被告在诉讼中提出双方约定的房屋交易价格为20万元，无证据证实，其该项辩解不予采纳。原、被告双方在《房屋买卖协议》中未约定办理房屋产权过户的时间，原告享有随时要求被告履行协助办理房屋产权变更登记的权利，被告负有及时履行协助办理房屋产权变更登记的义务。两被告辩解称终止该《房屋买卖协议》的履行，退还已收购房款，收回房屋自用的理由，没有事实依据和法律依据，该辩解不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第九条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：被告詹文钱、周士芳于本判决书生效后十日内按照不动产登记机关办理房屋所有权变更登记的要求协助原告何祖琼办理涉案房屋的所有权变更登记，办理涉案房屋所有权变更登记所需费用由原告何祖琼负担。案件受理费100元，由被告詹文钱、周士芳共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员 胡 炜二〇一七年三月二十七日书记员 秦超男