广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第30号
上诉人（原审原告）：珠海市香洲区海湾花园东苑业主委员会，地址：珠海市香洲区。
业委会成员：方山海、龙梅、朱万红、朱燕、吴旋。
委托代理人：贤树德，男，汉族，1939年11月25日出生，住广东省珠海市香洲区。系该单位法律顾问。
被上诉人（原审被告）：珠海万宁物业管理服务有限公司。住所：珠海市香洲区吉大石花东路**号**栋***房。
法定代表人：冯春红。
委托代理人：冷英华，广东凯邦律师事务所律师。
委托代理人：甘甜，广东凯邦律师事务所律师助理。
上诉人珠海市香洲区海湾花园东苑业主委员会（以下简称东苑业委会）与被上诉人珠海万宁物业管理服务有限公司（以下简称万宁物业）物业服务合同纠纷一案，东苑业委会不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1325号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院查明：一、珠海市香洲区吉大海湾花园东苑小区多栋住宅楼，由珠海珠光房产公司以其所有土地为出资条件，由长友国际（珠海）实业投资有限公司（以下简称长友国际）投入建设资金，双方合作开发，以珠光房产公司名义对外销售。2004年间，小区房屋销售完毕，珠光房产公司和长友国际作为开发商委托具有物业管理服务资质的万宁物业对东苑业委会小区实施物业管理业务。期间，万宁物业的物业管理经营接受政府行业管理部门备案、监管，执行珠海市政府物业管理价格规定。2013年5月前，涉案小区未能成立业主委员会。东苑业委会于2013年5月13日成立，业委会成员五人。东苑业委会认可成员朱燕在起诉前已辞职，但认为业委会成员变动不影响业委会主体对外的公信力及发布文书的效果。东苑业委会2014年8月15日起诉本案纠纷时万宁物业的物业管理收费为每平方人民币0.6元。万宁物业的物业管理经营至2014年7月，于2014年8月1日与长友国际续签6年的物业管理经营合同，期限至2020年5月期满。东苑业委会认为续签的物业管理经营合同无效。
二、东苑业委会的成立进行了相关备案。东苑业委会起诉称万宁物业物业管理存在保安员少，业主车辆被砸、划伤，蚊虫滋生，绿化、卫生差，发生恶性事件，又未经批准和业主同意强行涨价，车位及车辆进出收费未归还东苑业委会等情况，以此为诉讼事实理由并以通过组织业主讨论、投票等方式取得的决议作为证据，主张请求终止与万宁物业的物业管理关系，万宁物业退出对东苑业委会管理，并主张返还万宁物业占用的小区物业、小区建筑资料和已收取的车辆管理费，实行自治管理。万宁物业应诉后，作出了上述的抗辩、举证及申请调查取证，不认可东苑业委会诉指的各种事实，并根据国务院的《物业管理条例》及珠海市的《珠海市物业管理条例》的相关规定，主张驳回东苑业委会的起诉及诉讼请求。双方争议的焦点事实是：
1、双方对物业管理状况好差存在争议；对当前月物业管理费人民币0.6元标准，东苑业委会认为己经多次涨价，万宁物业认为大低于珠海市同类小区的收费水平。
2、关于东苑业委会诉称并举证证明召开业主大会、表决方式及内容的合法性，关于双方均举证小区内约220户业主对相关事项签名表签名比例的真实性、内容的合法性，均互不认可。双方对涉及的大会召开、表决的进行和签名表、调查表的来源，均未主张具有辖区居委会、街道办或公证机关参与的事实。
3、关于东苑业委会向吉大街道办、海湾社区居委员提交《…实行自治管理的报告》及吉大街道办海湾社区居民委员会作出《对自治管理签字公示的核定回复》，东苑业委会作为实行物业自治管理的依据，万宁物业则主张社区居委会的“回复”，不是同意实行物业自治管理的决定。东苑业委会在2014年7月曾挂出“海湾花园东苑业主委员会物业自治管理处”牌子。
4、2014年5月至7月间，双方均有以“公示”、“告示”“通知”的方式，向业主要求告知管理事项、交付管理费和停车费的事实发生。万宁物业举证的《业主意见》复印件，证据形式为在一页《对自治管理签字公示的核定回复》复印件上和在一页业委会《通知》复印件上书写的几段文字内容，表达的意思有：斗来斗去的最终结果是业主受害；提出如小区搞不好，业委会成员个人能负得起责任吗？有建议请华发物业管理的；要公布自治管理具体事项，要有专业管理，否则将会陷于无人管理的混乱；业委会应先公布自治管理方法，人员安排和收支事项等，不能以业委会成员的个人恩怨牺牲业主的利益，如何相信你业委会？东苑业委会不认可“业主意见”的真实性和合法性，不能代表任何业主的意见。
东苑业委会在一审的诉讼请求为：1、判决万宁物业撤出珠海市香洲区海湾花园东苑；2、判决确认2014年7月31日起终止物业管理关系；3、判决万宁物业归还小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网、绿化总平面图，分户竣工验收资料；设施设备安装、使用和维护保养技术资料；住宅质量保证书、住宅使用说明书及其他物业管理资料。4、本案的诉讼费由万宁物业承担。
一审法院认为，一、我国的物业管理活动，是维护专项物业业主、居民住区建筑物业主与物业管理服务企业合法权益，改善居民安居环境的行业管理。国家、地方政府通过法律、法规对物业管理制度化实行社会管理。制度管理体现在国家立法层面上有国务院的《物业管理条例》，在地方立法层面上有如《珠海市物业管理条例》等，物业管理应依法依规进行。《物业管理条例》和《珠海市物业管理条例》的立法原则、条文规定均体现：规定从事物业管理的企业应当具有独立法人，对从事物业管理活动企业和管理人员实行资质管理制度，实行市场化物业管理；业主委员会是代表业主的议事组织机构，不是业主及业主所有物业的管理主体；没有“自治管理”的条文规定，亦无相关的词条法义和概念，不赋予业主委员会具有代替物业管理企业对物业区域及安居环境实行“自治管理”的主体资格和职权。本案东苑业委会的主体功能及主张实行“自治管理”，不符合《物业管理条例》和《珠海市物业管理条例》的规定。
二、有关物业管理的国家法律、地方法规，是根据物业管理实践需要规范化、制度化而创设。从物业管理的社会实际情况分析，首先，物业管理的企业需要具备承担民事法律责任的资格，具备企业法人资格才符合接受政府价格主管部门和建设主管部门的管理条件，才符合接受税务机关、公共安全和综合治安管理部门的管理主体资格。其次，居民住区的物业管理涉及众多物业业主和不同所有权和功能性质的物业，涉及对业主收取物业管理费的价格标准和公共物业的使用、占有和收益，涉及对收费、收益的财务管理方案和监管，也需要对具备资格条件的主体作出统一有序的规范管理，依法承担管理的责任义务、维护业主合法权益。从这个角度分析东苑业委会决定对小区实行“自治管理”，不能达到依法管理、承担管理责任的社会效果。
三、分析东苑业委会的具体诉讼请求，万宁物业撤出海湾花园东苑，终止与万宁物业的物业管理关系，属于有效法律主体才具有的请求权。裁判机关在认定法律事实和理由充分的基础上才能依法作出支持诉求的判决。基于上述一、二的法律认定，结合分析东苑业委会“自治管理”是无具体实际操作规则的“概念”行为，于法无据，一审法院不予支持。东苑业委会的其他附属性诉讼请求亦不予支持。
四、分析本案双方争议的焦点事实，反映出海湾花园东苑小区建成后近十年才成立业主委员会，是滞后于社会管理规范和治理要求的。双方举证反映了万宁物业是开发商建立的前期物业管理企业，未经业主大会选聘确定或经过招投标确定。万宁物业作为物管企业，应以企业营运的管理手段充分提高管理水平，达到与业主和谐相处的共赢效果。应当认为，收费管理是物业管理的重要机制，在政府指导价格标准内去实现收费价格与服务内容相适的“对价管理效果”，这需要双方的理解和配合来实施。当前，双方应尽快以诚沟通，切实维护好小区卫生环境和物业人居安全，具体争议事项通过协商解决，依法行使法律法规赋予的权利，承担相应职责和责任义务。应当指出，社区行政管理机关参与引导、协调双方实现规范、和谐的物业管理局面，是其行政职责，会起到积极作用。东苑业委会、万宁物业应主动寻求协调和支持。至于双方争议的业委会成员的人数构成、召开业主大会的程序合法性，调查表和相关调查内容的真假和合法性，以及针对社区机关回复内容的不同解读，对其争议事实的认定也不足构成东苑业委会、万宁物业诉、辩主张的依据。综上，东苑业委会不符合物业管理的主体资格，其具体诉讼请求及主张“自治管理”的行为无法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第三十六条、第三十七条，国务院《物业管理条例》第三十二条之规定，判决如下：驳回东苑业委会的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由东苑业委会负担。
东苑业委会不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2014）珠香法民三初字第1325号民事判决书，依法予以改判。2、诉讼费由万宁物业承担。事实与理由如下：一审判决书认定事实不清、适用法律错误。一、关于法律适用。东苑业委会是按照相关法定程序成立的民间自治组织，业主委员会请求终止与前期物业的管理关系，是于法有据的，并不是不符合物业管理的主体资格。一审判决书认定“原告不符合物业管理的主体资格，其具体诉讼请求及主张自治管理的行为无法律依据，应予驳回”，该判决适用法律错误。根据《物权法》第81条规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”。该条法律规定了对建筑物及其附属设施的管理，有三种形式，一是业主自我管理，二是聘请物业公司管理，三是委托其他管理人管理。东苑业委会已经依法成立了自治管理处，具备自我管理的法定条件，其诉讼请求是符合主体资格于法有据的，《物权法》是《物业管理条例》及其相关法规的上位法。况且物业管理相关法规或条例，也没有对自我管理作出禁止性规定。一审判决书适用《民法通则》第36条第37条关于法人的相关规定，及《物业管理条例》第32条有关前期物业的规定，对本案进行判决，明显适用法律错误，应当以《物权法》第81条对本案进行公正审理与判决。二、一审判决书认定事实不清。万宁物业对本案的物业管理没有合法地位和资格，属于商业自我推销、强买强卖的无序管理。从业主的《商品房买卖合同》中可以看出，前期物业企业是珠海市珠光物业管理公司，开发商是珠海珠光房地产开发公司，两家的关系显而易见。现在的物业公司（万宁物业）声称是和长友公司签订的前期物业管理合同，长友公司并不是该小区的开发商，他无权委托前期物业管理公司。根据《物业管理条例》第24条规定，国家提倡建设单位按照房产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。本案万宁物业根本没有通过招投标方式取得前期的物业管理合法管理人的法律地位。在一审庭查调查中，万宁物业也未能提供或说清楚对该小区进行物业管理的合法地位的法律支持和相应的证据，而只提供了万宁物业与长友国际（珠海）投资有限公司于2014年8月1日至2020年5月31日的《物业管理合同》。但是2014年签订合同时，东苑业委会业主委员会早已成立，并已经向万宁物业发出通知，要求万宁物业撤出东苑业委会小区。同时，长友国际公司的法定代表人与万宁物业的法定代表人是夫妻，二者明显具有窜通的嫌疑，长友国际公司也不具备代签物业管理合同的法定地位，该合同是明显的无效合同。东苑业委会与万宁物业之间没有合同关系。而以上事实，一审法院并没有认真调查认定。关于万宁物业在一审中的几个答辩意见是不正确的。万宁物业提出业主委员会所作决定，未按形式召开业主大会，而是书面征求意见。《珠海市物业管理条例》第十九条规定，业主大会可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。由此可见业主委员会采取书面征求意见的形式，并无不妥。另外，万宁物业提出业主委员会中有一人辞职，不够法定五人，不具备法定资格。东苑业委会认为这个观点和意见是错误的。五人以上是业委会成立的法定条件，并不是形成决议的法定条件。《珠海市物业管理条例》第29条规定“业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意”。何况辞职的业委会成员并未向业委会递交辞呈，也未经业主大会通过，所以辞职与否还没有走完法定程序。此外，万宁物业对东苑业委会是否按法定程序取得了业主的代表代理的合法性提出质疑，东苑业委会认为，业委会对业主的代表代理的合法性不容置疑。根据《物权法》第78条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约定力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可请求人民法院予以撤销。”也就是说，只有业主才具有对业委会行为的否决与诉权。可以说本案万宁物业提起诉讼的行为对业主是有代表性、合法性的。四、东苑业委会认为一审法院判决不应超出诉讼请求，且一审法院未对案件的最主要事实进行认定。东苑业委会在诉讼请求中只要求终止与万宁物业的管理关系、撤出海湾花园东苑、归还相关资料，并未要求法院确认自治管理。而一审法院没有对案件的最主要事实进行认定，没有审理和确认管理关系的合法性以及合法地位，未按照东苑业委会的诉讼请求进行论证和判决。综上所述，东苑业委会认为一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法查清事实，支持东苑业委会的诉讼请求。
万宁物业答辩称：一、物权法第81条的规定并非东苑业委会主张自治管理的依据。万宁物业认为，《物权法》第81条的规定并不是仅针对小区物业管理而作出的。法条中所指“业主可以自行管理建筑物及其附属设施”指的是单一业主对其专有的建筑物及其附属设施的管理而不包括对小区共有部分物业的管理，并不是东苑业委会所理解的业主可以成立自治组织对小区物业进行相应的管理。即便将该条规定理解为自治管理，但该条规定并没有对如何实施自治管理作出详细的指引，没有实际操作性。万宁物业认为，业主委员会能否对小区物业包括业主的物业及小区共有部分的物业进行自治管理，应当以国务院制定的《物业管理条例》及广东省政府颁布实施的《广东省物业管理条例》、珠海市政府颁布实施的《珠海市物业管理条例》等关于物业管理的行政法规、地方性法规的规定为准。《物业管理条例》第二条规定“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。在《广东省物业管理条例》及《珠海市物业管理条例》中也作出了类似的规定。于此，万宁物业认为，小区的物业管理无论是国家立法层面还是地方立法的层面，都是强调如一审法院所认定的实施的是企业法人制度，对从事物业管理活动的企业和管理人实行资质管理制度。于本案而言，业主委员会并非企业法人也不具备相应的物业管理资质，其无权也不能实施所谓的自治管理。一审法院以此为由驳回东苑业委会的诉讼请求是正确的。依东苑业委会所言，其提出的诉讼请求并没有要求自治管理，只是要求万宁物业撤出珠海市香洲区海湾花园东苑小区、终止物业管理关系而已，但是万宁物业认为，从东苑业委会一审时提供的证据及其主张、陈述来看，东苑业委会主张其诉讼请求成立的依据均是以所谓的“自治管理”为基础，这当中包括关于实施自治管理的调查表、居委会的回复、业主代表决议案等材料。万宁物业认为，在东苑业委会主张的自治管理是没有法律依据支持的情况下，其进行所谓的自治管理的投票表决也是不能成立的，更不能以此引申业主同意解聘万宁物业的结论，对于东苑业委会的诉讼请求应当不予支持。二、万宁物业认为，东苑业委会并没有获得业主大会的授权提起本案诉讼，提出本案的诉讼请求，应予驳回东苑业委会的起诉。按照国务院颁布实施的《物业管理条例》第十五条的规定“业主委员会执行业主大会决定的事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同（需注意的是该条仅规定业委会只能代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订合同而已，而对于解聘物业服务企业并没有作出规定）；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。从该条规定来看，万宁物业认为，行政法规明确规定业委会的权利是上述（一）至（四）点，业委会在履行上述（一）至（四）点的职责时是无需业主大会另行授权即可以自身名义为之。然，关于与物业服务企业进行诉讼、关于通过诉讼方式解聘物业服务企业时因法条并没有明确规定，则业委会实施这些行为时必须要有业主大会的另行授权而业委会不能自行而为之，这即为上述第（五）点所指业主大会赋予的其他职责。易言之，解聘物业服务企业应由小区全体业主共同决定，属于业主大会的职权，业委会作为业主大会的执行机构并无直接决定权。于本案而言，东苑业委会对万宁物业提起诉讼，诉请万宁物业撤出海湾花园东苑、终止物业管理关系及交还材料等，但东苑业委会提供的材料中并没有任何证据证明其进行此番诉讼及其提出的各项诉讼请求获得了业主大会清淅、明了的授权。东苑业委会提供的调查表及所谓的“业主代表大会决议案”根本不是也不足以证明业主大会或符合法定标准人数的业主同意其进行此番诉讼并提出案中的诉讼请求。万宁物业认为，在东苑业委会未能提供证据证明其获得合法的授权进行诉讼及提出终止物业管理关系等诉讼请求的情况下，东苑业委会无权代表业主大会或海湾花园东苑的全体业主进行此番诉讼。东苑业委会的做法不仅没有相应的法律依据支持，而且也违背了绝大部分业主的意愿。万宁物业需强调的是，业委会成员是由全体业主选举产生，业委会成员应当忠于全体业主，绝不能因为一己私利或者利用把持业委会公章的便利机会即将全体业主架空，实施未获授权的行为。以上，万宁物业认为，在东苑业委会未能提供适格的证据证明其获得全体业主明确授权进行诉讼、提出何种诉讼请求的情况下，人民法院即应当以东苑业委会没有适格的授权为由驳回东苑业委会的起诉。三、东苑业委会并没有充分且合法的依据要求万宁物业退出海湾花园东苑小区及终止万宁物业的物业管理关系。按照《珠海市物业管理条例》第二十三条第二款的规定，选聘或解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。第四十八条第三款规定“前期物业管理服务合同可以约定期限，期限未满但业主委员会与物业服务企业签订的物业管理服务合同生效的，前期物业管理服务合同终止”。万宁物业认为，上述两条规定是解决本案争议的最主要依据，（一）关于前期服务物业合同终止的条件。1、关于前期物业服务合同的效力问题如一审法院审理查明的，珠海市香洲区吉大海湾花园东苑小区是由珠海珠光房产公司以其所有土地为出资条件，由长友国际（珠海）实业投资有限公司投入资金，双方合作开发，以珠光房产名义对外销售。于此，万宁物业认为，长友国际作为东苑小区的实际开发人，其有权利及能力与万宁物业签署前期物业服务合同，双方签署的前期物业服务合同是合法有效的。从实际情况来看，万宁物业自2004年6月1日起已开始对东苑小区进行物业管理，迄今已有十余年的时间，万宁物业与小区业主间也已形成了事实上的前期物业管理关系。2、关于长友国际委托万宁物业进行前期物业管理是否必须履行招投标的程序问题。《珠海市物业管理条例》第四十八条第二款规定：“投标人少于三个或者住宅规模较小的，经区物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”。就本案而言，海湾花园东苑小区住宅规模较小仅有228户，按照珠海市物业管理条例的规定是可以由开发商采取协议的方式选聘物业服务企业。更何况，香洲区物业管理行政主管部门一直是同意、批准由万宁物业对海湾花园东苑小区进行前期物业管理。因此，万宁物业认为，东苑业委会在上诉状中所指长友国际无权委托万宁物业进行前期物业管理及没有履行招标程序，前期物业服务合同无效的理由是不能成立。3、关于前期物业服务合同是否可以续期的问题。按照《珠海市物业管理条例》第四十八条第三款的规定，前期物业管理服务合同可以约定期限及第六十三条第二款的规定，物业管理服务合同期限届满，合同双方没有作出是否续聘决定的，原物业管理服务合同继续履行。根据条例中“可以约定期限”及“继续履行”的表述，万宁物业认为，前期物业管理服务合同是可以约定期限也可以不约定期限。如果约定了期限，在期限届满时开发商仍然可以与前期物业管理服务企业续签合同，并不是第一次前期物业管理合同期限届满或者小区业主委员会成立后，前期物业管理服务合同就当然终止。前期物业服务合同何时终止应当以《珠海市物业管理条例》第四十八条第三款的规定为准。4、万宁物业与东苑业委会小区业主间的前期物业管理关系尚未达至终止条件。按照《珠海市物业管理条例》第四十八条第三款的规定“前期物业管理服务合同可以约定期限，期限未满但业主委员会与物业服务企业签订的物业管理服务合同生效的，前期物业管理服务合同终止”及《珠海市物业管理条例》第二十三条第二款的规定，“选聘或解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意”。万宁物业认为，前期物业管理服务合同终止及所引申的前期物业服务企业撤出小区、交还材料的前提必须满足以下两个条件：第一、已有符合法定条件的业主通过合法程序表决解聘前期物业服务企业，第二、已有符合法定条件的业主通过合法程序表决选聘新的物业服务企业，且业主委员会基于业主大会的授权与新的物业服务企业签订的物业管理服务合同已生效。于本案而言，东苑业委会不仅没有提供适格的证据证明已有符合法定条件的业主作出了解聘万宁物业的决定（下文将着重阐述），而且也没有证据证明业主大会已经选聘了新的物业服务企业并授权东苑业委会与新的物业服务企业签订了新的物业服务合同且该合同已生效。在上述两个条件尚未成就的情况下，万宁物业与开发商签订的前期物业服务合同仍然是生效的，未至终止条件。以上，万宁物业认为，万宁物业与开发商签订的前期物业服务合同是合法有效的，万宁物业有权对海湾花园东苑小区进行合法的前期物业管理。于本案而言，在东苑业委会并没有提供证据证明前期物业服务合同已至终止条件的情况下，则东苑业委会无权要求万宁物业退出小区管理、终止与万宁物业的物业管理关系并要求万宁物业交还资料。（二）没有适格证据证明符合法定条件人数的业主决议解聘万宁物业。按照《珠海市物业管理条例》第二十三条第二款的规定，业主大会解聘物业服务企业的应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且总人数二分之一以上的业主同意。万宁物业认为，东苑业委会的诉讼请求是否能够成立，取决于是否有符合法定条件人数的业主依照法定程序进行表决同意解聘万宁物业。于本案而言，东苑业委会主张其诉请成立的依据是《东苑业委会业主对现物业管理服务满意与否调查表》、《业主代表大会决议案》，显而易见的是该等证据材料并不能证明已有法定人数的业主同意解聘万宁物业，具体理由如下：1、东苑业委会提供的所谓过半数业主同意自治或更换物业的调查表并不是对要求万宁物业撤出珠海市香洲区海湾花园东苑并终止与万宁物业物业管理关系的投票表决。首先，从文件名称——《东苑业委会业主对现物业管理服务满意与否调查表》来看，该文件仅仅是一份调查表，是针对物业管理服务是否满意而作出的调查而非投票表决的文件。业主在签署该文件时是不会有任何理由相信或认为这是一次投票表决。其次，从内容来看，调查表上注明的是“建议”二字，亦非投票表决的内容。因此，不管业主最终选择的是自治还是更换物业，均是业主的建议而非业主确定或者必然要求实施的内容（即不是投票表决的事项，也不能由此产生投票表决的法律效果）。既然，该等调查表不属于投票表决而只是调查或建议而已，则东苑业委会不能凭此说明其已达到《物业管理条例》所要求的解聘物业服务企业的条件。最后，万宁物业认为，该调查表无论是从名称来看，还是从内容上来看都使得业主认为该调查表的出具、填写并非代表同意或不同意要求万宁物业撤出海湾花园东苑并终止物业管理关系。东苑业委会的该等做法不仅误导了广大的业主，而且对万宁物业而言也是极其不公平的。2、通常而言，投票表决的内容一般存在同意、不同意、弃权这三种情形而非调查表所载的“建议”，调查表无论是格式、形式、内容还是实质意义均与一般投票表决不相符，不能产生投票表决的法律效果。3、从内容上来看的，并没有一个选项是维持与万宁物业的物业管理关系，业主只能选择业委会预先设定好的条件而这种条件无论是选择那一种均会产生要求万宁物业撤离小区的结果。这不仅对万宁物业而言是不公平、不合理的，而且也使业主陷入业委会预先设好的圈套之中，业主只能按照东苑业委会已经设定好的必须让万宁物业撤离小区的目的进行所谓的“表决”，这并不符合投票表决的精神与意义，未能充分尊重业主的决定权与选择权，于此也不能产生投票表决的法律后果。4、万宁物业认为，海湾社区居委会出具的《关于东苑业委会业主实行自治管理签字公示的回复》不仅超越其在物业管理服务当中的职权而且也有违法规的规定。按照《珠海市物业管理条例》第五条的规定，居民委员会的职责是协助物业管理行政主管部门做好物业管理活动的监督、管理工作，协调物业管理与社区建设的关系，调解业主与业主委员会与物业服务企业相互之间的物业管理纠纷。万宁物业认为，按照条例所赋予的职权，居委会在物业管理服务当中只有协助与调解的权利，法律、行政法规及地方性法规并没有授权居委会有权对签字的真实性进行核对并给予所谓的回复。万宁物业认为，调查表上面的签字是否业主本人签字，签名的业主所持有物业的专有面积是否超过建筑面积的一半及人数是否超过一半，居委会均没有权力、权利作出所谓的核实，有权机关应当是人民法院。既然居委会没有权力去做出这种核实，则其所谓的回复也就不能代表、证明东苑业委会获得法定条件的授权，允许其要求万宁物业撤出海湾花园东苑并终止物业管理关系，此为其一。第二、居委会的回复是2014年4月30日作出的，而东苑业委会提供的调查表是2013年7月份，回复当中并没有指明是对那一次及什么时间的签字公示进行核对。第三、万宁物业认为，无论是国务院制定的《物业管理条例》还是《珠海市物业管理条例》都没有授权或者明确居委会可以对签字的真实性、合法性进行核定与回复，或者居委会核定并回复后即证明业主表决的事项符合法律规定。万宁物业认为，对于解聘物业管理机构是否符合条件其审查机关应当是人民法院，特别是在诉讼过程中更应当由人民法院审查条件是否成就，因为这是审查东苑业委会诉讼请求是否成立的条件之一，也是人民法院应当查清的法律事实。最后，万宁物业认为，东苑业委会提供的调查表是对物业管理服务满意与否的调查，而非自治管理或者要求万宁物业撤出对海湾花园东苑的表决，居委会的回复也只是对物业管理服务是否满意的回复而并不能代表已有符合法定条件的业主投票表决要求万宁物业撤出海湾花园东苑、要求终止物业管理关系，及为达到上述目的同意东苑业委会通过诉讼的方式进行。5、东苑业委会于案内提供了同一时间段两份不同的调查表，一份是对物业管理是否满意的调查表，一份是对涨价是否同意的调查表。从通常意义而言，涨价对于消费者而言都是不易接受的，东苑业委会将涨价与对物业管理是否满意捆绑一起进行调查，难免会得出不公平、不合理的结论。东苑业委会的这种做法也是极其难以理解的，如东苑业委会确认为万宁物业不适宜继续管理小区的，东苑业委会应当直接明了地提议召开业主大会进行投票，而不应当也不应该遮遮掩掩地进行所谓的调查，这种调查绝非《物业管理条例》中所指的投票表决。6、从举证责任及举证责任分配的角度而言，《珠海市物业管理条例》既已规定业主大会选聘或解聘物业服务企业的应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意，则东苑业委会对其主张的诉讼请求，应当且有责任提供证据证明以下几点：（1）在调查表上签名的人员均为业主，如是非业主的已获得业主的授权进行签名（2）同意解聘万宁物业的业主签名的真实性（3）小区总建面积是多少，已签名业主其所持专有面积是多少。对于这一问题，万宁物业认为不能仅仅靠东苑业委会的单方罗列即作出认定，应当充分审查海湾花园东苑总的建筑面积是多少，已签名业主所持专有面积是多少，对于这两个问题的核实都应当以全体业主的房地产权证及身份证明文件为准。东苑业委会单方出具的数据，单方出具的文件于证据的角度而言仅仅属于其自我陈述、自证，不能起到任何的证明效果。在东苑业委会未能提供房地产权证、身份证明文件等证明材料，证明已获得足够的授权同意的情况下，应当认定东苑业委会未具备解聘万宁物业的条件并驳回其诉讼请求。从举证责任分配的角度而言，解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意，这是法律上所要求的，既然东苑业委会作为原告起诉，其必须承担的举证责任是证明解聘条件已经成就，这方面的举证责任应由东苑业委会承担。在东苑业委会未能充分举证的情况下，应当驳回其诉讼请求。万宁物业认为，在东苑业委会没有提供证据证明业主已依法表决解聘万宁物业的情况下，东苑业委会无权要求万宁物业撤出小区的管理及终止与万宁物业的物业管理关系，一审判决即便没有以此等理由驳回东苑业委会的诉讼请求，但毕竟最终作出的结果是正确的，应予维持。四对上诉状其他内容的回应。1、关于业委会的成员人数及诉讼主体资格的问题。按照《珠海市物业管理条例》第二十六条第一款的规定，业主委员会委员为五人以上十五人以下单数。从东苑业委会提供的《业主委员会备案确认书》来看，业委会成员是方山海、龙梅、朱万红、朱燕、吴旋五人。从万宁物业提供的朱燕于2014年2月1日所写辞职信来看（该辞职信已在吉大街道办备案），朱燕已于2014年2月1日辞去海湾花园东苑业委会成员一职，由此可证，在东苑业委会提起诉讼前，东苑业委会仅有四名成员，不符合《珠海市物业管理条例》第二十六条“五人以上”及“单数”的规定。既然东苑业委会已不足法定人数，则其就不具有相应的民事主体资格，无权也不能进行诉讼等相关民事行为，必须待其符合法定人数的情况下方可为之。于此，万宁物业认为，人民法院应当以东苑业委会不足法定人数为由裁定驳回其起诉。2、关于对证据的审核认定。一审庭审结束时，法院已要求东苑业委会提供关于解聘万宁物业的投票表决资料，要求万宁物业提供前期物业服务合同等资料。事实上，在一审举证期限内，万宁物业已向一审法院申请调查取证，请求一审法院前往相关职能部门调取前期物业服务合同的备案资料并已按要求提供了长友国际有权委托万宁物业进行前期管理的相关资料。一审法院据此作出事实认定是完全正确的，程序上也是合法的。五、其他。万宁物业认为，在东苑业委会第1、2项诉讼请求不能成立的情况下，其所提出的第3项诉讼请求即要求万宁物业移交资料的诉讼请求也是不能成立的。更何况，东苑业委会于案内并没有提供证据证明开发商向万宁物业移交了东苑业委会所主张的资料，对于东苑业委会的第3项诉讼请求同样应予驳回。综上所述，万宁物业认为，东苑业委会的上诉请求没有任何事实根据与法律依据，应予驳回。
二审期间，上诉人东苑业委会撤回其请求万宁物业归还小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网、绿化总平面图，分户竣工验收资料；设施设备安装、使用和维护保养技术资料；住宅质量保证书、住宅使用说明书及其他物业管理资料的诉讼请求。
经审理，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人东苑业委会主张涉案小区实行自治管理而请求被上诉人万宁物业退场，被上诉人万宁物业主张上诉人东苑业委会未经业主大会授权，上诉人东苑业委会的人数也不符合法定人数，故上诉人东苑业委会诉讼主体不适格，且被上诉人万宁物业与长友国际续签了《物业管理合同》，因此，本案的焦点为：一、上诉人东苑业委会有无诉讼主体资格；二、被上诉人万宁物业与长友国际续签的《物业管理合同》对涉案小区业主有无约束力；三、涉案小区业主能否实行自治管理。
关于上诉人东苑业委会有无诉讼主体资格的问题。本院认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十五条关于“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”及《物业管理条例》第十条关于“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”之规定，上诉人东苑业委会是涉案小区业主依法成立的自治管理性质的组织；其次，《物业管理条例》第十一条第（四）项规定，选聘和解聘物业服务企业事项由业主共同决定。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中，根据上诉人东苑业委会2013年7月对涉案小区共计228户业主进行的书面调查显示，共有139户业主要求解聘被上诉人万宁物业，并有130户业主要求对涉案小区实行自治管理。同时，根据《物业管理条例》第十五条、第十九条之规定，业主委员会执行业主大会的决定事项并可以根据业主或业主大会的授权作出与物业管理活动相关的决定，因此，上诉人东苑业委会代表全体业主主张终止与被上诉人万宁物业的物业服务关系并要求其退场有事实及法律依据；再次，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，业主大会或者业主委员会的决定对于物业管理区域内的全体业主具有约束力，在业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，上诉人东苑业委会在作出自治管理而请求被上诉人万宁物业退场的决议时，程序是否违法或该决议内容是否侵害了业主合法权益，只有业主才有权向人民法院提出异议并行使撤销权，被上诉人万宁物业并非小区业主，无权对上诉人东苑业委会的决议提出异议。综上，被上诉人万宁物业关于上诉人东苑业委会无诉讼主体资格的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。
关于被上诉人万宁物业与长友国际续签的《物业管理合同》对涉案小区业主有无约束力的问题。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条、二十四条、二十六条之规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，在涉案小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，作为开发商珠光房产公司委托的长友国际与被上诉人万宁物业2004年签订的物业服务合同，属于前期物业服务合同。而在该前期物业服务合同到期后，被上诉人万宁物业与长友国际续签《物业管理合同》之前，涉案小区业主不仅成立了上诉人东苑业委会，而且涉案小区大多数业主还决定了不再和被上诉人万宁物业续签物业服务合同，并决定实行自治管理，因此，长友国际无权再代表涉案小区业主与被上诉人万宁物业续签物业服务合同，被上诉人万宁物业与长友国际续签的《物业管理合同》对涉案小区业主亦就无约束力，则上诉人东苑业委会关于被上诉人万宁物业于2014年7月31日起终止与涉案小区的物业管理服务关系、被上诉人万宁物业撤出涉案小区的诉讼请求亦就有事实及法律依据，依法应予以支持。
关于涉案小区业主能否实行自治管理和问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条之规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。因此，上诉人东苑业委会关于实行自治管理的主张有法律依据，一审法院关于上诉人东苑业委会不符合物业管理的主体资格，且其实行自治管理不符合《物业管理条例》规定属于适用法律错误，本院予以纠正。
综上所述，上诉人东苑业委会的上诉主张有事实及法律依据，其诉讼请求依法应予以支持。一审法院查明事实清楚，但适用法律错误，导致结果处理错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、七十八条、《物业管理条例》第第十条、第十一条、第十二条、第十九条、第二十一条、二十四条、二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1325号民事判决；
二、确认珠海万宁物业管理服务有限公司于2014年7月31日起终止与珠海市香洲区海湾花园东苑小区的物业管理服务关系；
三、珠海万宁物业管理服务有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内撤出珠海市香洲区海湾花园东苑小区。
一审案件受理费人民币50元，二审案件受理费人民币100元，均由珠海万宁物业管理服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 牟宏微
代理审判员 葛阳辉
二〇一五年三月三十日
书 记 员 陈妙斯