北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终5828号
上诉人（原审被告、反诉原告）孙智慧，男，1981年10月13日出生。
委托代理人徐广兵，北京大成律师事务所律师。
委托代理人李金风，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）武素星，女，1989年8月18日出生。
委托代理人李香梅，北京市隆平律师事务所律师。
原审第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人闫松松，男，1987年9月8日出生。
上诉人孙智慧因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2015)西民初字第18954号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
2015年6月，武素星诉至原审法院称：我通过北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的中介服务，购买孙智慧位于北京市西城区×××1号楼5层0503号的房屋（以下简称涉案房屋）。双方于2015年2月28日签订了《买卖定金协议书》，于2015年3月7日签订了《存量房屋买卖合同》和《补充协议》。合同约定购房总价款468万元，其中定金12万元，首付款160万元，申请贷款294万元，物�交割保证金2万元。合同同时约定：1、我于2015年2月28日向孙智慧支付定金12万元；2、孙智慧于2015年4月20日前还清剩余房屋贷款，且孙智慧最迟于2015年4月20日前办理完毕房屋解除抵押登记手续；3、我于2015年3月23日前准备好首付款160万元，并与孙智慧和链家公司办理融信赎楼。合同签订后，我积极按照合同约定履行了自己的义务，于2015年2月28日向孙智慧支付了定金12万元。2015年3月16日，我与孙智慧及北京中融信担保有限公司（以下简称中融信担保公司）签订了《融信托管协议》。2015年3月16日，我将合同约定的首付款160万元支付给了中融信担保公司。
截止到2015年4月20日，孙智慧没有还清贷款，也没有给涉案房屋办理解押手续。原因是该房原来登记在孙智慧和前妻名下，中融信担保公司让其前妻办理同意出售房屋手续的时候，因孙智慧与其妻有纠纷，没有办成。后孙智慧提出将涉案房屋解押的时间推迟到2015年7月20日前，我同意了。但截至2015年7月20日，孙智慧仍没有办理完毕房屋解押手续。由于孙智慧根本违约，导致合同无法继续履行。我于2015年8月5日通过EMS向孙智慧邮寄了书面《解除房屋买卖合同通知书》。涉案房屋属于学区房，价格上涨很高，现比双方签约时涨了172万元。孙智慧的上述违约行为导致合同解除，亦给我造成了巨大经济损失。我诉至法院请求：1、解除我与孙智慧签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。2、判令孙智慧返还我定金12万元。3、判令孙智慧向我支付违约金93.6万元。
孙智慧辩称：我与武素星于2015年3月7日通过链家公司中介签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，约定武素星购买北京市西城区×××1号楼5层0503号房产一套（即涉案房屋），成交价420万元，家具家电、装饰装修及配套设施作价48万元，共计468万元。武素星所述签订合同的事实及合同约定的内容属实。《补充协议》约定，武素星应于2015年3月23日前，将第一笔首付款126万元以建委资金监管的方式支付给我，但是这笔钱武素星没有按照这个时间给付。武素星应在2015年3月23日之前将其余首付款34万元通过资金托管方式支付给我（资金托管就是武素星将钱通过中介支付给我），但我始终没有拿到这两笔钱（该两笔钱共计160万元）。由于我没有拿到这两笔钱，故无法在2015年4月20日前将所售房屋解除抵押。后来双方又约定到2015年7月20日前解除抵押，但到2015年7月20日武素星还是没给我房钱，故涉案房屋未按约定的时间解除抵押实际是武素星违约，我不同意武素星要求我支付违约金的诉求，并依据《补充协议》第四条第三项提出反诉，请求判令解除我与武素星签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》；2、请求判决武素星支付我93.6万元的违约金；3、诉讼费由武素星承担。
针对孙智慧的反诉，武素星表示孙智慧所述的160万元支付方式不属实。如通过建委资金监管的方式交付该首付款，需要先进行网签，其后建委才能建立资金监管账户，进行资金监管。但是网签需要孙智慧先将房屋解押才能网签。由于其没有进行解押，故无法进行网签，因此不可能通过建委资金监管交付该160万元的首付款。孙智慧要求我于2015年3月23日通过建委资金监管支付首付款160万元用于解押是不成立的。同一份协议约定了我应通过“融信赎楼”的方式将首付款160万元支付给孙智慧，我实际上也已经按照约定通过“融信赎楼”的方式支付了该160万元。但因孙智慧的原因没有按约定办理房屋解押手续，其属根本违约。现我同意解除《存量房屋�卖合同》及《补充协议》，但解除的原因是孙智慧违约，其应向我支付违约金。
链家公司述称：孙智慧与武素星签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》等是合法有效的。合同约定的“融信赎楼”是通过中融信担保公司进行办理。合同履行过程中，双方对于办理出售涉案房屋的解押手续时间进行过变更，往后延期了4个月，原因是孙智慧说解不了房屋抵押。武素星支付的160万元首付款不是打给我们中介，而是打到银行、买卖双方、中融信担保公司建立的监管账户中。对于160万元首付款，武素星实际于2015年3月16日按约定打到了监管账户中。现买卖双方均同意解除合同，我公司不持异议。对于双方的其他诉讼请求，我公司不发表意见，请法院依法判决。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同�务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。武素星、孙智慧签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《合同变更申请单》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，故双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原审法院作出的（2013）西民初字第18933号民事判决书，虽然判决北京市西城区×××1号楼5层0503号房屋归孙智慧所有，但同时判决孙智慧应给付范×房屋折价款。该判决生效后，孙智慧并未将全部房屋折价款给付范×，亦未将房屋产权过户至孙智慧个人名下，故该房屋仍为孙智慧与范×共同共有的房屋。孙智慧在未提供共有权人范×同意出售该房屋的相关授权或委托的情况下，不能以�人名义出售存有债务纠纷并与范×共有产权的房屋。现孙智慧以个人名义出售该房屋，违反了合同中的产权无瑕疵的承诺，属于违约行为。武素星与孙智慧双方签订的合同《补充协议》的尾部，以手写的方式另行约定：乙方于2015年3月23日前准备好首付款160万元，与甲方、丙方共同前往链家交易中心办理融信赎楼。该约定变更了双方在合同中约定的以建委资金监管的方式支付首付款的约定。因此，孙智慧要求武素星于2015年3月23日通过建委资金监管的方式缴纳首付款160万元是没有合同依据的。孙智慧、武素星双方签订的合同，均未约定武素星应于2015年3月23日前，将第一笔首付款126万元直接支付给孙智慧，故孙智慧要求武素星在2015年3月23日前支付首付款126万元，没有合同依据。双方签订的《融信托管协议》，确定了托管资金划转的条件：该房屋完成转移登记手续且乙�（武素星）取得该房屋的房屋所有权证书，并向丙方提交复印件及其他文件材料之日起2个工作日内，丙方有权将全部托管资金划至甲方（孙智慧）指定账户。但在孙智慧未交清贷款完成解除出售房屋的抵押登记手续的前提下，无法完成房屋所有权转移登记手续，乙方（武素星）亦无法取得该房屋的房屋所有权证书。故对孙智慧抗辩因武素星未支付首付款而未完成解除房屋抵押登记手续的理由，法院不予采纳。2015年4月8日，武素星、孙智慧双方签订了《合同变更申请单》，约定甲方应于2015年7月20日前，将该房屋的贷款还清并解押完毕；甲乙方应于甲乙双方办理面签（网签）完毕后，于2015年7月25日之前，办理组合贷款手续……。根据本案三方当事人陈述，系由于孙智慧出售的房屋存在产权和债务上的瑕疵，中融信担保有限公司未能给孙智慧垫资以偿还贷款，三方自愿解除了融信赎楼等相关协议，该结果的产生系孙智慧原因所致，在此情况（条件）下，孙智慧应自行筹集偿还贷款的资金；双方约定孙智慧应在2015年7月20日前，将该房屋的贷款还清并解押完毕，没有附加条件；在孙智慧出售的房屋存在产权和债务上瑕疵的情况下，孙智慧陈述武素星承诺可以将160万元直接给付孙智慧，违反一般交易规则，且武素星否认，孙智慧未提供证据，故对孙智慧的该陈述法院不予采信。孙智慧没有按时还清贷款解除抵押，属于违约行为。2015年8月5日，孙智慧仍未将该房屋的贷款还清并解押完毕属于根本违约。武素星依据合同约定有权要求孙智慧在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款的20%，向武素星支付违约金93.6万元、退还定金。故对武素星的该诉讼请求，法院予以支持。原审庭审中，武素星要求解除合同，孙智慧反诉亦要求�除合同，故对双方签订的合同法院予以解除。由于系孙智慧违约，故对孙智慧要求武素星支付违约金的反诉请求，不予支持。据此，原审法院于2016年4月判决：一、解除武素星与孙智慧就北京市西城区×××1号楼5层0503号房产签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、自判决生效之日起七日内，孙智慧退还武素星定金十二万元；三、自判决生效之日起七日内，孙智慧支付武素星违约金九十三万六千元；四、驳回孙智慧的其他反诉请求。如果孙智慧未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，孙智慧不服向本院提起上诉，请求：撤销原审判决第三、四项，依法改判驳回武素星有关要求其支付违约金的原审诉请，支持其原审的反诉请求。孙�慧的主要上诉理由为：涉案房屋已经人民法院生效判决确认归我所有，故不存在产权纠纷，已达到依据法院生效判决过户的条件；我办理涉案房屋解除抵押登记的前提是武素星支付首付款，在双方合同中有此约定，在涉案《融信赎楼解除协议书》等协议解除后更应以武素星向我支付首付款为前提；涉案违约金93.6万元，过高，已显著超出武素星的实际损失；我不存在根本违约行为，故不应承担如此高额的违约金。武素星同意原审判决。链家公司同意原审判决。
经审理查明：2015年3月7日，武素星（买受人，乙方）与孙智慧（出卖人，甲方）经链家公司中介，签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，约定武素星购买孙智慧位于北京市西城区×××1号楼5层0503号房产（即涉案房屋）一套。合同第二条的主要相关内容约定：该房屋的产权证号为X京房权证西字第0301**号，该房屋已经设立抵押，抵押权人为中国光大银行股份有限公司北京工体路支行。合同第四条的主要相关内容约定：房屋房屋成交价420万元，家具家电、装饰装修及配套设施作价48万元，共计468万元；买受人将定金12万元直接支付给出卖人。合同第五条的主要相关内容约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让；出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易。认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。2015年3月7日，双方签订的《补充协议》第二条约定:乙方于2015年2月28日向甲方支付定金12万元，乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分；甲方应于2015年4月20日前，向该房屋的贷款机构提交一次性还清贷款的申请，且甲方最迟应于2015年4月20日前办理完毕解除抵押登记的手续；乙方于2015年3月23日前，将第一笔首付款126万元（不含定金12万元），以建委资金监管的方式，支付给甲方，将第二笔首付款34万元，以资金托管的方式，支付给甲方；甲乙双方应于2015年4月28日前，共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意在2015年5月17日前，共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应在2015年7月31日前，办理物业交割手续。《补充协议》第四条约定:甲方如出现提供的产权证明不真实、不完整、无效或该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权或甲方逾期履行本《补充协议》第二条约定的义务超过15日的情形之一的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；甲方出现根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款的20%，向乙方支付违约金；如乙方逾期履行本《补充协议》第二条约定的义务超过15日的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面形式通知乙方解除房屋买卖合同；乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款的20%，向甲方支付违约金；乙方向甲方支付的款项冲抵违约金，多退少补。双方在补充协议的尾部，以手写的方式另行约定：乙方于2015年3月23日前准备好首付款160万元，与甲方、丙方共同前往链家交易中心办理融信赎楼。
武素星、孙智慧与中融信担保公司于2015年2月28日签订了《融信赎楼协议》，约定乙方最迟于2015年3月20日前，将110万元托管资金存入中融信担保公司账户内。2015年3月16日，武素星、孙智慧与中融信担保公司签订了《融信宝协议》，约定乙方将50万元的托管资金，于2015年3月20日前存入中融信担保公司账户内。2015年3月16日当日，武素星将160万元首付款（上述的110万元+50万元）存至中融信担保公司的资金托管账户。
2015年3月16日，武素星（乙方）、孙智慧（甲方）与中融信担保公司（丙方）又签订了《融信托管协议》，确定了中融信担保公司托管的依据及资金划转的条件：该房完成转移登记手续且乙方取得该房屋的房屋所有权证书，并向丙方提交复印件及其他文件材料之日起2个工作日内，丙方有权将全部托管资金划至甲方指定账户，该划转无须取得甲乙任何一方同意。
2015年3月16日，武素星、孙智慧与中融信担保公司还签订了《协议书》，确定了武素星存入中融信担保公司的托管资金划转至建委资金监管账户。
孙智慧出售的涉案房屋系其与前妻范×共同所有之房产，双方各�50%的产权份额。2013年间，孙智慧在原审法院起诉范×离婚纠纷，原审法院于2014年作出（2013）西民初字第18933号民事判决书，判决双方离婚，并判决北京市西城区×××1号楼5层0503号房屋归孙智慧所有，孙智慧给付范×房屋折价款204.06万元。孙智慧、范×不服并提出上诉，后撤诉。本院于2015年2月3日作出（2015）二中民终字第00500号民事裁定书，准予二人撤回上诉。截至本案原审庭审结束，孙智慧未将上述出售的房屋解除抵押登记，亦未将房屋产权自孙智慧和范×共同共有的状态过户至孙智慧个人名下。孙智慧表示亦未将全部房屋折价款给付范×，孙智慧亦未提供范×同意出售该房屋的相关授权或委托。
2015年4月8日，孙智慧、武素星双方对合同的《补充协议》条款进行了协议变更，并签订了《合同变更申请单》，将：1、甲方应于2015年4月20日前，将房屋的抵押�款结清；2、甲乙双方应于2015年4月28日前，共同前往贷款机构办理贷款申请手续；3、甲乙双方于2015年5月17日前，共同办理房屋所有权转移登记手续和甲乙双方应在2015年7月31日前，办理物业交割手续的约定变更为：1、甲方应于2015年7月20日前，将该房屋的贷款还清并解押完毕；2、甲乙方应于甲乙双方办理面签（网签）完毕后，于2015年7月25日之前，办理组合贷款手续；3、乙方在甲乙双方办理面签之后的4个月内，即2015年11月25日之前，办理组合贷款完毕，且办理房屋转移登记手续；4、甲乙双方应于2015年12月7日前，办理物业交割手续。武素星表示双方签订变更协议时才知道孙智慧出售的房屋权属有瑕疵，孙智慧与前妻之间存有债权、债务纠纷。
2015年6月8日，武素星与孙智慧签订《解约协议书》、《融信宝解除协议书》、《融信赎楼解除协议书》、《融信托管解除协议书》，解除了相关协议。
孙智慧于2015年6月17日，向武素星发出了催促其支付首付款的律师函，并邮寄发出。孙智慧提供的邮寄单据查询结果显示，签收人：单位收发章。孙智慧提供的该函件的主要内容为：……，根据《补充协议》约定，武素星应于2015年3月23日前，将第一笔首付款126万元支付给孙智慧，但至今未付，已经构成违约……，您应承当违约责任。武素星表示实际未收到该函件。
2015年8月5日，武素星通过EMS向孙智慧邮寄了《解除房屋买卖合同通知书》，主要内容为：……，截至2015年7月20日，您未办理完毕房屋解押手续。另外，您承诺的房屋没有产权及债务纠纷的情况也不属实。您已经构成根本违约，请按照合同约定返还定金并支付违约金。武素星并提供了EMS邮件封页及网站查询结果，快递单号1036404076515的投递结果为2015年8月7�上午9点11分投递并签收，签收人，本人收。孙智慧表示自己实际没有收到该邮件。
原审庭审中，武素星提供了一份武素星之夫马×与孙智慧的电话录音，孙智慧对该电话录音的真实性无异议。在该份录音中，孙智慧表示要将房屋出售给他人，退还武素星定金。武素星之夫表示要求孙智慧退还定金并支付违约金。双方就违约金数额未达成一致意见。孙智慧在该录音中还表示，那房子银行贷款不还，肯定过不了户。
原审庭审中，经询孙智慧，为何中融信担保公司没有将武素星支付的160万元给其。孙智慧表示：担保公司认为有风险。当时担保公司把融信赎楼的手续费已经收取了，所以我认为当时中融信公司是同意给我垫资的。事后，担保公司又将160万元退给了武素星，原因是武素星承诺可以将钱直接给我，故我就配合武素星去担保公司将160万退给其，我不签字是不能退的。之后，担保公司将钱退给武素星之后，其又反悔了。就此问题武素星表示：……中融信作为第三方担保公司，发现孙智慧（出售的房屋）有产权争议和履行问题，就没将钱给他（指孙智慧）。他（指孙智慧）让我们直接将首付款交给其，只是孙智慧的单方面想法。就此问题链家公司表示：钱是给中融信担保公司的，协议里也是约定给中融信担保公司。武素星将该款打入中融信担保公司以后，因为孙智慧房屋有抵押，这个抵押是因孙智慧与其前妻的纠纷导致的，孙智慧与其前妻无法达成一致，导致中融信公司无法垫资。因为武素星已经将钱打入中融信公司的资金监管账户，但合同无法继续履行，所以双方将协议解除，钱退给了武素星。关于孙智慧陈述武素星承诺可以将160万元直接给付孙智慧一节，孙智慧未提供证据。
原审诉讼中，武�星提供了担保并支付保全费5000元，对孙智慧出售的房屋申请诉讼保全。原审法院作出（2015）西民初字第18954-1号民事裁定书，查封了孙智慧与他人共有的北京市西城区×××1号楼5层0503号房屋。
上述事实，有买卖定金协议书及定金收据、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《融信托管协议》、武素星发的解除房屋买卖合同通知书及邮件查询单、通话录音及文本材料、孙智慧出售房屋的房产证、（2013）西民初字第18933号民事判决书、《合同变更申请单》、孙智慧发的律师函及邮件查询单、《融信赎楼协议书》、《协议书》、《融信宝协议书》、《融信托管协议书》、《解约协议书》、《融信托管解除协议》、《融信赎楼解约协议书》，以及各方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人�当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，武素星与孙智慧签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《合同变更申请单》系双方当事人之真实意思表示，且不违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效。缔约双方均应恪守合同行使权利、履行义务。在案合同约定出卖人有应保证所售房屋没有产权纠纷及债务纠纷之标的物瑕疵保证责任，见《北京市存量房屋买卖合同》第五条：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让；出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易。认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。见《补充�议》第四条:甲方如出现提供的产权证明不真实、不完整、无效或该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权或甲方逾期履行本《补充协议》第二条约定的义务超过15日的情形之一的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；甲方出现根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款的20%，向乙方支付违约金。基于在案事实，孙智慧与其前妻案外人范×就涉案房屋曾有诉讼，人民法院生效判决虽已判令涉案房屋归孙智慧所有，但同时判令孙智慧应给付范×房屋折价款。现孙智慧并未将全部房屋折价款给付范×，故截止于本案诉讼中，涉案房屋尚未过户至孙智慧个人名下。考虑到涉案房屋的现有权属登记情况及孙智慧与范×的原有纠纷，孙智慧在未取得范×同意出售该房的相关授权或委托的情况下，不宜以个人名义出售存有债务纠纷并与范×共有产权的房屋。事实上，上述行为确实对本案双方房屋买卖行为的履行造成阻碍。武素星与孙智慧签订的《补充协议》尾部，手写有：乙方于2015年3月23日前准备好首付款160万元，与甲方、丙方共同前往链家交易中心办理融信赎楼。上述约定变更了双方在《北京市存量房屋买卖合同》中约定的以建委资金监管的方式支付首付款之原有约定。孙智慧与武素星均认可，“融信赎楼”方式因孙智慧与范×存在纠纷，融信担保公司担心存在潜在风险，而在武素星已完成划款至担保公司义务的前提下，不予为孙智慧提供解除涉案房屋抵押之款项。根据本案三方当事人陈述，由于孙智慧出售的房屋存在产权和债务上的瑕疵，中融信担保公司未能给孙智慧垫资以偿还贷款，三方自愿解除了融信赎楼等相关协议。故，在案“融信赎楼”的解除�押方式未能实现，应系因孙智慧违反合同中关于无产权及债务纠纷之约定，其以个人名义出售房屋，所导致。孙智慧的上述行为已违反合同中有关标的物瑕疵担保责任之约定。在此前提下，孙智慧并未积极自筹资金还贷以解除涉案房屋抵押登记进而促成交易继续。双方之后约定的孙智慧应在2015年7月20日前将涉案房屋的贷款还清并解押完毕，亦未附加条件。在孙智慧出售的涉案房屋违反标的物瑕疵担保责任之前提下，其主张武素星将160万元直接给付其用于解抵押，缺乏合同依据且有悖常情。武素星对此否认及未予履行，并不存在违约行为。
基于在案事实，2015年8月5日，孙智慧仍未将涉案房屋的贷款还清并解押完毕，涉案房屋交易无法继续进行，故孙智慧的行为已构成根本违约，截止于该时间，已符合双方合同中有关解除权行使之条件。武素星有权依约解除合同。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方合同中就孙智慧的上述违约行为而导致合同解除之情形下已预先约定了违约金的计算标准。武素星依约主张孙智慧支付相应违约金，并请求孙智慧退还定金，有合同及法律依据。孙智慧上诉主张违约金过高，因涉案房屋系因孙智慧根本违约而导致解除，合同中对此违约行为之违约金数额约定系双方真实意思表示；结合本市房地产市场行情走势及买受人武素星之购房目的和丧失缔约机会而导致的具体损失，原审法院依据合同约定之标准，判令孙智慧向武素星支付的违约金之具体数额并无不当，本院予以维持。
综上所述，孙智慧之相应上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件保全费5000元，由武素星负担（已交纳）。
一审本诉案件受理费44240元，由孙智慧负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费13160元，由孙智慧负担（已交纳）；二审案件受理费21684元，由孙智慧负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
审 判 员 马兴芳
代理审判员 陈雨菡
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 孙辰姝