四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川01民终6081号
上诉人（原审原告）：覃利梅，女，1973年6月16日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。
委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭锋铓，北京盈科（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：成都高投建设开发有限公司，住所地：四川省成都高新区天府一街1008号。
法定代表人：任正，董事长。
委托诉讼代理人：李彦瑶，国浩律师（成都）事务所律师。
委托诉讼代理人：刘畅，国浩律师（成都）事务所律师。
上诉人覃利梅因与被上诉人成都高投建设开发有限公司（以下简称高投公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初1858号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
覃利梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判高投公司向其返还房价款3032820元及利息（利息按照银行同期贷款利率从2016年11月8日以应返还的房价款为本金计算至付清为止）。二审中，覃利梅仅要求高投公司向其返还面积误差的房价款，不再要求高投公司向其支付面积误差比超过3%部分的双倍房价款；并请求高投公司向其支付面积误差房价款的利息。事实和理由：（一）一审判决认定本案所涉房屋不是商品房，双方签订的购房协议不是商品房买卖合同错误。首先，高投公司是房地产开发企业，案涉房屋所在的“高新区西部园区员工公寓三期集中商业”共计6栋，均面向社会公开销售，法律亦未规定整栋购买为非公开买入。故房屋性质应以销售对象是否特定或不特定来进行房屋性质的区分，而不能以购买人的数量、是否取得预售许可证来认定。其次，虽然双方签订协议的名字叫《成都高新区西部园区员工公寓三期集中商业3号楼认购协议》（以下简称《认购协议》），但该协议内容包含了商品房的认购、订购、预订等《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，因此该协议亦应当认定为商品房买卖合同。（二）一审判决对《认购协议》第三条的认定错误。《认购协议》第三条约定“……房屋总价款仍应以本协议第二条之约定结算”，而《认购协议》第二条既约定有单价、亦约定有总价，但未约定产权面积误差的比例及处理方法，应视为约定不明，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定来执行并结算合同总价。且结合《认购协议》上下文的意思来理解，合同既约定单价，又约定根据单价计算出来的总价，可见，房屋总价格的多少与房屋面积的多少有直接因果关系。综上，案涉房屋实际产权面积比约定面积少了609平米，面积误差率为8.72%，已超过3%，高投公司亦存在欺诈行为。（三）合同系格式合同，系高投公司提供并在高投公司处签订，因此在对合同条款理解有歧义时，亦应对高投公司适用“不利解释”。（四）覃利梅支付尾款的行为，并不代表覃利梅认可房屋总价不变。2016年8月17日，高投公司函告覃利梅支付尾款及办理分户产权证事宜，覃利梅收函得知房屋建筑面积少于合同约定建筑面积后，即委托律师向高投公司出具了律师函，明确提出了异议，要求按实际面积结算尾款。（五）覃利梅放弃超过3%双倍返还的部分，高投公司则应该按照实际的差价返还房价款，也应该按照实际返还差价的金额来计算利息。
高投公司辩称，（一）案涉房屋并未进行社会化宣传，系根据高投公司与覃利梅签订的《认购协议》而进行的定向销售，因此本案不属于商品房销售行为，案涉房屋的出卖不属于商品房买卖。（二）《认购协议》对案涉房屋的总价款有两处约定，第3条约定，房屋的产权登记面积与协议约定面积发生差异时，以产权登记面积为准，但房屋的总价仍以协议第2条进行结算。合同的第5条明确了案涉房屋在具备办理产权证的条件后，覃利梅应当付清尾款，而在付清尾款的条款处也并未约定产权面积多退少补。因此，根据合同条款的约定，案涉房屋的价款应按照双方签订的《认购协议》第2条约定的总价计算。（三）案涉房屋分四次支付购房款，覃利梅2016年8月已经知晓了案涉房屋存在面积差，但其仍然在之后的10月27日支付《认购协议》约定的案涉房屋总价的尾款，故覃利梅是认可了《认购协议》第2条的约定。（四）关于利息计算基数，覃利梅在一审中的诉讼请求仅是面积误差比在3%以内的部分房价款，并没有扩展到3%以外，因此覃利梅在二审中就超出面积误差比3%的利息并不属于本案二审处理的范围，不应在本案中予以处理。
覃利梅向一审法院起诉请求：判令高投公司返还房屋面积误差3%以内部分的房价款1043110.8元及利息6680元（利息按同期贷款利率从2016年11月8日起计算至实际付清之日止）；并双倍返还房屋面积误差3%以外部分的房价款3979418.4元。
一审法院认定事实：（一）2012年3月，覃利梅与高投公司签订《成都高新区西部园区员工公寓三期集中商业3号楼认购协议》，约定覃利梅认购高投公司所有的成都高新区西部园区员工公寓三期其中商业3号楼。所购房屋建筑面积为6982平方米，协议约定单价为4980元每平方米，合同总价为34770360元。协议第三条约定：房屋交付后，若该房屋产权登记面积与约定面积发生差异时以产权登记面积为准。房款总价仍以协议第二条之约定结算。协议第七条约定，覃利梅按期支付购房款后，预计应于2013年将该现状房交付。所购房屋经房管部门核发的房屋所有权证显示，房屋实际建筑面积为6373平方米，比约定面积少609平方米，误差率为8.72%。（二）《认购协议》第五条约定了“付款方式和付款期限”，约定了分四次支付，每次支付房款的具体数量，总额相加为34770360元。
一审法院认定上述事实，主要采信了高投公司予以认可的覃利梅陈述的事实，以及《认购协议》等证据。
一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”商品房买卖合同的重要特征就是出售行为的社会化、公开化，但是案涉房屋整栋均由覃利梅购买，同时周边高投公司开发楼栋要么由高投公司自持、要么由少数人购买。案涉交易并不符合商品房买卖合同特征，属于一般房屋买卖合同。故覃利梅要求适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，缺乏依据。
覃利梅主张高投公司提供格式文本，但并未提供证据证明。相反查明事实表明，高投公司使用该合同文本范围有限，并非出于重复使用之目的，而仅仅在于出售有限数量的房屋，故对其该项主张不予支持。一审法院认为双方争议焦点主要为对《认购协议》条款的解释，对此，一审法院认定如下：
合同解释应当遵守文义解释、目的解释，通过文字和合同条款目的相互借鉴，确定合同解释。
从文义解释上，单纯看《认购协议》第三条内容：“房屋交付后，若该房屋产权登记面积与本协议约定的建筑面积发生差异时以产权登记面积为准。房款总价仍以本协议第二条之约定结算。”再查看合同第二条有销售单价（4980元每平方米）和合同总价（34770360元）两种方式。而且结算具有两种解释：一是总结清算；二是核算了结。所以，单纯从文字上看确实难免产生两种理解：一是按照总价核算了结；二是按照单价总结清算。但是应当看到第三条的总体名目为“面积确认”，第三条的主要目的在于确认面积。在双方签订合同时修建的房屋实际面积只能预估，于是双方当事人通过合同确定产生面积差异的处理，也属自然。第三条约定产生面积差以后，接着强调“房款总价仍以本协议第二条之约定结算”，从中可以看出，房屋面积发生变化当事人更为强调不变的内容，如果当事人仅仅强调单价不变，存在逻辑上的断裂，因为面积变化影响的是总价，而不是影响单价。同时第三条强调房款总价，第二条载明合同总价，在房屋买卖合同中房款总价等同于合同总价，同时合同第五条约定了房款付款方式和期限，每笔均明确了应当支付房款的具体数量，总额相加为34770360元。如果双方当事人对于房款总价的真实意思表示在于依照面积据实结算，双方当事人将不会对每笔支付的款项予以细化，也无法细化。故从文字及条款目的上看，虽然个别条款确实存在两种解释，但是整体上探究合同，认定面积差异但房屋总价不变更符合合同所体现的当事人真实意思表示。
关于覃利梅陈述房屋面积变化房屋总价不变的公平性问题。一审法院认为，当事人意思自治是民法的基本原则，按照当事人之间设定的合同确定当事人的权利义务一般情形下就能得出公平的结果。除非当事人的意思自治受到了限制或制约。质言之，法律强调的公平一般在于意思自治本身，而并非意思自治的结果。当然如果意思自治的结果严重违背当事人的预期，法律也会进行有限干涉。覃利梅与高投公司在房屋面积尚不能确定，只能进行大体估计之时就签订了合同，这样的合同，修建房屋面积与实际面积存在差异就是合同的当然风险，当事人之间提前对该风险进行安排，并没有意思自治本身的不公平。等价有偿也并非是当事人之间绝对的价格相当，恰恰是因为合同主体主观评估自身能够从交易中获得收益才有交易的可能，所以，等价有偿具有主观性，这种主观性就体现在意思自治的过程之中。案涉合同签订后，高投公司需要接受房屋修建后实际面积超过预估的风险，而覃利梅也需要接受房屋修建后实际面积小于预估的风险。
当然，前述判断不能绝对，因为如果修建面积远远超过预估或者修建面积远远小于预估，仍然要求当事人承担原价格，这是不公平的。因为双方当事人在做出这样的风险安排时，并非完全射幸，而应该有一定的承受程度。换言之，当事人接受这种风险安排的前提在于其双方均相信实际与预估的面积误差不会是过分的。
案涉纠纷中，实际与预估面积误差为8.72%，参照人民法院在决定违约金是否应当调整的标准，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审法院认为，人民法院因交易结果介入当事人的权利义务安排应当必须特别谨慎，如果交易结果不是显著过分就不应当介入，以维护意思自治。
因双方对文本条款单独理解确实存在分歧，故诉讼费用一审法院决定分担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决：驳回覃利梅的诉讼请求。一审案件受理费减半收取23502元，由覃利梅负担11751元、高投公司负担11751元（此款覃利梅已预交，高投公司于判决生效之日起十日内向覃利梅支付11751元）。
二审中，覃利梅提交两组证据材料，其中证据材料1为在一审中已经提交过的案涉房屋产权证书（10份），拟证明案涉房屋实际是针对社会不特定人销售的商品房，案涉房屋为商品房，本案属于商品房买卖合同纠纷；证据材料2为二审中新提交的案涉房屋设计图、竣工图（5份），拟证明高投公司明知案涉房屋的设计面积为6082平方米，在《认购协议》中预估为6982平方米，存在欺诈行为，覃利梅有权按照实际的房屋面积进行结算。
高投公司质证称，对证据材料1真实性、合法性无异议，但认为该组证据不能证明案涉房屋系公开销售，对证明力不予认可。对证据材料2真实性、合法性无异议，对关联性不认可，竣工图的时间是2013年3月5日，案涉《认购协议》签订的时间为2012年3月，故对证明力不予认可。本院经审核认为，高投公司对覃利梅提交的证据材料真实性、合法性均无异议，本院对该两组证据材料的真实性、合法性予以确认，对关联性及证明力问题将在本院认为部分阐述。
二审中，双方对一审认定的事实均无异议，本院二审依法对一审认定的事实予以确认。
二审另查明，（一）覃利梅与高投公司签订的《认购协议》第一条“标的”约定案涉房屋的建筑面积为6982平方米；第二条“计价方式、价格和价款”约定：1.销售单价为4980元/平方米。2.合同总价为34770360元；第三条“面积确认”约定：房屋交付后，若该房屋产权登记面积与本协议约定的建筑面积发生差异时以产权登记面积为准。房款总价仍以本协议第二条之约定结算。《认购协议》第一条约定的面积6982平方米乘以第二条第一项约定的销售单价4980元/平方米，等于34770360元，该金额与《认购协议》第二条第二项约定的合同总价一致。第五条“付款方式和期限”约定：……余款付清后，甲方在30个工作日内为乙方办理完毕房屋产权分户手续。一审庭审中，高投公司陈述：案涉房屋系于《认购协议》签订后修建。（二）双方均无异议的案涉房屋产权证书载明：案涉房屋的所有权人为覃利梅、规划用途为“商业”、土地使用权取得方式为“出让”。（三）对于案涉纠纷，一审法院于2016年12月16日收到覃利梅的起诉状。
本院认为，（一）关于本案法律关系的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋面向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，高投公司系具有经营资格的房地产开发公司；案涉房屋系高投公司开发建设并出售，高投公司并未提供证据证明所售案涉房屋系定向销售，覃利梅亦向高投公司支付了价款，案涉房屋的所有权已转移于覃利梅，并办理了《房屋所有权证》。《房屋所有权证》载明房屋所有权人为覃利梅，规划用途为商业，土地使用权取得方式为出让，因此双方之间就案涉房屋的买卖符合商品房买卖合同的特征，故本院对覃利梅关于本案系商品房买卖合同的主张予以采纳。对高投公司关于案涉房屋不为商品房、案涉纠纷不为商品房买卖合同纠纷的辩称不予采纳。
（二）关于高投公司是否应向覃利梅返还超出产权登记面积部分购房款及支付利息的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同……房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。本案中，根据查明的事实，案涉房屋的产权登记面积比双方在《认购协议》中约定的面积少609平方米，误差率为8.72%。双方签订的《认购协议》第三条约定：“房屋交付后，若该房屋产权登记面积与本协议约定的建筑面积发生差异时以产权登记面积为准。房款总价仍以本协议第二条之约定结算”、第二条“计价方式、价格和价款”约定“1.销售单价为4980元/平方米。2.合同总价为34770360元”。因此，《认购协议》在对房屋产权登记面积与约定面积不一致时，对房屋价款有约定。但由于第二条对于案涉房屋的计价方式、价格和价款进行了两项约定，一项为销售单价、一项为合同总价，而第三条亦仅约定面积不符时，房款总价以第二条之约定结算，并未明确房款总价是以销售单价乘以产权登记面积结算，还是以合同约定的“合同总价”计算，故该约定不明确。根据前述司法解释的规定，在约定不明确时，高投公司应向覃利梅支付误差比在3%以内（含3%）部分的房价款、利息，以及双倍返还面积误差比超过3%部分的房价款。现覃利梅只要求高投公司向其返还超出产权登记面积部分的购房款3032820元（609平方米×4980元/平方米），系覃利梅对自身权利的处分，本院予以支持。对于利息问题，覃利梅在一审中请求高投公司向其支付误差比在3%以内（含3%）部分房价款1043110.8元（6982平方米×3%×4980元/平方米）的利息符合前述司法解释的规定，本院予以支持。覃利梅系于2016年12月16日向一审法院提起诉讼，故利息以1043110.8元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从2016年12月16日起计算至实际付清之日止。对于覃利梅在二审中主张高投公司向其支付面积误差比超过3%部分房价款的利息，系其在二审中新增加的诉讼请求，高投公司不同意在二审中一并处理，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，覃利梅应另行起诉。
二审中，高投公司辩称，《认购协议》除第二条、第三条约定外，第五条还在总价确定的基础上，对款项支付进度、每期应付款项作出了进一步约定，各笔款项相加的总金额即为合同总价，而在付清尾款的条款处也并未约定产权面积多退少补，且覃利梅在收到高投公司发送的《关于办理西部园区员工公寓三期集中商业3号楼分户产权的通知》后，在知道产权面积与协议面积存在差异的情况下，仍按照《认购协议》的约定支付了尾款，因此双方对于案涉房屋的价款约定明确，即以《认购协议》约定的“合同总价”计算。对此，本院认为，《认购协议》约定的合同总价34770360元系与约定的销售单价4980元/平方米乘以约定的面积6982平方米计算的金额一致，因此，在高投公司未对此作出合理说明的情况下，应认定《认购协议》第二条第二款约定的“合同总价”系根据该条第一款约定的销售单价乘以合同第一条约定的暂定面积得出。而《认购协议》第五条约定的每期支付金额之和正好等于《认购协议》约定的合同总价，签订《认购协议》时，房屋并未修建，面积不能确定，因此在房屋产权面积未确定的情况下，《认购协议》第五条约定的每期支付金额仅是对约定的暂定面积乘以约定单价得出金额的分解，在《认购协议》第三条未明确约定面积存在差异时，房屋价款以34770360元计算的情况下，《认购协议》第五条对于“付款方式和期限”的约定并不能当然认定为双方对房屋价款约定为以“34770360元”结算。而覃利梅在收到《关于办理西部园区员工公寓三期集中商业3号楼分户产权的通知》后支付尾款的行为亦仅是覃利梅为取得房屋产权而履行《认购协议》约定内容的行为，并不能视为其认可房屋价款为34770360元。故本院对高投公司该项辩称不予采纳。
综上所述，覃利梅的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初1858号民事判决；
二、被上诉人成都高投建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人覃利梅超出产权登记面积部分的购房款3032820元及误差比在3%以内（含3%）部分房价款的利息（利息计算方式：以1043110.8元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从2016年12月16日始计算至本判决确定的给付之日止；若未按本判决确定的给付之日止给付本金，该利息计算至本金付清之日止）；
三、驳回覃利梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费23502元，由上诉人覃利梅负担9400元，被上诉人成都高投建设开发有限公司负担14102元。二审案件受理费31116元，由被上诉人成都高投建设开发有限公司负担（前述款项已由覃利梅垫付，成都高投建设开发有限公司在履行判决主文确定的支付义务时将应付的45218元一并支付覃利梅）。
本判决为终审判决。
审判长 冯 燕
审判员 夏旭东
审判员 范艾玓
二〇一八年四月二十三日
书记员 黄 洲