湖南省凤凰县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘3123民初798号原告：凤凰县商业大厦。地址：凤凰县沱江镇楠木坪20号。法定代表人：王湘京，男，1967年11月2日出生，土家族，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县，职务总经理。委托代理人：田胜勇，湖南延群律师事务所律师。被告：黄衍平，男，1951年11月10日出生，汉族，湖南省吉首市人，住湖南省吉首市。委托代理人：杨秀权，男，1947年7月15日出生，汉族，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县。第三人：龙利芝，女，1971年9月7日出生，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县。原告凤凰县商业大厦（以下简称“商业大厦”）与被告黄衍平、第三人龙利芝排除妨害纠纷一案，原告商业大厦于2017年10月19日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成由审判员田志刚担任审判长，审判员吴金星、人民陪审员韩志清参加评议的合议庭，于2018年8月1日公开开庭进行了审理，代理书记员欧晓英担任记录。原告商业大厦的委托代理人田胜勇，被告黄衍平的委托代理人杨秀权，第三人龙利芝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商业大厦诉称，2003年4月9日，原告与中国建设银行湘西州分行凤凰分理处签订《终止的协议》，该协议约定在终止乙方抵债协议之前，原告向中国建设银行湘西州分行凤凰分理处支付欠款余额315,735.83元后，原告收回抵债的两间门面。然而协议签订后，原告无钱履行本协议，于2003年4月17日于被告协商，由被告垫付资金，代为清偿债务。同时约定，此收回的两间门面由被告自2003年5月1日起使用28年。2017年3月20日，凤凰县人民政府根据凤凰县15293、15142人防工程建设项目的需要，凤凰县人民政府对原告所租赁给被告的商业大厦整栋房屋进行征收，凤凰县人民政府并于同日进行了公告（详见凤凰县人民政府凤政公（2017）2号关于凤凰县15293、15142人防工程建设项目国有土地上房屋征收决定的公告），截至征收决定作出之日被告将所承租的房屋转租给第三人龙利芝。凤凰县人民政府依程序聘请了湘西自治州天平房地产评估有限责任公司对第三人的装饰装修进行了价值评估，其评估结果为33,830元。原告于2017年3月30日向被告送达了《凤政工（2017）2号房屋征收决定的公告》、《15293、15142人防工程建设项目房屋征收补偿安置方案》、《评估结果明细表》、《解除承包租赁合同通知》。2017年8月15日向被告送达了《搬迁腾房通知》。然而被告及第三人至今尚未腾出房屋。另在2017年5月20日，原告已与凤凰县房屋征收办公室签订了《凤凰县国有土地上房屋征收补偿协议》。综上所述，原、被告所签订的租赁合同因政府征收的不可抗力原因而导致合同无法继续履行应当予以终止。原告已向被告送达了解除合同通知和搬迁腾房通知，但被告及第三人至今未腾出房屋，为支持人防工程的建设，促进国防建设的发展，故原告诉至法院，请求依法判令：被告及第三人腾出门面。原告商业大厦为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：1、《证明》、《终止的协议》、《委托书》各1份，拟证明原告用以房抵债方式将房屋租给被告28年的事实。2、《门面出租合同》、《身份证》各1份，拟证明被告将以房抵债的门面转租给第三人的事实。3、《凤凰县人民政府关于凤凰县15293、15142人防工程建设项目国有土地上房屋征收决定的公告》（凤政公【2017】2号）、《凤凰县15293、15142人防工程建设项目房屋征收补偿安置方案》、《凤凰县商业大厦被征收房屋价值分户估价报告》、《通知》、《搬迁腾房通知》各1份，送达回证1份及送达通知照片1份，拟证明凤凰县人民政府对原告出租给被告的商厦门面进行征收，依法向被告送达了征收决定的公告、征收补偿安置方案、评估结果明细表、解除租赁合同通知、搬迁腾房通知等，被告在送达回证上拒绝签字的事实。被告黄衍平辩称，原告凤凰县商业大厦在欠银行贷款无法偿还的情况下，与被告协商由被告垫付资金，代为清偿债务。同时约定，用商业大厦的两间门面由被告使用28年，现在用了不到14年时间，政府要征收，原告不与被告协商，就单方解除了与被告之间的约定，并制定了一个不合理的补偿方案。为了支持政府工作，被告及第三人早于2017年7月就腾出房屋，原告还诉至法院要求被告腾出房屋，希望原告本着实事求是的态度解决问题，而非强压、独断解决问题。被告黄衍平未向本院提交证据。第三人龙利芝辩称，原告起诉严重歪曲事实，与法不符，理由如下：第一、2017年3月30日是征收送达时间，2017年8月14日是搬迁腾房时间。而我方早在7月20日左右就已经完成搬迁。根本不存在原告所述的至今未腾房。第二、原告所述的评估结果有误。第三、我方已经腾房，原告不得克扣、拖延政府补偿给我的相关费用。第三人龙利芝为支持答辩理由，向本院提交了如下证据材料：1、《凤凰县商业大厦团结桥路102、103号门面装饰装修及附属物价格评估明细表》1份，拟证明评估项中缺吊顶未计入的事实。2、《收条》1份，拟证明被告收到第三人2017年4月-6月租金的事实。3、《收条》1份，拟证明被告与第三人于2017年7月31日结清租金电水已经腾房的事实。4、《收条》1份，拟证明被告与第三人解除合同，被告退还第三人押金1万元及政府补偿的装饰装修及搬迁费由第三人收取的事实。当事人质证意见和本院对证据的分析与认定：1、对原告商业大厦提交的证据材料1，经庭审质证，被告无异议；第三人对该组证据无异议。经审查，本院对该组证据依法予以认定。2、对原告商业大厦提交的证据材料2，经庭审质证，被告无异议；第三人无异议。本院认为，该组证据材料来源合法，内容客观真实，本院依法予以采信。3、对原告商业大厦提交的证据材料3，经庭审质证，被告有异议，认为没有见过上述通知及文件；第三人有异议，认为没有见过上述通知及文件。本院认为，该组证据材料来源合法，内容客观真实，能够相互形成证据锁链，故依法予以认定。4、对第三人龙利芝提交的证据材料1、2、3、4，经庭审质证，原告无异议，被告无异议。本院认为，该组证据材料来源合法，内容客观真实，故依法对该组证据的真实性依法认定。依据本院认定的有效证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下：原告凤凰县商业大厦因资金困难，以《以房抵债协议》的形式向中国建设银行湘西州分行凤凰分理处借款315,735.83元。后原告凤凰县商业大厦与被告黄衍平协商，由被告黄衍平垫付资金，收回中国建设银行湘西州分行凤凰分理处“以房抵债”出租给移动公司的两间门面，并同意将该两间门面由被告黄衍平自2003年5月1日起使用28年。2016年4月1日，黄衍平（甲方）获得该两间门面的使用权后，与第三人龙利芝（乙方）签订《门面出租合同》，合同约定：“甲方愿意将团结桥菜市场进大门右侧两间门面出租给乙方经营：一、租赁期限：即从2016年4月1日起至2026年4月1日止。二、租金：年租金每间拾万元，两间共贰拾万元，年头一次性付清。……四、如政府需征收此门面，合同自然终止，甲乙双方都不能算违约，甲方退还乙方的押金，政府补偿的门面装修费及停产停业损失归乙方所有……”。合同签订后，本案第三人龙利芝对从被告黄衍平处所承租的门面进行装饰装修，用于经营药品，起名为“竹筠大药房”。为满足凤凰县人防工程的建设及平战结合的战备需要，在保障战备需求的前提下，使社会效益、经济效益最大化。凤凰县人民政府决定对凤凰县15293、15142人防工程建设项目用地红线范围内国有土地上房屋及其附属物，包括县商业大厦营业大楼和综合楼、房改房、农业银行、广源公司、团结桥市场、电信公司综合楼进行征收，并于2017年3月20日发布凤政公（2017）2号《凤凰县人民政府关于凤凰县15293、15142人防工程建设项目国有土地上房屋征收决定的公告》，原告商业大厦营业大楼和综合楼在此征收范围内。2017年5月20日，凤凰县房屋征收办公室与原告商业大厦签订《凤凰县国有土地上房屋征收补偿协议》，凤凰县房屋征收办公室征收了原告商业大厦所有的位于凤凰县沱江镇楠木坪20号房屋（国土证号为凤沱国用（20**）字第××号），原告商业大厦自愿选择货币补偿方式，凤凰县房屋征收办公室补偿原告商业大厦人民币134,723,793元（房屋及临配建房、附属设施113,462,878元，室内装饰装修11,586,823元，搬迁费216,520元、停产停业损失9,457,572元）。案外人田世珍认为凤凰县房屋征收办公室与原告商业大厦签订的《凤凰县国有土地上房屋征收补偿协议》无效，向本院提起行政诉讼，本院于2017年11月27日受理了此案，在审理过程中，凤凰县房屋征收办公室于2018年4月17日解除了与原告商业大厦2017年5月20日签订的《凤凰县国有土地上房屋征收补偿协议》，本院于2018年5月4日作出（2017）湘3123行初53号行政判决书，判决确认凤凰县房屋征收办公室与商业大厦2017年5月20日所签订的《凤凰县国有土地上房屋征收补偿协议》违法。该判决已于2018年6月1日发生法律效力。2018年4月17日，商业大厦与凤凰县房屋征收办公室在解除2017年5月20日签订《凤凰县国有土地上房屋征收补偿协议》的当日，双方又再次签订了一份《凤凰县国有土地上房屋征收补偿协议》，2018年4月17日签订的补偿协议与2017年5月20日签订的补偿协议唯一的区别就是在协议第一条第5项关于房屋产权证号的约定上由原来的“无”变更为“营业大楼及团结桥市场无房产证，商厦房改房综合楼属商厦产权房产证号为凤房字第××号”。第三人龙利芝所经营的“竹筠大药房”装饰装修经湘西自治州天平房地产评估有限责任公司评估，评估价值为33,830元。凤政公（2017）2号《凤凰县人民政府关于凤凰县15293、15142人防工程建设项目国有土地上房屋征收决定的公告》发布之后，原告商业大厦于2017年3月28日向被告黄衍平送达了《通知》，告知黄衍平房屋因人防工程被征收以及因征收决定解除原、被告签订的租赁合同等事宜，并要求被告黄衍平做好在原告与凤凰县房屋征收办公室签订征收补偿协议后15日内搬迁腾房的准备。被告收到该通知后，未在法定期限内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2017年8月14日，原告商业大厦向被告黄衍平送达《搬迁腾房通知》，要求被告黄衍平收到通知之日起自行与实际经营户通过协商、谈判、调解、诉讼等方式解除次承租关系并搬迁腾房，10日内将被征收房屋交还原告，逾期将采取法律手段强制搬迁腾房。原、被告及第三人因合同终止后的补偿等问题发生纠纷，原告商业大厦诉至本院，请求依法判令：被告及第三人腾出门面。另查明，第三人龙利芝已于2017年7月31日滕出房屋，且将门面钥匙交还给被告黄衍平。本院认为，一、因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，原告凤凰县商业大厦与被告黄衍平口头约定将凤凰商业大厦出租给移动公司的两间门面，由被告黄衍平自2003年5月1日起使用28年。及被告黄衍平与第三人龙利芝签订的《门面出租合同》均系双方当事人的真实意思表示，合同的内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认为有效合同。现因凤凰县人民政府于2017年3月20日发布凤政公（2017）2号《凤凰县人民政府关于凤凰县15293、15142人防工程建设项目国有土地上房屋征收决定的公告》，对凤凰县15293、15142人防工程建设项目用地红线范围内国有土地上房屋及其附属物作出了征收决定，而被告黄衍平所承租（第三人龙利芝所转租）原告商业大厦所有的位于凤凰县沱江镇楠木坪20号在人防工程建设项目用地红线范围之内，致原、被告以及被告与第三人所签订的合同目的不能完全实现，符合合同法定解除的情形，且原告商业大厦依法向被告黄衍平送达了解除合同的通知后，被告黄衍平虽辩称其并未收到原告送达的“解除通知”，但是通过2017年4月5日被告与另外14人联名出具的《回复商厦答复书》可见，被告黄衍平早已知晓原告解除合同的事实，但被告黄衍平未在法定期限内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故原、被告签订的口头合同在原告通知送达之时已解除。在原、被告合同解除后，作为第三人与被告签订合同已无履行基础，故亦应依法解除。在合同解除后，双方尚未履行的合同义务应终止履行，由于第三人龙利芝已经搬离凤凰县大厦，故原告商业大厦诉请被告黄衍平搬离凤凰县商业大厦于法有据，应予以支持。被告辩称，原告单方解除与其约定系违法行为于法无据，本院对其辩称意见依法不予采信。二、第三人虽辩称，原告无理克扣、拖延政府补偿的装饰装修费，但是第三人并未提出明确的诉讼请求，故本院对此辩论意见依法不予采信。第三人可另案起诉原告，要求其退还装饰装修的费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十二条、第三十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告黄衍平于本判决生效之日起5日内搬离凤凰县商业大厦。案件受理费100元，由原告凤凰县商业大厦承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  田志刚审 判 员  吴金星人民陪审员  韩志清二〇一八年八月十四日代理书记员  欧晓英附：本判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。