广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗荔法民三初字第820号
原告：广州市仁柏杰物业管理有限公司，住所地：。
法定代表人：陈子爱，职务：总经理。
委托代理人：魏晓丹，广东信良兆诚律师事务所律师。
被告：广州臻泰投资咨询有限公司，住所地：。
法定代表人：崔双意。
委托代理人：杨汉平，广东耀辉律师事务所律师。
原告广州市仁柏杰物业管理有限公司诉被告广州臻泰投资咨询有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人魏晓丹，被告的委托代理人杨汉平参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市仁柏杰物业管理有限公司诉称：原告是广州市荔湾区十三行路一号的新中国大厦的物业管理公司，于2011年4月13日正式接管新中国大厦的物业管理工作。被告为新中大厦负一层的使用者，基于向原开发商广州市国商大厦开发有限公司（以下简称：国商公司）及小业主租赁场地取得负一层7246.0619平方米物业的经营使用权，并将负一层场地分租给小租户使用。被告对大厦负一层物业进行分租是行使经营使用权的一种形式，实际享受原告提供的物业管理服务。另根据原物管广州市中怡物业管理有限公司（以下简称：中怡公司）多年管理所形成的由各经营公司（包括被告）直接向其支付物业管理费的物业管理模式，被告是交纳新中国大厦负一层物业管理费的直接义务主体。
原物管中怡公司与国商公司的物业管理委托合同已被荔湾法院（2010）荔法民三初字第2231号生效判决确认解除，被告与中怡公司签订的物管协议因丧失委托管理基础自然终止，被告应与原告就物业管理费重新进行协商并签订新的物业管理合同，原告多次与被告协商均遭到拒绝。
根据广州市物价局穗价函（2011）483号《关于协助处理新中国大厦物管费纠纷的复函》建议，单位面积的物业管理费按50元／月.平方米收取，以及荔湾法院2012年10月31日作出的（2012）穗荔法民三初字第483、484号判决和中院终审判决，认为“新中国大厦物业管理费标准以35元／月·㎡为宜”，原告以此标准与被告商谈并致函催缴，但被告仍拒绝协商物管费标准及拖欠物管费。经核算，按照荔湾法院上述判决确定的35元／月·㎡的新中国大厦物业管理费标准，被告经营的负一层物业面积5000㎡计算，自2011年4月13日至2014年3月31日被告应缴纳物业管理费共6230000元。
综上，被告作为原告提供物业服务的物业使用者，依法应向原告缴纳物业管理费，但被告长期拖欠相关费用，已给原告造成较大经济损失。为维护原告之合法权益，特向法院提起诉讼。请求：1、判令被告立即向原告支付其拖欠的2011年4月13日至2014年3月31日止的物业管理费6230000元；2、判令被告承担本案诉讼费及担保费用。
被告广州臻泰投资咨询有限公司辩称：一、我方不是本案的适格被告。我方是受新中国大厦负一层大多数小业主的委托，对负一层服装批发市场行使经营管理权，我方的经营管理权来自业主的授权。原告、被告双方之间没有签订任何物业管理委托合同，而且本层的小业主与原告也没有签订任何物业管理委托合同，原告无权对负一层行使物业管理权。至于原告与广东金穗丰实业有限公司（以下简称：金穗丰公司）在2011年3月16日签订的《前期物业管理委托合同》，对原告与金穗丰公司有约束力，被告并非该合同的当事人，因此对被告没有约束力。而且负一层不是金穗丰公司的物业，该层已经是若干小业主购买的物业，根据《物业管理条例》等有关规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，因此应当由小业主向与之签订物业服务合同的企业交纳服务费，而不是受业主委托经营管理的被告交纳，因此，被告不是本案的适格被告。至于原告诉称被告多年来向原物业管理企业中怡公司交纳物业管理费的模式，因此推论被告现在应当向原告交纳物业管理费，该推论是缺乏事实依据的。被告原来交纳物业管理费的模式，是征得大多数小业主的同意，并且在小业主授权的前提下，与中怡公司签订了物业服务合同，交纳物业管理费是有合同依据的，与现在原告在没有和小业主签订物业服务合同的前提下，强行收取物业管理费显然是有差别的。
二、原告向被告主张交纳物业管理费，缺乏事实和法律依据。前面已述，原、被告双方没有签订物业管理委托合同，原告无权向被告收取物业管理费，被告只是受业主委托，对负一层进行经营管理，依照《物业管理条例》第42条、《物业服务收费管理办法》第16条第2款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任”。《物业管理条例》第48条规定：“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定”。从上述规定的内容可以看出，物业使用人在物业管理活动中的权利和义务，是基于业主和物业使用人之间的约定，被告即使是物业的使用人，交纳物业管理费义务的产生也是基于和小业主的约定，但被告与小业主并没有就向原告交纳管理费进行约定，因此被告没有义务交纳物业管理费。而且小业主也没有和原告签订物业管理委托合同，因此，小业主也没有向原告交纳物业管理费的义务。即使依据原告与金穗丰公司所签订的《前期物业管理委托合同》第三条的约定：“乙方根据本委托合同及经甲方同意的物业服务费标准，与业主和物业使用人签订物业管理服务合同，收取下列费用…”，被告没有与原告签订任何物业管理服务合同，因此，原告向被告主张物业管理费没有合同依据。
三、被告与中怡公司签订的《物业管理服务委托合同》合法有效，被告有依据该合同交纳物业管理费的义务。
2007年5月30日，被告与中怡公司签订了一份《物业管理服务委托合同》，合同的有效期从2007年2月1日起至2022年1月31日止，该合同是经负一层70%以上业主的委托，由被告与中怡公司签订的，该合同是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。当时中怡公司和开发商国商公司签订了新中国大厦的物业管理服务合同。由于新中国大厦当时没有竣工，而开发商无力完成大厦的外墙装修和消防、电梯等工程项目，由中怡公司牵头，组织该大厦的几个经营管理公司筹资将上述工程完成，所以被告当时也投入了大量资金，正因为如此，所以协商确定了比较优惠的物业管理费标准，以此来对投资人予以适当的经济补偿。虽然根据2011年广州中院的终审判决，解除了原国商公司与中怡公司的物业管理服务合同，但该判决的效力仅对新中国大厦属于金穗丰公司的物业部分有效，而对于不属于金穗丰公司物业的负一层是没有法律约束力的，因为负一层的业主及被告并没有要求解除与中怡公司签订的物业管理服务委托合同，该合同也没有被法院撤销或终止，因此依然是有效合同。既然如此，被告没有任何理由向一个与自己毫无合同法律关系的原告交纳物业管理费。
四、原告主张按广州市荔湾区法院（2012）穗荔法民三初字第483、484号判决确定的物业管理费标准来向被告收取物业管理费，是缺乏事实和法律依据的。中国实行的是成文法，而没有实行判例法，显然原告主张的两份判决，对本案没有法律约束力。退一万步讲，即使原告有权对负一层行使物业管理权，有权收取物业管理费，但必须就收费标准与小业主进行协商，不能套用判决确定的35元／月／平方米。因为负一层和判决所确定的第7楼情况不同，首先是负一层对功用的设施使用情况不一样（比如说电梯）；其次7层是金穗丰公司的物业，金穗丰公司与原告约定了物业管理费的标准，而负一层小业主并没有和原告约定；再次负一层有大面积的公用设施，如化粪池、车道、消防中心等，公用面积占负一层建筑面积约40%；最后广州市物价局在建议函中指出，大厦自用部分的物业管理费确定在30-35元／月／平方米，公摊面积确定在15-20元／月／平方米，而不是所有面积按一个标准来收取物业管理费，这是有合理性的。
五、对于计算面积和标准，要双方协商一致，并且对自用面积和公摊面积的收取非常标准不能一样。从负一层的平面图看，有约2700平方米的公共面积，其中有本层公共面积约1000平方米，层间和大楼的公摊面积约1700平方米，而本层的公共面积为化粪池、消防中心、排风机房、排风管井等，这些设施为整个大厦共用，层间车道的面积就达931平方米。如果这些面积都要负一层业主承担管理费，显然是不公平的。这些共用设施的面积计算到负一层的建筑面积中，但他们不是负一层专用，应当由整个大厦来分摊该部分的物业管理费用。根据原告向被告提供的《新中国大厦水、电费结算资料汇编》显示，被告是按5000平方米的建筑面积来分摊公用的水电费的，而不是按7246.0619平方米的建筑面积来分摊，由此可以推论物业管理费也只能按5000平方米的面积计算。
另外，负一层原来由被告向国商公司承租的34间铺（总面积为744.5平方米）在2011年12月31日到期后，由于金穗丰公司的原因，致使其一直空置。这些铺面的产权存在争议，小业主和金穗丰公司都对其主张权利，目前还没有正式结论，因此，这一部分产权不明晰，交纳管理费的主体同样不明确，原告无权主张这部分面积的物业管理费。被告对其保留追索管理费的权利。
原告并没有对负一层尽到管理义务，其行为反而影响负一层的正常经营活动。2011年4月13日，金穗丰公司发出通告，其全面接管新中国大厦，并委托原告对大厦物业进行管理。自金穗丰公司和原告进驻大厦后，大厦就没有安定过，原来几家经营管理公司苦心经营起来的服装批发市场的大好形势不复存在，现在各个楼层经营惨淡。造成这种局面的原因，知情人都清楚是由于金穗丰公司及原告的管理不善造成的。原告对负一层的共用场所及设施根本没有尽到管理义务，市场外面秩序混乱，里面公共部分卫生条件极差，公用设施损坏无人维修。为了正常经营，被告不得不付出人力、物力来代替物业管理来履行义务。
七、原告诉称被告实际缴纳管理费35万元，不属实。实际上从2011年8月到2013年3月，被告缴纳的物业管理费为275万元，其中有35万元由原告收取，其余的240万元由荔湾区岭南街社区服务中心收取。被告为了维护市场的正常经营秩序，在未签订物业管理合同的情况下，按照由荔湾区政府有关部门组成的工作组的要求，每月将物业管理费交到荔湾区岭南街社区服务中心，而且按照工作组的要求，在2012年1月，向荔湾区岭南街社区服务中心交纳了393万元作为经营管理保证金。
综上所述，请求法院依法查明本案事实判决驳回原告的诉求，以维护被告的合法权益。
经审理查明：广州市十三行路1号（人民南路西侧、广州文化公园北侧）新中国大厦原由广州市友谊公司征用拆迁，后变更由国商公司负责开发、销售。该大厦于1996年动工建设，设计为地上43层，地下5层，规划批准建设地上建筑面积115000平方米，地下建筑面积36000平方米，总面积为151000平方米，后经批准加建第九层酒楼建筑面积3186平方米。在工程未完工、未进行规划验收及工程竣工验收备案的情况下，国商公司将部分房屋交付购房人及广州市友谊公司。现新中国大厦已建成地下5层，地上43层。
1998年8月28日，国商公司（作为委托方，以下简称甲方）与中怡公司（作为受托方，以下简称乙方）签订《物业管理委托合同》，内容有：甲方将上址新中国大厦（占地面积9401平方米，建筑面积151000平方米）委托乙方实行物业管理。委托管理期限为15年，自1998年5月18日起至2013年5月17日止。第二十一条物业管理服务费：1、本物业的管理服务费，由乙方按建筑面积每月向业主或物业使用人收取，收费标准为：（1）商铺：50元／平方米；（2）食肆：56元／平方米；（3）负层车位：105元／平方米等。合同签订后，国商公司依合同将新中国大厦的相关设施，用户档案资料等物业管理资料及相关物业服务用房移交给中怡公司管理。新中国大厦负二至二十层作为批发商场经营，中怡公司主要对20层以下物业进行管理，管理期间，由各经营公司向国商公司或小业主承租后再进行分租给小租户。
2007年3月2日，国商公司（甲方，出租方）与被告臻泰公司（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将新中国大厦负一层共34间商铺出租给乙方经营管理，总面积为744.5平方米，由乙方负责对新中国大厦负一层商铺统一策划、统一经营、统一管理……合同期限从2007年1月1日起至2011年12月31日止。该34间商铺月租金为人民币壹拾万元正……乙方在合同期内负责支付有关物业管理费、水电费及商铺经营的工商等费用等。
2007年5月30日，中怡公司（委托方，甲方）与被告臻泰公司（受托方，乙方）签订《物业管理服务委托合同》，约定：乙方将广州市十三行路一号新中国大厦负一整层，名称为新中国大厦负一层服装批发市场的物业委托甲方实行物业管理服务。双方特别规定签订本合同的前提是乙方须在本合同签订后三个月内得到负一层70%以上的业主委托。（委托内容应明确有同意乙方管理负一层）。若有70%以上的业主同意乙方管理负一层，则甲方委托乙方管理服务负一层的约定才正式生效。管理服务期限为十五年，自2007年2月1日起至2022年1月31日止。甲方提供服务的受益人为乙方，服务范围只限于新中国大厦负一层范围。甲方有条件和按管理规定，提供大厦现在可用的共用部位及共用设施设备给乙方使用，在营业时间内，根据乙方的需要派驻保安，负责乙方场内的治安监控工作。甲方收取的物业管理费每月合计人民币肆万元。物业管理服务费中未计入的共用设施设备运行能耗费用（如电梯、水泵、中央空调、公共照明、消防、通讯等），另行按实由甲方向乙方分摊，并由乙方向甲方支付。
本院在执行国商公司退赔违法所得一案中，于2010年5月13日发出（2007）荔法执字第4158-5号变卖公告，内容有：一、变卖财产为：国商公司在上址的新中国大厦整体工程项目。二、变卖价格人民币973919016元。……五、标的物的特别提示：……工程项目剩余面积（变卖面积）约125001.6862M2（含瑕疵）……六、标的物的瑕疵及买受人应承担的各项义务：……3、在变卖面积中，有部份面积由原开发商出租给他人使用、经营，买受人要维持履行原租赁协议。如有争议，应通过协商和诉讼途径解决；4、新中国大厦现有的公共设施使用，买受人应与其他业权人及使用人协商解决，要保障其他业权人和使用人对公共设施的使用权利；5、由于本次变卖的标的物是在建工程项目，变卖后，按现状交付给买受人，项目有关各种图纸、批文、已缴费的票据、资料等不齐全的，由买受人自行解决。具体交付方式如下：（1）负五层至首层、四层至十二层、十五层至二十层中属国商公司的变卖面积以不交吉方式交付；……6、买受人取得新中国大厦项目后，应承担原开发商国商公司开发建设该大厦所应承担的开发建设义务，包括：……（2）负责完成消防、水电等工程；（3）负责整个工程项目的竣工验收备案；……（10）现大厦的电梯井口共24个，分别由各管理公司出资建设电梯，电梯的使用不符合原设计功能，电梯属于大厦的整体建筑，属公共使用设施，买受人要承担将电梯恢复原有使用功能的责任。电梯的有关建设费用由买受人与相关管理公司协商解决。……8、买受人一旦取得该标的物，即表明买受人知晓并接受标的物的全部瑕疵和承担有关义务，与第三方有争议的，可通过法律途径解决。取得该标的物后发生的全部风险由买受人自行承担等。
在变卖期间，金穗丰公司于2010年7月5日将973919016元汇入本院，本院于2010年7月21日作出（2007）荔法执字第4158－4号执行裁定书，裁定：一、将被执行人广州市国商大厦开发有限公司在本市十三行路1号的新中国大厦整体工程项目变卖给买受人广东金穗丰实业有限公司所有［买受人的权利义务见本院（2007）荔法执字第4158－5号变卖公告］；二、买受人广东金穗丰实业有限公司可持本裁定书到有关部门办理相关过户登记手续。该裁定已发生法律效力。
2010年9月3日，本院执行将该大厦负五层至首层、四层至十二层、十五层至二十层中属于国商公司的变卖面积以不交吉方式交付给金穗丰公司；二十一层至四十三层属于国商公司的变卖面积以交吉方式交付金穗丰公司。
在新中国大厦交付金穗丰公司后，金穗丰公司与中怡公司因该大厦的物业管理权发生争议，金穗丰公司向本院起诉解除中怡公司与国商公司签订的物业管理委托合同，收回该大厦的管理权。经本院（2010）荔法民三初字第2231号民事判决书及广州市中级人民法院（2011）穗中法民五终字第460号民事判决书。支持金穗丰公司的诉讼请求，判决解除国商公司与中怡公司于1998年8月28日关于新中国大厦所签订的《物业管理委托合同》等。该判决已于2011年4月13日执行完毕，金穗丰公司收回大厦管理权。
原告于2010年12月9日成立，于2012年1月10日取得等级为三级的物业管理资质该公司。2011年3月16日，案外人金穗丰公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，内容有：新中国大厦，现为在建工程项目，尚未完成整体工程建设及竣工验收，其中二十层以下现作服装批发市场经营，由甲方委托乙方负责物业管理；二十层以上尚未完成建设，由甲方继续开发建设，如需进行物业管理，甲、乙方双方另行签订委托合同。其中委托管理事项为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生；……7、交通和车辆秩序管理；8、公共安全、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，包括安全监控、巡视、门岗执勤等……。乙方根据本委托合同及经甲方同意的物业服务费标准，与业主和物业使用人签订物业管理服务合同，收取下列费用：1、物业管理服务费；2、车辆停放费、车位使用费等……。物业的管理服务费：1、本物业的管理服务费，由乙方按建筑面积每月向业主或物业使用人收取，收费标准为：（1）商铺：50元／平方米；（2）食肆：56元／平方米；（3）负层车位：105元／平方米。本合同期限自2011年3月16日起，暂定五年。合同签订后，原告于2011年4月13日正式接管新中国大厦的物业管理工作。被告于2011年8月31日向原告交纳了物业管理费35万。但原、被告至今未能就物业管理费标准协商一致。
2011年9月22日，广州市物价局作出《关于协助处理新中国大厦物管费纠纷的复函》，内容有：一、广州市现行物业服务收费的相关政策。根据《广州市物业服务收费管理实施细则》（穗价（2004）200号）的规定，非住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。新中国大厦是非住宅，其物业服务收费（物业管理费）应由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。二、价格主管部门实施成本监审（调查）的技术要求。根据国家发改委和广东省物价局关于政府制定价格成本监审的相关规定，被监审（调查）单位应当向价格主管部门提交经会计师事务所或税务部门审计的、最近三个年度的财务会计报告。新中国大厦现行的物业管理公司仁柏杰公司于2011年4月13日才正式接管新中国大厦的物业管理工作，各项管理和服务尚处于磨合阶段，财务数据还不完备，也不具备代表性。因此，从目前的情况看，还无法以财务的成本数据为主要依据来核定新中国大厦的物业服务（管理）费。三、市场调查情况。鉴于上述原因，我局对广州几家大型的服装批发市场和商业广场的物业服务（管理）费情况进行了调查，其收费方式和标准不尽一致，有的管理费中包含公摊部分，有的不包含公摊部分。具体情况是：白马服装市场55元／月／平方米（含公摊）、天马服装批发市场45元／月／平方米（不含公摊）、沙河新天地服装城28元／月／平方米（不含公摊）、沙河益民服装城26元／月／平方米（不含公摊）、天河城60／月／平方米（含公摊）、正佳广场60元／月／平方米（含公摊）。同时，我局也对新中国大厦的市场情况进行了调查，相对其他几个服装批发市场而言，其客流量非常大，大厦内人员非常密集，消防安全的重要性和治安管理的难度也比其他几个市场要突出得多。四、新中国大厦物业管理费的成本及审核情况。仁柏杰公司按照我局要求，根据该公司接管新中国大厦几个月来的财务情况，填报了《新中国大厦物业管理费成本构成表》，并得出单位面积的物业管理费为56.65元／月／平方米（含公摊和利润）。我局根据《税法》、《会计法》和政府定价成本监审的相关规定，对其中的所得税、劳保费、管理费和维修费等明显不合理的项目进行了剔除和核减，共核减成本费用40.88万元；利润部分建议由15%的销售利润改为15%的成本利润率。经核算，新中国大厦单位面积的物业管理费为50.75元／月／平方米（含公摊和利润）。五、关于新中国大厦物业管理费的建议。由于历史原因，新中国大厦除各经营档口以外的公用部分并不是完全的公用，有的电梯只是特定楼层的专用梯，并不对其他楼层开放。基于大厦的实际情况，建议该大厦的物业管理费分两部分收取，一部分是自用部分，一部分是公摊部分，公摊部分按照仁柏杰公司与各经营公司共同确认的计算方法确认。综合市场调查的情况，根据仁柏杰公司提供的物业管理费的成本构成，并考虑到新中国大厦物业管理的特点，建议新中国大厦自用部分的物业管理费确定在30-35元／月／平方米，公摊部分确定在15-20元／月／平方米，合计不超过50元／月／平方米。另复函附件“新中国大厦物业管理费成本构成表”显示，成本构成包括电梯日常运行维护费及中央空调运行维护费等费用。
新中国大厦目前无成立业主委员会。
在本案审理过程中，被告提供了金穗丰公司于2011年4月27日、5月3日、7月27日发出的通告以证明原告侵犯了经营公司的合法经营权和小业主的权利，非法干预新中国大厦经营户的正常经营权；提供《保安服务协议书》，用以证明原告没有委派保安对其公司所经营的楼层进行物业管理，没有履行正常的物业管理义务，被告为维护正常的经营秩序，只能够自行聘请保安。另被告提供由广州市荔湾区岭南街社区服务中心开具的“代收新中国大厦管理费”共2400000元的资金往来结算票据，拟证明已向原告支付该票载金额的物业管理费。
原、被告双方均确认新中国大厦负一层由被告统一经营管理。原告确认被告实际经营的负一层面积为5000平方米，被告已于2014年3月31日撤出案涉场地。
本院认为：本案争议焦点是被告是否为交纳物业管理费的义务主体及物业管理费的交纳标准。
被告是否为交纳物业管理费的义务主体
由于新中国大厦项目已变卖给金穗丰公司，依据法院的变卖公告，新中国大厦属于在建工程，金穗丰公司承担原开发商国商公司建设该大厦所应承担的开发建设义务，故金穗丰公司的身份不仅仅是买受人，而是取代了原国商公司成为该项目的建设单位。本院（2010）荔法民三初字第2231号的生效判决已确认国商公司与中怡公司（原物管公司）的物业管理委托合同解除，中怡公司将该大厦物业管理权移交给金穗丰公司，该判决已执行完毕。因中怡公司不享有该大厦的管理权，中怡公司与被告所签订的物业管理服务委托合同自然终止。因新中国大厦属于在建工程，该大厦的物业管理属前期物业管理，且尚未成立业主委员会，根据《物业管理条例》中关于前期物业管理的第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，金穗丰公司作为项目的建设单位，其聘请原告对大厦进行物业管理，签订《前期物业管理委托合同》合法有效。
新中国大厦属于在建工程，基于历史原因，该大厦在未经验收的情况下即投入使用，由各经营公司向原新中国大厦开发建设单位国商公司或小业主承租后再进行分租。因新中国大厦情况特殊，其物业管理亦有特殊的模式，即国商公司选聘中怡物业公司时，虽约定了物业管理费标准，但实际履行的是中怡公司与臻泰公司签订的《物业管理服务委托合同》中约定的物业管理费标准，直接由臻泰公司向中怡公司支付。这种物业管理模式已得到各方认可并施行多年。故可以认定，国商公司、中怡公司及臻泰公司对于交纳物业管理费的义务主体已形成一致意见，即由物业使用人臻泰公司直接向物业管理公司中怡公司交纳物业管理费。
新中国大厦项目经变卖，建设单位变更为金穗丰公司后，金穗丰公司聘请原告对大厦进行物业管理，并约定由原告按建筑面积每月向业主或物业使用人收取物业管理服务费，该物业管理模式与原有物业管理模式是一致的。被告基于向国商公司租赁场地和小业主委托取得物业使用权，其后将场地分租给小租户，是行使使用权的一种形式，被告属于物业使用人，负有向原告交纳物业管理费的义务。而且被告作为经营公司，其将场地分租经营，必然离不开物业管理服务，在接受了原告提供的物业管理服务后，根据公平、等价有偿原则，被告亦负有支付物业管理费的义务。且被告已向小租户收取物业服务费，该服务费有物业管理费的性质。
因此，被告是交纳物业管理费的义务主体，负有向原告支付物业管理费的义务。
二、物业管理费的交纳标准
如前所述，金穗丰公司聘请原告对大厦进行物业管理的模式与原有物业管理模式一致，因此继续按此模式收取或交纳物业管理费并无不当。对大厦的物业管理费标准，应由三方协商，签订物业管理服务合同。现原、被告就物业管理费的标准未能协商一致，本院参考物价局的复函标准调整处理。
据广州市物价局作出《关于协助处理新中国大厦物管费纠纷的复函》，建议新中国大厦的物业管理费标准合计不超过50元／月／平方米，现综合考虑新中国大厦物业管理费的历史和现状等因素，确定物业管理费标准以35元／月／平方米为宜。
因原、被告均确认被告经营的负一层物业面积为5000平方米，2011年4月13日至2014年3月31日的物业管理费为6226613元。被告认为原告2012年1月10日取得物业管理资质之前的物业管理没有合法依据不应受到保护的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。因被告已向原告交纳了物业管理费350000元，应相应予以扣减。被告提供由广州市荔湾区岭南街社区服务中心开具的“代收新中国大厦管理费”共2400000元的资金往来结算票据，拟证明已向原告支付该票载金额的物业管理费，由于该票据并非原告出具，且原告否认收到该票载款项，被告该项主张，本院不予认定。因此，被告实欠2011年4月13日至2014年3月31日的物业管理费为5876613元。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《物业管理条例》第二十一条的规定，判决如下：
被告广州臻泰投资咨询有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市仁柏杰物业管理有限公司支付从2011年4月13日至2014年3月31日的物业管理费为5876613元。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费55410元，由原告广州市仁柏杰物业管理有限公司负担2474元，被告广州臻泰投资咨询有限公司负担52936元；本案财产保全费5000元，由被告广州臻泰投资咨询有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判长 李庆伟
审判员 张智荣
审判员 张 浩
二〇一四年十一月十三日
书记员 李惠琦
钟细妹