.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省忻州市中级人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2018）晋09民终546号上诉人（原审被告）：山西万合城房地产开发有限公司，住所地：原平市青年西街。法定代表人：索双鱼，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢浩浩，男，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙崇毅，男，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨建云，男，1974年1月8日出生，山西省五台县人。现住原平市。原审原告：田林荣，女，1974年9月12日出生，山西省五台县人。现住原平市。系杨建云妻子。上诉人山西万合城房地产开发有限公司因与被上诉人杨建云房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省原平市人民法院（2017）晋0981民初第877号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭对本案进行了审理。上诉人山西万合城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙崇毅、被上诉人杨建云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人山西万合城房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：上诉人延期交房的主要原因是政府部门迟延交付土地及交付的土地不具备立即施工的条件、高压线路及设备未及时迁移、恶劣天气、施工单位拖延等客观因素导致，非上诉人主观原因导致。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条之约定，上诉人认为应核减相应天数，而原审法院却不予采信，属认定事实不清。杨建云答辩称：关于政府原因和自然灾害导致延期交房的理由不成立，没有相关证据予以证明。杨建云向一审法院起诉请求:1、依法判决被告支付原告:房款:386958元从2015年1月1日起至2017年6月19日（起诉日）止的违约金34787.52元。(已付房款×0.00010×899天)。2、依法判决上述一笔房款从起诉日至被告实际交房日的违约金。3、本案诉讼费用，由被告负担。一审法院认定事实：山西万合城房地产开发有限公司成立于2010年5月17日。企业类别为有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本1000万元。经营范围为房地产的开发与销售。法定代表人郑佃岭，股东为郑佃岭、赵保明。2016年6月13日法定代表人变更为赵勇。2013年11月19日被告出卖的房屋取得了商品房预售许可证。2013年12月20日原被告网上签订合同编号:YP130062的《商品房买卖合同》。该合同载明：”出卖人:山西万合城房地产开发有限公司。注册地址:太原市杏花岭区。营业执照注册号:140XXXXXXXX0508。企业资质证书号:0103683195A。法定代理人：郑佃岭。买受人:杨建云、田林荣。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于原平市范亭文体广场西侧。编号为原国用（2012）第00746的地块的土地使用权。[土地使用权出让合同号][土地使用权划拨批准文件号][划拨土地使用权转让批准文件号]为×××。该地块土地面积为33980平方米。规划用途为住宅用地。土地使用年限自2012年8月7日至2082年8月2日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房。[现定名]万合苑。建设工程规划许可证号为建字第14220220130403011号施工许可证号为2013015。第三条:买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中：原平市范亭文体广场西侧万合苑小区4幢2单元2402。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为三米，建筑层数地上25层，地下2层。该商品房阳台是[封闭式]。该商品房[合同约定]建筑面积共95.17平方米。其中包含套内建筑面,71.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.98平方米。第四条:计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下列第1种方式（单价每平方米）4065.97元。计算该商品房价款:1、该商品房单价为（人民币）每平方米4065.97元，总金额(人民币）叁拾捌万陆仟玖佰伍拾捌元整（386958元）。第六条付款方式及期限：买受人按照第3种方式按期付款：首付61%人民币236958元，余款39%人民币150000为银行按揭。第八条：交付期限。出卖人应当在2015年1月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件即该商品房经验收合格，符合本合同约定的商品房，交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起7日内告知买受人。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理。（1）逾期不超过30日自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内，退还全部已付款。并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已经付房价款万分之1的违约金.等等。出卖人：山西万合城房地产开发有限公司。法定代表人：郑佃岭。买受人：杨建云、田林荣。2013年12月20日。”附件一：装饰、设备标准，1.外墙：涂料。2.内墙:毛墙。3.顶棚:挂白。4.地面:水泥砂浆抹面。5.门窗：中空平开塑钢窗。6.厨房:毛墙毛地通上下水。7.卫生间：毛墙毛地通上下水。8.阳台：全封闭阳台。9.电梯：国内知名品牌电梯。10.其他：室内电话、有线、宽带接口预留。合同签订后，原告按约向被告交付了首付购房款236958元，并办理了银行按揭贷款15万元的手续。2014年12月31被告应按合同约定交接房屋，但未能交接。2016年11月底被告电话通知原告看房、交付配套费等费用后，交接房屋。原告提出房屋迟延交付构成违约等事由，未予接收房屋。之后原被告双方未能解决。2017年6月19日原告向本院提起诉讼。一审法院认为：被告在取得商品房预售许可证明的情况下，与原告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示。该《商品房买卖合同》应认定为有效合同。其权利义务关系应受到法律保护。原被告应按照合同约定，全面履行自己的义务。该合同签订后，原告按照合同约定交付被告首付购房款236958元，并办理了银行按揭贷款15万元的手续。被告收到上述款项后，向原告出具了收据。双方均按约履行了前期义务。合同约定：”出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。但被告未按期交付房屋，属于违约行为，应承担违约责任，向原告支付违约金。违约计算期限，起点时间2015年1月1日原、被告无异议。止的时间，有异议。原告认为应以实际交付房屋时止，被告认为应以可以交付房屋时止。房屋交付行为是双方合意，方可完成的行为。如一方不作为，则一定不能完成，势必导致双方当事人，一方付出高额违约金，另一方不能取得、使用房屋。损失将扩大化，合同目的将无法实现。原、被告双方在合同中对”符合本合同约定的商品房交付买受人使用”无具体明确的说明。根据其合同附件，可理解为房屋内部达到毛坯房交房标准时，具备交房条件。止的时间，应定为被告通知交付房屋之日即2016年11月底。综上所述，违约期限，起止日期为2015年1月1日至2016年11月30日，共计699天。违约金计算标准应按照原被告双方在《商品房买卖合同》中约定的，支付已交付房价款万分之1的标准计算，已付房款386958元，违约金为27048元。被告辩称，延期交房的原因是政府部门延迟交付土地及交付的土地不具备立即施工的条件、高压线路及设备未及时迁移、恶劣天气、施工单位拖延等客观因素造成，其辩称理由不足，不予采信。综上所述，原告的部分诉讼请求,应得到支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告山西万合城房地产开发有限公司从本判决生效后十日内向原告杨建云、田林荣支付从2015年1月1日至2016年11月30日的逾期交房违约金27048元。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为：针对上诉人山西万合城房地产开发有限公司主张依据商品房买卖合同的约定，核减由于恶劣天气及政府部门等不可抗力因素导致延期交房的相应天数之上诉理由，首先，不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服情况。构成不可抗力必须具备不可预见的偶然性及不可控制的客观性之要件。上诉人所举证据尚不足以支持其因不可抗力导致延期交房的上诉理由；其次，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条之规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证，而上诉人山西万合城房地产开发有限公司与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，并未取得《商品房预售许可证》，销售房屋的条件并不具备，故上诉人以政府迟延交付土地及交付的土地不具备施工条件为由要求核减相应违约天数之理由依据不足；第三，根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定，在该原因发生之日起60日内告知买受人的，出卖人才可据实予以延期，而上诉人并未向法院提供其在发生不可抗力后在60日内通知买受人的相关证据，故该上诉理由本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费476元由上诉人山西万合城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长孙建新审判员梁晓峰审判员杨剑二0一八年六月十四日书记员冯君慧