江西省南昌县人民法院民 事 裁 定 书（2015）南民初字第1730号原告：王占平，女，1957年1月18日出生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。原告：闵小平，男，1957年6月14日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。共同委托代理人：熊俊盛，江西民信律师事务所律师。执业证号：13601199610331614。被告：南昌市金屋建材家居有限公司。住所地：江西省南昌市南昌县振兴大道***号。组织机构代码：55353544-3。法定代表人：魏朝平，该公司董事长。委托代理人：万保华，北京大成（南昌）律师事务所律师。执业证号：13601199310296997。委托代理人：巫枭卿，北京大成（南昌）律师事务所律师。执业证号：13601201510377363。原告王占平、闵小平诉被告南昌市金屋建材家居有限公司（以下简称为金屋建材公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月27日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序分别于2016年1月13日、2016年2月3日开庭进行了审理。原告王占平、闵小平及其共同委托代理人熊俊盛、被告金屋建材公司委托代理人巫枭卿两次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王占平、闵小平诉称：2012年，被告以公开的方式对外发布招商广告及宣传彩页，对外公开承诺：3年返租、5年回购、10年包租的零风险投资模式；多重优惠政策，无忧投资回报；10年委托、统一管理、统一招商、统一推广；前3年24%一次性回报、第4—10年按实际税后租金9:1分成（业主90%，管理公司10%），满5周年可选120%合同价退房。2012年9月27日，原告受被告的上述招商广告及宣传彩页的吸引，遂来到被告售房处与被告就C3056号，面积36.48㎡房屋的买卖及租赁进行洽谈。被告向原告提供了一张购房计算清单，该计算清单载明：商铺C3056号，面积36.48㎡，单价17328.46元，总房价632142元；每年返租金50571，三年返租回报金额151714元；实际总房价446819元，实际单价12248.33元。原告当日即就上述房屋的买卖及租赁与被告签订了《南昌县商品房买卖合同》、《商铺租赁合同》、《补充协议》。然被告在与原告签订《南昌县商品房买卖合同》时，采取诱导、欺诈的手段，故意的不将购房的总价款为632142元，单价为17328.46元/㎡写进购房合同，而是将扣除了三年返租回报金额151714元后的房屋总价款446819元，单价为12248.33元/㎡写进了合同中；在签订《补充协议》时，采取同样的手段，故意的不将“实际购房总价款”的内容写进协议里，而是将“乙方退房后，甲方应向乙方支付退房补偿款，具体补偿数额为：乙方购房时向甲方已实付房款的20%”写进了补偿协议；在签订《商铺租赁合同》时，故意的将“甲方承诺支付乙方培育市场，租赁期内前三年为市场培育期，乙方无须向甲方支付任何费用或酬金”写进了合同。这样一来，根据“商品房买卖合同”，原告所购房屋的价值由总价款为632142元而贬值为446819元；根据“补充协议”，原告一旦选择退房的话，被告只会向原告退还实付购房款446819元及20%的退房补偿款89363.8元，而不是按原始购房款632142元来计算应付的退房补偿款126428.4元，根据《商铺租赁合同》，被告在租赁期内的前三年也无须向原告支付租赁金151714元。无形之中，至起诉日止，原告实际损失了被告承诺支付的一次性三年返租租金151714元。原告认为：第一，被告以公开的方式对外发布招商广告、宣传彩页及对外的公开承诺等行为，即视为《合同法》第13条中规定的承诺，被告须根据其要约来兑现其承诺。第二，被告在与原告签订《南昌县商品房买卖合同》、《补充协议》、《商铺租赁合同》时，均是由被告提供格式条款订立的合同或协议，且采取了诱导、欺诈的手段，原告是在被告存在欺诈行为的前提下，违背了自己真实意思表示与被告订立了《南昌县商品房买卖合同》、《补充协议》、《商铺租赁合同》，依据《合同法》第39条、第40条、第52条、第54条及《民法通则》第58条之规定，上述合同及协议中损害原告合法权益的相关条款，依法属无效条款。第三，原、被告之间的“商品房买卖合同”约定的房屋总价款为446819元，单价为12248.33元，该价款充分说明被告未将其承诺的三年返租回报金额151714元计算至购房款里，给原告造成了实际经济损失，被告应当依法向原告支付三年返租租金人民币151714元。由于被告拒绝向原告支付三年返租租金，为维护自身合法权益，特诉至法院，请求确认原告所购买的坐落于南昌县莲塘镇振兴大道777号月星国际建材家居生活广场第三层C3056号商铺的合同总价为632142元。本案的诉讼费用由被告承担。被告金屋建材公司辩称：一、原告的诉讼请求不具有诉的利益，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，依法应当驳回起诉。原告的诉讼请求不属于确认之诉。所谓确认之诉，是指一方当事人请求法院确认其与对方当事人之间争议的民事法律关系是否存在或者存在的具体状态之诉。原告的诉讼请求是确认购买的房屋价款金额，并不能实际解决原、被告之间的权利义务关系或者双方法律关系存在与否的状态，不具有独立的法律意义。简而言之，原告的诉讼请求只是要求法院对一个事实予以确认，属于人民法院在法庭调查中查明事实这一环节，不能构成单独的诉讼请求。由于原告的诉讼请求不具有诉的利益，依法应当驳回起诉；二、被告对外发布招商广告、宣传彩页等行为是要约邀请，不是要约，原、被告之间的权利义务应受双方实际签订的合同、协议约束。被告发布的招商广告、宣传彩页的目的是为了吸引他人购房投资，针对的是不特定对象，广告内容也不具备使合同成立的主要条款（如房屋标的、购房面积、购房价款等），不具备要约构成要件；三、原、被告签订的《商品房买卖合同》明确约定原告购买的月星国际建材家居生活广场第三层C3056号商品房合同价款446819元，原告主张与事实不符。原、被告于2012年9月22日签订的《商品房认购协议》约定，原告认购被告建设的涉诉店铺，房屋建筑面积36.48㎡，总价632142元，优惠后实际成交价446819元。之后，原、被告于2012年9月27日签订《商品房买卖合同》、《补充协议》和《商铺租赁合同》。其中《商品房买卖合同》约定涉诉店铺的总金额为446819元。《补充协议》约定原告购房满5周年可申请退房，并获得实付购房款20%的补偿款。《商铺租赁合同》约定从2013年10月28日起至2023年12月27日，原告将购买的房屋出租给被告统一经营管理，被告定期向原告支付租金。租金从租赁期第4年开始支付，租期前三年作为被告市场培育期，被告无需向原告支付任何费用或酬金。被告在上述合同或协议中并没有以欺诈或者胁迫方式诱导原告作出不真实意思表示。被告出售给原告的房屋原价632142元，出于营销策略，被告将房屋优惠出售，优惠后实际价格446819元，中间相差185323元。其中151714元即使被告在宣传彩页上承诺的前3年24%一次性回报（632142元×24%=151714元），剩余33609元是原告享受的其他优惠（一次性付款打折优惠，购VIP卡优惠）。原告购房价款应当以双方签订的房屋买卖合同为准。《商品房买卖合同》明确约定房屋总价款为446819元，原告实际支付的购房款亦为446819元，且购房合同已在南昌县房产管理局登记备案。原告主张购房总价为632142元是没有依据的。综上所述，原告诉请不属于法院受理范围，且与事实不符，答辩人请求法院驳回起诉。经审理查明：2012年9月22日，原告王占平受被告金屋建材公司发布的月星国际建材家居生活广场的招商广告、宣传彩页的吸引，与被告金屋建材公司签订《月星国际建材家居生活广场商品房认购协议》，双方约定：1、原告选定的商品房为“月星国际建材家居生活广场”中的第3层3056号商品房，用途为商业；2、该商品房单价为人民币每平方米17328.46元，总价为人民币632142元，优惠后实际成交价为446819元；3、原告在签署认购协议的同时，交纳定金人民币50000元，取得所选定商品房的认购权，并同意在七日内到被告营销中心正式签署《商品房买卖合同》（含补充协议）和《商铺租赁合同》。2012年9月27日，原告王占平、闵小平依约与被告金屋建材公司签订了编号为2012-034487号的《南昌县商品房买卖合同》、《补充协议》，合同约定：1、原告购买被告开发的月星国际建材家居生活广场3层C3056号房，建筑面积为36.48㎡；2、单价每平12248.33元，购房总额为446819元，原告需于合同签订时一次性全额付款；3、被告应于2013年8月28日将经验收合格的房屋交付给原告使用；4、原告在《商品房买卖合同》签订之日起五周年后的30日内以书面形式可向被告提出退房请求，原告申请退房的，被告应按原告购房时已实付购房款的20%向原告支付退房补偿款。合同签订后，原告支付了购房款446819元，被告出具收据一张。同日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》一份，约定：1、原告将涉诉店铺出租给被告，租期十年，其中：2013年8月28日至2013年10月27日为被告经营筹备和商铺装修时间，不计入正式租赁，不计租金，正式租赁期自2013年10月28日起至2023年10月27日止；2、租赁期内前三年为市场培育期，被告无须向原告支付任何费用或酬金，租赁期内第四年至第十年的租金以市场管理公司确定的本年度该房屋所在区域的标准租金（随后）为基数，其中的90%作为租金支付给原告，10%作为管理费归被告所有。另查明，原告王小平、闵小平系夫妻关系。以上事实有原告王占平、闵小平向法庭提供的宣传彩页两张、《月星国际建材家居生活广场商品房认购协议》、《南昌县商品房买卖合同》、《补充协议》、《商铺租赁合同》、收据一张，被告金屋建材公司提供的宣传彩页两张、《月星国际建材家居生活广场商品房认购协议》、《南昌县商品房买卖合同》、《补充协议》、《商铺租赁合同》等证据予以证实。本院认为：本案中，原告的诉讼请求为确认原告所购买的坐落于南昌县莲塘镇振兴大道777号月星国际建材家居生活广场第三层C3056号商铺的合同总价为632142元，该诉讼请求虽名为确认，但原告欲请求法院确认的乃涉诉店铺的合同价款这一事实，根据我国民事诉讼法相关理论，所谓确认之诉，即当事人要求人民法院确认权利关系或法律关系之诉，明确某一争议的民事法律关系是否存在或者存在的具体状态，故原告的诉请不具备诉的利益，其起诉不符合人民法院审理民事诉讼的范围，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告王占平、闵小平的起诉。案件受理费3334元，退回原告王占平、闵小平。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  朱 琳人民陪审员  谢小青人民陪审员  熊一意二〇一六年五月十二日书 记 员  刘文莉