广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中中法民一终字第712号
上诉人（原审原告）：胡丽彩，女，1969年7月20日出生，澳门特别行政区居民，现住广东省中山市三乡镇，澳门居民身份证号码1362678（3）。
委托代理人：崔琼心、许勇，均系广东孚道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市三乡镇。系被上诉人法定代表人张其的女儿。
原审第三人：张文飞，男，1979年6月14日出生，汉族，住广东省中山市三乡镇。
委托代理人：张玉香、廖秀芳，分别�广东中元律师事务所律师、律师助理。
原审第三人：交通银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区。
负责人：韩玉明，职务：行长。
委托代理人：曾兴风、刘运辉，均系广东国融律师事务所律师。
上诉人胡丽彩因与被上诉人中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、原审第三人张文飞、交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2012）中一法三民一初字第213号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2004年4月3日，张文飞与吉雅公司签订三乡中心区综合市场认购书约定，张文飞认购吉雅公司开发的位于中山市三乡镇中心区农贸市场1幢7号商铺，认购楼价822735元，付款方式为银行按揭；首期定金100000�须于签署本认购书时或之前付清，次期楼款100000元须于捣好商铺第一层楼面或之前付清，次期楼款100000元须于捣好商铺第二层楼面或之前付清，次期楼款29735元须于捣好商铺第三层封顶或之前付清，交楼时间为2005年4月30日。认购书签订后，张文飞分别于2004年4月3日、6月8日、9月8日、12月20日四次向吉雅公司支付商铺款共计329735元。2005年2月2日，张文飞与吉雅公司签订了广东省商品房买卖合同，约定张文飞向吉雅公司购买位于中山市三乡镇中心区综合市场1号楼7号商铺，建筑面积共175.05平方米，商铺单价为每平方米4811.31元，按套内建筑面积（171平方米）计算，商铺款合计822735元。付款方式为银行按揭，该住户已交清全部房价的40%的即329735元，余额由中山市交行三乡支行按揭；交楼期限为2005年3月30日前。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商一致解决。上述合同于2005年2月6日在中山市房地产交易登记管理所办理了登记备案。2005年7月4日，张文飞与交行中山分行签订个人借款合同，约定张文飞向交行中山分行贷款329000元用于购买位于中山市三乡镇中心区综合市场1号楼7号商铺。贷款期限为10年，月利率为5.1‰。张文飞以其所购买的位于中山市三乡镇中心区综合市场1号楼7号商铺设定贷款抵押担保。借款合同由广东道慧律师事务所见证。合同签订后，张文飞的上述商铺于2005年7月11日在中山市房地产交易登记管理所办理了抵押登记备案手续，抵押权人为交行中山分行，抵押人为张文飞；交行中山分行依约于2005年7月24日向张文飞发放了贷款329000元。张文飞述�依约定所购商铺返租给吉雅公司，供楼款由吉雅公司以租金缴交。2008年4月之后的供楼款则由张文飞向银行支付，一直按月正常缴付至今。
2012年2月10日，胡丽彩向原审法院提起诉讼称：2006年7月25日，胡丽彩与吉雅公司签订三乡中心区综合市场认购书，约定胡丽彩向吉雅公司购买位于中山市三乡镇中心区综合市场1号楼7号商铺，胡丽彩须于合同签订之日支付首期楼款400000元，吉雅公司须于获得商品房预售许可证时通知胡丽彩到指定地点签订广东省商品房买卖合同，并办理商铺的相关登记备案手续。胡丽彩已依约于合同签订当天支付了首期楼款，吉雅公司也已实际将商铺交付给胡丽彩使用，但吉雅公司至今仍未与胡丽彩签订商品房买卖合同，更没有为胡丽彩办理商铺的备案登记。胡丽彩向吉雅公司购买的商铺被吉雅公司用于办理虚假按揭，将该商铺登记于张文飞名下�并拒绝与胡丽彩签订商品房买卖合同，侵害了胡丽彩的合法权益。为维护胡丽彩的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.确认备案登记人张文飞与吉雅公司于2005年2月2日签订的商品房买卖合同无效；2.确认备案登记人张文飞与交行中山分行签订的个人住房抵押贷款合同无效；3.吉雅公司继续履行与胡丽彩于2006年7月25日签订的合同，协助胡丽彩办理中山市三乡镇中心区综合市场1号楼7号商铺的房地产权属证书；4.诉讼费由吉雅公司承担。
原审法院另查明：2006年7月25日，胡丽彩与吉雅公司签订三乡中心区综合市场认购书约定，胡丽彩认购吉雅公司开发的位于中山市三乡镇中心区综合市场1幢7号商铺，认购楼价866498元，付款方式为一次性付款，首期定金400000元须于签署本认购书时或之前付清，尾期楼款466498元须于交付房产证时付清。交楼时间为2006年7月30日。同日，吉雅公司向胡丽彩出具收到购买中山市三乡中心区综合市场1号楼7号商铺楼款400000元的收据。胡丽彩述称：吉雅公司出售给胡丽彩的7号商铺为带租约（当时已由吉雅公司出租给蓝献文）出售，交款后吉雅公司即将租约转让给胡丽彩，由胡丽彩与蓝献文重新签订租赁合同书；2009年2月9日，胡丽彩委托黄桂萍与金淳国签订房屋租赁合同，将中山市三乡镇中心区综合市场1幢7号商铺出租给金淳国使用，期限至2012年2月24日；至2011年11月，张文飞强行将7号商铺收回，并与金淳国另行签订租赁合同。胡丽彩曾于2011年11月21日报警未作处理。
原审法院又查明：吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指�吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。
原审法院再查明：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，张文飞涉及该判决书附表非法吸收公众存款明细表所列出借人，出借金额590000元（张文飞另提供了该笔借款的借据及协议书，以证明其用于购买涉案商铺的款项并不包含该借款），未涉及本案胡丽彩；虚假按揭物业明细表涉及涉讼商铺。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉讼房产进行了查封。
本案审理过程中，原审法院于2012年11月14日派员到涉案的中山市三乡镇中心区综合市场1号楼7号商铺核查使用人员并张贴通知。经核查，该商铺由张文飞出租给金淳国使用，张贴的通知内容为告知该商铺业主或住户原审法院处理该商铺如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向原审法院提出书面申请。
原审诉讼过程中，经原审法院释�胡丽彩可以变更诉讼请求，但胡丽彩坚持其起诉时的诉讼请求。
原审法院审理认为：本案为商品房预售合同纠纷。吉雅公司与张文飞签订了三乡中心区综合市场认购书及广东省商品房买卖合同，并收取了张文飞的全部商铺款后，又与胡丽彩签订三乡中心区综合市场认购书并收取了胡丽彩的首期款，吉雅公司的行为属于一房两卖情形。胡丽彩对其主张虽提供有认购书及购买商铺首期款收据证明，但吉雅公司辩称胡丽彩并非实际购买商铺而是借款的抵押担保，商铺未交付给胡丽彩使用，胡丽彩系侵占其商铺，胡丽彩无法提供吉雅公司将商铺交付给其使用的证据以证明其系合法占有商铺的事实，吉雅公司未将涉案商铺交付给胡丽彩使用，故应认定胡丽彩与吉雅公司之间的商铺买卖合同关系尚未成立也未实际履行。胡丽彩向吉雅公司购买商铺的目的不能实现，且系法律上�事实上不能履行的情形。在胡丽彩与吉雅公司的商品房买卖合同不具备继续履行条件的情况下，胡丽彩应当变更诉讼请求，要求吉雅公司承担违约责任及赔偿损失，但胡丽彩经原审法院依法释明后，仍坚持以继续履行合同为诉因，相应的诉讼风险由其自行承担。胡丽彩基于不具备继续履行条件的情形下而主张吉雅公司继续履行合同并协助其办理位于中山市三乡镇中心区综合市场1号楼7号商铺的权属登记的诉求，依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回胡丽彩的诉讼请求。案件受理费8297元（胡丽彩已预交），由胡丽彩负担。
上诉人胡丽彩不服上述判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定事实错误。1.法院没有全面客观地审核证据及调查取证就认定涉案商铺非胡丽彩合法占有，认定事实错误。原审法院认为证人证言的效力大于物证、书证，以至于仅凭吉雅公司的法定代表人张其没有任何证据支持的答辩词及与张文飞恶意串通的现承租人金淳国前后矛盾的证词来认定商铺为张文飞出租的事实，完全无视胡丽彩所提交的据以证明胡丽彩合法占有商铺的系列物证、书证。原审中，胡丽彩提供了吉雅公司带租约出售时与蓝献文于2006年4月7日签订的租赁合同，虽然租赁合同签订的时间早于认购书签订的时间，但胡丽彩已经合理解释了原因在于涉案商铺是在购买时已经出租给蓝献文，而吉雅公司向胡丽彩是带租出售的。胡丽彩提供的中山供电局客户用电受理书、中山供电局客户缴交电费银行委托书、银行结算账户申请书、水电费交费存折、水电�发票、物业管理费等证据，证明了胡丽彩从2006年7月30日开始从吉雅公司接管涉案商铺以来，商铺的水电费、物业管理费以及其他相关费用都是由胡丽彩缴纳的，涉案商铺的水电开户手续也是胡丽彩办理的，张文飞根本毫不知情。胡丽彩接管商铺后的两年内，商铺的水电费是由管理公司代为收取的，后因为物业管理公司出于方便管理的需要，要求业主自行向供水、供电公司缴交水电费，这就是胡丽彩提供的水电费缴纳开户手续是在2009年年底才办理的原因所在。而截至2012年年初，张文飞在供水、供电部门的工作人员不知情的情况下，以虚假的商品房销售合同备案登记，修改了涉案商铺现行的水电户名，企图以此掩盖事实的真相。根据胡丽彩提供的证据显示金淳国于2009年2月9日与胡丽彩签订了期限为3年的房屋租赁合同，原审法院于2012年11月前往涉案商铺核查时金淳国�构了商铺的实际出租人为张文飞的事实，其陈述明显与胡丽彩提交的租赁合同矛盾，原审法院不予采信胡丽彩提交的证据明显错误。2.原审法院认定“吉雅公司与张文飞签订了三乡中心区综合市场认购书及广东省商品房买卖合同，并收取了张文飞的全部商铺款后，又与胡丽彩签订三乡中心区综合市场认购书并收取了胡丽彩的首期款，吉雅公司的行为属于一房两卖情形。”原审法院在行文间已经认定张文飞已实际支付了购房款，其与吉雅公司之间是合法的购房关系，涉案商铺非虚假按揭。原审法院的上述认定明显与已经生效的刑事判决中对涉案商铺系虚假按揭的认定相矛盾。原审法院查明“张文飞述称依约定所购商铺返租给吉雅公司，供楼款由吉雅公司以租金缴交。2008年4月之后的供楼款则由张文飞向银行支付，一直按月正常缴付至今。”按原审法院上述查明的事实，从2005年7月开始到2008年3月期间，涉案商铺一直由吉雅公司出租并且租金由吉雅公司收取。但事实上胡丽彩已经提交证据证明涉案商铺的租金由2006年7月30日至2011年年底一直由胡丽彩收取，且从2009年2月开始一直由金淳国交付至胡丽彩处，且租金收据中不乏金淳国及其妻子的签名。2011年年底，由于张文飞通过蛮横的手段强行霸占商铺才使得金淳国将租金交付其手中。法院在没有证据推翻已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定涉案商铺为虚假按揭物业事实的情况下，应当依据已生效的裁判依法认定涉案商铺为虚假按揭物业。（二）原审法院适用法律错误。根据合同法的规定，合同一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，守约方可以要求履行，但有下列情形之一的不能要求继续履行：法律上或者事实上不能履行；债务�标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行。本案中，原审法院援引的不能履行的情形指的是事实上不能履行，但并没有充分证据证明张文飞与吉雅公司之间的房屋买卖合同是合法有效的，根本不存在不能继续履行的情形。（三）张文飞提供的证据存在多处矛盾，原审法院对此全部采纳错误。关于供楼款的支付情况，张文飞提供的存折与贷款明细表之间的数额是有明显差异的，不属于同一物业，且存折与贷款明细表是否属于涉案商铺也未有相关的证据予以证明。关于购房款的数额问题，张文飞提供的广东省商品房买卖合同，双方约定的涉案商铺售价为822735元，而张文飞支付首期款为329735元，后又通过银行贷款329000元，即张文飞实际支付的购房款为658735元。关于张文飞使用商铺的情况，根据张文飞提供的认购书，其与吉雅公司约定的收�时间为2005年3月30日，按正常的买卖关系来说，只要约定了收楼时间都会按约定时间收楼使用，然而张文飞一直不出现并到2011年年底才以蛮横的方式霸占商铺。综上，请求二审法院判令：（一）撤销原审判决，依法改判支持胡丽彩的诉讼请求或发回重审；（二）一、二审诉讼费用由吉雅公司承担。
被上诉人吉雅公司经本院传票传唤未到庭应诉，庭后提交书面答辩意见称：确认胡丽彩是涉案商铺真实的购买者，经向吉雅公司法定代表人张其核实，张其称在事发前与张文飞是很好的朋友，张文飞父子也借过钱给张其，并将身份证借给张其办了很多虚假按揭，他们的按揭也并非借钱抵押的，借款归借款，按揭归按揭。至于张文飞称没有签返租协议也是后期才有的说法，因为在张文飞与吉雅公司的另一个案件中，张文飞的律师说是以返租的形式租给吉雅公司的。综上，请�二审法院将涉案商铺判归真实的购买者。
原审第三人张文飞答辩称：（一）张文飞与吉雅公司签订的认购书、广东省商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，是合法有效的。吉雅公司先后将涉案商铺出售给胡丽彩、张文飞属于一房多卖，张文飞与吉雅公司签订的广东省商品房买卖合同已进行了预售登记备案，涉案商铺也抵押给交行中山分行并办理了抵押贷款登记手续，且张文飞之后一直在实际履行合同，在张其案发后也未间断。（二）胡丽彩与吉雅公司签订认购书是不真实的，存在以下疑点：1.胡丽彩与吉雅公司签订认购书是在张文飞与吉雅公司签订的商品房买卖合同备案之后，在没有签订正式广东省商品房买卖合同的情形下，胡丽彩支付首期款400000元给吉雅公司不合常理。2.认购书中约定尾期楼款于交付房产证时付清也与吉雅公司销售一手房的常规销售方式不相符。3.认购条款中，将签订广东省商品房买卖合同的时间划掉。4.胡丽彩作为港澳台人士购买涉案商铺的买卖行为，应经过中山公证部门的公证。5.吉雅公司原审时明确表示与胡丽彩之间不是商铺买卖关系，是借款关系。（三）胡丽彩提供的证据不足以证明其合法占有、使用、收益涉案商铺。胡丽彩与蓝献文对租金缴交的截止时间、水电费缴交情况均未作明确约定，更没有各方交接商铺的任何手续。胡丽彩提供的中山供电局客户用电受理书、中山供电局客户缴交电费银行委托书、银行结算账户申请书、水电费交费存折均是2009年11月3日之后才办理的开户手续，此前提供的水电费收据、发票、物业费收款凭证的收款人仅注明是“1#7或日顺劳保”，胡丽彩提交的证据不足以证明其从2006年7月30日开始从�雅公司处接管涉案商铺的事实。张文飞提供的还款存折载明“承上，换折”，并不是胡丽彩所称的张文飞事后才办理的。供楼款的支付情况中，张文飞提供的银行存折与贷款明细表之间也是一一对应的。张文飞以人民币822735元购买涉案商铺，依约于2004年12月30日前向吉雅公司支付了329735元首期款，余额由交行中山分行按揭支付，但在申请贷款过程中，被告知只能贷款329000元，于是张文飞又于2005年6月26日继续向吉雅公司支付了164000元的商铺款。张文飞已实际全部支付商铺款。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决适用，请求二审法院予以维持。
原审第三人交行中山分行答辩称：（一）交行中山分行与张文飞、吉雅公司签订的抵押贷款合同不存在合同法第五十二条规定的无效情形，借款人及抵押人、保证人的身份证明及签字、盖章都是真实的，完全符合�贷政策，抵押贷款合同有效。本案中吉雅公司即使确实存在虚假按揭、规避国家金融法规、套取银行资金的行为，但在贷款过程中，抵押物是真实存在并办理了抵押登记，且套取的资金也并未用于非法目的，从保护交易安全的角度，交行中山分行作为善意第三人，应当依法取得抵押权。（二）交行中山分行的抵押物已经进行物权登记，具有公示公信效力，在登记部门未撤销登记之前，交行中山分行依法享有抵押权，胡丽彩的诉讼请求违背了物权法最基本的公示公信原则。（三）吉雅公司与胡丽彩签订的认购书应取得作为抵押权人的交行中山分行的同意或者胡丽彩应当清偿交行中山分行债权以使抵押权消灭，否则胡丽彩无权请求将涉案房归其所有。（四）胡丽彩与吉雅公司签订的认购书不能等同于商品房买卖合同，其只能依据认购书要求吉雅公司承担预约合同违约�任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿，而无权请求确认涉案商铺归胡丽彩所有及无权请求办理权属登记手续。（五）确认合同无效属确认之诉，只有合同当事人才有权提起，合同以外的第三人无权提起。胡丽彩提起确认商品房买卖合同和抵押贷款合同无效的主体不适格，胡丽彩不是合同的当事人。（六）交行中山分行在办理按揭贷款时，已至相关部门查询该房产的权属情况，胡丽彩在签订认购书时，是完全可以知悉销售登记备案和抵押登记备案的情况，但疏于调查，其对本案发生一房两卖具有重大过错，依法应由其承担相应法律后果。
本院经审理查明：原审法院查明的事实，除2004年4月3日，张文飞与吉雅公司签订三乡中心区综合市场认购书约定，张文飞认购吉雅公司开发的位于中山市三乡镇中心区农贸市场1幢7号商铺，认购楼价822735元，付款方式为银行按揭；首期定金100000元须于签署本认购书时或之前付清，次期楼款100000元须于捣好商铺第一层楼面或之前付清，次期楼款100000元须于捣好商铺第二层楼面或之前付清，次期楼款29735元须于捣好商铺第三层封顶或之前付清，交楼时间为2005年4月30日。认购书签订后，张文飞分别于2004年4月3日、6月8日、9月8日、12月20日四次向吉雅公司支付商铺款共计329735元有误，应纠正为2004年4月3日，张文飞与吉雅公司签订三乡中心区综合市场认购书约定，张文飞认购吉雅公司开发的位于中山市三乡镇中心区农贸市场1幢7号商铺，认购楼价822735元，付款方式为银行按揭；首期定金100000元须于签署本认购书时或之前付清，次期楼款100000元须于捣好商铺第一层楼面或之前付清，次期楼款100000元须于捣好商铺第二层楼面或之前付清，次期楼款29735元须于捣好商铺第三层封顶或之前付清，交楼时间为2005年3月30日。认购书签订后，张文飞分别于2004年4月3日、6月8日、9月8日、12月30日四次向吉雅公司支付商铺款共计329735元之外，原审法院查明的其余基本事实清楚，本院予以确认。
二审期间，胡丽彩提交广东省中山市第一人民法院（2012）中一法三民一初字第212号民事判决，用于证明胡丽彩配偶的妹妹黄桂萍与胡丽彩在同一日与吉雅公司签订认购书分别购买综合市场1号楼6、7号商铺，并在同一日接收了涉案商铺，也缴纳了物业管理费，黄桂萍与胡丽彩起诉的案件中的贺广平均被生效刑事判决列入虚假按揭骗取贷款明细表，但黄桂萍案件中法院支持了其全部诉讼请求。经质证，张文飞称该判决与本案没有可比性，且该案审理中吉雅公司没有出庭，贺广平与工商银行没有出庭抗辩，认定的事实与本案不相同。交行中山分行的质证意见与张文飞相同。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。2006年7月25日胡丽彩与吉雅公司签订三乡中心区综合市场认购书，该认购书是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，胡丽彩与吉雅公司签订的认购书基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，吉雅公司也按照约定收取了胡丽彩的购房款，故该认购书应当认定为商品房买卖合同。2006年至2011年间胡丽彩先后与蓝献文、金淳国签订租赁合同，将涉案商铺出租给蓝献文、金淳国使�并收取租金，期间胡丽彩亦陆续支付了涉案商铺的物业管理费、水电费，故应当视为吉雅公司已经将涉案商铺交付给胡丽彩使用，原审法院认定胡丽彩与吉雅公司之间的商品房买卖合同关系未成立以及未实际履行欠妥，本院对此予以纠正。吉雅公司应于交付商铺后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但吉雅公司隐瞒其早在签署上述认购书之前，已经与张文飞签订广东省商品房买卖合同并办理备案登记，以及与张文飞、交行中山分行签订个人借款合同、将涉案商铺抵押登记在交行中山分行名下等事实，吉雅公司的行为已经构成违约。本院已经发生法律效力的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定，张文飞与吉雅公司就买卖涉案商铺签订广东商品房买卖合同，属于虚假的商品房买卖，目的是为办理虚假按揭，骗取银行的按揭贷款。张文飞�吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定双方签订的广东省商品房买卖合同以及张文飞与交行中山分行签订的个人借款合同均为无效。在具备继续履行条件的情况下，胡丽彩、吉雅公司均应按合同约定履行各方义务，故胡丽彩要求吉雅公司继续履行涉案商品房买卖合同，协助其办理位于中山市三乡镇中心区综合市场1号楼7号商铺的权属证书，理据充分，本院予以支持。同时，胡丽彩亦负向吉雅公司履行购房余款466498元的支付义务。
综上，上诉人胡丽彩上诉依据充分，本院对上诉请求予以支持。原审判决认定事实部分不清，致部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决�下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2012）中一法三民一初字第213号民事判决；
二、确认原审第三人张文飞与被上诉人中山市吉雅房地产开发有限公司于2005年2月2日签订的广东省商品房买卖合同无效；
三、确认原审第三人张文飞与原审第三人交通银行股份有限公司中山分行于2005年7月4日签订的个人借款合同无效；
四、被上诉人中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助上诉人胡丽彩办理位于中山市三乡镇中心区综合市场1号楼7号商铺的房地产权属证书；
五、上诉人胡丽彩于本判决发生法律效力之日起十五日内向被上诉人中山市吉雅房地产开发有限公司支付购商铺余款466498元。
如果未按本判决指定的期间履行上述还款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
一审案件受理费8297元，二审案件受理费8297元，均由被上诉人中山市吉雅房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 晋
审 判 员 曾 玲
代理审判员 朱 滔
二〇一四年三月四日
书 记 员 钱绮丽