天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第3037号
原告天津市海河风貌建设发展有限公司，住所地天津市河北区民族路94号。
法定代表人杨宝民，职务董事长。
委托代理人石伟，天津天允律师事务所律师。
被告阎枫。
被告莱茵（天津）餐饮有限公司，住所地天津市河北区自由道44-46号。
法定代表人杨倩，职务总经理。
委托代理人阎枫，该公司职员。
原告天津市海河风貌建设发展有限公司诉被告阎枫、被告莱茵（天津）餐饮有限公司（以下简称：莱茵公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理后，依法由代理审判员王盛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市海河风貌建设发展有限公司的委托代理人石伟，被告阎枫，被告莱茵公司的委托代理人阎枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市海河风貌建设发展有限公司诉称，原告与被告阎枫于2009年1月21日签订《新意街商铺租赁合同》，原告作为合同甲方，被告阎枫作为合同乙方，由被告阎枫承租原告所有的坐落河北区自由道44-46号商铺，租期为2009年1月21日至2015年5月31日。合同约定如下：1、自2010年3月1日至2012年5月31日，租金标准为地上一、二层1.9元/天/建筑平方米；地下一层、夹层、地上三层1元/天/建筑平方米。每期租金64985.82元；自2012年6月1日至2013年5月31日，租金标准为地上一、二层2.8元/天/建筑平方米；地下一层、夹层、地上三层1元/天/建筑平方米。每期租金85889.37元；自2013年6月1日至2014年5月31日，租金标准为地上一、二层5.9元/天/建筑平方米；地下一层、夹层、地上三层3元/天/建筑平方米。每期租金199602.7元；自2014年6月1日至2015年5月31日，租金标准为地上一、二层7元/天/建筑平方米；地下一层、夹层、地上三层5元/天/建筑平方米。每期租金266863.7元。所租商铺的物业管理费标准为10元/月/建筑平方米，每期物业管理费共计14492.8元。房屋租金及物业费每两个月为一期，给付时间为每期首月1日预先缴纳当期租金及物业管理费。2、如被告阎枫未按合同约定时间交纳租金及物业管理费超过十日，原告届时有权单方终止本合同，被告阎枫无权请求返还保证金，被告阎枫应承担自实际占用所租商铺期间发生的租金及物业费和逾期付款的违约金。3、如被告阎枫未按租赁合同规定支付各项款项和费用，属被告阎枫违约，每拖欠一天，被告阎枫应偿付原告与物业公司应付款项和费用的0.3%作为违约金。4、被告阎枫承租以后，如果以承租商铺作为经营场所，申请设立公司或者其他经济组织，并在被告阎枫承租的商铺内经营时，则被告阎枫及设立的公司或其他经济组织，在获得原告书面同意的情况下，可以成为本合同的承租方享有合同的权利，并履行合同规定的义务。上述合同签订后，原告依约向被告阎枫交付了商铺。2010年4月，被告阎枫以其本人为法定代表人，并以其承租的该商铺为住所地成立了被告莱茵公司。被告阎枫与被告莱茵公司共同使用该商铺至今。自2010年3月1日起，被告阎枫与被告莱茵公司持续拖欠原告房屋租金、物业管理费及违约金，原告多次向二被告催要，但二被告始终拒绝支付。为维护原告合法权益，诉至法院，请求法院依法判令二被告将坐落天津市河北区自由道44-46号商铺腾空返还原告；判令二被告连带支付房屋租金2439859.35元、物业管理费420291.2元、违约金2000000元（违约金计算至2015年4月30日），以上共计4860150.55元。二被告连带支付原告房屋租金、物业管理费至实际腾房之日；诉讼费由二被告承担。
被告阎枫辩称，对原告诉请的房屋租金和物业管理费没有异议，我们确实是欠缴了。但是我们欠缴原告租金和物业管理费是有原因的：1、原告收取的租金数额过高，物业费也过高。我要求参照其他商铺的标准给付。原合同中租金支付方式是逐级递增的，2013年地上租金单价5.9元/平方米，地下租金单价3元/平方米。整体街区没有达到原告最早和我们承诺的预期的经营效果，造成我们经营困难，我们已经向原告提出了申请，希望能变更合理的租金，以保证正常的经营，因为各种原因没有协商下来，直到现在我们还在和原告沟通，我们也了解了其他商户的租金，远远低于我们的价格，如果能达到其他商铺价格，我们愿意支付租金。2、自由道46号空调自2013年就坏掉了，我们一直和原告协调维修，原告一直推诿。我们自己找厂家维修，但费用过高，所以也没有维修，导致我们无法正常使用，设施不完善，也是不交租金的原因之一。3、楼后逃生通道不足1.5米，被原告设立的一个活动房屋堵塞，不符合安全标准，存在安全隐患。4、自2010年起，原告在自由道46号楼后搭置木屋，拉了很多明线，为了照明，存在安全隐患。在2013年5月、2014年7月、9月、10月，我们象征性地交过原告共24万元房租，2013年4月交过原告物业费，可以看出我们也在积极地解决欠缴事宜。对诉讼主体问题，原告起诉中把阎枫个人和莱茵公司都列为被告，我们认为不应该把阎枫个人列为被告，因为租赁该房屋是为了经营餐厅，是莱茵公司的行为，阎枫个人不是法人也不参与经营，个人不应成为被告。对于原告提出的违约金，我们认为过高，我们确实想偿还这笔钱，降低我们损失，且原告本身也存在违约行为，所以要求法院调整违约金。
被告莱茵公司辩称，我公司的意见同被告阎枫。
原告天津市海河风貌建设发展有限公司为支持其主张提供如下证据：
证一、商铺租赁合同，证明原告与被告阎枫签订租赁合同，以及租赁价格、违约金的约定，二被告承担连带责任的依据；
证二、缴费通知单、签收表，证明原告及时要求被告支付租金以及物业管理费，被告未按期支付；
证三、授权委托书、委托代管项目明细、房产证，证明商铺的所有权人是天津市海河建设发展投资有限公司，该公司委托原告对天津意大利风情区（新意街）66栋楼宇进行招商、运营及管理。
经质证，被告阎枫和被告莱茵公司对原告提交的上述证据均无异议。
二被告为支持其主张提供如下证据：
被告向原告交纳房屋租金票据、物业费票据、银行活期存款明细账，证明被告莱茵公司向原告交纳2013年5月、2014年7月、9月、10月部分房屋租金24万元，2013年4月也交过原告物业费。
经质证，原告天津市海河风貌建设发展有限公司认为，对被告提交的证据无异议。物业费自2010年3月1日起被告莱茵公司就拖欠物业费，期间只交过一次28985.6元。对被告已经交过的房屋租金和物业费，我们已经在诉请中扣除了。
根据以上证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：
坐落天津市河北区自由道44-46号房屋产权人系案外人天津市海河建设发展投资有限公司。2009年5月，天津市海河建设发展投资有限公司委托原告天津市海河风貌建设发展有限公司对天津意大利风情区（新意街）66栋楼宇（包括自由道44-46号）进行招商、运营及管理。就招商、运营及管理所发生的全部费用及责任等均由原告负责。2009年1月21日，原告与被告阎枫就天津市河北区自由道44-46号商铺签订【新·意街】《商铺租赁合同》一份，载明：“甲方：天津市海河风貌建设发展有限公司（以下简称：甲方），乙方：阎枫（以下简称：乙方）。甲乙双方就天津市河北区自由道44-46号商铺租赁事宜经协商达成以下协议。一、甲方同意出租，乙方同意承租位于天津市河北区自由道44-46号商铺（以下简称：所租商铺）。所租商铺的建筑面积为724.64平方米（其中地上一、二层面积381.8平方米，地下室、夹层、地上三层面积342.84平方米）。经甲方书面同意后，乙方承租的商铺必须专门用于经营莱茵河瑞士西餐厅（名称最终以确认为准）。二、租赁期限自2010年3月1日至2015年5月31日，计60个月，租期为5年。三、所租商铺2013年-2015年的租金标准为：自2013年6月1日起至2014年5月31日，租金标准为地上一、二层5.9元/天/建筑平方米；地下一层、夹层、地上三层3元/天/建筑平方米。每期租金共计：199602.7元；自2014年6月1日起至2015年5月31日，租金标准为地上一、二层7元/天/建筑平方米；地下一层、夹层、地上三层5元/天/建筑平方米。每期租金共计：266863.7元。所租商铺的物业管理费标准为10元/月/建筑平方米，所租商铺的物业管理费共计14492.8元。租金和物业管理费的支付时间为每两个月交付一次，即每期首月1日前预先交纳当期租金及物业管理费（按自然月份计）。每期租金计算方式为：每期租金=2×月租金=2×日租金×365天÷12月（日租金=租金/建筑平米/天×总面积）；每期物业费=2×物业费/建筑平方米/月×总面积。如租金期间首期或最后一期的租金及物业费不足一整月(自然月)，则须按实际天数计算，即租金=日租金×天数，物业费=月物业÷天×天数，乙方不得以任何理由抵扣其必须向甲方预先支付的租金与物业费。四、乙方进场后，在不影响乙方正常经营的情况下，甲方有权继续进行周边环境的建设、公共区域或个别区域的装修、宣传广告工作及其他改造、修缮工程，乙方同意对此不干涉，并给予必要的配合和协助，甲方无需为此而对乙方作出任何赔偿。五、本合同终止时，甲方有权选择要求乙方将房间的装修恢复到甲方交房时的标准状态，或维持乙方承租时完整的装修状态，若为后者，则商铺的装修物归甲方所有。六、保证金：乙方应分两期向甲方支付80000元的保证金，作为乙方履行本合同项下的义务和责任担保，在本合同有效期内，该保证金不计利息，且不得用于抵扣乙方所应付的租金、物业费及其他费用。七、违约与赔偿：1、甲乙双方签订本合同并且乙方已支付了合同中规定的保证金等相关费用后，由于乙方原因造成合同不能继续履行，属乙方违约，届时甲方与物业公司有权扣除乙方已支付的保证金，并有权对其因乙方违约行为而遭受损失提出相应赔偿的要求。2、租赁期间，如果乙方未按合同约定时间交纳租金及物业费用超过十日，甲方届时有权单方终止本合同，乙方无权请求返还保证金，乙方并应承担实际占用所租商铺期间发生的租金及物业费用和逾期付款的违约金。3、乙方未按本合同规定支付各项款项和费用，属乙方违约。每拖欠一天，乙方应偿付甲方与物业公司应付款项和费用0.3%的违约金。八、乙方承租以后，如果以承租商铺作为经营场所，申请设立公司或其他经济组织，并在乙方承租的商铺内经营时，则乙方及设立的公司或其他经营组织，在获得甲方书面同意情况下，可以成为本合同的承租方享有本合同的权利，并履行本合同规定的义务。
被告阎枫与原告签订《商铺租赁合同》后，原告依约向被告阎枫交付了所租商铺。被告莱茵公司在所租商铺内经营莱茵河西餐厅。二被告以所租商铺内部分空调无法使用、租金过高等为由未向原告交纳2013年8月1日至2015年5月31日房屋租金2573291.2元和2010年3月1日至2015年5月31日物业管理费427537.6元。现原告来院起诉，请求判如所请。庭审中，原告表示愿意为二被告提供中环线以内面积为100-200平方米的空置房屋或仓库，并垫付前三个月房屋租金。被告以上述辩称理由进行答辩。该案经本院主持调解，双方未获一致意见。
上述事实，有当事人陈述、相关证据材料和庭审记录佐证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告阎枫系【新·意街】《商铺租赁合同》的出租方与承租方关系，该合同系双方合意后订立，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效，双方当事人均应按照合同的约定享受权利、承担义务。根据合同约定成立的被告莱茵公司在被告阎枫承租的商铺内经营莱茵河西餐厅，被告莱茵公司成为本合同的承租方，亦应享受合同权利，承担合同义务。因原、被告双方所签订的《商铺租赁合同》的租期至2015年5月31日，现合同已到期，双方未再就所租商铺重新签订过任何租赁协议，因此，原告随时有权提出终止商铺租赁关系并有权收回所租商铺。由于被告莱茵公司自合同到期至今未再交纳房屋租金，因此其继续占用所租商铺并无合法依据，故对于原告要求被告莱茵公司腾空所租商铺的诉讼主张，本院依法予以支持。关于原告要求二被告承担连带责任的主张及被告阎枫提出租赁商铺的目的是为了经营餐厅，是被告莱茵公司的行为，与其无关的抗辩理由，因被告阎枫系合同乙方，根据合同的相对性原则以及合同约定，被告阎枫应当与被告莱茵公司承担连带责任，原告该项主张有合法依据，本院予以支持，被告阎枫该项抗辩与合同约定不符，本院不予采信。关于原告要求二被告支付2013年8月1日至2015年4月30日商铺租金2439859.35元和2010年3月1日至2015年4月30日物业管理费420291.2元一节，二被告对其未交纳租金和物业管理费的事实及数额无异议，本院不予置疑。关于原告要求二被告支付自2015年5月1日至实际腾空所租商铺之日的租金和物业管理费一节，由于《商铺租赁合同》到期日期为2015年5月31日，因此2015年4月30日至2015年5月31日，二被告应当按照合同约定支付原告租金133431.85元和物业管理费7246.4元。自2015年6月1日起至实际腾房之日止为二被告应向原告支付所租商铺使用费和物业管理费的期间，两项费用应比照合同约定的租金和物业管理费标准给付。关于原告要求二被告支付2013年8月1日至2015年4月30日违约金2000000元一节，二被告未按合同约定向原告支付租金和物业管理费，实属违约，每拖欠一天，二被告应偿付原告应付款项和费用的0.3%作为违约金。现原告主张200万元违约金，属于意思自治，本院予以确认。庭审中，二被告认为原告主张的违约金过高，要求法院调整。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法规定的“过分高于造成的损失”。本案，原告主张的违约金数额远低于造成的损失，二被告该项抗辩于法无据，本院不予采信。就二被告提出原告收取的租金数额过高，物业费也过高，要求降低的抗辩理由，因租金与物业费数额系双方签订合同时约定，二被告未举证证明该约定存在违反意思自治、法律、法规等规定的情形，故对被告该项抗辩，本院不予采信。就二被告提出空调坏掉影响其经营的抗辩理由，根据《合同法》规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。二被告在原告不履行维修义务的情况下，可以自行维修。二被告提出的原告不履行维修义务的理由不应成为其不交纳租金和物业管理费的依据，故就二被告该项抗辩，本院不予采信。就被告提出楼后逃生通道被堵塞以及原告搭置木屋、拉了很多明线存在安全隐患的抗辩理由，逃生通道如果确被堵塞，被告可向相关部门反应情况予以解决。原告搭木屋、拉明线的行为未对二被告造成实际损害，根据双方合同约定，在不影响被告正常经营的情况下，原告有权继续进行周边环境的建设、公共区域或个别区域的装修、宣传广告工作及其他改造、修缮工程，被告同意对此不干涉，原告无需为此而对被告作出任何赔偿。据此，本院对二被告该项抗辩不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十五日内，被告莱茵（天津）餐饮有限公司将占用的坐落天津市河北区自由道44-46号房屋腾空交予原告天津市海河风貌建设发展有限公司。如被告莱茵（天津）餐饮有限公司逾期未腾，则由原告负责在中环线以内提供100-200平方米空置的物品存放场所一处，期限为三个月，所需费用由原告承担；
二、本判决生效后十五日内，被告莱茵（天津）餐饮有限公司给付原告天津市海河风貌建设发展有限公司自2013年8月1日至2015年4月30日的商铺租金2439859.35元和自2010年3月1日至2015年4月30日的物业管理费420291.2元，以上共计人民币2860150.55元；
三、本判决生效后十五日内，被告莱茵（天津）餐饮有限公司按照每月133431.85元的租金标准和每月7246.4元的物业管理费标准给付原告天津市海河风貌建设发展有限公司自2015年5月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费和物业管理费；
四、本判决生效后十五日内，被告莱茵（天津）餐饮有限公司给付原告天津市海河风貌建设发展有限公司违约金2000000元；
五、被告阎枫对上述判决第二项、第三项、第四项确定的被告莱茵（天津）餐饮有限公司应负债务承担连带给付责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费45681元，减半收取22840.5元，由被告莱茵（天津）餐饮有限公司承担，被告阎枫承担连带给付责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 王 盛
二〇一五年八月二十一日
法官 助理 宋晓慧
书 记 员 徐 浩
附：本判决适用法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。