广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛顺法滘民初字第908号
原告佛山市顺德区城基睿商房地产有限公司，住所地佛山市顺德区北滘镇人昌路十号北滘商业广场3D001号商铺。
法定代表人陈耀忠。
委托代理人邓燕琼，广东宏骏律师事务所律师。
委托代理人何耀文，广东宏骏律师事务所律师。
被告卓毛毛，男，1973年12月3日出生，汉族，住江西省抚州市乐安县七二一矿莲塘东区。
委托代理人施梅，广东常道律师事务所律师。
原告佛山市顺德区城基睿商房地产有限公司（以下简称城基睿商房地产公司）诉被告卓毛毛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月16日立案受理后，依法由审判员梁丹梅适用简易程序独任审判，于2014年1月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何耀文，被告卓毛毛及其委托代理人施梅出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城基睿商房地产公司诉称，被告与原告于2011年10月10日签订合同编号：BJ／Z1E009《北滘广场商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），由被告承租原告所有的北滘商业广场首层1E009号商铺。上述合同约定：租赁期自2011年11月1日至2014年10月31日止；商铺交付之日起至该广场统一开业之日前一日作为免租装修期（租赁合同履行期间的免租装修期为2011年12月12日至2012年1月11日）；租金按租赁年度递进收取，2011年11月1日至2013年10月31日的租金为7738元／月，2013年11月1日至2014年10月31日的租金为8357元／月；保证金为25071元；每月的5日前支付下个月的租金，因履行本租赁合同所产生的纠纷由租赁物所在地人民法院管辖，以及违约责任等内容。
因履行租赁合同，被告于租赁合同签订当日与原告指定的佛山市顺德区城基睿商物业管理有限公司（以下简称城基睿商物管公司）签署了合同编号：BJ／W1E009《北滘广场物业管理合同》（以下简称物业管理合同），由城基睿商物管公司为被告承租的商铺提供物业管理服务。该物业管理合同约定：合同期限自2011年11月1日至2014年10月31日止，管理费为2257元／月；双方的权利义务以及违约责任等内容（另案起诉）。租赁合同签订后，原告如约履行了合同义务，并在商铺经营期间向被告施行了租金优惠政策，减免了被告免租装修期间的租金7738元、2012年5月的租金7738元，共计减免被告租金15476元。但被告违反租赁合同的约定，拖欠原告2012年7月至2013年12月租金共140522元，并拖欠原告指定的城基睿商物管公司电费共12576.6元及管理费47397元。在租赁期内，被告在未经原告或城基睿商物管公司书面同意的情况下违反租赁合同约定擅自停业。被告拖欠费用、擅自停业等行为已构成违约。根据租赁合同约定，原告有权解除租赁合同，且被告应承担以下违约责任：1、应按租赁合同第九条第15款的规定向原告交回涉案商铺；2、向原告支付拖欠的租金140522元；3、向原告全额补交减免的租金15476元；4、向原告支付逾期付款违约金20517.62元（按每日万分之五计算）；5、按租赁合同终止之日当月的租金标准向原告支付相当于三个月的租金作为违约赔偿金，现合计25071元；6、无权要求原告返还已收取的保证金25071元；7、应向原告支付律师代理费10640元；8、向原告支付诉讼保全的担保费用2300元；9、承担本案的诉讼费、鉴定费等费用。现起诉要求：1、判令解除原告与被告于2011年10月10日签订的合同编号：BJ／Z1E009《北滘广场商铺租赁合同》；2、判令被告立即向原告交回其所承租的北滘商业广场首层1E009号商铺；3、判令被告向原告支付拖欠的租金合计140522元（自2012年7月起暂计至2013年12月，租金顺延计收至被告交回租赁商铺之日止）；4、判令被告向原告全额补交减免的租金15476元；5、判令被告立即向原告支付逾期付款违约金20517.62元（以每笔应付租金为基数从拖欠之日起按每日万分之五计至全部款项支付完毕之日止，现暂计至2013年12月10日，其余逾期付款违约金顺延计收）；6、判令被告立即向原告支付违约赔偿金25071元；7、判令确认原告无须退回被告所交的保证金25071元；8、判令被告立即向原告支付律师代理费10640元；9、判令被告立即向原告支付诉讼保全的担保费用2300元；10、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告卓毛毛辩称，请法院驳回原告全部诉讼请求：1.原告在租赁合同中明确2012年1月1日开张，但由于原告经营管理及招商引资存在重大问题，导致商场拖延至2012年5月1日开张，导致被告经营策略及投资决策的重大失误；2.由于原告擅自变更商场开业时间，导致被告前期因为春节装修的损失达45000元；3.由于原告变更开业时间，导致被告为春节储备的冬天货品和春天货品滞销无法销售，损失达35万元；4.原告经营前期由于商场经营环境恶劣，效益极差，一直没有向被告及商场其他租户进行租金和管理费的催收，直到2013年8月才第一次与被告及其他商户就缴纳租金和管理费等协商，双方协商直至2013年12月，被告向原告提出协商条件后，原告以需向上级申请为由，要求迟延答复，但是却在未告知被告最后的答复决定的情况下即向法院起诉，严重违背诚信原则。被告对面的商铺和右侧的商铺均因为商场无法经营而提前撤场，该商场的经营环境仍非常恶劣，被告每月平均收入不到5000元，根本无法维持商铺的正常运转。我方已向原告交纳租金、管理费、水电费合计13155.7元，并交付了租赁和物管保证金31842元。原告自2011年12月11日交付商铺给被告后，商场的房顶、地面、空调经常出现问题，被告及其他商户多次与原告协商，要求履行物管义务，但原告至今没有完全处理。请法院驳回原告起诉。
原告在诉讼中提供证据如下：
1、原告营业执照、组织机构代码证、被告身份证复印件各一份，证明原、被告在本案中的诉讼主体资格。
被告质证认为：无异议。
2、北滘商业广场的佛山市顺德区商品房权属证明书（编号：20110265）一份，证明座落于北滘镇北滘居委会人昌路10号北滘广场属于原告所有。原告有权将在该房产内首层1E009号商铺出租给被告使用，收取租金。
被告质证认为：对真实性无异议，但原告明知未取得消防合格证明，仍把存在消防隐患的商铺出租给被告，违背诚实信用原则，也给被告经营带来风险。
3、北滘广场商铺租赁合同（合同编号：BJ／Z1E009）一份，证明原被告于2011年10月10日签订北滘广场商铺租赁合同，由被告承租所有的商场首层1E009号商铺，租赁期限从2011年11月1日至2014年10月31日，合同对租金、承租方权利义务、违约责任做出明确约定，现被告违反租赁合同约定，已构成根本违约，应按租赁合同约定承担违约责任。
被告质证认为：对真实性无异议，但该合同是单方合同，双方对合同终止、权利义务的约定对被告都是不利的，对加重被告义务减少原告义务的约定应认定是无效的。
4、收款收据一份，证明原告已按约定收取被告支付的物业管理费保证金6771元及城基睿商房地产公司收取的租赁保证金25071元。
被告质证认为：对真实性无异议，我方在2011年10月31日交付上述两种费用，同日还交付首月租金7738元和首月管理费2257元。
5、交场确认书、顺德北滘红娥百货店营业执照各一份，证明城基睿商房地产公司已于2011年12月12日向被告交付涉案商铺，被告已正常使用该商铺。
被告质证认为：对真实性无异议，我方已按照合同约定在2011年12月25日前完成商铺装修，做好开业准备，并在装修后办理营业执照，但原告商场却在2012年5月1日才开张营业。
6、律师函、交寄邮件收据、单号查询各一份，证明原告就被告长期拖欠租金、管理费、水电费等违约行为已于2013年10月18日向被告发出律师函，要求支付所拖欠的租赁费用，并停止其他违约行为。
被告质证认为：我方没有收到过原告的律师函，但双方于2013年8月起对租金、物管费、水电费的交付和减免问题进行过协商。
7、委托代理合同、担保服务合同、担保费发票、担保费转账单、代理费转账单、代理费发票各一份，证明原告因本案支出律师费10640元，担保费2300元。担保费转账回单是两宗案件的费用总额，律师费转账回单是四宗案件的费用总额。
被告质证认为：担保服务合同与本案无关，委托代理合同、发票真实性请法院予以认定。转账单与本案无关，费用是否具体支出无法确定。在本案前，原告已起诉了多家商户，故向法院提交的上述证据不能证明是因本案而支出的费用。
被告在诉讼中提交证据如下：
1、收款收据一份，证明2011年12月16日，原告向被告出具收款收据，确认收取垃圾清洁费等费用586.88元，证明2011年12月16日起，被告已开始对商铺进行装修，需支付垃圾清洁费。
原告质证认为：对真实性无异议。
2、原告2013年11月向被告出具的“城市生活”结算清单，证明截止2013年11月，原被告仍就双方的租金、管理费、水电费进行协商，并未中断过。
原告质证认为：无法确认真实性，但可以确认起诉之前，双方一直协商拖欠租赁费用等的支付情况。
经庭审质证辩证，本院对本案相关证据作出如下认证：
1.原告提供的证据1-5，被告对其真实性均无异议，符合客观事实，本院予以确认；
2、原告提供的证据6，被告有异议，本院经过审查认为，该组证据能够互相印证，且被告也承认之前曾经就管理费等问题进行过协商，对于该证据的证明内容，本院予以确认；
3、原告提供的证据7，被告对真实性无异议，对关联性及证明内容有异议，本院经过审查认为，律师费的开支符合合同约定，予以采纳，保全费开支无相关约定，不予采纳；
4、被告提供的证据1，原告无异议，符合客观事实，本院予以确认；
5、被告提供的证据2，原告有异议，该证据属于原告与被告在对账时所立，后经核实数据有误，原告对此进行了更正。故对该证据本院不予采纳。
经审理查明以下事实：
被告与原告于2011年10月10日签订合同编号：BJ／Z1E009《租赁合同》，由被告承租原告所有的北滘商业广场首层1E009号商铺。该租赁合同明确约定了出租方、承租方的权利义务以及违约责任等内容。因履行租赁合同，被告于租赁合同签订当日与城基睿商物管公司签署了合同编号：BJ／W1E009《物业管理合同》，由城基睿商物管公司为被告承租的商铺提供物业管理服务。被告承租原告商铺后，以商场未能及时开张导致自己产生损失，且经营环境恶劣、效益极差为由拒绝支付租金，遂引起双方纠纷，双方多次就租金、管理费支付问题进行过协商，但未果，期间被告多次关门停止营业，但一直没有搬出租赁商铺。
本院认为，被告与原告签订的《北滘广场商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，该合同合法有效，应受法律保护。合同签订后，被告承租原告的商铺，但未依照合同约定履行支付租金的义务，属违约行为，原告要求解除双方所签订的《北滘广场商铺租赁合同》合理，本院予以支持。被告应当在合同解除后及时将承租的商铺清场后退回给原告。被告抗辩认为商场未能及时开张导致自己产生损失，且经营环境恶劣、效益极差，因未能提交相关证据予以证明，本院不予采纳。
关于原告所主张的租金问题，经核实，从2012年7月至2013年12月，被告共欠租金140522元，原告要求计算至交回商铺之日止，该主张合理，本院予以采纳。原告要求被告以每笔应付租金为基数从拖欠之日起按每日万分之五计付迟延付款违约金至全部款项支付完毕之日止诉讼请求合理，本院予以采纳。但由于原告已经主张了迟延付款违约金，再主张违约赔偿金属于重复主张，本院不予采纳。
原告要求被告全额补交减免的租金15476元，符合双方约定，本院予以采纳。
关于原告请求确认原告无须退回被告所交的保证金25071元的问题，被告行为构成根本违约，依据双方在合同中的约定，原告无须退还该保证金。
原告要求被告支付律师费10640元，符合双方在租赁合同中的约定，且原告已经提交了委托代理合同以及律师费付款凭证，本院予以采纳。
原告要求被告支付诉讼保全担保费用2300元，双方在租赁合同中并无明确约定该费用的承担问题，当事人提出诉讼财产保全申请需要提供财产担保是当事人自己的义务，原告将租赁合同中违约责任相关条款做了扩大解释不妥，加大了另一方的责任，对该主张本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告佛山市顺德区城基睿商房地产有限公司与被告卓毛毛于2011年10月10日签订的合同编号：BJ／Z1E009《北滘广场商铺租赁合同》，自本判决发生法律效力之日解除；
二、被告卓毛毛应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区城基睿商房地产有限公司交回其所承租的北滘商业广场首层1E009号商铺；
三、被告卓毛毛应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区城基睿商房地产有限公司支付拖欠的租金合计140522元（自2012年7月起暂计至2013年12月，以后顺延计收至被告交回租赁商铺之日止）；
四、被告卓毛毛应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区城基睿商房地产有限公司全额补交减免的租金15476元；
五、被告卓毛毛应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区城基睿商房地产有限公司支付逾期付款违约金20517.62元（以每笔应付租金为基数从拖欠之日起按每日万分之五计至全部款项支付完毕之日止，现暂计至2013年12月10日，其余逾期付款违约金顺延计收）；
六、确认原告佛山市顺德区城基睿商房地产有限公司无须向被告卓毛毛退回被告所交的保证金25071元；
七、被告卓毛毛应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区城基睿商房地产有限公司支付律师代理费10640元；
八、驳回原告佛山市顺德区城基睿商房地产有限公司其他诉讼请求。
本案受理费2446.98元（已减半收取），财产保全申请费1717.98元，合计4164.96元，由原告佛山市顺德区城基睿商房地产有限公司承担240元，被告卓毛毛负担3924.96元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 梁丹梅
二〇一四年三月十三日
书记员 吴思萌