平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0402民初372号原告：钱俊华，女，汉族，1990年12月7日出生，住河南省固始县。委托诉讼代理人：张佳萱，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭彩菊，河南良承律师事务所实习律师。被告：河南千田实业集团有限公司，住所地平顶山市新华区中兴路367号。统一社会信用代码：9141040071122115XF。法定代表人：李恒建，总经理。委托诉讼代理人：张宏，女，1970年7月5日出生，汉族，住平顶山市新华区，河南千田实业集团有限公司综合部经理。委托诉讼代理人：郭文红，上海君拓律师事务所律师。原告钱俊华与被告河南千田实业集团有限公司（以下简称千田公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钱俊华的委托诉讼代理人张佳萱、彭彩菊，千田公司的委托诉讼代理人张宏、郭文红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱俊华向本院提出诉讼请求：1、要求解除双方签订的《千田?新开元VIP会员房源预约协议》。2、判令千田公司双倍返还定金194874.4元（以全部购房款487186的20%即97437.2元为定金）。3、判令千田公司返还预约款49748.8元（已交款项147186元-定金97437.2元）。4、判令千田公司返还利息4798.34元（利息自2015年12月31日期按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，以预约款49748.8元为基数暂计算至2017年12月31日为4798.34元，主张计算至清偿之日止）。以上四项共计249421.54元。5、要求千田公司承担诉讼费和保全费等合理费用。事实和理由：2014年8月14日，钱俊华与千田公司签订《千田-新开元VIP会员房源预约协议》，协议约定：钱俊华购买位于本市××路xxxxx的房屋，并交付购房诚意定金147186元，以获得优先购房权并享受优惠。钱俊华分别于2013年8月31日、2013年9月11日以及2014年8月15日将该款项支付给千田公司，千田公司给钱俊华出具了收据三份。该协议除约定双方基本义务外，千田公司还做出承诺，承诺会于2015年12月31日前交付房屋，但至今仍未交付。千田公司的行为已构成根本违约，给钱俊华造成了严重的经济损失。为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。千田公司辩称，钱俊华的诉讼请求没有任何事实根据和法律依据，请求依法驳回钱俊华的诉讼请求。理由如下：一、双方的《房源预约协议》因不符合《商品房买卖合同》的构成要件，不是商品房买卖合同，仅是一个购房意向书。1、根据《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定，《商品房买卖合同》的主要内容共有13项，而本案的《房源预约协议》仅有两项内容，缺项达11项之多。故该《房源预约协议》不符合《商品房买卖合同》的主要构成要件。同时，根据《合同法》规定，在买卖合同签订之前所达成的协议是意向，不属于买卖行为。且根据双方的《房源预约协议》第三条约定，本协议不是正式的商品房买卖合同，钱俊华应在接到千田公司通知后7日内持有关资料与千田公司签订正式的《商品房买卖合同》。综上，不论是根据法律规定，还是双方的合同约定，该《房源预约协议》均不是《商品房买卖合同》，而仅是一个购房意向书。相应地，本案也不存在交房问题，且《房源预约协议》也没有约定，故钱俊华在诉状中所称的2015年12月31日之前交房的主张不成立。二、本案的《房源预约协议》中钱俊华向千田公司进行的预约房源行为，是签订合同前的购房意向，不是房屋买卖行为，钱俊华所交的147186元款项系预约房源保留诚意定金，不是购房款，也不是购房预付款。至于《房源预约协议》约定的位置、户型、面积、价格等，则是购房意向必须明确的内容，因为否则就无法保留房源或者到签订正式合同时双方会因价格问题发生争执，因此，要保留房源，就必须明确保留房源的位置、户型、面积和价格。三、钱俊华存在违约行为，无权要求返还定金。根据双方的《房源预约协议》第三条约定，钱俊华应在接到千田公司通知后7日内持有关资料与千田公司签订正式的《商品房买卖合同》。否则视为钱俊华违约，钱俊华应承担赔偿损失等违约责任。第四条约定，双方均自愿遵守本协议中权利义务约定，签约后千田公司应为钱俊华保留此房源，保证钱俊华在签订《商品房买卖合同》时享受本协议约定的价格和优惠，否则千田公司应双倍退还钱俊华已付定金；若钱俊华单方面要求解除本协议，钱俊华无权要求退还其所交定金。现钱俊华不但不按照约定与千田公司签订正式的《商品房买卖合同》，反而要求终止合同，已构成违约。根据《担保法》第89条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第115条、第117条的规定，钱俊华无权要求千田公司返还定金。四、千田公司没有违约行为，不应承担任何责任。从合同签订到现在，千田公司一直按照双方的《房源预约协议》约定为钱俊华保留了房源，若钱俊华愿意，千田公司现在仍愿意与钱俊华签订正式的《商品房买卖合同》，因此，千田公司没有违约行为，不应承担任何责任。双方涉及本案的房源预约协议是在钱俊华要求换房后所签的另外一份房源预约协议，实际上双方于2013年9月11日签订的房源预约协议约定的楼房位置xxxx，房屋的面积是95.22平方米，总价款优惠后是42.9589万元，协议签订后钱俊华通过熟人找到千田公司要求换房，后把房屋换为本案涉案的预约协议房源的位置xxxxx，房源换后的面积是105.91平方米，总价款为48.7186万元，钱俊华在签原来协议时交的定金是129589元，换房后又将定金补足到147186元，这也印证了钱俊华所说的2013年8月31日、9月11日交的两笔款是交的原协议款，2014年8月15日最后一笔款是在协议变更后补交的款项。综上，钱俊华的起诉没有任何事实根据和法律依据，应依法驳回钱俊华的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月11日，千田公司作为出卖人（甲方）与钱俊华作为预约人（乙方）签订《千田?新开元VIP会员房源预约协议》，其中约定：钱俊华购买位于本市××路xxxxxx的房屋，建筑面积暂测约为95.22㎡，钱俊华自愿交付购房诚意定金129589元。第3条“本协议非正式商品房买卖合同，乙方在接到甲方通知签订正式《商品房买卖合同》后7日内，须携带本协议、定金收据、首期付款收据、产权登记人的有效证件、应付款等资料至千田新开元展示中心与甲方签订正式的《商品房买卖合同》，同时提供签订商品房买卖合同和办理银行按揭所需的相关资料，否则视为乙方违约，甲方有权自行处理该协议所保留的房源，由于违约给甲方造成损失，甲方有权保留向乙方追究赔偿的权利”。第4条“甲乙双方均自愿遵守本协议中权利义务的约定，签约后甲方应为乙方保留此房源，并保证乙方在签署《商品房买卖合同》时享受预约房源时约定的价格和优惠，否则甲方应双倍退还乙方已付定金；如乙方单方面要求解除本协议，乙方所交付的定金将不予退还”。第7条“本协议自甲乙双方盖章或签字后生效，本协议壹式叁份，甲方执两份，乙方执一份，每份具有同等法律效力，甲乙双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自动失效”。协议下方甲方加盖印章，乙方签字按印。钱俊华并于当天缴纳了部分款项。此后，钱俊华与千田公司约定调换房源，双方并于2014年8月15日又签订《千田?新开元VIP会员房源预约协议》一份，协议约定：钱俊华购买位于本市××路xxxxx的房屋，建筑面积暂测约为105.91㎡，钱俊华自愿交付购房诚意定金147186元。其他约定内容均同2013年9月11日协议。关于2014年8月15日协议，其中钱俊华持有的一份中由值班经理刘娜手写注明“承诺此房于2015年12月31日交房，如逾期未交，则在乙方提出退房申请后3个工作日内全额退还乙方所交付的定金。注：此单价包含天然气、暖气初装费。刘娜2014.8.1”。千田公司持有的协议中未显示有该手写注明部分。钱俊华分别于2013年8月31日、2013年9月11日以及2014年8月15日分三次将款项10000元、119589元、17597元支付给千田公司，2014年8月15日协议中约定的诚意金定金共计147186元已支付完毕，千田公司给钱俊华出具了收据三份。另查明，钱俊华与千田公司在签订上述协议时，千田公司该项目未取得商品房预售许可证。千田公司自认钱俊华购买位于本市××路xxxxx的房屋系拆迁安置房。本院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。（1）关于钱俊华与千田公司之间签订的《千田?新开元VIP会员房源预约协议》的性质。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者有意在将来一定期限内签订商品房买卖合同，以最终明确在双方之间形成商品房买卖法律关系的协议。本案中，钱俊华与千田公司之间签订《房源预约协议》，其中2014年8月15日协议系对2013年9月11日协议的变更，该协议并不符合商品房买卖合同的形式及内容要件，钱俊华并已按2014年8月15日协议向千田公司缴纳诚意定金，双方并约定另行签订商品房买卖合同为准的行为符合预约合同的法律特征，系双方当事人真实意思表示，双方构成商品房预约合同法律关系。（2）关于钱俊华要求解除双方签订的《千田?新开元VIP会员房源预约协议》的请求。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方退延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案被告千田公司未取得商品房预售许可证，导致双方就订立商品房买卖合同无法达成一致，合同目的无法实现，故钱俊华请求解除双方签订的《千田?新开元VIP会员房源预约协议》，本院予以支持。（3）关于钱俊华以千田公司在承诺的交房时间内未向其交房，未取得商品房预售许可证，导致合同目的不能实现，系根本违约为由，主张以约定房屋总价的20%作为定金并适用定金罚则及返还预付款及利息的请求。首先，关于钱俊华所持有的协议与千田公司持有的协议不一致部分，因该协议尾部注明一式三份，且依据该《房源预约协议》的约定，在未签订商品房买卖合同并交足房款之前也不存在交房问题，故钱俊华持有的协议中关于2015年12月31日之前交房的约定并不发生效力。其次，定金罚则的适用取决于当事人订立的合同内容中对定金罚则的约定及适用定金罚则的前提是否具备，关于钱俊华所称千田公司未取得商品房预售许可证并不具备签订正式商品房买卖合同的资质这一主张，双方在签订合同时钱俊华对于该房屋千田公司未取得商品房预售许可证应为明知，未能订立商品房买卖合同并非因一方原因所致，故其据此主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及定金罚则的前提并不具备。且双方在该《房源预约协议》第4条约定的适用定金罚则的前提亦不具备，故钱俊华主张以要求按照房屋总价款的20%确定为定金数额并要求双倍返还定金没有事实及法律依据，不予支持。结合其诉讼主张，千田公司应向钱俊华共返还缴纳的诚意定金147186元。再次，由于原被告双方无法签订商品房买卖合同而千田公司收取了钱俊华诚意定金款，故钱俊华主张的利息应从每笔交款之日起按照中国人民银行发布的同期同类货款利率计息至实际还款之日止，故钱俊华主张利息以49748.8元为基数自2015年12月31日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至清偿之日止，符合法律规定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除钱俊华与河南千田实业集团有限公司于2014年8月15日签订的《千田?新开元VIP会员房源预约协议》。二、河南千田实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还钱俊华购房诚意定金147186元及利息（利息以49748.8元为基数，自2015年12月31日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至清偿之日止）。三、驳回钱俊华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5041元，由河南千田实业集团有限公司负担3062元，钱俊华负担1979元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  曹三伟审 判 员  王 芳人民陪审员  姚秋娟二〇一八年七月五日书 记 员  刘淑华附：本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。