广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第170号
原告（反诉被告）刘婷婷，女，汉族，1987年12月12日出生，身份住址广东省深圳市宝安区海乐路8号715，身份号码4452811987********。
委托代理人刘自奇，广东广和律师事务所律师。
委托代理人别彦豪，广东广和律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）深圳市华富创新投资有限公司，住所地深圳市罗湖区立新路53号好年华大厦21C3，组织机构代码66589895-1。
法定代表人马锦惠。
委托代理人王劲松，广东联建律师事务所律师。
委托代理人宋姝琳，广东联建律师事务所律师。
第三人深圳市好百年家居连锁股份有限公司，住所地深圳市罗湖区宝安北路笋岗仓库区830栋六层，组织机构代码732083593。
法定代表人韩茂胜。
委托代理人李丹阳，男，汉族，1985年5月1日出生，住址湖北省丹江口市上关垭镇杜家湾村4组，身份号码4203811985********，系公司员工。
上列原告刘婷婷诉被告深圳市华富创新投资有限公司、第三人深圳市好百年家居连锁股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理后，依法由代理审判员吴颂独任审判，于2015年3月26日公开开庭进行了审理，后原告当庭增加诉讼请求，被告并提出反诉，本院本诉与反诉合并审理，鉴于当事人同意继续适用简易程序审理本案，由代理审判员吴颂独任审判，于2015年6月5日公开开庭进行了审理，第一次庭审原告本人到庭参加诉讼，原告的委托代理人刘自奇、被告的委托代理人宋姝琳、第三人的委托代理人李丹阳均到庭参加两次诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年11月6日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将深圳市福田区彩田路彩天名苑大厦4层第4022号商铺出租给原告，租赁期限为2013年11月6日至2015年11月5日，又因被告许诺在合同签订之初有一个月免租期，故原告缴纳第一年租金后承租日期应为2013年12月7日至2015年1月6日。原告入驻经营期间，被告多次违约。原告于2014年4月29日收到第三人的告知函，得知被告为二手承租方，且未向第三人缴纳租金等相关费用。第三人已通过法律途径要求解除被告与第三人的租赁合同。基于以上事实，原告于2014年10月28日向被告发出违约通知书，要求被告限期整改并作出解释，被告收到函件后对原告的店铺进行了断电、换锁、封铺等一系列行为。据此，请求判令：1、原被告签订的《商铺租赁合同于2014年11月6日解除；2、被告返还租赁保证金7743元，水电保证金1000元；3、被告退还尚未使用的租期的房租3613.33元；4、诉讼费由被告承担。后原告增加诉讼请求，请求被告返还商铺内原告的货物，包括双层货架2个、单层货架2个、试衣镜1个、衣服上百件、背包数个、收银台1个、椅子2把、私人物品若干。
被告辩称，1、被告履行合同期间从未违约，原告却违约连续中断、停止营业，且拖欠管理费、水电费等应交纳费用长达一年。双方合同约定未经被告书面同意，原告不得连续中断、停止营业3日以上，但原告2014年下半年直接整月不对外营业。原告于2014年1月开始不缴纳管理费，2014年4月后连水电费也不缴纳了。经被告五次通知仍不缴纳，至今尚欠管理费、水电费、滞纳金25598元；2、双方租赁合同于2015年1月2日终止。考虑到原告的违约，被告在2014年12月31日通知原告商铺租赁合同终止；3、合同虽已终止，但原告并未搬走货物，仍占有使用商铺，应支付占用期间的占有使用费、管理费及违约金；4、被告无需退还租赁保证金、水电保证金及未使用租金。原告拖欠缴纳费用达到30日，被告依约行使权力终止合同并没收保证金及已收款项合法合理；5、被告无需赔偿原告装修折旧费。原告是否对房屋进行装修及装修的价值，被告均不知情。而且合同终止是原告拖欠相关费用严重违约，并不是被告过错而终止。即使有装修损失也应由原告自行承担；6、原告要求返还的物品清单没有任何证据，被告不予认可。原告所有物品现仍在涉案商铺中，以商铺内现有物品为准；7、被告要求原告支付拖欠的所有费用及滞纳金，待结清上述费用后，被告同意立即配合清点、返还物品。请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告并提起反诉称:2013年11月6日原告与被告签订商铺租赁合同,约定原告承租被告位于深圳市福田区彩田路彩天名苑大厦第四层4022号商铺。合同签订后，因原告拖欠管理费、水电费将近一年之久，被告依约终止了双方的商铺租赁合同。合同终止后，原告没有结清拖欠的管理费、水电费及滞纳金，也没有按照合同约定在终止后七日内清场返还商铺，且仍占有使用商铺至今。据此，请求法院判令：1、原告向被告支付商铺管理费、水电费7476元（管理费暂计至2015年3月31日，水电费计至2014年12月31日）；2、原告向被告支付自合同终止后至清场返还商铺之日的房屋占有使用费7743元（暂计至2015年4月1日，以实际清场返还日期为准）；3、原告向被告支付逾期缴纳管理费、水电费产生的滞纳金19205元（按每日2%的标准暂计至2014年12月31日，以实际支付日期为准）；4、原告承担本案的诉讼费。
原告针对被告的反诉答辩称：1、原被告的租赁合同依据原告发出的违约通知书，已于2014年11月6日解除。依据被告回复原告的函件也已于2014年10月31日解除。租赁合同解除后，原告不再负有给付之后的管理费、水电费等其他费用的义务；2、原告于2014年4月29日得知被告系从二手房东手中承租物业并转租，且从未缴纳过任何租金，被告上手房东已要求解除租赁合同，并要求被告腾空租赁房屋。据此，原告行使不安抗辩权，要求被告对此做出合理解释，并做出相应担保，被告并未做出任何回应。原告合理留置了相应的管理费、水电费。且原告同意将2014年10月31日前的所有费用在原告缴纳的租赁保证金、水电保证金中予以抵扣，但剩余部分被告应及时返还；3、被告违约在先，单方要求原告等其他租户积极缴纳所有被告单方声称的费用，而反观自身从未向其上手房东缴纳过任何租赁等其他费用。
第三人陈述，第三人非本案合同当事人，与本案无关。
经审理查明，2013年11月6日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用，租赁面积18.05平方米；租期2年；每月租金为2581元，年递增率为6%；管理费为每月每平方米20元，每月361元；租赁保证金为3个月租金合计7743元，水电费保证金1000元，乙方应在合同签订当日向甲方全额支付保证金、首月租金及管理费；乙方一次性再交12个月租金，给予此12个月租金7折优惠；乙方须于每月5日前支付上个月的水电费；未经甲方的书面同意，乙方不得将商铺转租、委任或特许第三方经营和管理；合同有效期内，甲方违反合同的约定，使乙方无法按其用途继续使用该商铺的，乙方有权单方面终止本合同，并要求甲方返还租赁保证金，因甲方行为而造成损失的，甲方应予以赔偿；在租赁期内，乙方未经甲方书面同意擅自将商铺转租或拖欠支付应缴纳费用达到30日的，甲方有权单方面终止合同，收回商铺，没收租赁保证金，已收款项不予退还。
合同签订后，原告向被告交纳了3个月的租赁保证金7743元、水电费保证金1000元。首月租金及管理费2942元、12个月租金7折21680元，租金缴纳期限至2015年1月6日。
2014年4月29日，好百年家居福田分公司向福田区彩天名苑裙楼1-4层的部分商户（包括原告在内）发《告知函》称：被告于2013年6月与好百年家居福田分公司签署了《租赁合同书》，约定被告承租该司位于深圳市福田区彩天名苑裙楼1-4层的房屋；被告自承租上述租赁房屋之日起，未缴纳房屋租金等相关费用，截至2014年4月被告欠费金额累计约达上千万元；鉴于被告严重违约行为，现好百年家居福田分公司正通过法律途径要求被告支付所欠费用，同时要求解除租赁合同关系；除采取上述法律途径外，好百年家居福田分公司还将采取其他必要措施维护其合法权益，由此势必将对合作商户的实际经营造成一定影响，望合作商户知悉。
针对好百年家居福田分公司上述《告知函》，被告于2014年5月12日向各商户发《告商户通知书》，称被告合法承租彩天名苑物业，拥有业主方确认的合法出租权，……；对好百年家居福田分公司散布的谣言信息，做如下说明：好百年家居福田分公司隐瞒出租物业消防、电梯、主体结构等存在的重大问题，因而导致被告无法及时通过二次消防验收，电梯年久不修导致顾客从电梯摔落，物业漏水导致部分商铺损失严重，曾引发租客与被告之间纠纷，好百年家居福田分公司此《告知函》更是扰乱租户的正常经营，被告已针对上述违法行为启用法律程序处理，不会对各商户经营产生影响，被告将履行与各商户之间的合同约定。
2014年10月29日，原告向被告邮寄送达了《违约通知书》，通知书载明因为被告四楼的商铺开业率不够、公共设施无法正常使用、被告收费未按规定开具统一发票且被告于10月22日未经原告同意，强制更换商铺门锁，导致商铺停业。要求被告解决上述问题。
2014年10月31日，被告向原告做出回函，称原告函件内容不实，且原告从2014年以来从未缴过水电管理费，不开门经营，构成严重违约。依照合同约定被告单方终止合同。
2014年12月1日，被告向原告发出《违约责任通知书》，告知原告累计拖欠费用5885元，通知原告于本月4日17点前至被告财务部交清欠费。根据双方合同约定，被告有权采取停水停电措施，由此造成的一切后果由原告自行承担，由此造成被告损失原告应予以赔偿。
2014年12月31日，被告向原告发出《终止合同通知书》称原告欠费经催收未果，被告已发《违约责任通知书》，原告的行为已给被告的经营管理活动造成极大的混乱，侵犯了被告的合法权益，双方继续合作已成为不必要，根据合同约定原告已违约，被告按合同约定终止与原告的《租赁合同》，没收租赁保证金及已交款项，由此而造成的一切经济损失由原告承担。该邮件于2015年1月2日被原告签收。
原告确认管理费从2014年1月开始拖欠，水电费从2014年4月开始拖欠，且认为系接到2014年4月份第三人发出的告知函后，得知被告是转租人，且没有转租的权利。对此被告没有做出合理解释，所以原告留置水电费、管理费，是对自身交易安全的保护行为。被告提交的收费单据显示：2014年4月份原告应支付的水电费为394元、5月份为127元、6月份为316元、7月份为317元、8月份为299元、9月份为256元、10月份为205元、11月份为147元、12月份为120元。每月收费单据下方显示该月水电费在下月20日前支付，管理费在当月20日前支付。
另查，涉案商铺的权利人为深圳市好百年投资发展有限公司，深圳市好百年投资发展有限公司将涉案商铺所在的1-4层整体出租给好百年家居福田分公司后，好百年家居福田分公司又将1-4层整体转租给被告。涉案商铺由原告从被告处承租。
深圳市新福民文具玩具服装批发市场有限公司收取涉案商铺的管理费、水电费是受被告委托。
另查，原告增加诉讼请求要求返还涉案商铺内的物品，本院组织双方前往涉案租赁物业，要求双方清点现场物品。但前往现场后，原告要求清点完后立即拿走，遭到被告拒绝。原告遂拒绝配合清点。此后，本院向双方发出通知书，要求双方前往现场自行清点并回复本院，至判决做出之日止，仅有被告回复称：原告到现场后，因法院工作人员未前往现场，拒绝清点直接离开。经被告核对商铺内有衣服120件、女式包袋7个、铁架子3个、塑料凳2个、小桌子1个、打标器1个。
本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。
关于合同解除的问题。原告自2014年1月份开始拖欠物业管理费、2014年4月份开始拖欠水电费、拖欠费用达30天以上，在被告发出《违约责任通知书》催收后，仍未缴纳。根据合同的约定，被告有权单方面终止合同，收回涉案商铺并没收租赁保证金，已收款项不予退还。被告于2015年1月2日向原告送达《终止合同通知书》，通知从即日起终止双方之间的《商铺租赁合同》，符合合同约定，涉案合同应于2015年1月2日解除。关于合同解除的原因，本院认定系因原告违约导致。原告主张其行使不安抗辩权从而拒付管理费，但虽然原告收到好百年家居福田分公司向各商户出具的《告知函》，被告也针对《告知函》向各商户发出《告商户通知书》，原告已收到《告商户通知书》并知悉该通知书的内容，被告与好百年家居福田分公司之间的租赁合同纠纷已进入诉讼程序，涉案商铺最终是否被好百年家居福田分公司收回存在不确定性；退一步讲，即使涉案商铺被好百年家居福田分公司最终收回，原告也可依合同的约定向被告主张赔偿相应的损失，原告采取拒付管理费的方式不符合合同约定。综上，原告行使不安抗辩权的理由不充分，本院不予采纳。合同解除后，在合同期限内的管理费和水电费，原告理应支付。则被告有权要求原告支付计算至合同终止之日止的管理费4355元（361元×12个月+361元÷31天×2天）以及拖欠的水电费2061元。从被告提交的单据显示2014年4月-12月水电费为2181元，被告仅主张原告支付2061元，该主张对原告有利，本院予以照准。
关于租赁保证金及水电费保证金。本案系因原告拖欠管理费、水电费用导致合同被解除，合同约定因原告拖欠费用达到30日的，被告有权单方解除合同，没收租赁保证金，已收款项不予退还，原告请求被告返还租赁保证金，不符合合同约定，本院不予支持。因原告拖欠了水电费，按照合同约定，违约仅没收租赁保证金。对于水电保证金，在原告支付完毕拖欠的水电费后，被告理应予以返还。
关于租金返还的问题。按照合同约定，已收的租金也属已收款项，因原告违约，按约定不予退还。另外需说明的是因原告选择了一次性交齐13个月租金，故被告给予7折优惠，如果按照全额租金每月2581元计算，原告实际承租将近13个月，其应交租金33000余元，而原告预交的13个月租金为24261元，原告不存在额外损失，本案因原告违约导致合同提前解除，被告亦存在空置期及新的免租期损失，故原告请求返还因合同提前解除多预交的尚未使用租期的租金，本院不予支持。
关于现场物品的返还问题。原告两次前往现场均拒绝清点，应承担举证不能的法律后果。本院确认，被告应向原告返还的现场物品以被告清点的现场物品为准。对于原告此项诉讼请求的超出部分，本院不予支持。
关于被告诉请的合同终止后至清场返还商铺之日的占有使用费问题。合同解除后。被告应尽快采取措施收回铺位并另行出租，以减少自身的损失。综合考虑到被告已没收原告支付的相当于3个月租金的租赁保证金。对于被告诉请占有使用费，本院不予支持。
关于被告诉请逾期支付物业管理费和水电费的滞纳金问题。被告主张按照合同约定每日2%的标准进行计算，但该标准过高，原告也存有异议。本院酌情调整为按照每日万分之五的标准进行计算，当月管理费自当月21日起，当月水电费自次月21日起开始计算，均计算至实际付清之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告刘婷婷与被告深圳市华富创新投资有限公司签订的《商铺租赁合同》已于2015年1月2日解除；
二、原告刘婷婷应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市华富创新投资有限公司支付2014年1月1日至2015年1月2日的物业管理费4355元、2014年4月1日至2014年12月31日的水电费2061元；
三、原告刘婷婷应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市华富创新投资有限公司支付逾期支付2014年1月1日至2015年1月2日的物业管理费和2014年4月1日至2014年12月31日的水电费的滞纳金（其中2014年1月1日至2014年12月31日的物业管理费每月为361元，单月物业管理费的滞纳金以361元为计算基数，自当月21日起开始计算；2015年1月1日至1月2日的物业管理费23元的滞纳金，以23元为计算基数，自2015年1月21日起开始计算。
2014年4月1日至4月30日的水电费为394元，滞纳金以394元为计算基数，自2014年5月21日起开始计算；
2014年5月1日至5月31日的水电费为127元，滞纳金以127元为计算基数，自2014年6月21日起开始计算；
2014年6月1日至6月30日的水电费为316元，滞纳金以316元为计算基数，自2014年7月21日起开始计算；
2014年7月1日至7月31日的水电费为317元，滞纳金以317元为计算基数，自2014年8月21日起开始计算；
2014年8月1日至8月31日的水电费为299元，滞纳金以299元为计算基数，自2014年9月21日起开始计算；
2014年9月1日至9月30日的水电费为256元，滞纳金以256元为计算基数，自2014年10月21日起开始计算；
2014年10月1日至10月31日的水电费为205元，滞纳金以205元为计算基数，自2014年11月21日起开始计算；
2014年11月1日至11月30日的水电费为147元，滞纳金以147元为计算基数，自2014年12月21日起开始计算；
2014年12月1日至12月31日的水电费为120元，滞纳金以120元为计算基数，自2015年1月21日起开始计算；
上述各项费用的滞纳金均按照每日万分之五的标准进行计算，均计算至实际付清之日止）；
四、被告深圳市华富创新投资有限公司应于原告刘婷婷履行完毕上述判项二、三确定的给予义务后三日内向原告刘婷婷返还水电保证金1000元；
五、被告深圳市华富创新投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘婷婷返还衣服120件、女式包袋7个、铁架子3个、塑料凳2个、小桌子1个、打标器1个）；
六、驳回原告刘婷婷的其他诉讼请求。
七、驳回被告深圳市华富创新投资有限公司的其他反诉请求。
本诉案件受理费109元，因适用简易程序而由法院收取的54.5元（已由原告预交），由原告负担39.5元、被告负担5元。
反诉案件受理费661元，因适用简易程序而由法院收取的330.5元（已由被告预交），由原告负担66元、被告负担264.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 吴 颂
二〇一六年八月一日
书记员 俞婷婷（代）
茶丽梅
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