浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瑞执异初字第12号
原告瑞安华峰民间资本管理股份有限公司。
法定代表人翁奕峰。
委托代理人（特别授权）胡庆前。
委托代理人（特别授权）周崇成。
被告梁亦格。
委托代理人（特别授权）陈州。
被告瑞安市哈吉进出口贸易有限公司。
法定代表人钱春荪。
被告浙江银宏汽摩附件有限公司。
法定代表人王银喜。
原告瑞安华峰民间资本管理股份有限公司（以下简称“华峰民资公司”）与被告梁亦格、瑞安市哈吉进出口贸易有限公司（以下简称“哈吉公司”）、浙江银宏汽摩附件有限公司（以下简称“银宏公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2015年4月15日立案后，依法组成合议庭，于2015年5月18日公开开庭审理了本案。原告华峰民资公司的委托代理人胡庆前、周崇成、被告梁亦格及其委托代理人陈州到庭参加诉讼，被告哈吉公司、银宏公司经本院传票传唤拒不到庭。本案经审判委员会讨论，现已审理终结。
根据本院委托，杭州永正房地产土地评估有限公司于2014年9月10日作出杭永温房估〔2014〕字第F714015号《房地产评估报告》，评估银宏公司坐落于瑞安市东山街道中埠村机场路工业房地产的市场价值，评估对象土地使用权面积3926.20平方米，房屋合法建筑面积4356.08平方米，另有违章建筑面积约1250平方米。估价结果为估价对象在价值时点2014年9月2日的市场价值为2081万元，其中土地市场价值为1767万元，合法建筑市场价值为277万元，违章建筑市场价值为37万元（以下统称估价对象为“讼争房屋”）。2014年12月12日本院依法拍卖了讼争房屋，拍卖价款2285万元（尚未分配），2014年12月20日作出（2014）温瑞执民字第436号执行裁定：一、讼争房屋由买受人林晓韩享有，权利自本裁定送达买受人林晓韩时起转移；二、违法建筑由买受人林晓韩自行接受有关部门处理；以及其他裁定事项。梁亦格于2015年3月2日提出执行异议，认为违法建筑系其搭建，拍卖违法建筑所得应当归梁亦格所有。本院于2015年3月27日作出（2015）温瑞执异字第13号执行裁定，认定违法建筑1250平方米由梁亦格搭建，对梁亦格要求归还拍卖违章建筑所得予以支持。裁定支持梁亦格的执行异议，返还梁亦格违法建筑拍卖所得款40.627万元。华峰民资公司于2015年4月1日收到执行裁定书，2015年4月15日向本院起诉。
原告华峰民资公司诉称：2010年4月28日，被告银宏公司与中国工商银行股份有限公司瑞安支行（以下简称“瑞安工行”）签订一份《最高额抵押合同》。银宏公司自愿将讼争房屋为被告哈吉公司向瑞安工行借款在2352万元最高限额内提供抵押担保。之后，瑞安工行将相关债权转让给原告。因哈吉公司未清偿到期债务，原告依法提起诉讼并得到判决支持。在执行过程中，法院委托评估机构对抵押物进行评估，房地产评估报告将违法建筑1250平方米评估市场价值37万元不符合法律规定。《城市房地产管理法》第37条规定，违法建筑因未取得有关行政主管机关的审批手续，属擅自动工兴建的非法建筑，所建的建筑物及构筑物不受法律保护。《拍卖法》第7条规定，违法建筑物在违法状况没有消除的情况下，不得作为拍卖标的，也不能发生可转让的合法权利。评估机构评估违法建筑市场价值37万元是错误的。其次，银宏公司提供抵押时，并没有向抵押权人披露出租的事实，且租赁合同的出租方不是抵押物的所有权人，租赁合同不具备真实性、合法性。且认定违法建筑是梁亦格在租赁期间搭建的依据也不充分。执行裁定返还梁亦格拍卖违章建筑所得款40.627万元没有法律依据。请求：准许执行拍卖银宏公司坐落于瑞安市东山街道中埠村机场路房屋拍卖所得40.627万元，即不返还梁亦格拍卖所得40.627万元。
在举证期限内，原告提供了执行裁定书和送达回证，拟证明执行异议的处理结果，原告在法定期限内起诉。
被告梁亦格辩称：1、涉案厂房中的违法建筑面积1250平方米系答辩人出资搭建。2008年开始，答辩人租赁讼争房屋作为瑞安市东山家具市场的经营用房，并且一直使用至今，期间双方签订了多份租赁合同。2009年9月，因使用需要，答辩人出资搭建了厂房中2311平方米的钢结构建筑，但没有得到审批。2、涉案拍卖的标的，合法建筑部分登记在银宏公司名下，违法建筑随同合法建筑一并拍卖。原告虽然为涉案厂房抵押权人，但仅仅只是合法建筑部分的抵押权人，违法建筑没有设定抵押，对违法建筑不享有优先受偿权。执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请驳回原告的诉讼请求。
在执行异议期间，被告梁亦格提供以下证据：
1、瑞安市东山家具市场有限公司企业法人营业执照1份，拟证明公司于2009年4月29日成立，住所瑞安市东山街道瑞光大道578号，梁亦格租赁讼争房屋用于开设家具市场。
2、钱春荪的证明1份和收款收据2份，拟证明涉案厂房中违法建筑由梁亦格出资建造，钢结构建筑材料是梁亦格出资购买。
3、厂房出租合同5份，拟证明：（1）2008年12月1日，梁亦格与钱志勇签订厂房出租合同，租赁物是讼争房屋东九间门面及后三幢，租期五年，自2009年1月1日起至2013年12月31日止。（2）2009年3月5日，梁亦格与钱春荪签订厂房出租合同，租赁讼争房屋中第一份租赁合同标的之外的部分，租期五年，自2009年4月1日起至2014年3月31日止。（3）2013年10月27日，梁亦格与钱春荪签订的厂房出租合同2份，租赁讼争房屋，租期均为五年，其中东首一半租赁期限自2013年12月31日起至2018年12月31日止，西首一半租赁期限自2014年4月1日起至2019年3月31日止。（4）2013年10月29日，梁亦格将讼争房屋部分转租给季忠盛，租赁期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止。
对梁亦格提供的证据，原告华峰民资公司质证认为：证据1营业执照没有异议。证据2不能证明违法建筑由被告梁亦格建造。证据3租赁合同5份，其中2008年签订的2份租赁合同分别是钱志勇、钱春荪与梁亦格签订，而钱志勇、钱春荪不是房屋所有权人，厂房出租合同不具有法律效力。2013年的2份租赁合同第14条约定“乙方终止日前设备物品搬离厂房，如有剩余物品归甲方自行处理阻止乙方进入厂房”，根据该约定，违法建筑属钱春荪所有。梁亦格与季忠盛的厂房出租合同与本案无关。
本院出示执行异议阶段本院依法调取的以下证据：
4、证人金康荣的证言笔录，证明2009年梁亦格向金康荣购买C型钢，C型钢主要用于彩钢棚的楼板，具体金额记不清。
5、证人王银喜的证言笔录，证明厂房出租给梁亦格是同意的，但银宏公司没有与承租方签订房屋租赁合同，也没有搭建彩钢棚，也不知道是谁搭的，更没有约定彩钢棚的归属。
6、杭永温房估〔2014〕字第F714015号房地产评估报告及附件房屋所有权证、土地使用权证，证明讼争房屋坐落于瑞安市东山街道中埠村机场路，东临瑞八线，南临其他厂房，西临朝阳路，北临天瑞路。房屋所有权证号：瑞安市房权证瑞（房）字第××号，建筑面积4356.08平方米，土地使用证号瑞国用（2004）第48-22号，土使用权面积3926.20平方米，房屋所有权人：浙江银宏汽摩附件有限公司。另有违章建筑面积约1250平方米，位于宗地内部，钢棚结构。市场价值2081万元，其中土地市场价值1767万元，合法建筑市场价值277万元，违章建筑市场价值37万元。
7、（2014）温瑞执民字第436号执行裁定书，证明2014年12月12日拍卖成交，2014年12月20日裁定讼争房屋由林晓韩享有，违法建筑由林晓韩自行接受有关部门处理。
对本院出示的证据，原告质证认为，证人金康荣证明只能证明梁亦格向证人购买C型钢，而不能证明违法建筑由梁亦格搭建的事实。对其他证据均无异议。被告梁亦格质证后均无异议。
经审查，证据1系工商登记文件，应予采信；证据2与证据3厂房出租合同、证据4证人金康荣的证言笔录、证据5王银喜的证言笔录相印证，也与执行现场查封调查情况相符，以上证据应予采信；证据3中的梁亦格与季忠盛的租赁合同与本案没有关联，不予采用。证据6评估报告，当事人质证后无异议，应予采信。证据7系本院执行裁定书，应予采信。
经审理，根据当事人陈述和以上采信的证据，本院认定事实如下：2012年5月28日，讼争房屋作为哈吉公司向瑞安工行借款抵押物。2012年9月28日，瑞安工行将对哈吉公司的债权转让给原告。因哈吉公司未偿还借款，原告向本院起诉，本院判决哈吉公司偿还原告借款本息，对讼争房屋在2352万元内享有优先受偿权。在执行过程中，本院委托杭州永正房地产评估有限公司对讼争房屋进行评估，该公司于2014年9月10日作出杭永温房估〔2014〕字第F714015号《房地产估价报告》，估价结论为土地市场价值1767万元、合法建筑市场价值277万元、违章建筑市场价值37万元，合计2081万元。2014年12月12日，讼争房屋在淘宝网司法拍卖网络平台以2285万元成交，买受人林晓韩。本院于2014年12月20日作出（2014）温瑞执民字第436号执行裁定：一、讼争房屋由买受人林晓韩享有，权利自本裁定送达买受人林晓韩时起转移；二、违法建筑由买受人林晓韩自行接受有关部分处理；以及其他裁定事项。
关于违法建筑建造人问题，本院认定由被告梁亦格建造，分析如下：
讼争房屋属于银宏公司所有，2008年12月1日、2009年3月5日，梁亦格分别与钱志勇、钱春荪签订厂房出租合同，租赁期限分别为2009年1月1日至2013年12月31日，2009年4月1日至2014年3月31日，虽然钱志勇、钱春荪不是房屋所有权人，但银宏公司事后予以追认。在执行阶段，本院进行现场查封并拍摄了照片，讼争房屋已经连成整体作为瑞安市东山家具市场有限公司的经营场所，说明上述2份厂房出租合同已经履行并得到房屋所有权人追认。2013年，钱春荪与梁亦格签订2份厂房出租合同，属于续租，该合同的效力不影响本案的处理结果，不作认定。其次，房屋所有权证附图证明，讼争房屋由多幢建筑物构成，幢与幢之间有通道，而房屋现状为通道部分已被扩建，将各幢房屋连成整体，作为瑞安市东山家具市场有限公司的家具展厅；根据日常生活经验判断，梁亦格为实现租赁目的而扩建；且钱春荪证明讼争房屋违法建筑由梁亦格建造，证人金康荣的证言和收款收据证明，梁亦格购买了建筑材料，银宏公司否认自己建造。据此认定违法建筑由被告梁亦格建造。
本院认为：2008年12月1日、2009年3月5日，以钱春荪、钱志勇名义与被告梁亦格签订的两份厂房出租合同，房屋所有权人银宏公司事后予以追认。以上两份厂房出租合同具有法律效力。关于承租人即被告梁亦格在租赁期间对租赁物扩建后的建筑物、构筑物的处理问题。第一，被告梁亦格在租赁讼争房屋后，对讼争房屋进行扩建，将通道与房屋连成整体作为家具展厅，扩建部分与房屋结合在一起成为整体，非经毁损不能分离，构成附合。建筑材料附合在不动产上以后，动产物权消灭，不动产所有权人取得动产的所有权。被告梁亦格主张扩建部分属于自己所有，不符合法律规定。第二，讼争房屋租赁期限至2014年3月31日，本院于2014年12月12日拍卖讼争房屋时，租赁期限已经届满。被告梁亦格为实现租赁目的对租赁房屋进行扩建，扩建费用作为成本在租赁期内摊销完毕，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，被告梁亦格无权要求补偿装修、扩建费用。续租合同属于另外独立的合同，不参与摊销扩建费用。第三，被告梁亦格未经银宏公司同意擅自对讼争房屋进行扩建，构成侵权，增加了银宏公司负担；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，被告梁亦格应当承担扩建费用，银宏公司有权请求被告梁亦格恢复原状或者赔偿损失，而被告梁亦格对银宏公司不享有请求权。第四，被告梁亦格未经依法审批对讼争房屋进行扩建，根据《城乡规划法》第六十四条规定，违法建筑依法应予改正、拆除、没收，不具有合法利益。《房地产估价报告》估价违章建筑市场价值37万元不当，予以纠正。综上，被告梁亦格要求给付违法建筑拍卖款不符合法律规定，不应予以支持。本院（2015）温瑞执异字第13号执行裁定返还被告梁亦格违法建筑拍卖款406270元不当，予以纠正。据此，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（一）项之规定，判决如下：
准许执行拍卖浙江银宏汽摩附件有限公司坐落于瑞安市东山街道中埠村机场路房屋拍卖所得2285万元中的40.627万元，即不返还梁亦格。
案件受理费7394元，由被告梁亦格负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。【在递交上诉状次日起7日内预交上诉受理费7394元，到温州中院缴费或通过银行汇款。收款单位：温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：192999010400031950013。逾期交纳按自动撤回上诉处理。】
审判长 戴大喜
审判员 朱小微
审判员 丁瑞芳
二〇一五年六月二十四日
书记员 许彬彬