湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初3237号原告：何明，男，1979年8月5日出生，汉族。委托诉讼代理人（特别授权）：周娟，湖南五溪律师事务所律师。被告：怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。法定代表人：邹明，该公司执行董事。委托诉讼代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告何明与被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何明的委托诉讼代理人周娟、被告大汉置业公司的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何明向本院提出诉讼请求：被告支付原告逾期交房的违约金41548.39元,在法庭审理中变更诉讼请求为支付原告逾期交房违约金27402.41元。事实与理由：原告于2013年参加被告开发的大汉龙城电信智能小区团购房并交付定金与诚意金后签署《认购书》，约定交房时间为2016年3月31日，后由于被告提出须将交房时间推迟而与原告等购房户产生矛盾，为解决矛盾中国电信股份有限公司怀化分公司工会代表所有团购户与被告于2015年7月28日达成《商品房团购补充协议书》，原定交房时间变更为2016年12月31日，同意做出如下处理决定：1、乙方（被告）免收甲方2年物业管理费；2、如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元。后原告与被告于2015年9月29日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其建设的大汉龙城电信智能小区3幢2501号房出售给原告，房屋总价款387561元。《合同》约定被告应当在2016年12月31日前，将约定的商品房交付原告使用，第十二条约定逾期交房的违约责任为按日向原告支付逾期交房违约金至实际交付之日止。被告所建房屋至今未达到交付条件，原告已自行于2017年7月10日收房，被告已构成违约，故应按照《商品房团购补充协议》、《商品房买卖合同》承担违约金共计41548.39元。被告辩称，被告可以延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金。《商品房买卖合同》约定，买受人应当在交房前将房屋维修资金缴清。《补充协议》约定，原告未交清房屋维修资金的，被告可以延期或拒绝交房。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”；第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。因此无论是根据双方的合同约定，还是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在原告未交清住宅专项维修资金前，被告有权延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金。经审理查明，原告何明从中国电信股份有限公司怀化分公司员工钟广善手中受让大汉龙城电信智能小区团购房指标。2013年11月16日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团购协议书》，约定：甲方团购乙方拟修建的“大汉龙城·电信智能小区”商品房；甲方保证已接受本单位所有购房业主的委托，作为团购方授权代表，全权协调处理团购过程中所有与之相关的事项，保证团购业主不少于700户；乙方保证依法办理建设、报建、办证等手续，保证相关手续在法定或约定期限内办理完毕，建筑标准和质量标准均达到国家现行规范要求和符合合格标准，并保证按照本协议约定的时限向甲方购房业主及时交付房屋及两证；交房约定为2016年3月31日前竣工验收合格并交付，同时向甲方业主提供相关验收证明文件。2015年7月28日，双方又签订一份《商品房团购补充协议书》，约定：因规划审批、地质条件复杂等因素影响，原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日，乙方免收甲方签约业主2年物业管理费，如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元。2015年9月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的大汉龙城电信智能小区项目中的第3幢2501号商品房，建筑面积为126.11平方米，每平方米3073.2元,总金额387561元,首付款117561元,剩余房款270000元采用银行贷款方式支付；被告应在2016年12月31日前，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；由于被告原因，未按合同约定于2016年12月31日前将该商品房交付原告使用，逾期超过30日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。同日，原告与被告签订了《补充协议》，将商品房交付条件约定为经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格。合同签订后，原告依约支付了购房款，并于2017年7月10日收房,但原告所购商品房至今未达到竣工验收合格的交房条件，原告亦未缴存房屋专项维修资金。上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证,有原告身份证、被告营业执照复印件,中国电信股份有限公司怀化分公司证明,《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》、《商品房买卖合同》、《补充协议》及销售不动产统一发票复印件等证据证实。本院认为，原告何明虽不是中国电信股份有限公司怀化分公司员工，但其受让中国电信股份有限公司怀化分公司员工的团购房指标，原、被告于2015年9月29日签订《商品房买卖合同》并收取了原告购房款即证明被告已认可原告的团购资格。中国电信集团工会湖南省怀化市委员会作为团购方授权代表，与被告签订的《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同全面履行。原告何明应享有该《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》约定的权利。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，已经支付了购房款，但至今被告对涉案房屋尚未验收合格而不具备交房条件，未按约定的交房条件向原告交付房屋，故原告依据《团购补充协议书》的约定请求被告支付2万元逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2016年12月31日前交付房屋，但至今被告未达到验收合格的交付房屋条件而构成违约，因原告已实际收房,被告应自2017年1月1日起至实际交房之日止，依照《合同》约定及根据原告所提出的诉讼请求，按照所支付购房款每日万分之一支付逾期交房违约金。故对原告请求被告支付自2017年1月1日起按照购房款每日万分之一支付逾期交房违约金，直至被告实际交房之日止的诉讼请求，本院予以支持。因此，被告应向原告支付的违约金为27402.41元[20000元+387561元×0.0001/天×191天（至2017年7月10日收房）]。被告辩称因原告未缴纳房屋专项维修资金而其不应当支付逾期交房违约金的抗辩理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下：被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何明逾期交房违约金27402.41元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费485元，减半收取242.5元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  黄弗清二〇一八年八月六日代理书记员  杨东兰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。