广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂05民终652号
上诉人（原审被告）：北海惠珠房地产开发有限公司，住所地北海市海城区西南大道与湖南路交汇处西北角。
法定代表人：陈颢天，董事长。
委托诉讼代理人：梁春雷，广西群智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓书琴，女，1971年11月8日出生，汉族，住所地北海市海城区。
委托诉讼代理人：陈崇娟，广西汇百川律师事务所律师。
原审被告：北海实业开发有限公司，住所地北海市四川南路明珠花园内。
法定代表人：张一明。
上诉人北海惠珠房地产开发有限公司（以下简称惠珠公司）因与被上诉人邓书琴、原审被告北海实业开发有限公司（以下简称实业公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2014）海民一初字第1683号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年8月24日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年9月26日公开开庭进行了审理。上诉人惠珠公司的委托诉讼代理人梁春雷，被上诉人邓书琴的委托诉讼代理人陈崇娟到庭参加诉讼，原审被告实业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
惠珠公司上诉请求：撤销北海市海城区人民法院（2014）海民一初字第1683号民事判决书，驳回被上诉人邓书琴对上诉人惠珠公司的起诉，被上诉人邓书琴承担本案的诉讼费用。
事实和理由：一、惠珠公司不是本案一审适格的被告。本案纠纷是基于邓书琴与实业公司在履行《旺盛家园宅基地购买合同》过程中发生争议而产生的，而惠珠公司不是该合同的任何一方主体，惠珠公司与邓书琴之间也不存在其他任何合同关系，邓书琴以惠珠公司作为被告提起诉讼，没有任何事实和法律依据。
二、一审判决认定《旺盛家园宅基地购买合同》是合法有效的合同，没有事实和法律依据。实业公司与邓书琴签订《旺盛家园宅基地购买合同》将涉案土地转让给邓书琴时并没有取得涉案土地的使用权，也没有经过惠珠公司（土地使用权人）的同意或者追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，《旺盛家园宅基地购买合同》是无效的合同。而根据《合作协议》的约定及北海市中级人民法院作出的（2015）北民一初字第4号《民事判决书》的认定，惠珠公司将涉案土地转让给实业公司，是作为旺盛路拆迁回建用地使用的，但邓书琴并不是原旺盛路的拆迁户，与邓书琴签订《旺盛家园宅基地购买合同》的也仅是实业公司，惠珠公司既不是该合同的相对人，也不存在实际承建旺盛家园的行为，且不知道实业公司将用于旺盛路拆迁回建用地的涉案土地转让给非拆迁户的邓书琴。因此，一审判决以推定方式认定惠珠公司对实业公司将涉案土地出售给邓书琴是知情并认可的，从而认定实业公司对涉案土地有处分权，判决认定《旺盛家园宅基地购买合同》为合法有效的合同，没有事实和法律依据，是错误的。三、一审判决惠珠公司协助邓书琴办理国有土地使用权证及房屋权属证书，没有事实和法律依据。
1、根据北海市中级人民法院作出的（2015）北民一初字第4号《民事判决书》的认定，《合作协议》实为土地使用权转让合同，惠珠公司将涉案土地转让给实业公司后，旺盛家园的规划和报建均由实业公司进行，惠珠公司仅是负责协助。而在实际履行中，是实业公司未经惠珠公司同意擅自将涉案土地分块出售给非拆迁户的邓书琴，并与邓书琴签订《旺盛家园宅基地购买合同》，而且惠珠公司并不存在实际承建旺盛家园的行为。因此，一审判决认定邓书琴与实业公司签订上述合同时，旺盛搬迁安置小区项目是由实业公司和惠珠公司联合开发，也是错误的。
2、如前所述，惠珠公司并不存在任何约定之义务及法定之义务去协助邓书琴办理土地使用权证及房屋权属证书。一审判决认定惠珠公司对邓书琴与实业公司的合同关系是知情并认可的，并判决惠珠公司协助邓书琴办理国有土地使用权证及房屋权属证书，没有任何事实和法律依据。
3、如前所述，《合作协议》实为土地使用权转让合同，已由生效判决予以认定，并且由于实业公司的违约导致合同目的无法实现已被依法判决解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定，《合作协议》解除后，即使实业公司也无权要求惠珠公司协助办理土地使用权证过户，更不存在协助与惠珠公司没有任何法律关系的邓书琴办理土地使用权证及房产证的问题，一审判决在未确定涉案房屋是否符合办理相关权属证件的情况下判决惠珠公司协助邓书琴办理国有土地使用权证及房屋权属证书，是没有任何事实和法律依据的。
退一步来说，即使惠珠公司需要协助办理相关权属证书，那也仅是协助实业公司办理，而不是协助邓书琴办理，并且也仅是协助办理土地使用权证，而不存在协助办理房屋权属证书的问题。
综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法查明案件事实，判决撤销一审判决，驳回邓书琴对惠珠公司的起诉。
被上诉人邓书琴答辩称：1、惠珠公司认为其不是本案适格被告的主张没有理由，虽然是邓书琴与实业公司签订的买卖合同，但是因为惠珠公司与实业公司之间的合作关系导致其有义务协助办理产权证书。惠珠公司与实业公司签订的合作协议书约定双方合作开发涉案的土地，并约定以双方名义办理规划报建。2002年6月28日，惠珠公司与实业公司共同向北海市规划局申请联合开发该块土地，惠珠公司还向北海市规划局提交了《承诺书》。《建设用地批准书》和《建设用地规划许可证》上的用地单位均是惠珠公司，2002年后该两公司联合建设旺盛家园这个土地。北海市国土资源局《关于旺盛家园业主办理土地证的意见》也反映到法院要求土地局协助办理旺盛家园的土地使用权证，说明也有生效判决惠珠公司与实业公司一起协助办证的，以上事实证明惠珠公司具有本案适格主体资格。因为惠珠公司和实业公司是联合建设这块土地的，所以惠珠公司是涉及到本案的买卖合同关系的，只是在买卖合同上没有体现出来。邓书琴买地建房已经十多年了，惠珠公司与实业公司之间的债权债务关系并不影响邓书琴的合法权益，且邓书琴是善意买受人。2、邓书琴认为涉案买卖合同是合法有效的，惠珠公司应协助办理相关权属证书，理由与一审判决的理由一致。综上，请求二审法院维持一审判决。原审被告实业公司不到庭参加诉讼，也不作书面答辩意见。
邓书琴向一审法院起诉请求判令：1、邓书琴与实业公司签订的《旺盛家园宅基地购买合同》有效；2、实业公司、惠珠公司协助邓书琴办理北海市广东南路旺盛家园B7号建设用地的土地使用权证、房产证；3、实业公司承担违约金5023.2元和办证费用；4、实业公司和惠珠公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2002年8月31日，原告与被告实业公司签订《旺盛家园宅基地购买合同》，约定实业公司将其所有的座落在北海市广东南路“旺盛家园”B7号宅基地转让给原告，建筑占地使用面积80平方米；双方于本合同签订之日起，原告应一次性付给实业公司购地款92000元；实业公司保证上述地产权属清楚，并于2004年l0月30日前把土地、房屋产权办理到原告名下，若发生与实业公司相关的产权纠纷或债权债务，由实业公司负责处理，若因此原因给原告造成经济损失，实业公司负责赔偿，并且原告书面通知三日起每日处以已付款总额万分之三的违约金；双方协定该宅基地的三通一平以及报建、分户办证等费用和手续由实业公司负责；该合同还约定了其他相关内容。签订合同后，原告于2004年5月8日开始在上述土地上建房，并于2005年9月3日竣工验收。2008年7月3日，北海新高程测绘有限公司对位于旺盛家园B区7号房屋进行测绘，并出具了《北海市房产测绘成果报告书》。被告至今没有协助原告办理上述房屋的土地使用权证书及房产证，为此原告诉至法院，提出上述诉讼请求。另查明，旺盛家园用地位于北海市西南大道以北、××西，该宗地未办理土地使用权初始登记，无查封、抵押、转让记录。2001年11月22日，惠珠公司取得用地位置为北海市湖南路以西、西南大道北侧91570．96平方米的《建设用地规划许可证》。2002年4月20日，实业公司与惠珠公司签订一份《合作协议书》，内容为：根据北海市人民政府北政办函（2002）023号文的精神及旺盛路改造工程指挥部的意见，双方决定用惠珠公司位于疏港（原××大道以北、市××南侧、××花园西侧××土地××使用权××路拆迁回建用地；惠珠公司同意以其上述位置65.948亩土地使用权与实业公司合作作为实业公司旺盛路拆迁回建用地，实业公司同意以其修建旺盛路政府补偿土地的40％补偿给惠珠公司；双方约定，该土地按旺盛路改造工程指挥部的需要和意见由惠珠公司协助以双方名义办理规划报建，所需税费由实业公司承担；惠珠公司保证用于旺盛路拆迁用地的土地产权清晰，无争议；上述用地的三通一平工程，在同等条件下，优先由惠珠公司承建。2002年4月28日，惠珠公司取得位于北海市××大道北面、××面××43965.7平方米的国有出让土地的《建设用地批准书》，用地单位为惠珠公司，有效期限为2002年4月至2004年4月，经北海市国土资源局确认该宗土地的权利人为惠珠公司。2013年4月25日，北海市规划局更换惠珠公司原有的《建设用地规划许可证》，上述43965.7平方米包含在该证记载的用地面积91570．96平方米土地中。2002年6月28日，惠珠公司与实业公司共同向北海市规划局提交《关于北海市旺盛路搬迁安置小区方案报审的申请报告》，要求对两公司联合开发的北海市旺盛路搬迁安置小区项目的方案申请北海市规划局审批。2002年7月3日，惠珠公司向北海市规划局提交《承诺书》，表明其与实业公司开发的旺盛路拆迁回建地中按照规划要求缺项的或不足的部分，在惠珠公司剩余的48604.3平方米用地中补足。2003年3月24日，实业公司与惠珠公司作为建设单位，取得位于北海市××、西南大道以北土地的《北海市建设工程临时规划许可证》。惠珠公司于2014年12月31日向北海市中级人民法院起诉，请求判令：l、解除惠珠公司与实业公司签订的《合作协议书》；2、实业公司向惠珠公司返还位于北海市西南大道以北、市××南侧、××花园西侧××65.948亩土地使用权。案件审理期间，惠珠公司撤销了第二项诉讼请求。邓书琴作为第三人参加诉讼，抗辩应驳回惠珠公司的诉讼请求。北海市中级人民法院于2015年9月28日作出（2015）北民一初字第4号民事判决书，认为实业公司已构成根本违约，判决解除惠珠公司与实业公司签订的《合作协议书》；第三人与实业公司之间是因土地转让形成的另一法律关系，第三人并非《合作协议书》的当事人，惠珠公司与实业公司的《合作协议书》的解除是由于实业公司违约导致合同目的无法实现，在惠珠公司不要求返还土地的情况下，该案的处理结果并不影响第三人与实业公司因出售宅基地形成的合同利益，因此对第三人的主张不予支持。该判决已发生法律效力。
一审法院认为：本案是建设用地使用权转让合同纠纷。本案的争议焦点：l、原告与被告实业公司签订的《旺盛家园宅基地购买合同》是否合法有效；2、原告要求两被告协助办理涉案房屋的土地使用权证与房产证是否具有事实与法律依据。
关于第一个争议焦点，一审法院认为，原告与被告实业公司签订的《旺盛家园宅基地购买合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。虽然实业公司在签订该合同时并未取得涉案土地的使用权，但惠珠公司与实业公司在签订《合作协议书》后，惠珠公司与实业公司共同向北海市规划局提交《关于北海市旺盛路搬迁安置小区方案报审的申请报告》要求对两公司联合开发的北海市旺盛路搬迁安置小区项目的方案申请北海市规划局审批，并将《建设工程临时规划许可证》办理到了惠珠公司与实业公司名下，惠珠公司已履行了《合作协议书》中约定的交付土地给实业公司及履行了协助办理规划和报建手续的义务，对于实业公司将涉案土地使用权出售给原告，惠珠公司应是知情并认可的。因此在与原告签订合同时，实业公司对涉案土地具有处分权。原告要求确认其与实业公司签订的《旺盛家园宅基地购买合同》有效的诉讼请求，合法有据，该院予以支持。
根据合同约定：“实业公司保证上述地产权属清楚，并于2004年10月30日前把土地、房屋产权办理到原告名下，若发生与实业公司相关的产权纠纷或债权债务，由实业公司负责处理，若因此原因给原告造成经济损失，实业公司负责赔偿，并且原告书面通知三日起每日处以已付款总额万分之三的违约金”，实业公司没有按合同约定将土地、房产证办到原告名下，应支付违约金，原告要求实业公司支付违约金的诉讼请求，合法有据，该院亦予支持，但合同中约定的违约金过高，依法调整为参照银行同期贷款利率，从原告起诉之日开始计算。
关于第二个争议焦点，一审法院认为，原告未能提供向被告实业公司支付购地款的相关收据，但原告已在涉案土地上建好了房屋，经过了验收及测绘，可以证实原告已经向实业公司支付了购地款，才能在该土地上建房，现被告实业公司没有按照合同约定协助原告办理土地使用权证书及房产证，其行为已构成违约，应承担继续履行违约责任，原告要求被告实业公司协助办理涉案房屋的土地使用权证书及房产证的诉讼请求，具有事实和法律依据，该院予以支持。根据合同约定，办理土地使用权证的费用由实业公司承担。办理房产证的费用由双方按照国家法律规定各自承担。
关于被告惠珠公司在本案中是否应承担责任的问题，一审法院认为，涉案土地的《建设用地批准书》及《建设用地规划许可证》均登记在惠珠公司名下，惠珠公司仍是该宗土地的权利人。虽然惠珠公司不是《旺盛家园宅基地购买合同》的合同相对人，但在签订该合同时，惠珠公司已履行了《合作协议书》中约定的交付土地给实业公司及履行了协助办理规划和报建手续的义务，涉案土地的《建设工程临时规划许可证》的建设单位是两被告，并且根据两被告向规划局提交的申请报告及惠珠公司提交的承诺书，可证实在原告与实业公司签订《购地合同》时，旺盛路搬迁安置小区项目是由两被告联合开发。实业公司于2002年将涉案土地使用权出售给原告，原告在涉案土地上建好房屋并入住至今，在此十四年间，惠珠公司没有提出异议，应视为惠珠公司对原告与实业公司的合同关系是知情并认可的。虽然实业公司与惠珠公司签订的《合作协议书》已经解除，但原告作为善意买受人，对两被告之间的关系并不知情，原告已经支付完购地款并建好房屋，在惠珠公司不要求返还土地的前提下，应保护原告的合法权益，惠珠公司亦具有协助原告办理土地使用权证及房产证的义务。被告惠珠公司的辩解没有法律依据，该院不予采纳。原告要求惠珠公司协助办理土地使用权证及房产证的诉讼请求，合法有据，该院予以支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，并经该院审委会讨论决定，判决：一、原告邓书琴与被告北海实业开发有限公司于2002年8月31日签订的《旺盛家园宅基地购买合同》合法有效；二、被告北海实业开发有限公司、北海惠珠房地产开发有限公司协助原告邓书琴将位于北海市广东南路旺盛家园B区7号房屋的国有土地使用权证书及房屋权属证书办理到原告邓书琴名下；办理土地使用权证的费用由被告北海实业开发有限公司承担，办理房产证的费用由原告与被告北海实业开发有限公司根据国家法律规定各自承担（涉案房屋是否符合办证条件，由权属登记机关审查）；三、被告北海实业开发有限公司支付违约金（违约金计算：以92000元为本金，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率，自2014年9月29日计至办证之日止）给原告邓书琴。案件受理费2225元，公告费350元，合计2575元，由被告北海实业开发有限公司承担。
二审中，各方当事人均没有提交新证据。
本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实相一致。
综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：1、惠珠公司是否为本案适格的被告；2、涉案《旺盛家园宅基地购买合同》是否合法有效；3、邓书琴请求惠珠公司协助办理土地使用权证和房屋权属证书有无事实和法律依据。
关于第一个争议焦点：惠珠公司是否为本案适格被告的问题，本院认为，本案诉讼虽然是基于邓书琴与实业公司在履行《旺盛家园宅基地购买合同》过程中发生争议而产生，惠珠公司不是该合同的相对人，但上述合同的签订是源于惠珠公司与实业公司的合作开发行为，惠珠公司与实业公司签订的《合作协议书》约定双方联合开发北海市旺盛路搬迁安置小区项目。因该项目用地的权属登记在惠珠公司名下，故双方约定由惠珠公司协助以其双方的名义办理规划报建。合同签订后，惠珠公司已协助实业公司办理了规划和报建手续，申领的《建设工程临时规划许可证》也载明建设单位为惠珠公司和实业公司，上述证据对外公示的信息为北海市旺盛路搬迁安置小区项目是由惠珠公司和实业公司联合开发建设。而邓书琴在本案中诉请办理涉案宅基地及地上建筑的权属证书，是基于涉案土地权属登记情况以及惠珠公司与实业公司的上述合作事实，惠珠公司与邓书琴的该诉讼主张具有利害关系，故邓书琴将惠珠公司列为本案的被告，并无不当。惠珠公司认为其不是本案适格被告的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点：涉案《旺盛家园宅基地购买合同》是否合法有效的问题，本院认为，邓书琴与实业公司签订的《旺盛家园宅基地购买合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，实业公司在签订该合同时虽然未取得涉案土地的使用权，但根据实业公司与惠珠公司签订的《合作协议书》（经生效判决界定其法律性质为名为合作开发，实为土地使用权转让）约定，惠珠公司以其涉案65.948亩土地与实业公司合作作为旺盛路拆迁回建用地。该合同签订后，双方以联合开发的名义办理了规划和报建手续，惠珠公司也依约将该土地交付给了实业公司，随后实业公司将该地块以分块出售的方式转让给了各业主（包括拆迁户和非拆迁户），各业主已在地块上建造了房屋。对实业公司的该处分行为，惠珠公司应是明知并持默许态度的，十多年来，惠珠公司对实业公司的该处分行为也未提出异议，期间也协助了旺盛家园20多户拆迁户业主办理了房屋权属证书。综上所述，实业公司对其受让的涉案土地是享有处分的权利的。实业公司将涉案宅基地出售给非拆迁户的邓书琴并不违反法律效力性强制性规定，故涉案《旺盛家园宅基地购买合同》为合法有效合同。惠珠公司主张该合同无效的事由均不能成立，本院不予支持。
关于第三个争议焦点：邓书琴请求惠珠公司协助办理土地使用权证和房屋权属证书有无事实和法律依据的问题，本院认为，涉案《旺盛家园宅基地购买合同》为有效合同，实业公司没有依约协助邓书琴办理土地使用权证和房产证，构成了违约，一审判决实业公司协助办证并承担相应的违约责任是正确的，但对违约金的判项表述不当，本院予以纠正。对于惠珠公司是否负有协助办理土地使用权证和房产证义务的问题，本院认为，根据《合作协议书》的约定，惠珠公司将其名下65.948亩土地以名为合作实为转让的方式转让给实业公司作为旺盛路拆迁回建用地，其对该旺盛路搬迁安置小区项目的规划报建负有协助的合同义务。对于该安置小区建设完成后相关物业的产权办理问题，惠珠公司作为该项目用地的权属登记人和该项目的名义合作方，亦应负有协助办理的附随义务。涉案《合作协议书》虽然已被生效判决解除，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”但本案中，实业公司已将受让的土地分块出售他人并已建房，已不具备恢复原状、返还土地的条件，故对已经履行的该部分，惠珠公司仍应遵循诚实信用原则，在实业公司为各业主办理土地使用权证和房产证时提供必要的协助义务。对于实业公司在履行《合作协议书》过程中因违约行为造成惠珠公司的损失，惠珠公司可依法另行主张。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体判决除违约金表述有误外并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持北海市海城区人民法院（2014）海民一初字第1683号民事判决第一、二项；
二、变更北海市海城区人民法院（2014）海民一初字第1683号民事判决第三项：原审被告北海实业开发有限公司支付违约金［违约金计算：以92000元为本金，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率，自2014年9月29日计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止（如该违约金超出了被上诉人邓书琴请求的5023.2元，以5023.2元为准）］给被上诉人邓书琴。
上诉案件受理费2225元，由上诉人北海惠珠房地产开发有限公司负担。
上述义务，义务人应于本案生效判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕，逾期不履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 魏玉芳
审判员 叶 萍
审判员 张意凤
二〇一六年十一月八日
书记员 周淑怡