江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿城民初字第1586号
原告施晓巍。
委托代理人郭浩然，江苏马陵山律师事务所律师。
被告蔡超。
委托代理人吴良辉，江苏大楚律师事务所律师。
原告施晓巍诉被告蔡超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月25日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2014年7月30日、8月1日、9月28日公开开庭进行了审理。原告施晓巍及其委托代理人郭浩然、被告蔡超及其委托代理人吴良辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告施晓巍诉称：2009年3月3日，原告与被告签订《大光明商业广场第四、五层场地租赁协议书》，约定原告将大光明商业广场第四、五层及一层最东面一间门面总面积约4800平方米房屋租给被告使用，用于文化娱乐行业经营，协议约定租期为10年，其中第一年租金为100万元，年租金从第二年开始递增，年租金每年递增6万元，递增至150万元时截止。关于租金支付，协议签订后第一年先交20万元，余款在2010年8月3日前全部交清；第二年开始，租金每6个月交纳一次，必须在房租到期之前15天之内交纳。如被告逾期交付租金，除仍应及时如数补交外，每次应支付违约金50000元。协议书对其他内容也都作出明确约定。协议签订后，原告立即将门面房交付被告使用，并按约定给予被告五个月免租期，从2009年8月3日开始计算房租日期。截止2013年12月31日，被告拖欠房屋租金1106667元（2013年2月4日至2013年8月3日欠租金590000元，2013年8月4日至2013年12月31日欠租金516667元），另外，被告拖欠广告费6250元（计算2013年8月4日至2013年12月31日）、拖欠地下停车费4000元（计算2013年7月1日至2013年12月31日）、拖欠物业服务费15000元（计算2013年7月1日至2013年12月31日）、拖欠水电费18950元（2013年9月、10月）。被告欠款总额为1150867元。原告为此无数次向被告追讨，多次向被告发催款通知单，并委托律师发律师函，被告也曾多次承诺尽快给付上述费用，但一直未能兑现。被告的行为已经构成严重违约，应按协议承担违约责任。目前，被告租赁的上述房屋已经停止经营。原告认为，原告与被告签订《大光明商业广场第四、五层场地租赁协议书》合法有效，受法律保护。被告拖欠租金不还，应按协议书约定承担违约责任。为此，特具状提起诉讼，请求法院判令被告立即给付租金等1150867元，支付违约金300000元，本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更租金及广告费的诉讼请求，其中租金变更为1096467元（2013年2月4日至2013年8月3日欠租金590000元，2013年8月4日至2013年12月31日欠租金506467元），广告费变更为6100元。
原告为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1、租赁协议书，证明原被告之间存在租赁关系；
2、催收租金通知及特快专递回执，证明原告曾于2013年9月24日向原告催缴租金；
3、麦歌与仁恒物业签订的协议书复印件，证实麦歌KTV停车费每年8000元，物业费是每年30000元，原告作为见证人在协议上签字；
4、2013年9月11日宿迁大光明娱乐有限公司（以下简称大光明公司）收据一份，证明大光明公司出具2013年8月份麦歌KTV水电费16250元的收据，因被告没有交费，未出具给被告。
5、大光明公司收条一张，证明大光明公司收到的施晓巍代付麦歌的停车费4000元、物业费15000元和水电费18950元。
6、宿迁供电公司电费专用收据一份、许卫东刷卡单一张、原告结婚证，证实原告的妻子许卫东代被告交纳水电费16500元。
7、证人鲍某的证言，证实鲍某与卓某一起从蔡超手中购买麦歌KTV的经营权。
8、宿迁大光明娱乐有限公司收据两张，证明原告替被告垫付了停车费0.8万元、物业费3万元、2013年10月份水电费2700元。
9、原告与大光明公司之间租赁协议，证明原告出租的房屋的来源。
被告蔡超辩称：原告的诉求无事实法律依据，理由是2012年7月底原被告已经终止了租赁关系，原告将涉案的房屋另租他人，目前该房屋已经经历三次不同人承租。所以原被告所签订的租赁合同在2012年7月底已经终止。原告无权主张租金。由于被告并没有承租该房，所以不应承担原告所主张的广告、停车、物业、水电等费用。所以原告所主张的违约金也相应的没有事实依据，请法院驳回原告的诉讼请求。
被告蔡超为支持其答辩理由提供了以下证据：
1、原告出具的收条一张及银行凭证，证明2013年2月18日，原告向崔大庆出具的收到房租30万元，30万元是通过汇款形式给付的，说明原告与崔大庆之间存在租赁关系。
2、原告出具的收据6张，证明收据是原告向崔大庆出具的收据，其中既有房屋的收据，也有物业费、停车费、水电费的收据，证明自2012年8月4日开始原告和崔大庆之间是租赁关系；
3、证人崔某的证言，证明崔某又名崔大庆，原告与崔大庆之间存在租赁关系；
4、舟山市定海歌霸公司出具的收据、宿迁经济开发区龙腾办公用品出具收款收据各一份，证明在2013年12月涉案的麦歌由原告在崔大庆租赁之后原告又另行出租给卓某等人。
5、宿迁大光明娱乐有限公司出具的收款收据一份，证明2014年2月12日，证明大光明公司向卓某等人经营的麦歌出具的空调、水费、电梯、车库等费用的收据。
6、宿迁经济开发区东艺庆典礼仪服务中心出具的收据一张、开业庆典清单以及照片2张，证实2013年12月23日至2013年12月25日之间重新开业，该公司为麦歌制作了庆典的服务，原告将涉案房屋对外出租。
7、证人卓某的证言，证实2013年12月24日，麦歌KTV重新开业，原告将涉案房屋重新出租，新的业主是鲍某和卓某等人。
8、证人杜某的证言，证明卓某、鲍某请其为麦歌KTV开业做庆典。
经审理查明：2009年3月3日，原告施晓巍（甲方、出租方）和被告蔡超（乙方、承租方）签订了一份《大光明商业广场第四、五层场地租赁协议书》，主要内容：“一、租赁房屋的基本情况：房屋坐落地点：宿迁市市府东路61号大光明商业广场第四、五层及一层最东面一间门面（面积约130平方米）……总面积约为4800平方米；二、租赁房屋的用途：文化娱乐行业经营；三、租赁期限：租赁期共壹拾年，出租方从2009年3月3日起将出租房屋交付承租方使用，至2019年3月2日收回。四、租金及租金递增和支付约定1、第一年年租金为人民币壹佰万元，年租金从第贰年开始递增，年租金每年递增6万元（递增至150万元时截止）。2、租金支付方式，合同签订后，第一年先交20万元预付金，余款在2010年8月3日之前全部缴清。第二年开始，房屋租金每陆个月缴纳一次，必须在房租到期之前15天之内缴纳。五、甲方责任和义务：1、甲方提供两部合格的电梯供乙方使用。2、关于免租期：合同签订之后五个月为免租期，从2009年8月3日开始计算房租日期。……4、门头广告费允许乙方使用，由乙方自行向相关部门报批。所产生的费用由乙方自行承担。大型广告位费用问题（东面壹块，现为娱乐招商广告），乙方每年支付壹万伍仟元整广告使用费。5、停车位等物业管理全部交予物业公司管理（由乙方和物业公司友好协商，甲方负责友好协调。）……六、乙方责任与义务……3、乙方应根据合同规定，按时支付租金及其他费用（水、电、气等）七、合同终止、变更、解除的条件承租方有下列情形之一，出租方可以终止合同，收回房屋：1、承租方擅自将房屋转租、转借的；2、承租方利用承租房屋进行非法活动；3、承租方拖欠租金累计达壹个月的……八、违约责任1、承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金伍万元／每次……”。后原告索要租金未果，因而成诉。
以上事实有原告提供的租赁合同、收款收据以及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为，原被告之间签订的租赁合同依法成立，并已生效。本案争议焦点是原告是否将房屋另行租赁给他人，从而导致原被告之间租赁合同已经终止。原告认为原被告之间合同继续有效，被告辩称原告已经将房屋另外转租给他人，原被告之间房屋租赁关系已经终止。本院认为，原被告之间租赁合同继续有效。理由如下，合同的权利义务终止需要存在《中华人民共和国合同法》第九十一条规定的情形，被告认为合同已经终止，对此需举证证明。被告提供的崔某、杜某的证人证言及其他书面证据，仅能证明证人从被告处购买麦歌KTV的经营权，其他书面材料虽然有案外人签字或缴纳房租，但并不能因此就能推定案外人就是租赁合同的相对人。关于证人卓某的证言，证人对于租金交付、合同订立、财产移交等关键性问题均无法明确说明，证言可信度较低，本院不予采信。被告作为承租人，在租赁期间应实际占有租赁房屋，现在被告的证据不足以证明原被告之间租赁合同已经终止和原告与案外人之间形成新的租赁合同，故对于被告的辩解，本院不予采信。
根据《中华人民共和国合同法》第224条规定承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。结合原告提供鲍某的证言和被告提供的证据，能够认定被告将涉案房屋进行转租，原告对此未提出异议，原被告之间租赁合同继续有效，被告仍应按合同履行给付租金的义务，因被告对于原告租金计算方式没有异议，故对于原告要求被告给付租金1096467元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，原告主张30万元，按照双方约定伍万元／每次，对于该条款理解双方出现分歧，原告认为系每次违约支付五万元，被告认为系每次是打错了，违约金就是五万元，本院认为，因双方约定每半年交付一次租金，从房屋租赁金额和缴纳的次数，该条款应理解为每次违约支付五万元更为合适，原告主张被告6次违约，违约金共计30万元，但是之前4次违约未提供证据证实，故违约金为10万元。
关于被告提出房屋所有权人不是原告，原告不是适格主体，本院认为，原告提供的其与大光明公司之间房屋转租协议，可以证明原告出租房屋来源合法，是适格主体，故对于被告的意见，本院不予采信。
关于广告费合同约定由被告交纳，被告认可应该缴纳给原告，故对原告要求支付广告费6100元，本院予以支持。
关于物业费、停车费因合同中约定：“停车位等物业管理全部交予物业公司管理（由乙方和物业公司友好协商，甲方负责友好协调。）”原告主张其垫付物业费，停车费，仅提供由大光明公司出具的收条，本院认为，因为合同中有明确约定，物业费、停车费由被告缴纳给物业公司，原告自认系大光明股东，原告仅提供大光明公司出具的收据，不能证明系原告垫付物业费和停车费。
关于水电费，合同约定被告应按时支付租金及其他费用（水电气等），因水电是其中16250元原告提供宿迁供电公司电费专用收据一份、许卫东刷卡单一张、原告结婚证及大光明公司出具的收条，能够相互印证，证明原告实际垫付水电费16250元，原告主张被告给付，本院予以支持。对于原告主张的另外2650元，仅提供大光明公司的收据，无其他证据相互印证，不足以证明垫付的事实，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告蔡超于本判决生效之日起十日内向原告施晓巍支付租金1096467元、广告费6100元、水电费16250元及违约金100000元，合计1218817元。
二、驳回原告其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17858元，由被告蔡超负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（户名：宿迁市财政局国库处，开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）预交上诉案件受理费。
审 判 长 汤 峰
人民陪审员 曹 莉
人民审判员 王 艳
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 刘小青
法律提示：
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。
申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
逾期申请的，人民法院不予立案执行。
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