广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终2711号
上诉人（原审被告）：欧文昌，男，汉族，住清远市清城区。
委托代理人：黄卫国，广东明典律师事务所律师。
委托代理人：黎玉莹，广东明典律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：甘景荣，男，汉族，住清远市清城区。
上诉人欧文昌因与被上诉人甘景荣房屋租赁合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初1931号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人欧文昌上诉请求:一、依法变更清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初1931号民事判决第三项、第四项判决内容；二、被上诉人承担二审诉讼费。事实和理由：原审判决在租金认定上存在事实不清，证据不足。首先，原审庭审中己查清，被上诉人与上诉人己重新协商从2016年1月起调整租金为每月3000元，并且2016年2月至6月的租金已经按该租金标准支付，履行完毕，上述租金的最后付款日期为2017年1月27日。原审法院在无任何证据证明下，单凭被上诉人单方意思表示，即将2016年2月11日至2017年9月10日的租金恢复为按每月5000元标准支付，是属于事实不清，证据不足。因此，应当按照每月3000元的标准计算。其次，同上述的理由，原审判决按5000元每月计算拖欠租金利息，亦是无法律和事实依据的。综上所述，原判存在认定事实不清，证据不足，特请求二审法院依法作出公正判决，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人甘景荣答辩称，一、第三次降租是2016年1月由原来每月的5000元降租为3000元。当时双方口头协议同意降租，但前提是，欧文昌必须结清2015年12月份之前所欠的租金，否则租金仍按5000元计收。而且被上诉人有发信息告知欧文昌结清欠租，但是欧文昌收到短信后仍不结清欠租，所以被上诉人要求对方仍按每月租金5000元支付，原审法院判决合理。二、欧文昌“腾空商铺”交付时，违反双方2012年8月11日签订《租赁合同》第十条“乙方不准拆除或损坏商铺内固定装饰，否则按乙方违约处理”，现被上诉人提出要求欧文昌经济赔偿和恢复原貌。
被上诉人甘景荣向一审法院起诉请求：1、判令解除甘景荣与欧文昌于2012年8月11日签订的《租赁合同》并腾空商铺；2、判令欧文昌支付从2014年7月至2017年8月所欠租金共103400元；3、判令欧文昌所交的押金11200元归甘景荣所有；4、判令欧文昌按月利率1%支付拖欠租金利息31881.66元；5、判令欧文昌承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年8月11日，甘景荣（甲方）与欧文昌（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：“乙方租用甲方位于清远市清城桥北一路7号汇博美居广场A*座首层0**号商铺，建筑面积约50平方米;租赁期限为5年,从2012年9月11日至2017年9月10日止，乙方必须在前一个月11号前向甲方支付月租金5600元，第二年（即2013年9月11日至2014年9月10日）在5600元的租金基础上递增5%每月租金5880元，第三年开始在5880元的租金基础上递增10%每月租金6468元，如此类推，每月租金由乙方存入甲方指定的账户，如乙方未按时支付租金，逾期十天后，每天按租金金额的1%缴纳利息和滞纳金，第十天乙方未交租金作为违约处理全部押金不退还乙方，甲方可收回出租之商铺；签合同当天乙方支付甲方承租押金11200元和首月租金5600元，租赁期满，如乙方不再承租商铺，租赁期间没有对物业造成损坏和没有其他欠交费用的情况下，甲方退回押金给乙方；乙方正常租赁期间甲方不能提前收铺违约，装修期30天，装修期不计租金；租赁期间所发生的物业管理费、水电费、装修费、电视费、国家及地方政府规定应缴的费用以及租赁税等费用由乙方负责，如乙方拒缴纳，由甲方在其按金中代缴并终止协议；…。”在合同履行中，甘景荣与欧文昌协商调整租金并达成口头协议：2014年8月至2015年1月租金调整为每月5300元，2015年2月至12月租金调整为每月5000元，2016年1月起租金调整为每月3000元；但甘景荣称从2016年1月份起租金调整为每月3000元附带条件，欧文昌必须于2016年1月份付清至2015年12月份所欠租金，而欧文昌称如果银行贷款审批放款于2016年4月份付清2015年所欠租金，否则按月息1%计算利息，甘景荣对欧文昌所述附带条件不予认可。庭审中，甘景荣与欧文昌双方确认，欧文昌已付清至2015年10月份的租金，尚欠11、12月租金未付，并按每月3000元支付了2016年1月至8月租金共24000元，此外一直未付租金，并且甘景荣称欧文昌未按期限在2016年1月份付清至2015年12月所欠租金，故2016年1月份以后的租金仍按每月5000元计算。
一审法院认为，甘景荣与欧文昌签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均恪守履行。关于甘景荣与欧文昌签订的《租赁合同》是否予以解除，欧文昌长期拖欠甘景荣租金，欧文昌的行为已构成违约，根据《租赁合同》第一条“欧文昌逾期十天未交租金，甘景荣可收回出租之商铺”的约定，甘景荣要求解除合同的条件已成就，故对甘景荣要求解除甘景荣与欧文昌于2012年8月11日签订的《租赁合同》并腾空商铺的诉请，事实和依据充分，一审法院予以支持。关于确认欧文昌拖欠租金金额，根据甘景荣所称欧文昌必须于2016年1月份付清至2015年12月份前所欠租金的前提下才调整租金为每月3000元，否则租金仍按每月5000元缴交，因欧文昌未按甘景荣所附条件要求清偿租金，故2016年1月份起租金仍按每月5000元缴交，欧文昌按每月3000元共缴交24000元应予扣减，计至2017年9月10日欧文昌拖欠租金共91000元，对甘景荣所称至2017年8月欧文昌拖欠租金103400元，一审法院不予采信，对甘景荣要求欧文昌支付拖欠租金的诉请，一审法院予以支持。
关于对欧文昌交纳的合同押金处理的问题，因欧文昌未依照合同约定期限缴交租金，欧文昌的行为已构成违约，根据《租赁合同》第一条“欧文昌逾期十天未交租金作违约处理押金不予退还”的约定，对甘景荣要求欧文昌所交的押金11200元归其所有的诉请，事实和依据充分，一审法院予以支持。
关于拖欠租金利息，根据《租赁合同》第一条的约定，逾期十天支付租金，每天按租金金额的1%缴纳利息和滞纳金，该约定的租金利息明显过高，不符合法律的有关规定，但甘景荣主张欧文昌按月利率1%计算拖欠租金利息，符合法律的相关规定，应予支持。截止2017年9月10日，欧文昌拖欠租金91000元，即拖欠从2016年2月11日至2017年9月10日期间的租金，租金利息应从逾期日即每月12日起按月利率1%计算至付清之日止。甘景荣主张的租金利息31881.66元，以租金103400元按年利率10%计算拖欠37个月，事实依据不足，故一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条的规定，于2017年8月25日作出民事判决：一、解除甘景荣与欧文昌于2012年8月11日签订的《租赁合同》，限期欧文昌于判决生效之日起十日内腾空位于清远市清城桥北一路7号汇博美居广场A*座首层0**号商铺；二、欧文昌向甘景荣交纳的合同押金11200元归甘景荣所有；三、欧文昌于判决生效之日起十日内向甘景荣付清拖欠租金91000元；四、欧文昌于判决生效之日起十日内向甘景荣付清拖欠租金的利息（利息按月利率1%计算至付清租金之日止，租金1000元从2016年2月12日起计算利息，2016年3月11日至2017年9月10日的租金利息，从2016年3月份起按月租金5000元从每月12日起计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3229元，由欧文昌负担。
本院二审期间，被上诉人提交了以下证据：证据一、“2016年1月29日信息记录”，拟证明当时被上诉人已经发信息告知上诉人，如不交清欠租，被上诉人不降租；证据二、“商铺照片”，拟证明上诉人损害商铺内固定装饰，违反了《租赁合同》第十条的约定，应赔偿或恢复原貌。经质证，上诉人认为：一、这些证据要证明的事实超出被上诉人一审诉讼请求的范围，二、被上诉人二审没有上诉，被上诉人要求按《租赁合同》第十条处理，对于这些请求，法院应不予审理。我方对被上诉人提交的证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。
经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的上诉人和答辩意见，本案的争议焦点可归纳为：1、租金应如何计算；2、利息应如何计算。
关于租金的计算问题。上诉人与被上诉人均确认，在涉案合同的履行中，双方协商调整租金并达成口头协议：“2014年8月至2015年1月租金调整为每月5300元，2015年2月至12月租金调整为每月5000元，2016年1月起租金调整为每月3000元；但从2016年1月份起租金调整为每月3000元有附带条件，该附带条件为欧文昌必须于2016年1月份付清至2015年12月份所欠租金”。另，上诉人与被上诉人双方确认，上诉人已付清至2015年10月份的租金，尚欠2015年11、12月租金未付，并按每月3000元支付了2016年1月至8月租金共24000元，此外一直未付租金。虽然上诉人未按期限在2016年1月份付清至2015年12月所欠租金，但被上诉人确认上诉人按每月3000元支付了2016年1月至8月租金共24000元，被上诉人收取该24000元租金且未提出异议的行为应视为被上诉人同意从2016年1月份起租金调整为每月3000元。故，上诉人所欠租金为：1、2015年11、12月的租金按每月5000元计算为10000元；2、2016年9月至2017年9月10日的租金按每月3000元计算为39000元，以上合共49000元。因此，上诉人的该上诉请求，依据充分，本院予以支持。
关于利息计算问题。被上诉人主张上诉人欧文昌按月利率1%计算拖欠租金的利息，符合法律的相关规定。截止2017年9月10日，欧文昌拖欠租金49000元，即拖欠2015年11月、12月，2016年9月至2017年9月期间的租金，租金利息应以拖欠租金为基数按月利率1%计算至付清之日止。
综上所述，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持，原审判决认定事实不清，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初1931号民事判决第一、二项；
二、变更广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初1931号民事判决第三项为：欧文昌于判决生效之日起十日内向甘景荣付清拖欠租金49000元；
三、变更广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初1931号民事判决第四项为：欧文昌于判决生效之日起十日内向甘景荣付清拖欠租金的利息（2015年11月至2015年12月期间以5000元/月为基数，2016年9月至2017年9月期间以3000元/月为基数），按月利率1%计算至付清之日止。
一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费3229元，由上诉人负担1615元，被上诉人负担1614元。
本判决为终审判决。
审判长 朱可胜
审判员 李奕东
审判员 成振平
二〇一七年十二月十日
书记员 潘丽泳
附相关法律及司法解释条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。