上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初20029号原告(反诉被告)：唐俊，男，1985年11月18日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。原告(反诉被告)：王萍，女，1984年11月26日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。上述两列原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：吴宇，上海市新闵律师事务所律师。被告(反诉原告)：金凤花，女，1955年9月12日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：孙明军，上海慕恩律师事务所律师。原告唐俊、王萍与被告金凤花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告金凤花向本院提起反诉，本院将本诉与反诉予以合并审理。后因本案案情复杂，本院依法转入普通程序并组成合议庭于2017年3月3日进行公开开庭审理。原告(反诉被告)王萍及两位原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人吴宇，被告(反诉原告)金凤花的委托诉讼代理人孙明军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐俊、王萍向本院提出诉讼请求：要求金凤花协助唐俊、王萍将位于上海市闵行区尚义路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)过户登记至唐俊、王萍名下，相关税费及手续费由买卖双方各自承担。事实与理由：金凤花系上海市闵行区吴泾镇共和村XXX组XXX号房屋所有权人。2009年3月，104号房屋被拆迁。按照当时的安置政策，金凤花可选择货币安置或房屋安置。金凤花最初选择货币安置并领取了部分补偿款。2009年5月下旬，唐俊等人欲购买动迁安置房，故通过案外人徐某某介绍，与金凤花签订协议，约定金凤花将动迁安置房的购房资格转让给唐俊等人，唐俊等人一次性向金凤花支付人民币(币种下同)419,150.95元(含部分金凤花未领取的补偿款)。2011年3月，两套动迁安置房开始交房、拿钥匙的时候，按规定必须由金凤花拿钥匙。然金凤花推翻双方约定并表示其必须拿一套动迁安置房。故经双方协商，涉案房屋归唐俊、王萍，另一套动迁安置房归金凤花。为了防止金凤花再次反悔，双方形式上签订了一份《转让协议书》并虚拟了转让价格1,600,000元。后唐俊、王萍将购房款直接打入开发商账户，在金凤花的配合下，唐俊、王萍拿到涉案房屋的钥匙并实际占有、使用涉案房屋至今。然涉案房屋可以过户至唐俊、王萍名下时，金凤花又要求唐俊、王萍额外支付款项，致使涉案房屋至今未能过户至唐俊、王萍名下。故唐俊、王萍为维护自身合法权益，诉至法院，提出上述诉请。被告金凤花辩称，不同意唐俊、王萍提出的诉讼请求。金凤花可以选择房屋安置或货币安置，选择权在金凤花。当时案外人徐某某找到金凤花，询问金凤花是否愿意出售动迁安置房。双方最终商量以410,000多元的价格将动迁安置房出售给徐某某，这个价格不包括剩余未领取的补偿款。2009年，徐某某支付了款项后，金凤花就在徐某某提供的纸上签了字。金凤花粗心，看金额无误就签字了。实际金凤花并不认识唐俊、王萍及案外人夏某某。2011年，动迁安置房快交房了，徐某某表示之前剩余未领取的补偿款归徐某某。金凤花表示异议。后双方解除了买卖关系。徐某某支付的款项，金凤花也退还给了徐某某。同时，双方又协商，因按被拆房屋的面积，金凤花可分到两套动迁安置房，故由金凤花拿一套，另一套即涉案房屋给王萍。当时就涉案房屋买卖，买卖双方约定涉案房屋的成交价格是1,600,000元。但王萍仅支付了380,000余元。剩余款项，王萍至今未付。鉴于前述理由，金凤花提出反诉诉讼请求：1、解除金凤花与王萍于2011年3月7日签订的《农民动迁房安置转让协议书》；2、王萍、唐俊向金凤花返还涉案房屋。针对金凤花的反诉诉讼请求，唐俊、王萍共同辩称，不同意金凤花的全部反诉诉请。《农民动迁房安置转让协议书》上的转让款的金额是虚拟的，当时唐俊、王萍预估2014年涉案房屋过户时，涉案房屋的房价可能涨到1,600,000元，故为了防止金凤花违约，双方将协议上转让款金额定为1,600,000元。唐俊、王萍自2011年起至今一直居住在涉案房屋内，金凤花也书面承诺放弃涉案房屋的产权、并认可涉案房屋的产权归唐俊、王萍所有，金凤花在诉前也从未向唐俊、王萍主张过购房款，故从金凤花一系列行为可见，协议书上的价格是虚拟的。故唐俊、王萍不同意解除合同，也不同意按1,600,000元的标准向金凤花支付剩余的购房款。经审理查明，原金凤花所有的位于上海市闵行区吴泾镇共和村XXX组XXX号房屋遇拆迁。为此，金凤花于2009年3月7日与拆迁单位签订《上海市吴泾工业区环境综合整治居民房屋搬迁补偿安置协议》一份。根据该份协议约定，金凤花获得货币补偿款共计563,372.39元(包含货币补偿金、附属物、搬家补助费、设备迁移费、临时安置费、奖励费)。此外，因金凤花选择货币安置，金凤花还可获得79,350.60元的奖励款(可购面积132.25平方米*600元/平方米)。后金凤花分别于2009年4月、5月领取了货币补偿款共计276,471.44元。2009年5月，因唐俊、夏宗民欲购买动迁安置房，故通过徐某某与金凤花协商。经协商，金凤花放弃向动迁单位领取剩余的货币补偿款，改为购置动迁安置房，并将动迁安置房出售给唐俊、夏宗民，由唐俊、夏宗民向金凤花支付购房款。当月27日，唐俊、夏宗民通过徐某某的账户向金凤花支付房款419,150.95元。为此金凤花出具《收款条》一张，该条记载“兹有吴泾镇共和村XXX组XXX号金凤花农民动迁安置房转让给唐俊、夏宗民。现一次性收到唐俊、夏宗民支付的农民动迁房安置房转让房款419,150.95元”。2009年12月27日，金凤花(签约乙方)与案外人上海星丽华置业有限公司(签约甲方)签订《预定安置协议书》，约定根据《动迁补偿协议》之规定，乙方核准购置动迁安置商品房的面积为147.25平方米；乙方向甲方预定丽华家园小区动迁安置商品房2套，建筑面积187.34平方米；根据《预定安置房协议书附件》，乙方预定房屋总价暂定为730,095元，其中超面积40.09平方米。该协议书所附的《预定安置协议书附件》记载，金凤花订购的动迁安置商品房分别为三号地块XXX号XXX室(即涉案房屋)，单价为3,720元/平方米，预测面积93.67平方米，总价348,452元；三号地块28号401室，单价为3,280元/平方米，预测面积93.67平方米，总价307,238元。超面积40.09平方米部分房价为74,405元。2011年3月，金凤花订购的两套动迁安置房交房时，金凤花与徐某某等人就两套动迁安置房的买卖发生争议。后经协商，金凤花向徐某某等人退还此前收到的419,150.95元。涉案房屋由金凤花出售给唐俊、王萍，另一套动迁安置房归金凤花所有。当月4日，金凤花向徐某某返还了419,150.95元(其中360,000元通过转账形式支付至徐某某账户)。2011年3月7日，王萍同时代表唐俊(签约乙方)与金凤花(签约甲方)签订《农民动迁房安置转让协议书》，约定甲方自愿把涉案房屋转让给乙方唐俊、王萍；乙方一次性支付甲方动迁安置房转让款1,600,000元；甲方如反悔，必须一次性付清乙方安置房转让款，并同时按照银行同期贷款利息的四倍支付；甲方取得房产证后，需和乙方一同办理涉案房屋抵押贷款手续；在动迁房安置过程和动迁房变更过户手续中甲方应无条件配合乙方办理各种手续，所办手续费由乙方负责。2011年3月14日，王萍、唐俊通过案外人吴某某(唐俊的母亲)账户代金凤花向上海星丽华置业有限公司支付440,254.05元。2011年9月，王萍、唐俊取得涉案房屋并入住、使用至今。2013年8月21日，金凤花向唐俊、王萍出具《放弃承诺书》一份，表示金凤花自愿放弃涉案房屋的产权，涉案房屋的产权归属于唐俊、王萍所有。2013年11月28日，涉案房屋被核准登记至金凤花名下。以上事实，由唐俊、王萍共同提供的《上海市吴泾工业区环境综合整治居民房屋搬迁补偿安置协议》、补偿明细两张、享受一次性奖励明细一张、《收款条》、《预定安置协议书》及其附件、《农民动迁房安置转让协议书》、《放弃承诺书》、个人结算业务申请书、上海市房地产登记簿，金凤花提供的银行卡取款业务回单等证据及双方当事人的当庭陈述所证实。审理中，应唐俊、王萍申请，证人徐某某出庭作证。徐某某陈述，其于2009年调入吴泾镇拆迁办工作，现已退休。其和金凤花曾经在西双版纳共事。2009年，金凤花至拆迁办，正巧碰到其，其就和金凤花交谈，得知金凤花打算放弃购置动迁安置房。因当时正好其前同事即王萍以及其小舅子夏宗民想买动迁房，故其以中介的身份将王萍、夏宗民欲购房的事情告知金凤花并就转让款金额与金凤花协商。因当时金凤花尚余286,900.95元的补偿款未领取，若金凤花选择货币安置，还可获得79,350.60元的奖励款(可购面积132.25平方米*600元/平方米)，现王萍、夏宗民除愿意向金凤花直接支付剩余的286,900.95元补偿款外，还愿意在600元/平方米的基础上加400元即以1,000元/平方米的标准向金凤花支付132,250元(可购面积132.25平方米*1,000元/平方米)，故王萍、夏宗民共计向金凤花支付419,150.95元转让款，金凤花将购置的动迁安置房转让给王萍、夏宗民。当时金凤花表示无异议。王萍、夏宗民通过其账户向金凤花支付了转让款。2011年，交房时，其、王萍等人与金凤花发生争执，金凤花对此前决定表示反悔并坚持要拿一套动迁房。故经协商，涉案房屋归唐俊、王萍，并由唐俊、王萍直接向开发商支付购房款。而另一套动迁房归金凤花。后金凤花将419,150.95元通过其返还给了王萍、夏宗民。2011年3月7日，鉴于金凤花不诚信行为，故其、王萍等人要求写一份协议，并虚拟了房价1,600,000元。后，金凤花通过不正当手段欲将涉案房屋过户给他人，故其、王萍等人找到金凤花，让金凤花承诺书。对于吴某某支付给上海星丽华置业有限公司的440,254.05元如何得出，徐某某表示是上海星丽华置业有限公司算出来的。对于徐某某的证言，唐俊、王萍均表示无异议。金凤花表示证人所述的部分事实认可，但认为证人进场到发言均有一定的个人主观倾向性，证人陈述中一直将其和王萍等人称呼为“我们”，主观上比较倾向于唐俊、王萍。当时证人接受唐俊、王萍的委托，故肯定会做出有利于唐俊、王萍的解释，金凤花有理由相信庭前证人与唐俊、王萍相互协商好向法庭陈述。证人认可金凤花已经将唐俊和夏宗民支付的钱予以了返还，可证明双方已经解除了第一次的协议。本院认为，涉案《农民动迁房安置转让协议书》虽系王萍与金凤花签署，但是首页乙方处记载为“唐俊、王萍”，唐俊、王萍亦认可王萍的签字同时代表了唐俊，且金凤花出具的《放弃承诺书》也可见，其系明确知晓涉案房屋的实际购买人为“唐俊、王萍”，故王萍在涉案协议书上的签字行为同时代表了唐俊。现本案争议焦点为涉案协议书记载1,600，000元是否应当认定为涉案房屋买卖的成交价格。唐俊、王萍认为1,600，000元并非真实成交价格，该价格系为了防止金凤花违约而定，实际成交价格应当为440,254.05元，并认为440,254.05元系双方协商确定的价格。对于唐俊、王萍的意见，金凤花不予认可，金凤花认为涉案协议记载的1,600,000元就是双方协商确定的价格。对此，本院认为，首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。现唐俊、王萍为证明其主张的成交价格为440,254.05元的意见仅向本院提交了唐俊、王萍通过吴某某向开发商支付该款的凭证、金凤花放弃涉案房屋产权的《放弃承诺书》两份书证以及金凤花向唐俊、王萍交房的事实陈述，但本院认为，无论是两份书证还是金凤花交房行为均不足以推翻双方签字确认的书面记载的成交价格。至于证人徐某某所述内容，多为第一次协议购房时的过程(唐俊、夏宗民向金凤花购房)，但因金凤花返还钱款的行为，实际第一次协议购房已经解除；而对于第二次协议购房(即唐俊、王萍向金凤花购房)时双方约定的房价款如何确定，证人陈述含糊不清，甚至表示440,254.05元系开发商计算得出，故证人的陈述并不能证明双方对涉案房屋的房价协商确定为440,254.05元。其次，若如唐俊、王萍、甚至是证人所述，1,600,000元系为了防止金凤花违约而设置的警示条款，唐俊一方完全可在违约责任中予以明确，并不一定需要将实际成交价格予以虚拟。且从2011年协议签订至今，唐俊、王萍也从未主张要求确认该条款无效或者该协议撤销等。故本院对唐俊、王萍的意见不予采纳。本院认为，既然双方签署的协议中已明确成交价格为1,600,000元，唐俊、王萍又无充分有效的证据推翻该条款的约定，故本院确认，涉案房屋的实际成交价格即应当为协议确定的1,600,000元。现唐俊、王萍实际通过代金凤花向开发商支付购房款的形式支付了购房款440,254.05元，尚余购房款1,159,745.95元未向金凤花支付。审理中，唐俊、王萍表示若法院认为协议约定的1,600,000元是合理价格或者法院对成交价格予以调整，唐俊、王萍均愿意继续履行。故鉴于唐俊、王萍愿意继续履行并要求金凤花过户，唐俊、王萍应向金凤花支付剩余购房款1,159,745.95元。对于金凤花辩称吴某某向开发商支付款440,254.05元中有60,000余元系金凤花所支付的意见，并无相关证据予以证明，本院不予采纳。对于金凤花认为唐俊、王萍未向其支付剩余房款而要求解除合同，本院认为，双方签署的协议书并未对购房款的具体支付时间予以约定，现唐俊、王萍也愿意按法院确定的成交价格予以付款，故金凤花提出的解除合同及返还涉案房屋的反诉请求于法无据，本院不予支持。至于过户所产生的相关税费及手续费，根据涉案协议内容，仅记载“所办手续费由乙方负责”，关于税费，双方并未明确约定，故过户期间所产生的税费则由双方按照国家规定各自负担。过户期间所产生的手续费则由唐俊、王萍负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)唐俊、王萍于本判决生效之日起十五日内向被告(反诉原告)金凤花支付剩余购房款1,159,745.95元；二、被告(反诉原告)金凤花于收到原告(反诉被告)唐俊、王萍支付的前述款项后三日内协助原告(反诉被告)唐俊、王萍办理将位于上海市闵行区尚义路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至唐俊、王萍名下的手续，过户期间所产生的相关税费由金凤花和唐俊、王萍按照国家规定各自负担，过户期间所产生的相关手续费则由唐俊、王萍负担；三、驳回被告(反诉原告)金凤花的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19,200元，财产保全费5,000元，合计24,200元，由原告(反诉被告)唐俊、王萍负担12,100元，由被告(反诉原告)金凤花负担12,100元(金凤花负担之款于本判决生效之日起十五日内直接向唐俊、王萍负担)。反诉案件受理费3,951.91元，由被告(反诉原告)金凤花负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  金根元代理审判员  张 莉人民陪审员  石定伟二〇一七年三月二十日书 记 员  刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行；（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行；（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行；（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间；（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行；（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。