浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终3932号
上诉人（原审原告）：温州市龙湾长红制笔厂，住所地：温州市龙湾区蒲州街道屿田村庆丰路**弄*号。
经营者：李林生、应秀兰。
委托诉讼代理人：王忠良，北京德恒（温州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：温州柏元经贸有限公司，住所地：温州农业对外综合开发区兴国路8号。
法定代表人：陈微。
委托诉讼代理人：林慧慧、洪小娟，浙江联英律师事务所律师。
上诉人温州市龙湾长红制笔厂（以下简称长红制笔厂）因与被上诉人温州柏元经贸有限公司（以下简称柏元经贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2017）浙0303民初2637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
长红制笔厂上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持长红制笔厂的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由柏元经贸公司承担。事实和理由：一、一审判决无视柏元经贸公司应在每年4月1日前支付950000元租金，如逾期支付超过30天长红制笔厂有权解除租赁合同的约定解除条款以及柏元经贸公司迟延支付租金长达42天的客观事实，判决继续履行租赁合同，属认定事实错误。二、合同双方明确约定解除条款，该约定优先于法定，一审法院撇开双方约定的解除条款，适用《中华人民共和合同法》第九十四条判决解除涉案《房屋租赁合同》，属适用法律错误。即使适用上述规定，柏元经贸公司逾期支付租金的行为已经导致长红制笔厂租赁合同目的不能实现，涉案《房屋租赁合同》也应当解除。三、一审判决认定违约金的起算点为2017年4月13日，违背客观事实。柏元经贸公司的合同租期从2015年4月1日起算，本案违约金应当从2017年4月1日起算。长红制笔厂持有的合同中将起租时间改为2015年5月13日，系长红制笔厂单方赠予柏元经贸公司13天装修免租期，长红制笔厂可以撤销，且租期顺延不等于租金支付时间顺延，柏元经贸公司仍应于每年4月1日前支付租金。
被上诉人柏元经贸公司辩称：一、长红制笔厂收取的434940元租金可以支付到2017年10月下旬，且长红制笔厂发函要求解除合同的第二天，柏元经贸公司支付了剩余的租金，属于法律赋予的合理期限范畴。柏元经贸公司逾期支付租金的行为没有构成根本违约，不会导致长红制笔厂合同目的不能实现。二、本案所有租金已经支付完毕。双方约定租期从2015年5月1日起至2020年4月30日止，租金按年支付，提前30日支付下一年度租金，后因长红制笔厂无法按期交付厂房。故双方修改租赁起始时间为2015年5月13日，租期顺延12日，租金支付也顺延12日，不存在长红制笔厂主张的赠与租期情形。根据权利义务对等原则及公平原则，柏元经贸公司有权推迟12日支付租金，因此，柏元经贸公司于2017年5月12日支付剩余租金，逾期支付租金没有超过30日，长红制笔厂不享有约定解除权。一审庭审中，长红制笔厂经营者李林生承认因自己厂房拆迁寻找新厂房不得才要求收回涉案厂房自用。柏元经贸公司于2017年5月12日、2017年5月17日将剩余租金支付给长红制笔厂，但长红制笔厂两次予以退还，明显具有恶意，应当视为合同未解除。三、一审判决迟延支付租金的违约金从2017年4月13日计算，正确。四、涉案合同解除不仅有悖合同目的，且必然造成柏元经贸公司重大损失，不利于社会和谐。柏元经贸公司为租赁涉案房屋支付高额中介费，并投入大量人力物力装修房屋，而柏元经贸公司使用涉案房屋才一年多。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果符合本案事实，应当予以维持。
长红制笔厂向一审法院起诉，请求：1、判令柏元经贸公司立即腾空并返还温州农业对外综合开发区兴国路8号，建筑面积5177.86平方米的厂房；2、判令柏元经贸公司支付迟延履行违约金（按未付租金0.1%标准计算为515元/天，自2017年4月1日起至2017年5月10日止共计27298元）；3、判令柏元经贸公司向长红制笔厂支付房屋占有期间的租金损失（按照租赁合同标准的两倍5278元/天计算，自2017年5月10日起至实际腾空之日止，暂算至起诉之日为73892元）；4、本案诉讼费由柏元经贸公司承担。
一审法院认定事实：2015年3月6日，长红制笔厂与柏元经贸公司签订编号c21-wz-0002199《房屋租赁合同》，协议约定：长红制笔厂将自有的位于温州农业对外综合开发区兴国路8号，建筑面积5177.86平方米的厂房，出租给柏元经贸公司使用，租期五年。庭审中双方一致确认，原租赁期限约定为自2015年5月１日至2020年４月30日止，因长红制笔厂迟延交房12日，故双方将租赁期限修改为从2015年5月13日至2020年5月12日止（在长红制笔厂持有的合同上直接修改）。合同约定年租金95万元，首次房租于2015年4月30日前支付，下期租金提前30天支付。同时，该合同第九条第二款约定：柏元经贸公司逾期支付房屋租金的，每逾期一天，应按未支付金额的0.1%向长红制笔厂计付违约金，逾期支付租金达30天，长红制笔厂有权解除本合同。第十条其他约定事项：……第二年开始按年支付，租金提前三十天支付（每年４月１日前支付租金）。
2016年度租金，柏元经贸公司直至2016年８月16日才付清。2017年度租金（2017年5月13日至2018年5月13日）租金95万元，柏元经贸公司于2017年4月26日支付了434940元。2017年5月9日，长红制笔厂委托北京德恒（温州）律师事务所向柏元经贸公司发律师函，书面通知柏元经贸公司解除双方之间的《房屋租赁合同》，并要求柏元经贸公司接函后5日内腾空上述厂房，返还租赁房屋。次日，柏元经贸公司收到律师函后，由该公司法定代表人陈微于同月12日将剩余租金515060元通过银行转账给长红制笔厂的经营者李林生，李林生于同月16日将该款通过银行转账返还给陈微。次日，陈微又向李林生银行转账515060元，同月20日李林生又将该款退回。
一审法院认为，1、关于租金支付时间问题。因出租人长红制笔厂迟延交房12日，双方合意将租赁起始时间从2015年5月1日修改为2015年5月13日，将租赁终止时间从2020年4月30日修改为2020年5月12日，该事实经双方当事人一致确认。因租赁终止时间亦延后12日，故柏元经贸公司仍是按一整年支付年度租金，在租金未减少的情况下，不存在长红制笔厂所称的赠与租期的情形。双方签订合同之初，租赁期限起始时间约定为2015年5月1日，租金支付时间约定为第四条“首次房租于2015年4月30日前支付，下期租金提前30天支付”，及第十条特别约定为：……第二年开始按年支付，租金提前三十天支付（每年４月１日前支付租金）。探究合同的真意，根据文义推定双方当事人签订当时的真实意思表示，租赁期限起始时间为2015年5月1日，首次房租于2015年4月30日前支付，下期租金提前30天支付，租赁期限起始时间与租金支付时间应系同步，这也符合租赁关系中出租人交付标的物后方才收取租金的交易习惯，故出租人迟延交付房屋12日，租金支付时间亦顺延12日为宜。
2、关于本案所涉房屋租赁合同是否应予解除。首先，合同履行过程中，2017年年度租金95万元（每月79166元），合同约定预付租金，长红制笔厂收取了柏元经贸公司支付的434940元租金，该434940元可以支付约5.5个月（至2017年10月下旬）的租金。虽然柏元经贸公司欠付的租金占应付租金总额的54%，难言主要付款义务已经得到履行，但关键是至长红制笔厂起诉时，柏元经贸公司支付的租金尚有盈余。柏元经贸公司逾期支付租金的行为未给长红制笔厂造成严重损失。其次，《中华人民共和国合同法》第227条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。即使按照长红制笔厂的诉称，至2017年5月9日发律师函当日，柏元经贸公司迟延支付租金仅超过合同约定9日，长红制笔厂发函后，柏元经贸公司隔日就支付剩余全部租金515060元，应认定为在“合理期限内”。再次，《中华人民共和国合同法》第94条第2项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。柏元经贸公司明确的意思表示是继续履行合同；从履行行为看，对于应当承担的付款义务，如案件事实，其在期限内支付近半部分，逾期几日支付完毕。结合柏元经贸公司对企业的前期投入及经营情况看，目前不存在预期违约的可能性。综上所述，柏元经贸公司拖欠的515060元预付租金，并未根本影响长红制笔厂出租房屋获取租金收益，不会导致其缔约目的不能实现，其拖欠租金的行为并非根本性违约，长红制笔厂所主张的解除合同事由不能成立，其发出的律师函中关于解除合同的内容不发生解除合同的法律效果。长红制笔厂以柏元经贸公司拖欠预付租金导致合同目的无法实现，并基于解除合同提出诉求，其主张缺乏法律依据，不予支持。但柏元经贸公司逾期支付租金515060元系违约，违约责任应按合同约定“每逾期一天，应按未支付金额的0.1%支付违约金”，应从2017年4月13日计算至同年5月12日，此后因长红制笔厂拒绝接收剩余租金，不能再归咎于柏元经贸公司，以上计算为14936元。
3、从本案诉讼起因展开。长红制笔厂庭审陈述其因另外厂房被拆迁，急需收回涉案厂房自用，这也可以通过长红制笔厂的行为看出。2017年5月9日，长红制笔厂认为约定的解除时间仅满9日，在未与柏元经贸公司充分协商的情况下，长红制笔厂就发律师函通知柏元经贸公司解除合同并腾空厂房，而在一年前，柏元经贸公司拖欠租金至2016年8月，长红制笔厂反而未提出解除合同要求。虽然诉讼起因不是法官判断的依据，但却可以一定程度上影响法官自由心证。
一审法院认为，长红制笔厂与柏元经贸公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同继续履行情形下，长红制笔厂主张柏元经贸公司腾空并返还厂房、支付厂房占用费，缺乏请求依据，不予支持；长红制笔厂请求迟延履行违约金，予以支持，但金额为14936元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决：一、温州柏元经贸有限公司于判决生效之日起十日内支付温州市龙湾长红制笔厂迟延履行违约金14936元；二、驳回温州市龙湾长红制笔厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2324元，减半收取计1162元，由温州市龙湾长红制笔厂负担1075元，由温州柏元经贸有限公司负担87元。
二审期间，长红制笔厂提供门征代开发票书面确认单，证明租赁房屋税费均由柏元经贸公司承担，柏元经贸公司应按照门征代开发票书面确认单的标准补缴2015年到2017年的税费；柏元经贸公司提供照片三张，证明长红制笔厂直到2015年4月10日尚未腾空涉案厂房。柏元经贸公司对长红制笔厂提供的证据的质证意见是：该证据不属二审中新的证据，其真实性无法确定，亦与本案缺乏关联性。长红制笔厂对柏元经贸公司提供的证据的质证意见是：该证据不属二审中新的证据，且不能证明柏元经贸公司主张的待证事实。经审查本院认为，长红制笔厂、柏元经贸公司的质证意见均成立。故对上述证据本院均不予确认。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。
本案二审主要的争议焦点为：一、涉案《房屋租赁合同》是否已于2017年5月10日解除，长红制笔厂要求柏元经贸公司腾空涉案厂房有无依据；二、一审判决柏元经贸公司支付自2017年4月13日起的逾期支付租金的违约金是否正确。
关于争议焦点一。涉案《房屋租赁合同》签订后，长红制笔厂在其持有的合同上修改租赁起始，将“自2015年5月1日起至2020年4月30日止”变更为“自2015年5月13日起至2020年5月12日止”，柏元经贸公司持有的合同虽未修改租赁起止时间，但其也主张租赁起止时间在合同签订后按约定时间往后推延了12日，因此，涉案合同租赁期限应为自2015年5月13日起至2020年5月12日止。一审据此认定租金支付时间顺延12日，并无不当。故2017年度租金950000元柏元经贸公司应于2017年4月12日前支付。柏元经贸公司于2017年4月26日支付租金434940元虽构成违约，但其逾期支付租金尚未达到30天，长红制笔厂于2017年5月9日向柏元经贸公司发律师函行使解除权不符合涉案《房屋租赁合同》的约定。另外，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”长红制笔厂未催告柏元经贸公司支付租金径行发律师函通知解除合同，其解除权的行使亦不符合上述法律的规定。综上，长红制笔厂于2017年5月9日发出的律师函不产生解除合同的效力，其要求柏元经贸公司腾空涉案厂房，依据不足。
关于争议焦点二。如前所述，柏元经贸公司未于2017年4月12日前支付2017年度租金950000元，已构成违约，应依约承担违约责任。鉴于长红制笔厂仅要求柏元经贸公司承担迟延支付515060元租金的违约金，未要求其承担迟延支付434940元租金的违约金，且2017年5月12日柏元经贸公司即已履行支付剩余515060元租金的义务，一审判决柏元经贸公司承担2017年4月13日至2017年5月12日按照每日0.1%的标准计算的迟延支付515060元租金的违约金，亦无不当。
综上，一审判决认定事实正确，审理程序合法。需要指出的是，本案中，长红制笔厂系以合同约定的解除条件成就为由主张其享有合同解除权，一审适用《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除的规定认定涉案《房屋租赁合同》应当继续履行，适用法律确有不当，但并未影响案件的正确处理，故对一审处理结果，本院二审仍予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2324元，由上诉人温州市龙湾长红制笔厂负担。
本判决为终审判决。
审判长 余 萌
审判员 刘宏杰
审判员 蔡蓓蓓
二〇一七年十一月十五日
书记员 周婷婷