安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蚌民一终字第00894号
上诉人（原审被告）：安徽省蚌埠市南山宾馆，住所地安徽省蚌埠市。
法定代表人：车新衔，该宾馆总经理。
委托代理人：洪克平，该宾馆法律顾问。
委托代理人：贾良庆，蚌埠市蚌山区黄庄法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：张八一，男，1955年8月1日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。
委托代理人：谷成柱，安徽东石律师事务所律师。
上诉人安徽省蚌埠市南山宾馆（以下简称南山宾馆）因与被上诉人张八一房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院于2015年7月23日作出的（2015）龙民一初字第00423号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月22日公开开庭审理了本案。上诉人南山宾馆的委托代理人洪克平、贾良庆，被上诉人张八一及其委托代理人谷成柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：1998年，南山宾馆将市直机关房地产管理分局名下坐落于蚌埠市延安路4号区11栋1单元302室公有房屋分配给张八一，并要求张八一交纳购房款44528元并给张八一办理房屋过户手续。张八一按要求于1998年12月29日与1999年1月8日分两次向南山宾馆交纳了购房款共计44528元。南山宾馆收到购房款后一直未办理房屋过户手续。2000年上半年，市直机关房地产管理分局向张八一送达住房购买价格调节及计算表一份，载明张八一应缴纳购房款为22068元。2015年4月，张八一自行至市直机关房地产管理分局办理了房屋过户手续，并向市直机关房地产管理分局交纳购房款22068元、维修基金441.36元、房租12000元，共计34506.36元，用于办理房屋产权证。
原审法院认为：蚌埠市直机关房地产管理分局系蚌埠市延安路4号区11栋1单元302房屋的实际产权人，南山宾馆要求张八一交付购房款44528元，系为张八一代办理房屋过户手续，张八一亦按要求交付购房款，系双方真实意思表示，应受法律保护。南山宾馆应及时给张八一代办理房屋过户相关手续，但由于南山宾馆一直未能按约定给张八一代办理房屋过户，2015年4月，张八一自行至蚌埠市直机关房地产管理分局办理了房屋过户手续，并重新交纳了购房款及过户相关费用。由于讼争房屋房产证已办理完毕，蚌埠南山宾馆收取张八一交纳的44528元购房款应返还于张八一。
关于张八一主张购房款利息、维修基金及房租损失共54827.9元的问题，其中购房款利息损失为20318.54元，张八一于2015年5月办理房产证时交纳的购房款与2000年市直机关房地产管理分局向其下达的应缴纳购房款数额相一致，均为22068元，购房款并未因延迟办理产权证明而增加，故其要求赔偿购房款的利息不予支持；维修基金441.36元为办理房产证时必要费用，与是否延迟办理产权证明无关，且数额系依购房款计算所得，因购房款未实际增加，其维修基金也同样未有变动，对于该项主张亦不予支持；房租12000元为2006年7月26日至2015年4月8日期间产生，可以认定为因延迟办理产权证明而产生的损失，对该部分损失的诉求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四款、第一百一十二条、第一百一十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第四项、第七项的规定，原审法院判决：一、被告安徽省蚌埠市南山宾馆返还给原告张八一购房款44528元，于判决生效之日起三十日内给付；二、被告安徽省蚌埠市南山宾馆赔偿原告张八一经济损失12000元，于判决生效之日起三十日内给付；三、驳回原告张八一的其他诉讼请求。案件受理费2284元，减半收取1142元，由原告张八一承担450元，被告安徽省蚌埠市南山宾馆承担692元。
上诉人南山宾馆不服上述判决，向本院提起上诉。
上诉人南山宾馆上诉称：1、12000元的房租属于扩大的损失，不应得到支持。张八一自收到通知后就应该办理产权证，而一审判决支持了张八一12000元房租的请求，这是适用法律不当。12000元的房租是扩大的损失，张八一如果办理产权证，就不必支付房租。按照合同法规定，扩大的损失，不应予以支持。2、从2000年张八一接到房管局通知开始，张八一就应当知道南山宾馆应返还44528元购房款，至今才提起诉讼超过了诉讼时效。南山宾馆一审时就提出该抗辩理由，但法院没有支持，也属于适用法律不当。二审应认定超过诉讼时效，驳回张八一的诉讼请求。3、一审法院查明事实有误，没有证据证明诉争房屋产权是属于市直机关房管分局的，也没有证据证明张八一办理了过户手续。而一审法院判决认定此房产权是市直机关房管分局的，张八一办理了产权证，属于认定事实有误。综上，请求撤销（2015）龙民一初字第00423号民事判决，依法改判。
被上诉人张八一答辩称：南山宾馆认为12000元的房租是扩大损失，该项上诉理由不能成立，一审法院依据合同法第一百二十条的规定判决适用法律正确。张八一的诉讼请求亦未超过诉讼时效。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回南山宾馆的上诉请求。
经本院审理查明：双方当事人对原审法院判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
根据2015年4月8日向张八一开出的收据，另查明：蚌埠市市直机关事务管理局房地产管理分局向张八一收取的12000元房租系自2006年1月至2015年1月期间张八一居住涉案房屋产生的租金。
根据双方当事人诉辩意见，本案审理的争议焦点为：张八一请求南山宾馆返还44528元购房款是否超过诉讼时效？南山宾馆是否应对张八一在办理房屋过户手续中交纳的12000元房租承担赔偿责任？
本院认为：南山宾馆收取张八一购房款44528元，并同意为张八一代办蚌埠市延安路4号区11栋1单元302室公有住房的过户手续，该行为系基于当事人自愿而发生的民事法律行为，南山宾馆收取上述款项后，即负有代办涉房屋过户手续的义务。但从张八一向南山宾馆交付购房款之日起直至2015年4月张八一自行至市直机关房地产管理分局申请办理房屋过户手续时止，南山宾馆从未明示拒绝为张八一代办涉案房屋的过户手续。故应认定在该段期间内涉案房屋过户手续的代办义务尚在履行，不产生南山宾馆返还购房款的民事责任。因此，在2015年4月张八一自行申请过户之前亦不存在其请求返还购房款的民事权利受到侵害的问题。在张八一自行申请房屋过户并按规定向市直机关房地产管理分局另行缴纳22068元购房款后，表明南山宾馆事实上已不具备履行代办过户手续的条件，故其继续占有张八一交纳的44528元购房款失去合法依据，构成不当利益。张八一应自该时起享有购房款的返还请求权。南山宾馆未及时向张八一返还购房款，侵害了张八一的财产权利。张八一于2015年4月28日提起诉讼，请求返还购房款44528元，并未超过债权保护的二年诉讼时效。南山宾馆关于张八一请求返还购房款超过诉讼时效的抗辩理由，依据不足，本院不予支持。
关于南山宾馆是否应对张八一在办理房屋过户手续中交纳的12000元房租承担赔偿责任的问题。根据张八一提交的《蚌埠市公有住房出售价格审批表》可知，案涉房屋符合房改房的条件，可以办理房屋过户手续。南山宾馆于1998年收取44528元购房款，却未能及时为张八一办理房屋过户手续，负有过错，导致张八一自行办理房屋过户手续时产生房租损失，故南山宾馆应当对12000元房租损失承担赔偿责任。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。南山宾馆的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2284元，由上诉人安徽省蚌埠市南山宾馆负担（已交纳）。
本判决系终审判决。
审 判 长 张 凯
审 判 员 潘伟荣
代理审判员 李小芹
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 贡雪洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。