广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂05民终121号
上诉人(原审原告)：郭秀林，男，1967年10月24日，住浙江省临海市。
上诉人(原审原告)：何向红，女，1970年3月13日，汉族，住浙江省临海市。
委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师（受上述两上诉人的共同委托）。
被上诉人(原审被告)：北海馨平广洋房地产开发有限公司，住所地北海市香港路工业园区办公楼430号。
法定代表人：杜聪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：汤震强，广西海城律师事务所律师。
上诉人郭秀林、何向红因与北海馨平广洋房地产开发有限公司（以下简称馨平广洋公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初3348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月13日进行询问、质证、调解，上诉人郭秀林及委托诉讼代理人赵为民，被上诉人馨平广洋公司的委托诉讼代理人汤震强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭秀林、何向红上诉请求：一、撤销北海市海城区人民法院（2016）桂0502民初3348号民事判决；二、判令馨平广洋公司按照《商品房买卖合同》（销售合同编号：北部湾壹号雅苑一海悦阁21401）第十一条第二款规定向郭秀林、何向红履行办理北部湾壹号雅苑一海悦阁2单元1401号房屋交接手续；三、判令馨平广洋公司按照《商品房买卖合同》（销售合同编号：北部湾壹号雅苑一海悦阁21401）第九条第二款第1项规定支付逾期交房违约金152216.95元（违约金计算方式：以346420元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款年利率6％上浮30％为标准，自2012年1月1日始计算至2017年8月17日，以后违约金计算至判决生效时为止）;四、馨平广洋公司承担本案一审和二审诉讼费用。事实与理由：一、没有任何证据证实馨平广洋公司向郭秀林、何向红履行交付涉案房屋的义务。第一、交付房屋属于法律规定和合同约定馨平广洋公司的义务，而非购房人郭秀林、何向红的义务。在郭秀林、何向红于2017年5月15日前来北海市交接北部湾壹号雅苑一海悦阁21461之前，没有任何证据证实馨平广洋公司向郭秀林、何向红发出各种形式的交付房屋通知、公告等。郭秀林、何向红与馨平广洋公司于2009年12月26日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：北部湾壹号雅苑一海悦阁21401，以下简称“合同”）第十一条第二款约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。涉案房屋的交付是依据合同约定由馨平广洋公司书面通知郭秀林、何向红办理交付手续，是馨平广洋公司的义务。第二，只有馨平广洋公司依据合同第十一条第四款之约定履行交付房屋的通知义务才视为依合同交付房屋，并且房屋产权风险发生转移。一审法院在没有任何证据证实馨平广洋公司履行通知义务的前提下认定房屋己经交付错误。二、馨平广洋公司于2017年5月15日向郭秀林、何向红交付的房屋不能满足合格房屋的交付条件，馨平广洋公司没有提供交付房屋的法定文书，应当认定没有交付完毕的具有严重缺陷的一种交付行为。第一，馨平广洋公司2017年5月15日向郭秀林、何向红交付的房屋不能满足合格房屋的交付条件，属于明显违约。交付的房屋存在下列缺陷：1.次卧马桶脏、水箱漏水、灯坏2盏；2.次卧落地门关不了、阳台少盖板1块：3.次卧电视插座没盖；4.浴室排气扇外盒脱落；5.主卧灯坏1盏、墙面有裂缝；6.空调控制板不通电、遥控板开不了空调；7.客厅墙面有裂缝；8.入次卧通道墙面有裂缝、瓷砖接口有裂缝；9.厨房门边墙面有裂缝；10.阳台栏杆柱子上面有漏水、排污管上面角地方有裂缝。合同第十三条第二款约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准”。而附件三对于外墙、内墙、顶棚、地面、门窗、卫生间、露台、电梯、其他的有线电视、电话线、宽带、灯饰、插座等均有明确约定，馨平广洋公司的交付属于违约行为。一审法院在馨平广洋公司对于郭秀林、何向红提出110项房屋质量缺陷，在没有任何答复和修复的情况下视为交接是错误的。第二、馨平广洋公司在交付房屋时，根据合同第十一条第二款约定，应向郭秀林、何向红提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（以下简称两书），馨平广洋公司不提供上述文件的应当承担延期交付房屋的违约责任。一审法院错误地将馨平广洋公司履行的义务和违约导向了郭秀林、何向红：1.认为尽管馨平广洋公司在2017年5月15日没有向郭秀林、何向红出具两书，但郭秀林、何向红主张拒收房屋并未提及上述两书，将提及两书认定为郭秀林、何向红义务；2.馨平广洋公司当庭向郭秀林、何向红的代理人出具两书，郭秀林、何向红的代理人拒收。代理人对于馨平广洋公司的擅自的、故意的、明显的违约出具两书的行为有权拒收。第三，两书是合同约定和法律规定房屋的使用和质量保障契约，不需要郭秀林、何向红在交接清单上注明，而是馨平广洋公司交房时的应当出具、出示和交付的义务。根据合同第十六条第二款之约定，馨平广洋公司在交付房屋时向郭秀林、何向红出具《住宅质量保证书》是履行合同的约定义务，而非郭秀林、何向红的主动索要义务。第四、郭秀林、何向红领取钥匙、门禁卡、交纳管道燃气开户费、电视开户费，是为了防止双方损失进一步扩大的守约行为，不能因此断定郭秀林、何向红己经接收了房屋。尽管交房时房屋质量存在缺陷，郭秀林、何向红接受房屋后，可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第十三条第二款：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”之规定行使权利。三、馨平广洋公司至少是迟延于2017年5月15日才履行交付房屋手续，逾期交房的违约行为证据确实、充分；一审法院在没有任何证据情形下认定馨平广洋公司已经按约定交付房屋的裁判属于错误裁判。第一，涉案房屋五方验收合格的日期不等于馨平广洋公司履行向郭秀林、何向红交付房屋的日期。馨平广洋公司在2011年12月19日涉案房屋楼房经过五方验收合格，符合交付条件，却没有履行交付义务，更证实馨平广洋公司拒不交付的恶意违约过错。第二、馨平广洋公司有选择的提供了部分2012年年初陆续交付房屋的案外人接收房屋的证据，这些证据与本案没有关联。1.馨平广洋公司既然是2011年12月19日涉案房屋楼房经过五方验收合格，符合交付条件，为何在2012年年初才陆续交付房屋，出现逾期交付房屋，2011年12月19日涉案房屋楼房经过五方验收合格是一虚假证据。2.馨平广洋公司是选择最先交付房屋的案外人的交房证据向法庭出示，其应当出具所有业主的交付房屋的证据才能证实真实交房情况。3、交付房屋是要式行为，案外人交付房屋，不能认定郭秀林、何向红一定接收到了馨平广洋公司交付房屋通知。第三、一审法院判决适用法律错误。一审法院在没有任何证据的前提下认为“按常理推断，被告认为在案涉楼盘竣工验收符合交付条件后通过电话及书面形式通知了包括原告在内的业主收房的主张成立。”错误，没有任何证据证明馨平广洋公司通知了郭秀林、何向红，馨平广洋公司也没有举证证明，上述认定违背最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定。一审法院认定“案涉房屋所在的商住楼己于2011年12月19日经过了五方验收，符合交付条件，与案涉房屋同一商住楼的其他业主也在2012年年初陆续收房，另被告也于2012年7月11日将案涉房屋的产权证办理至两原告名下”。上述认定只能证明馨平广洋公司完成了“商品房达到交付使用条件”，不能证明已依据合同第十一条第一款之约定“出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。一审法院判决书以“推断己经履行合同”判决实际履行合同，违背了《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定。应予撤销。第四、一审法院认为长达五年时间里，郭秀林、何向红没有主动联系馨平广洋公司询问交房事宜亦不符合常理的推测错误。交付房屋是馨平广洋公司的法定义务，郭秀林、何向红是否主动与联系并没有任何过错，馨平广洋公司长达五年不履行交付房屋手续属于恶意的或故意违约，一审判决将该过错判定为郭秀林、何向红责任显失公平。第五、一审法院把馨平广洋公司2012年7月11日办妥房产证作为交付房屋的推测依据不合理。事实是2010年，郭秀林、何向红支付了办证费用，由馨平广洋公司开始办理房产证，而该公司至2012年办妥房产证整个过程中均没有采用任何形式告知郭秀林、何向红。房产证只是物权凭证，物权凭证的取得不能说明财物己以转移。四、郭秀林、何向红的一审诉讼请求事实清楚、证据确实充分，应当予以支持；馨平广洋公司违约明显，应当判令其承担违约责任。合同约定涉案房屋总房款金额346420元，郭秀林、何向红己经履行向馨平广洋公司支付全部购房款的义务。馨平广洋公司应当在2011年12月30日前将涉案房屋经验收合格后交付给郭秀林、何向红使用，但实际馨平广洋公司于2017年5月15日开始向郭秀林、何向红履行房屋交接手续，没有提供合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；馨平广洋公司交付房屋时存缺陷，导致房屋不能入住使用，但馨平广洋公司拒不维修整改，致使房屋不能交接。依据合同第九条第二款第1项约定，馨平广洋公司需要承担逾期交房违约金351269.88元（2012年1月1日至2017年8月17日共计：2028天×万分之五×346420元），己经超过购房款本金。故此，郭秀林、何向红请求逾期交房违约金按照中国人民银行同期同类贷款年利率6％上浮30%为标准计算。
馨平广洋公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确应予以维持，请求驳回郭秀林、何向红的上诉请求。
郭秀林、何向红向一审法院起诉请求：1、判令被告按照《商品房买卖合同》（销售合同编号：北部湾壹号雅苑-
海悦阁21401）第十一条第二款规定向原告履行办理北部湾壹号雅苑-
海悦阁2单元1401号房屋交接手续；2、判令被告按照《商品房买卖合同》（销售合同编号：北部湾壹号雅苑-
海悦阁21401）第九条第二款第1项规定支付逾期交房违约金152216.95元（违约金计算方式：以346420元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款年利率6%上浮30%为标准，自2012年1月1日始计算至2017年8月17日，以后违约金计算至判决生效时为止）；3、判令被告承担本案诉讼费用。在庭审中原告明确第一项诉求为：判令被告提交住宅质量保证书和住宅使用说明书并办理交接手续。
一审判决认定事实：原告（买受人）与被告馨平广洋公司（出卖人）于2009年12月26日签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：北部湾壹号雅苑-
海悦阁21401）一份，主要约定原告购买被告开发的位于北海市海城区，房屋建筑面积42.26平方米，商品房单价为每平方米8197.35元，总房款金额346420元；出卖人应当在2011年12月31日前将经验收合格的房屋交付买受人，出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人通知之日起七日后视为已向买受人交房，此后该商品房所产生的一切风险及责任均由买受人承担，且该房的物业管理费等相关费用由买受人承担等内容。上述合同签订后，原告履行了支付购房款的义务。2011年12月19日案涉房屋所在商住楼经过五方验收合格。2012年7月11日被告将案涉房屋的产权证办理至两原告名下。2017年5月15日原告到被告处办理房屋交接手续，并签了《入伙手续会签表》、《北部湾1号治安消防安全责任书》、《承诺书》，并领取了案涉房屋的钥匙、大小智能卡、门禁卡、复位钥匙、空调遥控器。原被告双方在房屋验收表中确认案涉房屋以及原告所购置的另一套北部湾壹号雅苑海悦阁二单元1402号房存在以下问题：1、次卧马桶脏、水箱漏水、灯坏2盏；2、次卧落地门关不了、阳台少盖板1块；3、次卧电视插座没盖；4、浴室排气扇外盒脱落；5、主卧灯坏1盏、墙面有裂缝；6、空调控制板不通电、遥控板开不了空调；7、客厅墙面有裂缝；8、入次卧通道墙面有裂缝、瓷砖接口有裂缝；9、厨房门边墙面有裂缝；10、阳台栏杆柱子上面有漏水、排污管上面角地方有裂缝。2017年5月16日原告向物业公司交付了案涉房屋的管道燃气开户费、电视开户费。在庭审中被告当庭出示案涉房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，原告以案涉房屋不符合交接手续，且被告没有在交房当天交付该两书为由拒绝收取。现原告以被告逾期交房构成违约为由诉至法院，提出上述诉求。
另查明，与案涉房屋同一商住楼的海悦阁2单元1305号房业主于2012年1月14日收房；海悦阁2单元1601号房业主于2012年1月2日收房；海悦阁2单元1504号房业主于2012年1月26日收房；海悦阁2单元1503号房业主于2012年1月1日收房；海悦阁2单元1501号房业主于2012年1月6日收房；海悦阁2单元1505号房业主于2012年1月5日收房；海悦阁2单元1404号房业主于2012年1月14日收房；海悦阁2单元1603号房业主于2012年1月1日收房；海悦阁2单元1306号房业主于2012年1月6日收房；海悦阁2单元1301号房业主于2012年1月5日收房。
本案争议焦点如下：1、被告是否已向原告交付了案涉房屋？2、被告是否存在逾期交付房屋的违约行为。
关于本案的第一个争议焦点，本院认为：原告与被告馨平广洋公司于2009年12月26日签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，且内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法、有效，原被告双方均应恪守履行。原告在2017年5月15日在与被告办理案涉房屋的交房手续时，以案涉房屋以及其另购置的一套房屋的室内部分设备存在缺陷以及部分墙体存在裂缝，且被告拒不出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由拒收房屋。本院认为一方面案涉房屋已经五方验收合格，符合了交付的条件，房屋室内部分设备存在缺陷以及部分墙体存在裂缝的问题，在保修期内被告负有保修的义务，原告可通过向被告主张保修解决，在房屋不存在主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，原告无权拒收房屋；另一方面原告也已领取了相关的钥匙、门禁卡等，且也已向物业缴纳了案涉房屋的管道燃气开户费、电视开户费，房屋应实际已在原告的控制之下；再者，被告虽无证据证实其在2017年5月15日时向原告出具了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但从原告已收取案涉房屋相关的钥匙、门禁卡等物品以及其所主张拒收房屋系因为房屋设备及质量存在缺陷，并未提及上述两书，可知，被告拒不向原告出具上述两书不符合常理。另被告在庭审中也向原告出具了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。综上，本院认为被告已向原告交付了案涉房屋，对于出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的问题，原告在当庭拒收，原告可在庭后自行到被告处领取。为此，对于原告请求被告提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并办理交接手续的诉求于法无据，本院不予支持。
关于本案的第二个争议焦点，本院认为：按照上述合同的约定，被告应当在2011年12月31日前将经验收合格的房屋交付原告。从本案所查明的事实可知，案涉房屋所在商住楼已于2011年12月19日经过了五方验收，符合交付条件，与案涉房屋同一商住楼的其他业主也在2012年年初陆续收房，另被告也于2012年7月11日将案涉房屋的产权证办理至两原告名下。按常理来推断，被告认为在案涉楼盘竣工验收符合交付条件后通过电话及书面形式通知了包括原告在内的业主收房的主张成立，另上述合同约定交付房屋的时间为2011年12月31日，至2017年5月15日原告来办理收房手续，在长达五年多的时间里，原告一直未主动联系被告询问交房事宜亦不符合常理。综上，本院认为被告已通知了原告收房，不存在违约行为，为此，对于原告主张的逾期交房违约金本院不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告郭秀林、何向红的诉讼请求。案件受理费3344元，由原告郭秀林、何向红承担。
本院二审审理期间，郭秀林、何向红和馨平广洋公司均没有证据向本院提供。
郭秀林、何向红认定对一审判决没有认定购房款是通过按揭贷款支付的，以及因为按揭贷款，没有把房产证送给郭秀林、何向红，房产证一直存放在贷款银行的事实有异议；一审判决只依据馨平广洋公司提供部份证据认定其他部分业主交房的时间不全面。馨平广洋公司对一审判决认定事实无异议。
本院认为
二审查明的事实与一审查明的相同，本院予以确认。
综合双方诉辩，归纳二审争议焦点：馨平广洋公司是否存在逾期交房的违约行为并承担违约责任。
1.交代双方之间存在商品房买卖合同，合同是真实意思表示，为合法有效的合同。
2.按照合同约定，公司应该再什么时候交付房屋。郭主张公司是在什么时候交付，已经逾期交付。公司主张在什么时候交付，由于公司人员更替频繁，有关资料已经缺失，为此提交了讼争房屋的同楼层及上下楼层通知交付的证据以及讼争房屋已经办证的证据予以证明。本院认为，郭二审认可其所有买房及办证的手续都是授权案外人处理，并称什么时候开始双方没有了联系。其本人没有接触过公司。根据公司交付相邻的房屋可知，讼争房屋在12月或者1月已经具备了交付的条件。由于郭委托了他人收房，公司并不需要通知郭。公司在之后为郭办证的行为表明，公司一直与郭的委托人保持联系，并积极履行合同义务。公司积极履行合同的行为表明公司不具备不交房的故意和常理。相反郭称什么时候开始其与委托人没有了联系。其本人亦没有直接接触过公司。郭亦没有提交证据证明实际收房人称未收到房。在没有直接的证据情况下，只能根据优势证据原则（最高法证据规则里有），采用公司的证据。
审判长 叶长程
审判员 魏玉芳
审判员 叶 萍
二〇一八年四月十一日
书记员 曾 荣