新疆维吾尔自治区哈密地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新22民终62号
上诉人（原审被告、反诉原告）：哈密市汇泰药品零售连锁有限公司，住所地：哈密市前进西路锦绣园物业楼二楼。
法定代表人：王疆红，总经理。
委托代理人：张晶，女，汉族，住哈密市。
委托代理人：欧志江，新疆伟民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：孟磊，男，汉族，住哈密市。
委托代理人：白筱红，新疆众托律师事务所律师。
上诉人哈密市汇泰药品零售连锁有限公司（以下简称汇泰公司）因与被上诉人孟磊租赁合同纠纷一案，不服哈密市人民法院（2015）哈市民二初字第546号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人汇泰公司的委托代理人张晶、欧志江、被上诉人孟磊的委托代理人白筱红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年12月19日，原告（反诉被告）孟磊与被告（反诉原告）汇泰公司签订房屋租赁合同一份，合同约定：“甲方：汇泰公司乙方：孟磊第一条：出租方出租的房屋坐落地址：哈密市八一南路阳光酒店底商（7#、8#）建筑面积488.64㎡。房产权证号：（待办）。第二条：乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为“汽车清洗及用品销售服务”使用。如果改变用途，需经甲方书面同意。否则视为违约行为。租期五年，自2014年2月27日起至2019年2月26日止。第三条：1、第一年租金单价为1000元／每平方米每年。年租金额为肆拾捌万捌仟陆佰肆拾元（488640元）。2、从第二年起至第三年，租金比上第一年度增加10%，即租金单价为1100元／每平方米每年，年租金额为：伍拾叁万柒仟伍佰零肆元（537504元）。3、从第四年起至第五年租金比第三年度增加10%，即租金单价为1210元／每平方米每年，年租金额为：伍拾玖万壹仟贰佰伍拾肆元肆角（591254.40元）。第七条：2、若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金为当年年租金的20%，租金按实际租赁期限计算租金，多交租金不返还承租方。第九条：合同解除与终止：5、双方通过书面协议解除本合同。第十三条：1、合同签订后，自出租方铺设地暖完成，交付给承租方使用时起，出租方给承租方装修时间为30天，租金从第31天开始计起。2、合同签订前，承租方要向出租方一次性缴清押金伍万元整，押金不包括在房屋租金之内，直至合同期满承租方不继续租赁，且双方无异议情况下，押金无利息退还给承租方。3、出租房隔断墙由出租方承建（渣板毛墙）。4、承租方装修需改变原房屋结构时，需征得出租方的同意，且不续租时要恢复原样。”合同签订后，原告依约交付2014年2月27日至2015年2月26日期间租金，被告将房屋交付原告使用。2014年12月27日，原告与被告签订《合同终止协议》，约定：“甲方：汇泰公司乙方：孟磊经双方协商一致同意，终止双方于2013年12月19日签订的《房屋租赁合同》。合同终止时间为：2015年2月26日。合同解除条件：1、乙方已经与丙方（7#门面承租方）谈好转让面积、确定各自的债权债务。2、乙方的装修及设备已于丙方商议清楚，无争议。3、乙方已向热力公司缴纳2014年至2015年度的采暖费。4、新签合同的租赁费起点以原合同的第二年度租费为基数。5、期间遇到影响执行问题时，双方协商解决。”2015年2月26日，原被告共同验收阳光酒店8#底商，签订《阳光8#门面房租赁终止验收表》，其中载明：“甲方：汇泰公司乙方：孟磊验收交接事项如下：1、门窗，良好；地面，有加高的部分，需恢复；暖气，良好；上下水，良好；墙面，良好；物业、采暖费，已付-2015年；与其它方债务，乙方债务自己承担。特别说明：1、乙方债权债务与甲方无关；2、甲方需要恢复的地方，乙方需要在规定时间内完成…”。同日原告将阳光酒店8#底商房屋交还被告。因原告向被告主张押金，被告拒不退还，引起诉讼。另查：2015年6月24日，原审组织双方到涉案房屋（阳光酒店8#底商）查看，涉案房屋地面有加高部分，房屋中间有隔断，顶棚有装修，房屋里角有一个小卫生间。被告要求对上述部分在15日内恢复原状。原告认为根据2015年2月26日的租赁终止验收表，仅同意就地面加高部分进行恢复原状。2015年7月27日，原告就涉案房屋地面加高部分、中间隔断恢复原状。再查：庭审中被告认可阳光酒店7#底商租赁面积为225.18㎡，8#底商租赁面积为263.46㎡。又查：被告于2014年12月27日已将哈密市八一南路阳光酒店7#底商出租。
原审认为，本案的争议焦点为：一是原被告双方于2013年12月19日签订的《房屋租赁合同》是否有效。原告认为被告经营范围是药品零售，不包括房屋租赁，原被告签订的租赁合同归于无效的意见，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第十条之规定：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”被告汇泰公司超越经营范围出租房屋，属于工商管理部门的行政管理范围，但租赁合同内容的本身并未违反法律和行政法规的强制性规定，应依法认定该合同有效。对原告关于被告经营范围不包括房屋租赁合同归于无效的意见，原审未予支持。二是原告是否应当承担违约责任以及如何承担。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”对反诉被告关于合同权利义务终止后不具有约束力的抗辩理由，原审未予采信。对被告反诉主张原告对涉案房屋恢复原状的意见，2015年2月26日双方签订的租赁终止验收表中仅约定对地面加高部分进行恢复，原告亦于2015年7月27日将地面加高部分及中间隔断予以恢复，对被告要求原告对地面加高部分及中间隔断恢复原状的要求，被告已履行完毕。对被告要求原告对顶棚装修及里角卫生间恢复原状的意见，原审未予支持。原被告签订的租赁合同约定租赁期限五年，自2014年2月27日至2019年2月26日止，2015年1月4日原告出具报告决定不再续租8#底商，应当按照协议约定承担违约责任。原被告签订的租赁合同第七条约定：“若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金为当年年租金的20%，租金按实际租赁期限计算租金，多交租金不返还承租方”。原告提前终止租赁行为给被告造成一定影响，其承担的违约责任与违约行为的性质及给被告造成的损失相比，违约金约定过高。鉴于被告于2014年12月27日已将阳光酒店7#底商出租，其反诉要求原告赔偿阳光酒店7#、8#底商共计107500.8元的违约金，原审未予支持。原告孟磊已将涉案房屋阳光酒店8#底商交还被告并将房屋地面恢复原状，反诉原告汇泰公司主张的违约金，应以阳光酒店8#底商，自原告交还至其恢复原状止（扣除恢复原状施工时间15日）租金的20%为宜，酌定原告支付被告违约金21735元。三是被告是否应该返还押金50000元。押金作为一种意定担保物权，当合同关系终止时，出押人依约返还了标的物，且并无其它不履行合同义务情形的，出押人有权请求受押人返还押金或已扣除损害赔偿后的余额。原告已于2015年2月26日向被告交还涉案房屋，被告理应返还原告交纳的押金。因原告须支付被告违约金21735元，此款应从原告主张的押金数额中予以扣除，扣除后剩余押金28265元被告应及时支付给原告。对于原告要求被告支付押金利息的主张，因双方在租赁合同中未约定利息，对该项请求，原审未予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、被告（反诉原告）哈密市汇泰药品零售连锁有限公司返还原告（反诉被告）孟磊押金50000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。二、原告（反诉被告）孟磊支付被告（反诉原告）哈密市汇泰药品零售连锁有限公司违约金21735元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回原告（反诉被告）孟磊的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）哈密市汇泰药品零售连锁有限公司的其他反诉请求。案件受理费1050元，由原告孟磊负担456元，由被告哈密市汇泰药品零售连锁有限公司负担594元。反诉费619元，由反诉原告哈密市汇泰药品零售连锁有限公司负担385元，由反诉被告孟磊负担234元。
汇泰公司不服一审判决向本院提起上诉的主要理由是，1、双方签订的租赁合同约定被上诉人孟磊承租上诉人阳光酒店7#、8#底商，如承租人提前解除合同，要承担20%的违约金且要恢复原样。至2014年年底，被上诉人以生意差为由要求上诉人变更合同，即7#商铺承租给钱磊，8#底商其继续履行至合同期满，当时双方约定重新签订合同，后来被上诉人拿着新的合同并不再承租上诉人的8#底商，故被上诉人应当承担年租金537504元20%的违约金即107500.8元。《8#门面房租赁终止验收表》是基于被上诉人要继续承租8#底商才粗略记载的，其现在不在租赁该房屋，故应当恢复原样，不仅仅是地面加高。2、原审认定的违约金数额存在明显不公，汇泰公司要求孟磊在15日内恢复完毕，不等于要扣减施工时间15天，被上诉人的违约行为给上诉人造成了损失，被上诉人缴纳的5万元押金不足以弥补我方的损失。综上，请求依法撤销一审判决第一、二、四项，改判支持汇泰公司在一审的所有诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人孟磊答辩认为，1、双方合同终止协议明确双方已经终止了租赁关系，之后上诉人才出具了《8#门面租赁终止验收表》，该事实足以证明双方已经解除租赁关系，并履行完房屋交接手续将7#、8#门面房收回；2、被上诉人给上诉人提交终止租赁关系的《报告》后，上诉人汇泰公司通过验收、检查收回了自己的房屋，并出具了《8#门面房租赁终止验收表》，证实双方并未约定继续租赁8#门面房，综上，请求二审依法维持原判。
经二审审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人汇泰公司与被上诉人孟磊于2013年12月19日签订的《房屋租赁合同》及2014年12月27日签订的《合同终止协议》均合法有效，本院予以确认。本案二审双方争议的焦点问题是：一、上诉人汇泰公司是否应返还被上诉人孟磊押金50000元；二、原审判决被上诉人孟磊支付上诉人汇泰公司违约金数额是否适当的问题。双方签订的《合同终止协议》明确约定“经双方协商一致同意，终止双方于2013年12月19日签订的《房屋租赁合同》”，上诉人主张该终止协议是基于被上诉人孟磊继续租赁8#底商而签订，但该协议中并没有关于被上诉人继续承租8#底商的约定，且该终止协议约定解除合同的条件已经成就，双方之间的合同关系已经终止，且被上诉人已返还了标的物，其有权要求上诉人返还押金。对于上诉人汇泰公司主张的违约金，原审认定以阳光酒店8#底商，自被上诉人交还至恢复原状止租金的20%，酌定被上诉人支付上诉人违约金21735元适当，本院予以维持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1593元，邮寄送达费60元，均由上诉人哈密市汇泰药品零售连锁有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 滢
代理审判员 姚 洪 斌
代理审判员 阿仙古丽·买买提
二〇一六年二月十七日
书 记 员 陶 环 还