河北省张家口市宣化区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0705民初2441号
原告：贾锦煜，男，1984年4月16日出生，汉族，住址：河北省张家口市宣化区洋河南镇安平东街*排*号，现住河北省张家口市宣化区。
委托诉讼代理人：冯宪军，河北耀鼎律师事务所律师。
被告：池树虹，男，1977年8月8日出生，汉族，住河北省张家口市宣化区。
委托诉讼代理人：马兆娣，河北经华律师事务所律师。
第三人：张家口市新基业房地产开发有限公司，住所地：宣化区和平街1号院。
法定代表人：贺新，总经理。
第三人：张家口市宣化远方房地产开发有限公司，住所地：张家口宣化区皇城桥北街18号院3号商业楼1-4号。
法定代表人：南方，董事长。
原告贾锦煜与被告池树虹、第三人张家口市新基业房地产开发有限公司（以下简称新基业公司）、第三人张家口市宣化远方房地产开发有限公司（以下简称远方公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用普通程序，于2018年2月9日公开开庭进行了审理。原告贾锦煜及其委托诉讼代理人冯宪军、被告池树虹及其委托诉讼代理人马兆娣、第三人远方公司董事长南方到庭参加诉讼。第三人新基业公司经公告送达应诉材料及开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贾锦煜向本院提出诉讼请求：1、不得执行位于宣化区皇城桥北庙岔巷土地局家属院大门东侧单元楼的2-202房屋；2、依法确认位于宣化区皇城桥北庙岔巷土地局家属院大门东侧单元楼的2-202房屋为原告实际购买并实际所有。事实和理由：2016年4月22日，宣化区人民法院（2015）宣区民初字第1663号《民事判决书》，对池树虹诉新基业公司房屋买卖合同纠纷一案做出判决，判决新基业公司返还池树虹购房款50万元，并按月息2%的标准支付相应利息。2016年8月20日，宣化区人民法院依据（2015）宣区民初字第1663号《民事判决书》、池树虹的执行申请，作出（2016）冀0705执1004号《执行裁定书》，拟强制执行位于宣化区皇城桥北庙岔巷土地局家属院大门东侧楼的202房间，原告得知后提出《执行异议申请》。2017年7月15日，原告收到宣化区人民法院送达的（2017）冀0705执异53号《执行裁定书》，该裁定驳回了原告提出的执行异议申请。原告认为（2017）冀0705执异53号《执行裁定书》缺乏事实和法律依据，被告池树虹申请执行的房屋属于原告，不属于本案第三人所有。理由如下：1、原告为善意第三人享有房屋所有权。原告与第三人远方公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买远方公司的诉争房屋，房屋单价4800元/平米，总金额816000元。合同签订后，原告支付了购房款，远方公司也把房屋交付给了原告，原告在房屋装修过程中得知所购房屋要被法院强制执行。原告从未与新基业公司购买过诉争房屋，也不知情该房屋存在其他争议。原告购买诉争房屋签订有合同，己支付对价并实际占有，依据《物权法》第一百零六条规定，即使第三人远方公司无权处分该房屋，原告为善意第三人，仍然有权取得诉争房屋的所有权。2、诉争房屋为原告所有，所有权未登记在任何一方第三人的名下，至今未被人民法院采取查封执行措施，人民法院强制执行原告房屋没有依据。综上，依据《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉司法解释》第三百零四条、第三百零五条之规定，原告向人民法院起诉，请求法院依法判决停止执行诉争房屋并确认房屋所有权属于原告。
被告池树虹辩称，一、原告的占有行为不符合善意取得的构成要件，依法不享有房屋所有权。《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。按照本条规定，善意取得必须同时具备以上三个条件，三个条件缺一不可，否则不构成善意取得。首先，原告取得该房产不是善意的。在法院审理远方公司与被告执行异议之诉第一次开庭时，远方公司一直说法院查封的201、202两套房属于远方公司所有，没有提过买卖之事。第二次开庭，原告是作为证人，证明和远方公司签过售房合同，如果房子真的卖给了原告，为什么当初不提异议之诉，显然原告与远方公司恶意串通，签订虚假房屋买卖合同。其次，原告支付合理对价，没有依据。仅凭一张收据，没有转账证明，不能排除原告与远方公司串通，开具虚假收款发票。再次，善意取得最重要的一条是已经取得。原告并未取得该房产。《物权法》司法解释（一）第十八条规定，物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。原告买的是房子属于不动产，按法律规定应当登记。现201、202两套房屋并没有登记在原告名下，因此，原告不构成善意取得，而是非法占有。二、被告认为法院已经保全了位于宣化区皇城桥北庙岔巷土地局家属院大门东侧单元楼的201、202房间，应当依被告请求依法强制执行。1、张家口市国土资源局宣化分局出具的信访事项办理双向责任书调查结果和处理意见中载明，该案诉争房屋由新基业房地产开发有限公司所建，答复意见第二条：池树虹等人可以向法院提起诉讼，进行财产保全。2、2015年被告向法院起诉。2016年4月22日，宣化区人民法院(2015)宣区民初字第1663号《民事判决书》，对被告与新基业公司房屋买卖合同纷一案作出判决，判决新基业公司返还被告50万购房款，并按月息2%的标准支付利息。在诉讼期间，被告向法院提交了诉讼保全申请书，并按法院要求缴纳保全费5000元。3、宣化区人民法院(2016)冀0705执异34号执行裁定书中称“案外人张家口市宣化远方房地产开发有限公司称，池树虹诉李秀荣、张家口市新基业房地产开发有限公司案进入执行程序后，申请人得知法院在诉讼过程中查封了位于宣化区皇城桥北庙岔巷土地局家属院大门东侧2层201、202两套房屋，并欲对上述房屋采取执行措施”。“本院认为，池树虹与张家口市新基业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，该案在诉讼中通过张家口市国土资源局宣化分局保全了被执行人张家口市新基业房地产开发有限公司名下坐落于宣化区皇城桥北庙岔巷土地局家属院大门东侧2层201、202房屋”。基于以上表述，被告认为自己申请保全的两套房屋应该是处于查封状态的，被告就是查封权利人。4、《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第十六条：“人民法院在财产保全中采取查封、扣押、冻结措施，需要有关单位协助办理登记手续的，有关单位应当在裁定书和协助执行通知书送达后立即办理”。依照该条法律规定，被告认为宣化国土资源局在2016年2月15日，接到宣化区法院送达的裁定书和协助执行通知书后已经办理查封保全了。因为，当时宣化国土资源局并未告知法院和当事人这两套房屋不能查封保全。5、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十四条：财产保全裁定执行中，人民法院发现保全裁定的内容与被保全财产的实际情况不符的，应当予以撤销、变更或补正。到目前为止，被告没有收到任何不能办理查封登记的通知、也没有收到予以撤销或纠正的通知。
综上，被告依法对新基业公司享有债权，有权对新基业开发的位于宣化区皇城桥北庙岔巷土地局家属院大门东侧单元楼的2-202房间，申请法院强制执行。而案外人贾锦煜不是该查封房屋的权利人，异议请求不成立。
第三人远方公司辩称，我们公司2013年开工，2014年竣工，当时手续不齐，现在宣化区政府正在要求我们公司给相关购房人补办房本，我们也交了处罚，现在手续在办理中。
第三人新基业公司未答辩。
本院经审理认定事实如下：2013年池树虹以50万元房价向新基业公司购买房屋一套，房款交付后新基业公司未向池树虹交付房屋。池树虹为此诉至本院，要求新基业公司返还房款50万元，并按月利率2%支付相应的利息。诉讼过程中，池树虹提出诉讼保全申请，本院于2016年2月15日作出（2015）宣区民初字第1663号民事裁定书，并于当日对新基业公司名下座落于宣化区皇城桥北庙岔巷土地局家属院大门东侧2层201、202房屋进行了查封。本院经过审理，判决新基业公司返还池树虹购房款50万元，并按月息2%的标准支付相应利息。判决生效后，池树虹向本院申请执行，执行过程中，贾锦煜向本院提出执行异议，认为诉争房屋属于自己所有，而非新基业公司所有，不应当被强制执行，申请法院终止对诉争房屋的查封、拍卖、执行程序。贾锦煜的执行异议被本院裁定驳回后，贾锦煜提起案外人执行异议诉讼。另查，原告从第三人远方公司购买了本案诉争房屋。远方公司的经营范围系房地产开发、销售。原告所提交的证据不能证明第三人远方公司有房屋预售资格，第三人远方公司也未提交其房屋预售资格的证据。新基业公司的经营范围系房地产开发、经营，该公司于2006年7月5日成立，2017年6月23日营业执照被吊销，现在企业状态是吊销未注销。以上事实有原、被告所提交的证据及本院依职权调取的证据在卷予以佐证。
原告贾锦煜提交的证据：1、《商品房买卖合同》复印件一份；2、缴纳购房款收据复印件一份；3、工程承包协议书复印件一份；4、外墙保温施工合同复印件一份；5、塑钢窗施工合同书复印件一份；6、行政处罚决定书，来源于张家口国土资源局宣化分局；7、市城乡规划局宣化区分局出具的行政处罚决定书。文号（2015）第022号；8、行政处罚事先告知书。文号（2015）第022号；9、宣化区城乡建设局出具的行政处罚决定书。文号（2015）第028-1号；10、针对3份行政处罚远方公司缴纳罚款的收据复印件；11、河北建筑工程司法鉴定公司司法鉴定意见书复印件。文号2017建鉴字第80号；12、宣化区规划局建设工程规划现状认定意见复印件。文号第17号；13、协助司法执行（查询或查封）情况登记表复印件一份；14、关于协助张家口市宣化区人民法院办理张家口新基业房地产开发有限公司土地查封登记的情况说明。被告池树虹提交的证据：1、信访事项办理双向责任书复印件一份；2、宣化区人民法院（2015）宣区民初字第1663号民事判决书复印件一份；3、（2016）冀0705执异34号执行裁定书复印件一份，（2015）宣区民初字第1663号民事裁定书及宣化区人民法院协助执行通知书复印件各一份。
为进一步查明案件事实，我院依法调取了新基业公司在张家口市宣化区行政审批局的工商登记及公司年检情况。
本院认为，原告贾锦煜提起案外人执行异议之诉，其诉讼请求成立需满足如下条件：1、其本身是权利人；2、该权利合法、真实；3、该权利排除执行。从原告所提供的证据可知远方公司并不具备对诉争房屋的预售资格，直至起诉时仍不具有该资格。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因此远方公司无权将该房屋销售给贾锦煜。贾锦煜所提供的证据不能证实其就是房屋的所有权人或者善意取得人，更不能排除法院的强制执行。因此，对于原告的诉讼请求本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
驳回原告贾锦煜要求不得执行位于宣化区皇城桥北庙岔巷土地局家属院大门东侧单元楼的2-202房屋并依法确认该房屋为其实际购买并实际所有诉讼请求。
案件受理费100元，由原告贾锦煜负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审 判 长 阎利明
审 判 员 范瑞锋
人民陪审员 罗 明
二〇一八年三月二十一日
书 记 员 郑晓姣
附法律条文：
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十五条商品房的预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的自己达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。