湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂宜昌中民再终字第28号
上诉人（原一审原告、原再审被申请人）：宜昌鄂西铁服商业管理有限公司，住所地湖北省宜昌市城东大道宜昌东火车站。
法定代表人：杜晶洋，董事长。
委托代理人：熊敏锐，湖北七君律师事务所律师。（特别授权代理）
委托代理人：胡金如，宜昌鄂西铁服商业管理有限公司法律顾问。（一般授权代理）
上诉人（原一审被告、原再审申请再审人）：武汉欣凯悦酒店管理有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区城市公园商铺A区1单元2号。
法定代表人：刘新，总经理。
委托代理人：肖斌武，湖北共和律师事务所律师。（特别授权代理）
被上诉人（原审被告）：苏连喜，男。
委托代理人：肖斌武，湖北共和律师事务所律师。（特别授权代理）
原审第三人：武汉铁路旅行服务有限责任公司宜昌旅行服务分公司，住所地宜昌市城东大道宜昌东火车站。
代表人：王建和，总经理。
委托代理人：管满生，湖北建盛律师事务所律师。（一般授权代理）
上诉人宜昌鄂西铁服商业管理有限公司（以下简称鄂西铁服公司）与上诉人武汉欣凯悦酒店管理有限公司（以下简称欣凯悦公司）、被上诉人苏连喜、原审第三人武汉铁路旅行服务有限责任公司宜昌旅行服务分公司（以下简称武铁旅服宜昌公司）物权保护纠纷一案，鄂西铁服公司于2011年7月16日向宜昌市伍家岗区人民法院起诉。2011年12月2日，宜昌市伍家岗区人民法院作出（2011）伍民初字第853号民事判决。判决发生法律效力后，欣凯悦公司不服，向本院申请再审。2012年9月10日，本院作出（2012）鄂宜昌中民申字第59号民事裁定，提审本案。2013年3月7日，本院作出（2013）鄂宜昌中民再终字第8号民事裁定，撤销宜昌市伍家岗区人民法院（2011）伍民初字第853号民事判决，将本案发回宜昌市伍家岗区人民法院重审。2013年12月17日，宜昌市伍家岗区人民法院作出（2013）鄂伍家岗民再字第2号民事判决（以下简称原审判决）。鄂西铁服公司与欣凯悦公司均不服，向本院提出上诉。本院2014年4月21日立案后，依法组成合议庭，于2014年6月13日公开开庭进行了审理。上诉人鄂西铁服公司的委托代理人熊敏锐、胡金如，上诉人欣凯悦公司的委托代理人肖斌武，被上诉人苏连喜的委托代理人肖斌武，原审第三人武铁旅服宜昌公司的委托代理人管满生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鄂西铁服公司原审诉称，2010年12月31日，武铁旅服宜昌公司就宜昌东火车站地面层商铺对外招租，经过招投标，其获得D2商铺的承租权并于2011年3月8日与武铁旅服宜昌公司签订了《租赁合同》，承租了D2商铺。此间，欣凯悦公司取得相邻的D3商铺承租权，由苏连喜实际经营网吧和超市。2011年3月中下旬，欣凯悦公司和苏连喜未经其同意，在装修D3商铺时擅自向D2商铺东移，超过分界线5米，面积达84平方米，至2013年3月7日共造成其损失126万元，请求依法判令欣凯悦公司和苏连喜停止侵害、恢复原状、返还侵占的84平方米商铺，赔偿损失126万元（自2011年3月8日起至2013年3月7日止），并按每平方米7500元／年的标准赔偿自2013年3月8日起至返还之日止的损失，欣凯悦公司和苏连喜相互承担连带赔偿责任。
欣凯悦公司原审辩称：1、鄂西铁服公司要求返还84平方米商铺的前提不存在，这84平方米商铺是在武铁旅服宜昌公司当时的负责人杨光杰主持下三方协商同意后实施的分割，不存在侵占返还的问题；2、本案遗漏了另一当事人宜昌东火车站；3、苏连喜是欣凯悦公司的股东，本案与苏连喜个人无关。
苏连喜原审辩称，本案与其无关，其是欣凯悦公司的股东，网吧和超市因方便办证才用其名义登记。
武铁旅服宜昌公司辩称，本案的纠纷是鄂西铁服公司与欣凯悦公司之间的纠纷，其没有参与，双方之间的口头协议其不知晓。
原审判决认定，2010年12月22日，鄂西铁服公司经武铁旅服宜昌公司招标竞得宜昌东火车站地面层D2商铺的承租权。2011年3月8日，鄂西铁服公司作为承租人与武铁旅服宜昌公司签订《租赁合同》，承租了宜昌东火车站地面层D2商铺（13.5米×16.8米）的场地及附属设施，面积226.8平方米，租赁期限5年，自2011年1月1日至2016年3月7日止，年租金929880元。期间，欣凯悦公司与武铁旅服宜昌公司签订《租赁合同》取得与鄂西铁服公司承租的D2商铺相邻的D3（13.5米×16.8米，面积226.8平方米）商铺承租权。鄂西铁服公司于2010年12月28日向武铁旅服宜昌公司支付了一年的租金929880元，2012年、2013年均按照合同约定及时足额缴纳了租金。在合同实际履行过程中，鄂西铁服公司向东扩展了10米，因向东移10米范围系由武汉铁路局宜昌车务段管理，2011年4月20日，鄂西铁服公司与武汉铁路局宜昌车务段签订租赁合同，并向其交纳租金。欣凯悦公司向东平移5米，占用了属于鄂西铁服公司承租的D2商铺部分面积84平方米（5米×16.8米），所占商铺为宜昌市伍家岗区东站网吧及宜昌市伍家岗区好润多超市经营。
同时查明，宜昌市伍家岗区东站网吧为个人独资企业，投资人为苏连喜。宜昌市伍家岗区好润多超市为个体工商户，经营者为苏连喜。苏连喜系欣凯悦公司股东。
另查明，鄂西铁服公司将其所属的D2商铺24平方米出租给宜昌市伍家岗区三峡特产超市经营，年租金为18万元（7500元／平方米／年），租赁期限为2012年8月5日至2013年8月4日。
原审认为，鄂西铁服公司和欣凯悦公司双方对欣凯悦公司占用84平方米商铺的事实均不持异议。双方争议的焦点是84平方米商铺的相关权利主体是谁。根据双方与武铁旅服宜昌公司签订《租赁合同》及履行情况，双方与武铁旅服宜昌公司签订合同所约定的使用面积均没有变化，双方均是按照合同约定的面积向武铁旅服宜昌公司交纳租金。鄂西铁服公司增加的商铺面积，系武汉铁路局宜昌车务段管理，其与武汉铁路局宜昌车务段也签订了租赁合同，并向其交纳了租金。而欣凯悦公司实际经营面积增加了84平方米，该部分面积商铺属鄂西铁服公司所承租的D2商铺范围内，但并未与武铁旅服宜昌公司或其他人签订合同及交纳租金。而鄂西铁服公司就扩大的面积向商铺管理人按时足额交纳了租金，欣凯悦公司只交纳了合同约定面积商铺租金。同时，武铁旅服宜昌公司原负责人杨光杰向武汉铁路旅行服务有限责任公司（以下简称武铁旅服公司）纪律检查委员会出具说明，指出其2012年7月29日向武铁旅服公司所作的《情况说明》中关于杨光杰与鄂西铁服公司、欣凯悦公司三方协商一致认可后东移10米的陈述不属实。因此，欣凯悦公司占用的84平方米商铺没有证据证实属合法占有。鄂西铁服公司提交的证据证明欣凯悦公司占用的84平方米商铺一直由鄂西铁服公司向武铁旅服宜昌公司交纳租金。故双方争议的84平方米商铺的使用权人是鄂西铁服公司，欣凯悦公司擅自占用属于鄂西铁服公司租赁商铺的部分面积，其行为侵害了鄂西铁服公司的用益物权，依法应承担相应的民事责任。现鄂西铁服公司要求欣凯悦公司、苏连喜停止侵害、恢复原状、返还被侵占的商铺并赔偿损失，符合法律规定。对欣凯悦公司辩称所占商铺是经三方协商的结果，因其提交的证据已被武铁旅服宜昌公司否定，鄂西铁服公司也不予认可，且其也没有因占有该商铺向武铁旅服宜昌公司交纳租金，故对欣凯悦公司的抗辩理由不予采信。对欣凯悦公司提出的遗漏当事人宜昌东火车站的请求，因鄂西铁服公司提交了其向东扩展10米所占用商铺的管理人系武汉铁路局宜昌车务段，并与其签订了合同，交纳了租金的事实，与本案争议的84平方米商铺没有直接关联，故对欣凯悦公司的该项请求不予采纳。鄂西铁服公司交纳了租金但没有实际占用，欣凯悦公司没有交纳租金而实际占用该部分商铺，鄂西铁服公司的损失客观存在，但鄂西铁服公司以其将D2商铺24平方米出租给宜昌市伍家岗区三峡特产超市年收取租金18万元即7500元／平方米／年为标准计算损失的标准过高，应酌情按照所占商铺面积租金及银行同期贷款利率计算资金占用损失。苏连喜虽系欣凯悦公司的股东，欣凯悦公司亦认可苏连喜的行为系公司行为，但因实际占用者是苏连喜为投资人和业主的网吧及超市，故其应与欣凯悦公司对鄂西铁服公司承担连带责任。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第一百一十七条、第三十四条、第三十七条、第三十八条第一款之规定，判决：1、欣凯悦公司向鄂西铁服公司返还侵占的84平方米D2商铺，并恢复原状，于判决生效之日起10日内履行；2、欣凯悦公司赔偿鄂西铁服公司2011年3月8日至2013年3月7日止的租金损失688806.72元，并以344403.36元为基数自2011年3月8日起至2012年3月7日止、以688806.72为基数自2012年3月8日起至2013年3月7日止按照银行同期贷款利率计付利息，于判决生效之日起10日内付清；并按每平方米341.67元／月的标准赔偿自2013年3月8日起至返还侵占的84平方米的D2商铺时止的损失。3、苏连喜对上述一、二项义务承担连带责任。4、驳回鄂西铁服公司的其他诉讼请求。案件受理费16140元，公告费300元，合计16440元，由欣凯悦公司负担。
上诉人鄂西铁服公司上诉称，原审判决认定了欣凯悦公司侵占其承租商铺84平方米的事实，却认为其按已出租商铺价格计算租金损失标准过高，并按同期银行贷款利率计算资金占用损失，与事实和法律不符。请求二审予以改判，按照7500元／平方米／年的标准赔偿侵占商铺损失。
上诉人欣凯悦公司上诉称：1、原审程序违法，漏列必须参加诉讼的第三人宜昌东火车站。2、鄂西铁服公司与武汉铁路局宜昌车务段签订租赁合同不具有真实性，宜昌车务段不管理商铺，商铺属武铁旅服宜昌公司主管范围。3、双方承租的商铺整体东移10平方米是双方与出租方武铁旅服宜昌公司协商一致的结果。原审判决对证据的采信明显不公，武铁旅服宜昌公司的上级公司虽然将杨光杰协调双方承租的商铺东移的行为归结于杨光杰的个人行为，但却明确认定了杨光杰协调双方承租的商铺东移的事实。而杨光杰的行为对承租人而言是职务行为。4、双方因商铺发生争议其才未交纳增加的84平方米承租面积的租金，若权利主体明确，现其仍承诺应向武铁旅服宜昌公司交纳，并非其不交纳增加面积的租金。基于上述事实，本案应驳回鄂西铁服公司的诉讼请求。
被上诉人苏连喜辩称，本案与其无关，其是欣凯悦公司的股东，网吧和超市因方便办证才用其名义登记。
原审第三人武铁旅服宜昌公司述称，本案的纠纷是鄂西铁服公司与欣凯悦公司之间的纠纷，其没有参与，双方之间的口头协议其不知晓。
经审理查明，2010年12月22日，鄂西铁服公司和欣凯悦公司分别从武铁旅服宜昌公司处投标竞得宜昌东火车站地面层D2、D3商铺的承租权。两商铺相邻，面积均为226.8平方米，东西宽13.5米，南北长16.8米。2011年1月10日，欣凯悦公司与武铁旅服宜昌公司签订《租赁合同》，承租宜昌东火车站地面层D3商铺的场地及附属设施，租赁期限自2011年1月1日至2016年3月7日，其中2011年1月1日至3月7日为装修试运营时间，从2011年3月8日起计算租金，年租金918540元。2011年3月8日，鄂西铁服公司与武铁旅服宜昌公司签订《租赁合同》，承租宜昌东火车站地面层D2商铺的场地及附属设施，租赁期限自2011年1月1日至2016年3月7日，其中2011年1月1日至3月7日为装修试运营时间，从2011年3月8日起计算租金，年租金929880元。
在两份合同实际履行过程中，鄂西铁服公司和欣凯悦公司的承租商铺均向东平移并均增加了5米的宽度，面积均增加了84平方米（5米×16.8米）。对两商铺位置的变动情况，武铁旅服宜昌公司原负责人杨光杰（2011年4月19日因违反经营管理规定被解除武铁旅服宜昌公司经理职务）2012年7月29日向武铁旅服公司出具《情况说明》，主要内容为：在宜昌东火车站地面层商铺场地租赁合同履行过程中，因发现空出的过道过宽，为了车站场所的充分利用，其作为武铁旅服宜昌公司的负责人，与鄂西铁服公司、欣凯悦公司经过协商变更了租赁场地的位置。当时鄂西铁服公司承租的商铺已装修完毕，而欣凯悦公司尚未装修。鄂西铁服公司为了按变更后的方案执行，特地拆除了现发生争议的84平方米场地，交给了欣凯悦公司。2012年8月3日，武铁旅服公司经营科向武铁旅服宜昌公司发出《关于宜昌分公司追缴场地出租欠款的通知》，主要内容为，宜昌分公司和原分公司经理杨光杰未向公司报告，也未经上级批准，擅自决定与鄂西铁服公司、欣凯悦公司商定重新调整划分经营位置、面积，给公司造成了经营收入损失，公司责令宜昌分公司限期追缴增加的承租面积部分的租金。2012年9月3日，本院受理欣凯悦公司申请再审案件审查听证时，杨光杰就上述事实进一步作了陈述。2013年6月8日，杨光杰向武铁旅服公司纪律检查委员会出具《情况说明》，内容为，其于2012年7月29日出具的对于争议的84平方米的《情况说明》与事实不符，与鄂西铁服公司、欣凯悦公司协商变更租赁场地位置系个人行为，没有经过宜昌分公司班子会研究通过。
另查明：1、欣凯悦公司增加的商铺面积由宜昌市伍家岗区东站网吧（苏连喜个人独资企业）及宜昌市伍家岗区好润多超市（经营者为苏连喜的个体工商户）经营使用。2、2011年4月20日，鄂西铁服公司与武汉铁路局宜昌车务段签订《租赁合同》，租赁物位置为宜昌东火车站地面层中心，临时售票厅左侧10米×16.8米，面积168平方米的场地及附属设施（即鄂西铁服公司租赁物东移10米所处的位置）。租赁期限5年，从2011年5月1日至2016年4月30日。租赁期间租金总额为50万元。武汉铁路局宜昌车务段收取鄂西铁服公司10万元，开具发票项目为“劳务费”，鄂西铁服公司陈述系交纳的租金。3、2011年7月16日，鄂西铁服公司就本案诉至宜昌市伍家岗区人民法院。2011年12月2日，宜昌市伍家岗区人民法院作出（2011）伍民初字第853号民事判决。2012年8月5日，鄂西铁服公司将其承租商铺中的24平方米转租给宜昌市伍家岗区三峡特产超市经营，年租金为18万元（7500元／平方米／年），租赁期限为一年。
本院认为，本案争议的焦点为上诉人鄂西铁服公司和上诉人欣凯悦公司双方争议的84平方米商铺是欣凯悦公司擅自侵占，还是双方在原审第三人武铁旅服宜昌公司主持下三方协商一致对原租赁合同口头变更形成了新的租赁关系。根据武铁旅服宜昌公司原负责人杨光杰2012年7月29日向武铁旅服公司出具的《情况说明》及2013年6月8日杨光杰向武铁旅服公司纪律检查委员会出具的《情况说明》，可以证实双方系在杨光杰的主持下对所租赁的商铺整体东移并均增加84平方米承租面积而形成的租赁现状，而杨光杰当时系出租人武铁旅服宜昌公司的负责人，虽然武铁旅服公司认为杨光杰未向其报告及得到批准，但这不能影响杨光杰的行为应认定为代表武铁旅服宜昌公司的职务代表行为，应由武铁旅服宜昌公司承担其法律后果。且之后武铁旅服公司经营科2012年8月3日向武铁旅服宜昌公司发出《关于宜昌分公司追缴场地出租欠款的通知》，责令武铁旅服宜昌公司限期追缴增加的承租面积部分的租金，进一步证明租赁合同变更的事实。鄂西铁服公司提供的其于2011年4月20日与武汉铁路局宜昌车务段签订的租赁合同及交纳劳务费的收据亦不能推翻上述租赁合同变更的事实。至于鄂西铁服公司、欣凯悦公司分别与武铁旅服宜昌公司之间租赁合同的履行情况、双方是否存在纠纷及如何解决，应由合同双方当事人处理。欣凯悦公司和被上诉人苏连喜实际占用鄂西铁服公司与武铁旅服宜昌公司之间租赁合同原约定的84平方米承租面积是该场地承租人协调调整并得到鄂西铁服公司实际接受的结果，并非欣凯悦公司侵犯鄂西铁服公司的承租权，鄂西铁服公司要求判令欣凯悦公司和苏连喜停止侵害、恢复原状、返还侵占的84平方米商铺并赔偿损失的诉讼请求没有事实依据，其诉讼请求的证据不足。原审判决认定事实错误，导致实体处理不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销宜昌市伍家岗区人民法院（2013）鄂伍家岗民再字第2号民事判决；
二、驳回宜昌鄂西铁服商业管理有限公司的诉讼请求。
原一审案件受理费16140元，公告费300元，二审案件受理费16140元，均由宜昌鄂西铁服商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴遵玉
代理审判员 黄君梅
代理审判员 张 端
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 陈 悦