山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民再86号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：董亮，男，1963年6月18日出生，汉族，住济南市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘洪芝，女，1938年4月4日出生，汉族，住济南市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王玉梅，女，1947年10月14日出生，汉族，济宁市任城区卫生学校退休教师，住济宁市。
以上三再审申请人共同委托诉讼代理人：凌程明，山东众英律师事务所律师。
以上三再审申请人共同委托诉讼代理人：董成泉，男，1962年11月12日出生，汉族，住济南市。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：董秀河，男，1940年4月17日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：段新颖，济南历下泉城法律服务所法律工作者。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王新泉，男，1959年1月11日出生，汉族，住济南市。
原审原告：董爱荣，女，1973年4月12日出生，汉族，济南市王官庄小区阳光幼儿园教师，住济南市。
再审申请人董亮、刘洪芝、王玉梅因与被申请人董秀河、王新泉、原审原告董爱荣物权保护纠纷一案，不服本院（2014）济民四终字第634号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年8月30日作出（2016）鲁01民申209号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人董亮、刘洪芝、王玉梅的委托诉讼代理人凌程明、董成泉，被申请人董秀河的委托诉讼代理人段新颖、被申请人王新泉到庭参加诉讼。原审原告董爱荣经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
董亮、王玉梅、刘洪芝申请再审称，请求撤销原一、二审判决，改判支持其全部诉讼请求。一、原审判决认定董秀河通过赠与方式取得房屋的所有权是错误的，房屋的所有权应属于董某甲的继承人。1.原审中董秀河、王新泉提交的“赠与协议”没有董某甲的签名或手印，无法认定是董某甲的真实意思表示。该协议也不符合代书的形式，代书人书写后，应由见证人签字，但上面的签字无法证明是见证人所签。2.自赠与协议形成至今已过去了五十年，董秀河一直没有变更登记，这与常理严重不符，经核实，该村已多次换发房产证，而董秀河一直没有取得登记和证书。该房屋在2008年换过房产证，房主是董某甲的长子董某乙，但是该房产证在董秀河手中，其拒不出示。3.至今房屋的所有权一直登记在董某甲的名下，董秀河五十余年没有主张对该房屋的物权或者提起权利的请求，已经完全丧失了救济途径，其将该房屋出售给他人，属于没有取得所有权而擅自处分他人的财产，其转让房屋的协议是无效的。二、董秀河并未获得房屋的所有权。1.董秀河无证据证明其获得了该房屋的所有权，相关的证据也不能证明其获得过相应的物权。董秀河提交的林权证只能证明其对林木享有权利的事实，不能证明宅基地及房屋所有权。东坡村委会出具的证明内容有重大瑕疵，不能作为证据使用。2.董亮、刘洪芝、王玉梅提交的证据能够证实董秀河没有所有权。本案的事实为：董某甲是董秀河的叔叔，董秀河家庭困难，董某甲将房屋借给董秀河长期居住，后董秀河在院内栽了几棵树。二审中，济南市历城区柳埠镇东坡村（以下简称东坡村）的村委会主任出庭作证，也证明该房屋属于董某甲，董秀河只是居住而已。三、1951年的房屋所有权证上明确记载，房屋的所有权属于董某甲夫妻及子女四人共计六口人所有，如果要将该房屋土地赠与他人，应取得共有权人的同意。故即使赠与协议存在，董某甲也无权单独处分家庭共同的财产。四、该房屋至今仍然登记在董某甲夫妻及其子女的名下，没有任何变动，应适用《中华人民共和国物权法》第九条的规定，依据物权法定原则，确认该房屋所有权属于董亮、刘洪芝、王玉梅、董爱荣。
被申请人董秀河辩称，一、本案董某甲的赠与文书客观真实、合法有效，符合当时的历史情况及村规民约。同时涉案土地房产所有证、林权所有证原件都在董秀河手中，与赠与文书中的内容记载完全一致。二、涉案土地房产在提起诉讼之前不存在任何争议。董某甲去世后，其第一顺序继承人曾因董某甲遗产提起继承诉讼，均未涉及涉案土地房产。二审时东坡村委会主任刘某甲出庭证明“董秀河一直在此居住，并多次对房屋翻建，对院落修建，该房一直不存在纠纷”的事实。1982年颁发的林木证已将涉案林木证的使用人变更为董秀河，董秀河于2012年11月填写的地籍调查表得到了东坡村委会的确认。综上，原一二审判决认定事实清楚，适用法律正确。
被申请人王新泉的答辩意见同被申请人董秀河。
原审原告董爱荣未发表意见。
董亮、刘洪芝、王玉梅、董爱荣向一审起诉请求：1.确认董秀河与王新泉于2011年3月19日签订的关于东坡村二区6号的宅基地转让合同无效；2.董秀河、王新泉返还东坡村二区6号的房屋（北屋四间、栏圈一间、大门一间、饭屋一间）、院落。
一审法院认定事实：
一、关于董某甲继承人的情况。
1.董某甲与妻孙某某育有四名子女，即董某丙、董某乙、董某丁、董某戊（曾用名董某已）。孙某某于1974年去世，董某甲于1978年去世。
2.董某丙与贾某甲系夫妻关系，二人育有六名子女，即贾某乙（曾用名贾某丙）、贾某丁、贾某戊、贾甲、贾乙、贾某已。董某丙于1989年去世。
贾乙与张某甲系夫妻关系，二人育有一名子女，即张某乙（曾用名张甲）。贾乙于2003年9月去世。
3.董某乙与王某甲系夫妻关系，二人育有五名子女，即董某庚、董某辛、董某壬、董某奎、董爱荣。董某乙于2003年7月去世，王某甲于2010年9月去世。王某甲的父亲王某乙于1994年去世，母亲李某甲于1997年11月去世。
4.董某丁与刘洪芝系夫妻关系，二人育有董亮、董甲、董乙三名子女。董某丁于1996年4月去世。
5.董某戊与王玉梅系夫妻关系，二人育有三名子女，即董丙、董甲甲、董丁。董某戊于2006年2月去世。
二、关于诉争房产的情况。
1.1951年4月，政府颁发的富字第716号土地房产所有证记载董某甲、妻孙氏、子大定子、二定子、三成、女四妮在东坡村道北有草房四间、地基一段，亩3分，地基东至李某乙、西至王某丙、南至王某丁、北至王某戊。
1965年3月，政府颁发的林权字第2号历城县林木所有证记载在东坡村有4分地归董某甲长期用于植树，同时，林权证记载地名为宅基，东至李某丙、西至王某己（王某丙之子）、南至董甲乙（王某丁调整而来）、北至岩根。
上述土地房产所有证、林木所有证原件均在董秀河处。董秀河主张董某甲系其叔父，董某甲于1965年农历十月将其位于东坡村的房屋赠与董秀河，并将上述证件及赠与协议交与董秀河。董秀河提供的1965年农历十月的赠与合同载明：“立遗契人董某甲因我常期居住济南市不能回家了，拾月一日，我回家时看到家中当时的情景，一老一小，吃住非常困难，我很受感动和同情，我与兄长董甲丙二人商定好后找了村干部王某庚、王某辛，我没有任合冤言和代价的将东坡宅基地一处、草房四间、天井院一方、合柿树一珠，四至依一九五一年土地房产所有证和一九六五年林木所有证一块交给董秀河为据，以后使用修盖一切有他自己管理处治，于他人没有任何关系和阻当（当时作价陆佰元，我不要了）。另外十月一青明节我两口老后有回家停放出丧权，其它并无除当和要求。以后若为此院争吵，空口无凭，以字为证。街谊王某辛、王某庚，代书王某壬。”董秀河主张，自1951年始借住董某甲的房屋及院落，董某甲于1965年农历十月将房屋院落赠与董秀河。董亮、董爱荣、刘洪芝、王玉梅对董秀河提供的赠与协议有异议，认为赠与协议系董秀河伪造，主张董某甲于上世纪六十年代将房屋、院落借与董秀河使用，但并未赠与董秀河。为证实其主张，董亮、董爱荣、刘洪芝、王玉梅提供了“遗嘱”复印件一份，以及2013年2月6日由王某奎、王甲甲等十四人签名的证明，以证实涉案房屋、院落归董某甲所有。董亮、董爱荣、刘洪芝、王玉梅提供的遗嘱复印件内容与董秀河提供的赠与协议内容基本一致，代书人同为王某壬。董亮、董爱荣、刘洪芝、王玉梅主张赠与协议与遗嘱均为董秀河书写。董秀河对董亮、董爱荣、刘洪芝、王玉梅提供的遗嘱复印件有异议，认为无原件且与本案无关，对董亮、董爱荣、刘洪芝、王玉梅提供的有王某奎等人签名的证明亦有异议，主张村民无法证实证明内容，且证人未出庭作证。
2.1982年1月12日，政府颁发的历林权字第18号林权证记载，在东坡村有董秀河的林权地四分，地名为宅基，东至李某丙滴水为界，西至王新泉（王某己之子），南至董甲乙，北至屋后闲地。该18号林权证与1965年的林权证载明的地块为同一地块。
2013年2月1日，东坡村村委会及王甲乙、王甲丙、王甲丁、舒某某、王甲戊等为董秀河出具证明，证明董某甲于1965年将其位于东坡宅基地一处、草房四间、天井一方使用权赠予董秀河。此后董秀河一直在此居住，并多次对房屋翻建、对院落修建，该房一直不存在纠纷。
3.2011年3月19日，董秀河与王新泉签订宅基地转让合同，约定：董秀河将位于东坡村的东西长13.75米，南北长17.75米的宅基地一处转让给王新泉；王新泉支付董秀河转让费6万元等。协议中约定的宅基地即本案诉称的宅基地。董秀河、王新泉均认可合同签订后，王新泉已支付转让费3万元，尚欠3万元，董秀河于2011年3月21日将院落及房屋交付王新泉。
4.2012年11月，董秀河就诉争房屋、院落填写了地籍调查表，其所在的东坡村委会加盖了公章。
经法院现场勘验，位于东坡村二区6号的宅院内现有北屋四间（石头地基、土坯结构、红瓦房顶）、栏圈一间（土坯）、厨房一间（土坯）、大门一间（土坯）。
另查明：2013年3月，贾某甲、贾某乙、贾某丁、贾某戊、贾甲、贾某已出具声明，放弃对董某甲位于东坡村院落一处的继承，并将继承份额让与董亮；张某甲、张某乙于2013年6月1日，董某庚、董某辛、董某壬、董某奎于2013年3月均出具声明，放弃对董某甲位于东坡村房产的继承；2012年11月27日，董甲、董乙出具声明，放弃对董某甲位于东坡村院落的继承，并将继承份额让与刘洪芝；2012年10月16日，董丙、董甲甲、董丁出具声明，放弃对董某甲位于东坡村6号院的继承，并将继承份额让与王玉梅。
董亮、董爱荣、刘洪芝、王玉梅主张自2010年始向董秀河主张权利。
一审法院判决：驳回董亮、董爱荣、刘洪芝、王玉梅的诉讼请求。案件受理费100元，由董亮、董爱荣、刘洪芝、王玉梅负担。
董亮、刘洪芝、王玉梅不服一审判决，上诉请求：撤销原判，依法改判确认董秀河与王新泉签订的宅基地转让合同无效，同时要求董秀河、王新泉停止侵权，返还东坡村二区6号的房屋及院落。一、二审诉讼费用由董秀河、王新泉承担。
二审法院认定事实：原一审认定的事实属实，本院二审予以确认。另，二审中，董亮、刘洪芝、王玉梅申请对董秀河提供的1965年农历十月的赠与合同的书写时间进行鉴定，本院委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，2015年3月26日，该鉴定中心以超出该中心目前采用字迹形成时间鉴定方法的适用范围为由不予受理。董亮、刘洪芝、王玉梅申请继续鉴定，并增加对笔迹是否系董秀河书写的鉴定事项，本院委托广东南天司法鉴定所进行鉴定，因双方当事人对对方提交的鉴定样本均不认可，本院到董秀河家提取其笔迹样本资料，2015年10月12日，该鉴定所以缺少同期对比样本、检材与提供样本不具备可比性为由退案。
针对一审中董秀河提交的加盖有东坡村委会印章并有王甲乙、王甲丙、王甲丁、舒某某、王甲戊签名的2013年2月1日的证明，二审中，董亮、刘洪芝、王玉梅提交王甲丙、王甲己、王甲戊、舒某某书写的证明各一份及董成泉的侄子董甲丙与王甲戊的录音一份，以证明王甲丙、王甲己、王甲戊、舒某某从未给董秀河作过任何证。董秀河、王新泉对以上证据不予认可。董亮、刘洪芝、王玉梅申请本院通知东坡村村委会负责人和在2013年2月1日的证明上签字的王甲乙、王甲丙、王甲丁、舒某某、王甲戊出庭作证，经本院通知，王甲乙、王甲丙、王甲丁、舒某某、王甲戊未出庭作证，东坡村村委会主任刘某甲出庭作证称当时王甲乙、王甲丙、王甲丁、舒某某、王甲戊证明房子的事，要求村里盖章，其就盖章了，董秀河居住四十年的事属实，但对房子的归属不清楚。
二审法院认为，二审中，根据董亮、刘洪芝、王玉梅的申请，本院委托鉴定机构对董秀河提供的1965年农历十月的赠与合同的书写时间及是否系董秀河书写进行鉴定，因不具备鉴定条件，鉴定机构未出具鉴定意见。董亮、刘洪芝、王玉梅主张董秀河提供的1965年农历十月的赠与合同系董秀河伪造，证据不足。对于一审中董秀河提交的加盖有东坡村村委会印章并有王甲乙、王甲丙、王甲丁、舒某某、王甲戊签名的2013年2月1日的证明，董亮、刘洪芝、王玉梅有异议，其在二审中提交王甲丙、王甲己、王甲戊、舒某某书写的证明各一份及董成泉的侄子董甲丙与王甲戊的录音一份，并申请东坡村村委会主任刘某甲出庭作证，但以上证言、录音均未能否定“董秀河一直在此居住，并多次对房屋翻建、对院落修建，该房一直不存在纠纷”的事实。董亮、刘洪芝、王玉梅亦未提交证据证明董某甲或董亮、刘洪芝、王玉梅、董爱荣曾对董秀河在涉案房屋长期居住和对房屋进行改造的行为提出过异议。结合以上事实，以及政府于1951年颁发的涉案房屋院落的土地房产所有权证原件和政府于1965年颁发的林木证原件均在董秀河处、政府于1982年颁发的林木证已将涉案林木证的使用人变更为董秀河、董秀河于2012年11月填写的地籍调查表得到了东坡村村委会的确认等事实，原一审对董某甲与董秀河的赠与关系予以采信，并对董亮、刘洪芝、王玉梅、董爱荣的诉讼请求不予支持，并无不当。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由董亮、刘洪芝、王玉梅负担。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：
再审期间，董秀河提交了2016年11月1日东坡村村委会出具的证明，内容为：“我村村民董秀河，因年老多病，无儿无女，系肢体残疾人，他自己的房屋在2012年11月填写地籍调查表,得到了东坡村委会的确认，但没有办理农村集体使用证，后因董秀河将该地基转让给王新泉引发纠纷，因此，东坡村委会未办理土地使用证。”在对东坡村村委会主任刘某甲的调查笔录中，刘某甲称村委会并不清楚房屋及院落归属。本院认为，该证明只能证明涉案土地因纠纷未能办理土地使用证，不能证明董某甲已将涉案房产赠予董秀河。
原一审时，董亮、刘洪芝、王玉梅、董爱荣提交一份证明，内容为：“林权证18号，谁办理的我不知道，发给我以后我才知道。董秀河2010年4月7号”。林权证18号即1982年董秀河名下的林权证。再审期间，董秀河认可该证明上是其本人签名，并称其对办理林权证是知情的，办理该林权证的时候其在东坡村第一小队当会计，第一小队的所有林权证都是其填写的。董秀河认为与董某甲的继承人无关，所以填写林权证及发林权证的时候就没有通知他们。
经现场勘验，现涉案院落共有三个门，大门上共有两个锁，钥匙分别由王新泉、董成泉持有。旁门钥匙由董成泉控制。栏圈原有一个通往院落内的门，现已被堵住，从栏圈开了一个面向院落外巷道的门，钥匙由董成泉持有。涉案院落中有董成泉搭的棚子一间。董亮、刘洪芝、王玉梅、董爱荣诉讼请求中要求返还的饭屋即为厨房。
本院对原一、二审判决认定的其他事实予以确认。
本院再审认为，董亮、刘洪芝、王玉梅、董爱荣请求确认董秀河与王新泉于2011年3月19日签订的关于东坡村二区6号的宅基地转让合同无效，其主张无效的理由是董秀河未取得涉案房屋的所有权而擅自处分他人财产。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故董秀河在与王新泉签订宅基地转让合同时，董秀河是否取得了涉案宅基地使用权及房屋所有权，均不影响该合同的效力。对董亮、刘洪芝、王玉梅、董爱荣的该项诉讼请求，不予支持。
董亮、刘洪芝、王玉梅、董爱荣诉讼请求的第二项为董秀河、王新泉返还东坡村二区6号的房屋（北屋四间、栏圈一间、大门一间、饭屋一间）、院落。不动产物权登记具有权利推定效力，本案争议房屋权属登记在董某甲及其家人共六人名下，应推定该房屋由六人共有。董秀河、王新泉主张涉案房屋已由董某甲赠与董秀河所有，应提供证据予以证明，如不能证明则应承担举证不能的不利后果。本案中赠与合同无董某甲本人的签字或捺印，不能证明董某甲有赠与的意思表示。董秀河称合同双方当事人不在合同上签名，仅有代书人签名符合当地习惯，但并未提交证据证明该地在当时存在这种风俗习惯，故该赠与合同不能成立。且1982年林权证虽载明所有权人为董秀河，但系董秀河在担任东坡村第一小队会计时在职权范围内办理的，并未经过董某甲继承人的同意，其证明力弱于1951年的土地房屋所有权证。地籍调查表及村委会的证明也只能证明董秀河长期在涉案房屋居住，现在发生纠纷的事实。故董秀河、王新泉赠与的主张不能成立。
土地房屋所有权证上记载的六人均已去世，该六人的法定继承人除本案的董亮、董爱荣、刘洪芝、王玉梅外均放弃了对涉案房屋和院落的继承，本案董亮、董爱荣、刘洪芝、王玉梅可作为继承人继承涉案房屋。根据1951年的土地房产所有权证记载，当时涉案院落中仅有四间草房，现该四间草房进行了修缮，还增建了栏圈、厨房等，相关费用当事人可另行解决。
院落应包括房屋及房屋占用范围内的土地。鉴于董亮、刘洪芝、王玉梅、董爱荣已将返还涉案房屋作为一个单独的诉讼请求提出，与院落并列，故董亮、刘洪芝、王玉梅、董爱荣要求院落应狭义理解为返还土地。涉案房屋坐落于济南市历城区柳埠镇东坡村，宅基地的所有权归农村集体，宅基地使用权由农村集体经济组织向本村村民进行分配，法院不宜对宅基地使用权予以确认，故对于董亮、刘洪芝、王玉梅、董爱荣要求返还院落的主张，本院不予处理。
综上，董亮、刘洪芝、王玉梅的再审请求部分成立，对该部分请求本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销本院（2014）济民四终字第634号民事判决及济南市历城区人民法院（2012）历城民初字第3391号民事判决；
二、董秀河、王新泉于本判决生效之日起十日内返还董亮、刘洪芝、王玉梅、董爱荣济南市的房屋（北屋四间、栏圈一间、大门一间、厨房一间）；
三、驳回董亮、刘洪芝、王玉梅、董爱荣的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元、二审案件受理费300元，由董秀河负担200元、王新泉负担200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙宝林
代理审判员 李 杲
代理审判员 尹腾飞
二〇一七年五月三日
书 记 员 顾笑笑