广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终2401号
上诉人（原审被告）佛山市顺德区星光广场投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区，统一社会信用代码914406067962742176。
法定代表人张广炽，该公司总经理。
委托代理人卢大为，广东创誉律师事务所律师。
委托代理人何旭林，
被上诉人（原审原告）卢国坤，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码×××4053。
委托代理人陈健辉，广东星英律师事务所律师。
委托代理人霍洁欣，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市顺德区。
上诉人佛山市顺德区星光广场投资有限公司（以下简称星光公司）因与被上诉人卢国坤房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法乐民初字第2016号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条的规定，判决：一、卢国坤与星光公司签订的《物业预租合同》其中租赁期限自2034年1月11日起至2048年8月30日止的部分无效；二、星光公司应在判决发生法律效力之日起十日内向卢国坤退回租金75453.78元；三、驳回卢国坤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为844.8元（卢国坤已预交），由星光公司负担。
上诉人星光公司向本院上诉提出：1、原审判决未能全面理清事实，认定事实不清。涉案《物业租赁合同》约定的租赁期限为二十年，合同到期后承租人自动延续，相当于自动续签另一个合同（也就是预租），该约定没有违反法律禁止性规定、合法有效。第一次租赁期届满后，租赁合同自动续期，星光公司不再向卢国坤收取租金，故涉案合同第三条表述为“使用期限内的租金总价款”，是为了避免出现歧义，对续期后不再收取任何费用做再一次强调。2、发票注明收取的是“自房屋交付之日起至2048年8月30日”是因税务策划而作出的财务处理，并不改变原合同对于租赁期限的约定。原审法院撇开合同，根据发票的描述认定本案租赁期限超过20年、超出部分无效，并判决星光公司返还部分租金不当。3、涉案租赁合同期限应当参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确立。2001年10月25日，国土资源部和国务院法制办正式批准顺德农村集体土地管理改革试点［国土资函（2001）469号］。2005年6月23日，广东省政府根据顺德先行试点经验的总结，制定并发布了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，对集体土地的流转条件、流转方式、流转期限等做出规定。根据该办法的规定，集体建设用地使用权出租的最高年限参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限。涉案租赁房屋是星光公司通过顺德区“招、拍、挂”平台向佛山市乐从镇路州村股份合作社租赁的商业用途的集体建设用地，且取得了国土资源部出具的土地使用证，是顺德区第一个针对集体土地流转、开发先行先试的项目。开发前也征得了顺德区国土城建与水利局及顺德区发展与改革局等相关职能部门同意，项目的开发合法有效，其出租年限应当参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限。此外，根据上述办法及广东省高级人民法院粤高法民一复字（2010）第17号《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》中指出，只要政府同意出租、转让的，法院则可以认定当事人之间的出让、出租、转让集体建设用地使用权的合同有效。因此，对于出让、出租年限问题，也可参照该原则予以处理。4、卢国坤与星光公司签订涉案合同时对合同内容是清楚的，合同约定是双方的真实意思表示，但卢国坤因自身经营问题出尔反尔，要求星光公司退还全部租金，甚至提起本案诉讼。如果其做法得到支持，势必造成改革的挫败，影响到广东省乃至全国集体土地使用权流转改革的大局。综上，请求二审法院判决：1、撤销原审判决，改判驳回卢国坤的全部诉讼请求；2、判令由卢国坤承担本案全部诉讼费用。
被上诉人卢国坤辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回星光公司的上诉请求，维持原判。
上诉人星光公司在二审期间向本院提交了顺集土转合（2009）第0019、0020、0022号顺德区集体非农建设用地使用权流转合同及补充协议，该证据与星光公司在一审阶段提交的证据2（除审核意见表外）结合，拟证明星光公司与佛山市乐从镇路州村股份合作社签订了《顺德区集体非农建设用地使用权流转合同》，取得了涉案土地的使用权，使用期限为2008年10月1日至2048年9月30日。后星光公司向佛山市国土资源局申办了集体土地使用权证、建设用地规划许可证等文件，用地性质均为商服用地，并取得顺德发改委出具的《关于乐从镇乐从大道路州商业区A-2地块（商业城）项目的核准意见》同意星光公司开发涉案的项目。故涉案项目的租赁期限经政府相关主管部门同意。
被上诉人卢国坤对上诉人星光公司提交的证据的真实性没有异议，但对关联性及证明内容有异议，认为本案中卢国坤所主张的不是整个合同无效而是超过20年的租赁期限无效，星光公司提供的证据只能证明其取得土地的合法性，不能证明出租给卢国坤超过20年的部分有效，不能适用广东省高级人民法院的（2010）第17号批复。
被上诉人卢国坤在二审期间没有向本院提交新证据。
本院经审查认证如下：上诉人星光公司所提交的证据与本案无关，不作为本案的定案依据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据一、二审法院查明的事实，当事人的上诉、答辩及相关意见，本案二审的争议焦点为涉案租赁合同约定的期限是否超过二十年及超过部分是否无效。
涉案《物业预租合同》第二条约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日起开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”此外，涉案租金发票注明所收取的费用为“2013年12月25日至2048年8月30日租金”。由此可见，涉案合同的租赁期限是自房屋交付之日起至2048年8月30日止，而涉案房屋于2014年1月11日交付，且双方已按租赁期限至2048年8月30日的约定履行，故租赁期限已经超过二十年。原审判决根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，认定涉案合同租赁期限超过二十年的部分无效并无不当，本院予以维持。星光公司上诉主张涉案合同的租赁期限为二十年，超过二十年的部分是自动续租、属预租合同没有事实和法律依据，本院不予支持。星光公司还主张涉案合同的租赁期限应根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》及广东省高级人民法院粤高法民一复字（2010）第17号《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确立。经查，本案属房屋租赁合同纠纷，上述办法及批复解决的是集体建设用地使用权问题，与本案不属同一法律关系，不适用于本案纠纷的处理，故星光公司的该上诉理由理据不足，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。星光公司的上诉理据不足，依法予以驳回。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1686.34元，由上诉人佛山市顺德区星光广场投资有限公司负担。本院多收取的3.26元，由本院依申请退回给上诉人佛山市顺德区星光广场投资有限公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 温万民
审 判 员 余珂珂
代理审判员 徐允贤
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 陆灏珺