广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3834号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广东中原地产代理有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：李耀智，该公司华南总裁。
委托代理人：陈宇平、关怡钧，均为该公司职员，联系地址。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黎少玲，女，汉族，住所地：广州市荔湾区。
委托代理人：李伟军，广东宏力律师事务所律师。
上诉人广东中原地产代理有限公司（以下简称“中原公司”）因租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第731号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：黎少玲是广州市xx区xx中路xxx号115铺位的产权人。2011年4月19日，黎少玲（甲方）与中原公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（经房管部门备案），约定：（第二条）甲方同意将上址房屋出租给乙方作商业用途商业；（第三条）租赁期限从2011年4月4日起至2014年4月3日止；2011年4月4日至2011年5月3日期间的月租金为25471.74元，2011年5月4日至2012年4月3日期间的月租金为24418.6元，2012年4月4日至2013年4月3日期间的月租金为25151.16元，2013年4月4日至2014年4月3日期间的月租金为25905.7元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；（第四条）乙方向甲方交纳42000元保证金，甲方应在租�期满或解除合同之日将保证金退回乙方；（第六条）甲方的权利义务：4.乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；（第七条）乙方的权利义务：1.乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的l%向甲方支付违约金；（第八条）其他约定：见附件《补充协议》；等。2011年2月24日，黎少玲与中原公司就上述租赁合同签订《租赁合同补充协议》，约定：一、合同条款的更改：双方合同第六条第4点中“或者乙方拖欠租金6个月以上的”更改为“或者乙方拖欠租金十五天以上的”；二、增加的补充条款：1、该商铺自2011年3月4日至2011年4月3日为免租期；2011年4月4日至2012年4月3日期间，甲方每月实收租金21000元；2012年4月4日至2013年4月3日期间，甲方每月实收租金21630元；2013年4�4日至2014年4月3日期间，甲方每月实收租金22278.9元，乙方应于每月5日前将租金以转账形式支付给甲方（如遇节假日则交租时间顺延），每月开具租金发票的税费乙方负责支付；5、租赁期间，乙方如需提前解除合同，应事前征得甲方同意；7、租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按租赁存续期内租金总额的25%收取违约金；10、租赁期满后，乙方结清该铺所有水费、电费及管理费后三天内甲方退回租赁按金；12、甲方确保房屋产权清晰且无任何产权纠纷，保证乙方可正常使用房屋，否则乙方有权解除合同，甲方赔偿乙方剩余租期租金总额的25%；14、乙方负责支付在租赁期间因承租该房屋所产生的有关费用，并且负责支付所有租赁税金（包括出租房税金）；本补充协议为租赁合同之附件，具同等法律效力；如本补充协议与租赁合同有任何冲突，一切以本协议为准；等。上述合同签订后，中原公司向黎少玲支付了按金42000元，并于2011年3月4日接收涉案商铺作经营中原公司其中一个分店之用。
2012年2月28日，黎少玲、中原公司共同在一份经房管部门备案的《变更房屋租赁合同申请表》上签名、盖章，确认双方同意于2012年1月1日起变更本合同以下内容：租金价格变更为2012年1月1日～3月31日24504.08元，2012年4月1日～4月30日25165.69元，2012年5月1日～2013年3月31日25239.21元，2013年4月1日～4月30日25917.16元，2013年5月1日～2014年3月31日25996.38元，2014年4月1日～2014年4月3日25996.4元。
2013年11月15日，中原公司通过特快专递方式向黎少玲发出《解除租赁合同申请》，内容为：“阁下与我司签订租赁合同，由我司承租阁下地址为广州市海珠区滨江中路兰484号115房，租期两年；一直以来，阁下与我司双方合作愉快，近期国家房产政策不断变化，我司在上述物业区域的经营策略也作出相应调整，将取消我司在上述物业的营业驻点，按照双方签订的租赁合同补充协议约定向阁下提出退租申请，我司经办人员在2013年10月下旬已电话通知阁下关于上述物业退租申请事宜，阁下在2013年11月5日已短信回复退租违约金处理方式，就违约金计算方式，我司经办人多次尝试与阁下联系沟通，但阁下未予以回复，我司恳请阁下参照租赁合同补充协议相关约定亲临商议，同时，上述物业我司早已搬出，请阁下尽早前来收回上述物业，我司也愿意配合办理上述物业的租赁登记注销手续。”黎少玲收到上述函件后，于2013年11月20日向中原公司发出《关于解除<；房屋租赁合同>；的函》，主要内容：“根据补充协议第二条第1款，阁下应于每月5日前将当月租金以转账形式支付，即贵司应于2013�11月5日前缴纳当月租金22278.9元，截止至本函发送之日，贵司拖欠租金已超过15天；根据合同第六条及补充协议第一条约定，贵司拖欠租金15天以上的，本人可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。2013年11月5日贵司代表杨小姐（电话：139××××6154）来电要求解除合同，本人于2013年11月6日短信回复杨小姐，要求贵司书面解约并商谈违约金，贵司一直未给予任何回复，且未缴纳任何费用（租金、物业管理费、水电费、租金税金等）。2013年11月18日本人收到贵司《解除租赁合同申请》，陈述贵司因自身经营策略调整取消在本人房屋的营业驻点，并早已搬出房屋，要求提前解约；对于贵司的单方解约行为，根据补充协议第二条第7款，本人有权要求赔偿损失，并按租赁存续期（2011年4月4日-暂计至2013年11月4日）租金总额的25%收取违约金为172447.8元（计算公式：存续期租金总额689791.2元×25%）。按照合同约定及相关法律法规，贵司拖欠2013年11月的租金至今未付，并违反合同约定单方解除合同，已构成明显违约。基于上述事实理由，本人郑重函告贵司：本人解除与贵司签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，收回房屋并另行出租，并要求贵司于本通知送达之日支付2013年11月的租金22278.9元、违约金172447.8元及贵司各项拖欠费用（物业管理费、水电费、租金税费等）；本通知自发送之日起经过2日内视为送达，自本通知送达之日起，贵司应搬离所有在房屋内的物品（若有），否则视为放弃所有权，本人有权进行处分。”等。中原公司于2013年11月21日收到该函件。
2014年5月21日，黎少玲向原审法院提起本案诉讼，请求：1.中原公司立即向黎少玲支付2013年11月的租金22278.9元及拖欠2013年11月的租金的违约金42552.7元（从2013年11月5日起至2014年3月14日止，每日按拖欠租金22278.9元×1%的标准计算，以本金22278.9元为限）；2.中原公司立即向黎少玲支付因中原公司无法定或约定理由而单方提出解除合同的违约金172447.8元【按租赁存续期间（2011年3月至2013年11月）的租金总额689791.2元×25%的标准计算】；3.中原公司立即返还黎少玲应付的2013年11月的物业管理费788.8元及逾期支付2013年11月的物业管理费的滞纳金473.28元（从2013年11月5日起至2014月1月5日止，每日按所欠物业管理费的1%的标准计算）；4.本案诉讼费由中原公司承担。
中原公司向原审法院提起反诉，请求：1、黎少玲退回中原公司租赁按金余款14151.4元{以按金总额42000元-（2013年11月5日至2014年4月3日期间的租金总额111394.5元（每月租金22278.9元×5个月）×25%=27848.6元】计算}；2、黎少玲支付自起诉之日起至实际全部退还租赁按金余额之日止因逾期退回租赁按金�款的滞纳金（以14151.4元为基数，按照同期银行逾期贷款利率为标准计算）；3、本案反诉费用由黎少玲承担。
中原公司原审答辩不同意黎少玲的诉讼请求。黎少玲原审答辩不同意中原公司的反诉请求。
原审诉讼中，黎少玲、中原公司均确认以下事实：1.双方实际按《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》两份合同履行，如有关内容与《广州市房屋租赁合同》不一致的，则以《租赁合同补充协议》约定为准；实际上上述两份合同是同时签订的，只是由于需要到房管部门办理《广州市房屋租赁合同》的备案手续，所以该合同显示的签订日期才会晚于补充协议的签订日期；2.中原公司已按时支付截至2013年10月止的租金、水电费、物业管理费及税费；3.中原公司在承租涉案房屋期间没有增加固定设施；4.涉案商铺的管理费为每月493元，合同没有约定逾期支付管理费�违约责任；5.涉案商铺在2013年10月没有产生水、电费；5.假如中原公司需向黎少玲支付提前解除合同的违约金，黎少玲又需向中原公司退回保证金的话，双方同意两项款项互相抵扣。
另外，黎少玲表示，其对中原公司陈述没有在2013年10月经营的情况不清楚，中原公司的区域经理曾在2013年11月告知其中原公司准备不再承租涉案商铺，故其于2013年11月6日发短信给中原公司的区域经理表示不同意中原公司提前退租，要求以中原公司名义发函给其表达中原公司解除合同的意思；物业公司的工作人员确实在2013年11月4日打电话给黎少玲，表示中原公司要求出具放行条，其当时表示不同意放行，而且明确表示不同意中原公司提前解除合同，但不清楚物业公司为何会出具放行条给中原公司；黎少玲实际已于2013年11月25日在物业公司的工作人员见证下自行收回了涉案商铺，当时中原�司不在场，双方没有办理书面交接手续。中原公司则表示，该公司从2013年10月开始就与黎少玲商谈退租事宜，并在2013年10月全部搬出涉案商铺；之后，该公司在2013年11月4日将商铺内的空调搬走，当日物业公司出具放行条给该公司时已电话通知黎少玲该情况，但黎少玲没有前来办理交接手续，故该公司认为2013年11月4日已将涉案商铺交还给黎少玲，该公司也不清楚黎少玲实际收回涉案商铺的时间。
鉴于上述情况，黎少玲变更第1、2、3项诉讼请求为：1.中原公司向其支付2013年11月4日至2013年11月25日的租金14852.6元及拖欠上述期间租金的违约金14852.6元（从2013年11月5日起计至2014年3月14日止，每日按拖欠租金14852.6元×1%的标准计算，以本金14852.6元为限）；2.中原公司立即向其支付因中原公司无法定或约定理由而单方提出解除合同的违约金170591.22【按租赁存续期间（从2011年3月4日起至2013年11月25日止）的租金总额682364.9元×25%的标准计算】；3.中原公司立即返还其应付的2013年11月的物业管理费493元，并撤销要求中原公司支付逾期支付2013年11月的物业管理费的滞纳金473.28元的请求。中原公司表示对黎少玲变更后的诉请的计算方式和金额没有异议，同意黎少玲撤销上述诉请，对黎少玲变更后的诉请仍坚持该公司之前的答辩意见，认为黎少玲主张的违约金标准过高。另外，黎少玲还表示同意退回保证金给中原公司，也同意中原公司用保证金抵扣中原公司应支付给黎少玲的违约金。
原审诉讼中，黎少玲为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1.黎少玲于2013年11月6日向华标中原铺杨小姐（手机139××××6154）发送的手机短信，内容为：“杨小姐，根据我与贵司（广东中原地产代理有限公司）于2011年4月19日签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议�，约定本人将位于广州市海珠区滨江中路484号115房出租给贵司作商业使用；贵司应于2013年11月5日前缴纳当月租金22278.9元，但贵司至今仍未支付该月租金；且昨日（即2013年11月5日）您来电代表贵司要求解除租赁合同，该要求属于无法定或约定理由单方解除合同，根据《租赁合同补充协议》第二条第6款约定，我有权按照租赁存续期间（2011.4.4～暂计至2013.11.4）的租金总额（共689791.2元）的25%收取违约金为172447.8元；请您及贵司收到短信后及时书面回复我。”2.广东华苑物业管理有限公司华标涛景湾管理处于2013年11月4日出具的《物品放行条》，其中载明：业主姓名为中原地产、日期为2013年11月4日、物品搬出情况为空调主机1个，管理处意见为同意，等。3.广东华苑物业管理有限公司华标涛景湾管理处于2014年6月20日出具的《证明》，内容为：“兹证明滨江中路484号华标涛�湾115商铺原租户广东中原地产代理有限公司于2013年11月4日上午在我处开具办理退场物品放行手续，并于2013年11月4日下午进行了拆卸空调、搬清办公电脑用品等工作。”
原审法院经质证，中原公司对上述证据1的真实性没有异议，认为该短信表现出两个内容，一个是黎少玲知道该公司要退租的意思表示，另一个是黎少玲要求该公司按照黎少玲的计算方法支付违约金，该违约金数额是在该公司提出单方解除合同时的违约金，证明黎少玲已知道该公司单方解除合同，只是对违约金有异议，表明黎少玲也同意该公司退租；对证据2、3的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为该公司实际上从2013年10月起已没有在涉案商铺经营，该月没有产生水电费就可证明该情况，只是由于当时商铺内还有两台该公司自行加装的空调未搬出，所以在2013年11月4日物业管理处出具放行条后该�司才搬出两台空调，该放行条不能证明该公司在2013年11月1日至4日期间仍有在商铺内经营。
原审法院认为：黎少玲与中原公司签订的《广州市房屋租赁合同》和《租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。双方当事人均确认实际按《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》两份合同履行，如有关内容与《广州市房屋租赁合同》不一致的，则以《租赁合同补充协议》约定为准，故原审法院对此予以认定。
根据上述合同约定，中原公司拖欠租金十五天以上的，黎少玲可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；中原公司逾期交付租金的，每逾期一日，中原公司须按当月租金额的l%向黎少玲支付违约金；2013年4月4日至2014年4月3日期间，黎少玲每月实收租金22278.9元，中原公司应于每月5日前将租金以转账形式支付给黎少玲；租赁期间，中原公司如需提前解除合同，应事前征得黎少玲同意；租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按租赁存续期内租金总额的25%收取违约金。本案中，中原公司在租赁期限届满前单方向黎少玲提出解除合同的要求，并在未经黎少玲同意解除合同的情况下自行搬出涉案商铺，且未按合同约定向黎少玲支付2013年11月的租金超过十五天的行为，显然已违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。由于中原公司自行搬出涉案商铺时并未与黎少玲办理商铺的交接手续，故中原公司认为该公司在2013年11月4日将商铺内的空调机搬走当天就视为已将商铺实际交还给黎少玲的意见，依据不足，不予采纳。黎少玲自认其于2013年11月25日收回涉案商铺，故中原公司仍应向黎少玲支付截至黎少玲收回商铺之日�的租金。诉讼中，中原公司对黎少玲主张的中原公司欠付2013年11月4日至2013年11月25日期间的租金为14852.6元及拖欠上述期间租金的违约金（从2013年11月5日起计至2014年3月14日止，每日按拖欠租金14852.6元×1%的标准计算，总额以本金14852.6元为限）的计算方法和金额不持异议，故对黎少玲的上述诉请，予以支持。鉴于黎少玲在2013年11月25日才收回涉案商铺，而中原公司只支付管理费至2013年10月，故黎少玲要求中原公司支付2013年11月1日至2013年11月25日期间的管理费411元（按493元／月÷30天×25天的标准计算）的诉请，合法有理，予以支持。黎少玲要求中原公司支付2013年11月整月的管理费493元，依据不足，不予支持。中原公司以该公司早在2013年10月就已搬出涉案房屋为由拒不交纳上述期间的租金、逾期支付租金的违约金及管理费的抗辩意见，缺乏依据，不予采纳。
关于中原公�提前解除合同应承担的违约金的本金应按何标准计算问题。合同约定黎少玲可按租赁存续期内租金总额的25%收取违约金。对于租赁存续期的理解，黎少玲认为是指中原公司实际承租涉案商铺的期间（即从2011年3月4日起至2013年11月25日止），中原公司则认为是剩余未履行租期的期间。中原公司在诉讼中还认为黎少玲主张的违约金标准过高，要求原审法院予以调低。原审法院认为，黎少玲自认于2013年11月25日收回涉案商铺当日，应视为双方合同解除的时间。现黎少玲主张应按中原公司实际承租涉案商铺期间计算中原公司的违约责任，即黎少玲在合同解除之后又要求中原公司承担双方已履行期间的违约责任则与双方签订的合同目的并不相符，故原审法院认定“租赁存续期”应理解为合同未履行的期间。中原公司的抗辩意见有理，予以采纳。因此，黎少玲在本案中所主张的�原公司提前解除合同的违约金的计算方法，因依据不足，不予支持。现中原公司自愿按2013年11月5日至2014年4月3日期间的租金总额111394.5元（22278.9元／月×5个月）的25%计付违约金27848.63元给黎少玲，并无违反合同约定，故应予准许。对黎少玲超出原审法院支持以外部分的违约金请求，予以驳回。
原审诉讼中，黎少玲表示同意退回保证金42000元给中原公司，双方当事人均同意中原公司应付的提前解除合同的违约金与黎少玲应退的保证金互相抵扣，故予以准许。鉴此，在上述两项款项互相抵扣后，中原公司要求黎少玲返还保证金余额14151.4元的反诉请求，合法有理，予以支持。中原公司要求黎少玲支付逾期退回保证金的滞纳金，依据不足，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一�和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年8月18日作出判决：一、被告广东中原地产代理有限公司在本判决生效之日起15日内，支付2013年11月4日至2013年11月25日期间的租金14852.6元及支付拖欠上述期间租金的违约金（从2013年11月5日起计至2014年3月14日止，每日按拖欠租金14852.6元×1%的标准计算，总额以本金14852.6元为限）给黎少玲；二、被告广东中原地产代理有限公司在本判决生效之日起15日内，支付2013年11月1日至2013年11月25日期间的管理费411元给黎少玲；三、被告广东中原地产代理有限公司在本判决生效之日起15日内，支付提前解除合同的违约金27848.63元给黎少玲；四、黎少玲在本判决生效之日起15日内，退回保证金余额14151.4元给广东中原地产代理有限公司；五、驳回原告黎少玲的其余诉讼请求；六、驳回被告广东中原地产代理有限公司的其余反诉请求。案件受理费2156元，由原告黎少玲负担1534元，被告广东中原地产代理有限公司负担622元；反诉费77元，由原告黎少玲负担。
判后，中原公司不服原审判决，向本院提起上诉称：中原公司不同意支付2013年11月份的租金，同时也不存在逾期支付租金的滞纳金。从2013年10月份开始，中原公司已与黎少玲商谈退租的事宜，并在2013年10月份已全部搬出承租物业。在2013年11月之前，中原公司已将退租的意思表示告知黎少玲，故应该从2013年11月份开始按照双方合同约定以剩余租期的租金总额的25％计算中原公司提前解约的违约金，而不应该支付2013年11月份的租金及逾期支付租金的违约金，也无需支付2013年11月份的物业管理费。同时，原审判决第三项及第四项应予合并，即中原公司应支付给黎少玲的提前解除合同的违约金在中原公司已经支付给黎少玲的保证金42000元中抵扣，保证金余款退回中原公司。故上诉请求：撤销原判第一、二项；合并原判第三、四项；黎少玲承担上诉费用。若二审法院维持原审的思路，认定中原公司需支付2013年11月4日到2013年11月25日的租金与逾期支付租金的违约金，则中原公司提前解除合同的违约金的计算期间应从2013年11月26日起计至2014年4月3日止，即以该剩余租期的租金总额的25％计算提前解约的违约金，原审在计算提前解除合同的违约责任时将2013年11月4日至2013年11月25日的期间计算在内，属于重复计算。2013年11月至2014年4月期间的租金22278.9元／月，剩余未履行的租期从2013年11月26日起计至2014年4月3日共4个月零7天，22278.9元／30天得出每天的租金，该期间的租金总额94314.01元，94314.01元乘以25%得出中原公司应付提前解除合同违约金23578.5元，故保证金余款的数字不应是14151.4元，原审判决第三、四项的金额�应予以相应变更。
被上诉人黎少玲没有上诉，答辩不同意中原公司的全部上诉请求。（一）原审法院以黎少玲自认的日期2013年11月25日作为黎少玲收回商铺及停止计收租金和管理费的日期是正确的。中原公司在一审时已对于其拖欠的租金金额及拖欠租金的违约金金额进行了自认。原审判决书“经审理查明”部分第12页第6行至16行载明“鉴于上述情况，原告变更第1、2、3项诉讼请求为：……被告表示对原告变更后的诉请计算方式和金额没有异议”；第15页第9行至14行载明“诉讼中，被告对原告主张的被告欠付2013年11月4日至2013年11月25日期间的租金为14852.6元及拖欠上述期间的租金的违约金（从2013年11月5日起计至2014年3月14日止，每日按拖欠租金14852.6元x1%的标准计算，总额以本金14852.6元为限）的计算方法和金额不持异议，故对原告的上述诉请，本院予以支持。”原审法院正是基于中原公司的上述自认才做出相应判决的，合法合理，中原公司在二审阶段对其自认申请撤回，并未提交新证据证明其自认存在胁迫、重大误解等法定撤销情形。（二）中原公司一审时对提前解除合同的违约金金额也已进行了自认。中原公司在一审时提交的反诉状中，所陈述的“事实理由”最后一行自行提出并认可了“提前解约违约金人民币27848.6元”。且中原公司在一审庭审中解释其反诉请求时也进一步明确了其愿意承担的提前解约违约金计算方法和金额为：2013年11月5日至2014年4月3日期间的租金总额111394.5元（每月租金22278.9元x5个月）x25%=278483.6元。原审法院依据上述事实理由，在判决书第16页倒数第9-10行中认定“现被告自愿按2013年11月5日至2014年4月3日期间的租金总额111394.5元（22278.9元／月x5个月）的25%计付违约金278483.63元给原告，并无违反合同约定，故�院应予以准许”。所以，原判第三项所确定的提前解除合同的违约金金额是中原公司诉讼中自认承担的金额，与原审判决第一、二项如何计算是没有必然关系的，不管原审判决第一、二项是否需要调整，原审法院依据中原公司自愿承担的金额所准许的违约金27848.63元都是不能调整、不能改判的。（三）中原公司对本案提起上诉的目的在于拖延履行付款义务的时间。原审判决后，黎少玲发现原审法院在计算提前解除合同的违约金的本金计算标准问题上存在不妥之处，将“租赁存续期”错误理解为“剩余租赁期”，导致中原公司承担的违约金大幅减少而黎少玲的经济损失未得到足额赔偿，但黎少玲作为合同守约方出于尽快定纷止争、节省司法资源的考虑，在原审判决后还是认可了原审法院变相将提前解除合同的违约金进行适当调整的初衷，所以才对本案没有提起上诉。�让黎少玲意外的是，侥幸被免除了大笔违约金的中原公司竟然得了便宜仍不知足，为了拖延履行付款义务的时间而恶意上诉。（四）关于中原公司提出合并原审判决第三、四项的问题。黎少玲是不同意保证金抵扣违约金的，黎少玲一审时同意抵扣有两个前提，一个是在调解的情况下同意抵扣，另外一个前提是如果黎少玲的实际损失得到赔偿才同意抵扣。黎少玲不同意合并原审判决第三、四项，中原公司一审时没有主张退保证金42000元，该公司在反诉状中只主张退回保证金14151.4元，对于无主张的27848.63元不应支持。
二审经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，中原公司对黎少玲的答辩意见回应称：一审时不是调解程序中提出抵扣，是在法庭调查的过程中问黎少玲是否同意抵扣，黎少玲本人同意抵扣。中原公司一审反诉请求主张退回的保证金14151.4元，�在42000元保证金扣除了中原公司应支付的违约金以后的余额，在反诉状的理由中已写明是在2013年11月份不应支付租金的情况下计算得出退回保证金14151.4元。
二审另查明，本案原审法院2014年7月16日上午的《开庭笔录》第10页的内容显示，黎少玲在法庭调查中表示：同意退回保证金给中原公司，也同意中原公司用保证金抵扣中原公司应支付给黎少玲的违约金。
本院认为，原审认定黎少玲与中原公司签订的《广州市房屋租赁合同》和《租赁合同补充协议》合法有效、该两份合同有关内容不一致的以《租赁合同补充协议》为准，及中原公司在租赁期限届满前单方提出解除合同，在未经黎少玲同意解除合同的情况下自行搬出涉案商铺，且未按合同约定向黎少玲支付2013年11月的租金超过十五天，构成违约，应承担相应的违约责任，均是正确的，本院予以确认。
由于中原公�自行搬出涉案商铺时并未与黎少玲办理商铺的交接手续，该公司上诉以“在2013年11月前已将退租的意思表示告知黎少玲，2013年10月份已全部搬出承租物业”为由不同意支付2013年11月的物业管理费、租金及逾期支付租金的违约金，依据不足，本院不予采纳。原审判定黎少玲自认收回涉案商铺的时间2013年11月25日为双方合同解除的时间，中原公司仍应向黎少玲支付2013年11月4日至2013年11月25日期间的租金及拖欠上述期间租金的违约金，并支付2013年11月1日至2013年11月25日期间的物业管理费，并无不当。
一审中，中原公司对黎少玲主张的中原公司欠付2013年11月4日至2013年11月25日期间的租金为14852.6元及拖欠上述期间租金的违约金的计算方法和金额不持异议，原审法院在判定中原公司应向黎少玲支付2013年11月4日至2013年11月25日期间的租金的前提下，对黎少玲该项诉请的计算方法�金额予以采纳正确。中原公司的该项“不持异议”并不等于同意向黎少玲支付2013年11月4日至2013年11月25日期间的租金及相应违约金，即并不构成对黎少玲该项诉请的同意或“自认”。
根据中原公司、黎少玲签订的上述合同的约定，租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按租赁存续期内租金总额的25%收取违约金。该约定为单方提前解除合同的违约责任，原审法院认定该约定之“租赁存续期”应理解为合同未履行的期间即“违约期间”，并无不当。据此，中原公司提前解除合同违约金的起算时间应为双方合同解除的次日即2013年11月26日，该项违约金的计算期间为自2013年11月26日起至2014年4月3日止，该期间的租金总额为95056.64元（22278.9元／月×4个月＋22278.9元／月÷30天×8天=95056.64元），该公司应向黎少玲支付提前解除合同违约金23764.16元（95056.64元×25%=23764.16元）。
中原公司一审中提出的反诉请求第1项为：黎少玲退回中原公司租赁按金余款14151.4元{以按金总额42000元-（2013年11月5日至2014年4月3日期间的租金总额111394.5元（每月租金22278.9元×5个月）×25%=27848.6元】计算}。该项请求所列明的计算方式表明：（1）该公司请求黎少玲退回的租赁按金金额为42000元；（2）该公司主张的“租赁存续期”即合同未履行的期间为“2013年11月5日至2014年4月3日”，该项请求中所确认的提前解除合同违约金的计算结果27848.6元，是以该公司主张的双方租赁关系于2013年11月4日解除即该公司无需支付2013年11月5日至2014年4月3日期间的租金为前提。（3）该公司请求黎少玲退回租赁按金余款之金额14151.4元，是基于以上第（1）、（2）两点得出的计算结果。可见，原审法院在判定中原公司应向黎少玲支付2013年11月4日至2013年11月25日期间的租金，即否定了以上第（2）点所包含的“中原公司无需支付2013年11月5日至2013年11月25日期间的租金”这一前提条件的情况下，仍认定中原公司自愿按2013年11月5日至2014年4月3日期间的租金总额111394.5元的25%计付违约金27848.63元给黎少玲不当，本院予以纠正。
根据中原公司、黎少玲签订的上述合同的约定，租赁期满或解除合同的，中原公司交纳的保证金42000元应由黎少玲予以退回。一审中，黎少玲表示同意退回保证金42000元给中原公司，双方当事人均同意中原公司应付的提前解除合同违约金与黎少玲应退的保证金互相抵扣，原审法院予以准许，并无不当。上述两项款项互相抵扣后，黎少玲应退回中原公司保证金余额为18235.84元（42000元-23764.16元=18235.84元）。原判黎少玲退回保证金余额14151.4元有误，故本院对原判第四项保证金余额予以据实调整。另，原判第四项黎少玲应退回中原公司的保证金金额已经扣除中原公司应向黎少玲支付的提前解除合同违约金金额，故原判第三项应予撤销。
综上所述，上诉人中原公司的上诉理由部分成立，其上诉请求应予部分支持。原审查明事实清楚，但处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、维持广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第731号民事判决第一项、第二项、第五项、第六项及案件受理费负担的决定；
二、撤销广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第731号民事判决第三项；
三、变更广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第731号民事判决第四项为：黎少玲在本判决送达之日起15日内，退回保证金余额18235.84元给广东中原地产代理有限公司。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费553元，由广东中原地产代理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 蔡粤海
审判员 李 静
二〇一五年二月十三日
书记员 邹凌青
徐毅敏