广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1302民初11141号原告：陈志华，男，汉族，1964年04月07日出生，住址：广东省惠州市大亚湾区，委托代理人：姚小刚、郑雪燕，广东广法律师事务所律师。被告：张远锋，男，汉族，1971年08月15日出生，住址：惠州市惠城区，第三人：惠州大亚湾天顺实业发展有限公司，住所地：惠州市大亚湾西区第一小学对面。法定代表人：刘伟。原告陈志华与被告张远锋、第三人惠州大亚湾天顺实业发展有限公司（以下简称天顺公司）执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈志华委托代理人姚小刚、郑雪燕到庭参加诉讼。被告张远锋、第三人天顺公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告陈志华起诉称，2014年7月1日，原告与第三人签订《认购书》，约定：原告认购第三人所有的位惠州××西区××天顺××号号的房产，总房价为335873元，原告选择一次性付款。2014年7月10日，原告向第三人一次性现金支付购房款335873元，第三人收到原告支付的购房款后向原告出具了《收据》。2014年7月17日，原告与第三人签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向第三人购买位惠州××西区××天顺××号号的房产，原告一次性付清购房款335873元，第三人应在房产交付给原告使用后360日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告于2014年7月18日缴纳了契税10076.19元，2014年9月9日交纳了住宅专项维修资金4687元。因原告购买的房屋属于现房（样板房），合同签订当日即2014年7月17日，第三人即将涉案房屋及房屋钥匙交付给原告，原告也已搬进涉案房屋居住，并按时缴交了物业管理费、水电费。但，原告多次催促第三人协助办理房屋产权证，第三人却置之不理。原告到大亚湾房产管理局查询后，发现原告所购买的房屋被惠城区人民法院作出的（2015）惠城法水执字第73-6号《执行裁定书》裁定查封。为此，原告于2016年10月24日向惠城区人民法院提出执行异议申请，惠城区人民法院立案受理后作出（2016）粤1302执异183号《执行裁定书》，裁定驳回原告陈志华提出的执行异议，并告知对裁定不服的可自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。原告认为：原告与第三人惠州大亚湾天顺实业发展有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，该合同内容及形式不违反法律的强制性规定，且根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，原告与第三人签订的《广东省商品房买卖合同》是合法有效的合同，依法应受法律的保护，第三人应协助原告将位惠州××西区××天顺××号号房的房屋产权过户至原告名下。而原告与第三人的《广东省商品房买卖合同》在被告张远锋申请法院查封前已经签订，且原告已按合同支付了全部购房款项，房屋也已实际交付给原告使用，未办理房屋产权登记手续是第三人过错导致，原告对此并无过错，且原告名下亦无其他可供居住用途的房产。因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，人民法院应停止对涉案财产的执行，并解除查封。综上，原告为了维护自己的合法权益，根据我国《民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求：1、判令撤销（2016）粤1302执异183号《民事裁定书》；2、判令停止（2015）惠城法水执字第73号对位惠州××西区××天顺××号号房产的执行，并解除对上述财产的查封；3、判决确认原告与第三人于2014年7月17日签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效；4、判令第三人立即协助原告将位惠州××西区××天顺××号号房的房屋产权过户至原告名下；5、本案诉讼费用由被告承担。被告张远锋未到庭参加诉讼，也没有提出答辩意见。本院查明的案件事实经审理查明，2014年7月1日，原告陈志华与第三人天顺公司签订了一份《认购书》，约定原告陈志华认购第三人天顺公司开发的位于惠州××西区××天顺××号的房产，总房价为335873元，原告陈志华选择一次性付款，并约定要在2014年7月15日之前支付完毕购房款。2014年7月17日，原告陈志华与第三人天顺公司签订了一份《广东省商品房买卖合同》，约定原告陈志华向第三人天顺公司购买其开发的位于惠州××西区××天顺××号的房产，总价款为335875元，原告陈志华采取一次性付清购房款。其中合同第六约定：“2014年7月17日付清房款人民币叁拾叁万伍仟捌佰柒拾叁元（335873元）。”原告陈志华陈述其早已于2014年7月10日向第三人天顺公司现金支付完毕购房款共335873元，第三人天顺公司于2014年7月10日向原告陈志华出具了一份《收据》，载明收到原告陈志华支付的购房款335873元。原告陈志华陈述其当时是通过现金支付的，并没有支付到第三人天顺公司商品房预收款账户。2014年7月18日，原告陈志华就上述房产缴纳了契税10076.19元，并于2014年9月9日缴纳了住房维修资金4687元。原告陈志华陈述其当时把购房现金支付到第三人天顺公司的财务人员，并提供了在支付购房款前其本人以及通过其亲属妹妹陈桂好的部分提现银行流水清单，其中原告陈志华本人于2014年2月25日至2014年4月25日取现85000元，其妹妹陈桂好于2014年3月16日取现15万元。原告陈志华陈述剩余购房现金是向其妹妹陈桂好借来的。原告陈志华陈述其购房的目的是用于居住的，并提供了其在惠州市大亚湾地区没有房产的证明资料。原告陈志华陈述其所购买的房产属于第三人天顺公司在该小区的样板房，是已经装修好的，并于2014年7月份交付使用，并从2014年7月份缴纳物业管理费，其提供了物业管理费发票以及相应的电费发票。另查明，关于被告张远峰与黄贤明、惠州市路路通集团有限公司、第三人天顺公司民间借贷纠纷一案，在诉讼中，本院于2014年8月26日、2014年8月28日、2014年8月29日作出（2014）惠城法水保字第100-1、100-2、100-3号民事裁定书，依法查封了包括第三人天顺公司开发的位于惠州××西区××天顺××号的房产等财产。原告陈志华就上述房产依法向本院提出执行异议。本院经审查于2016年11月2日作出（2016）粤1302执异183号执行裁定书，依法裁定驳回原告陈志华的执行异议。原告陈志华为此向本院提起案外人执行异议之诉，提出本案的诉讼请求。以上事实有当事人提交的诉讼主体资料、认购书、收据、商品房买卖合同、税收缴款书、维修资金交存通知书、专用收据、物业管理费水电费收款收据、电费发票、房屋产权信息查询、执行裁定书等证据材料以及庭审笔录在卷佐证。裁判理由和结果本院认为，本案是案外人执行异议之诉纠纷。案件的主要焦点是原告陈志华作为案外人对执行标的是否享有足以排除执行的实体权益。原告陈志华为购买涉案房产，先与第三人天顺公司签订了认购书，约定在2014年7月15日之前一次性支付购房款。之后，原告陈志华与第三人天顺公司共同签订了一份《广东省商品房买卖合同》，该买卖合同有双方当事人的签名、盖章并按指模，应是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，应合法有效。根据合同的约定，原告陈志华一次性支付完毕全部购房款，第三人天顺公司也开具了全部购房款的收据，原告陈志华提供了部分提现的银行流水，在购房款合同中也注明购房款已经付清，原告陈志华缴纳了该房产的契税以及住房维修资金。因此，综合原告陈志华提交的全部证据材料，可以认定原告陈志华已实际支付完毕全部购房款。原告陈志华已于2014年7月份实际使用和居住该房产。被告张远峰作为第三人天顺公司的债权人，其是在原告陈志华与第三人天顺公司签订买卖合同之后查封涉案房产的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”原告陈志华对涉案房产享有足以排除执行的实体权益，其提出的排除执行的诉请，理由充分，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定：“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的，”应不得对原告陈志华所购买的涉案房产进行执行，即应不得对该房产采取查封、处置等执行措施。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条第一款规定：“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。”在不得执行上述房产的，（2016）粤1302执异183号执行裁定书将会失效。但涉案房产尚未办理过户手续，造成该房产未能过户主要原因之一已被采取执行强制措施，但该房产过户手续也需要符合相关部门过户的条件和要求，原告陈志华要求办理过户手续的，可以待该房产完全具备过户条件后，由原告陈志华与第三人天顺公司根据双方买卖合同的约定自行履行，在具备过户条件的条件下如第三人天顺公司未履行过户义务的，原告陈志华再根据买卖合同的约定依法向第三人天顺公司主张。被告张远峰、第三人天顺公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的公开审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告陈志华与第三人惠州大亚湾天顺实业发展有限公司于2014年7月17日就位于惠州大亚湾西区上杨天顺俊园1栋405号房共同签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效。二、不得对原告陈志华所购买的第三人惠州大亚湾天顺实业发展有限公司名下的位于惠州大亚湾西区上杨天顺俊园1栋405号房进行执行。案件受理费6338元（原告陈志华已预交3169元），由第三人惠州大亚湾天顺实业发展有限公司负担。第三人惠州大亚湾天顺实业发展有限公司应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳上述案件受理费。逾期不缴纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  龙伟永人民陪审员  王荣芳人民陪审员  吴洁如二〇一七年九月三十日法官 助理  李慧慧书 记 员  吴燕珊