青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）城民初字第4844号原告北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内，组织机构代码10119532-9。法定代表人于庆新，该公司总经理。委托代理人张**、姜丰荔，山东乾恒律师事务所律师。被告曹敦倩，女，汉族，1974年12月12日生，住青岛市市南区。委托代理人胡义秋，山东天和人律师事务所律师。原告北京市均豪物业管理股份有限公司与曹敦倩物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月23日受理，2015年11月2日，本院依法由审判员张**担任审判长，与代理审判员王萌、人民陪审员胡海婷共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京市均豪物业管理股份有限公司委托代理人张**、姜丰荔，被告曹敦倩委托代理人胡义秋到庭参加了诉讼。本案经调解未果，现已审理终结。原告诉称，2006年10月18日，青岛百通城阳置业有限公司与北京市均豪物业管理有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定：青岛百通城阳置业有限公司开发的青岛城阳区百通·香溪庭院居住区由北京市均豪物业管理有限责任公司负责物业管理并收取物业服务费。2011年10月28日，北京市均豪物业管理有限责任公司将公司名称变更为北京均豪物业管理股份有限公司。被告2007年9月2日入住，自2008年11月3日至2014年12月20日共欠交物业服务费33722.22元，诉前原告已书面通知被告缴纳所欠物业服务费，但被告并未按期缴纳，原告只好诉之法院，请求法院判令：1、被告立即支付欠原告物业服务费人民币33722.22元，违约金人民币17568.09元，共计人民币51290.31元；2、案件受理费由被告承担。被告曹敦倩辩称，一、原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。根据物业费的特点，物业费是定期给付的债务，是继续性或者连续性合同履行中持续定期发生的债务，各期债务履行期限届满后，均为独立性债务，属于分期履行合同之债，这不属于同一债务的分期履行。因此，本案不属于《最高人民法院关于民事案件诉讼时效司法解释理解与适用》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行届满之日起计算”的情形。原告于2015年9月23日起诉，之前没有向被告主张过物业费，因此其2013年9月23日之前的物业费请求超过了诉讼时效，不应支持。二、原告没有履行物业服务义务，无权主张物业费，被告在2007年9月2日并没有入住本案房屋。在2007年10月5日，被告发现本案房屋地下室大量漏水，被告多次与原告交涉，要求予以维修，尽管被告已经缴纳物业费至2008年11月2日，但原告对维修一事一直推诿搪塞，不予维修。在数年间该问题一直没有解决的情况下，被告被迫于2013年6月10日委托第三方青岛金易盛建筑装饰工程有限公司进行维修，对地下室做了全面防水处理，支出维修费用人民币58000元。被告的不作为行为，违反了《青岛市物业管理条例》的有关规定和物业服务承诺。众所周知，业主与物业公司签订物业服务合同的目的是为了享受良好的物业服务，有效地实现物业的居住使用价值，因此全民履行物业服务义务是物业公司收取物业费的前提条件。但本案中，原告怠于履行房屋漏水维修义务，导致被告数年间无法对房屋居住使用，只好在外租房居住，房屋的居住使用价值无法实现，致使被告关于物业服务合同的目的无法实现，因此由于原告没有履行物业服务义务，无权主张物业费。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，并且超过诉讼时效，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。另外原告没有履行物业服务，不仅限于没有对房屋进行维修，其他服务项目，也没有按照承诺履行。原告为证实其主张，向本院提供证据如下：证据1，原告公司营业执照复印件一份、组织机构代码证复印件一份、企业名称变更信息查询复印件一份，资质证书复印件一份。证明2011年10月28日，原告名称由北京市均豪物业管理有限责任公司变更为北京市均豪物业管理股份有限公司，原告是独立的合格主体，原告具有合法的收费资格。证据2，前期业务服务合同一份，证明原告与青岛百通城阳置业有限公司签订前期物业管理服务合同，约定由原告为百通香溪庭院提供物业服务。证据3,房屋交接单及入住会签单一份，证明被告办理入住时，要求被告提交一些材料，被告提交后，原告方工作人民签字确认，入住会签单系交接单的附件，被告已于2007年11月4日入住百通香溪庭院A区39-103号房屋。证据4，前期物业管理服务协议一份，证明原被告在2007年11月4日签订该协议，约定物业费标准为2.3元每月每平方米，合同第五章第十条约定业户由于各种原因未能按时缴纳有关费用，物业公司将及时提醒，希望你能及时补交。如超过11日以上，除交纳所欠的有关费用外，每拖欠一日需补交应交费用总额0.05%的违约金。证据5，照片打印件一份，证明原告于2015年6月18日向被告出发欠费通知单，讲明了欠费的时间、金额及违约金。被告发表如下质证意见：对原告提交的证据1，无异议；证据2，该合同不是原被告之前签订的，对该合同的真实性无法确认，另外，根据合同第7条约定，物业费应当是按期缴纳的，因此，原告起诉两年之前的物业费已经过诉讼时效，从原告主张的违约金的计算来看，原告在起诉两年之前应该已经知道权益受到损害，因此其请求确实部分超过了诉讼时效。合同第2条约定，物业公共部分的养护、维修和管理责任属于原告，附件3约定了物业公共部分的明细，包括房屋承重结构、主体结构、户外墙面、屋面等。被告房屋的地下室及露天平台的漏水，属于上述约定的部位防水处理没有做好，因此才导致房屋漏水，在被告找原告交涉多次无果的情况下，被告于2013年6月10日委托第三方青岛金易盛建筑装饰工程有限公司对上述部位进行了防水处理，支出费用达58000元。因此，原告并没有按照合同约定履行其物业管理义务。合同第31条关于违约责任及违约标准的约定，因为被告不是合同的签订方，因此该约定对被告无约束力。原告在合同中承诺的其他业务服务，原告也未完全履行；对证据3，对房屋交接单真实性无异议，该交接单上时间显示为2007年11月4日，并不是原告诉状中所说的2007年9月2日。被告没有在入住会签单上签字，被告不清楚。对证据4，对该证据真实性无异议，该合同第十条约定，由于业主各种原因，没有缴纳物业费，原告方应当及时提醒，本案中，原告起诉之前，数年间，由于房屋漏水问题没有解决，原告一直没有提醒被告缴纳物业费，因此，原告主张违约金，不符合该条约定条件。对证据5，对该证据真实性不予认可，且被告从未见过该通知。被告为证实其主张，提交如下证据：证据1，照片6张，证明涉案房屋的地下室及露天平台漏水。证据2，施工合同一份及收款收据两份，证明被告2013年6月10日委托第三方青岛金易盛建筑装饰工程有限公司对涉案房屋地下室及露天平台防水进行处理，被告为此支出费用58000元。原告质证意见如下：对被告提交的证据1，真实性无法确认，房屋的地下室属于房屋内部结构，不属于公共管理部分，因此与原告无关。对证据2真实性无法确认，但其内容确系被告对地下室及露天平台进行装修，实施防水是装修的必要环节，并非因为漏水而进行的维修，且该装修与原告无关。本院认证如下：对原告提交的证据1，因被告并无异议，本院予以采信；对证据2，对真实性予以认可，因被告对原告为其居住小区的物业管理公司的事实并无异议，且被告主张的合同条款也系出自该合同，因此本院予以采信；对证据3，因被告对其中房屋交接单并无异议，本院对房屋交接单予以确认，对其中入住会签单，因被告对此不予认可，且入住会签单上并无被告签字，本院对入住会签单不予认可；对证据4，因被告对其真实性无异议，本院对该证据予以确认；对证据5，因被告对此不予认可，且照片上看，并不能确认该通知粘贴在何处，门牌号第一个数字处不能清晰的显示为数字3还是数字8，照片显示的门框、拍摄背景等均不能清晰显示出该通知单粘贴处为被告住处，故本院对该证据不予采信。对被告提交的证据1，因原告不予认可，且照片上并不能显示出为涉案房屋，故本院对此不予采信；对证据2，因原告对此不予认可，且该合同系被告与第三方签订，且收据并无正规发票予以对应，因此本院不予采信。经审理查明，2006年10月18日，青岛百通城阳置业有限公司与北京市均豪物业管理有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，青岛百通城阳置业有限公司开发的青岛城阳区百通?香溪庭院居住区由北京市均豪物业管理有限责任公司负责物业管理并收取物业服务费。2007年11月4日，被告入住百通?香溪庭院，原被告间形成了服务合同关系。被告缴纳物业费至2008年11月3日，自2008年11月3日至2014年12月20日的物业费未缴纳。另查明，2011年10月28日，北京市均豪物业管理有限责任公司将公司名称变更为北京均豪物业管理股份有限公司。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原被告之间的物业服务合同合法有效，依法受到法律的保护。原告起诉被告主张物业费，应符合法定条件。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，原告并未提交证据证明其曾书面向被告催交过，其提交的照片所显示的门牌号码不清楚，不能分辨出首位数字为3还是为8，照片也无法显示出催交单张贴于何处，被告对此也不予认可，因此，本院对其主张被告缴纳物业费的诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司的诉讼请求。案件受理费1082元，由原告北京市均豪物业管理股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  张**代理审判员  王 萌人民陪审员  胡海婷二〇一六年三月三十日书 记 员  刘吉平附相关法律规定：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《我国最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”