重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）綦法民初字第06660号
原告重庆中房网络有限公司，住所地为重庆市北部新区高新园星光大道1号B座4楼，组织机构代码证号：70938738-8。
法定代表人周明，该公司董事长。
委托代理人周迅，男，汉族，系原告公司职工，住重庆市渝北区（代理权限：特别授权代理）。
委托代理人王綦南，男，汉族，系原告公司职工，住重庆市綦江区（原万盛区）。
被告张吉容，女，汉族，住重庆市綦江区。
委托代理人王先璐，女，汉族，住重庆市北碚区（系被告张吉容所在的村民委员会推荐的代理人，代理权限：一般授权代理）。
委托代理人刘晓玲，重庆安努律师事务所律师（代理权限：特别授权代理）。
原告重庆中房网络有限公司（以下简称中房网络公司）与被告张吉容房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月31日立案受理。本案原由审判员杨妍适用简易程序独任审判，于2013年11月29日公开开庭进行审理。因本案案情复杂，本院于2014年1月23日作出（2013）綦法民初字第06660号民事裁定书，裁定将本案转为普通程序审理。本案在适用普通程序审理过程中，由审判员张万担任审判长，与人民陪审员陈邹、陈乐惠组成合议庭，于2014年3月5日、2014年3月21日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告中房网络公司之委托代理人周迅、王綦南，被告张吉容之委托代理人王先璐到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告中房网络公司之委托代理人王綦南、被告张吉容之委托代理人王先璐、刘晓玲到庭参加诉讼。第三次开庭时，原告中房网络公司之委托代理人王綦南到庭参加诉讼，被告张吉容经本院传票传唤，逾期无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中房网络公司诉称，我公司于2012年9月14日与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于綦江区房屋一套租赁给我公司办公，租赁期间为2012年9月17日至2013年9月16日。签订租赁合同时，被告的代理人为刘建，我公司的代理人为龚海渤。2013年9月14日左右，我公司的工作人员通知被告合同到期，要求被告退还原告保证金并办理房屋交接事宜。交房过程中，被告称房屋墙面有损。我公司及时修复，并通知被告办理交接。被告又以我公司没有提前一个月通知为由要求扣除我公司保证金1300元，我公司坚决不予同意。之后，我公司一直找被告协商解决此事，被告均坚持其意见。现诉请法院判令被告退还我公司保证金3900元，并支付我公司违约金7800元，本案受理费由被告承担。
被告张吉容辩称，我与原告之间不存在租赁合同关系，我的房屋是出租给龚海渤的，原告的诉讼主体身份不适格。房屋的承租人未缴清租赁期间的水、电、天然气费，至今也未交还房屋的钥匙，存在违约行为，而我无违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。对于原告在房屋租赁期满后关锁我房屋造成的损失，我保留起诉的权利。
经审理查明，2012年9月，被告张吉容作为出租方（系甲方，张吉容委托刘建租赁房屋并收取房屋租金），原告中房网络公司之后勤负责人龚海渤作为承租方（系乙方），双方签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）1份，租赁标的物为张吉容所有的坐落于綦江区的房屋1套。该租赁合同约定的租赁房屋用途为办公，租赁期限从2012年9月17日起至2013年9月16日止，租金为1300元/月。租赁合同第四条中明确约定“押金：合同签订后乙方付甲方商业房屋使用保证金人民币：3900元，保证金不计利息，合同终止时，在乙方未破坏甲方房屋的前提下，由甲方一次性退还给乙方”。第五条约定的付款方式为“1、乙方对房屋按先缴租金后使用的原则，每季度支付一次租金，租金提前15天付清完毕。2、房屋租金付款方式由乙方按合同约定时间自动划入甲方账号”。第六条对房屋的物业管理约定为“1、乙方使用商业房屋涉及的物业管理费、水电费、空调费等及其他自行负担的相关费用，均由乙方按时交纳。2、房屋租赁税由出租方承担”。第八条对违约责任作出明确约定“1、出现以下情况，甲方应承担违约责任，并赔偿乙方相应损失：1）甲方未按合同约定的时间将场地交付乙方使用；2）因甲方自有商业房屋的权属纠纷，导致乙方不能正常营业；3）在同等条件下，甲方未保证乙方享有优先承租权的。2、乙方未按合同约定缴纳房租，甲方在以书面形式催告后，乙方仍拒不支付房租，且拒付期限从应付房租之日起计算，超过20天的情况下，甲方有权单方面终止本合同。注：甲、乙双方之任意一方违约，需向守约方承担月租金2倍金额作为违约金额。3、乙方可对房屋进行装饰，但不得擅自拆改承租房屋结构或改变房屋用途”。第十条约定“若乙方违约，则甲方有权不退还乙方保证金；若甲方违约，则应向乙方赔偿等额保证金作为赔偿”。租赁合同上，甲方由刘建代张吉容签名，落款时间为2012年9月17日；乙方由龚海渤签名，落款时间为2012年9月14日。在租赁合同尾部，有附加条款，其原文为“1、室内现有设施3个衣柜，2个挂机，灶，热水器，抽烟机。2、当付水电气卡，饮水机一台；3、国庆假前，安装客厅柜机一台”。
租赁合同订立后，被告张吉容的受托人刘建于2012年9月17日收到保证金3900元，并出具“压金条”1份。“压金条”内容为“今收到出租住房压金3900.00元（大写：叁仟玖佰元）”。同日，刘建收到租金3900元，并出具“收条”1份。该“收条”内容为“今收到房屋租金3900.00元（大写：叁仟玖佰元），租金时间为2012年9月17日至2012年12月16日”。随即，中房网络公司綦江经营部搬入龚海渤作为“承租方”租赁的位于重庆市綦江区的房屋办公，并在工商行政管理部门将该地址登记为中房网络公司綦江经营部的营业场所。之后，中房网络公司綦江营业部的负责人冉敏三次通过其在中国建设银行股份有限公司的账户（户名为冉敏，账户类别为公司卡）向张吉容的受托人刘建的银行账户转账支付租金（转账时间及金额分别为：2012年12月4日转账3900元，2013年3月2日转账3900元，2013年6月1日转账3900元）。在中房网络公司綦江经营部使用该房屋过程中，被告张吉容及其受托人刘建未曾对中房网络公司綦江经营部使用该房屋并由冉敏三次转账支付租金的行为提出过任何异议。2013年9月16日，中房网络公司綦江经营部在对使用该房屋期间的水、电、天然气费未曾缴纳完毕的情况下，搬离了该房屋。对中房网络公司綦江经营部使用张吉容出租房屋期间的水费，中房网络公司已交纳到水表上显示数据59吨；电费已交纳到电表上显示数据3150度；但未曾交纳过其使用的天然气费用（张吉容出租房屋时是新的天然气表）。2013年11月，中房网络公司綦江经营部在工商行政管理部门登记的营业场所变更为“綦江区文龙街道九龙大道凯旋名城1栋4-2”。
中房网络公司綦江经营部搬离綦江区所租住住房之前，曾通知张吉容的受托人刘建办理房屋的交接。交接过程中，因中房网络公司綦江经营部工作人员与刘建未能对交接达成一致，故未能完成该房屋的交接，房门钥匙仍在中房网络公司的控制中。2013年10月14日，中房网络公司通过“圆通速递”向张吉容、刘建邮寄《履约通知书》1份，其主要内容为“我司于2012年9月14日与你方签订《房屋租赁合同》，合同约定你将房屋租于我公司作办公使用，你方代理人为刘建，我方代理人为龚海渤。2013年9月14日左右我公司工作人员通知你方，合同到期，要求你方退还保证金并办理房屋交接事宜，交房过程中你方称房屋墙面有损，我方及时修复，并通知你方交接，现你方又以我方没有提前一个月通知为由要求扣除我方保证金1300元。对于此不符合合同之约定说法，我公司坚决不予同意……鉴于上述事实及法律规定我们郑重函告：请你方在收到本催告函后3个工作日内依法履行退还保证金事宜……”。2013年10月31日，中房网络公司诉至本院，请求如前。审理中，中房网络公司表示放弃要求被告支付违约金7800元。
审理中，在原告中房网络公司委托代理人王綦南、被告张吉容委托代理人刘晓玲、王先璐在场的情况下，本院于2014年3月5日对该房屋进行现场勘验。勘验过程中，本院当场抄录了该房屋的天然气表（显示数据为00049立方米）、水表（显示数据为65吨）、电表（显示数据为3624度）。勘验的房屋现状为：1、入门右边有一个小缺口；2、厨房洗槽处水笼头有一个浸水；3、屋内很多灰尘；4、防盗门的钥匙原有6把，只剩1把；5、其他完好。中房网络公司委托代理人王綦南当场承诺于当日修复缺口，并换锁芯、水笼头、做清洁。2014年3月5日下午17：55，张吉容的委托代理人向王綦南出具“收条”1张，其内容为“今收到王綦南交付的房屋新钥匙陆把，此房已交付完毕（水、电、气费由承租人另行缴纳）”。在房屋交接时，张吉容一方未曾提出中房网络公司破坏了张吉容的出租房屋。
上述事实，有当事人陈述笔录，身份证明材料，房屋租赁合同，张吉容出具给刘建的委托出租房屋并收取租金的委托书，刘建出具的压金条、租金收条，龚海渤的劳动合同书、劳动档案材料及证言，履约通知函、圆通速递单，中房网络公司綦江经营部的营业执照、工商登记档案查询单，张吉容委托代理人刘晓玲出具的房屋交付收条，中国建设银行银行卡客户交易查询单、个人网上银行查询明细单，勘验笔录、勘验相片，商品房买卖合同、预购商品房买卖合同登记备案证明，水、电费发票等在案为凭，并经庭审质证和本院审查，可以认定。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，龚海渤作为承租人，其与被告张吉容签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。龚海渤作为原告中房网络公司的后勤负责人，其以自己的名义与被告签订公司营业用房的房屋租赁合同，其行为属于履行职务的行为，且其代理行为已经取得公司认可，该代理行为合法有效，故龚海渤与被告订立房屋租赁合同之后，该合同权利义务的实际承受人应为中房网络公司。在中房网络公司下属的綦江经营部使用该房屋过程中，被告张吉容及其受托人刘建未曾对中房网络公司綦江经营部使用该房屋并由冉敏三次转账支付租金的行为提出过任何异议，可以视为张吉容对房屋的实际承租人系中房网络公司的一种认可。在中房网络公司与房屋出租人张吉容就房屋租赁事宜发生纠纷时，中房网络公司有权以自己名义向被告主张权利，故中房网络公司是本案的适格原告。被告关于中房网络公司不是适格诉讼主体的抗辩意见，本院不予采纳。本案中被告张吉容的受托人刘建收取的“压金3900元”，根据租赁合同第四条约定“押金：合同签订后乙方付甲方商业房屋使用保证金人民币：3900元，保证金不计利息，合同终止时，在乙方未破坏甲方房屋的前提下，由甲方一次性退还给乙方”，其性质应为合同中约定的“保证金”。现合同约定的房屋租赁期限已经届满，双方均未表示继续租赁，且中房网络公司支付了约定租赁期限内的租金、搬离了张吉容的房屋、与被告张吉容交付完毕该房屋，应当认定该房屋租赁合同已终止。在房屋交付完毕前，张吉容一方未曾提出中房网络公司破坏了张吉容的出租房屋，应当认定中房网络公司未破坏张吉容的房屋。根据合同约定，合同终止时，在乙方未破坏甲方房屋的前提下，由甲方一次性退还给乙方保证金3900元，故被告张吉容应一次性退还中房网络公司保证金3900元，现张吉容未退还原告保证金，已构成违约，应当承担相应的违约责任。中房网络公司要求张吉容退还保证金的请求符合合同约定和法律规定，本院应予支持。被告张吉容关于承租人存在未缴清租赁期间的水、电、天然气费等违约行为的抗辩意见，因合同的保证金条款未约定其可以以此为由拒绝退还保证金，本院认为，被告的此项抗辩意见不能对抗中房网络公司要求退还保证金的请求。中房网络公司使用租赁房屋期间的水、电、天然气费用，可由中房网络公司与张吉容之间另行结算。中房网络公司放弃要求被告支付违约金7800元，本院予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（一）项、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告张吉容在本判决生效后五日内退还原告重庆中房网络有限公司房屋租赁保证金3900元。
如被告张吉容未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费90元，由原告重庆中房网络有限公司负担60元，由被告张吉容负担30元（原告中房网络有限公司已预交受理费90元，由被告张吉容负担的30元，由被告张吉容在履行上述判决义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张 万
人民陪审员 陈 邹
人民陪审员 陈乐惠
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 陈锡军