安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合高新民一初字第00999号
原告：合肥海恒投资控股集团公司。
法定代表人：ＸＸ，董事长。
委托代理人：储德军，安徽奥成律师事务所律师。
委托代理人：李飞，安徽奥成律师事务所律师。
被告：蔡祥丽，女，1981年5月11日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托代理人：秦法志，系蔡祥丽丈夫。
原告合肥海恒投资控股集团公司（以下简称海恒公司）诉被告蔡祥丽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陶磊适用简易程序于2014年6月12日公开开庭进行了审理。原告海恒公司的委托代理人李飞，被告蔡祥丽的委托代理人秦法志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海恒公司诉称：2012年9月，我公司与蔡祥丽签订《房屋租赁合同》，约定将我公司位于合肥经济技术开发区锦绣社区紫云路108号紫云花园1#116室房屋（建筑面积79.34平方米）出租给蔡祥丽，租赁期限共3年，自2012年9月10日起至2015年9月9日止，租金标准按照25元／月／平方米，以后每年租金均在前一年租金标准上递增5%。租金每半年为一次计算周期（自租赁期限开始日起算），每次租金蔡祥丽应在每个租金计算周期开始日前的一个月向我公司支付，蔡祥丽应在合同签订之日支付第一个租金计算周期的租金11901元，我公司同意免收一个月的租金，如蔡祥丽迟延支付租金、物业管理费或其他费用的，按拖欠部分日万分之二的标准向我公司支付违约金，逾期超过30日，我公司有权随时解除合同，收回出租房屋，且蔡祥丽须支付租金总额5%的违约金。合同签订后，蔡祥丽未按合同约定支付租金，截至2014年4月21日，蔡祥丽共欠租金15002.5元。我公司多次催要未果，遂诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》，蔡祥丽返还合肥经济技术开发区锦绣社区紫云路108号紫云花园1#116号房屋；2、支付拖欠租金15002.5元（暂计至2014年4月21日，后计至实际返还房屋之日止）并支付解除合同违约金3652.6元（三年租金总额的5%）。
被告蔡祥丽辩称：我对双方签订租赁合同以及欠付租金的事实没有异议，但对欠付金额有异议，我后期支付了12000元租金，只是交费单据没提供给海恒公司，实际欠付3000多元；其次，租赁合同尚未到期，我不同意解除合同；第三，租赁房屋存在漏水情况，虽然我自己修好了，但对方应当补偿因此给造成我的损失。
经审理查明：2012年9月，海恒公司（出租方，甲方）与蔡祥丽（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于合肥经济技术开发区锦绣社区紫云路108号紫云花园1#116号房屋出租给乙方使用，建筑面积79.34平方米；租赁期限3年，自2012年9月10日起至2015年9月9日止；租金为25元／月／平方米，以后每年租金均在前一年租金标准上递增5%，租金每半年为一个计算周期（自租赁期限开始日起算），每次租金乙方应在每个租金计算周期开始计算日前的一个月向甲方支付，乙方应在合同签订之日支付第一个租金计算周期的租金11901元；甲方同意免收乙方1个月的租金；租赁期间的水、电费由乙方按经营性用水用电交纳，并承担相应损耗，按月向甲方委托的物业管理公司或相关部门支付，物业管理费每半年交纳一次，应于每期房租同时交纳；租赁期内，房屋的修缮由乙方负责，但房屋主体结构非乙方原因损坏以及在施工单位质保期内的维修除外；房屋租赁期间，乙方逾期交付房屋租金或物业管理费等费用超过30日的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方向甲方支付租金总额5%的违约金，并全额赔偿甲方损失，且租赁保证金不予返还；租赁期满，合同自然终止，乙方在合同解除或终止时应结清所有相关费用；租赁期满，乙方应如期交还房屋，否则，乙方应按租赁期满之日租金标准的120%按日向甲方支付租赁物占用费；乙方于合同签订之日向甲方支付7000元的租赁保证金，合同履行完毕甲乙双方共同确认房屋完好，且乙方已结清所有相关费用后，甲方全额无息退还保证金。
合同签订后，蔡祥丽依约支付了第一期租金及7000元租房保证金。房屋租赁期间，蔡祥丽未按期足额支付租金，海恒公司于2013年5月14日向其发出《房屋租赁付款通知单》（NO.0001869）催要租金。审理中，海恒公司确认截至2014年4月21日，蔡祥丽共计支付房屋租金34901元，租金支付情况如下（以6个月为一期）：第一期（2012年9月10日至2013年3月9日，免1个月租金），支付租金9917.5元（25元／平方米／月×79.34平方米×5个月）；第二期（2013年3月10至2013年9月9日），支付租金11901元（25元／平方米／月×79.34平方米×6个月）；第三期（2013年9月10日至2014年3月9日），支付租金12496元［25元／平方米／月×（1＋5%）×79.34平方米×6个月］；第四期租金（2014年3月10日至2014年9月9日）12496元［25元／平方米／月×（1＋5%）×79.34平方米×6个月］，应于2014年2月10日支付，但蔡祥丽实际仅支付租金586.5元，欠付11909.5元。
上述事实，有海恒公司提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁付款通知单》存根联以及当事人陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为：海恒公司与蔡祥丽签订的《房屋租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，蔡祥丽应当按约向海恒公司支付租金，由于其未按约于2014年2月10日前支付第四期（2014年3月10日至2014年9月9日）租金且已逾期30日，符合双方合同约定的解除条件，海恒公司有权解除租赁合同，本院对其第1项诉请予以支持，合同自本判决生效之日解除。合同解除后，蔡祥丽应当返还租赁房屋并付清2014年3月10日至判决生效之日的房屋租金［暂计至2014年4月21日，25元／平方米／月×（1＋5%）×79.34平方米÷30日×42日-586.5元=2329.14元］，至于此后的房屋占用使用费，海恒公司可另案主张，蔡祥丽辩称实际仅欠付3000元与事实不符，本院不予采纳。由于涉案合同并未明确约定蔡祥丽违约导致合同解除时，须以三年租金总额的5%计算违约金，故本院酌定以实际欠付租金为基数，按中国银行同期同类贷款利率计算违约金。此外，蔡祥丽未就房屋漏水给其造成损失提出反诉，本院对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告合肥海恒投资控股集团公司与被告蔡祥丽签订的《房屋租赁合同》；
二、被告蔡祥丽于本判决生效之日起十日内将位于合肥经济技术开发区锦绣社区紫云路108号紫云花园1#116号房屋返还给原告合肥海恒投资控股集团公司；
三、被告蔡祥丽于本判决生效之日起十日内向原告合肥海恒投资控股集团公司支付房屋租金2329.14元（自2014年3月10日暂计至2014年4月21日，之后按合同约定的租金标准计至本判决生效之日止），违约金（以实际欠付的租金为基数自2014年2月11日起分段按中国银行同期同类贷款利率计至本判决生效之日止）；
四、驳回原告合肥海恒投资控股集团公司其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费466元，减半收取为233元，由被告蔡祥丽233元负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 陶磊
二〇一四年九月一日
书 记 员 倪伟
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院
民事判决书
（2014）合高新民一初字第00999号
原告：合肥海恒投资控股集团公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区，组织机构代码14903970-4。
法定代表人：ＸＸ，董事长。
委托代理人：李飞，安徽奥成律师事务所律师。
委托代理人：储德军，安徽奥成律师事务所律师。
被告：蔡祥丽，女，1981年5月11日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区紫云路156号紫云花园南区2幢1单元502室，身份证号340101198105110529。
委托代理人：秦法志，男，1978年4月25日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区紫云路156号紫云花园南区2幢1单元502室，系蔡祥丽丈夫，身份证号340122197804254094，系蔡祥丽丈夫。
原告合肥海恒投资控股集团公司（以下简称海恒公司）诉被告蔡祥丽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陶磊适用简易程序于2014年6月12日公开开庭进行了审理。原告海恒公司的委托代理人李飞，被告蔡祥丽的委托代理人秦法志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海恒公司诉称：2012年9月，我公司与蔡祥丽签订《房屋租赁合同》，约定将我公司位于合肥经济技术开发区锦绣社区紫云路108号紫云花园1#116室房屋（建筑面积79.34平方米）出租给蔡祥丽，租赁期限共3年，自2012年9月10日起至2015年9月9日止，租金标准按照25元／月／平方米，以后每年租金均在前一年租金标准上递增5%。租金每半年为一次计算周期（自租赁期限开始日起算），每次租金蔡祥丽应在每个租金计算周期开始日前的一个月向我公司支付，蔡祥丽应在合同签订之日支付第一个租金计算周期的租金11901元，我公司同意免收一个月的租金，如蔡祥丽迟延支付租金、物业管理费或其他费用的，按拖欠部分日万分之二的标准向我公司支付违约金，逾期超过30日，我公司有权随时解除合同，收回出租房屋，且蔡祥丽须支付租金总额5%的违约金。合同签订后，蔡祥丽未按合同约定支付租金，截至2014年4月21日，蔡祥丽共欠租金15002.5元。我公司多次催要未果，遂诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》，蔡祥丽返还合肥经济技术开发区锦绣社区紫云路108号紫云花园1#116号房屋；2、支付拖欠租金15002.5元（暂计至2014年4月21日，后计至实际返还房屋之日止）并支付解除合同违约金3652.6元（计算方式？？）。
被告蔡祥丽辩称：我对双方签订租赁合同以及欠付租金的事实没有异议，但对欠付金额有异议，我后期支付了12000元租金，只是交费单据没提供给海恒公司，实际欠付3000多元；其次，租赁合同尚未到期，我不同意解除合同；第三，租赁房屋存在漏水情况，虽然我自己修好了，但对方应当补偿因此给造成我的损失。
经审理查明：2012年9月，海恒公司（出租方，甲方）与蔡祥丽（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于合肥经济技术开发区锦绣社区紫云路108号紫云花园1#116号房屋出租给乙方使用，建筑面积79.34平方米；租赁期限3年，自2012年9月10日起至2013年9月9日止；租金为25元／月／平方米，以后每年租金均在前一年租金标准上递增5%，租金每半年为一个计算周期（自租赁期限开始日起算），每次租金乙方应在每个租金计算周期开始计算日前的一个月向甲方支付，乙方应在合同签订之日支付第一个租金计算周期的租金11901元；甲方同意免收乙方1个月的租金；租赁期间的水、电费由乙方按经营性用水用电交纳，并承担相应损耗，按月向甲方委托的物业管理公司或相关部门支付，物业管理费每半年交纳一次，应于每期房租同时交纳；租赁期内，房屋的修缮由乙方负责，但房屋主体结构非乙方原因损坏以及在施工单位质保期内的维修除外；房屋租赁期间，乙方逾期交付房屋租金或物业管理费等费用超过30日的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方向甲方支付租金总额5%的违约金，并全额赔偿甲方损失，且租赁保证金不予返还；租赁期满，合同自然终止，乙方在合同解除或终止时应结清所有相关费用；租赁期满，乙方应如期交还房屋，否则，乙方应按租赁期满之日租金标准的120%按日向甲方支付租赁物占用费；乙方于合同签订之日向甲方支付7000元的租赁保证金，合同履行完毕甲乙双方共同确认房屋完好，且乙方已结清所有相关费用后，甲方全额无息退还保证金。
合同签订后，蔡祥丽依约支付了7000元租房保证金。房屋租赁期间，蔡祥丽未按期足额支付租金，海恒公司于2013年5月14日向其发出《房屋租赁付款通知单》催要租金。审理中，海恒公司确认截至2014年4月21日，蔡祥丽共计支付房屋租金34901元，租金支付情况如下（以6个月为一期）：第一期租期（2012年9月10日至2013年3月9日，免1个月租金），支付租金9917.5元（25元／平方米／月×79.34平方米×5个月）；第二期租期（2013年3月10至2013年9月9日），支付租金11901元（25元／平方米／月×79.34平方米×6个月）；第三期租期（2013年9月10日至2014年3月9日），支付租金12496元［25元／平方米／月×（1＋5%）×79.34平方米×6个月］；第四期租金租金（2014年3月10日至2014年9月9日）12496元［25元／平方米／月×（1＋5%）×79.34平方米×6个月］，应于2014年2月10日支付，但蔡祥丽实际仅支付租金586.5元，欠付元。
上述事实，有海恒公司提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁付款通知单》存根联以及当事人陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为：海恒公司与蔡祥丽签订的《房屋租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，蔡祥丽应当按约向海恒公司支付租金，由于其未按约于2014年2月10日前支付第四期（2014年3月10日至2014年9月9日）租金且已逾期30日，符合双方合同约定的解除条件，海恒公司有权解除租赁合同，本院对其第1项诉请予以支持，故合同自蔡祥丽收到诉状之日（2014年5月14日）本判决生效之日解除。合同解除后，蔡祥丽应当返还租赁房屋并付清2014年3月10日至2014年5月14日判决生效之日的房屋租金［暂计至。为25元／平方米／月×（1＋5%）×79.34平方米÷30日×66日-586.5元=元］，至于此后的占用使用费，海恒公司可以另案主张，蔡祥丽辩称实际欠付3000元与事实不符，本院不予采纳并将租赁房屋返还给海恒公司，对海恒公司关于解除合同返还房屋的诉请，本院予以支持。因蔡祥丽未按期支付租金，导致合同解除，应当按照合同约定支付违约金3652.6元［（25元／平方米／月×79.34平方米×11个月）＋（25元／平方米／月×1.05×79.34平方米×12个月）＋（25元／平方米／月×1.05×1.05×79.34平方米×12个月）］×5%。放弃？因蔡祥丽主张房屋漏水损失因未就房屋漏水给其造成损失此提出反诉，本院对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条？？、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除确认原告合肥海恒投资控股集团公司与被告蔡祥丽签订的《房屋租赁合同》于2014年5月14日解除；
二、被告蔡祥丽于本判决生效之日起十日内将位于合肥经济技术开发区锦绣社区紫云路108号紫云花园1#116号房屋返还给原告合肥海恒投资控股集团公司；
三、被告蔡祥丽于本判决生效之日起十日内向原告合肥海恒投资控股集团公司支付房屋租金（自2014年3月10日计至2014年5月14日，之后按计至本判决生效之日止）2011.9元，房屋占用费（自2014年5月15日起按合同约定的租金标准计至房屋实际返还之日止），并承担解除合同的、违约金3652.6元？？。；
三、驳回原告合肥海恒投资控股集团公司其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2710元，减半收取为1355元，由被告蔡祥丽1355元负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员陶磊
二〇一四年九月一日
书记员倪伟
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。