湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民一终字第485号
上诉人（原审原告）常德市安达汽车贸易有限公司，住所地湖南省常德市鼎城区武陵镇常沅社区玉霞路9号。
法定代表人刘晓财，该公司执行董事。
委托代理人陈言军，湖南合策律师事务所律师。
委托代理人郭纯，湖南合策律师事务所律师。
上诉人（原审被告）王建国，男，1966年出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。
委托代理人邵攀君，湖南正泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈菊华，女，1966年出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。
上诉人常德市安达汽车贸易有限公司（以下简称安达公司）因与上诉人王建国、被上诉人陈菊华房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市鼎城区人民法院作出的（2014）常鼎民初字第1966号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人安达公司的委托代理人陈言军、上诉人王建国及其委托代理人邵攀君、被上诉人陈菊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，1999年1月安达陶瓷建材城工程竣工，安达公司将所建门面交付给已缴纳集资款的杜青华等27人（含案外人邵天龙）开业经营使用，并用格式合同与各户分别签订《安达陶瓷建材城门面经营权出让合同书》。1999年1月28日，安达公司（甲方）与案外人邵天龙（2007年邵天龙将其对安达陶瓷市场门面的权利义务全部转让给王建国，此转让行为同时在常德安达陶瓷建材管委会备案）（乙方）签订《安达陶瓷建材城门面经营权出让合同书》，主要内容为：乙方接收市场内4-098号门面经营陶瓷、建材及装饰材料，出让期20年，从1999年1月28日至2019年1月28日，20年出让期满再次出让时，其一次性出让金按当时市场价二、八分成，80%为乙方所有，月出让金由安达公司重新确定；乙方签订此合同时一次性向安达公司缴纳经营权出让金54000元整，乙方每月5日前向安达公司交纳门面出让金600元，延期缴纳，安达公司有权每日处1%的滞纳金，出让金依市场行情上调，每次年递增率不超过基价5%；安达公司有责任提供水电供应及场内卫生，保安措施，其市场管理费、水、电、卫生、保安费由乙方缴纳；合同第十二条违约责任“1、有下列情况之一者，甲方将中止合同，收回门面。（1）.自合同签订之日起六个月时间不开张营业的；（2）.不按规定项目经营的；（3）.不按时缴纳出让金和其他费用（如水电费等），累计三个月的；（4）.严重违反经营有关规定与国家政策相抵触的；（5）.严重损坏甲方设施不愿修复或赔偿的。2、甲、乙双方任何一方违约，除应赔偿对方直接经济损失外，还应支付二万元违约金给对方”；合同自签字之日起生效。1999年9月杜青华、邵天龙等27位经营户起诉安达公司，要求确认杜青华等27人对集资门面拥有永久产权、取消按月缴纳门面租金的规定、降低集资金额。2000年6月11日，常德市中级人民法院作出（1999）常民初字第23号民事判决书，驳回杜青华等27人的诉讼请求；杜青华等27人不服判决上诉，湖南省高级人民法院于2001年1月5日作出（2000）湘民终字第93号民事判决书，判决：变更原审判决为：自签订《安达陶瓷建材门面经营权出让合同书》第一个月始的三年内门面租金（即门面出让金）降低20%且不递增，其余内容按合同继续履行。邵天龙承租4-098号门面后，于2000年将门面实际交于陈菊华经营，并收取陈菊华租金；2007年邵天龙将门面经营权转让给王建国，之后陈菊华仍继续经营4-098号门面，并向王建国给付租金。2014年4月15日安达公司变更法定代表人，由原来的高绪宏变更为现在的刘晓财，并办理了法定代表人为刘晓财的营业执照，后因安达公司的经营项目需要变更，安达公司于2014年11月12日重新办理了法定代表人为刘晓财的营业执照。常德安达陶瓷建材管委会（以下简称陶瓷市场管委会）是常德市安达汽车贸易有限公司的下属机构，职责是管理安达公司的安达陶瓷建材城市场。2014年4月刘晓财接手安达公司以后仍使用原陶瓷市场管委会办公室，更换了陶瓷市场的全部管理人员，并组织了一次原管理人员到各经营户门店向陶瓷市场经营户介绍新管理人员，将原来由管理人员上门收取租金等费用变更为：安达公司向经营户发放缴费通知书、在市场显眼墙面公示缴费明细后，由经营户到管委会办公室缴纳费用。王建国没有向安达公司交纳2014年4月及以后的租金、管理费、水费等费用。截止2014年11月30日，王建国拖欠4-098号门面租金5280元（2014年4月至2014年11月租金），截止2014年11月5日拖欠管理费400元、水费14元。安达公司请求判令：1.解除安达公司与王建国签订的安达陶瓷建材城门面经营权出让合同，被告将4-098号门面恢复原状，腾房并交付给安达公司；2.被告向安达公司支付租金5280元、管理费400元、水费14元（已计算至2014年11月5日，此后至判决时的租金、管理费、水费按实际支付），并支付拖欠期间的滞纳金7679.55元；3.从合同解除之日起至交付门面之日止，被告按660元／月向安达公司支付逾期腾房占有使用费；4.被告向安达公司支付违约金20000元；5.诉讼费由被告承担。
原审法院认为，争议焦点为：1、陈菊华是否是适格被告？2、租赁合同履行中被告是否违约？是否解除双方签订的门面经营权出让合同？3、是否应支持安达公司的其他诉讼请求？对焦点1，根据《合同书》，王建国（2007年以前为邵天龙）对4-098号门面享有经营权，在《合同书》允许范围内，王建国可以将4-098号门面转租给陈菊华经营并收取陈菊华交付的租金，与安达公司签订门面经营权出让合同、交纳一次性经营权出让金54000元、按月交纳门面出让金600元的主体均是王建国，根据合同的相对性，陈菊华不是安达公司与王建国租赁合同的当事人，陈菊华的行为也不影响安达公司的权利和义务，且陈菊华自2000年起就一直从王建国（2007年以前为邵天龙）处承租4-098号门面，至今已有十几年，在此期间，安达公司未提出过异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，陈菊华与王建国之间的租赁合同（转租）有效。综上，陈菊华与本案没有关联，不是适格被告。安达公司认为陈菊华是本案适格被告，但没有提供证据予以证明，故本院驳回安达公司对陈菊华的诉讼请求。对焦点2，《中华人民共和国民法通则》第三十六条，“法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。”安达公司是依法登记的有限责任公司，是独立法人。安达公司法定代表人变更、下属机构陶瓷市场管委会管理人员的变更，及其股东、股权的变更均是安达公司的内部事务，不影响安达公司对外的法人独立民事权利能力和民事行为能力。安达公司没有法定义务将内部事务的变化告知与其有租赁合同关系的承租人。王建国辩称安达公司法定代表人变更、管委会管理人员变更及股东、股权的变更，不认识新的法定代表人和管理人员，安达公司没有进行正常的组织移交程式，因不放心而消极不作为，不交纳门面租金等相关费用，理由不成立。安达公司交付门面给王建国使用、经营，王建国应当按双方合同约定按期交纳租金等相关费用，安达公司收取租金后应当向承租人王建国出具合法收据（包含正规发票）。从安达公司变更法定代表人（2014年4月）后出具的租金收据来看，既有2014年11月27日交纳4-78门面6-7月租金、加盖安达公司公章的收据，又有2014年12月3日交纳5-088门面5至11月租金、经手人“张”、未加盖安达公司公章或陶瓷市场管委会印章的收据，交纳租金后出具的收据为形式要件，加盖了安达公司公章的收据合法有效，未加盖印章的收据亦有效，安达公司出具收据后不得再向5-088门面的承租人主张收据上注明的租金。王建国自2014年4月起未交其承租的4-098号门面租金，王建国不能以预期安达公司可能不出具合法收据（或发票）或陶瓷市场内其他门面经营户交纳租金后安达公司出具的收据不符合其要求就不交纳租金等相关费用，王建国在交纳应交费用的同时或之后，才有权向安达公司主张租金等费用的税务发票，对出具税务发票安达公司没有先履行义务。另王建国认为安达公司没有尽到合理的管理义务，如消防栓损毁后未安装，根据双方约定，消防安全是双方的共同义务，且未安装消防栓不直接影响王建国承租门面的正常经营活动，不影响其收益。综上，王建国不交纳租金的理由不成立。依法成立的合同受法律的保护和约束，安达公司与案外人邵天龙于1999年1月28日签订的《安达陶瓷建材城门面经营权出让合同书》，因双方在履行合同中发生争议引发诉讼，湖南省高级人民法院于2001年1月5日作出（2000）湘民终字第93号民事判决书，判决：《安达陶瓷建材门面经营权出让合同书》第一个月始的三年内门面租金（即门面出让金）降低20%且不递增，其余内容按合同继续履行。该判决为终审判决，双方的合同除租金价格调整外，其余条款均继续有效，案外人邵天龙是否对所经营门面享有永久产权，该项诉求已被省、市两级法院的生效裁判文书驳回，因王建国承继案外人邵天龙的权利义务，则王建国应该按终审判决确定的金额向原告支付租金及相关管理费和水电费等。现王建国未按合同约定的时间支付应交的租金及相关费用，构成违约；对于安达公司提出的要求解除合同并收回门面的请求，因合同期是20年，尚未到期，且案外人邵天龙在合同签订之时已经预付54000元“门面出让金”，该款应该分摊到20年的租期之内，2007年邵天龙将其对门面的权利义务全部转让给王建国，故王建国仅拖欠几个月的租金及相关费用并不构成根本违约，且合同是安达公司提供的格式合同，对合同中“中止合同，收回门面”应从字面意思进行理解及应作出对安达公司不利的解释，即王建国违约，安达公司可以暂时中止合同、收回门面，待双方协商一致或违约情形消除以后再恢复合同履行，故对安达公司该项诉讼请求本院不予支持。对焦点3，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，王建国作为承租人，应当按照双方合同约定的期限支付租金，即每月5日前交当月租金，王建国于2014年4月起未交租金、管理费、水费，截止2015年7月，王建国共欠付原告租金10560元（660元／月×16个月），管理费400元、水费14元（2014年11月5日之后已发生的管理费、水费按实际发生额另计），此三项费用被告应依法足额支付给安达公司。对安达公司要求被告根据《合同书》支付拖欠应缴费用期间的滞纳金的请求，滞纳金是指超过规定的缴款期限，向缴款人征收的一种带有惩罚性质的款项，一般是按超过规定期限的天数，每天征收应缴款额一定的百分比。本案合同中的滞纳金，实际上是《中华人民共和国合同法》中规定的迟延履行的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，双方对被告不按期履行给付金钱义务可以约定一定数额的违约金或因违约产生的损失赔偿额的计算方法，被告除给付欠付费用后还应支付违约金；双方合同中对滞纳金的约定标准是每日处欠付金额的1%，被告对此约定未提出异议，根据当事人意思自治原则，对原告的该项请求予以支持；结合安达公司起诉后暂停收取租金、管理费、水费的情况，本院认为滞纳金（违约金）的计算时间为自2014年4月6日至2014年12月17日（即本案起诉之日），以每日1%的标准，租金、管理费、水费的滞纳金（违约金）分别为7959.6元、597元、14.665元，共计8571.265元，精确到分为8571.27元。双方合同对被告违约责任的约定除滞纳金（违约金）外，还约定有20000元的违约金，本案王建国仅欠付租金、管理费、水费一个违约行为，根据对同一违约行为不作同种类的重复惩罚原则，及约定的违约金不得过分高于造成的损失的原则，对此两种违约责任仅支持一种。王建国虽没有明确提出违约金过高的抗辩，但王建国认为自己没有违约，不应支付违约金，心理预期的违约金数额为零，在法院认定其为违约的情况下，必然认为20000元违约金过高，且安达公司亦未提交证据证明被告违约对其造成的损失，故本院对双方关于迟延履行的违约金按每日处欠付金额的1%的标准计算的约定予以支持，对双方约定的违约金20000元不予支持。综上，对安达公司的诉讼请求部分予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王建国在本判决生效之日起十日内向常德市安达汽车贸易有限公司支付4-098号门面租金10560元（660元／月×16个月）、管理费400元、水费14元（2014年11月5日之后已发生的管理费、水费按实际发生额另计）；二、王建国在本判决生效之日起十日内向常德市安达汽车贸易有限公司支付违约金8571.27元；三、驳回常德市安达汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费641元，由王建国负担。
判决后，常德市安达汽车贸易有限公司不服原审判决，认为：一、原审判决驳回安达公司“解除合同”属于适用法律错误，安达公司以诉讼方式通知王建国解除双方签订的《门面经营权出让合同》符合法律关于合同解除的规定；合同解除依法“通知”后就发生法律效力，相对人接到“通知”后对解除合同效力有异议的应向法院“请求确认”，原审法院在王建国未“请求确认”的程序下认定“解除合同”效力属于适用法律错误。二、原审判决认定“中止合同，收回门面”为“暂时中止合同、收回门面，待双方协商一致或违约情形消除后再恢复合同履行”属适用法律错误。请求撤销原判，改判准许双方解除房屋租赁合同。“中止合同，收回门面”不适用关于“提供的格式合同”的司法解释，安达格式通知王建国解除合同不仅是合同约定解除，也符合法定解除条件。请求撤销原审判决第三项。
王建国答辩称，原审判决驳回安达公司“解除合同”的诉讼请求，是认定事实清楚，适用法律正确，安达公司解除合同的诉请没有事实和法律依据，应予驳回。《安达陶瓷建材城门面经营权出让合同书》系安达公司自己制订的格式条款，中止合同与解除合同是不同的法律关系，该合同没有约定合同解除的情形，更不符合法定解除的条件。请求驳回安达公司的上诉。
陈菊华答辩称驳回安达公司的上诉请求。
王建国不服原审判决，上诉认为，一、原审认定事实不清，适用法律错误，认为王建国在合同签订之前预付了54000元集资款系门面出让金，该款应分摊到王建国20年的租期之内系认定事实错误。二、安达公司起诉时只请求王建国支付8个月租金，而原审判决王建国支付16个月租金，属超诉讼请求判决。三、王建国没有违约行为，未交相关费用事出有因，王建国不应承担违约金。四、即使王建国欠8个月门面出让金存在违约行为，但原审按每日1%的标准判决王建国承担违约金明显超出法律规定标准，显示公平。五、原审费用未全部支持安达公司的诉请，但将全部诉讼费用判决王建国承担，系诉讼费用分担错误。请求撤销原判第二项，或改判王建国不承担向安达公司支付违约金8571.27元。
安达公司答辩认为，一、双方签订的《安达陶瓷建材城门面经营权出让合同书》效力已经省、市两级法院生效判决予以确认，原审判决认定事实清楚。二、原审判决16个月门面租金不属于超诉讼请求判决。三、王建国未交租金，即构成违约，依据合同约定及法律规定王建国应承担违约金，原审法院判决按日1%标准承担违约金符合法律规定，也符合合同约定。请求驳回王建国的上诉请求。
陈菊华对王建国的上诉没有异议。
二审期间，王建国向本院提交下列证据材料：1、企业注册登记资料，拟证明2014年4月15日刘晓财接受股份变更法人。2、安达公司2014年4月1日股东会决议、股份转让合同书，拟证明张可可转让股份给刘晓财。3、2014年5月30日安达公司股东会决议，拟证明范少军等108人按原始价格转让股份给刘晓财的事实。4、发票，拟证明安达公司收取门面集资款的事实。5、收据，拟证明安达公司每月收取出让金的事实。6、派出所接警记录，拟证明安达公司管理不到位，导致商户物资被盗，存在过错。7、证人肖汉、粟凯平、徐桂华的证言，拟证明本案所涉商铺的经营户在安达公司更换法定代表人和工作人员后找其协商缴费未过的事实。
陈菊华向本院提交了证明一份，拟证明其承租的门面租金及所有费用已全部交给王建国，该门面已于2014年4月30日退还给王建国。
安达公司未提交证据材料。
安达公司质证认为，企业注册登记资料、安达公司2014年4月1日股东会决议、股份转让合同书、2014年5月30日安达公司股东会决议是公司股份转让情况和法定代表人变更情况，与本案没有关联性，如果王建国对其有异议应另案起诉主张。发票是真实的。收据只能证明经营户以前已经履行了支付门面租金的义务。派出所接警记录真实性没有异议，但对其关联性有异议，该证据并不能证明安达公司没有尽到管理义务。证人肖汉、粟凯平、徐桂华均与王建国有利害关系，其证言的证明力低，三证人所述事实没有其他证据予以佐证。对陈菊华提交的证明的真实性、合法性、关联性均有异议，王建国是本案当事人，其证明不能作为证据使用。
王建国对陈菊华提交的证据没有异议。
陈菊华对王建国提交的证据均无异议。
本院认为，企业注册登记资料、安达公司2014年4月1日股东会决议、股份转让合同书、2014年5月30日安达公司股东会决议，能够证明安达公司股东及法定代表人变更的情况，但此均系安达公司内部法律变更情况，与本案没有关联性，因此对其关联性不予确认。发票能够证明安达公司收取门面集资款的事实，对该证据予以确认。收据能够证明安达公司在本案争议发生前收取出让金的事实，与本案争议没有关联性，因此对其关联性不予确认。派出所接警记录能够证明本案所涉陶瓷市场内财物被打砸的情况，但是不能仅以此证明安达公司管理不到位，对其证明目的不予确认。证人肖汉、粟凯平、徐桂华的证言与安达公司提交的催收租金、管理费、水费等的公告等书面证据证明的内容相矛盾，其证明力不及公告等书证，因此对三证人证言的证明目的不予确认。陈菊华出示的证明系王建国出具，因本案所涉门面合同订立双方系安达公司和王建国，因此陈菊华不是本案适格当事人，其提交的证明与本案没有直接关联性，对该证据依法不予确认。
本院经审理查明，安达公司起诉诉讼请求第二项为“王建国向安达公司支付租金5280元、管理费400元、水电费14元（已计算至2014年11月5日，此后至判决时的租金、管理费、水费按实际支付），并支付拖欠期间的滞纳金7679.55元”。
其余事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，虽然王建国认为原审超诉讼请求判决其向安达公司支付16个月的门面租金，但安达公司诉讼请求中已明确要求王建国向其支付租金计算至2014年11月5日，至判决时的租金、管理费、水费按实际支付。因此原审判决王建国支付16个月的租金并无不当。且王建国对超诉讼请求判决并未在上诉请求中提出，对王建国提出此项上诉理由不做本案争议焦点处理。因此本案的争议焦点为：一、安达公司是否应予王建国解除《安达陶瓷建材门面经营权出让合同书》？二、王建国是否应向安达公司支付违约金？
关于争议焦点一，已生效的湖南省高级人民法院（2000）湘民终字第93号民事判决书认定《安达陶瓷建材门面经营权出让合同书》是合同双方真实意思表示，不违反国家法律，该合同合法有效。安达公司和王建国作为合同订立人均应按合同约定全面履行合同义务。双方签订的合同是安达公司预先拟定并可重复使用的合同，应认定该合同是格式合同。该合同第十二条第（3）项约定：不按时缴纳出让金和其他费用（如水电费等），累计三个月的；安达公司将中止合同，收回门面。对该条中“中止合同，收回门面”从字面意思进行理解，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应作出对安达公司不利的解释，即王建国违约，安达公司只可中止合同、收回门面，待双方协商一致或违约情形消除以后再恢复合同履行。又因双方并未对是否解除合同进行明确约定，虽然王建国未按合同约定按时缴纳出让金和其他费用（如水电费等），累计已超过三个月，但王建国在合同签订之时已预付了54000元“门面出让金”，因此原审法院认定王建国仅拖欠几个月的租金及相关费用并不构成根本违约，并无不当。故对安达公司提出的要求解除合同并收回门面的上诉请求，本院不予支持。
关于争议焦点二，《安达陶瓷建材城门面经营权出让合同书》，已约定：王建国每月5日前向安达公司交纳门面出让金600元，延期缴纳，安达公司有权每日处1%的滞纳金……安达公司与王建国双方任何一方违约，除应赔偿对方直接经济损失外，还应支付20000元违约金给对方。现王建国未按合同约定按期缴纳门面出让金已超过三个月，理应按合同约定承担违约责任。原审法院根据同一违约行为不作同种类的重复惩罚原则、及约定的违约金不得过分高于造成的损失的原则，认为20000元违约金约定过高，原审法院对王建国的违约行为按每日处欠付金额的1%的标准计算并无不当，本院依法应予维持。
综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当。常德市安达汽车贸易有限公司和王建国的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费641元，二审案件受理费236元，合计877元，常德市安达汽车贸易有限公司负担263元，王建国负担614元。
本判决为终审判决。
审 判 长 金春明
审 判 员 彭 炜
审 判 员 孙 晖
二〇一五年十月二十日
代理书记员 赵丹丹
附法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；