新疆维吾尔自治区额敏县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）额民一初字第241号
原告：牟文成，男，1947年10月7日出生，汉族，额敏县某公司退休职工，住额敏县。
委托代理人：王相坤，新疆塔原律师事务所律师。
被告：新疆金未来房地产开发有限公司，住所地额敏县。
法定代表人：贺云龙，该公司经理。
委托代理人：滕光明，新疆新额律师事务所律师。
原告牟文成与被告新疆金未来房地产开发有限公司（以下简称金未来公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月13日立案受理后，依法由审判员宋东适用简易程序，于2014年3月13日公开开庭进行了审理。原告牟文成的委托代理人王相坤、被告金未来公司的委托代理人滕光明到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告牟文成诉称，2011年6月5日，原告与被告经过协商订立《房屋拆迁安置合同书》，合同约定被告给原告产权置换131号、132号门面房两间计80平方米，五层510D号住宅一套，八层820B号住宅楼一套，每套住宅楼面积110平方米，同时约定产权调换的门面房和住宅楼于2013年6月5日交付，但被告修建的金未来大厦一直没竣工，没按合同约定日期交付房屋。2014年1月15日，被告通知原告交付房屋，但要求原告签订交房协议，并要求原告交付门面房差价款每平方米15000元补交差价款87150元，住宅5层按每平方米3750元，8层按3840元补交差价款。原告不同意签订交房协议，被告拒绝交付房屋。依据双方订立的拆迁补偿安置协议第七条的约定，被告延期交房已达7个月之久，已构成违约，应当按房屋市场价的5％赔偿违约金，门面房按被告要求原告按每平方米15000元计算，总房价应为120万元，违约金应为6万元，220平方米住宅楼按被告价格应为83.49万元，违约金应为41745元。两间门面房双方约定80平方米，现在被告提出超出5.81平方米，由于双方对门面房超出面积如何处理，合同没有做出约定，应当按照法律规定，房屋约定的绝对值80平方米计算，超出3％以内的部分，原告同意按市场价补交房款，超出3％的2.97平方米产权应当无偿归原告所有。被告构成违约，违约金应当按房屋市场价格计算，两间门面房80平方米，按被告要求原告交付差价款价格计算1.5万元乘以80平方米为120万元，510D住宅楼每平方米3750元乘以110平方米为41.25万元，总房价市场价格合计203.49万元乘以5％共计违约金10.1745万元。故请求判令：1、被告交付金未来大厦131号、132号门面房两间建筑面积80平方米；五层510D号建筑面积110平方米住宅楼一套、八层820B号建筑面积110平方米住宅楼一套。2、产权调换的两间80平方米门面房按法律规定超出约定面积3％以内的按市场价补交差价，超出3％以外的部分产权无偿归原告所有。3、被告承担延期交房违约金101745元。
被告金未来公司辩称，原告根据补偿合同主张的事实不能成立。首先是131号、132号门面、820B住宅不成立，131号、132号门面已经出售（见售房合同）820B住宅是1单元（西侧）最边的一套，根据合同约定，西侧楼房原告不要，门面房和住宅，金未来公司是根据合同的约定给原告置换，而不是原告选择。房屋面积，合同第四条明确约定，超出的面积乙方补差价，反之，房屋面积未达到约定置换面积，被告应给原告补差价。原告主张的违约金数额10.1745万元不知是依据什么计算出来的，从合同第七条的条款看，被告未按时交房承担房屋总造价5％的违约金。被告承建的大楼造价是3983.707748万元，建筑面积是26134.67平方米，原告置换的房屋面积300平方米，造价每平方米1524.29元，300平方米的总造价是45.7287万元，即总造价5％的违约金是2.286435万元。而原告不知依据什么计算出来的违约金数额。根据合同第七条约定，违约金是按照造价和市场价进行约定的，被告违约是按照造价承担违约责任，原告违约则是按照市场价承担违约责任。综上所述，原告的主张无证据支持，但被告一定会根据合同的约定给原告提供约定面积的住宅和门面房，并严格按照合同条款履行，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年6月5日，原、被告签订《房屋拆迁补偿安置合同书》，拆迁人（甲方）：新疆金未来房地产开发有限公司被拆迁人（乙方）：牟文成合同约定：第一条：被拆迁的房屋位于老街路六地段，房屋结构为混合，建筑面积235.17平方米，土地使用面积421.87平方米，土地使用证号为：额政国用字0335号—2004、额政国用字2000—0199，房屋产权证号为：额发房新证字第00004460、额发新证字第000044**。第二条：拆迁补偿1、产权调换，甲方将金未来大厦小区住宅楼两套叁居室建筑面积每套110平方米，门面房两间，建筑面积捌拾平方米。房屋坐北朝南，东西两侧不要，顶楼不要。2、调换房屋交房日期2013年6月5日。4、房屋建筑面积不低于壹佰壹拾平方米，超出的面积乙方补差价。第七条：违约责任1、甲方不按约定给付调换住房的视为违约，需承担房屋总造价5％的违约金，不按期付款的按上述违约责任执行等内容。
2014年1月15日，被告通知原告交付房屋，同时要求原告签订《交房协议》，该协议内容为：经双方协商就商铺补偿达成以下协议，两套商铺分别为：131室、面积41.14平方米，132室、面积44.67平方米。按照合同约定乙方应以市场价补偿甲方商铺部分的面积差额，面积为5.81平方米、金额为8.715万元。乙方补偿的一套住宅委托甲方出售，待出售后乙方所欠的商铺房款及交房费用由住宅销售款里扣除给甲方。此次为甲乙双方最终协商方案，若无异议即可办理交房手续等内容。原告不同意签订该协议，遂诉至本院。
另，额敏县金未来大厦中标工程量26134.67平方米、中标价39837077.48元。
上述事实，有经庭审质证的《房屋拆迁补偿安置合同书》一份、《交房协议》一份及当事人陈述在卷佐证，足以证实。
本院认为，原告牟文成（被拆迁人）与被告金未来公司（拆迁人）按照所有权调换形式订立的《房屋拆迁补偿安置合同书》系当事人真实意思的表达，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立、有效。合同约定被告补偿原告2套3居室、面积110平方米的住宅，并约定该住宅坐北朝南、东西两侧不要、顶楼不要；房屋建筑面积不低于110平方米，超出的面积原告补差价。但合同未约定具体的楼层及房号，故原告要求被告交付“五层510D号建筑面积110平方米住宅楼一套、八层820B号建筑面积110平方米住宅楼一套”的主张不符合合同约定，被告只需交付“坐北朝南、不是东西两侧、不是顶楼”的2套各不低于110平方米的住宅即符合合同约定。合同约定被告补偿原告门面房2间，建筑面积80平方米。根据有关司法解释规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在百分之三以内（含百分之三）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出百分之三部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在百分之三以内（含百分之三）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过百分之三部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。原、被告未就住宅和门面房的面积差价作出约定，原告主张门面房按市场价补足符合法律规定，本院予以支持。参照合同文义并依据公平原则，住宅差价应由原告以房屋造价补足。合同约定，被告应于2013年6月5日前交付房屋，但迟至2014年1月15日才通知原告交付房屋，应认定为违约。合同约定被告违约按房屋总造价5％支付违约金，原告置换的房屋面积为300平方米，造价每平方米1524.30元（39837077.48元÷26134.67平方米），总造价为457290元（1524.30元∕平方米×300平方米），即被告应支付原告违约金22864.50元。综上，原告的诉讼请求部分符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告新疆金未来房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内交付原告牟文成“坐北朝南、不是东西两侧、不是顶楼”的2套各不低于110平方米的住宅、超出的面积由牟文成按照房屋造价（每平方米1524.30元）补差价；
二、被告新疆金未来房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内交付原告牟文成2间各40平方米门面房［房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在百分之三以内（含百分之三）部分的房价款由牟文成按照市场价补足，面积误差比超出百分之三部分的房价款由新疆金未来房地产开发有限公司承担，所有权归牟文成；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在百分之三以内（含百分之三）部分的房价款及利息由新疆金未来房地产开发有限公司返还牟文成，面积误差比超过百分之三部分的房价款由新疆金未来房地产开发有限公司双倍返还牟文成］；
三、被告新疆金未来房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告牟文成迟延交付房屋违约金22864.50元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件争议标的数额为10.1745万元。案件受理费2334元，减半收取1167元（原告已预交）。由原告牟文成负担900元，被告新疆金未来房地产开发有限公司负担267元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于塔城地区中级人民法院。如上诉，可在上诉期满之日起七日内预交二审案件受理费，逾期则按自动撤回上诉处理。
审判员 宋东
二〇一四年四月三十日
书记员 袁杰