南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民初字第117号
原告南京交通工程有限公司，住所地在南京市六合经济开发区龙华西路（科创园1号楼）。
法定代表人周伟，董事长。
委托代理人耿延、彭其军，江苏诺法律师事务所律师。
被告南京苏泰仓储有限公司，住所地在南京市浦口区泰山街道宁六公路55号。
法定代表人程辉国，总经理。
委托代理人徐瑞，江苏苏泽律师事务所律师。
委托代理人魏伯宝，江苏东恒律师事务所律师。
原告南京交通工程有限公司（以下简称南京交工）与被告南京苏泰仓储有限公司（以下简称苏泰�储）土地使用权租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。原告南京交工的委托代理人彭其军、耿延，被告苏泰仓储的委托代理人徐瑞、魏伯宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南京交工诉称，2012年5月26日，原、被告签订《场地租赁协议》一份，主要约定：原告将位于南京市浦口区宁六公路55号面积38亩的场地租赁给被告；租赁期限自2012年5月26日起至2013年11月25日止；被告应在租赁期满后30日内将租赁的场地交还原告，若拒不交还，原告有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由被告承担，原告另有权按协议约定的日租金两倍标准向被告收取占用场地的使用费。协议签订后，原告按约将场地交付被告使用，租赁期限内，被告按约支付了租金。2013年11月12日，原告致函被告明确表示合同到期后不再续租，并要求被告在合同终止后三十日内办理场地，将场地归还原告。2013年12月17日，原告特委托律师函告被告：要求被告于2013年12月25日迁让场地，但被告收函后至今未迁让。鉴于上述事实和理由，为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，现诉至法院，请求判令被告立即迁让位于南京市浦口区泰山镇宁六公路55号面积38亩的场地并拆除建在场地上的建筑物，清除完拆除后的废旧材料；判令被告支付逾期迁让占有使用费（自2013年11月26日起按每天3123元计算至判决之日止）；3、判令被告支付违约金200000元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告苏泰仓储辩称，我方认为原、被告双方之间的合同已经到期，但是双方租赁关系仍然在继续履行，原告要求迁让没有任何依据，到目前为止，原告既没有通知被告合同到期搬离场地，也没有行使合同解除权，所以我方认为双方合同到期后没有再续签租赁合同应当视�无固定期限租赁关系，原告的诉请中也没有要求确认合同终止或者确认合同解除的法律事实。被告是因原告租赁而成立的公司，原告将一块荒地租给被告使用，双方当时约定好租赁期间不低于10年，故而被告租赁场地后以原告的名义搭建了2万多平方米的厂房，我方认为原告如需解除租赁合同，要求被告搬迁，必须妥善处理好当时在场地内进行投资建设的事项，而不能将所有建筑物进行拆除，以免造成不必要的巨大经济损。
经审理查明，原告系座落于宁六公路55号土地的使用权人。2012年5月26日，原告南京交工（甲方）、被告苏泰仓储（乙方）签订场地租赁协议一份，内容为：乙方承租甲方位于南京市浦口宁六公路55号，场地面积38亩，租赁期限自2012年5月26日起至2013年11月25日止。每年每亩租金15000元整，年租金57万元。租金实行先付后租的方式，按半年支付，以支票�租金支付方式。租金在2012年5月26日、2012年11月26日、2013年5月26日前分三次交纳租金。乙方交纳保证金20000元，现金支付。……合同期满后如不续租，乙方必须立刻停止一切经营活动，且在合同到期后30天内，将建在甲方土地上的建筑物拆除，但不得破坏道路水电等设施。乙方在规定期限内如不能拆除，甲方有权处理，甲方将拆除剩余建筑物候的废旧材料交于乙方，乙方在甲方交给乙方之日起7天内清理完甲方场地上的被拆除废旧材料，所涉及的拆除、搬运等一切费用由乙方承担；如在上述时间内乙方未能完成，甲方有权处置，所涉及的一切费用由乙方承担。……租赁期间，如果遇到不可抗力或者场地拆除等重大政策变化，致使本合同无法履行的，合同自行终止。双方互不负担责任，甲方不承担因为拆迁而给乙方造成的任何损失，乙方在接到甲方通知后一个月内无条件搬离。（1）合同期内，由乙方投资的建筑，按当时南京市拆迁法对建筑物补偿的标准及拆迁部门确定的补偿数额进行补偿。属于甲方享有的土地、搬迁、经营损失等补偿归甲方享有，属于乙方享有的房屋、搬迁、经营损失等补偿归乙方享有。乙方同意将乙方享有的拆迁补偿款总额的10%支付给甲方。（2）拆迁补偿的事项，甲、乙双方应相互配合、相互支持。甲、乙双方应向拆迁部门提供拆迁所需的一切材料和证明。……一方违约，应向对方承担违约金200000元。……租赁场地期满未能续约或协议因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或协议终止后30日内将租赁的场地交还甲方。乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担，甲方另有权按本协议约定的日租金两倍的标准向乙方收取占用场地的使用费�合同签订后，被告按合同约定支付了租金、保证金。
2013年11月12日，原告向关于南京市浦口区宁六路55号不再续租的函，内容为：尊敬的程辉国（被告公司的法定代表人及股东）、林育山（被告公司的股东）先生：您与我公司在2012年5月26日签订了《场地租赁协议》，承租了我公司位于南京市浦口区宁六路55号38亩场地。租赁期限为2012年5月26日至2013年11月25日。现合同即将到期，我公司研究决定，南京市浦口区宁六路55号场地到期后将不再继续租赁。在租赁期间，您按时交纳租金，与我公司合作愉快，在合同即将到期之际，希望您能按合同约定在合同终止后三十日内整理好您的物品，搬离南京市浦口区宁六路55号，将场地归还给我公司。
被告苏泰仓储收到该函件后，于2013年11月18日向原告复函，内容为：贵司于2013年11月12日的来函，我公司已收悉！针对贵函，我公司�确表态：希望继续租赁该场地，恳请贵司予以支持、配合。我司租赁贵司位于南京市浦口区宁六公路55#场地，专心经营仓储业务。多年来，在贵司的支持、关心、帮助下，我司业务逐年渐好，固定资产的投入（包括前期、土方、平整及基建）也刚刚开始得到回收，但贵我双方的租赁协议却要将于2013年11月25日到期。因贵司的地块原来是空地，如要经营号该地块，不仅要成立专门的公司，还要进行比较大的固定资产建设投入，所以在首次签约时，我司希望租赁期能尽量长点。那时贵司告知我司不用担心，只要双方合作愉快，在贵司对该地块没有开发建设的前提下，贵司可以一直租赁给我司。对此，我司表示理解，所以当时才与贵司签订租赁协议，并专门成立了苏泰仓储经营此地块，而且进行了比较大的固定资产建设投入。自开始合作以来，贵我双方一致保持着比较愉�的合作关系。在贵司的支持下，虽然我司的经营逐年向好，但期间遇到至今都还没有完成的宁六公路改造，对公司经营业务产生了严重的影响，使得我司的经营收益预期陷入不理想的境地。鉴于上述原因，希望贵司能充分理解我司的实际困难，继续支持我司。为了解决贵我双方当前的问题，也为了贵我双方能更好地保持合作关系，我司希望贵我双方能坐下来商谈继续合作事宜（包括租金适当调整等）。另：我司向贵司承诺：在今后的租赁合作期间，如遇国家规划或贵司开发建设该场地，我司将予以全力配合！
2013年12月17日，江苏诺法律师事务所耿延、彭其军律师受原告委托向被告发律师函，内容为：2012年5月26日，南京交工与贵司签订《场地租赁协议》，将位于南京市浦口区宁六公路55号面积为38亩的场地租赁给贵司，租赁期限自2012年5月26日起至2013年11月25日止。�司在租赁期满后续租的，应提前30日书面通知南京交工，南京交工应在租赁期满前对是否同意续租进行书面答复，南京交工同意续租的，双方应重新签订租赁协议。另据约定，合同期满后未续租的，贵司必须立刻一切经营活动，且在合同到期后30日内，将建在租赁场地上的建筑物拆除，并将场地交还南京交工。2013年11月12日，南京交工致函贵司，明确表示租赁合同到期后不再续租，并要求贵司按照合同约定在合同终止后30日内将场地交还南京交工。现本律师接受南京交工的授权，再次函告贵司：因南京交工不同意续租，故贵司与南京交工的租赁合同于2013年11月25日终止；为防止产生不必要的纷争，务请贵司本着积极负责的精神按照合同约定在合同终止后30日内即2013年12月25日前将建在场地上的建筑物拆除，清理完拆除后的废旧材料，将场地交还南京交工。若贵司逾期拒不交完，我们将接受南京交工的授权，诉诸法律途径，届时给贵司造成的不利后果及不良影响，敬请谅解。
2013年12月26日，被告再次给原告复函，内容为：贵司于2013年12月17日致我公司的律师函，已收悉！针对贵来函，我公司反复思考，权衡利弊，希望继续能租赁该场地，恳请贵司予以大力支持、配合。我司租赁贵司位于南京市浦口区宁六公路55#场地，因该地块原来是空地，如要经营好该地块，不仅要成立专门的公司，还要进行较大的固定资产、建设投入，以便能专心经营仓储业务。所以在首次签约时，我司希望租赁期能尽量长点（租赁定为15年）。多年来，在贵司的支持、关心、帮助下，贵我双方一致保持着比较愉快的合作关系，我司业务逐年渐好，固定资产的投入（包括前期、土方、平整及基建）也刚刚开始得到回收。虽然我司的经营逐年向好，但期间特别是�年遇到至今大瓯海没有完成的宁六公路改造，对公司经营业务产生了严重的影响，使得我司的经营收益预期陷入不理想的境地。鉴于上述原因，希望贵司能充分理解我司的实际困难，继续支持我司。为了解决贵我双方当前的问题，也为了贵我双方能更好地保持合作关系，妥善处理我们双方的分歧，我司希望贵我双方能坐下来商谈继续合作事宜。我司深信：我们双方没有谈不好的事，也没有解决不了的问题（包括租金适当调整）。另：我司向贵司承诺：在今后租赁合作期间，如遇国家规划或贵司开发建设该场地，我司将予以全力配合！
后因被告苏泰仓储一直未拆除租赁场地上的建筑物并搬离租赁场地，故原告于2014年1月6日将被告诉至本院，要求判令被告立即迁让位于南京市浦口区泰山镇宁六公路55号面积38亩的场地并拆除建在场地上的建筑物，清除完拆除后的废旧材料；支付逾期迁让占有使用费（自2013年11月26日起按每天3123元计算至判决之日止）；支付违约金200000元。
上述事实，有场地租赁协议、原告所发函件两份、被告所发复函两份以及当事人庭审陈述等证据在卷证实。
本院认为，原、被告双方签订的租用土地使用权协议系双方真实意思表示，合法有效，原、被告双方应按合同约定履行各自义务。合同约定，租赁期限为2012年5月26日起至2013年11月25日止，原告已于合同期满前以书面函件的形式向被告表示合同到期后不再续租，并要求被告按合同约定在合同到期后30日内办理租赁场地。虽被告复函要求继续续租，但原告以律师函的形式再次明确表示不再续租，并要求被告在2013年12月25日前将建在场地上的建筑物拆除，清理完拆除后的废旧材料，将场地交还南京交工，且对被告的再次要求续租的复函未再回复，并于2014年1月6日�被告诉至本院。故原、被告之间的租赁协议已于2013年11月25日终止，被告未按合同约定在合同期满后30日拆除租赁场地上的建筑物，并搬离租赁场地，故对原告主张被告立即迁让位于南京市浦口区泰山镇宁六公路55号面积38亩的场地并拆除建在场地上的建筑物，清除完拆除后的废旧材料的诉讼请求，本院予以支持。因合同约定，被告未按合同约定在合同终止后30日内将将租赁场地交还原告，原告有权按协议约定的日租金两倍的标准向乙方收取占用场地的使用费，约定日租金为每日1561.6元，故对原告主张被告支付逾期迁让占有使用费（自2013年11月26日起按每天3123元计算至判决之日止）的诉讼请求，本院予以支持，即被告应支付逾期占有使用费771381元，因被告向原告支付了保证金20000元，现合同已终止，故应从中予以扣除。因被告违约，故对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，合同约定违约金为200000元，被告认为该约定过高，要求调低。本院以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡等，酌定违约金的数额为10000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十一条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、被告南京苏泰仓储有限公司立即迁让位于南京市浦口区泰山镇宁六公路55号面积38亩的场地并拆除建在场地上的建筑物，清除完拆除后的废旧材料；
二、被告南京苏泰仓储有限公司于本判决生效后七日内向原告南京交通工程有限公司支付逾期迁让占有使用费751381元（从2013年11月26日起按每天3123元计算至2014年7月30日止，扣除保证金20000元）；
三、被告南京苏泰仓储有限公司于本判决生效后七日内向原告南京交通工程有限公司支付违约金10000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费130元，由被告南京苏泰仓储有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 孙 肖
代理审判员 赵璐瑜
人民陪审员 姜桂兰
二〇一四年七月三十日
书 记 员 胡 颖