呼和浩特市赛罕区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内0105民初5947号
原告：呼和浩特市赛罕区巧报镇锦绣嘉苑B区业主委员会。
负责人：张云峰，该委员会主任。
委托诉讼代理人：何秀芬，北京市王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。
被告：内蒙古民心房地产开发有限责任公司。
法定代表人：武占魁，执行董事。
委托诉讼代理人：陈钢，内蒙古伊达律师事务所律师。
原告呼和浩特市赛罕区巧报镇锦绣嘉苑B区业主委员会（以下简称锦绣业主委员会）与被告内蒙古民心房地产开发有限责任公司（以下简称民心房地产公司）排除妨害纠纷一案，本院于2017年9月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月17日公开开庭进行了审理。原告锦绣业主委员会的负责人张云峰及其委托诉讼代理人何秀芬，被告民心房地产公司的委托诉讼代理人陈钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
锦绣业主委员会向本院提出诉讼请求：1.判令被告停止侵害、排除妨害，立即退出物业服务区域、搬出物业服务办公室，以及移交物业服务所必需的相关材料；2.被告赔偿其因妨害行为给原告造成的损失5600元；3.被告承担律师费5000元、交通费210元及案件受理费。事实与理由：2012年被告销售了××区的房屋，自设了物业管理部还给物业管理部提供了办公场所，至今5年来，被告给业主提供的服务极差，卫生不给清扫，垃圾成堆，不给住户维修。引起全体住户的极度不满，根据法律相关规定及业主们强烈要求，锦绣嘉苑于2017年1月14日依法成立了业主委员会，并书面通知被告要求其通过参加招投标竞选物业管理服务工作，被告并没有参与竞选。2017年6月8日经全体业主一致同意并通过招投标选定了内蒙古智通物业服务有限公司（以下简称智通物业公司）为本小区做物业服务工作，并于2017年6月25日由业主委员会与其签订了物业管理合同，约定服务期为自2017年6月15日至2020年6月30日止三年。原告将公开招标选定物业服务一事于2017年6月15日书面通知了被告，并要求其于2017年6月25日至30日退出物业办公场所，腾空办公室、办理交接手续，交由智通物业公司接手本小区物业服务工作。但至今被告拒绝排除妨害，拒不搬出办公场所，也不将资料、图纸、维修基金办理移交手续，并多次雇用社会人员威胁业委会，殴打智通物业公司工作人员及业主，因此影响其正常工作也给智通物业公司造成损失，给全体业主造成不便和损失，无奈原告诉至法院，请求判如所请。
民心房地产公司辩称：原告的诉请没有事实和法律依据，原告的主体不适格，应该予以驳回。该小区分两部分，B区业主900多，而业主委员会投票的是670人，最后收到票数是550个，但是从原告成立业主委员会时签字3页，每页27人，估计不到150人，原告是不能代表全部业主权利的，所以原告是不合法合规的，外聘物业公司肯定是违法的。被告开发的该小区有两部分，A区有1000多户，B区有900多户，2013年该小区由被告陆续销售，所以该小区物业一直由民心房地产公司代管，维护到现在，2012年至今有部分业主无理拖欠物业费，被告自己垫付资金。该小区小部分业主100多户成立业委会是没有权利的，聘请物业公司也是违法的，原告主张物业办公室有10间房屋让被告腾出，必须要拿出依据。关于原告说的物业相关资料没有事实和法律依据，这些资料是否移交、怎么移交应该有合法的依据，并不是原告主张给就给。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。锦绣嘉苑B区住宅小区系由被告民心房地产公司开发建设，并于2009年开始销售，2012至2013年陆续交付使用。该小区没有聘请前期物业服务企业，由民心房地产公司下设物业部代为管理并收取物业费。民心房地产公司的经营范围不包括物业服务管理，其下设的物业部也并非独立法人，不具备物业服务资质。
另查明：2016年12月7日，在赛罕区物业办的监督指导下，在炼化居委会的组织协调下，锦绣嘉苑B区首次业主大会筹备小组组建完成，组成人员有包括张云峰在内的9人，并将该成员名单进行了公示。2017年1月14日,锦绣嘉苑B区业主大会筹备组按规则组织召开了首次业主大会，选举产生了业主委员会5名成员，随即召开了首次业主委员会会议，选举产生了主任张云峰、副主任李慧敏、成员皇甫智慧、赵延飞、高尚军。
又查明：锦绣业主委员会已于2017年1月23日经呼和浩特市赛罕区物业管理办公室备案。2017年6月12日锦绣业主委员会向智通物业公司发出《中标通知书》，同日向民心房地产公司物业部发出通知，载明：”物业部已在锦绣嘉苑B区服务5年，在此期间物业与业主之间产生的矛盾不断，且物业部一直没有正式物业服务资质，根据业主大会业主要求公开招标物业公司，现内蒙古智通物业服务有限公司中标，请物业部于2017年7月1日前与内蒙古智通物业服务管理有限公司完成交接工作。”2017年6月25日，锦绣业主委员会与智通物业公司签订《锦绣嘉苑B区物业管理合同》，约定由智通物业公司为锦绣嘉苑B区住宅小区提供物业管理服务。但至今民心房地产公司仍未退出锦绣嘉苑B区物业服务范围。
本院认为，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案原告锦绣业主委员会系在赛罕区物业办的监督指导和炼化居委会的组织协调下依法选举产生，并在呼和浩特市赛罕区物业管理办公室备案，故本院认定原告锦绣业主委员会有权代表业主对妨害业主公共部分的行为请求排除，原告具备本案的诉讼主体资格。关于被告抗辩原告不能代表全体业主利益的理由，业主可以该业主委员会作出的决定侵害其合法权益或违反法律规定程序为由请求撤销决定，与本案无关，可另行解决。
依照《物业管理条例》相关规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，故本案被告民心房地产公司及其下设的物业部均无提供物业管理服务的资质，故原告主张被告退出锦绣嘉园B区物业服务区域的诉讼请求，本院应予支持。建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，建筑区划内的公共场所、共用设施和物业服务用房等，属于业主共有，建设单位不得擅自处分，故原告主张被告搬出物业服务办公室的诉讼请求，本院予以支持。依照《物业管理条例》相关规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必须的其他资料；物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将上述资料移交给业主委员会，故原告主张被告移交物业服务相关材料的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张被告的妨害行为给原告造成损失5600元，且要求被告承担律师费5000元、交通费210元的诉讼请求，由于被告不认可，且原告未向本院提交证据证明造成损害的事实及数额，故对该主张本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十五条、第七十八条、第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告内蒙古民心房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内停止侵害、排除妨害，立即退出赛罕区巧报镇锦绣嘉苑B区物业服务区域、搬出物业服务办公室，并向原告呼和浩特市赛罕区巧报镇锦绣嘉苑B区业主委员会移交物业服务所必需的材料；
二、驳回原告呼和浩特市赛罕区巧报镇锦绣嘉苑B区业主委员会的其他诉讼请求。
案件受理费已减半收取计25元（原告已预交），由被告内蒙古民心房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
代理审判员宋丽
二〇一七年十二月四日
书记员高梦莎