贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民终字第451号
上诉人（原审被告）贵州立安天宇房地产开发有限公司。法定代表人吴昊峰，系该公司执行董事。
被上诉人（原审原告）田刚强。
被上诉人（原审原告）查仕锐。
上诉人贵州立安天宇房地产开发有限公司与被上诉人田刚强、查仕锐商品房预售合同纠纷一案，贵州省兴义市人民法院于2014年2月18日作出（2014）黔义民初字第43号民事判决。上诉人贵州立安天宇房地产开发有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
本院二审审理查明：2013年1月5日，查仕锐与贵州立安天宇房地产开发有限公司签订了编号为000170的《XXXX住宅认购书》，认购XXXXXX栋XX楼XXXX号房屋。其后，查仕锐之夫田刚强作为买受人与贵州立安天宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013000290），合同第二章商品房基本状况约定：买受人购买的商品房第XX幢XX层XX号房，单价每平方米3202.54元，总价款为282464元；第四章商品房交付使用条件及日期、交接手续第十一条第（一）、（二）项约定：出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列3项条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积�测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。第十三条约定：逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书�通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。合同签订后，田刚强、查仕锐于2013年1月19日向贵州立安天宇房地产开发有限公司交纳了首期购房款85464元，于2013年3月12日通过银行贷款方式向贵州立安天宇房地产开发有限公司支付了剩余购房款197000元。
另查明，田刚强、查仕锐为购买上述商品房还交纳了相关的自来水户头费、电表户头费、闭路电视开户费、单元门禁可视对讲机、房产费登记费、专项维修基金、物管费、契税等共计17626.92元。同时，2013年3月11日至2013年11月11日，田刚强、查仕锐共计向银行支付了5772.16元的利息。
同时查明，田刚强、查仕锐于2013年7月11日领取了上述商品房钥匙，上述商品房至一审开庭之日并未取得《建筑工程竣工验收备案表》。
一审原告田刚强、查仕锐诉�：田刚强、查仕锐与贵州立安天宇房地产开发有限公司于2013年1月5日签订了《XXXX住宅认购书》，认购XXXXXX栋XX楼XXXX号单元106.59㎡的商品房，并约定房屋交付时间为2013年6月30日。合同签订后，田刚强、查仕锐于2013年1月19日向贵州立安天宇房地产开发有限公司支付了85464元的购房首付款及房产证登记费、专项维修基金5809元，2013年3月12日支付了剩余购房款197000元，2013年6月支付契税8473.92元及物业管理费1279元，故田刚强、查仕锐支付的购房款共计为282464元，各种税费共计为17626.92元。2013年7月11日，贵州立安天宇房地产开发有限公司在上述房屋未取得建筑工程竣工验收合格证的情况下，将不符合交付条件的房屋钥匙交付给了田刚强、查仕锐。田刚强、查仕锐领取钥匙后，发现房屋存在房屋屋面和墙体大面积浸水、地面和客厅空鼓等工程质量问题，经多次修复均未处理好。�上所述，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一、第十三条的规定，贵州立安天宇房地产开发有限公司的行为构成了合同的根本违约，为维护田刚强、查仕锐的合法权益，特诉至人民本院，请求判令：1、贵州立安天宇房地产开发有限公司逾期4个月向田刚强、查仕锐交房应支付违约金32482元；2、解除田刚强、查仕锐与贵州立安天宇房地产开发有限公司签订的合同编号为2013000290号的《商品房买卖合同》，并退还田刚强、查仕锐购房款282464元及其他税费17626.92元；3、支付田刚强、查仕锐房屋按揭贷款197000元所支付的8个月银行贷款利息5772.16元。
被告贵州立安天宇房地产开发有限公司辩称：田刚强、查仕锐购买的XXXXXX栋XX楼XXXX号房，在2013年5月就已经通过相关部门的竣工验收并达到交付使用条件，贵州立安天宇房地产开发有限公司在2013年6月30日通知田刚强、查仕锐�付房屋。田刚强、查仕锐所称屋面和墙体大面积浸水，屋面和客厅墙面空鼓经多次修复不能处理好的情况不是客观事实，田刚强、查仕锐仅凭一组无法辨别时间和地点场景的照片，是不能充分证明其主张的，房屋是否存在质量问题，应以专业鉴定部门的鉴定为准。综上所述，贵州立安天宇房地产开发有限公司认为田刚强、查仕锐的诉讼理由依法不能成立，应予驳回。
一审认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案中，田刚强、查仕锐与贵州立安天宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，田刚强、查仕锐按照合同的约定履行了付款义务。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条之规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”贵州立安天宇房地产开发有限公司提交了一份《工程竣工验收会议结论书》，主张其已在合同约定的时间向田刚强、查仕锐交付了符合交付条件的商品房，但其提交的结论书并不能形成完整的证据锁链，佐证该商品房已经验收合格。根据上述《商品房买卖合同》“出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房，逾期超过30日交房的，买受人有权退房”的约定，贵州立安天宇房地产开发有限公司至今未向田刚强、查仕锐交付符合交付条件的商品房，故田刚强、查仕锐请求解除合同并返还购房款282464元的诉讼请求，于法有据，予以支持。田刚强、查仕锐因购买该商品房向银行贷款，并为此向银行支付的贷款利息，应由贵州立安天宇房地产开发有限公司承担，故田刚强、查仕锐请求贵州立安天宇房地产开发有限公司支付5772.16元银行贷款利息的诉讼请求，予以支持。贵州立安天宇房地产开发有限公司的违约行为，导致合同目的不能实现，贵州立安天宇房地产开发有限公司应向田刚强、查仕锐承担其交纳的自来水户头费、电表户头费、闭路电视开户费、单元门禁可视对讲机、房产费登记费、专项维修基金、物管费、契税等税费的损失共计17626.92元。违约金的主要作用亦在于对守约方所遭受损失的补偿，综合本案实际，田刚强、查仕锐遭受的损失已经得到补偿，且田刚强、查仕锐不可能在主张解除《商品房买卖合同》的同时，再主张逾期交付房屋的违约金，故对田刚强、查仕锐请求贵州立安天宇房地产开发有限公司支付4个月逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。田刚强、查仕锐主张该商品房存在质量问题，但仅凭其提交的物业意见反馈表及照片，并不能佐证该诉讼主张成立，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）（五）项、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决如下：一、解除原告田刚强、查仕锐与被告贵州立安天宇房地产开发有限公司为购买XXXXXX栋XX楼XXXX号房屋所签订的合同编号为2013000290的《商品房买卖合同》；二、由被告贵州立安天宇房地产开发有限公司返还原告田刚强、查仕锐购房款282464元及支付的银行贷款利息5772.16元共计288236.16元；三、由被告贵州立安天宇房地产开发有限公司赔偿和返还原告田刚强、查仕锐购房造成的自来水户头费、电表户头费、闭路电视开户费、单元门禁可视对讲机、房产费登记费、专项维修基金、物�费、契税等损失共计17626.92元；四、驳回原告田刚强、查仕锐的其余诉讼请求。案件受理费6375元，减半收取为3187.50元，由原告田刚强、查仕锐自行承担387.50元，被告贵州立安天宇房地产开发有限公司承担2800元。
一审宣判后，上诉人贵州立安天宇房地产开发有限公司不服该判决，以一审判决认定事实不清为由向本院提起上诉，请求二审依法撤销原判主文第一、二、三项，改判驳回田刚强、查仕锐的诉讼请求。上诉理由为：一、贵州立安天宇房地产开发有限公司已按合同约定向田刚强、查仕锐支付了符合条件的房屋。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第二款第一项规定：“商品房交付时应当符合已取得建筑工程竣工合格证明文件的条件。”本案中，贵州立安天宇房地产开发有限公司在一审中提交的《工程竣工验收会议结论书》已证实房屋具备交付条件的事实�一审以贵州立安天宇房地产开发有限公司提交的《工程竣工验收会议结论书》未能形成完整证据锁链为由认定贵州立安天宇房地产开发有限公司未向田刚强、查仕锐交付符合条件的商品房不当。相反，一审依据田刚强、查仕锐提交的无法辨别时间、地点、场景的照片即认定贵州立安天宇房地产开发有限公司向田刚强、查仕锐交付的房屋不符合交付条件明显有失公允，请二审依法查清事实后进行公正判决。二、田刚强、查仕锐的一审诉求明显不合理。一审中，田刚强、查仕锐主张：1、贵州立安天宇房地产开发有限公司向田刚强、查仕锐交付逾期交房4个月的违约金32482元；2、解除双方签订的《商品房买卖合同》，贵州立安天宇房地产开发有限公司退还田刚强、查仕锐购房款282464元及其他税费17626.92元。以上两个主张相互矛盾，田刚强、查仕锐在主张违约金的同时又主�解除合同，导致二人的诉讼请求不明确，依法应予驳回。
二审中，上诉人贵州立安天宇房地产开发有限公司未提交新的证据。
二审中，被上诉人田刚强、查仕锐既未进行答辩，也未提交新的证据。
综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为：1、田刚强、查仕锐的一审诉讼请求是否相互矛盾；2、贵州立安天宇房地产开发有限公司向田刚强、查仕锐交付的商品房是否已具备交付条件，双方签订的《商品房买卖合同》应否解除。
本院认为，田刚强作为买受人与贵州立安天宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十三条约定逾期交房在30日内，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，买受人有权退房，出卖人按照已付房款的10%向买受人支付违约金。该条约定的两个条款从内容上看，是对房开商逾�交房后继续履行合同或者解除合同两种不同情形的处理，不能同时适用；从性质上看，是违约之诉或者合同解除之诉的不同提起依据，亦不能同时主张。通过对田刚强、查仕锐的一审诉讼请求进行分析，不仅包含了合同继续履行时才能主张的逾期交房违约金，也涵盖了解除合同、赔偿损失以及解除合同后所产生的约定违约金，故田刚强、查仕锐的诉讼请求确实存在相互矛盾、互不相容的情况。但从田刚强、查仕锐一审诉请的实质进行综合分析，二人的目的是解除合同，且在合同继续履行之逾期交房违约金与解除合同条款不能同时适用的情况下，一审亦仅仅支持了田刚强、查仕锐关于解除合同并赔偿损失的诉请，未予支持合同继续履行之逾期交房违约金的诉请，故一审判决解除合同并赔偿损失并无不当，二审予以维持。
至于贵州立安天宇房地产开发有限公司向田刚强、查仕锐交付的商品房是否已具备交付条件，双方签订的《商品房买卖合同》应否解除的问题。贵州立安天宇房地产开发有限公司为证实其向田刚强、查仕锐交付的商品房已达到交付条件，提供了一份《工程竣工验收会议结论》，但根据《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》及《建筑工程施工质量验收统一标准》的规定，建筑工程竣工后从施工单位自检到建设单位、勘察统计单位、施工单位、监理单位联合组织验收，到最后报建筑工程质量监督机构监督审核备案，核发《竣工验收备案表》，是建筑工程竣工验收的完整工作流程，因此，建设行政管理机关核发的《建筑工程竣工验收备案表》才是工程验收工作中唯一对社会公众具有公示效力的法定证明文件以及房屋经过验收和验收合格的标志，故贵州立安天宇房地产开发有限公司提供的《工程竣工验收会议结论》�不足以证实商品房已具备交付条件。因贵州立安天宇房地产开发有限公司向田刚强、查仕锐交付的商品房未达到交付条件且已超过合同约定的交房期限30日，故双方签订的《商品房买卖合同》在达到约定解除条件且田刚强、查仕锐诉请解除的情况下应予解除。
综上，原审判决认定事实清楚，实体处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6375元，由上诉人贵州立安天宇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 尹慧兰
代理审判员 曾婷婷
代理审判员 付 君
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 罗 倩