山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终4702号
上诉人（原审原告）：刘家泉，农民。
委托诉讼代理人：孙宝青，山东星河泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王丽云，退休工人。
被上诉人（原审被告）：王月东，无业。
被上诉人（原审被告）：王立丽，无业。
上诉人刘家泉因与被上诉人王丽云、王月东、王立丽房屋买卖纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2007）牟民一初字第154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘家泉上诉请求：改判支持上诉人刘家泉的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足。1、一审法院认定“涉案房屋为183.07平方米，……根据牟平区文件，包括该村在内牟平城区所有的自然村改造政策均为：如果要楼房�按照1：1.1的比例调换，如果不要楼按照每平方米3800元的价格给予补偿”，是没有法律依据的。房产证上显示的面积与认定的面积明显不符。现在拆迁方面，村里没有公示，大部分村民包括涉案房屋并没有签订过拆迁安置协议，什么时间拆迁也没有明确的时间表，即使开发商与村里签订旧村改造意向，补偿款也没有到达村里，也不能以此为依据对涉案房屋的价值按照所谓的“补偿价”进行推定。现在房地产市场不好，开发商随时就不开发或改造，所以仅仅依据村委的某一个人的说法，就认定为定案依据，是没有法律依据的。这种推理或计算方法也是没有道理的。房屋价值被物价中心评估价值仅为57660元，就应当以此为依据进行判决。2、关于房屋买卖双方均有过错，购买方明知自己是城镇户口还到农村买房，过错应当过大，应承担主要责任。上诉人作为一个农村农民，对法律的了解程度明显低于被上诉人方面，对对方的户口性质也没有了解，况且有中间人等证明，所以从过错方面来看，被上诉人应当承担60-70%，上诉人承担30-40%的责任。而本案没有区分实际情况，认定上诉人为主要责任，是明显错误的。
王丽云、王月东、王立丽辩称，2012年3月烟台市牟平区住房和建设局会同牟平区宁海街道办事处、烟台曙光房地产评估有限公司、西李家疃村委会等多家单位对涉案房屋所在的西李家疃村所有的房屋进行了实地测量，测量数据制表由实际产权人签字确认（涉案房屋系由王家平签字确认），并将测量面积进行了公示。一审法院于2016年8月24日到西李家疃村委调查了解拆迁工作的开展情况，村委书记兼主任王立宙的陈述称村委和开发商已签订改造协议，若要楼房按1：1.1的比例调换，若不要楼房则按照每平方米3800元价�补偿，这与烟台市政策出台的相关文件相吻合。刘家泉对宅基地进行倒卖牟利，违反《土地管理法》第六十二条规定，应承担主要责任。综上所述，一审判决证据清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
刘家泉向一审法院起诉请求：一、确认刘家泉与王家平于2002年5月14日签订的房产买卖契约无效；二、判令王丽云、王月东、王立丽返还刘家泉位于烟台市牟平区宁海街道办事处师范路227号-3号（房产证号为：牟房产证字第××号）房屋一处。
一审法院认定事实：刘家泉系烟台市牟平区宁海街道办事处西李家疃村村民。王丽云、王月东、王立丽的父亲王家平原系青岛市退休工人。2002年5月14日，刘家泉将其所有的位于本村东南街老住宅一处以20000元的价格卖与王家平，房产证号为：牟房产证字第××号，其中瓦房四间，面积为54㎡，平台三间，面积为20㎡，倒厅四间，面积为50㎡，以上合计124㎡，双方并在烟台市牟平区宁海街道办事处西李家疃村委会的主持下，在中间人王立宙等人的见证下立有买卖契约，内容为：立卖房契人：刘家泉兹将村南正瓦房肆间、南屋肆间、东厢平台叁间、院有机井一个卖给王家平为主，永远使用，同众言明，作价人民币贰万元正、当交不欠，恐后无凭，立契为证。四至：西至自己西山墙外墙基，东至自己东山墙外墙基，南至自己南屋外墙基，北至自己正房外墙基。烟台市牟平区宁海街道办事处西李家疃村委会在契约上加盖了公章，中间人王立宙等人分别签了名。契约签订后，王家平当即付给刘家泉20000元，刘家泉将涉案房屋交付给王家平，并将房产所有权证及集体土地建设用地使用证交给了王家平，王家平将房屋进行装修、整理后即在该房屋里居住生活。2007年5月25日，刘家泉以王家�不属于烟台市牟平区宁海街道办事处西李家疃村村民，无权购买该房屋为由诉至一审法院，要求确认双方的房屋买卖行为无效，并返还其房屋一处及房产所有权证。本案在审理过程中，王家平申请对该房屋的现市场价格进行评估，经一审法院委托，烟台市价格认证中心经评估认为，涉案房屋价值57660元。刘家泉对该鉴定结论无异议。王家平认为该评估价值与市场价格相差悬殊，对该鉴定结论不予认可。一审法院咨询评估机构，评估机构认为涉案房屋的土地性质为集体土地，不能进入房地产市场进行流通，因此无法按市场交易价格进行价格评估。
为规范和促进城区旧村（城）改造，自2009年至2013年，烟台市牟平区人民政府相继出台了《烟台市牟平区城区旧村（城）改造暂行办法》、关于加快推进城区旧村（城）改造工作的意见及《关于调整烟台市牟平区城�规划区范围内旧村（城）改造政策的意见》。2012年3月，烟台市牟平区住房和建设局会同牟平区宁海街道办事处、烟台曙光房地产评估有限公司、烟台市牟平区宁海街道办事处西李家疃村委会等多家单位对涉案房屋所在的西李家疃村所有的房屋进行了实地测量，测量数据制表由实际产权人签字确认（涉案房屋系由王家平签字确认），并将测量面积进行了公示。涉案房屋测量的四至面积为183.07㎡（10.75×17.03），后院面积为144.05㎡（10.75×13.4）。该后院面积不在该房屋的土地使用权证四至范围之内，房产证上也未载有后院面积。一审法院于2016年8月24到该村委会调查并了解拆迁工作的开展情况，经调查，该村村委会主任王立宙称：“该村旧村改造工作于2015年下半年正式启动，2016年3月开始动工。根据牟平区政府文件，包括该村在内牟平城区所有的自然村旧村改造政策均为：如果要楼房，按1:1.1的比例调换，即一平方米的平房给1.1平方米的楼房，如果不要楼房要钱，按照每平方米3800元的价格给予补偿，面积以实际测量的四至面积为准，但各拆迁户必须要换取一栋楼房，剩余的面积按照每平方米3800元的价格补偿。楼房现在的市场价格是每平方米4000元-4500元，该村所有的房屋已经测量，测量的面积在烟台市牟平区住房和建设局有备案。”一审法院到烟台市牟平区住房和建设局调取了上述相关材料。经了解，该村委会与开发商已经签订了旧村改造协议，但尚未与村民签订拆迁补偿协议。庭审中，一审法院组织双方当事人对法院调取的牟平区政府文件、房地产估价报告中的面积登记明细及对西李家疃村委会主任王立宙的调查笔录进行质证。经质证，刘家泉认为1、旧城旧区改造是一些政策指导性的，而非强制性的，已经提及多年，目前基本�于停滞状态，且不具有任何强制性，更不能以侵占农民利益为代价，因此刘家泉认为政府文件对本案没有实际借鉴作用。2、房地产估价报告没有相关机关的印章不能确定其真实性，其测量对本案没有证明作用。3、对王立宙的调查笔录的真实性没有异议，但对其证明的相关内容有异议。认为人民法院调查启动应依当事人的申请进行，依职权调查取证应符合最高人民法院关于民事诉讼证据的规定，本案的调查取证违反相关程序性规定。王立宙与开发商达成的意向并非具体实施的具有强制性的或约定的实施方案，在本案项下所在的集体经济组织中也没有具有法律效力的约定等具有约束力的文件，土地性质至今没有发生改变，且村委会及开发商也没有与包括本案刘家泉在内的村民签订或形成拆迁、安置、补偿协议。王立宙个人的意见不能作为本案的依据。王丽云、王月东�王立丽对上述证据材料均无异议，但请求刘家泉另行赔偿躲迁费90000元。
另查明，王丽云、王月东、王立丽的父亲王家平系青岛退休职工，系非农业家庭户口。2016年2月27日王家平因病去世，其第一顺序继承人即王丽云、王月东、王立丽申请参加诉讼。王丽云、王月东、王立丽的母亲及爷爷、奶奶均先于王家平去世。
一审法院依据买卖契约、房产所有权证、集体土地建设用地使用证复印件、居民死亡医学证明、公安机关的证明信、房地产估价报告、政府文件、法院调查笔录、双方当事人陈述等证明材料认定上述事实。
一审法院认为：关于王家平购买刘家泉在农村集体土地上的房屋买卖合同的效力认定。1999年国务院办公厅国办发【1999】第39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：农民的住宅不得向城市居民出�，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅……。国土资源部2004年《关于深化改革严格土地管理的决定》、国土资源部2004年《关于加强农村宅基地管理的意见》中均明确：宅基地使用权的取得人应当是取得农村集体经济组织成员资格的人，严禁城镇居民购买宅基地上的农村房屋。《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。严禁宅基地进入市场进行交易。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织成员的，可以认定合同有效。否则，当属无效行为。王家平并非烟台市牟平区宁海办事处西李家疃村村民，其与刘家泉之间的房屋买卖行为违背了国家法律法规的强制性规定，应属无效行为。根据合同法，无效合同的当事人在依�返还原物的同时，可以就其利益损失，请求缔约过错方承担赔偿责任。本案王丽云、王月东、王立丽返还房屋后，其所买房屋的增值部分可视为其利益损失。因此，本案中首先要对房屋增值的价格予以确认。本案审理过程中，涉案房屋虽然经王家平申请并经烟台市价格认证中心进行了评估，但因该房屋的土地性质为集体土地，不能进入房地产市场进行流通，评估机构没有考虑房产市场行情对该房屋价格的影响，因此评估的价格明显低于市场的价格，故该评估结论不适宜采用。目前涉案房屋所在的村委会已经进入旧村改造阶段，且拆迁政策已经形成，故涉案房屋目前的市场价格应参照该村拆迁补偿的价格来确定。即如果要楼房，按1:1.1的比例调换（1平方米的平房给1.1平方米的楼房），如果不要楼房，按照每平方米3800元的价格给予补偿。面积以实际测量的四至面积为�。涉案房屋测量的四至面积为183.07㎡，房屋的补偿价格为183.07×1.1×3800元=765232.60元，增值部分为745232.60元。其次是关于缔约过失责任的划分。刘家泉、王家平的买卖行为因违背了国家法律及政策的有关规定而无效，但王家平退休后回祖籍购买刘家泉闲置多年的房屋，是为了解决本人的居住问题，也是处于人老了想“落叶归根”的朴素想法，而刘家泉在本村另有住房的情况下提起本次诉讼，要求返还房屋多缘于土地、房产升值，受利益驱动，违背诚信所致。故一审法院认为，对王丽云、王月东、王立丽的损失刘家泉承担主要责任，王丽云、王月东、王立丽承担次要责任，以刘家泉承担70%，王丽云、王月东、王立丽承担30%的责任比例为宜。综上，刘家泉与王家平签订的买卖契约无效，王丽云、王月东、王立丽作为继承人应将房屋返还刘家泉，刘家泉返还王丽云�王月东、王立丽房屋价款20000元，并赔偿王丽云、王月东、王立丽损失521662元。王丽云、王月东、王立丽主张躲迁费90000元，因涉案房屋尚未拆迁，故不应支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，一审法院于2016年9月7日判决：一、刘家泉与王家平于2002年5月14日签订的房屋买卖契约无效。二、刘家泉于本判决生效之日起三十日内返还王丽云、王月东、王立丽购房款20000元并支付损失521662元，合计为541662元。同时王丽云、王月东、王立丽将房产证号为：牟房产证字第××号的房产返还刘家泉，并将该房产的房屋所有权证及集体土地建设用地使用证返还刘家泉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11452元，刘家泉交纳5726元，王丽云、王月东、王立丽交纳5726元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人刘家泉提交其主张从牟平区人民政府网站下载的（2016）烟牟政发46号文打印件，文件第五条明确规定，平房的补偿比例是1:1，与一审法院认定事实有明显的出入，并且本案中提到了购房券，不是给补偿款的问题，与补偿款是不一样的。所以该情况下在该文件中没有体现出单价是多少，购房券是何情况我方不得而知。本案中一审法院判决也体现出村委会和开发商签订了拆迁补偿协议，但没有实际实施。上诉人认为应按照（2016）烟牟政发46号文的规定执行，该文件下发后街道办事处和村委对房屋进行了再次测量，商量拆迁方案。王丽云、王月东、王立丽对刘家泉提交的上述文件打印件的真实性不认可，主张该文件没有具体的时间，只是征求意见稿，没有政府签发的印章，不是政府下达的红头文件，与本案无关。
本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上诉人刘家泉与被上诉人王丽云、王月东、王立丽之父王家平于2002年5月14日签订的涉案房屋买卖契约因违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的强制性规定，属于无效合同。王丽�、王月东、王立丽作为王家平的继承人，应将涉案房屋返还刘家泉，刘家泉应将房款2万元返还王丽云、王月东、王立丽，并赔偿王丽云、王月东、王立丽因此受到的损失。一审法院根据牟平区政府关于旧村改造的相关文件，按照双方的过错责任比例，认定刘家泉应赔偿王丽云、王月东、王立丽因此受到的损失521662元，并无不妥。刘家泉上诉主张应以评估价值57660元为依据，其仅应承担30-40%责任的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，刘家泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11452元，由上诉人刘家泉负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨卫东
审判员 吴继辉
审判员 陈晓彦
二〇一六年十二月二十二日
书记员 林重霄