江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0121民初692号原告：江西宏吉投资有限公司。住所地：江西省南昌县小蓝经济开发区富山大道1168号小蓝经济开发区管委会*楼****室。组织机构代码：75997358-8。法定代表人：赵长龙，该公司董事长。委托代理人：车良岐，该公司职员。被告：万宗诚，男，1980年11月27日出生，汉族，住江西省南昌县原告江西宏吉投资有限公司（以下简称宏吉公司）诉被告万宗诚商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宏吉公司委托代理人车良岐到庭参加诉讼。被告万宗诚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏吉公司诉称：2012年6月11日，原告与被告签订了《南昌县商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同约定，被告购买原告开发建设的南昌恒大城某号房，向原告支付了首期购房款人民币207416元，余款480000元须在2012年6月11日前办理银行按揭。随后，招商银行股份有限公司南昌分行与原、被告签订了《个人购房借款及担保合同》，合同约定，被告向银行贷款480000元用于支付购房款，原告为该笔贷款提供连带责任保证；被告应按月分期向银行偿还贷款；若被告发生违约事件的，银行有权宣布本合同项下的全部或部分债务立即到期，并要求保证人就其担保范围内的本合同债务履行保证责任。合同签订后，被告向原告支付了购房首付款，并向银行申请了住房贷款，银行于2012年7月11日已发放该贷款共计480000元。至2016年2月26日已经连续七期未偿还银行按揭贷款。期间，原告向被告邮寄了《还款提示函》催促被告履行还贷义务，被告仍然未履行相应的还款义务。2016年2月26日，银行按照合同约定要求原告承担保证责任，原告已向银行支付被告未还的贷款本金、利息、罚息、复利合计人民币431646.67元（其中本金416067.55元，利息、复息及罚息等共计15579.12元），用于结清被告贷款所有欠款本金、利息、罚息等。根据原、被告双方签订《南昌县商品房买卖合同》补充协议的约定，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，被告所交的全部款项不予退还。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方于2012年6月11日签订的签订的《南昌县商品房买卖合同》及《补充协议》；2、被告配合原告前往房管局办理解除合同备案手续，并将南昌恒大城某号房屋返还给原告；3、判令被告已支付的购房款人民币207416元归原告所有，并向原告支付逾期付款违约金人民币4160.67元；4、判令被告承担原告代为支付的贷款逾期利息、罚息等费用15579.12元。本案诉讼费用由被告承担。被告万宗诚未答辩。经审理查明：2012年6月11日，被告万宗诚（买受人）与原告宏吉公司（出卖人）签订《南昌县商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的南昌恒大城某号房屋一套。付款方式及期限：买受人于2012年6月11日前支付首期房款207416元，余款480000元须在2012年6月11日前办理银行按揭贷款申请手续。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任：（2）逾期超过90天后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利，（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。…。补充协议第四条第1项约定：本合同第七条适用于银行按揭付款方式。商品房买卖合同签订后，原告按约定与被告万宗诚及案外人招商银行股份有限公司南昌分行（以下简称招商银行）办理了480000元的15年贷款期限的按揭贷款手续，即签订了《个人购房借款及担保合同》，原告作为保证人对被告的480000元贷款提供阶段性连带保证担保。该笔贷款招商银行已于2012年7月11日发放。截至2016年2月26日开始，被告万宗诚累计七期未按约偿还银行贷款。同日，招商银行直接扣划原告账户内431646.67元（其中本金416067.55元，利息、罚息、复利等共计15579.12元）用于结清被告万宗诚所欠款项。同时查明，被告万宗诚已于2014年12月29日与物业服务提供者金碧物业有限公司南昌分公司处办理了涉诉房产的收楼交付手续。以上事实有原告提供的《南昌县商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》、贷款结清证明、《关于万宗诚个人住房贷款代偿扣划的情况说明》、《客户资金扣划通知书》、《南昌·恒大城物业服务中心收楼流程办理单》、《收楼物品确认书》等证据予以证实。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》（本合同）第七条已约定被告逾期付款的违约责任，并在附件四《合同补充协议》的第四条第1项约定本合同第七条适用于银行按揭付款方式，而附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项再次约定被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权解除合同，收回房屋，且被告所交的全部款项不予退还。合同附件四的《合同补充协议》系格式条款。该格式条款中关于“买受人所交的全部款项不予退还”的条款约定，加重了被告应承担的责任，排除了被告要求返还所交首付购房款的权利，应属无效。虽然合同附件四中加重被告承担责任的条款无效，但原、被告签订的《南昌县商品房买卖合同》（本合同）及《合同补充协议》的其他条款，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案中，被告按本合同约定办理了购房款480000元的银行按揭贷款，但被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了431646.67元的保证责任。因此，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。故原告主张解除的《南昌县商品房买卖合同》及《合同补充协议》并要求被告协同其到房管局办理有关解除合同的手续，理由正当，于法有据，本院予以支持。根据双方的合同约定，原告宏吉公司在单方解除合同后，有权收回商品房，本院认为，《南昌县商品房买卖合同》系双方当事人协商一致的结果，对于合同中有约定的，应从其约定，故对原告主张被告返还位于南昌恒大城某号商品房的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院认为，双方对逾期付款违约责任有约定的，应从其约定。根据合同约定，“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金”，被告逾期尚未支付的房款总额为人民币416067.55元，故应按该数额的1%计算违约金，违约金应为4160.67元。被告的违约行为，致使原告代偿被告贷款利息、罚息、复利共计15579.12元，原告在诉请中要求被告对该部分钱款予以支付，于法有据，本院予以支持。因原、被告约定的附件四中加重被告承担责任的条款无效，故原告主张被告已支付的购房款207416元归原告所有，本院不予支持。被告万宗诚经合法传唤无正当理由拒不到庭，并且不作应诉答辩及相应举证，属怠于行使诉讼权利，应承担相应的法律后果。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告江西宏吉投资有限公司与被告万宗诚于2012年6月11日签订的《南昌县商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、被告万宗诚应在本判决生效之日起十日内配合原告江西宏吉投资有限公司办理南昌恒大城某室房屋的解除合同备案手续；三、被告万宗诚应在本判决生效之日起十日内将位于南昌恒大城某室房屋返还给原告江西宏吉投资有限公司；四、被告万宗诚应在本判决生效之日起十日内支付原告江西宏吉投资有限公司逾期付款416067.55元的违约金计人民币4160.67元；五、被告万宗诚应在本判决生效之日起十日内赔偿原告江西宏吉投资有限公司代为清偿被告贷款利息、罚息、复利共计人民币15579.12元；六、驳回原告江西宏吉投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4707元、保全费1655元共计6362元由被告万宗诚承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  朱 琳人民陪审员  谢小青人民陪审员  李 娟二〇一六年八月二十六日书 记 员  刘文莉