广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤12民终1350号
上诉人（原审原告）：高要市恒福房产发展有限公司，住所地：肇庆市高要区府前大街十七号，组织机构代码77781303-5。
法定代表人：刘应中。
委托代理人：赵秀琴，是该公司员工。
上诉人（原审被告）：伦智宏，男，1987年7月8日出生，汉族，住肇庆市高要区。
委托代理人：容志鹏，广东七星律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：甘晓珍，女，1989年11月23日出生，汉族，住肇庆市高要区。
委托代理人：容志鹏，广东七星律师事务所律师。
上诉人高要市恒福房产发展有限公司（以下简称恒福房产公司）与上诉人伦智宏、甘晓珍商品房销售合同因纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2015）肇要法民二初字第182号
民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：伦智宏、甘晓珍于2013年9月4日与恒福房产公司签订了一份“商品房买卖合同”，向恒福房产公司购买位于高要区南岸镇塘路50号恒福新城的第A2幢6层601号房，该商品房套内面积为77.75平方米，单价每平方米4460.93元，总款为346837元。合同第八条约定商品房交付时间为2014年6月30日，合同约定商品房交付使用的条件为“该商品房经验收合格（指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续）”，合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任为：“（1）逾期不超过30日，按已交房款的万分之二计算违约金；（2）逾期交楼超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十一条约定了商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方还在合同中约定了其他内容。
合同签订后，伦智宏、甘晓珍向恒福房产公司支付了购房款346837元，但恒福房产公司一直没有如期交付房屋给伦智宏、甘晓珍。恒福房产公司于2014年9月1日以通知形式将交楼时间延至2014年10月31日，并承诺免除业主一年的物业管理费作补偿业主，甘晓珍在该通知上签名同意更改交楼时间。高要市建筑工程竣工验收备案管理组于2014年12月30日为恒福新城第A2幢办理了竣工验收备案手续并出具了“竣工验收备案表”给恒福房产公司。恒福房产公司没有举证证明商品房办理了竣工验收备案手续后有通知业主收楼，伦智宏、甘晓珍于2015年3月1日与恒福房产公司办理了房屋交付使用的手续并装修入住。
伦智宏、甘晓珍起诉请求判决：1、恒福房产公司支付违约金49608元（计算标准为每天按已交付房款的万分之三从2014年7月1日起暂计算至2015年10月20日），之后的违约金计算到商品房竣工验收合格、符合法律规定及合同约定的交楼条件并实际交付使用之日止；2、由恒福房产公司承担诉讼费。
原审法院审理认为：伦智宏、甘晓珍与恒福房产公司签订的“商品房买卖合同”，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，该院予以确认，双方应按合同履行权利义务。签订“商品房买卖合同”后，恒福房产公司与伦智宏、甘晓珍另行约定在2014年10月31日交付商品房，应视为是对交楼时间的重新约定，符合法律规定，该院予以确认。恒福房产公司认为双方重新约定了交楼时间为2014年10月31日，该日期应为实际交楼时间的答辩意见，由于2014年10月31日该商品房尚未验收合格，不达到实际交付商品房的条件，故对恒福房产公司认为该日期为实际交楼日的答辩意见，该院不予采纳。由于双方重新约定了交楼时间，伦智宏、甘晓珍请求恒福房产公司支付自合同约定交付商品房的日期起至双方重新约定的交楼时间段内的违约金，该院不予支持。但恒福房产公司在双方重新约定了交楼时间后，没有在该期间内交付商品房给伦智宏、甘晓珍，构成违约，其应承担逾期交付商品房的违约责任。伦智宏、甘晓珍要求恒福房产公司承担未按照合同约定期间交付验收合格的商品房的违约责任的诉讼请求，符合合同约定，该院予以支持。恒福房产公司虽于2014年12月30日办理该商品房的工程竣工验收备案手续，但在收到“竣工验收备案表”后没有通知伦智宏、甘晓珍收楼，至伦智宏、甘晓珍于2015年3月1日办理房屋交付手续前，应视其未按合同约定交付商品房给伦智宏、甘晓珍。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”的规定，恒福房产公司应承担逾期交付商品房的违约责任。为此，自双方约定交付商品房之日起至伦智宏、甘晓珍实际接收商品房的前一日（2014年11月1日起至2015年2月28日），恒福房产公司每日支付房价款的万分之三的违约金给伦智宏、甘晓珍。经结算，上述违约金合共为12486.13元（346837元×120天×日万分之三=12486.13元）。恒福房产公司抗辩认为没有违约、违约金过高要求调整，要求驳回原告的诉讼请求的辩解意见，不符合事实和合同的约定，该院不予以支持和采纳。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：恒福房产公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交付商品房的违约金12486.13元给伦智宏、甘晓珍。本案受理费520元，伦智宏、甘晓珍负担408元，恒福房产公司负担112元。
上诉人恒福房产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、2014年9月1日双方在书面《通知》上确认就延期交楼的违约补偿已经作出变更，并且已经履行，双方对于再次延期交楼的违约方式没有约定，一审对此未作正确审查认定。2、双方以《通知》约定交楼时间，恒福房产公司已经履行收楼书面通知义务，伦智宏、甘晓珍未通知确定的期限内拒绝收楼，也没有提出异议，一审对此未作认定。3、伦智宏、甘晓珍明知具备收楼条件仍拒绝收楼，也不要求恒福房产公司交楼，未能提供证据证明恒福房产公司拒绝交楼，一审对此未作认定。二、一审判决实体处理及适用法律错误。请求：1、撤销原判，改判驳回伦智宏、甘晓珍的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由伦智宏、甘晓珍负担。
上诉人恒福房产公司除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。
上诉人伦智宏、甘晓珍上诉称：一审认定事实不清、适用法律错误。理由如下：一、恒福房产公司未按法定及合同约定，将符合条件的商品房交付给伦智宏、甘晓珍，应承担相应的逾期交房违约责任。1、案涉商品房至今仍属违章建筑，尚未取得《竣工验收备案表》。根据《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”、《房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”、《商品房销售管理办法》第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”、《建设工程质量管理条例》第五十八条规定：“违反本规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；（二）验收不合格，擅自交付使用的；（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。”。伦智宏、甘晓珍与恒福房产公司在《商品房买卖合同》第八条、第十条约定：“出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划设计，商品房必须办理了工程竣工验收各案手续才能交付使用”。因此，涉案商品房至今未符合交房条件。2、案涉商品房至今未开通永久用电，不能满足伦智宏、甘晓珍基本生活要求。商品房买卖合同第十四条约定，供水、供电在出卖人将该商品房交付买受人时须达到使用条件。《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。由此可知，所谓临时用电是供电个业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其不能用作居民的日常生活用电。但至今，涉案商品房尚未开通永久用电，而是使用施工临时电，致使电压不稳定，经常出现断电，电梯、电器忽然间停止运转，存在严重安全隐患，且严重影响电器的使用寿命，是不能满足伦智宏、甘晓珍基本生活要求的。3、案涉商品房至今未安装有线电视，门前出入道路未实现硬底化，也未开通消防通道。《房地产管理法》第二十七第的规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范”，同时案涉《商品房买卖合同》第十四条约定：有线电视必须达到能申请开通使用。但至今，涉案商品房还未办理有线电视的安装，门前出入道路未实现硬底化。案涉商品房也未开通消防通道，消防车不能进入小区内花园平台，存在严重消防安全隐患。二、伦智宏、甘晓珍签领钥匙的行为，不能认为是对房屋交付条件的变更。案涉《商品房买卖合同》是双方民事法律行为，在债务人实施给付时，债权人应积极配合受领给付，但如债务人是部分履行且该部分履行损害债权人利益的，则债权人有权拒绝接受该履行。如我国《合同法》第七十二条：“债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损害债权人利益的除外”，因此在合同履行过程中，债权人拒绝部分履行要受到法律的限制，但债权人接受部分履行则是完全可以的。伦智宏、甘晓珍接收商品房钥匙的行为，并不能视为双方对房屋交付条件进行了变更。因为伦智宏、甘晓珍选择接收，其并没有放弃追究恒福房产公司履行不符合合同约定的违约责任。而且根据《合同法》第七十七条关于“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，只有双方协商一致才能变更协议。伦智宏、甘晓珍并未作出变更房屋交付条件的意思表示。因此，双方并未对房屋交付条件进行协商，因而房屋交付条件并未变更。此外，我国法律法规明确规定商品房交付使用的最基本条件是经竣工验收合格，该基本交付条件由国家通过立法予以强制干预，如果当事人协商约定的交付条件低于标准，则该约定因排除适用法律强制性规范而无效。所以，伦智宏、甘晓珍接收商品房钥匙的行为，并不能视为双方对房屋交付条件进行变更。另外，案涉《商品房买卖合同》第十一条明确约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示木合同第八条规定的证明文件，并签房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和（（住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，但恒福房产公司至今也未按照合同约定与伦智宏、甘晓珍办理房屋交付手续。因此，一审认为“己经交付了房屋，双方已经完成了房屋的交接手续，与案涉商品楼是否符合交楼条件无关”是错误的。三、本案逾期交楼违约金应按合同约定的每天万分之三的利率计算到商品房符合法律规定及合同约定的交楼条件之日止。根据《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，伦智宏、甘晓珍与恒福房产公司在《商品房买卖合同》第八条明确约定，恒福房产公司应于2014年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。从该条约定看，验收合格、办理竣工验收备案手续、符合法律规定及合同约定、实际交付使用这几个条件是衡量恒福房产公司是否已经履行了交房义务的标准，但商品房至今不符合以上条件，应属恒福房产公司违约。根据《合同法》第一百五十五条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照合同法第一百一十一条的规定要求承担违约责任”，《合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任”，本案中，恒福房产公司应按照合同约定承担违约责任，一审判决按万分之二计算是错误的。请求：1、撤销一审判决，改判恒福房产公司向伦智宏、甘晓珍支付从2014年11月1日至商品房符合法定及合同约定的交楼条件之日止以已交的购房款346837元按合同约定的每天万分之三的利率计算逾期交楼违约金给伦智宏、甘晓珍。2、一、二审全部诉讼费用由恒福房产公司承担。
上诉人伦智宏、甘晓珍除一审提供的证据外，还提供了以下证据：肇庆市高要区住房和城乡建设局于2016年1月27日出具的《恒福新城业主投诉相关问题的协处情况的回复》，证明案涉商品房至今未具备交楼条件。
对上述证据恒福房产公司质证称：对该证据的真实性有异议、合法性没有异议，但该证据不能证明恒福房产公司至今尚未具备交楼条件，案涉商品楼已经在2014年办理了竣工验收备案表，具备交楼条件。
上诉人恒福房产公司对伦智宏、甘晓珍的上诉辩称：恒福房产公司不同意伦智宏、甘晓珍的上诉请求，其它意见以恒福房产公司一审的答辩和上诉状为准。
上诉人伦智宏、甘晓珍对恒福房产公司的上诉辩称：恒福房产公司的上诉没有事实和法律依据，具体意见伦智宏、甘晓珍的上诉状为准。
本院二审确认原审判决认定的事实。
经调解，双方未能达成一致意见。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。综合恒福房产公司的上诉请求和查明的事实，二审争议的焦点是：恒福房产公司是否构成逾期交楼，应否承担违约责任及如何计算支付违约金给伦智宏、甘晓珍问题。
第一、双方之间《商品房买卖合同》约定恒福房产公司于2014年6月30日前交付商品房给伦智宏、甘晓珍，2014年9月1日，伦智宏、甘晓珍签收恒福房产公司的《通知》，同意延迟交楼时间到2014年10月31日，应视为双方变更交付期限至2014年10月31日。但恒福房产公司未能依时交付，无论是至2015年3月1日伦智宏、甘晓珍收楼，还是至2014年12月30日涉案房屋工程进行竣工验收备案，恒福房产公司均构成逾期交付，应当承担交付违约的责任。一审认定恒福房产公司构成逾期交付，判决其承担违约责任，支付违约金给伦智宏、甘晓珍，并无不当，本院予以维持。
第二、虽然涉案房屋工程已经于2014年12月30日进行竣工验收备案，但是，根据双方《商品房买卖合同》约定，恒福房产公司应在具备交付条件时书面通知伦智宏、甘晓珍收楼，可见，通知收楼是恒福房产公司应承担的合同义务。从查明的事实看，恒福房产公司并未履行书面通知收楼手续，故恒福房产公司以其已经履行书面通知，伦智宏、甘晓珍未要求交楼为由，上诉主张不构成违约，理据不足，本院不予支持。一审判决其承担违约责任，支付违约金至伦智宏、甘晓珍收楼止，并无不当，本院予以维持。
第三、2014年9月1日的《通知》以恒福房产公司承诺免除业主一年的物业管理费作补偿为条件，双方达成延迟交楼的一致意见，从《通知》的文义上看，双方的真实意思表示应为业主同意交楼时间顺延至2014年10月31日前，而恒福房产公司则对同意顺延交楼时间的业主免除一年物业管理费补为补偿，故恒福房产公司上诉认为延期违约金已抵扣物业费处理以及交楼违约金条款已作变更，并且已经履行，主张免责，理据不足，本院不予支持。
第四、对于伦智宏、甘晓珍上诉请求从2014年11月1日至商品房符合法定及合同约定的交楼条件之日止的违约金问题。经查明，一审已经判决恒福房产公司向伦智宏、甘晓珍支付自双方约定交付商品房之日起至伦智宏、甘晓珍实际接收商品房的前一日的违约金给伦智宏、甘晓珍，判决金额超过了伦智宏、甘晓珍上诉请求的金额，故本院对于伦智宏、甘晓珍该项请求不作变更。
至于伦智宏、甘晓珍主张案涉商品房属于违章建筑、出入道路尚未实理硬底化、尚未开通消防通道等问题，因伦智宏、甘晓珍在一审中的起诉请求是要求恒福房产公司承担逾期交楼的违约责任，上述主张不属于本案审查和处理范围，故本院不予以审查和处理，伦智宏、甘晓珍可另循法律途径解决。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，应予维持。上诉人恒福房产公司和伦智宏、甘晓珍的上诉均请求理据不足，本院均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费632元，由上诉人肇庆市恒福房地产发展有限公司负担112元，上诉人伦智宏、甘晓珍负担520元。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢肇雄
审 判 员 孔日新
代理审判员 覃争义
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 李少锋
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