吉林省松原市宁江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉0702民初2363号
原告:松原市兴隆物业管理有限公司，住所地松原市宁江区文化街，统一社会信用代码91220702668794269E。
法定代表人：刘兴龙，经理。
委托代理人：姜凯枫，男，1979年5月24日生，汉族，现住松原市宁江区临江街废旧家属楼1单元602室，系松原市兴隆物业管理有限公司房管员。
被告：刘洪文，男，1974年2月27日生，汉族，现住松原市宁江区。
原告松原市兴隆物业管理有限公司（以下简称兴隆物业公司）诉被告刘洪文物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴隆物业公司委托代理人姜凯枫、被告刘洪文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
兴隆物业公司诉称：兴隆物业公司是宁江区爱珂国际社区的物业管理服务单位，刘洪文是爱珂国际社区20号楼2单元204室业主，刘洪文于2010年12月25日办理入住时与兴隆物业公司签订《物业管理服务委托协议》和《业主公约》，约定由兴隆物业公司为其提供物业管理服务，刘洪文按年度交纳物业管理服务费（按建筑面积0.7元/月/平方米），物业服务费按年度收取，每年提前一个月交纳本年度服务费，若逾期，应按应交纳金额每日支付1‰的违约金，刘洪文未交纳2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，经催要未果，故诉至法院，要求判令刘洪文给付2015年1月1日至2018年12月31日止期间的物业费3413元，违约金1246元，合计4659元，并承担诉讼费用。在法庭审理过程中，兴隆公司变更诉讼请求，放弃主张违约金。
刘洪文辩称，我不是不交物业费，我是暂缓交物业费。如果原告服务到位了，我是可以缴纳物业费。小区卫生环境非常差，小区健身器材都是坏的，小区绿化没有达到20%，小区公共设施损坏严重。而且我们入住的时候告诉我们是封闭小区，现在是开放小区，那么我要问原告，封闭小区和开放小区收费依据。我2011年入住开始，只要一下雨我门家就漏水，至今没有解决，我们家装修全都泡了。小区监控问题，我的车损非常严重，头几年没损坏的时候为什么调不出监控？另外，原告是三级物业，二级物业才是0.7元收费标准，原告存在乱收费。原告按照0.7元收费的话，那么原告应该按照0.7的标准来服务，我们现在不知道谁是干物业的，工作证也没有，小区娱乐设施安全警示标志也没有，对小区车辆引导、维护根本没有做到位。原告口口声声说按物业合同说话，那么按照合同标准，没有明确告示牌，停电、停水小区业主都是措手不及。根据原告所说监控、维修基金，入住时候说是门卫、包片巡逻等原告根本没有做到位。另外，李庆国所说的防火通道问题。垃圾问题方才已经陈述过了。现在原告10几天才打扫一会。合同中第四页，明确写出各行业经营均不得进入小区叫卖。不允许经营影响小区环境，现在小区都是做买卖排烟的。合同中约定不准侵占绿化带，现在僵尸车就在绿化带，原告没有管。合同第五页中的约定，原告也没有做到。合同第七页，宠物问题，小区中大型宠物遛狗时候都不带绳子，随意在过道、广场大小便，这些物业做了什么？还有，合同中业主公约11页，物业管理的责任权利义务，原告在维修、养护、管理上，物业维修了哪里？养护了哪里？其他问题同前面几人意见一致，不再重复了。
经审理查明：2009年10月1日，吉林鼎基置业有限公司与兴隆物业公司签订”前期物业服务委托合同”，约定选聘兴隆物业公司对爱珂国际社区提供前期物业管理服务。2010年12月25日刘洪文入住爱珂国际社区20号楼2单元204室多层住宅楼，建筑面积为101.6平方米。入住时与兴隆物业公司签订了《松原市爱珂国际社区业主公约》和《松原市爱珂国际社区物业管理服务委托协议》。该协议中约定甲方为刘洪文、乙方为兴隆物业公司。甲方同意将位于松原市爱珂国际社区20号楼2单元204室多层住宅楼（建筑面积为101.6平方米）及小区的公用设施、共用部位委托给乙方实行统一管理。”物业管理服务内容”为：房屋建筑的共用部位的日常维修，养护和管理；共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；公共绿地和附属建筑物，构筑物的维修、养护和管理；公共绿地的养护和管理；公共环境卫生；维持公共秩序；维持物业区域内车辆行驶秩序，对车两停放进行管理。”物业服务质量”要求按《吉林省住宅小区物业管理服务等级标准》。委托协议期满后，业主大会对本公司的物业服务及管理无异议的，本协议继续履行生效。”物业管理服务费及交纳办法”：甲方应交纳的物业管理服务费标准如下：（1）住宅物业0.7元/月/平方米，车库物业0.8元/月/平方米；（2）商业物业1.0元/月/平方米；物业管理服务费计费起始日期以入住通知单规定入住时间为准，物业管理服务费按年度收取，每年提前一个月为缴费时间，若超过期限，仍未交的甲方应按每日应交金额的5‰支付违约金；物业管理服务费收费标准，若有调整则乙方按政策规定调整并在物业管理区域明显位置公告。该协议规定的其他内容（详见协议书）；双方签订的业主公约规定了双方的权利和义务，约定物业公司应保持小区的正常秩序，管理小区的所有车辆的停放，防止任何人楼宇或公用设施，公共部分进行变更及损害等责任、权利和义务。约定业主应按照公约的规定，负责交纳其名下应承担的物业管理费及其他费用等责任、权利和义务（详见业主公约）。刘洪文应交纳物业服务费期间为2015年1月1日至2018年12月31日，应交纳物业服务费金额为3413.76元。另查明，爱珂国际社区拥有业主为：住宅1957户、商企280户，车库450户，物业收费率74.99%，刘洪文所居住的20号楼2单元商品住宅楼，应有业主10户，已交纳物业服务费业主9户。在法庭审理过程中，刘洪文提供手机照片打印件10页，证明小区物业不作为；提供手机照片打印件6页，证明其家房屋漏水；提供手机照片打印件3页，证明车辆被划，没有监控；
提供视听资料一份。兴隆物业公司承认在管理过程中存在个别瑕疵，并承诺在以后管理过程中会不断完善。
以上事实，有兴隆物业公司提供的前期物业服务委托合同、物业管理服务委托协议、业主公约、入住会签单、登记表，刘洪文提供的手机照片等在卷为凭，经法庭举证、质证，本院予以确认。
本院认为：兴隆物业公司与吉林鼎基置业有限公司之间签订的”前期物业服务委托合同”、与刘洪文签订的《松原市爱珂国际社区业主公约》和《松原市爱珂国际社区物业管理服务委托协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。兴隆物业公司按合同约定为该小区提供了物业服务，不存在业主没有享受到该服务的情况，根据《物业管理条例》第四十二条规定”业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，刘洪文系该小区业主，兴隆物业公司与刘洪文之间形成了物业服务合同关系，刘洪文应当按约定交纳物业服务费。结合双方之间物业服务合同的性质、特点，以及合同的履行情况和兴隆物业公司存在个别瑕疵，刘洪文应适当少交物业费，为承担年物业费90%为宜。据此，刘洪文应向兴隆物业公司交纳拖欠2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业费为3072.38元（101.6平方米×0.7元/月/平方米×48个月×90%）。因兴隆物业公司在提供管理服务期间存在瑕疵，故其主张的违约金请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款之规定，判决如下：
被告刘洪文于本判决生效之日立即给付原告松原市兴隆物业管理有限公司2015年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费3072.38元。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由被告刘洪文承担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于松原市中级人民法院。
审判员 祝相秋
二〇一八年六月十七日
书记员 贾 冰