广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第1425号
上诉人（原审被告）广东三星品高整体家居装饰有限公司，住所地广东省佛山市顺德区（原百茂鞋厂）的建筑物B区综合楼之二。
法定代表人梁建勋。
委托代理人胡振国，广东国龙律师事务所律师。
委托代理人陈碧珠，广东国龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）佛山市顺德区昊泓五金制品有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人龙伟文。
委托代理人赵子贤，广东盈建律师事务所律师。
委托代理人龙卓智，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
上诉人广东三星品高整体家居装饰有限公司（以下简称三星装饰公司）与被上诉人佛山市顺德区昊泓五金制品有限公司（以下简称昊泓公司）因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法良民初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百二十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认昊泓公司与三星装饰公司于2013年5月8日签订的《厂房租赁合同》（合同编号：20130507）及四份补充协议于2014年9月16日实际解除；二、三星装饰公司应于判决发生法律效力之日起三十日内迁出位于佛山市顺德区某工业园32-2-B的厂房并将上述厂房恢复原状后移交给昊泓公司；三、三星装饰公司应于判决发生法律效力之日起十日内向昊泓公司支付从2014年9月1日起至所承租的上述厂房实际移交给昊泓公司之日止的租金（租金计算具体方法：2014年9月1日至2016年6月30日按115000元／月计算；2016年7月1日至2019年6月30日按126500元／月计算；2019年7月1日至2022年6月30日按139150元／月计算；2022年7月1日至2013年7月19日按153065元／月计算）；四、三星装饰公司应于判决发生法律效力之日起十日内向昊泓公司支付2014年8月和2014年9月的水费923元、电费11072元、垃圾费300元，合计12295元；五、三星装饰公司应于判决发生法律效力之日起十日内向昊泓公司支付2014年7月至2014年10月的租赁税56347.48元；六、三星装饰公司应从2014年9月1日起，以判决第三、四、五项所确定的三星装饰公司实际未付款金额为基数，按每日千分之一的标准向昊泓公司支付违约金至款项全部清偿之日止；七、三星装饰公司应于判决发生法律效力之日起十日内向昊泓公司支付律师费73000元；八、驳回昊泓公司的其他诉讼请求。
案件受理费23539.42元，财产保全费5000元，两项合计28539.42元，由昊泓公司负担10539.42元，由三星装饰公司负担18000元。
上诉人三星装饰公司提起上诉称：一、原审认定三星装饰公司为涉案承租方，属认定事实错误。首先，虽然三星装饰公司与昊泓公司于2013年5月8日签订《厂房租赁合同》（合同编号：20130507）建立租赁合同关系，但是，2014年6月昊泓公司已经与广东壕骏建材有限公司（以下简称壕骏公司）就涉案租赁厂房另行签订《厂房租赁合同》（合同编号：20140501），昊泓公司已经将案涉厂房租给壕骏公司使用，三星装饰公司自始并未占有、使用涉案厂房。因此，昊泓公司与三星装饰公司之间的租赁关系已经终止。其次，在（2014）佛顺法民一初字第439号案中，壕骏公司已经向法院提交了昊泓公司向其出具的2014年7月、8月、9月的租金发票，用以证实壕骏公司实际占有、使用涉案厂房并交纳租金的事实及证实了其与昊泓公司之间的租赁关系。由此可知，因昊泓公司租给案外人壕骏公司的行为，以及壕骏公司实际占有、使用并交纳租金的事实，已经充分证明昊泓公司与壕骏公司的之间的《厂房租赁合同》已经实际履行。二、三星装饰公司不存在违约行为，亦不应承担违约责任。三星装饰公司不是涉案租赁场地的实际承租人、使用人，拖欠租金的责任不应由三星装饰公司承担。另外，即使其与昊泓公司之间的《厂房租赁合同》有效，仍对双方具有约束力，那么根据该合同约定，三星装饰公司亦不存在任何违约责任。1.昊泓公司要求三星装饰公司支付租赁税及土地使用税的行为，实属变相增加租金。首先，根据租赁合同第3.7条的约定：“在合同期内乙方（三星装饰公司）租赁地所需缴纳的一切费用如税、水、电费等均由乙方交纳。”根据该条款的语义，三星装饰公司只是对税、水、电费负有交纳的行为义务，并没有明确是由哪一方承担。其次，关于本合同约定的“税”的范围，只有在三星装饰公司因使用租赁物所的情况下，三星装饰公司才负有交纳的义务。本案中，昊泓公司于2014年9月26日出具的《税费计算明细说明》要求支付的租赁税包括营业税、地方教育附加、教育费附加、房产税、水利费、所得税等共七个项目，此外还单列土地使用税。其中，所得税等多个税种并不是因三星装饰公司的租赁行为产生的，而是基于昊泓公司的收入及其所产生的利润而应当向国家缴交的，不属于合同约定的租赁地所需缴纳的税，应当由昊泓公司承担，昊泓公司转嫁由三星装饰公司承担不符合约定，也违反税收法律法规的规定。再者，案涉租赁合同约定“乙方租赁地所需缴纳的一切费用如税、水、电费等均由乙方交纳”，不具有可操作性，因为三星装饰公司不是纳税义务人，无法缴纳。因此，根据合同法的相关规定，履行费用的负担不明确的，应由履行义务一方负担。昊泓公司作为纳税义务人，依照税收法律法规的规定，应当依法缴纳各项税款。昊泓公司在没有向三星装饰公司出示纳税凭证或者税务机关税收核定通知书的前提下，要求三星装饰公司向其支付税款，显然没有任何法律依据。2.昊泓公司在合同履行期经常停电来胁迫三星装饰公司交纳税款。从2013年以来，昊泓公司经常以停止供电的手段要求三星装饰公司向其税款，并且从2014年9月20日以来一直停电至今。根据合同法的相关规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。昊泓公司无故停电，导致租赁物的合同目的无法实现，其行为严重侵害三星装饰公司的合法权益，已经构成根本的违约，无权要求三星装饰公司支付任何的费用。三、昊泓公司无权要求三星装饰公司支付违约金及没收水电押金。双方所签订的租赁合同就逾期付款违约金及违约金的约定明显重合，昊泓公司无权要求三星装饰公司同时承担该两项违约责任。此外，昊泓公司没有实际损失且三星装饰公司不存在任何的违约行为，故此，三星装饰公司不应承担任何违约责任。综上，三星装饰公司上诉请求：1.依法撤销原审判决，并判令驳回昊泓公司的诉讼请求；2.本案全部的诉讼费用由昊泓公司负担。
被上诉人昊泓公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据一、二审法院查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.三星装饰公司是否系本案的适格被告，即三星装饰公司是否系案涉租赁合同的承租方；2.如若三星装饰公司是案涉租赁合同的承租方，则其在合同履行过程中是否存在违约行为；3.如若三星装饰公司存在违约行为，则应如何承担违约责任。
首先，关于三星装饰公司是否系涉案合同的承租方的问题。三星装饰公司主张虽然其与昊泓公司于2013年5月8日签订《厂房租赁合同》（合同编号：20130507）而成立租赁关系，但其后昊泓公司又与案外人壕骏公司就涉案厂房另行签订了《厂房租赁合同》（合同编号：20140501），且将案涉租赁物交予壕骏公司实际占有、使用，故昊泓公司与三星装饰公司之间的租赁关系已经终止，因而三星装饰公司不是本案的适格被告。对此，本院认为，本案中，就同一租赁标的物先后出现两份《厂房租赁合同》，第一份合同编号为20130507《厂房租赁合同》系三星装饰公司与昊泓公司于2013年5月8日签订；第二份合同编号为20140501《厂房租赁合同》系昊泓公司与案外人壕骏公司于2014年6月27日签订。可见，探究哪一份租赁合同系双方当事人实际履行的合同是解决本案适格被告的关键所在。根据本案现有证据显示，三星装饰公司与昊泓公司于2014年6月签订《厂房租赁合同》补充协议，明确昊泓公司与壕骏公司签订的编号为20140501的《厂房租赁合同》只作为厂区管理上的参考不作为租金费用、管理费用、水电费等费用缴交的标准；案涉租赁厂房的租赁费用按照编号为20130507的《厂房租赁合同》中所述条款执行。再结合三星装饰公司依约缴纳相关的押金以及在租赁合同履行过程中也是三星装饰公司一直在缴纳租金的事实看，本案中实际履行的租赁合同系三星装饰公司与昊泓公司签订的合同编号为20130507的《厂房租赁合同》。由此可见，不论是从三星装饰公司与昊泓公司之间的约定还是双方的实际客观履行行为，均充分表明了案涉租赁合同的合同相对方系三星装饰公司与昊泓公司，三星装饰公司系案涉租赁合同的承租方。故此，原审判决认定三星装饰公司系本案涉案合同的承租方，是本案适格被告，其认定正确，三星装饰公司的该项上诉主张理据不足，本院不予支持。
其次，关于三星装饰公司是否存在违约行为的问题。根据本案相关证据，三星装饰公司在2014年7月和8月开始有迟延交租的情况发生，并从2014年9月份开始未再缴纳租金和其他费用，其行为已经构成合同违约，虽然三星装饰公司辩称其拒交租金及其他费用的理由是昊泓公司要求其支付租赁税及土地使用税的行为，实属变相增加租金，没有法律依据。对此，本院认为，根据双方当事人合同中的约定“乙方租赁土地所需缴纳的一切费用如税、水、电费等均由乙方交纳”，该条款和租赁合同的租金条款一起共同构成三星装饰公司作为合同承租方的租赁对价之支付义务，该约定意思表示明确，不存在岐义，且不违反现行法律规定。三星装饰公司的该项上诉主张理据不足，本院不予支持。
最后，关于三星装饰公司如何承担违约责任的问题。基于前述，在三星装饰公司存在违约行为的情形下，应依约承担相应的违约责任。双方当事人在涉案《厂房租赁合同》（合同编号：20130507）中对于违约责任有明确约定，即第3.6条约定逾期付款违约金按照每日1%计算；第9.1条约定单方解除合同违约金按照最后半年的租金总额计算违约金。昊泓公司据此同时主张了上述两项违约金并要求没收水电费押金250000元，原审判决综合考虑三星装饰公司的过错程度、违约所造成的后果及昊泓公司的损失情况，酌情确定三星装饰公司从2014年9月1日起，按每日千分之一的标准向昊泓公司支付违约金，对昊泓公司超出合理部分的违约金请求以及要求没收水电费押金的请求并未予以支持，该认定符合本案实际及法律规定，本院予以维持。三星装饰公司的该项上诉主张理据不足，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9816.42元，由上诉人广东三星品高整体家居装饰有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
代理审判员 黄玉凤
代理审判员 余珂珂
二〇一六年三月八日
书 记 员 李嘉敏