贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初3436号原告：吕向，男，汉族，1982年9月14日出生，住贵州省毕节市，现住七星关区。原告：徐永芳，女，汉族，1982年6月20日出生，住贵州省毕节市，现住七星关区。委托诉讼代理人：孙善朋，贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王乾隆，贵州锐驰律师事务所实习律师。被告：毕节创美房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区市西办事处翠西社区，统一社会信用代码：9152050259418407XN。法定代表人：张明会,系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵波，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵文媛，贵州本芳律师事务所实习律师。原告吕向、徐永芳与被告毕节创美房地产开发有限公司（以下简称“创美房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用简易程序于2018年8月1日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙善朋、被告创美房开公司委托诉讼代理人赵波、赵文媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告在三十日内为原告办理涉案商品房的不动产权证书，并将办理好的不动产权属证书交付给原告；2、判令被告支付因逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金（从2015年6月30日起至办理不动产权属证书并交付给原告之日，以总房款317278元为基数，按《商品房买卖合同》约定按日万分之一计算）；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年9月12日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于毕节××××区创美世纪城一期第3幢2单元4层4号商品房，房号为3-2-4-4。《商品房买卖合同》对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告在支付首付款97278元给被告后，与中国农业银行股份有限公司毕节分行签订了《个人购房担保借款合同》，由中国农业银行股份有限公司毕节分行将原告的贷款220000元支付到被告账户，为此原告合计支付给被告的总房款317278元，原告依据合同中的约定履行了买受人应尽的付款义务。根据《商品房买卖合同》第十一条“出卖人于2015年3月31日向买受人交付该商品房”，第二十二条“出卖人承诺于2015年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。同时被告与原告签订的《商品房买卖合同补充协议》第九条“对合同第二十二条（房屋登记）的说明及补充的第一项和第二项中约定，买受人将办理房屋产权登记所需的各种税费等，买受人应当提交相关资料。如买受人在交房时未将上述费用交付给出卖人或没有同时提交相关资料，买受人每天向出卖人支付人民币100元的违约金，由此造成出卖人未能在合同约定期限内办理产权登记的责任由买受人承担”，《补充协议》签订后，原告于2015年5月31日将房产证工本费、国土证工本费、契税、产权交易手续费、维修基金交付被告，为此原告与被告完成交房手续。在合同约定办证期限2015年6月30日到期后原告多次到被告处要求办证，但被告至今未将办理好的房屋权属证书交付原告，为此原告与其他业主通过业主委员向被告提出赔偿请求，并要求被告将办理好的房屋权属证书交付给原告，被告就原告的合理要求拒绝赔偿，并且被告的工作人员称前期所收取的无房证明已经超期，不能使用，要求业主重新出具无房证明，因此被告的行为严重违约且有违合同法诚实信用原则。综上事实，原告履行了合同义务，被告应当自2015年6月30日前为原告办理房屋相关不动产证。至今仍未将房屋不动产权证书交付给原告，被告的行为已经构成违约，原告根据相关法律法规提起诉讼，请求人民法院依法予以支持。被告创美房开公司答辩称，一、涉案《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定的办理“商品房转移登记”是指《房屋登记办法》规定的单独“房屋所有权证”，并非现行政策法律下的“不动产权属证书”。然而，在合同履行过程中，我国于2015年3月1日开始施行《不动产登记暂行条例》，该条例的施行直接改变了原有商品房房地分别登记的模式，强制要求将房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记于一本不动产权利证书。在此情况下，要求答辩人按照《商品房买卖合同》签订时的合同原意办理“房屋所有权证”已经不具有可能性。换言之，合同约定由被答辩人履行�单独房屋登记义务已经在法律变更的不可抗力因素下履行不能，只能一体化办理房屋、土地权利合并的不动产权属证书。因此，势必产生被答辩人另一“国有土地使用证”的办理义务与“房屋所有权证”办理义务合并履行。而根据双方签订的“补充协议”第九条第3款：“买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后两年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证”之约定，国有土地证的办理系在商品房分户产权证办理后两年内。由此可知，即使将《商品房买卖合同》约定的2016年6月30日识别为答辩人应当办理房屋所有权证的履行期限，那么在法律变更导致不可单独办理及“补充协议”约�国有土地使用证延后两年办理的情况下，答辩人也基于两个义务合并履行而获得履行期限的顺延，即以2018年7月1日为含盖房屋所有权及土地使用权在内的不动产权属证书的办理期限。因此，被答辩人诉请自2016年6月30日起计付逾期办证违约金无事实和法律依据，不应当获得支持。二、涉案房屋及所占土地的不动产权证书在2018年4月1日向不动产交易大厅申请办理办理。因此，按照合同约定，即使答辩人构成违约，其违约状态应当在向不动产登记部门提交相关资料后即行终止，故被答辩人诉请违约金计算至不动产权证书交付之日缺乏合理性、合法性。综上所述，请求人民法院依法判决，维护答辩人创美公司合法权益为谢！根据原、被告的陈述以及本院经审查认定�证据，本院确认以下事实：2013年9月12日，原告吕向、徐永芳作为买受人与被告创美房开公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号:CM01-Z272），约定：“买受人购买出卖人修建的位于七星关××××大道旁创美·世纪城第3幢2单元4层4号房，房号为3-2-4-4；商品房总价款为317278.00元；买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期房款97278.00元，余额220000.00元以银行按揭支付；出卖人承诺于2015年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担。第二十九条：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解释，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”当日，双方又签订《补充协议》，该补充协议第九条约定：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院（1998）第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。”第十八条约定：“本补充协议作为《商品房买卖合同》的附件，经双方签字、出卖人盖章生效，凡补充协议与《商品房买卖合同》不一致或有抵触之处，均以补充协议为准。”合同签订后，原告依约向被告支付了房款、契税及维修基金等费用。2018年4月1日，原告与被告共同签订了一份《不动产登记申请书》，申请办理涉案商品房的产权转移登记。另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，2015年6月29日国土资源部第3次部务会议通过的《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定：“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”第六条规定：“不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。”本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应当依照合同约定履行其义务。关于原告要求被告支付逾期提交办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金�题。虽然原、被告于2013年9月12日签订《商品房买卖合同》约定被告创美公司应当在2015年6月30日前取得商品房登记初始证书，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告，且约定了违约责任。但是双方于同日签订的《商品房买卖合同》补充协议第九条又约定：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院（1998）第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。”，因此，被告将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告的时间应当在2015年6月30日之后的二年内，即2017年6月30日之前。理由为：因《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行后，土地使用权证与房屋所有权证合并为统一的不动产权证，实行“二证合一”。因此，本案《商品房买卖合同》约定于2015年6月30日前取得的“商品房所有权初始登记”以及“交付办理商品房产权转移登记的有关文书”的内容已随房地产登记政策的改变而发生变化，即《商品房买卖合同》约定的“商品房所有权初始登记”仅指房屋所有权初始登记，“办理商品房产权转移登记的有关文书”也仅指办理房屋所有权证需交付的相关文书，而基于《不动产登记暂行条例》的实施，现行初始登记包含了房屋所有权登记与土地使用权登记，即实行“二证合一”的不动产权证，被告需向原告交付的“办理商品房�权转移登记的有关文书”也包含了办理土地权属所需的相关资料。又因双方对办理土地使用证的期限约定为办理完商品房分户产权证后二年内，加之被告根据《不动产登记暂行条例》的规定提交的办理商品房产权转移登记的有关文书事实上已包含了向原告履行办理土地使用证的义务，因此，应认定被告取得“商品房所有权初始登记”以及“交付办理商品房产权转移登记的有关文书”的时间为自《商品房买卖合同》约定的2015年6月30日往后推迟两年，即2017年6月30日前。因《商品房买卖合同》约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需向原告直交付办理商品房产权转移登记的有关文书，而由被告将办理商品房产权转移登记的有关文书交付有关部门，申请办理涉案商品房产�转移登记之日即视为履行了合同义务。因此，本案被告承担违约责任的时间应为2017年7月1日起至其向相关部门申请办理涉案商品房产权转移登记之日，即2018年4月21日，共计294天，依照合同约定被告应当支付给原告的违约金计算为317278.00元×0.01%×294天=9327.97元。故对原告要求被告支付逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金的诉请，本院予以支持9327.97元。关于原告要求被告为其办理涉案房屋不动产权属证书的诉请。因《商品房买卖合同》约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，且原告已经支付了办证所需税费并提交了相关材文书，被告作为受托方有义务为原告办理不动产权属证书并交付给原告。故对原告的该项诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节创美房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于毕节市××区××大道旁“创美·世纪城”第3幢2单元4层4号房屋的不动产权证书交付给原告吕向、徐永芳；二、被告毕节创美房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吕向、徐永芳逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金9327.97元；三、驳回原告吕向、徐永芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币275.00元，由被告毕节创美房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  孔羽佳二〇一八年八月六日书记员  申开旭