广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终2478号上诉人（原审被告）：杨青玲，女，1984年12月25日出生，汉族，住广东省中山市西区。委托诉讼代理人：李凌男，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：余伟杰，广东雅商律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：刘碧静，女，1969年9月9日出生，汉族，住广东省兴宁市。委托诉讼代理人：李树坚，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑佩仪，广东香山律师事务所律师。上诉人杨青玲因与被上诉人刘碧静房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第4381号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。杨青玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回刘碧静全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院对本案基本事实认定超出了刘碧静一审期间提出的诉讼请求，刘碧静一审没有诉请对押金进行处理。一审法院对押金的处理属于程序违法；二、上诉人在履行合同过程中没有违约行为。2015年8月5日，上诉人提出解除双方的租赁合同，经刘碧静同意，双方终止履行租赁合同。上诉人并未违反合同约定，无需支付违约金；且双方经过协商解除租赁合同，合同第三条第二款约定的20000元是押金不能转化为定金被刘碧静没收，拖欠的物业管理费和水电费可以从上诉人之前缴纳的20000元以及之前转账的5000元中扣减。三、2015年9月之后上诉人没有使用刘碧静的商铺，不应支付2015年9月以后的租金。2015年8月，涉案租赁商铺已经交还给刘碧静，2015年9月，刘碧静将涉案商铺锁闭，致使上诉人无法取回房屋内的物品，占用商铺。从生活常理可以得知，上诉人既没有也无法使用涉案商铺，否则可以取回留置物品。2016年3月14日，双方补办了相关交接手续。刘碧静辩称，一、一审判决并未超出诉讼请求。关于20000元押金的情况，在合同中已经明确，杨青玲违约时，刘碧静有权解除合同，押金自动转化为定金，这已经对押金的性质作出明确的约定，故一审认定20000元定金为我方所有是正确的，不存在抵扣水电费、租金等费用。二、杨青玲称其并无违约行为且2015年9月之后没有使用该商铺，毫无事实依据。合同约定租赁期间的水电费和物业管理费由承租人承担并支付，但杨青玲自2015年3月拖欠上述费用共计43626.8元，构成违约。杨青玲称双方协商一致解除合同，与刘碧静锁闭商铺相矛盾，也未提供任何证据加以证明。直至2016年3月14日，杨青玲才自行剪断门锁搬迁室内东西，办理交接手续，因此在2016年3月14日才算交接完成。刘碧静向一审法院起诉请求：1.解除刘碧静与杨青玲关于租赁中山市南区金时代花园3-6栋18卡和22卡的《房地产租赁合同》，杨青玲立即搬迁并归还商铺给刘碧静接管；2.杨青玲立即清偿所拖欠的租金、违约金、物业管理费、水电费代缴物管费违约金（计至杨青玲搬迁交还商铺给刘碧静接管之日止，暂计至2015年11月30日为87797.2元），并从拖欠之日起至付清上述欠款之日止按每日千分之一向刘碧静支付违约金。一审法院认定事实：2014年8月6日，中山市家家顺房地产经纪有限公司作为居间方，刘碧静作为出租方、杨青玲作为承租方签订了“房地产租赁合同”，合同约定租赁双方通过居间方出租及租入中山市南区金时代花园3-6栋18卡和22卡，租期自2014年8月6日至2020年9月5日，租金为10000元/月，每月6日前支付当月租金。承租方应在本合同签订之时向出租方支付20000元作为押金，出租方应出具收据；租赁期间，每月的管理费、清洁费、水电费、卫生费等杂费均由承租方支付。承租方使用该房地产时，在租赁期届满前单方解除租赁合同的，出租方有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金并由出租方没收，出租方有权向承租方进一步追究责任。承租方应及时足额缴纳租金及其他费用，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分1‰的违约金。如拖欠超过七天，或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过1000元，出租方有权立即解除合同，押金自动转化为定金并由出租方没收，出租方有权向承租方进一步追究责任。合同还约定了其他事项。2014年12月23日，涉案租赁商铺经中山市国土资源局登记为中山市南区岐关西路109号恒大绿洲花园3-6幢1层商业18卡、22卡。2015年8月，两处租赁商铺已停业并锁闭，但仍有部分设备未撤场。2015年11月28日，刘碧静代杨青玲向金碧物业有限公司中山分公司交纳2015年3月至2015年11月的物业服务费5663.2元和水电费37963.6元，合计43626.8元。2015年12月18日，刘碧静诉至一审法院，主张前述实体权利。一审法院另查：杨青玲主张因双方签订租赁合同时刘碧静未取得涉案商铺的房产证，故租赁合同存在瑕疵；杨青玲还主张涉案商铺系因其欠交物业管理费而被金碧物业有限公司中山分公司锁闭，但未向一审法院提交相关证据。另，杨青玲于2015年10月11日向刘碧静银行转账5000元，杨青玲主张该款项为水电费转账。一审法院又查：一审法院对刘碧静就选择适用定金条款或违约金条款进行询问，刘碧静选择适用定金条款。另，刘碧静向一审法院提交的2015年4月至同年11月物业服务费、2015年3月至同年8月自用水费、2015年3月至同年9月自用电费发票合计29张，杨青玲对该组证据的真实性予以确认。经查，物业服务费、自用水费、自用电费的计费周期为月，其中，涉案商铺18卡、22卡的物业服务费分别为169.9元/月、538元/月；另，两卡涉案商铺的自用水费均计于18卡商铺名下，自用电费均计于22卡商铺名下，两卡商铺2015年3月至同年8月自用水费合计130.9元，2015年3月至2015年9月自用电费合计37832.7元。一审法院再查：2016年3月14日，双方已完成涉案租赁商铺的交接手续。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。虽刘碧静于双方签订租赁合同时尚未取得商铺的房产权证，但鉴于最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》载明“根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据”，以及刘碧静于本案租赁合同实际履行后不久即已取得房产证消除租赁标的物的瑕疵，故涉案租赁合同依法应予保护，双方应遵照执行。虽杨青玲主张刘碧静同意于2015年8月终止涉案租赁合同，但鉴于刘碧静不予确认，且杨青玲未提交证据予以证实，故一审法院不予采信，并认定杨青玲因存在拖欠租金、管理费及水电费超过1000元的行为，已构成违约，依照双方合同约定，押金转化为定金，刘碧静有权不予退还。关于刘碧静主张的各项费用。（一）关于商铺租金。虽杨青玲主张系物业公司锁闭涉案租赁商铺致使其未能及时将商铺归还刘碧静，但其并未向一审法院提交证据予以证实，结合两处商铺于2015年9月仍产生电费的事实，一审法院对其主张不予采信，并支持刘碧静关于杨青玲向其支付租金至实际交还商铺之日的主张，结合杨青玲实际占用涉案租赁商铺至2016年3月14日的事实，故杨青玲应支付刘碧静2015年8月6日至2016年3月14日商铺租金73000元[10000元/月×（7个月+9天/30天）]。（二）关于物业服务费。虽物业服务费的计算周期为月，但鉴于杨青玲实际占用商铺并享受物业公司提供的服务至2016年3月14日，故杨青玲应支付刘碧静2015年4月1日至2016年3月14日物业服务费8112.53元[（169.9元+538元）×（11个月+14天/30天）]。（三）关于自用水、电费。根据刘碧静提交的自用水、电费发票，杨青玲租用的两卡商铺于2015年3月至同年8月产生水费130.9元、于2015年3月至同年9月产生电费37832.7元，合计37963.6元，杨青玲主张其于2015年10月11日向刘碧静银行转账的5000元为水电费，一审法院采纳并予以扣减，故杨青玲还应支付刘碧静代交的水电费差额32963.6元。（四）关于拖欠租金及相关费用的违约金。鉴于涉案租赁合同同时约定了定金条款及违约金条款，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，刘碧静无权同时主张定金与违约金，鉴于刘碧静选择适用定金条款，一审法院对其违约金的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认刘碧静与杨青玲于2014年8月6日签订的《房地产租赁合同》于2016年3月14日解除；二、杨青玲于一审判决发生法律效力之日起七日内向刘碧静支付2015年8月6日至2016年3月14日商铺租金73000元、2015年4月至2016年3月14日物业服务费8112.53元及自用水电费差额32963.6元，合计114076.13元。三、驳回刘碧静的其余诉讼请求。如果杨青玲未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1994元，减半收取997元（刘碧静已预交），由杨青玲负担（杨青玲于一审判决生效之日起七日内迳付刘碧静）。本院二审期间，杨青玲围绕其上诉请求依法提交收据一份，拟证明其向刘碧静支付的20000元是押金的事实。刘碧静没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘碧静的质证意见为：这并非新证据，20000元并非押金，而是已经转化为定金了。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实清楚，本院予以确认。另查明，杨青玲在一审庭审中陈述，案涉商铺被物业用锁锁上。本院认为，双方签订的租赁合同合法有效均应恪守履行，本案争议的焦点为：一、双方签订的租赁合同是否已于2015年8月5日经双方同意协商解除。二、一审法院对押金进行处理是否超出了刘碧静的诉讼请求。三、案涉商铺是否已于2015年9月归还刘碧静。关于焦点一、二，杨青玲主张双方租赁合同已协商解除，但其并未提交证据予以证明，对此本院不予采信。在租赁合同期间，杨青玲欠缴租金、物管费以及水电费的行为已构成违约，双方合同约定押金转为定金，经一审法院释明刘碧静选择适用定金条款，一审法院并未超出刘碧静的诉讼请求。关于焦点三，杨青玲主张案涉商铺于2015年9月被刘碧静锁闭无法取回房屋内物品，与其一审庭审中被物业锁住的陈述相矛盾，且没有证据证明自2015年9月杨青玲已实际控制了案涉商铺，而双方办理的交接手续则证明案涉商铺于2016年3月14日前并未办理相关交接手续，杨青玲的上诉上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，上诉人杨青玲的上诉理由不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1995元（杨青玲已预交1995元），由上诉人杨青玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄岳文审 判 员  赵伟光代理审判员  卢俊廷二〇一六年十二月二十二日书 记 员  林 俊