北京市平谷区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民初字第7728号
原告杨学忠，男，1971年11月15日出生。
委托代理人闫秋月（原告之妻），1972年6月19日日出生。
被告北京农村商业银行股份有限公司平谷支行，住所地北京市平谷区平谷镇新平北路平乐街8号。
负责人杜卫东，行长。
委托代理人卢燕，女，1982年10月4日出生。
委托代理人吴海源，男，1971年10月16日出生。
被告中国信达资产管理股份有限公司天津市分公司，住所地天津市和平区君隆广场1、2号楼西安道2号。
负责人郑海阳，总经理。
委托代理人张旭，男，1984年12月13日出生。
委托代理人李想，北京合韵律师事务所律师。
原告杨学忠与被告北京农村商业银行股份有限公司平谷支行（以下简称农商行平谷支行）、中国信达资产管理股份有限公司天津市分公司（以下简称信达天津分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨学忠的委托代理人闫秋月、被告农商行平谷支行的委托代理人卢燕、吴海源、被告信达天津分公司的委托代理人张旭、李想到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨学忠诉称，2008年10月，我购买了北京×房地产开发有限公司（以下简称×公司）所建位于平谷区平谷镇×街24号×号住宅楼（现为×园三期×1号楼）×单元×商品房一套。根据商品房预售合同（编号为Y×9）第四条，该商品房所分摊的土地使用权和在建工程都已设定抵押，抵押权人为农商行平谷支行，抵押权人同意该商品房预售。预售为转让的一种形式，作为不动产的房屋的预售，应包括交付房屋及办理产权证书的全部过程。农商行平谷支行作为抵押权人应协助我办理商品房产权转移登记。同时，2010年12月31日农商行平谷支行将债权置换给中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（以下简称信达北京分公司），后信达北京分公司又将债权转让给信达天津分公司，因此信达天津分公司应与农商行平谷支行共同协助我办理商品房产权转移登记。现我诉至法院要求二被告撤销抵押登记并协助我办理商品房产权转移登记；诉讼费由被告方负担。
被告农商行平谷支行辩称：原告起诉的我行主体不适格。因为我行于2010年12月29日已经将与×公司的不良贷款、抵押权处置给信达北京分公司，双方签订《分户债权转让协议》并于2011年2月1日在金融时报上进行公告，双方的债权转让合法有效；另外，截止至9月份，×园项目中我行仍有19户个人按揭贷款存有余额，而未办理抵押登记手续，我行愿意配合信达北京分公司的工作，但如果解除抵押登记，就需确保我行19户按揭贷款能够顺利办理抵押登记手续，否则我行的权利将无法保证。
被告信达天津分公司辩称：一、我公司作为本案的被告主体不适合。本案的案由是商品房预售合同纠纷，该合同的双方当事人是杨学忠、×公司，我公司并非合同的任何一方当事人。根据合同相对性原则，合同权利义务只能在合同当事人间发生。除了合同当事人外，任何人不能享有合同权利，也不必负担合同义务。我公司不是合同当事人，只是债权转让的受让方，作为债权人和抵押权人，我公司并非涉案房屋的所有权人，因此我公司没有义务，更没有权利协助原告办理房屋的所有权转移登记手续和解除房屋抵押登记手续。二、我公司享有的抵押权以及对抵押物的优先受偿权已经经过生效判决予以认定。贵院（2009）平民初字第06170号民事判决书已经生效，且已经进入执行阶段。该生效判决的“经审理查明部分”认定事实有“北京×房地产开发有限公司愿以其位于北京市平谷区平谷镇×街×号的国有土地使用权及在建工程抵押给平谷支行；平谷支行为第一顺序的抵押权人。”至此，上述生效判决已经认定：1、案件涉及的抵押物均为×公司名下的合法财产；2、该债权与一般金钱债权不同，其已经设定了合法的担保物权，抵押物已经成为特定的执行标的，债权人对抵押物的拍卖、变卖后的价款享有法定的优先受偿权。为保障我方合法有效的抵押权，我公司在债务人×公司全部偿还债务之前，我公司有权利不解除涉案房屋的抵押登记手续。三、原告没有尽到应有的注意义务，对其可能遭受的经济损失存在严重过错。从客观生活经验考虑，原告作为房产的购买人，对于拟购买的房产的权属、抵押等法律状态及事实状态应具备应有的调查和了解意识，况且在双方签订的商品房预售合同第四条已经明确涉案房屋在建工程已经被设定抵押。在原告明知所购房屋为抵押物，购买风险明显增大的情况下，理应对购买房产后存在的风险有客观认识，其仍坚持购买，主观上对现在无法办理房屋所有权转移登记的问题负有不可推卸的责任。四、农商行平谷支行出具的《同意抵押房屋销售的证明》是附条件的。该前提条件是必须同农商行平谷支行办理按揭贷款业务，以确保销售房屋的房款用于偿还债务，但实际上房款并没有用于偿还债务。我方作为该笔债权的受让人有权对涉案房屋不予办理注销抵押登记。五、农商行平谷支行附条件地同意债务人销售抵押物并不等于放弃抵押物的优先受偿权。《同意抵押房屋销售的证明》中明确说明“经协商同意我行办理按揭贷款业务，我行同意以下抵押范围内房屋销售”。也就是房屋购买人要在农商行平谷支行办理按揭贷款，用房款的贷款清偿开发商所欠银行债务，这样银行才同意销售，但这不是说银行放弃了抵押房屋的优先受偿权，而是在银行的优先受偿权保证会实现的前提下同意销售，而销售的款项要优先偿还给银行，方式就是按揭贷款。农商行平谷支行将债权转让给我公司后，我公司的债权并没有完全实现，我公司有权利不予办理房屋抵押注销手续，如华鼎晟公司提供其他形式的担保或房屋买受人同意代为清偿债务，我公司的债权全部得到实现后，我公司同意办理注销抵押手续。
经审理查明，2008年10月12日，原告与×公司签订《商品房预售合同》，原告购买×公司所建位于平谷区平谷镇×街24号×号住宅楼（现为×园三期×1号楼）×层×单元×房屋一套，约定总价款为371299元。原告分别于2008年10月12日和2008年10月24日向×公司付清全部购房款。依照《商品房预售合同》约定，出卖人应当在2010年5月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；商品房交付使用后，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证的，买受人有权退房；买受人不退房的，自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2010年1月28日，×公司取得×1号楼权属证明（所有权证号X京房权证平字第×号）。2015年，原告诉至法院要求×公司为其办理房屋权属转移登记，本院于2015年6月4日作出（2015）平民初字第02875号民事判决书，判决×公司在判决书生效后十日内协助原告办理涉案房屋的转移登记。现该判决已生效，并进入执行阶段。
另查明，2008年×公司向农商行平谷支行贷款2600万元，期限自2008年5月5日至2009年11月4日，并以涉案房屋所分摊的土地使用权及房屋在建工程设定抵押，于2008年5月12日在北京市国土资源局平谷分局办理了抵押登记。2008年9月20日，农商行平谷支行向×公司出具《银行同意抵押房屋销售的证明》，写明“北京×房地产开发有限公司开发建设的位于平谷区的×园项目×2号住宅楼、×3号商住楼、×4号楼西商业楼已抵押给我行，并协商同意我行办理按揭贷款业务，我行同意以下抵押范围内房屋销售：国有土地使用权证号：京平国用（2007出）第00028号，楼栋号：×2号住宅楼、×3号商住楼、×4号楼西商业楼”，并将该证明作为预售合同的附件三，同时注明“此证明原件已在售楼场所公示”。后×公司取得预售许可证，并向业主销售房屋，但购房款并未全部用以偿还贷款。至2009年11月，×公司仍有贷款余额1969万元未能按期归还并形成不良。
2009年，农商行平谷支行以金融借款合同纠纷诉至本院要求×公司归还借款本金1969万元及相关利息；同时要求如果×公司未在生效的裁判文书指定期间内履行还款义务，则按照担保法规定以×公司提供的抵押财产折价或者以拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿。本院于2009年12月10日作出（2009）平民初字第06170号民事判决书，判令如下：“一、被告北京×房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内归还原告北京农村商业银行股份有限公司平谷支行的借款一千九百六十九万元，并按中国人民银行的有关规定支付该款自二○○八年五月十六日起至款还清之日止的利息；二、如果被告北京×房地产开发有限公司未按本判决指定的期限履行还款付息的义务，原告北京农村商业银行股份有限公司平谷支行有权对被告北京×房地产开发有限公司提供的已经登记的抵押物（他项权利证明书编号为京平他项2008抵第×号）依法实现抵押权，可要求对抵押物进行折价或拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人北京×房地产开发有限公司所有，不足部分由被告北京×房地产开发有限公司继续清偿。”该判决已生效并且进入执行阶段。2010年12月29日，农商行平谷支行将该债权转让给信达北京分公司，并于2011年2月1日在《金融时报》上对债权转让事实进行公告并对债务进行催收。2011年7月29日，信达北京分公司根据信达总公司的统一安排，将该债权划转给信达天津分公司，并于2011年8月24日在《金融时报》对划转事实进行公告并对债务进行催收。
上述事实，有双方当事人陈述、商品房预售合同、本院（2015）平民初字第02875号民事判决书、本院（2009）平民初字第06170号号民事判决书、土地他项权利证明书、分户债权转让协议、债权转让暨债务催收联合公告、资产划转协议等证据在案佐证。
本院认为，原告与二被告之间不存在商品房预售合同关系，二被告并非原告所述的商品房预售合同的相对方，亦非办理涉案房屋转移登记的义务主体，且本院生效判决已经确认×公司为原告办理转移登记的义务，故原告要求二被告办理转移登记的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告要求注销抵押登记与本案并非同一法律关系，本案中不予处理。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告杨学忠的诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告杨学忠负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 李 扬
代理审判员 王富菊
人民陪审员 丁宝顺
二〇一六年四月十五日
书 记 员 王巧利