温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温龙开民初字第188号
原告：金华和谐物业管理有限公司温州分公司。
代表人：陈利翱。
委托代理人：张纽约。
被告：浙江人本超市有限公司。
法定代表人：刘忠建。
委托代理人：吴林河。
第三人：温州利玛建设开发有限公司。
法定代表人：曹国荣。
原告金华和谐物业管理有限公司温州分公司（以下简称和谐公司）为与被告浙江人本超市有限公司（以下简称人本公司）、第三人温州利玛建设开发有限公司（以下简称利玛公司）物业服务合同纠纷一案，于2013年11月26日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员陈庆云独任审理，于2013年12月31日公开开庭进行了审理。原告和谐公司的委托代理人张纽约和被告人本公司的委托代理人吴林河到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序进行审理。本院依原告审理，依法追加利玛公司为本案第三人。本案于2014年4月22日第二次公开开庭进行了审理。原告和谐公司的委托代理人张纽约和被告人本公司的委托代理人吴林河到庭参加诉讼，第三人利玛公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告和谐公司诉称：利玛公司为温州滨海利玛广场开发商，金华和谐物业管理有限公司于2012年1月1日开始为温州滨海利玛广场提供物业管理，双方于2012年1月16日补签滨海利玛广场物业服务合同，约定：利玛公司委托和谐公司对滨海利玛广场进行物业管理，期限从2012年1月1日至业主委员会成立，由业主委员会重新选聘物业服务企业并与其签订物业服务合同时止；物业管理费由和谐公司向业主和物业使用人收取，商业门面物业管理费为每月2元／平方米；业主或者物业使用人逾期交纳物业管理费的，和谐公司有权按照欠缴费用总额按每日千分之三的标准收取违约金。被告人本公司与第三人利玛公司于2010年7月24日签订租赁合同，约定人本公司向利玛公司承租温州滨海利玛广场商业裙楼第二层整体约11000平方米和第一层局部约1300平方米，具体面积以房管局实测为准，租期二十年；物业管理费由人本公司承担。上述房屋经房管局实测为14081.116平方米。被告人本公司承租至今，享受了和谐公司提供的物业服务，但从未交纳物业管理费。故原告和谐公司诉请判令：1.被告向原告支付自2012年1月1日至2013年10月31日的物业管理费619569元（按28162元／月标准计算）。2.被告向原告支付违约金（按每日千分之三从起诉之日计算至履行完毕之日）。3.本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告称与第三人利玛公司达成调解协议，由第三人承担人本公司从2012年1月1日至2013年10月31日按每月0.8元／平方米标准的物业管理费，故原告将第一项诉讼请求变更为：判令被告人本公司向原告支付从2012年1月1日至2013年10月31日按每月1.2元／平方米标准的物业管理费371741元。
原告和谐公司在本院指定的举证期限内提供了如下证据：1.原告营业执照、组织机构代码，以证明原告主体资格。2.被告营业执照、组织机构代码，以证明被告主体资格。3.租赁合同，以证明被告于2010年7月24日向利玛公司承租位于温州滨海园区利玛滨海广场商业裙楼第二层全部和一层局部计14081.116平方米的房屋，以及其他约定情况。4.滨海利玛广场物业服务合同，以证明利玛公司将温州滨海园区利玛滨海广场前期物业委托给原告管理，原告和建设单位签订的前期物业服务合同依法约束被告。5.建筑工程施工许可证，以证明利玛公司系温州滨海园区利玛滨海广场的建设单位。6.发票5份，以证明原告于2012年1月1日开始入驻温州滨海园区利玛滨海广场进行物业管理。7.催告函、8.邮件凭证和查询单，以证明原告已书面催告被告履行支付物业管理费的义务，但被告至今未履行。9.补充协议，证明对象同证据3。10.租赁合同，证明对象同证据6。11.资质证书，以证明原告系和谐公司，总公司具备服务业资格。12.消控值班记录、13，保安交接记录、14.照片，结合证据六及被告承租房屋用于经营超市的事实，以证明原告向被告提供物业服务是按商业用房标准执行。15.照片，以证明原告的物业服务收费标准和服务项目已在办公室墙上公示。
被告人本公司辩称：1.原告不具有诉讼主体资格。2.原告与开发商签订的物业服务合同不合法，对被告没有约束力。3.物业服务商应向广场开发商收取物业服务费，而不是向被告收取物业服务费。原告与开发商签订的物业服务合同，未征得业主同意。综上，请求驳回原告诉请。
被告人本公司在本院指定的举证期限内提供如下证据：1.清洁服务合同，以证明被告于2013年1月7日与温州龙浦劳动服务有限公司签订了期限从2012年9月1日至2013年8月31日的生产、生活垃圾转运协议书，被告自行承担租赁房屋内垃圾转运费。2.垃圾清运费发票1张、生产垃圾代运费发票1张，以证明2012年至2013年，被告承租区域的清洁卫生及费用均由被告自行承担，原告没有提供相应物业管理服务。3.回复函，以证明被告针对原告提出给付物业管理费的函作出回复，认为双方应协商签订物业服务合同，但是至今未签订。
第三人利玛公司书面答辩称：被告人本公司于2010年7月24日承租温州滨海利玛广场二层全部和一层局部，与本公司签订租赁合同，约定物业管理费由人本公司承担。和谐公司于2012年1月1日入驻温州滨海利玛广场，提供物业管理。被告人本公司至今未支付物业管理费，和谐公司和本公司多次与人本公司进行协商，人本公司同意支付物业管理费，但双方对管理费的标准未达成一致意见。根据租赁合同约定：物业管理费不超过普通住宅物业标准收取；如果对人本公司物业服务超出普通住宅标准的，超出部分物业服务项目被告另行付费。人本公司承租的房屋性质属于商业用房，被告承租后经营超市，和谐公司按商业物业标准提供服务，人本公司应按商业标准承担物业管理费。
第三人利玛公司未提供证据。
原告提供的上述证据，经庭审出示，被告人本公司对证据1三性无异议，但认为原告不具有诉讼主体资格；对证据2、3三性无异议；证据4系原告与第三人签订，对关联性有异议，该合同对被告不具有约束力；对证据5三性无异议；证据6、10只能证明原告与其他企业签订过物业管理合同并收取过服务费，与本案不具有关联性；对证据7、8三性无异议；对证据9三性无异议，但不能证明被告应向原告交纳物业管理费；证据11系原告当庭提交，在程序上有异议，在实体上该证据系复印件，其真实性无法确认。根据规定，物业管理企业须年检，该企业有无年检无法确定，故对合法性提出异议；对证据12-14，真实性没有异议，关联性有异议。不能证明证据上的服务是为被告提供，也不能证明原告已按照商业标准提供物业服务，对证明对象有异议；对证据15真实性没有异议，但属原告单方行为。其收费标准未经被告同意，未经主管部门核准，且在办公室内公示，方法不正确，原告收费标准不合法。第三人利玛公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩和质证的权利。本院审查认为原告提供的证据符合证据的真实性、合法性及关联性，其证明力予以确认。
被告提供的上述证据，经庭审出示，原告对证据1合同真实性无法确定，该合同系复印件；由温州龙浦劳动服务有限公司出具的证明属证人证言，证人应出庭作证、质证，该证据的形式不合法。即使合同属实，也与本案无关，生活垃圾清理明显小于物业服务的范围。对证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议。即使被告支付了生产、生活垃圾费转运费，也不影响原告对整个物业卫生的管理，不能证明原告没有履行物业服务。对证据3真实性、合法性没有异议，关联性有异议。第三人利玛公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩和质证的权利。本院审查认为被告提供的证据符合证据的三性要求，对其证明力予以认定。
根据上述确认的证据，结合原、被告陈述，本院认定事实如下：利玛公司为温州滨海利玛广场开发商，金华和谐物业管理有限公司于2012年1月1日开始为温州滨海利玛广场提供物业管理，双方于2012年1月16日签订滨海利玛广场物业服务合同，约定：利玛公司委托和谐公司对滨海利玛广场进行物业管理，期限从2012年1月1日至业主委员会成立，由业主委员会重新选聘物业服务企业并与其签订物业服务合同时止；物业管理费由和谐公司向业主和物业使用人收取，商业门面物业管理费为每月2元／平方米；业主或者物业使用人逾期交纳物业管理费的，和谐公司有权按照欠缴费用总额按每日千分之三的标准收取违约金。被告人本公司与第三人利玛公司于2010年7月24日签订租赁合同，约定人本公司向利玛公司承租温州滨海利玛广场商业裙楼第二层整体约11000平方米和第一层局部约1300平方米，具体面积以房管局实测为准，租期二十年；物业管理费由人本公司承担。约定“物业费由甲方（利玛公司）协调物业管理公司与乙方（人本公司）签订《物业管理合同》时约定：物业费不超过普通住宅物业标准（参照《温州市物业服务收费管理实施办法》）收取，每季度支付一次，物业服务项目按照本物业普通住宅标准执行，超出部分物业服务项目另行收费。”上述房屋经房管局实测为14081.116平方米。被告人本公司承租至今，享受了和谐公司提供的物业服务，但从未交纳物业管理费。本案在审理过程中，第三人利玛公司承诺，其自愿对被告人本公司超出每月1.2元／平方米部分的物业管理费承担给付义务。另查明，温州滨海利玛广场至今未成立业主委员会。
本院认为：原告和谐公司与第三人利玛公司签订的物业服务合同，没有违反法律规定，依法有效并成立。和谐公司于2012年1月1日入驻温州滨海利玛广场，为温州滨海利玛广场提供物业服务，温州滨海利玛广场的业主或使用人应及时支付物业管理费。被告人本公司承租了温州滨海利玛广场的房屋经营商场，实际享受了和谐公司提供的物业服务，按照租赁合同约定，应向和谐公司交纳物业管理费。虽然人本公司与利玛公司签订的房屋租赁协议约定物业管理费标准不得超过普通住宅标准，但人本公司租赁房屋从事商业经营，应按商业标准交纳物业管理费。现原告主张按每月1.2元／平方米标准计算物业管理费，为1.2元／平方米月×14081.116平方米×22月≈371741元，该标准没有超过普通住宅物业管理费标准，本院予以支持。原、被告就物业管理进行多次协商，但至今未签订物业合同，原、被告之间不存在直接的合同关系，原告依据其与利玛公司签订的合同向被告主张违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告浙江人本超市有限公司在本判决生效之日起二十日内支付原告金华和谐物业管理有限公司温州分公司从2012年1月1日至2013年10月31日的物业管理费371741元。
二、驳回原告金华和谐物业管理有限公司温州分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9996元，由原告金华和谐物业管理有限公司温州分公司负担3996元，被告浙江人本超市有限公司负担6000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 陈庆云
人民陪审员 陈进波
人民陪审员 吴渊颖
二〇一四年五月九日
书 记 员 王梅玉