杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）杭拱民初字第690号
原告杭州创新建筑工程有限公司。
法定代表人范张堂。
委托代理人（特别授权代理）洪练福。
被告浙江广通房地产集团有限公司。
法定代表人王学农。
委托代理人（特别授权代理）施海寅、颜丹丹。
原告杭州创新建筑工程有限公司（以下简称原告）诉被告浙江广通房地产集团有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2011年7月18日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员戴珍独任审理。2011年8月10日原告申请对坐落于杭州市拱墅区湖墅南路413号三楼房屋内部装修价值进行评估，本院决定评估，于2011年9月22日评估结束。2011年10月25日本案公开开庭进行了审理。原告委托代理人洪练福、被告委托代理人颜丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年7月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将坐落于杭州市拱墅区湖墅南路413号三楼的房屋出租给原告使用，租期为2008年7月5日至2014年7月4日，租金为90000元一年，两年一付，先付后用。双方还对违约责任、争议处理等进行了约定。合同签订后，原告依约支付房屋租金，（目前已支付360000元，即付至2012年7月4日），支付保证金3000元，并依约使用房屋，同时对讼争房屋进行了装修，花费装修费188340.5元。因被告与杭州银行股份有限公司湖墅支行借款合同纠纷一案，2011年1月28日，杭州市中级人民法院委托浙江天盛拍卖有限公司、浙江嘉润拍卖有限公司对讼争房屋进行拍卖并于当日成交。2011年6月16日杭州市中级人民法院将（2011）浙杭执恢字第4号查封公告张贴于讼争房屋大门，要求原告将诉争房屋腾空并交于拍卖买受人。原告认为，因被告原因，导致合同无法正常继续履行，双方合同应当终止。2011年9月25日原告将讼争房产腾空交付给买受人杭州富宸房地产开发有限公司。诉请法院依法判决：1.原、被告间的房屋租赁合同于2011年1月28日终止；2.被告返还2011年1月28日至2012年7月4日期间的租金128959元给原告；3.被告返还租赁合同保证金3000元给原告；4.被告赔偿违约金15000元给原告；5.被告赔偿原告装修损失188340.5元给原告；6.本案诉讼费由被告承担。
在庭审中，原告变更诉讼请求为：1.原、被告间的房屋租赁合同于2011年1月28日终止；2.被告返还2011年1月28日至2012年7月4日期间的租金128959元给原告；3.被告返还租赁合同保证金3000元给原告；4.被告赔偿违约金15000元给原告；5.被告赔偿原告装修损失100400元和装修价值评估费用3000元给原告；6、本案诉讼费由被告承担。
为证明上述事实，原告向本院提供如下证据：
1.房屋租赁合同1份，证明2008年7月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将坐落于杭州市拱墅区湖墅南路413号三楼的房屋出租给原告使用的事实，以及双方的约定。
2.收据3张，证明原告依约向被告支付3000元保证金和360000元租金的事实。
3.装修费用汇总表1份，发票4张，证明原告对讼争房屋进行了装修，花费装修费用188340.5元的事实。
4.杭州市中级人民法院通知书，查封公告复印件，证明杭州市中级人民法院对讼争房屋�行拍卖，拍卖成交后，要求原告将讼争房屋腾空并交给拍卖买受人的事实。
5.评估报告书及发票各1份，证明2011年8月19日讼争房产内部装修的市场价值及原告为评估花费评估费用3000元的事实。
6.（2011）浙杭执恢字第4-1号《执行裁定书》和拍卖成交确认单，证明1月28日通过杭州市中级人民法院对讼争房屋进行拍卖并于当日成交，拍卖买受人为杭州富宸房地产开发有限公司。
上述证据，经当庭质证，本院认证如下：
被告对原告提供的证据1、2无异议。证据3真实性、合法性有异议，应以评估报告为准。证据4真实性、合法性无异议，关联性有异议，结合证据6，对1月28日成交无异议。证据5真实性、合法性无异议，评估报告上的价值只能作为参考依据，评估之后原告继续使用装修，产生的费用不应当由被告承担，在其腾退之后再行结算。本院认为，原告提供的证据1、2�4-6系有效证据，与本案有关联性，本院予以采信。被告对证据3异议成立，本院不予确认。
被告辩称，1、原告在1月28日以后继续使用租赁房屋，无权要求解除原房屋租赁合同。2、房屋的租金从原告实际腾退讼争房屋之后再结算。3、房屋租赁合同没有解除，保证金和违约金无权要求被告支付。4、根据评估报告，涉案房屋内装修在2011年8月19日的价值是100400元，评估报告只能作为参考依据，实际价值需要在原告腾退以后决定，使用期间的价值需要原告自行承担。
被告未向本院提交证据。
本院依职权调取了杭州市中级人民法院（2011）浙杭执恢字第4号《送达回证》，该送达回证显示买受人杭州富宸房地产开发有限公司于2011年3月7日收到（2011）浙杭执恢字第4-1号《执行裁定书》。原、被告对该送达回证无异议，本院予以采信。
根据上述予以采信的证据及当事人陈述，本院确认事实如下：
2008年7月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告将坐落于杭州市拱墅区湖墅南路413号三楼的房屋，共计建筑面积267平方米，出租给原告使用，租期自2008年7月5日起至2014年7月4日，年租金为90000元。支付租金方式为两年一付，先付后用，第一期租金180000元于签订合同当日支付；第二期租金于2010年6月5日前支付。原告在合同签订之日向被告支付保证金3000元，租赁期满后在无欠款、无违约的情况下退还原告。租赁期间，被告无正当理由，提前收回该房屋的，被告应按月租金的二倍向原告支付违约金。原告未经被告同意，中途退租的，原告应按月租金的二倍向被告支付违约金等。合同签订当日，原告向被告支付保证金3000元，租金180000元，被告将房屋交付原告使用，原告对租赁房屋进行了装修。2010年7月26日原告又向被告支付2010年7月5日至2012年7月4日租金180000元。
因被告所涉的其他经济纠纷案件，无现款全额履行债务，2011年1月28日，杭州市中级人民法院对被告所有的杭州市拱墅区湖墅南路413号房屋进行公开拍卖，并于当日成交。2011年3月3日杭州市中级人民法院作出（2011）浙杭执恢字第4-1号《执行裁定书》，裁定：一、将本案被告所有的位于杭州市拱墅区湖墅南路413号房屋归买受人杭州富宸房地产开发有限公司所有，财产所有权自本裁定送达买受人时起转移。二、买受人可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。该裁定书于2011年3月7日送达买受人杭州富宸房地产开发有限公司。2011年6月16日杭州市中级人民法院向本案原告作出（2011）浙杭执恢字第4号查封公告，责令本案原告于公告之日起一星期内自觉腾空，将房子移交给买受人。2011年8月10日原告申请对坐落于杭州市拱墅区湖墅南路413号三楼的房屋内部装修价值进行评估，经浙江省直房地产资产评估有限责任公司评估，确定杭州市拱墅区湖墅南路413号三楼的房屋内部装修价值在估价时点的市场价值为人民币100400元。原告表示2011年9月25日其已将讼争房产腾空交付给买受人杭州富宸房地产开发有限公司。
本院认为，原、被告签订的上述《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告依约交付租金后，被告理应将租赁房屋交付原告使用，但由于被告所涉的其他经济纠纷案件，无现款全额履行债务，致本案所涉租赁房屋被法院拍卖。根据杭州市中级人民法院作出的（2011）浙杭执恢字第4-1号《执行裁定书》，被告所有的位于杭州市拱墅区湖墅南路413号房屋归买受人杭州富宸房地产开发有限公司所有，财产所有权自裁定书送达买受人时起转移。而《执行裁定书》于2011年3月7日�达买受人杭州富宸房地产开发有限公司，因此，自2011年3月7日起本案所涉租赁房屋所有权属杭州富宸房地产开发有限公司，被告无权再行出租该房屋，原、被告间《房屋租赁合同》的目的已不能实现，故本院确认原、被告签订的上述《房屋租赁合同》权利义务自2011年3月7日终止。因原告已支付租金至2012年7月4日，故被告应返还原告自2011年3月7日起至2012年7月4日期间的租金人民币119250元，并返还租赁合同保证金人民币3000元。鉴于致使上述《房屋租赁合同》无法继续履行，提前终止的原因在于被告，被告存在违约，故应依约向原告支付违约金15000元。依法因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案因被告违约导致合同终止，故被告应赔偿原告装修损失人民币100400元及装修价值评估费人民币3000元。
因2011年1月28日至2011年3月6日期间，租赁房屋所有权尚未转移，且原告尚在实际使用中，故原告主张原、被告间的房屋租赁合同于2011年1月28日终止的理由不能成立，其要求返还2011年1月28日至2011年3月6日期间租金的请求本院不予支持。因自2011年3月7日起本案所涉租赁房屋所有权发生转移，被告再行出租上述房屋、收取租金缺乏依据，故被告关于原告无权要求解除原房屋租赁合同；房屋的租金从原告实际腾退讼争房屋之后再结算；保证金和违约金无权要求被告支付；涉案房屋内装修在2011年8月19日的价值是100400元，实际价值需要在原告腾退以后决定的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。至于原告2011年3月7日之后仍实际使用涉案房屋不属本案处理范围。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第二项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠�案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项的规定，判决如下：
一、原告杭州创新建筑工程有限公司与被告浙江广通房地产集团有限公司2008年7月2日签订的《房屋租赁合同》于2011年3月7日终止。
二、被告浙江广通房地产集团有限公司返还原告杭州创新建筑工程有限公司房屋租金人民币119250元。
三、被告浙江广通房地产集团有限公司返还原告杭州创新建筑工程有限公司租赁合同保证金人民币3000元。
四、被告浙江广通房地产集团有限公司支付原告杭州创新建筑工程有限公司违约金人民币15000元。
五、被告浙江广通房地产集团有限公司赔偿原告杭州创新建筑工程有限公司装修损失人民币100400元及装修价值评估费人民币3000元。
上述二至五款于本判决书生效之日起十日内履行完毕。
六、驳回原告杭州创新建筑工程有限公司其他诉讼请求。
案件受理费5055�，减半收取2527元，由原告杭州创新建筑工程有限公司负担72元。被告浙江广通房地产集团有限公司负担2455元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数递交副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5055元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：12×××68）。
审 判 员 戴珍
二〇一一年十月二十五日
代书记员 高婧