广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3325号
上诉人（原审原告）陈凤勤，住广州市白云区。
上诉人（原审原告）叶洁萍，住广东省深圳市福田区。
两上诉人的共同委托代理人彭金常、杨练飚，广东广大律师事务所律师和律师助理。
被上诉人（原审被告）广州万达广场投资有限公司，住所地广州市白云区云城东路501、503、505、507、509号四楼。
法定代表人丁本锡，董事长。
委托代理人庞勇智、陈慧娟�广东智洋律师事务所律师和律师助理。
上诉人陈凤勤、叶洁萍因与被上诉人广州万达广场投资有限公司（以下简称万达广场公司）商品房销售合同纠纷一案，不服白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第61号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年3月26日，陈凤勤、叶洁萍（乙方）与万达广场公司（甲方）签订《白云万达广场》认购协议书，约定乙方向甲方认购位于白云万达广场云城南三路393号303房（下称诉争房屋）。并确认该房建筑面积约为265.03平方米，套内建筑面积约为169.27平方米（具体面积数据以双方签订的商品房买卖合同约定为准，实际交付时以有资质的测绘单位出具的面积实测报告为准），单价为22944元／平方米（建筑面积），购房款总价为6080848元；乙方选择付款方式为：按揭贷款享受99折，折后购房款总价6020040元；双方签订商品房买卖合同后，本认购协议书自动终止；等等条款。
2011年3月28日，陈凤勤、叶洁萍（买方、乙方）与万达广场公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号为201103170805），约定：乙方向甲方购买诉争房屋，约定建筑面积共265.03平方米，其中，套内建筑面积169.27平方米，共有分摊面积约95.76平方米；甲方与乙方约定按下列方式计算该商品房价款：该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为35564.72元，总金额6020040元；甲方同意乙方按按揭贷款方式付款；甲方应当在2011年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权�托书；乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付；合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准，选择以套出售，按套内建筑面积计算房价的，按套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款，套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同，同意继续履行本合同的情况下，房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其�面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方，房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方，面积误差比=（实测套内建筑面积-
合同约定套内建筑面积）／合同约定套内建筑面积×100%；。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）向房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；等等条款。
上述合同签订后，陈凤勤、叶洁萍向万达广场公司支付房价款5995500元，万达广场公司分别于2011年4月22日、7月6日出具发票确认。
2011年4月15日，万达广场公司向陈凤勤、叶洁萍发出《广州白云万达广场入伙通知书》，通知陈凤勤、叶洁萍于2011年4月21日到万达广场公司处办理入伙手续。并告知根据广州市测绘所实测报告，涉案房屋的实测面积168.58平方米，面积误差-0.69平方米，需要补交面积误差款-24540元等。
根据广州市房地产测绘所于2011年4月2日就云城南三路393-401号、云城东路511-519号物业出具的测字110111521号《房屋面积测量成果报告书》显示，诉争房屋测绘结果：套内面积168.5800平方米，总面积245.1846平方米。
2011年4月21日，万达广场公司将诉争房屋交付予陈凤勤、叶洁萍使用，双方并签署《房屋交接单》，交接单上载内容包括：交接房屋座落小区是白云万达广场，楼栋是云城南三路393号，房号是303，面积是168.58，总房款5995500。
2011年8月22日，广州市国土资源和房屋管理局向两陈凤勤、叶洁萍核发的房地产权证附图显示：单元总建筑面积245.1846平方米，套内建筑�积168.58平方米，共有分摊面积76.6046平方米。
陈凤勤、叶洁萍于2012年12月26日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、万达广场公司支付广州市白云区云城南三路393号303商品房的建筑面积差额价款435213元；2、本案诉讼费由万达广场公司承担。
原审庭审中，陈凤勤、叶洁萍明确其诉讼请求中要求万达广场公司赔偿的减少共有分摊建筑面积19.16平方米价款的数额是按照：合同约定总房款6020040元÷合同约定建筑面积265.03平方米×［（合同约定建筑面积265.03平方米-
实际建筑面积245.18平方米）-（合同约定套内建筑面积169.27平方米-实际套内建筑面积168.5800平方米）］的计算方式得出，应为435210元。
原审法院另查明，2011年6月23日，案外人赵玉洁诉至原审法院，要求万达广场公司赔偿因其购买的白云万达广场自编A.B.C区自编云城东路513号办公楼7层704房的公摊建筑面积减少而造成的损失710270元及利息，一审作出判决后，赵玉洁上诉至广州市中级人民法院，该院于2013年7月2日作出（2011）穗中法民五终字第3292号判决，判令万达广场公司在该判决生效之日起十日内向赵玉洁支付公摊面积差异款213081元。该案二审另查明：万达广场公司在二审期间提供经广州市广州公证处于2012年4月10日作出的对人民网的网页实时打印件的（2012）粤广广州第067948号《公证书》及盖有“广州市国土资源和房屋管理局窗口办文专用章”的网页打印件，该两份网页的主要内容是广州市国土资源和房屋管理局针对网友向广州市领导反映万达广场写字楼建筑面积减少的投诉作出回复，回复内容为：“……二、调查情况（一）预测面积根据规划局出具的报建图计算，实测面积根据规划局出具的《建设工程规划验收合格证》附图计算。经查，由于大楼首层大堂在其报建图与《建设工程规划验收合格证》附图中的功能定性不同，导致参与分摊的主体变更。报建图中大楼首层大堂的功能为‘办公大堂’，由3至9层相关单元分摊，而在《建设工程规划验收合格证》附图中，其功能改为‘入口大堂’，由负1层及3至9层相关单元分摊，从而造成两次测绘分摊面积不一致……上述两次面积计算均符合《房产测量规范》（GB／T17986.1-2000）附录B中关于商住楼和多功能综合楼共有建筑面积的分摊规定。”为核实广州市房地产测绘所作出的测字111201362《房屋面积预算（测算）成果报告书》和测字110111521《房屋面积测量成果报告书》作出的依据是否相同、白云万达广场自编A.B.C区自编云城东路513号办公楼7层704房所在项目的规划设计、报建图等在广州市房地产测绘所作出上述两份测绘报告期间有无发生过变更、白云万达广场项目有无严格按照报建图施工等问题，该院发�广州市国土资源和房屋管理局，该局复函称“上述两份报告书均是按规划部门的报建图和竣工验收图出具的……经核查，由于大楼首层大堂在其报建图与《建设工程规划验收合格证》附图中的功能定性不同，参与分摊的主体变更，导致两次测绘分摊面积相差较大。报建图中，大楼首层大堂的功能为‘办公大堂’，由3至9层相关单元分摊，而在《建设工程规划验收合格证》附图中，其功能改为‘入口大堂’，由负1层及3至9层相关单元分摊。经核，预测和实测面积两组数据反映纳入的分摊部位没有不同，是一致的。上述两次面积计算依据相同，符合《房产测量规范》（GB／T17986.1-2000）附录B中关于商住楼和多功能综合楼共有建筑面积的分摊规定。”该民事判决书已发生法律效力。
以上事实，有《白云万达广场》认购协议书、《广州市商品房买卖合同（预售）》、《房屋面积测量成果报告书》、《房屋交接单》及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，陈凤勤、叶洁萍与万达广场公司签订的《白云万达广场》认购协议书及《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，双方均应恪守履行，《白云万达广场》认购协议书约定“双方签订商品房买卖合同后，本认购协议书自动终止”，故双方的权利义务应根据《广州市商品房买卖合同（预售）》确定。虽然上述《广州市商品房买卖合同（预售）》约定涉案房屋按套出售，但亦约定了房屋建筑面积为265.03平方米，其中套内面积为169.27平方米，共有分摊面积为95.76平方米。从涉案房屋房地产权证附图看，涉案房屋的共有分摊面积比合同约定的面积减少了19.1554平方米，不符合合同约定，故陈凤勤、叶洁萍要求万达广场公司对共有分摊面积的减少承担违约�任的主张有理。但《广州市商品房买卖合同（预售）》中也并无实测共有分摊面积小于合同约定共有分摊面积时应如何补偿的约定，故陈凤勤、叶洁萍要求按照总购房款与总建筑面积计算所得单位面积平均价格结算公摊面积差异款损失没有合同和法律依据。从生效民事判决书的查明事实可知，陈凤勤、叶洁萍无证据证明万达广场公司存在未按照规划部门的报建图、竣工验收图施工或在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》后漏建、少建计入公摊的公共部位的情况，鉴于诉争房屋实际存在共有分摊面积差异情况对陈凤勤、叶洁萍使用诉争房屋尚不致于产生实质性的影响，陈凤勤、叶洁萍对于该面积减少给其造成的实际损失亦未举证证实，故根据公平合理原则，原审法院酌情万达广场公司补偿给陈凤勤、叶洁萍共有公摊面积差异款130532元。
据此，原审法院依照《中�人民共和国合同法》第五条、第一百零七条之规定，于2014年5月14日作出如下判决：一、在原审判决生效之日起十日内，万达广场公司赔偿陈凤勤、叶洁萍共有分摊面积差款130532元；二、驳回陈凤勤、叶洁萍的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审受理费7828元，由陈凤勤、叶洁萍负担5480元，万达广场公司负担2348元。
判后，陈凤勤、叶洁萍不服原审判决，向本院提起上诉，请求：改判万达广场公司向陈凤勤、叶洁萍支付广州市白云区云城南三路393号303商品房的建筑面积差额价款人民币435213元；一、二审诉讼费用由万达广场公司承担。具体事实和理由如下：1、原审法院已认定了万达广场公司提供的房屋存在分摊面积减少的事实，�应该判令万达广场公司承担公摊面积减少的全部违约责任。2、陈凤勤、叶洁萍与万达广场公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》虽然没有约定共有分摊面积少于合同约定时应如何补偿，但是共有分摊面积减少亦即建筑面积减少。广东省高级人民法院在2012年发布的关于印发《全省民事审判工作会议纪要》的通知（粤高法（2012）240号）第8条明确规定“商品房买卖合同约定按套内建筑面积计算单价，公共部位和公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，如交付房屋时建筑面积少于合同约定的，出卖人应依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定承担违约责任。3、万达广场公司交付不符合约定的房屋给陈凤勤、叶洁萍，面积差多达19.1554平方米，就已经是对陈凤勤、叶洁�合法权益的侵害。原审法院认为共有分摊面积减少对陈凤勤、叶洁萍使用无实质性影响属于事实认定错误。
被上诉人万达广场公司答辩称：1、合同文本已约定按套内面积计算。该文本是广州市房管局统一制定的房屋买卖合同。2、整个过程均按合同履行，对方在接收房屋时已知悉公摊面积减少的事实，当时并没有提出异议。3、法院内部的指导性文件不属于法律，不得作为裁判依据。4、由于报建和验收时对首层大堂的功能定位不一样，导致分摊主体的数量不一样，分摊的部位没有变化，只是分摊的主体增多了，分摊面积的减少对陈凤勤、叶洁萍并无实质性影响。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人陈凤勤、叶洁萍与被上诉人万达广场公司于2011年3月26日签订的《白云万达广场》认购协议书以及2011年3月28日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。《白云万达广场》认购协议书约定“双方签订商品房买卖合同后，本认购协议书自动终止”，故双方的权利义务应根据签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》来确定。虽然《广州市商品房买卖合同（预售）》约定涉案房屋是按套出售，但亦约定了房屋建筑面积为265.03平方米，其中套内面积169.27平方米，共有分摊面积为95.76平方米。涉案房屋的实际公共分摊面积比合同约定的面积减少了19.16平方米，不符合合同约定，故陈凤勤、叶洁萍要求万达公司对公共分摊面积的减少承担履行合同不当责任的主张有理。但鉴于涉案房屋买卖合同并无明确约定公共分摊面积的差异款如何补偿，万达广场公司在与陈凤勤、叶洁萍签订《白云万达广场》认购协议书、《广州市商品房买卖合同（预售）》后并不存在漏建、少建计入公摊的公共部位的情况，公共分摊面积缩小部分对陈凤勤、叶洁萍使用涉案房屋尚不致于产生实质性影响，陈凤勤、叶洁萍亦无提供充分证据证明其因公共分摊面积减少所致的实际损失，根据公平合理原则，可酌情由万达广场公司对陈凤勤、叶洁萍作出补偿。原审判决对此已作充分论述，并酌情判令万达广场公司补偿陈凤勤、叶洁萍公摊面积差异130532元并无不当。上诉人陈凤勤、叶洁萍在没有提供新证据的情况下，提出前述上诉请求，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。上诉人陈凤勤、叶洁萍的上诉意见不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5480元，由上诉人陈凤勤、叶洁萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶荣福
审判员 闵海蓉
审判员 徐 兵
二〇一四年十二月九日
书记员 党春婷
李芳芳