上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1672号
原告上海晓月房产经纪事务所。
负责人沈晓月。
委托代理人王建华。
委托代理人孙根清。
被告周庆廉。
委托代理人季克华，上海市百汇律师事务所律师。
原告上海晓月房产经纪事务所与被告周庆廉居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海晓月房产经纪事务所的负责人沈晓月及其委托代理人孙根清，被告周庆廉及其委托代理人季克华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海晓月房产经纪事务所诉称，2014年1月7日，案外人王卫星委托原告挂牌出售宝山区宝林九村XXX号XXX室房屋（以下简称201室房屋），挂牌价为人民币165万元。2014年1月8日，被告至原告处看房，原告向被告推荐了201室房屋，被告签订了《看房委托书》，原告当时向被告的报价为168万元。原告看房后很有购房意向，准备购买201室房屋，之后由于上家不断抬价，原告不停的做上家工作，最后房价定在178万元。2014年2月8日，原告通知被告于次日签订买卖合同，但被告委托的其他中介公司于当晚擅自与上家接触，并锁定201室房产信息，上家迫于无奈通过其他中介公司与被告签订了买卖合同。《看房委托书》约定，如被告与业主私下成交或通过其他中介公司成交，需按双倍支付服务报酬和违约金。现原告起诉要求被告支付中介服务报酬17，800元及违约金17，800元。
被告周庆廉辩称，《看房委托书》非被告签字，对其真实性不予认可。即使《看房委托书》真实，原告仅带被告看过一次房，其要求按照房价的1%支付中介费显然不公平。《看房委托书》中关于被告经其他中介公司成交仍需支付原告中介费及违约金的约定，属于格式条款，限制了被告的权利，加重了被告的义务，应当予以撤销。《看房委托书》上的房价为165万元，原告给被告的报价为168万元，经被告了解，上家不可能以该价格和被告成交，被告急于购房，但原告迟迟无法促成被告与上家达成交易，只是不断催促被告支付房款，所以被告只能通过上海合富置业顾问有限公司（以下简称合富置业公司）完成交易。合富置业公司并非被告委托后找上家联系，被告没有跳单，不同意原告的诉请。
经审理查明，2014年1月8日，被告经原告带看了房地产权利人为王卫星的201室房屋，原告给被告的报价为168万元。2014年2月10日，被告经合富置业公司居间与王卫星就201室房屋签订了《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖合同》，房价为179万元。2014年2月16日，被告与王卫星签订了《上海市房地产买卖合同》及设施、设备、室内装饰转让协议。当日，被告支付合富置业公司佣金2万元，合富置业公司出具了收据。
审理中，原告提供了如下证据：
1、2014年1月8日的《看房委托书》，约定，被告（甲方）、原告（乙方），甲方委托乙方购买201室房屋；服务报酬为成交价总额的1%；甲方不得私自与业主联系，若有意向由乙方出面洽谈；甲方如与业主私下成交或其他中介公司成交，须按购房成交总额1%的双倍支付给乙方作为服务报酬和违约金。该《看房委托书》甲方落款处为被告的名字，乙方落款处为乙方印章。经被告申请，本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对《看房委托书》落款处被告的签名进行笔迹鉴定，鉴定意见为《看房委托书》落款处被告的签名字迹是被告所写。原、被告对该鉴定意见均无异议。
2、被告于2014年1月26日发给原告的短信，内容为，房东给你音讯没有？我很想知道她的意向。被告于2014年2月8日发给原告的短信，内容为，不知王女士新房找到没有？想听你的好消息，友谊路XXX号有套房你推荐给王女士，开价145万元，找合富置业马某。被告对上述短信真实性无异议。
3、沈晓月（以下简称“沈”）与被告（以下简称“周”）及被告妻子（以下简称“周妻”）于2014年2月10日的电话录音，主要内容为，沈：前天你们中介到房东那里去过，中介说你们希望他们做。周：这个中介是通过小孩介绍这套房子。沈：我尽心尽力帮你们谈低了，你们找别人又不是把房价谈高，你们成心要这套房屋，就找我们。周妻：这件事情春节前一直配合你，当时你一直没有搞定，在春节前是175万，我说放弃了，春节之后你过来讲房东又涨了几万。沈：那天我跟你讲了178万，那个中介去敲门找她，她又涨了2万。周妻：春节前房价涨到175万元，但你还是没搞定，我说春节过后你搞定她再来，但是节后又涨了几万。沈：不是我要涨，你要搞清楚。周妻：是不是你要涨，但你中介传的，我没有接触过小王，你讲的价格我必须经过孩子的认可。沈：你要得到他们认可，这样一来，小王那里房价又涨了，现在180万元。被告针对录音证据表示，对录音真实性无异议，原告确实一直参与交易过程，但其无法促成交易。
审理过程中，被告申请合富置业公司工作人员马某出庭作证。证人马某的证言主要内容为，王卫星在2011年5月就在合富置业公司挂牌出售201室房屋，期间有一段时间王卫星称不卖了，但合富置业公司工作人员一直和王卫星保持联系，2014年1月，房东的挂牌价为180万元，最后达成的交易价格为179万元。被告对马某的证言无异议。原告针对马某的证言表示，马某称房东报价180万元可以印证房东在原告处挂牌后一直变动房价的事实，上述证言可以证明被告跳开原告，通过合富置业公司购买了201室房屋。
以上事实，有原告提供的《看房委托书》、谈话录音、手机短信，被告提供的鉴定报告、《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、设施、设备、室内装饰转让协议、佣金收据、证人证言，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，《看房委托书》中落款处被告的签名字迹经鉴定系被告所写，被告对鉴定意见并无异议，被告主张《看房委托书》非其本人所签，本院不予采信。原、被告签订的《看房委托书》符合居间合同的法律特征，具备居间合同的主要条款，可认定为居间合同。《看房委托书》约定的违约行为是指委托人以逃避支付佣金为目的的不正当交易行为，旨在保护中介公司作为居间人依法应当享有的权益，并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定为有效。被告签订《看房委托书》时原、被告确定的房价为168万元，该房价并未得到卖方的认可，从原告提供的手机短信看，被告在2014年2月8日仍在询问原告卖方的意向，但原告未给予明确的答复。在此情况下，被告通过其他中介公司购买201室房屋，系为了保护自己的利益得以实现，并非故意逃避支付佣金。被告向合富置业公司支付佣金2万元的事实，也可以印证上述观点，故被告的行为不构成违约。卖方并非独家委托原告出售房屋，且最终也选择了合富置业公司完成交易，原告主张被告违约的意见，本院不予采纳。原告要求被告支付违约金和佣金，本院不予准许。鉴于原告为被告购房付出了一定的劳务成本，本院酌情确定被告支付原告劳务费用1，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款之规定，判决如下：
一、被告周庆廉于本判决生效之日起十日内，支付原告上海晓月房产经纪事务所劳务费用1，000元；
二、原告上海晓月房产经纪事务所的其他诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取345元，由原告上海晓月房产经纪事务所负担335元，被告周庆廉负担10元，鉴定费1，500元，由被告周庆廉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 杨利民
二〇一五年二月四日
书记员 童翔燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
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