湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终2672号
上诉人（原审原告）：徐强，男，1986年3月12日出生，汉族，湖北省洪湖市人，户籍住址湖北省洪湖市，
上诉人（原审原告）：杨婷，女，1982年6月27日出生，汉族，湖北省武汉市人，户籍住址湖北省武汉市江岸区，
上述二上诉人共同委托诉讼代理人：顾俊卫，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李斌，男，1973年2月1日出生，汉族，湖北省襄樊市人，户籍住址湖北省襄樊市襄阳区，
委托诉讼代理人：高睿，北京市京师（武汉）律师事务所律师。
原审第三人：武汉新环境房地产经纪有限公司中北路分公司，住所地武汉市江夏区藏龙岛梁山头水晶郦都二期11幢11号。
负责人：袁李，该公司总经理。
上诉人徐强、杨婷因与被上诉人李斌，原审第三人武汉新环境房地产经纪有限公司中北路分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2017）鄂0115民初5263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
徐强、杨婷上诉请求：l、撤销一审民事判决，改判为李斌将其武汉市江夏区藏龙岛办事处天纵水晶郦都一期2栋l单元23层3室房屋过户给杨婷。2、由李斌承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决否认徐强、杨婷的隐名代理关系，是适用法律错误。根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，委托代理关系发生在委托人与受托人之间，委托代理合同可以是书面方式，也可以是口头方式。代理关系中，受托人以委托人名义实施民事法律行为的，为显名代理；受托人以自己的名义为委托人实施民事法律行为的，为隐名代理。相对人是否知道受托人与委托人之间的委托代理关系，不影响代理关系的成立。本案徐强、杨婷的起诉书，以及徐强、杨婷在一审庭审中均称徐强系接受杨婷的委托与李斌签订房屋买卖合同，足以证明徐强、杨婷之间的委托关系成立。而且，签订房屋买卖合同后，李斌还多次配合杨婷向银行申办贷款，足以表明李斌认可此种委托关系。《合同法》第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”合同法将隐名代理的构成要件限定为“受托人以自己的名义在授权范围内与第三人订立合同”，强调的仅仅是“受托人以自己的名义与第三人订立合同”这样一个事实要件，只有在受托人没有向相对人告知委托人时，才成立隐名代理。因此，委托代理的情形下，相对人是否知道委托关系，不影响合同的效力，委托人可以向相对人主张合同中的权利，除非相对人在订立合同时知道该委托人就不会订立合同，而本案中，徐强与李斌签订合同后，徐强向李斌披露了其系受杨婷委托、杨婷系实际购房人的事实，李斌并未反对并多次配合杨婷办理银行贷款手续，足以证明不存在李斌知道杨婷系实际购房人就不会订立合同的情形。因此，一审判决以徐强不能证明其向李斌告知系受杨婷的委托与李斌签订房屋买卖合同为由否定隐名代理的效力，适用法律错误，应予改判，徐强、杨婷要求李斌向杨婷履行房屋买卖合同的请求与法有据，应予支持。二、一审不接受徐强、杨婷调查取证的申请，未向有关银行调查了解杨婷贷款的审批情况以及李斌配合杨婷办理贷款申请手续的事实，损害了徐强、杨婷的诉讼权利，程序不合法。三峡农村商业银行武昌支行口头通知杨婷贷款己获批准，本案涉诉后，杨婷请求该行复印相应证明文件，该行答复：“必须由法院人员来调查才能复制，如果杨婷取回贷款申请文件，贷款批准将失效”。因此徐强、杨婷向江夏区法院申请调查取证，符合民事诉讼法有关规定，但江夏区法院无理拒绝，损害了徐强、杨婷的诉讼权利，审判程序不合法。
李斌辩称徐强、杨婷不构成隐名代理关系，一审判决事实清楚，应驳回上诉，维持一审判决。
徐强、杨婷向一审法院起诉请求：1、判令李斌将其武汉市江夏区藏龙岛办事处天纵水晶郦都一期2栋1单元23层3室房屋出售给杨婷，并办理不动产过户手续；2、本案诉讼费用由李斌承担。
一审法院认定事实：2017年5月20日，徐强（乙方）和李斌（甲方）及武汉新环境房地产经纪有限公司（丙房）签订编号为495257271333的《房屋买卖合同》，约定徐强购买李斌位于武汉市江夏区藏龙岛办事处天纵水晶郦都一期2栋1单元23层3室房屋。合同约定的主要内容为：“第二条（一）经甲、乙双方协商一致，该房屋成交总价为人民币壹佰零捌万（小写1080000元）。乙方于本合同签订当日支付甲方购房定金人民币叁万（小写30000元）。（二）乙方采取商业贷款方式支付房屋成交总价款……若乙方选择贷款方式购买，拟贷款金额为人民币壹佰万（小写1000000元）（具体贷款金额以银行批贷金额为准）……如因国家法律或政策调整或其他不可抗力因素导致贷款机构未对乙方批准贷款，且乙方无法支付该房屋成交总价款的，本合同终止，甲方返还乙方累计已付购房款，甲乙双方互不承担违约责任。（三）1、签订合同当天乙方支付甲方定金叁万元整。2、签订合同七个工作日内，甲乙双方必须准备相关证件资料配合丙方办理面签手续。……第五条1、乙方按本合同约定的付款步骤、时间按期付款。2、乙方在签定本合同后7日内将办理该房屋过户、符合贷款条件及贷款所需一切资料提交代办机构或甲方。……第八条合同一方未按本合同条款履行其义务，每逾期一日违约方应向守约方支付总房价万分之五的违约金。……第十条贷款事宜由乙方全权负责，一切后果由乙方承担，甲、丙双方负责配合办理。”合同签订当日，徐强向李斌弟弟李强支付购房定金30000元并收到李强的定金收条，同时向武汉新环境房地产经纪有限公司中北路分公司支付中介代理费21600元。
2017年6月1日，李斌及其妻子闵玉芬在湖北省武汉市洪兴公证处办理公证书，授权委托叶丽芬办理出售房屋事宜。同日，杨婷（甲方）、李斌的委托代理人叶丽芬（丙方）又签订《二手房抵押贷款承诺书》，承诺双方提交的贷款申请材料真实、合法、完整、有效，但该次贷款申请并未被银行批准。后徐强（乙方）、李斌弟弟李强（甲方）与武汉新环境房地产经纪有限公司中北路分公司工作人员张向娜（丙方）又签订《买房补充协议》，协议内容如下：“经甲、乙、丙三方协商，贷款审批延长两个月（6.26日-8.26日），如果两个月银行贷款未批，乙方将全款给甲方过户（一个星期之内），如乙方违约，定金、中介费不退，两个月甲方配合乙方面签两次。”补充协议签订后，杨婷（甲方）、李斌的委托代理人叶丽芬（丙方）又签订《二手房抵押贷款承诺书》，承诺双方提交的贷款申请材料真实、合法、完整、有效，并拟向三峡农商银行西陵支行申请贷款，但此次贷款审批是否被批准，徐强、杨婷并未提供证据予以证实。
一审法院认为，关于杨婷是否为《房屋买卖合同》适合主体的问题。杨婷诉称，其与徐强之间有口头授权委托，但其未能提供证据证明徐强与李斌在签订《房屋买卖合同》时已告知李斌其受杨婷的委托，且双方在履行合同过程中，签订合同、买房补充协议、交纳购房定金、中介费均以徐强的名义，故对其有口头授权委托的陈述不予认可。根据合同相对性原则，《房屋买卖合同》系徐强、李斌及武汉新环境房地产经纪有限公司中北路分公司三方签订，仅对三方当事人具有约束力，杨婷并非涉案《房屋买卖合同》的相对人，不是适格的合同主体。徐强、杨婷认为其构成《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零三条规定的隐名代理，但第四百零二条、第四百零三条所规定的隐名代理前提是受托人与委托人之间具有明确的授权委托，徐强、杨婷并没有提交证据证明杨婷对徐强具有明确的授权委托，仅凭双方所签订的《二手房抵押贷款承诺书》不足以证明杨婷为实际购房人，故对徐强、杨婷构成隐名代理的意见也不予采信。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，徐强、杨婷未能提供证据以证明其主张的事实，负有承担举证不能的不利后果的责任。
关于徐强和李斌能否继续履行《房屋买卖合同》的问题。徐强、李斌与武汉新环境房地产经纪有限公司中北路分公司于2017年5月20日签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，并无违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，该合同合法有效。徐强作为《房屋买卖合同》的一方当事人，理应按照合同约定履行合同义务，但根据《武汉市房管局关于扩大住房限购范围的通知》武房发[2016]102号，涉案房屋属于限购房范围，徐强户籍地址为湖北省，不具备涉案房屋的购房资格；《房屋买卖合同》中约定支付尾款的方式为银行按揭贷款，后在《买房补充协议》又承诺贷款如在两个月内未获审批，则支付全款过户，但徐强仅向李斌支付30000元定金未再支付任何购房款，且庭审中徐强明确表示无能力一次性支付购房款尾款，据此，可以认定徐强既不具备购房资格又暂无支付购房款的能力。同时，涉案房屋仍登记在李斌名下，设定有银行抵押，在办理房屋过户前须李斌还清贷款才能解除抵押，并且徐强的购房贷款申请能否获得审批等事项均不适于判决强制履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项、第三项规定：“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；”本案中因徐强不具备购房资格且无一次性偿付购房尾款能力的情形属于上述法律规定的事实上不能履行和债务标的不适于强制履行，因此该合同无法继续履行。
综上，杨婷并非《房屋买卖合同》的适格主体，徐强、杨婷拒不接受调解处理，其坚持请求判令李斌将房屋出售给杨婷并办理不动产过户登记并没有事实和法律依据，对该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项、第三项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回徐强、杨婷全部诉讼请求。本案受理费500元，减半收取250元，由徐强、杨婷共同负担。
本院二审期间，徐强、杨婷向本院提交如下证据：1、提交杨婷部分贷款资料，拟证明李斌协助杨婷共同向银行申请购房贷款，该贷款申请被银行在2017年8月18日批准，双方已经达成意思表示一致，对原合同买受人进行了变更，向杨婷出售房屋并登记于杨婷名下。2、中介公司店长张向娜与房屋实际所有人李强的通话录音，拟证明李强向银行查询杨婷贷款情况，李斌已经同意将房屋过户给杨婷，李斌要求涨价。对该份证据李斌要求当庭播放通话录音，徐强、杨婷播放录音，但没有提供原始载体。经质证，李斌意见为，对证据1、不属于新证据，真实性也无法核实，一审的时候徐强、杨婷完全可以提出该证据，徐强、杨婷只提交了二手房抵押贷款承诺书，而没有提交房屋买卖合同，房子实际上是卖给徐强，但是贷款人是杨婷。对证据2、该通话录音不属于新证据，也没有原始载体，通话录音的时间也无法确定，通话内容不能证明是李斌违约。徐强、杨婷所提交证据未能达到证明目的，本院不予采信。李斌未向本院提交新证据，本院对一审判决审理查明事实予以确认。
本院认为，所谓隐名代理，是指代理人或受托人以自己的名义，在被代理人或委托人的授权范围内与第三人订立合同的情况，依法产生代理的法律后果。特点就是不以被代理人或委托人的“个人名义”与第三人进行法律行为。本案中，徐强以自己的名义与李斌订立《房屋买卖合同》，该合同系徐强与李斌的真实意思表示，对徐强与李斌具有法律约束力，徐强与李斌均应按协议约定履行合同义务。合同签订之后，徐强未按合同约定以自己徐强名义向银行进行申请贷款，并订立合同和支付购房款，而是于2017年6月1日，由杨婷（甲方）与李斌的委托代理人叶丽芬（丙方）签订《二手房抵押贷款承诺书》，承诺双方提交的贷款申请材料真实、合法、完整、有效。尽管只是贷款承诺书，但不是以代理人或受托人徐强的名义进行抵押贷款所订立的合同，是以徐强所称的被代理人或委托人杨婷的个人名义与第三人李斌订立的合同，自此，徐强不是其自称的隐名代理人或受托人，杨婷以个人名义与李斌订立的合同行为证明杨婷不能成立隐名被代理人或委托人，徐强上诉认为其与杨婷为隐名代理关系与客观事实不符，徐强该上诉理由不能成立。之后，徐强（乙方）、李斌弟弟李强（甲方）与武汉新环境房地产经纪有限公司中北路分公司工作人员张向娜（丙方）又签订了《买房补充协议》，是在杨婷已经显名的情况下订立的协议，协议未以杨婷名义订立，协议约定甲、乙、丙三方协商，贷款审批延长两个月，如果两个月银行贷款未批，乙方将全款给甲方过户，如乙方违约，定金、中介费不退，两个月甲方配合乙方面签两次。该补充协议的贷款义务履行人仍是徐强，并未变更为杨婷，在两个月银行贷款未批时，杨婷未出资让徐强履行将全款给甲方过户的义务，证明杨婷不是购买房屋的实际出资人。补充协议签订后，杨婷（甲方）、李斌的委托代理人叶丽芬（丙方）又签订《二手房抵押贷款承诺书》，承诺双方提交的贷款申请材料真实、合法、完整、有效，并拟向三峡农商银行西陵支行申请贷款，但对《房屋买卖合同》及《买房补充协议》均未进行变更约定杨婷为房屋实际购买人或为银行贷款人，徐强、杨婷上诉认为杨婷为房屋实际购买人缺乏事实及法律依据不能成立，其上诉请求本院不予支持。对徐强、杨婷上诉认为一审不接受徐强、杨婷调查取证的申请，程序不合法的上诉理由，但未提供证据证明其申请调取的证据必须由法院调取，一审程序合法，徐强、杨婷该上诉理由不能成立。
综上，徐强、杨婷上诉理由和请求缺乏事实及法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币500元，由徐强、杨婷负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈继红
审判员 张立新
审判员 王 阳
二〇一八年五月五日
书记员 刘 樊