四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遂中民再终字第1号
上诉人（原审原告、申诉人）：向忠民，男，生于1958年1月19日，公民身份号码5107211958********，汉族，高中文化，个体工商户，系遂宁市金穗恒远家俬业主，户籍所在地四川省江油市长城新村一号南区**幢*单元***号，现住遂宁市涪江花园******号。
委托代理人：范兵远，遂宁市法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告、被申诉人）：遂宁市福临物业服务有限公司。住所地遂宁市船山区藕园巷18号藕园市场。
法定代表人：闵远福，该公司经理。
特别授权委托代理人：甘玉华，四川弘维律师事务所律师。
上诉人向忠民与被上诉人遂宁市福临物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服遂宁市船山区人民法院（2011）船山民初字第82号民事判决，向检察机关申诉。四川省遂宁市人民检察院于2012年9月26日作出遂检民行抗（2012）15号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2012年10月9日作出（2012）遂中民抗字第18号民事裁定，指令遂宁市船山区人民法院再审本案。遂宁市船山区人民法院再审后作出（2012）船山民再字第14号民事判决，向忠民仍不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年1月17日公开开庭审理了本案。上诉人向忠民及其委托代理人范兵远，被上诉人遂宁市福临物业服务有限公司法定代表人闵远福的特别授权委托代理人甘玉华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2009年3月25日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告遂宁市福临物业服务有限公司（下称福临物业公司）将位于藕园农贸市场B栋2楼1轴-23轴的建筑面积约为800平方米的房屋出租给金穗恒远家俬，租期从2009年4月15日至2011年4月15日止，租金为6万元／年。合同中写明，甲方（福临物业公司）为该房屋的权利人，有全部的，无任何瑕疵的法定权利和能力签署本合同，享受和承担本合同所规定的权利和义务。同日，被告福临物业公司向金穗恒远家俬出具收据一分，注明收到一年期租金6万元。2010年4月15日，原告向忠民与本案讼争房屋的现所有权人皮隆贵重新签订了《房屋租赁合同》，约定租期1年，从2010年4月15日至2011年4月15日止，租金为10万元。皮隆贵分别于2010年4月30日和2010年8月25日向原告出具收条两份，载明：“今收到金穗恒远家俬附藕园农贸市场B栋2楼租金60000元（陆万元整），收款人：皮隆贵，2010年4月30日”；“今收到金穗恒远家俬租金40000元（肆万元整），收款人：皮隆贵，2010年8月25日”。
原审另查明，被告福临物业公司于2008年8月29日由三自然人股东闵远福、刘林和秦小波出资设立。2004年，闵远福、刘林、秦小波挂靠遂宁市中天房地产开发有限公司开发“藕园”项目，该项目于2007年9月竣工验收，三自然人为“藕园”项目的实际所有权人。“藕园”项目房产于2008年12月8日登记于遂宁市中天房地产开发有限公司名下。2010年2月3日，遂宁市中天房地产开发有限公司对上述房屋申请面积变更，并于2010年2月11日办理了藕园巷18号藕园小区市场B栋2层1号附2号（产权证号：遂房权证船山区字第01443**号）和B栋2层1号附3号（房权证号：遂房权证船山区字第01443**号）的房屋所有权证，即本案讼争房屋。其后，遂宁市中天房地产开发有限公司与皮隆贵伪造“2006年5月6日的以资抵债协议”，将其名下的部分藕园项目房产作价1163460元抵偿给皮隆贵，本案讼争房屋即包括在内。2010年3月26日，皮隆贵和熊秀芬分别取得了上述房屋的产权证。皮隆贵与熊秀芬系夫妻关系。
原审法院认为，原、被告双方于2009年3月25日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。原告诉称，被告不是本案讼争房屋的实际所有人，无权出租该房屋。经审理查明，遂宁市中天房地产开发有限公司于2010年2月11日才取得变更后的房屋（即本案讼争房屋）产权证，但是，遂宁市中天房地产开发有限公司与皮隆贵于2006年5月6日所签订的以资抵债协议中却包含了上述房屋并注明产权证号。因此，遂宁市中天房地产开发有限公司与皮隆贵之间的以资抵债协议应当是2010年2月11日之后才签订的。皮隆贵与熊秀芬夫妇于2010年3月26日才取得该房屋的所有权。在此之前不是讼争房屋的所有权人，无权对该讼争房屋主张权利。而2010年3月26日之前，本案讼争房屋登记于遂宁市中天房地产开发有限公司名下，但经我院生效法律文书确认，该房屋的实际所有人为闵远福、刘林和秦小波。被告福临物业公司系该三自然人投资设立的一家具有独立法人资格的物业服务公司，该公司以其自己的名义与原告所签订的租赁合同系其在行使财产管理人的权利，且在皮隆贵取得产权证之前，遂宁市中天房地产开发有限公司与三自然人皆未提出异议，故被告福临物业公司系有权出租。虽然，2010年3月26日讼争房屋的所有人变更为皮隆贵与熊秀芬，但是根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。因此，原告仍然可以根据2009年3月25日《租赁合同》的约定对该房屋行使承租权。而原告于2010年4月15日自愿与皮隆贵达成《房屋租赁合同》的行为系其自由意思表现，其应当自己承担相应的法律后果。故，本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决驳回原告向忠民的诉讼请求。案件受理费人民币800元，由原告向忠民承担。
四川省遂宁市人民检察院抗诉认为，遂宁市船山区人民法院（2011）船山民初字第82号民事判决书对有足够证据证明的事实不予认定，认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误导致实体判决错误。理由是：（一）原判决认定福临物业公司三股东系诉争房屋实际所有人这一事实缺乏证据证明。（二）原判决对有足够证据证明的被申诉人福临物业公司签订合同时欺诈申诉人，故意隐瞒重要情况这一基本事实未予认定。（三）原判决认定申诉人于2010年4月15日自愿与皮隆贵达成《房屋租赁合同》的行为系其自由意思的表现这一事实缺乏证据证明。（四）2010年4月15日，申诉人与皮隆贵另行签订高价租赁合同时有足够理由相信遂宁市中天房地产开发有限公司和皮隆贵之间的以资抵债协议真实、合法、有效，从而认定原租赁合同无效。（五）原判决认定的事实与其结论之间缺乏逻辑关系且于法无据。
申诉人向忠民申诉称，原判决认定事实错误，实体判决不公。其理由是：（一）原判决没有认定被申诉人有欺诈行为。（二）原判决没有法律根据创设了一种所谓的实际所有权，但又不解释究竟是一种什么权利？和登记的所有权不一致的时候应当怎么处理呢？（三）申诉人没有过错，其损失应由不诚信的出租人承担。（四）申诉人是一名合法经营的企业业主，不愿意与任何人发生纠纷，如果当初知道出租人不是实际所有人就不可能与之签订房屋租赁合同。故不服遂宁市船山区人民法院（2011）船山民初字第82号民事判决，请人民检察院依法抗诉，予以再审，撤销原判。
被申诉人福临物业公司辩称与原审答辩意见一致，且对检察机关抗诉的理由认为均不成立，请求维持原判。
一审法院再审查明的事实与原审一致，原审原、被告均未提出新的主张和新的证据，原审原告亦未对其申诉和检察机关的抗诉理由提供证据予以证明，且认为在2009年3月25日与原审被告签订的房屋租赁合同，双方主体适格。
一审法院再审认为，原审判决认定的事实清楚，证据充分，适用法律正确，实体处理恰当。原审原告的申诉和人民检察院的抗诉理由不能成立。本案报经本院审判委员会讨论并作出决定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释第三十七条的规定，判决：维持遂宁市船山区人民法院（2011）船山民初字第82号民事判决。
上诉人向忠民称，原审判决认定事实缺乏证据证明，对有足够证据证明的事实不予认定，适用法律错误导致实体判决不当，请求撤销一审判决，改判被上诉人赔偿损失人民币4万元和从2010年4月15日起算的资金利息。一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人在庭审中辩称，租赁合同有效，不存在欺诈、隐瞒重要事实，该出租房系三个股东实际所有。原一审、再审认定事实清楚，证据充分，上诉人与皮隆贵签订的租赁合同，提高租金属自由行为，应自行承担责任，要求被上诉人承担4万元的损失的理由不能成立。
本案在二审审理中，上诉人、被上诉人均无新的证据提供，且对原审中提供的证据和质证意见无异议。二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是被上诉人对该房是否有权出租，该合同是否有效，上诉人与皮隆贵签订的租赁合同的租金差额是否应由被上诉人赔偿。从本案查明的事实，2004年闵远福、刘林、秦小波挂靠遂宁市中天房地产开发有限公司开发藕园项目，藕园项目于2007年9月竣工验收，2008年12月8日登记于遂宁市中天房地产开发有限公司名下，但实际所有权人仍是闵远福、刘林、秦小波，遂宁市中天房地产开发有限公司对此事实无异议，且经一审法院生效民事判决书确认。2008年8月29日由闵远福、刘林、秦小波出资设立福临物业公司。2009年3月25日，福临物业公司与上诉人向忠民签订房屋租赁合同，将藕园项目的部分房屋租赁给上诉人向忠民，且遂宁市中天房地产开发有限公司、福临物业公司的股东均未提出异议。在租赁合同履行至2010年3月26日，租赁房屋的产权才变更为皮隆贵、熊秀芳。而上诉人在租赁期未满时于2010年4月15日与变更后的产权人皮隆贵签订租赁合同将年租金提高至10万元，将租金交与皮隆贵后，再要求被上诉人承担与原租赁合同约定的租金差额作为赔偿的请求，于法无据。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力的规定，上诉人仍然可以根据与被上诉人签订的租赁合同行使承租权至合同期满，即2011年4月15日。据此，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同的内容未违反相关法律、法规规定，合同有效，应受法律保护。故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币800元，由上诉人向忠民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 党 琼
审 判 员 王其斌
代理审判员 康 英
二〇一四年一月二十一日
书 记 员 邓 力