北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第04621号
原告宏信安成（北京）国际贸易有限公司，住所地北京市房山区良乡镇良官大街58号／A261号。
法定代表人张文中，董事长。
委托代理人赵恒，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人王丽娟，北京市盈科律师事务所律师。
被告北京依诺嘉隆物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区光华路15号院4号楼6层605。
法定代表人姚晨，总经理。
委托代理人杨明，北京市双利律师事务所律师。
委托代理人徐步云，北京市双利律师事务所律师。
原告宏信安成（北京）国际贸易有限公司（以下简称宏信安成公司）与被告北京依诺嘉隆物业管理有限公司（以下简称依诺物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月1日立案受理，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。宏信安成公司的委托代理人赵恒、王丽娟，依诺物业公司的委托代理人杨明、徐步云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宏信安成公司诉称：2012年6月21日，原告与被告签订《租赁合同》，原告承租被告位于北京市东城区东单三条甲×号院×层楼房一栋、七层的临建、雅竹餐厅及院落停车场，用于开办旅馆和办公使用。租赁期限自2012年7月1日至2032年6月30日。后双方签订补充协议，就部分合同条款进行了变更。合同签订后，原告依约向被告支付了房屋押金1664400元及6个月的房屋租金3328800元。合同订立后，被告没有交付七层房屋。另，原告承租该房屋前，北京和平物业管理有限公司东方和平宾馆承租该房屋经营宾馆，并在该房屋地址内注册有特种行业许可证和卫生许可证，被告一直未将上述证照迁出，导致原告无法进行宾馆的注册和审批手续，在原告多次与被告沟通无果后，原告暂停支付下期房屋租金。被告于2013年2月15日搬离该房屋。2013年2月27日，被告单方解除合同。故原告诉至法院，要求被告返还房屋押金1664400元；退还未交付房屋的租金70080元；支付未按时腾空交接的违约金500000元；支付单方解除合同违约金2203920元。
被告依诺物业公司辩称：原告所述合同订立过程属实。合同订立后，被告将诉争房屋一层至六层、七层的绝大部分房屋、雅竹餐厅和一层停车场及后院的平房均交付原告，原告另外接收了宾馆原来的69名员工并进行了经营。后原告与该房屋原承租人因办理宾馆证照问题发生争议，其自2012年12月1日开始拒绝向被告缴纳房租，2013年开始停发宾馆员工工资。出于无奈，被告于2013年2月27日向原告发出解除合同通知，原告于2月28日离场。合同解除后，被告代原告交纳了燃气费、水电费，并向原告的员工发放了2个月工资和补偿金。被告向原告交付的房屋符合租赁条件，原告与房屋原承租人发生纠纷是在原告入住之后，且开酒店需要办理证照等义务不应由被告承担；被告收取了原告缴纳的押金和前6个月租金，但扣除被告应交纳的租金、违约金及相关费用后已没有剩余；被告未交付原告使用的部分并非七层整层，而仅为七层的一个房间，且未交付的原因是因为该房间由原承租人占据；《房屋租赁意向书》已经自动失效，不能适用其中的条款让被告赔偿原告违约金；由于原告延付租金构成违约，符合合同约定的解除条件，故被告提出与原告解除合同并非违法解除，故不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2012年4月19日，原、被告签订《房屋租赁意向书》，约定被告将北京市东城区东单三条甲×号院出租给原告使用，租赁房屋腾空交接时间最多不超过2012年7月1日，否则被告应向原告支付违约金500000元。当日被告向原告支付房租意向金500000元。5月19日，原、被告签订《房屋租赁意向书之补充协议》，约定：“《房屋租赁意向书》生效日为2012年4月20日；《房屋租赁意向书》第三条第一款修改为：意向书生效之日起三十日内，双方应签订正式租赁合同，否则，本意向书自动失效”。
6月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定“甲方同意将北京市东城区东单三条甲×号院六层楼房一栋，七层为加盖的临时建筑，建筑面积共计3800平方米，租给乙方作为旅馆（包括餐饮，餐饮仅限现雅竹餐厅）办公使用”；租赁期限自2012年7月1日至2032年6月30日（起租日以乙方实际收房日为准），其中免租期三个月，从第二年、第三年、第四年中各扣减一个月，免租期内乙方需支付水费、电费等费用；第五条约定：“乙方向甲方支付的押金为1664400元。乙方如出现第十一条一、二、三款情形时，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、未缴租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方”；第六条支付时间表约定，被告应在2012年7月1日支付押金及租金4493200元，2012年12月1日支付3328800元，以后租金按年支付；第七条第二款约定租赁期内水费、电费、电话费、上网费由乙方承担，乙方应保存缴费凭证，并在甲方要求时或结算时向甲方出示，第三款约定乙方实际收房之后，因乙方入住收房之前的纠纷导致乙方损失的，甲方负责协调处理并赔偿实际损失；第十一条第二款约定乙方无正当理由未按约定时间支付租金的，每日支付当年租金的千分之三违约金，第三款约定乙方无正当理由延期支付租金超过30日的，甲方有权解除合同，并可要求乙方按月租金的500%向甲方支付违约金。6月26日，原、被告签订《房屋租赁补充协议》，第二条约定被告负责向原告移交东方和平宾馆内的全部物品并保证北京和平物业管理有限公司东方和平宾馆及所涉公司的营业执照全部过户到原告或原告指定公司或自然人名下，原告向被告支付50万元作为收购东方和平宾馆及雅竹餐厅全部股权及协议附件所涉物品的费用；第六条约定原告或具体经营的公司负责接收原东方和平宾馆的69名工作人员；第十条约定被告把东方和平宾馆物业后院的200平宿舍提供给甲方使用20年，按每天每平1元缴纳房租，与本物业房租一起同步缴纳。7月1日，原告向被告交付了诉争房屋一层至六层全部房屋、七层部分房屋，雅竹餐厅、院落停车场及诉争房屋楼体东侧的200平方米的平房。
7月11日，原、被告签订《补充协议》，约定该协议对双方于6月21日签订的《房屋租赁合同》中支付方式条款变更为原告向被告缴纳押金及首期租金合计4493200元，支付时间变更为2012年7月11日，被告同意给原告承租的东单三条甲×号院东方和平宾馆增加一个半月免租期，增加的免租期为2013年1月，6月1日到15日；对双方于6月26日签订的《房屋租赁补充协议》作如下变更：双方不再履行《房屋租赁补充协议》第二、三、八条规定的其他权利义务；原告办理酒店相关证照时，被告应全力配合；双方确认起租日为2012年7月1日。当日，原告向被告支付房屋押金1164400元及六个月租金3328800元。
后，双方因原告办理证照及房屋交付等问题多次发函沟通。2012年8月3日，原告向被告发函，称“至今第七层办公室仍由东方和平宾馆的原经营方刘冰占据……请贵公司及时督促刘冰履行搬出义务……”；2012年8月31日，原告向被告发函，称“原经营方刘冰无房屋租赁依据非法占据东单三条甲33号至今不迁出相关证照、造成我公司无法办理经营执照导致我公司无法开具发票……刘冰虽已不再经营宾馆，却擅自发布宾馆不再接受网络订房的非法通知，已经严重扰乱了宾馆的经营……”；2012年12月28日，原告向被告发函，称“贵公司无权解除合同更无权要求我公司支付违约金……贵公司违反先履行义务，我公司不应向贵公司支付租金……”。2013年2月27日，被告向原告发函，称因原告逾期交付租金89日，被告正式通知原告解除合同。2月28日，原告撤离诉争房屋。2013年3月，被告代原告交纳诉争房屋电费及电费违约金27254.86元。
庭审中，本院至北京市东城区东单三条甲×号院现场勘验，原告公司负责人唐义在勘验现场确认：被告未交付的面积为7层右手边的一间办公室；原告承租房屋后一直正常开宾馆营业；原告撤场时就是公司的3个人离开，当时未告知被告，后来发函告知被告撤场的事实；原、被告签订合同时，最初想使用原承租人的宾馆证照，通过被告与原承租人商谈，但被告未居中协调成功，故原告与被告签订补充协议，约定被告不再居中协调，但需给予原告一定的补偿，后原告自己与原承租人协商证照过户问题，经洽谈但未成功。诉争房屋2012年6月21日之前的水、电、气等费用原告已经与原承租人结清，原告承租诉争房屋后一直缴纳相关费用，但2013年1月的费用未交。原告的委托代理人表示认可唐义的陈述。
经本院现场勘验，原告未向被告交付的七层楼梯右手处会议室长10.15米，宽8.1米。另查，根据X京房权证东字第××号记载，东单三条甲×号院套内建筑面积3331.63平方米，其中平房建筑面积200.29平方米，楼房建筑面积3131.34平方米。
上述事实，有《北京市房屋租赁合同》及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应依约履行。双方合同约定押金应当在扣除由原告应承担的费用、未缴租金，以及违约金后，由被告退还原告。双方约定2013年1月为免租期，原告于2013年2月底离场，原告应当承担2013年2月的租金。根据查明的事实，被告未按约定交付的房屋仅为一间办公室，虽为违约行为，但原告承租房屋后一直正常营业，并未对原告的经营产生实质影响，且原告曾与被告明确约定被告协助办理证照的条款不再履行，故原告以办理证照出现问题和房屋交付面积不符合约定为由拒付租金的行为缺乏依据，应按照合同约定承担违约金。双方合同约定能源费应由原告承担，对被告代原告交纳的能源费，原告应当予以返还。被告未按约定交付全部房屋，其收取的未交付部分的租金应当予以返还，依据双方合同的签订情况、履行情况、承租房屋的整体情况等因素，本院认为原告所持应退租金70080元的主张，合法有据。鉴于原告尚未与被告结清其根据合同应当承担的相关费用，退还押金的条件尚未成就，且原告交纳的押金和应退还租金在扣除原告未交纳租金、能源费及违约金后已无剩余，故对原告要求被告退还押金及未交付房屋部分租金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告所称代原告支付员工工资及补偿金等支出，缺乏关联性，故对被告要求扣减此部分费用的抗辩意见，本院不予采纳。根据双方5月19日签署的《房屋租赁意向书之补充协议》，双方未在意向书生效之日三十日内签订正式租赁合同，《房屋租赁意向书》已自动失效，故原告依此要求被告承担未按时腾空交接的违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。原告拒付租金的行为缺乏依据，被告因原告延付租金提出解除合同符合合同约定的解除条件，故对原告要求被告支付单方解除合同违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
驳回原告宏信安成（北京）国际贸易有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费42307元，由原告宏信安成（北京）国际贸易有限公司（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 艳
代理审判员 王裴裴
人民陪审员 高 彦
二〇一四年九月十七日
书 记 员 姚 丹