黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑民再63号
抗诉机关：黑龙江省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：哈尔滨工大集团股份有限公司。
法定代表人：张大成，该集团董事长。
委托代理人：张学冬，该公司法律顾问处主任。
委托代理人：李凯波，该公司法律顾问。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：王华。
委托代理人：白凤东，黑龙江中柏律师事务所律师。
申诉人哈尔滨工大集团股份有限公司（以下简称工大集团）因与被申诉人王华房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2014）哈民一终字第172号民事判决，向检察机关申诉。黑龙江省人民检察院于2015年12月18日作出黑检民（行）监[2015]23000000147号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2016年4月7日作出（2016）黑民抗52号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员马良驰、刘刚出庭。工大集团的委托代理人张学冬、李凯波，王华的委托代理人白凤东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年5月14日，一审原告王华起诉至哈尔滨市南岗区人民法院称，2010年10月31日，王华从工大集团处购买一套位于哈尔滨市南岗区住房，双方于当日签订商品房买卖合同，王华依约支付了购房款1560000元。依据该合同约定，王华从购买住房之日起便可以办理入户并由工大集团办理入户手续。由于工大集团的违约行为导致王华至今未办理入户手续，也未能依约取得房地产权属证书。故请求工大集团立即为王华办理入户手续及房地产权属证书，并向王华支付违约金78000元（按购房款的日万分之二点一支付违约金至王华入户之日止），并由工大集团承担诉讼费用。
工大集团辩称，首先，王华诉讼主张的事实完全虚构，与本案客观事实不符。王华诉讼主张购买的房产，该房产因工大集团欠案外人王冬工程款，已于2009年6月23日将包括该房产在内的数套房产抵偿出售给案外人王冬，案外人王冬已支付了抵债后剩余房产的全部价款，该房产现依法归案外人王冬所有。2010年因案外人王冬向案外人王佰国要求将本案诉争的房产以买卖的方式签订合同，作为借款债务的担保，王冬因此打印了商品房买卖合同，并到工大集团盖章。2011年王冬已偿还了全部借款本息，借款时所签订的商品房买卖合同已依法失去效力。其次，王华诉讼请求不成立，依法应驳回王华的诉讼请求。工大集团不认识王华，王华没有向工大集团支付购房对价款1560000元，工大集团也未收到过该笔购房对价款；商品房买卖合同是案外人王冬到工大集团办理的，虽然名义为商品房买卖，但合同双方无商品房买卖的法律事实，王冬同意签署该合同目的实际为高利贷借款担保；因王冬早已清偿全部借款本息，商品房买卖合同已失去担保效力，依法对有关当事人不具有任何法律效力。
哈尔滨市南岗区人民法院一审查明，座落于哈尔滨市南岗区的房产系工大集团开发建设。2010年10月31日王华与工大集团签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，约定王华购买该房产，购房款为156万元。该商品房经验收合格即应交付王华使用，如工大集团逾期交付房屋，王华有权要求解除合同或继续履行合同，王华要求继续履行合同，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，工大集团向王华支付已交付房价款万分之二点一的违约金。工大集团应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由工大集团提供的资料到产权登记机关备案，如因工大集团的责任，王华不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，王华不退房，工大集团按已付购房款5%向王华支付违约金。
另查明，2009年6月23日，工大集团与案外人哈尔滨大东集团股份有限公司签订协议书，约定工大集团将会展家园2号楼部分房产抵案外人大东集团股份有限公司剩余工程款，案外人王冬在该协议上作为案外人大东集团股份有限公司代表人签字确认。
再查明，王华与工大集团签订合同后通过案外人王佰国支付房屋价款，庭审中工大集团亦认可因与案外人王冬签订抵债协议，在出售抵债协议中约定的房产时，工大集团按照案外人王冬的指示向其指定的买受人出具商品房买卖合同，且买受人可以不将购房款直接支付工大集团。
哈尔滨市南岗区人民法院一审认为，公民的合法权益受法律保护。王华与工大集团签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》为房产部门联机备案的合同，工大集团亦认可该合同系其按照案外人王冬的指示向指定的人即王华出具，故该合同为双方真实意思表示，合法有效。依据合同相对性，双方均应按照约定履行，故对王华要求工大集团为其办理房产的进户手续及房屋权属证书的诉讼请求，予以支持。双方在签订买卖合同中约定工大集团逾期向王华交付房屋，王华要求继续履行合同，工大集团应向王华支付违约金，因王华于2012年12月份曾持购房合同要求工大集团为其办理房屋进户手续，故该违约金应自王华主张之日即2012年12月31日起至工大集团向王华实际交房时止，按照购房款日万分之二点一计算，对王华要求工大集团给付逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持。因双方签订的买卖合同中约定，工大集团在房屋交付后60日内，应到产权登记机关办理备案，因工大集团责任，王华不能在规定期限内取得房地产权属证书的，王华不退房，工大集团应按王华已付购房款5%支付违约金，因双方争议房屋尚未办理进户手续，亦未交付，暂不符合办理房屋产权证书的条件，故该违约金条款尚未发生效力，对王华要求工大集团支付违约金78000元的诉讼请求，不予支持。关于工大集团所述案外人王冬与王佰国之间的债权债务关系涉及争议房产的主张，因与本案不具有关联关系，不宜在本案中一并处理，故对该项意见，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条和第一百零七条之规定，哈尔滨市南岗区人民法院于2013年12月16日作出（2013）南民二初字第871号民事判决：一、工大集团于判决生效后十日内将该房产交付王华并为其办理上述房产的进户手续；二、工大集团办理进户手续后60日内协助王华办理上述房产的房屋产权证书；三、工大集团于判决生效后十日内给付王华违约金（自2012年12月31日起至工大集团向王华实际交房时止以购房款1560000元为基数，按照日万分之二点一计算）；四、驳回王华其他诉讼请求。案件受理费1750元，由工大集团负担。
工大集团不服一审判决，向哈尔滨市中级人民法院提起上诉称，诉争的房产在2009年6月23日已归属案外人王冬所有，工大集团无权支配。工大集团与王冬签订的协议生效后，工大集团将协议中约定的房产交付王冬，王冬实际得到了房产。由于会展家园小区都没有办理产权证，工大集团与王冬商定，王冬出售房产后，由工大集团开具《商品房买卖合同》，但不给开具发票，所有发票必须在工大集团与王冬将所有工程决算后一并开具。工大集团与王华之间没有买卖关系，王华是将争议房产的购房款支付给了案外人王佰国，而工大集团与王佰国之间不存在任何法律关系。《商品房买卖合同》是王冬指定工大集团给王华开具的，这份合同无法体现工大集团与王华之间的真实意思表示，更不具有法律规定的合法性；本案真实的事实是案外人王冬向案外人王佰国借款，因为该房产不能办理抵押贷款登记，所以，案外人王冬将该房产以买卖合同的方式作为借款债务的担保。案外人王冬指定工大集团打印了这份《商品房买卖合同》，现依法已失去了效力。一审判决认定工大集团与王华签订合同后，通过王佰国支付房屋价款的事实错误。因为工大集团无权与王华签订这份合同。工大集团根本不认识王华，更不认识案外人王佰国。综上，王华所持有的《商品房买卖合同》不是工大集团与王华的真实意思表示，工大集团与王华之间没有形成合同关系，王华也没有向工大集团购买住房，工大集团无权处分争议的房产，无义务为王华办理进户手续及产权。一审判令工大集团支付违约金错误，请求判决驳回王华的诉讼请求。
王华在庭审中辩称，王华是商品房买卖合同的买受人，是善意的买受人，而且工大集团主张的与案外人王冬之间的关系，王华不知晓。现无证据证实王华是恶意的买受人，故一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求维持一审判决。
哈尔滨市中级人民法院二审确认一审法院查明的事实。
哈尔滨市中级人民法院二审认为，争议房屋系工大集团开发建设待售房产。工大集团虽将争议房屋抵账给案外人王冬，未办理产权变更登记手续，物权并未发生变动，王冬对争议房屋仅享有债权，不享有物权，争议房屋物权仍属于工大集团所有。王华通过案外人王佰国购买了争议房屋，工大集团自认接受王冬旨意与王华签订《商品房买卖合同》。工大集团与王华签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合同有效，对合同双方均有约束力。根据合同相对性的原则，王华依据与工大集团签订的《商品房买卖合同》，要求工大集团履行合同义务，符合法律规定。原审判决判令工大集团为王华办理房屋进户手续及协助王华办理房屋权属证书，适用法律并无不当，予以维持。关于工大集团上诉主张名为房屋买卖，实为以房抵押担保，合同已失去法律效力的主张，并未提供充分证据证明，不予认定。关于工大集团上诉主张原审认定王华通过王佰国向工大集团支付购房款事实错误的问题。原审判决仅认定“王华与工大集团签订合同后通过案外人王佰国支付房屋价款”，并未认定工大集团实际收取了争议房屋的购房款，且工大集团已将争议房屋顶抵工程款，房屋再行出售，其也无权收取购房款。关于工大集团上诉主张原审判令其承担违约金错误的问题。《商品房买卖合同》约定工大集团逾期向王华交付房屋，王华要求继续履行合同，工大集团应向王华支付违约金，且工大集团至今未为王华办理进户手续的事实存在。因此，原审判令工大集团自王华主张权利之日起给付王华违约金，依据充分，适用法律正确，予以维持。一、二审中，虽案外人王冬要求参加本案的诉讼，因本案系房屋买卖合同纠纷，依据合同相对性原则，王冬并非本案必要诉讼参加人。关于工大集团主张案外人王冬与王佰国、王华之间存在债权关系纠纷，与本案并非同一法律关系，不宜与本案一并处理，可另案解决。综上所述，工大集团上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，哈尔滨市中级人民法院于2014年6月9日作出（2014）哈民一民终字第172号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1750元，由上诉人工大集团负担。
黑龙江省人民检察院抗诉认为，1.有新的证据，足以推翻原审判决。2015年11月9日，哈尔滨市住房保障局和房产管理局向检察机关出具证明材料证实：“合同买受人王华，合同状态为作废。作废日期为2012年9月5日。”王华向法院提起诉讼主张权利所依据的主要证据是《商品房买卖合同书》，王华起诉时间为2013年6月17日，而根据哈尔滨市住房保障局和房产管理局向检察机关出具的证明材料证实，该《商品房买卖合同书》已于2012年9月5日注销，即该《商品房买卖合同书》是在王华向法院起诉之前作废。因此，原审法院依据已经作废的《商品房买卖合同书》判决工大集团为本案的诉争房屋办理进户手续、房屋权属证书并承担违约金，属适用法律确有错误。2.原判决有应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼。本案源于王冬向王佰国借款，王冬应王佰国要求将本案诉争的房屋抵押给了王佰国，因诉争房屋系公产房屋无法办理产权证件，故王冬基于与工大集团的债权要求工大集团出具了本案诉争的《商品房买卖合同书》，作为借款抵押担保用途交给了王佰国，后王冬与王佰国之间的债权债务已结清。工大集团为证实其主张，向法庭举示了其与王冬签订的以房抵工程款的《协议书》，王佰国为王冬出具的证明双方债权债务已结清的《收条》，王佰国为王冬出具的能够证明诉争的《商品房买卖合同书》为双方借贷关系中的抵押物的《保证书》。原审中，工大集团为查清本案事实，曾请求原审法院追加王冬为本案的诉讼参加人，但原审法院并未采纳工大集团的请求。本案中，王华虽主张其与工大集团之间形成的是商品房买卖合同关系，但纵观全案分析，本案实为因王冬向王佰国借款而形成的抵押担保合同纠纷，故王冬作为查清本案案件事实的关键当事人，原审法院应当追加王冬作为诉讼当事人参加诉讼，因此原审判决有应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼。
本院再审过程中，工大集团同意检察机关的抗诉意见。王华辩称，检察机关以双方备案的合同被注销认定双方签订的买卖合同无效、作废，没有法律依据；工大集团将房屋抵偿工程款给王冬，本案应由王冬主张权利，而非工大集团。
本院再审期间，工大集团提交下列两份证据：
证据一：哈尔滨房产住宅局官方网站上网页，证明王华起诉《商品房销售合同》已于2012年9月5日注销。经质证，王华对该证据的真实性无异议，但认为王冬没有权利单方注销该《商品房销售合同》。本院审核对该证据的真实性予以确认。
证据二：王冬于2011年4月21日出具的《申请书》，证明王冬向工大集团提出申请，要求工大集团不给王华办理进户。经质证，王华认为该证据的真实性无法确认，并且与本案没有关联。本院审核认为，该证据与本案不具有关联性，不予采信。
再审期间，应工大集团请求，王冬作为证人出庭作证，证明其与王华无债权债务关系。王华对王冬证言不予认可。本院认为，王冬证言与本案无关联性，不予采信。
本院再审确认原审查明的事实。
本院再审认为，关于登记备案的商品房买卖合同作废是否影响该合同效力的问题。按照我国法律、行政法规的规定，商品房买卖合同签订后，开发商须将合同送房地产主管部门登记备案。行政管理性法规调整和规范的仅是开发商的合同登记备案行为，而无权约束合同本身。判断合同的效力属性问题，必须由民事法律、法规规定。按照《中华人民共和国合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”我国法律、行政法规未规定商品房买卖合同应当办理批准、登记等手续才生效，故商品房买卖合同自开发商、买受人签订时即生效，登记备案合同作废与否不影响合同效力。本案中，工大集团与王华签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合同有效，对合同双方均有约束力。王华依据与工大集团签订的《商品房买卖合同》，要求工大集团履行合同义务，符合法律规定。原审判决判令工大集团为王华办理房屋进户手续及协助王华办理房屋权属证书，适用法律并无不当，本院再审予以维持。
关于是否追加王冬为本案应当参加诉讼的当事人的问题。工大集团认可因与案外人王冬签订抵债协议，在出售抵债协议中约定的房产时，工大集团按照案外人王冬的指示向其指定的买受人王华出具商品房买卖合同，且买受人可以不将购房款直接支付工大集团。现王华要求工大集团按双方签订的商品房买卖合同的约定办理入户手续，有合同依据，应予支持。王冬不是商品房买卖合同中的当事人，其不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条规定的必须共同进行诉讼的当事人。故原审法院关于本案系房屋买卖合同纠纷，依据合同相对性原则，王冬并非本案必要诉讼参加人，王冬与王佰国、王华之间存在债权关系纠纷，与本案并非同一法律关系，可另案解决的认定是正确的。
综上，原审判决在认定事实和适用法律方面并无不当，本院再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
维持哈尔滨市中级人民法院（2014）哈民一民终字第172号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫梁红
审 判 员 张 璞
代理审判员 李雪松
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 余 博