广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳中法民一终字第704号
上诉人（原审被告、反诉原告）：冯某甲，男，1970年3月21日出生，汉族，住所地：广东省阳江市江城区。
委托代理人：何燕君，广东尚思律师事务所律师。
委托代理人：关添文，广东尚思律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：阳江市恒富房地产有限公司，住所地：广东省阳江市江城区苏石坑三街1号。
法定代表人：冯富裕，该公司经理。
委托代理人：黄仕掌，广东拓进律师事务所律师。
委托代理人：黄理福，广东拓进律师事务所律师。
上诉人冯某甲因与被上诉人阳江市恒富房地产有限公司（以下简称恒富房地产公司）租赁合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2015年8月25日作出（2015）阳城法民一初字第942号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2006年11月6日，恒富房地产公司与海陵镇新盐村委会林屋村经济合作社签订了一份《租用土地合同书》，合同约定：林屋村民小组将其自有的预留地29.8亩出租给恒富房地产公司，用于经营休闲饮食和娱乐场；承包期限自2007年1月1日至2017年1月1日，承包租金为150元／亩／年。2007年12月，恒富房地产公司未取得建设工程规划许可证的情况下，在租用的土地上建设了占地面积600平方米、建筑面积1200平方米的房屋和占地250平方米、建筑面积250平方米的房屋各一座，并在此经营小雨天宾馆，该房屋没有取得房地产权属证书。2010年7月1日，恒富房地产公司（甲方）与冯某甲（乙方）签订了一份《租赁合同》，合同约定：甲方将租用林屋村民小组的预留地及小雨天宾馆（二间房屋、门口大排档、后面员工宿舍、厨房）和配套设施出租给乙方经营使用（注：配套设施详见列表）；承包期限：自2010年7月1日起至2017年1月1日止；承包租金及付款方式：每年租金为50000元正，并交10000元作押金（该押金在最后一年抵五分之一租金），乙方需在每年六月底前付清租金给甲方，如乙方不按时交清每年租金，甲方有权取消乙方承包权；乙方在承包期间要维护所有的承包建筑物，不得擅意更改建筑物用途，如确实需要可经甲方同意后方可更改，如有损坏甲方房屋建筑物以及设施，乙方必须负责维修，费用乙方负责；乙方负责把该宾馆的证件办理齐全，并支付相关办证费用（此费用由乙方暂时垫支，以后在甲方的每年租金中扣除一部分）；……。《小雨天200元以上固定资产表》记载：厨房大冰箱1台、电饭煲3个、保温瓶1台、风扇6台、台（桌）39张、展示冰柜2个、消毒柜1台、茶几2套、空调19台、电视19台、接收器20台、dvd机1台、vcd机1台、热水器17台、电话1台、电脑1台、打印机1台、办公台2套、床18张、床垫18张、鱼缸33个、抽水机4台、氧气机2台、三轮车1台。冯某甲在确认栏签名。冯某甲在合同签订前于2010年6月14日已向恒富房地产公司预付了租金45000元，合同签订后于2010年7月10日再向恒富房地产公司交付了20000元，其中10000元为押金。冯某甲自签订合同后开始在小雨天宾馆开展筹备经营餐饮、娱乐场等前期工作。2010年7月15日冯某甲向阳江市海陵岛试验区房地产管理局安全鉴定所申请对小雨天宾馆进行房屋安全鉴定，该鉴定所于当天出具了《房屋安全鉴定书》，鉴定意见：评定该楼房为完好。冯某甲为此支付了鉴定费2260元。冯某甲于2010年7月14日支付了闭路视频监控系统工程款5000元，2010年7月16日支付了闭路视频监控系统工程款5000元，2010年7月20日支付了监控设备、报装、线路安装费18500元，2010年7月20日支付了闭路视频设备、视频电脑、上传电脑、器材费共18500元，2010年7月21日支付了无线固话费2734元，2010年7月21日支付了旅店管理系统维护费用5480元，2010年7月23日支付了监控布线费1000元，2011年6月28日支付了读卡器、扫描仪、旅业管理系统维护费5480元。冯某甲做好小雨天宾馆的前期准备工作后，向有关部门申请相关证件，海陵岛经济开发试验区卫生局于2010年8月25日向冯某甲下发了《卫生许可证》，国家食品药品监督管理局海陵分局于2012年4月25日向冯某甲下发了《餐饮服务许可证》，阳江市公安局海陵分局于2010年7月19日向冯某甲下发了《特种行业许可证》。工商部门一直未核准《工商营业执照》，冯某甲称是因恒富房地产公司阻挠才无法领取《工商营业执照》，为证明该事实，冯某甲提交了阳江市海陵经济开发试验区闸坡镇新盐村委会出具的《证明》，该《证明》主要内容为：2010年9月初，冯某甲持与恒富房地产公司签订的《租赁合同》要求开具场地证明用于办理小雨天宾馆的工商、税务登记证，经调查租赁合同情况属实，遂开具了相关场地《证明》给冯某甲，由其向区工商部门申请办理工商登记手续。但恒富房地产公司提出异议，要求撤销相关场地《证明》，本村委会为慎重起见，书面告知区工商部门撤销了原开具给冯某甲的场地证明，因此，区工商部门退回了冯某甲的相关登记申请。冯某甲为此拒绝向恒富房地产公司支付余下的租金，但仍在小雨天宾馆无证经营餐饮、娱乐场等营利性活动，直至2013年10月，冯某甲因容留他人吸毒被公安机关抓获，小雨天宾馆才处于停业状态。冯某甲因容留他人吸毒罪被阳江市江城区人民法院判处有期徒刑一年三个月，刑期自2013年12月20日起至2015年3月19日止，现已刑满释放。2014年4月20日，恒富房地产公司在未与冯某甲充分协商且未经对小雨天宾馆的物品进行评估的情况下收回了小雨天宾馆及周边土地，另行发包给陈盛满经营，且收取了陈盛满的租金60000元。恒富房地产公司确认在收回冯某甲经营的小雨天宾馆时，其原有物品齐全，但已损坏没有使用价值。冯某甲称其投入小雨天宾馆200000元添置经营设备，其仅提供了安装视频监控系统的相关票据，而没有提交添置其他设备的票据。冯某甲称恒富房地产公司负责人冯洪盛2010年8月1日到小雨天宾馆寻衅滋事用水管打伤冯某甲，造成冯某甲支出医疗费114元，其提交了阳江市海陵镇卫生院的《诊断证明》及门诊收费收据。此外，2013年7月，冯某甲委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对小雨天宾馆所涉房屋进行安全鉴定，该公司于2013年7月13日作出鉴定意见：该房屋为完好房，可安全使用。恒富房地产公司称支付了鉴定费7000元，但其没有提交相关票据。
恒富房地产公司于2015年5月13日向原审法院提起诉讼，请求：1、确认恒富房地产公司与冯某甲签订的《租赁合同》无效，冯某甲将承租房屋及配套设施、土地交还给恒富房地产公司；2、判令冯某甲支付拖欠的租金145000元给恒富房地产公司；3、判令冯某甲赔偿恒富房地产公司损失50000元；4、诉讼费用由冯某甲承担。
原审判决认为：恒富房地产公司未取得建设工程规划许可证的情况下建设了小雨天宾馆，并将小雨天宾馆及配套设施和周边范围内的土地出租给冯某甲使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，恒富房地产公司与冯某甲双方签订的《租赁合同》应属无效合同。根据上述司法解释第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”之规定，冯某甲应参照合同约定的租金向恒富房地产公司支付占用期间的使用费，恒富房地产公司亦应向冯某甲赔偿因合同无效而造成的损失。冯某甲自2010年7月1日使用小雨天宾馆直至2013年10月，使用费应计算40个月，使用费为166667元（40个月×50000元／12个月）。而冯某甲在使用小雨天宾馆期间，投入了小雨天宾馆安装视频监控系统的工程款5000元、工程款5000元、监控布线1000元、监控设备及报装线路安装费18500元、闭路视频设备电脑及上传电脑器材费18500元、无线固话费2734元合共50734元，冯某甲有相关票据，应予以确认。由于恒富房地产公司在2014年4月20日接管小雨天宾馆时，没有通知冯某甲拆除该设备而直接收回使用，恒富房地产公司应折价赔偿该部分损失给冯某甲，由于恒富房地产公司没有对该设备进行价值评估，其应按冯某甲投入时的价值进行赔偿；对于小雨天宾馆所涉房屋进行安全鉴定的费用2260元，该费用是办理特种行业许可证必需支出的费用，根据双方在签订合同时的意思酌定双方各承担50%即1130元；餐饮服务食品安全管理员培训费387元，阳江市疾病预防控制中心培训费60元，共447元，是冯某甲经营餐饮业必需支出的费用，其请求恒富房地产公司负担没有依据，应由其自行负担；冯某甲因视频监控系统维护支出的费用5480元、5480元共10960元，该费用是冯某甲使用视频监控系统时产生的费用，其请求恒富房地产公司负担没有依据，应由其自行负担。此外，冯某甲称恒富房地产公司负责人到小雨天宾馆寻衅滋事将其打伤，用去医疗费114元，该项事实不属本案处理范围，不予处理。至于恒富房地产公司主张冯某甲赔偿损坏物品的损失的问题，由于恒富房地产公司在接收小雨天宾馆时，其原有配套设施及设备没有减少，而其没有对该配套设施设备进行价值评估，其请求冯某甲赔偿财物损失没有依据，应予驳回。冯某甲主张的其他损失，因其没有提供充分之证据，不予认定。因此，冯某甲应支付给恒富房地产公司房屋使用费166667元，扣减其已支付的租金和押金共65000元，仍应支付101667元。恒富房地产公司应支付给冯某甲视频系统安装费、器材费等费用50734元、房屋安全鉴定费1130元共51864元。相互抵扣后，冯某甲仍应支付给恒富房地产公司49803元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、恒富房地产公司与冯某甲于2010年7月1日签订的《租赁合同》无效；二、限冯某甲在本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋使用费49803元给恒富房地产公司；三、驳回恒富房地产公司的其他诉讼请求；四、驳回冯某甲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案受理费4200元，由恒富房地产公司负担2010元，冯某甲负担2190元；反诉费2150元，由恒富房地产公司负担595元，冯某甲负担1555元。
上诉人冯某甲不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人未经上诉人同意擅自转租小雨天宾馆给第三人，构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人进场经营之后，积极办理工商营业执照等相关证件，因被上诉人阻止新盐村委会向上诉人开具场地证明，导致上诉人无法办理工商营业执照，并受到有关部门的多次查处，也难以取得其他相应的证照，影响上诉人的合法经营。经不完全统计，上诉人至少损失20万元人民币，该损失应当由被上诉人承担。2014年4月20日，被上诉人无视合同的约定，未经上诉人同意，擅自将小雨天宾馆出租给第三人陈盛满，明显违约。根据《合同法》的第一百零七条的规定，被上诉人应当继续履行合同并赔偿上诉人的上述损失。二、原审判决适用法律错误。原审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，认定《租赁合同》无效，适用法律错误，应予纠正，因为小雨天宾馆地处海陵镇新盐村委会林屋村，不属于城镇范围，不是城镇房屋，而上述司法解释第二条的适用范围是针对城镇房屋，本案不应当适用本条法律规定。《租赁合同》是双方自愿签订，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，是合法有效合同。三、原审判决违反法定程序。原审冯某甲当庭提出委托鉴定的申请，申请鉴定冯某甲经营小雨天宾馆的经营损失，包括利润、设备、装修损失。并于开庭后书面提交申请给原审法院，但原审法院没有作鉴定也没有对此作出回应，不符合民事诉讼证据规则的第二十五条规定。因此，原审存在程序错误，影响证据认定及处理结果，应发回重审。综上所述，请求：一、撤销原审判决；二、驳回恒富房地产公司的诉讼请求或发回重审；三、判令恒富房地产公司继续履行在2010年7月1日签订的《租赁合同》，并赔偿冯某甲20万元；四、本案一、二审受理费由恒富房地产公司承担。
被上诉人恒富房地产公司答辩称：一、上诉人已构成根本违约，被上诉人有权收回宾馆。根据《租赁合同》第五条的约定，上诉人在每年六月底前付清租金给被上诉人，如上诉人不按时交清租金给被上诉人，上诉人有权解除合同。在履行合同的过程中，上诉人从2010年7月1日租赁到2013年10月被公安机关捉获，只是在2010年向被上诉人交付了6.5万元（包括1万元押金），之后再没支付租金，已构成根本违约。并且上诉人在经营过程中，非法容留他人吸毒，构成犯罪，被判刑，导致已不能实现合同的目的，根据合同法的规定，被上诉人有权解除合同、收回宾馆和另行租赁。二、一审适用法律正确。上诉人认为一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定《租赁合同》无效，属于适用法律错误。被上诉人认为一审法院适用法律正确。一审已查明，被上诉人在未取得建设工程规划许可证的情况下，在租用的土地上建设了占地面积为600平方米和250平方米的房屋各一座。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”小雨天宾馆地处海陵镇新盐村委会林屋村，虽不属城镇，也可参照解释来处理。一审适用法律正确。一审期间，法院对于上诉人所添置的设备，认为被上诉人没有通知上诉人直接收回使用，要求被上诉人负担上诉人的监控投入不公平，因上诉人投入的设备未经评估机构评估核实，同时产生了折旧，要求被上诉人承担上诉人当时的投入过高，应对上诉人当时投入的设备款计算折旧。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审查明的事实清楚、属实，本院予以确认。
另查明：上诉人一审提供的《阳江市工商行政管理局海陵分局白蒲工商所纠正无照经营行为行政指导告知书》，该告知书发出日期为2013年7月5日，主要内容是，冯某甲在经营小雨天宾馆至今未申请办理营业执照，该经营行为涉嫌无照经营行为，并告知冯某甲无证经营行为的危害性、违法性及所应承担的法律责任，并要求冯某甲立即纠正无照经营的行为，履行法定义务，取得合法的经营资格。冯某甲收到该通知后仍在该宾馆进行经营，后因在该宾馆容留他人吸毒，于2013年10月8日被抓获，同月20日被逮捕。阳江市江城区人民法院于2014年7月9日作出（2014）阳城法刑初字第280号刑事判决书，判决认定冯某甲于2010年7月开始经营闸坡小雨天宾馆，2013年2、3月在该宾馆装修一间卡拉ok包房，并提供该包房给吸毒人员，容留他人在包房内吸毒，以容留他人吸毒罪判处冯某甲有期徒刑一年三个月。上诉人主张其承租期间添置部分物品，但未经双方当事人确认。
本院认为：被上诉人租用海陵镇新盐村委会林屋村的预留地建设小雨天宾馆，并将该宾馆出租上诉人，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一、二款“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”的规定，本案可参照上述司法解释处理双方的租赁合同纠纷。被上诉人租用农村集体土地并在未取得建设工程规划许可证的情况下建设了小雨天宾馆，并将小雨天宾馆及配套设施、周边范围内的土地出租给冯某甲使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，原审认定双方订立的《租赁合同》无效正确，应予以维持。上诉人上诉主张原审适用法律错误及认定合同无效不当的理据不足，本院不予采纳。租赁合同无效，但上诉人实际取得该租赁物并进行经营，其应支付使用期间占用费给被上诉人。故原审判决参照合同约定，判决上诉人支付场地占用费给被上诉人正确，应予维持。至于上诉人称被上诉人阻止新盐村委会出具场地证明，导致其无法办理工商登记，并受到有关部门的多次查处，影响其合法经营，至少损失20万元问题。冯某甲提供的新盐村委会的证明虽反映在冯某甲承租初期该村委会出具过场地租赁证明给工商行政管理部门，后由于被上诉人提出异议而撤销了该场地证明。上诉人虽没有领取工商营业执照，但此后长达几年时间一直利用承租的场所进行经营，上诉人提供证据反映相关工商行政管理部门直至2013年7月间发出纠正无照经营行为行政指导告知书，且上诉人收到该告知书后仍在此场所经营，直至2013年10月间因容留他人吸毒被逮捕。因此，上诉人一直利用该场所进行经营，其无证据证明因被上诉人的原因导致其经营收入减少，其请求被上诉人赔偿20万元减少收入的损失，理据不足，本院不予采纳。上诉人上诉称其在一审期间申请对其经营利润损失、添加设施和物品申请鉴定，但一审没有作鉴定也没有作回应，一审违反法定程序。由于上诉人与被上诉人签订的场地租赁合同无效，而且上诉人承租后一直处于违法经营状态，同时经营亦有风险，其未能提供证据证明其经营该场地必定有利润，其请求鉴定利润损失理据不足，应不予采纳；另外，因上诉人被逮捕及处予刑事处罚后，该租赁场地已由被上诉人收回，原状已改变，且双方对上诉人是否添置物品及添置物品种类、数量等没有确认，上诉人亦未能提供证据证明其具体添加的设施和物品，故已不具备鉴定条件，且原审对上诉人能举证证明添加的物品，即安装视频监控系统支出的费用等作价，判决被上诉人对上诉人作出补偿。故上诉人的上述上诉主张理据不足，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理正确，应予维持。冯某甲的上诉理据不足，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9897元，由上诉人冯某甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 飘
审 判 员 何桂霞
代理审判员 莫怡华
二〇一六年一月五日
书 记 员 冯梅瑰