浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第557号
上诉人（原审被告）王坚学。
委托代理人（特别授权）王志春。
被上诉人（原审原告）朱雪球。
委托代理人（特别授权）胡建龙。
上诉人王坚学为与被上诉人朱雪球房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2012）金婺民初字第3075号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告朱雪球起诉称，其与王坚学于2011年3月9日签订房地产买卖协议，约定：其自愿将座落在金华南市小区10幢3单元301室建筑面积117平方米的房产转让给王坚学；总房价710000元，2012年3月10日前付清房款；如逾期支付房款，按每日3‰支付违约金。合同签订后，王坚学支付房款650000元，尚欠60000元。其多次催讨未果。请求法院：1、判令王坚学支付给其购房款人民币60000元，并支付违约金人民币48600元（按日3‰从2012年3月11曰计算至同年12月10日，此后违约金放弃）；2、本案诉讼费由王坚学承担。
原审被告王坚学答辩称，其与朱雪球签订房地产买卖协议后，其依约支付房款650000元，并承担全部过户税费、中介费，办理了按揭贷款，至2012年11月其已归还银行贷款21408.13元、利息58915.51元，投入装修费用30000元。朱雪球虽已将房屋交付给其，但存在如下违约行为：1、本案所涉房屋规划设计4层，但朱雪球在与被告签订房地产买卖协议时谎称5层，在房屋交付给其后又擅自加至7层。朱雪球在建造时改变设计，2-4层每层少浇注3根主梁，使整幢房屋变成危房，给其带来不安。朱雪球违约在先。2、根据房地产买卖协议第11条约定，朱雪球应将水、电、物管、闭路电视、管道煤气等证件与交费清单移交给其。朱雪球至今未移交全部证件、清单，被告所购房屋连单独的电表都没有，以致其至今都不知自己所购房屋的用电量。朱雪球交付的房屋未安装管道煤气，更谈不上移交管道煤气证。朱雪球未将楼梯口正门钥匙交给其，只移交侧门钥匙。上述违约行为至今未解决。根据合同法第66条、第67条关于同时履行抗辩权、先履行抗辩权的规定，在朱雪球未履行的情况下，其有权拒绝其相应的履行请求。综上，请求法院依法驳回朱雪球的诉讼请求。
原判认定，2011年3月9日，经过金华市恒居房地产咨询代理有限公司中介，朱雪球与王坚学填写房地产买卖协议，约定：朱雪球自愿将坐落在金华南市小区10幢3单元301室（实际为第3层全部，住宅建筑面积117平方米，国有出让土地使用权分摊面积25.93平方米）自建房产转让给王坚学；总房价710000元，签订协议后支付定金50000元（冲抵第1期房款），同年4月10日前支付50000元，同年5月30日前支付550000元，2012年3月10日前支付60000元；2011年3月10曰前办理房产过户手续，过户税费由王坚学全额承担；房产转移给王坚学后，该房屋的土地使用权一并转移给其，朱雪球应协助其办理土地使用权过户手续，所需土地出让金及过户税费由王坚学全额承担；朱雪球于2011年5月30曰前将该房屋交付给王坚学使用，移交前，朱雪球应交清该房屋的水电费、物管费、闭路电视费、管道煤气费，并将有关证件与交费清单交给王坚学，王坚学同时结清所有房款；中介费2000元由王坚学支付；如王坚学中途悔约，不得向朱雪球索还定金；如朱雪球中途悔约，应在悔约之日起3日内将定金退还给王坚学，另给付王坚学定金数额的违约金；违约方应承担所有中介费；如王坚学不能按期付清房款或朱雪球不能按期交付房屋，每逾期1日，由违约方向对方给付总房款3‰的滞纳金；附房7平方米由王坚学免费使用1年，如朱雪球将该附房转让他人，王坚学在同等价格下有优先购买权；如该自建房5楼朱雪球可获得相关部门确权、允许做房产证、土地证，王坚学应无条件将购买该房屋的土地证载明的土地使用权面积25.93平方米中将其分摊（分割）。2011年3月16日，上述房屋的产权过户到王坚学名下。同月31日，上述房屋的土地使用权过户到其名下。上述房屋的水表未过户至王坚学名下，电表未分户至其名下（有朱雪球户名内自设的分表）。王坚学已先后支付房款共650000元（含定金）。2011年5月30日前，朱雪球已将上述房屋交付给王坚学。王坚学简单装修后于2011年10月入住。王坚学尚欠房款60000元未支付，也未支付水电费。朱雪球催讨未果。另查明，该幢房屋系朱雪球的拆迁安置自建房（与其母亲联建），2008年12月有关部门批建4层。此后，朱雪球实际建造7层0-5层系全部，6-7层系局部）。已按4层办理房产证、土地证。该小区无管道煤气。
原审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。朱雪球与王坚学签订的房地产买卖协议，是双方当事人真实意思表示。所涉房屋权属明确、来源合法。该房地产买卖协议是中介机构提供的格式合同，第11条除时间系填写外、其他内容均事先印制，应当结合该房屋当时状况予以履行（该小区未通管道煤气；该条中载明的王坚学在收房时结清所有房款，与第4条付款时间约定冲突）。该协议主要内容不违反法律禁止性规定，合法有效。双方均应当自觉履行该协议所约定的义务。朱雪球已履行协议约定的主要义务，协助王坚学办妥房产证、土地证过户手续，并向其交付房屋。王坚学拖欠购房款60000元未付清，应当承担违约责任。双方约定王坚学
不能按期付清房款或朱雪球不能按期交付房屋，每逾期1日由违约方向对方给付总房款3‰的滞纳金（即违约金）。约定违约金日3‰即月90‰，已超过中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率的4倍（月18.67‰），对超过部分不予保护。朱雪球主张违约金计算方法不当，但其现主张的违约金数额在合法范围。朱雪球未在举证期限内依法追加水电费诉讼请求，王坚学未依法提出反诉，故水电费、水电表等事项不属于本案处理范围。至于该幢房屋实际层数与批建层数不符、实际施工与参考图不符问题，属于行政违法范畴，应由有关行政部门依法查处，但与本案房屋买卖无法律上的因果关系。综上所述，朱雪球诉讼请求合法有据，予以支持。王坚学抗辩依据不充分，难以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：被告王坚学应当于本判决生效之日即支付给原告朱雪球购房款人民币60000元，并支付违约金人民币48600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1236元（已减半），由王坚学负担。
一审宣判后，王坚学不服，向本院提起上诉称，朱雪球在出售房屋后，自行对房屋加层，明显构成违约，王坚学有相应抗辩权，其未支付余款不构成违约。一审法院计算的违约金已超过人民银行贷款基准利率的4倍，显失公平。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
朱雪球答辩称，朱雪球已履行了房屋买卖的主要义务，无违约行为。关于房屋加层问题，王坚学受让房屋时就是现有状态，且加层与房屋买卖没有法律上的因果关系。一审法院计算的违约金并无不当。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，王坚学向本院提供以下证据：1、金华市城市管理行政执法局指挥中心值班登记表两份及证明一份，证明2011年10月12日至16日，该局经济开发区江南中队在执法过程中发现朱雪球违法加层的行为，以及房屋加层发生在买卖合同签订之后的事实；2、人民调解协议书一份，证明双方家里人打架，后经过调解，也发生在朱雪球加层之后。朱雪球质证认为，对证据1的真实性无异议，对关联性有异议，其加层是行政违法行为，与房屋买卖行为无法律上的联系；对证据2的真实性无异议，关联性有异议。本院认为，质证方对以上证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但对证据2的关联性不予确认。
二审中，朱雪球未向本院提供新证据。
二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。另查明，2011年10月12日和同月16日，金华市城市管理行政执法局经济开发区分局江南中队接到该分局指令，赶赴金华市南市小区查看违章情况，发现该区10幢3单元房屋的业主正在违法加造第七层。执法队员当即进行制止，并责令业主停工。王坚学现已将涉案房屋另行转卖给他人。
本院认为，朱雪球与王坚学签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按约履行。王坚学未支付购房尾款60000元，朱雪球因此要求其支付房款并支付违约金。王坚学提出其不支付购房尾款系因朱雪球在出售房产后对房屋整体自行加层，使房屋状况发生重大变化，并影响其使用的安全性能。对此，双方均不能举证证明签订房屋买卖合同当时房屋的楼层情况，王坚学二审提供的证据也仅能证明朱雪球在合同签订的七个月后对房屋加建第七层的事实，此时王坚学已是涉案房屋的物权所有人，其认为加层行为危害其居住安全，可能妨害其物权的，应当通过合法途径解决，而非拖欠购房款。王坚学的行为已构成违约，其应当承担违约责任。关于违约金，双方在合同中约定，每逾期1日由违约方向对方给付总房款3‰的违约金，现朱雪球以此主张由王坚学支付从2012年3月11日至同年12月10日的违约金48600元（此后予以放弃）。王坚学提出约定的违约金过高，显失公平。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为过分高于造成的损失。朱雪球因王坚学违约所造成的损失为未付款银行同期贷款利率4倍的利息损失，依照中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率的4倍（月18.67‰）计算，2012年3月11日至同年12月10日损失为10269元（60000元×18.67‰×275天／30天），加上该损失的30%即3080元，总计13349元。故朱雪球主张的违约金，远远超过其实际损失，本院对超过部分不予支持。综上，王坚学上诉请求，有理部分，本院予以支持；其余部分，予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2012）金婺民初字第3075号民事判决；
二、王坚学应当于本判决生效之日即支付给朱雪球购房款人民币60000元，并支付违约金13349元；
三、驳回朱雪球的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1236元，由朱雪球负担401元，由王坚学负担835元；二审案件受理费2472元，由朱雪球负担802元，由王坚学负担1670元。
本判决为终审判决。
审 判 长 金 桦
审 判 员 杜月婷
审 判 员 陈旻尔
二〇一三年五月九日
代书记员 周 莉