湖北省利川市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂利川民初字第00146号
原告谭远祥，农民。
委托代理人段先平，湖北宏济律师事务所律师。特别授权代理。
被告利川市时代置业发展有限公司。
法定代表人朱群英，系该公司总经理。
委托代理人谭正标，湖北夷水律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人宋国福，湖北利佳律师事务所律师。特别授权代理。
原告谭远祥诉被告利川市时代置业发展有限公司（以下简称时代置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月2日立案受理后，依法组成由审判员张明担任审判长，审判员吴建华、苏钢参加的合议庭，于2014年3月28日公开开庭进行了审理。原告谭远祥及其委托代理人段先平、被告时代置业公司的委托代理人谭正标、宋国福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谭远祥诉称：2009年3月17日，原告与被告签订商品房买卖合同，就原告购买被告开发兴建的时代金龙大厦A单元403室商品房的相关事宜达成一致协议。合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报利川市房地产管理局备案。如因被告的原因，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告按原告已支付房价款的0.1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定履行了自己的合同义务，而被告至今已逾4年都没有履行为原告办理商品房权属登记并取得权属证书的合同义务。被告与原告所签合同是由被告提供的格式合同，约定的违约金仅为原告所交房款的0.1%，明显低于被告违约给原告造成的损失，违约金的数额应以被告违约给原告所造成的损失数额确定，应增加为人民币60183元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条、第18条的规定，请求法院判令被告向原告支付违约金60183元；请求判令被告在60天内将出卖给原告的时代金龙大厦A单元403室商品房在登记机关进行房地产权属登记以及办理房屋所有权证和国有土地使用权证；由被告承担本案诉讼费。
原告谭远祥为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一：商品房买卖合同复印件1份。证明原告已按合同约定履行了合同义务，被告违反合同约定，应当承担违约责任且继续履行合同。
证据二：收款收据复印件2份、借款凭据复印件1份。证明原告已履行完合同义务。
被告时代置业公司辩称：一、被告已按合同约定履行了按期交房的主义务。二、在原、被告双方签订了商品房买卖合同后，被告已按合同约定，在相关部门登记。三、关于逾期办理证件的违约责任，双方已在合同中约定，应当按照合同约定。四、原告提出变更违约金标准的理由不成立。1、关于格式合同的问题。原、被告双方签订的合同，是利川市法律部门联合制作的示范文本，这一合同对于被告作出了许多的限制。在合同当中，除了印刷体文字外，在空白处所填写的内容是由双方协商一致所写。被告在交易中也不处于优势地位，原告可以选择购买其他商家的商品房。2、司法解释第18条的适用是有条件的。3、违约金的设定是弥补守约方的损失，被告已按合同履行了主要义务，至今没有办理证书对原告造成了多大的损失，需要原告举证证明。综上，被告应该给原告办理产权证书，但只能按照合同约定支付违约金。
被告时代置业公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：企业法人营业执照及法人身份证件、组织机构代码复印件各一份。证明被告主体资格及基本信息。
证据二：建筑工程施工许可证、建设工程档案合格证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证书、市政府关于金龙大厦基建核准的通知、时代置业公司关于开发金龙大厦的报告复印件各一份。证明被告所开发的金龙大厦系合法建筑、合法开发并经验收合格。
证据三：被告向市政府住房和城乡建设局反映金龙大厦办理房产证的报告、情况说明、利时置（2013）09号申请各一份。证明被告积极履行办证义务，但由于职能部门原因，土地证迟迟不能办理，导致房产证也不能办理。
证据四：住建局出具的商品房备案证明一份。证明被告已按合同约定，在产权登记部门登记备案。
证据五：金龙大厦瑞泰物业公司出具的入住证明一份。证明被告已按合同约定交付房屋给原告居住和使用。
证据六：商品房买卖合同。证明合同明确约定，被告没有在规定期限内办理证书，按已付房价款的0.1%支付违约金。
为查清案件事实，本院向利川市土地储备中心就被告的土地使用证办理情况进行了调查核实，该中心向本院出具了证明一份。其内容是：兹有利川市时代置业发展有限公司开发建设的金龙大厦项目，该公司曾于2008年向国土部门申请办理相关证件，但由于利川市旧城改造的相关政策不十分明确，该公司也未缴纳土地出让金，直到2014年4月该公司开发的该宗土地才通过评估后挂牌出让。现该公司已缴清土地出让价款，有关证件我中心正在上报办理。公司的证件可在5月20日前办理到位。
经庭审质证，原、被告双方对对方提交的证据的真实性均无异议，但被告认为原告的证据一达不到证明被告全部违约的证明目的；原告认为被告的证据三恰恰证明被告没有履行完办理证件的合同义务，证据四只能证明登记备案的事实。
原、被告双方对利川市土地储备中心出具的证明均无异议。
本院经审查认为，原、被告双方提交的证据以及利川市土地储备中心出具的证明具有真实性、合法性，与本案有关联性，本院依法予以采信。
经审理查明：2009年3月17日，原告谭远祥与被告时代置业公司签订商品房买卖合同，由被告将其开发的时代金龙大厦A单元403室商品房以180841元的总价款预售给原告。合同第十五条约定，被告时代置业公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报利川市房地产管理局备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告按原告已支付房价款的0.1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定付清了房款，被告在合同约定的交付期限即2009年4月30日前交付了预售房屋，原告于2009年6月20日前入住于该套房屋。现双方对除合同第十五条以外的合同履行无争议，因原告至今未取得房屋所有权证，双方对合同第十五条的违约责任发生争议。
另查明，被告时代置业公司于签订商品房买卖合同前取得了建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证，市发展和改革局发出了关于时代金龙大厦基建核准的通知。房屋竣工后，被告取得了利川市建设工程规划验收合格证、建设工程档案合格证。被告曾于2008年向国土部门申请办理土地使用权证，由于利川市旧城改造的相关政策不十分明确，被告也未缴纳土地出让金，因此被告尚未取得国有建设用地使用权证。被告通过市土管局出具的“土地过户手续正在办理之中同意申报规划”的证明，已取得了规划许可证，并办理了除土地使用权证和房屋所有权证以外的其它一系列手续，但被告一直未缴纳土地出让金，因此被告一直未取得国有建设用地使用权证，也未为原告办理土地使用权证和房屋所有权证。直到2014年4月，被告缴清土地出让价款，被告开发的该宗土地才通过评估后挂牌出让。现土管部门正在为被告开发的时代金龙大厦办理相关证件中。
本院认为，被告时代置业公司未及时缴纳土地出让金，及时办理国有建设用地使用权证，因此也未能按照合同第十五条约定，将办理权属登记需由被告提供的资料报利川市房地产管理局备案，使原告至今未能取得土地使用权证和房屋所有权证，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。关于被告应承担的违约责任问题：一、原告依据《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第十六条、第十八条规定，要求增加违约金为60183元。该第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告认为其属于损失数额难以确定的情形。本院认为，损失数额难以确定是以存在损失为前提，原告在庭审中未能陈述因未取得房屋所有权证而受到损失的具体事实，也无证据证明其具体损失，故本院无法认定因被告违约而给原告造成了损失的事实。没有损失不能等同于损失数额难以确定，因此，原告请求增加违约金的理由不成立，被告应按合同的约定向原告支付违约金。二、被告因迟延履行合同向原告支付违约金后，还应当继续履行合同义务。因办理国有建设用地使用权证、国有土地使用权证、房屋所有权证等证件属于行政事务，被告只有按程序履行缴纳费用、提交资料等义务，被告能否在60天内履行完合同义务，还要取决于行政机关的行政行为。故原告请求被告在60天内将出卖给原告的商品房在登记机关进行房地产权属登记以及办理相关证件的诉讼请求，本院不予支持，但被告应及时履行其为原告办理国有土地使用权证和房屋所有权证的相关义务。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第三款、第一百三十条，《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第一条、第十八条第一款第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告时代置业公司支付原告谭远祥违约金人民币180.84元并及时履行为原告谭远祥办理金龙大厦A单元403室商品房的国有土地使用权证、房屋所有权证的义务；
二、驳回原告要求增加违约金为60183元的诉讼请求。
以上应付款项，于本判决生效之日起10日内付清。
如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1304元，由被告时代置业公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇至湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案一庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 张 明
审判员 吴建华
审判员 苏 钢
二〇一四年六月二十四日
书记员 赵红玲