杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭西民初字第2541号
原告：俞登挥。
委托代理人：李映波。
被告：朱成宝。
原告俞登挥为与被告朱成宝房屋买卖合同纠纷一案，于2012年9月12日诉至本院。本院于同日立案受理后，依法由审判员陈曦独任审理。因被告朱成宝下落不明，本案转为普通程序审理并依法组成合议庭，于2013年3月7日公开开庭进行了审理。原告俞登挥的委托代理人李映波到庭参加诉讼。被告朱成宝经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告俞登挥起诉称：2012年6月17日，俞登挥委托杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）为其寻找房源，并向我爱我家公司交付意向金50000元。2012年6月19日，俞登挥与朱成宝、我爱我家公司签订了《购房意向合同》，约定朱成宝向俞登挥转让其名下的杭州市上城区近江家园七园2幢704室房屋，转让总价1845000元，违约方应按房屋转让总价的10％向对方支付违约金。根据约定，俞登挥已交付的意向金50000元转为购房定金，向朱成宝进行交付。合同约定的正式合同签约条件成就后，朱成宝却不予签订正式的《杭州市房屋转让合同》。因朱成宝违约，故诉至法院，请求判令：1、解除俞登挥与朱成宝签订的《购房意向合同》；2、朱成宝向俞登挥支付违约金184500元；3、由朱成宝承担本案诉讼费。
被告朱成宝未作答辩，亦未提交证据。
为证明其主张，原告俞登挥提供如下证据：
1、《购房意向合同》一份，证明俞登挥与朱成宝就房屋买卖约定的权利义务关系。
2、收款收据一份，证明俞登挥支付定金的事实。
3、特快专递邮件详情单一份，证明俞登挥向朱成宝及我爱我家公司发函催促签订合同。
4、申请一份，证明朱成宝明示毁约不卖房屋。
5、收条一份，证明朱成宝向我爱我家公司退回定金。
审理期间，原告俞登挥申请证人我爱我家公司彭某出庭作证。彭某陈述：本人于2009年至2012年9月底担任我爱我家公司近江店店长，案涉房屋中介的经手人系近江店职员何晓玲，本人对案涉纠纷有参与，对情况也了解。案涉购房意向合同签订后，根据约定我爱我家公司需查询俞登挥的房屋记录情况，2012年6月下旬，我们查询后通知双方可以签订正式房屋买卖合同。朱成宝和其侄子在我们通知的时间来了，但俞登挥因银行利率事宜未确定好没来，因约定的时间接近周末，故我们就另行约了下周一签订合同。周一的时候，我们上门接朱成宝时，其称房屋不卖了，并说原因是起初他想购买的房屋因超过时间买不到了。为此，我们与双方进行沟通，朱成宝认为对方没在第一次约的时间签约，先违约，我对朱成宝解释即便当时签约成功，朱成宝在周一也不可能就拿到首付款，朱成宝认为不先拿到首付款怎么可以签约，其对此存有误解。案涉申请、收条的原件现已遗失，复印件系当时俞登挥来店时我们出具的。收条内容系本人所写，签名系朱成宝所签。案涉俞登挥所发的督促函其收到。
为查明案情，本院向何晓玲作了调查。何晓玲陈述：本人于2012年5月中旬在我爱我家公司近江店工作，2013年元旦调到了天福花园店工作。案涉房屋买卖系本人经手，俞登挥向我们提供了其住房的查询情况，我们把这份资料拿到总部去，由总部的专门人员去杭州房管局核实。查档资料出来之后房管局会出具证明给我们，总部会把这份信息放在总部的网站上，我们不需要将该查档记录给买卖双方看，合同中所指的住房情况查询记录出具后7日内签订正式合同就是指系统查档记录出来后的7日内，我们的工作流程都是这样的。本人在系统看到这份查档资料后，确定俞登挥是符合购房条件的，就会约他们签正式合同。本案中，本人也是在看到查档记录的7日内通知双方签正式合同，是系统查档出来后的第一个双休日。这天朱成宝来了，但是俞登挥没有来，原因是俞登挥想与自己认识的银行合作，那一天还没有确定好银行，其打电话给本人表示在下周一银行上班的时候才能联系上。本人将上述情况告知了朱成宝，朱成宝说他在丁桥看中了一套房子，如果再约的时候丁桥的房子已经被别人买走了，本案案涉的这套房子他就不卖了，如果没有出现这种情况，另定时间签正式合同也是可以的。在第一次所约过后的第一个周一的时候俞登挥确定好了银行，本人再约朱成宝时其没来，我们上门找他，他说丁桥的房子没有买成，案涉的房屋他不卖了。这两次所约的签正式合同的时间都是在系统查档记录出来后的7日内。案涉申请及收条上的签名是朱成宝所签，其他内容是当时的店长彭某所写。彭某对本案是清楚的，他去过朱成宝的家做沟通工作。后来经本人经手，俞登挥于2012年7月20日与他人签订了杭州市房屋转让合同，购买了近江家园七园地段的房屋，建筑面积70.45平方米，房屋转让价款160万元（出具了该合同复印件）。
被告朱成宝未到庭，视为放弃质证的权利。原告俞登挥提交的证据1、2系原件，符合证据形式要件，本院对该证据予以确认；证据3中证人彭某对收到督促函无异议，故本院对致我爱我家公司的邮件详情单予以确认，另外致朱成宝的邮件详情单系存根联的复印件，本院对真实性不予确认；证据4、5虽系复印件，但证人彭某陈述了该证据来源于我爱我家公司，故本院对其证明力予以确认。原告俞登挥对两位证人的证言无异议，本院审查后认为，两位证人的证言与原告所述可以相印证，可以证实系被告朱成宝不卖房屋导致本案纠纷。
根据上述确认的有效证据及庭审中当事人的陈述，本院认定事实如下：
2012年6月19日，甲方买方俞登挥与乙方卖方朱成宝、丙方居间人我爱我家公司签订了《购房意向合同》，约定：房屋座落于杭州市上城区近江家园七园2幢204室，建筑面积69.9平方米；房屋转让总价1845000元，包含水电一户一表、数字电视、固定装修；组合贷款，首付款560000元于转让合同签订后3个工作日内交付；甲乙双方交易过程中产生的相关税费、代理费、评估费由甲方承担；甲方向丙方支付意向金50000元，若乙方接受甲方的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为定金；若乙方不接受甲方的购买条件，则该意向金由丙方在2个工作日后无息退还给甲方；甲方于本意向合同签订5日内将杭州市档案馆所需的住房情况查询资料交于丙方；甲乙双方同意在杭州市区住房情况查询记录出具后7日内，签订《杭州市房屋转让合同》；本意向合同经甲乙双方签字后，甲方或乙方违约，违约方应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。
在上述合同签订前的2012年6月17日，俞登挥向我爱我家公司交纳意向金50000元。合同签订后，我爱我家公司按约将上述50000元转交给朱成宝作为购房定金。因嗣后朱成宝不愿转让房屋，在合同约定的时间内双方最终未能签订《杭州市房屋转让合同》。2012年7月7日，朱成宝向我爱我家公司要求取回案涉房屋的房屋三证。2012年7月22日，朱成宝取回案涉房屋的房屋三证，同时将50000元定金交付给我爱我家公司。俞登挥已从我爱我家公司领回了上述50000元定金。审理期间，我爱我家公司表示对俞登挥要求解除《购房意向合同》无异议。
另查明：2012年7月20日，俞登挥通过我爱我家公司向案外人购买了杭州市上城区近江家园五园9幢1104室房屋，建筑面积70.45平方米，转让价格1600000元。
本院认为：案涉《购房意向合同》约定俞登挥与朱成宝进行房屋交易还需签订《杭州市房屋转让合同》，故上述合同约定的内容即使完备，也只能认定为系俞登挥与朱成宝为将来订立确定性本合同而达成的合意，该合同系各方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，其效力应予认定。该预约合同生效后，各方当事人均应当按照约定履行自己的义务。朱成宝因明确表示不再转让案涉房屋，我爱我家公司对解除《购房意向合同》亦无异议，故俞登挥要求解除《购房意向合同》的诉讼请求，本院予以支持。朱成宝未尽义务导致本合同不能进行签订已构成违约，应当承担相应的违约责任。虽《购房意向合同》约定了违约金金额，但预约合同同正式的房屋买卖合同存在法律性质上的差异，违约责任仅能是该预约合同项下的违约责任，俞登挥的实际损失也应限定在为准备达成本约而支出的费用范围内，且俞登挥在上述合同签订后一个月左右即重新选购了相同地段的房屋，单价未高于上述合同约定，故该《购房意向合同》约定的违约金明显高于俞登挥造成的损失，本院予以适当调整。综合考量实际损失等各因素，本院酌定朱成宝支付违约金50000元。被告朱成宝经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
解除俞登挥与朱成宝、杭州我爱我家房屋租赁置换
有限公司于2012年6月19日签订的《购房意向合同》。
朱成宝支付俞登挥违约金50000元，于本判决生效
之日起十日内付清。
三、驳回俞登挥其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍
支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3990元，由俞登挥负担2909元，朱成宝负担1081元，朱成宝负担部分于本判决生效之日十日内交付本院。公告费650元，由朱成宝负担，于本判决生效之日十日内径直支付俞登挥。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
审 判 长 陈 曦
人民陪审员 张庆华
人民陪审员 王 皓
二〇一三年五月十四日
书 记 员 王明丹