河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1702民初4194号
原告驻马店市驿城区老街街道办事处天中社区黑泥沟西组。
负责人周琳，组长。
委托代理人范建军，河南同立律师事务所律师。
被告王爱勤，女，1962年9月14日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
被告王建华，男，1964年4月4日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
被告陈树林，男，1972年9月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
被告马成，男，1959年1月21日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
被告赵长庚，男，1966年9月7日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
被告聂玉柱，曾用名聂老虎，男，1950年5月19日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
被告赵爱国，男，1969年10月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
被告杨文杰，男，1962年6月13日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
上述八被告委托代理人黑连河，河南文苑律师事务所律师。
原告驻马店市驿城区老街街道办事处天中社区黑泥沟西组（以下简称黑泥沟西组）诉被告王爱勤、王建华、陈树林、马成、赵长庚、聂玉柱、赵爱国、杨文杰确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黑泥沟西组组长周琳及其委托代理人范建军，被告王爱勤、王建华、陈树林、马成、聂玉柱、赵爱国、杨文杰及八被告的委托代理人黑连河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黑泥沟西组诉称，2007年5月12日在未经村民同意之下，擅自将属于黑泥沟西组的集体财产承包给王爱勤等8名被告经营使用。而且黑泥沟西组仅有的集体财产是用来村民生产自救的产业，以较低的价格进行对外承包，严重损害了集体利益。在发包前未经村民组集体讨论、也未经村民同意，滥用职权处置村民集体财产，实属已侵害了村民集体财产合法权益。按照协议第二条规定，承包期限为该楼房可使用年限之内，这种条款约定明显违反法律的规定。协议第4条约定总承包费90万元等，并且一次性付清全部承包费，按照协议第二条约定，等于90万元享有永久承包权。按照目前市场价格诉争的45间门面房一年租金即可收入90万元。该条款约定，可以看出明显恶意低价处置村民集体财产，该行为严重损害了全体村民的合法权益。根据法律规定，村民集体财产的承包经营，须经村民代表签字，村民多数同意，村组集体财产对外发包时，未经村民同意，明显具有违法性。2007年5月12日与八被告签订的承包经营协议，已严重侵害了黑泥沟西组的全体村民利益，导致全体村民无法生计。请求：一、判令确认原告于2007年5月12日与八被告签订的《承包经营协议》无效；二、判令八被告返还村民集体财产门面房45间（位于驻马店市文明路南段路西侧鸿泰花园到练江路，自北向南临街门面房17间；位于驻马店市练江路西段路北侧文明路至金龙花园，自东向西临街门面房28间）。
八被告辩称，1、《承包经营协议》实际是房屋买卖合同，从原告在2006年1月6日、2006年3月9日、2006年3月10日、2006年3月11日四次村民代表会议记录证明开会商议的就是房屋转让的问题，而且在2007年5月18日会议公布的也是以90万元的价格卖给了本村村民。另外协议约定了承包期限是该楼房的可使用期限之内，承包费是该楼房可使用年限之内共计90万元，可出租、可转让。该协议约定的承包期限、方式及费用等显示的是买卖协议的意思表达方式，这些协议条款结合原告的会议记录充分证明是房屋买卖合同。2、原告与被告于2007年5月12日签订的《承包经营协议》实为房屋买卖合同是合法有效的协议。①该协议中诉争房屋的所有权属于原告，并且原告办理房产证，因此原告有权处置。②原告在处置诉争房屋时已经依据《中华人民共和国村民委员会组织法》履行了民主议定程序，程序合法。3、90万元的价格是公平合理的价格。①原告与驻马店市鸿泰物业发展有限公司（以下简称鸿泰物业公司）于1998年11月11日签订《联合开发实施合同》，原告从把土地交付给鸿泰物业公司开发到2006年，经过长达8年的时间鸿泰物业公司并未把约定的门面房交付给原告，致使原告村民的权益受到严重侵害。②在原告开会决定转让45间门面房时，该45间门面房还是半成品门面房。③90万元的价格不是原告与八被告协商的，而是原告与鸿泰物业公司多次协商后的价格。④诉争房屋当时位置偏僻，出租很难，租赁价格便宜。综上，原、被告签订的《承包经营协议》实际是房屋买卖合同。在签订该协议时，是因为鸿泰物业公司多年不能交付房屋，致使原告的权益受到侵害，原告才多次召开会议决定转让，且八被告是按照原告和鸿泰物业公司协商的90万元的价格购买的，因此合同有效，应当驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年5月12日，驻马店市驿城区老街办事处老街村西组（发包方，以下简称老街村西组）与驻马店市驿城区老街办事处老街村村民：王爱勤、王建华、陈树林、马成、赵长庚、聂老虎（聂玉柱）、赵爱国、杨文杰（承包方）签订《承包经营协议》一份，该协议约定：为使多年遗留问题仍未启用的半成品门面房得到利用，集体资产不受损失，并摆脱各种矛盾纠纷，经发包方和承包方协商一致，村民代表会讨论通过签订本协议。第一条、承包经营形式：全权承包。第二条、承包经营期限：该楼房可使用年限之内。第三条、承包经营内容：1、文明路、练江路西北角楼下门面房。门面房大小45间（临练江路28间临文明路17间）及对上述门面房的修整改造。2、执行、处理本组与楼房开发商（驻马店市鸿泰物业发展有限公司）之间的一切合同纠纷和所产生的一切费用。第四条、承包费：该楼房可使用年限之内共计90万元，大写人民币：玖拾万元。第五条、承包费上交方式：协议签订后一次性付清全部承包费。第六条、承包的其他事项：1、承包方可根据经营需要完善门面房各种手续（发包方协助提供印件），可出租、转让。2、因门面房所发生的一切事务、费用均由承包方承担，与发包方无关。协议落款处发包方由老街村西组加盖印章，由代表人张金华、李玉芳签名；承包方处由王爱勤、王建华、陈树林、马成、赵长庚、聂老虎、赵爱国、杨文杰8人签名并捺印。2007年5月16日，王爱勤等八被告向老街村西组交纳了90万元，老街村西组向王爱勤等八被告出具了收据，收据显示“今收到王爱勤、赵爱国、赵长庚等交来占地补偿费玖拾万元整”。协议签订后，老街村西组即将诉争的45间门面房交给王爱勤等八被告，被告王爱勤等八被告使用诉争的门面房至今。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。
另查明，2005年1月，经河南省人民政府批准，撤销驻马店市驿城区人民政府老街乡，建立老街街道办事处。老街村西组更名黑泥沟西组，即本案原告。
又查明，本案诉争的45间门面房位于驻马店市××城区××路和××交叉口西北角，系两幢临街门面楼的1层门面房，临练江路路北的一幢楼房的门面房为28间，临文明路路西的一幢楼房的门面房为17间。该45间门面房系原告黑泥沟西组与鸿泰物业公司联合开发的营宿楼一楼。2002年8月，老街村西组为其中临文明路路西的一幢楼房的1层办理了房屋所有权证，证号为“2002新编字第001088号”，该房屋所有权存根××房屋所有权人为老街乡××组，房屋坐落为文明路南段，丘（地）号为D87丙1-5，产别为公产，领证日期为2002年8月29日。另一幢临练江路路北门面房，该楼1层至今未办理房屋所有权证。诉争的45间门面房现由王爱勤等八被告共同占有，并对外出租收取租赁费，至今未办理房屋产权过户手续。
诉讼中，八被告提交了：一、2006年1月6日、2006年3月9日、2006年3月10日、2006年3月11日、2007年5月18日的五次黑泥沟西组村民代表会会议记录，用以证明：诉争门面房转让价款及收到转让价款的分配方案是经参加会议的村民组代表讨论决定的。①2006年1月6日的会议记录显示：会议地点办公室。参加人员：张金华、李玉芳、曹建军、舒爱莲、李心建、曹启明、赵收林、曹汉银、赵振强、张家刚、高香、赵德志、安国建、梁秀云、赵玉梅、赵国亮、邢登峰。会议内容：……关于咱组的门面房的问题，现在咱没有房产证，也不敢对外出租，今天请大家商量一下，是整体转让，还是对外出租，请大家商量一下，作出决定。最后决定：大家一致通过，门面房卖掉，卖的钱向大家分了。参会人员中张金华是黑泥沟西组时任组长，李玉芳是小组会计，曹建军是出纳，舒爱莲是计生小组长，李心建是党小组长，其余12人均是推选的村民代表。②2006年3月9日的会议内容为：关于咱们门面房的问题，今天请大家来商量一下，上次咱已经说过一次，门面房卖给别人咱没有房产证，对外出租，咱组的租金收不上来，给鸿泰公司已经谈过几次，人家最高付玖拾万元，再高不谈。今天大家都发表一下自己的看法，是愿意分下去，还是卖掉，大家都发表一下自己的意见，请大家表态，作出决定。……最后决定：大家一致通过，同意卖了。③2006年3月10日的会议内容为：关于本组与鸿泰公司联合开发商贸楼转让一事，昨天已经讲过，今天表子已经复印好了，请大家辛苦一下，挨家挨户去你所包的片区，请村民们签字表决，一定要做到自愿，不能强迫，明天下午2:30分还到办公室集合，表决结果明天公布。最后强调一下，不能强迫，不能漏户，一定要老百姓自愿。④2006年3月11日的会议内容为：门面房的转让问题，前两天已经连续开会，昨天把民主决策意见单交给大家入户表决，今天决策结果已经计算出来，同意转让的121份，不同意转让的30份，弃权的8份，数字请大家记清，把结果反馈给大家。……最后决定：以少数服从多数的形式，门面房同意转卖，转让费向大家分掉一部分。另外，分配问题，请大家商量一下，年轻人从年满18周岁以上开始参加分配。60岁以上的退休老人是否参加分配请大家决定。最后结果：通过大家讨论最后决定，退休老人不参加分配，留一部分保证退休金的正常发放，18周岁以下的不参加分配，……决策结果不另行通知，大家分头带回去反馈给自己片区的村民。⑤2007年5月18日的会议内容为：今天请大家来还是向大家公布咱的门面房的事情，门面房现在已经以90万元的价格卖给了本组村民，今天请大家来商量一下，这个钱怎样个分配法，各位代表们发表一下自己的看法。最后决定：1、大人、小孩都有，十八周岁以上每人按1500元发放，十八周岁以下的每人800元发放。2、代表们提议，其它的场院该卖的卖，该收的收，卖的钱大家以后再进行分配。原告质证称，1、被告提交的村民代表会会议记录程序违法，会议记录均没有在场人员签字，是一个人全部记录的，不符合村民组织法的规定；2、参会的村民代表未达到法定人数，村民组织法规定，召开村民代表大会，应由三分之一以上村民联名选出代表，按户是本村三分之二以上的户代表参加，如果出租、借贷处理其他集体财产必须进行公布，并且提前10日通知全体村民。3、村民组织法和村民选举法第16、22、24、34条规定，按照被告提供证据显示黑泥沟西组的户数是151户，按照三分之二计算应到100户，被告提供的会议记录显示实到17人，被告不能证明17人是村民选举代表，更不能证明17人全部到会，会议记录上没有17人的签名。4、2006年3月9日的会议记录内容虚假，会议讨论的房产是处置黑泥沟西组的集体财产，对于房产处置，不需要与鸿泰物业公司商量。本案诉争的门面房转让明显是低价处置集体财产。5、被告提供的会议记录违背了村民组织法的规定，未达到法定人数，该会议记录无效，另未有到会人员签字和发表意见，属于一言堂，不符合民主集中制原则。
二、2006年3月10日，各村民代表向村民发放的“老街村西组村民民主决策意见单”（以下简称民主意见单），发出159份，收回151份，其中同意转让的121份，不同意30份，弃权8份。八被告用以证明：诉争的门面房转让已经经全体村民进行表决，大多数村民同意转让。前述民主意见单载明“全体村民：经村民代表会研究，关于我组与鸿泰物业公司合建商住楼有偿转让一事，提请全体18岁以上村民进行讨论决定。具体内容由各片代表入户详细讲解后，以家庭为单位进行书面表决。同意签名，不同意签名”。原告黑泥沟西组质证称，黑泥沟西组实际是144户，发出159户，多出实际户数15户，不知多出的15户是否是本村民组的村民，是否是和本村的集体财产存在利害关系，对会议内容的真实性不予认可。
三、2007年5月16日，被告黑泥沟西组收到90万元的收款收据，收据显示“今收到王爱勤、赵爱国、赵长庚等交来占地补偿费玖拾万元整”，八被告用以证明：黑泥沟西组收到占地补偿费90万元，与承包协议的约定价款一致，王爱勤等8人已经按照协议向村民组交纳了90万元的转让费。原告黑泥沟西组质证称，收款收据载明的交款事项是占地补偿费，不是承包费和转让费，该证据与本案无关。
四、2007年5月19日，黑泥沟西组发放青苗补偿款的工资表，八被告用以证明：黑泥沟西组用王爱勤等8人支付的转让款90万元为全体村民发放了青苗补偿款，发放人数536人，发放金额741400元；另根据村民代表会议决议内容，下余十余万元是发放给退休人数的退休金。原告黑泥沟西组质证称，工资表发放的是青苗补偿费，不能证明是所谓的门面房转让费，与本案无关。
五、1998年11月11日，黑泥沟西组与鸿泰物业公司签订《联合开发实施合同》。鸿泰物业公司于2016年8月26日出具证明一份，写明：“在1998年11月11日我公司和黑泥沟西组联合开发位于练江路××××路交叉口西北角一块土地，12568平方米，双方约定建成后底层门面房归黑泥沟西组，因为各种原因导致开发的楼房在2006年初还没有交给黑泥沟西组使用，黑泥沟西组一直见不到利润，黑泥沟西组多次找到我公司协商把一层门面房转让给我公司。最后结合12568平方米土地价值，双方商定45间门面房以90万元转让给我公司，但是后来不知道什么原因，黑泥沟西组没有再和我公司联系此事”。张金华于2016年8月27日出具情况说明一份，写明：“我叫张金华，原黑泥沟西组村民组长，任期2002年7月—2011年12月。关于黑泥沟西组与鸿泰物业有限公司签订的联合开发协议一事，作以下情况说明：联合开发合同于1998年签订，以联合开发的形式，由黑泥沟西组出土地，鸿泰公司出资金，开发成功后黑泥沟西组将得到一层门面房，其余归鸿泰公司所有。此合同签订后一直到2006年黑泥沟西组始终未得到完整交付的门面房，黑泥沟西组在多次找鸿泰公司追要未果的情况下，鸿泰公司提出房屋短期内交付困难，愿以占用土地、青苗补偿款的形式，补偿黑泥沟西组80万元，以抵偿黑泥沟西组应得的一楼门面房。后经村民代表多次与鸿泰公司协商到90万元。经村民代表会多次研究同意和全体村民民意调查的结果同意后，由于村民失地没有生活来源，要求提前将补偿款分配到户。在同等条件下，由本村几户村民以同样90万元的价格优先取得使用权，给村民组转款90万元，最后以村民组的广大代表意愿进行了实施”。八被告用以证明：诉争门面房由鸿泰物业公司开发后归原告所有，直到2006年门面房还没有交付给原告，原告一直见不到利润，就多次找鸿泰物业公司协商把门面房转让给鸿泰物业公司，最后结合12568平方米的土地价值，商定45间门面房以90万元的价格转让给鸿泰物业公司，在同等条件下，被告以同样90万元的价格优先取得。原告质证称，1、张金华出具的证明系打印件，谁出具的无法核实，且张金华未到庭，无法核实张金华证明的目的及意思表示，张金华与本案存在利害关系，是与八被告签订承包经营协议的黑泥沟西组的代表人。2、鸿泰物业公司出具的证明内容虚假，鸿泰物业公司与黑泥沟西组存在利害关系，双方就联合开发合同正在诉讼中。
诉讼中，王爱勤等八被告抗辩主张，被告王爱勤、王建华、陈树林、马成、赵长庚、聂玉柱、赵爱国、杨文杰8人虽与村民组签订的是《承包经营协议》，但其8人实际是共同出资购买诉争的门面房，不是承包。
上述事实，有原告提交的村民会议决议、《承包经营协议》、区政府文件等证据，八被告提交的村民代表会会议记录、民主意见单、收据、工资表等证据及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，本案诉争的45间门面房系原告黑泥沟西组集体所有的财产，原告黑泥沟西组为处置该财产，召开了由村组成员及村民代表参加的会议并向全体村民发放了“老街村西组村民民主决策意见单”，无论是会议记录还是民主意见单均体现了黑泥沟西组转让诉争门面房的真实意思表示，被告王爱勤等八被告在诉讼中也明确表示其在签订《承包经营协议》时的真实意图是购买诉争门面房，而非承包，故依据合同双方的真实意思表示，本案原告黑泥沟西组与王爱勤等八被告签订的《承包经营协议》，名为承包协议，实为房屋买卖合同。关于原告提出《承包经营协议》未履行民主议定程序，违反法律、法规强制性规定，侵害了村民集体财产利益，属无效协议的主张，一、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”。本案中，被告黑泥沟西组通过召开村民代表会议和发放“老街村西组村民民主决策意见单”的形式，征求本组村民的意见决定转让本村民组的45间门面房，王爱勤等八被告也表明其真实意图为购买，而不是承包，但事实上买卖双方却以承包的名义签订了书面的《承包经营协议》，在《承包经营协议》上也未表明双方买卖房屋的真实意图，之后，被告王爱勤等8人又以占地补偿费的名义向黑泥沟西组交纳了门面房转让费，原告黑泥沟西组与被告王爱勤等8人明知处分村民组集体所有的财产需履行严格的程序，双方之间恶意串通，有意采取承包的形式规避其转让集体财产的真实目的，导致实际签订的承包经营协议与征求村民意见后形成的转让门面房的意见不一致。二、经查，2002年8月，原告黑泥沟西组已经为诉争的45间门面房中临文明路路西的17间办理了房产证，而在2006年召开的村民代表会议中，黑泥沟西组故意隐瞒诉争门面房已经部分办证的情况，并在会议中声称诉争的门面房至今未办理房产证，不敢对外出租，错误引导广大村民，使广大村民作出了同意转让门面房的决定。三、本案中，原告黑泥沟西组虽辩称其转让门面房经过了民主议定程序，召开了村民代表会议并发放“老街村西组村民民主决策意见单”，但在村民代表会会议记录和发放“老街村西组村民民主决策意见单”上仅仅显示的是黑泥沟西组征求广大村民是否同意转让45间门面房，最终形成的决议意见为转让诉争45间门面房，并未显示村民对45间门面房以什么价款进行转让以及转让给谁的意见内容，故以上会议记录及民主意见单显示的广大村民的决议意见不完整，违反了民主议定程序，同时，也损害了集体成员的合法权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项的规定“有下列情形之一的，合同无效：(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，原告黑泥沟西组主张本案诉争的《承包经营协议》无效，于法有据，本院予以支持。关于原告请求八被告应向其返还诉争45间门面房，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。依据前述法律规定，本案诉争的《承包经营协议》被确认无效后，诉争的45间门面房应予返还，原告方的该项主张，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告驻马店市驿城区老街街道办事处天中社区黑泥沟西组与被告王爱勤、王建华、陈树林、马成、赵长庚、聂玉柱、赵爱国、杨文杰于2007年5月12日签订的《承包经营协议》无效。
二、限被告王爱勤、王建华、陈树林、马成、赵长庚、聂玉柱、赵爱国、杨文杰于本判决生效后十日内向原告驻马店市驿城区老街街道办事处天中社区黑泥沟西组返还诉争的门面房45间（位于驻马店市文明路南段路西侧鸿泰花园到练江路交叉口，自北向南临街门面房17间；位于驻马店市练江路西段路北侧文明路至金龙花园，自东向西临街门面房28间）。
案件受理费12800元，由被告王爱勤、王建华、陈树林、马成、赵长庚、聂玉柱、赵爱国、杨文杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审判长 刘亚楠
审判员 刘 林
审判员 周 岩
二〇一七年九月二十六日
书记员 余 欢