平凉市崆峒区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崆民初字第1260号
原告平凉市兴盛物业管理有限责任公司（以下简称兴盛物业公司）。住所地：平凉市崆峒区城西路6号新港湾小区。
法定代表人沙泉海，该公司总经理。
委托代理人屈志成。
被告南小静。
委托代理人李都萍。
本院受理原告兴盛物业公司与被告南小静房屋租赁合同纠纷一案，依法由代理审判员徐筱娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兴盛物业公司的委托代理人屈志成，被告南小静及其委托代理人李都萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告兴盛物业公司诉称：2014年4月12日，被告因经营旅馆需要，租赁原告位于崆峒区城西路6号新港湾地下室及1－6楼3003平方米房屋。双方签订的营业用房租赁合同约定租赁期限5年，自2014年4月12至2019年6月26日止，租金1500000元／年。双方解除合同时，原告不承担装饰装修物折价留用责任。合同还对保证金、水、电、暖等的缴费标准、方式、违约责任等进行了约定。合同签订后原告即将房屋及附属设施交付被告使用，无偿让出了75天装修时间。被告以资金困难为由，截止2014年7月份共缴纳租金185000元。为明确支付租金时间和期限，双方在原合同基础上签订了补充协议：约定起租时间从2014年6月26日算起，第一年租期自2014年6月26日至2015年6月25日，年租金1500000元，被告已交185000元，差额1315000元，被告承诺在2014年9月10日支付50000元、10月10日支付50000元、11月10日支付152500元、12月10日支付152500元，2015年1月、2月、3月、4月、5月10日各付152500元。并承诺如不能按此期限交清第一年租金，被告同意解除合同并承担违约责任，一切责任和损失全部由被告承担。但被告不守承诺和信用，截止2014年10月共支付285000元租金，至原告起诉日2015年3月底拖欠5个月租金762500元没有支付，原告多次与被告交涉催要，被告承诺在2015年2月2日前交清所欠租金。但至今被告既不按约定交付租金、物业管理费、采暖费，也不退还房屋解除合同，导致原告出租房屋收取租金、物业管理费、采暖费等的合法目的不能实现，被告的实际行为表明不愿意履行合同。另外，未经原告同意被告将一层三间商铺转租给苏荣、禹晓荣、马龙属于违约转租，原告要求被告与第三人解除转租关系，由第三人在本合同解除后直接向原告交付租金。原告起诉要求1、解除原、被告签订的营业用房租赁合同；2、被告立即返还所租赁房屋，解除与第三人之间的转租关系；3、被告清偿所欠2015年3月以前租金762500元；4、被告清偿所欠一年物业管理费36036元；5、被告清偿所欠2014-2015年采暖费64564.5元；6、被告承担违约金50000元。
被告南小静辩称：被告与原告签订租赁合同、租赁原告的地下室、1至6层共计3003平方米房屋属实，7楼的90平米左右也由被告使用，已向原告交付租金380000元。由于租金过高，生意也不好，且原告停电两次影响了酒店的生意，被告没有能力交付租赁费。因装修花费较大，被告不同意解除合同交付房屋。被告愿意与原告重新协商租赁费后向原告缴纳所欠租金。原告没有提供物业服务，不应收取物业管理费。实际供暖是1至4层，其中七间房屋没有供暖，被告叫原告修理，原告都没有管，供暖费应按实际供暖面积收取。被告不愿承担违约金。2014年5月以后被告分别将1楼除酒店大厅以外的房屋租赁给了第三人，当时原告没有提出异议，且将转租合同拿去备案。
原告兴盛物业公司为证明其主张，提供的证据有：
1、营业用房租赁合同1份，证明原、被告之间存在租赁关系及合同相关约定；
2、补充协议1份，证明双方对租赁费的交纳期限重新进行了协商；
3、收款收据复印件5份，金额285000元，证明被告已经支付及欠付租赁费的事实；
4、崆区价（2014）127号文件1份，证明暖气费的收费依据；
5、承诺书1份，证明被告承诺2015年2月2日前交清拖欠费用并保证之后按合同履行。
经被告质证，认为证据1、2、5属实，证据3属实但不全面，对证据4不知情。
被告南小静为证明其主张，提供的证据有：
1、收款收据8份，证明被告已付租赁费用385000元；
2、营业用房租赁合同3份，证明被告将一楼部分商铺转租的事实。
经原告质证，对以上证据均无异议。
经本院审查，原告提供的证据1、2、4、5及被告提供的证据1、2内容真实，形式合法，与本案待证事实具有关联性，本院对以上证据的证明力予以确认。原告提供的证据3仅是被告交付费用的部分票据，本院对被告已交纳的租赁费用等以被告提供的证据1确定。
根据以上已经采信的证据及原、被告陈述，查明本案以下事实：
2014年4月12日，原、被告签订营业用房租赁合同1份，约定原告兴盛物业公司将位于崆峒区西景园.新港湾6号楼建筑面积3003平方米（含地下室）租赁给被告南小静使用。租赁期限5年，从2014年4月12日起至2019年4月11日止，自签订合同之日起让出75天装修时间，实际到期时间为2019年6月26日。被告在签订合同时应向原告交纳房屋及设施保证金100000元，租赁期满或合同解除后，被告交回房屋、交清租期内所有费用及房屋设施后，除抵扣被告承担的费用及违约赔偿责任外，原告将剩余部分保证金三个工作日内无息退回被告。年租金总额1500000元，应在租期每满一年之日起15日内交纳。物业管理费按建筑面积3003平方米计收，每月每平方米1元，自合同签订之日起一次性交付一年物业管理费36036元。水、电费按物价部门核定的标准（以表实际用量加10%损耗）结算。暖气费价格标准按物价委收费批文执行，应在每个采暖期前十五日即11月1日—15日内缴纳。租赁期间内，原告须提前解除合同的，应于三个月前书面通知被告。被告将房屋转租、分租第三人，或联合经营应事前征得原告书面同意，未经原告书面同意，被告擅自转租第三人者，原告有权单方解除合同。被告未按约定期限交纳租金、物业管理费、电费者，超期每天加收被告当期交费总额10%的违约金；逾期十天内不主动交纳者，原告有权终止一切服务，解除合同并收回房屋，由此产生的一切后果和损失，原告不予承担。合同签订后，原告即将房屋及附属设施交付被告承租使用。
2014年9月2日，因被告资金困难，双方又签订补充协议1份，约定第一年租期自2014年6月26日至2015年6月25日，年租金1500000元，被告已交纳185000元，差额1315000元，被告承诺在2014年9月10日支付50000元、10月10日支付50000元、11月10日支付152500元、12月10日支付152500元，2015年1月、2月、3月、4月、5月10日各支付152500元。若不能按此期限交清第一年租金，被告同意解除合同并承担违约责任。2015年1月26日，被告向原告承诺于2015年2月2日前交清所有欠费，并保证之后按约定执行，如有违约自愿承担相应责任。现被告共向原告交纳了设施保证金100000元、租赁费385000元。
另查明：2014年5月16日、18日，被告南小静将租赁原告的房屋中的一楼100平方米商铺转租给案外人禹晓勇、220平方米商铺转租给案外人马龙、60.04平方米商铺转租给案外人苏荣，转租时原告知情但未书面同意。被告承租的其他房屋由其经营平凉市华润名仕酒店有限责任公司。2014年12月22日，平凉市崆峒区物价局崆区价（2014）127号文件转发的平凉市发展和改革委员会《关于调整平凉城区供热价格的批复》，确定非居民供热价格由现行按采暖面积25元／平方米调整为按建筑面积21.50元／平方米。
本院认为，原、被告签订的营业用房租赁合同是双方当事人真实意思的表示，也不违反法律法规的强制性规定，本院对该合同的效力予以确认。合同履行过程中，经当事人协商一致，对营业用房租赁合同中的租赁期间、付款期限、违约责任等进行了补充约定，该补充协议亦合法用效。
本案争执焦点是原、被告签订的营业用房租赁合同应否解除。被告在履行合同承租使用房屋过程中，存在以下违约情形：1、未按约定的期限、数额向原告支付租赁费、物业管理费、暖气费，且严重逾期。根据营业用房租赁合同约定，被告未按约定期限交纳租金、物业管理费、电费逾期十天，原告有权终止一切服务、解除合同并收回房屋。2、未经原告书面同意转租房屋。合同约定未经原告书面同意，被告擅自转租房屋给第三人者，原告有权单方解除合同。双方对房屋的转租事项有特殊的约定且不违反法律规定，依法应予支持，双方均应严格守约履行。双方虽约定原告提前解除合同须提前三个月通知被告，但本案不存在因原告单方原因要求解除合同而应提前通知被告之情形。综上，被告的违约行为足以使原告有权按照约定行使解除合同的权利，故本院对原告要求解除原、被告双方签订的营业用房租赁合同、被告交还租赁房屋的诉讼请求予以支持。由于合同约定逾期交纳租赁费等使合同解除的一切后果和损失由被告承担，所以本院对被告以其装修投资较大不同意解除合同、交还房屋的抗辩意见不予支持。
原告主张的2015年3月以前租金762500元属到期债务，被告应予清偿。被告虽抗辩主张原告未提供打扫卫生、修理等物业服务，但物业服务的卫生服务仅限于公共区域，被告也未提供证据证明其要求原告提供维修等物业服务而原告拒绝的事实，故本院对原告主张的物业管理费36036元（3003平方米×1元／平方米／月×12个月）予以支持。被告抗辩主张应按1—4层实际供暖面积收取采暖费，但未提供双方确认的实际供暖楼层、面积的相关证据，根据平凉市崆峒区物价局崆区价（2014）127号文件确定的采暖费收取标准，被告应向原告支付采暖费64564.50元（3003平方米×21.5元／平方米）。合同约定被告未按期支付租赁费等需每天支付当期交费总额10%的违约金，原告要求的违约金50000元未超过合同约定及法律规定，本院亦予以支持。解除原、被告之间签订的营业用房租赁合同，虽然涉及到被告转租给案外人禹晓勇、马龙、苏荣的房屋，但由于合同的相对性原则，本案不宜直接对被告与案外人之间的转租合同予以解除，故本院对原告要求解除被告与第三人之间转租合同的诉讼请求不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条二款、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告平凉市兴盛物业管理有限责任公司与被告南小静签订的营业用房租赁合同；
二、被告南小静向原告平凉市兴盛物业管理有限责任公司交还租赁的位于崆峒区西景园.新港湾6号楼建筑面积3003平方米（含地下室）房屋；
三、被告南小静向原告平凉市兴盛物业管理有限责任公司清偿2015年3月以前租金762500元、一年物业管理费36036元、2014－2015年采暖费64564.50元，支付违约金50000元，共计913100.50元；
四、驳回原告平凉市兴盛物业管理有限责任公司要求解除被告与第三人转租合同的诉讼请求。
（以上判决第二、三项限于判决生效后30日内履行）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12930元，减半收取6465元，原告承担165元，被告承担6300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。
代理审判员 徐筱娟
二〇一五年七月二日
书 记 员 高路平