福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0205民初3344号
原告（反诉被告）：陈寅，男，1986年3月10日出生，汉族,住福建省厦门市海沧区。
委托诉讼代理人：颜双进，福建友通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张娇，福建友通律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王杏梅，女，1967年9月17日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。
原告陈寅与被告王杏梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月8日受理后，被告王杏梅于答辩期内提起反诉。本院进行合并审理，于2016年11月10日、12月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈寅的委托诉讼代理人颜双进，被告（反诉原告）王杏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈寅向本院提出诉讼请求，判令：一、解除原、被告间的租赁合同；二、被告王杏梅向原告陈寅支付拖欠租金人民币（以下币种同）7600元，滞纳金暂计9810元，合计17410元；三、被告王杏梅承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年7月12日，王杏梅（乙方）承租陈寅（甲方）位于厦门市海沧区嵩屿北三里88号楼1105室的房屋，建筑面积为91平，双方为此签订《房屋租赁合同书》一份。约定租赁用途为住宅，租赁期限从2014年9月1日起至2019年8月31日止，租金为1900元/月，付款方式是一季度一付，付款时间为每一季度开始前三日付清。其中合同第六条还明确约定：租赁期间如有拖欠租金，每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达7天的，甲方有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。合同签订后，陈寅即向王杏梅交付了租赁房屋，但王杏梅却未依约履行自己的法定义务。王杏梅不但私自改房屋住宅用途为办公室用，且未按约向派出所办理暂住手续。甚至在2016年第一季度和第二季度分别只支付租金5000元和4500元，而第三季度的租金直至今日未向陈寅支付。王杏梅作为承租方依法应当及时足额交付租金，但经陈寅多次催款，王杏梅均置之不理。为维护自身合法权益，陈寅特提出上述诉讼请求。
被告王杏梅辩称：一、同意解除合同。但是，是陈寅出售房屋导致合同解除。二、被告没有拖欠租金。2016年第一季度的租金支付5000元，是因为微信转账限额5000元，陈寅说剩下的700元不用支付了；第二季度的房租支付4500元，是因为陈寅出售租赁房屋，常带人来看房子，影响王杏梅的生活，陈寅自己主动把房租降到了4500元；第三季度陈寅因为房子已经出售，其于9月1日前已重新签订租赁合同，双方协商违约金事宜，无需支付房租。三、没有拖欠租金，滞纳金不同意支付。
反诉原告王杏梅向本院提出诉讼请求，判令：一、陈寅支付违约金30000元，及返还房屋押金1900元；二、陈寅返还原租赁房屋内王杏梅的财产（详见附件）；三、本案全部诉讼费用由陈寅承担。事实和理由：陈寅在起诉状所述与事实严重不符。事实真相是：2016年4月起，陈寅及其岳父岳母告知王杏梅，其要出售王杏梅所租房屋，并三番五次在不事先通知王杏梅及家人的情况下，突然带人上门看房。王杏梅不堪其扰，多次与陈寅及其家人沟通，后陈寅妻子从中调解，亲自到王杏梅家中来，并主动将该季度房租降为4500元。王杏梅认为只要在事先通知，约定时间的情况下，理解也愿意配合陈寅带人看房。2016年7月，陈寅告知王杏梅其已将房屋出售，出售价为210万，已收了10万定金，让王杏梅在8月份搬离房屋。王杏梅重新寻找房屋，并于2016年8月28日搬入新租赁的房屋。此后，王杏梅与陈寅商量违约金一事。但陈寅确不按合同支付违约金、返还押金，故此王杏梅并未正式退房给陈寅。2016年9月2日，陈寅带着10个人闯入王杏梅房屋，要求强行退房，后因王杏梅报警，警方介入，才得以平息。2016年9月8日，陈寅在未通知王杏梅的情况下，私自将门锁更换。2014年7月12日，王杏梅向陈寅房屋租赁合同时，该房屋为毛坯房，租赁期限为5年，且对提前收回房屋约定了违约金。陈寅应按约定支付违约金、返还押金并返还王杏梅房屋内物品。
反诉被告陈寅辩称，王杏梅的诉求没有法律和事实依据，应予以驳回。王杏梅拖欠租金在7天以上，陈寅有权解除合同。即使陈寅存在出售房屋行为，不影响解除合同的效力。陈寅未搬动王杏梅物品。
经审理查明，2014年7月12日，陈寅（甲方）与王杏梅（乙方）签订了编号为0000573《房屋租赁合同书》，约定陈寅将其位于厦门市海沧区嵩屿北三里路88号1105室的房屋出租给王杏梅，住宅用途为住宅。合同第二条约定：租赁期限自2014年9月1日至2019年8月31日止，每月租金1900元。合同第三条约定付款方式：乙方应每季度向甲方交付5700元整，下季度付款应提前3日付清。合同第四条约定，乙方应向甲方交付1900元作为押金，到合同期满，且乙方缴清租赁期间一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方。合同第六条约定，租赁期间如有拖欠租金，每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达7天的，甲方有权可提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。《房屋租赁合同书》最后备注部分为手写内容，上载：“甲方在租期不得收回该房产，若在租期内收回房产，则支付乙方相对应违约金。违约金按人民币伍万元整每年递减（第一年伍万，第二年肆万，第三年叁万，第四年贰万，第五年壹万）。”
2016年前王杏梅按期如约支付季度租金5700元，2016年2月28日王杏梅支付第一季度租金5000元、6月3日王杏梅支付2016年第二季度租金4500元。
2016年8月28日，王杏梅与案外人李国良签订《房屋租赁合同书》，承租位于厦门市海沧区嵩屿北三里水云湾1号楼1405室的房屋，租赁期间自2016年9月1日开始。
2016年9月2日，陈寅携家人到厦门市海沧区嵩屿北三里路88号1105室的房屋，与王杏梅就搬离房屋问题产生纠纷。王杏梅向厦门市公安局嵩屿边防派出所报警。本院根据王杏梅的申请，向厦门市公安局嵩屿边防派出所调取2016年9月2日的出警记录。出警记录的视频显示：陈寅因将该房屋出售而要求王杏梅搬离房屋，双方产生纠纷。民警在询问时，双方陈述如下：王杏梅：双方签了五年合同，这个房子是毛坯的，王杏梅自己装修的，且约定了违约金一年一万。房子可以卖，但2014年装修了5万多，所有的家具、装修都是王杏梅买，要依约赔偿。陈寅：王杏梅存在拖欠房租的情况。因房屋已出售，王杏梅答应搬离，但一直未搬，今天即上门商谈此事。2016年9月8日，陈寅将《解除租赁合同通知书》张贴在讼争房屋门上，要求解除双方《房屋租赁合同书》。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。王杏梅和陈寅之间的《房屋租赁合同书》合法有效，双方应依照合同约定和法律规定，履行自己的义务。陈寅因出售讼争房屋，在2016年8月要求解除双方的租赁合同，王杏梅同意，并以另行租赁房屋的行为实际解除了合同。王杏梅与案外人李国良签订租赁房屋期限是2016年9月1日至2017年8月31日止，本院认定王杏梅于2016年9月1日已不再继续履行和陈寅之间的房屋租赁合同，解除合同时间为2016年9月1日。因双方对于租金、违约金等事宜存在争议，王杏梅未与陈寅办理房屋交接手续，但不影响双方已解除合同的事实。
关于王杏梅是否拖欠房租。王杏梅主张陈寅因要出售房屋而带人看房主动降低房租，陈寅对此予以否认。王杏梅对其主张未提供相应证据证实，该主张本院不予采纳。王杏梅未足额支付2016年第一季度和第二季度的租金，应予以补交并支付滞纳金。但双方约定的滞纳金为每日2%明显过高，王杏梅提出抗辩，本院予以调整为每月2%。根据约定，租金应提前三日付清，即在每季度开始三日内支付。因此，2016年第一季度欠缴的700元租金应在2016年3月3日前支付，陈寅主张从2016年3月3日计算至2016年10月3日，本院予以支持；2016年第二季度欠缴的1200元租金应在2016年6月3日前支付，陈寅主张从2016年6月3日计算至2016年10月3日，本院予以支持。经计算，欠缴的租金为1900元，滞纳金为194元。2016年9月1日，双方租赁合同已解除，王杏梅无需支付第三季度租金。陈寅的诉求部分有事实依据，本院予以支持。
关于王杏梅主张的违约金及押金。根据查明的事实，陈寅将讼争房屋出售，王杏梅搬离。王杏梅承租该讼争房屋时是毛坯房，王杏梅投入装修，因而双方在《房屋租赁合同书》备注部分约定了因陈寅原因导致王杏梅搬离房屋时，陈寅应支付相应的违约金。王杏梅于承租第三年搬离，根据约定，陈寅应支付3万元违约金。王杏梅该主张，有事实与法律依据，本院予以支持。《房屋租赁合同书》第四条约定，乙方应向甲方交付1900元作为押金，到合同期满，且乙方缴清租赁期间一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方。因王杏梅尚欠房租1900元及滞纳金194元，应在押金中予以抵扣。抵扣后，陈寅无需返还押金，王杏梅还应继续支付滞纳金194元。
关于王杏梅留在租赁房屋中的物品，由于其无证据证明其主张，本院不予支持。
综上，原告陈寅和反诉原告王杏梅请求合理部分，本院予以支持，其余予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）陈寅与被告（反诉原告）王杏梅的《房屋租赁合同书》于2016年9月1日起解除；
二、被告王杏梅于本判决生效之日起十日内向原告陈寅支付欠缴租金1900元、滞纳金194元；
三、反诉被告陈寅于本判决生效之日起十日内向反诉原告王杏梅支付违约金30000元、返还房屋押金1900元；
四、上述第二项、第三项诉讼请求抵扣后，陈寅在本判决生效之日起十日内支付王杏梅29806元。
五、驳回原告陈寅的其余诉讼请求；
六、驳回反诉原告王杏梅的其余诉讼请求。
如陈寅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费235元减半收取117.5元，由原告陈寅负担92.5元，被告王杏梅负担25元；反诉案件受理费598元减半收取299元，由反诉被告陈寅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 芦 絮
二〇一六年十二月十四日
代书记员 杜志荣
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。