西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）碑民三初字第00729号
原告：荆绍峰。
委托代理人：廖纪源，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托代理人：吴宝霞（系原告母亲），女。
被告：陕西展拓置业发展有限公司，住所地：西安市碑林区陕西工业展览馆办公楼三层。
法定代表人：李新元，该公司总经理。
委托代理人：贾国华，陕西普迈律师事务所律师。
委托代理人：杨蓬伟，陕西润丰律师事务所律师。
原告荆绍峰与被告陕西展拓置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人廖纪源，被告委托代理人贾国华、杨蓬伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年其与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告位于西安市碑林区长安北路1号陕西国际会展大厦第1幢1单元5层10501号房，建筑面积2232.99平方米，总金额17863920元；被告应当于2010年12月31日前，将经勘察、设计、施工、监理、建设五方验收的商品房交付原告使用，逾期交房超过30日，被告按日向原告支付已交房款万分之三的违约金；房屋交付时上、下水及电路的管线安装到位、正常使用，电话、宽带、有线电视端口预留到位，电梯交付使用，如在约定的日期内未达到使用条件，被告承担等同于延期交楼的违约责任；交房同时被告无偿提供6个地面停车位，被告逾期交付承担违约责任等。合同签订后，原告依约付清全部房款，但被告至2011年3月底才通知原告在当年4月15日收楼。交房时，原告发现房屋有关基础设施、公共配套建筑并未达到合同约定的使用条件，如：电路管线未安装到位，无法正常使用；没有电话、宽带、有线电视端口，电梯也未交付使用，空调及采暖设施也未投入使用。在此情况下，原告为减少因被告逾期交楼给原告造成损失的进一步扩大，被迫与被告办理了收楼手续，同时多方催促被告提供配套设施，但迟迟未果。且被告至今仍未依合同约定向原告交付6个物业配套停车位。基于以上情由，原告认为，被告未履行合同义务应承担违约责任，故起诉要求：1、被告支付延期交楼违约金557354.30元（自2011年1月1日起至2011年4月15日止）；2、被告支付基础设施、公共配套建筑未达到使用条件的违约金（自2011年4月16日起至达到合同约定的使用条件止，暂计至2012年4月22日为1998972.65元）；3、被告立即提供6个停车位供原告使用；4、被告支付延期交付停车位的违约金（自2011年1月1日起至实际交付之日止，暂计至2012年4月22日为2556326.95元）；5、被告承担本案诉讼费。
被告辩称，其延期交房属实，但系因西安市地铁二号线工程建设及因地震、雨雪天气等不可抗力因素所致，属双方约定的延期事项，也属法定免责事由。被告的交房时间应确定为2011年3月31日，为表示诚意和为业主利益考虑，其在交付房屋时仍为原告免除了一年物业管理费作为延期交房对业主的补偿，原告也表示接受。对此可以认定原、被告之间已达成了用免一年物业管理费的方式处理逾期交房事宜的协议并已实际履行。被告在交房时，房屋的基础设施、公共配套全部到位，并已经原告验收确认实际交付，原告在“入伙（收楼）手续书”上也未提出任何异议。停车位也已全部交付原告，原告未按合同约定办理使用手续及缴纳管理费，由此导致的后果应由原告自行承担。故认为被告不应承担违约责任，原告诉请无法律和事实依据不能成立，且违约金明显过高，应依法予以驳回。
经审理查明，2009年3月30日，原告因购买被告位于西安市碑林区长安北路1号陕西国际会展大厦第1幢1单元5层10501号房与被告签订商品房买卖合同。当月，原告交付购房款8930000元。同年9月原告将房款付至9993920元。2009年12月16日，原告与被告网上签订商品房买卖合同及补充协议约定：原告购买被告位于西安市碑林区长安北路1号陕西国际会展大厦第1幢1单元5层10501号整层房屋，建筑面积共2232.99平方米，含公共部位与公用房屋分摊建筑面积288.35平方米，单价每平方米8000元，总金额为17863920元；原告于签订本合同同时支付首付款9993920元，其余房款以银行按揭形式支付；被告应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备勘察、设计、施工、监理、建设五方验收条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但如遇1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日30日内告知原告的，2、因修建地铁等原因造成工程无法开工或拖延工期的（修建地铁如影响到施工材料进货地、运输路途经过地或影响到施工人员家庭的）特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，被告可据实予以延期；除上述规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，（1）逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；被告承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，如在规定的日期内未达到，双方同意按逾期交房的违约责任处理，即1、房屋交付使用时上、下水及电路的管线安装到位，正常使用，2、房屋交付使用时电话、宽带、有线电视端口预留到位，3、2011年5月1日前空调设施及2011年11月15日前采暖设施投入正常使用，4、房屋交付使用时，电梯交付使用；本合同约定的书面通知方式系指以信函、快递方式寄送于本合同载明的出卖人、买受人或其委托代理人的地址；在房屋使用期间，被告无偿提供6个地面停车位供原告使用，上述停车位与合同约定商品房同时交付，逾期交付，被告须按照本合同逾期交房的违约责任承担违约责任，车位使用年限与房屋产权年限一致，该车位价格单价为150000元，总价为900000元，因原告购买被告房屋所以被告将上述车位作为《商品房买卖合同》的附件赠给原告等内容。2010年3月，原告办理个人按揭贷款后，再交付购房款7870000元。
2010年12月28日，被告在《西安晚报》刊登“通知”：陕西国际会展大厦（会展国际）项目，由于配合地铁施工等原因，原定交房时间2010年12月31日现变更为2011年3月31日。2011年3月31日，被告又在《西安晚报》上刊登“交房公告”，通知陕西国际会展大厦已具备交房条件，请业主于2011年3月31日至4月16日期间前来陕西国际会展大厦交房中心办理交房手续，逾期将视同交房。原告在收到被告发出的收楼通知书后于2011年4月21日在收楼手续书上签名并办理了收楼手续。当天上午11时，西安市碑林区公证处根据原告申请到西安市碑林区长安北路1号陕西国际会展大厦门前，对大厦周边及门前现状进行了摄像，后由原告带领走楼梯来到五层，对原告指认其购买的商业用房现状进行了摄像，后由楼梯下到一层大厅，对一层大厅及门口现状进行了摄像，依据现场取得的录像刻制了光盘。2011年10月21日，原告又前往西安市碑林区公证处，申请对房屋现场状况进行保全证据公证，公证人员对该房的现状进行了摄像，并刻制了光盘。2012年4月23日，西安市碑林区公证处根据原告申请，对其购买的陕西国际会展大厦5层10501号商业用房屋的现场状况进行保全证据公证，公证人员对陕西国际会展大厦周边及门前现状进行了摄像，南厅电梯十层至二层不停靠，步行到达五层，五层门被锁，从四层营业厅穿过至北厅，北厅的小电梯五层不停靠，大电梯上下楼电梯没反应，走北厅楼梯到达五层，吴宝霞（原告母亲）指认第五层的大厅房为原告购买的第1幢1单元5层10501号商业用房，公证人员对该房现状进行了摄像。
2012年2月17日，原告持被告出具房号为10501，姓名为荆绍良，内容为获赠一年物业管理费的会展国际物业尊享单，办理了从2011年4月起计免除一年物业费手续。
2012年5月25日，原告将五层南侧1350平方米场地出租给邱仁光经营电子游戏厅。2012年10月5日，将五层北侧约950平方米出租给付强用于经营。
2012年9月20日，本院会同双方当事人进行了现场勘验。人员由北厅入口进入陕西会展国际大厦，北厅朝南两部小电梯，朝东两部标准电梯可以到达3至6层。五层的一半场地已出租装修经营电玩城，另一半场地未出租，未出租场地内卫生间没有装修，墙面上预埋有电线管，但管内没有电线，也无开关面板。该场地东南角处有一部电梯（东厅的电梯）外墙上没有安装面板，不能使用。与该电梯相邻的一部电梯在电玩城一侧，装修时被围挡住了。随后来到大厦东厅，一层右侧有两部电梯直达6层壁成轩餐厅，正对面有两部标准电梯，只能到达6、7、8、9、10、17、26、27、28层，只供壁成轩餐厅和会展国际酒店使用，电梯内面板上没有3、4、5层的数字显示。经询大厅内酒店工作人员，右手边的两部电梯只直达第6层。大厦南厅，有两部标准电梯，运行时从1层直接到11层才开始停靠，电梯面板上虽然有3至10层的数字键但按起来没有反应。
庭审中，被告称其预售陕西国际会展大厦1-6层为商业使用，7层以上为写字间和公寓。整座大楼共有10部电梯，其中供商业楼层部分使用的为北厅4部电梯。原告在收房时，电梯面板未安装是因为物业公司为防止其他人使用电梯进入未交房的房屋，待交房后与业主协商安装，且已在2012年原告将房出租后进行了安装的。
关于物业尊享单，庭审中原告称尊享单上姓名应为“荆绍宸（系荆绍峰之弟）”，因被告笔误写为“荆绍良”，系被告对其购买房屋的优惠。被告则称系双方约定，对被告迟延交房给原告的补偿，并提供告知函、确认函以证明就逾期交房给其余业主6个月的物业管理费作为补偿。
在本案审理过程中，本院依被告申请向西安市地下铁道有限责任公司工程一处了解西安地铁二号线体育场站三号口施工情况，该处出具情况说明：我公司所属地铁二号线体育场站三号口为地铁公司与陕西省展拓置业发展有限公司结合建设，该出入口土建部分由地铁公司委托施工单位与陕西省展拓置业发展有限公司委托的施工单位按照各自的设计图纸分别建设，以设计的分界线为界，各自展开工作，我方土建施工单位从2009年4月10日开始该部分土建维护结构的施工，9月底完成全部土建施工任务，该部分的施工与陕西省展拓置业发展有限公司所属工程施工无交集，不存在相互干扰问题；2011年4月15日我公司委托的安装装修进场对三号出入口（含由陕西省展拓置业发展有限公司施工部分）通道进行封闭施工，7月初装修完毕清场，材料设备进出均未通过陕西省展拓置业发展有限公司置业楼盘，也未占用其施工装修通道，双方均在各自封闭的管道空间内施工，亦不影响他方施工。
另查，被告至今未将地面停车位交付给原告。
上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、收款收据、进账单、入伙（收楼）通知书、公证书、光盘、物业管理费收据、会展国际物业尊享单、商品房买卖合同备案注销申请表、工程延期申请表、情况说明、房屋租赁合同，被告提供的商品房买卖合同、工程延期申请表、《西安晚报》刊登的通知、公告、工程质量竣工验收记录、入伙（收楼）手续书、会展国际物业尊享单、通讯竣工说明、电梯检验报告及安全检验合格证、房屋租赁合同、大田物业签约文件、装饰装修管理服务协议、告知函、确认单、关于地铁二号线车站设置与周边建设规划结合的函、车站总平面布置图、会展国际大堂及电梯厅装修工程竣工报告验收记录、外婆印象餐厅室内装饰工程施工图、地面车位布置图等证据及西安市地下铁道有限责任公司工程一处情况说明、本院现场调查笔录、庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原、被告自愿签订的商品房买卖合同意思表示真实、内容合法，应为有效。原告依约履行了付款义务，被告亦应全面履行房屋、停车位等交付义务。双方合同约定被告应于2010年12月31日向原告交付房屋，被告于2011年3月31日登报通知各位业主交房。被告所强调的汶川、玉树地区地震、雨雪天气及地铁施工等原因对工期的影响，因汶川地震发生于2008年5月，玉树地区发生地震距离西安较远，并未对西安造成影响；雨雪天气为自然现象，属于工期确定中的考量范围，而非不可抗力范畴，地铁施工亦未对被告施工造成影响，故被告此抗辩理由不能成立，被告确实存在迟延交付房屋之事实。被告向原告发放物业管理费尊享单，免去原告2011年4月至2012年4月物业管理费且原告已实际接受，故被告虽逾期向原告交付房屋，但业以一年物业管理费作为补偿，原告不应再主张逾期交付房屋的违约金。被告在交付房屋时，虽然存在出售房屋平面图中标注有10部电梯，仅提供4部供商业用房使用，部分楼层电梯未安装面板，无法使用，消防设施也未安装等情形，但原告在收房时未提异议，且现已将房屋出租给他人使用，故应视为原告对此事实的认可，其再要求被告支付违约金之诉讼请求，本院不予支持。被告至今未按照合同约定给原告无偿提供6个停车位显系违约，其称车位已随房同时交付之抗辩与事实不符，不予采信。原告要求被告无偿提供6个停车位及支付违约金之诉讼请求，与法不悖，应予支持。唯此违约金约定过高，被告可按日以车位总价的万分之三承担违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、原告荆绍峰与被告陕西展拓置业发展有限公司签订的商品房买卖合同有效。
二、被告陕西展拓置业发展有限公司于本判决生效后十日内无偿提供给原告荆绍峰陕西国际会展大厦西入口处自西向东第七至第八及东面自北向南第一至第四个共6个（具体位置见被告提供的一层车位布置图）地面停车位使用，使用年限与房屋产权年限一致。
三、被告陕西展拓置业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告荆绍峰违约金213030元（截至2013年2月28日，此后至交付车位之日的违约金按日以车位总价900000元的万分之三计付）。
四、驳回原告荆绍峰其余之诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费64516元（其中案件受理费59516元，保全费5000元），由原告荆绍峰负担32258元，被告陕西展拓置业发展有限公司负担32258元（此款原告荆绍峰已预交，被告陕西展拓置业发展有限公司负担32258元于付上述款项时一并支付原告荆绍峰）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 吕 江 晖
审判员 任 惠 军
审判员 张钅粟心
二〇一三年三月十四日
书记员 许 璟