苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴民初字第1042号
原告泰盛绿岛（二期）业主委员会，住所地苏州市吴中区石湖东路55号。
负责人吴敏浩，主任。
委托代理人邵永刚，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
被告苏州东昌酒店有限公司，住所地苏州吴中经济开发区枫津路36号。
法定代表人刘远会，该公司董事长。
第三人苏州工业园区东吴工贸有限公司，住所地苏州工业园区唯亭科技园。
法定代表人沈卫国，该公司总经理。
被告及第三人共同委托代理人张林华，江苏名仁律师事务所律师。
被告及第三人共同委托代理人马丽俐，江苏名仁(昆山)律师事务所律师。
原告泰盛绿岛（二期）业主委员会（以下简称泰盛绿岛业委会）诉被告苏州东昌酒店有限公司（以下简称东昌酒店）、第三人苏州工业园区东吴工贸有限公司（以下简称东吴工贸公司）返还原物纠纷一案，本院于2013年12月11日作出（2012）吴民初字第0916号民事判决。原告泰盛绿岛业委会不服判决，向苏州市中级人民法院提起上诉。苏州市中级人民法院于2014年5月25日作出（2014）苏中民终字第0837号民事裁定，撤销本院（2012）吴民初字第0916号民事判决，发回本院重审。本院于2014年7月16日重新立案，并依法由审判员肖仁刚、审判员何亚平、人民陪审员杭小毛组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人邵永刚，被告及第三人共同委托代理人张林华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泰盛绿岛业委会诉称，泰盛绿岛（二期）物业系苏州鸿兴房地产有限公司开发，原告系二期小区业主委员会。2006年9月，苏州鸿兴房地产有限公司申请将持有的土地使用权证号为吴国用2004字第20606号的土地使用权分割登记，相应的土地使用权已分割登记在泰盛绿岛（二期）各业主名下。被告东昌酒店一直非法占有、使用原告依法享有的土地使用权，侵害了原告的合法权益，给原告造成重大损失。故请求判令被告立即从侵占的泰盛绿岛业主的地块上迁让；判令被告赔偿原告损失人民币100万元。本案审理中，原告明确诉讼请求，即仅主张从2006年10月计算至2012年5月的损失，按每月15000元计算，68个月总计102万元，但其仅主张100万元，之后另行主张。
被告东昌酒店辩称，在程序方面，本案的原告主体资格不适格，业主委员会只是全体业主的自治组织，不具有民事权利和行为能力，因此也不具备诉讼主体资格，业主委员会并不等同于全体业主，原告起诉行为超出了业主委员会职权范围。业委会资格任期内终止的应重新选举、备案，原告仅提供了于2007年5月备案信息，该委员会在2012年4月任期期满，该委员会资质已经过期。故该权利应当由全体业主共同主张行使，原告无权主张。实体方面，原告没有证据证明业主委员会享有对讼争土地的使用权，该土地使用权是全体业主共同共有，同时被告并未侵占原告主张的土地使用权，东昌酒店房屋是第三人苏州工业园区东吴工贸有限公司经过合法拍卖并支付相应对价而取得的，并且该讼争的房屋是自取得至今并未有变化。涉讼土地属于敞开性的，由不特定公众使用，被告并未实际使用，因此原告至今无证据证明被告侵占了土地。此外，原告的第二项请求主张100万元的损失无证据支持，且已过诉讼时效，请求法院依法驳回原告诉请。
第三人东吴工贸公司述称，第三人在其与苏州妇女国旅服务有限公司企业之间借款纠纷一案的执行中，经过拍卖程序取得涉讼房地产，故第三人取得上述房地产合法有效。第三人在接收涉争房地产的时候就已经存在围墙及其他设施，第三人并没有作任何变动，因此不可能存在原告诉称的侵权行为。
经审理查明，泰盛绿岛业委会于2007年5月9日在苏州市吴中区住房和城乡建设局登记备案，总户数43户，业主委员会的任期三年，主任为吴敏浩。2013年11月25日，泰盛绿岛业委会进行了换届，主任仍为吴敏浩，并于当年12月28日至苏州市吴中区住房和城乡建设局登记备案，业委会任期三年。
位于吴中经济开发区枫津路36号的房产（证号为苏房权证吴中字第××号）原属苏州市妇女国旅服务有限公司所有，土地使用者亦为苏州市妇女国旅服务有限公司（证号为吴县市国用（2001）字第05668号）。后苏州市中级人民法院在执行第三人苏州工业园区东吴工贸有限公司（申请执行人）申请执行苏州妇女国旅服务有限公司（被执行人）企业之间借款纠纷一案中，对被执行人上述房地产、扩建部分房产及装修设备水电安装进行拍卖，后申请执行人以2350万元买得，并与执行标的1774万元相抵后，申请执行人支付了差价款576万元。2008年6月18日，苏州市中级人民法院作出（2007）苏中执字第0645号民事裁定书，将被执行人位于吴中区枫津路36号的房地产（面积7350.71平方米）、扩建部分房产及装修水电安装等相关设施归申请执行人所有，相关过户手续由苏州工业园区东吴工贸有限公司自行办理。同年6月20日，苏州市中级人民法院向吴中区国土管理局发出协助执行通知书，将上述房地产包括土地使用权归第三人所有。后上述房地产均过户登记至第三人名下。2012年10月10日，第三人东吴工贸公司出具情况说明，明确其公司同意将上述房地产及相关设施交苏州东昌酒店免费使用。
另查，东昌酒店经营场所位于吴中经济开发区枫津路36号，原法定代表人为沈卫国，经营项目为酒店管理、餐饮管理、会务服务，开业日期为2010年6月3日。东昌酒店正门紧邻枫津路，从枫津路沿酒店南侧向东左转进入酒店后侧，东昌酒店与泰盛绿岛小区之间有一道围墙，围墙西侧为空地，现有十数个停车位，地面铺设有地砖，供进入酒店的客人停放汽车，并设有岗厅，有专人看管，停车位北侧有一配电房。原告认为被告现使用的停车场及配电房均占用小区土地，被告存在侵权行为，被告称停车场为开放式区域，是针对不特定的社会公众开放，其未将土地界定为停车场，也未收取停车费，使用人不确定，配电房是其在使用，但这是拍卖取得时的原状，其并未侵占使用，并且司法拍卖后由第三人接手，被告何时在该处经营需要核实。第三人认为，其接手就是现状，争议土地是否包含在小区土地范围内其不清楚，争议土地是开放式的，并不是由被告独占使用。原告在本案中还陈述，第三人通过司法拍卖只是接手合法的内容，原来开发商即苏州鸿兴房地产有限公司建造时有两道围墙，西面的围墙是封闭的，将争议土地都圈在小区范围内，还做了绿化、竹林，第二道围墙设置了门，业主可以进入休闲，后来据小区业主反映第二道围墙被拆除了，绿化也毁了，该块土地就和酒店连在一起了，事情大概发生在2006年上半年，由于时间较久具体情况记不清了。原告为证明被告占用事实，提供了如下证据：（1）权利人为苏州鸿兴房地产有限公司的宗地图复印件1份，证明涉案土地原登记在开发商名下。（2）苏州市国土资源局吴中分局地籍科于2011年11月9日出具的情况说明复印件，主要内容为：证号为吴国用（2004）字第20606号国有土地使用权证，其土地使用者为苏州鸿兴房地产有限公司，坐落为苏州吴中经济开发区石湖东路55号。该公司在该地块上开发建设的泰盛绿岛小区于06年9月在我局申请土地分割登记。小区房屋对应的土地使用权已转让至各业主名下，剩余道路、绿化、空闲土地属全体业主共有，该土地证原件已被我局收回。该争议土地也属全体业主共有。被告对上述证据的真实性、关联性不予认可。本院向苏州市国土资源局吴中分局进行调查，该局确认原告提供的情况说明确为其地籍科出具，并在该情况说明复印件上盖了地籍业务专用章。
2013年7月，应原告申请，本院委托苏州市吴中区方元测绘队对所争议区域进行测绘。方元测绘队出具了宗地勘测图，图中西侧为被告，东侧为泰盛绿岛（二期），中间绿色外框标注的部分面积为556.8平方米。原告认为，南北向的绿色虚线就是现状中的围墙，测绘结果是被告占用了556.8平方米小区土地，其中北侧为配电房，南侧为停车场。被告、第三人则认为，南北向的绿色虚线是围墙，但并不能体现556.8平方米土地属于泰盛绿岛小区。经本院向苏州市吴中区方元测绘队咨询，该测绘队于2015年8月25日向本院出具“关于泰盛绿岛（二期）与苏州东昌酒店有限公司争议地块宗地勘测图的情况说明”，主要内容为：苏州市吴中区人民法院于2013年6月5日委托其对泰盛绿岛（二期）业主委员会与苏州东昌酒店有限公司返还原物纠纷一案进行司法鉴定。其于2013年7月31日和委托方相关人员一起到现场进行勘测定界，并出具宗地勘测图，相关情况如下：经实地测绘，泰盛绿岛（二期）西南侧现有围墙向西556.8平方米土地（图中所标绿线范围）在泰盛绿岛（二期）土地范围内。
审理中，本院委托江苏三师土地房地产评估有限公司（太仓分公司）对宗地勘测图上面积为556.8平方米土地的使用费参考车位数量及租金以及附属设施使用费进行评估，但该公司于2015年9月18日退案。本院又委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司（苏州分公司）对争议土地使用费进行评估。2015年12月7日，该公司出具房地产估价报告书，报告中载明556.8平方米争议土地用途为城镇单一住宅用地，设定土地开发程度为宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通数字电视“七通”以及宗地红线内场地平整“一平”，土地剩余使用年限为60.07年，设定容积率为0.76，于2006年10月1日至估价基准日2012年5月31日的土地使用费为47.57万元，分别为：2006年10月1日至同年12月31日土地使用费为1.93万元，2007年为8.42万元，2008年为7.9万元，2009年、2010、2011年均为8.62万元，2012年1月1日至2012年5月31日为3.46万元。原告为此支付评估费10000元。
上述事实，有原告提交的业主委员会备案表、宗地图复印件、国土局吴中分局情况说明，被告提供的苏州市中级人民法院民事裁定书、协助执行通知书、第三人出具的情况说明，苏州市吴中区方元测绘队的宗地勘测图及情况说明，房地产估价报告、本院调查笔录庭审笔录予以证实。
本院认为，业主委员会基于全体业主选举产生，为业主大会的常设执行机构，其设立的目的在于便于广大业主行使民事权利，处理小区日常公共事务，维护业主的权利。业主委员会在职权范围内或根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。原告泰盛绿岛（二期）业主委员会经苏州市吴中区住房和城乡建设局登记备案，其具备合格的诉讼主体资格。本案中，原告主张被告侵占小区公共土地，要求赔偿损失，该诉请涉及全体业主重大利益，属于原告职责范围，其有权为维护全体业主的利益而提起诉讼。故对被告提出原告不具备诉讼主体资格的意见，本院不予采信。关于被告是否侵权的问题，根据苏州市国土资源局吴中分局出具的情况说明及苏州市吴中区方元测绘队出具的宗地勘测图及情况说明，原、被告的土地使用权权属明确，而原、被告之间的现有围墙向西即本案争议的556.8平方米土地在泰盛绿岛（二期）小区土地范围内，现位置在被告内部，供被告客人停车使用及安置酒店配套设备，且被告事实上亦进行管理，因此可以认定被告占用了泰盛绿岛（二期）小区的556.8平方米土地使用权。被告辩称停车场为开放式区域，是针对不特定的社会公众开放，其并未侵占使用，缺乏事实依据，本院不予采信。被告占用泰盛绿岛小区全体业主共有的空闲土地，无合法依据，构成侵权。现原告要求被告从侵占的泰盛绿岛业主的地块上迁出，本院予以支持，被告应当将其占用的556.8平方米土地使用权腾空后返还原告。原告还要求被告按每月15000元标准赔偿其从2006年10月至2012年5月的损失，虽然原告小区内的业主公共用地并不产生收益，但被告占用期间将争议土地作为停车位和酒店配套设施使用，具有经济利益，被告不能因自己的侵权行为而获利，故应对泰盛绿岛小区全体业主进行补偿。对于经济补偿的起算期限，因第三人东吴工贸公司于2008年6月18日经中院裁定取得涉案房产，苏州东昌酒店有限公司虽未能明确陈述其何时使用第三人房屋，但根据其营业执照上载明开业日期为2010年6月3日，住所地亦为枫津路36号，故可以认定被告自2010年6月起存在占用小区土地的行为，补偿损失亦从该时间起算。原告要求被告自2006年10月起赔偿损失的主张，未提供证据证明，本院难以支持。对于损失计算标准，因争议土地虽由被告用于停放车辆和配电房用途，但未经小区业主同意，故以车位租金标准或附属设施使用费计算损失明显对小区业主不公平，因此本院参照上海八达国瑞房地产土地估价有限公司（苏州分公司）估价报告所确定的土地使用费进行核算，酌定被告补偿2010年6月至2010年12月底期间的损失43000元、2011年损失80000元，2012年1月1日至2012年5月31日期间的损失34000元，合计157000元。对于2012年6月1日之后的损失，因原告未主张，本案不予理涉，原告可另行向被告主张。对于被告补偿损失部分，应当用于补充专项维修资金，或者按照业主大会的决定使用。至于被告辩称原告的诉讼请求已过诉讼时效，但因被告的侵权行为处于持续状态，故原告起诉并未超过诉讼时效。据此，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十三条、《物业管理条例》第十五条之规定，判决如下：
一、被告苏州东昌酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内将苏州市吴中区方元测绘队的宗地勘测图载明的泰盛绿岛（二期）小区西南侧现有围墙向西556.8平方米土地腾空后返还原告泰盛绿岛（二期）业主委员会。
二、被告苏州东昌酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告泰盛绿岛（二期）业主委员会补偿人民币157000元。
案件受理费13880元，鉴定费用10000元，合计23880元，由原告泰盛绿岛（二期）业主委员会负担8360元，由被告苏州东昌酒店有限公司负担15520元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审 判 长 肖仁刚
审 判 员 何亚平
人民陪审员 杭小毛
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 朱 婷