广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂11民终232号
上诉人（一审被告）：广西贺州市日月恒拓业有限责任公司。住所地：贺州市八步区新宁社区灵峰街*号。
法定代表人：黄稳，董事长。
委托代理人：陈垚锜，贺州市八步区法律事务中心法律工作者。
被上诉人（一审原告）：韦鉴孙，男，1979年3月17日出生，汉族，住柳州市柳南区。
被上诉人（一审原告）：邓江梅，女，1980年7月29日出生，汉族，住广西贺州市八步区。
共同代理人：吴海波，广西宏民律师事务所律师。
上诉人广西贺州市日月恒拓业有限责任公司因与被上诉人韦鉴孙、邓江梅商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区贺州八步区人民法院（2016）桂1102民初1019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
广西贺州市日月恒拓业有限责任公司上诉请求：1、撤销贺州市八步区人民法院(2016)桂1102民初l019号民事判决书，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人逾期交房违约金已过诉讼时效，逾期交房行为不应适用侵权法规则。支持被上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据；二、依合同第八条及合同附件第四条的约定，由于恶劣天气、停水停电、政府及相关部门等非上诉人的原因、高温天气超过35℃不能作业等可证实可以延期344天，一审判决仅扣除21天属于认定事实不清；三、上诉人是由于政府职能部门的原因，才导致无法按合同约定期限办理产权登记，因此，按合同约定上诉人不应承担违约责任；四、一审判决没有依职权追加本案有利害关系的第三人贺州市恒业房地产开发有限公司，遗漏了应该参加诉讼的无独立请求权的第三人，导致本案的根本客观事实无法查明，构成程序不当，所以，本案应当依法予以改判或者发回重审。
韦鉴孙、邓江梅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人广西贺州市日月恒拓业有限责任公司的上诉请求没有任何事实和法律依据，请二审人民法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人与贺州市恒业房地产开发有限公司之间的土地置换关系属另一法律关系，可另案或通过其他途径解决。
韦鉴孙、邓江梅向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金8081.3元；2、被告在判决生效之日起90日内为原告办妥房屋权属登记手续，并向原告支付逾期办理房屋权属登记备案手续违约金（违约金的计付：以211000元为本金基数，按照日万分之一的比例，自2013年7月30日起至被告依法办妥房屋权属登记备案手续之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院审理查明，2006年，被告日月恒公司准备在开发日月恒·八达广场项目。为便于规划使用，被告通过与案外人贺州市恒业房地产开发有限公司置换土地的形式，将双方使用的部分国有建设用地进行置换。案外人用于置换的土地至今还在抵押中。此后，被告获得政府规划许可。被告于2010年4月13日取得商品房预售许可证，对外预售房屋。
2010年10月8日，原告韦鉴孙、邓江梅与被告日月恒公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于的日月恒·八达广场B座5层08号房出卖给原告，房屋总价款211000元。合同第八条约定交房时间为2011年6月30日前，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：一是遭遇不可抗力，二是其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、交通管制、施工时间限制等。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10天内，书面通知买受人……。第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。合同附件四《补充协议》中第四条对出卖人可据实予以延期的原因进行补充：（1）战争及动乱；（2）自然现象：台风八级以上、地震六级以上、昼夜降雨量超过50mm，发生此类情况以相关部门出具的有关证明或气象部门提供的材料为准；（3）停水、停电、交通管制等造成无法正常施工；（4）施工中遇到设计变更、异常困难或重大技术问题：发生本项所述情况以施工单位记录或监理单位、设计单位的证明为准；（5）政府及相关单位的行为造成的延误。合同附件四《补充协议》第六条：合同第十五条补充如下：6.1买受人不退房，出卖人按已支付房款的日万分之一向买受人支付违约金……6.3非出卖人原因，……，或政府有关部门行政审核等原因造成出卖人提供的资料报产权登记机关备案延期，则双方原约定的出卖人提供备案的时间相应顺延，买受人对此不持异议。商品房买卖合同签订后，原告支付完全部购房款。2012年6月22日，日月恒·八达广场竣工验收。2012年8月4日，被告将约定的房屋交付给原告。2014年3月10日，日月恒·八达广场的业主代表向被告日月恒公司主张逾期交房违约金;2014年3月11日,被告日月恒公司原来的负责人胡义华向代表承诺公司将依据实际情况予以回复。至本案法庭辩论终结前，被告仍未将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。
从2010年10月8日双方签订商品房买卖合同之日起至2012年6月22日竣工验收之日止，被告在施工过程中，降雨量超过50mm的天数为5天，停水停电10天，高考停工6天，被告可据实予以延期的天数为21天。
一审法院认为：一、关于本案是否超过诉讼时效的问题。本案的诉讼时效为两年。从2012年8月4日双方实际交房之日起算，日月恒·八达广场的业主代表于2014年3月11日向被告主张逾期交房违约金的请求，造成诉讼时效中断。因此，原告的起诉并未超过法律规定的两年诉讼时效期间。
二、关于被告是否应向原告支付逾期交房违约金的问题。原告与被告于2010年10月8日签订的《商品房买卖合同》，属于当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应依照合同约定履行自己的义务。原告依约支付了全部房款，被告应依约交付房屋，但被告没有在合同约定的交房期限内交付房屋，应当承担相应的违约责任。原、被告在签订合同时约定了被告可据实予以延期的因素，包括遭遇不可抗力，其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、交通管制、施工时间限制等。补充协议中还约定昼夜降雨量超过50mm、设计变更、政府及相关单位的行为等可据实予以延期的因素。被告在施工过程中的降雨量超过50mm的降雨、停水停电、高考停工，属于合同中约定可据实予以延期的因素，应当予以扣除。被告主张的高温天气不属于合同约定的延期交房原因，该院不予认可。合同中虽然约定了设计变更构成延期交房原因，但因被告没有提供其他相关证据予以佐证，对于被告主张设计变更的105天，该院不予确认。据此，从双方约定交房的2011年6月30日起至实际交房时间2012年8月4日，共计401天，扣除被告可据实予以延期的21天，被告实际逾期交房的天数为380天。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《商品房买卖合同》第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任按下列第1种方式处理：逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，被告应向原告支付逾期交房违约金8018元（211000元×0.0001×380天）。
三、关于被告是否应为原告办理权属登记的问题。原告依据合同第十五条“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，求被告为其办理权属登记手续的主张，该院予以支持。被告主张因政府相关部门原因，导致被告与案外人的土地置换手续无法完成，造成建设规划许可证与土地使用权证不一致，产权登记部门无法为原告办理产权登记的辩驳，从商品房买卖合同约定的内容和被告提交的证据来看，这是被告与案外人之间的法律关系问题，不构成可据实予以延期办理产权登记的事实，对此该院不予采信。
四、关于逾期办证违约金的诉讼时效及标准的问题。逾期违约金请求权作为债权请求权，应适用诉讼时效的规定。但原、被告签订《商品房买卖合同》主张按日计算逾期办证违约金，为继续性的债权。原告于2016年3月4日向该院递交诉讼材料，应当从2016年3月4日起向前倒推计算诉讼时效。日月恒公司从2013年7月31日起已构成违约，包含原告在内的业主代表出具的《关于要求支付违约金的函》并未要求支付逾期办证违约金，原告对2013年7月31日至2014年3月4日期间的逾期办证违约金并未举证证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故该院对上述期间的逾期办证违约金不予保护，原告主张日月恒公司支付逾期办证违约金应从2014年3月4日起计算。关于逾期办证违约金的标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干法律问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”以及合同附件四即合同补充协议第六条“合同第十五条补充如下6.1买受人不退房，出卖人按已支付房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，原告主张被告按照原告已付款211000元的日万分之一向原告支付违约金，计算标准合理，理据充分，该院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事通则》第一百四十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干法律问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、被告广西贺州市日月恒拓业有限责任公司应支付原告韦鉴孙、邓江梅逾期交房违约金8018元；二、被告广西贺州市日月恒拓业有限责任公司应在判决生效之日起90日内为原告韦鉴孙、邓江梅办理房屋权属登记备案；同时应向原告韦鉴孙、邓江梅支付逾期办理违约金（以211000元为基数，按日万分之一的标准，从2014年3月4日起计至判决生效之日止）。本案受理费501元（原告已预交），由被告广西贺州市日月恒拓业有限责任公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。上诉人对扣减天数有异议，认为其在一审提供的证据1-5，气象资料、高考停工通知书等，累计起来应该扣减的天数是344天，而一审判决才扣减21天，对一审查明的其他事实没有异议。被上诉人对一审查明的事实没有异议。
本院认定如下：一审判决合同约定昼夜降雨量50mm以上才扣减，上诉人提供的气象资料里的昼夜降雨量25mm列入作为扣减依据，不符合合同的约定，高温天气不属于合同约定的作为扣减依据，本院不予支持。对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，双方签订的商品房买卖合同内容合法，意思表示真实，为合法有效合同。对双方当事人均具有法律约束力。房地产开发公司在合同中明确承诺了具体的交房日期和办证日期，并分别约定了违约金，在违约情形下应依据合同约定分别承担违约责任。
诉讼时效是在一方明确表示不履行义务，或者以实际行动不履行义务之后，为了督促权利人主张权利而规定的超过2年丧失胜诉权。本案房屋在交房之前违约一直处于持续状态，违约金尚未完全确定。至实际交房之日，违约金额已经确定，2014年3月10上诉人原负责人胡义华代表公司承诺回复至被上诉人起诉时未超过诉讼时效，上诉人仍应向被上诉人支逾期交房付违约金。
关于恶劣天气、停水停电、政府及相关部门等非上诉人的原因、高温天气超过35℃不能作业等是否作为可扣减天数问题。合同约定昼夜降雨量50mm以上才可予以扣减，而上诉人将昼夜降雨量达25mm作为扣减不符合合同约定，对高温天气37℃以上未达40℃是作为扣减依据无法律依据，本院不予支持。
关于逾期无法办理产权登记是否属于由于政府相关部门的原因的问题。导致逾期无法办理产权登记的原因在于上诉人与案外人置换土地用于建设商品房，而案外人用于置换的土地处于抵押状态，造成建设规划许可与土地使用权不一致，无法办理产权登记。此系由于广西贺州市日月恒拓业有限责任公司与案外人之间的法律关系引起，不属于政府相关部门的原因。
关于一审未追加第三人是否程序不当的问题。土地置换审批手续无法完成，是上诉人广西贺州市日月恒拓业有限责任公司与案外人之间的问题，无必要追加第三方作为当事人，上诉人此主张无理，本院不予支持。
综上所述，上诉人广西贺州市日月恒拓业有限责任公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人广西贺州市日月恒拓业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏少勋
审 判 员 蒙晓华
代理审判员 卢晓春
二〇一七年五月二十六日
本件与原本核对无异
书 记 员 侯美妃