宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）宁01民终117号
上诉人（原审原告）：徐磊，男，汉族，1980年11月1日出生，宁夏回族自治区银川市人，个体户，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：陆际能、李红，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宁夏海亮房地产有限公司，住所地宁夏回族自治区银川德胜工业园区沙海路海亮国际社区温莎堡会所。
法定代表人：周迪永，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：唐晓婷，女，汉族，1987年3月10日出生，宁夏海亮房地产有限公司员工。
被上诉人（原审被告）：宁夏海亮物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川海亮国际社区5号地5-4-8号。
法定代表人：张洁，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：牛彬，女，汉族，1987年9月21日出生，系宁夏海亮物业服务有限公司法务主管。
上诉人徐磊因与被上诉人宁夏海亮房地产有限公司（以下简称海亮房地产公司）、宁夏海亮房地产物业服务有限公司（以下简称海亮物业公司）确认合同效力纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2017）宁0122民初2666号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷、和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
上诉人徐磊上诉请求：撤销一审判决，改判支持一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审法院查清基本事实的基础上，适用法律错误，一审法院认为涉案商品房买卖合同非有效，那么对于格式合同，应当做出不利于被上诉人的解释。二被上诉人在明知备案号不存在的情况下，以隐瞒的方式收取物业费是可变更、可撤销的行为。
被上诉人海亮房地产公司辩称，上诉人的上诉理由不成立，请求依法驳回。
被上诉人海亮物业公司辩称，被上诉人海亮物业公司非合同当事人，故商品房买卖合同是否有效的结果不得及于海亮物业公司；本案海亮物业公司与海亮房地产公司就涉案小区签订的物业服务合同合法有效，且已经完成了备案，自签订生效之日起对业主生效；物业服务费用标准涉及群体公共利益，涉案小区物业标准经相关部门备案，具有法律效力。上诉人的上诉请求与事实理由没有法律依据。
原审原告徐磊一审诉讼请求：1.请求将原告与被告海亮房产公司签订的《商品房买卖合同》第二十一条中约定的物业费标准变更为1.5元／㎡，同时将被告海亮房产公司与被告海亮物业公司签订的《前期物业服务合同》中相应的物业费标准变更为1.5元／㎡；2.本案诉讼费用由二被告承担。
一审法院认定事实：2013年1月31日，原告购买被告海亮房产公司开发建设的位于银川德胜工业园区商住区唐徕渠南侧”塞上名居”续建工程二期第3-2幢1801号房屋一套，并与被告海亮房产公司签订《银川市商品房买卖合同》。合同约定：房屋建筑面积为376.03平方米。同时合同第二十一条约定：前期物业服务：一、被告海亮房产公司选聘的物业管理企业为被告海亮物业公司；二、被告海亮房产公司与所选聘的物业管理企业签订的《前期物业服务合同》已向市房产行政主管部门备案，备案登记号贺物合同备（2011）第001号。前期物业管理期间，物业服务收费实行包干制，物业服务费由买受方承担，标准为3元／月.平方米（建筑面积）；三、物业管理企业可根据银川市物价局制定的价格调整收费标准。后，被告海亮房产公司与被告海亮物业公司签订《塞上名居续建工程（二期）前期物业服务合同》，合同第五条约定物业服务费：高层1.5元／月.平方米；别墅3元／月.平方米；豪宅3元／月.平方米；商业2元／月.平方米。该合同于2013年11月12日在贺兰县物业管理中心进行了备案（备案登记号为贺建发物合同备﹝2013﹞第003号），同时对上述物业费收费标准进行了备案登记。2014年12月30日，涉案小区上述物业费收费标准在贺兰县价格监督检查所进行了备案。2015年6月15日，被告海亮房产公司继续委托被告海亮物业公司为涉案小区前期物业服务企业，并签订《塞上名居续建工程二期﹤前期物业服务合同﹥续签协议》。2015年12月28日，原告办理入住手续，同时对常居情况进行了登记，并在入住声明、承诺书中签字确认，其中承诺书中明确原告所收房屋系”二期”。同日，原告向被告海亮物业公司缴纳涉案房屋2015年11月10日至2016年11月9日期间的物业费13552.2元。另查明，涉案小区豪宅业主与被告海亮房产公司签订的《银川市商品房买卖合同》第二十一条中，有部分约定的物业费标准为3元／月.平方米，有部分约定的为1.5元／月.平方米，亦有部分未约定。故，原告诉至人民法院，要求以确认合同效力纠纷，撤销《银川市商品房买卖合同》的第二十一条有关前期物业服务的约定条款，并将物业服务标准变更为1.5元/月.平方米。
一审法院认为，本案系原、被告就涉案房屋物业服务费的收取标准问题发生争议进而成诉。首先，物业服务费的收费标准来源于物业服务合同，包括前期物业服务合同和普通物业服务合同，业主在购买房产时应当概括承受物业服务合同的约定，依据物业服务合同的约定享有权利、承担义务。本案中，二被告之间签订了《前期物业服务合同》及续签协议，明确约定涉案房屋的物业费标准为3元／月.平方米，该约定对原告具有约束力，原告应当按照该物业费标准向被告海亮物业公司交纳物业费；其次，因涉案《银川市商品房买卖合同》第二十一条约定的物业费标准系被告海亮房产公司对涉案房屋物业服务费标准进行的明示，该约定的效力取决于该条所涉《前期物业服务合同》的签订及备案的效力，而根据庭审查明的事实，二被告签订《前期物业服务合同》的时间在涉案《银川市商品房买卖合同》签订的时间之后，并且该条中写明的登记备案号亦不存在，此情形下，该条约定的物业服务费标准非为有效；最后，物业服务费用标准的确定既涉及双方意思自治的约定，也涉及群体公共利益，被告海亮物业公司的物业费服务标准经过相关行政部门的备案，具备法定效力，被告海亮物业公司应当按照收费标准提供相应的物业服务，促进小区物业及业主的和谐相处。因此，原告要求将其与被告海亮房产公司签订的《银川市商品房买卖合同》第二十一条中约定的物业费标准变更为1.5元/㎡，同时将被告海亮房产公司与被告海亮物业公司签订的《前期物业服务合同》中相应的物业费标准变更为1.5元/㎡的诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告徐磊的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告徐磊负担。
二审中，当事人均未提交新证据。
二审查明事实与一审一致，本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人海亮房地产公司签订的《商品房买卖合同》第二十一条中约定物业费标准为3元／㎡。二被上诉人签订的《前期物业服务合同》中对”塞上名居”二期小区物业服务费标准进行了约定，其中涉案房屋物业服务费标准为3元／㎡，该合同已在相关政府管理部门进行了备案。上诉人请求将其与海亮房地产公司签订的《商品房买卖合同》中约定的物业费标准变更为1.5元／㎡，同时将被告海亮房产公司与被告海亮物业公司签订的《前期物业服务合同》中相应的物业费标准变更为1.5元／㎡无事实和法律依据。上诉人的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，判决结果无误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人徐磊负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈勇军
审判员 胡春燕
审判员 张建国
二〇一八年二月二十三日
书记员 马 梅
附:本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。