云南省陇川县人民法院民 事 判 决 书（2016）云3124民初113号原告丁鲜丹，男，景颇族，住陇川县。委托代理人尹加才，云南宝励律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托代理人余文富，云南宝励律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告何自忠，男，汉族，住陇川县。被告杨珺，女，汉族，住陇川县。原告丁鲜丹与被告何自忠、杨珺建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告丁鲜丹及委托代理人余文富，被告何自忠、杨珺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2013年8月2日，原、被告签订一份《土地转让协议书》，协议约定：“被告将自己位于章凤镇卫国北路住宅用地2亩有偿转让给原告，价格每亩120万元，合计240万元，2013年8月2日付230万元，余款10万元待过户到原告名下当日一次性付清，过户的全部费用由被告承担，出现任何纠纷争议，由被告承担一切法律及经济责任”。同日，原告将230万元汇入被告指定账户，随后原告在该宗土地上投资建设宾馆，并催促被告办理土地过户手续，被告声称几天就能办理，但因与原土地使用权人段某某有纠纷无法过户。2015年3月30日，原被告就办理土地过户达成协议，约定：“被告于2015年3月30日至2015年4月30日将土地过户至丁鲜丹名下，如过期不办理或推诿，一切经济损失由何自忠承担，合计赔偿1060万元”。此赔偿金额为原告实际投入的资金。2016年2月29日，被告将该宗土地变更登记到原告名下，已超过约定办理时限10个月。为维护原告的权益，诉至人民法院请求判令：1、被告赔偿在转让建设用地过程中给原告造成的直接经济损失84.8万元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。被告何自忠、杨珺辩称：何自忠与丁鲜丹签订的土地转让协议中并未约定过户时间，2015年3月30日何自忠是在被威胁、胁迫的情况下与原告签订的《土地纠纷协议书》，该协议书应当是无效的；另外，原告要求被告赔偿的损失84.8万元没有事实依据，原告建房时私自占用原使用权人段某某的0.5118亩土地建挡土墙，段某某以此为由拒不过户，并引发了四场诉讼，在诉讼期间不能办理过户手续的，因此不能过户的原因在于原告私自占用他人土地，所造成的损失应当由自己承当。综合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、原、被告双方于2015年3月30日签订的协议书是否有效？2、被告是否迟延办理产权变更登记手续？3、被告是否应当赔偿原告的损失，若应该赔偿则应该赔偿多少？原告针对其诉讼请求，向本院提交了5组证据：1、土地转让协议一份，欲证明原被告双方签订了土地转让协议。2、银行卡取款业务回单、收据各一份，欲证明被告收取原告240万元转让款的事实。3、土地纠纷协议书一份，欲证明被告应在2015年4月30日前办理土地过户及承担责任的事实。4、国有土地使用权证，照片各一份，欲证明被告延期办理土地过户及应赔偿的事实及原告建筑物现状。5、陇川县人民法院[2015]陇民初字第181号判决书、德宏州中级人民法院[2015]德民一终字第136号判决书各一份，欲证明被告延期过户的事实,及原告提交的1、2、3组证据已经法院判决确认属实的事实。经质证，被告何自忠、杨珺对原告提交的1、2、5组证据均认可。对证据3组不认可，被告是在被胁迫的情况下与原告签订的土地纠纷协议，应当是无效的。对证据4组的真实性认可，对证明观点不认可。被告何自忠、杨珺针对其答辩意见，向本院提交了5组证据：1、土地转让协议两份，欲证明该宗土地确实存在，土地来源合法。2、国有土地使用权证书一份、国土资源局监察股证明一份、陇住建函[2015]8号文件一份、土地纠纷协议一份、云南省非税收收入收据发票，欲证明原被告双方转让的土地面积为2亩，超出部分是原告私自占有的，与被告无关；延期过户的责任在于原告。3、何自忠起诉书、段某某两次上诉状、中级法院[2015]德民一终字第56号裁定书、中级法院[2015]德民一终字第136号判决书，陇川县人民法院[2015]陇民初字第3号判决书、[2015]陇民初字第181号判决书、何自忠执行申请书各一份，欲证明因原告多占段某某土地，段某某不服，延误过户时间的事实。4、宗地图一份，宗地编号：B-06-153，地籍图号：2676.80-504.20，欲证明原告占用段某某的土地。5、三象派出所证明一份，欲证明原告胁迫被告签订土地纠纷协议。经质证，丁鲜丹对何自忠、杨珺提交的证据1组，认可被告与原告所签的协议，不认可被告与段某某签的协议，因其与本案无关联性。证据2组，对国有土地使用权证真实性认可，但认为与本案无关联性，认为国土资源局监察股证明、陇住建函[2015]8号文件与本案无关联性；对何自忠与丁鲜丹土地纠纷协议认可；认可交税的事实，但与本案无关联性。对证据3组真实性认可，对证明观点不认可，过户并未涉及多出的0.5亩。证据4组，不认可被告的证明观点，土地证是2亩，多出的0.5亩并不在土地证范围内；证据5组认可，证明陈述报警与事实不符，即不能证明被告的证明观点。本院认为原告提交的1、2组证据，被告何自忠、杨珺均认可。本院对该1、2组证据予以确认；原告提交的证据3组，被告不认可，该协议虽有何自忠的签名，但此时何自忠因土地使用权变更登记与案外人段某某处于诉讼期间，能否取得土地使用权尚不明确，何自忠提出该协议违背其真实意思表示，理由成立，故对原告提供的该组证据本院不予确认；证据4组，国有土地使用权证系陇川县人民政府国土资源局颁发，对其真实性、合法性、关联性本院予以确认；照片，不能证实原告的证明观点，对照片本院不予确认。证据5组，判决书不能证实被告迟延过户的事实，故对原告的证明观点本院不予采信。被告何自忠、杨珺提交的证据1组，系被告与案外人段某某签订的土地转让协议书，经查实与被告转让给原告的土地系同一块，本院对该组证据予以确认；证据2组，国有土地使用权证系陇川县人民政府国土资源局颁发、国土资源局监察股证明、陇住建函[2015]8号文件系陇川县国土资源局出具的文件，对其真实性本院予以确认；原、被告于2015年3月30日签订的土地纠纷协议违背一方当事人的真实意思表示，本院不予确认；发票，原告认可，本院予以确认；证据3组，系原、被告因过户问题与案外人段某某发生纠纷的诉讼文书及法院裁判文书，对其真实性本院予以确认，证据4组，宗地图，原告对真实性认可，本院对真实性予以确认，因判决书未确认“原告多占了案外人段某某的土地”，故对被告提供的证据3、4组的证明观点本院不予采信；证据5组，系陇川县公安局三象派出所出具，能够佐证2015年3月30日原、被告双方签订协议的客观环境，对其真实性、合法性、关联性本院予以确认。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实。2013年8月2日，何自忠与杨珺作为甲方和丁麻卷、丁鲜丹作为乙方签订一份《土地转让协议书》，协议书约定：“被告将自己位于章凤镇卫国北路住宅用地2亩有偿转让给原告，价格每亩120万元，合计240万元，2013年8月2日付230万元，余款10万元待过户到原告名下当日一次性付清，过户的全部费用由被告承担，出现任何纠纷争议，由被告承担一切法律及经济责任”。合同签订日，原告即向被告支付230万元。诉讼过程中，丁麻卷明确表示不愿参加诉讼，自愿放弃实体权利。因原、被告双方在签订该协议时，被告方尚未取得所涉土地的国有土地使用权证书。何自忠于2014年12月22日提起诉讼要求案外人段某某协助办理过户手续。宣判后，段某某提起上诉，案件被发回重新审理，丁鲜丹以第三人身份提出参加诉讼申请，后本院于2015年9月7日作出（2015）陇民初字第181号判决书，段某某提起上诉，德宏州中级人民法院于2015年11月30日作出德民一终字第136号判决书维持原判，判决生效后，何自忠于2016年2月16日取得本案所涉国有土地使用权证。2015年3月30日，原告邀约10名左右青年找被告解决纠纷，在此过程中就办理土地过户签订协议，约定：何自忠于2015年3月30日至2015年4月30日将土地过户至丁鲜丹名下，如过期不办理或推诿，一切经济损失由何自忠承担，合计赔偿1060万元。2016年2月26日，原告向被告支付土地转让款10万元。2016年2月29日，原告取得本案所涉土地的国有土地使用权证书。本院认为，本案属建设用地使用权转让合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第一款“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。”最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”本案原、被告签订《土地使用权转让协议》时，被告何自忠尚未取得涉案土地的使用权，被告何自忠于2016年2月16日取得国有土地使用权后，协助原告办理了土地使用权变更登记手续。2016年2月29日，原告取得本案所涉土地的使用权。据此，本院认为原、被告双方于2013年8月2日签订的《土地使用权转让协议》协议合法有效，应受法律保护。针对本案的争议焦点，本院评判如下：1、原、被告双方于2015年3月30日签订的土地纠纷协议是否有效？本院认为，2014年12月至2015年11月，被告何自忠为取得本案所涉土地的使用权正与原土地所有权人段某某处于诉讼纠纷中，何自忠能否取得土地使用权尚不确定，原告在明知此事实的情况下于2015年3月30日邀约10名左右青年找何自忠协商及解决纠纷，原告的行为足以让被告产生恐惧心理，为此何自忠提出其是在受胁迫的情况下与原告签订协议，本院予以采信，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；……”的规定，本院认为原、被告双方于2015年3月30日签订的协议属无效协议。原告提出该协议作为证据已被法院生效裁判所确认属实，本院认为原告将该协议作为证据在不同的案件中证明不同的观点，而对双方所签订的“协议”的效力问题并未经法院作出认定。原告提出的理由不成立。2、被告是否迟延办理产权变更登记手续？2013年8月2日，原、被告签订了《土地转让协议书》，未约定产权变更登记的时间。双方于2015年3月30日签订的协议约定被告于2015年4月30日前将产权变更到原告名下，因无效的协议不受法律保护，故本院认为双方对办理产权证的时间约定不明。2016年2月16日之前，何自忠未取得土地使用权证，应属履行不能的问题。何自忠取得国有土地使用权后，在合理期间内协助原告办理了土地使用权变更登记手续，原告于2016年2月29日，取得本案所涉土地的使用权。故本院认为被告未迟延办理产权登记手续。3、被告是否应当赔偿原告的损失，若应该赔偿则应该赔偿多少？本案原、被告双方于2013年8月2日签订《土地转让协议书》，直至2016年2月29日原告才取得诉争土地的土地使用权，虽间隔了2年多的时间，但双方在合同中未约定产权变更登记的时间。签合同时，原告明知被告尚未取得土地使用权证，而对可能造成的风险未进行合理的评估，被告在未取得土地使用权证时即将土地转让原告，导致双方为取得土地使用权陷入长期的诉讼纠纷中，对此双方均存在过错。原告以实际投资金额1060万为基数，按月利息0.8%计算10个月，主张被告赔偿直接经济损失84.8万，本院认为，2015年3月30日双方签订的协议属无效协议，无效的协议不受法律保护；原告未向本院提供其他证据佐证其直接损失，据此本院认为原告提供的证据不能证实自己的主张，对原告的该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第一款、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告丁鲜丹的诉讼请求。本案案件受理费12280元，由原告丁鲜丹承担。如果未按照本判决指定的期间履行给付钱义务的应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于德宏州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审判长  许兴黎审判员  毛 谦审判员  张益忠二〇一六年八月三十日书记员  胡致超