上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第54号
上诉人（原审被告）吴勐文。
委托代理人袁晓东，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托代理人张磊，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴晶华。
法定代理人吴侠义。
原审第三人李叶秋。
上诉人吴勐文因财产损害赔偿纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）初字第778号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。�案现已审理终结。
原审法院经审理查明，吴晶华与吴勐文的父亲系兄妹关系。
1993年3月，吴晶华之父吴松岩原承租的公房动迁，吴晶华、吴勐文及吴松岩、案外人蒋维被安置到上海市闵行区东兰路XXX号XXX室公房（以下简称“系争房屋”），并迁入户口。后吴松岩去世，蒋维户籍迁出。系争房屋自此由吴晶华居住至2012年11月。
2004年，吴勐文出资人民币（以下币种均为人民币）20，760元、并使用吴晶华工龄购买了系争房屋产权。2004年9月17日，系争房屋产权人登记在吴勐文一人名下。
2006年1月23日，吴勐文与蒋维签订《上海市房地产买卖合同》，约定蒋维以40万元价格（蒋维应直接支付16万元，并向银行贷款24万元）购买系争房屋。同年2月8日，系争房屋产权人变更为蒋维。但吴勐文并未收取蒋维16万元房款，且蒋维因本次购房产生的银行贷款亦全部由吴勐文负责偿还�
2009年5月26日，吴勐文找来李叶秋，蒋维与李叶秋在无中介参与的情况下签订《上海市房地产买卖合同》，约定李叶秋以80.2万元价格（其中向银行贷款56万元）购买系争房屋。同年6月26日，系争房屋产权人变更为李叶秋。李叶秋因本次购房应于每月21日偿还银行贷款4，000元左右。自2009年起至2011年1月，该贷款账户每月21日前后会有4，000元汇入；自2011年2月起至2012年年初，该贷款账户每月21日前后会有4，100元汇入。
2012年，吴勐文向其叔叔吴侠义出具《关于东兰路房子的6点看法1点方法1点情况1点诉求》称：2004年，吴晶华、吴勐文约定，因吴晶华将去日本生活，吴勐文出资购买系争房屋产权，并成为产权人，同时吴勐文应支付吴晶华房款10万元。此后因吴晶华一直居住在系争房屋内未去日本，故吴勐文未向吴晶华支付上述10万元。“到了09年和李尔（案外人）有了点想�，于是想既然小娘娘（吴晶华）走不了，就效仿浩浩哥哥（案外人）的操作手法，把房子套点现再给自己一次机会，说不定会有一个翻身的机会，当然也一直自己负责到现在每个月4，100元的贷款没有延迟落下过，……相信大家都知道这次要卖房子又是小娘娘（吴晶华）的传说中的田中先生又要来了，从年初就开始说了。正好我也想省掉每月还贷的压力……那就顺水推舟卖房子吧……”
2012年，吴晶华到中介处挂牌对外出售系争房屋。2012年7月27日，李叶秋与案外人孙某某、李某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定李叶秋以118万元价格（首期款30.4万元，银行贷款82.6万元，尾款5万元）将系争房屋出售给案外人孙某某、李某某。2012年11月26日，李叶秋出具收据称收到案外人孙某某尾款5万元。2013年1月4日，案外人吴某某代吴晶华出具收据称，收到中介转付孙某某支付的系争房屋尾款3万元。此外，在该次房屋买卖过程中，吴晶华还收取了系争房屋售房款2万元。2012年10月12日，系争房屋产权被登记转移。
2012年，李叶秋曾以占有物返还纠纷为由将吴晶华诉至上海市徐汇区人民法院，同年8月23日，李叶秋以补充证据为由申请撤回该起诉。
2014年4月，吴晶华诉至原审法院称，李叶秋为出售系争房屋向吴晶华做出承诺，同意支付吴晶华43万元。但吴晶华实际仅得到5万元。现吴晶华被迫迁出系争房屋，居无定所。故起诉要求吴勐文赔偿吴晶华财产损失43万元。
原审法院经审理后认为，公民的合法的民事权益受法律保护。吴晶华、吴勐文对系争房屋的来源贡献相当，双方对于系争房屋具有平等的居住、使用权利。现吴勐文出售系争房屋导致吴晶华失去住所，吴晶华要求吴勐文赔偿相应损失的诉讼请求，于法有据，应予支持。至于吴勐文应�偿的损失数额。法院认为，首先，吴勐文与蒋维之间的房屋买卖合同应属无效。吴勐文与蒋维虽就系争房屋签订了买卖合同，但双方并无房屋买卖的真实意思表示，亦缺乏付款、交付等实际履约行为，且蒋维因本次购房产生的银行贷款全部由吴勐文负责偿还，故双方之间签订房屋买卖合同的目的是为吴勐文获取银行贷款，该房屋买卖合同显属无效。其次，吴勐文以蒋维名义与李叶秋签订的房屋买卖合同亦属无效。一方面，吴勐文在审理中的陈述多处存疑：吴勐文起初称其在2012年李叶秋售房时才认识李叶秋，后又称2009年其代蒋维办理了售房手续，却不认识李叶秋；自2009年起蒋维已不再是系争房屋产权人，其名下无房屋贷款需要偿还，吴勐文却在2012年宣称其从2009年起至2012年仍承担着系争房屋每月4，100元贷款，而该数额恰与李叶秋应付的房屋贷款相当。吴勐文再次通过虚假售房以获取银行贷款的行为显而易见。另一方面，李叶秋的陈述亦有多处存疑：李叶秋称其通过中介购买系争房屋，但房屋买卖合同中并无通过中介进行交易的信息；李叶秋自2009年起即成为系争房屋产权人，在此后至2012年李叶秋起诉之前长达3年的时间里，李叶秋从未获得系争房屋占用、使用、收益的权利，且李叶秋既未要求吴晶华迁出，亦未向出售方即蒋维主张交付房屋或要求其承担相应责任；作为产权人的李叶秋尚未售房，吴晶华却自行到中介挂牌，李叶秋未提出异议，异于一般产权人的正常反应。而吴晶华的擅自售房的行为却恰好与吴勐文提供的书面材料中的说法一致。综上，法院认定，以吴勐文与李叶秋之间亦无房屋买卖的真实意思表示，吴勐文以蒋维名义与李叶秋签订的房屋买卖合同的目的亦是为了吴勐文获取银行贷款，该房屋买卖合同亦属无�。最后，合同无效后，因该合同获得的财产应予返还，不能返还的，应折价补偿。考虑到李叶秋已再次出售系争房屋，且买卖双方已完成了付款、过户、交房等全部手续，而吴晶华的诉讼请求亦仅要求赔偿，故法院认定，吴勐文以蒋维名义与李叶秋签订的房屋买卖合同的金额为依据确定吴勐文应赔偿吴晶华的数额，但吴晶华已收取的5万元售房款应从吴晶华应获得的赔偿款中予以扣除。至于吴晶华要求吴勐文以李叶秋出具的承诺书金额作为赔偿数额的意见，因李叶秋否认出具该承诺，吴晶华亦无法提供该承诺书原件进行相关鉴定，且即使该承诺属实，该承诺并非吴勐文做出，吴晶华的上述意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
原审法院据此作出判决：吴勐文应于判决生效之日起十日内赔偿吴晶华35.1万元。
原审判决后，上诉人吴勐文不服，向本院提起上诉�：其作为系争房屋的产权人，出售系争房屋属于行使所有权的合法行为。而吴晶华虽有权居住，但该居住权不得对抗吴勐文的所有权。因此，吴勐文将系争房屋出售不构成对吴晶华的侵权。吴勐文只负有满足吴晶华居住保障义务，且应以合理为限度。况且，双方2004年曾达成补偿10万元的合意。然原审法院却以出售款的50%作为补偿标准，显然是混淆了所有权与居住权之概念，造成吴勐文权利受到侵害。另，原审法院未经鉴定及特别程序，即指定吴侠义作为吴晶华的法定代理人，该程序有误。故请求本院撤销原判，改判驳回吴晶华的原审诉请。
被上诉人吴晶华答辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
原审第三人李叶秋未到庭应诉。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，原审法院在审理过程中，发�吴晶华的状态不适合独自参加诉讼，在征得吴晶华及吴侠义同意后，指定吴侠义作为吴晶华参加本次诉讼的法定代理人，该行为旨在更好的保障吴晶华的诉讼权利和民事权利。况且，吴晶华本人亦参加了每次庭审并表达观点。故原审法院有关指定代理人之行为并无不当。针对吴勐文有关通过提供房屋安置吴晶华，而不愿以货币安置的上诉观点，本院认为，吴晶华在原有住房被出售的情况下，可选择要求吴勐文以货币形式对其居住权进行补偿。该请求于法不悖，合法合理。至于补偿数额，吴勐文认为双方在此之前已协商一致补偿10万元，故原审认定数额过高。本院需指出的是，即使当时双方的确曾达成一致意见，但也是在2004年，距2012年出售时的房价不可同日而语。故此观点不能成立。本院综合房屋出售价格及各方实际情况，认为原审判决认定数额并无不当。吴勐文�上诉请求，本院不予支持。原审第三人李叶秋未到庭应诉，不影响本案正常审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7，750元，由上诉人吴勐文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 俞 璐
代理审判员 徐 江
二〇一五年三月三十日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……