广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1235号
原告盛轶群，男，汉族，1964年1月7日出生，住址广东省深圳市福田区。
原告毛显武，女，汉族，1967年6月23日出生，住址广东省深圳市福田区。
共同委托代理人胡维刚，广东深大地律师事务所律师。
被告张旭，男，汉族，1976年3月3日出生，住址广东省深圳市福田区。
第三人深圳市万德房地产经纪有限公司，住所地广东省深圳市福田区振兴路金茂礼都裙楼117铺，组织机构代码769192152。
法定代表人杨海峰。
委托代理人乐祥兴，男，汉族，1986年2月20日出生，住址湖北省通山县，该公司员工。
第三人深圳农村商业银行宝安支行，住所地广东省深圳市宝安区新安街道建安一路29号，组织机构代码78525275-X。
负责人王卫华，行长。
委托代理人卢学希，广东深鹏律师事务所律师。
委托代理人曾天赐，男，汉族，1979年4月16日出生，住址广东省深圳市宝安区，该行职员。
第三人郭建民，男，汉族，1979年9月24日出生，住址山东省滨州市滨城区。
上列原告盛轶群、毛显武诉被告张旭、第三人深圳市万德房地产经纪有限公司（以下简称万德地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理后，本院依法追加深圳农村商业银行宝安支行（以下简称农商行）作为第三人参加诉讼后，依法组成合议庭适用普通程序，于2016年4月22日公开开庭审理本案，原告盛轶群、两原告共同委托代理人胡维刚、第三人万德地产的委托代理人乐祥兴、第三人农商行的委托代理人卢学希、曾天赐到庭参加诉讼。之后，根据案件审理情况，本院依法追加郭建民作为第三人参加诉讼，又于2016年9月8日公开开庭审理本案，原告盛轶群、两原告共同委托代理人胡维刚、第三人万德地产的委托代理人乐祥兴、第三人农商行的委托代理人卢学希、第三人郭建民到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤未到庭参加上述两次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
两原告诉称，2015年3月7日，两原告通过第三人万德地产与被告就涉案物业即深圳市福田区上步南路锦峰大厦住宅楼2903单位签订了《二手房买卖合同》。合同签署后，两原告积极、全面履行合同义务，及时支付了合同约定的定金及全部楼款。2015年3月30日深圳市出台关于二手房买卖中营业税免税年限5年改为2年的政策及其他相关扶持房地产市场的政策，深圳市房价暴涨，被告经两原告及第三人万德地产多次协商均拒绝履行合同义务。被告违背诚实信用原则，拒不履行合同义务的行为，严重损害了原告的合法权益。据此，诉至法院请求判令：1、被告继续履行于2015年3月7日签订的《二手房合同书》，注销涉诉房屋上设置的抵押权，将涉诉房屋过户至原告名下；2、被告向原告支付违约金暂计11550元（以210万元为基数按每日万分之五，从2015年4月7日起计至实际履行之日止，暂计至起诉之日）；3、被告承担本案的全部诉讼费用、保全费。
被告未作答辩，庭审缺席。
第三人万德地产发表意见称，对原告的诉讼请求没有异议，我方认为合同应继续履行。
第三人农商行发表意见称，1、因被告未按期还款，我方已在宝安区人民法院起诉被告要求收回借款【（2015）深宝法民二初字第04797号】，我方的诉请为要求被告支付拖欠的本金、利息及罚息等，并要求对其名下涉案房产的拍卖款享有优先受偿权。2、对本案原、被告之间的房屋买卖合同纠纷，我方不清楚，请法庭依法作出裁判。
第三人郭建民发表意见称，我与被告的借款纠纷案件的一审判决已于2016年5月18日生效；我同意由原告代被告清偿债务，清偿债务后我同意解封房产。
经审理查明，2015年3月7日,经第三人万德地产居间，两原告（买方）与被告（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定:买卖双方交易的房产为位于深圳市福田区上步南路的锦峰大厦住宅楼2903号房（以下简称涉案房产），成交价为210万元；买方同意在本合同生效当日向卖方支付定金13万元；定金、交楼押金之外的楼款197万元由买方于2015年4月27日前（含当日）一次性支付至双方指定监管机构的指定账号中；该物业处于抵押状态，卖方同意于本合同生效之日起30日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且买方已按一次性付款的条款约定将楼款打入买卖双方指定的机构监管账号之日起2日内，双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；对于交易过程中买卖双方依规定应支付的税费，卖方自愿承担因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息及相关费用、公证费、赎楼担保费和短期利息，其它费用均由买方承担；如一方未按照合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如一方逾期履行义务超过10日，守约方可解除合同并要求违约方支付转让成交价0.5%的违约金承担违约责任或适用定金罚则。合同中的“备注”约定：买卖双方协商好，买方必须于4月27日前作好资金监管，最迟不能超过30日，因超过此期限，卖方有权收回房屋钥匙，买方所交押金不予退还；卖方同意收取买方13万元定金后，将该物业钥匙交给买方，如在交易办理过程中，因卖方个人原因导致纠纷，无法办理完毕房产手续，卖方同意买方有权换锁，拥有居住权，卖方无任何异议。
签约当日，被告开具收据，确认收到两原告支付的定金13万元。
同日，被告向两原告交付了涉案房产，双方对房产内的家私家电进行了清点并签字确认。
2015年4月28日，原告盛轶群与经公证的被告委托代理人孟晶及中国银行深圳深南支行就涉案房产交易签订《二手楼交易资金委托监管协议》，约定原告和被告为交易涉案房产而委托中国银行深圳深南支行托管资金197万元，原告在本协议签订之日起3日内存入托管资金至监管账号，托管期限180天。同日，原告盛轶群将197万元存入资金监管账号。
之后，合同未再继续履行。
庭审时，原告确认，资金托管期限到期后，托管资金197万元已退回至原告账户。
另查，涉案房产于2013年3月22日开始登记在被告名下。涉案房产于2014年9月25日因被告与案外人雷燕向第三人农商行借款而办理了抵押登记，抵押权人为第三人农商行。
第三人郭建民因与被告存在民间借贷纠纷而于2015年11月2日将被告诉至本院并经立案受理，案号为（2015）深福法民一初字第3609号，郭建民并申请诉前保全，本院于2015年5月21日查封了涉案房产。经审理，本院作出（2015）深福法民一初字第3609号民事判决，判令本案被告应向郭建民偿还借款本金合计64万元并支付相应利息。经核实，该判决生效后，郭建民向本院申请强制执行并经本案受理，执行案号为（2016）粤0304执9341号，目前仍在执行过程中。
第三人农商行因与被告存在借款合同纠纷而将本案被告及雷燕诉至深圳市宝安区人民法院（以下简称宝安法院）并经立案受理，第三人农商行并申请诉讼保全，宝安法院于2015年6月1日以第一位的顺序轮候查封了涉案房产。经审理，宝安法院作出（2015）深宝法民二初字第4797号民事判决，判令本案被告和雷燕应向农商行偿还借款本金1501666.69元及利息、罚息、复利。经核实，该判决已生效。
本案两原告在诉讼过程中申请财产保全，本院于2015年6月8日以第二位的顺序轮候查封了涉案房产。
截至2016年5月19日，除上述查封外，涉案房产分别于2015年9月16日被本院以第三位的顺序轮候查封【查封文号为（2015）深福法民一初字第5849号】、于2015年11月2日被宝安法院以第四位的顺序轮候查封【查封文号为（2015）深宝法民二初字第4797-1号】、于2016年2月16日被宝安法院以第五位的顺序轮候查封【查封文号为（2016）粤0304执737-3号】。
又查，深圳市不动产登记中心出具证明称：2016年5月10日，两原告家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购2套。
另，诉讼过程中，两原告表示同意继续以一次性付款方式购买涉案房产，并同意代被告清偿其对第三人农商行和第三人郭建民的债务以消除涉案房产的抵押和查封；第三人农商行和第三人郭建民明确表示，同意由两原告代被告清偿债务，清偿后同意协助解除涉案房产的抵押和查封。
本院认为，两原告与被告之间就涉案房产成立合法有效的买卖合同关系，双方均应依照合同约定履行各自义务。
两原告依约支付定金、办理资金监管并实际汇入监管资金后，被告未依约赎楼，且因被告所涉纠纷而导致涉案房产被查封，导致合同履行停滞，被告构成违约，两原告在自愿代被告偿还其对第三人农商行和郭建民的债务并在涉案房产已注销抵押和解除查封的情况下，有权要求被告继续履行合同。两原告同意以一次性付款的方式支付剩余购房款197万元（210万元-
定金13万元），该履行方式符合合同约定且客观上更有利于被告收取购房款的合同目的，本院予以认可。关于违约金，因被告违约，两原告有权依据合同约定要求被告支付逾期履行违约金，合同约定被告应在合同生效之日起30日内即2015年4月6日前办理完毕赎楼手续，但被告未完成，故两原告要求违约金自2015年4月7日起算，没有超出其可主张权利的范围，本院予以支持；但违约金应计算至本判决作出之日止，至于本判决作出之后被告是否继续依约履行合同属于尚不确定的事实，若有违约事实的实际发生，原告可另行主张权利。
此外，如原告代被告向第三人农商行和郭建民清偿债务的实际发生金额超过原告尚未支付的购房款的，原告可另行向被告追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告盛轶群、毛显武应于本判决发生法律效力之日起10日内将（2016）粤0304执9341号案件项下被告张旭对第三人郭建民所负的债务金额及执行费，支付至深圳市福田区人民法院执行局指定的执行款收款账号；
二、第三人郭建民应在原告盛轶群、毛显武向深圳市福田区人民法院执行局指定的执行款收款账号足额支付上述判项一确定的金额后5日内向深圳市福田区人民法院执行局申请解除对位于深圳市福田区上步南路的锦峰大厦住宅楼2903号房（房产证号为深房地字第××号，以下均简称涉案房产）的查封；
三、原告盛轶群、毛显武应在本判决发生法律效力之日起10日内代被告张旭向第三人深圳农村商业银行宝安支行清偿（2015）深宝法民二初字第4797号民事判决确定的被告张旭所负债务；
四、第三人深圳农村商业银行宝安支行应在原告盛轶群、毛显武清偿债务后5日内向深圳市宝安区人民法院申请解除对涉案房产的查封并配合注销涉案房产的抵押登记；
五、如原告盛轶群、毛显武代被告张旭实际支付的上述判项一确定的金额以及原告盛轶群、毛显武代被告张旭实际支付的上述判项三确定的金额的合计金额，少于原告盛轶群、毛显武尚未向被告张旭支付的购房款197万元的，被告张旭应在原告盛轶群、毛显武代偿上述判项一、判项三确定的款项后2日内向原告盛轶群、毛显武提供收款账号，原告盛轶群、毛显武应在收到被告张旭提供的收款账号之日起10日内支付剩余的购房款差额；
六、涉案房产在第三人郭建民、第三人深圳农村商业银行宝安支行所涉案件解封和注销抵押后，被告张旭应于原告盛轶群、毛显武支付完毕剩余购房款差额（若有）之日起3日内，或在被告张旭逾期未提供收款账号时则应于上述指定提供账号的期限届满后3日内，或在原告盛轶群、毛显武代为清偿款项已超过剩余购房款金额时则于房产在上述两个案件解封之日起3日内，与原告盛轶群、毛显武共同向深圳市房地产权登记部门申请将涉案房产转移登记至原告盛轶群、毛显武名下（过户登记需缴纳的税费按合同约定执行）；
七、被告张旭应于本判决生效之日起10日内向原告盛轶群、毛显武支付违约金（违约金以210万元为基数按照日万分之五自2015年4月7日起计至本判决作出之日止）。
如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定承担相应责任。
本诉案件受理费23692元（已由原告预交），由被告负担。
如不服本判决，当事人应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张凌炜
人民陪审员 唐 琪
人民陪审员 夏 秋
二〇一六年九月十二日
书 记 员 殷智华
第1页共6页