山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民初字第29号
原告济宁信达汽车销售有限公司。
法定代表人马秀凤。
委托代理人柏松（特别授权），山东文思达律师事务所律师。
委托代理人宋香玲（特别授权），山东文思达律师事务所律师。
被告山东方圆汽车销售服务有限公司。
法定代表人刘玉勤。
委托代理人李向荣（特别授权），山东雅君律师事务所律师。
原告济宁信达汽车销售有限公司（以下简称信达公司）诉被告济宁方圆汽车服务有限公司（以下简称方圆公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告信达公司的委托代理人柏松、宋香玲，被告方圆公司的委托代理人李向荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告信达公司诉称，原告于2003年5月1日租赁高新区洸河办事处三郭居委租赁土地一宗，租赁期限为2003年5月1日起至2031年4月30日止。原告将承租土地转租济宁诚达汽车销售有限公司。后因济宁诚达汽车销售有限公司涉诉，其在原告承租的土地上建筑被济宁市任城区人民法院（以下简称任城区人民法院）依法拍卖，其占用土地一并拍卖。在拍卖前，任城区人民法院为原告法定代表人制作询问笔录时，原告要求竞拍成功后该土地租金应为40万元且不包括卫生费等相关费用。任城区人民法院将该条件记载于《拍卖情况说明》，并明示告知竞买人。被告成功竞拍后，拒不按照《拍卖情况说明》履行支付租金及相关费用的义务，后因任城区人民法院（2008）任执字663-1号执行裁定，导致原、被告就租金发生争议。在原告提出复议后，任城区人民法院作出（2008）任执字663-2号执行裁定，济宁市中级人民法院作出（2013）济执复字第4号执行裁定最终认定，被告应当按照《拍卖情况说明》中的要求支付租金。现因被告始终未交纳任何费用，自2009年1月至2013年12月31日按照年租金40万元计算，被告已拖欠租赁费用200万元；水电、卫生、保安等费用754291元，汽车广场变压器更换费用3.5万元。同时原告要求按照同期银行贷款利率的4倍计算上述款项延期支付的利息，计算至本案判决之日，并支付原告为实现债权支出的相关费用。请求：1、依法判令被告支付拖欠的租赁费、水某、电费、卫生费、治安费、变压器增容费以及原告为实现债权支出的费用等，并按照银行同期贷款利率的4倍支付延期付款利息，共计310万元。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告方圆公司辩称，原告诉求有一部分是不符合事实的。对于原告所说拍卖前制作的询问笔录……拍卖情况说明，我们有异议，据我们在拍卖前到法院及拍卖行的了解，每年的土地租金是40万元，是原告单方提出的，法院并没有同意，拍卖行也没有将每年40万元作为竞拍条件，原告所说只是一种说明，并不是一种条件。任城区人民法院（2008）任执字663-1号执行裁定书裁定竞买者执行原告和原租赁承包者所签订的土地租赁合同约定租赁价格，并不是原告主张的40万元，根据最高人民法院和国土资源局的司法解释，法院在拍卖地上物，土地使用执行原合同的权利。因为被告已经向山东省高级人民法院提出执行监督申请，山东省高级人民法院已立案受理并正在审查，原告诉求所依据的（2008）任执字第663-2号及济宁市中级人民法院（2013）济执复字第4号裁定书已经失去法律效力。既然省高级人民法院已经立案审查，有可能存在维持或者撤销原裁定的结论，本案审理受该结论影响，请求法院对本案中止审理。任城区人民法院作出的（2008）任执字663-1号执行裁定书后，由于原告不配合，场地被原告锁住，导致被告到政府上访，经八部门组织协调，直到2009年8月14日被告才实际使用该场所，计算租金的时间应当从2009年8月14日开始。2009年8月14日被告开始使用场地，被告交纳租金，原告不要，八部门确定交给任城区人民法院。从2009年8月份至2013年被告共交纳了五次租金，并且超额交纳了租金，对于超额交纳的租金应抵被告的水电费。2013年10月6日因高新区进行建设，拆迁了被告的经营场所，计算租金的截止时间应截止到2013年10月6日。根据2009年8月12日市委精神，治安不用原告参与，被告聘请了保安公司的八名保安人员。原告诉求变换变压器及实现债权费用是没有事实依据和法律依据的，对于原告主张的利息，因被告不欠原告的款项，谈不到利息的问题。请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告向本院提交以下证据：证据一、任城区人民法院（2008）任执字第663-2号执行裁定书、任城区人民法院（2008）任执异字第663-1号执行裁定书和济宁市中级人民法院（2013）济执复字第4号执行裁定书。证明租金为40万元∕年，济宁市中级人民法院最终裁定，被告应当按照上述标准支付租金。证据二、租赁费、水电费、卫生费、保安费明细表1份，被告拖欠租赁费、水电费等费用的详细数据。证据三、2013年12月30日被告水电表抄表数确认单1份（复印件），证明被告在2013年12月30日的水电表记载的数值。同时证明被告交接租赁场区的时间是2013年12月30日，租赁费截止日是2013年12月30日。证据四、通知书和确认函各一份，分别证明原告向被告收取卫生费、保安费的支付标准；证明卫生费、保安费、水某标准，变压器更换费用。证据五、租赁原告场地的其他单位支付变压器的单据4份，原告支付更换变压器费用单据1份，证明被告拖欠变压器更换费用35000元。
被告针对原告提交的证据发表以下意见：对于证据一，三份裁定真实性无异议，我们已经对该裁定到山东省高级人民法院立案审查，法律效力待定，不能作为证据使用。对于证据二真实性有异议，是不属实的，按照2009年8月12日市委组织的八部门，有济宁市公安局确认数额为准。原告提交的该证据是不具有法律效力，不能作为证据使用。对于证据三，回去核实。对于证据四，与被告没有关系，按照2009年8月12日协调精神，对于保安费是由我们向公安部门进行支付的。对于证据五没有合同根据，法院拍卖地上物时不包括变压器，当时原告在和原土地租赁人拍卖时，就应当提供水电设施设备。不管是升级还是改造都应当由原告自行承担，现在让被告来承担是没有法律依据和事实依据的。
被告向本院提供以下证据：证据一、山东省高级人民法院（2014）鲁执监字第31号执行监督案件通知书，证明原告据以计算每年土地租金为40万元的执行裁定书已经被立案审查，根据民诉法的规定，本案应当中止审理。证据二、任城区人民法院（2008）任执字第663-1号民事裁定书及原告与济宁诚达汽车销售有限公司分别于2005年10月25日、2006年4月30日所签订的协议书、土地租赁合同。证明被告向原告支付租金的原生效法律文书及裁定书中裁定被告承继原土地租赁合同中的权利，据此，被告只需每年向原告支付89128.6万元（自2008年起）。证据三、被告与原告于2009年4月14日形成的收到条以及任城区法院于2009年6月24日发给原、被告双方的（2008）任执字第663-1号通知、该院于2009年7月28日所作的《关于对（2008）任执字第663-1号通知的说明》、被告与土地所有人三郭居委会及济宁高新区管委会洸河办事处于2013年10月6日所签订的《山东方圆汽车4S店搬迁协议》，证明原告将土地使用权最终交给被告实际使用的时间为2009年8月份。土地租赁关系终止的时间为2013年10月6日。证据四、被告分别自2009年8月25日、2010年8月9日、2011年9月2日、2012年8月21日向任城区人民法院所交的每年的土地租金各89128.6元，于2013年8月27日所交土地租金22300元（三个月）。证明被告已按原执行裁定书的要求按时交清了全部土地租金，超额交纳了一个月零18天的土地租金。超缴部分数额应冲抵被告应某、电费。证据五、行政复议答复意见书，证明直至2009年8月份租赁土地才实际交付。
原告对被告提供的证据发表以下质证意见：对于证据一真实性无异议，对证明事项有异议，该受理通知书并不影响原告所举的2008任执字第663-2号的民事裁定书的效力，也不是民事诉讼法中中止审理的法定事由。对于证据二真实性无异议，已经被第663-2号民事裁定和济宁中院第4号执行裁定进行修改。对于与诚达汽车销售协议已经被解除了，对于内容真实性无异议，对于我们收取的卫生费、治安费、水电费标准就是该协议中约定的。对于证据三收到条是复印件，不具备证据形式条件，不予质证。对于663-1的通知和通知说明真实性无异议，出具的时间不能证明送达的时间。对于4S店搬迁协议真实性无异议，对证明事项有异议，该协议第一、二条均没有明确4S店搬迁的时间。双方最终交接时间应当是从2013年12月30日。对于证据四与本案没有关联性，双方也没有约定过由任城区法院收取任何租金，我们也没有收到过任何租金。对于证据五系复印件，真实性无法核实。该行政意见答复书就算有原件也无法核实该问题，是单方意见。
经本院审理查明，原告信达公司租赁了济宁高新区洸河办事处三郭社区居委会的土地，约定，租期28年，从2003年5月1日起至2031年4月30日止，面积70.39亩，租金每年每亩5800元，每5年递增10%。2003年7月31日以后，原告信达公司根据政府批复文件，在该租赁的土地上建设了上海大众4s店展厅、办公用房等建筑物，用于开展汽车销售业务。
2005年10月28日，原告信达公司与案外人济宁诚达汽车销售有限公司（以下简称诚达公司）签订《协议书》，约定：原告将上海大众4s店的房产及办公物品等相关财产有偿转让给诚达公司，由诚达公司继续经营上海大众4s店，转让费共计370万元。原告将上海大众4s店规划图中所属的土地转租给诚达公司，由诚达公司向原告交纳土地租赁费用。原告向某公司有偿提供水电等设施，电费由诚达公司据实交纳给原告。由于规划调整等政策原因及土地出租方的原因造成房产依法拆除的，补偿归诚达公司所有。
2006年4月30日，原告与案外人诚达公司签订《土地租赁合同》，约定：原告将位于信达汽车交易市场院内的12.7亩（该12.7亩土地系原告从济宁高新区洸河办事处三郭社区居委会租赁的70.39亩当中土地）土地的使用权出租给诚达公司使用。具体座落：东起东风悦达起亚展厅西墙二手车停车位东边线，西至信达标致展厅东墙及向北延长至北墙，南至市场南墙，北至大门及北墙。租赁期限25年，从2005年10月28日至2031年4月30日。租金标准参照信达公司与三郭某所签订的《土地租赁合同》执行。具体为租赁费每年每亩6380元，总计每年租赁费81026元。租赁费从2008年5月每五年递增10%。乙方不得擅自转租本宗土地的使用权。租用期间，不得随意改变本宗土地状况和地上建筑物、构筑物、附着物及水、电、暖管网等设施，如确需改动应事先征得原告同意，对有关设施进行改动时如需办理相关手续，由诚达公司办理，原告根据实际情况给予协助，所需费用由诚达公司承担。水电费用的交纳按照双方2005年10月28日签订的《协议书》的约定执行。其他管理费用如卫生费、治安费，由诚达公司按照土地上主体建筑物投影面积计算交纳。
2008年，因借款合同纠纷一案，济宁市商业银行股份有限公司将案外人诚达公司、济宁恒达到汽车服务有限公司（以下简称恒达公司）及济宁润达汽车销售服务有限公司诉至任城区人民法院，任城区人民法院分别作出（2008）任矿商初字第533号民事判决书、（2008）任矿商初字第534号民事判决书和（2008）任矿商初字第536号民事判决书。其中，（2008）任矿商初字第533号民事判决书，判决：“一、诚达公司应于本判决生效之日起五日内偿付济宁市商业银行股份有限公司借款本金240万元及利息；二、山东福泰汽车销售服务有限公司、济宁润达汽车销售服务公司、孙某、刘山东、曹某、毕某对上述款项承担连带清偿责任。”（2008）任矿商初字第534号民事判决书，判决：“一、诚达公司应于本判决生效之日起五日内偿还济宁市商业银行股份有限公司借款本金200万元及利息；二、山东福泰汽车销售服务有限公司、济宁润达汽车销售服务公司、孙某、毕某对上述款项承担连带清偿责任。”（2008）任矿商初字第536号民事判决书，判决：“一、济宁润达汽车销售服务有限公司于判决生效后五日内偿付济宁市商业银行股份有限公司借款本金1463500元及利息，并按借款合同约定计付利息至欠款付清之日。二、恒达公司对上列款项承担连带清偿责任，并有权在履行担保责任后向济宁润达汽车销售服务有限公司行使追偿权。”
上述判决生效后，济宁市商业银行股份有限公司申请执行，任城区人民法院委托济宁仁诚有限责任会计师事务所对诚达公司及恒达公司的“汽车销售展厅、维修车间等建筑物、汽车配件、维修设备、待售车辆一宗”进行评估，2008年9月22日，济宁仁诚有限责任会计师事务所作出济仁评所字（2008）1047号评估报告书，评估报告评估资产价值5700617.62元，其中，诚达公司占有的建筑物的面积为3913.18平方米，评估价值为3350032.51元。另，恒达公司在诚达公司租赁的12.7亩土地中自建了维修车间，上述评估报告中的评估资产价值含有该维修车间的价值。
2008年12月17日，任城区人民法院委托山东中正拍卖对诚达公司、恒达公司所有的“汽车销售展厅、维修车间等建筑物、汽车配件、维修设备、待售车辆一宗”进行拍卖，本案被告方圆公司以590万元的价格拍得上述财产。任城区人民法院在拍卖前，对拍卖资产的情况作出说明，其中说明的第六项内容为：“出租人要求土地使用期间和租金为40万元（不包括卫生费等其他费用）”。2009年4月14日，被告的法定代表人刘玉勤出具收到条，收到上述拍卖的财产。2009年6月24日，任城区人民法院向原告信达公司、被告方圆公司发出通知，内容为：关于申请执行人济宁市商业银行股份有限公司与被执行人诚达公司、恒达公司借款合同纠纷一案，现已依法将被执行人的财产拍卖并交付方圆公司。因涉及土地使用权问题产生争议，为防止矛盾激化，以利社会稳定，现通知你公司将该资产维持现状。
在该案执行过程中，任城区人民法院作出了二份执行裁定和一份是执行异议裁定。其中，2009年3月6日，任城区人民法院作出（2008）任执字第663-1号执行裁定为执行裁定，裁定主文为：一、将被执行人诚达公司、恒达公司所有的“汽车销售展厅、维修车间等建筑物、汽车配件、维修设备、待售车辆一宗（详见济仁评所字（2008）1047号评估报告书）”确认给方圆公司所有。二、方圆公司承继诚达公司、恒达公司与原告信达公司于2006年4月30日签订的土地租赁合同中的权利和义务。
本案原告对任城区人民法院作出（2008）任执字第663-1号执行裁定提出异议。2012年8月27日，任城区人民法院作出（2008）任执字第663-2号执行裁定书。该裁定书的申请执行人为济宁市商业银行股份有限公司，被执行人为诚达公司和恒达公司。裁定书的主文为：“一、维持（2008）任执字第663-1号执行裁定书第一项。二、撤销（2008）任执字第663-1号执行裁定书第二项。三、方圆公司作为本案中汽车销售展厅、维修车间等建筑物的买受人，对原告信达公司转租给诚达公司、恒达公司的土地使用权享有租赁权，租赁费双方应按照《拍卖情况说明》第六条中的内容履行。”
被告方圆公司对任城区人民法院作出的（2008）任执字第663-2号执行裁定第三项提出异议。2013年1月10日，任城区人民法院作出（2008）任执异字第663-1号执行裁定，认为《拍卖情况说明》以明示的方式发出，内容具体确定，符合合同法中的要约构成要件，买受人竞价购买的行为构成对该要约的承诺，是对诚达公司、恒达公司与信达公司于2006年4月30日签订的土地租赁合同中租赁费的约定进行了变更，双方均应按照变更后的合同中要约和承诺的内容履行各自的义务，故方圆公司的异议不能成某。裁定驳回了方圆公司的异议。方圆公司向本院申请复议。本院作出（2013）济执复字第4号执行裁定书。该裁定书查明了任城区人民法院执行案件的情况，认为2008年12月17日任城区人民法院拍卖汽车销售展厅、维修车间等建筑物、汽车配件、维修设备、待售车辆等财产时，除通过拍卖完成上述财产的所有权从被执行人诚达公司转移给买受人外，由于上述财产座落土地使用权系被执行人诚达公司从信达公司转租而来，故而这次拍卖还必须解除被执行人诚达公司与信达公司的土地租赁合同，由买受人与土地出租人信达公司缔结新的租赁合同的法律关系。新的租赁合同的具体内容需由拟缔结新租赁合同的双方当事人协商确定。在强制拍卖前，任城区人民法院给信达公司法定代表人马某作过一份调查，在该调查笔录中，马某称信达公司同意拍卖诚达公司的资产，愿意配合法院执行，不过新的租赁人应每年向信达公司交纳40万元的租金。这份笔录表明信达公司同意解除与诚达公司的租赁合同，并愿与买受人缔结新的土地租赁合同，且对新的土地租赁合同的具体内容作出明确要求，即租金每年40万元。强制拍卖时执行法院在《拍卖情况说明》中列明了信达公司对于租金的要求，并向参与竞买人进行了公开说明，在这种情形下方圆公司参与竞买，应视为愿与出租人缔结新的租赁关系，并接受出租人在《拍卖情况说明》中提出的租金条件。方圆公司竞得拍卖物，即成为拍卖物的所有权人，同时与土地出租方信达公司成某租赁关系，双方新缔结的租赁合同中关于租金的内容，即应按照《拍卖情况说明》来确定。裁定驳回了申请复议人方圆公司的复议申请。
另查明，2013年10月6日，济宁高新区洸河办事处三郭社区居委会与方圆公司、济宁高新区洸河街道办事处三方签订《山东方圆汽车4s店搬迁协议》。约定方圆公司在规定时间内完成搬迁，具体补偿事宜由三方共同协商确定并签订合同。
2013年12月，原告方工作人员李某乙，与被告方圆公司人员李某丙，对方圆公司用电数、用水数进行抄表，形成书面材料，内容为：截止12月30日止，抄见电表数为322度×30倍。水表抄见数为：表①6731立方，表8572立方，表772立方。
本院认为，原告与被告对被告应交纳土地租赁费的收取标准，实际租用土地的期限，被告交纳水电费、卫生费的数额以及被告是否应向原告交纳治安费、变压器增容费，交纳治安费及变压器增容费的数额存在争议。
一、关于被告向原告交纳租金的计算标准问题。原告主张按40万元∕年计算，被告认为按原告与原承租人签订的《土地租赁合同》中约定的租金计算。本院认为，2008年12月17日，济宁市任城区人民法院委托山东中正拍卖对被执行人诚达公司及恒达公司所有的“汽车销售展厅、维修车间等建筑物、汽车配件、维修设备、待售车辆一宗”进行拍卖，本案被告方圆公司以590万元的价格拍得上述财产。因拍卖的资产座落在诚达公司、恒达公司承租的信达公司拥有使用权的土地上，济宁市任城区人民法院在拍卖前，对拍卖资产的情况作出说明，其中说明的第六项内容为：“出租人要求土地使用期间和租金为40万元（不包括卫生费等其他费用）”。虽然该说明是济宁市任城区人民法院作出的说明，但该说明第六项内容是根据原告的要求作出的，是原告的真实意思表示，因说明第六项内容具体明确，系原告希望和他人订立合同时的意思表示，属于当事人订立合同时的要约，济宁市任城区人民法院在委托拍卖被执行人的资产时，向参与竞买人进行了公开说明。被告参与竞买，拍得拍卖物，意味着被告同时接受了《拍卖情况说明》第六项内容的约束。故本院认定被告向原告交纳租金按每年40万元计算。
关于租赁期限问题。被告主张计算租金的开始时间为2009年8月14日，终止时间为2013年10月6日。原告主张计算租金开始时间为2009年1月，终止时间为2013年12月31日。本院认为，被告拍得被执行人的资产后，因原告、被告之间存在纠纷，至2009年8月14日被告才正式使用租赁的土地，故租期从2009年8月14日开始起算。关于租赁期的终止的时间，虽然被告与案外人济宁高新区洸河办事处三郭社区居委会、济宁高新区洸河办事处三方签订《山东方圆汽车4s店搬迁协议》的时间是2013年10月6日，但原告、被告对于被告使用的水电费的抄表时间截止于2013年12月份。故被告租赁土地的截止时间，应认定为2013年12月份。根据本院认定的交纳租金的标准和租赁期限，经计算，被告总计应向原告交纳的租金为175.04万元。
另，被告主张按《土地租赁合同》，其将租金交到任城区人民法院，超额交纳了一个月零18天的土地租金。但原告认为双方没有约定过由任城区法院收取任何租金，不认可。该问题可在本案执行时解决。
二、关于被告交纳水电费的数额问题。本院认为，被告作为承租方，对其使用水电产生的费用负有交纳的义务。其如何交纳水电费用，应参照的2005年10月28日《协议书》、2006年4月30日《土地租赁合同》的约定履行。按照该约定，被告应向原告交纳水电费用。关于被告交纳水电费的数额问题。2013年12月，原告方工作人员李某乙，与被告方圆公司人员李某丙，对被告方圆公司用电数、用水数进行抄表。被告用水、用电量，可按抄表数减去水、电表起始数确定；用水、用电的费用，参照本地相关部门的收费标准计算。经计算被告用水9910吨，用电总度数275670，被告应向原告交纳水某36171.5元，电费234320元。
三、关于被告是否应向原告交纳卫生费、治安费的问题。按照该《土地租赁合同》中约定，卫生费、治安费乙方（租赁方）应按照土地上主体建筑物投影面积计算交纳。被告系承租方，应参照该约定履行。被告在其租赁期内交纳卫生费、治安费的数额，按照其租赁场地内建筑物的面积，参照信达汽车城其他租赁户交纳费用的标准计算。经计算，被告在其租赁期间，应向原告交纳卫生费41088元，治安费102721元。
四、变压器增容费问题。2006年4月30日《土地租赁合同》约定租赁方对地上建筑物及水电等设施需要改动时，事先征得原告同意，所需费用由租赁方承担。因变压器等设施由信达汽车城的租赁户使用，原告对变压器进行增容，需要交纳增容费用，其他租赁户交纳了增容费用，每户交纳了35000元或20000元。被告系信达汽车城租赁户之一，应参照其他租赁户交纳费用的标准，交纳变压器增容费。
关于原告为实现债权支出的费用等，庭审时原告放弃该项请求，本院予以准许。原告主张按照银行同期贷款利率的4倍支付延期付款利息，因无合同依据，亦无法律依据，本院不予支持。原告主张的欠款利息可从原告起诉之日开始按同期银行贷款利率计算。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告山东方圆汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起七日内付清所欠原告租金175.04万元及利息（利息按同期银行贷款利率从2014年1月21日计算至本判决生效之日）。
二、被告山东方圆汽车销售服务有限公司于本判决生效之起起七日内付清所欠原告的水费36171.5元、电费234320元、卫生费41088元、治安费102721元及利息（利息按同期银行贷款利率从2014年1月21日计算至本判决生效之日）。
三、被告山东方圆汽车销售服务有限公司于本判决生效之起起七日内向原告付清变压器增容费20000元及利息（利息按同期银行贷款利率从2014年1月21日计算至本判决生效之日）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费用31600元，由原告济宁信达汽车销售有限公司负担9330元，被告山东方圆汽车销售服务有限公司负担22270元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 孔剑勋
审 判 员 程天华
代理审判员 李汉平
二〇一四年十二月十日
书 记 员 黄利平