浙江省景宁畲族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙1127民初667号
原告：刘月红，女，汉族，1981年9月27日出生住浙江省景宁畲族自治县。
委托诉讼代理人：柳柏松，浙江晟耀律师事务所律师。
被告：兰强友，男，畲族，1970年11月8日出生住景宁畲族自治县。
被告：蓝葱美，女，畲族，1971年3月1日出生住址同上。
被告：雷延花，女，畲族，1942年6月4日出生住景宁畲族自治县。
被告：兰某，男，畲族，1997年2月8日出生住景宁畲族自治县。
被告雷延花、兰某委托诉讼代理人：吴玲，浙江万申佳律师事务所（景宁）律师。
原告刘月红与被告兰强友、蓝葱美、雷延花、兰某建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘月红及委托诉讼代理人柳柏松、被告兰强友及被告雷延花、兰某委托诉讼代理人吴玲到庭参加诉讼。被告蓝葱美经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院决定缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令各被告将景宁县外舍王金垟CA4幢2单元504房屋办理不动产变更登记至原告名下。2、依法判令被告支付违约金人民币13980元。3、本案诉讼费由被告承担事实和理由：被告兰强友、蓝葱美系夫妻关系，雷延花系其母亲，兰某系其子。2011年11月15日，原告与被告兰强友、蓝葱美签订《卖截断契》一份，约定：1、被告位于外舍王金垟CA4幢2单元4202房基93平方另加一楼车库库基一个，折人民币139800元售给原告。2、原告一次性付清款项，即日起房基及车库库基归原告所有并由原告自行建造，与被告无涉。2、若转户时，被告应无条件协助原告办理转户手续，转户费用由原告承担。3、如被告未尽应尽义务，或不协助办理过户手续，则付所购款总额的10%违约金给原告。卖截断契签订后，原告按约定付清房款，被告兰强友于2013年9月2日出具收条一份，因合同签订时，兰某尚未成年，且在学校读书，为此，被告兰强友、蓝葱美因合同签订时作为其监护人代为行使相关权利。被告兰强友、蓝葱美在出售房屋之时，有意隐瞒其母亲也是共有人的情况，故雷延花未在合同上签字。但是原告认为，其母亲一直跟随兰强友夫妇居住，长久以来，明确知悉房屋已经出售给原告并由原告入住的事实，构成对兰强友夫妇代为处分其权利的追认。且因被告隐瞒真实情况，原告不知雷延花为房屋共有人，构成善意取得。现房屋已经建造完成，原告也已经完成房屋装修并入住。且现该房屋已经可以办理不动产产权登记，原告多次要求被告办理不动产变更登记手续，将案涉房产过户至原告名下，但被告拒不办理，拖延至今。被告的行为已经违反卖截断契的约定，构成违约行为。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法查明事实，支持原告诉请。
被告兰强友辩称，其本人愿意配合原告办理过户手续，是因为楼顶阁楼未处理好所以未办理。
被告雷延花、兰某辩称，被告认为法院应当驳回原告的诉讼请求，原告的诉讼请求是依据卖截断契，该卖截断契与被告雷延花、兰某无关，该房屋是各被告共同共有的，兰强友、蓝葱美无权将其的共有份额进行处分，该卖截断契是无效的。
本院经审理认定事实如下：被告兰强友、蓝葱美系夫妻关系，雷延花系其母亲，兰某系其子。因下乡移民，被告兰强友、蓝葱美、雷延花、兰某经政府安置安排外舍王金垟CA4幢2单元4202房基。2011年11月15日，原告与被告兰强友、蓝葱美签订《卖截断契》一份，约定：1、被告位于外舍王金垟CA4幢2单元4202房基93平方另加一楼车库库基一个，折人民币139800元售给原告。2、原告一次性付清款项，即日起房基及车库库基归原告所有并由原告自行建造，与被告（包括所有亲属好友）无权无涉。3、若转户时，被告应无条件协助原告办理转户手续，转户费用由原告承担。4、如被告未尽应尽义务，或不协助办理过户手续，则付所购款总额的10%违约金给原告。卖截断契签订后，原告按约定付清房款，被告兰强友于2013年9月2日出具收条一份，并于2011年11月11日起开始建房，现原告已搬入建成房屋入住。2017年11月21日，经景宁县国土资源局核发不动产权证书，景宁县王金垟CA4幢2单元4202房屋确定地址为“景宁畲族自治县红星街道金都小区C区15幢２单元504室”，共有人为兰强友、蓝葱美、雷延花、兰某。本案在原告起诉立案时的案由为房屋买卖合同纠纷，经审理，原、被告双方当事人之间所签订的“房产转让合同”其实质是建设用地使用权转让合同，故本院将本案案由定为建设用地使用权转让合同纠纷。另查明，对与本案同类型的下山移民安置房屋，2016年开始景宁县人民政府已同意其补交土地出让金并办理相应的房产过户手续。
本院采信并据以认定上述事实的证据有原告提供的公民身份证、四被告户籍信息、卖截断契、收条、统一建房约定、原告申请的证人陈某的证言。被告雷延花、兰某提供的景宁畲族自治县红星街道金都小区C区15幢２单元504室房屋产权证。
本院认为，原告与被告兰强友、蓝葱美之间所签订的《卖截断契》，其实质是对建设用地使用权的转让，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十三条的规定，建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让。而该合同系双方自愿达成，是双方当事人的真实意思表示，依法应当成立并生效。合同生效后，对合同双方即具有法律约束力，按照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，故诚实信用应是每个合同当事人所应负的根本义务和作为每个公民所应具有的基本品德。被告雷延花系兰强友、蓝葱美母亲，该建设用地的共同所有人，虽未在契约上签名，但根据房屋买卖中间人陈某的陈述并结合本案的实际，其对出卖地基、房屋建造的过程是清楚的，对原告长时间在本案所涉地基上建造房屋产并已搬入该房屋居住未予干涉，故上述合同对被告雷延花同样具有法律约束力。被告兰某系被告兰强友、蓝葱美儿子，在原告与被告兰强友、蓝葱美签订《卖截断契》时，被告兰某尚未成年，被告兰强友、蓝葱美为被告兰某法定代理人和监护人，被告兰强友、蓝葱美签订合同的行为对被告兰某同样具有法律约束力。
本案中，被告兰强友、蓝葱美、雷延花、兰某将其共有的建设用地使用权转让给原告后，原告已按约支付了转让款，被告也已将土地建设使用权交付给原告，并且原告已在该土地上建造了房屋。而对与本案同类型的下山移民安置房屋划拨性质土地，景宁人民政府已同意其补交土地出让金转为出让土地并办理相应的房产过户手续。按照原、被告双方在合同中的约定，被告有协助原告办理相关的房地产过户手续的义务。从鼓励交易、保护交易安全的角度出发，故对原告的诉讼请求予以支持。原告要求被告承担违约金13980元，因本案被告兰强友、蓝葱美一直表示愿意协助过户，双方仅因阁楼存在争议和其他客观原因未能办理房屋变更手续，故对原告主张承担违约责任本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第二十三条、第三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告兰强友、蓝葱美、雷延花、兰某应在本判决生效之日起二十日内协助原告刘月红办理景宁畲族自治县红星街道金都小区C区15幢２单元504室不动产变更过户手续。
二、驳回原告刘月红的其他诉讼请求。
案件受理费3376元，由原告刘月红负担376元，被告兰强友、蓝葱美、雷延花、兰某负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 李 敏
人民陪审员 李朱锋
人民陪审员 雷岳胜
二〇一八年八月二十三日
书 记 员 吴 晶