云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第554号
上诉人（原审原告）朱咏梅，女，汉族，1966年12月22日出生。
委托代理人王海云，男，汉族，1963年7月26日出生，系上诉人朱咏梅的丈夫。特别授权代理。
上诉人（原审被告）孙艳，女，汉族，1963年7月11日出生。
上诉人朱咏梅因与上诉人孙艳房屋租赁合同纠纷一案，双方当事人均不服昆明市五华区人民法院（2014）五法民二初字第144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认如下法律事实：2012年2月28日，朱咏梅、孙艳和昆明富邦房地产经纪服务有限公司签订了一份《房屋租赁合同》。合同中约定朱咏梅将其拥有的位于昆明市昆沙路东侧小屯山明日城市花园××幢×单元×××号房屋租给孙艳使用，用途为住宅，房屋面积为126.41平方米，装修情况为中装。房屋租赁期限为24个月，自2012年3月1日至2014年3月1日止。租赁期满，朱咏梅有权收回该房屋，孙艳应如期交还。孙艳若要求续租，则必须在租赁期满提前一个月通知朱咏梅，经朱咏梅同意后重新订立租赁合同。租金每月2175元，共计52200元，2012年3月1日前支付人民币26200元，2013年3月1日前支付人民币26000元。中介佣金为人民币2200元由孙艳承担，并在签订合同时一次性支付给居间方。合同第五条租赁条件中约定，因孙艳使用不当或不合理使用致使房屋或其内部设施出现损坏或发生故障，孙艳应及时联络进行维修并负担所发生的费用。合同中还约定，为保证孙艳合理并善意地使用房屋及其配套设施，孙艳应在签订合同并交纳首期租金时支付朱咏梅人民币2200元作为押金，孙艳若无违约，朱咏梅应于房屋租赁期满时将押金全部归还孙艳。孙艳应在期满当日将房屋钥匙及正常使用状态下的附件中所列物品交给朱咏梅。房屋留置的一切物品均视为放弃，朱咏梅有权处置，孙艳无异议。合同另约定，租赁期限届满若孙艳未能将设施完好的房屋及时交给朱咏梅，孙艳应按原日租金的贰倍按实际推迟天数向朱咏梅支付违约金。另查明，昆明市公安局五华分局普吉派出所出具的《接待报警案件三联单》载明，2014年3月2日，原告朱咏梅与被告孙艳因房屋租赁的事发生口角纠纷，原告朱咏梅要求孙艳将东西全部搬空才让物管开具出门条，双方因此再次发生口角纠纷。2014年3月2日，原告朱咏梅的丈夫王海云填写了明日城市放行单，同意被告搬家。2014年3月6日被告孙艳将其物品全部搬出涉案房屋。还查明，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》到期后，双方未办理房屋交接手续。至今原告朱咏梅未将2200元的房屋押金退还给被告孙艳。为了查明案件事实，一审法院于2014年6月5日到涉案房屋对现场进行勘察。原告陈述被告在租住涉案房屋期间损坏的设施包括：主卧室卫生间球形锁损坏、钥匙丢失；卫生间花洒损坏、两块木地板翘起；踢脚线、浴霸损坏；次卫生间马桶不能使用、热水器漏水、花洒损坏；次卧室木门断成两块、钥匙丢失；另外一间次卧室钥匙丢失同时门有个裂缝；厨房吸顶灯损坏；书房钥匙丢失；厨房丢失高压锅、炒锅、汤锅，煤气灶损坏。原告将涉案房屋出租给案外人后对部分设施进行了修复，共花费897元，还需要恢复原告的设施包括：主卫生间的花洒和龙头，次卫生间的龙头和热水器，主卧室的筒灯，主卧室和厨房之间过道的三个筒灯，煤气灶、大门喷漆以及大门上的瓦。对上述原告陈述的损坏的设施，被告仅认可将原告次卧卧室的门和主卫生间的球形锁损坏，其他均不予认可。经勘查，被告认可的损坏设施已由原告进行了修复。同时查明，被告孙艳购买过一道门，但并未进行更换，现该门存放在涉案房屋的厨房内。现朱咏梅诉至法院，请求判令：1、被告承担其延期交还承租昆沙路（现名普吉路）明日城市花园小区××-×-×××房屋使用权违约金147元×60天，自2014年3月1日至2014年4月30日止为8820元，之后以实际逾期天数计算；2、被告对租住昆沙路明日城市花园小区××-×-×××房期间造成的该房屋原有设施损毁部分恢复原貌以及恢复原有品质；3、被告承担本案诉讼费。庭审中原告向法庭明确损毁的设施包括：主卧室卫生间球形锁损坏、钥匙丢失；卫生间花洒损坏、两块木地板翘起；踢脚线、浴霸损坏；次卫生间马桶不能使用、热水器漏水、花洒损坏；次卧室木门断成两块、钥匙丢失；另外一间次卧室钥匙丢失同时门有个裂缝；厨房吸顶灯损坏；书房钥匙丢失；厨房丢失高压锅、炒锅、汤锅，煤气灶损坏。本案在审理过程中，原告向一审法院陈述称鉴于原告已对部分损坏的设施进行修复，原告不再要求对损坏部分恢复原状，而要求被告折价赔偿人民币2200元。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”涉案《房屋租赁合同》系各方当事人之间真实意思的表示，未违反法律法规的强制性效力性规定，是合法有效的，当事人均应诚信履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”原、被告双方约定的租赁期间于2014年3月1日届满，被告孙艳并未在租赁期限届满后将房屋完好及时地交给朱咏梅，其行为已构成违约，故一审法院对原告要求被告承担延期交房违约责任的诉讼请求依法予以支持。至于违约金的具体数额，一审法院认为，原告已于2014年4月21日将涉案房屋出租给案外人，故对于2014年4月21日之后部分的违约金，其无权主张，故违约期限为2014年3月2日至2014年4月20日。同时合同约定的违约金标准为原日租金的贰倍即人民币145元／天，本案审理过程中被告认为违约金过高，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”一审法院酌定本案违约金按人民币72.5元／天的标准支付。按照违约期限和违约金标准，计算违约金为人民币3625元。关于原告要求恢复原状的诉讼请求。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中除次卧室的房门和主卫生间的球形锁外，被告对原告陈述的损坏部分均不予认可，原告亦未能向一审法院提交确实充分的证据予以证明，对此应由原告朱咏梅承担举证不能的证明责任，故一审法院对于原告朱咏梅要求对主卧室钥匙、主卧室卫生间花洒、两块木地板、踢脚线、浴霸，次卫生间马桶、热水器、花洒，次卧室木门、钥匙，另外一间次卧室钥匙、门，厨房吸顶灯，书房钥匙，厨房高压锅、炒锅、汤锅以及煤气灶恢复原貌的诉讼请求不予支持。至于次卧室的房门和主卫生间的球形锁，一审法院认为，鉴于该部分已由原告修复完毕，一审法院综合考量本案实际情况及当事人的过错，酌定由被告向原告支付修复费人民币600元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百三十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“一、由被告孙艳于本判决生效后十日内向原告朱咏梅支付违约金人民币3625元，同时向原告朱咏梅支付修复费人民币600元。二、驳回原告朱咏梅的其他诉讼请求。”案件受理费人民币150元，减半收取人民币75元，由被告孙艳承担人民币75元。
一审宣判后，朱咏梅、孙艳均向本院提起上诉。
朱咏梅上诉请求：1、改判由孙艳承担其延期交还承租昆沙路（现名普吉路）明日城市花园小区××-×-×××房屋使用权的违约金145元／天，以60天计，共计8700元；2、判令孙艳承担其租住昆沙路明日城市花园小区××-×-×××房屋期间造成的该房屋原有设施毁损部分前期修复费877元及后期维修费1350元，共计2227元；3、判令孙艳将其租住明日城市花园小区××-×-×××房屋期间未结清的水电费共计614元归还朱咏梅；4、请求二审法院对孙艳制造伪证企图逃避法律责任的行为予以训诫；5、判令孙艳全部承担本案一、二审诉讼费。其上诉主要事实和理由如下：一、失去惩罚作用的责任不能称为违约责任。每天72.5元仅仅只是本案涉及的租房合同正常履行情况下的租金而非违约金，违约所应承担的责任远比正常履行合同所应承担的责任要大，且租房合同已对单方违约所应承担的责任作出了明确约定。二、依法订立的合同受国家法律保护。双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，其中第九条明确约定了违约方必须按每天72.5元的两倍即每天145元支付违约金。且一审诉讼中，孙艳并没有认为每天145元的违约金过高，而是谎称其已于2014年3月6日将房屋维修好交给朱咏梅，只愿意支付6天的违约金，故一审判令孙艳按每天72.5元的标准向朱咏梅支付违约金与合同约定相悖，既不合法也不合理。三、一审法院判定孙艳违约天数为50天并非事实。双方签订的房屋租赁合同租赁期到2014年3月1日止，但因孙艳至今仍未与上诉人了结房屋交接手续，于法于理孙艳在此问题上均存在较大过错。严格说，孙艳一直不与朱咏梅了结房屋交接手续，则其违约时间就一直在累加，但为了避免孙艳不必要的损失，朱咏梅积极主动地对涉案房屋进行部分修复，于2014年4月25日将房屋出租给了第三人，并约定租金从房屋维修完好后开始计算，即2014年4月30日开始计算租金，故孙艳应当承担违约金的时间为60天。四、一审中，孙艳制造伪证，称其于2014年3月6日已经将涉案房屋维修好，而其出具的面额为268元的维修费单据显示的时间却是2014年4月23日，这种明显造假的行为应当得到法庭的训诫。另外，一审判案的依据是，只要是孙艳不认可的，一审就认为房屋损坏的事实不存在，而且酌定的600元也不足以修复损坏的主卧室卫生间门锁和次卧室实木门。综上，恳请二审法院明查，还原事实真相，依法支持朱咏梅的上诉请求。
孙艳针对朱咏梅的上诉请求及事实理由答辩称：如果朱咏梅房屋一直租不出去，相应损失也不应由孙艳承担。在搬家当天因为风很大导致一间房门被砸坏了，但当时朱咏梅闹得很凶，所以孙艳只购买了房门放在房屋内。朱咏梅主张的球形锁价值600元是不真实的，孙艳不予认可。关于水电费的问题，孙艳每月都结清。综上，请求法院驳回朱咏梅的全部上诉请求。
孙艳上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回朱咏梅的诉讼请求；2、本案诉讼费用由朱咏梅承担。其主要上诉的事实和理由如下：一、孙艳实际只违约一天，由于朱咏梅的阻扰才使孙艳未能将房屋腾空，到2014年3月6日孙艳再次腾房时，朱咏梅还是阻扰，在民警的工作下朱咏梅才放孙艳走，但是朱咏梅不与孙艳办理交接手续，也不返还孙艳的押金。即使是孙艳违约，不论是逾期交房还是物品损坏，都可以从孙艳所交的2200元押金中扣除。另外，正是由于朱咏梅的阻扰行为，拒不与孙艳办理交接手续导致其损失扩大，根据法律规定，应由朱咏梅承担扩大的损失部分。二、一审法院酌定修复费600元过高，是错误的。就算应该支付600元，从孙艳的2200元押金中扣除也足够了。综上，一审法院认定事实有误，有失公正，孙艳愿意面对现实，以2200元押金来承担违约金及朱咏梅的损失，请求二审法院本着以事实为依据，以法律为准绳的原则，依法予以改判。
朱咏梅针对孙艳的上诉请求及事实理由答辩称：因出警记录上没有朱咏梅的签字，故朱咏梅不予认可。双方在租赁合同中已经约定了应腾房搬离的时间，孙艳不愿搬离已经构成违约。同时孙艳损坏涉案房屋，应予赔偿。综上，请求二审法院驳回孙艳的全部上诉请求。
二审中，经征询双方当事人对于一审判决确认事实的意见，上诉人朱咏梅、上诉人孙艳均当庭明确表示对于一审判决确认事实没有异议。
对于经一审法院审理确认且双方当事人均无异议的案件事实，本院依法予以确认，此不赘述。
综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点在于：1、朱咏梅要求孙艳承担延期交房违约金以及房屋损坏赔偿责任的诉讼请求是否具有事实和法律依据？相应违约金金额以及损失赔偿金额应如何确定？2、孙艳要求以其已交押金2200元抵销相应违约金以及损失赔偿款的主张是否应予支持？
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”涉案《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反我国现有法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效协议，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。按照双方租赁合同的约定，租赁期至2014年3月1日届满，租赁期限届满若孙艳未能将设施完好的房屋及时交给朱咏梅，孙艳应按原日租金的两倍按实际推迟天数支付违约金。而根据本案查明事实，孙艳在搬走后未将房屋钥匙交还朱咏梅，故一审法院认定孙艳应承担延期交房违约责任并无不当。对于延期交房违约金金额的确定问题，首先，根据朱咏梅二审当庭自述在孙艳2014年3月6日搬离后十多天，其自行找人开锁进入房屋，本院酌情认定孙艳的违约期限应自2014年3月2日起至2014年3月20日止；其次，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，酌定本案违约金按72.50元／天的标准支付符合本案客观实际，本院予以确认。综上，孙艳应当承担的延期交房违约金为1377.50元。同时，孙艳在承租期间对涉案房屋确实造成了损坏并且对此由朱咏梅另行出租给案外人后进行了相应修复，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，孙艳应当承担相应赔偿责任。本院综合全案证据及本案客观实际，酌情认定由孙艳向朱咏梅赔偿1000元为宜。
《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”本案中，租赁期已经届满，孙艳作为退还押金2200元的债权人，主张将自己应当承担的延期交房违约金以及房屋损失赔偿款的债务与朱咏梅退还押金2200元的债务进行抵销，并在上诉状以及二审庭审中明确表示其意思表示，故孙艳主张债务抵销的抗辩主张成立，债务抵销后，孙艳还应赔偿朱咏梅1377.50元＋1000元-2200元=177.50元。
至于朱咏梅二审中提出的要求孙艳支付未结清水电费以及要求人民法院对孙艳进行训诫的上诉请求，因其在本案一审起诉时并未主张，故不在本院二审审理范围，本院对其上述二审新增诉讼请求不予审理。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但处理结果有误，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销昆明市五华区人民法院（2014）五法民二初字第144号民事判决；
二、由孙艳于本判决生效之日起十日内一次性向朱咏梅赔偿人民币177.50元。
三、驳回朱咏梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费150元，减半收取75元，二审案件受理费150元，共计225元，由朱咏梅承担221.38元，由孙艳承担3.62元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 起 俊
代理审判员 熊梓旭
代理审判员 汪 佳
二〇一四年十月二十日
书 记 员 吴 帅