杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西商初字第659号
原告：中国农业银行股份有限公司杭州城西支行。
代表人：汪国平。
委托代理人：柴国仙。
被告：陈翱翔。
被告：浙江盛泰房地产开发有限公司。
法定代表人：陈帮政。
委托代理人：陈捷、冯晟。
原告中国农业银行股份有限公司杭州城西支行诉被告陈翱翔、浙江盛泰房地产开发有限公司（以下简称盛泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年3月17日立案受理后，由代理审判员薛书松适用简易程序于2014年4月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人柴国仙、被告盛泰公司的委托代理人陈捷到庭参加诉讼，被告陈翱翔经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告起诉称：2010年3月26日，原告与被告陈翱翔签订《个人购房担保借款合同》，并自愿将其名下位于杭州×××室的房产设定抵押担保，双方于2010年4月6日办理了预抵押登记。原告于2010年4月21日向被告陈翱翔发放了贷款116万元，但从2013年10月21日开始，被告陈翱翔未按合同履行自己的还款义务，被告盛泰公司也没有履行自己的保证责任，截至2014年2月12日，被告陈翱翔已连续逾期4期，尚欠原告借款本金1103375.13元，利息17437.52元，罚息96.03元，复利285.75元，合计1121194.43元。两被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，故请求判令：1、被告陈翱翔归还原告贷款本金1103375.13元，支付利息17437.52元，罚息96.03元，复利285.75元（暂计算至2014年2月12日止），合计1121194.43元，此后利息按《个人购房担保借款合同》的有关规定给付；2、被告陈翱翔承担原告为本案支付的诉讼费及财产保全费等；3、原告以折价或拍卖、变卖位于杭州×××室的房屋所有价款优先受偿；4、被告盛泰公司对上述款项承担连带保证责任。
被告陈翱翔未作答辩。
被告盛泰公司答辩称：根据物权法和担保法的相关规定，原告应当先就被告陈翱翔用于抵押的涉案房屋处置所得的价款受偿以实现其债权，不足部分再由被告盛泰公司承担连带清偿责任，而无权直接要求被告盛泰公司对被告陈翱翔尚未偿还的贷款本息承担连带清偿责任。
原告提交了下列证据材料：
1、《中国农业银行股份有限公司个人购房贷款申请表》1份，证明被告陈翱翔向原告申请贷款的事实；
2、《个人购房担保借款合同》1份，证明原告与两被告之间就相关权利义务进行约定的事实；
3、《浙江省商品房买卖合同》1份，证明被告陈翱翔向被告盛泰公司购买涉案房屋的事实；
4、房屋预告登记证明和房地产抵押清单各1份，证明原告对涉案房屋享有抵押权的事实；
5、个人借款凭证1份，证明被告陈翱翔向原告借款的事实；
6、个人贷款发放通知书1份，证明原告向被告陈翱翔发放贷款的事实；
7、中国农业银行综合应用系统查询单及欠款明细各1份，证明被告陈翱翔尚欠原告贷款本息情况；
8、催收逾期贷款本息通知书3份，证明原告催收贷款的事实；
9、银行卡活期子账户交易明细1份，证明被告陈翱翔的还贷情况。
原告提供的证据经质证，被告盛泰公司对证据1、4、5无异议；对证据2、3的真实性无异议，但被告盛泰公司向原告提供阶段性保证，因涉案房屋已交付给被告陈翱翔，被告盛泰公司的保证责任已经免除；证据6、7、8系原告自行制作，对其真实性无法确认，证据8中催收的款项数额与原告起诉数额不一致。
被告盛泰公司提供了下列证据材料：
1、交付通知书1份（复印件），证明被告盛泰公司已与被告陈翱翔办理交房手续的事实；
2、所有权人为被告盛泰公司的房屋所有权证书1份（复印件），证明被告盛泰公司于2012年8月24日就涉案房屋办理所有权初始登记，该房屋已由被告陈翱翔取得所有权的事实；
3、提醒通知及快递投递证明各1份（复印件），证明被告盛泰公司通知被告陈翱翔还款的事实。
被告盛泰公司提供的证据经质证，原告对上述证据均不认可。
被告陈翱翔未到庭，视为放弃质证的权利。
被告陈翱翔未提供证据材料。
原告提供的证据均为原件，且与本案有关联性，本院予以认定。被告盛泰公司提供的证据与本案无关联性，本院不予认定。
根据当事人的陈述及上述确认的证据，本院认定本案事实如下：
2009年12月12日，被告陈翱翔与被告盛泰公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2009预1052854），约定被告陈翱翔向被告盛泰公司购买位于杭州×××室的房屋，首付款为291415元，剩余购房款116万元以贷款方式支付。2010年3月26日，原告（贷款人、抵押权人）与被告陈翱翔（借款人、抵押人）、被告盛泰公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：33105201000011247），约定：贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放购房担保借款，借款金额为人民币（大写）壹佰壹拾陆万元整；借款用途为用于购买位于盛泰名都公寓3幢1单元1602室的房屋及其附属设施；借款期限自2010年3月26日起至2040年3月25日止；借款利率采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮15%，执行年利率为5.049%，借款发放前如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整生效日起以调整后的同期同档次人民币贷款基准利率和本合同约定浮动比例重新确定合同的借款执行利率；借款人以每一个月为一个还款周期，自借款发放后，每月的借款对应日为还款日，没有借款对应日的，以每月的最后一日为还款日，借款人与贷款人商定采用等额本息还款法归还借款本息；本合同项下借款的担保方式为阶段性保证担保＋抵押，借款人以本合同项下所购房屋作抵押，被告盛泰公司提供阶段性保证担保，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、因违约产生的律师费等贷款人实现债权的费用；保证人声明与保证：借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任；抵押人自愿以盛泰名都公寓3幢1单元1602室设定抵押，抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、因违约而产生的律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的费用；借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；本合同有效期内，借款人连续三期（含三期）未足额偿还贷款本息的，贷款人有权停止发放借款，有权提前收回已发放借款、行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。2010年4月6日，原告和被告陈翱翔就涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，原告取得了房屋预告登记证明。
2010年4月21日，原告向被告陈翱翔提供借款1160000元，借款借据载明到期日为2040年4月20日。被告陈翱翔自2013年10月21日起未按约定期限归还借款本息，至2014年2月12日，尚欠原告本金1103375.13元，利息17437.52元，罚息96.03元，复利285.75元。
本院认为：原告与被告陈翱翔、盛泰公司签订的《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因被告陈翱翔自2013年10月21日起未按照合同约定向原告归还贷款本息，已构成违约，原告有权宣布本案借款提前到期，故对原告要求被告陈翱翔归还尚欠借款本金，支付利息、罚息及复利的诉讼请求，本院予以支持。
原告与被告陈翱翔约定以其购买的涉案房屋向原告提供抵押，且双方就涉案房屋进行了预购商品房抵押权预告登记，故原告对该房屋享有优先受偿权。
对于被告盛泰公司辩称其应在原告就涉案房屋实现抵押权后不足部分承担连带保证责任的意见，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权，没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就物的担保实现债权。根据《个人购房担保借款合同》约定，“借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任”，该内容系原告与被告盛泰公司就本案物的担保和人的担保的实现顺序进行了特别约定，故对被告盛泰公司的上述意见，本院不予采纳。对于被告盛泰公司又辩称其已将涉案房屋交付给被告陈翱翔，故其保证责任已经免除的意见，本院认为，根据《个人购房担保借款合同》约定，被告盛泰公司为被告陈翱翔提供阶段性保证担保，保证期间为自合同签订之日起，至被告陈翱翔取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，因被告陈翱翔尚未取得房产证书并办理正式的抵押登记手续，故被告盛泰公司的上述意见无事实依据，本院亦不予采纳。被告盛泰公司为本案贷款向原告提供连带责任保证，应对上述款项向原告承担连带责任。被告陈翱翔经本院合法传唤未到庭，不影响本案的审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、陈翱翔于本判决生效之日起十日内归还中国农业银行股份有限公司杭州城西支行借款本金1103375.13元，支付利息17437.52元、罚息96.03元、复利285.75元（计算至2014年2月12日），合计1121194.43元；2014年2月13日起的利息、罚息、复利，按未还本金为基数和借款合同及中国人民银行对利率的相关规定支付至本判决确定的履行之日；
二、中国农业银行股份有限公司杭州城西支行有权以陈翱翔抵押的位于杭州×××室房屋优先受偿上述债务；
三、浙江盛泰房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取7445元，财产保全申请费5000元，合计12445元，由陈翱翔负担，于本判决生效之日起七日内交纳至本院，浙江盛泰房地产开发有限公司对上述诉讼费用承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。
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代理审判员 薛书松
二〇一四年四月三十日
代书 记员 张青青