吉林省乾安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乾民重初字第15号
原告：乾安县田园锦绣物业管理有限公司，住所地乾安县乾安镇，组织机构代码07707XXXX。
法定代表人：赵得生，经理。
委托代理人：项柏林，吉林剑虹律师事务所律师。
委托代理人：赵得国，吉林省大安市人，田园锦绣物业管理有限公司负责人。
被告：乾安县兄弟物业服务有限公司，住所地乾安县乾安镇德建街1-17，组织机构代码：57892XXXX。
法定代表人：卢建军，经理。
委托代理人：郭威，乾安县宇宙法律服务所法律工作者。
被告：吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司，住所地乾安县乾安镇，组织机构代码：57408XXXX。
负责人：陆建平，经理。
委托代理人：刘一兵，1975年6月10出生，乾安县人，现住吉林省长春市二道区。
原告乾安县田园锦绣物业管理有限公司（以下简称田园锦绣公司）与被告乾安县兄弟物业服务有限公司（以下简称兄弟物业公司）、吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司（以下简称恒策乾安公司）物业管理合同纠纷一案，松原市中级人民法院发回重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人项柏林、赵得国、被告乾安县兄弟物业服务有限公司法定代表人卢建军及其委托代理人郭威、吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司委托代理人刘一兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乾安县田园锦绣物业管理有限公司诉称：2013年9月18日我公司与吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司签订了为期三年田园锦绣物业管理协议书，自2013年10月1日起我公司便按照协议约定事项对田园锦绣小区进行了有效管理服务，在服务过程中我公司一直严格按照物业管理相关法律政策及业主公约积极开展工作，并做了大量投入，现合同已实际履行一年多时间。2014年10月30日被告乾安县兄弟物业有限责任公司人员强行占用我公司物业管理办公用房，将我公司办公设备搬出并驱赶我公司的工作人员，对我公司的正常工作秩序造成严重破坏，对物业管理造成了严重混乱的局面，极大地妨碍、影响了我公司对小区的管理和对业主提供服务的质量。给小区业主造成极大的恐慌，也给小区业主的正常生活带来了极大不便。我公司作为合法经营的企业，一直依照法律及相关政策合法经营，被告违法强行霸占我物业管理办公用房，致使我公司无法正常开展工作。综上，二被告已构成侵权，诉请贵院依法判决吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司继续履行与我公司签订的物业管理合同，并令二被告立即停止侵权，腾让强行占用的物业管理办公用房。
被告乾安县兄弟物业服务有限公司辩称：我公司没有实施侵权，我公司对小区的管理是依据与恒策公司签订的物业管理合同，兄弟物业与原告没有任何法律关系，不存在侵权，对于原告的第二项诉讼请求，我公司没有使用原告所说的物业办公用房，导致原告未能行使物业管理权是恒策公司的行为，与兄弟物业无关，因此，本案被告不适格，原告没有权利起诉兄弟物业公司。
被告吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司辩称：我公司与赵得生签订物业管理协议，当时赵得生没有物业管理资质也没有公司，我公司是与乾安县诚信房屋拆除有限公司签订的合同，这个合同是无效合同，经我公司查明，原告2014年12月左右才有的物业管理资质，在此期间我公司与原告解除合同，田园锦绣物业的法定代表人是赵得国，所以我公司与原告签订的合同法人不相符，所以合同是无效的合同，我们已经解除了，不同意继续履行合同。田园锦绣小区在未验收期间，开发商有权委托任何公司对小区进行管理，我们小区至今没有验收，所以我们有权委托兄弟物业公司，不需要经过业主委员会，物业用房我们也是随意指定，等验收合格才最后确定物业办公用房。
经审理查明，2013年9月18日，原告乾安县田园锦绣物业管理有限公司法定代表人赵得生利用乾安县诚信房屋拆除有限公司的印章与被告吉林省恒策房地产开发有限公司乾安县分公司签订了田园锦绣物业管理协议书，协议书记载，“甲方：吉林恒策房地产开发有限公司乾安县分公司，乙方：田园锦绣物业有限公司，双方就甲方委托乙方对田园锦绣（物业名称）实行专业化、一体化的物业管理订立本合同，本合同期限为叁年，自2013年10月1日起至2016年10月1日止。”2014年10月21日，乾安县田园锦绣物业管理有限公司取得营业执照，赵得生为该公司的法定代表人，显示公司成立时间为2013年9月29日，营业期限为2013年9月29日至2033年9月28日。2014年10月15日原告乾安县田园锦绣物业管理有限公司取得资质证书。被告恒策乾安公司指定了该小区4号楼A01、A02为物业用房给原告使用，原告公司作为物业公司服务于田园锦绣小区一年多，与小区业主签订物业管理服务合同并收取物业费用。2014年10月20日，恒策乾安公司与兄弟物业公司签订物业承包管理合同，合同约定由兄弟物业公司对该小区进行管理。现被告兄弟物业公司自行购置用于物业服务设备，并收取小区物业费用，对小区进行管理。2014年10月30日被告恒策乾安公司工作人员将原告办公用房4号楼A01门锁撬开，并将原告单位物品搬离，交由被告兄弟物业有限公司使用，后因被告恒策乾安公司将该房屋处理，被告兄弟物业公司在该小区1号楼与3号楼之间的空地新建物业用房，4号楼A02则由原告公司使用。2014年11月4日原告以被告兄弟物业公司侵权为由，向本院提起诉讼。2014年12月4日被告恒策乾安公司通过公证的方式向原告单位送达了解除合同通知书等解除物业合同的材料。
认定上述事实的证据有，田园锦绣物业管理协议书复印件一份、营业执照正副本、税务登记证正副本、资质证书正副本、组织机构代码证正副本、物业管理服务合同复印件三份、物业费收据复印件十六枚、返还收据复印件一枚、田园锦绣小区2014年10月28日监控录像光盘一枚、2014年10月30日小区监控录像光盘一枚、赵得国与110通话记录一份，劳动合同复印件一份、照片一枚以及本院依原告申请调取的公安机关询问赵得生的笔录，2014年12月4日作出的公证书一份、光盘一份、物业承包管理合同复印件一份、物业合作补充协议复印件一份、房产面积测算报告一份、证人二名、证明复印件一份、说明一份以及原被告陈述，被告恒策乾安公司对原告提供的证明和说明真实性有异议，并申请本院予以鉴定，因被告恒策乾安公司已将该房屋处理，被告兄弟物业公司也没有占用，原告要求被告兄弟物业公司排除妨害已是不能实现，对此鉴定也无意义，故对被告恒策公司申请鉴定的请求不予支持。
本院认为，乾安县诚信房屋拆除有限公司法定代表人赵得生利用正在筹建中的乾安县田园锦绣物业管理有限公司与被告吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司在2013年9月18日签订了田园锦绣物业管理协议，约定物业服务相关事宜，2013年9月29日筹建中的公司成立，于2014年10月15日取得物业服务资质。现原告要求继续履行该协议，被告恒策乾安公司以原告公司当时未取得物业服务资质为由，拒绝履行，虽然原告公司在与被告恒策乾安公司签订合同时并没有取得物业服务资质，但是物业管理合同签订后，原告公司在对该小区进行实际管理和服务期间内已取得物业资质，且在此期间被告恒策乾安公司并无异议，根据合同法的立法精神，为维护合同的稳定性，应认定原告田园锦绣公司与被告恒策乾安公司签订的物业管理合同有效，属前期物业服务合同，现被告恒策乾安公司又将该小区的物业服务承包给他人，属无权处分。被告恒策乾安公司抗辩其与原告的合同已于2014年12月4日解除，因双方合同不具备约定和法定解除事由，故被告单方行为不具有解除效力，根据《物业管理条例》规定，如果该小区业主确实需要重新选聘物业服务公司，可以通过召开业主大会，选举产生业主委员会，授权业主委员会进行，而被告恒策乾安公司无权解除前期物业服务合同。综上，被告恒策乾安公司应继续履行与原告之间的物业管理合同，原告此项诉讼请求本院予以支持；关于原告要求二被告停止侵权、腾让物业用房的请求，现因被告兄弟物业公司并没有使用A01房屋，且该房屋已被被告恒策乾安公司处理，故无法实现原告的此项诉请，对该项诉讼请求本院不予支持，根据4号楼《房产面积测算报告》确认，商业二层东数一单元第三门（即A02）为物业用房，现原告公司也正在使用，则原告应以该房屋为物业管理办公地点，如物业用房面积不足应由原告田园锦绣公司与被告恒策乾安公司另行协商确定不足部分。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第十一条、第二十一条之规定，判决如下：
一、被告吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司继续履行与原告乾安县田园锦绣物业管理有限公司在2013年9月18日签订的田园锦绣物业管理协议；
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费人民币100元，由被告吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。
审 判 长 吴艳华
代理审判员 张 雷
人民陪审员 张沿江
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 徐丽娜