江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终2083号上诉人（原审原告）：宿迁市明俊物业管理有限公司，住所地宿迁市泗洪县泗州大街南侧（第一街）1幢H01.法定代表人：张夕龙，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：苏州银行股份有限公司宿迁分行，住所地宿迁市洪泽湖路55号。负责人：王强，该行行长。委托诉讼代理人：姚坡，该公司员工。委托诉讼代理人：王向阳，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。原审第三人:江苏天然园米面实业有限公司，住所地宿迁市泗洪县工业园区东区。法定代表人：姜玉方，该公司董事长。原审第三人：江苏大山房地产开发有限公司，住所地宿迁市泗洪县经济开发区东区。法定代表人：殷荣富，该公司总经理。委托诉讼代理人：张崇练，该公司员工。原审第三人：丹阳市苏中实业有限公司，住所地丹阳市吕城镇虎墅村。法定代表人：潘国忠，该公司董事长。原审第三人：潘山大，男，1960年9月16日出生，住丹阳市。原审第三人：陈秋梅，女，1960年8月10日出生，住丹阳市。上诉人宿迁市明俊物业管理有限公司（以下简称明俊公司）因与被上诉人苏州银行股份有限公司宿迁分行（以下简称苏州银行）、原审第三人江苏天然园米面实业有限公司（以下简称天然园公司）、江苏大山房地产开发有限公司（以下简称大山公司）、丹阳市苏中实业有限公司（以下简称苏中公司）、潘山大、陈秋梅案外人执行异议之诉一案，不服宿迁市宿城区人民法院（以下简称宿城法院）（2017）苏1302民初8375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人明俊公司上诉请求：撤销（2017）苏1302民初8375号民事判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求，诉讼费用被上诉人负担。事实和理由：1.明俊公司与大山公司之间签订的三份租赁合同都有双方公司盖章，是真实有效的。至于合同内容及年月日书写方式，法律没有要求，打印或者手写一样具有法律效力。2.物业租金是由市场决定的，明俊公司承租的大山公司的房屋是属于空置状态的毛坯房，价格必然要低。而张夕龙陈述每100平方米面积每年租金少则一万多，多则六七万，是明俊公司和大山公司经过近六年时间运作，明俊公司投入资金将毛坯房装修成门面房，并进行大量宣传后获得的。宿城法院将不同时间、不同市场条件下的物业租金进行比较，没有法律依据，而且商业地产项目给承租方免租期是很正常的商业行为。3.之所以存在开具时间在不同年月份，却存在连号、未订入账册无粘贴痕迹以及票号小的在前票号大的在后的情况，大山公司会计朱修丽已经作出说明，是因为没有严格按照时间顺序开票，而且明俊公司未将收据订入账册。4.明俊公司提供的其与商户之间的租赁合同，能够证明明俊公司在2011年9月1日（其他二份合同开始时间是2012年4月1日、2012年5月1日），就已经对涉案商铺实际占有和使用。且明俊公司提交的其与大山公司之间的银行交易明细以及大山公司出具的收据，已经能够证明明俊公司支付了租金，宿城法院认为双方之间存在其他经济往来，没有依据。无论明俊公司与大山公司之间是否是关联企业，无论大山公司在抵押涉案商铺前是否向苏州银行告知涉案商铺出租情况，都不能否认双方之间租赁合同的真实性以及明俊公司对涉案商铺占有使用的事实。5.明俊公司在涉案房产抵押之前已经承租了涉案房屋，无论是否知道2013年5月14日的抵押情况，都不影响租赁合同的效力。苏州银行辩称，1.明俊公司与大山公司之间的租赁合同都是打印件，虽然加盖公章，但是并没有具体的经办人，而且根据明俊公司的陈述，其实际对外出租的租金也远高于其与大山公司约定的租金，明显存在虚假。2.明俊公司提交的租金收据，出现了租金支付在前，但是收据编码在后的情况，而且收据是原件直接提交给法庭，并没有记载成册，明显不符合公司日常运营制度。3.明俊公司提交的其与商户之间的合同，并不能证实明俊公司与大山公司之间存在租赁关系，苏州银行对该证据真实性不予认可。4.虽然明俊公司提供了银行转账明细，但因其与大山公司之间存在关联关系，不排除有其他经济往来的可能。5.根据工商登记信息以及在法庭上明俊公司、大山公司的陈述，因双方公司的股东存在部分重合的情况，而且明俊公司的法人代表张夕龙是大山公司的监事，不排除双方之间串通补签租赁合同的可能。6.现有证据不能证明明俊公司与大山公司之间存在租赁关系，而且明俊公司对于大山公司房产抵押是知情的，即使明俊公司后来与大山公司存在租赁关系，也不能排除执行。综上，请求驳回明俊公司的上诉请求。大山公司述称，对明俊公司的上诉请求及事实理由均认可，另补充：1.明俊公司在一审中提交了租赁合同、租金收据、银行流水，已经能够证明明俊公司与大山公司之间存在真实租赁关系。2.明俊公司已经支付了租金，并且将涉案房屋出租给商户进行了实际占有使用。3.明俊公司对涉案房屋享有优先租赁权，可以排除法院的强制执行。明俊公司向一审法院起诉请求：1.停止对涉案房屋的执行；2.依法判决明俊公司对位于泗洪县XX大街南侧（第一街）X幢BXX、X幢DXX、X幢X23-24号房屋享有优先租赁权。一审法院认定事实：位于泗洪县XX大街南侧（第一街）1幢BXX、1幢DXX、1幢X23-24号的涉案房屋均登记在大山公司名下。宿城法院在（2016）苏1302民初4120号一案中，判决苏州银行对上述房屋享有优先受偿权，优先受偿数额以抵押登记债权数额为限。在苏州银行申请强制执行过程中，宿城法院于2017年4月6日作出（2017）苏1302执261号执行裁定，裁定评估、拍卖大山公司名下的上述商业用房。明俊公司提出执行异议，宿城法院于2017年7月26日作出（2017）苏1302执异64号裁定，裁定驳回明俊公司的执行异议。明俊公司不服，向宿迁市中级人民法院申请复议，宿迁市中级人民法院以程序不当为由，于2017年9月6日作出（2017）苏13执复50号裁定，裁定撤销（2017）苏1302执异64号裁定并发回重新审查。后宿城法院于2017年10月23日作出（2017）苏1302执异95号裁定，裁定驳回明俊公司的异议请求。明俊公司认为宿城法院的（2017）苏1302执异95号裁定有误，故提起本案诉讼。另查明，大山公司于2007年4月5日设立，从设立至今，张夕龙一直是该公司监事，陈秋梅一直是该公司股东。明俊公司于2009年6月26日设立，截止到2016年4月8日，陈秋梅是明俊公司股东，从设立至今，张夕龙一直是明俊公司的法定代表人。再查明，明俊公司陈述潘山大、陈秋梅是夫妻关系。一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。明俊公司在执行异议审查阶段提交了其与大山公司之间的租赁合同三份、租金收据13张、银行交易明细、明俊公司出租房屋的租赁合同等证据，拟证明其系涉案房屋的承租人。经审查，上述证据有以下疑点：1.明俊公司与大山公司之间的三份租赁合同，包括签约日期在内的所有内容全部是打印，落款仅有双方公司的盖章；2.明俊公司与大山公司之间的租赁合同，标称日期为2011年8月30日的租赁房屋为位于泗洪县XX大街南侧（第一街）X幢X23-24、X25-26、X27-28，建筑面积：602平方米，租期限12年，自2011年9月1日至2023年9月1日止，前两年为免租期，用途为商铺经营，租金总额为696000元，在2011年11月底前交清，每100平方米面积年租金仅为11561.5元；标称日期为2012年3月28日的租赁房屋为位于泗洪县XX大街南侧（第一街）1幢BXX，建筑面积：2381平方米，租期限12年，自2012年4月1日至2024年3月31日止，前两年为免租期，用途为商铺经营，租金总额为44万元，在2012年4月底前交清，每100平方米面积年租金仅为1848元；标称日期为2012年4月28日的租赁房屋为位于泗洪县XX大街南侧（第一街）1幢DXX，建筑面积：2470平方米，租赁期限12年，自2012年5月1日至2024年4月31日止，前两年为免租期，用途为商铺经营，租金总额为440000元，在2012年5月底前交清，每100平方米面积年租金仅为1781.4元；上述租金显属不合理低价，且与明俊公司张夕龙陈述的每100平方米面积每年租金少则一万多，多则六、七万相矛盾；3.明俊公司提交的向大山公司支付租金的13张收据，开具的时间在2011年8月至2012年5月，显示开具的时间在不同月份却连号、未订入账册、无粘贴痕迹，存在票号小的开具在前、票号大的开具在后的混乱现象，大山公司陈述其会计更换较为频繁，先后有多个会计，前述收据却均为朱姓会计所开、明俊公司亦陈述其是一次性拿到上述13张收据的，对此大山公司未能作出合理解释；4.明俊公司提交租赁给商户的商铺租赁合同显示，每100平方米的房屋租金约在2万至4万之间，这些合同多为短期合同，多数为一年期，最长的只有5年，最迟的一份到期时间为2017年12月31日，但这些租赁合同并不能当然证实明俊公司与大山公司之间具有租赁关系，明俊公司是转租人、委托代理人还是居间人，都有可能存在对外出租涉案房屋的情况；5.明俊公司提交的与大山公司的交易明细，并不能证明系其主张的租金支付，不能排除双方有其他经济往来；6.明俊公司提交的其与大山公司、承租人朱珠所签的租赁合同自动解除协议照片，大山公司也陈述了相关事实，显示如苏州银行主张抵押权，明俊公司与朱珠的租赁合同自动提前解除。本次庭审明俊公司提交了新的证据：1.明俊公司与案外人于2011年11月8日签订的租赁合同，拟证明原租赁合同是真实的，不存在租金低。2.大山公司和泗洪农商银行签订的协议，证明物业公司和房地产公司的合同是真实的，不存在租金低的问题。苏州银行对证据1的真实性不认可，并申请对该合同及明俊公司之前提交的收据的形成时间进行鉴定，如果系后期补签要求追究明俊公司虚假诉讼的责任。对证据2，苏州银行认为即使协议是真实的，但因为泗洪农商银行和大山公司存在利害关系，且是十年免租，与苏州银行无关。宿城法院认为，明俊公司此次提供的两份证据并不能达到其证明目的，故不予采信。对于苏州银行的鉴定申请，因无鉴定之必要，故不予准许。综上，明俊公司提交的证据存在诸多疑点，结合明俊公司的法定代表人张夕龙一直是大山公司监事，明俊公司曾经的股东陈秋梅一直是大山公司股东，大山公司在抵押涉案商铺时并未提出涉案商铺已经出租给明俊公司等事实，足以证明明俊公司与大山公司之间存在利益关联性，不能排除双方存在串通之嫌。明俊公司不能证明其与大山公司的三份租赁合同、相关的租赁关系、租赁期限的真实性，其是否对涉案商铺享有租赁权以及租赁权存续的期间未有充分证据予以证明，且大山公司将涉案房产抵押给苏州银行时，明俊公司并非不知情，明俊公司所举证据也不能证明其存在可以排除执行的权利。故对明俊公司的诉讼主张，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，判决：驳回明俊公司的诉讼请求。本院二审期间，明俊公司围绕其上诉请求，提供证人原大山公司会计朱修丽的证言，拟证明明俊公司已经支付了涉案商铺的租金，收据也是真实的。苏州银行对该证人证言的质证意见为：1.证人与明俊公司、大山公司存在利害关系；2.证人对涉案商铺的13张收据记得很清楚，但其他收据记不清了，不符合常理；3.证人陈述收据留了一段时间交给明俊公司，但明俊公司陈述收据开具的时间就是收据标注的时间，开好后就拿走了；4.证人陈述在看到殷总的明细后，也核对了银行账，那么根据常规的会计操作规范，应当根据时间先后开具收据；5.实际上大山公司还将其他商铺交给明俊公司负责，而证人陈述仅存在13张收据载明的经济往来，不符合事实。大山公司对该证人证言的质证意见为：证人证言客观真实，能够合理解释涉案商铺收据连号及收据票号的大号在前小号在后问题，可以证明明俊公司确实支付了租金。对该证人证言的认证意见，本院将在下文说理部分进行阐述。对于一审法院查明的事实，本院依法予以确认。本院另查明，涉案商铺在2013年5月14日办理抵押登记。本案争议焦点为：明俊公司对涉案商铺是否享有租赁权，以及法院是否应当对涉案商铺带租执行。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：设定抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。根据该规定，承租人如果能够要求阻止交付，带租执行的，应同时符合以下条件：1.承租人在债权人设定抵押权之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同；2.承租人在房屋抵押前已经占有使用租赁物。本案中，明俊公司主张带租执行的上诉请求不能成立，理由如下：一、明俊公司主张其与大山公司于2011年8月30日、2012年3月28日、2012年4月28日签订三份租赁合同，但明俊公司、大山公司在涉案房屋办理抵押登记时均未告知苏州银行存在上述租赁合同，而且三份租赁合同的租赁期均为12年，考虑到明俊公司法定代表人一直是大山公司的监事，明俊公司曾经的股东陈秋梅一直是大山公司股东等事实，因此，不能排双方存在串通之嫌，也无法确定上述租赁合同的真实性。二、关于租金支付问题，明俊公司主张已经按照租赁合同约定支付了租金，并提供了银行交易明细、收据及证人证言予以证实，但正常的租赁合同如果期限较长，双方当事人一般会约定分期支付租金，且租金的标准会定期以一定比例上调，而三份租赁合同均约定短期内付清全部12年的租金，且租赁合同约定的租金价格远低于目前租金价格，明显不符合常理。三、即使明俊公司与大山公司签订的三份租赁合同是真实的，且已经按照合同约定支付了租金，但明俊公司在租赁涉案商铺后即将商铺对外进行招租，自己并未对涉案商铺占有使用。虽然明俊公司主张对承租的商铺简单装修后再进行招租，但并未提供证据予以证实，因此，现有证据不能证明明俊公司在涉案商铺设定抵押权之前已经实际占有使用。综上，明俊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19750元，由宿迁市明俊物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐淮成审判员  仲召虎审判员  陈 鹏二〇一八年七月二十五日书记员  蔡雨桐附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。