重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第01229号
上诉人（原审原告）林成功。
委托代理人王国力，重庆诚冠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周建发。
上诉人林成功与被上诉人周建发房屋租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年12月1日作出（2014）沙法民初字第08207号民事判决，上诉人林成功对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月9日对本案进行了询问。上诉人林成功及其委托代理人王国力，被上诉人周建发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
林成功在一审中诉称，2013年5月2日，林成功与周建发签订《租赁合同》，约定由周建发承租林成功所有的位于沙坪坝区沙坪坝正街XXX号商铺，租赁期限为2013年5月1日起至2017年4月30日止。周建发须在每季度前10日向林成功支付下季度租金。按照合同的约定，周建发理应在2014年7月22日前足额支付2014年8月至10月的租金12万元，经林成功多次催要后周建发只支付了6万元，余款经林成功多次电话、短信催收未果，林成功已分别于2014年7月26日、2014年8月8日发出律师函催收，但周建发至今仍未付清全部租金，周建发的行为已然构成违约，致使林成功签订租赁合同的主要目的不能实现。合同第九条第3款约定了合同解除权，现要求解除原周建发双方签订的《租赁合同》，周建发支付林成功租金60000元。
周建发在一审中辩称，双方从2006年5月开始就已经建立了租赁合同关系，在履行合同的过程当中，除2014年7月周建发未足额向林成功交纳租金外，从未拖欠林成功租金。2014年7月7日，周建发租赁房屋的主管道发生爆裂漏水，周建发多次要求林成功维修并赔偿，但林成功未予理睬，导致租赁房屋内的装饰装修及经营设施严重损毁。无奈之下，周建发只好自行维修，并对商铺重新装修，并造成营业损失。因此周建发支付2014年8月至10月租金的一半6万元。周建发是行使先履行抗辩权，不属违约行为，不同意解除合同。2014年7月7日至2014年8月30日，周建发不能使用租赁房屋，故不应当支付租金。不同意林成功的诉讼请求。
一审经审理查明，2013年5月2日，周建发与林成功签订《租赁合同》。合同约定，周建发承租林成功所有的位于沙坪坝区沙坪坝正街XXX号商铺；租赁期限为2013年5月1日起至2017年4月30日止；乙方（周建发）同意每月以人民4万（甲方净拿租金）价格向甲方（林成功）承租该房产，（此租金不包含物业管理费，水、电、气费及使用水电公摊费，清洁处理费，房屋租赁税费等，以上费用均由乙方自行承担）；租金按一季度（每3个月）支付一次，乙方须在每季度前IO日支付下季度租金。第一期租金乙方应于2013年5月2日以现金支付；若乙方未能依约按期向甲方支付租金或租赁保证金或任何应付款，并经甲方通知后仍未缴纳，则甲方或甲方授权的代理人有权要求乙方立即予以缴付，否则甲方将采取收回房产并解除合约等措施，乙方已付的租赁保证金不退，因此导致的所有责任及经济损失由乙方自行承担。合同签订后，林成功将租赁物交付周建发。周建发将其中65平方米转租给案外人冯骏经营“XXXX”理发店。
2014年7月7日，因店内排污管道漏水，导致理发店内积水，店内吊顶、墙纸、地板损坏。重庆市沙坪坝区分局沙坪坝派出所民警出警到现场查看，发现情况属实。冯骏进行拍照取证。2014年7月7日、2014年7月8日，周建发主动与林成功电话联系。2014年7月24日，周建发与维修人汤海签订《维修下水管协议》。合同约定，更换XXXX理发店内顶部的管道，维修费为10000元。合同签订之日，周建发支付了维修费5000元，汤海即进场施工。2014年7月29日，工程完工，周建发又支付了维修费5000元。同日，周建发向林成功交纳租金60000元，尚余60000元未支付。
2014年8月9日，冯骏与汤海签订《装修协议》。协议约定，装修明细费用为电工、线路改造、吊顶、做漆、拆除墙纸地板、墙面找平、防潮墙纸、木地板共计37000元。协议签订后，汤海入场并完成施工。2014年8月30日，工程完工。装修费用由冯骏支付给汤海。
现林成功向本院起诉要求判如所请。因双方当事人争议较大，一审调解未成。
一审法院认为，林成功、周建发双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。依照合同的约定，周建发本应于每季度前IO日支付下季度租金。但2014年7月7日，“XXXX”店内发生了排污管道漏水，导致店内积水，店内吊顶、墙纸、地板损坏。我国合同法规定，除当事人另有约定外，出租人对租赁物有维修的义务。林成功辩称租赁合同第六条第2款的约定是关于维修义务的特别约定。对此，一审法院认为当事人对法律规定本应由出租人承担的维修义务通过特别约定的方式转而由承租人承担时，其约定应当是明确、清楚的。一审法院对租赁合同的该条款以及第六条第1款，理解为是承租人对租赁物在正常使用中所应尽的妥善使用的义务，而非租赁物的维修义务应当由承租人承担。故本案的维修义务仍应由出租人林成功承担。在林成功怠于行使维修义务的情况下，周建发迟延缴纳并拒交部分租金的行为属履行先履行抗辩权，不属违约行为。故对林成功要求解除租赁合同的诉讼请求，一审法院不予支持。
本案周建发自漏水事故发生后，为避免扩大损失，自行对租赁物进行维修和装修。因周建发在此期间不能使用租赁物，故不应支付2014年7月7日至2014年8月30日的租金。“XXXX”理发店面积65平方米，占周建发向林成功所租赁房屋的一半面积，故租金亦应按周建发向林成功所租赁房屋租金的一半计算，即每月租金20000元，每天租金为657.53元。2014年7月7日至2014年8月30日期间的租金为36164.15元。剩余租金23835.85元则应当支付给林成功。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、周建发于本判决发生法律力后立即给付林成功2014年8月31日至2014年10月31日期间的房屋租金23835.85元。二、驳回林成功的其他诉讼请求。一审案件受理费1300元，减半交纳650元（林成功已预交），由林成功负担450元，周建发负担200元。周建发负担部分限于本判决发生法律效力后立即给付林成功。
林成功不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2014）沙法民初字第08207号民事判决；2、依法改判并支持上诉人在一审中的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：周建发与林成功之间的租赁房屋事宜清楚明了，且双方均予以认可。根据《租赁合同》的约定，周建发理应按期支付租金并妥善保管租赁房屋，但本案事实却恰恰相反，周建发违反了租赁合同内容的约定，林成功的诉讼请求合法有据，合情合理，一审法院应全部支持林成功的诉讼请求。
周建发答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
二审审理中，上诉人林成功向本院举示了下列证据：1、《物业管理条例实施细则》，拟证明涉案漏水水管属于二楼设施；2、相邻商铺漏水情况访查表，拟证明相邻16家门面中有部分出现漏水情况的是由二楼业主或者重庆大学物管负责维修的；3、台湾居民来往签注，拟证明原告在漏水期间并未在重庆本地，因此未能及时到现场，但得到通知后就及时到现场；4、现场漏水会勘证明，拟证明上诉人接到通知后及时到现场；5、租赁合同，拟证明双方存在租赁关系；6、租赁合同第三款第2条和第九款第3条，拟证明租金的支付方式和违约责任；7、《合同法》第67条，拟证明本案不适用先履行抗辩权；8、租赁合同第九款第3条，拟证明违约责任；9、被上诉人的汇款记录，拟证明被上诉人支付房屋租金的情况；10、《民诉法》第64条，拟证明证据规则；11、上诉人往来大陆的签注，拟证明上诉人于2014年9月24日出境。被上诉人的质证意见为：对证据1，被上诉人认为承租房屋没有物管；对证据2，被上诉人认为一般都是业主负责维修；对证据3、4的真实性予以认可，但上诉人并未更换管道；对证据5的真实性予以认可，认为合同真实，双方存在租赁关系；对证据6、7的真实性予以认可，但认为租金未交是基于漏水问题得不到解决才不得已为之的；对证据8、9的真实性予以认可；对证据10，被上诉人认为证据规则由法院裁决；对证据11的真实性予以认可，但对关联性予以否认。
对上诉人提交的证据，本院认为不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的二审程序中的新的证据，本院不予采信。
二审查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”按照我国法律规定，租赁物的维修义务原则上由出租人承担，除非当事人另有约定。本案中，上诉人认为租赁合同第六条第2款已另行约定维修义务由承租人承担，但该条款约定承租人承担维修义务的前提是因承租人的原因导致租赁物产生瑕疵。而本案中上诉人已认可房屋漏水的原因不可归责于承租人，故租赁物的维修义务仍应由出租人承担。如出租人认为房屋漏水的原因应归责于其他人，出租人可另行起诉。出租人基于租赁合同有义务保证租赁物符合约定用途，租赁物产生瑕疵后，出租人未履行维修义务，承租人有权在维修期内行使抗辩权暂不支付租金；瑕疵严重导致租赁物无法正常使用的，可相应减少租金。因此，被上诉人在维修期内未支付租金系其行使先履行抗辩权，上诉人以被上诉人违约为由要求解除合同的理由不成立。一审法院对维修期内的租金已酌情减少，并无明显不当，本院不再调整。如行使抗辩权的期间结束后，被上诉人仍未支付租金，上诉人可另行起诉。因此，上诉人的上诉理由不成立，一审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人林成功负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 晏芳
代理审判员 倪旻
代理审判员 李娅
二〇一五年八月十八日
书 记 员 韩微