北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终807号
上诉人（原审被告）罗新，男，1956年4月1日出生。
上诉人（原审被告）王丽华，女，1959年7月31日出生。
上述二被上诉人之委托代理人徐子平，北京尚梓律师事务所律师。
上述二被上诉人之委托代理人张静，女，1985年3月20日出生，北京尚梓律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）杜燕萍，女，1972年11月25日出生。
上诉人罗新、王丽华因与被上诉人杜燕萍房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第18941号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
杜燕萍在原审法院起诉称：罗新和王丽华系夫妻关系，2014年10月20日，杜燕萍与罗新、王丽华协商购买其位于北京市海淀区9号院2号楼606室的房屋，该房屋为央产房。基于罗新、王丽华与杜燕萍父亲原属同一单位的信任关系以及罗新、王丽华的要求，杜燕萍向其支付了房屋定金10万元，二人表示“支付的10万元定金作为不将房屋出售给他人的条件，如果11月底交易不成，如数退还”。杜燕萍要求签订房屋买卖合同，被二人拒绝，但其多次强调“房子没问题，尽快拿自己的第二套房子做抵押，解除在售房屋的抵押手续”。2015年3月份，杜燕萍为购买该房屋，将自有房屋出售，在外租房居住，电话告知并催促罗新、王丽华抓紧时间办理买房手续。在杜燕萍的催促下，罗新、王丽华协助杜燕萍办理了变更物业服务合同，杜燕萍因此支付了物业费和取暖费共计2716.42元。2015年4月8日，杜燕萍们去海淀建委办理网签，因罗新、王丽华未开出央产房上市交易证明，未解除房屋银行贷款抵押手续，导致网签失败。随后，杜燕萍多次电话、短信督促罗新、王丽华办理相关手续，均没有结果。2015年4月，罗新、王丽华再次将房屋委托链家地产进行销售。罗新、王丽华种种行为表现出其并无诚意向杜燕萍出售房屋，为此，杜燕萍短信表示放弃购买该房屋。现诉至法院，请求判令：1、罗新、王丽华退还杜燕萍支付的100000元定金及2716.42元物业费和取暖费；2、罗新、王丽华赔偿杜燕萍遭受利息损失（以100000元为基数，自2014年10月21日起计算至实际支付止，按照同期人民银行1年期贷款利率计算）和房租损失40000元（自2015年4月至今）。本案诉讼费用由罗新、王丽华承担。
罗新、王丽华在原审法院答辩称：杜燕萍的陈述与事实不符。是杜燕萍首先违反了双方的约定，提出不购房了，违约在先。根据法律规定，我们不退还她的定金。她提出的其他损失，无论从主体还是实体情况均与本案无关。请求法院驳回其诉讼请求。
原审法院审理查明：罗新与王丽华系夫妻关系。王丽华名下坐落于北京市海淀区9号2号塔楼606号房屋（以下简称606号房屋）系罗新与王丽华夫妻共同财产。2014年10月中旬，杜燕萍与罗新、王丽华口头约定，由杜燕萍购买606号房屋，房屋总价390万元，待杜燕萍将其自有房屋售出后进行后续交易手续。双方未签订书面合同。同年10月20日，杜燕萍给付罗新定金60000元。罗新在杜燕萍起草的收据上签字确认。收据内容为：“今收到杜燕萍买房部分定金60000元（陆万元整）。交易不成，如数归还。”同年10月21日，杜燕萍给付罗新定金40000元。罗新在杜燕萍起草的收据上签字确认。收据内容为：“今收到杜燕萍交来房屋定金40000元（肆万元整）。交易不成，如数归还。”2015年3月中旬，杜燕萍将其自有房屋售出。同年3月24日，杜燕萍在罗新陪同下就606号房屋的物业服务事宜与北京金华通物业管理有限公司签订物业服务合同，并交纳2015-2016年度取暖费和2015年物业费共计2716.42元。同年4月10日前后，双方到相关行政管理部门办理网签购房合同，因房屋未解除抵押登记而未能办理。此后双方就应由谁出资解除房屋抵押登记问题产生争议，未能继续办理房屋买卖手续。2015年4月21日，杜燕萍通过短信向罗新提出，因迟迟不能办理网签，其将放弃购买606号房屋。同年4月24日，罗新通过中介公司将606号房屋挂牌出售。
庭审中，双方均称曾口头约定由对方出资偿还606号房屋剩余贷款，以便办理解除抵押登记手续，且罗新、王丽华认为该笔出资应包含在购房款中。双方均未就此提交相关证据。此外，杜燕萍还主张606号房屋不具备央产房上市条件，且罗新、王丽华曾承诺房屋含车位。罗新对此均予以否认，并提交了其从央产房交易办公室打印的同意上市交易证明和职工住房信息浏览表。杜燕萍以证据系打印件为由不予认可，但亦未就此提交相关证据。罗新主张其签订的两张定金收据中“交易不成，如数归还”字样为杜燕萍事后添加，且其在收取定金时曾向杜燕萍出具了全部内容均由其书写的收据。为此，罗新提交了其与杜燕萍丈夫的电话录音。但该录音中并没有杜燕萍或其丈夫对罗新所述内容的明确认可。
原审查明的上述事实，有双方当事人陈述、收据两张、物业服务合同、取暖费和物业费收据、短信截屏、房产证、同意上市交易证明、电话录音等证据材料在案佐证。
原审法院审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式；当事人协商一致，可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，杜燕萍与罗新、王丽华以口头形式订立的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方具有法律约束力。由于双方订立合同时未就解除房屋抵押登记义务的履行期限和履行方式进行约定，合同履行后亦不能达成补充协议，杜燕萍因此提出解除合同，罗新、王丽华亦在收到解除合同请求3日后以行动表示不再继续履行合同，故双方合同已于2015年4月24日协议解除。由于双方解除合同系订立合同时约定不明所致，双方均不存在违约，故罗新、王丽华应返还杜燕萍已给付的定金100000元。由于房屋并未完成交付，仍由罗新、王丽华所有并使用，故杜燕萍已支付的606号房屋2015至2016年度取暖费和2015年物业费应由罗新、王丽华返还。因此，杜燕萍关于罗新、王丽华返还100000元定金及2716.42元物业费和取暖费的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。杜燕萍关于要求罗新、王丽华赔偿其利息及房租损失的诉讼请求，由于罗新、王丽华并无违约行为，该项诉讼请求没有事实基础和法律依据，原审法院不予支持。双方关于对方违约在先的主张，均缺乏证据支持，原审法院不予采信。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：一、罗新、王丽华于本判决生效后十日内返还杜燕平杜燕萍定金十万元；二、罗新、王丽华于本判决生效后十日内返还杜燕平取暖费和物业费共计二千七百一十六元四角二分；三、驳回杜燕平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
罗新、王丽华不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一项、第二项，改判驳回杜燕萍的诉讼请求或发回重审。其上诉理由是：双方口头约定，杜燕萍支付房款用于解押的同时，罗新、王丽华将房屋交给杜燕萍装修，但杜燕萍明确表示不支付房款，构成违约，故罗新、王丽华不应返还定金、物业费和取暖费。
杜燕萍服从原审判决，针对罗新、王丽华上诉请求和理由答辩称：由于罗新、王丽华的房屋不能办理网签，所以不能交易，罗新、王丽华应当返还定金。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：杜燕萍与罗新、王丽华所签订的房屋买卖合同为口头形式，根据双方提交的证据可以看出，该合同对价款、标的及定金有明确约定，但对履行期限和履行方式及如何解除房屋抵押登记等未作明确约定。由于双方对上述合同内容约定不明，进而对由谁出资解除抵押产生争议，双方对此亦不能达成补充协议，导致合同无法继续履行。诉讼中罗新、王丽华称杜燕萍支付房款用于解押的同时，罗新、王丽华将房屋交给杜燕萍装修，现杜燕萍明确表示不支付房款，构成违约，但罗新、王丽华未提交充分的证据证明存在其所主张的事实，故不能认定杜燕萍先期违约。现杜燕萍提出解除合同，罗新、王丽华也以其行为表示不再继续履行合同，故双方系协商一致解除合同，双方均不存在违约，在此情况下，罗新、王丽华应当返还杜燕萍已给付的定金及物业费和取暖费，本院对罗新、王丽华的上诉请求不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三千一百五十四元，由杜燕萍负担八百八十四元（已交纳），由罗新、王丽华负担二千二百七十元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二千三百五十四元，由罗新、王丽华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
代理审判员 徐 冰
代理审判员 朱文君
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 罗娇杨