天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民四终字第581号
上诉人（原审原告）天津泰达热电公司，住所地天津开发区第七大街21号。
法定代表人陈德强，总经理。
委托代理人宋亮，天津高地律师事务所律师。
委托代理人刘志强，天津高地律师事务所律师�
上诉人（原审被告）天津市东大房地产开发有限公司，住所地天津市东丽区津塘路十号桥。
法定代表人宋志功，总经理。
委托代理人顾飞天，天津天麓律师事务所律师。
委托代理人刘希林，公司职工。
上诉人天津泰达热电公司、天津市东大房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2014）西民一重字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月31日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月27日公开开庭进行了审理。上诉人天津泰达热电公司委托代理人宋亮、天津市东大房地产开发有限公司委托代理人顾飞天、刘希林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，1999年7月23日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的坐落于天津市河西区芜湖道浦江大厦2号楼十一层01-05号（以下简称涉�房屋），总房款为1500000元。同日，原告按照被告1999年7月6日出具的划款委托书，将房款通过中国建设银行转账支票的方式支付给案外人天津市福信典当行有限公司；被告为原告出具天津市财政局统一收据一张；原、被告对该合同在天津市河西区房地产管理局进行了商品房买卖合同登记备案。此后，被告未将房屋交付原告。1997年12月经天津市政府批准，被告开发建设的浦口道和江西路交口西北侧高层住宅楼使用浦江大厦标准名称。另查，被告已将全部涉诉房屋分别卖予他人，并办理入住手续。再查，2002年3月天津开发区总公司热电公司更名为天津泰达热电公司，即本案原告。2007年3月天津市东大房地产开发公司变更名称为天津市东大房地产开发有限公司，即本案被告。
原审法院认为，针对原、被告于1999年7月23日所签订的《天津市商品房买卖合同》，被告否认其真实性的主要依据是2012年12月天津市天意物证司法鉴定所出具的鉴定意见书。经鉴定，《天津市商品房买卖合同》中“天津市东大房地产开发公司”公章印模与98年度《企业法人年检报告书》中“天津市东大房地产开发公司”公章印模不是同一公章盖印。原审审理期间，原告于2013年5月亦申请对本案涉诉的《天津市商品房买卖合同》中的“天津市东大房地产开发公司”公章，比照同时期被告与案外人签订的《天津市商品房买卖合同》中的公章进行鉴定。2013年6月天津市天鼎物证司法鉴定所出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：检材印文与样本印文是同一印章盖印形成。尽管两份司法鉴定的鉴定意见相反，但结合原告所提供的划款委托书、天津市契税完税证、盖有被告财务专用章的收据以及原审法院依职权调取的天津建设银行转账支票，可以证实原、被告之间所签订的《天津�商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。
关于原告诉请解除房屋买卖合同的诉讼请求。原告请求解除合同的依据系《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“商品房买卖合同签订后，出卖人将房屋卖给第三人，导致合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以解除合同”。尽管被告抗辩称合同的签订时间系1999年7月23日，原告的解除权已经超过除斥期间，但原审法院认为，除斥期间的起算应首先确定买受人何时享有解除权。现原告请求解除合同的依据是由于被告将涉诉房屋出卖给了第三人，从而导致合同目的无法实现，故应以原告何时发现房屋出卖第三人，导致其无法实现合同目的，作为解除权除斥期间的起算点。经查，涉诉房屋于2002年5月至9月期间全部备案到案外人名下，但该合同备案并不具有公示效力，原告无法知晓，故原告亦无法行使解除权。“一房二卖”的事实是经原审法院于2013年6月到房管局调查后，原告才知晓的，故原告的解除权亦应从2013年6月起算。现原告于2014年4月1日诉请解除合同，并未超过1年除斥期间。故原告请求解除房屋买卖合同的诉讼请求，原审法院予以支持。
关于原告诉请被告返还150万元购房款的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。现原告依法解除了与被告所签订的商品房买卖合同，被告即应将其购房款150万元返还原告，故对原告的该项诉讼请求原审法院亦予以支持。
关于原告诉请被告赔偿原告相当于购房款150万元的损失的诉讼请求。根据《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第八条“出卖人把房屋出卖给第三人，导致买受人合同目的无法实现的，可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。原审法院认为，买受人即本案原告未及时请求出卖人即本案被告办理产权变更手续是导致被告“一房二卖”的原因之一，故其同样存在过错，对其请求赔偿150万元的诉讼请求，原审法院结合原、被告的过错程度，酌定由被告赔偿原告75万元。关于被告称该项诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见。原审法院认为，原告诉请被告赔偿150万元是由于被告将涉诉房屋出卖给案外人，导致其合同目的无法实现，故该项诉求的诉讼时效应从2013年6月即原告发现涉诉房屋出卖给案外人起算，原告的诉讼请求并未超过两年的诉讼时效，对被告的抗辩意见，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告天津泰达热电公司与被告天津市东大房地产开发有限公司于1999年7月23日签订的天津市商品房买卖合同；二、自本判决生效之日起十日内，被告天津市东大房地产开发有限公司返还原告天津泰达热电公司购房款1500000元；三、自本判决生效之日起十日内，被告天津市东大房地产开发有限公司赔偿原告天津泰达热电公司750000元。四、驳回原告天津泰达热电公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《�华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，由被告天津市东大房地产开发有限公司负担23100元，由原告天津泰达热电公司负担7700元。鉴定费16900元由被告天津市东大房地产开发有限公司负担。
原审判决宣判后，天津泰达热电公司、天津市东大房地产开发有限公司均不服，向本院提起上诉。上诉人天津泰达热电公司请求依法将原审判决第三项赔偿数额改判为赔偿1500000元。理由为：原审法院以“买受人未及时请求出卖人办理产权变更手续是导致一房二卖的原因之一”为理由，判令天津市东大房地产开发有限公司赔偿750000元，与事实不符。第一，合同签署后，上诉人曾多次委派工作人员至东大公司处，催促其办理，但均被各种理由拒绝；第二，东大公司一房二卖是其自身的经营行为，违反最基本的诚信原�，扰乱市场秩序，应由其承担全部赔偿责任。
上诉人天津市东大房地产开发有限公司答辩不同意天津泰达热电公司的上诉请求，双方之间不存在房屋买卖合同关系，东大公司不存在一房二卖的事实，且泰达热电公司的诉讼请求已超出诉讼时效，请求驳回天津泰达热电公司的上诉请求。
上诉人天津市东大房地产开发有限公司请求依法撤销原审判决，改判驳回天津泰达热电公司全部诉讼请求。理由为：第一，原审法院确认双方系房屋买卖法律关系是错误的，与本案客观事实不符。第二，原审法院认定“一房二卖”没有事实依据和任何依据。第三，天津泰达热电公司支付的1500000元购房款均由案外人和泰达热电分割，东大公司分文未取。第四、原审法院未将本案直接利害关系人追加到本案中，属于程序违法。第五，泰达热电的诉讼请求已超过法定诉讼时效。
天津泰达�电公司答辩不同意东大公司的上诉请求，理由为：双方之间已经签署商品房买卖合同，泰达热电公司已支付了全部房款，且东大公司也出具了售房款收据，合同已经备案，交纳了契税，证明双方存在买卖合同关系。东大公司在房屋已出售备案在泰达热电公司的情况下，又将房屋全部出卖给第三人，属于一房二卖的特征。泰达热电公司在诉讼中才得知此一房二卖行为，变更诉讼请求，并未超出诉讼时效。
本院经审理查明，上诉人天津泰达热电公司当庭表示，合同签订当日，东大公司即将涉诉房屋钥匙交付，但双方未办理书面交接手续，对此，天津市东大房地产开发有限公司不予认可。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。上诉期间双方均未提供新证据。
本院认为，二上诉人之间的争议焦点为：第一，是否存在房屋买卖合同关系；第二，是否存在一房二卖的事实及承担赔偿责任的数额；第三，上诉人天津泰达热电公司主张是否超过诉讼时效。首先，本院分析认为，当事人之间是否存在房屋买卖关系，要依据双方是否订立书面合同，同时结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据予以认定。上诉人天津泰达热电公司主张双方房屋买卖关系成立，其提供了天津市商品房买卖合同、划款委托书、房款收据予以证明，上诉人天津市东大房地产开发有限公司虽抗辩买卖合同缺乏真实性且并未收取购房款项，但其未能提供相反证据予以反驳，亦未对其同时期备案合同使用印章与涉诉合同印章同一性作出合理解释，抑或申请对划款委托书、房款收据中单位印章的真实性进行鉴定，故其抗辩难以对抗司法鉴定部门相关鉴定结论及划款委托书、房款收据的证明效力，本院结合上诉人天津泰达热电公司就涉诉�屋曾在天津市河西区房地产管理局进行相关备案及已交纳契税的事实，从而认定二上诉人之间的合同关系更符合房屋买卖合同的构成特点、交易方式、习惯，二者之间的房屋买卖合同关系依法成立，且天津泰达热电公司依据划款委托书指令内容转账支付购房款项的行为应视为履行房屋买卖合同项下的房款给付义务。原审法院认定双方房屋买卖合同合法有效，符合法律规定，本院予以认定。
其次，针对第二个争议焦点，本院分析认为，二上诉人对涉诉房屋现已卖予他人的事实均无异议，依据本院上述认定结论，上诉人天津市东大房地产开发有限公司在与天津泰达热电公司订立商品房买卖合同并在相关部门备案登记后，又将涉诉房屋出卖给第三人，该行为已构成《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的“一房二卖”，上诉人天津泰达热电公司依法有权解除合同并主张返还已付房款及赔偿不超过已付房款一倍的损失，原审法院认定返还已付房款1500000元，并结合双方过错程度，酌定赔偿损失数额为购房款的50%即750000元，符合情理，并无违反法律规定，本院予以认定。
关于第三个争议焦点，本院认为，根据有关诉讼时效的立法本意，诉讼时效旨在敦促权利人及时主张权利，诉讼时效的起算时间应以知道或应当知道权利受侵害之日起计算。本案上诉人天津泰达热电公司合同解除权的诉讼时效起算时间应为其知道或应当知道上诉人天津市东大房地产开发有限公司存在“一房二卖”的行为起计算，原审法院认定该时间为法院调取相关证据时即2013年6月，并无不妥。据此，上诉人天津泰达热电公司的诉讼请求，未超出诉讼时效。关于上诉人天津市东大房地产开发有限公司要求追加案外人天�市福信典当行有限公司参加诉讼的主张，本院认为，鉴于二上诉人之间系房屋买卖关系，案外人天津市福信典当行有限公司仅为房款代收人而非房屋买卖合同相对人，并非法律规定的必要诉讼参加人，故上诉人天津市东大房地产开发有限公司的追加请求，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费36100元、由上诉人天津泰达热电公司负担11300元，上诉人天津市东大房地产开发有限公司负担24800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 军
审 判 员 李国敏
代理审判员 李 茜
二〇一四年九月十一日
书 记 员 刘继永
速 录 员 李晓旭