北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第11922号
上诉人（原审被告）北京秀水街市场有限公司，住所地北京市朝阳区秀水东街8号。
法定代表人张东红，执行董事。
委托代理人董青，女，1986年5月15日出生。
被上诉人（原审原告）纪正花，女，1970年3月12日出生，自由职业者。
委托代理人王超，河北刘爱国律师事务所律师。
上诉人北京秀水街市场有限公司（下简称秀水公司）因与被上诉人纪正花租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第01223号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年11月，纪正花诉至原审法院称：2013年4月12日，我与秀水公司签订租赁合同，约定我承租秀水公司市场三层F3-3065号摊位，租赁期限为2013年4月12日至2015年3月18日，我经营商品大类为精品童装，细类为精品童装（棉麻类外贸货品），自有品牌为京童小铺。我按照合同约定交纳了经营保证金5万元以及租金。2013�5月，我在按照合同约定的种类正常经营时，秀水公司以我经营的品种与其他商户重复为由对我的货品进行下架没收，后于7月份再次对我的货品予以没收，导致我的大量货品生产后积压于仓库，造成极大的经济损失。后来，秀水公司又多次无故干扰我的经营活动，导致我无法正常经营。在多次沟通未果后，我于2013年9月18日与秀水公司协商撤出市场，但秀水公司一直未向我退还经营保证金。现我起诉，要求秀水公司退还经营保证金5万元，赔偿经营保证金利息6150元。
秀水公司辩称：我公司不同意纪正花的全部诉讼请求。纪正花没有按照租赁合同约定在2013年6月18日前交纳下一期租金，即未支付2013年9月19日至2014年3月18日期间的租金，该行为已经违反合同约定。另外，纪正花于2013年9月18日擅自撤摊，亦属于违反合同约定。依据租赁合同第5条和第9条的约定，我�司有权扣留保证金而不予退还。
原审法院经审理查明：2013年4月12日，秀水公司作为甲方，纪正花作为乙方，双方签订租赁合同，约定乙方承租甲方市场第三层F3-3065号摊位；租赁期限自2013年4月12日至2015年3月18日；本摊位2013年3月19日至2013年9月18日的月租金标准为13000元，总计7.8万元，乙方于本合同签订之日一次性付清；租金支付方式为半年付，合同签订之日前（含该日）支付半年租金，第二个半年租金应当于相应租期开始前三个月，即于2013年6月18日前一次性付清。该合同第五条内容包括：签订本合同时，乙方应向甲方支付经营保证金5万元；如合同期满不再续租，待乙方交出摊位后30日后，如乙方无客户索赔、投诉及欠租、欠费等未完成事宜，凭保证金收据，甲方将据实向乙方无息退还所剩经营保证金；乙方单方面解除本合同或乙方有本合同第九条规定之情形的，经营保证金不予退还。该合同第八条内容包括：本摊位严格经营市场所规定的业态，经营商品大类为精品童装，细类为精品童装（棉麻类外贸货品），自有品牌为京童小铺，非经甲方书面同意，乙方不得超出本款细类约定范围经营。该合同第九条内容为：本摊位出现下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同及其附件，收回摊位，本合同及其附件自甲方将解除通知送达乙方时解除，乙方已交纳的经营保证金和摊位剩余租金概不退还：1、擅自将摊位转租、转让、转借第三方的；2、故意破坏市场设施的，或未经甲方许可改造市场设施，或私自占用公共通道的；3、欺行霸市、强买强卖、打架斗殴、野蛮经营的；4、不按时交纳各种税费、租金或其他市场管理费用的；5、未经甲方许可连续歇业超过两天的；6、接到甲方书面通知后不补足经营保证金的；7、未经甲方许可擅自经营非本合同第八条约定商品的；8、乙方利用所租摊位进行非法活动，损害公共利益的；9、乙方因违法经营被有关行政机关处罚或被媒体曝光损害市场声誉的；10、乙方经营本市场禁止经营的商品或服务的；11、乙方以其他方式干扰市场经营秩序的。另，纪正花还于该合同前部签署声明，内容为：“我已认真、仔细阅读本合同各条款及其附件，并已全面、准确的理解了各条款含义。我对合同条款的理解与甲方一致。同时，本人声明已收到本市场《市场管理规范》，经全面、准确理解，本人决定严格遵守该规范。”纪正花称其实际承租摊位为F3-3068号，合同所载摊位号有误。
纪正花称其已向秀水公司支付2013年3月19日至2013年9月18日期间的租金；秀水公司称庄春敬向其支付了2013年3月19日至2013年9月18日期间的租金，后其同意庄春敬将摊位转让给纪正花。秀水公司还称庄春敬向其支付经营保证金5万元；纪正花则称其已将经营保证金5万元以汇款方式支付给庄春敬，并向本院提交了相关收据，收据右上角有胡文莉签写的“同意更名为纪正花”字样；秀水公司认可胡文莉系其职员，但称胡文莉不负责市场管理。
纪正花称秀水公司于2013年5月干涉其经营，即以其经营的童装旗袍与其他商家同类为由下架并没收产品，其已于2013年6月的交涉中告知秀水公司退租，并经秀水公司同意后于2013年9月18日撤离承租摊位。秀水公司称纪正花从未向其表示过退租意向，但亦未于2013年6月18日之前交纳下期租金，且自2013年9月19日起未再于承租摊位经营。纪正花提交了其与秀水公司工作人员于2013年5月下旬的谈话录音，纪正花在谈话中称自己出售的是棉麻类童装旗袍，故未违反市场规定；秀水公司的工作人员则称纪正花的旗袍需要比商户海晨贝贝的旗袍质量更高才可以经营；纪正花的亲属还曾提到要求秀水公司退还租金，其不在这里“磨叽”了。
秀水公司提交其市场管理规范中的部分章节，以证明精品童装区内商户上换货时，应符合一定标准，并征得童装区所有商户的同意，标准包括：（1）所申请的商品品牌增加不得超过2个，同时数量不得超过原摊位商品数量的一半；（2）所申请的商品品牌，为其他商户所尚未销售的；（3）所申请的商品，款式、风格、质地与现有童装区内商品不同并有明显的区别，同时达到款式新颖、质量高档；如商户违反上述承诺，第一次秀水公司将给予收取违约金5000元的处置，第二次或第一次情节严重的秀水公司将直接收回摊位承租权且商户所交任何费用不予退还。纪正花称其进入市场时秀水公司并未提供该市场管理规范，其在2013年9月将要离开的时候才�得该市场管理规范。
秀水公司还提交了纪正花于2013年6月7日申请经营帽子的上货、换货申请表，以证明纪正花知悉上货、换货流程。纪正花称其于2013年4月18日因申请经营旗袍而向秀水公司提交了上货、换货申请表，但在经营类别中仅写明类别为棉麻、女童、男童而未提及旗袍，秀水公司的楼层经理还带领其找相关摊位业主进行了签字；纪正花还称其在2013年4月仅提交过一份上货、换货申请表。经询，秀水公司称每张上货、换货申请表为一式一份，其留存原件，给商户复印件；纪正花则否认秀水公司审批上货、换货申请表后会向其提供复印件。本院曾要求秀水公司提交纪正花于2013年4月报备的全部上货、换货申请表，但秀水公司称未找到该期间的上货、换货申请表。
纪正花称其于2013年4月底上货旗袍，而秀水公司于2013年5月从摊位上没收旗袍6件，于2013年7月从库房中没收旗袍4件。秀水公司承认于2013年5月没收旗袍的事实，但否认于2013年7月没收旗袍的事实，并称其并不对库房进行管理。
秀水公司提交了其就F3-3068摊位于2013年9月27日与北京奇士金力宝商贸有限公司朝阳分公司签订的租赁合同（租赁期限自2013年10月8日至2015年3月18日），以及于2014年10月22日与徐晶签订的租赁合同（租赁期限自2014年9月25日至2015年3月18日）；并称北京奇士金力宝商贸有限公司朝阳分公司实际撤出摊位时间为2014年3月18日，此后的空置损失亦系由于纪正花提前撤出摊位而造成。
经询，纪正花称其主张经营保证金利息的计算方式为：按照银行同期贷款利率的2倍，自2013年10月18日计算至2014年10月18日。
原审法院经审理后认为：秀水公司与纪正花签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方在�同中约定纪正花的经营范围为精品童装（棉麻类外贸货品）。纪正花的租赁期限自2013年4月12日开始，而其经营过程中必然需要展示及出售货物；秀水公司在审理过程中不断强调其市场管理规范之严格，故法院相信纪正花于2013年4月应已向秀水公司备案经周边商户同意的上货、换货申请表；又因秀水公司经本院要求未提交纪正花于2013年4月向其备案的上货、换货申请表，故对该份申请表的内容采信纪正花陈述；纪正花陈述其在2013年4月向秀水公司备案的上货、换货申请表经营类别中写明类别为棉麻、女童、男童而未提及旗袍，法院认为棉麻属于材质范畴，而女童、男童属于用途范畴，而旗袍属于款式范畴，上述概念并非对物品同一属性的描述，故各概念之间并不相互排斥，其外延可能存在交叉。秀水公司系市场管理规则的制定者，其应为租赁合同及上货、换货申请表�经营范围或类别中概念的表意模糊承担不利后果，而无权对上述概念随意解释并限制租户正当经营。纪正花于2013年4月已向秀水公司备案经营类别为棉麻、女童、男童的货品，上述概念并不排斥棉麻类童装旗袍；秀水公司于此后没收纪正花的旗袍，构成无理干涉纪正花正当经营的违约行为。
虽然秀水公司实施了无理干涉纪正花正当经营的违约行为，且纪正花在2013年5月下旬的交涉过程中曾提出关于退还租金的要求；但是纪正花在此后的行为并未体现其解约意向，其不但长期持续经营至2013年9月18日，且于2013年6月7日还申请增加新的货品种类；纪正花的上述行为对外表征其愿意继续履行租赁合同，而非意图行使合同解除权。在纪正花未以合法方式行使合同解除权的情况下，其于2013年9月18日撤出承租摊位的行为构成无正当理由单方面解除合同，秀水公司有权依据租赁合同第五条的约定要求纪正花承担违约责任。另需说明，虽然纪正花未依约于2013年6月18日前向秀水公司支付下期租金，但直至纪正花自行撤出承租摊位，秀水公司亦未以合法形式通知纪正花解除合同，故秀水公司无权以租赁合同第九条为依据要求纪正花承担违约责任。
虽然双方在租赁合同第五条中约定当纪正花无正当理由单方面解除合同时，秀水公司不向纪正花退还经营保证金；但是纪正花撤出承租摊位的时间为2013年9月18日，而秀水公司再行出租该摊位的租赁期限起算时间为2013年10月8日，两日期间隔较短，故双方关于此项违约责任的约定显著高于秀水公司的实际损失；至于此后租户亦未履约至约定期限一事，与纪正花无涉。纪正花本案诉讼请求即为要求秀水公司退还经营保证金，故法院视同纪正花已经提出减少违约金（扣留的经营保证金）的请求；结合案件实际情况，法院酌定秀水公司向纪正花退还经营保证金4万元。
鉴于双方约定的经营保证金退还时间仅为“交出摊位后30日后”，而无期限届满时间；且法院判令秀水公司退还经营保证金的依据为法律关于减少违约金的规范；故纪正花无权要求秀水公司就经营保证金支付利息。
综上，原审法院判决如下：一、北京秀水街市场有限公司于本判决生效之日起十日内向纪正花退还经营保证金四万元。二、驳回纪正花的其他诉讼请求。
一审判决后，秀水公司不服上诉至本院，其上诉意见主要为：一、一审判决书认定为上诉人违约，且无权按照租赁合同约定扣除纪正花经营保证金属于认定事实不清，判决内容明显错误。2013年4月12日，双方签订租赁合同，合同第五条第六项约定，纪正花单方面解除本合同或有本合同第九条规定之情形的，经营保证金不予退还；合同第九条规定的情形包括不按时交纳租金、未经许可连续歇业超过两天。纪正花未按照合同约定于2013年6月18日交纳第二个半年的租金，按照租赁合同约定我公司有权扣除其经营保证金。2013年9月18日，纪正花未按照合同约定继续履行租赁义务，而是单方面违约撤店，我公司亦有权按照合同约定扣除其经营保证金。自2013年9月19日至2015年3月18日，因纪正花违约，我公司的租金损失高达140.4万元。一审判决认定保证金约定显著高于上诉人的实际损失缺乏事实及法律依据。二、我公司近些年一直执行涉案的统一合同文本，市场有近1000家商户，为维护诚信稳定的市场经营体制，市场按照行业管理设置经营保证金。在近十年中，陆续有商户违约撤店后起诉索要经营保证金，法院均依法判决违约商户败诉，且经营保证金数额均为10万以上。在近上百件案�中，法院从未支持过违约商户要求退还保证金。三、一审法院认定我公司存在违约行为，没有依据。按照租赁合同及附件规定，纪正花上旗袍必须经同业态海辰贝贝的许可，才可办理上换货，而纪正花从未申请过旗袍的上换货，海辰贝贝也从未同意其经营旗袍，市场也不同意，市场按照管理规定进行正常管理，不存在违约。四、一审案件程序违法，影响判决。本案历时8个多月，审限明显超期。庭审中我公司请求证人出庭或法院调查取证均被拒绝，导致关键事实未予查清。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，严重程序违法，请求依法改判或发回重审。
纪正花针对上诉请求辩称：不同意上诉请求，同意一审判决。
本案审理中，秀水公司申请证人张×出庭作证，并称一审程序中曾申请证人张×出庭，但因张×身份证丢失只有护照而未被准许出庭。张×述称：“我在秀水街市场经营商铺近十年，自2010年至2015年我经营海辰贝贝童装品牌，这个品牌主要做的是儿童旗袍等高级童装。商户和秀水街市场签租赁合同时会领取一本市场管理规范，市场管理规范中明确规定商户每上一件货品都需要向商场报备款式、品牌及材质，具体程序是填写上换货申请，申请一般要明确写明品牌材质等，还需要将样品备案，由商场进行审批同时需要由童装区域的商户同意才能上货，这样规定的目的是为了防止大家的货品有冲突。整个市场共有十五六家商户经营童装，只有我一家做儿童旗袍，按照市场经营规范如果其他人要上儿童旗袍需要经过市场的审批和周围商户的同意，如果我不在的话导购代我签字之前一般也会征得我同意。商场曾打过电话问关于纪正花要上儿童旗袍的事情，当时我在外地，我明确表示不同意，因为纪正花要卖的儿童旗袍和我经营的货品构成冲突。自2015年3月起因合同到期我现在不再秀水街市场经营了。”秀水公司与纪正花均认可纪正花上架儿童旗袍应征得商场、其他商铺的批准，纪正花主张其曾于2013年4月提出上换货申请，申请经营类别中写明类别为棉麻、女童、男童，而儿童旗袍当然包括在上述范围内，故已经获得批准；秀水公司则称纪正花从未提出过类别为“棉麻、女童、男童”的申请，这样的申请不符合市场管理规范中对于上换货流程的规定，秀水公司和其他商户也不可能同意一份类别如此宽泛的上换货申请，纪正花曾于2013年4月租赁商铺之初提出过类别为京童小铺儿童上衣的上换货申请，但因文件保存原因找不到这份申请了。
秀水公司与纪正花签订的租赁合同第五条约定，“2、甲方（秀水公司）有权从经营保证金中扣留乙方（纪正花）应支付的�下费用：（1）任何乙方应清偿的费用；（2）乙方或乙方雇佣人员违反市场各项管理制度而被机房收取的各种违约金；（3）乙方违法经营给消费者造成损失并拒绝赔付的；（4）乙方违规经营或违法经营导致甲方或市场管理机构对第三人或政府管理机构或其他组织支付的赔款或罚款或其他费用支出的；（5）任何因乙方违约而导致的甲方或其委托管理机构的费用支出。……4、租赁期内，由于乙方责任给甲方或其委托管理机构所造成的损失超出经营保证金数额的，乙方应向甲方支付其造成所有损失的赔偿金。5、合同期满后，如双方续签租赁合同，则经营保证金顺延使用。如乙方期满不再续租，待乙方交出摊位后30日内，如乙方无客户索赔、投诉及欠租、欠费等未完成事宜，凭保证金收据，甲方将据实向乙方无息退还所剩经营保证金。”
本院查明的其他事实与原审法院审理查明的事实一致。
以上事实，有租赁合同、收据、上换货申请表、录音材料、当事人当庭陈述、庭审笔录等在案佐证。
本院认为：首先，对于秀水公司是否干涉纪正花正当经营这一问题，在作为租赁合同附件的市场管理规范中明确规定，商户所申请的商品，款式、风格、质地与现有童装区内商品不同并有明显的区别，达到款式新颖、质量高档，同时还需履行上换货申请程序，因此秀水公司有权对商户的上换货进行管理，秀水公司提交的证据能够形成较为完整的证据链证明其管理行为符合约定，而根据双方现有证据，本院难以形成秀水公司干涉纪正花正当经营的内心确信。其次，原审判决虽认定秀水公司干涉纪正花正当经营，但在酌减违约金时并未考虑此因素。而根据双方租赁合同中对经营保证金条款的约定，经营保证金所承担的功能不限于违约责任的承担，同时具有保证合同履行、租金费用抵扣及市场管理等功能。双方所签租赁合同系真实意思表示，应尊重当事人的意思自治，纪正花无正当理由单方解除合同，依据合同约定秀水公司无须退还经营保证金。
综上，秀水公司上诉主张成立，本院予以支持。原审法院判决处理有误，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第01223号民事判决第一项、第二项；
二、驳回纪正花的全部诉讼请求。
一审案件受理费1204元，由纪正花负担（已交纳）。二审案件受理费1204元，由纪正花负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
本判决为终审判决。
审 判 长 金园园
代理审判员 李 丹
代理审判员 宋少源
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 郑孟竹