四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）眉民终字第515号
上诉人（原审第三人）王德芬，女。
委托代理人岳治洲，四川省眉山市东坡区万胜法律服务所法律工作者（特别授权）。
被上诉人（原审原告）杨祖耀，男。
委托代理人熊清颜，四川新念律师事务所律师（特别授权）。
被上诉人（原审被告）杨向东，男。
被上诉人（原审被告）瞿应丽，女。
原审第三人丹棱县司法局，住所地：丹棱县丹棱镇东升路176号。
法定代表人何新文，该局局长。
上诉人王德芬因与被上诉人杨祖耀、杨向东、瞿应丽、原审第三人丹棱县司法局赠与合同纠纷一案，不服四川省丹棱县人民法院（2014）丹民初字第362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案在审理过程中，双方当事人均向本院申请庭外协调，故庭外协调期间不计入本案审理期限。本案现已审理终结。
一审经审理查明：本案诉争的房屋位于丹棱县丹棱镇东升路173号2幢1单元6楼1号，原为第三人丹棱县司法局的房屋，其在执行国家的房屋改革政策时分给了被告杨向东。第一次房改，杨向东支付了部分购房款，获得了60%产权。1992年6月27日，丹棱县房地产管理所、丹棱县住房制度改革办公室共同向杨向东颁发《住房有限产权证》［丹房权（1992）字第669号］载明：“现产权人”为“杨向东”；“原产权人”为“丹棱县司法局”；“购房时间”为“1992年6月27日”；“建筑面积”为“65.12㎡”；“产权比例占60%”。杨向东尚有40%房款未向丹棱县司法局缴纳，故未取得房屋其余部分的产权。
1993年1月20日，杨向东与被告瞿应丽登记结婚，婚后二人在本案诉争房屋中共同生活，于1994年5月31日生育原告杨祖耀。2001年3月23日，杨向东与瞿应丽在丹棱县民政局办理离婚登记手续。二被告向婚姻登记机关递交的《离婚协议申请》第三条载明：“居住在丹棱县司法局一幢601三室一厅95平方米的宿舍一套归儿子杨祖耀所有，在儿子杨祖耀未满18岁前，双方都有权在该房屋居住。”补充约定：“协议补充第三条：如女方以后搬进该房屋居住，男方则自动搬出，由女方一次性补偿男方现金壹万元整。”双方填写的格式化《离婚登记申请书》中“财产处理”栏载明：“住房一套归儿子杨祖耀所有。”
杨向东以本案诉争的房屋抵押给丹棱县农村信用合作联社仁美信用社用于贷款，并将《住房有限产权证》原件交给该信用社。诉讼中，杨向东与丹棱县农村信用合作联社仁美信用社达成协议并归还了贷款，该信用社已解除对本案诉争房屋的抵押，并将《住房有限产权证》归还杨向东。
2006年1月27日，杨向东与第三人王德芬签订了一份《买卖房产协议》载明：“……经甲、乙双方共同协商，甲方（杨向东）自愿将丹棱县司法局住宿601号房卖给乙方（王德芬），价格为贰万捌仟元，乙方同意。一、乙方付给甲方现金贰万捌仟元（其中有6000.00元作为办房产证的费用，以后因价位而定多退少补）。二、甲方在2006年2月份以内必须协助乙方到司法局和房管局办理房产证。如甲方未按时办理，每月付500元违约金。三、为了约束甲方能按时办理房产转移手续，甲方自愿将丹棱县政府县街1号的住宿作担保，由房产的主人签字，甲方在二月份以前如没办理房产转让手续，欠宿正华的钱按原协议执行。甲方：曹国清、杨向东。乙方：王德芬。证人：欧建祥、郑朝兵、朱明学。”2006年1月27日，曹国清、杨向东（甲方）与王德芬（乙方）又签订一份补充协议，载明：“……甲方抵押给乙方现有住房县街1号从未抵押过给任何人，从即日起不得以任何借口和其它方式抵押给任何人，否则由甲方承担一切经济和法律责任。在办理房产过程中的一切手续费用（包括水电气）如超出28000元以外的费用，甲方用县政府的房产作担保。抵押人：甲方：曹国清、杨向东。乙方：王德芬”。《买卖房产协议》和《补充协议》签订至今，第三人王德芬一直占有、使用该套房屋，但一直未取得房屋产权证。
杨向东于2013年8月26日向该院提起诉讼，请求判令杨向东与王德芬2006年1月27日签订的《买卖房产协议》无效，由杨向东返还王德芬购买款后，该房屋归杨向东和丹棱县司法局共同所有，并限期王德芬将房屋交付杨向东。在该案诉讼中，丹棱县司法局作为第三人参加诉讼时表示，无论法院将房屋判归哪一方，必须向丹棱县司法局交清40%产权的购房款，以避免国有资产流失。该院就该案于2014年3月27日作出（2013）丹民初字第605号民事判决认定，1.本案诉争房屋在杨向东和瞿应丽离婚时属于本案杨向东、被告瞿应丽、第三人丹棱县司法局共有，2001年3月23日，杨向东与瞿应丽离婚时，协议将该套房屋全部赠与杨祖耀，不违反法律的强制性和禁止性规定，合法有效；2.本案杨向东与王德芬签订的《买卖房产协议》不违反法律的强制性和禁止性规定，合法有效；3.本案诉争房屋的所有权现并未发生转移，仍属于杨向东、瞿应丽、丹棱县司法局共有，王德芬和杨祖耀均尚未取得物权。遂判决驳回杨向东的诉讼请求。现丹棱县人民法院（2013）丹民初字第605号民事判决已发生法律效力。
2014年4月11日，杨祖耀提起诉讼称：2001年3月31日，被告杨向东与被告瞿应丽自愿达成了离婚协议载明，将丹棱县司法局一幢601号三室一厅95平米的住房一套归原告所有，待原告十八岁时再交付使用。在此期间，被告杨向东又将该房屋用作抵押物在丹棱县农村信用合作联社仁美信用社贷款。2006年，被告杨向东在原告不知情，又没有到场的情况下，私自与王德芬签订了《买卖房产协议》。基于以上两点，被告杨向东完全置原告的利益而不顾，严重侵犯了原告的合法权益。被告杨向东未经被告瞿应丽同意自行和王德芬签订《买卖房产协议》，王德芬凭此《买卖房产协议》于2013年6月11日向法院起诉，在诉讼中得知诉讼结果对其不利，于2013年8月5日撤诉。2013年8月21日，被告杨向东向法院起诉要求判决与王德芬签订的《买卖房产协议》无效并将房屋归还被告杨向东。丹棱县人民法院于2014年3月27日作出判决，认可房屋可视为被告杨向东、瞿应丽和丹棱县司法局共有，被告杨向东和被告瞿应丽离婚时将房屋赠与杨祖耀，不违反法律强制性和禁止性规定，合法有效。原告现已年满二十周岁，正在上大一，因没有房屋居住，长期居住在外婆家很不方便。请求：1.依法判令二被告履行2001年3月31日达成的离婚协议中载明的“丹棱县司法局一幢601号95平方米的一套住房归杨祖耀所有”；2.判令二被告一个月内将房屋交付原告，并办理产权过户手续；3.本案诉讼费由被告承担。
被告杨向东在一审中辩称，原告杨祖耀的诉讼请求合理合法，法院应当予以支持。自己与第三人王德芬签订的《买卖房产协议》无效，且没有将房屋交付给王德芬，王德芬在签订《买卖房产协议》时对房屋的产权等情况没有了解，不符合事实。与被告瞿应丽的离婚协议约定在原告年满十八周岁时交付房屋，原告于2012年5月31日年满十八周岁，按照二年的诉讼时效，原告于2014年4月11日提起诉讼没有超过诉讼时效。
被告瞿应丽在一审中答辩意见与杨向东一致。
第三人王德芬在一审中述称，被告杨向东与第三人于2006年1月27日签订的《买卖房产协议》经丹棱县人民法院（2013）丹民初字第605号民事判决确认合法有效。杨向东将本案诉争的房屋赠与原告杨祖耀，原告未表示接受，原告应当表示接受的时间是2012年5月31日，原、被告均认可没有证据证明原告于2013年前主张过权利，现原告主张权利已经超过了二年的诉讼时效。杨向东取得了房屋的产权证，对该套房屋有处分权，杨向东将该套房屋实际交付给第三人，第三人已实际占有和使用该套房屋，且向杨向东支付了房款。杨向东将房屋赠与原告的协议，属于可撤销的协议，杨向东实施买卖合同将该套房屋出售给第三人并交付使用的行为就是对赠与协议的撤销。杨向东处分该套房屋损害了相对人瞿应丽、丹棱县司法局的权益，瞿应丽和丹棱县司法局可向杨向东主张侵权责任。请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人丹棱县司法局在一审中未作陈述。
一审认定上述事实，有原告杨祖耀提交的离婚协议申请、离婚证、丹棱县人民法院（2013）丹民初字第605号《民事判决书》、房产证；有被告杨向东提交的贷款还款凭条；第三人王德芬提交的《买卖房产协议》及《补充协议》、丹棱县人民法院（2013）丹民初字第605号《民事判决书》；丹棱县农村信用合作联社仁美信用社递交的《关于退出杨向东贷款合同纠纷案诉讼的申请》以及各方当事人的陈述等证据予以证实。
一审经审理认为，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有约束力。被告杨向东与被告瞿应丽离婚时，就夫妻共同财产分割达成的协议，约定将诉争房屋赠与其子杨祖耀，该约定对二被告具有法律约束力，二被告应当履行协议约定的义务，现二被告和原告杨祖耀双方当事人均表示愿意履行协议的约定，且按份共有人丹棱县司法局对二被告处分其中二人共同共有的房屋产权份额未提出异议，该院予以确认。但二被告在签订《离婚协议申请》后至今仅有本案诉争房屋60%的产权，其余40%的产权尚属于丹棱县司法局所有，杨向东今后能否取得其余40%的产权，尚处于不确定状态，二被告只能对诉争房屋60%的产权按照协议的约定向原告履行产权转移登记手续，原告主张的其余部分的诉讼请求，不能成立，依法不予支持。
被告杨向东与被告瞿应丽约定将本案诉争的房屋赠与原告杨祖耀，但没有约定房屋的交付时间，原告有权随时要求二被告交付房屋。按照原告陈述的：“待原告十八岁时再交付使用。”原告于2012年5月31日年满十八周岁，在2013年8月26日杨向东与王德芬房屋买卖合同纠纷一案中，原告作为第三人参加诉讼，对本案诉争的房屋主张过权利，本案中原告于2014年4月11日提起诉讼，并未超出诉讼时效期间。因此，第三人王德芬认为原告的主张已经超过二年诉讼时效的主张，不能成立，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二条第二款的规定，二被告为解除婚姻关系签订的《离婚协议申请》中将本案诉争房屋进行分割处理并赠予给儿子杨祖耀的条款，系二被告解除婚姻关系达成协议的一部分，属于有关身份关系的协议，应当适用特别法的规定。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第八条第一款的规定，被告杨向东和被告瞿应丽离婚时将本案诉争房屋赠与儿子杨祖耀的约定对二被告具有法律约束力，未经各方当事人协商一致或者未经法定程序，一方当事人不得解除协议；杨向东与王德芬签订《房产买卖协议》的行为，仅能约束杨向东和王德芬，并不对《离婚协议申请》中涉及的原告和被告瞿应丽形成法律约束力，杨向东与王德芬签订《房产买卖协议》和王德芬实际占有使用本案诉争房屋的事实，不能产生杨向东撤销房屋赠与协议的法律效果。因此，第三人王德芬关于：“本案诉争的房屋登记在杨向东名下，杨向东将该套房屋出卖给第三人的行为以及第三人自与杨向东签订《买卖房产协议》并支付价款后至今一直占有和使用该套房屋的事实，表明杨向东以实际行为撤销了《离婚协议申请》中关于将本案诉争房屋赠与原告的条款”的主张，不符合法律规定，不予支持。诉争房屋60%的产权为二被告共同共有，其余40%为第三人丹棱县司法局所有，虽然杨向东与第三人王德芬签订《房产买卖协议》合法有效，但是该协议不能约束瞿应丽和丹棱县司法局，由于杨向东个人不享有房屋的全部所有权，同时其已取得的部分房屋所有权在其与瞿应丽离婚时依法已为其二人共同共有，并在二人离婚时协议分割财产中作了处分约定，杨向东个人不享有独立的处分权，因此诉争房屋的所有权不能按照杨向东与第三人王德芬签订的《房产买卖协议》的约定转移，王德芬不能取得房屋所有权，但王德芬可依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定主张权利。因此，第三人王德芬请求驳回原告杨祖耀的诉讼请求的主张，不能成立，依法不予支持。第三人丹棱县司法局经传票传唤，未提出正当理由而未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。遂依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第二条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第八条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第162条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项之规定，判决：一、由被告杨向东、瞿应丽自该判决生效之日起三十日内将位于丹棱县丹棱镇东升路173号2幢1单元6楼1号的住房一套中60%的所有权转移登记给原告杨祖耀；二、驳回原告杨祖耀其余部分的诉讼请求；三、驳回第三人王德芬的诉讼请求。案件受理费150元，由被告杨向东和被告瞿应丽各负担75元。
上诉人王德芬上诉称：其在购买本案诉争房屋时，杨向东未告知其该房屋的产权类型、份额，及杨向东、瞿应丽离婚时将该房屋赠与给杨祖耀的事实，并隐瞒了该房屋已抵押贷款无法提供房屋产权证的事实，杨向东骗取上诉人购买了该房屋，上诉人是2013年8月26日才知道上述事实。上诉人购买该房屋时是善意取得，并且购买的是该房屋的全部产权。根据物权法第106条的规定，可以认为上诉人已经取得了该房屋的产权，且杨向东在双方签订《房产买卖协议》时就向上诉人实际交付了房屋的使用权。因此，杨向东将该房屋出售给上诉人应视为其对赠与协议的撤销。因杨向东取得了该房屋60%的产权，其有权对该房屋进行处分，故丹棱县司法局对该房屋40%的产权上诉人已经一并善意取得，丹棱县司法局应向杨向东主张权利并予以追偿，与上诉人无关。上诉人取得的是该房屋的全部产权，而三被上诉人之间赠与的是部分产权，赠与合同关系不能对抗善意的买卖合同关系，所以上诉人与杨向东之间的买卖合同合法有效。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。
被上诉人杨祖耀答辩称，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人瞿应丽答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人杨向东答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人丹棱县司法局未作答辩。
在二审中，各方当事人均未提供新的证据。
本院经审理查明的事实及所采信的证据与一审相一致，本院对此予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：杨祖耀要求杨向东、瞿应丽履行赠与协议，向其交付房屋并办理产权过户手续的诉讼请求应否支持。
《中华人民共和国合同法》第一百八十七条规定：“赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续。”《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”杨向东享有涉案房屋60%的所有权，其与瞿应丽离婚时虽约定涉案房屋归杨祖耀所有，但一直未办理产权变更登记手续，因此杨祖耀尚未取得该房屋60%的所有权。杨向东享有涉案房屋60％的所有权已经依法登记，该登记具有物权公示效力，王德芬与杨向东签订《买卖房产协议》及《补充协议》，并依据协议长期占有、使用该房屋，其合法权益应受保护。杨祖耀请求杨向东、瞿应丽履行赠与协议，但涉案房屋已由杨向东协议转让并交付给王德芬，杨向东、瞿应丽事实上无法向杨祖耀交付房屋，赠与协议已无法实际履行。杨祖耀要求杨向东、瞿应丽交付房屋并办理产权过户手续的诉讼请求，本院不予支持。一审判决“由被告杨向东、瞿应丽自该判决生效之日起三十日内将位于丹棱县丹棱镇东升路173号2幢1单元6楼1号的住房一套中60%的所有权转移登记给原告杨祖耀”错误，应予纠正。王德芬在本案一审中，系无独立请求权的第三人，原判驳回其诉讼请求的判决内容不当，应予撤销。
综上，上诉人王德芬的部分上诉理由及请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实部分不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）的规定，判决如下：
一、撤销四川省丹棱县人民法院（2014）丹民初字第362号民事判决；
二、驳回杨祖耀的诉讼请求。
本案一审案件受理费150元，二审案件受理费150元，均由被上诉人杨祖耀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈继兵
审 判 员 高 莉
代理审判员 阚 静
二〇一五年二月六日
书 记 员 沈 兰