河北省沧州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）沧执异字第27号
异议人（被执行人）衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司。住所地:任丘市众凯嘉园**号楼3、4、5门。
负责人陈燕奎，该公司总经理。
申请执行人河间市农村信用合作联社。住所地:河间市北街口。
法定代表人李丙强，该社理事长。
委托代理人冯卓成，河北海岳律师事务所律师。
委托代理人张兆平，河间市农村信用合作联社资产管理部员工。
被执行人衡水众凯房地产开发有限公司。住所地衡水新火车站。
法定代表人陈燕奎，该公司总经理。
被执行人陈燕奎。
被执行人陈奕含。
本院在执行河间市农村信用合作联社（以下简称河间信用社）与衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司（以下简称众凯任丘分公司）、衡水众凯房地产开发有限公司（以下简称众凯公司）、陈燕奎、陈奕含借款合同纠纷一案中，被执行人众凯任丘分公司对河北华通资产评估有限公司（以下简称华通评估公司）冀通评字（2015）第46-1号报告书不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人众凯任丘分公司称，一、评估对象和评估范围不完善。1、报告书仅对商铺的楼层、朝向、建筑面积、内装修及室外墙体结构进行描述，而未考虑如交通区位、设施设备等对商铺价格影响较大的因素。3、房屋结构认定错误。报告书将实际为框剪结构的被评估房屋错误认定为框架结构，而框架结构造价低于框剪结构，可能导致市场法中可比实例选取不当而致使被评估房屋评估价格偏低。二、评估方法及模型选择不当。1、目前众凯嘉园的商铺以出租方式运营，应以收益法而非市场法作为商铺的主要评估方法，市场法会出现较严重的价格偏离。2、依据《房地产估价规范》，市场法模型中对可比交易实例需进行修正，但不包含使用年期修正。因此，模型已偏离国家标准的规定。3、可比实例选取不当。被评估商铺即使以市场法评估，也应选取以出租形式运营的商铺可比实例，而非二手房交易实例。三、评估依据失当。四、评估人必须向法庭和异议申请人提交并公开其工作底稿。五、评估报告的注册资产评估师不符合法定资质条件，评估报告书应当无效。六、评估人员未按照法定程序进行现场核查，未对所涉资产的结构、性能、区域环境等进行认真调查，未充分考虑评估的法律依据，此次评估应属无效。七、评估价格与实际价格严重背离。冀通评字（2015）第46-1号报告书与河北嘉泽房地产评估有限公司出具的冀嘉泽估字（F）（2015）第02013评估报告书对同样商铺的评估单价相差较大。综上，冀通评字（2015）第46-1号报告书不符合涉案资产价值评估的法定条件，其注册资产评估师不符合法定司法鉴定人资格条件；评估所采用的依据不全面、不正确，评估价值严重偏离，低于资产实际价值。报告书违反了基本的评估原则，对异议人极为不公，故应为无效。
申请执行人河间信用社称，一、众凯任丘分公司对冀通评字（2015）第46-1号报告书所提异议及理由与事实不符，于法无据，应予驳回。华通评估公司的评估是完全按照行业规定的评估准则进行的评估，众凯任丘分公司提出该评估适用“收益法”，但此次评估的目的是为变卖提供合理的参考价值，所以“市场法”是最切实的评估方法。异议人引用《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》第四条关于申请登记从事司法鉴定业务的人员所具备的条件，而华通评估公司两位评估人员于2011年和2012年就已取得了从事司法鉴定业务的资格，异议人断章取义，不应予以支持。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款的规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”。由此可见，人民法院只对评估方法不当、评估程序违法、评估项目不全、评估机构人员资质无效等事项作出审查，而异议人众凯任丘分公司所提出的价格异议不属于法院审查的范围。二、华通评估公司（2015）第46-1号报告书合理合法，客观公正，鉴定结论客观真实。三、执行中对拍卖标的物进行评估是为将来拍卖保留价提供参考，而不是真正的拍卖成交价。异议人对评估报告书提出价格异议于法无据，其目的是拖延时间。综上，请求法院依法驳回其异议。
华通评估公司对异议人众凯任丘分公司提出的异议提交书面意见称，一、我公司接受的委估对象为住宅及商铺，已按评估程序进行现场勘查并根据特定的评估目的选用合适的评估方法确定评估价值，评估价值已包含公共区域、配套设施对房屋价值的影响，如无这些配套设施，委估对象应为在建工程，价值也会降低。二、关于评估方法，法院委托评估目的是变现，我公司采用市场法评估，适应评估目的。为变现提供合理价值参考为目的的评估受市场价格、供需因素影响较大；而为抵押贷款额度提供参考依据为目的的评估一般采用收益法，收益法侧重未来获得能力，受现在市场价格的影响不明显，如按收益法评估，将与市场价格有较大偏差，导致该资产无法拍卖变现。三、我公司由河北省财政厅批准设立，受中国注册评估师协会管理，按行业规定的评估准则要求执行应做的评估程序。四、根据资产评估准则，工作底稿的管理应当执行保密制度，不对外提供。五、我公司为河北省高级人民法院入围资产评估机构，注册评估师资质也已在省高院备案。
本院查明，河间信用社与众凯任丘分公司、众凯公司、陈燕奎、陈奕含借款合同纠纷一案，本院于2014年3月10日作出（2013）沧民初字第199号民事判决，判令众凯公司与众凯任丘分公司共同偿还河间信用社借款本金1700万元及利息；陈燕奎、陈奕含承担连带偿还责任。该判决生效后，经河间信用社申请，本院于2014年5月30日立案执行，并于2014年6月3日向被执行人任丘分公司、众凯公司、陈燕奎、陈奕含发出执行通知书，责令其履行判决书确定的义务，但上述被执行人仍未履行。2014年6月4日，本院作出（2014）沧执字第265号执行裁定，查封被执行人众凯任丘分公司所有的、已抵押于申请执行人河间信用社的众凯嘉园9号楼、10号楼的部分房产及部分土地使用权，并于2015年3月18日委托河北华通资产评估有限公司对查封房产及土地使用权依法进行评估，为执行拍卖确定保留价提供参考依据。河北华通资产评估有限公司于2015年4月13日作出冀通评字（2015）第46-1号报告书，对涉案7处商铺（包含土地使用权）的评估总价为27255008元。
另查明，冀通评字（2015）第46-1号报告书载明：对委估房产的评估采用市场法；取价依据为市场调查及询价。华通评估公司向本院提交了工作底稿。
本院认为，一、异议人众凯任丘分公司认为冀通评字（2015）第46-1号报告书评估对象和评估范围不完善及将实际为框剪结构的被评估房屋错误认定为框架结构，可能导致评估价格偏低。因本次评估采用的是市场法，主要参考房屋的市场价值，房屋的结构及其造价不影响本次评估价值，且评估价值已包含公共区域、配套设施等因素对房屋价值的影响。二、异议人众凯任丘分公司认为应以收益法而非市场法作为商铺的评估方法。本院认为，此次委托评估的目的是为执行拍卖确定保留价提供参考依据，以变现为目的，故华通评估公司采用市场法进行评估并无不当。三、华通评估公司选取的交易案例均为与被评估商铺系同一性质和区位的商铺，异议人主张可比实例选取不当没有事实依据。四、异议人任丘众凯分公司主张评估依据失当、评估报告的注册资产评估师不符合法定资质。经查，冀通评字（2015）第46-1号报告书的评估人员郭秀云、张婧均具备资产评估师的有效资质；评估报告中对本次评估的法律法规依据及准则依据均已列明，且上述评估依据不违反法律规定，异议人主张评估依据失当、评估师不符合法定资质没有事实及法律依据。五、华通评估公司按照法定程序进行评估，并已向本院提交了工作底稿，异议人主张评估人未进行现场核查等无事实依据。六、异议人认为本次评估价格与实际价格严重背离，并以嘉泽公司评估报告的商铺价格进行抗辩，认为两报告评估单价相差较大，华通公司评估价值明显偏低。本院认为，嘉泽公司评估目的为抵押贷款，评估方法为市场法与收益法相结合，华通公司评估目的为拍卖变现，评估方法为市场法，二者不具有可比性，为变现提供合理价值参考为目的的评估受市场价格、供需因素影响较大；而为抵押贷款额度提供参考依据为目的的评估一般采用收益法，收益法侧重未来获得能力，受现在市场价格的影响不明显，按收益法评估，将与市场价格有较大偏差，导致该资产无法拍卖变现，故对异议人的该项主张本院亦不予支持。
综上，本院在委托评估过程中，委托评估程序合法，评估结果客观，异议人众凯任丘分公司的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定如下：
驳回异议人衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向河北省高级人民法院申请复议。
审判长 李 京
审判员 谢盼书
审判员 贾 郁
二〇一五年八月十七日
书记员 冯 月