辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2447号
上诉人（原审被告）：东方家园沈阳明湖建材家居有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区。
法定代表人：吴洪伟，系该公司总经理。
委托代理人：王占江，男，汉族，1982年1月21日出生，系该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：沈阳和信资产管理有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区。
法定代表人：宁洪彬，系该公司董事长。
委托代理人：金玉强，系辽宁万嘉律师事务所律师。
原审被告：东方家园有限公司，住所地：北京市延庆县。
法定代表人：孙永胜，系该公司董事长。
委托代理人：李涛，男，汉族，1979年11月26日出生，系该公司工作人员。
原审第三人：沈阳巨达昌商贸有限公司，住所地：沈阳市铁西区。
委托代理人：李鹤，男，汉族，1979年1月21日出生。
上诉人东方家园沈阳明湖建材家居有限公司（以下简称“明湖建材公司”）因与被上诉人沈阳和信资产管理有限公司（以下简称“和信资产公司”）、原审被告东方家园有限公司、原审第三人沈阳巨达昌商贸有限公司（以下简称“巨达昌商贸公司”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市经济技术开发区人民法院（2013）经开民初字第1098号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，审判员姜会军（主审）、代理审判员朱闻天组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：位于沈阳经济技术开发区沈辽路388号一层及夹层的房产及附属设施、设备原为案外人沈阳万客来仓储配货有限公司（以下简称万客来公司）所有，该房产建筑面积为16128.87平方米。该房产的最初承租人为东方家园，2002年8月13日，东方家园公司向万客来公司承租该房产、停车场、广场、设备及设施，租期25年。2008年4月21日，万客来公司、东方家园、明湖公司三方签订租赁协议，约定租赁合同中东方家园的权利义务均由明湖公司承受。后由于万客来公司欠案外人建行辽宁省分行借款未还，该房产经沈阳市中级人民法院执行局执行，裁定将该房产的70.54%的产权及附属设施划归建行所有。
2011年7月29日，原告通过拍卖方式从建行处取得该房产70.54%的产权及附属设施的所有权。明湖公司对此事知情，2012年4月1日原告与被告明湖公司签订《房屋及附属设施租赁协议》一份，约定被告明湖公司承租原告所有70.54%的产权的上述房屋及附属设施，租期10年，年租金289.56万元，按季度交付租金，每个季度末月的最后十日前交纳下一季度的租金，超过三十日未交纳视为不再继续承租，甲方（和信公司）有权另行出租。
合同签订后，被告明湖公司开始租赁该房产。在租赁过程中被告明湖公司由于经营不善无力支付租赁费用，于2012年9月27日书面通知原告和信公司解除租赁协议，但被告明湖公司未腾退房屋，仍继续使用租赁物。期间，原告向明湖公司主张过租金，明湖公司始终未付。直至2013年12月24日，被告明湖公司向原告发出关于通知接受租赁场地的函件，同意解除租赁协议。同时通知原告和信公司于2014年1月3日上午十点办理交接手续。被告明湖公司已经腾退完毕，且庭审中承认欠原告的租金289.56万元。双方因租金问题发生纠纷，协商未果，原告诉至本院。
另查，2012年8月15日，被告明湖公司擅自将2800平方米的场地转租给第三人巨达昌商贸公司。
原审法院认为：原告与被告明湖公司签订的租赁协议系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，双方均应恪守。被告明湖公司租赁房产后应按协议约定交付租金，其未交纳租金系违约行为，故原告要求被告明湖公司交付289.56万元租金的请求合理，本院予以支持。双方均表示同意解除租赁合同，本院予以支持。因明湖公司未经原告允许擅自将部分租赁物转租给第三人巨达昌公司，根据合同法关于转租的规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”故原告要求解除明湖公司与第三人巨达昌公司租赁合同的请求合理，本院予以支持。
关于原告主张被告东方家园应与被告明湖公司承担连带责任的问题，因本案合同相对人为被告明湖公司，原告未向本院提供东方家园应承担连带责任的相关证据，原告的该项主张因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告明湖公司认为由于原告与案外人万客来公司房屋产权问题没彻底解决所以不交租金的问题，因明湖公司在与原告签订租赁合同时对原告与万客来公司按份共有该租赁物是知情的，且已实际使用租赁物，被告以出租人产权不清为由拒绝支付租金，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳和信资产管理有限公司与被告东方家园沈阳明湖建材家居有限公司于2012年4月1日签订的房屋及附属设备租赁协议；二、被告东方家园沈阳明湖建材家居有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告沈阳和信资产管理有限公司租赁费289.56万元；三、解除被告东方家园沈阳明湖建材家居有限公司与第三人沈阳巨达昌商贸有限公司于2012年8月15日签订的租赁合同书。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29，965元，由被告东方家园沈阳明湖建材家居有限公司负担。
宣判后，上诉人明湖建材公司不服原判，向本院提出上诉，理由是：一、被上诉人并未取得涉案房产所有权，无权向我公司主张租金。本案标的房产由中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行取得该部分房产，再以拍卖的方式将涉案房产向被上诉人出让，被上诉人通过竞拍受让房产后，没有依法办理房产登记。根据《物权法》第九条规定，不属于法律规定不需要登记的情形，故其受让行为并未发生物权效力，即被上诉人并未取得涉案房屋的所有权。二、被上诉人如向我公司主张租金，须取得房屋的所有权，否则我公司面临向建行铁西支行支付租金的风险。被上诉人从中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行受让涉案房地产后，至今未对不动产进行登记，如向我公司主张租金，需完善相关法律手续，否则我公司面临向中国建设银行股份有限公司铁西支行支付租金的风险。请求撤销原审判决第二项，依法改判或发回重审，被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人和信资产公司辩称：1.未办理房产登记不等于未取得出租权，所有权不是收益权条件；2、建行铁西支行已经出让房产，不存在上诉人所称建行再次向上诉人所要租金的风险；3、上诉人与被上诉人签订有租赁合同，上诉人依合同使用了房产，就应依合同支付租金。
原审被告东方家园有限公司辩称：同意上诉人的上诉意见，对被上诉人提到原审被告承担责任不认可，因为被上诉人与我方没有租赁关系，且我方与被上诉人也没有洽谈过租赁的事宜，我方与上诉人均是独立法人，不存在公司人格混同的情形。
原审第三人巨达昌商贸公司未到庭进行答辩。
本院经审理查明事实与原审法院认定事实基本一致。
上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的房屋及附属设施租赁协议、通知单、答复、解约函、民事判决书、拍卖成交合同书及确认书、公证书、租赁合同书、接收租赁物场地的函件等证据在卷佐证，经开庭质证，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因2012年4月1日上诉人与被上诉人的法人代表宁洪彬签订的《房屋及附属设施租赁协议》及上诉人与被上诉人于事后签订的补充协议均系双方当事人的真实意思表示，且该合同未违反法律、法规的强制性规定，该合同应为有效合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务，但上诉人拒绝交纳2012年4月1日至2013年3月31日期间的租金，并将涉案租赁标的物擅自转租他人，其行为已构成违约，故原审法院判令解除涉案租赁协议并责令上诉人继续支付被上诉人租赁费289.56万元的判决并无不当。
关于上诉人提出被上诉人并未取得涉案房产所有权，无权向其主张租金的上诉主张，本院认为，通过被上诉人向法庭提交的拍卖成交确认书、民事裁定书及上诉人的自认可知，涉案房产及附属设施系被上诉人通过拍卖方式从建行处合法取得，虽事后上诉人未办理更名过户手续，但并不影响上诉人对涉案房屋及附属设施的占有、使用及收益等权利。同时，在双方签订涉案协议及补充协议之前，上诉人对被上诉人未办理更名过户手续等情况亦是知悉的。现上诉人以被上诉人未办理更名过户手续为由拒付租金，于法无据，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29，965元，由上诉人东方家园沈阳明湖建材家居有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；