上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终2535号
上诉人(原审原告、反诉被告)：黄芳，女，1974年5月20日出生，汉族，住浙江省建德市。
委托诉讼代理人：董月英，北京大成(上海)律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)：许晓军，男，1976年10月10日出生，汉族，住江苏省溧阳市。
委托诉讼代理人：陈凯，万商天勤(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高菲，万商天勤(上海)律师事务所律师。
上诉人黄芳、上诉人许晓军因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初12716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄芳上诉请求：撤销原判第二、五项，维持原判第一、三、四、六、七项，改判许晓军返还黄芳全额租金及保证金人民币(以下币种均为人民币)921,771元。事实和理由：一审认定事实清楚，但适用法律错误。一审判决许晓军赔偿黄芳损失的数额过低，既低于本案租赁合同约定的违约金标准，也低于黄芳的实际损失。租赁合同中约定，出租人提前收回房屋应承担违约责任，即全额返还租金(906,660元)及保证金(15,111元)，若继续履行租赁合同，黄芳将房屋另行转租则能获取更高的收益，现许晓军违约提前收回房屋后又另行出租，租金标准远高于原租金标准，而一审判决既然已经认定许晓军提前收回房屋属违约，仍然调低了许晓军应承担的违约金数额，显属适用法律错误。综上，黄芳请求二审法院撤销原判第二、五项，改判支持其上诉请求。
许晓军上诉请求：撤销原判第二、三、四项，依法改判。事实与理由：1、一审判决认定许晓军与黄芳之间形成的房屋租赁关系合法有效错误，黄芳与浙江嘉悦石化有限公司(以下简称“嘉悦公司”)签订的房屋租赁合同效力无法确认，所以许晓军完全无需承继该租赁合同中约定的权利义务；2、一审判决认定黄芳已支付全额租金及保证金错误，黄芳未实际履行租赁合同中约定的付款义务；3、黄芳拖欠物业管理费超过10日，根据租赁合同的约定，许晓军完全有权解除租赁合同，所以许晓军也无须再向黄芳返还租赁保证金；4、一审判决对于双方未交接物品的价值认定过高，许晓军为储存该些物品实际产生的费用远高于该些物品的价值。综上，许晓军请求二审法院支持其上诉请求。
黄芳向一审法院起诉请求：1、许晓军继续履行嘉悦公司与黄芳签订的《办公用房租赁合同》(合同编号：XXXXXXXX)，将西康路XXX号XXX-
XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)及房屋中的设施重新交付黄芳使用直至合同约定的租赁期满为止。按照黄芳出租给案外人的价格支付占用期间损失(每月33,200元，从2016年3月8日计算至实际返还房屋之日止)，并返还储存在02室内的物品或赔偿损失；2、若许晓军无法继续履行租赁合同，则要求按照原租赁合同7.1条，解除合同，由许晓军全额返还已经支付的租金及保证金共计921,771元，并返还储存在02室内的物品或者赔偿物品损失。3.诉讼费由许晓军承担。
后许晓军向一审法院提起反诉，请求判令：1、许晓军与黄芳关于系争房屋之《办公用房租赁合同》于2016年3月9日解除；2、黄芳向许晓军支付2016年2月24日至2016年3月18日期间的租金12,088.8元；3、黄芳向许晓军支付2016年1月1日至2016年2月24日期间的物业管理费7,505.64元；4、诉讼费由黄芳承担。
一审法院认定事实：一、2013年11月22日嘉悦公司作为出租方与黄芳就系争房屋签订《办公用房租赁合同》(合同编号：XXXXXXXX)，约定：1、房屋建筑面积279.84平方米，用途为办公用房；2、租用房屋的期限为5年，自2013年11月22日至2018年11月21日止；3、房屋租金按每天每平方米1.8元、月租金15111元计算。签订协议后10天内，承租方向出租方一次性支付5年的全部租金906,660元，租金先付，房屋后用；4、承租方在支付全部租金的同时向出租方缴纳租赁保证金15,111元。租期届满时双方共同清点室内设施，在租赁房屋完好无损且承租方付清本合同项下其应当缴纳的所有费用后，出租方应将保证金全额无息退还承租方；5、租赁期间房屋物业费由承租方承担；6、出租方在收到承租方支付的租金及保证金后5天内将房屋交付承租方使用，在租赁期间内出租方不得收回出租房屋(合同另有规定的除外)；7、租赁期间，承租方不得以任何形式转租、转让、转借、抵押或其他有损出租方利益的行为；8、出租方无故延迟交付房屋十日以上或未经承租方同意提前收回房屋的，承租方有权解除租赁合同，出租方全额返还承租方支付的全部租金及保证金外，如承租方有实际损失的，出租方应予赔偿；9、签订合同后承租方未支付合同约定的租金及保证金超过10天的或无故拖欠物业管理费、水电费等其他费用超过10天的或未经出租方同意擅自将承租的房屋转租、转借、转让、抵押经出租方通知后仍不改正的，出租方有权解除合同，收回出租房屋，因此造成出租方损失的承租方应当予以赔偿；10、因承租方原因使得出租方行使合同解除权的，在出租方发出租赁合同解除函十天后，出租方即可另行招租。承租方应在收到租赁合同解除函的十天内搬离自有物品，清空承租房屋。租赁合同签订后，嘉悦公司即将系争房屋交付黄芳使用。2013年11月21日，嘉悦公司出具收条载明，收到黄芳就系争房屋签订的上述租赁合同项下的5年租金及租赁保证金共921,771元。后黄芳通过委托案外人上海鸿度文化传播有限公司及案外人白某代为支付的方式缴纳了2013年10月至2015年12月租赁系争房屋的租金税款。
二、2014年6月2日，嘉悦公司出具《同意书》，同意黄芳向第三方转租该房屋。2015年2月13日，黄芳作为出租人与承租人上海尚港金融信息服务有限公司(以下简称“尚港公司”)签订《办公房屋租赁合同》(编号：XXXXXXXX)，将系争房屋除去02室外租赁给尚港公司作为办公使用，租期自2015年3月10日至2016年3月9日，并将系争房屋实际交付尚港公司使用。黄芳支付系争房屋之物业管理费至2015年12月31日。
三、2015年5月8日杭州市萧山区人民法院出具执行裁定书查封系争房屋。2015年8月27日，杭州市萧山区人民法院发出关于系争房屋的司法拍卖公告，在公告中的拍卖标的物调查情况表一栏载明，拍品所有人为被执行人嘉悦公司，拍卖标的物有租赁，租期至2018年11月21日，租金已全部付清。后许晓军拍得系争房屋，并于2016年2月24日登记为系争房屋之所有权人。
四、2016年3月9日尚港公司租期届满后，许晓军与尚港公司交接并接管系争房屋。2016年3月18日许晓军与案外人上海书利投资管理有限公司(以下简称“书利公司”)签订《房屋租赁合同》(编号：No.AKXXXXXXXXXXX)约定将系争房屋出租给书利公司使用。2016年4月11日许晓军向物业部门支付了系争房屋2016年第一季度的物业管理费7,505.64元。
一审审理期间，经法院释明，许晓军于2016年9月3日将存放于系争房屋的部分物品运送至黄芳处，双方于黄芳处对物品进行清点交接，并签订物品交接单，现双方确认除黄芳主张之电脑机柜等物品及数瓶葡萄酒之外，其余物品已经交接完毕，双方虽对其余未能交接之物品的原因存在争议，但均表示如许晓军需承担赔偿责任，赔偿金额由法院酌定。
一审法院认为，一、关于合同的效力。法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在许晓军取得系争房屋产权前，黄芳已与嘉悦公司签订办公用房租赁合同，且租赁合同的内容与形式无违规之处，法院对租赁关系的合法性予以确认。虽然系争房屋之所有权发生变更，黄芳与房屋原产权人嘉悦公司签订的房屋租赁合同依法应继续履行，许晓军作为新的产权人承继原租赁合同出租方的权利义务。然许晓军辩称系争房屋之租赁合同系为了规避嘉悦公司破产损失产生的，对此法院认为，本案系争房屋之租赁合同签订于2013年11月，根据杭州市萧山区人民法院之查封系争房屋的司法文书来看，嘉悦公司之破产情况发生于2015年5月之前，两者时间间隔较远，且许晓军的此节抗辩意见无其他证据予以证明，法院对此不予采纳。又根据黄芳提交之转租同意书，可以看出嘉悦公司于2014年6月2日书面同意黄芳对系争房屋进行转租，故黄芳的转租行为也并未违反合同约定。许晓军认为转租同意书系黄芳事后伪造，但未提出鉴定申请及相反证据进行佐证，故法院对许晓军的此节意见不予采纳，综上，双方就系争房屋形成的租赁关系合法有效，双方应当根据合同约定履行。二、关于合同的解除。许晓军认为黄芳拖欠系争房屋之物业管理费超过十日，符合合同约定之解除条件，然根据黄芳提交之物业管理费缴费单据来看，系争房屋之物业管理费缴纳时间并非固定时间，且许晓军于2016年3月即接管系争房屋，据此实难认定黄芳系无故拖延物业管理费，故法院对许晓军此节意见不予采纳。同时许晓军认为，黄芳并未实际支付系争房屋的5年租金及保证金，但从嘉悦公司出具的情况说明及杭州市萧山区人民法院之拍卖公告均可看出，黄芳已经支付系争房屋的全部租金及保证金，在此情况下，许晓军再要求黄芳提供付款流水凭证已无必要，故许晓军的此节抗辩意见法院不予采纳。综上，许晓军认为黄芳欠付物业管理费及租金的理由并不充分，其据此行使合同解除权不符合合同约定，故其在2016年3月将房屋出租案外人的行为构成违约。三、关于本诉的诉请，因许晓军将系争房屋转租案外人，在此情况下继续履行合同可能对案外人产生其他损失及纠纷，黄芳要求继续履行合同并交付房屋的诉讼请求客观上难以实现，故法院对此诉讼请求不予支持。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，当该条件成就时，该方可对合同行使解除权。从系争租赁合同的内容分析，合同第七条约定出租方未经承租方同意提前收回租赁房屋的，承租方有权解除合同，出租方应全额返还承租方已经支付的全部租金及保证金，同时赔偿承租方的实际损失。许晓军确系违反合同之约定未经黄芳同意提前收回租赁房屋，黄芳据此主张解除合同，符合合同约定及法律规定，法院对此诉请予以支持。同时，黄芳要求许晓军全额返还租金及保证金，对此法院认为，合同关于解约责任的约定实际为对违反合同的违约责任的约定，违约责任的承担应结合合同实际履行的情况、违约行为的程度等因素一并考虑，因黄芳已经实际使用系争房屋，故黄芳应当支付其实际使用期间的租金，许晓军提前收回房屋之后的租金应予返还，为便于计算，法院酌定租金按月计算。关于系争房屋中存放物品的交接，双方通过清点并签订交接单的形式作了结算，至于未能交接的物品，双方均同意由法院对此部分物品之赔偿价格进行酌定，法院将参考相关证据中未能交接的物品的价值及折损率等进行酌定。四、关于反诉，基于本诉部分的分析，许晓军确系违反合同的约定提前收回系争房屋，且黄芳延迟支付物业管理费的情形尚不足以导致合同解除，同时许晓军在收取房屋后并未通知黄芳解除合同，对许晓军诉请双方间《办公用房租赁合同》于2016年3月9日解除的诉讼请求不予支持。根据本案中的证据分析，黄芳确已支付租赁期间的所有租金及保证金，故黄芳不应当另行支付，对许晓军要求黄芳支付租金的诉讼请求不予支持。关于物业管理费，黄芳表示其愿意支付使用系争房屋期间的物业管理费，故对许晓军的该项诉讼请求予以支持。据此，一审法院判决：一、黄芳与浙江嘉悦石化有限公司关于上海市西康路XXX号XXX-
XXX室房屋的《办公用房租赁合同》(编号：XXXXXXXX)于判决生效之日起解除；二、许晓军应于判决生效之日起十日内返还黄芳租金483,552元；三、许晓军应于判决生效之日起十日内返还黄芳租赁保证金15,111元；四、许晓军应于判决生效之日起十日内赔偿黄芳物品折价损失10,000元；五、对黄芳的其余诉讼请求不予支持；六、黄芳应于判决生效之日起十日内支付许晓军2016年1月1日至2016年2月24日的物业管理费7,505.64元；七、对许晓军的其余诉讼请求不予支持。
二审中当事人没有提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，对于许晓军的上诉请求，首先，黄芳与嘉悦公司就系争房屋的租赁合同签订于2013年11月，而嘉悦公司发生破产的情况发生于2015年5月前，两者相距一年多的时间，许晓军上诉称嘉悦公司为规避破产损失而签订虚假租赁合同，但并未提供证据予以证明，故一审法院认定黄芳与嘉悦公司间的租赁合法有效并无不当；其次，根据嘉悦公司出具的收条以及杭州市萧山区人民法院发出的司法拍卖公告均可证明黄芳已按约支付全部租金及保证金，许晓军在拍得系争房屋前也明知房屋存在5年租约且已全额支付租金，许晓军上诉称黄芳未全额支付租金及保证金，亦未提供相反证据予以佐证，本院不予采信；再次，根据嘉悦公司与黄芳的租赁合同内容来看，并未明确支付物业费的具体的时间，物业管理费金额不大，黄芳无必要拖欠，且因许晓军自行收回房屋，双方当事人对租赁合同的履行产生争议，许晓军以黄芳拖欠物业费超过10日为由，不同意返还租赁保证金无法律依据，本院亦不予采信；第四，就双方未能交接物品的价值问题，一审中黄芳与许晓军均同意该部分物品金额由法院酌定，一审法院依据物品的价值及折损率酌定的数额尚属合理，可予维持。
对于黄芳的上诉请求，本院认为，如前所述，因黄芳与嘉悦公司间的租赁关系合法有效，许晓军通过拍卖的方式取得系争房屋产权，根据法律规定，许晓军理应承继原权利人嘉悦公司与黄芳之间的租赁关系。在租期未届满的情况下许晓军提前收回房屋并另行出租，显属违约，根据合同约定，违约方应全额返还承租方已支付的全部租金及保证金。现许晓军已将系争房屋另行出租，并获得高额收益，一审法院对于违约金金额的酌定并未考虑合同实际履行情况，酌定金额不当。黄芳要求许晓军全额返还租金依法有据，应予支持。
综上所述，许晓军的上诉请求不能成立，应予以驳回，黄芳的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初12716号民事判决第一、三、四、六、七项；
二、撤销上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初12716号民事判决第二、五项；
三、许晓军应于本判决生效之日起十日内返还黄芳租金906,660元；
四、对黄芳的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费13,018元，由许晓军承担，反诉案件受理费减半收取145元，由黄芳承担45元，许晓军承担100元。二审案件受理费8,886元，由上诉人许晓军负担。
本判决为终审判决。
法官助理仇祉杰
审判长 刘建颖
审判员 卢薇薇
审判员 王晓梅
二〇一七年四月二十四日
书记员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。