黑龙江省嫩江县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嫩民初字第1433号
原告王保华，男，汉族。
委托代理人李树森，男，汉族。
被告嫩江县宏顺达房地产开发有限责任公司。
法定代表人张珂佳，男。
委托代理人李文秀，男。
委托代理人孔祥省，黑龙江疆平律师事务所律师。
原告王保华与被告嫩江县宏顺达房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年11月6日立案受理后，依法由审判员陶卫松适用简易程序，于2014年12月17日公开开庭进行了审理；2014年12月18日，本院裁定将案件转入普通程序审理，依法由审判员陶卫松担任审判长，与人民陪审员崔玉霞、刘晓红共同组成合议庭，于2015年1月29日、4月3日公开开庭进行了审理。第一、二次开庭时，原告王保华及委托代理人李树森，被告委托代理人李文秀、孔祥省到庭参加了诉讼。第三次开庭时，原告王保华及委托代理人李树森，被告委托代理人李文秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王保华诉称，2008年9月10日，原、被告签订《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》，被告拆迁原告房屋，承诺2011年8月4日回迁入户，并书写了保证书一份。但一直到2014年7月份被告也不给原告交付楼房，原告没有办法将12号楼6单元403室门锁撬开。这样，被告晚交付房屋36个月，扣除法律允许的18个月，原告要求被告赔偿18个月的损失，每月按照保证书承诺的5000元计算，18个月合计9万元。
被告嫩江县宏顺达房地产开发有限责任公司辩称，协议第七条约定“入住时，双方结清相关款项”，原告至今欠被告4万余元各项费用，原告违约在先，被告不存在违约；原告已经接收了一套住宅，一套车库，本案诉争住宅因原告未履行合同义务，未履行房屋交付的相关手续，属违法入住，故请法院驳回原告的诉讼请求。如果法院认定被告违约，被告认为违约金约定过高，要求降低。
原告为了证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、2008-153号《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》。
2、公证书两份。
3、原告在11号楼的一处住宅的入住手续。
原告用1-3号证据证明其与被告签订了回迁协议，其父亲房屋也由原告继承。11号楼的住宅是2011年8月4日交付的，故本案诉争的12号楼住宅也应当2011年8月4日交付。
经质证，被告对1-3号证据真实性无异议。提出协议第七条约定“入住时，双方结清相关款项”否则不得入住；从入住证明可以看出原告已经得知了入住通知，是因为原告未补交差价款才没有入住，过错在原告。
4、保证书一份。
证明被告应按照保证书的承诺承担违约责任。
经质证，被告提出是在履行协议的前提下，才可按照保证书进行履行，原告没有按照协议书履行，先行违约，故被告不能按照保证书履行。
5、嫩江县公安局新华派出所询问笔录。
证明原告获得房屋时间是2014年8月9日。
经质证，被告对证据真实性无异议。提出原告欠被告38000多元的差价款，属于违法侵权入户。
6、被告与原告计算补差价款表格。
证明被告是按照18个月来计算晚回迁期限，原告也要求按18个月来计算损失。
经质证，被告对证据真实性无异议。提出原告欠被告差价款是明知的，被告是2011年6月25日通知入户。
被告为了证明自己的主张，向本院提交如下证据：
1、2008-153号《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》。
证实原告应当按照协议书的全部条款进行履行。
经质证，原告对证据真实性无异议。提出因原告始终未入住，所以没有按照协议第7条结算价款；协议第6条显失公平，不符合法律规定。
2、2011年供热费和2012年、2013年供热报停费票据。证明诉争房屋3年前即可入住，因原告未办理手续才没有入住。
经质证，原告提出被告没有交付房屋原告才没交这些费用。
3、2011年6月23日通知书。
证实该通知打印40余份张贴小区，通知入户时间。
经质证，原告称没有看见公告通知。
4、12号楼其他住户入户手续。
证实12号楼其他用户2011年6月27日之后均已入住。经质证，原告称与其无关。
5、2011年8月4日原告入户证明，业主家庭情况登记表，装修垃圾清运协议。
6、2012年5月5日入户证明。
被告以5-6号证据证实原告在11号楼6单元201室已办理入户手续，以及接交车库时间。
经质证，原告对证据真实性无异议。提出与本案12号楼没有关系。
7、嫩江县公安局新华派出所询问笔录。
证实因原告欠差价款38000余元，所以公司没给原告钥匙，原告撬门入户。
经质证，原告无异议。
经审理查明，原、被告于2008年9月10日签订《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》。被告为甲方、原告为乙方。第一条：原告被拆迁的房屋（登记在父亲王纯仁名下）位于东风街4委1组。有照房屋为62平方米；无照房屋为54平方米，按2︰1回迁27平方米，原告有低保证照顾3平方米（第四条中约定），即被告应给原告回迁安置92平方米住宅。第二条：被告将12号楼（滨ＸＸ庭）6单元4层西侧产权调换给原告，建筑面积约为74平方米。第七条产权调换房屋建筑面积待房屋竣工时，以房产测绘部门测算结果为准；入住时，双方结清相关款项。但合同中并未约定回迁房屋何时交付使用。被告于2011年4月20日给9-12号楼的回迁户出具了一份保证书，保证房屋在2011年6月30日交付给回迁户使用，如不按期回迁进户，每月按违约执行，每份回迁合同每月补偿5000元。2011年6月份，小区其他业户陆续入住，因原告未与被告结算并补交差价款，被告即未交付房屋钥匙。2014年8月9日，原告强行撬门进住回迁房屋滨ＸＸ庭12号楼6单元403室。原告在公安机关承认欠房屋差价款。
2014年9月11日，嫩江县宏顺达房地产开发有限责任公司作为原告向本院提起诉讼，要求被告王保华给付差价款。经审理，本院于2015年2月28日作出（2014）嫩民初字第1286号民事判决，判决王保华给付宏顺达房地产开发有限责任公司36993元。该判决已经生效。现原告以晚回迁为由，要求被告赔偿18个月的损失，标准按照保证书中承诺的每月5000元计算。庭审中，被告提出保证书中约定违约金过高，要求降低。原告认可在小区内同等条件房屋年租金约8000元，被告认可房屋年租金约6000元。诉争房屋所在的滨ＸＸ庭小区工程整体未验收。
本院认为，原、被告签订《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》是双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。因此原、被告双方应按照合同约定履行自己的义务。按照相关法律规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，本案诉争房屋未验收，不符合法定交付的条件，故被告主张其通知业主入住的时间即2011年6月23日为房屋交付入住时间，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条明确规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，原告于2014年8月9日自行撬门入住房屋至今，所以2014年8月9日应视为原告对回迁房屋的转移占有时间，也就是本案诉争房屋的交付时间。依据被告出具的保证书中承诺的交付使用时间，应认定被告构成违约。本案中，原告自认小区内同等住宅的年租金约8000元，所以被告出具保证书承诺的月5000元违约金明显高于原告未能及时入住住宅而给其造成的实际损失；另外，在房屋竣工达到入住状态后被告随即通知各业主入户，小区其他业主均可正常入户，但本案确系因原告未及时补交差价款而导致交钥匙等事宜拖延。综上，被告请求降低违约金，本院予以支持。原告的实际损失可参照滨ＸＸ庭小区内同等条件房屋年租金8000元计算，18个月应为12000元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条之规定，判决如下：
被告嫩江县宏顺达房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即给付原告王保华违约金12000元；
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2235元，由原告承担2135元，被告承担100元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。
申请执行期间为履行期限届满后二年内。
审 判 长 陶卫松
人民陪审员 崔玉霞
人民陪审员 刘晓红
二〇一五年四月八日
书 记 员 韩雪杰