广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶中法民一终字第1219号
上诉人（原审被告）：始兴县金华房地产开发有限公司。住所地：广东省始兴县。
法定代表人：蔡国华，总经理。
委托代理人：张育华，广东众同信律师事务所律师
被上诉人（原审原告）：刘倩妹，女，汉族，住广东省始兴县太平镇红旗东路***号金华。
委托代理人：罗青麟，广东韶大律师事务所律师。
上诉人始兴县金华房地产开发有限公司（以下简称金华房地产公司）因与被上诉人刘倩妹商品房销售合同纠纷一案，不服广东省始兴县人民法院（2015）韶始法民一初字第208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：2011年7月18日，始兴县住房和城乡规划建设局颁发了《广东省始兴县商品房预售许可证》编号：始预许证字第1104号载明：开发企业名称始兴县金华房地产开发有限公司，开发资质证书号粤（始兴）房开证字第0000021号，项目名称金华苑，项目坐落始兴县红旗路128号。预收款专用账户开户银行：始兴县农村信用合作联社营业部账号：80×××32。并注明“根据国家和省法律、法规和有关规定，以上所列房屋经审核已符合预售条件，准予预售。本证使用时须附上项目平面图，并注明预售房屋各栋位置。有效期：自2011年7月18日至2012年7月17日（过期无效）。
另查明：2011年10月10日，刘倩妹（乙方、买房）与金华房地产公司（甲方、卖方）签订《房屋销售合同》，约定：二、楼宇价格：电梯房按该套房投影面积￥2050元／㎡计算（没装修，阳台不折半；杂房按￥4000元／㎡计算，杂房、车库不安装水电，办证税由刘倩妹负担）；三、金华苑A栋502号；四、付款方式（现金及银行按揭一样）：双方签订合同时，刘倩妹必须付首期购房款（总房款的30%）给金华房地产公司，余额在按揭时一次性付清给金华房地产公司，如刘倩妹需在工程竣工验收之前装修，则刘倩妹在装修之前必须一次性付清余额给金华房地产公司，否则金华房地产公司有权终止合同，并罚刘倩妹违约金人民币壹万元整（￥10000元）。该套住房面积（详见图纸），电梯房每户公摊面积加18㎡计算，即为该套住房的总面积，本套住房合计人民币（未填写）；五、双方权利和义务：1、金华房地产公司于2011年10月31日前将房屋交给刘倩妹使用，但产权必须从刘倩妹付清所有欠款起归刘倩妹所有。2、金华房地产公司负责办理本套房管所发放的房产证，产权面积按房管所办证为准。合同还对其他事宜进行了约定。合同签订后，刘倩妹共计向金华房地产公司支付了229190元。据此，金华房地产公司共出具了三张《收款收据》给刘倩妹收执，其中：编号为1702402的《收款收据》，内容为：“收到A栋502定价每平米2050贰仟零伍拾元整2010年10.15前付50000元，合计伍万元，￥50000元，收款人：蔡国华，金华房地产公司加盖印章。”2010年10月8日出具的编号1702432的《收款收据》，内容为：“付售房款壹拾伍万元正A502套，合计壹拾伍万元，￥150000元。收款人：唐彪，收款单位：金华房地产，金华房地产公司加盖印章。”2012年12月25日出具的编号1847010的《收据》，内容为：“今收到刘倩妹购房款贰万玖仟壹佰玖拾元整（￥29190元），收款人：蔡京华，金华房地产公司加盖印章。”
又查明：金华房地产公司在2012年6月-12月期间代金华苑的住户向广东电网韶关始兴供电局代缴了公共照明及电梯动力的费用，其中公共照明的为229.28元，电梯动力1234.65元。
再查明：刘倩妹（买受人）与金华房地产公司（出卖人）于2012年8月21日签订《广东省商品房买卖合同》，约定：一、金华房地产公司以出让方式取得位于始兴县太平镇红旗东路128号编号为6-1-73的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。土地使用权出让合同号为始国用（2009）第0175号。该地块土地面积为：638平方米，规划用途为：住宅用地，土地使用权年限自2009-6-30至2077-4-13日。金华房地产公司经批准，在上述地块上建设商品房，现定名金华苑。二、刘倩妹购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为始兴县房地产交易所，商品房预售许可证号为1104号。三、刘倩妹购买的商品房为预售商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图经始兴县规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第1幢5层502号房。该商品房合同约定建筑面积共111.8平方米，其中，套内建筑面积93.8平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。四、金华房地产公司与刘倩妹约定按下述第3种方式计算该商品房价款：……3、该商品房属现房，按套出售，总价款为人民币贰拾贰万玖仟壹佰玖拾元整。五、面积确认及面积差异处理。（当事人选择按套计价的，不适合本条约定）……。六、付款方式及期限。刘倩妹按下列第1种方式付款：1、一次性付款229190元整。八、交付期限。金华房地产公司应当在2011-11-30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经综合验收合格。合同还对其他事宜进行了约定。合同签订后，金华房地产公司于2014年5月16日向刘倩妹开出了编号为08910031的《广东省地方税收通用（电子）发票联》，该发票记载：不动产项目名称为金华苑，不动产项目编号为44022202301300000037，销售的不动产楼牌号为1栋502号，面积为建筑面积103.25㎡，单价为2050元／㎡，金额229190元，款项性质为购房款。2014年12月2日，始兴县房地产管理所向刘倩妹颁发了粤房地权证始字第××号的房地产权证，该证载明：房地产权属人为刘倩妹，规划用途为住宅，房屋所有权取得方式为2012年8月21日购买，共有情况为单独所有，登记时间为2014-12-02，房屋坐落于始兴县太平镇红旗东路128号（金华苑）502室，建筑面积103.25㎡，套内建筑面积86.94平方米，附记分摊入户大堂、电梯间、步梯间、合用前室、顶层电梯机房、顶层步梯间、外墙及坡道面积16.31平方米，并附上相应的房地产平面图。
还查明：始兴县太平镇红旗东路128号（金华苑）的房屋，包括涉案房屋在内，共有房号尾数1-6号，共三种户型（其中房号尾数1、6一种，房号尾数2、5一种；房号3、4尾数一种），相同户型房屋结构一致。始兴县住房和城乡规划建设局出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示：涉案房屋所属的金华商住楼的备案日期是2013年3月19日，竣工验收日期2012年1月18日，并经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收并签名、盖章确认。
2015年4月22日，刘倩妹向原审法院提起诉讼称：2012年8月21日，刘倩妹与金华房地产公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定：刘倩妹购买的商品房为预售商品房，合同约定的建筑面积共111.8平方米；该商品房属现房，按套出售，总价款为人民币229190元，合同没有约定面积差异的处理。金华房地产公司提供的发票和收据显示是按建筑面积每平方米2050元计，2014年12月2日，上述房屋办理房地产权证显示是建筑面积为103.25平方米，上述房屋的建筑面积少了8.55平方米。据此，请求法院判令：1、金华房地产公司返还刘倩妹购房款28180元。（计算依据：111.8-103.25=8.55平方米111.8×3%=3.354，3.354平方米ⅹ2050=6876元，8.55平方米-3.354平方米=5.196平方米，5.196平方米×2050×2=21304元，6876＋21304=28180元）；2、诉讼费用由金华房地产公司负担。
原审庭审时，刘倩妹与金华房地产公司均确认是在首付款项缴纳时涉案房屋即交付使用。原审法院对刘倩妹进行了询问，两人均表示在2011年10月份金华房地产公司就告知其可以装修，于是刘倩妹便开始装修，同时约有8、9户住户也在装修。另外，刘倩妹称签订《广东省商品房买卖合同》是金华房地产公司需办理房产证，应金华房地产公司的要求而签订，金华房地产公对此也予以认可。
金华房地产公司于2015年8月20日向原审法院提出鉴定申请，请求对位于始兴县太平镇红旗东路128号金华苑的三种户型（三种：房号1、6为一种，房号2、5一种；房号3、4一种）投影面积进行鉴定。原审法院告知刘倩妹后，刘倩妹表示考虑到鉴定时间较长，程序繁琐，同意按照金华房地产公司提交的金华苑各户投影面积及总面积计算的结果减去18平方米公摊，剩余的面积确认为房屋的投影面积（房号1、6尾数的房屋投影面积114.24㎡-18㎡=96.24㎡，房号2、5尾数的房屋投影面积111.12㎡-18㎡=93.12㎡，房号3、4尾数的房屋投影面积114.66㎡-18㎡=96.66㎡）。刘倩妹同时明确投影面积的计算不包括18平方米的公摊面积，18平方米的公摊面积也不属于计价面积。
金华房地产公司于2015年8月26日向原审法院提出鉴定申请，刘倩妹与金华房地产公司认为签订的《广东省商品房买卖合同》约定按套出售，并在合同附件一房屋平面图对房屋的尺寸进行了详细的标明，该附件图标注的尺寸是经刘倩妹与金华房地产公司双方予以确认的，对于交付的房屋面积是否符合约定，关键是看平面图的尺寸是否有改变（改小）。故要求对位于始兴县太平镇红旗东路128号金华苑的三种户型（三种：房号1、6尾数为一种，房号2、5尾数一种；房号3、4尾数一种）与合同附件一房屋平面图标注的尺寸是否改变（变小）进行鉴定。但是原审法院告知刘倩妹后，刘倩妹表示不同意金华房地产公司的鉴定申请。原审法院于2015年9月8日去函始兴县住房和城乡规划建设局对上述情况进行了调查，并附上刘倩妹提交的《广东省商品房买卖合同》附件一房屋平面图，三种户型各一份。该局于2015年9月10日复函称：贵院发来《协助调查函》（﹤2015﹥韶始法民一初字第196-235号）已收悉，经核，“金华苑”建设项目施工过程中严格按照规划报建图纸施工，并完成规划验收，符合规划，贵院来函所附图纸与我局规划报建图纸相符。
原审法院于2015年9月24日向始兴县房地产管理局发出（2015）韶始法民一初字第196-235号《协助调查通知书》，要求该局协助调查：始兴县太平镇红旗东路128号金华苑的三种户型（三种：房号1、6尾数为一种，房号2、5尾数一种；房号3、4尾数一种）的建筑面积的具体构成（特别是阳台面积是多少？有无对半折算面积？折算多少面积？）。始兴县房地产交易所向原审法院提供了金华苑三种户型的面积具体情况及平面图显示：本案房屋的建筑面积为103.25元，其中套内建筑面积86.94平方米，共有分摊面积16.31平方米。涉案房屋的阳台面积进行了对半折算，折算面积为3.15平方米。
原审法院认为：该案系房屋买卖合同纠纷。该案争议的焦点为：一、因涉案房屋而签订的《房屋销售合同》及《广东省商品房买卖合同》的认定问题？二、涉案房屋应以什么方式计算房屋面积房屋的计价面积多少？三、金华房地产公司应否返还购房款？
一、金华房地产公司与刘倩妹先后签订的《房屋销售合同》及《广东省商品房买卖合同》的认定问题。刘倩妹认为《广东省商品房买卖合同》是对《房屋销售合同》的变更，双方应参照变更后的《广东省商品房买卖合同》进行履行，且认为《广东省商品房买卖合同》经房管所备案登记，可以对抗第三人，所以《广东省商品房买卖合同》是合法有效的合同。金华房地产公司则认为双方实际履行的是《房屋销售合同》，从《广东省商品房买卖合同》中房屋交付的时间在合同签订之前，以及金华房地产公司已经在《广东省商品房买卖合同》签订之前为金华苑的住户缴纳了公共照明及电梯动力的费用，可以看出双方实际履行的是《房屋销售合同》，而《广东省商品房买卖合同》只是房管部门需要标准的合同版本而应房管部门的要求而签订的。该院认为，经根据住户刘倩妹的描述，金华房地产公司与刘倩妹签订《广东省商品房买卖合同》确实是为了办理房产证，应房管部门的要求而签订。金华房地产公司已于2011年10月交付了房屋，签订《广东省商品房买卖合同》是在2012年8月21日，且当时刘倩妹已经入住该房屋。该案中，从金华房地产公司出具给刘倩妹的三张收款收据可以看出，该案的购房款共229190元，刘倩妹于2010年10月8日前已经交付了200000元给金华房地产公司，履行了大部分房款交付义务，故双方真实履行的是《房屋销售合同》，且首期房款的收据中已写明A栋502定价每平米2050元，与双方在2011年10月10日签订的《房屋销售合同》中约定电梯房按该套房投影面积2050元／㎡计算相吻合。另从《广东省商品房买卖合同》签订的时间是2012年8月21日，而合同约定的房屋交付时间是2011年11月30日，也可以发现《广东省商品房买卖合同》是倒签合同。《房屋销售合同》签订时间是2011年10月10日，约定的房屋交付时间是2011年10月31日，也与金华苑住户刘倩妹述称的相符。同时《广东省商品房买卖合同》约定刘倩妹一次性付款229190元整，实际刘倩妹是分了三次向金华房地产公司支付购房款。从上述的证据及当事人述称看，双方实际履行的是《房屋销售合同》，故房屋的计价面积、计价方式应依《房屋销售合同》为准。至于刘倩妹认为《广东省商品房买卖合同》是经备案登记的合同，有对抗效力，但从《广东省商品房买卖合同》备案登记的实质来看，是为了规范商品房预售管理，保护购房者合法权益、有效防止开发企业进行一房多卖或者重复抵押贷款等违规行为，并不影响《房屋销售合同》的效力，且《房屋销售合同》在《广东省商品房买卖合同》签订前已经实际履行。
二、涉案房屋的计价面积，计价方式的认定。如前所述，该案，金华房地产公司与刘倩妹实际履行的是《房屋销售合同》，且是双方自愿签订的合同，未违反法律、法规的强制性规定，故应依当时的约定计算房屋的面积及价格更合理。该合同第二条约定“电梯房按该套房投影面积￥2050元／㎡计算（没装修，阳台不折半；……）对于涉案房屋的投影面积，金华房地产公司与刘倩妹已达成一致意见，该案房号的尾数为2，双方确认的房屋投影面积为93.12㎡。至于双方争议的公摊面积18㎡是否属于房屋的总面积，应否纳入计价面积。该合同第四条“该套住房面积（详见图纸），电梯房每户公摊面积加18㎡计算，即为该套住房的总面积……”可看出，房屋的总面积应加上每户的公摊面积18㎡，故涉案房屋的总面积应为111.12平方米。合同未对公摊面积的价格单独作出约定，刘倩妹主张不计价，金华房地产公司认为应计价。现实交易习惯中，商品房买卖合同约定按套内建筑面积计算单价的，公共部位和公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，故公摊面积按照通常的理解是不应另行计价。本案中的合同属于金华房地产公司提供的格式版本合同，当对格式条款的理解发生争议时，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。且合同中也明确约定“电梯房按该套房投影面积计算”，该案中，金华房地产公司与刘倩妹双方一致确认的房屋投影面积不包括18㎡公摊面积在内，故此时应认定18㎡公摊面积的建设费用已计入房屋的销售单价中，不再另行计价。故该案房屋的计价面积是房屋的投影面积，计价方式是按投影面积￥2050元／㎡计算。
三、金华房地产公司应否返还刘倩妹购房款的问题。如前所述，涉案房屋的投影面积为93.12㎡，计价面积为93.12㎡，计价方式是按投影面积￥2050元／㎡计算，则合计购房款应为93.12㎡×2050元／㎡=190896元，而依据金华房地产公司开出的收款收据及发票显示，金华房地产公司收取了刘倩妹229190元购房款，故金华房地产公司应返还刘倩妹229190元-190896元=38294元购房款。该案中，因刘倩妹只要求金华房地产公司返还刘倩妹购房款28180元，属刘倩妹对自身权利的处分，该院予以支持。
此外，庭审时，金华房地产公司与刘倩妹对涉案房屋竣工验收时间存在争议，刘倩妹认为竣工验收时间应为2013年3月9日，金华房地产公司认为是2012年1月18日。事实上，刘倩妹主张的是验收备案时间，金华房地产公司主张的是竣工验收时间。2000年以后，国务院通过制定《建设工程质量管理条例》取消行政主管部门进行竣工验收及综合验收的行政审批项目，对竣工验收的程序进行了调整，将完全由建设行政主管部门所行使的验收权部分交由建设单位行使，但建设单位必须要在法定日期内向建设行政主管部门备案，结合行政法规、规章的相关规定，房屋的验收合格是指质监机构确认的五方竣工验收合格，即建设、勘察、设计、施工、监理单位进行的竣工验收。涉案房屋的竣工验收时间为2012年1月18日，至于验收备案是行政主管部门行使行政管理权的一种方式，不属于竣工验收的范畴。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第二款第四项，《中华人民共和国合同法》第四条、第四十一条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年10月20日作出（2015）韶始法民一初字第208号民事判决：始兴县金华房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内，返还刘倩妹购房款28180元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费504元，由金华房地产公司负担，并于给付上述款项时迳付刘倩妹。
金华房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定双方商品房买卖是按套内面积计价是明显错误，从而根据《广东省高级人民法院民事审判工作会议纪要》【粤高法（2012）240号】第八条之规定，判决金华房地产公司返还房款是错误的。在本案中，刘倩妹认为双方约定的是按建筑面积计价的，金华房地产公司认为是按套计价的或者按建筑面积计价的情况下，该建筑面积应适用双方合同的约定：套内面积按投影计算＋公摊l8平方米计算。原审法院自行认定双方的合同系按套内面积计价的，与金华房地产公司及刘倩妹的真实意思表示不一致，违背了民法意思自治原则。根据《广东省高级人民法院民事审判工作会议纪要》【粤高法（2012）240号】第八条之规定：商品房买卖合同约定按套内建筑面积计算单价，公共部位和公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，如交付房屋时建筑面积少于合同约定的，出卖人应依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定承担违约责任。从而判决金华房地产公司返还房价款是错误的。
二、从金华房地产公司与刘倩妹前后签订的《房屋销售合同》及《广东省商品房买卖合同》来看，只要两份合同没有违背法律法规的强制性规定，应认定两份合同合法有效。从而明显反映金华房地产公司与刘倩妹的真实意思是：按套出售或按投影面积＋18平方米的计算建筑面积方式出售。金华房地产公司与刘倩妹开始一直是履行《房屋销售合同》，在应始兴县房管所的要求签订了《广东省商品房买卖合同》，从两份合同来看，不存在违反了法律法规的强制性要求，因此，两份合同均合法有效。《广东省商品房买卖合同》应是《房屋销售合同》的补充及完善。因此从两份合同来看，明显双方的意思表示是：按套出售，按套计价。或按投影面积＋公摊l8平方米的计算建筑面积方式出售。在《房屋销售合同》第四条约定计价面积是：该套住房面积（详见图纸），电梯房每户公摊面积加18平方米计算，即为该套住房的总面积，本套住房合计人民币（未填写总额）。而按此方式面积计价计算出来的总价款与按套计价的房价款是一致的。因此，双方的真实意思表示是按套出售或按投影面积＋公摊l8平方米的计算建筑面积方式出售。而原审法院认定是按套内面积计价是完全错误的。
三、金华房地产公司与刘倩妹对商品房结算面积的约定优先于测量规范所确定的房屋面积或者房屋的登记面积。根据上位法优于下位法原则，作为全国人大制定并颁布实施的《中华人民共和国合同法》的效力当然优于国家有关部门制定并发布的《建筑物测量规范》及《房屋初始登记的测量标准》等行政法规。具体在商品房买卖合同中，属于《中华人民共和国合同法》调整范畴的《广东省商品房买卖合同》或《房屋销售合同》等约定的计价面积、计价方式属于民法意思自治，不受基于行政管理、公共政策为目的的测量规范或者登记规范的影响。因此，在本案中，双方应按照合同的约定计算计价面积及计价方式，金华房地产公司与刘倩妹在《房屋销售合同》第二条约定：电梯房按该套房投影面积计价（没装修，阳台不折半）；第四条约定：总房价款：按投影面积计算套内面积＋电梯房每户公摊面积18平方米计算。且《广东省商品房买卖合同》约定按套计价，与面积无关。根据上述双方在合同中约定的测绘方式所确定的面积优于测量规范所确定的房屋面积或者房屋的登记面积，双方应按此约定来确定计价面积及商品房的转让价款，而非通过房产证登记的面积来确定计价面积及转让价款。按此约定测绘方式计算出售房屋的投影面积＋公摊l8平方米均完全符合合同约定的计价面积，不存在减少面积的情形。
四、金华房地产公司与刘倩妹在《广东省商品房买卖合同》附件一对房屋的平面图进行了签署备注，金华房地产公司交付的房屋尺寸完全符合附件一平面图标注的尺寸，不存在减少尺寸，缩小面积的情形。该平面图（施工图纸）在签订《房屋销售合同》时亦向购房者出示。双方在《广东省商品房买卖合同》中约定：按套出售，按套计价，且在附件一房屋的平面图中，对房屋的平面及尺寸进行了详细的标注，且金华房地产公司与刘倩妹均对此进行了签名盖章予以确认。金华房地产公司交付的房屋经始兴县住房和城乡规划建设局核实并函告原审法院：“金华苑”建设项目施工过程中严格按照规划报建图纸施工，并完成规划验收，符合规划，贵院来函所附图纸与我局规划报建图纸相符。即金华房地产公司完全按照双方合同约定的附件一房屋平面图标注的尺寸进行了建设及交付，没有缩小，改变，因此不存在交付房屋不符合双方约定的情形。刘倩妹提出面积减少纯粹是因测绘方式方法不同造成的，这就如同日常生活中，到某一目的地是坐火车还是汽车或飞机，只是交通工具不同而已，准时到达目的地即可。
五、金华房地产公司与刘倩妹在《广东省商品房买卖合同》中第四条亦约定按套出售，约定的价款属于该套房屋的总价款，双方对转让价款的约定与面积无关。
六、从始兴县2010年至2013年的商品房单价来看，均价在3200至4200元之间，最高每平方米6000元。商品房单价2050元是不可能，不符合市场价格，而按套内面积计价，单价为2050元更加是不可能，金华房地产公司采取低价销售，双方约定合法的计价面积其实就是一种销售的策略，该策略没有违反法律法规的强制性规定，应合法有效。
据此，金华房地产公司请求二审法院判令：1、撤销原审判决，依法改判驳回刘倩妹的诉讼请求。2、本案全部诉讼费由刘倩妹负担。
金华房地产公司在二审期间向本院提交广东省高级人民法院于2012年11月23日作出的（2012）粤高法审监民提字第160号民事判决和本院于2010年12月23日作出的（2010）韶中法民一终字第717号民事判决，证明金华房地产公司与刘倩妹签订的合同约定的计价面积和计价方式，优于行政管理测绘面积和房产证计载面积。刘倩妹的质证意见是：这两份民事判决与本案没有关联性，这是完全不同性质的案件。
刘倩妹答辩称：一、关于金华房地产公司与刘倩妹于2011年lO月l0日签订的《房屋销售合同》的问题。在原审期间，刘倩妹明确表示按《房屋销售合同》的内容履行也可以，但应按《房屋销售合同》第二条的规定，电梯房按该套房投影面积2050元／平方米计算，并且公摊的18平方米不属计价面积。2015年8月20日，金华房地产公司提出申请对该房的投影面积进行鉴定，金华房地产公司与刘倩妹对该房的投影面积进行确认为93.12平方米。原审法院据此判决合法有效。
二、关于金华房地产公司与刘倩妹于2012年8月21日签订的《广东省商品房买卖合同》的问题。1、该合同第三条约定：购买的商品房为预售商品房，合同约定的建筑面积共111.8平方米，而金华房地产公司交付给刘倩妹的房屋建筑面积却是l03.25平方米，金华房地产公司对此避而不谈上述的约定。
2、涉案房屋按套出售和附件的图纸的问题。《广东省商品房买卖合同》第四条计价方式与价款：金华房地产公司与刘倩妹约定按下述第3种方式计算该商品房价款：3、该商品房属现房，按套出售，总价款为229190。合同第三条约定：刘倩妹购买的商品房为预售商品房。很显然金华房地产公司与刘倩妹签订合同时商品房的状况是预售商品房，并不属现房，所以上述第3种方式计算商品房价款是无效的。即使上述第3种方式计算商品房价款是有效的，根据《商品房销售管理办法》第十九条的规定：按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。本案中金华房地产公司与刘倩妹并没有约定建筑面积差异的处理办法。合同约定的建筑面积与证载的建筑面积差异按什么标准来计算根据金华房地产公司提供的收据或发票显示是按“建筑面积”来计算，按合同约定的建筑面积乘以收据或发票显示的价格就可以算出合同约定的总价款，因此，可以推断金华房地产公司与刘倩妹约定的合同总价款是按房屋的建筑面积计算出来的，涉案房屋的总价是229190元，若按金华房地产公司所说是按套计价，正常情况下房屋总价是没有零丁的尾数。
3、关于涉案房屋的价格问题，涉案的房屋价格是双方的真实意思表示，金华房地产公司作为房地产开发商，是以营利为目的，涉案价格也是符合合同约定的。
本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、涉案当事人实际履行的是哪份合同；二、涉案两份合同的效力；三、金华房地产公司应否返还购房款给刘倩妹。
一、关于涉案当事人实际履行的是哪份合同的问题。根据本院查明的事实，刘倩妹与金华房地产公司于2011年10月10日、2012年8月21日分别签订了《房屋销售合同》、《广东省商品房买卖合同》两份合同，约定刘倩妹购买金华房地产公司开发的涉案房屋，由于刘倩妹与金华房地产公司于2010年10月8日前就已经支付了购房款20万元，履行了支付大部分购房款的义务，而且，金华房地产公司又于《广东省商品房买卖合同》签订前即刘倩妹支付首付款时将房屋交给了刘倩妹使用，并不是在该合同签订后才交付使用，且双方均认可签订《广东省商品房买卖合同》是应房屋登记部门要求为办理房屋登记等而签订，双方并不是实际履行该份合同。据此，原审法院认定金华房地产公司与刘倩妹实际履行的合同应为《房屋销售合同》，而不是《广东省商品房买卖合同》并无不当，且理据充分，本院予以认同。
二、关于涉案两份合同的效力问题。如前所述，金华房地产公司与刘倩妹实际履行的合同是《房屋销售合同》，《广东省商品房买卖合同》是应房屋登记部门要求为办理房屋登记等而签订，并不是双方的真实意思表示，也不是双方实际履行的合同。且《房屋销售合同》的内容并没有违反法律法规的强制性规定，故该份合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应遵照履行。而《广东省商品房买卖合同》是因办证需要所签订，并不是双方当事人的真实意思表示，也不是实际履行的合同，故对双方均无法律拘束力。
三、关于金华房地产公司应否返还购房款给刘倩妹的问题。如前所述，金华房地产公司与刘倩妹实际履行的合同是《房屋销售合同》，刘倩妹本应根据实际履行的《房屋销售合同》主张权利，但刘倩妹不但在原审诉讼时没有依此合同主张权利，在二审诉讼时也没有明确依此合同主张退回购房款。因此，刘倩妹根据没有实际履行的《广东省商品房买卖合同》主张自身权利逻辑矛盾，理据不足，原审法院据此判决支持刘倩妹的诉讼请求不当，本院予以纠正。
综上所述，原审法院认定事实清楚，但适用法律不当，导致实体处理欠妥，本院予以纠正。金华房地产公司的上诉，理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销广东省始兴县人民法院（2015）韶始法民一初字第208号民事判决；
二、驳回刘倩妹的诉讼请求。
一审案件受理费504元，由刘倩妹负担。
二审案件受理费505元，由刘倩妹负担。二审案件受理费已由金华房地产公司预交505元，由本院清退505元给金华房地产公司。刘倩妹应向本院交纳二审案件受理费505元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何伟军
代理审判员 邓荣斌
代理审判员 梁晓芳
二〇一五年十二月一日
书 记 员 丘 毅
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