广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法审监民再字第62号
申请再审人（一审第三人）：林丽珍，女，汉族，1959年1月29日出生，住广州市。
委托代理人：倪洁云，北京市大成（广州）律师事务所律师。
被申请人（一审原告）：张声莲，女，1961年7月1日出生，汉族，住辽宁省昌图县。
被申请人（一审原告）：付莉莉，女，汉族，1984年4月12日出生，住辽宁省昌图县。
被申请人（一审被告）：广州市跃华房地产开发有限公司，住所地：。
法定代表人：陈克宇，该公司总经理。
被申请人（一审被告）：广州市广钢房地产开发有限公司，住所地：。
法定代表人：卢思本。
申请再审人林丽珍因与被申请人张声莲、付莉莉、广州市跃华房地产开发有限公司（以下简称跃华公司）、广州市广钢房地产开发有限公司（以下简称广钢公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2009）海民三初字第1064号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年1月16日作出（2013）穗中法民申字第292号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2014年8月6日公开开庭审理了本案。林丽珍的委托代理人倪洁云、付莉莉及广钢公司法定代表人卢思本到庭参加诉讼。张声莲、跃华公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
张声莲、付莉莉于2009年3月17日向广州市海珠区人民法院起诉称，其与广州市天河区建设发展有限公司、广钢公司签订《房地产预售契约》，向上述两公司购买海珠区石榴岗路朝晖大厦东座304室（现地址为广州市海珠区石榴岗路新晖街5号303房）。之后，张声莲、付莉莉按约定向上述两公司支付了全部房款，上述两公司也交付该房屋给张声莲、付莉莉，但一直没有为张声莲、付莉莉办理该房屋的房产证。后经调查得知，上述两公司因资金周转需要于1995年借林丽珍的名义办理了该房屋的预售备案手续及在银行办理了按揭贷款。林丽珍并未实际支付该房屋的购房款，只是出借身份证给上述两公司使用。上述两公司与林丽珍的合同应为无效合同，故起诉请求：l.确认广钢公司与林丽珍签订的《房地产预售契约》无效，跃华公司、广钢公司和林丽珍到房管部门办理该合同的注销手续；2.跃华公司和广钢公司为张声莲、付莉莉办理海珠区石榴岗路朝晖大厦东座304室（现址：广州市海珠区石榴岗路新晖街5号303房）的房产证；3.跃华公司和广钢公司负担本案的诉讼费用。
跃华公司未答辩。
广钢公司辩称，同意张声莲、付莉莉的第l、2项诉讼请求，但本案的诉讼费应由跃华公司负担。
林丽珍没有述称意见和举证。
广州市海珠区人民法院经审理查明，1995年12月12日，林丽珍（乙方）与广钢公司（甲方，原名称为广州市广钢房地产开发公司）签订《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第95053663号），订明乙方向甲方购买位于广州市海珠区石榴岗路朝晖大厦东座304号的房屋，建筑面积44.39平方米，成交价为146487元；甲方应于1996年5月30日将上述房地产建成并正式交付给乙方使用等。该契约经广州市房地产交易所监证。
1996年4月4日，张声莲、付莉莉（乙方）与（甲方）广州市天河区建设发展有限公司、广钢公司（原名称为广州市广钢房地产开发公司）签订《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第95053691号），订明乙方向甲方购买位于广州市海珠区石榴岗路朝晖大厦东座304室的房地产，房屋建筑面积44.39平方米；上述房地产成交价格为146487元，乙方由1997年12月24日前分十九次付清给甲方；甲方应于1996年5月30日将上述房地产建成并正式交付给乙方使用，除特殊情况外，甲方还应于1996年7月30日前为乙方办理《房地产证》的手续；该契约未经广州市房地产交易所监证。合同签订后，张声莲、付莉莉向广州市天河区建设发展有限公司支付了购房款146487元，并由广州市天河区建设发展有限公司开具收据给张声莲、付莉莉。张声莲、付莉莉已于1996年10月17日接收了上述房屋。
广州市天河区城镇房地产服务部于1994年3月10日更名为广州市天河区城镇房地产建设发展公司，并于1995年7月6日被注销，该公司的有关债权、债务等均由广州市天河区建设发展有限公司承担。广州市天河区建设发展有限公司（前身是广州市天河区城镇房地产开发总公司、天河区城镇置业服务有限公司）于2000年3月21日更名为广州市跃华房地产开发有限公司。
广州市广钢房地产开发公司于1998年6月12日经批准，改制为广州市广钢房地产开发有限公司。
1994年6月8日跃华公司的前身与中国人民解放军广州医学高等专科学校（以下简称军医专）签订《合建赤岗地段综合楼协议书》，订明由军医专提供用地，由跃华公司投资，合作开发等。同年8月3日，跃华公司的前身与广钢公司签订《合作协议》。1995年8月31日，朝晖大厦项目以广钢公司的名义领取商品房预售许可证。1995年12月15日广州市国土局批准上述用地单位为广钢公司和跃华公司。跃华公司与广钢公司是挂靠关系，由广钢公司向跃华公司收取管理费。
广州市中级人民法院作出的（1998）穗中法经终字第1232号民事判决书查明，为支付“朝晖大厦”的工程款，跃华公司借用林丽珍等23名个人的身份证，在办理好有关签约手续后以林丽珍等23名个人的名义与中国建设银行广州铁路支行（以下简称为铁路支行）分别签订了《购房抵押借款合同书》。铁路支行与林丽珍签订的《购房抵押借款合同书》中，约定铁路支行向林丽珍贷款212000元用于购买住房，并将所购房用于抵押，借款期三年，供款总期为36期。广钢公司为该合同提供了连带保证责任的担保。合同签订后，铁路支行将此款划入以林丽珍名义在铁路支行开立的帐号后又全部划转到广钢公司的帐上。广钢公司在收到上述款项后，将款划给跃华公司，跃华公司用上述款项支付“朝晖大厦”的建设工程款。上述《购房抵押借款合同书》前15期按揭还款及利息均由跃华公司支付。广州市中级人民法院经审理后，认为跃华公司以办理购房按揭借款为名，借用林丽珍的名义与铁路支行签订了《购房抵押借款合同书》，实际该借款系广钢公司和跃华公司为支付“朝晖大厦”工程款之用，该合同并非各方的真实意思表示，原判认定该合同无效正确等。
广州市海珠区人民法院一审认为，上述生效判决已经认定跃华公司以办理购房按揭借款为名，借用林丽珍的名义与铁路支行签订了《购房抵押借款合同书》，实际该借款系广钢公司和跃华公司为支付“朝晖大厦”工程款之用，该合同并非各方的真实意思表示，并判决确认该合同无效，故该《房地产预售契约》应为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，张声莲、付莉莉要求确认广钢公司与林丽珍签订的《房地产预售契约》无效及由房管部门办理该合同的注销登记手续有理，应予以支持。
张声莲、付莉莉与跃华公司、广钢公司签订的《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。张声莲、付莉莉已按该契约约定支付房款给跃华公司并接收上址房屋，现张声莲、付莉莉要求跃华公司、广钢公司为其办理上址房屋的房产证，有理，故对张声莲、付莉莉该项诉讼请求予以支持。
由于本案纠纷是因跃华公司为取得贷款以支付工程款而借用林丽珍的名义签订购房合同造成的，跃华公司作为直接的用款人，对造成合同无效及无法为张声莲、付莉莉办理房产证应负主要的过错责任，故本案受理费应由跃华公司负担。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条第一款和第一百零七条的规定，判决如下：一、广州市广钢房地产开发有限公司与乙方为林丽珍签订的《房地产预售契约》（合同编号：穗房预契字第95053663号）无效，由房管部门办理该契约的注销登记手续。二、广州市跃华房地产开发有限公司和广州市广钢房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内，协同张声莲、付莉莉办理广州市海珠区石榴岗路朝晖大厦东座304室的交易过户及产权登记手续（合同编号：穗房预契字第95053691号）。本案受理费200元，由广州市跃华房地产开发有限公司负担。
一审判决后，各方当事人均未上诉。
一审判决生效后，林丽珍向本院申请再审称，1.一审判决认定事实的主要证据是伪造的。经跃华公司当时的会计万媛证实，张声莲、付莉莉提交的跃华公司收款收据为伪造。张声莲、付莉莉在预售契约中签名与起诉状明显不一致，跃华公司不是案涉房屋合法预售人，不能作为卖方签字，且该契约一直未办理监证手续。2.一审时未依法向林丽珍送达开庭传票，剥夺了林丽珍诉权。3.一审法院未仔细审查张声莲、付莉莉的证据材料，且一审判决超出张声莲、付莉莉诉讼请求。张声莲、付莉莉主张涉案房屋已交付使用，没有证据证实。张声莲、付莉莉只是请求跃华公司、广钢公司和张声莲、付莉莉到房管部门办理注销手续，而一审直接判决房管部门办理注销手续明显不当。4.一审判决认定林丽珍签订的《房地产预售契约》无效没有事实依据。林丽珍签订的《房地产预售契约》经过当事人签字盖章而且经过广州市房产交易所的鉴证，体现了林丽珍与广钢公司房屋买卖的真实意思。《购房抵押借款合同》是抵押借款关系，而《房地产预售契约》是房屋买卖关系，生效判决认定《购房抵押借款合同》无效，一审却据此认定《房地产预售契约》也无效，是错误判决。5.张声莲、付莉莉一审起诉时已经超出诉讼时效。根据《房地产预售契约》第三条规定，卖方应当在1996年7月30日前为张声莲、付莉莉办理《房地产证》，因此，张声莲、付莉莉在1996年7月30日就知道或应当知道其所谓“购房”权益被侵害。可是张声莲、付莉莉在此后12年多都没有起诉要求办理房产证，早已超过诉讼时效。综上，请求撤销一审判决并驳回张声莲、付莉莉的诉讼请求。
付莉莉辩称，一审提供的证据以及诉讼材料、签名全部都是本人签名且是真实有效的。一审时广钢公司承认广州市天河区建设发展有限公司是挂靠广钢公司，所以广州市天河区建设发展有限公司的行为是真实合法的，广州市天河区建设发展有限公司陈克宇及相关人员的签章也是真实合法的，至于广州市天河区建设发展有限公司的经办人具体是谁付莉莉无法核实，与付莉莉也没有关系。林丽珍与广钢公司之间的协议与付莉莉没有关系。涉案房屋之前是对外出租，现在是自己居住。
张声莲与付莉莉共同署名提交《再审答辩状》，张声莲的答辩意见与付莉莉的答辩意见基本一致。
广钢公司辩称，一审时该公司认为付莉莉是善意的买受人，所以在一审中犯了错误。跃华公司制造了付莉莉、张声莲与广州市天河区建设发展有限公司的预售契约以及收款凭证，以达到财产转移以及回避（1998）穗中法经终字第1232号案执行的目的。在1996年朝晖大厦的唯一开发商只有广钢公司，盖章也应盖广钢公司一个印章，公司收款出具的是预收款凭证，可是张声莲、付莉莉提供的预售契约盖章却是广州市天河区建设发展有限公司，收款凭证却是收款收据，这些都与当时交易情况不符。如果张声莲、付莉莉购买朝晖大厦房屋是真实的，她们当时至少买下了四套房屋，广钢公司法定代表人卢思本一直参与朝晖大厦的出售过程，可是卢思本本人从没有见过张声莲，当时购房时付莉莉仅有14岁也不太可能参与。付莉莉因抚养费曾起诉陈克宇，林丽珍提交的证据中也可以看出陈克宇与付莉莉之间的关系不一般。综上，本案是跃华公司与张声莲、付莉莉串通造假，企图转移资金，规避越秀法院的强制执行。
本院再审查明，对于1996年4月4日张声莲、付莉莉（乙方）与（甲方）广州市天河区建设发展有限公司、广钢公司签订《房地产预售契约》的真实性、相关购房款支付问题，付莉莉在再审庭审中陈述购房款是以现金方式分期支付的，现金来源是在老家辽宁省做生意所得，张声莲交付过几次，其余购房款大部分是其舅舅张力交付的，并表示具体购房情况需要回去向张声莲核实，但付莉莉至今未能提供购房款来源、支付情况等购房情况的相关证据材料。关于涉案房屋收房入住问题，张声莲、付莉莉在一审中仅提供一份《朝晖大厦入住收费标准》，但该文件中并未载明住户的名称及具体的收房入住日期。一审查明的其余事实属实，再审予以确认。
再审另查明，张声莲、付莉莉为证实其支付了涉案房屋的购房款，在一审中仅提供了载明日期为1996年4月至1997年12月间的十四张单据（其中《收款收据》四张、《收据》十张），以上十四张单据均盖有广州市天河区建设发展有限公司财务专用章，并在会计一栏手写注明“万媛”字样。一审庭审中对张声莲、付莉莉购买房屋的具体情况及房屋是否已交付问题，广钢公司均表示不清楚。
再审还查明，原广州市东山区人民法院审理中国建设银行广州铁路支行诉林丽珍、广州市广钢房地产开发有限公司购房抵押、担保借款纠纷一案，一审庭审中林丽珍曾辩称“购房按揭不是我的真实意思表示，是为了公司摆脱困境，我们出借身份证，让公司去办理借款手续用于朝晖大厦建设。”二审中林丽珍辩称“合同（注：《购房抵押借款合同书》）无效，虽个人出借名义存在过错但不应承担本案中的还款责任”，广州市中级人民法院根据双方提交的证据，依法作出（1998）穗中法经终字第1232号民事判决。
本院再审认为，本案争议焦点是张声莲、付莉莉就购买涉案房屋是否向跃华公司、广钢公司支付相应款项。首先，张声莲、付莉莉为证实其支付过涉案购房款仅提供十四张单据作为证据，付莉莉虽在再审庭审中表示涉案的购房款是通过现金支付，但并无提交取款凭证等任何证据，亦未能对购房资金的来源及款项支付方式作出合理的解释，故并不能充分证明张声莲、付莉莉已支付涉案房屋的购房款。其次，张声莲、付莉莉在一审提交的《朝晖大厦入住收费标准》，没有载明住户名称及收房入住日期，不足以证实张声莲、付莉莉收房入住的具体情况。综上，张声莲、付莉莉未能充分举证证实其因购买涉案房屋已向跃华公司、广钢公司支付相应购房款，也未能举证证实具体收房入住情况，故一审认定张声莲、付莉莉与跃华公司、广钢公司签订涉案《房地产预售契约》已支付购房款并由张声莲、付莉莉收房入住依据不足，再审予以纠正。支付购房款是房屋买受人的主要义务，张声莲、付莉莉对此事实未能充分举证，故其认为已购买涉案房屋并享有所有权的主张不能成立，主张办理涉案房屋房产证及确认林丽珍与广钢公司签订的《房地产预售契约》无效的诉讼请求依据不足，对张声莲、付莉莉的诉讼请求应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市海珠区人民法院（2009）海民三初字第1064号民事判决。
二、驳回张声莲、付莉莉的诉讼请求。
本案一审、再审案件受理费各200元，均由张声莲、付莉莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张一扬
审 判 员 兰永军
代理审判员 王汇文
二〇一四年十月二十日
书 记 员 余立颖