天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终5908号
上诉人（原审被告）：史颖,女,1989年10月11日出生,汉族,无职业，住天津市北辰区。
委托诉讼代理人：杨继焕（系上诉人母亲），住天津市北辰区。
被上诉人（原审原告）：邢凤婷,女,1967年5月4日出生,汉族,无职业，住天津市北辰区。
委托诉讼代理人：郭振林,天津天仁律师事务所律师。
原审第三人：天津和尊房地产经纪有限公司，住所地天津市河北区曙光路170号。
法定代表人：张海昧，总经理。
委托诉讼代理人：张子播，男，该公司职工。
上诉人史颖因与被上诉人邢凤婷、原审第三人天津和尊房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2016）津0113民初6660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
史颖上诉请求：1.依法撤销天津市北辰区人民法院（2016）津0113民初6660号民事判决书第三项，改判上诉人赔偿被上诉人经济损失95807元；2.一审案件诉讼费依法分担，二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.涉诉《房屋买卖居间合同》并未生效。该合同于2016年8月27日签订，合同签订当时房屋尚存抵押，因此合同应属无效。2.鉴定评估报告不能作为定案的依据。评估机构和评估人员均无相关资质，因此鉴定报告所作出的房屋价值不足采信。其次，鉴定时间应以2016年9月29日为准，该日上诉人已经通知被上诉人不卖房了，即使房价以后上涨，损失也是被上诉人自己造成的。再次，鉴定在程序上存在瑕疵，没有告知回避权利，材料收取不规范，复核人员与鉴定人员重合等。3.一审法院按照房价差价的70%自由裁量不当。上诉人自认能够按照评估数额差价的50%给付差价损失。4.一审诉讼费分配不当。
邢凤婷辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回史颖的上诉请求，维持一审法院判决。事实和理由：1.关于房屋居间买卖合同生效的问题，上诉人提出的理由不成立，房屋买卖居间合同已经生效了。2.关于鉴定评估报告的问题，评估的房屋价格确实不高，房屋的实际面积和房本面积是不一致的，评估完全是按照房本标注的面积进行评估，所以评估价格远远低于实际价格。房屋鉴定机构是经过双方认可和法院指定的，所以被上诉人认可评估鉴定结果。3.评估人资质的问题，应该由法院来认定，当时的鉴定机构是入围机构，具有鉴定资质，鉴定机构是经过双方同意选择的，不应该对其鉴定资质进行怀疑。4.关于一审法院裁量的差价70%补偿的问题，根据相关规定，属于合理范围内。虽然被上诉人认为实际上偏低，但综合考虑，被上诉人认可一审法院的判决。5.关于诉讼费的问题，被上诉人是无过错方，所以诉讼费的承担比例是正确的。
天津和尊房地产经纪有限公司述称，服从法院判决，对上诉人的上诉请求不发表意见。
邢凤婷向一审法院起诉请求：1.判决被告继续履行房屋买卖合同义务，配合将天津市北辰区××里××房屋所有权过户给原告；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中原告变更诉讼请求为：1.被告赔偿给原告造成的实际损失60万元；2.返还定金5万元及中介费1万元；3.为贷款打入35万元保证金的利息。此后诉讼中原告撤回了第3项诉讼请求，在之后的庭审中原告增加一项要求解除双方合同的诉讼请求。
一审法院认定事实：诉争的北辰区××号房屋于2012年2月2日登记在史颖名下。为购买该房屋，原告与被告史颖于2016年8月27日，通过第三人签订了编号为NO.0005404的《房屋买卖居间合同》，合同约定原告购买被告史颖名下的坐落于北辰区××号房屋（以下简称滦宜里房屋），该房屋建筑面积为62.01平方米，成交价格为136万元。因该房屋有未还清的贷款，被告应于2016年11月9日前将该房屋的贷款还清并撤销他项权，原告在签订合同后给付被告定金5万元。原告须在2016年11月7日前筹齐首付款，买卖双方须在2016年11月9日前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门,并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构。合同中同时约定，买方须向第三人支付中介费用1万元。合同签订后，原告于2016年8月29日给付被告史颖定金共计5万元，由被告史颖的母亲杨继焕代签字给原告出具收条。原告于2016年8月29日给付第三人信息服务费共计1万元，第三人向原告出具收据。2016年9月29日被告通知第三人因自己原因要解除合同，第三人随即通过电话将被告意思通知原告。2016年10月4日原被告在第三人处洽谈该事宜，被告要求双倍返还定金并解除合同，原告不予同意，并当即表示要求继续履行合同。本案立案后，开庭过程中，被告坚决表示不再继续履行合同，原告遂变更诉讼请求，因原、被告双方未能就滦宜里房屋现价格达成一致，原告于2016年11月25日对滦宜里房屋价格提出评估申请。2016年12月28日，天津市源丰有限责任房地产评估事务所出具编号为津源丰房评公字［2016］第44号《房地产估价报告》，估价对象为北辰区××里××房屋，价值时点为2016年11月9日，估价结果为该房屋单价每平方米为25022元，总价为1,551614元。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1.被告是否存在违约行为;2.如被告存在违约行为是否应赔偿原告损失及赔偿数额。
关于争议焦点一，原告与被告及第三人签订的房屋买卖居间合同系双方真实意思表示，合同有效应当受到法律保护。合同签订后被告以自身原因任意解除合同不应予以保护，原告要求其继续履行合同，被告明确表示拒绝已构成违约，应承担相应违约责任。被告称签订合同时，诉争房屋尚有未还清贷款因此该合同未生效，于法无据，一审法院不予认定。
关于争议焦点二，现原被告均同意解除合同，一审法院予以确认。被告系解除合同的违约方，原告主张被告赔偿损失的诉讼请求符合法律规定。被告抗辩理由不能成立，一审法院不予支持，根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，原告与被告史颖于2016年8月27日签订合同，协议约定滦宜里房屋成交价为136万元。天津市源丰有限责任房地产评估事务所出具编号为津源丰房评公字［2016］第44号《房地产估价报告》，估价结果为诉争房屋2016年11月9日的总价为1,551614元，房屋差价为191614元。现滦宜里房屋较双方签订合同时价格出现上涨，房屋差价部分属于合同履行后原告可以获得的利益，一审法院酌定房屋差价的70%即134129.8元由被告赔偿给原告，作为原告的差价损失。原告在中介支出的费用，因居间合同已完成，但原告未取得诉争房屋，故该支出也应为原告的实际损失，被告应该将该款作为违约损失赔偿给原告。合同解除后，原告作为守约方、被告作为违约方，被告收取的定金5万元应原额退回给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告邢凤婷与被告史颖签订的编号为NO.0005404的《房屋买卖居间合同》予以解除；二、被告史颖于本判决生效之日起五日内返还原告邢凤婷定金5万元；三、被告史颖于本判决生效之日起五日内赔偿原告邢凤婷经济损失134129.8元；四、被告史颖于本判决生效之日起五日内给付原告邢凤婷信息服务费1万元；五、驳回原告邢凤婷其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8295元、保全费5000元及评估费7650元，共计20945元，由史颖负担15,945元，由邢凤婷负担5000元（上述款项被告史颖于本判决生效之日起五日内给付原告邢凤婷）。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审期间的争议焦点为：一、是否存在鉴定程序违法的事实；二、违约损失赔偿的数额确定问题；三、一审诉讼费用的分配问题。
关于争议焦点一。一审鉴定程序是在法院组织下进行，鉴定机构具有房地产估价机构资质，鉴定人员持有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的估价师资格，因此鉴定机构作出的估价报告书是合法有效的。上诉人主张，鉴定时间应以2016年9月29日为准，因为上诉人于该日通知被上诉人不再出售房屋。本院认为，在无约定解除权或法定解除权的情况下，上诉人单方提出不再出售房屋并不发生解除合同的效力，被上诉人有理由信赖合同的有效性并为继续履行合同作出准备。因此，上诉人主张以2016年9月29日为基准时点评估房屋价格并无法律依据。
关于争议焦点二。上诉人主张，一审法院按照房价差价的70%进行自由裁量不当，上诉人自认可以按照评估数额差价的50%给付差价损失，但上诉人未能举证证明被上诉人存在违约行为。在房屋差价损失范围内，一审法院酌定上诉人承担房屋差价的70%并无不妥，本院予以维持。
关于争议焦点三。根据国务院《诉讼费用交纳办法》第三十条之规定，第二审人民法院改变第一审人民法院作出的判决、裁定的，应当相应变更第一审人民法院对诉讼费用负担的决定。即第二审人民法院变更第一审人民法院对诉讼费用的负担限于改变一审判决或裁定的情形。且《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。该条并未规定人民法院分配诉讼费用应严格按照请求数额与判决数额之比例进行分配，而是综合考虑案件的具体情况、当事人过错程度等分配诉讼费用。故本院对上诉人重新分配一审诉讼费用的上诉请求不予支持。
另，上诉人主张，双方于2016年8月27日签订《房屋买卖居间合同》，合同签订当时房屋尚存抵押，因此合同应为无效。本院认为，根据《最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》第十四条之规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。因此，涉诉房屋存在抵押的情形并不影响双方之间买卖合同的效力。上诉人认为合同无效的主张没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，史颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费758元，由上诉人史颖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王鸿云
审 判 员 王润生
代理审判员 尹春海
二〇一七年九月八日
法官 助理 姜腾飞
书 记 员 封占江
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……