福建省诏安县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）诏民初字第1812号
原告许德武（反诉被告），男，汉族，自由职业。
委托代理人胡海波，福建海波律师事务所律师。
被告何源龙（反诉原告），男，汉族，自由职业。
委托代理人陈群忠，诏安县“148”法律服务所法律工作者。
本院于2013年10月18日立案受理了原告许德武诉被告何源龙房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员张上游适用简易程序公开开庭进行了审理，原告许德武及其委托代理人胡海波，被告何源龙及其委托代理人陈群忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年8月25日，原告因生产需要与被告签订《租赁协议书》，承租被告的诏安县梅峰蚊香厂（又称诏安县梅峰兴隆制香厂）内的一部分，租期自2009年10月1日至2014年9月30日，租金共8万元。合同签订后，原告装修大门、铺设水泥地板、搭盖仓库、筑建卫生间等，并投入生产。2013年蚊香厂被征收，由被告与诏安县南诏镇政府签订征收拆迁补偿协议，导致原告停产。被告何源龙领取几十万补偿款后，只将其中的搬迁补助款3802元交给原告，而对原告所建的上述设施的补偿款29294.24元至今未交给原告。此外，被告也没有将剩余的一年三个月的租金20000元退还原告。因此，原告请求：1、被告何源龙返还剩余租期的租金20000元，支付原告筑建物拆迁补偿款29294.24元。2、上述款项合计49294.24元从2013年10月25日起至还款之日止按中国人民银行同类贷款利率补偿原告。
被告辩称，1、被告尚未支付的租金是1年17天，租金合计16748元。2、原告主张因筑建物被拆损失补偿款29294.24元，缺乏事实依据，根据双方签订的协议书，租期到了以后，租用的场地无偿归被告所有，原告不得拆走。
反诉原告诉称，原、被告于2009年8月25日签订《租赁协议书》属实。但原告在租赁期间违反协议书第七条的约定，未经被告同意将仓库改建为临时搭盖，面积为82平方米，由于在拆迁补偿中临时搭盖与仓库的补偿款出现差额比例180元：700元，导致被告直接损失为25584元。为此，被告反诉请求原告赔偿该损失。
反诉被告辩称，1、被告反诉称原告擅自将仓库改成临时搭建，没有事实依据。2、被告要求原告承担相应的赔偿款减少的责任没有合同依据。3、被告诉称的因为改建导致补偿款减少，没有提供任何依据。请求驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年8月25日，原、被告签订《租赁协议书》，承租被告原经营的诏安县梅峰蚊香厂内的一部分，租期自2009年10月1日至2014年9月30日，共五年，租金共计8万元。合同约定：原告不得生产违反国家法律法规不允许的产品；办公楼、厂房及其他设施，未经被告同意不得随意改变，私自改变者，被告保持收回出租厂房的权利等。合同签订后，原告于2009年8月22日和2011年9月7日分两次支付被告租金50000元和30000元。原告按照租赁合同约定改建大门、浇注水泥埕地（266.4平方米）、搭建三处简易搭盖（占地面积合计202.29平方米）、筑建停车棚（占地面积6.6平方米）。2013年9月18日蚊香厂被征收，由被告与诏安县南诏镇政府签订征收拆迁补偿协议，被告领取建筑物及附属物价款、搬迁补助款、搬迁奖励款总合计466992元。2013年9月17日，被告将属于原告的搬迁补助款3802元交付原告，由原告出具收条。
另查明，原、被告一致确认，因征收导致合同的解除，且解除时间界定为2013年8月15日。原、被告一致确认，其中改建被告仓库的方位为平面图上的“简易搭盖3”（其占地面积为82.37平方米）。
审理中，原告提供以下证据：1、租赁协议书，2、收条，3、被征场地平面图，4、搬迁补助费情况表，5、收条，上述证据分别证明双方签订租赁协议，原告依约支付租金8万元，原告投建停车棚、水泥埕地、简易搭盖以及领取搬迁补助款3802元等事实。被告质证认为，对上述证据均无异议。
此外，原告请求证人沈某、许某出庭作证，证人对原告主张的搭建简易搭盖、停车棚和浇注水泥埕地等事实做了证明。被告对证人证词的证明力，不予认可。
本院认为，被告对原告提供五组证据的证明力没有异议，予以确认。对两位证人的证词，其中证人沈某虽与原告有亲属关系，但综合证人的证词与原告提供的“搬迁补助费情况表”中罗列的简易搭盖、埕地、停车棚项目能互为印证，故其证明力可予以确认。
审理中，反诉原告提供以下证据：1、照片4张，证明反诉被告改建后的现状。2、评估总价表，证明厂房补偿的标准和临时搭盖的补偿标准不同。3、租赁协议书，证明双方有约定不得随意改变，如果确认有改变，应经过反诉原告的同意。4、通话录音，证明反诉被告自己承认仓库被更改的事实。反诉被告质证认为，证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，单纯照片不能证明反诉被告擅自改建。证据2真实性由法庭依法审查，关联性有异议，不能证明建筑项目是否有差价，也不能证明改建是否影响补偿差价。证据3真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该协议书第七条与反诉原告的诉请没有关联。证据4由法院依法认定，通话的人是反诉被告本人，但内容不记得了。若法院认定该录音合法有效，反诉被告认为不能视为未经反诉原告同意擅自更改构筑物，因改建已过去多年，反诉原告从未提出异议。
本院认为，反诉原告提供的证据1照片，未经其他证据佐证，其证明力无法认定；对证据2评估总价表，经核实审查后，可以证明简易搭盖拆迁补偿款少于有墙体的仓库房，其差额为700-180=520元；对证据3租赁协议书，与原告提供的证据一致，属于双方真实意思表示、其内容没有违反法律规定，具有证明力；对证据4录音光盘及整理的通话录音内容，因原告承认为其本人所言，其通话内容可以作为本案定案的参考依据。
综上所述，本院认为，原、被告签订的《租赁协议书》属于双方一致意思表示、内容没有违反法律法规的规定，合法有效。关于《租赁协议书》的解除原因归于政府对土地的征收和拆迁；对此，原、被告均无异议，本院应予确认。因此，原、被告应当根据合同解除的法律后果，各自行使民事权利和承担民事义务。原、被告一致同意合同解除的时间界定为2013年8月15日（剩余的租赁期限从2013年8月15日至2014年9月30日，合计13个月15天），视为双方对该部分实体权益的处分行为，原告的诉求也由原来主张的“1年3个月剩余租金20000元”自行部分放弃为“13个月15天剩余租金18000元”。原告共支付被告租金8万元，对剩余租金18000元，原告请求被告予以返还，本院予以支持。
在租赁期间，原告改变仓库为简易搭盖，没有证据表明此行为有征得被告的同意，故客观上导致被告减少获得82.37×520×60%=25699元（被告请求82平方米折价25584元，予以认可），该减少的补偿利益已形成既定损失。因此，原告擅自拆除仓库的行为与被告减少获得拆迁补偿利益之间存在因果关系。对该项损失的民事责任问题？虽然，被告与南诏镇政府签订的拆迁补偿协议所带来的法律后果不能对原告产生约束力，但根据租赁合同约定，原告在租赁合同期届满前对拆除的仓库负有“修补完整”交还出租人的合同义务，由于拆迁合同的签订导致租赁合同中途解除，客观上致使原告“修补完整”所需的必要时间受限，该土地现已实际拆迁，“修补完整”已没有必要和可能。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条关于租赁合同的相关规定，原告对此负有赔偿损失的义务；鉴于上述的情形，对该项损失可以酌情减轻原告对被告的赔偿责任，该实际损失酌情由承租方即原告按80%予以赔偿，即25584元×80%=20467元。因此，被告反诉的此项请求，符合事实和法律规定的部分，予以采纳。
本案租赁合同基于被告与南诏镇政府之间签订土地征收协议而解除，对此，原、被告各方均予以认同；故因租赁合同解除产生的民事利益返还和赔偿基于同一法律事实，原告请求返还建筑物补偿款，可予以采纳。原告浇注水泥埕地266.4平方米，简易搭盖二处占地面积合计120.29平方米（原、被告一致确认改建被告仓库为“简易搭盖3”其占地面积82平方米应扣除），筑建停车棚占地面积6.6平方米。由于原告对被告与南诏镇政府签订的拆迁合同体现上述建筑物面积及其评估的价款没有异议，故以上面积对应的建筑物分别折价：水泥埕地4795.2元＋简易搭盖12991元＋停车棚317元=18103.2元，此款项由被告向原告返还。原告请求被告支付返还租金的利息，缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十九条之规定，判决如下：
一、被告何源龙应在本判决发生法律效力后的十日内返还原告许德武剩余租金18000元以及租赁期间添置建筑物的折价款18103.2元，合计36103.2元；
二、反诉被告许德武应在本判决发生法律效力后的十日内赔偿反诉原告何源龙因厂房改建导致的损失20467元。
三、驳回原告和反诉原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元，减半收取150元，由被告何源龙负担；反诉受理费440元，减半收取220元，由反诉被告许德武负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 张上游
二〇一四年三月十七日
书记员 王群芳
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，解除履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
申请执行提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。