天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初51033号原告：韩玉娟，女，1962年10月5日出生，汉族，汉沽家电一厂退休职工，住天津市滨海新区。原告：邵桂成，男，1961年2月28日出生，汉族，天津渤海化工有限责任天津化工厂退休职工，住址同上。委托诉讼代理人：韩玉娟（与原告系夫妻关系），女，1962年10月5日出生，汉族，原家电一厂退休职工，住址同上。原告：邵寅，男，1986年5月3日出生，汉族，天津市滨海新区后沽中学教师，住址同上。委托诉讼代理人：韩玉娟（与原告系母子关系），女，1962年10月5日出生，汉族，原家电一厂退休职工，住址同上。被告：天津泰达都市开发建设有限公司，住所地：天津市滨海新区寨上街建设南路316号。法定代表人：杨星，董事长。委托诉讼代理人：谢立，该公司职员。委托诉讼代理人：黄克文，天津凌宇律师事务所律师。原告邵桂成、韩玉娟、邵寅诉被告天津泰达都市开发建设有限公司（以下简称泰达都市公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月16日立案受理后，依法由代理审判员王静适用简易程序于2017年2月9日公开开庭进行了审理，原告邵桂成和邵寅的委托诉讼代理人、本案共同原告韩玉娟，被告委托诉讼代理人谢立、黄克文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邵桂成、韩玉娟、邵寅向本院提出诉讼请求：1.被告立即为原告办理房屋产权过户手续；2.判令被告支付逾期办理房屋产权登记的违约金20027.88元；3.判令被告赔偿原告邵寅因逾期办理产权过户手续造成的损失13524.84元；4.本案的诉讼费用均由被告承担。事实与理由：原告邵桂成与原告韩玉娟系夫妻关系，原告邵寅系原告邵桂成与韩玉娟之子。被告系天津市滨海新区汉沽正阳里经济适用住房的开发商。2011年11月9日，原告与被告签订《天津市经济适用住房买卖合同》一份，根据买卖合同的约定，原告购买了被告开发建设的坐落在滨海新区××里××楼××室的经济适用房一套，价款为人民币278850元，房屋交付日期为2011年10月31日前。根据合同约定，被告应当在合同签订之日起300日内协助原告办结房屋所有权转移登记手续。合同签订后，原告按约定向被告交付了全部购房款，履行了买卖合同约定的义务。可被告却没有按合同的约定为原告办结房屋所有权转移登记手续。被告未按期为原告办结房屋所有权转移登记，已构成违约。根据《天津市经济适用住房买卖合同》第12条的约定，被告应承担违约责任并赔偿损失。合同约定的27.88元的违约金数额过低，无法弥补原告损失，请求法院调整至20027.88元。因被告迟迟未给原告办理房屋权属登记，原告邵寅再次购买房屋多花税费13524.84元。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告泰达都市公司辩称，依法驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：一、合同约定的300日内办理所有权转移登记手续指的是自初始登记办理完毕后300日，现涉诉房屋尚未办理初始登记，故被告不存在违约行为。二、因所有权转移登记手续必须在初始登记办理完毕后进行，因此，原告诉请办理所有权转移登记手续的诉讼请求现阶段无法实现，属于事实上不能履行的情形。3.涉诉房屋属于经济适用房，五年内不能交易，原告邵寅购买二套和三套房屋的税费损失不属于可以预见的损失，原告诉请的损失没有法律依据，不应得到法院的支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《天津市经济适用住房买卖合同》、不动产凭条、维修基金交款收据、销售不动产统一发票、客户材料领取表等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交《天津市房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋拆迁补偿安置补充协议》，证明被告逾期未协助原告办理所有权转移登记手续，已经构成违约，合同约定的违约金数额过低，无法弥补原告损失。被告对该组证据的真实性没有异议，但《天津市房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋拆迁补偿安置补充协议》与涉诉房屋无关，与本案不具备关联性。本院认为，原告该组证据与本案没有关联，本院不予采纳。2.原告提交税费票据两张，证明原告邵寅购买二套和三套房屋所花费的税费。被告不认可该组证据与本案的关联性，且该花费并非直接损失，不应在本案中主张。本院认为，原告该组证据形式、来源合法，且被告对该份证据的真实性不持异议，本院对其真实性予以认定，对于被告是否应当承担赔偿责任，在本判决说理部分再做评判。3.被告提交《天津市商品房买卖合同》，证明应当从初始登记开始起算，逾期300日未办理所有权登记手续的应当视为违约。原告认为该证据与本案没有关联性。本院认为，被告该份证据与本案没有关联，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告邵桂成与原告韩玉娟系夫妻关系，原告邵寅系原告邵桂成与韩玉娟之子。被告系天津市滨海新区汉沽正阳里经济适用住房的开发商。2011年11月9日，三原告与被告签订《天津市经济适用住房买卖合同》一份，根据合同约定，三原告购买被告开发建设的坐落于天津市滨海新区××里××楼××室的经济适用房一套，房屋价款为人民币278850元，合同约定房屋交付截止日期为2011年10月31日。根据合同第十二条约定，双方约定300日内，甲方（被告）应当协助乙方（原告）办结房屋所有权转移登记，取得房屋权属证书。《天津市经济适用住房买卖合同》签订后，原告交纳全部购房款。被告因初始登记出现障碍，至今尚未协助原告办理房屋所有权转移登记手续。本院认为，争议焦点：1.合同约定的被告应当协助原告办理涉诉房屋所有权转移登记起始时间的问题；2.合同约定的逾期办理所有权登记手续的违约金是否过低的问题；3.被告是否应当赔偿原告邵寅购买第二套房屋和第三套房屋所多交的税费损失的问题。一、合同约定的被告应当协助原告办理涉诉房屋所有权转移登记起始时间的问题。被告主张按照合同约定，被告应当自初始登记完成后300日内协助原告办理房屋所有权转移登记手续，现初始登记尚未办理完毕，合同约定的300日尚未开始计算，被告并未违约。原告则主张合同中并未明确写明300日以初始登记完成之日为起算时间，应当按照合同签订之日起算。本院认为，合同并未明确写明300日的起算时间。在合同没有明确写明以初始登记完成之日作为起算时间的情况下，不能对合同条款作扩大解释，应当以合同签订之日作为300日的起算时间，即以2012年1月12日作为300日的起算时间。被告未能在合同约定的300日内协助原告办理房屋所有权转移登记手续，已经构成违约，应当支付违约金。二、合同约定的逾期办理所有权登记手续的违约金是否过低的问题。合同约定，被告未能按时办理房屋所有权初始登记或未在约定期间协助原告办结房屋所有权转移登记的，应当向原告支付房屋价款的0.01%作为违约金。双方在合同中将违约金明确约定为房屋总价款的0.01%，该条款虽系格式条款，但文义上并不产生歧义。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。调整违约金的前提条件是违约金不足以弥补原告损失。本案中，原告未能举证证明逾期办证行为造成的实际损失。因此，原告主张增加至20027.88元违约金的主张，因证据不足，无法得到支持。现因房屋尚未办理初始登记，原告诉请被告协助办理房屋所有权登记手续的诉讼请求，存在现实履行障碍，该项诉请，本院无法支持。原告可待障碍解除后，另案主张权利。3.被告是否应当赔偿原告邵寅购买第二套房屋和第三套房屋所多交的税费损失的问题。从本案看，涉案房屋属于经济适用房，根据我国政策规定，涉诉房屋五年内不得交易。原告所举的购买第二套和第三套房屋的时间均发生在购买涉诉房屋五年内。因此，该损失并非被告的违约行为造成，原告的该项主张，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告天津泰达都市开发建设有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告邵桂成、韩玉娟、邵寅逾期办理房屋所有权转移登记手续违约金27.88元；二、驳回原告邵桂成、韩玉娟、邵寅的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币319元，由被告天津泰达都市开发建设有限公司承担。被告承担的诉讼费于本判决生效后十日内直接向本院交纳。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员 王 静二〇一七年三月十三日书 记 员 刘明婧附：法律释明：1.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。