云南省昭通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云06民终61号
上诉人（原审原告）张春梅，女。
上诉人（原审原告）罗志英，女。
被上诉人（原审被告）昭通市福云房地产开发有限公司。
地址：昭通市巧家县白鹤滩镇新华北路XX号。
法定代表人保锐，公司董事长。
委托代理人李建，云南滇东北（巧家）律师事务所律师。
上诉人张春梅、罗志英因与被上诉人昭通市福云房地产开发有限公司（以下简称福云房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服巧家县人民法院（2015）巧民初字第1039号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审人民法院经审理认定的事实：2010年12月10日，二原告与被告福云房地产公司签订了《商品房购销合同》，房屋总价款584866元，减去三年门面房租105267元（前三年被告福云房地产公司以购房款6%的年收益返租），及扣除优惠折扣2%（9592元）后，二原告已支付给被告福云房地产公司469998元。在订立购房合同之前，被告福云房地产公司承诺C栋楼顶归二原告使用，并出具了一份《说明》，其内容为：“兹有张春梅小姐购买了堂琅财富中心C栋XXX房产，购房合同编号为FT-1XX。享有C栋屋顶的使用权，该区域只有使用权，无产权。业主在该区域不得搭建永久性建筑物，在使用过程中不得损坏屋面及公共设施设备。若违反约定的，公司有权限时修复并收回使用权。”于2015年4月，李应智、李德胜每月1500元签租C栋XXX门面，签租后李应智、李德胜在门面前的平台上用彩钢瓦搭建一临时建筑以方便使用。于2015年5月15日，被告福云房地产公司向原告张春梅下发通知，其内容为：“张春梅女士：因您违反了公司出示的书面说明之规定，搭建永久性建筑物及损坏公共设施设备，现公司下此书面通知，责令在通知下发15日内拆除搭建的建筑物并修复破坏之公共设施设备，本公司将收回C栋屋顶的使用权，且公司原出示的书面说明作废。”
原审人民法院审理认为，(一)合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，二原告与被告福云房地产公司签订的购房合同是双方当事人的真实意思表示，具备合同主体、合同客体及合同内容三个构成要件，且不违反法律或损害他人利益，该购房合同系有效合同。对于二原告提出的，被告福云房地产公司在签订购房合同之前向二原告出具《说明》，承诺由二原告使用C栋楼顶，才导致二原告向被告福云房地产公司购买了C栋XXX门面，存在欺诈二原告的行为。法院认为，民事欺诈行为是指在设立、变更、终止民事权利和民事义务的过程中，故意告知对方虚假情况，诱使对方作出错误的表示的行为。二原告应知C栋楼顶属C栋所有业主共同使用，而在被告福云房地产公司出具《说明》后，仍然选择和被告福云房地产公司签订购买合同，且支付了所有购房款，原、被告双方不存在民事欺诈行为。因此，对于二原告提出解除二原告与被告福云房地产公司签订的《商品房购销合同》、《房地产买卖契约》的诉讼主张，不予支持。（二）对于原告要求返还的购房款575274元及相应的利息207329元；赔偿二原告因购买此门面支付的公共维修基金、契税、印花税、审验服务费、工本费等费用共计29318元及利息10213元；加倍赔付二原告所付购房款575274元的诉讼主张，不予支持。理由如下：原、被告双方所签订的《商品房购销合同》、《房地产买卖契约》不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可解除的情形。既然原、被告签订的《商品房购销合同》、《房地产买卖契约》不具备可解除的情形，相应地，二原告所主张返还购房款575274元及利息207329元，其他工本费用29318及利息10213元，以及加倍赔偿购房款575274元的诉讼主张不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形。（三）对于二原告要求赔偿的门面租金14620元（2924元×5月=14620元），法院支持二原告门面租金8772元。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第（二）款的规定，屋顶属于基本结构部分，应当属于所有业主共有，被告福云房地产公司明知C栋楼顶属C栋所有业主共同使用，而出具《说明》承诺由二原告使用，且未向其他业主出具同样的《说明》，具有重大过错，承担此次损失60%的责任为宜。而二原告应当知道C栋屋顶不可能归其二人使用，在被告出具了一份《说明》后，就认为C栋楼顶归其使用，承担40%的责任为宜。对于原告门面租金每月按2924元，系物业公司与二原告前三年的房屋租金，应予以支持，即被告福云房地产公司应赔偿二原告门面租金8772元[（2924元×5月）×60%=8772元]。对于承租方李应智、李德胜搭建临时建筑物及门面装修83629元的损失，二原告于2015年11月3日向法院申请放弃该项诉讼请求。（四）对被告福云房地产公司提出本案已过诉讼时效的观点，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，二原告是2015年5月15日才知道自己的权利受到侵害，二原告的起诉未超过诉讼时效。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第（二）款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、由被告昭通市福云房地产开发有限公司赔偿原告张春梅、罗志英门面租金8772元；二、驳回原告张春梅、罗志英的其余诉讼请求。案件受理费18260元，由原告张春梅、罗志英负担18153元，由被告昭通市福云房地产开发有限公司负担107元。上列款项定于本判决生效后二十日内履行。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
张春梅、罗志英不服一审判决，提起上诉称：被上诉人采用欺诈的手段诱使上诉人购买其房屋，依法应予解除双方签订的《商品房购销合同》、《房地产买卖契约》，承担未履行《说明》应承担的违约金等损失305481.00元，同时返还购房款575274.00元及因购房所付的公共维修基金、契税等费用共计29318.00元。以上共计910073.00元。同时补充上诉请求：判决被上诉人因其售房欺诈行为加倍赔付上诉人所付购房款469998.00元。
被上诉人福云房地产公司作了服判的答辩。
本案在二审审理过程中，上诉人对一审认定的事实无异议，对无异议的事实本院予以确认。
归纳双方的诉辩主张，本案争议的焦点是:被上诉人福云房地产公司出具给上诉人张春梅、罗志英的《说明》是否购成欺诈？
针对本案焦点，结合上诉人的上诉主张，本院评判如下：
在一审审理期间，上诉人提交了福云房地产公司出具给其的《说明》，该《说明》的内容为：“兹有张春梅小姐购买了堂琅财富中心C栋XXX房产，购房合同编号：FT－1XX；享有C栋屋顶的使用权，该区域只有使用权，无产权。业主在该区域不得搭盖永久性建筑物，在使用过程中不得损坏屋面及公共设施设备。若违反约定的，公司有权限时修复并收回使用权。”以此证明福云房地产公司对无处分权的C栋楼顶承诺归上诉人使用，欺骗二上诉人。该证据经庭审质证，被上诉人福云房地产公司对该证据的真实性无异议，但认为不能证明二上诉人的主张。
综上所述，合同欺诈是一方当事人故意告知对方当事人虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示，从而签订合同或履行合同的行为。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款（一）规定：“除法律、行政法规定的共有部分外，建筑区划内的建筑物的基础、承重结构外墙，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础，承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分”。本案中上诉人张春梅、罗志英购买的房屋楼顶，根据以上规定是属于共有部分，使用权属于共有人。对于法律已经作了明确规定的，上诉人仍然选择购买该房，故不存在被上诉人有欺诈的行为。据此，上诉人的该上诉主张不能成立。
本院认为，上诉人张春梅、罗志英要求解除与被上诉人签订的《商品房购销合同》、《房地产买卖契约》的请求不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于解除合同的情形。故二上诉人的该请求不能成立。被上诉人福云房地产公司明知C栋屋顶属C栋所有业主共同使用，出具的《说明》明显违背了法律的规定，其应为此承担主要责任。上诉人张春梅、罗志英未对被上诉人出具的《说明》尽到审查的义务，因此而造成的损失其应为此承担次要责任。据此，原判认定事实清楚，适用法律恰当，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16381.00元，由上诉人张春梅、罗志英负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。
审判长 刘金福
审判员 周严惠
审判员 陈贵琼
二〇一六年五月三十日
书记员 周庆琳