天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民四终字第1139号
上诉人（原审被告）天津中川投资有限公司，住所地天津市南开区黄河道中段南侧长虹财富广场8号楼12-1。
法定代表人伍勇，董事长。
委托代理人赵帼，天津赢彧律师事务所律师。
委托代理人马孟姣，天津赢彧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张维君。
委托代理人王××（被上诉人之表兄），黑龙江省五常市方大酱油酿造厂厂长。
上诉人天津中川投资有限公司（以下简称中川公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2012）南民重字第0042号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天津中川投资有限公司的委托代理人赵帼、马孟姣、被上诉人张维君及其委托代理人王××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审人民法院查明，案外人天津市中腾房地产开发有限公司（以下简称中腾公司）系天津市南开区黄河道中段南侧的天津市虹畔大厦项目的所有权人，2008年10月1日被告与案外人中腾公司签订授权书，案外人中腾公司授权被告全权负责天津市虹畔大厦房产经营管理，授权范围包括但不限于商业经营、转租、协议签订、租金收取、物业管理等。2010年5月18日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告承租虹畔大厦东塔楼三层，面积为1170.30平方米，用途为经营自助烧烤及火锅，租赁期限自2010年5月1日起至合同约定的计租期开始后满6年止。原告享有五个月的装修免租期，租金每天每平方米1.80元，物业管理费每天每平方米0.30元，每两年租金和物业费递增3%。原告应于合同签订后3日内向被告交纳履约保证金75000元，该保证金于租赁期满或合同解除后，扣抵应由原告承担的费用后返还原告。该合同约定被告将租赁房产依现状交付原告，并约定被告应定期检查和及时修缮以保证该出租房屋处于完好、适租状态，同时约定原告对房屋进行装修必须经被告书面同意，原告对该房屋的装修不应损害该房屋主体结构、外墙颜色和造型及承重结构。后被告按合同约定将房屋交付原告使用。原告向被告交纳了履约保证金75000元、2010年5月1日至2010年9月30日装修免租期的物业管理费53395元、免租期后2010年10月1日至2012年12月31日期间的租金及物业管理费224259元。2010年5月20日至2010年7月10日原告对承租房屋进行装修，在虹畔大厦北侧安装了排风设施，后于2010年8月8日始在涉诉房屋内经营水晶烤肉城。2010年10月被告在虹畔大厦北侧外墙设置广告牌，导致原告的排风设施无法运行且严重影响室内采光。2010年10月17日原告停止营业。庭审中双方确认涉诉房屋2010年10月17日至2010年12月31日期间应交纳的房租及物业费为184390.68元。
2010年12月29日，原告将被告中川公司及案外人中腾公司诉至一审法院，诉讼请求为：一、判令二被告立即拆除在原告承租房屋北侧窗外安装的四块广告牌，负责将原告的通风设施修复完好恢复原状；二、判令二被告赔偿原告经济损失252000元（截至2010年12月28日），赔偿原告自2010年12月29日始至其将原告承租之房屋恢复原状期间的经营损失（每日按1000元计算）；三、判决免除原告自2010年10月17日至二被告拆除广告牌恢复原状期间所租赁房屋的房租及物业费，判令二被告返还原告已支付的自2010年10月17日至2010年12月31日的房租及物业费184390.68元。庭审中，原告撤回对案外人中腾公司的起诉。
2011年3月10日，被告单方更换涉诉房屋门锁，致使原告无法进入该房屋，原告为此向公安机关报警。2011年3月20日，被告单方将涉诉房屋侧门进行了封堵，原告再次报警。2011年4月6日，原告供货商因取涉诉房屋内机器设备未果而报警。被告主张其更换涉诉房屋门锁及封堵屋门时该房屋除房屋装修外系空置，原告则主张当时涉诉房屋系正常的经营状态，所有物品均在室内。庭审中被告认可原告自2011年3月10日后无法进入涉诉房屋。
在原一审诉讼期间，因被告不配合现场鉴定，故对原告提出的损失一审法院未能进行评估鉴定。被告单方接收房屋后部分房屋由被告自用办公，部分房屋由被告于2011年5月12日向案外人出租用于经营。
2011年9月3日，原告主张因无法继续在涉诉房屋内经营，在原一审诉讼期间变更诉讼请求为：一、解除与被告于2010年5月18日签订的房屋租赁合同；二、被告赔偿原告对诉争房屋的装修损失851317元；三、被告赔偿餐饮设施损失391198元；四、被告赔偿其他损失53750元；五、被告返还原告停业期间的房租及物业费184390.68元；六、被告返还原告定金75000元；七、被告赔偿原告学习费用损失28800元；八、被告赔偿原告开业前员工培训期间工资损失120000元；九、被告赔偿原告因停业造成大批食品腐烂变质的损失30000元（估算）。
另查，双方所签租赁合同第十四条约定，被告将涉诉租赁房屋依现状交付原告。在双方进行房屋交付时该房屋室外未安装广告牌。庭审中，被告主张签约时已经明确告知原告将要安装广告牌，在租赁合同附件中附图上对广告牌位置进行了标示，但未告知原告安装广告牌后是否会影响室内采光。原告则主张被告未明确告知安装广告牌，也未告知安装后会影响室内采光。
再查，涉诉冷库系固定装置，不具备拆装迁移条件，现该冷库由被告进行日常维修、保养及监管。
又查，2010年11月1日，被告委托案外人天津采鲸文化传播有限公司办理虹畔大厦户外广告的制作及发布事宜，该公司向天津市市容和园林管理委员会提出户外广告及夜景灯光设施设置与变动审批行政许可的申请，并于2010年11月15日取得天津市市容和园林管理委员会的《准予行政许可决定书》，该决定书载明：“同意南开区黄河道中端南侧长虹财富广场外墙设置内光源广告牌8块。……涉及相邻关系自行协调解决。……时间：2010年11月15日至2011年11月14日……”。此前，被告于2010年10月在虹畔大厦北侧外墙设置广告牌。庭审中，原告承认其将承租房屋的窗户改为排风、排烟设施的行为未经相关部门批准。
庭审中，双方要求确认双方所签《房屋租赁合同书》于2011年9月3日解除。
张维君向一审人民法院起诉请求：一、解除与被告于2010年5月18日签订的房屋租赁合同；二、被告赔偿原告装修损失851317元；三、被告赔偿原告冷库损失41600元；四、被告赔偿原告排风设施损失220000元；五、被告赔偿原告室内商品损失费用332778元；六、被告返还原告2010年10月17日至2010年12月31日期间的房屋租金及物业费184390.68元；七、被告返还原告履约保证金75000元；八、被告赔偿原告学习费用及员工培训期间的工资损失10000元；九、被告赔偿原告食品损失30000元；十、诉讼费由被告承担。
一审人民法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定合法有效，双方应依合同约定全面履行各自义务。依照法律规定，被告应当按照约定将租赁物交付原告，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。依双方所签合同约定，被告将房屋依现状交付原告，且有义务保证房屋处于完好、适租状态。合同签订后，原告按合同履行了义务，并利用该房屋实际经营饭店，而被告于2010年10月在虹畔大厦北侧外墙，原告所承租房屋窗户外设置广告牌，导致原告无法正常经营。虽双方所签合同附图对广告牌位置进行了标示，被告就设置广告牌事宜于2010年11月15日取得行政许可，但被告未提供证据证明与原告于2010年5月18日签订房屋租赁合同时，已明确告知原告所安装的广告牌将封堵原告所租房屋北侧窗户，被告安装广告牌的行为对原告经营的饭店造成影响，且被告在诉讼期间将原告承租房屋的门全部控制，使原告无法进入其承租房屋，被告的行为使原告租赁的房屋无法实现合同目的。现原、被告订立的房屋租赁合同已无法继续履行，且双方于庭审中均要求确认双方于2010年5月18日签订的房屋租赁合同于2011年9月3日解除，一审法院照准。因合同无法履行是由被告过错所造成，故被告应对原告因此受到的损失承担赔偿责任。被告在未与原告达成一致的情况下，单方接管涉诉房屋，不配合原告提出的损失鉴定，导致原告的实际损失无法进行鉴定及举证，且被告未提供证据证明原告提出的损失数额与实际数额不符，亦未提供证据证明被告所接管涉诉房屋系空置房屋，故被告应对原告包含排风设施损失在内的装修损失、冷库损失按原告提出的损失数额进行赔偿，关于原告所主张之涉诉房间内物品损失，原告提供的物品明细中所载电子灯箱制作安装费1800元，因原告仅提供500元定金收条，未能证明1800元已实际支出，故一审法院仅对原告该500元损失予以支持，如有其他损失，原告可另行主张；该明细中所载天津市卫生防疫费3360元、安装调试费130元、安装费200元均系原告因无法营业的实际损失，一审法院予以支持；该明细中未载明具体物品的5张票据金额，一审法院不予支持；该明细中所载其他原告为经营所购置的餐饮设备及室内商品，被告应按原告所提供之明细予以返还，如不能返还或返还物品毁损，则被告应按市场价格予以赔偿。原告所主张因被迫停业产生的食品损失一节，因原告亦负有防止损失扩大的止损义务，故一审法院对原告该项损失，酌情支持20000元。原告提出的学习费用及员工培训期间工资损失10000元，因原告已进行了实际经营，且原告已自行降低所主张金额，故原告主张一审法院予以支持。原告向被告交纳的履约保证金应依合同约定由被告返还原告。原告向被告交纳的房租及物业费，因原告停业未对承租房屋进行使用，故被告应对原告停业期间的房租及物业费予以返还。
一审人民法院判决：一、确认原告张维君与被告天津中川投资有限公司于2010年5月18日签订的房屋租赁合同于2011年9月3日解除；二、本判决生效后十五日内，被告天津中川投资有限公司赔偿原告张维君装修损失851317元；三、本判决生效后十五日内，被告天津中川投资有限公司赔偿原告张维君冷库损失41600元；四、本判决生效后十五日内，被告天津中川投资有限公司按照原告所提交设备用品明细将天津市南开区黄河道虹畔大厦东塔楼三层房屋内的餐饮设备及室内商品（另行判决事项除外）返还原告张维君，由原告张维君自行搬离，如被告不能返还物品或物品毁损，则按市场价格赔偿原告张维君；五、本判决生效后十五日内，被告天津中川投资有限公司赔偿原告张维君天津市卫生防疫费3360元、灯箱制作安装定金损失500元、安装调试费130元、安装费200元，共计4190元；六、本判决生效后十五日内，被告天津中川投资有限公司返还原告张维君2010年10月17日至2010年12月31日期间的房租及物业费184390.68元；七、本判决生效后十五日内，被告天津中川投资有限公司返还原告张维君履约保证金75000元；八、本判决生效后十五日内，被告天津中川投资有限公司赔偿原告张维君学习费用及员工培训期间工资损失共10000元；九、本判决生效后十五日内，被告天津中川投资有限公司赔偿原告张维君食品损失20000元；十、驳回原告张维君的其他诉讼请求。案件受理费20505元，由原告张维君担负2769元，由被告天津中川投资有限公司担负17736元，被告负担部分，于本判决生效后十五日内交付一审法院。
判决后上诉人中川公司不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销重审判决第二至第九项判决，依法改判并驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。理由为：一审法院程序违法，事实认定错误，适用法律错误。程序方面存在的问题是，一审法院片面地认为无法鉴定的原因是上诉人不配合造成的，事实上不能鉴定的原因是被上诉人造成的，责任应由被上诉人承担。原一审期间被上诉人一共提出两项鉴定申请，第一项鉴定申请是2011年4月25日提出的，鉴定请求是对其经营损失进行鉴定，该申请未询问上诉人也未经过任何审理，被上诉人2011年6月8日自行向南开区人民法院撤回了这项鉴定申请，所以他的经营损失不能鉴定的原因是由于其自身撤回造成的，与上诉人没有任何关系。这是被上诉人诉请的一项，他自己撤回了。第二个原因是被上诉人还有一项鉴定请求，是2011年5月30日提出来的，鉴定请求为对烤肉店的装修及室内设施损失价格的鉴定，2011年8月30日法院决定不鉴定之前，被上诉人诉讼请求要求的是经营损失、员工工资损失、食品变质损失，并没有烤肉店装修及室内设施价值损失的事项，与其诉讼请求不一致，上诉人有理由不配合。2011年8月30日法院决定不鉴定后，被上诉人变更诉讼请求，诉讼请求变为装修损失和室内设施价值损失，在变更诉讼请求后没有就变更诉讼请求重新申请鉴定，法院也没有询问上诉人的意见，直接以被上诉人变更后的诉讼请求进行判决，上诉人认为是没有证据作依据的。天津市第一中级人民法院将本案发回重审期间，被上诉人没有就其变更后的诉讼请求提出鉴定申请，一审法院也没有就此事询问过上诉人。综上原因，上诉人认为本案不能鉴定的原因有两个，一个是当事人撤回了自己的一项鉴定申请，另一项鉴定申请由于鉴定请求不当，不是诉讼请求范围当中的，上诉人有权不予配合。不鉴定的原因是被上诉人造成的，与上诉人没有任何关系。事实方面，一审法院认定是由上诉人安装了广告牌导致其不能经营，但是其并没有提供相应的证据证明上诉人安装广告牌之后必然导致其停业。上诉人安装广告牌后法院认为会影响采光，但是所有的商铺都安装了广告牌，对采光有影响，不会受到影响导致停业。法院认为安装广告牌导致烟雾不能排放出去，被上诉人没有就该项的因果关系举出充分的证据，也没有要求法院对此项因果关系进行鉴定。上诉人安装的广告牌和他们排烟扇之间是有空隙的，不会导致烟雾排不出去，更不会导致烟雾倒灌。造成停业的原因是其自身造成的，是其擅自做主，与上诉人安装广告牌没有任何关系。对方提出的这几项诉讼请求没有充分的证据，在一审过程中上诉人已经发表意见，他的证据只有复印件没有原件。被上诉人应当承担举证不能的法律后果。
被上诉人张维君辩称，被上诉人同意重审判决，不同意上诉人的上诉请求。答辩意见与重审相同，证据在原一审、重审卷宗中都有，案件事实以证据为准。
经本院审理确认，一审人民法院所查事实无误。
以上事实有书证、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。
本院认为，中川公司与张维君于2010年5月18日所签订的房屋租赁合同为双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。现张维君、中川公司订立的房屋租赁合同已无法继续履行，且双方均同意确认该合同于2011年9月3日解除，一审法院照准无误，本院予以维持。本案双方的争议焦点为：（一）张维君主张的其经营之水晶烤肉城的一系列损失是否应当由中川公司全部承担；（二）张维君主张的各项损失数额是否应予认定。
（一）赔偿责任的认定
张维君未能提供充分证据证明其在装修前已按照合同约定将装修相关材料送交中川公司备案，故其在承租房屋北侧安装排风设施的行为应属擅自实施，该行为系违约行为。中川公司在租赁房屋北侧外墙设置广告牌、导致排风设施受到封堵且严重影响室内采光，其虽主张已在房屋租赁合同签订时将广告牌安装位置以合同附图形式告知张维君，且对于张维君在承租房屋北侧安装排风设施的行为提出过整改意见，但并未提供充足证据予以证明，同时，中川公司在双方合同尚未解除的情况下即擅自单方面控制涉诉房屋，导致合同无法继续履行，亦属违约，故本院酌定双方对于本案所涉财产损失应各自承担50%的责任，即中川公司应对张维君装修损失、冷库损失、天津市卫生防疫费、灯箱制作安装定金、安装调试费、安装费、学习费用及员工培训期间工资、食品损失等损失承担50%的赔偿责任，对张维君已支付的2010年10月17日至2010年12月31日期间的房租及物业费、履约保证金予以返还。此外，对于涉诉房屋内的餐饮设备及室内商品（另行判决事项除外），中川公司应按照张维君于原一审期间所提交的《韩宏轩水晶烤肉城设备用品价目表》中所列明的物品返还张维君，如中川公司不能返还物品或物品毁损，则按市场价格折价赔偿张维君。一审法院判决中川公司赔偿张维君全部损失不妥，本院予以纠正。
（二）损失数额的认定
中川公司在未与张维君就相关损失项目、数额等达成一致且房屋租赁合同尚未解除的情况下，以张维君要求鉴定的项目不在其诉讼请求范围内为由，擅自单方面控制涉诉租赁房屋，拒不配合一审法院针对张维君提出的申请所进行的评估鉴定工作，导致张维君的实际损失无法进行鉴定及充分举证，且中川公司未对张维君所主张的损失提供任何证据予以反驳。中川公司的做法缺乏相应事实与法律依据，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”故本案各项损失数额应以张维君所提供的证据材料为准。在一审法院判决认定的各项损失赔偿数额基础上，除2010年10月17日至2010年12月31日期间的房租及物业费、履约保证金应全额返还外，由中川公司按照50%的比例承担赔偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持天津市南开区人民法院（2012）南民重字第0042号民事判决的第一、四、六、七、十项；
二、撤销天津市南开区人民法院（2012）南民重字第0042号民事判决的第二、三、五、八、九项及案件受理费部分；
三、本判决生效后十五日内，上诉人天津中川投资有限公司赔偿被上诉人张维君装修损失425658.50元；
四、本判决生效后十五日内，上诉人天津中川投资有限公司赔偿被上诉人张维君冷库损失20800元；
五、本判决生效后十五日内，上诉人天津中川投资有限公司赔偿被上诉人张维君天津市卫生防疫费1680元、灯箱制作安装定金损失250元、安装调试费65元、安装费100元，共计2095元；
六、本判决生效后十五日内，上诉人天津中川投资有限公司赔偿被上诉人张维君学习费用及员工培训期间工资损失共5000元；
七、本判决生效后十五日内，上诉人天津中川投资有限公司赔偿被上诉人张维君食品损失10000元；
八、驳回上诉人天津中川投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费20505元，由被上诉人张维君担负11637元，由上诉人天津中川投资有限公司担负8868元；二审案件受理费15478元，由上诉人天津中川投资有限公司、被上诉人张维君各负担7739元。
本判决为终审判决。
审 判 长 高良栋
代理审判员 张 璇
代理审判员 郭 雄
二〇一四年二月八日
书 记 员 王晓乐
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。