广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1821民初1702号原告：广州奥园物业服务有限公司佛冈分公司，住所地佛冈县石角镇沿江东路佛冈奥园商业街1号，统一社会信用代码914418210667166425。法定代表人：万立安，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱冠洲，系该公司项目经理。委托诉讼代理人：庄雪华，系该公司员工。被告：黄添荣，男，1968年5月16日出生，汉族，住佛冈县。原告广州奥园物业服务有限公司佛冈分公司（以下简称：广州奥园物业公司）与被告黄添荣物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥园物业公司的委托诉讼代理人朱冠洲、庄雪华到庭参加了诉讼；被告黄添荣经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告广州奥园物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付物业管理服务费，其中被告的物业属于别墅，物业管理服务费按2元/平方米的标准计算；被告的物业管理服务费暂计至2016年12月31日止共计人民币23241.60元（详见附件1）；二、判令被告以所欠物业费为计算基数，按照每日千分之二的标准计算并支付违约金至被告付清物业服务费之日止。暂计至2016年12月31日上述所有被告的违约金数额为26180.37元（详见附件1）；三、上述费用数额为49421.97元；四、判令本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：自2014年4月起，原告从广东雅博物业服务有限公司佛冈分公司（下简称“雅博物业”）接管佛冈奥园小区，并与佛冈同力盛投资发展有限公司（下简称“同力盛公司”）签订了《前期物业服务合同》，被告案涉物业包含在佛冈奥园小区内。据此，雅博物业与被告就涉案物业先签订了《前期物业服务协议》，同时，被告也对同力盛公司的《临时管理规约》作出了书面承诺。《前期物业服务协议》及《临时管理规约》均约定物业管理服务费的缴纳周期为每6个月预交一次，逾期未交纳的，从逾期之日起每日按所欠费用的千分之二缴纳滞纳金。合同签订后，原告依约向被告涉案物业提供物业管理服务。但被告拖欠原告物业管理服务费一直未交，被告的行为已构成违约，应依照合同约定向原告支付违约金。原告认为，被告为佛冈奥园小区业主，原告与被告签订的《前期物业服务协议》应依法对被告具有约束力，被告应当遵守合同约定向原告缴交物业管理费。现被告拖欠上述费用的行为已侵害原告的合法权益。为此，原告特向贵院提起诉讼，望贵院依法裁判，支持原告上述诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告黄添荣对原告广州奥园物业公司所诉未提出任何答辩意见。本院经审理认定事实如下：原告广州奥园物业公司围绕诉讼请求依法提交的《营业执照》、《前期物业服务合同》、佛冈奥园接管公告、《房屋买卖合同》及补充协议、钥匙/资料签收表、《前期物业服务协议》、临时管理规约、律师函、债权转让协议、《广东省收费许可证》等证据材料复印件，经庭审审查核实，证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，本院采信作为本案定案依据。2010年6月10日，被告黄添荣与开发商佛冈同力盛投资发展有限公司签订《房屋买卖合同》【购买位于佛冈县石角镇××小区别墅北区××号房屋，建筑面积322.80平方米】、补充协议【第11条约定：“买受人愿意接受出卖人依法委托的物业管理公司对商品房进行管理，并在本合同签定时与该物业管理公司签定《前期物业管理服务协议》和《业主临时公约》】及《佛冈奥园花园使用协议书》。同日，由已取得对佛冈奥园小区业主物业管理服务权限的广东雅博物业服务有限公司清远分公司（甲方）与被告黄添荣（乙方）签订《前期物业服务协议》，协议主要内容是：“……前期物业服务是指自房屋出售之日起至业主委员会依法与物业服务企业签订新的《物业服务合同》生效时止的物业服务。第四条：一、乙方交纳费用时间：自收楼通知书上载明收楼之日起计（另有约定除外），物业服务费的交费周期为每6个月一次，第二次预交时间为第六个月的30日前，以此类推；办理收楼手续时一次交纳六个月物业服务费。1、水电周转金：别墅：600元/户；二、物业管理服务费收费标准；1、别墅按建筑面积计算2.00元/月/平方米；2、商铺按建筑面积计算1.80元/月/平方米；3、其他按建筑面积计算1.80元/月/平方米（如学校、办公室、销售中心）；乙方在房产证未邻取之前，按照《商品房买卖合同》约定的建筑面积交纳物业服务费，房产证邻取后，按照《房产证》记载的面积交纳物业服务费；七、若乙方未能按本协议约定时间和标准交纳物业服务相关费用的，甲方将从乙方逾期交纳之日起按日收取欠缴费用的千分之二滞纳金；八、若乙方在连续三个月未交纳物业服务相关费用，甲方将采取法律诉讼方式追缴物业服务相关费用及滞纳金，由此所发生的其他费用如（仲裁费、诉讼费、律师费、执行费等）全部由乙方承担。”，同时，被告黄添荣对《临时管理规约》作出了书面承诺。原告广州奥园物业公司于2012年12月25日成立并办领了《企业法人营业执照》，营业执照核定的经营范围为：“物业管理；场地租赁（不含仓储）；房地产中介服务；酒店管理；餐饮管理；为电动汽车提供电池充电服务；绿化管理、养护、病虫防治服务；运动场馆服务（游泳馆除外）；家庭服务；房屋租赁；专业停车场服务”。营业期限为：2012年12月25日至2030年06月06日。2014年4月3日，佛冈县物价局颁发《广东省收费许可证》给原告，有效期至2016年4月2日。该证标注的收费项目“：一、物业管理服务费：（一）住宅区的收费标准均为2.00元/㎡/月”。2014年4月1日，开发商佛冈同力盛投资发展有限公司（甲方）与原告广州奥园物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同主要内容是：“……甲方选聘乙方对佛冈奥园小区实施前期物业管理服务事宜。……第一条：物业名称、类型、地点、面积：甲方将位于佛冈县石角镇沿江东路佛冈奥园小区共计128万平方米的住宅、商铺、别墅物业交给乙方管理，乙方负责该物业小区日常维护管理等全面工作；第六条：1、包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，按房产证记载的建筑面积为准；房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。服务费标准：其中别墅为2元/㎡/月；第三十七条：合同期限为5年，即自2014年4月1日起至2019年4月1日止。……等”。2014年4月15日，广东雅博物业服务有限公司清远分公司（甲方）与原告广州奥园物业公司（乙方）签订《债权债务转让协议》第1条：“甲方同意自本协议签订生效之日起将甲方在2007年8月15日至2014年4月15日管理佛冈奥园小区期间对业主拖欠的物业管理费、水电费及滞纳金等债权转让给乙方，转让后，乙方有权向拖欠费用的业主进行追讨”；第2条：“本协议经双方盖章之日起生效。”。2014年4月16日，原告广州奥园物业公司向佛冈奥园小区全体业主发出接管公告。2015年6月10日，原告广州奥园物业公司邮寄送达“债权转让通知书”给被告黄添荣。合同签订后，原告广州奥园物业公司从2014年4月16日起正式接管佛冈奥园小区物业服务事宜并依约向被告黄添荣涉案物业提供管理服务行使物业管理权至今。被告黄添荣所有的座落在佛冈县石角镇××小区别墅北区××号房屋，建筑面积为322.80平方米。被告黄添荣已于2010年8月7日收楼。该房屋每月物业管理费为：645.60元（按物价部门2元/㎡/月计算，即322.80㎡×2元/㎡/月=645.60元）。被告缴交物业管理服务费至2013年12月止，自2014年1月至2016年12月止共拖欠原告36个月物业管理服务费用合共23241.60元（即645.60元/月×36个月=23241.60元），经原告多次追付无果。本院认为，本案是因业主与小区物业管理公司之间就物业管理服务费用问题引发的物业服务合同纠纷。原告广州奥园物业公司是佛冈奥园小区的合法物业管理公司，其作为有资质的小区物业管理者自2014年4月16日起正式对佛冈奥园小区内的物业行使管理权进行管理服务，并通过转让方式取得广东雅博物业服务有限公司清远分公司于2007年8月15日至2014年4月15日管理佛冈奥园小区期间对业主拖欠的物业管理费、水电费及滞纳金等债权。被告黄添荣作为小区内的业主，接受了物业管理服务，双方的行为没有违反法律、法规的相关规定，原、被告之间已形成了事实上的物业管理服务合同关系，事实清楚，证据确实、充分，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。…”及参照《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……”、《广东省物业管理条例》第四十七条“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。……”的规定，原告有权要求区内业主支付物业管理服务费用；被告有交纳物业服务费用的义务。物业管理服务费用，应以佛冈县物价局批准核定的收费标准计算确定；至于违约金问题，由于双方约定从逾期交纳之日起按日收取欠缴费用2‰的违约金过高，且缴费周期为每6个月/次，因此，应予调整为按年利率24%（即月利率2%）的标准及从缴费周期逾期交纳之日起分段计算违约金至付清物业服务费之日止为宜。综上，结合本案原告诉请及认定的事实和证据，依法确认自2014年1月至2016年12月期间，被告共拖欠原告36个月物业管理服务费用合共23241.60元。被告理应尽快付清上述物业管理服务费用及违约金给原告。综上所述，原告合理合法部分诉讼请求，事实清楚，证据确实、充分，于法有据，本院予以支持；其他诉讼请求，依据、理由不足，本院不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩状及证据，视为其自动放弃本案庭审抗辩和举证、质证等相关民事诉讼权利，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限被告黄添荣自本判决发生法律效力之日起十日内付清拖欠物业管理服务费用合计23241.60元及违约金【违约金依实际欠缴费用按年利率24%从每一缴费周期逾期交纳之日起（即其中第一期自2014年7月1日起开始逾期，以此类推）分段计至付清物业服务费之日止】给原告广州奥园物业服务有限公司佛冈分公司；二、驳回原告广州奥园物业服务有限公司佛冈分公司的其他诉讼请求。案件受理费1036元，减半收取518元，由原告广州奥园物业服务有限公司佛冈分公司负担183元，被告黄添荣负担335元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  禤佰灵二〇一六年十二月二十三日书记员  刘晓灵附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。