江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏07民终3336号
上诉人(原审被告)：叶志明，男，1972年6月8日生，汉族，住连云港市海州区。
委托诉讼代理人：余家陆，男，住连云港市连云区，连云港市老龄协会法律服务中心推荐。
被上诉人（原审原告）：韩友（连云港）饲料有限公司，住所地连云港市徐圩新区东辛农场。
法定代表人金荣镐，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朴明淑，江苏田湾律师事务所律师。
上诉人叶志明因与被上诉人韩友（连云港）饲料有限公司（以下简称韩友公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院(2017)苏0703民初1430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月31日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月25日公开开庭进行了审理。上诉人叶志明及其委托诉讼代理人余家陆，被上诉人韩友公司的委托诉讼代理人朴明淑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人叶志明上诉请求:撤销原判，改判驳回韩友公司的诉讼请求。事实和理由：1.韩友公司与江苏省东辛农场（以下简称东辛农场）签订的租赁协议约定承租后不得转租、转让他人经营，但韩友公司仍与叶志明签订部分猪舍的租赁协议，违反了合同法第224条的规定，故韩友公司与叶志明签订的涉案租赁协议系无效合同，根据合同法第56条规定，无效合同或被撤销的合同自始无法律效力，因此给叶志明造成的损失应由韩友公司承担。2.韩友公司与东辛农场签订的租赁协议租期为三年，韩友公司明知租赁期限即将到期，仍与叶志明签订为期三年的部分猪舍的租赁协议，存在恶意隐瞒欺诈，因为猪舍租赁后从母猪及种猪采购入舍至饲养出栏的周期至少324天，即叶志明一次投资近百万元从事生猪饲养的时间周期至少三年才能收回投资成本，时间越长利润空间越大。3.韩友公司与叶志明的租赁纠纷已经连云区法院（2014）港民初字第0554号生效判决认定且进入执行程序，双方均未上诉，连云区法院就同一诉争重复受理系程序错误，且判决有失公允。综上所述，韩友公司违反了不得转租的合同约定，又隐瞒其与东辛农场租赁期限将到期的事实与叶志明恶意签订租赁协议，给叶志明造成了数十万经济损失，还企图将应赔偿给东辛农场的租金转嫁给叶志明，无事实和法律依据，请求二审法院撤销原判，驳回韩友公司的诉讼请求。
韩友公司辩称，1.叶志明给韩友公司造成的损失在于合同期后的非法占有使用，与合同效力无关，（2014）港民初字第0554号生效判决书已认定韩友公司与叶志明之间的的转租合同合法有效，叶志明未提出上诉，说明其对该合同性质的认定无异议。韩友公司与叶志明之间的合同期限为2013年6月1日至2014年5月31日，而上述判决书送达时双方的合同期已届满，无论租赁合同是否有效，叶志明不腾空租赁场地均是非法占有，韩友公司的诉求也是围绕合同期后造成的经济损失提出的，故本案认定叶志明承担经济损失与合同效力无关。2.韩友公司与叶志明之间的租赁合同租期为一年，并非三年，合同中也约定了租赁期限内因东辛农场就租赁场地调整另作他用，则双方租赁关系亦随之终止，故韩友公司不存在恶意隐瞒或欺诈。且从事生猪饲养业并非一定要在一个地方饲养几年，只要有合适的猪场就可以转移场所，且韩友公司已帮叶志明联络场所，虽然合同期短，仍有相应的应对措施。3.本案诉求与（2014）港民初字第0554号生效判决书认定的经济损失互不重叠，上述判决书判决叶志明搬离场地并支付逾期交付6栋猪舍的占有使用费，本案主张叶志明承担因逾期搬离场地导致的韩友公司的经济损失，且一审法院已将逾期交付6栋猪舍的占有使用费予以扣除，本案不属于一事不再理的情形。综上所述，请求二审法院维持原判。
韩友公司向一审法院起诉请求：请求判令叶志明支付拒绝腾退猪舍给韩友公司造成的直接经济损失429041元（自2014年10月18日起至2017年3月8日止，2014年10月18日至2016年10月17日拖欠租金每年18万元，两年36万元；2016年10月18日至2017年3月7日拖欠租金每天是493.15元×141天=69534元，两项合计429534元，韩友公司主张429041元）及已发生诉讼费4470元(是东辛农场起诉韩友公司后，韩友公司提起上诉而发生的费用，（2017）苏民再43号民事判决书确认由韩友公司承担的)、维修费5万元；由叶志明承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年6月3日，韩友公司作为出租方与叶志明作为承租方签订《租赁协议书》1份，约定由韩友公司将位于连云港市东辛农场韩友三爱猪场15-20号猪舍租赁给叶志明使用，租金为每年每栋8000元，于本协议签订后一日内支付50%，剩余款项一个月内支付；租赁期限为一年，自2013年6月1日起至2014年5月31日止，期满如需续签，叶志明需提前三个月向韩友公司书面告知，由双方另行签订租赁协议，如租赁期限内，因东辛农场就租赁场地调整另作他用，则双方租赁关系亦随之终止，未到期部分的租赁费由韩友公司退还叶志明；租赁期限内，租赁物的维修、养护由叶志明自行负责，并承担由此产生的一切费用，期满交还时如有破损，叶志明承担由此产生的修复费用及其他损失；本协议因东辛农场、国家机关要求终止或有拆迁事项的发生而终止时，双方互不追究对方违约责任，但韩友公司应退还叶志明未到期部分的已收租金。协议签订后，叶志明向韩友公司交纳了50%的租金24000元并开始使用承租猪舍。韩友公司于2014年3月14日将叶志明诉至一审法院，因叶志明没有按协议交纳另50%的租金24000元，韩友公司已经于2013年9月2日通知叶志明解除双方的合同关系，但由于叶志明没有腾让租赁的六栋猪舍，该租赁物是韩友公司从东辛农场整体租赁而来，由于叶志明不肯腾让，导致韩友公司与东辛农场双方虽有解除合同意向也无法终止合同，造成韩友公司在不实际使用该租赁物的情形下，仍要支付180000元的租金给东辛农场，这笔经济损失理应由叶志明赔偿，故而请求法院判决确认双方之间的租赁合同已解除；判令叶志明支付韩友公司24000元租金及利息损失（租金计算至实际搬出之日，利息自2013年7月3日计算至实际给付之日）；判令叶志明支付50000元违约金及直接经济损失180000元；判令叶志明立即腾让猪舍，案件的诉讼费用由叶志明承担。该案在审理过程中，依法追加东辛农场为该案的第三人参加诉讼。该案经一审法院审理，一审法院于2014年6月12日出具（2014）港民初字第0554号民事判决书，判决：一、韩友公司与叶志明于2013年6月3日签订的租赁协议书已解除。叶志明于判决生效之日起十五日内搬出租赁场地。二、叶志明于判决生效之日起十五日内向韩友公司支付租金24000元及利息（利息自2013年7月4日起至判决确定的履行期限按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算），并自2014年6月1日起至实际搬离租赁场地之日按133.33元/天向韩友公司支付场地使用费。三、驳回韩友公司的其他诉讼请求。该判决韩友公司、叶志明及第三人均没有上诉，生效后韩友公司即申请执行。上述事实有韩友公司提供的《租赁协议书》、一审法院（2014）港民初字第0554号民事判决书及韩友公司、叶志明陈述加以证明，韩友公司、叶志明均无异议，一审法院依法对上述事实予以确认。
2011年4月22日，东辛农场（甲方）与韩友公司（乙方）签订《协议书》一份，约定由东辛农场将康发猪场的建筑物及土地有偿租赁给韩友公司作为生猪养殖场所，甲方提供从事生猪养殖所需的水电设施，费用自理；租赁期限为叁年，从2011年10月18日起至2014年10月17日止，租金总额第一年12万元，第二年14万元，第三年18万元，乙方必须于每年10月18日前，将下年租金以现金方式一次性交至甲方计财科；租赁期满后，经甲乙双方共同协商，土地和建筑物一起可续租，同等条件下乙方可优先续租，租金按时价另行约定；乙方不得对租赁土地进行转让、转租、抵押、抵债或有其他任何侵犯租赁土地使用权的行为；甲乙双方如因经营或甲方自身规划等原因需终止协议的，违约方必须支付守约方违约金5万元人民币，并赔偿所有直接损失；《协议书》中还就双方的权利、义务作出了其他约定。合同履行期满后，东辛农场于2014年11月10日将韩友公司作为被告诉至一审法院，以韩友公司还欠东辛农场第三年租金9万元未给付为由，要求韩友公司给付租金90000元、水电费及利息；要求韩友公司交付康发猪场的建筑物及土地，并支付至建筑物及土地实际交付之日的房屋使用费。该案在审理过程中，一审法院根据韩友公司申请，依法追加叶志明、武心波及孙良仁为第三人参加诉讼。该案经一审法院审理后作出一审判决，判决由韩友公司于判决生效之日起十五日内将其租赁的康发猪场建筑物及土地返还东辛农场；韩友公司于判决生效之日起十五日内向东辛农场支付租金90000元及逾期利息（自2014年10月18日起至韩友公司实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并向东辛农场支付场地使用费（自2014年10月18日起至实际交付租赁场地之日，按年租金18万元的标准）。韩友公司不服，提出上诉，江苏省连云港市中级人民法院经过二审，作出二审判决，判决维持一审法院一审民事判决第一项；变更一审法院民事判决第二项为韩友公司于判决送达之日起十五日内向东辛农场支付租金90000元及逾期利息（自2014年10月18日起至韩友公司实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并向东辛农场支付场地使用费（自2014年10月18日起至实际交付租赁场地之日，按年租金6万元的标准）。东辛农场不服二审判决，向江苏省高级人民法院提起再审，江苏省高级人民法院于2016年12月26日作出（2016）苏民申2572号民事裁定，提审该案。该案经江苏省高级人民法院再审，于2017年3月7日出具（2017）苏民再43号民事判决书，判决：韩友公司于判决生效之日起十五日内将其租赁的康发猪场建筑物及土地返还东辛农场；韩友公司于判决生效之日起十五日内向东辛农场支付租金90000元及逾期利息（利息自2014年10月18日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并向江苏省东辛农场支付场地使用费（自2014年10月18日起至实际交付租赁场地之日止，按年租金18万元标准计算）；一审案件受理费2235元，二审案件受理费2235元，合计4470元，由韩友公司承担。据此，韩友公司将叶志明诉至一审法院，要求处理。江苏省高级人民法院在再审时认定：“韩友公司在租赁期满后未完成交还租赁物整个猪场猪舍的义务，应根据租赁合同约定的整个猪场租金向东辛农场支付占有使用费。理由：一、东辛农场出租的是一个整体设计使用的猪场，韩友公司应在租赁期满或终止租赁后将猪场整体交还东辛农场。租赁期满后韩友公司仅将猪场中的十六栋猪舍停止使用，其余八栋猪舍被次承租人仍在使用，故韩友公司未能将整个猪场移交东辛农场。二、东辛农场与韩友公司签订的租赁合同明确约定不得转租，韩友公司在租赁中将整个猪场分割转租他人，未征得东辛农场同意；即使东辛农场默认转租，在韩友公司租期届满后次承租人不移交租赁物，韩友公司仍应当与次承租人连带承担返还租赁物并赔偿损失的责任，而韩友公司已经在一审案件受理前另案起诉次承租人，并由法院作出判决，故应由韩友公司直接向东辛农场承担因转租而导致的后果。三、农业部令（2010）第7号《动物防疫条件审查办法》第五条规定，动物饲养场、养殖小区选址应当符合下列条件：距离生活饮用水源地、动物屠宰加工场所、动物和动物产品集贸市场500米以上；距离种畜禽场1000米以上；距离动物诊疗场所200米以上；动物饲养场（养殖小区）之间距离不少于500米。从防疫角度考虑，设立饲养场有严格的限制，两个场所间距离不少于500米。东辛农场已举证证明曾因分割出租涉案猪场发生疫情而将生猪扑杀的事实。故涉案猪场不能分割使用，即使韩友公司将猪场中部分猪舍腾空并移交东辛农场，东辛农场也无法使用。四、韩友公司虽腾空十六栋猪舍，但仍未完成租赁物整体交还义务，且已腾空的猪舍东辛农场因防疫要求无法使用，故韩友公司因不能交还整个猪场，应以租赁合同约定的整个猪场年租金标准向东辛农场承担赔偿责任。”，该判决还确认：至2014年10月18日，韩友公司从东辛农场处承租的康发猪场共24栋猪舍只有叶志明和孙良仁（韩友公司将其中2栋猪舍租赁给武心波，武心波又转租给孙良仁）仍在利用承租的8栋猪舍进行养殖，韩友公司已经不在猪场养殖。上述事实有韩友公司提供的江苏省高级人民法院（2017）苏民再43号民事判决书加以证明，足可认定，一审法院依法对上述事实予以确认。
韩友公司在一审庭审中主张孙良仁于2015年9月2日搬离，之后24栋猪舍只有叶志明在使用其中的6栋，叶志明表示对孙良仁搬离的时间不知情，为此韩友公司向一审法院提供2015年9月2日韩友公司向东辛农场的发函1份，证明含有公司2015年9月2日将孙良仁承租的11号、12号猪舍交接给东辛农场，东辛农场拒收，至此24幢猪舍里，只有叶志明在里面经营，韩友公司不能将24幢猪舍整体称交给东辛农场的直接原因就在于叶志明，因此而造成的损失应由叶志明承担。
韩友公司主张叶志明虽经申请法院强制执行，但一直至2017年3月8日才搬离租赁的猪舍，叶志明不予认可，认为其于2017年2月28日从租赁的猪舍搬离。韩友公司就其主张的叶志明搬离猪舍的时间没能提供证据予以证明。
韩友公司向一审法院提供2017年3月24日东辛农场公函复印件1份、2017年3月30日韩友公司向东辛农场的发函、中国建设银行网上银行电子回执，证明东辛农场根据判决书要求韩友公司承担的费用明细，其中第二、三项应由叶志明承担；韩友公司向东辛农场申请分期付款，并已于2017年4月11日支付了第一期的费用16万元。韩友公司向一审法院提供2017年3月28日万头猪场交接损坏和缺失材料明细复印件，是韩友公司向东辛农场交接时形成的，清点人赵少华、冯士刚是代表东辛农场接收的。2017年3月29日韩友公司向叶志明发的关于限期维修猪场设施的通知以及附件，证明韩友公司向东辛农场交接的时候，东辛农场认为猪场有交接清单上的损坏，要求韩友公司维修。韩友公司认为，该损失是由于叶志明迟迟不肯搬离猪舍而产生的人为或自然的减损，该笔费用应由叶志明承担，对应诉讼请求中的5万元维修费。叶志明则认为东辛农场要求韩友公司承担的义务，与其没有关系，该案从一审、二审到再审，叶志明都是以第三人身份参加诉讼，均认定叶志明不承担任何责任；叶志明在承租猪舍时与韩友公司没有办理交接手续，猪舍在叶志明承租时就坏了，其不同意承担韩友公司主张的维修费用。
一审法院认为，韩友公司提供的租赁协议，是韩友公司与叶志明的真实意思，合法有效，能够证明双方之间的租赁关系成立，双方之间的租赁关系已经一审法院2014年6月12日出具的（2014）港民初字第0554号民事判决书判决确认解除，并要求叶志明搬离承租的猪舍，但叶志明一直占有使用至2017年2月28日才搬离。对韩友公司主张叶志明于2017年3月8日搬离的事实，韩友公司未能提供证据证明，一审法院依法不予采信，对叶志明自认于2017年2月28日搬离时间予以确认。韩友公司租赁给叶志明的猪舍系从东辛农场租赁，韩友公司与东辛农场之间关于猪舍的租赁期限届满后，因韩友公司未能整体向东辛农场交付猪舍，经生效判决确认应当由韩友公司从2014年10月18日按24栋猪舍的年租金18万元的标准向东辛农场承担不能交付的责任。而自2014年10月18日起至2017年2月28日期间，叶志明一直占有、使用承租的6栋猪舍，致使韩友公司不能向东辛农场整体交付猪舍，故韩友公司要求叶志明承担该责任有事实法律依据，一审法院依法予以支持。期间孙良栋也占有使用2栋猪舍至2015年9月2日搬离，但由于韩友公司承担的是不能整体交付的责任，不管期间是几栋未能交付，均不影响韩友公司的责任承担，且韩友公司没有起诉孙良栋要求其承担责任，且韩友公司没有起诉孙良栋要求其承担责任，故叶志明在与韩友公司的租赁期限届满后，仍占有使用租赁猪舍，虽经法院执行，也没有及时搬离，韩友公司已经尽到足够的收回租赁物的义务，故该责任均应有叶志明承担。但应扣减叶志明及孙良栋占用期间应支付韩友公司的使用费。自2014年10月18日起至2017年2月28日止，按年租金18万元标准计算场地使用费为426774元，扣减叶志明占用的使用费133元/天*864天=115197.12元及孙良栋自2014年10月18日起至2015年9月2日期间占用两栋猪舍的使用费43.84元/天（8000元/年*2栋÷365天）*318天=13941.12元，为297635.76元。
对韩友公司主张的要求叶志明承担的诉讼费4470元，该款是由韩友公司与东辛农场之间租赁关系而引起的争议而支付的诉讼费，是确定韩友公司与东辛农场之间权利义务的，与叶志明无直接的因果关系，故一审法院对韩友公司该诉讼请求不予支持。
对韩友公司主张的应由叶志明承担的猪舍维修费用50000元，因双方在租赁时并没有办理交接手续确定猪舍的实际情况，且韩友公司主张的维修费用也没有实际发生，其也未能提供证据证明需要维修的猪舍的损坏是由叶志明造成，故一审法院对韩友公司该诉讼请求依法亦不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，遂判决：一、叶志明于判决生效之日起十日内赔偿韩友公司426774元；二、原告韩友公司的其他诉讼请求。案件受理费8553元，由韩友公司承担853元，由叶志明承担7700元（因韩友公司已预交，叶志明将该款于给付上述款项时一并给付韩友公司）。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院依法予以确认。
本院归纳本案争议焦点为：1.韩友公司与叶志明之间2013年6月3日签订的《租赁协议书》是否有效；2.叶志明是否应支付给韩友公司自2014年10月18日起至2017年2月28日止的场地使用费，若应支付，则场地使用费的计算标准如何认定。
本院认为，关于叶志明与韩友公司2013年6月3日签订的《租赁协议书》是否有效的问题。根据一审已查明的事实，涉案租赁场地的出租人、承租人、次承租人分别为东辛农场、韩友公司、叶志明，虽然出租人东辛农场与承租人韩友公司签订的案外《协议书》中约定东辛农场不得将涉案租赁场地转让、转租，但是，东辛农场知道韩友公司将涉案租赁场地转租给叶志明后并未在法定合理期间内对韩友公司与叶志明之间的《租赁协议书》提出异议，同时，即使存在无权处分行为，但也并非必然导致合同必然无效，除非合同存在其他法定的无效事由，故本院认为，涉案《租赁协议书》是叶志明与韩友公司真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。且连云区法院2014年6月12作出的（2014）港民初字第554号生效民事判决书判决该《租赁协议书》已解除，而合同解除的前提是其合法有效。因此，叶志明上诉称其与韩友公司签订的涉案《租赁协议书》系无效合同的上诉理由，本院不予支持。
关于叶志明是否应支付给韩友公司自2014年10月18日至2017年2月28日日的场地使用费的问题。根据连云区法院2014年6月12作出的（2014）港民初字第554号生效民事判决书，叶志明应于该判决生效之日起十五日内搬出租赁场地，并支付2014年6月1日至实际搬离之日的场地使用费，而叶志明直至2017年2月28日才搬离租赁场地，故一审法院判决叶志明支付给韩友公司2014年10月18日至2017年2月28日期间相应的场地使用费并无不当。
关于叶志明应支付给韩友公司2014年10月18日至2017年2月28日的场地使用费的计算标准问题。虽然承租人韩友公司与次承租人叶志明签订的《租赁协议书》中约定叶志明承租的6栋猪舍租金为每年4.8万元，但是出租人东辛农场与承租人韩友公司签订的另案《协议书》中约定韩友公司承租的24栋猪舍整体租金为每年18万元。根据一审已查明的事实，东辛农场因韩友公司于2014年10月18日双方租赁期限结束之后仍有包括本案六栋猪舍在内的八栋猪舍未交付，起诉韩友公司支付2014年10月18日至实际交付租赁场所之日的场地使用费，江苏省高院2016年3月7日作出的（2017）苏民再43号生效民事判决书判决韩友公司应支付给东辛农村的场地使用费自2014年10月18日至实际交付租赁场所之日按24栋猪舍的整体年租金18万元标准计算。而造成韩友公司无法于2014年10月18日之前向东辛农场交付涉案租赁场地而承担上述赔偿责任的原因在于，虽然2014年6月12日（2014）港民初字第0554号生效民事判决书判决叶志明自该判决生效之日起十五日内搬离涉案租赁场地，但叶志明直至2017年2月28才搬离，因此，叶志明应对其没有依法按时搬离涉案租赁场地给韩友公司造成的损失承担过错责任。故一审法院扣除案外人应支付的场地使用费及生效判决已经计算的叶志明应支付的场地使用费后，认定叶志明按年租金18万元的标准支付韩友公司2014年10月18日至2017年2月28日的场地使用费并无不当。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。叶志明的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8553元，由上诉人叶志明负担。
本判决为终审判决。
审判长 李江蓉
审判员 周文博
审判员 刘 扬
二〇一七年十一月七日
法法官助理丁燕鹏
书记员 李文晓
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。