湖南省绥宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绥民初字第606号
原告（反诉被告）黄始明，男，1970年5月17日出生，汉族，农民。
被告（反诉原告）洪富，女，1983年11月15日出生，苗族，农民。
委托代理人陈贵兴，湖南绥强律师事务所律师。
第三人孙俭，男，1973年7月14日出生，汉族，农民。
第三人申伟强，男，1971年12月21日出生，苗族，农民。
原告黄始明与被告洪富及第三人孙俭房屋买卖合同纠纷一案，于2014年11月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭。本案在审理过程中，本院追加申伟强为第三人参加诉讼。分别于2015年3月12日、6月15日公开开庭进行了审理。原告黄始明，被告洪富及其委托代理人陈贵兴，第三人申伟强到庭参加诉讼。第三人孙俭经本院公告送达开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄始明诉称，2013年6月6日，被告洪富和第三人孙俭向申伟强借款30万元，用于袁家团工业园兴隆农林牧业有限公司资金周转，借款期限为三个月，并以锦绣江南住宅小区第三栋二单元401号房产作抵押，原告为被告洪富和第三人孙俭做了担保。被告洪富和第三人孙俭未能在借款期限内偿还申伟强的借款，于是原告代替被告洪富和第三人偿还了申伟强的借款。经原告多次找被告洪富协商，被告洪富自愿将锦绣江南小区三栋2单元401室的房屋作价345000元卖给原告，双方于2014年7月4日签订了《房屋买卖协议》。原告代为被告偿还的借款及利息抵清了房屋价款。《协议》第三条约定由被告协助原告办理房屋所有权证和国有土地使用证。原告多次拨打被告的电话均未接，致使原告至今未能办理房屋所有权证和国有土地使用证。被告至今占用该房屋，未交由原告使用。请求判令被告按照《房屋买卖协议》约定立即协助原告办理房屋所有权证和国有土地使用证，立即腾空锦绣江南小区三栋2单元401室房屋，将房屋交由原告。
原告黄始明为支持其诉讼主张，提交了以下证据：
1、原告的身份证复印件一份，拟证明：原告的身份情况；
2、2014年7月4日签订的《房屋买卖协议》，拟证明：原告代被告及第三人孙俭偿还她们欠申伟强的债务，原、被告于2014年7月4日签订《房屋买卖协议》，约定将锦绣江南小区第三栋二单元401号房产作价345000元转让给原告；
3、被告洪富交给申伟强的锦绣江南小区第三栋二单元401号的《购房合同》、购房发票、装修费用收据等收据六份，拟证明：锦绣江南小区第三栋二单元401号房屋当时的买价是22万多元，装修花了14万多元，总共36万多元；原告代被告和第三人偿还借款之后，申伟强将这些合同、票据转交给原告；
4、借条，拟证明：2013年6月6日被告洪富及第三人孙俭向申伟强借款30万元用于兴隆农林牧业有限公司资金运转，此款以锦绣江南住宅小区第三栋二单元401号房产权做为抵押，原告为担保人；
5、申伟强的证明，拟证明：原告已代被告及第三人偿还了30万元的借款本金及利息45000元。
经庭审举证、质证，被告对原告提交证据的质证意见：被告对原告提交的1号证据没有发表质证意见，对原告提交的2号证据有意见，认为这份《房屋买卖协议》是受原告逼的，协议没有得到实际履行，签订协议时原告还没有偿还借款，2013年6月6日的借款也没有结算过，《房屋买卖协议》虽签订了，但存在重大误解；原告提交的3号证据是被告交给申伟强的，当时原告和申伟强在一起；原告提交的4号证据的真实性没有异议，原告当时没有在借条上签名为担保人，是后来添加上去的，不动产的抵押涉及到产权登记问题，不登记抵押是无效的。原告提交的5号证据不能证实原告代被告向申伟强偿还了2013年6月6日所借款项，原告是否偿还了钱，被告不清楚，原告也没有通知被告。
第三人申伟强对原告黄始明提交的证据没有异议。
被告洪富辩称，原告要求被告按《房屋买卖协议》约定协助办理房屋所有权证和国有土地使用证并交付房屋没有法律依据。被告虽对绥宁县锦绣江南小区三栋二单元401室商品房进行实际占有和使用，但被告至今没有取得该商品房的产权，该商品房的产权仍然属于开发商所有，房屋所有权证和土地使用证的办理系行政许可行为，并非受当事人的民事权利和义务所左右。实际借款人是原告，而不是申伟强。借条中注明的借款用途是用于绥宁县兴隆农林牧业有限公司，那么绥宁县兴隆农林牧业有限公司是债务人，被告和第三人孙俭只是经手人。被告于2013年6月6日经手的债务仅为18.5万元，加之出具借条之前孙俭向原告所借的10万元，共计借款28.5万元。自2013年7月至2014年2月，绥宁县兴隆农林牧业有限公司每月通过转账的方式偿还1.5万元，2014年3月又以现金的方式偿还1.3万元，共计偿还13.3万元。尚欠15.2万元。原告没有为被告清偿过2013年6月6日的债务。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告洪富反诉称，原、被告于2014年7月4日签订的《房屋买卖协议》系重大误解和显失公平的合同，请求法院撤销2014年7月4日双方所签订的《房屋买卖协议》。
被告（反诉原告）洪富为支持其答辩和反诉主张，提交了以下证据：
1、绥宁县兴隆农林牧业有限公司的证明，拟证明：2013年6月6日的债务真正债务人是绥宁县兴隆农林牧业有限公司，该公司同意贷款下来后优先偿还该笔债务；
2、2014年7月4日签订的《房屋买卖协议》，拟证明：2014年7月4日双方签订的这份《房屋买卖协议》存在重大误解和显失公平。
经庭审举证、质证，原告黄始明对被告洪富提交的质证意见：对1号证据有意见，不同意绥宁县兴隆农林牧业有限公司作为债务人偿还债务；对2号证据没有意见。第三人申伟强对被告洪富提交的1号证据证明债务人是兴隆农林牧业有限公司有意见，认为债务人是洪富。
反诉被告黄始明辩称，双方于2014年7月4日签订的《房屋买卖协议》系双方自愿签订的协议，不存在重大误解和显失公平，不应予以撤销。
第三人申伟强陈述，第三人申伟强与孙俭、洪富在借款前不认识，是通过原告黄始明做担保才借款给孙俭的，被告洪富称只欠原告黄始明15万元与事实不符。
本院依职权调取的邹仁秀和孙俭在中国工商银行绥宁县支行的银行交易账单，证明：第三人申伟强借给洪富、孙俭的30万元是通过黄始明之妻邹仁秀在中国工商银行绥宁县支行的账户转款到洪富在中国工商银行绥宁县支行的银行账户，孙俭又通过在中国工商银行绥宁县支行的银行账户网银转账到邹仁秀在中国工商银行绥宁县支行账户还款五次，每次一万五千元的事实。
经庭审举证、质证，原告黄始明、被告洪富、第三人申伟强对本院依职权调取的银行交易账单没有异议。
本院根据原、被告双方的质证意见，对双方提交的证据作如下认定：
1、原告黄始明提交的1、2、3、4号证据，被告洪富对其真实性没有异议，只对2号提出系原告所逼，但没有证据证实。因此，本院对原告提交的1、2、3、4号证据予以认定；
2、原告黄始明提交的5号证据，被告洪富提出不清楚原告是否为其偿还2013年6月6日的借款，但证明清楚写明是黄始明为洪富的担保借款，又根据第三人申伟强陈述黄始明已代为偿还借款本金的事实。本院认定原告黄始明已偿还申伟强28.5万元；
3、被告洪富提交的1号证据，虽然绥宁县兴隆农林牧业有限公司愿意承担债务，但并不影响原告黄始明选择主张权利的对象，故本院对被告洪富提交的1号证据不予采信；
4、被告洪富提交的2号证据，原告黄始明没有异议，本院予以认定；
5、本院依职权调取的银行交易账单，原告黄始明、被告洪富和第三人申伟强均没有异议，本院予以认定。
本院根据原、被告双方当事人的陈述和采信的证据，确认以下案件事实：
原告（反诉被告）黄始明与被告（反诉原告）洪富系亲戚关系。绥宁县兴隆农林牧业有限公司因资金周转困难，便通过原告黄始明介绍向申伟强借款。2013年6月6日，第三人申伟强通过原告黄始明借给被告洪富和第三人孙俭现金30万元，偿还了第三人孙俭原来向原告黄始明的借款10万元。被告洪富和第三人孙俭向第三人申伟强出具了一份借条，借条内容：“今借到申伟强现金叁拾万元整是实（小写300000.00元），此款用于袁家团工业园兴隆农林牧业有限公司资金运转。借款期限三个月。此款以锦绣江南住宅小区第三栋二单元401号房产权做为抵押。借款人：洪富、孙俭。”借条没有约定利息，但双方口头约定了利息，原告黄始明和第三人称双方口头约定的月利息是3分，被告洪富称对是否约定利息不知情。2013年6月7日，申伟强通过原告黄始明妻子邹仁秀在中国工商银行股份有限公司绥宁县支行的银行卡转账18.5万元到被告洪富在中国工商银行股份有限公司绥宁县支行的银行卡账户，原告黄始明在借条中作为担保人签名。在借款之后，被告洪富将锦绣江南住宅小区第三栋二单元401号房的《购房合同》、购房收据、装修收据等手续交给了第三人申伟强。2013年7月9日、2013年9月13日、2013年10月9日、2014年1月20日、2014年2月22日被告洪富用第三人孙俭中国工商银行股份有限公司绥宁县支行的银行卡账户分五次在网上银行转款7.5万元到邹仁秀在中国工商银行股份有限公司绥宁县支行的银行卡账户偿还第三人申伟强的借款，每次金额为1.5万元。被告洪富和第三人孙俭未能在借款期限内偿还第三人申伟强的借款。原告黄始明分多次偿还申伟强的借款本金28.5万元，第三人申伟强又将锦绣江南住宅小区第三栋二单元401号房的《购房合同》、购房收据、装修收据等手续交给了原告黄始明。因被告洪富无钱偿还借款，经双方协商，被告洪富将锦绣江南小区三栋2单元401室的房屋作价345000元卖给原告黄始明。双方商定房屋价款为345000元的由来是：被告洪富和第三人孙俭所借款本金是30万元，计算利息到2014年7月4日双方签订了《房屋买卖协议》时，还有四个月利息未付，原告黄始明愿意放弃一个月的利息，只收取三个月的利息，计45000元。协议约定：一、甲方（被告洪富）在签订此协议之前，关于房屋的所有债权债务由甲方全权负责，签订后的债权债务由乙方（原告黄始明）全权负责；二、甲方在签订此协议之后，乙方一次性支付给甲方房款；三、房屋的产权所有证、国土使用证两证，由甲方负责协助乙方办理，所有关于产权国土两证的办理费用由乙方全权负责。
另查明，锦绣江南住宅小区第三栋二单元401号房系被告洪富于2011年12月21日在绥宁县房地产开发有限公司购买，绥宁县房地产开发有限公司至今没有为被告洪富办理《房屋所有权证》和《土地使用证》。该房屋一直由被告洪富占有和使用。
本院认为，原告黄始明与被告洪富签订《房屋买卖协议》是基于原告黄始明在被告洪富和第三人孙俭向第三人申伟强借款30万元的担保债权得以实现。被告洪富和第三人孙俭在出具给第三人申伟强的借条中，虽然没有约定利息，但双方口头约定了利息，而且利息超出同期人民银行贷款利率的四倍。其理由是：第一，第三人申伟强与被告洪富、第三人孙俭素不相识，在没有约定利息的情况下不可能借款30万元给被告洪富和第三人孙俭；第二，原告黄始明和第三人申伟强均陈述口头约定了利息，只是原告黄始明和第三人申伟强称口头约定月息3分与事实不符，也没有相关证据证实；第三、第三人申伟强借给被告洪富、第三人孙俭的30万元，在付款时就扣留1.5万元；第四、被告洪富还款的情况来看，每次还款是1.5万元；第五、原告黄始明和被告洪富商定房屋价款时，对签订《房屋买卖协议》前偿还的款项，均没有扣减本金，本金仍然是30万元，三个月的利息为4.5万元。从被告洪富还款的金额折算出的借款年利率为26.32%，中国人民银行同期贷款年利率为6.15%，高出四倍，根据原告黄始明和第三人申伟强陈述口头约定的月利率3分，也高出人民银行同期贷款利率的4倍，对超出部分利息不予以保护。原告黄始明与被告洪富签订《房屋买卖协议》的形式合法，但掩盖了第三人申伟强获取高利息的目的。因此，原告黄始明与被告洪富签订的《房屋买卖协议》无效，不应受法律保护。因此，原告黄始明要求被告洪富协助办理房屋所有权证和国有土地使用证，立即腾空房屋，交由原告的诉讼请求，本院不予支持。被告洪富辩称原告不是担保人，而是真正的借款人。在本案中，不管原告是担保人还是借款人，都不能抗辩被告洪富和第三人孙俭所负债务的事实。被告洪富辩称绥宁县兴隆农林牧业有限公司是债务人，被告洪富和第三人孙俭只是经手人的辩解主张。经审查，被告洪富和第三人孙俭向申伟强借款的借条中的借款人是洪富、孙俭，那么债务人就是洪富和孙俭，借款的用途是受债务人的支配；虽然绥宁县兴隆农林牧业有限公司认可该笔债务，但债权人为了实现债权，有选择要求债务人偿还债务的权利。被告洪富提出其不是债务人，真正债务人是绥宁县兴隆农林牧业有限公司的辩解主张，本院不予支持。
原告（反诉被告）和被告（反诉原告）洪富于2014年7月4日签订的《房屋买卖协议》无效，故反诉原告洪富要求撤销与反诉被告黄始明于2014年7月4日签订的《房屋买卖协议》的反诉请求，本院不予支持。第三人孙俭经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五十四条、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告黄始明要求被告洪富协助办理锦绣江南小区三栋2单元401室房屋所有权证和国有土地使用证的相关手续的诉讼请求；
二、驳回原告黄始明要求被告洪富腾空锦绣江南小区三栋2单元401室房屋，将房屋交由原告的诉讼请求；
三、驳回反诉原告洪富要求撤销与反诉被告黄始明于2014年7月4日签订的《房屋买卖协议》的反诉请求。
本案受理费6475元，反诉费80元，公告费560元，合计7115元，由原告黄始明负担2400元，被告洪富负担4715元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 李锡政
人民陪审员 李荣金
人民陪审员 陈香荣
二〇一五年六月十九日
书 记 员 徐菲菲
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（三）以合法形式掩盖非法目的；
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
六、民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条?当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。