湖北省仙桃市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂仙桃民再初字第00001号
原告李志祥，男，1959年11月2日出生，汉族，仙桃市人。
委托代理人许先凯，湖北惊天律师事务所律师。代理权限：一般授权。
被告李开新，又名李开心，男，1973年2月5日出生，汉族，仙桃市人。
委托代理人冯兵，湖北为维律师事务所律师。代理权限为特别授权。
第三人程义艮，又名程义银，男，1954年2月15日出生，汉族，仙桃市人。
委托代理人王军军，仙桃市沔洲法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。
第三人仙桃市投资公司。住所地：仙桃市仙桃大道中段**号。
法定代表人周传舫，该公司总经理。
委托代理人龙成文，该公司法律顾问。代理权限为特别授权。
原告李志祥与被告李开新，第三人程义艮、仙桃市投资公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月26日立案受理，2013年2月28日作出（2012）鄂仙桃民二初字第02758号民事判决。判决生效后，被告李开新向湖北省汉江中级人民法院申请再审，湖北省汉江中级人民法院于2013年12月19日作出（2013）鄂汉江中民再终字第00017号民事裁定，撤销原判，发回本院重审。本院于2014年2月24日立案受理后，依法另行组成由审判员龚剑华担任审判长，审判员陈玉桥、代理审判员赵艳芬参加的合议庭，于2014年5月7日公开开庭进行了审理。原告李志祥及其委托代理人许先凯、被告李开新及其委托代理人冯兵、第三人程义艮的委托代理人王军军、仙桃市投资公司的委托代理人龙成文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李志祥诉称：2012年6月1日，原、被告签订了一份《门面转让协议》，约定被告将座落在仙桃市仙桃大道中段的开心早餐厅二间门面转租给原告。当日，原告交付被告门面转租费162000元，被告出具收条一张。事后，原告得知该门面系被告于2010年6月20日租赁他人的房屋，其所签《房屋租赁合同》中约定：“被告在租赁期间不得私自转让，如特殊原因确需转让，必须征得出租人同意，并且在出租人在场的情况下签订不得损害出租人利益的合同”。被告将门面转租给原告时，欺骗原告说第三人程义艮同意转租，隐瞒其与第三人程义艮签订的租赁合同内容，私自将其租赁门面转租给原告，转租协议无效。原告多次找被告协商解决被拒。请求人民法院判令原、被告所签《门面转让协议》无效，被告返还原告转租费162000元，本案的诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一：《门面转让协议》一份，以证明原、被告签订《门面转让协议》的事实。
证据二：收据一份，以证明原告履行了《门面转让协议》约定的义务，交付被告162000元转租费的事实。
证据三：《房屋租赁合同》、程义艮出具的《证明》各一份，以证明原、被告之间所签《门面转让协议》未经房屋所有权人程义艮的同意，转租协议无效的事实。
被告李开新辩称：原、被告签订的《门面转让协议》有效。原告经过多次到门面考察主动找被告协商转租，协商过程中，双方一起征得了门面所有权人仙桃市投资公司和程义艮的口头同意，原告先给付了订金，在被告将自己与程义艮和仙桃市投资公司分别签订的租赁合同文本交付原告后，原告付清转租费余款。原告是在深思熟虑后与被告签订的转租合同，被告不存在欺诈行为；第三人程义艮从深圳回仙桃后，眼红被告收取的转租费过高，与被告因转租费产生冲突，才否认电话中同意转租的事实，并挑拨原告起诉被告。第三人程义艮口头不同意转租，但未提出解除租赁合同，也未阻止原告经营。原告一直经营至2013年12月4日，后自行放弃经营，将门面归还给第三人程义艮和仙桃市投资公司，原告没有任何缔约损失；只有出租人才有权要求确认承租人与次承租人之间转租合同无效，原告是次承租人，无权起诉确认转租合同无效，不具有诉权，因此恳请法院驳回原告起诉。
被告为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：《门面转让协议》一份，以证明该《门面转让协议》成立，二间门面中的一间门面所有权人仙桃市投资公司同意转租，并签字盖章的事实。
证据二：中国移动通信客户详单一份，以证明被告在转租前一天晚上与第三人程义艮进行了电话协商的事实。结合证据一，以证明原告知道被告与第三人之间的租赁合同内容，转租才会分别征求程义艮和仙桃市投资公司意见。5月31日的电话内容就是协商转租事宜。
第三人程义艮称：原告起诉的事实与理由真实。
第三人仙桃市投资公司称：仙桃市投资公司同意原、被告转租属该公司所有的一间门面。转租合同已到期，原告李志祥向仙桃市投资公司支付了2013年1月1日至2013年12月31日的门面租金，并归还了门面房屋。
第三人程义艮、仙桃市投资公司未向法院提交证据。
经庭审质证，被告对原告所举证据一、二无异议。对证据三中《房屋租赁合同》真实性无异议，但不能证明未经程义艮同意，不能证明转租协议无效。程义艮是本案当事人，在要求分转租费不成的情况下出具的证言内容不真实。
第三人程义艮、仙桃市投资公司对原告所举证据均无异议。
原告对被告所举证据一无异议。对证据二有异议，只能证明被告与程义艮通过电话，没有电话内容，不能证明转租经过程义艮同意。结合两份证据也不能证明原告知道被告与第三人之间租赁合同的内容。
第三人程义艮对被告所举证据一无异议。对证据二有异议，通话属实，但通话内容没有涉及门面转租事宜，不能证明程义艮同意转租。
第三人投资公司对被告所举证据均无异议。
本院认为，原告所举证据一、二真实合法，其他各方当事人均无异议，对这两份证据本院依法予以采信。证据三中的《房屋租赁合同》，其他各方当事人对其真实性无异议，对该证据本院依法予以采纳，但不能证明未经第三人程义艮同意，转租合同无效。其中程义艮出具的《证明》与其在本院调查笔录中的陈述不完全相符，存在自相矛盾的问题。被告在5月31日有二次与程义艮通话的记录，而程义艮只承认通过一次电话，且其陈述内容表明其同意被告将门面转租给他人。程义艮是本案当事人，不能作为原告证人，对该《证明》本院依法不予采信。
被告所举证据一真实合法，各方当事人均无异议，对该证据本院依法予以采信。被告所举证据二客观真实，虽然只能证明被告与第三人程义艮有过电话联系的事实，不能显示电话内容，但结合通话日期、次数和程义艮在本院调查笔录中所作的陈述，以及原、被告与仙桃市投资公司协商转租的事实，可以形成证据链，证明被告与程义艮电话协商房屋转租是征得程义艮同意的事实，对该证据本院依法予以采信。
经审理查明，2010年6月20日，被告与第三人程义艮签订了一份《房屋租赁合同》，约定：第三人程义艮将座落在仙桃市仙桃大道中段金达公司的1号门面租赁给被告，租赁期为4年，从2010年6月20日至2014年6月20日止，租赁费第一年8000元，从第二年至第四年，对照周边门面的涨价幅度而定。被告在租赁期间不得私自转让，如特殊原因确需转让，必须征得出租人同意，并且在出租人在场的情况下签订不得损害出租人利益的合同。2011年1月1日，被告与第三人仙桃市投资公司签订了一份《房产租赁合同》，约定：第三人仙桃市投资公司将座落在仙桃市仙桃大道中段金达公司的第2号门面租赁给被告，租期为2年，即2011年1月1日起至2012年12月31日止，年租金为8700元，合同到期后一年一签。被告租赁上述二间门面房屋后，进行了装潢，用于经营“开心早餐厅”。
2012年5月下旬，原、被告开始协商门面转租事宜，双方一起征得第三人仙桃市投资公司和程义艮口头同意转租。同年5月31日，原告支付被告6万元订金。同年6月1日，原、被告签订了一份《门面转让协议》，约定：“被告将开心早餐厅二间门面转让给原告，从签订之日起，被告将不负责以后一切事宜，转让之前的债权债务由被告承担”。原、被告未约定转租期限，此时被告与第三人程义艮签订的《房屋租赁合同》剩余租期为二年零二十天。当日，被告将其与第三人程义艮签订的《房屋租赁合同》和与第三人仙桃市投资公司签订的《房产租赁合同》原件交付原告，原告支付102000元余款给被告，原告共计支付转租费162000元。其中包括装修费、桌椅厨具等固定资产、第三人程义艮20天的房屋租金493.15元（2012年6月1日至2012年6月20日，年租金9000元）、第三人仙桃市投资公司7个月的房屋租金5075元（2012年6月1日至2012年12月31日，年租金8700元）以及被告经营的“开心早餐厅”无形资产等，被告出具收条一张。2012年9月13日，原、被告一起找到第三人仙桃市投资公司，由该公司在被告手持的《门面转让协议》上补办了同意转租手续。2012年8月，第三人程义艮从深圳回到仙桃，向原告了解其与被告之间的个人关系及门面转租费事实后，明确表示不同意门面转租。此后，原告、被告及第三人程义艮协商纠纷解决办法，但未达成一致意见。第三人程义艮口头上不同意转租，但没有对原告的经营行为进行阻止，且同意原告一边继续经营，一边由原告起诉被告。本院作出（2012）鄂仙桃民二初字第02758号民事判决后，第三人程义艮于2013年5月27日向本院起诉，要求解除与被告李开新签订的《房屋租赁合同》，并由被告李开新支付2012年6月21日至合同解除之日止的门面租金。双方于2014年6月10日达成和解协议，李开新给付程义艮2012年6月21日至合同解除之日租金13500元，双方签订的《房屋租赁合同》解除。程义艮向本院提出撤诉申请，本院于2014年6月13日作出（2013）鄂仙桃民二初字第01471-1号民事裁定，准许程义艮撤回对李开新的起诉。
原告从2012年6月1日经营早餐至2013年11月底，于2013年12月主动将门面交还第三人程义艮和仙桃市投资公司。原告给付了第三人仙桃市投资公司2013年1月1日至2013年12月31日的门面租金。原告给付第三人程义艮2012年6月20日后的门面租金，但第三人程义艮未接受。
本院认为，原告李志祥与被告李开新经协商一致，签订的《门面转让协议》于签订之日起成立。因双方诉争的二间门面系第三人程义艮、仙桃市投资公司分别出租给被告李开新，原告对此亦知情，因此在《门面转让协议》中被告李开新沿用乙方自称，原告李志祥则为丙方，故原、被告双方签订的《门面转让协议》名为“转让”实为转租，原、被告之间系房屋转租合同关系。
原告认为被告隐瞒其与第三人程义艮不得擅自转租的合同约定，属于欺诈行为，转租合同未经出租人同意，原、被告之间订立的转租合同无效的理由不能成立。一是原告是具有完全民事行为能力和一定商业经验的成年人，签订转租合同前经过多次市场调查，并与被告进行过多次协商，通过预付订金，分别征求二个第三人的口头同意，并且在被告交付其与第三人的租赁合同之后，才给付全部转租费。《门面转让协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定。此后，原告与第三人仙桃市投资公司补办理了同意转租手续。第三人程义艮当时在深圳居住，原告是在第三人程义艮电话同意转租之后自愿作出的次承租行为，不能因签订转租合同程义艮未到场和未办理书面同意转租手续而认定被告存在欺诈行为。原、被告签订的转租合同并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形；二是第三人程义艮事后回到仙桃，因与被告就转租费过高而要求重新分配未果，双方产生矛盾。虽然口头上不同意原、被告之间的转租，但仍同意原告在本案审理期间继续经营。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”根据该司法解释的规定，出租人提出异议期限为六个月。即使第三人程义艮称2012年5月31日不知道门面转租，是2012年8月回到仙桃才知道门面转租，那么从2012年8月到2013年5月，其提起诉讼要求解除与被告签订的租赁合同已经超过六个月。且第三人程义艮在本案纠纷尚未最终解决之前，自愿接受了原告退回的房屋。因此，第三人程义艮对原、被告之间的转租行为实际是默示同意的；三是原、被告之间关于程义艮门面的转租期限约为二年，原告在该门面经营已达一年半。原告因经营问题自行提前将二间门面房屋分别退还给二个第三人而不是被告，是原告处分自己权利的行为，原、被告之间的转租合同应视为原告自行提前终止履行。
综上，原、被告之间签订的转租合同依法成立，合法有效并已实际履行，原告要求确认原、被告签订的转租合同无效，被告返还原告转租费162000元的诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。原告李志祥作为订立《门面转让协议》的民事主体，是该合同的当事人，享有民事诉权，被告认为原告不具有诉权，应当驳回原告起诉的抗辩理由不当，本院依法不予采纳。但是，被告认为原、被告之间的转租合同合法有效的抗辩理由成立，本院依法予以采纳。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第五十二条、第九十一条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告李志祥的诉讼请求。
案件受理费3540元由原告李志祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《上诉费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省汉江中级人民法院。
当事人签收本判决书时，即视为已收到法院缴纳上诉案件诉讼费用通知书。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 龚剑华
审 判 员 陈玉桥
代理审判员 赵艳芬
二〇一四年八月十八日
书 记 员 张 华