广西壮族自治区巴马瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1227民初46号
原告张丽。
原告段会文。
二原告的共同委托代理人蒙艳萍，巴马瑶族自治县法律事务中心法律工作者。
被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司，住所地广西巴马瑶族自治县巴马镇东园路85号。
法定代表人黄福军，总经理。
委托代理人覃小峰，系该公司策划部经理。
原告张丽、段会文与被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司（以下简称联邦伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月4日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员韦柳欢独任审判，于2016年4月13日在本院第二审判庭公开开庭审理了本案。书记员黄英良担任记录。原告张丽、段会文的共同授权委托代理人蒙艳萍，被告的委托代理人覃小峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张丽、段会文诉称，2012年10月5日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的“印象巴马（高层）”第2幢13层1303号商品房一套，房价总金额为人民币483130元整，原告自签订合同之日起三个月内分期付清房款，被告需在2013年4月30日前交房，如逾期交房，逾期超过90日的，被告向原告支付累计最高限额为总房款4%的违约金。结果，原告按约定履行了支付房款的义务，但被告直至2015年1月1日（逾期610天）才通知原告交房。被告的上述违约行为严重损害了原告的合法权益。特提起本案诉讼，请求：1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金人民币19325元（累计最高限额为总房款483130元的4%）；2、案件受理费由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提交的证据有：
1、原告的身份证复印件1份，证明原告的主体资格；
2、《商品房买卖合同》复印件1份，证明（1）2012年10月5日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的“印象巴马”（高层）第2幢13层1303号商品房一套，房价总金额为483130元。（2）合同约定被告需在2013年4月30日前交房，如逾期交房，逾期超过90日的，被告向原告支付累计最高限额为总房款4%的违约金的事实；
3、被告出具的收款收据复印件1份，证明原告已经向被告分期付清房款483130元的事实。
被告辩称，一、原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告延期交房符合合同约定的免责事由。一是根据《商品房买卖合同》第八条第二款第2点及第3点约定，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，被告于2009年9月18日通过国有土地拍卖方式竞得巴马县城母鸡山公园北侧地块99.3亩商住用地，并取得了《国有土地使用权证》。但是由于政府等相关部门的问题，国土局将99.3亩的合法土地证收回后，于2012年12月26日换发成65亩的土地证给被告。由于34.3亩土地被违规且巴马政府迟迟未按照国有建设土地规划落实土地，导致已经通过的规划在一些指标上被违规，已经动土建设的楼宇被压红线，合法建设成了瑕疵项目，从而使得项目在报建、招标、监管、验收等一系列环节上手续出现残缺。被告通过两年多时间与政府部门进行交涉，终于在一定程度上得到解决，得以在2014年底交房。由于政府土地问题衍生出来不能按时交房的问题，是被告无法事先预见和控制的客观原因，由于这些原因影响被告无法按时交房，是属于合同约定的免责事由。因此，并无逾期交房，更无违约，原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据。二是根据《国有建设用地使用权出让合同》第六条的约定，土地出让方在交付土地时该宗地应达到“土地条件清楚、土地权属清楚，不影响受让方开发”。实际交付土地时，出让方即政府未做到净地出让，出现钉子户阻扰受让方开发的情况，导致被告无法进行正常的施工，这是被告无法事先预见和控制的客观原因，因此原因影响被告无法按时交房，是属于合同约定的免责事由。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告对其辩解在举证期限内提交的证据有：
1、《国有建设用地使用权出让合同》复印件1份，证明被告合法拥有面积为66200平方米土地的使用权；
2、《国有土地使用证》复印件1份，证明被告于2009年11月25日合法取得编号分别为“巴国土资国用（2009）第485号、486号、487号、548号”的四本土地使用权证，使用面积合计为66200平方米；
3、《收据》复印件1份，证明被告原四本土地使用权证于2010年9月14日被巴马县国土局人员收回；
4、《临时土地使用权证》复印件1份，证明政府重新发给被告使用期限至2012年11月18日的临时使用权证，面积为66202平方米；
5、《国有土地使用权证》复印件1份，证明国土局收回被告原四本土地证后，于2012年12月26日发放给被告面积为43212.9平方米的土地使用权证，被告有合法的土地使用权；
6、《红线图》复印件1份，证明被告合法拥有的土地被政府进行规划调整后，造成被告开发的“印象巴马”项目的消防通道压红线，迟迟未能通过报建；
7、《巴马县建设局规划图》复印件1份，证明被告原66200平方米土地的规划已通过审批，规划合法；
第1-7组证明共同证实，因为政府违规收回土地、变更土地使用面积，导致被告的项目开发出现一系列的问题，因此被告是可以免责的。
8、钉子户照片4张，证明政府未能做到净地出让土地，导致钉子户阻扰被告工程施工，影响被告的工程进度；
9、《报告》复印件1份，证明被告由于土地问题与巴马县政府及相关部门进行过报告；
10、《会议纪要（十三届第35号）》复印件1份，证明确实由于政府原因造成被告开发的项目无法按照原规划建设施工；
11、《土地及相关问题的报告》复印件1份，证明被告由于土地相关问题与巴马县政府及相关部门进行过报告；
12、《土地遗留问题处理意见》复印件1份，证明巴马国土局就被告的土地问题向县人民政府出具相关的处理意见；
13、《遗留问题的请示》复印件1份，证明被告就土地问题及给项目带来的影响向政府进行请示。
第9-13组证据证实，政府承认因政府违规行为给被告项目带来的一系列影响的事实，是被告合同中可以免责的事由。
上述十三组证据综合证明因政府的原因及不可预见的客观因素，属于合同约定延期交房的事由，被告的消防通道压红线、工程延误，导致不能在约定的期限内交房，被告是顺当延期交房，并不是逾期交房。
经过开庭质证：
被告对原告提交的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为证据2只能证明原被告双方存在买卖合同关系，不能证明被告违约的事实。
原告对被告提交的证据1、2、7的真实性、合法性及关联性没有异议；对证据3、4、5、11、12、13的真实性没有异议，对关联性有异议；对证据6的真实性、合法性没有异议，对其证明目的有异议，认为原、被告签订的合同中交房条件并没有约定消防通道通过报建后才可以交房，所以被告以消防通道压红线不能报建导致无法按期交房的理由不能成立；对证据8的真实性、合法性及关联性均有异议，因为无法确认钉子户是否真实存在，且与被告逾期交房没有关联性；对证据9的真实性有异议，认为证据9是被告提交给政府的报告，内容是否真实，没有政府签收或者确认，其中提到的土地问题关系到印象巴马项目的第1、6幢，与本案没有关联；对证据10的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，因为会议纪要的内容只涉及到1、6栋楼，并没有涉及到本案的3幢楼，与本案无关；不能作为被告延期交房的理由。
本院对原、被告提交的证据的认证意见如下：
被告对原告提交的三组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院采信作为本案的定案依据。
原告对被告提交的证据1、2、7的真实性、合法性及关联性均没有异议，本院采信作为本案的定案依据；对证据3、4、5、6、10、11、12、13的真实性没有异议，对关联性有异议，本院认为，上述八组证据，能证明印象巴马项目土地的权属变更情况、存在问题及问题产生、处理经过，与本案具有关联性，本院依法采信作为本案的定案依据；对被告提交的证据8，因为无法证实拍照的时间、地点、人员等，证据9没有相关部门的签收确认，因此，原告对该两组证据的质证意见成立，本院不予采信该两组证据。
综合全案证据，本院确认案件法律事实如下：2009年9月18日，被告联邦伟业公司通过国有土地拍卖方式竞得位于巴马瑶族自治县巴马镇母鸡山公园北侧的一宗土地，面积为66200平方米，土地用途为商业、住宅用地，之后被告在上述土地进行房地产开发，项目名称为“印象巴马”。2009年11月25日、12月30日，巴马瑶族自治县人民政府向被告发放了编号为巴国土资国用（2009）第485、486、487、548号的四本《国有土地使用证》，土地使用面积为66200平方米，2010年9月14日，巴马瑶族自治县人民政府国土部门收回上述四本《国有土地使用证》，并于2011年3月8日向被告发放一本编号为巴国土资国用（2011）第59号的《国有土地使用证》，土地使用面积为66200平方米，证书有效期至2012年11月18日止。2011年4月29日被告取得印象巴马二期工程2号楼的《商品房预售许可证》。2012年12月26日，巴马瑶族自治县人民政府国土部门向被告发放编号为巴国土资国用（2012）第208号《国有土地使用权证》，土地使用面积为43212.9平方米。2012年10月5日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的“印象巴马（高层）”第2幢13层1303号商品房一套，房价总金额为人民币483130元整，原告自签订合同之日起三个月内分期付清房款，被告需在2013年4月30日前交房。合同第8条第1款约定：出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……5、该商品房经出卖人自检竣工验收合格。第2款约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、影响工程进度但是出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制、市政停水、停电、政府指令暂停施工的、设计和规划发生变化、××、民工闹事等）造成工期延误；3、因政府机构的行为，以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策而引致的延误；4、根据国家、地方法律法规或规章的规定，可以据实顺延施工工期的情形出现的。合同第9条第（2）项约定：出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，累计最高限额为总房款的4%。原告于2012年10月4日、2012年10月11日、2012年12月12日分三次向原告支付了共计483130元的房款。庭审过程中，经原、被告双方确认，被告于2014年12月31日通知原告收房。
另查明，案涉的印象巴马项目第2幢楼在巴国土资国用（2012）第208号《国有土地使用权证》核定的面积范围内。
原告于2016年3月4日提起本案诉讼。
案因被告不同意调解而无法主持调解。
根据原、被告的诉辩，本院归纳本案争议焦点如下：1、被告未在合同约定的期限内交房，属逾期交房还是延期交房。2、原告的诉讼请求是否有事实和法律依据。
本院认为，本案原告张丽、段会文与被告联邦伟业公司订立的商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，不违反有关法律规定，而且印象巴马二期工程2号楼于2011年4月29日已取得《商品房预售许可证》，该合同合法有效，对当事人有约束力，双方当事人均应当按照约定全面履行各自义务，一方未按约定履行义务的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。
关于争议焦点一，原、被告订立的《商品房买卖合同》第六条约定：“买受人在签订《商品房买卖合同》起，定于2012年10月11日前付清首期购房款150000元（含认购定金）；剩余购房款333130元定于2012年12月20日前付清”，原告于2012年10月4日、2012年10月11日、2012年12月12日分别向被告支付购房款20000元、130000元、333130元，共计483130元，依约履行了自己的合同义务。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……5、该商品房经出卖人自检竣工验收合格”，到期后被告联邦伟业公司并没有履行交房义务，直至2014年12月31日才通知原告收房。被告辩称其行为属于延期交房而不属于逾期交房。理由是：1、因为政府在项目建设过程中变更规划，致使被告合法拥有的土地“被违规”，致使整个项目的消防通道压在农用地的红线上，迟迟未能通过报建，应当依据合同约定予以延期，不应承担违约责任；2、根据《国有建设用地使用权出让合同》第六条的约定，土地出让方在交付土地时该宗地应达到“土地条件清楚、土地权属清楚，不影响受让方开发”。实际交付土地时，出让方未做到净地出让，出现钉子户阻扰被告开发的情况，导致被告无法进行正常的施工，这是被告无法事先预见和控制的客观原因，因此原因影响被告无法按时交房，属于合同约定的免责事由。本院认为，被告的辩解理由不成立，因为：对于被告第1个理由，被告提供的证据虽然能证明被告的工程因政府收回部分土地造成项目消防通道压红线的事实，但是被告并没有证据证实政府收回土地造成被告工期延误的时间，即被告的证据不足以证实工程消防通道压红线导致被告工期延误多少天，进而被告可以将交房期限从2013年4月30日延期至2014年12月31日；对于被告的第2个理由，即使被告所称的钉子户确实存在，但是被告提供的证据同样不足以证实因为钉子户的存在而导致被告工期延误多少天，进而被告可以将交房期限从2013年4月30日延期至2014年12月31日。因此，被告的两项免责理由均不成立，被告超过合同约定的交房期限后才交房给原告，属于逾期交房而不是延期交房。
关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被告逾期交房609天，根据《商品房买卖合同》第9条第（2）项的约定，被告应当承担逾期交房的违约责任。故原告请求被告支付违约金19325元（483130元×4%）有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
由被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司支付给原告张丽、段会文逾期交房违约金19325元。
案件受理费283元，减半收取141.5，由被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司负担。
上述义务，义务人应自本判决生效之日起15日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或被执行的财产所在地基层人民法院申请执行。
如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费283元，上诉于河池市中级人民法院。上诉案件受理费汇入；广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 韦柳欢
二〇一六年五月十二日
书 记 员 黄英良
附本判决适用的法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。