四川省凉山彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川34民终928号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨宇刚，男，1963年2月出生，汉族，住四川省西昌市。
被上诉人（原审被告、反诉被告）：西昌市欣业房地产经纪有限公司，住所地四川省西昌市西郊乡尤家屯村四组公园2018一幢1层105号。
法定代表人：张翔宇，该公司总经理。
被上诉人（原审被告、反诉被告）：范卢平，男，1984年2月出生，汉族，住四川省西昌市。
上诉人杨宇刚因与被上诉人西昌市欣业房地产经纪有限公司（以下简称欣业房产）、范卢平买卖合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院（2018）川3401民初228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨宇刚、被上诉人西昌市欣业房地产经纪有限公司法定代表人张翔宇、范卢平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨宇刚上诉请求：一、纠正四川省西昌市人民法院（2018）川3401民初228号民事判决书的错误判决；二、按2017年5月28日“存量房买卖合同”约定，被上诉人存在违约应赔偿上诉人违约金200000.00元；三、被上诉人承担二审全部诉讼费。事实和理由：《存量房买卖合同》第十四条补充约定载明“居间方所承诺的尾款于2017年7月15日前到账，到期不到账由居间方垫付”的约定，足以证明居间方已变成担保方，事实上补充约定否定了银行贷款不成功或不能按合同约定定期放款，范卢平、担保的居间方都必须按合同约定期限支付尾款730000.00元给杨宇刚，没有余地，否则违约。买房方、买房方、担保方共同签订的《存量房买卖合同》第十四条补充约定支付尾款期限，三方都是明确的，都应遵守合同约定，不存在无主观违约故意。三方无论哪一方都应当按合同约定执行，否则有一方违约都应承担违约责任。一审判决认为《存量房买卖合同》第十四条的约定一方面未起到否定合同之前当事人的约定采取银行按揭贷款方式支付房款条款的作用，另一方面，该条款系作为居间方的欣业房地产经纪公司的承诺，不涉及范卢平，而《存量房买卖合同》第十五条对违约金的约定只涉及买卖双方，不涉及欣业房地产经纪公司。据此认为范卢平和欣业房地产经纪公司无主观违约故意，不构成违约，本案尾款转款时间的延迟及对合同条款文义理解的不一致，导致当事人发生争议。该认定是错误的，明显偏袒被上诉人。
被上诉人范卢平辩称，合同约定总价是1250000.00元，我方已经将1250000.00元付给了杨宇刚，且不动产证办理在我方名下，并抵押给了银行。补充协议是杨宇刚和居间方的协议，和我无关。通过银行贷款也证明我无条件垫付了尾款，且合同上注明了730000.00元尾款的交付时间，我方没有违约。
被上诉人欣业房产辩称，1.关于7月15日垫付的问题，我公司作为居间方，所有手续应有买卖双方积极配合才能完成，我公司现有一份情况说明，证明卖方的房子当时处于抵押状态，在建设银行抵押，5月28日签订合同，双方约定6月6日去银行还款取证，当时银行开金库的时间是每周星期四（6月8日），但当时因为卖方有事，导致6月15日才去还款取证，我公司认为在导致时间拖欠上卖方也有不开推卸的责任，是卖方没有积极配合我们。后来在办理贷款时因为银行系统升级，加之又遇到火把节，银行在7月26日才放贷，所以在当天将余款全部支付给卖方。2.关于200000.00元违约金的问题，上诉方提到合同十五条的约定，该条约定由来是定金法则，买房方没有主观违约的意思，我公司认为200000.00的违约金是不合理的。
范卢平向一审法院起诉请求：1.依法判令被告将位于西昌市城南大道海河帝景35栋1单元1楼1号的房产交付原告；2.判令被告杨宇刚承担责任赔偿按实际交付房款的万分之四从2017年7月27日至其交付房屋之时的违约金；3.本案诉讼费由被告杨宇刚负担。
杨宇刚向一审法院院提出反诉请求：1.判令反诉被告范卢平、欣业房地产经纪公司支付逾期未付购房款违约金200000.00元，杨宇刚交给范卢平、欣业房地产经纪公司合同标的的房屋；2.反诉被告范卢平、欣业房地产经纪公司承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年5月28日，原告（反诉被告）范卢平作为买方（甲方），被告（反诉原告）杨宇刚作为卖方（乙方），被告（反诉被告）欣业房地产经纪公司作为居间方（丙方），三方当事人签订了《存量房买卖合同》，其中约定：1.卖方将其所有的位于西昌市海河帝景B区35幢1单元101号的房屋卖与买方，成交价格为1250000.00元，该价格包含屋内所有家具、家电等设施；2.买方于签订合同时向卖方支付定金200000.00元；3.合同签订后，当事人各方同意按银行按揭贷款方式交存或支付房款，其中买方于2017年6月20日前或到不动产登记中心办理过户手续将首期款320000.00元支付予卖方，其余款730000.00元由买方于2017年7月15日前向银行办理贷款，放款时间为银行约定时间为准交付予卖方；4.除因不可抗力致使合同无法履行的特殊情况外（因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外），买方如未按合同规定的时间付款将承担合同约定的逾期付款违约责任；5.买、卖双方于2017年6月20日前到房管部门办理该房屋产权交易过户手续，丙方协助办理；6.卖方应当于收到全部房款当日将案涉房屋交付予买方；7.除因不可抗力致使合同无法履行的特殊情况外，卖方未按合同规定期限交付房屋的，逾期超过六十日后，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限之第二日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之四的违约金；8.买卖双方约定，除因不可抗力致使合同无法履行或解除的，任何一方不履行合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付200000.00元作为违约金赔付给守约方。此外，本案当事人在该合同第十四条达成补充协议：“买方定金贰拾万元拖管于我公司用于到银行还款取证，由于卖方尽得壹佰贰拾伍万，故买方承担双方中介费贰万陆仟元。居间所承诺尾款于2017年7月15日前到账，到期款不到账，由居间方垫付。”。三方当事人在该合同落款处签字捺印或签章。2017年5月28日，杨宇刚向范卢平出具收条，载明其收到购房定金200000.00元。之后，本案当事人共同办理了房产过户手续。2017年6月30日，杨宇刚向范卢平出具收条，载明其收到购房首付款320000.00元。2017年7月14日，范卢平取得关于案涉房屋的《不动产权证书》〔川（2017）西昌市不动产权第00XXX34号〕。2017年7月25日，范卢平向攀枝花市商业银行股份有限公司凉山分行借款730000.00元用于支付房款，双方签订了《个人借款合同》。同时，范卢平、陈菊以案涉房屋作为抵押物与攀枝花市商业银行股份有限公司凉山分行签订了《抵押合同》。2017年7月26日，攀枝花市商业银行股份有限公司凉山分行履行了730000.00元的放款义务，范卢平于当日将730000.00元通过银行转账至杨宇刚的账户上。另查明，攀枝花市商业银行股份有限公司凉山分行于2018年1月30日向欣业房地产经纪公司出具《情况说明》，其中载明：“因我行系统升级，导致在2017年7月10至2017年7月16日无法办理贷款放款业务。”。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉《存量房买卖合同》系本案三方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约定履行己方的义务。范卢平已向杨宇刚支付了1250000.00元购房款，且已取得关于案涉房屋的《不动产权证书》〔川（2017）西昌市不动产权第00XXX34号〕。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”规定，范卢平享有案涉房屋的物权，有权要求杨宇刚交付房屋。关于本案当事人是否违约的问题，《存量房买卖合同》明确约定当事人同意按银行按揭贷款方式交存或支付房款，其余款730000.00元由买方于2017年7月15日前向银行办理贷款，放款时间为银行约定时间为准交付予卖方，根据范卢平和欣业房地产经纪公司提交的证据，因银行系统升级等原因，致使范卢平于2017年7月26日才收到银行贷款730000.00元，范卢平也于当日将该款转入杨宇刚银行账户。杨宇刚主张的合同补充约定载明：“居间所承诺尾款于2017年7月15日前到账，到期款不到账，由居间方垫付。”，一方面，该条款并未起到否认合同之前的当事人约定采取银行按揭贷款方式支付房款的条款的作用；另一方面，该条款系作为居间方的欣业房地产经纪公司所承诺，不涉及范卢平，而杨宇刚主张范卢平和欣业房地产经纪公司根据《存量房买卖合同》第十五条“违约约定”支付200000.00元违约金，该条款又系“买卖双方约定”，并不涉及欣业房地产经纪公司。据此，范卢平和欣业房地产经纪公司无主观违约的故意，不构成违约。同理，本案尾款转款时间的延迟及对合同条款文义理解的不一致在当事人之中产生争议，杨宇刚因此未交付房屋也不存在主观违约的故意，不构成违约。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告（反诉原告）杨宇刚于本判决生效之日起十日内将位于西昌市城南大道海河帝景35幢1单元1楼1号的房屋交付原告（反诉被告）范卢平；二、驳回原告范卢平其他的诉讼请求；三、驳回反诉原告杨宇刚的诉讼请求。本诉案件受理费16050.00元，减半收取计8025.00元，由原告范卢平负担2675.00元、被告杨宇刚负担2675.00元、被告西昌市欣业房地产经纪有限公司负担2675.00元（二被告应负担的费用原告已垫付，由二被告在案涉房屋交付时径付原告）。
反诉案件受理费2150.00元，减半收取计1075.00元，由反诉原告杨宇刚负担358.00元、反诉被告范卢平负担358.00元、反诉被告西昌市欣业房地产经纪有限公司负担359.00元（二反诉被告应负担的费用反诉原告已垫付，由二反诉被告在案涉房屋交付时径付反诉原告）。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，对一审法院审理查明的事实予以认定。另查明，上诉人杨宇刚在卖房时房屋处于在银行抵押贷款状态，2017年6月15日，上诉人杨宇刚与被上诉人西昌市欣业房地产经纪有限公司到银行还款取得抵押的房产证，6月30日，上诉人杨宇刚与被上诉人范卢平、西昌市欣业房地产有限公司到西昌市房管局办理了过户手续。2017年7也14日。上诉人范卢平取得房屋不动产权证书。2017年7月17日至23日为凉山州火把节放假期间。
本案争议焦点为：被上诉人西昌市欣业房地产经纪有限公司、范卢平是否构成违约?
本院认为，1.关于违约问题：上诉人杨宇刚、被上诉人范卢平、西昌市欣业房地产有限公司三方签订《存量房买卖合同》时，明确约定定金200000.00元托管于居间方西昌市欣业房地产有限公司用于到银行还款取证，被上诉人西昌市欣业房地产有限公司提出按照约定到银行还款取证的正常时间是6月8日，但因为上诉人杨宇刚的原因，导致6月15日才到银行还款取证。上诉人对此没有否认，但提出是因为被上诉人范卢平没有支付首付款320000.00元，所以导致没有及时还款取证。根据当事人三方《存量房买卖合同》第六条第3点；“买方于2017年6月20日前或到不动产登记中心办理过户手续将首期款（不含定金和交房、过户保证金）¥320000.00元（大写人民币：叁拾贰万元整）支付于卖方”的约定可以看出，支付首付款和还款取证是不相矛盾的,而且必须是在还款取证后，才能办理过户手续。当事人之间的实际操作也是先还款取证，然后办理房屋过户，买方第二天支付首付款320000.00元，这是和《存量房买卖合同》约定相一致的。由于杨宇刚没有及时还款取证，导致还款取证后办理房屋产权变更手续延后，这也是导致贷款手续延后的原因之一。且根据《存量房买卖合同》约定，当事人各方同意房款交付方式为银行按揭贷款，余款730000.00元由买方于2017年7月15日前向银行办理贷款，放款时间为银行约定时间为准交付予卖方；除因不可抗力致使合同无法履行的特殊情况外（因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外），合同签订后，被上诉人范卢平、西昌市欣业房地产有限公司积极履行合同义务，但因为银行系统升级、遇到节假日等原因，导致房款时间比预期约定的时间延后11天，但延后的时间均是当事人不能预计和控制的，属于《存量房买卖合同》中约定的违约条款中的免责情形，所以被上诉人范卢平没有违约的故意，不存在违约行为。2.关于居间方约定垫付问题：被上诉人西昌市欣业房地产有限公司和上诉人杨宇刚在《存量房买卖合同》十四条中补充约定，居间方承诺尾款于2017年7月15日前到账，到期款不到账，由居间方垫付。首先，西昌市欣业房地产有限公司不是合同中的买房方，居间方其行为的效力不及于买房方，上诉人杨宇刚提出该条款否定了《存量房买卖合同》中对买方、卖方支付房款及交房义务条款的说法混淆了本案中买方、卖方、居间方之间的关系，本院不予支持。3.关于违约金问题：杨宇刚依据和居间方的约定要求两被上诉人承担违约金，首先，《存量房买卖合同》第十五条违约约定条款约束的是买卖双方，该条款的效力不涉及居间方；其次，被上诉人范卢平依据合同约定履行了自己的付款义务，没有违约行为。上诉人杨宇刚依据此条款约定要求被上诉人承担违约责任属于对合同条款的错误理解，本院不予支持。
综上所述，上诉人杨宇刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2150.00元，由上诉人杨宇刚负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘忠霞
审判员 张 旭
审判员 张 黎
二〇一八年五月三十一日
书记员 杨逢娟