北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初27867号
原告ＸＸ，男，1970年5月5日出生。
委托代理人杨明利，北京市易行律师事务所律师。
被告北京恒远基业房地产开发有限公司，住所地北京市西城区安德路77号。
法定代表人张辉，执行董事。
委托代理人姜伏波，北京市响宇律师事务所律师。
委托代理人孙湘，女，北京恒远基业房地产开发有限公司职员，住北京市西城区。
原告ＸＸ诉被告北京恒远基业房地产开发有限公司（以下简称恒远基业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩楠独任审判，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ及其委托代理人杨明利，被告恒远基业公司委托代理人姜伏波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ诉称，2007年10月26日，原、被告间签订《投资协议》，内容为双方约定由原告购买被告开发的西城区安德路77号项目X号楼X单元X号房屋，随后原告向被告支付了投资（购房）款。2011年9月30日，被告取得商品房预售许可证。2011年12月20日，原告与被告签订的《购房确认书》，再次明确了之前原告支付给被告的投资款为购房款。按照国家相关法律规定，《投资协议》和《购房确认书》应等同于《商品房买卖合同》。之后被告一直无故拖延，拒绝交付房屋。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，要求判令被告继续履行合同，将位于北京市西城区安德路77号X号楼X单元X室的房屋交付给原告；要求判令被告向原告支付迟延交房违约金82856万元；要求判令被告向原告支付未按合同约定进行精装修的赔偿款5万元；诉讼费由被告承担。
被告恒远基业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，我公司与ＸＸ签订的《投资协议》及《补充协议》之时，我公司并未取得涉案房屋的预售许可证。因此，双方之间的合同违反了法律法规的规定，属无效合同。2011年12月，双方签订购房确认书之时，我公司虽已取得涉案房屋预售许可证，但在我公司不知情的情况下，涉案项目的土地及房屋被北京市丰台区人民法院采取了查封措施。根据相关法律规定，被司法机关采取强制措施的房地产不得转让，即双方签订的购房协议书的行为应认定无效。ＸＸ要求履行交付房屋的诉求，在现行条件下不具备实际履行的可能。因为，我公司关于涉案房屋的预售许可证在2012年9月30日已经到期。该项目正在建设中，并未通过竣工验收。第二，关于原告主张违约金不能成立。虽然投资协议约定了3.8%的利息，但是约定的并不是违约金，而是投资回报，我认为利息也是投资回报的一种，在购房确认书中对投资回报进行废止，同时对违约责任进行了明确约定。第三，关于原告主张精装修损失不能成立。我们认为原告的主张没有事实和法律依据。综上，不同意原告的全部诉讼请求
经审理查明，2007年10月26日，原告ＸＸ（甲方）于被告恒远基业公司（乙方）签订《投资协议》。该协议约定，甲方已充分了解乙方所开发建设的安德路77号项目的开发计划，甲方同意投资人民币311489元，资金使用期限自2007年10月26日至2008年3月30日，甲方自愿选择房屋回报方式，即在该项目正式销售时，乙方同意按23700元/平方米单价售予甲方43.81平方米住宅房屋，房屋具体位置为X号楼X单元X室，预计交房日期为2009年6月30日。2007年11月14日，ＸＸ交纳投资款311489元。2009年10月15日，原告ＸＸ（甲方）与被告恒远基业公司（乙方）签订《补充协议》，双方约定，原协议持续有效，加送精装修。2011年12月20日，原告ＸＸ（甲方）与被告恒远基业公司（乙方）签订《购房确认书》，双方一致确认《投资协议》系乙方在尚未取得“安德路77号项目”预售资质时，甲方为确保可以成功购买乙方所开发的房屋之背景下自愿签署的协议。甲方最终目的仅为以约定的价格购买约定的房屋，而并非为了获取任何其他投资回报；现在乙方已经取得“安德路77号项目”预售资质（预售许可证号：京房售证字（2011）186号），双方再次确认，甲方以23700元/平方米的单价购买乙方开发的“安德路77号项目”X号楼X单元X室的房屋，房屋面积为43.81平方米。房屋总价为1038297元，用途为住宅。甲方已支付乙方款项311489元，尚欠726808元未付，其未付款726808元，在能够办理网上签约条件时，乙方向甲方出具书面通知，甲方收到乙方书面通知书并确认后15日内付清未付款；甲方逾期付款在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，甲方按日计算向乙方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起当日内向乙方支付违约金，合同继续履行。甲方逾期付款超过30日后的，乙方有权解除合同。本确认书签署后15日内，甲方应向乙方提交本人身份证复印件、配偶身份证复印件、结婚证复印件等购房人资格审查所需之材料；本确认书生效之日起，除甲方购买乙方房屋的条款外，原《投资协议》中关于投资以及投资回报的条款全部废止，但关于延期责任的条款及关于争议解决的条款，仍然适用。乙方在可以办理网上签约手续之日起30个工作日内应与甲方进行网上签约并签署正式购房合同，逾期未办理的，乙方应向甲方支付违约金，违约金按甲方已支付款项的每日万分之一的比例金额计算；因甲方原因造成乙方未能在上述规定期限内完成正式购房合同的签署，则乙方不承担违约责任。原《投资协议》中的内容与本确认书有冲突的部分，以本确认书为准。上述《购房确认书》签订后，被告恒远基业公司未与原告ＸＸ网签购房合同。
2011年9月30日，被告恒远基业公司取得涉案房屋的商品房预售许可证，京房售证字（2011）186号，有效期一年。2012年9月30日，该商品房预售许可证失效，被告恒远基业公司未重新办理商品房预售许可证。
2013年1月15日，北京市丰台区人民法院对涉案房屋进行了查封。2016年8月31日，北京市第二中级人民法院对涉案房屋进行了查封。2016年9月1日，北京市第二中级人民法院对涉案房屋所在的北京市西城区安德路77号土地进行了查封。
安德路77号项目尚未完成竣工验收。
就安德路77号项目竣工验收事宜，本院走访了项目属地的行政管理机关，相关工作人员介绍：“这个项目是以老旧房危改启动的，动迁工作从2001年开始，建设单位就是案件的被告北京恒远基业房地产开发有限公司。2009年核发规划许可证，项目开建，一般完工后，开发商都是急着办验收。恒远基业没有报送竣工验收材料，不知为什么，没有竣工验收的材料，就不知道是否有未按规划建设的情况。在违反规划建设方面也是听说存在超面积的情况，比如可能有地下车库增加面积、顶层增加面积等情况。因为恒远基业没有报材料，所以无法测绘，没有测绘就不掌握是否违反规划，以及违反的程度。验收是个综合事项，包括工程的施工、消防、绿化等等。竣工验收是开发商组织施工、监理等四方参加进行竣工验收，不具有强制性。如确实超规划施工，将导致无法通过竣工验收，即使法院判决也无法完成竣工验收。”
上述事实，有原、被告当庭陈述，投资协议、补充协议、购房确认书、收据、预售许可证、住建委信访答复意见书、北京市丰台区人民法院协助执行通知书、法院送达回证等证据材料在案佐证。
本院认为，被告恒远基业公司作为“安德路77号项目”的开发商于2007年10月26日与原告ＸＸ签订了《投资协议》，其后双方又再次签订《补充协议》。双方签订的《投资协议》及《补充协议》的主要内容是原告ＸＸ为被告恒远基业公司开发的“安德路77号项目”投资，待项目完成销售房屋时，原告ＸＸ以约定的价格购买安德路77号X号楼X单元X室房屋，原告已支付的投资款转为购房款。
被告恒远基业公司于2011年取得“安德路77号项目”所涉及房屋预售许可证后，双方于2011年12月20日签订《购房确认书》，明确确认原告以23700元/平方米的单价购买“安德路77号项目”2号楼4单元302室房屋，原告ＸＸ已按双方约定支付了部分房屋价款。根据上述事实，应当认定，原、被告所签订的《投资协议》、《补充协议》及《购房确认书》等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，其性质应认定为商品房预售合同。原告ＸＸ与被告恒远基业公司所签订的《投资协议》、《补充协议》及《购房确认书》等合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故应认定有效。原告ＸＸ已按双方协议履行了相应的义务，被告亦应继续履行上述协议中的义务。
目前，“安德路77号项目”尚未办理竣工验收。据恒远基业公司在庭审中陈述及相关行政机关工作人员介绍，该项目有较高的可能性存在超规划施工问题，如法院贸然判决被告办理竣工验收并交付房屋，将导致案件无法执行，故本院认为双方合同暂不具备履行条件，待竣工验收完成后，原告可选择继续履行合同。
由于涉案的房屋及土地分别被北京市丰台区人民法院及北京市第二中级人民法院查封，导致双方合同暂不具备履行条件故对于ＸＸ要求恒远基业公司交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。
关于迟延交房违约金一节。ＸＸ与恒远基业公司就交付房屋的期限约定为预计交房日期，该约定不是确定的交付日期，故对于ＸＸ要求恒远基业公司给付迟延交房违约金的主张，依据不足，本院不予支持。
关于给付精装修赔偿款一节。ＸＸ与恒远基业公司约定交付的房屋赠送精装修，故待涉案房屋尚具备交付条件后，方可判断是否符合该约定，原告要求支付精装修赔偿款的主张，暂无事实依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
驳回原告ＸＸ的全部诉讼请求。
案件受理费七千六百七十元，由原告ＸＸ负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，分别向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院，如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩楠
二〇一六年十二月二十九日
书记员 李婷