广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终5975号
上诉人（原审被告）：佛山市南海万帮实业投资有限公司。
法定代表人：江浩祥，该公司总经理。
委托诉讼代理人：游钻妍，广东楉泓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曾飞燕，女，汉族，住广东省广州市天河区临江。
委托诉讼代理人：史泽锐，广东金联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李开圣，广东金联律师事务所律师。
上诉人佛山市南海万帮实业投资有限公司（以下简称万帮公司）因与被上诉人曾飞燕商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人万帮公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判万帮公司以47万元为本金从2015年5月10日起至本案判决发生法律效力之日止按中国人民银行同期贷款利率计算违约金给曾飞燕。2.改判本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》对违约金并未作任何约定，一审判决违约金的标准为每日万分之三，没有事实依据。
被上诉人曾飞燕辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
曾飞燕向一审法院起诉请求：1.万帮公司协助办理双方签订的《商品房买卖合同》的备案手续及协助曾飞燕办理产权登记手续；2.万帮公司向曾飞燕支付违约金（以470000元为本金自2008年4月1日起至万帮公司为曾飞燕办理权属登记手续之日止按日万分之三计算，暂计至2015年12月4日为265713.24元）；3.本案诉讼费由万帮公司承担。
一审法院查明：涉讼房屋位于佛山市南海区大沥镇黄岐某大道某花园帝涛湾91座某房（粤房地证字第××号），登记权属人为万帮公司，登记日期为2004年4月9日。
2006年11月8日，万帮公司与佛山市南海区黄岐农村信用合作社签订一份《保证担保借款合同》，约定万帮公司向上述信用社借款144194000元，借款期限自2006年11月8日起至2009年11月7日止。佛山市融汇泰富担保有限公司、佛山市南海区万诚创展投资有限公司作为该借款的连带保证人。
同年12月31日，万帮公司与佛山市南海区黄岐农村信用合作社签订一份《抵押合同》，约定将涉讼房屋及佛山市南海区大沥镇黄岐某大道某花园帝涛湾86座某房、涉讼房屋及91座某房、89座某房、83-91座首层车库抵押给佛山市南海区黄岐农村信用合作社，作为上述借款合同项下的借款之担保，并于2007年1月9日办理了抵押登记，登记字号为南房地押0703-00005，抵押权人为佛山市南海区黄岐农村信用合作社。
2007年8月26日，万帮公司与案外人黄某签订了《［商品房］定购协议》，约定万帮公司向黄某出售涉讼房屋，价格为470000元。定金10000元须于签署定购协议时付清，第一期楼款131000元须于2007年9月2日前付清；按揭款329000元须办理按揭手续。同日，黄某向万帮公司交纳定金10000元。
同日，万帮公司与黄某签订一份《告知书》，万帮公司告知黄某所购买的房屋，万帮公司在当时有部分房产划拨给工程建设单位，万帮公司为解决此事已全部收回，进行销售。为理顺相关手续，需要180个工作日才能完成，在签订《［商品房］定购协议》时，万帮公司立即办理此项手续，并承诺在180日内办理购房合同登记备案手续和确权到买方名下手续，并保证办理的是一手楼商品房的产权证书。若万帮公司在180个工作日，未能为买方办理合同登记备案手续，导致买方不能办理领取房产证书手续时，视为万帮公司违约，并承担违约责任。黄某有权解除签订的购房合同，退回房屋。万帮公司在收到退房，十日内，全部退回已交的全部房款，并按已付房价款的5%标准向黄某支付违约金。
2007年9月1日，黄某向万帮公司支付购房款131000元。
2011年3月29日，案外人黄某将涉讼房屋的所有权益转让给曾飞燕，并表示以后相关的商品房购买合同，房产证办理等相关法律程序均由曾飞燕与万帮公司办理。万帮公司知悉该转让行为。
2015年3月10日，曾飞燕、万帮公司签订一份《商品房买卖合同》，约定曾飞燕向万帮公司购买涉讼房屋，总价款为470000元，曾飞燕于2015年3月10日支付400000元，于2015年3月13日支付70000元。如曾飞燕逾期付款在60日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，曾飞燕按日向万帮公司支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。万帮公司应在2015年3月10前将已办理竣工验收备案的房屋交付给曾飞燕。如万帮公司未按合同约定的期限将商品房交付曾飞燕使用，逾期不超过180日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，万帮公司按日向曾飞燕支付已交付房屋价款的万分之三违约金，合同继续履行。万帮公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由万帮公司提供的资料报产权登记机关备案。
同年3月13日，万帮公司出具发票，确认曾飞燕已支付购房款470000元。
同年5月18日，佛山市中级人民法院依据（2015）佛中法立保字第220号民事裁定书预查封了涉讼房屋。
诉讼中，双方确认涉讼房屋已于2007年9月1日交付曾飞燕使用至今。
一审法院认为：曾飞燕、万帮公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。根据一审法院查明的事实，涉讼房屋现存在抵押及查封情形，权利受到限制，在此期间不得办理包括权属变更等一切权利易动登记，曾飞燕请求办理合同备案手续及产权手续登记手续条件未成就，一审法院对曾飞燕该项诉请不予支持。
本案债权由案外人黄某转让予曾飞燕，万帮公司虽曾与黄某就办证事项进行约定，但曾飞燕、万帮公司双方于2015年3月10日已签订《商品房买卖合同》，应视为双方对购房事宜重新达成合意，双方应按《商品房买卖合同》确定各方的权利义务。合同约定万帮公司应在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由万帮公司提供的资料报产权登记机关备案，现因万帮公司自身原因造成涉讼房屋被抵押及、被查封，无法完成备案及办理产权登记手续，万帮公司已构成违约，应承担相应违约责任。合同约定备案履行期限届满为商品房交付使用后60日即2015年5月9日，故万帮公司应从2015年5月10日起向曾飞燕计付违约金。曾飞燕主张从2008年4月1日起计付违约金理据不足，一审法院不予采纳。双方在合同虽未对逾期办证违约金标准作出约定，但参考合同中逾期交房及逾期付款的违约金标准，曾飞燕主张以470000元为本金按日万分之三计付合理，一审法院予以采纳。万帮公司办理涉讼房屋备案及产权登记手续的可行性尚未确定，故违约金应计算至本案判决发生法律效力之日止，曾飞燕请求计算至办理权属登记手续之日止的主张一审法院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条的规定，判决：一、万帮公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付以470000元为本金从2015年5月10日起至本案判决发生法律效力之日止按日万分之三计算的违约金予曾飞燕。二、驳回曾飞燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2642.85元，由曾飞燕负担1442.85元，由万帮公司负担1200元。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：根据当事人上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系万帮公司关于本案所涉违约金应以中国人民银行同期贷款利率计算的上诉主张是否成立的问题。本案中，万帮公司未依约按照案涉商品房买卖合同约定的期限内履行案涉房屋的备案及办理产权登记手续之义务，其行为已经构成违约，理应承担相应的违约责任。关于违约金的计算标准问题。在本案中，案涉商品房买卖合同中对于万帮公司如若出现上述违约行为之情形下，如何计算违约金或者违约金具体金额是多少并未作出任何约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由上述法律规定可知，在因出卖人的原因未依约办理房屋所有权登记手续的，在合同没有约定违约金之情形下，应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。基于此，万帮公司的该项上诉主张，具有充分的法律依据，本院予以支持。一审法院参照案涉买卖合同中约定的其他违约行为之违约金的计付方式计算本案所涉违约金，处理欠妥，本院予以纠正。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1844号民事判决第二项；
二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1844号民事判决第一项为：佛山市南海万帮实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以470000元为本金从2015年5月10日起至本案判决发生法律效力之日止按中国人民银行规定的商业银行计收逾期贷款利息计算的违约金予曾飞燕；
三、驳回曾飞燕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2642.85元，由上诉人佛山市南海万帮实业投资有限公司负担1042.85元，由被上诉人曾飞燕负担1600元；二审案件受理费529.77元，由上诉人佛山市南海万帮实业投资有限公司负担229.77元，由被上诉人曾飞燕负担300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 温万民
审 判 员 余珂珂
代理审判员 徐允贤
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 陈敏仪