上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第2202号
原告（反诉被告）上海莘盛发展有限公司。
法定代表人叶立培。
委托代理人蒋曦，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
委托代理人潘东波，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
被告（反诉原告）食之秘餐饮管理（上海）有限公司。
法定代表人SINLEONGTHUN。
委托代理人邹国跃，上海市杰豪律师事务所律师。
原告上海莘盛发展有限公司（下称“莘盛公司”）与被告食之秘餐饮管理（上海）有限公司（下称“食之秘公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月9日立案受理。2014年10月22日，被告提起反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2014年12月9日、2014年12月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人潘东波，以及被告（反诉原告）的委托代理人邹国跃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
莘盛公司诉称，2012年9月20日，其与食之秘公司签订《房屋租赁合同》，约定莘盛公司将位于上海市闵行区XX路XXX号地下一层XX号商铺（下称“系争商铺”）出租给食之秘公司，面积57平方米，租期2年，租金按固定租金第一年每月18，000元（人民币，下同）、第二年每月19，000元或与提成租金两者较高者计算，物业管理费每月6，000元。前述每月应付款均应于当月的5日前支付，食之秘公司延误支付前述费用及其他款项的，每延误一日，应当按照银行同期贷款利率的3倍向莘盛公司支付逾期利息。2012年9月27日，莘盛公司将上述商铺交付食之秘公司使用。食之秘公司承租房屋后仅支付一笔款项129，018.28元，再未按合同约定履行支付租金等合同主要义务，虽经莘盛公司多次交涉，均未果。截止2014年7月，食之秘公司尚欠莘盛公司租金258，096.76元、物业管理费5，023.25元、水电费4，182.39元以及逾期利息26，468.31元，以上合计293，779.71元。莘盛公司为维护自身权益，诉至法院，请求法院判令：1、食之秘公司向莘盛公司支付自2013年6月1日起至2014年7月26日止的租金258，096.76元；2、自2014年7月1日起至2014年7月26日止的物业管理费5，023.25元；3、自2014年6月6日起至2014年7月6日止的水电费4，182.39元；4、以自2013年6月1日起至2014年7月26日止的每月租金为本金，分段计算至实际支付租金之日止，按每逾期一日，按照中国人民银行同期贷款利率的3倍为标准计算的逾期利息（暂计算至2014年7月26日的逾期利息为26，468.31元）。
食之秘公司辩称，其承租系争商铺后，在办理营业执照时被工商部门告知，因系争商铺所在房屋在房屋管理中心无法查询到房产信息，故属不具备办理营业执照之列。因无法查询到系争商铺的房产信息，经政府部门认定为“违章建筑”，故食之秘公司一直处于违法经营的状态，并面临巨额罚款风险，其正常经营受到严重影响，造成重大经济损失。特别是，食之秘公司所申请的《餐饮服务许可证》迟迟未批，使得食之秘公司长时间处于无证经营状态。食之秘公司在经营期间，曾于2013年2月收到消防部门处罚，处罚事由为食之秘公司租赁区域属消防通道，不能堆放。而食之秘公司当时完全是按照莘盛公司施工要求报批施工的。正是由于莘盛公司在出租系争商铺时没有消防批文，使得食之秘公司面临店面改造，陷入无法正常经营的境地。为此，食之秘公司于2013年3月5日致函莘盛公司，反映问题并要求解决，但始终未果。后莘盛公司于2014年7月17日对系争商铺停水、停电，致使食之秘公司被迫停业，且同时扣押了食之秘公司遗留在商铺内的物品。
食之秘公司认为，莘盛公司出租的系争商铺所在房屋在法律层面上属违章建筑，不具备租赁必备的法律条件，食之秘公司受到欺骗，其经营被迫处于违法状态。故本案系莘盛公司违约在先。莘盛公司拒绝沟通、停水停电的行为导致食之秘公司被迫停业，造成食之秘公司重大经济损失，莘盛公司应当予以赔偿。综上，其不同意莘盛公司全部诉讼请求，并据此提出反诉，要求法院判令：1、莘盛公司支付食之秘公司违约金57，000元；2、莘盛公司支付食之秘公司营业损失129，495元（其计算方式为：按照每日营业额1，859.76元为标准，自2014年7月17日起至2014年9月24日止，共计69天的营业损失为128，323.44元，以及蛋糕报废损失1，171元，两者合计129，494.44元，取整数得129，495元）、财产损失114，659元（其中包括店内物品损失98，666元及员工工资损失15，993元）。
诉讼中，食之秘公司表示，其对莘盛公司所主张的欠付的租金、物业管理费、水电费的时间段和计算标准没有异议，但认为滞纳金的计算标准过高，请求法院予以调整。
对于食之秘公司的反诉，莘盛公司辩称，其按约向食之秘公司交付商铺，食之秘公司正常开业，莘盛公司不存在违约，故其不同意支付违约金。关于食之秘公司主张的营业损失，其计算方式中每日的营业额均是食之秘公司自行制作，莘盛公司不予认可。食之秘公司所列清单上的财产，莘盛公司也无法确认。食之秘公司是私自搬离场地，莘盛公司并没有对其财产进行过扣留，故莘盛公司不同意赔偿财产损失。
经审理查明，2012年9月20日，上海莘盛发展有限公司（作为甲方、出租方）与食之秘餐饮管理（上海）有限公司（作为乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定莘盛公司将位于上海市闵行区XX路XXX号地下一层XX号商铺（即本案系争商铺）出租给食之秘公司作商业经营之用，计租的建筑面积为57平方米，租赁期为2年，租金按固定租金第一年每月18，000元、第二年每月19，000元或与提成租金两者较高者计算，物业管理费每月6，000元。关于租赁物业的用途，乙方保证，在免租期届满前，获得使用约定的品牌、商号、商标的授权；获得诸如工商、卫生、环保、消防、公安等相关行政主管部门颁发的行政许可；并保证在租赁期间该授权、资质及许可合法有效。乙方获得前述法律文件后，应当立刻向甲方备案，将其作为合同附件随附。在租赁期限内，乙方不得将租赁物业用于前述约定“租赁用途”之外的事项。关于履约押金，合同第十条约定，自本合同双方签订之日起5个工作日内，乙方应当按照“专用条款”约定的数额向甲方支付“履约押金”及首期租金、物业管理费，若乙方未履行支付义务的，甲方有权以通知方式解除本合同。前述押金为乙方履行本合同的担保。……。本合同终止并结算所有债权债务的，且乙方将其注册地址迁离租赁物业的（如有）、撤销天然气原登记（如有），若乙方完成前述义务的，则甲方应当在3个月内无息归还押金金额。关于租金的支付，合同第十二条约定，固定租金每月支付一期，每期支付年租金的十二分之一。各期固定租金应当在当月的5日前支付。提成租金每月支付一期，提成租金应于在下一个月的5日前支付。关于物业管理费的支付，合同第十三条约定，乙方应自免租期届满起向甲方支付物业管理费，上述款项应于每月5日前支付。关于违约责任，合同第三十五条约定，任何一方当事人违反合同约定，违约方应当承担相应违约责任及赔偿责任。乙方延迟支付义务，包括但不限于合同约定的固定租金、提成租金、物业管理费、押金、水、电、空调使用费（若有）以及其他款项的，每延误一日，乙方应当按照银行同期贷款利率的3倍向甲方支付滞纳金。合同第三十六条约定，经甲方书面催告后，乙方仍未履行在书面催告函上所告知的支付期限内支付各款项（不限于租金）义务的，甲方有权以书面通知方式解除本合同；乙方未在本合同约定的支付时间内支付各款项（包括但不限于租金）超过20日的，甲方无须催告，即有权直接以书面通知方式解除本合同。该合同还对当事人的其他权利义务作出了约定。
2012年9月27日，莘盛公司将系争商铺交付食之秘公司经营使用。
2013年2月21日，上海市闵行区公安消防支队向食之秘公司出具《谈话通知单》，上载因食之秘公司涉嫌违反消防安全管理规定，请该公司（法定代表人或主要负责人）于2013年2月25日至闵行区XX路XXX号接受询问。后，食之秘公司未受到消防部门的行政处罚。
2013年7月5日，莘盛公司向食之秘公司发出催款函，向食之秘公司催收自2012年10月起的应付款项219，870.97元。
2014年1月15日，莘盛公司再次向食之秘公司发出催款函，向食之秘公司催收自2012年10月至2014年1月的租金等相关费用及由此产生的违约金。
2014年6月19日，上海市食品药品监督管理局闵行分局向食之秘公司出具《餐饮服务许可证受理申请决定书》，载明该局将自受理之日起20个工作日内作出是否准予行政许可的决定。
2014年7月17日，莘盛公司向食之秘公司发出解约函，告知食之秘公司，因其自2012年10月27日起未按约支付应付款项，经多次催收仍未支付，构成严重违约，故莘盛公司书面通知解除租赁合同及相应附件、补充约定。该解约函另对合同解除后的款项结算、场地搬离等事项进行告知。
嗣后，食之秘公司搬离系争商铺。现双方因对合同解除的归责及违约责任的承担产生争议，遂成讼。
本院另查明：1、系争商铺所在的坐落于上海市闵行区XX路XXX号的上海仲盛商业中心，其登记的房地产权利人为原告上海莘盛发展有限公司，使用期限自2009年9月10日至2049年9月9日止。2、2008年11月28日，上海市消防局出具《建筑工程消防验收的意见书》，该意见书载明，对于原告建造的上海市闵行区都市路XXX号的XX商业中心工程，消防验收合格。
本院还查明，2014年5月15日，案外人上海仲盛世界商城有限公司向餐饮租户发出工作联系函，该函件的主要内容为，告知区食品卫生部门将进行专项检查工作，故敦促尚未办理相关证照的租户前去办理。如因检查未合格而招致处罚将由租户自行承担。
2014年6月6日，原告致函上海市闵行区食品药品监督管理局，该函件主要涉及仲盛世界商城B1F商铺证照办理事宜申请，其中指出，因B1F家乐福区域商铺改造在原有基础上重新进行分割布局，现商铺面积与原房产交易中心的登记信息存在差异，无法办理食品卫生许可证，以致部分餐饮、经营现场加工的租户后续相关证照等均不能正常办理。
诉讼中，双方共同确认：1、房屋租赁合同已于2014年7月27日解除，对此，无需再由法院予以处理。2、食之秘公司在商铺租赁期间曾向莘盛公司支付押金48，000元及款项129，018.28元。但对于押金48，000元，莘盛公司表示应按照合同的约定处理，食之秘公司则认为应当予以退还。
以上事实，由莘盛公司提供的系争商铺所在商场的房地产权证、房地产登记簿、消防验收意见书、其与食之秘公司于2012年9月20日签订的《房屋租赁合同》、2012年9月27日的《商铺交房通知书》、《租户商铺移交接收检验记录》、《租户商铺移交授权书》、2013年7月5日的催款函及交寄清单、2014年1月15日的催款函及交寄清单、2014年7月17日的解约函及邮寄凭证、2014年6月19日的《餐饮服务许可证受理申请决定书》及材料接收凭证，由食之秘公司提供的2013年2月21日的《谈话通知单》、2014年5月15日的工作联系函、2014年6月6日的申请函、2014年7月17日的解约函、押金收据等，以及双方当事人的当庭陈述所证实，并均经庭审质证，本院对上述证据的效力予以确认。
对于食之秘公司提供的其称于2013年2月拍摄的系争商铺的照片，因该照片无法显示拍摄时间及拍摄地点，故本院对该份证据的证明效力不作认定；对于落款处为上海市闵行区公安消防支队出具的证明材料清单，因该份证据与本案不具有关联性，故本院对该份证据的证明效力不作认定；对于装修图纸，因该份证据与本案同样不具有关联性，故本院对该份证据的证明效力不作认定；对于食之秘公司发送给莘盛公司的2012年12月30日的通告、2013年3月5日的公函、2014年7月22日的告知函，因莘盛公司称其未收到上述函件，且食之秘公司未提供寄送凭证，故本院对上述三份函件的证明效力不作认定；对于日期为2014年12年10日的照片一组，因该份证据与本案同样不具有关联性，故本院对该份证据的证明效力不作认定；对于物品留置照片，因该照片无法显示拍摄时间，也无法直接证明物品由莘盛公司扣留，故本院对该组证据的证明效力不作认定。
本院认为，莘盛公司与食之秘公司之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现双方对于确认合同已于2014年7月27日解除的事实不持异议，且表示无须于本案中再行处理。故本案的争议焦点为：导致合同解除的原因及责任归属问题。莘盛公司认为，其已按约交付系争商铺，食之秘公司未按约支付房屋租金，属食之秘公司违约；食之秘公司则认为，系争商铺在法律层面不具备租赁条件，其经营被迫处于违法状态，故莘盛公司违约在先。对此，本院认为，租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人使用、收益，承租人支付相应的租金。因此，支付租金是承租人最重要的一项合同义务，是承租人使用收益租赁物的对价，也是出租人的合同主要目的所在。本案中，根据双方合同的约定，承租人未按约支付租金或物业费等各类款项超过20日的，出租人有权直接以书面通知方式解除合同。而食之秘公司在已经实际使用系争商铺的情况下，自2013年6月1日起便未再向莘盛公司支付租金，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。莘盛公司由此发函确认合同解除，符合双方合同的约定。故莘盛公司要求食之秘公司承担违约责任的本诉诉讼请求，本院予以支持。鉴于食之秘公司对于其欠付的租金、物业费、水电费的时间段及计算标准均无异议，本院由此确认食之秘公司应向莘盛公司支付租金258，096.76元、物业管理费5，032.25元、电费4，132.80元、水费49.59元。但考虑到莘盛公司提供的租赁场地在重新进行分割布局后，其商铺面积与原房产交易中心的登记信息存在差异，导致租赁户无法正常办理食品卫生许可证、经营许可证等证照，由此确实在一定程度上对食之秘公司的经营带来影响，故本院酌情对于食之秘公司应向莘盛公司支付的租金予以扣减，具体金额调整为23万元。但对于物业费、水电费等金额，不再作出调整。至于莘盛公司主张的逾期付款的滞纳金，本院认为，食之秘公司未按期支付租金，存在违约行为，理应支付逾期付款滞纳金，但诚如上文之阐释，双方之间引发纠纷的根源正是在于租赁场地存在不能正常办理相关证照的问题，加之食之秘公司于本案中提出了双方对于逾期付款滞纳金的计算标准过高，请求法院予以调整，故本院综合考虑上述情况酌情将逾期支付租金的滞纳金的计算标准调整为，每逾期一日按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍计算。
关于食之秘公司所称，系因莘盛公司所出租的房屋不具备法律层面的租赁条件，无法办理出营业执照、餐饮许可证等证照致其合同目的无法实现，属莘盛公司违约在先的意见，本院认为，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，莘盛公司就其出租的系争商铺所在商场是否属合法建筑，已经向本院提供了房地产权利凭证，故食之秘公司所称租赁物系违章建筑，不符合客观事实。同时，尽管食之秘公司一再强调系争商铺属消防通道不得出租，但根据本案查明的事实，其并未因商铺占用消防通道受到消防部门的处罚，而实际情况是，其自租赁系争商铺以来，客观上始终处于经营的状态，未收到消防管理部门的行政处罚。故本院对其该项辩称意见，难以认同。关于办理营业执照、餐饮许可证等事项，根据租赁合同的约定，该等义务在于食之秘公司，非莘盛公司的合同义务，是否办理出相关证照更非合同成就的必要条件。再者，食之秘公司作为经营主体，在承租系争商铺前应当对其经营活动场所作必要充分的了解，否则由此可能产生的经营风险也应当由其自行承担。现食之秘公司以未能办理出相关证照为由对抗其支付租金的义务，缺乏事实和法律依据，故本院无法采信其该项辩称意见。故对于食之秘公司所持系莘盛公司违约在先要求莘盛公司支付合同解除之违约金的反诉诉请，本院难以支持。同理，因导致合同解除的责任在于食之秘公司，故对于食之秘公司要求赔偿营业损失、员工工资损失的反诉诉请，本院同样不予支持。对于食之秘公司要求赔偿财产损失的反诉诉请，因食之秘公司未能举证证明其所列清单上的物品系莘盛公司扣押，故其该项反诉诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于押金的处理，鉴于双方确认食之秘公司确实向莘盛公司交付了该48，000元押金的事实，且双方的合同中关于莘盛公司应当于合同终止且双方之间的所有债权债务结算完毕后3个月内无息归还押金的约定，再鉴于在本案中双方已经确认合同解除，双方的权利义务在判决中亦已作出确定，故本院未避免当事人的讼累，节约诉讼资源，现遵照双方于合同中的约定对上述押金一并处理，即莘盛公司应当于双方债权债务结算完毕后3个月内向食之秘公司无息归还押金48，000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）食之秘餐饮管理（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海莘盛发展有限公司自2013年6月1日起至2014年7月26日止的租金人民币230，000元、自2014年7月1日起至2014年7月26日止的物业管理费人民币5，023.25元、自2014年6月6日起至2014年7月6日止的水费人民币49.59元、自2014年6月6日起至2014年7月6日止的电费人民币4，132.80元；
二、被告（反诉原告）食之秘餐饮管理（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海莘盛发展有限公司以自2013年6月1日起至2013年6月30日止的租金人民币18，000元为本金，自2013年6月6日起至实际清偿之日止，每逾期一日，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率的1.5倍为标准计算的滞纳金；以自2013年7月1日起至2013年7月31日止的租金人民币18，000元为本金，自2013年7月6日起至实际清偿之日止，每逾期一日，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率的1.5倍为标准计算的滞纳金；以自2013年8月1日起至2013年8月31日止的租金人民币18，000元为本金，自2013年8月6日起至实际清偿之日止，每逾期一日，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率的1.5倍为标准计算的滞纳金；以自2013年9月1日起至2013年9月30日止的租金人民币18，000元为本金，自2013年9月6日起至实际清偿之日止，每逾期一日，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率的1.5倍为标准计算的滞纳金；以自2013年10月1日起至2013年10月31日止的租金人民币18，161.28元为本金，自2013年10月6日起至实际清偿之日止，每逾期一日，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率的1.5倍为标准计算的滞纳金；以自2013年11月1日起至2013年11月30日止的租金人民币19，000元为本金，自2013年11月6日起至实际清偿之日止，每逾期一日，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率的1.5倍为标准计算的滞纳金；以自2013年12月1日起至2013年12月31日止的租金人民币19，000元为本金，自2013年12月6日起至实际清偿之日止，每逾期一日，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率的1.5倍为标准计算的滞纳金；以自2014年1月1日起至2014年1月31日止的租金人民币19，000元为本金，自2014年1月6日起至实际清偿之日止，每逾期一日，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率的1.5倍为标准计算的滞纳金；以自2014年2月1日起至2014年2月28日止的租金人民币19，000元为本金，自2014年2月6日起至实际清偿之日止，每逾期一日，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率的1.5倍为标准计算的滞纳金；以自2014年3月1日起至2014年3月31日止的租金人民币19，000元为本金，自2014年3月6日起至实际清偿之日止，每逾期一日，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率的1.5倍为标准计算的滞纳金；以自2014年4月1日起至2014年4月30日止的租金人民币19，000元为本金，自2014年4月6日起至实际清偿之日止，每逾期一日，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率的1.5倍为标准计算的滞纳金；以自2014年5月1日起至2014年5月31日止的租金人民币19，000元为本金，自2014年5月6日起至实际清偿之日止，每逾期一日，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率的1.5倍为标准计算的滞纳金；以自2014年6月1日起至2014年6月30日止的租金人民币19，000元为本金，自2014年6月6日起至实际清偿之日止，每逾期一日，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率的1.5倍为标准计算的滞纳金；以自2014年7月1日起至2014年7月26日止的租金人民币15，935.48元为本金，自2014年7月6日起至实际清偿之日止，每逾期一日，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率的1.5倍为标准计算的滞纳金；
三、原告（反诉被告）上海莘盛发展有限公司于被告（反诉原告）食之秘餐饮管理（上海）有限公司将上述第一、二项判决主文所确定的债务履行完毕后三个月内向被告（反诉原告）食之秘餐饮管理（上海）有限公司返还租赁押金人民币48，000元；
四、驳回被告（反诉原告）食之秘餐饮管理（上海）有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费计人民币2，853.35元，由原告（反诉被告）上海莘盛发展有限公司负担人民币285.35元，由被告（反诉原告）食之秘餐饮管理（上海）有限公司负担人民币2，568元。反诉案件受理费减半收取计人民币2，908.66元，由被告（反诉原告）食之秘餐饮管理（上海）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周 颖
二〇一五年二月二日
书 记 员 周佳慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。