湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴民一初字第29号
原告欧阳功平。
被告湖南家和建设有限责任公司，住所地湖南省邵东县两市镇桃园路54号。
法定代表人向顺祥，该公司董事长。
委托代理人赵轶，男，该公司员工。
委托代理人陆语华，湖南湘剑律师事务所律师。
第三人郴州市晓园房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区苏仙北路7号。
法定代表人陈晓，该公司董事长。
委托代理人李小松，男，该公司员工。
原告欧阳功平与被告湖南家和建设有限责任公司（以下简称湖南家和公司）及第三人郴州市晓园房地产开发有限公司（以下简称郴州晓园公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月23日公开开庭审理了本案。原告欧阳功平，被告湖南家和公司的委托代理人赵轶、陆语华，第三人郴州晓园公司的委托代理人李小松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧阳功平诉称，欧阳功平于2010年9月29日与郴州晓园公司签订《郴州市商品房认购协议》，同时交纳购房款70，000元。该协议书约定商品房成交价为1500元／平方米，交房时间为2011年7月30日前。2011年4月15日，郴州晓园公司在《雅景新村普通商品房销售价格表》中再次明确住宅1530元／平方米。2011年5月12日，欧阳功平接到郴州晓园公司通知，选定雅景新村第27栋1单元502号房，面积119.69平方米。合同签订后，欧阳功平于2014年5月28日与郴州晓园公司协商确定价款，通过华融湘江银行向郴州晓园公司补交购房余款109，535元，之后郴州晓园公司将雅景新村第27栋1单元502号房交付给欧阳功平占有至今。根据合同法第一百三十条、第六十条及物权法第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。欧阳功平已取得涉案房产的所有权，没有登记只是物权未设立，郴州晓园公司应当配合欧阳功平办理房屋过户手续。欧阳功平与郴州晓园公司之间的商品房买卖行为真实、合法、有效，欧阳功平已经支付全部价款，又实际占有涉案房产，湖南家和公司无权对欧阳功平的上述财产申请执行，请求：1、立即解除对郴州市青年大道雅景新村第27栋1单元502号房的查封；2、确认欧阳功平对涉案房产拥有所有权；3、诉讼费用由湖南家和公司、郴州晓园公司负担。在本案庭审过程中，欧阳功平当庭表示放弃要求确认欧阳功平对涉案房产拥有所有权的诉讼请求。
为支持其诉讼请求，原告欧阳功平向本院提供以下证据：
1、郴州市苏仙区人民法院（2013）郴苏民初字第1019号民事判决书，拟证明涉案房产已确定属于欧阳功平所有；
2、2010年9月29日郴州晓园公司出具的购房款收据，拟证明涉案房产的房款已交清；
3、2010年9月29日郴州晓园公司与欧阳功平签订的《郴州市商品房认购协议》，拟证明涉案房产属于欧阳功平所有。
被告湖南家和公司答辩称：一、欧阳功平虽然与郴州晓园公司签订了《郴州市商品房认购协议》并交纳了认购金70，000元，但欧阳功平2014年5月18日支付的109，535元，是在湖南家和公司申请财产保全并在法院查封涉案房产之后，欧阳功平对此有过错。1、2010年9月29日，欧阳功平与郴州晓园公司签订《郴州市商品房认购协议》并交纳认购金70，000元，但未支付全部价款并实际占有房屋，亦未办理房屋产权过户登记手续。依据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。也就是说，在办理房屋产权过户登记手续之前，涉案房产的所有权仍属于郴州晓园公司，在此情况下，欧阳功平只是对郴州晓园公司享有债权，并不享有涉案房产的所有权。2、2014年1月27日湖南省郴州市中级人民法院对涉案房产进行查封，欧阳功平在法院查封之后，擅自于2014年5月28日将109，535元付至张恒武个人账户，该支付行为与法院的财产保全措施无直接关系，责任应由欧阳功平自行承担。二、欧阳功平提出异议的理由是依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，但据此规定，符合人民法院不得查封的条件有三：一是第三人支付了全部价款，二是第三人实际占有了该财产，三是第三人没有过错。本案中，首先，欧阳功平未提供有效证据证明其已实际占有涉案房产。其次，欧阳功平在与郴州晓园公司签订《郴州市商品房认购协议》至法院查封涉案房产时，已长达2年多的时间，期间，欧阳功平既未向房产部门提出房屋过户登记申请，更未获予核准登记，足以说明欧阳功平存在重大过错。因此，欧阳功平不能同时具备三个条件，不属于该规定中不得查封的情形，法院对涉案房产进行查封程序合法。三、因房屋属于不动产，房屋所有权只有办理了过户登记手续后才发生转移，欧阳功平请求确认涉案房产的所有权属确认之诉，本案是案外人执行异议之诉，其确认请求不属本案审查范围，不应得到支持。综上，欧阳功平的起诉理由不成立，依法应全部驳回。
被告湖南家和公司未向本院提供证据。
第三人郴州晓园公司述称，欧阳功平的诉讼请求属实，对其诉讼请求没有异议。
第三人郴州晓园公司未向本院提供证据。
被告湖南家和公司对原告欧阳功平提供的证据质证如下：对证据1的真实性没有异议，但该民事判决书是否生效无法确定；对证据2的真实性有异议，与本案事实不符，欧阳功平实际预交70，000元，余款109，535元是在2014年5月28日交付；对证据3的真实性没有异议。
第三人郴州晓园公司质证认为：对证据1、3的真实性、证明方向均没有异议；对证据2的内容不清楚，但郴州晓园公司实际收取欧阳功平的购房款179，535元。
根据双方当事人的举证、质证情况，本院认证如下：证据1具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据2与双方当事人的陈述不符，欧阳功平在2010年9月29日实际只交纳认购金70，000元；证据3具有真实性，本院予以采信。
根据本院认证情况及当事人陈述，本院查明以下事实：2010年9月29日，欧阳功平与郴州晓园公司签订《郴州市商品房认购协议》，约定欧阳功平认购郴州晓园公司开发的郴州市青年大道雅景新村项目商品房，面积约120平方米（建筑面积最终以房产局测绘面积为准）；该商品房单位成交均价为每平方米1500元；买受人签订此认购协议时，应向出卖人支付认购金70，000元；买受人应在该项目办好《商品房预售许可证》后15天内与出卖人签订商品房买卖合同等。同日，欧阳功平向郴州晓园公司交纳70，000元房屋认购金。2011年5月12日，在郴州晓园公司组织的雅景新村项目商品房选房中，欧阳功平选定购买第27栋1单元502号房屋，面积119.69平方米。郴州晓园公司于2011年12月31日办理该栋商品房预售许可证。
本院在审理湖南家和公司诉郴州晓园公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，湖南家和公司向本院申请财产保全。本院于2014年1月27日向郴州市房产管理局送达（2013）郴民诉保字第30号民事裁定书和协助执行通知书，查封了郴州晓园公司开发的雅景新村包括第27栋1单元502号房屋在内的等房产。2014年5月28日，欧阳功平按照与郴州晓园公司最后协商确定的价款，通过华融湘江银行向郴州晓园公司补交购房余款109，535元，因第27栋1单元502号房在华融湘江银行抵押范围之内，该款已用于郴州晓园公司归还华融湘江银行在建工程抵押款。2014年6月5日，欧阳功平向本院提出执行异议，本院于2014年6月23日作出（2014）郴执异字第49号民事裁定，驳回异议人欧阳功平的异议。
2013年8月7日，欧阳功平以郴州晓园公司为被告提起房屋买卖合同纠纷之诉，要求确认双方于2010年9月29日签订的《郴州市商品房认购协议》合法有效，并要求郴州晓园公司交付第27栋1单元502号房屋和支付延期交房违约金4801元。郴州晓园公司提起反诉，请求解除双方签订的《郴州市商品房认购协议》。湖南省郴州市苏仙区人民法院于2014年7月18日作出（2013）郴苏民初字第1019号民事判决：一、原告（反诉被告）欧阳功平与被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司签订的《郴州市商品房认购协议》合法有效；二、被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）欧阳功平交付位于郴州市青年大道锁石桥雅景新村的第27栋1单元502号房屋一套；三、被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）欧阳功平支付逾期交房违约金4801元；四、驳回被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费3996元，反诉费952元，合计4948元，由郴州市晓园房地产开发有限公司负担。在法定上诉期限内，双方均未提出上诉，该判决已经发生法律效力。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点是是否应对涉案房产解除查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，欧阳功平于2010年9月29日与郴州晓园公司签订《郴州市商品房认购协议》并交纳认购金70，000元。2011年5月12日，在郴州晓园公司组织的雅景新村项目商品房选房中，欧阳功平选定购买第27栋1单元502号房。因郴州晓园公司未履行交房义务，欧阳功平在本院作出财产保全措施之前，即于2013年8月7日向湖南省郴州市苏仙区人民法院提起诉讼，要求郴州晓园公司履行交房义务。2014年5月28日欧阳功平又与郴州晓园公司协商确定房屋价款，并将购房余款109，535元汇入郴州晓园公司指定的账户，此时已支付全部价款。且湖南省郴州市苏仙区人民法院已经对欧阳功平与郴州晓园公司之间的房屋买卖合同纠纷案作出生效判决，确认欧阳功平与郴州晓园公司签订的《郴州市商品房认购协议》合法有效，并判令郴州晓园公司向欧阳功平交付位于郴州市青年大道雅景新村第27栋1单元502号房屋一套。因郴州晓园公司未与欧阳功平签订商品房买卖合同，未向欧阳功平履行交房义务，导致至今未办理涉案房产的产权过户登记手续，对此，欧阳功平没有过错。综上，欧阳功平请求对涉案房产解除查封的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十八条、第十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
解除对郴州市青年大道雅景新村第27栋1单元502号房的查封。
案件受理费80元，由被告湖南家和建设有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 长 彭艳飞
审 判 员 雷 闻
代理审判员 曹 颖
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 郭慧英
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。
第十八条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，由执行法院管辖。
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。