安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第05314号
上诉人（原审原告）：吴小燕。
委托代理人：戴正有，安徽承义律师事务所律师。
委托代理人：刘大云，安徽承义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：合肥中海新华房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市高新区黄山路626号高新集团大楼535室，组织机构代码59143491-8。
法定代表人：张贵清，董事长。
委托代理人：张寅，安徽华人律师事务所律师。
委托代理人：亓革，安徽华人律师事务所律师。
上诉人吴小燕因与被上诉人合肥中海新华房地产开发有限公司（以下简称中海公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院于2015年10月8日作出的（2015）合高新民一初字第01438号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年12月4日，吴小燕与中海公司签订一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，其中约定：吴小燕购买中海公司开发的岭湖墅第38幢102室（地上3层，地下1层），建筑面积246.61平方米，单价11382.34元，房屋总价2806998元；首付款1806998元应于2013年12月4日前支付，剩余房款100万元办理按揭贷款；吴小燕逾期90日内付款，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付之日止，按日承担逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。中海公司逾期交房未超过90日的，自合同约定的交付期限第二天起至实际交付之日止，按日承担已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日的，吴小燕有权解除合同，要求继续履行合同的，合同继续履行，中海公司按日承担已交付房款万分之五的违约金；……中海公司应于2013年12月31日前将符合合同约定的商品房交付吴小燕使用，商品房达到交付使用条件后，中海公司应书面通知吴小燕办理交付手续……；吴小燕选择按揭付款的，应确保自正式签约之日起40日内按揭贷款到达中海公司，如逾期，中海公司有权自合同签订之日起，按总房款日万分之五要求吴小燕承担违约责任；房屋交付时间为2013年12月31日之前，具体时间以中海公司发放《交付通知书》载明的交付时间为准；交付房屋时，吴小燕应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务。中海公司以书面形式发出交付通知书，吴小燕应在交付通知书确定的交付开始时间五日内，或合同约定的房屋交付时间（仅适用于未发出房屋交付通知的情形）到房屋所在地或中海公司另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单，支付房屋各项费用（如物业维修基金等）；吴小燕逾期办理房屋交付手续或因其原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，吴小燕应向中海公司支付购房款总价万分之一作为违约金，且视为中海公司在《交付通知书》载明的交付手续办理开始之日后第五日或合同约定房屋交付日期届满之日（适用于未发出交付通知书的情形）已经将该房屋交付。如吴小燕在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用（含契税、物业维修基金等税费）尚未付清，中海公司可据实顺延交付日期，无需承担违约责任。
上述合同及协议签订后，2013年12月12日办理了网上备案登记手续，吴小燕按约于2013年12月4日前支付了首付款180万元，剩余房款办理了按揭贷款，由光大银行于2014年2月7日将房款100万元转帐支付给中海公司。案涉房屋于2013年12月24日投入使用，次日，中海公司在《合肥晚报》上刊发《交房通知》，注明：案涉房屋已符合交房条件，请业主于2013年12月26日至28日到售楼处办理交付手续。吴小燕于2014年3月到案涉房屋查看，发现存在一些质量问题，遂发电子邮件和中海公司进行沟通，要求中海公司将房屋漏水、门锁等问题解决后，以邮件和电话方式通知收房。2014年11月11日，中海公司通过快递向吴小燕发出了交付房屋通知。双方因物业费从何时起计算发生争议，经协商，物业费从2014年3月份开始计算，中海公司的员工代吴小燕支付了2014年3月至11月的物业费。2015年3月26日，吴小燕与中海公司签署了《房屋交接单》。
吴小燕因要求中海公司承担逾期交房违约金未果，遂诉至原审法院，请求判令中海公司支付逾期交房违约金387365.72元（自2014年2月7日起按日万分之五计算至2014年11月10日）。
原审法院认为：吴小燕与中海公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，应为合法有效。《补充协议》约定了吴小燕在房屋交付前仍有到期应付房款尚未付清，中海公司可据实顺延交付日期，无需承担违约责任。案涉房屋于2013年12月24日已实际交付，而吴小燕未按约于正式签约后40日内按揭贷款到达中海公司账户，吴小燕的行为已构成逾期付款行为。中海公司可顺延交付日期并无需承担违约责任。交房时间是《商品房买卖合同》的主要构成要件，吴小燕作为买受人应当明知合同约定的交房时间为2013年12月31日前，另中海公司刊发的《交房通知》证实其已尽到合理的提醒义务，吴小燕于2014年3月到案涉房屋现场查看，其亦明知案涉房屋已实际交付使用，故中海公司并未违约延期交付房屋。吴小燕诉称中海公司于2014年11月11日发出交付房屋通知已违约，应当承担自2014年2月7日起至2014年11月10日的延期交房违约金387365.72元，既无事实依据，又无合同依据，依法不予支持。原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回吴小燕的诉讼请求。案件受理费7110元减半收取为3555元，由吴小燕负担。
吴小燕不服上述判决，向本院提起上诉称：一、中海公司虽于2013年12月25日在报纸上刊登了交房公告，但并不符合合同约定的交房方式。根据合同第十一条约定，商品房达到交付条件后，中海公司应当书面通知吴小燕办理交付手续，双方进行交接验收并签署房屋交接单。故中海公司应当通过当面或快递的方式向吴小燕交付房屋，且补充协议中也约定了送达方式包括传真、邮寄、特快专递、专人手送，并没有报纸公告方式。结合审判实践和相关案例，中海公司以报纸公告方式不构成法律意义上的房屋交付。二、原审法院认定案涉房屋于2013年12月24日已实际交付，没有事实依据。2013年12月24日是中海公司取得建设工程规划许可证的日期，取得该证件是合同约定交房的前提条件，与中海公司是否向吴小燕交付房屋没有关联性，与本案争议焦点也没有任何关系。合同中对房屋交付有明确的约定，吴小燕没有“明知”的义务。退一万步，即便吴小燕知道同类房屋已经实际使用，但中海公司没有按照合同约定的方式和时间向吴小燕交付房屋，依然构成违约。三、根据合同约定，吴小燕的银行按揭贷款应于合同签订后40日内到达即2015年1月21日前，而吴小燕的贷款实际到达日期为2015年2月7日，时间相差仅十几天，中海公司在接收贷款后并未对此提出异议，应视为合同继续履行。贷款到账后，中海公司应当积极履行交房义务，但直至2014年11月11日，中海公司才通过快递向吴小燕发出交房通知，双方于2015年3月26日签署房屋交接单。原审法院片面夸大了吴小燕的责任，认为贷款延迟中海公司就可以无期限的延迟交房且不需要承担任何违约责任，明显不公平且非常牵强。吴小燕的逾期付款与中海公司的逾期交房没有必然的联系，合同已经约定了各自的违约责任，不能因此导致违约责任相互免除。本案中，吴小燕正是考虑到贷款延迟的情形，故主张的逾期交房违约金也是从贷款到达后才开始计算。综上，请求撤销原审判决，改判支持吴小燕的原审诉讼请求。
中海公司答辩称：一、合同约定2013年12月31日前交房，当时案涉房屋已经具备交房条件，中海公司也通过报纸公告的方式向业主发出了交房通知，不存在逾期交房的违约行为。二、吴小燕未按合同约定的时间付款，中海公司有权延迟向吴小燕交房。三、合同到期后，房屋已经是现房，款清当日即可交付，无需另行通知吴小燕，且吴小燕也到现场看过房屋，明知该房屋具备交付条件，却一直拖延办理交房手续。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新证据，所举证据均同一审，相对方质证意见也同一审。
本院对原审法院查明的事实予以确认。二审另查明：中海公司与吴小燕签订的《补充协议》第三条第1款中约定，吴小燕逾期付款超过30日的，中海公司有权解除合同，中海公司未行使合同解除权的，合同应继续履行……；第四条第4款中约定，自交付之日起，中海公司除根据本合同规定依法承担保修责任外，该房屋的损毁、灭失等风险由吴小燕承担。吴小燕要求整修的，整修期间不视为中海公司逾期交付。
二审期间，中海公司向法庭陈述，关于交房通知的报纸公告是针对吴小燕在内的所有签合同业主，但因当时吴小燕的按揭房款未到账，故即便吴小燕看到公告后到中海公司办理交房手续，中海公司也无法办理，如果吴小燕的按揭房款到账后就会办理；在吴小燕按揭房款下来后，中海公司已经口头通知吴小燕前来办理交房手续，吴小燕于2014年3月来看房，称房屋维修好再向其交付。吴小燕向法庭陈述，其到交房现场问过中海公司，中海公司称贷款没下来不能交付房屋，2014年3月份看房后发现房屋存在漏水、门锁等质量问题，向中海公司反映，中海公司亦派人进行了维修。
本院认为：本案二审争议焦点是中海公司对吴小燕是否存在逾期交房的违约行为。中海公司于2013年12月24日取得案涉房屋的建设工程规划许可证，并于2013年12月25日在报纸上向业主发布交房通知，客观上虽符合交房条件以及合同约定的交付期限，但根据中海公司和吴小燕陈述，因吴小燕的按揭房款此时尚未到账，即使吴小燕前来办理，中海公司也无法向其交付房屋。而合同约定吴小燕的按揭房款应自签约之日起40日内到账，即最后付款履行期至2014年1月13日，由此可见，吴小燕在中海公司通知办理交房手续的期间，其所承担的应付房款义务尚在合同约定的履行期，中海公司以此抗辩可以顺延交付房屋，并不符合合同约定。
吴小燕的按揭房款实际到账日期为2014年2月7日，存在逾期付款行为，但因尚未达到合同约定中海公司可以解除合同的条件，故中海公司仍应继续履行合同。中海公司虽之前已经在报纸上发出交房通知，但基于其认为存在吴小燕按揭房款未到账不能办理交房的因素，故在其确认吴小燕的按揭房款已经到账的情形下，应当另行及时通知吴小燕前来办理交房手续为妥。中海公司主张其在吴小燕的按揭房款到账后已经口头通知吴小燕前来办理交房手续，因未提交证据证明，且吴小燕对此不予认可，故本院不予确认。但吴小燕对中海公司之前已经在报纸上发出交房通知以及房屋客观上已经具备合同约定的交付条件应当是清楚的，从其作为买方希望能够尽早取得房屋的主观意愿上，亦应积极与中海公司联系或者督促中海公司履行交房义务，而非以中海公司必须发出书面交房通知为条件等待中海公司的违约，吴小燕也未提交证据证明其在按揭贷款到期后要求中海公司交房而中海公司拒绝履行的事实。根据双方当事人陈述以及原审中提交的双方往来电子邮件等证据，吴小燕于2014年3月已经去看房，并要求中海公司对房屋存在的漏水、门锁等质量问题维修后再向其交房，且中海公司也对此进行了维修。由此可见，中海公司此时已经实际向吴小燕履行了交房义务，吴小燕验房时发现的质量问题并未涉及房屋的主体结构，吴小燕有权要求中海公司承担房屋保修责任，但不能作为吴小燕拒绝收房的理由。且根据双方补充协议的约定，吴小燕要求整修的，整修期间不视为中海公司逾期交付。吴小燕上诉称中海公司直至2014年11月11日才向其发出书面交房通知，故中海公司自2014年2月7日至2014年11月10日一直存在逾期交房的违约行为，理由不能成立。但考虑到中海公司未能举证证明2014年2月7日吴小燕按揭房款到账后其已经及时通知交房的具体时间，故本院酌定对吴小燕主张中海公司承担自2014年2月8日至2014年2月28日期间的逾期交房违约责任予以部分支持。根据合同约定，中海公司应当承担此部分的违约金为29473.48元（2806998元日万分之五21天）。吴小燕的上诉请求部分成立，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、撤销安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2015）合高新民一初字第01438号民事判决；
二、合肥中海新华房地产开发有限公司应于本判决书生效之日起十日内支付吴小燕违约金29473.48元；
三、驳回吴小燕的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7110元减半收取为3555元，由合肥中海新华房地产开发有限公司负担270元，吴小燕负担3285元。二审案件受理费7110元，由合肥中海新华房地产开发有限公司负担540元，吴小燕负担6570元。
本判决为终审判决。
审判长 陈思
审判员 沈静
审判员 王莉
二〇一六年六月二十日
书记员 罗晶
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。