天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨港民初字第2481号
原告港联物业（广州）有限公司天津分公司，地址天津市河西区友谊路5号北方金融大厦10层C座。
法定代表人李平，该公司总经理。
委托代理人吴娜，该公司员工。
委托代理人李玲玲，该公司员工。
被告李连连。
原告港联物业（广州）有限公司天津分公司与被告李连连物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理。依法由代理审判员刘立刚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴娜、李玲玲，被告李连连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告港联物业（广州）有限公司天津分公司诉称，原、被告系物业服务合同关系，原告为被告提供物业管理服务，提供物业服务地点为天津市滨海新区港西新城春阳北里10-2-501，被告房屋面积为98.98平方米，合同履行期间原告依约提供物业管理服务，已履行物业服务相应之合同义务，被告欠付2014年2月1日至2014年12月31日期间的物业费，虽经原告催要，被告仍拒绝支付，原告认为，法人的合法财产权益应受法律保护，现被告仍拒绝支付物业费之行为已违反了合同之约定，已侵犯原告的合法财产权益，故起诉，请求：1.判令被告向原告缴纳自2014年2月1日至2014年12月31日的物业服务费1241.24元，及逾期交纳的违约金647.9元人民币，共计1889.14元人民币；2.本案诉讼费由被告承担。
原告港联物业（广州）有限公司天津分公司提交如下证据：
证据1.前期物业服务协议复印件一份，证明原告与被告存在物业服务合同关系；
证据2.天津市住宅前期物业物业服务合同复印件一份，证明原告与普丰公司签订的合同，其中第10页第15条有质量纠纷的约定；
证据3.质量保证说明书一份，证据原件已经发给业主，证明业主收到了通知，房屋质量问题由普丰公司负责；
证据4.报修通知单两份，证明对于业主报修的问题，原告报给施工方了，且原告多次催促施工方进行维修，维修完成后原告也多次向业主回访，业主给原告的回复；
证据5.保修期维修单两份及回访记录表两份，保修维修单证明目的同证据4。
证据6.催费回访记录表一份，证明原告多次向被告催缴物业费；
证据7.回访记录表两份，证明施工方向原告反馈已经维修完毕，原告电话通知业主查看维修情况并取走托管钥匙，但是被告现在也没有取走托管钥匙。
被告李连连辩称，原告陈述的物业服务关系、涉案房屋地点及面积均属实，被告于2014年5月份拿到房屋钥匙，验收房屋，发现房屋有很多不合格的地方，被告将涉案房屋一把钥匙留给被告，让被告给予维修，且没有产权证。现被告尚未交纳物业费，从原告将房屋维修好后，被告开始缴纳物业费，之前的物业费不同意缴纳，不同意给付违约金。
被告李连连提交照片三张，证明房屋存在问题，无法入住。
经审理查明，2012年7月11日天津市普丰房地产开发有限公司与原告港联物业（广州）有限公司天津分公司签订天津市住宅前期物业服务合同，天津市普丰房地产开发有限公司将港西新城委托原告进行前期物业管理服务事宜。2014年5月15日，原告港联物业（广州）有限公司天津分公司与被告李连连签订《前期物业服务协议》，约定由原告对被告购买的港西新城春阳北里10号楼2门501室房屋（面积98.98平方米）提供物业服务，物业服务费标准为1.17元／㎡.月，入住时首次交纳12个月物业服务费，被告不按约定交纳有关费用，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起，每天按欠交款总额的0.3%缴纳滞纳金。签订协议之日，被告将房屋交付与被告，被告发现房屋存在问题，要求被告给予维修，并将一把钥匙交予被告托管。后被告一直未交纳物业服务费，原告起诉。
以上事实，有原、被告提交的证据及双方当庭陈述等证据证明属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订《前期物业服务协议》，双方应按照协议约定履行各自义务。被告辩称，房屋有很多不合格的地方，要求被告给予维修，但房屋质量问题与本案非系同一法律关系，被告可向房屋建设方或出卖方另行主张解决，故对被告的抗辩，本院不予支持。本案原告按照协议履行了提供物业服务的义务，被告亦应按照约定履行交纳物业服务费的义务，故对原告要求被告缴纳物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。物业服务费的数额方面，由于原告于2014年5月15日向被告交付房屋，即原告自2014年5月15日才开始向被告提供物业服务，故被告交纳物业服务费的起始时间应为2014年5月15日方显公平，故自2014年5月15日至原告主张的2014年12月31日期间的物业服务费为（1.17元×98.98㎡÷31天×17天＋1.17元×98.98㎡×1.17元／㎡.月×7个月）874.15元，超出部分本院不予支持。另违约金方面，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，由于本案标的为金钱，故损失即利息损失，利息标准应参照银行同期贷款利率为宜，根据法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案双方虽有关于违约金（即滞纳金）的约定，但根据本院核算，原告主张的违约金超过该标准，且经本院释明，被告请求依法进行调整，故本院按照银行同期同类贷款利率的1.3倍进行计算，2014年5月15日至2014年12月31日期间的违约金应为43.15元，故违约金方面本院支持43.15元，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告李连连于本判决生效之日起五日内给付原告港联物业（广州）有限公司天津分公司物业服务费874.15元、违约金43.15元。
二、驳回原告港联物业（广州）有限公司天津分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告李连连负担12元，原告港联物业（广州）有限公司天津分公司负担13元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 刘立刚
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 于康康
附：法律释明
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3.《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
5.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。