沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈河民四初字第01721号
原告：中国银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区市府大路253号。
负责人：李民，该分行行长。
委托代理人：孟庆峰，辽宁盛恒律师事务所律师。
被告：徐姝，（1—19—3）。
被告：李军，（1—19—3）。
被告：沈阳中海新海汇置业有限公司，住所地沈阳市于洪区白山路101—2号。
法定代表人：庄勇，该公司总经理。
委托代理人：金兆成，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司沈阳分行与被告徐姝、李军、沈阳中海新海汇置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月17日受理后，依法适用普通程序，由本院审判员张育红担任审判长，与代理审判员王艳辉主审、人民陪审员张玉华依法组成合议庭，于2015年11月20日公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司沈阳分行的委托代理人孟庆峰、被告徐姝、沈阳中海新海汇置业有限公司的委托代理人金兆成均到庭参加诉讼，李军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司沈阳分行诉称，借款人徐姝、李军于2012年10月22日与原告中国银行沈阳分行签订《个人一手住房贷款合同》，借款用于购买位于沈阳市于洪区西江街192号（1-19-3）、建筑面积88.72平方米房产，借款金额20万元，同时借款人徐姝、李军共同将该房产抵押给了原告，并办理了抵押房产登记。被告沈阳中海新海汇置业有限公司承诺提供连带保证责任。合同签订后原告依约发放了贷款，目前被告徐姝、李军自2015年3月11日起已经连续3期未归还原告房产贷款。原告认为，借款合同一经成立，即具有法律约束力，原告有权按照《中华人民共和国合同法》及《个人一手住房贷款合同》之规定要求被告徐姝、李军承担违约责任。按照原告与被告徐姝、李军签订的《个人一手住房贷款合同》，原告有权对抵押房产行使优先受偿权。按照沈阳中海新海汇置业有限公司与原告签订的《担保承诺函》，要求被告沈阳中海新海汇置业有限公司承担连带保证责任。基于以上事实，特诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。请求：1、判令被告徐姝、李军共同偿还贷款本金188409.45元、利息3019.05元、罚息63.92元，共计191492.42元（暂计至2015年6月2日，以后利息按合同约定执行至还清之日止）；2、判令对借款人徐姝抵押的位于沈阳市于洪区西江街192号（1-19-3）房产享有优先受偿权；3、判令被告沈阳中海新海汇置业有限公司对上述款项承担连带保证责任；4、判令由三被告承担本案诉讼费用。
被告李军未到庭参加诉讼，未提交书面答辩状。
被告徐姝辩称，借款情况属实，在2013年我与李军办理了离婚手续，离婚协议约定，位于沈阳市于洪区西江街192号（1-19-3）、建筑面积88.72平方米房产归李军所有，所有的债务归李军处理。之后我去了外地，在2015年3月，我突然接到银行通知说房屋欠了贷款，具体情况我不清楚。我现在的意见是我不应承担原告起诉的债务。
被告沈阳中海新海汇置业有限公司辩称，依据担保承诺函，中海公司的担保期限自原告取得预告登记手续止，本案中的房产已经办理了抵押登记预告，我公司不需再承担责任。
经审理查明，2012年10月22日原告与被告徐姝、李军签订《个人一手住房贷款合同》（编号：2012年01字5020号），约定：被告向原告借款人民币200000元，用于购买房屋，即购买沈阳市于洪区西江街192号（1-19-3）的房产，贷款期限为240个月，自贷款人实际放款日起算，还款日为每月11日，在本合同签订日利率水平下，采用等额本息还款法，每个月归还本息金额为人民币1497.04元。约定被告未按期归还贷款本息的，原告有权宣布合同项下贷款本息全部或部分到期，有权终止或解除合同，要求被告赔偿原告因被告违约而给原告造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。约定被告以合同项下贷款所购房屋向原告提供抵押担保，即以徐姝、李军所有的位于沈阳市于洪区西江街192号（1-19-3）的房产作为抵押，并于2012年12月11日办理抵押权预告登记。被告沈阳中海新海汇置业有限公司于2015年3月30日向原告提供《担保承诺函》一份，约定担保责任期间自发放贷款之日起，至原告取得此笔贷款项下真实、有效的抵押权预告登记手续止。合同签订后，原告约定发放了贷款，其后被告多次拖欠原告贷款，经原告多次催要，被告没有偿还债务。截止到2015年6月2日，被告共拖欠原告贷款本金188409.45元、利息3019.05元、罚息63.92元，共计191492.42元。
上述事实，有当事人陈述、个人一手住房贷款合同，借款借据，公证书，共有人抵押同意书、商品房买卖合同、商品房预告登记证、借款证明、对帐单、担保承诺函等证据经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李军经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原、被告签订的《个人一手住房贷款合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，各方应遵照履行。合同签订后，原告已履行发放贷款义务，被告应依约按期偿还借款，未如约还款，违反合同约定，应承担违约责任，故原告有权要求解除诉争合同，并要求被告徐姝、李军偿还贷款本金及利息，原告对被告徐姝、李军的抵押物进行了抵押预告登记，现原告要求对被告的抵押物行使抵押权优先受偿，符合法律规定，本院应予支持。
另外，关于原告主张的被告沈阳中海新海汇置业有限公司的担保责任，作为系争合同的保证人沈阳中海新海汇置业有限公司向原告提供《担保承诺函》，约定保证人承担阶段性连带保证责任，保证期间自发放贷款之日起，至原告取得此笔贷款项下真实、有效的抵押权预告登记手续止。本案原告已于2012年12月11日取得房屋抵押权预告登记证，因此被告沈阳中海新海汇置业有限公司应当免除连带保证责任，对于原告要求被告沈阳中海新海汇置业有限公司承担连带保证责任的请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐姝、李军于本判决发生法律效力后十五日内给付原告中国银行股份有限公司沈阳分行贷款本金人民币188409.45元；
二、被告徐姝、李军于本判决发生法律效力后十五日内给付原告中国银行股份有限公司沈阳分行贷款利息人民币利息3019.05元、罚息人民币63.92元（截至2015年6月2日，从2015年6月3日起至实际清偿之日止的利息、罚息，按合同约定计算）
三、如被告徐姝、李军逾期履行本判决书第一项、第二项，则原告中国银行股份有限公司沈阳分行对被告徐姝、李军办理抵押预告登记的房产（坐落于沈阳市于洪区西江街192号（1-19-3），建筑面积为88.72平方米）享有优先受偿权；
四、驳回原告中国银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求及抗辩。
如被告徐姝、李军、沈阳中海新海汇置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4130元，公告费人民币400元，邮寄费人民币60元由被告徐姝、李军、沈阳中海新海汇置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张育红
代理审判员 王艳辉
人民陪审员 张玉华
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 刘 程
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。