广西壮族自治区靖西县人民法院民 事 判 决 书（2015）靖民一初字第43号原告：蒙健，农民。原告：李海源，农民。上列原告的委托代理人：卢忠劭，靖西县法律服务所法律工作者。被告：江西雨后房地产开发有限公司靖西分公司，住所地：靖西县新靖镇幸福路2号。法定代表人：沈磊，该分公司总经理。委托代理人：黄保成，广西济文律师事务所律师。原告蒙健、李海源诉被告江西雨后房地产开发有限公司靖西分公司（以下简称：雨后房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月29日受理后，依法由审判员农定祝适用简易程序进行审理，因发现本案案情复杂，于2015年3月27日转为普通程序，组成由审判员农晖担任审判长、审判员农定祝和人民陪审员李子璇参加的合议庭，于2015年4月13日公开开庭进行了第二次审理。原告蒙健及其委托代理人卢忠劭、被告的委托代理人黄保成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2013年10月8日签订商品房买卖合同，约定：被告将其开发建设的山水国际商品房第3幢A单元502号房出售给原告，该房建筑面积为96.81平方米，总金额为317886元；原告首付107886元，按揭210000元；商品房的交付时间为2014年6月30日前；被告如逾期交付超过30日的，需每日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金。签订合同后，原告已按约定支付了全部房款，被告却迟迟不交房。自被告承诺交房之日起到现在，被告逾期交付已有5个月。原告认为，原告与被告签订的合同是双方真实意思表示，内容合法，双方应按合同约定履行义务，被告违约，应承担违约责任。故向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付违约金48636.630元（按每日万分之十计算，违约金计至被告交付房产之日止）；2、被告承担本案诉讼费用。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证复印件，证实原告身份基本情况，符合本案主体资格；2、商品房买卖合同复印件，证实原、被告双方约定的交房时间为2014年6月30日前，被告逾期交房超过30日的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之十的违约金；3、借款合同及借款借据复印件，证实原告已经按约定办理住房贷款按揭手续；4、发票复印件，证实原告已按约定付完房子首付款114445元的事实；5、入伙通知书、收楼确认书复印件，证实原告收楼的时间；6、靖西县水利电业公司对《关于靖西山水国际新建居住区供配电设施建设维护的函》的说明，证实靖西县水利电业公司未对山水国际小区的供配电设施进行验收和维护，未实施影响该小区施工的行为；7、靖西县住房和城乡规划建设局的复函，证实山水国际小区工程质量还存在问题，需要整改的事实。被告雨后房地产公司辩称：一、被告延期向原告交付商品房并不是自身因素所致，依合同约定不应承担违约责任。被告的交房时间按原合同约定是有推迟，但按照《商品房买卖合同》第八条第二款规定，有因政府政策性因素或政府其他规定、气候原因或其他困难因素等非出卖人原因、买受人未按合同规定期限付款等情况，出卖人的交房时间是可以延期的。在本案中，通过气候资料显示，靖西2013年的降雨天数达168天，2014年降雨天数达148天，严重影响了被告的施工进度，因此，交房时间应当予以顺延。另外，由于政府对新建小区供配电设施维护费进行统一收费，致使相关的报备手续必须重新启动，从而也导致了交房时间的延迟，这显然也符合因政府政策性因素或政府其他规定的情况，从而交房期限也应得以顺延。同时，一部分买受人由于未按合同约定的时间交足购房款也严重影响了被告的工作进度，所以买受人自身应对延期交房承担责任。二、原告与被告对延期交房事实上已达成谅解。原告与被告对房屋以及房屋的后期管理与维护进行了完整交接，而且原告还接受了被告相应物业管理费用的馈赠，原告的行为事实上已经表明其与被告在延期交房上达成了谅解，不应再要求被告承担逾期交房的违约责任。三、《商品房买卖合同》第九条约定的违约金过高，应按规定的标准重新确定。被告与原告在合同中约定了每日万分之三至万分之十的违约金显然过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，该合同的违约金应按超过买受人实际损失30%为标准来确定。综上，本案被告延期交房的原因系政策性因素及气候原因所致，责任不能归结于被告，原告起诉的事实和理由不能成立，应予以驳回。被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、被告的营业执照、组织机构代码证复印件，证实被告经营开发房地产的资质和本案主体资格；2、靖西县气象局出具的2013年度和2014年度靖西降水统计资料，证实当地气候对被告的施工造成影响；3、广西物价局桂价格（2013）139号文件，证实政府对新建小区征收供配电设施建设维护费的事实；4、靖西县物价局靖价函（2014）4号复函文件，证实2014年5月27日靖西县物价局复函靖西县水利电业有限公司执行桂价格（2013）139号文件的事实；5、靖西县水利电业有限公司2014年11月12日出具《关于靖西山水国际新建居住区供配电设施建设维护的函》，证实山水国际小区于2014年10月15日才最终落实供配电设施建设方案，2014年11月12日才完成安装、调试3#、4#楼的所有供电设备的事实，是被告延期交房的主要原因；6、购房人付款时间表，证实大多数购房人有违约延期付款的情况，也是被告延期交房的原因之一；7、赠送单，证实被告因延期交房向原告赠送了一定金额的电梯使用费和物业管理费，双方已达成谅解的事实；8、竣工验收备案表，证实靖西山水国际小区3#楼、4#楼已经竣工验收合格；9、短信通知单，证实被告以短信形式通知原告于2014年11月15日办理交房手续的事实。经过庭审质证，被告对原告提供证据1、2、3、4、5、7的真实性、合法性、关联性无异议，原告对被告提供的证据1、2、8的真实性无异议，本院对当事人均无异议的证据予以认定，作为认定本案事实的依据。被告对原告提交的证据6靖西县水利电业有限公司对《关于靖西山水国际新建居住区供配电设施建设维护的函》的说明的真实性、合法性有异议，认为原告的代理人与靖西县水利电业有限公司有利害关系，这份说明与其出具给被告的函相矛盾，证明力没有被告提交的函的效力大。本院认为，原告的委托代理人系靖西县水利电业有限公司的法律顾问，有一定的利害关系，庭审中，被告也确认靖西县山水国际小区的供配电设施建设不再由靖西县水利电业有限公司进行建设与维护，由已签合同的其他公司进行，靖西县水利电业有限公司未对该小区进行停电等影响其施工的行为，故原告提交的这份说明，内容客观真实，符合本案实际，本院予以认定。原告对被告提供的证据3、4、5的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为广西物价局的文件是2013年12月31日发布，新建居住区供配电设施建设维护费由供电企业统一开展，被告发现政策变化后没有采取措施补救，是被告的责任，并且靖西山水国际项目于2012年11月开工，被告应该早就向供电企业报批手续，但被告没有这样做，是被告的原因，不是迟延交房的理由。本院认为，广西物价局桂价格（2013）第139号文件和靖西县物价局（2014）4号文件作出后，靖西县水利电业有限公司虽未实施影响被告靖西山水国际小区供配电设施建设的行为，但这两个文件的出台确实对被告建设的山水国际小区的施工产生一定的影响，故被告提交的证据3、4、5与本案具有关联性，本院予以认定。原告对被告提交的证据6购房人付款时间表的真实性有异议，认为按揭贷款的办理是由银行根据被告的交房时间来确定何时发放，原告已按照约定办理相关手续，不存在延期付款情形。本院认为，被告提交的购房人付款时间表，因其未能提供原告未按时办理贷款按揭手续的证据予以印证，本院不予认定。原告对被告提供的证据7赠送单的真实性无异议，对其关联性有异议，认为是被告单方面的行为，原告并没有就延期交房与被告达成任何协议。本院认为，被告向原告赠送一定金额的电梯使用费和物业费，是其就延期交房问题向业主表达歉意和采取的积极补救措施，本院予以认定。原告对被告提供的证据9短信通知单有异议，认为原告从未收到被告的交房通知，应当以实际收房日为准计算违约金。本院认为，被告提交的短信通知单与本案事实相吻合，本院予以认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告与被告于2013年10月8日签订《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发建设的山水国际商品房第3幢A单元502号房出售给原告，该房建筑面积为96.81平方米，总金额为317886元，首付107886元，按揭210000元。关于房屋交付期限及违约责任约定为：被告应当在2014年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将符合合同约定条件的商品房交付原告使用，逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，并自合同约定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金。被告免除责任的约定为：如果遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府政策性因素或政府其他规定等非出卖人原因引起的延误；3、因气候原因或其他异常困难因素等非出卖人原因引起的延误；4、买受人未按合同规定期限付款或未按约定办理完按揭手续银行未放款所造成的延误；5、供水、供电相关部门停水停电造成停工的；以上因素出卖人应在合同约定的交付日期限前15日及实际交房之日分别将统计结果以书面形式告知买受人。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款107886元，余款210000元于2014年1月15日以贷款按揭方式支付。2014年12月29日，原告诉至本院，请求判如所诉。另查明，2012年11月1日，被告与遂川县联盛建筑有限公司签订施工承包总合同，其开发建设的靖西山水国际项目于2012年11月6日开工建设，并向靖西县水利电业有限公司办理了临时用电。2013年12月31日，广西壮族自治区物价局作出桂价格（2013）第139号文件，规定：新建居住区供配电设施建设维护费由供电企业统一组织开展，统一收费。2014年5月27日，靖西县物价局作出靖价函（2014）4号文件，复函靖西县水利电业有限公司：新建居住区供配电设施建设维护费，请按《广西壮族自治区物价局关于广西新建居住区供配电设施建设维护费有关问题的通知》（桂价格{2013}第139号）规定执行。2014年10月15日，被告与靖西水利电业有限公司落实靖西山水国际小区供配电设施建设的方案，并于2014年11月12日完成安装、调试3#、4#楼的所有供电设备。2014年11月15日，建材桂林地质工程勘察院、四川众恒建筑设计有限责任公司、遂川县联盛建筑有限公司、广西建荣工程项目管理有限公司、江西雨后房地产开发有限公司靖西分公司联合出具3#、4#楼《竣工验收备案表》。2014年11月12日，被告以短信形式向原告发出通知，要求原告于2014年11月15日前来办理收楼手续。2014年11月29日，原告签收收楼确认书，确认被告交房事实，并接受被告赠送一年的物业管理费929.4元和电梯维护费300元。庭审中，被告称之前赠送原告的物业费和电梯使用费的条件是原告不再要求被告承担支付延期交房违约金，而今原告接受了被告的赠送，还要被告承担违约责任，有悖原先的约定，故被告撤销之前赠与行为，要求从违约金中予以扣除。本院认为，本案争议焦点之一：被告迟延交房是否构成违约及应否承担违约责任的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效合同。依法成立的合同，对合同双方当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务，当事人一方不履行义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同签订后，原告按约履行了向被告支付房屋价款的义务，但被告没有按合同约定及时交付房屋，已构成违约，应依法承担违约责任，原告请求被告支付延期交房违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。鉴于广西物价局桂价格（2013）第139号文件和靖西县物价局靖价函（2014）4号文件的出台，客观上造成被告为协调小区的供配电事宜耗费了一定的时间，对山水国际小区的建设造成一定的影响，从2014年5月27日靖西县物价局文件的出台到2014年10月15日供配电方案的落实，耗时将近五个月，应予扣除三个月（2014年5月28日至2014年8月27日）的合理期间，即被告逾期交房的天数应从2014年8月28日起计至被告确认交房的2014年11月15日止，共计79日。由于被告赠送原告的物业管理费和电梯维护费是附条件的赠与行为，而原告接受赠送后仍要求被告承担违约责任，即被告所附的赠与条件不成就，故被告提出请求撤回该赠与并要求从违约金中予以抵扣的抗辩意见，符合法律规定，本院予以采信。争议焦点之二：双方约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。所谓违约金，是指当事人约定或者法律直接规定的，在一方当事人不履行或者不完全履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱或其他给付。根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期出裁决。”的规定，本案中，被告提出双方约定的违约金过高，要求予以调整，但未能提供相关证据予以证实。本院认为，原告的实际损失为被告逾期交房期间已付房款的利息损失，原告在合同签订后先后支付购房款共计317886元，按照中国人民银行同期贷款利率（六个月以内贷款年利率为5.85%）计算，每日产生利息损失为50.95元（317886元×5.85%／年÷365日）。如被告按合同约定按日万分之十的标准计算，则每日支付原告的违约金为317.88元，过分高出原告的实际损失，应予以适当减少，被告每日支付原告的违约金调整为66.24元（50.95元×130%），则被告支付原告2014年8月28日至2014年11月15日期间的逾期交房违约金为5232.56元（66.24元／日×79日）。扣减被告赠送的物业费929.4元和电梯维护费300元，被告尚需给付原告的违约金为4003.16元。对原告的其他过高请求，本院不予支持。对于被告提出的广西物价局桂价格（2013）第139号文件和靖西县物价局靖价函（2014）4号文件的出台，导致其解除原与遂川县联盛建筑有限公司签订的《施工承包总合同》项下的供配电设施建设工程，由供电企业统一组织开展供配电设施建设与维护，影响其对山水国际小区的建设，可据实予以延期的问题。本院认为，广西物价局桂价格（2013）第139号和靖西县物价局靖价函（2014）4号文件的出台，在一定程度上影响了靖西山水国际小区的建设，属于政策性因素，被告因此造成的延误可据实予以延期，但被告未按照合同约定在文件出台后将可能造成的影响天数予以统计并以书面形式告知原告，不符合合同约定的免责条件，故被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。对于被告提出2013年降雨天数168天及2014年降雨天数148天，严重影响施工进度，应当予以顺延的问题。本院认为，降雨属于正常的天气现象，并非不能预见，被告作为房地产开发商在签订合同时应当预见到气候因素造成施工进度的影响，合理计算工期，确保其在承诺的交房日期前能够顺利完工。被告提供的靖西县气象局2013年和2014年靖西降水统计表显示没有出现特大暴雨或者洪涝灾害等异常现象，不符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第3项约定“因气候原因或其他异常困难因素等非出卖人原因引起的延误，被告可据实予以延期交房。”的情形，故被告的抗辩意见不成立，本院不予采纳。对于被告提出原告未按时办理商品房贷款按揭手续，也是其据实延期交房的理由问题。因被告未能提供原告未按时到银行办理按揭贷款手续的相关证据予以证实，故被告的辩解理由不成立，本院不予采纳。对于被告提出原告已接受其赠送的一定金额物业管理费用和电梯使用费的行为表明其与被告就延期交房事宜已达成了谅解，其不再承担逾期交房违约责任的抗辩主张。本院认为，原告对双方已达成谅解的事实不予认可，而被告也未能提供其与原告已达成谅解并免除违约责任的相关证据予以证实，故被告要求免除违约责任的辩解理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十二条第一款第三项、第一百九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告江西雨后房地产开发有限公司靖西分公司给付原告蒙健、李海源逾期交房违约金人民币4003.16元；二、驳回原告蒙健、李海源的其他诉讼请求。本案受理费1016元，由被告江西雨后房地产开发有限公司靖西分公司负担。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕（户名：靖西县人民法院，账号：20×××85，开户行：农行靖西县支行营业室）；逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行，逾期则视为放弃权利，不予执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，户名：待结算财政款项----法院诉讼费专户，账号：20×××97，开户行：农行百色分行营部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  农 晖审 判 员  农定祝人民陪审员  李子璇二〇一五年六月九日书 记 员  农彩美