江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0830民初字第2944号
原告沈启武（反诉被告）。
原告巩红霞（反诉被告）。
被告淮安五环房地产开发有限公司（反诉原告）。住所地：盱眙县盱城镇甘泉西路*号五环中央公馆。
法定代表人俞建东，该公司董事长。
委托代理人杨秀志，江苏昂格律师事务所律师。
原告（反诉被告）沈启武、巩红霞诉被告（反诉原告）淮安五环房地产开发有限公司（以下简称五环公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案受理后，依法由审判员刘宏杰适用简易程序于2016年6月17日公开开庭进行了审理。原告沈启武、巩红霞，被告五环公司委托代理人杨秀志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈启武、巩红霞诉称，原、被告双方于2013年10月1日签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的“五环中央公馆”小区27幢1103号房一套，房价款为569144元，出卖人应在2014年11月28日前将取得商品房交付使用批准文件的商品房交付给原告。出卖人逾期交房的违约责任第九条中约定，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照合同的约定履行了付款义务，支付了购房款569144元，而被告违反合同约定至今没有交付房屋，也未取得商品房交付批准文件，被告逾期交房应承担违约金32917元（从2014年11月29日算至2016年6月28日计578天），请求判令被告给付并承担本案诉讼费用。
被告五环公司辩称，被告逾期交房责任不在被告，而是有关部门拖延造成，现房屋已具备实际交付条件，原告在没有实际损失的情况下法院应调低违约金至10000元，同时反诉原告承担逾期付款违约责任10000元。
经审理查明，原、被告双方于2013年10月1日签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的“五环中央公馆”小区27幢1103号房一套，房价款为569144元。合同第六条第3项约定买受人应在签订合同当日支付首付款172144元，余款397000元需于合同签订7日内按揭贷款支付出卖人，因买受人贷款政策原因，买受人办理的相关贷款未及时放款的，与出卖人无关，买受人应于收到通知之日起7日内以现金方式支付给出卖人，否则按合同第七条承担违约责任；合同第七条约定逾期付款超过60日，合同继续履行的，自本合同规定的应付款期限至第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；合同第八条约定出卖人应当在2013年11月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已取得商品房交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告于2013年10月1日向被告支付了购房首付款172144元（其中定金20000元，银行汇款152144元），余款397000元，原被告拟按首套房按揭贷款，后因原告购买此房系二套房首付款应为342144元，首付款欠170000元，原告于2014年1月6日交付100000元，尚余欠购房款70000元，原告巩红霞于2014年1月20日出具欠条给被告，同日原告将此款支付给了被告并开具发票，同年3月7日在中国银行盱眙支行办理到按揭贷款227000元，开具发票时间为2014年3月11日。现诉争房屋尚未取得该商品房交付批准文件，也未实际交付原告。
上述事实，由原被告陈述，原告提交的购房合同、发票，被告提交原告甘红星出具的欠条等证据，本院予以认定。
本院认为，原被告签订的购房合同系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，因而为有效合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中合同第六条第3项约定原告在签订合同当日支付首付款172144元，余款397000元原告应于合同签订7日内按揭贷款支付出卖人，超过7日，被告应通知原告于收到通知之日起7日内以现金方式支付给被告，否则按合同第七条承担违约责任。因原被于2013年10月1日签订合同时拟对剩余购房款397000元按首套房按揭贷款，而原告购买此房系二套房首付款应为342144元，而原告交纳的首付款172144元，欠首付款170000元，原告遂于2014年1月6日交付100000元，原告巩红霞于2014年1月20日出具70000元欠条给被告，同日原告将此款支付给了被告。2014年3月7日原告办理到按揭贷款227000元付给被告。被告作为开发商提供的是格式合同，处于主动地位且占有知晓办理按揭贷款政策等信息的优势，在与原告签订合同时应问明原告购买该房是否是首套房，而其直接以首套房与原告签订合同，原告没有按约办理到397000元按揭贷款只能办理到227000元，导致原告余欠的170000元逾期付款，对此被告应负直接责任，原被告对不能办理的170000元款项应约定付款期限，没有约定付款期限的，应按约向原告发出催交通知，原告在收到催交通知后7日内未交付的才承担违约责任，而被告并未向原告发出催交通知，且在办理按揭贷款前被告已接收了原告给付的170000元，被告以其行为同意对余欠170000元付款时间的变更，不能视为原告付款违约，被告反诉原告承担逾期付款违约金的请求，本院不予支持。被告应按合同第八条将取得商品房交付使用批准文件的商品房于2014年11月28日前交付原告使用，而被告未能按约定履行该义务，且诉争房屋至今未取得该商品房交付批准文件，被告应按约承担逾期交房的违约责任。被告应承担违约金为31018元（2014年11月29日至本案立案时间2016年5月26日计545天569144元*0.0001*545天=31018元）。被告辩称逾期交房责任不在被告，要求将违约金调至10000元无理，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告淮安五环房地产开发有限公司（反诉原告）于本判决生效后十日内向原告沈启武、巩红霞（反诉被告）支付违约金31018元。
二、驳回被告淮安五环房地产开发有限公司（反诉原告）的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费622元，减半收取311元；反诉案件受理费50元，减半收取25元，合计336元，由被告淮安五环房地产开发有限公司（反诉原告）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。
审判员 刘宏杰
二〇一六年六月二十九日
书记员 陈克飞
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。