浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉南民初字第28号
原告：嘉兴市南湖名胜发展有限公司。
法定代表人：陈保良。
委托代理人：周述荣，浙江澜湾律师事务所律师。
委托代理人：冯仲庆，浙江嘉洲律师事务所律师。
被告：嘉兴香溢房地产有限公司。
法定代表人：董勤。
委托代理人：徐海明，浙江安策律师事务所律师。
原告嘉兴市南湖名胜发展有限公司（以下简称南湖名胜公司）因与被告嘉兴香溢房地产有限公司（以下简称香溢房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2013年12月26日受理后，依法组成合议庭，后因关联案件正在审理，本案依法中止审理。后于2014年8月19日第一次公开开庭审理了本案，原告委托代理人周述荣，被告委托代理人徐海明到庭参加诉讼；于2015年1月13日第二次公开开庭审理，原告委托代理人周述荣及冯仲庆、被告代理人徐海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉兴市南湖名胜发展有限公司起诉称，2009年12月22日，被告与嘉兴市嘉城资产管理有限公司签订《房屋及场地租赁协议》一份，约定被告自2010年3月1�起至2020年2月29日止租赁位于南湖景区揽秀园南园广场以南建筑面积为2300㎡的房屋和面积为7200㎡的场地（东至采菱港，南至采菱港，西至鸳湖路，北至揽秀园南园广场），用于商业。房屋标准租金：第一年32元／㎡，第二年34元／㎡，第三年36元／㎡，第四年38元／㎡，第五年40元／㎡，第一年给予4个月的免租优惠，第二年至第五年每年各给予2个月的免租优惠。如因承租方违约，导致合同解除的，承租方不再享受免租权利。租金一年一付，每年的2月15日支付下一年度的租金。水电费用以当月的实际发生数为准，按月结清。如逾期支付租金，每逾期一日，需偿付未付租金千分之一的违约金；如逾期支付租金达3个月以上的，视为承租方单方终止协议，出租方收回租赁房屋，承租方还应补交未付租金和逾期付款违约金。逾期归还房屋，每逾期一天，应向出租方支付日租金3�的违约金。2010年3月，嘉兴市城市投资发展集团有限公司因经营发展的需要，将上述《房屋及场地租赁协议》的租赁标的资产转至原告经营管理。2010年8月10日，被告书面认可上述《房屋及场地租赁协议》中涉及出租方的所有权利与义务变更为由原告承袭。据此，原、被告签订了《补充协议》一份，约定：租赁期限变更为自2010年8月1日起至2020年7月31日止。第一年的租金支付日为2010年8月20日，此外每年的7月15日支付下一年度的租金。其他事项遵照原协议。按此约定，被告理应于2013年7月15日支付2013年8月1日起至2014年7月31日的房屋租金计874000元（已扣除2个月免租期租金）。但是，被告到期未付。原告口头催讨未果，故于2013年12月10日发函催讨，但被告还是分文未付。另外，被告还结欠原告2013年8月11日至2013年12月20日止的水电费104550.20元。综上，原告认为，被告逾期支付�屋租金已达3个月以上，已视为被告单方面终止协议。故诉请判令：1、依法判令被告立即支付原告自2013年8月1日起至2013年10月15日期间（共76天）的房屋租金人民币218380.30元，以及逾期支付房屋租金的违约金141588元【以约定的应付年租金874000元为基数，按每日千分之一（即：874元／日）计算，自2013年7月16日起暂算至2013年12月24日（共162天），请求算至付清所欠房屋租金之日止】；2、依法判令被告立即支付原告自2013年8月11日起至2013年12月20日期间的水电费104550.20元，以及逾期支付水电费的利息损失729.60元【1、以拖欠的水电费60467.00元为基数，按同期银行贷款利率（年利率5.6%）计算，自2013年10月11日起暂算至2013年12月24日（共75天），计695.78元，请求算至付清所欠水电费之日止。2、以拖欠的水电费44083.20元为基数，按同期银行贷款利率（年利率5.6%）计算，自2013年12月20日起暂算至2013年12月24日（共5天），计33.82元，请求算至付清所欠水电费之日止。】3、依法判令被告立即归还租赁标的，即位于南湖景区揽秀园南园广场以南建筑面积为2300㎡的房屋和东至采菱港，南至采菱港，西至鸳湖路，北至揽秀园南园广场面积为7200㎡的场地，并支付原告自2013年10月16日起至实际归还租赁标的之日止的逾期归还违约金603419.25元【每日按日租金（即：2873.425元）的3倍计算，暂算至2013年12月24日止（共70天），请求算至租赁标的归还之日止】。4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：请求法院确认原、被告之间的房屋及场地租赁合同（含补充协议）于2013年10月16日终止。
被告嘉兴香溢公司答辩称，本案租赁事实属实。被告拒付租金系因原告违约所致，被告行使先履行抗辩权。同时保留要求原告赔偿被告为履行合同所�入的1千多万工程款的权利。本案在租赁期间原告又将揽秀园交付第三方康克章开设饭店，导致被告方利益受损，且在被告多次提出异议后，原告方至今不做任何行为来消除损害，放任此结果继续至今，存在明显过错。显然本案原告规避自身违约事实进行诉讼，于法无据，理应驳回。被告与上海伊富酒店咨询管理有限公司（以下简称上海伊富公司）之间也有两起纠纷正在法院受理中，先前已经申请法院中止审理本案。退一步讲，即使法院认为双方之间的合同需要解除，原告各项诉讼请求包括违约金等标准过高，也应当予以调整。
针对自己的诉讼主张，原告南湖名胜公司提供了下列证据：
1．2009年12月2日被告与嘉兴市嘉城资产管理有限公司签订的《房屋及场地租赁协议》、2010年8月7日嘉兴城市投资发展集团致被告证明、被告的回函、补充协议各一�（请法庭注意：房屋租金标准涉及到第四年按38元每平米每月，租金优惠进行了约定；水电费约定以当月实际发生数额为准，按月结清；第九条违约责任第2、3项；补充协议把租金期限进行了变更，租金支付方式进行了约定）。该组证据证明被告租赁位于南湖景区揽秀园南园广场以南建筑面积2300平方的房屋和面积为7200平方的场地（东至采菱港，北至揽秀园南园广场），用于商业经营的事实及相关约定。后原告承袭上述《房屋及场地租赁协议》出租房所有权利和义务，原、被告就租赁事项作出补充约定的事实。
被告对该证据无异议。
2.被告拖欠水费、电费明细表二份及水电表照片2张，证明被告拖欠水费、电费的事实。
被告对证据有异议，2013年8月至12月该时间段原告已经将揽秀园给康克章在经营使用，而且给康克章实际经营时间不是从10月开始的，在之前就已经给他使用了，所以对水电费被告不清楚，对标的物也不掌控无法确认有这个数额，水电费也不是被告使用的，所以不构成向被告主张水电费。
3.2013年4月11日至7月10日水电费支付情况，证明被告在2013年9月份还是继续支付租赁物的水电费；水电费是揽秀园物业部统一支付再向业主确认后收取水电费。
4.被告欠缴明细一组，证明原告主张的诉讼请求中拖欠水电费情况。
被告对原告提供的证据3、4金额无异议，但后期拖欠部分系康克章占有使用。
5.2012年8月21日嘉兴市南湖街道和原告共同出具证明一份，证明租赁标的物为原告所有。
被告对原告要证明的内容有异议，本案争议标的物是房屋及场地属于物权范畴，出具证明的两个主体是南湖区街道和原告，两者均非物权法上确认物权所有权的有权单位，该证明不具有法律效力，是无效证据。
6.2010年8月16日嘉兴市城市投资发展集团有限公司出具的证明一份，证明嘉兴市城市投资发展集团有限公司将涉案租赁标的物为划至原告经营管理。
被告质证意见同证据5，出具人不具有确认物权资格，证据无效。
7.嘉兴市人民政府国有资产监督管理委员会出具的证明和建设规划用地许可证一份，证明涉案租赁物建造合法，属于国有资产，国资委交由原告负责投资、建设、管理等工作。
被告质证认为整个投资的建造和申报被告没有参与，不清楚真实性。
针对自己的抗辩，被告香溢房产公司提供了以下证据：
1．工商登记情况、2013年1月30日原告出具的证明各一份共二页（复印件，有工商局的盖章件存于大桥法庭）；证明原告违约事实，原告将本案讼争物揽秀园在与被告租�期内，又许可租赁予康克章开设饭店，且康克章已得到工商部门许可获得营业执照并实际营运使用本案租赁物的事实。
原告对个体工商户登记情况（嘉兴市南湖区城东揽秀苑饭店）的真实性无异议，但对其合法性和关联性是有异议的。对于证明的真实性、合法性及与本案的关联性均有异议。原告没有出具过该证明，也未将原、被告租赁合同项下的租赁物交由康克章占有使用。
2．三份函及签收凭证共六页；证明被告权益因原告行为受到侵害后，向原告提出权利主张及行使先履行抗辩权，但原告消极不作为，至今不进行任何主张，放任损害结果继续，对本案原告先履行合同义务不履行不作为。此证据与证据1共同证明原告违约，未适格履行合同义务，无权主张租金权利。
原告质证认为确实收到过函件，原告也积极核实过相应的问题，但被�一直未提供该证明的原件，工商档案中经查实也无原件，被告以此为由，称租赁物存在法律瑕疵，无事实和法律依据。原告不曾同意任何第三方占有、使用租房。即便停水停电造成第三方损失的，原告也不应给予赔偿。鉴于被告与上海伊富公司以及该公司法定代表人康克章之间的这种说不清道不明的关系，该赔偿的，也应当由被告给予赔偿，与原告无关。
3．工程造价咨询报告书一份共9页，证明因本案租赁协议，被告投入一千多万元，原告应当赔偿。考虑双方都是国有单位，为寻求协商解决的方法，被告不在本案中反诉。
原告质证认为其无法考证来源及内容的真实性，报告书中没有相关资质人员的资质证书。而且，被告也没有提供绿化工程施工合同，以及被告支付工程款的原始凭证加以佐证。原告认为，原、被告之间系房屋租赁关系，被告租�房屋后对场地进行绿化工程改造，那是被告依其自身的需求所为，与原告无涉。原告在履行租赁协议过程中不存在任何违约行为，谈不上要赔偿被告的所谓的绿化工程损失。
本院认证如下：
原告提供的证据1能够证明原、被告之间建立房屋租赁关系的过程，以及合同中的相关约定，本院依法予以认定。
原告提供的证据2、3、4能够证明2013年8月11日后被告未支付水电费及其具体的金额，本院依法予以认定。
原告提供的证据5不能证明原告为该资产的所有权人，出具人不具有确认物权资格，不予认定。
原告提供的证据6、7能够证明嘉兴市南湖景区揽秀园南园广场以南的资产为合法建造，国资委和城投集团均同意交由原告经营管理，原告享有合法出租权。
被告提供的证据1中工商登记信息能够证明康克章使用部分租赁标的物开设揽秀苑饭店的事实，本院依法予以认定；工商档案留底的证明系复印件，原告对此真实性予以否认，因各方均无法提供原件，本院无法将该证明与原件核实，而工商部门也不同于公证机关，故该证据本院不予认定。
被告提供的证据2能够证明康克章开设揽秀苑饭店后原、被告针对租金拖延等情况的往来联系，本院依法予以认定。
被告提供的证据3与本案无直接关联性，故不予认定。
本院经审理，认定案件事实如下：
2009年12月22日，被告与嘉兴市嘉城资产管理有限公司签订《房屋及场地租赁协议》一份，约定被告承租位于嘉兴市南湖景区揽秀园南园广场以南的2300㎡房屋及7200㎡场地，场地四至为东至采菱港，南至采菱港，西至鸳湖路，北至揽秀园南园广场。租赁期限为10年，从2010年3月1日至2020年2月29日。房屋租金第�年为每月32元／㎡，第二年每月34元／㎡，第三年每月36元／㎡，第四年每月38元／㎡…租金为一年一付，每年的2月15日支付下一年度的租金；水电费以当月的实际发生数为准，按月结清。被告应当如期支付租金，逾期一日，需偿付未付租金日千分之一的违约金；如逾期支付租金达到三个月的，视为被告单方终止协议，原告有权收回租赁房屋。2010年8月7日，嘉兴市城市投资发展集团有限公司向被告出具证明，称原由集团子公司嘉兴市嘉城资产管理有限公司经营管理的南湖景区揽秀园南园广场以南的资产自2010年3月起划至集团另一子公司南湖名胜公司，《房屋及场地租赁协议》中甲方的权利义务由原告承袭。2014年8月10日，被告发函予以认可原告承袭出租人地位。后原、被告双方签订补充协议一份，约定租赁期限变更为“2010年8月1日至2020年7月31日止”，租金一年一付，每年的7月15日支付下一年度的租金。
被告承租后于2011年12月29日与上海伊富公司签订承包经营合同，约定由上海伊富公司承包经营揽秀园会所，由被告投入不超过1千万元建设揽秀园会所。2013年1月30日，上海伊富公司与其法定代表人康克章签订一份揽秀园经营承包协议，约定上海伊富公司将揽秀园会所整体承包给康克章经营。康克章遂于2013年3月18日注册了嘉兴市南湖区城东揽秀苑饭店。后被告拒绝支付2013年8月1日起的房租及2013年8月11日后的水电费等。针对租金未支付一事，双方多次函件往来。原告要求被告及时支付租金及逾期付款违约金；被告答复称原告出具证明给康克章，致使租赁标的物为康占有，而原告虽否认证明真实性，但怠于履职，未进行有效主张，使租赁物存在法律瑕疵，故敦促原告消除租赁物的法律瑕疵；双方各执一词，被告主张先履行抗辩�，至今未付租金。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，涉案租赁房屋系国有资产，未办理产权证但有建设规划用地许可证，合同合法有效。最初的租赁合同是嘉兴市嘉城资产管理有限公司与被告签订，后国资委将租赁物交由原告管理，原告取代嘉兴市嘉城资产管理有限公司的出租人地位，双方均受合同约束，理应按照合同约定诚信履行。按照双方租赁合同约定，逾期支付租金三个月以上视为被告单方终止合同。虽然合同中使用的是“终止”，但逾期支付租金并不属于当事人约定的权利义务终止的情形，而是合同解除的条件，即在被告拖欠租金三个月以上的情况下赋予原告单方解除合同的权利。原告自2013年8月起至今未付租金事实明确，根据原、被告的诉辩主张，争议的焦点在于被告拒付租金有无合理依据，原告是否有权单方解除合同。被告抗辩的重点�于2013年3月8日康克章开设揽秀苑饭店，揽秀园南园景区用房实际为康克章占有使用。本院认为被告提供的租赁证明因系复印件不能作为定案的依据，且从该证明内容来看，并不具备租赁合同的要求，只是办理工商执照需要。从本案实际情况来看，康克章占有使用租赁物系基于其与上海伊富酒店的内部承包关系，而非原告一房二租，原告并无将租赁物实际交付康克章的行为，故被告相关抗辩不予支持。被告从2013年8月起拖欠房租至今，经原告多次催讨未果，已经符合单方解除的条件，但原告诉前并未向被告表达解除合同的意思表示。直至2013年12月26日，原告诉至本院，诉讼请求中虽没有解除合同的要求，但诉状内容及其他诉讼请求均表达了原告要求与被告解除（原告认为的终止）租赁合同的意思，故本院认定双方合同解除之日为原告诉状副本送达至被告之日，即2013年12月30日。
合同解除后被告理应支付拖欠租金及逾期付款违约金，合同约定的逾期付款违约金过高，本院依法予以调整为同期银行贷款利率，2013年8月1日至2013年12月30日的房屋租金为2300×38×5=437000元，违约金起算时间为合同约定的支付时间届满次日，即2013年7月16日。
合同解除后被告应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。因被告至今未返还租赁物，故需支付逾期腾房占有使用费，原告要求按照合同约定的日租金3倍计算违约金，并明确表示该违约金包含逾期腾房占有使用费，本院认为合同约定明显高于原告的实际房租损失，故酌情调整为按照原合同约定的第四年租金的1.5倍支付逾期腾房违约金（包含占有使用费），即每月38元／㎡×1.5×2300㎡＝131100元，该费用包含了原告实际的房租损失和对被告违约的惩罚�
至于水电费，被告抗辩房屋实际使用人为康克章，故不应由被告承担水电费，本院认为基于合同相对性原则，被告作为承租人理应按照合同约定向原告支付租赁房屋产生的各类费用，至于其与伊富及康克章的结算按照各自的约定处理。庭审中原告明确表示仅要求计算2013年8月11日至2013年12月20日的水电费104550.20元，属于对自身权利的自由处分，未加重被告负担，本院依法予以支持。合同中约定水电按月结清，原告要求被告按照银行同期贷款利率支付逾期利息于法有据，其中2013年8月11日至2013年10月10日的水电费60467元从2013年10月11日起算，2013年10月11日至2013年12月20日的水电费44083.20元从2013年12月21日起算。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条�《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原、被告在2009年12月22日就嘉兴市南湖景区揽秀园南园广场以南的2300㎡房屋及7200㎡场地签订的《房屋及场地租赁合同》（包含补充协议）于2013年12月30日解除；
二、被告嘉兴香溢房地产有限公司支付原告嘉兴市南湖名胜发展有限公司2013年8月1日至2013年12月30日的房屋租金437000元并支付逾期付款违约金（按照中国人民银行同期同档次贷款利率，从2013年7月16日起计算至实际付清之日止）；
三、被告嘉兴香溢房地产有限公司支付原告嘉兴市南湖名胜发展有限公司2013年8月11日至2013年12月20日的水电费104550.20元并支付逾期付款利息（按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算至实际付清之日止，其中60467元从2013年10月11日起算，44083.20元从2013年12月21日起算）；
四、被告嘉兴香溢房地产有限公司腾退嘉兴市南湖景区揽秀园南园广场以南2300㎡房屋及7200㎡场地，场地四至为东至采菱港，南至采菱港，西至鸳湖路，北至揽秀园南园广场，并交还原告嘉兴市南湖名胜发展有限公司；
五、被告嘉兴香溢房地产有限公司按照每月131100元的标准支付原告嘉兴市南湖名胜发展有限公司自2014年1月1日起的逾期腾房违约金（包含占有使用费），计算至实际腾退之日止；
以上二至五项均从本判决生效之日起七日内履行；
六、驳回原告嘉兴市南湖名胜发展有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14418元，由被告嘉兴香溢房地产有限公司负担，于判决生效之日起七日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 姬永福
审 判 员 陈冬琴
人民陪审员 鲍 嘉
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 费 丁
附页
1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，款汇：嘉兴市财政局财政专户，帐号39×××79，开户行农业银行嘉兴分行（具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准）。
逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自�撤诉处理。
2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。