吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终693号
上诉人（一审原告）：孙树才，男，1951年8月27日，汉族，住长春市宽城区。
委托诉讼代理人：蒲志荣，�，1951年3月23日生，汉族，系孙树才之妻。
被上诉人（一审被告）：长春果品中心批发市场，住所地长春市宽城区凯旋路**号。
法定代表人：张学礼，总经理。
委托诉讼代理人：金冬梅，吉林中证律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：长春地利农副产品有限公司，住所地长春市宽城区凯旋路3525号1号楼。
法定代表人：孙志奇，总经理。
上诉人孙树才因与被上诉人长春果品中心批发市场（以下简称长春果品市场）、长春地利农副产品有限公司（以下简称地利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2016）吉0103民初1172号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
孙树才上诉请求：撤销长春市宽城区人民法院（2016）吉0103民初1172号民事判决，依法改判长春果品市场、地利公司连带赔偿孙树才经济损失239333.4元。理由如下：1、一审法院认定事实错误。孙树才在履行支付租金的合同义务后，取得了两个库房的处分权利，如何经营、使用租赁物由孙树才自行决定，他人无权干涉。长春果品市场、地利公司在一审中并未提供任何证据证实其与孙树才之间有不得转租的约定，孙树才的转租行为不存在过错。地利公司将孙树才的库房收回与其他业主另行签订了租赁合同的行为是严重侵权行为，对其侵权行为给孙树才造成的经济损失，应与长春果品市场共同成立连带赔偿责任。即使孙树才存在转租行为，转租构成违约，无论是长春果品市场还是地利公司都无权直接强行收回库房另行租给他人，一审法院认定长春果品市场、地利公司不构成违约，适用法律错误。2、一审程序违法，一审庭审时，长春果品市场、地利公司代理人在庭外与证人交某某，将庭审情况告知证人，还制止证人出庭，阻挠法院查明事实真相。
长春果品市场二审辩称：一审法院判决合理、合法，应予维持。
地利公司二审未提出庭亦未提交书面答辩意见。
孙树才一审提出诉讼请求：判令长春果品市场、地利公司赔偿因其违约给孙树才造成的直接经济损失239333.34元。案件受理费由长春果品市场、地利公司承担。
一审法院经审理查明：孙树才于2013年、2014年分别承租了长春果品市场五厅9号库房，期限自2013年7月1日至2016年6月30日，三年租金共计114938元；一厅14号库房，期限自2014年7月1日至2016年6月30日，三年租金共计105，225元，以上租金共计220163元，孙树才以银行汇款方式支付了全部租金，长春果品市场为孙树才出具了五厅9号库房和一厅14号库房的《经营使用权凭证》。2015年12月30日长春果品市场与地利农场品投资控股有限公司、吉林新疆特色农林产品物流配送交易中心签订了《合作协议书》，三方共同出资成立了长春地利农副产品有限公司，协议中约定：“第九条合作条件和前提5.自本协议签订之日起，承包人（长春果品市场法定代表人张学礼）与市场业户签订的各种合同协议，由新公司承接，如出现纠纷由新公司协同丙方（吉林新疆特色农林产品物流配送交易中心）共同解决。”2015年2月地利公司在对长春果品市场交接排查过程中，将包括孙树才在内存在转租行为的库房于2015年2月28日全部收回，并与其他业主另行签订了租赁合同。孙树才租赁的一�14号库房租金105225元，剩余租期4个月，租金46768元；五厅九号库房租金114938元，剩余租期16个月，租金12772元，两项合计剩余租金59540元。
一审法院认为：长春果品市场是经工商行政管理机关核准登记的企业法人，是适格的被告，其与孙树才之间建立的租赁关系是当事人之间的真实意思表示，内容亦不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务、行使权利。1.关于孙树才转租行为是否有效及长春果品市场是否存在违约的问题。根据《合同法》及《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用〉》的相关规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。法律规定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，长春果品市场与地利公司不同意孙树才转租，应当自知道转租行为后在法定期限内行使解除权，但长春果品市场与地利公司在未通知孙树才解除合同的情况下，于2016年2月28日擅自终止租赁合同，并将租赁物另租他人，其行为构成违约。2.关于孙树才造成损失数额认定问题。根据《合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可能获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见性到的因违反合同可能造成的损失。在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有。本案中，证据证实了孙树才将库房转租并获取租金，次承租人实际占用租赁物自2015年10月至2016年2月28日的事实，此期间转租租金即是孙树才所获收益。2016年2月28日之后因租赁合同终止，孙树才已失去租赁权，长春果品市场与地利公司应将剩余租金59540元退还给孙树才。孙树才提出的其他收益损失证据不足，不予支持。3.关于长春果品市场与地利公司如何承担责任的问题。根据《合作协议书》约定长春果品市场与市场业户签订的各种合同协议由地利公司承接，地利公司应承担责任。长春果品市场终止与孙树才签订的租赁合同时未尽通知义务，存在过错，且庭审查明，应退还孙树才的租金现仍在长春果品市场财务账户上，故长春果品市场与地利公司对该笔款项应承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十七条、《中华人民共和国合同法》第九�六条第一款、第一百一十三条第一款、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、第三人长春地利农副产品有限公司于本判决生效后十日内返还原告孙树才租金人民币59540元；二、被告长春果品中心批发市场对上述款项承担连带责任；三、驳回原告人孙树才其他诉讼请求。案件受理费4890元，由原告孙树才负担3602元，由第三人长春地利农副产品有限公司、被告长春果品中心批发市场连带负担1288元。
本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同。
本院认为：1.孙树才向长春果品市场缴纳租金，长春果品市场向孙树才交付两处库房供其经营使用，并为其开具两份《经营适用权凭证》，孙树才与长春果品市场之间形成房屋租赁合同关系，该租赁合同关系合法有效。2015�12月30日，长春果品市场与地利农产品投资控股有限公司、吉林新疆特色农林产品物流配送交易中心签订《合作协议书》，长春果品市场以包括案涉库房在内的房屋及土地使用权出资与地利农产品投资控股有限公司、吉林新疆特色农林产品物流配送交易中心共同成立地利公司，并由地利公司负责继续履行与孙树才的租赁合同，地利公司于2016年1月15日成立，自该日起孙树才与地利公司之间形成案涉两处库房的租赁合同关系。2.关于地利公司是否存在擅自解除租赁合同的违约行为问题。孙树才在2015年5、6月份将两处库房分别交由5位案外人经营并收取租金，孙树才将库房交与案外人经营的行为构成转租。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”规定，地利公司在孙树才未经其同意存在转租事实时具有合同解除权，其也在2016年2月28日以孙树才存在转租事实为由行使了解除权，收回了案涉两处库房。
针对转租事实，孙树才现并不能提供其转租行为已经长春果品市场、地利公司同意或二者应当知道其转租事实已超过6个月的证据，故此地利公司解除双方租赁合同关系的行为系依法行使法定解除权并不构成违约，孙树才上诉提出长春果品市场、地利公司擅自解除合同需赔偿其违约经济损失的主张不成立，本院不予支持。至于孙树才主张一审法院程序违法一节，因其未提供证据证实，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3896元，由上诉人孙树才负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 迪
代理审判员 贺银婷
代理审判员 徐 锐
二〇一七年三月一日
书 记 员 张维峰