北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第9933号
上诉人（原审被告）陈疆，男，1974年12月9日出生。
被上诉人（原审原告）北京泰宇物业管理有限公司，住所地北京市大兴区×××西侧50米。
法定代表人陈忠，总经理。
委托代理人ＸＸ，北京市博涵律师事务所律师。
上诉人陈疆因物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年12月，北京泰宇物业管理有限公�（下称泰宇物业公司）起诉至原审法院称：2006年7月，我公司接管北京市大兴区×××小区的物业服务。陈疆是该小区×××601室业主，房屋面积为122.3平方米。2007年1月起泰宇物业公司与涉诉小区内的业主签订物业服务合同，但陈疆拒绝签订，也拒绝交纳物业服务费。根据泰宇物业公司与小区内同户型的业主签订的物业合同计算，陈疆每年应交纳物业费1247.5元，陈疆至今拖欠泰宇物业公司物业服务费8732.5元。综上所述，双方虽未签订书面的物业服务合同，但我公司在事实上提供了物业服务，且陈疆也知悉我公司服务的事实。陈疆无理拖欠的行为已经严重影响了我公司的正常经营，侵犯了我公司的合法权益。现我公司提起诉讼要求：1、判令陈疆支付2007年1月1日至2013年12月31日的物业服务费8732.5元；2、判令陈疆支付造成的利息损失200元；3、诉讼费用由陈疆承担。
陈疆辩�：对泰宇物业公司起诉的房屋地址、面积认可，该房屋产权人是我本人。对其主张的我未交纳物业费的时间及物业费收费标准也没有异议。我不交纳物业费是有原因的：1、我家住在顶层，从2007年开始就出现屋顶洇水情况，至今已达10多处，我与物业公司多次联系，至今仍未处理；2、门禁对讲系统从2012年损坏，至今仍未维修或更换；3、小区内私搭乱建现象严重，个别小区业主占用公共绿地，物业公司不予制止；4、小区建筑垃圾占用车位，我与物业公司多次联系要求其对装修业主收取专项的垃圾清运费，均以违反国家规定为由予以拒绝；5、小区内占用公共车道乱停车，管理混乱，而物业公司还收取车位费，我认为泰宇物业公司应将该部分收入纳入到公共收益分摊到物业费中；6、我是全额交纳了公共维修基金的，但泰宇物业公司却什么都不做，且态度蛮横，对我们�映的问题均以各种理由予以拒绝，作为业主不会心甘情愿的交纳物业费。只要泰宇物业公司把上述问题解决了，我就会交纳物业费。
原审法院经审理认为：泰宇物业公司虽未与陈疆签订书面的物业服务合同，但其自2006年7月20日开始对北京市大兴区×××小区提供物业服务至今，双方已经形成事实上的物业服务关系。泰宇物业公司为该小区提供了物业服务，陈疆应及时交纳物业费。故对泰宇物业公司要求陈疆交纳物业服务费的诉讼请求，法院予以支持。陈疆关于屋顶漏水、门禁系统损坏等答辩意见，泰宇物业公司表示如果收到陈疆漏水报修电话会做应急处理，但如果涉及楼顶防水、门禁系统老化等问题，需动用公共维修基金，现已申请启动公共维修专项资金对此进行维修，法院认为泰宇物业公司已尽到其物业管理服务义务；针对私搭乱建问题，通过泰宇物业公司提�的照片及证明显示，泰宇物业公司已多次配合城管等执法部门拆除私搭乱建物品及动员工作；针对陈疆反映的装修垃圾、乱停车等问题，泰宇物业公司应根据业主反映及实际情况积极改进服务内容、提高服务质量，但上述答辩意见均不足以成为陈疆拒交物业费的合法理由。对泰宇物业公司主张的利息损失，于法无据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年8月判决：一、陈疆给付北京泰宇物业管理有限公司二○○七年一月一日至二〇一三年十二月三十一日的物业服务费共计八千七百三十二元五角（于判决生效后十日内给付）；二、驳回北京泰宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，陈疆不服，上诉至本院称：原�法院认定物业服务不合格应另案起诉，仍应交纳本案物业费的审理思路是错误的；泰宇物业公司应将该车位管理收入纳入到公共收益分摊到物业费中；涉及公共维修基金的责任都应由物业公司来承担；我居住的房屋屋顶漏水一直没有解决，门禁一直没有修理，小区建筑垃圾堆积成山，物业服务存在问题；故要求撤销原判，依法改判或发回重审。泰宇物业公司同意原判。
经审理查明：陈疆系北京市大兴区×××6单元601号业主，该房屋建筑面积为122.3平方米。2003年9月20日，陈疆（甲方）与北京海昊物业管理有限公司（乙方）签订《灵秀山庄前期物业管理协议》，协议约定，甲方应向乙方交纳物业管理费用和其他合理费用（水费、供暖费等）；甲方应于物业管理费到期前30日内向乙方缴纳下一年度物业管理费，应于每年10月1日至11月1日交纳供暖费，水费在查表时收取。2006年7月17日，北京市大兴区旧宫镇小区管理办公室与大兴区旧宫镇灵秀山庄社区居委会共同出具公告，证实灵秀山庄前期物业公司撤出灵秀山庄，该小区7月1日陷入无人管理的局面。镇政府、小区办、社区居委会在征得居民代表同意的情况下，指定泰宇物业公司于2006年7月20日接手灵秀山庄小区物业管理服务工作，过渡期为2006年7月20日至2006年12月31日，在此期间泰宇物业公司按原标准收取物业费，按国家相关标准提供物业管理服务。2007年泰宇物业公司先后与灵秀山庄小区业主签订《灵秀山庄物业服务合同》，合同约定物业服务费由泰宇物业公司向业主按年收取，收取标准为按房屋建筑面积计算，多层住宅0.85元／㎡.月。陈疆未与泰宇物业公司签订物业服务合同，其未交纳2007年1月1日至2013年12月31日的物业服务费。
审理中，陈疆针对其答辩意见反映的问题，向法庭提交照片及其他业主材料，泰宇物业公司对照片的真实性不予认可，并对陈疆所陈述问题称对于屋顶漏水没有接到过报修电话，且如果属于屋顶渗漏则需动用公共维修基金，泰宇物业公司报修物业公司也只能作应急处理；对于门禁损坏如果业主报修公司会修，但因时间过长需动用公共维修基金，物业公司已经在做动用公共维修基金的工作；对于部分业主占用绿地，在我公司接手之前已形成现状，我公司已向有关部门反映，但物业没有强制拆除的权利；对于建筑垃圾堆放，我公司未收取装修垃圾费，应由业主个人清理，物业公司会催促；对于车位问题，小区建成较早，停车位少，这不是物业造成的；对于陈疆反映的公共维修基金问题，我公司不否认其交纳了维修基金，但这笔费用是由国家管理的，物业公司不可以直接动用。
上述事实，有公告、《灵秀山庄前期物业管理协�》、《灵秀山庄物业服务合同》、缴费通知、照片、证明及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：泰宇物业公司为陈疆居住的小区提供了物业服务，陈疆实际接受了泰宇物业公司提供的物业服务，双方成立事实上的物业服务关系，陈疆应向泰宇物业公司及时交纳物业费。陈疆上诉称其居住的房屋屋顶发生漏水，门禁无人修理的问题，因屋顶漏水涉及房屋的防水层修复，门禁系统老化需要更换，上述的问题的解决若需启用公共维修专项资金进行修理，泰宇物业公司应积极协助业主使用公共维修专项资金，但陈疆认为泰宇物业公司应负责维修公共维修专项资金修理范围的意见，缺乏依据，本院不予采纳。
泰宇物业公司虽在建筑垃圾及时清运、停车管理、绿化管理等方面需要进一步改善、提高，但陈疆所称的物业服务瑕疵不足以构成减免其物业费的充分理由�另应指出，物业管理服务需要物业管理企业与全体业主的良好配合，对于陈疆提出的问题，泰宇物业公司应积极妥善解决，并在今后的合作中加强沟通交流，积极履行各自负担的义务，努力创造和谐的生活环境。
综上，陈疆的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由陈疆负担（一审案件受理费于本判决生效之日起7日内交至原审法院，二审案件受理费已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
代理审判员 卢 涛
代理审判员 王军华
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 张晓鸥