浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍越民初字第4425号
原告绍兴市如家物业管理有限公司，住所地绍兴市越城区东街338号3幢4、5号营业房。
法定代表人茅建国，总经理。
委托代理人（特别授权代理）贺海港，浙江中行律师事务所律师。
被告徐依婷。
委托代理人（特别授权代理）周利平。
原告绍兴市如家物业管理有限公司（以下简称如家物业公司）与被告徐依婷物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月19日立案受理。依法由审判员周晓圆适用简易程序独任审判，于2016年2月3日公开开庭进行了审理。原告绍兴市如家物业管理有限公司的委托代理人贺海港、被告徐依婷的委托代理人周利平到庭参加诉讼。本案庭外和解时间2个月，本案现已审理终结。
原告诉称：原告是具有法定资质的物业管理企业，2009年6月起至今，怡兰轩公寓的物业服务都由原告提供，并与开发商签订了前期物业服务合同。合同约定小高层住宅1.28元／平方米／月，营业房1元／平方米／月，地下车位60元／个／月，地下储藏室15元／个／月，约定物业费按年交纳，并约定业主如未按时交纳物业费，则按自逾期之日起每天加收2‰的违约金。合同签订后，原告如约履行了物业服务义务。被告是怡兰轩公寓568-201、202住宅和548号、550号、552号、554号营业房的房屋所有权人，住宅和营业房的建筑面积分别为165.83平方米、325.54平方米。被告未支付从2013年12月5日至2015年10月31日的住宅物业服务费以及从2011年12月5日至2015年10月31日的营业房物业费。原告多次催讨，并于2015年8月委托浙江中行律师事务所向被告发送律师函催讨物业费，但被告至今未肯交纳。无奈，为维护原告的合法权利，现诉至法院，请求判令：被告立即支付从2013年12月5日至2015年10月31日的住宅物业服务费4847元、违约金929元、电梯费610元，以及从2011年12月5日至2015年10月31日的营业房物业费15244元、违约金8533元，共30183元；诉讼费用由被告承担。
被告辩称：备案协议中未提到营业房，且营业房不在小区范围内，故营业房不用缴纳物业费。小区业委会在2013成立，之后的物业协议应与小区业委会签订，但双方未签订物业协议，故之后开发商与物业公司签订的物业合同无效。由于地漏堵住导致屋顶的积水一直渗到一楼，给原告造成巨大损失。且原告的物品在2013年被小偷偷走。原告小区绿化没有做好，物业的账目也没有公开。原告在收到房产公司的补贴后，也没有履行物业管理的义务。在上述赔偿问题未解决前，被告不同意支付物业费。被告的房屋在一楼，原告却主张的电梯费和其他楼层一样，原告也没有说明电梯费的计算依据，被告不予支付。违约金亦不同意支付。
经审理认定，被告为绍兴市越城区怡兰轩公寓小区城南大道568号201室、202室住宅和城南大道548号、550号、552号、554号营业房的房屋所有权人，上述住宅和营业房的建筑面积分别为165.83平方米、325.54平方米。2009年6月9日，该小区开发商浙江鉴湖房地产开发有限公司与原告签订《怡兰轩公寓前期物业服务合同》，约定由原告为被告房屋所在小区提供物业管理服务，合同约定对物业费收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米1.28元（电梯运行能耗费按实分摊，另行结算），营业房每月每平方米1元，地下停车位每月每个60元，地下储藏室每月每个15元，物业费按年交纳，业主或物业使用人应在开发商正式交房之日起履行交纳义务。同时约定，浙江鉴湖房地产开发有限公司、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按自逾期之日起每天加收2‰滞纳金的标准向原告支付违约金，并同时交纳未足额部分物业服务费用。2013年11月23日，被告小区开发商浙江鉴湖房地产开发有限公司与原告签订《怡兰轩公寓前期物业服务续期协议》，约定继续由原告为被告房屋所在小区提供物业服务。
2010年12月5日，原、被告就四间营业房签订《如家物业前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，物业费标准为每月每平方米1元。2015年12月8日，绍兴市怡兰轩公寓业主委员会出具证明1份，表明怡兰轩公寓于2013年10月30日成立业主委员会，因小区高层自来水一户一表改造等相关原因，未能签订物业服务合同，现仍由原告按原前期物业服务合同在服务管理。现原告诉至本院，要求被告支付至2015年10月止的相关费用及违约金。
以上事实由原告提交的浙江鉴湖房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》1份、《前期物业服务续期协议》1份、业主委员会证明1份、ems快递单2份、快递查询单1张、照片1张、原被告签订的《如家物业前期物业管理服务协议》4份，被告提交的《收费备案协议》复印件1份及原、被告庭审陈述予以证实。
本院认为，原告与被告所在小区开发商签订的前期物业服务合同和物业服务续期协议，以及原、被告签订的《如家物业前期物业管理服务协议》，双方主体适格，系真实意思表示，均合法有效。上述合同对原、被告均具有约束力。被告作为业主，应遵守合同约定。合同签订后，原告为被告所在小区提供了物业管理服务，虽未能尽善尽美，但被告也实际接受了原告提供的包括安保、卫生等物业服务。被告至今拖欠部分物业服务费未付，原告请求被告支付住宅物业服务费4847元和营业房物业费15244元的请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付违约滞纳金的请求，符合原、被告合同约定，但约定标准过高，本院酌情调整为2671.12元。原告主张的电梯费，未向本院提交具体计算依据，本院不予支持。被告认为先解决赔偿事宜后再支付物业费的意见，该抗辩理由于法无据，本院不予采信。被告辩称营业房无需缴纳物业费，与双方合同约定内容不符，本院亦不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、国务院《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告徐依婷应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市如家物业管理有限公司物业费20091元、违约金2671.12元，合计为22762.12元；
二、驳回原告绍兴市如家物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取277.50元，由原告绍兴市如家物业管理有限公司负担68.50元，被告徐依婷负担209元，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 周晓圆
二〇一六年四月十五日
书记员 相 熠
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。