湖南省宁远县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁法民一初字第284号
原告（反诉被告）李其政。
委托代理人张治本（特别授权），宁远群益法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）杨小军。
委托代理人黄国田（特别授权），湖南铭慧律师事务所律师。
原告李其政诉被告杨小军商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月31日立案受理后，被告杨小军于2014年5月15日提起反诉。本诉与反诉合并，依法适用普通程序，由审判员李文宏担任审判长，与审判员刘登福、人民陪审员欧国仕组成合议庭，书记员李曼担任庭审记录，分别于2014年5月15日、7月22日公开开庭进行了审理。原告李其政及其委托代理人张治本、被告杨小军的委托代理人黄国田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，（一）合同部分条款不公平，如第六条第一小条规定“……出卖人有权解除合同，只退还买受人已付房款的5%”；第二小条“……逾期交付房屋，买受人有权解除合同，出售人必须按买受人已付房款支付年利息20‰”；第八条第四小条第二款“……逾期交付房产证，买受人有权解除合同，出售人必须按买受人已付房款支付利息为年利息20‰；故依法应予撤销。（二）被告已明显违约。一是签订合同时附有的户型图纸上标有阳台，建成后的房屋无阳台；二是房屋图纸的实用面积为141.99平方米，建成后的房屋面积为125.87平方米，少建了16.12平方米（含阳台）；三是双方约定的交房时间是2010年12月30日前，实际交房时间是2011年9月12日，逾期交房时间达8个月零12天；四是双方约定出卖方必经在房屋交付后半年内办好房产证，即被告在2011年9月12日交房后应在2012年3月12日前交付房产证给原告，而被告于2014年元月29日才通知原告领取房产证，已逾期交付房产证达22个月；五是原告自购自装的阳台内扶手200元、入户大门1，500元，依法应由被告返还原告。综上所述，双方签订的合同部分条款不公平，被告不按图纸建房，迟延交付房屋和房产证等已构成违约，依法应承担违约责任。因此，原告特具状提起诉讼，请求人民法院依法撤销《商品房预售合同》的第六条第二小条第二款和第八条第四小条第二款；依法判令被告返还原告房屋价款41，170元，支付迟延交房和交房产证的违约金计91，200元；依法判令被告承担原告自购自装的内阳台扶手费200元、大门费1，500元；本案的诉讼费用由被告承担。其反诉答辩是：（一）被告反诉请求由原告给付购房款64，056.19元的理由不能成立。一是商品房预售合同第二条约定，房屋价款以房产证上的实际面积为准，现被告尚未交付房产证，又怎能要原告结算付款呢？二是被告不按户型图纸标明的房屋结构尺寸建房，违反了合同的约定；三是被告延迟交房和房产证，理应返还价款和支付违约金计135，347元给原告，怎能要求原告再付64，056.19元给被告呢？（二）被告反诉请求由原告支付水电入户费3，811元，无水、电公司的发票证明。（三）被告反诉请求由原告支付欠交购房款的违约金109，500元，无事实和法律依据。
原告李其政为支持其诉讼请求，在审理过程中向本院提交了如下证据：一、商品房预售合同1份，拟证明房屋每平方米为1，277元，价款以房产证的面积为准，交房时间为2010年12月30日前，交房产证的时间是交房后半年内，阳台扶手和入户大门的费用由出卖方承担；二、水市路集资房简介1份，拟证明预售的房屋户型、面积、出卖人装入户大门、扶手，预交购房款10万元，优惠8%；三、户型平面图1份，拟证明预售房屋的尺度、户型设计、面积等；四、收款收据1份，拟证明被告在签订商品房预售合同当天收到原告所交的购房款10万元；五、中美合资美心门《订货协议》1份，拟证明入户大门是原告自己购买的，花费1，500元；六、2011年5月28日手机短信1份，拟证明被告的商品房在2011年5月28日还未完工；七、2014年1月28日、29日手机短信2份，拟证明李春秀通知原告领房产证和被告通知各住户交购房款并领房产证；八、宁远县城乡房屋产权登记申请书1份，拟证明房屋的四至及2013年12月27日才申请登记，房屋面积为128.47平方米；九、调查笔录1份，拟证明双方签合同时建房尚在打桩，以及被告交房的时间、通知领房产证的时间等。
被告（反诉原告）杨小军辩称兼反诉称，（一）原告诉请撤销《商品房预售合同》第六条、第八条中的部分内容的理由不能成立，因为不存在显失公平的问题。即使是合同中有部分显失公平的内容，也超过了我国合同法第55条规定行使撤销权的期限。（二）原、被告于2010年8月28日签订《商品房预售合同》时，部分房屋已建成，没有原告诉称设计图纸与实际建成的房屋不符的情形。（三）合同约定的房屋面积为136平方米，房产证上登记的房屋面积为128.47平方米，但按合同的约定，实际面积以房产证为准。（四）被告迟延交房是出现了合同中第五条约定的特殊原因，并非被告恶意迟延交房，且被告交房后，原告至今仍有房款64，056.19元未交；此外，原告尚欠水、电入户费3，811元。因此，原告应按合同的约定，承担逾期交付房款罚款109，500元的违约责任。（五）被告迟延办理房产证是因原告不按时交纳购房余款和水、电入户费等造成的。（六）房屋的内阳台扶手和入户大门的费用，在合同中没有约定由被告承担，故原告诉请由被告承担无事实依据。鉴于上述事实和理由，恳请人民法院依法驳回原告的本诉请求，支持被告的反诉请求。其反诉请求是：（一）依法判令原告支付被告购房余款64，056.19元；（二）依法判令原告支付被告水、电入户安装费等计3811元；（三）依法判令原告承担违约责任金计人民币109，500元（自2011年6月12日起至2014年6月12日止）；（四）本诉和反诉案件受理费概由原告承担。
被告杨小军围绕自己的答辩理由和支持自己的反诉请求，在审理过程中向本院提交了如下证据：一、身份证1份，拟证明杨小军的主体资格；二、《商品房预售合同》1份，拟证明双方签订合同的时间、房屋位置、总价款、交房时间和房屋的实际面积以房产证登记的为准；三、房屋所有权证书1份，拟证明原告在未交清房款时，被告也为原告办理了房产证；四、国有土地使用权证书1份，拟证明被告杨小军和杨孟中合伙开发建设的小区房屋是经国土部门审批的合法用地；五、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证2份，拟证明被告开发建设小区房屋是合法的；六湖南省非税收入一般缴款书等2份，拟证明被告开发建设的小区房屋已经过质监部门验收；七、收款收据1份，拟证明被告于2010年8月28日收到原告购房款计10万元；八、电力工程安装承包合同1份，拟证明被告为开发建设小区房屋支付了电力安装费用；九、湖南省永州市地方税务局手写发票、进帐单（回单）共9份，拟证明被告为开发建设小区房屋47户安装水电到户，支付了费用179，112元，分摊到户为每户3，811元。
在庭审过程中，本院主持了双方质证。
原告对被告的证据一、二、三、四、五、七质证认为，无异议；对被告的证据六、八质证认为，与本案无关；对被告的证据九质证认为，根据合同的约定，安装水电到户的费用应由开发商（被告）承担，不能分摊到购房户。
被告对原告的证据一、四质证认为，无异议；对原告的证据二质证认为，不清楚；对原告的证据三质证认为，被告没有在该户型图纸上签名，合同中也没有将户型图纸作为附件；对原告的证据五质证认为，很多住房户不喜欢开发商（被告）安装的大门，自己调换的很多，因此不能证明被告没有安装大门；对原告的证据六质证认为，应以移动公司的通话记录为准，不足以证实原告当时发了短信给被告；对原告的证据七质证认为，不能证明短信是李春秀、杨小军发的，应以移动公司的记录为准，且只能证明被告再次通知原告交购房款；对原告的证据八质证认为，真实性无异议，但原告入住房屋时并没有交清购房款，所以原告违约在先，导致房产证一直没有办下来；对原告的证据九质证认为，证人未到庭，无法核实是证人本人所做的陈述，且被调查人是购房户，与本案有利害关系。
经庭审举证质证，本院审核认为，原告李其政的证据一、二、三、四、五、六、七、八和被告杨小军的证据一、二、三、四、五、七、八、九，形式来源合法，内容客观真实，且与本案相关联，应采纳为本案的有效证据；原告李其政的证据九，部分内容客观真实，对客观真实部分应采纳为本案的有效证据；被告杨小军的证据六，是被告杨小军交付给宁远县工程质量监督站的施工安全服务费和其他非税收入，与本案没有关联性，不能采纳为本案的有效证据。
根据采信的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定案件基本事实如下：被告杨小军和他人杨孟忠于2009年12月25日领取了由宁远县人民政府颁发的湘宁国用（2009）第1400号《国有土地使用权证》，该宗地座落在宁远县舜陵镇水市路（原复合肥厂内），用途为城镇单一住宅用地，使用面积为1497.00平方米。宁远县规划建设局分别于2010年3月18日、2010年3月26日，为被告杨小军和他人杨孟忠颁发了该宗地的《建设工程规划许可证》和《建设用地规划许可证》，在该“两证”中的用地面积为448平方米，建设工程规模（总建筑面积）为2670平方米。此后，被告杨小军和他人杨孟忠合伙建商品房出售，打出了《水市路集资房简介》的广告，在该广告中载明了户型、装饰标准、预售价格，并承诺包办房产证、包税费及凡在2010年8月底前预交6万元购房款优惠4%，预交10万元优惠8%。2010年8月28日，被告杨小军作为出卖人、原告李其政作为买受人，签订了《商品房预售合同》，在该合同的第一条中约定：出卖人将其位于水市路原复合肥厂内开发的商品房A-C02套房屋计136平方米出卖给买受方；第二条约定：按建筑面积每平方米1，277.00元计算，总金额为173，672.00元，实际面积以房产证为准；第三条中约定：出卖人包办房产证，契税由买受人交纳，水电入户费由买受人交纳，其他办证税、费由出卖人交纳；第四条中约定：合同签定之日预交现金10万元，余款交房时一次付清；第五条中约定：出卖人应在2010年12月30日前交房给买受人，如遇特殊原因可延期1-2个月；第六条中约定：1、买受人在出卖人通知交房付款7日内付清购房余款，逾期每天罚款100元，逾期15日后出卖人有权解除合同，并只退还买受人已付房款的50%；2、出卖人必须在规定的期限内交房，逾期每天罚款100元，逾期15天后买受人有权解除合同，并由出卖人按买受人已付房款支付年利率20‰的利息；第七条中约定：门窗为高档入户门、电泳铝窗，水电为水到厨房或卫生间、电进户；第八条中约定：出卖方必须在房屋交付买受方半年内办好房产证，逾期每天罚款100元，逾期15天后买受人有权解除合同，并由出卖人按买受人已付房款支付年利率为20‰的利息。当日，被告将买卖房屋的2-7层平面图复印件交给了原告一份，并在该平面图的空白处写上了“房子就这个图纸建，这个作合同附件”的内容。《商品房预售合同》签订当日，原告依约交付被告房款10万元，被告出具了收款收据。2011年2月27日，原告向他人订购了入户大门，价款为1，500元，同年4月到货后进行了安装。2011年5月28日，原告发短信给被告，催促被告尽快安装内阳台防盗网等扫尾工程完工。被告从2011年5月30日起到2012年元月4日止，先后向宁远县自来水公司支付了九嶷山茶油厂（原复合肥厂）集资房（实为商品房）自来水工程的材料费、配套设施费、连接费、安装费等共计69，122元，其中属于B栋23户的材料费、配套设施费、连接费、安装费为24，150元。2011年6月12日，原告入住被告卖给的A栋C单元二层楼（A-C02）套房屋，当时被告尚未安装水电到户，原告只好到别处临时取水电之用。2011年11月30日，被告与宁远县恒安电力安装有限公司签订了《电力工程安装承包合同》，约定由宁远县恒安电力安装有限公司为原复合肥厂小区S11-200KVA变配电工程安装变压器、综合配电箱、电杆、电线、单项电表等，共计材料费、安装费11万元，并约定款到后30日内完工，被告当日将该款11万元打入了宁远县恒安电力安装有限公司的帐户中。2013年10月31日，被告以原告的名义申请房产部门对购买被告的A-C02套房屋的产权进行登记发证。2013年11月12日，宁远县房地产侧绘事务所对原告所购的A-C02套房屋，绘制了《房屋分栋分层平面图》，其中载明的套内面积为113.96平方米，分摊面积为14.51平方米，建筑面积为128.47平方米。2013年12月27日，宁远县房产局经审核，同意为原告发放房屋所有权证。2014年1月3日，宁远县房产局为原告颁发了宁房权证2014字第328**号房屋所有权证，其中载明的建筑面积为128.47平方米，产权来源及时间为2010年购买，该房产证由被告代为领回。2014年1月28日17时55分，被告发短信给包括原告在内的各购房户，其内容是：“通知：各住房户请在明天晚上前交清所有购房款及水电入户费。并领取房产证，否则后果自负！开发商：杨小军、杨孟忠”。2014年1月29日19时5分被告的合伙人杨孟中之妻李春秀发短信给原告，其内容是：“李其政：你的房产证你到底要不要，你不想打电话，请你发个短信告诉我，要就把欠房款转到我的帐号上，不要我就把它归还房产局，以后办不出证来就别怪我没跟你打招呼”。至今，原告没有到被告处领取房产证，也没有交清所欠被告的购房款和水电入户费。另查明，被告建成后的商品房（广告中称集资房）与设计图有所不同，如房屋的南面取消了阳台，从客厅步入三个卧室和卫生间的走道宽度变窄了，房间的长宽尺寸也有所变小等。被告未能举证证明延期交房遇有的特殊原因。庭审中，本院依法组织原、被告双方调解，因各方意见不一，未能调解结案。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。（一）原、被告在签订《商品房预售合同》时，被告虽未取得商品房预售许可证明，但该合同的内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，也是双方的真实意思表示，且被告在原告起诉前已为原告办理了买卖房屋的所有权证，原、被告在诉讼中已未提出确认该合同无效的诉请。因此，原、被告双方签订的《商品房预售合同》合法有效，应受法律保护；双方当事人应当按照法律的规定和合同的约定，全面履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。（二）被告的《水市路集资房简介》和房屋的设计平面图，应当视为要约，虽未载入原、被告签订的商品房买卖合同中，亦应视为合同的内容，当事人违反的，应当承担违约责任。从本案来看，被告建成的商品房虽与设计平面图有不相符之处，但并未改变主体结构，也未严重影响买受人的正常居住使用，故不属违约。（三）《商品房预售合同》的第一条约定，被告出售给原告的A-C02套房屋面积为136平方米，同时在第二条中约定“实际面积以房产证为准”。现被告为原告建成的商品房在宁远县房产局颁发的房屋所有权证中载明的建筑面积为128.47平方米，虽少于合同中约定的面积，也少于平面图中设计的面积，因双方约定了“实际面积以房产证为准”，故被告不属违约。（四）原、被告双方在合同中约定的交房时间是2010年12月30日，被告实际交房的时间是2011年6月12日，且未遇特殊原因和通告原告，实际延期交房时间达5个月又12天，故按照《商品房预售合同》中第六条第二项的约定，被告应支付原告逾期罚金100元×15天=1，500元，支付已交房款的利息1，667元×5个月-55.57元×2天=8，224.00元。（五）原、被告双方在合同中约定的交房产证的时间为交房后的半年内，现被告实际于2011年6月12日交房给原告，就应在2011年12月12日前交房产证给原告，但被告至2014年1月28日才通知原告领取房产证，实际延期交房产证的时间为2年1个月又15天，故按照顾《商品房预售合同》中第八条第四项的约定，被告应支付原告逾期罚金100元×15天=1，500元，支付已交房款的利息20，000元×2年＋1，667元×1个月=41，667.00元。（六）原、被告双方在《商品房预售合同》第七条第五项中约定，被告商品房的门为高档入户门。现原告的入户大门是自购自安装的，花费了1，500元，从价格上来看应属中档门，故原告支付的入户大门费1，500元，应由被告承担。至于原告诉请由被告承担房屋的内阳台扶手费200元，因合同中未定，庭审中原告也未提交安装扶手的相关证据，故该费用不应由被告承担。（七）被告为原告办理的房屋所有权证上载明的建筑面积为128.47平方米，按双方约定的每平方米1，277.00元计算，总金额应为164.056.19元，减去原告已预付的100，000元，现原告下欠购房款64，056.19元。根据双方在《商品房预售合同》中第四条：“余款交房时一次付清”的约定，至本案法庭辩论终结之日的2014年7月22日，原告应交清房屋余款已逾期3年1个月又10天，减去从通知之日起七日内的交款时限，原告实际逾期3年1个月又3天。原、被告双方在《商品房预售合同第六条第二项约定的逾期交清购房余款15日后，只退还买受人已付房款的50%，属于约定的违约金过高，故根据公平原则和权利义务相一致的原则，对逾支付购房余款的违约金作适当调整，以按所欠余款年利率20‰计付利息为宜。因此，原告延期交清购房余款，应向被告支付罚金100元×15天=1.500元，支付逾期利息12，811.24元×3年＋1，067.6元×1个月＋35.59元×3天=39，608.09元。（八）原、被告双方在《商品房预售合同》第七条“商品房的装修标准及承诺”中载明：水到厨房或卫生间，电进户；第三条中载明：水电入户费由买受人交纳（出卖人统一办理入户手续）。庭审中，被告虽提交了商品房水电安装及其费用的相关证据，但其费用是A、B两栋共同的变压器、配电箱、自来水材料费、安装费、连接费等费用和B栋23户的自来水材料费、配套设施费、连接费等，属于应由被告自己承担的户外水电安装费用，不能分担到原告等A栋的用户承担，而应按自来水公司、电力公司规定的水电入费标准收取。基于上述事实和理由，原告提出依法撤销《商品房预售合同》中第六条第二项、第八条第四项、由被告返还房屋价款41，170元、由被告承担内阳台扶手费200元的诉讼请求理由不能成立，本院长不予支持，但其提出由被告支付逾期交付房屋和房屋所有权证违约金以及承担入户大门费1，500元的诉讼请求理由成立，本院予以支持；被告提出由原告支付购房余款64，056.19元的诉讼请求理由成立，本院予支持，但其提出由原告支付逾期交清购房余款违约金109，500元的反诉请求，本院予以部分支持，其提出由原告支付水电入户安装费用3，811元的反诉请求理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第十四条、第十五条、第十八条的规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）杨小军支付原告（反诉被告）李其政逾期交付房屋罚金和利息计人民币9，724.00元；
二、由被告（反诉原告）杨小军支付原告（反诉被告）李其政逾期交付房屋所有权证的罚金和利息计人民币43，167.00元；
三、由被告（反诉原告）杨小军支付原告（反诉被告）李其政入户大门款计人民币1，500元；
四、由原告（反诉被告）李其政，支付被告（反诉原告）杨小军购房余款计人民币64，056.19元；
五、由原告（反诉被告）李其政，支付被告（反诉原告）杨小军逾期交清购房余款的罚金和利息计人民币41，357.22元。
六、驳回原告（反诉被告）李其政提出的撤销《商品房预售合同》中第六条第二项、第八条第四项的诉讼请求。
七、驳回原告（反诉被告）李其政提出的由被告（反诉原告）杨小军返还房屋价款41，170元的诉讼请求。
八、驳回原告（反诉被告）李其政提出的由被告（反诉原告）杨小军支付房屋内阳台扶手款200元的诉讼请求。
九、驳回被告（反诉原告）杨小军提出的由原告（反诉被告）李其政支付水电入户安装费用3，811元的反诉请求。
上述第一项至第五项相互给付金钱的数额两抵后，由原告（反诉被告）李其政给付被告（反诉原告）杨小军共计人民币51，022.41元，限于本判决发生法律效力之日起七日内交清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5，900元，反诉案件受理费1，500元，合计7，400元，由原告李其政负担3，200元，被告杨小军负担4，200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年，该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。
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审 判 长 李文宏
审 判 员 刘登福
人民陪审员 欧国仕
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 李 曼
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
……
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日；
……