广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤01执异141号
案外人：何启强，男，1970年3月29日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
申请执行人：广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行(原名称广州市鹤洞农村信用合作社)，住所地广东省广州市荔湾区花地大道中路89号。
负责人：钟仁隽，该支行行长。
委托代理人：张哲锋，北京大成（广州）律师事务所律师。
委托代理人：付凌岳，北京大成（广州）律师事务所实习律师。
被执行人：佛山市南海南矿集团实业公司（原名称南海市南矿集团实业公司），住所地广东省佛山市南海区黄岐广佛路十三号。
法定代表人：王雪华。
被执行人：佛山市南海区南矿集团工业公司，住所地广东省佛山市南海区黄岐镇广佛一路13号。
法定代表人：王雪华。
被执行人：佛山市南海区南矿集团公司，住所地广东省佛山市南海区黄岐广佛路。
法定代表人：王雪华。
上述三被执行人的共同委托代理人：冯可欣，广东南天明律师事务所律师。
本院在执行广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行（以下简称农商行荔湾支行）与佛山市南海南矿集团实业公司（以下简称南矿实业公司）、佛山市南海区南矿集团工业公司（以下简称南矿工业公司）、佛山市南海区南矿集团公司（以下简称南矿集团）借款合同纠纷一案中，案外人何启强对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人何启强称，其于1997年3月13日向南矿实业公司购买位于广东省佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路一号银海花园银晖阁603房，约定成交价为145825元，其实际支付99885元，余款45940元未付。南矿实业公司承诺1999年交楼并按延期交楼赔偿方案补偿给其，并为此签订了补偿协议合同。但南矿实业公司延期至2005年才交楼。根据南矿实业公司的承诺，该公司应按每月700元的标准赔偿其，实际南矿实业公司尚欠其33342元赔偿金至今未赔付，且至今不为其办理房产证。故请求解除对涉案房屋的查封。
何启强为证实其主张，向本院提交了以下证据：1.商品房买卖合同；2.银海花园临时业主委员会致南海市人民政府陈仲元市长的信（复印件）；3.关于银海花园未能按时交楼的补偿协议；4.银海花园关于延期交楼的赔偿方案；5.催促办理银海花园收楼、办证手续的通知；6.中国建设银行代收费凭证7张；7.广州平立房地产代理行有限公司收款收据；8.银海花园售房收据24张；9.物业管理公司收款收据4张及数字电视费用专用收据2张；10.广州市海珠区国家档案馆调取的《离婚登记审查处理表》。
本院查明，本院作出的（2001）穗中法经初字第194号民事判决已发生法律效力。依据该判决，南矿实业公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向广州市鹤洞农村信用合作社支付借款本金730万元及利息及复利，其已付的578元利息从中抵扣；南矿集团、南矿工业公司对上述债务共同承担连带责任等。2001年10月28日，根据广州市鹤洞农村信用合作社申请，本院以(2001)穗中法执字第1629号立案执行。在执行过程中，本院作出(2001)穗中法执字第1629号执行裁定，于2015年4月9日查封了登记在被执行人南矿实业公司(原名称：南海市南矿集团实业公司)名下的位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路一号银海花园的多套房产，其中包括涉案房屋。现何启强提出本案异议。
另查明，广州市鹤洞农村信用合作社于2002年经中国人民银行广州分行批复同意并入广州市茶滘农村信用合作社。广州市茶滘农村信用合作社于2008年7月经批准并入广州市农村信用合作联社芳村信用社。广州市工商行政管理局于2009年5月25日核准广州市农村信用合作联社芳村信用社更名为广州市农村信用合作联社荔湾信用社，于2009年12月21日核准改制更名为广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行，即本案申请执行人农商行荔湾支行。
再查明，据何启强提交的证据反映，1997年3月13日，南矿实业公司（甲方）与何启强、骆敏华（乙方）签订《银海花园商品房买卖合同》，该合同抬头甲方为“广东省南海市置业集团开发公司黄岐经营部”及南海市南矿集团实业公司，但合同落款处由南矿实业公司盖章确认。合同约定，乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积54.07平方米，认购价格145825元，甲方确认已收到乙方预付的购房定金1万元，购房款将按分期支付。
1999年4月21日，南矿实业公司（甲方）与何启强、骆敏华（乙方）又签订《关于银海花园未能按时交楼的补偿协议》，协议确认：涉案房屋成交价为145825元，乙方已分期支付楼款共99885元，由于甲方未能及时交楼，故乙方在1997年至今租了海珠区海富花园一套二房一厅的居室居住，每月租金1500元，甲方迟延交楼造成其租金损失3万多元；乙方多次与甲方经理交涉，甲方经乙方答应按原购房成交价的八折优惠，购房款改为116660元，作为对乙方的损失补偿；乙方的供楼余款的计算为145825元×80%（优惠后购房成交价）-99885元（乙方已付房价金额）-8658.37元（已付金额利息）=8116.63元；乙方铁定在甲方交楼的同时（1999年9月）一次性全部付清给甲方。2011年3月10日，南矿实业公司向何启强发出《催促办理银海花园收楼、办证手续的通知》，通知何启强到其司办理收楼与办理房产证的手续。现涉案房屋由何启强实际使用。
关于涉案房屋的购房款的支付情况。根据何启强提供的证据显示，何启强于1996年11月18日向南矿实业公司支付认购涉案房屋的定金10000元，于同月25日支付首期房款4582元，于1997年4月至1999年4月间共支付购房款85302元，前述款项合共99885元。
异议听证中，何启强向本院表示，如果本院认定其尚有购房款余款8116.63元未支付，其同意向本院支付该款项用于本案的执行。
异议听证后，何启强向本院补充提交了从广州市海珠区国家档案馆调取的《离婚登记审查处理表》、《申请离婚登记声明书》及离婚协议书，处理表中记载，何启强、骆敏华于2006年12月7日经海珠区民政局核准离婚。离婚协议书中约定，涉案房屋归何启强所有。上述材料出自海珠区民政局2006年第1475号卷宗。
2017年6月1日，何启强向本院代管账户汇付人民币8116.63元。
本院认为，根据我国法律规定，不动产物权的变动以登记为生效要件。因南矿实业公司等被执行人拒不履行已发生法律效力的裁判文书所规定的义务，本院查封南矿实业公司名下的涉案房产符合法律规定。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在2015年4月本院查封涉案房屋之前，何启强已与南矿实业公司签订书面商品房买卖合同并实际占有使用涉案房屋，并已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照本院的要求交付执行，而且，目前无证据证明涉案房产未办理过户登记手续是何启强的自身原因导致。因此，何启强对涉案房屋享有足以排除执行的实体权利，其异议理由成立，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
中止对位于广东省佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路一号银海花园银晖阁603房的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 黄晓清
审判员 陈 雯
审判员 刘 皓
二〇一七年六月五日
书记员 叶 迪
潘思敏