天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民终1823号
上诉人(原审被告)天津市汉滨投资集团有限公司，住所地天津市滨海新区汉沽福顺街80号。
法定代表人陈友林，总经理。
委托代理人杨会志，该公司副总经理。
委托代理人张树和，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）张丽丽。
上诉人天津市汉滨投资集团有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2015）滨汉民初字第4878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月26日公开开庭进行审理。上诉人天津市汉滨投资集团有限公司之委托代理人杨会志、张树和，被上诉人张丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，张丽丽与天津市汉滨投资集团有限公司（以下简称汉滨公司）于2013年12月1日签订《商品房买卖合同》，张丽丽以571509元的价格购买了汉滨公司开发建设的汉沽大丰路西侧盛世庭苑10-1001号商品房。合同约定的交房时间为2014年10月31日前，交付条件为商品房竣工经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。合同第五条约定：逾期交房在60日内的，汉滨公司应向张丽丽支付自约定交房次日起至实际交房之日止的已付款利息，超出60日的，还应每日按商品房价款的0.1‰支付违约金。合同补充条款第21条约定：政府部门有关文件批准的延迟，市政配套批准及安装的延误，导致开发商不能按期交付房屋，开发商有权按实际影响的时间相应延迟交付房屋且不承担延迟交付房屋的责任。张丽丽在购房前曾于2013年11月14日签订一份购房优惠申请表，约定张丽丽享受的优惠点位为：案场优惠：房款优惠5%，减10000元；甲方优惠：单价6100元。优惠后房屋每平米单价为6100元，优惠金额41530元。优惠单同时约定：1.汉滨公司在保证工程质量的前提下，对于某些客观因素造成的，如未能按时交工、进住，水、电、暖气、煤气、热水、道路、绿化等不到位情况，不承担违赔责任；……5.销售期间及入住后，申请人不得以任何形式提出有关赔偿及补偿要求。经查，包括张丽丽在内的购房业主在购房前，基本均与汉滨公司签订了优惠申请单。另查，2013年3月28日，汉滨公司与施工单位、设计单位、监理单位共同对汉沽盛世庭苑10号楼进行了主体工程验收。经原审法院释明，汉滨公司未提供各项配套工程竣工备案证明。2014年10月，汉滨公司委托汉润物业公司向张丽丽等业主邮寄送达《入住通知书》，张丽丽至今未办理入住手续。汉滨公司通知入住前，该住宅楼供热配套已经完成，具备供热条件。目前供水、供电均为临时水、电。汉滨公司至今未完成该住宅楼的竣工验收备案，未取得《天津市新建商品房准许交付使用证》。再查，汉滨公司与原汉沽区国土资源分局订立的《国有土地使用权出让合同》约定，汉滨公司应在2009年6月15日之前动工建设，2011年6月15日之前竣工，延期不得超过两年。汉滨公司提供的“新区规国局会议纪要”复印件（未完整复印）第7页第7项载明：汉滨公司，鉴于该公司宗地块供暖等市政管线设施占用，影响施工，需要进行管线切割，因此未能按期竣工，同意该项目竣工日期延期至2016年7月1日前，同时免除受让人未按时竣工的违约责任。现张丽丽起诉，请求判令：1、汉滨公司向张丽丽支付因逾期交房产生的自2014年10月31日至2015年7月31日期间的已付购房款利息22362元、违约金12115元；2、汉滨公司向张丽丽支付自2015年8月1日起至交房完毕的违约金及利息；3、诉讼费由汉滨公司承担。
原审法院认为，双方订立的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。汉滨公司至今尚未取得《准许交付使用证》，不具备合同约定的交付条件，其通知张丽丽办理入住，张丽丽可以拒绝受领。据此认定汉滨公司逾期交房，构成违约。
关于违约责任的承担，汉滨公司提出两项抗辩意见，详述如下：一、关于供热等市政管网影响施工的问题。首先，汉滨公司提交的新区规国局会议纪要复印件不符合民事诉讼举证规则的要求，需汉滨公司进一步举证方能确定其是否真实，但汉滨公司未按原审法院限定的期限积极履行举证义务。其次，即使新区规国局会议纪要属实，从会议纪要内容看，该纪要主要是针对原汉沽区国土资源分局和汉滨公司订立的《国有土地使用权出让合同》而言的，政府部门免除的是对汉滨公司未能按期完成土地开发建设的违约责任，而非汉滨公司逾期交房的违约责任。第三，仅凭该会议纪要，尚不足以证实“供热管道改线占用土地”的事实存在，亦不足以证实该事实发生和消除的时间，汉滨公司未进一步提供更加直接、具体的证据，应承担不利后果。而从查明事实看，汉滨公司在2014年10月前已经完成供热配套，故不能认定供热管道改线对汉滨公司逾期交房造成了障碍。第四，合同补充条款约定的免责事由为“政府部门有关文件批准的延迟，市政配套批准及安装的延误”，不应做任何扩大解释，即使供热等市政管道占用土地影响施工属实，也不属于合同约定的免责事由。据此，汉滨公司该项抗辩不能成立。二、“优惠申请单”约定的免责条款的效力问题。首先，张丽丽签订优惠申请单在前，订立《商品房买卖合同》在后，优惠申请单约定的免责条款并未纳入《商品房买卖合同》，故汉滨公司仍应按照《商品房买卖合同》的约定承担逾期交房的违约责任。其次，其他购房者在购房前亦均签订优惠申请单，可见该购房优惠是汉滨公司在销售房屋时的营销手段，具有普遍适用性，且优惠之后的房屋价格并未明显低于市场价格，故此无法认定张丽丽因此获得额外利益。第三，优惠申请单所附条款为汉滨公司提前拟定的格式条款，在张丽丽并未真正享受额外利益的情况下，汉滨公司以格式条款约定“申请人不得以任何形式提出有关赔偿及补偿要求”，属于限制张丽丽权利，免除自身违约责任，应认定该格式条款无效。第四，优惠单中载明“对于某些客观因素造成的未能按时交工、进住等情况，本公司不承担违赔责任”，属于约定不明，应做对汉滨公司不利的解释，另外汉滨公司也未举证证明存在导致其不能按时交房的“某些客观因素”，故此汉滨公司以该条款免责，不足为据。据此，汉滨公司该抗辩事由亦不能成立。
综上，汉滨公司逾期交房，不具有正当免责事由，其应按照《商品房买卖合同》第五条的约定，向张丽丽支付自2014年11月1日至2015年7月31日期间的已付购房款利息；汉滨公司逾期交房超出60日，还应每日按照商品房价款的0.1‰的标准支付自2015年1月1日起至7月31日期间的违约金。经核算，张丽丽主张的赔偿数额未超出合同约定，依法照准。
关于张丽丽主张的自2015年8月1日至实际交房之日期间的违约金及利息，因该项诉讼请求没有具体给付金额，且利息数额会受到央行贷款基准利率调整的影响，尚不能确定，加之张丽丽未就其该项诉讼请求预交案件受理费，故本案不予一并处理，张丽丽可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条之规定，判决：“一、被告天津市汉滨投资集团有限公司自本判决生效之日起十日内，向原告张丽丽赔偿自2014年11月1日至2015年7月31日期间的已付购房款利息22362元，以及自2015年1月1日至7月31日期间的违约金12115元；二、驳回原告其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定期限履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费660元，由被告负担，并在本判决生效之日起十日内直接交至本院。”
原审判决后，汉滨公司不服，向本院提起上诉，上诉请求为：1、请求法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人原审诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院认定《购房优惠申请表》中免责条款无效是错误的，应认定为有效；2、涉诉房屋配套工程延期进行竣工验收是由于相关公共市政管网管线切改的客观因素所致，应属免除上诉人责任的正当理由；3、即使须上诉人支付赔偿金，应由被上诉人退还或折抵优惠款。
被上诉人辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，《购房优惠申请表》中免责条款无效，公共市政管网改造并非免责事由，被上诉人拒收违反合同约定交房条件的房屋符合合同约定，上诉人应承担赔偿责任。请求法院驳回上诉，维持原判。
庭审中上诉人陈述相关市政管网配套工程于2015年5月26日完成配套工程，本院庭审之日上诉人尚未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，关于《购房优惠申请表》中免责条款的效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《购房优惠申请表》中免责条款内容是上诉人提供，约定内容免除了上诉人作为开发商的责任，排除了被上诉人的权利，原审法院依法认定相关条款无效并无不当。上诉人主张优惠款应退还或者抵扣赔偿款的主张，没有相关依据，本院不予支持。对于上诉人主张无法取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》是因为市政管道管网改线导致配套施工延迟所致，但就此未提交充分证据予以证明；且根据上诉人陈述其于2015年5月26日已经完成配套设施的验收，但至今仍未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，上诉人的该项上诉理由不能成立。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，依据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费662元，由上诉人天津市汉滨投资集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 军
代理审判员 苏美玉
代理审判员 刘建奇
二〇一六年四月二十六日
书 记 员 李珊珊
速 录 员 宋楠楠