襄阳市樊城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0606民初941号
原告（反诉被告）：湖北幸福怡家物业服务有限公司，住所地：襄阳市樊城区松鹤西路乔营小区。统一社会信用代码：914206005654567690。
法定代表人：徐程程，该公司总经理。
委托代理人：刘晓波，男，1961年12月9日出生，汉族，襄阳市人，幸福怡家物业公司副总经理，住襄阳市襄城区。特别授权代理。
委托代理人：樊启兵，男，1970年12月31日出生，汉族，襄阳市人，幸福怡家物业公司工程部经理，住襄阳市襄城区。特别授权代理。
被告：张建强，男，1963年9月15日出生，住襄阳市樊城区。
被告（反诉原告）：柏国琴，女，1963年7月20日出生，住襄阳市樊城区，系张建强妻子。
湖北幸福怡家物业服务有限公司（以下简称幸福怡家物业公司）与张建强、柏国琴物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告幸福怡家物业公司的委托代理刘晓波、樊启兵，被告柏国琴到庭参加诉讼。被告张建强经本院合法传唤无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
幸福怡家物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《海荣幸福里前期物业服务协议》有效；2、判令被告支付2015年1月1日至2016年12月31日物业管理费3762.96元、违约金4233.33元；3、判令被告支付2013年冬季中央空调费3502元；4、判令被告按照物业服务合同约定时间支付物业费。事实和理由：幸福怡家物业公司于2010年1月1日依据《海荣幸福里前期物业服务协议》进驻幸福里小区，为其提供物业服务，履行了服务义务，张建强、柏国琴未按照协议约定支付物业管理服务，经幸福怡家物业公司多次通知，张建强、柏国琴拒绝支付。故请求依法判决。
柏国琴辩称，1、其欠交2015年1月1日以后的物业管理费属实，但金额不属实。原告擅自上涨物业管理费收费标准，未向被告提供物价局的文件，也未公示。被告按照原物业管理费收费标准每平方米1.2元交纳，原告拒收。且小区物业管理服务有瑕疵；2、2013年冬季没有使用过空调，不欠中央空调使用费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
张建强未作答辩，也未向本院提交证据。
柏国琴向本院提出反诉请求：1、判令幸福怡家物业公司恢复热水供应；2、判令幸福怡家物业公司退还2014年夏季多收取中央空调使用费140元。事实和理由：其居住房屋在购买时，配套设施中包括集中制冷、采暖和集中供应热水。但幸福怡家物业公司以供热水亏损为由，于2014年7月停止小区热水供应设备的运行。幸福里小区一期共有四个大门，北大门一直被封闭，也无人值班，给业主生活带来不便；综上，请求依法支持其反诉请求。
幸福怡家公司对柏国琴的反诉辩称：1、关于24小时供应热水问题，热水供应不属于物业管理的范畴，物业公司据实收取使用费用。因小区内使用热水用户数量较少及消耗量成本增高，考虑到成本，我方调整使用费用金额，业主不同意，致使无法开通热水。如果小区业主都同意使用热水，可以随时开通；2、关于收取空调使用的电费问题，我方是按照供电部门收取我方电费标准收取的，也进行了公示；3、关于打开小区内大门问题，该小区有四个大门，开始在小区入住率不高的情况下，考虑小区业主的安全，只打开了2个大门，如果业主需要打开可以打开。
本院经审理认定事实如下，对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认：张建强、柏国琴系海荣·幸福里小区一期3栋1单元02-1号房业主。2012年6月30日，张建强与幸福怡家公司签订《海容·幸福里小区前期物业服务协议》，协议主要约定，物业管理服务内容为：公用部位、房屋公用设施设备的维护管理、公用绿地、花木、建筑小品等日常养护和管理、委托范围内各种配套建筑和设施的日常维修、养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的日常清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的日常管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。幸福怡家物业公司向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用、公摊水电费用、垃圾处理费、生活垃圾收集费）；2、政府和法律法规规定由物业服务企业收取和委托收取的其他费用。物业服务费标准及时间为，物业服务费按购房合同建筑面积每平方米每月收取1元（依照襄阳市物价局规定的物业收费标准执行，襄阳市物价局物业收费标准调整，物业公司随之调整物业收费价格标准）。生活垃圾处置费每月每户4元，生活垃圾收集费每月每户4元，楼宇对讲维护每月每户7元。自房屋交付之日开始计收，每一年度为一个结算周期，业主应于每年3月10日至30日缴纳下一年的物业服务费，逾期按欠费的日千分之三支付违约金。合同还对双方的权利和义务、物业管理服务质量、环境卫生、绿化安防、违约责任等进行了约定。被告按每月每平方米1.2元向原告缴纳了自交付房屋之日起至2014年12月的物业管理服务费，自2015年1月幸福怡家公司公示每户每月每平方米按1.4元收取物业管理服务费，被告以原告未出示物价部门文件，并要求按原来每户每月每平方米1.2元的收费标准缴纳物业管理服务费，原告未予同意。自2015年1月1日以后，被告未向原告缴纳物业管理服务费。
海荣·幸福里小区一期有集中供应热水设施，2014年7月之前一直集中供应。2014年7月以后，因小区使用热水的业主较少，使用热水成本增高，原告增加了热水使用收费金额，业主未同意，原告于2014年7月停止了小区热水供应。
海荣·幸福里小区一期共有4个大门，其中行人通行大门2个、行人和车辆通行大门2个，自原告进住该小区进行物业管理服务至今，车辆和行人通行大门只开通1个，另一个未开通。上述事实，原、被告均无异议，本院予以确认。
本院认为，幸福怡家物业公司与张建强签订的《海荣·幸福里小区前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，且幸福怡家物业公司具备物业服务企业资质，合法有效。幸福怡家物业公司为小区业主及柏国琴提供了相应的物业管理服务，张建强、柏国琴作为业主也获得了服务并受益，幸福怡家物业公司在提供物业服务时虽存在一些瑕疵，但张建强、柏国琴未能举证证明幸福怡家物业公司服务存在瑕疵已达到减缴或者不缴纳物业服务费的程度。故张建强、柏国琴应依约履行缴纳物业服务费的义务。柏国琴辩称，幸福怡家物业公司原来是按照每平米每月1.2元标准收取的物业服务费，擅自上涨至每平米每月1.4元标准收取物业服务费，且物业管理服务有瑕疵，应按每平方米每月1.2元标准收取物业服务费。对此，本院认为，物业服务协议约定，物业服务费是按购房合同建筑面积每平米每月1元收取（依照襄阳市物价局规定的物业收费标准执行，收费标准调整，物业公司随之调整物业收费价格标准）。幸福怡家物业公司根据物价部门收费标准按每平米每月1.4元的标准收取物业服务费，进行了公示；幸福怡家物业公司即使服务存在瑕疵，可由幸福怡家物业公司对问题进行整改以便更好地为小区业主提供服务，并不能成为张建强、柏国琴拒付物业服务费的理由。故其辩称理由不能成立，本院不予支持。幸福怡家物业公司请求判令张建强、柏国琴支付违约金4233.33元的诉讼请求，本院认为，幸福怡家物业公司在小区前期物业服务时，因小区业主入住率低，且北大门入口处道路未开通，为了便于管理，未开通北大门并无不当，但在小区入住率提高，北大门入口处道路开通后，小区业主多次要求开通的情况下仍未开通，且小区北大门是小区的公共设施，开通大门属于物业管理服务范围，幸福怡家物业公司物业管理服务中存在瑕疵，导致与张建强、柏国琴及业主产生纠纷，幸福怡家物业服务公司亦应承担相应过错责任。故其主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。幸福怡家物业公司请求判令张建强、柏国琴支付2013年冬季中央空调使用费3502元的诉讼请求，幸福怡家仅提供一份单方制作的中央空调计量明细，不足以证明张建强、柏国琴2013年冬季使用过中央空调，尚欠中央空调使用费的事实，且幸福怡家物业公司能够控制每户业主中央空调的使用，如未交纳中央空调使用费可停止使用。因此，幸福怡家物业公司的该项诉讼请求不能成立，本院不予支持。
柏国琴反诉请求判令幸福怡家物业公司退还多收取的中央空调使用费140元的诉讼请求，幸福怡家物业公司辩称需要核实，核实后如果确实多收，予以退还，庭审中，本院释明在规定的期限内书面答复核实情况，逾期答复视为多收，但幸福怡家物业公司未作答复,应视为幸福怡家物业公司多收取了2014年冬季中央空调使用费140元。因此，柏国琴的该项诉讼请求成立，本院予以支持。柏国琴反诉请求判令幸福怡家物业公司恢复热水供应的诉讼请求，本院认为，海荣·幸福里小区一期有供应热水设施，幸福怡家物业公司有义务提供有偿服务，幸福怡家物业公司在对供应热水成本核算并告知后，小区业主多数不愿缴纳使用热水费用的情况下，停止了热水使用并无不当，如需恢复热水供应，应征求小区全体业主意见后，方可恢复。因此，柏国琴的该项反诉请求，本院不予支持；柏国琴反诉请求将小区关闭的大门开通的诉讼请求，对此，本院认为，小区大门是建设单位根据小区规划而设置，物业管理企业有管理服务义务。幸福怡家物业公司在该小区入住率增加的情况下，应尽量方便业主的生活便利，虽然合同未作约定，但幸福怡家物业公司应尊重业主的权益。故柏国琴的该项诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第四十五条、第六十八条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第三条、第六条规定，判决如下：
一、湖北幸福怡家物业服务有限公司与张建强于2012年6月30日签订的《海荣幸福里前期物业服务协议》合法有效；
二、张建强、柏国琴于本判决生效之日起十日内，按每月每平米1.4元向湖北幸福怡家物业服务有限公司缴纳自2015年1月1日起至2017年12月31日止的物业服务费(以商品房买卖合同确定建筑面积为准)；
三、湖北幸福怡家物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内，退还柏国琴中央空调使用费140元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、湖北幸福怡家物业服务有限公司于本判决生效之日起三十日内，将海荣﹒幸福里一期小区北大门开通；
五、驳回湖北幸福怡家物业服务有限公司其他诉讼请求；
六、驳回、柏国琴其他反诉请求。
本诉案件受理费87元，减半收取43.5元，反诉案件受理费25元，合计68.5元，幸福怡家物业公司负担43.5元，张建强、柏国琴负担25元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市人民法院。
审判员 张耀承
二〇一七年五月十九日
书记员 周 芹