广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第2969号
上诉人（原审原告）深圳市公爵桌球有限责任公司。
上诉人（原审被告）深圳市南鹏百货有限公司.
上诉人深圳市公爵桌球有限责任公司（以下简称公爵桌球公司）与上诉人深圳市南鹏百货有限公司（以下简称南鹏百货公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2011）深福法民三初字第246号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，案外人杨XX、王XX、杨X为公爵桌球公司的股东，所占股份分别为4%、48%、48%，其中杨XX为法定代表人。2011年6月1日，法定代表人变更为董XX。
2009年4月22日，�XX与南鹏百货公司签订一份《房地产租赁合同》，约定：南鹏百货公司将位于深圳市福田区梅华路XX号XX大厦三层A房地产出租给杨XX使用，建筑面积810平方米，月租金40500元，租赁期限为2009年5月15日至2015年5月14日。公爵桌球公司、南鹏百货公司均确认上述《房地产租赁合同》仅为了备案登记且为了开办注册深圳市公爵桌球有限责任公司之用。
2009年7月9日，王XX、杨X（乙方）与南鹏百货公司（甲方）签订一份《补充协议》，合同第1条约定，甲方将位于深圳市福田区梅华路XX号X楼西面房屋出租给乙方做桌球城使用，建筑面积1065平方米。第2条第1项约定，租赁期限自2009年3月25日至2015年3月24日，免租装修期3个月。第3项约定，合同甲方负责提供现有租赁房屋整体消防整改批文及大楼其他租户二次装修消防验收合格证给乙方办理消防报批手续，乙方自行负责办妥消防�批手续。第3条约定，乙方应当向甲方交纳租赁保证金134190元，甲方需在此合同到期后且乙方付清全部应付款项后三天内返还租赁保证金给乙方，如乙方违反本协议约定，保证金不予退回。租金每月67095元，以后每两年递增3%，每月的前8日为租金交纳日期，乙方不得拖延，如乙方拖延10日以上，南鹏百货公司可采取停电停水措施，并每拖延一天甲方可按日千分之一标准收取滞纳金。租赁期间所产生的水电费及大楼货梯维修保养费等费用由乙方承担，本协议签订三日之内乙方应当向甲方交纳水电押金5000元。
上述合同签订后，公爵桌球公司向南鹏百货公司交纳了租赁保证金134190元，水电押金5000元。南鹏百货公司向公爵桌球公司交付了涉案租赁房屋。合同期间，南鹏百货公司同意自2009年12月份开始将涉案租赁房屋租金降低为60705元。公爵桌球公司自2010年10月份起未支付租金。
公爵桌球公司将涉案租赁房屋作为桌球城用途，对涉案租赁房屋进行了装修。为证明装修费用，公爵桌球公司提交了37万余元有关装修的收款收据，其中消防工程款9630元、地毯款19350元、室内广告2658元及计费系统工程款5000元有合同印证。为证明购置桌球设备及用品公爵桌球公司提供2张发票，桌球设备款346500元，桌球用品款85000元。另提供买菜、制作工作服等费用收据数万元。南鹏百货公司对上述证据均不认可。
2010年4月14日，深圳市公安局消防支队福田大队向公爵桌球公司发出《建设工程消防设计违法通知书》，对公爵桌球公司申报的消防设计文件进行审核复查后，认为该建设工程消防设计存在的具体问题如下：一、1、该大厦原有使用功能是工业厂房，现改作商业用途；A至B轴交1至5轴加建部分。功能方面和加建部分与规划国土部门许可�一致，未取得规划部门批准的建筑项目规划许可文件，应先提交规划部门许可文件。2、占用公共通道，影响相邻单位疏散走道的正常使用。二、收到通知后，应当停止施工、使用，组织整改后向公安消防机构申请复查。2010年8月22日，公爵桌球公司向深圳市公安局消防支队福田大队提交《整改报告》，内容为，现在整改已经完毕，整改如下：1、该大厦原有使用功能是商业用途，现提供该建筑的《建筑工程消防验收意见书》和房产证。2、按规范调整了设计。至公爵桌球公司搬离涉案租赁房屋，该房屋未通过消防验收。
2010年10月30日，公爵桌球公司向南鹏百货公司发出《协助我司拆迁函》，内容为，南鹏百货公司与公爵桌球公司签约是隐瞒出租房屋的性质，仿造房产证，致使我公司无法办理消防手续，不能正常营业，造成巨大损失。为防止双方损失的进一步扩�，我司决定从租赁房屋搬出，望协助。南鹏百货公司收到该函件，但认为合同相对人为杨XX、王X、杨X，拒绝公爵桌球公司的搬迁请求。
2010年12月6日，公爵桌球公司向南鹏百货公司发出《关于解除房地产租赁合同的函》，内容与搬迁函基本一致，为防止双方损失的进一步扩大，我司决定解除与贵司签订的房地产租赁合同。南鹏百货公司于12月19日签收该函件。
为证明其经营期间的损失，公爵桌球公司提供了由深圳大信会计师事务所作出的《深圳市公爵桌球有限责任公司专项审计报告》，结论为，截止到2010年9月，主营业务收入1613797元、财务费用1114.24元、管理费用447451.63元、销售费用1625208.91元。主营业务收入减财务费用、管理费用及销售费用为458977.78元。
2009年4月22日，案外人杨XX出具《关于租赁场所状况的确认》，内容为南鹏百货公司已提供了租赁房屋整体消防验收批文及其他租户二次装修消防验收批文，该租赁房屋能否作为商业用途（开设桌球城）、二次装修能否通过消防验收均由承租方负责。
2010年12月3日，南鹏百货公司分别向公爵桌球公司及案外人杨XX、王XX、杨X发出《解除租赁关系及搬迁通知书》，内容为，你方拖欠我司2个月的租金及3个月的水电费，我司通知你方1、解除与你方签订的全部租赁协议；2、限你方于2010年12月20日前搬离及交回租赁物业，否则视为你们放弃存放在租赁场所的物品及装修设备的所有权，并同意我司自行处理全部物品。2份通知函均有杨XX签收，公爵桌球公司否认收到该份通知。
2011年1月21日，南鹏百货公司向杨XX、王XX、杨X发出《关于解除租赁协议搬离现场及催收租金、水电费》律师函，内容为，你方拖欠租金及水电费，南鹏百货公司已通知你方解除合同及�迁物品，但你们拒绝搬迁。本律师望你方在3日内付清拖欠款项并搬离物品，否则视为你们放弃物品，南鹏百货公司将自行处理，造成的损失由你方承担。
2011年2月13日，南鹏百货公司向公爵桌球公司及杨XX、王XX、杨X发出《解除租赁关系及搬迁通知书》，内容为公爵桌球公司已停业和继续占用房屋，我司多次通知你们解除合同及搬迁物品，但你们拒绝搬迁。为减少损失，我司再次通知你们马上前来搬迁公司物品，否则视为你们放弃存放在租赁场所的物品及装修设备的所有权，我司将自行处理你们放弃的全部物品。该份通知函有杨XX签收，但公爵桌球公司否认收到该份通知。
2011年3月，南鹏百货公司将涉案租赁房屋出租给案外人深圳市XXXXX发展有限公司（以下简称XXX公司）开办789桌球城。XXX公司成立于2011年3月16日。
公爵桌球公司称XXX公司使用其原有装修及桌球设备经营。为证明该主张，公爵桌球公司提供原公爵桌球城与789桌球城的现场对比照片。南鹏百货公司认为789桌球城是否使用公爵桌球公司的装修及设备是XXX公司的事情，与南鹏百货公司无关。公爵桌球公司主张案外人杨XX与南鹏百货公司串通，损害公爵桌球公司的利益，否认杨XX出具的申明及文件的签收（除2009年4月22日，杨XX与南鹏百货公司的签约行为）。为证明该主张，公爵桌球公司提交789桌球城的招聘广告中联系人杨经理，联系电话13684****XX，该电话与2009年4月22日，杨XX与南鹏百货公司的签约时留的电话一样，证明该杨经理即为杨XX。
涉案光荣大厦于1999年12月16日取得《建设工程规划许可证》，项目名称XXXX有限公司XX厂房，层数为6层。2000年1月31日取得《建设工程施工许可证》，2003年4月25日取得《建设工程消防验收意见书》，内容为你单位�来的福田区XX路XXX号XX百货有限公司8层商业、办公建筑消防验收申请，经验收符合批文要求，同意投入使用。光荣大厦因加建2层楼，未取得房地产证书。
公爵桌球公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认公爵桌球公司解除与南鹏百货公司签订的房地产租赁合同行为的效力；2、确认公爵桌球公司与南鹏百货公司签订的补充协议无效；3、南鹏百货公司返还公爵桌球公司房屋租金1028790元；4、南鹏百货公司返还公爵桌球公司房屋租赁保证金及水电押金139190元，并按银行同期贷款利率支付利息（计算至裁决执行之日）；5、南鹏百货公司赔偿公爵桌球公司直接损失计885433.7元；6、南鹏百货公司赔偿公爵桌球公司经济损失计459977.78元；7、由南鹏百货公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，案外人杨XX、王XX、杨X为公爵桌球公司的股东，为成立公爵桌球�司而与南鹏百货公司签订涉案房屋租赁合同的行为是公司设立行为，合同的权利义务应归于公爵桌球公司，公爵桌球公司是涉案租赁合同的承租人。南鹏百货公司抗辩称公爵桌球公司主体不适格，无事实及法律依据，原审法院不予支持。
公爵桌球公司、南鹏百货公司实际履行的租赁合同是2009年7月9日签订《补充协议》，该合同是双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的禁止性规定，是有效合同，双方当事人应全面履行自己的义务。公爵桌球公司以该合同未经备案为由主张合同无效，无法律依据，原审法院不予支持。
从深圳市公安局消防支队福田大队向公爵桌球公司发出的《建设工程消防设计违法通知书》来看，涉案租赁房屋原有使用功能是工业厂房，改作商业用途应取得规划部门批准的建筑项目规划许可文件。南鹏百货公司不能提供该规划许可文件，导致涉案租赁房屋不能取得二次装修消防验收批文，使公爵桌球公司不能实现租赁目的，构成违约，应承担违约责任。南鹏百货公司抗辩称，《补充协议》第2条第3项约定，由公爵桌球公司自行负责办妥消防报批手续。公爵桌球公司法定代表人杨XX出具的《关于租赁场所状况的确认》也承诺租赁房屋能否作为商业用途（开设桌球城）、二次装修能否通过消防验收均由承租方负责。因此，租赁房屋二次装修不能通过消防验收应由公爵桌球公司自担责任。原审法院认为，提供适用于商业用途的规划许可文件是出租人（业主）的义务，承租人是无法取得规划许可文件的。《补充协议》约定的公爵桌球公司自行负责办妥消防报批手续义务是在南鹏百货公司提供规划许可文件的前提下才能实现的。杨XX承诺的真实性值得怀疑。公爵桌球公司承租涉案房屋的目的是开办桌�城，在《房地产租赁合同》中约定为商业用途、在《补充协议》中约定为开办桌球城。杨XX作为公爵桌球公司的法定代表人却做出“租赁房屋能否作为商业用途（开设桌球城）、二次装修能否通过消防验收均由承租方负责”的承诺，在不能确定租赁房屋是否能实现租赁目的的情况下，签订合同，违背常理。结合杨XX成为789桌球城经理的事实，原审法院采信公爵桌球公司关于杨XX与南鹏百货公司恶意串通签署文件的主张；其次，该承诺即使真实，因其不存在实现条件（无规划许可文件），应为无效承诺。因此，南鹏百货公司的该抗辩理由不能成立，原审法院不予支持。南鹏百货公司抗辩称，光荣大厦的其他租户包括与公爵桌球公司同一地址的789桌球城都取得了二次装修消防批文，公爵桌球公司不能取得二次装修消防批文不能归责于南鹏百货公司。原审法院认为，其他租户能够取得该批文，不代表公爵桌球公司租赁期间租赁房屋具备办理商业用途消防验收的条件，在此期间，南鹏百货公司不能提供商业用途建筑项目规划许可文件，是租赁房屋不能通过二次装修消防验收的原因。因此，南鹏百货公司的抗辩理由不成立，原审法院不予支持。
南鹏百货公司不能提供该规划许可文件，涉案租赁房屋不能取得二次装修消防验收批文，导致公爵桌球公司不能实现租赁目的，公爵桌球公司单方解除合同符合法律的规定，原审法院予以支持。南鹏百货公司于2010年12月19日签收公爵桌球公司发出的《关于解除房地产租赁合同的函》，签收之日，合同解除。
公爵桌球公司要求南鹏百货公司返还已收取的租金1028790元，原审法院认为，该租金为双方已清结的履行完毕的费用，公爵桌球公司要求退还，无合同及法律依据�原审法院不予支持。
合同因南鹏百货公司的违约而解除，因此，公爵桌球公司要求南鹏百货公司退还租赁保证金134190元，水电押金5000元，符合法律的规定，原审法院予以支持。
桌公爵球公司要求南鹏百货公司赔偿租赁房屋装修损失及购置设备损失，南鹏百货公司不认可公爵桌球公司提交的装修收款收据（37万余元）、施工合同及购置设备发票（346500元）。原审法院认为，租赁房屋建筑面积1065平方米，每平方米装修造价为347.42元，基本合理。南鹏百货公司虽不认可装修及设备票据，但未提出造价鉴定申请，且已将涉案租赁房屋连同设备一起出租给XXX公司。从公爵桌球公司提交的原公爵桌球城与789桌球城的现场对比照片来看，789桌球城使用的是公爵桌球公司原有的装修及设备。南鹏百货公司将公爵桌球公司的装修及设备交付XXX公司使用，造成客观上难以通过鉴定确定装修及设备残值的状况，应承担举证不能的责任。因此，原审法院采信公爵桌球公司对装修造价及设备购置价的举证主张。《补充协议》约定的租赁期限自2009年3月25日至2015年3月24日，期限为6年，装修期3个月，实际租赁期限为（5年9个月计2095天）2009年6月24日装修期满至2010年12月19日合同解除，公爵桌球公司共使用装修及设备542天，剩余合同期限为1553天，按使用时间折旧后，装修残值为274277元（37万元÷2095天×1553天）；桌球设备残值256857元（346500元÷2095天×1553天），应由南鹏百货公司赔偿。公爵桌球公司主张的桌球设备款包含85000元桌球用品款，桌球用品属于消耗品，不应计入设备款，因此，公爵桌球公司的该部分主张，原审法院不予支持。公爵桌球公司主张的买菜、制作工作服等费用，不应计入损失，对公爵桌球公司的该部分主张，原审法院不予支持。
公爵桌球公司要求南鹏百货公司赔偿其经营损失459977.78元。南鹏百货公司作为出租人，其义务是提供能够实现合同目的的租赁房屋。承租人使用租赁房屋产生的盈亏均与出租人无关。公爵桌球公司的该请求无合同及法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决：一、公爵桌球公司与南鹏百货公司于2009年7月9日签订的《补充协议》于2010年12月19日解除；二、南鹏百货公司应于本判决生效之日起10日内退还公爵桌球公司租赁保证金134190元，水电押金5000元；三、南鹏百货公司应于本判决生效之日起10日内赔偿公爵桌球公司装修损失274277元；桌球设备损失256857元；四、驳回公爵桌球公司的其他诉讼请求。案件受理费26907元（已由公爵桌球公司预交），由公爵桌球公司负担6907元，由南鹏百货公司负担20000元。
上诉人公爵桌球公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、变更（2012）深福法民三初字第246号民事判决第二项，增加判令南鹏百货公司支付公爵桌球公司租赁保证金及水电押金的利息，利息计算起始日期为2009年3月25日，截止南鹏百货公司支付时为止。2、变更（2012）深福法民三初字第246号民事判决第三项，增加判令南鹏百货公司支付公爵桌球公司桌球设备损失85000元。3、南鹏百货公司退还公爵桌球公司房屋租金514395元。4、南鹏百货公司赔偿公爵桌球公司经济损失459977．78元。5、将（2012）深中法房终字第380号案与本案合并调解。6、南鹏百货公司承担一审、二审全部诉讼费。
上诉事实与理由为：一、南鹏百货公司于2009年3月25日收取公爵桌球公司房屋租赁保证金及水电押金139190元，扣押三年会产生利息，所以，南鹏百货公司理应按银行同期贷款利息返还该笔押金。二、公爵桌球公司主张的桌球设备款85000元并非消耗品，而是在试营业结束后为满足高端客户需要重新订购的高级桌球设备。其发票及收据上也显示，该笔款项并非消耗品。三、涉案租赁房屋实际是工业厂房，但南鹏百货公司采取欺诈行为，谎称其房屋是商业用房，因工业厂房与商业用房租金差价在一倍以上，因此，南鹏百货公司以商业用房的价格将该工业厂房租赁给了公爵桌球公司，这是有违公平交易原则的，故请求南鹏百货公司返还租金差价。四、由于南鹏百货公司租赁的房屋不能用于商业用途，导致公爵桌球公司无法正常经营，2010年9月到10月间，消防部门多次就消防问题电告、约谈公爵桌球公司，要求公爵桌球公司停业报批，否则处以3万到30万元罚款。为避免巨额罚款，公爵桌球公司随即再次与南鹏百货公司协商要求其提供消防报批资质材料，以加快办理消防审批手续，但南鹏百货公司以没有房产证（商业用途）为由拒绝协助办理，却仍然要求公爵桌球公司缴纳租金，在协商无果的情况下，南鹏百货公司竟然以拖欠租金为由切断公爵桌球公司水电，使公爵桌球公司不能正常经营，给其造成经营损失459977．78元，该损失理应由南鹏百货公司赔偿。五、（2012）深中法房终字第380号案与本案关系甚大，请依法将两案合并调解，避免出现同案不同判的结果。
上诉人南鹏百货公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销（2011）深福法民三初字第246号民事判决；2、依法驳回公爵桌球公司的所有诉讼请求；3、公爵桌球公司承担一、二审诉讼费用。
上诉事实与理由：一、公爵桌球公司诉讼主体不适格。原审法院认定公爵桌球公司是涉案租赁合同的当事人缺乏事实与法律依据。1、与涉案租赁房屋有关的房屋租赁合同为2009年杨XX与南鹏百货公司签订的一份《房地产租赁合同》以及2009年7月9日王XX、杨X与南鹏百货公司签订的《补充协议》。根据上述协议约定的内容，公爵桌球公司均不是上述协议的合同主体。故本案涉案租赁房屋的合同主体和承租人为王XX、杨X、杨XX，而非公爵桌球公司。且南鹏百货公司亦已将本案的租赁合同纠纷另行向福田法院起诉，该院作出的（2011）深福法民三初字第XXXX号民事判决同样确认了上述事实。2、原审法院以涉案租赁合同为公司设立行为为由认定公爵桌球公司为涉案租赁合同�承租人，属适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予以支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认的，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务的，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予以支持”的规定，首先，租赁合同只是约定“出租给乙方作桌球城使用”，并未约定用以设立公司；其次，即使是为设立公司之用，根据上述规定，是否由公司承担合同责任，主动权在合同相对人（即南鹏百货公司），法院无权主动将合同权利义务归于公司；再次，即便合同相对人要求公司承担合同责任，也不能改变发起人（即公爵桌球公司）作为合同主�以及承担合同责任的地位，公司只是承担连带责任。
二、南鹏百货公司于2009年7月9日与王XX、杨X、杨XX签订的《补充协议》合法有效，对合同各方具有法律约束力，各方当事人应全面诚实履行合同义务。
三、南鹏百货公司并不存在任何合同违约行为，公爵桌球公司无法取得二次装修消防验收批文不能归责于南鹏百货公司。1、公爵桌球公司并非租赁合同主体，南鹏百货公司不对公爵桌球公司负有任何合同义务。无合同义务则不可能存在违约行为。2、根据公爵桌球公司的陈述，案外人王XX、杨X、杨XX作为公爵桌球公司的股东为成立公司而与南鹏百货公司签订涉案房屋租赁合同，而公爵桌球公司已经顺利注册并实现营业。因此，合同目的已经实现。3、根据南鹏百货公司提交的证据，涉案房屋所在的光荣大厦的其他租户包括与公爵桌球公司同一地址（也就�本案纠纷所涉租赁房屋）的789桌球城都取得了二次装修批文，在同样未取得商业用途建筑项目规划许可文件的情况下，同样是用作桌球城，其他租户却能够取得二次装修消防验收批文。说明无法取得二次装修消防验收批文的责任在于公爵桌球公司。
四、承租人拖欠租金和水电费，并单方解除租赁合同，应承担违约责任。南鹏百货公司有权没收押金并向承租人追缴租金、水电费、物业管理费和滞纳金。
本院经审理查明，公爵桌球公司原审时提交的金额为346500元的桌球设备款发票由深圳市XX有限公司于2009年7月11日开具，发票代码1440305****X，发票号码0011XXXX。本院二审期间，南鹏百货公司提交的对上述发票的网上真伪查询显示，该发票销货方为深圳市XX有限公司，领购日期为2007年7月20日。南鹏百货公司另提交了深圳市市场监督管理局网上公开的深圳市XX有限公司注册登记信息查询单。该查询单显示，深圳市XX有限公司经营期限自2006年12月5日至2016年12月5日，2008年6月15日被吊销。南鹏百货公司据此认为深圳市XX有限公司在2008年已被吊销的情况下不可能于2009年出具发票。公爵桌球公司则认为其作为消费者在消费时是无法确认发票的真实性的。
另查明，2009年3月10日，南鹏百货公司与王XX、杨X、杨XX签订了一份《补充协议》，约定：南鹏百货公司将位于深圳市福田区XX路XX号3楼西面房屋出租给王XX、杨X、杨XX作桌球城使用，建筑面积1065平方米，计租期限自2009年5月15日至2011年5月14日，2009年5月15日之前为免租装修期，南鹏百货公司不得向王XX、杨X、杨XX收取租金。王XX、杨X、杨XX应当向南鹏百货公司交纳租赁保证金134190元，南鹏百货公司需在此合同到期后且王XX、杨X、杨XX付清全部应付款项后三天内返还租赁保证金给王XX�杨X、杨XX，如王XX、杨X、杨XX违反本协议约定，保证金不予退回。租金每月67095元，以后每两年递增3%，每月的前五日为租金交纳日期，王XX、杨X、杨XX不得拖延，如王XX、杨X、杨XX拖延十日以上，南鹏百货公司可采取停电停水，每拖延一天南鹏百货公司可按日千分之一标准收取滞纳金。租赁期间所产生的水电费及大楼货梯维修保养费等费用由王XX、杨X、杨XX承担，本协议签订三日之内王XX、杨X、杨XX应当向南鹏百货公司交纳水电押金5000元。南鹏百货公司与王XX、杨X、杨XX还对合同其他条款作了约定。
又查，公爵桌球公司企业法人营业执照中登记的成立日期为2009年6月30日，住所地为深圳市福田区XX路XXX号XX大厦三层A。
再查，本院（2012）深中法房终字第XXX号中，南鹏百货公司以王XX、杨X、杨XX为被告就涉案房屋租赁的其他纠纷提起诉讼，该民事判决中查明，南鹏百货公司出具的多份租金、水电费的收据、发票以“公爵桌球城”、“深圳公爵桌球城”、“深圳公爵桌球有限责任公司”等抬头出具，南鹏百货公司在二审中向本院提交的《情况说明及代理意见》中亦承认除2009年7月租金由杨X支付外，其余已交租金均系由公爵桌球公司支付。
本院审理过程中，本院组织本案当事人及（2012）深中法房终字第XXX号案当事人进行调解，经多次调解，各方未能达成一致意见。
原审法院已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，关于公爵桌球公司是否具有提起本案诉讼的主体资格的问题。双方已确认2009年4月22日签订的《房屋租赁合同》仅为备案登记及开办注册公爵桌球公司之用，故该合同并非双方权利义务的依据。王XX、杨X、杨XX与南鹏百货公司于2009年3月10日签订了《补充协议》后，王XX、杨X又于2009年7月9日与南鹏百货公司签订了一份《补充协议》，因2009年7月9日签订的租赁合同日期在后，因此双方的权利义务应以该份合同为依据。杨XX通过出具《关于补充协议的确认》表示愿意承担该《补充协议》中的合同义务，故杨XX亦应认定为上述合同的承租人。公爵桌球公司于2009年6月30日成立，即在双方签订上述涉案租赁合同的过程中完成设立行为。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第一条的规定，王XX、杨X、杨XX作为公爵桌球公司设立时的股东，亦为该公司的发起人。公爵桌球公司住所地的地址也正是涉案租赁房屋的所在地。因此，应当认定签订涉案房屋的租赁合同是王XX、杨X、杨XX设立公爵桌球公司的公司设立行为，在公爵桌球公司成立后，租赁合同的相关权利义务应由公爵桌球公司承继。同时，南鹏百货公司对公爵桌球公司在成立后实际支付涉案房屋租金等费用的事实亦予确认，涉案租赁关系中承租人的权利和义务事实上已由公爵桌球公司享有和履行，公爵桌球公司是涉案房屋的实际使用人。综上，公爵桌球公司有权就涉案租赁合同纠纷提起本案诉讼。
南鹏百货公司主张公爵桌球公司并非涉案房屋租赁合同的当事人。本院认为，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条规定，为设立公司而以自己名义对外签订合同的，如公司在成立后已实际享有合同权利或履行合同义务，则合同相对人享有请求成立后的公司或发起人承担合同责任的选择权。南鹏百货公司在追究合同责任时在公司发起人或公司之间具有选择权，在本院审理的（2012）深中法房终字第XXX号案中，南鹏�货公司即行使了其选择权，以公司发起人王XX、杨X、杨XX为被告提起诉讼。南鹏百货公司上述选择权并不影响合同相对方所享有的权利，即不影响本案中合同实际承租人公爵桌球公司就涉案租赁房屋纠纷提起诉讼的权利，故南鹏百货公司关于合同主体问题的上诉主张不成立，本院不予支持。
根据2009年7月9日《补充协议》的约定，涉案房屋的租赁用途是作“桌球城”使用，而深圳市公安局消防支队福田大队出具的深公消福审复（2010）第0016号《建设工程消防设计违法通知书》则明确载明，涉案房屋所在的光荣大厦原使用功能为工业厂房，现改为商业用途未取得规划部门批准的建筑项目规划许可文件，应当停止施工、使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人在租赁期限内应当保证租赁物符合约定的用途，由于南鹏�货公司未能依法依约保证涉案房屋可用于经营桌球城之用，导致承租人对涉案房屋的经营使用不能取得消防安全许可，致使承租人的合同目的无法实现，南鹏百货公司已构成根本违约。涉案租赁房屋嗣后开办的789桌球城取得了二次装修批文并不能证明公爵桌球公司无法取得二次装修批文是因其自身原因所致，南鹏百货公司以此为由主张公爵桌球公司无法取得批文不得归责于南鹏百货公司，本院不予支持。
公爵桌球公司于2010年12月6日向南鹏百货公司发出《关于解除房地产租赁合同的函》明确提出解除涉案租赁合同，在有关承租人的权利和义务已由公爵桌球公司享有和履行的情况下，应视为涉案租赁合同已自南鹏百货公司于2010年12月19日签收该函件时解除。公爵桌球公司虽未支付2010年10月至12月19日的租金，但在2010年4月消防行政主管部门明确涉案房屋的规划用�与涉案租赁合同用途不符后，在南鹏百货公司已根本违约在先的情形下，公爵桌球公司暂停支付2010年9月后的租金，符合《中华人民共和国合同法》第六十七条关于行使合同履行抗辩权的规定，故在公爵桌球公司不存在违约情形，涉案租赁合同因南鹏百货公司违约而解除的情况下，原审判决南鹏百货公司向公爵桌球公司返还租赁保证金、水电押金正确，本院予以维持。因涉案租赁合同中并未约定返还租赁保证金、水电押金时需支付利息，故公爵桌球公司请求自2009年3月25日支付上述租赁保证金、水电押金的利息缺乏合同依据，本院不予支持。
公爵桌球公司请求南鹏百货公司退还房屋租金514395元。本院认为，因涉案合同解除的主要原因在于南鹏百货公司未能按约保证涉案房屋具有约定的使用功能，导致承租人利用涉案房屋经营桌球城的目的无法实现，参照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条关于标的物质量不符约定，当事人可请求减少价款或报酬。但在2010年4月14日消防行政主管部门明确涉案房屋的规划用途与涉案租赁合同用途不符前，尚未有任何证据证明涉案房屋存在使用障碍，公爵桌球公司仍正常利用涉案房屋营业，对于2010年4月14日前的租金，公爵桌球公司仍应按合同约定支付。就2010年4月14日至2010年9月承租人实际占用涉案房屋期间的租金，本院依公平原则酌情认定按照约定租金标准的50%支付。公爵桌球公司已支付2010年10月以前的租金，故南鹏百货公司应向公爵桌球公司退还2010年4月14日至2010年9月期间的租金共计168962.25元（60705元／月X5月X0.5＋60705元／30天X17天X0.5）。
公爵桌球公司所主张的2010年9月前的经营损失是其进行商业行为的经营风险，属于预期利益损失，在其不能举证证明上述损失是因出�人违约所致的情况下，其有关南鹏百货公司赔偿上述经济损失的请求，本院不予支持。
关于公爵桌球公司请求的桌球购置设备损失。公爵桌球公司主张85000元的桌球用品款为购置桌球设备款，并非消耗品，也应计入购置设备损失。本院认为，金额为85000元的发票上明确载明该笔费用购置的商品名称为桌球用品，并非桌球设备，桌球用品属于消耗品，故该笔款项不应计入购置设备损失。南鹏百货公司主张金额为346500元的桌球设备购置款发票为虚假，不应作为认定损失的依据。本院认为，南鹏百货公司提交的发票查询单已显示该笔款项发票是由深圳市XX有限公司于2007年7月20日领购的，虽然该公司于2008年6月15日被吊销，但该公司的法人主体仍然存续，并不能由此可直接证明本案中所涉该公司出具的发票即为虚假，南鹏百货公司上述请求缺乏依据，本院不予支持。原审判决认定的购置设备损失正确，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以相应改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、六十七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院（2011）深福法民三初字第246号民事判决第一、二、三项；
二、撤销深圳市福田区人民法院（2011）深福法民三初字第246号民事判决第四项；
三、深圳市南鹏百货有限公司于本判决生效之日起十日内退还深圳市公爵桌球有限公司2010年4月14日至2010年9月期间的租金共计168962.25元；
四、驳回深圳市公爵桌球有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费共计80721元，由深圳市公爵桌球有限公司承担29428元，由深圳市南鹏百货有限公司承担51293元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 许 莹 姣
二〇一三年三月十一日
书 记 员 杨泽芳（兼）
附法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉�，第二审人民法院不得再次发回重审。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第一条：为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人，应当认定为公司的发起人，包括有限责任公司设立时的股东。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条：发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。
公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。