新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民三初字第981号
原告：陈德瑞
委托代理人：彭峰，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。
被告：周宏
第三人：程琳
原告陈德瑞与被告周宏、第三人程琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月14日受理后，依法由审判员郭荣独任审判，于2014年9月26日公开开庭进行了审理。原告陈德瑞及委托代理人彭峰、被告周宏到庭参加了诉讼，第三人程琳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈德瑞诉称：2013年10月19日，我与被告及第三人签订房地产买卖居间协议约定，我通过第三人居间的方式购买被告名下位于本市新市区京疆路72号�信·朗悦盛境二A4号楼2单元501室房屋，总价61.8万元，首付房款17.2万元，余款44.6万元办理银行按揭贷款支付。协议前期双方均按约履行，在办理抵押贷款时，因我个人信用报告有不良记录，被银行拒绝，致使我无法按约支付购房余款，房地产买卖居间协议及2014年4月11日签订的补充协议均无法实际履行。我多次与被告协商解除合同、返还已付房款事宜，但被告迟迟不予退还。现诉至法院，请求判令解除房地产买卖居间协议及补充协议，判令被告返还购房款19.8万元，本案诉讼费由被告承担。
被告周宏辩称：被告存在违约行为，我不同意解除合同，合同应继续履行。
第三人程琳未到庭也未提交答辩状。
经本院审理查明：2013年10月19日，被告（出卖方、甲方）、原告（买受方、乙方）、第三人（居间方、丙方）三方签订一份房地产买卖居间协议约定，买卖的房屋为新�区京疆路72号呈信·朗悦盛境二A4号楼2单元501室，房价款为61.8万元。
该协议约定房价款的支付方式为：1、乙方于本协议签订后当日支付定金2万元，由甲方签收后交丙方暂为保管（其中1万元由丙方暂为保管作为交房尾款，丙方出具定金保管书给甲方）。签订本协议后15日内，乙方应支付给甲方部分首期房价款15.2万元，当日甲、乙双方签订《乌鲁木齐市房地产转让合同书》。加上交由丙方保管的定金2万元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款计17.2万元；2、待上述事项完成3个工作日后，且于抵押权人许可的最短时限内，丙方陪同甲方至抵押权人处全额还清贷款余额，待甲方取得该房屋的他项权证、注销抵押申请书、还款凭证原件当日，丙方协助甲方或者甲方自行办理抵押注销手续；3、乙方向贷款银行申请44.6万元的贷款支付第二期房价款，乙方应于签订买卖�同后7日内向贷款银行申请贷款，签订借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用；4、待乙方贷款获批后5个工作日内，甲乙双方亲赴乌鲁木齐市新市区房地产交易中心申请办理过户手续。待房地产交易中心出具以贷款银行为抵押权人的他项权证且送交贷款银行后2个工作日内，贷款银行将第二期房款直接打入甲方指定的账户；5、甲方收到乙方全部购房款后，双方应对该房屋进行验看、清点，同时甲方将交房前的所有物业费、采暖费等使用费用结清确认无误后，将房屋交付乙方，同时丙方代为转付给甲方房价款尾款1万元。
该协议还约定：甲、乙双方均接受本协议所述买卖条件，如乙方未能履行则已支付甲方的定金不予返还，如甲方未能履行则应向乙方双倍返还定金；本协议签订后，如甲方或乙方，或甲乙双方未能履行本协议，导致双方�《乌鲁木齐市房地产转让合同》或者类似合同无法签订的，违约方或者合意解除协议方应向丙方支付违约金，数额为本次交易中丙方应收取另两方总佣金之和。
同日，第三人向被告出具一份定金1万元的保管书，双方签订一份佣金8000元的确认书。同年10月20日，第三人向原告出具购房定金2万元的收据一份。
2014年4月11日，三方签订一份补充协议约定：1、甲方于全款收到次日18：00前将该物业交付乙方使用，甲方需结清之前所产生的所有费用（物业费、暖气费、水、电、燃气费）；2、甲、乙双方做买卖房屋过户当日，乙方承诺赔偿甲方的2.5万元的赔偿金当日支付甲方1.5万元，剩余1万元于交房当日支付给甲方。甲方同时承诺在收到银行尾款42万元的5日内，把该房屋交付给乙方，并结清该物业所产生的所有费用；3、附属家具家电、设施设备详见甲方签署的清单。同年5�4日，被告向原告出具一份收条，内容为“今收到陈德瑞购新市区京疆路72号呈信·朗悦盛境二期A区-4-2-501室房款13.2万元，定金6.6万元，共计19.8万元”。
原、被告未签订房屋买卖合同，现原告诉至本院。
以上事实有协议书、收据、收条、保管书、确认书以及庭审笔录存卷为证。
本院认为，原、被告经第三人居间签订房地产买卖居间协议及补充协议，现原告主张解除该房地产买卖居间协议及补充协议并由被告返还购房款，实质上即为解除其与被告之间的法律关系，而未涉及其与第三人的居间合同关系。
原、被告签订房地产买卖居间协议及补充协议是以双方将来订立房地产转让合同为目的，在性质上为预约，现双方虽未订立房地产转让合同，但从居间协议及补充协议约定的内容和履行情况来看，双方对房屋的价款及交付、房屋过户及价款支付、违约责任等均有明确约定，且双方2013年10月与第三人签订居间协议后还在2014年4月进行协议补充，原告也履行了其支付首付款的义务，故双方就房屋的买卖已达成合意且已部分履行，原、被告的房屋买卖关系即本约已成立。《合同法》规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除”。原、被告协议约定第二期房价款由原告以银行按揭贷款方式支付，原告因自己的原因未能申请银行按揭贷款以支付房款不属于不可抗力，其无法继续履行合同非被告违约所致。
相关司法解释规定，定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。原、被告约定了定金作为履约的担保，现被告同意继续履行而原告不愿继续履行，双方就第二期房价款支付的期限及方式无法再协商确定，在此情况下，原告可以以丧失定金为代价而解除与被告的房屋买卖关系。实际交付的定金数额多于或者少于约定的数额，视为变更定金合同。原、被告书面协议中约定的定金为2万元，但在签订补充协议后被告向原告出具的收条中载明定金为6.6万元，故应视为双方变更了定金数额。相关司法解释还规定，当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。原、被告协议约定房价款为61.8万元，原告已支付含定金在内的房价款19.8万元，其未履行部分42万元占双方约定房价款的68%，故原告丧失定金6.6万元的68%即44880元，被告应返还原告房款为153120元。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十七条、第一百二十条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告陈德瑞与被告周宏的位于本市新市区京疆路72号呈信·朗悦盛境二期A区4号楼2单元501室房屋买卖关系；
二、被告周宏返还原告陈德瑞房款153120元；
三、第三人程琳在本案中不承担责任。
以上给付款项，被告应于本判决生效后十日内支付完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼标的金额19.8万元，确认给付金额153120元，确认给付金额占讼标的金额的77.3%。本案案件受理费4260元（原告已预交）减半收取，退还原告2130元，其余2130元由原告负担22.7%即483.51元、被告应负担77.3%即1646.49元；邮寄送达费40元（原告已预交）由原、被告各负担20元。被告应负担的诉讼费可在履行义务时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审判员 郭 荣
二〇一四年十月十四日
书记员 刘丰宇