浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0225民初4727号原告：象山县对外贸易有限公司（统一社会信用代码：91330225144993742N）。住所地：浙江省象山县丹西街道蓬莱路***号。法定代表人：顾继军，该公司执行董事。委托代理人：胡赞，浙江信大律师事务所律师。被告：宁波阿特兰服饰有限公司（统一社会信用代码：91330225750351192A）。住所地：浙江省象山县经济开发区蓬莱路***号*号楼西侧*楼。法定代表人：冯波，该公司董事长。委托代理人：许定辉，浙江之鹰律师事务所律师。原告象山县对外贸易有限公司（以下简称象山外贸公司）与被告宁波阿特兰服饰有限公司（以下简称阿特兰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案受理后，依法由审判员王云奖适用简易程序于2016年9月20日公开开庭进行了审理。原告象山外贸公司的委托代理人胡赞，被告阿特兰公司的委托代理人许定辉，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告象山外贸公司以被告阿特兰公司存在未及时支付房租等严重违约行为为由，诉请：1.判决解除双方签署的《厂房租赁合同》、《厂房（综合办公楼）租赁合同》，并责令被告腾退位于象山县经济开发区蓬莱路280号2号厂房三层西侧及象山县经济开发区丹南路西南侧综合办公楼四层中间的房屋；2.判令被告支付自2015年1月12日起至实际腾退日止的租金（租金以16043元/月计算），并支付滞纳金（以未付租金的5%计算）；3.本案诉讼费由被告承担。被告阿特兰公司在庭审中答辩称：1.双方签订案涉《厂房租赁合同》与《厂房（综合办公楼）租赁合同》以及自2015年1月12日起至今的房租未付事实，但被告未付房租事出有因，包括案涉厂房在内的原告方相关厂房曾被人民法院启动司法拍卖程序，后原告方因重组等事由其股权结构发生变动，并要求被告提前解除租赁合同，未付租金用于抵偿原告的违约责任与被告的装潢损失，原告方当时的经办人为陈世贝，此后的2014年至2015年期间，被告曾向原告交付租金，但原告以上述理由拒收；2.滞纳金过高，请求减免；3.被告系生产型企业，如判决解除合同，需要相当长时间寻找新厂房及搬迁，将严重影响生产。综上，被告愿意继续履行合同，支付相应租金，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定本案基本事实如下：双方于2012年1月5日签订《厂房租赁合同》一份，约定被告阿特兰公司承租原告象山外贸公司位于象山县经济开发区蓬莱路280号2号厂房三层西侧，面积为1524平方米的框架结构厂房用于生产，租期五年，自2012年1月12日起至2017年1月11日止，月租金13716元（每平方米9元），年租金164592元，第一年租金不变，第二年起，按市论价。合同签订后被告阿特兰公司应向原告象山外贸公司支付一个月租金的厂房租赁保证金；租金支付方式为提前预付6个月租金，即租赁起始日先预付6个月租金，6个月后再预付下6个月租金，支付日期在支付月5日前支付。租赁期间，被告应及时支付房租及其他应支付的一切费用；拖欠水、电及其他应支付的费用满一个月，原告有权增收5%的滞纳金，在下期房租支付月5日前不及时支付房租，原告有权终止租赁协议。2012年8月10日，双方签订《厂房（综合办公楼）租赁合同》一份，约定原告将位于象山县经济开发区丹南路西南侧综合办公楼四层中间面积约179平方米的房屋租赁给被告使用，租期五年，月租金2327元（每平方米13元），年租金27924元，第一年租金不变，第二年起，按市论价。租金支付方式及违约责任等与双方此前签订的《厂房租赁合同》一致。原告象山外贸公司签订上述两份租赁合同以及收取房租等费用的经办人为其员工陈世贝，双方按上述两份租赁合同约定的租金标准正常履行合同至2015年2月，其中，原告象山外贸公司出具给被告阿特兰公司的收据载明收取案涉厂房2014年7月12日至2015年1月11日半年期间的房租82296元，收取案涉综合办公用房2014年8月10日至2015年2月9日半年期间的房租13962元。2016年3月18日，原告象山外贸公司向被告阿特兰公司发送《关于象山外贸公司出租厂房限期搬迁的函》，该函告知被告自2015年1月12日起即未按约支付租金，其在多次催讨未果及2015年底已通知不再续租的情况下，再次通知解除案涉两份租赁合同，限期被告于2016年4月30日前完成出屋搬迁，结清拖欠的租金等费用以及逾期的后果等。被告阿特兰公司收该函后未搬迁、亦未支付自2015年2月至今的租金等费用。另查明，自2012年下半年至2013年期间，原告象山外贸公司因金融借款等纠纷涉诉，且案件进入本院相关案件的强制执行阶段，案涉租赁厂房等均曾进入执行拍卖程序。此后，原告象山外贸公司相关资产、债务等由银亿集团下属相关公司以重组等方式收购。2014至2015年期间，原告象山外贸公司以案涉租赁厂房等需要拆迁为由要求提前终止租赁合同，但双方对提前终止租赁合同的违约与装潢损失承担事项未能协商达成一致意见。以上事实有原告提供且被告质证对真实性无异议的《厂房租赁合同》原件、《关于象山外贸公司出租厂房限期搬迁的函》，付款凭证、收据与情况说明以及双方的庭审陈述等在卷佐证。被告对原告提供的《厂房（综合办公楼）租赁合同》（复印件）的真实性不认可、不予质证，因《关于象山外贸公司出租厂房限期搬迁的函》及付款凭证、收据与情况说明等与该复印件的主要内容能相互印证，本院对《厂房（综合办公楼）租赁合同》相关内容的真实性予以认定。本院认为，双方之间就案涉厂房与综合办公用房等达成租赁协议后实际履行，且被告对2015年上半年之后未支付租金的事实无异议。因双方自案涉两份合同签订后至2015年上半年的近三年期间，均按合同约定的租金标准实际履行，并未按市论价，可视为双方对该相关租金标准条款的变更或双方认可市价与约定的租金标准基本一致，故对被告关于对实际拖欠的案涉厂房及办公用房的租金标准委托评估予以确定的要求，本院不予准许。本案争议焦点在于：一、案涉两份租赁合同解除的条件是否成就；二、原告诉请被告支付滞纳金是否合理。关于争点一，案涉租赁合同约定被告拖欠房租等费用超过一个月，原告有权解除租赁合同。现被告拖欠原告房租已达一年多，且被告对其主张的原告承诺提前终止案涉租赁合同，同意以拖欠的房租抵偿原告违约给被告造成的装潢等损失，未提供证据加以证实，在原告否认存在该事实的情况下，本院对原告关于解除案涉租赁合同的诉请予以支持，考虑到被告生产需要时间租赁厂房的实际情况，本院酌情将被告腾退的时间确定为本判决生效后六十日内。关于争点二，原告主张被告明显违约，应承担支付滞纳金的责任，被告辩称其逾期支付租金系事出有因，要求支付租金，继续履行合同。综合案涉租赁合同履行期间案涉租赁房屋曾进入执行拍卖程序、原告公司的股东结构发生重大变化，案涉合同对原告可以要求提前终止合同的情形（包括政府拆迁等）及违约责任均未进行约定，以及支持原告解除合同的诉请、事实上提前终止合同将给被告带来一定经济损失等情况，酌情将约定的滞纳金由5%确定为2%。故本院将被告应支付的租金及滞纳金计算方法确定如下：1.被告应支付的案涉厂房租金为：164592元／年÷365天×实际占用天数（自2015年1月12日至实际腾退之日止）；2.被告应支付的案涉综合办公楼租金为：27924元／年÷365天×实际占用天数（自2015年2月10日至实际腾退之日止）；3.被告应支付的滞纳金为：前两项租金及实际占用费总和的2%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告象山县对外贸易有限公司与被告宁波阿特兰服饰有限公司分别于2012年1月5日、2012年8月10日签订的《厂房租赁合同》与《厂房（综合办公楼）租赁合同》自本判决生效之日起解除；二、被告宁波阿特兰服饰有限公司在本判决生效后六十日内将原告象山县对外贸易有限公司所有的位于象山县经济开发区蓬莱路280号2号厂房三层西侧，面积为1524平方米的框架结构厂房，以及位于象山县经济开发区丹南路西南侧综合办公楼四层中间面积约179平方米的房屋腾空；三、被告宁波阿特兰服饰有限公司在本判决生效后三十日内支付原告象山县对外贸易有限公司如下租金（含房屋占用费）及滞纳金：1.被告宁波阿特兰服饰有限公司应支付的案涉厂房租金为：164592元／年÷365天×实际占用天数（自2015年1月12日至实际腾退之日止）；2.被告宁波阿特兰服饰有限公司应支付的案涉综合办公楼租金为：27924元／年÷365天×实际占用天数（自2015年2月10日至实际腾退之日止）；3.被告宁波阿特兰服饰有限公司应支付的滞纳金为：前两项租金及实际占用费总和的2%。四、驳回原告象山县对外贸易有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费6101元，减半收取3050.5元，由原告象山县对外贸易有限公司承担50.5元，由被告宁波阿特兰服饰有限公司承担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审判员  王云奖二〇一六年十一月一日书记员  赖芒芒