江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣中民一终字第273号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）邱春荣。
委托代理人肖聪，于都县贡江法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）丁晓群。
委托代理人林维民，于都县法律援助中心律师。
委托代理人刘红生，江西赣州民和法律服务所法律工作者。
上诉人邱春荣因与被上诉人丁晓群房屋租赁合同纠纷一案，不服于都县人民法院（2014）于民一初字第6号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年11月1日，丁晓群与邱春荣签订《承租合同》，约定邱春荣租赁丁晓群坐落于于都县贡江镇水南村大半坑组的房屋（原外婆家饭店）一至四楼（包括后院及厨房），用于经营餐饮业，该房建筑面积620平方米，丁晓群收邱春荣押金5000元。该饭店一至四楼（含厨房）现有装修、装饰包括桌餐椅、厨房设备、空调等设施，全部归邱春荣所有同时邱春荣享有转让权。合同约定租赁期限五年，自2011年11月1日起至2016年10月30日止，租金三年内每月3500元，每月末将当月租金付清，三年后每月租金3900元。另约定，邱春荣如未按时缴纳租金，从第八天开始丁晓群可向邱春荣收取实欠租金数额按每天1%支付滞纳金等。合同签订后，丁晓群按约把房屋交给邱春荣使用。2013年7月，因邱春荣闻讯该租赁房可能要拆迁，便寻找到另一处房屋准备搬迁。2013年8月，邱春荣搬走了店内部分物品到新址开店，且未再支付租赁该房的租金。但租赁房屋内仍有少部分东西未搬迁，钥匙一直也由邱春荣保管。2013年12月16日，丁晓群诉到本院要求按诉请处理。另查明，合同签订后，丁晓群仍占用租赁房的第四层1间半房屋使用，但其明确表示，只要邱春荣需要，可以移交给邱春荣使用，但邱春荣未举证证明在搬离前曾要求丁晓群腾出占用的房间。合同履行期间，租赁房后院两边旁门（不是主要通行路）被邻家添建房屋堵住。但仍可从大门进出。租赁房屋土地使用权受让人为丁晓群之子丁保华，2014年4月24日，丁保华向本院出具了同意由丁晓群向邱春荣主张拖欠租金的情况说明。
丁晓群的诉讼请求为：1、被告限期支付拖欠的租金（2013年8月1日至2014年3月的租金共计人民币28000元，并支付滞纳金8295元；2、被告继续履行承租合同；3、诉讼费由被告承担。一审审理期间，邱春荣提起反诉，其反诉请求为：1、依法认定双方签订的《承租合同》无效，判令被反诉人返还装修费用及返还租金和押金共计76000元；2、判令被反诉人补开税票，被反诉人的房屋拆迁时应在补偿费中按房屋租期和装修费用支付60000元给反诉人；3、诉讼费、反诉费由被反诉人承担。
原审法院认为：丁晓群与邱春荣签订房屋《承租合同》，是双方当事人真实意思表示，并未违反法律规定，该合同合法有效，双方均应遵照执行。双方所签合同约定租赁期限为2011年11月1日起至2016年10月30日止，租金每月3500元，自2013年8月起，邱春荣未向丁晓群缴付租金，也未向丁晓群交还涉案房屋，双方的租赁合同尚未解除，故丁晓群主张被告支付自2013年8月至2014年3月31日的租金28000元（3500元×8个月）的请求，应予以支持。双方对滞纳金的约定，该约定明显高于法律规定，不予支持，但可从主张权利之日按中国人民银行同期贷款利率计息。邱春荣向丁晓群补开税票的主张，因双方合同并未约定，且系行政机关管理的范畴，在本案中不作处理。因丁晓群未主张解除租赁合同，邱春荣又无正当理由解除合同，且其无证据证明丁晓群的行为造成其无法正常经营及装修费用的大小，故其要求支付6万元补偿不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）丁晓群与被告（反诉原告）邱春荣于2011年11月1日签订的《承租合同》有效；二、被告（反诉原告）邱春荣继续履行与原告（反诉被告）丁晓群签订的《承租合同》；三、被告（反诉原告）邱春荣支付原告（反诉被告）丁晓群房屋租金28000元，并承担拖欠租金数额次日起至付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，限本判决生效后二十日内履行完毕；四、驳回被告（反诉原告）邱春荣反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费508元，反诉受理费500元，合计人民币1008元，由被告（反诉原告）邱春荣负担。
上诉人邱春荣上诉称：一、2011年11月1日，丁晓群与邱春荣签订的《承租合同》违反了国家法律、法规的强制性规定，应认定为无效合同。因为，被上诉人未取得案涉房屋《建设工程规划许可证》，未办理《房产证》、《土地使用证》、《契税证》和建设部所规定的《房屋租赁许可证》以及公安部规定的《房屋租赁治安许可证》、《房屋出租治安责任保证书》，该房屋是违法建筑。二、被上诉人丁晓群不是本案适格主体。因为，案涉房屋是丁保华的不是被上诉人丁晓群的，这从被上诉人一审期间提交的《个人建房用地申请表》和《国有土地使用权转让呈报表》可以看出。三、本案被上诉人丁晓群违约在先，从2011年11月1日以来，一直锁住案涉房屋第四层的3个房间不让上诉人使用，而且上诉人在2011年11月8日已向被上诉人提出要其将第四层的3个房间清空搬迁出来，但被上诉人一直不肯。四、被上诉人丁晓群应当开税票给上诉人，一审法院对此不处理属于错误认定。因为，承租人主张出租方出具税票属于民事范畴，不属于行政机关范畴。因此，一审法院判决认定事实不清，程序违法，请求二审法院：1、依法撤销一审民事判决，发回重审或查清事实后依法改判支持上诉人在一审中提出的反诉请求；2、认定上诉人与被上诉人签订的《承租合同》无效；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人丁晓群辩称：一、案涉《承租合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。案涉房屋未办理《房产证》、《土地使用证》、《契税证》和建设部所规定的《房屋租赁许可证》以及公安部规定的《房屋租赁治安许可证》、《房屋出租治安责任保证书》不是合同效力考虑的问题，是行政部门管理的范畴。而且，案涉房屋不需要办理《房屋租赁许可证》，因为该证适用于城镇房屋以国家指导性价格方式进行的房屋租赁情形。《房屋租赁治安许可证》以前需要办理，现在不需要办了。二、被上诉人丁晓群是本案适格诉讼主体。被上诉人丁晓群与丁保华是父子关系而且他们并未分家析产，虽然案涉房屋报建是以丁保华的名字，但是被上诉人是一家之主，其对案涉房屋享有所有权，有权利签订承租合同。另外，丁保华在一审期间向法院出具了情况说明承认上诉人与被上诉人之间的《承租合同》，因此，被上诉人是本案完全适格诉讼主体。三、被上诉人根本不存在违约在先。因为，房屋租赁合同签订后，被上诉人就占用的四楼一间半房屋且明确表示只要上诉人需要可以移交其使用，但上诉人未举证证明在搬离前曾要求被上诉人腾出占用房间，相反照常按合同支付租金。合同履行期间，案涉房屋后院两边门不是主要通行路，该门虽被邻居建房堵住，但仍可从大门进出。四、被上诉人与上诉人签订的房屋租赁合同中并未约定被上诉人应开具房租税票，且上诉人在2013年7月之前向被上诉人交纳房租时从未要求被上诉人提供房租税票。如果上诉人在签订合同时就主张税票，那么被上诉人在确定房租价格时必然会将税费考虑其中而增加房租价格。因此，上诉人要求补开税票不符合情理，而且于法无据。综上，请求二审法院驳回上诉，并判决上诉人承担租赁合同解除前的房租及滞纳金。
二审期间，上诉人提交了一份关于录音光盘（该证据一审已提交）的补充书面摘要，欲证明被上诉人从合同签订至今，一直锁住了案涉房屋四楼的三个房间。对该证据，被上诉人经质证认为，录音时间是被上诉人一审起诉后，该摘要的内容与光盘内容存在重大出入，录音摘要存在断章取义，光盘中我也未承认锁了三个房间，录音光盘及摘要均不能证明我存在违约在先。被上诉人于2014年11月13日向本院提交了一份《关于要求解除上诉人邱春荣与被上诉人丁晓群房屋租赁合同的申请书》阐述：上诉人邱春荣2013年8月已将大部分物品搬出案涉租赁房屋，另选新址经营餐饮。为进一步减少双方损失，发挥租赁房屋的效用，请求本院依法解除案涉《承租合同》。
经审查，上诉人提交的上述证据，因录音时间为双方发生争议之后，而且摘要的内容与光盘内容关键事实存在出入，光盘中被上诉人亦未明确承认其占用了案涉三个房间，故对其真实性不予确认，其不能证明待证事实。
经审理，二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，关于被上诉人丁晓群是否是本案适格诉讼主体。综合被上诉人丁晓群一审期间提交的证据分析，虽然，案涉租赁房屋报建是以丁保华的名义，但是，被上诉人丁晓群与丁保华是父子关系而且他们是共同生活的家庭成员。据此，被上诉人丁晓群有权依法签订《承租合同》，亦有权就该合同引起的纠纷依法诉请法院解决，而且，案件审理过程中，丁保华出具了书面材料对丁晓群的行为进行了认可。故上诉人认为被上诉人丁晓群不是本案适格诉讼主体的抗辩理由，本院不予支持。
关于案涉《承租合同》的效力问题。被上诉人丁晓群之子丁保华在建造案涉租赁房屋过程中，履行了个人建房用地申报和国有土地使用权出让呈报审批手续，经过了相关行政机关审批。该房屋出租前未办理《房产证》、《土地使用证》、《契税证》、《房屋租赁许可证》、《房屋租赁治安许可证》以及《房屋出租治安责任保证书》违反了国家法律、法规的管理性规范，但依法不影响对案涉《承租合同》效力的认定。上诉人邱春荣与被上诉人丁晓群签订案涉《承租合同》系双方真实意思表示，该合同内容不存在违反我国法律、行政法规强制性、效力性规定情形，故依法应认定为有效。上诉人邱春荣主张该合同无效于法无据，本院不予支持，一审法院认定案涉《承租合同》有效，该处理并无不妥。
依法成立并生效的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行各自的义务。本案上诉人邱春荣在租赁期限尚未届满，自行将大部分物品搬出案涉租赁房屋，拒绝向被上诉人丁晓群支付2013年8月以后的租金，亦未向丁晓群交还涉案房屋。这一行为充分表明上诉人邱春荣没有履行案涉合同的主要义务，构成根本违约，符合合同解除的法定条件。而且，上诉人邱春荣已另选新址经营餐饮，被上诉人丁晓群也向本院表达了解除案涉《承租合同》的意思。据此，本院认为，上诉人与被上诉人都没有继续履行案涉《承租合同》的意愿，该合同实际上已无法继续履行。为了避免扩大合同双方当事人的损失，减少双方诉累，该合同依法应当予以解除。合同解除后，上诉人邱春荣应当支付被上诉人丁晓群自2013年8月1日至其申请合同解除之日的租金共计54190元整（2013年8月至2014年10月，租金按3500元／月，2014年11月1日至13日租金按3900元／月计算，3500元×15个月＋3900元÷30天×13天=54190元），并将案涉房屋腾空返还给被上诉人丁晓群。被上诉人丁晓群应当退还上诉人支付的押金5000元整。
关于被上诉人丁晓群占用案涉房屋是否属于违约在先及是否应当扣减租金的问题。首先，本院组织双方经过现场察看，案涉房屋第四层共四个房间；其中，一个房间被上诉人丁晓群锁住了，另一个房间由两个小房间组成，被上诉人占用了一个小房间，另外两个房间上诉人在使用；由此，被上诉人丁晓群实际占用了案涉房屋的一间半房间属实。其次，上诉人邱春荣签订案涉《承租合同》时对此知情，且在双方发生争议之前，并未举证证明其表示过异议或者要求被上诉人丁晓群腾出所占用房间。再次，上诉人邱春荣在双方就租金缴纳发生争议时，才对被上诉人丁晓群的占用行为提出了异议。据此，本院认为，对于被上诉人丁晓群在双方争议发生之前的占用行为，应视为上诉人邱春荣默许，故其主张被上诉人丁晓群存在违约在先的抗辩理由，本院不予支持。但是，对于对被上诉人丁晓群在上诉人邱春荣提出异议之后的占用行为，根据公平原则，应当扣减相应租金。参照案涉《承租合同》约定的月租金标准，案涉租赁房屋共16个房间，被上诉人占用了1.5个房间，自2013年8月至被上诉人申请解除合同之日止，应扣减租金共计5080元整（3500元÷16个房间×1.5个房间×15个月＋3900元÷30天÷16个房间×1.5个房间×13天=5080元）。
综上，上诉人邱春荣还应当支付被上诉人丁晓群自2013年8月1日至其申请解除《承租合同》之日止的租金共计49110元整（54190元-5080元=49110元）。
关于上诉人邱春荣是否应当承担违约责任的问题。上诉人邱春荣之根本违约行为是导致案涉《承租合同》解除的主要原因，故其应当对被上诉人丁晓群所受到的损失承担相应的民事责任。但是，对于被上诉人丁晓群主张上诉人邱春荣按照约定支付其拖欠租金的滞纳金，本院认为，该约定明显高于被上诉人丁晓群的实际损失及法律规定。据此，本院依法酌情调整为：上诉人邱春荣向被上诉人丁晓群支付上述租金49110元的利息（自2013年8月1日至付款之日止，利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。至于被上诉人丁晓群不向上诉人邱春荣开具租金税票的行为，应由相关行政主管机关处理，上诉人邱春荣可另循途径解决。
综上，上诉人邱春荣的上诉请求依法不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但部分处理结果欠妥。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持于都县人民法院（2014）于民一初字第6号民事判决第一、四项；
二、撤销于都县人民法院（2014）于民一初字第6号民事判决第二、三项；
三、解除上诉人邱春荣与被上诉人丁晓群于2011年11月1日签订的《承租合同》；
四、上诉人邱春荣于本判决生效之日起20日内支付被上诉人丁晓群租金49110元整及利息（自2013年8月1日至付款之日止，利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；
五、上诉人邱春荣于本判决生效之日起20日内将坐落在于都县贡江镇水南村大半坑组案涉租赁房屋腾空返还给被上诉人丁晓群，同时，被上诉人丁晓群应当退还上诉人邱春荣缴纳的押金5000元整。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1008元、二审案件受理费643元，合计1651元，上诉人邱春荣承担1143元，被上诉人丁晓群承担508元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 赖国东
代理审判员 张志平
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 王 佳
书 记 员 王丽琼