湖南省株洲市荷塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0202民初517号
原告株洲锦绣香江房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲云龙示范区红旗北路三冲社区楼房。
法定代表人谢郁武，系该公司董事长。
委托诉讼代理人刘建武（系公司法律顾问），男，1984年8月6日出生，汉族，住长沙市雨花区胜利路2号。代理权限特别授权。
委托诉讼代理人夏锐敏（系公司法律顾问），女，1986年1月17日出生，汉族，住长沙市芙蓉区中路二段80号。
被告陈仕平，男，1975年11月1日出生，汉族，住湖南省邵阳县五峰铺镇弄子村大院子组**号。
被告陈良，女，1977年4月5日出生，汉族，住湖南省邵阳县五峰铺镇弄子村大院子组**号。
第三人中国工商银行股份有限公司株洲清水塘支行。住所地湖南省株洲市北区响石岭。
负责人晏康，该支行行长。
原告株洲锦绣香江房地产开发有限公司（简称“株洲香江公司”）与被告陈仕平、陈良，第三人中国工商银行股份有限公司株洲清水塘支行（以下简称“工商银行清水塘支行”）商品房销售合同纠纷一案，于2016年4月7日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告株洲香江公司委托诉讼代理人刘建武到庭。被告陈仕平、陈良经本院公告传唤未到庭参加诉讼，第三人工商银行清水塘支行经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告株洲香江公司诉称，2012年11月3日，原、被告双方签订《株洲市商品房（预）销售合同》（包含附件和补充协议，合同号为9000120854，以下统称该合同），该合同约定：被告购买由原告开发建设的位于云龙大道52号湖湘文化城3栋1702室成套住宅（以下简称该房屋），该房屋建筑面积为101.05平方米：该房屋总房价款为人民币482700元，其中首付款人民币182700元由被告在该合同签订当日向原告支付，剩余房款人民币300000元被告通过按揭贷款方式向原告支付。同时原告对被告的按揭贷款承担阶段性的担保责任，若因被告逾期还贷，导致原告为被告承担保证责任的，原告可以解除该合同收回该房屋另行处理，被告除应向原告支付原告已支付的担保款项外，还应按合同约定的总房价款的20%向原告支付违约金。被告于该合同签订时向原告支付了首付款，并于2013年1月22日通过向第三人贷款支付了剩余房款。然而，由于被告没有按照约定偿还银行按揭贷款，经第三人和原告屡次催告无果后，第三人自2015年4月30日开始分批直接从原告按揭贷款保证金账户中扣划保证金共计人民币262186元。为维护原告的合法权益，请求依法判决：1、解除原、被告签订的《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号为9000120854）；2、解除原、被告及第三人签订的《个人购房借款/担保合同》；3、被告向原告偿还被第三人划转的保证金人民币262186元；4、被告向原告支付违约金人民币96540元；5、被告和第三人协助原告注销《株洲市商品房（预）销售合同》备案登记、注销商品房预抵押预告登记；6、被告承担本案诉讼费用。
被告陈仕平、陈良未予答辩。
第三人工商银行清水塘支行提出书面意见称，已从原告在第三人的“按揭贷款保证金”账户中扣划了262185.98元偿还被告陈仕平、陈良下欠第三人的贷款本息。
经审理查明，2012年11月3日，原、被告双方签订《株洲市商品房（预）销售合同》（包含附件和补充条款，合同号：9000120854）。约定被告购买由原告开发建设的位于云龙大道52号湖湘文化城3栋1702室成套住宅，预测建筑面积为101.05平方米，单价为4776.84元／平方米，总价款暂定482700元。陈仕平、陈良采取银行按揭方式支付房款：合同签订当日支付该房屋的首付款182700元，余款300，000元向银行办理按揭，并约定2014年5月31日前交房。2012年12月17日，陈仕平、陈良与工商银行清水塘支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定借款300，000元，贷款期限为10年（2013年1月1日至2023年1月1日），还款方式为按月等额本息。贷款利率按贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次的贷款利率为基准利率下浮10%确定。贷款发放后遇基准利率调整时，贷款期限在1年（含）以下，执行合同利率，不分段计息；贷款期限1年以上的，从基准利率调整之次年1月1日起予以开始，按实际放款日的利率浮动幅度确定新的利率。同时约定所贷款项支付到香江房产公司在工商银行清水塘支行所开立的账户。香江房产公司为贷款提供阶段性连带责任保证。借款合同签订后，株洲工商支行将300000元借款支付到香江房产公司。陈仕平、陈良自2013年2月起进行分期还款，但2014年4月起，陈仕平、陈良未按约定还款。2015年4月起，工商银行清水塘支行遂分批从香江房产公司“楼盘贷款保证金”账户扣款262186元用于偿还陈仕平、陈良剩余借款本息。现陈仕平、陈良在第三人工商银行清水塘支行的贷款本息全部还清。
再查明，陈仕平、陈良与香江房产公司在《补充条款》中的第三条约定，香江房产公司对陈仕平、陈良的按揭贷款承担阶段性保证责任。若因逾期还贷导致银行从香江房产公司账户扣款用于偿还部分或全部按揭贷款的，香江房产公司有权选择解除商品房销售合同，收回房屋另行处理，陈仕平、陈良应按总房价款的20%支付违约金。
上述事实，有当事人的陈述在卷，有《株洲市商品房（预）销售合同》（包含附件和补充条款）、《个人购房贷款合同》、工商银行清水塘支行扣划楼盘贷款保证金的说明及相关单据等证实，并经庭审质证，具有客观性、合法性、关联性，本院予以确认。
本院认为，被告陈仕平、陈良与原告香江房产公司、第三人工商银行清水塘支行分别签订的《株洲市商品房（预）销售合同》（包括补充条款）和《个人购房借款/担保合同》是各方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，各方均应按约行使权利和履行义务。一方不履行合同义务或履行义务不符合合同约定的，应当承担违约责任。被告陈仕平、陈良未按期偿还借款，系违约行为，应承担违约责任。原告香江房产公司要求解除《株洲市商品房（预）销售合同》（包括补充条款），符合约定，本院依法予以支持。关于香江房产公司要求陈仕平、陈良偿还被工商银行清水塘支行扣划的担保款项问题，因该贷款由香江房产公司收取并占有使用，且解除合同后，依法本就应当由其退还给工商银行清水塘支行，故对香江房产公司该返还主张不予支持。香江房产公司要求陈仕平、陈良按总房价款的20%支付违约金96540元，符合约定，于法有据，本院予以支持。因商品房买卖合同已解除，商品房担保贷款合同目的无法实现，且该贷款本息已提前收回，合同实际已经依法终止。对原告“解除陈仕平、陈良与其签订的《个人购房借款/担保合同》”的主张，本院予以支持。被告陈仕平、陈良以自有资金支付的购房款和已偿还的购房贷款本金及利息，因其未到庭提出主张，故不宜在本案中处理，可另行依法处理。被告陈仕平、陈良经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席判决。第三人工商银行清水塘支行经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第九十四条（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告株洲锦绣香江房地产开发有限公司与被告陈仕平、陈良签订的《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号为9000120854及补充条款解除。
二、确认被告陈仕平、陈良，原告株洲锦绣香江房地产开发有限公司与第三人中国工商银行股份有限公司株洲清水塘支行签订《个人购房借款/担保合同》解除；
三、被告陈仕平、陈良和第三人中国工商银行股份有限公司株洲清水塘支行协助办理注销《株洲市商品房（预）销售合同》备案登记和商品房预抵押、预告登记；
四、被告陈仕平、陈良于本判决生效后15日内支付原告株洲锦绣香江房地产开发有限公司违约金96540元；
五、驳回原告株洲锦绣香江房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8540元，由被告陈仕平、陈良负担4270元，由原告株洲锦绣香江房地产开发有限公司负担4270元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行红广支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：市农行红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：1611011040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 彭中心
代理审判员 胡棕盛
人民陪审员 李步青
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 谭泉贤
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。