山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2015）北民初字第5525号原告：青岛台东地产发展有限公司，住所地青岛市延安三路114号1单元2304室。法定代表人：孙连祥，董事长。委托诉讼代理人：陈洪林，男，1953年10月4日，汉族，该单位员工，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：张延岭，山东德衡律师事务所律师。被告：青岛金巢工贸中心，住所地青岛市市北区上清路*号门头-2。法定代表人：朱少恒，总经理。委托诉讼代理人：刘海冰，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。被告：马树芝，女1958年9月9日生，汉族，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：刘海冰，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。被告：ＸＸ，男，1951年9月2日生，汉族，户籍所在地青岛市市北区。原告青岛台东地产发展有限公司（以下简称台东地产）与被告青岛金巢工贸中心（以下简称金巢工贸）、马树芝、孙建物权保护合同纠纷一案，本院于2015年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈洪林、张延岭，被告金巢工贸、马树芝的共同委托诉讼代理人刘海冰到庭参加诉讼，被告ＸＸ经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2016年3月25日，原告申请撤回对青岛市市北区康达实业公司（以下简称康达实业）的起诉，本院依法予以准许。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即迁出原告的房屋（青岛市市北区台东三路83号乙）；2、判令被告连带支付原告房屋使用费37万元整，按照年租金74000元计算，租赁期限自2009年5月1日至2015年8月21日；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告合法拥有位于青岛市市北区台东三路83号乙的房屋一处，该房屋一直由被告ＸＸ以康达实业的名义出租给被告金巢工贸和马树芝使用至今。为维护原告自身权益，原告诉至本院。被告金巢工贸对原告的诉讼请求和事实理由不予认可，理由为：原告所述与事实不符，我方自1996年5月1日从被告ＸＸ手中租赁涉案房屋，按时交纳房租，从不拖欠，租赁至2009年4月30日，后不再租赁，因此请求驳回原告的诉讼请求。被告马树芝对原告的诉讼请求和事实理由不予认可，理由为：原告所诉与事实不符，涉案房屋自1996年5月1日至2009年4月30由被告金巢工贸承租，自2009年5月1日由我方承租，租赁合同至2025年5月30日，被告已经交纳房租至2017年4月30日，被告自ＸＸ及康达实业处租房时，涉案房屋由ＸＸ及康达实业实际控制，而且其持有该房屋的住宅小区入住合约，可以证明其有权出租房屋，我方据此对涉案房屋进行装修改造，并且长期承租该房，从不拖欠租金，我方的承租行为应受到依法保护，如果原告与被告ＸＸ之间对涉案房屋存在产权纠纷应根据其取得产权的时间确定涉案房屋的收益权，可以依法另行主张，但根据物权法买卖不破租赁的原则，我方的租赁合同应继续有效，综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经审理查明，座落于青岛市市北区台东三路83号乙房屋的权利人登记为原告青岛台东地产发展有限公司,建筑面积95.65㎡，产权登记时间为2015年8月27日，系原告自建初始登记。该房屋现由被告马树芝租赁使用。三被告之间就涉案房屋的租赁过程如下：1、自1996年3月16日，被告金巢工贸与康达实业签订《关于联合经营的协议》，约定双方合作经营席梦思床垫业务，康达实业以涉案房屋作为出资，经营期限从1996年5月1日起至2001年4月30日；落款处为被告青岛金巢工贸中心与青岛市市北区康达实业公司签章，被告ＸＸ签名。2、2002年10月14日，被告金巢工贸与康达实业签订《房屋租赁协议》一份，约定康达实业将涉案房屋出租给金巢工贸，租期自2003年5月1日至2009年4月31日，租金为每年7万元，优惠为六年共计38万元，落款处为被告青岛金巢工贸中心与青岛市市北区康达实业公司签章，被告ＸＸ、被告马树芝签名。3、2009年5月1日，被告马树芝与被告ＸＸ签订《房屋租赁协议》，约定ＸＸ将涉案房屋出租给马树芝使用，租赁期限自2009年5月1日至2014年4月30日，租金每年7.4万元，共计37万元，协议签订后付27万元，2007年12月31日付10万元。4、2012年7月10日，被告马树芝与康达实业及被告ＸＸ签订《房屋租赁协议》，约定康达实业将涉案房屋出租给马树芝使用，租赁期限自2014年5月1日至2016年4月30日，租金每年35万元，共计70万元，第一年租金2013年12月30日后付20万元，2014年2月28日付15万元，以后每年租金以此时间类推。5、2012年11月30日，被告马树芝与被告ＸＸ签订《租赁协议》，约定ＸＸ将涉案房屋出租给马树芝使用，租赁期限自2017年5月1日至2025年4月30日，自2017年5月1日至2021年4月30日年租金35万元，自2021年5月1日至2025年4月30日年租金40万元，协议期前一年的12月20日及次年的1月20日，被告马树芝分两次（60%/40%）向ＸＸ支付租金。6、2013年7月10日，ＸＸ出具书面材料同意被告马树芝将房屋租金汇至案外人隋彬账户，被告马树芝已将房屋租金支付至2017年4月30日，由隋彬出具收据。另查明，涉案房屋系原告方自建房屋，原告方认可其一直出借给被告ＸＸ使用。以上事实有原、被告提交的证据以及当事人当庭陈述在案为凭，所有证据均经法庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第121条的规定，公民之间的借贷，双方对返还期限有约定的，一般按约定处理；没有约定的，出借人随时可以请求返还，借方应当根据出借人的请求及时返还；暂时无力返还的，可以根据实际情况责令分期返还。座落于青岛市市北区台东三路83号乙房屋的权利人于2015年8月27日登记为原告，该房屋系原告方自建房屋，在权属初始登记之前，原告即对该房屋享有支配权。原告将涉案房屋出借给被告ＸＸ使用后，被告ＸＸ取得对该房屋占有使用的权利，双方对房屋借用期间的权利义务并无明确约定，被告ＸＸ自1996年以来将涉案房屋先后出租给金巢工贸和马树芝使用至今，原告从未提出异议，因此被告马树芝和ＸＸ的房屋租赁关系应认定为合法有效。因原告与被告ＸＸ就涉案房屋系无偿借用且没有约定借用期限，原告作为出借人可以随时向被告ＸＸ主张收回出借的房屋，但该房屋已经由被告ＸＸ出租给被告马树芝使用，该房屋在被告马树芝和ＸＸ之间的房屋租赁合同到期前，原告无权要求被告马树芝迁出涉案房屋，原告的该项请求本院依法予以驳回。自原告作为出借人向被告ＸＸ主张收回出借的房屋时起，原告与被告ＸＸ之间的房屋借用关系结束，被告ＸＸ在向原告返还房屋之前应向原告支付房屋占用使用费。但原告要求三被告连带支付自2009年5月1日至2015年8月21日的房屋占用使用费，因该期间被告ＸＸ系无偿借用房屋，原告要求被告ＸＸ支付上述期间的房屋占用使用费无法律依据，被告金巢工贸与ＸＸ之间的房屋租赁合同履行期限已经届满，被告马树芝已将房租缴纳至2017年4月30日，原告只能要求被告马树芝自2017年5月1日起向原告支付房屋使用费，原告无权要求被告金巢工贸和马树芝交纳2017年4月30日之前的房屋占用使用费，因此原告的该项请求于法无据，本院依法予以驳回。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第九十条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第121条的规定、《中华人民共和国民法通则》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费6850元，公告费600，共计7450元，由原告负担。审 判 长  周 敏人民陪审员  张惠琴人民陪审员  于建芝二〇一六年八月二十五日书 记 员  卢 翔