松原市宁江区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）吉0702执异51号
案外异议人：荣亮，男，1970年12月9日生，汉族，住松原市宁江区。
申请执行人：王兴石，男1957年3月2日生，汉族，住浙江省温州市。
委托代理人：崔长河，吉林德勋律师事务所律师。
被执行人：谢树镍，男1978年6月25日生，汉族住浙江省苍南县。
被执行人：松原市博翔房地产开发有限公司。住所地松原市宁江区。
法定代表人：林卫明，经理。
我院在执行申请执行人王兴石与被执行人谢树镍、松原市博翔房地产开发有限公司（以下简称博翔公司）民间借贷纠纷一案中，于2018年4月24日作出（2015）宁委执字第13-1号民事裁定书，对被执行人松原市博翔房地产开发有限公司所有的位于博翔苑第72幢103、104、105、106、107、108室；博翔苑第188幢205、206、305、306、405、406室；博翔苑189幢302、303、304、402、403、404、405、601、602、603室；博翔苑197幢602、802、803、902、903室；博翔苑214幢504、505、506、605、606室的房屋予以续查封。案外异议人荣亮向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
案外异议人荣亮称：宁江区法院在执行申请执行人王兴石与被执行人谢树镍、博翔公司民间借贷纠纷一案中，错误查封了属于案外异议人所有的位于博翔苑214幢505室房屋。该房屋异议人已于2011年12月26日与博翔公司签订商品房买卖合同，2012年1月5日全部付齐购房款开发商交付房屋，2012年完成装修后入住。因博翔公司未开具完税发票导致异议人无法办理不动产登记。该房屋属于案外异议人个人合法财产，不能作为执行标的物。请求贵院立即解除对上述房屋的查封。
申请执行人委托代理人崔长河称：我们不了解异议人购买房屋的实际情况，在法院强制执行的过程中，根据在房屋产权管理部门调查的信息对博翔公司的上述房产采取查封措施。请求法院本着实事求是的原则，依据现行法律和司法解释的规定，驳回异议人的异议请求。
被执行人博翔公司、谢树镍未出席听证及答辩。
案外异议人荣亮听证会上向本院提交了下列证据证实其主张：1、其与博翔公司于2011年12月26日签订的商品房买卖合同一份；2、交付购房款的收据两枚、入住费收据一枚；3、2011年12月26日与博翔公司签订的关于水、电、气、热计量、门铃、物业管理等补充协议一份；4、入住费用清单一份；5、松原市供热公司在博翔公司团购住宅楼情况说明一份；6、松原市不动产登记中心出具的查档证明一份；7、2018.5.29松原日报晨讯第9版《松原市解决不动产登记历史遗留问题领导小组办公室公告》一份；8、松原市供热公司出具的证明一份；9、交付供热费发票7枚；10、商品房预售许可证一份；11、中国银行松原分行业务查详单一份；12、交付团购住宅楼房款收据一枚；13、松原市供热公司关于职工统一购房情况说明一份。
本院依职权调取了：1、（2015）宁委执字第13-1号民事裁定书一份；2、（2013）绍执民字第2659、2606号协助执行通知书回执一份；3、松原市博翔房地产开发有限公司出具的《关于王兴石执行案查封、扣押32套房屋的情况说明及陈述意见》一份。
经查：申请执行人王兴石与被执行人谢树镍、松原市博翔房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，浙江省绍兴县人民法院于2013年6月3日作出(2013)绍商初字第97号民事判决，内容如下：（一）被告谢树镍应归还给原告王兴石借款人民币980万元，并支付该款自2012年5月30日起至本判决确定付款之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率四倍计算的违约金，款限于本判决生效后十日内付清。（二）被告松原市博翔房地产开发有限公司应对上述第一项债务承担连带清偿责任，其在承担保证责任后，有权向被告谢树镍追偿。（三）驳回原告王兴石的其他诉讼请求。如二被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105649元元由原告负担21040元，二被告负担84609元，其中二被告应负担部分在本判决生效后十日内向本院交纳。该判决发生法律效力后，申请执行人向浙江省绍兴县人民法院申请执行，绍兴县人民法院于2013年7月23日作出（2013）绍执民字第2606、2659-1号执行裁定书，并于2013年7月31日发出（2013）绍执民字第2606、2659号协助执行通知书，对博翔公司名下的包括本案中争议的博翔苑214幢505室予以查封。2015年11月4日绍兴市柯桥区人民法院（原绍兴县人民法院）委托本院执行。本案在执行过程中，申请执行人王兴石申请对已被绍兴县人民法院查封的楼房进行续查封。本院于2018年4月24日作出（2015）宁委执字第13-1号民事裁定，对被执行人博翔公司所有的位于博翔苑第72幢103、104、105、106、107、108室，博翔苑第188幢205、206、305、306、405、406室，博翔苑189幢302、303、304、402、403、404、405、601、602、603室、博翔苑197幢602、802、803、902、903室，博翔苑214幢504、505、506、605、606室房屋予以续查封。
另查明:案外异议人荣亮与谢松霆、田纪荣、张辉、曲晓艳、孟祥赫于2011年7月通过松原市供热公司，并由松原市供热公司委托松原市华夏峰房地产开发有限责任公司代办向博翔公司团购住宅楼，荣亮于2011年7月28日首期交付购房款人民币21万元。2011年12月26日荣亮与博翔公司签订商品房买卖合同，同日由博翔公司为荣亮出具21万元交款收据，剩余购房款人民币149225元于2012年1月5日交付博翔公司，2012年1月5日荣亮交付入住费人民币10445元并办理入住手续。因博翔公司的原因该房屋未能办理产权登记，2018年5月29日松原市解决不动产登记历史遗留问题领导小组办公室在松原日报晨讯第9版发布公告，决定该争议房屋现可以办理不动产首次登记。
再查:经松原市住房和城乡建设局批准，博翔公司于2011年取得博翔苑214幢商品房预售许可证。
本院认为：案外异议人荣亮在2013年7月31日浙江省绍兴县人民法院对争议的博翔苑小区214幢505室予以查封前，已于2011年12月26日与博翔公司签订商品房买卖合同，并全额交纳了购房款、入住费，实际占有、使用争议房屋。虽未办理产权登记手续，但不是由于异议人的原因。对此有案外异议人向本院提交的证据，结合本院调取的原执行案件卷宗中的证据，在证据间可以形成链条，足以认定。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且该剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。据此，对案外异议人荣亮的异议请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,裁定如下:
解除对位于松原市宁江区沿江街乌兰大街东侧，博翔苑214幢，505号房的查封。
案外人、当事人不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张大华
人民陪审员 谭凤云
人民陪审员 闫淑范
二〇一八年七月十七日
书 记 员 王 博