上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第33150号
原告上海汉宇房地产顾问有限公司。
法定代表人施少鸣。
委托代理人邹侠。
委托代理人王鸿艳。
被告马朝。
委托代理人白玉。
原告上海汉宇房地产顾问有限公司诉被告马朝居间合同纠纷一案，本院于2014年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年10月15日公开开庭进行了审理。原告上海汉宇房地产顾问有限公司的委托代理人邹侠、被告马朝及其委托代理人白玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海汉宇房地产顾问有限公司诉称，2013年6月，被告至原告新华分行处，对上海市浦东新区樱花路XXX弄XXX号XXX室之房地产（下文简称樱花路房屋）表达了购买意向。2013年6月，在原告的积极促成下，被告与原告及案外人（房屋出售方）签订了《房地产买卖居间协议》，并与原告签订了《佣金确认书》，确认了本次交易完毕应付的佣金为人民币80，000元（以下币种同）。2013年7月18日，在原告的积极促成下，被告与案外人（房屋出售方）签订了《上海市房地产买卖合同》。签订《房地产买卖居间协议》时，原、被告均知道樱花路房屋的产证处于挂失状态，所以房屋面积是预估的，且《房地产买卖居间协议》上明确了房屋面积以产证面积为准。原告虽然对被告与房屋卖售人做低房屋买卖合同价是知情的，但做低房价最大的受益方是被告。樱花路房屋的过户工作是被告自己完成的，原告曾询问被告，但被告表示可以自己过户，过户时也未告知原告，原告提议协助交接工作，被告也拒绝了。原告已完成了本次居间服务，但被告拒绝支付佣金，故诉至法院，请求判令：1、被告支付佣金80，000元；2、被告支付原告自2013年7月18日起至实际支付之日止，按上述佣金日万分之五计算的逾期违约金。
被告马朝辩称，不同意原告的诉请。在原告居间的房屋买卖过程中，发生了诸多纠纷，被告最终通过司法途径花费一年时间解决才完成交易。原告在居间服务中存在过错：原告在樱花路房屋产证丢失补办期间为其进行居间代理，没有给被告提供完备和准确的房源信息，带来了交易风险；原告提供给被告的房屋面积不准确；原告居间做低房屋价格，被告和房屋出售方签订的房地产买卖合同已经被法院判决无效；与被告签订《房地产买卖居间协议》的原告方经纪人王丽丽（职业经纪人证书号：FAXXXXXXXXX）注册备案在其他公司，也根本未向被告提供居间服务，经被告从上海市工商局网站上查询，王丽丽从2012年至今均不在原告处工作。此外，原告提供的服务不完整、不到位：原告是通过法院强制执行完成过户，最后一笔房款的支付、房屋过户和交接原告都没有参与；当交易双方出现纠纷时，原告找借口不给卖售人发履行房产买卖合同告知函，没有积极发挥居间调节作用；《佣金确认书》对佣金交付时间的约定不符合上海市相关规定，明显对被告不利，且违约金利息过高，请求酌减；原告起诉状有误，为被告提供服务的是原告花木分行，不是新华分行。按照《中华人民共和国价格法》和上海市物价局的相关规定，经纪服务价为菜单式价格，上述项目原告多项没有做到，被告应按照原告提供的服务支付相应对价，不应全额支付佣金。
经审理查明，2013年6月18日，原告（乙方）、被告（甲方）签订了《佣金确认书》，约定：佣金付款人为甲方；佣金金额为80，000元；支付日期为签合同当日；甲方应按照支付日期及时付款，未经乙方同意而延迟支付，乙方有权追索逾期违约金（每日按照延迟支付佣金数额的万分之五计算）……。2013年6月20日，被告（乙方）、案外人朱某某（房屋出售方，甲方）在原告（丙方）居间下就樱花路房屋达成买卖意向，签订了《房地产买卖居间协议》，约定：买卖房地产座落于上海市浦东新区樱花路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积以产证为准；系争房屋上有抵押；有租赁，朱某某承诺签订《房地产买卖协议》前，承租人放弃对该房地产的优先购买权；总房价款为463万元；在甲、乙签订《房地产买卖协议》等证明买卖关系已经成立的合同后，分别按照本协议第三条约定的房地产总价款的1%或《佣金确认书》等约定向丙方支付佣金……。
2013年6月20日，被告与案外人朱某某签订《房地产买卖协议》，约定：系争房屋成交总价款463万元；双方签署本协议后买卖关系即成立，为办理产权过户登记手续之需，双方同意在本协议签署生效后且于2013年7月15日前共赴上海汉宇房地产顾问有限公司签署系争房屋的买卖合同（网签版）。后因朱某某原因双方未能于2013年7月15日至原告处签订买卖合同，朱某某应支付马朝违约金175，000元，在樱花路房屋的总价款中予以抵扣，故樱花路房屋的总价款由463万元调整为4，455，000元。2013年7月18日，被告（乙方）与案外人朱某某（甲方）签订了正式的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》1及《补充协议》2。《上海市房地产买卖合同》约定：房屋建筑面积为94.39平方米，甲方以328万元的价格将樱花路房屋出售给乙方；在2013年9月30日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。《补充协议》2约定：甲、乙双方已于2013年7月18日签订了关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，现就以下条款达成一致，作为《上海市房地产买卖合同》的补充协议；一、本次房地产交易中，系争房屋的总成交价为4，455，000元，其中合同价为328万元，剩余1，175，000元为搬迁及固定设施补贴费。
因《上海市房地产买卖合同》中关于房屋总价约定为328万元，与房屋实际交易价格4，455，000元不一致，马朝与朱某某在履行过程中发生争议。2013年9月18日，被告向原告寄送《委托书》，委托原告向朱某某发告知函，提醒朱某某履行《上海市房地产买卖合同》。原告于2013年9月23日向被告回复如下：“……您与卖售人最晚过户时间应为：甲、乙双方应在银行作出贷款审批通过的审核结果且在甲方办理完结注销抵押手续后五十个工作日内……希望您能结合实际情况确定具体过户时间，若届时您仍需通过我司代为提示卖售人履行合同义务的，我司将积极予以配合。请您在收到本函后及时与我司联系。”后樱花路房屋未能如期过户。2013年10月11日，马朝向本院起诉朱某某，请求判令：一、朱某某履行《上海市房地产买卖合同》，配合马朝办理系争房屋的产权过户手续，系争房屋的房价为4，455，000元；二、要求朱某某承担逾期办理注销抵押登记手续的违约金及逾期办理产权过户手续的违约金。对此，朱某某要求驳回马朝的本诉并提出反诉。本院经审理认为：双方在《上海市房地产买卖合同》中约定关于樱花路房屋的两种总价，目的是逃避税收，将损害国家利益，故双方《上海市房地产买卖合同》中关于房屋总价约定的条款应认定无效，双方关于系争房屋总价的真实约定应认定为4，455，000元，《上海市房地产买卖合同》除房屋总价以外的其他条款均系双方真实意思的表示，且不违反国家强制性法律规定，合法有效……。2014年1月5日，本院作出（2013）浦民一（民）初字第35247号民事判决书，判决：一、《上海市房地产买卖合同》中有关房屋总价的约定内容无效，上述房屋的总价认定为4，455，000元；二、马朝和朱某某继续履行除房屋总价约定条款以外的《上海市房地产买卖合同》；三、朱某某于判决生效之日起十日内支付马朝逾期办理注销抵押登记手续的违约金；四、驳回马朝的其余本诉请求；五、驳回朱某某的其余反诉请求。朱某某就该案提起上诉，2014年4月11日，上海市第一中级人民法院作出（2014）沪一中民二（民）终字第607号民事判决书，判决：一、维持上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第35247号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第35247号民事判决第三项。2014年5月9日，经马朝申请，我院作出（2014）浦执预字第5394号执行裁定书，裁定解除樱花路房屋的查封，将樱花路房屋过户至马朝名下。2014年9月，原告提起了本案诉讼。
以上事实，由原告提交的《佣金确认书》、《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》，被告提交的《房地产买卖协议》、《关于房地产买卖协议未按时签约证明》、上海市房地产登记簿、（2013）浦民一（民）初字第35247号民事判决书、（2014）沪一中民二（民）终字第607号民事判决书、委托书、邮寄存单、回复函、（2014）浦执预字第5394号执行裁定书及协助执行通知书、上海市房地产权证，以及当事人的当庭陈述等在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。居间合同以促成委托人与第三人订立合同为目的，被告已与房屋出卖方签订了正式的《上海市房地产买卖合同》，原告居间已经成功，有权收取居间服务报酬。但被告马朝和案外人朱某某为了规避税费而做低房价，在履行过程中发生争议并引发诉讼，法院判决《上海市房地产买卖合同》中的房屋总价约定条款无效，樱花路房屋直至2014年5月才通过法院强制执行过户，远远超出《上海市房地产买卖合同》约定时间。原告作为专业房产经纪机构，应熟知做低房价、逃避税收行为将损害国家利益，具有交易风险和法律风险，应当在签约时及时告知房屋买卖双方上述风险，提示其签订符合法律规定的合同，并在双方发生纠纷时积极促成双方化解矛盾，因原告并未履行上述告知和协助义务，故原告在居间过程中确有过错。被告主张原告在樱花路房屋产证丢失补办期间为其进行居间代理，没有给被告提供完备和准确的房源信息，带来了交易风险，对此，本院认为，签订《房地产买卖居间协议》时被告知晓樱花路房屋产证房东处于挂失状态，且《房地产买卖居间协议》亦明确了房屋面积以产证面积为准，并载明了当时樱花路房屋上有抵押、有租赁，被告系自愿承担上述风险，故对被告的该主张，本院不予采信。原告在庭审中自认没有参与樱花路房屋过户、交房过程，鉴于原告确未履行相应后续过户、交房工作，应适当降低佣金的数额，由本院考虑上述因素并结合原告提供的居间服务的具体内容和相关中介收费的规定，酌情确定被告应向原告支付佣金3万元。考虑到马朝拒付佣金系因与原告就居间服务质量问题存在争议，事出有因，故对原告提出的追讨逾期违约金之诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十六条之规定，判决如下：
一、被告马朝应于本判决生效之日起十日内支付原告上海汉宇房地产顾问有限公司佣金30，000元；
二、驳回原告上海汉宇房地产顾问有限公司的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，800元，减半收取计900元，由原告上海汉宇房地产顾问有限公司负担337元，被告马朝负担563元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈 林
二〇一四年十一月十四日
书记员 朱佳花
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。