江苏省射阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0924民初643号
原告（申请执行人）：张汉梅，女，1965年11月15日出生，汉族，住射阳县。
委托诉讼代理人：朱文彬(张汉梅丈夫)，住射阳县。
被告（案外人）：林秀，女，1971年10月25日出生，汉族，住盐城市亭湖区。
被告（被执行人）：张才桥，男，1969年3月10日出生，汉族，住射阳县。
被告（被执行人）：陆薇，女，1970年1月27日出生，汉族，住射阳县。
被告（被执行人）：ＸＸ洋，男，1968年7月26日出生，汉族，住射阳县。
被告（被执行人）：孙学彬，1963年3月7日出生，汉族，住射阳县。
原告张汉梅与被告林秀、张才桥、陆薇、ＸＸ洋、孙学彬申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年1月19日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月9日公开开庭进行了审理。原告张汉梅的委托诉讼代理人朱文彬，被告林秀、ＸＸ洋、孙学彬到庭参加诉讼，被告张才桥、陆薇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
张汉梅向本院提出诉讼请求：撤销射阳县人民法院（2016）苏0924执异95号执行裁定书，准许依照射阳县人民法院（2016）苏0924民初2878号民事裁定书执行张才桥、陆薇共同共有的位于盐城市区海龙路4号综合楼1幢1025室价值8万元的部分。事实和理由：2016年5月3日，射阳县人民法院作出（2016）苏0924民初2878号民事裁定，对张才桥、陆薇共同共有的位于盐城市海龙路4号综合楼1幢1025室房屋在价值8万元部分予以查封，查封期限三年。2016年12月，案外人林秀提出执行异议，射阳县人民法院于2016年12月29日作出（2016）苏0924执异95号执行裁定，中止对张才桥、陆薇所有的位于盐城市海龙路4号综合楼1幢1025室房屋在价值8万元部分的执行。张汉梅认为（2016）苏0924执异95号执行裁定书明显错误，理由为：1.2015年7月19日签订定金协议时，张才桥已经将案涉房屋抵押给中国邮政银行盐城支行，这是一种欺诈行为，因此该合同属无效合同；2.林秀系承租张才桥的房屋；3.林秀未按定金协议全额支付房款，定金协议约定在办理产权过户手续之前林秀应支付定金18万元、房款38万元，合计56万元，林秀在申请执行异议时，定金和房款才交48万元，林秀未按定金协议要求缴纳房款是房屋不能过户的重要原因。
林秀辩称，法律未禁止将有抵押权的房屋进行买卖，房屋未办理登记手续，不影响合同效力。我方已经交付了房款48万元，并实际占有房屋用于合法经营。张汉梅未在收到执行裁定后十五日内提起诉讼，2017年1月18日才起诉不符合法律规定。未能办理过户手续是因为案涉房屋上有抵押权，我方对于未办理过户手续无过错。虽然我没有支付剩余购房款，但原因是张才桥没有协助我过户。但为了解决矛盾，维护我的合法权益，我愿意替张才桥将银行的按揭贷款偿还完毕，并冲抵我尚未支付的房款9.8万元，对于我多还的款项，我另行向张才桥主张权益。综上，请求维持原裁定，驳回张汉梅的诉讼请求。
ＸＸ洋辩称，张才桥向外出卖房屋，该房屋上又有抵押权的这一行为纯属欺诈。
孙学彬辩称，张才桥与林秀签订的房屋买卖合同的价格明显低于市场价。
张才桥、陆薇未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2015年7月19日，林秀与张才桥签订《定金协议》，约定：林秀购买张才桥所有的位于盐城市海龙路4号楼1幢1025室房屋，房屋价款为57.8万元。协议还约定：签订协议时，林秀应支付定金18万元（分两笔计算），2015年7月19日支付5万元，2015年7月22日之前再支付13万元，双方在办理产权过户手续之前应支付38万元，办理房屋交接手续当日应支付1.8万元，双方约定2015年9月30日前办理房地产产权变更手续，于2015年11月30日之前办理房屋交接手续。
合同签订后，林秀于2015年7月19日交付定金5万元，2015年7月21日交付定金13万元，2015年11月16日交付购房款30万元。2015年11月9日，林秀缴纳了房屋买卖的契税1.0149万元。
本案审理过程中，盐城四季服装城商业管理有限公司于2017年6月6日出具证明一份，内容为：“盐城市海龙路4号综合楼1楼1024、1025、1026门市原系张才桥所有，三间连通整体出租给他人用于经营，后因张才桥已将1025门市卖给林秀，双方协商于2015年11月4日完成隔断交接，林秀进场后，依法交纳各项费用，合法经营至今。”
另查明，位于盐城市海龙路4号楼1幢1025室为张才桥、陆薇共同共有。2011年7月，张才桥、陆薇以上述房屋作为抵押物向中国邮政储蓄银行股份有限公司盐城市分行借款，并于2011年7月26日办理了抵押登记手续，抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司盐城市分行，担保债权数额为26万元，抵押权存续期间从额度有效日期至被担保的债权全部履行完毕止，即从2011年7月22日至2021年7月22日。
又查明，本院在审理张汉梅与张才桥、陆薇、ＸＸ洋、孙学彬民间借贷纠纷一案中，根据张汉梅的申请，于2016年5月3日作出（2016）苏0924民初2878号民事裁定，裁定：对张才桥、陆薇共同共有的位于盐城市海龙路4号综合楼1幢1025室房屋在价值8万元部分予以查封，查封期限三年。2016年12月，林秀提出执行异议，本院于2016年12月29日作出（2016）苏0924执异95号执行裁定，中止本院（2016）苏0924民初2878号民事裁定对张才桥、陆薇所有的位于盐城市海龙路4号综合楼1幢1025室房屋的查封。张汉梅不服，于2017年1月19日向本院提起执行异议之诉。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合下列要件：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。以上四个要件必须全部具备，缺一不可。第一，林秀与张才桥签订的房屋买卖合同，未经抵押权人同意，但该合同只是限制抵押财产物权变动的强制性规定，其效力并不及于作为原因行为的债权合同，在抵押权存续期间，出卖人（××）未经抵押权人同意转让抵押物的，不影响买卖合同效力，故张才桥与林秀签订的协议并未违反法律强制性规定，合法有效。第二，根据盐城四季服装城商业管理有限公司于2017年6月6日出具的证明，可以证实林秀在本院查封案涉房屋前已经占有房屋并实际经营。第三，合同签订后，林秀已经按合同约定支付部分购房款，且愿意代张才桥清偿全部按揭贷款，其中部分冲抵其尚未支付的购房款，部分另行向张才桥主张，故可以认定林秀已支付完购房款。第四，根据查明的事实，可以确认林秀已按约支付购房款，而案涉房屋未能过户的原因在于张才桥不配合，其未能在双方约定的时间内清偿贷款涂销抵押权并协助林秀办理房屋过户登记手续。故案涉房屋未能办理过户登记的原因不在于买受人林秀。综上，林秀在被执行财产上的物权期待权能够产生排除执行的效力。
综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告张汉梅的诉讼请求。
案件受理费1800元，由被告张才桥、陆薇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 徐晓东
代理审判员 唐文静
人民陪审员 陈展宏
二〇一七年九月十三日
书 记 员 曹兆如
附录法律条文
1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。