云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云26民终1238号上诉人（原审原告）：何流清，男，1970年11月9日生，汉族，云南省文山市人，住文山市城北片区。上诉人（原审原告）：徐天粉，女，1972年4月16日生，汉族，云南省文山市人，住文山市城北片区。委托诉讼代理人：樊文学，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审被告）：文山金诚房地产开发有限公司，住所地：文山市城北片区壮乡苗岭锦屏苑B区1幢。法定代表人：张志明，总经理。委托诉讼代理人：卢灿，云南天信律师事务所律师（特别授权）。上诉人何流清、徐天粉与被上诉人文山金诚房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服文山市人民法院(2017)云2601民初1106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何流清、徐天粉的上诉请求：请求文山州中级人民法院依法判决撤销一审判决并改判支持上诉人的一审民事起诉状的1、2、4项诉讼请求事实及理由：一审法院认定事实错误，认定证据效力错误，适用法律也错误，最终导致判决结果错误，具体理由分述如下：一、一审法院认定何流清、徐天粉购买的房屋属于参加文山州人寿保险公司组织的团购活动而向文山金诚房地产开发有限公司购买的房屋错误。何流清、徐天粉向文山金诚房地产开发有限公司购买的该套房屋是基于朋友介绍直接购买，与被上诉人商谈购买房屋时并没有提到过还有什么购房告示的问题，更没有谈到该种户型房屋的标准面积是60m2，也没有任何单位或者个人将所谓的购房告示送给上诉人。上诉人夫妇均不是人寿保险公司的员工，也没有去人寿保险公司报名参加团购，更不知道被上诉人发布的购房告示。在一审诉讼中被上诉人提交的“团购房人员名单”上有“何流清”名字，这份名单上诉人既未见过，更没有在上面签过字，该“何流清、徐天粉”三字是什么人代签的上诉人不知道,但可以肯定的是上诉人夫妇绝对没有签过，所以，上诉人没有参加过文山人寿公司团购房活动。文山人寿保险公司及其代表徐开福均未证实上诉人曾参与过其公司组织的购购房行为。二、一审法院采信证据错误：首先、被上诉人发布的“文山房地产开发有限公司关于筹建文山壮乡苗岭锦屏苑住宅小区有关事项的告示”（以下简称告示）系非法证据：根据《城市商品房预售管理办法》第五条规定，商品房预售必须具备下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得了土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。被上诉人发布“告示”时尚未取得土地证、施工许可证、商品房预售许可证等证件，也未开工建设，第六条更明确规定未取得商品房预售许可证的不得进行商品房预售，被上诉人发布“告示”时根本没有取得上述证件，因此，上诉人发布的“告示”为非法发布当然不能作为有效证据使用。其次、被告发布的“告示”没有写入双方签订的《商品房购销合同》及补充协议中，根据《商品房销售管理办法》第十五条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”被上诉人发布的“告示”对上诉人不产生法律约束力。再次、上诉人和被上诉人签订的合同补充协议第五条明确约定：“甲乙双方均认可，双方的权利义务仅以双方签订的合同及补充协议为准，甲方所发布的广告均为要约邀请。”由此约定足以界定被上诉人发布的“告示”对上诉人没有任何法律约束力。一审法院却将被上诉人发布的“告示”错误的认定为有效证据，并错误的认定为上诉人认可该“告示”内容显然错误。被上诉人出具的“锦屏苑小区房屋绿化面积确认表”对上诉人不产生任何法律约束力。该确认表上根本没有签过任何字据，然而，一审法院却弯曲事实认定上诉人认可该“确认表”并将该确认表作为有效证据予以定案，二审法院应予以纠正。三、一审法院定性错误，适用法律也错误：上诉人在一审中提出本案是基于原被告双方签订的商品房购销合同在履行合同过程中被告违反合同约定，不为原告办理房屋产权证而应当承担办证责任和承担违约金责任，这是双方签订的合同条款中有明确的约定，而被上诉人提出的原告末付清购房款所以用拒办产权证予以对抗，事实上上诉人巳按照合同条款付清了购房款，付清了相关税费、办证手续所需的资料，被上诉人提出的原告未付清的购房款实际不是购房款，而是在合同约定之外被上诉人强加给上诉人的“超占花园面积补偿款”，这是两个性质完全不同的法律关系，不能对抗、不能抵销。况且，被上诉人在一审中并没有提出反诉，然而，一审法院法官却错误的将双方的争议混为一谈，特别是错误的将两者的关系认定为互负债务可以对抗抵销，从而适用《合同法》第67条规定错误判案。应当由其另行起诉解决，而一审法院一并处理错误。综上所述，上诉人在一审诉讼中提出被上诉人违反合同和法律规定，逾期为原告办理房屋产权证书，应当承担支付违约金责任和为原告办理房屋产权证的责任。一审法院未判决支持原告的诉讼请求．反而将无效的证据认定为有效证据定案，并将被告提出的“原告未支付超占花园面积补偿款”答辩理由与原告的诉讼请求错误的理解为“双方互负债务，被告可以行使抗辩权”，从而判决驳回原告的诉讼请求。明显错误。特请求二审法院根据《民事诉讼法》第170条之规定判决支持上诉人的上诉请求。原告何流清、徐天粉向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决由被告文山金诚房地产开发有限公司在一个月内为原告办理好该房屋的土地使用权证和房屋使用权证，以便原告能及时领到房地产权证书；2、请求人民法院依法判决被告文山金诚房地产开发有限公司向原告承担逾期办证的违约责任，违约金按照购房总价款计算，利率按照同期银行贷款利率计算，自2015年4月28日起计算至被告为原告办理完毕房地产权属证书之日止。（截止至本次诉讼发生期间的2017年4月28日止的违约金计算为：972225元×5.75%×2年=111805元）；3、请求人民法院判令被告按照新政新规规定退还其多收的税费；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实:2012年，被告文山金诚房地产开发有限公司为开发文山市城北片区的“壮乡苗岭锦屏苑”住宅小区，向中国人寿保险股份有限公司文山分公司推荐团购“壮乡苗岭锦屏苑”E、F户型联排别墅。中国人寿保险股份有限公司文山分公司以提供房地产信息的方式参与文山市城北片区的壮乡苗岭锦屏苑住宅小区团购活动。为便于联系，中国人寿保险股份有限公司文山分公司指定该公司职员徐开福具体经办该事项。徐开福与被告文山金诚房地产开发有限公司联系团购事宜过程中，于2012年10月21日接到被告文山金诚房地产开发有限公司提供的《文山金诚房地产开发有限公司关于筹建“文山壮乡苗岭锦屏苑住宅小区”有关事项的告示》后，在中国人寿保险股份有限公司文山分公司开会宣传并由办公室扫描以邮件的形式下发到各县市公司。原告何流清得到团购信息后报名参与了中国人寿保险股份有限公司文山分公司的团购活动。2014年4月3日，原告何流清、徐天粉与被告文山金诚房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》。合同约定，被告文山金诚房地产开发有限公司出售位于文山市××乡××—××小区××区××层××号房屋给原告何流清、徐天粉。约定按建筑面积计价，该商品房建筑面积为326.25平方米，单价为人民币每平方米2980元（包括分摊的共有建筑面积的价格），总价为972225元。合同约定的建筑面积与产权登记面积中的建筑面积误差比绝对值超出3%时，甲乙双方同意按约定的单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的建筑面积计算，合同继续履行。付款方式为分期付款：乙方于2014年4月30日以前付购房款711112.10元，购房余款261112.90元于2014年6月30日前付清。房屋交付期限为2015年1月27日。同时还约定了逾期付款和逾期交房的违约责任及房屋交接等内容。合同签订后，二原告于2014年4月3日向被告交付了办证所需的契税、印花税、公共维修基金、房产证登记费、土地证登记费、燃气初装费合计58980.90元。2014年7月2日，原告何流清、徐天粉向被告文山金诚房地产开发有限公司交付了购房款972225元。原告何流清、徐天粉付清全部购房款后，被告文山金诚房地产开发有限公司开具了《云南省地方税务局通用机打发票》给原告何流清、徐天粉持有。2015年1月27日，被告文山金诚房地产开发有限公司向原告何流清、徐天粉交付了《商品住房质量保证使用说明书》，并将验收合格的文山壮乡苗岭—锦屏苑小区C区1-3层的E-20号房屋移交给原告何流清、徐天粉使用。同时被告文山金诚房地产开发有限公司出具了《锦屏苑小区房屋绿化面积确认表》确认原告何流清、徐天粉购买的文山壮乡苗岭—锦屏苑小区C区1-3层的E-20号房屋的绿化面积经昆明根苑土地技术咨询有限公司文山分公司测绘实测为125.63平方米，超出约定面积65.63平方米。被告文山金诚房地产开发有限公司向原告何流清、徐天粉交付文山壮乡苗岭—锦屏苑小区C区1-3层的E-20号房屋后，由于原告何流清、徐天粉未支付超出约定绿化面积（私家花园）65.63平方米的款项给被告文山金诚房地产开发有限公司。为此，被告文山金诚房地产开发有限公司没有为原告何流清、徐天粉办理房地产所有权证而发生纠纷。本案虽经本院调解，但因双方意见分歧较大，故未能达成调解协议。原审法院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售合同，是指房地产开发商将尚未建成的商品房向社会销售并转移房屋所有权于购买者，购买者支付房款的商品房买卖合同。本案中，原告何流清、徐天粉与被告文山金诚房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，是双方真实意思表示，双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》属有效合同，本院予以确认。合法有效的合同对双方当事人均具有约束力，双方均应当诚信履行。合同签订后，原告何流清、徐天粉已全部履行了支付购房款义务。同时被告文山金诚房地产开发有限公司也在合同约定的交房时间内履行了交付房屋的义务。由于原告何流清、徐天粉未支付超出约定的绿化面积（私家花园）65.63平方米的款项给被告文山金诚房地产开发有限公司，被告文山金诚房地产开发有限公司没有为原告何流清、徐天粉办理房地产所有权证而发生纠纷。关于原、被告双方所争议的被告是否应当承担逾期交房办证的违约责任及绿化（私家花园）面积超出部分，是否应由原告按每平方米1500元进行结算后支付被告的问题。本院认为，被告文山金诚房地产开发有限公司于2012年10月20日发布《文山金诚房地产有限公司关于筹建“文山壮乡苗岭锦屏苑住宅小区”有关事项的告示》中明确约定Ｅ户型房价含私家花园绿地使用标准面积60平方米，在实地放线施工中私家花园面积可能会出现增减，增减价格按每平方米1500元人民币进行结算。被告文山金诚房地产开发有限公司于2015年1月27日向原告何流清、徐天粉交付文山壮乡苗岭—锦屏苑小区C区1-3层的E-20号房屋时，出示了《锦屏苑小区房屋绿化面积确认表》给原告何流清、徐天粉，确认E户型绿化标准面积为60平方米，绿化面积增减于办理办理房屋所有权证时按每平方米1500元进行结算。被告文山金诚房地产开发有限公司出示的《锦屏苑小区房屋绿化面积确认表》内容与其于2012年10月20日发布的《文山金诚房地产有限公司关于筹建“文山壮乡苗岭锦屏苑住宅小区”有关事项的告示》的内容相符，且能相互印证，原告何流清、徐天粉明知超出的绿化面积应按每平方米1500元补交的告示后，原告何流清、徐天粉没有放弃购房，仍然按团购要求的条件继续购房。应视为原告何流清、徐天粉认可其所购房屋的绿化面积结算补交方式。由于原告何流清、徐天粉未支付超出约定面积65.63平方米的款项给被告文山金诚房地产开发有限公司，故被告文山金诚房地产开发有限公司一直没有为原告何流清、徐天粉办理房地产所有权证不视为违约，故被告文山金诚房地产开发有限公司不承担逾期办证的违约责任及其他责任。关于原告何流清、徐天粉提出请求被告按照新政新规规定退还其多收的税费的诉讼请求，因该诉讼请求还是一个待定的诉讼请求，原告何流清、徐天粉也没有向法庭列举相关证据加以佐证应退多少，没有具体的诉讼请求，无法判定原告的该项主张，故原告何流清、徐天粉诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告何流清、徐天粉的诉讼请求。案件受理费2540元，减半收取1270元，由原告何流清、徐天粉负担。本院二审期间，双方均未提供新的证据。案中所涉房屋是何流清、徐天粉参与保险公司团购购买，2012年10月21日，保险公司团购时接到了文山金诚房地产开发有限公司提供的《文山金诚房地产开发有限公司关于筹建“文山壮乡苗岭锦屏苑住宅小区”有关事项的告示〉，告示中有关情况的说明2、以上房价含花园绿地使用标准面积，B、C户型每户100平方米，E户型每户60平方米，在实际测量中私家花园面积可能会有增减，增减价格按每平方米1500元结算。2014年4月3日，何流清、徐天粉与被上诉人文山金诚房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》时，未对告示的内容在《商品房购销合同》及《合同补充协议》中约定，对于产权登记的约定是：何流清、徐天粉需付清本合同第四条约定的全部房款及办理产权登记时需缴纳的相关要求的相关资料给公司；如：委托书、身份证复印件、结婚证复印等。现双方约定的权利义务除公司未协助办理产权登记外，合同中约定的其他权利义务均履行完毕。其他事实与一审认定的一致。本院依法予以确认归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：关于何流清、徐天粉未缴纳60平方米绿化面积以外费用，文山金诚房地产开发有限公司是否有权拒绝协助办理房屋产权登记证书及承担违约责任的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事订立的合同未违反法律、法规的强制性规定，属于依法成立的有效合同，对双方当事人均具有约束力。双方应当按照合同约定全面履行合同义务。何流清、徐天粉在合同签订后，已严格按照双方签订的《商品房购销合同》第四条、第十二条，《合同补充协议》第五条的规定履行了付款义务，文山金诚房地产开发有限公司未按照上述约定协助何流清、徐天粉办理产权登记手续属于未按照合同约定全面履行义务的行为，何流清、徐天粉有要求继续履行的权利。按照《合同补充协议》第五条规定，关于广告及其他事项效力的补充规定：甲乙双方均认可，权利义务仅以双方签订的本合同及补充协议为准。甲方所发布的广告均为要约邀请。依据该规定，文山金诚房地产开发有限公司在合同签订前虽然发布了告示，告示不仅在时间上在合同及补充协议签订前，而且在签订本合同及补充协议时对告示的内容绿化面积作出约定，在签订本合同及补充协议的同时还对广告视为要约邀请的作出了明确约定，本案双方所涉告示也属于广告的类型之一，故告示所载内容不仅不属于合同内容，而且还被合同及补充协议加以否定，故文山金诚房地产开发有限公司无权就告示中约定的绿化面积作为对抗拒绝为何流清、徐天粉履行协助义务的理由，可以另行主张权利。其不履行协助义务属于违约行为，其违约行为双方在合同及补充协议中并未约定何时办理房屋权属证书更为适宜的条件，也未对办理权属证书承担违约的方式作出约定，故何流清、徐天粉主张对方承担违约金的理由不能成立。综上所述，本院认为，原审判决认定基本事实清楚，程序合法，适用法律错误，实体处理不当，上诉人何流清、徐天粉的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销文山市人民法院（2017）云2601民初1106号民事判决即驳回何流清、徐天粉的诉讼请求。二、由文山金诚房地产开发有限公司按照双方于2014年4月3日签订的《商品房购销合同及合同补充协议》的约定，在本判决生效之日起三个月内协助为何流清、徐天粉办理产权登记手续。三、驳回何流清、徐天粉的其他诉讼请求。二审案件受理费2540元，由上诉人何流清、徐天粉承担。一审案件受理费1270元由文山金诚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 熊 祥审判员 张文科审判员 秦永兴二〇一七年十一月二十八日书记员 阳梦迪