包头市中级人民法院民 事 判 决 书2016）内02民终528号上诉人（一审被告）房玉霞，女，汉族，现住北京市海淀区。委托代理人宁波，系房玉霞的丈夫。上诉人（一审第三人）房永梅，女，汉族，现住内蒙古包头市青山区。委托代理人苗成茂，内蒙古鹿苑律师事务所律师。委托代理人郭玉柱，内蒙古鹿苑律师事务所律师。被上诉人（一审原告）兴业银行股份有限公司包头分行，住所地：内蒙古包头市青山区友谊大街67号传媒大厦D座（四号楼）一、二、三层，组织机构代码58884032-5。负责人曹忠山，该分行行长。委托代理人崔俊峰，内蒙古祥鹿律师事务所律师。委托代理人李增川，内蒙古祥鹿律师事务所律师。上诉人房玉霞、房永梅因债权人撤销权纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2014）包青民初字第1834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月8日受理后，依法组成由审判员蔚厉担任审判长,审判员乔瑞全、代理审判员贺颖参加的合议庭，并于2016年5月5日公开开庭进行了审理。上诉人房玉霞的委托代理人宁波，上诉人房永梅的委托代理人郭玉柱，被上诉人兴业银行股份有限公司包头分行（以下简称兴业银行包头分行）的委托代理人李增川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2013年12月9日，兴业银行包头分行与宁波、房玉霞签订了《零售借款最高额保证合同》，合同特别约定债权人为兴业银行包头分行，保证人为宁波、房玉霞。保证金额150万元，保证期限为2013年12月9日至2016年12月9日。合同第六条约定保证最高本金限额“在该最高本金限额内，不论债权人与债务人发生债权的次数和每次保证人的保证责任基于该最高本金限额项下的所有债权余额……”，第七条保证责任方式：“一、保证人在本合同项下承担连带保证责任。……保证人应当按照本合同约定履行连带保证责任。二、本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对债权人承担连带保证责任”。当日，经内蒙古自治区包头市宏鉴公证处公证后作出（2013）包宏证内经字第31152号公证书。之后，兴业银行包头分行将贷款150万元发放给借款人郝丽荣。2014年1月2日，兴业银行包头分行与宁波、房玉霞签订了《零售借款最高额保证合同》，合同特别约定债权人为原告，保证人为宁波、房玉霞。保证金额580万元，保证期限为2014年1月2日至2017年1月2日。合同第六条约定保证最高本金限额“在该最高本金限额内，不论债权人与债务人发生债权的次数和每次保证人的保证责任基于该最高本金限额项下的所有债权余额……”，第七条保证责任方式：“一、保证人在本合同项下承担连带保证责任。……保证人应当按照本合同约定履行连带保证责任。二、本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对债权人承担连带保证责任”。当日，经内蒙古自治区包头市宏鉴公证处公证后作出（2014）包宏证内经字第14号公证书。之后，兴业银行包头分行将贷款580万元发放给借款人郝丽荣。上述两笔贷款到2014年6月借款人郝丽荣无力偿还，同年6月28日兴业银行包头分行到公证处申请公正执行书，内蒙古自治区包头市宏鉴公证处作出（2014）包宏内执字第98号、99号公证执行书。兴业银行包头分行依据两份公正执行书于2014年7月9日向一审法院申请强制执行。在执行过程中，房玉霞提出执行异议，一审法院于2014年9月18日分别作出（2014）包青执字第623-4号和622-2号民事裁定书，裁定：“对（2014）包宏内执字第98号和99号执行证书，不予执行”，两份裁定已发生法律效力。此后，兴业银行包头分行向一审法院起诉郝丽荣偿还借款580万元和150万元，同时要求房玉霞、宁波、内蒙古好好涮餐饮有限责任公司承担保证责任。一审法院作出（2014）包青民初字第2020号、2021号民事判决，房玉霞、宁波不服提出上诉，2015年6月29日，包头市中级人民法院以（2015）包民五终字第110号、112号终审判决，判决房玉霞、宁波、内蒙古好好涮餐饮有限责任公司对郝丽荣的上述应付款项，在郝丽荣抵押财产价值以外承担连带清偿责任。房玉霞与第三人房永梅系姐妹关系。2014年7月11日，房玉霞与房永梅签订两份《房屋买卖合同》，房玉霞将自己所有的坐落于包头市青山区锦林花园40-503号（产权证号3365**）房屋建筑面积164.33平方米以30万元价格出售给房永梅并办理了产权过户登记；房玉霞将自己所有的坐落于包头市青山区迎宾道1号街坊3号底店（产权证号2634**）房屋建筑面积46.16平方米以20万元价格出售给房永梅并办理了产权过户登记。2014年7月5日，房玉霞将自己所有的车牌号为蒙BUU6**宝马汽车一辆以18万元出售给潘建安并办理了过户登记手续。庭审中，兴业银行包头分行提供锦林花园小区2014年9月至2015年8月二手房价格走势图表以及其他房价涨幅前、后五名和其他房价前后五名排序表，该份表载明锦林花园小区二手房评估单价为7604元/㎡,迎宾小区5639元/㎡。兴业银行包头分行依此来证明房玉霞在保证期间内逃避债务恶意转移财产，两套房产均以低于市场价格转移给近亲属。房玉霞否认系恶意转移财产，认为是因向其姐姐房永梅借款后还款卖的房屋，也不是低于市场价格，买卖合同上书写的价格是中介公司的惯例写法。房永梅称该买房屋的行为主观上是善意取得的，且支付了合理的房屋对价，是按照市场价格交易的。兴业银行包头分行认为房玉霞违法转移资产的行为是对债权人实现债权的严重侵害。故诉至法院，请求判令：1、撤销被告房玉霞转让位于青山区锦林花园40-503、青山区迎宾道1号街坊3号底店以及转让宝马汽车（原车牌号为：蒙BUU6**）的行为及行为项下的合同；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认为，本案争议的焦点是财产转让是否属于“明显不合理的低价”转让。本案中，房玉霞与房永梅系亲姐妹关系，房玉霞所有的两套房产在房屋买卖合同中约定价格明显低于市场交易价格的70%，且根据兴业银行包头分行提供的锦林花园小区2014年9月至2015年8月二手房价格走势图表以及其他房价涨幅前、后五名和其他房价前后五名排序表判断，房玉霞转让房产价格达不到市场价格的70%，故二人之间的交易价格属于明显不合理的低价。房玉霞在没有履行保证责任偿还债务义务的情况下，以明显低于市场不合理的低价出卖自己的房产，属于逃避债务行为。因此，房玉霞与房永梅签订的房屋买卖的合同应当予以撤销。房玉霞与房永梅之间的房屋买卖合同自始无效，应当将房屋恢复至房屋买卖合同签订前的状态。房玉霞的辩解意见不予采信。兴业银行包头分行要求撤销宝马车的买卖合同，因兴业银行包头分行未能提供相关的证据支持其主张，故兴业银行包头分行的该项请求不予支持。房永梅辩解称自己是善意取得且支付了合理房屋对价，但其与房玉霞系亲姐妹，其提供的转账明细及税收完税证明不能证明其支付的款额为购房款，因此，房永梅的意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第七十四条和《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第十九条之规定，判决：一、撤销被告房玉霞与第三人房永梅对包头市青山区锦林花园40-503号（产权证号3365**）和包头市青山区迎宾道1号街坊3号底店（产权证号2634**）的《房屋买卖合同》。二、驳回原告兴业银行股份有限公司包头分行的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），保全费5000元（原告已预交），由被告负担。宣判后，房玉霞、房永梅均不服，向本院提出上诉。房玉霞上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回兴业银行包头分行的诉讼请求;一、二审诉讼费由兴业银行包头分行承担。其主要上诉理由：一审判决认定事实有误，适用法律不当，损害了有关当事人正当的民事权益。本案的焦点是房玉霞出售房屋的总价款究竟是多少，对此，有来自于双方的证据材料。兴业银行包头分行申请法院向房管部门调取的是房屋档案中的房屋买卖合同，房玉霞、房永梅则提供了双方签订的房屋买卖合同、支付房款的转账清单以及完税证明。一审法院直接采信了兴业银行包头分行提供的合同，这份合同上的金额确是办理房屋过户手续时按照房管部门的要求随意写上去的。这种随意写价格的做法，在实际生活中也是常见的。相反，房玉霞不仅提供了买卖合同，还有支付房款的转帐明细，但一审法院却认为这不足以证明所付款项系购房款。买卖双方进行书面约定之后，只能通过银行转账方式支付巨额款项，付款只能按银行的格式单办理，因此，这样要求房玉霞举证是不合理的。此外，房永梅支付了合理的对价，又无其他主观上的错误，完全符合善意取得的构成条件，撤销房屋买卖合同是对其合法权益的严重损害。房永梅答辩称，同意房玉霞的上诉意见。房永梅上诉请求：依法撤销一审判决并依法改判；本案一审、二审的诉讼费用由兴业银行包头分行承担。其主要上诉理由：一审法院认定事实不清，证据不足。房永梅从房玉霞及宁波处共购买了三套房屋，并通过银行以汇款转账的方式支付了购房款。包头市房管局对位于包头市青山区青山路西端神华佳苑的房屋确定的房屋价格是4699.92元/㎡，共计503690元，房永梅依据该价格缴纳税金47850.56元；位于包头市青山区迎宾道1号街坊3号底店（团结底店）确定的底店价格是10000元/㎡，共计461600元，房永梅依据该价格缴纳税金49852.8元；位于包头市青山区锦林花园40-503的房屋确定的房价是6199.96元/㎡，共计1018840元，房永梅依据该价格缴纳税金75098.24元。而房屋买卖合同中的房屋价款之所以会出现“20万”、“30万”等字样完全是因为合同是由中介公司提供的格式性合同，价款也是由中介公司的人随意填写，并非真实的购房价格，且房永梅与房玉霞以及宁波进行房屋买卖时，三套房屋上并没有他项权的设立，房屋是可以自由买卖的。房永梅购买房屋时主观上是善意的，且支付了合理房价，依法应当属于善意第三人。房永梅在一审中提供了购房时的房款转账明细及缴纳购房税的发票作为证据，其中税款缴纳发票中清楚写明了房屋的具体地址、门牌栋号、房屋面积、买卖的单价金额以及房屋总价款和所交税金，这足以证明房永梅以合理价格从房玉霞处购买了房屋并缴纳了相应税金。但一审法院对正规发票不予采信，却以房永梅与房玉霞之间是亲戚关系，并根据不具备参考价值的二手房价格走势图表、其他房价涨幅前、后五名的排序表认定房永梅支付的房价属于明显不合理的低价，否定了房永梅是善意第三人的事实，并以此撤销了房永梅与房玉霞之间签订的房屋买卖合同是错误的。房玉霞答辩称，房玉霞当时向招商银行借款，银行利息比较高，房玉霞当时正处于生活比较困难，招商银行提出偿还借款和利息，房玉霞还不起，且孩子在北京上学也产生些费用，房永梅就帮房玉霞还款，所以就把房子抵顶给房玉梅。兴业银行针对房玉霞、房永梅的上诉共同答辩称，一审法院已经明确认定房玉霞提供的房屋买卖合同、转账明细及完税凭证证明这些款项不是购房款，且结合房玉霞、房永梅的关系和转移财产的时间，房玉霞的行为属于逃避债务，所以应当予以撤销。一审判决正确，请求二审法院维持原判。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点为：房玉霞将其所有包头市青山区锦林花园40-503号房产、包头市青山区迎宾道1号街坊3号底店出售给房永梅，双方于2014年7月11日签订两份《房屋买卖合同》的行为是否合法，是否应予以撤销。对此应从以下几方面分析判断：第一，根据本院（2015）包民五终字第110号、（2015）包民五终字第112号两份生效判决书内容可知，宁波、房玉霞对郝丽荣向兴业银行包头分行借款150万元和利息以及借款580万元和利息在郝丽荣抵押财产价值以外承担连带清偿责任，因此，兴业银行包头分行对于承担保证责任的宁波、房玉霞享有合法有效的债权。第二，关于本案是否存在可撤销的事由。首先，根据一审法院调取的留存于房管局的《房屋买卖合同》可知，房玉霞将涉案房屋转让给房永梅的价格分别为30万元、20万元。又根据兴业银行包头分行一审提交的从中国房产超市网中下载的信息可知，涉案房屋所在锦林花园小区二手房评估单价为7604元/㎡,迎宾小区5639元/㎡，而双方涉案房屋的转让价格达不到市场交易价70%，属于明显不合理低价转让。房玉霞及房永梅上诉称根据《房屋转让（顶账）协议》、银行转账凭证及完税凭证证明本案涉案房屋转让价格为240万元，留存于房管局的买卖合同中的交易价格为随意填写，属于行业惯例，但双方签订的《房屋转让（顶账）协议》中只约定了三套房屋的总价款，并未约定涉案房屋的具体交易价格；银行转账凭证只能证明双方有大额资金往来，无法证明与本案存在关联性；完税凭证亦只能证明双方按国家规定缴纳了相应税费，不能证明双方交易的真实价格；二人主张随意填写价格为行业惯例也未提供证据予以证实，故房玉霞、房永梅关于双方实际按市场价格进行交易的上诉主张证据不足。其次，根据庭审查明，房玉霞与房永梅签订《房屋转让（顶账）协议》的时间为2014年7月5日，该时间为兴业银行向一审法院申请执行公证债权文书即2014年6月30日之后，一审法院下达对执行案件的《受理案件通知书》即2014年7月9日之前。且在该协议中，宁波、房玉霞将其所有的两套房产、一套底店均进行了转让。再次，房玉霞与房永梅在房屋买卖后，已经进行了房屋变更登记。房玉霞在没有履行保证责任偿还债务的情况下，以明显低于市场不合理的低价出卖自己的房产，属于逃避债务行为，房玉霞与房永梅签订的房屋买卖合同应当予以撤销。因此，房玉霞与房永梅之间的房屋买卖合同自始没有法律约束力，兴业银行包头分行主张撤销权符合债权人行使撤销权的条件，且有事实和法律依据；房玉霞、房永梅的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计200元，由上诉人房玉霞负担100元，上诉人房永梅负担100元。本判决为终审判决。审 判 长  蔚 厉审 判 员  乔瑞全代理审判员  贺 颖二〇一六年五月十六日书 记 员  常慧青附本判决所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。处理过的文书