山东省滨州市滨城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨民三初字第873号
原告中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行，住所地山东省滨州市滨城区渤海七路633号。
负责人刘来忠，该支行行长。
委托代理人贾增和，山东齐英律师事务所律师。
委托代理人邢顺法，山东齐英律师事务所律师。
被告应福，居民。
被告吕美静，居民。
委托代理人王建忠，山东一衡律师事务所律师。
被告滨州市金义置业有限公司，住所地山东省滨州市滨城区梁才街道办事处黄河八路1111号。
法定代表人楼兵，该公司董事长。
被告山东金挚联投资担保有限公司滨州分公司，住所地滨州市黄河十路渤海七路西。
负责人宋磊，该公司经理。
被告山东金挚联投资担保有限公司，住所地山东省淄博市张店区共青团西路时代大厦。
法定代表人王亚楠，该公司经理。
原告中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行与被告应福、吕美静、滨州市金义置业有限公司、山东金挚联投资担保有限公司滨州分公司、山东金挚联投资担保有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行委托代理人邢顺法、被告应福、吕美静委托代理人王建忠到庭参加了诉讼，被告滨州市金义置业有限公司、山东金挚联投资担保有限公司滨州分公司、山东金挚联投资担保有限公司经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行诉称，2011年7月7日，原被告签订《个人购房借款／担保合同》，补充协议及附件，该合同约定了被告应福向原告贷款116000元；其中以被告应福所有的位于滨州市某号楼2258号、2261号的共87.24平方米的房产作抵押；被告滨州市金义置业有限公司、山东金挚联投资担保有限公司滨州分公司对该笔贷款的本金、利息等承担连带保证责任；该合同约定了利率、利息及违约罚息等的计算方式；贷款的期限为120个月；发生纠纷向贷款人所在地人民法院提起诉讼等内容。原告已经依据约定履行了全部合同义务。经原告多次催要，被告至今仍未能按期清偿本金和利息，为维护原告合法权益，请求法院：1.判决被告应福提前偿还原告借款本金、利息共计102155.79元，（暂计算至2015年3月21日），以及2015年3月22日至实际偿还之日的利息（按合同约定利率）；2、判令确认原告对被告抵押房产享有优先受偿权；3.判决其他被告对上述借款本金及利息等承担连带清偿责任；4.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。
被告应福、吕美静辩称，该笔借款应由滨州市金义商业经营管理有限公司承担，因签订本借款合同前被告方与该公司签订租赁合同，该合同第三条明确约定，由公司按月为被告方支付按揭贷款及利息，直到借款还清，故被告方未违约，违约方为滨州市金义商业经营管理有限公司。该公司是本案第三被告的关联公司，其法定代表人均系楼兵。
被告滨州市金义置业有限公司、山东金挚联投资担保有限公司滨州分公司、山东金挚联投资担保有限公司均未提出答辩。
经审理查明，2011年7月7日，中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行与被告应福、吕美静、滨州市金义置业有限公司、山东金挚联投资担保有限公司滨州分公司签订《个人购房借款／担保合同》，约定：被告应福、吕美静作为共同借款人向中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行贷款116000元；贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮30%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；借款人授权贷款人将贷款一次性划入被告滨州市金义置业有限公司工商银行16xxx38账户内，贷款利息自实际放款日起计算；借款人按月等额本息还款法（按月计息）还款；借款人不享有宽限期；借款人指定其在中国工商银行开立的个人结算账户作为还款账户（户名为应福，账号为62xxx40，开户行为工行）；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利，罚息利率按在上述约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的贷款和其他融资性款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除本合同；被告应福以其购买的位于山东省滨州市滨城区某号楼2258号和位于山东省滨州市滨城区某号楼2261号的房产作抵押；被告滨州市金义置业有限公司、山东金挚联投资担保有限公司滨州分公司为以上借款提供连带责任保证，保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行及其分支机构的所有账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。
中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行与被告应福签订《房地产抵押契约》，约定被告以其坐落于位于山东省滨州市滨城区某号楼2258号和位于山东省滨州市滨城区某号楼2261号的房产为以上借款提供抵押担保。该合同经滨州市房地产管理局登记。2011年7月23日，滨州市房地产管理局进行了抵押预告登记并出具了房屋预告登记证明。
2011年8月4日，中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行向被告应福、吕美静发放了贷款116000元，并将该款项划入借款合同约定的被告滨州市金义置业有限公司账户。被告应福、吕美静向中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行出具了借款凭证，该借款凭证载明借款到期日为2021年8月4日，当期执行利率为年利率9.165%。根据原告方提交的还款明细清单显示，截至2015年11月4日，被告应福、吕美静尚欠原告借款本金94269.45元、利息及逾期利息13875.4元。
被告山东金挚联投资担保有限公司滨州分公司成立于2009年6月，系被告山东金挚联投资担保有限公司不具有企业法人资格的分支机构。2009年10月15日，被告山东金挚联投资担保有限公司向中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行出具《授权书》，授权该分公司以该被告名义签署对外的担保文件及处理相关的业务事项，并由其承担相应的担保责任。
另查明，2014年9月18日，中国工商银行股份有限公司滨州分行下发工银滨法（2014）31号文件，对驻地部分机构进行整合，中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行并入中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行，其权利和义务由原告中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行享有和承担。
以上案件事实，有原告提交的《个人购房借款／担保合同》、《房地产抵押契约》、《抵押权预告登记证明》、借款借据、被告应福、吕美静账户历史明细列表、被告山东金挚联投资担保有限公司《授权书》以及原被告陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行自愿与被告应福、吕美静、滨州市金义置业有限公司、山东金挚联投资担保有限公司滨州分公司签订《个人购房借款／担保合同》，系其真实意思表示，应合法有效，各方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行已依约向被告应福、吕美静发放了借款，该被告应按照合同约定的期限履行还本付息的义务；因其已经累计六次以上未按期偿还借款本息，已经构成违约，按照合同约定中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行有权宣布贷款提前到期并按罚息利率按日计收利息。被告应福、吕美静均称该笔借款应由滨州市金义商业经营管理有限公司承担，因签订本借款合同前其与该公司签订租赁合同，该合同明确约定由滨州市金义商业经营管理有限公司按月为其支付按揭贷款及利息，直到借款还清，故被告方未违约，违约方为滨州市金义商业经营管理有限公司。但被告应福、吕美静与滨州市金义商业经营管理有限公司之间的租赁合同关系，与其和原告之间的借款合同关系系不同的两个法律关系，基于合同相对性原则，合同的约定不能产生约束合同外第三人的效力，对两被告答辩主张不予采纳。
被告应福以拟购买的房屋对上述借款本息提供抵押担保，并与中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行签订了《房地产抵押契约》，办理了抵押权预告登记，双方抵押合同依法成立并生效。但本院认为，抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效；即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他的对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权，因涉案房屋至今未办理房屋抵押权设立登记，故本院对原告要求行使抵押权的诉讼请求不予支持。
被告滨州市金义置业有限公司作为以上债务的连带责任保证人，应该按照合同的约定承担连带清偿责任；被告山东金挚联投资担保有限公司已经授权其分支机构即被告山东金挚联投资担保有限公司滨州分公司与中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行签订保证合同并承诺承担保证责任，两被告应当对被告应福、吕美静的以上债务承担连带清偿责任；因合同约定中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行有权选择就物的担保以及保证担保实现的顺序，故中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行有权要求两保证人同时履行担保义务。中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行于2014年9月18日并入中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行，中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行签订的《个人购房借款／担保合同》中权利义务应由原告享有和承担。被告滨州市金义置业有限公司、山东金挚联投资担保有限公司滨州分公司、山东金挚联投资担保有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其答辩权和质证权的放弃，本院依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告应福、吕美静于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行借款本金94269.45元及利息、逾期利息（截至2015年11月4日应付利息及逾期利息为13875.4元；自2015年11月5日起至借款付清之日止的利息及逾期利息，按原被告签订的《个人购房借款／担保合同》约定的利息计收方式计算）；
二、被告滨州市金义置业有限公司、山东金挚联投资担保有限公司滨州分公司、山东金挚联投资担保有限公司在以上应付款范围内向原告中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2804元，由被告应福、吕美静、滨州市金义置业有限公司、山东金挚联投资担保有限公司滨州分公司、山东金挚联投资担保有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审 判 长 申春艳
人民陪审员 李建祥
人民陪审员 韩福山
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 马 爽