上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第15602号
原告徐晨辰。
委托代理人王春强，上海市合信律师事务所律师。
委托代理人钱传恩，上海市合信律师事务所律师。
被告陆嘉璐。
委托代理人柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。
原告徐晨辰与被告陆嘉璐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年6月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王春强、被告委托代理人柴小森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐晨辰诉称，2013年3月24日，原告为购买结婚用房，经中介居间，与被告就坐落于上海市浦东新区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订《房地产买卖居间协议》及《上海市房地产买卖合同》各一份，约定房屋转让价为人民币（以下币种相同）156万元。合同签订后，原告共计支付房款及税费等共计683，414元，并办理了银行贷款手续。之后，双方于2013年5月12日共同向房地产交易中心申请转让过户，但房地产交易中心的工作人中告知系争房屋权利人并非只有被告一人，双方无法办理过户。原告当即质问被告及中介公司工作人员，中介方要求被告立即将原告所付各项费用退回原告。被告当场表示是因其母亲原因，并同意退款。2013年5月19日，原告收到被告退款667，814元。2013年6月4日，中介方告知原告，先办理房屋终止交易手续，再帮助原告向被告主张权利，故双方至房地产交易中心办理了房屋的终止交易手续。现原告诉至本院，要求被告支付违约赔偿金312，000元，并承担本案诉讼费。
被告陆嘉璐辩称，合同签订情况属实，原告共支付667，814元钱款，被告已退还原告；系争房屋系被告动迁所得，曾在法院有过诉讼，法院判决被告及母亲各享有系争房屋50%的份额；系争房屋的交易都是由被告母亲办理，母子两人都同意变更产证继续交易，买卖合同经被告母亲追认后合法有效，也完全能在合同约定的最后履行时间2013年5月31日前过户，是原告提出不想购房，双方协商同意合意解除合同，互不追究违约责任；引发本案的原因是中介向原告讨要中介费，原告为转嫁风险而恶意向被告主张权利，要求驳回原告诉请。
经审理查明，系争房屋产权于2009年6月8日经核准登记于被告名下。2011年9月22日，经本院（2011）浦民一（民）初字第17381号民事判决书判决，系争房屋产权由被告及其母亲朱慧君共有（两人共有份额各为50%）。
2013年3月24日，经上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）居间，由被告作为出卖方（甲方）、原告作为买受方（乙方）、中原公司作为居间方（丙方），三方就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》一份，约定房屋转让价格、定金条款、居间义务等内容。同日，原、被告另行签订中原公司版本的《房屋买卖合同》一份，约定了房屋的基本状况、转让价格、付款方式、违约责任、税费负担等。当日，双方另签订示范版本的《上海市房地产买卖合同》一份，约定系争房屋转让价为156万元，双方于2013年5月31日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过柒日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付柒日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。当日，原告向被告支付购房定金3万元。2013年3月31日，原告向被告支付购房款47万元。之后，原告办理了银行贷款手续，并支付评估费1，560元。
2013年5月12日，原告向被告支付购房款15万元。原、被告及中原公司工作人员共同至房地产交易中心办理系争房屋的转让过户手续，原告缴纳了原、被告应承担的交易税费共计31，200元。因房地产交易中心审查后发现系争房屋内存在其他共有人，故双方未予当日办理过户手续。
2013年5月19日，原、被告共同至银行，被告通过转账向原告支付667，814元，原告出具收条，内容为：“今收到前期房产交易所产生的费用共计人民币壹万柒仟捌佰壹拾肆元整（其中包括贷款评估费1，560元，房产过户费654元，个人税费15，600元）。同时收已支付的购房款人民币陆拾伍万元整。上述两项款，合计人民币667，814元。”
2013年6月4日，原、被告共同至房地产交易中心办理注销买卖合同网上备案手续，双方在交易中心受理窗口共同签署了《终止交易协议》，内容为：“甲方（被告）与乙方（原告）于2013年3月24日签订关于XX路XXX弄XXX号XXX室的房地产买卖合同，后因甲方房产存在产权人与房产证登记人不一致的问题不能过户，现双方协商一致终止该房地产交易。”之后，原、被告办理了系争房屋的税费退缴手续。
2013年7月23日，系争房屋产权经核准登记于被告及其母亲朱慧君名下。2013年9月29日，两人将系争房屋产权转移登记至案外人周某名下。
2015年2月，中原公司以（2015）浦民一（民）初字第8102号案件诉至本院，要求徐晨辰（本案原告）支付佣金15，600元及相应滞纳金。该案庭审过程中，中原公司陈述：“当初陆嘉璐（本案被告）在得知房屋不能过户后，立即联系他的母亲，他母亲表示愿意到场签订协议，配合过户，但被告不愿意再买涉案房屋了。”
2015年3月19日，原告诉至本院，诉请如前。
以上事实，由经庭审质证的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、房地产权证、收款凭证、《终止交易协议》等证据及原、被告陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。现本案争议焦点系双方就买卖合同之解除系被告违约而解除或双方合意而解除。本案认为，根据本案已查明事实，2013年5月12日双方未能办理过户系因交易中心告知系争房屋上存在其他产权人，该事实表明双方之过户于当日存在障碍，但并不等同于系争房屋已事实上或法律上无法过户。本案中，可以认定的事实系双方未于2013年5月12日过户的起因系被告过错，但因当时双方合同约定的过户期限尚未届满，如原告坚持要求过户，则存在审查另一共有人是否追认合同或存在以明示或默示方式同意出售房屋的意思表示，并不必然导致买卖合同无法履行，原告可通过起诉等方式主张其合同权利。但事实上双方仅在一个星期后即2013年5月19日完成了退付款行为，表明双方于退款当日或当日之前已达成合同解除的合意，双方合同因而解除，原告主张合同解除的违约赔偿金于法无据。退一步讲，即使原告主张双方买卖合同因被告违约解除成立，则：其一，被告退还给原告的款项中还承担了原告因买卖房屋发生的评估费及税费，表明双方对合同解除的赔偿后果已进行处理，而违约赔偿金就其性质而言系双方在订立合同时对一方违反合同可能造成的损失赔偿额的计算方法，而双方已于退款当日对已发生的损失赔偿进行了处理；其二、双方于2013年6月4日达成了《终止交易协议》，根据双方陈述，该协议的签订系在交易中心窗口完成，而签订该协议的目的是为了撤销买卖合同网上备案手续，并非双方签署的直接解除合同的协议，而仅为办理合同解除后果所需的手续；从实质上讲，该协议的签署便于被告另行出售系争房屋，系为被告利益，如双方未能就合同解除达成合意，原告完全有理由可以此为对抗手段向被告主张违约金，但原告并未以此对抗，甚至在双方完成合同解除后果后，将近两年时间未有证据证明其向被告主张过合同解除的违约金，直至中原公司另案起诉。上述行为均表明即使双方当初确因被告违约而解除合同，双方对合同解除的后果包括违约责任已作出处理。综上，原告现起诉要求被告承担合同解除后的违约赔偿金，于法无据，本院不予支持。如原告确因另案向中原公司承担佣金，亦系原、被告合同解除时尚未发生之损失，原告可待实际发生后根据过错原则向被告另案主张，亦非本案中原告主张之违约赔偿金，本院对原告之诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：
驳回原告徐晨辰的全部诉讼请求。
案件受理费5，980元，减半收取2，990元，由原告徐晨辰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周箐
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 秦叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。