江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4729号
上诉人（原审原告）李晶，女，1974年8月7日生，回族。
委托代理人王倩，江苏圣典律师事务所律师。
委托代理人彭月辉，江苏圣典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）唐太玲，女，1971年2月4日生，汉族。
被上诉人（原审被告）唐太和，男，1963年10月22日生，汉族。
上诉人李晶因与被上诉人唐太玲、唐太和房屋买卖合同纠纷一案，不服（2013）建民初字第1227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月10日立案受理，依法组成合议庭，于2015年2月2日公开开庭审理了本案。上诉人李晶的委托代理人彭月辉到庭参加诉讼，被上诉人唐太玲、唐太和经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人李晶原审诉称，2012年12月6日唐太和在唐太玲授权后代理其与李晶签订了《房地产买卖中介合同》及补充协议，约定唐太玲向李晶出售位于本市玉塘村56号某幢206室房屋，李晶支付定金20000元，双方于同月30日前办理产权过户送件手续，李晶于送件当日向唐太玲支付首付款720000元，双方于2013年1月30日前办理房屋交接手续。合同签订后，李晶支付定金，并由唐太和代收，此后李晶一直催促唐太玲、唐太和履行合同，而唐太玲明确向李晶表示不履行合同，导致李晶只能租房居住，造成损失，请求解除合同并判令唐太玲、唐太和双倍返还定金40000元、赔偿李晶损失13500元（租房中介费1500元、半年房屋租金12000元）。
被上诉人唐太玲原审辩称，自己是房屋产权人，没有委托任何人卖房，也未收到过一分钱，请求法院驳回李晶诉讼请求。
被上诉人唐太和原审未到庭，无答辩意见。
原审经审理查明，2012年12月6日李晶与唐太和在中介公司参与下签订了《房地产买卖中介合同》及补充协议，约定委托人（出售方）唐太玲将位于本市玉塘村56号某幢206室房屋以760000元出售给李晶，补充协议约定签订合同时李晶支付定金20000元，双方于同月30日前办理产权过户送件手续，李晶于送件当日向唐太玲支付首付款720000元，并于2013年1月30日前办理房屋交接手续及支付尾款，还约定如双方违约，中介费用18240元由违约方承担（中介公司已收中介费用不予退还），最后文字注明“因唐太玲在北京无法到现场，电话和本人沟通，同意出售由哥哥唐太和代理办理相关卖房事宜，承担相关违约责任”。次日中介公司职工写有收条，言明收到李晶定金20000元，公司代收，房主唐太玲在北京，到南京后转交房主。后双方因卖房履行问题协商无果，李晶遂于2013年4月15日以唐太玲不履行合同、造成李晶损失为由诉至法院，请求解除合同并判令唐太玲、唐太和双倍返还定金40000元、赔偿李晶损失13500元（租房中介费1500元、半年房屋租金12000元）。唐太玲应诉后，表示自己是房屋产权人，既未委托任何人卖房，也未收到过分文卖房款，请求法院驳回李晶诉讼请求。唐太和经原审法院公告送达，无正当理由未到庭应诉。
原审庭审中，李晶提供房地产买卖中介合同及补充协议、收条二张及土地使用证（复印件）、情况说明、通话清单打印件及租赁合同、收据、收条，表示签订合同当日中介公司职工打电话给唐太玲，其明确授权唐太和代为卖房，故唐太和在唐太玲的授权下与李晶签订合同，后中介公司职工多次电话要求唐太玲履行合同，但其予以拒绝，不清楚补充协议中最后文字注明的一段话是何人所写，是中介公司职工电话与唐太玲确认房屋权属情况的，在签订合同时看到的是土地证复印件，后李晶亦多次联系唐太玲，其不说委托事项，仅称房屋不卖了，李晶诉至法院后中介将20000元定金退还给了李晶，将收条原件收回。并申请证人中介公司职工许某到庭作证，许某称中介方在网上看到售房信息，后自称房主朋友的某女（后知其亦从事中介工作）带中介职工与李晶看房后达成买卖意向，该女称届时委托房主哥哥签订合同，定金放在中介，拿定金后房主才能回宁办网签手续，后5月的一天房主哥嫂及朋友在出示了身份证、由中介职工向其哥哥要了房主电话并确认房屋产权情况，看过产权证和土地证（复印件）并留下土地证复印件后才签订了合同，因中介想做成此生意，未办理正规的委托手续，故合同上作了备注，定金是由中介方保管的，唐太和打过收条，中介曾向他出具过欠条，后定金退还了李晶，签订合同后曾电话联系过唐太玲，其要求除尾款和定金外720000元要全部到账，而该房是拆迁安置房需房主本人回来确认，后唐太玲就不再接听电话。经质证，唐太玲表示自己是讼争房产权人，土地证原件遗失，对土地证复印件予以确认外，其他证据确不予认可，表示中介公司职工为卖房从未电话联系过自己，不清楚证人所述情况，未委托中介卖房，仅和中介打听过房屋出卖款并留过电话，不清楚其是否将信息发布上网，唐太和是唐太玲哥哥，仅能确认中介方留的身份证文字记载的是唐太和的信息。李晶最后明确要求唐太玲、唐太和返还定金20000元并赔偿李晶租房损失13500元。唐太玲坚持要求驳回李晶诉讼请求。双方意见迥异，致无法调解。
原审闭庭后，李晶向原审法院表示已找到原审庭审时所述认识唐太玲、唐太和唐太玲的中介公司女职工，原审法院遂向某房地产销售公司职工耿桂芳作了调查，耿桂芳称因此前客户唐太玲称急用钱委托自己帮卖房并于2012年9月30日将房屋钥匙交给自己，并同意自己将其房屋信息发布上网，国庆长假后自己将此信息上网，随后与同事带了很多客户上门看房，同年11月26日自己发短信给唐太玲告知有人第二次看房，唐太玲留下嫂子的电话让直接联系，当日自己和唐太玲通了电话，电话中其亦表明由哥嫂代表她签订合同，等她回来再办过户手续，陪李晶看房签订合同当日唐太玲哥嫂到场，其嫂子并带来了房屋权属证书，中介公司留下了产权证，后得知中介公司根据该房性质，应拆迁办要求希望唐太玲提前三日腾空房屋再下全款，但唐太玲想拿全款后再过户、腾房，自己同年12月29日电话与其联系时被挂断电话。对此调查笔录，唐太玲表示为卖房自己曾将房屋钥匙交给几个中介职工，可能和耿桂芳接触过并发过短信，但自己从未委托人卖过房，对耿桂芳所述不予确认。
以上事实，有当事人陈述、房地产买卖中介合同附补充协议等证据证实。
原审法院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付房屋价款的合同，因二手房买卖数额大、手续复杂，为有利于合同顺利履行，避免产生不必要的纠纷，当事人均应在确认房屋所有权人、所有权人与签订合同的人一致并在买卖双方就购房具体条款达成一致的情况下谨慎地签订房地产买卖合同。而房屋所有权人如不能亲自签订购房合同，亦应严格办理委托手续。本案李晶虽举证证明唐太玲委托其兄唐太和卖房、并在签订合同当日电话确认委托其兄卖房，但按照法律规定，委托人可以特别委托受托人处理委托事务一项或数项事务，亦可概括委托受托人处理一切事务，因房地产买卖的性质，委托权限有签订房屋买卖合同、办理房屋所有权证与土地使用权证转移登记及更名手续、缴纳税费、向房管部门递交资料、申请撤销买卖及代收房款等诸多内容，李晶的证据不能证明一个专业的房地产中介公司在委托人和受托人未就房屋买卖办理书面委托的情况下即召集买卖双方签订合同、在唐太玲、唐太和委托权限不清楚的情况下唐太玲、唐太和违约、需承担违约责任，且因委托权限不明确，唐太玲否认授权给人卖房，故签订合同的唐太和系无处分权的人处分他人财产，后未经权利人追认或在订立合同后取得处分权，故其与李晶签订的房地产买卖中介合同系无效合同，中介公司已将李晶的定金予以退还，故对李晶要求解除合同并判令唐太玲、唐太和返还定金20000元、赔偿李晶损失13500元的诉讼请求，无事实与法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定精神，原审法院判决驳回李晶的诉讼请求。一审案件受理费1137元、公告费300元，由李晶负担。
上诉人李晶不服原审法院判决，向本院提起上诉称，请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的原审诉请。其理由为，1、李晶按照合同约定将定金20000元交给唐太玲，唐太和代唐太玲收取该款，并出具了收条一份。因唐太玲在北京，唐太和表示定金暂存在中介处，等唐太玲回南京后再领走。故该笔定金是李晶支付给唐太玲，由唐太和代收的，并非中介公司收取。原审法院认定委托授权必须书面形式，在授权不明的情况下，判定两被上诉人不承担任何民事责任，适用法律错误。原审庭审中，参与签订合同的南京网居置业顾问有限公司员工徐桂芳、另一房地产销售公司员工耿桂芳均向法庭说明唐太玲将房屋钥匙交与中介公司，表示愿意出售涉案房屋，并留下嫂子的电话，明确表示由哥（唐太和）、嫂代其签订合同。签订合同时，唐太玲又委托唐太和出示了产权证原件、土地证复印件。但原审认为没有书面委托，委托权限不明，唐太玲否认授权卖房即构成唐太和无权处分他人财产，合同无效适用法律错误。首先，根据《民法通则》第六十五条第一款之规定，民事法律行为的委托代理，可以采用书面形式，也可以采用口头形式。法律并无强制性规定委托他人买卖房屋时需要书面授权。唐太玲向中介公司表示同意卖房，留下嫂子电话，明确哥（唐太和）嫂可代签合同，并向中介提供房屋钥匙，将产权证、土地证交给哥嫂由其向李晶出示等行为，均已符合法律规定的委托代理。其次，李晶作为善意相对人，在确认唐太玲为该房屋的产权人、唐太和得到了唐太玲的授权后，与其签订房屋买卖合同，并支付定金，已经尽到了善意相对人的充分的谨慎义务。原审法院认定没有书面授权、授权不明，根据《民法通则》第六十五条第三款之规定，授权不明的，唐太玲应当向李晶承担民事责任，代理人唐太和承担连带责任。原审法院判决驳回上诉人的诉请，违反法律规定。2、原审认定被上诉人唐太和无权处分他人财产，判决其不承担民事责任错误。即使唐太和是无权处分唐太玲的财产，根据《民法通则》第六十六条第一款之规定，无权处分他人财产，由行为人承担民事责任，原审法院认定唐太和无权代理且不承担民事责任，适用法律错误。唐太玲一直知道唐太和代其签订了合同，收取了定金，在起诉至法院前，唐太玲对该事实从未否认。因此唐太玲知道唐太和以其名义事实实施民事行为而不作否认表示的，应当视为同意，也应当承担民事责任。3、两被上诉人恶意串通，唐太和无故不出席审判，两人的行为严重损害了上诉人的权益，应当对上诉人承担赔偿责任。在房屋买卖过程中，唐太玲将唐太和爱人的电话留给了中介公司，并将产权证、土地证交给唐太和。在原审庭审中，唐太玲表示与哥嫂从不来往，没有他们的联系方式，拒不向法院提供唐太和的联系方式。唐太玲的上述行为，实属恶意，严重损害善意相对人的合法利益。
被上诉人唐太玲、唐太和未到庭答辩。
本院二审查明的事实与原审一致。
二审另查明，唐太玲于2013年4月25日签收原审起诉状副本。二审中，经本院释明，上诉人李晶确认其诉请为解除合同，被上诉人赔偿损失13500元。
本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。被上诉人唐太玲自认因卖房曾将房屋钥匙交给中介职工，其具有卖房意愿。被上诉人唐太和作为唐太玲的哥哥，持有房屋所有权人唐太玲的房屋产权证及土地证（复印件），并在提供了唐太玲的电话且由中介公司现场电话联系后，在注明“因唐太玲在北京无法到现场，电话和本人沟通，同意出售由哥哥唐太和代理办理相关卖房事宜、承担相关违约责任”的合同上签字，李晶有理由相信唐太和有代理权，故唐太和的代理行为有效，该代理行为及于被代理人唐太玲。双方于2012年12月6日签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议并未违反法律的禁止性规定，合法有效，原审认定合同无效，适用法律错误，本院予以纠正。
双方签订合同后，应按约履行，因被上诉人唐太玲主张未委托任何人卖房，拒绝履行合同义务，上诉人王晶请求解除合同，本院予以支持，故双方合同于上诉人李晶原审起诉状副本送达唐太玲之日即2013年4月25日解除。
被上诉人唐太玲未按合同约定履行合同义务，应该承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。李晶主张其因不能及时入住造成的租房中介费及房屋租金损失合计13500元，已举证证明，符合法律规定，本院予以支持。
被上诉人唐太玲、唐太和经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为放弃诉讼权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销南京市建邺区人民法院（2013）建民初字第1227号民事判决；
二、上诉人李晶与被上诉人唐太玲于2012年12月6日签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议于2013年4月25日解除；
三、被上诉人唐太玲于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人王晶损失13500元。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1137元，公告费300元，合计1437元，由上诉人李晶负担1078元，被上诉人唐太玲负担359元，二审案件受理费137.5元、公告费500元，合计637.5元，由被上诉人唐太玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 孙 伟
审判员 邹小戈
二〇一五年五月十二日
书记员 郭婷婷