江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第554号
原告（反诉被告）无锡盛联房产开发有限公司。
法定代表人王煦菱，无锡盛联房产开发有限公司集团行政总裁。
委托代理人王秦益、徐�（均受无锡盛联房产开发有限公司的特别授权委托），均系上海市建纬（苏州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨耀峰，男，1959年2月6日生，汉族，在无锡华灵过滤设备有限公司工作。
委托代理人华庆宏（受杨耀峰的特别授权委托），江苏瑞莱律师事务所律师。
原告无锡盛联房产开发有限公司（以下简称盛联公司）与被告杨耀峰房屋买卖合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告盛联公司的委托代理人王秦益、徐旬，被告杨耀峰的委托代理人华庆宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盛联公司诉称：2010年9月盛联公司与杨耀峰签订商品房买卖合同一份，约定由杨耀峰购买西水东城5A3幢28单元17层1701室房屋，房屋总价为3760230元，杨耀峰应于2010年9月30日前支付完毕，但截止目前，杨耀峰仅支付了2340230元，尚欠款1420000元。现要求杨�峰支付剩余房款142万元及违约金209592元（暂计算至2012年10月8日，实际算至判决生效之日），并承担本案诉讼费。
被告杨耀峰辩称及反诉称：由于在签订商品房买卖合同后不久，国家出台遏制房价的相关文件，杨耀峰成为限贷及限购对象，导致杨耀峰无法办理银行贷款，因此无力支付剩余房款，故请求驳回盛联公司的诉讼请求，并要求解除杨耀峰与盛联公司的商品房买卖合同，判令盛联公司返还购房款2340230元并支付相应利息。
原告盛联公司反诉辩称：1、杨耀峰未按约付款的行为已构成违约；2、在签订合同时国家限购政策及银行相关贷款政策均未出台，且杨耀峰也没有证据证明自己属于限购之列，被告理应按照合同约定继续履行合同；3、盛联公司认为是由于杨耀峰的原因导致贷款无法办理与发放，根据双方合同约定应该自行付款补足差额；4、杨耀峰即使无法办理贷款也可以通过其他方式支付拖欠的购房款，其有足够的经济能力继续履行买卖合同；5、杨耀峰在知道银行无法发放贷款后一直到诉讼前都没有行使合同解除权，已超过了法定时效。综上请求法院依法驳回杨耀峰的反诉请求。
经审理查明：盛联公司与杨耀峰于2010年9月23日签订《商品房买卖合同》一份，约定：杨耀峰购买西水东城5A3幢28单元17层1701室房屋，房屋总价为3760230元，签订合同时支付房款1260230元，2010年9月30日前贷款房款250万支付至盛联公司银行账户。杨耀峰如未按合同规定时间付款的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，杨耀峰按日向盛联公司支付逾期应付款万分之二的违约金。双方并约定：乙方（杨耀峰）委托甲方（盛联公司）为其办理银行（包括公积金）贷款，由此发生的相关费用与责任由乙方承担，乙方必须在本�同签订之日七日内交齐所有办理贷款所需相关资料，如因乙方原因（包括但不限于乙方资料不全，制定贷款银行审核认定乙方不符合贷款要求而拒绝放贷或减少放贷或要求乙方按购买第二套房或以上支付利息而乙方不愿贷款的），致使甲方在约定时间内未能收到或不足额收到银行发放的贷款的，乙方应在收到甲方书面通知后的十五日内自行付款补足差额，否则甲方有权自第十六日起追究乙方的逾期付款违约责任。因其他不可归责于双方的原因，导致乙方未能或未能全部取得贷款的，双方应在约定的办结贷款手续期限到期后15日内就款项支付达成补充协议，到期未能达成补充协议的，甲方有权解除合同或要求乙方应按合同第七条规定自第16日起承担逾期付款违约责任。
合同签订后，杨耀峰分别于签约当日支付了1260230元，于2010年10月26日支付了62万元；于2011年3月21日�付了6万元；于2011年1月29日支付了20万元；于2011年4月9日支付了10万元；于2011年5月19日支付了10万元；共计支付了2340230元，尚欠142万元未支付。2013年4月1日，盛联公司诉讼来院，要求杨耀峰支付剩余房款共计142万元及违约金209592元（暂计算至2012年10月8日，实际算至判决生效之日）。
审理中，双方一致明确，签约后实际由杨耀峰办理贷款手续。
诉讼中，盛联公司对违约金的主张明确为以142万元为基数，自2011年5月20日起每日按万分之二计算至判决生效之日。
另查明，2010年9月29日中国人民银行及中国银行业监督管理委员会发布了《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发（2010）275号文件），规定“各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买贷款。”2011年2月21日，无锡市政府明确十项措施，贯彻执行上述房地产调控政策。
又查明，盛联公司于2011年3月18日及2011年12月2日两次向杨耀峰发送律师函，要求继续履行合同。
还查明，杨耀峰与薛彤于2010年3月18日登记结婚。无锡市水曲巷2-302房屋产权登记在杨耀峰名下，无锡市湖滨路623-1416号房屋（发证日期为2009年6月9日）、无锡市湖滨路623-1415号房屋（发证日期为2009年6月9日）、无锡市中山路531-3008号房屋（发证日期为2010年8月16日）、无锡市山水西路8山水花苑2-301号房屋（发证日期为2010年8月24日）产权登记在薛彤名下。
审理中，杨耀峰提供中国工商银行股份有限公司无锡城南支行出具的证明一份，上面载明：客户杨耀峰（以下简称客户）于2010年9月23日签订《商品房买卖合同》购买无锡盛联房产开发有限公司开发的“西水东城”5A3-28-1701的房屋，房屋总价3760230元�支付首付1260230元。2010年9月25日到我行咨询申请个人住房贷款事宜，想申请个人住房贷款263万元，并授权我行查询客户信用报告，信用报告已显示客户已有住房贷款记录，我行对客户新购买住宅的按揭贷款要求提高首付，贷款金额确定为购房总价50%；2010年10月26日客户支付首付62万元，2010年11月3日客户准备好所有按揭所需材料到我行申请个人住房贷款，经调查及客户所提供资料（离婚协议）发现客户名下已有2套住房，现购买新住宅属于第三套住宅，我行根据2010年9月29日中国人民银行及中国银监会的文件：银发（2010）275号，“暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款”。经调查客户申请贷款的条件不符合我行的贷款条件，我行当场拒绝受理该笔个人住房贷款。对此，盛联公司表示对该证明的真实性无异议，但是认为：1、杨耀峰具有履行能力；2、银行在拒绝受理贷款申请后，杨耀峰应当按照买卖合同附件第四条第二、三款的规定，自行补足差额。3、该证明仅表示工商银行拒绝贷款，不代表其他银行拒绝受理贷款。4、证明中明确杨耀峰是2010年11月3日准备好材料去银行办理贷款，但是根据合同约定被告应当在2010年9月30日前办结贷款，所以是被告的自身行为导致无法获得贷款。
审理中，杨耀峰提供由中国工商银行股份有限公司无锡分行城南支行营业部主任薛涛出具的证明一份，证明在双方签订合同之后，盛联公司没有将合同原件立即交给杨耀峰，而是在2010年10月12日左右才给杨耀峰。盛联公司对此认为该份证据属于证人证言，须证人出庭作证，并且有无合同原件并不必然构成被告无法办理贷款的原因，故该证明内容与本案无关。
本院于2013年7月4日至薛涛处调查，薛涛称上述证明是由其签字出具的，2010年9月23日其陪�耀峰去签订房屋买卖买卖合同，当天没有拿到盛联公司盖章的合同原件，但过后是杨耀峰本人拿着合同原件到城南支行办理贷款的，其没有再陪杨耀峰去拿合同原件。对于证明上所载其与杨耀峰在2010年国庆后一同去西水东售楼处拿合同原件这一内容，薛涛表示出具证明时，已记不清当时情况，但可以明确没有陪杨耀峰去取合同原件。质证时，盛联公司认为薛涛出具的书面证明内容是不真实的，不能证明杨耀峰取得合同的时间。杨耀峰认为时隔三年，薛涛产生记忆偏差是可以理解的，但其陈述可以证明签订合同当日杨耀峰确未拿到合同原件。
审理中，杨耀峰又提供2011年2月至2013年7月其个人所得税完税证明及其妻子薛彤的失业登记证，证明杨耀峰在2011年2月至2012年7月之间每月税前收入为6230元，2012年8月之后至今每月税前收入为7000元，其妻子薛彤自2009年12月18日失业�今，无收入。盛联公司对此个人所得税完税证明真实性无异议，但认为杨耀峰的收入已属于高收入，且该收入并不反映杨耀峰的全部收入。对于失业登记证认为，真实性无法确认，且发证时间是2009年12月18日，并不能说明薛彤现在的就业状态。
以上事实，有商品房买卖合同、购房发票、律师函、证明、房产证、完税证明、失业登记证及当事人陈述附卷佐证。
本院认为：盛联公司与杨耀峰之间所签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，亦不违反法律规定，该份合同合法有效，双方均应按照合同约定的内容全面履行各自所承担的义务。本案的争议焦点在于，上述合同是继续履行还是应当解除，对此应结合本案案情予以分析。首先，根据双方合同约定，银行审核认定杨耀峰不符合贷款要求而拒绝放贷的，应由杨耀峰自行补足差额；其次，杨耀峰在获知无法通过贷款方式支付房款的情况下，仍持续付款，该行为在实质上已改变了付款方式；第三，结合杨耀峰的收入情况及杨耀峰与其妻子名下拥有多处房产的情况，其并无证据证明贷款不成已严重影响其履约能力，其仍可通过相应途径筹措资金履行付款义务；第四，杨耀峰在得知未能获得银行放贷之后，仍多次支付房款，说明其主观上仍希望继续履行合同，其在盛联公司发送律师函催告后三个月内，且在合同解除权事由发生之日起一年内，均未行使解除权，解除权已归于消灭，故杨耀峰已丧失了解除合同的权利。综上，双方签订的商品房买卖合同应当继续履行，盛联公司要求杨耀峰支付剩余房款142万元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于盛联公司要求杨耀峰支付违约金的诉讼请求，因该主张符合双方合同约定，且在合理范围之内，故本院亦予以支持。对于杨耀峰要求解除合�并返还房款及利息的抗辩理由及反诉请求，本院不予支持。据此，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、杨耀峰于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡盛联房产开发有限公司购房款142万元及违约金（以142万元为基数，自2011年5月20日起至本判决确定的付款日止，按每日万分之二计算）。
二、驳回杨耀峰的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费19460元（已由盛联公司预交）、反诉受理费12760元（已由杨耀峰预交），合计32220元，由杨耀峰负担。杨耀峰于本判决发生法律效力之日起十日内将其中的19460元直接支付给无锡盛联房产开发有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国工商银行无锡城中支行，户名：江苏省无锡市中级人民法院，账号：1103020129200024805）。
审 判 长 佘君红
代理审判员 徐 刚
人民陪审员 董瑾球
二〇一三年九月二十四日
书 记 员 杨 洁
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当�人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一�的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。