广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第639号
上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市方鼎服装市场管理有限公司。
被上诉人（原审原告、反诉被告）高青华。
上诉人深圳市方鼎服装市场管理有限公司（以下简称方鼎公司）因与被上诉人高青华房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第471号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年5月16日，高青华与方鼎公司双方签订《合同审批确认表》，约定：高青华租赁方鼎公司位于深圳市南山区南山大道XXXX号方鼎国际服装批发中心第贰层，编号为XXX商铺，租赁期限为4年，租金每月4，493元，租金第二年打8折，管理费为每月832元，合同履约保证金为20，000元，签约共计缴款（履约保证金、首月管理费）20，832元；本审批确认表为合同组成部分，高青华现交纳XXX商铺定金10，000元以示确认租赁上述铺位，方鼎公司审核同意高青华确认租赁后，高青华必须自交纳定金起，三日内前来签署正式租赁合同，已缴纳的定金在签订合同时转为合同履约保证金；如高青华未能在双方约定的期限内签订租赁合同，视为高青华自行放弃，则方鼎公司有权将上述场地另行安排租赁，同时定金不予退还。在签订《合同审批确认表》后，高青华向方鼎公司交付了租赁定金10，000元，方鼎公司出具收款收据。
2011年5月18日，高青华在方鼎公司处领取了涉案商铺的钥匙，并在《铺位钥匙签领登记表（二楼）》上签字。方鼎公司陈述这表明其已向高青华交付涉案商铺，高青华对此不予认可，称其领取钥匙只是为了查看涉案铺位的情况，不能证明方鼎公司已交付涉案商铺。
方鼎公司主张高青华在收取涉案商铺钥匙后，即开始装修并实际经营使用该商铺，高青华对此不予认可。方鼎公司没有提交证据予以证明其主张，根据“谁主张，谁举证”的原则，方鼎公司应对此承担举证不能的不利后果。故原审法院对方鼎公司的该主张不予确认。
另查，在高青华、方鼎公司双方签订《合同审批确认表》后，高青华没有向方鼎公司支付剩余的合同履约保证金10，000元，高青华、方鼎公司双方也没有依据约定，自高青华交纳定金起三日内（即2011年5月18日前）签订正式的租赁合同。
高青华陈述是因为发现方鼎公司经营的方鼎国际服装批发中心的消防验收不合格，不能实现其经营的目的，才不与方鼎公司签订正式的租赁合同。为证明其主张，高青华提交了广东省公安消防总队的官网中关于消防监督结果公开的网页打印件作为证据，该网页打印件载明：方鼎华庭服装批发市场室内验收工程不合格，文书编号为深公南消验（2011）第0302号，办结时间为2011年5月15日。方鼎公司对该证据的真实性不予认可，庭审中原审法院行使释明权并告知方鼎公司，鉴于高青华提交的广东省公安消防总队官网打印件显示2011年5月15日涉案商铺处于消防不合格状态，如方鼎公司对此有异议，须承担证明其在该时间已通过消防验收的举证责任，并于庭审后3日内向原审法院提出相反的证据，逾期承担相应的法律后果。方鼎公司没有在此期间提交相反证据，应对此承担举证不能的不利后果，故原审法院确认高青华所主张的方鼎国际服装批发中心在2011年5月15日消防验收不合格的事实。
另查明，方鼎国际服装批发中心于2011年6月15日通过深圳市公安局南山分局消防监督管理大队的消防验收，该大队出具深公南消验（2011）第0390号《建设工程消防验收意见书》，并于2011年7月6日向方鼎公司颁发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。
方鼎公司对外派发的广告单，在显著位置印有“方鼎国际服装批发中心开业啦！从签约起到2012年4月27日免租”的字样。
高青华向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、方鼎公司双倍返还定金2万元及利息（利息按照银行同期贷款逾期利息计算）；2、方鼎公司承担本案诉讼费用。
方鼎公司在答辩期间向原审法院提起反诉，请求判令：1、高青华支付剩余1万元的合同履约保证金；2、高青华支付所欠的2011年5月18日至2012年7月18日租金61104.8元（4493元／月×12个月＋4493元／月×0.8×2个月）；3、高青华支付所欠的2011年5月18日至2012年7月18日的管理费11648元（832元／月×14个月）；4、高青华承担本案全部诉讼费。
原审法院认为，高青华、方鼎公司双方的争议焦点首先在于《合同审批确认表》的效力问题。高青华以涉案商铺在双方签订该确认表时消防验收不合格为由而主张合同无效。对此，原审法院认为，高青华、方鼎公司签订的《合同审批确认表》系预约性质，目的在于将来签订正式的房屋租赁合同，其本身并非正式的房屋租赁合同，也没有对关于交付使用涉案商铺的时间作明确的约定。故高青华关于《合同审批确认表》无效的主张不能成立，该确认表系双方当事人的真实意思表示，不具有合同无效的情形，该确认表成立并有效，高青华、方鼎公司双方均应严格履行。
根据庭审查明的事实，在双方签订上述确认表后，高青华发现涉案商铺所在的方鼎国际服装批发中心，在双方签订《合同审批确认表》时消防验收是不合格，但该确认表约定双方须在交付定金之日起三日内即2011年5月18日前签订正式的租赁合同。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。因此，在审批表约定的时间内即2011年5月18日前，涉案商铺无法投入使用，高青华的合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，高青华有权解除合同，不与方鼎公司继续签订涉案商铺的正式租赁合同。
高青华未向方鼎公司支付剩余的租赁定金10，000元，亦没有在2011年5月18日前与方鼎公司签订正式的租赁合同，是以其行为作出解除《合同审批确认表》这一合同的意思表示。虽然方鼎公司已向高青华交付涉案商铺的钥匙，但高青华作出放弃租赁的意思表示后，方鼎公司应当依据合同约定采取措施，防止损失的扩大。根据《合同审批确认表》的约定，如高青华未在双方约定的期限内签订租赁合同，视为高青华自行放弃，则方鼎公司有权将上述场地另行安排租赁。故在高青华已以行为表明解除合同、放弃承租涉案商铺的情况下，方鼎公司要求高青华继续履行合同，支付剩余履约保证金10，000元并支付租金和管理费的反诉请求，没有合同依据，原审法院不予支持。
关于租赁定金问题。高青华解除《合同审批确认表》，系因方鼎公司经营的方鼎国际服装批发中心消防不合格所致，故高青华交付的租赁定金10，000元，方鼎公司应予以返还。虽然涉案商铺所在的方鼎国际服装批发中心在2011年5月18日前消防验收不合格，但方鼎公司积极采取补救措施，进行整改，方鼎国际服装批发中心已于2011年6月15日通过深圳市公安局南山分局消防监督管理大队的消防验收。考虑到方鼎公司在主观上始终有履约的诚意，高青华在2011年5月18日收取了涉案商铺的钥匙后，方鼎公司为其保留涉案商铺，并且没有另行出租，而涉案商铺在2011年6月15日后也具备了投入使用的条件，虽然高青华有权选择解除合同、放弃承租涉案商铺，但基于公平原则，对高青华要求方鼎公司双倍返还定金、以及支付利息的请求，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、深圳市方鼎服装市场管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向高青华返还租赁定金人民币10，000元；二、驳回高青华的其他诉讼请求；三、驳回深圳市方鼎服装市场管理有限公司的全部诉讼请求。
本诉案件受理费人民币300元，由高青华负担人民币150元，方鼎公司负担人民币150元；上述费用高青华已预交，方鼎公司应将所负之数于本判决生效之日起十日内迳付高青华。反诉案件受理费人民币934元，由方鼎公司负担；上述费用方鼎公司已预交，原审法院不退。
上诉人方鼎公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决的第一项、第三项；2、高青华支付尚欠的合同履约保证金10000元、租金61104．8元、管理费11648元；3、高青华承担本案的全部诉讼费用。
上诉事实与理由为：原审法院认定双方解除了《合同审批确认表》不符合事实与法律规定。一、高青华在2011年5月18日领取商铺钥匙后，实际使用了商铺。双方在2011年5月16日签订《合同审批确认表》时，约定三日内签订正式租赁合同，但2011年5月18日高青华称其资金未到位，请求迟延交纳剩余1万元履约保证金，交纳剩余保证金时再签正式租赁合同，因方鼎公司是高青华商场的租赁大户（在承租涉案XXX商铺前已租赁了A10、B48、C10、C50四个商铺，并且都如约交纳了保证金和首月管理费），高青华同意了方鼎公司该请求。随后，方鼎公司从高青华管理处领取了XXX商铺的钥匙。
高青华称其领取XXX商铺钥匙是为了查看商铺，该说法不符合事实和交易惯例。正常情况下，客户都会先查看商铺才会签订《合同审批确认表》；商场也不可能让客户自己看铺而无工作人员带领，更不可能在未签订合同的情况下将钥匙交给客户。如果高青华仅是查看商铺，其也未能提供看铺后交还钥匙的证据。显然，方鼎公司交付钥匙给高青华，是双方对商铺租赁达成合意后的交铺行为。
原审法院认为应由方鼎公司承担高青华使用了商铺的举证责任，不符合举证规则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，高青华领取了商铺钥匙就应视为该商铺已经交付使用，方鼎公司提交了《铺位钥匙签领登记表》就履行完毕了举证责任。高青华称其领取商铺钥匙只是为了看铺，并没有实际使用商铺，其应对此承担举证责任，但其未提交任何证据，应承担举证不能的不利后果。
综上，方鼎公司已经交付了涉案商铺，原审判决认定双方于2011年5月18日解除了合同错误。
二、高青华自签订《合同审批确认表》至原审诉讼，从未提出过解除合同，仅主张过合同无效。按照《合同法》第九十六条规定，合同一方按照法律规定或合同约定解除合同时必须通知对方，而高青华从未履行该通知义务，原审法院认定双方合同解除错误。即便“通知义务”可以以不签订正式租赁合同的不作为方式解除合同，原审法院作出合同解除的认定亦未阐明依据。
被上诉人高青华口头答辩称：一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，原审法院以方鼎公司在逐步完善涉案的商铺为由，减轻了方鼎公司的双倍返还定金的义务，是明显地适用法律错误。
原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，方鼎公司与高青华签订的《合同审批确认表》仅预约未来签订正式的租赁合同，其本身并不具有租赁合同性质，原审判决对《合同审批确认表》的性质认定正确，本院予以确认。根据本案事实，双方签订《合同审批确认表》时，涉案商铺所在的方鼎国际服装批发中心尚未通过消防验收，高青华未在三日内与方鼎公司签订正式的租赁合同具有正当理由。但《合同审批确认表》中并未约定合同未签订，方鼎公司需双倍返还定金；且考虑到《合同审批确认表》签订后不久，涉案商铺即取得了消防验收，适于出租，方鼎公司一直保留涉案商铺，未另行出租，在双方未根据《合同审批确认表》签订正式租赁合同的情况下，原审判令方鼎公司将收取的1万元定金返还给高青华的处理正确，本院予以维持。
方鼎公司主张其已实际交付了商铺，并以此为由主张相应的租金。本院认为，双方签订的《合同审批确认表》仅为预约合同性质，此后双方之间并未签订正式的租赁合同，即双方之间尚未形成租赁关系，方鼎公司认为高青华领取钥匙的行为为其交付商铺的行为并无合同依据。并且，方鼎公司也未提交证明高青华在领取钥匙后对涉案商铺进行了装修、使用，方鼎公司提交的商铺电费收据虽包括涉案商铺，但收据出具的时间2011年5月18日为高青华领取涉案商铺钥匙之日，领取钥匙同日即支付商铺电费与常理不符，故对于方鼎公司上述主张，本院不予支持。
综上所述，方鼎公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2168元，由深圳市方鼎服装市场管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 路 德 虎
二〇一三年六月十七日
书 记 员 杨泽芳（兼）
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。