山东省蒙阴县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1328民初3672号
原告：山东中瑞置业有限公司（反诉被告）。
法定代表人：孙�峰，董事长。
委托诉讼代理人：王志军，男，1976年12月29日出生，系该公司职工，住莒县。
委托诉讼代理人：乔成海，男，1982年6月6日出生，系该公司职工，住沂水县。
被告：卢美玲（反诉原告），女，1975年12月12日出生，汉族，居民，住蒙阴县。
被告：公峰（反诉原告），男，1971年11月20日出生，汉族，居民，住蒙阴县(二被告系夫妻关系)。
原告山东中瑞置业有限公司（反诉被告）与被告卢美玲（反诉原告）、被告公峰（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宋树芹独任审判，2016年10月21日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王志军、乔成海，被告卢美玲、公峰到庭参加诉讼。后本案庭内调整，将案件转�审判员张胜承办并担任审判长，与人民陪审员李连峰、王丽华依法组成合议庭，于2017年6月30日、2017年9月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王志军、乔成海，被告卢美玲、公峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山东中瑞置业有限公司（反诉被告）诉称，被告于2013年9月16日与原告签订商品房买卖合同，购买原告开发的蒙阴汶河公馆14幢2单元103-203室复式楼房一套，总价为1060715元，已付房款640715元，尚欠420000元未付，经原告多次催促交款，被告均未按约付款，现提起诉讼，请求人民法院依法裁判，判令被告向原告支付房屋欠款420000元及利息（按人民银行逾期贷款利率计算，自2013年9月23日至实际付款日止）；诉讼费由被告负担。
被告卢美玲（反诉原告）、公峰（反诉原告）辩称及反诉称，我不交剩�房款是因为房屋质量有问题。现提出反诉，事实及理由：反诉原告于2013年9月16日购买反诉被告商品房一套，反诉原告所购房屋为现房。反诉原告签订购房合同后，即发现反诉被告所售房屋有严重质量问题，该房质量与反诉被告宣传、介绍完全不一致，随即提出退房，但其售楼处工作人员拒不退房。反诉原告要求房屋质量主管部门介入解决两方纠纷时，反诉被告工作人员及其项目经理为应付房屋质量主管部门的质询，于2013年11月23日让房屋承建商出资12000元修复反诉原告当时发现的楼板裂缝、渗水问题，并承诺给予反诉原告一定金额的购房款现金折扣优惠，但至今没有结果。自2013年11月23日后，反诉原告又陆续发现，反诉被告所售房屋存在以下质量问题：（1）房屋主体结构质量问题：承重墙倾斜3处，倾斜最大处达0.08米；承重柱倾斜3处，倾斜最大处达0.08米；外墙倾�多处，目测倾斜最大处达0.2米；室内房顶楼板倾斜最大处达0.15米；楼板开裂5处，裂缝16条，裂隙最大处达5毫米。卫生间墙体倾斜，至今无法安装房门；（2）其他质量问题：室内渗水点多达14处，室内墙皮大面积脱落，最大一处渗水点墙皮脱落面积达0.5米Ⅹ8米；严重影响反诉原告正常居住生活。因北阳台排水管被反诉被告施工物堵塞，雨水倒灌室内，致使反诉原告室内装饰装修材料及家具被雨水浸泡、变形，损失巨大。反诉原告室内地暖管道不能正常使用，为寻找原因，反诉被告维修人员将反诉原告室内地面砖刨开3处，地暖管道被截断3根，管道被加装接头3处，严重影响使用寿命。损坏地面砖多块，未予赔偿。2014年当年反诉原告不但未能采暖，且交纳的取暖费也未能予以退还。反诉被告在既未公告、公示，也未及时通知反诉原告的情况下，未经蒙阴县规划部门批准，私自变更规划许可，将反诉原告所在单元楼内的两套复式房内置楼梯拆除，加垒隔离墙后出售，将反诉原告所在单元内住户由六户增加至八户。反诉被告对房屋改、扩建后，大大增加了反诉原告所住楼房的居住密度，减少了公共使用面积，水、电、暖、排污、门禁系统等公共设施始终处于超负荷运转状态，大大缩短了使用寿命，增加了维修费用。楼前原设计停车位只有4个，现由8户来使用，停车位严重不足。反诉被告的改、扩建行为大大降低了反诉原告购买房屋的使用价值和使用预期，直接导致反诉原告房屋使用价值和市场价值贬值，与同地段楼房相比，贬值达三分之一。反诉被告未经建筑质量和消防部门鉴定，私自改变房屋主体结构，且其扩建新增住户均为外接电源，电表、电源线裸露在外，并敷设在反诉原告入户门口，对反诉原告构成极大安全隐患。反诉�告曾对反诉被告的质量和违约问题反复沟通协商，但反诉被告一直没有回应和答复，所以反诉原告只能拒绝支付反诉被告的420000元房款。反诉被告于2016年8月4日向法院提起诉讼，要求反诉原告支付420000元房款。综上所述，反诉被告非法变更房屋设计及规划，改变房屋结构，造成房屋使用功能下降，且严重贬值，违反房屋销售时对反诉原告的承诺，构成违约。房屋存在严重质量问题，反诉被告拒不修缮及赔偿，反诉原告至今一直无法正常居住使用。现反诉原告为了维护自身合法权益，特向贵院提起反诉，请求法院判令反诉被告恢复原房屋规划设计格局或赔偿反诉原告房屋贬值经济损失，给付修缮房屋费用和因房屋质量问题造成的其他经济损失望贵院依法公正判决，以维护反诉原告的合法权益。反诉请求：一、请求法院判令反诉被告给付反诉原告因修缮房屋质量问题所需费用80000元。二、请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告因其房屋质量问题造成的其他经济损失20000元。3、请求法院判令反诉被告恢复房屋原设计、规划格局，如不能恢复，则请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告所购房屋价款25%的经济损失。4、本案本诉与反诉的费用由反诉被告承担。庭审中，反诉原告变更诉讼请求损失为房屋主体结构和一般设施修缮费、房屋装修和装饰费用、家具修理更换损失、房屋贬值损失及误工费等共计260000元。
反诉被告山东中瑞置业有限公司辩称，被告的反诉理由不成立，理由与事实完全不相符。一、房屋符合规划设计，反诉原告确定的商品房预售合同第三条明确约定14号楼2单元本身是两户，是两个房号2-103，2-203，可以买两个，也可以买一个。反诉原告是买了两个房号。二、反诉原告买的是现房，当时不是未交房，反诉原告很清楚，不存在不符合规划的情况。三、电表电线属于公共部位，不在反诉原告家内，不构成影响。四、反诉原告提出的赔偿，应提供相关的法律依据，为此反诉被告不认可。
经审理查明，原告山东中瑞置业有限公司具有独立的法人资格，经营房地产开发建设。2011年期间，原告开发了蒙阴县汶河公馆房地产项目，并取得了相应开发资质和预售许可。该项目开工日期为2011年5月1日，竣工日期为2012年3月1日。2013年9月16日，被告卢美玲与原告山东中瑞置业有限公司签订商品房买卖合同，被告卢美玲购买原告开发的蒙阴县汶河公馆14幢2单元103室和203室房屋，总价为1060715元，被告已付房款640715元，尚欠420000元未付，双方还对合同的其他条款进行了约定。因系现房，合同签订后，原告向被告交付了房屋。被告在装修使用后发现房屋存在质量问题，2013年11月23日，被告便与原告进行交涉，原告将建设方临沂兴泰建筑工程公司通知到场，临沂兴泰建筑工程公司（甲方）与被告卢美玲（乙方）达成协议，约定：经双方协商，关于汶河公馆14号楼2单元101室，所提出的质量问题，甲方一次性支付乙方12000元，以后出现任何质量问题，乙方自行解决维修，与甲方无关（不包括重大主体结构部分）。后因房屋价款协商未果，2016年9月8日，原告诉至本院，要求被告支付房款420000元。诉讼中，被告提出反诉，并将诉讼标的由100000元提高至800000元，但在规定的缴纳诉讼费期限内，被告按照260000元的诉讼标的缴纳了诉讼费。
同时查明，庭审中，被告对房屋质量问题以及财产损失申请鉴定，我院技术室委托青岛建德建筑工程司法鉴定中心、山东大洋资产评估有限公司鉴定，青岛建德建筑工程司法鉴�中心鉴定意见为：1、涉案工程无所用的合格证、出厂检验报告和复验报告，不符合规范要求。2、所测楼板存在交叉裂缝，不符合规范要求。3、所测墙体、构造柱垂直度不符合规范要求。4、所测楼板厚度不符合设计和规范要求。5、所测露台排水管位置、排水方向不符合设计要求。6、所测门窗安装质量不符合规范要求。被告支付鉴定费20000元。山东大洋资产评估有限公司鉴定意见为：截止评估基准日2017年7月5日，蒙阴县人民法院委托评估的公峰、卢美玲房屋损失评估价值为153900元。评估报告中在特别事项说明的第四项对于被告申请的房屋贬值以及家具、衣物、装修等损失，上述损失鉴定项目不属于该公司业务范围，该鉴定机构未予鉴定。
上述事实，有当事人陈述、起诉状、反诉状、庭审笔录、商品房买卖合同、协议、收据、鉴定结论等证据材料予以证实，并均已收集、记录在卷。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，双方均认可无异议，且不违反法律强制性规定，本院确认其合同效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。通过本院委托鉴定，鉴定报告已证实涉案房屋确实存在严重质量问题，该事实本院予以认定。本案原告所交付的房屋存在质量瑕疵，已严重影响了被告的正常居住使用，未能达到被告购买该房屋之目的，且在被告提出质量问题后未能解决，原告对被告构成违约。对此，作为出卖人开发公司应承担修复义务或赔偿损失，因被告诉讼请求为赔偿损失，本院予以支持。对于损失问题，该涉案房屋的维修费经鉴定为153900元，本院予以确认，但该款应包含前期支付的维修费12000元。对于被告请求的贬值、家具等损失，因超出鉴定机构的鉴定范围，未予鉴定，且被告以原告出售的房屋，导致住户增加而影响其使用并造成贬值无事实依据，对其他损失，本院不予确认。原告请求的420000元房款，应扣除原告赔偿被告损失141900元及鉴定费20000元，剩余258100元，被告应向原告交付房款，对于原告请求利息损失，因原告违约，其请求利息的主张，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决如下：
一、被告卢美玲（反诉原告）、公峰（反诉原告）于本判决生效后十日内支付原告山东中瑞置业有限公司（反诉被告）房款420000元。
二、原告山东中瑞置业有限公司（反诉被告）赔偿被告卢美玲（反诉原告）、公峰（反诉原告）房屋损失141900元及鉴定费20000元。
三、驳回原告山东中瑞置业有限公司、反诉原告卢美玲、公峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的日期履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7600元，由原告山东中瑞置业有限公司负担2429元，由被告负担5171元；反诉案件受理费5200元，由反诉原告卢美玲、公峰负担1662元，由反诉被告山东中瑞置业有限公司负担3538元。
如不服从本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 张 胜
人民陪审员 王丽华
人民陪审员 李连峰
二〇一七年九月二十五日
法官 助理 王 丽
书 记 员 王苗苗