广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第3669号
上诉人（原审被告）广州嘉扬房地产开发有限公司。
法定代表人黄伟斌，职务：董事长。
委托代理人孔欣琦，广东中元律师事务所律师。
委托代理人何晓舸，广东中元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）唐源，男，1988年6月9日出生，汉族。
委托代理人朱瑞昌，广东卓明律师事务所律师。
委托代理人张科峰，广东卓明律师事务所律师。
上诉人广州嘉扬房地产开发有限公司（以下简称嘉扬公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2012）穗花法民三初字第1164号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，嘉扬公司是位于广州市花都区建设北路嘉爵园项目的开发商，已取得编号为穗房预（网）字第20110428号的《商品房预售许可证》。
2011年8月18日，唐源（买方、乙方）与嘉扬公司（卖方、甲方）签订《商品房预售合同》（包括附件一至七）、《赠送室内装修及物品协议书》、《装修协议》。
其中《商品房预售合同》（包括附件一至七）约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区建设北路217号嘉爵园（自编23栋）1002房，该商品房建筑面积108.52平方米，其中，套内建筑面积89.27平方米。该商品房以套出售，总房价1050000元。合同第八条约定：乙方选择按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付320000元；剩余房款730000元，须于2011年8月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款……（1）甲方代理乙方办理按揭手续。乙方在签订本合同并支付首期款后0日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人。第十条，逾期付款的违约责任：3.按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。第十二条，交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，房屋交付：甲方应当在2012年2月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条，延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理……2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条，交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。第十七条，风险责任转移：甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第二十六条，住宅专项维修资金：乙方应当按照有关规定交存住宅专项维修资金。住宅专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期住宅专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的住宅专项维修资金专户。乙方未按规定交存首期住宅专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方……2.花都区：在中国建设银行股份有限公司广州花都新华支行交存。第二十九条，关于通知的约定：本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。
该合同附件七约定：2、对买卖合同第八条补充如下：2.1如果乙方以按揭贷款方式支付剩余购房款的，乙方须在签订买卖合同及本补充协议的当天根据按揭银行的规定向按揭银行提供应当由乙方提供的证件资料，并与银行签署《购房抵押贷款合同》及相关文件，办理商品房按揭贷款手续。如果乙方没有按期向按揭银行交付申请按揭贷款所需的全部资料并办妥按揭贷款申请手续的，视为乙方逾期付款的，乙方须按照房价款总额每日0.5‰的标准向甲方支付违约金，逾期超过15日的，甲方有权单方面解除合同。3、对买卖合同第十条补充如下：3.3如果乙方没有按照买卖合同第八条或本补充协议第3.1、3.2条向甲方支付房价款的，乙方须按照房价款总额每日0.5‰的标准向甲方支付违约金……5.对买卖合同第十三条补充如下……5.3如遇下列情形，甲方有权顺延交房期限而无需承担赔偿责任：（3）乙方未能依约付清购房款或不按期支付税费、物业专项维修资金以及可能产生的违约金、赔偿金等全部费用。5.4在该商品房达到交付使用条件后，甲方将以特快专递方式通知乙方办理收楼手续，乙方签收特快专递的时间为送达时间……12.对买卖合同第二十六条补充如下：乙方应当在该商品房交付前按照政府有关规定交存专项维修资金，并在办理该商品房收楼手续前向甲方提供缴款凭证、专项维修资金卡复印件（核对原件）存档，否则甲方有权顺延交房期限且无需承担任何违约及赔偿责任。14.对买卖合同第二十九条补充如下：甲乙双方的通知／函件均采用书面形式，以直接签收或特快专递邮寄送达对方。
2011年9月1日，唐源（乙方）与嘉扬公司（甲方）签订的《赠送室内装修及物品协议书》约定：鉴于甲乙双方已于2011年9月1日签订《广州市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的嘉爵园23栋1002号房，甲乙双方现就甲方赠送本协议第五条所列室内装修及物品予乙方的相关事宜达成一致，订立如下条款：第一条，在乙方如下义务均予履行的情况下，甲方赠送本协议第五条所列室内装修及物品给予乙方，该装修及物品双方约定在2012年5月30日交付乙方……3、在《广州市商品房买卖合同》约定的该商品房交付之日办妥所有交付手续，接收该商品房并交清所有应缴费用；4、乙方不单方解除《广州市商品房买卖合同》。第三条，如乙方违反或不履行本协议第一条义务（责任），甲方有权解除本赠送协议，撤销本协议约定的有关装修及物品的赠送，乙方对此无异议。协议书第五条约定内容为赠送的装修及物品清单。
在上述合同及协议书签订的同一天，唐源（乙方）与嘉扬公司（甲方）签订的《装修协议》约定：根据与乙方签订之《商品房买卖合同》购买位于嘉爵园23栋1002房，现就双方于2011年9月1日签订之《赠送室内装修及物品协议书》内的室内装修事宜达成如下协议：……二、乙方承诺按《商品房买卖合同》约定时间办理收楼手续，且应当在收楼同日将该单元交付给甲方委托之装修公司进行装修；如乙方未在甲方通知时间办理收楼手续，则视为乙方已收楼，甲方有权通知深圳市滨乐建筑装饰设计工程有限公司将该单元直接进行装修。三、若乙方办理收楼手续后，未在当日将该单元交付装修公司进行装修，则本协议第四条约定的完成装修及交付乙方使用的时间顺延，乙方逾期超过十五日仍未交付，则甲方有权不再为乙方进行装修……四、双方确认甲方委托之装修公司于2012年5月30日前按以下装修标准完成该单元装修及交付乙方使用……五、乙方应当按照装修公司所发出的《装修完工通知书》约定的时间对该单元的上述装修进行验收并签署相关验收文件；若乙方未能按上述时间办理相关验收手续，即视为装修公司已按照本装修协议的装修标准完成装修工程及将该单元交付乙方。
上述合同签订后，唐源按约定向嘉扬公司支付了首期购房款。2012年3月19日，贷款银行将剩余购房款支付至嘉扬公司账户。
庭审中，嘉扬公司提供广州市国土资源和房屋管理局花都区分局于2012年3月6日出具的唐源的《个人名下房地产登记情况查询证明》（复印件）拟证明唐源至2012年3月7日才提交完整的按揭资料，存在逾期提交按揭资料的行为。唐源对此不予认可。
2012年2月16日，嘉扬公司通过快递方式向唐源一份《嘉爵园收楼通知书》，主要内容为告知唐源涉案房屋已符合合同约定的交付条件，通知唐源在2012年2月22日9：30至17：00亲临嘉爵园物业服务中心办理收楼手续，并告知嘉扬公司收楼应注意的事项。该《嘉爵园收楼通知书》备注内容为：本次高层洋房交楼为毛坯交楼，带装修交楼时间以《装修协议》条款中约定的时间为准，届时将提前书面通知。
2012年9月12日，嘉扬公司通过快递向唐源发出一份《温馨提示》，主要内容为告知唐源根据《广州市商品房买卖合同（预售）》之约定，涉案房屋已达到合同约定的交楼条件，嘉扬公司已于2012年6月在嘉爵园销售中心设置了公开查阅服务。此前，嘉扬公司已向唐源发送了《嘉爵园收楼通知书》，邀请唐源在《嘉爵园收楼通知书》规定的期限内办理收楼手续，现请唐源到嘉爵园销售中心办理收楼手续。该温馨提示于2012年9月13日妥投。
另查明：2011年12月21日，嘉扬公司取得涉案工程《建设工程规划验收合格证》；同年12月24日，广州市花都区环境保护局同意嘉爵园项目通过环保验收；同年12月26日，嘉扬公司办理了燃气工程竣工验收手续；同年12月29日，花都区自来水公司出具《证明书》，证明嘉爵园工程项目已办理自来水永久使用报装。2012年3月31日，广州市花都区人民防空办公室出具《人防工程专项竣工验收备案意见书》，同意嘉爵园住宅楼人防地下室项目竣工验收备案。2012年6月28日，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位同意工程竣工验收备案。同年6月28日，嘉扬公司向广州市花都区建设工程质量监督站作出《关于广州嘉扬房地产开发有限公司花都建设北路项目永久用电的情况报告》，承诺待GRS流程完成报广州市供电局计量部发电后接通永久用电，申请办理项目永久用电的竣工验收手续。广东电网公司广州花都供电局签情况属实意见并盖章确认。2012年8月27日，嘉扬公司取得涉案工程《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。该备案表工程竣工验收备案文件目录显示备案文件包括：建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件，燃气工程验收文件等。2012年9月5日，广州市花都区邮政局出具《通邮说明》，说明嘉爵园2012年3月已建成并安装有标准信报箱，具备了通邮条件。
再查明，2012年9月26日广州市国土资源和房屋管理局花都区分局向杨庆全等信访人出具《关于杨庆全信访问题的处理意见》，基本内容为：一、基本情况。信访人于2012年3月，办理嘉扬公司开发建设项目“嘉爵园”收楼手续，因该公司未取得《竣工验收备案表》及《广州市建设工程规划验收合格证》等收楼所需资料，拒绝与该公司办理收楼手续。二、处理情况。1、关于嘉扬公司违规行为的问题。2012年8月30日我局向该公司发出《房地产市场预售违规行为整改通知书》，责令该公司尽快进行整改，并要求该公司将相关情况书面答复我局。2、关于嘉扬公司在未取得《竣工验收备案表》及《广州市建设工程规划验收合格证》等资料的情况下通知业主收楼问题。经我局协调，该公司于2012年9月17日向我局提交了收楼相关资料，所提交资料分别于2011年12月、2012年3月、5月、6月、9月取得（详见附件1-12）。我局责令嘉扬公司必须在售楼部现场公示收楼相关资料，供业主查验，同时今后一定要做好与业主的解释和疏导工作……附件：1.《竣工验收备案表》；2.《建设工程规划验收合格证》；3.《建设工程竣工验收报告》；4.建设工程竣工验收消防备案受理凭证；5.自来水公司证明书；6.供电部门受电工程竣工检验意见书；7.供气部门竣工报告；8.通邮说明；9.人防工程专项竣工验收备案意见书；10.广州市花都区房屋建筑工程环保验收申报表；11.住宅质量保证书；12.住宅使用说明书。
唐源认为涉案房屋在2012年9月份才符合交付条件。2012年11月3日，唐源缴纳了住宅专项维修资金。2012年11月4日，唐源签署《收楼确认书》，办理收楼手续。
2012年10月17日，唐源向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、嘉扬公司支付延期交房违约金暂计111300元给唐源（违约金计算标准：每日按总房价款1050000元的0.05%自2012年2月29日起计算至实际交房之日止，暂计至2012年9月30日）；2、嘉扬公司承担本案的诉讼费用。
原审法院认为：唐源与嘉扬公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应恪守合同约定。
本案的争议焦点是涉案房屋何时符合交付条件？依照合同约定，嘉扬公司应当在2012年2月28日前将竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件的房屋交付给唐源；嘉扬公司在交房时，应当向唐源提供《商品房预售合同》第十五条约定的相关文件。虽然根据广州市花都区邮政局出具的《通邮说明》显示，涉案小区在2012年3月已具备通邮条件，但按约定通邮证明文件应当在房屋交付时一并向唐源出示，而该通邮证明文件出具的时间为2012年9月5日，因此最早此时嘉扬公司才取得合同约定的通邮证明文件。综合嘉扬公司提供的证据审查，嘉扬公司至2012年9月5日才全部取得房屋交付所应具备的文件，此时涉案房屋始具备交付条件。嘉扬公司未在约定期限内交房已构成违约，应承担违约责任。
关于违约金计算的截止时间。根据合同约定，嘉扬公司符合交楼条件后，应向唐源发出收楼通知书。虽然嘉扬公司已于2012年2月16日向唐源发出《嘉爵园收楼通知书》，但当时涉案房屋尚不符合交付条件，该文件对唐源没有约束力。原审法院认为，收楼通知书的作用在于告知买方其所购买的房屋已符合交付条件并通知其收楼。2012年9月12日，嘉扬公司向唐源发出《温馨提示》，该函件已明确表达了通知唐源收楼的意思表示，且此时涉案房屋已具备交付条件。因此原审法院结合合同约定，将逾期交楼违约金计算至该催告函送达后第7天即2012年9月20日止。综上，嘉扬公司应向唐源支付2012年2月29日起至2012年9月20日止的逾期交房违约金107625元（1050000元×0.05%×205天）。对唐源请求的违约金计算截止时间，原审法院依法予以调整。
嘉扬公司要求驳回唐源诉讼请求的理由包括：一、涉案房屋已于2012年6月28日达到合同约定的交付条件；二、即使嘉扬公司承担迟延交房违约责任，亦应扣减三个月赠送装修期；三、唐源迟延缴纳住宅专项维修资金，嘉扬公司有权顺延交房期限；四、唐源逾期支付购房款及提交按揭资料，嘉扬公司可顺延交房期限；五、唐源主张的违约金标准过高，应予以调整。针对嘉扬公司的抗辩理由，原审法院认为：
一、嘉扬公司作为出卖人，应履行法定及约定义务交付质量合格的房屋。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款均规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此，竣工验收合格是房屋交付使用的必要条件。嘉扬公司于2012年8月27日始取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，而合同约定交房所应具备的文件则至2012年9月5日才全部取得，此时涉案房屋始符合法定及约定之交付条件。嘉扬公司认为涉案房屋在2012年6月28日已符合交付条件证据不足，原审法院不予采纳。
二、根据《赠送室内装修及物品协议书》及《装修协议》约定，该室内装修属于赠送性质，原、嘉扬公司双方仍应按照《商品房预售合同》约定的时间办理房屋交接手续，之后再由唐源将房屋交付给装修公司进行装修，装修公司在2012年5月30日前将按装修标准完成的房屋交付给唐源使用；只有在唐源未按时将房屋交付装修公司装修的情况下，协议约定的完成装修及交付唐源使用的时间才可以顺延。因此，《赠送室内装修及物品协议书》及《装修协议》并未对《商品房预售合同》约定的交房时间进行变更，嘉扬公司仍应按《商品房预售合同》约定时间履行交房义务，其要求扣除三个月装修期违约责任无理，原审法院不予采纳。
三、交纳住宅专项维修资金的前提是房屋符合交付条件。因双方约定的房屋交付期限前，涉案房屋尚不具备交付条件，即使唐源在当时交纳住宅专项维修资金，亦无法取得符合交付条件的房屋。另外，住宅专项维修资金依法属于业主所有，业主缴纳住宅专项维修资金与嘉扬公司交房并不属于《中华人民共和国合同法》规定的当事人互负债务的情形，嘉扬公司以合同法第六十六条的规定主张行使同时履行抗辩权无理。即使唐源不缴纳该款，亦只能成为嘉扬公司在符合交房条件后拒绝交房或免除其违约责任的事由。因此，嘉扬公司未依约使涉案房屋在约定期限内符合交付条件，致使唐源未能在约定交房期限前交纳住宅专项维修资金，该责任应由嘉扬公司承担。对嘉扬公司以唐源未依约缴纳住宅专项维修资金为由要求免除嘉扬公司逾期交房违约责任的辩解，原审法院不予采纳。
四、唐源已按期支付了首期购房款。根据合同约定，在双方签订《商品房预售合同》之前，唐源应已申请办理了按揭贷款手续，且申请方式为甲方（嘉扬公司）代理乙方（唐源）办理，唐源只需在约定时间内将申请银行按揭贷款需由唐源提供的证件资料交付给嘉扬公司或嘉扬公司指定的第三人即可。因此，如果唐源没有在约定时间内提交完整资料，嘉扬公司或其指定的第三人应向唐源履行告知义务，但嘉扬公司没有证据证明其或其指定的第三人曾告知唐源需补交相关的按揭资料。相反，嘉扬公司在约定的申请办理按揭贷款时间之后与唐源签订买卖合同的行为，可推断唐源在当时已履行完毕申办按揭手续的相关义务。其次，嘉扬公司提供的证据亦不足以证明唐源存在逾期提交按揭资料的事实。另外，合同只约定申请办理按揭贷款时间，并未约定银行放款时间，银行何时放款是唐源无法掌控的，亦不属于合同约定事项。综上，嘉扬公司认为唐源逾期支付购房款及提交按揭资料证据不足，原审法院不予采信。
五、关于违约金的约定是双方当事人的真实意思表示，且《商品房预售合同》附件同时也约定在唐源逾期付款的情况下，唐源亦应按房价款总额每日0.5‰（0.05%）的标准向嘉扬公司支付逾期付款违约金，该责任与嘉扬公司逾期交房应承担的违约责任亦是对等的，故嘉扬公司要求将逾期交房违约金标准进行调整亦没有依据。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2013年8月9日作出如下判决：一、嘉扬公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向唐源支付逾期交楼违约金107625元。二、驳回唐源的其他诉讼请求。一审案件受理费2526元，由唐源负担84元，由嘉扬公司负担2442元。
判后，上诉人嘉扬公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉认为：一、原审法院认定《装修协议》、《赠送室内装修及物品协议书》约定的三个月装修期不在逾期交房期间中扣除错误。唐源向嘉扬公司购买的是精装修商品房，因此，嘉扬公司应向唐源交付的也是装修完毕的房屋而不是毛坯房。双方合同明确约定了交付装修商品房的时间，依据该约定，嘉扬公司只有交付完成装修的房屋才履行了合同约定的全部义务，《装修协议》、《赠送室内装修及物品协议书》的签订实际上是变更交楼方式为带装修交付。原审法院将毛坯房的交付时间作为精装修商品房的交付时间错误。二、原审法院认定涉案房屋于2012年9月5日才符合交楼条件错误。虽然《通邮说明》在2012年9月5日才出具，但事实上案涉小区在2012年3月已具备了通邮的条件，故应认定2012年3月为通邮时间，涉案房屋实际于2012年6月28日已符合交房条件。三、原审法院认定嘉扬公司代理唐源办理按揭手续，事实和理据不足，唐源有义务在约定的时间内提交完整的按揭资料。虽然合同没有约定银行的放款时间，唐源亦无法控制何时放款，但《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《本合同补充协议》第5.3（3）明确约定在唐源未能付清房款的情况下，嘉扬公司有权顺延交房期限，这是先履行抗辩权，也是通过约定由唐源承担迟延放款的风险。四、合同明确约定唐源未依约缴纳物业维修资金，嘉扬公司有权依照先履行抗辩权顺延交房期间，原审法院不予采纳违反合同约定。根据《广州市商品房买卖合同（预售》第二十六条、附件七《本合同补充协议》第5．3（3）、第6条、第12条的约定，业主应当在交房前缴纳住宅专项维修资金，否则嘉扬公司有权顺延交房期限且无需承担违约责任和赔偿责任，即嘉扬公司享有先履行抗辩权。无论住宅专项维修资金的权属属于何方，因双方通过合同约定将住宅专项维修资金的缴纳确定为唐源的合同义务，并作为交房的条件，嘉扬公司有权依据合同主张抗辩。五、原审判决违约金标准过高，应调整为中国人民银行规定的同期贷款利率。逾期交房违约金的目的，是弥补业主迟延收楼造成的损失，该损失是针对业主迟延控制、使用房屋而可能产生的租赁其他房屋的租金支出损失或不能出租所购房屋的租金收益损失。合同约定的逾期交房违约金标准为购房款的每日万分之五，每日的违约金高达500元，每月更是超过15000元。即使在广州市中心城区，一百平方米的住宅租金一般也不会超过6000元，因此，唐源主张的违约金明显高于其实际损失，故应认定合同约定的违约金过分高于造成的损失。据此请求法院判令：1、撤销原审判决第一项，改判驳回唐源全部诉讼请求；2、唐源承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人唐源答辩称同意原审判决，请求法院驳回上诉，维持原判。
原审判决认定的事实，当事人没有异议，本院予以确认。
二审中，嘉扬公司向本院提交以下证据：2013年11月15日，嘉扬公司委托广东中广信资产评估有限公司所作的《资产评估报告》，拟证明与案涉房屋同一地段的带装修的高层洋房每月租金每平方米为18元，合同约定的违约金明显高于租金损失。唐源表示：因该证据不属于二审期间的新证据，且该评估报告是嘉扬公司单方委托所作出，故对其真实性、合法性不予确认。
本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）逾期交楼责任的认定；（二）嘉扬公司主张的免责事由是否成立；（三）违约金标准应否予以调整。
关于逾期交楼责任的认定问题。双方签订的《商品房预售合同》第十三条、第十五条约定：嘉扬公司应当在2012年2月28日前将符合约定交付条件的房屋交付唐源使用，嘉扬公司不出示合同第十五条约定的证明文件或出示不齐全，唐源有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由嘉扬公司承担。据此，嘉扬公司交楼时应依照上述合同约定履行，否则，因唐源拒绝收楼而产生的逾期交楼责任应由嘉扬公司承担。根据邮政部门于2012年9月5日所出具的通邮证明文件显示，虽然案涉小区于2012年3月具备通邮条件，但是，因嘉扬公司没有提交证据证明其依合同约定在房屋交付时将通邮证明文件向唐源出示，因此，在唐源确认2012年9月5日符合通邮条件的情况下，原审法院认定案涉房屋于该日符合约定交付条件正确，本院予以确认。嘉扬公司上诉认为案涉房屋在2012年6月28日已符合交付条件，缺乏事实依据，本院不予采信。因案涉房屋已符合约定交楼标准，且嘉扬公司在符合交付条件之后已履行通知义务，因此，原审法院判令嘉扬公司承担2012年2月29日至2012年9月20日期间的逾期交房违约责任，上述处理并无不当，本院予以维持。
关于嘉扬公司主张的免责事由是否成立的问题。第一、嘉扬公司上诉提出因《装修协议》、《赠送室内装修及物品协议书》变更了房屋交楼方式为带装修交付，故应当扣减三个月赠送装修期。首先，从合同文义解释审查来看，《赠送室内装修及物品协议书》约定“该装修及物品双方约定在2012年3月31日交付乙方”；《装修协议》约定“乙方承诺按《商品房买卖合同》约定时间办理收楼手续，且应当在收楼同日将该单元交付给甲方委托之装修公司进行装修”，依据上述约定，可知双方明确了案涉房屋应具备两次交付时间及交付条件，一是《商品房预售合同》约定的毛坯房屋交付时间和条件；二是《装修协议》约定的装修完成后房屋交付时间和条件，因此，嘉扬公司上诉认为《装修协议》、《赠送室内装修及物品协议书》变更了合同约定的房屋交付时间，缺乏合同依据，本院不予采信。其次，从免责事由性质审查来看，《装修协议》约定“若乙方办理收楼手续后，未在当日将该单元交付装修公司进行装修，则本协议第四条约定的完成装修及交付乙方使用的时间顺延”，该条约定仅是针对装修迟延交付的免责事由，而并非针对毛坯房屋迟延交付的免责事由，因此，嘉扬公司上诉主张以扣减装修期作为逾期交房的免责事由，亦缺乏合同依据，本院不予采信。第二、嘉扬公司上诉提出因唐源未能付清房款，故其有权依据合同约定顺延交房期限。由于双方合同约定剩余房款采取按揭方式付款，且由嘉扬公司代理唐源办理按揭手续，因此，在现有证据不足以证明唐源存在逾期提交按揭贷款资料的情况下，原审法院认定不属于合同约定的免责事由正确。嘉扬公司上诉主张可顺延交房期限，缺乏事实依据，本院不予采信。第三、嘉扬公司上诉提出因唐源迟延缴纳住宅专项维修资金，故其有权依据合同约定顺延交付房屋。双方合同约定“乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期住宅专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的住宅专项维修资金专户”，由于嘉扬公司迟至2012年9月12日才发出符合交付条件的收楼通知，因此，至该通知送达后双方始具备办理房屋收楼手续的条件，嘉扬公司对于因其自身原因而产生的逾期交房违约责任不享有免责事由，嘉扬公司对此提出的上诉理由不能成立，本院亦不予采信。
关于违约金标准应否予以调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此可知，判断违约金是否过高，应将违约金与实际损失和可得利益损失进行比较。本案中，双方约定的逾期交楼违约金标准为每日按房价款的万分之五计算。嘉扬公司上诉认为约定违约金过高，则应举证证明违约金明显超出唐源因违约行为而遭受的实际损失和预期利益损失，由于唐源因逾期收楼而遭受损失不仅限于房屋对外出租而产生的收益，因此，嘉扬公司二审期间所提交的证据并不足以证明违约金过分高于造成的损失，原审法院未予采纳嘉扬公司违约金抗辩的主张并无不当。嘉扬公司对此提出的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采信。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一、二审案件受理费各2453元均由上诉人广州嘉扬房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 张 怡
代理审判员 黄春成
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 郝 烨