广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1252号
上诉人（原审原告）：广州市越群饮食有限公司，住所地：。
法定代表人：刘秀兵，该公司经理。
委托代理人：黎敏，广东广大律师事务所律师。
上诉人（原审被告）广州市越秀区饮食公司泰生饭店，住所地：。
法定代表人：林淑勤，该店经理。
委托代理人：郭秀英，女，该店职工。
上诉人广州市越群饮食有限公司（以下简称“越群公司”）、广州市越秀区饮食公司泰生饭店（以下简称“泰生饭店”）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2935号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年9月14日，越群公司（乙方）与广州市越秀区第二土地房屋管理所（甲方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定甲方同意将越秀区北京路太平沙街2号地下部位的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积38.67平方米，租期自2005年6月1日至2007年5月31日，每月租金578.50元；租赁期内，乙方不得将房屋转租或分租等。租期届满后，越群公司继续向广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局缴纳租金至2013年10月。
2011年6月15日，越群公司、泰生饭店签订《广州市房屋租赁合同》，约定越群公司同意将上址房屋出租给泰生饭店作商业用途使用，租期自2011年9月1日至2013年8月31日，每月租金4664元；泰生饭店向越群公司缴纳保证金13200元，越群公司应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退还泰生饭店；租期届满，泰生饭店应将承租的房屋交回越群公司等。
同日，越群公司、泰生饭店签订《租赁补充协议》，约定泰生饭店应于合同签署之日支付越群公司租赁押金和首月租金；合同期满后，如泰生饭店结清所有费用，按约交还场地并经越群公司检查租赁物业内原有设备设施无损，且泰生饭店不存在违约情况，越群公司将押金无息退还泰生饭店；合同期满或因泰生饭店过错导致合同提前解除时，泰生饭店应缴清租金及相关应付费用，并于合同期满前或越群公司发出解除合同之日起一周内搬走房内物品并交还场地，房屋内一切镶嵌于建筑物结构的装修物无偿归属越群公司，越群公司无需对泰生饭店装修及其它投入进行补偿；逾期不搬迁的，除泰生饭店须按合同约定租金标准的3倍支付逾期违约金外，越群公司有权采取适当措施收回房屋并处置房屋内物品设施；租赁期内，如遇越群公司企业改制、遇自然灾害或国家政策房屋被征用或拆除、拆迁但不限于未有征用、拆除、拆迁公告但政府有关部门因城市规划改造、城市环境整饰、三旧改造等原因须征用或拆除房屋时，双方应无条件解除合同，双方互相不作补偿，互不追究责任；有关部门给予越群公司场地拆迁的一切补偿，全部归属越群公司，与泰生饭店无关等。
上述合同和补充协议签订后，泰生饭店向越群公司缴纳了租赁保证金13200元，越群公司亦已将涉讼场地移交泰生饭店使用。泰生饭店按每月4664元的标准向越群公司缴纳租金至2013年12月。
2013年6月4日，越群公司向泰生饭店发出《关于租赁合同期满解除合同租赁关系的通知》，内容为：上述《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充协议》将于2013年8月31日期满，其司决定租期届满后，双方立即解除原合同租赁关系，请泰生饭店依照约定按时将上址物业腾退交还其司。泰生饭店于当日签收该通知。
2013年6月8日，泰生饭店向越群公司发出《报告》，内容为要求继续租用上址房屋。
2013年7月2日，越群公司向泰生饭店发出《关于合同期满收回房屋的通知》，内容为：双方的合同于2013年8月31日到期，由于其司对该房另有处置，期满后将不再出租；因此请泰生饭店及早做好停业准备，在2013年8月31日前迁出，将房屋完好交还其司等。泰生饭店确认收到该通知。
越群公司于2013年11月11日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除双方于2011年6月15日签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充协议》。2、泰生饭店立即迁出占用的广州市越秀区北京路太平沙2号地下房产并交还给越群公司。3、泰生饭店向越群公司支付场地占用费（按每月13992元，从2013年11月计至实际迁出房屋之日止）。
原审法院认为，越群公司、泰生饭店在平等自愿的基础上签订的上述《广州市房屋租赁合同》和《租赁补充协议》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应依约履行。上述合同所约定的租期已经届满，且越群公司在租期届满前向泰生饭店发出了不再续租的意思表示，泰生饭店理应按约定将涉讼房屋腾空交还给越群公司。现越群公司提出解除上述合同及补充协议，并要求泰生饭店交还涉讼房屋的诉讼请求合法，原审法院予以支持。由于上述协议约定“逾期不搬迁的，泰生饭店须按合同约定租金标准的3倍支付逾期违约金”，现泰生饭店逾期搬迁，已构成违约，泰生饭店应按约定向越群公司支付违约金，但越群公司在本案中未要求泰生饭店支付违约金，而是要求泰生饭店按原租金标准的三倍支付场地占用费，越群公司该诉讼请求欠缺理据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，于2013年12月25日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日，越群公司与泰生饭店于2011年6月15日签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充协议》予以解除；二、泰生饭店应在本判决发生法律效力之日起7日内将广州市越秀区北京路太平沙2号地下房屋腾空交还给越群公司；三、驳回越群公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，减半收取75元，由越群公司负担25元，泰生饭店负担50元。
判后，越群公司、泰生饭店均不服原审判决，分别上诉至本院。
越群公司上诉及答辩称：一、原审判决事实认定错误，导致错误判决。承租人在租赁期间届满后违约不向出租人交还租赁房屋，仍占有使用租赁房屋，承租人应向出租人承担场地占用费。对于场地占用费的标准，在我国法律中，仅在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》中第五条规定了“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，其他情况下的场地占用费标准并无法律明文规定。在司法实践中，场地占用费可按惩罚性条款来约定，亦即场地占用费带有违约处罚性。在本案中，我司与泰生饭店约定了逾期搬迁的违约责任，由于泰生饭店逾期搬迁，故我司要求泰生饭店按合同约定的违约责任的标准支付场地占用费并无不当。如按原审法院观点，泰生饭店在向我司支付了相当于租金标准的场地占用费后，仍需向我司支付三倍租金标准的违约金，明显加重了泰生饭店负担。从双方签订的上述条款的本意来看，所谓的租金标准的3倍支付逾期违约金，事实上也就是按租金标准的三倍支付场地占用费，即体现对违约行为的惩罚性，又不会双重计算，合理合法。二、我司第三项诉讼请求为“被告向原告支付场占用费（按每月13992元，从2013年11月计至实际迁出房屋之日止）”，但原审法院在判决时却对该项诉请没有作出判决，属于漏判。退一步说，即使原审法院不支持三倍租金标准的场地占用费，原审法院亦应判决按我司与泰生饭店签订的《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准计算场地占用费至泰生饭店实际迁出之日止，但原审法院在判决时遗漏处分此诉请，明显错误。三、我司不同意泰生饭店的上诉请求，泰生饭店提出的劳动关系与本案无关。综上所述，我司上诉请求判令：1、撤销原审判决第三项，改判泰生饭店按每月13992元的标准支付场地占用费（从2013年11月起计至实际迁出房屋之日止）：2、一、二审诉讼费用由泰生饭店承担。
泰生饭店上诉及答辩称：1、原判决认定事实不清，因历史原因我方与越群公司是从承包经营转为租赁经营的。我方是越群公司下属企业，于1958年11月2日成立，经营至今已有55年，从国营转为集体所有制。我方的法定代表人林淑勤原是越群公司的职工，为了支持越群公司的改革和发展，在2000年9月以内部调整的形式调到泰生饭店工作，承包经营泰生饭店，每月向越群公司缴交经营费，该经营费是用作泰生饭店原11名离、退职工的工资、医疗费、福利、补充养老保险等开支，我方员工工资、奖金、福利及社会养老保险自理。2、原审判决没有考虑到我方的实际情况和历史因素。职工下岗、失业理应由作为上级主管部门的越群公司作出安置补偿，只要作出合理补偿和安排，我方什么时候交还房屋都可以。我方要求续租是因为在得不到越群公司的安置赔偿下，需要有充足的时间找地方搬迁经营，解决和安置所有员工的就业问题。原审法院没有考虑到我方职工的基本生存问题及相关因素，判决缺乏事实和法律依据，有违社会基本公平正义和法律精神。3、我方不同意越群公司的上诉请求，因为我方在合同期满前就要求与越群公司续约，但越群公司不同意。现涉案房屋有拆迁补偿，但越群公司不同意补偿我方。我方与越群公司有劳动关系，如果要搬迁，越群公司应补偿我方。综上所述，我方上诉请求撤销原审判决，改判我方和越群公司续租，并由越群公司负担一、二审诉讼费。
经庭询，各方当事人均表示对原审查明事实部分没有异议，本院予以确认。
为证明上诉主张，泰生饭店提供如下证据：1、复制日期为2013年11月22日的工商查档资料，拟证明越群公司是泰生饭店的主管部门。2、泰生饭店与广州市越秀国有资产经营有限公司于2011年签订的《租赁、承包经营合同》，以及广州市越秀国有资产经营有限公司出具的年检证明，拟证明双方是承包关系，不是单纯的租赁关系。3、劳动手册和2012年度社会保险个人权益记录单（在职城镇职工）。越群公司认为以上证据均与本案无关，其中：对证据1，泰生饭店的主管部门是越秀区饮食公司，不是其司；证据2据其司了解是为了应付工商局而使用的合同，其中出租方是广州市越秀国有资产经营有限公司，与本案无关；证据3可以证明泰生公司员工的劳动关系并不隶属于越群公司，为其交社保的是泰生饭店。
二审中，泰生饭店以其职工林淑勤等三人已分别提出劳动仲裁申请为由，认为仲裁结果将影响本案，故向本院提出中止诉讼的申请。
本院认为，越群公司和泰生饭店于2011年6月15日签订的《广州市房屋租赁合同》和《租赁补充协议》，系双方当事人在平等自愿的基础上达成，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行自己义务。由于上述合同所约定的租期已经届满，且越群公司在租期届满前向泰生饭店发出了不再续租的意思表示，双方当事人并未达成续租的一致意见，故泰生饭店理应按约定将涉讼房屋腾空交还给越群公司，但泰生饭店至今未交还房屋，故原审判令支持了越群公司要求泰生饭店交还涉讼房屋的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。鉴于上述合同约定的租期已届满，不存在合同解除问题，原审判令解除合同，处理不当，本院予以纠正。由于泰生饭店至今未将涉讼房屋交还给越群公司，且双方当事人均确认泰生饭店已交租到2013年12月，故泰生饭店应向越群公司支付从2014年1月起至实际交还场地之日止的场地使用费。对于场地占用费的标准，上述协议中并没有明确约定，只是约定了“逾期不搬迁的，泰生饭店须按合同约定租金标准的3倍支付逾期违约金”的违约责任，故越群公司根据该约定上诉主张泰生饭店按原租金标准的三倍支付场地占用费的理据不足，本院不予采纳；基于公平原则，本院酌情认定泰生饭店应按原协议约定的标准向越群公司支付上述占用期间的使用费，对于越群公司超过上述标准及期间的使用费请求，本院予以驳回。原审法院对于越群公司关于场地占用费的请求处理不当，本院予以纠正。
泰生饭店以越群饭店没有对其作出安置补偿为由，上诉要求续租，缺乏理据，本院不予支持。至于泰生饭店的职工提起的劳动仲裁，并不影响本案租赁关系的处理，对泰生饭店以此为由提出的中止审理申请，本院不予准许。泰生饭店二审期间提交的证据，均不能证明其上诉主张，且不属于二审新证据，故本院均不予采纳。
综上，越群公司的部分上诉理由和上诉请求成立，本院予以支持；其余上诉请求不成立，本院不予支持。泰生饭店的上诉理由与请求均不成立，本院均不予采纳。审查原审查明事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2935号民事判决的第二、三项及受理费负担部分；
二、撤销广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2935号民事判决的第一项；
三、广州市越秀区饮食公司泰生饭店按每月4664元的标准向广州市越群饮食有限公司支付从2014年1月1日起至实际交还房屋之日止的场地占用费，其中从2014年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的场地占用费，在本判决生效之日起7日内支付；之后的场地占用费在每月10日前逐月支付。
二审案件受理费250元，由广州市越群饮食有限公司负担100元，广州市越秀区饮食公司泰生饭店负担150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 刘 卉
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年十二月一日
书 记 员 党春婷