辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终8418号
上诉人（原审被告）：李韬，男，1981年1月3日出生，汉族，沈阳古旧钟表博物馆馆长，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：张慧琼，辽宁乾开律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：杨泽玉，女，1956年3月30日出生，汉族，无职业，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：张慧琼，辽宁乾开律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李韬，男，1981年1月3日出生，汉族，沈阳古旧钟表博物馆馆长。
上诉人（原审被告）：李铁军，男，1954年1月11日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：张慧琼，辽宁乾开律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李韬，男，1981年1月3日出生，汉族，沈阳古旧钟表博物馆馆长。
被上诉人（原审原告）：沈阳实华置业发展有限公司，住所地沈阳经济技术开发区沈辽西路100-23-7号。
法定代表人：陈安军，该公司经理。
委托诉讼代理人：孔伶荣，辽宁万嘉律师事务所律师。
上诉人李韬、杨泽玉、李铁军因与被上诉人沈阳实华置业发展有限公司（以下简称“实华公司”）物权保护纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2015）经开民初字第3267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
李韬、杨泽玉、李铁军上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审认定案涉房屋所有权属于被上诉人是认定事实错误。对于诉争房屋，[2015]沈中民二终字第1296号民事判决中已经认定“现争议房屋不具备办理房屋权属证书的条件，不宜认定本案争议房屋的权属”。而本案一审判决认定诉争房屋所有权仍属于被上诉人，认定事实属严重错误。2.一审认定崔凯对该房屋的处理属于无权处分是认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。
实华公司辩称，一审认定事实清楚，请求维持原判。
实华公司向一审法院起诉请求，请求法院判令李韬、杨泽玉、李铁军搬离沈阳经济技术开发区浑河六街1-5号2-2-2房产。
一审法院认定事实:本案争议房屋坐落于沈阳经济技术开发区浑河六街1—5号2—2—2号，面积为80.78平方米。
案外人冯荣曾将李韬、杨泽玉、李铁军诉至沈阳经济技术开发区人民法院，请求判令沈阳经济技术开发区浑河大街1-5号2-2-2的房产归其所有，沈阳经济技术开发区人民法院经审理后作出（2014）经开民初字第3217号民事判决书，李韬不服上诉至本院。本院根据双方当事人提交的相关证据，认定事实如下：冯荣自述因崔凯向冯国范借款320万元，崔凯以5套房屋押给冯国范（冯国范与冯荣系姑侄关系），冯国范又将涉案房屋给了冯荣。2012年7月26日，实华置业公司与冯荣签订了《商品房买卖合同》，约定冯荣购买原告开发的位于沈阳经济技术开发区浑河六街1-5号2-2-2号、面积为80.78平方米的房屋，每平方米4781元，总房款386,209元。合同签订后实华公司向冯荣出具了购房发票。
一审法院另查明，杨泽玉、李铁军系夫妻关系，李韬是杨泽玉、李铁军的儿子。2013年10月8日，李韬称以380,000元从案外人崔凯手购得该房。李韬、杨泽玉、李铁军于2013年11月进行装修，后居住至今。
2014年3月实华公司在给冯荣办理入住过程中发现李韬、杨泽玉、李铁军占房的事实，经协商未果，双方发生纠纷。
一审法院又查明，2011年9月30日，辽宁山泰泽涛建筑工程有限公司（甲方）与案外人崔凯（乙方）签订《建筑项目内部施工协议书》，约定甲方承建的“实华新鼎花园”建筑工程，以内部项目经营目标责任制的形式，经内部竞标考核确定由乙方组织施工，施工栋号为5#、5#、7#、8#（多层）、12#（高层），约3.5万平方米左右。
实华公司（甲方）与辽宁山泰泽涛建筑工程有限公司（乙方）签订《抹帐协议》，约定乙方同意甲方用沈阳《实华﹒新鼎花园》项目中的多层、高层、商业网点、地下车位等抵顶工程款。抵顶金额为59,210,610元。多层住宅抵顶价格为均价4700元/平方米。抵顶房屋面积及数量为多层住宅5#楼面积1,943.22平方米、高层11#楼住宅7,605.79平方米、12#楼商业网点1,451.47平方米、地下车位50个。第四条双方责任，第3项，根据乙方提供的购房人名单和相关资料，甲方负责一次房屋买卖合同备案及相关手续。
2012年7月26日，崔凯以辽宁山泰泽涛建筑工程有限公司名义向实华公司出具《关于办理实华新鼎花园12#楼4门、10门、11门商业网点，5#楼住宅242、222、331号的承诺》，内容为根据与贵公司签订的抹帐协议，我公司需对12#楼4门、10门、11门商业网点，面积661.14平方米，价值5,289,120元。5#楼住宅242、222、331号面积242.14平方米，价值1,179.455元，共计6,468,575元，办理备案手续，所办理备案总价视为同实华公司已拨工程款。由于我公司资金比较紧张，暂无力开具工程款发票，统一用11#楼1181，262号房面积155.31平方米，价值680,017元，进行抵押，辽宁山泰泽涛建筑工程有限公司第三标段崔凯，如在20日内不能提供工程款发票，实华公司有权处理此房屋，所得资金拨付给辽宁山泰泽涛建筑工程有限公司开具工程款发票交给实华公司。实华公司给备案人开具商品房统一销售发票。并同时承诺：1.在资金到帐2日内完成倒排施工工期计划，符合甲方要求。2.备案所得资金首先保障工程工资的发放。确保施工正常进行。
本案争议房屋现不具备办理房屋权属证书的条件。
崔凯作为证人于一审、二审出庭作证，其在二审中陈述，本案争议房屋为其所有，其与冯国范、冯荣、李韬为借款关系。
本院经审理后认为，实华公司系基于与案外人崔凯之间的以争议房屋抵顶工程款的事实及崔凯与冯国范之间的借款合同，而应崔凯的要求将本案争议房屋的商品房买卖合同备案至案外人冯荣名下，并据此开具购房发票。冯荣基于冯国范与崔凯的债权债务关系而取得了争议房屋的商品房备案合同及购房发票，现争议房屋不具备办理房屋权属证书的条件，不宜认定本案争议房屋的权属，故作出[2015]沈中民二终字第1296号民事判决，判决撤销沈阳经济技术开发区人民法院（2014）经开民初字第3217号民事判决，驳回案外人冯荣的诉讼请求。
一审法院认为，公民的合法财产应受法律保护。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。实华公司、李韬、杨泽玉、李铁军争议的沈阳经济技术开发区浑河六街1-5号2-2-2号的房屋系由实华公司开发，尚未办理不动产转移登记，未发生物权转移的效力，现房屋所有权仍属于实华公司，李韬、李铁军、杨泽玉未经实华公司许可入住该房屋，缺乏事实和法律的依据，侵犯了实华公司对该处房产的所有权，故应当在指定期限内搬离该房屋。
关于李韬主张该房产系其以380,000元从案外人崔凯手中购得，履行了交付房款的义务，因沈阳经济技术开发区浑河六街1-5号2-2-2号并未办理转移登记，现所有权人仍为实华公司，案外人崔凯对该处房屋的处理属于无权处分。故李韬的该项主张，一审法院不予支持。
判决：被告李韬、杨泽玉、李铁军于本判决生效之日起三十日内搬离位于沈阳经济技术开发区浑河六街1-5号2-2-2号的房屋。案件受理费7093元，由被告李韬、李铁军、杨泽玉负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李韬、杨泽玉、李铁军提交了物业费收据1张，开发商代收水电费收据1张，用以证明被上诉人知道房屋是他们的，并一直收取水电费。实华公司发表质证意见称对该组证据真实性有异议，这是发生在15年的水电费，但是我公司发现上诉人占房后就停水停电了。本院认为李韬、杨泽玉、李铁军提供的收据盖有实华公司的财务专用章及沈阳天方物业管理有限公司的收费专用章，实华公司虽提出异议，但未能提供足以反驳的证据，故本院对李韬、杨泽玉、李铁军提供的该证据真实性予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，2015年7月20日，实华公司出具了交款人为李铁军、5#2-2-2，收款项目为水电费的收款收据。
本院认为，诉争房屋虽系上诉人单位开发建设，但被上诉人基于与崔凯之间的抹账协议，用诉争房屋抵顶欠付崔凯的工程款。并应崔凯要求将诉争房屋商品房买卖合同备案至案外人冯荣名下，表明被上诉人已将诉争房屋予以处分。上诉人称诉争房屋系从崔凯手中购得，故入住诉争房屋。崔凯在另案中亦自认与上诉人李韬之间存在借贷关系，表明上诉人入住诉争房屋亦基于与崔凯之间存在一定的法律关系。现被上诉人将已处分的房屋以所有权人名义主张上诉人腾房，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销沈阳经济技术开发区人民法院（2015）经开民初字第3267号民事判决；
二、驳回沈阳实华置业发展有限公司诉讼请求。
案件受理费7093元、二审案件受理费7093元，均由沈阳实华置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 妍
审判员 姜会军
审判员 韩彩霞
二〇一七年八月二十八日
书记员 赵博文
本案判决所依据的相关法律
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。