湖南省新晃侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1227民初126号原告：新晃县鑫海物业服务有限公司，住所地新晃侗族自治县商业步行街，统一社会信用代码914312276803089807。法定代表人：吴梦冰，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴承都，男，1988年2月4日出生，侗族，公司员工，住湖南省新晃侗族自治县。特别授权。被告：刘腊英，曾用名刘小英，女，1973年11月17日出生，侗族，居民，户籍地湖南省新晃侗族自治县，现住新晃侗族自治县（以下简称新晃县）。原告新晃县鑫海物业服务有限公司与被告刘腊英物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新晃县鑫海物业服务有限公司委托诉讼代理人吴承都到庭参加诉讼，被告刘腊英经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新晃县鑫海物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请人民法院判令被告向原告交纳物业服务费342元；2、请人民法院判令被告向原告交纳违约金123元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年5月2日，被告刘腊英在新晃县梅林春天小区购买XX栋XX室170.99㎡复式楼（建筑面积128.55㎡，顶层复式房面积84.88㎡只算一半42.44㎡）住宅一套。2014年8月24日，原告新晃县鑫海物业服务有限公司被梅林春天小区业主委员会聘用，并签有合同。根据《物业管理条例》和新晃县物价局关于核定收取物业服务费的规定，住宅按0.5元/㎡的标准交纳物业费，被告从2017年5月1日至2017年8月31日共计欠交4个月的物业费342元。违约金按千分三的标准计算，每天应交1.03元，每月应交31元，4个月应交123元。原告向被告多次催收，被告不愿配合，故起诉至法院。原告为支持其主张，向本院提交如下证据：1、梅林春天小区物业服务合同复印件1份，拟证明梅林春天小区业主委员会2014年9月1日起与原告签订物业服务合同，明确了权利与义务及收费标准的事实；2、进驻通知复印件1份，拟证明业主委员会2014年8月23日书面通知鑫海物业进驻服务；3、收款收据复印件3张，拟证明被告刘腊英所有的梅林小区住宅XX栋XX室交费面积为170.99平方米，物业费已交至2017年4月份；4、催费记录复印件1份，拟证明原告向被告催收物业服务费的事实。被告刘腊英经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本庭提交书面答辩意见及证据。原告提交的证据来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以采信。本院认定的事实如下：新晃县梅林春天小区XX栋XX室住房系被告刘腊英所有，该房系复式楼，建筑面积为128.55㎡，顶层复式房面积为84.88㎡，交费面积为170.99㎡。2014年8月24日，新晃县梅林春天小区业主委员会聘任原告新晃县鑫海物业服务有限公司为梅林春天小区的业主提供物业管理服务，并签订《梅林春天小区物业服务合同》，合同约定期限为3年，自2014年9月1日起至2017年8月31日止，住宅每户每月按0.5元/㎡交纳物业服务费，业主或物业使用人应按时交纳物业管理费，逾期的，从享受服务满一个月之日起，物业服务公司可以加收滞纳金，逾期的第一个月，每逾期一天加收千分之一的滞纳金，逾期的第二个月，每逾期一天加收千分之二的滞纳金，从逾期第三个月起，每逾期一天加收千分之三的滞纳金。原告按照物业服务合同为梅林春天小区提供了物业服务，被告刘腊英已按170.99㎡的面积交费至2017年4月，2017年5月1日至2017年8月31日的物业服务费342元，经原告多次催收，被告刘腊英至今尚未交纳。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案中，原告新晃县鑫海物业服务有限公司与新晃县梅林春天小区业主委员会签订的《梅林春天小区物业服务合同》合法有效，对新晃县梅林春天小区的所有业主均有拘束力，原告按物业服务合同约定为被告提供了物业服务，被告应按合同约定及时向原告交纳物业服务费，故原告要求被告交纳2017年5月1日至2017年8月31日物业费342元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告违约金的请求，合同约定了逾期交纳物业服务费的应当支付滞纳金，但滞纳金这一概念属于行政法规的范畴，在合同法中，承担该民事责任的主要形式为违约金，故该物业服务合同中约定的滞纳金实质就是一方违约时向另一方支付的违约金，而违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅，本案中合同约定的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院酌情将违约金调整为被告所欠物业服务费用的15%即342元×15％=51.3元。被告刘腊英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，又未向本院提出书面异议和相应证据材料，视为放弃对原告主张的抗辩权及相关诉讼权利。综上所述，原告新晃县鑫海物业服务有限公司的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘腊英于本判决生效之日起10日内向原告新晃县鑫海物业服务有限公司交纳物业服务费342元、违约金51.3元，共计393.3元；二、驳回原告新晃县鑫海物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告新晃县鑫海物业服务有限公司负担4元，被告刘腊英负担21元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  杨光经二〇一八年三月十六日法官 助理  罗艳辉代理书记员  曾宪明附相关法律法条：《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。