江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2545号
上诉人（原审被告、反诉原告）南京世运商业管理有限公司，组织机构代码58508594—2，住所地江苏省南京市玄武区板仓街9号222号。
法定代表人廖蕙琳，该公司总经理。
委托代理人肖鸿飞，江苏衡鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）南京东城汇商业管理有限公司，组织机构代码55206316—5，住所地江苏省南京市栖霞区仙林街道文枢东路1号。
法定代表人华健康，该公司执行董事。
委托代理人朱红兰，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
委托代理人徐国杰，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
上诉人南京世运商业管理有限公司（以下简称世运公司）因与被上诉人南京东城汇商业管理有限公司（以下简称东城汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2013）栖霞民初字第490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人世运公司的委托代理人肖鸿飞，被上诉人东城汇公司的委托代理人朱红兰、徐国杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
东城汇公司原审诉称，2012年2月12日，东城汇公司与世运公司签订《商铺租赁合同》一份，由世运公司承租位于南京市栖霞区仙林大学城文苑广场负一楼整层B1-101至B1-247号商铺；租赁期限为2012年10月1日至2015年7月31日。后双方通过补充协议形式增加了承租面积409.78平方米，并将起租日变更为2013年3月1日。东城汇公司于2012年7月向世运公司交付了租赁房屋，世运公司于2012年8月20日向东城汇公司支付了2013年3月1日至2013年8月31日首期6个月租金1847730元，但首期综合物业管理费用、增加租赁面积的租金及后续应付租赁费用至今未付。根据租赁合同及补充协议约定，世运公司应于2013年5月8日前向东城汇公司支付2013年6月8日至2013年12月7日期间的综合物业管理费用505453元；应于2013年3月1日向东城汇公司支付增加承租面积的2013年3月1日至2013年8月31日期间的使用费用153029元；应于2013年8月16日前向东城汇公司支付2013年9月1日至2014年2月28日期间第二周期租金1847730元及增加承租面积的使用费用153029元，应于2013年5月8日前向东城汇公司支付2013年6月8日至2013年12月7日期间的综合物业管理费用461196元。就拖欠费用，东城汇公司多次上门催缴，但世运公司至今未付。故起诉至法院请求判决确认东城汇公司与世运公司签订的《商铺租赁合同》于2013年10月18日解除，责令世运公司立即腾空并交还租赁商铺；判令世运公司支付截至2013年10月18日的房屋租赁费用（租金684167元、综合物业管理费用333086元，合计1017253元）；判令世运公司支付合同解除违约金923865元；判令世运公司支付2012年12月8日至2013年9月30日的电费105104.3元；判令世运公司按原日租金三倍的标准支付自2013年10月19日起至房屋实际腾空交还东城汇公司期间的房屋占用费；本案诉讼费用由世运公司承担。
世运公司原审辩称，世运公司无违约行为，东城汇公司解除合同的行为没有事实依据，世运公司不应当承担违约金。自双方签订合同后，由于东城汇作为一个整体的商业中心人气不够，小商户的经营比较困难，以及东城汇公司延迟交付物业等原因，双方对租赁合同进行了变更。后由于发生群体性事件，双方至今仍在协商下半年租金交纳事项，东城汇公司提出的方案是6个月的租金只收取3个月，世运公司的方案是6个月的租金尽量全免，目前双方意见暂未统一，也就未能形成书面文件。东城汇公司主张世运公司未按照合同约定交纳租金构成违约，与事实不符。更为重要的是，东城汇公司从未向世运公司主张过下半年的租金。所以，东城汇公司直接解除合同缺乏法律依据。关于物业管理费，2012年2月，世运公司与南京清风物业公司签订物业服务协议，约定由物业公司为本案涉及物业提供物业服务。物业费的收取及交纳是该份合同的主要权利义务，基于合同的相对性，东城汇公司的该项请求没有事实依据。关于电费，小商户在实际经营过程中产生的电费一直由物业公司收取，至于该公司已经收取的多少电费、还有多少电费没有收取、是哪些商户的电费没有交纳，这些事实均不清楚，东城汇公司也从未向世运公司主张和通告上述事实。所以，世运公司认为东城汇公司的该诉讼请求没有能够达到事实依据充分的地步。关于房屋占用费的问题，世运公司从东城汇公司处租赁的100多间商铺，均已分租给小商户从事正常的经营活动。世运公司与小商户之间租赁合同的期限与东城汇公司和世运公司之间租赁合同期限一致。现东城汇公司擅自解除双方的租赁合同，必将导致100多户小商户被赶出东城汇商业中心，直接涉及到该地区的稳定。世运公司一直谨慎稳妥的对待这件事情，也希望东城汇公司在处理这件事情时能充分考虑到小地区的和谐、稳定，稳妥地解决100多户小商户的稳定问题，避免群体性上访事件的再次发生。
世运公司原审反诉称，2012年2月12日，世运公司与东城汇公司签订了商铺租赁合同，合同期限自2012年10月1日至2015年7月31日。东城汇公司单方面提出解除合同无事实和法律依据。但是，双方合作已经缺乏信任的基础，尤其是世运公司在东城汇经营过程中，已经严重亏损，难以为继，世运公司同意双方的合同不再履行。东城汇公司应当返还履约保证金并赔偿世运公司的损失。故反诉要求判令东城汇公司返还履约保证金150万元，并赔偿世运公司损失195万元。
东城汇公司原审反诉辩称，世运公司提起反诉没有任何事实和法律依据。东城汇公司解除与世运公司的租赁合同，是因为世运公司没有按照合同约定交纳租金以及相关费用，而且拖欠时间也超过了合同约定的30日。依据租赁合同约定，东城汇公司有权解除合同，不存在任何违约情形。世运公司提及的经营困难，实际上是其商业经营风险，东城汇公司与世运公司之间仅仅是房屋租赁合同关系，并没有承诺其承租房屋没有任何风险。所以，世运公司以商业经营风险作为其拒交租金及相关费用的理由没有合同及法律依据。依据双方合同约定，如果世运公司违约，保证金应当被没收。世运公司至今拖欠东城汇公司各项费用已经远远超过其交纳的保证金，其要求返还保证金的请求不应得到支持。世运公司要求赔偿损失，是由于世运公司自己的违约导致合同解除，如果合同解除存在损失，该损失也应当由其自己承担。综上，东城汇公司恳请法院驳回世运公司的反诉请求。
原审法院经审理查明，位于南京市栖霞区仙林街道文苑路8号文苑广场（工程名称）由案外人南京高科置业有限公司（以下简称高科公司）建设。该广场于2012年12月12日取得工程竣工验收备案登记。2011年6月至2013年5月期间，高科公司将文苑广场负一层0101室至0247室（不含0111室、0142室、0143室及0147室）房屋出售给包括案外人林向前等在内的143户业主，并与各业主签订商铺经营管理合同，各业主同意将其购买的上述房屋交高科公司统一实施经营管理，以“东城汇商业广场”的名称对外经营；经营管理期限为三年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止。高科公司为文苑广场负一层0111室、0142室、0143室及0147室房屋的所有权人。2011年4月13日，高科公司向东城汇公司出具授权委托书，委托东城汇公司以高科公司的名义对外招商、代为行使高科公司的权利，代为履行高科公司的义务；委托期限：20年，自2011年3月10日至2030年3月9日止。2013年3月28日，高科公司另行向东城汇公司出具授权委托书，将文苑广场负一层0111室、0142室、0143室及0147室房屋委托东城汇公司以自己的名义对外招商、代为行使高科公司的权利，代为履行高科公司的义务。
2012年2月12日，东城汇公司（甲方）与世运公司（乙方）签订合同编号为DCH-B1-101的《商铺租赁合同》一份。合同约定，甲方将位于南京市栖霞区仙林大学城文苑路以南文苑广场负一楼整层B1-101至B1-247号商铺出租给乙方从事商业经营。该物业使用面积约为2531.13平方米（以此面积计算租金），建筑面积约为4270.34平方米（以此面积计算综合物业管理费用）；租赁期限：自2012年10月1日（即起租日）至2015年7月31日止；免租金装修期：自2012年7月1日至2012年9月30日止；租金标准为：第一个租赁年度4元／平方米·天，以后每年递增5%；综合物业管理服务费标准（至2015年10月1日前）为18元／平方米·月（其中2012年10月1日至2013年9月30日期间的租金为307955元／月，2013年10月1日至2014年9月30日期间的租金为323352元／月，2014年10月1日至2015年7月31日期间的租金为339519元／月，综合物业管理费均为76866元／月）；乙方向甲方支付租赁费用按“先付后用”原则执行。租金以每6个月为一期，首期租金应于2012年7月1日前支付，此后应在每个租金支付期起始日的15天前一次性付清；综合物业管理服务费的支付方式详见附件三《文苑广场物业服务协议》或其时有效的物业服务合同的相关约定。如乙方未按照本合同规定时间足额支付租赁费用，则每逾期一天，按所欠租赁费用的千分之三向甲方支付逾期付款违约金；乙方应向甲方支付履约保证金150万元。合同第5.4条约定，当本合同期满终止或提前解除时，在乙方未发生合同违约或损害行为，忠实履行本合同各项条款，并经甲方确认乙方不存在包括但不限于下列事项之一的任何责任后的三十天内，甲方应当将履约保证金在扣除本合同约定的售后服务质量保证金后的余额无息退还乙方：（1）乙方未以本合同约定的交付时的原状向甲方交还该物业的；（2）乙方未付清租赁期内的任何费用或款项，或有尚未负担的任何违约或赔偿责任的；（3）乙方未在合同期满或提前解除合同后二十日内，将其和相关人士以该物业为注册地的有关工商登记（如有）、卫生防疫许可登记（如有）及租赁备案登记注销或登记地核准变更的证明提交给甲方。合同第6.6条约定，乙方应当在本合同期满或提前解除之日，自费撤出该物业内所有乙方的设施及物品，将该物业恢复至交付时的原状，并将该物业立即交还甲方。如逾期未交还该物业的，每逾期一日甲方有权按照本合同约定的当年度日租赁费用的3倍，向乙方收取自本合同期满或提前解除之日起至乙方实际交还该物业之日止的该物业的占用费……。合同第14.3条约定，乙方应按约支付租金、综合物业管理服务费、公共事业费等各项费用。……逾期超过30天，甲方有权提前解除本合同，收回该物业，没收履约保证金，并有权要求乙方支付相当于当年度月租赁费用的3倍的解除合同违约金……。合同第17.3条约定，任何一方若因为对方违约而要求解除合同的，应当书面通知对方，合同在通知送达对方时解除。
同日，世运公司与案外人南京清风物业管理有限公司（以下简称物业公司）签订《文苑广场物业服务协议》一份，作为《商铺租赁合同》的附件3。协议约定，物业公司为文苑广场负一楼B1-101至B1-247号商铺提供物业服务，建筑面积4270.34平方米，商场部分按建筑面积计算的综合物业管理服务费收费标准为：35元／平方米·月，其中包含物业管理服务费：14元／平方米·月，公共能耗费（包干）：14元／平方米·月，商业管理费（代收）：7元／平方米·月；世运公司应在房屋交付之日向物业公司一次性交纳6个月的综合物业管理服务费。此后，按每6个月作为缴费周期交纳，世运公司应在下一个缴费周期开始前一个月履行交纳义务。2013年10月9日，物业公司向东城汇公司出具授权委托书1份，全权委托东城汇公司代物业公司收取世运公司欠缴的综合物业管理服务费、水电费。
2013年4月，东城汇公司与世运公司先后签订补充协议二份。补充协议约定，东城汇公司将地下一层部分活动场地及地下室夹层区域的部分活动场地租赁给世运公司使用，租期和《商铺租赁合同》相同，使用面积分别约319.78平方米、90平方米，年使用费分别为256783元、48275元，先付费用后使用，每半年支付一次。双方同意，将租赁标的物的租赁起始日（起租日）延至2013年3月1日，租期截止日不变。作为对租赁期变更的一次性经济补偿，东城汇公司同意：无论世运公司是否已经使用租赁标的物，均免除截至2013年3月1日前世运公司租赁标的物的租金，收取综合物业管理服务费的起始日延至2012年12月8日，其余费用仍按双方原合同约定交纳。世运公司取得该一次性补偿后，即不再同时享有免租金装修期，后期租赁费用的支付时间按前述调整后的起始日分别计算。本补充协议签订后，双方就租赁标的物交付及东城汇开业日期延迟问题及由此引起的全部争议和损失均已一次性处理完毕，双方就此不再有其他纠葛。
上述商铺租赁合同及补充协议签订后，东城汇公司陆续将合同及补充协议约定的租赁物交付世运公司。世运公司于2012年3月13日向东城汇公司交纳履约保证金100万元，于同年8月17日向东城汇公司交纳履约保证金50万元，于同年8月20日通过转账方式向东城汇公司支付首期六个月租金1847730元。签订商铺租赁合同后，世运公司陆续与案外人另行签订商铺租赁合同，将上述租赁商铺按建筑面积，分别以4.5元~7元不等的价格转租给包括吴昊等在内的一百余名商户并另行收取履约保证金。审理中，世运公司陈述，根据其与商户签订的租赁合同约定，除履约保证金外，其可收取所有商户一年的租金880余万元，实际收取商户一年的租金为500万元。
在合同履行过程中，世运公司以文苑广场人气冷清，生意清淡，负一层不少商户处于亏损状态而引发群体事件，其为平息矛盾通过降低租金的方式减轻商户负担，事件得到平稳解决为由，请求高科公司减免下半年租金及物业管理费。高科公司及东城汇公司对世运公司的请求未予答复，双方就减免租金及物业管理费未能达成协议。世运公司未按租赁合同及补充协议约定向东城汇公司支付第一租赁年度下半年租金等相关费用，东城汇公司遂起诉至法院要求处理。
东城汇公司在向原审法院提起本案诉讼后，于2013年10月17日通过顺丰速运向世运公司寄送落款日期为2013年9月25日的解约函1份。东城汇公司以世运公司逾期三十日未支付租金等费用为由，通知世运公司解除商铺租赁合同，收回该物业。东城汇公司同时要求世运公司支付所欠款项和违约金，并按约办理商铺返还手续。该解约函于同年10月18日到达世运公司。原审法院受理本案后即通过邮寄方式向世运公司送达应诉材料及开庭传票，邮件后被邮政部门退回。同年10月29日，原审法院向世运公司直接送达应诉材料及开庭传票。
本案在审理过程中，经原审法院主持调解，东城汇公司与世运公司就租金及违约金等相关费用的给付数额不能达成一致意见，致调解未果。
东城汇公司举证的由物业公司出具的授权委托书不能证明其有权以自己的名义向法院起诉要求世运公司支付欠缴的综合物业管理费、水电费。原审法院对东城汇公司举证的乐淘时尚街费用明细及江苏省电力公司南京供电公司通用机打发票不予采信。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。合同法该条规定明确，法律不禁止受委托人以自己的名义与第三人签订合同。因此，东城汇公司虽然不是涉案商铺的所有权人，但其接受委托后，可以以自己的名义与世运公司签订租赁合同，并行使合同权利、履行合同义务。
合同法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。东城汇公司与世运公司自愿签订商铺租赁合同及补充协议，上述合同及协议内容不违反法律法规的强制性规定，世运公司亦未能举证证明上述合同及协议存在合同法第五十二条规定的无效合同其他情形。因此，上述商铺租赁合同及补充协议合法有效。
合同法第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同法第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案审理过程中，世运公司未能举证证明其与东城汇公司就涉案租赁合同租金的减免达成新的协议，即租赁合同关于租金支付时间的约定未作变更。故世运公司仍应按租赁合同及补充协议约定的金额及时间向东城汇公司支付租金。
合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同法第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。东城汇公司与世运公司签订的租赁合同第14.3条明确约定，世运公司逾期支付租金等相关费用超过30天，东城汇公司有权提前解除本合同，收回该物业，没收履约保证金，并有权要求世运公司支付相当于当年度月租赁费用的3倍的解除合同违约金。租赁合同第17.3条同时约定，任何一方若因为对方违约而要求解除合同的，应当书面通知对方，合同在通知送达对方时解除。在租赁合同履行过程中，世运公司未按合同约定期限向东城汇公司支付第一租赁年度下半年的租金，已经构成违约，且逾期支付租金超过30天，双方约定的合同解除的条件已成就。东城汇公司根据合同约定书面通知世运公司解除合同，该通知书于2013年10月18日到达世运公司。因此，东城汇公司与世运公司签订的商铺租赁合同应于2013年10月18日解除。故对东城汇公司起诉要求确认商铺租赁合同于2013年10月18日解除的请求予以支持。世运公司辩称其无违约行为的意见不能成立，不予采纳。东城汇公司在合同约定的解除条件成就时，依据双方合同的约定行使解除权符合法律规定。世运公司反诉称东城汇公司单方解除合同的事实不能成立，不予确认。
合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案商铺租赁合同经法院判决确定已经解除，世运公司应当将合同约定的租赁商铺腾空、返还给东城汇公司，并按合同约定向东城汇公司支付截至合同解除之日止的租金，东城汇公司要求世运公司腾空、交还租赁商铺，并支付租金的请求，符合合同约定，且具有法律依据，予以支持。但东城汇公司主张的租金数额有误，予以纠正。经核算，截止至租赁合同解除前一日（2013年10月17日）的租金为675449.41元（307955元／月÷30天×47天＋256783元／年÷12月÷30天×227天＋49275元／年÷12月÷30天×227天）。
合同法第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方签订的商铺租赁合同第14.3条约定，世运公司逾期付款超过30天，东城汇公司有权提前解除本合同，收回该物业，没收履约保证金，并有权要求世运公司支付相当于当年度月租赁费用的三倍的解除合同违约金，即923865元（307955元／月×3倍）。合同第6.6条同时约定，世运公司应当在合同提前解除之日，自费撤出该物业内所有乙方的设施及物品，将该物业恢复至交付时的原状并交还给甲方。如逾期交还该物业的，每逾期一日东城汇公司有权按照本合同约定的当年度租赁费用的三倍，即33345.98元［（307955元／月÷30天＋256783元／年÷12月÷30天＋49275元／年÷12月÷30天）×3倍］向世运公司收取自提前解除之日起至世运公司实际交还之日止的物业占用费。上述计算方法均系双方对确定违约金数额的约定。世运公司因逾期30日未向东城汇公司支付租金，东城汇公司据此行使合同解除权，解除双方签订的商铺租赁合同。东城汇公司要求世运公司承担违约责任的请求成立，其请求数额符合合同约定，予以支持。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。鉴于本案世运公司整体租赁商铺后又与一百余小商户分别签订租赁合同，为便于平衡各方利益，本案未追加次承租人参与诉讼。判决生效后，由东城汇公司与次承租人协商是否继续承租或腾房，如有争议可另行起诉。由于本案确定世运公司负有整体返还租赁标的义务，为明确该义务，原审法院同时确认：东城汇公司与次承租人就次租赁合同项下租赁商铺达成继续承租协议或腾房返还之日，该商铺视为世运公司返还完毕；如东城汇公司与次承租人就次租赁合同项下租赁商铺是否继续承租不能达成协议且次承租人又拒绝腾房的，由东城汇公司可选择依生效判决追究世运公司责任或与次承租人另案处理。
商铺租赁合同附件三文苑广场物业服务协议的合同当事人为世运公司及物业公司。根据该协议约定，向世运公司收取综合物业管理费及电费的权利人是物业公司。东城汇公司虽经物业公司授权委托可以代物业公司向世运公司收取上述费用，但其不能直接以自己的名义向法院起诉要求世运公司支付上述费用。故对东城汇公司要求世运公司向其支付综合物业管理费及电费的请求不予支持。根据租赁合同约定，租赁合同期满终止或提前解除时，在具备相应条件下，东城汇公司可将部分履约保证金退还给世运公司。世运公司在合同解除后，未向东城汇公司交还租赁商铺、未付清租金及违约金，其反诉要求东城汇公司返还履约保证金的条件尚未成就，故不予支持。本案租赁合同因世运公司违约而解除，世运公司在原审审理中未能举证证明东城汇公司存在违约行为，因此，世运公司无权要求东城汇公司赔偿其因解除租赁合同造成的损失。故对世运公司要求东城汇公司赔偿损失的请求亦不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第四百零二条之规定，判决：一、南京东城汇商业管理有限公司与南京世运商业管理有限公司签订的商铺租赁合同于2013年10月18日解除；二、南京世运商业管理有限公司于判决生效之日起十五日内将位于南京市栖霞区仙林大学城文苑路以南文苑广场负一楼整层B1-101至B1-247号商铺腾空，并返还给南京东城汇商业管理有限公司；三、南京世运商业管理有限公司于判决生效之日起五日内向南京东城汇商业管理有限公司支付截至2013年10月17日止的租金675449.41元；四、南京世运商业管理有限公司于判决生效之日起五日内向南京东城汇商业管理有限公司偿付违约金923865元；五、南京世运商业管理有限公司于商铺腾空、返还之日起五日内按每日33345.98元的标准向东城汇公司南京东城汇商业管理有限公司支付自2013年10月19日起至租赁商铺实际腾空返还之日期间的房屋占用费；六、驳回南京东城汇商业管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回南京世运商业管理有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。原审案件受理费34454元，由南京东城汇商业管理有限公司负担4370元，南京世运商业管理有限公司负担30084元；反诉案件受理费20325元，由南京世运商业管理有限公司负担。
世运公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审判决上诉人世运公司腾空租赁房屋，存在法律上的履行不能，且自2013年10月下旬起，实际管理人已变成被上诉人东城汇公司，也不存在返还的必要。二、世运公司承租的地下室夹层部分的建筑为违法建筑，双方就该部分建筑签订的租赁合同为无效合同，原审对此事实认定错误。三、上诉人拖欠租金644378.79元，但承担的违约金为923865元，明显过高。请求二审法院撤销原审判决第二、三、四项，并依法改判驳回东城汇公司该部分诉讼请求。
被上诉人东城汇公司辩称，上诉人世运公司的上诉请求没有事实和法律依据。一、在上诉人与被上诉人签订的租赁合同解除以后，作为涉案标的的承租人具有返还承租房产的义务，既是合同义务，也是法定义务。上诉人应当收回该商铺，并且将商铺返还给被上诉人。二、上诉人主张地下夹层是违法建筑，没有任何事实依据。涉案房屋系南京高科置业公司整体开发，开发具有相应的手续，该工程也是合法竣工，不存在违法建筑的说法。上诉人实际使用了该活动场地，就应当按照合同的约定支付相应的租金。三、租赁合同解除后依据双方合同的约定支付3个月的租金作为违约金，违约金数额并不过高。租赁合同解除以后按照3到6个月租金赔偿损失，在司法实践中也是得到认可的。本案涉及商铺148间，合同解除以后，被上诉人将该商铺再次出租的话，需要有一个招商的过程，而且招商完成以后，按照相应的惯例也要给新的承租方相应的装修期限，这个期限远远不止三个月，所以说合同约定按照三个月支付违约金，不存在过高的情形。在原审的审理过程当中，上诉人至始至终没有提及违约金过高的请求，也没有要求原审法院对违约金进行调整，上诉人二审过程中主张违约金过高没有事实和法律依据。请求二审法院维持原判，依法支持被上诉人原审全部诉讼请求。
二审中，被上诉人东城汇公司应本院要求提供了案涉房屋建筑规划核准图一份，证明补充协议约定的地下夹层办公场所是原规划设计的自行车库中的一部分。上诉人世运公司对该建筑规划无异议。
二审另查明，本案二审诉讼中，被上诉人东城汇公司已将全部案涉房屋收回或与商铺经营户重新签订租赁合同。具体为：5月26日：B-103、B-108、B-114、B-117、B-118、B-127、B-128、B-130、B-146、B-199、B-210、B-213、B-216、B-224、B-232、B-234、B-247、B-147-1、B-147-2、B-152、B-153、B-164、B-165、B-167、B-169、B-173号商铺26间；5月27日：B-120、B-121、B-122、B-166、B-202、B-215、B-240、B-244号商铺8间；5月29日：B-110、B-136、B-238、B-148号商铺4间；5月30日：B-126、B-142、B-145、B-157、B-161、B-162、B-217、B-223、B-230、B-231、B-233、B-242号商铺12间；5月31日：B-129、B-132、B-134、B-158、B-163、B-171、B-172、B-192号商铺8间；6月2日：B-200、B-245、B-246；6月3日：B-104、B-106、B-112、B-113、B-137、B-154、B-174、B-184、B-188、B-197、B-198号商铺11间；6月4日：B-107、B-111、B-150、B-187、B-193、B-212、B-235号商铺7间；6月5日：B-109、B-151、B-236号商铺3间；6月7日：DCH-B1-138、B-175号商铺2间；6月8日：DCH-B1-131、B-102、B-140、B-141、B-170、B-176、B-201号商铺7间；6月17日：B-194号商铺1间；6月25日：B1-133号商铺1间；6月30日：B1-209、B-211号商铺2间。
二审中，上诉人东城汇公司与被上诉人世运公司均同意房屋占有使用费统一按每日33345.98元从2013年10月19日计算至2014年5月22日。经计算占用天数共216天，合计7202731.68元。
因东城汇公司已经收回全部房屋，上诉人世运公司要求被上诉人东城汇公司退还全部保证金，东城汇公司提供了已将1285000元保证金退还给相关商铺业主后收回的世运公司收取相关商铺业主保证金的收据，世运公司对相关票据的真实性无异议，但认为各商铺业主只缴纳租赁费用至2014年2月28日，之后的租金并未交纳，东城汇公司应当将保证金退还给世运公司，再由世运公司退还给商铺业主。东城汇公司认为，世运公司未结清物业费，而物业费是双方合同中约定的应当由世运公司支付的租赁款项之一，因此其退还保证金的条件尚未成就。
二审查明的其他事实与原审法院查明的一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人世运公司于2012年2月12日与被上诉人东城汇公司签订的《商铺租赁合同》合法有效，对双方当事人均有法律拘束力，双方当事人均应按约履行各自的权利义务，现世运公司未按约支付租金逾期超过30天，已符合合同约定的解除条件，故此《商铺租赁合同》自2013年10月18日合同解除通知到达世运公司时解除。因双方已协议约定合同起租期自2013年3月1日起算，世运公司已经交纳半年租金，故世运公司的商铺租金应已缴纳至2013年8月31日，至合同解除前一日即2013年10月17日，世运公司欠付租金47天，共欠租金为485277元，即307955元＋323352元÷31×17＝485277元。双方于2013年4月就地下一层部分活动场地及地下室夹层区域的部分活动场地签订补充协议，该租赁场地原规划用途系自行车车库，被上诉人将自行车库改变使用用途租赁给世运公司作为办公场所使用虽不符合相关行政管理规定，但并不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定。双方在补充协议中约定的租赁物系场地，并非办公房屋，故世运公司以该办公用房系违法建筑为由主张补充协议无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。补充协议合法有效，世运公司占有使用租赁场地应当缴纳相应的场地使用费，故世运公司应支付地下一层部分活动场地及地下室夹层区域的部分活动场地租金190343元，即256783元／年÷365天×227天＋49275元／年÷365天×227天＝190343元。
因二审中被上诉人东城汇公司已将案涉商铺收回，且双方均同意商铺房屋的占有使用费统一按每日33345.98元从2013年10月19日计算至2014年5月22日，故本院认定世运公司应当向东城汇公司支付商铺房屋占有使用费7202731.68元。
上诉人世运公司违反合同约定导致合同解除，应当承担违约责任。上诉人世运公司上诉认为原审认定违约金过高，被上诉人东城汇公司虽辩称其收回商铺后再行招租需要时间，但其并未对房屋空置期间的损失提供证据，考虑到上诉人世运公司已经承担了合同解除后至东城汇公司收回房屋期间的房屋占有使用费，且有部分业主系以换约的方式继续承租案涉商铺，故本院酌定世运公司按欠付商铺租金的金额485277元，自双方合同约定的租金支付期起始日的15天前，即2013年8月16日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍承担违约责任；对于补充协议约定的地下一层部分活动场地及地下室夹层区域的部分活动场地租金190343元，自2013年3月1日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍承担违约责任。
原审中因案涉商铺尚未收回，故对世运公司反诉主张的履约保证金未予处理，现案涉商铺均已被东城汇公司收回，故原审中不处理履约保证金的障碍已不存在。东城汇公司辩称案涉商铺虽已收回，但世运公司尚未结清物业费，而物业费是双方合同中约定的应当由世运公司支付的租赁款项之一，故其退还履约保证金的条件尚未成就。因物业费系上诉人世运公司与案外人物业公司在《文苑广场物业服务协议》中所约定的内容，该物业服务协议虽作为商铺租赁合同的附件，但协议主体并非东城汇公司，故东城汇公司以世运公司尚欠物业费为由拒绝返还履约保证金，缺乏法律依据，本院不予支持。东城汇公司还主张其已经将1285000元履约保证金返还给商铺业主，因商铺业主并非本案当事人，且其与世运公司之间的房屋租赁关系与本案并非同一法律关系，东城汇公司将自世运公司处收取的履约保证金退还给商铺业主，并未征得世运公司同意，商铺业主亦未通知世运公司，故东城汇公司退还保证金给商铺业主的行为对世运公司不发生效力，东城汇公司仍应当返还世运公司履约保证金150万元。
综上，因二审中出现新事实，导致原审判决依据的事实发生变化，本院对原审判决予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市栖霞区人民法院（2013）栖霞民初字第490号民事判决第一项；
二、撤销南京市栖霞区人民法院（2013）栖霞民初字第490号民事判决第二项；
三、变更南京市栖霞区人民法院（2013）栖霞民初字第490号民事判决第三项为：南京世运商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向南京东城汇商业管理有限公司支付截至2013年10月17日的商铺租金485277元、文苑广场地下一层部分活动场地及地下室夹层区域的部分活动场地租金190343元；
四、变更南京市栖霞区人民法院（2013）栖霞民初字第490号民事判决第四项为：南京世运商业管理有限公司于判决生效之日起五日内以485277元为基数，自2013年8月16日至本判决生效的给付之日止按中国人民银行同期基准贷款利率的1.3倍；以190343元为基数，自2013年3月1日至判决生效的给付之日止按中国人民银行同期基准贷款利率的1.3倍向南京东城汇商业管理有限公司支付违约金；
五、南京世运商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向南京东城汇商业管理有限公司支付商铺房屋占有使用费7202731.68元；
六、南京东城汇商业管理有限公司于判决生效之日起五日内向南京世运商业管理有限公司返还履约保证金150万元；
七、驳回南京东城汇商业管理有限公司其他诉讼请求；
八、驳回南京世运商业管理有限公司其他反诉请求。
原审案件受理费34454元，由南京东城汇商业管理有限公司负担4370元，南京世运商业管理有限公司负担30084元；原审反诉案件受理费20325元，由南京世运商业管理有限公司负担；二审案件受理费19194元，由南京东城汇商业管理有限公司负担5905元，南京世运商业管理有限公司负担13289元。
本判决为终审判决。
审判长 郝莉坤
审判员 曹 艳
审判员 夏海南
二〇一四年九月一日
书记员 朱亚芳