山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0103民初6099号原告：济南明律物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：胡炳雨，执行董事。委托诉讼代理人：梁茂卿，山东德衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：时科，山东德衡（济南）律师事务所实习律师。被告：金林，男，1977年1月26日出生，汉族，无业，住枣庄市。委托诉讼代理人：李佩，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈坤，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。原告济南明律物业管理有限公司与被告金林物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告济南明律物业管理有限公司法定代表人胡炳雨的委托诉讼代理人梁茂卿、时科、被告金林的委托诉讼代理人李佩、陈坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济南明律物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费185823.68元；2、被告向原告支付供暖费167467.72元；3、被告向原告支付制冷费86644.09元。事实和理由：原告是济南市市中区金龙中心的物业服务企业，被告是该中心的业主。依照原告与金龙中心业主委员会签订的物业管理委托合同，被告应按照7元/平方米/月的标准向原告交纳物业服务费，并按照年度向原告交纳供暖费和制冷费。但被告并未依约及时交纳，至2016年9月被告拖欠物业服务费、供暖费、制冷费累计439935.50元。被告的行为违反了物业服务合同的约定，损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，诉至法院。被告金林辩称：一、被告所有的房屋是由山东魅力四射文化娱乐管理有限公司处转让取得，该公司自聘济南亲情物业管理有限公司提供物业服务，被告购买房屋后一直沿用亲情物业公司服务，原告没有给被告提供服务。二、如果山东魅力四射文化娱乐管理有限公司与原告之间达不成一致约定，但被告与山东魅力四射文化娱乐管理有限公司之间有约定，购买房屋时给被告免除两年的物业服务费。三、自被告取得房屋以来，从未收到原告的书面催告，没有向被告索要过物业费、供暖费、制冷费。本院经审理认定事实如下：2006年1月19日，案外人金龙中心业主委员会（甲方、委托方）与原告济南明律物业管理有限公司（乙方、受委托方）签订了《金龙中心物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方为金龙中心（包括金龙中心东楼、主楼、西楼及裙楼）提供物业管理服务，受益人为本物业的全体业主和物业使用人，物业管理委托期限为十年，自2006年1月20日起至2016年1月19日止；收费标准为2006年度按建筑面积每平方米每月7元收取，由业主或物业使用人交纳，之后年份按市场有关价格变化调整（调整后的价格经业主委员会认可后遵照执行）；物业费交费时间为每月25日至30日的8:30—17:30；乙方负责向业主和物业使用人收取制冷采暖空调费、风机使用费；空置房屋应按有关规定交纳物业管理费，空置期间应按50%缴纳供暖、制冷的空调费以维持正常运行。2016年1月19日，金龙中心业主委员会与原告济南明律物业管理有限公司再次签订了《金龙中心物业管理委托合同》，约定的物业管理委托期限自2016年1月20日起至金龙中心业主委员会选聘的新物业公司进驻时止，合同约定的其他权利义务与前述合同基本一致。被告金林对于第二份《金龙中心物业管理委托合同》不予认可，称原业委会2015年9月任期届满，已选举了新的业委会，新业委会是2016年10月才完成备案。原告济南明律物业管理有限公司在本案中提交与金龙中心业主委员会2006年4月10日签订的《金龙中心物业管理委托补充协议》复印件一份，欲证实供暖、制冷的期间及收费依据，业主不要求使用空调的应在供暖、制冷期前二十天提出书面申请，未提交的应当依约交纳相关费用。《金龙中心物业管理委托补充协议》的内容为：“……一、金龙中心大厦内空调属于大厦自有运行设备，每年分制冷和供暖两季运行，为了保证其运行时间和费用收缴，经双方协商如下：制冷日期：每年的6月1日至9月15日供暖日期：每年的11月15日至次年的3月15日（乙方可根据天气冷暖情况适当提前或延后）。乙方应在此日期前做好相应设备的维保与试压运行，以确保设备正常运行。业主（或使用人）应在上述日期前15天向乙方财务缴纳空调费用（制冷、供暖结束后，由乙方财务按实际运行天数结算后，多退少补），以确保运行机组的正常运行。二、业主（或使用人）如不需要使用空调，须在制冷或供暖日期开始前20天向乙方提供书面申请，并办理相关手续后停用。停用的业主（或使用人）须按正常使用空调费用的50%交纳基本运行费用，以确保空调机组的正常运行……”。原告济南明律物业管理有限公司在本案中提交“关于调整金龙中心供暖费收费标准的报告”及“金龙中心业委会关于金龙中心供暖费收费标准调整的回复”、“关于调整金龙中心中央空调制冷收费标准的报告”及“关于对调整金龙中心中央空调制冷收费标准的回复”，主张供暖费收费标准为每天0.8788元/平方米、制冷费收费标准为每天0.4458元/平方米。被告金林对此不予认可，称调整供暖、制冷收费标准关乎业主切身利益，需经业主大会同意；回复中未标明起止时间，被告对调整报告及收费标准均不清楚。另查明，位于济南市。20809号房屋、主楼21410号房屋、主楼20802号房屋、主楼20808号房屋、主楼21411号房屋、22105号房屋、20805号房屋的登记所有权人原均为被告金林，20809号房屋、21410号房屋的面积均为91.34平方米，20802号房屋、20808号房屋、21411号房屋、22105号房屋、20805号的面积均为153.08平方米，20809号房屋、21410号房屋的登记时间为2014年3月12日，20802号房屋、20808号房屋、21411号房屋、22105号房屋的登记时间为2014年3月25日，20805号房屋的登记时间为2014年3月26日。原告济南明律物业管理有限公司主张物业费收费标准为每月每平方米7元，自2014年3月13日至2016年7月18日被告金林共欠付上述七套房屋的物业费28个月，欠付物业费金额为185823.68元；主张供暖期间为每年11月15日至次年3月15日（扣除法定节假日和周日），2014年度为101天、2015年度为100天，供暖费收费标准为每天每平方米0.8788元，被告金林欠付供暖费共计167467.72元；主张制冷期间为每年6月1日至9月15日（扣除法定节假日和周日），2014年度为88天、2015年度为89天、2016年度为28天，制冷费收费标准为每天每平方米0.4458元，被告金林欠付制冷费共计86644.09元。被告金林对于原告济南明律物业管理有限公司主张物业费的计算方式及标准无异议，但主张涉案七套房屋被告取得时间并非均为2014年3月13日，且七套房屋均于2016年7月14日登记至案外人郭洋名下，即使被告应支付上述费用，起止时间也应自被告取得房屋时起至2016年7月13日止；对供暖、制冷的期间及收费标准不清楚，但法定节假日和周六、周日是不供暖、制冷的，应扣除该时间。被告金林提交了房屋权属状况信息，证实七套房屋均于2016年7月14日登记至案外人郭洋名下的事实。原告济南明律物业管理有限公司对此未提出异议。原、被告当庭均认可金龙中心系统一使用中央空调，业主无法单独报停供暖和制冷。被告金林主张曾向济南亲情物业管理有限公司提出报停，但亲情物业回复做不了主，让找原告济南明律物业管理有限公司。以上事实，由物业管理委托合同、关于调整金龙中心供暖费收费标准的报告、金龙中心业委会关于金龙中心供暖费收费标准调整的回复、关于调整金龙中心中央空调制冷收费标准的报告、关于对调整金龙中心中央空调制冷收费标准的回复、房屋权属状况信息及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，我国《物权法》规定，业主委员会与物业服务企业所签订的物业服务合同可以对其他业主产生拘束力。原告济南明律物业管理有限公司与金龙中心业主委员会于2006年1月19日签订的《金龙中心物业管理委托合同》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。虽然被告金林主张从案外人山东魅力四射文化娱乐管理有限公司处取得涉案房屋时，山东魅力四射文化娱乐管理有限公司曾承诺免除其两年的物业服务费用，但对此并未提供证据予以证实，且如果存在该项承诺，也仅是被告金林与案外人山东魅力四射文化娱乐管理有限公司之间的约定，并无证据证实原告济南明律物业管理有限公司对此知情并同意，故对被告的此项抗辩理由，本院依法不予采纳。虽然被告金林主张案外人山东魅力四射文化娱乐管理有限公司聘请了济南亲情物业管理有限公司为涉案房屋提供物业管理服务，原告未提供服务无权收取物业费，但对此并未提供证据予以证实，且原告济南明律物业管理有限公司作为金龙中心的物业服务企业，其所提供的物业服务主要是针对公共区域、共用设施设备等，具有公共服务的性质，关系到金龙中心全体业主的共同利益，如单个业主以自行委托其他物业公司为由拒交物业服务费，将会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终将损害其他业主的权益，故被告以此为由拒绝支付物业费的主张，依据不足，本院依法不予采纳。虽然被告金林对于2016年1月19日再次签订的物业管理委托合同不予认可，但并无证据证实原告济南明律物业管理有限公司在2016年1月19日第一份合同到期后不再提供物业服务，亦无证据证实此后已有新的物业服务企业进驻金龙大厦并提供物业服务，故被告的此项抗辩理由，证据不足，本院依法不予采纳。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。在原告济南明律物业管理有限公司按照合同约定提供了物业管理服务的情况下，被告金林就应当按照有关标准向原告济南明律物业管理有限公司交纳物业费，被告金林未按约支付，构成违约，原告济南明律物业管理有限公司要求补交，合法有据，本院依法予以支持，但物业费计算起止时间应自七套房屋登记至被告金林名下之日起至2016年7月14日房屋被登记至案外人名下时止，对于原告主张的超出部分，本院依法不予支持。关于供暖费和制冷费。本院认为，虽然被告金林辩称供暖、制冷收费标准应经全体业主决定，且其对于供暖、制冷的期间及收费标准均不清楚，不应支付供暖费和制冷费，但根据庭审中的陈述可知，金龙大厦系统一使用中央空调，无法单独报停，且无证据证实被告曾提出过停止供暖和制冷的要求，而合同、补充协议及收费标准的报告和回复中已对该部分费用的计算期间、费用标准等进行了明确约定，在被告客观上已经接受了供暖和制冷服务的情况下，被告应承担因此产生的相关费用，故对被告的此项抗辩理由，本院依法不予采纳。虽然被告金林主张法定节假日和周末均不提供供暖和制冷服务，在计算供暖费和制冷费时应扣除法定节假日和周末的时间，但被告并未提供证据证实金龙大厦周六不提供供暖或制冷服务，且原告对此不予认可，故对被告的此项抗辩理由，本院依法不予采纳。基于上述分析，对于原告提出的供暖费、制冷费主张，本院依法予以支持，但原告主张的供暖费计算时间有误，应自七套房屋登记至被告金林名下之日起至2016年7月14日房屋被登记至案外人名下时止，对于原告主张的供暖费超出部分，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告金林于本判决生效之日起十日内支付原告济南明律物业管理有限公司物业服务费184002.16元。二、被告金林于本判决生效之日起十日内支付原告济南明律物业管理有限公司供暖费160802.34元。三、被告金林于本判决生效之日起十日内支付原告济南明律物业管理有限公司制冷费86644.09元。四、驳回原告济南明律物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7900元，由被告金林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李 钧人民陪审员  乔永欣人民陪审员  关晓军二〇一七年十一月二十三日代理书记员  孙 靖