安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）庐民一初字第03999号原告(反诉被告)：中国人民武装警察部队安徽省总队后勤部，住所地安徽省合肥市蜀山区。负责人：黄开胜，部长。委托代理人：陈守席，安徽协力律师事务所律师。委托代理人：林松，安徽协力律师事务所律师。被告（反诉原告）：安徽省旅游集团有限责任公司，住所地安徽省合肥市梅山路。法定代表人：关飞，总经理。第三人：安徽省华侨饭店管理有限公司，住所地安徽省合肥市安庆路。法定代表人：张义斌，总经理。被告（反诉原告）与第三人共同的委托代理人：李健，安徽健友律师事务所律师。被告（反诉原告）与第三人共同的委托代理人：刘望生，安徽健友律师事务所实习律师。中国人民武装警察部队安徽省总队后勤部（以下简称武警安徽省总队后勤部）与安徽省旅游集团有限责任公司（以下简称旅游集团）、第三人安徽省华侨饭店管理有限公司（华侨饭店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月6日立案受理后，依法由审判员彭举适用简易程序，于2016年4月26日公开开庭进行了审理，武警安徽省总队后勤部的委托代理人陈守席、林松，旅游集团及第三人华侨饭店共同的委托代理人李健、刘望生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。武警安徽省总队后勤部诉称：2012年4月，旅游集团与武警安徽省总队后勤部就位于合肥市安庆路251号房屋及场地租赁事宜签订《武警部队房地产租赁合同》（合同编号：武皖0150006号），用于第三人华侨饭店进行宾馆和酒店经营。根据合同约定，租赁期限自2012年4月1日至2015年3月31日止。合同期满后，武警安徽省总队后勤部根据上级的规定和要求，对旅游集团原租赁的房地产实行对外公开招标，经武警安徽省总队后勤部同意，旅游集团继续租赁上述房地产至2015年6月底。武警安徽省总队后勤部于2015年6月17日组织了公开招标，因旅游集团在竞标时未中标，故旅游集团和第三人华侨饭店应按照双方约定及文件规定依法腾退原租赁的房地产。经武警安徽省总队后勤部多次催促，旅游集团及第三人华侨饭店至今仍未将原租赁的房地产交还武警安徽省总队后勤部，旅游集团的行为已经构成违约。现武警安徽省总队后勤部诉至法院，请求判令：1、旅游集团及第三人华侨饭店立即向武警安徽省总队后勤部交还租赁场地及房屋；2、旅游集团支付逾期腾房占有使用费771750（参照原租赁合同租金标准自2015年7月1日起暂计算至2015年10月底，之后计算至房屋实际返还时止）；3、旅游集团支付武警安徽省总队后勤部违约金200000元；4、本案诉讼费用由旅游集团承担。旅游集团及第三人华侨饭店共同辩称：1、武警安徽省总队后勤部是军事部门，不具有民事诉讼主体资格；2、武警安徽省总队后勤部应当补偿旅游集团对涉案房产进行基础设施改造、投入等费用；3、旅游集团承租房屋近9年时间，租赁期满应当由旅游集团继续承租，且在2015年4月3日，旅游集团向武警安徽省总队后勤部支付了一个季度的租金，武警安徽省总队后勤部接受了该笔租金并出具了收据，说明双方之间的续租合同已经成立；4、武警安徽省总队后勤部在旅游集团续租期内对外公开发布房屋招租公告，对旅游集团及第三人华侨饭店的正常经营造成了巨大的影响，很多长期客户及经营计划不得落实，2015年的营业收入骤降，旅游集团及第三人华侨饭店遭受重大损失。旅游集团反诉称：旅游集团与武警安徽省总队后勤部于2006年签订武警部队房地产租赁合同，约定旅游集团承租武警安徽省总队后勤部的房产用于住宿和餐饮经营。经过现场考察，武警安徽省总队后勤部的涉案房产门窗、消防设施、供配电等基础设施都不具备。经与武警安徽省总队后勤部协商，由旅游集团对租赁房产进行改造整修以达到交房条件，包括废旧设施的拆除、消防工程、以及供配电工程等，为此支付费用1977062元。另，旅游集团、武警安徽省总队后勤部以及原租户张广治签订三方协议，约定张广治退还所占用的武警安徽省总队后勤部房产，由旅游集团代武警安徽省总队后勤部向张广治支付补偿款240000元。2015年，旅游集团与武警安徽省总队后勤部的房屋租赁合同到期，武警安徽省总队后勤部要求解除租赁关系，收回房屋，导致旅游集团前期的改造以及基础设施投入不能发挥正常的经营价值，因此武警安徽省总队后勤部应对旅游集团予以补偿。故旅游集团提起反诉，请求判令：1、武警安徽省总队后勤部补偿旅游集团对涉案房产进行基础设施改造、投入等费用合计2217062元；2、本案全部诉讼费用由武警安徽省总队后勤部承担。针对旅游集团的反诉，武警安徽省总队后勤部辩称：1、旅游集团的反诉请求不能成立，应予驳回，本、反诉是属两个合同关系，法律事实也不是同一个法律事实，无直接关联性。武警安徽省总队后勤部的诉请是基于双方之间于2012年4月签订的武警部队房地产租赁合同，而旅游集团的反诉请求是基于双方之间于2006年1月10日签订的武警部队房地产租赁合同；2、反诉原告提的反诉在时间上已经过了诉讼时效，反诉原告所提反诉依据的事实是2006年1月10日与反诉被告签订的房地产租赁合同，合同履行期间反诉原告基于需要对所租赁的房地产进行了装修、改造以及添设相关设施，这个时间段发生的所有的争议，应该在该合同履行期间或者履行终止后提起诉讼，因此原告在该合同履行终止完毕达4年之久，没有提出相关的请求，已过诉讼时效；反诉原告诉请要求反诉被告损失没有事实和法律依据，反诉原告的诉状与事实不符，根据反诉被告的证据2006年双方签订房地产租赁合同一份，合同约定将反诉被告的房产租住给反诉原告使用，反诉原告对反诉被告所要出租的房地产进行了充分的了解，愿意承租该房地产，同时约定在不影响使用安全的前提下进行装修、增扩设备，必须经过反诉被告的同意，增扩的设备等全属反诉被告所有，租赁期满后或者解除合同时应当无偿移交给反诉被告，合同签订后，反诉原告因经营需要对承租房屋进行了装修改造，添置设备，并不存在基于反诉被告协商由反诉原告对反诉被告涉案的房产进行装修已达到交房条件的事实，其次根据上述双方所签合同的约定，承租房地产期间所有装修、增添设备构筑费用自理，且全数由出租方所有，因此反诉原告的诉请没有事实依据也违反了合同约定；3、根据2007年7月12日反诉原告与反诉被告签订的武警房地产租赁合同补充协议约定，将起租时间由2006年1月10日延迟至2006年10月10日，同时双方约定放弃在2006年1月-2006年10月租赁该房屋一切费用的赔偿权，而反诉原告诉请的费用均在2006年1月-10月期间，依据上述合同约定双方已对该期间的费用进行了处理，因此反诉原告的诉请应当依法予以驳回。经审理查明：2012年4月，武警安徽省总队后勤部与旅游集团签订《武警部队房地产租赁合同》一份，约定武警安徽省总队后勤部将位于合肥市安庆路251号房屋出租给旅游集团用于住宿和餐饮经营，租赁期限自2012年4月1日至2015年3月31日，年租金为2100000元；租赁期限内，旅游集团不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得武警安徽省总队后勤部书面同意，全部费用由旅游集团承担，权属归武警安徽省总队后勤部所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给武警安徽省总队后勤部；租赁期满或者合同解除后，旅游集团应返还房屋及附属设施；旅游集团有违反合同约定或者法律规定行为的，武警安徽省总队后勤部有权解除合同，同时旅游集团应当向武警安徽省总队后勤部支付200000元作为违约金；合同还对双方的其他权利、义务作了详尽约定。上述合同签订后，武警安徽省总队后勤部依约将租赁房屋交给给旅游集团，第三人华侨饭店实际使用租赁房屋用于住宿和餐饮经营，旅游集团依约支付了租赁期限内的房屋租金。租赁期限届满后，武警安徽省总队后勤部就案涉房屋组织公开竞租，旅游集团未中标，双方未能续签书面的租赁合同。旅游集团在向武警安徽省总队后勤部支付了2015年3月31日至2015年6月30日期间的租金之后，未再继续交纳租金，亦拒绝返还房屋，双方因返还房屋及补偿问题未能协商一致产生争议，遂诉至本院，要求判如所请。另查明：在本案审理过程中，旅游集团及第三人华侨饭店于2016年4月28日将案涉租赁房屋返还给武警安徽省总队后勤部，双方签订了《交房确认书》。上述事实，由武警安徽省总队后勤部提交的企业基本注册登记信息查询单、武警部队房地产租赁合同（2012年4月签订）、关于安庆路251号商业用房竞标招租的函、关于请求解决租赁相关问题的函、关于请求协调三孝口店房屋续租问题的函、旅游集团2015年8月31日的函、武警安徽省总队后勤部2015年8月24日的通知、律师函、快递单、武警部队房地产租赁合同（2006年1月签订）、保证函、补充协议，旅游集团及第三人华侨饭店共同提交的组织机构代码证、武警部队房地产租赁合同（2012年4月签订）、徽商银行客户回执、关于安庆路251号商业用房竞标招租的函、房屋招租公告、华侨饭店营业收入表、关于退还武警总队部分房屋的函、交房通知书以及当事人庭审陈述予以证实。本院认为：武警安徽省总队后勤部与旅游集团签订的《武警部队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。旅游集团对武警安徽省总队后勤部的诉讼主体资格提出异议，本院认为，根据双方合同的实际履行情况、旅游集团提交的徽商银行回执单、旅游集团及第三人华侨饭店返还房屋时签订的《交房确认书》等证据，武警安徽省总队后勤部系案涉房屋的管理部门，旅游集团的该节抗辩理由不能成立，本院不予采信。根据法律规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，本案中，双方租赁期限届满后，旅游集团作为承租人继续使用租赁房屋，武警安徽省总队后勤部对此提出异议，旅游集团虽然缴纳了2015年3月31日至2015年6月30日期间的租金，但双方未就租了房屋续订租赁合同，故应认定双方之间形成了不定期租赁合同关系，武警安徽省总队后勤部可以随时要求旅游集团返还租赁物，旅游集团未按照合同约定及法律规定及时返还租赁房屋的行为，已经构成违约，应当承担违约责任，故武警安徽省总队后勤部要求旅游集团支付自2015年7月1日起至2016年4月28日实际返还房屋时止的占有使用费，有事实和法律依据，本院予以支持，参照双方租赁合同中关于租金的约定，暂计至2015年10月31日的占有使用费计为700000元（2100000元/年÷12个月×4个月）。关于违约金，双方合同约定的违约金数额为200000元，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，本案中，旅游集团在租赁期限届满后未及时返还房屋，已经违反双方合同的约定，构成违约，该违约行为主要造成武警安徽省总队后勤部应收租金的利息损失，武警安徽省总队后勤部未能提交充分证据证实其存在其他实际损失，而双方约定的违约金200000元已超出旅游集团的违约行为导致的武警安徽省总队后勤部的实际损失，故根据本案合同履行情况、当事人的过错程度、武警安徽省总队后勤部应收租金的利息损失、预期利益损失以及再行处置租赁房屋期间可能导致的空置损失等因素，本院酌情支持武警安徽省总队后勤部的违约金诉请120000元。关于旅游集团要求武警安徽省总队后勤部补偿其基础设施改造、投入等费用的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。鉴于在案件审理过程中，旅游集团及第三人华侨饭店已向武警安徽省总队后勤部返还租赁房屋的事实，对武警安徽省总队后勤部要求返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、安徽省旅游集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付中国人民武装警察部队安徽省总队后勤部房屋占有使用费700000元（房屋占有使用费按照年租金2100000元的标准，自2015年7月1日起暂计算至2015年10月31日，此后顺延计算至2016年4月28日止）；二、安徽省旅游集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付中国人民武装警察部队安徽省总队后勤部违约金120000元；三、驳回中国人民武装警察部队安徽省总队后勤部的其他诉讼请求；五、驳回安徽省旅游集团有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为9259元，由中国人民武装警察部队安徽省总队后勤部负担1481元，由安徽省旅游集团有限责任公司负担7778元；反诉案件受理费减半收取为12269元，由安徽省旅游集团有限责任公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 彭 举二〇一六年六月二十七日书记员 卫志莲附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。