广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终42号上诉人（原审被告）：袁伙林，住广东省肇庆市鼎湖区。委托代理人：唐力峰、郭慧端，广东合拓律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：李立华，住广东省中山市。委托代理人：龚琳，住广州市海珠区，与李立华同系雅居乐地产置业有限公司员工，系该公司推荐。上诉人袁伙林因与被上诉人李立华房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初7773号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人袁伙林上诉请求：1、撤销原审判决第三项、第四项，改判驳回李立华的该原审诉讼请求；2、全部诉讼费用由李立华承担。事实与理由：一、涉案《房屋买卖合同》及附件因违法无效。涉案房屋属于袁伙林与妻子周某的夫妻共有财产。涉案房屋于2012年6月1日购买时，首付款中周某有部分出资，另外向银行的按揭贷款事后由双方共同还贷。袁伙林与周某于2012年11月12日登记结婚，虽然该证登记在袁伙林名下，但依我国现行法律规定，应属于夫妻双方共有财产，袁伙林出卖房屋行为属于无权处分共有财产的无效行为，事后又没有取得共有人周某的追认同意。二、原审法院判决袁伙林承担508000元的违约赔偿责任不当。假如涉案《房屋买卖合同》及其附件合法有效，袁伙林事实上也并未违约，而是李立华违约，拒绝足额支付垫资赎契款，袁伙林在原审的答辩理由正当合理，原审法院对双方争议的合同条款理解错误。又假如袁伙林违约，违约金也明显过高，原审法院依职权应予以调整，可与李立华的直接经济损失相当，具体损失金额应由李立华举证确认。就涉案房屋从袁伙林购买到签订本案合同出卖时的增值计算，每年增值约21.5万元。而本案假如袁伙林违约，违约时间也只有四个月，按上述增值幅度计算，也只有约7万元损失。被上诉人李立华答辩称：原审判决合情合理，认定事实及适用法律正确，请求维持原判，驳回袁伙林的上诉请求。李立华向原审法院起诉请求：1、解除李立华与袁伙林签订的《房屋买卖合同》及相关附件；2、袁伙林向李立华返还10万元定金；3、由袁伙林承担违约责任，向李立华赔偿49万元（按成交价245万的20%计算）；4、袁伙林承担其违约期间李立华的房租租金14400元（每月租金3600元，自2016年9月1日起暂计至2016年12月31日止）；5、袁伙林向李立华赔偿李立华已支付的中介费18000元；6、袁伙林承担案件的诉讼费用。原审法院查明的事实：2016年4月8日，李立华与袁伙林在广州市誉轩房地产代理有限公司居间介绍下签署了《房屋买卖合同》（No.007138）及《合同附件》，约定李立华（即买方）购买袁伙林（即卖方）所有的位于广州市番禺区兴南大道滟澜街7号303房屋，成交金额为人民币2450000元整。其中买卖合同第五条“经纪方的权利和义务”约定，买方应向经纪方支付中介费35000元整；第六条“违约责任”约定：1、本合同签订后，若买卖双方有以下情况之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价20%作出赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的：（2）一方拒绝出售或者购买该物业的；……（6）其他不履行或者不完全履行之情形的。2、……守约方已支付中介费代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。《合同附件》第3条约定，卖方需在收取定金100000元后，7个工作日内到国税局办理交税手续，并送相关资料回开发商办理办证手续。第5条约定，买方垫资赎契，卖方在出具房产证后7个工作日内向抵押银行申请办理提前还贷手续；买方在收到银行提前还贷的通知后，在银行通知预约扣帐日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）64万元转入卖房贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款。第6条约定，付款方式：商业贷款，出具房产证及卖方在抵押银行出具还清贷款证明资料后7个工作日内，卖方需提供齐全办理银行贷款所需的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在7个工作日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭后7日内提供全办理银行贷款所需要的资料，买方申请20年171万元银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）：楼款余额（即申请贷款额）171万元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。上述合同及附件签订后，李立华支付了中介费18000元。李立华于2016年4月8日支付袁伙林定金10万元整。袁伙林也依照合同附件的第3条、第4条的约定向涉案房屋银行申请提前还贷并获得准许。2016年8月4日袁伙林书面通知李立华：银行通知提前还贷余额是1041147.92元，房屋买卖合同附件第5条（约定），你需要转账到我招商银行账号的款项是1041147.92元。这个通知已经在8月2日微信发给房产中介李盛某先生，并明确的叫他转发给你。如果没有按时全额打款，导致银行提前还款赎契不成功，合同不能继续履行，由此产生的法律责任，将由你承担。李立华在收到该通知当日，并未按该通知要求将1041147.92元转入袁伙林指定账户，而是按买卖合同附件第5条约定的将64万元首期楼款转入袁伙林的贷款账号。对此，袁伙林认为李立华未能履行买卖合同附件第5条约定的垫资赎契义务，遂于2016年8月6日将李立华的64万元首期楼款通过银行转账的方式退还给了李立华，并表示因李立华违约，不再履行该合同。另查明：诉讼中，虽然李立华为证实其租金损失，提供了其与案外人曾鸣签订的房屋租赁合同，证实其每月租金3600元。但李立华除了提供该租赁合同外，并未提供相关的支付租金的付款凭证及交纳水电费的相关票据等证据，故原审法院对于李立华主张的自2016年9月1日起至2016年12月31日每月支出3600元租金的事实不予采信。原审法院认为：李立华与袁伙林签订的《房屋买卖合同》及其附件，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同及附件的约定履行各自义务。根据双方质证、辩论，原审法院认为本案的争议焦点是如何理解《房屋买卖合同》附件第5条有关垫资赎契条款的内容，即李立华是应垫资64万元还是垫资1041147.92元赎契。对此，原审法院作如下分析：一、双方签订的买卖合同附件第5条开宗明义，买方垫资赎契，故李立华应当承担垫资赎契的义务。对此，双方并无异议，原审法院予以确认。但究竟是全额垫资还是部分垫资，则应根据房屋买卖合同及附件的约定来探明。二、根据双方约定，涉案房产总房款为245万元，同时，根据买卖合同附件第3条、5条、第6条的约定，李立华支付购房款的顺序和金额为：先交付10万元的定金，然后按附件第5条约定提取64万元的首期楼款，最后再贷款171万元支付楼款余额。该三笔款项刚好共计245万元，款项的来源、支付的顺序和每期的数额清楚明确。三、虽然第5条首先写明由买方垫资赎契，但该条后续内容则对卖方申请提前还贷及买方垫资赎契的义务进行了细化。根据该条约定，首先由卖方申请提前还贷手续，待银行同意提前还贷后告知买方，由买方在银行通知预约扣账日或之前，提取首期楼款64万元转入卖方贷款账户，待银行扣划该64万元后即视为卖方收取相应楼款。该条款表明两层意思：一是李立华应当垫资64万元，二是该垫资64万元作为李立华支付的首期楼款，在银行扣账之后，视为袁伙林已收取该笔房款。综上分析，原审法院认为，本案中，李立华应按约承担部分垫资赎契义务，而非全额垫资赎契义务，其所垫资的金额应为64万元，而非袁伙林主张的1041147.92元。李立华在2016年8月4日按约将64万元汇入袁伙林贷款账户，应视为李立华已履行了附件第5条约定的垫资赎契义务。而袁伙林在收到该64万元后，又将64万元退回给李立华，拒绝接收该64万元，致使双方之间的房屋买卖合同不能继续履行，袁伙林的行为违反了房屋买卖合同第六条第1项第（1）“一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的”的约定，已构成违约。根据该条的约定，李立华有权解除双方签订的房屋买卖合同及附件，并选择要求袁伙林按成交价20%支付违约金，即49万元。同时李立华还有权依据房屋买卖合同第六条第2点的约定，要求袁伙林赔偿其已支付的中介费18000元。至于李立华支付的10万元定金，因李立华明确表示选择适用违约金条款，故本案不再适用定金罚则，在买卖合同及附件解除后，袁伙林应当将10万定金退还给李立华。对于李立华主张的房屋租金的损失问题，因李立华所提供的证据不足以证实其租金主张，且其在本案中所获得的违约金也已远超其租金损失，故对于李立华的此项主张，原审法院不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2016年11月4日作出判决：一、解除李立华与袁伙林于2016年4月8日签订的《房屋买卖合同》及合同附件。二、袁伙林于判决发生法律效力之日起十日内退回李立华交纳的定金100000元。三、袁伙林于判决发生法律效力之日起十日内向李立华支付违约金490000元。四、袁伙林于判决发生法律效力之日起十日内向李立华支付中介费18000元。五、驳回李立华其余诉讼请求。案件受理费26400元，减半收取计13200元，由李立华负担100元，袁伙林负担13100元。经查，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。二审中，袁伙林向本院提交了以下证据：1、《结婚证》，拟证明袁伙林结婚时间是2012年11月12日，目前婚姻存续；2、《商品房预售合同》1份，拟证明其购买涉案房屋时间是2012年6月1日；3、《银行贷款借据合同》1份，拟证明借款的金额；4、《不动产权证》1份，拟证明产权登记办理时间为2016年6月13日，是在签订合同之后。李立华确认上述证据的真实性、合法性，但不确认证据1、证据2的关联性，证据3正好证明房屋属于袁伙林个人所有。李立华向本院提交阳光家缘网相关资料的打印件，该打印件显示了广州各区域的房价变化等相关情况，拟证明涉案房屋价格走势，反映出李立华主张的违约金并没有过高。袁伙林认为无法判断该证据的真实性，而且显示是新建房屋的价格走向，涉案房屋是二手房，应该按存量房交易登记的均价来对比。且根据证据，从合同签订至办证的几个月间价格变化不大。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于《房屋买卖合同》及其附件的效力问题。袁伙林上诉主张涉案房屋属于袁伙林与妻子周某的夫妻共有财产，袁伙林无权处分，故《房屋买卖合同》及附件应属无效。对此本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款约定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，无论涉案房屋是否属于夫妻共有财产，袁伙林以无权处分主张合同无效没有法律依据，本院不予支持。关于谁违约的问题。袁伙林认为根据《房屋买卖合同》附件第5条有关垫资赎契条款的内容，应当由李立华垫资1041147.92元赎契，而李立华并未垫资1041147.92元赎契存在违约。对此本院认为，无论从合同前后约定李立华应支付款项的内在关联性来看，还是对《房屋买卖合同》附件第5条本身的理解，李立华承担的都是64万元的部分垫资赎契义务，而非袁伙林主张的1041147.92元全额垫资赎契义务，袁伙林主张李立华存在违约依据不足，原审法院据此认定袁伙林违约并无不当。关于赔偿责任是否恰当的问题。袁伙林认为赔偿责任过高，但并未举出充分证据证实李立华的实际损失，根据《房屋买卖合同》第六条“违约责任”约定，守约方有权主张相当于成交价20%的赔偿，李立华的主张符合合同约定，原审法院支持李立华向袁伙林主张按成交价20%的赔偿责任并无不当。综上所述，袁伙林的上诉理由不成立，其上诉请求应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8880元，由上诉人袁伙林负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  曹佑平审判员  闫 娜二〇一七年三月三十日书记员  吴 桐