广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终3080号
上诉人（原审被告）：相傲谊，女，汉族，住广东省中山市，公民身份号码：×××2728。
委托代理人：曾捷，广东法仕律师事务所律师。
委托代理人：陈运发，广东法仕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄建中，男，汉族，住广东省深圳市福田区，公民身份号码：×××3810。
委托代理人：蒋一凡，广东仁人�师事务所律师。
原审被告：卢华堂，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码：×××4656。
上诉人相傲谊与被上诉人黄建中、原审被告卢华堂房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第1627号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
黄建中于2015年10月15日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的001174号《二手房买卖合同》；2、相傲谊、卢华堂连带承担违约责任2800000元；3、相傲谊、卢华堂返还黄建中已经缴纳的定金2800000元；4、本案所有诉讼费用、保全费用等由相傲谊、卢华堂承担。
原审法院经审理查明：2015年6月25日，相傲谊作为卖方、黄建中作为买方签订了一份《二手房买卖合同》，约定相傲谊将位于东莞市塘厦镇三正半山�苑湖光区侯爵A18的房屋一栋［房地产证号为24××01号］卖给黄建中。合同约定成交价为13800000元，定金2800000元，买方须于5个工作日内将定金之外的全部楼款11000000元在该物业产权转移过户前由买方存入有关银行指定账户代为监管，同时买卖双方与银行签署有关委托监管协议。合同同时约定违约责任为如卖方在约定期限未能履行本合同之条款，以至本合同不能顺利完成，即视为违约，则卖方返还双倍之定金给买方。2015年6月25日黄建中通过平安银行向相傲谊账号为41×××68的账户转账支付2800000元，相傲谊也于当天出具了编号为2106299的收款收据给黄建中，确认收到定金2800000元。2015年6月29日黄建中在东莞市中信银行开立账号为62×××90的账户，并在此账户存入监管现金12000000元。2015年7月15日，相傲谊向黄建中出具了一份承诺书，承诺书上载明“关于上述合同卖方向买方承�于2015年8月20日前保证协调好自己夫妻一起和买方到东莞市塘厦中信银行办理资金监管手续，包括卖方办理好该别墅解除、注销抵押登记手续。并在2日内与买方一起去房管部门办理该物业产权过户手续，如在上述约定时间内卖方没有按上述承诺应办的手续履行完，则视为卖方违约。卖方保证3天内退还定金2800000元，并赔偿违约金2800000元给买方；承诺书与原合同条款有冲突时以本承诺书条款为准。”该承诺书落款处有承诺人相傲谊手写签名以及身份证号码，同时该承诺书上面载明的见证人为魏冬英以及黄建中。黄建中主张其已如约将12000000元存入指定的银行监管账户，但相傲谊出具承诺书多日后依旧未能按照承诺书的履行义务，协助黄建中完成双方之间的房屋买卖交易，卢华堂与相傲谊是夫妻关系，应共同承担责任。故黄建中为维护自身合法权益，向原审法院提起诉�，请求法院判如所请。
庭审中，黄建中明确第二项诉讼请求中要求相傲谊、卢华堂承担违约责任的依据是《二手房买卖合同》关于违约责任的约定，即如卖方违约，则“卖方返还双倍之定金给买方”，明确为适用定金罚则，并主张“承诺书中的2800000元就是合同中约定的返还双倍定金，不会追究2800000元的违约责任”，且认为承诺书是相傲谊、卢华堂单方出具的，并不代表黄建中同意该承诺书的所有事项。而相傲谊则在庭审中确认是其自身没有按时履行案涉合同。
原审法院认定上述事实的证据有：《二手房买卖合同》、个人账户明细查询、个人转账汇款业务确认书、收款收据、承诺书以及原审庭审笔录附卷等。
原审法院认为：黄建中与相傲谊于2015年6月25日签订的《二手房买卖合同》是属于双方真实意思表示，合法有效，予以认可。黄建中依约向相傲谊支付了定金，且向东莞市中信银行存入了监管资金12000000元的监管资金，可确认黄建中积极履约。相傲谊向黄建中出具承诺书后至今未办理有关资金监管手续及房屋过户手续，且在庭审中亦确认其为违约方，原审法院确认相傲谊为违约方。因相傲谊原因导致合同至今未能有效履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，黄建中要求解除双方签订的001174号《二手房买卖合同》的诉讼请求，合法有据，依法予以支持。关于违约责任，《二手房买卖合同》中关于卖方违约的违约责任明确约定卖方违约的，“卖方须返还双倍之定金给买方”，而相傲谊出具承诺书承诺如违约则愿意承担2800000元的违约金，黄建中在庭审中明确选择使用定金条款追究被告的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，黄建中有权选择适用定金条款。本案中，黄建中虽然向相傲谊支付了2800000元，但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，案涉房屋的总额为13800000元，定金应不超过2760000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，相傲谊违约后，应向黄建中双倍返还定金5520000元。黄建中向相傲谊支付的2800000元中扣除定金2760000元后，其多支付40000元应作为定金以外的房款处理，合同解除后，该40000元相傲谊应退还给黄建中。相傲谊、卢华堂主张违约责任金额过高，缺乏依据，不予支持。至于卢华堂的责任，因案涉《二手房买卖合同》中的卖方为相傲谊，出具承诺书的亦是相傲谊，根据合同的相对性原则，黄建中要求卢�堂承担本案民事责任缺乏法律依据，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及前述法律的规定，判决：一、解除黄建中与相傲谊2015年6月25日签订的编号为01174号《二手房买卖合同》；二、相傲谊于判决发生法律效力之日起5日内双倍返还黄建中定金5520000元；三、相傲谊于判决发生法律效力之日起5日内返还黄建中购房款40000元；四、驳回黄建中的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25500元、保全费5000元，由相傲谊负担30135元，黄建中负担365元。
上诉人相傲谊不服原审判决，向本院提起上诉称：黄建中并没有向相傲谊支付过40000元购房款，原审法院已判决相傲谊返还5520000元，远超出黄建中支付的2800000元，且相傲谊违约时间不长，没有恶意违约的本意，再判决相傲谊返还40000元没有依据。据此，请求本院：1、撤销原审判决第三项。
被上诉人黄建中答辩称：与一审答辩意见一致，相傲谊和卢华堂是夫妻，相傲谊要提供证据证明其两人无需承担连带责任。
原审被告卢华堂并未提交任何的答辩意见和证据。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对相傲谊上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和�辩，本院分析如下：双方签订的《二手房买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效合同。双方均应按照合同履行各自的义务。现相傲谊未办理过户手续构成违约，原审法院认定合同解除正确，双方对此并无异议，本院予以确认。黄建中向相傲谊支付了2800000元，根据合同约定该笔款属于定金，但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金应不超过主合同标的额的百分之二十，故本案符合法律规定的定金数额为2760000元，黄建中已付的2800000元中除2760000元为法律规定的定金外，剩余的40000元应视为购房款，在双方合同因相傲谊违约导致解除的情况下，该40000元购房款应返还给黄建中。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。相傲谊的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民�和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费800元，由上诉人相傲谊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 浩
代理审判员 廖志明
代理审判员 钟 雯
二〇一六年六月十二日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误�者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。