湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第01348号
上诉人（原审原告，反诉被告）：湖北瑞成医药有限公司，住所地武汉市江汉区新华下路17号。
法定代表人张德元，该公司总经理。
委托代理人张浩，该公司员工。
委托代理人高建喜，该公司员工。
上诉人（原审被告，反诉原告）：武汉若鼎经贸有限公司，住所地武汉市东西湖养殖场私营经济小区将军路南，恒光石村东。
法定代表人杨明金，该公司总经理。
委托代理人郭良会，湖北重友律师事务所律师。
上诉人湖北瑞成医药有限公司（以下简称瑞成医药公司）和武汉若鼎经贸有限公司（以下简称若鼎经贸公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服武汉市东西湖区人民法院（2014）鄂东西湖民商初字第00180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2014年2月13日，瑞成医药公司诉至一审法院，请求判令：1、确认瑞成医药公司和若鼎经贸公司签订的《房屋租赁合同》已解除；2、判令若鼎经贸公司赔偿其经济损失1，821，607.54元（包括区妇联办公室租金68，040元及水电费7，603元、中体科技园租金及水电费124，470元、员工工资628，606.2元、员工福利13，000元、工会费用11，077.13元、员工社保费用98，208.27元、停业期间的通讯费14，690.6元、差旅费29，758元、汽车费4，720元、办公费99，647.2元、空调安装搬运费10，650元、仓库药品、设备搬运费71，050元、仓库租金差价116，820元、中体科技园仓库装修费75，000元、若鼎经贸公司仓库装修工程造价181，830.34元及服务费3，000元、许可证换证及GSP认证咨询费140，000元、二次认证费26，600元、冷库安装费48，000元、网络安装工程48，000元）；3、判令若鼎经贸公司赔偿其可得利益300万元；4、判令若鼎经贸公司退还保证金和搬家押金共计18，000元；5、判令支付违约金28，908元（一季度的租金）；6、判令若鼎经贸公司承担因本案诉讼所发生的相关诉讼费用。
若鼎经贸公司提出反诉，请求判令：1、瑞成医药公司向其支付2013年1月20日前的违约金（滞纳金）351，580.7元；2、案件诉讼费用由瑞成医药公司承担。
一审法院查明，瑞成医药公司于2006年9月12日成立，法定代表人为张浩，经营范围为一类医疗器械、消毒用品、日用百货、化妆品、计算机及配件批零兼营；中成药、化学原料药、化学药制剂、抗生素原料药、抗生素制剂、生化药品、生物制品批发（经营期限与许可证核定的一致）等。
若鼎经贸公司原名武汉市常青刨板厂，于2011年12月26日更为现名，法定代表人杨明金，经营范围为五金建材、机电设备及配件、节能环保材料、机械电子产品、塑料制品、办公用品、日用百货、日用化工、宠物用品的销售、商务咨询。（国家有专项规定的项目须取得有效审批文件或许可证后方可经营）。审理中，若鼎经贸公司称其工商登记的名称虽为武汉市常青刨板厂，但实际上一直是以武汉市常青刨花板厂的名义从事经营活动。
2010年5月17日，武汉市常青刨花板厂（出租方、甲方）与瑞成医药公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定如下：一、厂房的位置、面积及租期：1、甲方同意将座落于武汉市东西湖养殖牛奶场将军路236号厂房四楼部分分租给乙方作医药仓库，厂房面积为1320平方米；2、租期为六年，即2010年6月1日至2016年5月31日止。二、租押金及其他：1、租金合同期限的一、二年月租金为6.5元／平方米，第三年月租金为7元／平方米，第四年月租金为7.5元／平方米，第五年月租金为8元／平方米，第六年月租金为8.5元／平方米；2、甲方收取乙方押金8，000元，合同正常终止后3日内全额退还给乙方；3、租金乙方按季度交付，每季度第一个月的5日前乙方向甲方交纳，甲方应向乙方提供相应的收据；4、门卫、环境卫生、楼道清扫、垃圾清运费按承租面积0.3元／平方米收取（与每季度租金同时交）。从租期第二年开始乙方应合理分摊货梯的维修费用，楼道货梯的用电从开始进入计算……三、租赁厂房的税费、水电费及消防设施：……2、甲方提供50KVA的电源，永不限量，乙方按照每月3.3元／吨、每度电1.3元（含损耗），每月接甲方通知5日内交付水电费，逾期不交，按月收取10%的滞纳金，并承担停水停电引发的一切后果；3、在乙方承租的厂房内装有消防箱（内有闸阀、水龙袋、水龙头完好齐全），由乙方使用保管，如人为损坏而影响应急使用而造成的后果由乙方全部承担……六、双方有关规定：……2、乙方应遵守国家和各级政府的法律法规，合法生产经营。健全安全防火、防盗组织，配齐消防器材，节假日留人值班。不经营、不存放易燃、易爆的物品等……七、合同的变更及终止：1、双方在合同有效期内，因客观原因或需要变更合同内容，由变更方提出书面申请，以便双方作出变更；2、在合同有效期内，所有变更协议必须有书面文字依据，任何口头承诺无效；3、合同期内，若遇不可抗力和政府政策的拆迁租赁房屋，本合同自然终止。甲方可协助乙方按政策要求赔偿；4、因一方原因导致合同目的不能实现，另一方可以单独解除合同，并要求对方赔偿经济损失（含可得利益）。八、违约责任：1、乙方逾期不交租金（包括门卫环卫、清扫等费用），除应及时补交外，还应向甲方支付季度租金5%的滞纳金。水电费按月支付当月金额10%的滞纳金；2、甲乙双方违反本合同条款的，违约金按一季度租金计算；3、除本合同明确规定的终止合同的规定外，任何单方终止合同的行为皆视为违约。违约方除按上述规定应承担违约责任外，还向对方赔偿因合同提前终止而遭受的直接经济损失。合同还约定了其他权利义务。杨明金、张浩分别代表武汉市常青刨花板厂、瑞成医药公司在合同上签字并加盖公章。
合同签订后，瑞成医药公司于2010年5月24日向武汉市常青刨花板厂交纳租房保证金8，000元。后又于2010年6月3日支付了一个季度（2010年6月-8月）的租金25，740元及物业费1，188元，合计26，928元。武汉市常青刨花板厂依约在出租房屋安装了相关配套设施，并依约向瑞成医药公司移交了出租房屋。瑞成医药公司为了利用该房屋仓储药品，对承租房屋进行了装修，并分别于2011年11月14日、同年12月5日以该房屋为仓库地址向湖北省食品药品监督管理局申请办理了《药品经营许可证》和《药品经营质量管理规范认证证书》，有效期分别至2016年11月13日、2016年12月4日。
之后，瑞成医药公司分别于2010年10月12日、12月2日、2011年2月28日、6月7日、9月5日、12月7日、2012年3月5日、7月26日、9月20日向武汉市常青刨花板厂支付了2010年9-11月、2010年12月-2011年2月、2011年3-5月、2011年6-8月、2011年9-11月、2011年12月-2012年2月、2012年3-5月、2012年6-8月、2012年9-11月的仓库租金及物业费26，928元、26，928元、27，610.10元（含水电费682.10元）、26，928元、26，928元、26，928元、29，427.13元（含水电费2，499.13元）、28，918元、28，908元，合计249，503.23元。
2012年5月21日，武汉市公安局东西湖区分局消防大队对瑞成医药公司的仓库进行消防监督检查，发现存在只有一个安全出口、灭火器配备数量不足、未按规定设置应急照明、防爆灯未安装灯罩等违法行为，并下发了《责令改正通知书》。
2013年1月20日，若鼎经贸公司（武汉市常青刨花板厂）向瑞成医药公司下发《通知》，内容为：“你单位在承租我单位房屋期间，未按双方合同约定配备消防器材，导致我单位多次受到消防部门的处罚。同时，你单位未按双方合同约定，按时交纳房屋租金及应由你单位承担的水电费及电梯使用费等。为此，本单位多次告知你单位已违约，根据合同的相关规定，因你单位违约造成了我单位经济损失，致使我单位合同目的不能实现。但你单位不予理睬，仍继续违约。故特通知你单位，根据合同第七条第4款之规定，自你单位收到本通知之日起，解除双方间的租赁合同，请你单位于收到本通知之日起20日内将承租房屋腾退我单位。并于收到本通知之日起5日内交齐所欠的租金28，908元、滞纳金372，913.20元；水电费3，030.20元，滞纳金7，575元；合计383，518.90元，详见清单。腾退期间的相关费用具体核算。逾期我单位将依法处理。”
2013年2月2日，瑞成医药公司通过其法定代表人张浩的账户向若鼎经贸公司（账号户名仍为武汉市常青刨花板厂）支付2012年12月至2013年2月的房租及物业费28，908元，但未交纳拖欠的水电费及滞纳金。
若鼎经贸公司于2013年2月12日再次向瑞成医药公司下发《通知》，要求瑞成医药公司于2013年2月25日前自行将货物搬走，向其腾退仓库，另要求瑞成医药公司按同栋楼租赁市价（每平方16元）支付2013年1月22日起至其腾退之日止的占用费，并将之前拖欠的房租、水电费及滞纳金一并向其支付。如瑞成医药公司仍继续侵害其合法权益，其将于2013年2月26日起采取断电、封门的措施维权等。
通知下发后，瑞成医药公司与若鼎经贸公司协商未果，拟重新租用医药仓库并搬出租赁房屋。
2013年3月18日，瑞成医药公司（承租人、乙方）与武汉中体科技发展有限公司（出租人、甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其位于武汉市东西湖区田园大道19号中体科技园1#车间四楼南半部车间（面积为1383平方米）出租给乙方用于仓储、办公，租赁期限为8年，即2013年4月15日至2021年4月14日止，租金按10元／平方米／月计算，月租金为13，830元，此租金价格有效期为两年，即2013年4月15日至2015年4月14日止，前两年每季度乙方应交纳租金为41，490元，其后租金价格按上年度租金基数每年递增8%等。合同还约定了其他权利义务。
合同签订后，瑞成医药公司于同日与湖北格美空调安装有限公司签订《空调安装合同》，约定湖北格美空调安装有限公司负责将瑞成医药公司安装在武汉市东西湖养殖牛奶场将军路236号厂房四楼（以下称原租赁仓库）内的空调拆卸并安装至中体科技园1#车间四楼（以下称现租赁仓库）内，费用为10，650元。
2013年3月21日至23日，瑞成医药公司委托湖北快达运输有限公司为其搬运仓库药品及办公设备等，并支付了搬运费。
搬迁前，瑞成医药公司向若鼎经贸公司支付仓租费10，000元，若鼎经贸公司法定代表人杨明金收款后向其出具收条，并注明“房租、水电、电梯等结清后多退少补。杨明金2013年3月21日”。另其还在该收条的尾部写明：“2012年2月7日至2013年1月5日欠5，255.31（元）；2012年10月22日付2，225.31（元），欠3030.20（元）；2013年3月6日付766.68（元），欠2，263.62（元）。2013年3月21日”。另杨明金又单方向瑞成医药公司出具结算单，注明：“2013年1月5日至3月6日水电费、电梯使用费1，515元，3月1日至3月23日的租金为15，180元，（合）计16，695元。”
瑞成医药公司搬出后，对新承租的位于中体科技园的房屋进行了装修，安装了药品冷库和网络，并于2013年5月6日以新承租房屋地址为仓库地址向湖北省食品药品监督管理局申请办理了《药品经营许可证》和《药品经营质量管理规范认证证书》的仓库地址变更事宜，该局于同日向其收回了之前核发的“两证”并出具了《湖北省食品药品监督管理局行政审批申请材料接收（受理）通知书》，主要内容为：申请材料受理后，该局将依法在20个工作日内完成审批并在网上公告结果，另在10个工作日内制作及办理相关证件，届时请申请人凭此“通知书”领取证件。
2013年6月19日，湖北省食品药品监督管理局向瑞成医药公司下发《药品GSP认证现场检查收费通知》，通知其交纳GSP认证受理申请费300元及勘验审核费13，000元。经现场检查，瑞成医药公司存在严重缺陷1项、一般缺陷6项，未达到药品GSP认证标准要求，湖北省食品药品监督管理局遂向其下发《药品GSP认证现场检查整改通知》，并要求其进行整改。瑞成医药公司分别于2013年8月27日、11月6日分两次每次均缴纳认证受理申请费300元及认证勘验审核费13，000元，合计26，600元。湖北省食品药品监督管理局分别于2013年7月11日、2013年11月12日核发了《药品经营许可证》和《药品经营质量管理规范认证证书》。
另查明，瑞成医药公司除租赁药品仓库外，其还于2012年6月28日租赁了江汉区妇联位于武汉市江汉区新华下路17号的江汉区妇女联合会大楼六楼、八楼（建筑面积为460平方米）的房屋作为办公场所，租期2年，即从2012年7月1日起至2014年6月30日止，月租金7，560元，按季支付22，680元／季度。
又查明，据瑞成医药公司在工商部门登记的2009至2013年度的公司年检报告书显示，瑞成医药公司2009年、2010年经营状况为亏损，2011年、2012年的利润分别为几千元、两万余元。
据一审法院依申请从武汉市江汉区国家税务局调取的瑞成医药公司的完税清单显示，瑞成医药公司2012年全年的增值税应税销售收入为6，517，037.86元，2013年全年的增值税应税销售收入为15，805，504.28元，其中2013年3月至11月的增值税应税销售收入共计12，552，383.8元，且每月的增值税应税销售收入均高于2012年同期水平。
一审审理中，根据瑞成医药公司的申请，一审法院依法委托鉴定机构对瑞成医药公司2013年3月22日至11月12日期间的直接经济损失进行审计，并对此期间的可得利益损失进行评估。因若鼎经贸公司对瑞成医药公司提交的作为鉴定依据的购销合同的真实性有异议，且双方在合同中对可得利益未约定赔偿或参照标准，尚无武汉光谷联合产权交易所在册的司法鉴定单位可受理该鉴定事项，故将委托鉴定材料退回，鉴定不成。
一审法院认为，本案争议的焦点是：1、瑞成医药公司、若鼎经贸公司各自是否构成违约；2、瑞成医药公司的损失如何计算；3、若鼎经贸公司应否支付违约金的问题；4、保证金和搬家押金应否退还的问题；5、瑞成医药公司是否应支付滞纳金以及滞纳金如何计算的问题。
一审法院针对争议焦点评判如下：第一、关于瑞成医药公司、若鼎经贸公司各自是否构成违约的问题。
瑞成医药公司与若鼎经贸公司签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，应为有效。双方均应恪守履行。本案中，合同约定租金按季度交付，应在每季度第一个月的5日前交纳，但瑞成医药公司在履行合同过程中存在多次逾期付款的行为，且因未配备足够的消防器材被消防部门责令整改，已构成违约。瑞成医药公司虽有逾期付款的违约行为，但在若鼎经贸公司发函解除合同前，其下欠的款项仅为一个季度（2012年12月-2013年2月）的租金、物业费及部分水电费等，并未构成根本违约，不必然导致合同的解除，且在若鼎经贸公司于2013年1月20日向瑞成医药公司发函通知其解除房屋租赁合同后，瑞成医药公司又于2013年2月2日向若鼎经贸公司支付了下欠的一个季度（2012年12月-2013年2月）的租金及物业费28，908元，仅欠部分水电费用未付，而若鼎经贸公司再次发函通知瑞成医药公司腾退房屋，可见，若鼎经贸公司亦存在一定的违约行为。但鉴于瑞成医药公司已于2013年3月搬出了若鼎经贸公司的房屋，双方之间签订的《房屋租赁合同》事实上已实际解除，故瑞成医药公司请求确认其与若鼎经贸公司之间签订的《房屋租赁合同》已解除的诉讼请求，予以支持。
第二、关于瑞成医药公司的损失如何计算的问题。
若鼎经贸公司单方提前终止合同的行为已构成违约，应承担违约责任，依合同约定赔偿瑞成医药公司因此遭受的合理的经济损失。《房屋租赁合同》第七条第四款约定：“因一方原因导致合同目的不能实现，另一方可以单独解除合同，并要求对方赔偿经济损失（含可得利益）”。
（一）关于直接经济损失。
审理中，一审法院依瑞成医药公司的申请委托鉴定机构对其2013年3月至11月期间的直接经济损失进行审计，但无武汉光谷联合产权交易所在册的司法鉴定单位可受理该鉴定事项，委托鉴定材料被退回，鉴定不成。一审法院认为，瑞成医药公司的直接损失应为若鼎经贸公司提前终止合同导致其提前搬出原租赁仓库所遭受的损失，包括合同未到期部分的仓库租金的差价损失、合同未到期部分原租赁仓库的装修损失、办理药品经营许可证及GSP认证费用及搬迁费等。
1、关于合同未到期部分的仓库租金的差价损失。本案中，瑞成医药公司提供了前后两份房屋租赁合同，即其与若鼎经贸公司签订的《房屋租赁合同》及其与武汉中体科技发展有限公司签订的《租赁合同》，并要求若鼎经贸公司赔偿其两个仓库之间的租金差价损失。一审法院认为，首先，两份合同项下的租赁物用途不同。前一份合同项下的标的物是作为药品仓库使用，而后一份合同项下的标的物是作为仓储和办公之用；其次，两份合同项下租赁物的面积不同。前一份合同项下的房屋面积为1320平方米，而后一份合同项下的房屋面积为1383平方米；再次，两份合同项下租赁物的地段不同。前一份合同项下的房屋位于武汉市东西湖养殖牛奶场将军路236号，后一份合同项下的房屋位于武汉市东西湖区田园大道19号中体科技园。综上，因两处租赁房屋的用途、面积、地段均不同，故其租金标准必然不同，瑞成医药公司以两处房屋租金相减的方式计算合同未到期部分的仓库租金差价损失116，820元，于法无据，一审法院不予支持。
2、关于合同未到期部分原租赁仓库的装修损失。本案中，瑞成医药公司租赁若鼎经贸公司仓库后，对该仓库进行了装修，因若鼎经贸公司提前终止合同导致其提前搬出原租赁仓库，故瑞成医药公司有权要求若鼎经贸公司赔偿其合同未到期部分的房屋装修损失。审理中，瑞成医药公司未提供原租赁仓库的装修合同及付款凭证等证明其装修投入情况，仅提供了其在搬迁时单方委托评估机构对其仓库搬迁装修工程作出的《工程造价咨询报告》，但该报告中对委托评估鉴定的事项及范围并不明确，若鼎经贸公司对其有异议，因瑞成医药公司搬离时对原租赁仓库的装修附着物及药品冷库等进行了拆除，且若鼎经贸公司现已将该仓库另租与他人，导致无法对原租赁仓库的装修损失进行司法评估鉴定，对此，双方均有责任，故一审法院对合同未到期部分原租赁仓库的装修损失，按瑞成医药公司提供的《工程造价咨询报告》确认金额181，830.34元酌情认定由若鼎经贸公司赔偿20，000元，超出部分不予支持。
3、关于办理药品经营许可证及GSP认证等所发生的相关费用。瑞成医药公司因仓库地址变更需办理药品经营许可证、GSP认证地址变更事项，与案外人签订咨询协议并支付咨询培训费用140，000元，因药品GSP认证现场检查不合格，故先后共缴纳两次认证费用共计26，600元，一审法院向湖北省食品药品监督管理局的相关人员调查后查明，因仓库地址变更办理药品经营许可证无需缴纳其他费用，办理GSP认证地址变更事项只需缴纳申请费及现场勘验费13，300元。《中华人民共和国合同法》的一百一十九条的规定，当事人一方违约后，另一方应采取适当的措施防止损失的扩大，没有采取适当措施造成损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故超出13，300元的部分，一审法院不予保护。
4、关于搬迁费。审理中，瑞成医药公司已举证证明其委托他人将空调拆卸后安装至现租赁仓库，并为此支付空调拆装费10，650元，一审法院予以确认。但对于搬运药品及设备的费用，瑞成医药公司仅提供了一张收据，并非税务发票，且无相应的合同予以佐证，若鼎经贸公司对此有异议，故一审法院对瑞成医药公司主张的金额71，050元不予认可，但鉴于瑞成医药公司已腾退系事实，故对搬运费用本院酌情认定为30，000元。两项合计40，650元。
（二）关于可得利益损失。
审理中，瑞成医药公司称其在合同解除前已与客户签订了大量的订单，因若鼎经贸公司提前终止合同，导致其在药品经营许可证及GSP认证办理前不能正常经营，其停业期间如订单能正常履行，其扣除生产成本后的经营利润远超过300万元，但在本案中仅主张300万元可得利益损失，并提供了其与客户签订的购销合同为证。一审认为，购销合同只能证明双方存在买卖合同关系，并不能证明合同的履行情况，且企业的经营利润受经营成本、履约能力、市场环境等多种因素的影响，故仅凭购销合同并不足以证明瑞成医药公司存在可得利益以及可得利益是多少。审理中，一审法院依瑞成医药公司的申请委托鉴定机构对其2013年3月至11月期间的可得利益损失进行评估。因若鼎经贸公司对瑞成医药公司提交的作为鉴定依据的购销合同的真实性有异议，且双方在合同中对可得利益未约定赔偿标准或参照标准，尚无武汉光谷联合产权交易所在册的司法鉴定单位可受理该鉴定事项，故将委托鉴定材料退回，双方之间亦未能协商选定其他鉴定机构，鉴定不成。但是，根据瑞成医药公司在工商部门登记的2009至2013年度的公司年检报告书显示，瑞成医药公司2009年、2010年经营状况为亏损，2011年、2012年的利润分别为几千元、两万余元。故一审法院对瑞成医药公司是否存在可得利益以及可得利益损失的具体数额尚无法确认。
此外，从国家税务部门出具的瑞成医药公司的完税清单显示，瑞成医药公司2013年全年的应税销售收入远远超出其2012年全年的应税销售收入，其中2013年3月至11月的应税销售收入为12，552，383.8元，且在此期间其每月均在缴纳相关税费。据一审法院向国家税务部门的相关人员调查后查明，医药销售企业的增值税以其货物发出来确认销售收入，第二个月以申报收入来缴纳税款，停业期间不会产生增值税的销售收入，申报增值税只能说明医药企业在正常经营。现实中虽存在对上一年度的销售收入在下一年度缴税的情况，但不符合税法的规定，应受到行政机关的相应处罚。另从瑞成医药公司提交的2013年3月至11月期间的办公费、差旅费、汽车费、通信费等凭证来看，在此期间其仍在进行日常经营。故现有证据并不能证明瑞成医药公司在2013年3月至11月期间完全停止经营。且《湖北省食品药品监督管理局行政审批申请材料接收（受理）通知书》已明确载明，办理药品经营许可证及GSP认证仓库地址变更事项的时间，从申请材料受理到相关证件的制作完成，仅需30个工作日，因瑞成医药公司自身原因导致二次现场检查，致使其药品经营许可证及GSP认证的办理耗时六个多月才完成，故超出法定期间的停业损失应由其自行承担。
综上，瑞成医药公司要求若鼎经贸公司赔偿其2013年3月至11月期间的可得利益损失300万元，证据不足，一审不予支持。
（三）关于其他损失。
关于瑞成医药公司租赁的江汉区妇联办公室租金、物业管理费、及水电费、搬迁后重新租赁仓库的租金、物业管理费及水电费、新仓库的装修费、购买冷库及安装费、网络工程费、停业期间的通讯费、差旅费、汽车费、办公费，员工工资及福利、社保、工会费用，均系其正常经营成本投入，且现有证据并不能证明瑞成医药公司在2013年3月至11月期间完全停止经营。故其要求若鼎经贸公司赔偿其上述费用，于法无据，一审不予支持。
关于工程造价咨询服务费。因该评估为瑞成医药公司单方行为，费用应由其自担。
综上，瑞成医药公司在履行房屋租赁合同中有不按时足额交纳租金及其他费用的情形，但不构成根本违约，若鼎经贸公司以此为由单方提前终止合同的行为构成根本违约，双方应依约赔偿对方因此遭受的合理的经济损失。本案中，瑞成医药公司的损失为原租赁仓库未到期部分的装修损失20，000元、GSP认证费用13，300元、搬迁费40，650元，合计73，950元。鉴于瑞成医药公司逾期支付租金违约在先，若鼎经贸公司为此单方提前终止合同，故瑞成医药公司对其损失的造成自身亦存在一定的责任，应自担20%即14，790元，若鼎经贸公司承担80%即59，160元。
第三、若鼎经贸公司应否支付违约金的问题。《房屋租赁合同》第八条第二款约定：“甲乙双方违反本合同条款的，违约金按一季度租金计算”。本案中，瑞成医药公司已向若鼎经贸公司主张赔偿损失等违约责任，且损失赔偿金远高于违约金，故其又要求若鼎经贸公司支付违约金28，908元，于法无据，一审不予支持。
第四、保证金和搬家押金应否退还的问题。本案中，瑞成医药公司在腾退房屋时向若鼎经贸公司支付10，000元，瑞成医药公司称其为搬家押金，但未提交充足证据证明该款系押金，而若鼎经贸公司法定代表人杨明金在出具的收条上注明该款项为仓租费，在房租、水电、电梯等结清后多退少补，并认为该款已冲抵了瑞成医药公司所拖欠的房租、水电费、电梯费等。一审法院认为，从2013年3月21日杨明金出具的10，000元收条及其单方出具的结算单的内容可以看出，截至2013年3月6日止瑞成医药公司欠若鼎经贸公司水电费、电梯费共计3，778.62元，瑞成医药公司对此无异议，故一审对该金额予以确认；另瑞成医药公司欠2013年3月1日至2013年3月23日即租赁房屋腾退完毕之日共计23天的房屋租金，若鼎经贸公司主张按市场价每月16元／平方米的价格计算为16，695元（含物业费），一审认为双方对2013年3月1日至2013年3月23日期间的租金是否按此标准计算并未达成一致意见，故房屋被占用23天的租金损失仍应参照28，908元／季度的标准计算，计款7，387.6元。故瑞成医药公司共欠若鼎经贸公司水电费、电梯使用费及房租共计11，166.22元，冲抵其已支付的10，000元后，还欠款1，166.22元。另，瑞成医药公司在租赁若鼎经贸公司房屋时交纳保证金8000元，并约定合同正常终止后3日内全额退还，现若鼎经贸公司已提前终止合同，且瑞成医药公司有部分款项未付清，故在保证金8，000元范围内，扣除其下欠款项1，166.22元后，剩余的款项6，833.78元应予以退还。
第五、瑞成医药公司是否应支付滞纳金以及滞纳金如何计算的问题。瑞成医药公司在履行合同过程中存在多次逾期付款的行为，已构成违约，应依法承担违约责任。根据合同约定，如瑞成医药公司逾期支付租金和水电费，则租金按季度租金5%支付滞纳金，水电费按月支付当月金额10%的滞纳金。同时，合同还约定“甲乙双方违反本合同条款的，违约金按一季度租金计算”，鉴于合同约定的滞纳金计算标准明显过高，而本案中瑞成医药公司虽有多次逾期付款，但逾期时间并不长，且合同约定水电费自接到通知后五日内支付，但若鼎医药公司并无证据证明瑞成医药公司收到了通知，一审酌情予以调整，参照违约金标准即一个季度租金28，908元予以认定。
综上所述，瑞成医药公司与若鼎经贸公司签订《房屋租赁合同》，为双方当事人真实意思表示，并无违反相关法律、法规强制性规定的情形，应为有效。双方当事人应按合同及约定享有权利，承担义务。合同约定的租赁期限为六年，但若鼎经贸公司单方提前提出终止合同，影响了瑞成医药公司的正常经营活动，造成了瑞成医药公司一定的损失，已构成违约，应依法赔偿提前终止合同给瑞成医药公司造成的经济损失。另，瑞成医药公司亦存在多次逾期付款的违约行为，也应承担相应的违约责任。因此，对瑞成医药公司要求若鼎经贸公司赔偿其经济损失1，821，607.54元及退还保证金及搬家押金18，000元的诉讼请求，一审法院在赔偿损失59，160元及退还保证金6，833.78元的范围内予以支持，超出的部分，不予支持；对瑞成医药公司要求若鼎经贸公司支付违约金28，908元的诉讼请求，一审不予支持；对瑞成医药公司的其他诉讼请求，亦不予支持。对若鼎经贸公司要求瑞成医药公司支付违约金（滞纳金）351，580.7元的反诉请求，一审在28，908元的范围内予以支持，超出的部分，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认湖北瑞成医药有限公司与武汉若鼎经贸有限公司之前签订的《房屋租赁合同》已解除；二、武汉若鼎经贸有限公司于本判决生效后十日内向湖北瑞成医药有限公司赔偿经济损失59，160元；三、武汉若鼎经贸有限公司于本判决生效后十日内退还湖北瑞成医药有限公司保证金6，833.78元；四、武汉若鼎经贸有限公司于本判决生效后十日内向湖北瑞成医药有限公司支付违约金（滞纳金）28，908元；五、驳回湖北瑞成医药有限公司其他诉讼请求；六、驳回武汉若鼎经贸有限公司的其他反诉请求。案件受理费45，828元（湖北瑞成医药有限公司已预交）、反诉费3，287元（武汉若鼎经贸有限公司已预交），合计49，115元，由湖北瑞成医药有限公司负担45，398元，武汉若鼎经贸有限公司负担3，717元。
判后，瑞成医药公司和若鼎经贸公司均不服，向本院提起上诉，其中，瑞诚医药公司的上诉请求是：1．撤销一审判决；2．改判若鼎经贸公司赔偿其经济损失1，828807.5元（包括租赁办公房屋费用、员工工资、员工缴纳社会保险费用、新租赁仓库的租金及物业管理费用、公司车辆费用、重新培训费用、重新办理药品许可证和GSP认证费用等1646977.2元，以及原仓库装修残值损失181830.34元）；3、改判若鼎经贸公司赔偿其2013年3月至11月期间的可得利益300万元；4改判若鼎经贸公司支付违约金28，908元；5、判令若鼎经贸公司承担因本案诉讼所发生的相关诉讼费用。主要理由为：若鼎经贸公司以瑞成医药公司未支付滞纳金为由，单方解除合同，无法律和合同依据，其行为构成违约，应承担违约责任；因若鼎经贸公司单方面解除合同造成瑞成医药公司停业是客观事实，应承担瑞成医药公司直接经济损失和预期利益损失；合同做出了约定，若鼎经贸公司应依约承担违约金；若鼎经贸公司提前终止合同，构成违约，应承担案件相关的所有诉讼费用。
若鼎经贸公司的上诉请求和理由是：瑞成医药公司多次未按合同约定的时间交纳租金及相关费用，导致若鼎经贸公司通过出租房屋获取租金的合同目的不能实现，已构成根本违约，达到合同解除的条件，请求判令：1、撤销一审判决的第二项、第三项，改判驳回瑞成医药公司的全部诉讼请求；2、瑞成医药公司承担本案的诉讼费用。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，瑞成医药公司于2015年9月7日在武汉市江汉区工商行政管理局办理了变更登记手续，法定代表人由张浩变更为张德元。
本院认为，瑞成医药公司与若鼎经贸公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定有效，双方当事人均应严格履行合同。根据合同约定，瑞成医药公司应于每季度第一个月的5日前交纳季度租金以及门卫环卫、清扫等费用。但在实际履约过程中，瑞成医药公司多次逾期交租，且因未配备足够的消防器材被消防部门责令整改，已构成违约。鉴于瑞成医药公司逾期后及时缴纳了租金且双方一直在实际履行合同，从保护合同当事人的合法权益和维护社会经济秩序的角度考虑，瑞成医药公司的上述行为并未构成根本违约，没有达到合同解除的法定或约定条件。若鼎经贸公司以此为由单方解除租赁合同，构成违约，其上诉请求本院不予支持。因瑞成医药公司已于2013年3月搬出了若鼎经贸公司的房屋，双方之间签订的《房屋租赁合同》事实上已实际解除，一审判决双方签订的《房屋租赁合同》已解除正确。
上述《房屋租赁合同》第七条第四款约定：“因一方原因导致合同目的不能实现，另一方可以单独解除合同，并要求对方赔偿经济损失（含可得利益）”。依照合同约定，若鼎经贸公司应赔偿瑞成医药公司因其提前解除合同而造成的经济损失，包括直接经济损失和可得利益。本案中的直接经济损失包括合同未到期部分的仓库租金差价损失、合同未到期部分原租赁仓库的装修损失、办理药品经营许可证及GSP认证费用及搬迁费。
关于合同未到期部分的仓库租金差价损失。由于新、旧仓库的用途不同、地段不同、面积不同，导致租金标准不同，瑞成医药公司以两处房屋租金相减的方式计算合同未到期部分的仓库租金差价损失116，820元，于法无据，本院不予支持。
关于合同未到期部分原租赁仓库的装修损失。在案件审理中，瑞成医药公司未提供原租赁仓库的装修合同及付款凭证等证明其装修投入情况，仅提供了其在搬迁时单方委托评估机构对其仓库搬迁装修工程作出的《工程造价咨询报告》，但该报告对委托评估鉴定的事项及范围并不明确，若鼎经贸公司对其也有异议，瑞成医药公司搬离时又对原租赁仓库的装修附着物及药品冷库等进行了拆除，且若鼎经贸公司现已将该仓库另租与他人，导致无法对原租赁仓库的装修损失进行司法评估鉴定。一审法院对合同未到期部分原租赁仓库的装修损失酌情认定为20，000元并无不妥。
关于办理药品经营许可证及GSP认证等所发生的相关费用。尽管瑞成医药公司因药品GSP认证现场检查不合格，先后共缴纳两次认证费用共计26，600元，且瑞成医药公司主张与案外人签订咨询协议并支付咨询培训费用140，000元，但经一审法院向湖北省食品药品监督管理局的相关人员调查后查明，因仓库地址变更办理药品经营许可证无需缴纳其他费用，办理GSP认证地址变更事项只需缴纳申请费及现场勘验费13，300元。瑞成医药公司在若鼎经贸公司违约后应采取适当的措施防止损失的扩大，不能就扩大的损失要求赔偿。故超出13，300元的部分，依法不应支持。
关于搬迁费。一审法院支持了瑞成医药公司已举证证明的空调拆装费10，650元，及酌情认定了30，000元搬运费正确，应予维持。
以上直接经济损失合计73，950元（包括原租赁仓库未到期部分的装修损失20，000元、GSP认证费用13，300元、搬迁费40，650元）。因双方均存在违约，一审判令双方按比列承担直接经济损失（瑞成医药公司自担20%即14，790元，若鼎经贸公司承担80%即59，160元）较为妥当，本院予以确认。对于瑞成医药公司主张的上述直接经济损失以外的其他经济损失，包括租赁办公房屋、员工工资、员工缴纳社会保险、公司车辆等费用，均系其正常经营成本投入，本院不予支持。
另，关于可得利益部分，瑞成医药公司提出其在合同解除前已与客户签订了大量的订单，因若鼎经贸公司提前终止合同导致其2013年3月至11月停业，造成经营利润损失远超过300万元，据此要求若鼎经贸公司赔偿其可得利益损失300万元。首先，从国家税务部门出具的瑞成医药公司的完税清单显示，瑞成医药公司2013年全年的应税销售收入远远超出其2012年全年的应税销售收入，其中2013年3月至11月的应税销售收入为12，552，383.8元，在此期间其每月均在缴纳相关税费。而依照法律规定，停业期间不会产生增值税，申报增值税只能说明医药企业在正常经营；其次，因企业的经营利润受经营成本、履约能力、市场环境等多种因素的影响，在没有其他证据佐证的情况下，仅凭购销合同并不足以证明瑞成医药公司存在可得利益以及可得利益是多少。再次，根据瑞成医药公司在工商部门登记的2009至2013年度的公司年检报告书显示，该公司2009年、2010年经营状况为亏损，2011年、2012年的利润分别为几千元、两万余元。而瑞成医药公司主张2013年3月至11月的可得利益为300万元，远远超出了合理预期，于法无据。且瑞成医药公司药品经营许可证及GSP认证的办理耗时六个多月才完成，亦远远超出了预期。因此，瑞成医药公司主张的300万元可得利益证据不足，不予支持。
关于违约金部分。双方签订的《房屋租赁合同》约定了一个季度的租金作为违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，因瑞成医药公司同时提出赔偿损失和支付违约金的请求，且法院已支持的瑞成公司的实际损失数额超出了约定的违约金数额，瑞成医药公司要求若鼎商贸公司支付违约金28，908元的诉讼请求没有法律依据，应予驳回。
综上，瑞成医药公司和若鼎经贸公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费91656元，由湖北瑞成医药有限公司和武汉若鼎经贸有限公司各负担45828元。
本判决为终审判决。
审判长 吴 焰
审判员 申 斌
审判员 丰 伟
二〇一五年十一月二十六日
书记员 胡婧琳