广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1865号
上诉人（原审被告）广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人邓锐标，总经理。
委托代理人葛凤梅、潘颖华，广东导正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李志升，男，汉族，住广州市番禺区。
委托代理人何志森，广东百健律师事务所律师。
上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第607号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：李志升、广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司（以下简称绿庭雅苑公司）于2011年7月4日签订了一份《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201107109668）及补充协议，约定李志升向绿庭雅苑公司购买广州市番禺区桥南街南庭路250号商铺101房（雍逸华庭7座南庭路250号商铺101号房）房屋一间，建筑面积40.7393平方米，房屋成交总价为1421246元，采用按揭贷款方式付款：自本预售合同网上签订之日起5日内（不超过5日）支付首期房款861246元，剩余房款560000元须于2011年7月11日前申请办理银行按揭手续并按照按揭方式付款。根据合同第十三条约定，甲方（绿庭雅苑公司）应在2011年12月28日前交付房屋给乙方（李志升）使用。绿庭雅苑公司向李志升交付房屋时，应当向李志升发出收楼通知书，绿庭雅苑公司委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向李志升出示绿庭雅苑公司出具的授权委托书。第十四条关于“延期交房的违约责任”约定：逾期不超过90日，自最后交房期限的第二天起至实际交付之日，甲方应按日向乙方支付已付房款的万分之一的违约金，合同继续履行，乙方无权单方面解除合同。逾期超过90天后，甲方按日向乙方支付已支付房价款的万分之一点五的违约金，合同继续履行，乙方无权单方面解除合同。但如果逾期交房是由于乙方原因或者甲方无法控制的客观原因造成的，甲方不必向乙方支付违约金。合同第十二条约定了交房条件，及第十五条约定了房屋交付时甲方应向乙方提供有关该商品房的下列资料：《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水、供电、供气、通邮的永久使用证明材料、人防、环保部门出具的认可文件等。本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效；李志升和绿庭雅苑公司相互送达与《商品房买卖合同》及补充协议有关的函件，除当面签收的情形外，均应以书面形式挂号邮寄或者特快专递送达；除《商品房买卖合同》及补充协议约定的特殊情形外，一方寄出函件之日起（以邮递单位收寄日期为准）的第七日，视为该函件已送达对方且生效；送达地址以《商品房买卖合同》记载的通信地址为准，一方若变更通信地址应及时书面通知另一方，否则应自行承担由此引起的无法通知、迟延通知的后果。其中，在该商品房买卖合同中李志升记载的通讯地址为广州市番禺区桥南街南华路2号雍逸华庭6座703。另，补充协议第六条约定《商品房买卖合同》第十三条“房屋交付”修改、增补为“（一）因下列原因之一的，甲方有权相应顺延商品房的交付时间直至相关原因消失或乙方完全履行约定的各项义务：1、不可抗力、包括政府或公用事业部门行为、突发性社会事件、异常地质状况、异常天气、地下文物古迹的挖掘和保护等；……”。李志升、绿庭雅苑公司签署该《商品房买卖合同》及补充协议后办理了备案登记。
李志升分两次支付涉讼房屋总价款1421246元，其中于2011年6月19日支付861246元，于2011年8月22日支付560000元。绿庭雅苑公司确认已收齐上述房款。绿庭雅苑公司在合同签订后陆续办理了合同第十五条约定的房屋交付时甲方应向乙方提供有关该商品房的下列资料：2012年10月12日取得该条款中第1项《建设工程规划验收合格证》；2013年5月14日取得该条款中第2项《建设工程竣工验收报告》；2012年8月21日办结该条款中第3项《消防验收合格意见书》，2012年10月19日办妥备案登记；2012年5月29日办妥该条款中第4项永久供水手续、2013年1月20日取得管道煤气验收证明验收，2012年5月12日办妥供电手续；2010年12月16日办妥该条款中第5项人防手续，环保意见于2012年8月8日办妥。
2013年5月22日，李志升向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、绿庭雅苑公司支付自2011年12月29日起至涉讼房屋符合交付条件之日止的违约金，违约金以购房款1421246元为本金，其中违约金从2011年12月29日起至2012年3月28日止按每日万分之一的标准计算，自2012年3月29日起按每日万分之一点五的标准计算至涉讼房屋符合交付条件之日止。暂计算至2013年4月30日止违约金为97426.41元。2、案件受理费由绿庭雅苑公司承担。
本案庭审中，李志升、绿庭雅苑公司双方均确认绿庭雅苑公司曾通知李志升收楼，李志升接到通知后前往涉讼房屋处办理收楼手续，但李志升认为不符合收楼条件，没有办理收楼交付手续。另外，绿庭雅苑公司主张在其取得涉讼房屋交付时应提供的相关资料后，亦曾以书面及电话方式通知李志升办理收楼手续，但李志升仍拒绝。李志升对此不予确认。绿庭雅苑公司未能提供其向李志升通知收楼的相关证据。
诉讼过程中，李志升、绿庭雅苑公司均确认，李志升已于2013年5月23日接收了涉讼房屋。
关于逾期交楼违约金时间的计算问题，绿庭雅苑公司称广州市亚运会、残运会期间即2010年9月30日至2010年12月22日为政府规定的停工期，其在涉案楼宇建设期间应政府部门要求在该期间停止施工，该时间为其所不能控制的，因此应该在迟延交楼期间内予以扣减或将约定的交楼时间顺延。绿庭雅苑公司对此提供了广州市番禺区建设局出具的番建发（2010）95号《停工通知》，证明涉案楼宇建设工地进行了停工，时间为2010年9月30日至2010年12月22日。李志升对该通知的真实性无异议，但认为2009年的时候广州市政府已经通过报纸、电视的方式向社会公布了《广州市政府关于发布2010年广州亚运会亚残运会期间控制建设工地扬尘和噪声措施的通告》，绿庭雅苑公司应在此之前就已知道该停工消息并采取相对应的措施，故不属于绿庭雅苑公司不可抗力的范围，且该停工通知在双方签订合同之前已经公布，绿庭雅苑公司签订合同时应已考虑了停工时间，故不同意绿庭雅苑公司扣除该期间违约金或顺延交楼时间的主张。绿庭雅苑公司则抗辩认为即使广州市政府在此之前有发布通告，但不代表其一定知道，绿庭雅苑公司是在接到建设部门的通知才知道需要停工的。
原审法院认为：李志升与绿庭雅苑公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。李志升、绿庭雅苑公司双方对交付房屋时间、交房条件，及房屋交付时绿庭雅苑公司应向李志升提供有关商品房的资料均作了约定，对逾期交楼的违约责任也进行了明确约定，上述约定对双方均有约束力。李志升已向绿庭雅苑公司支付全部购房款，绿庭雅苑公司应当遵照合同约定的日期将房屋交付给李志升使用。绿庭雅苑公司未按时履行交楼的义务，给李志升造成了损失，应当承担因违约而产生的赔偿责任。关于绿庭雅苑公司应支付的逾期交楼违约金的问题，绿庭雅苑公司抗辩称亚运会亚残运会期间应政府部门要求于2010年9月30日至2010年12月22日期间停止施工，应顺延交楼时间。对此，原审法院认为，广州市番禺区建设局发布番建发（2010）95号《停工通知》要求绿庭雅苑公司在2010年9月30日至2010年12月22日亚运会亚残运会期间停止施工，该停工时间早在李志升、绿庭雅苑公司签订《商品房买卖合同》之前即已发生，故绿庭雅苑公司以此为由主张顺延合同约定的交楼时间，缺乏理据，不予采纳。鉴于绿庭雅苑公司未能在合同约定的2011年12月28日前交付涉讼房屋给李志升使用，故应自逾期之日即2011年12月29日起计算违约金。对于违约金的止算时间，绿庭雅苑公司虽然表示在合同约定的交楼期限内曾通知李志升收楼，但根据绿庭雅苑公司提供的上述证据来看，绿庭雅苑公司通知李志升收楼时，并未取得房屋交付时应提供的商品房资料，根本未达到交楼条件。而绿庭雅苑公司主张违约金应计算至供气手续办妥之日即2013年1月20日止，亦缺乏理据。此外，绿庭雅苑公司虽然辩称曾在取得交楼的商品房相关资料后书面及电话通知李志升收楼，但李志升不予确认，绿庭雅苑公司对此未能提供其履行了通知的义务，应承担举证不能的不利后果，故对绿庭雅苑公司该抗辩理由亦不予采纳。鉴于李志升已于2013年5月23日接收了涉讼房屋，故违约金应计至该时间为止。因此，李志升要求绿庭雅苑公司支付的逾期交楼违约金为：以1421246元为本金，从2011年12月29日起计至2012年3月27日共90天，以每日万分之一计算，为12791.21元；从2012年3月28日起计至2013年5月23止共422天，按每日万分之一点五计算，为89964.87元；逾期交楼违约金合计为102756.08元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2013年10月30日作出判决：一、广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向李志升支付广州市番禺区桥南街南庭路250号商铺101房（雍逸华庭7座南庭路250号商铺101号房）房屋的逾期交楼违约金102756.08元；二、驳回李志升的其余诉讼请求。案件受理费1118元，由广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担。
判后，上诉人绿庭雅苑公司不服原判，向本院上诉称：一、绿庭雅苑公司已于合同约定房屋交付时间前以挂号信方式向李志升邮寄《收楼通知书》，要求李志升收楼，发出该通知书时，涉案房屋己具备居住条件，但李志升以有关消防验收、工程竣工备案、供水供电等证明文件尚未办妥为由拒绝收楼。绿庭雅苑公司积极办理房屋交付时应当出示的相关资料，但因有关部门审批耗时太长，导致绿庭雅苑公司无法如期提供。绿庭雅苑公司提供的证据已经证实涉案房屋符合交付条件，向番禺建设局备案手续己于2013年5月29日呈送，建设局于2013年7月26日对涉案房屋所在楼盘予以备案登记。二、合同第十五条约定的房屋交付时绿庭雅苑公司所应当提供的（一）到（八）项资料，其中最后一项资料《管道煤气工程竣工验收证明书》于2013年1月20日取得，这说明，截止至2013年1月20日，涉案房屋交付条件所应当提供的资料全部齐全，足以证明房屋符合交付条件。但经绿庭雅苑公司通知，李志升仍拒绝前来办理收楼手续，实际上视为房屋已经交付，绿庭雅苑公司不应当承担2013年1月20日以后的逾期交楼违约责任。请求法院判决：l、撤销广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第607号民事判决；2、本案一、二审诉讼费用由李志升承担。
被上诉人李志升答辩称：一审判决程序合法，适用法律正确，判决合理，请求二审维持原判。
上诉人绿庭雅苑公司与被上诉人李志升对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
另查明：《广州市商品房买卖合同（预售）》第三条商品房销售依据约定“乙方购买的商品住宅为预售商品房”。
本院认为：上诉人绿庭雅苑公司与被上诉人李志升签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》所约定李志升购买的商品住宅为预售商品房，故本案案由定为商品房预售合同纠纷更为准确。
绿庭雅苑公司与李志升签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》为双方当事人自愿签订，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，原判认定合同有效正确。合同约定绿庭雅苑公司于2011年12月28日前交楼。根据合同第十五条的约定，绿庭雅苑公司在通知李志升收楼时应提供该条款所约定的有关资料。根据绿庭雅苑公司提交的证据显示，至2011年12月28日，合同约定的多项资料尚未取得，绿庭雅苑公司至2013年5月14日才取得《建设工程竣工验收报告》，即其通知李志升收楼时并不能提交合同所约定的必要资料，李志升据此拒绝收楼符合合同的约定。绿庭雅苑公司认为其于2013年1月20日取得《管道煤气工程竣工验收证明书》时已经符合合同约定的交楼条件，而其此时尚未取得《建设工程竣工验收报告》，故绿庭雅苑公司要求逾期交楼违约金计至2013年1月20日与事实不符，本院不予认定。李志升于2013年5月23日办理了收楼手续，原判据此判决绿庭雅苑公司支付2011年12月29日至2013年5月23日止的逾期交楼违约金给李志升的处理并无不当。上诉人绿庭雅苑公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2236元，由广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭伟裕
审判员 蔡粤海
审判员 李 静
二〇一四年六月十三日
书记员 张 坤