湖北省十堰市郧阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂郧阳民一初字第01359号
原告姜启成，男，1970年12月26日出生，汉族。
委托代理人姜春（系原告姜启成弟弟），1978年3月8日出生，汉族。代理权限：特别授权，包括代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解。
委托代理人李文杰，湖北荟才律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告张保平，男，1966年1月10日出生，汉族。
第三人黄词君，男，1978年1月24日生，汉族。
委托代理人曹贞，湖北献真律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告姜启成诉被告张保平及第三人黄词君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月9日立案受理后，原告姜启成提出财产保全申请，要求对被告张保平所有的出卖给原告姜启成位于十堰市郧阳经济开发区蔡家岭村5组水厂门口的房屋一套进行保全。本院于10月12日依法作出（2015）鄂郧阳民一初字第01359号民事裁定书，查封了被告张保平所有的位于十堰市郧阳经济开发区蔡家岭五组安置区15-1-301室面积116.25㎡的房屋一套。本案依法由审判员王元媛适用简易程序进行了审理。因本案被告张保平下落不明，不宜适用简易程序审理，本院于10月26日裁定本案转为普通程序审理，依法组成由审判员党平担任审判长，审判员王元媛（主审）、人民陪审员祝儒兵参加的合议庭，于2016年1月18日公开开庭进行了审理。原告姜启成及其委托代理人姜春、李文杰，第三人黄词君及其委托代理人曹贞到庭参加了诉讼，被告张保平经公告送达民事诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，公告期届满后，仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。经合议庭评议�本案现已审理终结。
原告姜启成诉称：2014年8月20日，原、被告签订售房协议书，由被告将其拆迁的补偿房位于十堰市郧阳经济开发区蔡家岭村五组水厂门口建筑面积约110平方米房屋一套卖给原告，双方约定房价为230000元，且被告保证在2014年9月将房屋交付给原告。原告于签订合同当日将房款230000元一次性付清。但至今被告不仅没有交付原告购买的房屋，反而见不到人。故，请求依法判决确认原、被告于2014年8月20日签订的房屋买卖合同合法有效；被告所有的位于郧阳经济开发区蔡家岭村五组安置区的15-1-301室交付给原告使用，并责令被告限期为原告办理房产过户登记事宜；诉讼费用由被告承担。
被告张保平未予答辩、应诉。
第三人黄词君述称：2012年5月25日，第三人与被告签订了购房协议一份，约定被告将位于左家沟汉江大道边第一栋�楼或三楼住房（约95平方米）一套，以每平方2000元的价格卖给第三人。第三人按期支付给了被告购房款170000元。后被告迟迟没有向第三人交房。被告告知第三人，称预定的房屋已被他人抢购，为第三人另行更换其位于“天马春晓”的安置补偿房屋一套。2014年4月10日，被告将其在“天马春晓”小区的安置补偿房15-1-302面积为116.74平方米房屋一套出售给第三人，房价为234000元，被告当日向第三人交付了该房屋钥匙6把。第三人也于当日向被告支付了房屋差价64000元。后15-1-302房号变更为15-1-301号。故，请求法院依法确认“天马春晓”住房15-1-301面积为116.74平方米的房屋一套归第三人所有；判令被告立即为第三人办理该房屋权利登记证书。
经审理查明：2009年，被告张保平因经营养鸡场资金周转需要向原告姜启成借款120000元一直未偿还。2012年4月，第三人黄词君因有购房需求，经熟人介绍知道张保平在卖房，于是便与张保平取得联系。同年5月25日，黄词君与张保平签订购房协议，约定：张保平将位于左家沟汉江大道边第一栋二楼或三楼住房（约95平方米）以每平方米2000元的价格卖给黄词君；在交钥匙时按实际面积多退少补。黄词君当日通过银行转账方式向张保平支付购房款120000元，通过现金方式支付购房款50000元，共计170000元。2013年5月，张保平告知黄词君与其签订协议中的房屋已卖予他人，黄词君当即要求张保平返还购房款，因张保平无钱返还，便告知黄词君其还有位于郧阳区茶店镇蔡家岭村五组安置小区房屋可更换，房价到时多退少补，黄词君表示同意。2014年4月10日，张保平在领取位于郧阳区茶店镇蔡家岭村五组安置小区房屋钥匙后，与黄词君联系，并与其约定房屋面积按117平方米计算，房价每平方米2000元，共计234000元�黄词君随即补齐房款差价，张保平将房屋钥匙交予黄词君，并于当日向黄词君出具收条一张，载明：“今收到黄词君购房款234000元，房子位于天马春晓15-1-302号，面积为116.74平方米。”2014年7月，张保平因无钱偿还姜启成借款，便告知姜启成其有位于郧阳区茶店镇蔡家岭村五组安置小区房屋问其是否需要，姜启成当即答应，双方口头约定购房款为230000元。7月3日，张保平带姜启成看房后，姜启成将120000元借款抵偿部分房款后，另行支付张保平110000元。双方于8月20日签订购房协议，约定：“张保平将坐落在水厂门口（建筑面积约110平方米）房屋出卖给姜启成，并将与所出卖该房产的相关土地使用权同时出卖给姜启成；双方议定上述楼层总价款为230000元；张保平保证该房产合法、权属清晰、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。”同日，张保平向姜启成出具收条�张，载明：“今收到姜启成购房款230000元。”
另查明，张保平所置换的位于十堰市郧阳经济开发区（茶店镇）蔡家岭村五组安置区15-1-301（面积为116.25平方米）、15-1-302（面积为101.59平方米）房屋二套，系因郧阳经济开发区规划拆迁张保平所经营的正和工业园养鸡场所置换获得的，该安置区全部房屋至今均未办理房屋所有权证和土地使用证。该安置区所使用的土地属郧阳区茶店镇蔡家岭村集体土地，由于种种原因，该安置区建设项目至今未在国土部门办理实际供地即建设用地审批和土地登记发证手续。
本院认为：合同的订立应当符合法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。被告张保平所出售的房屋位于十堰市郧阳经济开发区蔡家岭村五组安置区，该安置区建设项目所使用的土地虽已经湖北省人民政府批准同意该地块的转用和土地征收，但至今未办理土地登记发证手续，即该地块仍属于郧阳区茶店镇蔡家岭村集体土地。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。张保平将位于该安置区房屋出售给原告姜启成、第三人黄词君，并分别与姜启成、黄词君签订购房协议违反了法律、行政法规的强制性规定，均属无效协议。故，姜�成诉请其与张保平于2014年8月20日签订的房屋买卖合同合法有效，张保平所有的位于郧阳经济开发区蔡家岭村五组安置区的15-1-301室交付给其使用，并责令张保平限期为其办理房产过户登记事宜，于法无据，本院不予支持；黄词君主张请求法院确认“天马春晓”住房15-1-301，面积为116.74平方米的房屋一套归其所有，并立即为其办理该房屋权利登记证书，亦于法无
据，本院亦不予支持。
本案在审理过程中，经本院主持调解，双方未能达成协议。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、驳回原告姜启成的诉讼请求。
二、驳回第三人黄词君的诉讼请求。
案件受理费4750元，保全费1670元，共计6420元，由原告姜启成负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账户：17234901040010701，通过邮局汇款的，款汇湖北省十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
审 判 长 党 平
审 判 员 王元媛
人民陪审员 祝儒兵
二〇一六年三月四日
书 记 员 梅将军
附：
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
……
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。