西安市长安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民初字第01690号
原告范洁。
委托代理人王宏利、陈碧清，陕西连邦律师事务所律师。
被告彭宏伟。
委托代理人杨卓，陕西金镝律师事务所律师。
原告范洁与被告彭宏伟返还房屋纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告范洁的委托代理人王宏利、陈碧清，被告彭宏伟及其委托代理人杨卓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告范洁诉称：其与案外人陕西融诚汇通担保公司（以下简称“融诚公司”）签订房屋买卖协议，购买位于西安市高新区新型工业园艺术大街东段东侧田园公寓1幢2单元21402室房产（以下简称“田园公寓21402室”）一套，并于2012年9月3日取得房屋产权证书。然而被告彭宏伟一直非法占用该房屋。其曾多次要求被告从该房中搬出，但被告均予以拒绝。现诉请要求被告彭宏伟立即返还其田园公寓房屋，并赔偿其六个月房屋损失15000元。
被告彭宏伟辩称：田园公寓房屋本属案外人任永安、冯一平从房产开发商出购买取得。2012年3月，案外人任永安与冯一平向其借款100万元，并将房屋向其抵押。后经双方协商，2012年4月12日，任永安、冯一平又与其签订《房地产买卖契约》，将田园公寓房屋售予自己。后因任永安、冯一平自称该房屋房产证正在办理之中，暂时不能过户，自己为保证购买房屋资金安全，又与任永安冯一平签订《房屋租赁合同》一份。该《房屋租赁合同》约定在房产向自己过户前，由其对该房屋予以租赁，期限20年。2012年6月初，其曾获知任永安、冯一平已将该房抵押，一房多买，同月12日，其遂以任永安、冯一平涉嫌诈犯罪骗向公安部门报案，后任永安亦被抓获。2012年9月19日，原告范洁曾持同月3日办理的房产证要求自己腾房，对此自己曾亦向公安部门反映。现认为：1，任永安、冯一平一房二卖存在诈骗犯罪行为，要求驳回原告范洁之起诉，移送公安部门处理；2，原告范洁在其报警后，与案外人融成公司串通购买并过户房屋行为违法，取得的房产证缺乏合法事实根据，不应保护；3，其曾与原房主任永安、冯一平签订房屋租赁合同，基于买卖不破租赁原则，其仍然享有租赁期限内对该房屋占有和使用的合法权利。故拒绝原告范洁的诉讼请求。
经审理查明：案外人冯一平与任永安系夫妻关系，2010年1月30日双方以冯一平名义从西安普明房地产开发有限责任公司购得西安市高新区新型工业园艺术大街东段东侧田园公寓1幢2单元21402室房屋一套（以下简称“田园公寓21402室”）。2012年1月13日，冯一平与任永安与案外人王兰英、案外人陕西融诚汇通担保有限公司（以下简称“陕西融诚公司”）三方签订《借款／担保合同》一份，该《借款／担保合同》载明：任永安、冯一平向王兰英借款92万元，借款期限2012年1月13日至2012年7月12日，任永安、冯一平在用其田园公寓21402室房屋抵押担保外，案外人陕西融诚公司对该借款还予以保证担保。与此同时，冯一平还与王兰英还签订《西安市房地产抵押合同》一份，冯一平用其田园公寓21402室作为抵押物，对该借款进行抵押担保，该《西安市房地产抵押合同》在西安市房管局予以登记。同日，西安市莲湖区公证处依据《借款／担保合同》做出《具有强制执行效力的债券文书公证书》一份。为保证借款资金安全，2012年1月3日借款当日，任永安、冯一平还向王兰英、陕西融诚公司出具《声明书》、《以资抵债协议书》、委托陈新乐处置房产的《委托书》、《申请代偿》等文件各一份。其中：“1，《声明书》载明：借款人任永安与出资人王兰英签订的编号为（担）字第20120113001号《借款／担保合同》，借款期限自2012年01月13日至2012年7月12日，自借款到期之日三天内若借款人无法足额偿还合同所约定的借款，则视为借款人无力偿还合同所约定的借款，本人同意将编号为单字第20120113001号《借款／担保合同》项下的抵押物变卖用于偿还上述合同项下的借款。并同意受托人陈新乐（身份证号：412824198311111832）全权办理本人项下的抵押物（田园公寓21402室）的变卖手续与价格。该声明书下方有冯一平、任永安签字及捺印。2，《以资抵债协议书》载明：因甲方（即陕西融诚公司，下述相同）于2012年7月13日替乙方（即任永安、冯一平，下述相同）清偿王兰英债务，现乙方用其名下的合法资产抵顶给甲方。同时，双方在该协议书第第三条第三项中约定，乙方有义务在抵债资产不足以抵顶甲方债务时补足部分差额，超出抵顶甲方债务部分乙方自愿放弃作为过户的一切费用和其拖欠费用，并有义务协助完成以资抵债过程。3，《委托书》载明：任永安、冯一平所有的田园公寓21402室，已做抵押登记。现其欲出售上述房产，特委托陈新乐为其代理人，代理其办理以下事项：①，代为还款，并到房屋管理部门办理解除上述房产的抵押登记手续，领取房屋所有证；②，代为确定购买者，代为签订房屋买卖合同及确定成交价格（含拍卖形式）；③，如果购买者以按揭方式购买，则代为协助购买方办理相关手续，签订相关合同文件；④，办理产权过户登记手续，代领、代签相关文件；⑤.代缴相关税费，代收售房定金款及全部房款；⑥，出售之前，代为管理房产、出租房产、收取房屋租金，物业管理等手续；⑦，到房屋管理部门查阅与上述房产有关的一切档案。该委托书载明陈新乐可以转委托，委托期限为：至上述事宜办理完毕为止。2012年1月19日，西安市莲湖区公证处对该委托书上任永安、冯一平的签名以及捺印予以公证。4，《申请代偿》载明：借款人任永安和出借人王兰英、保证人融诚公司于2012年1月13日签订的，编号为担字第20120113001号《借款／担保合同》现已到期，借款人任永安无力偿还，特向出借人和担保人申请由陕西融诚公司代我偿还上述借款本金及拖欠利息和由此产生的违约金，特此申请，请予以办理。该《申请代偿》文件下方有任永安、冯一平签名以及‘2012年1月13日′落款日期。”当日，王兰英即向冯一平银行账户转款92万元，任永安在收款后向王兰英出具收据以及收款证明各一份。2012年4月9日，任永安、冯一平两人又与被告彭宏伟签订借款合同一份，双方约定任永安、冯一平向被告彭宏伟借款100万元，借款期限6个月，并由案外人西安美联物业管理有限公司提供保证担保。2012年4月10日，西安市莲湖区公证处依据该《借款合同》亦做出《具有强制执行效力的债券文书公证书》一份。然而合同签订后，被告彭宏伟仅于当日向任永安、冯一平提供借款30万元。2012年4月12日，任永安、冯一平又与被告彭宏伟达成房屋买卖协议，双方签订《房地产买卖契约》一份，双方约定，任永安、冯一平自愿将田园公寓21402室出售给被告彭宏伟。同日，西安市莲湖区公证处对该《房地产买卖契约》中的各方签字、指纹予以公证。因房屋暂时不能过户，为保证其购买房屋安全，被告彭宏伟又与冯一平签订《房屋租赁合同》一份，该租赁合同载明：“1，冯一平将田园公寓21402室出租于被告彭宏伟，租赁期限20年，冯一平从2012年4月12日即将田园公寓21402室交付被告彭宏伟使用至2032年4月11日收回；2，双方协议上述房屋每月租金3000元，租金从借款中扣除，借款还清，该合同终止。或按双方签订的公证买卖契约过户到被告彭宏伟名下，该合同终止。”当日，冯一平即将房门钥匙、电子锁扣交付被告彭宏伟，并对室内家具予以清点列明，并予以移交。2012年4月13日，被告彭宏伟向任永安银行账户转入20万元，同月16日，被告彭宏伟又转入42万元。被告彭宏伟在共向任永安银行账户转入92万元后，即举家入住该田园公寓21402室。2012年6月初，被告彭宏伟发现任永安、冯一平曾将该田园公寓21402室用于向案外人王兰英抵押借款，同月12日被告彭宏伟即以任永安、冯一平涉嫌合同诈骗罪向西安市高新分局经侦大队报案，但公安部门尚未正式立案处理，亦未出具任何不予立案文件。2012年7月13日，任永安、冯一平借款到期后，因其未能按约还款，王兰英即持任永安、冯一平2012年1月13日出具的《申请代偿》证明要求陕西融诚公司予以代偿，王兰英收取借款本金92万元后，向陕西融诚公司出具《代偿证明》以及收据一张。该《代偿证明》载明：“根据《借款／担保合同》合同编号担字第20120113001号合同，合同约定借款人任永安、冯一平向出借人王兰英借款92万元人民币。合同约定到期由借款人向出借人还款，因借款人下落不明，今由陕西融诚公司代替借款人偿还。代偿人陕西融诚公司选择银行转账方式，直接打入出借人王兰英银行账户。自此该合同项下和出借人的所有债权债务归于消灭。”2012年7月24日，原告范洁曾与陕西融诚公司达成田园公寓21402室房屋房屋买卖协议。2012年8月30日，原告范洁与案外人王胜利以冯一平名义签订《房地产买卖契约》一份，双方约定冯一平作为甲方将该田园公寓21402室房屋售予原告范洁，双方约定房地产成交价为1100000元，由原告范洁于2012年8月29日前一次性用现金付清。该《房地产买卖契约》由案外人王胜利予以代理签订并落款签名。2012年9月3日，原告范洁据此《房地产买卖契约》以及任永安、冯一平委托陈新乐的委托书以及陈新乐又转委托王胜利的委托书对田园公寓21402室办理了房屋过户登记，将该房屋过户至其名下。此后，原告范洁遂持房产证至田园公寓21402室多次要求被告彭宏伟腾交房屋，遭到被告彭宏伟拒绝。现原告范洁诉至本院。2013年5月15日，本院认定该案中任永安、冯一平利用讼争房屋诈骗涉嫌经济犯罪，曾以本院（2013长民初字第01690号民事裁定书驳回原告范洁之起诉，并将该案移送公安部门处理，对此，原告范洁不服提出上诉。2013年8月14日，西安市中级人民法院以其（2013）西民一终字第00922号民事裁定书裁定指令本院继续审理。另查明：“1，2012年8月14日，陈新乐将任永安、冯一平2012年1月13日委托其售房以及相关事项的委托授权权限，又转委托给案外人王胜利，并出具书面委托书，该委托书中陈新乐的签名以及捺印亦在西安市莲湖区公证处进行公证。2012年8月30日，王胜利代表冯一平与原告范洁签订了《房屋买卖契约》。2，庭审中，本院曾要求原告范洁提供其购买田园公寓21402室房屋的付款记录，原告范洁向本院提供融诚公司法定代表人夏明乐的银行交易流水单两份，其中：①卡号为6226090293882821的招商银行银行卡载明，2012年8月27日，范小纪（范小纪系原告范洁之父）向夏明乐该银行账户转入400000元；②卡号为6228460210004093612的中国农业银行银行未载明汇款人姓名，根据原告范洁代理人陈碧清所述，2012年7月17日，夏明乐收取了两笔款项，金额为65万元，并称该款系原告范洁缴纳的购房款项，然而该两笔款项处于原告范洁与陕西融诚公司达成房屋买卖协议之前。庭审中，原告范洁认为其已取得田园公寓21402室房产证书，系该房屋合法的所有人，故要求被告彭宏伟立即腾出房屋；被告彭宏伟则坚持其答辩意见。因双方意见分歧较大，本案调解未果。
上述事实有当事人陈述、房产证、借款合同、《房屋买卖契约》、《以资抵债协议书》、《房屋租赁合同》等证据在卷佐证。
本院认为，原告范洁以其系田园公寓21402室房屋所有人要求被告彭宏伟腾交房屋，并以房屋产权证书佐证，且原告范洁陈述田园公寓21402室房屋产权证的取得系基于其与陕西融诚公司签订房屋买卖协议。然而根据原告范洁庭审后向本院提供的证据材料显示，田园公寓21402室原房主冯一平、任永安向王兰英借款，陕西融诚公司仅为该借款合同的保证人，且陕西融诚公司并未将该讼争房产作为反担保抵押财产，故陕西融诚公司对该房产并不具有优先受偿权。其次，陕西融诚公司与冯一平、任永安签订《以资抵债协议》，然而该协议于2012年1月13日借款当日签订，其起初签订以房抵债的目的显然不是消灭追偿权之间的债权债务关系，而是为了保障借款保证人陕西融通公司日后追偿权的顺利行使，尤其是该《以资抵债协议》签订后，任永安、冯一平从未实际交付房屋以及向陕西融诚公司办理房屋过户手续，该协议事实上并未实际履行，该田园公寓21402室房屋产权并未实际转归陕西融诚公司所有，陕西融诚公司对该诉争房屋并不具有所有权，故陕西融诚公司对该田园公寓并无处分权。再次，原告范洁与陕西融诚公司协商好房屋买卖价格后，其为取得房屋产权证书，冒用原房主冯一平名义签订《房屋买卖契约》，并依据冯一平在借款时出具的授权委托书来要求受托人代理签订《房屋买卖合同》，盲然不顾该授权委托书系基于抵押物变卖偿还王兰英借款所出具，故该房屋买卖契约系原告范洁为顺利办理房产证而设，并非原告范洁与原房主冯一平双方之间买卖房屋的真实意思表示。综上，原告范洁陈述其与陕西融诚公司签订房屋买卖合同，且通过该《房屋买卖合同》合法取得房屋产权证书，缺乏合法事实依据，本院不予采信。至于原告范洁陈述其向陕西融诚公司支付房款105万元一节，根据原告范洁提供的陕西融诚公司法定代表人夏明乐的银行账户明细单显示，原告范洁仅于2012年8月27日通过其父范小纪银行账户转入40万元，而其自述指认的65万元，系2012年7月17日他人转入夏明乐银行账户，该款不仅不能看出系原告范洁转入，且该转款日期明显处于其与陕西融诚公司达成购买田园公寓21402室房屋之前，显然不合情理，该款与讼争房屋的关联性缺乏证据证明，故对原告范洁该事实陈述，本院依法不予采信。综上，原告范洁取得田园公寓21402室房屋产权证书，实体上对陕西融诚公司就该房屋具有处分权认识错误，程序上存在房屋过户过程冒用他人名义作为卖方过户，客观上其并未支付房屋对价，原告范洁依据其与陕西融诚公司的房屋买卖契约办理产权登记，实体上和程序上均有瑕疵，故不能据此房屋产权证书单独确定其为田园公寓21402室合法的所有权人。现原告在不能确定其为讼争房屋合法所有权人的情况下，要求被告彭宏伟腾交房屋，缺乏法律依据，故对其诉请本院依法不予支持。为保护公民合法民事权益，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条、第十四条、第三十一条、第三十四条、第一百零六条、第一百七十六条之规定，判决如下：
一，驳回原告范洁要求被告彭宏伟返还其西安市高新区新型工业园艺术大街东段东侧田园公寓1幢2单元21402室房产一套之诉讼请求。
二，驳回原告范洁要求被告彭宏伟赔偿其西安市高新区新型工业园艺术大街东段东侧田园公寓1幢2单元21402室房屋六个月房屋损失15000元之诉讼请求。
本案诉讼费8950元，由原告范洁承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 袁 军
代理审判员 高 阳
人民陪审员 卢 永
二〇一四年六月六日
书 记 员 孟丽君