广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法龙民初字第776号
原告（反诉被告）陈义勇。
委托代理人詹健、黄雪林，广东嘉得信律师事务所律师。
被告（反诉原告）深圳市潮回楼实业有限公司。
法定代表人李庭松，总经理�
被告李庭松。
两被告共同委托代理人周小菊、陈细儿，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
上列当事人租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
本案相关事实及裁判意见如下：
一、案件的基本事实
深圳市潮回楼实业有限公司于庭审中提交2009年10月22日《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》原件三份，其上载明“收到深圳市潮回楼实业有限公司交来位于宝安区龙华街道龙园社区宝华路173号潮回楼的农村城市化历史遗留违法建筑普查申报材料如下：……”。宝安区龙华街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室在收件回执左下部加盖公章予以确认。深圳市潮回楼实业有限公司、李庭松认可宝华路173号潮回楼无房产证。陈义勇认可其未查阅过宝华路173号潮回楼的房产证。
2015年2月3日深圳市潮回楼实业有限公司、陈义勇签订《租赁合同》，载明“……一、深圳市潮回楼实业有限公司同意将位于深圳市龙华新区宝华路173号潮回楼首层第壹间铺位及218租给陈义勇作为火锅店使用，……二、租金及租期：经议定租期为肆年（即从2015年4月1日至2019年3月31日止），2015.4.1至2017.3.31每月租金￥62000元，……三、（1）租金交付方式：合同生效后，2月4日至3月31日作为陈义勇装修期，陈义勇须交付深圳市潮回楼实业有限公司叁个月的铺租，贰个月作为押金，壹个月作为4月份租金，……八、深圳市潮回楼实业有限公司提供房管所租赁合同给陈义勇，营业执照、卫生、消防、招牌由陈义勇自行办理，必须具有合法手续，……”。深圳市潮回楼实业有限公司工作人员陈丽芳、陈义勇在租赁合同尾部签名确认。
2015年2月3日深圳市潮回楼实业有限公司出具收款收据两份，分别载明收到101及218陈义勇贰个月押金124000元、4月租金62000元。
此后，双方产生矛盾。庭审中，在回答“双方争议的原因？”这一问题时，陈义勇称“我要求深圳市潮回楼实业有限公司负责办理一次消防工程，深圳市潮回楼实业有限公司一直未办理，导致我想去办理二次消防无法办理。”深圳市潮回楼实业有限公司、李庭松称“我们想陈义勇要租金，陈义勇不付”。
2015年5月29日陈义勇提起诉讼。2015年6月23日深圳市潮回楼实业有限公司提起反诉。2015年7月10日本案开庭审理。
2015年7月15日深圳市潮回楼实业有限公司、陈义勇签订《协议书》一份，载明“①房屋状况2015.7.15日下午陈义勇从后门进入潮回楼101室（后门无锁），将所租宝华路173号潮回楼101电动卷闸门用铁绳手动拉起来，没将卷闸门遥控器交给潮回楼，一楼的空调全部搬清（具体数目见双方确认附件）。②2015.7.15日下午陈义勇将其所租二楼218的建筑物品取回，所有装修物品等具体详见2015.7.12日双方拍照确认为准，218里面所有可移动建筑材料自动放弃，全权交由潮回楼处理。③2015.7.15日下午陈义勇取回所租宝华路173号潮回楼101及218的东西，现宝华路173号潮回楼101及218移交潮回楼公司。”深圳市潮回楼实业有限公司工作人员陈丽芳、陈义勇在协议书下部签名确认。协议书并附深圳市潮回楼实业有限公司工作人员陈丽芳、陈义勇共同签名确认的《陈义勇搬走一楼东西清单》《陈义勇搬走二楼建筑材料清单》各一份。《陈义勇搬走一楼东西清单》中第七项“空调”中载明“空调无型号主机5台，天花机3台，落地机1台，挂机1台”。
二、其他情况
依照工商登记信息，深圳市潮回楼实业有限公司的企业性质为自然人独资的有限责任公司，法定代表人为李庭松。李庭松未举证证实深圳市潮回楼实业有限公司的财产独立于其自己的财产。
陈义勇要求赔偿居间服务费用31000元，于庭审中提交2015年2月3日居间服务确认书（承租方）一份、2015年12月3日收款收据一份以证实损失之存在。2015年12月3日深圳市华联恒业房地产经纪有限公司出具收款收据一份，载明“今收到陈义勇先生交来承租龙华新区宝华路潮回楼173号铺介绍费用31000元。”深圳市华联恒业房地产经纪有限公司在收款收据上加盖财务专用章予以确认。
陈义勇要求赔偿专卖投资款311800元，于庭审中提交2015年2月5日广州市百悦餐饮管理有限公司与陈义勇所签《专卖合同书》一份、2015年2月5日收据一份、2015年3月26日《烤尚宫设备配置清单》一份共三页以证实损�之存在。
2015年2月5日《专卖合同书》载明“……2.3陈义勇要求变更专卖店的地址时，需向广州市百悦餐饮管理有限公司提出书面变更申请，经广州市百悦餐饮管理有限公司批准后方可变更。……3.1在本合同签订之日，陈义勇向广州市百悦餐饮管理有限公司一次性支付投资款人民币31.18万元（上述款项自缴纳之日起不予退还）。3.2该专卖店投资款已包含下列费用或权益。3.2.1专卖店管理费。3.2.2专卖店经营指导服务费。3.2.3专卖产品的技术培训费。3.2.4本合同4.4约定的专卖店的设备一套。……4.4在陈义勇履行本合同3.1约定后，广州市百悦餐饮管理有限公司向陈义勇提供专卖店的设备一套。……”。广州市百悦餐饮管理有限公司在专卖合同书尾部加盖合同专用章、陈义勇在专卖合同书尾部签名，双方均予以确认。
2015年2月5日广州市百悦餐饮管理有限公�出具收据一份，载明“今收到陈义勇交来百悦企业项目合同款311800元”。广州市百悦餐饮管理有限公司在收据上加盖财务专用章予以确认。
2015年3月26日广州市百悦餐饮管理有限公司出具《烤尚宫设备配置清单》一份共三页，其上载明“（豪华店：32.98万）”，并列明90项货品名称、数量、规格。广州市百悦餐饮管理有限公司在清单尾部加盖公章、陈义勇在清单尾部签名，双方均予以确认。
陈义勇称其对所租赁的深圳市龙华新区宝华路173号潮回楼首层第壹间铺位及218房屋已进行装修，申请对房屋装修价值进行评估。经本院摇珠确定国众联资产评估土地房地产估价有限公司为本案评估事项的评估机构。后，本院委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司对本案评估事项进行评估。后，陈义勇向国众联资产评估土地房地产估价有限公司交纳评估费2000元。2015年9月15日国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具国众联评报字（2015）第2-553号《深圳市宝安区人民法院委托的案号为（2015）深宝法龙民初字第776号所设计的房屋装修现值资产评估报告》，“评估结论”中载明“深圳市宝安区人民法院委托之评估对象在本次评估目的下，于评估基准日所表现的市场价值为60424元。”
深圳市潮回楼实业有限公司、李庭松认为评估报告中的评估价值偏高。陈义勇认为评估报告中的评估价值过低，要求进行重新评估，但陈义勇未能提交充分证据足以推翻本院委托评估的评估结论。
深圳市潮回楼实业有限公司要求陈义勇支付水电费1500元，卫生费500元，但未能提交充分证据证实此部分费用的确实发生及数额。陈义勇对此部分费用不予认可。
三、双方诉讼请求
陈义勇诉至本院，请求判令深�市潮回楼实业有限公司、李庭松立即返还押金及租金186000元，连带赔偿因租赁物业所造成的损失804300元，其中居间服务费用31000元，二手空调购置费用30400元，专卖投资款311800元，新空调购置费33600元，装修款795058元，并承担本案的律师费、诉讼费、财产保全费等一切费用。
深圳市潮回楼实业有限公司提起反诉，请求判令解除双方于2015年2月3日签订的《租赁合同》，责令陈义勇立即将租赁房屋腾空、返还，支付2015年5月至起诉之日的租金107466.67元及自2015年6月22日起至返还租赁房屋之日止的租金，支付2015年5月至起诉之日的水电费1500元，卫生费500元，并承担本案诉讼费及其他费用。
四、本院裁判意见
本院认为，（一）关于2015年2月3日深圳市潮回楼实业有限公司、陈义勇所签《租赁合同》的效力。
本案所涉的深圳市龙华新区宝华路173号潮回楼首层第壹间铺位及218房屋无合法所有权证书。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”故本院认定2015年2月3日深圳市潮回楼实业有限公司、陈义勇所签《租赁合同》无效。
（二）关于李庭松是否应当承担本诉的债务。
依照工商登记信息，深圳市潮回楼实业有限公司的企业性质为自然人独资的有限责任公司，法定代表人为李庭松。《中华人民共和国公司》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”李庭松未举证证实深圳市潮回楼实业有限公司的财产独立于其自己的财产。故李庭松对深圳市潮回楼实业有限公司在本案中所负债务承担连带清偿责任。
（三）关于本诉中的返还押金124000元。
2015年2月3日深圳市潮回楼实业有限公司出具收款收据，载明收到101及218陈义勇押金124000元。鉴于双方所签租赁合同无效，陈义勇要求深圳市潮回楼实业有限公司、李庭松返还押金124000元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。
（四）关于本诉中的返还2015年4月份租金62000元。
2015年7月15日深圳市潮回楼实业有限公司、陈义勇签订《协议书》一份，载明当日将租赁房屋返还深圳市潮回楼实业有限公司。虽然2015年2月3日深圳市潮回楼实业有限公司、陈义勇所签《租赁合同》无效，但鉴于陈义勇在2015年4月1日至2015年4月30日期间仍实际占用租赁房屋，故陈义勇应向深圳市潮回楼实业有限公司支付2015年4月份房屋占用费。陈义勇要求深圳市潮回楼实业有限公司、李庭松返还2015年4月份租金的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院对陈义勇此项诉讼请求不予支持。
（五）关于本诉中的居间服务费用31000元。
陈义勇在租赁房屋前亦未查阅房屋所有权证书，对于本案无效合同的签订双方均存在一定过错。陈义勇要求深圳市潮回楼实业有限公司、李庭松赔偿居间服务费用的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院对陈义勇此项诉讼请求不予支持。
（六）关于本诉中的二手空调购置费用30400元、新空调购置费33600元。
2015年7月15日深圳市潮回楼实业有限公司、陈义勇签订《协议书》一份，载明“……一楼的空调全部搬清……”，协议书所附《陈义勇搬走一楼东西清单》中亦明确载明陈义勇搬离空调的种类及数量。陈义勇在已经将所有空调搬离租赁房屋的情况下，仍要求深圳市潮回楼实业有限公司、李庭松赔偿二手空调购置费用、新空调购置费，缺乏事实及法律依据，本院对陈义勇此两项诉讼请求不予支持。
（七）关于本诉中的专卖投资款311800元。
第一，依据2015年2月5日《专卖合同书》，2.3约定陈义勇可以要求变更专卖店的地址，只是需向广州市百悦餐饮管理有限公司提出书面变更申请，经广州市百悦餐饮管理有限公司批准而已。第二，专卖投资款包括专卖店管理费、专卖店经营指导服务费、专卖产品的技术培训费，最重要的是，专卖投资款尚包括专卖店设备一套。第三，根据2015年3月26日《烤尚宫设备配置清单》，其上载明“（豪华店：32.98万）”，可见专卖投资款311800元包括了价值329800元的专卖设备一套。
鉴于专卖店的地址可以变更；且陈义勇的专卖店尚未开办，未产生任何专卖店管理费、专�店经营指导服务费、专卖产品的技术培训费；且专卖投资款包括了价值巨大的专卖设备一套，而此套价值巨大的专卖设备现在并未留存于租赁房屋。在上述情况下，陈义勇要求深圳市潮回楼实业有限公司、李庭松赔偿专卖投资款的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院对陈义勇此项诉讼请求不予支持。
（八）关于本诉中的装修款397500元。
陈义勇申请对房屋装修价值进行评估。经本院摇珠确定国众联资产评估土地房地产估价有限公司为本案评估事项的评估机构。2015年9月15日国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具国众联评报字（2015）第2-553号评估报告，“评估结论”中载明评估对象市场价值为60424元。陈义勇认为评估报告中的评估价值过低，要求进行重新评估，但陈义勇未能提交充分证据足以推翻本院委托评估的评估结论。故本院对陈义勇要�重新评估之请求不予支持。陈义勇要求深圳市潮回楼实业有限公司、李庭松赔偿装修款60424元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。
（九）关于反诉中的责令将租赁房屋腾空、返还。
庭审后的2015年7月15日深圳市潮回楼实业有限公司、陈义勇签订《协议书》一份，载明“……2015.7.15日下午陈义勇取回所租宝华路173号潮回楼101及218的东西，现宝华路173号潮回楼101及218移交潮回楼公司。”鉴于租赁房屋已实际返还深圳市潮回楼实业有限公司，深圳市潮回楼实业有限公司要求腾空返还租赁房屋的诉讼请求已丧失基础，本院对深圳市潮回楼实业有限公司此项诉讼请求不予支持。
（十）关于反诉中的支付2015年5月至返还租赁房屋之日止的租金。
2015年7月15日深圳市潮回楼实业有限公司、陈义勇签订《协议书》一份，载明当日将租赁房屋返还深圳市潮回楼实业有限公司。虽然2015年2月3日深圳市潮回楼实业有限公司、陈义勇所签《租赁合同》无效，但鉴于陈义勇在2015年5月1日至2015年7月14日期间仍实际占用租赁房屋，故陈义勇应向深圳市潮回楼实业有限公司支付房屋占用费62000×2+62000÷31×14=124000+28000=152000元。
（十一）关于反诉中的支付2015年5月至2015年6月23日的水电费1500元，卫生费500元。
深圳市潮回楼实业有限公司要求陈义勇支付水电费1500元，卫生费500元，但未能提交充分证据证实此部分费用的确实发生及数额。陈义勇对此部分费用不予认可。本院对深圳市潮回楼实业有限公司此项诉讼请求不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第五十九条、第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：
一、确认2015年2月3日被告（反诉原告）深圳市潮回楼实业有限公司、原告（反诉被告）陈义勇所签《租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）深圳市潮回楼实业有限公司、被告李庭松于本判决生效之日起三日内返还原告（反诉被告）陈义勇押金124000元；
三、被告（反诉原告）深圳市潮回楼实业有限公司、被告李庭松于本判决生效之日起三日内赔偿原告（反诉被告）陈义勇装修款60424元；
四、驳回原告（反诉被告）陈义勇其他诉讼请求；
五、原告（反诉被告）陈义勇于本判决生效之日起三日内支付被�（反诉原告）深圳市潮回楼实业有限公司2015年5月1日至2015年7月14日期间的房屋占用费152000元；
六、驳回被告（反诉原告）深圳市潮回楼实业有限公司的其他反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费6852元，财产保全费3959元，两项共计10811元，已由原告（反诉被告）陈义勇预交，此款由被告（反诉原告）深圳市潮回楼实业有限公司、被告李庭松负担2014元。评估费2000元，已由原告（反诉被告）陈义勇预交，此款由被告（反诉原告）深圳市潮回楼实业有限公司、被告李庭松负担。
本案反诉案件受理费1244.67元，已由被告（反诉原告）深圳市潮回楼实业有限公司预交，此款由原告（反诉被�）陈义勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 刘 媛
二〇一六年一月十一日
书记员 刘 依
书记员 文英玲
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责�。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国公司法》
第三节一人有限责任公司的特别规定
第五十七条一人有限责任公司的设立和组织机构，适用本节规定；本节没有规定的，适用本章第一节、第二节的规定。本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。
第五十九条一人有限责任公司应当在公司登记中注明自然人独资或者法人独资，并在公司营业执照中载明。
第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。
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