天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终884号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王晓坡，男，1987年9月25日出生，壮族，中铁建设集团有限公司职工，住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人：张杰，天津元平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨建莉，北京市信之源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵凌云，女，1969年7月2日出生，汉族，天津市宝坻区档案局职工，住天津市宝坻区。
原审被告（反诉原告）：韦秀芝，女，1961年11月12日出生，壮族，农民，住天津市宝坻区。
原审被告（反诉原告）：王成，男，1947年10月28日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人：韦秀芝（夫妻关系），住天津市宝坻区。
原审第三人：天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第五分公司，住所地天津市宝坻区建设路商贸楼（泰富裕园对面）。
负责人：吴佳莹，经理。
上诉人王晓坡因与被上诉人赵凌云、原审被告（反诉原告）韦秀芝、原审被告（反诉原告）王成及原审第三人天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第五分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2017）津0115民初7951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王晓坡及其委托诉讼代理人张杰、杨建莉，被上诉人赵凌云，原审被告（反诉原告）韦秀芝同时作为原审被告（反诉原告）王成的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。原审第三人天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第五分公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王晓坡上诉请求：撤销一审判决发回重审或者改判解除合同，赵凌云返还定金，双方互不承担责任，一二审诉讼费由赵凌云负担。事实和理由：涉案房屋因房龄过长而无法获得银行贷款审批，并非因为王成年龄过大。一审证人系中介工作人员，与本案具有利害关系，其证言不应被采信。王晓坡在房龄过长导致贷款未予受理后，2017年6月14日再次前往天津市宝坻区不动产登记事务中心，以期继续履行合同。赵凌云没有任何损失，且于2017年6月14日明确拒绝配合办理贷款手续违约在先。贷款不到位王晓坡未付全款并不构成违约，反而因赵凌云过错加重王晓坡义务。本案属于不可归责于买卖双方的事由，故请求改判互不承担责任。
赵凌云辩称，不同意王晓坡的上诉请求。其主要答辩意见是：王晓坡作为完全民事行为能力人签订合同后应积极履行义务，但王晓坡一人在中介签订合同后，后签订《天津市房产买卖协议》时要求增加其父母名字。因其父母年龄大才无法办理贷款。因王晓坡经中介催促仍无故拖延，赵凌云的房子大幅降价，亦无法实现出售此房另行购房的目的，损失较大。王晓坡应按照合同约定支付120000元违约金。赵凌云不想再和王晓坡接触所以没有上诉。
原审被告（反诉原告）韦秀芝、原审被告（反诉原告）王成同意王晓坡的上诉请求。
原审第三人天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第五分公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未发表任何意见。
赵凌云向一审法院起诉请求：1.判决解除赵凌云与王晓坡、王成、韦秀芝于2017年5月27日在天津市宝坻区不动产登记事务中心签订的《天津市存量房屋买卖协议》；2.判决王晓坡、王成、韦秀芝连带支付赵凌云违约金120000元；3.判决王晓坡、王成、韦秀芝承担本案诉讼费。一审诉讼中，赵凌云增加诉讼请求：要求一并判决解除赵凌云与王晓坡经天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第五分公司居间于2017年4月30日签订的《房屋买卖合同》。
王晓坡、王成、韦秀芝不同意赵凌云的诉讼请求，反诉要求判令：1.赵凌云返还定金20000元给王晓坡后同意解除王晓坡、王成、韦秀芝与赵凌云于2017年5月27日在天津市宝坻区不动产登记事务中心签订的《天津市存量房屋买卖协议》；2.要求赵凌云支付王晓坡、王成、韦秀芝违约金120000元；3.诉讼费由赵凌云承担。
一审法院认定事实：2017年4月30日赵凌云与王晓坡通过天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第五分公司居间签订了《房屋买卖合同》（合同编号000××××），合同约定售房人（甲方）：赵凌云，购房人（乙方）：王晓坡，居间方（丙方）：天津市恒信房地产经纪有限公司；第一条房屋基本情况：1.甲方自愿将坐落在宝坻区××××房屋出售给乙方¨¨¨2.该房屋产别为私产，产权人为赵凌云，房型为三室，楼层为三层，建筑面积为120.71平方米加地下室（面积23.64平方米），附属设施为烟机、灶具、热水器；第二条成交价格：甲乙双方协商后的实际成交价格为人民币壹佰贰拾万元（此价格包含该房屋及其附属设施），该房屋产权过户的相关费用由乙方承担（该房屋产权过户费用的计算依据是指定机构对该房屋的评估价格，而非丙方提供的交易参考价和甲、乙双方商定的实际成交价），该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担；第三条房屋信息服务费及支付：甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方须向丙方交纳房屋信息服务费成交价的1%，乙方须向丙方交纳房屋信息服务费本合同第二条确定的房屋实际成交价的1%，所有交易手续均在全部服务费交齐后办理；第四条付款约定：1.乙方的付款约定：（1）乙方于2017年4月30日向甲方交付该房屋定金贰万元整；（2）甲、乙双方于2017年5月30日前到房管部门订立房屋买卖协议；（3）乙方于2017年5月30日之前将该房屋首付款（含定金）（首付款实际额度以银行审核要求为准）交于天津市正孚房地产经纪中心办理该房屋房款资金监管及过户手续（若该房屋房管局资金监管价格低于本合同实际成交价格，乙方则当日向甲方补足所差房款，含定金。如乙方需要申请贷款购房则同时办理乙方贷款手续）；（4）甲方名下有二套产生的个人所得税，与丙方协商后成交价为壹佰贰拾万元整，甲方拿出两万给丙方，丙方交个人所得税¨¨¨2.甲方的付款约定：该房屋房款按天津市房管部门规定的资金监管流程在该房屋办理过户贷款手续完毕后由天津市正孚房地产经纪中心一次性交于甲方（遇到重大节日或政府机关及相关部门办件时间调整，该时间顺延）¨¨¨第六条违约责任：1.甲方应保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；2.甲乙双方需保证该房屋结构无拆改或拆改已得到相关部门的同意及持有合法有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由违约方负责；3.甲方在转让上述房屋时，若该房屋处于出租状态，甲方应将该房屋已出租的情况告知乙方，若由此发生纠纷等，均由甲方负责清理，并承担相应的法律责任，因此给乙方造成的损失由甲方赔偿；4.房屋产权人甲方在与乙、丙两方签订该房屋买卖合同时，视为其已经征得其财产共有人的同意，如因以上原因导致乙方不能办理过户手续或本合同不能执行的，视为甲方违约，并承担由此产生的一切责任及经济赔偿；5.甲方认可乙方贷款方式付款时：（1）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为或改变贷款方式及贷款金额，则乙方需补足所差房款，继续履行本合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的贷款服务费不予退还；（2）乙方需保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠，其贷款额度与年限以银行实际审核批复为准，如因证明不属实或资信度不够等个人原因造成贷款延期及贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失；（3）甲方应积极配合乙方办理购买该房屋的贷款手续并按约定按时提供贷款所需证件，如因甲方原因造成贷款延期及未果，甲方应承担责任及经济损失；6.如甲、乙双方委托丙方协助办理该房屋过户、贷款手续，则甲、乙双方应在接到丙方通知后，在指定时间到指定地点办理该房屋过户、贷款手续，如遇特殊事宜不能立即到场，则最多在之后3天内到指定地点办理相关手续，逾期不办理的视为违约，由违约方承担给其他方所带来的一切损失；7.如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，由违约方向对方支付本合同第二条确定的该房屋的实际成交价格的10%作为违约金，丙方所收取的服务费不予退还，由违约方向对方赔偿其服务费的损失，实际损失超过违约金总额的责任方应据实赔偿。同时，双方在合同中还约定了其他事项。
上述合同签订后，王晓坡依约于2017年4月30日向赵凌云交付定金20000元，向天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第五分公司交付服务费1000元，同日赵凌云向天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第五分公司交付服务费10000元，2017年5月5日王晓坡向天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第五分公司交付服务费11000元。
2017年5月27日赵凌云与王成、韦秀芝、王晓坡在宝坻区不动产登记事务中心签订《天津市存量房屋买卖协议》，协议约定第一条房屋情况：房屋坐落宝坻区，位于外环线以外，产别为私产，结构为混合，用途为居住，建筑面积144.35平方米，建筑层数为7，所在层为3，不动产权证书号240011××××，权利人为赵凌云，权利性质出让；第二条房屋价款：甲乙双方约定，房屋价款为1180000元；第三条房屋价款交付：甲乙双方约定按以下方式付款：甲乙双方同意以银行贷款方式支付房屋价款，监管房屋价款为全部房屋价款，乙方首付款354000元，申请银行贷款826000元，贷款种类为不包含公积金，乙方应于2017年8月27日前将监管的首付款一次性存入天津市房地产交易资金监管中心在邮政储蓄银行设立的专用账户，乙方订立借款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入上述账户，乙方应于2017年11月22日前办理完毕贷款手续，贷款银行核定的贷款额度降低的，乙方应调增首付款数额，并在约定的贷款资金到账时间前一次性补齐，当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部监管房屋价款，监管房屋价款总额不变。同时，双方在协议中还约定了其他事项。
2017年5月31日各方共同前往中国邮政储蓄银行股份有限公司天津宝坻区支行办理贷款事宜，后因故未果。
各方均认可于2017年6月9日、6月14日未签署成功的两份补充协议的真实性，第一份补充协议内容为：“售房人赵凌云（甲方）、购房人王晓坡（乙方）双方于2017年4月30日在恒信房地产签约的天津市宝坻区××××房屋买卖合同，甲乙双方于2017年5月27日到房管部门订立房屋买卖协议，乙方于2017年5月27日到银行办理贷款因个人资质原因未被审批，经甲乙双方友好协商，甲方配合乙方到房管部门重新订立买卖协议，允许乙方第二次做贷款，此协议一式三份，甲乙双方签字生效，2017年6月9日”；第二份补充协议内容为：“售房人赵凌云（甲方）、购房人王晓坡（乙方）双方于2017年4月30日在恒信房地产签约的天津市宝坻区××××房屋买卖合同（合同编号000××××），甲乙双方于2017年5月27日到房管部门订立房屋买卖协议，由于乙方首次办理贷款未果，现经甲乙双方友好协商，甲乙双方于2017年6月14日到房管部门办理退件手续并同时于当日重新订立房屋买卖协议，乙方承诺于2017年6月20日前将房屋首付款交于天津市房地产交易资金监管中心及过户手续剩余房款乙方以办理贷款方式交付甲方，若乙方在2017年6月20之前未按此补充协议履行，则履行原合同（合同编号000××××），协议一式三份，甲、乙、丙各持一份，甲、乙、丙三方签字或盖章生效，此协议与原合同具有同等法律效力。”
另查，王晓坡表示对于涉案房屋无法通过以一次性支付全款的方式购买。
各方对以下事实存在争议：王晓坡、王成、韦秀芝称有2017年5月27日、6月9日、6月14日的录音证明其没有违约，是赵凌云存在违约行为，王晓坡一直在履行合同，6月9日王晓坡一直在与赵凌云、中介工作人员商谈定金是否返还一事，赵凌云未返还《房屋买卖合同》约定的定金20000元导致王晓坡、王成、韦秀芝无法交首付款，后赵凌云和中介工作人员要求王晓坡先签署其起草的补充协议，才能办理修改房管局的房屋买卖协议，王晓坡认为两份补充协议内容是不公平的、违背事实的才没有签字，另在5月31日中介工作人员宋学涛带王晓坡、王成、韦秀芝及赵凌云到宝坻区中国邮政储蓄银行办理贷款，银行工作人员看了房本和《天津市存量房屋买卖协议》后，以房龄过长为由不审批贷款，银行工作人员说需将《天津市存量房屋买卖协议》中的第三条乙方首付款三成的金额更改为至少四成及以上的金额；赵凌云称定金20000元之所以没有返还王晓坡是因为在签订《天津市存量房屋买卖协议》时20000元定金已用于抵扣房款，签订协议的房款总价款为1180000元，如果写1200000元，赵凌云就会将20000元定金退还王晓坡，王晓坡也没有按《天津市存量房屋买卖协议》约定将首付款354000元存入监管账户，另赵凌云有通话录音证明中介工作人员宋学涛多次给王晓坡打电话让其来办手续，王晓坡多次不接电话，又以各种理由不来办手续，王晓坡还表示无法以全款方式购买涉案房屋，另宋学涛（出庭作证时已从天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第五分公司辞职，现无业）出庭作证证明在各方签订《天津市存量房屋买卖协议》当天，王晓坡提出协议上买受人处写上王成、韦秀芝、王晓坡三人的名字，当时中介工作人员已告知王晓坡如果这样的话贷款不好办，但王晓坡坚持要求写三个人的名字，后约定去银行办贷款，银行工作人员说做不了贷款因为王晓坡的父亲王成年龄大没有贷款资质，后各方多次协商解决贷款一事未果。各方对违约责任的承担存在争议，均认为己方无过错应由对方承担责任。
一审法院认为，赵凌云与王晓坡经第三人天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第五分公司居间于2017年4月30日签订的《房屋买卖合同》（合同编号000××××）及赵凌云与王成、韦秀芝及王晓坡于2017年5月27日在宝坻区不动产登记事务中心签订的《天津市存量房屋买卖协议》均为当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应据此行使权利、履行义务。现赵凌云与王晓坡、王成、韦秀芝均主张解除《天津市存量房屋买卖协议》，一审法院对此不持异议。诉讼中，赵凌云据此提出一并解除《房屋买卖合同》的请求有合理依据，并无不当，一审法院对其该请求予以支持。
本案中各方主要争议焦点是违约责任承担问题。对此，王晓坡认为赵凌云应按《房屋买卖合同》约定返还定金20000元用于其交纳涉案房屋首付款，赵凌云未返还应承担违约责任，至于房屋办理贷款未果系因房龄过长与其无关，应该由房主赵凌云负责，而赵凌云认为因《天津市存量房屋买卖协议》约定涉案房屋价款为1180000元，定金20000元已从《房屋买卖合同》中约定的房款1200000元中扣除故未返还，王晓坡、王成、韦秀芝应当承担未履行合同约定义务的违约责任给付赵凌云违约金120000元，至于涉案房屋办理贷款未果系因王晓坡在签订《天津市存量房屋买卖协议》时坚决要求王成、韦秀芝列入买受人添加在贷款首列超出银行规定的贷款年龄所致。关于定金20000元未返还王晓坡、王成、韦秀芝，赵凌云是否构成违约一节，虽然《房屋买卖合同》中约定涉案房屋实际成交价格为1200000元，但2017年5月27日各方签订的《天津市存量房屋买卖协议》中已明确约定涉案房屋价款为1180000元，王成、韦秀芝、王晓坡均在《天津市存量房屋买卖协议》上签字、捺印，足以说明其明确知晓并认可协议中的内容，后在赵凌云未返还定金20000元的情形下各方又于2017年5月31日共同前往银行办理贷款事宜，亦说明王晓坡、王成、韦秀芝以实际行为认可了赵凌云未返还定金20000元的事实，故赵凌云主张未返还定金20000元的理由正当，一审法院对其主张予以采信，对王晓坡、王成、韦秀芝以赵凌云未返还定金为由主张其承担违约责任支付违约金120000元的请求，一审法院不予支持。关于涉案房屋办理贷款未果由谁承担责任一节，涉案《房屋买卖合同》履行至办理贷款这一阶段出现障碍未能继续履行，各方主张对于涉案房屋办理贷款未果的责任均不在己方而在对方，均未提供确切证据证明各自主张，该障碍系各方针对办理贷款的程序步骤约定不具体不明确及银行贷款政策所致，属于不可归责于买卖双方的事由，故对王晓坡、王成、韦秀芝主张贷款未果系房龄过长，房主赵凌云应承担责任的意见及赵凌云主张办理贷款未果系因王晓坡方面原因所致的意见，一审法院均不予采信。
在第一次办理涉案房屋贷款未果后，各方协商重新办理贷款、前往房管部门办理退件手续等事宜的过程中，王晓坡确实存在怠于履行按《房屋买卖合同》约定办理涉案房屋贷款手续的行为，加之王晓坡未按《天津市存量房屋买卖协议》约定将首付款354000元存入监管账户，王晓坡亦表示其不能以全款方式购买涉案房屋，前述行为均能充分表明王晓坡不履行合同，以致赵凌云期待通过合同履行而达到的售房目的无法实现，据此王晓坡的行为已构成违约，又因关于违约责任仅在《房屋买卖合同》中有明确约定而在《天津市存量房屋买卖协议》中并未列明，故应由《房屋买卖合同》的签订者王晓坡承担违约责任，赵凌云依据《房屋买卖合同》主张王晓坡、王成、韦秀芝连带支付违约金的请求依据不足，一审法院对其该请求不予支持。关于赵凌云主张违约金120000元，一审法院综合考虑合同的履行情况、王晓坡的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则加以衡量，违约金酌情调整为80000元，对赵凌云主张过高部分，一审法院不予支持。合同解除后，赵凌云收取的定金20000元应当返还王晓坡，一审法院对王晓坡该部分诉讼请求予以支持。
一审法院判决：“一、解除原告（反诉被告）赵凌云与被告（反诉原告）王晓坡经第三人天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第五分公司居间签订的《房屋买卖合同》（合同编号000××××）及原告（反诉被告）赵凌云与被告（反诉原告）王晓坡、王成、韦秀芝签订的《天津市存量房屋买卖协议》；二、原告（反诉被告）赵凌云返还被告（反诉原告）王晓坡定金人民币20000元；三、被告（反诉原告）王晓坡给付原告（反诉被告）赵凌云违约金人民币80000元；四、驳回原告（反诉被告）赵凌云的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王晓坡、王成、韦秀芝的其他反诉请求；六、上述二、三项确定的给付义务折抵后，被告（反诉原告）王晓坡应于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）赵凌云人民币60000元。本案本诉受理费2700元，减半收取计1350元（赵凌云已交纳，由赵凌云负担450元，王晓坡负担900元）；反诉费3100元，减半收取计1550元（王晓坡已交纳，由王晓坡负担1400元，赵凌云负担150元）。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王晓坡提交如下证据1.2017年12月11日、2017年12月25日、2018年1月2日王晓坡与中国邮政储蓄银行工作人员的录音及对应文字材料，证明目的为房龄老化导致银行拒绝审批贷款；2.《个人账户申请书》、中国邮政储蓄银行流水单、中国邮政储蓄银行借记卡图片一张，证明目的为王晓坡一直积极履行合同。赵凌云质证称，不认可录音证据真实性，不认可其他材料的证明目的。赵凌云提交2017年5月27日王晓坡发送的短信截图，载明如下内容：“赵姐：今天来中介这里吗？中介刚告诉我说用我妈的名字可能不行了，那要是那样，我就不能买您的房了”。王晓坡质证称，双方签订《天津市存量房屋买卖协议》的时间在其短信发送时间之后。韦秀芝、王成同意王晓坡提交证据的证明目的和对赵凌云提交证据的质证意见，二人未提交其他证据。天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第五分公司未出庭，亦未提交证据或发表意见。对当事人存在争议的事实，本院认定如下：王晓坡提交的录音证据并非形成于双方申请办理贷款之时，录音中工作人员答复并非贷款政策的书面文件，其证明效力较弱，本院不予采信；王晓坡提交的书证不能证明其积极履约，本院亦不采信。关于赵凌云提交的短信截图，王晓坡虽认可曾发送短信，但双方此后签订了《天津市存量房屋买卖协议》，赵凌云提交的证据不属于新证据，一审认定事实清楚，本院予以确认。案经本院调解未果。
本院认为，本案的争议焦点为王晓坡是否应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，赵凌云与王晓坡、韦秀芝、王成于2017年5月27日签订的《天津市存量房屋买卖协议》约定了首付款时间及完成贷款的时间，同时约定，贷款银行核定的贷款额度降低的，乙方应调整首付款数额，并在约定的贷款资金到账时间前一次性补齐。当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部监管房屋价款，监管房屋价款总额不变。在办理贷款阶段出现障碍后，王晓坡未依约调整首付款数额，亦不同意全款购房，未能积极履行合同，应承担违约责任。王晓坡主张的涉案房屋房龄问题并非赵凌云过错，故对其要求双方互不承担责任的上诉请求，本院不予支持。一审判决结合本案案情调整违约金80000元并无不当，本院予以维持。经审查，一审法院审理案件过程中不存在需要发回重审的情形，对王晓坡要求发回重审的上诉请求，本院亦不支持。
综上所述，王晓坡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由王晓坡负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 尹 来
代理审判员 张玉洁
二〇一八年四月十六日
书 记 员 张志英
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条：
第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。