黑龙江省鹤岗市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑04民初1号
原告刘忠华，女，汉族，无职业，住黑龙江省鹤岗市。
委托代理人栾煜（系原告女婿），男，汉族，鹤岗市诚基水电热力有限公司财务科科长，住鹤岗市向阳区。
委托代理人杨利斌，黑龙江人和律师事务所律师。
被告鹤岗市宏基房地产开发有限责任公司，住所地鹤岗市向阳区。
法定代表人徐志强，职务董事长。
委托代理人关玉春，该公司法律顾问。
第三人鹤岗市龙鹤房地产开发有限责任公司，住所地鹤岗市向阳区二马路。
法定代表人刘辉，职务经理。
委托代理人所桂荣，女，汉族，无职业，住黑龙江省鹤岗市。
委托代理人李宏纯，黑龙江君德律师事务所律师。
原告刘忠华与被告鹤岗市宏基房地产开发有限责任公司（以下简称宏基公司）、第三人鹤岗市龙鹤房地产开发有限责任公司（以下简称龙鹤公司）商品房买卖合同纠纷一案，前由鹤岗市中级人民法院于2015年1月9日作出（2014）鹤民初字第14号民事判决，宣判后，原审第三人龙鹤公司不服，向黑龙江省高级人民法院提出上诉，黑龙江省高级人民法院于2015年10月15日作出(2015)黑民终字第123号民事裁定，发回鹤岗市中级人民法院重审。本院依法组成合议庭，由审判员徐景华担任审判长，审判员郭培君主审，代理审判员任兢鹤参加评议，于2016年1月21日、5月13日公开开庭审理了本案，原告刘忠华及其委托代理人栾煜、杨利斌，被告宏基公司的委托代理人关玉春，第三人龙鹤公司的法定代表人刘辉及其委托代理人索桂荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘忠华诉称，2009年2月19日，原、被告签订了四份商品房买卖合同，合同约定：被告将位于鹤岗市向阳区振兴花园40、41号楼的四户房屋卖给原告，总计价款10000万元，首付500万元。合同签订后，经过鹤岗市房地产管理部门登记备案，原告将原来交付给第三人的500万元借款转抵了首付款，被告给原告出具了首付款发票，被告将四户房屋登记所有人变更为原告名字。现该楼其他购房人已经开始入户，但是由于该楼是由被告联合开发合作人（实际投资建设方）第三人掌控，第三人拒绝交付楼房。原告认为被告及第三人应当履行合同，按实际测绘面积计算收取原告应付余款，交付房屋。故诉至法院，请求依法确认原、被告双方买卖合同有效，责令被告立即履行合同交付房屋。并承担逾期交付房屋违约金。发回重审后，原告当庭表示撤回诉请中的要求给付逾期交付房屋违约金的请求，但声明保留诉权。
被告宏基公司辩称，被告不应当向原告交付四户房屋，也不应当承担房屋违约金。理由是：被告没有与第三人联合开发振兴花园40、41号楼，只是与佳木斯第一建筑工程公司（以下简称佳木斯一建）合作开发此楼。被告没有收到原告的购房款500万元，原告也没有想被告付过购房款。
第三人龙鹤公司辩称，第三人从未与被告联合开发诉争楼房。第三人曾经与原告有民间借贷关系。第三人与被告不存在任何的合同第三人没有转抵购房款，并且所有诉争楼房的销售主体是被告，第三人没有销售房屋的权利。请求法院驳回原告对第三人的诉讼请求。
原告刘忠华为证明起诉讼主张向本院提供了以下证据：
证据，四份商品房买卖合同、备案证明、首付款收据，证明原、被告具有买卖合同关系，房屋首付款已经交付，并且通过房产局备案，同时证明，买卖成立的时间是2009年2月19日。到2009年2月份他们无力偿还欠款时，我们向他们买的房屋。
被告宏基公司对证据一的真实性及证明的问题没有异议。
第三人质证认为，对证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，原告与第三人之间是借贷关系，签订的买卖合同是为借贷做担保，考量双方签订的合同是否有效，应该看合同的内容，该合同是按揭合同，原告与第三人签订买卖合同后并没有办理按揭手续，并且没有按按揭要求付款，所以双方真实的合同目的是借贷担保。
第三人为证明其主张成立，提交反驳证据如下：
证据一，龙鹤公司2008年7月25日、8月29日现金日记账、收款凭证、及借款补充协议，证明：（1）龙鹤公司于2008年7月25日、8月29日经中介亿源公司分别借入576万元、535万元，两笔借款中各有来自刘忠华500万元。(2)借款补充协议为亿源公司提供格式文本，设计流质条款约束借款人按期还款，并非真是买卖。
证据二，2008年10月28日付款凭证及现金账，证明2008年7月25日涉刘忠华借款已经还清。
证据三，刘忠华、柴春鹤收条两份，证明：2010年8月13日即被答辩人诉称的借款转化为购房款的6个月后，答辩人仍在以房屋实物形式偿还被答辩人借款，被答辩人及其女儿签收的振兴花园41#楼房及车库，总计价值合计3318725元。不存在借款抵购房款履行抵押用买卖合同的事实。
被告宏基公司质证后认为，该组证据与我们公司无关。
原告对证据进行质证后认为，对证据一日记账和收款凭证，这个证据我们不认可，在一审多次开庭原告申请法院调取证据也要求第三人举证，让他把财务账拿到法庭核实，并且给一定期限，第三人拒不提供，审判员也到龙鹤公调取这些账，龙鹤公司拒不提供，在一审判决之后，在省高院二审中拿出这个账，是否在这个期间对账目做了修改补充或者是新做的，我们都不知道，第二这个账证明的两个500多万和本案认定买卖关系没有关系，这个账当中我们发现了在原告和第三人签订了买卖房屋协议之后第三人又与柴春鹤发生过30万元的借贷关系，这个和后面质证还款的事实观点有关，对补充协议真实性没有异议，要说明的是补充协议的时间，是在本案四个房屋买卖合同签订时间之前，在2008年8月29日签订的，这个协议只能证明2008年双方的意思表示，证明不了2009年2月19日双方签订合同的意思表示，不能用这个协议以及前面的账册来证明双方买卖四户房屋的关系不成立。对证据3刘忠华和柴春鹤两个收条，这两个收条是在第三人和柴春鹤发生过30万借款事实之后签订的，从账册上看，第三人和柴春鹤有经济往来，收条里原告人收到的是柴春鹤有关车库购房款的合同，即没收到现金也没收到房屋，只能证明原告人把柴春鹤名下的房屋合同收到了，这个条不能证明第三人给付刘忠华还款的事实，事实上当时应当收到房本的应该是柴春鹤，当时柴春鹤写了一个收条，同样内容是收到房屋合同，原告人也收到了七本合同，这个证据即没有经过买卖房屋备案，也没经过被告宏基公司认可，更没有交付房屋，这个事实和原告没有关系，这个合同当中结算票据及合同的盖章，是宏基公司不认可，结算票据的章是椭圆型的章，宏基公司用的是圆形公章，本案涉及的四户房屋的章是圆章，所以我们认为四户房屋的章是宏基公司认可，收据中所说的合同使用的公章是宏基不认可的，与我们这四户房屋使用的章是不一致的。
证据四，八份合同，这八份合同在省院开庭时已经提交了，本次庭审中提交证明用八户房屋做价300余万用于清偿原告的欠款。
原告对证据进行质证后认为，在省院二审审理时，第三人已经提交了，我们也谈了质证意见，本次庭审中重申，意见和前面质证意见相同。
被告宏基公司认为与该公司无关。
原告刘忠华提供在永丰国际购买住宅及车位的购房合同及票据。证明：第三人龙鹤公司未履行出卖紫禁城40、41号楼五户房屋及三个车库的事实，同时证明，原告的女儿柴春鹤及温丽彬在不能按期取得购买紫禁城40、41号楼五户房屋及三个车库后，在永丰国际购买同等面积房屋及车位的事实。
证人柴春鹤出庭证实，其购买的紫禁城的房屋及车库因被告宏基公司及第三人龙鹤公司未能按期交付，其购买了永丰国际的楼房及车位，同第三人龙鹤公司达成的购房协议未实际履行的事实。
被告宏基公司质证后认为，对证据的真实性及合法性均无异议，但该证据与本公司无关。
第三人龙鹤公司质证后认为，原告所提交的证据不具有排他性，购买永丰国际的房屋不影响紫禁城抵账的行为，该证据与本案无关。
原告提交证据一份，常学斌与宏基公司签订的商品房买卖合同一份，证明房屋每平方米6800元，与原告同被告签订的商品房买卖合同每平方米6000元同等，属于合理价位。
被告宏基公司质证认为，对该证据没有异议。
第三人质证后认为，整份证据也是用于抵押的，所以价格并不是市场的合理价格，而且该房屋没有交付。
根据双方的举证、质证，认定本案事实如下：2006年1月10日，被告宏基公司作为甲方与佳木斯一建（乙方）签订合作开发建设工程合同书，合同内容：“振兴花园40号、41号综合楼开发建设工程由甲乙双方合作进行，以乙方为本项目的开发主体，全权负责该项目的独立经营管理。甲方的权利和责任中约定，甲方协助乙方办理报建、施工检验、产权证、按揭贷款及工程相关事宜，出具相关的公章、名章、预售房许可证、开发资质等。乙方的权利和责任中约定，乙方承担开发建设资金，对所开发建设的商品房享有所有权和处置权。乙方实行独立核算，自负盈亏，依法纳税。发生一切经济往来及纠纷，全部由乙方负责。同时乙方负责开发建设房屋的销售，并使用国家统一的商品房买卖合同和国家统一发票等。”2008年7月25日，第三人龙鹤公司（甲方）与原告刘忠华（乙方）签订借款协议一份，双方约定：此商品房买卖合同只作为借款抵押有效，不属于商品房买卖合同，借款金额500万元，借款期限三个月（二00八年七月二十五日至二00八年十月二十四日）借款到期日，如遇期日、节假日，此协议顺延，利息按顺延天数计算。借款到期甲方龙鹤公司将借款如数还清，补充协议和作借款抵押的商品房买卖合同，同时作废。用商品房地关系也不成立，如龙鹤公司到期违约，此合同生效，甲乙双方协商，借款是否能够延期，如乙方不同意延期，该抵押房屋归乙方所有。该笔借款到期后，第三人龙鹤公司偿还了该笔借款。2008年8月29日，第三人龙鹤公司（甲方）与原告刘忠华（乙方）签订借款协议一份，双方约定：此商品房买卖合同只作为借款抵押有效，不属于商品房买卖合同，借款金额500万元，借款期限三个月（二00八年八月二十九日至二00八年十一月二十八日）借款到期日，如遇期日、节假日，此协议顺延，利息按顺延天数计算。借款到期甲方龙鹤公司将借款如数还清，补充协议和作借款抵押的商品房买卖合同，同时作废。用商品房地关系也不成立，如龙鹤公司到期违约，此合同生效，甲乙双方协商，借款是否能够延期，如乙方不同意延期，该抵押房屋归乙方所有。2008年12月28日，第三人龙鹤公司（甲方）与原告刘忠华（乙方）签订补充协议一份，该协议内容同借款协议，但未就借款期限及还款时间予以约定。此期间，第三人龙鹤公司与原告签订了商品房买卖合同，并为原告出具了金额为500万元的往来结算票据一张，注明交款事项为购买振兴花园41号楼120室商服房。2009年2月19日，被告宏基公司与原告刘忠华签订了商品房买卖合同四份，并出具了购买振兴花园40、41号楼000118、000119、000120、000121室往来结算票据，同时，办理了商品房登记备案证明。但双方未办理银行按揭手续，该四户商品房实际管理人为第三人龙鹤公司，并未交付给原告刘忠华。2010年8月13日，原告刘忠华为第三人龙鹤公司出具收条一份，内容为：收到振兴花园41号楼房款2,108,880.00元，车库690,000.00元，合计2,798,880.00元（附合同七本）同日，原告刘忠华之女柴春鹤给第三人龙鹤公司出具收条一份，内容为：收到振兴花园41号楼01270室房款519,845.00元。
另查明，振兴花园40、41号楼工程竣工后，鹤岗市广厦房地产测绘中心于2013年5月6日出具房屋面积测绘成果书，测得该楼非住宅118,、119、121、121室房屋产权建筑面积分别为500.02平方米、439.86平方米、350.96平方米、407.78平方米。2013年10月该楼开始交付使用。
再查明，2010年8月，原告刘忠华的女儿柴春鹤、温丽彬在鹤岗市永丰国际诚购买了两户住宅及三个车位。
本院认为，原告刘忠华与被告宏基公司签订的四份商品房买卖合同合法有效，双方应按合同约定履行义务，第三人龙鹤公司与原告刘忠华之间存在借贷关系，但原、被告双方又签订了商品房买卖合同，双方约定了房屋的具体位置及价格，并且在房产管理机关办理了商品房预售备案登记，故原告刘忠华要求被告交付房屋的主张应予支持。振兴花园40、41号楼开发建设工程是由被告宏基公司与佳木斯一建合作进行，佳木斯一建对商品房享有所有权和处置权，后该公司就该项目在鹤岗地区的一切事物授权给第三人龙鹤公司处理，事后，因第三人龙鹤公司不具备相应资质，其即挂靠到被告宏基公司进行开发建设。从被告宏基公司出具的说明书及第三人所陈述的事实，可以认定第三人龙鹤公司对振兴花园40、41号楼具有独立的所有权和销售权，被告宏基公司虽然在商品房预售许可中载明是销售单位，但并没有实际的销售权利，其只是负责办理开发建设中所有的审批手续及销售的相关手续。第三人龙鹤公司与原告刘忠华之间存在借贷关系，因借款未还，后第三人龙鹤公司决定将振兴花园40、41号楼四户房屋销售给原告刘忠华并用其所欠原告的借款折抵部分购房款，故该意思表示真实，买卖合同关系成立，第三人龙鹤公司应当履行交付房屋的义务。原告刘忠华及案外人柴春鹤所出具的收条，虽然表示用房屋及车库抵偿借款，但该约定并未实际履行，故对双方不应产生合同效力。对于剩余购房款，原告刘忠华应按测绘公司实际协会面积进行交纳，具体数额为：118室尚欠购房款1,450，480.00元（面积500.02㎡6000元／㎡－已付房款1,549,640.00元）、119室尚欠购房款1,873,360.00元（面积439.866000元／㎡－已付房款765,800.00元）、120室尚欠购房款438,900.00元（面积350.96㎡6000元／㎡－已付房款1,666,860.00元）、121室尚欠购房款1,319,940.00元（面积407.78㎡6000元／㎡－已付房款1,126,740.00元）。因签订商品房买卖合同的相对人是被告宏基公司，故被告宏基公司承担交付房屋的义务；又因第三人龙鹤公司对所销售房屋具有所有权，以房抵欠款也是龙鹤公司所为，故龙鹤公司对交付房应承担连带责任。综上，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条的规定，判决如下：
一、被告鹤岗市宏基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内将位于鹤岗市向阳区振兴花园40、41号楼118、119、120、121室房屋交付给原告刘忠华，第三人鹤岗市龙鹤房地产开发有限责任公司承担连带责任；
二、原告刘忠华于本判决生效之日起十日内向被告鹤岗市宏基房地产开发有限责任公司交纳剩余购房款5,082,680.00元。
如果未能按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费81,800.00元，由原告负担40,900.00元，被告负担40,900.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审 判 长 徐景华
审 判 员 郭培君
代理审判员 任兢鹤
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 赵 敏