重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2013）渝北法民初字第13968号原告重庆市宏乾物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区两路翠湖路267号，组织机构代码75006674-6。法定代表人蔡乾芬，总经理。委托代理人周湘，重庆市渝北区回兴法律服务所法律工作者。委托代理人杨豫川，重庆市渝北区回兴法律服务所法律工作者。被告季茵夏，女，1987年7月3日出生，汉族。委托代理人季平，男，1960年12月17日出生，汉族。原告重庆市宏乾物业管理有限公司与被告季茵夏物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月12日受理后，依法由代理审判员邹富奎担任审判长，与人民陪审员唐小林、王道恒组成合议庭，适用普通程序于2013年12月19日公开开庭进行了审理。原告重庆市宏乾物业管理有限公司（以下简称“宏乾物业公司”）的委托代理人杨豫川、被告季茵夏的委托代理人季平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宏乾物业公司诉称：原告系人和春天小区的前期物业服务公司。2011年5月6日，原告与重庆市渝北区人和春天业主业委员会签订了《物业服务委托合同》。该合同对委托服务事项、委托管理期限、双方权利义务、服务费收取等事项作出了约定。被告所有的房屋建筑面积126.66平方米，物业服务费为75.60元／月·月。原告从进驻小区提供物业服务一直按照《物业服务合同》的约定履行了自己的义务，但被告从2012年1月1日起至2012年9月期间拖欠物业服务费至今。虽经原告催收，被告仍未主动履行义务，遂起诉至院，请求判令被告向原告支付物业服务费680元及水电公摊费22.50元。被告季茵夏辩称：被告未授权原告签订的物业服务合同，该合同为无效合同；原告没有收费文件规定，其收费没有法律依据；原告的物业管理企业资质证书已经失效，故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理，查明：2003年8月16日，以三峡联合职业大学外语学院为甲方、原告为乙方，就甲方将“人和春天”小区委托乙方实施物业服务事项，双方签订了《前期物业服务合同》1份。合同第二十四条约定：委托服务期限暂定为叁年，自《人和春天》小区综合验收合格之日计算，合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。合同对物业服务的委托服务事项、双方权利义务、物业服务要求和标准等事项进行了明确的约定。签订合同后，原告即进入小区为业主提供物业服务。“人和春天”小区于2011年1月成立了业主委员会，并于2011年1月17日在重庆市渝北区人民政府回兴街道办事处备案。2011年5月6日，以重庆市渝北区人和春天业主委员会为甲方、原告为乙方，双方就甲方将“人和春天”小区委托给乙方实施物业服务，签订了《物业服务委托合同》1份。合同第一章中约定：物业类型住宅小区；座落位置重庆市渝北区一碗水前街16号；占地面积17200平方米；建筑面积41825平方米。乙方提供服务的受益人为本物业的全体物业产权人和使用人。本物业的全体物业产权人、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。合同第二章委托服务事项中约定有：房屋建筑共用部位、公共设施、附属构筑物、公共绿地等的维修、养护和管理，公共环境卫生管理，小区内交通与车辆停放秩序管理，维护公共秩序，安全防范工作等相关内容。合同第三章中约定：委托管理服务期限贰年，自2011年1月1日起至2012年12月31日止；合同第六章物业管理服务收费中约定有：住宅房屋，乙方按建筑面积每月每平方米0.60元向物业产权人、使用人收取；非住宅房屋／门面乙方按25元／月向物业产权人、使用人收取；空置房屋按建筑面积每月每平方米0.3元向物业产权人、使用人收取。房屋共有部位、共用设备、设施的维修养护和更新费用，按《重庆市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》及配套文件执行。合同第七章附则中约定有：本合同甲乙双方签字盖章后立即生效。合同还就双方的权利和义务、违约责任等进行了约定。重庆市渝北区人和春天业主委员会及代表人、原告及法定代表人均在该合同上盖章并签字。2012年9月，原告与重庆市渝北区人和春天业主委员会双方自愿终止物业服务合同。原告为小区提供物业服务至2012年9月30日止。被告无故从2012年1月1日起至2012年9月30日止拒绝向原告交纳物业服务费。经原告催收后，被告至今仍未交纳上述期间的物业服务费。另查明，2004年12月2日，原告取得三级物业服务企业资质。被告系位于重庆市渝北区回兴街道一碗水前街16号人和春天某幢某房屋的所有权人，该房建筑面积126.66平方米，房屋设计用途为普通成套住宅，该房屋系空置房。2013年8月12日，原告要求被告给付从2012年1月1日起至2012年9月30日止期间的物业服务费680元及水电公摊费22.50元诉至本院。本案在审理过程中，原告自愿放弃要求被告给付水电公摊费22.50元的诉讼请求。上述事实，有前期物业服务合同、物业服务委托合同、物业管理企业资质证书、重庆市渝北区回兴街道金兰路社区居民委员会出具的证明、被告房屋产权登记档案材料、物业服务费用催收函、国内挂号信函收据、当事人的当庭陈述及庭审笔录等证据在案佐证，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案原告与三峡联合职业大学外语学院签订了《前期物业服务合同》后，即对小区业主提供物业服务。在2011年1月小区成立了业主委员会后，原告于2011年5月6日与业主委员会签订的《物业服务委托合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。被告作为该小区的业主，应受《物业服务委托合同》的约束。原告依约为小区提供了物业服务，并对被告应当交纳的物业服务费进行了书面催收，被告应当按《物业服务委托合同》的约定向原告给付物业服务费。根据《物业服务委托合同》关于“空置房屋按建筑面积每月每平方米0.30元向物业产权人、使用人收取”的约定，被告的房屋系空置房，被告应当按建筑面积0.30元／平方米·月的标准交纳物业服务费，故被告应当交纳的物业服务费为：341.98元［0.30元／月·平方米×126.66平方米×9个月（2012年1月1日至2012年9月30日）］。对于原告诉讼请求中超过被告应当给付物业服务费的部分，本院不予支持。本案在审理过程中，原告自愿放弃要求被告给付水电公摊费的诉讼请求，是当事人自愿处分其民事权利和诉讼权利的民事法律行为，符合法律规定，本院应予准许。对于被告辩称其未授权原告签订的物业服务合同，该合同为无效合同；原告没有收费文件规定，其收费没有法律依据；原告的物业服务资质证书已经失效，请求法院驳回原告的诉讼请求等抗辩理由，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，被告作为小区业主，应受原告与业主委员会签订《物业服务委托合同》的约束，且合同对物业服务收费标准进行了明确的约定，同时，被告也没有向本院举示证明原告物业管理企业资质证书已经失效的证据及其他有关证据，因此，被告的上述抗辩理由证据不充分，理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告季茵夏在本判决生效后五日内给付，原告重庆市宏乾物业管理有限公司2012年1月1日至2012年9月30日止期间的物业服务费341.98元；二、驳回原告重庆市宏乾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告季茵夏负担（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 长  邹富奎人民陪审员  唐小林人民陪审员  王道恒二〇一四年一月九日书 记 员  罗应霞