江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第01773号
上诉人（原审原告）连云港奥维士物业管理有限公司，住所地连云港市海州区大庆东路6号。
法定代表人李金尧，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）唐来库。
上诉人连云港奥维士物业管理有限公司（以下简称奥维士公司）因与被上诉人唐来库物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2014）海商初字第01376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月14日受理后，依法组成合议庭于2015年9月14日公开开庭进行了审理。上诉人奥维士公司的法定代表人李金尧，被上诉人唐来库到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
奥维士公司一审诉称，唐来库是连云港市海州区津华苑小区业主，奥维士公司是该小区的物业管理企业。从2012年1月1日起至2014年9月8日止，唐来库欠奥维士公司物业管理费130.3平方米×1.5元×32月（8天计52元）＝6306元、水费322吨×3.6元／吨＝1159元等，合计7456元。现诉至法院，请求判令唐来库给付物业管理费、水电费等合计7456元，并承担本案诉讼费用。
唐来库一审辩称，其房屋二楼用户在屋顶违章建房，造成屋顶漏雨，奥维士公司未予以制止。因屋顶漏雨支出维修费用合计1690元应当由奥维士公司承担。奥维士公司日常管理服务不到位，存在晚上没有保安人员巡逻，小区也没有安装摄像头、商铺前并没有打扫卫生等问题。对于水费，奥维士公司应以双方重新确认的实际用水量收取水费。2012年3月，唐来库房屋的承租人曾多次主动要求交纳水费，并核实实际用水量，但奥维士公司予以拒绝。
原审法院经审理查明，2008年7月17日，津华苑小区为连云港市城建房地产开发有限公司（以下简称城建公司）开发项目，城建公司（甲方）与奥维士公司（乙方）签订物业服务合同，委托奥维士公司对津华苑小区进行物业管理，约定的主要内容为：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。服务的范围：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、智能化系统、水泵房、门面广场、消防设施设备、采暖管网设备、电梯等；小区公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、沟渠、池井、自行车棚、停车场等；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括巡视、门岗执勤等；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动等。负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、设备维护运行费、共用电费、业主水费代收代交等。委托管理期限为一年，自2008年7月12日起至2009年7月13日止。乙方须按下列约定，实现目标管理（按照市级优秀住宅示范小区标准执行）：房屋外观良好，设备运行良好，房屋及设施、设备的维修、养护良好，公共环境良好，绿化成活率90%，交通秩序顺畅，保安详见连价服字（2005）18号附件同等收费标准执行，急修30分钟到位，12小时内修复，小修24小时，业主和物业使用人对乙方的满意率达到95%等。本物业的物业服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取，小区的公用水电费按每户300元收取，多退少补。房屋共用部位的小修、养护费用由乙方承担，大中修费用，保修期后按有关规定执行，更新费用，由保修期后按有关规定执行。房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，乙方申请维修基金承担，更新费用，乙方申请维修基金承担。合同中还对其他事项进行了约定。奥维士公司于2013年、2014年对该物业服务合同在海州区住房与城乡建设局（原新浦区住房与城乡建设局）进行了备案，物业服务合同备案期限至2014年7月13日或业委会成立（合同期限：2008年7月12日至业委会成立）。
2010年7月12日，连云港市津华苑业主委员会（甲方，以下简称津华苑业委会）成立并在海州区路南街道办事处进行了备案，但在备案表中业委会委员为六人。2010年12月23日，津华苑业委会与奥维士公司（乙方）另签订物业服务合同一份，委托奥维士公司对津华苑小区进行物业管理，约定的主要内容为：委托管理期限为二年，自2010年11月1日起至2012年10月30日止。本物业的物业服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.8元向业主或物业使用人收取，小区的公用水电费按每户300元收取，多退少补。房屋共用部位的小修、养护费用由乙方承担，大中修费用，保修期后按有关规定执行，更新费用，由保修期后按有关规定执行。房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，乙方申请维修基金承担，更新费用，乙方申请维修基金承担。其它约定事项内容与2008年7月17日城建公司与奥维士公司奥维士公司签订物业服务合同约定一致。
2014年9月9日，津华苑小区物业服务由奥维士公司更换为连云港钰鑫物业服务有限公司，连云港市津华苑小区第一届业主委员会发布通知，主要内容为：2014年9月8日之前发生的物业相关一切费用，请各位业主于9月30日积极与前期物业结算，2014年9月9日起产生的物业相关的一切费用向连云港钰鑫物业服务有限公司缴纳。
唐来库系津华苑小区B9号楼103商业营业房业主，房屋建筑面积为130.29平方米。津华苑小区业主的水费由奥维士公司代收，2012年6月20日至2014年6月9日期间唐来库的用水量为196吨（379－183），奥维士公司已为唐来库垫付了期间产生的水费。津华苑小区业主用水水表于2014年3月至7月进行改造更换。唐来库未给付2012年1月1日至2014年9月8日期间的物业服务费用及奥维士公司垫付的水费。经奥维士公司催交后，唐来库仍未缴纳。
2008年7月29日，连云港市物价局备案通知，确定津华苑小区的物业服务费收费标准为小高层、高层为每月0.6元／平方米，公共部位、电梯运行维保费为每月0.3元／平方米，商业用房服务费每月1.5元／平方米。
另查明，唐来库的津华苑小区B9号楼103商铺屋顶漏雨，唐来库为维修屋顶支出费用合计1690元。
上述事实，有当事人的陈述以及奥维士公司举证的营业执照、组织机构代码证、物业服务合同、代交公用水费发票、业主委员会通知、备案证明、备案通知及唐来库提供的照片、证明、连云港日报、证人证言、水表改造情况说明等证据予以证实。另原审法院从海州区路南街道办事处调取的业主委员会备案表、从海州区住房与城乡建设局调取的备案证明等证据亦证实了部分上述事实。
原审法院认为，城建公司与奥维士公司签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。
关于奥维士公司的物业服务期限。2010年12月23日，奥维士公司与津华苑小区业主委员会签订了物业服务合同，但该物业服务合同并未在海州区住房与城乡建设局进行备案。同时，在城建公司与奥维士公司签订的物业服务合同到期后，奥维士公司在海州区住房与城乡建设局对该物业服务合同进行了备案，备案证明中载明合同期限为2008年7月12日至业主委员会成立，备案期限至2014年7月13日或业委会成立时。最后，连云港市津华苑小区第一届业主委员会发布通知，奥维士公司服务到2014年9月8日，此前物业等相关费用应当缴纳至2014年9月8日。因此，奥维士公司的物业服务期限应当为2008年7月12日至2014年9月8日，城建公司与奥维士公司签订的物业服务合同约定的委托管理期限亦应当计算至2014年9月8日。
唐来库提出其因屋顶漏雨支出维修费用合计1690元应当由奥维士公司承担的抗辩意见。原审法院认为，唐来库屋顶属于小区共用部分，根据物业服务合同的约定，房屋共用部位的小修、养护费用由奥维士公司承担，唐来库支出维修费用1690元应当由奥维士公司承担。故对唐来库该辩解意见，原审法院予以支持。
唐来库作为津华苑小区业主，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。奥维士公司主张唐来库拖欠2012年1月1日至2014年9月8日期间的物业服务费用，根据物业服务合同约定，物业服务费为130.29平方米×1.5元／月×32.26月=6305元，但根据唐来库提供的证人证言等证据证实，奥维士公司物业服务期间管理服务不到位，物业费应当按50%计算即6305元×50%＝3153元。
关于水费。根据物业服务合同的约定，奥维士公司在垫付业主水费后，可以要求业主给付垫付的水费。由于津华苑小区水表于2014年3月至7月进行改造，水量无法进行重新核算，故对唐来库提出双方重新核算实际用水量的抗辩意见，原审法院不予支持。根据奥维士公司提供的水表用水量登记册，2012年6月20日至2014年6月9日期间，唐来库的用水量合计为196吨（379－183），奥维士公司垫付的水费数额应当为196吨×2.76元／吨＝541元。因此，物业费3153元、水费541元等合计3694元，在扣除奥维士公司应当承担的唐来库屋顶维修费1690元后数额为3694元－1690元＝2004元。
综上，依照《物业管理条例》第三十五条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院遂判决：唐来库于判决生效后十日内给付奥维士公司物业服务费、垫付水费等合计2004元。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（奥维士公司已预交），由唐来库负担，于给付上述物业费时一并给付奥维士公司。
上诉人奥维士公司不服上述判决，向本院提起上诉称，1、原审法院适用法律错误。上诉人已按物业管理条例履行了管理责任与义务，可是原审法院在未查明事实情况下，以上诉人管理服务不到位扣减物业服务费50%，没有法律依据，侵害了上诉人的合法权益，并且造成了物业管理行业混乱。2、根据相关规定，被上诉人唐来库家屋顶漏雨维修费用不应由上诉人支付。综上，原审判决错误，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人唐来库辩称，上诉人奥维士公司未尽物业管理义务，原审法院判决被上诉人支付50%物业服务费都多了。被上诉人家屋顶漏雨维修费，根据物业服务合同的约定，应由上诉人承担。综上，请求二审法院驳回上诉。
本院经审理查明，原审法院查明的案件事实清楚，本院予以确认。
二审诉讼期间，上诉人奥维士公司提交以下证据和材料：1、《连云港市物业服务收费管理实施办法》。证明奥维士公司按行政主管部门的规定提供物业服务并收取服务费。2、涉案楼房的竣工验收备案表；3、建设部《房屋建筑工程质量保修办法》。证据2、3证明被上诉人唐来库家屋顶漏雨在建设单位的保修期内，相关维修费用应由建设单位承担。被上诉人唐来库针对奥维士公司的举证发表质证意见如下：上诉人所举证据与本案无关，物业服务合同约定的很清楚，房屋共用部位小修应由奥维士公司承担维修义务。另外，上诉人对违建问题不制止造成屋顶漏雨，产生的维修费用应由上诉人承担。
本院认为，上诉人奥维士公司作为物业管理公司，在其对津华苑小区进行物业管理期间，应当依照其所签订的物业服务合同的约定为小区业主提供物业服务。但是，从被上诉人唐来库在一审诉讼中所举证的照片以及提供的证人证言来看，能够证实奥维士公司对唐来库家屋顶长期存在的违章建筑不采取办法予以解决，对唐来库家屋顶漏雨不进行维修，另外还证实奥维士公司在对津华苑小区的物业管理上未能达到物业服务合同所约定的房屋外观完好，设备运行良好，房屋及设施、设备的维修、养护良好，公共环境良好等管理目标，所以原审法院据此认定奥维士公司物业管理服务不到位，判决扣减奥维士公司50%的物业服务费并无不当。奥维士公司上诉称其已经按照物业服务合同的约定履行了管理责任与义务，因与客观事实不符，本院不予采信。唐来库家屋顶属于小区房屋建筑共用部位，依据物业服务合同的约定，房屋建筑共用部位的维修、养护和管理应由奥维士公司负责，所以原审法院判决奥维士公司承担唐来库因维修屋顶漏雨而支出的维修费用并无不当。奥维士公司以涉案楼房在建设单位的保修期内为由，上诉主张相关维修费用应由建设单位承担，本院经审查后认为，因奥维士公司未能提供充分证据证实唐来库家屋顶漏雨是因楼房建筑质量不合格造成的，另外，即使屋顶漏雨是因楼房建筑质量不合格造成的，奥维士公司依据物业服务合同的约定也有维修的义务，故本院对其该项上诉理由也不予采信。
综上，奥维士公司的上诉理由和上诉请求均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人连云港奥维士物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
代理审判员 万红英
代理审判员 程 艳
二〇一五年十一月五日
书 记 员 卞晓璐
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。