苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初1532号
原告刘晨。
委托代理人杨松，京衡律师集团上海事务所律师。
被告苏州市时尚莱迪商业管理有限公司,住所地苏州市碧凤坊41号。
法定代表人管伟民，执行董事。
委托代理人瞿睿，江苏盛乾律师事务所律师。
委托代理人周玮，江苏盛乾律师事务所律师。
原告刘晨与被告苏州市时尚莱迪商业管理有限公司房屋租赁合�纠纷一案，本院于2016年3月4日立案受理后依法由代理审判员衡晓晴独任审判，于2016年4月5日公开开庭进行了审理。原告刘晨及其委托代理人杨松、被告的委托代理人瞿睿、周玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘晨诉称：2014年10月17日，原、被告签订时尚莱迪购物广场租赁合同书一份，约定原告承租被告的苏州市观前街碧凤坊41号时尚莱迪购物广场的2F－A198铺位，总面积约为22.80平方米，用于经营女装，租期自2014年12月1日至2016年11月30日，租金一年一付，第一年税后83000元，履约保证金10000元，经调整后第一年的物业管理费4161元。合同签署当日，原告向被告支付了第一年的租金83000元、履约保证金10000元及物业管理费4161元。2014年11月14日，原告向被告缴纳装修垃圾清运费300元。2014年12月24日，被告经营的时尚莱迪购物广场正式开业。2015年1月19日，苏州市公安局消防支队姑苏大队依法对被告作出责令停止使用并处以罚款。2015年7月7日，消防部门对被告时尚莱迪购物广场出具建设工程消防验收意见书，结论为消防验收不合格。2015年9月24日，原告委托律师向被告发出律师函暨租赁合同书解除通知书，解除双方的租赁关系。综上，原告请求法院判令：一、确认被告构成违约且原、被告间的《时尚莱迪购物广场租赁合同书》于2015年9月26日解除；二、被告退还自合同解除之日起的剩余租金20238.40元、履约保证金10000元、剩余物业管理费1014.60元、垃圾处理费300元；三、被告支付与原告损失相当的违约金23000元（即店铺装修损失）；四、诉讼费用由被告承担。
被告苏州市时尚莱迪商业管理有限公司辩称：一、原、被告签订的租赁合同约定的租期是2年，但原告在2015年9月26日单方通知解除合同，对此我方已回函提出了异议。根据合同约定，原告单方解约应承担违约责任，我方保留追究其违约责任的权利。现我方同意9月26日解除合同，但原告在同年10月14日才撤场，合同解除后至撤场前的使用费和物业管理费原告仍然应该支付。二、本案房屋我方是整体租赁，已经取得消防验收合格证书，房屋具备使用条件可以投入使用。三、我方将铺位出租给原告，租赁主体适格，合同合法有效，双方已切实履行合同，原告也从未因为我方存在没有履行合同义务的行为导致其无法使用房屋或无法进行经营活动。四、根据双方合同约定，通过消防验收及广告宣传并非我方的合同义务，而事实上我方也进行了一定的广告宣传，因此原告所称的经营损失与我方没有关系。综上，原告如需要提前解约的，应按约没收保证金，已付租金等费用均不退还，我方不承担装修损失，请求驳回解除合同以外的其他诉请。
经审理查明：本市碧凤坊一弄41号房屋，产权人为苏州市平江区集体（国有）资产经营公司，被告自该公司处承租上述房屋。
2014年10月15日，原、被告签订时尚莱迪购物广场租赁合同书一份，约定原告承租上述苏州市观前街碧凤坊41号时尚莱迪购物广场的二楼2F－A198号铺位，参考建筑面积约为22.80平方米，用于经营女装，租赁期限自2014年12月1日至2016年11月30日止，租金一年一付，第一年税后83000元，履约保证金10000元，物业管理费为每年12483元，合同签订时支付第一年的租金、履约保证金、物业管理费。合同还约定因原告原因停止经营或原告违约被被告收回铺位的，被告不承担、不补贴原告的装修费用，已经缴纳的租金如有剩余，租金剩余部分和履约保证金均不予退还。另外还约定实际计租日以开业日为准，合同期内物业管理费第一年减半为4161元，第二年8322元。同日，原告在时尚莱迪购物广场商铺装修管理规范及装修审批表商铺装修管理规范上签字确认，该规范第四条明确垃圾清运费按300元/铺收取，装修垃圾袋装化送到指定地点。
2014年10月15日，原告向被告支付了转账支付92161元，在此之前，原告还曾于2014年9月6日向被告支付意向合作保证金5000元（该5000元在合同签订后转化为履约保证金）。
2014年11月14日，原告向被告支付了垃圾清运费300元。审理中，原告表示该费用为装修垃圾清运费，依据合同约定装修垃圾应由被告予以清运，但是被告未能清运，故要求返还；被告在庭审结束后提交2015年4月8日、9月17日税收缴款书各一份，证明其支付城镇垃圾处理费给平江环境卫生管理所，履行了该义务。原告认为该举证已经超出举证时间，且原告装修时间在2014年，被告举证的证据不能证明其履行了义务，原告已经通过支付物业管理费的方式支付城镇垃圾处理费。
2015年7月7日，苏州市公安消防局对被告于2015年6月24日申报的内装修工程进行消防验收，综合评定消防验收不合格。
2015年9月24日，原告委托律师向被告发律师函暨租赁合同书解除通知书，以被告所经营的时尚莱迪购物广场未取得消防许可证，房屋不具备出租条件为由通知被告解除双方的租赁合同书。2015年9月26日，被告收到上述通知。2015年10月7日，被告针对原告的解除通知回函，认为只有导致房屋无法使用方能解约，原告擅自解约，被告将保留追究违约行为的权利。如果原告已擅自清空商铺停业，被告将收回该商铺。原告于次日收到该回函。
2016年1月17日，本案所涉被告的内装修工程复验通过，评定结果为合格。
审理中，原告陈述被告按约交付了房屋，实际经营直至2015年9月25日，经营期间消防部门没有查封所在广场，周边的商铺有的在正常经营。原、被告一致确认商场开业时间为2014年12月24日，原告交还房屋的时间为2015年9月25日。
上述事实，由原告提供的租赁合同书、收据、投诉及答复、建设工程消防验收意见书、律师函及送达凭证、税收一般缴款书、被告提供的回复函、送达凭证、消防网查询记录及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
本院认为，原、被告签订的租赁合同书系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规中的效力性强制性规范，合法有效。根据城镇房屋租赁合同司法解释的规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用的，承租人有权解除合同。从原告陈述及庭审调查来看，涉案房屋消防未通过验收并没有给原告使用涉�房屋进行经营造成障碍，故原告以消防验收未通过为由解除合同，法律依据不足，亦无合同依据，系违约解除合同。然而，本案中被告亦确认原告已经于2015年9月25日撤场且同意合同在2015年9月26日解除，故本院根据双方的意思表示以及被告在2015年9月25日撤场的事实，确认双方租赁合同书于2015年9月25日解除。被告作为出租人已经履行了房屋交付亦无，并未违反合同约定，故原告要求确认被告违约的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告要求退还租金、物业管理费、履约保证金的问题。本院认为，双方的租赁合同解除系原告违约所致，根据合同约定，承租期限内由于原告原因停止经营的，被告无须退还原告已缴纳的租金剩余部分和履约保证金，该约定实为违约金的约定；考虑到涉案房屋在合同解除前客观上未通过消防验收的事实，本院认为合同约定的将租金剩余部分和履约保证金全部作为违约金超出了法律允许及合理的范围，原告向被告承担相当于一个月租金及物业管理费的违约金7263元【（83000元＋4161元）÷12】为宜。另一方面，原告第一年的租期实际为2014年12月24日至2015年9月25日，该期间的租金及物业管理费为65908元【（83000元＋4161元）÷365天×276天】。原告实际支付的租金、物业管理费及履约保证金为97161元，合同解除之后，被告应当将扣除上述违约金、租金和物业管理费后的剩余费用23990元（97161元-65908元-7263元）退还原告。
关于垃圾处理费的问题。被告提交城镇垃圾处理费税收一般缴款书证明其履行了垃圾清运义务，原告质证称该举证超出时限，然该证据有利于查清被告有无履行义务，故本院仍要求原告予以质证。然而，诚如原告质证指出，该证据仅能证明被告向环境卫生管理所支付了城镇垃圾处理费，�无法证明其已经履行了清运装修垃圾的义务，故对原告要求被告退还装修垃圾处理费300元的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告要求被告支付店铺装修损失23000元的问题。根据司法解释规定，因承租人违约导致房屋租赁合同解除的，装修损失应由承租人承担。本院认为，本案中合同解除系原告违约所致，原告装修的损失应由原告自行承担，故原告要求被告支付店铺装修损失23000元的诉讼请求，法律依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条之规定，判决如下：
一、确认原、被告于2014年10月15日签订�时尚莱迪购物广场租赁合同书于2015年9月25日解除。
二、被告苏州市时尚莱迪商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘晨租金及物业管理费、履约保证金23990元、垃圾处理费300元，合计24290元。
三、驳回原告刘晨的其他所有诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1164元，减半收取582元，由原告刘晨负担323元，被告苏州市时尚莱迪商业管理有限公司负担259元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给原告刘晨。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根�国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
代理审判员 衡晓晴
二〇一六年五月十三日
书 记 员 王 璇