苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初7464号
原告（反诉被告）：苏州工业园区建屋物业发展有限公司。
法定代表人：朱杰,总经理。
委托诉讼代理人：孔祥宇，江苏名仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：季建锋，江苏名仁（南通）律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：金然美,。
委托诉讼代理人：王海生。
原告苏州工业园区建屋物业发展有限公司（以下简称建屋物业）诉被告金然美物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案受理后，依法由代理审判员谢淑敏适用简易程序进行审理，后因案情复杂，本案依法转为普通程序由代理审判员谢淑敏与人民陪审员魏淼澄、徐家骝组成合议庭进行审理。诉讼过程中，被告金然美向本院提起反诉，本院依法受理并合并审理。本案于2017年2月27日公开开庭进行了审理，建屋物业的委托诉讼代理人孔祥宇及金然美的委托诉讼代理人王海生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告建屋物业向本院提出诉讼请求：被告支付拖欠的物业费15814.51元（自2008年7月1日至2009年6月30日及2010年1月1日起暂计算至2015年12月31日止）及本案判决确定的履行日止的违约金（暂计算至2016年4月30日为10552.23元）；本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告系东湖大郡花园小区159幢1501室物业业主，由原告为该物业提供物业服务，物业管理费标准为1.45元/月/平方米，被告应每半年缴交一次物业管理费，但被告却未按约及时支付物业费。截止目前，被告累计拖欠2008年7月1日至2009年6月30日及2010年1月1日至2015年12月31日期间的物业费共计15814.51元。
本诉被告金然美辩称，前期物业管理委托合同已到期，且物业公司未按合同提供相应的服务，要求驳回本诉原告诉请。
反诉原告金然美向本院提出诉讼请求：反诉被告返还反诉原告物业管理费人民币7907.2元；反诉被告赔偿反诉原告损失人民币8000元；反诉被告承担全部受理费。事实和理由：与建屋物业签订的前期物业管理委托合同早已到期，故反诉被告无权收取物业管理服务费。另，物业公司未按合同约定提供相应的物业服务，且反诉原告楼上房屋漏水，物业公司管理不作为，导致反诉原告损失。
反诉被告建屋物业辩称，不认可反诉请求，要求驳回反诉原告的诉请。
本院经审理查明认定事实如下：金然美系苏州工业园区东湖大郡花园159幢1501室房屋的业主，该房屋建筑面积为129.84平方米。2005年4月29日，苏州工业园区建屋万杨住宅管理有限公司（以下简称万杨物业）与金然美签订业主公约，约定物业管理费收费标准为1.45/平方米/月，各业主根据管理者通知，每半年缴交一次管理费。2005年4月3日，建屋物业召开董事会决议，将万杨物业合并入建屋物业。苏州工业园区建屋发展集团有限公司（以下简称建屋发展）与建屋物业签订前期物业管理委托合同，约定建屋发展委托建屋物业对涉案小区提供物业服务，物业管理服务期限为两年，自2006年8月1日起至2008年7月31日。前期物业管理服务费按照1.45/平方米/月。本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘建屋物业意见通知建屋物业，且没有选聘新的物业管理企业，建屋物业继续管理，视为合同自动延续。延续期限为本合同的期限，合同自动延续期间。
2016年5月26日，东湖大郡三期小区业主委员会出具证明，确认建屋物业自2006年5月份起至今，对东湖大郡三期项目提供物业服务。东湖大郡三期业委会于2010年8月8日正式成立，但与苏州工业园区建屋物业发展有限公司暂未签订新的《物业服务合同》，还是按照原有《前期物业管理委托合同》收费标准提供物业服务。
另，建屋物业表示金然美欠缴物业费期限自2008年7月1日至2009年6月30日、2010年1月1日至2015年12月31日。金然美表示，因2008年7月份开始其楼上出问题，故从2008年开始其物业费没缴纳，2009年下半年的物业费其确已缴纳，其它时间的物业费均未缴纳。
以上事实，由当事人提交的房地产登记簿、前期物业管理服务协议、业主公约、业委会证明、董事会决议、验资报告及当事人庭审陈述予以证实，本院依法予以确认。
本诉原告针对其诉请主张，还向本院补充提交证据，本诉被告质证如下：
证据1，东湖大郡三期小区首次业主大会现场照片打印件，证明涉案小区业主委员会成立的情况。
证据2，业委会会示照片及催缴通知单照片打印件，证明原告向被告催缴物业费及违约金的标准。
证据3，金然美寄给建屋物业的回函一份，证明金然美收到催缴物业费通知单。
反诉被告对1、2不予认可，其表示未收到催缴通知单。就证据3，其表示回函的意见是要求本诉原告赔偿其损失。
反诉原告针对其诉请主张，向本院提交证据、反诉被告质证如下：
证据1，地下停车库及路面照片打印件，证明小区物业管理存在问题。
证据2，房屋照片打印件，证明因楼上住户擅自开洞，破坏外墙，有液体水渍流到反诉原告房间内，导致反诉原告重新装修产生损失，其就该问题向物业反映，但物业没处理好。
证据3，装修协议一份，证明反诉原告因房间被淹重新装修发生的装修费用。
反诉被告对证据1、2、3的真实性均不认可，就漏水的事情，物业当时就和反诉原告及其楼上住户从中协商，但双方当时未能达成一致意见。
反诉被告针对其反诉答辩意见，向本院提交了2009年4月公示照片打印件一份，证明物业公司对绿化进行维护的事实。
反诉原告对该证据不予认可，其表示绿化施工改造应由相关部门审批，即使进行了施工，也是非法的。
本院认为，苏州市前期物业管理委托合同、业主公约系开发商与物业公司、物业公司与业主就涉案小区物业服务所签订的合同，未有证据显示上述合同存在违反法律、行政法规强制性规定情形，对其效力，本院予以确认。就金然美辩称的建屋物业的主体资格问题，本院认为，根据前期物业管理委托合同、业主公约及业委会出具的证明，可确认涉案小区物业服务一直由建屋物业提供，且双方未签订新的物业服务协议，建屋物业作为涉案小区的物业服务提供者，金然美作为该小区业主，应按约履行支付物业费的义务。就金然美辩称的物业公司服务不到位的问题，本院认为，物业服务系针对整个小区的公共服务，对服务适当与否的评判应以相应的合同约定及大多数业主的感受为衡量依据，金然美可以与物业服务企业进行沟通，以拒付物业管理服务费的方式维权缺乏相应法律依据，本院不�采信。综上，本院结合庭审查明、双方证据，依法核算确认金然美欠缴的物业管理服务费的计算方式为自2008年7月1日起至2009年6月30日、2010年1月1日至2015年12月31日按1.45元/月/平方米，计算129.84平方米，共计15814.51元。本诉原告诉请本诉被告支付物业管理服务费15814.51元，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。关于本诉原告主张的逾期付款违约金，本诉被告未依约付款，应承担相应的违约责任。本诉原告主张的违约金，本诉被告不予认可，本院认为，本诉原告主张的违约金金额明显过分高于因本诉被告违约给本诉原告造成的损失，依法应予调整，本院酌定本诉被告向本诉原告支付违约金3000元。就反诉原告诉请主张，本院认为，反诉被告按约提供了物业服务，现反诉原告诉请要求返还其已支付的物业管理服务费，无相应的事实和法律依据。就其主张的因房屋漏水装修导致的损失8000元，本院认为，若确如反诉原告所称因楼上漏水导致其重新装修产生损失，其侵权相对方并非反诉被告，故反诉原告向反诉被告主张该损失，无相应的事实和法律依据，本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、本诉被告金然美于本判决生效之日起十日内支付本诉原告苏州工业园区建屋物业发展有限公司物业服务费15814.51元及违约金3000元，共计18814.51元。
二、驳回本诉原告苏州工业园区建屋物业发展有限公司的其余诉讼请求；
三、驳回反诉原告金然美的全部诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和�民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费460元，由本诉原告负担190元，由本诉被告负担270元，本诉被告应负担款项已由本诉原告预交，由本诉被告于履行上述判决时一并支付本诉原告。反诉案件受理费99元，由反诉原告负担。
服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：ａ。
审 判 长 谢淑敏
人民陪审员 徐家骝
人民陪审员 魏淼澄
二〇一七年三月十三日
书 记 员 赵 从
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三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。
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