北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第23814号
原告北京安居物业管理有限公司，住所地北京市海淀区稻香园西里8号楼（注册号：×××）。
法定代表人虞若军，该公司总经理。
委托代理人杨殿芳，北京市诺恒律师事务所律师。
被告张堂华，男，1960年6月22日出生。
身份证号：×××。
原告北京安居物业管理有限公司（以下简称安居物业公司）与被告张堂华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘腾峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告安居物业公司之委托代理人杨殿芳及被告张堂华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告安居物业公司诉称，我公司下属的北京安居物业管理有限公司第四分公司自2002年开始持续为海淀区天秀花园古月园小区全体业主提供前期物业服务，一直持续至今。海淀区天秀花园古月园×楼×号房屋为张堂华购买，2005年4月17日，张堂华办理了入住收楼手续，并签订了天秀花园前期物业管理服务协议，该协议对费用的收费标准及交纳时间等事宜进行了约定，并约定如张堂华未按照协议约定的标准及时间交纳有关费用，我公司有权要求其补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。但张堂华收楼后未完全按期交付物业费，自2007年1月1日始到2013年12月31日止，其累计欠付我公司物业费本金共计38555.58元，虽经我公司多次催交，但其至今未付。因张堂华的违约行为严重侵犯了我方的合法权益，其拒绝主动履行交费义务，现我公司诉至法院，请求判令张堂华支付我公司2007年1月1日至2013年12月31日期间的物业费38555.58元，并支付我公司违约金13000元。本案诉讼费由张堂华承担。
被告张堂华辩称，我不同意安居物业公司的诉讼请求。安居物业公司称其自2002年开始为天秀花园全体业主提供服务并一直持续至今与事实不符，2008年5月，古月园业委会已经依据物权法第76条第4款的规定解除了与安居物业公司的服务合同，并聘请首欣物业为本小区提供服务，重新确定物业费为1.29元／1.68元／月／平方米，但安居物业没有依法办理移交手续，也没有按照业委会的要求于2008年6月30日前撤出本小区，业委会公告全体业主，停止向安居物业公司交纳物业费，也同时函告安居物业公司自2008年6月1日起无权向业主收取物业费，2008年6月30日前撤出古月园。2005年4月17日，我与开发公司委派的前期物业服务公司签订服务合同，但当时并未办理入住手续，到了5月份才办理入住手续，并一次性交纳了两年的物业服务费（交一免一），故安居物业公司的诉讼起算日期应为2007年5月而不是1月。从2007年5月至2008年5月31日期间，我应该向安居物业公司交纳物业费，但从2007年7月至2010年8月底，我全家均在徐州居住、照顾女儿上学，故从2007年7月至2008年5月31日，我应交纳的物业费为0.8元的物业费和0.2元的电梯维护费，应当扣除1.5元的使用费，故此期间我应交纳的物业费为3065.6元，我多次与安居物业公司协商未果，此后的6年其也未向我催交过这一期间的物业费。从2013年2月26日至2014年6月1日，我和家人在北大附中门口的黄庄小区租住14个月，照顾女儿上高中，故此期间的物业费也应扣除电梯实际使用费。物业服务协议中约定的每日千分之三的滞纳金明显超出了法定的日万分之二的规定，应为无效，2008年6月1日起，安居物业公司拒不履行古月园业主委员会终止物业服务合同的决议，拒不撤出古月园，业主委员会公告通知业主停止交费，也函告安居物业公司行为违法，无权再收费，故其也就无权计算滞纳金。安居物业公司未在与我签订协议5日内办理移交手续属于违约，未按业委会规定的期限撤出小区也属于违约，严重损害了我的合法权益。首欣物业收取的物业费为每月每平方米1.68元，安居物业公司收取的物业费为每月每平方米2.5元，每平方米多收0.82元。按照市政府的规定，我从2012年起享受采暖补贴，由于安居物业公司拒不办理移交手续，不为我出具采暖面积核对证明，导致我家庭三年没有享受北京市的采暖补贴共计6898.68元，我要求物业公司进行赔偿。我与安居物业公司签订的前期服务合同自2008年5月底已经终止，就我应交纳的物业费，安居物业公司的起诉已经超过了诉讼时效，其无权再向我收取物业费。综上，请求法院驳回安居物业公司的诉讼请求。
经审理查明，张堂华系北京市海淀区天秀花园古月园×楼×号房屋的业主，该房屋建筑面积191.63平方米。2005年4月17日，张堂华与安居物业公司下属的第四分公司签订《天秀花园前期物业管理服务协议》，协议约定由安居物业公司为古月园小区提供物业服务，物业管理费为每月每平方米2.5元，第一年开始收取电梯费，电梯费的收取按照北京市有关文件进行收取，交纳费用时间为每季度的第一个月，如张堂华不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，安居物业公司有权要求其补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金，另双方协议还对物业管理服务内容、物业管理服务质量、维修基金的管理与使用等进行了约定。上述协议签订后，安居物业公司依约为天秀花园古月园小区提供了物业服务，并实际按照每月每平方米2.4元（含电梯费每月每平方米1.7元）的标准收取物业费。张堂华按照上述收费标准交纳了2007年1月1日以前的物业费，2007年1月1日至2013年12月31日期间的物业费，张堂华尚未交纳，根据上述收费标准，张堂华应付物业费共计38632.61元，本案诉讼中，安居物业公司明确表示仅主张物业费38555.58元。
庭审中，张堂华称其已将物业费交至2007年5月底，未提交相应证据，另张堂华主张因安居物业公司的原因，致使其三年未享受自采暖补贴，就该主张，张堂华未提交充足证据。
另查，2008年5月，古月园业主委员会曾因更换物业服务企业一事与安居物业公司产生过争议，但其尚未依法解聘安居物业公司，古月园小区至今仍由安居物业公司提供物业服务。
上述事实，有双方当事人陈述、《天秀花园前期物业管理服务协议》、入住收楼记录、天秀古月园业主委员会决议、安居物业公司的函、天秀古月园业主委员会关于执行物业交接工作的函等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，安居物业公司与张堂华签订的《天秀花园前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应据此履行。在安居物业公司依约提供物业服务的情况下，张堂华理应按照约定标准交纳相应物业费，实际履行过程中，安居物业公司自行降低收费标准，未侵犯他人合法权利，本院对此不持异议。根据上述收费标准，2007年1月1日至2013年12月31日，张堂华共欠付物业费38632.61元，现安居物业公司明确表示仅主张38555.58元，本院对此亦不持异议。庭审中，张堂华虽主张其已将物业费交至2007年5月底，但未提交相应证据，本院对此不予采信。另张堂华就其所述因安居物业公司的原因致使其三年未享受自采暖补贴的主张，举证不足，本院对此亦不予采信。根据我国物权法的相关规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务，因电梯属建筑物的共有设施，故张堂华所持其未在诉争房屋居住期间的物业费中应扣除电梯使用费的抗辩理由，缺乏法律依据，本院对此不予支持。关于违约金，考虑到张堂华拖欠物业费系因对安居物业公司的收费标准及其服务有异议所致，非属恶意，故本院对安居物业公司要求张堂华支付违约金的诉讼请求，不予支持。因安居物业公司持续为诉争小区提供了物业服务，张堂华亦连续拖欠物业费，故本院对张堂华所述安居物业公司起诉已超过诉讼时效之抗辩，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十二条之规定，判决如下：
一、张堂华于本判决生效后十日内给付北京安居物业管理有限公司二○○七年一月一日至二○一三年十二月三十一日的物业费三万八千五百五十五元五角八分。
二、驳回北京安居物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果张堂华未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五百四十四元，由北京安居物业管理有限公司负担一百三十七元，已交纳；由张堂华负担四百零七元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘腾峰
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 陈迎宾