广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法商终字第1300号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳旭宏申电子有限公司（原名称为深圳市尚典塑胶电子有限公司）。住所地：深圳市宝安区沙井街道新二居委新二红巷工业路**号*栋厂房**栋***楼103。组织机构代码：58673679-4。
法定代表人：杨兴文，总经理。
委托代理人：唐伟，该公司职员。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市宝和祥投资顾问有限公司。住所地：深圳市宝安区沙井街道新二居委新二红巷工业路**号*楼**号。组织机构代码：68375416-9。
法定代表人：罗样平，总经理。
上诉人深圳旭宏申电子有限公司（以下简称旭宏申公司，双方交易时使用深圳市尚典塑胶电子有限公司名称，为叙述方便，行文用新名称）因与被上诉人深圳市宝和祥投资顾问有限公司（以下简称宝和祥公司）租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法沙民初字第1366号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年8月10日，宝和祥公司为甲方，案外人“范某”为乙方签订《房租赁合同》一份，约定宝和祥公司将位于深圳市宝安区沙井街道办新二红巷工业路42号B栋1层的3个空格、宿舍第4、5层格1间租给乙方使用；租期从2011年8月23日起至2014年2月30日止，厂房租金每月每平方米人民币21元（以下币种均为人民币），每月共计8400元；宿舍每间租金450元，每月共计450元；履约保证金（押金）为16800元，即两个月租金；卫生费每月200元，公用卫生间160元，基本电费每月2400元，并约定于当月5日前（遇节假日往后推迟）到宝和祥公司财务部结算当月房租及管理费用，如旭宏申公司不能按期缴纳费用，每日按上述总费用的3%收滞纳金，若旭宏申公司拖延十天则旭宏申公司违约，宝和祥公司有权单方面停水、停电，若旭宏申公司拖延30天则宝和祥公司有权解除房产租赁合同。双方在合同中还约定，租赁期未满，双方不得借故解除合同，如甲方需收回上述房产，必须提前两个月通知乙方，并退回押金给予乙方还应赔偿两个月租金给乙方，如果乙方须退租，也提前三个月以书面通知甲方，并以押金及两个月的租金赔偿甲方损失。
签订上述合同后，旭宏申公司向宝和祥公司交纳了厂房押金16800元、电费押金10000元以及宿舍押金1800元，宝和祥公司交付了涉案租赁物给旭宏申公司使用。双方对于涉案厂房面积存在争议，旭宏申公司遂诉至该院〔另案（2013）深宝法沙民初字第89号〕，请求判令宝和祥公司返还旭宏申公司租金58464元(自2011年8月23日至2012年12月23日租金)，宝和祥公司应诉后提出反诉，要求旭宏申公司支付2013年1月租金12060元及2012年12月水电费、2012年7月至2012年11月及2013年1月拖欠费用的违约金63743.14元。在该案审理过程中，经该院委托深圳市地籍测绘大队对涉案厂房进行现状测绘，涉案厂房套内面积为230.79平方米，分摊公用面积为17.02平方米，建筑面积为247.81平方米。该院于2013年9月16日作出（2013）深宝法沙民初字第89号民事判决，因双方未能提供涉案租赁物的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，认定双方签订的《房租赁合同》无效，旭宏申公司应当按照实际建筑面积向宝和祥公司支付涉案租赁物的占有使用费，因此判决如下：一、宝和祥公司于本判决生效之日起三日内向深圳市尚典塑胶电子有限公司返还2011年8月23日至2012年12月23日使用费51135.84元；二、深圳市尚典塑胶电子有限公司于本判决生效之日起三日内向宝和祥公司支付2012年12月24日至2013年1月23日厂房使用费及管理费用共计8414.01元；三、驳回深圳市尚典塑胶电子有限公司的其他诉讼请求；四、驳回宝和祥公司的反诉请求。宝和祥公司不服，遂上诉至深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院于2014年3月17日作出驳回上诉、维持原判的终审判决。
宝和祥公司主张涉案租赁物有合法的产权证，对此其提供了集体土地使用证、深圳市房地产权登记中心查档资料等予以证实，上述证据显示位于宝安县沙井镇新二村洪巷工业区第十九栋厂房的所有权人为宝安县沙井镇新二经济发展公司，登记时间为1991年12月23日。旭宏申公司对此予以否认，主张上述产权证及查档资料与涉案租赁物的地址并不相同。为此旭宏申公司提供了深圳市沙井新二股份合作公司出具的证明以及宝安县沙井镇新二村洪巷工业区第十八至第二十栋的单位房屋产权登记申请书，上述证明证实房产登记的土地位置为“宝安县沙井镇新二村洪巷工业区第十九栋厂房”，经重新编制本社区范围内的地址后，更名为“深圳市沙井街道新二红巷工业路42号B栋”；单位房屋产权登记申请书显示上述地址第十八至第二十栋厂房均有产权登记。
另查，2013年4月30日，旭宏申公司搬离了涉案租赁物，并在收款收据中注明“我要搬厂”。旭宏申公司按照8400元/月的标准向宝和祥公司支付了2013年1月至2013年4月的租金，但没有按照约定于每月5日前交纳，分别于2013年3月27日向宝和祥公司交纳了当月租金及2月份水电费12340元、2013年4月28日向宝和祥公司交纳了当月租金及3月份水电费12467元。
旭宏申公司提起反诉，请求判令：一、宝和祥公司返还旭宏申公司租金12784元(2013年1月1日至同年4月30日)；二、宝和祥公司返还旭宏申公司押金28600元；三、宝和祥公司承担本案诉讼费。
宝和祥公司反诉至法院，请求判令：一、旭宏申公司向宝和祥公司支付违约金12432.05元；二、旭宏申公司承担本案诉讼费。
原审法院审理认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。本案的《房租赁合同》虽然并未双方签订，但旭宏申公司、宝和祥公司双方均认可其为上述合同的当事人并履行合同义务，对此该院予以认定。虽然深圳市中级人民法院生效民事判决书因涉案租赁物没有工程规划许可证或其他合法报建手续而认定上述租赁合同无效，但从宝和祥公司提供的集体土地使用证、深圳市房地产权登记中心查档资料、深圳市沙井新二股份合作公司出具的证明以及宝安县沙井镇新二村洪巷工业区第十八至第二十栋的单位房屋产权登记申请书来看，涉案租赁物具备合法产权登记，因此生效民事判决认定的无效情形并不存在，且涉案租赁合同是双方当事人真实意思表示，并无违反法律法规强制性或禁止性规定，应属合法有效，对双方均有拘束力。
关于返还租金的问题。由于生效民事判决书已经认定宝和祥公司交付的涉案租赁物的建筑面积为247.81平方米，按照双方约定21元/平方米的标准，每月租金应为5204.01元，而旭宏申公司实际是按照8400元/月的标准支付租金，则宝和祥公司应当返还2013年1月至2013年4月期间多支付的租金12783.96元[（8400元/月-5204.01元/月）×4个月]。旭宏申公司诉请超出的部分，该院不予支持。
关于返还押金的问题。首先，双方在合同中明确还约定，租赁期间双方不得借故解除合同，如果旭宏申公司需退租，也应提前三个月以书面通知宝和祥公司，并以押金及两个月的租金赔偿宝和祥公司损失。本案是旭宏申公司单方提出解除合同，因此旭宏申公司无权要求返还押金（包括厂房押金16800元及宿舍押金1800元）。但因双方约定厂房押金为两个月租金，即应当按照实际应付的租金计算押金的数额，经该院核算为10408.02元（5204.01元/月×2个月），旭宏申公司支付的厂房押金数额为16800元，则宝和祥公司应当返还款项6391.98元给旭宏申公司。其次，由于旭宏申公司已经支付了承租期间的水电费，双方的租赁合同关系也已经解除，现旭宏申公司要求返还电费押金10000元，该院予以支持。
关于违约金的问题。旭宏申公司、宝和祥公司双方签订的《房租赁合同》合法有效，对双方均有拘束力，现旭宏申公司存在延期支付租金的事实，宝和祥公司要求旭宏申公司按照合同约定每日3%计付违约金，于法有据。旭宏申公司于2013年3月27日向宝和祥公司交纳了当月租金及2月份水电费12340元、2013年4月28日向宝和祥公司交纳了当月租金及3月份水电费12467元，按照涉案租赁物的实际建筑面积计算，上述款项实际分别应为9144.01元〔12340元-（8400元/月-5204.01元/月）〕、9271.01元〔12467元-（8400元/月-5204.01元/月）〕，按照合同约定上述款项分别应于当月5日前交纳，故延迟交纳的天数分别22天、23天，则违约金应为12432.05元（9144.01元×3%×22天+9271.01元×3%×23天），该款旭宏申公司应当支付给宝和祥公司。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，判决:一、宝和祥公司于判决生效之日起五日内向旭宏申公司返还2013年1月至2013年4月期间多支付的租金12783.96元；二、宝和祥公司于判决生效之日起五日内向旭宏申公司返还多支付的厂房租金6391.98元；三、宝和祥公司于判决生效之日起五日内向旭宏申公司返还电费押金10000元；四、旭宏申公司于判决生效之日起五日内向宝和祥公司支付逾期付款的违约金12432.05元；五、驳回旭宏申公司的其他诉讼请求。案件本诉受理费417元、反诉受理费28元，由旭宏申公司承担151元，宝和祥公司承担294元。
上诉人旭宏申公司不服原审判决，向本院提出上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律不当。首先，一审法院认定旭宏申公司单方提出解除合同，无权要求返还押金，没有事实及法律依据。旭宏申公司与宝和祥公司签订的《房屋租赁合同》约定的厂房面积为400平方米，而宝和祥公司却一直没有按合同的约定交付足够面积的厂房，只交付了面积为247.81平方米的厂房，旭宏申公司要求返还押金完全有事实及法律依据。其次，一审法院认定旭宏申公司延迟交付租金，应该支付违约金，没有事实及法律依据。旭宏申公司多次找宝和祥公司协商解决厂房面积没有达到合同约定的问题，并曾经向法院起诉过，而宝和祥公司一直拒不与旭宏申公司协商，旭宏申公司多次要求宝和祥公司按合同约定的厂房面积交付或者解除合同，宝和祥公司也不同意，并强行不准旭宏申公司搬厂，旭宏申公司迫于无奈才交付房租，现一审法院认定旭宏申公司单方违约需承担违约责任，没有事实及法律依据。
旭宏申公司上诉请求：一、撤销原审判决第二、四项，维持第一、三项；二、依法改判宝和祥公司返还旭宏申公司的押金18600元；三、依法改判旭宏申公司无需支付宝和祥公司违约金12432.05元；四、判令宝和祥公司承担本案上诉费。
被上诉人宝和祥公司未提交书面答辩状，在本院二审调查时口头答辩称：旭宏申公司请求依法撤销原审判决第二、四项判决，维持第一项，宝和祥公司认为不符合法律程序。从产权登记中心找到的申请复印件来看，宝和祥公司认为旭宏申公司的请求违反法律程序。旭宏申公司要求宝和祥公司返还押金18600元，宝和祥公司认为不符合法律程序。宝和祥公司与旭宏申公司有合同约定，明确规定旭宏申公司合同不到期，押金不予退还。另外，旭宏申公司还应支付宝和祥公司两个月的租金，赔偿宝和祥公司的损失。关于旭宏申公司要求无需支付违约金12432.05元，宝和祥公司予以反对。根据合同约定旭宏申公司在每个月5日之前交房租，而旭宏申公司每个月都是拖到28日至30日才交。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查明：深圳市尚典塑胶电子有限公司于2014年10月23日变更企业名称为旭宏申公司。
本院认为：旭宏申公司、宝和祥公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第六十七条约定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”宝和祥公司未能依约向旭宏申公司交付400平方米的租赁物已构成违约，旭宏申公司有权拒绝支付相应的租金。本案中，宝和祥公司在另案终审判决中被认定其交付的租赁物面积仅有247.81平方米，存在严重违约的情形下，却仍以400平方米的标准向旭宏申公司收取租金，有违诚实信用原则，旭宏申公司有权拒绝其相应的履行要求；在宝和祥公司还需返还旭宏申公司款项的情况下，一审认定旭宏申公司迟延交付租金构成违约尤为不当，本院纠正；且该违约金支付标准畸高，有违公平原则，即便应予支持，也应予调低。至于旭宏申公司未有提前三个月提出解除合同是否构成违约的问题，本院认为《房屋租赁合同》第二条第2点约定的“租赁期未满，双方不得借故解除合同。如果旭宏申公司需退租，也提前三个月以书面通知宝和祥公司”条款，约束的是双方均不存在违约情形下，不得借故解除合同，旭宏申公司退租需提前三个月书面通知宝和祥公司。本案中，宝和祥公司存在严重违约，并在旭宏申公司催告后仍不依约履行，旭宏申公司有权依据合同法第九十四条的规定，解除双方签订的《房屋租赁合同》。旭宏申公司依法行使其解除合同的权利并无不当，一审法院认定其没有提前三个月解除合同构成违约有误，本院予以纠正。宝和祥公司交付的租赁物面积仅有247.81平方米，却以400平方米的标准收取租金，构成违约，其应当向旭宏申公司退还多收取的租金及押金，旭宏申公司的上诉理由成立，本院予以采纳。
综上所述，原审判决认定部分事实不清，适用法律有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法沙民初字第1366号民事判决第一项、第三项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法沙民初字第1366号民事判决第四项、第五项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法沙民初字第1366号民事判决第二项为：被上诉人深圳市宝和祥投资顾问有限公司于本判决生效之日起五日内向上诉人深圳旭宏申电子有限公司返还厂房、宿舍押金18600元。
如果宝和祥公司未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费417元（已由旭宏申公司预交），反诉案件受理费28元（已由宝和祥预交），总计445元，由被上诉人宝和祥公司承担。本案二审案件受理费575.8元（已由旭宏申公司预交），由被上诉人宝和祥公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁 洪 涛
代理审判员 曹 圆 媛
代理审判员 梁 晴 敏
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 陈毓鑫（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。