鄂尔多斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内06民终1892号
上诉人(原审原告)：朱志清，男，汉族，1970年4月18日出生，无业，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
被上诉人(原审被告)：呼和浩特市荣联房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码×××，住所地：内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区腾�路绿景华庭小区C3号楼1至2层101。
法定代表人董介荣，总经理。
委托代理人任玉月，内蒙古恒众尧律师事务所律师。
委托代理人李小强，内蒙古恒众尧律师事务所律师。
上诉人朱志清因与被上诉人呼和浩特市荣联房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服杭锦旗人民法院（2016）内0625民初3326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年09月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人(原审原告)朱志清，被上诉人(原审被告)呼和浩特市荣联房地产开发有限责任公司的法定代表人董介荣等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人朱志清上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人原审诉请。事实与理由：案涉房屋虽已交付朱志清，但不具备使用条件，交房与未交房之间不存在实质性区别，荣联房地产公司应当向朱志清支付营业补偿金，具体标准按照杭锦旗政府规定执行。案涉房屋至今未能通过竣工验收备案，也没有通过消防验收。案涉房屋2015年通电，2017年才具备供暖条件。
被上诉人呼和浩特市荣联房地产开发有限责任公司辩称，荣联房地产公司已于2013年10月向朱志清交付案涉房屋，交付的房屋水电暖及配套设施均已完工，房屋完全具备使用条件，朱志清在接收房屋后没有积极使用房屋。双方签订了商铺置换协议，该协议第九条约定了逾期交房期间的违约责任，没有约定交付后的违约责任。杭锦旗政府自行制定的拆迁补偿规定没有法律依据，相关权力是授予省一级政府的，杭锦旗政府的规定不能直接适用于本案中。2014年杭锦旗法院的判决实在荣联房地产公司未到庭的情况下作出的，该判决适用法律有问题，不能作为本案的证据使用�
朱志清向杭锦旗人民法院提出诉讼请求：1、荣联房地产公司给付朱志清从2014年11月2日至2017年4月2日过渡性补贴505636元；2、荣联房地产公司承担本案诉讼费用。
原审法院经审理查明，1、2011年5月30日，双方当事人签订了《置换商铺协议》，协议共九条，甲方：荣联房地产公司，乙方：朱志清。协议第三条约定，甲方交付房屋标准为：毛坯房，水电暖设备齐全，乙方买卡就能使用，门窗和玻璃等齐全完好。第九条约定，自本合同签订之日起一年之内交房，如未按时交房，违约按杭锦旗房屋拆迁安置补偿协议相关规定执行。2、双方当事人未签订过《杭锦旗房屋拆迁安置补偿协议》。3、2013年10月29日，荣联房地产公司将涉案房屋交付朱志清，双方当事人办理了交付房屋的手续。4、朱志清共收到过渡性补贴费669485．63元，其中2012年5月30日至2013年7月31日营业补偿金364360元。2013年8月1日至2014年11月1日营业补偿金305125．63元。5、朱志清于2017年3月16日装修使用涉案房屋。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方当事人签订的《置换商铺协议》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同自双方签字盖章后成立生效。本案的争议焦点是：荣联房地产公司是否应给付朱志清从2014年11月2日至2017年4月2日的过渡性补贴505636元？本案中，2011年5月30日，双方当事人签订的《置换商铺协议》，约定荣联房地产公司自合同签订之日起一年之内向朱志清交付房屋，违约按杭锦旗房屋拆迁安置补偿协议相关规定执行。即荣联房地产公司应于2012年5月30日前向朱志清交付房屋。荣联房地产公司违约，实际交付房屋日期是2013年10月29日。经杭锦旗法院生效判决书确定�荣联房地产公司应将营业补偿金支付至2014年11月1日，荣联房地产公司已履行，已承担逾期交房的违约责任。朱志清主张，置换房屋二楼承重梁的螺纹钢未被混凝土充分搅拌，裸露在表面；电源未按时安装完毕；消防设施安装未通过验收，消防验收合格是房屋交付的前提条件，没有经过消防验收的房屋存在安全隐患；未在杭锦旗新源供热公司备案，导致不能办理暖气卡，不具备使用条件；涉案房屋至今未取得建筑工程备案表、建筑工程验收备案证。朱志清的上述主张与本案非同一法律关系，不予审理。荣联房地产公司交付的房屋虽不符合交付标准，但不能否定涉案房屋已于2013年10月29日交付给朱志清的事实。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大�损失要求赔偿。朱志清接收置换房屋后，没有使用且未采取积极措施，致使损失扩大，造成的损失不得要求赔偿。故朱志清基于上述主张，要求荣联房地产公司按原有商业房面积向朱志清支付从2014年11月2日至2017年4月2日的过渡性补偿金，无事实根据和法律依据，不予支持。
综上所述，朱志清的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回朱志清的诉讼请求。
本院二审期间，朱志清提交了新证据，包括杭锦旗安达电气安装有限责任公司的证明一份、用户信息档案、供暖费收据、建筑面积测绘书、通话录音，荣联房地产公司质证认为上述证据的证明目的均不予认可。荣联房地产公司向本院提交了四方交工验收证明、报纸公告复印件、电力工程量及费用确认单复印件、李凤林营业执照及证明、供暖碰接确认表复印件、物业公司证明，朱志清对上述证据的真实性认可，但对证明问题不认可，要求法院调取相关证据。本院经审查认为，对于朱志清的二审证据，安达电气公司的证明缺乏明确的指向，关联性不足，且其未出庭作证，证明效力较弱，不予采信；用户档案缺乏电业局签章，证据来源不明，不予采信；供暖费收据，可以证明其缴纳了2017-2018年供暖期的供暖费，故予以采信；建筑面积测绘书，可以证明案涉房屋终测报告的作出时间，应予以采信；通话录音可以和供暖费发票形成证据补强，故予以采信。对荣联房地产公司的二审证据，四方验收证明、两份证明和供暖碰接确认单可以形成证据链条，本院予以综合采信；电力工程量及费用确认单复印件，因无原件，且缺乏不强性证据�故不予采信。
本案双方当事人事实上的争议焦点是：案涉房屋何时具备使用条件，有无相关证据证明水电暖在交付房屋后仍不能正常使用；朱志清所主张的损失是否实际发生。首先，关于案涉房屋何时具备使用条件，有无相关证据证明水电暖在交付房屋后仍不能正常使用。基于上述认证情况及双方相关证据内容，案涉房屋在交付时水电暖已通，但暖气直至2017-2018年采暖期才能正常缴费。朱志清声称案涉房屋在交付时水电暖不通，该主张缺乏证据支撑。其次，关于朱志清所主张的损失是否实际发生的问题。朱志清在一审和二审程序中均未就此进行举证，故难以认定其实际损失的数额，以及损失是否实际发生的问题。
本院认为，本案法律适用上的争议焦点是荣联房地产公司有没有违反合同约定，是否应当赔偿朱志清的损失，该损失应如何计算。
第一，因案涉房屋在交付时未能通过建设行政主管部门的竣工验收备案，尚无证据证明案涉房屋在交付使用时不具备使用条件，故难以认定荣联房地产公司违反了合同约定内容，但其违反了国家法律、法规关于建设工程交付使用的法定条件。案涉房屋交付使用后至电表安装前的电费应由荣联房地产公司自行负担，房屋交付后至具备缴纳供暖费期间的供暖费用应当由荣联房地产公司自行负担。另，朱志清要求荣联房地产公司支付接收房屋后的安置补偿金，基于朱志清已接收房屋，故其无权要求荣联房地产公司继续支付安置补偿费，该主张缺乏事实依据和法律依据。如朱志清认为荣联房地产公司存在其他违约行为，造成了实际损害，其可搜集证据后，另行主张权利。
第二，房屋是否经过竣工验收备案，以及房屋是否具备”五证”，属�品房买卖合同纠纷和房屋拆迁安置合同纠纷类纠纷的必审项目，法院在审理此类案件时应当依法主动审查，进而判断标的物的合法性和房地产开发商的违约程度。原审适用法律存在瑕疵。
综上所述，朱志清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律部分正确，部分法律适用不准确，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8856元，由上诉人朱志清负担。
本判决为终审判决。
审判长 王学军
审判员 倪志强
审判员 程 伟
二〇一七年十一月十三日
书记员 王 帅