安徽省霍邱县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1522民初2938号原告：安徽大略伟业投资顾问有限公司法定代表人：李岗，该公司董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ，安徽高速律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙永标，安徽高速律师事务所律师。被告：霍邱苏润置业有限公司法定代表人：陈智富，该公司总经理。委托诉讼代理人：王贤德，安徽兴隆律师事务所律师。原告安徽大略伟业投资顾问有限公司（以下简称大略公司）与被告霍邱苏润置业有限公司（以下简称苏润公司）销售代理合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人李岗、委托诉讼代理人许兵、ＸＸ，被告法定代表人陈智富、委托诉讼代理人王贤德，均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告于2013年10月16日签署的《霍邱苏润·城市广场住宅及公寓楼营销代理合同》及《霍邱苏润·城市广场商业营销、招商代理合同》。2、被告立即付清所欠销售代理及招商服务费5287452元。3、判令被告向原告支付违约金共计163050元（以所欠商铺销售、溢价代理费1890651元为基数，按照同期银行贷款利率4.35%自2016年1月1日暂计算至9月1日；以所欠太平洋百货招商代理费165万元为基数，按照同期银行贷款利率4.35%自2016年2月1日暂计算至9月1日；以所欠新百华誉招商代理费820200元为基数，按照同期银行贷款利率4.35%自2015年3月1日暂计算至2016年9月1日，上述违约金实际计算至款清之日止）。4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年10月16日，原告与被告签订《霍邱苏润·城市广场住宅及公寓楼营销代理合同》（以下简称营销代理合同）及《霍邱苏润·城市广场商业营销、招商代理合同》（以下简称招商代理合同）。营销代理合同约定，原告为被告的霍邱县光明大道南以东、南环路北侧的苏润·城市广场项目住宅及公寓（建筑面积约15万平米）提供顾问、策划、平面设计、销售代理、银行按揭及相关准备事务服务。顾问及策划设计服务费按照每月5万元计算，结算为每月结，在签订合同的下月当日支付上月顾问费用，在销售佣金中扣除，之后每月当日（以首次付款日为准）支付上月的策划费用。销售代理费标准及结算：住宅、公寓销售基本佣金按销售金额的1.4%计算，超出销售低价的部分为溢价，每次结算时一并结算，按8:2分成，被告得80%，原告得20%。双方同意按照被告取得的该物业预售许可证所载面积，以相应预售许可证所载面积、分期以独立核算的方式分别计算及支付给原告该物业每期的代理销售佣金。如同一期取得预售许可证分批推出的则按批次以独立核算的方式分别计算及支付给原告该期物业每批的代理销售佣金。销售量确认标准：采用银行按揭付款的，以签订销售合同、按揭款到帐为准；未采用银行按揭付款的，以签订销售合同、全款到帐为准。双方义务：被告应按约定向原告支付销售代理费及顾问费用。违约责任：被告如在合同规定日期三十日后仍未向原告支付策划或代理等费用，属于根本违约，原告有权终止本合同并视为原告完成本合同约定的推广、销售代理业务，被告应支付原告全额服务费用。合同还对合作期限、服务内容、双方权利与职责、生效、合同解除与终止、争议解决等进行了约定。招商代理合同约定原告为被告位于霍邱县光明大道南以东、南环路北侧的苏润·城市广场商业项目（建筑面积约12万平米）提供顾问公关、招商及销售服务。招商和销售服务范围：在原告代理期间，所有由原告达成合作协议的已出租面积或托管经营面积和销售面积都视为乙方的工作业绩计算佣金，被告自营的除外。代理服务费标准及结算：月度招商顾问公关费用每月4万元，结算为月结，在签订合同的下月当日支付首月费用，之后每月当日（以首次付款日为准）支付上月的招商顾问费用；项目招商佣金，按实际招商建筑面积50元/平方米，被告按月核算和支付原告招商佣金，商家与被告签订租赁合同或意向协议并交纳相关履约金后的下个月同日被告一次性支付原告该部分招商佣金；商业物业销售佣金，按销售金额的1.4%计算，超出销售低价的部分为溢价，双方每次结算时一并结算，按8:2分成，被告得80%，原告得20%。被告以房款到账金额按月核算和支付原告销售佣金。双方义务：被告应按约定向原告支付招商、销售代理费及顾问费用。违约责任约定同上述营销代理合同。2015年6月30日，原、被告针对招商代理合同签订补充协议，约定原合同商业营销商铺销售代理及商业顾问推广服务暂停，在被告结清所欠原告商业销售代理费后，原告同意被告另行聘请其他营销公司代理商铺销售服务，双方皆不涉及违约，被告视同原告完成原合同中规定的商业营销销售代理义务。原合同中招商代理继续有效，被告所欠原告商铺销售代理费应于2016年1月1日前付清。自2013年10月16日合同签订至本次起诉时，原告商业销售面积为9394.18㎡，商业销售代理费1140157元、商业溢价代理费750494元，商业销售总计代理费为1890651元；商业未办按揭客户合计19套房已移交第三方，每套按3000元收取代理费，合计57000元；住宅销售面积为86613.46㎡，住宅销售代理费为5134888元；综合体招商面积为49404㎡，招商代理费为2470200元；以上合计被告应付原告销售及招商代理费为9552739元。合同履行中，被告始终未按照合同约定时间及数额结算、支付原告商业销售、招商、住宅销售等代理费用。自2013年11月8日至2016年7月27日，被告仅分多笔逾期共支付原告5165287元，该款包括22.5个月的招商顾问费90万元。截至起诉时，被告已付原告住宅及商业营销代理费4265287元，尚欠销售及招商代理费共计5287452元。经多次催要未果。2016年6月23日，原、被告签订《苏润·城市广场佣金结算抵房协议》，约定被告以自有7套房屋抵欠款2637612元，但被告之后拒绝按照约定到房管局进行备案，抵款约定并未施行。2016年7月24日，被告对原告住宅销售及回款数字进行确认，1至10栋住宅已销售总额为356576532元；另已交定金客户24组，定金总额为96000元，合同金额为11086652元。以上总计住宅销售金额为367663184元。2016年8月2日，原告向被告发函催要所欠招商和销售代理费5287452元，并督促被告以房抵款约定尽快落实，被告予以拒绝。截至2016年7月底，因被告长期拒绝履行付款义务，又单方引入第三方销售，导致原告项目部工资、佣金无法正常发放，不能正常接待客户，已认购客户不能签约，已签约客户无法正常催款，原告工作已无法开展。被告违约给原告造成巨大经济损失，应立即付清所欠费用，并承担违约责任。被告辩称，被告与原告之间没有进行最终清算，涉及到溢价部分应按约定损、溢相抵原则进行冲抵。原告方的代理人许兵收取的23000000元应视为原告收取。19套房屋不符合合同约定的销售成功认定，不应取酬。宁波太平洋公司是商业运营单位，不是实体入驻或租赁，不属招商，也没有交租金，不应取酬。抵房协议签订时就应扣减相应欠款数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、双方签订的销售代理合同及招商代理合同中，关于代理销售佣金及招商佣金、商业销售佣金等的计算依据，是销售金额和超出销售底价的溢价及低于底价的差价（损价）、实际招商建筑面积和商业房销售额，对此原告举证《霍邱县房地产管理局》、《大略伟业佣金结算表》、《苏润城市广场住宅销售及回款数据》、《苏润·城市广场住宅成交客户已交定金22组明细表》《苏润·城市广场认购书》、《S1、S3、S4苏润城市广场销售台账》、《商业未办按揭客户明细》、《底价签字表》、《商业服务合同》、《营业用房租赁合同》、《发票》、《徽商银行存款账户交易对账单》，以上证据不能证明是被告认可的销售金额、溢价、损价、实际招商建筑面积、商业房销售额等，但原告的证据7，2016年6月23日双方签订的《苏润·城市广场佣金结算抵房协议》（以下简称抵房协议）被告签字确认了，截止2016年3月31日应结算原告的佣金合计为4377380元。2、关于被告所举证据4，许兵的收条及付款凭证，该证据在2016年6月23日双方签订抵房协议之前，许兵不是合同相对人，被告如认为该款支付错误，应另行诉讼。3、关于被告举证的证据5，收据7份、领据1份，均是抵房协议中房屋的首付款等，由于抵房协议并未实际履行，故该组证据不具有真实性，不能抵付原告的佣金。4、关于宁波太平洋公司是否属于原告招商，对此无法认定，因双方签订的招商代理合同并未明确招商对象的条件及招商成功的标准，但2016年6月23日被告在抵房协议中认可的招商佣金2470200元，被告无理由否认。5、关于2016年9月12日，被告根据原告部分员工申请支付销售员佣金合计213740元。因双方的合同对此没有约定，原告也未授权，事后也未追认，本案中不予抵付。6、2016年6月23日双方签订抵房协议之后，根据原告提供的证据6《发票》、《徽商银行存款账户交易对账单》，可知2016年3月31日之后，被告于2016年6月27日分5次支付原告合计500000元，对此应视为是2016年6月23日双方认定应付佣金4377380元之后，对被告部分佣金的支付。经审理查明，2013年10月16日，原告与被告签订《霍邱苏润·城市广场住宅及公寓楼营销代理合同》（营销代理合同）及《霍邱苏润·城市广场商业营销、招商代理合同》（招商代理合同）。营销代理合同约定原告代理被告销售霍邱苏润·城市广场住宅及公寓楼，向被告提供顾问、策划等服务，被告支付服务费用；招商代理合同约定原告代理被告对霍邱苏润·城市广场商业房营销和招商，被告支付服务费用。2015年6月30日双方对招商代理合同签订补充协议，约定原告对商业房营销和招商、顾问推广等工作暂停，并对佣金结算作出约定。2016年6月23日双方对被告应支付原告的佣金签订了抵房协议，协议写明：截止2016年3月31日，苏润公司应结大略公司住宅销售佣金807830元，应结商业销售佣金348764元，应结商业溢价佣金750586元，应结招商佣金2470200元，以上合计4377380元。协议约定苏润公司以房抵付大略公司的佣金，房款不足部分根据情况以现金或转账形式支付。双方均在协议上签字确认。之后双方未按照协议履行房屋转让手续。2016年6月27日苏润公司分5次支付大略公司服务费合计500000元。2016年7月26日大略公司停止在被告公司的相关工作。2016年8月3日被告签收原告的催促支付佣金函及暂停工作说明，但未答复。2016年9月13日，被告根据原告部分员工申请支付销售员佣金合计213740元。本院认为，原告诉讼请求被告支付2013年10月16日至诉讼时的服务费，但其提供的所有证据中，双方均认可的结算是2016年6月23日的抵房协议，该协议可以明确截止2016年3月31日被告欠原告服务费合计4377380元，去除2016年6月27日被告支付原告的500000元，下欠3877380元，被告理应支付，对此请求，本院依法予以支持。2016年3月31日之后，双方未进行结算，对合同约定的各项计算标准也未达成一致，对此诉请，证据不足，故本院不予支持。原告诉称被告未按照约定支付服务费构成违约，但双方在抵房协议中并未约定，对此请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告霍邱苏润置业有限公司于本判决生效之日起5日内支付原告安徽大略伟业投资顾问有限公司服务费3877380元；二、驳回原告其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49954元、诉讼保全费5000元，合计54954元，由原告安徽大略伟业投资顾问有限公司负担14654元，被告霍邱苏润置业有限公司负担40300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员 孙   敏二〇一六年十一月三十日书记员 朱煜（代）附证据目录：原告举证：1、《霍邱苏润·城市广场住宅及公寓楼营销代理合同》、《霍邱苏润·城市广场商业营销、招商代理合同》、《霍邱苏润·城市广场商业营销、招商代理合同补充协议》2、《霍邱县房地产管理局》、《大略伟业佣金结算表》3、《苏润城市广场住宅销售及回款数据》、《苏润·城市广场住宅成交客户已交定金22组明细表》《苏润·城市广场认购书》。4、《S1、S3、S4苏润城市广场销售台账》、《商业未办按揭客户明细》、《底价签字表》5、《商业服务合同》、《营业用房租赁合同》6、《发票》、《徽商银行存款账户交易对账单》7、《苏润·城市广场佣金结算抵房协议》8、《关于项目部暂停工作的情况说明》、《霍邱苏润项目工作函》、《回执》签收记录9、2016年9月16日复函，证明被告无权代发工资。10、苏润城市广场住宅算价单（部分），证明个别有损价的住宅销售系由被告法人陈志富签字同意，并非原告原因导致，原告无需分担20%损价。11、被告向法庭提供的《被告与原告合同纠纷案件有关数据澄清事实的陈述》、《苏润城市广场住宅销售1#—10#汇总表》、《所有费用明细表》。被告举证：1、《住宅及公寓楼营销代理合同》2、《商业营销、招商代理合同》、《补偿协议》3、《佣金结算抵房协议》4、收条两张及付款凭证5、收据7份、领据1份6、商业服务合同7、申请函8、营业执照、章程9、证人汪辉证言附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。