湖北省谷城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂谷城民二初字第00275号
原告詹某。
委托代理人刘东春，湖北银谷律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代收法律文书等特别授权。
被告谷城县联富房地产开发有限公司。住所地：谷城县城关镇粉阳路第三支干道。
法定代表人任家富，该公司经理。
委托代理人李荣新，该公司副经理。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与庭审，代收法律文书等特别授权。
被告邹某。
委托代理人程东海，湖北谷伯律师事务所律师。代理权限：一般授权。
原告詹某与被告谷城县联富房地产开发有限公司（以下称联富公司）、邹某国有土地使用权转让、房屋联建及商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告詹某及其委托代理人刘东春，被告联富公司的委托代理人李荣新，被告邹某的委托代理人程东海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告詹某诉称：2005年11月14日，原告通过挂牌出让方式取得一宗面积为2514㎡的国有土地使用权。由于原告缺少资金，即与被告邹某商议联合开发。2009年1月6日，原告与邹某签订《联合开发协议》约定：原告提供面积为2514㎡的土地，邹某负责投资开发；房屋建成后，邹某将第一、二层等面积为1900㎡的门面房、车库2个返还给原告，并由邹某负责办理产权证及交纳相关税费；若一方违约则承担项目投资总额10%的违约金；房屋竣工后，在1个月内将房屋返还给原告，若违约则按房屋总额的3‰支付违约金。房屋开工时间为2009年2月28日，竣工时间为2009年11月28日；邹某以被告联富公司作为建设单位进行开发。2009年4月21日，谷城县规划局向联富公司颁发了建设工程规划许可证。因邹某提出为了便于办理房屋销售、银行按揭等各种手续，要求原告将上述土地使用权过户到联富公司名下。2009年5月14日，原告与联富公司签订《协议》并就相关事宜进行了约定。2009年12月9日，谷城县建设局向联富公司颁发了建设工程施工许可证。2010年3月17日，邹某与原告签订《返房协议》约定：由邹某返还给原告1号楼第一、二层商场；1号楼13402号及13301号房屋；1号楼从南向北第2间、第3间两个车库等。2010年7月5日，邹某又与原告签订《华苑新都商住楼补充协议》主要约定：邹某负责办理房屋产权证，原告负责交纳所返还房屋的维修基金等。2010年10月15日，原告与邹某签订《房屋交接书》主要约定：返还不足部分退还原告现金32061.84元，邹某负责办理房屋产权证并交纳税费等。其间，邹某违反约定加设车库，擅自更改房屋开发设计方案，直至2010年5月房屋方才竣工。同年10月15日，邹某方将房屋交付给原告，导致原告违反与简朴寨饭店签订的租赁合同，少收取租金283000元。当时，邹某一再承诺房产证和土地使用证很快能办理。可是当原告每星期至少有2至3次向邹某索要两证和要求其承担违约赔偿时，均遭至邹某的支吾搪塞。至邹某将承建的房屋全部售完时（当时房屋均价为1280元／㎡），原告也未取得相关房权证件。2014年4月18日，房屋1号楼2楼平台因下雨开始漏水，原告要求邹某进行维修，邹某让原告找房产局。房产局回复原告，该房屋未办理房产证且未交纳房屋维修基金，不负责维修。可是原告早在2010年10月15日已向邹某交纳了56314.50元维修基金。因该房屋漏水，严重影响了发包给承租人简朴寨饭店的经营。原告多次要求二被告解决无果，只好自费维修，相关损失和费用达100000元。因原告与被告签订的联合建房合同有效，二被告违反合同约定、未向原告办理房产证，且所建成的房屋有质量瑕疵，已给原告造成了重大损失。故请求人民法院判令：1、二被告立即为原告办理位于谷城县城关镇谷丰路8号的华苑新都1号楼门面商铺第1层9个房间和第2层10个房间的分开独立的房产证和土地使用证；住宅1号楼3单元402房屋的土地使用证；1号楼从南向北的第2间、第3间两个车库的分开独立的房产证和土地使用证；交纳办理证件所需的税费和其他费用。2、二被告立即向原告支付拒不办证的违约金652373元及迟延1年交房的违约金40964.12元，合计693337.12元。3、二被告立即向原告赔偿迟延1年交房所造成的租金损失283000元。4、二被告立即向原告支付房屋维修基金56314.5元的5年利息20138.07元。5、二被告向原告赔偿因华苑新都1号楼平台多处漏水所造成的损失100000元。6、二被告立即依《联合开发协议》约定向原告交回华苑新都小区的物业管理，并向原告交回小区所有的维修基金发票。
原告詹某为证明所陈述的事实及支持其主张，举出如下证据：
1、原告与被告邹某于2009年1月6日签订的《联合开发协议》。用于证明原告提供土地使用权，邹某提供资金等联合共建商住楼，建成后邹某负责向原告交付1900㎡的房屋和1个车库，并负责包办房产证。若一方违约，承担项目总投资10%的违约金；房屋竣工后，应在一个月内交房，否则按房款总额的3%赔偿相对方。
2、原告与被告联富公司于2009年5月14日签订的协议及其公证书。用于证明原告为了便于与邹某联合开发，将原告享有使用权的土地过户给被告联富公司，邹某以联富公司的名义进行开发建设。
3、原告与邹某于2010年3月17日签订的《返房协议》。用于证明被告邹某应返还原告华苑新都1号楼的第一、二层商铺，1号楼从南向北的第2、3间两间车库，1号楼13402、13301两套房屋。
4、原告与邹某于2010年7月5日签订的《华苑新都商住楼补充协议》。用于证明邹某返还原告的房屋，由邹某负责办理房产证，一、二楼分开办理产权证，维修基金由原告交纳。邹某以联富公司的名义进行开发建设。
5、原告与邹某于2010年10月15日签订的《房屋交接书》。用于证明邹某返还原告1号楼的第1、2层商铺，1号楼的住宅1套，1号楼的车库两间，原告向邹某交纳了房屋维修基金。
6、原告于2007年12月3日取得的土地使用证复印件、被告联富公司的土地使用证复印件、邹某于2010年10月14日给原告出具的收条、被告联富公司的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证复印件，2011年10月20日谷城县城建局《关于责成联富公司办理规划许可证手续的通知》复印件。用于证明原告以享有的面积为2514㎡的土地使用权进行联合开发投资，邹某以联富公司的名义进行开发建设。
7、关于华苑新都办理产权证的回复5份及电话短信记录。证明原告一直在向被告主张权利。
8、邹某向原告收取门牌号费用300元发票复印件1份及门牌号。用于证明原告履行了自己的义务。
9、价格认证意见书及费用收据、报警记录。用于证明被告所建的房屋有质量问题。
10、原告与谷城简朴寨饭店签订的房屋租赁合同。用于证明被告邹某迟延交房给原告造成的损失。
庭审中，被告联富公司、邹某对原告提供的证据质证意见如下：联富公司对证据1认为与该公司无关。邹某对证据1的真实性无异议，但对合法性提出异议，认为该协议属无效协议。联富公司、邹某对证据2的真实性均无异议。联富公司对证据3、证据4、证据5认为与该公司无关。邹某对证据3、证据4、证据5的真实性均无异议，认为本案系土地使用权转让合同纠纷，双方约定的办证条款不符合法律规定。联富公司对证据6的真实性无异议。邹某对证据6的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，对关联性有异议。联富公司对证据7无异议，邹某对证据7中的加盖有印章的回复的真实性无异议，对手机短信记录认为不符合证据的形式要件，且邹某也未认可原告所称的事实。联富公司对证据8无异议，邹某对证据8的合法性及原告的证明目的有异议，认为原告不享有物业管理权。联富公司对证据9无异议，邹某对证据9的真实性、关联性均提出异议，与邹某无关，且不能证实原告的证明目的。联富公司对证据10无异议，邹某对证据10认为与本案无关联性，双方交付房屋时原告未提出异议，邹某不存在迟延交房的事实。
原告提供的10组证据，经本院审查，证据1至证据6，均与案件事实具有关联性，其内容真实，形式、来源均符合法律规定，可以确认有证明力；对于证据7至证据10，其真实性与合法性予以认定，但是否与案件待证事实有关联程度，待本院结合全案事实以及各证据之间的联系等方面进行综合审查判断后，再确认有无证明力和证明力大小。至据院
被告联富公司辩称：本案的工程项目是原告与邹某之间签订的《联合开发协议》、《分房协议》，未与联富公司签订任何协议，联富公司也没有任何收益，故本案与联富公司无关。
被告邹某辩称：1、原告与邹某作为自然人均不具备房地产开发资质等条件，根据相关法律和司法解释规定，原告与被告邹某所签订的《联合开发协议》应当认定为无效。2、本案中，原告提供土地使用权，不承担任何费用及经营风险，固定获得相应房屋，双方当事人之间不符合合作开发房地产经营合同的法律特征，而属于土地使用权转让合同。当被告邹某已按约定将固定利益即房屋交付给了原告，双方权利义务已履行完毕，相关权属手续的办理及税费的承担应依法依规确定办理，原告无视约定及法律规定再起纠纷无任何道理。3、按照约定，原告应当将该宗土地的手续、权属证件交给邹某，但原告却推诿拖延，导致邹某无法合法正常完成建设施工，严重损害了邹某的权益，但邹某仍按约定将相应房屋交付给原告，原告也接受交付并无异议，原告却时隔5年之久向邹某索要房屋损失及违约金，属无理要求。4、原告要求邹某支付其房屋维护维修基金利息的诉请无任何事实和法律依据。5、原告诉称的房屋多处漏水与事实不符，且其主张的10万元损失属无稽之谈。6、根据《物业管理条例》的相关规定，原告无权未经小区业主同意而从事小区管理，且原告无合法的物业管理资格。7、原告的起诉已超过法定的诉讼时效而失权。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告邹某为证明所陈述的事实及支持其主张，举出如下证据：
1、原告与被告邹某签订的《联合开发协议》、《返房协议》及《房屋交接书》。用于证明本案属土地使用权转让合同纠纷，系用房屋抵付转让价款。2010年10月15日房屋已全部交付，原告并未提出被告延迟交房。
2、谷城县住房保障和房屋管理局的回复和谷城县国土资源局的回复。用于证明涉案房屋直至2015年7月29日才符合法律规定的办证条件。
3、邹某给原告发出的通知及特快专递邮件详情单。欲证明原告未按约定提交土地相关证件，导致邹某受到损失，原告应承担违约责任。
原告詹某、被告联富公司对被告邹某提供的证据质证意见如下：原告对证据1、证据2的真实性无异议，但对邹某的证明目的有异议。对证据3的真实性、关联性均提出异议。被告联富公司对邹某提供的证据认为与该公司无关。
被告提交的3组证据，经本院综合审查判断，证据1因与案件事实有关联，其真实性、合法性原告亦无异议，可以确认其证明力；对证据2至证据3，其合法性予以认定，其真实性与关联性待本院结合本案事实以及各证据之间的联系等方面进行综合审查判断后，再确认有无证明力和证明力大小。
经审理查明：2005年11月14日，原告詹某在谷城县国土资源管理局通过挂牌出让方式取得位于谷城县城关镇中华街一宗面积为2514㎡的国有土地使用权。2007年12月3日，原告取得了该宗土地的《国有土地使用权证》（证号：谷城国用（2007）第01一00311号）。2009年1月6日，原告詹某（甲方）与被告邹某（乙方）签订《联合开发协议》主要约定：1、甲方将其2514㎡的土地提供给乙方开发商住楼。2、乙方投资建成商住房屋并经验收合格后，向甲方交付1900㎡的房屋和两个车库，一至二楼门面房交付不足的部分，由甲方在建成的二至三楼房屋中挑选。3、甲方提供土地及其权属证件，其他手续及建筑费用均由乙方负担。4、乙方必须按照县总体规划的要求及图纸施工，建成的房屋返还给甲方后，余下的房屋由乙方自行对外销售。售房的税款由乙方承担。5、乙方所返还甲方的房屋，乙方负责包拿房产证，税费由乙方负责。6、若一方违约，由违约方承担项目总投资10%的违约金。甲方负责小区物业管理工作。房屋竣工后，乙方应在1个月之内将房屋及时交付甲方。若一方不按合同履行，按房款总额的3‰赔偿对方。7、工程开、竣工时间为2009年2月28日及2009年11月28日。合同签订后，因邹某不具备房屋开发资质，邹某即与被告联富公司商定，由原告将该宗土地使用权过户登记到联富公司名下，以联富公司的名义进行房屋开发。2009年4月21日，谷城县城市规划管理局为被告联富公司颁发了《建设工程规划许可证》（编号为2009008号），记载：华苑新都建设工程的建设单位为联富公司，建设规模为两栋各7层共7800㎡商住综合楼。2009年5月11日，原告将涉案土地使用权过户至联富公司名下（国有土地使用权证号：谷城国用（2009）第01-156号）。同年5月14日，原告詹某（甲方）与联富公司（乙方）签订《协议》主要约定：1、为了便于规范建筑开发市场和办理各种手续及房屋销售、银行按揭等事宜，用地面积为2514㎡的土地使用权证冠名为联富公司，乙方在其经营活动中的一切经济纠纷和其他行政事务均与甲方此宗土地无关。2、土地使用权的变更登记手续由甲方负责协助办理。在建设项目开发中，若因土地而导致建设、生产、生活受到影响，由此产生的一切后果由承建方负责，甲乙双方协助调解。3、该宗土地在取得权属证书后，甲、乙双方共同积极办理开工的一切手续，含工程报建计划、规划、招投标等。协议签订当日，原告与联富公司在谷城县公证处对该协议申请办理了公证。之后，邹某借用湖北联富建筑安装有限责任公司的建筑资质组织人员进场施工。2009年12月9日，谷城县建设局为被告联富公司补办的《建筑工程施工许可证》（编号为420625200912090101）记载：建设单位谷城联富房地产开发有限公司；施工单位湖北联富建筑安装有限责任公司；工程名称及建设规模为7800㎡的商住综合楼；合同竣工日期为2010年4月28日。2010年1月14日，谷城县住房保障和房屋管理局为联富公司颁发了（谷）房预售证第2010001号《房屋预售许可证》。2010年3月17日，邹某与原告签订《返房协议》，主要约定：邹某向原告返还1号楼第一、二层商场；1号楼13402、13301号房屋，1号楼从南向北第2间、第3间两个车库等。2010年7月5日，邹某又与原告签订《华苑新都商住楼补充协议》主要约定：（华苑新都）工程由联富公司立项，委托邹某负责投资建设；邹某负责办理房屋产权证，原告负责交纳所返还房屋的维修基金等；一、二楼商铺产权分开办证时，所增加的各项费用额在100元至1000元以内的部分，由邹某负责；高于1000元时，超出的部分则由原告自理。2010年10月14日，原告将涉案建设工程的土地使用权证交给邹某并由其向原告出具收据。2010年10月15日，原告与邹某签订《房屋交接书》记载：1、乙方（邹某）返还甲方（詹某）1号楼一、二层商铺，1号楼住宅一套（1-3-402），1号楼车库两间（从南向北第2、3号各一间；两间车库和1号楼的一、二层商铺同在一幢楼房之中，即前为商铺，后为车库；每间车库长宽高为6m×3.37m×4.3m）；2、因乙方依约返还1900㎡的房屋面积不足，仅返还1835.95㎡，尚差64.05㎡未能返还，依1470元／㎡的价格计算后，再扣除甲方应交纳的30元／㎡公共维修基金56314.50元、物业管理费、卫生费等项费用，故乙方返还甲方现金32061.84元；3、乙方包为甲方办理房屋产权证。其他税、费乙方缴纳。上述《房屋交接书》签字生效后，被告邹某、联富公司向原告交付了1号楼一、二层商铺，13402住宅一套及房权证，车库两间。2012年5月8日谷城县建设局建设工程竣工验收备案管理办公室为联富公司“花苑新都”商住楼工程颁发了编号为4206252012019号《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2012年9月14日，谷城县房产局亦为联富公司办理了谷城县城关镇字第a0××53号房权证，但被告邹某、联富公司至今未向原告协助办理一、二层商铺及两间车库的房屋所有权证、土地使用权证，以及13402住宅的土地使用权证。
另查明，2010年10月15日，原告将1707.45㎡的商铺一、二层门面房屋租赁给案外人郭宁供其开设简朴寨酒店使用，租期从2010年10月28日至2015年10月28日共5年。酒店装修后的添附物之所有权归属本案原告。其间，因上述租赁的房屋平台漏水、主管道破裂，因寻求物业维修未果后，原告选择自行修复。其提供的维修记录记载，从2011年6月12日至2015年9月4日，其维修13次，有票据佐证的维修6次，共计支付维修材料及人工费6130元。2015年9月24日，谷城县物价局价格认证中心作出谷价认字（2015）019号价格认证意见书认证一、二层门面房装修装饰受损部分的价格为11666元。从原告提交的自2012年8月起至2015年9月止发至被告邹某的百余条手机短消息以及在2014年12月5日谷城县住房保障和房屋管理局、2015年7月29日谷城县国土资源局就原告申请办理相关证件的信访回复批件记载，原告寻求解决的事项为：房屋需要部分维修及协助办理房屋权属证件等问题。
本院认为：被告联富公司是具有房地产开发资质的企业法人，被告邹某以其名义在原告詹某提供的土地上投资进行房地产开发，为此被告邹某与原告签订的《联合开发协议》、《返房协议》、《华苑新都商住楼补充协议》，被告联富公司为“便于规范建筑开发市场和办理各种手续及房屋销售、银行按揭等事宜”而与原告签订的《协议》均系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律、法规禁止性规定，均应认定有效。根据上述合同、协议约定，原告将其享有使用权的2514㎡土地过户至被告联富公司名下，由二被告进行房地产开发，原告不参与房地产经营活动，不承担经营风险，只收取固定数量的房产。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条之规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”本案原、被告之间真实的法律关系应认定为土地使用权转让合同关系。被告联富公司作为土地使用权受让人、涉案房地产项目法律上的开发商、房屋产权证协助办理义务人，被告邹某作为涉案房地产项目实际投资人，均应按照合同约定和法律规定对原告履行义务、承担责任。被告联富公司关于本案工程项目是原告与邹某之间签订的《联合开发协议》、《分房协议》，原告未与其签订任何协议，其也没有任何收益，本案与其无关的答辩理由，因与事实和法律规定不符，不能成立。
本案房地产项目开发完毕后，被告联富公司、邹某虽按合同约定向原告履行了返还房屋的义务，但未按约定履行协助办理房屋产权证的义务，原告请求二被告协助办理“华苑新都”小区1号楼第一层9间、第二层10间商铺的房屋所有权及土地使用权转移登记手续，1号楼1-3-402号房屋的土地使用权转移登记手续，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。至于原告向二被告主张协助办理车库权属登记手续，因原、被告在签订系列协议中已就车库的归属进行明确约定，且被告已向原告作以交付，根据《中华人民共和国物权法》第74条第2款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，车库的所有权属于开发商，这也是民法中的依照建造事实取得所有权原理在实践中的具体运用。因车库作为独立使用对象，有别于小区共有的地面停车位、架空层车位以及人防车位。故被告向原告交付车库后，还应当协助原告办理相关产权证件，以适应房屋所有权完整的强制要求。双方当事人关于办理产权登记过程中相关税费负担的约定，系双方当事人协商一致的结果，且不违反法律、法规禁止性规定，应按照合同约定办理。被告邹某答辩称办理产权登记的税费应依法律规定确定，与合同约定不符，本院不予支持。
双方当事人在合同中虽未约定房屋产权登记手续办理的时间，但本案房屋在2012年5月8日已办理竣工验收备案，2012年9月14日被告联富公司已取得项目整体的初始登记产权（所谓“大产权”证），土地使用权也早在2009年5月11日过户至联富公司名下，被告邹某、联富公司应在合理期限内协助原告办理房屋产权登记。但在原告数次通过电话、手机短消息催促被告及时协助办证，且主动履行配合义务并交清房屋维修基金后，二被告至今尚未完全履行办证协助义务，已构成违约。而对于原告而言则产生了相应的请求权，即主张二被告继续履行办证义务的请求权和支付违约金的请求权。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第1款第（2）项之规定：由于出卖人的原因，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；该条第（2）款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由于商品房买卖合同非同于普通的买卖合同，因出卖人的原因而导致的逾期办证的违约行为是一个持续性行为，故这一违约金的请求给付是一种继续性债权，应当适用诉讼时效两年的规定。当权利人在办证期限届满超过两年后起诉的，由于违约行为在起诉时仍在继续，故应当保护买受人自起诉之日倒推两年的违约金。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款规定的目的，正是将违约责任作为继续性债权来确定违约金数额，以促使出卖人尽快履行办证的义务，给予买受人适当的补偿，有利于公平合理地平衡当事人之间的利益。对于原告所主张的迟延协助办证违约金652373元，本院支持441229.74元【计算公式：购房款总额（1877.15㎡×1470元）×罚息利率（6.15%×［1＋30%］）×2年】。原告要求二被告支付迟延1年交房的违约金40964.12元及赔偿迟延1年交房的租金损失283000元，因自2010年10月15日交房至今已有五年时间，已超过法律规定的2年诉讼时效，故其该项主张，本院不予支持。原告要求被告支付所交纳房屋维修基金的5年利息20138.07元，与《物权法》、《物业管理条例》及《住宅专项维修资金管理办法》等法律、行政法规的规定相悖，且维修基金是办理产权证时必须交纳的费用，本院亦不予以支持。
原告在使用房屋过程中，房屋平台多处漏水，原告多次要求维修未果遂自行安排人员进行维修，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第1款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自己或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《建设工程质量管理条例》第40条规定：“在正常使用条件下，屋面防水工程、外墙面的防渗漏，为5年；给排水管道工程，为2年。”因房屋质量瑕疵担保义务属于被告因履行的担保责任，结合本案查明的事实及民事诉讼时效制度的规定，原告要求被告赔偿房屋平台多处漏水所造成的经济损失100000元，本院以谷城县物价局价格认证中心认证的受损部分的价格支持11666元。
原告与被告邹某虽在《联合开发协议》中约定由其负责小区物业管理工作，但根据《物业管理条例》第2条、第32条以及《合同法》的相关规定，物业管理应当由小区业主组成业主委员会共同选聘物业服务企业，且物业服务企业应当具有独立的法人资格和资质，其法律基础是对物业的所有权，即建筑物区分所有权。原告不是业主物业管理权的主体，其要求被告邹某向其交回华苑新都小区的物业管理权，于法无据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条、第六十二条第（一）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、第二百六十九条、第二百八十二条、第三百九十六条、第四百零二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、第六十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（二）项、第二十七条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，第十三条第二款，第十八条第一款第（二）项、第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决如下：
一、被告邹某、被告谷城县联富房地产开发有限公司共同于本判决生效之日起25日内，协助原告詹某办理已交付的位于谷城县城关镇谷丰路8号“华苑新都”小区1号楼第一层9间及第二层10间商铺的房屋所有权登记及土地使用权变更手续，并提供必要的证明文件；1号楼两间车库（从南向北第2号、3号）的房屋所有权登记及土地使用权变更手续，并提供必要的证明文件；1号楼1-3-402号房屋的土地使用权变更手续，并提供必要的证明文件（二被告在协助原告办理房屋所有权登记及土地使用权变更手续过程中产生的税费，均由二被告承担。此外，因第一、二层商铺分开办证时，额外增加的费用在1000元以内的部分，由二被告承担；若超出1000元时，则超出部分的费用，由原告詹某承担）。
二、被告邹某、被告谷城县联富房地产开发有限公司共同于本判决生效之日起25日内，向原告詹某支付逾期协助办理土地、房屋产权证的违约金441229.74元并承担房屋渗漏的修复费用损失11666元，合计452895.74元。
三、驳回原告詹某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13765元，诉讼保全费5000元，合计18765元，由原告詹某负担3500元，被告邹某、被告谷城县联富房地产开发有限公司负担15265元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号17×××56。上诉人也可将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交纳。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。当事人签收本判决书后，视为已向当事人送达了缴纳上诉案件受理费通知。
审 判 长 刘 波
代理审判员 张海军
人民陪审员 曾国爱
二〇一六年六月十二日
书 记 员 程波乐