福建省泉州市鲤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0502民初2266号原告：李汉章，男，1959年12月29日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。委托诉讼代理人：庄国钦，福建刺桐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建忠，福建刺桐律师事务所律师。被告：罗伟志，男，1962年12月26日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区，现因涉嫌贩卖毒品罪被羁押于晋江市看守所。原告李汉章与被告罗伟志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李汉章的委托诉讼代理人庄国钦、被告罗伟志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李汉章向本院提出诉讼请求：1.解除李汉章与罗伟志于2014年5月27日签订的《房屋租赁协议书》；2.罗伟志立即腾空并交付承租的址在鲤城区XX街X段XX-XX-XXX室房屋；3.罗伟志支付自2015年1月1日起至腾空交还房屋之日止按每月2400元计算的租金；4.罗伟志立即支付拖欠房屋的水费267元、电费1060.2元。事实和理由：2014年5月27日，李汉章与罗伟志签订了一份《房屋租赁协议书》，协议书上载明：李汉章将位于泉州市鲤城区XX街X段XX-XX-XXX室房屋出租给罗伟志使用，租赁期限自2014年6月1日起至2017年5月31日止，每月租金2400元，租金于每月1日前缴交，租赁期间的水费、电费、物业费、有线费等一切费用均由被告负担。罗伟志承租房屋后，于2015年1月1日起就未缴纳租金，也未向李汉章交还房屋，还拖欠租赁期间2015年10月至2016年3月的水费267元、2015年4月至2015年9月电费1060.2元。现认为罗伟志的行为构成重大违约，要求提前解除合同、收回房屋，并由罗伟志支付相应的租金及水电费，故诉至本院。罗伟志辩称，诉争房屋租赁情况属实，对李汉章要求缴纳尚欠的水电费也无意见，房屋租金已经缴纳至2015年农历五月份，且李汉章还收取了两个月的房屋押金。后因为房屋中介擅自将诉争房屋电表销户，导致其无法使用房屋，所以才拒绝缴纳租金。2016年间，因涉嫌犯罪被羁押，故至今未搬离诉争房屋，也未使用该房屋。李汉章围绕诉讼请求依法提交了：1.李汉章的居民身份证一份，证明李汉章的诉讼主体资格；2.房屋租赁协议书一份，证明被告罗伟志于2014年5月27日向李汉章承租位于鲤城区XX街X段XX-XX-XXX室房屋，并约定月租金2400元，租赁期限至2017年5月31日等事实；3.房屋所有权证一份，证明鲤城区XX街X段XX-XX-XXX室房屋系合法产权建筑物；4.协议书、安置证明表、收条、房屋买卖合同、收据一组，共同证明鲤城区XX街X段XX-XX-XXX室房屋系李汉章与案外人欧阳彦峰共同依法购买；5.确认书及身份证一份，证明案外人欧阳彦峰认可李汉章与罗伟志签订的租赁协议及对罗伟志提起的本案诉讼；6.电费清单六份，证明罗伟志拖欠自2015年4月至2015年9月承租房屋的电费1060.2元；7.水费缴费凭证六份，证明罗伟志拖欠自2015年10月至2016年3月承租房屋期间的水费267元；8.户口本、身份证各二份，证明案外人王荣伟的曾用名为张荣伟、电表户名登记在王荣伟名下，水表户名登记在王荣伟妻子刘幼端名下的事实。罗伟志对李汉章提供上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。罗伟志辩解缴纳租金至2015年农历五月，因没有证据予以佐证，故对其辩解，不予采纳。根据李汉章、罗伟志的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：泉州市鲤城区XX街X段XX-XX-XXX室房屋所有权证登记在张肃容名下。1997年3月3日，张肃容之子陈均博将房屋出售给张荣伟（又名王荣伟）。2013年4月11日，张荣伟将房屋出售给欧阳彦峰、李汉章。几次交易均未办理过户登记。2014年5月27日，李汉章与罗伟志签订了一份《房屋租赁协议书》，该协议书约定李汉章将址在鲤城区XX街X段XX-XX-XXX室房屋租赁给罗伟志，面积为110平方米；租赁期限为叁年，即自2014年6月1日起至2017年5月31日止；租金每月2400元，按月支付，于每月1日前付清，若拒付或者借故拖欠租金五天以上的，李汉章有权终止协议收回房屋，进入房屋另行出租并不退还押金。协议签订后，罗伟志交付李汉章承租房屋的押金5000元并开始使用。2015年间，罗伟志开始拖欠李汉章房租，并拖欠2015年10月至2016年3月的水费267元、2015年4月至2015年9月电费1060.2元，且目前尚未搬离诉争房屋。2016年8月26日，李汉章向本院提起诉讼。另查明，2015年9月2日（2015年农历七月廿十），诉争房屋的电表被办理销户手续。2016年10月13日，罗伟志因涉嫌贩卖毒品罪，依法被公安机关逮捕，现羁押于晋江市看守所。本院认为，本案涉诉房屋虽尚未办理房屋权属变更登记，但李汉章作为涉诉房屋的合法使用权人，有权出租诉争房屋，因此，李汉章与罗伟志之间签订的房屋租赁合同合法有效，受法律保护。李汉章认为罗伟志承租房屋后自2015年1月1日起未缴纳租金，罗伟志辩解租金已交至2015年农历五月，农历六、七月之后因房屋中介将承租房的电表销户导致其无法居住，且至今未搬离该房屋，也未向李汉章交付房屋。虽然诉争房屋的电表于2015年9月2日销户，但从罗伟志认可的拖欠2015年10月至2016年3月水费可证实，诉争房屋并非罗伟志所述无法居住的事实，不能免除其缴纳房屋租金的义务。根据“谁主张谁举证”的原则，罗伟志应对其已缴纳租金的主张提供证据，但至今却未能提供证据证明，应承担举证不能的法律后果，故对其辩解，不予采信。由于罗伟志至今仍占用诉争房屋，又未依约按期缴交租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，故李汉章要求罗伟志支付拖欠的租金，予以支持。李汉章与罗伟志之间的房屋租赁合同尚未到期，但李汉章与罗伟志约定若拒付或者借故拖欠租金五天以上的，李汉章有权终止协议收回房屋，故李汉章请求解除与罗伟志签订的《房屋租赁协议书》，并要求罗伟志交还房屋，合理合法，予以支持。李汉章主张罗伟志拖欠承租房屋期间电费1060.2元、水费267元，对此罗伟志无异议，故李汉章请求罗伟志支付2015年4月至2015年9月电费1060.2元、2015年10月至2016年3月的水费267元，合理合法，予以支持。罗伟志与李汉章签订《房屋租赁协议书》后，预先缴纳了押金5000元，在李汉章要求提前终止合同，且未在诉讼请求中主张该押金归其所有的情况下，该款项应在罗伟志应支付的租金中予以扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除李汉章与罗伟志签订的《房屋租赁协议书》；二、罗伟志应于本判决生效之日起十日内将址在鲤城区XX街X段XX-XX-XXX室房屋腾空交还给李汉章；三、罗伟志应于本判决生效之日起十日内按月租金2400元的标准支付拖欠李汉章2015年1月1日至实际腾空之日止的租金，但应扣除罗伟志预付的押金5000元；四、罗伟志应于本判决生效之日起十日内支付拖欠李汉章的电费1060.2元、水费267元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1033元，由李汉章负担125元，罗伟志负担918元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  张 晓代理审判员  陈柳诗人民陪审员  王雪映二〇一七年四月十八日书 记 员  庄小玲速 录 员  黄愈金判决书引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。