浙江省嵊州市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0683民初2435号原告：嵊州新城禧盛房地产发展有限公司，住所地：嵊州市三江街道兴盛街666号。法定代表人：梁志诚。委托诉讼代理人：王庆，系该公司员工。被告：裘丹龙，男，1976年10月出生，汉族，住嵊州市。被告：魏剑飞，女，1979年6月出生，汉族，住嵊州市。原告嵊州新城禧盛房地产发展有限公司与被告裘丹龙、魏剑飞房屋买卖合同纠纷一案，于2018年3月16日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员朱干平独任审判，于2018年4月12日公开开庭进行了审理。原告嵊州新城禧盛房地产发展有限公司的委托诉讼代理人王庆，被告裘丹龙、魏剑飞的到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嵊州新城禧盛房地产发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告已经开具的房款发票；3、判令被告支付原告违约金259560.20元；4、判令被告返还原告已交付的房屋；5、判令被告协助原告办理合同解除后合同备案，登记的注销手续；6、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告与原告于2016年4月26日就购买嵊州市城南新区房屋签订了《浙江省商品房买卖合同》（下称“合同”）合同约定：该房屋的总价款为1297801元，被告已支付完全部房款，付款方式为：被告于签约当日支付首付款267801元，余款由被告向中国农业银行股份有限公司嵊州支行（下称“农业银行”）申请银行贷款，原告、被告及农业银行签订了贷款合同（贷款合同编号：ABC(2016)5006-1）。房款全部支付后原告开具了全款增值税发票“发票号：08559653”。贷款合同约定原告对被告贷款承担阶段性连带担保责任。被告按照贷款合同约定每月归还房屋贷款，但被告经常逾期偿还，截止2018年3月13日，被告已欠农业银行本金23799.53元，欠利息9629.06元。农业银行于2018年3月13日向原告发出“担保人履行责任通知书”要求原告承担担保责任，偿还贷款。合同补充协议第四条第（二）款约定：“在出卖人担保期限内：1、若买受人逾期还款或违反其他按揭贷款合同约定，导致银行要求出卖人承担担保责任或出卖人已经实际承担全部或者部分担保责任的，出卖人有权解除本合同并扣除其代买受人偿还的银行欠款本息及其他费用，且买受人须向出卖人支付房屋总计款的20%的违约金。”由于被告经常出现逾期情况，且银行已向原告出具了要求原告承担担保责任的书面通知，原告已具有合同约定的解除权。原告于2017年9月23日将该房屋交付给被告，双方签订楼宇交接表，目前该房屋未装修入住。被告行为已经严重违反合同约定，原告根据约定特向贵院提起诉讼，请求保护原告合法权益。被告裘丹龙、魏剑飞答辩称，1、被告首付不是20多万，其实是36万多，加付了10万，这个和合同上不一样，其实是原告先违约。原告一开始要求被告支付20%的房款，后来合同签订之后又要求被告加付10%的房款。2、由于个人原因，公司经营状况不好，出现资金链断裂，导致这几个月无力偿还房子的按揭，目前公司业务也正常，慢慢也在处理，跟银行也达成口头约定，银行同意被告在2018年5月13日之前还清所有的欠款和利息，银行对被告不予追究。在这里恳请房产公司，继续履行合同。原告围绕诉讼请求依法递交了以下证据：证据1、浙江省商品房买卖合同，证明原告与被告之间商品房买卖合同成立并且生效的事实；证据2、中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同及发放凭证，证明被告向农业银行申请了贷款且该贷款已发放、原告对被告承担担保责任的事实；证据3、全款发票，证明原告已经给被告开具发票一份的事实；证据4、担保人履行责任通知书及被告还款明细，银行出具给原告公司的函，被告的还款明细证明自还款之日起到现在的还款情况；证据5、楼宇交接书，证明该房屋已经交付给被告的事实；证据6、电子回单，证明银行已经实际要求原告承担担保责任，并且原告已经承担担保责任的事实。被告裘丹龙、魏剑飞对原告提供的证据的真实性没有异议，但认为按照合同约定被告支付20%，而原告要增加10%，导致被告资金链出现问题无法还款；要求原告退还10%的本金，然后由被告去归还借款。因被告对原告提供的证据的真实性没有异议，故本院对原告提供的上述证据予以确认。经审理本院认定，两被告与原告于2016年4月26日就购买嵊州市城南新区房屋签订了《浙江省商品房买卖合同》一份。该合同约定：房屋单价为9129.15元/每平方米，总价款为1297801元;付款方式为：被告于签约当日支付首付款267801元，余款1030000元由被告办理贷款。合同补充协议第四条第（三）款约定：“在出卖人担保期限内：①若买受人逾期还款或违反其他按揭贷款合同约定，导致银行要求出卖人承担担保责任或出卖人已经实际承担全部或者部分担保责任的；…出卖人均有权解除本合同并扣除其代买受人偿还的银行欠款本息及其他费用，且买受人须向出卖人支付房屋总价款的20%的违约金”。上述房屋于2017年9月23日办理了交接。合同签订后，被告应原告的要求共支付首付款367801元，余款930000元向中国农业银行股份有限公司嵊州支行申请银行贷款。以被告魏剑飞作为借款人，以原告作为保证人，以被告裘丹龙、魏剑飞作为抵押人，与中国农业银行股份有限公司嵊州支行签订了ABC(2016)5006-1号《个人购房担保借款合同》，该合同约定：借款金额为人民币930000元；借款期限为120个月，自2017年1月3日起至2027年1月2日止；执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%确定；还款方式为等额本息方式，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。该合同实行阶段性保证+抵押方式，由原告承担阶段性连带担保责任，并由两被告所购买房屋作抵押。中国农业银行股份有限公司嵊州支行于2017年1月13日将930000元款入账于原告账户，原告之后开具了№08559653号《浙江增值税普通发票》一份，价税合计为1297528元。因两被告未按照《个人购房担保借款合同》的约定归还贷款，截止2018年3月12日，被告已欠中国农业银行股份有限公司嵊州支行本金23799.53元、利息（含罚息、复利）9629.06元，中国农业银行股份有限公司嵊州支行于3月13日向原告发出《担保人履行责任通知书》要求原告承担担保责任，并于3月23日从原告账户扣划33489.61元用于归还被告的贷款及利息（含罚息、复利）。在审理中，两被告提起反诉，要求解除合同，并全款退还36万多加上已经支付的按揭款。但两被告未在本院确定的期间内向本院明确反诉请求并缴纳反诉费用。本院认为，原告与被告签订的《浙江省商品房买卖合同》以及原告、被告与中国农业银行股份有限公司嵊州支行签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。《浙江省商品房买卖合同》签订后，被告在支付首付款后通过向中国农业银行股份有限公司嵊州支行以按揭贷款的形式全额向原告缴纳了购房款，但在《个人购房担保借款合同》履行中，因被告未按约定及时偿还中国农业银行股份有限公司嵊州支行贷款本息，导致该行向承担阶段性连带担保责任的原告主张权利并已经实际从原告账户扣划了相应的贷款本息。故原告依据约定要求解除与被告签订的《浙江省商品房买卖合同》，返还已经交付的房屋，并协助原告办理合同解除后的合同备案、登记手续，退还原告已经开具的房款发票的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告主张的违约金能否支持的问题，《浙江省商品房买卖合同》补充协议明确约定“若买受人逾期还款或违反其他按揭贷款合同约定，导致银行要求出卖人承担担保责任或出卖人已经实际承担全部或者部分担保责任的；…出卖人均有权解除本合同并扣除其代买受人偿还的银行欠款本息及其他费用，且买受人须向出卖人支付房屋总价款的20%的违约金”，因被告的逾期还贷行为导致本案合同的解除，原告依约要求被告支付房价20%的违约金259560.20元，符合合同约定且不违反法律规定，本院亦予以支持。关于被告提出的反诉请求中的解除合同部分，因与原告的请求吻合，在本案中一并处理；关于要求全款退还36万多加上已经支付的按揭款，因未在本院确定的期间内向本院明确反诉请求并缴纳反诉费用，在本案中不作评判，被告可以在合同解除后另行向原告主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除嵊州新城禧盛房地产发展有限公司与裘丹龙、魏剑飞于2016年4月26日签订的《浙江省商品房买卖合同》；二、裘丹龙、魏剑飞于本判决生效之日起十日内将位于嵊州市城南新区房屋退还嵊州新城禧盛房地产发展有限公司，退还嵊州新城禧盛房地产发展有限公司开具的№08559653号《浙江增值税普通发票》，并同时协助嵊州新城禧盛房地产发展有限公司办理合同解除后的备案、登记的注销手续；三、魏剑飞、裘丹龙于本判决生效之日起十日内支付嵊州新城禧盛房地产发展有限公司违约金259560.20元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5194元依法减半收取2597元，由被告魏剑飞、裘丹龙负担（款限被告于本判决生效后七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  朱干平二〇一八年五月二十四日书记员  马胜男???