山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0281民初4885号
原告中国建设银行股份有限公司胶州支行，住所地山东省青岛市胶州市。
代表人陈焕焱，行长。
委托代理人葛宁，山东中苑律师事务所律师。
委托代理人赵志伟，男，住胶州市。
被告金春梅，女，汉族，住胶州市。
被告赵金，女，汉族，住胶州市。
被告胶州市宏达房地产综合开发有限责任公司，住所地胶州市。
法定代表人邓延成，经理。
委托代理人陈文志，山东康元律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司胶州支行与被告金春梅、赵金、胶州市宏达房地产综合开发有限责任公司(以下简称“宏达房地产公司”)金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨瑞国独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人葛宁、赵志伟，被告宏达房地产公司的委托代理人陈文志到庭参加诉讼，被告金春梅、赵金经本院传票合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司胶州支行诉称，2013年5月22日，被告金春梅与原告签订《个人住房借款合同》，约定由被告金春梅向原告借款36万元用于购房，期限为180个月，期限自2013年5月22日至2028年5月22日，采用等额本息还款法，每月偿还本息3017.5元。被告赵金承担共同还款责任。被告宏达房地产公司对上述债务承担连带保证责任。被告金春梅用位于胶州市青州东路76号10号楼1单元201户房屋提供抵押担保。借款合同签订后，原告如期发放了借款，但被告却违反合同约定逾期还贷。现诉至法院，请求判令：1、解除借款合同，被告金春梅、赵金立即偿还借款本息324474.9元；2、被告金春梅、赵金承担自2016年4月19日起至实际支付之日止的利息和罚息（按合同约定及中国人民银行逾期贷款规定利率执行）；3、被告金春梅、赵金承担原告就本案诉讼支付的律师代理费18623元；4、被告宏达房地产公司对上述债务承担连带保证责任；5、原告在被告金春梅、赵金未履行还款义务时依法行使抵押权，有权对被告金春梅所有的抵押房屋拍卖、变卖，所得价款在抵押担保范围内优先受偿。5、本案诉讼费由三被告承担。
被告金春梅、赵金未到庭参加诉讼和答辩。
被告宏达房地产公司辩称，被告与原告就本笔贷款的保证合同履行了相应的义务，被告已向被保证人交付了房屋和办理抵押所需的购房发票等相关资料，被保证人由于自己的原因未进行登记；被告不应承担连带保证责任。《担保法》第二十八条第一款规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。第二款债权人屏弃物的担保的，保证人在债权人屏弃权利的范围内免除保证责任。此条款是法律的强制性规定，当事人不能自行任意约定。即使被告需要承担保证责任，也应该是对原告行使抵押权后不足的部分承担保证责任。
经审理查明，2013年5月22日，经被告金春梅、赵金申请，原告（贷款人）与被告金春梅（借款人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同的特别签订条款中约定原告向金春梅提供36万元的借款，用于购买胶州市青州东路76号10号楼1单元201户房屋，借款期限为180个月，自2013年5月22日至2023年12月31日；贷款利率采用浮动利率，即在基准利率水平上下调10%；该合同项下借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，该合同的借款逾期是指借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；借款人的还款方法为等额本息还款法，在合同签订时的贷款利率水平下每一个月归还本息金额为3017.50元。借款人采取委托扣款方式归还应付本息，贷款人从约定的委托扣款账户中直接扣划还款；借款担保方式为抵押，贷款人以其购买的位于胶州市青州东路76号10号楼1单元201户房屋为该笔贷款提供抵押担保。合同的担保条款第十三条抵押条款中约定的抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。合同的违约责任条款第十六条违约情形第一款第一项约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约；第十七条约定，出现第十六条约定的任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系。合同的其他约定条款第二十一条中费用的承担第二款约定贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。借款合同第31页第36条约定，被告宏达房地产公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起，至抵押财产的房地产权证等相关权属证书、抵押登记已办妥，且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。
上述借款合同及抵押登记手续办理完毕后，原告于2013年5月28日向被告金春梅发放贷款36万元。被告金春梅自2015年12月28日至原告起诉之日即2016年5月9日一直未按借款合同的约定正常偿还借款本息满5个月，已严重违约，截至2016年4月18日，借款人尚未偿还的借款本金为319347.01元、利息4910.75元、复利和罚息217.14元，共计324474.9元。
另查明，原告和被告金春梅已于2013年5月27日在胶州市房产管理局办理了预抵押登记，即将被告金春梅名下座落于胶州市青州东路76号10号楼1单元201户房屋办理预抵押登记手续，抵押权人为原告，预抵押债权数额为42万元，房屋他项权证号为胶房地预市字第201363290号。
被告赵金在《共同还款声明》中签字同意对本案借款合同的履行愿与借款人金春梅共同还款，其本人愿承担还款义务的范围包括：贷款金额及利息(罚息)、借款人应支付的违约金、赔偿金、信用卡透支本息和银行为实现债权而发生的全部费用。
被告宏达房地产公司已于2013年6月7日为被告金春梅开具了涉案房屋的购房发票，但被告金春梅所有的位于胶州市青州东路76号10号楼1单元201户房屋截止目前尚未办理不动产登记证书。
再查明，原告自愿放弃对被告金春梅、赵金律师代理费的诉讼请求。
本院所确认的上述事实，有原告提交的个人贷款申请表一份、个人住房（商业用房）借款合同一份、个人贷款支付凭证一份、个人贷款对账单一份、房屋他项权证一份以及当事人陈述存案为凭，经本院审查，上述证据符合客观性、关联性和合法性的要求，本院予以采信。
本院认为，原告与被告金春梅签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，为有效合同，双方应自觉履行合同义务。原告已经按照合同约定向借款人履行了发放借款的义务。在借款合同履行期间内，被告金春梅未按合同约定按时足额偿还借款本息，构成违约，原告有权依照合同约定解除与被告金春梅之间的借贷关系，宣布贷款立即到期并要求其立即清偿借款本息及相关费用。
被告赵金同意对被告金春梅的借款承担共同还款责任，故原告要求其偿还借款本息以及实现债权的费用，合法有据，本院予以支持。被告宏达房地产公司虽已为被告金春梅开具了胶州市青州东路76号10号楼1单元201户房屋的购房发票，但被告宏达房地产公司的义务不仅仅是为被告金春梅开具购房发票，根据借款合同的约定，被告宏达房地产公司应配合被告金春梅办妥不动产登记证书及正式抵押登记，故被告宏达房地产公司在配合被告金春梅办妥不动产登记证书及正式抵押登记手续前，对被告金春梅、赵金的还款义务承担连带保证责任。被告金春梅所提供的作为债务担保的预抵押物已到相关部门办理抵押登记，原告与被告金春梅之间的预抵押合同合法有效，原告对抵押物的变现价款享有优先受偿权。
原告自愿放弃对被告金春梅、赵金律师代理费的诉讼请求，是对权利的自我处分，本院予以准许。
被告金春梅、赵金经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为是对自己诉讼权利的放弃。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司胶州支行与被告金春梅于2013年5月22日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。
二、被告金春梅、赵金于本判决生效起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司胶州支行借款本金319347.01元及合同约定利息、罚息。
三、被告胶州市宏达房地产综合开发有限责任公司在配合被告金春梅办妥不动产登记证书及正式抵押登记前对上述第二项还款义务承担连带保证责任。
四、原告中国建设银行股份有限公司胶州支行对登记在被告金春梅名下坐落于胶州市青州东路76号10号楼1单元201户房屋（房屋他项权证号：胶房地预市字第201363290号）享有抵押权，对该抵押物变现价款享有优先受偿权。
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司胶州支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6446元，减半收取3223元，由被告金春梅、赵金、胶州市宏达房地产综合开发有限责任公司负担。由于上述费用原告已预交，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
上诉案件的上诉费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，上诉人未在上诉期内预交的，应当在上诉期满后七日内交纳，逾期视为放弃上诉。
审判员 杨瑞国
二〇一六年七月七日
书记员 刘龙先
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条【抵押、抵押人、抵押权人和抵押物】本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。