广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤03民终21729号
上诉人（原审原告）：陈炳森，男，1953年10月2日出生。
委托诉讼代理人：曾祥彬，广东宾得律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷争名，广东宾得律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：陈耿彬，男，汉族，1981年9月26日出生，住所地：广东省揭阳市榕城区。
委托诉讼代理人：陈志谋，广东盟凯律师事务所律师。
上诉人陈炳森因与被上诉人陈耿彬房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0303民初9729号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陈炳森上诉请求：撤销原审裁定，发回宝安区人民法院重新审理。事实与理由：一、讼争房屋是陈炳森于上世纪80年代所建，当时国家在相关方而的法律法规尚不完善，大家建房的手续都不齐备，这是众所周知的。不能以今天的标准、规则去衡量过去的事物，而应尊重历史和事实。因此，不能据此就否定陈炳森是讼争房屋曾经的所有权人。二、本案证据很明确地说明了讼争房屋即是宅基地上房屋及陈炳森就是房屋曾经的所有权人。笫一、从双方所签合同及见证等可以看出，当事人对讼争房屋的性质已非常了解，合同对此也有多处明确表述，如：“农村集体土地建筑”。第二、所涉交易金额有两百三十万元之多，是一笔巨款。对于作为买家的陈耿彬来讲，他一定在交易时慎之又慎，对于谁是房屋的所有人不可能有半点含糊。第三、村委会所开具的《宅基地使用权转让确认证明》更进一步说明了讼争房屋为宅基地上房屋，所使用的地块为宅基地。三、陈炳森是与本案有关的公民、本案也有明确的被告、有明确的诉讼请求和事实依据，因而是符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的。
被上诉人陈耿彬辩称，一、本案不属于人民法院审理范围，法院应裁定驳回陈炳森的起诉。涉案房屋没有合法的报建手续，在行政主管机关对涉案建筑物的合法性进行审查处理前，涉案建筑物的合法性处于不确定状态，当事人对涉案房屋是否享有合法权利亦处于不确定状态。在行政主管机关对涉案房屋作出合法性认定之前，人民法院不宜对涉案房屋权属予以认定。二、涉案房屋实际为陈耿彬占有使用，陈耿彬是涉案房屋的实际权利人。涉案房屋事实上由陈耿彬占有使用，陈耿彬早已办理了相关用水、用电手续，占有作为一种事实状态，在陈炳森没有提供证据证明其实际占有涉案房屋的情况下，无法得出陈炳森系涉案房屋的合法占有权人的结论。综上，请求依法裁定驳回陈炳森的起诉。
陈炳森起诉请求：确认合同无效，陈耿彬向陈炳森返还位于沙井镇沙四村BA堂90号、92号宅基地及房屋。
一审法院经审理查明，2014年1月17日，陈炳森作为甲方（卖方），陈耿彬作为乙方（买方），双方签订了《民房屋买卖合同书》，相关约定如下：甲方自愿将位于深圳市宝安区沙井镇沙四村BA堂90号和92号占地面积为435平方米的二层半包园楼房转让给乙方，房屋转让价款为人民币2305500元，该费用中包括了上述房屋所占土地的费用、房屋建造等所有费用，交易完成之后所发生的相关税费和各种行政费用归乙方负责，甲方给予协助配合，村委的过户费由乙方支付；涉案房屋于2014年3月31日正式交房；乙方于本合同签订当天向甲方支付定金人民币400000元，见证当天支付款项人民币1500000元，在沙四居委会房屋过户，水电过户完成，所有租户交接完成后剩余款项人民币405500元一次性付清；因乙方所购房屋为农村集体土地上建筑，该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要社区居民委员会见证或有关部门审批的手续问题，甲方应当积极全力配合乙方一起妥善解决，若因此引发相应纠纷的，由甲方负责处理；本合同甲方必须全家签名。
2014年3月9日，陈嘉W、陈嘉R、陈嘉H、陈嘉A、陈炳森作为甲方（转让方），陈耿彬作为乙方（受让方），双方签订了《房屋转让协议书》，相关约定如下：甲方自愿将位于深圳市宝安区沙井镇沙四村BA堂90号和92号两栋共435平方米的地皮和地皮上的房屋转让给乙方，转让价格分别为人民币873400元、1026600元；乙方于本合同签订当天向甲方支付定金人民币400000元，见证当天支付款项人民币1500000元，尾款人民币1500000元在沙四居委会办理完房屋过户、水电过户手续后，见证当日一次性付清，上述款项均转账至陈炳森账户（陈炳森系陈嘉W、陈嘉R、陈嘉H、陈嘉A的父亲）；甲方应当于本协议生效之日起当日内，在沙四居委会办理房屋过户、水电过户手续，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为房屋情况符合合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使，房屋的所有管理费用水电费等全部由乙方负责；房屋交付乙方后，乙方办理房产证时，甲方应当全力配合乙方办理房屋过户办证手续或者村委更名手续，相关费用由乙方承担。陈炳森、陈耿彬确认双方约定的实际转让价款应当以2014年1月17日签订的《民房屋买卖合同书》为准，即实际转让价款为人民币2305500元。
陈炳森、陈耿彬在庭审中确认陈耿彬已经向陈炳森支付全部转让价款人民币2305500元，且陈炳森于2014年1月将涉案房产交付给陈耿彬使用。
另查，1、陈炳森、陈耿彬在庭审中确认涉案房产为陈炳森于80年代兴建的，没有报建手续，没有权属证明，且进行历史遗留违法建筑物申报后，行政主管部门尚未作出处理决定。
2、陈耿彬主张其对涉案房产进行了装修，陈炳森对陈耿彬该主张不予认可。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案中，涉案《民房屋买卖合同》、《房屋转让协议》所约定的涉案房屋并无权属证明，且进行历史遗留违法建筑申报后，行政主管部门尚未作出处理决定，一审法院认为因本案涉及相关的财产权益关系的处理，故依法先应由行政主管部门对涉案建筑物的合法性进行审查处理后再予确定，故陈炳森的诉讼请求，目前不属于人民法院受理民事诉讼的范围，依法应予驳回起诉。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定：驳回陈炳森的起诉。陈炳森预交的受理费25244元，予以退还给陈炳森。
本院经审理认为，涉案房产未取得任何报批报建手续，且已作为历史遗留违法私房向行政机关进行了申报，而对于违法建筑，行政机关依据法律规定会存在限期改正、限期拆除、没收实物等不同处理结果，该不同处理后果将直接影响当事人之间民事行为效力的认定及权属的归属与确认，因此在行政机关尚未处理之前，陈炳森迳行提起本案诉讼不当，原审法院驳回起诉正确，本院予以维持。
综上所述，上诉人陈炳森上诉请求不成立，本院不予支持。原审裁定处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第八条之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本案二审不收取案件受理费。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 马 龙
审 判 员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 林翘（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《诉讼费用交纳办法》第八条：下列案件不交纳案件受理费：
（一）依照民事诉讼法规定的特别程序审理的案件；
（二）裁定不予受理、驳回起诉、驳回上诉的案件；
（三）对不予受理、驳回起诉和管辖权异议裁定不服，提起上诉的案件；
（四）行政赔偿案件。