湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）楼民一初字第293号
原告（反诉被告）：伍某某，女，1985年1月4日出生，汉族，住临湘市芙蓉西路。
委托诉讼代理人：肖太勋，临湘市民声法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：岳阳市某某某商业管理有限公司，住所地岳阳市金鹗东路233号。
法定代表人：陈某，总经理。
委托诉讼代理人：袁波浪，湖南金鹗律师事务所律师。
被告：岳阳某某某置业有限公司，住所地岳阳市金鹗东路233号。
法定代表人：杨某，总经理。
原告（反诉被告）伍某某与被告（反诉原告）岳阳市某某某商业管理有限公司（以下简称某某某公司）、被告某某某置业有限公司（以下简称某某某置业）租赁合同纠纷一案，本院受理后，某某某公司向本院提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。伍某某及其委托诉讼代理人肖太勋，某某某公司委托诉讼代理人袁波浪到庭参加诉讼。某某某置业经本院传票合法传唤拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）伍某某向本法院提出诉讼请求：1、判令某某某公司、某某某置业退还伍某某履约保证金21363元；2、判令某某某公司、某某某置业赔偿原告因其房屋漏水和故意违约导致原告的装修损失151000元；3、判令某某某公司、某某某置业赔偿原告承担第三方损失和货物损失200000元；4、判令某某某公司、某某某置业退还其单方强行清场拖走的原告货物，并赔偿遗失及损坏货物的损失；5、判令某某某公司、某某某置业承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年5月8日，伍某某租赁了某某某公司位于岳阳市巴陵尚街市场内的1015号门面，专门从事迪图时装的专营，双方签订了《商铺租赁合同》。2012年10月9日，因被告某某某公司延迟开业，双方又签订了一份谅解备忘录，对双方的权利义务进行了约定。之后，伍某某投入151000元对门面进行了装修。2013年1月1日商场开业后，由于被告决策失误，疏于管理，导致生意惨淡。某某某公司不但不采取积极措施解决商场经营问题，反而于2013年12月开始采取封门、停水、停电、停止保洁等措施。伍某某多次找某某某公司协商解决未果。2015年4月13日，某某某公司在未通知原告的情况下，单方将伍某某租赁的门面门锁撬坏，换锁封店，将原告60多万元货物从店内运走，给伍某某造成了重大经济损失。
被告(反诉原告)某某某公司答辩称，被答辩人伍某某等经营户不交租金造成市场关闭，被答辩人的损失是其自己的经营损失。答辩人只是提供经营场地，不应承担被答辩人的经营损失；被答辩人与被告某某某置业没有合同关系。
被告某某某置业未作答辩。
反诉原告（原告）某某某公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告（原告）伍某某向反诉原告支付所欠租金145263元、商业管理费13296元、空调费3084元、电费1387元，共计163030元；2、判令不予退还伍某某交纳的履约保证金2363元；3、由伍某某承担本案诉讼费用。事实与理由：某某某公司与伍某某于2012年5月8日就巴陵尚街1015号商铺签订了商铺租赁合同。伍某某缴纳了3个月租金21363元、商业管理费1662元及履约保证金21353元后入场经营，之后，未再缴纳相关费用，同时商场其他承租人也一并抗租。
反诉被告（原告）伍某某辩称，伍某某没有构成违约，也不存在拖欠租金的问题。不交物管费的原因是因为房屋漏水问题一直没有得到解决，是在履行不安抗辩权；反诉原告（被告）某某某公司没有尽到管理义务，市场内垃圾成堆。故伍某某有权请求某某某公司退还履约保证金。停业整顿期间不应该缴纳租金。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：
对双方无争议的事实
被告（反诉原告）某某某公司于2012年9月28日与被告某某某置业签订了一份商铺委托经营协议，协议约定某某某置业将包括位于岳阳楼区巴陵中路巴陵尚街1015号门面在内的巴陵尚街所有门面委托给被告某某某公司经营及管理，时间自2012年9月28日至2015年9月27日止，该期限内，某某某公司享有经营、收益、管理权以及转租权。2012年5月8日，原告（反诉被告）伍某某与某某某公司签订了《商铺租赁合同》，承租位于岳阳巴陵尚街1015门面，合同约定：自2012年9月28日至2013年9月27日止，租金价格90元/㎡、租金7121元/月，该期间租金总额为42726元。某某某公司承诺给予6月的经营免租期，免租期为本租赁年度的第1-3月、10-12月；自2013年9月28日起至2014年9月27日止，租金单价126元/㎡、租金9969元/月，该期间租金总额为89721元。某某某公司承诺给予3个月的经营免租期，免租期为本年度的第1-3月；自2014年9月28日起至2015年9月27日止，租金单价144元/㎡，租金11393元/月，该期间租金总额为102537元，某某某公司承诺给予3个月的经营免租期，免租期为本年度的第1-3月。商业管理费每月554元、空调费每月514元。伍某某一次性支付履约保证金21363元。合同签订当日，伍某某一次性支付履约保证金21363及预付三个月租金21363元共计42726元。合同还约定如伍某某未能按给定付清租金，逾期30日或者其它应付金额累计达到应付月租金数额的，视为伍某某违约，某某某公司有权提出解除合同，不予退还伍某某的履约保证金。合同签订当日，伍某某一次性支付某某某公司三个月租金21363元、商业管理费1662元、履约保证金21363元。之后，伍某某进场装修并开始经营。合同履行过程中，伍某某认为某某某公司决策失误，疏于管理，导致整个市场生意不好，拒绝支付租金，而某某某公司则认为伍某某拒绝交租违约，于2015年4月13日自行将伍某某租赁门面内的物品搬离另行存放，同时涉案门面关停。
判决的理由与结果
本院认为，原告（反诉被告）伍某某与被告（反诉原告）某某某公司于2012年5月8日签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规的规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。伍某某在合同履行过程中，拖欠某某某公司租金，且逾期30日以上已构成违约；但某某某公司在履约过程中也存在管理、设施不到位的问题。故此应认定双方合同履行过程中均有违约行为，故对伍某某要求退还履约保证金的诉讼请求，本院酌情认定50%，应退还履约保证金10618.5元（21363元*50%）；伍某某要求某某某公司赔偿装修等损失及某某某公司主张的租金、管理费、空调费、电费等反诉请求不予支持。对于伍某某请求某某某公司赔偿拖走的货物的问题，属于侵权纠纷，不是同一法律关系，伍某某可另案主张权利。被告某某某置业在本案中是否承担责任的问题，被告某某某置业系本案诉争门面的所有权人，其委托某某某公司经营管理，与原告伍某某之间没有直接发生权利义务关系，被告某某某置业没有承担本案民事责任的事实和法律依据。原告伍某某对被告某某某置业的诉讼请求本院依法予以驳回。被告某某某置业经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）岳阳市某某某商业管理有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）伍某某履约保证金的50%，即10618.5元；
二、驳回原告（反诉被告）伍某某的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）岳阳市某某某商业管理有限公司的其他诉讼请求。
逾期履行给付金钱义务的，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。
案件受理费6885元，反诉案件受理费1993元，共计8878元，由原告（反诉被告）伍某某负担4439元，由被告（反诉原告）岳阳市某某某商业管理有限公司负担4439元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 唐干才
人民陪审员 付 瑛
人民陪审员 徐力强
二〇一八年四月二十七日
书 记 员 高 翔
承办案件裁判文书审批表
文书名称
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民事判决书
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文书案号
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（2015）楼民一初字第293号
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文书拟稿人
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唐干才
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报批时间
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2018年4月27日
原 告
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伍某某
被 告
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岳阳市某某某商业管理有限公司、岳阳某某某置业有限公司
判决的主要内容：一、被告（反诉原告）岳阳市某某某商业管理有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）伍某某履约保证金10618.5元；
二、驳回原告（反诉被告）伍某某的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）岳阳市某某某商业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费6885元，反诉案件受理费1993元，共计8878元，由原告（反诉被告）伍某某负担6803元，由被告（反诉原告）岳阳市某某某商业管理有限公司负担2075元。
承 办 人
意 见
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庭 长
审批意见
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院 长
审批意见
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