苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2015）吴民初字第932号原告上海屹岳投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区南翔镇德力西路128号3幢217室。法定代表人林飞，该公司总经理。委托代理人徐洪波，该公司员工。被告黄美娟，女，1967年3月28日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告赵佳毅，男，1984年12月29日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被告闻海，男，1967年3月16日生，汉族，住江苏省苏州市。被告赵军才，男，1974年6月30日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被告陶敬根，男，1959年10月24日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告薛建军，男，1974年7月16日生，汉族，住江苏省苏州市。被告黄娟，女，1972年11月26日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。被告赵军才、黄娟共同委托代理人朱庆帅，江苏元融律师事务所律师。原告上海屹岳投资管理有限公司（以下简称屹岳公司）诉被告黄美娟、赵佳毅、闻海、赵军才、陶敬根、薛建军、黄娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月12日立案受理，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的法定代表人林飞及委托代理人徐洪波，被告闻海、赵军才、陶敬根、薛建�，被告赵军才、黄娟的委托代理人朱庆帅到庭参加诉讼。被告黄美娟、赵佳毅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告屹岳公司诉称，原、被告经双方各自介绍人介绍于2013年8月26日签订《租赁合同》，出租方为被告七人，承租方为原告，约定：租赁标的物为苏州市吴中区××南××生活广场××幢（三层楼宇），建筑面积为8472.61平方米，被告应向原告出示产权所属人委托被告出租的授权委托书（公证书）及全体业主签名同意该物业出租给原告的签名文件等真实有效的证明材料，房屋交接为签合同后5日含附属配套设施，等等。但合同签订后，被告向原告提供的公证文书材料与合同中被告确定的出租房屋出租人主体及其租赁面积不同，合同租赁标的产权人119户，但公证材料之一《受理通知及送达回执》载明：“截止2013年5月12日共计109户（人）申请人，本处均已出具公证书（详见清单）”，而清单共计116份。被告以偏概全，用109户或116户的授权委托书及公证书与原告签署超过授权范围的119户小业主（产权人）的房屋租赁合同，故意侵犯了未经授权的小业主合法权益的同时蒙骗了原告。嗣后，被告又在与原告签订合同的次月（9月26日）与案外人苏州东森房产经纪有限公司签订《租赁合同》。原告于2013年10月18日向被告送达《提示函》，催告被告依法履行合同义务，并提示履行或不完全履行合同义务的责任，将追偿延迟移交所造成原告的损失。次日，由开发商、管理公司、原告、被告方5名代表召开四方会议，就与房屋租赁相关的电梯（扶梯）年检（检测）报告、中央空调检测报告、停车位使用、外墙广告等问题进行了沟通、协商，形成了书面《会议备忘录》。2013年11月15日，被告方6名�表与开发商苏州越兴置业有限公司在《南苏州生活广场C1幢配套设施问题解决方案之协议》中明示无法移交物业的违约责任等问题，被告对构成违约的责任是明知的。2014年1月20日，原、被告双方签订了《南苏州生活广场C1幢合同补充协议（一）》，明确记载了物业及配套设施的移交时间等内容。2014年3月25日，原告再发《提示函》称被告仍未全面提供所有业主同意出租的确认函（授权书），导致原告无法进行承租后的相关推进工作，被迫暂停进场装修之事项。当月27日，被告方5名代表书面承诺保证不会对原告进驻装修和经营有妨碍及阻挠，如有发生，一切责任由被告负责。2014年4月3日，威尔士管理公司总经理马根元（被告方介绍人）送达原告《提示函》称由于被告推翻约定的引进涉案项目的报酬而要求原告暂停工作推进，停止商业行为活动。2014年5月26日，原告给予�告《回复函》中明确声明被告必须提供全体业主授权书、电梯和空调年检报告、产权人出具的核准广场使用权文书，等等。2014年7月17日，由苏州越兴置业有限公司总经理陈俊华、原告法定代表人林飞、被告方4名代表共同参与形成的会议纪要中决议对租赁保证金的拨付、免租期、广场使用权、租金等进行了决议。被告以同一租赁标的物的房屋与案外人赵卫兵、王爱云签订《租赁合同》，目前涉案租赁房已由被告给予案外人实际占有、使用，原、被告合同变成一纸空文，被告的上述行为致使原告蒙受巨大经济损失。请求判令：一、解除原、被告于2013年8月26日签订的《租赁合同》；二、七被告共同赔偿因严重违约造成原告的损失共计2376258元（1、原告因履行合同造成的实际损失1290258元；2、因被告未按约定日期交付房屋达15日的违约金270000元；3、因被告已实际提前收回�赁房屋，被告依约应支付违约金810000元；4、因被告所致小业主聚集闹事，致原告非履行合同必须的处理而往返上海和苏州交通费6000元）。被告黄美娟、赵佳毅未作答辩。被告闻海、赵军才、陶敬根、薛建军、黄娟均辩称，针对原告的第一项诉讼请求，被告于2014年8月20日后即与原告解除租赁合同并收回房屋，对于解除事实予以认可，但对原告主张不予认可。针对第二项诉讼请求，原告主张的违约损失过高且明显不合理，被告不予认可。系因原告未按期支付租金，被告行使解除权收回房屋，被告不认可违约主张。对原告的诉讼请求第二项第一款主张损失1290258元，不予认可，原告仅提供单方列表，未能提供相应发票及公司财务报表，证明在签订合同后支出了该部分投资。第二项和第三项诉讼请求系选择性条款，原告只能主张一项，且原告主张的违约金过高，应提供实际损失证明。对第四项诉讼请求不予认可，原告未提供任何证据予以证明。原告遗漏必要共同诉讼参加人，原告在起诉时明知七被告为代理人，而遗漏116名被代理人，起诉主体错误，应驳回起诉。经审理查明，2013年8月26日，原告作为承租方（乙方）与出租方代表（甲方）被告黄美娟、赵佳毅、赵军才、陶敬根、黄娟就商铺租赁有关事宜签订《租赁合同》1份，约定：房屋坐落于苏州市吴中区××南××生活广场××幢，为三层楼宇结构，建筑面积为8472.61平方米，装修状况为初装（吊顶、地面为瓷砖），土地使用性质为商业用地；房屋权属状况为小业主持有，全体业主对该房屋享有所有权，业主代表（甲方）应向乙方出示房屋所有权证（见附件一）；甲方应向乙方出示产权证、房屋竣工合格证、第一次消防验收合格证、环评报告、建筑平面图（含水、电、公共配套设施图）、产权所属人（业主）委托甲方（业主代表）出租的授权委托书（公证书）及全体业主签名同意该物业出租给甲方的签名文件等真实有效的证明材料，乙方应向甲方出示营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法人身份证等真实有效的证明材料；甲方应在本合同签订后五日内对该房屋及附属配套设施（空调、电梯等）进行检验、检测（或委托乙方进行），确保完好无损后移交给乙方，移交前所产生的费用与乙方无关，甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰、局部改造或添置新物，但均应在不影响房屋安全性的前提下进行；该物业免租期为7个月，即自2013年9月1日起至2014年3月31日止，免租期内乙方无须向甲方支付房屋租金，但所产生的水费、电费、卫生费等均由乙方承担；房屋租赁期为自2014年4月1日至2029年3月31日止，共计十五年；第一年起租租金为1.05元/㎡/天，年租金总额为3247128元，后续每2年递增一次，递增额为0.045/㎡/天，第十一年起租租金为1.55/㎡/天，租金总额为4793379元，第十三年递增至1.65/㎡/天，租金总额为5102629元；起租后的前三年（2014年4月1日至2017年3月31日），租金支付方式为每季度支付一次，具体支付时间为每季度最后一个月的20日（节假日顺延）支付下季度租金，从第四年（2017年4月1日）开始，租金支付方式为每半年支付一次，具体支付时间为每半年最后一个月的20日（节假日顺延）支付下半年度租金，支付方式为银行转账，按甲方指定账户划拨租金；甲方应于2013年9月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋附属设施、设备清单》（见附件二）经双方交验签字盖章，同时移交楼宇钥匙后视为交付完成，现有设施设备须能正常运行�根据乙方需求，甲方提供不少于70个停车位供乙方免费使用，停车位包括地下及地面车位；根据乙方经营所需，甲方应提供乙方广场活动使用权，乙方策划活动临时所使用的公共活动场所均为无偿使用，不承担任何额外费用（维持活动或清场费用除外）；乙方可根据自身经营所需对房屋作适当的功能改造，包括但不限于三楼平台的搭建、内部扶梯的二次改造、楼顶开设天窗等，但所有改造不得影响房屋的安全性，否则造成的损失由乙方负责；甲方同意授予乙方整幢物业的外立面及屋顶的广告使用权和出租权，甲方不再另行收取费用，包括屋顶平台乙方拥有使用和支配的权利；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋达15日的，2、交付的房屋未按本合约规定，致使乙方无法正常使用的，3、交付的房屋危及乙方或者第三责安全或者�康的，4、因甲方小业主聚集闹事致使乙方无法正常经营，所造成乙方所有的损失及经营所得均由甲方负责赔偿，甲方有上述约定情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；租赁期内，甲方无故提前收回该房屋的，应提前180天通知乙方，同时将已收取的租金余额退还乙方，并按月租金的300%支付违约金，同时赔偿乙方装修、设备及经营所得；业主代表（甲方）经全体业主授权公证（附件三），具备法律效力之代理权，代为全体业主签订本合同并代为与乙方交接出租之物业，因业主之间纠纷导致的任何事件，均由甲方负责，乙方不介入且不承担任何责任，若由此产生乙方经营损失，则乙方有权向甲方追偿，并按违约处理；本合同签订之三日内，乙方一次性支付甲方200000元，作为乙方承租的保证金，并在支付第一期租金时将其中的100000元保证金转为租金，�第一期租金支付金额为711782元，剩余100000元作为押金；本合同未尽事宜经双方协商签订补充合同，补充合同和本合同具有同等法律效力；等等。被告黄美娟、赵佳毅、赵军才、陶敬根、黄娟在甲方落款处签名。上述租赁合同签订后，双方为房屋的交付、使用产生纠纷。2013年10月18日，原告向被告发出提示函，载明：贵我双方所签订的13幢物业租赁合同现已生效，但因物业存在的诸多问题，始终未能按照合同约定进行移交，截至今日，贵方所涉及的未履约行为，我司现提示如下：一、未能如期提供质检机构或具备行业资质的单位出具的物业配套的电梯（含扶梯）、空调的年检（检测）合格报告；二、未能移交物业配套的外立面使用权，包括但不限于门牌、广告牌、烟囱、煤气管道、空调等侵犯我方利益的行为；三、未能提供物业配套的水、电基础设施，此配套设施应符合建筑要求及经营需求，同时应满足独立核算的条件（不接受议价电费、水费及煤气费）；四、未能提供物业配套的车库、车位及广场活动使用权范围。上述问题请贵方尽快解决，并按照合约条款尽早移交物业，因延迟移交所造成的我方损失，我司将保留追偿业主方责任的权利；同时，合同约定的租金起付日期将同步顺延。被告黄美娟、赵佳毅、薛建军、黄娟在该提示函下方签名。2013年10月19日，原告的法定代表人林飞与业主代表黄美娟、赵佳毅、赵军才、薛建军、黄娟，以及开发商参会人员张玉梅、华林泉，威尔仕管理公司参会人员马根元、徐效华在苏州越兴置业有限公司召开会议，会议议题包括电梯年检（检测）报告、中央空调检测报告、停车位、外墙广告、外立面烟囱、空调等、水、电、煤气问题。2014年1月20日，原告（乙方）与被告黄美娟、赵佳毅、闻海、陶敬根、薛建军、黄娟等人（甲方）就2013年8月26日签订的南苏州生活广场C1幢物业租赁合约之相关事项，签订《南苏州生活广场C1租赁合同补充协议（一）》1份，约定：一、甲方承诺在2014年1月31日前，移交物业配套设施，……；二、甲、乙双方在上述基础上于1月31日前完成物业移交；三、物业移交后的5日内，乙方应缴纳20万保证金与甲方；四、免租期及付租日期同步顺延，免租期为6个月，即自2014年2月1日起至2014年7月30日止，房租付租日期为2014年8月1日起至2029年7月31日止（共计15年），第一期租金支付日期为2014年7月20日（节假日顺延）；五、租赁期内，甲方应保证乙方经营活动所需的无偿使用广场自主权（含机动车道及喷泉小广场），广场区域划定详见附件《关于南苏州生活广场C1幢物业存在问题之开发区政府牵头多方协调会议备忘录》之第一及第二条内容；六、为确保乙方顺利开业经营，甲方应积极配合乙方做好物业外立面的侵权整改之工作，包括外围小商户的店招牌超高、餐饮店烟囱、面馆空调外机及华洋熙快餐店煤气进气管道等不合理占位问题；等等。2014年3月25日，原告出具提示函1份，载明：我方所租赁的南苏州生活广场13幢物业，尽管起租已生效多日，但截至今日，贵方仍未全面提供所有业主同意出租之确认函（授权书），导致我方无法进行承租后的相关推进工作。望贵方接函后高度重视，并尽快予以落实，在未得到明确答复之前，我方将暂停进场装修之事项。请贵方于2014年3月31日前就此问题给予书面答复，并明确解决方案，否则我方将保留追偿责任方之权利，且由此导致的我方一切损失由贵方承担责任。2014年3月27日，被告黄美娟、赵佳毅、闻海、赵军才、黄娟在该份提示函上签名并回复称：经过我们业主代表与业主积极分子与三户未授权业主的沟通，授权工作在推进中，并且保证不会对贵公司进驻装修和经营有妨碍及阻挠，如有发生，一切责任由我方负责。2014年4月3日，马根元向原告发出提示函，载明：贵公司在南苏州生活广场C13幢的投资项目是通过我引进的，为引进该项目我投入了大量的人力、财力和精力。本人与业主方谈好引进项目后的报酬，但由于业主方不讲信誉，推翻以前的承诺，因此本人请贵公司暂停一切工作推进，停止一切商业行为活动，如你方要继续推进该项目的进展，那造成的损失自己负责与我无关。另查明，本案《租赁合同》中约定的苏州市吴中区××南××生活广场××幢房屋产权登记的坐落地址为苏州市吴中经济开发区越溪街道××大道××幢，共计146个商铺，各商铺之间相互融为一体，无独立之使用空间。签订《租赁合同》至今,七被告未取得其中5个商铺(所有权人分别为顾景亭、施文、周学哲等人，合计面积223.55㎡)的业主授权，其余商铺的所有权人或出具并公证了授权委托书，或出具了确认函。授权委托书载明授权本案七名被告作为代理人行使下列代理权：一、选择经营管理者，与之谈判、磋商，并就此签订相关委托经营合同，以及包括有权签订相关补充协议、解除此类合同或协议；二、在上述合同、协议履行过程中对经营管理者的履行情况进行监督，并就监督内容进行谈判、磋商，签订相关的补充协议；有权解除委托经营合同及相关补充协议；三、在上述合同、协议履行期间行使、履行及承担这些合同、协议的权利、义务、责任，向经营管理者主张相�权利及利益；四、与经营管理者沟通、协调，传递、接受相关通知等文件资料，并签署相关文件；五、办理与上述事项相关的其他事宜。授权人特别声明：1、上述七位代理人中需四人以上（包括本数）同意方可行使本文件所述的代理权；2、代理人在上述代理权限所为的行为、所签署的文件本授权人均予以认可，并愿意就此接受并承担由此产生的所有后果及责任；3、本授权的期限自本文件出具之日起到2023年3月31日止。授权日期均为2013年5月至6月份。又查明，上述租赁合同签订后一段时间内，原告占有、控制涉讼房屋，期间委托案外人针对涉讼房屋进行了设计、实施了拆吊顶、组织员工进行筹建准备等工作。后，被告闻海、赵军才、陶敬根、薛建军、黄娟等人又与案外人另行签订租赁期限为2015年4月24日至2025年4月23日的租赁合同，案外人将�讼房屋实际占有、经营，原告完全自租赁房屋退出。庭审中，原告确认其未支付租房保证金；被告闻海陈述涉案房屋在签订合同后5日内已交付原告，原告则陈述至少有半个月才交付，其大概在签订合同后半个月收到被告黄美娟交付的房屋钥匙。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、提示函、会议备忘录、会议纪要、《南苏州生活广场C1租赁合同补充协议（一）》、《商铺租赁合同》、授权委托书、公证书、确认函、工资表、发票、收据、收条、记账本、策划咨询合同、建设工程设计合同、设计过程说明及庭审笔录予以证实。关于本案被告主体问题。本院认为，首先，从《租赁合同》的签订主体和内容来看，《租赁合同》的签订主体“出租方（甲方）”为七被告。《租赁合同》第十七条�定：“代为全体业主签订本合同并代为与乙方交接出租之物业，因业主之间纠纷导致的任何事件，均由甲方负责，乙方不介入且不承担任何责任，若由此产生乙方经营损失，则乙方有权向甲方追偿。”明确约定乙方有权向甲方即七被告追偿，该合同主体双方即是原告和七名被告。其次，本案所涉房屋所有权人出具的授权委托书第三条亦明确由七被告承担合同权利、义务和责任。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”七被告在签订《租赁合同》时已经向承租方即原告披露了其他所有权人，原告亦知道有其他所有权人，且明知七被告与其他所有权人之间的代理关系，但从《租赁合同》约定来看，该合同只约束受托人即七被告和原告，现原告明确只要求七被告承担责任。综上，对外而言，应由七被告承担《租赁合同》约定的权利、义务，对内而言，七被告承担责任后可再与其他所有权人另行理涉。关于原告主张的其因履行合同造成的实际损失，本院分析如下：1、关于原告主张的下列费用：2013年10月22日谢景彬报销五金件、水、清洁用品费用532.50元，2013年10月23日陈海英报销洁具、床上用品费用881元，2013年10月27日谢景彬报销五金、松香水费用67元，2013年10月28日顾燕虹报销宽带、五金、手套、文具费用1096.90元，2013年10月30日顾燕虹报销办公、生活用具费用1183.10元，2013年11月5日顾燕虹报销办公用品、文具、预支拆顶费11013.20元，2013年11月6日张桂明�销预支拆顶费10000元，2013年11月6日陈海英报销员工餐费1000元，2013年11月7日陈海英报销员工餐费2896.10元，2013年11月6日林姗姗报销谢景彬、林姗姗、顾燕虹、陈海英体检费用140元，2013年11月9日张桂明报销拆顶费30000元，2013年11月12日刘鹏报销无线路由器费用125元，2013年11月13日林姗姗报销绿植、托盘费用200元，2013年11月13日补发9月份工资（林飞、邹杰）6000元，2013年11月13日十月份员工工资（林飞、邹杰、陈海英、顾燕虹、谢景彬）11145元，2013年11月14日顾燕虹报销办公用品费用171元，2013年11月16日陈海英报销员工餐费738元，2013年11月18日顾燕虹报销名片费用100元，2013年11月18日林姗姗报销电话费1642元，2013年11月28日支付装修金16000元，2013年11月29日支付林姗姗11月工资2308元，2013年12月2日陈海英报销员工餐费708.60元，2013年12月10日发放11月工资（6人）14423元，2013年12月12日报销11月绿植养护费100元，2013年12月13日logoVI设计款（预付20%）4000元，2013年12月17日顾燕虹报销数字电视费用140元，2013年12月20日陈海英报销费用员工餐费678.90元，2013年12月23日顾燕虹报销费用（电话、传真、宽带）350元，2014年1月9日横幅、名片费用376元，2014年1月10日陈海英报销补工资、餐费384.20元，2014年1月10日支付12月工资（5人工资）14700元，2014年1月21日电话、宽带费用350元，2014年1月24日招聘费用600元，2014年2月8日制作横幅费用316元，2014年2月9日顾燕虹报销办公、苗木、电话、宽带等费用738.90元，2014年2月11日员工餐费380元，2014年2月22日购买办公用品费用339.90元，2014年2月27日发放工资（4人）10700元，2014年3月10日发放工资（5人）11700元，2014年3月4日LED灯费用105元，2014年3月2日员工餐费502.10元，2014年4月3日发放工资（遣散费、奖金）8431元，2014年4月付3月份谢景彬、�飞工资6000元，2014年4月谢景彬付4月份电费、宽带费及伙食费174元，2014年4月付消防装修款费20000元，2014年4月27日付老张拆旧款费28000元，2014年5月5日付4月份养花费100元，2014年5月5日付空气清新剂、清洁剂费用39.80元，2014年5月5日付阿姨保洁费（2人6小时）240元，2014年5月26日付小陈打扫费用、水费550元，2014年6月6日付小王工资及材料费800元。原告提供了相应的票据、账本、工资单、收条、银行交易凭证，且属合理，本院予以支持。经核算，上述费用合计人民币223166.20元。2、关于原告主张的下列费用：2013年11月4日谢景彬报销文化用品、餐饮费用，因原告不能证明餐饮费与本案具有关联性，故对其中餐饮费516元不予支持，其他费用95.50元予以认定；2013年11月6日谢景彬报销电脑装系统、数据线、口罩费用50元，因口罩费用与本案不具关联性，本院不予支持，其他费用40元，本院予以认定；2013年11月9日谢景彬报销矿泉水、鱼饲料费用，本院对其中有购物小票的15元予以确认，其他无证据，本院不予认定；2013年11月11日林姗姗报销点钞机、办公用品费用，本院对于提供了购物发票的点钞机费用450元予以认定，其他票据字迹模糊，无法辨认，本院难以支持；2013年11月12日谢景彬报销五金用品、办公用品、报纸费用，原告提供的票据中有61元字迹清晰，其余票据无法辨认，故本院认定61元；2013年11月18日谢景彬报销办公用品费用，原告提供的票据中有45.50元字迹清晰，其余票据无法辨认，故本院认定45.50元；2013年12月2日顾燕虹报销办公用品费用，原告提供的票据中有657元字迹可辨认，其余票据无法辨认，故本院认定657元；2013年12月6日谢景彬报销业务招待费、办公用品费用，因业务招待费无法证明与本案具有关联性，本�不予确认，故仅认定办公用品费用31.70元；2013年12月9日谢景彬报销办公、生活用品费用，本院对其中票据字迹可以辨认的20元予以认定；2014年1月7日林总报销苗木、差旅费、办公家具费用，原告提供了定货单、合同、收据、发票等证据，其中餐费196元及至无锡的费用19.50元，无法证明与本案具有关联性，本院不予支持，其他费用20291元，本院予以认定；2014年1月7日支付办公用品、茶叶、茶具，其中在上海购买茶叶、茶具的费用与本案无关联性，本院不予支持，另有临时办公装修费10000元无证据证明，本院亦不予支持，本院根据原告提供的票据认定20460元；2014年1月7日租赁费、日常用品费用，其中有租赁介绍费26万元，并非合理费用，本院不予支持，其他费用根据原告提供的发票等证据，本院认定24266.50元；2014年1月7日电子数码软件机顶盒费用，原告提供了发票，本院对其中字迹清楚的149元予以认定；2014年1月7日林总报销餐饮费、工资、五金费用，其中餐饮费无法证明与本案具有关联性，本院不予认定，关于工资、五金费用合计2380元，原告提供了收条和票据，本院予以确认；2014年1月7日谢景彬报销办公用品、考勤机等费用，本院对原告提供了字迹清楚发票的43.70元予以确认；2014年3月11日房租、中介费、保证金，原告提供了合同及收据予以证明，对于其中保证金5000元，本院不予支持，其他费用27750元本院予以确认；2014年3月11日谢景彬报销日用品、办公用品、宽带、餐费，其中餐费723.30元与本案无关联性，本院不予支持，其他费用1419.10元，原告提供了相应票据，本院予以认定；2014年3月19日谢景彬报销办公台、餐饮费、有线电视费，其中餐饮费545元及停车费20元与本案无关联性，本院不予支持，其他费用888元，原告提供了相应票据，�院予以认定；2014年3月30日谢景彬报销餐费、日用品、绿植、绿植养护费用，其中餐费与本案无关联性，本院不予支持，根据原告提供的票据，本院认定440元；关于原告主张的林飞汽车燃油补助费23000元，原告未提供票据，因该费用确会产生，本院根据林飞往来上海和苏州的路途、次数酌定6000元。综上，本院认定该部分费用为105503元。3、关于原告主张的2013年12月10日电梯款（50%）63400元、2014年1月7日支付设计费12万元及市场调研费5万元、支付勾宁策划费20万元、2014年1月27日支付麻麻帮ＸＸ设计费10万元，因原告未提供就上述项目已与相对方结算完毕之依据，本案中本院不予理涉，原告可待结算后另行主张。4、关于原告主张的2013年11月6日邹杰报销传真机、投影仪费用，因无证据，本院不予支持；2013年11月6日邹杰�销餐费300元，2013年11月8日顾燕虹报销订报纸费用936元，与本案无关联性，本院不予支持；2013年11月9日林飞报销烟灰缸费用50元，原告提供的票据字迹无法辨清，本院不予支持；2013年11月22日林飞报销公司名称咨询费1000元，非合理费用，本院不予支持；2014年1月7日林总报销前期费用8424.90元，原告未提供证据证明，本院不予支持；2014年1月14日林总报销业主代表招待费375元，无法证明与本案具有关联性，本院不予支持；2014年1月27日支付设计费张凯8000元，因原告未提供合同，且落款为张凯的收据上载明“收到苏州嘉灏商场有限公司支付”，故对该费用，本院不予支持；2014年2月27日谢景彬报销回家过年车费，于法无据，本院不予支持；另，原告还主张2014年4月支付ＸＸ设计费100000元，但未提供证据，本院不予支持；2014年5月26日餐费300元，与本案无关联性，本院不予支持。综上，本院确认原告已产生的实际损失为人民币328669.20元。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。本案所涉租赁房屋在租赁期限内被另行租赁给案外人实际使用，原告已不能实现合同目的，被告构成根本性违约，原告要求解除双方于2013年8月26日签订的《租赁合同》,于法有据，本院予以支持。因原告已为履行合同进行了投入，现因被告原因致使合同不能继续履行，原告由此造成的损失，理应由被告负担。关于原告主张因被告未按约定日期交付房屋达15日的违约金270000元，庭审中，被告闻海陈述涉案房屋在签订合同后5日内已交付原告，原告则陈述至少有半个月才交付，其大概在签订合同后半个月收到被告黄美娟交付的房屋钥匙，现双方对合同签订后房屋交付时间存在争议，原告未提供证据证明被告未按约定日期交付房屋达15日的依据，故原告以此主张此项违约金，本院不予支持。对于原告主张的因被告已实际提前收回租赁房屋的违约金810000元，被告提出原告主张的违约金损失过高。根据原、被告双方在合同履行中的责任、参考本院确认的原告的实际损失328669.20元及将来结算后可能发生的电梯款、设计费、市场调研费、策划费等损失，本院酌情调整该项违约金为590000元。违约方赔偿对方当事人实际损失、支付违约金均是承担违约责任的方式。本案中，在合同履行过程中，主要因被告原因致使合同不能履行，原告产生了实际损失，现原告一并主张实际损失和违约金，本院对原告已确定的实际损失进行了核算，确认原告已产生之实际损失为328669.20元，并依法对双方约定的提前收回租赁物之违约金进行了调整，调整后之违约金为590000元。因调整后之违约金高于原告实际产生的损失，已实现违约补偿功能，故本院不再支持本案中已确认的原告实际损失328669.20元。对于本院未确认之电梯款、设计费、市场调研费、策划费等损失，原告可待结算后另行主张。关于原告主张的因被告所致小业主聚集闹事，致原告非履行合同必须的处理而往返上海和苏州交通费6000元，因本院已因原告履行合同交通需要，综合考虑处置经过，在原告主张其法定代表人林飞燃油补助费时酌定支持6000元，现原告再另行作为一项请求主张交通费，本院不再予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告上海屹岳投资管理有限公司与被告黄美娟、赵佳毅、闻海、赵军才、陶敬根、薛建军、黄娟于2013年8月26日签订的《租赁合同》。二、被告黄美娟、赵佳毅、闻海、赵军才、陶敬根、薛建军、黄娟于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海屹岳投资管理有限公司人民币590000元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25810元，公告费600元，合计人民币26410元，由被告黄美娟、赵佳毅、闻海、赵军才、陶敬根、薛建军、黄娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  周长丽审 判 员  姜泽峰人民陪审员  杭小毛二〇一六年十二月四日书 记 员  钱莉婷