湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终6932号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李好林，男，1973年6月30日出生，汉族，住武汉市汉阳区。
委托诉讼代理人：盛廷凤、徐亚军，湖北朋来律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：宋光荣，男，1961年10月7日出生，汉族，住武汉市汉阳区。
委托诉讼代理人：程慧，湖北予智律师事务所律师。
上诉人李好林与上诉人宋光荣因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2015）鄂汉阳民一初字第00563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案受理后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李好林的上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判支持李好林的全部诉讼请求；3、改判驳回宋光荣的全部反诉请求；4、宋光荣承担全部诉讼费和鉴定费。事实和理由：1、宋光荣不按《房屋租赁合同》履行，认为反正房屋漏水、进水的责任都由李好林承担，李好林没有必要每年第一季度从房租减去贰万元用作买厂房保险和财产保险，从这个角度来说，宋光荣应该退还多收的房租贰万元。另，根据宋光荣答辩，当时四台工业园只是60%的厂房被水淹，而不是几乎全部渍水。2、购买保险不是李好林的合同义务，购买保险是李好林为其利益加一把锁、加一道保险的行为，李好林没有购买保险并不能成为减轻宋光荣违约责任的理由。没有购买保险完全是宋光荣利用房东地位不严格履行合同所致。宋光荣应该承担违约赔偿全部责任，而不是30%。3、李好林在淹水后已腾退大部分，但2015年7月23日至2016年3月15日期间的租金或占用费不应该由李好林承担，而应该由违约方宋光荣承担。因为这段时间的占用是李好林起诉采取固定证据必然产生的行为，否则李好林所受损失根本无法确定，因此违约方应承担因此支出的合理费用和相关损失。
宋光荣的上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回李好林的全部诉讼请求并支持宋光荣的全部反诉请求；2、李好林承担全部诉讼费用。事实和理由：1、涉案双方存在的是租赁合同法律关系，而不是仓储保管合同法律关系，在此前提下，宋光荣只有提供合格租赁物的义务，而没有替李好林保管租赁物内货物的义务，一审法院判决宋光荣承担李好林货物的损失没有法律依据。2、宋光荣提供的租赁物符合合同约定，李好林货物损失系因自然灾害造成，而并非租赁物不合格造成，宋光荣在该渍水事件中并没有过错，不应承担赔偿责任。3、一审法院要求宋光荣承担李好林货物损失不符合合同法公平原则，导致宋光荣合同权利义务严重不对等，侵害了宋光荣的合法权益。4、一审法院在确认李好林未向宋光荣支付租金、物业费、水费，并在租期届满后未依约交还租赁物属于违约的前提下，未支持宋光荣主张的违约金、物业费属于认定事实不清。
2015年8月25日，李好林向一审法院提起诉讼，请求判令：1、宋光荣赔偿李好林损失1604910.76元；2、宋光荣承担诉讼费用及其他合理费用。
宋光荣向一审法院提起反诉，请求判令：1、李好林立即腾退租赁房屋；2、李好林向宋光荣支付租赁期内未付的租金90380元和违约金4519元；3、李好林向宋光荣支付从租赁期满之日起至实际腾退之日止的房屋占用费90380元（从2015年9月1日暂计算至2015年11月30日）及逾期不归还房屋的违约金4519元；4、李好林承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年7月19日，李好林与宋光荣签订《房屋租赁合同》，合同约定：房屋坐落于武汉市汉阳区永丰街四台工业园厂房二栋四台三路30号（分为两处），住房10间，共计1700平方米。租赁期限两年，出租方从2013年9月1日起将符合使用要求的房屋交付承租方，至2015年8月30日止。租金按季度交纳，每季度房租66300元，季度物业管理费2550元，共计68850元，租金交纳时间为用房前10天内。出租方将厂房租于承租方，承租方有义务保管与维修好该房屋，不得自行改建、扩建房屋，如有需要必须征得出租方的同意。房屋租赁期间的水、电、暖、通讯等费用由承租方自行承担，交付方式和时间和各主管部门协商。承租方支付房屋使用押金壹万元给出租方，在承租期内，承租方应妥善使用该房屋，不得擅自更改房屋结构，否则出租方有权将该押金优先用于房屋还原维修，并保留向承租方索赔的权利。承租方如提前退租，未提前两个月通知出租方，出租方有权没收押金。出租方责任：1、……2、房屋不得漏水、进水……。承租方责任：1、未按时交付租金，应如数补交，偿付违约金5%……4、逾期不归还房屋，除补交租金外，偿付违约金5%。双方如果在特定环境下或人为不可逆转的情况下要解约须提前二个月通知对方，双方协商解决。出租方每年第一季度从房屋租金内减去贰万元用作承租方买厂房保险和财产保险。合同还对其它内容进行了约定。合同签订后，宋光荣向李好林交付了房屋，李好林用于存放货物。期间，双方口头约定增加了租赁面积，每季度租金、物业费、水费也相应增加至84300元、5180元、900元。李好林支付租金、物业费、水费至2015年5月30日。租期第一年，李好林购买了保险，第二年李好林没有购买保险。2015年7月23日，因武汉地区连续强降雨，导致四台工业园园区几乎全部渍水。涉案房屋也发生渍水现象，导致李好林所存货物被浸泡毁损。经鉴定，李好林因此次水灾事故导致的财物损失为人民币1604910元。租赁期限届满后，李好林与宋光荣未续签合同。李好林未向宋光荣移交涉案房屋，李好林仍有货品存放在涉案房屋内。2016年6月，宋光荣自行将李好林存放在涉案房屋内的货品清理出去。现李好林与宋光荣因诉争房屋腾退事宜及损失赔偿问题协商未果，李好林起诉来院。
一审法院认为，李好林与宋光荣签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同签订之前，李好林已知晓所租房屋发生过渍水的情况。在合同履行期间，因强降雨导致涉案房屋渍水致使李好林所存货物受损。依《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。涉案房屋渍水虽系强降雨所导致，但此次渍水事件之前已发生过相同事件，宋光荣对此应当能够预见，此并非不可抗力，宋光荣不能因此而推卸保持涉案房屋符合约定用途的义务。鉴于涉案房屋所在四台工业园是大面积渍水，并非涉案房屋独有之现象，加之李好林本人明知涉案房屋发生过渍水情况，其也未尽到注意义务，没有购买相关保险，故对于李好林所受损失李好林承担70%的责任，宋光荣承担30%的责任。合同约定，租金按季交付，用房前10天交纳，依该约定，李好林应将最后一个季度的租金、物业费、水费共计人民币90380元支付给宋光荣。租赁期满后，双方没有续签合同，李好林未将涉案房屋返还给宋光荣，仍有货物存放在涉案房屋内，后宋光荣于2016年6月自行将李好林的货物清理出涉案房屋，李好林应向宋光荣支付2015年9月1日至2016年6月的占用费人民币281000元（参照合同约定的租金计算，每月人民币28100元(10个月）。因合同对逾期不归还房屋的违约责任约定不明，且已令李好林支付逾期不归还房屋期间的占用费，故对宋光荣要求李好林支付逾期不归还房屋违约金的反诉请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、宋光荣于本判决生效之日起十日内支付给李好林赔偿款人民币481473元；二、李好林于本判决生效之日起十日内向宋光荣支付租金、物业费、水费共计人民币90380元；三、李好林于本判决生效之日起十日内向宋光荣支付房屋占用费人民币281000元；四、驳回李好林的其他诉讼请求；五、驳回宋光荣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币24400元，鉴定费人民币132000元（李好林均已预交），由李好林与宋光荣各承担人民币78200元；反诉案件受理费2675元（宋光荣已预交），由李好林承担，抵扣之后，宋光荣应于本判决生效之日起十日内将应承担的案件受理费及鉴定费人民币75525元直接支付给李好林。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明，一审法院查明认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，2013年7月19日，李好林与宋光荣签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合同内容亦未违反法律、行政法规强制性规定，该合同为有效合同。2015年7月23日，因武汉地区连续强降雨导致房屋渍水，致使李好林存放租赁房屋内的货物受损。涉案租赁房屋渍水系强降雨所致，该强降雨虽有气象部门的预报，但并非出租人所能预见、能避免并能克服的客观情况，应属不可抗力。且租赁房屋所在的四台工业园亦大面积渍水，并非涉案租赁房屋的独有现象和房屋的自身原因致李好林财产受损，故一审法院认定出租人宋光荣对李好林存放租赁房屋内的财产损失承担30%的赔偿责任错误，本院予以纠正，李好林的本诉的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据双方当事人签订的《房屋租赁合同》第三条“租金按季交付，用房前10天交纳”的约定，李好林未将房屋租赁期内最后一个季度的租金、物业费、水费共计人民币90380元按约定支付给宋光荣，已构成违约，李好林应当向宋光荣支付该款项并承担欠付租金5%的违约责任。租赁合同期满后，双方没有续签合同，李好林亦未将涉案房屋返还给宋光荣，仍占用涉案房屋，其于2016年6月才由宋光荣将李好林的货物清理出涉案房屋，故一审法院判决李好林向宋光荣支付涉案房屋租金、物业费、水费共计人民币90380元及从2015年9月1日至2016年6月的房屋占有费人民币281000元，并无不妥，但对李好林应承担的违约责任未予判决欠妥，本院予以纠正。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理错误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2015）鄂汉阳民一初字第00563号民事判决第一、四项；
二、维持湖北省武汉市汉阳区人民法院（2015）鄂汉阳民一初字第00563号民事判决第二、三、五项；
三、李好林于本判决生效之日起十日内向宋光荣支付违约金9038元；
四、驳回李好林的诉讼请求。
二审案件受理费27075元，由李好林负担。
一审本诉案件受理费人民币24400元，鉴定费人民币132000元（李好林均已预交），反诉案件受理费2675元（宋光荣已预交），共计159075元，均由李好林负担。
本判决为终审判决。
审判长 丰 伟
审判员 申 斌
审判员 张文霞
二〇一六年十二月二十一日
书记员 胡婧琳