安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）六民一终字第00401号
上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽省六安市侨兴房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市经济技术开发区。
法定代表人：林顺珍，该公司总经理。
委托代理人：王兆文，安徽大别山律师事务所律师。
委托代理人：李登宏，安徽大别山律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：田军，男，1968年1月6日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。
委托代理人：程光傲，安徽皋陶律师事务所律师。
原审第三人：刘延中，男，1955年12月16日出生，汉族，个体工商户，住安徽省六安市金安区。
原审第三人：六安市皋城房产经纪有限公司，住所地安徽省六安市。
法定代表人：张浩，该公司总经理。
上诉人安徽省六安市侨兴房地产开发有限公司（以下简称侨兴房产公司）、田军商品房销售合同纠纷一案，因均不服六安市金安区人民法院（2013）六金民二初字01201号民事判决提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人侨兴房产公司）委托代理人王兆文，上诉人田军及委托代理人程光傲，第三人刘延中、六安市皋城房产经纪有限公司（以下简称皋城房产经纪公司）法定代表人张洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）安徽省六安市侨兴房地产开发有限公司诉称，2010年12月1日，被告田军与我公司在第三人介绍下，签订了《商品房买卖合同》。被告田军购买我公司开发的“状元楼”商铺（105铺、05铺、06夹层铺）的房屋。因涉及该小区104商铺业主擅自占用公用楼梯据为己用，被告田军支付部分房款把剩余款25万元作为我公司处理该事宜的保证金，存放在第三人处。2011年我公司聘用的六安市旺林物业有限公司已通过六安中级法院终审判决，要求104商铺业主停止侵害、排除妨害、恢复原状且已实际履行。同时我公司已为田军办理了房屋产权证。请求法院判决1、判令被告及第三人立即支付所欠购房余款250000元。2、由被告承担本案的诉讼费。
被告（反诉原告）田军辩称，原告没有完全履行合同约定的义务，仅交付了部分房屋，因此原告应继续履行合同；原、被告签订合同之后由于原告不能交付争议房屋，双方协商经第三人达成协议，由原告将已经收取的25万元交至第三人处，待原告履行合同约定的交房之后，将25万元给原告，原告未能按照约定交付全部房屋，因此原告起诉交付当时约定的25万元没有事实和法律依据，要求驳回原告对被告田军的全部诉讼请求，并由原告承担诉讼费用。
田军反诉称，2012年12月1日，田军与原告通过第三人签订了《商品房买卖合同》，约定田军购买侨兴房地产公司开发的位于梅山北路东侧“状元楼”的商铺（105铺、05夹层铺、06夹层铺）的房屋，原告当时明确告知田军和第三人，状元楼宾馆下面的由南到北第五间营业房（40.44平方米）面积包含在其出售的05夹层铺面积之中，合同签订后，田军依约向原告支付全部房款232万元，而原告迟迟不能将“梯3”收回交给田军，于是田军、原告在第三人处协商将田军已交房款中的25万元暂交第三人保管，待原告把状元楼宾馆下面的由南到北第五间营业房收回交田军后再将此款支付给原告，但至今原告未将该房收回交给田军，反而将该房说成公用楼梯。请求法院判决1、要求被告交付状元楼宾馆下由南到北第五间营业房（40.44）方米的房屋。2、要求被告赔偿因迟延交付营业房给原告造成损失5万元，3、案件诉讼费由被告承担。
侨兴房产公司针对田军的反诉请求辩称，1、田军反诉原告要求交付房屋的诉请没有依据，该部分是属于公共部分的公摊面积；2、田军要求的部分属于公共部分，因此其要求赔偿营业损失的诉求不能成立；3、本案的诉讼费用由田军承担。
原审查明：原告将其开发位于梅山北路东侧状元楼商品房，委托第三人皋城房产经纪公司对部分房屋进行出售。2006年11月20日，刘延中购买了状元楼的385平方米的房屋，双方在合同的补充协议中约定：“底层5-1／5轴进户门厅及楼梯、平台、走道部位为公用，不得单独使用（“底层5-1／5轴进户门厅以下称T3楼梯间）。”2010年11月28日，田军作为买受方（乙方）与原告（甲方）及第三人（丙方）签订了《存量房买卖合同》，2010年12月1日，田军又与原告签订一份《商品房买卖合同》，原告将位于梅山北路东侧“状元楼”的105铺、05夹层铺、06夹层铺出卖给田军，合同约定原告所售房屋建筑面积共计429.46平方米（105铺147.57平方米、05铺136.31平方米、06铺145.58平方米），总价款为232万元。合同还对其他事项作了约定，但合同对其中套内建筑面积及公共部位与公用房屋分摊建筑面积未作约定。合同签订后，田军支付全部购房款，在交付房屋时田军认为原告没有按合同约定交付状元楼宾馆下面的由南到北第五间营业房，房屋交接手续没有完毕，而要求原告履行承诺，交付少交的房屋，原告认为田军要求交付的房屋属于公共通道，原告从未与田军约定交付该通道。为此双方发生争议，田军与原告、第三人皋城房产经纪公司协商将购房款中的25万元存放在第三人皋城房产经纪公司处。2011年3月24日，第三人皋城房产经纪公司向侨兴房地产公司出具收条一份：“今收到田军购买六安市状元楼商住楼105铺、05-06夹层房屋交房保证金25万元（注：待该房屋交接手续完毕时，买卖双方当面结算清）。”
原审另查明，2011年3月15日，原告为田军办理了房地产权证。在办证过程中，原告向房地产管理局提供一份《商品房买卖合同》，在该份合同中原告单方添加上三套商铺的套内建筑面积，而在其与田军签订的《商品房买卖合同》中未有载明套内建筑面积及公摊面积。随后房地产管理局在颁发产权证中记载建筑面积429.46平方米（105铺、05铺、06铺）、套内建筑面积378.44平方米（105铺、05铺、06铺）。在六安市飞鹏房地产测绘有限责任公司出具的房屋户（室）面积表中记载：105铺（套内面积144.90平方米、共摊面积2.67平方米、产权面积147.57平方米），05夹层铺（套内面积90.6平方米、共摊面积45.71平方米、产权面积136.31平方米），06夹层铺（套内面积142.94平方米、共摊面积2.64平方米、产权面积145.58平方米）。2012年9月14日，六安市飞鹏房地产测绘有限责任公司出具状元楼05号夹层共摊的情况说明，该说明载明：我公司依据变更和使用功能将T3面积40.44平方米整体分摊给分割后的05夹层铺所有。
原审再查明，“状元楼”宾馆下由南到北第五间营业房一直被刘延中占用，2011年安徽省六安市旺林物业有限公司诉至金安区法院，我院判决刘延中停止侵害，排除妨碍等，刘延中不服，上诉至六安市中级人民法院，六安市中级人民法院（2011）六民一终字第00571号民事判决书认定六安市梅山北路状元楼小区一层104与105铺之间（面西背东）属于公摊面积部分的楼梯、门厅，属状元楼小区的公用通道，驳回刘延中上诉，维持原判决。现该通道刘延中已排除妨碍，可以使用。
原审法院认为，原告与被告田军签订《商品房买卖合同》时，原告隐瞒了部分事实，致使田军误以为“状元楼”宾馆下由南到北第五间营业房为其所有，合同签订后，田军履行了支付房款的义务，由于刘延中当时占用此房，原告不能将所争议的“状元楼”宾馆由南到北第五间营业房交付田军使用，双方约定将其中的25万元交于第三人皋城房产经纪公司处，现状元楼宾馆下由南到北第五间营业房已经法院判决，刘延中已停止侵害，排除妨碍，并执行完毕，田军可以正常使用。原审本院认为，原告与田军所签订的《商品房买卖合同》，在没有变更或者撤销之前，其合同效力，本院予以确认，原告依据合同约定，要求田军支付尚欠的购房款25万元，本院依法予以支持。被告田军反诉要求原告交付“状元楼”宾馆由南到北第五间营业房，因原、被告签订的合同中对此无明确约定，六安市中级人民法院生效判决书已认定该房为公用通道，虽然六安市飞鹏房地产测绘有限责任公司出具情况说明该房属05夹层铺所有，但本院认为该说明内容违反法律规定，同时该公司也无权对房屋所有权进行确权，故田军上述反诉请求无法律依据及合同约定，本院依法不予支持。另田军要求原告赔偿因迟延交付上述营业用房给其造成的损失5万元，本院认为原告在与田军签订合同时，隐瞒事实真相，并且未能如期将状元楼宾馆下由南到北第五间营业房交付田军使用，给田军造成了一定的损害，应赔偿田军部分损失，本院酌情5万元为妥。第三人刘延中在本案中不承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第六十条，第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（七）项，《中华人民共和国物权法》第七十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）田军将存放在第三人六安市皋城房产经纪有限公司处的25万元购房款，于本判决生效之日起10日内支付给原告（反诉被告）安徽省六安市侨兴房地产开发有限公司。二、原告（反诉被告）安徽省六安市侨兴房地产开发有限公司赔偿被告（反诉原告）田军损失5万元。
三、驳回被告（反诉原告）田军的其他反诉请求。
案件受理费5050元，反诉费2670元，合计7720元，由原告（反诉被告）安徽省六安市侨兴房地产开发有限公司承担1050元，被告（反诉原告）田军承担6670元。
一审法院宣判后侨兴房地产公司和田军均提起上诉。
侨兴房产公司上诉称：原判决赔偿田军5万元损失没有依据，请求二审法院依法改判上诉人不赔偿田军损失，维持原审判决一、三项。
田军上诉称：1、原审认定事实不清，判决错误，请求二审法院撤销原判，驳回侨兴房产公司的诉讼请求；2、判决侨兴房产公司向上诉人田军交付状元楼宾馆下由南到北第五间营业房（40.44）方米的房屋。
本院审理查明：2006年11月20日，侨兴房产公司与刘延中签订一份《商品房买卖合同》。侨兴房产公司将其开发的位于梅山北路东侧状元楼二层01、02、03、04#夹层铺面出售给刘延中，出售总面积为385平方米，总价款为885500元。因刘延中购此铺面为经营宾馆使用，故刘延中要求侨兴房产公司提供T3楼梯间为公用通道供其使用。侨兴房产公司与刘延中在购房合同的补充协议中约定：T3楼梯间部位为公用，不得单独使用。刘延中取得房产后即对01-04夹层的房屋进行装修，以状元楼宾馆的名称进行经营，并将T3楼梯间装饰成宾馆吧台进行使用。
2010年11月28日，田军作为买受方（乙方）与原告侨兴房产公司（甲方）及第三人皋城房产经纪公司（丙方）签订了《存量房买卖合同》。2010年12月1日，田军又与侨兴房产签订一份《商品房买卖合同》，侨兴房产公司将位于梅山北路东侧“状元楼”的105铺、05夹层铺、06夹层铺出卖给田军，合同约定原告所售房屋建筑面积共计429.46平方米（105铺147.57平方米、05铺136.31平方米、06铺145.58平方米），总价款为232万元。合同第五条关于面积确认及面积差异处理约定，面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记面积为准，多退少补。合同对套内建筑面积及公共部位与公用房屋分摊建筑面积均未作约定。但侨兴房产公司与田军都知道田军所购房产429.46平方米的面积中包含T3楼梯间，而此时T3楼梯间已被刘延中使用。合同履行中，因T3楼梯间被状元楼宾馆使用，田军要求侨兴房产公司按合同约定交付T3楼梯间。侨兴房产公司无法交付的情况下，经皋城房产经纪公司协调，侨兴房产公司从已收到田军的购房款中退出25万元交皋城房产经纪公司存放，待双方房屋完全交付后再结算。2011年3月24日，皋城房产经纪公司向侨兴房地产公司出具收条一份：“今收到田军购买六安市状元楼商住楼105铺、05-06夹层房屋交房保证金25万元（注：待手续完毕时，买卖双方当面结算清”。此后侨兴房产公司向田军交付105铺、05、06夹层房产。
2011年3月15日，侨兴房产公司为田军办理了房地产权证。在办证过程中，侨兴房产公司向房地产管理局提供一份《商品房买卖合同》，在该份合同中侨兴房产公司单方添加上三套商铺的套内建筑面积，而在其与田军签订的《商品房买卖合同》中未有载明套内建筑面积及公摊面积。随后房地产管理局在颁发产权证中，记载建筑面积429.46平方米（105铺、05铺、06铺）、套内建筑面积378.44平方米（105铺、05铺、06铺）。在六安市飞鹏房地产测绘有限责任公司出具的房屋户（室）面积表中记载：105铺（套内面积144.90平方米、共摊面积2.67平方米、产权面积147.57平方米），05夹层铺（套内面积90.6平方米、共摊面积45.71平方米、产权面积136.31平方米），06夹层铺（套内面积142.94平方米、共摊面积2.64平方米、产权面积145.58平方米）。2012年9月14日，六安市飞鹏房地产测绘有限责任公司出具状元楼05号夹层共摊的情况说明，该说明载明：我公司依据变更和使用功能将T3面积40.44平方米整体分摊给分割后的05夹层铺所有。
另查明，状元楼的T3楼梯间一直被刘延中占有，当作状元楼宾馆吧台使用。2011年安徽省六安市旺林物业有限公司向金安区人民法院起诉，要求判决刘延中停止侵害，排除妨碍等。金安区人民法院审理后作出（（2011）六金民一初字第1187号民事判决，被告刘延中在本判决生效后五日内停止对T3楼梯间的侵权行为。刘延中不服，上诉至六安市中级人民法院，本院（2011）六民一终字第00571号民事判决书认定六安市梅山北路状元楼小区一层104与105铺之间（面西背东）属于公摊面积部分的楼梯、门厅，属状元楼小区的公用通道，驳回刘延中上诉，维持原判决。
本院审理中向六安市房地产管理局调查确认，状元楼T3楼梯间40.44平方米面积包含在田军所购买105铺、05、06夹层铺，产权编号为31××26号的《房地产权证》面积429.46平方米之内。
本院认为，2006年，在侨兴房产公司与刘延中的房屋买卖合同及补充协议中，为了便于刘延中经营宾馆，侨兴房产公司将T3楼梯间作为公用通道允许刘延中使用。2010年在侨兴房产公司与田军房屋买卖合同中，侨兴房产公司又将T3楼梯间作为田军所购买的05夹层商铺的专属公摊面积，出售给了田军。造成T3楼梯间既要当作刘延中状元楼宾馆的通道保障其通行，又要将T3楼梯间归属于田军专有的局面，导致这一后果的责任和过错在侨兴房产公司。
2006年，刘延中购买状元楼二层房屋用于经营宾馆，现T3楼梯间是该宾馆出入最便捷的通道，从有利于经营，方便生活，结合刘延中购买在先的实际情况，应当允许刘延中继续使用这一通道。
2010年田军与侨兴房产公司签订房屋买卖合同时，对T3楼梯间已被刘延中占有使用的状况是明知的，这也是其保留25万元房款的原因。现因T3楼梯间作为公用通道被刘延中使用，导致侨兴房产公司不能交付T3楼梯间的局面，影响田军对T3楼梯间所有权权能的实现，过错在侨兴房产公司。
二审审理中本院向田军释明了上述现状，可否向侨兴房产公司主张赔偿损失，但田军依然主张T3楼梯间的所有权，要求侨兴房产公司交付房屋。鉴于T3楼梯间需要作为公用通道，保障状元楼宾馆通行的现状，田军的这一主张不予支持。因侨兴公司的过错致田军不能实现对T3楼梯间的所有权，损害了田军的权益，田军可另行主张权利。故本案只判决因侨兴房产公司的过错行为导致田军迟延获得T3楼梯间的损失。综上，原审判决第一项判决，田军于判决生效十日内向侨兴房产公司交付25万元购房款显属不当，应予纠正。该款仍应存放皋城房产经纪公司，待田军与侨兴房产公司因T3楼梯间纠纷解决后再行结算。案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款（一）项，《中华人民共和国物权法》第十六条、第七十条、第七十一条、第八十四条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条第一款（一）、（二）、（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持六安市金安区人民法院（2013）六金民二初字第01201号民事判决第二项（即、原告（反诉被告）安徽省六安市侨兴房地产开发有限公司赔偿被告（反诉原告）田军损失5万元；）、第三项（即、驳回被告（反诉原告）田军的其他反诉请求）；
二、撤销六安市金安区人民法院（2013）六金民二初字第01201号民事判决第一项（即被告（反诉原告）田军将存放在第三人六安市皋城房产经纪有限公司处的25万元购房款，于本判决生效之日起10日内支付给原告（反诉被告）安徽省六安市侨兴房地产开发有限公司）；
一审案件受理费5050元，反诉费2670元合计7720元，由安徽省六安市侨兴房地产开发有限公司负担。
二审案件受理费7772元，由安徽省六安市侨兴房地产开发有限公司负担。
本判决系终审判决。
审判长 王 军
审判员 张海龙
审判员 张胜钧
二〇一五年十一月十三日
书记员 马 龙
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百条第一款（一）项当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；
《中华人民共和国物权法》
第十六不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第七十条业主对建设物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有和共同管理的权利。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一、依法登记取得或者根据物权第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
第二条建筑区划内符合下例条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；