广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0705民初2420号
原告：中国工商银行股份有限公司江门新会支行，住所地广东省江门市新会区会城田心路2号107，统一社会信用代码91440705894137662C。
负责人：陈文栋，职务行长。
委托诉讼代理人：蒋建文，该行员工。
被告：朱建飞，男，1978年2月18日出生，汉族，户籍地址湖南省湘阴县，现住江门市新会区。
被告：李竹兰，女，1979年1月6日出生，汉族，户籍地址湖南省湘阴县，现住江门市新会区。
被告：江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司，住所地广东省江门市新会区大泽镇大泽圩综合楼镇府办公楼403，统一社会信用代码91440705586359079C。
法定代表人：杨文杰。
委托诉讼代理人：李坤财、韦润明，均是该公司职员。
原告中国工商银行股份有限公司江门新会支行诉被告朱建飞、李竹兰、江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“大泽碧桂园公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2017年11月20日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人蒋建文、被告大泽碧桂园公司的委托诉讼代理人李坤财到庭参加诉讼，被告朱建飞、李竹兰经本院合法传唤均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告朱建飞、李竹兰于2014年4月28日与原告签订合同为编号A：[房]字[江门]行[新会]支行[2014]年[1250]号《个人购房借款/担保合同》一份，将所购江门市新会区大泽碧××水云天××街××1503号房屋作为借款抵押担保，向原告借款61.4万元，借款期限为25年，自2014年4月28日起至2039年4月28日止，约定还款日期为每月18号。上述房屋于2014年5月29日办妥预购商品房抵押预告登记手续。上述合同签订后，原告依照合同约定于2014年4月28日向被告朱建飞、李竹兰发放了61.4万元贷款，履行了合同义务。贷款发放后，从贷款发放日起至2017年3月21日止，因被告朱建飞、李竹兰个人问题导致逾期断供，现已连续3期（累计18期）未偿还贷款本息，积欠本金3493.25元，利息7553.11元。根据以上事实，被告朱建飞、李竹兰未能按约定履行合同义务，已构成违约，应承担违约责任，并立即偿还贷款本金583522.3元及相关利息7553.11元（暂计至2017年3月21日，从2017年3月22日起至该笔贷款还清之日止的利息、罚息和复利按照原合同约定标准计算）。另外，根据原告与被告大泽碧桂园公司于2012年11月19日签订的《按揭业务担保合作协议》中第五条的内容约定，被告大泽碧桂园公司应对被告朱建飞的上述债务承担连带保证责任。据此，原告起诉请求判令：1、解除原告与被告朱建飞、李竹兰签订的编号A：[房]字[江门]行[新会]支行[2014]年[1250]号《个人购房借款/担保合同》；2、被告朱建飞、李竹兰立即偿还贷款本金583522.3元及相关利息7553.11元（暂计至2017年3月21日，从2017年3月22日起至该笔贷款还清之日止的利息、罚息和复利等按照原合同约定标准计算）；3、被告朱建飞、李竹兰对上述债务承担抵押担保责任，原告对抵押物的处置所得享有优先受偿权；4、被告大泽碧桂园公司对被告朱建飞、李竹兰上述债务承担连带保证责任；5、三被告共同承担本案全部诉讼费用。
原告在举证期限内提供如下证据：
1、个人购房借款/担保合同一份（编号A[房]字[江门]行[新会]支行[2014]年[1250]号，原件），证明被告朱建飞、李竹兰向原告通过办理个人住房按揭业务借款61.4万元。
2、借款借据一份（原件），证明原告已按合同约定履行了发放61.4万元贷款。
3、贷款借据详细信息、自营历史明细列表各一份（均为打印件），证明被告朱建飞、李竹兰在原告处借款。
4、预购商品房抵押登记核准表两份（粤房地预登会预字第0200018789、0200019443号，均为复印件），证明房产已办理房产抵押登记备案，原告具有抵押权。
5、大泽碧桂园认购书一份（复印件），证明抵押房屋买卖交易真实自愿。
6、身份证两份（均为复印件），证明被告朱建飞、李竹兰身份。
7、个人逾期贷款催收通知书一份（原�）、照片两张（打印件），证明原告已向被告朱建飞、李竹兰主张债权。
8、按揭业务担保合作协议一份（原件），证明被告大泽碧桂园公司对被告朱建飞、李竹兰的贷款提供担保。
9、催收通知函、碧桂园客户资料移交清单各一份（均为原件），证明原告已向被告大泽碧桂园公司告知被告朱建飞、李竹兰已欠本息。
10、工商登记资料一份（打印件），证明被告大泽碧桂园公司身份。
11、清单两页（打印件），证明被告朱建飞、李竹兰的欠款情况。
被告朱建飞、李竹兰没有答辩，在举证期限内也没有提供证据。
被告大泽碧桂园公司辩称：我司并非对被告朱建飞、李竹兰的全部债务承担连带保证责任，而是仅就涉案商品房被处置后被告朱建飞、李竹兰未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。依据如下：（一�我司于2012年11月19日与原告签订的编号为江门行[2012]年032号《按揭业务担保合作协议》，协议第六条第（八）款约定：“在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任”。原告应根据上述协议内容，在处置涉案房屋后仍不足以清偿债务的，再向我司请求承担连带责任。（二）虽然《个人购房借款/担保合同》约定保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，但是根据《按揭业务担保合作协议》第十三条第（一）款约定：“在本协议生效之日后……甲乙双方均按照本协议约定的条款予以履行。”因此，我司的保证责任应当按照《按揭业务担保合作协议》约定的方式承担。（三）根据《物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”及《担保法》第二十八条：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，原告应优先实现对物的担保，即优先处置涉案商品房。综上所述，我司只需就涉案商品房被处置后被告朱建飞、李竹兰未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。
被告大泽碧桂园公司在举证期限内没有提供证据。
因被告朱建飞、李竹兰没有出庭辨认核对原告所举证据的真实性，应视为其放弃抗辩、质证的权利。被告大泽碧桂园公司对原告所举的全部证据没有异议。经审查，原告所举上述证据来源合法，能客观地反映案件事实，且无影响证明效力的因素存在，故本院对原告所举的证据予以确认。
经审理查明：2012年11月19日，原告与被告大泽碧桂园公司签订《按揭业务担保合作协议》（编号：江门行[2012]年032号）一份，原告为“甲方（按揭银行）”，被告大泽碧桂园公司为“乙方（发展商）”。合同第一至五条约定：乙方取得位于新会区大泽镇五和村塘口围一地块的土地使用权，并获准开发兴建碧桂园山湖湾项目；甲方对乙方的上述项目的住宅、商业用房、车库的购房者提供相关的抵押贷款业务。乙方同意为购买本协议第二条所约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证，本协议另有约定的除外。乙方的连带责任保证范围为：在乙方的保证期间，乙方所保证的范围为购房者与甲方所签订的《个人购房借款/担保合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）；乙方的连带责任保证期限为：乙方为每位购房者承担本协议书约定的连带责任保证，乙方的保证期限为自甲方依其与购房者签订的《个人购房借款/担保合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）止。合同第六条约定：甲方为确保与乙方按揭合作的顺利进行，甲方承诺如下：在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分�方再向乙方请求承担连带清偿责任等等。
2014年4月28日，原告与被告朱建飞、李竹兰签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：[房]字[江门]行[新会]支行[2014]年[1250]号）一份，原告为“贷款人”，被告朱建飞、李竹兰为“借款人”和“抵押人”。合同第一至三条约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币614000元（大写：陆拾壹万肆仟元正）；贷款用于购买坐落于大泽碧××水云天××街××1503，建筑面积145.54平方米的房屋，所贷款项用于购买家庭第一套住房，本笔贷款的担保方式为抵押；贷款期限为25年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。合同第四条约定：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定，并约定遇基准利率调整情况下如何确定执行新利率。合同第五条约定：借款人授权贷款人将贷款一次性划入指定的被告大泽碧桂园公司的账户；贷款从贷款人账户划出即视为贷款人的贷款义务履行完毕，划出日即为实际放款日。合同第六条约定：借款人按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息。合同第九条约定：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定利率基础上加收40%确定。合同第十四条约定：发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的。发生上述约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：宣布本合同和贷款人与借款人之间�他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除合同等。合同第十八条约定：抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》，《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。合同第十九条约定：抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用等等。《抵押物清单》记载抵押人为朱建飞、李竹兰，房产抵押物为大泽碧××水云天××街××1503。被告朱建飞、李竹兰在合同落款处“借款人（签字）”和“抵押人（签字）”两栏签名、捺印，原告在合同落款处“贷款人（盖章公章）”栏盖章。上述合同签订当天，各方经协商后达成如下补充条款，其中约定：借款人与贷款人双�同意办理预购商品房抵押权预告登记；若借款人所购房屋在发放贷款之日的3个月内未能办妥该笔贷款相应的《商品房买卖合同》的预售备案登记及抵押备案登记的，贷款人有权宣布贷款提前到期（适用于现房快速放款）等内容。被告朱建飞、李竹兰在补充条款落款处“各方签名（盖章）”栏签名、捺印，原告在也在该栏盖章。2014年4月16日，被告朱建飞、李竹兰就上述房屋办理预购商品房预告登记（粤房地预登会预字第0200018789号）。2014年5月29日，被告朱建飞、李竹兰已就上述房屋办理预购商品房抵押预告登记（粤房地预登会预字第0200019443号），预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告朱建飞、李竹兰。但该房屋至今仍未办理抵押登记。
2014年4月28日，原告向被告朱建飞、李竹兰发放贷款614000元。被告朱建飞、李竹兰起初能每月按计划还款，但从2017年1月18日开始没有依约偿还借款本息。2017年4月1日，原告向被告大泽碧桂园公司发送《催收通知函》，告知其被告朱建飞、李竹兰的欠款情况并请其根据相关协议协助原告进行催收。2017年4月15日，原告向被告朱建飞、李竹兰涉案房屋张贴《个人预期贷款催收通知书》，要求两被告清偿全部欠款。至2017年6月19日，被告朱建飞、李竹兰偿还了本金1176.08元和利息2606.1元。此后，被告朱建飞、李竹兰至今没有再依约偿还借款本息，暂计至2017年11月18日，被告李竹兰、朱建飞尚欠原告借款本金582327.64元及利息25576.74元（包含利息、罚息和复利）。原告经催收无果，遂诉诸本院。
本院认为：本案是金融借款合同纠纷。被告朱建飞、李竹兰没有到庭抗辩及举证加以反驳，故本院结合原告提供的证据及陈述，对原告主张的事实予以确认。原告与被告朱建飞、李竹兰在平等�自愿、协商一致的基础上签订的《个人购房借款/担保合同》合法有效，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，被告朱建飞、李竹兰没有依约偿还借款本息，构成违约，并已达到双方合同约定的解除合同的条件。因此，原告诉请解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》合法有据，本院予以支持。合同解除后，被告朱建飞、李竹兰应一次性向原告清偿尚欠的借款本息。原告作为一个帐务信息系统完备的金融机构，其主张按照合同约定截至2017年11月18日，被告朱建飞、李竹兰尚欠借款本金582327.64元及利息25576.74元（包含利息、罚息和复利），被告朱建飞、李竹兰没有到庭抗辩及举证加以反驳，被告大泽碧桂园公司�此没有异议，故本院对原告主张被告朱建飞、李竹兰尚欠借款本金及利息的金额予以支持。虽然《个人购房借款/担保合同》第九条约定了罚息和复利，但因罚息本身已具有惩罚性，故上述合同解除后的利息应按罚息利率计算，复利不应继续计算。因此，从2017年11月19日起的利息具体计算如下：从2017年11月19日起至本判决确定的合同解除日止期间的利息，应按《个人购房借款/担保合同》第四条和第九条约定计算利息、罚息和复利，具体以原告账务系统计算的利息为准；从本判决确定的合同解除日次日起至全部借款本金清偿之日止期间的利息，应按中国人民银行同期同档次贷款利率上浮45%计算。
关于原告主张被告朱建飞、李竹兰对上述债务承担抵押担保责任，原告对抵押物的处置所得享有优先受偿权的请求。依照《中华人民共和国担保法》第三十三条“�法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”、《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”、第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，预告登记之效力在于登记将来发生抵押权变动的请求权，使登记权利人取得可以对抗第三人的效力，以保障将来实现物权，而抵押权则应依法自办理抵押权设立登记时方为设立。原告与被告朱建飞、李竹兰就涉案房产仅办理了预购商品房抵押预告登记，至今未办理抵押登记。原告是涉案房屋预购商品房抵押预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人针对涉案房屋的处分，但因涉案房屋尚未办理抵押登记，故原告尚未取得现实抵押权，其主张行使抵押权缺乏法律依据，本院不予支持。
关于原告主张被告大泽碧桂园公司承担连带保证责任的请求。被告大泽碧桂园公司抗辩认为其对处置涉案抵押物后仍不足清偿部分债务承担连带责任。因涉案房屋尚未办理抵押登记，抵押权无法实现，故被告大泽碧桂园公司此抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国担保法》第六条“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。”、第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”和第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”的规定以及原告与被告大泽碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》的约定，被告�泽碧桂园公司同意为符合抵押贷款条件的购房者提供无条件、不可撤销的连带责任保证。因此，被告大泽碧桂园公司应对被告朱建飞、李竹兰的上述拖欠原告的债务承担连带清偿责任，原告此项诉讼请求合法有据，本院予以支持。
被告朱建飞、李竹兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息……”、第二百零六条�借款人应当按照约定的期限返还借款……”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”，《中华人民共和国物权法》第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物……”、第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除�。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决如下:
一、原告中国工商银行股份有限公司江门新会支行与被告朱建飞、李竹兰于2014年4月28日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[房]字[江门]行[新会]支行[2014]年[1250]号）于本判决发生法律效力之日起予以解除。
二、被告朱建飞、李竹兰应自本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金582327.64元及利息（其中，利息暂计至2017年11月18日的利息为25576.74元；从2017年11月19日起至本判决确定的合同解除日止期间的利息，应按《个人购房借款/担保合同》第四条和第九条约定计算利息、罚息和复利，具体以原告账务系统计算的利息为准；从本判决确定的合同解除日次日起至全部借款本金清偿之日止期间的利息，应按中国人民银行同期同档次贷款利率上浮45%计算）给原告中国工商银行股份有限公司江门新会支行。
三、被告江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司应对被告朱建飞、李竹兰拖欠原告中国工商银行股份有限公司江门新会支行的上述债务承担连带清偿责任。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司江门新会支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9710.75元、财产保全费4320元，合计14030.75元，由被告朱建飞、李竹兰、江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 李柳云
审 判 员 张松坚
人民陪审员 周大基
二〇一七年十二月二十一日
书 记 员 赵齐好