山东省德州市德城区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）德城民初字第2714号
申请人：中国工商银行股份有限公司德州分行（以下简称工行德州分行）。
负责人：赵忠江，行长。
委托代理人：朱炳松，山东思昂律师事务所律师。
被申请人：德州乾源工程材料有限公司（以下简称乾源公司）。
法定代表人：夏治周，总经理。
委托代理人：刘春刚，山东阳光桥律师事务所律师。
申请人工行德州分行与被申请人乾源公司申请实现担保物权纠纷一案，本院于2014年9月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱炳松、被告委托代理人刘春刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
申请人工行德州分行诉称，2013年7月29日，申请人与被申请人签订《网贷通循环借款合同》，约定申请人向被申请人提供循环借款额度为1000万元的贷款，循环借款使用期限为2013年7月29日至2014年7月10日，借款利率为浮动利率，借款利率以基准利率加浮动幅度确定，其中基准利率为提款日与该笔借款期限相对应档次的中国人民银行基准贷款利率，浮动幅度为上浮10%，为保证合同的履行，申请人又与被申请人签订编号为16121900-2013东西（抵）字0024号的《最高额抵押合同》，被申请人用自己拥有的德州市房权证鲁德字第1112**号房产及国用（2010）第270号土地使用权作为抵押物，为被申请人借款提供担保，对被申请人的贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、损害赔偿金以及为实现抵押权发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、变卖费等）。2013年7月31日申请人与被申请人就抵押事宜办理他项权登记，房屋他项权利人为申请人，证书编号为房他证字第531**号。
上述合同签订后，申请人于2013年8月1日向被申请人发放了500万元的借款，依照《网贷通循环借款合同》第二条的约定，2014年7月10日借款到期。但被申请人仅在贷款期限内偿还利息297000.02元，自2014年7月10日贷款到期后至今，尚未归还申请人贷款本金及逾期利息。截止2014年9月28日累计欠贷款本金500万元，逾期本金利息128791.67元、复息1181.76元。同时被申请人也未能与申请人就抵押权实现方式达成一致。
申请人认为：申请人与被申请人签订的《网贷通循环借款合同》、《最高额抵押合同》合法有效；被申请人未依约还款的行为违反了合同的约定和法律的规定。为维护申请人的合法权益，特依据《最高额抵押合同》第8.2条“甲乙双方未就抵押权实现方式达成一致的，甲方可直接请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”的约定及《物权法》第195条“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”、《民事诉讼法》第一百九十六条“申请实现担保物权，由担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出”的相关法律规定，现依法申请法院裁定拍卖或变卖被申请人抵押给申请人的鲁德字第111278号房产及德国用（2010）第270号土地使用权，申请人对拍卖或变卖后所得价款在借款本金500万元、利息（自2014年7月10日至2014年9月28日逾期利息128791.67元、复息1181.76元，自2014年9月29日至全部本金还清之日的利息按合同约定计算）及律师代理费16万元的范围内优先受偿。
被申请人乾源公司辩称，申请人与被申请人在《网贷通循环借款合同》中约定的利息、罚息过高；约定的复息、律师代理费不应予以支持；抵押物价值远远大于申请人申请的债权数额，抵押物不宜拍卖或变卖；申请人主张实现的债权数额应由相关证据支持。
经审理查明，2013年7月29日，申请人与被申请人签订《网贷通循环借款合同》，约定：被申请人为购买原材料向申请人借款，循环借款额度为人民币1000万元整；循环借款额度使用期限为本合同生效之日起至2014年7月10日止，借款人每次提款的借款期限自实际提款日起至约定还款日止，以借据记载为准，但每次提款的借款期限最短不少于7天，最长不超过1年；借款利率以基准利率加浮动幅度确定，其中基准利率为提款日与该笔借款期限相对应档次的中国人民银行基准贷款利率，浮动幅度为上浮10%，借款期限内浮动幅度保持不变，本合同项下借款自实际提款日起按日计息，按月结息，结息日为每月20日，借款到期，利随本清，日利率=年利率／360，逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定；本合同项下借款的担保方式为抵押，担保合同名称为最高额抵押合同【编号：16121900-2013年东西（抵）字0024号】，担保人乾源公司；借款人应按本合同约定按时足额偿还借款本金、利息和其他应付款项，借款到期，借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息，对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。
为保证《网贷通循环借款合同》的履行，申请人与被申请人于2013年7月29日签订《最高额抵押合同》，约定被申请人乾源公司所担保的主债权为自2013年7月29日至2016年7月29日期间在人民币1100万元的最高余额内，申请人依据与被申请人签订的本外币借款合同、外汇转贷款合同、银行承兑协议、信用证开证协议／合同、开立担保协议、国际国内贸易融资协议、远期结售汇协议等金融衍生类产品协议以及其他文件而享有的对债务人的债权；乾源公司最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失（因汇率变动引起的相关损失）以及实现抵押权的费用（包括单不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、变卖费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押物变现所得中扣除，而不包括在1100万元的最高余额内，抵押物详见《抵押物清单》【湖滨北路房权证鲁德字第1112**号办公面积1998.23平方米房屋、土地使用权证为德国用（2010）第270号地号为1-（14）-573）的土地使用权】，《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。
2013年7月31日，申请人与被申请人办理房产抵押登记手续，申请人取得房他证字第531**号房屋他项权利证书，该房屋他项权利证书记载：房屋他项权利人工行德州分行，房屋所有权人乾源公司，房屋所有权证号111278，房屋坐落湖滨北路，他项权利种类一般抵押登记，债权数额11000000.00元，登记时间2013年7月31日，附记最高额抵押。申请人与被申请人没有办理德国用（2010）第270号地号为1-（14）-573）的土地使用权抵押登记手续。
申请人按照约定向被申请人提供了借款500万元，2013年8月1日，被申请人给申请人出具了借款凭证，该借款凭证记载：借款人乾源公司，贷款账号1612016710000003896，存款账号1612016719100021335，贷款金额伍佰万元整，还款日期2014年7月10日，用途购原料，贷款利率6.6%。被申请人在该借款凭证上加盖了乾源公司财务专用章和法定代表人夏治周的印章。2014年7月10日借款到期，被申请人仅按约定偿还了借款利息，没能偿还借款本金500万元。申请人于2014年9月15日诉至本院。
上述事实，由申请人递交的《网贷通循环借款合同》、借款凭证、《最高额抵押合同》、鲁德字第111278号房产证复印件、房他证字第531**号房屋他项权利证书、德国用（2010）第270号土地使用权证复印件、德州市国土资源局出具的涉案土地登记审批表、乾源公司工商登记信息、乾源公司1612016719100021335银行账户明细、申请人出具的该笔借款借款、还款情况证明以及当事人的当庭陈述在卷为证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百零四条规定：“办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定”，第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”。申请人与被申请人关于利率、罚息利率、复利的约定符合国家有关规定，被申请人关于利率、罚息利率约定过高、复利不应支持的辩称意见本院不予采信。申请人已经按照约定向被申请人履行了出借借款的义务，被申请人应按照合同约定履行其偿还借款本息义务。现被申请人未依约偿还借款本息，申请人有权要求就抵押物拍卖或变卖抵押物的价款优先受偿，故申请人依据法律的规定申请实现担保物权，本院予以准许。申请人主张抵押担保范围包括律师费，但申请人对此主张未递交证据，故不予支持。关于可依本程序实现债权的具体范围，本院依法审查确认为：1、本金500万元；2、500万元借款本金自2014年7月10日起至担保物权实现之日止按照合同约定的逾期利息计算办法计算的逾期利息。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条、第三十六条、《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条之规定，裁定如下：
准予对被申请人德州乾源工程材料有限公司抵押房地产【座落于德城区湖滨北路，房权证鲁德字第1112**号；土地证号为德国用（2010）第2**号，地号为1-（14）-573）】采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人中国工商银行股份有限公司德州分行对变价后所得价款在以下债权范围内优先受偿：借款本金500万及自2014年7月10日起至担保物权实现之日止按照合同约定计算的利息（包括逾期利息、罚息、复利等）。
案件受理费100元，由被申请人德州乾源工程材料有限公司负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 袁冬梅
审 判 员 徐智勇
人民陪审员 李洪印
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 张晓红