杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭经开民初字第877号
原告（反诉被告）：浙江保利房地产开发有限公司。住所地：杭州经济技术开发区学正街***号阳光华城创富中心**幢******号。
法定代表人：陈冬桔，董事长。
委托代理人：唐锋、王磊，浙江浙元律师事务所律师。
被告（反诉原告）：汤红梅。
委托代理人：潘志军，系汤红梅的配偶。
委托代理人：吴雪忠，浙江申科律师事务所律师。
原告（反诉被告）浙江保利房地产开发有限公司（以下简称保利公司）诉被告（反诉原告）汤红梅商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年10月14日受理后，依法由审判员肖振华独任审理。后依法组成合议庭，于2013年12月9日公开开庭进行了审理。保利公司的委托代理人唐锋、王磊，汤红梅的委托代理人潘志军、吴雪忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
保利公司起诉称：2010年3月28日，保利公司与汤红梅签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：汤红梅向保利公司购买“保利东湾”16幢3单元804室房屋，房屋总价为1446944元，汤红梅应于合同签订之日支付首期房款586944元，剩余购房款860000元应在签订合同后7天内办妥相关贷款手续。合同签订后，汤红梅支付了首期房款，但剩余房款的贷款手续至今未办妥。根据合同及《补充协议》的相关约定，汤红梅在非因出卖人原因无法以按揭贷款方式支付购房款的，应当按照出卖人认可的其他付款方式继续履行付款义务，否则视为违约。保利公司多次催促汤红梅付款，但汤红梅至今未支付剩余购房款，故诉至法院，请求判令：一、汤红梅立即支付购房款860000元；二、汤红梅按照应付款项年利率7.8%支付逾期付款违约金10108元（暂自2013年10月15日计算至2013年12月9日，要求继续计算至实际支付之日）；三、由汤红梅承担本案的诉讼费用。
汤红梅答辩称：汤红梅支付首付款后，按揭手续至今没有办妥，该手续并不是全部由汤红梅办理的，其中很大一部分是由保利公司办理的，汤红梅只要提供相应的资料即可。汤红梅在2012年2月10日已经向原告寄送通知要求退房，根据省高院的相关意见，汤红梅由于政策变动选择退房，且已经通知了保利公司，汤红梅有理由要求解除合同、退还房款，没有理由支付违约金。综上，请求驳回保利公司的诉讼请求。
汤红梅反诉称：汤红梅按合同约定在七日内向保利公司提交了银行按揭所需的全部资料，之后就一直等待保利公司的银行按揭贷款通知，直至2012年2月3日收到保利公司委托的律师发来的律师函，至此才得知因不符合银行放贷条件，不予发放按揭贷款。汤红梅认为，本案合同是以按揭贷款为首要条件的房屋买卖合同，并且保利公司一再承诺能及时给予按揭贷款。由于本案购房合同签订时间是在国务院于2010年4月17日发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》之前20天，保利公司应催促银行及时办理按揭贷款，但保利公司没有尽力，致使汤红梅无法办理按揭贷款，故保利公司的延误行为对汤红梅不能及时办理按揭贷款负有一定的责任，而不可归责于汤红梅，故提起反诉，请求判令：一、解除汤红梅与保利公司于2010年3月28日签订的《浙江省商品房买卖合同》；二、保利公司返还汤红梅购房首付款586944元；三、保利公司赔偿汤红梅上述款项的银行贷款利息损失141967元。
保利公司答辩称：1、汤红梅的反诉请求不能成立。在合同的履行过程中，保利公司没有违约行为，办理按揭、以按揭方式付款是被告应当履行的付款义务，是否能够办理按揭从合同履行上来说与保利公司是无关的，本案中不能办理按揭属汤红梅违约，应该由汤红梅承担违约责任，汤红梅作为违约方不能要求解除合同，汤红梅称因为保利公司的延误行为导致按揭不能办理，是错误的，汤红梅没有说明保利公司具体的延误行为是什么，按揭合同是汤红梅与银行签订的，汤红梅应督促银行放款。2、涉案合同签订于2010年3月28日，在国务院调控政策之前，并不受国家政策的影响，当时签订合同的大部分买房人按揭都是办下来的，汤红梅购买了两套房屋，其中一套办理了按揭，本案的房屋没能办理按揭，说明银行是审查过其资格的，银行最终没有放款是汤红梅的原因造成的。3、根据双方的补充协议第四条第二款约定，银行在受理按揭申请后，最终是否批准发放贷款，只要不是保利公司的原因造成的，汤红梅应选择其他方式继续履行合同，否则视为违约，在得知银行没有批准按揭申请后，保利公司已经发函明确告知汤红梅，要求汤红梅继续履行合同，并告知继续履行的方式为一次性付款，在此情况下，汤红梅要求解除合同不能成立。综上，汤红梅的反诉请求不成立。
保利公司为支持其诉请及答辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.《商品房买卖合同》和《补充协议》，用以证明：1、双方关于商品房买卖相关权利义务的约定；2、汤红梅逾期支付房款的事实。
2.律师函（复印件）、快递单、查询单，用以证明保利公司委托律师发函要求汤红梅一次性付清剩余房款的事实。
3.告知书（复印件）、快递单，用以证明保利公司发函要求汤红梅付清余款后收房的事实。
汤红梅为支持其答辩及反诉主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.函、快递回单，用以证明保利公司在2012年1月15日才寄出通知，汤红梅在2012年2月10日就作出回复的事实。
2.商品房销售合同2份，用以证明汤红梅另外还购买了两套房屋，已经无力支付房款，且其中有一套也是保利的房屋，按揭却办下来了。
保利公司提供的证据，客观真实，本院予以确认。
汤红梅提供的证据，客观真实，本院予以确认。
本院根据保利公司的陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下：
2010年3月28日，保利公司与汤红梅签订《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》一份，约定：汤红梅向保利公司购买杭州经济技术开发区保利东湾16幢3单元804室房屋一套，总价款为1446944元，汤红梅选择银行按揭贷款方式支付房款，应于合同签订之日支付首期购房款586944元，剩余购房款860000元应在签订合同后七天内办理完毕相关贷款手续；如果贷款银行不受理买受人的贷款申请，买受人应在接到通知之日起七日内与出卖人重新确定付款方式，并办妥相关手续。因买受人原因逾期办理的，则承担逾期付款的违约责任；若买受人未按合同约定时间付款，逾期不超过90日的，按日万分之二向保利公司支付逾期违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，也有权要求继续履行合同，并要求汤红梅按日支付逾期应付款万分之四的违约金。《合同补充协议》第四条第2款约定：如买受人按揭申请非因出卖人原因未获银行批准或银行批复额低于买受人的申请金额，买受人应在收到出卖人通知之日起三日内或银行批复之日起七日内选择其他出卖人认可的付款方式，否则视为违约，出卖人有权解除合同，并收取五万元违约金。
汤红梅于合同签订时支付了首付款586944元。2012年1月15日，保利公司向汤红梅发送律师函一份，告知现保利公司已经接到汤红梅办理按揭银行的通知，汤红梅不符合银行放贷条件，银行不予发放按揭贷款，并催促汤红梅在接函后按照合同约定，催促银行20日内发放贷款或者由汤红梅一次性付清余款。2012年4月30日，保利公司向汤红梅发送《告知书》一份，告知汤红梅其购买的房屋已具备交房条件，并再次催促汤红梅选择保利公司认可的其他付款方式付清余款，但汤红梅至今未办妥银行按揭贷款手续，亦未支付余款。
2010年4月17日，国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，规定商品住宅价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
本院认为，当事人双方签订的《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示且不违反法律，应认定有效。现有证据显示，合同签订后，汤红梅未能获得贷款。根据《合同补充协议》的相关约定，汤红梅应当在限定期限内选择其他保利公司认可的方式付款，否则即构成违约。即使汤红梅确因受房产新政影响而无法获得按揭贷款，也并非保利公司的原因造成，故保利公司依约可以要求汤红梅选择其认可的付款方式继续履行合同。鉴于双方有如上特殊约定，汤红梅以无法获得贷款为由要求退房缺乏依据。在得悉汤红梅不符合银行放贷条件后，保利公司于2012年1月15日以发送律师函的形式向汤红梅提出要求其继续履行合同义务的主张，但汤红梅仍未按期取得银行按揭贷款或者提出其他付款方式以供保利公司确认。汤红梅的行为已经构成逾期根本性违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；保利公司则依法可以解除合同，也可以要求汤红梅支付价款，并获得损失赔偿。保利公司诉请要求汤红梅一次性支付剩余购房款，于法有据，本院予以支持；汤红梅的反诉请求，则缺乏依据，本院不予支持。关于保利公司诉请要求汤红梅自保利公司起诉之日即2013年10月15日起按照人民银行同期同类贷款基准利率6.00%上浮30%为标准支付逾期付款违约金的诉讼请求，未超出法律规定及合同约定范围，本院予以支持。汤红梅的相关辩称，缺乏依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、汤红梅于本判决生效之日起十日内向浙江保利房地产开发有限公司支付剩余房款860000元；
二、汤红梅于本判决生效之日起十日内向浙江保利房地产开发有限公司支付逾期付款违约金10108元（自2013年10月15日起暂计算至2013年12月9日止，自2013年12月10日起至判决确定的履行期满之日止按年利率7.80%另行计算）；
三、驳回汤红梅的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12501元，反诉案件受理费5544.50元，合计18045.50元，由汤红梅负担。浙江保利房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；汤红梅于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；帐号：73×××41）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审 判 长 肖振华
人民陪审员 林祥宽
人民陪审员 闫效先
二〇一四年六月十三日
书 记 员 潘洁颖