济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历城民初字第2106号
原告周广达，男，生于1975年9月5日，汉族，个体工商户，住济南市。
委托代理人乔恒、滕洪庆，均系山东众英律师事务所律师。
被告中国电子物资山东公司，住所地济南市。
法定代表人危子成，总经理。
委托代理人卜晓林、于兴芹，均系北京市盈科（济南）律师事务所律师。
原告周广达与被告中国电子物资山东公司（以下简称电子物资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月22日公开开庭进行了审理。原告周广达的委托代理人滕洪庆，被告电子物资公司的委托代理人卜晓林、于兴芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周广达诉称，2014年9月2日，原告周广达与被告电子物资公司签订《房屋及院落租赁合同》，约定由原告周广达承租被告电子物资公司位于济南市工业北路312号，建筑面积约6000平方米的房产一套，租赁期限为2014年9月2日至2020年2月5日，租金分段计收：第一年度租金为140万元，自第二年起每年租金以上一年度租金为基准递增5万元，原告应于2014年9月2日付款70万元（其中租金45万元、履约保证金15万元、装修保证金10万元），2014年12月1日前付款25万元。被告电子物资公司交付给原告周广达的整个房屋及院落范围内的相关配套附属设施、设备等完全处于适用和安全状态，在合同生效时原告完全认可。在原告周广达装修期内，被告电子物资公司负责对房屋电力增容及消防中控室进行安装改造，达到房屋使用要求。上述《房屋及院落租赁合同》签订后，原告周广达按照合同约定于2014年9月2日支付被告电子物资公司租金45万元、履约保证金15万元、装修保证金10万元。但被告电子物资公司未将房屋交付给原告，未签订交接清单，未对房屋电力进行增容及消防中控室进行安装改造，未能达到原告对房屋的使用要求，涉案房屋的实际面积与房产证登记的面积严重不符，不能实现原告的租赁目的，原告从未实际使用过涉案房屋。请求法院依法判令：一、解除原告周广达与被告电子物资公司之间签订的《房屋及院落租赁合同》；二、被告电子物资公司返还原告周广达已经支付的款项70万元（其中租金45万元、履约保证金15万元、装修保证金10万元）；三、被告电子物资公司承担违约责任，偿付原告周广达违约金7万元。
被告电子物资公司辩称，原告周广达在签订租赁合同前，已对涉案房屋的产权、面积及内部构造等情况进行查验，确定房屋状态符合其要求的情况下才签订的合同。涉案房屋在前期使用中进行了改造，增加了面积，但未变更房屋主体结构，是正常的装修行为。双方签订合同中无欺诈、隐瞒的情况。涉案房屋是开放式且为空置房，合同签订后，原告随时可以行使房屋的管理权和使用权。原告周广达交纳70万元租金及保证金后，如被告不交付房屋，原告在近一年的时间内不主张权利，这不符合逻辑。由于原告周广达违约，被告已于2015年7月6日行使合同的单方解除权。双方签订合同后，被告将涉案房屋交付原告，因为原告没有实际使用，所以双方没有签交接清单。被告没有履行合同第六条约定的电力增容、消防中控室改造义务是因为原告未进行装修，被告无法履行该义务。原告违约在先，因其未实际使用房屋，一直没有交纳租金，被告一再催交，原告不予理睬。为了避免不必要的损失，被告解除了房屋租赁合同。被告在履行合同过程中没有过错，原告要求返还70万元的款项及赔付7万元违约金的情况没有法律和事实依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告电子物资公司诉称，《房屋及院落租赁合同》签订后，反诉原告如约向反诉被告周广达交付了房屋，但反诉被告周广达未按照合同约定支付当年度第二期租金，反诉原告多次催收，反诉被告周广达均不予理会。2015年7月3日，反诉原告电子物资公司向反诉被告周广达提出解除租赁合同，并要求其赔偿损失，反诉被告周广达仍未理会。反诉被告自2014年9月2日至2015年7月8日，应支付房屋租金1169864.1元，反诉被告已支付70万元，剩余部分469864.1元房租未支付。合同约定的违约金为总租金的10%数额过高，反诉原告依据合同法的相关规定将违约金调整到实际损失的1.3倍，即610823.33元（469864.1元×130%）。请求法院依法判令：反诉被告周广达支付反诉原告电子物资公司违约金610823.33元。本案全部诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告周广达辩称，反诉被告不存在违约情况，反诉原告的诉讼请求不应得到支持。即使反诉被告违约，反诉原告主张的违约金比例过高，请求法院依法裁决。
经审理本院认定，被告电子物资公司系涉案房屋的所有权人，涉案房屋产权登记的建筑面积为2851.90㎡，层数为2层。2014年9月2日，原告周广达与被告电子物资公司签订《房屋及院落租赁合同》，约定由原告周广达承租被告电子物资公司位于济南市工业北路312号，建筑面积约6000平方米，层数为4层的房产一套。合同约定：“第一条租赁房屋基本情况乙方（周广达）承租的房屋位于济南市工业北路312号，建筑面积约为6000平方米，此房屋及院落占地面积约5亩，房产证编号为：济房权证历城字第**号，用于乙方养老康复行业及其他合法用途。第二条租赁期限及续租1、本合同租赁期限为2014年9月2日起至2020年2月5日止。2、此合同签订之日起至2015年2月5日为甲方给予乙方的免租期用于房屋装修。免租期内乙方免交租金，但应当支付水、电及其他因施工、占用房屋而发生的费用。第三条租金、保证金、其他费用1、租金：第一年度租金为140万元，自第二年起每年租金以上一年租金为基准递增伍万元，以此类推直至2020年2月5日合同终止。具体缴纳金额、时间，2014年9月2日应付款70万元（其中租金45万元、履约保证金15万元、装修保证金10万元），2014年12月1日前另付款25万元，付款对应的房屋租赁期间为2014年9月2日至2015年8月5日；2015年7月1日前应交款70万元，付款对应的房屋租赁期间截至2016年2月5日。2、保证金：（1）乙方应当在本合同签订之日向甲方交纳人民币15万元（大写：人民币壹拾伍万元整）作为保证金。保证金是乙方履行本合同项下支付义务的保证，本合同终止后，在乙方未使用甲方房屋注册法人的情况下，乙方将租赁房屋及配置的设备设施完好交还甲方，并按合同约定交清租金和其他费用后的七个工作日后，甲方将保证金（不计利息）退还乙方。（4）签订合同之日乙方应向甲方交纳装修保证金10万元（大写：壹拾万元整）。乙方装修改造完毕，如果乙方无违约事项，甲方应于收到乙方向其出示的装修改造保证金收据后7个工作日内无息返还给乙方。第四条租赁房屋的交付与交还1、甲方交付给乙方的整个房屋及院落以及范围内的相关配套附属设施、设备等，完全处于适用和安全状态，在合同生效时乙方完全认可。交接时双方应签订交接清单（水、电表止码，设施、设备）一式两份。第七条合同的提前终止2、租赁期间，甲方在有关房屋及院落的经营、管理、改造方面不配合、不协作的，乙方有权解除合同。因甲方未履行本合同约定其他义务致使本合同不能履行的，乙方有权要求解除合同。3、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除合同，收回出租房屋及院落：⑤按本合同第三条的规定乙方逾期不交纳房租、水电费等费用超过30日的。第八条违约责任：3、乙方迟延交纳租金或其他费用的，除应交纳租金或其他费用，每逾期一日，乙方还应按迟延交纳金额的千分之五向甲方支付滞纳金。5、甲方依据本合同第七条第三款的约定行使单方面解除权解除本合同后，乙方预交的保证金甲方不予退还，甲方并有权要求乙方在规定期限内腾房”。签订合同当日，原告周广达交付给被告电子物资公司70万元（其中租金45万元、履约保证金15万元、装修保证金10万元）。原被告均认可，原告周广达一直未使用过涉案房屋。双方未签订房屋交接清单。被告电子物资公司称其于2015年7月20日将涉案房屋租赁给他人。
被告电子物资公司称其于2015年3月30日向原告周广达发送律师函电子邮件，要求原告周广达支付拖欠的25万元房租及逾期交纳违约金。原告周广达称未收到该邮件。被告电子物资公司称其于2015年7月6日向原告周广达邮寄《解除房屋及院落租赁合同通知书》，要求自2015年7月6日起解除与原告周广达签订的《房屋及院落租赁合同》，并要求原告周广达支付欠交的房屋租金627534.25元及迟延交纳租金的滞纳金及违约金。原告周广达认可收到该邮件，但认为通知书载明的内容不属实。被告电子物资公司提交的顺丰速运的查询单显示信件签收时间为2015年7月8日。
以上事实，由原告周广达提交的《房屋及院落租赁合同》、收款收据、济房权证历城字第1307**号房产证，被告电子物资公司提交的律师函、邮寄单及原被告的当庭陈述，经庭审质证，足以认定。
原被告对于以下几个问题存有争议：1、涉案房屋是否办理交接手续。2、原被告谁存有违约行为。
1、关于第一个争议问题。原告周广达称涉案院落有大门，门口有传达室，大门也有锁。租赁合同签订当日，原告周广达要求被告电子物资公司交付大门钥匙，后双方协商一致在双方就涉案房屋内部设备设施及水电表数额确定后，签订交接清单时一并交付大门钥匙，但被告电子物资公司一直未制作交接清单，也未交付大门钥匙。被告电子物资公司称涉案院落有大门，但没有锁，院落内的房屋没有门，涉案院落为开放式的，楼房为毛坯房。涉案房屋在双方签订租赁合同当日已交付给原告周广达，这在双方签订的租赁合同中第四条第1款中有体现。因原告周广达一直未使用涉案房屋，故未签订水电、设施设备的交接清单。被告电子物资公司对此提交证据有：证人刘学军的证言。证人刘学军当庭陈述：涉案合同是由其与原告周广达协商的，合同签订后，原告周广达未进入涉案房屋。双方签订租赁合同时已向原告周广达交付，交付时房屋是开放式的，随时可以进入。涉案房屋在双方签订租赁合同前无人使用，没有锁大门，也没有门卫。被告电子物资公司在以涉案房屋做仓库使用时，曾有一个门卫，在大门旁边的房子内居住，该门卫住到2015年5、6月份。门卫在此居住期间，被告电子物资公司每年向其支付费用，但不向其收取房租，主要是让他在这里看门。晚上，院落大门有时是锁的，白天是敞开的。双方签订租赁合同时，原告周广达未要求被告将门卫赶走，也没有向证人要过大门钥匙，被告也没有主动要求将大门钥匙交付给原告。证人一直在等原告周广达来找他要钥匙或者办理交接。原告一直未找过被告。水电表的证件未交给过原告，因为他一直没有要。后周广达想将涉案房屋退还给被告，让被告将钱退还给原告，双方未能协商一致。被告电子物资公司2015年9月28日另提交证人刘学军证言一份，该证言中载明：2013年下半年开始，被告不再使用涉案房屋，没有安排人看守。从那时候开始，被告没再向看大门的那个人支付过报酬，这个人不具有传达、门卫的职责。原告周广达认为证人证言可以证实2015年7月8日前，被告电子物资公司控制涉案房屋。证人刘学军的书面证言与其出庭作证时陈述不一致之处，应以出庭时陈述为准。本院认为，证人刘学军对于被告电子物资公司是否向涉案房屋门卫支付费用、支付时间及门卫的具体工作在开庭审理时的陈述及庭后书写的证人证言中的陈述不一致，其对该矛盾之处无合理解释，故本院对证人刘学军书面证言不予采信。被告电子物资公司虽主张其向原告周广达交付了涉案房屋，但被告电子物资公司在涉案房屋安排有门卫负责看管房屋，且其并未将涉案院落的大门钥匙交付给原告周广达，双方也未签订交接清单。故本院认为被告电子物资公司并未积极履行将涉案房屋钥匙交付给原告周广达的义务。
2、关于第二个争议问题。原告周广达称被告电子物资公司未向其交付涉案房屋，未与其签订交接清单，未对房屋电力进行增容及消防中控室进行安装改造，涉案房屋房产证中载明的面积与合同中载明的房屋面积不一致，导致原告周广达无法办理养老康复行业的许可证，合同目的无法实现。被告电子物资公司违反合同约定。被告电子物资公司称其向原告周广达交付了涉案房屋，原告一直未使用房屋，也未按合同约定按时支付房屋租金。合同中所约定的电力增容和消防中控室改造的义务，是在配合原告装修的情况下履行，因原告一直未装修，未向被告提供装修图纸，故被告无法进行改造。原告周广达曾于2015年春节前后，向被告电子物资公司提出解除合同。原告周广达存有违约行为。经审查本院认为，被告电子物资公司虽未向原告周广达交付涉案房屋的大门钥匙，但因双方签订租赁合同当日，原告周广达已向被告电子物资公司支付房租45万元及保证金25万元。根据合同交易惯例，原告周广达要求被告电子物资公司向其交付涉案房屋的钥匙，被告电子物资公司亦不会拒绝交付。原告周广达并未提交有效证据证实在其提出交付房屋要求的情况下，被告电子物资公司拒绝交付，以及经原告周广达催告后在合理期限内仍拒不交付房屋的情形存在。且涉案房屋在双方签订合同时处于无人使用状态，院落大门并非一直大门紧锁，而原告周广达一直未使用过涉案房屋。综上，本院认为双方签订合同后，原告周广达以被告电子物资公司未交付房屋为由解除租赁合同的理由不能成立。原告周广达主张签订合同后发现房屋实际面积与产权登记面积不符，导致合同目的不能实现，但对此未提交有效证据证实，且其庭审时，向本院提交了涉案房屋房产证的复印件，其亦认可合同签订时到涉案房屋看过房。故本院对原告周广达的该项主张不予采信。原告周广达主张被告电子物资公司未对房屋电力进行增容及消防中控室进行安装改造，存有违约行为。但合同第六条约定，原告周广达对房屋装修期间，被告电子物资公司对该房屋的电力增容及消防中控室进行安装改造，达到该房屋的使用要求。原告周广达在签订合同后，并未对涉案房屋进行装修。被告电子物资公司在此期间未对该房屋的电力增容及消防中控室进行安装改造并不违反合同约定。原告周广达以此主张被告电子物资公司违约的理由不能成立。
本院认为，原被告签订的房屋及院落租赁合同约定，原告周广达逾期不交纳房租、水电费等费用超过30日，被告电子物资公司有权单方解除合同。此系双方自行约定的解除租赁合同的条件，当条件成就时，出租方可以行使解除权，解除合同。原告周广达未按合同约定交纳租金，被告电子物资公司依据合同约定，以书面形式通知其解除租赁合同符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告周广达收到该通知之日，租赁合同解除。故原被告签订的房屋及院落租赁合同于2015年7月8日解除。原告周广达未按合同约定履行租金支付义务，其存有违约行为，应承担违约责任。租赁合同约定，原告周广达负有向被告电子物资公司支付房屋租金的义务，双方对租金的数额及时间有明确约定。原告周广达要求被告电子物资公司返还房屋租金45万元无事实及法律依据，本院对原告周广达的该项请求不予支持。租赁合同明确约定被告电子物资公司依据合同第七条第三款的约定行使单方解除权解除本合同后，原告周广达预交的保证金不予退还。故原告周广达要求被告电子物资公司返还履约保证金无事实及法律依据，本院对原告周广达的该项请求不予支持。原告周广达并未对涉案房屋进行装修改造，其要求被告电子物资公司返还装修保证金10万元符合法律规定，故本院对原告周广达的该项请求予以支持。
根据双方合同的约定2015年2月5日前为免租期，原告周广达应向被告电子物资公司支付的租赁费应自2015年2月6日起计算。结合双方约定的租金数额，反诉被告电子物资公司主张反诉原告2014年9月2日至2015年7月8日未支付房租469864.1元不符合合同的约定。反诉原告据此计算违约金无合同及法律依据。原被告在租赁合同中所约定的保证金15万元是对周广达履行合同约定支付义务提供保证，反诉被告周广达未按合同约定履行支付义务，该保证金不予返还。该保证金是反诉被告周广达承担违约责任的一种方式。反诉原告要求反诉被告支付违约金610823.33元系重复主张，且其未提交有效证据证实其实际损失超出约定的保证金数额，其该请求无事实及法律依据，故本院对反诉原告电子物资公司的该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告中国电子物资山东公司于本判决生效之日起十日内返还原告周广达保证金10万元。
二、驳回原告周广达的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告中国电子物资山东公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11500元，由原告周广达负担10006元，被告中国电子物资山东公司负担1494元。反诉费4954元，由反诉原告中国电子物资山东公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 常 颖
人民陪审员 刘庆宝
人民陪审员 吕春华
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 曲刘娜