长春汽车经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长汽开民初字第1097号
原告任丽华，住长春汽车技术开发区。
法定代理人李秀林，住长春市南关区。
委托代理人齐宏伟，吉林吉大律师事务所律师。
被告王晶晶，住长春市南关区。
委托代理人盛立刚，吉林万璋律师事务所律师。
被告周瑞承，住长春市朝阳区。
原告任丽华诉被告王晶晶、周瑞承确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任丽华及其法定代理人李秀林、委托代理人齐宏伟，被告王晶晶的委托代理人盛立刚、被告周瑞承到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告任丽华患有癫痫20余年，被长春市残疾人联合会确定为精神残疾叁级的残疾人，父母均已去世。原告父母去世后留有一套房产（丘地号：4-102/1-26（207））由其继承。原告唯一的直系亲属只有舅舅李秀林，故李秀林为其监护人。原告被李秀林送到温馨养老院生活。在2014年7月之前，原告在养老院的费用一直由李秀林支付。2014年7月李秀林得了脑血栓，遂委托聂晶照顾原告，并将原告的房产证原件、身份证原件、低保证原件、残疾证原件均交给聂晶。聂晶承诺将照顾原告以后的一切生活，李秀林同意如果聂晶能负责原告到其终老（死亡），在原告去世以后，原告的房产将赠与给聂晶作为回报。从2014年7月之后，聂晶开始负责向养老院为原告缴纳费用。养老院及李秀林多次打电话催促其按时交费，其均找理由拒付。后经调查得知，原告的房产在2014年8月22日被聂晶以原告的名义转让给了被告王晶晶，转让价款为5万元。在2015年11月，该房屋又被被告王晶晶转让给了被告周瑞承。王晶晶是精神残疾三级的残疾人，不能完全辨认自己的行为能力。聂晶作为受原告监护人之托负责照顾原告的人，未尽到应尽的义务，辜负了原告监护人对其的信任，不经原告法定代理人同意欺骗原告转让房产，获取不正当利益，损害了原告的合法权益。故原告诉至人民法院，诉请判令：一、确认原告任丽华与被告王晶晶所签订的房屋（丘地号：4-102/1-26207）转让合同无效、确认二被告签订的房屋（丘地号：4-102/1-26207）转让合同无效。二、判令被告向原告返还丘地号为4-102/1-26（207）的房屋。
被告王晶晶辩称：被告王晶晶与原告签订买卖合同是在2014年8月22日，任丽华被宣告为限制民事行为能力人是在2015年12月31日，房屋买卖时原告任丽华并非限制民事行为能力人；被告王晶晶在购买房屋过程中没有过错，不存在欺诈及恶意低价购买房屋的情形，被告王晶晶支付了25万元价款，任丽华当面出具了25万元的收据；任丽华本人办理了房屋过户手续，房屋买卖程序合法、有效，被告王晶晶不应承担返还房屋的责任。
被告周瑞承辩称：答辩人从被告王晶晶处花26万元购买了争议房屋，答辩人不认识原告。
经审理查明：原告任丽华系长春汽车技术开发区东风街道文光社区低保户，患癫痫病多年，未婚无子女，无兄弟姐妹，其父母于2003年、2013年先后去世。自2013年5月3日原告任丽华父亲去世后，原告任丽华一直由其舅舅李秀林对原告进行抚养、照顾。2013年7月4日，原告任丽华因间断抽搐20余年，加重6小时入一汽总医院住院治疗，经诊断为：癫痫持续状态、急性支气管-
支气管炎等病症。后原告任丽华被送至长春市溢馨老年公寓生活，因其舅舅李秀林生病将其委托给聂晶照顾。2014年8月22日，任丽华在聂晶陪同下与被告王晶晶签订了《长春市房屋转让合同》，合同约定任丽华以人民币（以下币种同）5万元的价格将坐落于绿园区和平大街17街区901栋（丘地号为4-102/1-26（207）、权属证书号5060289367、建筑面积56.71平方米）的房产出售给被告王晶晶，并将房屋所有权人变更为被告王晶晶。2015年10月29日，被告王晶晶与被告周瑞承签订了《房屋买卖协议》，合同约定被告王晶晶以26万元的价格将案涉房屋出售给被告周瑞承，并将房屋所有权人变更为被告周瑞承。被告王晶晶于当日为被告周瑞承出具了收到案涉房屋26万元购房款的收据。二被告进行备案的案涉房屋的额《长春市房屋转让合同》记载的房屋转让价格为50000元，但二被告均表示《房屋买卖协议》中约定的5万元的价格是为了少交纳税款，实际交易金额为26万元。2015年10月30日，长春汽车经济技术开发区残疾人联合会出具证明一份，内容为：”兹证明任丽华是汽开区东风街道文光社区残疾人，残疾证号：×××，精神残疾叁级。”
另查：聂晶于2015年11月16日溺水身亡。2015年12月31日，本院做出（2015）长汽开民特字第17号民事判决，宣告原告为限制行为能力人，指定李秀林为任丽华的监护人。
以上查明的事实有长春汽车经济技术开发区东风街道文光社区居民委员会出具的《证明》、《长春市房屋转让合同》、《房屋买卖协议》、收据、房屋所有权证、民事判决书、证人高某某证言、病历、死亡证明等证据予以证明。
本院认为：一、关于原告任丽华与被告王晶晶签订的合同的效力。《中华人民共和国民法通则》第十三条第二款规定：”不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。”第五十八条规定：”下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或高某某人利益的；(五)违反法律或者社会公共利益的。”原告被宣告为限制民事行为能力人的时间虽然在其签订《长春市房屋转让合同》之后，但从其病历可以看出其已经患癫痫多年且其被鉴定为限制民事行为能力人的原因即为：患有癫痫所致精神障碍（智力损害轻度）。证人高红蕾证实任丽华精神异常表现明显，王晶晶与民事行为能力存在可见缺陷的任丽华订立合同且没有核实陪同的聂晶是否是其法定代理人，事后也没有取得任丽华法定代理人李秀林的追认，其与任丽华订立的合同无效。
二、关于被告人王晶晶与被告周瑞承签订的合同的效力。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：”当事人一方以出卖方在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故本院对原告主张二被告签订的《房屋买卖协议》无效，不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定”无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”二被告交易诉争房屋时，诉争房屋已经登记在被告王晶晶名下，原告并无证据证明被告周瑞承明知被告王晶晶取得诉争房屋有缺陷仍购买诉争房屋，亦不申请对二被告买卖诉争房屋时的合理市场价格进行鉴定。结合房屋买卖时间、坐落地点、建造时间及面积等因素并不能认定26万元的价格为不合理价格。诉争房屋已经登记在被告周瑞承名下，被告周瑞承构成善意取得。故本院对原告主张二被告向其返还诉争房屋的诉讼请求不予支持。
综上所述,依据《中华人民共和国民法通则》第十三条、第五十八条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定,判决如下：
一、原告任丽华与被告王晶晶于2014年8月22日签订的《长春市房屋转让合同》无效；
二、驳回原告任丽华其他诉讼请求。
案件受理费4660元由被告王晶晶负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 曲 卓
代理审判员 徐宝红
人民陪审员 孙洪杰
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 程 红