沁阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沁民崇义初字第00112号
原告郑长有，男，1947年6月29日生，汉族，联住沁阳市。
委托代理人陈彦东，河南陈彦东律师事务所律师。
委托代理人杨嘉磷，河南陈彦东律师事务所实习律师。
被告徐如意，女，1948年9月25日生，汉族，住沁阳市。系徐某某妻子。
被告徐跃进，又名徐忠河，男，1968年10月1日生，汉族，住沁阳市河内路沁阳市福兴老年公寓。系徐某某长子。
法定代理人徐如意，系徐跃进母亲，即被告徐如意。
被告徐玉风，又名徐忠芋，女，1970年12月3日生，汉族，住沁阳市。系徐某某女儿。
被告徐忠生，男，1973年4月8日生，汉族，现下落不明。系徐某某次子。
原告郑长有与被告徐如意、徐跃进、徐玉风、徐忠生为买卖房屋合同纠纷一案，原告于2014年6月27日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑长有及其委托代理人陈彦东、杨嘉磷、被告徐如意到庭参加诉讼。被告徐玉风经本院传票传唤，被告徐忠生经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
原告郑长有诉称，从2007年至2008年3月份，被告徐如意、徐忠生多次向原告借款共计200000元。后被告徐如意提出用其自家房院作价还款，与原告在2010年10月21日签订了《房屋买卖协议》，协议约定被告徐如意将其位于联盟街南彰巷路东31号南邻的老宅连房带地卖给原告，以借款抵偿购房款。协议签订后，被告徐如意就及时通知承租户将租金交给原告，原告也实际收了四年房租。由于该宅院房屋是以被告亲属徐某某名义办有第XXXXXXXXXX号房屋所有权证。原告也多次要求被告协助办理房产证过户事宜，被告一再拖延，原告无奈，只得提起诉讼，请求人民法院依法裁决。
被告徐如意辩称，徐忠生是借了原告20万元，徐某某去世后，原告老去要钱，我碍于面子，就和原告签了房屋买卖协议，只知道签过协议后，房屋就是原告的了，也不知道什么是过户。我当时说了把房给原告，给过原告后，当时徐跃进住在敬老院，现在敬老院不收了，大孩跟徐玉风也不同意了，我签订买卖协议时候，大孩跟徐玉风不知道，是徐忠生借的款，应由徐忠生还，不应当拿房抵账。
被告徐跃进、徐玉风、徐忠生没有答辩意见。
根据原、被告双方的诉辩，本院归纳本案审理的争议焦点为：1、原告郑长有和四被告之间的买卖关系是否成立；2、原告的诉讼请求是否合理合法。
根据庭审争议焦点，原告向本院提供的证据材料有：第一组证据原告的身份证，拟证明原告诉讼主体资格；第二组：1、被告徐如意、徐忠生于2007年12月30日借款80000元借条复印件一份，2、被告徐如意、徐忠生于2008年1月25日借款40000元借条复印件一份，3、被告徐如意、徐忠生于2008年3月28日借款50000元借条复印件一份，4、被告徐如意、徐忠生于2008年3月28日借款30000元借条复印件一份，5、被告徐如意、徐忠生于2008年9月7日欠利息4000元欠条一张，拟证明被告徐如意、徐忠生曾向原告借款总计200000元；第三组：原、被告于2010年10月21日房屋买卖协议一份。拟证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系；第四组：徐如意2010年10月21日书写的欠款20000元欠条一张，拟证明原告已经履行《房屋买卖合同》的付款义务；第五组：承租户刘某某证明一份，拟证明被告已经将房屋交付给原告；第六组：沁阳市房管局房屋所有权证存根及房屋所有权登记申请表4页，拟证明该房屋登记在四被告亲属徐某某名下。
四被告未向本院提交证据。
庭审中，被告徐如意对原告郑长有提供证据的质证意见是：对原告证据的真实性均无异议。
被告徐跃进、徐玉风、徐忠生对原告证据没有发表质证意见。
根据原、被告的诉辩陈述、举证及质证意见，本院对原告的全部证据的真实性予以认定。
根据本院确认的有效证据，结合原、被告的庭审陈述，本院认定如下事实：自2007年12月30日至2008年3月28日，被告徐如意、徐忠生分四次向原告郑长有借款共计200000元，出具了四份借据，分别为：1、“保证（借据）我向郑长有三次共借人民币捌万元，期限一年，月息2分。利息月月清，如到期不能按时归还，情愿把联盟街南彰胡同老宅院让郑长有变卖归还所借欠款。老院价位由沁阳市房管局进行评估为准。借款人徐忠生徐如意2007.12.30日”；2、“借条今借到郑长有肆万元整，月利息每元贰分利息，月月清，此款做奶业用。期限一年，如到期不能归还，愿以南彰胡同老院作价抵还。房价宅院有房评估。借款人徐忠生徐如意2008.1.25日”。3、“借条今借到郑长有现金伍万元整，借期一年，如到期不还愿将南彰胡同老宅出卖归还。利息贰分，月月清。借款人徐忠生徐如意2008.3.15日”。4、“借条今借到郑长有现金叁万元整，愿以南彰巷老院抵押。如到期不还，变卖偿还。利息贰分，月月清。借款人徐忠生徐如意2008.3.28日”。2008年9月7日被告徐忠生、徐如意向原告郑长有出具欠条，欠原告五个月利息共20000元，该欠条载明“欠条今欠到郑长有肆、伍、陆、柒、捌伍个月利息共计贰万元整。从拾月1日开始每月1日付上月利息肆仟元整。”。2010年10月21日，徐如意（甲方）、郑长有（乙方）签订房屋买卖协议，协议载明“甲、乙双方协商，甲方愿将南彰胡同南段路东、街房连同小院买与乙方名下，永久为业，具体详情如下：1、双方协商，甲方同意将位于联盟社区南彰胡同自家房产及小院宅基地买与乙方名下。（房产街房两间）及院内所有一切东西。2、四邻界线分明，北邻李某某，南邻翟某某，东邻徐某甲，西邻南彰胡同路。3、双方协商，当时人民币为壹拾捌万元整（180000元）。……”，协议签订后，原告郑长有将共200000元的借条交给了被告徐如意，徐如意当日向郑长有出具20000元的欠条，并通知当时的承租户刘某某，将以后的租金直接交付给郑长有，自2011年起至2014年该房的租金刘某某交给了郑长有。该宅院房产于2006年9月15日在沁阳市房管局办理有房产证，证号为沁字第0630108894号，登记房屋所有权人为徐某某。被告徐如意、徐跃进、徐玉凤、徐忠生系徐某某第一顺序继承人。在办证时有两幢四间二层，建筑面积169.73平方米，后其中的上房被徐跃进烧毁。2010年10月21日双方在签订协议时剩下街房一幢。原告起诉本院要求被告协助办理过户手续。由于被告徐忠生下落不明，本院依法公告送达，本公告刊登在2014年8月20日人民法院报第G10版。此为本案事实。
本院认为：一、关于原、被告之间的买卖关系是否成立问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”，原告郑长有与被告徐如意签订房屋买卖协议后，依据该协议原告郑长有将被告徐如意、徐忠生为其出具的200000元欠条交还给了徐如意，被告徐如意在扣除房屋价款180000元后，为原告郑长有出具了20000元的欠条，也通知了原承租户刘某某，刘某某从2011年起将租金直接交给了原告，原告郑长有与被告徐如意之间的买卖关系成立，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案原告与被告徐如意签订房屋买卖协议后，由于我国实行的是土地使用权和房屋所有权登记发证制度，被告徐如意应按照相关规定协助原告到房产管理部门办理过户手续。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，所涉的房屋系徐某某的遗产，四被告均为徐某某的合法继承人，被告徐如意与原告签订过房屋买卖协议至今，已达四年之久，原告也实际收取了四年房租，被告徐如意有时也与徐玉凤共同生活，再加上被告徐如意、徐忠生在向原告出具的每一张借据上均载明，如不能按时还款，愿将南彰胡同老宅出卖归还。据此，被告徐如意以在签订房屋买卖协议时徐玉凤、徐跃进不知情，原告的200000元由徐忠生归还，不应以房抵债的辩解，理由不足，本院不予采信。原告要求被告徐如意、徐跃进、徐玉凤、徐忠生协助将位于沁阳市联盟街南彰胡同34号北邻第一家（房产证号为沁字第XXXXXXXX**）过户到其名下的请求，理由正当，本院予以支持。被告徐忠生经公告传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条和最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
被告徐如意、徐跃进、徐玉凤、徐忠生于本判决生效后十日内协助原告郑长有将位于沁阳市联盟街南彰胡同34号北邻第一家（房产证号为沁字第XXXXXXXX**）房产过户到原告郑长有名下。
诉讼费100元，由被告徐如意、徐跃进、徐玉凤、徐忠生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民院。
审 判 长 张 燕
人民陪审员 杨树成
人民陪审员 廉 昊
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 常 娜