广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初2362号
原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，组织机构代码X3153397-7。
代表人：张真理，行长。
委托代理人：郑祝远、黄愉乐，均系该行员工。
被告：邓利强，男，1979年6月25日出生，汉族，身份证住址广东省乐昌市，现住广东省中山市火炬开发区。
被告：中山市新鸿发展房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东区起湾富湾新村银湾东路4号之二5卡二层7-8室，组织机构代码560852295。
法定代表人：陆潮宪，董事长。
委托代理人：林俊、王青，分别系广东洋三律师事务所律师、律师助理。
原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告邓利强、中山市新鸿发展房地产开发有限公司（以下简称新鸿发展公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月22日受理后，依法由审判员王珊适用简易程序，于2016年3月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑祝远，被告邓利强，被告新鸿发展公司委托代理人林俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行中山分行诉称：原告与被告邓利强于2014年8月7日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告邓利强向原告借款208000元用于购买位于中山市火炬开发区××大道××街××单元××房的房产，并以该房产作为抵押，借款期限自2014年8月12日起至2024年8月12日止，利率为基准利率上浮15%；被告邓利强从收到借款的次月开始，按月偿还贷款本息，如遇国家法定利率调整，原告可按中国人民银行有关规定相应调整；被告邓利强未按期归还借款或出现其他足以影响其偿债能力的情况时，原告有权提前收回已发放的贷款本息并依法处置抵押物。贷款发放后，被告邓利强未按合同约定履行还款义务，截至2015年12月14日，尚欠原告借款本金193273.13元，利息4681元，共计197954.13元。依据原告与被告新鸿发展公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》，被告新鸿发展公司对借款本金、利息（包括罚息）、违约金、赔偿金以及原告为实现债权而发生的费用提供连带责任保证，目前尚在保证期间。原告据此诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告邓利强签订的借款合同；2.被告邓利强立即向原告偿还借款本金193273.13元及利息（利息包括正常利息、逾期罚息，截至2015年12月14日正常利息为4510.34元，罚息为170.66元，之后至清偿之日止按照合同约定计算）；3.原告对被告邓利强所提供的抵押物处置价款享有优先受偿权；4.被告新鸿发展公司承担连带保证责任；5.两被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，因被告新鸿发展公司已支付部分款项用于归还被告邓利强的贷款本息，故原告变更第二项诉讼请求为“被告邓利强立即向原告偿还借款本金188085.47元及利息（利息包括正常利息、逾期罚息，截至2016年3月24日正常利息为2772.57元，罚息为57.42元，之后至清偿之日止按照合同约定计算）”。
原告建行中山分行对其陈述提供了如下证据：1.《个人住房（商业用房）借款合同》；2.律师见证书；3.个人贷款支付凭证；4.身份证、户口簿、营业执照、工商公示信息；5.中山市商品房抵押登记备案证明；6.中山市商品房销售登记备案表；7.《商品房销售贷款合作协议书》及其补充协议；8.对账单。
被告邓利强答辩称：被告邓利强对原告的诉讼请求及事实理由全部予以确认，但没有偿还能力。
被告新鸿发展公司答辩称：根据担保法的约定，本案既有物的担保也有人的担保，原告应当先行使抵押权，不足清偿部分才由被告新鸿发展公司承担连带清偿责任。
被告新鸿发展公司就其辩解向本院提供以下证据：1.（2014）中一法张民二初字第279号民事判决书；2.《个人住房（商业用房）借款合同》。
经审理查明：2014年4月18日，建行中山分行和新鸿发展公司签订《商品房销售贷款合作协议书》（编号：2014年建中山按字20号），约定建行中山分行对符合条件的购房人购买新鸿发展公司开发建设并依法销售的坐落于中山市火炬开发区康乐大道怡乐二街10号的经批准命名为名俊园的商品房（含住宅、商铺、车房）发放个人住房贷款，新鸿发展公司提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）以及建行中山分行为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等），并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从建行中山分行与借款人签订的借款合同生效之日起，至新鸿发展公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交建行中山分行保管之日止。新鸿发展公司同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及建行中山分行全额回收贷款时，建行中山分行无需征得新鸿发展公司同意即可从新鸿发展公司开立的任何存款账户中直接扣收相关款项。
2014年8月7日，建行中山分行与邓利强签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440786300-2012-20140714635），约定：邓利强向建行中山分行借款2008000元，借款期限从2014年8月12日起至2024年8月12日，用于购买位于中山市火炬开发区××大道××街名××单元××房的房产，并以该房产提供抵押担保，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮15%，罚息利率在贷款利率水平上上浮50%；邓利强于贷款发放日次月起逐月还款；邓利强不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，即构成违约，建行中山分行有权宣布贷款立即到期，要求邓利强立即清偿借款本息及相关费用，解除与邓利强的借贷关系，对于邓利强未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括建行中山分行宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；除本合同担保条款限定的担保责任外，本合同条款项下的债权在贷款人与售房人签订的《商品房销售贷款合作协议书》及其补充协议保证范围之内；合同还约定了其他具体事项。
2014年8月11日，上述房屋在中山市房地产交易登记管理所办理了抵押登记（易房抵字第××号）。
建行中山分行于2014年8月12日依约向邓利强发放贷款后，邓利强未按合同约定履行还本付息义务，截至2015年12月14日，尚欠建行中山分行借款本金193273.13元，利息（含罚息）4510.34元。建行中山分行催讨无果，遂向本院起诉，提出前述诉求。诉讼期间，建行中山分行于2015年12月14日在新鸿发展公司开立的账户中扣收9828.81元，邓利强未积极还款，截至2016年3月24日，尚欠借款本金188085.47元，利息（含罚息）2829.99元。
本院认为：本案系金融借款合同纠纷。建行中山分行与邓利强签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。邓利强承担建行中山分行的诉讼请求，没有违反法律规定，本院予以支持。至于新鸿发展公司应否直接承担连带清偿责任，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保，债权人应当先就该物的担保实现债权”之规定，本案中，建行中山分行未与新鸿发展公司就实现债权的顺序进行约定，而物的担保已由债务人邓利强自己提供，故建行中山分行应当先就抵押物优先受偿，新鸿发展公司在抵押财产不能全部满足建行中山分行的债权时，由其作为保证人来承担剩余部分的清偿责任。新鸿发展公司之抗辩，合法有据，本院予以采信，其承担保证责任后，有权向邓利强进行追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百零八条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告邓利强签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440786300-2012-20140714635）；
二、被告邓利强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿贷款本金188085.47元及利息（含罚息）［截至2016年3月24日为2829.99元，其后按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计至清偿之日止］；
三、如被告邓利强未能按上述期限履行还款义务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权以被告邓利强名下的位于中山市火炬开发区康乐大道怡乐二街名俊园1幢2单元801房的房产（易房抵字第××号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
四、被告中山市新鸿发展房地产开发有限公司对原告中国建设银行股份有限公司中山市分行行使抵押权后被告邓利强仍不足归还的上述债务承担连带清偿责任；
五、被告中山市新鸿发展房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告邓利强追偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4260元，减半收取2130元，由被告邓利强负担，被告中山市新鸿发展房地产开发有限公司对原告中国建设银行股份有限公司中山市分行行使抵押权后仍不足负担的部分承担连带清偿责任（该费原告已预交，被告邓利强应于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 王 珊
二〇一六年四月二十一日
书记员 詹绮婷
杨丽燕
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