西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）雁民初字第04135号原告（反诉被告）柴某某。委托代理人赵某甲。被告（反诉原告）赵某乙。本院立案受理了原告（反诉被告）柴某某诉被告（反诉原告）赵某乙房屋租赁合同纠纷一案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）柴某某及其委托代理人赵某甲，被告（反诉原告)赵某乙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）柴某某诉称，2014年5月6日，原告将位于西安市含光南路X号办事处院内X室租给被告，当天双方签订了为期五年的房屋租赁合同，至2019年5月6日。合同签订之后被告多次迟交房租，并拖欠物业费和采暖费。2015年2月1日，原告来西安发现被告已于2015年1月20日将房屋转租给第三方汉中珑津茶油科技股份有限公司，并确定房屋内的原有的两组书柜、两张床及一台空调已被被告转卖。原告认为被告未征得出租人的同意就擅自转租，已经构成违约，被告称自己只是将房屋借与朋友暂住。2015年3月29日被告同意于2015年4月6日搬出房屋，解除合同。4月6日原告来西安办理房屋交接手续，被告以始终无法联系到第三方为由拒绝搬出房屋，无奈之下原告报警。在派出所民警的调解下，被告承诺于2015年4月13日前搬出房屋，若未能搬出则每日支付双倍房租。后被告未能按时搬出，直至2015年4月30日才搬出房屋。双方合同约定：1、每次交房租不得拖延超过十日，否则构成违约；2、若被告擅自将房租转租，构成违约，并且约定若被告违约需向原告支付两倍月租金作为违约金。原告为维护其合法权益，自2015年2月1日起，原告夫妇不断来往西安处理相关事宜，期间频繁向单位请假并自负交通费用，不但给自己正常的工作生活造成了影响，并由此产生15703元的相关费用。另外，被告于2014年6月将房屋内属于原告的两张木质床、两组衣柜及一台空调转卖，给原告造成了严重的经济损失。现原告诉至本院，请求：1、解除原、被告双方房屋租赁合同；2、判令被告支付违约金5700元；3、判令被告返还房屋内原有物品（两张床、两组书柜、一台空调）；4、判令被告承担原告误工费、交通费共计15703元；5、本案诉讼费由被告承担。被告赵某乙（反诉原告）辩称，被告同意解除双方的合同，但被告从未转租房屋。原告所述房租到2015年5月21日止，没有任何依据，原告是2015年4月13日强行将房屋锁上，故从4月13日开始房屋不再使用。被告未违约，不应当支付违约金。原告的第四项请求中的物品确实存在，但是在租房子的时候就给原告强调过要租空房子，被告花了100元将这些物品清理掉的。原告请求的误工费和交通费没有事实和法律依据，诉讼费应由原告承担，2015年1月16日，原告说因病需要3550元，当时被告就给原告打了3550元。房子里面住的是被告的朋友和同事，2015年4月13日原告强行锁门，被告于4月22日报警，后通过开锁公司将门打开，此行为给被告造成了巨大损失，后在民警的协调下，原告同意退还被告3550元，但原告一直未履行。后原告又第二次强行换锁，原被告双方协商未果，被告再一次报警，最终也没有达成一致的协商意见。反诉原告赵某乙诉称，2014年5月6日，反诉被告将位于西安市含光南路X号吐哈石油大厦X座X室租给反诉原告，当天双方签订为期五年的房屋租赁合同，至2019年5月6日。2015年1月16日反诉被告因病告知反诉原告需提前缴纳下季度房租，反诉原告便将3550元提前打给反诉被告用于手术治疗，2015年3月15日反诉原告接到同事电话告知房门锁已换，反诉被告也告知反诉原告门锁已换，屋内所有物品归反诉被告所有，反诉原告认为反诉被告将房屋转租于他人，已经违约。3月22日反诉原告到小寨路派出所报案，后经民警协调开锁公司将门锁打开。2015年4月6日，反诉被告的妻子通知反诉原告提前终止合同，因反诉被告不同意承担提前终止合同的违约金，且限制反诉原告的人身自由，于是反诉原告报警，后经民警协调约定在4月13号之前搬离房屋，同时反诉被告同意退还反诉原告提前缴纳的房租3550元以及剩余房租（2015年4月13日至2015年5月8日）2375元，和租房押金3000元，共计8925元。后4月14日反诉原告发现房门已打不开，第二次被强行换锁，同时收到了反诉被告的收房函，反诉被告告知反诉原告需10万元违约金才可将房子内物品搬离，后经再三协调于4月23日反诉原告将房屋内物品搬走，在清点物品时发现4盆2.5米高的绿植和一台惠普喷墨打印机不翼而飞，后得知为反诉被告据为己有，因房屋内物品缺失，反诉原告未在物品搬离完毕确认书上签字，同时反诉原告所购买的跑步机被反诉被告损毁。反诉被告的行为已经严重违反双方约定，侵害了反诉原告的合法权益，现依法提起反诉，要求：1、判令反诉被告退还剩余租金2015年4月13日至2015年5月8日止2375元，反诉被告因做心脏搭桥手术，反诉原告提前打款的3550元，反诉被告退还反诉原告租金3000元，反诉被告提前终止合同需承担月房租一倍租金2850元，四项总计11775元；2、判令反诉被告承担在2015年3月15日及2015年3月22日期间因强行换锁导致公司不能正常运转产生的误工费；3、判令反诉被告返还反诉原告原房屋内4盆2.5米高绿植及惠普喷墨打印机一台；4、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告柴某某辩称,反诉原告所述与事实不符，反诉被告将反诉原告的房租算到2015年6月12日，反诉原告确实给反诉被告打过3550元，不存在剩余房租。经审理查明，2014年5月6日原告柴某某与被告赵某乙签订《库房租赁合同书》，约定原告将其所有的位于西安市含光南路X号办事处院内X建筑面积为144平方米的房屋出租给被告，租赁期限为2014年5月7日至2019年5月6日。双方约定原告应于2014年5月6日将房屋交付被告使用。原、被告在合同第四条约定，月租金为2850元，按季度支付。在合同第七条约定，被告在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，需征得原告的同意，原告不同意转租的，被告不得转租。在合同第八条第三项约定：“乙方（被告）有下列情形之一的，甲方（原告）有权要求被告按第十条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定日期支付租金达十日的；2、欠缴各项费用达伍佰元的；。”合同第十条约定，本合同发生争议的，由双方当事人协商解决，解决不成的，依法向房屋所在地的人民法院起诉。合同签订当天，原告即将房屋交付被告使用，交付时房屋中有两张双人床、两组柜子、一台空调，以上物品均为旧物。2014年5月11日，被告向原告支付了2014年5月7日至2014年8月6日的租金8550元。2014年8月4日，被告向原告支付了2014年8月7日至2014年11月6日的租金8550元。2014年10月23日，被告向原告支付了2014年11月7日至2015年2月6日的租金8550元。2015年1月23日，被告向原告支付了2015年2月7日至2015年5月6日的房租8550元。2015年2月5日被告通过银行转账向原告支付3550元。在合同履行过程中，被告赵某乙在未经原告柴某某同意的情况下，于2015年1月20日与案外汉中珑津茶油科技股份有限公司（以下简称“汉中茶油公司”）签订《房屋租赁合同》，将上述房屋转租给汉中茶油公司，约定租期为2015年1月20日至2019年5月6日，月租金为2850元。同时双方在合同第十一条约定：被告将房屋内9个隔断、一台跑步机、电脑及办公文件、打印机带走，剩余东西转给汉中茶油公司，转让金额21000元。转租合同签订后，被告即将上述房屋交付汉中茶油公司，2015年1月22日汉中茶油公司向被告支付了房屋租金及物业费46815元，被告向其出具了收条。后原告发现被告将承租房屋私自转租，原告遂向被告口头提出解除合同，但被告不同意解除合同且不同意交还房屋，双方因此产生矛盾。原告在物业在场的情况下，于2015年3月15日强行开锁。2015年3月22日，被告又强行将锁换回。后双方因此产生矛盾，原告于2015年4月6日向西安市公安局雁塔分局小寨路派出所报警，在民警的协调下，原告于当天将锁子打开，房屋由其控制。同时，被告向原告出具保证书，保证在2015年4月13日前搬走，若要推迟，按天赔付两倍房租。后被告直到2015年4月30日才将房屋内东西搬走。庭审中查明，被告赵某乙向出租房屋所在的物业交纳了3000元押金，在本案审理过程中，原告柴某某已从物业将押金退回。以上事实，有房屋租赁合同、收条、保证书、双方当事人陈述等证据在卷佐证，证据已经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告柴某某与被告赵某乙之间自愿签订的房屋租赁合同，是其双方真实意思表示，且该租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同已依法成立并生效。原、被告双方作为合同主体，均应按照合同约定的内容全面履行。合同签订后，原告将出租房屋交付被告使用，被告在未经原告同意的情况下私自转租，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款之规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”现原告要求解除与被告签订的租赁合同，庭审中已查明，被告已于2015年4月30日将承租屋内物品搬走，双方已办理了交接手续，房屋已经完全由原告支配，双方租赁合同事实上已经解除，本院对此予以确认，无需另行解除。对于原告要求被告支付违约金的请求，虽然庭审已查明被告在未经原告同意的情况下私自将承租房屋转租，但是双方合同关于违约责任条款中并未明确约定被告应向原告支付违约金，因此，对于原告的此项请求，本院依法不予支持。对于原告要求被告因迟付租金承担违约金的请求，庭审已查明被告赵某乙未按照合同约定支付租金，每次支付租金均晚于合同约定时间，但原告每次均收取被告所付租金，且均未提出异议，因此，对于原告的此项请求，本院依法不予支持。对于原告要求被告返还出租房屋内原有物品的请求，由于该物品已经被被告处理，且双方庭审中已经达成一致，由被告向原告赔偿200元，因此，本院对此予以认可。对于原告要求被告支付误工费及交通费的请求，由于法律对此并未规定，故对于原告的此项请求，本院依法不予支持。对于反诉原告要求反诉被告退还2015年4月13日至2015年5月8日期间租金的请求，如前所述，反诉原告系2015年4月30日将房屋内物品搬走，因此房租应支付至此时，故对于反诉原告要求反诉被告退还2015年4月13日至2015年4月30日期间的租金，本院依法不予支持。对于反诉原告要求反诉被告退还2015年5月1日至2015年5月6日租金的请求，本院依法应予支持。已查明被告于2015年1月23日向原告支付了2015年2月7日至2015年5月6日的房租8550元，因此反诉被告应该退还反诉原告2015年4月30日至2015年5月6日的租金576元。对于反诉原告要求反诉被告退还3550元的请求，由于合同已于2015年4月30日依法解除，且反诉原告已将房租支付至合同解除时，因此对于该3550元，反诉被告应予返还，本院依法应予支持。对于反诉原告要求反诉被告退还租房押金3000元的请求，由于庭审中反诉被告已认可该钱其已从物业退回，故其应退还被告，故对于反诉原告的此项请求，本院依法应予支持。对于反诉原告要求反诉被告双倍支付提前终止合同租金的请求，由于反诉原告未经反诉被告同意私自转租，反诉被告有权解除合同，即反诉被告提前解除合同并未构成违约，故对于反诉原告的此项请求，本院依法不予支持。对于反诉原告要求反诉被告承担2015年3月15日至2015年3月22日期间因反诉被告锁门给其造成的误工费损失，由于庭审中反诉原告并未举证证明其造成损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此，对于反诉原告的此项请求，本院依法不予支持。对于反诉原告要求反诉被告返还原房屋4盆2.5米高绿植及惠普喷墨打印机一台，由于其与第三方汉中茶油公司所签租赁合同中已经约定，喷墨打印机由反诉原告带走，其余东西归汉中茶油公司，且其庭审中亦未提交证据证明其未将喷墨打印机带走及喷墨打印机确实由反诉被告占有，因此对于反诉原告的此项请求，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、被告赵某乙于本判决生效后十五日内向原告柴某某支付人民币200元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告柴某某其余的诉讼请求；三、反诉被告柴某某于本判决生效后十五日内向反诉原告赵某乙支付人民币7126元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回反诉原告赵某乙其余的诉讼请求。本案案件受理费543元，由原告柴某某承担520元，被告赵某乙承担23元。由于原告已预交，被告赵某乙在支付上述款项时向原告一并付清。本案反诉费用141元，由反诉原告赵某乙承担100元，反诉被告柴某某承担41元，由于反诉原告已预交，由反诉被告在支付上述款项时向反诉原告一并付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张元平人民陪审员  王继红人民陪审员  崔宝生二〇一六年六月十三日书 记 员  高彩娥