商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕1002民初444号原告李某，男，汉族。被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司，住所地商洛市商州区团结路40号1幢1-2号。法定代表人郭晓明，董事长。原告李某与被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司（以下简称“奥星纪元公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月7日受理后，依法独任审判，公开开庭进行了审理。原告李某到庭参加了诉讼，被告奥星纪元公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告李某诉称，原告于2012年1月9日与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的商洛市金凤山公园项目用地范围内所建的御源花园小区X号楼X单元X层（东）东户号房屋，购房金额为311810元，并已按照合同约定履行了付款义务。合同第八条规定，被告应于2012年10月1日前依照国家和地方人民政府有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条第一款规定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同约定的交付房屋时间到期后被告并未按合同约定交房，原告多次催促要求尽快交房，直到2015年7月5日被告才给办理了交房手续，与合同约定的2012年10月1日交房时间逾期长达1006天。原告认为，被告长期停工，逾期交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来经济和时间上的多重损失，应按合同约定支付原告逾期交房1006天的违约金94104元。原告于2015年7月5日办理了接房手续，同时缴纳了大修基金和房屋超面积房款，但被告不能给原告提供交纳契税所需的资料，截止目前原告收房已超过240天，被告仍未给原告提供交纳契税的资料，更谈不上办理产权登记。按照合同第十五条出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被告应按已付房价款311810元的1%向原告支付逾期办理产权证违约金3118.10元。基于以上事实，原告诉至法院，要求判令被告支付原告逾期交房违约金94104元、逾期办理产权证违约金3118.10元，本案诉讼费用由被告承担。被告奥星纪元公司未到庭，在本院向其送达应诉手续和通知开庭时，被告提出之前同类型的案件，其向法院提交有答辩状，对于本案也是以前的意见，其答辩内容主要为希望法庭按照双方签订的合同，结合公司以往提供的证据材料，扣除雨污分流施工期80天、2011年至2015年冬季低温和雨季降雨大于5毫米造成工程停工等自然灾害计157天、市住建局2011年至2015年冬季工程暂停施工的通知计339天、市住建局质量监督中心发出的山体滑坡文件命令排除灾害停工60天、环保局、教育局、公安局2011年至2015年高考中考期间联合现场通知停工计20天，共计656天，可按合同顺序延后。同时，认为13号楼的交房时间为2015年4月24日，即其公司向业主邮寄交房通知书的日期。关于办理房产证，目前手续还不完善不能办理。由于小区共有15栋楼，规划许可、项目立项备案是一个工程项目，不是单栋楼的工程项目，所以必须整个小区完工后，各项专业验收（包括规划、消防、绿化）合格后，才可开始办理。被告目前也做了大量工作，把业主所购买的房子到房管局和房管所已备了案，把办房产证前期的有关手续已交有关部门，一旦条件成熟就给业主办理。经审理查明，2012年1月9日原被告签订了《商品房买卖合同》[合同编号：陕奥字2012（御源花园）137号]，并分别在商洛市房产管理局、商洛市商州区房地产交易中心办理了商品房预售合同登记备案手续[合同登记号（2012）0336]。该合同约定，原告李某（买受人）购买被告奥星纪元公司（出卖人）开发建设的御源花园小区X号楼X单元X层东户号房屋一套，建筑面积96.86平方米；该商品房建筑面积为预测面积，建筑面积的最终确定以具有测绘资格的测绘单位测量并报商洛市房屋产权登记机关备案的建筑面积结果为准；该套商品房面积（含公摊面积）中不含小区内的商铺、车库及建筑外墙面的面积；该商品房的单价为3219.18元/平方米，总金额311810元。第六条付款方式及期限中约定，买受人于2011年6月11日前支付首付款134960元，余款176850元于2012年1月10日前全部付清。合同第八条交付期限中约定，出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；2、市政原因：停水、停电和政府要求的停工（包括政府有关活动、节日、庆典、高考、禁令等）；3、出卖人将竣工报告提交政府相关部门受理后，等待验收或丈量所需时间。第九条出卖人逾期交房的违约责任，双方约定按逾期时间不同，分别处理（不作累加），其中逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、由于买受人原因未能送达交房通知单，由此产生的延期交房责任由买受人承担；2、由于买受人不能按期付款而造成的延期交房责任由买受人承担；3、买受人收到书面通知后，未在通知的期限内前来办理交房手续的，视为出卖人已交付该商品房，由出卖人将商品房移交给物业管理公司进行有偿管理，因此所造成的损失和实际发生的所有费用由买受人承担。第十五条关于产权登记中约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下条款处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；交付使用时，买受人在接到出卖人通知15日内，提供办理产权证相关全部资料，并按规定交清应交费用和所有税、费；因买受人原因造成商品房不能在规定期限内取得房产权属证书的，由买受人承担全部责任。双方还就房屋的面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更、基础设施、公共配套建筑正常运行、保修责任等有详细约定。被告于2012年1月8日向原告出具311810元购房款的收款收据。2015年4月24日，被告以挂号信的方式向13号楼业主邮寄落款时间为2015年4月25日的业主入住书面通知函，告知原告所购房屋已具备交付使用条件，其公司于2015年4月中旬致电及发送手机短信通知原告接房，现书面通知原告接房，如还未接房，其公司将按合同第十一条的规定处理。2015年7月5日，被告向原告出具加盖有“陕西奥星纪元房地产开发有限公司财务专用章”的收款收据，收取原告面积补差64元；2015年7月2日，原告向商洛市住房制度改革委员会办公室交纳6237元住房维修基金。另查明，2015年6月12日，商洛市住房和城乡建设局向被告发出函告，其内容主要有，被告开发建设的“御园花园小区”二期建设项目施工进度严重滞后，至今未按照合同约定向业主交房，业主要求退房、违约赔偿的合理诉求你公司也未履行相关法定义务和承担相应法律责任。业主因此多次群体上访，社会反响较为强烈。现责令你公司立即派员于6月22日前来协商违约赔偿事宜，以免事态进一步扩大。另据本院已生效的（2015）商州民初字第00793号民事判决书认定，奥星纪元公司应向业主承担逾期交房的违约责任，同时认定依合同约定交房期限应予延期的天数为169天。该判决查明,商洛市住房和城乡建设局分别于2011年12月23日、2012年12月24日、2014年1月2日向市直各在建工地发出关于冬季各在建工程暂停施工的通知。2013年3月6日商洛市城市管理局、商洛市公安局交警支队发出通告，主要内容为市区三期雨污分流改造工程需对文卫路全段、长坪路、北新街中段及东环路南段、州城路与工农路交汇处、团结路与工农路交汇处、南大门与商鞅大道交汇处分期分段进行施工，从2013年3月6日开始，工期80天，全段实行交通管制，届时所有车辆绕行，请上述路段内有车的单位和个人提前择地保管其车辆。2012年至2015年中、高考期间在全市各考点周边路段均实行了交通管制和噪声污染监督管理。庭审中，原告陈述其按被告的通知接房时，被告提出赔偿业主逾期交房违约金5000元交房，原告等业主认为该逾期赔偿条件苛刻，提出先接房，被告对此不同意，业主无奈之下告到住建局，之后在住建局的协调下，业主陆续接房。原告认为自己的交房时间应以其实际接房时间即2015年7月5日为准。同时原告提出，法院之前就小区其他业主起诉的案子所作的判决书，其看过后认为中高考时间可以扣除,其他延期情形在合同约定的交房时间以后不应扣除。本院确认上述事实的证据有原告李某陈述；原告提交的证据（均为复印件）商品房买卖合同、收款收据、业主入住书面通知函、2015年6月12日商洛市住房和城乡建设局函告；被告奥星纪元公司提交的国内挂号信函收据；本院（2015）商州民初字第00793号民事判决书。以上证据，已经庭审质证、本院审查，真实、合法，可以采信。本院认为，原被告签订的商品房买卖合同真实、合法、有效，双方均应按约履行。因被告奥星纪元公司未按合同约定的期限向原告李某交付房屋，并办理房屋产权登记等手续，被告应向原告承担逾期交房、逾期办证的违约责任。因商洛市住房和城乡建设局分别在2011年12月23日、2012年12月24日、2014年1月2日通知商洛市直各在建工地冬季在建工程暂停施工，本案诉争房屋的施工单位在来年农历正月十五过后陆续开工，三次冬季停工天数应分别为46天、63天、44天，2012年至2015年中高考停工16天，根据原被告双方在商品房买卖合同第八条中的约定，上述169天应予延期，但发生在原被告合同签订日2012年1月9日之前及房屋交接2015年4月25日之后的中高考时间不应计入延期天数，其余149天应予延期。原告认为约定的交房期限2012年10月1日之后的各种延期情况不应计入延期天数的观点，与双方合同约定内容不符，本院不予采纳。原告提供的商洛市住房和城乡建设局向被告发出的函告及原告当庭陈述，可以说明原告之所以未能在被告通知时间办理交房手续的原因是因双方就逾期交房的违约赔偿问题没有达成一致意见，故按照原被告商品房买卖合同第十一条的约定，交房时间应确定为2015年4月25日。被告认为雨天及低温天气停工、市政施工封路期间等应予延期的观点，因不符合双方应予延期的约定条件，且文卫路并非被告工地通行的唯一出路，本院不予采纳。故，被告本应于2012年10月1日前向原告交房，却到2015年4月25日通知原告交房，逾期交房时间为935天，减去原被告按合同约定应予延期的天数149天，被告应承担786天的逾期交房违约责任，根据原被告在商品房买卖合同第九条的约定，被告应支付原告逾期交房违约金73524.80元（即311810元×3/10000×786天）。因被告未按约定期限即房屋交付后90日内为原告办理房屋产权登记等手续，应按合同第十五条的约定即房屋总价款311810元的1%即3118.10元支付逾期办证违约金。被告辩称房屋权属证书至今未能办理的原因系其小区至今未全部建成等，该辩称理由不能免除其向原告承担逾期办证的违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司支付原告李某逾期交房违约金73524.80元、逾期办证违约金3118.10元，共计76642.90元。限判决生效之日起15日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2230元减半收取1115元，由原告李某承担230元，被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司承担885元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审判员  何明二〇一六年五月二十五日书记员  李倩