安徽省铜陵市狮子山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）狮民二初字第00171号
原告：铜陵恒大置业有限公司。
法定代表人：谢宏纲，该公司总经理。
委托代理人：李云龙，该公司员工。
委托代理人：姚伟星，该公司员工。
被告：姚慧，女。
委托代理人：姚能贤。系原告姚慧父亲。
原告铜陵恒大置业有限公司（以下简称恒大置业）诉被告姚慧商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月3日立案受理。依法由审判员孙国兵适用简易程序于2015年5月18日公开开庭进行了审理。2015年5月18日至2015年6月8日为调解期间，不计入审限。原告恒大置业的委托代理人姚伟星，被告姚慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
恒大置业诉称：2012年6月15日，恒大置业与姚慧签订《商品房买卖合同》一份，约定：姚慧以银行按揭贷款的方式，购买恒大置业开发建设的铜陵恒大绿洲小区17号楼2701室房屋，总价款为725826元，其中，首付款225826元，银行按揭贷款50万元。对于姚慧向银行申请的按揭贷款，恒大置业作为保证人，为该借款提供阶段性连带保证担保。同时，双方签订《补充协议》一份，约定：在房地产权证及房地产他项权证办理完毕前，买受人如未按银行贷款合同约定偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回商品房，买受人所交纳的购房首付款不予退还，买受人还应协助出卖人办理《商品房买卖合同》的解除备案登记手续。按揭贷款到账后，姚慧未能按照合同约定向贷款银行偿还贷款，贷款银行扣划了保证人恒大置业的担保款项486285.73元。此后，恒大置业向姚慧追偿该款，但姚慧置之不理。请求判令：一、解除恒大置业与姚慧签订的《商品房买卖合同》；二、姚慧承担其已经交纳的首付款225826元不予退还的违约责任；三、姚慧协助恒大置业办理《商品房买卖合同》的备案注销登记手续；四、姚慧承担本案诉讼费。
姚慧答辩称：一、姚慧同意解除其与恒大置业签订的《商品房买卖合同》，并愿意配合恒大置业办理《商品房买卖合同》的备案注销登记手续。二、恒大置业将姚慧交纳的首付款22万余元视为违约金，系恒大置业单方行为，姚慧在与恒大置业签订《商品房买卖合同》及交付定金和首付款时，恒大置业并未明确告知姚慧违约应承担不予退还首付款的违约责任，《商品房买卖合同》解除也不影响涉案房屋的二次销售，恒大置业单方面不予退还首付款明显不公。三、姚慧因经济状况恶化，无力偿还银行贷款准备退房，并将该情况告知了恒大置业，在铜陵市看守所羁押期间，姚慧也委托家人与恒大置业协商，但恒大置业以解除合同需请示领导等为由，未主动与姚慧协商解除合同事宜。恒大置业在垫付银行贷款后，也并未主动联系过姚慧。姚慧未能按期归还银行贷款并非恶意违约，恒大置业应将姚慧交纳的首付款退还给姚慧。综上，请求法院依法判决。
经审理查明：2011年5月20日，恒大置业与交通银行股份有限公司铜陵分行（以下简称铜陵交通银行）签订《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》，约定：乙方（恒大置业）可以推荐购买指定楼盘房屋的购房人向甲方（铜陵交通银行）申请个人住房抵押贷款，为保障甲方向购房人发放的贷款安全，在本协议签署之日，乙方应当按照本协议附件一的格式向甲方出具“股东大会／股东会决议”，以表明乙方股东大会同意为任一购房人的全部贷款提供连带责任保证。购房人取得所购房屋的房地产权证并以其所购房屋为甲方贷款设定抵押担保、甲方取得抵押登记证明文件正本之日起，乙方的保证责任解除。乙方应当按照以下第1种方式在甲方存入保证金：（1）本协议签署之日，按协议约定的贷款总额的5%存入保证金，用于担保甲方向购房人发放的贷款。甲方根据本协议扣划保证金后，乙方应在甲方扣划之日起三日内补足相应的款项作为保证金。甲方根据本协议向所有购房者发放的贷款总额最高不超过7000万元，甲方向每一购房人发放的贷款金额不超过其所购房屋总价款的70%，贷款期限最长为30年。在乙方相应的连带保证责任解除前，任一购房人未按期偿还贷款的，乙方应协助甲方进行催收。如果贷款逾期达3个月的，甲方有权酌情选择以下任一种方式要求乙方承担保证责任：（1）直接扣划乙方根据本协议第1.3.2.1款存入的保证金，扣划金额为购房人应承担的贷款本息、违约金等未付款项金额。甲方应在扣划后及时通知乙方，乙方应在收到甲方通知后根据本协议第1.3.2.1款的约定及时补足相应保证金。（2）要求甲方立即支付购房人应付未付的贷款本息、违约金等款项。乙方准备向购房人交付所购房屋时，应提前5日通知甲方。在所购房屋的房地产权证办妥后，乙方应当立即通知甲方，并协助甲方在5日内办妥所购房屋的现房抵押登记手续。未经甲方同意，乙方不得在甲方办妥所购房屋的现房抵押登记手续之前将所购房屋的房地产权利证书交付购房人。乙方在本协议项下有任何到期应付未付的款项时，甲方有权扣划乙方在交通银行开立的任一账户中的资金用于清偿。合同对其他事项亦进行了明确约定。
2012年6月15日，姚慧与恒大置业签订《商品房买卖合同》一份，约定：姚慧（买受人）购买恒大置业开发建设的铜陵市石城大道与翠湖四路交汇处恒大绿洲17号楼2701室房，总价款725826元。第六条：买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式：商贷。买受人应于2012年6月15日前交纳首付款225826元，余款50万元应于2012年6月18日前到银行办理按揭贷款手续，并按时提供全部所需资料。该合同对房屋交付时间及双方的违约责任等事项亦作了明确约定。同日，双方又签订《铜陵恒大绿洲商品房买卖合同补充协议二》（以下简称补充协议二），约定：……5、在房地产权证办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有以下权利：（1）有权单方解除原《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时，买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无需承担任何责任。《补充协议二》对其他事项亦作了明确约定。
2012年9月6日，姚慧与铜陵交通银行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定：甲方（姚慧）因购买房屋，向乙方（铜陵交通银行）申请贷款，贷款金额为50万元，贷款期限120个月，贷款月利率5.458333‰，还款以月为一期，还款日为每期末月的1日，其中，首期还本付息金额为5144.29元，以后每月还款金额为5690.13元。关于贷款的提前到期，合同第10.7条约定：甲方应在下列事项发生或可能发生之日起5日内书面通知乙方：（1）对甲方还款能力有或可能有重大不利影响的诉讼、仲裁、行政措施、财产保全措施、强制执行措施或其他重大不利事件；（2）甲方或其家庭成员的工作、收入发生重大变化……。对出现下列任一情形的，均视为本合同的提前到期事件：（3）甲方违反本合同的其他约定；（4）第10.7条所列应通知的任何事项之一实际发生，乙方认为将影响其债权安全的……。当出现任一提前到期事件时，乙方有权采取以下一项、多项或全部措施：……单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有未到期贷款本金并结清利息。该合同对双方的违约责任及其他事项亦作了明确约定。
上述合同签订后，姚慧依据合同约定，向恒大置业交纳购房首付款225826元。后铜陵交通银行根据《个人房产抵押贷款合同》的约定，将按揭贷款50万元发放给了姚慧，但姚慧仅向铜陵交通银行偿还了部分贷款，其余贷款本息未能偿还。为此，铜陵交通银行根据《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》约定，从恒大置业在铜陵交通银行交纳的保证金中扣划了姚慧已经到期的贷款本息及提前到期的贷款，至2014年6月3日，合计扣划486285.73元，其中，扣划已经到期的贷款本息9期51822.22元，扣划提前还款贷款434463.51元。
另查明：恒大置业与姚慧签订的《商品房买卖合同》，该合同已于2012年6月20日在铜陵市房地产市场管理处登记备案。姚慧与恒大置业签订的《补充协议二》，系恒大置业事先拟定的格式文本，该协议未在铜陵市房地产市场处登记备案。
上述事实，有恒大置业提供的《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》、《商品房买卖合同》、《补充协议二》、《个人房产抵押贷款合同》、铜陵交通银行关于扣划恒大置业款项的说明、铜陵市房地产市场管理处房屋权属档案资料摘抄单等证据证明，上述证据经庭审举证、质证，认证，并结合当事人陈述予以认定。
本院认为：恒大置业与姚慧签订的《商品房买卖合同》及《补充协议二》，其中关于姚慧违反合同约定时恒大置业有权解除《商品房买卖合同》的约定，系双方当事人的真实意思表示，不损害国家利益和社会公共利益，内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。姚慧与恒大置业签订了《商品房买卖合同》及《补充协议二》后，未能依据《个人房产抵押贷款合同》的约定按时返还借款本息，导致恒大置业承担了保证责任，恒大置业在承担保证责任后，有权依据《补充协议》二的约定，行使合同解除权，且在庭审中，姚慧亦同意解除合同并同意配合办理《商品房买卖合同》的备案注销登记手续，恒大置业要求解除其与姚慧签订的《商品房买卖合同》并要求姚慧配合办理《商品房买卖合同》的备案注销登记手续符合法律规定与合同约定，对其诉讼请求，本院予以支持。恒大置业要求姚慧承担其已经交纳的首付款225826元不予退还的违约责任，但从姚慧与恒大置业签订的《补充协议二》看，该协议中关于姚慧违反借款合同约定，应承担首付款不予退还的违约责任属格式条款，恒大置业是否将该约定明确告知了姚慧以及告知的方式等，恒大置业并无证据证明。本案中，对于恒大置业因承担保证责任而产生的损失数额，恒大置业亦无其他证据证明，本院结合恒大置业因代姚慧偿还贷款本息而产生的利息损失、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条以及姚慧在本案中的过错程度等因素综合认定，姚慧应承担的违约金数额为55826元。恒大置业关于姚慧交纳的首付款不予退还不符合法律规定，本院不予支持，在扣除违约金后，其余首付款17万元应由恒大置业退还给姚慧。对于姚慧的答辩意见，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第六条、第十条、第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告铜陵恒大置业有限公司与被告姚慧签订的《商品房买卖合同》；
二、被告姚慧协助原告铜陵恒大置业有限公司办理《商品房买卖合同》的备案注销登记手续，于本判决生效之日起十五日内履行完毕；
三、原告铜陵恒大置业有限公司退还被告姚慧首付款17万元，于本判决生效之日起十日内付清；
四、驳回原告铜陵恒大置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4687元，依法减半收取2344元，由原告铜陵恒大置业有限公司负担1764元，被告姚慧负担580元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审判员 孙国兵
二〇一五年六月十日
书记员 张雪琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第三十九条--
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条--格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第九十二条--合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条--当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。
第九十七条--合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条--合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条--当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条--
买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。
买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。
买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。
买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
第二十六条--
买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第六条--
提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。
提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。
第十条--提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。
第二十九条--
当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条--当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。