湖北省宜昌市伍家岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0503民初473号
原告杨丽娟，自由职业者。
原告方亮，宜昌供电公司变电检修中心职工。
委托代理人向海龙，湖北诚昌律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人穆金菊，湖北诚昌律师事务所律师，特别授权代理。
被告湖北宜化置业有限责任公司，住所地宜昌市伍家乡旭光村四组。
法定代表人许本华，系该公司董事长。
委托代理人陈劲宇，该公司职工，特别授权代理。
第三人宜昌住房公积金管理中心，住宜昌市西陵区一马路**号。
法定代表人刘昌贵，该中心主任。
委托代理人余威威，湖北百思特律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人肖圣兰，湖北百思特律师事务所律师，特别授权代理。
第三人交通银行股份有限公司宜昌分行，住宜昌市胜利四路22号。
负责人张永华，该分行行长。
委托代理人杜根训，湖北百思特律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人肖圣兰，湖北百思特律师事务所律师，特别授权代理。
原告杨丽娟、方亮与被告湖北宜化置业有限责任公司（以下简称“宜化公司”）、第三人宜昌住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）、第三人交通银行股份有限公司宜昌分行（以下简称“交行宜昌分行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员李琳担任审判长，与人民陪审员陈盛模、王秋云组成合议庭，于2016年5月30日公开开庭进行了审理。原告杨丽娟、方亮及其委托代理人向海龙，被告宜化公司的委托代理人陈劲宇，第三人公积金中心和交行宜昌分行共同的委托代理人肖圣兰到庭参加了诉讼。庭审中第三人公积金中心和交行宜昌分行经本合议庭释明，坚持以无独立请求权第三人身份参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杨丽娟、方亮诉称，2012年12月15日，原、被告签订《宜昌市商品房买卖合同》，合同约定被告交房期限为2014年8月31日，同时，合同第十条第一款第（2）项约定，逾期交房90日后，原告有权解除合同，被告应当退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%支付违约金。原、被告签订的合同生效后，原告通过直接支付及贷款已经全部履行付款义务，但截止今日，被告并未按约定期限（2014年8月31日）将房屋交付至原告，后被告多次向原告承诺并推延交房时间，原告为实现购房目标接受被告的承诺变更，但被告屡屡违约，实际并未如期交房，截止起诉前，原告要求被告就履行合同及违约处理事宜进行确定，被告以无法履行交房义务为由建议原告诉讼解决，原告不得已向法院起诉。请求法院判令：1、解除原、被告于2012年8月19日签订的《宜昌市商品房买卖合同》；由被告向原告返还购房款270221.84元（自付230936元＋已还贷款39285.84元，截止2016年3月13日）并支付违约金6309.3元，另由被告赔偿原告已向第三人公积金中心偿还的贷款利息46500.33元（截止2016年3月13日）；2、判令解除原告与第三人公积金中心、交行宜昌分行于2013年5月7日签订的《贷款（抵押）合同》，由被告向第三人公积金中心、交行宜昌分行归还贷款本金360714.16元（40万元－39285.84元，截止2016年3月31日），并按《贷款（抵押）合同》约定的利率向第三人支付上述款项至付清之日的利息。3、判令被告承担本案受理费、保全费等诉讼相关费用。
被告宜化公司辩称：因原告未在法律规定的除斥期间内行使合同解除权，所以其解除权已消灭，原告不得再要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，本案中原告最迟应在2015年11月29日以前行使，逾期不行使的，不得再要求解除合同，而实际情况是，在宜化公司于2016年收到原告起诉状之前，原告从未向宜化公司要求解除《商品房买卖合同》，原告明显已丧失解除权，不能再要求解除合同。原告主张多次与被告进行协商交房，应视为合同变更，该观点缺乏事实和法律依据，无证据证明，其观点与事实不符，原告从未与被告协商过交房、退房事宜，更不存在协商变更合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。本案所涉房屋已于2015年6月主体工程完工，2016年3月整体工程完工，总计468户，实际入住277户，该房屋已具备事实上的入住条件，被告具备履行合同的能力，不存在根本违约情形，故原告要求解除合同明显不妥。鉴于伍家法院先前针地同类案件的判决，所以，若一审法院拟判决支付原告解除合同的请求，判决中须要求原告同时负有解除房屋上的抵押权预告登记的义务并将房屋返还宜化公司。
第三人公积金中心、交行宜昌分行述称，根据原告与第三人签订的《贷款合同》约定：本贷款合同履行期间，借款人与售房人就房屋发生的任何纠纷与第三人无关，本贷款合同仍正常履行。因此，在原、被告纠纷处理期间，原告出现逾期还款行为，将对第三人构成违约，第三人将依约追究期违约责任，而且还会直接影响原告的个人信用。若法院判决原、被告不解除《购房合同》。无论原、被告之间纠纷最终如何处理，原告仍应继续履行与第三人签订的《贷款合同》中约定的还款义务。若法院判决解除《购房合同》，此时原告无权主张解除《贷款合同》，而应当根据《贷款合同》约定，原告立即返还欠第三人的贷款本息或委托被告直接返还上述款项，否则对第三人构成违约，第三人将依法追究其责任。同时，根据第三人与被告签订的《合同协议》约定，被告对上述欠付贷款承担连带担保责任。困此，如法院判决解除《购房合同》，原、被告就当先连带返还第三人的欠款后，才能在登记部门办理解除预抵押登记，最终在登记部门办理解除购房合同备案登记手续。
经审理查明，2012年8月19日，原告杨丽娟、方亮与被告宜化公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，合同第三条约定原告购买被告投资建设的“宜化山语城8幢1单元14层011403号房（产籍号为03-0043-0218-011403）”；第五条约定“按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5189.90元，总金额人民币630936元”；合同第六条约定买受人按贷款方式按期付款；第九条约定“1、出卖人应当在2014年8月31日前，将商品房交付买受人使用”。2、出卖人交付的商品房应符合下列条件。（1）完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；（2）公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成，并满足使用功能要求；（3）供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；（5）电话、有线电视入户并具备开通条件；第十条约定“出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一（该比率应不小于第（1）项中比率）的违约金。合同签订后，原告杨丽娟、方亮向被告宜化公司支付了购房首付款190936元，宜化公司于2012年8月19日向原告开具预收购房款发票一张。
同时查明，2013年4月28日，原告杨丽娟、方亮与第三人公积金中心、交行宜昌分行签订了《宜昌市职工购（建）住房政策性贷款（抵押）合同》（编号：2013年宜公借（抵）字第013042800782号），以原告杨丽娟、方亮所购的城东大道宜化山语城二期8栋1单元14层011403号房屋作为抵押，原告向第三人贷款400000元用于支付购房款，贷款期限为28年，贷款月利率为基准利率，还款方式为等额本金，月还款额见《宜昌住房公积金贷款还款计划表》。合同签订后，第三人交行宜昌分行依约将400000元购房款支付到被告湖北宜化置业有限责任公司帐户，原告自行付款20000元，宜化公司遂于2013年9月17日向原告开具420000元售房款发票一张。原告杨丽娟、方亮于2013年9月17日向宜化公司付清该房款尾款20000元，该款宜化公司向其开具了收款收据，未换销售发票。原告杨丽娟、方亮于2013年6月起开始向第三人公积金中心、交行宜昌分行偿还借款本息，截止2016年3月31日，原告杨丽娟、方亮共向第三人公积金中心、交行宜昌分行偿还借款本金39285.84元，偿还借款利息46500.33元，未到期贷款余额为360714.16元。本案在庭审过程中，原告主张变更诉讼请求，要求将新发生的贷款本息纳入总额计算，被告宜化公司及第三人均作出“如原告所提交的还款情况证据形式与今天一致，仅仅只是还款金额的变化则无需再来质证，与庭审意见相同，请法庭依法核实”的表述。庭后原告向本院提交公积金中心打印的最新一期还款计划表，其中载明，截止2016年6月，原告杨丽娟、方亮共向第三人公积金中心、交行宜昌分行偿还借款本金44047.76元，偿还借款利息50388.72元，未到期贷款余额为357142.72元。
最后查明，被告宜化公司至今未向原告杨丽娟、方亮交付其所购房屋，至本案庭审结束时，仍无法向本院提交符合房屋交付条件的验收表及竣工交付使用备案证等依据。庭审过程中，被告宜化公司自述逾期交房的原因是公司下方的承包商资金链出现问题而停工一段时间，重新更换承包商及招标，所以导致逾期交房，对逾期的事实不持异议，愿意支付违约金但拒绝退房。
上述事实，有原告的陈述，被告的答辩及第三人的陈述，《宜昌市商品房买卖合同》、《宜昌市职工购（建）住房政策性贷款（抵押）合同》、预收购房款发票、售房款发票、房款尾款收据、宜昌住房公积金贷款还款计划表及本案庭审笔录在卷佐证。
本院认为，1、原、被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，故合法有效，双方均应按合同约定享有权利和履行义务。根据合同约定，被告应在2014年8月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用，逾期交房超过90日，原告有权解除合同。而案涉房屋至本案庭审结束前仍未交房，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告要求解除案涉《宜昌市商品房买卖合同》符合法律规定，应予准许。被告抗辩迟延交房是承包商资金链出现问题而导致逾期，但该事由既非法定延期交房事由，亦非约定延期交房事由，故对被告的抗辩理由该院不予采信。由于被告超过90日未交付房屋，根据合同约定，应当退还全部已付款，并按累计已付款的1％支付违约金，因此被告应返还原告全部购房款274983.76元（其中包含原告自付款230936元，已还贷款44047.76元），并支付违约金27498.38元（截止2016年6月）。被告辩称原告的合同解除权已超过了一年的除斥期间，本院认为，直至本案庭审结束前被告仍未向原告交付房屋，亦未向法庭提供案涉房屋符合交付条件的相关证件，被告的逾期交房行为导致原告的合同目的无法实现，其行为已构成根本违约，故对于被告这一抗辩理由，本院不予支持。
2、根据原、被告双方的合同约定，被告宜化公司对原告杨丽娟、方亮向第三人公积金中心、交行宜昌分行贷款购房这一事实系明知，因被告宜化公司的违约行为，造成原、被告双方签订的合同无法继续履行，因此，对于原告已经支付的银行贷款利息50388.72元（截止2016年6月），根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告宜化公司应予赔偿。
3、原告的诉讼请求要求在《宜昌市商品房买卖合同》解除时，一并解除原告和第三人签订的《宜昌市职工购（建）住房政策性贷款（抵押）合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，本院予以支持；根据该解释第二十五条的规定，被告应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，但前提是担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，该诉与商品房担保贷款合同纠纷合并审理的，第三人未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。本案第三人公积金中心、交行宜昌分行经本院询问，明确表示不以有独立请求权人第三人参加诉讼，在第三人未起诉的情况下，原告无权要求被告向第三人偿还贷款本金和利息。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第第二十四条、二十五条的规定，判决：
一、解除原告杨丽娟、方亮与被告湖北宜化置业有限责任公司2012年8月19日签订的《宜昌市商品房买卖合同》。
二、解除原告杨丽娟、方亮与第三人宜昌住房公积金管理中心、第三人交通银行股份有限公司宜昌分行于2013年4月28日签订的《宜昌市职工购（建）住房政策性贷款（抵押）合同》。
三、被告湖北宜化置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨丽娟、方亮购房款274983.76元，并支付违约金27498.38元（截止2016年6月）。
四、被告湖北宜化置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨丽娟、方亮已偿还的银行贷款利息50388.72元（截止2016年6月）。
五、驳回原告杨丽娟、方亮的其他诉讼请求。
本案案件受理费10637元（原告杨丽娟、方亮已预交），由被告湖北宜化置业有限责任公司负担。
如果被告湖北宜化置业有限责任公司未按本判决指定的期间向原告杨丽娟、方亮履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 李 琳
人民陪审员 陈盛模
人民陪审员 王秋云
二〇一六年六月十四日
书 记 员 夏梦蝶