山东省日照市东港区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1102民初2350号
原告：中国银行股份有限公司日照分行，住所地日照市东港区黄海一路18号。
诉讼代表人徐浴泉，行长。
委托代理人封海东，山东律苑律师事务所律师。
委托代理人刘海燕，山东律苑律师事务所律师。
被告：周美东，居民。
被告：何绪翠，居民。
原告中国银行股份有限公司日照分行诉被告周美东、何绪翠借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司日照分行的委托代理�刘海燕到庭参加了诉讼，被告周美东、被告何绪翠经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司日照分行诉称：2008年12月30日原被告签订《个人住房借款抵押担保合同》，合同约定原告向被告提供住房贷款39万元人民币，贷款期限为240个月，并对贷款用途、贷款利息、还款方式、违约责任等条款进行了详细规定，并以所购楼房作为抵押。合同签订后，原告依约发放贷款，但被告却未按约定履行还款义务。根据合同约定，借款人连续三个借款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布合同项下全部贷款提前到期。请求判令二被告立即偿还贷款309825.82元及利息、罚息及实现债权的费用（利息、罚息按照合同约定计算至本金还清时为止），同时依法确认原告对被告名下的抵押房产享有优先受偿权。
案经送达，被告周美东、被告何绪翠未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。
经审理查明：2008年12月30日，原告（贷款人、抵押权人）与被告周美东（借款人、抵押人）签订《中国银行个人住房借款抵押担保合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，经审查同意向借款人发放个人住房贷款390000元（叁拾玖万元整）；贷款期限240个月，自2008年12月30日起至2028年12月30日止，实际放款日与到期日以借款借据为准；贷款用途为购买坐落于教授花园三期假日海湾的住房，面积为73.89平方米；贷款利率在人民银行规定的基准利率基础上执行，即确定月利率为4.95000‰，利息从放款之日起计算并按月结息，如遇中国人民银行调整贷款利率，贷款人按贷款发放日满一年进行利率调整，并不再另行通知借款人；借款人不可撤�地授权贷款人在本合同生效后（或登记备案后），以借款人购房款的名义将贷款分一次以转账形式划入日照山海天城建开发有限公司（售房者）在银行开立的账户（账号4001）以购买本合同第二条所列之住房；还款方式为等额本息还款法；借款人在中国银行股份有限公司日照分行开立活期一本通账户，户名周美东，账号4099，并保证在每期还款日前存入当期足额还本付息的存款，同时授权贷款人于每月还款日从该账户中扣收贷款本息；借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按中国人民银行规定按借款合同载明的贷款利率水平上加收50%逾期罚息；借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利；本合同有效期内，发生下列事项的，贷款人有权在以下任何一项或多项事件发生时，宣布本合同项下的全部贷款提前到期�并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息），而无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责：……（四）借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息……；抵押人保证以其合法拥有的本合同第二条规定之房产（即本合同所附《抵押物清单》列示财产）的全部权益抵押给贷款人（即抵押权人），作为偿还本合同借贷条款项下之借款的担保，并保证承担法律责任，抵押物详细情况见《抵押物清单》（抵押人姓名：周美东；抵押物坐落：教授花园三期假日海湾097号楼1单元501室）；抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括逾期利息、本合同第九条规定计收的复利）、违约金、赔偿金、实�债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用；抵押期间从抵押登记之日起至主债务履行完毕止。被告周美东在借款人和抵押人处签字捺印。
合同签订后，原告于2008年12月30日按约向被告周美东指定账户发放贷款390000元，并在个人贷款凭证中载明借款期限为20年，月利率4.95‰。后被告偿还借款本息至2015年9月，尚欠本金309825.82元及利息。
另查明，被告何绪翠与被告周美东系夫妻关系，两被告于2008年12月30日向原告出具债务人授权及还款承诺，承诺上述贷款为被告周美东（借款人）和被告何绪翠（与借款人为夫妻关系）共同对外负债，债务人在此郑重承诺：愿共同履行合同，承担清偿贷款本息的责任，并同意将所购买的个人住房抵押给原告；本授权期限到债务人清偿借款合同项下全部贷款本息为止。被告周美东、被告何绪翠分别在借款人和共同债务人处签字捺印。
再查明，原被告双方于2012年4月24日就涉案沿海区域碧海路西，太公三路南教授花园三期097幢01单元501号房产（房屋所有权证号20100415054）办理抵押登记，他项权利证书号为日房他证市字第20120511**号，房屋他项权利人为本案原告中国银行股份有限公司日照分行。
本案在审理过程中，原告将“实现债权的费用”明确为律师费，但主张本案中放弃该项诉讼请求，保留另行起诉的权利。
上述事实，有当事人陈述，《中国银行个人住房借款抵押担保合同》、债务人授权及还款承诺、个人贷款凭证、贷款已还款明细清单、他项权利证书等在案佐证，足以认定。
本院认为：原告与被告周美东签订个人住房借款抵押担保合同，系双方真实意思表示，内容亦不违背法律规定，原告与被告周美东借款合同关系成立且合法有效，本院予以确认。合同签订后，原告按约向被告周美东发放了合同约定的贷款，适当履行了合同义务，被告周美东作为借款人亦应按合同约定的还款日期足额归还借款本息。然被告周美东自2015年9月起出现逾期还款至今，根据借款合同的约定，原告方宣布全部贷款提前到期的条件成就，故原告要求被告偿还全部剩余借款本金及相应利息的诉讼请求，本院予以支持。被告何绪翠与被告周美东系夫妻关系，诉争借款为二被告婚姻关系存续期间共同举债，且被告何绪翠作为共同债务人向原告出具了还款承诺，承诺愿共同履行借款合同，承担清偿贷款本息的责任，故被告何绪翠应与被告周美东共同承担还款责任。原被告在借款合同中就抵押事项进行了约定并就涉案房产办理了抵押登记，抵押权设立，原告对日房市他字第2012051131号证书项下房屋享有抵押权，有权对抵押房屋折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告周美东、被告何绪翠于本判决生效之日起七日内偿还原告中国银行股份有限公司日照分行借款本金309825.82元及利息、罚息（利息、罚息按合同约定计算，随本付清）。
二、如被告周美东、被告何绪翠不按判决的时间履行上述还本付息的义务，原告中国银行股份有限公司日照分行有权对坐落于沿海区域碧海路西，太公三路南教授花园三期097幢01单元501号房产（房屋所有权证号为20100415054，他项权利证书号为日房他证市字第20120511**号）折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5947元，由被告周美东、被告何绪翠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。
审 判 长 仝桂香
审 判 员 丁 浩
代理审判员 刘 洁
二〇一六年五月三日
书 记 员 薄珊珊