北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第13228号
原告张成，男，1979年9月21日出生。
委托代理人梁洪亮，北京市中同律师事务所律师。
被告李胜利，男，1969年3月10日出生。
委托代理人赵春壮，北京市昌平区流村镇法律服务所法律工作者。
原告张成与被告李胜利房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由本院审判员徐连森担任审判长，人民陪审员张蕊芬、刘志刚参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告张成及其委托代理人梁洪亮、被告李胜利及其委托代理人赵春壮到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告张成诉称：
2012年6月8日被告持《北京市商品房预售合同》原件、《离婚协议书》、《夫妻财产约定公证书》经房产经纪公司中介以被告、刘霞二人名义与原告签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，《房屋买卖合同》约定：被告将坐落于北京市昌平区沙河镇高教园区住宅三期XX号房产出售给原告，成交价款为人民币118万元，原告在签订本合同的同时向被告支付定金2万元，于2012年6月14日前向被告支付房款30万元，于6月21日前支付房款33万元，剩余53万元房款于过户前付清；房产证下发后，甲方配合乙方办理房屋产权过户及公证手续。《补充协议》约定：甲方在取得房屋产权证之日起三个工作日内将产权证原件及上市审批及过户需要的资料交到鑫尊地产处；如任意一方违反本协议的约定，拒不履行义务，应向相对方支付50万元补偿金，如甲方违约，除双倍返还定金外，甲方还应当向乙方支付上述补偿金。
合同签订后，原告即依照约定及时全面的履行了合同义务，至2012年6月共计向被告支付房款65万元整，被告于2012年6月将房屋交付原告使用，原告满怀期待的等待着房产证下发之后被告办理过户手续。但是，被告却因房价上涨而丧失诚信，在房产证下发之后串通刘霞将房屋出售给他人，被告的行为给原告造成了极大地损失，致使原告在同地段已无力再购买类似房屋，原告的孩子无法在高教园区上学。
被告的行为致使合同目的无法实现，已经构成根本违约，其应当向原告返还已付购房款，并承担违约责任。为维护自己的合法权益，原告起诉至人民法院，请求判令：1、解除原被告于2012年6月8日签订的《房屋买卖合同》；2、被告向原告返还已支付购房款65万元；3、被告向原告支付违约补偿金50万元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告李胜利辩称：一、被告起诉主体不全面。根据《房屋买卖合同》签字双方，出卖人为刘霞与李胜利，现原告只起诉一人，起诉被告主体不全面。二、虽然双方在《补充协议》中约定违约支付50万元补偿金，但数额太高。双方2012年6月8日签订的《房屋买卖合同》，约定的房屋总价格为118万元，原告先将65万元支付给被告，等房屋过户后再将剩余款项支付给被告，并在补充协议中约定违约金为50万元，由于被告给原告造成的损失只有65万元，故50万元违约金数额过高。三、根据北京市购房政策，双方在签订合同时，原告没有在北京购房的条件，因此其应当自行承担部分违约责任。四、双方签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋产权人为刘霞，虽有离婚协议约定，但无法办理过户，原告明知产权人不是被告的情况仍愿意交易，就应承担风险责任。后刘霞在刚取得房屋产权证时立即将房屋出卖并过户，被告并不知情。造成不能履行合同，不能只将不能履行合同原因归责于被告，原告也应当承担同等责任。综上，双方在此次房屋买卖中均存在违约，故双方应当各自承担一半违约责任。
经审理查明：
李胜利与刘霞原系夫妻关系。2008年5月3日，刘霞与北京罗顿沙河建设发展有限公司签订合同编号为Y621055的《北京市商品房预售合同》，约定：刘霞购买北京罗顿沙河建设发展有限公司开发的位于昌平区沙河镇高教园区住宅三期XX号房屋一套（即昌平区xx号房屋），双方在合同中约定了房屋面积、价款、交房时间等相关事项。
2010年4月28日，李胜利与刘霞协议离婚，签订了《离婚协议书》，内容为：一、双方因感情不和自愿离婚；二、双方婚后无子女；三、双方婚后共同的房产为三居室一套，地址为北京市昌平区沙河镇高教园区住宅三期XX在女方名下，归男方所有，其中贷款剩余33万，其男方还贷，并转入男方名下，此外无其它财产；四、双方婚后无共同债券债务。同日，双方签署了《夫妻财产约定》，内容为：我们是立约人李胜利、刘霞，系夫妻关系，于二零零六年九月二十五日登记结婚，根据刘霞于二零零八年五月三日与北京罗顿沙河建设发展有限公司签订的编号为Y621055号《北京市商品房预售合同》，刘霞以个人名义购买了北京市昌平区沙河镇高教园区住宅三期XX号的房产一套，现我们二人经协商，达成夫妻财产约定如下：一、上述合同项下所涉财产权益、义务均归男方李胜利个人享有和承担。二、若上述房产过户至李胜利名下，则该房产归李胜利个人所有，李胜利对上述房产享有独立的处分权，与女方刘霞无关。刘霞对该房产不享有任何产权。因上述房产所产生的权利、义务，均由李胜利个人享有、承担。三、该房产所欠贷款由李胜利负责偿还。
2010年5月4日，中华人民共和国北京市信德公证处出具（2010）京信德内民证字第1459号公证书，内容为：经查，公证申请人经协商一致自愿达成前面的《夫妻财产约定》，公证申请人签订前面《夫妻财产约定》时具有相应的民事权利能力和民事行为能力，且签订《夫妻财产约定》的意思表示真实……后诉争房屋一直未予过户至李胜利名下。
2012年6月8日，李胜利、刘霞（甲方、出卖人）与张成（乙方、买受人）签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定甲方将坐落于北京市昌平区沙河镇高教园区住宅三期XX房屋出售给乙方，建筑面积74.14平方米；房屋权属性质为商品房，甲方确认房屋所有权证登记的房屋所有权人为刘霞，该房屋状态为现房，房屋所有权证未取得正在办理之中；乙方对该房屋产权现状及其它有关房屋的使用情况已充分了解并认同；房屋成交价格为118万元，乙方同意在签订本合同的同时支付甲方定金2万元，于6月14日前支付甲方房款30万元，再于6月21日前支付甲方房款33万元，剩余53万元房款于过户前付清，房产证下发后，甲方配合乙方办理房屋产权过户及公证手续，双方协商于2012年6月10日交房；甲方在取得房屋产权证之日起三个工作日内将产权证原件及上市审批及过户需要的资料交到鑫尊地产处，同时甲乙双方应按照鑫尊地产提出的要求及通知的时间，相互配合提供资料及办理上市审批及买卖过户等相关手续；如任意一方违反本协议的约定、拒不履行义务，应向相对方支付50万元赔偿金；如甲方违约，除双倍返还定金外，甲方还应当向乙方支付上述赔偿金，包括但不限于装修、搬迁等相关实际损失费用，该补偿金如不足，以实际发生的经济损失进行补偿；如乙方违约，无权要求甲方返还定金，同时应当向甲方支付上述补偿金；合同还约定了其它相关条款。刘霞未参与《房屋买卖合同》及《补充协议》的协商、签订过程，合同上刘霞签字为中介公司工作人员所签。
同日，张成向李胜利交付定金2万元，2012年6月16日，张成向李胜利交付首付款30万元，2012年6月22日，张成向李胜利交付首付款33万元。合同签订后，原告张成于2012年6月10日左右入住涉案房屋。
2012年6月8日，李胜利还出具承诺书，承诺本人已获得产权人刘霞授权办理北京市昌平区沙河镇高教园区住宅三期XX房屋出售/购买手续，保证所提交的产权人授权书真实有效，如存在任何问题，将承担房屋买卖合同约定的违约责任、赔偿责任以及北京鑫尊房地产经纪有限公司应收的居间服务费等。同日，李胜利（出卖人）、张成（买受人）与北京鑫尊房地产顾问有限责任公司（服务方）签订《房屋交易保障服务合同》，就原被告双方签订的房屋买卖合同委托服务方办理后续交易事宜进行了约定。同日，原、被告双方与北京鑫尊房地产经纪有限责任公司签订《房屋买卖经纪服务合同》，就原被告双方买卖房屋提供居间服务事宜进行了约定。
再查明：刘霞在取得涉案房屋所有权证后，将房屋出卖给案外人韩乾源，并办理了房屋过户登记手续。2013年9月，李胜利将刘霞与韩乾源起诉至我院，请求确认刘霞与韩乾源签订的房屋买卖合同无效。我院审理后作出（2014）昌民初字第1873号民事判决书，认定韩乾源符合善意取得的构成条件，判决驳回了李胜利的诉讼请求。判决后，李胜利不服，向北京市第一中级人民法院提起上诉，后撤回了上诉。2013年9月10日，韩乾源以物权保护纠纷为案由将张成、刘霞、北京千顷家园房地产经纪有限责任公司、李胜利起诉至我院，诉讼请求为：请求判令张成搬出北京市昌平区北街家园六区14号楼4单元5层501室，若有损坏，按当时市场价赔偿，赔偿自2013年8月16日开始侵占起至实际腾退之日时间段的经济损失，以每天83元计算等。
庭审中，原告张成认为《补充协议》是《房屋买卖合同》的一部分，其请求解除《房屋买卖合同》包含了解除《补充协议》。被告李胜利称其与案外人刘霞就涉案房屋产生的纠纷，已在朝阳区人民法院立案，目前正在审理过程中。
另查明：原告张成至2011年末养老累计实际缴费年限（仅限北京市）已达6年。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《公证书》、《夫妻财产约定》、《房屋买卖合同》、《补充协议》、承诺书、离婚协议书、《房屋交易保障服务合同》、《房屋买卖经纪服务合同》、定金收据、收付款收据、收条、民事诉状、个人社会保险缴费证明、购房审核查询结果单以及双方当事人的当庭陈述等证据在案予以佐证。
本院认为：
李胜利与案外人刘霞协议离婚时对位于北京市昌平区沙河镇高教园区住宅三期XX号房屋的产权归属问题进行了约定，根据约定，李胜利有权处分涉案房屋。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定应为合法有效，双方应按照合同约定履行相应义务。原、被告双方签订合同时，涉案房屋产权证正在办理中，后房屋产权证办理到原购房人刘霞名下，刘霞将涉案房屋出售给案外人韩乾源，并办理了房屋产权过户手续。韩乾源取得涉案房屋经本院生效判决认定符合善意取得的条件，原、被告之间的合同目的已经无法实现，故对原告起诉要求解除双方于2012年6月8日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告李胜利收取原告张成的购房款应当予以返还，故对原告张成要求被告李胜利返还购房款65万元的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，李胜利依约须向张成支付违约金，本案审理中，李胜利认为张成主张的违约金数额过高，请求法院进行调整，本院根据涉案合同的履行情况，综合考虑房屋价格的市场行情、被告李胜利违约行为给原告张成可能造成的损失等因素，对李胜利要求调整违约金的抗辩，不予采信。原告张成要求被告支付违约金50万元的诉讼请求，符合双方之间的合同约定，本院予以支持。被告李胜利其它答辩意见，合理部分，本院予以采信；不合理部分，本院不予采信。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告张成与被告李胜利于二〇一二年六月八日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；
二、被告李胜利于本判决生效之日起十日内返还原告张成购房款六十五万元；
三、被告李胜利于本判决生效之日起十日内支付原告张成违约补偿金五十万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万五千一百五十元，由被告李胜利负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐连森
人民陪审员 张蕊芬
人民陪审员 刘志刚
二〇一六年七月十三日
书 记 员 张 华