湖南省长沙市岳麓区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘0104执异53号
案外人徐正华，男，汉族，1941年5月14日出生，住长沙市岳麓区。
委托代理人徐广宇，男，汉族，1974年5月18日出生，住长沙市岳麓区，系徐正华之子。
申请执行人湖南衡达投资有限公司，住所地长沙市天心区劳动西路289号嘉盛国际广场第一幢N单元903房。
法定代表人周长清。
委托代理人付小丽，湖南鼎昌律师事务所律师。
被执行人龚晋，男，汉族，1966年11月14日出生，住长沙市芙蓉区。
被执行人湖南鸿进置业有限公司，住所地长沙市岳麓区枫树塘铜盆湖路2号枫树园小区1栋负1楼。
法定代表人姚德先。
委托代理人姚学兵，男，汉族，1971年8月13日出生，湖南鸿进置业有限公司法律顾问，住长沙市开福区。
本院在执行申请执行人湖南衡达投资有限公司与被执行人龚晋、湖南鸿进置业有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人徐正华向本院提出执行异议，本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
案外人徐正华称，案外人徐正华与湖南鸿进置业有限公司于2009年11月20日签订《商品房买卖合同》，约定湖南鸿进置业有限公司将其位于岳麓区铜盆湖社区枫树园小区一期7栋603房出售给案外人徐正华，案外人徐正华向其支付了全部房款42.766940万元及其相关费用，如物业维修基金、产权登记费、工本费、天然气入户费等。湖南鸿进置业有限公司也将上述房屋的钥匙交付给本人并办理了交房手续，本人随后进行装修并于2009年12月入住至今。本人多次找湖南鸿进置业有限公司办理产权手续，湖南鸿进置业有限公司总以各种理由推脱。2017年到相关政府部门查询，才得知房屋因枫树园小区二期的债务纠纷被法院查封、冻结。案外人徐正华认为，涉案房屋在法院冻结前就签订了合法有效的书面买卖合同，本人已付清了全部房款及相关费用并合法使用该房屋至今，该房屋属于本人所有，不是被执行人湖南鸿进置业有限公司的财产，房屋未过户的原因不是本人造成的，是湖南鸿进置业有限公司不办理。法院查封、冻结错误，根据相关法律规定，特提出执行异议，请依法解除涉案房屋的查封、冻结手续。
申请执行人湖南衡达投资有限公司辩称，涉案房屋是否装修以及是否占有这个房屋，案外人是没有提交证据证明的，并且申请执行人在申请法院查封冻结涉案房屋时，涉案房屋一直登记在被执行人鸿进公司名下，根据不动产的规定是以登记为准，法院在冻结这个房屋的时候，房屋属于被执行人鸿进公司所有，案外人与被执行人湖南鸿进公司签订的房屋买卖合同属于债权关系，而本案的物权一直在被执行人湖南鸿进公司名下，所以法院的查封是正确的，法院应当驳回异议人的申请。
被执行人龚晋未提交答辩意见。
被执行人湖南鸿进置业有限公司辩称，涉案房屋是案外人徐正华，在法院查封之前，我公司与案外人徐正华已签订商品房买卖合同，并且案外人全额交付了房款，房屋也交给了案外人使用装修，案外人住在该房至今有七、八年了。没有办理产权过户的原因在于公司开发二期的时候，出现了一系列的债务，楼盘被冻结，后面就没有办法办理过户手续了。
经审查查明，湖南衡达投资有限公司与龚晋、湖南鸿进置业有限公司民间借贷纠纷一案，长沙市芙蓉区人民法院于2014年10月11日作出（2014）芙民初字第1557号民事判决书，该判决发生法律效力后，湖南衡达投资有限公司向长沙市芙蓉区人民法院申请执行，在执行过程中，2015年8月4日，长沙市芙蓉区人民法院向长沙市房屋产权登记中心发出（2015）芙执字第880号协助执行通知书，查封了登记在被执行人湖南鸿进置业有限公司名下的位于长沙市××铜××湖社区枫树××小区××603房屋（下称涉案房屋）。
2016年6月27日，长沙市中级人民法院作出（2016）湘01执他44号执行裁定书，裁定：将长沙市芙蓉区人民法院执行的（2014）芙民初字第1557号民事判决即湖南衡达投资有限公司与龚晋、湖南鸿进置业有限公司民间借贷纠纷一案指定长沙市岳麓区人民法院执行。
长沙市芙蓉区人民法院按长沙市中级人民法院的上述裁定，将该案移送本院执行。本院于2016年7月6日立案受理，执行案号为：（2016）湘0104执2146号。
在案件执行过程中，案外人就涉案房屋问题向本院提出执行异议。
另查明，位于长沙市岳麓区铜盆湖社区枫树园小区一期房屋系湖南鸿进置业有限公司开发建设的。2009年11月20日，案外人徐正华与湖南鸿进置业有限公司签订《枫树园住宅小区商品房买卖合同》，合同约定：案外人徐正华购买湖南鸿进置业有限公司开发建设的位于长沙市××铜××湖社区枫树××小区××603房屋，房屋总价款为42.766940万元等。案外人徐正华购买的是现房，合同签订当日，案外人徐正华向湖南鸿进置业有限公司支付了涉案房屋的全部购房款42.766940万元和房屋维修基金7479元、契税8867元、天然气入户费2910元等。涉案房屋交付后，案外人徐正华对房屋进行了装修，居住至今。
上述事实有当事人的陈述、《枫树园住宅小区商品房买卖合同》、发票等证据证实，本院予以认定。
本院认为，涉案房屋系长沙市芙蓉区人民法院查封冻结的，长沙市中级人民法院作出（2016）湘01执他44号执行裁定书，裁定将该案指定本院执行，案外人对涉案房屋提出执行异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条的规定，由提出异议时负责该案执行的人民法院（即本院）审查处理。
经本院审查，在长沙市芙蓉区人民法院查封涉案房屋前，案外人徐正华已与被执行人湖南鸿进置业有限公司签订关于涉案房屋合法有效的书面买卖合同，案外人徐正华已按合同约定全部支付了房屋价款且合法占有涉案房屋，未办理过户登记并非案外人徐正华的原因，故涉案房屋属于案外人所有，其对涉案房屋享有的权利能够排除执行，案外人徐正华提出异议的理由成立。在查封时，长沙市芙蓉区人民法院对该涉案房屋的转让事宜不清楚，根据现已查明的事实，本院应予纠正涉案房屋的查封。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条、第二十八条之规定，裁定如下：
中止对位于长沙市岳麓区铜盆湖社区枫树园小区一期7栋603房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 张 浩
审判员 李丽琴
审判员 吕 鸣
二〇一七年十一月十五日
书记员 邓丽燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条：执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理;受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。
执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理。
第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。