福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）厦民再终字第37号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：厦门银江印染针织有限公司（下简称银江公司）。
法定代表人：赵松真，董事长。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吴永谦，男，汉族，1952年9月17日出生。
被申请人（一审被告，二审被上诉人）苏同民，男，汉族，1969年12月16日出生。
委托代理人：张善建，福建同翔律师事务所律师。
委托代理人：纪骥欣，福建同翔律师事务所律师。
申请再审人厦门银江印染针织有限公司与被申请人吴永谦、苏同民房屋租赁合同纠纷一案，原经厦门市同安区人民法院（2011）同民初字第2527号民事判决，厦门银江印染针织有限公司不服，向本院提起上诉，本院于2012年4月9日作出（2012）厦民终字第548号民事判决，已经发生法律效力。厦门银江印染针织有限公司不服向厦门市人民检察院申诉。厦门市人民检察院于2012年12月26日向本院提出再审检察建议。本院于2013年4月12日作出（2013）厦民监字第1号民事裁定，本案由本院再审。本院依法另行组成合议庭，于2014年2月17日公开开庭审理了本案。申请再审人厦门银江印染针织有限公司的法定代表人赵松真，被申请人苏同民及其委托代理人张善建、纪骥欣到庭参加诉讼，被申请人吴永谦经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审中，2011年9月7日银江公司向厦门市同安区人民法院提起诉讼请求：1.确认吴永谦以银江公司名义于2006年11月19日与苏同民签订的《厂房（厂区）租赁合同》无效。2、由吴永谦、苏同民承担本案诉讼费。
一审法院查明，银江公司拥有资产位于厦门市同安区城东工业区榕溪路27号土地使用权面积5839平方米及地上建筑物的所有权。2001年7月1日，银江公司之法定代表人赵松真出具给吴永谦授权委托书，内容除授权吴永谦主持厦门银河雨具厂的经营管理等事宜外，在该授权委托书第四条约定：租用银江公司的厂房事宜，由其全权处理及签订协议。2002年4月2日，吴永谦以作为出租方银江公司委托代理人的身份与承租方案外人林伟程签订了一份《租赁合同》，该合同约定银江公司同意将位于厦门同安城东工业区内厂房一栋（包括已建的厂房、道路及未建的空地，即厂房四周围墙内）租给案外人林伟程使用，租赁期限为五年，即从2002年6月2日至2007年6月2日，该《租赁合同》上未盖有银江公司的公章，也未有银江公司法定代表人赵松真的签名。2006年11月19日，吴永谦再次以出租方（甲方）银江公司委托代理人的身份与承租方（乙方）即苏同民、案外人杨心亮签订了一份《厂房（厂区）租赁合同》，约定将银江公司坐落于同安城东工业区榕溪路厂房和厂区使用权面积约6000平方米，实际使用面积约1700平方米（建设工程规划证号：1100520号，土地使用权号：同国拥［96］字第000028号）租赁给苏同民、杨心亮使用，租赁期限为35年，自2007年6月4日至2027年6月4日止，期满甲方（银江印染公司）将同意以本合同约定的条件继续出租给乙方，租期至甲方厂区使用期满止即2042年4月30日止（人力不可抗拒力除外），该合同同时约定了租金及支付方式，即：厂房和厂区使用权总年限（2007年4月30日至2042年4月30日）租金为人民币壹佰贰拾万元整，分五期支付，自2014年起，每柒年支付租金贰拾贰万五仟元，交房之日乙方向甲方支付15万元人民币。乙方应于本合同签订之日以现金形式向甲方支付壹拾伍万人民币，此后，乙方每7年向甲方支付租金人民币贰拾贰万伍仟元整（￥225000）。该合同还约定了交付期限、厂房维修养护、承租出售等相关条款。该《厂房（厂区）租赁合同》上未盖有银江公司的公章，也未有银江公司法定代表人赵松真的签名。2006年11月19日，苏同民向吴永谦支付了现金150000元，吴永谦向苏同民出具了收条，并载明该笔款项系用于租赁银江公司的厂房（厂区）租金，且该收条作为暂收取租赁金的定金。2007年2月9日，苏同民再次向吴永谦支付厂房租金150000元，吴永谦亦出具了收条。至今本案讼争的厂房仍由苏同民使用。
庭审中，银江公司之法定代表人赵松真确认2002年4月2日吴永谦以银江公司委托代理人的身份与案外人林伟程所签订的《租赁合同》的效力，但认为2006年11月19日吴永谦以银江公司委托代理人的身份与苏同民、案外人杨心亮所签订的《厂房（厂区）租赁合同》系吴永谦与苏同民恶意串通，且银江公司的法定代表人赵松真所填写的授权委托书第四条约定的系“租用”而不是“出租”，主张该合同无效，并以该讼争厂房评估价格4900000元的10%主张苏同民应向银江公司支付租金49000元。对此吴永谦认为其代表银江公司与林伟程、苏同民签订租赁合同均是经过授权。苏同民则认为2002年4月2日吴永谦代表银江公司与案外人林伟程签订的《租赁合同》，银江公司已经认可，其法定代表人赵松真亦未表示异议。苏同民亦确认案外人杨心亮已经退股，目前该讼争厂房由苏同民使用，对该事实银江公司无异议。
审理中，原审法院经审查认为本案讼争的《厂房（厂区）租赁合同》并非无效，并向银江公司释明，银江公司表示坚决不变更诉讼请求。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议的焦点在于：一、2006年11月19日吴永谦以银江公司委托代理人的身份与苏同民、案外人杨心亮所签订的《厂房（厂区）租赁合同》是否无效。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。但该法第四十九条同时规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案中，吴永谦以银江公司委托代理人的身份与苏同民签订了《厂房（厂区）租赁合同》，苏同民依照该合同的约定支付了租金，双方也均按照该合同的约定履行至今。虽然银江公司主张吴永谦没有代理权，且吴永谦与苏同民存在恶意串通的情况。但银江公司的法定代表人赵松真于2001年7月1日出具给吴永谦的授权委托书已经明确约定：租用银江公司的厂房事宜，由其全权处理及签订协议。虽然银江公司认为该授权委托书上的文字为“租用”而非“出租”，但事实上，吴永谦于2002年4月2日已经以银江公司委托代理人的身份与案外人林伟程签订了《租赁合同》，该合同已经实际履行，虽然该合同上并未盖有银江公司的公章，也没有银江公司法定代表人赵松真的签名，但该合同已经得到了银江公司法定代表人赵松真的确认。而之后苏同民作为承租方在与吴永谦签订《厂房（厂区）租赁合同》时，委托代理人的情况均与2002年4月2日签订的《租赁合同》一致，且银江公司的法定代表人赵松真于2001年7月1日出具给吴永谦的授权委托书并未约定授权的期限，苏同民完全有理由相信吴永谦有代理权，且银江公司亦无证据证明吴永谦与苏同民存在恶意串通的情形，该《厂房（厂区）租赁合同》亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他法定无效的情形。因此认为《厂房（厂区）租赁合同》合法有效，因银江公司经法院释明仍不变更诉讼请求，坚持要求确认合同无效，故依法驳回该项诉讼请求。二、苏同民应否向银江公司支付租金49000元。基于合法有效的《厂房（厂区）租赁合同》，苏同民已经依约向吴永谦支付了租金，并不存在拖欠租金的情况，且银江公司主张租金49000元仅根据本公司提供的评估证明所认定评估价值的10%，该评估证明因系银江公司出具，吴永谦与苏同民均不予认可，因此银江公司依法应承担举证不能的法律后果，故该项诉讼请求没有事实和法律依据，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回银江公司的全部诉讼请求。
宣判后，银江公司不服，向本院提起上诉。
银江公司上诉请求撤销原审判决，改判确认吴永谦以银江公司名义与苏同民签订《厂房（厂区）租赁合同》无效。理由为：一、原审判决依据银江公司法定代表人赵松真于2001年7月1日出具给吴永谦的委托书认定其具有代理权没有事实和法律依据。该委托书主要是针对吴永谦与银江公司之间合作经营雨具厂事宜作出的约定。结合该委托书的内容，可以看出该委托书第4条中表述的意思应为“租用”，而非出租。这里的“租用”特指雨具厂向银江公司租用厂房；二、吴永谦于2002年4月2日以银江公司委托代理人的身份与林伟程签订的租赁合同未经银江印染公司确认。银江公司仅确认双方之间签订合同的真实性，但并未确认该合同的效力。原审判决认定该租赁合同经银江公司确认没有事实依据；三、原审判决认定苏同民已依照该合同的约定支付了租金没有事实依据。授权委托书中并未授权吴永谦具有收取租金的授权，苏同民向吴永谦支付租金的行为不能视为银江公司对租赁合同的额确认。现银江公司未收取租金，吴永谦是否收取租金也未查证，应对此进行举证。
吴永谦答辩称，银江公司的法定代表人赵松真出具授权委托书给吴永谦，该证据已经提交。吴永谦依此出租讼争的厂房给林伟程，该租赁合同已经实际履行完毕。现吴永谦再依此授权出租给苏同民亦无不当。吴永谦收取的租金系折抵其投资款。综上，银江公司的上诉主张缺乏依据，应予以驳回。
苏同民答辩称，原审判决认定《厂房（厂区）租赁合同》合法有效是正确的。首先，吴永谦签订该租赁合同是有合法授权的，该授权委托书的真实性、合法性业经生效判决予以确认；其次，吴永谦依据该委托书与林伟程签订租赁合同的真实性、合法性也被银江公司的法定代表人赵松真确认。林伟程的租赁合同期满后，吴永谦再同样以代理人身份签订其与苏同民之间的租赁合同；再次，本案的租赁合同签订后，苏同民依约支付租金，合同履行期间银江公司也未提出任何异议。银江公司支付租金的行为印证了其对本案租赁合同的真实性、合法性的确认。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。
二审经审理查明，对原审查明的事实，银江公司提出如下异议：一、对吴永谦与林伟程签订的租赁合同的效力不予认可；二、银江公司不同意将厂房租给苏同民、杨心亮。对原审查明的其它事实双方当事人均无异议，予以确认。
审理过程中，银江公司再次提交评估报告，拟证明该厂房的价值。吴永谦、苏同民对该评估报告不予认可。吴永谦提交了一份清单，拟证明吴永谦承担了讼争厂房的装修以及涉另案的执行款。银江公司对此清单不予认可。苏同民质证认为，其对吴永谦拟证明的事实并不知情。二审经分析认为，上述证据与本案欠缺关联性，不予采信。
二审判决认为，本案争议的焦点在于吴永谦以银江公司代理人的名义与苏同民、杨心亮于2006年11月19日签订的《厂房（厂区）租赁合同》是否无效。首先，银江公司的法定代表人赵松真于2001年7月1日出具给吴永谦的授权委托书中明确表示，租用银江印染公司厂房的事宜，由吴永谦全权处理及签订协议。根据该授权委托书的内容，结合吴永谦持此委托书将讼争厂房出租给林伟程，银江公司从未提出异议的事实，可以表明该授权委托书中的“租用”包含有“出租”的权利；其次，银江公司从未撤销该授权委托书，吴永谦再次以该授权委托书为依据将讼争厂房于2006年11月19日出租给苏同民及案外人杨心亮，具有合法的授权。即使吴永谦的代理权存在瑕疵，但苏同民、杨心亮根据此前出租给林伟程的事实，亦有理由相信吴永谦有代理权，该代理行为有效，原审判决认定可构成表见代理于法有据；再次，吴永谦将讼争厂房业已出租给苏同民使用长达数年，苏同民也依约支付租金，该租赁合同已经实际履行。银江公司在此前合同履行过程中也未提出异议。根据以上之分析，吴永谦与苏同民、杨心亮签订的《厂房（厂区）租赁合同》有效，银江公司的上诉主张缺乏事实和法律依据，不予采纳。至于银江公司请求苏同民返还租金，因苏同民已经支付租金，故其请求于法无据，亦不予支持。二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出判决：驳回上诉，维持原判。
宣判后，银江公司不服，于2012年5月7日向厦门市人民检察院提出抗诉申请，2012年11月16日厦门市人民检察院作出了厦检民建（再审）（2012）2号《再审检察建议书》，本院于2013年4月12日作出（2013）厦民监字第1号民事裁定，本案由本院再审。
申请再审人银江公司申请再审称：吴永谦与苏同民签订的《租赁合同》是无效的。因为银江公司并没有授权书给吴永谦让其出租讼争厂房，在吴永谦与苏同民的《租赁合同》中，也没有加盖银江公司印章及法定代表人赵松真的签字确认，因此，吴永谦与苏同民两人签订的《租赁合同》是无效的。原审判决认定事实错误，请求撤销（2012）厦民终字第548号民事判决，改判《租赁合同》无效，并要求苏同民返还2011年7月7日至2013年4月12日止每个月49000元租金（按照1998年的厂房租赁评估价计算）。
被申请人苏同民答辩称：1、吴永谦与苏同民签订的《租赁合同》合法有效，银江公司认为合同无效没有依据。吴永谦是根据银江公司法定代表人赵松真的授权委托书先将厂房出租给林伟程，后租赁合同到期才又出租给苏同民，该事实赵松真是明确的也没有异议。原审判决租赁合同有效是正确的，即便现在银江公司申请撤销授权委托书，但授权委托书之前的授权行为也应当是有效的。2、银江公司要求苏同民返还租金是不明确的，是要求授权委托之前租赁的租金，还是要求2014年之后的租金。如果要求之前的租金，因为苏同民已经支付给了吴永谦，故银江公司要求返还没有法律依据。如果银江公司要求2014年之后的租金，待银江公司申请撤销授权给吴永谦后，被申请人会将2014年之后的租金支付给申请人。综上，原审判决认定事实清楚、证据确凿、适用法律正确、程序合法，依法应以维持。银江公司申请再审缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。
本院再审查明，银江公司对二审查明“对吴永谦与林伟程签订的租赁合同的效力不予认可”提出异议，认为银江公司对吴永谦与林伟程签订的《租赁合同》的效力是认可的。但是不认可吴永谦与苏同民之间签订的《租赁合同》。对一、二审查明的其他事实双方当事人均无异议，本院予以确认。
根据再审中双方的诉辩意见，本案双方争议的焦点问题是：1、吴永谦以银江公司委托代理人身份与苏同民签订的《租赁合同》是否有效？2、银江公司主张《租赁合同》约定的租赁期限为三十五年，已超过法定最长租赁期限二十年的规定应认定无效能否成立？
（一）关于吴永谦以银江公司委托代理人身份与苏同民、案外人杨心亮签订的《租赁合同》是否有效的问题
本院分析认为，吴永谦与苏同民签订的《租赁合同》应认定为有效。主要理由：1、2001年7月1日，银江公司法定代表人赵松真出具给吴永谦《授权委托书》，该委托书载明：“…2、本公司法人代表赵松真授权吴永谦主持雨具制造厂的负责人，支持雨具制造厂的经营管理，经济独立核算。…4、租用厦门银江印染有限公司的厂房事宜，由其全权处理及签订协议。”上述内容表明，银江公司授权吴永谦租用厂房并由其全权处理及签订协议的权利。银江公司以其出具给吴永谦的委托书是针对吴永谦与银江公司合作经营雨具厂事宜，该委托书第四条表述的意思是“租用”并非出租，“租用”特指雨具厂向银江公司租用厂房，主张吴永谦没有代理权。但在2002年4月2日吴永谦持该委托书将讼争厂房出租给案外人林伟程，双方签订了一份《租赁合同》，约定租赁期限五年，该《租赁合同》上未加盖银江公司的公章及公司法定代表人赵松真的签名。而银江公司对吴永谦与林伟程签订的《租赁合同》的效力始终是予以确认的。自2007年6月2日案外人林伟程的租赁期限届满后，吴永谦又将同一租赁物出租给苏同民，双方签订了讼争合同。2、在本案诉讼前，银江公司从未对吴永谦以其名义对外签订租赁合同的代理行为表示异议。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案中，吴永谦以银江公司委托代理人的身份与苏同民签订《租赁合同》，此前银江公司的法定代表人赵松真出具给吴永谦的授权委托书并未约定授权的期限，也未撤销该授权委托书，苏同民有理由相信吴永谦有代理权，且银江公司也无提供证据证明吴永谦与苏同民之间存在恶意串通的情形。
（二）关于银江公司主张《租赁合同》约定的租赁期限为三十五年，已超过法定最长租赁期限二十年的规定应认定无效能否成立的问题。
本院分析认为，吴永谦与苏同民签订的《租赁合同》约定的租赁期限为三十五年，已超过法定最长租赁期限二十年的规定，应认定该合同部分有效，部分无效。银江公司的主张部分予以支持。主要理由：1、2006年11月19日吴永谦以银江公司委托代理人的名义与苏同民签订的《租赁合同》中第四条约定“租赁期限为三十五年，自2007年6月4日至2027年6月4日止。期满甲方（指银江公司）将同意以本合同约定的条件继续出租给乙方，租期至甲方厂区使用权期满止即2042年4月30日止，（人力不可抗拒力除外）。”且该合同约定的总租金及租金的支付方式均是以三十五年来计算的。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”上述《租赁合同》约定已违反法律规定，故超过二十年的部分应认定为无效，即该合同的履行期限应为2007年6月4日至2027年6月4日止。虽然银江公司在一、二审诉讼中，始终未主张讼争合同约定的租赁期限三十五年，已超过法定二十年规定的意见，但人民法院在审理案件中，对涉案合同的内容是否违反法律规定应依法进行审查。现银江公司以《租赁合同》约定的租赁期限为三十五年，已超过法定期限为由申请再审，其理由部分成立，本院予以支持。
综上所述，本院再审认为，吴永谦与苏同民签订的《租赁合同》应认定为有效。银江公司法定代表人赵松真于2001年7月1日出具给吴永谦的授权委托书表明，授权吴永谦租用厂房并由其全权处理及签订协议的权利。虽然授权委托书中表述的是“租用”非“出租”，但从此前吴永谦持该授权委托书将讼争厂房出租给案外人林伟程的事实，银江公司对吴永谦与林伟程签订的《租赁合同》的效力始终均予以确认的情况来看，印证银江公司认可授权吴永谦出租讼争厂房的真实意思。在林伟程的租赁期限届满后，吴永谦又将同一租赁物出租给苏同民，苏同民有理由相信吴永谦有代理权，系表见代理行为。且在本案诉讼前，银江公司从未对吴永谦以其名义对外签订租赁合同的代理行为表示异议，苏同民也至本案诉讼前使用讼争厂房已有三年之久，并依约支付租金，双方租赁合同已实际履行。银江公司也无举证证明吴永谦与苏同民存在恶意串通的事实。故原审判决认定吴永谦与苏同民签订的《租赁合同》有效并无不当。但吴永谦与苏同民签订的《租赁合同》约定的租赁期限为三十五年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”本案《租赁合同》中对于租赁期限的约定违反上述规定，故超过二十年的部分应认定为无效，即讼争合同的履行期限应自2007年6月4日至2027年6月4日止，银江公司的该项再审理由部分予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项、第二百零二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释第三十八条规定之规定，判决如下：
一、撤销本院（2012）厦民终字第548号民事判决及厦门市同安区人民法院（2011）同民初字第2527号民事判决；
二、吴永谦与苏同民、案外人杨心亮签订的《厂房（厂区）租赁合同》中第四条租赁期限约定为部分有效部分无效，即其中租赁期限自2007年6月4日至2027年6月4日止为有效；超过二十年部分即自2027年6月5日至2042年4月30日止为无效。
本案一、二审案件受理费人民币各1125元，由厦门银江印染针织有限公司与苏同民各负担562.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 琦
审 判 员 赖民勇
代理审判员 郑阿寒
二〇一四年六月十二日
代书 记员 陈雅萍
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释
第三十八条人民法院按照第二审程序审理再审案件，发现原判决认定事实错误或者认定事实不清的，应当在查清事实后改判。但原审人民法院便于查清事实，化解纠纷的，可以裁定撤销原判决，发回重审；原审程序遗漏必须参加诉讼的当事人且无法达成调解协议，以及其他违反法定程序不宜在再审程序中直接作出实体处理的，应当裁定撤销原判决，发回重审。