江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）熟梅商初字第00195号
原告常熟市协诚农村小额贷款有限公司，住所地江苏省常熟市梅李镇通港路98号。
法定代表人戈益明，董事长。
委托代理人隆中良。
被告常熟市锦上添花大酒店，住所地江苏省常熟市虞山林场三峰南街*号。
投资人杨小弟。
委托代理人范红霞，该酒店员工。
被告范红霞。
被告杨永明。
委托代理人范红霞。
原告常熟市协诚农村小额贷款有限公司（以下简称协诚公司）诉被告常熟市锦上添花大酒店（以下简称锦上添花酒店）、范红霞、杨永明企业借贷纠纷一案，本院于2014年7月25日立案受理后，依法由审判员李远适用简易程序于2014年9月4日公开开庭进行了审理，原告协诚公司的委托代理人隆中良、被告锦上添花酒店、杨永明的委托代理人范红霞到庭参加诉讼。后由审判员朱文奎、李远、人民陪审员薛炳良组成合议庭于2014年11月28日公开开庭进行了审理，原告协诚公司的委托代理人隆中良到庭参加诉讼，被告锦上添花酒店、范红霞、杨永明经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告协诚公司诉称：2011年5月30日，原告和被告锦上添花酒店、范红霞、杨永明签订了最高额抵押合同，约定由范红霞、杨永明用房产抵押为酒店在原告处办理的贷款业务所形成债务最高本金余额115万元提供担保。2012年2月29日，原告和被告锦上添花酒店订立借款合同二份，分别为50万元、65万元。借款期限均至2012年8月29日。同时，被告范红霞、杨永明也出具了家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书。后原告依约履行了出借的义务，但借款到期后，锦上添花酒店无力按期归还借款，要求展期至2012年11月27日，继续由范红霞、杨永明用房产作抵押担保，被告范红霞、杨永明也出具了家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书，但展期到期后，被告锦上添花酒店仍没有按时归还借款及利息，被告范红霞、杨永明也未能依约履行担保义务。故原告诉讼来院，请求法院判令被告锦上添花酒店立即归还借款115万元，并支付按照合同约定利率计算的借款利息、逾期利息计481364.45元（暂计算至2014年5月20日），以后按银行同期贷款基准利率4倍计算至判决确定的支付日；被告范红霞、杨永明共同在被告锦上添花酒店应当归还及支付、承担的借款本金、利息、逾期利息、复利、费用等范围内承担连带清偿责任；原告对范红霞、杨永明共同提供抵押担保的通港路（兴隆段）111号金茂四季花园22幢3301室房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；本案诉讼费由被告承担。
被告锦上添花酒店辩称：欠款本金115万元是事实，利息希望原告让掉，协商解决分期分批归还。
被告范红霞辩称：欠款本金115万元是事实，我和杨永明一起归还，利息希望原告让掉，对于我和杨永明共同承担清偿责任以及用房子抵押也是事实，希望协商解决分期分批归还。
被告杨永明辩称：欠款本金115万元是事实，我范红霞一起归还，利息希望原告让掉，对于我和杨永明共同承担清偿责任以及用房子抵押也是事实，希望协商解决分期分批归还。
经审理查明：2011年5月30日，锦上添花酒店（债务人）、范红霞（抵押人）、杨永明（抵押人）与协诚公司（抵押权人）签订编号为常协农贷高抵字（2011）第0006号《最高额抵押合同》一份，合同约定抵押人自愿为债务人自2011年5月30日起至2012年11月27日止，在抵押权人处办理约定的贷款业务，所实际形成的债务的最高本金余额折合人民币115万元提供担保。抵押担保的范围包括债务人依据主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、抵押权人依据主合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物保管费和处置费、过户费、律师费、差旅费）和其他应付的费用。抵押的财产为坐落于常熟市通港路（兴隆段）111号金茂四季花园22幢3301室房屋。合同约定债务人和抵押人违反主合同或《最高额抵押合同》项下义务，抵押权人有权宣布《最高额抵押合同》所担保债务全部提前到期并依法行使抵押权。任一主合同项下债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权依法以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，上述“期限届满”包括抵押权人依照国家法律、法规规定或主合同的约定宣布主合同项下债务提前到期的情形。常熟市通港路（兴隆段）111号金茂四季花园22幢3301室房屋于2011年6月1日办理了预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为协诚公司、预告登记义务人为范红霞、杨永明，证书编号为熟房预虞山字第1000001号，最高额抵押债权数额为115万元。常熟市通港路（兴隆段）111号金茂四季花园22幢3301室房屋至今未办理产权登记。
2012年2月29日，协诚公司（贷款人）与锦上添花酒店（借款人）分别签订编号为常协农贷借字（2012）第0071号、常协农贷借字（2012）第0072号《借款合同》各一份，合同约定的借款金额为人民币50万元、65万元，借款日期均为2012年2月29日，还款日期为2012年8月29日。合同约定借款月利率为15.6‰，按月结息，到期还本。借款人不按期归还贷款本金又未获准展期，从逾期之日起计收罚息直至本息清偿为止。罚息在合同预定的借款执行利率基础上上浮50％。因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）及实现债权的其他一切费用。合同项下借款的担保方式为抵押担保，抵押合同编号为常协农贷高抵字（2011）第0006号。
2012年8月29日，协诚公司（贷款人）与锦上添花酒店（借款人）、范红霞（担保人）、杨永明（担保人）分别签订编号为常协农贷借展字（2012）第0022号、常协农贷借展字（2012）第0023号《借款展期合同》各一份，合同约定鉴于借款人不能按期足额偿还与贷款人签订的编号为常协农贷借字（2012）第0071号、常协农贷借字（2012）第0072号项下的借款，借款人申请展期，贷款人同意对借款合同项下的借款展期，担保人同意为其继续提供担保。展期金额分别为人民币50万元、65万元，展期后的到期日均为2012年11月27日。展期期间，借款利率执行年利率为18.72％，直至借款到期日。因展期产生的相关费用，均由借款人承担。原借款有抵押担保的，抵押合同继续有效，无需重新办理登记手续，抵押担保责任产生的时间顺延至展期贷款到期日，责任期限的长短不变。原借款有保证担保，保证人继续承担连带保证责任的，保证期间为借款展期到期日起二年。
另查明：杨永明与范红霞系夫妻关系。2012年2月29日，杨永明与范红霞签署了《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》，愿意以家庭财产（包括个人所有、夫妻共有、家庭共有财产）为合同编号为常协农贷借字（2012）第0071号、常协农贷借字（2012）第0072号《借款合同》项下借款承担无限连带清偿责任。
2012年8月29日，杨永明与范红霞又签署了《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》，愿意以家庭财产（包括个人所有、夫妻共有、家庭共有财产）为合同编号为常协农贷借字（2012）第0071号／常协农贷借展字（2012）第0022号、常协农贷借字（2012）第0072号／常协农贷借展字（2012）第0023号《借款合同》项下借款承担无限连带清偿责任。
又查明：2012年2月29日，协诚公司通过银行转账方式向锦上添花酒店分别支付了人民币50万元、65万元，借款借据上约定执行借款月利率为15.6‰。
2012年3月20日、4月18日、5月21日、6月18日，被告锦上添花酒店就本金50万元借款分别向原告协诚公司支付利息人民币5460元、8060元、7800元、8060元。（利息结算至2012年6月20日）
2012年3月20日、4月18日、5月21日、6月18日，被告锦上添花酒店就本金65万元借款分别向原告协诚公司支付利息人民币7098元、10478元、10140元、10478元。（利息结算至2012年6月20日）
此后被告锦上添花酒店未再还款付息。被告范红霞、杨永明未向原告还款付息。
以上事实有《最高额抵押合同》、《借款合同》、《借款展期合同》、《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》、银行转账凭证、还款凭据等以及法院庭审笔录在卷佐证。
本院认为：原告与被告锦上添花酒店签订了《借款合同》，与被告锦上添花酒店、范红霞、杨永明签订了《最高额抵押合同》、《借款展期合同》，并依约发放借款后，被告锦上添花酒店应当按照约定履行还款付息的义务。被告锦上添花酒店未能按合同约定还本付息，责任在被告。原告协诚公司与被告锦上添花酒店约定自2012年2月29日至2012年11月27日借款执行月利率15.6‰（年利率18.72%），未超过银行同期贷款利率的四倍，本院予以准许。自2012年6月21日起被告未再支付原告利息，至2012年11月27日，被告应按照合同约定的利率支付原告利息共计95680元，原告协诚公司与被告锦上添花酒店约定逾期还款的罚息上浮50%，超过银行同期贷款利率的四倍，超出部分不予支持。被告范红霞、杨永明自愿承诺为被告锦上添花酒店涉案借款提供连带责任担保，在被告锦上添花酒店未依约履行还款付息义务时应承担连带清偿责任，故本院对原告要求被告范红霞、杨永明承担连带清偿责任的主张予以准许。位于常熟市通港路（兴隆段）111号金茂四季花园22幢3301室房屋办理了预购商品房抵押预告登记，但是房产上设定的抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗他人针对该房屋的处分，但并非对房屋享有现实抵押权。故原告要求对位于常熟市通港路（兴隆段）111号金茂四季花园22幢3301室房屋以折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿上述债务的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告常熟市锦上添花大酒店归还原告常熟市协诚农村小额贷款有限公司借款本金人民币1150000元，支付自2012年6月21日至2012年11月27日止的利息95680元，并支付自2012年11月28日起至实际给付日止按银行同期同类贷款利率四倍计算的利息，于本判决生效后十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入原告常熟市协诚农村小额贷款有限公司指定账号；或汇入江苏省常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：73×××17）。
二、被告范红霞、杨永明对被告常熟市锦上添花大酒店的上述债务承担连带清偿责任。
三、驳回原告常熟市协诚农村小额贷款有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取人民币19642元，由被告常熟市锦上添花大酒店、范红霞、杨永明负担。（原告同意其预交案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）。
审 判 长 朱文奎
审 判 员 李 远
人民陪审员 薛炳良
二〇一四年十二月二十六日
书 记 员 朱 晔