广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第526号原告黄希，住所地广州市海珠区。被告一涂国钧，住所地广州市荔湾区。被告二广州市万城商业经营管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人涂国钧。两被告共同委托代理人陈琪璋、黄京穗，均为广东恒生律师事务所律师。原告黄希诉被告一涂国钧、被告二广州市万城商业经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员钟琴独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄希、两被告的共同委托代理人黄京穗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告签订《商铺买卖合同》，约定原告向被告购买其所有的广州市海珠区南珠路2号358铺。原告依约向被告支付全部房款293740元及税费9804元。但至今被告未按合同约定交铺，且涉案商铺已被法院查封，故起诉请求判令：1、解除原告与被告签订的商铺买卖合同及补充协议书；2、被告一次性返还原告合同款金额293740元及违约金29374元；3、被告一次性返还代收的相关税费9804元；4、本案诉讼费用由被告承担。两被告共同辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：被告二不是本案的适格主体，不应承担连带责任。被告一通过公证委托授权被告二出售其名下商铺，被告二仅是代理人，根据委托书代理权限范围内依法行使代理职责。合同中明确显示产权业主是被告一，合同签署处有原告签名，原告是在清楚代理关系的情况下购买商铺并签订合同的。被代理人应对代理人的代理行为承担责任，被告二不应承担连带责任。经审理查明，2010年9月26日，被告涂国钧经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为被告涂国钧，受托人为广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称万城公司）；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202-1铺、2号301铺、2号303-1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102-1铺、14号103-1铺、14号105-1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。2011年3月8日，被告二代被告一（出卖人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构，该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）3层58号铺（第二条）；该商铺属现房，房价款总金额为293740元（第三条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人；买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人（第八条）；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按己付房价款10%的标准向买受人支付违约金（第九条）；等。2012年4月25日，被告二代被告一（出卖人）与原告（买受人）签订《补充协议书》，约定买卖双方同意按买卖合同约定继续履行房屋交易，现就房款支付、过户申办等事宜订立本协议，作为买卖合同的修改和补充；等。合同签订后，原告依约支付了购房款293740元及税费9804元给被告二，被告二均开具了收据给原告。两被告确认原告的付款情况，并表示上述款项现均在被告一处。诉讼中，双方当事人均确认涉案房屋被海珠区人民法院查封，现址为海珠区南珠路2号358，并登记在被告一名下。另查，据查册时间为2014年11月25日的《房地产登记簿查册表》记载，海珠区南珠路2号358的房屋登记时间为2011年9月6日，被广州市海珠区人民法院查封，查封时效为2014年9月4日至2016年9月3日，于2014年9月15日被广州市白云区人民法院轮候查封，于2014年11月20日被广州市黄埔区人民法院轮候查封；等。被告在本院限期内未能解除涉案房屋的查封。本院认为，被告二代被告一与原告签订的《商铺买卖合同》及《补充协议书》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对原、被告具有法律约束力，双方均应按合同约定切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故原告要求被告二承担本案民事责任的请求，依据不足，本院不予支持。合同签订后，原告依约支付了全部房款293740元及税费9804元。根据《商铺买卖合同》约定，出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按己付房价款10%的标准向买受人支付违约金。被告未依约将涉案商铺交付原告，其行为已构成违约，而且涉案商铺已被法院查封，被告未能在本院限期内解除对涉案商铺的查封，合同目的也无法实现。故原告要求解除涉案的《商铺买卖合同》及《补充协议书》，并要求被告返还已付房款293740元、税费9804元及支付违约金29374元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。被告二是被告一的委托代理人，故应由被告一承担本案民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除被告二广州市万城商业经营管理有限公司代被告一涂国钧与原告黄希签订的《商铺买卖合同》及《补充协议书》；二、被告一涂国钧在本判决生效之日起10日内，返还房款293740元、税费9804元给原告；三、被告一涂国钧在本判决生效之日起10日内，支付违约金29374元给原告；四、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3147元，由被告一涂国钧负担。上述受理费已由原告预付，原告同意被告一在履行本判决时将应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  钟琴二〇一五年四月十日书 记 员  杨曼许珊珊