海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙民一初字第2805号
原告马妤帆。
委托代理人公正海南至睿律师事务所律师。
委托代理人陈金联，海南至睿律师事务所律师。
被告海南永升达投资有限公司。
法定代表人林香仁，董事长。
委托代理人邓兴斌，海南昌宇律师事务所律师。
委托代理人陈桂菊，海南昌宇律师事务所律师。
原告马妤帆与被告海南永升达投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人公正和陈金联、被告的委托代理人邓兴斌和陈桂菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年2月16日，原告与被告签订一份《海口市商品房买卖合同》，购买被告开发的位于海口市海濂路XX号永升华府XXX房品房一套。合同第八条约定，被告应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。同时合同第十一条约定，如被告未能按期交房，逾期在90天之内，每逾期一天，原告有权要求被告每天按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行，如逾期超过90天，原告有权单方面解除合同，原告要求继续履行合同的，被告按逾期天数每天向原告支付已付房价款的万分之五的违约金。此外，合同还对其他事项进行了约定。合同生效后，原告依约向被告支付了全部购房款，被告也给原告出具了相应的发票。但被告在施工过程中却不是精心组织施工，而是想方设法、千方百计地偷工减料，竟然不按合同及规划报建的设计图纸施工。2013年初，原告等业主到小区查看施工进度时，赫然发现被告存在擅自更改外墙材料和颜色、违规占用一楼架空层、绿化填土厚度不足、排污管道无坡度等等诸多重大违法违规问题。发现上述问题后，原告等业主立即与被告交涉要求其整改，并向相关政府职能部门投诉和向多家新闻媒体反映求助。经过多次艰难的交涉维权后，被告于4月27日通过手机短信方式明确告知原告将迟延到6月底交房，并在4月29日出具一份《承诺书》，向全体小区业主承诺立即对上述违法违规问题进行整改，把小区作出品牌小区，包括景观、绿化都会更好，并承诺每天按合同总价的万分之三支付违约金，超三个月有权退房，按万分之五每天支付违约金。此后，被告又于6月3日在海南省住房和城乡建设厅召开的协调会上信誓旦旦地承诺6月30日一定交房并支付逾期交房违约金。不料到了6月30日，被告仍然未能如期交房，也未支付违约金。后来经海口市住房和城乡建设局协调，被告在7月1日又承诺将在7月25日交房及支付违约金，并就交房标准等事项再次出具承诺书。可是自7月3日起，原告等业主却陆续收到被告通过邮政特快专递寄来的《永升华府交房通知书》，要求各业主在7月10日到28日前去收房，逾期不收则默视为该房屋已经交付使用。收到该收房通知后，原告等业主自7月10日起陆续前往小区办理收房手续，发现所购商品房未经竣工验收合格，遂原告决定集体拒绝收房，并发函明确要求被告先支付已产生的逾期交房违约金，可是却一直未得到被告的明确答复和支付。7月25日，众多业主又再次到小区向被告讨要说法，却仍然无果而终。依照国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律法规，竣工综合验收合格是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标准，是开发商交房的必备条件。但截至原告起诉之日，原告所购商品房仍未经竣工综合验收合格。基于上述事实，原告认为由于被告违规施工，不诚信开发经营，导致交房时间一拖再拖，迟迟不能按照合同约定时间交房给原告，被告的行为已构成严重违约。而原告为了能早日住上该房，多次耽误工作找被告协商，并多次向相关部门投诉、维权，耗费了大量的人力、物力和财力，遭受了巨大的损失。与此同时，许多业主还被迫一边还房贷，一边交房租，生活压力很大，日子过得十分艰难。为了维护法律的尊严和原告的合法权益，原告特诉至法院要求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金9380元（该违约金自2013年5月1日计算至7月29日，共90天，每天按合同总价的万分之三计算；其余违约金自2013年7月30日计算至被告将已经竣工验收合格的商品房实际交付给原告之日止，每天按合同总价的万分之五计算）；2、本案诉讼费用全部由被告承担。
被告辩称，（一）双方签订的《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金过高，依法应当进行调整，被告认为应调整为：“根据实际逾期天数每日按已付房价款的万分之一计算逾期交房违约金。”《商品房买卖合同》第十一条出卖人逾期交房的违约责任中第1条约定：“逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；”第2条约定“逾期超过90日后，买受人有权单方解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。”被告认为前述约定的违约金计算标准过高，应予以下调。理由是：1、“永升华府”项目，位于海口市中心城区，区位优势较好。而原告购买的房屋价位较低，该项目两期销售均价分别为4300元和6800元，这一事实从225户原告的购买单价从3800多元到7600多元之间，可以证实。特别是第一期销售在“海南国际旅游岛”宣布之前，价位明显偏低，而该项目的开发成本达到每平方米4500多元，因此整个项目利润率很低。因此基于公平原则，违约金也不宜过高。2、正是由于原告购买时价位较低，目前该地段房价已经明显升值，因此虽然被告的交房时间有所延迟，但并没有给原告造成损失，正是因为这样目前这177位原告中并没有一位予以退房。3、退一步说，原告即使有损失，也只是已付房价的银行存款利息损失。而合同约定的违约金比例日万分之三和日万分之五，折成年利率为10.95%和18.25%，而2011年银行存款基准利率为年3.5%（一年期），已经达到银行存款利率的3.1倍和5.2倍。因此约定的违约金明显高于原告的损失。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。”第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”鉴于本案原告并未产生实际损失，因此，依据公平原则、本案实际及前述法律规定，将本案的逾期交房违约金的计算比例调整为：根据实际逾期天数每日按已付房价款的万分之一计算逾期交房违约金。（二）根据合同约定，该项目交房时间应当顺延至2013年10月10日。双方签订的《＜商品房买卖合同＞补充协议》第3.5条约定：“如因发生不可抗力事件、政府行为等非出卖人控制的因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同义务被延误，则出卖人有权将该商品房的交付日期顺延。而无须为该延误承担任何责任，也无须对买受人承担任何补偿费用。”根据该条约定，被告可依据相关事实顺延交房，且不应当承担责任。理由如下：1、因天气因素及停电原因导致工期顺延157天。“永升华府”项目于2010年8月2日正式开工至2013年4月30日，因台风及降雨等不可抗力因素工期顺延154天（天气因素中，受台风天气影响停工达35天；台风以外的暴雨、大暴雨16天；在基础施工中，因持续雨天无法施工达20天；其余雨天影响停工83天）、停电3天，合计157天。这些因素是被告无法克服和避免的。这一事实，被告提供的“施工日志”、“天气情况证明”及“台风证明”可以综合印证。2、因“政府行为”及部分业主的阻挠因素，交房时间顺延至2013年10月10日。（1）因政府原因导致燃气供应延迟。海南民生管道燃气有限公司出具的《证明》可以证实：被告于2012年6月已申请管道燃气安装，但由于海濂路干管需要通过政府相关部门的报建，至2013年5月3日才通过政府相关部门的审批，施工期120天，至9月1日正式供气。（2）因政府原因及部分业主的干预导致供电延迟。被告于2011年8月15日向海南电网公司海口供电局提交了供电报装申请，海口供电局于2011年8月17日下达了《高压正式供电方案通知书》。由于“永升华府”所在片区原有线路供电容量无法满足该片区新增的大量用户的用电需求，必须对整个片区的用电线路进行整体扩容改造，而且必须经海口市政府相关部门批准。直至2013年6月，改造完成了海联支线由10KV列＃3B架空线路加大到截面为240平方的架空导线。2013年6月25日完成了永升华府的高压接线，并可供电。但由于永升华府部分业主向海口市政府投诉，海口供电局须待海口市政府的正式通知方能供电，故正式供电时间为2013年10月10日。该事实是客观存在的，被告向供电部门要求出示这一事实的情况说明，但供电部门以须由法院调取为由拒绝被告的要求。为此被告已向法院申请调取相关证据。（3）因政府行为及部分业主的阻挠导致至今外墙设计仍无法变更，致使整个项目至今仍未能验收。“永升华府”项目外立面原设计为“贴小方砖”，但因外墙墙体是用“加气砖”砌筑，贴小方砖不利于安全和防水，不符合现代建筑规程，因此在设计评审时，专家就提出了修改为“涂料”的变更方案。被告与原告签订的《商品房买卖合同》约定的外墙是“涂料”。同时被告分别于2011年及2012年、2013年3月多次向设计部门及规划部门提出了该项目的变更申请和要求，但由于规划部门怠于履行职责，故一直未完成变更，2013年4月30日之后，由于部分业主的上访及阻挠，规划部门迫于业主压力不敢进行依法变更，导致了已完全符合质量验收条件却不能进行质量验收。根据双方签订《＜商品房买卖合同＞补充协议》第4.1条规定：“在不影响乙方所购商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向的前提下，出卖人可对原规划、设计方案做出适当的调整。”因此，部分业主的阻挠是无理的，规划部门不进行变更也是没有依据的。前述事实是客观存在的，为了有助于解决争议、化解矛盾，恳请贵院予以查实。综上，被告认为综合前述的几项事实和理由，该项目的交房时间最少应延至2013年10月10日。（三）以按揭方式支付购房款的，应当以已支付的购房首付款加上至2013年4月30日止按揭已还本金数额之和为基数计算逾期交房违约金。《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”而被告与原告双方签订的《＜商品房买卖合同＞补充协议》第五条约定：“双方签订的《商品房买卖合同》约定的“已付房价款”是指在双方发生争议以前，买受人实际支付给出卖人的房款（不包括银行提供的按揭贷款）和实际已还给银行的按揭款本金的总和。”因此，原告主张的逾期违约金的计算基数应当按照前述约定执行。（四）以按揭贷款方式支付购房款的原告普遍均存在逾期提供按揭所需资料，导致放款迟延的违约情形，被告保留向原告主张逾期付款的违约责任。双方签订《＜商品房买卖合同＞补充协议》第1.2约定：“买受人应根据银行或公积金管理部门的要求，在本协议签订后的七日内将按揭贷款所需的资料及时完整地提交给出卖人，由出卖人协助买受人向银行或公积金管理部门报送上述资料。”由于原告普遍存在没有按照前述约定按时提交相关资料的情形，导致办理按揭时间迟延、放款迟延，构成了违约，给被告造成了损失，为此被告保留按照约定向涉及违约的原告主张违约赔偿责任的权利。（五）原告提供的2013年4月29日及2013年7月1日的《承诺书》无效，对本案没有约束力。1、关于2013年4月29日的《承诺书》（1）原告提供的2013年4月29日《承诺书》是在被胁迫的情况下签定的。当日，部分业主纠集了众多人到项目现场聚集并阻挠施工，并派人围住被告的法定代表人及工作人员，无法脱身，才被迫签字，并非被告的法定代表人的真实意愿。（2）该《承诺书》署名的几位业主并未向被告出具其他业主的授权证明文件，不具有代理权，对其它业主与被告之间不具有约束力。这一事实从原告提供的《业主授权委托书》发生在签订《承诺函》之后的4月30日，也可以印证。2、关于2013年7月1日的《承诺书》（1）该《承诺书》是在被胁迫的情况下签定的。当日，相关部门在海口市政府参加由海口市住建局组织的行政调解会议结束之后，在场的几十人将被告的法定代表人及公司的其他参会工作人员围困在市政府，直至当日下午14时许，被告的法定代表人在多次报警无效的情况下，被迫无奈才在《承诺书》上签字。（2）该《承诺书》的内容自相矛盾，既要求按照合同约定的标准执行，又要求以购房总价款为基准计算违约金。（3）按购房总价支付违约金的要求，违背了当日行政调解的结论。海口市住建局《行政调解永升华府业主信访问题会议纪要》第四点：“要求开发商、业主按照合同约定进行违约金赔付等法律事项处理。”（4）在该《承诺书》上署名的业主代表并不是4月30日《业主授权委托书》上的业主代表。3、关于4月30日的《业主授权委托书》。（1）该份授权委托书至今未送达给被告，因此对被告没有约束力。（2）该授权委托书中的业主代表在2013年4月30日之前实施的任何行为的效力均不及于该委托书的业主。（3）本案涉及《业主授权委托书》中的业主为126户，其余99位原告并非该授权委托书中的签名业主。综上，请求贵院查明事实，并依法作出公正的判决。
经审理查明，2012年2月16日，原告与被告签订一份《海口市商品房买卖合同》，约定如下：原告购买被告开发的位于海口市海濂路XX号永升华府XXX房品房一套，合同总价347398元，原告在签订合同时向被告支付首付款107398元，余款金额240000元，原告向中国工商银行股份有限公司海口琼山支行贷款支付；被告应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；如被告未能按期交房，逾期在90天之内，每逾期一天，原告有权要求被告每天按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行，如逾期超过90天，原告有权单方面解除合同，原告要求继续履行合同的，被告按逾期天数每天向原告支付已付房价款的万分之五的违约金。此外，合同还对其他事项进行了约定。原、被告双方同日签订的《＜商品房买卖合同＞补充协议》第五条约定：双方签订的《商品房买卖合同》约定的“已付房价款”是指在双方发生争议以前，买受人实际支付给出卖人的房款（不包括银行提供的按揭贷款）和实际已还给银行的按揭款本金的总和。
合同签订后，原告向被告支付了首付款107398元及购房余款240000元，被告分别于2012年4月10日、2013年8月3日向原告出具发票，载明收到原告支付的首付款107398元及购房余款240000元，至此，原告向被告支付了全部购房款。2013年4月27日，被告通过发送手机短信的方式告知原告预计交房时间为六月底。4月29日，被告的法定代表人林香仁向黄坤山、占浩海、戴雅、林郁飞等业主代表作出承诺，将对小区作出部分整改，并于交房日一次性按合同总价的万分之三支付违约金，超过三个月有权退房，按万分之五每日支付违约金。因部分业主于6月30日不满被告迟延交房在永升华府施工现场聚集上访，海口市住房和城乡建设局于7月1日组织各方进行协调，当日，被告的法定代表人林香仁又向业主代表作出承诺，承诺于2013年7月25日将验收合格的房子交付给原告，关于延迟交房违约金的要求，被告有责任和义务按照购房合同约定的标准，以购房合同总房款（不能以购房首付款）为基准计算违约金，在2013年7月25日交房时，将已发生的违约金一次性现金支付给业主，否则，2013年7月25日后按月支付违约金。7月3日，被告向原告发出永升华府交房通知书，告知原告可于2013年7月10日-7月28日来收房。7月11日，被告再次通过发送手机短信的方式告知原告交房时间更改为7月25日。2013年7月11日，原告向被告邮寄一份《关于〈永升华府交房通知书〉的复函》，告知被告因小区不具备交房条件，原告拒绝收房，并要求被告按合同约定和承诺支付违约金。至本案于2013年10月21日开庭审理时，涉案房屋仍未通过验收，被告尚未将房屋交付原告使用。
另查，在庭审过程中，被告提供了施工日志、海口市气象台的证明以及海南民生管道燃气有限公司出具的证明主张应当顺延交房时间。
上述事实有海口市商品房买卖合同、海南省销售不动产专用发票、书证、2013年4月29日承诺书、业主授权委托书、2013年7月1日承诺书、会议纪要、永生华府收房通知书、关于《永升华府交房通知书》的复函、施工日志、海口市气象台证明、海南民生管道燃气有限公司出具的证明、当事人陈述及庭审笔录在卷为凭，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，是有效合同，受法律保护，当事人应切实履行合同义务。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。根据合同约定被告应于2013年4月30日前交房，故被告应遵守合同双方当事人的约定按时交房，但被告至今未将房屋交付原告使用，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的计算标准。原告主张被告应根据合同的约定，在逾期交房的九十天内按日支付房款总价万分之三违约金，逾期交房超过九十天后按日支付房款总价万分之五的违约金。被告以合同约定的违约金过高、以按揭贷款方式支付房款应以首付款作为计算违约金的本金为由予以抗辩，并请求法院根据个案的实际按日万分之一的计算标准调整违约金。原、被告双方虽然在《＜商品房买卖合同＞补充协议》中约定“已付房价款”不包括银行提供的按揭贷款，但被告法定代表人此后作出的《承诺书》中明确表示以购房合同总房款而不能以购房首付款为基准计算违约金，二者矛盾时，应以时间在后的承诺书的约定为准。故应以原告购房总款作为基准计算违约金，对被告提出的应以首付款为基准的抗辩理由，本院不予采纳。原、被告双方约定逾期交房的违约金为90日内为日万分之三，超过90日为日万分之五，本院根据公平原则和诚实信用原则，考虑到原告的实际损失，兼顾合同的履行情况，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，将违约金调整为日万分之二，被告应自2013年5月1日起至被告实际交房之日止，以已付房价款347398元为本金，按每日万分之二向原告支付逾期交房的违约金。对原告要求被告支付逾期交房违约金超出部分，本院不予支持。被告以天气因素、停电原因和政府行为等特殊原因主张应当顺延交房时间的抗辩意见无理，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：
一、限被告海南永升达投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告马妤帆支付逾期交房违约金（违约金的计算方法：从2013年5月1日起至实际交房之日止，以已付房价款347398元为本金，按每日万分之二计付）；
二、驳回原告马妤帆的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 羊日强
审 判 员 张 萍
审 判 员 符殷娇
审 判 员 吴青良
代理审判员 梁明明
二〇一三年十一月十九日
书 记 员 裴婷婷