中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗越法民三初字第1016号原告：罗伟强，荷兰人，现住荷兰。委托代理人：袁震峰，广东金羊律师事务所律师。委托代理人：吴伟标，广东金羊律师事务所律师。被告：广东省信托房产开发公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：张庆忠。原告罗伟强诉被告广东省信托房产开发公司（以下简称省信托房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗伟强的委托代理人吴伟标到庭参加诉讼。被告省信托房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告罗伟强于1993年3月15日与被告省信托房产公司签订《楼宇认购书》，约定原告罗伟强向被告省信托房产公司购买广州市五羊新城晖景23楼B房（以下简称23楼B房），房价4000X8元。原告罗伟强一次性付款后，该房屋一直由被告省信托房产公司代管出租。至2003年初，被告省信托房产公司告知原告罗伟强因其公司自身原因，需将原告罗伟强所购买的上述23楼B房换成五羊新城明月阁1X楼E房，按照等面积交换，不计算差价。因原告罗伟强一直居住国外，且购房后一直由被告省信托房产公司代为出租，租金也没有拖欠，故同意了被告省信托房产公司的请求。原告罗伟强于2003年5月回国，与被告省信托房产公司签署了《具结书》及编号为穗房预契字第950308x3号的《房地产预售契约》，被告省信托房产公司向原告罗伟强交付了《广东省广州市不动产销售（转让）发票》，并承诺尽快办理房屋产权证书。但被告省信托房产公司至今仍以各种理由未办理房屋产权证。原告罗伟强居住国外，回国一次也很不方便，多年来因该房没有房产证造成了使用上的诸多不便，并造成包括利息的损失和往返国内外的费用、办理公证认证费用和律师费用等的损失。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”综上，请求法院判决：1.被告省信托房产公司协助原告罗伟强办理广州市越秀区明月二路广信明月阁1XE（05）房到原告罗伟强名下的产权登记手续和产权证书领取手续；2.被告省信托房产公司向原告罗伟强支付迟延办证违约金（从2013年4月22日起至实际办妥上述房产证之日止，以已付房款人民币4000X8元为基数，按中国人民银行金融机构计收逾期贷款利率计算）。被告无答辩。经审理查明：根据罗伟强提供的广州市公安局越秀区分局东山派出所于2015年x月15日开具的证明，广州市越秀区明月一路20号为“广信明月阁”的正式门牌，原编号1XE（05）房的自然层为1x05房。另据罗伟强提供的广州市房地产档案馆于2015年4月21日出具的房产地址为“本市明月一路1x-22（双号）”的《房地产登记簿查册表》登记附注载明：省信托房产公司占有20号五至二十五层（除1001、1103、1108号处）、1x-22双号负一层1-1X、35、3x车位共面积21852.44平方米；附注载明五至二十五层为公寓，客房（其中20号为公寓，1x，18，22号为客房）；《个人名下房地产登记情况查询证明》载明罗伟强名下查无房地产情况记录。庭审中，原告为证明其与被告之间存在房屋买卖关系，向法院提交了以下证据：1、�号为KTP-9212的《广东省信托房产开发公司楼宇认购书》（以下简称认购书）复印件1份；其中载明：原告为认购人，认购被告发展的“广州市广州五羊邨晖景”住宅单位第23楼B室；楼宇单位售价为港币4000X8元；原告选定一次过港币付款方式支付楼价款，楼款直接汇入被告账户内并及时向被告提供汇单等有关文件，又或可开具银行本票交被告等内容。该认购书的落款处，“劲龙置业有限公司”在代售单位处盖章，同时载有“发展商：广东省信托房产开发公司199年月日”字样。原告称因劲龙置业有限公司是被告在香港的代售单位，故其在认购书中盖章。2.日期为1994年4月18日的广东省银行香港分行本票复印件一张，金额为港币3900X8元。3.日期为1993年3月15日的《劲龙置业有限公司正式收据》复印件一张，载明“兹收到罗伟强先生交来港币10000元，该款系付广州市五羊邨晖景大厦B座23楼次”。4.落款日期为2003年5月2日，落款处盖有“劲龙置业有限公司”的函件复印件一份，载明：“兹证明罗伟强先生{香港身份证号码：××）}于1993年3月15日于本公司办理购入贵公司的‘广州市广州五羊邨晖景住宅单位第23楼B室’。当时购入价为HK＄400，0X8.00”。5.原告于2003年5月X日出具的《具结书》1份，载明：“我罗伟强于93年3月15日向省信托房产公司购买五羊新城晖景23楼B房，由于各种原因，现换购五羊新城明月阁1X楼E房，按等面积交换。从签署新契约（购房合同）之日起，前期签署的旧契约（合同）作废，不再追究任何责任。”x.编号为穗房预契字第950308x3号的《房地产预售契约》1份，载明：被告为卖方（甲方），原告为买方（乙方）；甲方将坐落在明月二路广信明月阁1XE（05）的房地产（房屋建筑面积81.0X）平方米出售给乙方；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为4000X8元；三、甲方应于一九年月日将上述房地产建成并正式交付给乙方使用，除特殊情况外，甲方还应于一九年月日前为乙方办理《房地产证》的手续；本契约经双方签章并在三十天内送经广州市房地产交易所审核鉴证后生效等内容。该《房地产预售契约》的甲方落款处盖有“广东省信托房产开发公司合同专用章”。但甲、乙双方均无签署日期，原告称上述《房地产预售契约》是在2003年x月5日签订的。X.日期为2003年x月5日，盖有“广东省信托房产开发公司发票专用章”的《�东省广州市不动产销售（转让）发票》1张，其中载明顾客名称为原告、购房地址为广信明月阁1XE（05）房、项目为房款、面积为81.0X平方米、金额为人民币4000X8元。原告同时陈述：（一）因双方在1993年签订认购书时，其已将房款4000X8元支付给被告，故双方在《房地产预售契约》中并无约定房款支付的问题。（二）签订认购书后，被告没有将“五羊新城晖景23楼B房”实际交付给其，也没有为其办理该房屋的房地产权证，而是一直由被告代为出租，租金由原告收取；因“五羊新城晖景23楼B房”与涉案明月阁1XE（05）房的租金标准一致，故其在签署《具结书》前收取的是“五羊新城晖景23楼B房”的租金，签署《具结书》后收取的是涉案明月阁1XE（05）房的租金，因此《房地产预售契约》中也无约�涉案明月阁1XE（05）房的交付的问题。（三）因《房地产预售契约》并无写明办证期限，被告也无作出提示说明，故原告在签订《房地产预售契约》时无注意到办证期限的问题；双方也无就明月阁1XE（05）房的办证期限另行作出约定，原告曾催促被告办理房地产权证但被告并无办理。原告为证明其实际使用涉案房屋，向法院提供以下证据：1.落款日期为2003年X月14日的《租约》一份，载明甲方为原告、乙方为案外人“李某”，甲方将本市五羊新城明月一路20号明月阁1XE室租给乙方，租用期由2003年8月8日起至2005年8月X日止。2.落款日期为2012年X月9日的《租赁合同》一份，载明甲方为原告、乙方为案外人欧某华，甲方将本市越秀区明月一路20号明月阁1X05房出租给乙方，租期由2012年8月1日起至2013年12月31日止。3.《租赁合同》一份，载明甲方为原告、甲方代理人为黄某、乙方为案外人欧某华，甲方将本市越秀区明月一路20号明月阁1X05房租给乙方，租用期由2015年1月1日起至201x年12月31日止，租金为每月3500元。4.户名为黄某的中国银行长城借记卡对账簿流水记录复印件一页，载明该账号于2015年3月14日存入xx00元及于2015年5月10日存入xx00元。5.落款日期为2014年11月3日的《委托书》复印件及落款日期为2014年11月12日的《公证书》复印件各一份，载明原告委托黄某为其代理人，对明月二路广信明月阁1XE（05）房进行管理使用。原告同时陈述：现涉案房屋的租金标准为每月3300元，承租人每两个月汇款一次；由于涉案房屋的水、电费均是由被告聘请的广东容大物业管理有限公司代为缴纳，故其不持有水、电费单据。被告经本院合法传唤拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利，故原告所举的上述证据和所作的陈述因被告没有提出异议亦无相反的证据反驳，且原告保证真实，本院对原告主张的上述事实予以确认。诉讼中，本院于2015年10月20日到涉案房屋现场勘查。勘查情况如下：涉案房屋由欧某华承租，其将涉案房屋与明月一路20号1x0x房打通，用于经营广州臻承易贸易有限公司。另本院依职权向房管部门调取预售证号为950109、项目名称为“自编：明月阁”、申报单位为被告的《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》及《预售证限制转移情况》，其中并无有关“广州市越秀区明月一路20号1x05房”或“五羊新城明月阁1X楼E房”或“明月二路广信明月阁1XE（05）房”的预售情况登记。本院认为：原、被告自愿签订的《广东省信托房产开发公司楼宇�购书》和《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据有关规定，向房地产行政主管部门提出被出售房屋的权属登记申请并缴交权属登记必要的资料，为房屋买受人办理房屋权属证书，是商品房的开发人和出卖人本应履行的附随义务。被告作为涉案房屋的开发单位，在原告依约足额支付购房款后，虽已将房屋移交对方使用，但至今仍未为原告办理产权过户的登记手续，已构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋�，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因此，自《房地产预售契约》签订之日（即2003年x月5日）起90日内被告应为原告办理房屋权属证书。自逾期之日（即2013年9月4日）起，被告应以已付购房款4000X8元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付逾期办证违约金。综上，原告要求被告办理涉案房屋的房地产权证以及支付迟延办证违约金的请求，合法合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告广东省信托房产开发公司在本判决发生法律效力之日起三个月内，协助原告罗伟强办理广州市越秀区明月一路20号1x05房（即《房地产预售契约》中约定的明月二路广信明月阁1XE（05）房）至原告罗伟强名下的产权登记手续。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东省信托房产开发公司向原告罗伟强支付自2013年9月4日起至本判决生效之日止的迟延办证违约金，自本判决生效之次日起至取得办证递件回执之日止的违约金于每月10日前逐月支付。（迟延办证违约金的计算方式为：以4000X8元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付，违约金总额以不超过4000X8元为限）。三、驳回原告罗伟强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉�法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8381元，由被告广东省信托房产开发公司负担。如不服本判决，原告罗伟强可在本判决书送达之日起三十日内，被告广东省信托房产开发公司可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍颖妍人民陪审员  吴 斐人民陪审员  谢炜权二〇一五年十一月十九日书 记 员  苏颖诗