终稿
广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗荔法民三初字第407号
原告：张桂梅，住址：广州市海珠区。
委托代理人：刘峰，广东经纶律师事务所律师。
被告：广州市华丰房产发展有限公司，住所地：广州市荔湾区。
法定代表人：欧东铭，职务：董事长。
委托代理人：宋海汐，被告公司职员，联系地址。
委托代理人：饶雪连，被告公司职员，联系地址。
原告张桂梅诉被告广州市华丰房产发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员侯炜邦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张桂梅及委托代理人刘峰，被告广州市华丰房产发展有限公司的委托代理人宋海汐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年11月15日原告与被告签署《商品房买卖合同》(编号：穗房合字98120517号)，原告已根据合同约定，履行了付款义务，现因被告原因致使该合同无法履行，双方于2014年1月26日签署了《解除买卖合同协议书》。
原告签订《商品房买卖合同》后，分期向被告支付了房款358405元、税费11513元、律师费1880元，共计371798元，现原被告之间合同解除，被告应将上述款项退还给原告，并向原告支付利息55702.11元，利息自2011年11月15日起暂计至2015年1月14日(按人民银行同期存贷款利率计算)。经原告多次向被告催促退款，被告不予理睬，也未按《解除买卖合同协议书》履行退款义务，根据《商品房买卖合同》第九条约定，被告应向原告承担违约责任，并向原告支付43008.6元违约金。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。1、请求判令被告立即支付给原告房款358405元、税费11513元、律师费1880元，共计371798元及利息55702.11元(自2011年11月15日起计至付清之日止，暂计至2015年1月14日)；2、请求判令被告立即向原告支付逾期交房违约金43008.6元：3、请求判令由被告承担本案的全部诉讼费用。
被告广州市华丰房产发展有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。关于第一项诉讼请求，合同解除后，被告已返还30000元给原告，故被告返还的房款本金应是328405元。利息应按同期银行存款利率计算，利息总额是36320.517元。对第一项诉讼请求中的税费、律师费没有异议。第二项诉讼请求没有任何依据。根据解除协议，被告支付利息，原告承诺不再追究其他责任，而且原合同已经解除。第三项诉讼请求由法院认定。原告事实理由中第二页第四行，被告不同意原告陈述的利息计算方式，与事实不符。根据解除协议，利息应该按中国人民银行同期存款利率计算。根据解除协议，双方的合同在2014年1月27日解除。被告承诺利息从收齐房款之日起计算，不是从解除合同之日计算。
经审理查明：2011年10月9日原告与被告签订编号：100158《认购书》，约定：原告张桂梅出资358405元认购被告位于荔湾区人民北路745-775号地段金门大厦负一层126号商铺（建筑面积8.9738平方米）。2011年10月31日前支付40%即143362元（含定金50000元），2011年11月30日前支付60%即215043元.认购书自双方签字盖章后生效，自双方签订的《商品房买卖合同》生效后自行终止。认购书终止后，认购定金转为该商品房的房款。认购书签订后原告向被告支付定金50000元。
在庭审中，原告提供2011年11月15日原告为买受人与出卖人没有签名盖章的编号：穗房合字98120517号《商品房买卖合同》及补充协议约定：买受人出资358405元购买出卖人位于荔湾区人民北路745-775号地段金门大厦项目中负一层126号商铺（建筑面积8.9738平方米），付款方式：分两期付款，其中2011年11月15日前支付房价款40%（即143362元），2011年12月14日前支付房价款60%（即215043元）。出卖人应当在2014年1月17日前将具备交付使用并符合装修标准的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付12%向买受人支付违约金。出卖人应当在商品房交付使用后10日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后30日内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。在补充协议约定：涉案商铺交付期限为2014年1月17日。买受人同意2014年1月17日前由出卖人对该商铺进行运营且出卖人完全享有该商铺的使用权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等。出卖人同意2014年1月17日按当天房产的现状向买受人或买受人指定的第三方交付该商铺。
在2011年11月15日至同月23日，原告共向被告支付房价余款358405元及税费11513元、律师费1880元。
2014年1月27日原告（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订《解除买卖合同协议书》约定：甲、乙方经协商同意解除编号穗房合字98120517号《商品房买卖合同》。甲方同意在2014年6月1日前退回全部款项及利息（利息按同期银行存款利率计算，期限自乙方交齐全款之日起至甲方退回全部款项之日止）。乙方将负一层126号商铺的《认购书》、房款收据的原件在签订协议的同时退回给甲方用以申请退款所用。自协议生效之日起，甲、乙双方彼此之间的权利、义务关系自行消灭，乙方同意不再以任何形式追究甲方的违约责任。原、被告双方在《解除买卖合同协议书》上签名盖章。
2014年6月23日原告及案外人陈智勇（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订《解除买卖合同协议书的补充协议》约定：因人民北路745-775号金门大厦负一层面积尚未纳入预售许可证范围，甲、乙方签订编号穗房合字98120517号、编号穗房合字98120510号《商品房买卖合同》时，甲方向乙方承诺1年内将负一层纳入预售许可范围内及办理上述两个合同的预告登记手续。现因甲方未按时办理上述手续，甲、乙方于2014年1月26日签订上述两份买卖合同的解除协议。现达成以下退房款协议：一、穗房合字98120510号《商品房买卖合同》的合同款项及税费为419813元，穗房合字98120517号《商品房买卖合同》的合同款项及税费为371798元，合计为791611元。二、自买受人支付完上述合计款项之日起至2014年6月4日的利息是62645.71元（按同期银行定期存款利率计算）；2014年6月4日后的利息根据剩余未还款项的具体金额在每月30日计算利息。三、出卖人应返还的全部房款、税费及利息合计为854256.71元（未含2014年6月4日后的利息）。出卖人自2014年6月份开始，每月的30日退回50000元直至退回全部款项。出卖人被批准销售且有销售收入时，出卖人优先一次性退回剩余未退回的款项。四、出卖人每月将款项转入买受人共同指定的银行帐账户中（开户人为原告，账户：03×××52，开户行：中国民生银行广州海珠支行）。原告及案外人陈智勇与被告在《解除买卖合同协议书的补充协议》上签名盖章。
2014年7月9日和2014年8月18日被告合共向原告支付房款30000元。
2014年12月23日由于被告没有履行《解除买卖合同协议书》的约定，原告委托律师向被告发出《律师催告函》。要求被告在收到律师函后三日内将应付的款项470508.71元支付给原告。但被告没有继续履行约定的义务，原告遂向本院提起诉讼。
在庭审过程中，原告与案外人陈智勇确认是母子关系。原告与案外人陈智勇对约定的利息同意按与被告签订《解除买卖合同协议书的补充协议》约定的总价款，根据各自《商品房买卖合同》房款所占总价的比例计算摊分所占的利息。被告对此没有异议。
本院认为：原告与被告签订的《解除买卖合同协议书》和《解除买卖合同协议书的补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于原告在庭审中认为《解除买卖合同协议书》第四条：“自本协议生效之日起，甲、乙双方彼此之间的权利、义务关系自行消灭，乙方同意不再以任何形式追究甲方的违约责任。”是格式条款，减轻了被告的责任，是无效条款的理由。原告在签订《解除买卖合同协议书》后，再与被告于2014年1月27日签订《解除买卖合同协议书的补充协议》，被告也按协议支付了部分款项。原告对此没有提出异议。因此，原告以《解除买卖合同协议书》第四条是格式条款属无效条款的理由不成立。被告在解除《商品房买卖合同》后没有按约定履行将房款和利息支付给原告，已经构成违约。被告应扣除已付房款30000元后，将余款（含税费、律师费）341798元和自2011年11月23日至2014年6月4日的利息29422.97元支付给原告。对于原告要求被告按银行贷款利率支付利息的问题。根据原、被告双方签订的《解除买卖合同协议书》和《解除买卖合同协议书的补充协议》约定，在解除《商品房买卖合同》后，被告应按同期银行存款利率计算利息至清付房款给原告之日止。原告要求被告按银行贷款利率支付利息依据不足，本院不予支持。对于原告请求判令被告立即向原告支付逾期交房违约金43008.6元的诉讼请求。由于原、被告双方的《商品房买卖合同》已经自行协商解除，对解除《商品房买卖合同》的违约责任没有另行约定。原告的诉讼请求没有合同依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告广州市华丰房产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款（含税费、律师费）341798元和利息（利息自2011年11月23日至2014年6月4日止）29422.97元给原告张桂梅。
二、被告广州市华丰房产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，支付自2014年6月5日起至退回房款之日止的利息（以341798元为本金，按中国人民银行同期定期一年存款利率计算）给原告张桂梅。
三、驳回原告张桂梅的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4179元，由被告广州市华丰房产发展有限公司负担3297元，原告张桂梅负担882元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 侯炜邦
二〇一五年四月十七日
书记员 谢绮雯