江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终4665号
上诉人（原审被告）：上海宸江企业发展有限公司，住所地上海市青浦区金泽镇练西公路2850号1幢1层F区165室。
法定代表人：秦守良，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴英，中豪律师集团（上海）事务所律师。
被上诉人（原审原告）：浙江老娘舅餐饮有限公司，住所地浙江省湖州市都市家园6-2幢。
法定代表人：杨国民，该公司董事长。
委托诉讼代理人：沈佩珏，浙江正同律师事务所律师。
委托诉讼代理人：祝晶，浙江正同律师事务所律师。
原审被告：步城。
上诉人上海宸江企业发展有限公司（以下简称宸江公司）因与被上诉人浙江老娘舅餐饮有限公司（以下简称老娘舅公司）、原审被告步城房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第0115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
宸江公司上诉请求：撤销原判第二、三、四、五项，驳回其他诉请。事实和理由：1、被上诉人在2013年3、4月即咨询过环保部门，得知不能办理环评，但依然进行装修，损失应自行承担；2、因不能通过环评，被上诉人有权解除合同，任何一方不需承担法律责任；3、鉴定机构出具的工程造价咨询报告错误，存在依据不足、错评、该扣未扣等情况。
老娘舅公司辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
原审被告步城未作答辩。
老娘舅公司向一审法院起诉请求：1、解除《老娘舅租赁合同》；2、宸江公司返还已付租金1100000元，双倍返还履约保证金550000元，合计1650000元及利息损失，利息损失以1650000元为基数，自付款之日按照年利率24%计算至判决确认的付款之日。3、宸江公司赔偿各项损失899208.44元。4、步城对上述债务承担连带清偿责任。5、本案诉讼费由宸江公司、步城承担。
一审法院认定事实：2013年2月7日，宸江公司作为甲方，老娘舅公司作为乙方，签订《老娘舅租赁合同》一份，约定：1、甲方将位于江苏省昆山市玉山镇人民路31号主楼室二楼的房产出租给乙方使用，甲方同意乙方将承租房产用于开设老娘舅系列品牌餐厅及开展相关促销活动；2、租赁期限自2013年2月24日至2023年4月12日止，乙方享有自2013年2月24日至2013年4月11日期间的免租期进行装修，自2013年4月12日起开始计租，第1、2租赁年度租金为1100000元，自第3租赁年度起。租金上一年度基础上每两年依此递增5%，以后各年度依次类推，直至租赁期满（租赁年度，是指自免租期满之次日起，向后推算，满十二个月为一租赁年度）；3、甲方房产应符合消防、环保要求，如因甲方原因造成乙方餐厅不能通过消防、环保验收，无法取得消防、环保许可证件或者无法合法开业的，逾期6个月以上，乙方有权终止本合同，甲方应赔偿乙方因此受到的损失；4、甲方保证该房屋按照法律、法规及行政管理的要求，能够租赁房屋用作餐饮服务。步城在合同中以“担保人”的身份签字，并写明“我步城愿为本合同甲、乙在履行本合同时产生的任何纠纷作担保”。
合同签订后，老娘舅公司支付宸江公司租金1100000元、履约保证金275000元，宸江公司将房屋交付老娘舅公司后，老娘舅公司进行店面装修并办理相关许可及证照。在环保审批过程中，老娘舅公司被昆山市环保局告知，承租房屋楼上有居民居住，无法通过环评验收。老娘舅公司将该情况告知了宸江公司，宸江公司亦进行协商、处理，在此过程中，老娘舅公司继续装修餐厅。因解决未果，2013年10月25日，老娘舅公司函告宸江公司，言明：在得知承租房屋营业证照无法办理之后，已及时告知你公司，你公司得知后也在努力协调政府相关部门解决该问题，至今已过去6个多月，但仍无法完成环保审批，现根据《租赁合同》第2.3条的约定，要求你公司在接到通知后7个工作日内返还老娘舅公司已经支付的租金和履约保证金共1375000元，因此造成的损失，老娘舅公司将在1个月内进行核算，你公司在确认后5个工作日内将该损失赔偿老娘舅公司。宸江公司在2013年10月28日签收该函件。因函告未果，2013年12月16日、2014年9月15日，老娘舅公司继续发函至宸江公司，要求解除租赁合同，要求宸江公司返还租金、双倍履约保证金并赔偿损失，但均未果。至今，承租房屋的环评验收未通过，老娘舅公司无法办理营业执照，未进行经营。
2014年12月24日，老娘舅公司将宸江公司、步城诉诸原审法院。在案件审理过程中，经老娘舅公司申请，法院委托北京长青升工程设计咨询有限责任公司对老娘舅公司在承租房屋内投入的装饰装修及设备设施进行造价鉴定。2015年6月24日，老娘舅公司、宸江公司及本案承办人对承租房屋装修情况进行实地勘察（步城经通知未到现场）。2015年10月22日，该鉴定公司出具《报告书》一份，认为造价金额合计899208.44元。此后，老娘舅公司拆除了其中的空调器14台，隔油器1台，价值合计111602元。
上述事实有租赁合同、支付凭证、函、签收凭证、现场勘验通知书、报告书及当事人的陈述予以证实。
一审法院认为，依法成立的合同关系受法律保护。老娘舅公司与宸江公司、步城签订的房屋租赁合同不违反法律的强制性规定，内容真实有效，双方均应恪守。因承租房屋不符合环评验收条件，且事实上至今，租赁双方亦始终无法通过正当途径为该餐厅取得营业资质，在此情形下，合同目的显然不可能实现，该租赁合同已失去了继续履行的基础，故对老娘舅公司要求解除合同的诉请，原审法院予以支持。合同解除后，老娘舅公司应将所承租房屋交还宸江公司。
租赁合同签订时，双方明确房屋用途为开设餐厅，宸江公司明确表明会保证该房屋用途的实现，但宸江公司未能向老娘舅公司提供符合相应功用的房屋，存在较大过错。虽然合同约定“甲方房产应符合消防、环保要求，如因甲方原因造成乙方餐厅不能通过消防、环保验收，无法取得消防、环保许可证件或者无法合法开业的，逾期6个月以上，乙方有权终止本合同，甲方应赔偿乙方因此受到的损失”，会使老娘舅公司有合理信赖，但老娘舅公司作为承租房屋的实际经营者，对经营必备的条件应所有了解，其在承租房屋前未对房屋状况作出全面而谨慎的查实工作，且在明知房屋出现环评问题的情况下，还寄希望于宸江公司解决该问题，未及时停止装修，导致损失扩大，亦存在一定过错。故原审法院认为，租赁合同解除系老娘舅公司和宸江公司共同所致，双方应按照过错各自承担责任。
北京长青升工程设计咨询有限责任公司系具备专业鉴定资质的公司，其依托现场勘验结果，结合国家计价规范作出的《报告书》程序合法，结论客观真实，原审法院予以采信并确定承租房屋装修造价为899208.44元。考虑到老娘舅公司已经拆除价值111602元的空调器和隔油器，且剩余的装修对宸江公司尚存在部分使用价值，结合老娘舅公司和宸江公司的过错程度，对老娘舅公司的投入，原审法院酌情认定宸江公司赔偿老娘舅公司550000元。本案中履约保证金实际为定金，因宸江公司赔偿上述费用能够弥补合同解除给老娘舅公司带来的实际损失，故赔偿损失和定金罚则二者不可以并用，宸江公司仅应返还老娘舅公司履约保证金275000元。关于租金，宸江公司同意返还老娘舅公司1100000元，原审法院予以支持。老娘舅公司曾在2013年10月25日催告宸江公司返还租金和履约保证金，并给予了宸江公司在签收7个工作日的履行期，故租金和履约保证金占用期间的利息损失，原审法院支持自履行届满次日即2013年11月7日起，按照银行同期贷款利率计算至判决确认的给付之日止。
步城应当承担的责任。步城在合同中以“担保人”的身份签字，并明确表明愿意为合同的履行承担担保责任。宸江公司、步城提出步城仅系代表宸江公司的职务行为，无担保意思表示，该说法无相关证据证明亦与步城在合同中的表述不一致，故不予采信，步城作为担保人应对宸江公司的上述责任承担连带清偿责任。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认浙江老娘舅餐饮有限公司与上海宸江企业发展有限公司、步城在2013年2月7日签订的《老娘舅租赁合同》解除。二、上海宸江企业发展有限公司于判决生效后十日内返还浙江老娘舅餐饮有限公司租金1100000元及该款自2013年11月7日至判决确认的给付之日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。三、上海宸江企业发展有限公司于判决生效后十日内返还浙江老娘舅餐饮有限公司履约保证金275000元及该款自2013年11月7日至判决确认的给付之日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。四、上海宸江企业发展有限公司于判决生效后十日内赔偿浙江老娘舅餐饮有限公司550000元。五、步城对上海宸江企业发展有限公司的上述判决义务承担连带清偿责任。案件受理费34985元，鉴定费16500元，保全费5000元、合计56485元，由浙江老娘舅餐饮有限公司负担19769.75元，由上海宸江企业发展有限公司、步城共同负担36715.25元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，2013年2月7日，上诉人宸江公司、原审被告步城与被上诉人老娘舅公司签订的《老娘舅租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。该合同约定：宸江公司房产应符合消防、环保要求，如因宸江公司原因造成老娘舅公司餐厅不能通过消防、环保验收，无法取得消防、环保许可证件或者无法合法开业的，逾期6个月以上，老娘舅公司有权终止本合同，宸江公司应赔偿老娘舅公司因此受到的损失。在合同履行过程中，因承租房屋楼上有居民居住，无法通过环评验收，因此老娘舅公司要求解除合同于法有据，应予支持。宸江公司作为出租方，未能按约为老娘舅公司提供符合合同目的的房屋，存在较大过错，应当承担违约责任。老娘舅公司作为承租方，在知道承租房屋无法通过环评的情形下继续装修，对损失的扩大，亦具有一定的责任。故原审法院认定双方按照过错各自承担责任并无不当。关于装修损失，原审法院依老娘舅公司的申请委托北京长青升工程设计咨询有限责任公司进行造价鉴定程序合法，相关结论有合同、图纸、现场勘验记录为依据，上诉人认为存在依据不足、错评、该扣未扣等情况，但未能提供有效证据加以证明，无法推翻鉴定报告作为证据的证明力，本院对此上诉理由不予采信。
综上所述，上诉人宸江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34985元，由上诉人宸江公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年十一月一日
书 记 员 吴茂程