广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第2224号
上诉人（原审被告）：胡启德，女。
委托人代理人：金朝阳，广东说文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨德成，男。
委托代理人：刘完颜，湖南天迪律师事务所律师。
上诉人胡启德因与被上诉人杨德成租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法民一初字第232号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年2月17日，杨德成向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、胡启德立即退还杨德成定金11500元及定金二倍赔偿差额11500元；2、胡启德赔偿杨德成的经济损失12600元；3、胡启德承担本案的诉讼费用。后杨德成主张其向胡启德支付了定金10000元、打墙费用1500元。杨德成将第1项诉讼请求变更为胡启德立即退还杨德成定金10000元及定金二倍赔偿差额10000元；将第2项诉讼请求变更为胡启德赔偿杨德成经济损失14100元，包括租场地费用9600元、维修电梯费用3000元、打墙费用1500元。
原审法院经审理查明：案外人廖仲丘作为甲方、胡启德作为乙方，双方于2013年8月9日签订了1份《租赁厂房协议书》，该协议书的抬头甲方为大岭山镇大岭油古岭村，乙方为胡启德，该协议书约定甲方将1栋1600平方米的厂房及配套建筑物出租给乙方使用，租期从2013年9月1日至2016年9月1日，租金按建筑面积1600平方米，每月每平方米租金为8.125元，月租金为13000元，在租赁前甲方给乙方30天时间为厂房装修期，由9月1日开始计租。出租方胡启德作为甲方、承租方杨德成作为乙方，双方于2013年8月16日签订了1份《厂房租赁合同》，约定甲方将东莞市大岭山镇大岭村油股岭六队厂房租赁给乙方使用，面积为2000平方米，厂房租赁期限从2013年9月1日至2016年8月31日，每月租金为20000元；甲、乙双方签订合同时，乙方向甲方支付保证金40000元和第一个月租金20000元，合约期满乙方付清租金及一切费用之后，甲方应将保证金全额退还乙方；甲方厂房内原有办公用品一套、厂内主线、照明线、空压机、汽管、水洗台给乙方使用，合约期满，如有损坏，乙方应照市场价赔偿，合同期满后一切物品归乙方所有。胡启德主张上述《厂房租赁合同》系其代表东莞市大富环保设备有限公司（以下简称大富公司）与杨德成签订，其系大富公司的法定代表人，其已向杨德成表明其系代表大富公司与杨德成签订涉案租赁合同。杨德成称胡启德一直都是以胡启德的名义与杨德成洽谈涉案租赁合同，胡启德从未说过其是代表大富公司与杨德成签订涉案租赁合同。胡启德对其已向杨德成表明其系代表大富公司与杨德成签订涉案租赁合同的主张未提供证据予以证明。
上述合同签订后，杨德成于2013年8月16日通过其妻子李红英的银行账号转账了11500元到胡启德的丈夫杨英达的银行账号。胡启德确认其丈夫杨英达收到了上述11500元，但认为杨英达系涉案租赁物的中介，杨德成向杨英达支付上述11500元作为中介费用。杨德成对胡启德的主张不予确认，且认为杨英达作为胡启德的丈夫，杨英达给胡启德张罗厂房租赁事宜后收取厂房的中介费用不符合常理。杨德成主张胡启德支付的11500元包括定金10000元及厂房打墙费用1500元，并提供了转账单作为证据。转账单载明转账的用途为大岭厂房定金。胡启德对转账单的真实性予以确认，但认为用途是杨德成自行填写，用途不是定金。杨德成主张其于2013年8月28日找来东莞市鑫力起重设备有限公司对涉案租赁物的电梯进行维修，产生了维修费3000元，并提供了东莞市鑫力起重设备有限公司的企业机读档案登记资料、收据及发票作为证据。胡启德称杨德成没有对涉案租赁物的电梯进行维修，不同意向杨德成支付电梯维修费。杨德成主张上述合同签订后，因涉案租赁物摆放有杂物，无法使用涉案租赁物，杨德成于2013年8月20日至2013年10月期间承租大岭山镇向东沿河路69号的450平方米的铁皮房摆放其机器设备，产生了承租案外人铁皮房的使用费2013年8月为1760元、2013年9月为4800元、2013年10月为4800元，杨德成仅要求胡启德向其支付2013年9月、2013年10月在外承租地方存放机器设备的费用9600元（4800元＋4800元），并提供了照片作为证据。胡启德确认照片的真实性，但认为照片上显示的均是杨德成要求胡启德留下来的材料、纸箱、空压机、汽管、水洗台。杨德成确认其要求胡启德将涉案厂房的线路、空压机、汽管、水洗台留下来，但没有要求胡启德将纸箱留下来。
胡启德申请了证人李某某出庭作证，李某某述称胡启德要出租厂房，杨英达问李某某是否有人要承租厂房，李某某找专门做房屋中介的王先生问其是否有人需要承租厂房，王先生说杨德成要租厂房，后李某某、杨英达和王先生一起约杨德成去看涉案厂房，当时李某某、杨英达、王先生和杨德成口头约定杨德成向胡启德支付保证金及租金共60000元后，胡启德向杨英达、李某某和王先生三人支付中介费用20000元，至一审开庭时，胡启德尚未向李某某、杨英达、王先生支付中介费用。
2013年8月30日，胡启德作为出租方、案外人曾金红作为承租方，双方签订了1份租赁合同，约定胡启德将涉案厂房租给曾金红使用，租赁期限从2013年9月1日至2016年9月1日，租赁面积为1600平方米，每月租金为20000元。
另查明，涉案租赁物没有取得建设工程规划许可证，亦没有办理相关的房地产权证。
原审法院查明上述事实的证据有：杨德成提供的厂房租赁合同、收据、房租收据、转账单、照片、企业机读档案登记资料、证明、发票，胡启德提供的企业机读档案登记资料、营业执照、厂房租赁合同、租赁厂房协议书、证人李某某的证言，及双方的陈述附卷为证。
原审法院认为：本案为租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：第一，胡启德是否本案的适格被告；第二，涉案租赁合同的效力；第三，损失的认定问题。
关于焦点一。胡启德提供的《租赁厂房协议书》抬头及落款处显示的承租方均为胡启德，杨德成与胡启德签订的《厂房租赁合同》抬头及落款处显示的出租方均为胡启德，上述2份合同均没有显示大富公司的字样，亦未载明胡启德代表大富公司签订上述2份合同，且胡启德未提供证据予以证明其已向杨德成表明其系代表大富公司与杨德成签订涉案租赁合同，故对胡启德主张其系代表大富公司与杨德成签订涉案《厂房租赁合同》的主张，不予采信。故胡启德系本案的适格被告。胡启德应承担其与杨德成签订涉案租赁合同的相关责任。
关于焦点二。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，故涉案《厂房租赁合同》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
杨德成主张上述《厂房租赁合同》签订后，其向胡启德支付涉案租赁物定金10000元。胡启德确认其丈夫杨英达收到了杨德成转账的10000元，但其认为该10000元系杨德成支付给其丈夫杨英达的房屋中介费。杨德成对胡启德的主张不予确认，且认为杨英达作为胡启德的丈夫，杨英达给胡启德张罗厂房租赁事宜后收取厂房的中介费用不符合常理。原审法院认为证人李某某称杨英达、王先生、李某某与杨德成当时口头约定涉案厂房的中介费用系由胡启德支付给中介人，不是由杨德成支付给中介人，中介费用不是由杨德成承担，且李某某称至一审开庭时尚未收到中介费用。故原审法院认定杨德成向杨英达支付的10000元不是中介费用。杨德成主张10000元系“定金”，但“定金”二字仅在杨德成转账给胡启德的转账单显示，且为杨德成自行填写，并不是双方约定该10000元系定金，故对杨德成主张该10000元系定金，原审法院不予采信。涉案《厂房租赁合同》无效，杨德成已向胡启德支付保证金10000元，对杨德成要求胡启德返还保证金10000元的诉请，合法有据，原审法院予以支持。杨德成要求胡启德双倍返还上述10000元，缺乏法律依据，原审法院不予支持。
关于焦点三。1、打墙费。杨德成主张其已向胡启德的丈夫杨英达转账了1500元用于打掉涉案厂房的一面墙。胡启德确认其收到上述1500元，但认为是杨德成支付给其丈夫杨英达的房屋中介费。结合焦点二的相关论述，原审法院认定杨德成向杨英达支付的1500元不是中介费用。胡启德主张涉案厂房的一面墙是由案外人曾金红出资打掉的，与杨德成无关。涉案《厂房租赁合同》无效，杨德成已向胡启德支付打墙费1500元，胡启德确认其未使用该1500元用于打墙，胡启德应向杨德成返还该款项。故对杨德成要求胡启德返还打墙费1500元的诉请，合法有据，予以支持。2、租仓库的费用。杨德成主张双方签订涉案租赁合同后因涉案厂房堆满杂物无法使用，其从2013年8月20日至2013年10月期间租用案外的铁皮房来存放其机器设备。原审法院认为杨德成与胡启德签订涉案租赁合同后，杨德成要求胡启德将涉案厂房的线路、空压机、汽管、水洗台留下来由其使用，对涉案厂房内存放的纸箱杨德成可自行清理后摆放其机器设备，但杨德成自行租用案外的铁皮房存放其机器设备，产生的费用应由其自行承担。故对杨德成诉请胡启德向其支付租金损失9600元，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。3、电梯维修费。杨德成主张其与胡启德签订涉案租赁合同后，其委托东莞市鑫力起重设备有限公司对涉案厂房的电梯进行维修，并向东莞市鑫力起重设备有限公司支付维修费3000元，有东莞市鑫力起重设备有限公司出具的收据、发票为证，原审法院予以采信。杨德成于2013年8月28日出资将涉案厂房的电梯进行了维修，涉案租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，故胡启德应向原告杨德成返还电梯维修费3000元。综上，胡启德应向杨德成赔偿损失4500元（1500元＋3000元）。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、限胡启德于判决发生法律效力之日起三日内向杨德成返还保证金10000元；二、限胡启德于判决发生法律效力之日起三日内向杨德成赔偿损失4500元；三、驳回杨德成的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费690元，由杨德成负担414元，胡启德负担276元。
上诉人胡启德不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）胡启德不是适格被告。案涉厂房是大富公司的住所地，胡启德是大富公司的法定代表人，其与杨德成签约是代表大富公司，本案适格被告是大富公司。杨德成起诉前也在工商局查询了大富公司的内档，表明杨德成知悉胡启德是大富公司的法定代表人。（二）电梯维修费3000元不应支付。杨德成提供的发票和收据不能证明电梯是由东莞市鑫力起重设备有限公司维修，仅能证明杨德成向该公司支付了费用。且收据和发票出具时间相隔8个月，不排除是其他费用。据此，请求本院：1、撤销原审判决。2、驳回杨德成的诉讼请求。3、本案诉讼费由杨德成承担。
被上诉人杨德成答辩称：（一）胡启德认为大富公司是案涉厂房出租人与事实不符。（二）电梯维修费收据不含税，发票含税，一开始是仅开具了收据，发票是在一审法院要求杨德成出具才找到该公司再次开具的，所以收据和发票的出具时间会相差8个月。（三）杨德成去工商局是查询胡启德的身份信息和其丈夫收取杨德成费用的事实。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，案涉厂房未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，违反了法律、行政法规的强制性规定，《厂房租赁合同》依法为无效合同。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对胡启德上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）胡启德是否本案适格主体。（二）胡启德是否应支付杨德成电梯维修费。
关于焦点一。案涉《厂房租赁合同》抬头和落款显示的出租方均是胡启德，合同条款未显示有大富公司字样，亦未载明胡启德是代表大富公司签订上述合同，胡启德也未提供证据证明其在签订合同时已经告知杨德成其是代表大富公司签订合同，根据合同相对性原则，案涉《厂房租赁合同》主体应为胡启德和杨德成，胡启德上诉主张其并非本案适格被告没有任何法律依据，本院不予支持。
关于焦点二。杨德成主张其聘请东莞市鑫力起重设备有限公司为胡启德维修了电梯，有东莞市鑫力起重设备有限公司的营业执照、收据、发票以及该公司出具的证明为证，胡启德虽对此不予确认，但并未提供任何反驳的证据，故原审法院认定杨德成出资维修电梯并无不当，胡启德应返还相应的维修款3000元给杨德成。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。胡启德的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费163元，由上诉人胡启德负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 廖志明
代理审判员 杨 浩
二〇一四年十一月六日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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