广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1809号
上诉人（原审原告、反诉被告）黄云珍，女，1967年9月27日生，汉族，住广东省广州市黄埔区。
委托代理人李军，广东辉耀律师事务所律师。
委托代理人宋玉才，广东国鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）黎淑燕，女，1982年9月25日生，汉族，住广东省广州市黄埔区。
委托代理人周宦生，广东格林律师事务所律师。
上诉人黄云珍因与被上诉人黎淑燕房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市萝岗区人民法院（2013）穗萝法民三初字第478号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年9月19日，黄云珍（卖方）与黎淑燕（买方）签订《房产买卖合同》约定：第一条，买卖之房屋（以下简称“该物业”）地址为萝岗区小西环路12号自编A3栋1201房，建筑面积84.7262平方米（以房产证面积为准）；第四条，该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为壹佰贰拾万元；第七条，卖方交付该物业予买方使用之日期为签约三天内；第十一条，卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金；第十二条，买方逾期支付楼款，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一（逾期支付楼款则按未付楼款的千分之一）向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；附件：签订本合同时支付20万元作为定金；买卖双方应在卖方取得房产证的两周内共同到房管部门办理交易过户递件手续，首期楼款（已包含定金）120万元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付。座落于广州市萝岗区峻福路56号1201房的房产权属人为黄云珍，建筑面积为85.51平方米，登记日期为2013年4月17日。双方确认该房产即前述《房产买卖合同》中之房产，签订该合同时双方知晓房屋尚未取得房产证，就房屋交付后的使用费并无约定。关于预计取得房产证的时间，黄云珍称双方签订合同时清楚房产证预计在2013年3-5月间取得；黎淑燕称不清楚，系不断向中介询问打听；黎淑燕申请的证人友友公司林壮雄出庭时称双方签订合同时清楚房产证预计在2013年3-4月间取得。2012年9月19日，黎淑燕与友友地产签订《服务收费确认书》约定，友友地产促成涉案房屋购买，由黎淑燕支付友友地产30000元作为中介代理费及咨询费等，缴交日期为：签合同12000元，递件18000元。次日，黎淑燕支付友友地产12000元。2012年9月20日，黎淑燕支付黄云珍200000元，后黄云珍将涉案房屋交付黎淑燕使用。
2013年6月19日，黄云珍以黎淑燕违反合同约定未支付房款为由向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除黄云珍与黎淑燕之间的《房屋买卖合同》，黎淑燕于判决生效之日起三日内将房屋交还黄云珍；2.黎淑燕向黄云珍支付违约金20万元及房屋使用费2500元／月（自2012年9月21日起至黎淑燕将房屋交还黄云珍之日止），暂计至2013年6月21日为22500元。黎淑燕反诉判令：1、黄云珍继续履行与黎淑燕签订的《房屋买卖合同》，并立即将广州市萝岗区峻福路56号1201房的产权过户至黎淑燕名下，并办理相关手续；2.黄云珍向黎淑燕支付违约金（自2013年5月13日起，按房屋成交价120万元的1‰计至实际完成产权过户手续之日止，暂计至2013年7月4日为人民币63600元）。
原审诉讼中，双方当事人为争议事实提交如下证据：一、黄云珍证据材料。1.《通知》及照片若干。《通知》载明：黎淑燕小姐：本人与你于2012年9月19日签订房屋买卖合同，约定你购买位于萝岗区西环路12号自编A3栋1201房，本人已经于2013年4月28日从开发商那里领回房地产证，现在本人通知你于2013年5月10日上午，最迟于2013年5月13日上午到萝岗区房地产权交易中心办理房屋过户递件及交付壹佰万元房款和交易税费的手续，否则一切法律后果由你承担。照片显示有A4大小纸分别张贴于一户住宅铁门以及一户住宅木门之上。黎淑燕不予确认，认为：《通知》无原件，照片光盘中的影像属于传闻证据，且显示张贴《通知》的内容不清晰，无法确定其内容以及张贴的时间及地址；即便张贴了《通知》，也不排除张贴拍照后立即撕毁，事实上黎淑燕自始至终未看到过该份通知。2.顺风速运邮件单3份，收件人信息栏中联络人均为黎淑燕；收件人信息栏中地址有2份为黄埔区海员路62号，1份为萝岗区峻福路56号1201房；收件人信息栏中电话有2份为8218×××6，1份为82241560；寄件时间分别为2013年5月6日和5月8日；退件时间分别为2013年5月8日和5月10日；付款方式均为收方付；托寄物内容处均注明关于已取得房产证催办房屋过户递件及交付房款和交纳税费的通知；邮件上均贴有收件人拒收的退件贴纸。黎淑燕称未接到快递电话，不存在拒收情形，且查询顺丰速运官网，亦未有拒收记录，退件标签是黄云珍伪造；快递单上未留收件人手机号码，固定电话8218×××6是涉案房屋物业管理处的电话，82241560是友友地产的电话，且三份快递的邮件费用都是收件人支付，邮寄前亦未电话告知我方或中介其已取得房产证。三份快递是黄云珍制造的假象，证明其在房价上涨后想毁约。3.2013年5月14日《羊城晚报》B5版公告，其上载明：本人黄云珍已拿到萝岗区峻福路56号1201房屋产权证，特催促黎淑燕尽快与本人办理房屋过户手续。黎淑燕不予确认，认为双方有电话、有中介，完全有多种途径联系，应穷尽所有方式后才用公告，且该公告篇幅极小，不引人注目，起不到告知作用。4.《关于解除房屋买卖合同的函》复印件及EMS邮寄底单，其上载有“黎淑燕女士：……本人一直积极的履行合同，但经本人多次催促，您迟迟不办理房屋过户手续及履行合同约定，严重违反了合同约定。特此通知您，本人解除房屋买卖合同，并请您按照合同约定承担违约责任。发函人：黄云珍，2013年6月18日”等内容。黎淑燕予以否认。5.黄云珍136××××7686手机通话清单，称曾积极联系黎淑燕未果且黎淑燕未主动致电黄云珍办理过户，想拖延付款。清单显示：查询日期为2013年5月20至同年7月22日；2013年5月16、18日及6月18、19日曾主叫132××××4466（黎淑燕手机），主叫时间分别为09：46、06：51、07：12、10：54，通话时长均为0；无132××××4466被叫记录。黎淑燕否认真实性，认为：该号码非双方签订合同时预留的号码，拨打时间基本为清晨或深夜，未接听陌生电话符合常理。6.电话通话记录文稿6份及录音光盘，黄云珍称曾主动告知友友地产已办得房产证并催促其转告黎淑燕尽快办理过户，而友友地产答复说黎淑燕没有时间且需筹集100万房款，同时再次要求黄云珍帮黎淑燕过户，黄云珍拒绝。（1）2013年5月8日，黄云珍致电友友地产林壮雄，黄：“黎淑燕10号有没时间去办理递件手续啊？”林：“那个房产证拿到了是吧？”黄：“是啊。”林：“啊，十号，今天几号，今天八号是吧”黄：“对啊”林：“十号星期五是不是啊？”黄：“是啊是啊”林：“我要和她说一下”。（2）2013年5月8日，友友地产林壮雄致电黄云珍，告知其黎小姐明天下午答复，因为她筹钱的话看看能不能明天筹到。（3）2013年5月9日，友友地产林壮雄致电黄云珍，告知其黎淑燕出差厦门，要等到下个星期二、三左右。（4）2013年5月9日，黄云珍致电黎淑燕询问何时过户、给钱，黎淑燕回答小林昨天晚上给我说你拿到房产证了，因我今天下午去了厦门，下个礼拜回来给他打电话。（5）2013年5月中下旬，黄云珍称接到黎淑燕找人打来的骚扰电话，让其不要再打电话给黎淑燕。（6）2013年5月中下旬，黄云珍称打电话到涉案房屋管理处，要求管理处看到有人住时通知黄云珍。另有3段录音，黄云珍称系2013年6月初致电黎淑燕，催促其办理房屋过户手续并询问为何每次不接电话，黎淑燕在电话里故意以听不清为由询问致电人，黄云珍告知其身份后黎淑燕即挂断电话，证明是故意不接听电话拒绝配合办理房屋过户手续。黎淑燕否认所有通话录音及记录文稿的真实性与合法性，且认为通话是否经删减无法判断，并特别说明：从通话（1）的内容逻辑顺序可见此前中介及黎淑燕并不知黄云珍已取得房产证；通话（2）说明黎淑燕积极筹钱履行合同；通话（3）、（4）说明黎淑燕出差，预约下周二、三，即5月14、15日，与黄云珍要求的5月10日（周五），除去周末仅相差一两天，在合理范围之内。黎淑燕申请出庭的证人林壮雄确认曾有过（1）-（3）的通话，通话记录文稿上的内容说过，但还有部分内容不在里面，通话记录不完整。7.2013年5月13、16日及6月19日房管局叫号单及相关视频，黄云珍称多次催促黎淑燕而其故意拖延办理过户，故和朋友多次去房管局办理过户手续以争取尽快拿到100万房款，而房管局称必须黎淑燕到场才能办理。黎淑燕均予否认，认为双方均须到场办理过户是常识，且交易由友友地产促成，无需友友地产协助独自办理过户不符常理。8.证人证言。黄云珍申请证人邓雪贞、吕卫华、刘亚添出庭作证。邓雪贞称与黄云珍是十多年的好朋友，于2013年4月28日曾与黄云珍一起去到海员路某个房屋张贴事先起草好的公告并照相，等了一个小时左右即离开；吕卫华称与黄云珍系朋友，2013年5月13-16日期间陪同其去房管局咨询过户问题，并拍摄相关视频，电话联系不上对方后离开；刘亚添称与黄云珍系朋友，2013年5月13日上、下午陪黄云珍去了房管局咨询过户事宜。黎淑燕均予否认。9.2013年6月23日报警回执，黄云珍称接到恐吓威胁电话称以后不要再打电话给黎淑燕并遭该人辱骂。黎淑燕予以否认，称本案在2013年6月18日已进入司法程序且其希望交易成功，不可能做出违背自己根本目的之恐吓行为。10.2012年12月12日函件及邮件单存根，其上载有“黎淑燕小姐：我去房产公司了解到房产证会在2013年4月份出来了，请你一定要准备好钱到时给我，因为我急用钱，谢谢！黄云珍”等手写字样，邮件单存根上寄件人与收件人联系电话均系136××××1507。黎淑燕予以否认，认为寄快件不合常理，完全可以电话或短信通知，且寄件人、收件人处均是黄云珍自己的电话，说明黄云珍自己寄自己收，是在制造假象。11.广州市房地产中介协会业务受理回执及投诉书，黄云珍投诉友友公司及林壮雄恶意串通黎淑燕，将合同定金设为20万元且只付定金即交付房屋，一直以黎淑燕开军牌车（经核实是假军牌）为由要求签合同，黄云珍被欺骗签字后发现上当而当场要求取消买卖合同时，林壮雄从我手中抢去合同说撕毁也不给我拿走，并藏一份给黎淑燕，让她当晚要挟我高达二十万的违约金，造成我房屋被侵占、后期100万房款无法追回。在房产证出来后，又逼我签低报成交价的合同用于避税，叫黎淑燕不接我电话不与我联系不到房管局查册递件，在我状告黎淑燕时出来做伪证，事后我才知友友公司及林壮雄背着我收了黎淑燕3万多的好处费，要求对友友公司及林壮雄给予吊销资格证及罚款的处罚。黎淑燕予以否认，认为黄云珍是打击报复证人。12.136××××1507的2013年4月8日、5月20-23日的手机短信清单，证明2013年4月8日、5月21日、5月22日未收到中介的短信，5月23日虽收到中介短信，但非其所述内容。黎淑燕予以否认，认为短信收费规则是只向发送方收费，黄云珍是短信接收方，故其清单不会显示中介号码。13.《房屋买卖合同》附件，证明涉案房屋装修标准是精装。黎淑燕予以否认，称购房后装修与交楼前装修并不冲突。14.《个人名下房地产情况查询申请表》，证明依房管局规定，在办理递件手续前，买方须先查册且查询结果5日内有效，但黎淑燕始终未查册。黎淑燕予以否认，认为即使该规定属实，亦不影响交易完成，且查询有时效性，提前查询并无意义。15.网络查询资料，黄云珍称房管局规定办理过户要提供家庭情况申报表等多项材料，但黎淑燕未提交。黎淑燕否认证据的真实性、合法性及关联性。二、黎淑燕提交证据材料。1.《房屋装修合同》及相关资料单据、家具家电购买单据、物管费单据及水电煤气费代扣资料、有线电视及电话和网络施工单等，黎淑燕称收取房屋后已进行装修并入住至今逾9个月。黄云珍否认真实性、合法性及关联性。2.盖有友友公司印章及林壮雄签名的《关于黄云珍与黎淑燕房屋买卖经过的情况说明》，载明：其公司于2012年9月19日促成黄云珍与黎淑燕达成交易签订涉案房屋的买卖合同。合同签署前向双方阐明物业交易流程及双方权利义务，双方约定卖方在取得房产证后两周内与买方一起到房管局办理过户手续。合同签订后，买方在签约次日支付卖方20万定金，余款100万按合同约定在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付。卖方在合同签订后不久将物业交付买方，买方重新装修后入住已半年有余。合同签署后，买方多次电话询问物业出证情况，希望尽快办理产权过户手续。我公司通过周边物业的成交不断打听该物业出证情况，并多次致电卖方询问该物业出证时间，以做好交易准备，但卖方一直消极应对，也不主动联系，并设置手机不接听我公司经办人员电话。在得知该小区一期已全部取得房产证后，我公司及买方均多次催促卖方尽快办理物业产权过户。经多次协调，2013年5月上旬，卖方同意与买方一起到房管局办理过户并事先约好了具体办理过户手续的时间，但到了约定日期，卖方却拒不接听我公司及买方电话，多次催促无果，甚至多次拒不接听电话，后我公司又多次协调、交涉未果，双方至今未完成过户。黄云珍不予确认，认为黎淑燕与友友公司之间存在利害关系，如果友友公司不配合作证，将拒付剩余的1.8万元代理费。3.2013年5月24日的知会函及相关函件收据，内容为催促黄云珍联系林壮雄完成交易，此函在2013年6月1日视为已收到，两日内未明确答复，则启动法律程序完成交易；落款“黎淑燕”字样系打印；信函收据上有“黄云珍”的手写签名字样。黄云珍均予否认。4.2013年6月3日的知会函及相关函件收据，内容为催促黄云珍联系黎淑燕完成交易，此函在2013年6月6日视为已收到，15日内未明确答复，则启动法律程序完成交易；落款“黎淑燕”字样系打印；信函收据上有“黄云珍”的手写签名字样。黄云珍确认收据签名的真实性，但称收到的信函非前述内容，而是要求其配合黎淑燕违法避税。5.黎淑燕手机中与黄云珍的短信记录，显示2013年9月20-25日间双方就订金支付、钥匙交付及物业费结算等进行沟通。黄云珍均予否认，认为收件人号码、时间均可自行编缉。6.林壮雄手机中与黄云珍的短信记录，显示2012年9月18日至次年5月23日，双方就合同签订、钥匙给付、房产证交付、办理过户等进行沟通，认为收件人号码、时间均可自行编缉。7.证人证言。黎淑燕申请友友地产林壮雄出庭作证。林壮雄称：签订合同时买卖双方互留电话号码，黄云珍留的136××××1507；双方清楚房屋预计出证时间在2013年3至4月；买卖合同中约定的20万元作为定金，是不可逆转地确定双方买卖关系，保证合同继续履行；2013年4月通过其他中介知道涉案楼盘已出证，催促过卖方有无出证，原来说好提前约并准备资料和资金，5月8日卖方通知我10号去递件，比较急，由于买方出差，故回复推迟到下周三之前，最早可以在下周一，当时业主没有异议。等到星期天，买方通知我她提前回来，我就打电话给卖方，当时约的是周一还是周二记不清了，卖方也没问题，但隔天早上电话就打不通了，我打了很多次都被挂机，有一次我同事用座机打，对方接了，但没说话就挂机了，后来只能发短信给卖方，联系不上卖方，无法交易，所以没去房管局。后买方委托我公司发送知会函。黄云珍均予否认。
另查，黄云珍在诉讼中有愿意尽快办理房屋过户手续及继续履行房屋买卖合同以拿到100万元房款之意思表示；2013年7月4日，黎淑燕向原审法院申请财产保全要求查封涉案房屋，并提供银行存款1000000元作为担保，原审法院同年7月19日作出（2013）穗萝法民三初字第478号民事裁定书裁定查封涉案房屋及冻结黎淑燕银行存款1000000元并已执行。
以上事实有身份证、《房屋买卖合同》、房地产权证、网上银行电子回单、中介费收款收据、服务收费确认书以及当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，本案的争议焦点有三：一是双方就未依约完成递件事项是否存在违约行为及应否承担违约责任；二是合同应否解除；三是黎淑燕应否支付讼争房屋使用费。关于第一个焦点问题，根据日常生活经验法则，办理递件过户手续需要买卖双方诚意配合进行，一方不但要自己积极履行，还要积极创造合理条件让对方能履行。本案中，黄云珍主张黎淑燕经其多次催促仍拖延办理递件，其证据主要有通知照片、黄云珍独自去房管局的视频、录音电话、通知函、报纸公告、证人证言，但上述证据不能形成证据链印证黄云珍为双方顺利递件积极创造条件而黎淑燕故意拖延过户。黎淑燕主张黄云珍经其多次催促仍拖延办理递件，其提供的证据主要有手机短信、友友公司林壮雄证言、知会函等，但上述证据亦无法证实黎淑燕为双方顺利递件积极创造条件而黄云珍故意拖延过户。双方所举证据均未达到高度盖然性以证实己方已积极创造能让对方履行的合理条件而对方拖延不予履行且该拖延行为是导致未能办理递件的唯一原因，应各自承担举证责任，故双方均未能为对方创造合理履行条件是未能办理递件的原因，双方均有责任，但由于双方的违约行为性质、责任计算及承担方式完全相同，判决各自承担违约责任已无实质意义。关于第二个焦点问题，黄云珍称签订涉案合同系受友友公司及黎淑燕串通欺骗，但未举出充分证据证实，应承担举证不能之责任。讼争合同系买卖双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，该合同自双方签字时已成立并生效，双方均应诚实履行。黎淑燕已支付黄云珍20万元，黄云珍已向黎淑燕交付房屋。现黄云珍主张黎淑燕逾期30天未办理交易递件手续，依照《房屋买卖合同》第十二条约定可以不出售涉案房屋，要求解除合同，而黎淑燕主张继续履行，双方就解除合同不能达成一致意见，黄云珍应就合同约定解除条件成就承担举证责任。然如前所述，未能办理递件过户非黎淑燕单方责任，且在诉讼中，黄云珍曾有愿意办理过户、继续履行合同之意思表示，而黎淑燕亦要求继续履行合同且在本案财产保全中提供银行存款100万元作为担保，合同显然具有继续履行之条件且不影响合同根本目的之实现，故黄云珍主张解除合同缺乏依据，原审法院不予支持；黎淑燕主张继续履行合同有依据，应予支持。关于第三个焦点问题，黄云珍自认2012年9月19日签订讼争合同时即已清楚房屋预计出证时间在2013年3-5月之间，合同明确约定120万元房款中有100万元要在取得房屋交易中心收缴证件收据当日才予支付。黄云珍作为完全民事行为能力人，其同意签约后三日内即交付房屋且不约定房屋使用费，应清楚己方民事法律行为后果并受其约束。讼争纠纷发生后，双方不能就房屋使用费达成协议，亦无合同有关条款或交易习惯可资确定，故黄云珍主张黎淑燕支付房屋使用费缺乏依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一条、第六条、第三十二条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，原审法院于2013年12月17日作出如下判决：一、黄云珍、黎淑燕于本判决发生法律效力之日起10日内办理广州市萝岗区峻福路56号1201房房产的过户手续；二、上项判决义务履行完毕当日，黎淑燕支付黄云珍1000000元；三、驳回黄云珍、黎淑燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费4675元，由黄云珍负担；反诉受理费695元及财产保全申请费656元，由黎淑燕负担。上述诉讼费用于本判决生效之日起七日内向原审法院缴付。
上诉人黄云珍不服原审判决，向本院提起上诉称：请求二审撤销一审判决，判决上诉人有权不再出售房屋买卖合同约定房屋，支持上诉人原审提起的所有诉讼请求。理由：一、本案中，上诉人已经做到和穷尽了一切可能做到的通知和催促被上诉人办理过户手续的各种办法，提供的证明被上诉人故意拖延办理过户的证据充分而完整。即：在被上诉人地址、买卖房屋和房管局等之间奔波多达几十次，上诉人提供的证明上述内容的证据多达几十份，包括去被上诉人地址张贴催促函（证人邓雪贞也已出庭做证）、三次特快邮件（单据上均写有被上诉人拒绝签收退回字样）、报纸公告、多次电话催促清单（显示上诉人多次主动电话被上诉人，而被上诉人从来没有电话过上诉人）、与被上诉人的催促录音（显示上诉人告知被上诉人已取得房产证及催促被上诉人办理房屋过户手续）、去房管局办理过户手续及拿取过户材料的录像和排号单（不同时间排号单多达7个，同时也有证人刘亚添、吕卫华的出庭做证）、去买卖合同约定房屋地址多次找被上诉人的照片及张贴的催促函照片等等，上述几十份证据完全已形成完整充分的证据链，从合同约定和法律规定上，上诉人做为一个普通公民，根据其能想到的所有办法去做并提供上述证据外，客观上已不可能再想到其他办法和提供其他证据，上诉人已经做到了一切可以通知和催促被上诉人履行合同义务的各种办法。二、被上诉人系故意拖延办理房屋过户手续，违约情节恶劣，理应受到违约处罚。1、被上诉人并没有看过该出售房屋，可见被上诉人购买该房屋并非自用，而是炒房之用。2、买方从没进行过准备网签过户的查册，由此，被上诉人亦从没准备办理过户。3、根据《房屋买卖》合同约定，后期100万房款的支付，是在房屋买卖双方网签递件后当天支付。买方一直不办理网签手续过户递件，亦即以此不向上诉人支付购房余款。4、2013年5月8日上诉人告知被上诉人已拿到房产证并通知其办理过户手续，可被上诉人一直避而不见，不愿办理房屋过户。至2013年6月23日上诉人向法院立案时止，虽经上诉人穷尽一切可能之办法催促被上诉人仍是避而不见。综上，根据《房屋买卖》合同第十二、十九条，附件第一条第1项，被上诉人已严重违约，上诉人有权收回该出卖房产。同时，被上诉人需承担损失20万元定金的违约责任。三、被上诉人应支付其占用上诉人房屋的责任。上诉人与被上诉人在《房屋买卖》合同中虽没约定被上诉人使用房屋的情况，但事实上双方口头约定在被上诉人支付完毕全部房款前，根据当时的市场情况，由被上诉人每月支付2500元的租金。在此情况下，同意友友房屋中介公司把钥匙给被上诉人。可被上诉人拿到钥匙后至今并没支付该使用租金。上诉人是该房屋的合法所有人，被上诉人虽有意购买该房屋，但仅支付了极少部分的定金，并未支付该房屋的对价，或支付大部分的对价，而上诉人出售该房屋时是急用钱换房，中介公司说被上诉人可一次性付款，所以价格本身就比市价便宜10万元，不可能在没收到房屋对价的情况下让被上诉人无偿使用，而被上诉人在未取得该房屋所有权，或支付房屋对价或大部分对价的，不能无偿使用该房屋，而应给房屋所有人根据其市场情况支付使用费（租金）。被上诉人在拿到房屋后，在没有知会上诉人的情况下，自行装修，以造成实际上的恶意占有，且其故意拖延办理过户及付款。综上，因为被上诉人的故意严重违约，上诉人当初出卖该房屋的合同目的已无法实现，在此情况下，上诉人要求解除当初的房屋买卖约定合法有据，人民法院理应支持。
被上诉人黎淑燕辩称：一、我方履行了合同义务支付定金（首期购房款）20万元，上诉人无正当理由拒不办理涉案房屋的产权过户手续的行为已构成违约。1、根据《房屋买卖合同》的约定，上诉人应在取得房产证两周内与我方一起到房管局办理交易过户手续。合同签订后，我方曾多次电话询问友友公司涉案房屋的办证情况，希望尽快办理产权过户手续。友友公司也通过了解周边情况打听涉案房屋的办证情况，并多次致电上诉人询问涉案房屋的办证时间，以做好双方产权过户手续的准备。但上诉人一直消极应对，甚至设置手机来电拦截功能不接听友友公司经办人的电话。当得知涉案房屋所在小区的其他房屋已全部取得房产证后，我方与友友公司均多次催促上诉人尽快办理涉案房屋的产权过户手续，并经多次协调，上诉人同意于2013年5月13日与我方一同前往房管局办理涉案房屋的产权过户手续，并已约好了办理过户手续的具体时间。但到了约定过户日期，上诉人不仅未到场办理过户手续，而且拒不接听电话。一审庭审中经上诉人的证人刘亚添、吕卫华均出庭证实“黄云珍于5月13日-16日与他们一道去韶关游玩”，根本就没有诚意履约办理过户手续。后经友友公司多次协调、交涉均未果，双方尚未完成涉案房屋相关产权过户登记手续。2、上诉人一方面消极地应对我方及友友公司的产权过户要求，另一方面却积极地捏造我方违约的事实，企图通过解除合同，达到反悔卖房的不法目的。上诉人在明知我方已搬离海员路住处、搬入涉案房屋的情况下，依然在取得涉案房屋的产权证后当天，当即前往我方海员路的住处张贴通知办理产权过户手续；上诉人通过特快专递多次向我方发出所谓的催告函，却故意填写无法联络到我方的联系电话；上诉人故意在报纸上刊登我方根本不可能留意到的公告；上诉人已由房管局工作人员明确答复无法办理产权过户的情况下仍故意由朋友陪同多次单方前往房管局进行所谓的产权过户申请。如果上诉人是真心履行双方房屋买卖合同的，完全可以通过友友公司或直接电话联系我方等一般、正常的途经协商解决办理产权过户手续以及收取余下购房款的问题。而且，我方也通过快递函件多次向上诉人发出知会函，要求上诉人配合办理产权过户手续，但上诉人均不予理会，显然是真正的违约方。3、事实上，我方早已准备好购买涉案房屋的余款100万元，且因本案的发生，为防止房屋被多卖，我方已通过采取保全强制措施，查封了涉案房屋，并以该购房余款100万元向法院提供担保，由法院直接查封该100万元所在的银行账户。由此说明，我方完全有能力也早已准备好支付购房余款。二、我方对上诉人交付的涉案房屋已进行重新装修、添附物品等，并入住使用至今已逾1年9个月，双方买卖已成既定事实。如解除双方签订的《房屋买卖合同》，对我方必然会造成重大损失，严重损害我方的合法权益。更何况，我方对涉案房屋已投入如此之多，根本不可能冒着合同被解除的风险，定金被没收，涉案房屋装修、投入损失的风险，而做出违反合同义务的行为，我方自始至终要求办理产权过户手续及支付购房余款。三、上诉人因周边房价不断涨升，处心积虑，企图反悔毁约。综上所述，应当判决合法有效的合同继续履行，以维护交易的安全性及合同的稳定性。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
二审期间，上诉人向本院提交新证据材料如下：一、一审相关邮件的妥投证明；二、电费查询表；三、上诉人丧失另购房屋机会损失的相关合同等资料。被上诉人认为上述材料超过举证期限，不构成新证据。
本院认为，二审的争议焦点与原审一样，最主要的争议在于违约行为和违约责任在于上诉人还是被上诉人。本案双方当事人为争议事实提交大量证据材料，但是对于力证对方拒绝或者拖延办证的证明力均不充分。在一般的房屋交易过程中，均由中介方负责见面和办理手续的联络工作，交易双方予以配合才能顺利完成交易手续。本案中没有证据确凿证明双方当事人由中介方或者直接协商确定办理过户的时间、地点，原审法院认定双方均未能为对方创造合理履行条件，并无不当。上诉人二审坚持认为从被上诉人购房时不看房和查册，到被上诉人拒绝配合办证的行为足以认定被上诉人购房是投机行为和侵害上诉人利益的行为，该意见与审查争议办证违约责任之间缺乏逻辑联系，本院不予采纳。上诉人二审提交的证明材料，与审查办证义务的因素缺乏关联，本院不予认定为新证据。据此，上诉人要求被上诉人承担违约责任，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5370元，由上诉人黄云珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年六月三十日
书记员 阮志雄
黄浪