北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终4706号
上诉人（原审原告）：北京华腾丹陛华物业管理公司，住所地北京市朝阳区劲松南路9号3层308号。
法定代表人：ＸＸ，总经理。
委托诉讼代理人：王磊，北京市尚元律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：澳中佳缘（北京）窗帘布艺有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡十里河村十里河桥西南。
法定代表人：何京丽，总经理。
委托诉讼代理人：王中伟，北京市晨野律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王锦坡，北京市晨野律师事务所律师。
上诉人北京华腾丹陛华物业管理公司（以下简称华腾丹陛公司）、上诉人澳中佳缘（北京）窗帘布艺有限公司（以下简称澳中佳缘公司）因租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第30428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华腾丹陛公司之委托诉讼代理人王磊、上诉人澳中佳缘公司之委托诉讼代理人王中伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华腾丹陛公司上诉并针对澳中佳缘公司的上诉请求答辩称：撤销原审判决，依法改判或发回重审，诉讼费由澳中佳缘公司承担。事实与理由：一审法院审理程序违法，未追加涉案房屋的实际使用人；一审法院认定事实不清，未查明双方合同履行主体情况以及澳中佳缘公司欠付租金情况，澳中佳缘公司尚欠60万元租金未付，且一审法院认定滞纳金标准过高没有事实依据，显失公平。
澳中佳缘公司上诉并针对华腾丹陛公司的上诉请求答辩称：撤销原审判决，依法改判，诉讼费由华腾丹陛公司承担。事实与理由：本案《租赁合同》系侯建民冒用澳中佳缘公司名义签订，一审认定《租赁合同》是澳中佳缘公司的真实意思表示是错误的；本案租赁房屋由侯建明和北京金色年华餐饮娱乐有限公司占有和使用，一审认定澳中佳缘公司未按期腾房，应当支付房屋使用费有误。
华腾丹陛公司向一审法院起诉请求:1、判令澳中佳缘公司腾退位于北京市朝阳区垂杨柳北里院内的房屋。2、判令澳中佳缘公司向华腾丹陛公司支付2013年12月1日至2014年11月30日的房租60万元。3、判令澳中佳缘公司向华腾丹陛公司支付拖欠租金的滞纳金546000元（以60万元为基数，每天按千分之五标准计算，自2014年11月30日起暂计算至2015年5月31日，共182天）。4、判令澳中佳缘公司向华腾丹陛公司支付自2014年12月1日起至实际腾退占用房屋之日止的使用费（按每月5万元计算）。
一审法院认定事实：2013年11月28日，华腾丹陛公司（出租方、甲方）与澳中佳缘公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，双方约定：甲方房屋坐落于朝阳区垂杨柳北里（原北京化工二厂幼儿园）院内，三层楼房120间、平房20间，总面积2217.9平方米。该房产及土地所有权均属北京化学工业集团有限责任公司，现授权委托甲方经营管理。该房屋用途为商业用房。租赁期限自2013年12月1日至2014年11月30日，年租金60万元，合同签订起10日内，乙方向甲方交纳房屋租金30万元，此后租金支付应于2014年5月10日前7个工作日之内向甲方支付剩余租金30万元。租赁期满，本合同即终止。自合同期满或提前解除合同之日起，乙方物品应于30日内搬出，如乙方没有搬出超过甲方规定期限10日内，将被视为乙方放弃该财产和物品，甲方拥有对该财产和物品的处置权，乙方不得追究甲方责任。乙方未按本合同约定交纳租金，有拖欠行为，属乙方违约，甲方除收回上述拖欠金额外，每拖欠一天加收拖欠额度千分之五的滞纳金。
2014年6月10日华腾丹陛公司向澳中佳缘公司发出《关于催缴2013年度剩余房屋租金的函》，2014年11月25日、2015年1月8日，华腾丹陛公司分两次向澳中佳缘公司发出《关于催缴2014年度房屋租金的函》，三份函件上均有“侯建民”的签收。澳中佳缘公司称三份函件上“侯建民”的签字均为其本人所签，签字时侯建民为澳中佳缘公司的实际控制人。2015年3月20日华腾丹陛公司向澳中佳缘公司发出《律师函》，要求澳中佳缘公司支付欠租及房屋占用费，并要求澳中佳缘公司立即腾房。澳中佳缘公司称律师函是侯建民签收的，侯建民2015年7月27日才将此函转交给澳中佳缘公司法定代表人何京丽。
2014年3月7日，澳中佳缘公司向华腾丹陛公司支付租金15万元，2014年6月3日，北京鼎盛名阁花卉工艺品有限公司代澳中佳缘公司向华腾丹陛公司支付租金10万元，2014年7月7日，北京鼎盛名阁花卉工艺品有限公司代澳中佳缘公司向华腾丹陛公司支付租金5万元。关于上述30万元租金，华腾丹陛公司称系澳中佳缘公司补交的2013年度欠租，2013年12月1日至2014年11月30日房租60万元澳中佳缘公司未缴纳。澳中佳缘公司称在本案合同之前其与华腾丹陛公司签订过租赁期为2012年12月1日至2013年11月30日的租赁合同，2012年11月30日前是否签订过租赁合同澳中佳缘公司表示不清楚，且澳中佳缘公司称华腾丹陛公司主张上述30万元是支付此前的房租欠款，但此前的承租主体并非澳中佳缘公司。
澳中佳缘公司举出华腾丹陛公司与北京东方仙玛企业管理有限公司签订的租赁期为2010年12月30日至2015年12月30日的租赁合同复印件，租赁地点亦为朝阳区垂杨柳北里（原北京化工二厂幼儿园）院内，三层楼房120间、平房20间，总面积2217.90平方米。华腾丹陛公司对该合同不予认可，称其从未与北京东方仙玛企业管理有限公司（以下简称东方仙玛公司）签订过五年期合同，并要求澳中佳缘公司出示合同原件。澳中佳缘公司表示其手中无上述合同原件。
一审法院认为:华腾丹陛公司和澳中佳缘公司签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，是合法有效的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
2014年11月30日租赁期限届满，双方未续签合同，澳中佳缘公司应按约腾退房屋，将租赁物交还华腾丹陛公司。但澳中佳缘公司未履行交接手续，违反约定，其应承担责任。华腾丹陛公司要求澳中佳缘公司腾退房屋的诉讼请求，法院予以支持。
关于欠租，2014年3月7日，澳中佳缘公司向华腾丹陛公司支付租金15万元，2014年6月3日，北京鼎盛名阁花卉工艺品有限公司代澳中佳缘公司向华腾丹陛公司支付租金10万元，2014年7月7日，北京鼎盛名阁花卉工艺品有限公司代澳中佳缘公司向华腾丹陛公司支付租金5万元。华腾丹陛公司称该30万元是澳中佳缘公司补缴的2013年度欠租，但华腾丹陛公司未就之前其与澳中佳缘公司签订租赁合同及合同履行情况举证，故仅凭华腾丹陛公司一面之词不能认定澳中佳缘公司2014年交纳的租金是补缴之前欠租。2013年12月1日至2014年11月30日的房租共计60万元，澳中佳缘公司已交纳30万元，尚欠30万元澳中佳缘公司应向华腾丹陛公司支付。合同中约定的滞纳金计算偏高，法院依法调整。
澳中佳缘公司未按期腾房，给华腾丹陛公司造成损失，华腾丹陛公司主张的房屋使用费符合法律规定，法院予以支持。据此，一审法院于2016年12月判决如下：一、澳中佳缘（北京）窗帘布艺有限公司于判决生效后七日内腾退坐落于北京市朝阳区垂杨柳北里（原北京化工二厂幼儿园）院内房屋，交还北京华腾丹陛华物业管理公司。二、澳中佳缘（北京）窗帘布艺有限公司于判决生效后七日内给付北京华腾丹陛华物业管理公司租金三十万元。三、澳中佳缘（北京）窗帘布艺有限公司于判决生效后七日内给付北京华腾丹陛华物业管理公司滞纳金（以三十万元为基数，按每日万分之二点一计算，自二〇一四年十一月三十日起至澳中佳缘（北京）窗帘布艺有限公司支付完毕三十万元之日止）。四、澳中佳缘（北京）窗帘布艺有限公司于判决生效后七日内给付北京华腾丹陛华物业管理公司自二〇一四年十二月一日起至其实际腾退房屋之日止的使用费（按每月五万元计算）。五、驳回北京华腾丹陛华物业管理公司之其他诉讼请求。一审案件受理费17814元，由澳中佳缘（北京）窗帘布艺有限公司负担（于判决生效后七日内交纳）。
本院二审审理期间，华腾丹陛公司提交租赁经营合同四份（华腾丹陛公司和东方仙玛公司2010年，2011年，2012年的合同三份以及华腾丹陛公司和澳中佳缘公司所签2012年12月1日至2013年11月30日期间的租赁合同一份），证明华腾丹陛公司与东方仙玛公司的租赁期截止2012年10月31日，从2012年12月1日起开始出租给澳中佳缘公司。澳中佳缘公司对2012年之前的合同不予认可。澳中佳缘公司提交朝阳法院传票一份，民事起诉书两份、催款证明两份、租赁经营合同一份，催缴费用通知单一份，用以证明侯建民以多个公司的名义和华腾丹陛公司进行过租赁关系，东方仙玛公司的实际控制人是侯建民。华腾丹陛公司对上述证据的证明目的不予认可，并称对于目前房屋实际占有使用人并不确定，不清楚是澳中佳缘公司还是北京金色年华餐饮娱乐有限公司。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为:关于澳中佳缘公司是否是本案适格主体的问题。双方两次签订租赁合同，澳中佳缘公司亦多次通过银行转账给华腾丹陛公司交纳租金，双方已形成租赁合同关系。现澳中佳缘公司主张其公司的公章等均被侯建民擅自占有使用，该合同并非澳中佳缘公司的真实意思表示，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于澳中佳缘公司欠付华腾丹陛公司的租金数额，根据所签租赁合同的内容来看，澳中佳缘公司共向华腾丹陛公司承租两年，自2012年12月1日至2014年11月30日，年租金为60万元，原审法院根据华腾丹陛公司确认澳中佳缘公司已支付租金情况判令澳中佳缘公司应再向其支付剩余30万元租金及以后的占有使用费，并无不当。华腾丹陛公司虽主张根据双方签订的补充协议约定，澳中佳缘公司自愿承担了前一承租人东方仙玛公司的债务25万元，仍余60万元租金未付，但根据该补充协议的约定内容，难以确定该笔债务包括在澳中佳缘公司拖欠华腾丹陛公司的租金之内，且所签租赁合同中亦并未体现出双方曾对这25万元债务的负担和处理事宜达成一致，在华腾丹陛公司并无其他有力证据予以佐证的情况下，原审法院未对华腾丹陛公司的该项主张予以采信，并无不当。关于华腾丹陛公司主张应当追加房屋实际占有人参加诉讼，共同履行腾退房屋的义务，因本案系租赁合同纠纷，澳中佳缘公司作为合同相对方，负有腾退房屋之义务，在华腾丹陛公司尚无法确定房屋目前实际占有使用人的情况下，原审法院判令由澳中佳缘公司履行腾退交付义务，并无不当，应予维持。
综上，华腾丹陛公司、澳中佳缘公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11600元，由北京华腾丹陛华物业管理公司负担5800元（已交纳），由澳中佳缘（北京）窗帘布艺有限公司负担5800元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 夏
审 判 员 万丽丽
代理审判员 周艳雯
二〇一七年四月十八日
书 记 员 李延昭
书 记 员 卢园园