广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终1442号
上诉人（原审原告反诉被告）佛山市南海区桂城敦煌茶文化有限公司，住所广东省佛山市南海区。
法定代表人潘萍芝。
委托代理人李君，广东金腾律师事务所律师。
委托代理人叶瑞棣，女，汉族，住广东省佛山市南海区。
被上诉人（原审被告反诉原告）广东嘉年华游乐发展有限公司，住所广东省佛山市南海区。
法定代表人方上官于莉。
委托代理人白晓莉，女，回族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人上官雯倩，女，汉族，住山东省济南市天桥区。
上诉人佛山市南海区桂城敦煌茶文化有限公司（以下简称敦煌茶文化公司）为与被上诉人广东嘉年华游乐发展有限公司（以下简称嘉年华游乐公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1234号民事判决，向本院提起上诉。本院依法受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于佛山市南海区某大道2号之二、三的房屋登记权利人为嘉年华游乐公司，登记日期2011年10月19日，已办理房地产权证。
2011年1月6日，敦煌茶文化公司松岗分店（乙方、承租人）与天安（广州）投资有限公司（甲方、出租人）签订《天安鸿基花园一期会所餐饮区租赁经营协议》，约定乙方承租位于南海区某大道2号之二、三作餐饮经营，建筑面积1637.33平方米。乙方对甲方交付的租赁场地自行进行内部装修，装修费用均由乙方自行承担。甲方允许乙方在承租期内免费使用现有租赁场地的水、电、中央空调设施，水电费及维修费由乙方负责。乙方投资购置经营酒楼需要的厨房设备、煤气管道、环保油烟处理设施及楼面所需物品、用品并负责室内绿化。租赁期限至2015年12月31日止。2012年1月1日至2015年12月31日，乙方按每月59464.8元交纳租金。乙方每月向甲方交纳停车场使用租金3000元、物业管理费1643元，由甲方负责停车场保安、维护、环境卫生、场所公共灯光照明及垃圾清运费用。租金每月十五日前支付，如拖欠时间超过一个月，每延迟一天按拖欠总金额的1%向甲方缴交滞纳金，拖欠超过三个月，视为乙方违约，甲方有权解除合同。乙方对甲方交付使用的设备、设施只享有使用权，不享有所有权。经营期满后，属于乙方投资购置的物品设备、设施归乙方所有，经甲方同意后，可按照一定的折旧年限或方法折价转让给甲方。如乙方在未征得甲方同意的情况下，无正当理由闲置酒楼15天或以上，甲方有权提出终止协议。乙方以投资酒楼的厨房炉具、环保除烟除油设备系统各一套，作为履行合同的保证金抵押给甲方，如乙方在合同期内终止经营，则上述设备归甲方所有。双方并约定其他权利义务。2011年11月1日，敦煌茶文化公司松岗分店（乙方）、天安（广州）投资有限公司（甲方）、嘉年华游乐公司（丙方）三方签订《补充协议》，约定甲方将在前述《天安鸿基花园一期会所餐饮区租赁经营协议》中的租赁物产权转让给嘉年华游乐公司，租赁押金60000元，合同权利义务自2011年10月30日起由丙方承担。
2015年6月24日，敦煌茶文化公司松岗分店向嘉年华游乐公司送达《告知书》一份，内容为由于敦煌茶文化公司松岗分店经营困难，于2015年6月22日决定结束经营，并提前解散公司，告知嘉年华游乐公司终止双方租赁关系。
敦煌茶文化公司在诉讼中陈述，敦煌茶文化公司松岗分店于2015年6月22日停业，曾小红于2015年7月为敦煌茶文化公司松岗分店办理涉讼租赁物停水停电的相关手续。
嘉年华游乐公司于2015年7月6日向敦煌茶文化公司发出《通知》，主张敦煌茶文化公司拖欠租金及于2015年6月24日单方通知解除合同构成违约，通知敦煌茶文化公司在收到通知后五日内支付拖欠租金、注销工商营业执照和税务登记证等证照、修复停车场及赔偿各项损失。通知敦煌茶文化公司于当日收到该通知。
敦煌茶文化公司松岗分店于2015年7月21日注销工商营业登记。
敦煌茶文化公司于2015年7月24日通过特快专递向嘉年华游乐公司发出《关于要求搬离我公司所属物品的函》，主张嘉年华游乐公司于2015年6月24日已接管涉讼租赁物，请求在2015年7月27日到涉讼租赁物清点、搬离属于敦煌茶文化公司的财物，请嘉年华游乐公司配合，敦煌茶文化公司同意就租金一事进行协商解决，并提供敦煌茶文化公司指定联系人及联系电话。嘉年华游乐公司陈述于2015年7月27日收到该函件。
敦煌茶文化公司的员工叶瑞棣于2015年7月27日向佛山市公安局南海分局报案，主张要进入涉讼租赁物就内部财物进行清点、拍照及处理冰箱里面的食物和仓库里的茶叶，但物业的人员阻挠其进入。嘉年华游乐公司在诉讼中陈述，物业服务有限公司的保安在2015年7月18日在后门加上一把外挂门锁。2015年7月27日，该公司保安制止身份未明的人员进入涉讼租赁物。
嘉年华游乐公司于2015年7月27日向敦煌茶文化公司发出《关于不同意解除租赁协议的通知》，主张不同意敦煌茶文化公司单方解除合同，要求敦煌茶文化公司在收到通知后五日内支付拖欠租金及支付至2015年12月30日的租金、赔偿损失等。
敦煌茶文化公司于2015年8月21日提起本案诉讼。请判令：一、解除当事人双方签订的《天安鸿基花园一期会所餐饮区租赁经营协议》及《补充协议》；二、嘉年华游乐公司将租赁物内的属于敦煌茶文化公司的财产（详见后附财产清单）及按金60000元返还给敦煌茶文化公司；3.本案的诉讼费用由嘉年华游乐公司承担。
嘉年华游乐公司于2015年9月18日提起本案反诉，请求判令：一、敦煌茶文化公司支付从2015年5月30日至2015年9月30日按每月59464.8元计算的租金297324元，及以2015年5月30日至2015年9月30日期间每月应付租金为本金从每月16日起至敦煌茶文化公司付清款日止按日百分之一计算的滞纳金（暂计至2015年9月30日为227750.18元）；二、敦煌茶文化公司支付从2015年6月1日起至2015年9月30日止按每月3000元计算的停车场使用租金12000元、按每月1643元计算的物业管理费6572元，共18572元；三、敦煌茶文化公司立即修复其使用破坏的停车场路面；四、敦煌茶文化公司投资酒楼的厨具炉具、环保除烟除油设备系统各一套归嘉年华游乐公司所有；五、敦煌茶文化公司限期注销登记在租赁物业名下的税务登记证、餐饮服务许可证；六、敦煌茶文化公司赔偿违约导致嘉年华游乐公司的损失180000元（按三个月租金计算）；七、敦煌茶文化公司承担本案本诉及反诉诉讼费用及其它费用。一审诉讼过程中，嘉年华游乐公司撤回了其提出的第三、五项反诉请求。
原审法院于2015年9月24日庭审询问双方当事人是否同意交接租赁物，敦煌茶文化公司同意交接租赁物，嘉年华游乐公司不同意交接租赁物。敦煌茶文化公司与嘉年华游乐公司在诉讼中共同确认敦煌茶文化公司支付至2015年4月30日的租金，支付至2015年5月31日的停车场租金及管理费。
原审法院于2015年10月13日组织敦煌茶文化公司与嘉年华游乐公司到涉讼租赁物进行现场勘验。涉讼租赁物后门挂有铁链一条，上面有挂锁两个，其中一挂锁没有实际上锁，另一挂锁由嘉年华游乐公司的委托代理人上官雯倩持有钥匙打开。租赁物内存有大量桌椅、空调设备及厨房设备、餐具等物品。租赁物有多个门从内部上锁，部分门内外各加锁上锁。敦煌茶文化公司与嘉年华游乐公司于2015年10月16日对涉讼租赁物内的财物进行清点拍照，并签署清单一份（详见后附财物清单）。
原审法院认为，敦煌茶文化公司松岗分店与嘉年华游乐公司就《天安鸿基花园一期会所餐饮区租赁经营协议》及《补充协议》订立的权利义务是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。敦煌茶文化公司松岗分店已经注销，相应合同权利义务应由敦煌茶文化公司承受，原审法院对敦煌茶文化公司的诉讼主体资格予以确认。
关于敦煌茶文化公司解除合同的请求，敦煌茶文化公司松岗分店是原合同当事人，合同签订目的是敦煌茶文化公司松岗分店为承租涉讼租赁物作餐饮经营之用，敦煌茶文化公司松岗分店因自身原因无力继续经营，敦煌茶文化公司没有支付自2015年5月1日起的租金和2015年6月1日起的停车场租金及管理费，现已停业并注销经营主体资格，而合同约定的租赁期限至2015年12月31日将届满，综合考虑上述情况，承租人已不具备继续履行合同的能力，合同不具备实际履行的客观条件，解除合同有利于减少双方损失和物尽其用，涉讼租赁合同关系应以解除为宜。敦煌茶文化公司于2015年6月24日向嘉年华游乐公司提出解除请求，嘉年华游乐公司明知敦煌茶文化公司松岗分店签订合同的目的是为自身经营餐饮之用，仍于2015年7月6日向敦煌茶文化公司发出了工商登记有关证照从住所地腾退等合同解除后的恢复原状之通知，应视为嘉年华游乐公司于2015年7月6日同意敦煌茶文化公司的解除请求。通知已作出并有效送达，双方的合同关系于当日解除，嘉年华游乐公司于2015年7月27日再行发出不同意解除合同的通知，不具备撤回原承诺的法律效力。原审法院对敦煌茶文化公司的解除请求予以支持，并确认双方之间的合同关系于2015年7月6日解除，对嘉年华游乐公司主张合同继续履行的反诉请求不予支持。
关于敦煌茶文化公司缴纳的押金应否退还的问题，在双方对押金性质未有特殊约定的前提下，押金仅属担保物权的一种，即为了担保债务的履行，债务人将一定数额的金钱移交债权人占有，在债务人不履行合同债务的时候，债权人可从押金中优先受偿。押金仅是一种单向担保，不具有惩罚性，只具有补偿性。本案中，双方协议中对押金的性质及一方违约后押金的处理方式未明确作出约定，参照《最高人民法院关于适用﹤担保法﹥若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，在双方当事人对押金未明确作出约定的情况下，该押金不具有定金或违约金的性质，与违约责任的承担无必然联系。涉讼合同已经解除，嘉年华游乐公司应返还租赁押金60000元予敦煌茶文化公司。
合同解除，已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状和采取其他补救措施等。嘉年华游乐公司确认双方于2015年10月16日清点的存放于租赁物内的财物（见后附清单）属于敦煌茶文化公司所有，原审法院对敦煌茶文化公司的物品返还请求予以支持。
关于嘉年华游乐公司的租金请求，争议焦点为敦煌茶文化公司占有使用租赁物的时间。敦煌茶文化公司主张敦煌茶文化公司于2015年6月24日提出腾退租赁物并嘉年华游乐公司于当日收到解除通知后即接收涉讼租赁物，但除曾小红证言外，没有其他有效证据佐证，曾小红和叶瑞棣均是敦煌茶文化公司的员工，与敦煌茶文化公司有利害关系，曾小红在诉讼中关于租赁物钥匙交接的陈述与庭前提供的书面证言不一致，且经原审法院在诉讼中询问，曾小红对于涉及租赁物占用情况的工人工资解决时间及离场时间等问题均不能提供确定的陈述，原审法院对曾小红关于敦煌茶文化公司已于2015年6月24日主张腾退租赁物并嘉年华游乐公司已于当日接管涉讼租赁物的陈述不予采信。为此，敦煌茶文化公司没有举证证明在2015年6月24日提出解除通知后将涉讼租赁物返还给嘉年华游乐公司，原审法院对敦煌茶文化公司主张租金费用应计算至2015年6月24日的主张不予采纳。根据嘉年华游乐公司关于2015年7月18日起物业公司对租赁物添加外挂门锁的陈述及原审法院到租赁物现场勘验时嘉年华游乐公司持有租赁物钥匙打开外挂门锁的事实，嘉年华游乐公司最迟从2015年7月18日起控制管理涉讼租赁物。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”敦煌茶文化公司已于2015年7月21日前根据嘉年华游乐公司的通知注销以涉讼租赁物为住所地的相关经营证照，于2015年7月25日向嘉年华游乐公司发出要求于2015年7月27日搬离物品的通知。敦煌茶文化公司在2015年7月27日前已具备完全腾退租赁物的条件并提出主张，嘉年华游乐公司收到上述通知后应积极协助敦煌茶文化公司腾退租赁物以减少双方损失，但至本案诉讼期间经原审法院询问，嘉年华游乐公司仍然不同意敦煌茶文化公司搬离财物，嘉年华游乐公司应自行承担2015年7月27日后租赁物占用的扩大损失，原审法院认定敦煌茶文化公司应负担的租金费用应计算至2015年7月27日止。为此，敦煌茶文化公司应支付从2015年5月1日起至2015年7月27日止按合同约定的每月59464.8元计算的租金170721.52元（59464.8×2＋59464.8÷31×27）、从2015年6月1日至2015年7月27日止按合同约定的每月3000元计算的停车场租金5612.90元及按每月1643元计算的物业管理费3074元予嘉年华游乐公司，原审法院对嘉年华游乐公司的租金请求超出原审法院核定部分不予支持。合同约定原告应于每月15日前支付当月租金，敦煌茶文化公司迟延支付2015年5月1日起至2015年7月27日止的租金，应承担逾期付款的违约责任。但嘉年华游乐公司主张按每日百分之一计收违约金过高，原审法院酌定按中国人民银行同期逾期贷款利率计算。敦煌茶文化公司应各以59464.8元为本金从2015年5月16日、6月16日起和以51791.92元（59464.8÷31×27）为本金从2015年7月16日起，均至付清款日止按中国人民银行同期逾期贷款利率计付逾期违约金予嘉年华游乐公司。
关于嘉年华游乐公司主张的违约损失，敦煌茶文化公司迟延支付租金管理费并提前解除合同，已构成违约并对合同的解除负有全部责任，原审法院根据敦煌茶文化公司的过错程度、合同的履行情况及嘉年华游乐公司的损失，综合公平和诚信原则予以衡量，嘉年华游乐公司主张敦煌茶文化公司支付赔偿款180000元，没有超出嘉年华游乐公司按合同约定标准计算的三个月可得租金和费用的总额，原审法院对嘉年华游乐公司的赔偿请求予以支持。
双方约定敦煌茶文化公司合同期内终止经营，敦煌茶文化公司投资的厨房炉具、环保除烟除油设备系统各一套归嘉年华游乐公司所有，原审法院院对嘉年华游乐公司的相应反诉请求予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认敦煌茶文化公司与嘉年华游乐公司订立的《天安鸿基花园一期会所餐饮区租赁经营协议》及《补充协议》于2015年7月6日解除。二、嘉年华游乐公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁押金60000元予敦煌茶文化公司。三、敦煌茶文化公司于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年5月1日至2015年7月27日的租金170721.52元予嘉年华游乐公司。四、敦煌茶文化公司应于判决发生法律效力之日起十日内各以59464.8元为本金从2015年5月16日、6月16日起和以51791.92元为本金从2015年7月16日起，均至上述第三项判决履行之日止按中国人民银行同期逾期贷款利率计付逾期违约金予嘉年华游乐公司。五、敦煌茶文化公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年6月1日至2015年7月27日的停车场租金5612.90元、物业管理费3074元予嘉年华游乐公司。六、敦煌茶文化公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿180000元予嘉年华游乐公司。七、存放于上述第一项判决合同项下位于南海区松岗南国桃园鸿基大道2号之二、三租赁物内的厨房炉具、环保除烟除油设备系统各一套归嘉年华游乐公司所有。八、嘉年华游乐公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还位于南海区松岗南国桃园鸿基大道2号之二、三的租赁物内的财物（详见后附清单）予敦煌茶文化公司。九、驳回嘉年华游乐公司的其他反诉请求。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取650元，由嘉年华游乐公司负担。反诉受理费减半收取5518.23元，由敦煌茶文化公司负担3380.09元，由嘉年华游乐公司负担2138.14元。
上诉人敦煌茶文化公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定租金计算至2015年7月27日与案件事实不符。1.被上诉人于2015年6月24日强行控制了租赁物。敦煌茶文化公司提供的《关于要求搬离我公司所属物品的函》、报警受案回执、证人证言，以及申请法院调查的询问笔录均能证明嘉年华游乐公司于2015年6月24日采取强行清场并上锁的事实，证据之间能够相互印证，一审法院认定“嘉年华游乐公司最迟从2015年7月18日起控制管理涉讼租赁物”与事实不符。况且，一审法院已经认定嘉年华游乐公司控制管理涉讼租赁物，嘉年华游乐公司亦持有门锁钥匙，也就是说其理应持有何时控制管理涉讼租赁物的证据，具备足够的能力证实控制管理涉讼租赁物的时间，但其拒不提供，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，应认定敦煌茶文化公司关于嘉年华游乐公司于2015年6月24日强行控制租赁物的主张成立。此外，嘉年华游乐公司所述由物业管理公司对租赁物加挂门锁并非事实，事实上是由嘉年华游乐公司派人对租赁物上锁的。因为根据双方当事人在合同中约定，敦煌茶文化公司向嘉年华游乐公司交纳物业管理费，双方亦一直按该约定履行。敦煌茶文化公司与物业管理公司之间不存在任何合同关系，亦不存在拖欠费用的问题，该物业管理公司不可能对一个毫不相关的租赁物进行上锁，嘉年华游乐公司的陈述明显与常理不符。2.退一步而言，即使按照一审法院所认定的合同于2015年7月6日解除，租金亦应计算至7月6日。本案中，从嘉年华游乐公司强行控制租赁物后，敦煌茶文化公司一直要求搬离相关财物，但均遭嘉年华游乐公司拒绝，敦煌茶文化公司本身并不存在继续占用租赁物的动机及行为，嘉年华游乐公司提供的《关于要求搬离我公司所属物品的函》、报警受案回执亦能证实这一事实。相反，由于嘉年华游乐公司强行控制租赁物，导致敦煌茶文化公司无法搬离相关财物，该责任应由嘉年华游乐公司承担，故租金应计算到2015年7月6日合同解除之日为止。3.再退一步而言，按照一审法院认定的“嘉年华游乐公司最迟从2015年7月18日起控制管理涉讼租赁物”，租金亦应计算至2015年7月18日，而不是7月27日。敦煌茶文化公司在7月18日并不存在不具备搬离物品的条件的情形，亦没有向嘉年华游乐公司请求延期使用租赁物，导致租赁物滞留的责任应由其承担。二、一审法院判决敦煌茶文化公司向嘉年华游乐公司支付赔偿180000元没有法律依据。1.本案的主要违约责任在于嘉年华游乐公司。敦煌茶文化公司松岗分店由于经营困难，敦煌茶文化公司拟结束松岗分店的经营业务，并于2015年6月24日向嘉年华游乐公司提交了《告知书》。嘉年华游乐公司向对方提出解除合同的意思，属于与对方协商性、磋商性行为，并不必然导致合同解除的后果，尚不足以构成违约行为。嘉年华游乐公司亦可表达不同意解除合同的意思，或者与敦煌茶文化公司进行协商。相反，嘉年华游乐公司于2015年6月24日强行清场，并对租赁物全部上锁，导致敦煌茶文化公司的餐饮业务无法继续经营，亦无法利用租赁物经营其他业务。嘉年华游乐公司在没有与敦煌茶文化公司进行协商，没有催告敦煌茶文化公司支付租金，亦没有提前告知其准备采取的措施的情况下，在当日即强行控制租赁物，该行为已超出行使抗辩权的合理范围及必要限度，造成敦煌茶文化公司无法继续履行合同，故导致合同解除的责任在于嘉年华游乐公司。2、即使敦煌茶文化公司对合同解除有责任，亦是次要责任，应按过失相抵原则分配违约责任，故一审法院认定敦煌茶文化公司对合同的解除负有全部责任不妥。而且，一审法院在判决时仅考虑了嘉年华游乐公司的损失，没有综合嘉年华游乐公司阻挠敦煌茶文化公司搬离相关物品的行为，给敦煌茶文化公司造成的物品折旧、无法使用等损失。按照一审法院的判决，将在社会效果上起到鼓励、支持租赁方超越合理限度行使权利的负面效果，不利于倡导诚实信用、依法履行的法律价值。2.本案赔偿金判项违反了合同法关于违约责任的规定。合同法中作为违约责任承担方式的违约金，其主要功能在于填补违约行为给对方造成的损失，只有当适用违约金条款不能完全填补对方的损失时，对方当事人才能请求增加赔偿违约行为造成的其他损失。对此，《合同法》第一百一十四条明确进行了规定。本案中，双方当事人在《天安鸿基花园一期会所餐饮区租赁经营协议》中约定：“乙方以投资酒楼的厨房设备、环保除烟除油设备系统各壹套，作为履行本合同的保证金抵押给甲方。如乙方在合同其内终止经营，则上述设备归甲方所有”。该条款已明确约定了以物抵偿的违约金条款。即使敦煌茶文化公司存在拖欠租金的违约行为，根据合同法第一百一十四条的规定，上述设备归嘉年华游乐公司所有，敦煌茶文化公司即已承担了相应的违约责任。只有在嘉年华游乐公司举证证明约定的违约金不足以弥补损失的情况下，敦煌茶文化公司才需要承担违约损失与违约金的差额。本案中，一审法院已经作出了设备归嘉年华游乐公司的判决，故一审法院另行判决敦煌茶文化公司支付赔偿金180000元缺乏事实及法律依据。
被上诉人嘉年华游乐公司答辩称：关于租金的计算时间，原审法院的计算方法是有事实依据的。敦煌茶文化公司至今对租金的计算截止日期前后矛盾。敦煌茶文化公司未按合同约定履行合同，存在违约行为，导致租赁物至今无法出租。请求二审法院驳回其上诉请求。
上诉人敦煌茶文化公司在二审期间未向本院提交新证据。
被上诉人嘉年华游乐公司在二审期间未向本院提交新证据。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：案涉《天安鸿基花园一期会所餐饮区租赁经营协议》及《补充协议》意思表示真实，属有效合同，当事人双方应依约履行。敦煌茶文化公司在合同履行期届满前于2015年6月24日向嘉年华游乐公司发出《告知书》，表明其已决定提前解除合同，该行为显属单方解除合同的违约行为。嘉年华游乐公司收取该《告知书》后，于2015年7月6日向敦煌茶文化公司发出通知，限其5日内支付欠付的租金、注销工商营业执照、税务登记证等证照，修复停车场及赔偿各项损失，此表明嘉年华游乐公司同意敦煌茶文化公司提前解除案涉合同，但敦煌茶文化公司应承担违约责任。原审法院据此确认案涉租赁合同于2015年7月6日解除，敦煌茶文化公司应承担违约责任，并根据敦煌茶文化公司于2015年7月27日欲搬离其放置于案涉租赁场所的己有物品，而嘉年华游乐公司不同意且阻止敦煌茶文化公司搬离的案件事实，以及案涉合同约定的逾期支付违约金计算标准过高的案件事实，判决敦煌茶文化公司应向嘉年华游乐公司支付2015年5月1日起至2015年7月27日止的租金170721.52元及按中国人民银行同期逾期贷款利率计算的违约金，还判决敦煌茶文化公司应向嘉年华游乐公司支付其拖欠的停车场租金5612.90元、物业管理费3074元，存放于案涉租赁场所内的厨房炉具、环保除烟除油设备系统各一套应归嘉年华游乐公司所有，嘉年华游乐公司应向敦煌茶文化公司返还案涉租赁场所内属于敦煌茶文化公司所有的物品及租赁押金60000元均属妥当，本院予以维持。
敦煌茶文化公司上诉称嘉年华游乐公司于2015年6月24日已强行控制租赁物，案涉合同的解除日期应认定为该日即2015年6月24日，而非2015年7月6日，由于敦煌茶文化公司对其该主张不能举证证明，本院不予支持。敦煌茶文化公司又诉称其欠付的租金金额应计算止2015年7月18日，由于敦煌茶文化公司在给嘉年华游乐公司的《关于要求搬离我公司所属物品的函》中明确表明其搬离案涉租赁场所内属于己方物品的日期为2015年7月27日，也即于该日后，敦煌茶文化公司才能够交还案涉租赁物予嘉年华游乐公司，原审法院据此确认敦煌茶文化公司欠付的租金金额应计算止2015年7月27日并无不当，故其该主张理据不足，本院亦不予支持。嘉年华游乐公司以敦煌茶文化公司未向其清偿欠付的租金、停车费、物业管理费、赔偿损失等为由，阻止敦煌茶文化公司于2015年7月27日搬离租赁场所内属于敦煌茶文化公司所有的物品依据不充分，因为，该行为将导致敦煌茶文化公司应搬离的物品长时间滞放、占有案涉租赁场所，放任或扩大案涉合同解除后的经济损失。
本案中，嘉年华游乐公司还反诉主张敦煌茶文化公司应向其赔偿违约损失180000元（按三个月租金计算），敦煌茶文化公司诉称嘉年华游乐公司该主张于法无据，不应支持。对此，本院认为，根据案涉合同中“乙方（敦煌茶文化公司）以投资酒楼的厨房设备、环保除烟除油设备系统各壹套，作为履行本合同的保证金抵押给甲方（嘉年华游乐公司）。如乙方在合同其内终止经营，则上述设备归甲方所有”之约定可知，若敦煌茶文化公司提前终止案涉合同履行，违约致合同解除，则敦煌茶文化公司投资酒楼的厨房设备、环保除烟除油设备系统各一套应归嘉年华游乐公司所有。该约定条款既是当事人双方约定的担保敦煌茶文化公司按期履行合同的保证金条款，也是当事人双方约定的敦煌茶文化公司不按期履行合同致合同提前解除的违约金条款。由此可知，当事人双方对因敦煌茶文化公司提前终止合同致合同解除的违约金责任有明确的约定，即在敦煌茶文化公司提前终止合同致合同解除的单方违约情形下，敦煌茶文化公司应承担其投资酒楼的厨房设备、环保除烟除油设备系统各一套应归嘉年华游乐公司所有的违约责任。除该违约责任外，嘉年华游乐公司若认为该违约金金额低于其因合同解除而遭受的损失，其可请求增加该违约金金额。但嘉年华游乐公司于本案并未举证证明该违约金金额低于其所遭受的损失，也未请求增加违约金金额。而是在主张违约金责任的同时，又另行主张赔偿违约损失180000元，该主张欠缺事实和法律依据，本院不予支持，因为双方约定的违约金责任本身即是对嘉年华游乐公司因敦煌茶文化公司违约提前解除合同时所受经济损失的预先估定。原审法院在当事人双方已约定提前解除合同违约金的情形下，对其该诉讼请求判决予以支持不当，本院依法予以改判。敦煌茶文化公司该项上诉主张依据充分，本院予以支持。至于嘉年华游乐公司拒绝敦煌茶文化公司搬离租赁场所内的己有物品，致敦煌茶文化公司的该物品自2015年7月27日后仍放置于案涉租赁场所内，嘉年华游乐公司若认为自2015年7月27日后，其因该物品仍放置于案涉租赁物场所内而受有损失，敦煌茶文化公司对此亦有过错时，其可另案主张。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以改判。上诉人敦煌茶文化公司的上诉主张有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1234号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第七项、第八项；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1234号民事判决第六项、第九项；
三、驳回广东嘉年华游乐发展有限公司的其他反诉请求。
一审案件本诉受理费减半收取650元，由广东嘉年华游乐发展有限公司负担。案件反诉受理费减半收取5518.23元，由佛山市南海区桂城敦煌茶文化有限公司负担1826元，由广东嘉年华游乐发展有限公司负担3692.23元；二审案件受理费5007.06元，由广东嘉年华游乐发展有限公司负担3647元，由佛山市南海区桂城敦煌茶文化有限公司负担1360.06元。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
代理审判员 黄玉凤
代理审判员 彭振宇
二〇一六年七月八日
书 记 员 李嘉敏