广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终15740号
上诉人（原审被告）：深圳市富连天资产管理有限公司。
法定代表人：程碧洪，执行董事。
委托诉讼代理人：韦思华，系该公司员工。
委托诉讼代理人：陈广程，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：张惠丽。
委托诉讼代理人：彭志斌，广东鹏乾律师事务所律师。
原审被告：张鸿翼
上诉人深圳市富连天资产管理有限公司（以下简称富连天公司）因与被上诉人张惠丽、原审被告张鸿翼侵犯财产权纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2015）深盐法房初字第60号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
富连天公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回张惠丽的全部诉讼请求；二、全部诉讼费用由张惠丽承担。事实和理由：一审法院认定事实严重错误，从而做出错误的判决。一审法院认为：“在盐田区xxx街道房屋租赁管理所备案的《房屋租赁合同（住宅）》并非双方真实意思表示，双方并未通过该合同对租赁房屋的主要条款达成一致意见，故该备案合同并未实际成立和生效。”首先，办理租赁备案当天，张惠丽派人在房屋租赁管理所工作人员面前出示了其身份证，表明其明知租赁事宜，同意出租共有房屋是其真实意思表示。因其本人没有到场，《房屋租赁合同（住宅）》上的签字由房屋共有人张鸿翼代签，构成表见代理。其次，《房屋租赁合同（住宅）》第十五约定：“附件内容是本合同的一部分，经双方签章后生效。”因此，关于附件中“每月租金以另行签订合同为准”的约定是合法有效的。而富连天公司也于2014年12月一次性预付了租金20万元给张鸿翼，已履行了作为承租方支付租金的主要义务。再次，在《房屋租赁合同（住宅）》合法有效、富连天公司又提前预付了20万元房屋租金、租期未满的情况下，富连天公司有权继续占有、使用房屋。
张惠丽辩称，一、涉案的两份合同不可能同时适用于本案租赁关系。在冒用张惠丽签名的备案合同形成之前，富连天公司与张鸿翼私下已签订了租赁合同。该份租赁合同与用于备案的租赁合同在租期、租金、支付方式等重要条款的内容均不一致。该两份合同不可能同时适用于涉案租赁物，用于确定出租人和承租人的权利义务。二、涉案的备案合同不是三方真实意思表示，不具备生效的前提。备案合同由富连天公司、张鸿翼提供，主合同内有张鸿翼冒用张惠丽的签名。但《附件》内并没有体现张惠丽的姓名，且张惠丽事后查询到该备案合同后，第一时间向富连天公司提出了异议，否认了该签名的真实性和有效性，同时对该合同的内容予以了否认。因此，该备案合同不是张惠丽本人的真实意思表示。同时，富连天公司和张鸿翼事前已签订其他租赁合同，而富连天公司在一审庭审中明确表示租赁合同关系是以事前签订的租赁合同为准。因此，备案合同也不是富连天公司和张鸿翼的真实意思。所以，备案的合同不具备生效的前提。三、富连天公司明知租赁物属于张鸿翼和张惠丽两人按份共有，各占50％。富连天公司在与张鸿翼签订租赁合同时，并没有通知张惠丽到场，事后也没有将涉案租赁合同披露给张惠丽。富连天公司在与张鸿翼签订的租赁合同内确定的租金20万元，也没有按份向张惠丽支付。因此，对于张惠丽所属50％户权，富连天公司无权占有和使用。基于不动产无法分割的物理状态，富连天公司无权按照与张鸿翼形成的租赁合同占有和使用案涉租赁物。若强行使用，则构成对张惠丽物权的侵权，张惠丽有权要求富连天公司腾出房屋。
原审被告张鸿翼未发表意见。
张惠丽向一审法院起诉请求：一、确认富连天公司与张鸿翼于2014年12月17日签订的租赁期限自2014年12月17日起至2030年12月16日止的《深圳市房屋租赁合同书》无效；二、富连天公司腾出深圳市盐田区xx路x苑XXXX号房屋（以下简称涉案房屋）；三、富连天公司与张鸿翼负担案件受理费、公告费等费用。2016年6月3日，张惠丽申请撤回第一项诉讼请求。
一审法院认定事实：张惠丽与张鸿翼共有涉案房屋（深房地产字第xxx**号）的所有权，张惠丽和张鸿翼各占涉案房屋50%的份额，该房屋登记日期为2007年7月26日，建筑面积为36.74平方米。2014年12月17日，张鸿翼与富连天公司签订《深圳市房屋租赁合同书》，将涉案房屋出租给富连天公司使用，租赁期限自2014年12月17日起至2030年12月16日止，租金标准每月1000元，履约保证金为8000元，富连天公司应于2014年12月17日之前向出租方一次性支付租金及履约保证金合计20万元。随后，张惠丽的一位朋友持有张惠丽身份证与张鸿翼、富连天公司在盐田区xxx街道房屋租赁管理所签订了《房屋租赁合同（住宅）》，约定张惠丽和张鸿翼将涉案房产出租给富连天公司，期限自2014年12月17日至2022年12月16日，月租金为1500元，富连天公司应于每月5日前向出租方交付，出租方签名处“张惠丽”并非其本人签名。同日，张鸿翼与富连天公司签订了《附件》，内容包括：出租方不可撤销地同意承租方在租赁合同有效期内单方转租房产、换锁、将家私电器搬运维修；本合同为备案合同，每月租金以另行签订的合同为准；承租方一次性支付20万元整租金及押金。在该院向盐田区xxx街道房屋租赁管理所调查过程中，该管理所工作人员称该《附件》仅为递交《房屋租赁合同（住宅）》同时放入档案中，其并未审查该《附件》。当日，张鸿翼向富连天公司出具《收据》，记载收到富连天公司现金20万元。
在案件审理过程中，富连天公司称其与张鸿翼签订的期限自2014年12月17日起至2030年12月16日止的《深圳市房屋租赁合同书》才是双方真实意思表示，且基于该合同占有使用涉案房屋，《房屋租赁合同（住宅）》仅为前往盐田区xxx街道房屋租赁管理所备案之用。
一审法院认为：本案为侵犯财产权纠纷，张惠丽自愿撤回第一项诉讼请求，该院予以确认。本案的争议焦点为：一、在盐田区xxx街道房屋租赁管理所备案的《房屋租赁合同（住宅）》是否成立并生效；二、张惠丽是否有权要求富连天公司搬离涉案房屋。
关于第一个争议焦点，富连天公司在案件审理过程中称其与张鸿翼签订的期限自2014年12月17日起至2030年12月16日止的《深圳市房屋租赁合同书》才是双方真实意思表示，且基于该合同占有使用涉案房屋，《房屋租赁合同（住宅）》仅为前往盐田区xxx街道房屋租赁管理所备案之用；而张惠丽认为，张惠丽并不知晓《房屋租赁合同（住宅）》内容，在《附件》中也无其签名，故《房屋租赁合同（住宅）》和《附件》均非其真实意思表示。可见，在盐田区xxx街道房屋租赁管理所备案的《房屋租赁合同（住宅）》并非双方真实意思表示，双方并未通过该合同对租赁房屋的主要条款达成一致意见，故该备案合同并未实际成立和生效。
关于第二个争议焦点，涉案房屋为张惠丽和张鸿翼按份共有，各占50%的份额，对该房产的出租，尤其是租赁期限长达16年、租金以现金形式一次性支付给按份共有人之一的出租行为，很可能导致共有房产用途的变更，进而直接或间接影响到共有财产的价值，应当属于《中华人民共和国物权法》第九十七条规定的处分共有物行为，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。但是，本案中，张鸿翼并未取得张惠丽同意即与富连天公司签订了《深圳市房屋租赁合同书》，系无权处分行为，张惠丽亦不予以追认，故张鸿翼向富连天公司出租涉案房产的行为侵犯了张惠丽的房屋所有权，张惠丽基于其所有权要求富连天公司搬离房屋，有事实和法律依据，该院予以支持。对于富连天公司辩称张鸿翼与富连天公司签订《深圳市房屋租赁合同书》时打电话给张惠丽并已征得张惠丽同意的抗辩意见，缺乏证据证明，该院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：富连天公司自该判决生效之日起十日内搬离深圳市盐田区xx路x苑XXXX号房屋（深房地产字第xxx**号）。案件受理费100元、公告费390元，由富连天公司负担。
本院查明，除“张惠丽的一位朋友持有张惠丽身份证与张鸿翼、富连天公司在盐田区xxx街道房屋租赁管理所签订了《房屋租赁合同（住宅）》”外，一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：富连天公司占有使用涉案房屋是否有合理依据。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”涉案房屋系张惠丽和张鸿翼按份共有，份额各占50%。张鸿翼将涉案房屋对外出租十几年，且租金一次性收取，该行为对共有人张惠丽的利益产生重大影响，不能认定为管理行为，而应理解为上述处分行为。因此，张鸿翼在对外出租时，应当征得共有人张惠丽的同意。
富连天公司与张鸿翼签订的《房屋租赁合同（住宅）》载明“本合同为备案合同，每月租金以另行签订的合同为准”，富连天公司在诉讼中称其与张鸿翼签订的期限自2014年12月17日起至2030年12月16日止的《深圳市房屋租赁合同书》才是双方真实意思表示，因此，备案登记的《房屋租赁合同（住宅）》并非各方当事人的真实意思表示，无论“张惠丽”的签名是否得到张惠丽本人的同意，该份合同对各方当事人均不发生法律效力。而富连天公司与张鸿翼之间签订并实际履行的《深圳市房屋租赁合同书》上没有张惠丽的签名，也没有得到张惠丽的追认，因此，该合同书对张惠丽不具有约束力。富连天公司在没有合法依据的情况下占有使用涉案房屋，张惠丽作为产权人之一有权要求其搬离涉案房屋。
综上，富连天公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人深圳市富连天资产管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年十二月二日
书 记 员 谢文琦（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。