南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0104民初400号
原告中国建设银行股份有限公司南京新街口支行，住所地江苏省南京市鼓楼区管家桥85-87号。
代表人范建锁，行长。
委托代理人权威，江苏当代国安律师事务所律师。
委托代理人杨英，江苏当代国安律师事务所律师。
被告ＸＸ富，男，汉族，1964年11月1日生。
被告周红巧，女，汉族，1966年1月11日生。
原告中国建设银行股份有限公司南京新街口支行（以下简称建行新街口支行）与被告ＸＸ富、周红巧金融借款合同纠纷一案，原告建行新街口支行于2016年1月12日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序于2016年7月11日公开开庭进行了审理。原告建行新街口支行的委托代理人杨英到庭参加诉讼。被告ＸＸ富、周红巧经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行新街口支行诉称，2008年4月17日，被告ＸＸ富与中国建设银行股份有限公司江苏省分行（以下简称建行江苏省分行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份。建行江苏省分行分行按约向被告ＸＸ富提供贷款350000元，借款期限180个月，自2008年4月17日至2023年4月16日。被告ＸＸ富、周红巧将其购买的位于南京市浦口区桥北新村xx幢x单元xxx室的房屋进行抵押登记。被告周红巧自愿承担共同还款责任。2015年11月23日，建行江苏省分行将上述债权全部转让给原告建行新街口支行。被告ＸＸ富在还款期间内未按约还款。原告建行新街口支行为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、被告ＸＸ富偿还原告建行新街口支行借款本金250521.72元及截至2015年11月26日的利息24237.97元、罚息3122.32元、复利2182.74元，合计280064.75元；2、被告ＸＸ富立即偿还自2015年11月27日起至欠款实际清偿之日止按贷款合同约定标准计算的利息、罚息、复利；3、被告ＸＸ富支付律师费19600元、案件受理费、诉讼保全费、公告费；4、被告周红巧对上述债务承担共同还款责任；5、原告建行新街口支行对被告ＸＸ富抵押的位于南京市浦口区桥北新村xx幢x单元xxx室的房屋折价或拍卖、变卖所得价款在登记债权350000元范围内优先受偿。
被告ＸＸ富、周红巧均未作答辩，亦未提交证据。
经审理查明，2008年4月17日，建行江苏省分行（贷款人）与被告ＸＸ富（借款人，抵押人）签订编号为2008XJKS0617的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，主要约定：被告ＸＸ富向建行江苏省分行借款350000元用于购买位于南京市浦口区桥北新村xx幢x单元xxx室的房屋，借款期限自2008年4月17日至2023年4月16日，借款期限起始日以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整，贷款支付凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；利率为浮动利率，即在基准利率水平6.525‰上下调15%，利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及下调幅度，在每年的1月1日调整一次；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率水平上上浮50%；还款方式为等额本息还款法；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担；本合同项下担保方式为抵押，抵押财产为南京市浦口区桥北新村xx幢x单元xxx室的房屋，抵押范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；借款人、担保人通讯地址、联系方式如有变动，应于发生变动之日起五个工作日内以书面形式通知其他各方，因未及时通知而造成的损失由变动方承担；贷款人发生需通知借款人、担保人的事项时，也可采用在贷款人网点张贴公告、网上银行、电话银行、手机银行等方式通知；凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，可以通过协商解决，协商不成，向贷款人住所地人民法院起诉。
被告周红巧向建行江苏省分行出具《共同还款承诺书》及《配偶同意抵押声明书》，承诺作为共同还款人，一旦借款人未按合同约定履行还款义务，在建行江苏省分行向本人发出书面还款通知后，本人即无条件按建行江苏省分行要求履行偿还贷款的义务，直至贷款合同项下的本息全部清偿为止；并声明建行江苏省分行可依法处置抵押物，有权直接向人民法院申请强制执行。
2008年4月18日，被告ＸＸ富与建行江苏省分行签订《南京市房地产抵押合同》一份，主要约定：被告ＸＸ富以位于南京市浦口区桥北新村xx幢x单元xxx室房屋抵押给建行江苏省分行，作为被告ＸＸ富履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下债务的担保；抵押担保的借款本金金额为350000元；抵押担保范围为债权本金及其利息、违约金、赔偿金、实现债权抵押权的费用。后双方就案涉抵押物办理抵押登记手续，建行江苏省分行取得房屋他项权证，权利价值为350000元。
2008年4月18日，建行江苏省分行向被告ＸＸ富发放贷款350000元，但被告ＸＸ富自2014年1月起未按约足额偿还贷款本息。截至2016年7月8日，被告ＸＸ富尚欠借款本金257284.39元、利息34220.48元、罚息5155.23元、复利3582.92元。
另查明，2015年11月23日，建行江苏省分行与原告建行新街口支行签订《债权转让协议》，约定：建行江苏省分行将与被告ＸＸ富签订的前述借款合同项下的债权全部转让给原告建行新街口支行，该合同项下一切权利（包括但不限于催收贷款、提起诉讼、申请执行等）由原告建行新街口支行行使。2015年12月31日，建行江苏省分行以邮寄形式向被告ＸＸ富、周红巧送达了《债权转让协议》和《债权转让通知》，原告建行新街口支行也在其公告栏粘贴了上述协议和通知。原告建行新街口支行催收贷款未果，遂委托江苏当代国安律师事务所律师代理本案诉讼，支付律师费19600元。
以上事实，有《个人住房（商业用房）借款合同》、《共同还款承诺书》、《配偶同意抵押声明书》、《南京市房地产抵押合同》、房屋他项权证、个人贷款支付凭证、《债权转让协议》、《债权转让通知》、EMS详单、结清试算表、拖欠明细表、《委托代理合同》、律师费发票、支付凭证及当事人陈述等予以证实。
本院认为，建行江苏省分行与被告ＸＸ富签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《南京市房地产抵押合同》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。建行江苏省分行按约向被告ＸＸ富发放了贷款，但被告ＸＸ富未能按时足额偿还贷款本息，其行为已构成违约，根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，建行江苏省分行有权宣布贷款立即到期，要求被告ＸＸ富清偿贷款本息并根据合同约定对逾期贷款本息计收罚息、复利。建行江苏省分行将《个人住房（商业用房）借款合同》项下的债权债务转让给原告建行新街口支行并已通知债务人被告ＸＸ富、周红巧，该转让行为合法有效。据此，债权受让人原告建行新街口支行主张被告ＸＸ富偿还所欠贷款本金及利息、罚息、复利的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。截至2016年7月8日，被告ＸＸ富尚欠借款本金257284.39元、利息34220.48元、罚息5155.23元、复利3582.92元，本院予以确认。《个人住房（商业用房）借款合同》明确约定在借款人未按约偿还贷款本息的情况下，贷款人为实现债权而产生的律师费由借款人承担，原告建行新街口支行要求被告ＸＸ富支付为实现债权而支付的律师费19600元，未超过江苏省律师服务业收费标准的规定，合法有据，本院予以支持。被告周红巧已向建行江苏省分行出具《共同还款承诺书》，承诺其作为被告涉案贷款的共同还款人，无条件按建行江苏省分行要求履行偿还贷款的义务，直至贷款合同项下的本息全部清偿为止，故原告建行城南支行要求被告周红巧对ＸＸ富上述应付款项承担共同还款责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告ＸＸ富与建行江苏省分行签订《南京市房地产抵押合同》，将位于南京市浦口区桥北新村xx幢x单元xxx室的房屋抵押给建行江苏省分行作为履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下债务履行的抵押担保，且已办理抵押登记，建行江苏省分行对上述抵押物享有抵押权。如被告ＸＸ富不履行到期债务，建行江苏省分行有权就该抵押物在抵押担保范围内优先受偿。债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。故原告建行新街口支行主张对被告ＸＸ富用于抵押的上述房产优先受偿的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，但应以登记权利价值350000元为限。被告ＸＸ富、周红巧经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供反驳原告建行新街口支行主张的证据，视为自愿放弃抗辩，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第八十条、第八十一条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告ＸＸ富、周红巧于本判决发生法律效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司南京新街口支行借款本金257284.39元及利息、罚息、复利（截至2016年7月8日，利息34220.48元、罚息5155.23元、复利3582.92元；自2016年7月9日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利，按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算）。
二、被告ＸＸ富、周红巧于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司南京新街口支行支付律师费19600元。
三、如被告ＸＸ富、周红巧不履行上述第一、二项判决主文所确定的债务，原告中国建设银行股份有限公司南京新街口支行有权依法处置被告ＸＸ富用于抵押的位于南京市浦口区桥北新村xx幢x单元xxx室的房屋，并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款在登记权利价值350000元范围内优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5795元，财产保全费2270元，公告费600元，合计8665元，由被告ＸＸ富、周红巧负担（被告ＸＸ富、周红巧应负担的诉讼费用已由原告中国建设银行股份有限公司南京新街口支行向本院预交，被告ＸＸ富、周红巧应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述款项一并支付给原告中国建设银行股份有限公司南京新街口支行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。
审 判 员 裴 玫
人民陪审员 缪建明
人民陪审员 李 强
二〇一六年七月二十九日
见习书记员 汪维琴