辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第00479号
上诉人（原审被告）：王守利，男，无职业。
委托代理人：孔令明、曲晓俊，辽宁仕鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：于立伟，男。
委托代理人：苏波，辽宁中和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周敏，女，无职业。
原审原告于立伟与原审被告王守利、周敏房屋买卖合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2013年9月12日作出（2013）沙民初字第1902号民事判决，王守利不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王守利及其委托代理人孔令明，被上诉人的委托代理人苏波到庭参加诉讼。被上诉人周敏经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于立伟一审诉称：原告与被告周敏原系同事，二被告原系夫妻关系。在二被告的婚姻存续期间（2001年3月1日）周敏与原告签订《房约》，约定周敏将王守利承租的沙河口区原南沙街39号1-6-2号公有住房以4万元的价格转让给原告。2001年末，原告付清了全部购房款。2004年5月20日，王守利与周敏离婚，房屋过户一直没有办理。2008年开始，被告王守利以房屋腾退、返还原物、买卖合同纠纷等为由，进行了长达三年的诉讼，周敏与原告签订的《房约》被法院生效判决确认为合法有效。原告多次要求二被告履行过户手续，二被告均不配合，故原告请求判令被告王守利、周敏协助原告办理大连市沙河口区台山街67号1-6-2号公有住房承租权过户手续。
被告王守利一审辩称：第一，原告与周敏签订的《房约》是双方的真实意思表示，双方在《房约》中约定的买卖标的物是沙河口区南沙街39号楼1-6-2号房屋，《房约》中的“办理房屋变更和产权事宜”指向的是房屋产权变更手续，而非公有住房使用权转让手续。根据《物权法》的有关规定，公有住房使用权不是法定的物权，其作为债权可以有偿转让，但不能出售（买卖）。双方确定的是房屋买卖合同关系，没有公有住房使用权转让的意思。第二，公有住房使用权是基于住房租赁合同产生的债权，非法律规定的物权。公有住房使用权不属于法律规定的夫妻共同财产，原告不能依据《婚姻法》司法解释（一）第十七条的规定，善意取得案涉房屋所有权或公有住房使用权。第三，周敏在与原告签订《房约》时，未取得我及产权单位的追认，周敏也从未取得公有住房的使用权或者产权，其无权处分行为导致买卖合同不能履行，应当向原告承担违约责任。第四，王守利并非《房约》的当事人，也未使用4万元房款，该款项是周敏的个人债务，应由其单独向原告承担返还购房款或者赔偿责任。因此，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。
被告周敏一审提交书面答辩意见称：周敏本人不是案涉房屋的承租人，没有协助原告办理案涉房屋过户的义务。王守利是案涉房屋的承租人，其具有协助义务。原告没有办理过户手续并不是由于周敏的原因导致的，周敏不应作为本案的被告。故周敏不同意原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：案涉房屋位于大连市沙河口区台山街39号楼1单元6层2号，现地址为大连市沙河口区台山街67号1单元6层2号，建筑面积35.23平方米，系大连市食品集团公司自管房屋。被告王守利是案涉房屋登记的承租人。2000年3月31日，二被告登记结婚。2001年3月1日，卖房方周敏与买房方于立伟签订《房约》，约定：1、卖房地址在沙区南沙街39号楼1-6-2。卖房款为肆万元。2、卖房方负责办理以后房屋变更和产权事宜。3、买房方对房款分期付给，到2001年底付清肆万元房款。4、买房方在产权没有变更以前应按期交纳房租，由卖房方代交。合同签订后，被告周敏将案涉房屋交付给原告使用。原告于2001年年底前将4万元购房款交给了被告周敏。2001年至2003年，原告将案涉房屋房租交由被告周敏代交。2004年以后，案涉房屋的房租由原告以被告王守利的名义交纳。
2004年5月20日，二被告于大连市沙河口区婚姻登记处协议离婚，二人未对案涉房屋进行处理，但约定大连市沙河口区锦绣小区锦霞北园2号楼4-5-1号房屋产权归男方，离婚后女方迁出。
另查，王守利于2008年向一审法院起诉于纪宏（于立伟之子），要求于纪宏将案涉房屋腾退给王守利。一审法院于2008年11月5日作出（2008）沙民初字第2366号民事判决书，认为周敏与于立伟签订的《房约》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律和行政法规，合法有效，现该合同已经履行，并已将诉争房屋交付给于纪宏使用多年，于纪宏及于立伟的户口已迁入诉争房屋内，于纪宏系善意取得诉争房屋的使用权，且王守利应当知道诉争房屋已转让的事实，现王守利要求于纪宏腾退诉争房屋，理由不足，不予支持，判决驳回王守利的诉讼请求。宣判后，王守利不服，上诉于辽宁省大连市中级人民法院，市中院于2009年3月31日作出（2009）大民二终字第294号民事裁定书，认为一审法院（2008）沙民初字第2366号民事判决违反法定程序，且可能影响案件正确判处，裁定撤销一审法院作出的（2008）沙民初字第2366号民事判决，发回一审法院重审。
一审法院于2009年11月12日作出（2009）沙审民初字第43号民事判决，认为王守利主张其与于纪宏之间就诉争房屋存在租赁关系，对此并没有提供相关证据佐证，现于纪宏及于立伟均主张该房系从周敏处购买取得，并提供房约为依据，虽然周敏没有到庭参加庭审，但在一审法院于庭前制作的调查笔录中其认可于纪宏及于立伟主张的事实，即诉争房屋已由其卖给于立伟，故应认定周敏与于立伟之间的房屋买卖关系成立。王守利所主张的房屋租赁关系无事实依据，在一审法院向其释明如不变更诉讼请求的依据将承担相应的诉讼风险后，其仍坚持双方不存在房屋买卖关系，只存在房屋租赁关系，被告至今未给付房屋租金，请求腾退房屋。因该请求无事实依据，不予支持。判决驳回原告王守利的诉讼请求。宣判后，王守利不服，上诉于辽宁省大连市中级人民法院，市中院于2010年4月12日作出（2010）大民二终字第379号民事判决，认为上诉人的上诉请求缺乏依据，理由不充分，不予支持，判决驳回上诉，维持原判。
2010年4月29日，王守利向一审法院起诉于立伟、周敏，要求确认其二人签订的房屋买卖合同（《房约》）无效，于立伟将房屋归还给王守利。2010年10月20日，一审法院作出（2010）沙民初字第2522号民事判决，认为周敏在与王守利的婚姻存续期间，于2001年3月1日与于立伟签订《房约》周敏已将房屋交付给于立伟，于立伟也向周敏支付了约定的全部房款，其二人签订《房约》，是真实的意思表示。《房约》约定由卖房方负责办理以后房屋变更和产权事宜，因此办理房屋承租权变更的义务属于卖方义务。周敏与于立伟在签订房屋买卖协议时，就转让公有住房承租权的问题我国没有相关禁止性的法律和行政法规规定，在王守利没有证据证明于立伟并非善意第三人的情况下，周敏将案涉房屋出售给于立伟的行为应推定为夫妻双方共同意思表示行为，故判决驳回王守利的诉讼请求。宣判后王守利不服，上诉于辽宁省大连市中级人民法院，市中院于2011年1月5日作出（2011）大民二终字第112号民事判决书，认为一审法院认定事实清楚，王守利上诉意见依据不足，不予支持，判决驳回上诉，维持原判。
一审法院认为：案涉房屋系由被告王守利承租的公有使用权住房。被告周敏在与被告王守利婚姻关系存续期间与原告签订《房约》将案涉房屋出售，案涉房屋已交付给原告使用，原告依据合同约定支付了约定的全部购房款，并且由原告以被告王守利的名义支付案涉房屋的租金，其签订的《房约》已实际履行。该《房约》经一审法院（2010）沙民初字第2522号民事判决书及辽宁省大连市中级人民法院（2011）大民二终字第112号民事判决书认定为有效，原、被告双方均应按照《房约》的约定履行各自的义务。原告与周敏签订《房约》买卖案涉房屋，在房屋买卖关系中，办理房屋的使用权登记变更手续是出卖房屋一方的附随义务。被告周敏已经向原告交付房屋，原告也按照约定支付了全部购房款并已实际占有使用案涉房屋多年，该《房约》应当继续履行，被告应当协助办理房屋的使用权变更手续。根据周敏与原告签订《房约》中约定“卖房方具有负责办理房屋变更和产权事宜”的约定，周敏负有协助原告办理承租权变更的义务。现案涉房屋的承租人为王守利，故王守利亦负有协助原告将由其承租的大连市沙河口区台山街67号1单元6层2号（公有住房）办理至原告名下的义务。原告的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。
关于被告王守利提出的抗辩意见一节，一审法院认为，第一，原告与被告周敏签订的《房约》合法有效，案涉房屋为公有使用权房屋，双方在对房屋进行交易的时候，明确约定了办理房屋变更及产权事宜，双方均应履行各自的义务。在房屋交易行为中，办理房屋过户手续是房屋交易的附随义务，在公有使用权房屋的买卖行为中，则表现为卖方负有协助办理承租人变更的义务，王守利主张双方之间存在房屋买卖合同关系而不是公有使用权的转让关系，没有事实和法律依据。第二，公有住房使用权属用益物权，具有物权的属性。在签订《房约》时，二被告系夫妻关系，原告有理由相信周敏具有处分案涉房屋的权利。王守利并未提供证据证明产权单位不允许案涉房屋的买卖，王守利认为周敏无权处分案涉房屋没有法律依据。故被告王守利的抗辩意见，没有事实和法律依据，不予采纳。
关于被告周敏提出其本人不是案涉房屋的承租人，不具有协助办理案涉房屋公有住房承租权变更的义务的抗辩一节，一审法院认为，周敏与原告签订了《房约》，其是签订合同的主体，应当按照合同的约定履行合同义务，故周敏的该节抗辩意见，没有事实和法律依据，不予采纳。据此一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：被告王守利、周敏于判决生效之日起十日内协助原告于立伟将王守利承租的大连市沙河口区台山街67号1单元6层2号（公有住房）办理至于立伟名下。案件受理费3，120元（原告已预交），由被告王守利负担1，560元、被告周敏负担1，560元，给付时间同上。
王守利的上诉理由及上诉请求是：1、依据生效的判决、《房约》的约定、以及于立伟的自认，所体现的均是房屋所有权买卖，故于立伟主张案涉房屋是公有住房使用权转让没有任何事实依据；2、公有住房使用权不属于夫妻共同财产，故不能适用最高人民法院关于适用婚姻法的相关解释；周敏出售房屋，未经王守利同意和追认，也未经产权人追认，4万元房款是周敏个人债务，周敏系无权处分房屋，应独立向于立伟承担违约责任。故请求二审撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
于立伟二审答辩认为：一审判决正确，请求维持原判。
被上诉人周敏经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，案涉房屋是登记在王守利名下的公有住房，该节事实，有公有住房租赁证和本院生效的（2011）大民二终字第112号民事判决予以证实。王守利在（2011）大民二终字第112号一案的上诉理由中，也主张案涉房屋的使用权买卖无效，并未主张产权买卖无效。故王守利以案涉房屋系所有权买卖的上诉理由，无事实依据，本院不予采信。
周敏与于立伟签订的《房约》，已被本院生效的（2011）大民二终字第112号民事判决认定为有效，其关于卖房未经其本人和产权单位同意的上诉理由已被本院驳回。故出卖案涉房屋使用权应为王守利与周敏的共同意思表示，办理使用权过户手续，系合同的附随义务，王守利和周敏应当协助办理。王守利关于4万元房款系周敏个人债务的上诉理由，无事实与法律依据，本院不予采信。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3，120元（上诉人王守利预交），由上诉人王守利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 石玉宏
代理审判员 季 烨
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 耿 艳