海南省琼中黎族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼9030民初195号
原告陈菊，女，1968年7月20日出生，黎族，现住海南省琼中黎族苗族自治县（以下简称琼中县。
委托代理人赖朝荣，海南顺翔律师事务所律师。
被告冯晓燕，女，1967年10月8日出生，汉族，现住琼中县。（系陈昌祥的妻子）
被告陈志华，女，1985年1月18日出生，汉族，住琼中县。（系陈昌祥的长女）
被告陈丹丹，女，1993年10月21日出生，汉族，住琼中县。（系陈昌祥的次女）
被告陈志卓，男，1987年7月8日出生，汉族，住琼中县。（系陈昌祥的儿子）
原告陈菊与被告冯晓燕、陈志华、陈丹丹、陈志卓房屋买卖合同纠纷一案，原告陈菊于2016年4月14日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告陈菊的委托代理人赖朝荣，被告冯晓燕、陈志华到庭参加诉讼。被告陈丹丹、陈志卓经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈菊诉称，2008年5月6日，原告陈菊与四被告的亲属陈昌祥（于2010年4月5日死亡）签订《协议书》，双方约定：甲方陈菊因经营业务需要，特以乙方陈昌祥的姓名登记新集贸市场一宗国有土地使用证及房屋所有权证，土地证号为：琼中国用上（2007）第10X号；房屋所有权证号为：琼中房权证吊罗山字第（私有）XX16号；甲方陈菊有权按《中华人民共和国土地管理法》和《房屋所有权登记法》规定，处分以上土地和房屋，一切业务和乙方陈昌祥无关，乙方陈昌祥无权干涉甲方陈菊使用以上土地和房屋的权力。该《协议书》经琼中县吊罗山乡人民政府监证。由于陈昌祥生前未与原告办理上述土地证、房屋所有权证变更回转登记，故需要依法确认上述琼中国用（2007）第10X号、琼中房权证吊罗山字第（私有）XX16号的权属归原告享有。原告认为，陈昌祥死亡后，四被告作为陈昌祥生前亲属及遗产继承人，负有协助原告确认涉案土地及房屋归属的法律义务。由此，依据合同法和继承法等法律规定，特向法院提起诉讼，请依法判决如下：1、确认四被告亲属陈昌祥与原告签订的《协议书》合法有效；2、确认陈昌祥名下琼中国用（2007）第10X号《国有土地使用权证》所涉及土地使用权属于原告；3、确认陈昌祥名下琼中房权证吊罗山字第（私有）XX16号《房屋所有权证》所涉及房屋所有权属于原告。4、四被告协助原告向房管部门办理房屋所有权及国有土地使用权的变更登记手续（即原陈昌祥变更为陈菊）。
为了证实原告所述，原告向本院提交了如下证据：
1、书证原告身份证复印件，拟证明原告诉讼主体资格；
2、书证《协议书》，拟证明原告陈菊与当事人陈昌祥于2008年5月6日签订协议，内容为原告同意将个人所有位于吊罗山乡集贸市场一处房产登记在陈昌祥名下【琼中国用（2007）第10X号土地证、琼中房权证吊罗山字第（私有）XX16号】，陈菊有权处分该房产及土地，该《协议书》经琼中县吊罗山乡人民政府监证；拟证明原告陈菊于2008年5月6日花费2万元人民币向陈昌祥购买位于协议书中的琼中房权证吊罗山字第（私有）XX16号房产。
3、书证琼中房权证吊罗山字第私有XX16号《房产证》、琼中国用（2007）第10X号《土地使用权证》，拟证明原告购买的房产及取得土地使用权均登记在陈昌祥名下，但房产已经通过买卖关系归原告陈菊所有，原告陈菊也于购买之日起已经入住使用该房产。
4、书证琼中县人民法院（2013）琼中民初字第218号《民事调解书》,拟证明2013年陈昌祥死亡后其家属分割遗产时，四被告对陈昌祥建造位于琼中县吊罗山乡市场前面的23套铺面进行分割，因本案涉案房产陈昌祥已经出卖给原告，所以当时分割遗产时陈昌祥家属并没有将本案涉案房产列入遗产分割范围。
以上原告提交的证据客观真实，来源合法，本院予以采信。
被告冯晓燕、陈志华对原告的诉讼请求没有意见，均承认原告陈菊与陈昌祥存在买卖房屋的事实，并且涉案房屋原告陈菊一直居住使用。
被告陈丹丹、陈志卓未到庭未提交书面答辩意见。
在举证期限内，被告冯晓燕、陈志华、陈丹丹、陈志卓未向本院提交证据。
经审理查明，原告陈菊与陈昌祥于2008年5月6日签订房屋买卖协议，双方协议约定陈昌祥将个人位于琼中县吊罗山乡新集贸市场一套铺面（国有土地使用权为琼中国用（2007）第10X号、房屋所有权证号为琼中房权证吊罗山字第私有XX16号）出售给原告陈菊，土地使用面积为115.9平方米，地号为2-04，地类为城镇混合住宅用地，使用权类型为划拨；房屋状况：结构为框架，房屋二屋，建筑面积145.74平方米，使用面积为115.9平方米，设计用途为商住楼，产权比例为100%；出售价格为2万元，原告陈菊在购房后实际占有该商铺并使用至今。
当事人陈昌祥于2010年4月5日因故去世，现有继承人为妻子冯晓燕、长女陈志华、次女陈丹丹，长子陈志卓，四被告曾于2013年11月1日经本院调解分割陈昌祥的遗产，也各自分得部分遗产。现原告陈菊诉至本院，请求判令如下：1、确认四被告亲属陈昌祥与原告签订的《协议书》合法有效；2、确认陈昌祥名下琼中国用（2007）第10X号《国有土地使用权证》所涉及土地使用权属于原告；3、确认陈昌祥名下琼中房权证吊罗山字第私有XX16号《房屋所有权证》所涉及房屋所有权属于原告。4、四被告协助原告向房管部门办理房屋所有权及国有土地使用权的变更登记手续（即原陈昌祥变更为陈菊）。
另查，经本院依法到琼中县住房保障与房产管理局调查，查明陈昌祥产权证号琼中房权证吊罗山第私有XX16号房产证真实有效，暂无房产抵押、查封、冻结等登记记录。
以上事实，有书证身份证、协议书、琼中国用（2007）第10X号《国有土地使用权证》、琼中房权证吊罗山字第私有XX16号《房屋所有权证》、琼中县人民法院（2013）琼中民初字第218号民事调解书及当事人的陈述为证，并经当庭举证、质证，足以认定。
本院认为，原告陈菊与陈昌祥双方于2008年5月6日签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容具体明确，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据合同约定，陈昌祥应当协助原告办理房屋产权变更登记，相关费用由原告承担。由于该转让房屋所有权证与房屋占用范围内的土地使用权证“二证”分离，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”因此，陈昌祥应协助原告陈菊办理琼中房权证吊罗山字第私有XX16号房屋所有权变更登记，并应协助原告办理该房屋占用范围内115.9平方米土地使用权琼中国用（2007）第10X号国有土地使用权证变更登记。但原告陈菊与陈昌祥在房屋买卖之后并没有及时办理相应的产权变更手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，本案涉案的房产因未变更登记，涉案房产仍属陈昌祥名下的财产。
2010年4月，陈昌祥因故去世，根据《中华人民共和国继承法》第二条及《中华人民共和国物权法》第二十九条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”的规定，陈昌祥死亡后其家属冯晓燕、陈志华、陈丹丹、陈志卓依法继承其遗产。同时根据《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。”的规定，原告陈菊已经支付房产的相应价款，并实际占有使用该房产至今，被告冯晓燕、陈志华对房屋买卖的事实没有异议，也承认陈昌祥生前确实已经收到原告陈菊的相应房款，且被告已经依法继承了陈昌祥的其他遗产，故四被告承继陈昌祥相应的其他义务，应当协助原告陈菊办理相应的房产变更手续。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。也就是说，法律并不禁止划拨土地的转让，但应当按照规定缴纳土地使用权出让金，故本案涉案土地使用权是可以办理转让手续。对于原告陈菊请求确认涉案房产及土地使用权属于原告陈菊所有的诉讼请求，因不动产权属变更必须依法办理登记，在涉案房产所有权及土地使用权未经有权机关变更登记，不动产不发生转移，故原告陈菊诉请的“确认陈昌祥名下琼中国用（2007）第10X号《国有土地使用权证》所涉及土地使用权属于原告；确认陈昌祥名下琼中房权证吊罗山字第私有XX16号《房屋所有权证》所涉及房屋所有权属于原告。”的诉请，本院不予以支持。被告陈丹丹、陈志卓经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十九条，《中华人民共和国继承法》第二条、第十条、第三十三条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告陈菊与被告冯晓燕、陈志华、陈丹丹、陈志卓亲属陈昌祥签订的《协议书》合法有效。
二、被告冯晓燕、陈志华、陈丹丹、陈志卓应在本判决生效之日起十日内，协助原告陈菊办理琼中房权证吊罗山字第私有XX16号房屋所有权变更登记至原告陈菊名下，所需费用由原告陈菊承担。
三、被告冯晓燕、陈志华、陈丹丹、陈志卓应在本判决生效之日起十日内，协助原告陈菊办理琼中国用（2007）第10X号土地使用权范围内115.9平方米土地使用权变更登记至原告陈菊名下，所需费用由原告陈菊承担。
四、驳回原告陈菊的其他诉讼请求。
案件受理费400元（原告已预缴），由原告陈菊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判长 文华裕
审判员 翁 栩
审判员 黄灵钰
二〇一六年六月六日
书记员 张利阳
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
《中华人民共和国继承法》
第二条继承从被继承人死亡时开始。
第十条遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。