福建省三明市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）闽04民终109号上诉人(原审原告)：三明市三元国有资产投资经营有限公司，住所地福建省三明市三元区崇宁路10号。法定代表人：张明辉,该公司总经理。委托诉讼代理人：黄霞，福建威明律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：林益杰，男，汉族，1964年1月9日出生，住福建省三明市三元区。原审第三人：三明市第四中学（曾用名福建省三元职业中专学校），住所地福建省三明市三元区工业中路12号。法定代表人：谢强，该校校长。委托诉讼代理人：汤咏红，福建枫桦律师事务所律师。上诉人三明市三元国有资产投资经营有限公司（以下简称三元国投公司）因与被上诉人林益杰、原审被告三明市第四中学(以下简称三明四中)房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省三明市三元区人民法院（2016）闽0403民初719号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人三元国投公司的委托诉讼代理人黄霞，被上诉人林益杰，原审第三人三明四中的委托诉讼代理人汤咏红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三元国投公司上诉请求：1.撤销福建省三明市三元区人民法院（2016）闽0403民初719号民事裁定，支持三元国投公司一审的诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费由林益杰承担。事实和理由：1.一审认定三元国投公司与林益杰之间不是平等民事主体系认定事实错误，三元国投公司与林益杰之间是平等的民事主体。林益杰与三明四中签订的《出售公有住房合同书》于2003年1月已经合意解除，2003年1月至2009年12月20日三明四中与林益杰的法律关系已经为租赁关系，三明四中将资产移交三元国投公司，林益杰将房屋租金缴纳给三元国投公司，三元国投公司与林益杰之间是平等的民事主体。本案审理的是三元国投公司与林益杰之间的租赁关系，至于是否由于三明四中造成林益杰房改未果是另一法律关系，不应掺杂在一起；2.一审法院根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，认定该纠纷不属于人民法院受理民事诉讼的范围属于适用法律错误。三元国投公司与林益杰之间建立的是平等主体之间的租赁关系，属于人民法院受理民事诉讼的受案范围。林益杰辩称：1.三元国投公司不具有出租三明市三元区工业中路12号1幢301室房屋的资格。林益杰与三明四中于1998年4月27日签订的《出售公有住房合同书》合法有效，应受法律保护，三明四中应继续履行合同约定的义务。三明四中将已出售给林益杰的房屋擅自移交给三元国投公司的行为无效。三元国投公司凭借行政文件取得存在历史问题房屋的处置权没有法律依据，三元国投公司不具有出租房屋的资格。林益杰之所以于2010年缴纳了一年所谓房租给三元国投公司，是基于三明四中要求林益杰在房屋尚未办理权属变更手续之前先缴纳，并承诺待办理权属变更手续之后一并退还；2.假设三元国投公司享有出租该房屋的资格，除林益杰于2010年支付一年租金后，三元国投公司未向林益杰主张租金，直到2015年12月20日才发出律师函催讨租金，超过了一年的诉讼时效，2011年1月至2014年12月的租金超过诉讼时效，三元国投公司丧失了胜诉权。三明四中辩称:1.三元国投公司与林益杰之间形成租赁关系，双方是平等的民事主体。三元国投公司有权代表政府的国有资产管理者向林益杰出租房屋和收取租金，至于林益杰是否拖欠租金，三明四中不了解情况，由法院根据案件情况进行裁判；2.林益杰申请追加三明四中为本案第三人没有道理，请求驳回林益杰追加三明四中为第三人的申请。三元国投公司向一审法院起诉请求：1.依法判令三元国投公司与林益杰之间的不定期租赁关系解除，林益杰返还租赁物并支付自2011年1月1日至2016年3月31日的租金8820元，请求租金计至林益杰实际返还租赁物之日止；2.依法限令林益杰将其所有的个人物品和财产搬离房屋，交清居住期间产生的水费、电费、卫生费等；3.本案律师费5000元由林益杰承担；4.本案诉讼费由林益杰负担。一审法院认定事实：林益杰于1985年8月进入福建省三元职业中专学校（三明四中前称）处工作。1995年至1996年期间，福建省三元职业中专学校将讼争房产分配给林益杰占用、使用。1998年4月28日，林益杰与福建省三元职业中专学校签订《出售公有住房合同书》，约定林益杰以成本价14811.38元的价格购买三明市三元区工业中路12号1幢301号单元式住房，合计面积50.09M2，扣除各项折扣后，实际付款为7661.79元等。1998年1月23日，林益杰向福建省三元职业中专学校缴纳了7661.79元。因无法办理上述房产的过户手续，三明四中于2002年12月以公示的形式告知林益杰到三明四中财务处退回上述合同书的购房款，林益杰至今尚未领取退还的购房款。2003年4月30日，三明市三元区政府印发《三元区住房工龄补贴实施意见》，三明四中于同年5月19日成立办理住房工龄补贴工作领导小组，该小组对林益杰以“未改”人员进行了住房工龄补贴测算，但林益杰不认可该测算，并未领取住房工龄补贴款项。2003年1月起至2009年12月，三明四中以从工资中扣除的方式向林益杰收取上述房产的租金，期间，租金金额随政府指导文件逐年调整，至2009年12月，三明四中从林益杰工资处扣除的月租金为140元。2009年12月20日，三明四中将其出租资产移交给三元国投公司。2010年期间，林益杰分两次向三元国投公司合计缴纳了1680元，在现金缴款单的款项来源一栏中，注明“房租”、“工业中路12号1幢301室（9-12月）”，此后，林益杰未再向三元国投公司支付过租金。2015年10月21日，三元国投公司向林益杰寄达《律师函》，要求林益杰交清占用费、腾空房屋。2015年12月16日，三元国投公司向林益杰寄达《解除合同通知》，表明解除合同，要求林益杰支付租金、腾空房屋等。一审法院另查明，三元国投公司因为本案诉讼支付了律师代理费5000元。一审法院认为，三元区工业中路12号1幢301室房屋系三明四中于1995年至1996年期间作为职工福利分配给林益杰使用，并于1998年依据国家房改政策分配给林益杰用于房改，林益杰对上述房屋的占用、使用带有身份性、福利性，但由于历史遗留原因，该房屋未能顺利通过房改政策出售给林益杰。三元区工业中路12号1幢房产现登记在三明四中名下，三明四中于2009年12月20日将上述资产移交给三元国投公司，其代表政府行使国有资产出资者权利，对授权或委托范围内的国有资产进行投资运作和产权经营活动，林益杰对上述房屋的占用、使用带有政策性、身份性、福利性，三元国投公司与林益杰之间并不是平等的民事主体。现三元国投公司要求林益杰交纳租金并搬离三元区工业中路12号1幢301室房屋，是符合情理的，但应充分考虑林益杰曾经房改未果的历史因素。本案租赁法律关系需结合历史遗留问题一并解决，根据最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，该纠纷不属于人民法院受理民事诉讼的范围，因此，对三元国投公司的起诉，予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第二条，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：驳回三元国投公司的起诉。预交的案件受理费146元，予以退还。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，林益杰于1985年8月进入三明四中工作，1995年至1996年期间，三明四中将三元区工业中路12号1幢301室房屋分配给林益杰占有、使用，1998年4月28日，林益杰与三明四中签订《出售公有住房合同书》，参与房改，由于历史遗留问题，该房屋未通过房改过户至林益杰名下。林益杰占有、使用涉案房产是因其为三明四中教师，享受职工待遇。2009年12月20日，三明四中将本案涉讼房产移交给三元国投公司，三元国投公司代表政府对本案涉讼房产进行管理，要求林益杰支付租金、返还房屋，三元国投公司与林益杰之间并非平等的民事主体。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”的规定，三元国投公司与林益杰之间不是平等的民事主体，系历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属人民法院受理民事诉讼的范围。一审法院在本案受理后发现不符合起诉条件,裁定驳回起诉的处理结果并无不当,应予维持。综上所述，三元国投公司的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。二审案件受理费146元,退还上诉人三明市三元国有资产投资经营有限公司。本裁定为终审裁定。审 判 长  王瑞峰审 判 员  吴树辉代理审判员  黄莉花二〇一七年三月七日书 记 员  张翠芳