福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽03民终1001号上诉人（原审被告）：深圳历思联行物业管理有限公司莆田分公司，住所地莆田市城厢区万达广场。统一社会信用代码：91350300310777392B。法定代表人：胡剑锋，该公司总经理。上诉人（原审被告）：深圳历思联行物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区。统一社会信用代码：91440300767554527A。法定代表人：赵昀，该公司董事长。二上诉人的共同委托诉讼代理人：白建永，福建壶兰律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：吴志强，男，1981年9月2日出生，汉族，农民，住所地莆田市荔城区。委托诉讼代理人：赖继仁，福建诚毅律师事务所执业律师。原审第三人：莆田市万达小区业主委员会，住所地莆田市城厢区。法定代表人：谢建平，该委员会主任。委托诉讼代理人：陈锦滨，福建京莆律师事务所执业律师。上诉人深圳历思联行物业管理有限公司莆田分公司（以下简称联行莆田分公司）、深圳历思联行物业管理有限公司（以下简称联行公司）因与被上诉人吴志强、原审第三人莆田市万达小区业主委员会（以下简称万达业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服莆田市城厢区人民法院（2017）闽0302民初4390号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。联行莆田分公司、联行公司均上诉请求：1、依法撤销原审第一项判决，并改判驳回吴志强的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费均由吴志强承担。事实及理由：1、原审判决将吴志强被盗损失视为其已预缴了场地使用费是错误的。吴志强并未举证证明其曾遭受盗窃及损失金额。即使吴志强被盗窃是真实的，也应根据法院的刑事判决来确定被盗损失的具体金额，而不是单凭一方陈述就认定案件事实。发生被盗事件，应由法院的刑事判决来确认被盗财物的数量、价值，并由盗窃者进行退赃、退赔，而不应由物业公司赔偿。如果本判决得以维持，吴志强又从刑事判决中得到退赔，那吴志强岂不是得到“双赔”？显然原审判决是错误的。联行莆田分公司、联行公司对吴志强的被盗损失不承担责任。吴志强在合同中将莫须有的被盗损失用来折抵场地使用费违反了合同法的规定，该条款不具有法律效力；2、联行莆田分公司、联行公司没有阻止吴志强使用该房屋，联行莆田分公司、联行公司没有违约，原审判决联行莆田分公司、联行公司将场地使用费退还给吴志强是错误的。根据吴志强原审称，2017年6月24日因本案第三人万达业委会以前期物业合同已自动终止，租赁场地属物业用房为由要求其撤出该租赁场所，系万达业委会阻止吴志强继续使用该租赁物，联行莆田分公司、联行公司并没有违约。2017年6月20日，联行莆田分公司与万达业委会签订的《物业管理交接协议》第五条的约定，联行莆田分公司签订的合法合同万达业委会需给予认可，并按照合同条款履行至合同终止。吴志强与联行莆田分公司签订的《场地有偿使用管理合同》，联行莆田分公司在交接时一并移交给万达业委会，万达业委会在《场地有偿使用管理合同》上加盖印章以示确认。根据交接协议的约定，万达业委会应当按照《场地有偿使用管理合同》的条款履行至合同终止，而不是要求吴志强撤离租赁场所；3、吴志强的诉求没有事实和法律依据。联行莆田分公司、联行公司没有违约，《场地有偿使用管理合同》应继续履行，吴志强的诉求没有事实依据。根据原审庭审可知，吴志强将租赁房屋作仓库使用，违反了《场地有偿使用管理合同》的约定。吴志强答辩称，1、联行莆田分公司与吴志强签订的《场地有偿使用管理合同》，不违反法律、法规的强制性规定，是双方真实意思表示，合法有效。该合同对吴志强是否遭受盗窃以及损失的金额都已做具体约定，联行莆田分公司、联行公司对吴志强被盗应负有责任，因此联行莆田分公司、联行公司自愿承担盗窃的部分损失5万元以及吴志强为联行莆田分公司装修等相关费用3万元。可以认定吴志强已经预缴了场地使用费；2、由于联行莆田分公司与万达业委会解除了物业服务合同，导致2017年7月1日，万达业委会通知吴志强搬离该房屋，吴志强未能再使用该房屋，合同客观上已无法履行，因此，联行莆田分公司、联行公司应当退还已经预缴的场地使用费。联行莆田分公司与万达业委会签订的交接协议并没有通知吴志强，也没有得到吴志强的确认，该协议不能对抗吴志强，根据该协议，吴志强也没有办法要求万达业委会停止侵害，继续履行合同，联行莆田分公司与万达业委会之间的争议应另案解决；3、关于仓库问题，吴志强是经营手机店，仓库是员工的宿舍，并没有改变房屋用途，且万达业委会也不是因该原因叫吴志强搬离该房屋，因此，吴志强没有存在重大违约。万达业委会：1、本案联行莆田分公司、联行公司与吴志强之间是基于《场地有偿使用管理合同》引起的纠纷，该合同的主体是联行莆田分公司与吴志强，根据合同的相对性，本案纠纷与万达业委会无关。虽然联行莆田分公司与万达业委会移交的过程中，万达业委会在合同中盖有公章。但盖公章的行为是为了证实万达业委会有收到这些材料，而不是联行莆田分公司所述对合同进行确认。且公章上没有注明任何文字，一审法院认定事实与判决是正确的，请求予以驳回上诉，维持原判。如果联行莆田分公司、联行公司对交接过程中有异议的话，可另案主张。吴志强一审诉讼请求：判令联行莆田分公司和联行公司退还其场地使用费6.5万元及该款自起诉之日起至还清之日止按年利率6%计算的利息；判令联行莆田分公司和联行公司承担律师费5000元；判令联行莆田分公司和联行公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月23日，联行莆田分公司、联行公司（甲方）与吴志强（乙方）签订《场地有偿使用管理合同》一份，双方约定主要内容为：吴志强承租当时由甲方管理的位于莆田市域（最早该小区的物业办公室），面积约80平方米，用于员工居住使用，场地使用期限为10年，即从2016年10月1日起至2026年9月31日止，前四年的场地使用费均为2万元/年，第五年起场地使用费为2.5万元/年；前四年的场地使用费8万元甲方不收取，用于冲抵乙方店铺内发生的被盗损失中由甲方承担的5万元和乙方支付的因甲方重新选定员工宿舍而产生的装修款等费用3万元；合同还就违约责任等作出约定。之后，吴志强使用了该租赁的场地。2017年6月24日，吴志强收到万达业委会发出的《告知函》，内容为：“此处为物业用房，产权归全体业主共同所有。小区业主委员会已成立，前期物业合同也已经自动终止，你方跟前期物业签订的租赁合同为无效合同。请你们于2017年7月1日前撤出该住所，逾期仍未搬出我们将强行征用，特此告知！”。吴志强于2017年7月1日搬离该租赁场地。2017年10月12日，吴志强以联行莆田分公司、联行公司导致其无法继续使用租赁场地并造成其损失为由诉至本院，其因本案向福建诚毅律师事务所支付律师代理费5000元。另查明，联行莆田分公司向莆田市城厢区住房和城乡建设局提交的《莆田万达广场销售物业退管备案》的主要内容为：联行莆田分公司、联行公司于2017年6月24日零时起不再为莆田万达广场销售物业提供物业管理服务，项目债权债务已移交完毕，自2017年6月24日零时起莆田万达广场销售物业所出现的一切问题其不再承担相关管理责任，特此申请退管备案。2017年6月20日，二被告与万达业委会于签订了《物业管理交接协议》一份，该协议对双方的物业管理交接和物业项目人财物交接等内容作出了约定。一审法院认为，万达业委会主张被告未经小区全体业主同意与吴志强订立的租赁合同无效，但因本案管理合同签订时该小区尚未成立业委会，二被告作为物业管理机构有权对小区内的物业办公室进行管理收益，故吴志强与联行莆田分公司、联行公司签订的《场地有偿使用管理合同》不违反法律法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，该协议合法、有效，双方应按照合同的约定履行义务。合同中已约定二被告同意吴志强用其曾遭受盗窃的损失5万元和员工宿舍装修款等费用3万元抵扣前四年的租金，此可视为吴志强已预缴了诉争房屋前四年的场地使用费共计8万元。吴志强主张联行莆田分公司、联行公司应退还其场地使用费6.5万元及该款自起诉之日起至还清之日止按年利率6%计算的利息，因吴志强已于2017年7月1日搬离该房屋，而二被告在万达业委会成立后也未能再提供该房屋给吴志强使用，该《场地有偿使用管理合同》客观上已无法履行。故二被告应退还吴志强预缴的但尚未发生的场地使用费用6.5万元（扣除截至2017年7月1日止的场地使费用1.5万元），本院对吴志强该请求予以支持。联行莆田分公司、联行公司辩称本案管理合同在其与万达业委会进行物业交接时已由万达业委会盖章确认，现吴志强搬离诉争房屋并非二被告的违约行为造成，其应当向万达业委会主张权利。但因万达业委会仅与二被告签订了《物业管理交接协议》并仅在二被告持有的《场地有偿使用管理合同》上盖章，根据现有证据，二被告与万达业委会在交接本案管理合同时并未通知到当时的场地有偿使用人吴志强，吴志强在并不知情该合同是否被万达业委会接收的情况下收到上述《告知函》并搬离诉争房屋符合常理且没有过错。因此，根据合同的相对性原则，二被告的抗辩理由缺乏依据，本院不予采纳。联行莆田分公司、联行公司与万达业委会之间的交接问题，双方可另行主张权利。吴志强要求联行莆田分公司、联行公司承担其因本案产生的律师费5000元，根据《场地有偿使用管理合同》第五条第6款的约定，任何一方违约造成对方损失的应赔偿给对方造成的一切损失（包括但不限于律师费），双方在签订合同时吴志强与联行莆田分公司、联行公司签订长期物业用房的有偿使用合同并预缴了四年使用费时应预料并承担该二被告可能离任小区物业管理方的风险，而二被告与万达业委会订立物业管理交接协议并办理交接手续时也应依据诚信原则通知吴志强，双方对合同无法履行产生本案纠纷均存在过错。因此，本院根据公平原则酌定上述律师代理费5000元由双方各负担一半即2500元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、深圳历思联行物业管理有限公司莆田分公司、深圳历思联行物业管理有限公司应在本判决生效之日起十日内退还给吴志强场地使用费6.5万元及该款自2017年10月12日起至还清之日止按年利率6%计算的利息，并支付给吴志强律师代理费2500元；二、驳回吴志强的其他诉讼请求。案件受理费1550元，减半收取为775元，由吴志强负担28元，由深圳历思联行物业管理有限公司莆田分公司、深圳历思联行物业管理有限公司负担747元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实本院认定如下：联行莆田分公司、联行公司对一审认定：2017年6月24日，吴志强收到万达业委会发出的《告知函》，内容为：“此处为物业用房，产权归全体业主共同所有。小区业主委员会已成立，前期物业合同也已经自动终止，你方跟前期物业签订的租赁合同为无效合同。请你们于2017年7月1日前撤出该住所，逾期仍未搬出我们将强行征用，特此告知！”有异议，主张联行莆田分公司、联行公司不知道告知函，对告知函内容，联行莆田分公司、联行公司不清楚，且里面没有提到吴志强，无法确认。另，一审在事实部分遗漏认定《物业管理交接协议》的第五条内容。《告知函》内容虽无提到“吴志强”，但该《告知函》经一审庭审质证，万达业委会没有异议，故一审认定该《告知函》系万达业委会发给吴志强，并无不当。《物业管理交接协议》双方当事人系联行莆田分公司、联行公司与万达业委会，并未通知吴志强，吴志强不知情，该协议涉及的纠纷，双方可另行主张权利。且一审事实部分已认定联行莆田分公司、联行公司与万达业委会双方签订了《物业管理交接协议》，对该协议具体条文未作具体陈述亦无不可。本院认为，《场地有偿使用管理合同》系依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。该合同第三条，即场地管理费、其他费用与支付方式中约定：“前四年场地使用费甲方（联行莆田分公司）不收取，用于冲抵乙方（吴志强）铺内发生的被盗损失（损失金额约人民币120000元，甲方承担50000元）及甲方重新选定的员工宿舍装修款，该装修由乙方承担装修及家私家电等相关费用（金额约30000元）”。按上述合同约定，原审认定吴志强被盗损失视为其预缴场地使用费，并无不当。由于万达业委会成立后，通知吴志强搬离该房屋，联行莆田分公司、联行公司未能提供合同约定的房屋给吴志强使用，《场地有偿使用管理合同》客观上已无法履行。原审判决联行莆田分公司、联行公司将场地使用费退还给吴志强亦无不当。联行莆田分公司、联行公司认为吴志强改变场地用途，属重大违约。但其在一审时未提出该抗辩事由，抗辩其享有单方解除权，具有解除合同的权利，并提起反诉。且该抗辩事由除吴志强一审陈述案涉场地作为仓库使用，二审又辩称仓库即是员工宿舍外，联行莆田分公司、联行公司未提供其他证据予以佐证。故联行莆田分公司、联行公司上诉理由均不能成立。综上所述，联行莆田分公司、联行公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由联行莆田分公司、联行公司负担。本判决为终审判决。审判长  柯萍萍审判员  王 寒审判员  郑飞鹏二〇一八年四月二十六日书记员  韩美燕附：本案相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；