广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0304民初19960号
原告（反诉被告）：冯亚贤，男，汉族，1947年12月5日出生，住址：深圳市福田区。
原告（反诉被告）：童美珍，女，汉族，1950年8月25日出生，住址：深圳市福田区。
两原告共同委托代理人：谢新志，广东鹏乾律师事务所律师。
两原告共同委托代理人：邓梅婷，广东鹏乾律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：孙运芳，女，汉族，1976年10月27日出生，住址：安徽省巢湖市无为县。
委托代理人：李爱华，广东惠商律师事务所律师。
上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月20日受理后，被告在法定期限内提出反诉，本院也予受理，依法组成合议庭，于2017年1月11日公开开庭对本诉和反诉合并进行了审理，两原告及其共同委托代理人谢新志、邓梅婷，被告的委托代理人李爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年3月2日，被告孙运芳与原告冯亚贤签订房屋租赁合同，承租原告冯亚贤位于深圳市福田区华强南路赛格苑C座3栋1706房，租赁期自2015年3月6日至2016年3月5日。2015年12月23日18时许，该房发生火灾，过火楼层为1706房的客厅、饭厅、房间、阳台、厨房和卫生间，造成1706房的室内装修、家私家电和电子产品等全部烧毁，面目全非；并殃及部分楼层楼道不同程度烟熏、水渍；致相邻房屋的防盗门、窗户、地板不同程序损坏；致楼下仓库中的电子产品因浸水而损坏。原告认为，在租赁期间，因被告孙运芳未尽到妥善保管租赁房屋的义务而造成火灾，致租赁房屋及附属物毁损，并殃及相邻房屋及楼层过道损坏，被告孙运芳应承担赔偿责任。为维护自己的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告租赁期间欠付的两个月租金13000元(6500×2，自2016年1月6日至2016年3月5日）；2、被告赔偿原告装修费、家私家电费196000元；3、被告支付原告装修管理费10000元（暂计10000元，应按实际支付的款项计算）；4、被告赔偿原告因租赁物恢复原状期间所造成的损失91000元（恢复原状期间包含公安局调查、火灾事故认定及查封期间、损失鉴定评估期间、装修期间，暂计算14个月，实际应计算至恢复使用之日，自2016年3月6日计算至2017年5月5日，按每月6500元计算）；5、被告支付鉴定评估费用5000元（暂计5000元，应按实际支付的款项计算）；6、被告支付原告律师费5000元（暂计算至原告一审支付的律师费用，应计算至原告因本案支付的全部律师费）；第1至6项请求合计320000元；7、本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告补充事实与理由称，1、被告没有按合同约定的用途使用涉案房屋，将涉案房屋变为办公用途，并堆放易燃物品。2、移动电源排插由被告购买和安装，并在排插旁边堆放易燃塑料物品。3、事故发生于被告出差期间，据被告陈述，当时连续一周在外出差，被告出差期间没有拔断电源，没有做到妥善保管租赁物的义务。综上，原告认为此次火灾是因为被告改变了出租房屋的用途，没有妥善保管出租房屋，私自安装移动电源，因此应由被告对此次火灾的损失承担全部责任。变更第2项诉讼请求为被告赔偿原告装修费、家私家电费145500元，变更第5项诉讼请求为被告支付鉴定评估费用7160元，第1至6项请求合计271660元。
被告口头答辩称，原告称被告改变房屋用途，与事实不符，被告租赁涉案房屋没有一年，被告本人也住在涉案房屋内。即使如原告所述被告改变了房屋用途，也与本次火灾无必然联系。移动排插是原告出租房屋的附件之一，原告无证据证明是由被告购买和安装，移动排插与火灾的发生也没有联系。其余同反诉意见。
被告反诉称，2015年3月2日，反诉人与被反诉人签订房屋租赁协议，反诉人承租被反诉人所有的位于深圳市福田区赛格苑C座1706房产，租金为每月6500元，押金13000元，租期自2015年3月6日至2016年3月5日，合同签订后，反诉人即按约履行义务并搬入该房。2015年12月23日反诉人出差期间，该房发生火灾，造成反诉人财产损失严重（具体见清单）。经消防部门鉴定，排除了反诉人责任。经了解，该房所在小区经常发生火警；被反诉人出租的房屋房龄长达30年，电线线路老化，所附电器老旧。反诉人认为，被反诉人将存在严重火灾隐患出租且不事先说明，导致出租屋发生火灾，造成反诉人严重的财产损失。故此，反诉人特提出反诉，请求判令：1、被反诉人返还租赁押金13000元；2、被反诉人赔偿财产损失350000元；3、被反诉人承担本案全部诉讼费用。
经审理查明，涉案房屋位于深圳市福田区华强南路赛格苑C座3栋1706房，建筑面积为98平方米，用途为住宅，权利人为冯亚贤。两原告系夫妻关系。
2015年3月2日，原告冯亚贤（出租方、甲方）与被告孙运芳（承租方、乙方）在深圳市中联地产置业顾问股份有限公司（经纪方）的居间下签订《房产租赁（居间）合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作住宅使用，租赁期自2015年3月6日至2016年3月5日止；月租金为6500元，首月租金于当日支付，以后每月支付时间为当月6至10日；乙方应于当日支付租赁押金13000元，合同正常履行期满后，在甲乙双方结清应付租金、管理费等乙方应付费用后，余款甲方应不计利息退还乙方；承租期间的物业管理费、水电、燃气等费用由乙方承担；乙方不得违法使用物业、不得在物业内从事非法活动，如因乙方过错造成甲方家私、家电、物品损坏，乙方应负责修缮或承担赔偿责任；合同备注家私清单：电视机1台、机顶盒1台、空调4台、沙发3张、洗衣机1台、时钟1台、微波炉1台、燃气灶1台、消毒柜1台、画3幅、椅子4张、茶几1个。
根据深圳市公安局福田分局消防监督管理大队（下称福田消防大队）于2016年3月17日作出的深公福消火认字［2016］第001号《火灾事故认定书》查明：2015年12月23日18时44分许，群众报警称涉案房屋发生火灾。火灾未造成人员伤亡，过火楼层为1706房的客厅、饭厅、房间、阳台、厨房和卫生间，造成1706房的室内装修、家私家电和电子产品等全部烧毁，部分楼层楼道不同程度烟熏、水渍。经调查，对起火原因认定如下：起火时间为2015年12月23日18时37分许，起火部位为1706房客厅北面的木质地柜上，起火点为地柜西侧的柜面上，起火原因为可排除物品自燃、雷击、纵火和遗留火种引起，不排除客厅地柜上的移动电源排插短路引起火灾。原、被告对该《火灾事故认定书》无异议。
根据本院向福田消防大队和深圳市公安局南园派出所（下称南园派出所）调取的调查笔录、技术鉴定报告以及本案庭审，查明以下事实：被告一个人在涉案房屋居住，其在客厅和房间里分别堆放了一批旧手机显示屏，20来个塑料纸箱。2015年12月16日，其离开涉案房屋回安徽老家，离开时关了燃气和门窗，该房屋的总电闸在正门外面的左侧墙上，没关总电闸。2015年12月23日19时，其坐高铁回深圳路上时，接到住同小区的一个老乡的电话说涉案房屋发生火灾了，其马上打电话告诉了房东即原告，当日约21时许，其回到了涉案小区，当时火已经扑灭了，但由于警察封闭了火灾现场，其没有进房屋看情况。
另查，在本案审理过程中，原告向本院提交《评估鉴定申请书》，申请对因本案火灾对涉案房屋造成的损失进行评估，本院予以批准。双方协商选定由广东南天司法鉴定所进行鉴定。
2016年10月28日，本院向广东南天司法鉴定所发出《鉴定委托书》，委托该所对因本案火灾造成的涉案房屋的装修物及家私家电损失进行鉴定。
2016年11月29日，本院组织双方当事人及鉴定机构工作人员对涉案房屋进行了现场勘验。
2016年12月23日，广东南天司法鉴定所作出粤南［2016］价鉴字第9062号《价格评估意见书》，结论为：涉案房屋装修损失为137600元、家私家电损失为7900元，合计145500元。经庭审质证，原、被告双方对该鉴定结论无异议。
原告预交了鉴定费7160元。
又查，2016年1月5日之前的租金被告已付清。2015年12月之前的物业管理费被告已付清，每月物业管理费为279.97元。
被告为证明因火灾造成其财产损失，提交了单方手写的一份统计表，原告不予认可。
庭审中，双方确认公安机关和消防部门对涉案火灾已经调查终结，未对双方作出行政处罚；涉案房屋已经被公安机关解除查封。被告在涉案房屋内无其他私人物品。在鉴定终结前，原告为防止破坏现场，不敢对涉案房屋重新装修。为防止损失进一步扩大，本院决定自庭审日即2017年1月11日由原告收回涉案房屋。
原告未退还被告交纳的租赁押金13000元。
另，涉案房屋所在地段2016年政府指导租金价为40元/平方米/月。
再查，2016年9月3日，原告与广东鹏乾律师事务所律师签订《民事委托代理合同》，委托该所代理本案，一审阶段律师费为5000元。2017年1月10日，该所向原告开具发票，确认收到律师费5000元。
本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同合法有效，对当事人具有法律约束力。本案争议焦点在于谁违约。涉案房屋为住宅，被告用以堆放大量货物，且在离开涉案房屋返乡之前未关闭总电闸，消防部门认定涉案火灾起火原因“可排除物品自燃、雷击、纵火和遗留火种引起，不排除客厅地柜上的移动电源排插短路引起”，而租赁合同备注的家私家电中并不包括移动电源排插，应推定该起火排插系被告带入涉案房屋使用，被告擅自改变涉案房屋的用途，且对涉案房屋疏于管理，对发生涉案火灾具有明显过错，应依法承担相应的违约赔偿责任。原告对于火灾发生不具有任何过错，不应承担任何违约或赔偿责任。
关于原告的本诉请求。1、关于租赁期内的租金损失。如果不发生火灾，合同正常履行，租金属于原告的正当收益，其请求被告赔偿租赁期内两个月的租金损失13000元，具有合同和法律依据，本院予以支持。2、关于装修物和家私家电损失。本院已依法委托广东南天司法鉴定所对因涉案火灾造成涉案房屋装修物及家私家电损失进行了评估，双方对评估结论无异议，本院予以采信，被告应赔偿原告装修物及家私家电损失合计145500元。3、关于装修管理费。该费用尚未实际发生，缺乏事实依据，本院不予支持。4、关于房屋空置损失。合同期满后，因发生火灾需要调查，本案审理期间需要评估，评估结束后原告需要重新装修，空置时间较长，被告应向原告赔偿相应的房屋空置损失。本院已决定原告于庭审日即2017年1月11日收回涉案房屋，收回房屋后，原告需要对房屋重新装修，期间跨越春节假期，结合一般家庭室内普通装修需要的合理时间，本院酌定房屋空置期损失应按政府指导租金价从2016年3月6日计算至2017年4月5日，经核算，应为50960元（98×40×13）。对原告过高的诉讼请求，本院不予支持。5、关于评估费。原告请求被告赔偿评估费7160元，符合法律规定，本院予以支持。6、关于律师费。鉴于双方在合同中并无明确约定，本院不予支持。
关于被告的反诉请求。1、关于租赁押金。由于本案系被告方违约，且因其违约还造成了原告房屋空置期间的物业管理费等其他损失，其请求返还租赁押金13000元缺乏相应的依据，本院不予支持。本院认定租赁押金不予返还，用于弥补原告其他损失。2、关于财产损失。本案系被告方违约，且其主张的财产损失缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十九条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告孙运芳应于本判决生效之日起十日内赔偿原告冯亚贤、童美珍租金损失13000元；
二、被告孙运芳应于本判决生效之日起十日内赔偿原告冯亚贤、童美珍装修物及家私家电损失合计145500元；
三、被告孙运芳应于本判决生效之日起十日内赔偿原告冯亚贤、童美珍房屋空置损失50960元；
四、被告孙运芳应于本判决生效之日起十日内赔偿原告冯亚贤、童美珍评估费7160元；
五、驳回原告冯亚贤、童美珍的其他诉讼请求；
六、驳回被告孙运芳的全部反诉请求。
如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费5375元（原告已预交），由原告负担1089元，被告负担4286元。原告因减少诉讼请求对应的诉讼费725元，本院退还原告。反诉受理费3372.5元（被告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 张 敏
人民陪审员 侯媛蓉
人民陪审员 高 兰
二〇一七年三月六日
书 记 员 李锐珊
附法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。