浙江省衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0802民初4281号原告：毛立中，男，1957年10月1日出生，汉族，住江山市市区。原告：李福君，女，1955年11月28日出生，汉族，住江山市市区。委托诉讼代理人：章丽鸿，浙江浙西律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜萌琦，浙江浙西律师事务所律师。被告：周根木，男，1952年5月15日出生，汉族，住衢州市柯城区。被告：衢州市海湖水产批发有限公司，注册号330800000019165，住所地：衢州市衢州农贸城内。诉讼代表人：衢州市海湖水产批发有限公司管理人，浙江中桥律师事务所。委托诉讼代理人：盛兴中，浙江中桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宜雪，浙江中桥律师事务所律师。原告毛立中、李福君与被告周根木、衢州市海湖水产批发有限公司（以下简称海湖公司）合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王引儿独任审判，于2017年11月16日公开开庭进行了审理。原告毛立中、李福君及其共同委托诉讼代理人章丽鸿，被告海湖公司委托诉讼代理人盛兴中、张宜雪到庭诉讼；被告周根木经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛立中、李福君向本院提出诉讼请求：1.确认原告对2024号营业房享有使用管理权；2.确认2024号营业房不属于被告海湖公司的财产，2031年2月28日前营业房的使用管理权归原告；3.责令被告海湖公司停止侵权。事实与理由：2002年5月29日，衢州农贸城与被告周根木签订《关于租赁衢州农贸城二期项目的协议书》（以下简称《项目协议书》），约定：甲方（衢州农贸城）将农贸城二期项目的冷库、水产交易区项目租赁给乙方（周根木），由乙方负责组织项目建设和管理……项目租赁期限共计叁拾年……租赁期满后，乙方所投固定资产均无偿归甲方所有。2002年11月，衢州农贸城管委会作为建设单位向衢州市规划局经济开发区分局办理了建设工程规划许可证，建设项目名称为水产交易房、综合交易房。被告周根木在农贸城二期项目建设过程中，急需资金，遂以房屋租赁形式将该项目房屋及经营权转让给原告等人。2003年1月18日，原告毛立中、李福君与被告海湖公司签订《房屋租赁合同》，约定：海湖公司将坐落于农贸城二期综合门市部2024号营业房租赁给乙方毛立中、李福君使用（只有使用权无产权），租赁期限共28年，自2003年3月1日至2031年2月28日，使用权金额10万元。该合同经柯城区公证处公证。签订合同当日，二原告支付10万元。2016年9月30日，柯城区人民法院作出民事裁定，对被告海湖公司进行破产清算，指定浙江中桥律师事务所作为管理人。同年12月20日，海湖公司管理人作出决定，自2016年11月30日起解除海湖公司与毛立中、李福君的《房屋租赁合同》。原告认为，虽然与被告海湖公司签订了《房屋租赁合同》，但实质上是原告与被告周根木之间的项目转让。租赁期限届满前，由周根木投资建成的固定资产所有权归被告周根木，被告海湖公司对该财产不享有所有权，无权将该营业房确认为破产财产，也无权解除《房屋租赁合同》。因周根木已将该项目享有的所有权一次性转让给原告，故原告享有2024号营业房在租赁期限内的使用管理权。被告周根木未作答辩。被告海湖公司辩称，一、原告毛立中、李福君与被告海湖公司签订《房屋租赁合同》，并向海湖公司一次性缴纳租金10万元，原告依据该合同取得对2024号营业房管理、使用、收益的权利。根据合同相对性原则，即使该营业房不属于海湖公司所有，海湖公司亦有权解除合同。2016年9月30日，法院裁定受理占青山对海湖公司提起的破产清算申请。根据《企业破产法》第十八条规定，管理人享有合同解除权。因此，被告海湖公司解除涉案《房屋租赁合同》，不构成侵权。二、根据《合同法》第九十一条、第九十七条规定：合同解除的，合同权利义务终止。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案《房屋租赁合同》已经解除，原告基于《房屋租赁合同》对2024号营业房享有的使用管理权因合同解除而终止。故原告要求确认其对该营业房仍享有使用管理权，缺乏依据。三、关于涉案营业房所有权归属。农贸城二期部分房产虽以农贸城管委会名义作为建设单位审批，但实际建造主体为周根木、海湖公司一方，该工程项目的竣工验收由海湖公司组织验收。根据《项目协议书》约定，在租赁期限届满前该项目工程固定资产所有权归周根木、海湖公司一方所有。因签订《项目协议书》时海湖公司尚未成立，故由周根木签订合同。但该协议书的实际履行主体是海湖公司，而且涉案营业房等房产实际由海湖公司出资建造，海湖公司实际控制人周根木父子亦多次认可前述房地产属海湖公司资产，《项目协议书》的相对方农贸城公司也认为该协议书的实际履行主体是海湖公司。因此，涉案营业房的所有权归被告海湖公司所有。再者，原告与被告海湖公司签订的《房屋租赁合同》约定，海湖公司应当将政府征用所获赔偿款全部支付给承租人。由此可见，政府赔偿款应当先支付给海湖公司，再由海湖公司支付给承租人。即房屋所有权人为海湖公司。综上，原告要求确认对2024号营业房仍享有使用管理权以及要求被告海湖公司停止侵权等主张均不成立，被告海湖公司请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1999年4月20日，衢州市计划与经济委员会下文批复同意柯城区政府蔬菜办公室（以下简称柯城蔬菜办）在新铁路货运站附近新建衢州农贸城。2000年4月3日柯城蔬菜办下文设立衢州农贸城，同年6月7日经衢州市工商行政管理局注册成立。2002年5月29日，衢州农贸城与被告周根木签订《项目协议书》，约定：甲方（衢州农贸城）将农贸城二期项目的冷库、水产交易区项目租赁给乙方（周根木），由乙方负责组织项目建设和管理……项目租赁期限共计叁拾年……租赁期间，乙方自主经营、自负盈亏，有权转租项目范围内的经营场所……租赁期满后，乙方所投固定资产均无偿归甲方所有。2002年12月5日，衢州市柯城区国有资产管理委员会办公室（以下简称柯城国资办）经柯城区政府批准决定公开转让衢州农贸城资产。同月18日，赛尔公司与柯城国资办签订《衢州农贸城资产转让合同》，约定：标的物为衢州农贸城可供转让的全部资产（包括土地使用权证、房屋所有权证、衢州农贸城名称和各类证件使用权等无形资产）……衢州农贸城与周根木签订的关于衢州农贸城二期租赁协议书的所有权利义务条款规定由乙方（赛尔公司）承受履行……衢州农贸城原出租给周根木的土地租金和其他经营户的租金，自合同签订之日起合同有效期内的已付租金，按时段比例归乙方所有，原衢州农贸城收取的各项保证金、押金转付给乙方，合同到期后由乙方负责退还给各经营户。衢州农贸城于2003年2月25日被工商部门登记注销。2003年2月27日由赛尔公司等人共同投资成立衢州农贸城有限公司。周根木签订《项目协议书》后，筹资建设农贸城二期项目的冷库、水产交易区等。2002年7月2日，周根木及其儿子周王亿经工商部门登记注册成立海湖公司。2002年11月期间，以衢州农贸城管委会作为建设单位名义向衢州市规划局经济开发区分局办理了农贸城二期1#冷库、2#冷库、水产交易房、综合交易房建设项目的建设工程规划许可证。2003年4月30日，以海湖公司作为建设单位名义向衢州市规划局经济开发区分局办理了农贸城二期办公楼、营业房、钢棚建设项目的建设工程规划许可证。农贸城二期水产交易楼、综合交易楼工程的竣工验收，由海湖公司组织。衢州市建设工程质量监督站于2004年9月3日向海湖公司出具工程竣工验收意见书。海湖公司登记成立后，对于上述在建工程进行了大额投资。2003年1月18日，原告毛立中、李福君与被告海湖公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方海湖公司将坐落于农贸城二期综合门市部2024号营业房租赁给乙方毛立中、李福君使用（只有使用权无产权）。租赁期限共28年，自2003年3月1日至2031年2月28日。使用权金额10万元，其中前20年为8万元，后8年为2万元。租赁期间若因政府政策性原因，该营业房需拆迁或改建时，甲方应按政府在租赁期间实际赔偿额全额付给乙方，赔偿金额按拆迁或改建时的价格计算，再加上租赁期不足年限的租金。如赔偿额不足抵消剩余已交租金的，甲方应补足差额部分。该合同经柯城区公证处公证。签订合同当日，二原告向被告海湖公司支付10万元使用权租金，海湖公司向二原告开具收款收据一份。2016年9月30日，本院作出（2016）浙0802破申5号民事裁定：受理占青山对海湖公司破产清算申请。后本院指定浙江中桥律师事务所担任管理人。2016年12月20日，被告海湖公司管理人发出《公告》，载明：海湖公司与承租人的《房屋租赁合同》已于2016年11月30日解除……。2017年6-7月间，农贸城市场关停。以上事实，有原、被告陈述及《房屋租赁合同》、《项目协议书》、规划许可证、收款收据、（2005）浙民二终字第88号民事判决书复印件等证据所证实，本院予以确认。本院认为，本案主要争议焦点是《房屋租赁合同》的性质。原告主张合同性质实为项目转让协议。被告海湖公司则主张系房屋租赁合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从涉案合同名称看，为房屋租赁合同。从合同内容看，租赁标的物为2024号营业房。虽然，合同签订时2024号营业房尚未建成。但是，租赁合同的标的物既可以是现存之物，也可以是将来之物。因此，合同签订时2024号营业房是否建成不影响其成为租赁标的物。原告主张合同标的物是项目。但根据庭审查明的事实，2024号营业房及其他固定资产的立项、审批、建造、施工、验收等均非由原告毛立中、李福君等承租人完成，而是由被告海湖公司等主体负责实施。海湖公司将2024号营业房交付给毛立中、李福君使用、收益，毛立中、李福君按照合同约定向海湖公司支付使用权租金，符合租赁合同的特征。再者，合同明确约定承租人毛立中、李福君对营业房只有使用权没有产权。综上，本院认定涉案合同的性质为租赁合同，租赁标的物为2024号营业房、而非项目。关于2024号营业房是否属于海湖公司财产以及海湖公司是否有权解除合同。原告主张，虽然与被告海湖公司签订《房屋租赁合同》，但实质上是原告与被告周根木之间的项目转让，2024号营业房不属于海湖公司财产，海湖公司无权解除合同。关于合同性质，前述已进行分析。关于合同主体。其一，《房屋租赁合同》明确载明出租方为海湖公司，而非周根木。其二，承租人毛立中、李福君交付营业房使用权租金的对象是海湖公司，亦非周根木。其三，被告周根木未主张其系租赁合同一方当事人。故，本院认定海湖公司为租赁合同出租人，对原告提出合同主体实质上是周根木的主张不予采信。至于2024号营业房在《项目协议书》期限届满前的所有权归属，此系周根木与海湖公司之间的关系，与原告等承租人并无直接利害关系，与本案系不同的法律关系，故本院在本案中不作评判。换言之，即便海湖公司不是2024号营业房所有权人，其与原告签订的房屋租赁合同仍然有效。被告海湖公司作为租赁合同一方当事人，可以按照法律规定解除合同。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本院于2016年9月30日受理对海湖公司破产清算申请，本案《房屋租赁合同》的租期尚未届满，合同尚未履行完毕。海湖公司管理人发布公告，宣布海湖公司签订的租赁合同于2016年11月30日解除。海湖公司管理人享有待履行合同的挑拣履行权，故原告与海湖公司签订的《房屋租赁合同》自该日得以解除。综上，原告主张被告海湖公司侵权，缺乏依据，本院不予采纳。鉴于涉案《房屋租赁合同》已经解除，原告基于该合同而取得的2024号营业房使用管理权因合同解除而终止，故本院对原告要求确认享有该营业房使用管理权的诉讼请求亦不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第九十四条第一款第（五）项、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告毛立中、李福君的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告毛立中、李福君共同负担，于本判决生效之日起五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员  王引儿二〇一七年十一月二十七日书记员  兰方超??