北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第46734号
原告徐喆童，男，1992年7月29日出生。
委托代理人翟格民，北京市众鑫律师事务所律师。
委托代理人徐文超（原告徐喆童之父），男，1968年8月2日出生。
被告北京世纪鸿房地产开发有限责任公司，住所地北京市西城区校尉营胡同42号。
法定代表人高建国，董事长。
委托代理人萧振宇，北京市人富律师事务所律师。
委托代理人王旻昊，北京市人富律师事务所律师。
原告徐喆童（以下简称原告）与被告北京世纪鸿房地产开发有限责任公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员史震担任审判长，与人民陪审员王京玉、苑国达组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人翟格民、徐文超，被告之委托代理人萧振宇、王旻昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年7月24日，我与被告签订《北京市商品房预售合同》，约定由我购买被告开发的北京市朝阳区东直门外西八间房1号大山子环岛西侧住宅及配套用地（银河湾嘉园二期）X号楼XX层X单元XXXX号房屋。房屋实测建筑面积193.17平方米，其中套内建筑面积165.12平方米。房屋单价为套内建筑面积每平方米人民币61859.21元，房屋总价为人民币10214193元。2012年7月至8月，我累计向被告支付购房款10214193元。合同第二十二条约定：（一）初始登记。出卖人应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。（二）转移登记。......2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。根据合同约定，被告应于2012年12月31日取得涉案房屋所在楼栋的初始登记。但是，直至2015年4月7日，被告才取得涉案房屋所在楼栋的初始登记。根据合同第二十二条的约定，被告应向我支付迟延办理房屋初始登记的违约金。2012年8月16日我入住涉案房屋，根据合同约定，我应于2014年8月15日前取得房屋的所有权证书，但直到2015年6月30日，我才取得涉案房屋的所有权证书。为了维护我的合法权益，现我诉至法院，要求：1、被告向我支付逾期办理房屋所有权初始登记的违约金1201189元（自2013年8月28日计算至2015年4月7日，共计588天，按购房款每日万分之二标准计算）；2、被告向我支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金651665元（自2014年8月16日计算至2015年6月30日，共计319天，按购房款每日万分之二的标准计算）。
被告辩称：1、我方合法取得项目用地并按照规划设计进行施工，符合国家建筑法规方面的要求。2、我方与原告签订《北京市商品房预售合同》并按照约定履行了全部合同义务，对原告所诉违约金的诉讼请求不予认可。3、我方多次就未能通过规划验收办理初始登记问题向相关部门反应，最终北京市规划委员会会同北京市规划委员会朝阳分局开会研究确认了相应情况属于历史遗留问题，并非我方责任。我方已经严格依据合同履行了相关义务，并不构成任何违约责任。4、如法院认定我方构成违约，则请法院考虑上述客观情况以及原告并无实际损失，请法院按照法律规定酌减违约金。故此，原告的起诉没有事实依据。为了维护我方的合法权益，恳请人民法院驳回原告的诉讼请求。
经本院审理查明：2012年7月24日，原告与被告签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定由原告购买被告开发的位于北京市朝阳区东直门外西八间房1号大山子环岛西侧住宅及配套用地（银河湾嘉园二期）X号楼XX层X单元XXXX号的房屋（以下简称涉诉房屋）；涉诉房屋预测建筑面积为188.44平方米，套内建筑面积160.84平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币61859.21元，总价款人民币9949435元；出卖人（即被告）应当在2012年12月31日前向买受人（即原告）交付该商品房。《预售合同》第二十二条约定：（一）初始登记。出卖人应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照第（2）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元人民币；2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。此后，被告提出房屋建筑面积有误，双方又签订《商品房面积误差结算协议》，将房屋建筑面积确认为实测建筑面积193.17平方米，其中套内建筑面积165.12平方米。房屋总价变更为人民币10214193.00元。2012年7月27日，原告向被告支付了购房款5009435.00元；2012年8月26日，原告向被告支付了购房款5204758.00元。上述两笔款项合计为人民币10214193.00元。2012年8月16日，被告将涉诉房屋交付给原告。被告办理完毕涉案房屋所在楼栋的初始登记的时间为2015年3月27日，办理完毕涉案房屋的转移登记时间为2015年6月30日。
庭审中，原告向本院提交了合同编号为Y133XXXX的《北京市商品房预售合同》1份、《商品房面积误差结算协议》、房款发票2张、物业公司收费明细、北京市住房和城市建设委员会对涉案房屋的公示信息、房屋产权证。被告对《北京市商品房预售合同》的真实性认可，但对证明目的不认可；对《商品房面积误差结算协议》、房款发票、物业公司收费明细的真实性未提出异议，但称上述证据与本案无关，并称涉诉房屋已经交付给原告，且房屋的产权证已经办理完毕；对北京市住房和城市建设委员会对涉案房屋的公示信息的真实性不予认可，并称上述记载的日期与北京市建设委员会发放相关证书上显示的日期不一致，且系网络打印件；对房屋产权证的真实性予以认可，但称该证据与本案无关联性，反而证明被告不存在违约行为。
被告向本院提交了中标通知书、土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程竣工测量成果报告书、北京市规划委员会建设工程档案预验收意见书、北京市规划委员会建设工程规划许可证及附件、北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见、《北京市规划委员会朝阳分局银河湾项目规划验收问题会议纪要》、北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、6号楼权属证明、房屋权属登记书、房屋买卖契约、现场照片、原告常住人口登记卡。
原告对中标通知书、土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证的真实性予以认可，但不认可其证明目的及与本案的关联性，并称取得了合法证件不等于在施工过程中是合法的；对商品房预售许可证、建设工程竣工测量成果报告书、北京市规划委员会建设工程档案预验收意见书、北京市规划委员会建设工程规划许可证及附件、北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见的真实性认可，但不认可证明目的；对《北京市规划委员会朝阳分局银河湾项目规划验收问题会议纪要》、北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、6号楼权属证明的真实性亦予以认可，但对其证明目的不予认可；对房屋权属登记书、房屋买卖契约、现场照片、原告常住人口登记卡的真实性亦予以认可，但不认可其证明目的。
其中，《北京市规划委员会朝阳分局银河湾项目规划验收问题会议纪要》（以下简称《银河湾项目规划验收问题会议纪要》）载明：基本情况：北京世纪鸿房地产开发有限责任公司开发的银河湾嘉园二期项目位于酒仙桥万红西街9号院。2007年，该项目取得建设工程规划许可证，其中4、5、7号楼及地下目前已通过规划验收。因该项目存在东南侧建设用地红线范围内临时房屋未腾退、东北侧建设用地内售楼处及门楼未拆除等问题，导致6号楼未能通过规划验收。建设单位提出如下解决方案：1、项目东南侧建设用地红线范围内搭建临时房屋的居民原为招拍挂前仪器二厂职工，建设单位在项目建设过程中多次对违法搭建予以制止，均遭到居民的强烈抵制，为避免冲突升级，建议由酒仙桥办事处结合环境整治，制定拆除计划，负责拆除。2、鉴于门楼在招拍挂前已与大山子南里15号楼部分住户连为一体，相连通部分的房屋已划给居民使用多年，房管部门已将连通部分一并核发了房屋产权，属土储遗留问题，建设单位无法拆除。加之小区保安及收发接待用房实际使用需求，申请自行拆除售楼处，保留门楼部分。会议议定：原则同意北京世纪鸿房地产开发有限责任公司提出的解决方案。1、东南侧建设用地红线范围内居民搭建的临时房屋由酒仙桥办事处负责拆除，彻底拆除前由酒仙桥街道办事处对该处房屋的安全进行监督管理。2、同意保留东北侧建设用地内门楼，同时要求建设单位出具承诺，保留的门楼只作为物业配套用房使用，不得用于经营，政府城市建设需要时无条件拆除。3、门楼东南侧与大山子南里15号楼相连的房屋因属招拍挂前的历史遗留问题，且建设单位提供了房管部门出具的该部分房屋的产权证明，可一并保留。以上问题落实后，可办理该项目6号楼的规划验收手续。
上述事实，有当事人陈述、《北京市商品房预售合同》、《银河湾二期房款结算单》、发票、北京市住房和城市建设委员会对涉案房屋的公示信息、房屋产权证、中标通知书、土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程竣工测量成果报告书、建设工程档案预验收意见书、建设工程规划许可证及附件、建设工程规划核验（验收）意见、《银河湾项目规划验收问题会议纪要》、北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、6号楼权属证明、房屋权属登记书、房屋买卖契约、现场照片、原告常住人口登记卡等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告签订的《北京市商品房预售合同》合法有效，原、被告均应依约履行各自的义务。双方合同对于被告取得原告购买商品房所在楼栋权属证明以及办理转移登记的时间作出了明确约定。从实际履行情况来看，被告逾期事实成立，应当就此行为承担违约责任。
但在本案中，被告称逾期办理楼栋权属证书及导致转移登记逾期系规划验收存在客观原因导致，并非被告主观意愿，其并不存在违约的过错。就此，被告向本院提交了建设工程档案预验收意见书、建设工程规划许可证及附件、建设工程规划核验（验收）意见、《银河湾项目规划验收问题会议纪要》、北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、6号楼权属证明、房屋权属登记书、房屋买卖契约等证据，就上述证据尤其是会议纪要载明的内容综合来看，6号楼的规划验收逾期确实存在客观因素，被告此抗辩事由本院予以采信。
在庭审中，被告辩称不存在违约行为且不同意原告的诉讼请求，经本院释明，被告当庭表示如果法院认定其存在违约行为，被告要求综合考虑本案情况，酌减违约金。经审查，本院认为，原告所购标的为房屋，房屋的主要价值体现在使用价值及交换价值，即物权的占有、使用、收益、处分。经查明，被告向原告交付房屋，原告实际使用房屋并无逾期；房屋初始登记及转移登记虽存在逾期，但从本案情况来看，对原告的收益、处分等权利并无实质性的重大影响，且被告迟延办理转移登记的原因系在办理初始登记时存在一定的客观因素。因此，综合考虑延期的形成原因，以及原告的损失情况，本院认为根据双方约定的违约金标准所计算的金额确实存在过分高于可能给原告造成的实际损失之情形，此外，被告始终在积极处理和协调办理初始登记的事宜，并在初始登记办理完毕后及时地为原告办理了涉案房屋的转移登记，故本院对违约金的数额予以调整，具体金额本院将根据涉诉房屋的合同履行情况、房屋的价款、延期天数、实际损失、过错程度等因素，并结合公平原则和诚实信用原则予以酌定。关于被告主张因原告的户口问题导致未能及时办理涉案房屋转移登记的主张，因未提供充分的证据，故本院对被告该辩解不予采纳。关于诉讼费用，由于确实存在合同延期情形，故诉讼费用应由被告承担为宜。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告北京世纪鸿房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内给付原告徐喆童逾期办理房屋初始登记违约金人民币十三万元；
二、被告北京世纪鸿房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内给付原告徐喆童逾期办理房屋转移登记违约金人民币七万元；
三、驳回原告徐喆童的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21476元，由被告北京世纪鸿房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 史 震
人民陪审员 王京玉
人民陪审员 苑国达
二〇一六年七月十四日
书 记 员 张 珅