山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民终字第333号
上诉人（原审第三人）吕耀东，居民。
被上诉人（原审原告）苏代玉，曲阜市工商局退休干部。
委托代理人刘福东、孔海亮，山东儒衡律师事务所律师。
原审原告苏蛟，居民。
原审被告吕耀峰，居民。
上诉人吕耀东因房屋买卖合同纠纷一案，不服曲阜市人民法院（2012）曲商初字第570号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定，吕耀东、吕耀峰二人系亲兄弟，吕耀东是吕耀峰的二哥；二人均不是原曲阜市曲阜镇于家庄村原住村民。1992年6月原曲阜市曲阜镇于家庄村民委员会转让给吕耀东宅基地一处，面积182平方米，土地使用证号为第081906210063号，土地使用者为吕耀东；吕耀东在该宅基地自建房屋一处后，交由弟弟吕耀峰一直居住。1995年6月23日，经王国民（曾用名王玉柱，男，住山东省曲阜市于庄大街23号，身份证号码：××、郑顶元（男，住山东省曲阜市建设路15号楼111号，身份证号码：××）为中介人，原曲阜市曲阜镇于家庄村党支部书记王建顺（男，住山东省曲阜市于庄34号，身份证号码：××）代表该村委会同意，甲方（转让人）吕耀峰与乙方（承让人）苏代玉签订了房屋转让协议，即：因双方需要，甲方（吕耀峰）将在曲阜市城关镇（即原曲阜镇）于家庄村自有房屋转让给乙方（苏代玉），经双方协商自愿达成如下协议：甲方（吕耀峰）房院及其附属物作价15000元；乙方（苏代玉）将转让费15000元付给甲方（吕耀峰）即把土地使用证及其它手续交给乙方（苏代玉），从交接之日起房屋权归属乙方（苏代玉）所有；转让前甲方（吕耀峰）应保持庭院及其附属物现状，水电架设、房屋门窗的维修由乙方（苏代玉）自行办理，转让前因房屋造成的债权债务由甲方（吕耀峰）负责办理，与乙方（苏代玉）无涉；甲方（吕耀峰）有义务协同乙方（苏代玉）办理有关必要的手续；协议签订后双方要共同遵守，如发生纠纷按有关法律法规办理。协议签订当日，苏代玉实际交付给吕耀峰房屋转让款25600元，吕耀峰出具的收条载明：今收到卖房款25600元。吕耀峰将该房屋的土地使用证（编号081906210063）等相关手续当场交给了苏代玉。办理以上事项时，吕耀峰的大哥吕耀华、王建顺、王国民、郑顶元均在场，吕耀东未在场。尔后苏代玉及其家人苏蛟等开始在该房院居住至今，并对该房院进行了改建、增建、装修；苏蛟的户口亦落户于曲阜市鲁城街道于庄大街2号。经苏蛟申请，2002年8月26日，曲阜市国土资源局审核后对本案涉诉房屋所占用土地进行变更登记，土地使用权人由吕耀东变更为苏蛟，并以曲阜市人民政府的名义为苏蛟颁发了曲集用（2002）字第081906210063号集体土地使用证。2012年7月6日，吕耀东向本院提起行政诉讼，请求依法撤销曲阜市人民政府颁发的曲集用（2002）字第081906210063号集体土地使用证。2012年8月30日本院作出的（2012）曲行初字第148号行政判决以曲阜市人民政府对苏蛟的申请未尽审查义务，变更登记行为违反法定程序，判决撤销曲阜市人民政府向苏蛟颁发的曲集用（2002）字第081906210063号集体土地使用证。该行政判决已发生法律效力。因苏蛟不服本院作出的（2012）曲行初字第148号行政判决，向曲阜市人民检察院申请抗诉。2012年12月27日，曲阜市人民检察院作出曲检行立通（2013）2号立案通知。本院裁定本案中止诉讼。2013年3月5日曲阜市人民检察院作出曲检行不提抗（2013）1号行政不提起抗诉决定。审理中，经苏代玉申请，本院通知苏代玉作为本案原告参与诉讼。庭审中，被告吕耀峰的当庭陈述称，在建设本案涉诉房屋的年代，因其兄弟几人共同做生意，按分红自己应分得10万元，二哥吕耀东未给，采取以物抵债的方式二哥吕耀东将本案涉诉的房屋抵给自己了，由其居住且该房屋的土地使用证在其手中。
原审法院认为，本案的争议焦点为：一、关于本案原告苏蛟的诉讼主体资格问题；二、关于吕耀峰对本案涉诉房产是否有权处分问题；三、苏代玉与吕耀峰之间的房屋转让协议是否合法有效问题。关于焦点一，原审法院认为，苏代玉通过转让得到本案涉诉房屋后，苏蛟作为苏代玉的家庭成员在该房屋居住，后以苏蛟的名义向土地管理部门申请变更土地使用权登记，符合通常的家庭共有情形。审理中经苏代玉申请，本院审查后依法通知其作为本案共同原告参与诉讼，即苏蛟、苏代玉均具备共同原告的诉讼主体资格。关于焦点二，原审法院认为，第三人吕耀东取得位于曲阜市鲁城街道于庄大街2号土地使用权并在该土地上自建房屋后，交给其弟弟吕耀峰占有、使用；庭审中吕耀峰称其二哥吕耀东采取以物抵债的方式将该房屋给了自己，并不违反当时的法律规定，本院予以采信；苏代玉在足以相信吕耀峰对该房屋具有处分权的情况下，与吕耀峰签订该房屋转让合同并无不妥；即吕耀峰取得了本案涉诉房屋的处分权。关于焦点三，原审法院认为，吕耀峰通过他人中介及房屋所在地集体土地组织认可下，1995年6月23日吕耀峰以自己的名义将该房屋及土地使用权证转让给苏代玉，是双方真实意思表示，且有吕耀峰、吕耀东的大哥吕耀华在场，苏代玉已对本案涉诉的房屋支付了相应的对价，该对价据当时的交易时间、房屋所处的地段、房屋面积及房屋性质综合分析，应属于合理对价，苏代玉取得涉诉的房屋系善意取得，因此苏代玉与吕耀峰之间的房屋转让行为合法有效。吕耀峰将本案涉诉房屋转让给苏代玉后直至2012年6月吕耀东才提出异议，已长达17年之久，在这17年时间内，吕耀东知道或者应当知道这一法律事实，且吕耀东没有证据证明其曾提出过异议，应视为吕耀东知道并同意吕耀峰与苏代玉之间的房屋转让行为，不存在吕耀峰擅自处分吕耀东财产的情形；在此期间吕耀东长期未对自己的财产进行管理，完全不符合常理。被告吕耀峰的辩解与庭审中的陈述相互矛盾，违反了诚实信用原则，对其辩解本院不予采信。第三人吕耀东称在2012年6月才知道吕耀峰将本案涉诉房屋转让给苏代玉，本院亦不予采信。综上所述，原审法院认为，1995年6月23日原告苏代玉与被告吕耀峰签订的房屋转让协议合法有效。原告方的其他诉讼请求，缺乏足够的依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第一百三十条、第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第（一）、（二）项之规定，判决：一、一九九五年六月二十三日原告苏代玉与被告吕耀峰签订的房屋转让协议合法有效；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由被告吕耀峰、第三人吕耀东负担。
宣判后，吕耀东不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判确认苏代玉与吕耀峰签订的房屋转让协议无效，一、二审诉讼费用由苏代玉负担。理由是原审判决确认苏代玉与吕耀峰签订的房屋转让协议合法有效属于认定事实和适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益。一、原审判决认定事实错误。其一，上诉人将拥有合法所有权和使用权的房屋及集体性质的宅基只是出借给吕耀峰居住，并未授权其对房屋及宅基进行处分，更未将房屋及宅基通过以物抵债方式转移给吕耀峰。原审时，上诉人并未听见吕耀峰作过以物抵债的陈述，即便因上诉人未注意吕耀峰曾说过类似的话，上诉人也没有承认这一说法，吕耀峰也无其他旁证证明。其二，苏代玉根本无任何理由相信上诉人将房屋及宅基通过以物抵债方式转移给吕耀峰这一事实的存在。苏代玉在未见到该房的房权证和宅基地使用证，吕耀峰没有以物抵债的协议，上诉人也未口头认可存在以物抵债协议的情况下，没有理由充分相信以物抵债这一事实的存在。其三，原审判决认定上诉人早就知道或者应当知道苏代玉与吕耀峰房屋买卖的事实，与曲阜市人民法院（2012）曲行初字第148号行政判决认定的事实相悖。该行政判决认定“原告（吕耀东）主张2012年6月通过查询才发现该行政行为，第三人（苏代玉）没有证据推翻原告的主张，故起诉期限应从原告2012年6月查询才知道该行政行为之日起计算”。其四，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第66条规定：“不作为的默示只有在法律有规定或当事人有约定的情况下，才可以视为意思表示”。上诉人不知情和未提出异议的这种不作为，没有任何法律依据可推断为上诉人知道或应当知道前述事实。二、原审判决适用法律错误。（一）适用《合同法》第四十九条关于表见代理的规定错误。吕耀峰与苏代玉签订的房屋转让协议中，并未以上诉人代理人的名义与其签订，而是以吕耀峰自己系房屋产权人的名义。（二）适用《物权法》第一百零六条第一款第（一）、（二）项关于善意取得的规定错误。首先，以错误的事实为前提。如前所述，苏代玉在与吕耀峰签订房屋转让协议时，没有任何理由相信吕耀峰对转让的房屋及宅基地使用权具有处分权，苏代玉对房屋的受让不存在善意。而且，吕耀峰与苏代玉在协议中约定的1.5万元的转让价格不合理。上诉人仅是购买建材就花费了4.5万元之巨，加上人工费，成本至少6万元。原审判决认定苏代玉支付了合理对价没有任何根据。其次，对该法律条文的适用存在断章取义，该条文第一款除前述两项内容外，还存在第（三）项，必须同时具备这三项规定的条件才可适用该法律条款，即“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。本案中，涉案房屋所有权并未办理变更登记。再次，吕耀峰非法转让给苏代玉的房屋是附着于集体土地的宅基之上，根据《物权法》第一百五十三条，本案不适用《物权法》第一百零六条第一款的规定。（三）原审判决确认吕耀峰与苏代玉所签房屋转让协议有效，还违反了《合同法》第五十一条、第五十二条第一款第（五）项、《房屋登记办法》第八十七条等法律、法规的规定。
被上诉人苏代玉辩称，一、原审判决认定事实清楚。吕耀华、吕耀东与吕耀峰系亲兄弟。1995年6月23日，通过中间人王国民（曾用名王玉柱）、郑顶元介绍，经于家庄村委同意并由时任村支部书记的王建顺见证，苏代玉和吕耀峰签订了房屋转让协议。签订协议时，村支部书记王建顺、中间人王国民、郑顶元、吕耀东的大哥吕耀华等均在场。吕耀峰及吕耀华均表明，房子虽然是吕耀东盖的，因其兄弟三人共同做生意时，吕耀东欠吕耀峰的钱，吕耀东就将该房屋作价抵偿给了吕耀峰，并由其居住，同时将该房屋的土地使用证一并给了吕耀峰。因为吕耀东与吕耀峰系亲兄弟关系，为节省过户费用，没有办理过户手续，吕耀峰有权以自己的名义出卖该房屋。在签订房屋转让协议时，苏代玉支付2.56万元现金，吕耀峰出具了收到条，同时将涉案房屋的土地使用权证及房屋钥匙一并交给苏代玉。苏代玉随即对房屋进行了配房建设、装修，并安排儿子苏蛟住进该房屋至今。原审庭审时，吕耀峰说：“当时从农村到城里做生意，工资不是很多，房子给我住了，后来欠我工资，住的时间不长就租赁给别人了，开始想卖给租赁房子的那个医生来，没卖成。分红给我10万元，没给，就把房子给我了”。上述证据及当事人陈述，足以证明吕耀峰有权出卖该房屋。在当时的情形下，苏代玉也有理由相信这一点。苏代玉和吕耀峰签订的房屋转让协议真实、合法、有效，原审判决据此认定，事实清楚，证据确实充分。二、原审判决适用法律正确。房屋转让协议系1995年6月23日签订，并交付土地使用证，同年7月入住该房屋。《房屋登记办法》自2008年7月1日施行，对于1995年6月23日签订的协议不具有溯及力。三、上诉人不享有上诉的权利。上诉人是原审第三人，原审时并未提出独立的诉讼请求和主张，原审法院只是判决了苏蛟和吕耀峰签订的房屋转让协议有效，但是没有判决上诉人承担任何民事责任。根据《民事诉讼法》第五十六条规定，人民法院判决承担民事责任的第三人享有当事人的权利和义务。原审法院没有判决上诉人承担责任和义务，所以其不享有上诉的权利。
原审原告苏蛟述称，同被上诉人苏代玉的意见。
原审被告吕耀峰未做陈述。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十九条关于表见代理的规定、《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得的规定对本案进行判决是否正确？二、被上诉人苏代玉与原审被告吕耀峰签订的《房屋转让协议》是否有效？关于第一个焦点，本院认为，原审被告吕耀峰签订《房屋转让协议》时，不是以上诉人吕耀东（被代理人）的名义签订的，而是以其自己的名义签订的，不构成《中华人民共和国合同法》第四十九条规定的表见代理的情形，原审法院适用该条法律规定对本案进行判决，属于适用法律错误。被上诉人苏代玉在与原审被告吕耀峰签订《房屋转让协议》时，明知涉案房屋的集体土地使用权登记在上诉人吕耀东名下，在原审被告吕耀峰没有出示上诉人吕耀东将该房屋抵偿给吕耀峰的相关凭证、其也未向上诉人吕耀东核实是否将该房屋抵偿给原审被告吕耀峰的情况下，其直接与原审被告吕耀峰签订《房屋转让协议》，未尽到通常的审查义务；涉案房屋为不动产，虽然该房屋的集体土地使用权曾登记在原审原告苏蛟名下，但是其集体土地使用权证已经被生效判决撤销，因此本案不属于《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第（三）项规定的“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记”的情形，原审法院适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得的规定对本案进行判决，也是错误的。关于第二个焦点，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。即便在签订《房屋转让协议》时，原审被告吕耀峰没有所有权或者处分权，但是根据前述司法解释规定，被上诉人苏代玉与原审被告吕耀峰签订的《房屋转让协议》仍然为有效协议。但是，上诉人吕耀东不是《房屋转让协议》的当事人，该协议对其没有法律约束力。如果因原审被告吕耀东未取得涉案房屋的所有权或处分权致使该房屋的所有权不能转移，被上诉人苏代玉可以要求原审被告吕耀东承担违约责任或者赔偿损失。综上所述，本院认为，虽然原审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十九条关于表见代理的规定、《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得的规定进行判决，属于适用法律错误；但是，原审判决确认被上诉人苏代玉与原审被告苏蛟签订的《房屋转让协议》合法有效，并且驳回了被上诉人苏代玉关于“协助办理涉案房屋、土地的相关登记手续”的诉讼请求，判决结果并无不当，应当予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人吕耀东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何艳真
代理审判员 宋汝庆
代理审判员 史海洋
二〇一四年四月二日
书 记 员 刘 丹