福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0521民初6848号
原告：泉州市五福房地产开发有限公司，住所地惠安县东岭镇中心区（培钦幼儿园对面），统一社会信用代码91350500553240469Q。
法定代表人：施雪瑜，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：简明照、庄少川，福建星成律师事务所律师、实习律师。
被告：庄峰和，男，1984年8月11日出生，汉族，住惠安县。
原告泉州市五福房地产开发有限公司与被告庄峰和房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人简明照到庭参加诉讼，被告庄峰和经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泉州市五福房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、确认双方签订的《店面租赁合同》已于2017年7月23日解除。二、被告立即支付原告四个月免租期及自2016年12月13日起至2017年7月23日止的租金共计79333元，并以其中的51333元为基数按月利率2%计付违约金（其中，21000元违约金的自2016年12月13日起算，21000元的违约金自2017年3月13日起算，9333元的违约金自2017年6月13日起算，均计至付款之日止）。三、被告将租赁物（即位于惠安县店面）腾空交付原告，并按每月7000元的标准支付自2017年7月28日起至实际返还上述租赁物之日止的房屋占用使用费。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为：被告立即支付原告四个月免租期及自2016年12月14日起至2017年7月23日止的租金共计79333元，并以其中的51333元为基数按月利率2%计付违约金（其中，21000元的违约金自2016年12月14日起算，21000的违约金元自2017年3月14日起算，9333元的违约金自2017年6月14日起算，均计至付款之日止）。事实和理由：双方于2016年5月14日签订《店面租赁合同》，约定原告将位于惠安县店面出租给被告，租期3年，自2016年5月14日起至2019年5月13日止。2016年5月14日起至2016年9月13日止为原告给予被告的附条件免租期，即被告在租赁期间未出现违约行为致使合同提前终止的，则被告无需支付免租期的租金。双方协商确定，每月租金7000元，租金按季结算，每季度前5日内支付下一个季度租金。被告若逾期缴交租金，每逾期一日按月租金5%支付违约金；若逾期超过7日，原告有权提前解除或终止合同。租赁期满或提前解除、终止合同，被告应在5日内自行搬离可移动的旧设备、旧物品。合同所列被告的通讯地址为被告的有效送达地址，原告发出的书面通知或涉及合同的诉讼而由人民法院送达的所有司法文书，只要发送至该通讯地址，自投邮日起（含投邮当日）满五日，即视为有效送达被告。之后，被告对租赁房屋进行装修、经营，但自2016年12月起拖欠租金。原告于2017年7月19日向被告发出解除《店面租赁合同》的通知书，该通知书于2017年7月24日因无人签收被退回。根据合同约定，上述解除合同通知书已于2017年7月23日有效送达被告，双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年7月23日解除。至原告起诉之日，被告仍未支付拖欠的租金、违约金，也未将房屋腾空交还原告。
被告庄峰和未作答辩。
在本院审理过程中，原告提供证据1即房屋所有权证书（编号：惠房权证东岭字第××号）1份，以此证明原告系案涉租赁房屋的所有人。证据2即《店面租赁合同》1份，以此证明原告将其所有的位于惠安县店面出租给被告及双方约定情况。证据3即通知书、EMS快递单、EMS邮件查询记录各一份，以此证明原告于2017年7月19日向被告发出解除《店面租赁合同》的通知书，该通知书于2017年7月24日因无人签收被退回。
本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的证据1-3，具有真实性、合法性，能够证明原告举证所主张的事实。
经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定：
惠安县店面系原告所有。双方于2016年5月14日签订《店面租赁合同》，约定原告将位于惠安县店面出租给被告，租期3年，即自2016年5月14日起至2019年5月13日止。2016年5月14日起至2016年9月13日止为原告给予被告的附条件免租期，即被告在租赁期间未出现违约行为致使合同提前终止的，则被告无需支付免租期的租金。双方协商确定，每月租金7000元，租金按季结算，每季度前5日内支付下一个季度租金。被告若逾期缴交租金，每逾期一日按月租金5%支付违约金；若逾期超过7日，原告有权提前解除或终止合同。被告向原告支付履约保证金7000元，上述款项不予抵充租金或其他未付款项。因被告未依约支付租金或其他应缴款项导致原告提前解除或终止合同的，上述履约保证金不予退还。租赁期满或提前解除、终止合同，被告应在5日内自行搬离可移动的旧设备、旧物品。合同载明被告的通讯地址为“福建省惠安县山霞镇后洋村后洋605号”。合同所列被告的通讯地址为被告的有效送达地址，原告发出的书面通知或涉及合同的诉讼而由人民法院送达的所有司法文书，只要发送至该通讯地址，自投邮日起（含投邮当日）满五日，即视为有效送达被告。之后，被告对租赁房屋进行装修、经营，但仅支付2016年9月14日至2016年12月13日间的租金21000元，自2016年12月14日起拖欠租金。原告于2017年7月19日按合同载明的被告的通讯地址向被告发出解除《店面租赁合同》的通知书，该通知书于2017年7月24日因无人签收被退回。
综上事实，本院认为，原告与被告签订的《店面租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应认定有效。当事人应按照约定全面履行自己的义务。被告未按时支付租金，已构成违约，应承担相应的民事责任。鉴于原告已于2017年7月19日按合同载明的被告的通讯地址向被告发出解除《店面租赁合同》的通知书且该通知书于2017年7月24日因无人签收被退回，依照双方合同约定和法律规定，应认定双方的房屋租赁合同关系已于2017年7月23日解除。被告仅支付2016年9月14日至2016年12月13日间的租金21000元，依照双方约定，原告请求被告支付四个月免租期（2016年5月14日至2016年9月13日）及自2016年12月14日起至2017年7月23日止的租金共计79333元，并以其中的51333元为基数计付违约金，理由和依据充分，应予支持。双方约定租金按季结算，每季度前5日内支付下一个季度租金，故原告主张违约金的起算点依时间先后应相应调整为自2016年12月19日、2017年3月19日、2017年6月19日起算。原告自认被告向其支付履约保证金7000元，双方约定上述款项不予抵充租金或其他未付款项，但未明确约定为定金性质，定应视为双方约定一定数额的违约金。双方同时又约定违约金计算方法，即按所欠租金日5%计付。鉴于原告因被告逾期支付租金而造成的实际损失应为被告未能按时支付租金导致的利息损失，且原告也无证据证明有其他实际损失，故原告关于违约金的计算标准，本院酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付。从公平的角度出发，为避免出现原告双重收益的情况，在本院已判处的违约金计算标准足以弥补原告损失的前提下，被告已支付的履约保证金7000元应优先抵扣违约金，剩余部分再抵扣尚欠租金。综上，原告关于租金及违约金的诉讼请求应调整为被告立即支付原告四个月免租期（2016年5月14日至2016年9月13日）及自2016年12月14日起至2017年7月23日止的租金共计79333元，并以其中的51333元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付违约金（其中，21000元的违约金自2016年12月19日起算，21000的违约金元自2017年3月19日起算，9333元的违约金自2017年6月19日起算，均计至付款之日止；被告已支付的7000元履约保证金应优先抵扣违约金，剩余部分再抵扣租金）。因双方的房租租赁合同关系已于2017年7月23日解除，现原告请求被告将房屋腾空交付原告，并按每月7000元的标准支付自2017年7月28日起至租赁物实际交付原告之日止的占有使用费，理由和依据充分，应予支持。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告泉州市五福房地产开发有限公司与被告庄峰和于2016年5月14日签订的《店面租赁合同》已于2017年7月23日解除。
二、被告庄峰和应于本判决生效之日起十五日内支付原告泉州市五福房地产开发有限公司四个月免租期（2016年5月14日至2016年9月13日）及自2016年12月14日起至2017年7月23日止的租金共计79333元，并以其中的51333元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付违约金（其中，21000元的违约金自2016年12月19日起算，21000的违约金元自2017年3月19日起算，9333元的违约金自2017年6月19日起算，均计至付款之日止；被告已支付的7000元履约保证金应优先抵扣违约金，剩余部分再抵扣租金）。
三、被告庄峰和应于本判决生效之日起十五日内将租赁物（即位于惠安县店面）腾空交付原告泉州市五福房地产开发有限公司，并按每月7000元的标准支付自2017年7月28日起至实际返还上述租赁物之日止的房屋占用使用费。
四、驳回原告泉州市五福房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1970元，减半收取985元，由原告泉州市五福房地产开发有限公司负担80元，由被告庄峰和负担905元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 王泽钊
二〇一七年十一月三日
书 记 员 庄彦超
速 录 员 陈少雄
本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是由出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。