云南省昆明市官渡区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）官民一初字第1300号
原告黄昌松，男，1976年6月25日出生，汉族。
委托代理人吴雪琼，云南云典律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人肖勇，云南云典律师事务所实习律师。特别授权代理。
被告鲁兴荣，男，1958年5月13日出生，汉族。
委托代理人黄原，云南祥宇律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人鲁丹，女，1983年11月24日出生，汉族，特别授权代理。
原告黄昌松诉被告鲁兴荣租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月8日受理后，依法由审判员颜芬芬适用简易程序独任审判，于2014年5月8日公开开庭进行审理。原告的委托代理人吴雪琼、肖勇和被告的委托代理人黄原、鲁丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄昌松诉称：2013年3月5日，原告因经营所需与被告协商签订了《厂房出租合同》，由原告承租被告位于小板桥街道办事处中闸社区居委会七甲一组的厂房。合同明确约定了出租时间、租金及出租房屋遇到征用时的处理方法。其后，原告向被告支付了一年租金，并且开始正常使用该厂房。2013年8月，因被告出租的厂房被列入“官渡区文化生态新城项目”及“官渡区飞虎大道建设项目”征地范围，导致双方签订的《厂房出租合同》不能继续履行。2013年8月30日前，原告按小板桥街道办事处及被告要求，另寻场地搬迁，将承租的房屋腾空交付被告。根据双方合同约定，被告应将原告已付租金但尚未使用的105000元归还。该款原告多次找到被告索要，被告都拒不归还。为维护自身的合法权益，原告特起诉至法院，请求：1、判令被告返还原告剩余租金105000元；2、本案的诉讼费由被告承担。
被告鲁兴荣辩称：对原告诉请的事实被告不认可，原告要求返还剩余租金的请求无事实及法律依据。实际上，本案双方出租承租的房屋直至庭审当天均未被有关单位采取任何拆迁措施，按照被告接到的项目拆迁通知书也是在2014年1月份，被告针对拆迁事宜在今年4月才与拆迁方正式达成一致并签订协议，并不影响原告在2014年3月31日前使用租赁物，原告自行搬出厂房另迁地址是原告自行处分其权利的行为，和被告的租赁行为是无关的。综上，恳请法院驳回原告的诉讼请求。
原告黄昌松针对其诉讼主张向本院举证如下：1、厂房租赁合同，欲证明2013年3月5日，原告与被告签订厂房租赁合同，约定原告租赁被告厂房，年租金为18万元，同时合同第六条约定遇国家、集体征用无条件终止合同；2、收条三份，欲证明原告按被告要求给付了一年的租金共计18万元；3、官渡区文化生态城项目拆迁通知、官渡区飞虎大道建设项目拆迁通知，欲证明被告所建出租给原告使用的仓库在拆迁范围内，且2013年9月11日起至2013年10月10日止为签约、搬迁的时限，2013年9月起原告就不能正常使用仓库；4、收款收据三张、证明二份，欲证明原告在2013年9月1日前就结算所租用被告场地的水费、电费；5、证明一份，欲证明原告为配合官渡区文化生态新城项目和官渡区飞虎大道建设项目，于2013年9月1日前撤离了被告的厂房；6、照片二张，欲证明原告在2013年9月1日前就已经腾空所租用的仓库。
经质证，被告鲁兴荣对证据1和证据2的真实性、合法性及关联性均无异议，予以认可；对证据3，被告认为其没有见到过，对真实性及关联性均不认可；对证据4中收款收据的真实性无异议，但认为该收款收据仅能证明承租厂房的事实，与本案没有实质关联性；原告提交的2014年3月23日的“证明”被告认为属于证人证言，证人未出庭接受质询，不予认可；2014年3月23日七甲一组出具的“证明”被告认为从证明内容上看只能证明原告结清了部分水费，与本案无直接关系；2013年9月28日的“证明”被告认为其只能证明原告结清了与村小组的水费，与本案也无直接关联，其属于原告自行处分其权利的行为；对证据6照片两张，被告认为无照片形成时间，不能证明原告的证明目的，根据被告第二代理人鲁丹的回忆，当时鲁丹也在场，当时只是对仓库进行测量，并不是对仓库实施强制拆除。
被告鲁兴荣针对其反驳主张向本院举证如下：官渡区飞虎大道（小板桥段）建设项目拆迁通知，欲证明涉及本案诉争的仓库拆迁方的通知是2014年1月才发放给被告的，接到通知后，经被告与拆迁方协商于2014年4月正式签订拆迁协议，在2014年3月31日前并不影响原告正常使用租赁物。
经质证，原告黄昌松对真实性及合法性均无异议，但认为与本案无关联性，并不能证明被告的证明目的，原告作为租赁物实际使用人在2013年8月就收到拆迁通知，照片反映的就是拆迁的事实。
本院对以上证据综合认证如下：证据1系原、被告签订的涉案租赁合同，被告对真实性无异议，本院予以采证；证据2系被告收取原告租金情况，被告对真实性无异议，本院予以采证；证据3系有效证据，内容与本案关联，本院予以采证；证据4中收款收据涉及承租人交纳水电费的情况，被告对真实性无异议，本院予以采证；证据4和证据5中三份证明内容能够相互印证，本院予以采证；证据6系现场照片，从照片内容来看，厂房已经腾空，地面残留杂物，铁大门上用蓝色油漆写着“本厂搬至向化”等字样，被告鲁兴荣以及其女儿鲁丹承认均在现场，故本院对该证据予以采证。被告提供的证据系有效证据，通知涉及的拆迁项目与原告举证的证据2内容相关，原告对真实性无异议，故本院予以采证。
根据原、被告的诉辩陈述以及举证、质证和自认，本院确认本案法律事实如下：被告鲁兴荣（甲方）与原告黄昌松（乙方）于2013年3月5日签订《厂房出租合同》，约定甲方将其自建的厂房（位于昆明市官渡区小板桥街道办事处七甲一组村委会旁）出租给乙方使用，租期2年，自2013年4月1日起至2015年3月31日止，年租金180000元，合同第六条约定“合同期内，如遇集体、国家等征用该厂房用地，乙方应以大局为重，无条件终止该合同并按规定时间搬出，剩余租金由甲方如数退还给乙方”。被告自认涉案厂房系其在租用的村集体土地上自建的厂房，未办理建设工程规划许可证。原告黄昌松于2013年3月5日、3月20日、4月29日分别向被告鲁兴荣支付租金40000元、80000元、60000元，合计180000元。原告收到小板桥街道办事处发送的《官渡区文化生态新城项目拆迁通知》（落款日期为2013年9月10日）和《官渡区飞虎大道建设项目拆迁通知》（落款日期为2013年9月20日），原、被告签订的《厂房租赁合同》所涉厂房属于拆迁范围，签约、搬迁时限自2013年9月11日起至2013年10月10日止和自2013年9月20日起至2013年11月10日止。原告于2013年8月份搬离涉案厂房。被告收到官渡区小板桥街道办事处飞虎大道建设项目征地拆迁指挥部下发的《官渡区飞虎大道（小板桥段）建设项目拆迁通知》（落款日期为2013年12月20日），告知自2013年12月20日起至2014年1月20日止为签约、搬迁时限。现原、被告因退还租金的事情发生争议，原告起诉至本院主张前述诉讼请求。
根据原、被告的诉辩主张，本院归纳本案争议焦点如下：一、原告是否有权要求被告返还租金；二、如何计算返还租金的时间和金额。
关于争议焦点一，本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案原、被告签订的《厂房出租合同》涉及的房屋系被告在租用的昆明市官渡区小板桥街办事处中闸社区居委会七甲一组的土地上自建的厂房，属于城镇房屋，被告并未取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的《厂房出租合同》无效。原、被告签订的《厂房出租合同》第六条约定“合同期内，如遇集体、国家等征用该厂房用地，乙方应以大局为重，无条件终止该合同并按规定时间搬出，剩余租金由甲方如数退还给乙方”，该约定系双方当事人处理争议事项的独立条款，合法有效。被告已经收取了原告一年的租金18万元，现原告基于合同第六条的约定要求被告返还其未使用的租金，其请求既符合上述法律规定，也符合双方当事人的合同约定，本院予以支持。
关于争议焦点二，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”承租人实际占有使用了租赁的房屋，则使用期间的费用应当支付，费用计算方式参照合同约定的租金标准计算。反之，承租人未实际占有使用租赁房屋的，其已付的租金可要求出租人予以返还。本案中，双方当事人对返还租金的时间计算问题发生较大争议，原告主张从2013年9月1日起开始计算，被告则辩称其于2013年12月才收到拆迁通知，与拆迁方签订拆迁协议的时间在2014年4月份，厂房至庭审之日尚未拆迁，原告已付的租金不予返还。原告提供了其已腾空厂房的相关照片，并且提供了相应的水电费支付情况和证明，被告认可原告腾空了厂房的事实，但又抗辩原告没有交还其厂房钥匙。本院认为，涉案厂房属于拆迁范围，原告搬迁厂房的行为符合双方合同第六条的约定，原、被告签订的《厂房出租合同》原本无效，原告腾空了厂房即没有实际占有使用厂房，自原告腾空厂房时起的租金，被告应予返还。被告以自己收到拆迁通知、签订拆迁协议在后以及厂房尚未实际拆迁为由拒不返还原告租金的抗辩主张，本院不予采纳。关于租金计算方式，原告向被告支付了2013年4月1日至2014年3月31日一年期的租金180000元，原告腾还厂房时间为2013年8月，占用厂房时间合计5个月，被告应当返还原告自2013年9月至2014年3月的租金，参照租金标准计算共计105000元（即180000元÷12个月×7个月=105000元）。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决如下：
由被告鲁兴荣于本判决生效之日起十日内返还原告黄昌松租金105000元。
案件受理费2400元，减半收取1200元，由被告鲁兴荣负担，剩余1200元退还原告黄昌松。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 颜芬芬
二〇一四年七月三日
书记员 王 诚