河北省承德市双桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）双桥民初字第1882号
原告郑峰。
委托代理人李世民，河北德律律师事务所律师。
被告承德丽水房地产开发有限公司，住所地承德市高新技术产业开发区。
法定代表人陈明生，职务董事长。
委托代理人刘浩然，河北德汇律师事务所律师。
委托代理人李树伟。
被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司，住所地承德市开发区百合园小区13号楼B座底商。
负责人郑文，职务经理。
被告唐山嘉润房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区龙泽北路287号。
法定代表人曹文福，职务董事长。
原告郑峰与被告承德丽水房地产开发有限公司、被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司、被告唐山嘉润房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月10日受理后，依法组成合议庭于2014年10月27日公开开庭进行了审理。原告郑峰及其委托代理人李世民、被告承德丽水房地产开发有限公司的委托代理人刘浩然、李树伟到庭参加了诉讼，被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司、被告唐山嘉润房地产开发有限公司经本院依法公告传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年12月8日原告与被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司签订卧龙山庄预售协议书，购买卧龙山庄B1号楼3单元1503室房屋，建筑面积64.83平方米，价款246354.00元，卧龙山庄B1号楼3单元1603室房屋，建筑面积64.83平方米，价款246354.00元，2011年12月28日购买B1号3单元地下一层10号储藏室，面积10.67平方米，价款20273.00元，11号储藏室，面积9.57平方米，价款18183.00元，原告按被告的指定总计交付房款531146.00元，但被告没能按照合同约定按期交付房屋。现卧龙山庄小区项目已由承德丽水房地产开发有限公司接管，承德丽水房地产开发有限公司拒绝与我方签订新的购房合同，为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告签订的卧龙山庄预售协议有效，签订商品房买卖合同，并交付房屋；2、诉讼费由被告负担。
原告为支持其诉讼请求，提供以下证据，1、卧龙山庄预约协议书两份，证明被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司预售给原告卧龙山庄B1号楼3单元1503室房屋，建筑面积64.83平方米，价款246354.00元，卧龙山庄B1号楼3单元1603室房屋，建筑面积64.83平方米，价款246354.00元；2、储藏室意向认购书两份，证明被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司预售给原告卧龙山庄B1号3单元地下一层10号储藏室，面积10.67平方米，价款20273.00元，11号储藏室，面积9.57平方米，价款18183.00元；3、房款收据四份，证明原告向被告交付购房款531146.00元。
被告承德丽水房地产开发有限公司辩称，原告所诉与事实不符，原告提交的协议书和收款收据不是答辩人出具的，原告仅提交收款收据不能证明已交付购房款，要求原告提交付款的银行凭证。答辩人不是合同的相对方，答辩人没有义务与原告签订房屋销售合同，没有义务向原告交付房屋。原告与被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司签订卧龙山庄预约协议书系无效协议，应由唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司承担协议无效的法律后果。
被告提交以下证据，1、合作开发建设协议书、唐山嘉润房地产开发有限公司与大石庙镇庄头营村关于卧龙山庄小区一期工程开发补充协议，证明唐山嘉润房地产开发有限公司在卧龙山庄开发项目中的权利和义务；2、庄头营村与唐山嘉润房地产开发有限公司的解除协议；3、庄头营村与承德丽水房地产开发有限公司的协议书，证明承德丽水房地产开发有限公司承接的义务是关于卧龙山庄小区城中村改所产生的欠款，原告所诉不在被告承接的义务范围内；4、唐山嘉润房地产开发有限公司与河北建业投资担保有限公司的转让协议书、补充协议、卧龙山庄项目转让资产清单，与庄头营村与承德丽水房地产开发有限公司的协议书相互印证，证明清单以外的债务由唐山嘉润房地产开发有限公司承担。
被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据。
被告唐山嘉润房地产开发有限公司经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据。
通过庭审质证，被告承德丽水房地产开发有限公司对原告提交的1-3号证据的真实性、合法性均不认可，认为四份协议不是承德丽水房地产开发有限公司签署的，协议中的两套房屋是顶账房屋，预售协议不真实。原告对被告提交的1-3号证据的真实性无异议，对被告提交的4号证据不认可，认为与本案不具有关联性。
经庭审确认，原告提交的1-3号证据、被告提交的1-3号证据为有效证据。被告提交的4号证据与本案不具有关联性。
通过上述证据，本院查明如下事实，2008年7月9日，承德市双桥区大石庙镇庄头营村村民委员会与唐山嘉润房地产开发有限公司签订《合作开发建设协议书》一份，协议约定，双方合作进行大石庙镇庄头营村城中村改造工程，该工程项目名称为“卧龙小区”。2011年12月8日原告郑峰与被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司签订卧龙山庄预约协议书，原告购买卧龙山庄B1号楼3单元1503室房屋，建筑面积64.83平方米，价款246354.00元，卧龙山庄B1号楼3单元1603室房屋，建筑面积64.83平方米，价款246354.00元，2011年12月28日购买B1号3单元地下一层10号储藏室，面积10.67平方米，价款20273.00元，11号储藏室，面积9.57平方米，价款18183.00元。2011年12月8日，被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司给原告郑峰出具246354.00元购房款收据两张，2011年12月28日，被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司给原告郑峰出具地下室款收据两张，分别为20273.00元、18183.00元，2011年11月29日原告郑峰通过中央储备粮兴隆直属库账户转账490000.00元给承德荣海商贸有限责任公司。2012年8月8日，承德市双桥区大石庙镇庄头营村村民委员会（甲方）与唐山嘉润房地产开发有限公司（乙方）签订《解除协议》，一、因乙方资金链中断，经甲乙双方协商一致，解除双方签订的《合作开发建设协议书》、《唐山嘉润房地产开发有限公司与大石庙镇庄头营村关于建设卧龙山庄小区一期工程开发补充协议》。二、协议解除后，由甲方与承德丽水房地产开发有限公司签订合作开发协议，继续承接大石庙镇庄头营村城中村改造项目，原协议乙方所产生的权利义务由承德丽水房地产开发有限公司承接。2012年8月9日，承德市双桥区大石庙镇庄头营村村民委员会与承德丽水房地产开发有限公司签订协议，承德丽水房地产开发有限公司承认并履行大石庙镇庄头营村与唐山嘉润房地产开发有限公司签订的《合作开发建设协议书》、《卧龙山庄小区一期工程开发补充协议》、《关于终止铁路东侧二、三期开发工程的协议》。承德丽水房地产开发有限公司承继大石庙镇庄头营村城中村改造项目，唐山嘉润房地产开发有限公司所产生的权利义务由承德丽水房地产开发有限公司承继。
另查明，被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司与原告郑峰签订协议前将卧龙山庄B1号楼3单元1503、1603室房屋抵顶给梁建华，唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司指定原告将购房款付给案外人梁建华。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原、被告虽然签订的是《卧龙山庄预约协议书》，但已具备商品房买卖合同的基本内容，原告已按协议交付购房价款，故应认定为商品房买卖合同。被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司未取得商品房预售许可，将房屋预售给原告，原、被告签订的《卧龙山庄预约协议书》无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）根据《消法》所确立的惩罚性赔偿原则，对商品房买卖合同中的某些出卖人违约恶意和欺诈的行为可有条件地适用惩罚性赔偿，本案系商品房销售合同纠纷，应适用《解释》的相关规定。《解释》规定了可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；五是订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司作为专门从事商品房开发的企业，其对预售商品房必须取得商品房预售许可证明的规定应当是明知的，唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司违反法定义务，将未取得商品房预售许可证明的房屋销售给原告而导致合同无效。产生的法律后果应由唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司承担。被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司应退还原告购房款并赔偿原告利息损失。原告要求确认原、被告签订的卧龙山庄预售协议有效，签订商品房买卖合同，并交付房屋的诉讼请求不符合法律规定。唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司是唐山嘉润房地产开发有限公司设立，分公司的民事责任依法应由唐山嘉润房地产开发有限公司承担。承德市双桥区大石庙镇庄头营村村民委员会与承德丽水房地产开发有限公司签订协议，承德丽水房地产开发有限公司承认并履行大石庙镇庄头营村与唐山嘉润房地产开发有限公司签订的《合作开发建设协议书》、《卧龙山庄小区一期工程开发补充协议》、《关于终止铁路东侧二、三期开发工程的协议》。承德丽水房地产开发有限公司承继大石庙镇庄头营村城中村改造项目，唐山嘉润房地产开发有限公司所产生的权利义务由承德丽水房地产开发有限公司承继。承德丽水房地产开发有限公司应负连带责任。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：
一、原告郑峰与被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司签订的《卧龙山庄预约协议书》无效；
二、被告唐山嘉润房地产开发有限公司承德市开发区分公司、被告唐山嘉润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告郑峰购房款531146.00元并赔偿原告郑峰利息损失（自2011年12月29日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的给付之日止）。
三、承德丽水房地产开发有限公司对上述给付内容承担连带责任。
如果三被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80.00元，由三被告负担。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于承德市中级人民法院。
审 判 长 李仕军
人民陪审员 马文顺
人民陪审员 范永红
二〇一四年十二月二日
书 记 员 顾糠钰
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