上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第19599号
原告薛超。
委托代理人范俊峰，上海君澜律师事务所律师。
被告胡祖康。
原告薛超诉被告胡祖康房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周婉独任审判，于2014年6月26日公开开庭进行了审理。原告薛超及原告的委托代理人范俊峰、被告胡祖康均到庭参加诉讼。审理中，当事人一致同意延长本案简易程序一个月审限。本案现已审理终结。
原告薛超诉称，2009年11月8日，原、被告双方签订定金协议，约定原告将自己所有的坐落于上海市浦东新区大道站路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出售给被告。协议第八条约定，待原告产证过户给被告当日，被告支付尾款人民币10万元（以下币种同）。协议中补充条款约定，在系争房屋五年过户中若房价有所涨跌，原、被告双方同意仍按照协议所确定的价格925，000元整，不影响房屋买卖合同的效力。若政策允许可提前办理系争房屋过户手续，原、被告双方应随时配合，若一方不配合，则按照协议支付对方违约金50万元整。2011年原告得知政策调整，可以提前办理系争房屋过户手续，当时原告准备买房，故原告母亲荀冬妹多次联系被告，也曾多次去被告住处找被告，均未果。之后，原告母亲在2012年四、五月份时找到办理系争房屋交易的中介公司，让中介公司帮忙联系被告，也未果。直到2013年初，中介公司得知被告消息后，就约被告及原告母亲面谈，原、被告双方此时就赔偿事宜没有协商成功。到2013年底，中介再次约被告及原告母亲面谈，双方再次就赔偿事宜没有谈妥，被告一直声称家里的钱都因为治病用光了，没有钱支付尾款，故至今被告尚拖欠原告购房尾款10万元未支付，也不愿意配合原告办理系争房屋的过户手续。其间，原告于2012年7月8日与案外人陶甲、陶乙签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定两案外人将上海市嘉定区金园一路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告，总价为47万元，之后原告为了办理该套房屋过户缴纳了个税，却因为在过户时查出原告另有房屋即系争房屋，导致该套房屋无法办理过户手续，被迫取消交易，现在嘉定区金园一路XXX弄XXX号XXX室房屋的市场价为120万元。综上，原告认为，因为被告未能履行合同义务，不愿支付尾款，不愿意配合办理系争房屋过户手续，导致原告后来无法另外购房，损失惨重，为维护原告合法权益，故原告起诉，要求：1、判令被告支付原告购房款尾款10万元；2、判令被告支付原告违约金50万元；3、本案案件受理费由被告承担。庭审中，原告认为定金协议真实且合法有效，原告现在愿意继续履行合同，将系争房屋过户给被告。
被告胡祖康辩称，不同意原告诉请，其认为原告不是正当原告，在2009年11月8日购房后，被告就一直没有见过原告。2012年6月被告身患XXX疾病二次住院，作了肝胆切除手术及介入治疗，当年8月被告电话告知了中介生病手术的这个情况，中介亦将被告生病手术的情况告知了原告母亲，原告母亲要来探望被告，被告谢绝了，这中间并未谈房产过户之事。2012年底至2013年初，被告一直在重庆，2013年4月22日被告返沪，5月2日被告电话中介，才知房屋可以过户，询问可否通知原告办理系争房屋过户，中介说之前原告找被告要办理房屋过户，但找不到被告。2013年5月28日，被告约了原告在中介处见面商谈，被告提到因为生病确实经济拮据，但尾款已经通过借贷解决了，原告母亲说因为房价上涨了，要求被告再行补偿，被告没有答应。2013年10月21日，被告通过中介再次约了原告母亲面谈，要求办理系争房屋过户手续，原告母亲提出要么赔偿被告50万元，不愿意出售房屋给被告了，被告不同意，除非原告按照2013年市场价收回房屋，要么被告赔偿原告50万元，被告也未同意。2013年11月4日，被告通过中介再次约了原告母亲面谈，要求办理系争房屋过户手续，原告母亲再次表示情愿违约赔偿被告50万元，也不愿意出售房屋了。关于原告与案外人之间购房不成的事情，被告认为与本案无关。被告一直居住在系争房屋内，原告不可能找不到被告，除非其提供相应证据。系争房屋是动迁安置房，根据政策，有限制出售期，对此，原、被告均知情的，被告认为原告与案外人签订房屋买卖合同是在2012年7月8日，系争房屋即使根据变更后的国家政策可以提前上市交易，也要在2012年10月21日之后，且根据合同补充条款，原、被告知晓国家法规，如因限购规定，交易中心不予登记造成甲方损失由乙方负责。对于尾款10万元，因为被告身患癌症，所以被告通过贷款解决的。庭审中，被告表示，原告过户系争房屋给其，被告没有意见，对于尾款10万元，被告愿意支付到法院账户，且支付到法院账户没有问题。
经审理查明：荀冬妹系原告母亲。2009年11月8日，原告作为出售方与被告作为购买方就系争房屋买卖签订定金协议，荀冬妹代原告在协议签字。协议约定原告出售系争房屋给被告，成交价为925，000元整。第三条约定，签订本协议之日，被告支付给原告购房定金2万元整。第七条约定，交易所产生的税收及相关费用（除本协议约定外）由原、被告双方各自承担。第八条补充条款约定：1、交房时间：2009年12月15日前原告交房、交钥匙，并结清系争房屋水、电、煤、有线及物业管理费，并迁出系争房屋；2、付款方式：2009年11月10日前，原、被告双方到房地产交易中心做抵押手续，被告支付房款805，000元整……尾款10万元整，待原告产证过户给被告当日，支付尾款10万元整。协议落款处的下方，手写补充条款约定，在系争房屋五年过户中，若房价有所涨跌，原、被告同意仍按照该协议所确定价格925，000元整，不影响该房屋买卖合同效力。若政策允许可提前办理系争房屋过户手续，原、被告双方应随时配合，若一方不配合，则按照协议，支付违约金50万元整。当日，荀冬妹代原告出具收条：“今收到胡祖康购买大道站路XXX弄XXX号XXX室房定金人民币贰万元整。”2009年11月10日，被告转账支付原告房款80万元，原告并出具收条：“今收到胡祖康购买大道站路XXX弄XXX号XXX室房款人民币捌拾万圆整转账，伍仟元整现金，总计捌拾万伍仟元整。”当日，原、被告就系争房屋签订房产抵押借款合同，约定原告向被告借款925，000元整，原告以自有的系争房屋做抵押，向被告提供担保。系争房屋按定金协议约定已经于2009年12月15日前交付给被告居住使用。2013年5月7日，中国平安人寿保险股份有限公司出具贷款证明给被告，告知被告其在2013年5月6日申请办理保单贷款业务，经审核后已经处理完毕，为被告出具批注：实付金额RMB67，800.00元。
另查明，系争房屋是原告方的动迁安置房。2005年6月21日，薛超、薛建国、荀冬妹、荀学龙与上海世博土地储备中心签订上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议，由上海世博土地储备中心安置薛超、薛建国、荀冬妹、荀学龙浦东新区迎博路XXX弄XXX号XXX室房屋。浦东新区迎博路XXX弄XXX号XXX室房屋于2006年6月5日被核准登记在上海市浦东新区房地产（集团）有限公司名下。系争房屋于2009年10月21日被核准登记在原告一人名下，并于2009年11月13日核准登记抵押，抵押权人为被告，债权数额为925，000元，债务履行期限自2009年11月8日至2014年11月7日。浦东新区大道站路94弄即浦东新区迎博路94弄。审理中，原、被告均表示系争房屋上的抵押登记及双方之间的抵押借款合同均为担保系争房屋买卖的履行而设计，原、被告双方之间并无实际金钱借贷关系。
再查明，2012年7月8日，原告与案外人陶甲、陶乙就上海市嘉定区金园一路XXX弄XXX号XXX室房屋网签上海市房地产买卖合同，约定原告以47万元价格购买案外人陶甲、陶乙的上述房屋，在2012年10月8日前原告与案外人陶甲、陶乙共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
2014年5月22日，上海诚点房地产经纪有限公司的沈正文出具证明，证明原、被告之间定金协议签订后，中介得知因政策变更，在2011年以后，可以提前办理系争房屋过户手续，就通知了荀冬妹。荀冬妹于2012年四、五月份来到中介处，据荀冬妹所述，其得知可以过户的消息以后，因为要给儿子薛超买房，着急办理过户，所以多次联系被告，但是都联系不上，也曾多次到被告住处，也找不到被告。实在没办法找到中介，刚开始中介也联系不到被告，之后荀冬妹又多次到中介处询问被告消息。后来，2013年初，中介得知被告消息，就约了荀冬妹与被告面谈，当时两人因为赔偿事宜没有谈妥，再后来，2013年年底，中介再次约荀冬妹与被告面谈，又因赔偿事宜没有谈妥。
原、被告双方均确认在2013年5月28日、2013年10月21日、2013年11月4日，双方共同至中介处进行协商。被告对此提供三次谈话要点证明，其上由本案房屋买卖的中介经办人员沈正文签字。
上述事实，有定金协议、上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议、上海市房地产登记簿、上海市房地产买卖合同、证明、收条、房产抵押借款合同等证据及当事人的陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。就系争房屋买卖，原告母亲代原告与被告签订定金协议，之后原告母亲代原告收取定金，原告收取房款，说明定金协议是原、被告之间就系争房屋买卖达成的真实意思表示，定金协议内容并不违反相关法律规定，合法有效。定金协议签订后，原告按约向被告交付了系争房屋，被告按约支付了房款825，000元。因系争房屋是动迁安置房，在签订定金协议时，根据当时政策规定，系争房屋在取得小产证后满五年方能过户，对此，原、被告双方均知情了解。就系争房屋过户时间的约定，定金协议中只约定了“若政策允许可提前办理系争房屋过户手续，原、被告双方应随时配合，若一方不配合，则按照协议，支付违约金50万元整。”在定金协议履行过程中，关于配套房限制转让期限的政策规定发生变化，系争房屋可以提前办理过户到被告名下手续，原告因此积极寻找被告，但寻找未果。直到2013年5月28日，经中介组织，原、被告双方终于再次见面协商，之后2013年中，双方又曾经两次在中介处见面协商过户事宜，但均未果。无论见面协商未果的原因，是如被告、证人陈述因为原告要求被告赔偿或加价补偿还是如原告所说要求赔偿违约金，均不能认定为是被告原因不配合办理过户，且原告亦无证据证明在2013年双方见面协商过户时被告无经济能力支付尾款10万元。原告提交中介沈正文在2014年5月22日出具的证明中陈述，原告在2012年四、五月份就来到中介处，告知中介其多次联系被告都未果，所以找到中介。原告仍然在2012年7月另行与案外人签订购房的房屋买卖合同，因为原告名下存有系争房屋未能买卖成功，原告认为是被告当时未能配合过户导致其损失。原告作为购买方应了解国家的限购政策，又应该清楚无法联系到被告过户系争房屋可能导致无法另外购房的相关风险，原告应自行承担无法另外购房的相关风险及责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、原告薛超、被告胡祖康于本判决生效之日起十日内涤除上海市浦东新区大道站路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押权人为被告胡祖康的抵押权；
二、上海市浦东新区大道站路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押登记涤除后十日内，原告薛超协助将上海市浦东新区大道站路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至被告胡祖康名下；同时，被告胡祖康支付原告薛超房款10万元；
三、驳回原告薛超其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9，800元，减半收取4，900元，由原告薛超、被告胡祖康各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周 婉
二〇一四年八月十二日
书 记 员 魏婷婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。