四川省双流县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）双流民初字第158号
原告漆丹广，男，1948年7月4日出生，汉族，住四川省双流县。
被告刘东明，男，1968年10月15日出生，藏族，住四川省炉霍县。
被告刘卫，女，1962年12月25日出生，藏族，住四川省双流县。
原告漆丹广诉被告刘东明、刘卫房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后由审判员罗义适用简易程序公开开庭进行了审理。原告漆丹广与被告刘东明、刘卫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告漆丹广诉称，2012年7月4日，二被告将其位于双流县东升长冶路某号＊＊单元＊楼＊号的住房出售与原告，双方口头约定：房价总额为620000元、1个月内过户。当晚原告给付被告定金100000元。随后原告备足余款520000元，并于7月16日为被告代缴了该房的水、电、气改造费5200元，但由于被告刘卫不在家导致无法办理过户。后被告刘卫回家后仍未过户。2013年1月14日原告起诉，后经调解双方和解，并于2013年3月1日签订正式购房合同，原告另借款4000元与被告（双方约定该款在房款中扣除）。2013年4月，原告要求二被告一同到银行结清贷款被拒绝。2013年5月24日，被告从原告处拿回其房屋产权证，同时告知原告其房屋另行出售并同意待拿到房款后退还原告给付的定金与费用。被告一直未退还原告以上定金和垫付的费用，却向原告邮寄告知书。原告认为，双方签订的房屋买卖合同在被告拿回房屋产权证时即已解除，被告的告知书不具有效力。原告认为，由于被告变卦，至今合同仍无法履行，且被告于2013年12月5日将上述房屋另行出售。为维护自身合法权益，请求判令：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、判令二被告退还原告定金100000元并支付违约金100000元；3、判令二被告返还原告为其垫付的水电气改造费5200元。
被告刘东明、刘卫辩称，双方签订书面合同后，由于被告对原告在已收取被告房产证书的情况下又要求被告向其提供身份证原件的真实意图产生怀疑，故被告予以拒绝才向原告要回了自己的房产证书，但被告并未提出解除双方的买卖关系。由于原告一直不去结清贷款也不给付房款，并不理会被告的电话催促，被告才向原告发出了告知书，但原告仍不予理会。因此，双方的合同未履行过错不在被告，且由于国家税收调整，导致被告房屋交易的税费增加66000元和多归还贷款利息16500元（2012年8月至2013年6月），另外被告因本案交易而另行租房居住产生的房租费和物管费共计4728元均属于被告的损失，原告的请求不能成立，其定金不予退还且应承担被告损失：增加的税费66000元、多归还的贷款利息16500元和房屋租金、物管费4728元。
经审理查明，2012年7月4日，二被告就其位于双流县东升长冶路三段某号＊栋＊单元＊层＊号住宅房屋（该房已作抵押登记，抵押权人为中国邮政储蓄银行有限责任公司成都市火车北站支行，抵押期限为2012年5月7日至2027年5月7日），与原告达成口头买卖协议，双方约定：房款总价为620000元，原告向二被告支付定金100000元，过户时间为2012年7月4日至2012年8月4日。当日，原告向二被告支付定金100000元，二被告将该房的2本房产证书交付与原告。同年7月16日，原告代二被告交付上述房屋的水电气改装费5200元。2012年9月25日，被告向原告发出告知书，提出原告未在双方约定的2012年8月4日前履行上述房屋买卖合同系违约，因此产生的相关经济损失由原告承担。2013年1月，原告以被告隐瞒所售房屋设定抵押、不能过户等重大情况等为由，向本院起诉，要求解除与二被告之间的房屋买卖协议、由被告双倍返还原告定金200000元等。本院受理该案后，在审理过程中双方达成继续履行合同的协议，之后原告撤诉，双方于2013年3月1日就上述房屋签订书面的房屋买卖合同，二被告在甲方处（转让方）签名，原告、漆茜与王义全在乙方（受让方）处签名。合同第三条就付款方式双方约定为：1、双方签订合同时，原告给付被告定金100000元（已给付）；2、余款由甲乙双方征得相关银行同意还款后，共同办理完被告在银行的按揭费用（即：原告代被告偿还按揭款，该按揭款在总房款620000元中扣除），并在被告房屋过户到原告女儿漆某、王某名下时一次性付清。合同第六条就违约责任约定为：1、原告自动放弃购买房屋或超时支付房款视为违约，原告所付定金不予退还；2、被告不出售此房或房屋资料不真实视为违约，原告退还被告贰拾万元。当日，二被告向原告借款4000元用于归还银行贷款，双方约定该款在房款总额中扣除。
2013年5月24日，原告将房屋产权证书退给被告刘东明。原告申请出庭作证的证人王玉川当庭陈述：当日曾听见被告刘东明对原告说要拿回自己的房产证，在原告问及“我的钱呢？”时，被告刘东明说“房子卖了就给你，今天买房子的人已经来了，我要要回房产证”。之后，原告让被告刘东明给写个收条。2013年6月26日被告刘东明向原告发出告知函，告知原告其未在被告多次通知的时间（2013年6月24日）到银行归还房款中的贷款部分属违约，并要求原告收到函件后及时处理，否则双方签订的房屋买卖合同解除，原告承担违约责任。2013年11月13日，二被告到原告处再次协商，原告用手机录音，双方未达成一致意见。2013年12月1日，被告刘东明再次向原告发出告知书，告知原告双方签订的房屋买卖合同因原告不履行而于2013年6月终止后，被告于2013年11月22日再次联系原告，约定于2013年11月27日完成交易，但因原告仍未履行，故双方的房屋买卖合同完全终止。以上函件原告均予签收。2013年12月13日，原告提起本案诉讼。
审理中，因双方意见分歧调解无果。
以上事实，有原告提交的房屋买卖合同、收条、借条、（2013）双流民初字第823号民事裁定书、证人证言、被告提交的告知书以及双方当庭相一致的陈述等证据在卷为凭。以上证据，经庭审举证、质证，符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。
本院认为，本案的争议焦点在于，原、被告于2013年3月1日签订的《房屋买卖合同》后，该合同是否已经解除。原告漆丹广认为，2013年5月24日，被告从原告处拿回其房屋产权证，已口头告知原告其房屋另行出售并约定拿到房款后退还原告费用，合同已经解除。被告刘东明、刘卫认为拿回房产证是因为对原告要求自己提供身份证产生怀疑，没有告知过原告解除合同，也没有同意房屋另卖后退钱。本院认为，原告提供的证人证言证明2013年5月被告刘东明到原告处要回房产证准备另卖，该证人与原、被告没有利害关系，其证言具有客观性；原告提供的录音亦表明双方之后经过多次协商，录音中原告提到被告拿回房产证准备另卖他人。被告提出从原告处拿回房产证的理由是因为对原告要求被告拿身份证不放心，该理由不符合常理，原告陈述被告拿回房产证是准备另卖他人更符合一般人思维；综上，结合民事诉讼法的高度盖然性原则，本院对原告的意见予以采信，原、被告已于2013年5月24日退还房产证时口头约定由被告另卖该房屋，双方签订的房屋买卖合同已口头解除。此后，虽然被告刘东明又向原告发出了告知书、双方就房屋买卖也有协商，但直至本案诉讼，双方并无新的房屋买卖协议达成，故双方在2013年5月24日之后的行为并不具有法律效力，不能改变合同已经解除的事实。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，被告应将收取的原告的定金100000元和原告为其垫付的水电气改造费5200元退还原告。因此，原告提出的要求被告双倍返还定金的请求和被告提出定金不予退还的抗辩意见均案件事实事实和法律规定不符，本院均不予采纳。对于二被告提出的因双方未及时履行合同以及国家税收调整、导致被告房屋交易的税费增加66000元、多归还的贷款利息16500元和房屋租金、物管费4728元并要求原告赔偿的辩论意见，因二被告并未提起反诉，不属于本案审理范围，可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告刘东明、刘卫于本判决生效后10日内退还原告漆丹广定金100000元及垫付的水电气安装费5200元；
二、驳回原告漆丹广的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2189元，由原告漆丹广负担1094.5元，由被告刘东明、刘卫负担1094.5元（诉讼费原告已交纳。二被告履行给付义务时将应负担的诉讼费一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 罗 义
二〇一四年七月二十九日
书记员 李天睿