江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太浏民初字第00475号
原告黄树国。
委托代理人池涛，江苏至誉律师事务所律师。
被告太仓顺龙房地产开发有限公司。
法定代表人沈秀龙，董事长。
委托代理人曹汉甫，江苏石湖律师事务所律师。
被告太仓汇丰针织服装有限公司。
法定代表人龚惠明，总经理。
原告黄树国与被告太仓顺龙房地产开发有限公司、被告太仓汇丰针织服装有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月9日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月21日公开开庭进行了审理，原告黄树国的委托代理人池涛，被告太仓顺龙房地产开发有限公司的法定代表人沈秀龙到庭参加诉讼。被告太仓汇丰针织服装有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院于2015年10月23日再次公开开庭进行了审理，原告黄树国及其委托代理人池涛，被告太仓顺龙房地产开发有限公司的法定代表人沈秀龙及其委托代理人曹汉甫、被告太仓汇丰针织服装有限公司的法定代表人龚惠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄树国诉称：因被告资金紧张，于是与原告约定，将两被告联合开发的景秀江南二期中的10套商品房出售给原告，2014年8月21日双方以预约单的形式确定出售范围为景秀江南二期10号楼204、304、404、504、604、704、804、904、1004、1104室，单价每平方米3000元。同日被告太仓汇丰针织服装有限公司出具收条一份载明收到原告支付的上述商品房的预约金150万元，2014年11月6日原、被告签订补充协议一份，对预约单的内容予以明确和补充，明确总价为300万元，余款于2014年年底付清，开盘时间暂定为2015年4月8日，并约定了双方的违约责任。2014年12月20日被告太仓汇丰针织服装有限公司再出具收条一份载明收到上述商品房的购房款150万元。现开盘日期已过，仍未开盘。后原告经调查发现开发商拖欠政府款项，资金链断裂，两被告已无法兑现与原告的约定，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令被告交付景秀江南二期10号楼204、304、404、504、604、704、804、904、1004、1104室10套商品房；如无法交付则判令两被告返还300万元购房款并承担违约金30万元。庭审中，因被告明确无法交付房屋，原告明确其诉讼请求为：要求判令两被告退还300万元购房款并承担违约金30万元。
被告太仓顺龙房地产开发有限公司辩称：1.被告景秀江南项目部不存在向原告黄树国预售预约10号楼204-1104室商品房的事实。10号楼至本案诉讼时仍未取得预售许可证，不能对外预售。涉案景秀江南钻石VIP预约单系被告太仓汇丰针织服装有限公司法定代表人龚惠明与原告黄树国的个人行为，预约单的内容是无效的；2.太仓顺龙房地产开发有限公司从未委托太仓汇丰针织服装有限公司对外与原告签订任何协议，被告太仓汇丰针织服装有限公司无权代表太仓顺龙房地产开发有限公司签订任何协议，其与原告黄树国签订的协议系被告太仓汇丰针织服装有限公司与原告之间的事情，与被告太仓顺龙房地产开发有限公司无关；3.原告提供的2014年12月20日、2014年8月21日两份收据，收款人均是龚惠明，被告太仓顺龙房地产开发有限公司与景秀江南项目部没有收到该两笔款项，该行为应由龚惠明负责。综上，被告太仓顺龙房地产开发有限公司认为原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告太仓汇丰针织服装有限公司辩称：1.两被告资金比较紧张，原告通过朋友介绍过来看房子，后陆续付款，分很多次付款，有现金有转账的，款项均是支付给了龚惠明；2.被告现在因为资金链断裂，无法交付房屋，同意退还原告购房款300万元并承担违约金30万元；3.被告太仓汇丰针织服装有限公司与被告太仓顺龙房地产开发有限公司是合作开发关系，虽然双方没有协议明确被告太仓汇丰针织服装有限公司可以出售房屋，但被告存在出资行为，应有权出售房屋并收取相关购房款。现在房屋无法交付原告，购房款应由两被告共同退还原告。
经审理查明：2014年6月份原告黄树国通过朋友介绍认识了被告太仓汇丰针织服装有限公司法定代表人龚惠明，并得知被告太仓汇丰针织服装有限公司与被告太仓顺龙房地产开发有限公司合作开发房地产，如果通过龚惠明购房，房屋价格可以优惠，故原告欲购买被告开发的位于太仓市双凤镇景秀江南二期商品房。后原告黄树国找到龚惠明，庭审中称陆续分多次以现金及转账的形式支付给龚惠明150万元款项作为购房款，并由龚惠明向原告出具了收条。2014年8月份原告提出要求龚惠明办理购房手续，同年8月21日龚惠明个人携带“景秀江南钻石VIP预约单”至原告办公室，与原告黄树国签订了该预约单。该预约单主要载明：甲方即被告太仓顺龙房地产开发有限公司，乙方即原告黄树国，预定房源为二期204、304、404、504、604、704、804、904、1004、1104室10套房屋，预约金总价150万元（壹佰伍拾万元整）［原预先印刷的格式金额为：人民币2万元整（贰万元整），该字样被龚惠明用笔划掉］。约定条款为：1.乙方在填写完整本预约单，并缴纳单套预约金贰万元后，在开盘当天购买《景秀江南》物业时不但可享受单套2万元抵4万元优惠，还可落定房源；2.本预约单仅限用于购买《景秀江南》物业的住宅房源，不可叠加使用，单套房屋只限使用一次；3.……；该预约单约定条款下方书写一条约定：每平方按3000元实算价格结算，该手写内容系被告太仓汇丰针织服装有限公司法定代表人龚惠明所写。该预约单有原告黄树国及被告太仓汇丰针织服装有限公司法定代表人龚惠明签字，并加盖由被告太仓顺龙房地产开发有限公司的公章。庭审中，对于该预约单被告均认可系预先印制的格式文本，被告太仓顺龙房地产开发有限公司印章均系提前加盖好的，但被告太仓顺龙房地产开发有限公司称预约单仅是预约购房享受优惠的凭证，且系在取得预售许可之后，签订正式销售合同之前签订，并不知晓与原告签订预约单事宜。庭审中原告称2014年8月21日被告太仓汇丰针织服装有限公司法定代表人龚惠明与原告经结算，将之前出具的收条撕掉后，龚惠明重新向原告出具一份收款收据，载明：“今收到黄树国支付的景秀江南二期房屋预约金壹佰伍拾万元整（1500000元），房号为10号楼（204、304、404、504、604、704、804、904、1004、1104），收款人：龚惠明，2014.8.21。”
之后，被告太仓汇丰针织服装有限公司法定代表人龚惠明又找到原告称上述楼盘马上开盘了，要求原告再付一部分款项，原告称因考虑到房子都在建设中，就继续支付部分款项，催促龚惠明签订正式购房合同，但未果。2014年11月6日原告黄树国（乙方、买方）与被告太仓汇丰针织服装有限公司（甲方、卖方，并注明联合开发商太仓顺龙房地产开发有限公司）签订补充协议一份，该补充协议就2014年8月21日签订的预约单作了补充约定，该补充协议主要载明：“1.甲方明确将坐落于太仓市双凤镇建新路景秀江南2期10号楼204、304、404、504、604、704、804、904、1004、1104共十套商品房出售给乙方，每平方米单价为3000元，每套建筑面积暂定100平方米（包括公摊面积），实际面积以实测为准；2.上述商品房双方约定成交总价为人民币300万元，第一期2014年8月21日乙方支付的预约金150万元抵作购房款。第二期在2014年年底之前付购房款人民币150万元。上述购房款由甲方收取，由甲方自行交付给合作开发商太仓顺龙房地产开发有限公司；3.景秀江南2期10号楼开盘时间暂定于2015年4月8日，开盘后签订正式商品房销售合同，上述十套商品房的单价不变，面积如有误差，多退少补；4.如果甲方逾期开盘，未将房屋交付乙方的均属违约，应赔偿乙方人民币30万元，同时乙方有权要求甲方退回购房款或交付房屋。（甲方的违约包括甲方在签订本协议后再与另外的购房者签订上述商品房的买卖合同）；5.如果乙方违约无故退房的，乙方应无条件退还房屋并赔偿甲方人民币10万元，甲方应退还乙方已付的购房款；……”，由龚惠明在甲方落款处签名并加盖企业公章，原告黄树国在乙方落款处签名。
关于上述补充协议签订的情况，庭审时原告黄树国称：2014年11月份原告得知两被告内部已经出现问题，因此比较着急，提出签订补充协议，并要求两被告均在补充协议上加盖公章，但未果；原告曾质问龚惠明为何不加盖被告太仓顺龙房地产开发有限公司的印章，龚惠明称两公司内部有矛盾，无法加盖到太仓顺龙房地产开发有限公司印章。对于本院询问的“有无找过被告太仓顺龙房地产开发有限公司负责人洽谈购房事宜”，原告称：未曾找过，只知道龚惠明是被告太仓顺龙房地产开发有限公司的负责人。被告太仓汇丰针织服装有限公司则称：景秀江南二期项目是两被告合作开发，景秀江南项目的地基系被告太仓汇丰针织服装有限公司原厂区，故补充协议的出卖方应是两被告；与原告签订补充协议时曾向被告太仓顺龙房地产开发有限公司法定代表人沈秀龙提出加盖公章，但其并未理睬，也不同意加盖公章。被告太仓顺龙房地产开发有限公司称：龚惠明从未向被告提起过此事，也不知道被告太仓汇丰针织服装有限公司与原告黄树国签订补充协议的事情。
2014年12月20日，被告太仓汇丰针织服装有限公司法定代表人龚惠明向原告再次出具一份收款收据，载明：“今收到黄树国支付的景秀江南二期购房款人民币壹佰伍拾万元整（1500000元），房号为10号楼（204、304、404、504、604、704、804、904、1004、1104），收款人：龚惠明，2014.12.20。”
关于300万元款项的组成，庭审中原告称：150万元系自己及其亲属陈守彪转账给龚惠明或其指定的个人账户，其余150万元系通过现金交付给龚惠明，该款项均是多次交付的，原告认为所有款项是支付给了被告太仓汇丰针织服装有限公司。被告太仓汇丰针织服装有限公司对原告上述所称亦予以认可。庭审时原告黄树国提供了8份银行转账凭证，该部分转账凭证显示：2014年6月13日、2014年7月2日、2014年9月28日分别通过案外人陈守彪账户转入龚惠明及龚莉芳个人账户15万元、30万元、25.5万元，2014年6月23日、2014年7月4日、2014年8月5日、2014年8月21日、2014年8月22日分别通过原告黄树国账户转入龚惠明个人账户15万元、30万元、15万元、5万元、19.5万元；8份凭证的合计转账金额为155万元。
另查明，两被告曾于2009年9月9日签订《联合开发房地产协议》一份，约定：双方经友好协商联合开发房地产项目，被告太仓顺龙房地产开发有限公司以建设工程流动资金投资为主，全部周转资金总额为1500万，包括土地摘牌应付资金，被告太仓汇丰针织服装有限公司以土地及地上部分资产（政府合同价）总额为1500万元；收益分配，双方在利润总额中各应回收投资额后，剩余收益被告太仓顺龙房地产开发有限公司得55%，被告太仓汇丰针织服装有限公司得45%，规划二期用房单独结算，另行签订协议。2010年11月8日两被告及案外人敬红宣签订《联合开发房地产协议》，约定：经三方友好协商对景秀江南二期项目开发立协如下：投资比例顺龙房产公司占40%，汇丰针织服装公司占40%，敬红宣占20%；利益分配为顺龙房产公司得40%，汇丰针织服装公司得40%，敬红宣得20%；开发资金投入按投资比例，顺龙房产公司40%，汇丰针织服装公司40%，敬红宣20%，分期投入；景秀江南二期项目实行独立核算，自负盈亏的结算分配，该项目开发设计、施工安全、工程质量、售后服务及一切债权、债务等由本工程承担，工程核算分配结算后，如出现工程质量、安全事故、经济纠纷、售后服务等事宜及经济责任由三方按投资收益分配比例来承担责任即经济费用。
以上事实，有原告提供的景秀江南钻石VIP预约单、关于预约单的补充协议、收款收据、银行转账凭证，被告太仓顺龙房地产开发有限公司提供的联合开发房地产协议以及当事人陈述等予以佐证。
本院认为，原告主张两被告联合开发房地产、两被告共同作为商品房买卖合同的相对方，故而要求两被告共同承担违约责任；被告太仓顺龙房地产开发有限公司则提出对出售涉案房产完全不知情。因此，解决本案争议的关键在于对与原告订立合同的相对方的确定。本案原告用以证明合同关系建立的主要证据是景秀江南钻石VIP预约单和2014年11月6日的补充协议。从上述两份书面材料的内容表述来看，均非正式的商品房买卖合同，本院对原告提出商品房买卖合同已经成立的意见不予采纳。关于合同主体问题，本院注意到：1.预约单上加盖有被告太仓顺龙房地产开发有限公司的公章。庭审中当事人确认该预约单系预先印制的格式文本；被告太仓顺龙房地产开发有限公司同时指出空白的预约单在提前盖好公章后放置于售楼公司，系龚惠明私自拿去与人签订的。从庭审中原告陈述的预约及签订补充协议等过程来看，所有手续均由龚惠明办理，原告并未与沈秀龙有过接触，因此被告太仓顺龙房地产开发有限公司有关空白预约单上提前盖好公章以便销售使用的说法具有较高的可信度。从预约单格式内容及手写修改内容来看，该预约单系专门用于单套房屋预付享受20000元优惠，而龚惠明则对预约单格式内容进行了大幅修改。因此，原告应当意识到其合同行为的潜在风险；根据原告所述，原告也正是意识到风险后才急于签订补充协议。2.补充协议的前言部分已表明该协议是对预约单所涉权利义务加以明确和具体化。因此，在预约单存在瑕疵、合同内容存在模糊性的情形下，合同双方主体及权利义务关系的确定应当以补充协议为准。在该份补充协议的当事人名称位置，卖方太仓汇丰针织服装有限公司后面用括号标注了“联合开发商太仓顺龙房地产开发有限公司”，这表明原告此时应当清楚两家公司系相互独立的企业，庭审中原告的陈述也表明其要求在协议上加盖太仓顺龙房地产开发有限公司的公章。从该补充协议第2条内容来看，双方明确款项由太仓汇丰针织服装有限公司收取后转交太仓顺龙房地产开发有限公司；此处亦表露出原告内心知晓商品房买卖合同应与太仓顺龙房地产开发有限公司签订，否则亦无在条款中约定款项转交之必要。综上所述，本院认为：在原告对合同已有比较清晰的认识的情况下，合同的双方应当以补充协议上签章的主体来加以确定，原告在签订补充协议时亦清楚龚惠明系代表太仓汇丰针织服装有限公司签字，现被告太仓顺龙房地产开发有限公司并未在补充协议上签章，故原告与龚惠明达成的协议内容并不能约束被告太仓顺龙房地产开发有限公司，违反该协议的法律责任应当由被告太仓汇丰针织服装有限公司承担。庭审中，被告太仓汇丰针织服装有限公司对原告主张的违约责任不持异议，本院依法予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告太仓汇丰针织服装有限公司于本判决生效后10日退还原告黄树国300万元并支付原告黄树国违约金30万元，合计330万元。
二、驳回原告黄树国对被告太仓顺龙房地产开发有限公司的诉讼请求。
上述款项直接给付原告或汇入太仓市人民法院，开户行：中国银行太仓市支行营业部，账号：45×××14。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费33200元，保全申请费5000元，合计38200元，由被告太仓汇丰针织服装有限公司负担。（此款原告已预交，本院不再退回，由被告在支付上述款项时一并支付给原告。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 张永生
代理审判员 李 玲
人民陪审员 倪 嫣
二〇一五年十二月八日
书 记 员 沈玉兰