苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0507民初1143号
原告：邵亚波，男，1968年4月18日生，汉族，住江苏省苏州市。
委托诉讼代理人王军召，上海市恒泰（昆山）律师事务所律师。
被告：陈磊，男，1969年9月1日生，汉族，住江苏省扬中县，现住苏州市吴中区。
委托诉讼代理人：曹鑫发，江苏孙吴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢志华，江苏孙吴律师事务所实习律师。
原告邵亚波与被告陈磊民间借贷、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理后，依法由审判员舒馨独任审判，分别于2016年4月18日、2016年6月2日、2016年7月4日公开�庭进行了审理。后因案情需要，本院依法裁定组成合议庭适用普通程序进行审理，于2017年3月6日公开开庭进行了审理。原告邵亚波及其委托诉讼代理人王军召、被告陈磊的委托诉讼代理人曹鑫发均到庭参加诉讼。被告陈磊的委托诉讼代理人邢志华第三次、第四次庭审时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邵亚波向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠款本金1788000元人民币；2、判令被告向原告支付欠款利息（以1648000元为基数，按年利率24%，自2015年2月28日起算至欠款实际付清之日止，截止2016年2月28日的利息为395520元，减去已付利息70000元，为325520元）；3、确认原告对被告抵押的苏州市相城区阳澄湖东路98号依云水岸花园87幢104室房屋享有优先受偿权。4、本案诉讼费和保全费由被告承担。事实和理由：被告因向原告借款和租赁房屋，于2015年2�27日结算和确认结欠原告1648000元，并于当日向原告出具欠条，确认结欠金额和将苏州市相城区阳澄湖东路98号依云水岸花园87幢104室房屋作为抵押，约定欠款按月息2%支付利息，利息按季度支付，借款期限为1年。被告仅于2015年4月27日支付了利息70000元。2015年6月1日，被告向原告增加租赁办公楼半年、厂房4个月，约定租金为140000元，租金支付方式为预付，因被告资金困难，向原告出具了房租欠条。前述两笔欠款到期后，经原告持续催讨，被告拒不支付所欠款项本金和利息，故诉讼至法院。
被告陈磊辩称，2015年2月27日的欠条是陈磊本人所写的，被告与原告不存在房屋租赁关系，被告曾向原告借款500000元，期间已经支付了部分本金和利息，应当按照借款约定执行，2015年2月27日欠条将租赁合同和借款混同计算无合法依据，如果欠付租金应当按照租赁合同关于违约的条款处理，租金本身不是借款不应当计算利息，更不应当计算复利，关于500000元借款剩余本金和利息，请法庭依法核实，另外欠条约定只是一年期限，原告主张的利息不应当支持。
经审理查明，被告陈磊于2015年2月27日向原告出具《欠条》一份，载明：“本人因经营困难，借邵亚波人民币壹佰陆拾肆万捌仟元整（￥1648000.00元）（注：其中由原借款、房租和多年产生的利息组成），本人已完全确认。经双方协商本人愿意以现有居住房：苏州相城区阳澄湖东路依云水岸87栋104室房产作为抵押，并保证此房产未由其他财产纠纷。此欠款本人愿意按月息2%支付利息，利息按季度支付（每季度￥98880.-元）如未能及时支付所产生利息即计入本金。借款期限为壹年。此借款可提前还款，利息按剩余未还款额支付。所还款数额都以收据为凭证。从此欠条之前所有�本人签名的借、欠款凭证全部作废。如发生争议未能协商由苏州市相城区人民法院诉讼解决。（此协议本人已告知家人知晓）”。被告陈磊在《欠条》上签名、按捺手印。《欠条》出具后，被告陈磊分别于2015年4月27日、2015年5月31日向原告邵亚波转账支付50000元、20000元。
此前，被告陈磊曾于2013年2月27日向原告出具《借据》一份，载明：“本人陈磊由于资金周转有困难，愿以苏州现有住房（依云水岸花园）为抵押物向邵亚波借款人民币壹佰万元整（陈磊已收到壹佰万元整），双方自愿约定如下：1、还款期为2013年11月27日。2、利息按季度结，5月27日、8月27日、11月27日前付利息，利息为每季度五万元整。3、如出现利息拖欠逾期每天支付违约金40元整。4、借款可以提前全款或部分还款，余款按剩余借款计息。5、到期本息一次性还清，如不能偿还且协商不成愿�抵押物拍卖偿还，邵亚波为第一受益人，利息计算至借款还清日。6、双方特立此据，如出现纠纷，协商不成起诉地苏州市，后附夫妻双方身份证复印件。”，被告陈磊及案外人陈淑莹在借款人处签字。
2015年6月1日，被告陈磊向原告出具《欠条》一份，载明：“今欠到邵亚波2015年下半年房租合计人民币壹拾肆万元整”，被告陈磊在欠条上签名确认。因欠款纠纷，原告提起诉讼。
审理中，双方一致确认，未就苏州相城区阳澄湖东路依云水岸87栋104室房产办理抵押登记手续。
以上事实，由原告提供的身份证复印件、欠条、银行账户明细清单及当事人陈述附卷佐证，本院予以确认。
关于租赁关系的认定：
原告称，原告于2010年1月1日从案外人苏州中能电力辅机有限公司处租得位于苏州市相城区××号工业标准厂房和办公楼的三楼（共4200平方米），经案外人苏州中能电力辅机有限公司同意，原告于2011年8月将其所承租的部分厂房转租给被告陈磊。因陈磊提出其要办理其经营公司的工商变更登记手续，需要和房屋所有权人苏州中能电力辅机有限公司签订租赁合同用于工商登记，故租赁合同是以案外人苏州中能电力辅机有限公司与江苏格林美尔电气设备有限公司的名义签订的，后来陈磊又提出要注册广告公司，案外人苏州中能电力辅机有限公司又配合陈磊签订了一份房屋租赁合同，开办了苏州天鉴广告传媒有限公司，但房屋租赁关系发生在原、被告之间，被告是向原告交纳租金的。原告对此提供了从苏州市相城区市场管理监督局调取的包括苏州中能电力辅机有限公司与江苏格林美尔电气设备有限公司签署的房屋租赁协议在内的江苏格林美尔电气设备有限公司的工商内档材料一组，包括陈磊�苏州中能电力辅机有限公司签订的房屋租赁协议在内的苏州天鉴广告传媒有限公司的内档信息一组，另提供了原告与苏州中能电力辅机有限公司签订的房屋租赁协议一份、房屋所有权证和土地使用证复印件各一份，苏州中能电力辅机有限公司就涉案房屋租赁关系的情况说明一份，证明原告承租了苏州中能电力辅机有限公司的房屋，享有转租和分租的权利，并将部分房屋转租给被告陈磊的事实。其中苏州中能电力辅机有限公司出具的情况说明显示，江苏格林美尔电气设备有限公司、苏州天鉴广告传媒有限公司和陈磊等租赁的面积为864平方米的厂房、360平方米的办公楼，均在其出租给邵亚波并同意邵亚波进行转租和分租的房屋之列，由邵亚波和相关承租方进行结算，其不会另行向承租方主张。其中苏州中能电力辅机有限公司与江苏格林美尔电气设备有限公司签署的房�租赁协议约定，租赁的厂房面积为864平方米（16元/平方米），办公楼360平方米（25元/平方米，当年优惠至20元/平方米），手写部分载明“第二年厂房17元/㎡，办公楼25元/平方米”，年租金252288元经手写改为250000元，租期一年经手写改为两年，对此原告陈述系其手写，但被告当时也认可。涉案房屋是2011年11月交付给被告的，被告已于2015年10月底搬离。
被告陈磊经质证，对原告与案外人之间的协议真实性无法确认，对手写改动内容不予认可，对其他证据的真实性不持异议，租赁关系发生在苏州中能电力辅机有限公司与江苏格林美尔电气设备有限公司之间，租金的义务方是两个公司，不是陈磊，陈磊作为法定代表人可以代表两个公司，但是两个公司不能代表陈磊。对于搬离涉案房屋的时间无异议。
本院认为，根据被告向原告出具的两份《欠条》中均�有租金，可认定原、被告间存在租赁关系。结合原告提供租赁相关的一系列证据，根据高度盖然性原则，可以认定原告将从案外人苏州中能电力辅机有限公司处租赁的房屋转租给被告陈磊用于经营江苏格林美尔电气设备有限公司、苏州天鉴广告传媒有限公司，并因办理工商登记手续的需要，以案外人苏州中能电力辅机有限公司的名义与陈磊方签订了租赁合同，但实际租赁关系的相对方系原告邵亚波，租金也是由邵亚波与陈磊进行结算，由邵亚波收取。被告陈磊虽辩称与原告之间不存在租赁关系，但就其本人出具《欠条》中的租金内容并未进行合理解释，对其辩称意见不予采纳。
关于结欠金额的认定：
原告称，1648000元组成为借款500000元，房租1122640元（2011年12月1日至2012年11月30日房租250000元，2012年12月1日至2013年11月30日房租336096元，2013年12月1日�2014年11月30日房租357696元，2014年12月1日至2015年5月30日房租178848元），2015年2月27日之前没有结清的利息25360元。关于借款500000元，系于2012年2月24日向被告陈磊出借，其中261000元系以承兑汇票的形式交付，余下的239000元系由通过原告妻子邓冬梅的银行账户转账支付给被告陈磊，对此提供2012年2月24日邓冬梅向被告转账239000元的转账凭条以及编号为20748086的金额为261000元的中国银行承兑汇票复印件一张予以证明。被告当时出具借条，后形成2013年2月27日的借条就将前面借条撕了，这份借条中的1000000元包含先前的借款500000元和结欠的房租500000元。原告又称，2015年2月27日之前的利息还过但是记不清了，截止2015年2月27日只剩25360元的利息没还，其他利息都还清了，先前的利息是按年息18%计算的，后来也有年息20%的，但是都不超过年息24%。本金没有还过。陈淑莹为被告陈磊妻子，在本案中只要求被告陈磊承担还款责任。
经质证，被告认可收到借款500000元，认可截止2015月2月27日结欠的利息为25360元，对于具体房租、借款、利息的组成记不清了，没有办法说明，房租及利息不应计算利息。被告另陈述，在2015年2月27日前曾经向原告支付过470000元，但对此未能提供任何证据予以证明。
本院认为，债务应当清偿。根据原告提供的《欠条》，原告邵亚波与被告陈磊之间存在借贷关系及房屋租赁关系，于法不悖，本院予以认定。双方基于借款关系及房屋租赁关系对借款本息、租金一并结算，形成了2015年2月27日的《欠条》。双方均未能就《欠条》出具前的利息计算予以明确。原告认为先前归还利息的利率在年息18%至20%左右，未超过年息24%。被告对原告的陈述虽未予认可，但也未明确反驳并举证证明，且在《欠条�中确认原借款、房租和多年产生的利息组成的1648000元为借款，并愿意按月息2%支付利息，系双方当事人真实意思的表示，于法不悖，被告陈磊应按该《欠条》载明的内容履行义务，承担向原告归还借款1648000元并支付利息。因被告陈磊分别于2015年4月27日、2015年5月31日向原告邵亚波转账支付50000元、20000元，故被告陈磊仍结欠原告截止至2016年2月26日（按一年计）的利息325520元及以本金1648000元自2016年2月27日起按年利率24%计算至被告实际支付之日止的利息。同理，被告陈磊2015年6月1日出具的《欠条》虽未约定履行时间，双方一致确认被告方于2015年10月底搬离，原告现起诉主张被告支付2015年下半年的租金140000元，按照被告实际使用的期间即2015年6月至10月以原告陈述的2014年12月1日至2015年5月30日房租178848元计算，也未超出，该主张予以支持。根据相关法律规定，不�产的抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，双方并未就苏州市相城区阳澄湖东路98号依云水岸花园87幢104室房屋办理抵押登记手续，抵押权并未设立，原告主张的优先受偿权缺乏请求权基础，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告陈磊于本判决生效之日起十日内归还原告邵亚波借款1648000元及该款的利息（截止至2016年2月26日的利息325520元及以本金1648000元自2016年2月27日起按年利率24%计算至被告实际支付之日止的利息）。
二、被告陈磊于本判决生效之日起十日内向原告邵亚波借款支付结欠的租金140000元。
（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告邵亚波的其他诉讼请求。
本案案件受理费收取为24268元、财产保全费5000元，合计29268元，由被告陈磊负担（此款原告已自愿垫付，本院不再退回，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉�，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
审 判 长 舒 馨
人民陪审员 邱玉芳
人民陪审员 徐秀英
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 赵 俊