重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）万法民初字第07796号
原告（反诉被告）邓春节，男，汉族，1972年2月6日生，住重庆市万州区高梁镇茨竹村。
委托代理人宋光国，重庆市万州区高梁镇法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）王术林，男，汉族，1969年6月18日生，住重庆市万州区天城镇塘坊村。
委托代理人罗本洪，重庆高山律师事务所律师。
被告（反诉原告）冉茂祥，男，汉族，1966年12月21日生，住重庆市万州区熊家镇古城大道。
委托代理人罗本洪，重庆高山律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称原告）邓春节诉被告（反诉原告，以下简称被告）王术林、冉茂祥房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张建民适用简易程序独任审判，于2013年11月29日公开开庭进行了审理。原告邓春节及委托代理人宋光国，被告王术林、冉茂祥及委托代理人罗本洪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓春节诉称：2013年10月14日，原、被告达成口头协议，被告将承租的门面转租给原告，收取原告支付的订金（租金）3万元。同月16日交付余款时，因双方约定租赁门面前的空旷场地不能交付使用，原告要求解除签订的租赁合同退还预付订金3万元，但被告拒绝履行返还义务。请求法院判令被告退还预付房屋租金3万元。
被告王术林、冉茂祥反诉称：2012年9月被告租用丰收小区7幢2、3、4、5号门面从事餐饮经营活动，经营状况较好。2013年10月经多次协商，双方口头约定被告将经营场所以485000元转让给原告，同月16日付清一年租金及财产转让费。原告未按约定履行义务，单方违约给被告造成近一个半月的经营损失。同意解除双方订立的租赁合同，退还转让费30000元。请求人民法院判令原告邓春节赔偿停业及租金损失共计83400元。
经审理查明：被告王术林、冉茂祥二人系朋友关系，双方协商约定共同出资租用门面，采用合伙方式进行餐饮服务经营活动。2012年9月5日，被告冉茂祥（乙方）与案外人曾卓麟（甲方）签订门面租赁合同，约定：乙方租用甲方位于万州区丰收小区7幢第2号、3号、4号、5号门面（以下简称2至5号门面）138.90平方米房屋，从事餐饮经营，租期共5年，从2012年9月6日至2017年9月5日，五年租金共计671800元；第一年租金116000元，第二年租金116000元，第三年租金132000元，第四年租金145000元，第五年租金162620元；租赁期间乙方因情况变化需转租，必须经甲方书面同意；合同对租金支付期限、租期届满续租等条款进行了相应约定。上述租赁合同履行期间，被告按约定付清第一年租金，出资对租赁门面进行了装修，完成了水、电、气配套设施的安装工作，购置了经营所需的餐具，于2012年10月19日依法取得工商营业执照（名称为万州区钟鼓楼祥哥鱼头汤锅店，业主王术林，以下简称祥哥汤锅店），同时利用2至5号门面前的部分空闲场地开展餐饮服务经营活动。2013年9月原告邓春节和朋友在“祥哥汤锅店”用餐时，发现该店张贴了餐厅转让自制小广告，经与朋友协商后，决定租赁2至5号门面，并利用门前空闲场地与他人合伙继续进行餐饮经营。经案外人张波从中介绍，原、被告开始商谈“祥哥汤锅店”转让事宜。王术林将2至5号门面租赁五年（含门面前场地）及租金情况向原告进行了告知（第二年租金已付清），称有人已付定金2万元准备承接。2013年10月14日，经双方协商并口头约定，原告出资485000元承接转让“祥哥汤锅店”，上述费用包括从转让之日至被告租赁合同第二年租期届满的租金及所涉门面内装璜及相应财产转让费用，第二年租期届满后原告与曾卓麟自行协商租金事宜。同日被告出具收条：今收到邓春节门面转让费订金3万元，余款肆拾伍万伍仟元于2013年10月16日交齐，若一方违约赔付对方违约金1万元。同月16日，邓春节、张波、刘道安、王术林等人协商支付转让费455000元时，邓春节以发现“祥哥汤锅店”邻近门面出租他人从事餐饮经营、门面前闲置场地不能作为经营场所为由，要求减少转让费或变更付款方式，双方协商未果。原告以此为由，明确表示不再履行门面转让合同约定的付款义务，要求返还预付租金30000元，被告王术林予以拒绝，双方不欢而散。本案审理期间，原、被告均同意自愿解除双方口头约定的“祥哥汤锅店”门面租赁及财产转让合同，同时原告放弃要求二被告给付违约金10000元的诉讼请求。
二被告经营“祥哥汤锅店”期间，从2013年1月至2013年9月，税务机关每月按该店申报经营收入的5%征收营业税.其间征收2013年8月份营业税共计343.60元，9月份营业税共计2191.30元。被告依据与曾卓麟签订的五年期租赁合同约定的租金给付标准及纳税情况，要求原告赔偿2013年10月16日至11月29日“祥哥汤锅店”停业近一个半月的租金损失14400元。同时主张参照2013年8月至9月的经营状况，以自制流水帐（8月利润48256元，9月利润44140元）确认的经营利润，按上述二个月平均利润计算，由原告赔偿停业一个半月的损失69000元（二项合计83400元）。另查明2013年10月被告转租“祥哥汤锅店”门面已经征得了该门面所有人曾卓麟的同意和许可。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案双方当事人的真实意思表示是转租2013年10月16日至2014年9月5日“祥哥汤锅店”2至5号门面使用权及转让该门面所涉财产所有权，租期届满后由原告邓春节与门面所有人曾卓麟另行签订租赁合同。根据双方当事人的陈述及证人张波、刘道安、曾卓麟的证人证言，并结合庭审查明的事实和相关证据，被告已取得“祥哥汤锅店”餐饮经营服务的合法证照，双方已就转租门面及转让财产所有权的价款和期限达成了合意，权利义务关系明确。同时原告按口头约定先期履行了支付转让费30000元的应尽义务，30000元收条出具之日视为口头合同成立之日。故双方订立的上述门面口头租赁合同合法有效，受法律保护。2013年10月16日付款期限届满之日双方为支付转让费发生纠纷，原告明确表示不再履行付款义务，要求被告退还转让费30000元。合同履行期间原告以自己的行为表示不再履行主要债务已构成违约，应承担相应的违约责任。因双方当事人均同意解除涉及“祥哥汤锅店”门面转租及财产转让租赁合同，本院不予干预。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大，没有采取适当措施防止损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿。本案双方当事人从口头合同成立至原告明确拒绝履行合同义务仅为3天时间，租赁门面及财产尚未实际交付，并未对被告行使“祥哥汤锅店”的权利构成影响。由于被告自行停业迟延至原告提起诉讼后才恢复经营活动，应属不采取适当措施导致的扩大损失。按照被告2013年8月和2013年9月的纳税情况，参照依法纳税率5%计算二个月的营业收入，被告主张按上述二个月的平均利润要求原告赔偿停业损失69000元证据不充分。由此提起反诉要求原告赔偿停业一个半月的门面租金和经营损失共计83400元于法无据，本院不予支持。基于双方均同意解除合同的前提，被告已收取的转让费30000元应予返还。鉴于本案的具体情况，合同解除的原因系原告违约导致，而合同约定的违约金10000元足以弥补违约行为给被告造成的相应损失，原告应按合同约定承担支付违约金10000元的违约责任。二相品除，被告应返还原告转让费共计20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第九十四条第四款、第一百一十三条、第一百一十九条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）邓春节与被告（反诉原告）王术林、冉茂祥2013年10月14日订立的口头合同；
二、被告（反诉原告）王术林、冉茂祥返还原告（反诉被告）邓春节转让费30000元；
三、原告（反诉被告）邓春节支付被告（反诉原告）王术林、冉茂祥违约金10000元；
四、上列二、三条相品除后，被告（反诉原告）王术林、冉茂祥应返还原告邓春节转让费20000元，在本判决生效后十日内付清；
五、驳回被告（反诉原告）王术林、冉茂祥在本案中的反诉请求。
本诉案件受理费800元，反诉案件受理费1926元，合计2726元，邓春节承担800元，王术林、冉茂祥共同承担1926元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时直接向该院预交上诉费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判长 陈从军
审判员 张建民
审判员 牟登春
二〇一四年二月二十五日
书记员 吴起飞