广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初2349号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区，组织机构代码×××××。主要负责人：张真理，行长。委托诉讼代理人：郑祝远，男，员工。委托诉讼代理人：黄愉乐，男，员工。被告：李春妹，女，××年×月×日出生，汉族，身份证住址湖南省宜章县。被告：中山市正和房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区天鸿路14号天明花园C区天宝阁7、8、9、10、11卡商铺。法定代表人：ＸＸ。委托诉讼代理人：黄正熙，广东威格信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨荣权，广东威格信律师事务所律师助理。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告李春妹、中山市正和房地产开发有限公司（以下简称正和公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建行中山分行因李春妹拖欠建行中山分行购房贷款本息不还，提出诉讼请求：1.解除建行中山分行与李春妹之间的借款合同；2.李春妹立即归还贷款本金496498.55元及至还清之日止的利息（含正常利息、逾期罚息且暂计至2015年12月8日合计8125.52元，其中正常利息8003.96元、罚息121.56元，借款逾期之日起至还清之日止按照合同约定计算），共计504624.07元；3.建行中山分行对李春妹所提供的抵押物处置价款享有优先受偿权;4.正和公司承担连带保证责任。诉讼期间，建行中山分行变更第2项诉讼请求中，截至2016年9月8日李春妹应偿还本金486578.64元、利息0元，其他诉求不变。被告李春妹经本院公告传唤，期限届满没有在法定期限内未提交答辩状，亦未到庭应诉、质证及抗辩。被告正和公司经本院传票传唤无到庭应诉，但提交书面答辩状辩称：1.建行中山分行在起诉前后一直从正和公司的保证金账户中每月扣收李春妹的供楼款，建行中山分行应提供准确贷款本金余额证据，法院需核查尚欠的贷款本金余额。2.每月供楼款中已包括贷款本金及利息，建行中山分行主张罚息没有法律依据。3.法院如判决正和公司承担连带保证责任，正和公司愿意立即代李春妹清偿所有欠款给建行中山分行，但请求法院在判决时，一并判决正和公司清偿全部款项后，由建行中山分行注销抵押物的抵押登记。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人：李春妹。保证人：正和公司。借款合同情况：《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：44078644120122014077××××）。借款用途：购买广东省中山市石岐区悦来南路37号正和上林苑XX幢XX房。贷款本金：502000元。贷款期限：2015年1月1日起至2040年1月1日止。贷款执行利率：浮动利率，在基准利率水平上上浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。借款逾期的罚息计收标准：从逾期之日起在贷款执行利率基础上上浮50%计收罚息。贷款利率按照前述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。还款方式：等额本息还款法，每月归还本息。还款日：借款期限起始日在借款期限内每月对日。提前收贷约定：如借款人发生不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。放款日：2015年1月1日。欠款情况：李春妹从2015年10月份开始没有再还款。截至2016年9月8日尚欠借款本金486578.64元，利息（含正常利息、逾期罚息）0元。抵押担保情况：抵押物为李春妹本案中借款所购房屋，已办理抵押登记备案（抵押登记备案编号：易房抵字第DY20XXXXX40号），抵押权人为建行中山分行。庭审中经询问，建行中山分行表示房地产权属证书及他项权证尚未核发。保证担保情况：2013年5月22日，正和公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于广东省中山市石岐区悦来南路35号的经批准命名为正和上林苑的商品房发放个人住房贷款。甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等），并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。甲方同意在其保证期间内，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额回收贷款时，甲方同意乙方在乙方开立的存款账户中直接扣收有关款项。协议还约定了其他事项。因李春妹没有及时还款，建行中山分行先后于2015年9月14日、2015年12月18日、2016年9月5日在正和公司开立在建行中山分行的银行账户中扣款10104.7元、13709.16元、24421.02元，用于偿还李春妹的本案债务。李春妹截至2016年9月8日的欠款本息金额已扣减上述正和公司的扣款。本院认为：建行中山分行与李春妹之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应恪守履行。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，李春妹作为借款人，应当全面履行还款义务。因李春妹有拖欠还款情况发生，至建行中山分行起诉时已连续三期以上未能按时还本付息，双方约定解除合同的条件均已成就,故建行中山分行请求解除借款合同及提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。对于李春妹拖欠的本息金额，建行中山分行已充分举证，本院确认其主张的金额。至于罚息是因李春妹未及时还款而产生，建行中山分行有权依据借款合同约定计收。涉案房地产为预售商品房，并办理了商品房抵押登记备案手续，该登记合法有效，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当李春妹不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。此外，依据正和公司与建行中山分行签订《商品房销售贷款合作协议书》约定，李春妹为购买涉案房屋而欠建行中山分行的债务属于正和公司的连带责任保证范围且尚在保证期限内，故正和公司应对李春妹所欠建行中山分行的本案债务承担连带责任保证。并且，该协议书还约定，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息时，正和公司同意建行中山分行在其开立的存款账户中直接扣收有关款项，该约定实际上赋予了建行中山分行在一定范围内可要求正和公司先行承担保证责任的权利，范围限定在正和公司开立在建行中山分行的银行账户存款。除此之外，建行中山分行和正和公司再无约定被担保的债权既有物的担保又有人的担保时实行担保权的顺序。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，建行中山分行有权先扣收正和公司在建行中山分行的银行存款用以承担保证责任，不足部分就李春妹提供的抵押物实现债权，仍不足部分由正和公司以其在建行中山分行的银行账户存款以外的其他财产承担连带保证责任。正和公司承担保证责任后，有权向李春妹追偿。基于此，正和公司承担保证责任后，有权向李春妹追偿（包括已被扣收的银行存款部分）。至于本判决生效后，正和公司是否全额代李春妹偿还本案债务以及建行中山分行是否注销抵押登记备案，属于执行阶段的事项，本案不予处理。综上，建行中山分行的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。李春妹、正和公司经本院合法传唤而不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告李春妹签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：44078644120122014077××××）。二、被告李春妹于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿本金486578.64元及利息【利息包括正常利息、逾期罚息，暂计至2016年9月8日合计为0元，之后至清偿之日止，利息按《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：44078644120122014077××××）约定计算】。三、被告李春妹逾期履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告李春妹提供的抵押物即位于广东省中山市石岐区悦来南路37号正和上林苑XX幢XX房的房地产（抵押登记备案编号：易房抵字第DY20XXXXX40号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权。四、对原告中国建设银行股份有限公司中山市分行扣收被告中山市正和房地产开发有限公司开立在原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的银行存款及对处分上述抵押物仍不能清偿的债务部分，由被告中山市正和房地产开发有限公司承担连带保证责任。被告中山市正和房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向被告李春妹追偿（包括已被扣收的银行存款部分）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8599元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交），由被告李春妹、中山市正和房地产开发有限公司负担并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  区瑞樱人民陪审员  郭泳欣人民陪审员  邓杏妹二〇一六年九月二十日书 记 员  廖柳茹吕叶童