河北省保定市新市区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第977号
原告保定市十方家园房产经纪有限公司，住保定市瑞祥大街286号门脸。注册号130605000012122。
法定代表人丁智，该公司总经理。
委托代理人安瑞卿。
委托代理人潘艳红。
被告刘文星，男。
委托代理人马建群（系被告刘文星妻弟），男。
委托代理人孙长虹（系被告刘文星弟媳）。
被告马峥（系被告刘文星之妻），保定市供电公司退休干部。
委托代理人马建群（系被告马峥的弟弟），男。
委托代理人孙长虹（系被告马峥弟媳）。
被告刘楠（系被告刘文星、马峥之子），国家电网工程师。
原告保定市十方家园房产经纪有限公司与被告刘文星、被告马峥、被告刘楠居间合同纠纷一案，本院于2014年06月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告保定市十方家园房产经纪有限公司的委托代理人安瑞卿、潘艳红，被告刘文星及其委托代理人马建群、孙长虹，被告马峥的委托代理人马建群、孙长虹，被告刘楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告保定市十方家园房产经纪有限公司诉称，2014年3月12日由原告作为中介为丙方，被告作为甲方（卖方），郑海云作为乙方（买方）签订了房屋买卖合同。被告将位于保定市新市区耳七里店生活区新市区公安分局宿舍10-3-201号房屋卖给郑海云，合同签订后，乙方遵约交纳了定金、评估费、测绘费等费用。原告也按合同规定为乙方代办了贷款等各项手续。可是在合同进行的过程中被告不配合并违约反悔拒不履行合同。经合同三方协商无果，现依照房屋买卖合同第四条第三款约定、第八条第四款约定将被告诉至法院，请求依法判令被告给付原告房屋买卖佣金8720元、代办贷款佣金4360元，共计13080元；本案诉讼费用由被告负担。
被告刘文星、马峥、刘楠辩称，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。三被告从没有与保定市十方家园房产经纪有限公司签定过“居间合同”，所以也就不存在什么居间合同纠纷。请法院依法驳回原告的起诉。
经审理查明，被告刘文星是座落于保定市耳七里店生活区新市区公安分局宿舍10-3-201号房屋的所有权人，在原告保定市十方家园房产经纪有限公司登记出售该房屋。2014年3月12日，被告刘文星作为合同甲方，与合同乙方郑海云、原告保定市十方家园房产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》1份，合同分为房屋基本情况、所有权保证条款、成交价格及过户费用、中介服务佣金的收取、房屋产权交易约定、首付款、贷款金额、办理程序及付款方式、违约责任、房屋的交付、免责条款及其他共十一条条款，主要内容为甲方自愿将坐落于耳七里店生活区新市区公安分局宿舍10-3-201号房屋出售给乙方，房屋所有权人为刘文星，房屋售价人民币436000元整，首付款金额为161000元，贷款金额为275000元。乙方在2014年3月19日之前，在甲方配合下将首付款存入丙方指定的银行账户内，同时甲乙双方将贷款资料提交银行并办理银行面签手续。丙方服务佣金为乙方交纳房屋成交价格的1%，于签订本合同时交纳丙方。贷款代办佣金为成交价的1%，由乙方在签订本合同时交纳。因甲乙任何一方原因如提供的房屋贷款手续不完善或资信不真实等造成贷款未果，丙方服务佣金不退，由责任方承担全部法律责任。此合同签订后，至银行审批期间，如甲方因个人原因而导致此合同无法履行，由甲方承担违约责任，退还乙方所付定金并按乙方所付定金的等金额作为违约金赔偿给乙方，丙方收取的中介佣金由甲方全部承担，否则，丙方监管《房屋所有权证》不予返还，直至甲乙丙三方将争议通过协商或有关部门解决，没有任何争议后，丙方将《房屋所有权证》返还给甲方，购房定金及首付款返还给乙方。该《房屋买卖合同》甲方由被告刘楠、被告马峥、被告刘文星签名，乙方由郑海云签名，丙方盖有原告保定市十方家园房产经纪有限公司合同专用章。同日，郑海云的丈夫戚家凯向原告交纳中介费3270元，贷款佣金4360元。合同签订后购房人郑海云将首付款161000元打入了被告刘文星名下的存折，被告刘文星按照原告的要求又将该款汇至原告法定代表人丁智名下。2014年3月31日，中国邮政储蓄银行出具《个人购房借款审批通知书》1份，对郑海云因购买耳七里店生活区新市区公安分局宿舍10-3-201号的房产向贷款人申请个人购房借款审批通过，贷款在贷款人办理完毕房屋抵押登记手续条件下予以发放。后被告刘文星不同意卖房，《房屋买卖合同》解除。2014年4月21日，原告将收取的郑海云的中介费3270元、贷款评估费2100元、贷款佣金4360元、购房定金5000元、测量费等合计14770元，退回给郑海云夫妇。原告提供证人任某、要某出庭作证，证明事后，原、被告曾进行过协商，但未达成一致意见。被告对二证人证言的真实性有异议。被告刘文星还将该房屋登记在保定市秀兰房地产经纪有限公司进行出售。
原告保定市十方家园房产经纪有限公司的经营范围为新建房屋买卖代理服务，新建房屋租赁代理服务，二手房买卖经纪服务，二手房租赁经纪服务；贸易咨询、企业管理咨询服务。被告刘文星与被告马峥系夫妻关系，二人系被告刘楠的父母。
上述事实有原告保定市十方家园房产经纪有限公司提供的企业法人营业执照、《房屋买卖合同》、郑海云与戚家凯的结婚证及身份证、戚家凯交纳中介费、贷款评估费、贷款佣金的收据、中国邮政储蓄银行个人购房借款审批通知书、郑海云收条、电脑截图、电话录音、证人任某、要某证言，被告刘文星、马峥、刘楠提供的汇款收据及当事人当庭陈述等证据所证实。
本院认为，原告保定市十方家园房产经纪有限公司与被告刘文星、马峥、刘楠及郑海云签订的《房屋买卖合同》，合同名称为房屋买卖，但合同中还包括了中介服务佣金的收取、丙方协助办理银行贷款、产权交易过户手续等内容，符合《中华人民共和国合同法》第四百二十四条关于居间合同的规定，所以该《房屋买卖合同》同时也具有居间合同的性质。因合同双方自愿签订该合同，且不违反法律、法规强制性规定，该合同有效。被告刘文星为该合同甲方同时是该房屋的所有权人，该被告与原告之间居间合同关系成立，对此本院予以确认。被告马峥、被告刘楠虽然在合同中签名，但并不是合同的一方，所以二被告与原告之间不存在合同关系，二被告不承担民事责任。对于被告主张与原告之间不存在居间合同关系，被告仅有陈述，未提供证据证明，被告该辩解主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告及被告刘文星均应按合同约定履行，被告刘文星不同意出售房屋，造成《房屋买卖合同》无法继续履行并解除，该被告违约，应承担违约责任。根据《房屋买卖合同》第八条第4项关于“此合同签订后，至银行审批期间，如甲方因个人原因而导致此合同无法履行，由甲方承担违约责任，退还乙方所付定金并按乙方所付定金的等金额作为违约金赔偿给乙方，丙方收取的中介佣金由甲方全部承担。”的约定，被告刘文星应承担原告收取的中介佣金。原告收取了郑海云中介费3270元，该款应由被告刘文星负担。对于原告主张的要求被告给付房屋买卖佣金8720元，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于原告主张的要求被告给付代办贷款佣金4360元，该佣金按合同约定是由购房人承担的费用，原告要求被告承担缺乏事实和法律依据，本院对原告该主张不予支持。对于被告主张的交易没有完成，原告不能收取佣金的辩解理由，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”的规定，合同成立是支付报酬的条件，由于原告已经促成被告与购房人郑海云之间的《房屋买卖合同》成立，原告可以收取报酬。对于被告主张原告将首付款和定金存入个人账户，违反了《房地产经纪管理办法》的有关规定，原告违约，但根据《房屋买卖合同》双方的约定，购房定金由丙方（即原告）监管直至乙方（郑海云）的贷款顺利批贷并甲方（被告刘文星）拿到全部售房款时止（合同第六条第1项）。乙方（郑海云）在甲方（被告刘文星）配合下将首付款存入丙方（原告）指定的银行账户内（合同第七条第2项），原告并未违反合同约定，对于原告是否违反行政条例的规定，属于行政部门管理范畴，不属民事诉讼范畴，本院不予处理。被告主张原告采用格式条款强制双方交易，违反法律、行政法规，属于无效合同。被告没有提供原告所违反的法律、行政法规的具体规定，被告该主张缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：
一、被告刘文星于本判决生效之日起三日内给付原告保定市十方家园房产经纪有限公司房屋买卖佣金3270元；
二、被告马峥、被告刘楠不承担给付责任；
三、驳回原告保定市十方家园房产经纪有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费127元，由原告保定市十方家园房产经纪有限公司负担95元，被告刘文星负担32元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。
审 判 长 申明珠
代理审判员 卢清江
人民陪审员 杨 飞
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 赵 园