重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2015）南川法民初字第05479号原告严小忠，男，1967年1月15日出生，汉族，务农，住重庆市南川区。委托代理人周伟、鲜维浪，重庆华升律师事务所律师。被告重庆泽京房地产开发有限公司，住所地重庆市南川区，组织机构代码75308873-X。法定代表人马丽平，重庆泽京房地产开发有限公司总经理。委托代理人唐然，系被告公司员工。原告严小忠与被告重庆泽京房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月9日立案受理后，依法由审判员李晓勇独任审判，并于2015年12月8日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人周伟、鲜维浪与被告重庆泽京房地产开发有限公司委托代理人唐然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2011年6月10日购买了被告开发的重庆市南川区XXXX—X—X—X预售商品房并签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，合同成交价为409432元。合同签订后，原告已按合同的约定向被告支付了购房款。房屋交付时间为2013年4月27日。但被告没有按照合同约定的时间向房屋所在地土地房屋登记机关提交办理房地产权证申请，未按合同约定将办理产权登记的资料提交给房管所并取得受理通知书。由于被告的违约，应当按照合同的约定，每日按房屋总价款的万分之一支付原告违约金，请求法院判决被告向原告支付逾期办证的违约金13429.37元。被告辩称，一、原告的诉讼请求已超过诉讼时效，请求法院予以驳回。按《商品房买卖合同》的约定，交房时间届满后60日，原告就已明确知晓被告是否存在逾期办理房地产权的情形。原告要求被告承担逾期办证违约责任，应在交房时间届满60日起算，二年内向人民法院起诉，原告的起诉时间已超过两年的诉讼时效；二、被告不存在逾期办理房地产权证的情况，原告主张被告承担逾期办证违约责任无事实和法律依据，请求法院予以驳回。房地产权证采用原告委托被告的方式办理，但原告并未依约向被告提供相关的办理产权证的资料。对于原告逾期提交房地产权证的委托及相关办证资料，被告并无催告提交的义务；被告在收到原告的资料后，按《商品房买卖合同》和补充协议的约定，被告享有60日的办理期限和90日的免责期限，即只要被告在原告委托后150日内取得了涉诉房屋的权属转移登记受理单，被告就不应该承担任何违约责任。结合原告向被告提供的办理产权证的资料和产权权属转移登记业务受理通知单的时间可知，被告在150日内取得了业务受理通知单，被告不存在逾期办证的情况；三、若法院认为被告存在违约且应承担违约责任，违约天数应为受理单出具时间-原告实际接房时间（以业主物品领用表、接房验收确认表上明确的时间为准）-150天。同时，产权证办理时间的早晚对原告实际上并不造成任何损失，《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》中约定的违约金过高，请求法院调减违约金金额。综上，原告的诉讼请求已超过法定诉讼时效，且被告不存在逾期办理房地产权证的情况，原告的主张毫无事实及法律依据，故请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，被告系重庆市南川区XXXX小区开发商。原、被告于2011年6月10日签订了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》。《重庆市商品房买卖合同》约定：乙方（原告）购买了甲方（被告）开发的重庆市南川区XXXX小区XX—X—X—X号预售商品房，房屋总成交金额为409432元。第十三条第2款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”该条第3款约定：“甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。”该条第4款约定“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在60日（含）之内，……。（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同，……；乙方要求继续履行合同，合同继续履行，自约定向土地登记机构提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。后《补充协议》第十一条第4款约定：“甲乙双方特别约定，不执行合同第13条第4款，第（1）和第（2）项约定，变更约定为：若因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋产权证》申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，若逾期不超过90日的，乙方免除甲方的违约责任，超过90日的，甲方按日向乙方支付已付房价款的万分之一的违约金，并于甲方实际取得受理通知单之日起30日内向乙方支付违约金，乙方不解除合同。”另查明，合同签订后，原告按照合同约定支付房屋总价款409432元。被告于2013年4月30日将房屋交付给原告。重庆市南川区国土资源和房屋管理局于2014年8月18日出具《业务受理通知书》，受理了原告所购买房屋的预售后房屋权属登记（转移登记）业务。重庆市南川区国土资源和房屋管理局亦已向原告颁发了房屋产权证。上述事实，原、被告的陈述、原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》、《购房发票》、《房地产权证》、重庆市南川区国土资源和房屋管理局《业务受理通知书》等在案佐证，并经庭审质证、认证，足以认定。本院认为，一、关于被告是否违约的问题。原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法应当合法有效，合同双方当事人均应当按照合同约定的内容履行义务。根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条第3款的约定，原告可以委托被告办理房屋产权证登记，也可以在被告向房屋产权登记机构提交相关资料后自行到现场确认权属登记。如果原告委托开发商办理，原告应在约定的时限内将办理本商品房产权登记需由业主提供的资料和办证委托书提供给开发商；如果业主未在约定时限内向开发商提交所需资料和办证委托书的，则应视为业主并无委托开发商办理房屋产权证的意思表示，此时开发商则应按照合同约定的时限及时将应由开发商提交的办证所需相关资料提交房屋产权登记机构，房屋产权登记机构在向被告出具相应的受理通知单后，由房屋产权登记机构通知原告前来现场确认；如果房屋产权登记机构明确要求需要被告和原告同时到场提供办证所需资料才能受理的，则被告负有及时通知原告到场的义务。从本案查明的情况来看，被告并未在合同约定的时限内应及时将办证所需资料提交房屋产权登记机构，同时被告亦未举示有效证据证明房屋产权登记机构需要原、被告同时到场提交办证所需资料以及被告对原告已履行了通知义务。故，本院对被告提出因原告出具办证委托时间迟延导致申请办证时间延迟的说法不予采信。本院亦由此足以认定，被告对原告的办证迟延存在违约行为，应承担相应的逾期办证违约责任。二、关于诉讼时效的问题。首先本案的诉讼时效的期间为2年，其次由于被告逾期办证的违约行为处于持续状态，其诉讼时效应当从原告知道或应当知道被告的违约行为终结之日起计算。本案被告于2014年8月16日取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，此时被告的违约行为终结之日，因此原告于2015年11月9日提起诉讼，并没有超过2年的诉讼时效。三、关于违约金的计算问题。从原告接房之日（2013年4月30日）到被告取得房屋产权登记机构出具的登记受理单之日（2014年8月18日），时间为475天，扣除《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2款约定的被告提交办理本商品房《房地产权证》的申请期限60日和《补充协议》第十一条第4款约定的违约免责期限90日，被告应承担逾期办证违约责任的期限为325天。原告已付的房价款409432元，按照《补充协议》约定的按日支付已付房价款的万分之一的违约金标准，被告应向原告支付的逾期办证违约金为13307元（409432元×325天×0.0001）。由于被告提出办证延迟未对原告造成实际损害，当庭请求人民法院依法降低违约金，加之原告亦未举示证据证明其具体损失。故，本院酌情予以降低，将上述违约金依法调整为6654元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款和《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：一、被告重庆泽京房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告严小忠支付逾期办证违约金6654元；二、驳回原告严小忠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，减半收取70元（原告已预交），由被告重庆泽京房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费140元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  李晓勇二〇一五年十二月十一日书记员  李新星