江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终7228号
上诉人(原审被告):林志美，女，1955年2月14日生，汉族。
委托诉讼代理人:李百炼，江苏维世德律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):沙起凤，女，1957年7月23日生，汉族。
委托诉讼代理人:唐雷，男，1982年2月20日出生，回族。
委托诉讼代理人:曹芳，江苏沃禾律师事务所律师。
上诉人林志美因与被上诉人沙起凤房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初264号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
林志美上诉请求：撤销一审判决，改判驳回沙起凤一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由沙起凤承担。事实与理由：1.2016年3月31日后，沙起凤对涉案房屋的租赁期限已届满，对涉案房屋不再享有使用、转租的权利，一审法院在2016年7月11日仍然判决上诉人林志美将涉案房屋返还给被上诉人显然错误。沙起凤非涉案房屋产权人，其权利源于其与房屋产权人南京市浦口区房产经营有限责任公司（以下简称浦口区房产经营公司）签订的租赁合同。一审已查明沙起凤与浦口房产公司租赁合同已于2016年3月31届满，仍判决返还显然错误。2.在租赁合同中就拆迁事宜有明确约定的情况下，沙起凤应按合同约定履行义务，与林志美共同与拆迁方协商拆迁补偿事宜，大拆迁补偿协议签订前，沙起凤无权要求林志美搬离。沙起凤与林志美签订最后一份合同的期限为2015年4月1日至2015年9月30日，涉案房屋于2015年8月11日被浦口区政府决定征收，租赁合同已无法按约履行。双方在合同中对涉及拆迁事实有明确约定，故双方应按约定履行各自相关义务。沙起凤拒绝履行，不仅不与林志美一起共同与拆迁方协商拆迁补偿事宜，自己也不与拆迁方进行协商，而起诉要求林志美无条件搬离。3.沙起凤承租浦口区房产经营公司的涉案房屋已届满，其已没有权利向林志美收取房屋租赁或房屋使用费，而一审法院判决林志美自2015年10月1日起至实际返还房屋止向沙起凤支付房屋使用费显然错误。沙起凤自2015年9月后未向涉案房屋产权人支付房屋租金，其也无权向林志美主张涉案房屋2015年10月1日至2016年3月31日的房屋使用费。
沙起凤辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由如下：1.涉案房屋是南京市直管公有非住宅公房，该房屋的性质与市面上的普通房屋是不同的，而且根据《最高人民法院城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的意见》中公房承租是不适用该规定的，因此林志美提出的法律依据，不适用本案的公房性质的租赁。2.因为涉案房屋是直管公有非住宅房屋，林志美是按照市场价格与沙起凤签订租赁合同的次承租人，而沙起凤是按照政府租金标准的公房承租人，两者地位不是同等的，林志美的租赁期限于2015年9月30日到期，虽然浦口区政府于2015年8月11日就涉案房屋下达了征收决定，但是之后林志美一直使用占有该房屋至今，征收决定并未对其租赁房屋产生任何实质性的影响，其租赁的利益全部实现，因此，林志美应当返还房屋，应当返还房屋占有使用费。3.在2015年8月11日浦口区政府下达征收决定后，沙起凤是明确确定为被征收人，因此向征收机关交还房屋的义务人是沙起凤，无论是基于双方的租赁合同关系，还是征收关系，林志美都应当将房屋交还给沙起凤。4.浦口区政府下达征收决定后，沙起凤积极的处理与林志美之间的问题，林志美认为其应当得到的利益，应当通过其他合法的途径来主张，不应当在没有法律事实依据的前提下占有该房屋。
沙起凤向一审法院起诉请求：1.判令林志美腾空浦口区大马路60号、浦口区明远里8-11-105号两处门面房并交还沙起凤；2.林志美按118元/天标准支付自2015年10月1日起至实际交还房屋止的房屋使用费；3.林志美承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：林志美自2012年11月起向沙起凤租赁浦口区大马路60号自行分割的一部分门面房及浦口区明远里8-11-105号自行分割的一部分门面房，双方分别就上述房屋签订房屋租赁合同，最后一期租赁合同期限自2015年4月1日至2015年9月30日止，租金分另为2800元/月、750元/月。
该合同第七条约定，如在租赁期限内遇政府或其他组织对该房屋进行的合法征收，涉及的补偿事宜，双方约定如下：1、沙起凤将作为唯一承租人与房屋产权人按照相关法律法规的规定，享受承租人的一切补偿权利，与林志美无关；2、征收人在给沙起凤的补偿费用中明确表示为以下几种类型的，并已实际支付给了沙起凤，则此部分费用由沙起凤支付林志美：征收该房屋导致林志美所产生的设备拆除、安装和搬运费用的补偿、林志美租赁房屋内部装饰装修部分费用的补偿、征收房屋导致沙起凤所持有的管道煤气等拆除的补助费用、征收人对沙起凤持有的营业执照的补偿费用。另约定营业执照、装潢、包括水电、有线电视等还有拆迁搬家费，沙起凤有义务带林志美参加谈判。
林志美房租付至2015年9月30日。2015年8月11日，南京市浦口区人民政府发出浦政征字[2015]13号房屋征收决定，涉案房屋在征收范围内。2015年9月14日、12月14日，沙起凤向林志美发出通知，表示不再续签租赁合同，要求交房。
一审法院另查明，沙起凤从1997年起与浦口区房产经营公司签订租赁合同，最后一期租赁期限自2015年4月1日至2016年3月31日止。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。沙起凤、林志美签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。对于沙起凤要求林志美腾空并返还房屋的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁的性质使用后的状态。一审法院认为，双方租赁合同期限届满，林志美应当返还租赁物，故对沙起凤的此项诉讼请求予以支持。
对于沙起凤要求林志美支付房屋使用费的诉讼请求，一审法院认为，沙起凤的此项主张符合法律规定，予以支持。
对林志美要求沙起凤履行合同约定关于征收补偿的相关约定的意见，沙起凤认为林志美要求没有达到约定的条件，一审法院认为林志美未能提供证据证明沙起凤已实际收到约定的补偿款，且此部分纠纷涉及拆迁补偿合同，可另行主张，故对林志美的此点意见不予采纳。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决：一、林志美于判决生效后五日内将向沙起凤租赁浦口区大马路60号自行分割的一部分门面房及浦口区明远里8-11-105号自行分割的一部分门面房腾空并返还给沙起凤；二、林志美于判决生效后五日内按每天118元的标准自2015年10月1日至实际返还房屋止支付房屋使用费。一审案件受理费96元减半收取48元，由林志美承担。
二审中，林志美提交当天2016年10月11日拍摄的涉案房屋照片及视频。以证明涉案房屋处于拆迁状态，不适宜返还。沙起凤对其真实性不持异议，但对其关联性和证明目的不予认可，认为林志美应向其交还房屋，以便其向拆迁部门交付房屋。
本院对一审法院认定其他事实予以确认。
本院认为，涉案房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。本案中，涉案房屋产权人浦口区房产经营公司与承租人沙起凤签订的房屋租赁合同期限自2015年4月1日至2016年3月31日止，承租人沙起凤与次承租人林志美签订的租赁合同期限自2015年4月1日至2015年9月30日止。南京市浦口区人民政府于2015年8月11日发出征收决定并进行公告，《南京市浦口区人民政府房屋征收决定》公告发布后，浦口区房产经营公司与沙起凤房屋租赁合同关系、沙起凤与林志美房屋租赁关系均应终止。根据法律规定，租赁合同终止后，承租人应当返还承租物，故自涉案合同终止后，林志美就应向沙起凤返还涉案房屋，林志美主张，自2016年3月31日后，沙起凤对涉案房屋不再享有承租权，故其不应向沙起凤腾退返还涉案房屋的上诉理由，不符合合同约定，本院不予支持。涉案房屋租赁关系终止后，林志美未将涉案房屋返还沙起凤，仍占有使用涉案房屋，应当承担相应的占有使用费。林志美已向沙起凤支付房屋租金至2015年9月30日，故林志美应向沙起凤支付2015年9月30日后产生的房屋占有使用费。涉案房屋已被纳入征收范围，该情况必然会对房屋的使用造成一定的影响，综合考虑涉案房屋的性质及沙起凤与浦口区房产经营公司的租赁合同等，本院酌定林志美按每天65元的标准向沙起凤支付房屋使用费。一审法院未对涉案房屋占有使用费未做调整与实际情况不符，本院予以纠正。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百三十五条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初264号民事判决第一项；
二、变更南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初264号民事判决第第二项为：林志美于本判决生效后五日内按每天65元的标准自2015年10月1日至实际返还房屋止支付房屋使用费。
一审案件受理费48元，二审案件受理费96元，均由林志美承担。
如未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一六年十一月二十四日
书记员 王 慧