西安市灞桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）灞民初字第00688号
原告（反诉被告）张某某，男。
委托代理人李某某，陕西秦原律师事务所律师。
委托代理人周某某，陕西秦原律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）陕西某某房地产开发有限公司。
法定代表人李某甲，系该公司总经理。
委托代理人杨某某，陕西乐友律师事务所律师。
委托代理人党某某，陕西乐友律师事务所律师。
原告张某某与被告陕西某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理后，依法由审判员朱建海适用简易程序独任审判，于2014年4月18日、2014年6月18日两次公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托代理人、被告陕西某某房地产开发有限公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某某诉称，其与被告签订《商品房买卖合同》。其已依据合同向被告交付了首付款并递交了办理商品房公积金贷款的材料和手续，且交纳了担保费。2014年3月3日被告向原告发《通知》要求解除《商品房买卖合同》并办理解除合同相关手续。现诉至法院请求，1、确认双方签订的《商品房买卖合同》有效。2、判令被告按合同约定为原告办理购房公积金贷款手续。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告陕西某某房地产开发有限公司辩称，其与原告签订《商品房买卖合同》及原告交付了首付款并递交了办理商品房公积金贷款材料和手续属实。由于原告的商品房公积金贷款未通过相关银行审批。根据《商品房买卖合同》的规定，其有权要求解除与原告签订的《商品房买卖合同》并提起反诉，一、请求依法解除双方签订的《商品房买卖合同》，二、请求依法判令被反诉人向反诉人承担违约金111819.85元人民币。三、由被反诉人承担全部诉讼费用。
经审理查明，原告张某某与被告陕西某某房地产开发有限公司于2013年4月28日签订《商品房买卖合同》。原告购买被告开发的”白鹿花园”3号楼2单元8层3-20804号商品房一套，建筑面积115.47平方米，房屋总价款为543985元，原告向被告除交付购房首付款168897元，占全部购房款的31.34%外，其余购房款约定在签订《商品房买卖合同》后办理购房公金贷款手续。其中《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限。自本合同签订后七日内办理公积金贷款手续。第七条买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。另外，该合同附件七1、买受人必须在出卖人指定的银行办理银行按揭手续。出卖人已准确告知买受人办理银行按揭所应具备的必要条件和提供的全部文件及相关费用。买受人应在本合同签订后五日内向按揭银行提供完善的按揭贷款资料，并同银行签订《个人住房贷款合同》。买受人未按照合同规定日期同银行签订《个人住房贷款合同》影响出卖人依照本合同按期获得售房款，视为买受人违约，依照本合同第七条第1款执行。2、因买受人原因导致银行贷款实际支付金额少于买受人申请贷款金额或买受人贷款申请未获银行审批通过时，出卖人有权解除合同。3、非买受人原因导致贷款申请未被批准的，则买受人有权在收到银行通知后七日内要求解除合同或付清剩余房款。如买受人未在上述期限内书面提出解除合同的，则视为买受人同意付清剩余房款；付款期为接到银行通知五日内，如未在上述期限内付清剩余房款的，则视为违约。违约时间超过15天，出卖人有权解除合同，并收取买卖合同总额10%的违约金；出卖人同意继续履行合同的，则买受人按每日万分之二向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告向被告交纳购房首付款168897元并提交办理商品房公积金贷款的相关材料和手续及交纳了3860元的担保费。该合同签订后，原告提交的办理商品房公积金贷款的相关材料和手续，经招商银行西安分行于2013年10月审核未通过。被告陕西某某房地产开发有限公司于2014年3月3日向原告张某某发出（通知）称：因买受人原因导致银行贷款实际支付金额少于买受人申请贷款金额或买受人贷款申请未获银行审批通过时，出卖人有权解除合同。原告于2014年3月24日以上述诉称理由诉至本院要求处理。案件审理中，被告陕西某某房地产开发有限公司向本院提起反诉要求1、请求依法解除双方签订的《商品房买卖合同》，2、请求依法判令被反诉人向反诉人承担违约金111819.85元人民币。3、由被反诉人承担全部诉讼费用。
上述事实，原、被告签订的《商品房买卖合同》、招商银行西安分行的查询单、担保费收款收据、补首收款收据、白鹿花园内部认购协议及本院庭审笔录等材料在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，且内容不违反相关法律的强制性规定，应认定为有效。双方均应按合同履约，在合同履行过程中，由于原告提供的相关公积金贷款材料未获相关银行审批通过。原告不能办理相关的按揭贷款手续。原告又未按合同约定付清剩余房款，被告已及时将该情况通知原告（反诉被告）。反诉原告（被告）反诉要求解除其与反诉被告（原告）签订的《商品房买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项及原、被告签订的《商品房买卖合同》附件七2之规定，依法应予准许。原告要求被告为其办理购房公积金贷款手续，于法无据，其诉讼请求应予以驳回。反诉原告（被告）反诉要求反诉被告（原告）承担违约金111819.85元，符合《商品房买卖合同﹥﹥附件七3及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，但根据最高人民法院《关于合同法司法解释》（二）第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”而原、被告约定的违约金，明显过高，本院综合本案的具体情况，酌情确定违约金为20000元。原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，被告（反诉原告）应退付原告已缴纳的首付购房款和担保费。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于合同法司法解释》（二）第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、原告张某某与被告陕西某某房地产开发有限公司于2013年4月28日签订的《商品房买卖合同》予以解除。
二、被告陕西某某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退付原告张某某首付购房款和担保费172757元。
三、原告（反诉被告）张某某于本判决生效后十日内支付反诉原告（本诉被告）陕西某某房地产开发有限公司违约金20000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费200元，原告已预交，现本院减半收取100元，本院退付原告100元，另外100元由原告张某某自行承担。反诉费1318元，陕西某某房地产开发有限公司已预交，现本院减半收取659元，本院退付陕西某某房地产开发有限公司659元，另外659元由原告张某某承担并直接支付陕西某某房地产开发有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判员 朱建海
二〇一四年六月十九日
书记员 柴 瑾