山东省滨州市滨城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨杜民初字第607号
原告王树国，男，1966年4月2日出生，汉族。
委托代理人ＸＸＸ，北京浩东律师事务所律师。
被告滨州市中博房地产有限公司。
法定代表人谢硕文，公司董事长。
委托代理人徐国，公司职工。
被告滨州市中博商贸城经营管理有限公司。
法定代表人谢硕文，该公司董事长。
原告王树国与被告滨州市中博房地产有限公司、滨州市中博商贸城经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王树国及委托代理人ＸＸＸ、被告滨州市中博房地产有限公司委托代理人徐国到庭参加诉讼，被告滨州市中博商贸城经营管理有限公司经本院传票传唤无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。
原告王树国诉称，2009年8月30日，原被告签订《商品房买卖合同》和《补充协议》各一份，由原告购买第一被告开发的位于滨州经济技术开发区渤海二十四路长江四路与长江五路之间的滨州中博国际商贸城2号楼2层A2143号商品房，该商品房建筑面积为36.33平方米，单价为每平方米6420元，总金额为233239元，首付款117239元于2009年8月31日付清，余款116000元以银行按揭方式支付。双方同时约定，第一被告应当在2009年12月31日前将验收合格的该商品房交付原告使用，第一被告如未按上述期限将该商品房交付原告使用逾期超过180日后，原告有权解除合同，第一被告退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。同时，原告自愿将该商品房委托给第一被告指定的经营公司经营，期限为交房日起的半年装修期限届满之日开始计算。同日，甲方与第二被告签订《经营管理协议》一份，约定原告将涉案商品房出租给第二被告，租期六年，该租赁期限自涉案商品房办理交付使用之日起的半年装修期届满之日开始计算，前三年的市场培育金为34986元，双方均同意前三年市场培育金由第一被告在原告所付涉案商品房房款中一次性折抵，双方并约定了后三年的市场培育金及六年租期届满后的续租事宜。同日，原告同第一、二被告签订《借款协议》一份，约定第一被告在原告购买涉案商品房并签订《商品房买卖合同》之日一次性向原告支付无息借款46648元，原告采用分期付款方式偿还借款，于购买涉案商品房交清房款之日起每满一年的前一个月内偿还7775元，如原告未按协议约定偿还借款，由第二被告以应支付给原告的市场培育金和租赁费偿还第一被告借款。2009年8月31日，原告向第一被告缴纳购房首付款117239元（包括现金35605元，市场培育金折抵34986元，向第一被告借款46648元）。但时至今日，第一被告仍未将涉案商品房交付原告使用，已达到逾期超过180日原告有权解除合同的约定条件。截至起诉之日，原告已支付的款项包括：首付款现金35605元，偿还第一被告借款23325元，银行按揭还款85000元，其他费用1379元。为维护原告合法权益，请求人民法院依法解除原被告于2009年8月30日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《经营管理协议》和《借款协议》；依法判令被告返还原告购房款145309元及违约金；本案所需诉讼费用均由被告承担。
被告滨州市中博房地产有限公司辩称，本案所涉房屋即将具备交付条件，合同目的很快可以实现，我公司不同意解除与原告签订的商品房买卖合同。
被告滨州市中博商贸城经营管理有限公司未答辩。
经审理查明，2009年8月30日，原告王树国与被告滨州市中博房地产有限公司签订商品房买卖合同，原告购买被告滨州市中博房地产有限公司开发的位于滨州经济技术开发区渤海二十四路长江四路与长江五路之间的滨州中博国际商贸城2号楼2层A2143号商品房，该商品房建筑面积为36.33平方米，单价为每平方米6420元，总金额为233239元，首付款117239元于2009年8月31日付清，余款116000元以银行按揭方式支付。双方同时约定，被告滨州市中博房地产有限公司应当在2009年12月31日前将验收合格的该商品房交付原告使用，出卖人如未按上述期限将该商品房交付原告使用逾期超过180日后，原告有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向原告支付违约金。
同日，原告王树国与被告滨州市中博房地产有限公司签订补充协议，原告自愿将该商品房委托给滨州市中博房地产有限公司指定的经营公司经营，期限为交房日起的半年装修期限届满之日开始计算。
同日，原告与被告滨州市中博商贸城经营管理有限公司签订经营管理协议，约定原告将涉案商品房出租给被告滨州市中博商贸城经营管理有限公司，租期六年，租赁期限自涉案商品房办理交付使用之日起的半年装修期届满之日开始计算，前三年的市场培育金为34986元，双方均同意前三年市场培育金由被告滨州市中博房地产有限公司在原告所付涉案商品房房款中一次性折抵，后三年的市场培育金为48980元，被告滨州市中博商贸城经营管理有限公司于前三年租期届满后的每年3月1日至3月31日分次支付给原告。双方还约定了六年租期届满后的续租事宜。
同日，原告同两被告签订借款协议，约定被告滨州市中博房地产有限公司在原告购买涉案商品房并签订商品房买卖合同之日一次性向原告支付无息借款46648元，原告采用分期付款方式偿还借款，分六年还清，于购买涉案商品房交清房款之日起每满一年的前一个月内偿还7775元，如原告未按协议约定偿还借款，由被告滨州市中博商贸城经营管理有限公司以应支付给原告的后三年市场培育金和租金偿还被告滨州市中博房地产有限公司借款。被告滨州市中博房地产有限公司并未向原告支付该笔借款，而是在原告缴纳的购房首付款中予以折抵。原告自2010年起开始每年偿还借款7775元，至2012年共偿还23325元。
2009年8月31日，原告依约向被告滨州市中博房地产有限公司缴纳购房首付款117239元，含现金35605元，市场培育金折抵34986元，向第一被告借款46648元，被告滨州市中博房地产有限公司向原告出具了收款收据。但时至今日，被告滨州市中博房地产有限公司仍未将涉案商品房交付原告使用。
2010年2月9日，原告与工商银行滨州大观园支行、担保人滨州市中博房地产有限公司、山东济豪投资担保有限公司共同签订个人购房借款担保合同，原告向工行滨州大观园支行借款116000元，借款期限为2010年2月9日至2018年2月9日，还款方式为等额本息，被告滨州市中博房地产有限公司和山东济豪投资担保有限公司为原告提供保证担保。同日，原告与工商银行滨州大观园支行签订房地产抵押契约，原告以涉案商品房提供抵押担保。合同签订后，原告按约偿还银行贷款，截止原告起诉时止，共偿还银行房屋按揭贷款85000元。
截至起诉之日，原告已支付的款项包括：首付款现金35605元，偿还被告滨州市中博房地产有限公司借款23325元，银行按揭还款85000元，登记评估费用1379元，共计145309元。
双方签订的商品房买卖合同第九条第1项第2款约定：逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向原告支付违约金。原告认为约定的违约金过低，已低于造成的损失，因此请求增加违约金，主张自出卖人逾期180日后的第二天起至判决书生效之日止，按照合同中逾期交房继续履行合同违约金条款，即出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。
上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、补充协议、经营管理协议、借款协议、借款担保合同、房地产抵押契约、缴纳房款收据、银行转款凭证、还款记录等及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为，原告王树国与被告滨州市中博房地产有限公司签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，合法有效，本院依法确认其效力。合同第九条约定：出卖人逾期交房超过180日后，原告有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交房期限第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。被告滨州市中博房地产有限公司至今仍未交房，逾期交房已超过180日，原告有权选择解除合同或继续履行。原告主张解除双方签订的商品房买卖合同、补充协议、经营管理协议、借款协议，返还所交购房款项，符合合同约定和相关法律规定，本院予以支持。原告认为双方约定的解除合同条款违约金过低，请求增加违约金，主张自出卖人逾期180日后的第二天起至判决书生效之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，该主张符合相关法律规定，本院予以支持。被告滨州市中博商贸城经营管理有限公司不存在违约行为，不应承担民事责任。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告王树国与被告滨州市中博房地产有限公司签订的商品房买卖合同、补充协议、经营管理协议、借款协议；
二、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效后十日内返还原告王树国购房款145309元并支付违约金（自2010年1月1日至本判决生效之日止，按已付购房款每日万分之二计算）；
三、驳回原告王树国的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3206元，由被告滨州市中博房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审 判 长 张建伟
人民陪审员 王学砚
人民陪审员 张志鹏
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 王兴虎