南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初3869号原告李祥，男，汉族，1976年6月25日生。委托代理人孟凡营，江苏冠文律师事务所律师。被告王和平，男，汉族，1969年3月20日生。被告朱庆萍，女，汉族，1973年8月7日生。以上两被告的共同委托代理人罗利军，江苏熙典律师事务所律师。原告李祥诉被告王和平、朱庆萍房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年4月20日受理后,依法由审判员李义军独任审判,公开开庭进行了审理。原告李祥及其委托代理人孟凡营，被告王和平、朱庆萍的共同委托代理人罗利军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李祥诉称，2015年11月30日，原告李祥与被告王和平、朱庆萍通过南京若比邻房地产经纪有限公司签订了《房地产买卖中介合同》和《补充协议》，约定：由原告李祥购买被告王和平、朱庆萍名下位于南京市鼓楼区XX花园138号401室；房屋成交价为430万元；被告王和平、朱庆萍协助原告李祥办理房地产的交易过户手续；无正当理由不履行合同的，违约方赔偿守约方违约金20万元；原告李祥于2015年11月30日向被告王和平、朱庆萍支付定金20万元，被告王和平、朱庆萍同意原告李祥向贷款银行申请个人住房抵押贷款100万元；原告李祥于贷款审批通过五个日内将购房首付款300万元解交监管账户；原告李祥自留10万元在交房时支付。贷款到账后正式交付房屋。同日，原告李祥向被告王和平、朱庆萍支付定金20万元；另应被告王和平、朱庆萍的要求，截止2016年3月22日，原告李祥已向被告王和平、朱庆萍支付购房款180万元。原告李祥及中介人员多次催促被告王和平、朱庆萍配合办理贷款及过户交房手续，但被告王和平、朱庆萍均以各种理由推脱不予配合，并称房价涨了，房屋不卖了。原告李祥诉至法院，诉讼请求为：1.判令被告王和平、朱庆萍继续履行其与原告李祥签订的《房地产买卖中介合同》和《补充协议》，协助原告李祥办理南京市鼓楼区XX花园138号401室房屋的过户手续并交付房屋；2.判令被告王和平、朱庆萍对已收房款200万元从2016年4月9日起按银行同期贷款利率支付利息至实际交房之日止；3.判令被告王和平、朱庆萍支付原告李祥违约金20万元。被告王和平、朱庆萍辩称，第一，原、被告之间只达成了售房的意向，没有达成南京市存量房买卖合同。中介合同及和补充协议不能履行的责任在于原告李祥。原告李祥应当在意向书签订后九十个工作日内完成贷款审批，但原告李祥未按约定的时间完成贷款审批工作，构成违约在先，从而导致房价一再上涨，造成被告王和平、朱庆萍损失达一百多万元。第二，原告李祥不断付款的假象不能掩盖原告李祥迟延付款的事实。原告李祥应在贷款审批通过后五日内支付300万元。时至2016年4月7日，原告李祥没有完成贷款审批以及审批后五日内完成支付300万元。原告李祥每次支付20万元不能掩盖原告李祥违约的事实，原告李祥应当提供账户，被告王和平、朱庆萍将款项汇回，但原告李祥拒不提供。综上，原告李祥的违约在先，使被告王和平、朱庆萍遭受了严重的损失，故请求驳回原告李祥的诉讼请求。经审理查明，坐落于南京市鼓楼区XX花园138号401室房屋（建筑面积为126.05平方米，以下简称401室房屋）登记的所有权人为被告王和平、朱庆萍。2015年11月30日，原告李祥（乙方、买受方）与被告王和平、朱庆萍（甲方，出售方）及南京若比邻房地产经纪有限公司（丙方，中介方）签订了《房地产买卖中介合同》和补充条例，约定：丙方接甲、乙方的委托，促成甲、乙方订立房地产买卖合同，出售房屋为401室房屋，房屋售价为430万元；甲方协助乙方办理该房地产的交易过户手续，提供相应证件资料；甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任，1.无正当理由不履行合同的，2.未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的，3.相互或与他人串通，损害丙方利益的，4.未能按合同约定支付佣金和代办费的，5.其他造成丙方无法完成委托事项的行为；违约行为方分别支付各守约方违约金20万元；乙方于2015年11月30日支付甲方购房定金20万元；甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款100万元，用于支付房屋转让价款的余款；乙方同意从今天起九十个工作日前与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易结算监管账户；乙方于贷款审批通过五日内将购房首付款300万元，解交监管账户；乙方自留尾款10万元，不存入监管账户，在交房时，乙方支付给甲方；甲、乙方双方约定于贷款到账正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；房屋内留有冰箱、洗衣机、空调等固定设施包含在房价内送给乙方；该房屋正式交付时，甲方负责结清物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关费用。合同签订后，原告李祥向被告王和平支付了定金20万元。后原告李祥又于2016年1月17日向被告朱庆萍预付房款20万元，被告朱庆萍出具了相应收条。原告李祥又自2016年2月20日起至同年3月22日止向被告朱庆萍陆续转账支付了共计160万元。被告王和平、朱庆萍认为该转账支付的160万元是借款。2016年3月27日，被告朱庆萍称不出售涉案房屋，要求原告李祥提供账号，退回已收款项。后经中介方协调未果。因双方分歧较大，致使双方调解未果。以上事实，有当事人陈述、房地产买卖中介合同、补充条例收条、转账记录、短信等证据予以佐证，足以认定。本院认为，原、被告之间签订的《房地产买卖中介合同》和补充条例是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该房地产买卖中介合同依法成立并有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《房地产买卖中介合同》和补充条例的内容来看，双方未约定在将来一定期限内订立买卖合同，合同已对买卖标的、价款、付款方式、交房时间、违约责任等内容，故被告王和平、朱庆萍认为房地产买卖中介合同是预约合同依据不足，本院不予采信。因被告王和平、朱庆萍拒绝履行房地产买卖中介合同，故原告李祥主张继续履行合同符合法律规定，本院予以支持。原告李祥主张被告王和平、朱庆萍协助办理过户手续和交付房屋并无不当，本院亦予以支持，但原告李祥也应按照约定支付房屋价款。由于双方未签订相关的资金监管协议，被告王和平、朱庆萍拒绝履行合同，房屋价款再支付至监管账户缺乏可操作性，故原告李祥应支付的款项宜由原告李祥直接支付给被告王和平、朱庆萍。关于利息的问题。由于原告李祥已主张了违约金，其提交的现有证据尚不足以证明原告李祥的损失已超过违约金的金额。故原告李祥主张支付利息的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金的问题。被告王和平、朱庆萍拒不履行合同，应当按照合同约定承担违约责任，被告王和平、朱庆萍认为违约金过高，本院综合考虑被告王和平、朱庆萍的过错程度，原告李祥的合理支出以及损失等因素酌定违约金为10万元。综上，为维护当事人的合法权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李祥与被告王和平、朱庆萍继续履行关于南京市鼓楼区XX花园138号401室房屋（丘权号：XXX30）的《房地产买卖中介合同》和补充条例；原告李祥于本判决发生法律效力之日起十日内给付被告王和平、朱庆萍购房款120万元，被告王和平、朱庆萍在原告李祥支付了120万元后五日内协助原告李祥将上述房屋转移登记至原告李祥名下；原告李祥在上述房屋登记至原告李祥名下后三十日内向被告王和平、朱庆萍支付购房款110万元；被告王和平、朱庆萍在原告李祥支付了110万元后五日内将上述房屋交付给原告李祥；二、被告王和平、朱庆萍于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告李祥违约金10万元；三、驳回原告李祥的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41200元，减半收取20600元、保全费5000元，合计25600元，由被告王和平、朱庆萍负担（此款原告李祥已预付，被告王和平、朱庆萍于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付原告李祥）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  李义军二〇一六年七月十一日见习书记员  夏 娜