广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1298号
上诉人（原审被告）：广州以太物业管理有限公司，住所地：广州市。
法定代表人：徐志华，董事总经理。
委托代理人：唐力峰，广东合拓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈美娣，身份证住址：江苏省。
委托代理人：沈赓，广东易恒律师事务所律师。
上诉人广州以太物业管理有限公司（以下简称以太公司）因与被上诉人陈美娣租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第166号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈美娣原审诉称，2010年4月9日，我与以太公司签订租赁合同，约定我向以太公司租赁广州市白云大道北113号新广从汽车配件交易市场内第149号商铺及其他相关事项。合同签订后，我依约于2010年4月14日向以太公司支付保证金5800元。2011年10月27日，以太公司借口因我的亲属张某甲与以太公司职员陆某于2011年7月26日发生的纠纷尚未解决为由，无理查封我租赁的商铺，并用电焊钢条封堵商铺大门，扣留我商铺内所有的机器设备，以此胁迫张某甲支付所谓“赔偿金”，才同意打开商铺大门。2011年10月31日，我与张某甲报警，经调解无果，张某甲迫于无奈支付15000元后，我取回生产设备。我认为以太公司的行为违反了合同约定，导致我的经营活动无法正常开展。为维护我合法权益，特诉请法院判决：一、确认陈美娣、以太公司签订的租赁合同于2011年11月15日解除；二、以太公司返还我保证金5800元；三、以太公司承担本案诉讼费用。
以太公司原审辩称，不同意陈美娣的诉讼请求。陈美娣存在单方解除涉诉租赁合同的违约行为。2011年11月17日，我司收到陈美娣发出的解除合同通知书，陈美娣自2011年11月15日起解除涉诉租赁合同。陈美娣主张解除租赁合同的理由与事实不符：2011年9月初，我司在进行市场整改过程中才知道，陈美娣擅自将商铺转租予案外人韩某。由于承租人必须是商铺的经营人和消防责任人，涉及到工商、税务、消防、治安的法律责任，事关重大。2011年10月27日前，我司曾多次要求陈美娣尽快向我司解释和办妥涉诉商铺的转租事情。但陈美娣不予理会。所以我司依据合同第五条第3款的约定，在2011年10月27日临时停止涉诉商铺的使用，敦促陈美娣尽快向我司解释和办妥涉诉商铺的转租事情，以尽快恢复涉诉商铺的合法使用秩序，从而明确涉诉商铺所涉及的工商、税务、消防、治安的法律责任。在2011年10月31日，在明确了涉诉商铺的承租人和责任人的情况下，我司恢复了涉诉商铺的使用，并要求办理商铺转名手续。我司规范租赁管理和明确法律责任的行为是合法的，不是根本性违约行为。陈美娣单方解除租赁合同属于单方提前终止合同的根本性违约行为，我司根据合同第十一条第2款的约定，有权不予退还保证金。综上，请求法院驳回陈美娣的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2010年4月9日，陈美娣（乙方）与以太公司（甲方）签订《广州市新广从汽车配件交易市场业户租赁商铺合同》（下称《租赁合同》），约定甲方出租给乙方得商铺位于广州市白云大道北113号新广从汽车配件交易市场内第149号商铺，用于经营汽车配件；租赁期限从2010年4月1日至2011年12月31日止；乙方须在签署合同之日向甲方支付4800元作为合同保证金，同时交纳每间为1000元水电保证金；乙方不得擅自将商铺转租给他人，如需转租，应先征得甲方同意，并向甲方支付转让金，方可办理转让手续；新的住户须直接与甲方签订合同；合同第六条约定：承租期间，乙方有下列行为之一，视为违约，经劝告拒不改正的，甲方有权终止合同，收回商铺，乙方必须赔偿甲方损失：1、不按合同约定用途使用商铺；2、不按合同约定爱护原有设施；3、擅自全部或部分转让、转借、顶让、分租该商铺使用权供他人使用……；合同第十一条第2款约定：乙方单方提前终止合同，甲方不予以退还保证金，等等。
上述合同签订后，陈美娣于2010年4月14日向以太公司交纳商铺保证金4800元及水电保证金1000元。以太公司将合同所涉商铺（下称讼争商铺）交付陈美娣使用。
以太公司确认其2011年10月27日在讼争商铺上贴封条，至2011年10月31日解封。对于查封讼争商铺的原因，陈美娣、以太公司各执一词：以太公司主张是因为陈美娣擅自将讼争商铺转租予案外人韩某，经多次口头及书面要求改进，但陈美娣未改进，所以以太公司才在讼争商铺上贴封条，暂时停止陈美娣的经营，以督促陈美娣整改；陈美娣则主张是因为陈美娣的丈夫张某甲与以太公司的员工陆某在2011年7月份发生纠纷，张某甲将陆某打伤，双方的纠纷一直没有解决，以太公司就以查封商铺方式迫使张某甲对陆某作出赔偿。
为证实陈美娣擅自将讼争商铺转租予案外人韩某，以太公司提供以下证据：1、落款日期为2011年9月19日，由韩某签收的149号铺《物业工程、消防台账巡查明细表》；2、《关于“注意老人（儿童）安全”的通知签收表》，其中姓名为“陈美娣”，铺号为“148、149”一栏由韩某签名；3、《关于门前三包责任制签收表》，其中姓名为“张某乙、陈美娣、荣某”，铺号为“148、149、169”一栏由韩某签名；4、落款日期为2012年2月18日，由韩某签名的《转租情况说明》，内容为：“……我韩小永向陈美娣承租广州市白云区白云大道北113号新广从汽车配件交易市场内第149号商铺经营汽车滤清器，约定租赁期限是从2011年1月3日起至2011年12月31日止，在租赁时交纳转手费3000元及押金给张某甲。并每月交纳租金1600元给新广从汽配市场管理处”；5、以太公司职员姚某乙2012年2月18日对韩某制作的《答问笔录》，内容为姚某乙向韩某详细询问后者向张某甲转承租讼争商铺的有关事项，包括转租期限、转租费用等。
陈美娣陈述其曾经与韩某就讼争商铺合作经营过一段时间，但否认其将讼争商铺转租予韩某；但陈美娣并无明确其与韩某合作经营的时间，也未能提供双方的合作经营合同。
为证实已通知陈美娣就讼争商铺的转租事宜进行整改，以太公司提供了两张照片，其中1张显示“中共广州市新广从汽配交易市场支部委员会”牌匾左侧墙面的张贴了1份落款日期为2011年9月24日的《通知》，内容为“149商铺承租人：陈美娣本公司于2011年9月初获悉，在未征得本公司同意的情况下，你从2011年3月起擅自将你所承租的广州市白云大道北113号新广从汽车配件交易市场内第149号商铺转租（让）给他人（韩某）使用，违反了你我双方签订的租赁合同第六条第12小条和第八条（即合同中载明的第九条），违约处理第6小条第三点。需经多次口头通知尚未改正。现向你发出书面通知，接通知后，请你在2011年10月24日前，将商铺整改完毕，逾期还不改正的，本公司将临时停止该商铺使用，解决和处理好你转租该商铺事情，以尽快恢复该商铺的合法使用秩序，由此造成的一切后果由你方负责”；另外1张显示讼争商铺的卷闸门上张贴了1份《通知》，内容与上述照片中的《通知》内容一致。
另，以太公司陈述其是在2011年9月份通过向韩某了解到陈美娣擅自将讼争商铺转租给韩某，但对于韩某陈述的转租情况，以太公司并无向陈美娣进行核实；以太公司还确认上述《通知》并没有直接向陈美娣送达。
案外人张某甲与陈美娣是夫妻关系，张某乙是张某甲与陈美娣的儿子，张某乙与荣某是夫妻关系。陈美娣、以太公司均确认陈美娣现已不再使用讼争商铺，陈美娣并确认讼争商铺内已没有陈美娣的物品。
2011年11月15日，陈美娣向以太公司发出《解除合同通知书》，内容为陈美娣以以太公司于2011年10月27日非法封堵讼争商铺，给商铺及陈美娣的经营造成恶劣影响和困难，导致双方彼此信任、合作的合同基础被破坏怠尽为由，从即日起解除双方于2010年5月27日签订的本案《租赁合同》。以太公司确认其于2011年11月17日收到了该《解除合同通知书》。
另，原审诉讼中，原审法院给予陈美娣、以太公司十天的时间自行调解，但陈美娣、以太公司未能达成调解协议。
以上事实，有租赁合同、收据、消防台账巡查明细表、关于“注意老人（儿童）安全”的通知签收表、关于门前三包责任制签收表、转租情况说明、答问笔录、通知、解除合同通知书及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，陈美娣、以太公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。以太公司在2011年10月27日至2011年10月31日期间查封讼争商铺，导致陈美娣正常使用商铺的合同目的不能实现，其行为已构成违约，应承担违约责任。故陈美娣主张确认双方的《租赁合同》在合同期满前解除符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，予以支持。但合同解除的时间应认定为以太公司确认的其收到陈美娣发出的《解除合同通知书》之日，即2011年11月17日。上述《租赁合同》被确认提前解除后，陈美娣主张以太公司返还保证金5800元亦合法有据，亦予以支持。
对于以太公司提出的其之所以查封讼争商铺是因为陈美娣擅自转租，且经陈美娣催告拒不整改，故陈美娣提前解除合同已构成违约，以太公司据此无需返还保证金的抗辩，原审法院认为，根据以太公司在诉讼中提供的以太公司向韩某详细了解转租情况的《答问笔录》的内容，结合以太公司关于其对于韩某2011年9月份陈述的转租情况，其并无向陈美娣进行核实的陈述，以太公司在制作该《答问笔录》前显然是不清楚陈美娣将讼争商铺转租予韩某的详细情况的，在此情况下，陈美娣根本不可能在该《答问笔录》的制作时间即2012年2月18日之前就充分确定陈美娣将讼争商铺擅自转租予韩某，进而，以太公司根本不可能在该时间之前，即以太公司主张的2011年9月24日向陈美娣发出整改通知，此是其一；其二，根据韩某在《转租情况说明》中的陈述，转租期限是从2011年1月3日起至2011年12月31日止，而以太公司诉讼中提供的2011年9月24日的《通知》却主张陈美娣是从2011年3月起擅自转租，可见以太公司发出的《通知》从内容上来看亦与事实不符，该《通知》明显属于以太公司为本案诉讼而制作；其三，陈美娣陈述其曾经与韩某就讼争商铺合作经营过一段时间，但并无明确其与韩某合作经营的时间，也未能提供双方的合作经营合同，结合以太公司提供的《答问笔录》中韩某的陈述，可以认定陈美娣存在擅自将讼争商铺转租予韩某的行为。但根据《租赁合同》约定，以太公司对于陈美娣擅自转租的违约行为，应当进行劝告，若陈美娣经劝告拒不改正，以太公司可有权终止合同，收回商铺。而如前所述，现有证据不能证实以太公司对陈美娣擅自转租的行为催促陈美娣进行改正；退一步说，即使是陈美娣经劝告拒不改正，以太公司也只是有权终止合同，收回商铺，而根本无权将讼争商铺查封，导致陈美娣无法正常经营。综上，以太公司的抗辩缺乏理据，不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2012年4月11日判决如下：一、确认陈美娣与广州市以太物业管理有限公司于2010年4月9日签订的《广州市新广从汽车配件交易市场业户租赁商铺合同》于2011年11月17日解除。二、本判决生效之日起三日内，广州市以太物业管理有限公司返还陈美娣保证金5800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费150元，由广州市以太物业管理有限公司负担，并于本判决生效之日起三日内向原审法院交纳。
判后，上诉人以太公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清。以太公司与陈美娣于2011年10月31日经成功调解，以太公司解封某诉商铺。陈美娣自涉诉商铺被解封之时起至2011年11月底能够正常使用涉诉商铺，那么以太公司和陈美娣双方继续履行涉诉的租赁合同，该合同的目的是能够实现的。如果陈美娣认为涉诉商铺被查封导致租赁合同的目的不能实现，那么陈美娣理应在涉诉商铺查封之时书面通知以太公司解除涉诉的租赁合同，但是陈美娣迟至2011年11月15日才书面告知以太公司解除涉诉租赁合同，这是有违常理的。一审判决没有认定前述事实。二、一审判决适用法律错误。自涉诉商铺被解封之时起至2011年11月15日陈美娣提出解除涉诉租赁合同之时止，涉诉双方仍然在继续履行涉诉租赁合同，租赁合同目的是能够得以实现的。在此期间内，以太公司并没有违约，反而是陈美娣单方解除涉诉租赁合同的行为是根本性的违约行为。一审判决不但不认为陈美娣该解约行为是违约行为，反而适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定来认为陈美娣该解约行为是合法。三、陈美娣的解约行为是根本性违约行为，以太公司依照涉诉租赁合同第十一条第2款的约定，不予以退还保证金给陈美娣。故上诉请求：l、撤销原审判决；2、驳回陈美娣的全部一审诉讼请求；3、陈美娣承担一审和二审的全部诉讼费。
被上诉人陈美娣答辩认为：不同意以太公司的上诉请求及上诉理由，同意一审判决。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。上诉人以太公司与被上诉人陈美娣二审均表示无新证据提交。
本院认为，针对以太公司的上诉意见，原审认定陈美娣存在擅自将讼争商铺转租给韩某的行为，因陈美娣没有提出上诉，本院对原审上述认定事实予以确认。按照双方《租赁合同》约定，以太公司对于陈美娣擅自转租的违约行为，应当进行劝告，若陈美娣经劝告拒不改正，以太公司可有权终止合同，收回商铺。根据本案现有证据，不能证实以太公司在知道陈美娣擅自转租的行为后有劝告陈美娣进行改正；退一步说，即使以太公司有经劝告而陈美娣拒不改正的，以太公司也应循法律途径主张终止合同，收回商铺，但不能自行将讼争商铺查封。而以太公司在2011年10月27日至31日期间查封讼争商铺，导致陈美娣无法正常使用。以太公司查封讼争商铺属于不当的主张权利的行为，鉴于查封商铺的时间不长，也无造成陈美娣过大的损失，结合双方2011年11月17日已解除合同，因此，以太公司应返还保证金5800元给陈美娣。
综上所述，审查原审判决认定事实清楚，处理结果并无不妥，本院予以维持。以太公司的上诉主张缺乏充分依据，本院予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人广州以太物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 邹文芳
颜玉婵