云南省景洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）景民二初字第540号 原告李义军，男，1984年12月6日出生，汉族，湖南省邵东县人。 委托代理人罗加，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。 委托代理人李松运，云南律政律师事务所实习律师。特别授权代理。 被告西双版纳伟宏房地产开发有限责任公司。 组织机构代码66263545-1。 住所地景洪市告庄西双景湄公河人家**。 法定代表人海银，职务董事长。 委托代理人丁承中，男，1950年10月5日出生，汉族，云南省墨江县人，系被告法律顾问。特别授权代理。 原告李义军诉被告西双版纳伟宏房地产开发有限责任公司（以下简称伟宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月20日立案受理后，依法组成合议庭于2015年4月27日公开开庭审理了本案。原告委托代理人罗加、李松运，被告伟宏公司委托代理人丁承中到庭参加了诉讼。之后，原告申请对本案争议商品房与《商品房购销合同》中的分户平面图及设计平面图是否一致；本案争议商品房房屋屋顶是否在分户平面图、设计平面图中规划有两部自动扶梯进行鉴定，本院予以准许并依法委托西双版纳瑜兴司法鉴定所进行鉴定。在诉讼过程中，原、被告双方当事人向本院申请给予3个月调解期，本院予以准许，但双方最终未达成和解。本案现已审理终结。 原告李义军诉称，2013年9月24日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告购买由被告开发的景洪市勐龙镇中心商业广场房屋，位于景洪市勐龙镇农贸市场。房屋总价格为605165元，其中首付房款为355165元，剩余房款250000元向中国建设银行办理按揭。约定的交房时间届满后，原告发现所购买的房屋与合同约定的完全不符，同时至今被告仍未能交房。原告为了维护其合法权益，特依法提起诉讼，请求人民法院判令：一、解除原、被告之间签订的《商品房购销合同》；二、被告返还原告购房首付款355165元；三、被告返还原告向建设银行贷款的本金250000元并赔偿原告支付的贷款利息22918.44元（利息自2013年11月10日暂计算至2015年3月10日）要求被告赔偿贷款利息至贷款本息还清为止；四、被告向原告支付违约金60516.5元；五、本案诉讼费由被告承担。 被告伟宏公司辩称，1、被告预售的“勐龙镇中心商业广场”项目的商品房具备商品房预售的相关证照，原、被告之间签订的《商品房购销合同》系有效合同，是双方真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第九十条的规定，因原告购买商品房的目的已经达到，不存在法定解除合同的条件，原告诉称所购买的房屋与合同约定的完全不符没有事实依据；2、原告要求返还购房款355165元无事实和法律依据，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，在原、被告双方已经签订了购房合同的情况下，原告要求返还购房款的诉请无法律依据；3、原告要求返还贷款本金和利息无事实和法律依据，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，原告的此项诉请系另外的借贷担保法律关系，与本案房屋买卖合同无关，应驳回原告此项诉请；4、被告不存在违约行为，不应向原告支付违约金，若法庭经过审查认为被告应支付违约金则合同约定的违约金标准也过高。 原告李义军为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据： 1、《商品房购销合同》一份，欲证明原告购买被告预售的商品房，合同约定了双方的权利义务，被告未按照约定交房的事实。 2、收据一张，欲证明原告按照合同的约定向被告交纳了购房首付款355165元的事实。 3、《个人住房（商业住房）借款合同》一份，欲证明原告向中国建设银行办理按揭房款250000元的事实。 4、《中国建设银行个人贷款对账单》两张，欲证明原告已按期归还贷款，自2013年11月10日至2015年3月10日已归还本息84795.43元的事实。 5、西双版纳傣族自治州勐泐公证处出具的公证书两本，欲证明公证人员于2015年4月21日在景洪市勐龙镇中心商业广场2-1-21号商铺取证，现场摄影、摄像过程均是在公证人员的监督下进行，对相关证据进行了保全的事实。 6、录音和伟宏公司勐龙分公司工商登记信息各一份，欲证明原告多次向被告领取《商品房购销合同》原件，被告均以各种借口拒绝，最终只给予原告一份复印件的事实。 上述证据1为复印件，证据2、3、4、5、6均与原件核对无异后留存复印件。 被告伟宏公司质证认为，证据1真实性认可，但不认可被告未按时交房的证明内容；证据2予以认可；证据3、证据4的真实性认可，但贷款是原告与建行之间的事情，与本案无关；证据5真实性予以认可，但有些照片并不是原告所购房屋的照片；证据6工商信息予以认可，录音没有证人出庭，是否为本人不清楚，故不予认可。 被告伟宏公司为证明其答辩理由，向本院提交以下证据： 1、《国有土地使用权证》一本[证号：景国用（2013）第000118号],欲证明2013年5月27日，被告伟宏公司取得景洪市勐龙镇农贸市场土地使用权的事实。 2、《建设用地规划许可证》一本（证号：地字第532801201200174），欲证明2012年12月25日，被告取得景洪市勐龙镇农贸农场《建设用地规划许可证》证实用地符合城乡规划。 3、《建设工程规划许可证》一本（证号：建字第53280121300036），欲证明2013年5月24日，被告取得《建设工程规划许可证》，证实建设工程符合城乡要求。 4、《建筑工程施工许可证》一本（证号：532801201412240101），欲证明被告开发的勐龙镇中心商业广场项目符合施工条件。 5、《商品房预售许可证明》[证号：预许景字（2013003）号],欲证明被告开发的勐龙镇中心商业广场项目被许可预售房。 6、景洪市人民政府文件[景政复（2014）675号]，欲证明2014年9月23日，景洪市政府批复景洪市住建局，同意勐龙镇中心商业广场项目分三期建设验收的事实。 7、《建设工程竣工验收备案表》，欲证明2014年10月10日，勘查、涉及、施工、监理和建设五家单位对勐龙镇中心商业广场项目一期工程竣工验收合格，符合原、被告双方对交房条件的约定。 8、交房公告和接房通知各一份，欲证明2014年12月10日被告已经发布公告进行交房，且再次通知原告接房，原告违约未接房的事实。 9、《建设工程竣工规划验收单》，欲证明2014年10月24日被告开发的勐龙镇中心商业广场项目规划验收合格的事实。 10、勐龙镇中心商业广场项目一层、二层设计平面图一张，欲证明原告房屋后的电梯是包含在规划范围内的，不是被告在建盖房屋时增加的事实。 上述证据6复印件，其余证据均与原件核对无异后留存复印件。 原告李义军质证认为，证据1至证据5的真实性予以认可，但与本案无关联性，不能证明被告不存在违约；证据6真实性予以认可，不认可关联性；证据7、证据9真实性认可，但没有备案文件登记、没有加盖公章，不认可被告工程经过竣工验收的事实；证据8真实性予以认可，但被告在工程未完工之前就发通知要求原告进行接房。接房通知真实性认可但存在虚假性，在原告起诉前的时间内被告还在对房屋进行整改；证据10予以认可，但从设计平面图中可以看出本案争议房屋的分户平面图与设计图面积不一致且在设计平面图中规划的自动扶梯仅有一部且与原告购买的房屋存在一定的间距，但现场却存在两部自动扶梯，均在原告购买的房屋的正上方，对原告使用房屋造成严重影响，自动扶梯下方的挡墙为满足扶梯使用的需要无法进行封顶，但在原告购房时被告均未告知原告上述情况，导致原告购买了本案商品房，被告存在欺骗的行为。 诉讼过程中，本院依原告李义军的申请，依法委托西双版纳瑜兴司法鉴定所对本案争议商品房与《商品房购销合同》中的分户平面图及设计平面图是否一致；本案争议商品房房屋屋顶是否在分户平面图、设计平面图中规划有两部自动扶梯进行鉴定。鉴定意见为：被告建造的位于景洪市勐龙镇中心商业广场第2幢21号房屋与原、被告之间签订的《商品房购销合同》中的分户平面图户型一致但尺寸不吻合，与设计平面图户型不一致，尺寸不吻合。原告购买的房屋屋顶在分户平面图中没有标注自动扶梯，在设计平面图中标注有一部扶梯、一部跑踏步楼梯；经过现场勘验新增一部自动扶梯，减少一跑踏步扶梯。 原告质证认为，对鉴定意见书予以认可。 被告质证认为，鉴定机构作出的鉴定意见所依据的检材仅为规划方案，应采用西双版纳州建设工程设计平面图文件审查中心于2013年1月审查同意并经景洪市建设局同意批准的《房屋设计平面图》作为检材进行鉴定才具有法律效力，且法院未将被告提交的证据《建设工程竣工规划验收单》给鉴定机构，该份证据可以证明被告建设的房屋严格按图施工没有经过调整；因鉴定机构采用的鉴定检材错误所以作出的鉴定意见存在错误，第一项鉴定意见载明尺寸不吻合错误，应于设计施工施工图尺寸为准，且尺寸不吻合未载明是四边尺寸不吻合还是一边尺寸不吻合，鉴定意见含糊。 本院认为，原、被告双方对原告提交的证据1至证据4、证据6中的公章登记信息和被告提交的证据1至证据10的真实性予以认可，对上述证据本院依法予以采信并作为定案依据。原告提交的证据6中录音无法确认来源，本院不予采信，被告勐龙分公司工商登记信息本院予以采信。被告虽认为瑜兴司法鉴定所出具的司法鉴定意见采用的鉴定检材即平面图存在错误故导致鉴定意见错误，但该份证据系被告向司法鉴定机构提供的鉴定检材，故被告的异议本院不予采纳，西双版纳瑜兴鉴定所作出的鉴定报告程序合法，鉴定依据准确，鉴定结论真实有效，本院予以采信。 根据庭审和认证，本院确认如下法律事实： 2013年9月24日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，约定：原告向被告购买景洪市勐龙镇中心商业广场项目第2幢第1层21号房屋，房屋按套计价，房屋参考套内建筑面积为49.61平方米，总价款为605165元；原告于签订合同之日支付首期房款355165元，剩余房款250000元由被告协助原告办理银行按揭；被告应于2014年8月31日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给原告；被告如未按约定的时间交房，则应在逾期交房60日的次日起至实际交房之日止，被告按原告已付款的万分之二乘以逾期天数，向原告支付违约金，合同继续履行；该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以西双版纳报纸公告的形式通知原告办理交接手续；由于原告原因，未能按期交接的责任由原告承担，原告在接到通知之日起3个月内未办理交接手续的，视为原告违约，按照合同第十三条第三款处理；本合同签订后，任何一方不得单方解除或变更合同，因原告违约终止合同的，被告有权收回房屋，同时原告应赔付被告总房价的10%的损失，因被告违约终止合同，被告应退还原告已付房款，并赔付原告总房价的10%的违约金。另，双方在合同补充协议中约定：被告以在《西双版纳报》刊登交房之日起向原告交房，原告自交房之日起10日内接房，逾期未接房视为被告已交房；本合同第十条约定经建设单位组织验收合同合格，由建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位和监理单位在《工程竣工验收备案表》上签名盖章之日，视为双方同意所购商品房经建设单位组织验收合格的交房条件，工程竣工验收备案日期不作为交房条件。此外，合同及补充协议还约定了其他内容。原告向被告支付了首付款355165元。 2013年10月10日，原告李义军作为借款人及抵押人、被告作为保证人与中国建设银行股份有限公司西双版纳傣族自治州分行（以下简称建行版纳分行）作为贷款人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款人将借款用于购置景洪市勐龙镇商业中心广场商品房。借款本金为250000元。借款期限为60个月（即2013年10月10日至2018年10月10日）。贷款人将款项一次性划入西双版纳伟宏房地产开发有限责任公司勐龙（账号：530016986390********）。保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。此外，合同还约定了其他事项。合同签订后，建行版纳分行将借款250000元划入被告上述账户，原告按合同约定每月10日前向建行版纳分行偿还借款及利息。截止2015年3月10日止，原告已偿还借款本金58190.32元及利息22918.44元，共计本息81108.76元。 2014年10月10日，针对勐龙镇中心商业广场2幢、4幢、7幢和8幢楼、上车平台工程，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位在《建设工程竣工验收备案表》上进行签字盖章，竣工验收意见均为“合格，同意验收”。2014年12月10日，被告在西双版纳报上刊登《交房公告》，载明“西双版纳伟宏房地产开发有限公司开发的勐龙中心商业广场项目2、4、7、8号楼房屋于2014年9月29日竣工验收。西双版纳伟宏房地产开发有限公司于2014年10月16日至31日打电话通知全部购房业主接房，仍有部分购房业主未接房。为此现登报公告所有业主于2014年12月31日前接房，逾期未接房按双方所签订的《商品房购销合同》约定办理”。2015年3月20日，被告又在西双版纳报上刊登《接房通知》，内容为“李义军你购买的勐龙中心商业广场项目2幢1层21号商铺，西双版纳伟宏房地产开发有限公司于2014年12月10日在西双版纳报已刊登交房公告，但至今你未接房。为此再次通知你于2015年3月30日前接房，如你逾期接房，将依照双方签订的《商品房购销合同》第十条及十三条约定处理”。2015年4月21日，原告向西双版纳傣族自治州勐泐公证处提出申请，对原告向被告购买的商铺的现状进行证据保全公证。在公证处四位公证人员、云南律政律师事务所两位人员及原告的参与下，对商铺屋内墙面、墙顶、地面、外观等现状进行了摄影、摄像，取得照片13张、光盘1份。现原告以被告逾期交房且建盖的房屋与合同约定不符而诉至本院。 经查明，被告针对开发景洪市勐龙镇中心商业广场项目已办理《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证明》，同时景洪市人民政府同意勐龙镇中心商业广场项目分三期进行建设、验收。西双版纳瑜兴司法鉴定所出具[2016]造鉴字第2号司法鉴定意见书，鉴定意见为：被告建造的位于景洪市勐龙镇中心商业广场第2幢21号房屋与原、被告之间签订的《商品房购销合同》中的分户平面图户型一致但尺寸不吻合，与设计平面图户型不一致，尺寸不吻合。原告购买的房屋屋顶在分户平面图中没有标注自动扶梯，在设计平面图中标注有一部扶梯、一部跑踏步楼梯；经过现场勘验新增一部自动扶梯，减少一跑踏步扶梯。 本院认为，根据各方当事人的诉辩主张及庭审查明事实，本案的争议焦点为：原告要求解除《商品房购销合同》、被告返还购房首付款、贷款本息及支付违约金的诉请是否应当支持的问题。 原告李义军与被告伟宏公司双方签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，其约定的内容不违反法律禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，该《商品房购销合同》系原、被告双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，属有效合同，双方应按合同的约定全面履行自己的义务。对于解除合同的问题，原告主张被告建盖的房屋与双方签订的购销合同的分户平面图、设计平面图不一致，房屋的现状导致原告无法正常使用房屋。根据西双版纳瑜兴司法鉴定所出具的鉴定意见书的鉴定意见，被告建盖的房屋的户型虽与购销合同中的分户平面图户型一致，但经鉴定机构现场勘测房屋现状为“商铺净空A轴至B轴为商品房铺面，B轴至1/B轴为扶梯底下空间，1/B轴只砌筑1.56米墙高，未进行封闭，此房为黑房子，按照建筑面积计算规则楼梯间下部空间不应单独计算面积”。从购销合同中的分户平面图中无法识别出B轴至1/B轴为扶梯底下空间，1/B轴（即分户平面图中标注尺寸为3658mm的一侧墙体）的墙体会存在未全部封闭的情况。基于诚实信用原则，被告在与原告签订购销合同前，应将商品房项目内对合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的情况告知购房人，以便购房人在充分知情的情况下决定是否签约及是否接受房款的金额，本案被告作为开发商未提交证据证明在双方签订的合同时向原告出示过相关设计图或对原告购买的房屋存在上述情况进行过特别说明或提示。被告建盖的房屋户型虽与分户平面图一致，但鉴于房屋的特殊现状不能满足原告正常使用房屋，原告购买房屋的合同目的不能实现，要求原告继续履行购销合同有违合同的公平原则，故原告要求解除《商品房购销合同》的诉讼请求本院予以支持。 根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，购销合同解除后原告向被告已经支付的购房首付款355165元被告应当返还，故原告的此项诉请本院予以支持。对于原告要求被告返还贷款本金并赔偿贷款利息的问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷……商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，原告未提出解除与建行版纳分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼主张，故本案仅应处理原、被告之间的房屋买卖合同纠纷，原告要求被告返还贷款本金250000元及贷款利息的诉讼请求属于另外的法律关系，本案不应一并作出处理，故原告的此项诉讼请求本院不予支持。对于原告要求被告应按照购购销合同第十三条的约定支付违约金60516.5元的诉讼请求，原告虽主张被告建盖的房屋面积与合同约定不符，双方在合同中约定房屋“按套计价，房屋的参考套内建筑面积为49.61平方米，实际面积以房管部门核定为准”和“合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积由误差的，总价款不作调整”，本案原告在房屋面积尚未经房管部门确认的前提主张房屋面积不符、被告存在违约不符合双方合同约定，本院不予采纳。根据被告提交的交房公告载明的交房时间，可以确认被告于2014年12月10日公告交付房屋，与合同约定的交房时间（2014年8月31日）相比被告逾期交房101天。原告虽认为被告在西双版纳报公告交房时房屋并未竣工验收，但结合被告提交的《建设工程竣工验收备案表》上2幢房屋于2014年10月10日进行竣工验收的事实，可以认可被告在西双版纳报上公告的交房时间，原告的主张本院不予采纳。被告虽存在逾期交房的行为，但双方约定对于被告的该行为以被告向原告支付逾期交房违约金、双方继续履行合同的方式解决，现双方的购销合同已经解除，故不存在被告支付逾期交房违约金的基础。鉴于本案的购销合同并非因被告存在违约行为，而是综合考虑房屋的现状基于合同的公平原则而予以解除，购销合同解除的情况并不满足双方约定的“因被告违约终止合同，被告应退还原告购房款并赔付原告总房价10%违约金”这一违约金条款的适用条件，故原告要求被告支付违约金60516.5元的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告李义军与被告西双版纳伟宏房地产开发有限责任公司之间于2013年9月24日签订的《商品房购销合同》。 二、被告西双版纳伟宏房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告返还购房首付款355165元。 三、驳回原告李义军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10686元，由原告李义军负担4059元，由被告西双版纳伟宏房地产开发有限责任公司负担6627元。司法鉴定费10000元，由原告负担5000元，由被告负担5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人，可在本判决书确定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审 判 长  陈前妃 审 判 员  周婉婷 人民陪审员  刘晓洁 二Ｏ一六年三月三十日日 书记员李小英