湖北省武穴市人民法院
行 政 判 决 书
（2015）鄂武穴行初字第00094号
原告：中国工商银行股份有限公司黄冈黄梅支行。住所地：黄梅县黄梅大道富苑大厦*层。
代表人：吴卫元，行长。
委托代理人：高永红，中国工商银行股份有限公司黄冈黄梅支行副行长。一般代理。
委托代理人：谢勇元，中国工商银行股份有限公司黄冈黄梅支行员工。湖北省黄冈市黄州区阮家凉亭*号。一般代理。
被告：黄梅县房地产管理局。住所地：湖北省黄冈市黄梅县黄梅镇迎宾大道***号。
法定代表人：王南平，局长。
委托代理人：黄勋，湖北益惠民律师事务所律师。一般代理。
第三人：湖北国威房地产发展集团有限公司。住所地：黄梅县大胜工业园区*号。
法定代表人：吴国斌，董事长。
委托代理人：周光耀，湖北国威房地产发展集团有限公司员工。一般代理。
第三人：上海富绎企业发展有限公司。
原告中国工商银行股份有限公司黄冈黄梅支行（以下简称“工行黄梅支行”）诉被告黄梅县房地产管理局（以下简称“黄梅县房产局”）撤销备案登记一案，于2015年10月12日向本院提起行政诉讼，本院于同日立案，依法向被告黄梅县房产局送达了行政诉状副本、应诉通知书等法律文书，并组成合议庭，于2015年11月10日公开开庭审理了本案。原告工行黄梅支行委托代理人高永红、谢勇元，被告黄梅县房产局委托代理人黄勋，第三人湖北国威房地产发展集团有限公司（以下简称“湖北国威公司”）委托代理人周光耀到庭参加了诉讼，第三人上海富绎企业发展有限公司（以下简称“上海富�公司”）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行黄梅支行诉称，工行黄梅支行已办理了在建工程抵押登记的房地产，被黄梅县房产局未按约定条件将抵押物“时代家园”商业区1区幢1单元101、102、201、301号房屋办理了《商品房买卖合同》预售登记备案，侵害了工行黄梅支行的合法权益，故诉请法院撤销黄梅县房产局作出的编号HMX14001866、HMX14001867、HMX14001886、HMX14001887号湖北国威公司与上海富绎公司签订的“时代家园”商业一区《商品房买卖合同》的登记备案。为支持其诉讼主张，原告工行黄梅支行向本院提交了以下证据：1、2013年6月28日工行黄梅支行与湖北国威公司签订的《房地产借款合同》、《最高额抵押合同》和2013年7月2日黄梅县房产局办理的黄梅镇字第2013001号《在建工程抵押登记证明》复印件。拟证明湖北国威公司已将“时代家园”项目含商业1区1单元101、102、201、301号房屋抵押给工行黄梅支行用于该公司借款的担保，并办理了抵押登记；2、2013年7月17日工行黄梅支行向黄梅县房产局出具的《关于同意湖北国威房地产发展集团有限公司“时代家园”项目的商品房对外销售的函》复印件。拟证明原告出函附条件同意“时代家园”项目销售的事实；3、合同编号为HMX14001866、HMX14001867、HMX14001886、HMX14001887四份《商品房买卖合同》及备案登记影印复印件。拟证明抵押物已被湖北国威公司预售并办理备案登记；4、工行黄梅支行于2015年6月2日、7月6日先后两次向黄梅县房产局出具《关于完善湖北国威房地产集团有限公司“时代家园”项目的商品房对外销售的函》及《关于维护我行对“时代家园”项目土地与在建工程抵押权的函》复印件。拟证明工行黄梅支行及时维权的事实；5、合�备案登记查询状态影印复印件。拟证明黄梅县房产局未撤销四份合同备案登记。
被告黄梅县房产局口头答辩称，1、工行黄梅支行发函同意销售是起因；2、造成销售备案登记主要原因是湖北国威公司恶意隐瞒已抵押的事实且发函时隔太久，黄梅县房产局疏忽了要提交进帐单原件才能办理的原由；3、工行黄梅支行的抵押权设立在先，网签设立在后，工行黄梅支行的抵押权并未受到实际损害。被告黄梅县房产局当庭向法院提交了以下证据：1、2014年3月7日黄梅县房产局为湖北国威公司销售“时代家园”项目商业区1区1单元101、102、201、301号房屋办理了备案登记的表格复印件。拟证明已抵押的房屋确实已办理了备案登记，也是在抵押权设立之后；2、2013年7月17日工行黄梅支行向黄梅县房产局出具的《关于同意湖北国威公司房地产发展集团有限公司“时代家园”项�的商品房对外销售的函》复印件。拟证明工行黄梅支行同意销售；3、湖北国威公司与工行黄梅支行达成的协议两份复印件。拟证明工行黄梅支行同意对外出售抵押物。
第三人湖北国威公司述称，一、工行黄梅支行所称基本属实，无异议。二、上海富绎公司虽与湖北国威公司签订了购房合同但并没有支付购房款，且湖北国威公司开发的“时代家园”商业一区价值近三亿元，也并不会损害工行黄梅支行的利益，要求法院公正裁决。
经庭审质证，被告黄梅县房产局对原告工行黄梅支行出示的五组证据均无异议，原告工行黄梅支行对被告黄梅县房产局出示的证据2补充说明准予对外销售是与湖北国威公司协商一致且当时黄梅县房产局王局长、梅局长都参加了协商。其余的无异议。
第三人湖北国威公司对原、被告的证据均无异议。
对�述无异议的证据，本院予以采信。
经审理查明，2013年6月，湖北国威公司因开发建设国威“时代家园”项目，向工行黄梅支行申请住宅建设开发贷款，2013年6月28日，湖北国威公司与工行黄梅支行签订《房地产借款合同》，约定借款9000万元，同时双方签订《最高额抵押合同》约定将湖北国威公司开发建设的“时代家园”在建工程设定为抵押物作为借款担保，2013年7月2日，双方到黄梅县房产局办理了《在建工程抵押登记证明》。
2013年7月2日，工行黄梅支行与湖北国威公司签订《协议书》约定“根据销售进度情况按照比例偿还贷款……3、购房业主一次性付款或按揭方式首付款签订购房合同备案时，必须提交工行进帐单原件，黄梅县房产局方可予以办理。”2013年7月17日，工行黄梅支行向黄梅县房产局出具《时代家园项目的商品房对外销售的函》其中�一项“购房户一次性付款或者办理按揭贷款方式支付首付款签订购房合同备案时，必须提交黄梅工行的对应进帐单原件，贵局方可办理。”
2014年3月6日、3月7日，湖北国威公司与上海富绎公司签订了编号为HMX14001866、HMX14001867、HMX14001886、HMX14001887四份《商品房买卖合同》，将湖北国威公司开发建设的“时代家园”商业一区幢一单元101、102、201、301号房屋出售给上海富绎公司。2014年3月7日，黄梅县房产局在未收到工行黄梅支行的进帐单原件的情况下，对上述四份商品房买卖合同办理了登记备案。工行黄梅支行知悉后，于2015年6月2日、7月6日，两次向黄梅县房产局去《函》，要求撤销登记备案，以维护其合法权益。因黄梅县房产局至今未撤销登记备案，现根据《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，提起诉讼，请求判决所请。
本院认为，一、依照《中华人民共和国房地产管理法》第七条和《湖北省实施办法》第三条规定，在建工程的抵押权设定，登记和商品房的预售登记备案由县级以下人民政府房地产管理部门和土地管理部门分别行使职能。故黄梅县房产局是本案的适格被告。
二、原告工行黄梅支行已办理抵押登记的在建工程，依照《城市房地产抵押管理办法》第二十九条和《湖北省实施办法》第二十五条第（五）项规定，抵押权人和抵押人可以约定，改变抵押物的处置方式。因此，原告工行黄梅支行和第三人湖北国威公司在办理在建工程抵押后，约定已设定抵押的房产，可有条件的办理对外预售符合法规、规章的规定。
三、第三人湖北国威公司与上海富绎公司签订商品房买卖合同，并没有按照第三人湖北国威公司与原告工行黄梅支行的约定，提交银行进帐单原件，也就是将购房款打进原告工行黄梅支行银行帐户的约定。被告黄梅县房产局在收到原告工行黄梅支行附条件方可办理登记备案的函后，没有按约定审查其双方是否有银行进帐单原件的情形下，仍然给第三人湖北国威公司与上海富绎公司的商品房买卖合同办理了登记备案，既不符合抵押人与抵押权人之间的约定，又违反了法律规定。
综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（二）、（三）项“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决重新作出行政行为：（一）、主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；”和《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告�受让人的，转让行为无效”，参照《城市房地产抵押管理办法》第二十九条“抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。”之规定，判决如下：
撤销被告黄梅县房地产管理局于2014年3月7日作出的湖北国威房地产发展集团有限公司与上海富绎企业发展有限公司签订的编号为HMX14001866、HMX14001867、HMX14001886、HMX14001887“时代家园”商业一区《商品房买卖合同》的备案登记。
本案受理费50元，由被告黄梅县房地产管理局承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院或黄冈市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数递交上诉状副本，预交上诉费（按本判决书的案件受理费预交，款�黄冈市中级人民法院立案庭），上诉于黄冈市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨建农
审 判 员 曾红华
人民陪审员 廖致立
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 蒋 励