北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第20243号
原告北京超导咨询有限责任公司，住所地北京市海淀区上地信息产业基地科贸大厦407室，注册号：110108005028504。
法定代表人陈志勤，董事长。
委托代理人耿君，北京市铭泰律师事务所律师。
委托代理人李光昱，北京市铭泰律师事务所律师。
被告北京大行基业物业管理有限公司，住所地北京市海淀区人民大学北路33号院1号楼1807室，注册号：110108005144175。
法定代理人冯涛。
委托代理人王冰，北京市君泰律师事务所律师。
原告北京超导咨询有限责任公司（以下简称超导公司）诉被告北京大行基业物业管理有限公司（以下简称大行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告超导公司委托代理人耿君、李光昱与被告大行公司委托代理人王冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
超导公司诉称：我公司与大行公司就北京市海淀区某路某房屋（以下简称涉案房屋）出租给我公司经营使用事宜签订了《房屋租赁合同》，约定租期为68年，大行公司从2002年3月1日起将出租房屋交付给我公司使用，至2070年2月28日收回。双方议定租金为人民币66万元，我公司一次性将租金支付给大行公司。大行公司按我公司的要求交付房屋后，我公司于2002年3月5日将租金66万元一次性汇入大行公司的关联公司北京大行基业房地产开发有限公司的账户，履行了合同义务。2011年该公寓成立业委会，并将原物业公司大行公司换掉，业委会及新物业公司一直让我公司腾退房屋。在此期间，新物业公司经常给涉案房屋停电停供暖，不给办理出入门禁卡，2013年7月16日更是强行将涉案房屋的门锁更换，进场装修。新物业公司的行为对我公司的投资经营产生了极大影响，使得我公司对外单位的租赁合同中形成违约，造成了极大的经济损失。无论从房屋的租赁价格还是房屋租赁期限来看，我公司与大行公司的房屋租赁合同都是比照了房屋买卖合同的标准，而我公司当时一次性付全款的方式缴纳租金完全是欲将此房屋作为长期投资或转租之用，但由于大行公司的违约行为导致我公司签订租赁合同的目的无法实现。我公司实际使用租赁房屋至2013年7月15�，未使用56年零7.5个月，大行公司应退还我公司租金549603.5元。按照我公司与承租方签订的最后一份合同年租金78000元，故我公司逾期利益损失为4416750元。现我公司诉至法院请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；大行公司退还我公司房屋租金549603.5元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2002年3月5日起至实际退还之日时止的利息；大行公司赔偿我公司经济损失4416750元；大行公司承担本案诉讼费。
大行公司辩称：由于超导公司转租房屋未经过我公司的同意，且《房屋租赁合同》中也未约定超导公司可以转租房屋，故该公司擅自转租行为违法，我公司有权解除《房屋租赁合同》。现超导公司要求解除合同，我公司也同意解除。超导公司无法继续使用涉案房屋是因为租赁合同订立后，相关法律法规发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化。现沁园公寓业主委员会及新物业公司认为超导公司违法侵占并强行收回房屋，而非我公司恶意违约收回房屋或将房屋租给他人，因此我公司没有过错也不构成违约。按合同法相关规定，我公司不应承担损失赔偿责任，而应依据《房屋租赁合同》第七条“免责条件”的约定，双方互不承担责任，租金按实际使用的时间计算，剩余的租金及利息由我公司退还给超导公司。另外，超导公司转租未经我公司同意，所谓转租收益本身就是非法的，且法定最长租赁期限为20年，本案合同有效期还剩不到8年，超导公司却计算了50多年的转租收益，也无法证明其计算损失的真实性，我公司也未违约，故超导公司要求转租收益的损失没有事实及法律依据，对此我公司不同意赔偿。
经审理查明：大行公司自该公寓入住时起至2012年7月为该公寓进行前期物业管理，涉案房屋属物业管理用房。期间大行公司�甲方）与超导公司（乙方）就涉案房屋作为经营用房事宜，签订了《房屋租赁合同》。约定大行公司承租涉案房屋，室内建筑面积为94.83平方米；租期共68年，甲方自2002年3月1日起将出租房屋交付给乙方使用，至2070年2月28日收回；双方议定租金为人民币66万元，乙方一次性将租金支付给甲方，甲方按乙方的要求交付房屋后，乙方向甲方支付租金；因甲方对租赁房屋没有产权，故当第三人对租赁房屋提出要求致使合同不能履行时，租金按实际使用的时间计算，剩余的租金由甲方退还给乙方并包括其利息，因此给乙方造成的直接或间接的损失，由甲方负责赔偿；房屋如因不可抗力的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。因上述原因终止合同的，租金按实际使用的时间计算，剩余的租金由甲方退还给乙方并包括其利息。后超导公司按约定使用涉案房屋�并于2002年3月5日将租金66万元一次性支付给大行公司股东北京大行基业房地产开发有限公司。
2011年2月6日，北京德成永信物业管理有限公司及该公寓业主委员会给涉案房屋住户发出通告，告知涉案房屋是公摊面积，属全体业主所有，要求自本通知发出之日起5日内腾空房屋。后超导公司仍使用涉案房屋至2013年7月15日。
庭审中，大行公司认可已收到北京大行基业房地产开发有限公司给付的涉案房屋租金66万元。经询问，双方对未使用涉案房屋期间应退还的租金数额549571.5元达成一致，且大行公司同意支付上述款项的利息。超导公司还提出双方约定的涉案房屋租期和租金标准均比照房屋出售的标准，因涉案房屋当时未取得产权，故双方签订的租赁合同，现涉案房屋升值后给其造成了直接和间接的经济损失要求大行公司赔偿，损失计算的方式为，按该公司与他人于2012年�订的租期1年的《房屋租赁合同》中约定的租金每年7.8万元为标准，计算56年零7.5个月，并提供上述租赁合同为证，大行公司对该合同的真实性不予认可，认为双方签订的不是买卖合同，而是租赁合同，应按最长租期20年计算，且其并未同意超导公司转租。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、北京银行查询单、收据、支票存根、通告等证据在案佐证。
本院认为：《房屋租赁合同》虽系超导公司与大行公司在真实意思表示情况下签订的合同，但《中华人民共和国合同法》第214条明确规定“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”，双方签订合同内容违反法律规定，故本院认定双方签订合同租赁期限中超过20年部分无效。
因涉案房屋属于物业管理用房，而2003年国务院颁布的《物业管理条例》中明确约定，物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。现涉案房屋所属业主委员会不同意出租涉案房屋，在合同目的已不可能实现的情况下，为维护合同双方的权益，解除超导公司与大行公司签订的租赁合同。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可主张恢复原状、采取补救措施、赔偿损失。超导公司已将房屋退还，大行公司亦应将租金退还给超导公司。现双方对应退还租金的期限和金额达成一致，超导公司亦同意支付利息，对此本院不持异议。关于超导公司主张的经济损失，其提供的与他人签订的租赁合同的真实性本院无法确认，且双方在租赁合同中明确约定涉案房屋由超导公司作为经营使用，大行公司并未同意其转租，超导公司以转租合同为依据计算损失于法无据，故对此项诉讼请求本院不予支持。综上所�，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告北京超导咨询有限责任公司与被告北京大行基业物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》中超过二十年的租赁期限无效。
二、解除原告北京超导咨询有限责任公司与被告北京大行基业物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》中经本院认定无效部分以外的合同内容。
三、被告北京大行基业物业管理有限公司于本判决生效后七日内将租金五十四万九千五百七十一元五角退还给原告北京超导咨询有限责任公司，并按中国人民银行同期贷款利率支付上述款项自二OO二年三月五日起至实际退还之日时止的利息。
四、驳回原告北京超导咨询有限责任公司其他诉讼请求。
案件受理费四万六千五百八十二元，由原告北京超导咨询有限责任公司负担三万七千二�八十七元，已交纳二万三千二百九十一元，余款于本判决生效后七日内交纳；由被告北京大行基业物业管理有限公司负担九千二百九十五元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费四万六千五百八十二元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡 玫
人民陪审员 宋力华
人民陪审员 陈萍芳
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 刘 超