广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第6070号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市金才市场经营管理有限公司。
法定代表人：陈初湧。
委托代理人：陈广鹏，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：梁纪锋，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州罗黛医疗科技有限公司。
法定代表人：张文轩。
委托代理人：黄伟国，广东天胜律师事务所律师。
委托代理人：李国峰，广东天胜律师事务所律师。
上诉人广州市金才市场经营管理有限公司（以下简称金才公司）因与被上诉人广州罗黛医疗科技有限公司（以下简称罗黛公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第901号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年1月10日，金才公司（甲方／出租方）与案外人黄某（乙方／承租方）签订《万菱国际中心租赁合同》，约定乙方承租甲方位于广州市天河区天河路230号万菱国际中心29层08单元（以下简称“案涉物业”），该物业的建筑面积共106.8平方米；双方约定该物业之租赁年限共三年，即从2014年2月18日至2017年2月17日止；2014年2月18日至2014年3月17日月租金为5340元，2014年3月18日至2014年4月17日月租金为13350元，2014年4月18日至2017年2月17日月租金为18690元；租金按自然月支付，乙方于每月5日前以转账的形式存入甲方指定账户内；乙方须在签署本合同后7个工作日内向甲方支付首年标准租金及相当于首年两个月标准租金的租赁保证金；另外，乙方须在签署本合同后7个工作日内向管理公司支付首年首月物业管理服务费、水电周转金以及相当于两个月物业管理服务费的物业管理保证金；在租赁期满或本合同终止时，如乙方清缴全部租金等有关应缴费用，且乙方已搬离该物业、恢复该物业的原状以及没有违约行为的情况下，甲方将在30个工作日内将租赁保证金无息退还给乙方；如乙方未按约定期限交付该物业之租金等有关费用，每逾期一天，甲方将向乙方收取欠付金额的0.2%作为违约金；逾期30天的，甲方有权单方面终止本合同，不予退还保证金并且乙方须支付剩余租期内总租金的60%作为违约金给甲方等。该合同中甲方签约代表处由郑某签名，并加盖金才公司印章。
2014年2月11日，金才公司（租赁人／甲方）与案外人黄莉（承租人／乙方）还签订了《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将案涉物业出租给乙方使用，租赁期限为2014年2月18日至2017年2月17日，2014年2月18日至2014年3月17日月租金为5340元，2014年3月18日至2014年4月17日月租金为13350元，2014年4月18日至2017年2月17日月租金为18690元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按转账方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳37380元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金全额退还乙方等。该合同于2014年2月24日经广州市国土资源和房屋管理局天河区分局租赁登记备案。该合同中甲方处由郑某签名。
2014年8月25日，金才公司（甲方）、案外人黄某（乙方）、罗黛公司（丙方）签订《协议书》，约定自本协议签署之日，甲方同意乙方将《广州市房屋租赁合同》、《万菱国际中心租赁合同》以及相关文件中的权利义务一并转让给丙方；乙方已向甲方支付的租赁保证金37380元，向物业管理公司支付的物业管理服务费保证金6408元、水电周转金2456.4元，该等款项自本协议签署之日起自动转为丙方承租物业应缴纳的租赁保证金、物业管理服务费保证金和水电周转金等。该协议中甲方代表处由郑某签名，并加盖金才公司印章。
2014年10月21日，金才公司开具收据，确认收到罗黛公司租金押金37380元。同日，案外人广州卓著物业管理有限公司（下简称卓著公司）开具收据，确认收到罗黛公司管理费押金6408元、水电周转金2456.4元。
2014年11月18日，罗黛公司与金才公司代表郑某签订《协议书》（甲方为金才公司，乙方为罗黛公司），约定双方就案涉物业租赁合同解除达成协议，双方同意《万菱国际中心租赁合同》于2014年11月18日正式解除，与该合同有关的其他已签署文件亦同时解除；乙方应缴纳的租金、物业管理费等其他费用均计至2014年11月18日；乙方缴清租金、物业管理费等其他费用后30个工作日内，甲方向乙方无息退还案涉物业的租赁保证金37380元、物业管理费及公共能源保证金6408元、水电周转金2456.4元；租赁合同解除及乙方缴清案涉物业各项费用后，甲方和乙方关于该物业租赁事宜的一切权利义务关系均消灭，双方之间不再追究对方任何法律责任和经济责任，甲方有权对以上物业另行处置等。该协议书中并未加盖金才公司印章。
罗黛公司于2015年5月15日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、金才公司向罗黛公司返还租赁保证金（租金押金）37380元及利息（按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自起诉之日计至实际还清之日止）；二、金才公司向罗黛公司返还物业管理费及公共能源保证金（管理费押金）6408元及利息（按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自起诉之日计至还清之日止）；三、金才公司向罗黛公司返还水电周转金2456.4元及利息（按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自起诉之日计至实际还清之日止）；四、金才公司承担本案诉讼费用。
金才公司原审答辩称：一、双方之间租赁合同的解除是由于罗黛公司单方撤场所导致，双方之间就合同的解除并没有达成一致意见，因此属于罗黛公司单方违约。根据合同第二条约定，租赁保证金在租赁期限届满才无息返还给罗黛公司，现租赁期远未届满。根据合同第八条第8.2款约定，如果罗黛公司未按合同约定或法律规定单方终止本合约，罗黛公司无权向金才公司或物业管理公司收回租赁保证金及管理费保证金，而且还需要向金才公司支付剩余租期内总租金60%作为违约金。因此，罗黛公司的该项诉讼请求没有任何合同依据及法律依据。二、关于物业管理费及公共能源保证金及水电周转金的问题，其收费主体都是万菱国际中心的物业管理公司即广州市卓著物业管理有限公司。金才公司并非适格的主体，也从来没有向罗黛公司收取上述费用。因此罗黛公司第二、三项诉讼请求存在主体错误的问题，金才公司不具有向罗黛公司返还此类款项的合同义务及法律义务。
金才公司原审反诉称：2014年8月25日，金才公司与黄某、罗黛公司三方共同签订《协议书》，约定金才公司同意原承租人黄莉将《广州市房屋租赁合同》、《万菱国际中心租赁合同》以及相关文件中的权利义务一并转让给罗黛公司，罗黛公司作为承租人继续向金才公司承租广州市天河路230号万菱国际中心第29层08单元物业，依据前述租赁合同约定承担责任和义务。此后，金才公司为罗黛公司办理了变更租赁登记备案手续，按照租赁合同约定履行包括交付租赁单元在内的各项义务。然而在合同履行过程中，罗黛公司于2014年11月18日未与金才公司协商，擅自单方违约解除租赁合同，搬离租赁单元，并且至今仍拖欠2014年11月份的租金、物业管理费、公共能源费、水电费等一切相关费用。金才公司认为，罗黛公司的单方解除租赁合同及欠付租金等款项，构成严重违约，应当承担违约责任。根据《万菱国际中心租赁合同》第8.2款约定，“如乙方未依照合同约定或法律规定单方终止本合同合约的，乙方将无权向甲方及管理公司收回租赁保证金、物业管理服务费保证金，并且在7天内向甲方支付剩余租赁期内总租金的60%作为违约金。”另外，根据《万菱国际中心租赁合同》第8.3款约定，“如乙方未按约定期限交付该物业之租金等相关费用，每逾期一天，甲方将向乙方收取欠付金额的0.2%作为违约金；逾期30天的，甲方有权单方面终止本合同，不予退还保证金并且乙方须支付剩余租赁期总租金的60%作为违约金给甲方。”鉴于罗黛公司的上述严重违约行为，金才公司有权根据合同约定，不予退还罗黛公司已缴纳的租赁保证金，要求罗黛公司立即清偿拖欠的租金以及按照合同约定的每日0.2%计收拖欠款项的逾期违约金与此前累计未缴违约金。此外，需要强调的是，金才公司保留向罗黛公司追讨剩余租赁期内总租金的60%作为违约金的权利。为此，金才公司提起反诉，请求法院判令：一、确认罗黛公司于2014年11月18日单方违约解除《广州市房屋租赁合同》、《万菱国际中心租赁合同》，金才公司有权不予退还罗黛公司已缴纳的租赁保证金37380元；二、罗黛公司向金才公司支付拖欠的2014年11月1日至2014年11月18日期间的租金11214元及逾期交付该月份租金的违约金（以11214元为本金，自2014年11月6日起计至付清之日止，按每日千分之二的标准计算），以及此前逾期交租违约金299.32元；三、罗黛公司承担本案诉讼费用。
罗黛公司原审针对反诉答辩称：一、租赁合同的解除是经过双方协商，金才公司称罗黛公司单方解除与事实不符。2014年11月初，罗黛公司征得金才公司同意后，与案外人即现在的承租人唐某协商一致，由唐某承租涉案的商铺，罗黛公司在该商铺的一切装修、家具、物品一并转让给唐某。2014年11月18日，罗黛公司与金才公司签订了解除租赁合同的《协议书》。同时，金才公司与唐某签订《万菱国际中心租赁合同》，由唐某继续承租该商铺。2014年11月19日，金才公司与唐某又签订一份《广州市租赁合同》用于备案，但实际上还是按《万菱国际中心租赁合同》履行。金才公司与罗黛公司于2014年11月18日签订的《协议书》也是金才公司提供的，该邮件是金才公司在租赁合同中指定的联系人叶某嘉邮箱发送。综上所述，金才公司与罗黛公司是协商解除租赁合同，金才公司称罗黛公司违约解除合同与事实不符。二、金才公司应当退还租赁保证金、物业管理费保证金、水电周转金，金才公司与罗黛公司于2014年11月18日签订的《协议书》明确约定了金才公司应当退还租赁保证金、物业管理费及公共能源保证金、水电周转金。关于租金，罗黛公司已经交付，因罗黛公司是委托第三人支付仍在调取相关证据。即便罗黛公司未支付2014年11月1日至18日的租金，金才公司也应当依照合同法第九十九条规定行使抵消权，可以在租赁保证金中扣除所欠租金后将余额返还给罗黛公司，而不是无限期拖延返还保证金等款项，并任由违约金无限期计算。关于物业管理费保证金及水电周转金，表面上看是罗黛公司交给物业管理公司，但依据金才公司与罗黛公司租赁合同第三条第3.2款第1项可知物业公司是业主委托，罗黛公司是按照金才公司的指示将上述费用交给物业公司。合同第8.2、8.3条也明确约定了若罗黛公司未按照约定交付物业管理费、水电费等有关费用，金才公司是可以解除合同，并要求罗黛公司承担相应责任。可见，金才公司对于物业管理费等费用是享有权利，其在协议书第二条承诺返还租赁保证金、物业管理费及公共能源保证金、水电周转金是没有问题，也是其对自身权利的处分。三、金才公司主张违约金及违约金的计算方法均没有任何依据。2014年11月18日的《协议书》第一条约定了租赁合同于2014年11月18日起正式解除；同时第五条约定了协议书自双方签署之日起生效。本案中，金才公司已经实际履行了合同的约定，解除了与罗黛公司之间的租赁合同，并与案外人唐某另行签订了租赁合同。在金才公司与罗黛公司的租赁合同解除后，双方的权利义务应当依照2014年11月18日《协议书》履行。该《协议书》没有约定罗黛公司交清租金、物业管理费等费用的具体日期，也没有关于违约金的约定，因此，金才公司主张违约金及主张违约金按照日千分之二计算没有依据。综上所述，金才公司的反诉请求没有事实及法律依据，应当依法予以驳回，罗黛公司的诉讼请求应当予以支持。
一审中，罗黛公司主张其是经过与金才公司协商解除双方的租赁合同，并将案涉物业交由案外人唐某承租。为予证明，罗黛公司提供了其与唐某签订的《写字楼办公家具及用品转让合同》。该合同约定罗黛公司将案涉物业内的所有办公家具、物品、装修装饰全部转让给唐某；罗黛公司已经支付了2014年10月31日前的所有房屋租金及物业管理费，唐某接手后自2014年11月5-19日开始交付房屋租金及物业管理费、水电等杂费等。金才公司认为该合同仅是罗黛公司与案外人唐某转让案涉物业内的物品，与本案无关。另，罗黛公司还提供了金才公司与案外人唐巧玲于2014年11月18日签订的《万菱国际中心租赁合同》（复印件）、于2014年11月19日签订《广州市房屋租赁合同》（复印件），两合同均约定金才公司将案涉物业出租给唐某，租赁期限自2014年11月19日至2017年11月18日。金才公司认为罗黛公司未提供上述两份合同原件，故对其真实性不予确认，并认为罗黛公司撤场后金才公司如何使用案涉物业与罗黛公司无关。
金才公司否认罗黛公司与金才公司签约代表郑某于2014年11月18日签订的《协议书》的真实性，但未提供证据予以反驳，并表示不申请对该《协议书》上郑某签名真伪进行鉴定。金才公司还主张该《协议书》并未加盖其公章，故对其不产生约束力。
罗黛公司主张其于2014年11月18日与金才公司、唐某三方进行了案涉物业的交接，罗黛公司退出案涉物业而由唐某租用，由于罗黛公司将案涉物业内的物品全部转让给唐某，故三方没有办理书面交接手续。金才公司则主张罗黛公司于2014年11月18日单方撤场，双方没有办理交接手续，金才公司于2014年11月19日收回案涉物业。
另，金才公司主张罗黛公司并未支付2014年11月1日至2014年11月18日期间的租金11214元，以及逾期交付2014年9月、10月租金的违约行为。后经罗黛公司、金才公司确认，罗黛公司于2014年11月5日向金才公司支付了39473元，其中包括2014年9月1日至9月30日的租金18690元、2014年10月1日至10月31日的租金18690元及迟延交付租金的违约金2093元，但金才公司认为该违约金并不足额。罗黛公司并未提供证据证明其已交付了2014年11月1日至2014年11月18日期间的租金。
原审法院认为：金才公司与黄某、罗黛公司于2014年8月25日签订《协议书》后，罗黛公司概括承受了黄莉在《万菱国际中心租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》中承租人的权利义务，其与金才公司均应切实履行上述合同。其后，罗黛公司不再租赁案涉物业，罗黛公司、金才公司对合同解除责任问题存在争议并诉至法院，故本案中必须对此问题进行认定。
罗黛公司主张其是与金才公司协商解除双方的租赁合同关系，并提供了其与金才公司签约代表郑某于2014年11月18日签订的《协议书》等证据予以证明。金才公司否认该《协议书》的真实性，但未提供证据予以反驳，且不申请对其上的“郑某”签名的真伪进行鉴定，其应自行承担举证不能的法律责任，故对上述《协议书》的真实性予以确认。对于金才公司抗辩称其未加盖公章故《协议书》对其无效的问题，由于罗黛公司与金才公司所签订的各份合同均由郑某作为金才公司的签约代表进行签订，故罗黛公司有理由相信郑某有权代金才公司签订《协议书》，郑某签订《协议书》的行为构成表见代理，该《协议书》对金才公司产生法律约束力，因此，金才公司上述抗辩缺乏依据，不予采纳。其次，虽然金才公司以罗黛公司未能提供金才公司与案外人唐某的两份租赁合同的原件为由否认其真实性，但并未否认其将案涉物业另行出租给唐某的事实，而且在上述《协议书》签订前，罗黛公司已与案外人唐某签订合同将案涉物业内的物品等转让给唐某。综合上述情况，可确认罗黛公司所陈述的其与金才公司协商解除租赁合同关系的主张真实可信，金才公司以《协议书》上并未加盖其公章为由对此事实予以否认的行为明显缺乏诚信，其要求确认罗黛公司单方违约解除合同、不予退还罗黛公司支付的租赁保证金37380元的反诉请求缺乏事实及法律依据，有违诚实信用原则，不予采纳。
罗黛公司与金才公司协商解除双方之间的租赁合同关系，故双方应按照2014年11月18日签订的《协议书》约定履行。根据该协议及合同约定，罗黛公司应向金才公司支付2014年11月1日至2014年11月18日期间的租金11214元（18690元／月×18／30月），现金才公司主张罗黛公司并未支付上述租金，而罗黛公司并未提供证据证明其已交付了上述款项，其应自行承担相应的举证不能的法律责任，故对金某公司的上述主张予以采信。因此，金才公司要求罗黛公司支付上述租金11214元的反诉请求有事实及法律依据，予以支持。根据上述《协议书》约定，罗黛公司支付了上述所欠租金后，金才公司应将租赁保证金37380元退还给罗黛公司，因此，罗黛公司要求金才公司返还租赁保证金37380元的诉讼请求合法有理，予以支持。由于罗黛公司至今未向金才公司支付2014年11月1日至2014年11月18日期间的租金，其要求金才公司支付迟延返还租赁保证金的利息的诉讼请求缺乏依据，不予支持。由于双方当事人协议解除租赁合同关系，而《协议书》已约定合同解除及罗黛公司缴清各项费用后双方互不追究法律责任，即金才公司已同意在罗黛公司缴清所欠2014年11月1日至2014年11月18日的租金后不再追究迟延交租违约责任，故金才公司要求罗黛公司支付迟延支付2014年9月1日至2014年11月18日期间租金的违约金的反诉请求与上述协议约定不符，不予支持。
另，罗黛公司所支付的管理费押金6408元、水电周转金2456.4元均由案外人卓著公司所收取，相应的款项应属罗黛公司与卓著公司的另一法律关系，罗黛公司要求金才公司退还管理费押金6408元、水电周转金2456.4元及其利息的诉讼请求不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，于2015年10月27日作出判决：一、罗黛公司自判决发生法律效力之日起10日内向金才公司支付2014年11月1日至2014年11月18日期间的租金11214元；二、金才公司自判决发生法律效力之日起10日内向罗黛公司返还租赁保证金37380元；三、驳回罗黛公司的其他诉讼请求；四、驳回金才公司的其它反诉请求。一审案件本诉受理费960元，由罗黛公司负担225元、金才公司负担735元；反诉受理费577.6元，由罗黛公司负担40元、金才公司负担537.6元。
判后，上诉人金才公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院仅凭罗黛公司提交的有曾经的签约代表郑某签名但没有金才公司盖章的《协议书》，即认定构成表见代理，继而认为罗黛公司与金才公司系协商一致解除租赁合同，明显有失偏颇：1.该《协议书》属于非法证据。按照协议书签署流程，罗黛公司先盖章后交给金才公司盖章，金才公司指定代表签字及加盖金才公司印章后协议才生效，其中一份交还给罗黛公司。现罗黛公司持有未加盖金才公司印章的协议书，金才公司有理由相信罗黛公司系通过非法手段取得该《协议书》，故此份证据不具备合法性，应当排除其作为定案证据。2.虽然金才公司与罗黛公司此前签订的合同曾经由郑某作为签约代表进行签字，但每份合同均有金才公司加盖的公司印章，从未出现过仅由郑某签字即生效的情形。根据《协议书》第五条的约定，“本协议自甲乙双方签署之日起生效”，此处的“甲方签署”，自然应指由作为甲方的金才公司加盖印章，而不可能是指个人签名。3.郑某不是金才公司的法定代表人，其签名不会产生法定的对金才公司的约束效力。郑某的签约行为仅是其个人行为，不构成表见代理，该《协议书》对金才公司不发生法律效力。（二）关于迟延支付租金是否需要计收违约金。租赁合同第三条约定，罗黛公司应于每月5日前支付当月租金，而罗黛公司至今仍拖欠2014年11月份的租金，根据租赁合同第8．3款约定，“如乙方未按约定期限交付该物业之租金等相关费用，每逾期一天，甲方将向乙方收取欠付金额的0.2％作为违约金…”。事实上，金才公司从未表示放弃向罗黛公司主张迟延交租违约金的权利，原审法院错误认定“金才公司已同意在罗黛公司缴清所欠2014年11月1日至2014年11月18日的租金后不再追究迟延交租违约责任”，与事实严重不符。即使假定《协议书》为真实有效，其中约定的“缴清各项费用”，理应包括各项欠费所产生的违约金。因此，罗黛公司应当向金才公司支付按每日0．2％计至实际付清款项之日止的逾期缴纳租金违约金。请求二审判令：一、撤销原审判决第二项，改判确认罗黛公司于2014年11月18日单方违约解除《广州市房屋租赁合同》、《万菱国际中心租赁合同》，金才公司有权不予退还罗黛公司已缴纳的租赁保证金37380元；二、判决罗黛公司向金才公司支付此前累计未缴违约金299．32元，以及按每日0．2％计至实际付清款项之日止的逾期缴纳租金违约金；三、本案一、二审的诉讼费用全部由罗黛医公司承担。
被上诉人罗黛公司答辩认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意原审判决，不同意金才公司的上诉请求。
双方当事人对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
二审中，金才公司表示郑某是金才公司常务副总经理，由香港母公司派驻广州。金才公司内部审批流程是：郑某签名确认后，报香港总部进行电子审批，香港总部审核同意的，再加盖金才公司公章；香港总部没有批的，金才公司就不会加盖公章。罗黛公司与金才公司之间从来没有成立并生效的协议书，双方的权利义务应该按照已经签署的租赁文件处理。但金才公司未就公司内部审批流程提供相应的证据证明。
本案争议焦点为：郑某代表金才公司与罗黛公司于2014年11月18日签订协议书的行为是否构成表见代理，该协议书对金才公司是否具有约束力。
本院认为：针对上述争议焦点，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院不再赘述。本院审理期间，金才公司既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，对金才公司的上诉请求，不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费785元，由上诉人广州市金才市场经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一六年二月十七日
书 记 员 谢 淳
邝伟贤