上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第446号
原告（反诉被告）王全顺。
原告（反诉被告）许树芝。
委托代理人王全顺。
被告（反诉原告）蒋孚。
委托代理人史子虔，上海劲力律师事务所律师。
原告（反诉被告）王全顺、许树芝与被告（反诉原告）蒋孚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月28日立案受理后，依法由审判员惠蕙独任审理。期间，被告蒋孚于同年3月21日向本院提起反诉，本院于同日予以受理。后本院对本案公开开庭进行了审理，原告王全顺同时作为原告许树芝的委托代理人、被告蒋孚及其委托代理人史子虔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王全顺、许树芝诉称：2013年8月23日，原、被告双方就本区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》，后于8月25日又签订了补偿协议，约定所买房屋附送家电、家具，并附被告所写的家电、家具明细。合同约定2014年1月10日为最后交房日期，但原告多次催促，被告一再拖延交房。2014年1月15日，双方当事人在系争房屋验收交房时原告发现被告将承诺附送的家电、家具都拿走了，原告要求被告返还，被告拒绝返还，并拒绝交房。故原告起诉要求被告：1、向原告交付上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室房屋；2、赔偿承诺附送的家电、家具折价款8万元；3、支付逾期交房违约金（以168万元为本金，自2014年1月11日起至实际交房之日止，按日万分之五计算）；4、支付自2010年4月1日起至2013年5月31日止的物业管理费4，352元。
被告蒋孚辩称：被告于2014年1月8日将系争房屋交付给原告，并于当日在外租房居住，原告称被告逾期交房与事实不符。关于家电、家具，结合双方签订的买卖合同及所签的两份补偿协议，无法证明被告同意将家电、家具无偿附送给原告，如果原告需要一并交付的，应当另行支付11万元的家电、家具补偿款，退一步讲，即便被告应将家电家具附送原告，也不可能折价达8万元之多。关于2010年4月1日至2013年5月31日的物业管理费，被告已经向物业公司履行完毕了。据此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
同时，被告蒋孚反诉称：根据其上述答辩意见，被告没有违约行为，被告按照合同约定充分履行完毕。而原告违反了付款义务，对于后续房款一再迟延给付，经被告不断催告，原告仍拒绝履行，直至交房日期过后才支付了部分房款，至今仍有尾款未付。故反诉请求法院判令：1、原告支付购房尾款2万元并支付违约金（以2万元为本金，自2014年1月10日起计算至法院判决生效之日止，按日万分之五计算）；2、原告支付逾期付款违约金38，280元（以33万元为本金，自2013年10月25日起至2014年1月5日止，按日万分之五计算；以66万元为本金，自2013年10月25日起至2014年1月13日止，按日万分之五计算）。
针对被告蒋孚的反诉，原告王全顺、许树芝辩称：针对诉请1，因被告先违约，将承诺附送的家电、家具全都拿走，且拒绝交房，所以购房尾款2万元原告未支付被告；针对诉请2，买卖合同约定，若原告的购房贷款不足合同约定的额度，则原告应在办理过户手续之前现金补足不足部分。原告申请贷款100万元，后银行批准放贷99万元，原告也以现金补足了差额1万元，故原告不存在付款违约的情形，无需支付违约金。据此，请求法院驳回被告的反诉诉讼请求。
经审理查明：2013年8月17日，原、被告双方签订补偿协议，约定涉案房屋的成交价为159万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，被告同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿原告11万元，并于2013年8月29日前支付原告，该协议并附被告签字确认的《家具清单》一份，列明涉案房屋内有冰箱一个、空调三台（一个立式、两个挂式）、电视两台（42寸一台、32寸一台）、洗衣机一个、沙发一套、餐桌一套、床一张。
2013年8月23日，经居间，原告王全顺、许树芝（乙方）与被告蒋孚（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称“买卖合同”）一份。该合同约定，甲方将坐落于本区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室房屋以成交价145万元出售给乙方；合同签订时，乙方支付甲方房款15，000元；2013年8月29日前，乙方支付房款425，000元；乙方以购房贷款形式支付甲方房款100万元整，该款项由贷款银行转入甲方账户，于办妥房屋交接手续当天乙方支付1万元。自乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分。甲、乙双方确认，2013年10月25日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。合同约定2014年1月10日前甲方应腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气、电话、有线电视等费用进行结算。甲方未按照合同约定期限将房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。该合同另对其它相关事宜做出了约定。
2013年8月25日，原、被告另行签订补偿协议，言明双方于8月25日签订的买卖合同约定的成交价为145万元（为被告净到手价），原告同意就被告长期空置该房屋造成的损失另行补偿25万元。本次交易所有税费及中介服务费用均由原告承担，原告确认在签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看，双方同意被告将该房地产连同现有附属设施、设备按现状交付原告即可。被告在庭审中确认签订此补充协议时，《家具清单》上列明的家具、家电尚在涉案房产处。
另查明，原告向银行申请贷款100万元，银行批准放贷99万元，原告于2013年10月17日将未获审批的1万元以现金方式支付给被告。庭审中，双方确认原告已实际支付房款168万元，其中，涉及银行放贷的两笔款项分别于2014年1月6日支付被告33万元，1月14日支付被告66万元。此外，原、被告双方确认原告尚有尾款2万元未支付。
再查明，2013年11月20日，本院对案外人上海世江物业管理有限公司（以下简称“世江物业”）起诉要求判令被告支付涉案房屋自2010年4月1日起至2013年5月31日止的物业服务费4，352.90元的诉讼请求，作出终审判决，因世江物业的部分诉讼请求已过诉讼时效，故判令被告支付世江物业自2011年10月22日起至2013年5月31日止的物业服务费2，214.63元。2013年11月26日，被告履行了上述付款义务。
后买卖合同履行过程中，因银行贷款迟迟未予发放，2013年10月13日至2014年1月10日，原、被告双方多次短信联系，被告要求原告于2014年1月10日前将未发放的银行贷款以现金方式补足并前来交接房屋，原告要求被告严格按照合同约定的日期交房。2014年1月14日，被告收到最后一笔银行贷款后，短信通知原告前去交房，双方约定于次日上午交接房屋。2014年1月15日，原、被告双方至涉案房屋处进行交房，原告发现被告将《家具清单》上列明的除一张床以外的家具、家电均拿走以后，要求被告予以返还，被告称其并未同意将房屋内的家具、家电附送原告，不同意予以返还，故当日房屋未进行交接。之后原告遂起诉来院。
在审理中，原、被告双方确认于2014年3月21日，被告已将房屋钥匙及水、电、煤气、有线电视等的材料原件均交付原告。
以上事实，由《上海市房地产买卖合同》、补偿协议、（2013）松民一（民）初字第7622号民事判决书、短信往来明细、银行交易明细及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。
综合原、被告在本、反诉中所述的诉辩意见，本案争议焦点有三点：一是双方是否就《家具清单》列明的家电、家具达成附送的合意；二是原、被告在履行合同过程中是否存在违约情形及相应的违约责任承担问题；三是涉案房屋是否已交付。
对此，本院作如下阐述：
首先，房屋作为成交额较大的财产，在达成最终购买意向之前，当事人往往多次进行实地查看并经反复磋商。从本案原、被告的交易过程看即是如此。原、被告就买卖涉案房屋事宜多次进行过协商，签订了两份补偿协议并最终签订买卖合同，买卖合同附件二关于“随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理”一栏是空白，双方未就此项进行明确约定。因双方于2013年8月17日签订的补偿协议详细列明了随房屋附送的家电、家具清单，且8月25日的补偿协议中又进一步明确“双方在此同意甲方（被告）将该房地产连同现有附属设施、设备按现状交付乙方（原告）即可”，被告亦确认当日所涉家具、家电均在涉案房屋处，故本院认定双方当事人就随房交付房内家具、家电的合意清楚、明确。被告未按约定交付所涉家具、家电的，应当赔偿原告相应的财产损失。因双方对所涉家具、家电的品牌及型号均表示无法记起，被告庭审中提交的购买订单及送货单亦无法证实确系本案所涉家具、家电，故本院酌定被告应当赔偿的损失金额为20，000元。
其次，原告认为被告逾期交房，故主张被告承担逾期交房违约金。被告认为原告逾期支付银行贷款，故要求原告承担逾期付款违约金。本院认为，当事人应当依诚实信用原则全面履行合同项下的义务。合同生效后，当事人就履行期限未作出约定的，可以协议补充确定，仍不能确定的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，双方对原告以银行贷款形式支付的房款未约定交付时间，也未约定银行放贷晚于预期时间的情形下原告责任的承担。故被告要求原告支付逾期付款违约金的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。此外，从常理来看，在被告未获得原告支付的银行贷款的情形下，原告无权要求被告将房屋先行交付使用。本案中，被告于2014年1月14日才收到最后一笔银行贷款66万元，迟于双方约定的交房期限，且当日被告即短信通知原告前去交房。1月15日在交房过程中双方就家具、家电是否附送问题产生争议导致交房未果，原告也未将房屋尾款2万元支付被告。随后原告即向本院起诉，综合考虑上述情形，本院认为被告不存在恶意拖延交房的情形，原告也不存在恶意拖欠房屋尾款的情形，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求及被告要求原告承担逾期支付尾款2万元违约金的反诉请求，本院均不予支持。
再次，原、被告双方均确认，2014年3月21日，被告已将涉案房屋的钥匙及交房所需的水、电、煤气、有线电视等材料原件交付原告，并已结清上述费用至2014年1月10日止。原告在庭审中提出质疑，认为被告应当支付上述费用至3月21日止，故认为被告尚未完成交房。对此，本院认为，根据买卖合同约定，涉案房屋交付标志为被告将钥匙交付原告，并对物业管理费、水、电、煤气、电话、有线电视等费用进行结算。现本案尚处审理过程中，当事人对由哪方违约引发诉讼尚不确定的情形下，原告接受了钥匙及相应的交房材料，原告虽口头又提出质疑，但在本案尚未作出最终判决之前，原、被告的行为应视作双方对房屋交付达成了协商一致，故本院认定被告已经履行了交房义务，原告要求被告交付涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告要求被告支付自2010年4月1日起至2013年5月31日止的物业管理费4，352元的诉讼请求，因本院已作出生效判决，且被告已实际履行，故对原告的此项诉请，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）蒋孚于本判决生效之日十日内支付原告（反诉被告）王全顺、许树芝家电、家具折价款20，000元；
二、原告（反诉被告）王全顺、许树芝于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）蒋孚尾款20，000元；
三、上述第一、二项折抵后，原告（反诉被告）王全顺、许树芝与被告（反诉原告）蒋孚互不承担给付义务；
四、驳回原告（反诉被告）王全顺、许树芝的其余本诉诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）蒋孚的其余反诉诉讼请求。
本诉案件受理费2，066元，减半收取1，033元，反诉案件受理费637元，合计诉讼费1，670元，由原告（反诉被告）王全顺、许树芝负担1，033元（已付），由被告（反诉原告）蒋孚负担637元（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 惠 蕙
二〇一四年五月十四日
书记员 方晓婷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
……
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。