广州铁路运输第一法院行 政 裁 定 书（2016）粤7101行初1466号原告：曾婉雯，女，1993年12月22日出生，汉族，住广东省从化市。原告：叶锦秀，男，1948年12月30日出生，汉族，住广东省从化市。原告：曾桂香，女，1949年12月13日出生，汉族，住广东省从化市。原告：李碧婵，女，1982年3月23日出生，汉族，住广东省从化市。原告：钟学标，男，1935年12月12日出生，汉族，住广东省从化市。原告：邓树勋，男，1944年1月30日出生，汉族，住广东省从化市。原告：杨杏梅，女，1980年9月3日出生，汉族，住广东省从化市。原告：何键，男，1999年3月20日出生，汉族，住广东省从化市。原告：谭满红，女，1972年9月23日出生，汉族，住广东省从化市。原告：周丽，女，1971年10月9日出生，汉族，住广东省从化市。原告：石正益，男，1971年6月3日出生，汉族，住广东省从化市。原告：潘康田，男，1976年3月12日出生，汉族，住广东省从化市。以上原告共同的诉讼代表人：叶锦秀，男，1948年12月30日出生，汉族，住广东省从化市。曾婉雯的委托代理人：王汉荣，男，1965年12月26日出生，汉族，住广东省从化市。被告：广州市国土资源和规划委员会，住所地广东省广州市越秀区吉祥路80号，组织机构代码35574319-6。法定代表人：彭高峰，职务：主任。委托代理人：钟志，该委工作人员。委托代理人：胡海源，广东流溪律师事务所律师。第三人：陈凤莲，女，1940年4月20日出生，汉族，住广东省从化市。第三人：广州市从化三星实业发展有限公司，住所地广州市从化街口街府前路151号。法定代表人：张志良，职务：董事长。上述第三人共同委托代理人：江勇，广东映日律师事务所律师。原告曾婉雯、叶锦秀、曾桂香、李碧婵、钟学标、邓树勋、杨杏梅、何键、谭满红、周丽、石正益、潘康田不服被告广州市国土资源和规划委员会（以下简称市国规委）、第三人陈凤莲、第三人广州市从化三星实业发展有限公司（以下简称三星实业公司）房屋登记一案，本院于2016年5月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月8日公开开庭审理了本案。原告共同的诉讼代表人叶锦秀，曾婉雯的委托代理人王汉荣，被告市国规委的委托代理人钟志、胡海源，第三人三星实业公司及第三人陈凤莲共同委托代理人江勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：开发商广东宏某集团有限公司（下称宏某公司）、三星实业公司的法定代表人张志良与第三人陈凤莲是母子关系，2008年6月份宏某公司在位于从化市城郊街某小区，总建筑面积：6000平方米，中型小区，总户数：550户，容积率：2.5，绿化率：35%，总共建筑7栋楼房，根据2008年1月7日从化市城市规划局从规验证[2008]×号附件1《建筑功能指标归还验收明细表》A-6幢记载：功能名称：住宅楼，建筑面积8201平方米，共13层（部分一层，另有一层架空层，备注：其中架空层的停车库(260平方米)，第一层为住户入口大堂(124平方米)，商铺(655平方米)；第二层及以上均为住宅。2009年3月24日被告在第三人未提供其与涉案房地产签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》和购买涉案房地产的购房发票的证据材料和未经过原告全体业主同意单方将权属属于原告全体业主的坐落从化市城郊街向阳路22号6栋104房架空层。建筑面积：72.57平方米，违法错误核准登记产权人为第三人陈凤莲，权利证号：01××70号，侵害原告全体业主的合法权益。理由：一、原告根据2008年1月7日由从化市规划局从规验证〔2008〕×号附件1记载：主要功能，住宅楼，建筑面积：8201平方米，所在位置A-6幢，备注：其中架空层为停车库（260平方米）第一层为住户入口大堂(124平方米)；商铺(655平方米)；第二层及以上均为住宅。但是被告核发房屋坐落从化市城郊街向阳路22号6栋104房。产权人：陈凤莲，建筑面积：72.57平方米，权利证号：01××70号的该6幢104房与2008年1月7日由从化市规划局从规验证〔2008〕×号附件1记载A-6幢，备注：其中架空层为停车库（260平方米）：第一层为住户入口大堂（124平方米）；商铺(655平方米)；第二层及以上均为住宅的用途不相符是属于违法登记。二、原告认为坐落在从化市城郊街6栋104房，建筑面积：72.57平方米住宅小区楼房架空层产权应属于原告全体业主所有。根据广州市国土房管局印发《广州市房地产开发项目公共服务设施房地产权登记管理规定》，文号：穗国房字〔2013〕424号，第四条：业主共有的设施，根据《房产测量规范》，区分为纳入分摊面积和不纳入分摊面积两种。纳入分摊面积的，一般包括公共门厅、走廊、楼梯间、供（变）电设备间、供水设备（水箱间、水泵间）等基础设施以及整幢楼房服务的消防控制室、智能控制和管理用房等公共用房。不纳入分摊面积的，一般包括建筑物内的架空层、没有使用功能的建筑空间、建筑区划内为多幢楼房服务的消防控制室、智能控制室和管理用房等公共用房、建筑区划内的绿地、道路、场地等。第五条：业主共有的设施，按以下规定办理房地产登记：(1)作为分摊面积的业主共有的设施，由开发企业在房地产开发项目所有权初始登记时一并申请登记，房地产登记机构在房地产登记簿上予以记载。开发项目在分割转移登记时，该配套设施的建筑面积相应分摊给业主，并在按《房产测量规范》测量的房屋建筑面积中分别注明房屋专有部分和分摊的共有部分建筑面积，由业主领取房地产权利证书。(2)不作为分摊面积的业主共有的设施，由开发企业在申请房地产开发项目所有权初始登记时一并登记，房地产登记机构在房地产登记簿上记载“某建筑区划内的全体业主共有”，不颁发房地产权利证书。(3)不作为分摊面积的业主共有的设施，已由开发企业领取了房地产权利证书的，如该设施未办理分割登记，由登记机构在房地产登记簿上加以注记“某建筑区划内的全体业主共有”的规定，但是被告却违反上述法律规定，将坐落在从化市城郊街向阳路6栋104房，建筑面积：72.57平方米住宅小区楼房架空层核准登记到第三人陈凤莲名字的登记是违法的。综上所述，被告于2009年3月17日向第三人陈凤莲核发粤房地权证从字××号房地产权证违法，请求法院判令：1、撤销被告于2009年3月13日向第三人陈凤莲核发粤房地权证从字××号房地产权证的行政行为；2、本案诉讼费用由被告负担。被告市国规委辩称：一、我委员会下属原从化市国土资源和房屋管理局于2009年3月13日核发的房地产权证（粤房地权证从字：010×××70）的认定事实清楚，证据充分，资料齐全且程序合法，应依法予以维持。1、2008年5月29日，我委员会下属原从化市国土资源和房屋管理局收到三星实业公司交来的位于从化市城郊街向阳路某幢《房地产权属确认申请审批书》、《商品房预售许可证》、《商品房出售登记表》、《门牌证明》、《土地使用权证》、《查案表》、《建设工程规划许可证》、《建设工程报建审核书》、《建筑平面图纸》、《测量成果报告》、《建筑工程竣工验收备案表》，另提交营业执照复印件、委托书、法人证明书、身份证复印件，申请办理从化市城郊街向阳路某幢（包括104房）的权属确认。在《建设工程规划验收合格证》（编号：从规验证[2008]×号）所附《宏某阳光花园架空层总平面图》中显示104房是停车库。我委员会下属原从化市国土资源和房屋管理局经审核出具从化市城郊街向阳路某幢104房《商品房产权证明书》（产权人：广州市从化三星实业发展有限公司，证明书号码：3××5，城市规划用途：停车库，建筑面积：72.57平方米，土地使用权面积：8.86平方米，共用地面积：1044平方米）。2、根据从化市房地产交易登记收据显示，我委员会下属原从化市国土资源和房屋管理局于2009年2月24日收到第三人陈凤莲交来位于从化市城郊街向阳路某幢104房《发票》、《契税完税证》、《商品房产权证明书》、《房地产权登记申请书》、《购房合同》、《委托书》、《查案表》、《广州市物业专项维修资基金缴款单》，申请办理从化市城郊街向阳路某幢104房的房地产权证，从化市国土资源和房屋管理局经审查后认为第三人陈凤莲的申请资料齐全，符合法律规定，核发了房地产权证（粤房地权证从字：010×××70）给第三人。二、原告起诉状中所陈述的及所提交的材料没有事实和法律依据，应依法不予以支持。三、我委员会下属原从化市国土资源和房屋管理局已于2009年3月17日核发房地产权证（粤房地权证从字：010×××70）给第三人距原告起诉已长达7年多，原告的起诉已超过我国《行政诉讼法》中所规定的关于诉讼时效的规定，故贵院应依法驳回原告的诉讼请求。四、我委员会下属原从化市国土资源和房屋管理局核发房地产权证（粤房地权证从字：010×××70）的行为是依据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《房屋登记办法》等法律法规。我委员会下属原从化市国土资源和房屋管理局于2009年3月13日核发的房地产权证（粤房地权证从字：010×××70）的认定事实清楚，证据充分，且程序合法，应依法予以维持。原告的起诉缺乏事实和法律依据，且已超过诉讼时效，贵院应依法驳回原告的诉讼请求。第三人陈凤莲、三星实业公司述称：原告要求撤销陈凤莲依法取得的房地产权证的诉讼请求没有事实和法律依据。l、陈凤莲取得的涉案房地产权证，物权归属清晰，申领程序合法，相关的权利应受到保护。涉案房屋所属的住宅小区是三星实业公司通过受让国有土地使用权，依法开发的商品住宅项目，三星实业公司在土地使用权的取得、商品房开发的建设用地规划、建设工程规划、建设工程的施工及竣工验收备案、房屋销售等过程中，均严格按照法律法规的规定，依法办理相关审批手续。三星实业公司有权对所开发建设的商品住宅及商铺、停车库等进行销售或自行领取房地产权证。涉案房地产权证所登记的房屋，三星公司在2004年4月13日向原从化市城市规划局申请办理《建设工程规划许可证》时就已规划设计为商铺及停车库，根据“从规建证〔2004〕××号（城区）建设工程审核书”第一条6款及第8款确定：“12层（部分1层，另有1层架空层）住宅楼工程l幢；建筑面积为8201平方米，共66户。其中架空层为停车库（260平方米）；第一层为住户入口大堂（124平方米）商铺（655平方米）第二层以上为住宅”。“12层（另有一层架空层）住宅楼工程一幢；建筑面积为7976平方米，共68户，其中架空层为住户入口大堂(60平方米)、城市公用开放空间(151平方米)停车库（376平方米）；第一层及以上均为住宅。”即上述商铺是楼房的第一层，不是架空层，而停车库与同一架空层的“城市公用开放空间”是分别报建，并独立拥有使用功能及产权归属的。涉案车库房产是位于架空层中具有独立产权的房屋而非所谓的“架空层”。原告以“城市公用开放空间”的架空层架空部分混淆同在架空层，但具有独立产权的房屋为由提起诉讼，是恶意地偷换概念。陈凤莲的商铺、停车库房屋不属于公用开放空间的“架空层”。2、陈凤莲向国土房管部门申领《房地产权证》的各项资料齐备，程序合法。如本案被告向法庭提交的证据，陈凤莲与三星公司签订购房合同付清购房款后，向其中领《房地产权证》时已依法提交了相关法律、法规所规定的全部材料，并且依法缴交了全部税费，受理及领发《房地产权证》给陈凤莲是被告的法定义务，其行政行为合法有效。陈凤莲获取的《房地产权证》亦合法有效，依法受到法律的保护。综上所述，陈凤莲的涉案《房地产权证》合法有效，原告诉求无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告曾婉雯、叶锦秀、曾桂香、李碧婵、钟学标、邓树勋、杨杏梅、何键、谭满红、周丽、石正益、潘康田均系广州市从化市城郊街向阳路小区的业主。2008年5月，第三人三星实业公司向原从化市国土资源和房屋管理局申请办理从化市城郊街向阳路1-7幢的权属确认，并提交《房地产权属确认申请审批书》、《商品房预售许可证》、《商品房出售登记表》、《门牌证明》、《土地使用权证》、《查案表》、《建设工程规划许可证》、《建设工程报建审核书》、《建筑平面图纸》、《测量成果报告》、《建筑工程竣工验收备案表》、营业执照复印件、委托书、法人证明书、身份证复印件。原从化市国土资源和房屋管理局审核三星实业公司提交的资料后，向三星实业公司核发商品房产权证明，其中包括涉案从化市城郊街向阳路某幢104房的商品房产权证明书，该证明书记载：证明书号码为NO:3××5，产权人：广州市从化三星实业发展有限公司，城市规划用途：停车库，建筑面积：72.57平方米。2004年4月13日，原从化市城市规划局向三星实业公司核发的从规建证〔2004〕××号（城区）《建设工程规划许可证》建设规模一栏显示：自编某幢12层（部分1层，另有1层架空层）8201平方米，该规划许可证的附件《建设工程审核书》第一大点中的第六小点明确：“12层（部分1层，另有1层架空层）住宅楼工程l幢；建筑面积为8201平方米，共66户。其中架空层为停车库（260平方米）；第一层为住户入口大堂（124平方米）、商铺（655平方米）；第二层以上为住宅（顶层为复式设计）”。2008年1月7日，原从化市城市规划局向三星实业公司核发的从规验证〔2008〕×号《建设工程规划验收合格证》附件1《建筑功能指标规划验收明细表》确认：某幢为住宅楼，建筑面积8201平方米，其中架空层为停车库（260平方米）；第一层为住户入口大堂（124平方米）、商铺（655平方米）；第二层以上均为住宅。2009年2月24日，第三人陈凤莲向原从化市国土资源和房屋管理局申请办理位于从化市城郊街向阳路某幢104房的房屋转移登记，并提交发票、《契税完税证》、《商品房产权证明书》、《房地产权登记申请书》、《购房合同》、委托书、查案表、广州市物业专项维修资基金缴款单、身份证复印件。原从化市国土资源和房屋管理局经审查后，认为第三人陈凤莲的提交的申请资料齐全，符合法律规定，并向其核发了粤房地权证从字：010×××70房地产权证。该房地产权证记载：房地产权属人：陈凤莲，规划用途：停车库，建筑面积：72.57平方米。另查明，原从化市国土资源和房屋管理局的相应职权由广州市从化区国土资源和规划局承接，广州市从化区国土资源和规划局是广州市国土资源和规划委员会的派出机构。以上事实，有《房地产权属确认申请审批书》、《商品房预售许可证》、《商品房出售登记表》、《门牌证明》、《土地使用权证》、《查案表》、《建设工程规划许可证》、《建设工程报建审核书》、《建筑平面图纸》、《测量成果报告》、《建筑工程竣工验收备案表》、发票、《契税完税证》、《商品房产权证明书》、《房地产权登记申请书》、《购房合同》、委托书、查案表、广州市物业专项维修资基金缴款单、身份证复印件、营业执照复印件、法人证明书、房地产发证档案查询证明及原、被告当庭陈述等证据证实。本院认为，《房屋登记办法》第四条规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记的机构”。依据上述规定，原从化市国土资源和房屋管理局市是负责原从化市房地产登记工作的职能部门，广州市政府机构改革后，被告广州市国土资源和规划委员会承接了上述职能，被告主体适格。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案中，原从化市城市规划局于2004年4月13日向三星实业公司核发《建设工程规划许可证》时已将涉案从化市城郊街向阳路某幢104房所在的架空层规划为停车库，《建设工程规划验收合格证》附件1《建筑功能指标规划验收明细表》亦显示该房屋所在的架空层为停车库；2008年6月18，原从化市国土资源和房屋管理局向三星实业公司核发的涉案房屋的商品房产权证明书记载：城市规划用途为停车库；2009年3月19日，原从化市国土资源和房屋管理局向陈凤莲核发的涉案房屋的房地产权证记载：规划用途为停车库。可见，涉案房屋在规划、验收、确权登记、转移登记各阶段均显示规划用途为停车库，该房屋具有独立的使用功能及产权归属；且原从化市国土资源和房屋管理局于2008年6月18向三星实业公司核发的产权证未经有权机关确认违法之前，三星实业公司将其合法房产转移给第三人陈凤莲，经原从化市国土资源和房屋管理局审核相关的转移登记材料后向陈凤莲核发涉案产权证，原告与该发证行为没有利害关系，不具备原告主体资格，其起诉不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项的起诉条件，对原告的起诉依法应予以驳回。《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”本案在开庭审理的过程中，原告当庭自认其于2014年5月5日知道原从化市国土资源和房屋管理局向陈凤莲核发涉案产权证，而原告向本院提起本案诉讼的时间是2016年5月30日，根据上述规定，已经超过2年的起诉期限，故对原告提起的诉讼依法应予以驳回。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（一）、（二）项之规定，裁定如下：驳回原告曾婉雯、叶锦秀、曾桂香、李碧婵、钟学标、邓树勋、杨杏梅、何键、谭满红、周丽、石正益、潘康田的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。审 判 长  周健彬审 判 员  郭 嘉人民陪审员  廖文忠二〇一六年九月十九日书 记 员  王惠玲方海