甘肃省平凉市崆峒区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0802民初929号
原告朱秀荣。
委托代理人舍彦虎，甘肃翰维律师事务所律师。
被告平凉市博爱房地产开发有限责任公司。
法定代表人邹会岐，该公司董事长。
原告朱秀荣与被告平凉市博爱房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马明海适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理，原告朱秀荣及其委托代理人舍彦虎出庭参加诉讼，被告平凉市博爱房地产开发有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告朱秀荣诉称：根据平政通字（2009）3号公告，政府部门决定拆迁城南中路。2009年12月5日，原被告签订《拆迁补偿协议》（以下简称《协议》）一份，约定：原告朱秀荣以其土地对换被告开发的博爱小区3号楼4单元301室，安置日期为拆迁之日起一年，若被告延误工期，将对延误期间按每日2‰向原告朱秀荣赔偿损失，房屋面积不足部分根据市场价格补交等内容。当日，原告朱秀荣领取过渡费，积极配合被告办理相关手续，将拆迁私房土地交付给被告。但《协议》签订后，被告延误工期，直至2015年5月才完成工程，且至今未向原告朱秀荣交付对换的房屋，给原告朱秀荣造成了巨大经济损失。
原告朱秀荣认为，依据其与被告签订的《协议》的约定及《中华人民共和国合同法》相关规定。现起诉要求被告履行《协议》，向原告朱秀荣交付博爱小区3号楼4单元301室，赔偿违约金955387.50元（自2010年12月15日至2015年12月15日）。
被告辩称：我公司于2009年12月开始动员拆迁户搬迁，采取两种安置形式：一种是现金兑付，一种是拆迁安置，共拆迁18户，其中现金兑付9户，安置补偿9户。公司原计划在拆迁的地皮上修建2栋多层商住楼，户型面积为96㎡和120㎡两种，对安置户对换的户型确定为小户型，安置在2至5层。由于审批时市建设单位，限制修建多层商住楼，批准我公司修建高层商住楼1栋，公司决定给拆迁户在高层上统一安置小户型楼房，除原告外，其他住户均同意公司的安置办法，原告提出要求对换大户型楼房，公司也同意，但安置户对换的房屋面积超出部分应当按照市场价格补交面积差额。由于种种原因，公司修建的高层楼房未按协议约定的期限竣工，造成公司不能及时向拆迁户交付对换楼房的事实。2015年3月，公司销售部先后多次召集9户拆迁户，让其确认变更后对换的高层的具体房号，其中8户已确认，只有原告提出要求对换大户型1单元403室，面积为131.88㎡。2015年8月底，公司给安置户交付楼房钥匙时，要求原告补交多出的对换面积30㎡的差价，原告又提出没有能力补交差价，要求更换成小户型，公司也同意，答应给其对换到西面1单元1101号房；此时原告的丈夫再次提出要东面的小户型，但当时东面已无小户型可调整，双方因此发生纠纷。被告认为由于原告在确定房屋户型时，犹豫不决造成目前这种局面，这是原告的责任，对以上问题请法院明断。
原告朱秀荣为证明其主张，提供的证据有：
1、平国用（2000）字第1610号国有土地使用证1份。证明：原告朱秀荣对平凉市南环中路市秦剧团家属区，地号2/27/78/的土地合法拥有使用权，使用面积为104.70㎡，该土地及地上修建的房屋已被被告拆除，用于修建高层楼房。
2、平凉市博爱房地产开发有限责任公司作出的《关于秦剧团住户拆迁的通知》1份。证明：2009年11月15日，平凉市博爱房地产开发有限责任公司向2009年12月31日前搬迁的住户发出通知，承诺拆迁户对被告修建的多层楼房可以选择2至5层的户型，大于拆迁土地面积的拆迁户，按每平方米2500.00元向被告补交差价，小于拆迁土地面积的拆迁户，被告按每平方米2000.00元补偿差价，以及对拆迁安置过渡费等事项作出承诺等内容。
3、拆迁安置补偿协议1份。证明：原被告就拆迁安置补偿达成协议，约定：拆迁日期为2009年12月15日，拆迁后的安置日期为拆迁之日起至一年为期限，如延误工期，对延误工期期间的损失，被告按每日2‰的标准向住户赔偿损失；被告给原告朱秀荣对换的楼房是其修建的多层楼房3号楼4单元301室，若乙方（原告）对换的楼房使用权面积大于对换拆迁土地面积时，必须根据市场价格如实向甲方（被告）补交楼房面积之差和楼层差的差价；
4、拆迁安置补偿领款单2份。证明：原告朱秀荣积极配合被告的拆迁工作，向被告交付拆迁的土地，被告向原告朱秀荣发放拆迁首户奖金5000.00元，过渡费4200.00元（至2011年7月底）。
5、房屋面积测绘报告书复印件1份。证明：被告给原告朱秀荣对换的房屋为博爱小区5号商住楼（高层）西单元403室，楼房建筑面积131.88㎡。
被告未提供证据。
经本院审查，原告朱秀荣提供的证据内容真实，形式合法，本院对其证明效力予以确认。
根据当事人的陈述以及原告朱秀荣的举证和本院认证，本院查明的案件事实如下：
被告根据平凉市人民政府平政发（2007）20号文件，在原平凉市南环中路市秦剧团家属区筹建2栋多层商住楼一处。2009年11月15日，被告向2009年12月31日前搬迁的住户发出《关于秦剧团住户拆迁的通知》，承诺拆迁户对被告修建的多层楼房可以选择2至5层的户型，大于拆迁土地面积的拆迁户，按每平方米2500.00元的标准向被告补交差价，小于拆迁土地面积的拆迁户，被告按每平方米2000.00元的标准向拆迁户补偿差价。同时对拆迁安置过渡费等事项也作出承诺。
原告朱秀荣在平凉市南环中路市秦剧团家属区有住宅一处，土地面积104.70㎡，属于划拨性质的土地。2009年12月5日，原告朱秀荣与被告达成《拆迁安置补偿协议》，约定：原告朱秀荣以其居住使用的平凉市南环中路市秦剧团家属区104.70㎡的土地使用权，对换被告修建的博爱小区多层楼房3号楼4单元301室房屋一套，户型面积为90㎡和96㎡；拆迁日期为2009年12月15日，拆迁后的安置日期为拆迁之日起至一年为期限，如延误工期，对延误工期期间的损失，被告按每日2‰的标准向住户赔偿损失；若乙方（原告）对换的楼房使用权面积大于对换拆迁土地面积时，必须根据市场价格如实向甲方（被告）补交楼房面积之差价和楼层差价。
被告实际修建时，擅自改变修建方案，2015年3月，将原来修建2栋多层商住楼变更为修建1栋高层商住楼，被告提出将给原告朱秀荣对换的博爱小区多层楼房3号楼4单元301室、房屋面积104.70㎡的楼房一套，变更为博爱小区高层5号楼1单元403室，房屋面积131.88㎡的楼房，房屋变更后面积相差为27.18㎡。2015年8月底，被告给原告交付房屋钥匙时，要求原告按照现在的市场价格补交房屋面积27.18㎡的差价款。因原告朱秀荣曾患原发性肝癌，赴上海治病导致家庭生活困难，无力补交房屋面积差和楼层差的差额；2015年10月，原告提出调换小户型房屋，被告提出给其调换到西面1单元1101号，但原告丈夫提出只要东面小户型的房屋，此时被告以无东面小户型可以调整，原被告协商未果，酿成纠纷。
本院认为，本案争议的焦点如下：
一、原告是否应向被告支付调换楼房面积差和楼层差的金额。
2009年11月15日，被告作出的《关于秦剧团住户拆迁的通知》第三条四款向原告在内的拆迁户作出承诺：拆迁上楼的住户所要楼房面积大于土地证面积时，搬迁户按每平方米2500.00元补交差价，如拆迁户所要楼房面积小于土地证面积时，被告按每平方米2000.00元退款给拆迁户。2009年12月5日，原被告经协商达成《拆迁安置补偿协议》，约定：“乙方（原告）面积不足部分，必须根据市场价格如实补交给甲方（被告）楼房面积之差金额及楼层差金额。”即，给原告安置补偿的楼房面积如大于其拆迁土地面积时，原告应按市场价格补交多出面积的差价。根据此协议，原被告就补交楼房面积差和楼层差的金额有原则性约定，该约定都是基于双方真实意思表示、协商一致的基础上达成的协议，本院对其效力予以认可。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条一款规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”因此，原告应按照《拆迁安置补偿协议》的约定向被告支付楼房面积差和楼层差的金额。被告虽未出庭参加诉讼，但庭审后，经本院征求被告的意见，被告认为，现在平凉市南环路博爱小区高层的出售起价为4500.00元/㎡。就此问题，本院又征求原告的意见，原告认为，由于当初约定不明，所以，对此出现了不同的理解，可以按照签订协议时，2009年当时的市场价格2000元/㎡补偿楼房面积差；但为了妥善解决双方的纠纷，也同意被告的意见，按照被告主张的现在的市场价格4500元/㎡计算多出面积的差价。被告修建的楼房由六层变更为高层后，给原告安置的楼房为博爱小区高层5号楼1单元403室，房屋面积131.88㎡，多出面积27.18㎡，原告应向被告补交楼房面积差金额122310.00元（4500.00元/m2×27.18㎡）。
原被告签订拆迁安置补偿协议时，当时被告准备修建6层楼房，一楼起价每平方米2200.00元，后来变成高层后，1、2层是营业性用房，3层虽是商品住房，但已一次性给他人抵顶债务，所以，被告销售的楼房从4楼开始起价，原告对换的是4层，不存在楼层差价问题。
二、被告向原告支付的违约金的数额问题。
2009年12月5日，原告朱秀荣与被告达成《拆迁安置补偿协议》，约定：拆迁日期为2009年12月15日，拆迁后的安置日期为拆迁之日起至一年为期限，如延误工期，对延误工期期间的损失，被告按每日2‰的标准向住户赔偿损失。在实际修建时，被告单方改变修建方案，由原来修建2栋多层商住楼变为修建1栋高层商住楼，导致原告无法按照《拆迁安置补偿协议》的约定取得博爱小区3号楼4单元301室房屋，造成原告只能被动的接受给其安置的楼房为博爱小区高层5号楼1单元403室的事实。被告的上述行为已构成违约，应当按约定承担违约责任。但问题在于，原被告在《拆迁安置补偿协议》中只约定了“开发公司（被告）将对延误期间按每日2‰赔偿住户损失”，却没有明确约定应该以什么基数的2‰为标准来计算赔偿损失的金额。对此问题，被告也不能确定，甚至认为所有拆迁户都没有主张违约金，被告也不应该向原告承担违约金。原告起诉时以其房屋建筑面积86.00㎡为基础，每平方米按2200.00元计算；土地面积为18.70㎡，每平方米按600.00元计算，即：以200420.00元（189200.00元+11220.00元）为基数，延迟交付期间按每日2‰来计算，主张被告应赔偿违约金955387.50元。原告的计算依据虽有一定的合理性，但按此标准计算违约金，明显大大高出原告的实际损失。经本院征求原告的意见，原告表示违约金的计算方法最低应该以拆迁土地面积104.70㎡为依据，按每平方米600.00元计算，即以62820.00元为基数计算违约金。综合本案的事实，本院认为，以62820.00元为计算违约金的基数较为符合双方的约定。依照《拆迁安置补偿协议》的约定，被告应当在2010年12月14日向原告交付3号楼4单元301室房屋，但应被告单方面的违约行为，致使原告至今无房居住，并且也没有继续向原告支付在此期间的拆迁安置过度补偿费，故被告应向原告支付自2010年12月至实际向拆迁户交房期间（2015年8月）的违约金211075.20元（62820.00元×2‰×30天×56个月）。
综上所述，依据，《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第一百零七条、第一百一十四条一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告平凉市博爱房地产开发有限责任公司于本判决生效后5日内向原告朱秀荣交付博爱小区高层5号楼1单元（西单元）403室、面积为131.88㎡房屋一套，并赔偿违约金211075.20元。
二、限原告朱秀荣于本判决生效后5日内向被告平凉市博爱房地产开发有限责任公司补交楼房面积差金额122310.00元；
三、驳回原告其他的诉讼请求。
（以上一、二项相抵后由被告实际向原告支付88765.20元）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18740元，减半收取9370元，原告朱秀荣承担5243元，被告平凉市博爱房地产开发有限责任公司承担4127元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。
审判员 马明海
二〇一六年八月一日
书记员 李春辰