安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜中民三终字第00126号
上诉人（原审原告）：李叶彬，男，1967年8月25日出生，汉族，住安徽省铜陵县。
委托代理人：余俊新，安徽众佳律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：秦琴，女，1980年8月17日出生，汉族，住安徽省铜陵县。
委托代理人：余俊新，安徽众佳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：潘友贵，男，1963年4月25日出生，汉族，住安徽省铜陵县。
上诉人李叶彬、秦琴因与被上诉人潘友贵房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵县人民法院2014年8月20日作出的（2014）铜民二初字第00456号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年10月14日受理后，依法组成合议庭，并于2014年12月15日公开开庭审理了本案，上诉人李叶彬、秦琴及其委托代理人余俊新到庭参加诉讼。被上诉人潘友贵经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年10月22日，被告潘友贵向原告李叶彬出具一张收条，该收条载明：收到李叶彬人民币125000元（房款）。该收条由被告潘友贵签名。同日，被告潘友贵向原告李叶彬出具一份承诺书，载明：潘友贵卖给李叶彬住房一套，位于车友俱乐部六楼东面、面积约155平方米，价格225000元整。1、房产证保证办到，期限不限；2、该房在没有办理房产证期间如遇道路和城市规划拆迁，潘友贵承担一切损失。该承诺书由�告潘友贵签名。2010年2月13日，被告潘友贵在上述收条上添加以下内容：2010年2月13日收李叶彬人民币100000元整，共计收225000元，房款已付清。并由被告潘友贵签名。
另查：铜陵县顺安镇沿江快速通道南侧（潘友贵）六层2号房屋房地产权利人为被告潘友贵，该房于2014年1月9日被铜陵市铜官山区人民法院查封，期限为一年。
一审判决认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告之间未签订书面的房屋买卖合同，原告提供的承诺书未对具体付款期限和房屋交付期限进行约定，该行为与常理不符；另原告主张已付清房款及已实际占有诉争房屋，其提供证据不能证明原告已履行付款义务及实际占有使用诉�房屋的事实，故原告认为原、被告之间存有事实上的房屋买卖合同不能成立，对原告要求被告立即协助原告将铜陵县顺安镇沿江快速通道南侧六层2号房屋过户至原告名下的诉讼请求，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告李叶彬、秦琴的诉讼请求。
李叶彬、秦琴不服一审判决，向本院上诉称：原审判决在被上诉人对上诉人起诉的事实完全认可的情况下，认为上诉人与被上诉人之间未签订书面的房屋买卖合同，属于认定事实错误。且上诉人提供的收条等证据足以证明上诉人已经履行付款义务。请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人潘友贵经本院合法传唤，未出庭参加诉讼，视为放弃举证、质证及抗辩的权利。
二审期间，上诉人李叶彬、秦琴向本院提供了七组新证据�1.铜官山区人民法院向被上诉人潘友贵所作的谈话笔录，证明承诺书和收条都是被上诉人所写，房款已经全部付清，涉案房屋在上诉人支付第一笔款项时（即2009年10月份）就已经交付给上诉人，当时房产证没有办理。2.李叶青（系上诉人李叶彬的哥哥）的身份证复印件、李叶青出具的《证明》、银行开户证明、银行转账证明，证明2010年2月9日，李叶青代上诉人支付10万元房款给被上诉人。3.铜官山区人民法院所作的听证笔录，在该份听证笔录中证人阮某出庭作证，证明上诉人在支付首付款125000元时，向阮某借了3万元，该3万元是从阮某的丈夫钟承明的账户中取出的，同时也证明当时买房子的情况。4.阮某的身份证复印件、结婚证复印件、银行取款凭证，证明2009年10月22日阮某从其丈夫钟承明的的账户中取款3万元，借给上诉人，用来支付购房款。5.房屋买卖合同一份，证�被上诉人不仅将涉案房屋出卖，还将其他的房屋也予以出卖。6.房屋租赁合同一份，证明2014年6月8日，上诉人将涉案房屋租给了案外人罗东，涉案房屋被上诉人实际占有使用。7.铜官山区人民法院作出的（2014）铜官法执字第104-1号执行裁定书，证明铜官山区人民法院已经查明被上诉人将房屋卖给了上诉人，上诉人分两次付款，房款已经全部付清。
本院认证意见：经本院审查，对证据1-5、证据7的真实性、合法性、关联性及证明效力予以认可。对证据6，因案外人罗东未出庭参加诉讼，本院对该份证据的真实性无法确认，故对该份证据不予认可。
双方所举其他证据与一审相同，质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
另查明，2009年10月22日潘友贵书面承诺将顺安镇沿江快速通道南侧六层2号办公用房按住房以22.5万元的价格卖给了李叶彬，李叶彬分别于2009年10月22日和2010年2月9日支付了购房款12.5万元和10万元，房款已全部付清。2011年12月9日，潘友贵取得了该房屋的房产证，但双方一直没有办理过户手续。2014年1月9日，铜官山区人民法院查封了涉案房屋后，李叶彬向铜官山区人民法院提出异议。铜官山区人民法院于2014年10月13日作出（2014）铜官法执字第104-1号执行裁定书，载明：潘友贵将涉案房屋以22.5万元的价格卖给了李叶彬，李叶彬分两次支付了全部购房款，但物权的变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，未经登记，不发生效力，铜官山区法院查封登记在被执行人潘友贵名下的房屋，并无不当，裁定驳回案外人李叶彬的异议。
本院认为：首先，虽然上诉人与被上诉人之间未订立书面的房屋买卖合同，但被上诉人向上诉人出具的《承诺书》上约定了交易�屋的地理位置、价格、房产证办理等事项，符合房屋买卖合同的一般特征，该份《承诺书》实为反映双方之间房屋买卖合同关系的有效凭证。其次，上诉人提供的《承诺书》、《收条》与银行取款凭证、银行转账凭证、证人阮某的证言等证据相互印证，且被上诉人在一审中亦对上诉人所陈述的全部事实予以认可，上诉人提供的证据结合被上诉人的陈述能够证明双方之间存在房屋买卖合同关系，上诉人已经付清购房款。最后，铜官山区人民法院作出的已经发生法律效力的（2014）铜官法执字第104-1号执行裁定书已经审理查明涉案房屋是由上诉人所购买，上诉人已经付清房款。综合上述三点，本院对上诉人认为其与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系，且其已经付清购房款的上诉理由予以采信。
上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同关系合法有效，上诉人已经履行付款义务，依据《合同法》第一百三十五条的规定，被上诉人理应协助上诉人办理房屋过户手续，故本院对上诉人要求被上诉人协助办理房屋过户手续的诉讼请求依法予以支持。
综上所述，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省铜陵县人民法院（2014）铜民二初字第00456号民事判决，即“驳回原告李叶彬、秦琴的诉讼请求”；
二、被上诉人潘友贵于本判决生效之日起十五日内协助上诉人李叶彬、秦琴将安徽省铜陵县顺安镇沿江快速通道南侧六层2号房屋过户至上诉人李叶彬、秦琴名下。
一审案件受理费4675元，由潘友贵负担；二审案件受理费4675元，由李叶彬、秦琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄冬松
代理审判员 马海平
代理审判员 戴卢刚
二〇一五年一月十五日
书 记 员 范海峰
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……