河北省张家口经济开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0791民初1148号
原告赵清善，男，1969年9月10日出生，汉族，农民，住张家口经济开发区。
委托代理人姚树明，河北京张律师事务所律师。
被告吴风瑞，男，1947年2月8日出生，汉族，农民，住张家口经济开发区。
第三人吴建德，男，1985年11月24日出生，汉族，农民，现住张家口经济开发区。
原告赵清善诉被告吴风瑞、第三人吴建德房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵清善及其委托代理人姚树明、第三人吴建德到庭参加诉讼，被告吴风瑞未到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。
原告赵清善诉称：原告与被告于2016年2月4日在平等自愿、互惠互利的基础上订立《购房协议书》一份，原告以20万元的价格购买被告位于张家口经济开发区沈家屯镇东辛庄村富民北街四排四号房屋四间及院落一处，其中9万元已经由被告的儿子吴建明收取，剩余11万元原告直接给付被告，并由被告当场出具的收条一张，房款付清后应交付房屋，但被告迟迟不交付房屋。现请求依法判令：1、被告吴风瑞履行合同，交付标的物沈家屯镇东辛庄村富民北街四排四号房屋四间及院落一处；2、案件受理费和其他费用均由被告承担。
被告吴风瑞经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼，但其庭前向本院陈述：“原告起诉的情况属实，房子是我卖给了原告，我和原告签了房屋买卖协议，钱我都拿上了，我给原告写了收条，我儿子不务正业，其他的房子儿子都处理了。原告和我儿子吴建明关系不错，之前借给我儿子8万元搞装修，现在拿房款抵顶了，可能有利息，差不多9万元，这争议的房子我卖给原告20万元，除了我儿子借他的9万元，又给了我11万元，这房子是我的，跟我儿子没有关系，我们那一排房屋没有办理过集体土地使用证”。
第三人吴建德辩称：本案争议房屋是吴建明的，是吴风瑞给吴建明买的这个房屋，吴建明让吴风瑞居住，吴风瑞在本村另有宅基地，吴风瑞的儿子吴建明欠了很多钱，我和吴建明之间有买卖协议，房子已经卖给我了，该争议房屋实际是我占有的，我的东西在房屋里，原告和我谁也没有实际居住。该房屋的房本、土地等不规范导致了房屋买卖没有履行。吴风瑞不知道他儿子把房子卖给我了，所以把房子卖给了原告。因为我在市区有房屋，再因为我大妈（吴风瑞的妻子）身体有病，我就没有让他们腾房，吴风瑞和我大妈都不知道卖房的事情，在今年初他们才开始没有在本案争议房屋居住。吴风瑞在本村有两处宅基地属于不合法，赵清善在本村另有宅基地，购买本案争议房屋属于不合法。原被告之间的房屋买卖合同不合法，房屋产权不清，无法认定是吴风瑞的。
经审理查明：吴风瑞与吴建明系父子关系，第三人吴建德系被告吴风瑞的侄子，吴建明与吴建德是堂兄弟关系，原告赵清善与被告吴风瑞均为张家口经济开发区沈家屯镇东辛庄村的村民，现被告吴风瑞的妻子病重，生活不能自理，需要人照顾。吴风瑞与路明卫于2001年3月20日双方签订了《协议书》一份，该协议约定吴风瑞以6000元的价格购买本村村民路明卫的位于张家口经济开发区沈家屯镇东辛庄村四间宅基地，后吴风瑞在宅基地上新建房屋四间，即现在本案争议的房屋，该争议的房屋及院落无集体土地使用证。2015年10月19日张家口经济开发区沈家屯镇东辛庄村民委员会出具证明一份：“我村村民吴风瑞在村北有房屋四间，建筑面积64平米，冬至曲光富、西至曹永，北为地，南为路。”2016年2月4日被告以人民币20万元的价格将该争议的房屋及院落出售给原告赵清善，双方签订了《购房协议书》一份，该协议约定：“出售方（甲方）吴风瑞，购买方（乙方）赵清善。甲方有位于张家口市桥西区沈家屯镇东辛庄村院落一处（连房带院）出售，乙方看房后表示愿意购买，现双方经自愿协商后达成以下协议，以后共同遵守：一、甲方出售的房屋位于张家口市桥西区沈家屯镇东辛庄村（具体包括正房四间、西房两间及院落），该房屋的建筑面积为64平方米，房屋的四至范围为：东至曲光福，西至曹永，北为地，南为路。出售房屋范围包括该房屋的土地使用权。二、甲、乙双方议定该房屋的出售价格为人民币200000元（贰拾万元整）。三、房款支付方式：甲方儿子吴建明欠乙方赵清善借款90000元（玖万元整），甲方同意乙方用吴建明的欠款抵顶购房款90000元，剩余110000元（壹拾壹万元整）房款由乙方在本协议生效之日支付给甲方。四、甲方收到乙方支付的110000元（壹拾壹万元整）款项之日必须搬离所出售的房屋，如果甲方拒不搬离，需承担违约金10000元。五、因该出售房屋没有房产证，甲方应保证出售房屋产权不存在抵押或其他的产权纠纷，如日后因此给乙方带来损失，甲方应承担赔偿责任。六、如该房屋以后需要办理房产证，甲方应无条件予以配合乙方，办房产证所需的费用均由乙方承担，与甲方无关。七、本协议一式两份，由甲、乙双方各执一份，经甲、乙签名摁手印后生效，两份具有相同的法律效力。”该协议上有原、被告二人的签字捺印，并有中证人赵某、王某的签字捺印。同日原告赵清善给付吴风瑞购房款11万元，收到原告付款后，被告向原告出具收条一张，该收条载明：“今收到赵清善交来购房款人民币11万元（壹拾壹万元整），收款人：吴风瑞，落款日期为2016年2月4日。”原告依约定向被告缴纳房款后，被告应依协议约定的时间将所售房屋及院落交给原告。被告对原告起诉的事实无异议，并同意向原告交付所售房屋及院落。第三人吴建德为证实其主张，为提供了《房屋买卖合同》复印件一份，用以证明被告吴风瑞的儿子吴建明已于2014年5月10日将该争议的房屋以15万元的价格卖给了吴建德。现被告和第三人争夺这四间房屋及院落的所有权，双方发生争执，导致该争议的房屋无人居住。
另查明，2009年8月26日被告吴风瑞以77000元的价格将其所有的另外房屋三间卖给了案外人郑云，现吴风瑞在沈家屯镇东辛庄村没有宅基地及房屋。
上述事实有原告提供的《购房协议书》、收条、沈家屯镇东辛庄村出具的证明。法院调取的路明卫身份证复印件，路明卫与吴风瑞的协议书、《土地登记申请书》、《地籍调查表》、《集体土地建设用地使用证》《售房协议书》《宅基地登记审批表》、对吴风瑞的调查笔录及本案庭审笔录在卷予以佐证。
本院认为，农村土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。农民集体所有的土地上的房屋，也只能在村内同一农村集体经济组织成员之间进行转让。本案中，原、被告均为张家口经济开发区沈家屯镇东辛庄村集体经济组织成员，双方签订了《房屋交易协议书》，原告赵清善以合理的价格购买该争议的房屋及院落，故原、被告之间的房屋买卖合同有效。且被告对原告起诉事实均予以认可，双方当事人均应按合同继续履行。原告履行了缴纳全部房款义务，现原告请求被告吴风瑞依协议约定交付原告购买其位于张家口经济开发区沈家屯镇东辛庄村房屋四间及院落一处，于法有据，本院予以支持。第三人吴建德主张吴风瑞的儿子吴建明已经将争议的房屋出售给了自己，但是未提供本案争议房屋属于吴建明证据，根据张家口经济开发区沈家屯镇东辛庄村民委员会出具的证明可以证实本案房屋的权利人为吴风瑞，并非吴建明所有，故对第三人吴建德辩称该争议的房屋已经由吴建明卖给吴建德的主张，本院不予支持。被告吴风瑞经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
被告吴风瑞于本判决生效之日起三十日内将位于张家口经济开发区沈家屯镇东辛庄村富民北街四排四号房屋四间及院落一处交付原告赵清善。
案件受理费3670元，由被告吴风瑞承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审判员 张叶红
二〇一六年十一月二十八日
书记员 郭志敏
附相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
《中华人民共和国物权法》
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据
第一百四十四条被告经传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。