山西省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）晋民申344号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：长子县福瑞达商贸有限公司，住所地：山西省长子县丹朱镇庆丰村。
法定代表人：李贝，该公司经理。
委托代理人：刘其江，系该公司职工。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：长子县国营百货公司，住所地：山西省长子县东大街。
法定代表人：苏晋忠，该公司经理。
再审申请人长子县福瑞达商贸有限公司与被申请人长子县国营百货公司因合同纠纷一案，长治市中级人民法院于2015年12月15日作出（2015）长民终字第01202号民事判决，已发生法律效力。再审申请人不服，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。
申请人再审请求：1、撤销山西省长治市中级人民法院（2015）长民终字第01202号民事判决书；2、依法改判确认再审申请人与被申请人签订的《商业写字楼工程合作建设暨租赁合同》有效；3、依法改判被申请人继续履行双方签订的商业写字楼工程合作建设暨租赁合同第三条之义务，负责办理本工程建设的规划、地质勘验、施工图纸设计、规划审批等相关手续；4、依法改判被申请人积极协作配合再审申请人办理项目手续；5、依法改判具备建设项目的用水用电条件；6、依法改判被申请人委派工程监理；7、诉讼费用由被申请人承担。其事实与理由为：1、2011年9月，被申请人就公司占用范围内的国有划拨土地经长治市规划设计院出具《长子县百货公司地块规划条件方案图》，该规划图2011年9月16日通过长子县住房保障和城乡规划局的审批，正式确立该地块的使用方案。2011年11月26日，由百货公司原法定代表人郭强、经理办、支部、工会召开相关会议，形成《关于百货公司在原址更新改造拟建商业写字楼的专题会议纪要》，该会议纪要确定在规划设计图纸范围内，早日开工建设，征求职工意见。为此，百货公司2011年11月28日向职工下发《关于长子县百货公司原址拆旧更新建设项目的工作汇报暨征求职工回馈意见稿》，百货公司职工签署同意改造方案。2012年6月6日百货公司以会议决定的形式形成《关于长子县百货公司工程建设方面相关事宜的会议决定》，该决定主要内容为：拟定承建单位为长子县鑫华建安建筑有限公司，但有经济实力愿意垫资的信誉单位也可作为百货公司的合作伙伴。项目推进过程中，由于多方原因，建安公司退出该项目。2012年12月6日，百货公司与再审申请人签订《商业写字楼待建工程合作意向书》，2013年3月10日正式签订《商业写字楼工程合作建设暨租赁合同》。签约后，该项目依法经长子县政府常务会议决定，并经主管部门长子县住房保障和城乡建设局会议研究确定项目规划设计方案和技术指标后，进入办理《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》的程序阶段。而在此期间，百货公司法定代表人郭强因刑事犯罪被限制人身自由，无人主抓该项目。根据双方签订合同的第三条，办理相关手续的义务由百货公司承担。福瑞达无奈诉至法院要求百货公司履行约定义务，而该案却被两级法院确定签订的合同无效，驳回福瑞达的诉讼请求。诉讼持续二年之久。2、《商业写字楼工程合作建设暨租赁合同》合法有效，一审、二审法院适用法律确有错误。一审、二审法院均依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地所有权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条之规定，认为本案存在的合同为合作开发房地产合同，继而认为划拨土地必须经有批准权的政府批准，否则合同无效。该案合同不属于合作开发房地产合同，依法不能适用该解释第十六条，更无法得出合同无效的结论。本案存在的地块规划条件方案图确定的建设单位为长子县百货公司，双方签订合同确定建设完成的建筑物产权归百货公司，合同双方签订合同已明确约定涉案项目建成后的产权人为百货公司，从合同目的来看，显然不是为了建设商品房；从合同内容来看，涉案项目建成后也不以商品房的形式流入市场。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二条关于“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产项目或销售、出租商品房的行为”规定，以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地所有权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条关于“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”的规定，本案的合同不具备合作开发房地产合同的一般特征，不属于上述司法解释所界定的合作开发房地产合同，由于不属于房地产开发经营，因此，一审、二审法院适用该司法解释第十六条，属于法律适用错误。根据合同法解释二第十四条规定，合同法第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制规定。本案双方签订的合同，不存在任何违反效力性强制规定的情形，完全属于合法有效的合同。本案确定的合作方式并非特例，司法实践中早已存在。而对于此种情形下，双方形成的合同是否有效，早已被最高人民法院以二审判决的方式予以确认有效。3、一审法院将双方签订的合同评价为租赁合同，其裁判逻辑为依据《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十七条，认定本案存在的合同为租赁合同，继而适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，否定合同效力。对于租赁合同的效力，再审申请人认为二审法院违背了一个基本诉讼原则，即法院审理案件的裁判范围。二审法院超范围裁判，实属违法超裁。本案是由再审申请人要求被申请人履行合同义务引发诉讼，二审法院却忽略本案再审申请人的诉讼请求，将租赁合同的效力也进行了司法评价，再审申请人从未提出如此的诉请，二审法院擅自超范围裁判，属于违法裁判。两份合同履行存在明显的先后顺序，在再审申请人没有提出诉请之前，法院无权进行任何评价。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地所有权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，土地使用权人未经由批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效，但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同”。本案双方当事人于2013年3月10日签订的《商业写字楼工程合作建设暨租赁合同》，其主要内容是由申请人提供建设资金，被申请人提供建设用地，双方合作建设商业写字楼，该楼建成后，所有权归被申请人，由申请人整体承租经营使用，以租赁费抵消其垫支的建设投资款。从双方签订的合同内容看，本案争议的合同应当认定为房屋租赁合同。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，双方当事人签订的房屋租赁合同为无效合同。原审判决认定长子县国营百货公司与长子县福瑞达商贸有限公司签订的《商业写字楼工程合作建设暨租赁合同》无效并判决驳回长子县福瑞达商贸有限公司的诉讼请求并无不当。综上，再审申请人的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项之规定，再审理由不足以推翻原审判决，故对申请人的再审请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回长子县福瑞达商贸有限公司的再审申请。
审 判 长 王国平
审 判 员 韩红斌
代理审判员 宋 霞
二〇一六年五月三十日
书 记 员 穆五谋