广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云中法民二终字第250号
上诉人（原审被告）：李通汉，男，1969年2月3日出生，汉族，罗定市人，住所地：罗定市。
上诉人（原审被告）：刘洁梅，女，1973年7月5日出生，汉族，罗定市人，住所地：罗定市。
两上诉人的共同委托代理人：程耀佳，男，1952年9月8日出生，住罗定市。
两上诉人的共同委托代理人：吴日成。
被上诉人（原审原告）：李水周，男，1962年5月16日出生，汉族，罗定市人，住所地：罗定市。
被上诉人（原审原告）：梁伟琴，女，1965年8月5日出生，汉族，罗定市人，住所地：罗定市。
两被上诉人的共同委托代理人陈高英，广东端庆律师事务所律师。
上诉人李通汉、刘洁梅因与被上诉人李水周、梁伟琴买卖合同纠纷一案，不服罗定市人民法院作出的（2014）云罗法民初字第1055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月1日受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院查明：李水周与李通汉是同胞兄弟关系，李水周与梁伟琴系夫妻关系（1990年7月12日于罗定市加益镇政府登记结婚），李通汉与刘洁梅系夫妻关系（于1996年8月12日于罗定市黎少镇政府登记结婚）。1993年4月，李水周与李通汉共同出资购买了位于罗定市黎少镇芳春路＊＊＊号的地皮一块（《国有土地使用证》证号：罗府国（用）字第18-93-＊＊6号，证载土地使用者为李水周、李通汉，地址为黎少农民街，用途为住宅，四至为：东至黎少坑地边；南至李芳才屋自墙为界；西至横岗公路预留界边；北至龚成添屋自墙为界。用地总面积、建筑占地面积和共有使用权面积均为91㎡），在取得了《建筑许可证》后，双方于1994年共同投资建造了三层半楼房一幢。楼房建成后，由李水周、梁伟琴与李通汉共同居住使用，各占值一半，一四层共用，二楼由李水周与梁伟琴使用，三楼由李通汉使用。2005年6月28日，经李水周与李通汉双方协商，由李通汉将其所值房屋份额转让给李水周，为此，李通汉于当天写下《承诺书》和《收据》各一份交李水周收执，《承诺书》内容“我夫妇自愿将芳春路＊＊＊号与李水周共同投资兴建的楼房转让给李水周，收回投资肆万玖仟元（￥49000.00元）后，该楼房的所有产权归李水周所有。今日之前双方的所有债务全部取消，立此为证，永不反悔。承诺人李通汉2005年6月28日”；《收据》内容“现收到李水周交来李通汉转让芳春路＊＊＊号楼房转让款肆万捌仟元正（48000.00元）。收款人李通汉2005年6月28日”。李水周收执了李通汉写下的《承诺书》和《收据》之后，随即向李通汉支付了楼房转让款48000元。从此，李通汉将其物品搬离芳春路＊＊＊号房屋并将房屋钥匙交给了李水周与梁伟琴，李水周与梁伟琴则居住使用（包括出租）该房屋至今。2008年3月10日，李水周向李通汉支付了余下的房屋转让款1000元。此后，双方一直无异议。2013年11月24日，因李通汉前往涉案房屋与李水周、梁伟琴交涉主张房屋权属，李通汉将房屋侧门的门锁损坏，双方引发纠纷。事发当天，双方经罗定市公安局黎少派出所主持调解，双方自愿达成如下协议：“一、黎少芳春路＊＊＊号侧门的门锁由李通汉负责修理好。二、双方有纠纷的房屋保持原状，可以继续出租，按法律程序解决。”，2014年9月1日，李水周与梁伟琴诉至原审法院，要求处理。
原审法院认定，本案系房屋买卖合同纠纷，涉案房屋原属李水周和李通汉在婚前共同出资建造并各占一半的产权，故该房屋的所有权人为李水周和李通汉，李通汉作为所有权人对其房屋的所有权享有处分权利，李通汉以其未经家人同意出让其房屋产权属应为无效的抗辩意见，理由不成立。本案中，2005年间李通汉将其占值涉案房屋产权有偿转让给李水周，是李水周与李通汉双方的真实意思表示，该房屋买卖行为并无违反法律强制性规定，合法有效。李水周支付涉案房屋转让款给李通汉后，李通汉亦已将其出让的房屋交付给李水周与梁伟琴，并由李水周、梁伟琴居住使用至今，双方的房屋买卖合同已实际履行，故涉案房屋产权已转让给李水周与梁伟琴所有。虽然该房屋未办理土地使用权过户手续，房屋的证载土地使用权属仍在李水周和李通汉的名下，但是，根据物权法第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，双方未办理土地使用权过户手续并不构成无效，李通汉与刘洁梅认为“未办理买卖转让手续的按法律规定就是买卖转让无效”的抗辩意见没有法律依据，不予采纳。本案中，李通汉与刘洁梅作为出让房屋的一方还负有协助对方办理房屋相关权属过户手续的买卖合同随附义务。
综上，李水周与梁伟琴提出的的诉讼请求，合理合法，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十八条第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十九条的规定，原审法院判决：一、确认李水周与李通汉转让罗定市黎少镇芳春路＊＊＊号房屋的行为合法有效，该房屋归李水周与梁伟琴所有；二、限李通汉与刘洁梅在本判决生效之日起十日内协助李水周与梁伟琴办理罗定市黎少镇芳春路＊＊＊号土地使用权［证号罗府国（用）字第18-93-＊＊6号］过户到李水周与梁伟琴名下的手续。案件受理费5050元，由李通汉负担。
宣判后，上诉人李通汉、刘洁梅不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；二、一、二审受理费由被上诉人负担。
事实和理由：一、一审判决认定事实不清。
1、一审判决未查明涉案房屋为上诉人夫妻共同财产的事实。涉案房屋国有土地使用证的土地使用者为李水周、李通汉。从被上诉人提供的书证证明，涉案房屋是1994年6月14日开始兴建，第二层是1996年4月7日兴建，第三层是1996年9月7日兴建，第四层是1996年12月25日兴建，装修是1998年8月1日开始，1999年2月13日基本结束。李通汉与刘洁梅于1996年8月12日登记结婚。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第6条规定，李通汉与刘洁梅夫妻关系存续期已超过8年，李通汉一方的婚前财产即涉案房屋已经转化为夫妻共同财产。但在一审判决中却故意不查明这一事实，是造成其错误判决的主观原因。
2、一审判决未查明涉案房屋的权属是否存在争议和《承诺书》中约定转让该“楼层”而不是该“楼房”的事实，以及《承诺书》的个人行为是否有效等关键性的问题，《承诺书》与买卖合同混淆。
其一，李通汉所写的《承诺书》中明确约定：“该楼层的所有产权归李水周所有”，然而一审判决却变成了“该楼房的所有产权归李水周所有”。本句的“层”字竟被改成了“房”字，如此明显的错误，导致本语的表达内容千差万别。
其二，李通汉所写的《承诺书》明显存在不符合签订房屋买卖合同的主体资格和房屋买卖合同的要件。依照《中华人民共和国房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。《承诺书》只不过是李通汉的个人行为，双方并没有签订书面转让合同，也没有载明双方的权利和义务。因此，该承诺书应认定为无效，予以撤销。
其三，一审判决毫无根据地认定：“由被告李通汉将其所值房屋份额转让给原告李水周……该楼房的所有权归李水周所有。”原告并没有提供任何依据作如此证明，而一审法院如此认定是极其错误的。
其四，一审判决还错误地认定：“被告将其物品搬离芳春路＊＊＊号房屋并将房屋钥匙交给了原告，原告则居住使用（包括出租）该房屋至今。”原告自始至终未能出示相关证据可以作如此证实。
其五，涉案房屋事实上是李通汉与刘洁梅夫妻共同财产，李通汉无权代表刘洁梅单独处理夫妻的共同财产，对刘洁梅不动产的处理，没有经得刘洁梅的书面同意。《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第6条、第10条的规定，没有任何证据证明刘洁梅同意转让，而李水周是涉案房屋的另一半产权人，并非毫不知情的善意第三人，所以刘洁梅完全有理由依法作不同意和对抗的。
由此可见，一审法院对上述事实未能查明，这是导致一审错误判决的原因。本案的关键在于，一审法院将承诺书认同为合同，然后由承诺书有效过渡到合同有效，上诉人的合法权益就这样在一审法院将承诺书与合同的混淆中被巧妙地违法剥夺了。
一审判决实体处理错误。一审判决由于认定事实不清，导致实体处理错误。
1、本案的承诺书是被上诉人胁迫上诉人以房抵债而产生的，根据《合同法》第五十四条第（二）项的规定是无效的。
2、李水周胁迫李通汉以房抵债的行为，李通汉与刘洁梅夫妻关系已超过八年，无论李通汉的财产是婚前或是婚后都已依法转化为夫妻财产。因此，一审法院确认涉案房屋的个人承诺行为合法有效是错误的。
3、依据《物权法》第九条有关不动产转让必须依法登记的规定，李水周与李通汉之间涉案房屋的个人承诺行为完全无效。一审法院竟对此视而不见，有违法律的公正性，损害了上诉人的合法权益。综上所述，一审判决认定事实不清，实体处理错误，适用法律不当，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，依法判决。
上诉人李通汉、刘洁梅在二审期间没有提供新的证据。
被上诉人李水周、梁伟琴共同答辩称：一、上诉人李通汉与被上诉人签订的《承诺书》是双方真实意思表示，双方的房屋买卖行为合法有效，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。
根据上诉人在一审提交的证据及一审法院查明的事实，本案涉案的罗定市黎少镇芳春路＊＊＊号的三层半楼房，是李水周与李通汉婚前于1994共同出资建造，并各占一半产权的房屋。后李通汉于2005年6月28日与李水周签订《承诺书》，将其所值份额产权以49000元价格转让给李水周，李水周亦已按照《承诺书》约定支付了49000元给上诉人，上诉人在签订《承诺书》后亦已搬出该房屋，将房屋交给李水周使用，双方虽未办理土地使用权过户手续，但双方的房屋买卖行为已实际履行。该事实有李水周于一审期间提交的国有土地使用证、建筑许可证、建造房屋开支情况、承诺书、收据等证据予以证实，足以认定。上诉人转让房屋的意思表达非常清楚，双方签订的《承诺书》是双方的真实意思表示，一审法院已依法认定这一事实。双方的房屋买卖行为是合法有效的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。
二、上诉人的上诉理由没有任何证据，应依法驳回其上诉请求。理由：
1、上诉人认为涉案房屋为上诉人的夫妻共同财产没有依据。涉案房屋是1994年建造，而上诉人夫妻是1996年8月12日结婚，该房屋李通汉所占值份额为其婚前财产。上诉人认为李通汉的婚前财产经过8年便可视为夫妻共同财产，其依据的最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第6条规定是错误的。根据《婚姻法》司法解释（一）第十九条的规定：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外。”个人婚前财产不管经过多长时间都不会转化为夫妻共同财产。且该司法解释明确规定，此前最高人民法院作出的相关司法解释与本解释相抵触，以本解释为准。故上诉人认为属夫妻共同财产没有依据。
2、两上诉人是夫妻关系，且上诉人李通汉与被上诉人李水周是亲兄弟关系。在一审庭审过程中，两上诉人均陈述到在签订《承诺书》后几天，其夫妻便已搬离了该房屋，事隔这么多年亦没有提出任何异议，这些事实可以证实上诉人刘洁梅对买卖房屋知情并同意的事实，上诉人认为刘洁梅完全不知情与事实不符。
3、上诉人提出《承诺书》是被上诉人胁迫上诉人以房抵债而签订，违反法律规定而无效，没有任何证据证实。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人李水周、梁伟琴在二审期间没有提供新的证据。
本院查明：原审法院查明的事实除上诉人李通汉所写的《承诺书》的内容与本院认定不一致之外，其他事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。
本院另查明：2005年6月28日，上诉人李通汉与被上诉人李水周协商，将其所占罗定市黎少镇芳春路＊＊＊号房屋的份额转让给李水周，李通汉写下《承诺书》交给李水周收执，《承诺书》约定：“我夫妇自愿将芳春路＊＊＊号与李水周共同投资兴建的楼房转让给李水周，收回投资肆万玖仟元（￥49000.00元）后，该楼层的所有产权归李水周所有。今日之前双方的所有债务全部取消，立此为证，永不反悔。承诺人李通汉2005年6月28日”。被上诉人李水周与梁伟琴于2014年9月1日向原审法院提起诉讼，请求：一、判决确认双方转让罗定市黎少镇芳春路＊＊＊号房屋的行为有效，该房屋归李水周与梁伟琴所有（估计该房屋价值约25万元）。二、判令李通汉与刘洁梅协助办理罗定市黎少镇芳春路＊＊＊号土地使用权（证号罗府国用字第18-93-＊＊6号）过户到李水周与梁伟琴名下的手续。三、案件受理费由李通汉与刘洁梅承担。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。双方当事人争议的焦点问题是房屋买卖合同是否有效。本院认为双方的房屋买卖合同合法有效，上诉人应协助被上诉人办理房屋过户手续。
涉案房屋所在的土地使用权由上诉人李通汉与被上诉人李水周共同共有，房屋是李通汉婚前与李水周共同建造的，双方确认各占一半的产权。上诉人认为虽然房屋是李通汉婚前建造，但两上诉人夫妻关系存续已超过8年，李通汉所占涉案房屋的份额已经转化为夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十九条的规定：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”上诉人的主张与上述司法解释不符，本院不予采纳。
上诉人认为李通汉转让房屋没有经刘洁梅同意，合同无效。上诉人在一审庭审中承认其夫妻于2004年8月入住涉案房屋三楼，在签订《承诺书》后几天就搬离涉案房屋。可见，转让房屋份额和搬离房屋是上诉人夫妻的共同行为，刘洁梅认为其不知道且不同意李通汉将房屋份额转让给李水周，没有证据证实，且明显不合常理，本院不予采信。上诉人从2005年立下《承诺书》到2008年交清转让款，均没有向被上诉人提出反对意见，直至2013年11月24日上诉人才与被上诉人交涉房屋权属问题，上诉人上诉认为被被上诉人胁迫转让房屋份额，但没有任何证据加以证实，本院亦不予采信。
上诉人认为其转让的是第三层，这与其所立《承诺书》和收据反映出的转让楼房的整体意思不符，本院不予采纳。上诉人还认为根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同；双方并没有签订书面转让合同，也没有载明双方的权利和义务，因此，《承诺书》应认定为无效。上述规定只是对房地产转让行为的规范性规定，并不是效力性规定，不能以此来否定转让行为效力。
综上所述，《承诺书》所确立的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人应履行协助被上诉人办理过户手续的合同附随义务。原审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。上诉人的上诉理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元，由上诉人李通汉与刘洁梅承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 罗晓红
代理审判员 陈洁涛
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 冯梓叶