江苏省滨海县人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）苏0922执异字0029号
异议人徐美飞。
申请执行人徐龙华。
委托代理人丁亚军，滨海县城中法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。
被执行人杨海东。
委托代理人刘训伟，江苏强仕律师事务所律师。代理权限：特别授权。
本院在执行申请执行人徐龙华与被执行人杨海东劳务合同一案中，异议人徐美飞于2016年3月23日向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行听证，异议人徐美飞，申请执行人徐龙华、委托代理人丁亚军及被执行人杨海东、委托代理人刘训伟均到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人徐美飞称，2014年9月15日，杨海东已将房屋转让给异议人，双方签订协议后，当即交付房款35万元，杨海东将房屋相关的销售发票及钥匙均交付给异议人。异议人也按期归还按揭贷款和物业费。2016年3月4日。异议人发现房屋钥匙被人换掉，门上有法院封条，才发现该房屋已被法院裁定给了申请执行人徐龙华。现要求终止滨海县人民法院（2015）滨执字第1664号民事裁定书执行。
异议人徐美飞为证明其主张，向法庭提供下列证据：
1、《房屋转让协议》一份，证明：2014年9月15日，徐美飞与杨海东签订《房屋转让协议》，杨海东将已订购的位于本县县城臻园30幢x室及车库，以62.7578万元转让给徐美飞，协议约定先付款22万元，余款待转让方购房合同变更到受让方名下时一次性付清，如有按揭由受让方归还在余款中扣减；
2、22万元的收条一张及金额，分别为7万元、6万元的借条二张，证明：徐美飞已支付房款35万元；
3、杨海东夫妇的身份证、结婚证、户口簿复印件各一份，证明：2015年5月11日，杨海东夫妇与异议人夫妇一起到房管所办理房屋变更手续；
4、委托书一份及交费发票，证明：2015年7月28日，杨海东出具委托书给异议人，由异议人与开发商全权办理房屋交接手续，异议人缴纳了契税、物管费、房屋维修资金等费用计3.7万元；
5、照片，证明：异议人领取房屋钥匙后，对房屋进行了部分装修；
6、借条三张，证明：杨海东另外向异议人借款计23万元，杨海东答辩时提到卖房后向异议人还款，是归还的这三笔借款。
申请执行人徐龙华辩称，异议人与杨海东之间的买卖关系不能成立，从协议上价款看双方显失公平，房屋的实际价格远远超过购买价格，实际价格为77万元，异议人仅支付22万元，而且双方是借贷关系，不是买卖关系。另外，经法院执行，我与杨海东达成和解协议，合法有效，房屋已交接，并已替杨海东归还了三个月的按揭。
申请执行人徐龙华为证明其主张，向法庭提供下列证据：
1、（2015）滨执字第1664号民事裁定书一份，证明：臻园30幢x室及车库归徐龙华所有；
2、杨海东的工商银行卡一份，证明：杨海东将卡交徐龙华由其归还按揭借贷，徐龙华现已归还三个月按揭借贷；
3、委托书一份，证明：杨海东同意徐龙华对房屋装修。
申请执行人徐龙华对异议人提供的证据，质证意见如下：
对证据一，实际是抵押行为，双方的价格显失公平；
对证据二，异议人实际支付房款22万元，6万元和7万元是借条，是借贷关系，不是房款，更说明双方是借贷行为，而不是房款；
对证据三，双方不是委托办理过户手续，而是领取钥匙；
对证据四，杨海东实际是委托代为交钱，是领取钥匙的费用，因杨海东经济困难，请徐美飞代缴相关费用，以后由杨海东与徐美飞结算；
对证据五，异议人是在法院作出裁定后，强行破门装修；
对证据六，三张借条的债权人是史楠，与本案无关联性。
被执行人杨海东辩称，1、房屋转让协议不是杨海东的真实意思表示，名为房屋买卖，实为民间借贷；2、协议签订后，异议人没有当即交付房款35万元，更没有交付钥匙和支付按揭等，因杨海东在异议人多次逼迫还款的情况下，将房屋挂在网上销售，异议人为适时掌握售房情况，逼迫杨海东交付钥匙，另外，领取钥匙时必须交付相关费用；3、按照转让协议约定，异议人尚欠杨海东40多万元，不应当在拿到钥匙后，仍向杨海东及担保人多次追索借款；4、（2015）滨执字第1664号民事裁定书，合法有效。
被执行人杨海东为证明其主张，向法庭提供如下证据：
1、向史楠调查笔录一份，证明：异议人提供的五张借条，债权人均为史楠，其中借条中注明出借人史楠的三张借条，杨海东均已归还，借条是史楠请徐美飞归还杨海东的。另外，二张借条，杨海东已归还3万元；
2、杨海东银行汇款凭证一份，证明：转让协议签订后，杨海东归还借款本利15.5万元，均打在异议人名下的银行卡上；另归还现金1.5万元；
3、手机短信截图五张，证明：转让协议签订后，异议人一直向杨海东及担保人追索借款情况，双方房屋买卖是形式，民间借贷是真；
4、2013年5月27日，商品房买卖合同一份，证明：杨海东购买房屋总价为77.4247万元，而杨海东与异议人签订的转让协议价款明显低于合同价，显失公平，不是杨海东的真实意思表示。
被执行人杨海东对异议人提供的证据，质证意见如下：
对证据一，真实性无异议，关联性、合法性有异议。杨海东是向异议人借款22万元，在异议人要求抵押的情况下签订的转让协议，名为房屋买卖，实为民间借贷；且转让价与合同价、现行价均不符，显失公平，该协议无效；
对证据二，杨海东出具给异议人22万元借条的同时出具22万元的收条，且收条的时间与协议的时间不符。另外二张借条，债权人是史楠，杨海东已归还3万元，尚欠史楠10万元。该借条在异议人手，是因为异议人讲杨海东要卖房，为便于史楠要钱，异议人骗取了史楠手的借条；
对证据三，因杨海东无法支付高额本利，异议人再三催促拿钥匙，才提供了证据并签了字，但不是向房管所办理过户手续提交的手续；
对证据四，当时杨海东在网上卖房子，异议人怕不知情，要求将钥匙拿到手便于掌握卖房情况；关于费用，因为开发商拿钥匙时必须结清相关费用，异议人只是垫付了相关费用，实际金额是3.23709万元，不是3.7万元，收到钥匙后就必然发生房屋买卖关系；
对证据五，该证据不能证明在什么地方拍的；
对证据六，该借条的债权人是史楠，是杨海东与史楠之间的债权债务关系。
异议人徐美飞质证意见如下：五张借条的钱都是我出的，我不是债权人为什么借条会在我的手中，借条中注明史楠的，当时口头约定利息为1角；关于房价，他买77.4247万元，我买62万多元，不包括停车位，且签合同时杨海东夫妻均到场签字的。另外，杨海东还款也都是还给我的。
本庭出示向臻园开发商销售经理赵明谈话笔录一份，证明：2015年5月11日，赵明和徐美飞夫妻、杨海东夫妻一起在房管所办理变更房屋购买人事宜，因房管所需要盖开发公司的公章，当时公司的公章又不在滨海，再者，杨海东的按揭又没有转到徐美飞的名下，所以当时没有办成，杨海东夫妻签名的户口簿、结婚证、身份证复印件就在徐美飞跟前。
徐龙华、徐美飞对此无异议。
杨海东认为证人应当到庭作证。
经查，2013年5月27日，杨海东与江苏欧堡利亚实业有限公司签订《商品房买卖合同》，杨海东购买臻园30幢x室，面积136.43平方米，单价4710元/平方米，计64.2585万元，停车位8.64平方米，8.8万元，自行车库4.035万元，总价77.4247万元。杨海东首付款20.2585万元，余款44万元办理按揭贷款，该合同已在房管部门备案。2014年9月15日，杨海东与徐美飞签订《房屋转让协议》，协议约定，杨海东将购买臻园30幢x室及车库，以4600元/平方米，总价62.7578万元转让给徐美飞，签订协议时徐美飞付款22万元，余款待购房合同变更到徐美飞名下时一次性付清，如有按揭，由徐美飞归还在余款中扣除；杨海东应当在3个月内，最迟不超过5个月将合同变更到徐美飞名下等。协议签订当日，徐美飞支付房款22万元，杨海东出具了收条。
2015年5月11日，开发商销售代表赵明和徐美飞夫妻、杨海东夫妻到房管部门办理合同变更手续，杨海东提供结婚证、户口簿、身份证，杨海东夫妻俩在复印件签字，办理过程中，因房管部门要求更名申请表上要盖公司公章，当时公司的公章又不在滨海。因此，此次没有办成。徐美飞就将杨海东签了名的结婚证、户口簿、身份证复印件带走了。
2015年7月28日，杨海东出具委托书给徐美飞，载明：委托徐美飞前来办理臻园30幢x室拿房手续事由，徐美飞代缴，如有违约由本人承担。徐美飞领取钥匙的同时缴纳了契税、维修资金、物业费等等相关费用及归还杨海东名下按揭贷款6363.91元。同年10月8日，徐美飞与盐城雷蒙广告装饰有限公司签订《装饰装修工程施工合同》，并对该房屋内部进行了部分装修。
本院在执行申请执行人徐龙华与被执行人杨海东劳务合同纠纷一案中，于2015年12月26日，本院作出（2015）滨执字第01664号民事裁定书，查封被执行人杨海东登记备案的位于臻园30幢x室房屋一套。并将裁定书和查封公告张贴在门上。本案在执行过程中，于2016年1月29日，徐龙华与杨海东达成和解协议，即：本案执行标的30万元，杨海东另欠徐龙华17.65万元，计47.65万元，杨海东自愿将臻园30幢x室房屋所有权转移给徐龙华，以47.65万元价格抵算杨海东欠徐龙华的所有债务。该房屋剩余的按揭贷款40.6万元由徐龙华归还，徐龙华在办理产权过户时支付杨海东1万元，另自愿代杨海东归还3万元的债务，此3万元由杨海东另行出具借据给徐龙华。本院于2016年2月5日作出执行裁定书，将杨海东名下的臻园30幢x室房屋和自行车库、停车位所有权转移归徐龙华所有。
另查，徐美飞认为已付房款35万元，其中22万元收条和杨海东出具的两张借条，即：2014年9月11日，借款6万元，借款人杨海东，担保人王觉月；同日，借款7万元，借款人杨海东，担保人仇华东。转让协议签订后，杨海东从2014年10月21日起至2015年1月19日止，杨海东以卡卡转账方式归还徐美飞借款15.5万元，另归还徐美飞现金1.5万元，合计17万元。另外，徐美飞还多次向担保人仇华东催讨借款，2016年4月24日，仇华东归还徐美飞担保借款7万元。
本院认为，异议人徐美飞主张享有房屋所有权证据不足，理由不能成立，本院依法不予支持。其理由：1、争议房屋没有实际交接。异议人持杨海东委托书到开发商处领取房屋钥匙，系异议人受杨海东的委托，所缴纳的各种费用，系代缴，且不缴纳其费用也无法领取钥匙，故不能认定实际交接；2、既然异议人认为已付房款35万元，为何签订转让协议后，杨海东仍在还款，且异议人始终未放弃向担保人追索借款，因此，该转让协议名为买卖，实为借贷；3、异议人认为杨海东归还的17万元，是归还是借条中注明债权人史楠三张借条，总借款23万元。但杨海东出具史楠的证词，该借条是杨海东归还了借款后，史楠委托异议人将借条归还给杨海东的。因此，徐美飞与杨海东之间是否存在23万元借款需通过诉讼予以确认，不属于执行异议解决范围。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百五十四条第一款第十一项之规定，裁定如下：
驳回徐美飞提出的执行异议。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 王 军
审 判 员 牛进国
人民陪审员 吴 怡
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 邵 静