上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0120民再2号
上海市奉贤区人民法院民事判决书(2016)沪0120民再2号原告夏水莲，女，1926年10月27日生，汉族，住上海市奉贤区。委托代理人李国命(系原告儿子)，男，住上海市奉贤区。委托代理人李洪刚，上海徐卫红律师事务所律师。被告吴晓亮，男，1958年1月8日生，汉族，住上海市奉贤区。原告夏水莲诉被告吴晓亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月26日以(2014)奉民三(民)初字第3234号民事判决书作出判决，判决生效后被告吴晓亮不服，向上海市第一中级人民法院申请再审，该院于2015年8月25日作出(2015)沪一中民二(民)申字第88号民事裁定，提审本案。上海市第一中级人民法院于2015年11月4日以(2015)沪一中民二(民)再提字第3号民事裁定书，作出：一、撤销本院(2014)奉民三(民)初字第3234号民事判决；二、本案发回本院重审。本院于2016年5月4日立案受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭，于2016年5月26日、7月1日公开开庭进行了审理。原告夏水莲的委托代理人李国命、李洪刚；被告吴晓亮均到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。原告夏水莲诉称，2011年8月30日，原告与被告签署了《租赁合同》，原告将位于上海市奉贤区海港综合经济开发区民福村XXX号房屋及附属约一亩自留地出租给被告养鸡、居住。租赁期限自2011年9月1日至2016年8月30日，合同约定租金每年为人民币(以下币种同)5,000元，每年8月1日支付，先付后租。然被告支付首年租金后，未支付后期租金，原告遂诉至法院请求判令：1、原、被告2011年8月30日签订的《租赁合同》解除；2、被告清理位于上海市奉贤区海港综合经济开发区民福村XXX号房屋及附属自留地(约一亩)，恢复原状(清理自留地上搭建大棚)并返还原告；3、被告支付欠付的租金(自2012年9月1日起至实际搬离之日止，按每年5,000元计算)。原告夏水莲针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：1、《宅基地使用权证》1份，旨在证明诉争房屋系原告所有的事实；2、《租赁合同》1份，旨在证明原告将诉争房屋出租给被告使用的事实；3、身份证复印件及常住人口信息1份，旨在证明原、被告身份情况的事实。再审中原告夏水莲另行提交了以下证据：4、2016年3月拍摄的租赁标的物的照片，照片显示房屋内外还留有被告养鸡的物品及棚舍的残留物；5、2016年3月21日由村委会出具的情况说明1份，证明原告房屋北侧约有0.65亩属李大明的承包地；6、2016年3月21日由原告儿子李大明出具的情况说明1份，证明北侧0.65亩承包地自2010年初交由原告处理，所得利益归原告所有。被告吴晓亮辩称，不同意原告的诉讼请求。合同签订后，原告即要求增加租金；合同上约定的约一亩自留地的权属和现状，与实际不符。原告存在欺诈行为，同时原告也无催讨租金的依据。由于原告的欺诈以致支付租金后土地不能正常使用。其要求，1、由于原告违约，同意解除合同；2、退回支付的5,000元租金；3、赔偿被告损失100,000元；4、诉讼费由原告负担。被告吴晓亮对其辩称，未能向法庭提供相应的证据。再审中，本院至上海市奉贤区海港综合经济开发区民福村进行了调查及勘察，取得以下证据：1、2016年6月22日在民福村村民委员会对村治保干部马宝清的调查笔录，内容为：原告宅基地房屋北侧约0.65亩田系原告儿子李大明的承包田。由于被告租赁房屋后在房屋的南面、东南面、北面分别搭建棚舍，但未办理相关手续。李大明也到村里反映要求被告停止搭建，根据上述情况村委会通知被告不允许搭建；2、由本院及村委会马宝清到现场，制作了民福村XXX号房屋及四周的平面图，638号有朝南房屋四大一小，房屋东面、西面、北面均为河道，房屋与河道间均为空地且距离分别为9米、约1米、20.7米，距房屋南面24米也为空地，除北面有0.65亩系原告儿子李大明的承包田外，剩余均为原告自留地。经当庭质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、的真实性无异议；但对证据4认为不完整，不全面；对证据6不认可，认为为了母亲写个材料很正常，且与事实不符，从一开始使用该土地即遭到原告儿子李大明的阻挠。针对本院调取的证据1、2，原、被告对真实性均无异议。鉴于上述，本院对原告提交的证据1、2、3、4、5及本院调取的证据1、2真实性予以确认并与本案有关联，上述证据能够证明本案的事实，予以采纳。至于原告提交的证据6因与现有证据能够证明的事实不符，即原告的儿子李大明在租赁发生时，被告使用0.65亩土地就向村委会反映不允许被告使用，存在干涉、阻挠的行为。故原告儿子在事后出具的该份证据材料内容与实际不符，本院不予采纳。基于上述本院认定的证据，结合原、被告的诉、辩及在庭审中的举证、质证意见，本院确认如下法律事实：2011年8月30日，原、被告签订《租赁合同》约定，原告将坐落于上海市奉贤区海港综合经济开发区民福村XXX号一栋(共四大一小房屋五间)出租给被告使用(主要用于养鸡、住人)，租赁期限自2011年9月1日至2016年8月30日止。租金每年5,000元(包括宅基地前后约一亩自留地)，支付方式每年8月1日支付，租金在合同期内不调整。当日被告支付了5,000元租金，原告交付了房屋，但未办理交接手续(交付钥匙)且被告在进入租赁房屋的南外大门加装挂锁一把。租赁的房屋有朝南房屋四大一小，该房屋正南面有案外人的两幢房屋，租赁房屋东面、西面、北面均为河道，房屋与河道间均为空地且距离分别为9米、约1米、20.7米，距房屋南面24米也为空地，除北面有0.65亩系原告儿子李大明的承包田外，剩余均为原告自留地。嗣后被告住到房屋内，开始养鸡并在南面、东南面、北面空地上搭建竹制棚舍。2012年4、5月份村委会告诉被告不能搭建棚舍，原告的儿子李大明也阻止被告搭建，同时原告提出增加租金。双方遂产生矛盾，后经村委会多次协调不成。2013年1月双方在开发区司法所的调解下也未能达成解决方案，期间被告明确提出解除合同。双方因怠于履行各自的权利义务，致使矛盾未能解决。2013年6月被告离开所租赁的房屋。另查明，租赁房屋北侧的0.65亩地系原告儿子李大明的承包田。2012年9月1日始被告未支付租金。本院认为，(1)涉案租赁合同涉及“自留地”的争议，双方签订的租赁合同中约定宅基地前后有约1亩的自留地供被告租赁使用。现查明该1亩自留地中有约0.65亩系原告儿子李大明的承包地，其权属不是原告的，原告是无权处分的。虽然在2016年3月21日李大明出具证明，称其将上述争议承包地交原告处理，所得利益归原告所有。但村委会的调查笔录及庭审查明的事实看，当时李大明对被告使用上述土地进行过阻挠，也是导致被告使用租赁物障碍的原因之一，故李大明的该份证明内容与事实不符，不具有法律效力，本院不予采信。由此双方签订的租赁合同中约1亩的自留地的使用存在瑕疵，但从租赁合同的整体看，被告承租房屋及场地作为居住及养鸡用，0.65亩土地从现场总的结构看，对被告居住及养鸡不会起根本性的改变作用，这一节的违约并非根本性违约，故属一般瑕疵，按照合同法有关规定，原告履行合同不符合合同约定的，应当承担相应责任，被告可以以减少支付租金方式要求原告承担。本院酌定减少20%的租金，将年租金调整为4,000元。(2)关于合同履行的问题，根据查明的事实，双方在2012年4月左右即发生争议，主要原因有两点，一是0.65亩土地存在权属争议，原告儿子李大明不让被告使用；二是村委会在发现被告搭建鸡舍时明确告知没有手续是不可乱搭建的，要求其拆除。至2012年9月1日按照合同约定被告应支付第二年的租金时，被告明确不予支付。嗣后村委会、司法所进行协调未果。从庭审双方确认的被告于2013年6月底离开租赁房屋的事实看，被告实际已单方解除合同，该单方行为符合合同法第九十四条第二款的规定，即在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。故应认定2013年6月30日为解除租赁合同日。但由于双方对法律的认知及双方矛盾的深化，被告未能及时将房屋恢复原状返还原告并办理交接手续；同时原告也怠于行使权利，未能采取相关有效措施防止损失扩大，一直到2014年10月27日才向本院诉讼解决纠纷。对于造成的房屋占用费损失双方均有过错。故2013年7月始的房屋占用损失由双方各半承担。(3)至于被告辩称中要求原告退回支付的5,000元租金及赔偿被告损失100,000元，被告未能提交相关的证据材料予以证明，故缺乏相应的事实与法律依据，本院难以支持；同时对原告要求被告支付欠付的租金(自2012年9月1日起至实际搬离之日止，按每年5,000元计算)的请求，根据上述查明及认定的事实并依据相关法律规定，亦难以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十八条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条的规定，判决如下：一、原告夏水莲与被告吴晓亮在2011年8月30日签订的《租赁合同》于2013年6月30日解除；二、被告吴晓亮于本判决生效之日起十日内支付原告夏水莲自2012年9月1日至2013年6月30日的租金计2,000元(计算方法：年租金为4,000元，上述租期的租金为3,000元扣除上一年度支付的5,000元中的1,000元后为2,000元。)；三、被告吴晓亮于本判决生效之日起十日内对坐落于上海市奉贤区海港综合经济开发区民福村XXX号房屋及附属自留地恢复原状，并返还给原告；四、被告吴晓亮于本判决生效之日起十日内支付原告夏水莲自2013年7月1日起至实际返还日止的房屋占用费的50%(按年租金4,000元计算)。五、驳回原告夏水莲的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币82元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长陈菊妹审判员张明浩审判员唐韵二○一六年八月二日书记员吴嘉怡
审判长 陈菊妹
审判员 唐 韵
审判员 张明浩
二〇一六年八月二日
书记员 吴嘉怡
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。
第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。