广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1000号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郭天龙，男，汉族，住所地：广东省大埔县。
委托代理人：叶刚，广东达和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市世某投资发展有限公司，住所地：深圳市光明新区（办公场所）。
法定代表人：徐建军，总经理。
委托代理人：甘永辉，北京德和衡（前海）律师事务所律师。
上诉人郭天龙因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院的判决书（2013）深宝法观民初字第50号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年8月24日，郭天龙与深圳市世某投资发展有限公司（以下简称世某公司）签订一份编号为xxxxx的《商铺租赁合同》，约定郭天龙租赁世某公司位于深圳龙华北环某路1号某商业广场“世某·群兴家居广场”三楼3027、3028号铺位（专柜），建筑面积为313.3平方米，经营范围为实木套房，经营品牌为广州裕丰。郭天龙负责提供用于经营的商品并自行负担商品上柜销售前后所发生的各项费用及税金。每月租金4700元、管理费7833元。合同签订之日郭天龙必须向世某公司一次性缴纳：1、合同履约保证金12533元；2、首月租金4700元；3、首月管理费7833元；4、商品质量保证金10000元；5、商场自正式开业之日起免租5个月，免租期间照常缴纳管理费及其他分摊费用。合同还约定本合同签订之日起3天开始对经营铺位（专柜）进行装修，世某公司给予郭天龙20日的装修期限（即从2011年8月28日至2011年9月17日），装修费用由郭天龙承担。合同期限为两年，从2011年10月1日起至2013年9月30日止，合同还约定其他权利义务。合同签订后，郭天龙向世某公司缴纳：1、合同押金12533元；2、首月租金4700元；3、首月管理费7833元；4、商品质量保证金10000元；5、装修押金2000元。2011年10月11日，郭天龙与世某公司又签订一份《保密协议》，协议约定世某公司同意给予郭天龙（除合同约定的免租期外）5个月的免租期支持。即免租期限为10个月，2012年8月开始缴纳租金。合同签订后，郭天龙缴纳管理费至2012年3月，合计共缴纳46998元。
又查，“世某·群兴家居广场”是由深圳市宁远投资发展有限公司投资开发的项目，2011年4月12日，深圳市宁远投资发展有限公司将该房屋租赁给世某公司，租赁期限15年，从2011年4月12日至2026年4月11日止，并同意世某公司转租房屋，该项目已进行了历史遗留违法建筑普查申报，但行政部门至今尚未对该项目做出合法化认定。2012年5月18日，该房屋办理房屋租赁凭证；2012年7月26日，该项目消防验收合格，取得建设工程消防验收意见书及消防安全检查合格证。
郭天龙诉讼请求：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、世某公司返还商品质量保证金10000元、装修押金2000元、合同押金12533元、首月管理费、租金12533元；3、世某公司赔偿装修损失87623元；4、世某公司返还合同租赁期间管理费46998元；5、世某公司赔偿郭天龙停业期间的人员工资损失35000元；6、本案诉讼费由世某公司承担。本案在一审庭审过程中，郭天龙当庭变更第一项诉讼请求为请求认定双方签订的《商铺租赁合同》为无效。
世某公司反诉请求：1、郭天龙按约定的租金标准（2012年10月前为4700元／月，2012年10月起为5170元／月）向世某公司支付拖欠的2012年9月1日至11月30日期间的租金15040元及暂计至2013年3月10日止的滞纳金6980.91元；2、郭天龙按约定的7833元／月的标准向世某公司支付拖欠的自2012年4月1日至11月30日期间的物业服务费（包括物业管理服务费用，中央空调及电梯的维护保养、使用费用，分摊的公用水电费用等）62664元及暂计至2013年3月10日止的滞纳金43661.14元；3、郭天龙向世某公司支付拖欠的2012年3月至11月30日期间的电费650元；4、郭天龙赔偿世某公司损失10000元；5、郭天龙承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：本案争议的焦点在于郭天龙与世某公司签订的《商铺租赁合同》是否有效。由于本案涉案房屋属于深圳市农村历史遗留违法建筑，世某公司提供了编号为b9—01—0006号项目名称为宝安区宁远外国语学校培训服务中心大楼的2003年1月4日复工通知书、2013年7月5日地址证明。由于世某公司并未提供充分的证据证明上述项目就是本案所涉房屋，无法证明与本案存在关联性，故原审法院认定政府相关部门至今尚未对该房屋做出合法化认定。在涉案房屋尚未取得房屋所有权证及建设工程规划许可证的情况下，世某公司与深圳市宁远投资发展有限公司签订的《房屋租赁合同》因违反国家法律、行政法规强制性规定，依法应认定无效。由于主合同无效，直接导致郭天龙与世某公司签订的《商铺租赁合同》亦属无效。根据无效合同的处理原则，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，世某公司应退还收取郭天龙管理费46998元、商品质量保证金10000元、合同押金12533元、装修押金2000元，首月租金4700元。由于郭天龙占有世某公司承租的商铺，占有期间应支付给世某公司商铺使用费。郭天龙主张其于2011年12月离开涉案商铺，但是没有提交有效证据证明其主张，故原审法院认定郭天龙占有该商铺至世某公司结束实际经营管理即2012年11月底，郭天龙占有期间为2011年10月1日至2012年11月30日。商铺使用费按双方合同约定的租金标准支付，经核算，为66740元（4700元×12个月＋5170元×2个月）。关于装修费用问题，郭天龙仅提交了一份《家居美装饰合同》及报价单，并无其他支付装修费用的相关证明，原审法院不予支持。关于世某公司主张的2012年3-11月电费问题，因世某公司未能提交证据证明，原审法院不予支持。关于郭天龙主张其停业期间的人员工资损失，及世某公司反诉请求的赔偿损失问题，因双方均没有事实及法律依据，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、郭天龙与深圳市世某投资发展有限公司签订的《商铺租赁合同》无效；二、深圳市世某投资发展有限公司于判决之日起十日内返还给郭天龙管理费46998元、商品质量保证金10000元、合同押金12533元、装修押金2000元，首月租金4700元；三、郭天龙于判决之日起十日内支付给深圳市世某投资发展有限公司商铺使用费66740元；四、驳回郭天龙的其他诉讼请求；五、驳回深圳市世某投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果世某公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2200元，反诉费1540元，由郭天龙承担2128元，世某公司承担1612元，本诉受理费郭天龙已预交，反诉费世某公司已预交，相互抵扣后，世某公司所付之数随同上述款项迳付郭天龙。
郭天龙不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决第三项，改判郭天龙无须支付商铺使用费66740元给世某公司；二、撤销一审判决第四项，改判世某公司支付郭天龙装修损失87623元、停业期间人员工资损失35000元给郭天龙；三、世某公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、世某公司一审的反诉并没有“商铺占有使用费、场地占用费”的反诉请求，一审法院判决郭天龙支付世某公司2011.10.1-2012.11.30日期间的商铺占有使用费66740元（4700元x12个月＋5170元x2个月）违反“不告不理原则”。1、世某公司自始至终未反诉请求郭天龙支付2011.10.1-2012.6.1日期间的任何费用。2、世某公司一审反诉要求郭天龙支付的是2012.9.1-11.30日期间拖欠的租金15040元，2012.4.1-11.30日期间的物业服务费62664元、2012.3月-11.30期间的水电费650元，并未要求郭天龙支付涉案场地占有使用费。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，只有在一方当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占用使用费的情况下，才予以支持。二、一审判决郭天龙支付商铺使用费没有事实及法律依据，世某公司已于2012年5月单方收回了涉案商铺，涉案商铺被收回，又何来商铺使用费？1、一审法院遗漏郭天龙在举证期间提交的、世某公司承认其真实性、形成于2013年10月18日的郭天龙与世某公司法定代表人徐建军谈话的录音证据，该录音足以证明世某公司于2012年5月单方面解除了涉案租赁合同并收回了涉案商铺。2、涉案《商铺租赁合同》本身约定了自2011年10月1日起正式开业，涉案商铺有10个月的免租期、20天的装修期，即便是要收商铺占有使用费，那也只能自2012年7月21日开始计算。三、郭天龙虽未提供用于装修涉案商铺的发票，但用于经营的涉案商铺必然产生了装修费用，无论是基于公平还是“以事实为依据”的原则，都应当参照市场行情酌情判决世某公司赔偿郭天龙的装修损失。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，违反不告不理的基本原则，特此上诉，望支持郭天龙的上诉请求。
世某公司口头答辩称：1.世某公司在原审的时候已经提交了复工通知书和地址证明，两份证据结合足以证明本案涉案房产已经取得政府部门批准建设的文件，涉案合同应为有效；2.郭天龙实际使用了涉案房产，根据公平原则应当支付使用费；3.郭天龙在民事起诉状中陈述世某公司在2012年9月通知郭天龙收回涉案的房产，而其上诉状中又称世某公司在2012年5月收回涉案房产，其陈述前后明显矛盾，不能自圆其说。综上，郭天龙的上诉请求没有事实依据和法律根据，请求二审法院依法予以驳回。
本院经审理查明：郭天龙与世某公司签订的租赁合同约定，第二年租金在上年租金的基础上递增10%。原审查明的其他内容属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据郭天龙的上诉理由和世某公司的答辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案合同的效力；2、世某公司是否应赔偿郭天龙的装修损失和人员工资损失；3、郭天龙是否应支付世某公司房屋使用费及数额。
关于第一个争议焦点，本院认为，本案现有证据不能证明涉案物业已经取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，因此，原审认定涉案合同无效正确，本院对此予以维持。
关于第二个争议焦点，本院认为，涉案合同无效，郭天龙与世某公司对涉案合同无效均有过错，应各自承担相应的责任。世某公司作为房屋出租人，应当保证出租的房屋有合法手续。涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，因此，世某公司应承担合同无效的主要过错责任。郭天龙虽然没有提交涉案物业的装修发票，但结合世某公司给予郭天龙的装修期及收取郭天龙装修押金的事实，可以确定郭天龙承租的物业有装修，结合郭天龙提交的装修合同的金额、郭天龙在合同期内已经使用物业的时间及世某公司的过错程度，本院酌定世某公司赔偿郭天龙的装修损失20000元。郭天龙请求的人员工资损失没有证据支持，本院对该项请求予以驳回。
关于第三个争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。郭天龙使用了涉案房产，应支付房屋使用费。双方在合同中约定的免租期是双方就租期和租金达成的一致意见，应认定为对房屋使用期间租金的约定，免租期内，郭天龙无需支付房屋使用费。合同约定郭天龙支付租金的时间为2012年8月，因此，郭天龙应支付的房屋使用费的期间为2012年8-11月，经计算，金额为19740元（4700元＋4700元＋5170元＋5170元）。
综上，原审认定事实部分有误，本院予以纠正。郭天龙的上诉部分有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院的判决书（2013）深宝法观民初字第50号民事判决第四、五项；
二、维持深圳市宝安区人民法院的判决书（2013）深宝法观民初字第50号民事判决第一、二项；
三、变更深圳市宝安区人民法院的判决书（2013）深宝法观民初字第50号民事判决第三项为“郭天龙于判决之日起十日内支付给深圳市世某投资发展有限公司商铺使用费19740元”；
四、深圳市世某投资发展有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿郭天龙装修损失20000元；
五、驳回郭天龙的其他诉讼请求；
六、驳回深圳市世某投资发展有限公司的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费、反诉费共计7827.30元，由郭天龙负担1827.30元，世某公司负担6000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 杨泽芳（兼）
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。