海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼02民终459号
上诉人（原审原告、反诉被告）：三亚顺阳汽车检测维修服务有限公司。
法定代表人：孙岩。
委托诉讼代理人：汪世业。
委托诉讼代理人：林广博。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：中国人民解放军92810部队。
法定代表人：杨德华。
委托诉讼代理人：刘勇。
委托诉讼代理人：王云鹏。
原审第三人：中国人民解放军海军海口房地产管理处。
负责人：朱斌。
委托诉讼代理人：杨欢。
委托诉讼代理人：闫玲玲。
上诉人三亚顺阳汽车检测维修服务有限公司（以下简称顺阳公司）因与被上诉人中国人民解放军92810部队（以下简称92810部队）、原审第三人中国人民解放军海军海口房地产管理处（以下简称海军海口房管处）租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初3974号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
顺阳公司上诉请求：1.撤销（2016）琼0271民初3974号民事判决，支持顺阳公司的诉讼请求；2.驳回92810部队的反诉请求；3.案件一审、二审受理费由92810部队承担。
事实和理由：一审法院认定顺阳公司与92810部队签订的《军队房地产委托协议》（以下简称委托协议）从2015年10月1日起解除错误，判令顺阳公司将所有租赁场地及地上建筑物完好退还给92810部队，没有法律依据，违反公平原则。1.顺阳公司自2006年与92810部队建立土地租赁关系，第一次租赁合同期限为三年。期满后，双方改为一年一签，每年续签是双方已经形成的惯例。2.从《军队房地产租赁合同》（以下简称租赁合同）可以看出，顺阳公司承租的只是92810部队的场地（且是水坑）。顺阳公司填平水坑并投资700多万元陆续兴建汽车检测维修服务厂房及设备设施，上述事实92810部队也是知道的。一审法院判令顺阳公司将其投巨资兴建的厂房无偿退还给92810部队明显违反了公平原则。3.一审法院以92810部队提供的一份没有顺阳公司盖章、没有生效的《终止合同协议书》为由认定92810部队已履行解除合同的法定义务，并认定顺阳公司与92810部队于2015年10月1日已解除双方的租赁合同关系是错误的，没有事实根据和法律依据。4.双方的协议明确约定，92810部队向顺阳公司出租的场地需向上级部门报批，但92810部队没有向上级部门报批，造成无法履行的过错是92810部队单方的过错，应由其自行承担责任，而不是由顺阳公司承担责任。
92810部队辩称，一、双方之间的合同关系已依法终止，且双方间合同关系事实上确实已无法存续。
1.双方之间的合同关系已依法终止。
双方于2014年7月1日签订了委托协议，约定92810部队将原招待所旁的房屋给顺阳公司使用管理。委托管理期限自2014年7月1日起至2015年7月1日止。合同期满后，双方未再续签协议。2015年8月5日，92810部队与顺阳公司签署《终止合同协议书》，清楚表明解除租赁关系并于2015年9月30日收回场地及地上建筑物的立场。因顺阳公司一直拒绝腾退场地及房产，92810部队于2015年10月21日再次向顺阳公司送达了《军队房地产租赁合同腾退通知书》（以下简称腾退通知书），再次要求顺阳公司于2015年11月30日前腾退所租赁的房地产。
委托协议实质上属于《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）中所列明的租赁合同，双方间形成的是租赁合同关系。合同法第二百三十六条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”同时，根据合同法的规定，不定期合同，出租方有权随时解除合同，这是法律赋予出租人的权利，92810部队有权随时终止合同，并有权自行决定是否与顺阳公司重新签订合同。
合同法第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”92810部队于2015年8月5日出具的《终止合同协议书》中已明确主张解除双方的租赁关系，应属于解除合同的通知，该通知送达到顺阳公司时合同解除。一审法院认定双方的租赁合同关系于2015年10月1日解除，有相应的事实和法律依据。即便不认定《终止合同协议书》属于解除合同通知，92810部队于2015年10月21日向顺阳公司送达的腾退通知书也证明92810部队已履行了通知义务。
因此，双方间的租赁合同关系已依法终止，92810部队有权要求顺阳公司于合理期限内退场，并按原协议书的约定支付场地占用费。
2.双方间合同关系事实上确实已无法存续。
根据总政治部、总后勤部及中央军委纪律检查委员会《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》的要求，军以下部队不得对外租赁房地产，经报批的项目，合同到期后不再续期，未经报批的，于2015年年底前终止合同并收回。因此，本案所涉及的标的物，事实上已无法继续交由顺阳公司占有、管理、使用。
二、委托协议明确约定了双方的权利义务，终止合同并不违反公平原则。
1.2014年双方签订的委托协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规规定，且92810部队上级主管单位海军海口房管处亦认可该合同，该合同应属合法有效，各方当事人应当严格遵守。根据委托协议第七条第三项的约定，顺阳公司不得擅自改建，其改建的设备设施、建筑物、构筑物等，均归92810部队所有。顺阳公司应当依约履行。
2.顺阳公司自2006年起开始租用场地，至今已在该场地上经营十年，其所投入已得到充分保障。
3.终止双方于2014年所签订的委托协议并未损害到顺阳公司任何利益。租赁合同第八条第三、四项约定，承租人所增加或添附的建筑物和设施，归出租方所有。租赁合同于2009年期限届满，根据上述约定，顺阳公司在此期间所增加或添附的设施在2009年之后已归92810部队所有。其后，双方每年一续签的合同中，也对添附物的归属问题有相同的约定，即在2014年签订委托协议之前，顺阳公司已并非添附物的权利人，终止双方于2014年所签订的委托协议并未损害到顺阳公司任何利益。
三、顺阳公司理应立即退场，并返还租赁物。
92810部队自2015年8月起通知顺阳公司退场，至今已超过一年多，对于一年期限的合同而言，已远超出了合理的退场期限的范围，顺阳公司应立即退场，返还租赁物。
综上，92810部队与顺阳公司签订的委托协议已于2015年7月1日已终止，顺阳公司理应及时退场并返还标的物。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。顺阳公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。
海军海口房管处述称，涉案合同与海军海口房管处没有法律上的利害关系，海军海口房管处并非合同相对人。2006年合同到期后，顺阳公司与92810部队重新签订合同并履行新合同。海军海口房管处认可双方签订的合同有效性，目前因军队相关政策法规的调整，双方的合同已不具备履行的条件，合同已无法履行。其他的与92810部队的答辩意见一致。
顺阳公司向一审法院起诉请求：1.确认顺阳公司与92810部队签订的委托协议有效并继续履行；2.案件受理费由92810部队承担。
92810部队向一审法院反诉请求：1.确认92810部队与顺阳公司签订的委托协议已解除；2.顺阳公司限期清理退场，将所承租的场地及房屋完好退还给92810部队；3.顺阳公司支付租赁期限届满后，实际占用场地期间的租金81,104元(暂计至2015年11月28日止)及违约金17,883元。
一审法院认定的事实：2006年3月30日，92810部队的上级单位海军海口房管处与顺阳公司签订租赁合同，将位于三亚市机场跑道两侧面积为4,000平方米场地出租给顺阳公司用于汽车检测维修，期限至2009年3月30日；顺阳公司不得在场地上新建和添建各种永久性建筑物，确实需要的，须征得92810部队同意，费用自理，权属属92810部队。顺阳公司在签订合同后在该场地上建起汽车检测中心和维修中心。2009年之后，由92810部队作为出租方将上述场地出租给顺阳公司，期限均为一年，一年一签。2014年6月29日，顺阳公司与92810部队签订委托协议，约定：92810部队将上述场地及场地上2,803平方米的房屋委托顺阳公司管理，用于汽车维修，期限从2014年7月1日至2015年7月1日；每年委托管理费20万元；92810部队负责向军队房地产管理部门办理委托管理协议审批手续；顺阳公司在不影响使用安全，改造、或增扩固定设施的费用自理，权属归92810部队，协议解除无条件移交92810部队；因军事需要提前解除协议，顺阳公司在接到解除通知一个月内无条件退出。总政治部、总后勤部及中央军委纪律检查委员会于2015年下文要求，军以下部队不得对外租赁房地产，经报批的项目，合同到期后不再续期；未经报批的，于2015年底前终止收回。2015年8月5日，92810部队给顺阳公司送达《终止合同协议书》，顺阳公司的工作人员签收。该协议书约定，双方目前存在不定期合同关系，于2015年7月11日解除租赁关系，92810部队于2015年9月30日前收回场地及建筑物。2015年10月31日，92810部队向顺阳公司送达《军队房地产租赁合同腾退通知书》，要求顺阳公司于2015年11月30日前将场地及建筑物交还。顺阳公司已缴纳2015年7、8、9月的租金给92810部队。顺阳公司在一审庭审中主张其先后已投入700多万元建设厂房和购置设备，但没有提供证据证明。
以上事实，有租赁合同、委托协议、《终止合同协议书》、《军队房地产租赁合同腾退通知书》、土地房屋权证、庭审笔录及当事人陈述证实，并经庭审举证、质证，足以认定。
一审法院认为，一、顺阳公司与92810部队于2014年6月29日签订的委托协议是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规规定，且海军海口房管处作为92810部队的上级主管部门亦认可双方签订的涉案合同，应认定涉案合同属有效合同，双方应遵守履行。上述协议约定的租期至2015年7月1日届满，期限届满后，双方没有签订协议，顺阳公司继续使用合同约定的场地及建筑物，上述协议继续有效，但租赁期限为不定期。对不定期合同，任何一方可以随时解除合同。92810部队解除合同应当在合理期限之前通知顺阳公司。92810部队于2015年8月5日给顺阳公司送达的《终止合同协议书》实质为解除合同通知书，该通知书同意给顺阳公司使用至2015年9月30日，已给顺阳公司相应的期限，92810部队已履行解除合同的法定义务。总政治部、总后勤部及中央军委纪律检查委员会下文要求，合同到期后不再续期，上述协议已不可能履行。上述协议应从2015年10月1日起解除。因此，顺阳公司请求确认委托协议有效并继续履行的诉求，不予支持；92810部队反诉请求确认委托协议已解除的诉求，予以支持。二、委托协议约定，顺阳公司在不影响使用安全，改造、或增扩固定设施的费用自理，权属归92810部队，委托协议解除无条件移交92810部队。现委托协议已解除，顺阳公司应退出，并将场地及地上建筑物交给92810部队。92810部队的该项主张，予以支持。三、顺阳公司已支付2015年7、8、9月的租金，还应按原合同约定的每年20万元的标准即每日548元的租金向92810部队支付从2015年10月1日至退出之日实际占有使用的租赁费用。委托协议于2015年9月30日解除，且顺阳公司已按时支付之前的租金，92810部队诉求顺阳公司支付违约金，没有法律依据，不予支持。综上，一审法院依据合同法第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，遂判决：一、92810部队与顺阳公司于2014年6月29日签订的委托协议从2015年10月1日起解除；三、顺阳公司在判决生效十日内将所租赁场地及地上建筑物退还给92810部队；四、顺阳公司在判决生效十日内支付从2015年10月1日起至退场之日的租金（按每日548元计算）给92810部队；五、驳回顺阳公司的诉讼请求；六、驳回92810部队的其他诉讼请求。本诉案件受理费2,150元（顺阳公司已预缴），由三亚顺阳汽车检测维修服务有限公司承担；反诉案件受理费1,137元（92810部队已预交），由中国人民解放军92810部队承担1,000元，三亚顺阳汽车检测维修服务有限公司承担137元。
二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审查明的事实，亦无异议，予以确认。
本院认为，合同法第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”、第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”从上述法律规定可以看出，是否续签委托协议是92810部队的权利，顺阳公司无权干涉。顺阳公司以双方已形成一年一签的惯例主张合同应继续履行于法无据，本院不予支持。
92810部队与顺阳公司于2014年6月29日签订的委托协议于2015年7月1日到期后，双方未续签委托协议，但顺阳公司仍在使用租赁物，92810部队亦未及时行使权利收回租赁物及提出异议，依照合同法第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方之间的租赁合同关系为不定期租赁合同关系。且2014年6月29日签订的委托协议已于2015年7月1日履行完毕，顺阳公司上诉主张92810部队未向上级部门报批，造成委托协议无法履行没有事实根据，本院不予支持。
92810部队与李华于2015年8月5日签订的《终止合同协议书》属于双方协商一致解除合同的情形，但李华并非顺阳公司的法定代表人，92810部队也未能提交证据证明李华已得到了顺阳公司的授权，故该《终止合同协议书》对顺阳公司没有法律拘束力。92810部队主张该《终止合同协议书》属于解除合同的通知，并于《终止合同协议书》送达时合同解除没有事实和法律依据，本院不予支持。但依照合同法第二百三十二条的规定，92810部队可以随时解除不定期的租赁合同关系（即委托协议）。92810部队于2015年10月31日向顺阳公司送达腾退通知书，已明确向顺阳公司提出了解除合同的要求，并给予了顺阳公司一个月的合理履行期限，92810部队通知解除合同的行为符合委托协议第八条第一项的约定和法律规定，本院予以支持，合同于2015年10月31日到达顺阳公司之日解除。一审法院以《终止合同协议书》认定合同于2015年10月1日起解除系认定事实不当，应予纠正。因顺阳公司仅支付至2015年9月的租金，一审法院判令顺阳公司自2015年10月1日至实际退出之日按原合同约定的每日548元的标准支付实际占有使用费有事实和法律依据，应予维持。
根据2014年6月29日签订的委托协议第七条第三项约定和第八条第一项的约定，委托协议期满后或解除协议时，改造、装修或增扩的固定设施归92810部队所有，92810部队诉求顺阳公司将土地及地上建筑物退还给其所有符合合同约定，本院予以支持。顺阳公司上诉主张一审法院判令其投资兴建的厂房归92810部队所有违反公平原则没有事实和法律依据，本院不予支持。
另，一审判决判项序号错误，判决没有第二项。
综上所述，顺阳公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初3974号民事判决第三、四、五、六项；
二、变更三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初3974号民事判决第一项为中国人民解放军92810部队与三亚顺阳汽车检测维修服务有限公司于2014年6月29日签订的《军队房地产委托协议》于2015年10月31日解除。
二审案件受理费5,784.80元，由上诉人三亚顺阳汽车检测维修服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李柔翰
审 判 员 陈德雄
审 判 员 梁 泽
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 陈 田
附：相关法律条文
中华人民共和国民事诉讼法
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。