广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0705民初2297号
原告：江门市浩之华房地产开发有限公司，住所地：广东省江门市新会区大泽镇金泽路28号金泽蓝湾13座132。
法定代表人：周素芳，该单位执行董事。
委托诉讼代理人：吴年发，广东广能律师事务所律师。
被告：付祖明，男，1979年4月17日出生，汉族，住重庆市云阳县。
被告：李玉红，女，1981年6月14日出生，汉族，住重庆市云阳县。
原告江门市浩之华房地产开发有限公司诉被告付祖明、李玉红金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告江门市浩之华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴年发到庭参加诉讼，被告付祖明、李玉红经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江门市浩之华房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除签订于2013年12月31日的《个人购房借款合同》；2、两被告清偿欠款本金227058.99元及利息（暂计至2016年3月11日为11194.16元，从2016年3月12日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮10%计算至两被告付清全部欠款之日止）；3、两被告支付律师费12000元；4、拍卖、变卖或折价两被告购买的位于新会大泽镇金泽路28号金泽蓝湾1座之一1705房屋，所得价款由原告享有优先受偿权；5、两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年12月31日，两被告因购买位于大泽镇金泽路28号金泽蓝湾1座之一1705房屋，以被告付祖明的名义与新会农村商业银行大泽支行签订《个人购房借款合同》，向新会农村商业银行大泽支行借款235000元，被告李玉红以保证人身份在合同上签名。同日，双方签订《个人购房担保合同》，两被告将上述房屋抵押给新会农村商业银行大泽支行，并办理了合同备案登记、房屋预告登记和抵押登记。合同签订后，新会农村商业银行大泽支行向两被告提供借款。2015年7月起，两被告未向新会农村商业银行大泽支行偿还借款。2016年3月10日，新会农村商业银行大泽支行将本案债权转让给原告，并将转让事项通知两被告，向两被告催收债权。但两被告均未向原告偿还借款本息，原告遂具状起诉。
原告江门市浩之华房地产开发有限公司在举证期限内向本院提供证据如下：
证据1、被告付祖明、李玉红的身份证、结婚证复印件各一份，证明两被告为适格主体；
证据2、《个人购房借款合同》、《个人购房担保合同》、《借款借据》原件各一份、《贷款对账确认书》原件两份，证明两被告购买位于新会大泽镇金泽路28号金泽蓝湾1座之一1705房屋，向江门新会农村商业银行股份有限公司大泽支行借款235000元，并对账确认截至2015年3月13日尚欠借款本金226462.80元，被告李玉红以保证人的名义在合同上签名的事实。
证据3、《广东省商品房买卖合同》、《同意抵押声明书》、粤房地预登会顶字第0200015670号《广东省房地产预告登记证明》、粤房地预登会顶字第0200016514号《广东省房地产预告登记证明》原件各一份，证明两被告将房屋抵押给银行，并办理了合同备案登记、房屋预告登记和抵押登记的事实。
证据4、《债权转让协议书》、报纸公告、《发票》原件各一份、《付款凭证》、《进账单》复印件各一份，证明江门新会农村商业银行股份有限公司大泽支行将本案贷款债权转让给原告，并通知了两被告以及截至2016年3月11日两被告欠本金227058.99元，利息11194.16元，本息合计238253.15元的事实。
证据5、《民事委托代理合同》及律师费《发票》原件各一份，证明原告因本案诉讼支付律师费12000元的事实。
被告付祖明、李玉红没有答辩，在举证期限内没有向本院提供证据。
被告付祖明、李玉红经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证、质证的权利。经审查，原告所列举的证据15能客观反映案件事实，具有证明力，可以作为认定案件事实的依据。
经审理查明，2013年11月20日，原、被告签订编号№13111013《广东省商品房买卖合同》一份，合同定明出卖人为原告，买受人为付祖明，由出卖人将金泽蓝湾1座之一17层1705号、建筑面积83.46平方米的房屋，以总金额为336845元的价格出售给买受人；付款方式及期限为2013年11月20日前付清首付款101845元，余款235000元在2013年11月30日前办理住房按揭贷款等内容。原告在合同出卖人处加盖公章，被告付祖明在买受人处签名并按捺指模。同日，被告李玉红出具《同意抵押声明书》，同意将其与付祖明共有的座落于江门市新会区大泽镇金泽蓝湾1座之一17层1705号房产为借款人付祖明向江门新会农村商业银行股份有限公司大泽支行借款提供抵押担保。该《同意抵押声明书》下方还载明“本声明书是10020139907121529号《个人购房借款合同》”和10120149900256668号《个人购房担保合同》的组成部分。2013年12月20日，原告到江门市住房和城乡建设局对坐落于江门市新会区大泽镇金泽蓝湾1座之一17层1705号房产办理了预购商品房预告登记手续。
2013年12月31日，付祖明作为借款人、李玉红作为保证人与江门新会农村商业银行股份有限公司大泽支行签订编号为10020139907121529《个人购房借款合同》，合同约定：付祖明向江门新会农村商业银行股份有限公司大泽支行借款235000元，用于购买位于江门市新会区大泽镇金泽蓝湾1座之一17层1705号房产；贷款期限为2014年1月2日起至2034年1月2日止，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上上浮10%；10120149900256668《个人购房担保合同》是本合同的从合同；借款人授权贷款人将全部借款直接划入原告账户，以支付借款人在购房合同项下的款项；借款人出现本条第1款规定的任一违约事项，贷款人有权……（3）宣布借款立即到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用；……（8）解除与借款人的借贷关系；本合同项下涉及的律师服务费、登记、评估保险、鉴定……等费用由借款人承担。贷款人有权直接从借款人的任何账户中扣除上述费用等内容。被告付祖明在借款人处签名并按捺指模；被告李玉红在保证人处签名并按捺指模；江门新会农村商业银行股份有限公司大泽支行在贷款人处盖章。同日，付祖明作为抵押人，与江门新会农村商业银行股份有限公司大泽支行签订编号为10120149900256668《个人购房担保合同》，合同约定：抵押人自愿以……江门市新会区大泽镇金泽蓝湾1座之一17层1705号房产（详见《抵押物清单》）作为抵押物为债务人履行主合同向抵押权人提供抵押担保，由抵押权人享有第一顺位优先受偿权，上述抵押物暂作价336845元；抵押权存续期间，抵押权人有权依法将其在主合同项下的全部或部分债权转让给第三人，且无需征得抵押人同意，抵押人仍以抵押物对被转让的债权承担担保责任，并由受让债权的第三人按其所受让的债权受让相应的抵押权等内容。被告付祖明在抵押人处签名并按捺指模；江门新会农村商业银行股份有限公司大泽支行在抵押权人处盖章。《抵押物清单》记载：抵押人：付祖明、抵押权人：江门新会农村商业银行股份有限公司大泽支行、抵押财产名称：房地产、座落地址：江门市新会区大泽镇金泽蓝湾1座之一1705、数量83.46平方米、抵押财产评估价值336845元，该清单还记载“抵押人及抵押财产共有人同意以上述财产按《个人购房担保合同》的约定提供抵押担保。”，被告付祖明在抵押人处签名并按捺指模。
2014年1月13日，江门新会农村商业银行股份有限公司大泽支行出具《借款借据》，记载借款235000元给被告付祖明用于购住房，借款利率为7.2050%，借款日期从2014年1月13日至2034年1月13日，被告付祖明在借款人处签名并按捺指模。同日，江门新会农村商业银行股份有限公司大泽支行将贷款235000元转至原告账户。
2014年3月13日、2015年3月13日，江门新会农村商业银行股份有限公司大泽支行分别出具两份《贷款对账确认书》，记载付祖明的贷款情况，并均由付祖明核对后签名确认，其中2015年3月13日的《贷款对账确认书》记载贷款余额为228462.8元。2014年1月17日，被告付祖明到江门市住房和城乡建设局对坐落于江门市新会区大泽镇金泽蓝湾1座之一17层1705号房产办理了预购商品房抵押预告登记，江门新会农村商业银行股份有限公司大泽支行为预告登记权利人。
2016年3月10日，原告作为受让方（乙方）与作为转让方（甲方）的江门新会农村商业银行股份有限公司大泽支行签订《债权转让协议书》，约定：一、甲方将对付祖明的债权本金合计227058.99元，应收利息7857.13（利息暂计至2015年12月15日，实际利息计至乙方支付……全部价款之日止……），以及该债权今后所产生的一切收益和所涉及的担保权益全部转让给乙方。……二、乙方以234916.12元受让甲方上述债权和担保权益等内容。江门新会农村商业银行股份有限公司大泽支行在协议书甲方处盖章确认，原告在协议书乙方处盖章确认。2016年3月11日，原告将238253.15元转账至江门新会农村商业银行股份有限公司大泽支行账户，江门新会农村商业银行股份有限公司大泽支行出具《业务凭证》，记载：“结清金额238253.15元、收回本金金额227058.99元”，并向原告开具了《发票》，记载：“利息10697.63元、起止日期2015061320160311、利率6.7650%；罚息141.41元、起止日期2015071320160311、利率10.1475%；复利355.12元、起止日期2015071320160311、利率10.1475%”。2016年4月8日，江门新会农村商业银行股份有限公司大泽支行通过登报方式将转让事宜告知两被告。
另查明，2016年6月7日，原告与广东广能律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该所律师办理起诉两被告事宜，原告为此支付了律师费12000元。
再查明，两被告于2004年6月29日登记结婚。
本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》、被告付祖明与江门新会农村商业银行股份有限公司大泽支行签订的《个人购房借款合同》、《个人购房担保合同》是各方在平等、互利、协商一致的基础上签订的，意思表示真实，内容符合法律规定，是有效合同，依法应受法律保护。江门新会农村商业银行股份有限公司大泽支行已依约发放贷款235000元，履行了合同义务。被告付祖明借款后，没有依约还款。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百零六条：“借款人应当按照约定的期限返还借款。”、第二百零七条：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”的规定，结合江门新会农村商业银行股份有限公司大泽支行2016年3月11日出具的《业务凭证》、《发票》、《进账单》可知，暂计至2016年3月11日，被告付祖明尚欠贷款本金227058.99元，利息、罚息、复利共11194.16元（238253.15元227058.99元）。
根据《中华人民共和国合同法》第七十九条：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”、第八十条：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”的规定，原告与江门新会农村商业银行股份有限公司大泽支行签订的《债权转让协议书》，约定将江门新会农村商业银行股份有限公司大泽支行对被告付祖明的全部合同权利转让给原告，原告向江门新会农村商业银行股份有限公司大泽支行支付了相应款项。此后，原告与江门新会农村商业银行股份有限公司大泽支行通过在2016年4月8日羊城晚报登报的方式通知了两被告。因此，原告有权作为债权人向被告付祖明主张《个人购房借款合同》及《个人购房担保合同》的合同权利。
对原告主张的解除签订于2013年12月31日的《个人购房借款合同》及两被告清偿欠款本金227058.99元及相应利息。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，依照《个人购房借款合同》的约定，借款人未按合同约定偿还或支付到期借款本息、费用及其他任何应付款项时，债权人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用，并可解除与借款人的借贷关系。现原告要求解除《个人购房借款合同》和请求被告付祖明清偿拖欠的借款本金227058.99元及相应利息（暂计至2016年3月11日利息、罚息、复利共11194.16元，从2016年3月12日起的利息，则以227058.99元为本金，根据《个人购房借款合同》的约定，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮10%计算至被告付祖明付清全部款项之日止），符合法律规定和合同约定，本院予以支持。
对原告主张被告李玉红承担共同清偿责任的请求，被告李玉红在《个人购房借款合同》保证人处签名并按捺指模，故被告李玉红是连带责任保证人。依据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定以及《个人购房借款合同》的约定，被告李玉红应当对被告付祖明的借款本息承担连带清偿责任。
对原告主张的拍卖、变卖或折价两被告购买的位于新会大泽镇金泽路28号金泽蓝湾1座之一1705房屋，所得价款由原告享有优先受偿权。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”、《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”、第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，预告登记之效力在于登记将来发生抵押权变动的请求权，使登记权利人取得可以对抗第三人的效力，以保障将来实现物权，预告登记本身不是物权行为，不发生物权变动的效力。抵押权应依法自办理抵押权设立登记时方为设立。本案中，江门新会农村商业银行股份有限公司大泽支行为涉案预购商品房抵押预告登记权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人针对涉案房屋的处分，但因涉案房屋尚未办理抵押登记，江门新会农村商业银行股份有限公司大泽支行尚未取得现实抵押权。因此，受让了合同权利的原告主张行使抵押权缺乏法律依据，本院依法不予支持。原告主张涉案房屋抵押权可依预购商品房抵押权预告登记而设立理据不足，本院不予支持。
对原告主张两被告支付律师费12000元，原告认为依据是《个人购房借款合同》第十八条：“本合同项下涉及的律师服务费、登记、评估保险、鉴定……等费用由借款人承担。贷款人有权直接从借款人的任何账户中扣除上述费用”。本院认为，原告主张两被告支付律师费没有事实和法律依据，理由如下：1、上述关于律师费的约定在《个人购房借款合同》中被归类为“其他事项”而非“违约责任条款”；2、根据合同第十八条约定：“……律师服务费、登记、评估保险、鉴定……”可知，律师服务费与登记、评估保险、鉴定等费用属于同一类型的费用，与原告主张的因诉讼产生的“律师代理费”不一致；3、原告未向本院提供其他证据证明原、被告之间存在违约方需承担守约方因诉讼维权聘请律师的费用。综上，对原告主张的两被告支付律师费12000元，本院不予支持。
被告付祖明、李玉红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十二条：“保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人的，保证人在原保证担保的范围内继续承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定。”、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除江门新会农村商业银行股份有限公司大泽支行与被告付祖明于2013年12月31日签订的《个人购房借款合同》。
二、被告付祖明应在本判决发生法律效力之日起十日内共同偿还借款本金227058.99元及相应利息（暂计至2016年3月11日利息、罚息、复利共11194.16元，从2016年3月12日起的利息，则以227058.99元为本金，根据《个人购房借款合同》的约定，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮10%计算至两被告付清全部款项之日止）给原告江门市浩之华房地产开发有限公司。被告李玉红对被告付祖明上述债务承担连带保证责任。
三、驳回原告江门市浩之华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5053.79元，由被告付祖明、李玉红连带负担4811.45元，原告江门市浩之华房地产开发有限公司负担242.34元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 莫国峰
人民陪审员 周大基
人民陪审员 林兴瑶
二〇一六年十一月十日
书 记 员 许慧敏