宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬鄞民初字第177号
原告：宁波雅戈尔物业服务有限公司。
法定代表人：张先慧。
委托代理人：李桢。
被告：杜江山。
原告宁波雅戈尔物业服务有限公司为与被告杜江山物业服务合同纠纷一案，于2014年1月7日向本院起诉，本院于同日立案受理后，由审判员缪苗适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序组成合议庭，并于2014年2月11日、4月25日公开开庭进行了审理。原告宁波雅戈尔物业服务有限公司的委托代理人李桢，被告杜江山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波雅戈尔物业服务有限公司起诉称：被告的住宅位于宁波市鄞州区长寿南路东湖花园三期196号3102室。原告公司的前身宁波建国物业管理有限公司与涉案房屋前所有权人签订东湖花园前期物业管理服务协议一份；2012年4月24日，原告与东湖花园（二、三期）业主委员会续签东湖花园（二、三期）物业服务委托合同。在此期间，原告按照合同约定为包括被告在内的小区全体业主提供物业服务至今，但被告未按合同约定及法律规定履行交纳物业费的义务。现请求判决：一、被告向原告支付2007年1月1日至2013年12月31日拖欠的物业费18709.6元（包括综合服务费16838.6元、日常维护费1871元）；二、被告向原告支付因拖欠物业费所产生的逾期付款违约金（滞纳金）4846元（从2007年1月1日开始计算，暂计至起诉之日，并要求计算至判决作出之日时止）。
被告杜江山答辩称：首先，前期物业服务合同应为无效。宁波雅戈尔置业有限公司以协议而非招投标形式选聘宁波建国物业管理有限公司作为东湖花园前期物业服务企业，该选聘行为有违《物业管理条例》的规定；且宁波建国物业管理有限公司不具有相应的物业服务资质。同时，该前期物业服务合同的有效期早已终止；被告非合同一方当事人；宁波建国物业管理有限公司东湖花园管理处未经工商机关登记，不具备合法的民事主体资格，协议不具备真实性。2005年下半年，随着东湖花园最后一批房产交付，宁波雅戈尔置业有限公司不具有东湖花园小区的产权，也失去了对该小区的处置权，以其为主体签订的合同亦自然失效；宁波建国物业管理有限公司执行前期物业服务行为与业主选聘物业服务行为是两个不同的行为，不具有关联性和连续性，前期物业服务合同纠纷已超出追诉期。其次，业主委会员选聘原告的物业管理合同亦属无效。2012年2月至3月期间，东湖花园二、三期业主大会召开，其中同意选聘宁波雅戈尔物业服务有限公司的业主人数，未达到法律规定的最低人数要求。被告认为，该选聘行为违反法定程序，由此形成的业主委员会与原告公司签订的物业管理合同亦为无效。再次，东湖花园内垃圾成堆、绿化枯萎、偷盗横行、车辆行驶受阻、房屋及附属设施损毁严重；不明人员强行在业主所有的道路上拦车收费，公共场所充斥未经批准的户外广告，业主共有资金被不明人员强行收走；消防设施损毁多年。被告认为，原告未对被告所在小区实施过服务，即使服务，也属于强迫他人接受服务，不构成法律意义上的物业管理，被告无需交纳物业管理费。综上，被告请求驳回原告的全部诉讼请求。
为证明自己的诉讼主张，原告向本院提供如下证据：
1．东湖花园（三期）前期物业管理服务协议一份，证明原告为被告所在的东湖花园小区提供前期物业服务及双方对权利、义务的约定；
2．物业服务委托合同一份，证明东湖花园二（三期）业主委员会与原告签订物业服务委托合同及双方对权利、义务的约定；
3．物业费催交通知书照片资料二份，证明原告曾向被告催缴物业费的事实；
4、企业名称变更核准通知书一份，证明宁波建国物业管理有限公司于2008年11月7日经核准变更为宁波雅戈尔物业服务有限公司的事实；
5、宁波市物业管理企业资质证书一份及文件两份，证明宁波建国物业管理有限公司于2004年4月14日已取得暂定一级的管理资质；后又于2005年取得一级资质；
6、竣工报告一份，证明东湖花园二、三期外围消防管道改造工程已施工完成。
为证明自己的诉讼主张，被告向本院提供如下证据：
1、东湖花园前期物业管理服务合同一份，证明宁波雅戈尔置业有限公司以协议形式将前期物业委托给原告管理，该合同应属无效的事实；
2、东湖花园二期、三期业主大会公告一份，证明业主委员会选聘原告作为东湖花园二、三期物业服务企业的程序违法；
3、照片若干份，证明小区环境差、公用设施破旧等事实；
4、2013年5月鄞州电视台节目录像及2014年4月自行拍摄的视频资料各一份，证明东湖花园小区消防设施无效的事实；
5、申请证人刘文昌出庭作证。证人刘文昌陈述，其与被告同系东湖花园三期业主，2006年7月证人发现三期高层消防栓不出水，向业主委员会反映后，业委会将该情况反映给物业公司。2013年5月，证人找到鄞州电视台，鄞州电视台对东湖花园三期的消防设施情况进行了报道。播出后，消防设施开始有施工的动向，但具体进展情况不清。2014年4月证人等居民对消防控制系统进行测试发现消防控制系统仍然无效。
被告对原告证据1，认为合同不规范，未盖骑缝章，宁波建国物业有限公司东湖花园管理处的章真实性无从考证，且该印章未经公安、工商登记，该机构不具有民事行为能力，系无效合同。本院认为，原告证据1系原告前身宁波建国物业有限公司的内设机构东湖花园管理处与涉案房屋的前所有人所签订，对其真实性予以确认；
被告对原告证据2的真实性无异议，但认为该合同不合法，被告对原告证据2真实性无异议，本院对此的真实性予以确认；
被告对原告证据3表示从未见过，并不清楚；根据原告证据3照片的相关内容以及物业公司收费的惯例，本院认为原告所称其曾向被告催讨物业费的主张具有一定的可信度，亦符合常理，故对原告主张的催讨事实予以确认；
被告对原告证据4无异议，本院予以确认；
被告对原告证据5认为“一级”资质应由国务院建设主管部门颁发，且当时原告的注册资金也未达到一级资质所需的500万元以上金额，可证明原告在签订前期物业合同时，不具备相应的资质要求。本院认为，原告证据5部分系原件，部分虽系复印件但有相关行政部门的盖章，对此的真实性予以确认；
被告对原告证据6，认为该竣工报告上无监理、建设、监督单位的签字，是无效的。本院认为，该份竣工报告上有施工单位、社区居委会的盖章确认，对其真实性予以确认；
原告对被告证据1真实性无异议，但认为与本案无关联。本院对被告证据1真实性予以确认；
原告对被告证据2表示不清楚，认为与本案无关联。本院认为，被告证据2系复印件，且未有其他证据相辅证，对该证据的真实性暂不作确认；
原告对被告证据3表示已超出举证期限，对此不予认可。本院认为，被告证据3系当庭提交，且在无其他有效证据印证的情况下，本院对被告证据3不予确认；
原告对被告证据4中鄞州电视台的节目录像真实性无异议，但认为不能证明原告未实施物业服务行为；对被告自行拍摄的视频资料真实性有异议；
原告对被告证据5认为证人与被告存在利害关系，且证词自相矛盾。本院对被告证据4及证据5证人陈述的关于鄞州电视台拍摄的一节事实予以确认。
综上，本院确认如下事实：被告的住宅位于宁波市鄞州区长寿南路126弄196号3102室（东湖花园三期），高层住宅，建筑面积为133.64平方米。宁波雅戈尔置业有限公司与宁波建国物业管理有限公司签订东湖花园前期物业管理服务合同一份，约定将东湖花园前期物业委托给宁波建国物业管理有限公司。宁波建国物业管理有限公司与涉案房屋原所有权人钱红签订东湖花园（三期）前期物业管理服务协议一份。上述两份协议中除约定双方的权利、义务外，还明确物业管理综合服务费，按业主拥有的建筑面积，高层住宅以每月每平方米1.5元计算；日常维修费按每年每平方米2元计算；并约定如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按每天交款额的千分之一交纳违约金。2008年11月，经宁波市工商行政管理局的核准，宁波建国物业管理有限公司名称变更为宁波雅戈尔物业服务有限公司。2012年4月24日，东湖花园二（三期）业主委员会（甲方）与宁波雅戈尔物业服务有限公司（乙方）签订物业服务委托合同一份，约定甲方将东湖花园二（三期）区域内的物业项目委托给乙方，由乙方提供综合物业服务的有关事宜。该协议对委托物业服务事项、物业服务的质量和标准、物业服务的相关费用等内容作出约定。其中对于物业综合服务费、日常维修费的收取标准同前期物业合同；滞纳金调整为从逾期之日起每天按物业综合服务费的万分之二交纳。被告杜江山未缴纳2007年1月1日至2013年12月31日期间的物业综合服务费及日常维护费。
另查，2004年4月，原告前身宁波建国物业管理有限公司被原宁波市建设委员会授予暂定一级的资质。2005年，被建设部授予物业管理企业一级资质。
本院认为：本案诉争的焦点有三，一是涉案的前期物业合同是否有效；二是业主委员会签订的《物业服务委托合同》是否有效；三是被告拒付物业费的理由是否成立。一、关于第一个焦点问题。本院认为，东湖花园小区的开发商宁波雅戈尔置业有限公司将东湖花园前期物业委托给原告前身宁波建国物业管理有限公司经营，该物业服务委托合同双方主体适格；至于宁波建国物业服务有限公司又以东湖花园管理处的名义与业主个人签订前期物业合同，形式上并无明显瑕疵。对于被告所称开发商在选聘物业管理企业时未通过招投标的方式进行，故前期物业管理合同应属无效合同。对此本院认为，综观《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”的规定，该条款并非强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，即便东湖花园开发商未通过招投标的方式选聘物业管理公司，也不当然导致其采取协议的方式签订的前期物业管理合同无效。对于被告所称原告前身宁波建国物业管理有限公司无相关资质的问题，本院认为《物业管理条例》的相应条款如前所述亦非强制性规定，并不当然导致合同无效，且事实上原告前身公司已于2005年取得一级资质，故本院认为前期物业管理合同已成立并发生法律效力。合同约定的服务期届满后，业主大会未选聘新的物业服务公司，原告继续履行物业服务合同的义务，属于事实上的物业服务关系，原告有权依据前期物业服务合同的约定要求被告支付物业费。二、关于第二个焦点问题。业主委员会作为业主大会的执行机构，有权代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业管理合同。故原告在东湖花园二、三期小区成立业主委员会后，与业主委员会签订的《物业服务委托合同》合法有效，该协议对东湖花园二、三期全体业主均有约束力。被告不认可业主委员会行为的问题与本案被告拒缴物业管理费的物业服务合同纠纷不属同一法律关系，不宜在本案中一并处理。三、关于第三个焦点问题。本案中被告抗辩原告未尽物业服务义务，对此被告未提供充分证据证明原告提供的物业服务与合同约定存在明显差距，被告拖欠支付物业费用，侵害了原告的利益，原告要求被告支付2007年1月1日至2013年12月31日期间的物业综合服务费16838.6元及日常维护费1871元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告以原告未对小区实施物业服务或无需接受物业服务为由拒付物业费的抗辩，无事实及法律依据，且对于其他已交纳物业费的业主而言有失公平，也不利于维护业主自身利益。因被告未按照合同约定支付物业综合服务费，应按照合同约定的违约金标准支付逾期违约金，但原告计算的金额有误，本院依法调整为4229元（至判决作出之日2014年6月10日）。被告与原告在履行物业服务合同中所产生的其他矛盾和纠纷，可另行处理。另外需要指出的是，小区就像一个大家庭，业主与物业服务企业的关系应是十分密切，物业服务者的角色不可或缺，但由于双方所处的位置及对物业管理的概念理解不同，难免会在实际生活中产生一定的问题和磨擦。如小区的大多数业主因此便长期拒付物业费，势必会导致物业服务企业陷入难以良性运作的境地，最终受损的也是全体业主的自身利益。而物业服务企业不应仅着眼于公司的经营或资本营利，而更应从人性关怀或真正为业主提供服务的角度出发，遇到问题不回避、不拖沓，及时沟通和解决，不断改进自身工作的不足，这样才可达致小区业主安居乐业、物业服务企业蓬勃发展的双赢局面。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：
一、被告杜江山支付原告宁波雅戈尔物业服务有限公司2007年1月1日至2013年12月31日期间的物业综合服务费16838.6元、日常维护费1871元，合计18709.6元；
二、被告杜江山支付原告宁波雅戈尔物业服务有限公司综合服务费逾期付款违约金4229元（计算至判决作出之日）；
上述一、二项，合计22938.6元，限被告于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费389元，由被告杜江山负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审原号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审 判 长 缪 苗
人民陪审员 朱事祥
人民陪审员 刘亚妃
二〇一四年六月十日
书 记 员 蔡 冲