江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终6169号
上诉人（原审被告）：刘茂全,男,1954年6月27日出生,汉族，住四川省开江县。
上诉人（原审被告）：康华群，女，1953年6月8日出生，汉族，住四川省开江县。
两上诉人共同委托诉讼代理人：刘本然，女，1798年2月10日出生，汉族，户籍地广东省惠州市惠城区东湖中路**号**栋***室。系两上诉人女儿。
委托诉讼代理人：徐晶，上海东凰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴春林,男,1980年2月22日出生,汉族,住江苏省东台市。
委托诉讼代理人：徐明政，上海市杰豪律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：昆山米亚房产信息咨询有限公司,住所地江苏省昆山市千灯镇南浦东路212号。
法定代表人：陈善伦,该公司总经理。
上诉人刘茂全、康华群因与被上诉人吴春林、第三人昆山米亚房产信息咨询有限公司（以下简称米亚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初14793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3立案后，�法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
刘茂全、康华群上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：1、在房屋买卖合同履行过程中，被上诉人是违约方。上诉人一直积极主动配合被上诉人，但直至2016年8月23日双方要过户时，被上诉人也未向上诉人出示贷款通过的审批手续，上诉人当然有理由不与被上诉人办理过户。2、对于付款时间和方式双方可以继续协商，并非上诉人存在违约行为。双方签订的《昆山市存量房买卖合同》是在第三人中介居间下，由上诉人的女儿代签的草签协议，双方对付款方式约定有争议，还可以协商。在双方未签订昆山市房地产交易中心备案的房地产买卖合同之前，双方对于草签协议的内容有争议或需要补充都可以进行协商。3、第三人在本案中的证人证言不成立。第三人并非中立地位。4、对于上诉�与被上诉人签订的《房地产买卖合同》是第三人中介公司在欺诈的情况下签订的虚假合同，并非上诉人的真实意思表示，属于可撤销合同。5、上诉人与被上诉人曾在2016年9月1日达成解除房屋买卖合同的口头协议。从上诉人提供的录音中可以证明，被上诉人主动致电上诉人同意解除合同，双方争议后续事宜是在协商赔偿和违约责任时没有谈妥。6、被上诉人已经属于限购范围。原审在判决之前政府出具限购政策，被上诉人属于限购范围。7、上诉人是受害者，上诉人不应当承担被上诉人的律师费。
吴春林辩称：一审事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
第三人米亚公司辩称：同意一审判决。
吴春林向一审法院起诉请求：1、判令刘茂全、康华群继续履行双方签订的《昆山市存量房买卖合同》，协助吴春林办理不动产权过户�记手续；2、判令刘茂全、康华群承担违约责任，赔偿吴春林律师费4.85万元；3、本案诉讼费用由刘茂全、康华群承担。
一审法院认定事实：2016年6月29日，经第三人（丙方）居间介绍，吴春林（乙方，购买方）与刘茂全（甲方，出售方）代理人刘本然（系两被告之女）签订《昆山市存量房买卖合同》，该合同约定：刘茂全将涉案房屋出售给吴春林，房款共计970000元；乙方承诺购房款支付方式为商业银行贷款，若乙方需向银行贷款则应准备真实有效的贷款文件给银行审核，如贷款不足则以现金补足；本次交易各流程时间和付款方式如下：1、签约时乙方向甲方支付定金40000元；2、签约后甲乙双方于10日内备齐所有资料，配合丙方到银行（或银行公积金中心）申请贷款，贷款通过后7日内乙方支付甲方第二笔房款385000元，此款用于甲方还贷（若有）；第四笔房款540000元，在银行放贷三个工作日内到甲方产权人账户；尾款5000元整，交房时结清；甲方保证该房产权清晰且已告知产权共有人并取得同意出售此房产，若因其债务、产权纠纷等因素或产权共有人不履行本合同，则由甲方承担本合同中约定之违约责任；若产权人不到场，由代理人代其签订本合同，则代理人必须确保已征得产权人同意或出具真实有效的委托书，若因代理人隐瞒实情或委托书无效，导致本合同不能履行则代理人承担本合同之违约责任；甲乙双方若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总价款的万分之三作为违约金，逾期超过二十日，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总价款的20%作为违约金；本合同一式三份，甲乙丙各持一份，经三方签字（盖章）后生效；本合同生效后，各方应诚实履行，如有争议协商解决，如协商不成可以向昆山市人民法院提起诉讼，如因合同纠纷诉讼至人民法院，违约方应承担守约方其他合理支出费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、误工费、申请财产保护费、执行费等）；补充约定：仅因国家政策变化导致乙方贷款不通过，甲方无息退还乙方定金，三方友好解约，互不追究违约责任，2016年7月10日乙方另为甲方补足60000元定金（定金共计100000元整）。吴春林在该合同乙方落款处签字捺印，刘本然在该合同甲方落款处签字捺印确认（注明“代刘本然”），第三人在该合同丙方落款处盖章确认。
合同签订当日，吴春林支付刘本然购房定金40000元，刘本然为吴春林出具收条一份。2016年7月6日，吴春林又支付刘茂全购房定金60000元。2016年7月7日，刘茂全、康华群在四川省开江县公证处办理公证委托，康华群委托刘茂全处�涉案房屋的交易事宜。2016年7月23日，第三人陪同刘茂全及其女儿刘本然到昆山兴业银行，由刘茂全本人签字确认放贷账户以及相关手续。2016年8月19日，银行通知吴春林贷款审批通过，可以安排房产过户手续。2016年8月20日，第三人告知刘茂全、康华群代理人刘本然银行贷款已经审批通过。2016年8月22日，吴春林通过转账支付给刘茂全、康华群刘茂全首付款390000元。刘茂全收款后，2016年8月23日由第三人陪同至中国银行办理刘茂全、康华群房产的提前还贷，并约定当日下午与吴春林办理房产过户手续。后因双方对后期房款支付时间发生争议，双方未办理涉案房屋产权过户手续。
2016年9月1日，吴春林与刘茂全电话协商，刘茂全表示其不再出售涉案房屋，要求终止房屋买卖合同，并退还吴春林已付的购房款，其告知吴春林如果同意这个方案需要提前一天告知刘茂全、康华群，以方便刘茂全、康华群准备资金。在本次通话中，吴春林表示要求继续履行合同，并表示同意于2016年9月30日支付剩余房款，其未表示同意解除双方之间的房屋买卖合同。
当日，吴春林再次给刘茂全打来电话，双方协商退房款事宜，双方约定于2016年9月2日下午2-3时被刘茂全退房款490000元给吴春林。一审庭审中，吴春林对该次通话中同意退款的原因作出解释:我的房款在刘茂全、康华群处，我担心刘茂全、康华群跑掉，我当时是不同意的，而且在9月4日继续与刘茂全、刘本然协商过户事宜。
2016年9月4日，吴春林再次与刘茂全通电话，吴春林再次表示要求继续履行合同，购买房屋，并表示现在即可支付剩余房款，同时表示双方对违约的事情没有谈。
关于双方纠纷发生的原因。据刘茂全、康华群称：2016年6月29日签约时，双方口头�定所有的房款包括银行贷款必须在签约后一个半月之内全部到账，但在实际办理过程中，付款时间已晚于当时约定的付款时间，影响了刘茂全、康华群另行购买房屋的计划，因此双方约定在8月23日过户之前签订一个补充协议，约定剩余房款480000元银行贷款必须于2016年9月15日之前到账，否则晚一个月吴春林应赔偿刘茂全、康华群20000元，但2016年8月23日下午在昆山市房产交易中心，吴春林不愿意签署该份协议，导致过户取消；在此过程中，第三人提出其原意为这480000元房款的到账时间提供担保，但吴春林也不原意签署该协议，所以刘茂全、康华群一并取消与吴春林的合同。吴春林表示签约时并未口头约定所有房款在签约后一个半月支付，也没有约定要签订补充协议，刘茂全、康华群要求后期房款必须在2016年9月15日前到账，吴春林也没有同意。第三人陈述：签约时刘本�询问房款何时全部支付，我们告诉她过户后大约一个半月左右，没有约定签约后一个半月全部支付完毕；在过户当日，上午还贷，下午过户，在过户时刘茂全及其女儿刘本然向吴春林提出银行贷款必须在2016年9月15日到账，吴春林不同意，因为银行贷款放款的进程吴春林无法控制，最后吴春林也没有同意。
一审另查明：涉案房屋位于昆山市××灯镇××楼××室，房屋所有权人为刘茂全，产权共有人为康华群，产权登记时间为2014年5月7日。一审庭审中，双方一致确认刘茂全、康华群对涉案房屋的后期银行贷款已经全部还清。涉案房屋刘茂全、康华群尚未实际交付吴春林。
一审再查明：吴春林主张刘茂全、康华群赔偿其律师费4.85万元，并提供《聘请律师合同》一份、律师费发票一份予以证明。《聘请律师合同》载明吴春林委托上海市杰豪律师事务所�师徐明政作为吴春林与刘茂全房屋买卖合同纠纷案第一审诉讼代理人，律师费为48500元。上海市杰豪律师事务所为吴春林开具了上海增值税普通发票一份，发票载明律师费金额为48500元（含税）。
一审审理中，一审法院向吴春林进行法律释明，询问其是否同意解除合同，要求被告返还房款并赔偿损失。原告明确表示其拒绝解除合同，要求继续履行合同。经本院向原告释明，原告于2017年4月5日将剩余房款480000元全部汇入本院账户。
以上事实，有吴春林提供的《昆山市存量房买卖合同》、房屋所有权证、土地使用权证、房款收据、转账记录、房屋价格评估单、银行单证、微信聊天记录、聘请律师合同、律师费发票、录音记录、刘茂全、康华群提供的委托合同、录音记录及庭审中吴春林、刘茂全、康华群、第三人陈述等证据所证实。
一审法�认为，依法成立的合同受国家法律保护。本案的争议焦点为：一、在房屋买卖合同履行过程中，吴春林与刘茂全、康华群哪一方是违约方？二、吴春林与刘茂全、康华群是否已于2016年9月1日达成了解除房屋买卖合同的协议？
一、在房屋买卖合同履行过程中，双方哪一方是违约方？
吴春林主张刘茂全、康华群拒不履行房屋买卖合同约定的过户义务，刘茂全、康华群系违约方。刘茂全、康华群主张双方在签订房屋买卖合同时口头约定所有房款必须在签约后一个半月支付，并约定在2016年8月23日过户时签订补充协议以要求吴春林保证将剩余房款必须在2016年9月15日到账，但吴春林没有按照约定履行，吴春林系违约方。
一审法院认为，第一、关于刘茂全、康华群主张的双方曾经口头约定签约后一个半月内房款必须全部支付被告的问题。根据双方�屋买卖合同约定，签署协议时即2016年6月29日吴春林支付刘茂全、康华群定金40000元，2016年7月10日前吴春林支付刘茂全、康华群定金60000元，银行贷款540000元在银行放贷三个工作日内到刘茂全、康华群产权人账户。该书面合同已对定金付款时间作出明确约定，但对银行贷款到账的具体时间未作明确约定。刘茂全、康华群主张双方曾经口头约定吴春林在签约后一个半月内将房款全部支付，但其仅有口头陈述并无相应证据予以佐证，且吴春林及地位相对中立的第三人对此均予以否认，故一审法院对刘茂全、康华群上述主张不予采信。第二、关于刘茂全、康华群主张的后期房款补充协议问题。2016年8月23日下午过户时，刘茂全、康华群要求吴春林出具书面承诺，承诺后期房款必须于2016年9月15日前全部支付刘茂全、康华群。吴春林主张因银行贷款的发放并非其所能控制，故吴春林不同意刘茂全、康华群上述要求。一审法院认为，因吴春林已及时办理了银行贷款审批手续，且在银行贷款已经审批通过的情况下，刘茂全、康华群的后期房款的权益已经能够得到充分保障，但刘茂全、康华群在双方未对后期房款支付时间作出明确约定的情况下，强行单方提出后期房款必须在2016年9月15日前支付，已经违背双方合同约定。刘茂全、康华群提出要求签署后期房款的补充协议，其性质为新的要约，在吴春林拒绝作出承诺的情况下，应当视为该补充协议不成立，刘茂全、康华群无权擅自改变已经达成的付款时间的协议。第三、吴春林按照合同约定及时支付房款，且在双方发生矛盾后，吴春林多次表示同意尽快支付剩余房款，表明吴春林具有履行合同的诚意和善良意愿，其并无任何违约行为。在2016年9月1日的通话中，吴春林在银行贷款尚不清楚何时发放的情况下，其表示愿意在2016年9月30日支付剩余房款，但刘茂全、康华群却明确拒绝。在2016年9月4日通话中，吴春林再次表示其现在就可支付剩余房款，刘茂全、康华群亦断然予以拒绝。综上，双方就房屋买卖事宜达成的书面合同是双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。刘茂全、康华群违背合同约定，单方要求吴春林必须在2016年9月15日前房款必须支付完毕，已经构成违约。诚然，据刘茂全、康华群陈述其尽快拿到房款的目的是在浙江嘉兴购买房屋，但其在签署协议时已经知道吴春林需要银行贷款，其也应当知道银行贷款审批及发放需要一定的时间和流程，在这种情况下其签署房屋买卖合同，其理应知道未必能够按照其预期时间拿到房款，其完全可以在知道吴春林需要银行贷款后拒绝签署房屋买卖合同，选择一次性支付房款的买主。被告既然与吴春林签署了协议，其就不应当以自己在出售房屋时考虑不周的过失强行要求吴春林承担责任。且在吴春林明确表示其自行筹款支付剩余房款时，刘茂全、康华群仍拒绝接收房款，坚持拒绝履行合同，其主观上存在过错，故刘茂全、康华群应为该房屋买卖合同的违约方。吴春林在房屋买卖合同过程中恪守合同，积极主动履行合同义务，且在双方发生矛盾后表现出克服困难积极履行合同的诚意和善良意愿，其无论从主观上还是从行为上均无任何违约行为。
二、双方是否已于2016年9月1日达成了解除房屋买卖合同的协议？
吴春林主张其从未明确表示过解除双方之间的房屋买卖合同，其与刘茂全、康华群三次通话均要求继续履行房屋买卖合同。刘茂全、康华群主张在2016年9月1日第二次通话中，双方已经口头约定解除房屋买卖合同。
一审法院认为�第一、从三次通话内容来看，吴春林并未明确表示其同意解除房屋买卖合同。2016年9月1日第一次电话通话中，刘茂全表示其不再出售涉案房屋，要求终止房屋买卖合同，并退还吴春林已付的购房款；吴春林表示要求继续履行合同，并表示愿意于2016年9月30日支付剩余房款。2016年9月1日第二次电话通话中，双方协商退房款事宜。2016年9月4日，吴春林与刘茂全电话通话中，吴春林再次表示要求继续履行合同，并表示现在即可支付剩余房款，同时表示双方对合同违约责任未洽谈。从上述电话通话内容来看，吴春林均未明确表示同意解除合同，而是两次通话中均坚持继续履行合同，并同意尽快支付剩余房款。三次通话内容均系双方就继续履行合同还是如何解除合同进行的磋商过程，尚不能根据吴春林第二次通话中吴春林表示同意退房款即当然认为双方就解除房屋买卖合同达�了一致协议。第二二、吴春林虽在第二次电话通话中表示同意退房款，但通过吴春林之后的行为可以推定并非其真实意思表示。庭审中，吴春林对该次通话中同意退款的原因作出解释:我的房款在刘茂全、康华群处，我担心刘茂全、康华群跑掉，我当时是不同意的，而且我在2016年9月4日继续与刘茂全及其女儿刘本然协商过户事宜。根据一般常理分析，因刘茂全户籍所在地为四川省开江县，在刘茂全要求终止合同而刘茂全又系外地人、吴春林已经支付刘茂全、康华群首付款高达490000元的情况下，吴春林基于其已付房款面临的较大风险而作出同意退房款的意思表示，吴春林主张该表示违背其真实意思具有较高的可信度，且之后吴春林未按照双方口头约定退款及再次与刘茂全、康华群协商履行房屋买卖合同事宜的事实，也表明吴春林并不同意解除双方合同，解除合同并非�真实意思表示。第三、一般来说，对普通人而言，房产买卖是家庭及个人的重大经济事项，对于房产买卖协议的签订或者解除，直接涉及到买卖双方的重大利益，故无论是签订房屋买卖合同或是解除房屋买卖合同，均需买卖双方权衡利弊，慎重抉择。吴春林在履行房屋买卖合同过程中，因刘茂全、康华群拒绝继续履行合同，其又已经支付较大额度房款的情况下，其与被告反复磋商，纵观三次通话内容来看，双方并未就解除合同事宜达成完全一致协议。无论是房屋买卖合同的签订，还是从房屋买卖合同的解除，均应以必要的形式要件和双方完全一致的真实意思表示为基本前提。综上，无论从纠纷发生后吴春林在三次通话中的整体意思表示内容来看，还是从吴春林的实际行为、真实意图来看，均不宜认定吴春林已经明确同意解除房屋买卖合同，故一审法院对刘茂全主�双方已经达成解除合同一致协议的意见一审法院碍难采信。
一审审理中，一审法院院明确向吴春林释明其是否同意解除合同，要求刘茂全、康华群返还房款并赔偿损失，但吴春林明确表示不同意解除合同，要求继续履行合同，并将剩余房款490000元汇入本院账户。对于吴春林继续履行合同的选择，系其对自身合法权利的行使，应予尊重。吴春林将剩余房款490000元汇入一审法院账户，可视为吴春林已按照合同约定履行了全部付款义务，刘茂全、康华群应当按照合同约定及时协助吴春林办理涉案房屋的不动产权过户登记手续。
关于吴春林要求刘茂全、康华群赔偿律师费损失48500元的诉讼请求。根据双方房屋买卖合同约定：“如因合同纠纷诉讼至人民法院，违约方应承担守约方其他合理支出费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、误工费、申请财产保护费、执行费等）”，因刘茂全、康华群系违约方，根据上述合同约定，其应当对吴春林上述律师费损失予以赔偿。但考虑到刘茂全、康华群主观过错尚不严重，综合考虑刘茂全、康华群的过错程度、给吴春林造成的实际损失，且从平衡双方当事人利益角度出发，一审法院酌情支持刘茂全、康华群支付吴春林律师费损失30000元。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十一条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决：一、刘茂全、康华群于判决生效之日起十日内协助原告吴春林办理位于昆山市××灯镇××楼××室房屋的不动产权过户登记手续。二、刘茂全、康华群于判决生效之日起十日内支付吴春林律师费损失30000元。案件受理费13500元，财产保全费5000元，合计18500元，由刘茂�、康华群负担。
二审中，上诉人刘茂全、康华群提供《房地产买卖合同》复印件、第三人法定代表人陈善伦出具的承诺书照片一张、2016年7月23日陈善伦出具的承诺书一份、上诉人与陈善伦签订承诺书过程中拍摄的照片一张，证明上诉人刘茂全与吴春林从未签订过正式的合同，第三人一直在欺骗上诉人刘茂全。第三人米亚公司法定代表人陈善伦对该份房地产买卖合同的真实性认可，但因二手房买卖过程中需要评估价格，当时成交价格与实际价格是不一致的，所以签订了该份合同。同时在自己出具的承诺书中也注明了该份合同仅作为银行贷款审批使用，房屋的出让价格仍以2016年6月29日签订的三方合同为准。吴春林质证认为，对于该份合同我方是知道的，是为了中介公司办理手续所签订的，两份承诺书我方不清楚，但认可第三人米亚公司的意见。
被上诉人吴春林提供聘请律师的合同以及增值税发票一张，证明二审中新发生了律师费用，要求刘茂全、康华群承担该笔费用。上诉人刘茂全、康华群不同意承担一审、二审诉讼费用。
以上事实由刘茂全、康华群提供的《房地产买卖合同》复印件、承诺书照片、承诺书、照片以及吴春林提供聘请律师的合同以及增值税发票、二审调查笔录予以证实。
二审中查明，一审审理过程中，吴春林将剩余房款480000元汇入一审法院账户。二审查明其他事实与一审查明其他事实一致。
本院认为，刘茂全代理人刘本然与吴春林签订的《昆山市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合同成立生效，双方均应恪守。上诉人刘茂全、康华群主张合同系草签缺少事实依据，本院不予支持。刘茂全主张合同存在欺诈属于可撤销合同，但并未提供相应的证据加以证明，本院对此不予采信。关于违约方，上诉人主张其一直在积极配合吴春林办理相应手续，吴春林系违约方，但根据一审查明事实，双方在合同中明确约定后期房款在银行放贷三个工作日内到刘茂全账户，在实际履行过程中刘茂全主张对后期房款签订补充协议并要求吴春林承诺后期房款必须于2016年9月15日前全部支付完毕，该要求系对合同的变更，在吴春林拒绝的情况下，应以合同约定的后期房款支付时间为准。吴春林后表示在银行贷款不止何时发放的情况下愿意在2016年9月30日付款，但刘茂全明确表示拒绝，刘茂全的行为已经构成违约。
上诉人刘茂全主张双方在2016年9月1日就合同解除达成一致，本院认为，在2016年9月1日的第一次通话中吴春林要求继续履行，第二次通话中双方协商退款事宜，9月4日的通话中吴春林明确表�继续履行合同，此过程系双方就合同履行还是解除的磋商过程，无法仅依据双方曾协商退款事宜就认为双方已经就合同解除达成一致的结论，故上诉人主张合同已经解除依据不足，本院碍难支持。
关于吴春林的律师费损失，因双方在合同中明确约定违约方应承担守约方其他合理支出费用包括律师费，故一审法院综合考虑双方过错程度、吴春林的实际损失酌情支持刘茂全、康华群支付吴春林律师费损失30000元属于合理范围，本院不予调整。关于吴春林主张二审发生的律师费用，因该笔损失已经超过一审诉讼请求的范围，且二审中吴春林并未提出上诉，本院对此不予支持。
综上所述，刘茂全、康华群上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之�定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13500元，由上诉人刘茂全、康华群负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈斌
审 判 员 赵东
审 判 员 顾平
二〇一七年九月十八日
法官助理 柳璐
书 记 员 孙莉