山东省邹城市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）邹商初字第14号
原告：邹城市某食品有限公司，住所地邹城市城前镇。
法定代表人：孙某，经理。
委托代理人：张某（特别授权），山东公明政和律师事务所律师。
被告：临沂市某食品有限公司，住所地平邑县地方镇前西固村。
法定代表人：王某，董事长。
委托代理人：张某甲（特别授权），北京市中伦文德（济南）律师事务所律师。
委托代理人：郑某（特别授权）。
原告邹城市某食品有限公司（某公司）与被告临沂市某食品有限公司（某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某公司的委托代理人张某、被告某公司的委托代理人张某甲、委托代理人郑某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告某公司诉称，2007年11月1日，原、被告签订冷库租赁协议一份，被告租赁原告厂房、冷库、车间、食堂、宿舍及设备，租赁期限5年，自2007年11月1日至2012年10月31日，租金共计50万元，付款方式，第一年付10万元，2007年10月31日前交清。第二年至第五年每年付10万元，分5月31日和10月31日前各交五万元。合同订立后，原告将厂房、冷库等交付被告使用，第一年被告依约向原告交付了租金，但自第二年起，被告即以经营困难、资金紧张等为由要求缓交租金，时至2012年10月31日，被告仍未向原告交付租金，经多次催要，被告拒付，请求法院判令被告向原告支付租金40万元。并按中国人民银行同期贷款利率计算赔偿原告自2012年10月31日起至实际给付之日的损失。诉讼费由被告负担。
被告某公司辩称，被告已向原告支付2007年至2008年11月1日期间的费用。按照合同第二条的约定，每年租金10万元不是通常所说的租房租金，还包括应承担的国、地税、工商、质检、环保水资源等费用。到了2008年9月份被告租赁不到一年的时间原告没有履行合同约定的义务，在冷库不制冷，各种费用都没有缴纳，生产许可证环保手续都没有办理的情况下双方协商终止了租赁协议，被告将冷冻机、锅炉等大型设备拉回公司，没有原告同意是拉不走的，设备是原告帮忙用吊车才拉走的，电费、水费、运费、卫生费等费用双方已结清，被告给付原告的租金已支超，原告应退回被告部分费用（只作为抗辩理由不提反诉）。原告诉请的40万元租金没有依据应驳回，而且根据合同约定租金分段支付，已经超过诉讼时效。
为证明自己的主张，原告提交如下证据：
1、租赁合同，证明总租金是50万元，被告支付了10万元，尚欠40万元。被告的质证意见是真实性无异议，双方终止了该协议，从第二年后被告不应再支付租金。
2、2008年9月24日，原告与被告结算电费的说明，该说明的反面注明结算电费的原因及背景，由原告法定代表人在被告走后同一天在办公室里书写，证明双方没有就合同解除事实进行协商。该说明是复写纸上面的一联，其正面内容与被告持有的相同。被告的质证意见是该份证明系原告书写的复写纸上面的一联，原告在反面可以任意写内容，被告没签字，不予认可。被告持有的复写纸下面的一联，反面没有内容。
3、2009年8月1日租金催交通知书一份和2008年11月7日邮局的挂号信函收据一份，原告法定代表人与被告公司三位负责人郑典尧、陶立三、王彬之间自2008年至2011年期间（具体的月份记不清、在另一个手机里存）对索要租金发送短信内容，证明原告向被告催要租金及合同没解除的事实。被告的质证意见是以上几份材料不是证据，不予认可，挂号信上面手写的字迹由原告书写，租金催交通知书及短信内容系原告打印，均不能证明原告的主张。
被告为证明自己的反驳意见，提交如下证据：
1、2008年9月24日某公司出具的证明一份，证明由于冷库不制冷没有履行合同第二项约定，我方提出终止合同，孙某同意，双方对电费已结清。证明内容除徐守广签字外都是孙某书写。
2、2008年9月26日孙某出具的证明一份，证明双方协商终止租赁协议后被告已支付原告代被告垫付的清库费。
3、电费发票、水费专用票、卫生费发票各一张，均有孙某的结算签字。
原告质证意见是5份证明都是原告的法定代表人孙某在其办公室书写。当时孙某的家属电话通知其从济宁回来与找被告结算原告已垫付的电费、工资、清理库里的桔子费用等事宜，被告方郑典尧大概在2008年9月19号左右在原告方的厂子说过暂时不生产了，等着行情好了再回来。
经审理本院认定，2007年11月1日，原告某公司（甲方）与被告某公司（乙方）订立厂房冷库租赁协议，约定：一、经甲乙双方协商达成一致，甲方同意将现有厂房、冷库、车间、食堂、宿舍及现有设备租赁给乙方使用，附厂房平面图、设备清单，作为乙方租赁范围。二、甲乙双方商定，乙方租期五年，从2007年11月1日-2012年10月31日止。租金共计五十万元。该费用包含厂房、冷库、车间、宿舍及设备租金及委托加工期间应交的国税、地税、工商、质检、环保、水资源等费用，如出现重大问题，一方不能解决的由甲乙双方共同妥善解决。三、付款方式，第一年付十万元，2007年10月31日前交清。第二年至第五年每年付十万元，分5月31日和10月31日前各交五万元。……六、在合同期内如甲方违约，终止乙方的租赁协议，造成经济损失，甲方应赔偿乙方的所有厂房、设备投资改造的损失（包括速冻机、锅炉等）。乙方在租赁期不得随意终止合同，如出现违约所交的租金不予退还。所造成的损失，乙方应赔偿甲方的全部损失。七、合同期限自2007年11月1日-2012年10月31日止，租期五年，合同期满乙方有优先续签的权利，如乙方到期后不再续签，应保证甲方的厂房、冷库、设备完好交付给甲方。原、被告在合同上盖章。原告的法定代表人孙某在合同上签字，被告的职工陶立山在合同上签名。合同订立后，原告将厂房、冷库等交付被告使用，被告依合同约定向原告交付了第一年的租金10万元。
2008年9月24日，原告的法定代表人在“邹城市某食品有限公司便笺”出具证明，该证明载明：“从2008年9月19日至2008年9（月）24日供电部门抄表计费后，共计6天时间开机制冷冻冷库内产品耗电1836度×0.6776元=1244.07元大写壹仟贰佰肆拾肆元零染分某食品公司孙某供电所：徐守广2008、9、24”在该“便笺”的右下角高出“便笺”左下角文字“大写壹仟贰佰肆拾肆元零染分”一行的左侧处，孙某书写如下文字：“因某食品公司决定不再继续使用某食品厂房冷库故提前结算电费”。该证明是用复写纸书写，共有2份，原、被告各持一份，原告持有的反面有内容，被告持有的反面无内容，被告持有的一份，除上述内容外，在“便笺”的最上方有“根据供电部门收费价格结算出该金额：孙某08、9、26日”亦有“电费结清郑典尧9、26”、“陶立三9、28”等内容。该证明郑典尧名字上盖有“现金付讫”（章）。
2008年9月26日，原告的法定代表人在“邹城市某食品有限公司便笺”出具证明，该证明载明：“临沂某食品有限公司冷冻桔半（瓣）由郑总安排，从冷库内拉出清库，停止开机制冷需用工时装卸及运费共计支付900.00元，大写玖佰元整清库桔片（瓣）该批产品由某郑总同志安排处理孙某郑典尧刘国锋2008、9、26日”该证明郑典尧名字上盖有“现金付讫”（章）。
上述事实，主要根据书证以及当事人庭审陈述并经质证认定，其证据已收录在卷。
本院认为，原、被告双方订立的租赁协议，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同。本案的争议的焦点问题租赁协议是否已终止，被告是否应支付原告租金及具体的数额。
关于本案争议的焦点问题租赁协议是否终止、被告是否支付原告租金及损失的问题，被告提交2008年9月24日由原告法定代表人孙某出具的证明来证明租赁协议已终止，原告认可证据是其法定代表人出具，并提交该份证明的第一联，以该第一联的反面内容证明租赁协议未解除。本院认为，原、被告双方均认可的正面内容载有孙某书写的“因某食品公司决定不再继续使用某食品厂房冷库故提前结算电费”的文字；同时，被告亦认可，被告已于2008年9月26日付清原告代被告支付的电费、水费、清库费、装卸费、运费、卫生费等费用。虽然原、被告订立了5年的租赁期限的租赁协议，但当原告知道被告“不再继续使用”其租赁物时，并未在合理期限内提出异议，而是在书写证明后的第二日找被告结算其已垫付的费用，综上，本院认定，原、被告租赁协议已于2008年9月24日解除。协议解除，租赁协议约定的权利义务终止。故原告请求被告支付租金及损失的诉讼请求本院依法不予支持。
关于原告主张其提交的证明第一联反面文字能证明协议未解除的问题，本院认为，原告认可该段文字系被告走后其法定代表人孙某在办公室书写。该段文字尽可能地书写在已被复写纸透过印痕的空白处，内容为：“由于事情突然当时某公司陶、郑二位经理去某公司时，本人孙某正带公司员工去济宁参加生猪定点屠宰培训班，不在公司，当时只有家属王秀英在，乙方所做的事情甲方不详。说明：某食品与某食品两公司签订厂房租赁合同期限5年，临沂某食品公司未向某公司提前口头或书面提出终止厂房租赁合同，属乙方违约，根据合同之规定，乙方应赔偿甲方所有损失。注：提前结算甲方向乙方垫付及支付的相关费用是怕乙方走后无法支付。顾（故）按时段结算。2008、9、24”。对于该段文字内容，原告并未提交相关证据证明该文字内容已送达给被告或经被告签字认可，而被告持有的一联的反面并没有该段文字，故原告提交的证明第一联的反面内容不足以证明原、被告租赁协议未解除。
关于原告提交的2009年8月1日租金催交通知书一份、邮局的挂号信函收据、原告法定代表人与被告公司相关负责人短信内容拟证明催要租金及合同没解除的问题，本院认为，原告未提交相关证据证实租金催交通知书已送达被告，挂号信函收据亦不足以证明原告邮寄的物品系催要租金的通知，并且，原告诉称租金催交通知书的时间是2009年8月1日，挂号信函收据时间是2008年11月7日；短信内容亦不是从相关通信部门提取的而是打印在白纸上面的，故原告提交的上述三份证据材料均不足以证明其拟证明的问题，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
驳回原告邹城市某食品有限公司的诉讼请求。
案件受理费7300元由原告邹城市某食品有限公司负担（原告已垫付，被告付给原告）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内上诉于山东省济宁市中级人民法院，上诉须按照对方当事人人数递交上诉状及副本。
审判长 齐 勇
审判员 吕 洁
审判员 张 苗
二〇一四年七月八日
书记员 张灿苹