湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0112民初1145号原告：胡智，男，汉族，1974年9月6日出生，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：孟婷，湖南联合创业律师事务所律师。委托诉讼代理人：马家文，湖南联合创业律师事务律师。被告：长沙酷酷玛克百货贸易有限公司，住所地长沙市雨花区罐山中路489号万博汇名邸1栋302房，统一社会信用代码：91430111394300259F。法定代表人：叶建国。委托诉讼代理人：杨国耀（系该公司员工），男，汉族，1973年3月13日出生，住长沙市雨花区。被告：长沙裕田奥特莱斯企业管理有限公司，住所地长沙市望城经济技术开发区雷锋大道668号，统一社会信用代码：91430122565907865W。法定代表人：张超。委托诉讼代理人：肖芳（系第二被告公司员工），女，汉族，1992年5月9日出生，住湖南省长沙市望城区。委托诉讼代理人：侯蕾，（系第二被告公司员工），女，汉族，1993年1月24日出生，住长沙市望城区。原告胡智诉被告长沙酷酷玛克百货贸易有限公司(以下简称酷酷玛克公司)、长沙裕田奥特莱斯企业管理有限公司（以下简称裕田管理公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告胡智委托诉讼代理人孟婷、马家文，被告酷酷玛克公司委托诉讼代理人杨国耀，被告裕田管理公司委托诉讼代理人肖芳、侯蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡智向本院提出诉讼请求：1、确认被告酷酷玛克公司系以被告裕田管理公司代理人的身份与原告签订《COCOMAXX·美食娱乐街租赁合同》及《补充协议》、原告与被告裕田管理公司之间形成房屋租赁合同关系；2、被告裕田管理公司继续履行《COCOMAXX·美食娱乐街租赁合同》及《补充协议》。事实与理由：2016年底，原告前往环球奥莱长沙项目考察，欲租赁该项目的房产从事经营，经与酷酷玛克公司沟通了解到，被告裕田管理公司委托了酷酷玛克公司招商，酷酷玛克公司向原告出示了其与被告裕田管理公司签订的《环球奥莱·长沙租赁合同》、《补充协议》、《补充协议（招商）》、《补充协议（1）》四份文件。据此，原告与酷酷玛克公司就环球奥莱长沙项目第F1-01～04、F2-09铺位租赁事宜进行磋商，于2017年1月19日与酷酷玛克公司签订《COCOMAXX·美食娱乐街租赁合同》及《补充协议》，约定由原告承租环球奥莱长沙项目第F1-01～04、F2-09铺位，租赁面积为1855平方米，租赁期限自2017年1月19日至2026年1月18日，并对租金等事项进行了约定。《COCOMAXX·美食娱乐街租赁合同》及《补充协议》签订后，原告进驻租赁的铺位、购买了诸多设备、投放广告开始营业。2018年年初，被告裕田管理公司告知原告，其与酷酷玛克公司签订的租赁协议已通过诉讼解除，于2017年12月28日解除，并要求原告与被告裕田管理公司重新签订租赁合同、重新缴纳保证金、并调整租金。原告认为，被告裕田管理公司与被告酷酷玛克公司签订《环球奥莱·长沙租赁合同》后，又通过与酷酷玛克公司签订《补充协议（招商）》、《补充协议》、《补充协议（1）》变更《环球奥莱·长沙租赁合同》条款，实为招商代理关系，《COCOMAXX·美食娱乐街租赁合同》及《补充协议》实际是被告酷酷玛克公司代理被告裕田管理公司与原告签订。现被告裕田管理公司违反约定要求原告与其重新签订租赁合同、重新缴纳保证金、并调整租金，违反了《COCOMAXX·美食娱乐街租赁合同》及《补充协议》的约定。被告酷酷玛克公司辩称：原告所述属实，酷酷玛克公司与裕田管理公司签订的合同，已经由原来的租赁合同变更为招商合同，酷酷玛克公司一直在积极的招商，但由于裕田管理公司长期拖欠施工工程款，导致酷酷玛克公司及其租赁户多次被停电停水等，裕田管理公司经常变换总经理，由于总经理对美食街的管理方式的不同，导致合同履行受阻。2017年4月20日，裕田管理公司单方面终止了租赁协议，酷酷玛克公司与其租赁户无法履行协议，2017年12月28日裕田管理公司与酷酷玛克公司在长沙市望城区人民法院就租赁合同的解除达成调解协议，法院制作民事调书并送达双方，在民事调解书中约定酷酷玛克公司没有租赁出去的房子全部交裕田管理公司，由裕田管理公司支付酷酷玛克公司75万元的补偿款等，裕田管理公司并没有按照约定支付尾款250000元，原告要求与裕田管理公司签订租赁协议的时候，裕田管理公司不承认调解书的内容，导致原告向法院起诉酷酷玛克公司及裕田管理公司。被告裕田管理公司辩称：一、被告酷酷玛克公司与被告裕田管理公司之间不存在代理关系，原告与被告酷酷玛克公司签订的《COCOMAXX·美食娱乐街租赁合同》及《补充协议》系被告酷酷玛克公司作为独立的民事主体单独为之，与被告裕田管理公司无关，原告的诉讼请求不能成立，其理由如下：1、依据被告裕田管理公司与酷酷玛克公司签订的《环球奥莱·长沙租赁合同》内容可知，就租赁约定了裕田管理公司、酷酷玛克公司各方的权利义务。租赁合同签订后，裕田管理公司已向酷酷玛克公司交付了合同约定的出租房屋，酷酷玛克公司也向裕田管理公司陆续交付了租金、水电费、物业管理服务费等费用。在裕田管理公司和酷酷玛克公司之间的租赁合同关系解除之前，双方一直在履行租赁合同所约定的相关权利和义务。无论是从法律上，还是事实上，裕田管理公司与酷酷玛克公司之间的租赁关系都得以成立且合法有效。2、原告主张裕田管理公司与被告酷酷玛克公司之间存在代理关系无任何法律依据和事实根据。首先，代理关系成立需满足特定的条件。（1）代理人需取得被代理人的授权，双方应当有书面的代理协议，在该协议中必须明确代理的范围、事项、权限、期限等主要内容；（2）代理人同第三人进行民事交易过程中，代理人必须以被代理人的名义为之；（3）代理关系成立后，代理的法律效果直接作用于第三人和被代理人。本案中，原告请求认定酷酷玛克公司系裕田管理公司代理人的请求缺乏代理成就的法定条件，裕田管理公司同酷酷玛克公司之间并没有签订任何的书面委托代理协议，酷酷玛克公司并未取得裕田管理公司的授权，无权以裕田管理公司的名义从事民事法律行为，代理关系认定的主体资格不符合。依据原告所提供的证据材料可知，原告的租赁合同签订方系原告与被告酷酷玛克公司，而非裕田管理公司与原告。原告与酷酷玛克公司签订合同时，已明确知晓酷酷玛克公司与裕田管理公司之间已签订了租赁合同，酷酷玛克公司系裕田管理公司的承租人。原告与酷酷玛克公司的租赁合同签订后，原告及酷酷玛克公司一直履行着租赁合同约定的各项义务。原告与酷酷玛克公司之间签订的租赁合同对裕田管理公司无任何约束力，裕田管理公司与酷酷玛克公司签订租赁合同时已经明确约定酷酷玛克公司有权对其租赁房屋进行转租，并对转租事宜所导致的责任承担问题均进行了约定。根据合同各方的签订情况和实际履行情况，均可断定酷酷玛克公司并非裕田管理公司的代理人，裕田管理公司与原告亦没有建立起任何的法律关系，原告的诉求无法成立，裕田管理公司无履行《COCOMAXX·美食娱乐街租赁合同》及《补充协议》的义务。根据合同相对性原则，原告只能向酷酷玛克公司主张权利，而不能向裕田管理公司主张。综上所述，请求法院根据相关法律法规驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并进行了当庭质证，当事人对证据的三性均未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。本院查明的事实如下：2015年11月3日被告裕田管理公司与酷酷玛克公司签订《环球奥莱·长沙租赁合同》，酷酷玛克公司租赁裕田管理公司的商铺F1-01/02/03/04、F2-01/02/03/04/05/06/07/08、F3-01/02/03/04/05/06/07/08、B4第二层，租期为12年，从2015年11月3日-2027年11月2日，约定酷酷玛克公司可以将商铺进行转租，2015年11月16日签订租赁合同补充协议和招商协议，明确了商铺租金标准、装修补贴（1000元/㎡）和招商佣金（600元/㎡），2016年7月14日再次签订补充协议，将1000元/㎡的装修补贴改为招商服务费。原告通过对环球奥莱长沙项目进行考察，经与酷酷玛克公司沟通了解，酷酷玛克公司向原告出示了其与被告裕田管理公司签订的《环球奥莱·长沙租赁合同》、《补充协议》、《补充协议（招商）》、《补充协议（1）》四份文件，2017年1月19日，原告与被告酷酷玛克公司签订《COCOMAXX·美食娱乐街租赁合同》及《补充协议》，约定由原告承租环球奥莱长沙项目第F1-01～04、F2-09铺位，租赁面积为1855平方米，租赁期限自2017年1月19日至2026年1月18日，并对租金等事项进行了约定，合同签订后，原告进驻租赁的铺位进行装修、营业。2018年年初，被告裕田管理公司告知原告，其与酷酷玛克公司签订的租赁协议已通过诉讼途径协商解除，于2017年12月28日解除，并要求原告与被告裕田管理公司重新签订租赁合同、重新缴纳保证金、并调整租金。因原告认为被告裕田管理公司与被告酷酷玛克公司签订《环球奥莱·长沙租赁合同》后，再通过签订《补充协议》、《补充协议（招商）》、《补充协议（1）》，原租赁合同关系已变更为招商代理关系，《COCOMAXX·美食娱乐街租赁合同》及《补充协议》实际是被告酷酷玛克公司代理被告裕田管理公司与原告签订，原告要求被告裕田管理公司按《COCOMAXX·美食娱乐街租赁合同》及《补充协议》继续履行，故双方就重新签订租赁合同、重新缴纳保证金、并调整租金未达成一致。本院认为，胡智与酷酷玛克公司签订的转租合同，系双方真实意识的表示，并经裕田管理公司同意，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，转租合同合法有效。由于裕田管理公司与酷酷玛克签订的租赁合同解除，原告合法使用涉诉房屋的权利基础也随之丧失，转租合同也随之解除，原告要求裕田管理公司履行原告与酷酷玛克公司签订的转租合同于法无据。原告认为转租合同实为酷酷玛克公司以自己的名义代理裕田管理公司签订的租赁合同，其理由是因裕田管理公司委托酷酷玛克招商，本院认为委托招商行为与招商后由酷酷玛克公司转租房屋给原告作为营业场所，是两个不同的法律关系，原告的起诉理由不能成立，本院对原告的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条第二项、第九十二条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告胡智的全部诉讼请求。案件受理费80元，适用简易程序减半收取40元，由原告胡智负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  彭小斌二〇一八年六月六日书记员  陈 田附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。