河南省唐河县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）唐民重初字第35号
原告卓德风，女。
原告杨晓，女。
二原告委托代理人冯杰，河南怡和律师事务所律师。
被告牛金忠，男，汉族。
被告张长勤，女，系牛金忠妻子。
二被告委托代理人王仁侠，唐河县文峰街道法律服务所法律工作者。
第三人唐河县农村信用合作联社。
法定代表人王书钦，任理事长。
委托代理人郭保相，任该联社资产保全部经理。
原告卓德风、杨晓与被告牛金忠、张长勤为房屋买卖合同纠纷一案，本院经审理于2013年1月10日作出（2012）唐民一初字第1831号民事判决：一、继续履行原告卓德风、杨晓与被告牛金忠签订的房屋买卖协议。二、被告牛金忠、张长勤应于判决生效后三个月内为原告卓德风、杨晓办理房产过户手续，过户费用由被告牛金忠、张长勤承担。三、被告牛金忠、张长勤应于判决生效后十日内支付原告卓德风、杨晓违约金30万元。被告牛金忠、张长勤不服判决，提起上诉。2013年7月15日，河南省南阳市中级人民法院作出（2013）南民一初终字第00301号民事裁定：一、撤销唐河县人民法院（2012）唐民一初字第1831号民事判决；二、发回唐河县人民法院重新审理。本院依法追加唐河县农村信用联社为第三人，另行组成合议庭，于2014年1月20日公开开庭审理了本案。原告卓德风、杨晓及其委托代理人冯杰，被告牛金忠及其委托代理人王仁侠，第三人唐河县农村信用合作联社委托代理人郭保相到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告卓德风、杨晓诉称：2010年12月7日，原、被告签订房屋买卖协议1份。协议约定：牛金忠将位于县城豫53线与312国道交叉口北路东侧，坐东朝西，宽17.5米，进深14米四间门面房卖给卓德风、杨晓，房价189万元。在原告向被告支付购房款130万元后，原告发现被告将其房产早在2008年就抵押给了金融部门，并经房管部门登记。之后，被告一直未能给原告办理房产过户手续。原告多次向被告催办，毫无结果。请求：1、被告继续履行房屋买卖合同，被告为原告办理房产过户手续，过户费由被告承担，被告支付原告违约金60万元；2、第三人唐河县农村信用合作联社解除该房屋抵押，协助原告办理该房屋过户手续。
原告提供了以下证据：第一组证据：房屋买卖协议1份。以证明房屋买卖合同有效。第二组证据：房款收据5份。以证明原告已向被告支付房款127万元。
被告牛金忠、张长勤辩称：1、房屋买卖合同无效。理由为：张长勤是房屋合法所有人，张长勤没有在房屋买卖合同上签字同意，处分共有不动产应当有全部共有人的同意，方可处分；该房屋买卖合同的效力附有条件：公证后生效。双方尚未公证，该条件未成就，故该房屋买卖协议不产生法律效力。2、原告未按协议约定自首付款之日起一个月内再支付80万元。原、被告双方都构成违约，违约条款对双方均应适用。3、原告应返还被告房屋，被告返还原告127万元。4、2009年6月10日，涉案房屋已经租给案外人吕齐东装修使用，房屋买卖协议无效。5、房款未付清，产权未转移，合同无效。
被告牛金忠、张长勤反诉称：1、原告自订立合同以来应该给付第三人利息35万元。2、原告自2010年12月以来居住被告的房屋应给付被告房屋的租金45万元。
被告提供了以下证据：第一组证据：租房协议。以证明2009年6月10日被告将涉案房屋租赁给吕齐东。第二组证据：证人吕齐东出庭作证，证人吕齐东证明被告牛金忠与证人吕齐东于2009年6月10日签订了1份租房协议，被告牛金忠将涉案房屋租赁给吕齐东，约定租期6年，协议签订后，吕齐东对该房屋进行了装修，后牛金忠要卖该房屋，吕齐东还没有搬进去，该租赁协议无效，牛金忠应支付吕齐东装修费28万元。
第三人唐河县农村信用合作联社辩称：2008年9月27日张长勤与唐河县农村信用合作联社订立抵押担保借款合同一份，将该房产办理了抵押登记。原、被告订立的房屋协议无效，根据《担保法》的规定第三人享有优先受偿权。
第三人唐河县农村信用合作联社提供了以下证据：第一组证据：抵押担保借款合同；第二组证据：它项权证；第三组证据：房屋评估报告；第四组证据：借款借据；第五组证据：付款凭证。以证明2008年9月27日被告向第三人贷款80万元，涉案房屋抵押给第三人，被告支付给第三人贷款利息至2013年12月，被告现还欠第三人贷款本金80万元。
法庭出示了依法调取的唐河县房产开发管理局出具的唐房查字（2012）第45号房屋查询证明1份。该证明显示涉案房屋所有权人为被告张长勤。
经质证，对原告提供的第一组证据，被告、第三人无异议。对原告提供的第二组证据，第三人无异议；被告对该组证据中的5万元收条异议称：当时张长勤不知道，收到的该5万元是涉案争议房产的卖房款，对该组证据中的其他4笔收据无异议。对被告提供的两组证据，第三人无异议；原告异议称：1、该房屋租赁期限是7年，不是6年；2、该房屋租赁协议有瑕疵，是否是伪造的不知道。3、装修费用和原告无关，应由被告解决；4、证人吕齐东证言与本案无关。对第三人提供的五组证据，原告、被告均无异议。对法庭调取的唐房查字（2012）第45号房屋查询证明，原、被告及第三人均无异议。
合议庭评议认为，原告提供的第一组证据，被告、第三人无异议，确认为有效证据。原告提供的第二组证据，被告对收到5笔款项无异议，确认为有效证据；被告关于其中一笔5万元收条的异议，不影响对该组证据的认定，异议不予采信。被告提供的两组证据，原告有异议；由于被告实际上未将涉案房屋租赁给证人吕齐东，故被告提供的两组证据与原、被告之间的房屋买卖关系没有关联性，不能确认为本案的有效证据。第三人提供的五组证据，原、被告无异议，确认为有效证据。法庭调取的房屋查询证明，原、被告及第三人均无异议，确认为有效证据。
依据原、被告陈述及有效证据，合议庭确认以下案件事实：
原告卓德风、杨晓系母女关系，被告牛金忠、张长勤系夫妻关系，2010年12月7日，原告卓德风、杨晓与被告牛金忠签订了1份房屋买卖协议，协议主要内容为：甲方：牛金忠，乙方：卓德风、杨晓。经甲、乙双方协商一致，达成房屋买卖协议如下：一、甲方自愿将位于县城豫53线与312国道交叉口北路东侧，坐东朝西，宽17.5米，进深14米四间门面房一处卖给乙方，乙方自愿购买。二、该处房产双方协商售价人民币壹佰捌拾玖万元整。三、付款办法：本协议签订时，乙方先付甲方购房款人民币100万元，甲方开始负责办理房产过户手续，自付首付款之日起一个月内乙方再支付甲方购房款80万元，剩余房款玖万元待甲方在本协议签订一个月内将房产过户到乙方名下并交给乙方后由乙方一次性结清。四、本协议签订时甲方保证该房产无任何纠纷，也无设定他项权利，否则由此产生的一切后果均由甲方负责。五、双方在办理房产过户手续时，由乙方负责提供相关证件，协助甲方到房产部门办理有关手续，过户费用由甲方承担。六、违约责任：本协议签订后双方必须认真履行，如一方违约，违约方除赔偿对方因此造成的一切损失外，另加罚违约方本协议的40％的违约金。七、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，公证机构存档一份。八、本协议自公证机构公证后生效。甲、乙双方各自在该协议上签名、捺指印。签订房屋买卖协议当日，原告卓德风、杨晓支付被告牛金忠购房款100万元，被告牛金忠给原告出具收据1份。2011年2月，被告牛金忠将该房产交给原告卓德风、杨晓居住。后原告卓德风、杨晓分4次又支付被告购房款27万元，其中被告张长勤收到原告购房款5万元。原告共计支付被告购房款127万元。被告牛金忠一直未将该房产过户给原告卓德风、杨晓，经原告多次催促被告办理，没有结果。2012年9月3日，原告诉至本院。
另查明，本案争议的房屋的房屋所有权证号C00××，房屋所有权人张长勤。2008年9月27日，被告张长勤（借款人）与第三人唐河县农村信用联社（贷款人）签订抵押担保贷款合同，被告牛金忠、张长勤贷款80万元，二被告将本案争议的房产作为抵押物。2008年10月9日，唐河县农村信用合作联社营业部被唐河县房屋开发管理局批准为房屋他项权人。截止2013年12月，被告牛金忠、张长勤已支付第三人唐河县农村信用合作联社贷款80万元的利息。现在被告牛金忠、张长勤还下欠第三人唐河县农村信用合作联社贷款本金80万元。本案争议的房产仍处于抵押状态。
本院认为，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”被告牛金忠、张长勤已于2008年10月将本案房产在第三人唐河县农村信用合作联社进行了抵押贷款80万元登记；但被告牛金忠在2010年12月7日与原告卓德风、杨晓签订房屋买卖协议时，既未通知第三人欲转让抵押物，也未告知受让人（原告卓德风、杨晓）转让房产已经在2008年10月在第三人处抵押贷款的事实，因此，依据上述规定，确认2010年12月7日原告卓德风、杨晓与被告牛金忠签订的房屋买卖协议无效。签订房屋买卖协议当日，原告给付被告牛金忠100万元首付款，但被告牛金忠在签订房屋买卖协议一个月内，没有将房产过户到乙方（原告）名下，违反了房屋买卖协议第三条规定，属于违约。原、被告签订的房屋买卖协议第四条规定：“本协议签订时甲方保证该房产无任何纠纷，也无设定他项权利，否则由此产生的一切后果均由甲方负责。”在原、被告签订房屋买卖协议之前，本案房屋已在第三人唐河县农村信用合作联社进行了抵押贷款80万元登记，第三人已成为该房屋他项权人。但被告牛金忠在与原告签订房屋买卖协议时，故意隐瞒转让的房屋已抵押给第三人的重要事实，并且被告牛金忠在该协议第四条中保证转让房产无设定他项权利，因此，被告牛金忠、张长勤应当承担主要违约责任；第三人与被告签订的抵押担保借款合同，符合合同构成要件，不违反法律、法规的规定，为有效合同，应当继续履行。因在法庭规定的期限内被告未交纳反诉费，故被告的反诉请求，本院不予审理。综上，原、被告签订的房屋买卖协议无效，被告返还原告购房款127万元，被告承担赔偿原告损失的民事责任，酌定被告支付原告违约金20万元，原告返还被告房屋。案经调解无效。依据《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十九条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：
一、2010年12月7日原告卓德风、杨晓与被告牛金忠签订的房屋买卖协议无效。
二、判决生效后十日内，被告牛金忠、张长勤返还原告卓德风、杨晓购房款127万元。被告牛金忠、张长勤支付原告卓德风、杨晓违约金20万元。
三、本判决第二项履行完毕后三十日内，原告卓德风、杨晓返还被告牛金忠、张长勤房屋（坐落于唐河县城豫53线与312国道交叉口北路东侧，坐东朝西，宽17.5米、进深14米四间门面房一处）。
四、第三人唐河县农村信用合作联社与被告牛金忠、张长勤的抵押担保借款合同继续履行。
五、驳回原告卓德风、杨晓其它诉讼请示。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23440元，财产保全费5000元，合计28440元，原告卓德风、杨晓负担5740元，被告牛金忠、张长勤负担22700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判长 孟 晓
审判员 赵 琼
审判员 王凌湘
二〇一五年十月十九日
书记员 刘 冰