广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终3775号
上诉人（原审被告）广东领海名邦置业有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人苏镇明，职务董事长。
委托代理人赵东丽，广东科德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）广州瑞嘉贸易有限公司，住所地广州市黄埔区。
法定代表人曾龙解，职务总经理。
委托代理人罗锐清、王华，均为广东格林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）广州市土地开发中心，住所地广州市越秀区。
法定代表人华而实，职务主任。
委托代理人张翔、吴业辉，均为广东广信君达律师事务所律师。
上诉人广州领海名邦置业有限公司（以下简称领海公司）、广州瑞嘉贸易有限公司（以下简称瑞嘉公司）因返还原物纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第180号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：根据穗国土用结字［2011］第63号《同意用地结案书》，广州市海珠区工业大道中313号土地为政府储备用地，用地单位为广州市土地开发中心（下简称土地中心）。
2011年10月1日，广州市土地开发中心（甲方）与领海公司（乙方）签订《地块委托看管合同》，订明：根据广州市国土资源和房屋管理局批复，甲方收回帽峰山、广州氮肥厂、珠江新城、东方红印刷厂及橡胶一厂地块，并将其纳入广州市政府储备用地，实际土地面积约186.532万平方米。根据政府采购公开招标的结果，甲方现委托乙方按本合同约定对本合同项下地块进行综合管理……地块位置：帽峰山、广州氮肥厂、珠江新城、东方红印刷厂及橡胶一厂地块位于广州市，具体位置见附图……2.1甲方委托乙方管理本合同项下地块的服务期暂定为一年，委托管理的时间从甲方发出委托书之日起至甲方发出撤场通知书之日止。若本合同项下地块全部或者部分需要开发使用或出让，甲方有权单方提前终止本合同或部分解除本合同，但甲方必须提前一个月书面通知乙方。乙方应按甲方通知的时间和条件无条件清理地块并撤离，将地块完整交回给甲方……3.1本合同暂定看管服务费总额（按暂定服务期一年计）按中标价为5585327.68元。其中，……东方红印刷厂地块153218.33元……。(第四条)乙方应于本合同签订之日起3个工作日内，按本合同3.1款项下暂定看管服务费总额的10%即人民币558532.77元向甲方支付履约保证金……（第五条）地块管理目标：乙方保证在履行本合同管理义务期间，本合同项下地块达到以下各项目标：5.1未被任何第三方非法侵占、留住；5.2未被任何车辆非法进入；5.4未被乱搭乱建；（第七条）乙方权利义务：7.11未经甲方同意，在委托管理期限内，乙方不得擅自改变地块内地形地貌和现状（按双方签订本合同时确认的标高图及地形图为准），或将本合同项下土地，建（构）筑物、附着物出租或用于经营或提供给任何第三方使用；等等。
2012年3月27日，土地中心与领海公司签署了《土地管理交接确认书》，订明：经过招标，领海公司为东方红印刷厂地块（面积52975平方米）管理单位。经双方确认，进行地块管理交接，从2012年3月27日起该地块的管理工作由广东领海名邦置业有限公司负责，双方应严格履行地块委托看管合同约定。
2012年6月12日，领海公司（甲方）与瑞嘉公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，订明：甲方同意将东方红印刷厂位于工业大道313号大院，建筑物室内面积合计24336.50平方米、道路及公用面积28638.47平方米的场地出租给乙方，详细面积计算见后附表；该场地只限于商务办公、培训或仓库使用……甲乙双方同意租赁期间由2012年8月10日起至2022年8月10日止（2012年8月10日前为乙方对场地和建筑物进行装修和改造时间）；甲乙双方同意上述场地建筑物面积24336.50平方米月租金按10元/平方米计算，道路及公用面积28638.47平方米按4元/平方米计算。自第二年（即自2012年8月10日开始至2013年8月10日开始），以每年度第一个月应收租金为基数，按每年递增4%的标准交纳月租金，第一年每月实际租金为人民币357918.88元；第二年即2013年8月10日至2014年8月10日每月基准租费为人民币372235.64元；第三年即2014年8月10日至2015年8月10日每月基准租费为人民币387125.06元；（第二十一条）因本租赁物业为政府储备地块，甲方不能确定业主土地开发中心对本合同地块拍卖时间，若地块被拍卖，乙方应在接到甲方通知后二十日内撤出本地块，包括停止一切经营活动和地块内属乙方所有的一切设备和物品，乙方理解并同意甲方不负乙方因此提前退场的一切责任和费用；（第三十四条）租赁期内，甲方对乙方的承诺应以国家法律、地方法规为准。如遇政府规划改变或政府其他行为，导致甲方/乙方无法继续出租/承租该场地时，乙方应无条件同意提前终止合同，交还场地，甲方退还乙方保证金，由此造成的损失，由甲、乙双方各自承担；等等。2012年8月，领海公司（甲方）和瑞嘉公司（乙方）就上述《广州市房屋租赁合同》签订《补充协议》，约定甲方同意乙方对外转租和分租。
2012年10月25日，瑞嘉公司出具了一份授权委托书，授权陈陆锋出租管理上述东方红印刷厂地块物业。
2012年11月14日，领海公司向瑞嘉公司出具了一份《产权具结书》，载明：现位于广州市海珠区工业大道313号（东方红印刷厂地块）的物业，使用面积52975平方米，属三旧改造项目，由土地中心委托领海公司经营、管理、出租上述物业……现同意瑞嘉公司委托授权陈陆峰出租、管理上述物业，如因物业租赁所产生的一切纠纷或法律责任，由领海公司共同承担。
2013年3月20日，土地中心向领海公司发出《土地中心关于限期交还东方红印刷厂地块的函》，表示原告近日到现场巡查发现该地块现场有招租广告，且部分厂房未经许可擅自进行改造装修，提供给第三方使用……请领海公司在2013年4月6日前腾空地上建筑物，清退人员，恢复原状，将东方红印刷厂地块交还土地中心；等等。
2013年6月18日，领海公司（甲方）和瑞嘉公司（乙方）签订《协议书》，订明双方同意上述2012年6月签订的《广州市房屋租赁合同》终止履约，并达成协议……甲方付清所有款项后，以前所签订合同、补充协议和甲方出具给乙方的所有证明、文件全部终止失效；等等。上述合同乙方落款处有“林某”的签字。领海公司还提供了银行单据以证明其已通过第三方的银行账户返还上述协议约定的费用（保证金、全部租金等）1822332元给瑞嘉公司的委托代理人林某。瑞嘉公司质证认为林某向其司表示没有收到领海公司支付的款项，该协议书没有实质履行，故协议书自动失效。
2013年8月13日，土地中心委托律师向瑞嘉公司发出《交还东方红印刷厂地块及相关经营收益》，通知瑞嘉公司于2014年2月10日前交还非法占有的东方红印刷厂地块，并将出租经营地块的全部收入返还土地中心。
2013年8月16日，瑞嘉公司向土地中心出具授权委托书，表示其司委托林某先生负责原东方红印刷厂园区的清退事务。
2014年1月，土地中心委托律师向领海公司发出《交还东方红印刷厂地块、支付场地使用费及经营收入》，通知领海公司于2014年2月10日前腾退、交还东方红印刷厂全部地块，支付2013年4月27日起至交还地块之日止的场地使用费；等等。
2015年1月4日土地中心向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、判决领海公司、瑞嘉公司立即停止对东方红印刷厂地块（面积为52975平方米）的侵占并将该地块按原状交还给土地中心；2、判决领海公司、瑞嘉公司向土地中心共同支付场地使用费（自2012年8月10日起计至被告交还场地之日止。其中，2012年8月10日至2013年8月10日，按每月357918.88元计算；2013年8月10日至2014年8月10日，按每月372235.64元计算；自2014年8月10日至2015年8月10日，按每月387125.06元计算；自2015年8月10日起按每年递增4%的标准计算月租金。至起诉日为人民币9923229.42元）；3、本案诉讼费由领海公司、瑞嘉公司共同承担。
领海公司原审辩称：不同意土地中心的诉讼请求。我方与土地中心是保管合同关系，我方没有侵占涉案土地，也不需要支付场地使用费。具体理由如下：第一，我方基于保管合同合法保管涉案土地，并非非法侵占。根据保管合同的约定，土地中心应向我方支付保管费用，但我方并未收到任何保管费，我方为此垫付了几十万元人工及相关设备费用；第二，我方为弥补保管费用，只是和瑞嘉公司签订了租赁合同，该地块上所建的建筑并非我方修建。涉案场地由瑞嘉公司对外出租，我方并非实际占有方，土地中心要求我方支付场地使用费没有法律依据；第三，后期应土地中心要求，在当地街道及土地中心和瑞嘉公司协调之下，我方也早已与瑞嘉公司解除租赁合同，并向瑞嘉公司返还所收取的全部租金，目前场地的实际占有和使用人为瑞嘉公司，我方没有任何收益，也从未实际占有，土地中心要求我方支付场地使用费及返还场地均无法律依据，根据“谁使用、谁受益、谁负责”的原则，也不应当由我方支付使用费。综上，请依法驳回土地中心要求我方交回场地及支付场地使用费的诉讼请求。
瑞嘉公司原审辩称：不同意土地中心的诉讼请求。一、我司善意获得讼争土地房屋的租赁权，不存在非法侵占土地房屋的事实。土地中心与领海公司存在土地委托看管关系，构成合同法上的委托代理关系。即土地中心委托领海公司负责讼争土地房屋的管理、控制工作，而领海公司基于土地中心的委托行为，对内和对外均有权代表土地中心管理、控制讼争土地房屋。我司基于领海公司出具的《土地管理交接确认书》、《产权具结书》，当然充分信赖其已经获得土地中心的委托和授权，有权代表土地中心经营、管理和出租讼争土地房屋，我司在此基础上与领海公司确立房屋租赁关系，并投入了巨额资金和心血对土地房屋进行重新设计和装修，使得土地房屋重新焕发生机。如果我司明知领海公司与土地中心的土地房屋托管期只有一年，且不能出租经营的情况下，就不会耗费过千万元的设计装修巨款，并与领海公司签订十年的租赁合同。我司以过千万的资金投入去承担一个只有一年托管期的合作项目是不符合常理的，有违最基本的思维逻辑。因此，基于土地中心的土地委托管理交接事实和领海公司的产权具结确认事实，我司当然有理由相信领海公司有权对外签订土地房屋租赁合同。所以我司与领海公司缔结土地房屋租赁合同是善意且无过失的，其土地房屋租赁关系应当得到法律的保护。二、我司无须向土地中心支付场地使用费。我司基于合法的土地房屋租赁关系获得土地房屋的租赁权，根据合同相对性原则，我司只对领海公司负有支付土地房屋租金义务。同时，土地中心一边以侵权之诉要求我司返还土地房屋，一边又以我司与领海公司签订的房屋租赁合同中约定的租金为标准，要求我司支付所谓的场地使用费，二者之间本身是互相冲突、自相矛盾的，理由有：1、假设本案侵权事实成立，在对本案侵权之诉具体适用法律时，则我司和领海公司均非该案的唯一侵权人，我司在获得土地房屋的租赁权后，经过重新规划和改造，大部分已经再分租给其他公司、个人实际使用，而在发生本次诉讼纠纷后，一部分租客亦已暂缓向我司支付租金，且该部分租客仍持续占有、使用部分讼争土地房屋，我司不应为该部分租客的持续占有、使用行为对土地中心承担经济赔偿责任；2、土地中心以领海公司、瑞嘉公司签订的房屋租赁合同中约定的租金为标准，要求我司向其直接支付租金，从此可得出土地中心认可领海公司、瑞嘉公司之间的租赁合同关系，只有认可该租赁合同中约定的租金条款，才会要求我司向其直接支付租金。因此，在租赁合同关系成立，且租赁期未届满的基础上，又何来我司非法占有、使用土地房屋一说。综上所述，我司基于合法、有效的租赁合同关系，获得讼争土地房屋的租赁权，在租赁期尚未届满之际，无须向土地中心返还土地房屋，请求法院驳回土地中心诉请。
原审诉讼中，经原审法院释明后，土地中心表示不要求追加实际使用场地的次承租人参加诉讼。土地中心表示领海公司违反看管合同规定擅自出租涉案地块构成违约和侵权的竞合，并主张本案是侵权之诉。
原审法院认为：土地中心与领海公司签订的《地块委托看管合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。上述合同订明涉案地块为广州市政府储备用地，领海公司须履行看管义务，保证涉案地块不被任何第三方非法侵占、留住，不被乱搭乱建。但领海公司作为地块看管人却主动将涉案地块出租给瑞嘉公司，将涉案地块交给第三方侵占、使用，领海公司不仅违反了合同约定的看管义务，其出租地块给第三方使用的行为也构成了侵权，土地中心主张领海公司构成违约和侵权的竞合，理据充分，原审法院予以采纳。
瑞嘉公司与领海公司签订的租赁合同也订明涉案地块为政府储备地块，瑞嘉公司辩称其司基于土地中心和领海公司签署的《土地管理交接确认书》而信赖领海公司有权出租涉案地块，但上述《土地管理交接确认书》明确载明领海公司须履行《地块委托看管合同》的约定，而该合同可以清晰反映领海公司无权出租涉案地块。瑞嘉公司明知涉案地块为政府储备土地，在与领海公司就涉案地块签订租期长达二十年的租赁合同之前，瑞嘉公司理应先审核《土地管理交接确认书》中载明的《地块委托看管合同》，以确定领海公司是否有权出租涉案地块，据此，原审法院认定瑞嘉公司属于知道或应当知道领海公司无权出租涉案地块，瑞嘉公司向领海公司承租涉案地块，并对外转租和分租，已构成侵权。
综上，土地中心主张本案为侵权之诉并无不当，原审法院予以采纳。领海公司、瑞嘉公司构成共同侵权，应向土地中心承担侵权责任。土地中心要求领海公司、瑞嘉公司即停止对涉案地块的侵占并将该地块按原状交还给土地中心，合法合理，原审法院予以支持。土地中心参照两被告约定的租金标准要求两被告共同支付从2012年8月10日起至交还场地之日止的场地使用费，并无不当，原审法院予以支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，于2015年12月31日作出如下判决：一、被告广东领海名邦置业有限公司、广州瑞嘉贸易有限公司在本判决生效之日起10日内停止对广州市工业大道中313号东方红印刷厂地块的侵占并将该地块按原状交还给原告广州市土地开发中心。二、两被告共同向原告支付从2012年8月10日起至交还场地之日止的场地使用费（2012年8月10日至2013年8月9日，按每月357918.88元计算；2013年8月10日至2014年8月9日，按每月372235.64元计算；自2014年8月10日至2015年8月9日，按每月387125.06元计算；自2015年8月10日起以上一期的月租金为基数按每年递增4%的标准计算月租金），其中至本判决生效之日止的场地使用费在本判决生效之日起10日内支付，之后产生的场地使用费逐月付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费81363元，由领海公司、瑞嘉公司共同负担。
判后，领海公司、瑞嘉公司均不服判决，向本院提起上诉。
领海公司上诉称：一、本案为侵权之诉，领海公司依据《保管合同》取得诉争地块，并不存在侵权，原审法院认定事实错误。领海公司基于与土地中心签订的《地块委托看管合同》对涉案地块进行看管，也就是说，领海公司对涉案的地块的看管行为是合法的，并不存在违法性。一审法院判定领海公司承担侵权责任法律依据不足。土地中心与领海公司签订《地块委托看管合同》，约定看管期限暂定一年，直到土地中心向领海公司发出撤场通知；土地中心每三个月向领海公司支付一次看管费等。但在合同签订后，土地中心从未向领海公司支付过任何费用，领海公司为了遵守合同及善意履行合同，垫付了四十多万元用于支付保安、清洁工的工资及购买看管必要的设备等。领海公司曾多次要求土地中心依约履行看管费用未果，公司濒临严重亏损，迫于无奈的情况下，为了减少损失，只能将地块出租给瑞嘉公司。同时，领海公司也考虑到《看管合同》的约定期限，在与瑞嘉公司签订合同是特别约定了在土地中心通知撤场时要无条件撤出，所有经营所产生的法律问题均由瑞嘉公司独立承担。瑞嘉公司承租地块后擅自进行扩建装修并对照招租，领海公司多次要求瑞嘉公司停止施工及对外招租，但瑞嘉公司置若罔闻。直至2013年6月18日，土地中心要求收回土地，在当地街道的协调及在土地中心的见证下，领海公司与瑞嘉公司协商解除了租赁合同，并将所收取的租金全部退还给瑞嘉公司，按约退出场地。现涉案地块由瑞嘉公司占有、经营、收益。原审法院应判定瑞嘉公司独立承担侵权赔偿责任。二、涉案地块实际由瑞嘉公司实际使用及收益，领海公司早已与之瑞嘉公司解除租赁关系，根据“谁受益，谁承责”的民法原则，应由瑞嘉公司独立承担返还地块及支付使用费，二审法院应依法予以纠正。本案实际侵权人是瑞嘉公司，土地中心对涉案地块的状态一直都是非常清楚的，领海公司从签订《看管合同》之日起，除了按合同约定看管外，从未占有使用过该地块，土地中心至今未按合同约定支付过一分钱看管费用，反而被要求共同承担使用费，这显然不公平。至于地块上的建筑物是瑞嘉公司所修建，也是由瑞嘉公司经营收益，领海公司在当地街道协调下已经解除租赁合同并退还所收取的费用，至此，领海公司在涉案的地块上未收益过一分钱。综上，上诉请求：1、改判驳回土地中心的诉讼请求;2、领海公司不承担返还土地及支付土地使用费。
瑞嘉公司上诉称：一、瑞嘉公司善意取得讼争房屋的使用权、出租权和收益权。瑞嘉公司基于土地中心的土地委托管理事实和领海公司的产权具结确认事实，瑞嘉公司当然有理由相信领海公司有权对外签订房屋租赁合同。瑞嘉公司与领海公司缔结的房屋租赁合同是善意且无过失的，其信赖利益应当得到保护，二者之间的房屋租赁关系应当得到法律的保护。土地中心在2012年3月27日将房屋交付领海公司管理后，领海公司于2012年6月12日与瑞嘉公司签订了房屋租赁合同，瑞嘉公司开始投入巨资进行大规模的装修设计，并在厂房大门张贴了巨额招租广告，对此，土地中心都是知情的。但直到2013年8月16日，瑞嘉公司才收到土地中心送交的《关于交还东方红印刷厂地块及相关经营收益》律师函，至此，瑞嘉公司才知悉领海公司没有出租权等事实。二、瑞嘉公司与领海公司不构成共同侵权，瑞嘉公司不存在侵犯土地中心物权的事实。本案中，就算土地中心与领海公司之间因土地委托看管合同产生的纠纷，存在违约与侵权责任竞合问题，土地中心可以自行选择违约之诉或者侵权之诉。但瑞嘉公司认为，该种情形下的自行选择诉由，其前提应是双方存有直接的合同关系基础上，即基于合同相对性原则，诉由的选择仅发生于合同相对人之间，而瑞嘉公司并非争议案件的合同相对人，土地中心以侵权之诉为由要求瑞嘉公司承担侵权责任是错误的。三、讼争案件存在必要共同诉讼参与人，原审判决没有依职权追加参与诉讼，属程序违法。倘若讼争案件为侵权之诉成立，则瑞嘉公司与领海公司只是讼争案件其中的侵权行为人之一，均非该案的唯一侵权人，瑞嘉公司在获得房屋的租赁权后，经过重新规划和改造，大部分已经再分租给其他公司、个人实际使用，而在发生本次诉讼后，一部分的租客亦已暂缓继续向瑞嘉公司支付租金，且该部分租客仍持续占有、使用部分的讼争土地房屋，瑞嘉公司无须就该部分的租客实际使用行为，对土地中心承担侵权赔偿责任。四、瑞嘉公司须按房屋租金标准支付场地使用费没能有法律依据。讼争案件中，房屋的租金是由瑞嘉公司支付给领海公司的，理论上属于领海公司的收益，而对于瑞嘉公司来说却是债务。根据《侵权责任法》第十九条的规定，倘若讼争案件为侵权之诉无异，土地中心因他人侵权行为所遭受的损失，应按照损失发生时的市场价格计算，即领海公司在2012年6月12日出租给瑞嘉公司时，当地房屋租赁市场的价格范围内，确定土地中心的实际经济损失方为合法。故上诉：１、撤销原审判决；驳回土地中心的全部诉讼请求；２、由土地中心承担本案全部诉讼费用。
经二审审理，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：原审法院根据各方当事人的诉辩、提交的证据认定对领海公司、瑞嘉公司构成共同侵权合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。但土地中心于2013年3月20日发函给领海公司要求领海公司在2013年4月6日前交还涉案地块，领海公司
理应按该要求返还涉案地块给土地中心，领海公司和瑞嘉公司在该期限前未返还才应当支付使用费给土地中心，故原审判决领海公司和瑞嘉公司从2012年8月10日起支付使用费给土地中心有误，本院予以纠正，领海公司和瑞嘉公司应从2013年4月7日起支付使用费给土地中心为宜。
关于场地使用费的支付标准问题。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。本案中，土地中心明确主张其是侵权之诉，故原审判决领海公司和瑞嘉公司按领海公司与瑞嘉公司签订的合同所约定的租金标准支付使用费缺乏依据，本院予以纠正，领海公司和瑞嘉公司应按具有评估资质的评估机构评定的租金标准支付使用费给土地中心为宜，但以土地中心主张的标准为限。
综上所述，领海公司和瑞嘉公司的上诉理由部分成立，其上诉请求应予部分支持。原审查明事实基本清楚，但部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、第（二）项、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条的规定，判决如下：
一、维持广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第180号民事判决第一项；
二、变更广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第180号民事判决第二项为：广州领海名邦置业有限公司、广州瑞嘉贸易有限公司共同向广州市土地开发中心支付从2013年4月7日起至交还场地之日止的场地使用费（每月按具有评估资质的评估机构评定的租金标准计，其中2013年4月7日至2013年8月9日每月以357918.88元为限，2013年8月10日至2014年8月9日每月以372235.64元为限，2014年8月10日至2015年8月9日每月以387125.06元为限，2015年8月10日起以387125.06元为基数按每年递增4%为限），其中至本判决生效之日止的场地使用费在本判决生效之日起10日内支付，之后产生的场地使用费逐月付清；
三、驳回广州市土地开发中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费81363元，由广州市土地开发中心负担15856元，广州领海名邦置业有限公司、广州瑞嘉贸易有限公司共同负担65507元；二审案件受理费162726元，由广州市土地开发中心负担31712元，广州领海名邦置业有限公司负担65507元，广州瑞嘉贸易有限公司负担65507元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一六年六月十四日
书 记 员 冯镇辉