重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初11984号原告：重庆市胜于蓝房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区冉家坝109号。法定代表人杨茂新，董事长。委托诉讼代理人：张守贵，重庆渝万（城口）律师事务所律师。被告：欧燕萍，女，汉族，1981年2月3日出生，住四川省苍溪县。原告重庆市胜于蓝房地产开发有限公司（以下简称胜于蓝公司）与被告欧燕萍屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案受理后，由审判员田秀荣担任审判长，与人民陪审员彭钦梅、何柳组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胜于蓝公司委托代理人张守贵，被告欧燕萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胜于蓝公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付尚欠原告租金75701.28元。事实与理由：原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于重庆市渝北区冉家坝109号地块5号楼1层14、15号门面出租给乙方，租赁期从2015年6月1日至2020年5月31日，租金标准合同由详细约定。双方确认于2016年6月20日终止租赁合同，被告仅支付租金27886元，至2016年6月20日欠付租金75701.28元。原告催收后无果，现诉至法院。被告欧燕萍辩称，我只与原告签了租赁合同，原告起诉的是租金，我缴纳了所有费用都是租金，租金已经超额支付；中间欠付租金属实，但是是因为原告提供的场地不完善，与签合同讲的条件不一致，一直要求原告进行整改，整改好了交付租金，原告也同意了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。房屋租赁合同、委托经营管理咨询服务合同、告知函、存款凭条、交易明细、支付宝转账记录，双方对真实性均无异议，本院对证据的真实性予以确认并在卷佐证。胜于蓝公司举示的工程移交单与本案无关，对其关联性本院不予认可；举示的收据的记账凭证形式上的真实性本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月16日，以胜于蓝公司为甲方（出租方）、欧燕萍为乙方（承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定甲方将位于重庆市渝北区冉家坝109号地块5号楼1层14、15号门面出租给乙方，出租房屋建筑面积为262.36平方米，房屋用途为商业，经营项目为餐饮。租赁期5年，从2015年6月1日至2020年5月31日止。合同第三条约定：第一年2015年6月1日至2016年5月31日，租金为48.15元/平方米/月，第一年优惠后应缴租金总额为94744元，2015年6月1日前一次性付清23686元，2015年7月1日前一次性付清23686元，2015年10月1日前一次性付清23686元，2016年1月1日前一次性付清23686元。第二年2016年6月1日至2017年5月31日，租金为50.56元/平方米/月，第二年优惠后应缴租金总额为132643元。第四条履约保证金约定：本合同自签订当日，乙方需一次性向甲方缴纳履约保证金39000元，租赁期间乙方无违约行为，租赁期届满房屋及设施设备完好，履约保证金租赁期届满乙方将房屋退还甲方之日起30日或乙方购买租赁房屋并缴纳完毕所有款项之日起30日内无息退还乙方；乙方在承租物业期间，…未按规定交纳租金…甲方有权直接从合同履约保证金中予以扣除。第八条：乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面无条件解除租赁合同，收回租赁物……1、如乙方不按时缴清租金及相应保证金的，逾期一个月的。合同还对其他方面进行了约定。2015年6月16日，以重庆光皇商业地产管理中心为甲方、欧燕萍为乙方签订了一份《委托经营管理咨询服务合同》，主要约定经营管理咨询期5年，第一年2015年6月1日至2016年5月31日，经营管理咨询费为32.1元/平方米/月，第一年优惠后应缴经营管理咨询费总额为63162元，2015年6月1日前一次性付清15790.5元，2015年7月1日前一次性付清15790.5元，2015年10月1日前一次性付清15790.5元，2016年1月1日前一次性付清15790.5元。合同还对其他方面进行了约定。2016年6月20日，欧燕萍出具了一份《告知函》，主要内容为：由于我们租赁贵公司的百录路6号兴茂盛世北辰5幢14、15号门面的两旁被设置了很多的售货亭，妨碍了我店的正常经营和发展，导致我店一直处于亏损状态，且转让不了，现在确实无力经营，故告知贵方即日起终止租赁合同。胜于蓝公司收到该份函件并同意合同于2016年6月20日终止。欧燕萍在2015年6月17日转账给胜于蓝公司78476元、2016年4月5日转账5000元、2016年4月7日转账15000元、2016年5月3日转账1000元、2016年6月22日支付宝转账3200元，上述款项共计102676元，欧燕萍陈述上述款项均系支付的租金。胜于蓝公司认可收到了上述款项，但其中第一笔78476元包含39000元的保证金、23686元的租金、15790元的经营管理费；2016年4月17日的15000元系经营管理费、其余的1000元、5000元、3200元胜于蓝公司认可系租金。以上胜于蓝公司陈述收到的租金是32886元，30790元是代重庆光皇商业地产管理中心收取的经营管理费。重庆光皇商业地产管理中心盖章的一份统计表载明重庆光皇商业地产管理中心认可收到的收到两笔经营管理费，分别是15790元、15000元。庭审中，双方一致认可案涉房屋已于2016年6月20日已经交还。欧燕萍陈述缴纳的39000元保证金应冲抵租金。胜于蓝公司陈述不同意冲抵，保证金要将租金缴纳完毕才同意退还。本院认为，原告胜于蓝公司与被告欧燕萍于2015年6月16日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于应付租金。欧燕萍认可欠付租金的事实，合同于2016年6月20日终止，从租赁期2015年6月1日—2016年6月20日应缴租金为94744元+50.56元/平方米/月×262.36平方米÷30天×20天=103587元（四舍五入到元）。关于已付租金。欧燕萍陈述缴纳的已经缴纳的102676元均系租金，但欧燕萍与重庆光皇商业地产管理中心签订了《委托经营管理咨询服务合同》属实，且重庆光皇商业地产管理中心认可收到了30790元经营管理费。对于欧燕萍抗辩的102676元均系租金的理由，本院不予采纳。扣除30790元经营管理费及39000元保证金后，欧燕萍的已付租金为32886元。尚欠付租金70701元。保证金是否抵扣租金。欧燕萍交纳了39000元保证金，合同约定了欧燕萍未按规定交纳租金，胜于蓝公司可从保证金中予以扣除。房屋已经交还胜于蓝公司，现在欧燕萍抗辩39000元保证金应抵扣租金符合双方合同约定，抵扣后，欧燕萍还需支付胜于蓝公司租金31701元。故对于胜于蓝公司请求欧燕萍支付租金31701元的诉讼请求，本院予以支持；超出部分，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告欧燕萍在本判决生效后三十日内支付原告重庆市胜于蓝房地产开发有限公司租金31701元；二、驳回原告重庆市胜于蓝房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2000元，由原告重庆市胜于蓝房地产开发有限公司负担1000元，由被告欧燕萍负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  田秀荣人民陪审员  何 柳人民陪审员  彭钦梅二〇一六年十一月三日书 记 员  周倩男