广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第745号
上诉人（原审被告）：博罗县石湾创域置业发展有限公司。住所地：博罗县石湾镇公园。
法定代表人：叶盛忠，总经理。
诉讼代理人：李晋辉，江西雩山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林建辉，男，汉族，1985年7月1日出生，身份证住址：广东省梅州市梅江区。
诉讼代理人：梁泽运，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
上诉人博罗县石湾创域置业发展有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服（2014）惠博法湾民初字第143号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
林建辉向原审法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即履行交房义务，将符合交楼条件的商品房依法交付给原告使用；2、被告立即向原告支付逾期交房的违约金，按已交付房款320377元每日万分之五计算，自2014年1月1日起计至实际交付之日止，暂计至起诉之日为28834元；3、本案诉讼费由被告承担。
主要事实和理由：2013年3月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的博罗县××中路南侧××·豪门××小区××商住楼××房，总价320377元，被告应当在2013年12月31日前将商品房交付原告使用。合同签订后，原告已按合同约定履行付款义务，但被告至今仍未履行交房义务。原告认为，被告应按照合同约定履行交房义务。现被告逾期交房，应当按照合同约定向原告支付违约金。原告多次催促被告交房以及支付违约金，被告均不予理会。
博罗县石湾创域置业发展有限公司辩称，1、被告未能如期交楼是因为雨季多发等不可抗力因素的影响。2013年3月份至9月份属于雨季多发时段，根据气象部门统计数据，该时段降水量较2012年同时段降水量多大834.2毫米。也因此，新怡豪门商住小区的施工单位惠州市海燕建筑工程有限公司曾在2013年9月11日向新怡豪门商住小区的建立单位惠州建通工程项目管理有限公司申请将该建设项目延长工期100天，至2013年12月30日完工并获相应批准。被告的销售人员也曾就雨季多发等客观因素影响需要延迟交付的情况通知过已购房的业主。根据以上事实及合同法的有关规定，被告认为交房时间应当顺延至2014年3月份。2、尽管受到雨季多大等不可抗力因素的影响，被告所售的新怡豪门商住小区的主体结构分部（子分部）及建筑节能工程（围护结构部分）还是在2013年8、9月份取得相关单位工程验收合格的验收文件。同时，新怡豪门商住小区的物业管理单位博罗县新怡物业管理有限公司也于2013年10月正式入驻该商住小区，其物业服务内容及标准经博罗县物价局备案核准。据此，被告认为至2013年10月，案涉商品房已具备合同约定的交付条件。3、被告本可以在2013年10月份通知业主收楼，而延迟至2014年3月份再通知收楼在主观上是善意的。被告出于把新怡豪门商住小区打造成石湾镇标杆性商住楼盘的目的，在主体结构分部（子分部）及建筑节能工程（围栏结构部分）竣工后，被告即进行了新怡豪门商住小区附属工程园林景观工程的建设。此外，被告还在合同约定之外，进行了煤气管道工程的建设。至2013年5月份，新怡豪门商住小区320套商品房已售罄，大部分业主已收楼，其中部分业主已装修完毕入驻，并于2014年3月开始缴纳相应的物业管理费。综上，被告未违反合同约定，未构成迟延交付，原告的主张缺乏依据，请求予以驳回。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2013年3月4日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的位于博罗县××中路南侧××·豪门××小区××商住楼××房，该房建筑面积94.73平方米，总价320377元。被告应在2013年12月31日前交付经验收合格的商品房。如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。逾期交房不超过90日的，自2013年12月31日次日起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2013年12月31日次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之五的违约金等内容。2013年3月25日，原告支付首期款100377元9元，2013年4月27日，原告支付余款220000元，被告开具发票。2013年8月26日，新怡·豪门商住小区1-4号楼的主体结构分部（子分部）工程通过验收。2013年9月11日，新怡·豪门商住小区项目承包单位惠州市海燕建筑工程有限公司以2013年3月至2013年9月雨季多发为由，申请工期延后100天。2013年9月15日，新怡·豪门商住小区的项目监理机构惠州建通工程项目管理有限公司同意延期申请，使竣工日期（包括已指令延长的工期）从原来的2013年9月1日延迟到2013年12月30日。2013年9月18日，新怡·豪门商住小区1-4号楼的建筑节能工程（围护结构部分）工程质量通过验收。2014年7月11日，新怡·豪门商住小区1-8号楼及地下车库通过建设工程消防验收。2014年8月5日，新怡·豪门商住小区1-4号楼通过建设单位组织竣工验收。2014年8月6日，新怡·豪门商住小区1-4号楼通过单位（子单位）工程质量竣工验收。2014年9月2日，新怡·豪门1、2号楼在博罗县住房和城乡规划建设局办理竣工验收备案。
原审判决理由和结果
原审法院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》的主体及内容合法，是当事人真实意思的表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，本院予以认定，双方应当按约履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书，国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”原、被告合同约定的交付条件是商品房经验收合格，本案的新怡·豪门商住小区1号商住楼402号房于2014年8月5日已经验收合格，且于2014年9月2日办理竣工验收备案，符合交付条件，但超过了合同约定的2013年12月31日，被告未能在合同约定的2013年12月31日前交楼，其行为已构成违约，应承担违约责任。对于违约金计算问题，虽然被告在答辩中未提出调整违约金的请求，并以自身不存在违约应驳回原告的诉讼请求为由进行了抗辩，但人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高进行释明，故本院在庭审中向被告对违约金是否过高进行了释明，但被告不请求调整违约金。鉴于双方合同约定违约金按日万分之五计算，并不超出中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍，本院按日万分之五计算被告迟延交付的违约金。故原告请求从约定交房的次日即2014年1月1日起至实际交付之日止，每日以总房款320377元按日万分之五计算违约金，理据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款的规定：“……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”及原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》约定，被告迟延交楼超过90日的，原告可选择解除合同或继续履行合同，故原告请求被告履行交房义务，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”被告辩称“雨季多发”属于不可抗力因素，但被告提供的证据显示2013年3月至9月该时段降水量较2012年同时段降水量多834.2毫米，并不属于不可预见、不可避免并不能克服的情形，故被告该辩称理据不足，本院不予采纳。被告在相关工程通过验收从而具备交付条件后，未重新通知原告收楼，存在过失，应承担相应的责任。
综上，依照《合同法》第一百零七条、第一百一十四条第三款、第一百一十七条、第二百七十九条的规定，判决：
一、被告博罗县石湾创域置业发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内将位于博罗县××中路南侧××·豪门××小区××商住楼××房交付给原告。
二、被告博罗县石湾创域置业发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（自2014年1月1日起，按421249元以每日万分之五计算至实际交房之日止）给原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。
本案案件受理费521元，由被告博罗县石湾创域置业发展有限公司承担。
当事人二审意见
上诉人博罗县石湾创域置业发展有限公司不服原审判决上诉称，一、上诉人未能在2013年12月31日前将合同商品房交付给原告是由于受到雨季多发等不可抗力因素的影响。2013年3月份至9月份属于雨季多发的时段，根据气象部门的统计数据，2013年3月份至9月份降水量较2012年同一时段的降水量多达834．2毫米。另外，由于雨季多发的客观原因，新怡豪门商住小区的施工单位惠州市海燕建筑工程有限公司曾在2013年9月11日向新怡豪门商住小区的监理单位惠州建通工程项目管理有限公司申请将该建设项目延长工期100天，至2013年12月30日完工并获相应批准。同时，上诉人的销售人员也曾就天气等客观原因需要延迟交付的客观情况通知过购房的买受人。根据以上事实及合同法的相关规定，上诉人认为，上诉人的交房时间应当顺延至2014年的3月份。
二、事实上，尽管受到雨季多发等不可抗力因素的影响，上诉人所销售楼盘新怡豪门商住小区的主体结构分部(子分部)及建筑节能工程(围护结构部分)也还是在2013的8、9月份取取得了相关单位工程验收合格的验收文件。同时，新怡豪门商住小区的物业管理单位博罗县新怡物业管理有限公司也2013年10月份正式入驻该商住小区，其物业服务内容及标准业经博罗县物价局备案核准。所此，上诉人认为，至2013年10月，案涉商品房已具备合同双方约定的交付条件。
三、上诉人本可以在2013年的10月份通知业主收楼，而延迟至2014年3月份通知业主收楼主观上是完全是善意的。上诉人出于把新怡豪门商住小区打造成石湾镇标杆性商住楼盘的目的，在的主体结构分部(子分部)及建筑节能工程(围护结构部分)竣工后，上诉人旋即进行了新怡豪门商住小区附属工程园林景观工程的建设。除此之外，上诉人还在案涉合同之外，进行了煤气管道工程的建设。截止到2013年5月份，新怡豪门商住小区320套商品房已售磬，绝大部分业主已收楼。其中部分业主已装修完毕入住，并于2014年3月开始缴纳了相应的物业管理费用。另外,原审确定的违约金计算标准万分之五过高，应作调整。
综上，上诉人并未违反合同约定，构成对被上诉人的迟延交付，被上诉人的主张于法于理均无据，恳请二审法院依法判令：1、撤销一审判决，改判上诉人无需对被上诉人承担违约赔偿责任；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人林建辉答辩称,上诉人的上诉没有事实依据跟法律依据，上诉人只是拖延时间，请求法院快速判决，驳回上诉人的上诉，维持原判。上诉人逾期交房已经构成违约，应该向被上诉人支付违约金，合同继续履行。按照双方签订的合同第八条第一款约定，上诉人应该在2013年12月31日前将涉案商品房交付原告使用，交房的最低条件是涉案的商品房已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，合同第八条第二款约定，遭遇不可抗力且上诉人在发生之日起30日内告知被上诉人，上诉人才可以延期交房。本案中上诉人从没有告知被上诉人存在不可抗力的情形，本案中雨季多发不属于不可抗力的情形，上诉人没有延期交房的合法理由，应该按照合同第九条的约定承担违约责任。上诉人从没有通知被上诉人收楼。园林景观建设煤气管道建设属于商品房的配套设施，上诉人不得以此为理由延期交房。也不能因此免除违约责任。另外，在一审庭审中法院以向上诉人示明是否主张违约金过高，但上诉人没有请求调整违约金。依法不得在二审中要求调整违约金，请求法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院查明的事实、判决理由和结果
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查，被上诉人已在2014年11月1日收楼。
本院认为，双方当事人对原审判决判令上诉人在本判决生效后十天内将涉案房屋交付给被上诉人使用均不持异议，本院予以确认。根据双方二审中各自陈述的观点，本院归纳本案二审争议
的焦点是：上诉人迟延交房是否因出现天气异常的不可抗力因素造成。
根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的约定，上诉人应该在2013年12月31日前将经验收合格后的房屋交付给被上诉人。但上诉人并未依约按时将涉案房屋交付给被上诉人，已构成违约，依法应承担违约责任。上诉人主张其之所以迟延交付房屋是因为在工程施工期间出现了多雨的天气。为证明其主张，上诉人提交了博罗县气象台出具的2013年5月至9月期间博罗地区的雨量记录和一份内容为涉案工程项目监理机构同意上诉人延期100天施工的记录。但博罗县气象台出具的雨量记录并不能证明出现的雨天天气足以造成工程停工，而涉案工程项目监理机构同意上诉人延期100天施工的意见亦不能作为上诉人迟延交楼的依据。另外，即便出现不能施工的不可抗力因素，根据合同的约定，上诉人亦应在停工前30天，通知被上诉人，但本案中没有证据证明上诉人曾通知被上诉人工程因出现不可抗力的多雨天气而需停工。因此，上诉人认为因出现多雨天气的不可抗力因素，导致其迟延交付房屋的理由不成立，本院不予支持。
另外，原审法院在庭审时对合同约定的违约金标准是否过高向上诉人释明时，上诉人并不请求调低，故原审判决按照双方合同约定的万分之五的标准计算违约金，并无不当，本院予以维持。上诉人认为违约金标准过高应调低的理由不成立，本院不予支持。违约金计至被上诉人2014年11月1日收楼止。
综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，原审判决认定事实和实体处理均正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案受理费521元，由上诉人博罗县石湾创域置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一五年七月二十日
书 记 员 彭科梅
附相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第三款当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；