重庆市忠县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）忠法民初字第00208号
原告甘胜利，男，1954年1月28日出生，汉族，居民，住重庆市忠县。
委托代理人蒋选斌，男，1948年1月7日出生，汉族，居民，住重庆市忠县。
委托代理人方志川，重庆金状律师事务所律师，系特别授权。
被告忠县诚信物业开发有限责任公司，住所地重庆市忠县忠州镇东坡路261号，组织机构代码73983573-5。
法定代表人李军，系该公司董事长。
委托代理人秦权、谭明，重庆兴忠律师事务所律师。
第三人忠县移民局，住所地重庆市忠县忠州镇新华路6号，组织机构代码70944539-X。
法定代表人彭飙，系该局局长。
委托代理人殷建华，重庆泰源律师事务所律师。
第三人忠县商务局，住所地重庆市忠县忠州镇乐天路1号，组织机构代码70945178-1。
法定代表人张云君，系该局局长。
委托代理人杨义禄、廖于江，重庆冠凯律师事务所律师。
第三人重庆市忠县三峡运贸有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇红星路21号，组织机构代码70945640-0。
法定代表人秦宗荣，系该公司董事长。
委托代理人周勇，重庆市忠县忠州法律服务所法律工作者。
原告甘胜利与被告忠县诚信物业开发有限责任公司（以下简称“忠县诚信物业公司”）房屋拆迁补偿安置合同纠纷一案，本院于2013年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员廖耀东独任审理，于2013年1月18日公开开庭进行了审理。在案件审理过程中，因本案需以本院受理的（2013）忠法民初字第00241、00243号两案的处理结果为依据，而（2013）忠法民初字第00241、00243号两案正在审理过程当中，故本院裁定将本案中止审理。2014年3月14日，本院决定恢复审理，并依法追加了忠县移民局、忠县商务局、重庆市忠县三峡运贸有限公司（以下简称“三峡运贸公司”）作为第三人参加诉讼。但在开庭时，原告甘胜利申请本院全体回避，经本院审判委员会研究决定，依法驳回了原告的申请。因案情复杂，本院于2014年3月24日依法将本案转为普通程序，由审判员付荣慧担任审判长，与代理审判员廖耀东、人民陪审员谭明和组成合议庭共同负责案件的审理，并于2014年4月10日、5月15日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人蒋选斌、方志川，被告忠县诚信物业公司的委托代理人秦权、谭明，第三人忠县移民局的委托代理人殷建华，第三人忠县商务局的委托代理人杨义禄、廖于江，第三人三峡运贸公司的委托代理人周勇均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告甘胜利诉称，原告是重庆市忠县XX镇X路X号的住户，被告按照忠县县城旧城改造规划于2007年8月依法取得在原告房屋所在的8号拆迁地块开发修建“某花园”的权利。2009年3月25日，原、被告签订了《房屋拆迁补偿及安置协议》，并在2009年4月3日签订《拆迁补偿及安置费用结算表》，原告选择以房屋产权置换方式（就地还房）作为拆迁补偿。同意按原告所住房屋建筑面积的1.4倍还房（即应还房的建筑面积为90.29㎡），原告于是选择了“某花园”X号楼X层X号建筑面积为102.60㎡的房屋，超出还房面积部分由原告按照合同签订时的销售价1750元／㎡向被告支付差价款。协议还约定若开盘后房价下降，按开盘价计算，若房价上涨，按合同约定价计算。经双方对室内装修、调换楼层差价款等结算，原告还应当向被告支付的差价款20467.50元在被告交付新房时付清。同时，协议还对交房时间、违约金、过渡费、还房面积契税的承担等事项进行了约定。之后，原告依约从拆迁房屋搬离并将钥匙交予被告，被告也依约向原告支付了2012年12月31日前的过渡费和搬迁补偿费。但协议约定的交房期限到期后，被告尚未开始修建X号楼，更谈不上何时才能交房。现原告诉至本院，请求判令：1、确认原、被告于2009年3月25日签订的《房屋拆迁补偿及安置协议》和2009年4月3日签订的《拆迁补偿及安置费用结算表》合法有效；2、被告在六十日内向原告交付位于忠县XX镇X路X号“某花园”X号楼X层X号房屋或六十日内在相同地段向原告提供面积不少于102.60㎡的房屋一套（如超出102.60㎡，超出部分原告按1750元／㎡向被告支付增加面积房款），如被告未履行前述请求，则判令赔偿原告货币安置费692550元；3、被告支付从2012年3月26日至2012年12月23日期间逾期交房的违约金27300元，并从2012年12月24起按100元／天向原告支付逾期交房的违约金直至被告交房或者原告取得赔偿时止；4、被告从2013年1月1日起按600元／月向原告支付过渡费直至被告交房或者原告取得赔偿时止；5、诉讼费用由被告承担。
被告忠县诚信物业公司辩称，与原告签订《房屋拆迁补偿及安置协议》等属实，但该房屋属于移民房屋。在被告与原告签订协议之前，忠县移民局和三峡运贸公司签订了《移民迁建销号合同》，对本案所涉的房屋进行了移民销号，故原告不享有房屋的所有权，无权对移民销号房屋进行处分，原、被告签订的协议侵害了国家利益，应当无效。
第三人忠县移民局辩称：1、本案所涉房屋在1992年时为原忠县粮油运贸公司的单位房屋，1992年5月，长江水利委员会将该房屋作为三峡淹没房屋予以登记，形成了《三峡水库工矿企业淹没调查表》。2005年12月26日，忠县移民局与三峡运贸公司签订了《移民迁建销号合同》，将本案所涉的房屋纳入了三峡运贸公司整体销号范围，且忠县移民局已经付清了相应的移民安置款项。故本案所涉的被拆迁房屋现属于国家移民资产，原告无权进行处分。2、忠县移民局作为移民资产管理部门，明确表示对原、被告签订的协议不予认可，原、被告以移民资产作为被拆迁房屋签订协议，属于无权处分行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无权处分人订立合同后只有在权利人追认或取得处分权后才发生法律效力，现权利人明确表示不予认可，因而应当认定该协议无效。
第三人忠县商务局辩称：1、按照三峡移民政策的规定，三峡运贸公司已经将被拆迁房屋在内的土地使用证等手续交给了忠县移民局，移民部门也重新安排划拨用地用于公司的复建。忠县移民局已经对本案所涉的被拆迁房屋进行了销号，补偿款也全部到位，故被拆迁房屋的资产应当属于国家所有。2、根据忠县县委、县政府的部署，由忠县人民政府统筹安排资金，忠县商务局已经购买了商品房用于原粮食局系统的移民安置，且已经安置了一部分，其余未安置部分现正在安置过程当中，应当在忠县商务局的统一安排下通过移民途径解决问题。故请求确认原、被告签订的协议无效。
第三人三峡运贸公司辩称，《房屋拆迁补偿安置协议》是否有效由法院认定，三峡运贸公司就本案所涉的被拆迁房屋已经与忠县移民局签订了《移民迁建销号合同》，且获得了国家相应的移民资金补偿。
经审理查明，原忠县粮油大修厂属于原忠县粮油运输贸易公司所有，原告原居住的忠县XX镇X路X号的房屋位于该公司粮油汽车大修厂综合一楼，该楼修建于上世纪八十年代末，当初为单位出资修建的公房，土地性质为国有划拨。1992年5月18日，因三峡水库移民淹没搬迁需要，长江水利委员会对原忠县粮油运输贸易公司进行了淹没调查，将包括本案所涉房屋在内的粮油汽车大修厂综合一楼纳入了淹没调查范围，并制作了忠县粮油汽车大修厂《三峡水库受淹工矿企业房屋调查表》。
1993年，忠县开始落实国家房改政策，忠县人民政府印发了《忠县城镇职工购买公有住房暂行办法》，原忠县粮食局也印发了《忠县粮食企业出售公有住房实施办法》的通知，其下属企业忠县粮油运输贸易公司随后进行了相应的房改。原告遂与原忠县粮油运输贸易公司签订了《忠县城镇职工购买公有住房协议书》，约定：原告购买公司位于忠县XX镇X路X号和尚沟X号公有住房一套，根据优惠房价一次性付清购房款后，双方到房地产管理部门申请办理房屋产权转移手续。按优惠购买的房屋，原告享有全部占有权、使用权和受限制的收益权、处分权，可以使用和继承，但不能赠与。原告付清房款并取得《房屋所有权证》五年后，可以出售、出租，同等条件下，原忠县粮油运输贸易公司有优先购买权或租用权。售房收入在扣除原告原购房支出后，其增值部分扣除相关税费，原告享有40%的收益，60%归原忠县粮油运输贸易公司。之后，原告根据优惠房价付清了应付的购房款，并于1994年初取得了《房屋所有权证》，该证书上所有人为原告，性质为私有，共有人为原忠县粮油运贸公司，房屋具体位置是忠县XX镇X路X号。同时，原忠县粮油运输贸易公司也取得了《房屋共有权保持证》，但两证上均没有载明各自的份额。由于该房屋所在的土地为原忠县粮油运输贸易公司的国有划拨土地使用性质，房改时并未对国有土地进行出让，故原告至今没有取得《土地使用权证》。
1997年，根据忠县县委、县政府及相关部门的文件规定，原忠县粮油运输贸易公司进行了企业改制。在改制时，忠县会计事务所对原忠县粮油运输贸易公司的资产进行了评估。本案所涉房屋所在的综合一楼1-3层的办公用房纳入了评估并进行了转让。企业改制后，新成立了本案第三人三峡运贸公司。
从1998年起，忠县移民局陆续向原忠县粮油运输贸易公司或第三人三峡运贸公司支付移民资金，用于该企业进行搬迁复建。2005年12月26日，第三人忠县移民局与三峡运贸公司签订忠移企（2005）5号《移民迁建销号合同》，对销号企业原地址、移民补偿、销号内容等进行了约定。其中第三条第2款约定：忠县移民局对三峡运贸公司淹没房屋13328.70平方米进行销号，三峡运贸公司对其房屋的所有权自动消失。对销号的房屋制作了明细表，其中《三峡库区忠县受淹工矿企业基本情况统计表》（一）中，第72项明确有忠县粮油大修厂，地址即本案所涉房屋所在的忠县XX镇X路X号。第四条约定：三峡运贸公司的搬迁责任是按时包干完成其全体职工（含病离退休、停薪留职、养老、下岗）的生产和生活安置，按时完成受淹宿舍及其他生活设施的迁建，确保三峡工程清库、蓄水、发电。销号后的房屋等附属建筑物由三峡运贸公司按要求进行拆迁、清库等等。但由于各种原因，三峡运贸公司并未根据《移民迁建销号合同》的约定按时包干完成全部职工的生产和生活安置，也没有将销号的房屋进行拆迁和清库。2005年，三峡运贸公司的办公楼从原综合一楼1-3层搬迁到了忠县忠州镇红星桥附近，由于原告原居住的忠县XX镇X路X号的房屋因三峡水位上涨等原因成为了危房，故三峡运贸公司办公楼搬走后便将原告安置到了综合一楼3层的305、306号办公用房居住。
2007年7月16日，忠县人民政府发文《关于同意对州屏组团滨江路片区8号地块国有土地使用权实行挂牌出让的批复》（忠府土发（2007）78号），同意将忠县州屏组团滨江路片区8号地块国有土地使用权实行挂牌出让。同年8月15日，被告竞得该地块的国有土地使用权。10月18日，被告与忠县国土资源局签订《重庆市国有土地使用权出让合同》，取得忠县滨江路8号地块的建设用地使用权。被告在该地块进行商品房开发，项目名称为“某花园”，并需拆迁忠县XX镇X路X号包括本案所涉房屋在内的原忠县粮油运输贸易公司综合一楼。2009年3月25日，原、被告签订了《房屋拆迁补偿及安置协议》，约定：原告居住的房屋拆迁安置到被告开发的“某花园”X号楼X层X号房屋，根据原告持有合法房屋产权证及建筑面积64.85㎡（原告在和尚沟的房屋其《房屋所有权证》上载明的建筑面积实际为60.40㎡）的1.4倍还房，合同签订后三年内被告向原告交房，并对过渡费、搬迁补偿费、违约责任等进行了约定。2009年4月3日，原、被告还签订了《拆迁补偿及安置费用结算表》，就拆迁安置的相关费用计算方式方法进行了约定。协议签订后，被告将本案所涉房屋所在的综合一楼进行了拆除，但至今没有修建好“某花园”X号楼。
另查明，本案所涉的被拆迁房屋，处于吴淞高程177米水位线以上。2010年4月26日，忠县人民政府《关于某花园项目有关移民房拆迁安置问题的会议纪要》（忠府纪（2010）29号）会议决定：三峡水位177米线下的建筑拆迁安置严格执行移民政策，由县粮食局负责搬迁和安置；177米线上的建筑由开发商按照开发政策处理，由县建委负责指导和管理。2011年7月27日，忠县移民局作出了《关于纠正将县城177米线上房屋纳入了1992年淹没实物指标登记并已进行移民搬迁补偿错误做法的请示》（忠移文（2011）87号），向重庆市移民局汇报了基本情况，并请示重庆市移民局批准忠县将已经纳入1992年淹没实物指标登记且已进行移民安置销号的177米线上职工房屋安置补偿方式予以纠正，不作为三峡移民搬迁安置补偿对象并退还移民安置补偿款。2011年8月29日，重庆市移民局作出《关于忠县县城177米线上部分房屋纳入淹没实物指标问题的批复》（渝移发规字（2011）68号），明确了“1992年在实物指标调查过程中因各种原因将忠县县城部分处于177米以上的房屋纳入了淹没实物指标中，且忠县移民局已经按照三峡移民安置相关政策对这部分房屋进行了资金补偿销号。现这部分房屋的业主提出不愿按照移民政策进行销号补偿，要求取消移民身份并退还移民补偿资金，为实事求是地解决这一特殊问题，重庆市移民局同意忠县移民局提出的已纳入1992年淹没实物指标登记但确属于吴淞高程177米以上的房屋不作为三峡移民搬迁房屋的请求”。2012年8月8日，忠县人民政府第12次常务会议纪要第五条第（二）项决定：原忠县城区粮食系统滨江路房屋搬迁问题，严格按移民政策处理。一是177米水位线上城镇居民房屋拆迁问题按照市移民局渝移发（2011）68号文件精神处理，二是跨177米水位线三峡水库受淹的企事业单位，其在177米水位线以上的房屋拆迁补偿安置，1992年库调时所针对的产权人为相关受淹单位，移民部门对相关受淹单位进行补偿安置销号，不针对单位职工个人进行补偿安置，已完成补偿安置销号的单位必须按规定拆除相关构建筑物，完成清库任务，其在移民补偿安置销号工作中存在的问题应由相关单位向移民部门反映，移民部门调查处理。三是未实施安置的移民，由县移民局牵头，县商务局、县国土房管局、县城乡建委、县规划局等相关部门配合制订安置方案。四是原忠府（2010）29号文件精神的解读，统一到本次政府常务会精神上来，各级各部门在接待群众时必须统一政策解释口径。现忠县商务局针对原忠县粮食局系统（包括三峡运贸公司）没有进行移民安置的职工，通过忠县县委、县政府的部署正在进行相应的移民安置工作。
还查明，2010年5月25日，忠县县委、县府联合发文《中共忠县县委、忠县人民政府关于忠县人民政府机构改革方案的实施意见》（忠县委发（2010）12号），决定组建忠县商务局，原忠县粮食局并入了忠县商务局。
上述事实，有原、被告及第三人在庭审中的陈述，以及原告举示的《房屋拆迁补偿及安置协议》、《拆迁补偿及安置费用结算表》、《房屋拆迁安置补充说明》、《房屋所有权证》、《忠县城镇职工购买公有住房协议书》、收据、录音材料、工商登记、三峡移民水位图、《关于某花园项目有关移民房拆迁安置问题的会议纪要》（忠府纪（2010）29号）、《重庆市移民局关于忠县县城177米线上部分房屋纳入淹没实物指标问题的批复》（渝移发规字（2011）68号）、三峡运贸公司工商登记；被告举示的土地出让批复、土地成交确认书、土地使用权出让合同、开发合同、发票、交房记录；第三人忠县移民局举示的1992年长江水利委员会调查表、移民迁建销号合同、移民资金付款明细、渝府发（2000）87、88号文件规定、长江三峡工程初步设计水库淹没实物指标调查细则、移民工程相关政策、渝移发（2010）31号文件；第三人忠县商务局举示的移民安置的相关材料；本院调取的1993年房改的相关材料、1997年原忠县粮油运贸公司改制的相关材料、忠县移民局《关于纠正将县城177米线上房屋纳入了1992年淹没实物指标登记并已进行移民搬迁补偿错误做法的请示》（忠移文（2011）87号）、《中共忠县县委、忠县人民政府关于忠县人民政府机构改革方案的实施意见》（忠县委发（2010）12号）、《调查笔录》等证据材料在案佐证，本院予以认定。
根据原、被告及第三人的诉、辩称意见及其提供的证据所证明的事实，本院对本案争议问题综合分析评判如下：
（一）关于本案所涉被拆迁房屋是否属于移民搬迁范围的问题
本院认为，1992年长江水利委员会在忠县进行淹没实物指标调查时，对原忠县粮油运输贸易公司粮油汽车修理厂进行了淹没调查，并于1992年5月18日制作了《三峡水库工矿企业淹没调查统计表》，从该表3-2-3可以明确看出，本案所涉房屋所在的综合一楼被纳入了淹没调查范围。
原告主张，1992年长江水利委员会对“综合一楼”进行调查时，其登记的水位是167米，而现今能够确认是属于177米水位线以上，当时调查登记明显有误。故即使本案所涉房屋在1992年淹没实物指标调查时被错误纳入，也应当属于渝移发规字（2011）68号、忠移文（2011）87号文件内容中所指的错误纳入淹没调查范围，应当依法予以纠正，故原告的房屋不能认定为属于三峡淹没搬迁范围。而被告和第三人忠县移民局、忠县商务局则认为1992年长江水利委员会已将房屋纳入了淹没调查范围，后并未作变更。
关于渝移发规字（2011）68号、忠移文（2011）87号所涉及的纠正错误做法问题，第三人忠县移民局解释重庆市移民局回复的要求是必须由业主提出申请后再进行纠正。本案所涉的房屋在1992年进行淹没调查时是原忠县粮油运输贸易公司的单位公房，故调查时其业主系原忠县粮油运输贸易公司，后该公司通过改制为现在的第三人三峡运贸公司，但三峡运贸公司至今并未提出申请要求予以纠正，也没有退还相应的移民补偿资金。在庭审中，原告也陈述没有向任何部门提出要求纠正的申请。故渝移发规字（2011）68号、忠移文（2011）87号文件所涉的相关问题，实际上并未对本案所涉房屋进行纠正处理。本院认为，《重庆市移民局关于忠县县城177米线上部分房屋纳入淹没实物指标问题的批复》（渝移发规字（2011）68号）同意对忠县移民工作中的错误做法进行纠正的前提是业主提出不愿按照移民政策进行销号补偿，要求取消移民身份并退还移民补偿资金，但实际上本案所涉的房屋并未依据重庆市移民局的文件进行处理，原告也没有提供证据证实本案所涉的被拆迁房屋已经进行了纠正处理。故原告的主张本院不予支持。
（二）关于本案所涉房屋是否属于移民资产的问题
本院认为，1992年长江委员会在对原忠县粮油运输贸易公司进行调查时，本案所涉房屋所在的综合一楼作为该公司粮油汽车大修厂的单位公房被纳入淹没调查范围。根据《重庆市三峡库区城镇迁建及专业项目复建管理办法》（渝府发（2000）87号）第十条第四款“机关、企事业单位房屋迁建的项目法人是受淹房屋的产权单位”、第三十四条“迁复建项目的补偿一律以1991年至1992年初长江水利委员会淹没实物调查登记的补偿对象和补偿实物指标为依据”以及重庆市移民局公众信息网关于《三峡移民工程700问》第235条“为了保证按时完成移民搬迁任务，移民迁建过程原则上不介入产权纠纷，移民搬迁行为主要针对淹没房屋的使用人……淹没调查时是单位公房，后在房改中出售给职工的房屋，移民部门仍然对单位进行补偿和搬迁销号，再由单位分配到个人”之规定，原告虽然于2005年被三峡运贸公司安置居住到了本案所涉的房屋，但原告因1993年房改而取得的《房屋所有权证》并不是本案所涉房屋的，本案所涉房屋系原忠县粮油运输贸易公司的办公用房，其产权属于单位，1997年改制后成为了三峡运贸公司的资产，但这均属于1992年长江水利委员会调查之后的产权变更情况。根据三峡移民的相关规定，移民部门仍然只根据1992年长江水利委员会淹没实物调查登记的补偿对象和补偿实物指标为依据对单位进行补偿和搬迁销号，并不介入产权纠纷。2005年12月26日，第三人忠县移民局与三峡运贸公司签订了忠移企（2005）5号《移民迁建销号合同》，将包括本案所涉房屋在内的原忠县粮油运输贸易公司粮油汽车大修厂的房屋全部进行了移民销号处理，忠县移民局也向三峡运贸公司付清了包括本案所涉房屋在内的移民资金，故本案所涉房屋已经成为了国家移民资产。
（三）关于原告是否有权对本案所涉房屋进行处分的问题
本院认为，原告无权对本案所涉房屋进行处分，理由如下：
第一，忠县移民局和三峡运贸公司于2005年签订了《移民迁建销号合同》，约定三峡运贸公司应将销号的房屋进行拆除，但三峡运贸公司并未对本案所涉房屋进行拆除，2005年还将综合一楼三层的本案所涉房屋安置给原告居住使用。但这是原忠县粮食系统移民搬迁工作中的历史遗留问题所致，目前忠县商务局通过忠县县委、县政府的部署正在进行相应的处理，原告不能以此否认《移民迁建销号合同》的效力。
第二，根据三峡移民的相关规定和忠县移民局与三峡运贸公司签订的《移民迁建销号合同》，在忠县移民局付清包括本案所涉房屋在内的移民资金后，本案所涉房屋就成为了国家移民资产。原告所持有的《房屋所有权证》是原忠县粮油运输贸易公司位于和尚沟的房屋，并不是本案所涉的原告居住的综合一楼的房屋，本案所涉房屋的产权人是改制后的三峡运贸公司，但原、被告在签订《房屋拆迁补偿及安置协议》时并未经过移民资产管理部门的同意，就对国家移民资产进行了处分。现忠县移民局作为忠县移民资产的管理部门明确表示不予认可，故原告的行为属于无权处分，同时也侵害了国家利益，其处分行为应当无效。
综上，因原告无权就本案所涉房屋进行处分，其处分行为既违反了我国三峡移民的有关规定，也侵害了国家利益，故原、被告签订的《房屋拆迁安置及补偿协议》应当无效。由于主合同无效，原、被告基于主合同而签订的《拆迁补偿及安置费用结算表》也应当无效。本案经本院审判委员会讨论并决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第四款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第二款之规定，判决如下：
驳回原告甘胜利的诉讼请求。
案件受理费10999元，由原告甘胜利负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费10999元（在本院领取《忠县人民法院预交上诉费通知书》，凭该通知书到忠县忠州镇红星小区日月酒店附近的重庆农村商业银行股份有限公司忠县支行民旺分理处交纳上诉案件受理费），递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交案件受理费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。
审 判 长 付荣慧
人民陪审员 谭明和
代理审判员 廖耀东
二〇一四年七月十一日
书 记 员 周红宇