黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民一民初字第204号
原告哈尔滨市南岗区学府幼儿园，住所地哈尔滨市南岗区保健路***号。
法定代表人张建强，男，职务总经理。
委托代理人孙晓明，黑龙江法联律师事务所律师。
被告哈尔滨市南岗房产经营物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区大直街185号。
法定代表人张强，男，职务经理。
委托代理人张伟，黑龙江拓行律师事务所律师。
委托代理人王振北，男，1981年9月10日生，汉族，该单位工作人员，住哈尔滨市香坊区。
被告唐连香，女，1940年5月19日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人王丽梅，黑龙江闻明律师事务所律师。
委托代理人张晨阳，男，1971年7月20日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
被告张文兴，男，1936年10月12日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人王彦松，女，1971年11月6日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
原告哈尔滨市南岗区学府幼儿园（以下简称学府幼儿园）与被告哈尔滨市南岗房产经营物业管理有限责任分公司（以下简称南岗房产物业公司）、被告唐连香、被告张文兴财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告学府幼儿园的委托代理人孙晓明，被告南岗房产物业公司委托代理人张伟、王振北，被告唐连香的委托代理人王丽梅、张晨阳，被告张文兴的委托代理人王彦松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2014年12月14日晚午夜，原告夜间值班人员发现原告处楼板到处出水，经检查原告水设施完好没有任何问题，当晚立即找来物业管理的被告哈尔滨市南岗房产经营公司怡和物业分公司值班人员检查漏水原因，经午夜值班人员检查发现漏水是由被告唐连香家漏出，在到被告唐连香家查找时，屋内没有应答，后经了解其家人冬季到海南过冬，家中无人，因情况紧急，物业公司值班人员立即联系公安机关紧急解决抢险问题，在当晚派出所民警到场，为了防止损失进一步扩大，立即采取技术开锁解决险情，在公安、物业主持下找来开锁公司紧急打开了被告唐连香家防盗门，在屋内物业公司发现唐连香家其管线被冻裂，屋内存大量流出的暖气水没过全屋内地面，由于该漏水房屋是在原告所经营房产的正上方，被告房屋内漏出的大量暖气水全部渗漏到原告幼儿园内，造成原告工作教室、活动室、办公室、寝室几乎全部被渗漏的暖气水浸泡，大量教学用具和物品被浸泡污染损坏，为了防止天棚内电路短路造成火灾，局部装修棚顶紧急打开防水口排除棚内暖气渗漏积水，原告教学室内和走廊及通道地板被浸泡变形起鼓开裂，装修的天花板和墙体多处被暖气渗水浸泡污染，粉刷涂料和墙纸报废。接近早晨8时许被告唐连香的儿子张晨阳接到信息赶到现场，被告向原告解释是由于唐连香家房屋冬季无人居住办理了停止包烧取暖，造成了暖气冻裂暖气水外泄给原告经营房产造成漏泡。由于原告是全日制民办幼儿园，生源充沛，在全国享有很高的声誉，当日被告给原告造成的损害严重，早上来送孩子的很多家长立即将孩子带离原告处，另行委托照顾。由于被告给原告造成的严重损坏设施和教学环境，事发之后生源急剧下降，损失惨重。本案两被告给原告造成的损失现状和原物都在现场，造成原告财产损失巨大，不能正常经营和开展教学工作，故原告诉至法院，请求依法判令：一、二被告因其过错暖气漏水连带赔偿给原告造成损坏房产装修及设备损失人民币1035942.69元；二、二被告因其过错暖气漏水连带赔偿给原告造成教学用品损失人民币136282元；三、二被告因其过错暖气漏水连带赔偿给原告造成营业和额外增加开支损失人民币1520442元及其他损失共计3941711.45元；四、案件受理费完全由二被告连带承担。
被告南岗房产物业公司辩称，一、本案中，南岗房产经营公司依法履行了管理、维护义务，不存在过错，依法不应承担赔偿责任；二、本案造成的财产损害，是由另一被告唐连香的过错造成，我方当事人无过错，不应承担责任；三、被告唐连香主张已经办理停热，其不应承担侵权责任的主张依法不能成立；四、原告损失应依法合理认定。
被告唐连香、张文兴辩称，对于2014年12月14日早晨发生的该房屋暖气水泄露事故不承担责任。并保留起诉该分供暖公司赔偿因泄露暖气水造成该房损失的权利。原因如下：1、该房屋连续4年在哈尔滨市南岗房产经营公司怡和物业公司办理了停热至今。房屋一直处于空置无人状态；2、该房在2014年度采暖期前，即2014年9月17日，办理停热，并开具黑龙江省增值税普通发票，票号为00986990；3、该房2014年供暖期一直处于停热状态；4、该房屋暖气从进户开始未做任何改动；5、该房供暖公司在给该房屋停热的情况下并未停供。即关闭了该房暖气进水，未关闭暖气回水。供暖公司存在重大过失。综上，此次漏水事故是哈尔滨市南岗房产经营公司怡和物业分公司的全部责任。
原告学府幼儿园为证明其诉讼主张向本院提交证据及被告质证意见如下：
证据一、《报警案件登记表》1页。证明南岗公安分局保健派出所。原告教学场所2014年12月14日凌晨被楼上突如其来的漏水浸泡，报警经公安机关查验是原告楼上被告唐连香住房内漏水所致，找来开锁公司打开了现场。
三被告对该证据无异议。
证据二、《漏水现场记录光碟》。证明漏水现场影响记录，事发当晚现场录像和原告教学场所损害实景记录，两被告损害实物原状。
被告物业公司对该证据真实性无异议，但只能证明漏水当晚的现场情况，并不能证实是南岗房产物业公司具有损害责任。
被告唐连香对该证据无异议。
被告张文兴对该证据无异议，大量照片可以证明是暖气水。
证据三、《黑龙江远大司法鉴定服务有限公司鉴定意见书》2页。证明哈尔滨市南岗区人民法院委托司法鉴定结果；经过司法专业技术鉴定损害事发司法鉴定结论：漏水原因是由于唐连香家房产北侧窗台下有一组铸铁暖气片柱翼被冻坏所造成的漏水。经司法鉴定人员调查，唐连香家漏水暖气，在事发时外部进水阀是开放状态由供热单位当时关闭了单元进水阀，回水阀是在开锁公司到来后予以关闭的，证明取暖设备所有人和服务人两被告造成漏水原因事实清楚，证据确凿。
被告物业公司对该证据真实性无异议，对部分证明问题有异议，该鉴定结果只能证明暖气片是因冻坏而漏水，恰恰能证明是因被告唐连香家窗户未关闭导致暖气冻裂，不能证实漏水是由南岗物业公司所造成的。
被告唐连香及张文兴对该证据真实性无异议，证明问题有异议，现场勘验及检查报告中有一点说据了解漏水是2014年12月14日0时，是在供暖期，是由于回水阀没关，造成技术温差，暖气冻坏。
证据四、《哈尔滨市南岗区学府幼儿园水淹修复费用司法鉴定意见书》3页。证明哈尔滨市南岗区人民法院委托司法鉴定结论；由于两被告暖气漏水淹泡，给原告造成实物修复损失524，927.20元，经过司法专门技术鉴定得出该项损失金额。
被告物业公司对该证据真实性无异议，证明问题有异议，该鉴定中仅仅是实木地板的损失即为16万多元，根据现在市场行情，采购地板厂家均负责免费安装，鉴定报告中重复计算安装费用，该部分费用不应支持，且原告自2005年开业已十年，现场查看地板已经老化，鉴定金额系全部更换为新的实木地板，有违公平合理原则，应予依法核定其部分贬值损失合理予以确定。
被告唐连香及张文兴对该证据真实性有异议，在鉴定中单位汇总表一页，单位工程费用汇总表（一）分部分项工程费用是215699.16元，明细见分项工程预算表，序号6木地板总价90966.37元，地板购置都包含铺装地板费用，地板的工程预算显然是重复收费；鉴定中，单位工程费用汇总表（五）其他项目费228068.73元，明细见单位工程人材机价差表，序号二材料类别1复合地板，材料量1054.4625平方米，合计167722.81元，幼儿园元地板是否有购入发票，对于使用多年磨损已严重的地板，应该有折旧。并且幼儿园原有地板水淹后一直在使用并未影响营业，按每平方米159元计算明显不实。
证据五、《关于被水浸泡物品损失价格的评估报告》3页。证明哈尔滨市南岗区人民法院委托司法鉴定结论。由于两被告暖气漏水淹泡给原告造成教学物品损失46，282.00元。
被告物业公司对该证据无异议。
被告唐连香及张文兴对该证据有异议，1、物品第23号，棉被、褥子、床单、被罩、枕头、枕套共计140套，这140套床上用品，是否有原物存在，是否被浸泡后不能再用；2、物品损失第25号，书架一个，26号教具柜台8套，27号鞋柜8套，是否有原物存在，损害到什么程度；3、物品3号电脑主机，物品8号打印机，物品5号宣传彩页1500张，物品10号分级阅读书30本，是否有原物存在，是否损毁，是否数量真实；4、物品1号钢琴，物品2号主题班，维修费用是否有维修发票；5、物品6号毛绒玩具，物品19号毛绒玩具，物品22号床垫，物品24号建筑积木，清洗费是否有正规服务业发票，单凭收据，不能证明收费真实合理性。
证据六、《对因受暖气漏水造成营业损失和额外增加开支损失金额司法鉴定意见书》9页，证据来源哈尔滨市南岗区人民法院委托司法鉴定结论。证明司法鉴定得出两被告造成暖气漏水浸泡教学场址平均每月营业额为479，218.33元。
被告物业公司对该证据有异议，该鉴定报告不能作为计算原告损失的依据。1、该鉴定鉴定依据的不合法，按哈尔滨市幼儿园收费管理暂行规定第2条民办幼儿园收费应当使用黑龙江省税务局印制的黑龙江省行政事业单位经营性收费统一发票，原告提供鉴定使用的是其自行出具的收据，而非统一发票，客观上不真实，不能证实其实际的营业收入；2、依据黑龙江省幼儿园收费管理暂行办法第12条，民办幼儿园应将保教费、住宿费标准备案，备案中能体现成本费用，原告在鉴定中并未提交，无法判断其开出的收据收费标准是否合法；3、原告知道作为一家多年知名幼儿园，依据暂行办法19条，幼儿园应当建立健全财务管理和财务核算制度，原告在鉴定中，并未提交其财务报表及在南岗区教育局应当备案的财务报表。所以该鉴定不具有真实性，不能作为计算损失的依据。
被告唐连香及张文兴真实性、合法性、关联性有异议。1、未建立财务帐目，只对提供的60本收据鉴定，不是合法有效的票据，根据政府部门对幼儿园收费的要求必须是开具税务发票，根据2014年8月20日黑龙江省物价监督管理局、黑龙江省教育局、黑龙江省实施幼儿园暂行办法通知第4章第20条规定，根据司法鉴定程序通则，司法部程序通则16条规定不真实的材料是不应该进行鉴定的；2、没有价格收费公式，也没有在物价部门和教育行政部门备案，根据哈尔滨市幼儿园收费管理暂行规定都是不符合法律规定的。
证据七、《关于黑中力{2015}第1203号司法鉴定意见书补充鉴定的说明》3页。证明人民法院委托司法鉴定。由于两被告的水淹侵权损害造成原告修复装修恢复原状所需全部国家定额工日总数为892.544工日。由此适用中华人民共和国建设部颁发的《全国统一建筑安装工程工期定额》的规定，装修工程建筑面积在3000平米以内的按照定额编号2-407规定，本案重新修复装修工程工期天数为110天，由于工期定额中没有该处拆除项目天数，按照工程期天数按惯例增加10%天数，所以，工程拆除加重新修复恢复原状工期为110天+（110×10%）天=121天。所以修复工程造成停止教学损失：479，218.33元/月×（121天工期÷30月）=1，932，847.26元。
被告物业公司对该证据有异议，1、鉴定属于重复鉴定，在原司法鉴定意见书中，其项目中已经包含该工时日；2、本案中原告的修复工程不应当适用全国统一建筑工程安装工期定额的规定，如原告部分装修，则无须停业，如果原告停业装修，多个装修项目可以同时进行，并可由多人同时施工，故原告主张停业装修时间应以行业内合理的装修时间予以确定，按哈尔滨市家装行业本案的修复工程停业时间确定为15—20天为适宜，原告主张4个月的工期明显违背事实，依法不应予以支持。
被告唐连香及张文兴对该证据有异议，质证意见同被告物业公司。
证据八、《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB50325-2010（2013年版）1页，证据来源国家环保局官方对外公布政府网站。证明因二被告过错侵权损害原告教学场所修复恢复原状工程后依据国家规定，应当采取必要的排放装修造成气味，依照本地区及原告房产建筑物为教学幼儿园为1类民用建筑工程，按照建筑行业当前家喻户晓的惯例需排放装修气味3个月，造成的停止教学时间3个月，此项造成原告收入损失：479，218.33元/月×3=1，437，654.99元。综上，两被告给原告造成损失应当赔偿：524，927.20元+46，282.00元+1，932，847.26元+1，437，654.99元=3，941，711.45元。
被告物业公司对该证据证明问题有异议，1、原告在修复损失鉴定时已明确要求必须是完全环保的材料，在鉴定中鉴定机构在出具鉴定意见时，也是依据环保材料的价格标准予以取费，原告主张需要排放装修气味没有依据；2、原告仅仅是修复工程，并不是全面装修，不能适用该份环境污染控制规范，不属于该规范的调控范围；3、原告主张的该项目损失也并未实际发生，也没有司法鉴定依据，仅仅凭该规范不能认定该份损失的必然发生，依法不应予以支持。
被告唐连香及张文兴对该证据有异议，装修气味三个月，没有法律根据，只是修复不是装修，没有实际造成损失，只是推测，只是预测，预测的是不能作为证据使用。
被告南岗房产物业公司为证明其抗辩主张向本院提交证据及原、被告质证意见如下：
证据一、现场照片8张、学府幼儿园及大成物业公司证明各一份。证明暖气爆裂的原因系被告唐连香家中冬天没有关闭窗户，产生冻害，其对本案的发生存在过错。
原告对该证据照片真实性无异议，证明问题有异议，不是现场全部，只是现场局部，该窗户内浮冰情况不清楚，是否能导致暖气被冻，我方认为不能充分证明；大成物业证明及幼儿园证明均无异议。
被告唐连香及张文兴对该证据真实性有异议，无法证明是唐连香家的窗户，不能因为这8张照片简单说明暖气冻裂漏水原因，鉴定结论已经出来，是技术温差回水阀没关造成的暖气冻裂；对大成物业证明有异议，他们都是利害关系人，利害关系人不能作证，张建强的作证没有法律根据。
被告物业公司补充：被告提供的该照片系当时现场所拍摄与原告和被告唐连香质证中的视频资料中完全相符，该视频资料也能看到该窗户上遍布冰柱，其真实性已经得到验证。
证据二、停热协议书二份。证明用户停热应向管理员提交申请，由管理员报批后签订书面协议后视为办理停热，且该协议约定停热后用户应保证上下水、供热设施正常使用，产生冻害由用户全额赔偿，即被告唐连香进行赔偿。
原告对该证据真实性无异议，证明问题及内容有异议，该证据体现的内容暂时不供热时间为2011年10月20日至2012年4月20日止，年度是两个被告之间停热约定书，与本案无关，与本案发生时间不是在同一时间，所以该证据与本案无关联性。
被告唐连香及张文兴对该证据真实性无异议，与本案无关，不予质证。
证据三、证人宋某某、张某某证言。证明被告唐连香未办理停热及事故处理情况。
原告对证人宋某某证言有异议，不能作为证据使用，有利害关系不具有公正性，所陈述事情属实，但是由证人来作证，不能作为证言使用。对证人张某某证言，认为证人属于原告的雇佣人员，不具有证明力，属于被告自证。
被告唐连香及张文兴对证人宋某某证言有异议，证人是被告单位员工，证言没有证明力，她不是亲眼所见，是听说被冻坏，没有证明力。被告唐连香对证人张某某证言认为不具有证明力，证人称将外面阀门关闭了，屋内回水阀门没关，我方有录音证据可以证明外面阀门一直是关闭的。被告张文兴对证人张某某证言，认为证人所说与事实不符。两个证人之间所说的相互矛盾，前后不符。
被告唐连香、张文兴为证明其抗辩主张向本院提交证据及原、被告质证意见如下：
证据一、停热供暖费发票一张。证明1、该房屋连续4年在哈尔滨市南岗区房产经营公司怡和物业公司办理了停热手续，房屋一直处于空置无人状态。2、该房在2014年采暖前期，即2014年9月17日，办理停热，并在该公司缴纳了2014—2015年停热款1259.89元。开具黑龙江省增值税普通发票，票号00986990。3、该房2014年供暖期一直处于停热状态。
原告对该证据真实性无异议，证明问题有异议，被告唐连香家虽然与被告南岗物业公司采取是2014—2015停热，办理了仅是缴费手续，唐连香是本案漏水暖气的所有人，被告南岗物业公司是供热的服务人员，二被告都没有实质采取有效停热保护措施，造成暖气冻裂，给原告造成损失
被告物业公司对该证据真实性无异议，证明问题有异议，该证据只能证明被告唐连香缴纳部分供暖费用，据了解南岗房产经营公司因欠费严重只要缴费即收取，不是一定要全额缴纳才收取热费，当时的情况是唐连香的儿子到缴费窗户声称要办理停热，收费窗口按标准先收取了其部分供暖费用，但因唐连香并未实际办理停热手续，故现在系统中仍显示唐连香欠缴该年度热费。
证据二、开锁登记回执单一份。证明该房屋一直处于空置无人状态，事发当天，物业黄经理已联系当地派出所和开锁公司，该房门打开。
原告对该证据真实性无异议，证明问题有异议，仅能证明长期空置无人，但不能免除其因其所属房产设备管理不善，造成暖气冻裂漏水，给原告造成巨大经济损失。
被告物业公司对该证据真实性无异议，证明问题有异议，该证据只能证明事发当晚该房屋处于无人状态，并不能证明该房屋一直处于空置无人状态，且原告及南岗物业公司经营管理人员在事发的当天白天时与唐连香儿子在一起讨论该事故时，唐连香的儿子明确表示其前一天还到该房屋发现其窗户没有关闭，其关闭窗户后离开。
证据三、停热供暖费发票。证明1、该房一直处于停热状态。2、补交2013—2014年度百分之十的停热款419.96元。
原告对该证据真实性无异议，证明问题无异议。
被告物业公司对该证据真实性无异议，证明问题有异议，该证据只能证明其缴纳下一年热费时，补交上一年度的欠费，被告物业公司并不否认唐连香在上一年办理了停热，且已提供了该年度的停热协议，该证据不能证明被告唐连香的主张。
证据四、漏水暖气片的照片。证明暖气在进户后未做任何改动。
原告对该证据真实性无异议，证明问题无异议。
被告物业公司对该证据真实性无异议，只能证明事发后暖气状态，不能证实是否改动，且该照片中也证实了被告物业公司举示的照片的真实性，在被告唐连香提交的照片证据中可以看出该房间窗户在事发后已经不能完全关闭，需要用麻布进行堵缝。
证据五、该房漏水暖气上方窗户的照片。证明窗户密封严密，保暖状态良好。
原告对该证据真实性无异议，证明问题有异议，其中有一张照片显示窗户是用麻布堵缝，没有采取有效的防寒措施，防止在停止暖气供暖期间使暖气冻裂的措施。
被告物业公司对该证据真实性无异议，证明问题有异议，该证据恰恰证明被告物业公司主张的唐连香疏于管理房间，忘记关窗户，导致产生冻害的结果，因为即使是停热的房间，窗户正常关闭的话，室内的温度也不会导致暖气被冻裂，恰恰是因为窗户未关，导致室内温度急剧下降，在窗户被关闭后，室温重新上升，其剧烈的温差变化导致暖气爆裂。
证据六、物业公司黄经理的录音。证明黄经理事发第一时间在案发现场，该房暖气已经报停，漏水事件与被告唐连香家无关。
原告对该证据真实性无异议，证明问题有异议，该录音记录只是两个被告之间互相推诿责任，唐连香所拥有的房产连续4年办理过停热供热手续，应当采取停热措施，暖气所有人应当知晓其常识和知识，但在法庭并没有提交出证据其采取了必要的措施和通知供热公司关闭其屋内的回水阀，所以上述证据体现两个被告之间互相推诿责任。
被告物业公司对该证据真实性及证明问题均有异议，如果作为证人证言，应当有证人出庭作证，如果是电子证据，具有很大编造的可能性，其应当提供相关证据证明该录音的真实性，且录音中所谓的黄经理系物业公司经理，并不负责供暖公司工作，所有的暖气阀门均由健康供暖站负责，是否办理停热，其也并不知情，对是否办理停热也不知情，其说的部分语言均为猜测，且该录音中也问如何处理的时候，黄经理也回答：“关只能关进水，回水也关不了。”也证实进气阀门是现场关闭的，故该份证据不具有证明效力，依法不能采纳。
证据七、健康家园小区锅炉房工人陆师傅、孙师傅录音。证明陆师傅、孙师傅事发第一时间在案发现场，该房暖气已经报停，漏水事件与被告唐连香家无关。
原告对该证据真实性无异议，两个被告的家人和被告从业人员之间的对话，从其对话内容看，本案涉及的被冻裂的暖气的所有者和服务单位互相推委责任，没有尽到暖气停热应采取的必要措施。
被告物业公司对该证据真实性及证明问题均有异议，该证据系四个案外人的录音对话，如果是证人证言应当出庭予以作证，如果是电子证据应当提供相关的证据证明该电子证据的真实性，其次，简单看一下，该份录音中的整理记录均为被告唐连香的儿子张晨阳在诱导对话，即张晨阳问：“我家进户阀停热，肯定是关着的吧”陆师傅回答：“那不能关”张晨阳问：“我家停热了”。陆师傅回答：“那应当是关着的”，其在问话时设定了前提条件，即唐连香家办理了停热，陆师傅都是按照规定的程序回答，前提是唐连香家办理了停热，因为怡和物业管理的供热面积较大，工人不可能记清哪一家停热，哪一家没有停热，只能依据单位的通知具体办理。该录音中通篇均为诱导谈话，但即使诱导中陆师傅所回答的关于其家的进水阀门是关着的吗，他说那必须关，如果不关，那面不是哗哗漏水，这个前提是完全关闭后送水的情况，并不能证明被告的主张，且被告唐连香家之前三年办理的停热手续，回水阀门也从未关闭，唐连香对停热存在误解，认为办理停热必须关闭进水及回水阀门，其即使办理了停热手续也不能免除其防止产生冻害的责任。
证据八、怡和物业经理王振北和专管员宋某录音。证明该房暖气已经报停，漏水事件与被告唐连香家无关。
原告对该证据真实性无异议，与我方无关。
被告物业公司对该证据真实性无异议，证明问题有异议，该证据不能证明唐连香办理了停热，且该证据中包括被告也认可当年的停热协议其确实没有签署合同，且也承认应当签订停热协议。
证据九、判决书复印件九份。证明与本案同类情况的判决结果，停热方不承担责任。
原告对该证据不能作为证据使用。
被告物业公司对该证据不能作为证据使用，其中国并不是判例法国家，其判决与本案无关，被告唐连香收集的对其有利的判决，且目前被告并没有办理停热手续，该判决与本案无关，依法不予采纳。
评析原告提供的九份证据的真实性，本院予以确认。被告南岗房产物业公司提供的三份证据的真实性，本院予以确认。被告唐连香、张文兴的证据一至五的真实性，本院予以采信。证据六、七、八录音资料因录音中的人员无法确认身份，无其他证据予以佐证，本院不予确认。证据九不能作为证据使用，本院不予采信。
根据原、被告的举证，本案经开庭审理质证并分析当事人所提供的证据，确认如下事实：
原告与被告唐连香、张文兴夫妇系邻居关系。被告唐连香、张文兴居住在原告的楼上。2014年12月14日午夜，原告值班人员发现楼板漏水，经原告及被告南岗房产物业公司查找漏水原因，发现水是从被告唐连香家漏出，但由于被告唐连香家无人，原告及被告南岗房产物业公司报警，为避免损失扩大，公安机关找开锁公司进入室内，发现被告唐连香家暖气管线漏水，至早8时许被告唐连香之子张晨阳到达现场。被告唐连香家漏造成了原告的教室、活动室、寝室及教学用具、物品、地板等严重浸泡。审理中，原告申请要求对经营场所建筑造成的损害范围和损失价值金额及幼儿园装修工程恢复原样所需全部工日总数进行鉴定。本院依法委托了黑龙江中和力得尔工程咨询有限责任公司进行鉴定，鉴定意见为哈尔滨市南岗区保健路108号学府幼儿园水泡修复费用预计为524，927.20元及修复所需要的定额工日为892，544工日（每天8小时按修复时1人计算）。原告申请要求对暖气片漏水原因进行鉴定，本院依法委托了黑龙江远大司法鉴定服务有限公司进行鉴定，鉴定意见为漏水原因是由于（被告唐连香家）北侧窗台下有一组铸铁暖气片柱被冻坏所造成的漏水。原告申请要求对因暖气漏水造成营业损失进行鉴定，本院依法委托了瑞华会计（特殊普通合伙）黑龙江分所司法鉴定所进行鉴定，鉴定意见为平均每月经营收费479，218.33元。原告申请要求对幼儿园所有的被水浸泡的物品损失价格评估，本院依法委托了黑龙江辰星资产价格评估有限公司，该公司评估结论为评估价格为46282元。
另查，被告南岗房产物业公司系原告物业管理及供暖单位。被告唐连香自2011年9月开始至2013年供暖期前均与被告南岗房产物业公司下属的怡和物业分公司签订停热协议，并按规定交纳部分供热设施进行基础费。2014年至2015年度的停热协议，二被告并未签订，被告唐连香交纳了供暖费并补交了2013年至2014年度的供暖费。
本院认为，原告及被告唐连香、张文兴均系被告南岗房产物业公司服务管理的业户。原告所有的房屋及经营所用物品被楼上被告唐连香家的暖气漏水而遭受损失，应依法获得赔偿。被告唐连香家长期无人居住，2014年供暖期开始前亦未办理停热手续，室内窗户未能关闭，导致暖气铸铁管线被冻坏产生漏水，故被告唐连香、张文兴夫妻应承担主要责任。被告南岗房产物业公司作为物业、供热单位对其供暖的业户，特别是多年办理停热的业户，有提醒的义务，在收取供暖费时应示明被告唐连香。如2014年至2015年度供暖期办理停热，应签订停热协议，办理相关手续。对原告的起诉被告南岗房产物业公司应负次要责任。被告唐连香以被告南岗房产物业公司关闭了暖气进水阀门，未关闭暖气回水造成损失，应由被告南岗房产物业公司承担责任进行抗辩，本院认为，2014年供暖期前，被告唐连香并未与被告南岗房产物业公司签订停热协议书，被告南岗物业公司无权对未办理停热的用户关闭阀门停止供热。即使被告办理停热，进水、回水阀门未关闭也不能造成暖气爆裂。根据供暖的规定，停热并非完全停供暖，而是在保证室内及相邻的（上、下水等供热）设施正常使用，保证一定的温度，以防冻害的情况下运行。如被告唐连香家窗户未开，造成暖气冻坏，不会发生漏水事故。故被告的抗辩理由不能成立。依据原告的申请，对造成其建筑物损害，恢复原件所需工日、漏水原因、营业损失、被浸泡物品损失、已进行了鉴定，本院应按鉴定结论予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条（七）款、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条（二）款、第十九条、第二十条之规定，判决如下：
一、被告唐连香、张文兴赔偿原告哈尔滨市南岗区学府幼儿园房屋修复费用314956.32元，被告哈尔滨市南岗房产经营物业管理有限责任公司赔偿原告修复费用209970.88元；
二、被告唐连香、张文兴赔偿原告哈尔滨市南岗区学府幼儿园停业损失1150123.98元，被告哈尔滨市南岗房产经营物业管理有限责任公司赔偿原告停业损失766749.32元（以上按四个月计算）；
三、被告唐连香、张文兴赔偿原告哈尔滨市南岗区学府幼儿园物品损失27769.20元，被告哈尔滨市南岗房产经营物业管理有限责任公司赔偿原告物品损失18512.80元；
四、被告唐连香、张文兴赔偿原告哈尔滨市南岗区学府幼儿园停业（排放装修气味）损失575061.99元，被告哈尔滨市南岗房产经营物业管理有限责任公司赔偿原告停业（排放装修气味按两个月计算）损失383374.66元；
五、驳回原告的其他请求。
以上费用共计3446518.90元。
案件受理费34372元，由被告唐连香、张文兴承担20623元，被告哈尔滨市南岗房产经营物业管理有限责任公司承担13749元，鉴定费39000元，由被告唐连香、张文兴承担23400元，被告哈尔滨市南岗房产经营物业管理有限责任公司承担15600元。
如果被告未按上述规定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院
审 判 长 董 颖
人民陪审员 刘爱萍
人民陪审员 朱宝泽
二〇一六年五月三十日
书 记 员 孙 会