吉林省长春市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉0104民初885号
原告（反诉被告）：吉林省嘉鑫物业服务有限公司。住所地长春市经济开发区顺风市场**栋**号。
法定代表人：李士军，总经理。
委托诉讼代理人：孙红艳，该公司财务人员。
被告（反诉原告）：ＸＸ，男，住长春市宽城区，现住长春市朝阳区。
原告（反诉被告）吉林省嘉鑫物业服务有限公司（以下简称嘉鑫物业）与被告（反诉原告）ＸＸ物业服务合同纠纷一案,本院于2018年1月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉鑫物业的法定代表人李士军及委托诉讼代理人孙红艳，被告ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
嘉鑫物业向本院提出诉讼请求：被告ＸＸ给付物业费3,393.00元、滞纳金5,765.00元。庭审中，原告将诉请明确为，物业费3,393.00元包括自2014年9月1日-2016年10月31日物业费2,431.00元、2014年9月1日至2016年10月31日电梯费780.00元、2014年9月1日至2016年10月31日垃圾处理费182.00元。滞纳金5,765.00系自2014年9月1日起至2016年10月31日，按照日千分之三计算。事实和理由:嘉鑫物业于2014年9月承包ＸＸ所在春铁金郡湾小区的物业管理服务，2014年9月1日至2016年10月31日，ＸＸ一直拖欠物业费未交纳，其居住的房屋面积为93.54平方米，共计拖欠物业费3,393.00元，按照合同约定未缴纳物业费，按日千分之三支付滞纳金5,765.00元。经嘉鑫物业多次催要，ＸＸ拒不交纳，致嘉鑫物业诉讼来院。
ＸＸ辩称：被告系长春市朝阳区湖光路春铁金郡湾46栋2门403室业主。1.不知道原告进入案涉小区是接受谁委托，是谁授予的权限，该小区业主从未公开合法选举过业主委员会。2.小区的主体是在该小区居住的业主，业主有权选择能够为小区提供优质服务的物业公司。3.该小区属于尚未完成规划建设期，五十栋规划，现只建起五栋，百分之九十尚待建设期，按国家规定，该小区成熟度尚不健全。4.不知道原告物业收费的标准根据是什么。5.该小区业主与原告之间无契约关系，因此也就产生不了纠纷，更不应产生诉讼。6.原告应将代小区业主收取的广告商给付的在公共区域张贴广告的报酬返还业主。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并基此查明事实如下：2014年9月4日，长春诚悦物业服务有限责任公司（以下简称诚悦物业）作为甲方，嘉鑫物业作为乙方，双方签订了一份《沈铁﹒金郡湾物业经济承揽合同》，合同约定：“物业名称：沈铁﹒金郡湾物业园区；合同承揽期限为一年，自2014年9月4日起至2015年9月3日止；乙方向业主或使用人收取物业服务费等相关费用上交给甲方；承揽合同总价507,062.00元，42,255.17元/月。”
2014年11月1日，沈阳铁路局长春房产段作为甲方，嘉鑫物业作为乙方，双方签订了一份《沈铁﹒金郡湾物业经济承揽合同》，合同约定：“物业名称：沈铁﹒金郡湾物业园区；合同承揽期限自2014年11月1日起至2015年9月3日止；乙方向业主或使用人收取物业服务费等相关费用上交给甲方；承揽合同总价422,551.67元/月。”2015年2月6日，双方签订了《沈铁﹒金郡湾物业经济承揽终止合同》，合同约定，沈阳铁路局长春房产段物业服务工作移交长春铁路房地产开发有限责任公司管理，终止双方在2014年11月1日签订的经济承揽合同。
2015年2月9日，长春铁路房地产开发有限责任公司作为甲方，嘉鑫物业作为乙方，双方签订了一份《前期物业服务合同》，合同约定：“嘉鑫物业资质等级为贰级；物业名称：沈铁﹒金郡湾；物业类型：住宅；合同期限自2015年2月10日起至2016年2月10日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时本合同自动终止；物业服务费用按政府规定的标准由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，具体标准如下：住宅1.00元/月/平方米，电梯高层（含二层）以上的30.00元/月/户，生活垃圾处理费7.00元/户/月；同时约定了前期物业管理服务质量标准。”
春铁金郡湾小区业主委员会在长春市朝阳区前进街道华宇社区居民委员会的指导下选举产生，并于2015年6月18日在长春市朝阳区前进街道办事处及长春市朝阳区住房和城乡建设局房产物业办公室备案。
2015年7月4日，春铁﹒金郡湾业主委员会作为甲方，嘉鑫物业作为乙方，双方签订了一份《物业管理服务合同》，合同约定：“物业服务期限为叁年，自2015年7月4日至2018年7月3日，物业服务费用由甲方按业主或物业使用人的建筑面积缴纳，具体标准如下：住宅1.00元/月/平方米，电梯费360.00元/年，生活垃圾处理费84.00元/年；业主缴费周期为全年，应当按年度缴纳物业费；业主未按期缴纳物业费，需按应缴数额每日0.3%的标准向乙方支付违约金；同时约定了物业服务标准及要求。”
2005年1月1日实施的《吉林省物业服务收费管理实施细则》附件1吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格第一条第1项规定“我省各类住宅小区物业服务费政府指导价格为普通住宅二级每平方米0.70-1.00元。”2009年5月1日实施的《吉林省物业管理办法》第四十六条规定“普通住宅物业服务收费实行政府指导价，其他住宅物业服务收费，由业主与物业服务企业或者其他管理人协商确定实行市场调节价或者政府指导价。”
庭审中，ＸＸ向本庭提供照片证明嘉鑫物业在小区张贴广告、收取广告公司的广告费。
另查明，嘉鑫物业自2015年起向春铁﹒金郡湾小区提供物业服务，2016年10月31日，嘉鑫物业放弃对该小区的物业管理。ＸＸ未向原告缴纳过物业费及其他费用,嘉鑫物业曾于2016年8月12日、9月19日以张贴通知单的形式向ＸＸ催缴物业费，ＸＸ仍未予缴纳。
本院认为，一、物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案长春铁路房地产开发有限责任公司与嘉鑫物业就金郡湾小区签订的《前期物业服务合同》以及春铁﹒金郡湾业主委员会与嘉鑫物业签订的《物业管理服务合同》，均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，ＸＸ是该小区业主，上述两份物业服务合同对ＸＸ均具有约束力，故嘉鑫物业和ＸＸ均应按合同约定履行。ＸＸ虽对业主委员会的选举程序不予认可，但未就其成立的合法性提供证据加以反驳，故对ＸＸ的该项抗辩不予支持。关于嘉鑫物业提供的其与诚悦物业之间《沈铁﹒金郡湾物业经济承揽合同》及其与沈阳铁路局长春房产段之间《沈铁﹒金郡湾物业经济承揽合同》，根据合同的内容以及嘉鑫物业的陈述，嘉鑫物业只是代替合同甲方即诚悦物业或沈阳铁路局长春房产段向业主收取物业费等相关费用，收取费用后上交给甲方，再由甲方向业主出具收据，因此承揽期间内物业管理责任应由诚悦物业或沈阳铁路局长春房产段承担，业主拖欠的管理费用也应当由诚悦物业或沈阳铁路局长春房产段向业主主张，对嘉鑫物业主张承揽合同期间的管理费用不予支持。
二、关于物业费、电梯费、生活垃圾处理费如何计算的问题。《前期物业服务合同》和《物业管理服务合同》实际履行期限为2015年2月10日至嘉鑫物业弃管之日即2016年10月31日，期间嘉鑫物业为业主提供了物业服务，业主应当向嘉鑫物业交纳物业费等相关费用。（一）关于物业费:ＸＸ及其他同类案件的业主以物业服务存在诸多质量问题为由拒绝交纳，对此提供照片加以证明，嘉鑫物业称对存在问题已经改善，但未能提供证据加以证明，结合嘉鑫物业弃管前与业主代表在区物业办的会议纪要以及小区大多数业主拒绝交纳物业费的现象，可以证实嘉鑫物业提供的服务在诸多方面确实存在不足之处，尤其是在电梯、卫生保洁、绿地维护、小区安防、门禁、车辆停放管理、设施设备维护等方面存在问题，根据公平合理、等价有偿原则，应当适当酌减物业费。物业服务合同约定“物业类型为普通住宅，嘉鑫物业资质等级为二级，物业服务费用按建筑面积交纳，住宅1.00元/月/平方米”，2005年1月1日实施的吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格普通住宅二级资质为每平方米0.70-1.00元，2009年5月1日实施的《吉林省物业管理办法》第四十六条规定：“普通住宅物业服务收费实行政府指导价”，据此，本院认为在普通住宅二级物业服务政府指导价格范围内酌定为0.80元/月/平方米为宜。ＸＸ居住房屋的建筑面积为93.54平方米，2015年2月10日至2016年10月31日期间拖欠的物业费计算方式为：0.80元/月/平方米×20个月×93.54平方米+0.80元/月/平方米÷30天×19天×93.54平方米=1,544.03元。（二）关于电梯费：物业服务合同约定“电梯高层（含二层）以上的30.00元/月/户”，ＸＸ拖欠2015年2月10日至2016年10月31日期间的电梯费计算方式为：30.00元/月/户×20个月+30.00元/月/户÷30天×19天=619.00元。（三）关于垃圾处理费：物业服务合同约定生活垃圾处理费84.00元/年，ＸＸ拖欠2015年2月10日至2016年10月31日期间的电梯费计算方式为：7.00元/月/户×20个月+7.00元/月/户÷30天×19天=144.43元。综上，ＸＸ应向嘉鑫物业缴纳物业费用2,307.46元（1,544.03元+619.00元+144.43元）。
三、关于嘉鑫物业主张违约金的问题。因嘉鑫物业提供的服务确实有不足之处，ＸＸ未按时缴纳物业费并非恶意拖欠，对嘉鑫物业的此项请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告ＸＸ于本判决生效后立即向原告吉林省嘉鑫物业服务有限公司支付拖欠物业费用2,307.46元；
二、驳回原告吉林省嘉鑫物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
案件受理费50.00元，由原告吉林省嘉鑫物业服务有限公司负担37.00元，被告ＸＸ负担13.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 谢省伦
人民陪审员 王荣香
人民陪审员 王为民
二〇一八年五月二十三日
书 记 员 程 喆