浙江省三门县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1022民初915号
原告（反诉被告）：三门县东兴船舶配件厂（普通合伙）。住所地：浙江省三门县健跳镇大塘村。组织机构代码。
负责人：许兴斌，系厂长。
委托代理人：吴加雨，浙江持正律师事务所律师。
委托代理人：梅文婷，浙江持正律师事务所律师。
被告（反诉原告）：郑波，男，81年7月31日出生，汉族，住浙江省路桥区螺洋街道樟岙村2区**号。
委托代理人：李伟军，浙江星册律师事务所律师。
原告三门县东兴船舶配件厂（普通合伙）（以下统称原告）为与被告郑波（以下统称被告）合同纠纷一案，于2016年3月14日向本院提起诉讼，本院于同日受理后依法适用简易程序进行审理。被告郑波于2016年3月21日向本院提起反诉，本院于同日受理后，经审查决定将两案合并审理。本院于2016年4月21日对两案公开开庭进行了审理。原告三门县东兴船舶配件厂（普通合伙）的负责人许兴斌及其委托代理人吴加雨、被告郑波的委托代理人李伟军到庭参加诉讼。审理过程中，当事人申请庭外和解期限2个月，本院予以准许。因各方当事人在该期限内无法达成和解，本院于2016年6月23日恢复审理。本案现已审理终结。
原告三门县东兴船舶配件厂（普通合伙）起诉称：2014年3月1日，原、被告签订了一份《厂房财产转让协议》，协议第一条约定：原告将坐落于三门县“健跳临港型集聚区”内大塘区块（局部）出租地块已建厂房及相关配套设施转让于被告（除2台行车设备、自备发电机组设备归原告拆还外），转让价格为275.08万元。第二条约定：被告在本协议签订之日付预付款50万元，余款225.08万元，在被告取得土地出让拍卖确认书后5天内付清，但余款付款时间最迟在本协议签订之日起计算在75天内付清。协议签订后，原告按合同约定履行了义务，但是被告仅支付给原告50万元，余款225.08万元按合同约定最迟应在2014年5月15日前付清，但被告经原告多次催讨，至今分文未付。故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即支付给原告转让款225.08万元并赔偿利息损失，利息损失自2014年5月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的履行之日止；2、本案受理费由被告承担。
被告郑波答辩称：原告提出的请求缺乏法律依据，双方签订的合同实属无效。2014年3月份，被告经人介绍与原告草率签订协议，并支付了50万元预付款。原告的厂房实际是违章建筑，根据城市房地产管理法有关规定，未取得土地使用权证和房屋产权证的房地产不得转让，该转让行为不符合法律规定，且违反法律强制性规定，应为无效，原告无权要求被告支付余款。相反，被告有权要求原告返还50万元预付款。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告三门县东兴船舶配件厂（普通合伙）反驳称：原、被告当时签署转让协议时，原告转移的厂房等的确没有取得产权证书，但是双方对该情况都明确知晓，所以在转让协议里亦明确由被告直接参与招拍挂。而且双方转让的并非仅有厂房，还包括土地的平整费用、厂区内桥梁的建设费用、变电设施等，所以双方对于当时转让标的的情况均清楚，并由三门健跳临港型经济建设开发投资有限公司工作人员参与。
被告郑波反驳称：对于原告没有取得土地使用权、房产没有房产证是事后了解的。
被告郑波反诉称：2014年3月1日，被告经人介绍向原告购买位于三门县健跳临港型集聚区内的厂房，草率签订了《厂房财产转让协议》并按约支付了50万元预付款。后被告发现该厂房建设时未取得建设部门核发的建设许可且原告并未取得土地使用权和房地产权属证书，该厂房为违章建筑。之后，被告多次要求与原告撤销协议并返还50万元预付款，但未果。根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。第三十七条同时规定下列房地产不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。根据上述规定，房地产转让人必须首先取得土地使用权，否则不得转让。本案中，原告对该土地并未取得土地使用权，也未取得房地产权属证书，根据《城市房地产管理法》的有关规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，因而其转让行为不符合法律规定且违反法律强制性规定，应认定无效。根据《合同法》第五十二条的规定，双方签订的《厂房财产转让协议》系无效合同，故原告无权要求被告履行合同。另据《合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。因此，被告要求原告返还50万元有充分的事实与法律依据。故被告诉至法院，请求判令：1、原、被告于2014年3月1日签订的《厂房财产转让协议》无效。2、原告返还被告预付款50万元。3、本案反诉诉讼费由原告承担。
原告三门县东兴船舶配件厂（普通合伙）针对被告郑波的反诉答辩称：1、原告认为合同有效，被告认为合同无效的理由不能成立。被告在反诉状中提出的合同无效的理由全部是针对厂房的，而转让协议中除所涉厂房外还有配套设施、变压器、土地平整费用、所建桥梁等。退一步说，即使涉及厂房部分的合同内容无效，合同部分无效并不影响其他部分的合同效力。且所涉厂房未取得相关产权证书是出于特殊情况，因入园企业必须在六个月内投产，所以建造厂房是在有关部门默许的情况下建造的，至今转让协议中所涉土地已经登记在被告注册成立的台州立科家居用品有限公司名下，原告也没有看到有关部门将本案所涉厂房作为违章建筑予以拆除。据原告了解，本案此种类型可通过补办有关手续，对产权进行登记。所以原、被告之间的合同是双方真实的意思表示，并能通过合同约定的补办手续进行完善。2、即使合同被确认无效，在确认无效后，双方均需予以返还，被告需要向原告返还的内容是变电房、办公楼、厂房、临时食堂、平整的土地、所建的桥梁，还需要承担合同签订后占用期间的合理费用。且合同所涉指标的转让亦是无效的，指标所涉的土地也应当予以返还。3、如果合同被确认无效，应当根据过错责任确认各自应当承担的赔偿责任。本案中，被告的过错远远大于原告，被告明知法律所禁止的内容，却与原告签订协议，主观存在故意。原告对于违反法律规定是不明知的，至今仍认为合同有效，故即使合同无效，原告主观上仅存在过失。因此，造成的损失应当由被告全部承担，这个损失包括土地、厂房、办公楼每年产生的价值。现在被告将所涉的地块对外租赁，每年至少有几十万的租金，两年下来也远超50万元，其与损失赔偿相抵，被告要求原告返还50万元的理由不能成立。
被告郑波反驳称：1、协议里仅仅是提到了相关配套设施，并未明确约定被告所提出的土地平整、桥梁建设、变压器，若协议约定的内容包括土地平整、桥梁建设、变压器等，原告应当对其所提出的内容举证予以证明。部分条款的无效不能推翻其他条款的合法性，但是对配套设施的范围首先应当由原告列明，在协议中没有约定配套设施的价格，其实际价格应当由鉴定部门确定。2、本案讼争土地已被台州立科家居用品有限公司实际取得。但是郑波作为自然人与台州立科是不同的民事法律主体，在签订转让协议之时，台州立科家居用品有限公司并未注册登记。3、入园企业在六个月内建设完成，原告称其系在政府的默许之下进行建设，但其尚未取得土地使用权即建设房产的行为是违法无效的，本案讼争房产为违章建筑，被告认为政府也不可能默许原告施建永久性住宅。且本案土地和厂房是不符合建设在先、补办手续在后的相关政策，如果原告认为补办手续有相关法律法规，应当予以出示。4、合同无效之后，原告要求退还变电房、厂房，但其前提是原告合法建设房屋，本案讼争厂房等房屋为违章建筑，政府可以拆除或没收，虽然其现在尚未被拆除，但其并不具备价值。此外，拆除违章建筑也需要一定成本，政府可以根据土地管理法的规定对违法建造人进行行政处罚，故该厂房不具备价值。原告认为该厂房具有实际价值，应当举证予以证明。5、原告认为厂房价值五十多万，与被告的反诉请求予以抵销，是否可认为原告亦认同厂房财产转让协议无效。综上，本案合同应为无效，请求支持被告反诉请求，驳回原告诉讼请求。
原告三门县东兴船舶配件厂（普通合伙）为证明自己主张的事实，针对本诉，向本院提交了以下证据：
1、厂房财产转让协议复印件一份，拟证明：1、原、被告在签订转让协议时约定厂区内的建设以及由被告方参与土地招拍挂，因此被告对当时的土地转让情况是清楚的；2、双方约定转让价款为275.08万元及付款时间；3、双方约定原告与镇政府签订的转让指标由被告直接与镇政府办理有关手续的事实。
被告郑波质证称：对真实性没有异议，但对协议本身的合法性存在异议。该协议内容违反法律强制性规定，即使当事人双方明知签订时的情况，也不能认定协议一定有效。协议的效力应当依法确认，并不以当事人的意思自治为主，讼争厂房未取得土地使用权证以及房屋产权证，其转让行为与现行的土地管理法和房地产管理法相违背，应属无效的民事合同。原告应当举证证明讼争厂房由其建造，此外，对于原告与镇政府之间签订的转让指标和入园协议并不清楚，如果其真实存在，该行为违反相关法律法规亦属无效。
2、公司基本情况原件一份，其上载明台州立科家居用品有限公司地址为三门县健跳镇大塘临港型工业园区，其中一名投资人系被告郑波，拟证明厂房财产转让协议中所涉的有关土地、厂房已经转由台州立科家居用品有限公司行使权利的事实。
3、土地登记记录原件二份，拟证明协议讼争土地已经登记在台州立科家居用品有限公司名下的事实。
被告郑波对上述证据质证称：对证据2的真实性无异议，但是对关联性有异议。企业基本情况与本案原、被告之间不存在关联。对证据3的真实性、合法性没有异议，但原告应当举证证明土地登记上的土地就是本案讼争厂房所指的土地区块。土地登记记录上的土地权利人是台州立科家居用品有限公司，土地取得类型是出让，其是通过三门县国土资源局挂牌出让方式取得的，并不存在镇政府指标授权的情况，原告所提出的镇政府转让指标没有任何法律依据。此外，台州立科家居有限公司与被告郑波是不同的民事主体，且原告提出的平整土地、建设桥梁的费用没有依据，本案所涉及的标的仅为厂房。
原告三门县东兴船舶配件厂（普通合伙）反驳称：1、原告与郑波签订的厂房财产转让协议确定的位置与郑波为股东所成立的台州立科家居用品有限公司地址是同一的。对于厂房是否由原告所建的问题，协议上已经明确，如果被告认为并非原告所建，应当由被告承担举证责任。2、土地招拍挂时，如果没有对竞买人设置条件，台州立科家居有限公司能否中标，当事人也十分清楚。3、转让协议中除了约定已建厂房外，还涉及相关配套设施，配套设施的价值单单就变电设施就三十余万，桥梁二十几万。4、被告认为原、被告之间签订合同所涉的土地与被告招拍挂所涉土地不是同一块，应当由被告承担举证责任。
被告郑波未提交证据。
根据原、被告的举证、质证意见，本院认证如下：证据1虽系合同复印件，经被告质证对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信，对其合法性本院将综合全案在论理部分予以阐述。证据2、证据3均系有关职能机关依职权出具的书证原件，经被告质证对其真实性无异议，本院对其真实性、合法性予以采信，对其关联性本院将综合全案在论理部分予以阐述。
综上，本院认定本案事实如下：2014年3月1日，原、被告签订《厂房财产转让协议》，约定原告将坐落于三门县“健跳临港型集聚区”内大塘区块（局部）出租地块已建厂房及相关配套设施转让给被告（除2台行车设备、自备发电机组设备归甲方拆还外），转让价格为275.08万元，被告在协议签订之日付预付款50万元，余款225.08万元在被告取得土地出让拍卖确定书后5天内付清，但余款付款时间最迟在本协议签订之日起计算的75天内付清；原告在转让前与镇政府签订的合同，已交土地预交款归原告所有，但在协议未履行完毕前不得办理退回，未审批部分土地款及道路带征的土地款由被告负责；协议签订后，由被告参与招拍挂程序，原告应将之前厂房在建时相关厂房设计图纸、设备资料、配电设施报告及原告签订的入园协议等相关资料无偿交给被告。合同签订后，原告向被告交付了厂房，被告向原告支付了预付款50万元。后经原告催讨，被告并未向原告支付余款225.08万元。另查明，本案讼争厂房所在土地现已登记在台州立科家居用品有限公司名下，郑波系台州立科家居用品有限公司自然投资人之一。本案讼争厂房中的食堂、变电房等现由台州立科家居用品有限公司使用。
本院认为，本案的争议焦点在于：原、被告签订的《厂房财产转让协议》是否有效。原告称原、被告签订的协议合法有效，原告已经履行义务，被告应当依约向原告支付剩余合同款项225.08万元。被告抗辩称合同无效，原告在转让厂房时尚未取得土地使用权证和房屋所有权证，原告的转让行为违反了《土地管理法》第七十六条和《城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条的规定，属于违反法律强制性规定的情形。然而《合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制规定，即法律和行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范。《土地管理法》第七十六条、《城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条的规定系国家有关职能部门为维护土地社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地和维护房地产市场秩序，加强对土地和城市房地产的管理而设立的管理性规定，违反该类规定并不导致原、被告签订的《厂房财产转让协议》的当然无效。被告抗辩称讼争厂房系违章建筑，原、被告之间的转让行为无效，然违章建筑的认定应当由国家有关职能机关依职权作出，但是经过所涉地块土地的招拍挂程序后，就讼争厂房至今尚未收到相关行政处罚及限期拆除的通知，即使讼争厂房在建造过程中存在程序上的违法，但转让标的物的违法并不等同于双方转让协议的违法，合同并非绝对无效。原告向被告交付了厂房，并根据合同约定履行了其他合同义务，现讼争厂房所涉的土地其国有土地使用权已经由被告郑波投资的台州立科家居用品有限公司实际取得，转让厂房中的变电房、食堂等设施现由台州立科家居用品有限公司使用，被告抗辩称郑波与台州立科家居用品有限公司属于两个不同的民事主体，台州立科家居用品有限公司获得讼争地块的土地使用权与本案无关，虽然台州立科家居用品有限公司是经过招拍挂程序获得讼争厂房所涉地块的国有土地使用权，但是其在招拍挂时亦接手了原告转让给被告郑波的相关资料并继受了原告的相关权益，该项权益基于原、被告双方的转让协议产生，且现讼争地块的土地使用权得以登记，说明原、被告之间转让标的的物权登记能够通过后续程序补正予以实现。
《合同法》保护不损害社会公共利益下的当事人之间的自由交易。被告抗辩称其在签订合同时对于讼争厂房尚未取得相关权属证书并不知情，本案原、被告在签订《厂房财产转让协议》时约定原告将讼争厂房及相关配套设施转让给被告，在被告取得土地出让拍卖确认书后付清，并约定原告已交土地预交款归原告所有，由被告参与招拍挂程序，说明原、被告在签订合同时原告已经交纳了部分土地预交款，且双方明知该已建厂房尚未取得相关产权证书，并约定由被告承继原告的相关权益继续进行讼争厂房后续程序的处理，该份协议的签署亦表明被告愿意承担讼争厂房暂未取得相关权属证书的风险，故对于被告的该项抗辩不予采纳。原、被告签订的关于厂房转让的协议系双方真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制规定，应为合法有效。因合同有效，故本院对原、被告在庭审中所提出的讼争厂房所涉配套设施的范围及效力不再具体论述。合同双方当事人应当全面及时地履行合同义务，原告依约履行后，被告在合同约定的时间内未向原告支付全部转让价款，显属违约，应当承担相应的违约责任。原、被告约定被告最迟应当在《厂房财产转让协议》签订之日起计算的75天内付清余款225.08万元，协议签订时间为2014年3月1日，故被告最迟的付款时间应当为2014年5月15日，被告至今仍未付款，故对于原告要求被告支付剩余转让款225.08万元及赔偿利息损失，利息损失自2014年5月16日起计算的诉讼请求，本院予以支持。因合同有效，故对于被告提出的确认合同无效、反诉要求原告返还被告预付款50万元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）郑波于本判决生效之日起三十日内支付给原告（反诉被告）三门县东兴船舶配件厂（普通合伙）转让款2250800元并赔偿利息损失，利息损失自2014年5月16日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至本判决确定的履行之日止。
二、驳回被告（反诉原告）郑波的诉讼请求。
如果被告（反诉原告）郑波未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费24810元，减半收取12405元，由被告郑波负担。反诉受理费8800元，减半收取4400元，由反诉原告郑波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（上诉案件本诉部分受理费24810元，反诉部分受理费8800元，在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局。账号：-900001040000225089001。开户银行：中国农业银行台州市分行。）
本案申请执行期限为二年
审 判 员 陈如伟
二〇一六年七月六日
代书记员 俞 瑜