四川省资阳市雁江区人民法院民 事 判 决 书（2016）川2002民初3567号原告：凌小明，男，1965年12月15日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。委托诉讼代理人：李光耀，四川衡平律师事务所律师，特别授权。被告：成都市龙泉金山房地产开发有限责任公司，住所地成都市龙泉镇滨河南街22号。法定代表人：周裕宁，董事长。委托诉讼代理人：郭峻，四川谦美律师事务所律师，一般授权。原告凌小明等与被告成都市龙泉金山房地产开发有限责任公司（以下简称金山房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月7日作出（2015）雁江民初字第1215号民事判决。被告金山房地产公司不服该判决，向四川省资阳市中级人民法院提起上诉，四川省资阳市中级人民法院于2016年8月24日作出（2016）川20民终329号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2016年11月17日、2016年12月22日公开开庭进行了审理。原告凌小明等280案的诉讼代表人杜久琼、李桂英、黎明及其委托代理人李光耀与被告金山房地产公司委托代理人郭峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即对全部房屋按国家强制性法规和竣工图纸规定补作外墙外保温工程、消防工程、变压式排烟道工程、铜芯电缆工程、弱电工程，重作屋面保温工程、屋面防水工程；或支付补作、重作上述工程所需工程款共计6，752，638元（按280户业主计算）。2、被告赔偿补作、重作过程中造成的住户装饰装修及恢复等损失10，141，040元（按280户业主计算）。本案重审过程中，原告变更诉讼请求为：1、请求判令被告退还原告金山名苑11#楼未作的外墙外保温工程价款18724.25元、消防工程价款1005.80元、变压式排烟道工程价款402.92元、铜芯电缆工程价款249.95元、弱电工程价款280.94元以及赔偿重作屋面保温工程价款291.94元、屋面防水工程价款1025.79元；2、依法判令被告赔偿原告因重作屋面保温工程与屋面防水工程导致的原告装修损失32926.41元；3、本案诉讼费及造价咨询费由被告承担。事实与理由：原告凌小明等323人均系资阳市雁江区“金山名苑”小区业主，该小区房屋由被告金山房地产公司开发修建出卖与原告。小区房屋于2005年设计，但延至2009年方动工修建，2010年11月交付使用。全体业主共673户，经业主委员会征求意见，决定参加诉讼的当事人共323人，涉及280户。原告等业主在居住使用房屋过程中发现被告对小区公共部分存在严重弄虚作假、偷工减料的现象，与国家强制性规定和竣工图纸及相关施工文件严重不符，并暴露出严重影响业主居住、安全、健康的质量问题。为此，原告等业主及业主委员会多次与被告协商，并通过各种渠道向建设主管部门反映，主管部门在主持双方协商的基础上也曾多次督促被告就相关问题进行整改，但并无结果。原告所在小区存在的问题集中体现在以下方面：一、违反国家法规强制性规定，未对房屋进行四方墙体外墙外保温层建设。根据建设部2007年1月16日颁布的554号公告《建筑节能工程施工质量验收规范》、建设部“关于加强《建筑节能工程施工质量验收规范》宣贯、实施及监督工作的通知”和国家标准《建筑节能工程施工质量验收规范》（GB50411-2007）的规定，房屋四方墙体须进行外墙外保温层建设并严格按验收规范予以验收，但在整个小区房屋建设中，被告并未进行外墙外保温层建设，也未按验收规范进行验收。被告此施工行为既不符合国家节能减排政策和法规的强制性规定，也大大增加了原告等业主的能源耗费成本。二、违反设计图纸和国家法规强制性规定，擅自取消消防设施。“金山名苑”小区施工图、竣工图均设计有完善的消防系统，但被告在实际施工过程中却违反《中华人民共和国消防法》的规定，擅自将设计规定的消防系统变更为干粉灭火器。同时，室外消防栓也未按建设部公告（第450号）“建设部关于发布国家标准《建筑设计防火规范》的公告”及国家标准《建筑设计防火规范》（GB50116-2006）关于室外消防栓布置的相关规定设置，且室外消防栓间距更大大超过120米，严重降低了小区的消防功能，对原告的生命、财产造成严重的安全隐患。三、违反国家强制性要求和竣工图纸的规定，设置取消变压式排烟道工程。根据竣工图纸要求，每栋楼房均应设置与每户业主厨房、卫生间相连的变压式排烟道系统，以确保每户业主室内和室外的空气质量，但被告在施工过程中除6号楼按图纸设计建设外，其余楼栋房屋均取消了该系统。同时，由于排烟道缺失，业主不得不自行穿墙打孔，也影响了墙体质量。四、违反竣工图纸要求，擅自使用廉价的铝芯电缆替换规定的带铠铜芯电缆。施工图和竣工图上均有完善的室外供配电系统，而被告并未按设计施工。特别是原设计的变压器到每栋楼单元门间的带铠铜芯线电缆偷梁换柱变更为不带铠铝芯线电缆；每单元楼梯间的供电主线原设计及竣工图要求的是Φ10的铜芯线，而实际安装时却由被告变更为Φ6的铜芯线。被告的行为导致小区供电线路的载荷和使用寿命大大降低，且存在严重的安全隐患。五、违反竣工图要求，未安装小区楼宇对讲门系统和未作电信线路系统。根据竣工图纸和购房合同的要求，小区楼宇对讲门线系统和电信线路系统等弱电系统均应入户并通过预埋管道到业主室内确定位置，且对讲系统应具有对讲和开锁功能。但被告在施工过程中却取消了相应的工程。被告在交房时让业主到物业处领取对讲系统自行安装，结果安装后发现不能使用，且因未预埋线路管道。小区业主不得不自行处置，使楼栋内各种电线杂乱无章，给小区环境及安全造成严重影响。六、违反国家强制性规定，擅自取消屋面保温工程。根据建设部2007年1月16日颁布的554号公告《建筑节能工程施工质量验收规范》、建设部“关于加强《建筑节能工程施工质量验收规范》宣贯、实施及监督工作的通知”和国家标准《建筑节能工程施工质量验收规范》（GB50411-2007）的规定，被告应当按照国家规定对房屋屋面进行保温层建设并严格按验收规范予以验收。但被告在施工建设中并未进行屋面保温层建设。七、偷工减料，屋面防水未严格按图纸施工，导致全部房屋屋面严重漏水。被告未严格按图纸规定的防水层转弯处弧度半径40-50厘米的高度施工，实际施工尺寸仅10厘米，导致全部房屋屋面严重漏水，给业主居住生活造成极大影响。现只有将屋面进行清理后重作防水层工程并进行后续施工，才能从根本上解决屋面漏水问题。上述质量问题，由于被告推脱责任，寄希望于被告补作、重作已不现实，故原告要求被告将应作而未作的工程项目价款退还原告，已作、但质量不合格的工程项目，要求被告支付工程款，由原告自行重作；以及赔偿因重作而对原告等业主生活和室内装修造成的重大损害。此外，小区还存在其他严重影响业主生活的涉及公共权益的问题，如：（1）道路路面塌陷、破裂、脱层、翻沙；（2）小区未按图纸进行绿化建设；（3）小区排污管道设计不合理，造成长期堵塞；（4）断桥彩钢门窗被擅自替换为劣质铝塑窗。被告金山房地产公司辩称，被告开发修建“金山名苑”小区符合国家的相关规定，对原告等业主反映的维修问题被告一直在积极处理，原告的主张没有事实依据。一、关于未作四方墙体外墙保温层的问题。“金山名苑”小区1-12栋楼的施工图是2005年设计的，施工图并无外墙保温层的设计。该建设项目因受到当地村民的阻挠，致使未能按时正常开工，延至2007年才开工建设。建设部关于外墙保温层的规定是在施工被阻挡期间的2007年才施行的，被告按施工图设计并获得有关部门审批通过后未作外墙保温层符合设计要求；原、被告签订的《商品房买卖合同》没有约定被告应按建设部2007年1月16日颁布的554号公告及（GB50411-2007）的规定作外墙保温层的合同义务，而建设部关于作外墙保温层的规定不属法律、法规的强制性规定，即使被告未作外墙保温层与建设部的规定相悖，也不影响商品房买卖合同的效力，原告要求被告承担未作外墙保温层的违约责任没有合同依据；被告未作外墙保温层符合资阳市规划和建设局资规建发（2006）320号《资阳市规划和建设局关于进一步加强贯彻执行的通知》规定，且“金山名苑”小区房屋建设竣工后通过了相关部门的竣工验收并在建设行政主管部门进行了竣工验收备案审查，相关职能部门对被告未修建外墙保温层予以认可。二、关于消防设施的问题。“金山名苑”小区的消防设施通过了消防部门的验收，不存在消防安全隐患。即使消防设施不符合国家规定，也应由消防部门提出整改意见，被告再进行整改，不应通过民事诉讼程序解决。三、关于被告擅自取消变压式排烟道的问题。2008年3月11日通过图纸会审已取消变压式排烟道工程，经过施工单位、设计单位、监理单位的一致认可，是对原设计的变更，符合规定。四、关于电缆、电线违反设计要求的问题。“金山名苑”小区实行一户一表制度，供电部门与业主关于电力线路产权的分界点为每户业主的电表，根据《供电营业规则》第四十七条的规定，每户业主电表之外的电线、电缆由供电部门负责维护管理，产权属供电部门，而非业主，故原告对电缆、入户线没有主张权利的主体资格；涉案房屋的受电工程经资阳星晨电力工程公司设计，由电力公司审核并验收，符合质量要求，不存在安全隐患；原告主张单元入户线均设计为直径10毫米的铜芯线不实，据被告核实，只有3-7栋供电系统图纸上单元楼梯间的供电主线设计为10平方毫米的铜芯线，而其余楼栋均为6平方毫米铜芯线。五、关于对讲门系统不能正常使用和未安装电话线及网络、弱电系统未穿线的问题。被告已按照合同约定和设计要求对“金山名苑”小区每栋楼安装了对讲门系统，预埋了线路管道。原告主张未预埋线路管道及对讲门系统不能使用与事实不符。在图纸会审记录及商品房买卖补充协议第二条均明确弱电系统只预埋线路管道（不穿线），故被告未安装电话线和网络线符合合同约定。六、关于未作屋面保温层的问题。原告主张被告未作屋面保温层不是事实。经图纸会审，1-12栋楼屋面保温方案由保温板变更为炉渣找坡保温层。被告按炉渣找坡保温层的要求施工，符合设计和合同要求。七、关于屋面漏水的问题。屋面漏水的确客观存在，但原因是多方面的，业主反映后被告也一直在积极处理，被告愿意按保修责任的要求和范围对此承担维修责任。综上，原告的诉请缺乏事实及法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。另外，即便原告诉请的事实成立，但金额的确定，根据谁主张谁举证的规则，举证责任也应在原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第一批证据中第二组证据：1、资阳市雁江区滨江路居民委员会2012年10月10日《公示》；2、2013年12月9日，莲花街道办事处物业管理小区业主委员会成立备案表；3、2015年12月5日，资阳市雁江区人民政府莲花街道办事处文件资雁莲办[2012]108号；4、2016年4月16日的业委会及业主代表会议记录。上述1-4号证据因与本案无关联性，不予认定。第三组证据：1、资阳市住房和城乡规划建设局《关于“沱江新城—金山名苑”小区购房户信访问题协调会议备忘录》的真实性、合法性、关联性予以确认；2、2011年2月30日业主《关于沱江新城“金山名苑”商品房出现楼板断裂严重质量问题申请鉴定的申请书》、2013年7月1日业主委员会至金山房地产公司《关于反映金山名苑遗留问题及整改建设的函》、2013年10月18日致成都龙泉房地产开发有限责任公司的函和2013年11月4日《关于沱江新城“金山名苑”小区相关问题的上访函》，反映与本案有关的问题予以认定，其他非讼争的问题不予认定；3、2013年12月3日金山名苑小区有关问题现场调查核实，系单方记录，无完整的参会人员签字，不予确认；4、2013年12月9日《会议纪要》对其三性予以确认；5、2013年12月18日业主委员会《关于金山名苑、开发公司偷工减料及质量问题的反映》与2014年1月6日小区物业公司佳乐物业服务有限公司、业主委员会《金山名苑污水管道质量问题反映》，仅对其真实性予以确认。原告提交的第二批证据第一组全部12栋房屋的施工图和竣工图真实性与关联性予以认定；第二组至第四组证据真实性予以确认；第五组证据资阳市房屋管理局查档证明，对其三性予以认定；第六组证据，金山名苑1-12栋补作工程造价，因原告在重审开庭时确认不以此为准，不予确认。对被告提交的有争议的证据：1、图纸会审记录真实性予以确认，因属重大设计变更应委托原设计单位按照有关规定和标准进行变更，重新委托原施工图审查机构审查合格并办理施工图设计变更文件手续，故仅有到会设计单位代表签字不具有相应的法律效力，对其合法性不予认定；2、对供电系统图真实性、关联性予以确认，合法性不能认定；3、资规建发[2006]320号文三性予以认定；4、金山名苑施工许可证，真实性、关联性予以认定，因不符合《中华人民共和国建筑法》第九条规定，对其合法性不予认定；5、《资阳市人民政府办公室会议纪要》35次，对其三性予以认定。原告在重审当庭提交的证据：1、《金山名苑改造工程预算书》（一）、（二）、《资阳市金山名苑1#-12#楼改造工程造价统计表》（分部表）、《分项工程汇总表》以及《资阳市金山名苑1#-12#楼改造工程造价统计表》（分户表），因系原告单方委托的不具有造价咨询资质的施工单位编制，无造价人员的签字盖章，也无造价工程师的审核，对其合法性不予认定；2、四川恒瑞建设咨询有限责任公司出具的《资阳市沱江新城金山名苑商住小区（设计图未施工工程）竣工结算总价（竣工图日期）》、《资阳市沱江新城金山名苑商住小区（屋面保温及防水）竣工结算总价（竣工图日期）》、《资阳市沱江新城金山名苑商住小区（设计图未施工工程）竣工结算总价（2014年9月）》、《资阳市沱江新城金山名苑商住小区（屋面保温及防水）竣工结算总价（2014年9月）》，虽系原告单方委托，但系两位具有资质的造价工程师计算，该公司营业范围包括编制、审核、鉴定建设工程造价等，《资阳市沱江新城金山名苑商住小区（设计图未施工工程）竣工结算总价（竣工图日期）》及《资阳市沱江新城金山名苑商住小区（屋面保温及防水）竣工结算总价（2014年9月）》实质系专家证言，来源合法、内容客观真实、且与本案具有关联性，本院予以认定。《资阳市沱江新城金山名苑商住小区（屋面保温及防水）竣工结算总价（竣工图日期）》、《资阳市沱江新城金山名苑商住小区（设计图未施工工程）竣工结算总价（2014年9月）》关联性不予认定；3、造价咨询费发票，符合证据三性，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告凌小明等323人共计280户业主先后于2009年-2010年期间与被告金山房地产公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定购买被告金山房地产公司开发修建的位于资阳市雁江区城北村（沱江新城内）”金山名苑”小区的商品房。《商品房买卖合同》载明：”第一条项目建设依据…建筑工程规划许可证号为：2006064，建筑工程施工许可证号为：512200200606250101，建设工程施工合同约定的开工日期为2006年6月20日，约定的竣工日期为2007年12月31日。第二条商品房销售依据商品房预售许可证号为：（资房预售证第2010-11号）。…第九条设计变更的约定（一）经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；…第十一条交付条件（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、6项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测技术报告书；…6、见《商品房买卖合同》附件。…第十六条商品房质量、装饰、设备标准的约定（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。…第十七条住宅保修责任（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非因出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。第十八条商品房节能措施（1）该商品房为住宅的，应当符合国家有关建筑节能的规定和建设部发布的《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134/J116-2001）以及四川省建设厅、四川省技术监督局发布的《四川省夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（DB51/T5027-2002）的要求。未达到标准的，出卖人应当按照《四川省夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》的要求补作节能措施，并承担全部费用；因此给买受人造成损失的，出卖人应当承担赔偿责任。…”《商品房买卖合同补充协议》载明：”…第四条对《合同》第九条的补充约定合同签订后，设计单位根据情况变化对小区总设计变更或出卖人在依照程序对小区规划设计进行部分优化变更，只要符合国家规定质量规范要求，使用功能完善，出卖人不负有通知买受人义务，买受人也不能据此主张解除合同或要求赔偿。第五条对《合同》第十一条的补充约定6.商品房的交付条件以建筑工程五大责任主体单位验收合格为准。出卖人在符合上述条件时，即具备交房条件。…”《住宅质量保证书》载明：”…三、根据国家有关规定，在正常使用情况下，本住宅各部位、部件保修内容和保修期：1、…2、屋面防水工程为5年，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为3年；3、室内地面空鼓开裂或大面积起砂、墙面和顶棚抹灰脱落为1年；4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年；…上述2-6项保修期限自竣工验收合格之日起计算。保修期内，由公司免费承担维修责任。””金山名苑”小区共涉及12栋楼房的建设工程，建设单位为被告金山房地产公司，设计单位为乐至县城乡建筑勘测设计室，施工单位为四川省双龙建筑工程有限责任公司，监理单位为内江市森力工程监理有限责任公司，其施工图设计文件于2005年12月经审查合格。施工图设计文件中未对墙体外墙保温工程作设计要求，对屋面防水、屋面保温、厨房卫生间烟气道、消防、电缆等工程均作了具体的设计要求及说明。2006年6月27日该建设项目取得《建筑工程施工许可证》。《建筑工程施工许可证》注意事项载明：”…四、本证自核发之日起三个月内应予施工，逾期应办理延期手续，不办理延期或延期次数、时间超过法定时间的，本证自行废止。”后该建设项目因受到当地个别村民阻挠未能如期开工。2006年11月20日，资阳市规划和建设局颁发资规建发（2006）320号文件《关于进一步加强贯彻执行的通知》，该文件中规定：”在2007年1月1日前无建筑节能设计但已取得施工图审查备案合格通知书的项目，建设行政主管部门仍然不得签发施工许可证，必须要求建设方增补节能设计内容；已取得施工许可证但尚未开工建设的，按照《建筑工程施工许可管理办法》（建设部令第91号）有关规定，对未申请延期或者超过延期次数、时限的，其施工许可证自行废止，重新申报施工许可证，并且必须执行建筑节能有关规定。”2007年3月12日，资阳市人民政府组织相关部门召开会议并作出第35次《会议纪要》，要求确保2007年3月20日正式进场施工。被告金山房地产公司取得施工许可证后未能按期开工，但既未办理延期手续，也未重新申报施工许可证。直到2008年4月仍依据原取得的施工许可证开工建设。2008年3月11日，由建设单位、设计单位、施工单位、监理单位、监督部门相关负责人对施工图进行会审，图纸会审记录内容为：“1、…2、所有栋号水到厨、卫；强电线路只铺设至室内配电箱，电表统一设置，室内只预埋管（不穿线）和暗盒平板；弱电只预埋管（不穿线）和暗盒平板；…6、所有栋号铝合金门窗改为塑钢门窗，取消室内门带窗、取消厨房烟道；…9、所有栋号屋面防水用SBS（卷材）；厨、卫阳台用丙纶；…13、所有栋号屋面、露台憎水珍珠岩保温板找坡改为炉渣找坡层。”相关部门负责人在图纸会审记录上签字确认，但未经设计单位审核同意并签章。被告金山房地产公司未将前述变更内容通知原告等买受人。“金山名苑”小区12栋房屋先后于2010年11月26日、2012年1月12日、2012年2月1日完成竣工验收，2012年4月12日、2012年8月6日由建设单位即被告金山房地产公司报送建设行政主管部门进行工程竣工验收备案，原资阳市住房和城乡规划建设局签署“同意备案”并加盖备案专用章。工程基本情况记载：“开工日期2008年4月19日；竣工验收日期2010年11月26日、2012年1月12日、2012年2月1日；施工图设计文件审查合格书编号22562051226198-1；工程规划许可证证号2006064；工程施工许可证证号512200200606250101；消防验收合格文件编号510000WYS100023752。”被告提交的竣工图系直接在施工图上加盖竣工图印章作为竣工资料，竣工图未另行对施工过程中变更的施工项目作标注及说明。房屋交付使用后，原告凌小明等280户业主均已办理产权登记手续，房屋分布于“金山名苑”小区1-12栋。原告凌小明所购房屋位于“金山名苑”小区11栋，其产权面积为99.98㎡。本案在原审过程中，根据原告的申请，法院对涉案小区的房屋进行了现场勘验。勘验结果为：1、整个小区12栋房屋均未作外墙保温层建设；2、除6栋楼房屋外，其余楼栋房屋的厨房、卫生间均未按施工图设计要求作烟气道工程；3、整个小区12栋楼屋面均存在不同程度的渗漏水情况，但造成屋面渗漏水的具体原因不明；4、整个小区12栋楼的弱电系统（包括有线电视系统、电话系统、防盗对讲系统）工程均只预埋管道，但未穿线入户；5、施工图设计的变压器到每栋楼单元门间的铜芯线电缆变更为铝芯线电缆，每个单元的铜芯线电缆由10㎜变更为6㎜；6、整个小区仅6-12栋楼之间有2个室外消防栓，且间距超过200m，而施工图设计有4个室外消防栓，且间距不能超过120m；单元梯步间每二层楼设置1个干粉灭火器，未见其他消防设施。原告凌小明等业主在房屋交付后曾多次向相关部门反映小区房屋存在的问题，经协调处理未果。2016年12月15日，四川恒瑞建设咨询有限责任公司出具的由具有造价资质的造价工程师编制、核对的《资阳市沱江新城金山名苑商住小区（设计图未施工工程）竣工结算总价（竣工图日期）》载明：“总说明本结算为资阳市沱江新城金山名苑商住楼设计图未施工部分项目，共12栋楼，根据委托方委托结算未施工的工程项目主要有：（1）外墙外保温工程；（2）各单元楼室内消火栓箱及消火栓给水管道安装工程；（3）变压式排风道工程（6号楼除外）；（4）弱电工程的线路敷设……其他需说明的问题……委托方委托结算的小区室外变压器至各栋入户单元配电箱的电力电缆未按设计要求敷设，由于未能提供相关竣工图纸或结算计量资料，未进行结算计价。……单项工程竣工结算汇总表资阳市沱江新城金山名苑商住小区（设计图未施工工程）1号楼，单位造价34.22元/平方米2号楼，单位造价46.16元/平方米3号楼，单位造价40.15元/平方米4号楼，单位造价38.09元/平方米5号楼，单位造价47.64元/平方米6号楼，单位造价45.24元/平方米7号楼，单位造价49.56元/平方米8号楼，单位造价37.85元/平方米9号楼，单位造价56.57元/平方米10号楼，单位造价46.75元/平方米11号楼，单位造价46.72元/平方米12号楼，单位造价40.28元/平方米……”《资阳市沱江新城金山名苑商住小区（屋面保温及防水）竣工结算总价（2014年9月）》载明：“……单项工程竣工结算汇总表资阳市沱江新城金山名苑商住小区（屋面保温及防水）1号楼，单位造价17.74元/平方米2号楼，单位造价14.05元/平方米3号楼，单位造价16.21元/平方米4号楼，单位造价13.28元/平方米5号楼，单位造价16.41元/平方米6号楼，单位造价14.33元/平方米7号楼，单位造价16.64元/平方米8号楼，单位造价18.40元/平方米9号楼，单位造价19.02元/平方米10号楼，单位造价14.22元/平方米11号楼，单位造价19.24元/平方米12号楼，单位造价18.05元/平方米……”凌小明等323位原告支付造价咨询费14500元。庭审中凌小明等323位原告一致要求将280案中原告应承担的诉讼费及造价咨询费集中在杜久琼一案中处理，处理后由原告内部自行分摊。本院认为，本案争议的焦点为：一、被告金山房地产公司是否就原告诉请的七项工程，存在违约行为；二、在违约成立的情况下，减少的价款金额和赔偿金额，应如何计算？庭审中，被告金山房地产公司就原告诉请的七项工程的现状均予以认可，但认为除屋面防水工程外，其余六项均符合合同约定或有合理事由，不存在违约行为。本院就原告诉请的七项工程，分别认定如下：一、被告金山房地产公司对未作外墙外保温工程的价款应予返还。理由为虽被告金山房地产公司辩称,其设计图在国家强制性规定之前，且通过了验收，但被告金山房地产公司作为商品房的出卖人，同时也是“金山名苑”开发项目的建设单位，该项目于2006年6月27日取得建筑工程施工许可证后，因故不能在三个月内按期开工，应当向发证机关申办延期手续。被告金山房地产公司既不按期开工又不申请延期，其取得的施工许可证应自行废止。2006年1月1日施行的《民用建筑节能管理规定》规定“新建民用建筑应当严格执行建筑节能标准要求”。2006年11月20日资阳市规划和建设局颁发资规建发（2006）320号文件《关于进一步加强贯彻执行的通知》，根据文件要求，被告金山房地产公司对“金山名苑”开发项目也应当执行建筑节能有关规定。2007年10月1日实施的《建筑节能工程施工质量验收规范》（GB50411-2007）对建筑工程中的墙体、幕墙、门窗、屋面节能标准作出了具体规范。2008年4月1日实施的《中华人民共和国节约能源法》第三十五条规定“建筑工程的建设、设计、施工和监理单位应当遵守建筑节能标准。不符合建筑节能标准的建筑工程，建设主管部门不得批准开工建设；已经开工建设的，应当责令停止施工、限期改正；已经建成的，不得销售或者使用。”被告金山房地产公司直到2008年4月19日才进行开工建设，应当重新申报施工许可证。被告金山房地产公司仍依据已经废止的建筑工程施工许可证开工建设，并按照2005年12月审查通过但未作墙体节能设计的施工图设计文件进行施工，不符合上述相关规定。被告所出售与原告的房屋应当符合国家有关建筑节能的规定和建设部发布的《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》以及四川省建设厅、四川省技术监督局发布的《四川省夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》的要求，系被告方应承担的责任。本案原、被告所签订的《商品房买卖合同》系被告提供的格式合同，在合同中排除对商品房节能条款的适用，属于免除提供格式条款的被告方的责任。被告没有证据证明对免除其责任条款履行了提请原告注意的义务，同时，被告拒不重新上报施工许可证，也存在规避主管部门监管的故意，应当认定格式合同中免除被告责任的条款无效。审理中，本院要求被告方提供商品房建设的预结算资料，被告拒不提供，对造成商品房价款中是否包含节能工程部分价款无法确定，应承担不利后果。故本院认定商品房销售价款中包含该部分价款。因被告未作外墙保温工程，原告请求退还相应价款，本院予以支持。二、被告金山房地产公司对变压式排烟道工程、消防系统工程、电缆工程、弱电系统工程、屋面保温工程构成违约。理由为，虽被告金山房地产公司辩称，该五项工程，已通过图纸会审方式对原设计图作出变更，图纸会审有各部门负责人签字确认，属于对原设计图的合法变更，且原被告双方签订买卖合同、补充协议，对设计更改无需通知买受人以及设计变更进行了确认。但被告金山房地产公司备案的竣工图仅是在原设计图上盖章确认，未体现实际施工变动。图纸会审亦未经设计部门以设计变更等方式盖章确认，也未经规划行政主管部门批准。故被告交付与原告的商品房仍应当符合原建设施工图设计文件的要求，被告交付的商品房未达到原建设施工图设计文件的要求，被告构成违约。三、对屋面渗漏水的事实，经本院现场勘验，原、被告双方均予以确认，故原告主张对屋面重作防水的损失，本院予以支持。综上，被告交付与原告的商品房质量不符合约定，原告有权请求被告承担减少价款及赔偿损失等违约责任。原告诉请被告金山房地产公司退还未作外墙外保温工程、消防系统工程、变压式排烟道工程、铜芯电缆工程、弱电系统工程价款应以竣工日期为准。《资阳市沱江新城金山名苑商住小区（设计图未施工工程）竣工结算总价（竣工图日期）》表明原告所在11号楼未作外墙外保温工程、室内消防系统工程、变压式排烟道工程、弱电系统工程单位造价为46.72元/平方米，原告所购房屋面积99.98平方米，99.98平方米×46.72元/平方米=4,671.07元。对原告请求判令被告金山房地产公司退还原告未作外墙外保温工程、室内消防系统工程、变压式排烟道工程、弱电系统工程价款4,671.07元的诉请，本院予以支持。未作铜芯电缆工程、室外消防工程价款在《资阳市沱江新城金山名苑商住小区（设计图未施工工程）竣工结算总价（竣工图日期）》中未作计算，不能确定具体金额，本院不予支持。重作屋面保温工程、屋面防水工程款项应以原告所主张，参照2014年9月的造价计算。《资阳市沱江新城金山名苑商住小区（屋面保温及防水）竣工结算总价（2014年9月）》表明原告所在11号楼重作屋面保温工程、屋面防水工程单位造价为19.24元/平方米，原告所购房屋面积99.98平方米，99.98平方米×19.24元/平方米=1,923.62元。对原告请求判令被告金山房地产公司赔偿原告重作屋面保温工程、屋面防水工程价款1,923.62元的诉请，本院予以支持。对重作屋面保温工程、屋面防水工程导致的装饰装修损失的主张，因重作过程中是否造成原告所主张损失不能确定，本院不予支持。原告可在该损失实际发生后另行主张权利。造价咨询费14500元，按280户计算，每户应分摊52元。该费用系被告金山房地产公司未提交其持有的预决算资料所产生，应由被告金山房地产公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告成都市龙泉金山房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告凌小明未作外墙外保温工程、室内消防系统工程、变压式排烟道工程、弱电系统工程价款4,671.07元；二、被告成都市龙泉金山房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告凌小明重作屋面保温工程、屋面防水工程价款1,923.62元；三、被告成都市龙泉金山房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告凌小明造价咨询费52元；四、驳回原告凌小明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费440元，由原告凌小明负担392元，由被告成都市龙泉金山房地产开发有限责任公司负担48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判长  李才华审判员  高超秀审判员  陈苓丽二〇一六年十二月二十三日书记员  鄢丽芸