盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2015）都民初字第00563号原告盐城市城南新区开发建设投资有限公司，住所地为盐城市盐都新区开元路8号法定代表人高尚德，该公司董事长。委托代理人姚广中，该公司员工。委托代理人刘健，江苏泽夫律师事务所律师。被告江苏盐湖贸易发展有限公司，住所地在盐城市城南新区内港湖临湖瓢城新街2号楼。法定代表人彭上越，该公司董事长。委托代理人任满军，江苏大直律师事务所律师。第三人柏龙海，盐城市城南新区江南食俯业主。原告盐城市城南新区开发建设投资有限公司（以下简称城南投资公司）与被告江苏盐湖贸易发展有限公司（以下简称盐湖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月12日立案受理后，于2015年3月18日由审判员周兵适用简易程序，公开开庭进行了审理。后追加柏龙海为第三人并依法组成合议庭，于2015年5月20日公开开庭进行了审理。原告城南投资公司法定代表人高尚德的委托代理人姚广中、刘健，被告盐湖公司法定代表人彭上越的委托代理人任满军，第三人柏龙海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告城南投资公司诉称，我公司与被告盐湖公司于2009年2月24日签订了房屋租赁合同，将位于盐城市城南新区中心内港湖临湖瓢城新街2号楼面积为1156㎡的房屋出租给被告使用，约定房屋年租金和管理费269元／㎡，以后每三年递增一次，从2010年4月1日起计算租金，付款方式先交后租，逾期收总额1%的滞纳金，超过1个月我公司有权解除合同并收回房屋，没收保证金，并约定违约方须向对方支付100万元违约金；合同还对其他事项作了约定。合同签订后，我公司依法向被告交付了房屋，但被告仅于2010年向我公司交纳租金和管理费30万元，2012年交纳租金和管理费34.21万元，余款经我公司多次催要未果。被告的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。故特提起诉讼，请求法院依法判决：1、依法解除我公司与被告于2009年2月24日签订的房屋租赁合同；2、判令被告在判决确定的期限内向我公司支付房屋租金及管理费93.2154万元（截止2014年12月31日）、违约金100万元，并承担从逾期支付租金之日起至支付租金之日止，按同期银行贷款利率四倍的滞纳金；3、判决我公司不向被告退还保证金30万元；本案诉讼费用由被告承担。被告盐湖公司辩称，2009年2月24日我公司与原告签订房屋租赁合同是事实，此后我公司根据合同载明了的房屋用途，在2010年6月30日与盐城凯尔消防工程设备有限公司（以下简称凯尔公司）签订了合作经营协议，我公司与凯尔公司采取股份制合作经营模式，出资比例为4：6；2012年3月5日，凯尔公司将其持有的60%的股权转让给第三人柏龙海，并由柏龙海负责实际经营并缴纳原告的租金，他们缴纳租金的情况，我公司并不清楚；原告在诉状中诉称，在2012年后我方没有缴纳租金，不是事实，我公司在2012年7月3日还向原告支付了342060.4元，此笔租金对应的是下一年的租金，因此原告要求解除合同的理由不能成立。请求人民法院依法处理。第三人柏龙海述称，我于2012年3月与盐湖公司、凯尔公司签订协议，使用争议房屋，我按自2012年7月份起支付租金，我于当年7月已经支付租金342060.40元给盐湖公司转交原告。2013年底，我接到原告的催租函后，由于租赁房屋所处地域经营形势不好，原告也与我们进行了协商并同意我们2013年的房屋缓交、2014年度房租只交一半，这样计算下来，我已经超付了租金。我受让经营权时已经支付了转让费168万元，故我不同意解除合同。经审理查明，2009年2月24日，城南投资公司（甲方）与盐湖公司（乙方）签订了一份房屋租赁合同，合同约定城南投资公司将位于盐城市城南新区中心内港湖临湖瓢城新街2号楼面积为1156㎡的房屋出租给盐湖公司使用，房屋年租金和管理费269元／㎡（其中房租和管理费各占50%）；房租和管理费每三年递增一次，从2011年12月1日到2014年11月30日递增10%，即295.9元／平方米·年；从2014年12月1日到2017年11月30日递增15%，即309.35元／平方米·年；从2017年12月1日到2019年11月30日递增20%，即322.8元／平方米·年；甲方给予乙方五个月的装修期、六个月的试营业期、五个月的市场培育期，租金从市场培育期结束后即2010年4月1日起开始计算；乙方须交纳保证金30万元，租赁期满后返还，期间按同期银行活期存款利息计算；付款方式每年支付一次，第一次租金于免租期结束前3个月（2010年1月1日前）交清，以后每年1月1日前交清下一年的租金和管理费后方可使用，逾期缴纳每天加收全年租金和管理费总额的1%滞纳金，逾期未缴纳超过1个月，甲方有权解除合同并收回房屋使用权，没收保证金，乙方承担相关违约责任；租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权行使以下各项工作权利，依附于房屋的如隔墙、隔断、吊顶、弱电、水电设施设备、门窗、墙面、地面等装修装饰及不可移动部分无偿归甲方所有；本合同约定违约金100万元；合同还对其他事项作了约定。合同签订后，城南投资公司按约向盐湖公司交付了房屋，盐湖公司亦按约向城南投资公司交纳了30万元保证金。合同履行过程中，盐湖公司于2010年向城南投资公司交纳租金和管理费30万元，2012年7月3日盐湖公司向城南投资公司交纳租金和管理费342060.40元（该款由第三人柏龙海支付给盐湖公司，由盐湖公司支付给城南投资公司）。此后，经城南投资公司多次催要，被告盐湖公司及柏龙海均未再交纳租金和管理费。为此，原告诉来本院。另查明，2010年6月30日，盐湖公司与凯尔公司签订了一份合作经营协议，双方共同出资在盐湖公司租赁原告房屋内经营江南茶馆，出资比例为4：6，合作期限为2010年7月1日至2018年7月1日止。2012年3月5日，凯尔公司与第三人柏龙海、被告盐湖公司三方签订了一份酒店出让经营协议书，由凯尔公司将经营的江南会馆大酒店出让给柏龙海经营，出让金168万元，三方约定房屋租金已付到2012年6月，此后的租金由柏龙海根据盐湖公司与城南投资公司签订的租赁合同约定执行，必须提前三日付给盐湖公司，再由盐湖公司交付给城南投资公司。合同签订后，凯尔公司按约向柏龙海交付了酒店，柏龙海支付了出让金并向盐湖公司交付了上述租金342060.40元。上列事实，有各方当事人的庭审陈述，房屋租赁合同、合作经营协议、酒店出让经营协议书，汇款单、催收函等存卷佐证。本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同，不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。被告盐湖公司未按合同约定支付租金，在原告催收后，仍未在合理期限内支付租金，引起讼争，应负全部责任。现盐湖公司长期未按约交付租金和管理费，经原告催告后仍未履行交付租金和管理费的义务，构成根本违约，原告城南投资公司要求与被告盐湖公司解除合同、收回房屋、交纳欠付租金和管理费符合双方合同约定和相关法律规定，本院予以支持。原告主张要求不退还保证金、要求盐湖公司给付100万元违约金及支付逾期支付租金按同期银行贷款利率四倍计算的滞纳金系属要求被告承担违约责任，对此被告盐湖公司予以否认，可以作为对违约责任因过高而要求调整的主张，本院依法予以调整，由被告盐湖公司自欠付租金之日起承担按同期银行贷款利率四倍计算的违约金。因原告城南投资公司与第三人柏龙海就柏龙海自2012年7月1日起实际使用讼争租赁房屋期间的租金及原告原告城南投资公司与被告盐湖公司剩余租赁期间内房屋继续由柏龙海租赁使用达成调解协议，系当事人自由处分权利的行为，本院依法予以支持。故被告盐湖公司仅对2012年6月30日前欠付租金承担违约责任，对原告其他请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告盐城市城南新区开发建设投资有限公司与被告江苏盐湖贸易发展有限公司于2009年2月24日签订的房屋租赁合同。二、被告江苏盐湖贸易发展有限公司在扣除已经交付租金及30万元保证金后于本判决生效后十日内给付原告盐城市城南新区开发建设投资有限公司2012年6月30日前差欠的租金117800元（取整）及逾期付款违约金（其中10964元自2010年1月1日起、106836元自2012年1月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍计算）。三、第三人柏龙海于2012年7月3日通过江苏盐湖贸易发展有限公司支付给原告2013年6月30日前一年的租金342060元及2013年7月1日以后的房租及第三人柏龙海继续租赁使用原告坐落在盐城市城南新区中心聚龙湖临湖瓢城新街2号楼出租房屋等由原告盐城市城南新区开发建设投资有限公司与第三人柏龙海按双方达成的协议履行（具体内容以送本院备案租赁合同及补充协议为准）。四、驳回原告盐城市城南新区开发建设投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24657元，由被告江苏盐湖贸易发展有限公司13280元负担，原告盐城市城南新区开发建设投资有限公司负担11377元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，帐号：4021）。审判长 周 兵审判员 杨梦萦审判员 朱传顺二〇一五年七月十七日书记员 邵玉婷附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。