江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终5929号
上诉人(原审原告、反诉被告)：李玲。
委托诉讼代理人：马国胜。
委托诉讼代理人：鲁忠。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司苏州分公司。
委托诉讼代理人：汪俊。
委托诉讼代理人：李响。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：嘉凯城集团商业资产管理有限公司。
委托诉讼代理人：汪俊。
委托诉讼代理人：李响。
上诉人李玲因与被上诉人嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司苏州分公司（以下简称嘉凯城苏州分公司）、嘉凯城集团商业资产管理有限公司（以下简称嘉凯城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初6708号判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李玲上诉请求：撤销原审判决第四项，改判嘉凯城公司、嘉凯城苏州分公司违约，并全额退还李玲履约保证金119880元；诉讼费用由嘉凯城公司、嘉凯城苏州分公司负担。事实和理由：2014年2月，李玲被嘉凯城苏州分公司招商宣传广告欺骗签订涉案房屋租赁合同。嘉凯城苏州分公司在招商过程中就涉案苏纶场商业综合体宣传内容包括“2014年5月地上部分开业、10月地下部分开业，购物中心及商务中心等于2016年开业”、“2013年底实现签约率60%、招商率40%、入住率30%，2014年十一地上地下整体90%开业”、“定位苏州首个40万方国际化都会购物公园，是苏州古城区地表示、情景式、全体验式国际精品购物娱乐消费中心”、“集精品购物、时尚美食、国际娱乐、都市休闲旅游四大核心业态”、“每天坐拥数十万人流”、迪士尼等品牌商家入驻；宣传形式包括招商推介会、报纸、网络及新闻媒体、招商宣传资料等广告宣传。上述宣传对订立涉案房屋租赁合同有重大影响。但事实上，嘉凯城苏州分公司上述宣传定位均无法实现，零星几家进驻商家也都经营惨淡、亏损严重并开始陆续撤离。嘉凯城苏州分公司在招商宣传中上述欺诈行为违背了合同法诚实信用原则，导致李玲合同目的不能达成并产生巨额亏损，李玲要求解除合同、嘉凯城公司及苏州分公司赔偿合理损失有事实及法律基础。一审法院混淆案件事实、颠倒违约责任，判决有误。
嘉凯城公司、嘉凯城苏州分公司共同辩称，李玲一审中提交的嘉凯城集团商业资产事业部工作汇报是嘉凯城公司内部资料，并非宣传资料。该工作汇报包含了苏纶场项目、2013年下半年的招商计划及2014年的开业计划，均未标明各项指标的完成情况。该工作汇报和苏纶场民国风情宣传册并未注明相应的商家已经入住或者意向入住的情况。嘉凯城公司及苏州分公司从未就签约率、招商率、入住率、开业率及入住的商家等向李玲进行任何形式的承诺或保证。涉案合同对上述内容也无约定。因此嘉凯城公司及苏州分公司不存在虚假宣传或事实欺诈行为，不构成违约。李玲未经同意擅自单方解除合同的行为违反了租赁合同约定，给嘉凯城公司及苏州分公司造成实际损失，应当承担解除合同的违约责任。请求驳回上诉，维持原判。
李玲向一审法院起诉请求：1．确认李玲、嘉凯城苏州分公司签订的房屋租赁合同已于2015年1月12日解除；２．嘉凯城公司、嘉凯城苏州分公司退还李玲租金119880元、履约保证金119880元、装修保证金2万元、物业费39414元，合计299174元；3．嘉凯城公司、嘉凯城苏州分公司赔偿李玲装修等损失125万元。
嘉凯城公司、嘉凯城苏州分公司向一审法院反诉请求：１．确认嘉凯城苏州分公司、李玲签订的房屋租赁合同已于2015年11月5日解除；2．李玲向嘉凯城公司、嘉凯城苏州分公司支付拖欠的房屋租金319680元(2015年2月28日至2015年11月5日)、物业管理费186102元(2014年9月1日起至2015年11月5日止)以及至实际支付之日止的滞纳金1271492元(暂计算至2015年11月5日)，上述三项合计1777274元；3．李玲立即办理营业执照迁出变更手续，且支付自2015年11月20日起至实际迁出变更之日止的逾期办理违约金(按日租金为标准暂计算至2016年11月19日为479520元)。一审诉讼中，嘉凯城公司、嘉凯城苏州分公司变更第二项租金、滞纳金请求为331723.20元(租金按39960元/月计算)及645525元(滞纳金按每日3‰分段计算至2017年2月27日，要求计算至租金实际付清之日)，变更物业管理费及滞纳金为394140元(物业管理费自2014年9月1日起至2017年2月27日止，按照13138元/月计算，要求计算至实际返还房屋之日止)及591801.21元(滞纳金按每日3‰分段计算至2017年2月27日，要求计算至物业管理费实际付清之日)，变更第三项逾期办理违约金为612212.16元(自2015年11月20日起暂计算至2017年2月27日止，按租金1313.76元/日计算，实际计算至营业执照迁出或注销之日止)；增加以下诉讼请求：李玲返还房屋；李玲支付装修免租期的租金236476.80元(自2014年6月1日起至11月27日止，按租金1313.76元/日计算)；李玲支付房屋占有使用费624036元(自2015年11月11日起至2017年2月27日，按照租金1313.76元/日计算，实际计算至房屋返还之日止)；李玲支付合同解除违约金79920元。
一审法院认定事实：嘉凯城苏州分公司系嘉凯城公司的非法人分支机构。2014年4月29日，李玲(乙方)与嘉凯城苏州分公司(甲方)签订房屋租赁合同1份，约定甲方同意将人民路239号（苏纶场项目32楼4楼整层）房屋出租给乙方，双方确认租赁房屋建筑面积875.84平方米，租赁性质为商业，经营项目为休闲养生，经营品牌为中正堂养生馆，租赁期限自2014年6月1日起至2019年5月31日止，其中2014年6月1日至2014年11月27日为装修免租期，乙方承诺在2014年10月1日前完成装修并开业。合同第三条约定，租金按月租金和月营业额提成之二者取其高者的方式进行收取，其中第一年至第三年的月租金标准为39960元，租金按3个月为一个支付期，先支付后使用。第四条约定，乙方缴纳119880元作为履行合同的保证金，合同终止后，如乙方无违约情形，在乙方按期腾空、返还房屋并办理相关手续结算相关费用后，甲方无息退还乙方。第五条约定，物业管理服务费为每月13138元，按3个月为一个支付期。第九条9.4款第二项约定，乙方擅自提前解除合同的，应提前60日通知甲方，根据乙方实际使用天数计算租金，(免租期的租金标准按首期租金标准计算)并按该租赁年度月租金的2倍支付违约金，违约金不足抵付甲方经济损失的，乙方还应负责赔偿，乙方缴纳的保证金不予退还，乙方还应按该租赁年度月租金的4倍支付房屋闲置期的损失；9.5款约定，如因乙方违约导致合同解除的，乙方应按装修免租期所在租赁年度的月租金向甲方全额支付装修免租期的租金；9.6款约定，租赁期内乙方逾期支付租金、水、电及物业服务等费用的，每日按照未付款项的1%支付滞纳金；9.7款约定，合同终止后，乙方逾期办理电信、网络、煤气、营业证照的迁出、变更手续的，每逾期一天应按最后一期日租金的2倍为标准向甲方支付违约金。合同附件五为装修、装潢协议书，第一条第13款约定，装修施工完成后，须书面通知甲方，甲方出具的书面验收报告作为退还乙方装修保证金的依据。
上述合同签订后，嘉凯城苏州分公司按约向李玲交付了房屋，李玲则于2014年5月14日向嘉凯城苏州分公司支付了履约保证金119880元、装修保证金2万元、2014年11月28日至2015年2月27日期间的租金119880元、2014年6月1日至8月30日的物业管理费39414元，合计299174元，对房屋进行了装修，并以苏州休养轩养生保健有限公司进行试营业。2014年年底，苏州休养轩养生保健有限公司闭店。
2015年1月12日，李玲向嘉凯城苏州分公司发函，称嘉凯城苏州分公司骗取李玲与其签约，李玲已经闭店，要求嘉凯城苏州分公司在一个月内退还装修保证金、3个月物业费、6个月房租押金，并要求赔偿120万元作为损失补偿。
2015年11月，嘉凯城苏州分公司委托律师向李玲发函解除租赁合同，要求李玲返还租赁物，完成营业执照的迁出、变更销户等手续，保留追索租金、物业管理服务费等费用及经济损失的权利。李玲于11月5日收到该通知。
涉案房屋现前门有两把锁，后门有一把锁。
一审审理中，双方就涉案房屋是否已经被嘉凯城苏州分公司实际控制存在争议。李玲主张，嘉凯城苏州分公司在李玲闭店后在前、后门各装了一把锁，李玲则在前门装了一把锁，房屋已经嘉凯城苏州分公司实际控制，嘉凯城苏州分公司口头让李玲自行找承租方转租，李玲带人看房均需要嘉凯城苏州分公司的物业开门后才能进入，但是由于嘉凯城苏州分公司不同意降低租金，故没有谈成。为此，李玲除了提交前、后门上锁的照片以外，还提交了证人黄某的证言。证人黄某出庭陈述：我于2015年3月在赶集网上看到信息，与马总联系开足浴店，到南门那边看了场地，是物业过来开的门，我和合伙人看了下设备设施。五一节前后共去了三次，都是物业来开的门锁，是后门进去的。我还去了物业公司，想商量下调房租和物业费，沟通了几次没有调下来，后来就不了了之了，当时还与杨怀安经理互留了名片。嘉凯城苏州分公司否认其在涉案房屋装锁，认为证人证言不能证明房屋被嘉凯城苏州分公司控制，嘉凯城苏州分公司对物业开锁也不知情，物业公司配合开锁也只是尽到安保职责，确实有人来谈租赁房屋事宜，但嘉凯城苏州分公司与李玲说清楚的，转租条件不低于李玲租赁条件。
此外，李玲还主张嘉凯城苏州分公司存在虚假广告、恶意欺诈的情形。为此，李玲提交“嘉凯城集团商业资产事业部工作汇报”、宣传明信片13张、苏纶场民国风情街宣传册，其中“嘉凯城集团商业资产事业部工作汇报”内容表明“苏纶场”系嘉凯城集团资产管理有限公司的自持物业，记载了自持商业项目招商工作的月进度指标，李玲称上述资料均是嘉凯城苏州分公司招商时向李玲提供。嘉凯城公司、嘉凯城苏州分公司认为，上述证据只是一个规划，未对李玲作出过任何具体承诺，认可苏纶场民国风情街宣传册中所列品牌商家除“家乐福”超市以外，其它均未入驻。
鉴于双方均要求法院确认租赁合同关系已解除，一审法院向双方当事人释明后，双方于2017年3月17日对房屋进行了交接，李玲搬离涉案房屋，将房屋交还给了嘉凯城苏州分公司。
上述事实，由李玲、嘉凯城苏州分公司均提交的房屋租赁合同、李玲提交的收据、“嘉凯城集团商业资产事业部工作汇报”、宣传明信片13张、苏纶场民国风情宣传册、照片、申请函、嘉凯城苏州分公司、嘉凯城公司提交的律师函、工商信息资料、房屋交接确认书以及当事人陈述在案证实。
一审法院认为，李玲与嘉凯城苏州分公司签订的房屋租赁合同成立有效，双方均应按约履行各自的义务。李玲提交的“嘉凯城集团商业资产事业部工作汇报”、宣传明信片13张、苏纶场民国风情宣传册，属于嘉凯城苏州分公司招商的广告宣传资料，其性质仅为要约邀请，双方之间的权利义务应当根据合同的约定予以确定。李玲主张嘉凯城苏州分公司存在恶意欺诈，无事实依据，不予采信。但是，嘉凯城苏州分公司在其广告宣传中对于招商进度、入驻品牌等的描述与之后的招商完成情况悬殊，因招商不理想，对承租房屋的继续经营确实存在影响。苏州休养轩养生保健有限公司经过试营业后因经营困难，于2014年年底自行闭店，李玲于2015年1月12日向嘉凯城苏州分公司发函，虽然函件中没有明确主张解除租赁合同，但其在闭店之后要求嘉凯城苏州分公司退还装修保证金、物业费、房租押金及赔偿损失，即明确表明了解除合同之意思。李玲上述解除合同的行为，违反了租赁合同的约定，其应当承担相应的违约责任，而嘉凯城苏州分公司作为房屋的出租人，则负有减少损失的法定义务。租赁合同第九条约定，“乙方擅自提前解除合同的，应提前60日通知甲方”，因此，一审法院确认双方之间的租赁合同于李玲通知嘉凯城苏州分公司满60日后解除，即2015年3月13日解除，但李玲应当向嘉凯城苏州分公司承担解除合同的违约责任。李玲主张合同于2015年1月12日解除、嘉凯城苏州分公司及嘉凯城公司主张合同于2015年11月5日李玲收到其解除合同的律师函之日解除的意见，法院均不予采纳。
李玲向嘉凯城苏州分公司支付了2014年11月28日至2015年2月27日期间的租金119880元、2014年6月1日至8月30日的物业管理费39414元，均属租赁期限内发生的费用，双方之间的租赁合同于2015年3月13日解除，且系李玲单方违约解除，其要求嘉凯城公司、嘉凯城苏州分公司返还上述租赁期限内的租金119880元、物业管理费39414元以及要求赔偿装修等损失125万元的主张，缺乏法律依据，一审法院均不予支持。因双方在诉讼中对房屋已经交接，李玲已将涉案房屋返还给嘉凯城苏州分公司，故李玲已支付的装修保证金2万元可由嘉凯城苏州分公司予以返还。
反诉部分，关于嘉凯城公司、嘉凯城苏州分公司要求李玲返还房屋的主张，双方已经在诉讼中对房屋进行了交接，本案不再理涉。本案租赁合同的解除系李玲违约所致，且给嘉凯城苏州分公司造成了损失，嘉凯城苏州分公司主张李玲向其支付合同解除违约金79920元(月租金的2倍)，符合合同第九条9.4款的约定，对此项诉讼请求，一审法院予以支持，可以在履约保证金119880元中扣除。关于嘉凯城公司、嘉凯城苏州分公司主张的租金、物业管理费，李玲向嘉凯城苏州分公司发函解除合同之意思后，并未搬离并将涉案房屋返还给嘉凯城苏州分公司，故李玲应支付合同解除之前的租金及物业管理费，其中2015年2月27日至3月13日期间的租金认定为18046元(39960元/月÷31天×14天)，2014年9月1日起至2015年3月13日的物业管理费认定为84761元(13138元/月×6个月+13138元/月÷31天×14天)。按照合同的约定，上述租金、物业管理费均应提前支付，故李玲还应当支付迟延支付的违约金。合同第九条9.6款约定逾期支付租金、物业服务费用的，每日按照未付款项的1%支付滞纳金，该滞纳金系违约金性质，约定标准相较于实际损失畸高，对于逾期支付上述租金及物业管理费的违约金，一审法院在中国人民银行贷款基准利率的1.5倍幅度内调整为19000元。
根据李玲提交的照片以及证人黄某的证言，涉案房屋在苏州休养轩养生保健有限公司闭店后，前、后门均上锁，其中前门有两把锁，如果要进入涉案房屋则需要物业公司前来配合开门，因此，尽管双方对房屋未交接，但房屋实际已经不在李玲的全部控制下。现嘉凯城公司、嘉凯城苏州分公司主张的其他租金(包括装修免租期的租金)、物业管理费、房屋占有使用费，相当于合同解除给嘉凯城公司、嘉凯城苏州分公司造成的损失，其中部分属于扩大的损失，不属损失赔偿范围。一审法院在嘉凯城公司、嘉凯城苏州分公司实际损失的基础上，综合考虑房屋的实际控制情况、嘉凯城公司、嘉凯城苏州分公司对于李玲违约解除合同后所负有的法定止损义务、嘉凯城公司、嘉凯城苏州分公司招商广告宣传对于招商进度和入驻品牌等描述与招商完成情况的悬殊、李玲违约解除合同自身承担的装修等损失以及因合同解除所承担的违约金79920元(相当于2个月租金)、李玲违约解除合同应当提前60天通知所承担的60天的租金、物业管理费等综合因素，对于嘉凯城公司、嘉凯城苏州分公司的上述诉讼请求，可以由李玲在剩余履约保证金39960元中承担。超过此部分的反诉请求以及嘉凯城公司、嘉凯城苏州分公司主张的逾期支付滞纳金，一审法院均不予支持。同时，对于李玲要求返还履约保证金119880元的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于嘉凯城公司、嘉凯城苏州分公司要求李玲办理营业执照迁出变更手续的主张，不属民事诉讼范畴，本案不予理涉。其主张的逾期办理违约金，属于本案处理范围。但是，双方之间的租赁合同未经确认解除，涉案房屋的交接也是在诉讼中经法院释明后才完成，应当给予李玲合理的时间办理手续，嘉凯城公司、嘉凯城苏州分公司在本案中即要求李玲承担逾期办理违约金缺乏事实依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审法院判决：一、李玲与嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司苏州分公司于2014年4月29日签订的房屋租赁合同于2015年3月13日解除。二、嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司苏州分公司向李玲返还装修押金2万元。三、李玲向嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司苏州分公司支付租金18046元、物业管理费84761元以及逾期支付上述租金、物业管理费的违约金19000元，合计121807元。四、李玲向嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司苏州分公司支付解除合同违约金79920元、其他损失39960元，合计119880元，以李玲已经支付的履约保证金119880元折抵。五、驳回李玲的其他诉讼请求。六、驳回嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司苏州分公司、嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司的其他诉讼请求。上述第二、三、四条双方各自应履行的义务相互折抵后，李玲应支付嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司苏州分公司101807元，于判决生效之日起10日内履行。本诉案件受理费25482元，由李玲负担；反诉案件受理费减半收取17464元，由嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司苏州分公司负担16263元，李玲负担1201元。
二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。
二审中，李玲向本院提交了：1.（2015）姑苏商初字第01149号（原告思彼思房地产经纪（上海）有限公司诉被告嘉凯城公司、嘉凯城苏州分公司委托合同纠纷）民事判决书一份，该判决书中确认：嘉凯城苏州分公司承诺2014年5月1日项目整体目标招商率达到80%，整体开业率达到60%；2014年10月1日项目整体目标招商率达到90%，整体开业率达到90%；苏纶场项目实际招商率小于目标招商率70%，证明苏纶场招商率、开业率不仅是宣传、已经落实至招商代理协议中；至2016年7月，苏纶场开业率不足70%，商户无法正常营业，只能亏损。2.2015年10月1日嘉凯城苏州分公司与另一商户程功浩签订《房屋租赁合同》一份，该合同补充协议第1条约定苏纶场项目至2015年12年25日若商户开业率未到70%给予增加一个月免租期，证明苏伦场项目招商率、开业率已付诸实践、2015年10月仍未达到开业率承诺。3.《来自一群在苏州古城创业者的心声》、《致苏州市长的公开信》，证明入驻商户遭受欺诈陷入困难境地，苏纶场项目整体失败、嘉凯城严重失信。4.《城市商报》、《姑苏晚报》各一份，证明嘉凯城公司及苏州分公司虚假宣传，商业价值无法实现。5.手绘苏州地图一份[2012年9月第一版，地图审查号苏S（2010）046号]，系对苏纶场9幢楼房具体业态规划介绍、定位苏州古城南门商业圈核心40万方都会购物公园，证明嘉凯城公司及苏州分公司根本未履行上述承诺，严重违约。6.《苏纶场百年新生、寻梦苏城》、《嘉凯城集团商业资产事业部》宣传册2份、业态规划卡片6张，证明苏伦场宣传不实，虚假承诺，严重违约。7.苏纶场现场照片8张、搜狐网评论（《苏纶场怎么了？开啥倒啥，附近商家基本快关光了》）一份，证明苏纶场招商失败。8.赢商网评论（《嘉凯城再遭人事“震荡”，三个月五位副总经理离职》）一份，证明管理混乱是苏纶场招商失败的根本原因。9.接处警工作登记表一份、2014年11月照片3张，证明李玲门店门锁被撬、内部物品被盗，苏纶场管理混乱，没有有效的安全卫生及商业管理措施。10.申请证人陶某出庭作证，证明苏纶场未形成商圈，不存在商业地产特征，李玲受到招商承诺的欺骗。
嘉凯城公司、嘉凯城苏州分公司对上述证据质证如下：1.民事判决书真实性、合法性无异议，但该案是案外人思彼思房地产经纪（上海）有限公司与嘉凯城公司、嘉凯城苏州分公司之间的委托合同纠纷，是案外人就招商率向嘉凯城公司及苏州分公司所作承诺与本案无关。2.房屋租赁合同真实性、合法性无异议，但嘉凯城苏州分公司与案外人程功浩约定的开业率仅对上述双方有约束力，与本案无关，且该开业率在当时已达到。3.《来自一群在苏州古城创业者的心声》、《致苏州市长的公开信》是李玲单方出具的复印件，真实性、关联性、合法性均不予认可。4.《城市商报》、《姑苏晚报》真实性、合法性无异议，该报纸内容仅是对苏纶场推介会的新闻报道，并非嘉凯城苏州分公司对招商率、开业率及入驻商家的广告宣传。5.手绘苏州地图真实性、合法性不持异议，是苏纶场开发商苏州嘉和欣实业有限公司制作的销售宣传资料，与本案无关。6.《苏纶场百年新生、寻梦苏城》、《嘉凯城集团商业资产事业部》宣传册、业态规划卡片是复印件，是嘉凯城公司及苏州分公司内部PPT，不属于宣传资料，李玲未提供上述证据获得渠道，亦未证明上述证据是嘉凯城公司及苏州分公司对外宣传材料，故真实性、关联性、合法性均不予认可。7.苏纶场现场照片未显示拍摄时间且是复印件，真实性、关联性、合法性不予认可；搜狐网评论真实性、合法性无异议，但与本案无关。8.赢商网评论真实性、合法性无异议，但离职属于正常人事调整，与本案无关。9.接处警工作登记表真实性、合法性无异议，但与本案无关；2014年11月照片未显示拍摄时间且是复印件，真实性、合法性、关联性均不予认可。10.陶某证人证言无法证明嘉凯城公司及苏州分公司在招商时对李玲就招商率、开业率、入驻率进行过承诺或者保证，陶某也未说明合同有约定具体的开业时间。
结合双方举证、质证意见，本院对上述证据认定如下：1.（2015）姑苏商初字第01149号民事判决书真实性予以确认，但该民事判决系案外人思彼思房地产经纪（上海）有限公司与嘉凯城公司、嘉凯城苏州分公司之间委托合同纠纷，上述双方之间的约定基于合同相对性不能约束本案当事人。2.《房屋租赁合同》真实性予以确认，但该合同相对方系嘉凯城苏州分公司与案外人程功浩，上述双方之间的合同约定基于合同相对性不能约束本案当事人。3.《来自一群在苏州古城创业者的心声》、《致苏州市长的公开信》、《城市商报》、《姑苏晚报》、手绘苏州地图真实性予以确认。4.《苏纶场百年新生、寻梦苏城》、《嘉凯城集团商业资产事业部》宣传册、业态规划卡片，上述证据为复印件，李玲未提供原件及证据来源，真实性不予确认。5.苏纶场现场照片、2014年11月照片真实性予以确认，但拍摄时间通过上述照片无法显示。6.搜狐网评论、赢商网评论、接处警工作登记表真实性予以确认。7.陶某证人证言真实性予以确认，但陶某与嘉凯城苏州分公司之间的约定基于合同相对性不能约束本案当事人。
二审中，嘉凯城公司向本院提交了准予变更（备案）登记通知书一份，证明嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司已于2017年7月17日变更登记为嘉凯城集团商业资产管理有限公司。
上述事实，有李玲提交的（2015）姑苏商初字第01149号民事判决书、《房屋租赁合同》、《来自一群在苏州古城创业者的心声》、《致苏州市长的公开信》、《城市商报》、《姑苏晚报》、手绘苏州地图、《苏纶场百年新生、寻梦苏城》、《嘉凯城集团商业资产事业部》宣传册、业态规划卡片、苏纶场现场照片、搜狐网评论、赢商网评论、接处警工作登记表、2014年11月照片、陶某证人证言，嘉凯城公司提供的准予变更（备案）登记通知书及当事人陈述在案佐证。
本院认为，本案是李玲、嘉凯城苏州分公司在履行涉案房屋租赁合同过程中因合同解除事宜引发的纠纷。本案二审的争议焦点在于嘉凯城苏州分公司招商宣传是否构成欺诈，李玲是否有权据此解除合同并要求赔偿损失。李玲认为嘉凯城苏州分公司就涉案苏纶场招商率、开业率、入驻率及入驻品牌商家不实宣传，但宣传与实际招商完成情况悬殊，构成欺诈，导致李玲合同目的不能达成，故李玲有权据此解除合同、要求赔偿损失。对此本院认为，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，嘉凯城苏州分公司就苏纶场开发预期、项目定位等进行的招商宣传属于商业广告，性质为要约邀请，李玲、嘉凯城苏州分公司未就相关招商宣传内容载入合同，不属于合同约定内容，对双方不具有约束力。在李玲与嘉凯城苏州分公司2014年4月签订合同时，嘉凯城苏州分公司招商宣传内容的实现仍需受到商业体地理位置、周边商业环境及市场等诸多因素影响。李玲作为投资者，理应综合考量上述影响因素决定是否作出签订租赁合同的意思表示。李玲依据嘉凯城苏州分公司当前招商不理想的结果推定嘉凯城苏州分公司在签订合同时的招商宣传构成欺诈依据不足。在双方未就招商宣传相关内容纳入合同约定的前提下，李玲、嘉凯城苏州分公司之间的权利义务仍应按照涉案房屋租赁合同约定履行。李玲未经嘉凯城苏州分公司同意提前解除租赁合同构成违约，其要求嘉凯城公司及苏州分公司赔偿损失的观点无合同及法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人李玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2697元，由上诉人李玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄文杰
审 判 员 曾雪蓉
审 判 员 周 红
二〇一七年九月十五日
法官助理 沈军芳
书 记 员 陈 莉