辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00772号
上诉人（原审原告）：李艳莲。
委托代理人：田伟、姜艳，辽宁大东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中瑞置业（大连）有限公司，住所地大连市西岗区长江路588号305室。
法定代表人：陈刚，该公司董事长。
委托代理人：于海宁，辽宁诺实律师事务所律师。
委托代理人：张云，该公司职员。
原审原告李艳莲与原审被告中瑞置业（大连）有限公司（以下简称“中瑞公司”）房屋买卖合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院作出（2015）西民初字第238号民事判决，李艳莲不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李艳莲及其委托代理人姜艳，被上诉人中瑞公司的委托代理人于海宁、张云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李艳莲一审诉称：2011年6月17日，原、被告签订商品房买卖合同。合同约定，由被告将其开发的位于大连市西岗区香洲园某房屋出卖给原告，房屋总价款为1，358，547元。被告应于2012年12月12日前将案涉房屋交付原告。如被告逾期交房超过90日，应按已交房款万分之三的标准，按逾期日数向原告承担逾期违约金。合同签订后，原告依约将房款交付被告，但被告至今未向原告交付房屋。原告经多次与被告协商无果，诉至法院，请求判令被告支付原告自2012年12月13日至实际交房日止的逾期交付违约金，标准按已付房款日万分之三计算（截止到2014年12月31日的违约金数额为304，857元）。
被告中瑞公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。原告诉称的事实属实，但商品房买卖合同约定的违约金过高，依照合同法相关规定，被告请求法院根据原告的实际损失调低。原告的实际损失应参照案涉房屋同地段同类房屋租金标准进行计算。另外，被告已通知原告于2014年11月12日办理交房手续，交房时被告希望双方能对违约金数额达成一致，但协商不成导致争议，房屋才未交付。2014年11月12日以后房屋未交付的责任是双方的，原告主张以实际交房日作为违约金计算的截止日没有依据。
一审法院审理查明：2011年6月17日，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议。合同约定，由被告将其开发的位于大连市西岗区香洲园某房屋预售予原告，建筑面积92.23㎡，总价款1，358，547元。被告应于2012年12月12日前将经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件的房屋交付原告。如被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同。如原告要求继续履行合同，被告需向原告支付自2012年12月13日起至实际交付日止的违约金，标准按已交房款日万分之三计算。
上述合同签订后，原告于2011年7月27日向被告支付了购房款1，358，547元。至合同约定的交房日2012年12月12日，被告未兑现交房承诺。随后被告以书面形式向原告发出逾期交房通知书、致全体业主公开信，通知原告延期交房并承担相应责任。2014年10月29日，被告向原告发出入住通知书，通知原告于2014年11月12日办理入住手续。入住手续办理时，被告提出降低原合同约定的违约金数额，并要求原告签订协议，原告未予接受，被告未与其办理入住手续。期间，多名业主到消协等相关部门投诉被告，要求被告按约支付违约金并交房，但双方未达成一致。
庭审中，被告提供了涉及案涉房屋同地段同类房屋租金标准的房地产估价报告，95㎡左右同地段同类房屋租金标准为2800元／月。原告不予认可该标准，不申请鉴定。
一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被告未在承诺日2012年12月12日以前向原告交付房屋，构成违约，应向原告承担逾期交付的违约责任。关于违约金的标准，被告提出依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，商品房买卖合同约定的逾期交房违约金日万分之三的标准过高，请求调整。该抗辩意见符合相关法律法规的规定，应结合房屋逾期交付期间原告的实际损失予以考量。原告提出其实际损失包括租金损失、租金利息损失、投资收益损失等，一审法院认为租金损失应为原告主要的实际损失，租金利息及投资收益不属于《中华人民共和国合同法》规定的损失赔偿范围，不应计入实际损失。关于租金损失，结合案涉房屋同地段同类房屋的租金标准2800元／月并上调30%计算违约金来看，按已付房款日万分之三标准计算违约金过高，应予以调整。考虑商品房买卖合同约定的以已付房屋价款作为违约金计算基数，并综合本案实际情况，本案调整违约金以已付房款的日万分之1.2为宜。关于违约期间，虽然被告提出自入住通知书确定的交付日起，房屋的交接系原、被告双方的义务，未交付的责任不应由被告承担，但现已查明，房屋未交付系因被告单方面提出低于原合同约定的逾期违约金数额，原告不能接受，被告停止办理交付手续所致。至2014年12月31日，原告仍未取得案涉房屋。本案逾期交付的违约期间应确认自承诺交房日的次日2012年12月13日至2014年12月31日，计750日。故被告应给付原告违约金数额为122，269元（已付房款1，358，547元×万分之1.2×750日）。
综上所述，大连市西岗区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，作出如下判决：被告中瑞置业（大连）有限公司于判决生效之日起十日内支付原告李艳莲逾期交付违约金122，269元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费5875元，保全费2045元，合计7920元（原告已预交），由原告李艳莲负担3130元，由被告中瑞置业（大连）有限公司负担4790元。
李艳莲的上诉理由及请求是：1.一审法院已认可案涉合同的拘束力，而合同中关于迟延交付违约金的条款是中瑞公司单方制定的，现中瑞公司却因自身原因无法按期交房就主张违约金过高，不应得到支持。2.合同法规定的适当减少不应仅根据租金调整为其他计算方式来计算违约金。3.一审法院认为买房人的损失主要是租金损失且认定租金标准为每月2800元来计算违约金于法无据。因逾期交房，买房人背负着银行借款压力，利息、房屋投资收益等各项损失，这些远超过合同约定的日万分之三的计算标准。4.中瑞公司至今未办理交付手续，违约行为仍在继续，因此违约金应计算至房屋交付之日。故请求：撤销原审判决，改判中瑞公司支付违约金304，857.90元（暂计算至2014年12月31日）。
中瑞公司二审答辩认为：不同意李艳莲的上诉请求。中瑞公司因资金等原因导致无法按期交房，并不存在恶意违约的情况。中瑞公司所发的三次逾期交房通知并不表明中瑞公司认可按合同约定标准承担违约金。李艳莲的实际损失应为租金损失，依据专业机构对租金的评估报告，可以认定合同约定的违约金计算标准过分高于实际损失，中瑞公司提出调整违约金计算标准的请求符合法律规定。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，本案上诉人与被上诉人双方签订的商品房买卖合同合法有效。上诉人作为购房人，按合同约定足额支付全部购房款，但被上诉人直至上诉人起诉前，没有按合同约定的时间交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。本案争议的问题为：1.合同约定的逾期交房违约金计算标准是否过分高于上诉人所受损失以及对于被上诉人提出的降低违约金计算标准的抗辩理由应否支持；2.对于上诉人提出的违约金计算至实际交付之日的请求应否支持。
对于争议的第一个问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，在合同没有约定违约金计算标准的情况下，可以参照租金作为实际损失计算依据。该规定表明在逾期交房的情况下，购房人的主要损失应为租金损失。中瑞公司提交了评估报告作为依据，证明案涉房屋租金应为2800元／月，上诉人对该租金标准也认可。该租金标准上浮30％为3640元／月，而按合同约定日万分之三标准计算违约金为12，226.92元／月（1，358，547元×0.0003×30天），确实存在过高的情形，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，中瑞公司提出合同约定的违约金标准过分高于实际损失并请求法院予以调整的抗辩理由，本院予以采纳。上诉人提出其损失不仅包括租金，还应当包括租金利息、投资收益损失以及因逾期交房期间装修材料、人工费上涨导致的装修费损失等，因上诉人所主张的前述损失不属于实际损失范围，且对于投资收益损失、装修费损失的具体数额，上诉人也并没有进一步举证证明，故对于上诉人提出的“合同约定的日万分之三违约金合理、没有过分高于实际损失”的主张，因无充分证据证明，本院不予支持。上诉人提出被上诉人三次以通知形式承诺按合同约定承担违约金以及恶意违约因此应当按日万分之三计算违约金的观点，因违约金不属于经营者提供商品或服务的范畴，故本案情形不适用《消费者权益保护法》，违约金在合同法中主要体现为一种民事责任方式，违约金的意义在于对履行利益的补偿，违约金性质是以补偿性为主、惩罚性为辅。本案按一审确定的日万分之一点二标准计算被上诉人承担的违约金为4890.77元／月（1，358，547元×0.00012×30天），已经高于按租金标准计算的2800元／月的数额，既兼顾了对于上诉人因被上诉人违约行为所受损失的补偿，又体现了对被上诉人的违约惩罚，在此情况下，对于上诉人仍坚持按合同约定判令被上诉人按日万分之三承担违约金的上诉请求，本院不予支持。
对于争议的第二个问题，本院认为，房屋交付需要双方配合完成，不是被上诉人单方义务。至本案起诉前，上诉人已提交证据证实系被上诉人违约导致逾期交房，故一审判决被上诉人承担至上诉人起诉之日的违约金并无不当。而目前案涉房屋何时能够实际交付并不确定，在上诉人起诉后至房屋实际交付之前被上诉人是否存在违约行为也不确定，故对于上诉人提出判令被上诉人承担至实际交付之日止计算违约金的上诉请求，本院亦不予支持。上诉人可在房屋实际交付后，依据证据另行主张权利。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3951元（上诉人预交），由上诉人李艳莲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 王 鹏
代理审判员 季 烨
二〇一五年六月三十日
书 记 员 耿 艳