湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第06215号
上诉人（原审被告）戴卫兵，住湖南省湘阴县。
被上诉人（原审原告）中铁房地产集团长沙置业有限公司，住所地湖南省长沙市开福区秀峰路69号山语城会所三楼。
法定代表人赵力，该公司总经理。
委托代理人陈文娟，该公司员工。
委托代理人黎亚妮，北京市君泽君（长沙）律师事务所律师。
上诉人戴卫兵因与被上诉人中铁房地产集团长沙置业有限公司（以下简称中铁长沙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2014）开民一初字第01966号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，本院依法由审判员吴波担任审判长，与审判员刘英、代理审判员周卓组成合议庭，于2014年12月11日公开开庭进行了审理。上诉人戴卫兵，被上诉人中铁房地产集团长沙置业有限公司委托代理人陈文娟、黎亚妮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，中铁房地产集团长沙置业有限公司原名为长沙市大联实业发展有限公司。2010年5月27日，原长沙市大联实业发展有限公司（甲方）与上诉人（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于长沙市开福区秀峰路69号山语城小区内商业街127.74平方米的商铺，租赁期限为三年，从2010年6月1日至2013年5月31日止。月租金为25元／月／平方米，第一年和第二年免租金，第三年的月租金为38322元，租金按季支付。合同第六条约定，合同期满时，乙方须在租约期满之日退还房屋；第七条约定，乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的3‰向甲方支付违约金，如拖欠租金达一个月，则甲方有权单方面解除本合同和收回商铺，并有权拒绝返还履约保证金。合同签订后，中铁长沙公司向戴卫兵交付了商铺，戴卫兵向中铁长沙公司交纳了1万元履约保证金，中铁长沙公司向戴卫兵出具了票据。同年9月30日，涉案商铺经验收合格，并于2011年10月10日办理了竣工验收备案登记。戴卫兵自2012年6月起未向中铁长沙公司支付租金。2013年4月24日，中铁长沙公司向戴卫兵发出《山语城一期商铺租赁合同到期通知函》，要求戴卫兵于2013年6月1日前将商铺返还中铁长沙公司，并办理相关费用结清手续；同年6月3日，中铁长沙公司再次向戴卫兵发出《催缴拖欠租金及逾期将解除合同的通知》，称戴卫兵已拖欠租金12个月，金额为38322元，要求戴卫兵于2013年6月3日前向中铁长沙公司一次性付清，如若逾期将行使合同解除权、要求戴卫兵腾空交还租赁商铺；2014年4月15日，中铁长沙公司委托律师向戴卫兵发出《律师函》，要求戴卫兵交纳自2012年6月起的租金及违约金。后诉至原审法院请求判令：1、戴卫兵向中铁长沙公司支付自2012年6月至2013年11月的租金47483元；2、戴卫兵按照欠租金额的日3‰的标准向中铁长沙公司支付自欠付之日起至实际付清之日止的违约金（暂计算至2014年4月1日止的违约金为844元）；3、戴卫兵承担本案诉讼费。
该案在审理过程中，戴卫兵主张在签订合同时交纳了三个月的租金9580.5元，在庭审中称未开具票据，庭后向该院提交了一份《收据》，该收据未加盖中铁长沙公司公司印章。中铁长沙公司对此不予认可。戴卫兵主张2013年5月劳动节后的一个星期内既已将商铺交还给中铁长沙公司，但未举证证明。中铁长沙公司主张戴卫兵于2013年11月18日才交还商铺，并提供《商铺交接联系单》拟证明其主张。
原审法院认为，一、戴卫兵与中铁长沙公司签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，虽然在签订合同时，涉案商铺未经竣工验收，但其后经验收合格，并办理了备案登记。因此，该合同合法有效，双方均应遵照履行。根据《商铺租赁合同》的约定第一年和第二年免交租金，因此虽然涉案商铺迟至2010年9月30日才验收合格，但因该段时间内系租金免交期，且合同签订后中铁长沙公司即将商铺交付给戴卫兵使用，并未影响合同目的的实现，故对于戴卫兵要求顺延免交四个月的租金的主张，该院不予采信。戴卫兵欠缴租金后，中铁长沙公司多次向戴卫兵发函催缴租金，并向该院提起诉讼主张权利，故对于戴卫兵主张本案已过诉讼时效的主张，该院不予采信；二、戴卫兵在庭审中主张签订合同时已缴纳了三个月的租金，并称未开具票据，但在庭后却向该院提交了未加盖任何印章的租金收据一份。该院认为，戴卫兵前后的言语及行为相互矛盾，且该收据未加盖中铁长沙公司公司印章，对于该份收据该院不予认可，戴卫兵的行为有违法诚实信用原则的嫌疑，不排除其提供虚假证据以达到其诉讼目的，且在签订合同时戴卫兵交纳了1万元保证金，中铁长沙公司即向戴卫兵出具了票据，如戴卫兵同时交纳了三个月的租金，按照常理分析，中铁长沙公司不可能不给戴卫兵出具票据，戴卫兵的主张实不应采信；三、关于商铺交还时间问题。戴卫兵主张在2013年5月劳动节后的一个星期内已将商铺交还给了中铁长沙公司，但未举证证明。中铁长沙公司主张戴卫兵于2013年11月18日才交还商铺，并提供了《商铺交接联系单》拟证明其主张。该院认为，根据双方提供的证据分析，2013年6月3日，中铁长沙公司向戴卫兵发出《催缴拖欠租金及逾期将解除合同的通知》，要求戴卫兵于2013年6月3日前向中铁长沙公司一次性付清欠缴的租金，如若逾期将行使合同解除权、要求戴卫兵腾空交还租赁商铺。根据上述内容，如戴卫兵于2013年5月已将商铺返还给中铁长沙公司，中铁长沙公司无需再向戴卫兵发出上述有要求戴卫兵腾空交还商铺意思的通知，且鉴于戴卫兵在是否缴纳三个月租金的问题上的不诚信行为及戴卫兵未举证证明交铺时间，对于戴卫兵的主张，该院不予采信。故商铺交还时间，该院认定为2013年11月18日；四、根据租赁合同的约定，戴卫兵应当自2012年6月1日起支付租金至合同期满即2013年5月31日，该段时间内租金为38322元。从2013年6月1日起至2013年11月18日，戴卫兵继续占有、使用中铁长沙公司的商铺，应参照租金标准向中铁长沙公司支付房屋占用费，故抵扣戴卫兵交纳的1万元履约保证金后，戴卫兵还应向中铁长沙公司支付从2012年6月1日起至2013年11月份的租金、房屋占用费共计45886元（38322元＋38322元÷12月×5.5月－10000元）。合同约定违约金为欠租金额的日3‰，该约定过高，虽然戴卫兵未主张降低，但其抗辩未违约，为根本性之抗辩，应视为包含即使有违约也应降低违约金的意思表示，故该院酌定违约金为日万分之二。违约金计算至2014年4月1日为1269元，中铁长沙公司主张844元，系对自己权利的有效处分，该院予以支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、戴卫兵自本判决生效之日起五日内向中铁长沙公司中铁房地产集团长沙置业有限公司支付租金、房屋占用费共计45886元；二、戴卫兵自本判决生效之日起五日内向中铁长沙公司中铁房地产集团长沙置业有限公司支付违约金844元（暂计算至2014年4月1日，其后违约金以45886元为基数按照日万分之二的标准计算至债务实际清偿完毕之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1008元，因适用简易程序减半收取504元，由戴卫兵承担。
上诉人戴卫兵不服一审判决上诉称，一、原审判决在没有任何证据证明的前提下，主观推断“并未影响合同目的的实现”，从而对于戴卫兵要求顺延免四个月的租金合理要求不予采信是错误的。原审已查明“涉案商铺迟至2010年9月30日才验收合格”，根据司法解释，对未进行竣工验收房屋进行出租，合同应认定无效。即便有效，涉案房屋没有正式通水通电，商铺前后通行道路人、车不能正常通行，已使租赁合同约定的商铺“作为餐馆用途使用”的目的无法实现。二、原审以“原告（中铁长沙公司）多次向被告（戴卫兵）发函催缴租金，并向本院提起诉讼主张权利，故对于被告主张本案已过诉讼时效的主张，不予采信”属认定事实错误，明显违反法律。原审认定的2010年5月27日《商铺租赁合同》第三条第2项约定“签订合同的当日一方（戴卫兵）向甲方（中铁长沙公司）交付三个月的租金，即共计9580.5元。预付2012年6月至8月3个月租金9580.5元应在合同签订当日，即2010年5月27日。而中铁长沙公司第一次向戴卫兵发出《山语城一期商铺租赁合同到期通知函》催收租金及预先告知到期解除合同的日期为2013年4月24日，中铁长沙公司起诉状注明的日期为2014年5月15日，距离合同约定预付3个月租金的日期2010年5月27日近3年，均已超过民法通则“延付或者拒付租金诉讼时效期间为1年”的法律规定。三、原审在没有相反证据的前提下，用“嫌疑”和所谓“常理”推定，戴卫兵未缴纳三个月租金，属认定事实错误。戴卫兵提交的证据未加盖中铁长沙公司公司印章，以及是否与保证金同时出具，属于戴卫兵管理方面不到位的问题。四、商铺交还时间存在认定错误，并以此判决戴卫兵承担房屋占用费和违约金明显错误。戴卫兵提交了2014年3月31日中铁长沙公司提交给原审法院（另案（2013）开民二初字第04388号）《证明》证实，截止到出具证明的2014年3月31日，戴卫兵“充抵（履行保证金）后仍欠我公司（中铁长沙公司）租金：贰万捌千叁佰贰拾贰元”，其中也未提及违约金。而原审法院却采信中铁长沙公司在此前2013年11月18日自行出具的《商铺交接联系单》，并让戴卫兵承担房屋占用费明显错误。《商铺交接联系单》没有戴卫兵本人签名，戴卫兵在物业公司的购水购电记录证据，证明购买水电的最后记录时2013年5月27日，戴卫兵并未延迟交付商铺。2013年4月24日的《山语城一期商铺租赁合同到期通知函》中明确戴卫兵“不得以任何形式和借口拒绝办理房屋租赁终止手续”，已预先告知到期无条件终止合同，不可能租赁续期。另根据法律有关规定，收回租赁房屋的义务在中铁长沙公司，中铁长沙公司不及时组织房屋交接和验收义务，应由其承担，原审法院将义务强加给戴卫兵，明显错误。五、中铁长沙公司迟延履行其义务和不行使其解除权，导致违约金损失扩大不应由戴卫兵承担。合同第七条第3项明确约定“如拖欠租金达壹个月则甲方（中铁长沙公司）有权单方面解除合同和收回商铺”。即使上述都不成立，中铁长沙公司也应提醒戴卫兵或行使解除权，避免戴卫兵损失扩大。另超过时效部分租金及中铁长沙公司未及时组织房屋交接强加于戴卫兵的占用费产生违约金明显过高，也不应予支持。综上，1、请求撤销（2014）开民一初字第01966号民事判决书，发回原审法院重审或依法改判；2、一、二审案件受理费由中铁长沙公司承担。
被上诉人中铁长沙公司答辩称，戴卫兵的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。一、戴卫兵要求减免四个月租金，根据合同，我们约定租金第一年0元，第二年0元，上述均有对应期限。中铁长沙公司将商铺给戴卫兵后，戴卫兵马上进行装修，根据合同约定及戴卫兵使用的事实，及最高院审理租赁合同纠纷解释第二、五条也规定出租人有权就此主张租赁使用费，戴卫兵应当支付租金；二、合同约定签订合同当日应当交纳3个月租金，但是约定的是2012年6月至8月的租金，租赁合同在延续，租赁行为也在延续，中铁长沙公司一直在催租，不存在超过诉讼时效；三、戴卫兵主张交付了3个月租金，但所提供的收据没有中铁长沙公司的任何签名。中铁长沙公司开出的结算收据都是正规的，戴卫兵提供的白条收据不能作为定案依据；四、关于商铺交还时间。中铁长沙公司多次要求戴卫兵清场，但戴卫兵不配合。戴卫兵主张5月份交付了房屋，但没有证据证明其交房时间，中铁长沙公司的交接单是委托了物业公司，这一客观事实可以反映在对方将钥匙交给物业后。六、戴卫兵租赁3年未交任何租金，诚信缺失，理应承担违约金。
本案审理中，戴卫兵提交一份新证据：物业公司出具的购水购电记录的证明，拟证明戴卫兵租赁是在2013年5月31日之前终止，没有延期交房。中铁长沙公司对该证据的真实性无异议，但是该证据只能证明没有水电费的购买记录，并不能证明没有使用商铺，不能达到对方的证明目的。本院审核认为，该证据仅能证明戴卫兵交纳了2013年元月至2013年5月31日水电费的事实，不能证明双方之间是否进行了租赁房屋交付的事实，故本院不予认定。戴卫兵还提出一审提交的中铁长沙公司2014年3月31日出具给中航物业管理有限公司长沙分公司的《证明》一份，内容为戴卫兵欠付租金在扣除履约保证金后为28322元，以此主张中铁长沙公司确认的租金为28322元，与本案诉讼中请求的不一致。中铁长沙公司认为，该证明系物业公司与另案物业纠纷出具，不能作为租金计算的依据，应当依据合同计算。本院认为，该证明系中铁长沙公司在2014年3月31日对戴卫兵欠付2012年6月1日至2013年5月31日租金的书面确认，双方对合同期满后房屋交付时间及房屋占用费存在争议，该证明与中铁长沙公司的诉讼主张并不矛盾，本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。
本院认为，本案争议焦点为，一、中铁长沙公司是否应当顺延减免戴卫兵四个月的租金。双方签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，签订合同时，涉案商铺未经竣工验收，但在合同履行过程中已经验收合格，并办理了备案登记。因此，该合同合法有效，双方均应遵照履行。根据《商铺租赁合同》的约定第一年和第二年免交租金，涉案商铺2010年9月30日才验收合格，该段时间内系租金免交期，且合同签订后中铁长沙公司即将商铺交付给戴卫兵使用，并未影响合同目的的实现，故对于戴卫兵要求顺延免交四个月的租金的主张，没有法律依据，该项上诉请求本院不予支持。二、中铁长沙公司主张的2012年6月至8月3个月租金9580.5元是否已经超过诉讼时效。戴卫兵应预先支付的三个月租金为2012年6月至8月3个月租金，双方在租赁合同中约定按季度支付租金，租赁合同期内的租金为分期支付，中铁长沙公司第一次向戴卫兵发出《山语城一期商铺租赁合同到期通知函》催收租金及预先告知到期解除合同的日期为2013年4月24日，合同租赁期限为三年，从2010年6月1日至2013年5月31日止，戴卫兵未支付过租金，中铁长沙公司2014年5月15日向法院起诉主张权利，没有超过法律规定诉讼时效，戴卫兵的该项上诉理由不能成立，本院不予采信。三、关于戴卫兵欠付的租金计算问题。戴卫兵主张中铁长沙公司出具证明认可戴卫兵欠付租金为28322元，本院认为，中铁长沙公司证明中认可的是从2010年6月1日至2013年5月31日止的欠付租金28322元，对于合同期满后房屋是否交付，戴卫兵应当负有举证义务，戴卫兵没有提交有效证据证明合同期满后已将租赁房屋交还给中铁长沙公司，中铁长沙公司认可的交付时间为2013年11月18日才交还商铺，并提供《商铺交接联系单》予以证明，故本院认为，戴卫兵应当按照合同约定的租金标准支付未能交还房屋期间的占用费。戴卫兵主张已经交纳了3个月租金，但所提供的收据没有中铁长沙公司的收款盖章确认，中铁长沙公司也否认收到该款，故本院不予采信。综上，原审认定戴卫兵所欠租金、房屋占用费共计45886元并酌情调整违约金计算标准并无不当。上诉人戴卫兵的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1008元，由上诉人戴卫兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴波
审 判 员 刘英
代理审判员 周卓
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 夏欢
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。