杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0103民初2770号
原告：楼丹娟，女，1979年10月12日出生，汉族，住杭州市江干区。
原告：赵广生，男，1975年7月22日出生，汉族，住杭州市江干区。
被告：杭州田逸之星置业有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区康宁街***号（临）。
法定代表人：张伟强，总经理。
委托代理人：李丽、李文莉，浙江文颂律师事务所律师。
原告楼丹娟、赵广生为与被告杭州田逸之星置业有限公司（以下简称田逸之星公司）、恒丰银行股份有限公司杭州分行商品房销售合同纠纷一案，于2016年4月22日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员李旭峰独任审判，后案件由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年10月22日公开开庭进行了审理。在开庭审理前，两原告申请撤回对被告恒丰银行股份有限公司杭州分行的起诉，本院已口头裁定予以准许。原告楼丹娟、赵广生、被告田逸之星公司的委托代理人李丽到庭参加诉讼。经审批，本案延长审理期限三个月，现已审理终结。
原告楼丹娟、赵广生起诉称：2012年7月21日，原告楼丹娟，赵广生与被告田逸之星公司签订《浙江省商品房买卖合同》，合同编号为2012预1160957。被告田逸之星公司为合同的商品房出卖人，原告为合同的商品房买受人。买受人购买商品房的地址位于杭州市下城区田逸之星公寓2-1102室，建筑面积为139.97平方米，总价款人民币2022809元整。买受人按合同约定于2012年7月25日付清，至此，原告已按合同向被告全部付清房款。一、按照原告与被告田逸之星公司双方签订的商品房买卖合同约定，田逸之星公司应于2014年4月30日前将符合法律、法规规定标准的商品房交付给原告，并于2014年7月31日前取得土地、房屋权属证书并交付给买受人（原告），但因被告单方原因未能如期交付房屋和证书，经2014年6月4日原告与田逸之星公司自愿协商，补充签订《中铁田逸之星补充协议》，双方约定于2014年9月15日前由田逸之星公司完成田逸之星所有工程且将所有单项工程项目验收申请报告递交政府相关职能部门，若再逾期，自2014年9月16日起至实际交付之日止，田逸之星公司按日向原告额外支付购房总价款万分之三的赔偿金，并于2014年9月16日一次性付清自2014年5月1日至2014年9月15日的违约金和赔偿金，2014年9月16日后起按月于每月15日支付前一个月的违约金和赔偿金。根据上述约定，违约金与补偿金计算如下（算止2015年12月23日）：房屋末交付违约金2022809元（已付房款）×2/10000×601（天）=243142元；房屋末交付补偿金2022809元（已付房款）×3/10000×463（天）=280968元；证书末交付违约金2022809元（已付房款）×1/10000×509（天）=102960元；共计627070元。二、为规范商品房预售资金监督管理，防止商品房交易风险，保障预售商品房当事人合法权益，维护房地产市场正常秩序，浙江省住房和城乡建设厅、中国人民银行杭州中心支行、中国银行业监督管理委员会浙江监管局于2010年9月26日联合下发《关于印发〈浙江省商品房预售资金监管暂行办法〉和〈浙江省商品房预售资金监管协议书（示范文本）〉的通知》（浙建房[2010]72号，以下简称《通知》），《通知》明确规定监管银行应当按照商品房预售资金监管协议履行义务，并明确监管项目的预售资金应当直接存入资金帐户，购房人按揭贷款由贷款银行直接划入资金帐户。同时，根据田逸之星公寓项目预售资金监管协议书第三、五、十条约定，监管银行负责实施对协议确定的监管项目预售资金的收存和使用的日常监督管理工作；各银行机构发放的按揭贷款必须直接划入监管资金账户内，不得直接支付给乙方或者转作他用；监管银行应当根据监理单位出具的工程实际进度或者完成投资额证明，以及开发商提供的监管项目其他有效资金支出证明材料，按监管项目实际支出需要拨付资金。但在实际操作过程中，涉案银行并末执行《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》和《浙江省商品房预售资金监管协议书》之规定，末尽相关义务并存在严重违规操作行为。具体体现在：（一）涉案银行对田逸之星公司违规使用监管账户外的账户收取预售资金及违规将原告按揭贷款划入非监管账户等行为末及时发现、制止并有效补救；（二）涉案银行私自将监管账户中的5000万元用于偿还涉案银行处的贷款，明显的监守自盗。根据杭州田逸之星项目预售资金监管协议第十二条违约责任之第三款规定：因甲方未尽责履行监管义务，致使本协议项下的项目无法正常建设，给购房人造成损失的，甲方与乙方应当承担连带赔偿责任。
综上所述，根据原告与被告田逸之星公司签订的商品房买卖合同和补充协议，以及《通知》和监管协议书之规定，导致杭州田逸之星项目无法正常建设并如期交付，给原告带来巨大损失的责任完全在被告，事实清晰，责任明确，故诉请法院判令：1、被告田逸之星公司交房，并一次性向原告支付逾期交房违约金和赔偿金共计627070元（此金额计算到2015年12月23日，实际应算到判决之日）。2、被告承担本案诉讼费。3、被告恒丰银行股份有限公司杭州分行公布田逸之星预售资金监管帐户明细。鉴于已经撤回对恒丰银行股份有限公司杭州分行的起诉，故当庭撤回上述第3项请求。
原告楼丹娟、赵广生为证明其主张的事实提交以下证据：
1、《浙江省商品房买卖合同》1份，以证明商品房买卖关系合法有效。
2、延期交房致歉函1份，以证明被告田逸之星公司无视原告诉求，无诚信，存在恶意欺骗原告之事实。
3、《中铁田逸之星补充协议》1份；
4、车位协议书1份；
5、具结书1份；
6、交房通知书1份。
上述证据3-6共同证明作为具结书之补充，被告田逸之星公司自愿追加违约责任。
7、浙江省商品房预售资金监管暂行办法（打印件）1份，以证明两被告均违反此暂行办法，存在欺骗原告并扰乱市场之主观恶意。
8、浙江省商品房预售资金监管协议书1份，以证明恒丰银行股份有限公司杭州分行严重违约，应承担连带赔偿责任。
9、销售不动产统一发票（自开）及银行转账凭证1组，以证明①原告现场支付商品房买卖合同约定的全款；②被告违规操作商品房预售资金，存在扰乱市场之主观恶意。
被告田逸之星公司答辩称：一、原告所依据的《中铁田逸之星补充协议》系被告在原告胁迫手段下签订的违背自身真实意思表示的无效协议，原告无权据此要求被告支付各项赔偿金。原告与被告就涉案商品房签订了《浙江省商品房买卖合同》。后在合同约定的交房期限届满前，因交付房屋问题双方产生纠纷，买受房屋的业主两百多人将被告法定代表人张伟强及其他公司工作人员堵在被告公司会议室中，并轮流值守，不让张伟强及其他公司工作人员离开办公室了。在此情况下，张伟强被逼无奈，为了保证自身及公司员工的人身安全，按照原告方的意愿签下涉案的《中铁田逸之星补充协议》，协议中约定的时间及赔偿金计算方式均为原告方要求，当时工程尚处于停工状态，工程何时能够完工并通过验收并不能明确，但最终还是按照原告要求写下了明确的日期。由此可见，补充协议中的约定并非被告的真实意思表示，是在原告及数百个业主的围困下被逼无奈所签，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（三）点的规定：“下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”该协议自始无效，原告无权根据协议的约定要求被告承担赔偿责任。二、关于本案中违约金和赔偿金的计算方式问题，原告主张的违约金和赔偿金与实际损失不符。无论是双方签订的《浙江省商品房买卖合同》还是补充协议，其中的违约金和赔偿金条款都约定过高，应予调整。更何况补充协议是无效的。如果原告认为本案中被告存在逾期交房的违约行为，原告也应根据实际损失的情况要求被告承担违约责任，对于实际损失，原告应予举证。而在本案中，原告按照补充协议计算了违约金，并曲解了协议中的违约金计算条款，对赔偿金进行了重复计算，该主张欠缺依据。况且，因本案所涉房屋已交付，原告要求被告支付违约金至判决之日毫无依据。三、在本案中，原告存在违约行为，应承担相应责任。根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，被告对原告支付商品房预收款及按揭款的时间有明确约定。但根据原告所提交的证据材料可见，原告根本未在约定的时间内办妥银行和按揭手续，并支付按揭相关的费用，原告存在逾期付款的情况，也应该按照双方合同约定承担相应的违约责任，即便本案中存在被告需要支付一定款项的问题，那么原告应承担的违约金也应在本案中予以抵扣。综上，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求。
被告田逸之星公司未提交证据。
经庭审质证，被告田逸之星公司对原告楼丹娟、赵广生提交的证据1真实性无异议，但约定的违约金过高应调整；对证据2证明目的有异议，不能证明被告存在欺骗的事实；对证据3三性均有异议，该协议是被告在原告及其他业主围困下被逼无奈签订的，不是其真实意思表示，该协议是无效的；对证据4证明目的有异议，只能证明原告购买了车位使用权；对证据5、6证明目的有异议，不能达到原告证明目的；对证据7，不属于证据类型，且与被告无关；对证据8，与被告无关；对证据9证明目的有异议，物业收费收据、车位收据与本案无关，现金缴款单、贷款借款凭证，结合《浙江省商品房买卖合同》，可以看出原告存在违约事实。本院经审核，对原告证据1-6、9的真实性均予以确认；对证据7、8，鉴于原告已撤回对恒丰银行股份有限公司杭州分行的起诉，故本案中不再评述。
经审理，本院认定以下事实：
位于杭州市下城区杭州杭玻路与华东路交叉口西南角的田逸之星公寓楼盘系被告田逸之星公司开发的房地产项目。2012年7月21日，原告楼丹娟、赵广生与被告田逸之星公司签订合同编号为2012预1160957《浙江省商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买田逸之星公寓2幢1102室，建筑面积139.97平方米的房屋，总价款2022809元；原告于2012年7月21日前支付1222809元，余款800000元办理银行按揭；被告应于2014年4月30日前将符合法律、法规规定的商品房交付给原告，逾期交付不超过90日的，被告应从逾期的次日起至实际交付之日，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期交付超过90日的，原告有权解除合同，被告应在收到解除通知书后30天内退还全部房款并按照已付房款的1%支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应从逾期的次日起至实际交付之日，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金；被告承诺于2014年7月31日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记；如不能按约交付权属证书的，在约定日期起90日内交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；90日后仍不能交付，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金；等等。
合同签订后，原告按约支付首付款1222809元，余款800000元办理银行按揭支付完毕。但被告未能在约定的交房之日交付房屋。2014年4月20日被告致函原告致歉，告知无法按照原定时间交房，最迟在2014年6月30日前交房。2014年6月4日，原、被告签订《中铁田逸之星补充协议》，双方约定于2014年9月15日前由被告完成田逸之星所有工程且将所有单项工程项目验收申请报告递交政府相关职能部门，若再逾期，被告将按原先双方签订的合同约定的交付之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的赔偿金，并于2014年9月16日一次性付清，2014年9月15日之后被告按日向原告额外支付购房总价款万分之三的赔偿金，2014年9月16日后赔偿金于次月15日按月支付。同时双方达成一致2014年11月10日交房。但补充协议签订后，被告仍未能按约履行相关义务。2015年12月29日被告向原告交付案涉房屋。现原告为主张逾期交房违约金等诉至本院。
本院认为，原、被告间签订的《商品房买卖合同》、《中铁田逸之星补充协议》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应确认有效。双方均应按约定履行各自义务。被告未按约定履行交付房屋及办证义务，直至2015年12月29日才交付房屋，至今尚未办理权属证书，逾期交房及办证的事实清楚，应按约承担违约责任。关于原告主张逾期交房的违约金是否约定过高，本院认为，根据审理商品房买卖合同纠纷案件的相关司法解释，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少，造成的损失根据该司法解释可以同地段同类房屋租金标准确定。虽然双方在补充协议中明确对之前所签订的商品房买卖合同中关于逾期交房及逾期办证的违约责任作了变更，但因原告并未举证证明其实际损失的金额，基于合同法规定的违约金以补偿性为基础的特点，本院以平衡合同双方当事人的利益为原则，结合该地段租金标准，酌情确定原告的租金损失为每月5000元，上浮30%计得6500元，双方约定的房屋交付时间为2014年4月30日，故违约金自2014年5月1日起计算至2015年12月29日共计20个月为130000元（6500×20）。对于原告所主张的超出部分，本院不予支持。对于未办理权属证书的违约金，原告主张按每日万分之一计算至本案判决之日，本院予以支持。合同约定被告应于2014年7月31日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记，故违约金从2014年8月1日起计算至本院判决之日为168500元（2022809×833×0.0001）。被告要求本案中扣除原告逾期支付房款所致的违约金的意见不当，原告是否存在违约行为，被告可另行主张权利，在该事实不明的情况下被告要求直接抵扣缺乏依据。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告楼丹娟、赵广生逾期交房违约金130000元；
二、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告楼丹娟、赵广生未办理权属证书的违约金168500元；
三、驳回原告楼丹娟、赵广生的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10071元，由原告楼丹娟、赵广生承担5277元，被告杭州田逸之星置业有限公司承担4794元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 李旭峰
人民陪审员 董勤敏
人民陪审员 王金莲
二〇一六年十一月十一日
代书 记员 许梦琳