广西壮族自治区陆川县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）陆民初字第502号
原告赖瑾。
委托代理人吕春，广西广盟律师事务所律师。
被告邱瑜。
第三人廖家爱。
原告赖瑾与被告邱瑜，第三人廖家爱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月24日受理后，依法由审判员陈雪艾独任审判，因案情复杂，本院于2014年3月25日将本案由简易程序转为普通程序，并依法组成由审判员陈雪艾担任审判长，代理审判员吴萍，人民陪审员庞裕贵参加的合议庭，于2014年6月26日公开开庭审理了本案。书记员范思熠担任记录。原告赖瑾的委托代理人吕春到庭参加诉讼，被告邱瑜、第三人廖家爱经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。
原告赖瑾诉称，2013年6月，原告经人介绍得知被告位于陆川县三峰东路1号碧桂华庭第2幢2单元701号房欲转让，告与被告接触后，了解到被告该套房屋是按揭贷款购买，一直未装修使用，被告仅交付了首付14万多元及代收费用，房屋已押给农行。经双方协商，被告自愿将该房屋转让给原告，被告原已交付的首付款由原告直接支付给被告，按揭的贷款本息由原告负责偿还，转户所需的各项税费由原告承担。根据双方协定，于2013年7月1日，原告向被告支付了15万元，原告收款后即将其购房的所有凭证及房屋钥匙等交付给原告，由原告对房屋自行管理使用。原告按约定缴纳了被告拖欠的2013年4月至6月的银行按揭贷款本息，并按月支付每月应付的按揭本息，且逐步开始对房屋进行设计装修。2013年12月3日，原告一次性将剩余的按揭本息及违约金347297.83元全部付清给农行，解除了抵押关系，取回了房屋所有权证。2013年12月5日，原告与被告到陆川县房地产管理所交易中心签订了《房地产买卖契约》，并按要求办理转户所需的有关手续。2014年1月下旬，原告缴清了转户应缴纳的各种税费47909.07元后，将转户所需的有关材料交到房地产管理所时，得知第三人向房地产管理所提交了异议，且经陆川县人民法院作出（2014）陆民初字第234号民事裁定书对本案的房屋进行了查封，致使原告无法对本案房屋办理转户。原告认为，原告与被告签订的《房地产买卖契约》没有违反法律的规定，支付了合理的价格，房屋也已经交付且投入了10多万元进行装修，根据《物权法》等法律规定，《房地产买卖契约》合法有效，被告依法应协助原告办理转户手续，第三人无权以任何理由干预。为此，请求法院：1、依法确认原告与被告于2013年12月5日签订的《房地产买卖契约》合法有效。2、判令被告协助原告办理房屋过户，第三人不得干预。3、诉讼费用由被告和第三人共同承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证，证明原告的身份基本情况；2、被告邱瑜的身份证，证明被告邱瑜的身份基本情况；3、陆房权证陆川县字第××号房屋所有权证，证明该房屋原系被告邱瑜单独所有，该证已经交给原告，房屋也已经交付给原告使用；4、房地产买卖契约，证明原告与被告于2013年12月5日在陆川县房地产管理所签订了房屋转让合同；5、收据2份，证明原告已经将房屋转让款全付清给被告；6、还款凭证，证明原告代被告还清全部房屋按揭贷款；7、税收缴款书，8、完税证明，共同证明原告于陆川法院因另案裁定查封前的2014年1月22日已经交清房屋转让应缴纳的全部税费，房屋所有权已经实际转移给原告，已经可以办理房屋所有权变更登记；9、廖家爱民事诉状，证明廖家爱于2009年6月因犯罪服刑直至2012年12月才释放，不可能在2011年四、五月份给钱邱瑜购买房屋；10、陆川县人民法院（2014）陆民初字第234号民事裁定书，证明陆川法院于2014年1月27日裁定对房屋查封，此前原告与邱瑜已经办理了房屋交付，且已经缴纳了转户的各种税费；11、商品房买卖合同（邱瑜），12、个人购房担保借款合同（邱瑜），13、个人借款凭证（邱瑜），14、贷款工本费记账凭证（邱瑜），15、个人抵押贷款房屋保险单（邱瑜），16、房屋权属登记费发票（邱瑜），17、抵押代理费发票（邱瑜），11至17共同证明本案房屋是邱瑜个人购买；18、个人还款凭证3份，证明原告为邱瑜支付了三个月的房屋按揭贷款；19、测绘费发票，20、存量房屋转让手续费发票2份，21、房屋登记费收据，19至21共同证明原告在2013年12月至2014年1月24日间交纳了转户所需的测绘费、手续费、登记费，原告已经办理完转户的全部手续；22、申请（水表更名），23、水费发票9份，24、入网安装费发票（广电网络），25、房屋现状照片，22至25共同证明邱瑜的房屋在转让给原告之前从未使用，邱瑜将房屋交付给原告后，原告在2013年11月份开始对房屋进行装修，且将水表过户到原告名下，原告还安装了广电网络，原告在陆川法院因另案查封两个多月前已经正常使用房屋。
被告邱瑜辩称，2008年8月8日与廖家爱登记结婚，婚后八九个月，廖家爱因为涉嫌诈骗在福建省福州市被公安抓获，2009年被判刑四年零六个月，在福建省泉州市监狱服刑。本人除了去监狱探望过他之外，至今都没有见过他，互不联系及来往，也不知他什么时候出狱。本人的户口簿登记是未婚状态，在购买该房子时的所有证件都显示该房子是本人单独所有的，购买房屋时只有小一部分钱是自己出的，大部分钱是自己父母给的，因没有能力供房，与父母商量过后，父母也同意将房子转让，本人才将房子转让的，且收取赖瑾支付的房款后也将父母出的那部分还他们了。被告认为该房子从始至终都是被告自己的，被告转让该房子给原告赖瑾是合法的，转让价格也是按当时商品房的市场价格，且买方支付了大部分商品房价款，所有的银行按揭贷款都是买方支付的，房子也已经交付给原告赖瑾使用，所以被告认为应该协助原告赖瑾办理过户手续。
被告邱瑜在举证期限内未提供有证据。
第三人廖家爱未作陈述，亦未提供有任何证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和对对方当事人提供的证据进行质证的权利。第三人廖家爱未作答辩，且无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利；被告邱瑜在开庭前已到本院作了陈述意见认可。原告赖瑾提供的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院依法予以认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告邱瑜与第三人廖家爱于2008年8月8日登记结婚，婚后八九个月，第三人廖家爱因为涉嫌诈骗在福建省福州市被公安抓获，2009年被判刑四年零六个月，在福建省泉州市监狱服刑。被告邱瑜于2011年5月10日与陆川县乡镇企业房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，以按揭贷款方式购买位于陆川县城三峰东路1号碧桂华庭第2幢2单元701号房，总价格503979元。合同签订后，被告邱瑜按该合同约定支付了首期款151979元，余款352000元申请中国农业银行股份有限公司陆川县支行按揭付款。被告邱瑜于2013年2月1日办理了陆房权证陆川县字第××号房屋所有权证书，注明所有权人为邱瑜，共有情况为单独所有。后因被告邱瑜未有经济能力偿还银行按揭贷款，要转让该房屋。2013年6月，原告赖瑾得知被告邱瑜欲转让该房后，了解到被告该套房屋是按揭贷款只交付了首付购买，房屋已抵押给农行，且购房后一直未装修使用。经原被告协商，被告自愿将该房屋转让给原告，被告原已交付的首付款由原告直接支付给被告，按揭的贷款本息由原告负责偿还，转户所需的各项税费由原告承担。根据双方协定，原告于2013年7月1日向被告支付了15万元，原告收款后即将其购房的所有凭证及房屋钥匙等交付给原告，由原告对该房屋进行管理使用至今。原告按约定缴纳了被告拖欠银行的2013年4月至6月按揭贷款本息，并按月支付每月应付的按揭本息，且对房屋进行设计装修。2013年12月3日，原告一次性将剩余的按揭本息及违约金347297.83元全部付清给农行，并解除了抵押关系，取回了房屋所有权证。2013年12月5日，原告与被告到陆川县房地产管理所交易中心签订了《房地产买卖契约》，并按要求办理转户所需的有关手续。2014年1月下旬，原告缴清了转户应缴纳的各种税费47909.07元后，将转户所需的有关材料交到房地产管理所时，因第三人向房地产管理所提交了异议，且经本院于2014年1月27日作出（2014）陆民初字第234号民事裁定书对该房屋进行了查封，致使原告无法办理该房屋的转户手续而起诉本院。
另查明，原、被告进行房屋买卖交易时，被告提供的个人信息均显示其为未婚，被告亦未向原告说明其已结婚。
本院认为，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中原告赖瑾与被告邱瑜签订的房屋转让协议，未违反法律法规强制性规定，应为有效合同，各方均应依约履行。在原告与被告签订房屋转让协议前，被告向原告出示了其出售房屋的陆房权证陆川县字第××号房屋所有权证书及相关购房资料，原告又查询了被告房产的产权状况是登记在被告一人单独所有，故房屋转让协议反映了原、被告之间的真实意思，原告并支付全部房款，当日实际占有房屋的行为亦合法有效。虽然本案争议房产涉及到因婚姻关系的存续属于夫妻共同财产，但被告邱瑜在出售该房屋时给原告赖瑾查询的所有材料都证明该房产权是被告邱瑜一人名下，且未向原告说明其已结婚，房屋的售价也与当时的市场价格相适应。且合同订立后，原告赖瑾除已付清被告首付房款外，还全部付清了银行的按揭本息，被告邱瑜也向原告赖瑾交付了房屋，双方已实际履行购房协议，按照一般的交易习惯，涉讼房屋的房产证所登记的房屋所有权人仅是被告邱瑜，被告邱瑜的行为可以使原告赖瑾有理由相信涉案房屋属其个人所有，其卖房的行为是其真实意思表示，原告赖瑾的受让行为是善意的，本案第三人廖家爱不得以房屋共有权人不知情为由对抗善意第三人即本案原告赖瑾。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故原告赖瑾与被告邱瑜虽未办理物权登记，不影响合同的效力。原告赖瑾善意、有偿取得该争议房产，其权利应当得到保护，该房产其他共有人的损失，应向擅自处分共有财产的人主张。因此，原告赖瑾的诉讼请求具有合同依据和法律依据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告赖瑾与被告邱瑜于2013年12月5日签订的《房地产买卖契约》有效。
二、被告邱瑜、第三人廖家爱应于本判决生效后10日内协助原告赖瑾办理位于陆川县城三峰东路1号碧桂华庭第2幢2单元701号房（陆房权证陆川县字第××号房屋所有权证书）的房屋所有权的变更登记手续，登记至原告赖瑾名下。
收取案件受理费100元，由被告邱瑜负担（原告已预交）。
如义务人不履行，权利人可在本判决书规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费100元（受理费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，帐号：20
--405201012000407，开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈雪艾
代理审判员 吴 萍
人民陪审员 庞裕贵
二〇一四年七月十七日
书 记 员 范思熠