新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新0109民初625号
原告黄某某，女，汉族，1970年9月19日出生，无固定职业，现住乌鲁木齐市米东区。
委托诉讼代理人：王维予，北京华泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。
被告：新疆友通管道科技有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐米东区。
法定代表人：唐菊芳，董事长。
委托诉讼代理人：张付生，男，汉族，1970年10月20日出生，系该公司法律顾问，住乌鲁木齐米东区。
委托诉讼代理人：沈华，男，汉族，1963年6月5日出生，系该公司总经理，住江苏省江阴市。
原告黄某某与被告新疆友通管道科技有限公司（以下简称友通管道公司）租赁合同纠纷一案，本院2016年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄某某的委托诉讼代理人王维予和被告新疆友通管道科技有限公司的委托诉讼代理人张付生、沈华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄某某向本院提出诉讼请求：1.要求解除与被告的租赁合同关系；2.被告支付拖欠的至2016年5月1日租赁物占有使用费205423.63元及自2016年5月1日直至被告将租赁物返还给我的每月占有使用费40666.60元；3.支付至2016年3月31日由我为其垫付的电费342755.90元；4.承担违约金27404.46元。事实与理由：2013年7月12日，我与被告签订《房屋租赁合同》，约定租期五年自2013年7月-2018年7月，年租金2013年7月-2015年7月按45万元/年计，2015年12月1日，被告给我出具承诺书一份，但至今仍未能按约定按时支付房租及相关费用。2013年9月1日-2016年5月1日应交租金共1225423.36元，目前仅收到102万元，不包括2015年1月29日徐振华汇款10万元；电费2013、2014年的被告已交清，自2015年1月1日-2016年3月31日两个变压器电费共计342755.90元，被告未缴纳，由我为其垫付，我自己也使用被告的变压器供电，但始终被控制在110KV以内，因此我自己应承担的上述电费仅为其中一台的30%。被告至今拒不按约定支付租金，也不承担我为其垫付的电费，故现起诉。
被告友通管道公司辩称：合同属实，但原告出租的办公楼和场地无土地使用证和建设规划许可手续，故租赁合同无效。我公司已付租金112万元，包括徐振华于2015年1月29日汇款给原告的10万元，他们之间没有其他经济往来。变压器有两台，250KV和400KV共用一个用户编码，其中400KV的一台是原告自己在使用，我公司用电变压器前期除原告外还有其他用户在同时使用，因此我公司生产用电累计不超过11.80万元，加上生活用电也不会超过16.80万元，而我公司实际已支付电费27.50万元。另，原告提供给我们的厂房至今二楼有四间未交付，围墙道路至今未建，未尽到安全义务，占用消防通道。我公司并未违约，同意解除合同，原告其他请求没有依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证：《厂房租赁协议》，《厂房租赁补充协议》，《高压共用电合同》，《付费购电协议》，原告持有的十五个月电费缴纳票据原件及银行刷卡付款凭证16张，米东区新宏福建材商行组织机构代码证，承诺书。关于已付租赁物使用费数额，对以徐振华名义付与原告的10万元的关联性原告不予认可，但徐振华本人与原告并无任何经济关系；关于原告主张的代付电费，被告提供了与原告所持原件内容相同的缴纳电费查询单据。经质证，原告对被告以此主张系被告缴纳的证明力不予认可，理由是被告如自己缴纳了，应当持有缴费原件。关于案外人用电，被告并提供了通知一份、黄某某2013年12月17日－2014年5月9日用电明细、和解协议复印件，经质证，原告对真实性均不予认可。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月，唐菊芳（友通管道公司法定代表人，委托代理人徐振华）与张建、施小军共同出资成立友通管道公司。2013年7月12日，原告黄某某（甲方）与被告友通管道公司（乙方）签订《厂房租赁协议》，约定甲方将其位于乌鲁木齐市米东区开发区远景东路的整栋质量合格厂房（包含场地、办公楼、不包含地下室）出租与乙方，租赁期限五年自2013年-2018年，租金前两年45万元/年，后三年48.80万元/年，采用先付后使用的方式。并约定：租赁期间乙方生产过程中所发生的水、电等费用由乙方承担；甲方必须于2013年7月20日前为乙方提供乙方所需要的水、电（目前容量400KV，根据企业发展，需扩大容量，有甲乙双方协商解决）、道路、场地、消防、员工宿舍、办公室等交付乙方使用；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金并有权终止租赁协议。
2013年8月5日，原、被告签订《厂房租赁补充协议》，约定：厂房交付日期2013年8月6日前，租赁日期自2013年9月1日-2018年8月31日五年，厂房租金自第二年起提前一个月交付；原协议甲方为乙方提供的400KV变压器现更改为250KV和400KV变压器两台，于2013年9月23日前交付供乙方使用，确保乙方正常用电。
2013年12月27日，原告黄某某以新疆乌鲁木齐米东区新宏福建材商行名义与国网新疆电力公司乌鲁木齐供电公司签订《高压供电合同》，受电变压器为250KV和400KV各一台。合同履行中，原告迄今保留办公楼两个房间未交付被告使用。
2015年12月1日，友通管道公司向黄某某出具《承诺书》：本人承诺2015年12月7日之前支付黄某某欠房租金40万元（包括部分电费），如逾期，可以用设备抵押，余款农历年前支付（2015年1月30日之前），如逾期同上抵押。同日，友通管道公司在该承诺书上备注：黄某某用电量在100KV以内，但必须保证我公司三条生产线正常用电。
合同履行期间，被告自2013年7月10日-2015年12月7日共付原告方112万元，其中2015年1月29日由徐振华名下汇入原告银行卡中10万元。徐振华与黄某某无其他任何经济关系。
自2015年1月-206年3月28日，用户新疆乌鲁木齐市米东区新宏福建材商行缴纳电费共计342755.90元，缴费票据原件由原告持有。
另查明：原告租与被告的房屋未申请办理任何规划建设审批手续。
诉讼中，经本院就案涉租赁合同的无效予以释明，原告意见为由法院确认裁决，被告无异议。
本院认为：关于案涉租赁合同的效力。本案租赁合同所涉出租人即原告将自己未经建设规划许可的房屋出租与他人作企业经营。《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，因此案涉租赁合同无效。本案争议的焦点是：1.被告是否应当继续支付原告租赁物占有使用费；2.徐振华支付与黄某某的10万元是否系友通管道公司支付案涉合同租金的行为；3.被告是否拖欠原告垫付电费；4.原告的违约金请求是否成立。
关于原告主张的租赁物占有使用费。实际履行中除办公楼两个房间原告留作自用未予交付被告外，其余场地和办公楼房间均已交付，被告使用迄今未返还，合同无效情况下应当向原告支付同期相应占有使用费。徐振华系被告方相关人员，其与原告无其他任何法律关系，据此本院可推定徐振华付与原告的10万元即为代被告履行租金支付义务，被告实际支付租金112万元。关于使用费，如原告全部交付，使用费至2016年5月1日应为105333.33元（45万/年×2＋48.80万元/年÷12个月×8个月－112万元）。对于2016年5月1日以后的占有使用费，法院不对尚未实际发生的损失在缺乏事实根据的情况下作出给付裁决。截止本判决作出时被告仍持续占有租赁物，则此期间占有使用费为182999.70元（2016年5月2日－2016年9月17日，40666.60元/月）。上述合计使用费288333.03元（105333.33元＋182999.70元），其中应当扣除未交付两个房间的租金，数额本院酌定按2000元/月计76066.66元（2013年7月12日－2016年9月17日），下剩212266.37元由被告继续支付原告。之后的占用费诉请原告可待占用事实继续发生后另行主张。
关于电费，原告持有缴费票据原件的事实足以证实原告实际实施了缴纳电费的行为，被告主张2015年1月1日－2016年3月28日电费其已缴纳，但未能提供有效证据证实已付27.50万元电费系由其给付供电方或原告，其持有的同期电费查询打印件仅能证明此期间电费数额，不能证实系被告缴纳，电费查询打印件不足以对抗原告持有的缴费原件的证明力，据此本院确认被告尚欠原告代其垫付电费。对于垫付金额，被告使用的两台变压器共用一个受电点，两台变压器供电计量无法区分，虽原告用电仅连接其中一台变压器，但原、被告均未举证证明各自实际用电数量，则本院按承诺书中确定的原告用电电压占总电压比例15.38%（100KV/650KV）确定双方各自用电数量，原告负担15.38%，其余84.62%即290039.90元系原告代被告垫付，应由被告给付原告。被告应当知道其使用的变压器每月电量的发生及应缴电费义务的产生。被告虽经原告催要迄今不付，其行为已构成不当得利，原告追偿要求其返还电费，本院予以支持。
关于违约金诉请。因合同无效，自始不具有可履行性，故违约条款也无效，原告据此约定主张违约金缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，原、被告租赁合同无效，双方应各自承担无效的相应法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告黄某某元与被告新疆友通管道科技有限公司之间的《厂房租赁协议》和《厂房租赁补充协议》无效，驳回原告要求解除上述协议的诉讼请求；
二、被告新疆友通管道科技有限公司向原告黄某某支付截止2016年9月17日的租赁物占有使用费212266.67元；
三、被告友通管道科技有限公司向原告黄某某返还垫付电费290039.90元；
四、驳回原告黄某某要求被告友通管道科技有限公司支付违约金的诉讼请求。
上列第二、三项合计502306.57元，均于判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原告诉请金额758583.69元，本院核定给付502306.57元，占诉请金额的66.22%。案件受理费11385.84元（原告已预交），由原告负担33.78%即3846.13元，被告负担66.22%即7539.71元；邮寄送达费80元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审 判 长 徐雪莉
人民陪审员 郭 艳
人民陪审员 杨 静
二〇一六年十月十二日
书 记 员 罗建红