南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2015）宁铁中民终字第36号
上诉人（原审原告）：贵阳七天酒店管理有限公司。
法定代表人：李全儒，该公司总经理。
委托代理人：周凤婷，广东君厚律师事务所律师。
委托代理人：谭智航，广东君厚律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）：郭世兴。
委托代理人：董俏俊，广西科豪律师事务所律师。
原审第三人：南宁市青秀区智乐双语幼儿园。
法定代表人：宋海珍，该幼儿园园长。
委托代理人：郭凯芬，该幼儿园员工。
上诉人贵阳七天酒店管理有限公司（以下简称七天酒店）因与被上诉人郭世兴、原审第三人南宁市青秀区智乐双语幼儿园（以下简称智乐幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月14日受理后，依法组成由审判员孙宝林担任审判长，审判员张岚、代理审判员李灵参加的合议庭进行审理。后变更为由审判员秦春洪担任审判长，与审判员张岚、玉萍组成合议庭，分别于2015年12月2日、2015年12月7日公开开庭审理了本案。书记员符贵芳担任记录。上诉人七天酒店的委托代理人周凤婷、谭智航，被上诉人郭世兴的委托代理人董俏俊，原审第三人智乐幼儿园的委托代理人郭凯芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年2月郭世兴与智乐幼儿园签订房屋租赁合同，将幼儿园综合楼一至三层出租给智乐幼儿园用于开办幼儿园。2010年8月10日七天酒店与郭世兴签订《房屋租赁合同》，约定，郭世兴将幼儿园综合楼四至六层出租给七天酒店用于酒店经营，租赁期限为2010年11月1日至2022年11月1日；租赁期间、租赁范围内因七天酒店使用所产生的水、电、煤气、热能、通讯等费用由七天酒店承担，七天酒店应按时自行向相关部门支付相关费用。合同还对租金等进行了约定。合同签订后郭世兴向七天酒店交付了房屋，七天酒店在此开办了七天酒店琅西店。琅西变电房的变压器投入使用后，2011年11月23日七天酒店与郭世兴签订《补充协议》，对租赁期限、租金以及供水供电的问题进行了补充协商。双方约定，郭世兴将琅西变电房钥匙及管理权交给七天酒店，郭世兴及任意第三人（非官方）不得以任何理由停七天酒店的水、电等基础设施，如发生停水停电，七天酒店即有权不付该期间的租金，并将营业损失直接从租金中抵扣；琅西变电房的变压器同时给七天酒店琅西店和智乐幼儿园供电，与变压器配套使用的电费预存卡由七天酒店保管，七天酒店负责预存幼儿园综合楼电费，智乐幼儿园的电费由郭世兴督促幼儿园准时向七天酒店交付，智乐幼儿园电费如果逾期交付，七天酒店有权从租金扣除相应款项。七天酒店与郭世兴虽然签订了《补充协议》，但双方并未履行关于将琅西变电房钥匙及管理权交给七天酒店，由七天酒店保管电费预存卡，负责预存电费的约定。2012年5月14日郭世兴与智乐幼儿园签订了《补充协议》，约定将变电房管理权及配套使用的电费预存卡交给智乐幼儿园，由智乐幼儿园负责预存幼儿园综合楼的电费。智乐幼儿园按约定对琅西变电房进行管理，负责保管电费预存卡，按月向供电部门预存幼儿园综合楼使用的电费，按七天酒店用电后分电表显示的用电量向七天酒店收取电费。七天酒店对智乐幼儿园管理变电房和保管电费预存卡没有提出异议，每月用电后，向智乐幼儿园交纳电费。七天酒店交纳的电费单价与供电部门公示的单价一致。2014年6月，七天酒店对琅西店进行装修，在装修中使用油漆，与智乐幼儿园发生纠纷。智乐幼儿园称七天酒店在幼儿园上课时间喷涂油漆，造成空气污染，影响幼儿园正常教学，并导致部分学员因此转学，要求七天酒店对其生源流失进行赔偿。双方未就赔偿问题达成协议。有一身份不明的男子分别于2014年11月19日21时许、11月21日18时许、11月22日19时许、11月24日20时许、2015年2月7日20时许、3月6日19时许进入琅西配电房，拉电闸，致使幼儿园综合楼断电，七天酒店因此经营受到影响。七天酒店每次被断电后均打电话给郭世兴或智乐幼儿园要求恢复供电，一般情况下，两三个小时后均能恢复供电。2015年2月7日、3月6日七天酒店琅西店被停电后，七天酒店员工与智乐幼儿园员工发生争执，七天酒店向南湖派出所报警，派出所民警赶来处理双方纠纷。与智乐幼儿园因装修发生纠纷后，七天酒店多次要求郭世兴将琅西变电房钥匙及管理权交给七天酒店，由其保管电费预存卡，负责预存电费。郭世兴称已将琅西变电房管理权及电费预存卡交给智乐幼儿园，无法再向七天酒店交付。七天酒店遂向法院提起诉讼，请求判令：1、郭世兴将琅西变电房钥匙及管理权交给七天酒店；2、郭世兴将琅西变电房配套使用的电费预存卡交由七天酒店保管，并由七天酒店负责预存电费；3、郭世兴赔偿七天酒店因停电造成的损失37232元。另查明，涉案房屋的土地使用权人及房屋报建者均为琅西村委会，涉案房屋由彭广荣出资建设。2008年12月22日琅西村委会与彭广荣签订《合同书》，约定幼儿园综合楼及相关附属设施的使用经营权在2030年12月28日前归彭广荣，彭广荣有权将该楼房的使用权转让或承包给第三方。2009年1月20日彭广荣与郭世兴签订《租赁合同》，约定彭广荣将幼儿园综合楼出租给郭世兴使用，租赁期限从2009年6月1日起至2030年2月28日止。2010年8月11日彭广荣与郭世兴签订《转租同意书》，同意郭世兴将幼儿园综合楼转租给七天酒店用于酒店经营。
一审法院审理认为：七天酒店与郭世兴签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，合法有效，对双方产生法律约束力，双方均应依照合同约定行使权利，履行义务。双方签订的《补充协议》实际上是对琅西变电房管理权及电费交纳方式的约定，而不仅仅是关于琅西变电房钥匙和电费预存卡交付的约定，在房屋租赁期限内七天酒店都有权主张相关权利。郭世兴关于七天酒店要求管理变电房和保管电费预存卡的诉讼请求已超过诉讼时效的主张没有法律依据，一审法院不予支持。2011年11月1日《补充协议》签订后双方并未履行关于将琅西变电房钥匙及管理权交给七天酒店，由七天酒店保管电费预存卡，负责预存电费的约定。2012年5月14日郭世兴与智乐幼儿园签订了《补充协议》，将变电房管理权及配套使用的电费预存卡交给智乐幼儿园，由智乐幼儿园负责预存幼儿园综合楼的电费。郭世兴与智乐幼儿园签订的《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，是合法有效的，且已实际履行。七天酒店与郭世兴签订的《补充协议》与郭世兴、智乐幼儿园签订的《补充协议》关于琅西变电房管理权及电费交纳方式的约定是不一致的、相冲突的，但七天酒店并未提出异议，且按郭世兴、智乐幼儿园签订的《补充协议》中约定的电费交纳方式，向智乐幼儿园交纳电费，表明其认可郭世兴与智乐幼儿园签订的补充协议，认可智乐幼儿园对琅西变电房进行管理。故可视为七天酒店、郭世兴双方以实际履行的方式，变更了双方《补充协议》中关于将琅西变电房钥匙及管理权交给七天酒店，由七天酒店保管电费预存卡，负责预存电费的约定。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。原、被告变更合同合法、有效，双方均应依照变更后的合同全面履行合同义务。七天酒店在与智乐幼儿园因装修产生纠纷之后，主张郭世兴应依据变更前的《补充协议》的约定，将琅西变电房钥匙及管理权交给七天酒店，由七天酒店保管电费预存卡，负责预存电费。因相关约定已变更，七天酒店的主张既无合同约定也无法律依据，一审法院不予支持。七天酒店对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，应承担不利法律后果。七天酒店未能举证证实郭世兴对七天酒店琅西店有直接或间接的断电行为。七天酒店诉称郭世兴利用其持有变电房管理权、电费预存卡的便利多次延付、拒缴电费，造成七天酒店多次被断电，郭世兴甚至私自对琅西店拉闸断电，影响七天酒店经营，要求郭世兴赔偿其经济损失，没有事实依据，一审法院不予支持。一身份不明的男子六次进入琅西变电房，拉闸断电，七天酒店因此经营受到影响。根据七天酒店、郭世兴签订的《补充协议》，郭世兴应对这六次断电给七天酒店造成的经济损失承担赔偿责任，但七天酒店未能举证证实这六次断电对其经营具体造成什么影响，有多少顾客因此退房，造成其经营利润损失是多少，故七天酒店要求郭世兴赔偿因任意第三人对七天酒店停电造成的经济损失37232元，没有事实依据，七天酒店的诉讼请求，应予驳回。郭世兴请求驳回七天酒店的诉讼请求，一审法院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第八条、第七十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告贵阳七天酒店管理有限公司的诉讼请求。本案案件受理费731元（七天酒店已预交），由贵阳七天酒店管理有限公司负担。
上诉人七天酒店不服一审判决，上诉称：一、原审判决查明事实不清，且故意歪曲已查明事实，作出错误的事实认定。（一）原审法院认定上诉人认可被上诉人与原审第三人于2012年5月14日签订的《补充协议》，是故意歪曲查明事实，以便作出偏袒被上诉人的判决。原审法院已在案件审理过程中查明，上诉人是从2011年年初分店开业之后就一直按照被上诉人要求将水电费缴纳给原审第三人，后上诉人在2011年11月23日与被上诉人签订《补充协议》后，一直有催促被上诉人移交变电房的管理权，但被上诉人隐瞒上诉人于2012年5月14日与原审第三人签订《补充协议》，上诉人对此毫不知情，更没有认可同意过，但如上诉人不按照被上诉人要求将水电费缴纳给原审第三人，上诉人会被停水停电，因此上诉人才被迫继续将水电费交给原审第三人；（二）上诉人已举证证明实际损失，理应得到支持。1、上诉人与被上诉人于2011年11月23日签订的《补充协议》第2条约定：甲方及任意第三人（非官方）不得以任何理由停乙方的水、电等基础设施。如发生停水停电，乙方即有权不付该期间的租金，并将营业损失直接从甲方租金中抵扣。现上诉人已提供多次被人到变电房拉闸停电的录像，足以证明上诉人已发生上述第2条约定中被人停电的事实，上诉人由此发生的损失应由被上诉人承担；2、对于上诉人因停电造成的损失，上诉人已提交了由退房客人填写的登记表，小票，系统房态图，七天官网客人评价等多份证据证明，足以证明上诉人已发生的实际损失。二、原审法院因查明、认定事实错误，进而错误适用了法律，作出了错误的判决。上诉人当庭补充称：一、一审法院在郭世兴与智乐幼儿园均未出示房屋租赁合同的情况下直接认定其存在租赁合同关系，属于证据不足，认定事实错误。郭世兴与智乐幼儿园不存在租赁合同关系，郭世兴无权与智乐幼儿园就租赁合同签订补充协议。智乐幼儿园作为承租方是与出租方彭广荣就金州路西南面的综合楼的一、二、三层签订租赁合同，而非与郭世兴；二、智乐幼儿园2009年成立至今，郭世兴一直担任其理事，郭世兴作为涉案租赁物的二房东，其不可能不知道智乐幼儿园与谁存在租赁合同关系。《补充协议》系郭世兴与智乐幼儿园为配合本诉，恶意串通作出的伪证，应认定为无效；三、向智乐幼儿园缴纳水电费并不等同于我方知悉变电房的管理权移交给幼儿园，更不等同于我方同意将变电房管理权移交给幼儿园。在郭世兴与智乐幼儿园《补充协议》以前，我方的水电费就已经向智乐幼儿园缴纳，而非有了《补充协议》后才向智乐幼儿园缴纳。故提起上诉，请求：1、依法撤销（2015）南铁民初字第19号判决；2、依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人郭世兴答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。
原审第三人智乐幼儿园陈述意见与被上诉人郭世兴答辩意见一致。
二审期间，上诉人七天酒店对一审查明的事实提出以下异议：1、认定“2009年2月郭世兴与智乐幼儿园签订房屋租赁合同，将幼儿园综合楼一至三层出租给智乐幼儿园用于开办幼儿园。”有误，郭世兴与智乐幼儿园不存在房屋租赁合同关系。出租方是彭广荣，而非郭世兴；2、认定“2012年5月14日郭世兴与智乐幼儿园签订了《补充协议》，约定将变电房管理权及配套使用的电费预存卡交给智乐幼儿园，由智乐幼儿园负责预存幼儿园综合楼的电费。智乐幼儿园按约定对琅西变电房进行管理，负责保管电费预存卡，按月向供电部门预存幼儿园综合楼使用的电费，按七天酒店用电后分电表显示的用电量向七天酒店收取电费。七天酒店对智乐幼儿园管理变电房和保管电费预存卡没有提出异议，每月用电后，向智乐幼儿园交纳电费。七天酒店交纳的电费单价与供电部门公示的单价一致。”有误，郭世兴一直作为智乐幼儿园的理事，亦作为涉案房屋的二房东，其明知双方不存在租赁合同的情况下做出一份补充协议，属恶意串通，应属无效；我方开业以来一直都向智乐幼儿园交纳电费，对此，智乐幼儿园一审庭审也认可。一审法院不能以缴纳水电费来推定我方对变电房管理权移交的认可；3、认定“有一身份不明的男子分别于2014年11月19日21时许、11月21日18时许、11月22日19时许、11月24日20时许、2015年2月7日20时许、3月6日19时许进入琅西配电房，拉电闸，致使幼儿园综合楼断电，七天酒店因此经营受到影响。”有误，根据视频证据显示，该男子是持有钥匙进入配电房的。
为证实上述主张，上诉人在二审期间提交了如下新的证据：1、《南宁市青秀区智乐幼儿园章程》、《南宁市青秀区民办学校理事会花名册》、《南宁市青秀区智乐双语幼儿园继续办学申请报告》、《南宁市青秀区智乐双语幼儿园理事会决议》，拟证明自2009年至今，郭世兴一直担任智乐幼儿园的理事；2、2010年9月16日《租赁合同》，拟证明系彭广荣而非郭世兴将涉案房屋1-3层出租给智乐幼儿园。
被上诉人郭世兴对上诉人七天酒店二审期间提交的新的证据发表如下质证意见：认可证据1的真实性、合法性，因幼儿园开办时拖欠租金，郭世兴担任理事是为了监督幼儿园交纳租金等费用；认可证据2的来源合法性，但该合同是不真实的，该合同的签订日期是2010年9月16日，此前，彭广荣已将涉案房屋于2009年1月20日出租给郭世兴，此后彭广荣无权将房屋再行出租。
原审第三人智乐幼儿园对上诉人七天酒店二审期间提交的新的证据发表的质证意见与被上诉人郭世兴一致。
被上诉人郭世兴对一审查明的事实提出如下异议：认定“七天酒店每次被断电后均打电话给郭世兴或智乐幼儿园要求恢复供电，一般情况下，两三个小时后均能恢复供电。”有误，七天酒店从未因断电联系过任何人。二审期间，被上诉人郭世兴没有提交新的证据。
原审第三人智乐幼儿园对一审查明的事实提出异议与被上诉人郭世兴一致。二审期间，原审第三人智乐幼儿园提交证据如下：2009年2月1日《租赁合同》，拟证明2009年2月1日郭世兴将涉案房屋出租给智乐幼儿园，2010年9月16日彭广荣与智乐幼儿园的租赁合同不真实。
上诉人七天酒店对智乐幼儿园提交的上述证据发表如下质证意见：该证据应在一审时提交而不提交，不能作为新证据使用。由于郭世兴是幼儿园的理事，郭世兴与幼儿园之间存在利害关系，该租赁合同的真实性存疑。
被上诉人郭世兴对智乐幼儿园提交的上述证据无异议。
经质证，并结合一审当事人所举证据，本院认为：七天酒店所举证据1来源合法，客观真实，与本案事实具有关联性，本院予以采信，即郭世兴是智乐幼儿园的理事，其与智乐幼儿园具有利害关系。虽无证据证实郭世兴与智乐幼儿园相互串通损害七天酒店的利益，但其二者所签订的《补充协议》不能对抗郭世兴与七天酒店所签的《补充协议》。郭世兴与七天酒店所签订的《补充协议》在先对本案涉案变电房及电费预存卡的管理权已有明确约定，七天酒店既未明示放弃其管理权，亦没有证据证实七天酒店明知郭世兴与智乐幼儿园签订《补充协议》，未经七天酒店的同意，郭世兴擅自将该管理权又授予智乐幼儿园，郭世兴的行为违反《补充协议》的约定，亦与诚信原则相悖。郭世兴与智乐幼儿园《补充协议》的存在及七天酒店开业以来一直向智乐幼儿园缴付水电费的行为，不能视为七天酒店对郭世兴与智乐幼儿园签订《补充协议》没有异议，更不能推定七天酒店对本案涉案变电房及电费预存卡管理权移交的认可；七天酒店所举证据2，与本案其他证据相悖，本案涉案房屋系郭世兴从彭广荣处整体承租后分别再行出租给七天酒店及智乐幼儿园，而非由彭广荣直接出租给智乐幼儿园。原审第三人智乐幼儿园所举证据来源合法，客观真实，与本案事实具有关联性，本院予以采信。无证据证实七天酒店每次被断电后均打电话给郭世兴或智乐幼儿园要求恢复供电。综合七天酒店所举《情况说明》、停电时的房态图、停电损失登记表、客人评价、停电时的监控录像等对停电期日及营业损失的证明尚属客观、真实，证明力上具有优势，在郭世兴无反证足以对抗和推翻的情形下，本院予以认定。
综上，一审判决查明“2012年5月14日郭世兴与智乐幼儿园签订了《补充协议》，约定将变电房管理权及配套使用的电费预存卡交给智乐幼儿园，由智乐幼儿园负责预存幼儿园综合楼的电费。智乐幼儿园按约定对琅西变电房进行管理，负责保管电费预存卡，按月向供电部门预存幼儿园综合楼使用的电费，按七天酒店用电后分电表显示的用电量向七天酒店收取电费。七天酒店对智乐幼儿园管理变电房和保管电费预存卡没有提出异议，每月用电后，向智乐幼儿园交纳电费。七天酒店交纳的电费单价与供电部门公示的单价一致。”有误，应依法纠正为“郭世兴与七天酒店所签订的《补充协议》在先对本案涉案变电房及电费预存卡的管理权作出明确约定后，在七天酒店既未明示放弃其管理权，亦未经七天酒店同意，2012年5月14日郭世兴与智乐幼儿园签订了《补充协议》，约定将变电房管理权及配套使用的电费预存卡交给智乐幼儿园，由智乐幼儿园负责预存幼儿园综合楼的电费。七天酒店自开业以来，每月用电后，均向智乐幼儿园交纳电费。七天酒店交纳的电费单价与供电部门公示的单价一致。”一审判决查明：“七天酒店每次被断电后均打电话给郭世兴或智乐幼儿园要求恢复供电，一般情况下，两三个小时后均能恢复供电。”有误，应依法纠正为“七天酒店每次被断电后，一般情况下，两三个小时后均能恢复供电。”一审判决查明的其他法律事实属实，本院予以确认。另查明：郭世兴系智乐幼儿园的理事。2014年8月7日、8月11日、8月18日、8月26日、8月29日、8月30日、同年10月20日、10月27日、同年11月19日、11月21日、11月24日，七天酒店琅西店因停电造成营业损失37232元。
本案审理期间，经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。
综合各方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点如下：1、琅西变电房钥匙及管理权是否应移交给七天酒店；2、琅西变电房配套使用的电费预存卡是否应移交给七天酒店保管，并由七天酒店负责预存电费；3、郭世兴应否赔偿七天酒店因停电造成的损失37232元。
本院认为，七天酒店与郭世兴签订的租赁合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反国家法律、法规有关效力性的强制性和禁止性规定，合法、有效，合同双方应严格、全面履行合同义务。七天酒店与智乐幼儿园并无合同关系，郭世兴与智乐幼儿园间的租赁合同关系是否有效及所涉具体权利义务内容，亦非本案的审理范围。就本案郭世兴与七天酒店的租赁合同关系而言，双方所享有和承担的权利义务应以双方签订的租赁合同及补充协议为依据。
郭世兴与七天酒店签订的补充协议明确约定，将琅西变电房及配套电费预存卡交由七天酒店管理。补充协议签订后，郭世兴未履行向七天酒店移交琅西变电房及配套电费预存卡的管理权义务，七天酒店亦未明示放弃该管理权。至此，郭世兴理应妥善、谨慎管理琅西变电房及配套电费预存卡，但随后，郭世兴事前未经七天酒店的同意，事后未得到七天酒店认可的情况下，擅自将琅西变电房及配套电费预存卡的管理权移交给智乐幼儿园，并发生多次停电，对七天酒店的经营和声誉造成影响和损失，且该多次停电皆不能归咎于七天酒店，显属郭世兴对琅西变电房及配套电费预存卡管理不善所致。郭世兴作为出租方，未尽管理义务，亦明显违反补充协议的约定，显属违约。作为承租方的七天酒店，诉请要求郭世兴移交琅西变电房及配套电费预存卡的管理权，有事实根据和法律依据，本院予以支持。双方租赁合同履行期间，多次发生不能归咎于七天酒店的停电，七天酒店诉请要求郭世兴赔偿其营业损失，既有双方补充协议的明确约定，亦提供了具有优势证明力的证据予以证实，本院亦予以支持。
综上所述，上诉人的上诉请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持。一审判决认定事实部分有误，以致适用法律及处理结果错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》二百一十二条、第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第19号民事判决；
二、被上诉人郭世兴将万顷房产公司金州路琅西七组旁专变（供电局编号为：0100006659）变压器所在的变电房钥匙及管理权移交给贵阳七天酒店管理有限公司；
三、被上诉人郭世兴将万顷房产公司金州路琅西七组旁专变（供电局编号为：0100006659）变压器所在的变电房配套使用的电费预存卡移交给贵阳七天酒店管理有限公司保管，并由贵阳七天酒店管理有限公司负责预存电费；
四、被上诉人郭世兴赔偿贵阳七天酒店管理有限公司因停电造成的营业损失37232元。
一、二审案件受理费合计1462元（七天酒店均已预交），由被上诉人郭世兴负担。
上述债务，义务人应于本判决书送达之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 秦春洪
审判员 张 岚
审判员 玉 萍
二〇一五年十二月三十日
书记员 符贵芳