连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0703民初10号原告范二军，无固定职业。委托代理人杨步高，连云港市法院离退休工作者协会法律工作者。被告赵玉春，无业。被告张义桂，台北盐场职工。二被告共同委托代理人王永刚，江苏新海连律师事务所律师。二被告共同委托代理人葛元建，江苏新海连律师事务所律师。原告范二军诉被告赵玉春、张义贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法由代理审判员周鹤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨步高、两被告委托代理人王永刚、葛元建到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告范二军诉称，2013年4月6日，被告赵玉春委托其子张义贵将其拥有的位于台北盐场程圩工区11组的三间旧房50.68平方米，通过第三人介绍以1260元的价格卖给原告后。原告对该房屋进行修缮和装潢，并增建住房163.97平方米居住至今。现该房屋面临拆迁，两被告主张该拆迁款归其所有。原、被告经协商未果后，诉至法院，请求判令：1、涉案房屋的所有权归原告所有。2、诉讼费由被告承担。被告辩称，原告所诉没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告诉求。1、本案被告赵玉春没有与任何人签订房屋买卖协议，不存在房屋交易行为。2、本案被告赵玉春没有委托任何人办理相关房屋买卖协议。3、法律规定公民的个人财产在没有得到公民个人同意下任何人不得私自占有或者处分。4、本案所涉的房屋是被告赵玉春单独所有。5、被告张义贵在程圩工区11组无任何房产，也没有进行任何买卖房产行为。经审理查明，赵玉春系张义贵的母亲。涉案房屋位于程圩工区11组，系赵玉春个人所有。原告2002年入住该房屋十余年。2015年，涉案房屋正式被拆迁，原、被告对房屋的归属产生争议，因而成诉。原告为证明其主张另提供的证据及被告的质证意见如下：1、出售房屋说明，证明涉案房屋通过证人张某从中协调，以1260元的价格出售给原告。被告张义贵经过被告赵玉春授权将涉案房屋卖给原告。从价格上来说，涉案房屋基本属于废弃房屋，所以才卖1260元。2、2006年9月28日台北盐场程圩工区出具给派出所让原告办理户口迁移手续时出具的证明一份，证明中载明张义桂和王恒乾的房屋已经卖给原告。3、证人程某的证言，内容为：我与原被告都是邻居。范二军买的房子位置在我家前面，我认识张某，张某和我都是在程圩新区××组的。范二军和我们住在一条檐下。张某和我们说的，他作中间人的让范二军买了张义桂母亲的房子。张某说房屋成交价1260元。房子无产权。范二军一家住在里面住了二十年了。张义桂家搬到猴嘴住了以后把房子卖给范二军的。卖房时房子是旧房子。王恒乾也是邻居。范二军在工区买了二套房子王恒乾和被告家的房子。范二军对房屋进行增建。范二军买房之后张义贵回去过，要房子的，说房子不卖了，范二军说其后盖的二间偏屋可以给张义桂的名下，但是因为房子是范二军盖的，要求张义桂给2万元建房钱，张义桂不同意。张义桂在十一工区和他母亲一起住，后来他家在猴嘴买房以后就搬走了。赵玉春的房子曾经出租给老钱家，他叫老钱家把他家房子买来下，但是老钱家不买。范二军的户口以前在灌云，后来工区证明他把户口迁过来了，孩子要上学。4、证人张某的证言。因证人张某高龄且身体状况欠佳，庭审时未到庭作证。因其系查明案件事实的关键证人，本院法官至连云港市××××巷张某家调查（视频资料）。在场人另有张某的妻子宋洪英。证言基本内容为：我与张义贵家处的好，张义贵是工区的工长。小范（范二军）是灌云人，到这里打工。赵玉春家要卖房子，原来想一千元卖给姓钱的那家。我介绍小范买赵玉春的房子，谈的价格是1260元，比1000元还高，她家还谢谢我。小范把1260元给我，我再给赵玉春。当时没有打条子。小范还买了工区另外一家房子，800元。因这套房子原来房主的亲戚来闹，小范就找到张义贵，让他打个条子，买房协议上的字就是张义贵本人写的，我的签名是我自己签的。前几天我还街上碰到张义贵，他问法院又没有找我调查，我说还没有。他自己说房子是卖的，不是租的。两被告的质证意见为：1、对《出售房屋说明》的真实性有异议，该证据只能证明张义桂与姓范的之间出售房屋的一个说明，而本案涉案房屋的户主是赵玉春。从该份证据中也没有被告赵玉春授权给被告张义桂买卖该处房屋。2、对证明的真实性有异议，该证据明确说明了2000年12月28日购买了张义桂的房屋，而与第一份证据2003年4月6日相互矛盾。同时，该证据只是台北盐场程圩工区出具的为原告办理户口的一个证明，不能证明房屋的交易情况。3、证人都是听他人所说，没有在现场，同时她也证实了本案涉案房屋赵玉春曾租赁给他人，赵玉春也曾经向原告主张退还房屋的事实。4、对证人证言不予认可。两被告提供了祁德祥、方有清书面的证人证言，证实了在2005年赵玉春的女儿张义花曾经代表其母亲去原告处阻止建房，并主张索要房屋的事实。原告认为证人应当出庭作证证言，对真实性、合法性有异议。本案的争议焦点为：原、被告就本案争议房屋是买卖关系还是租赁关系。原告认为其用1260元购买了涉案的被告赵玉春的房屋。被告则认为原告租用赵玉春的房屋，且没有收到该1260元。原告举证的证人程某，其与原、被告均曾系邻居关系，两被告未举证证明证人与原告有其他关系可能影响其证言的真实性。程某的证言中所陈述的范二军购买赵玉春的房屋及购房款1260元均系听张某处所说，并非其亲眼所见，但程某的证言可证明范二军一家在涉案房屋住了十余年年。关于张某的证言，张某虽然已经83岁，但法官与其交谈时，其精神状态良好、思维清晰，有能力证明案件事实。张某与赵玉春、张义贵相识时间较长，而范二军系外来户，两被告也无证据证明张某与范二军之间有其他关系可能会影响其证言的真实性，故本院对证人张某证言的真实性予以确认。关于原告提供的《出售房屋说明》，被告张义贵在庭审时对该说明中售房人处的签字“张义贵”予以认可，但称该说明系为了原告办理户口所写。根据原告提供的江苏省金桥盐业有限公司台北盐场程圩工区向派出所出具的《证明》，该证明的日期为2006年9月28日，内容为“此有灌云县范庄范二军在2000年12月28日购买我工区张义贵、王恒乾家房屋，现已居住5年，望有关部门给予办理户口手续”。如被告张义贵为原告办理户口而向原告出具《出售房屋说明》，则江苏省金桥盐业有限公司台北盐场程圩工区于2006年则无需再向派出所出具该《证明》，故本院对被告张义贵的该项辩解依法不予采纳。关于两被告辩称张义贵未给予赵玉春出卖该房屋的授权，本院认为，该《说明》并非原告购买涉案房屋之时所写，而系其居住了两三年后要求张义贵向其出具的，内容为“程圩工区十一组张义贵旧房三间，经张某从中协调，现出售给范，房屋售价1260元（包括房前屋后小园田）作说明。售房人：张义贵，证明人：张某”，从内容看，系张义贵将程圩工区十一组的三间旧房以1260元价格出售给范XX，而且仅有“范”这个姓，没有名，说明张义贵对范二军并不了解，范二军从外地移居而来，对程圩工区应当也并不熟悉，两被告未提供证据证明范二军知道或其应当知道张义贵无处分涉案房屋的权利而与其进行交易，故范二军主观上是善意的，被告赵玉春有无对买卖的追认并不影响赵义贵处分该房屋的效力。证人张某的证言与原告提供的《出售房屋说明》、《证明》的内容可以相印证，可以证明范二军以1260元购买赵玉春涉案房屋一事。两被告称其通过张某向原告出租涉案房屋，两被告提供了祁德祥、方有清的证言，该两人未出庭作证根据民事诉讼法的规定，证人应当出庭接受双方当事人的询问，故对该两份证言本院依法不予采纳。被告对租赁的期限以及租金均不能作出合理的解释，故本院对两被告的该项辩解依法不予采纳。本案系买卖纠纷案件。原告提供的证据能够证明其主张的买卖关系成立。因涉案房屋系赵玉春个人所有的房屋，被告张义贵并非该房屋的所有权人，故原告对被告张义贵的起诉无事实及法律依据，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告范二军与被告赵玉春之间就位于连云港市连云区程圩工区十一组原赵玉春所有的房屋的买卖关系。二、驳回原告范二军对被告张义贵的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，由被告赵玉春承担（因原告已预交，被告将该款于给付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费1550元，并将交款凭证一并交于本院。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代理审判员  周鹤二〇一六年四月一日书 记 员  杨露法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。为证明涉案房屋在2014年4月已经具备交房条件向本院提供了以下证据：1、工程竣工报告。2、消防验收报告。3、环保验收报告。4、工程设计质量检验报告。5、电梯监督检验报告。工程竣工报告系山水华府商业酒店的施工单位江苏茂盛建设有限公司出具，日期为2014年4月15日，报告内容为“已完成设计和合同约定的各项内容，工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，特申请办理工程竣工验收手续。”。消防验收意见书由连云港市公安消防支队于2014年9月2日出具。环保验收报告由连云港市连云区环境保护局于2014年10月30日出具。工程设计质量检验报告的出具时间为2014年4月30日，质量检查结论为：同意该工程组织工程竣工验收。电梯监督检验报告由江苏省特种设备安全监督检验研究所于2014年5月23日出具。原告对上述证据的质证意见为：1、对工程竣工报告的真实性无异议，该报告是2014年4月15日江苏茂盛建设有限公司打的申请验收的报告，不能证明该工程已经验收合格。2、对消防验收报告的真实性无异议，但验收报告意见书的时间为2014年9月2日，也就是说是在合同规定的交房日期后4个月才消防验收合格，这份证据可以说明被告违约。3、环保验收报告的时间是在2014年10月30日，超过合同规定的5个月。其他证据与本案无关。本院认为：依法成立的合同对当事人均有约束力，当事人应当全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系原、被告的真实意思表示且不违反法律规定，故该合同依法成立，对原、被告均有约束力，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案两原告向被告缴纳了涉案房屋的购房款440000元，履行了买卖合同约定的付款义务，故被告也应按照合同约定向原告交付房屋并提供应由其提供的办理房屋所权证的相关手续。原、被告之间的买卖合同约定：被告应在2014年5月31日前，将经验收合格，并符合该合同约定的商品房交付买受人使用。被告称争议的商品房已验收合格，其提供的工程竣工报告系2014年4月15日，由施工单位江苏茂盛建设有限公司出具，该份报告系申请验收，不能证明该工程已经验收合格，且被告未提供其他证据证明争议商品房已验收合格，故对被告的该项辩解，本院依法不予采纳。被告又称，争议的商品房系酒店式公寓式的房屋，要求原告签订电器损坏由原告承担的协议，原告不签，被告通知原告来收房，但原告不来，所以至今未交房。根据合同约定，被告应当在2014年5月31日前交房，且被告应当书面通知原告办理交接手续，被告未提供证据证明其已经书面通知原告办理交接手续，其不能证明已经履行了《商品房买卖合同》上约定的交接手续。且被告的上述辩解不属于合同约定的其可以迟延交房的情形。被告未能在合同约定的期限内向原告交付房屋，且逾期交房时间超过90日，符合原、被告双方约定的解除合同的条件，原告有权解除合同，故本院对原告的第一项诉讼请求依法予以支持。被告已逾期交房超过90日，应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向原告支付违约金。原告已实际付款440000元，故被告应当按照合同约定支付原告的违约金4400元。关于原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率标准支付利息至实际给付之日的诉讼请求，原告的依据为合同的第十二条。第十二条的内容为“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人退还买受人已付房款，并按同期银行活期存款利率支付买受人已付房款利息，除此之外不再承担任何责任。”本院认为，该条规定的是如商品房有产权纠纷或债权纠纷，因出卖人的原因造成商品房不能办理债权登记或发生债权纠纷时，出卖人所应当承担的赔偿义务。本案原告主张的是争议房屋逾期交房所造成的损失，该项损失已经由合同的第九条所规定，被告应当按照第九条的约定给付原告违约金，故对原告的该项诉求本院依法不予支持。关于原告要求被告赔偿契税损失的这一诉讼请求，本院认为，原告购买争议的两套房屋，税务局已经将契税免除，原告并未产生因缴纳契税而产生实际损失，故本院对原告的该项诉讼请求依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告惠永祥、惠腾与被告连云港山水房地产开发有限公司于2013年5月23日签订的编号为LYGSPF2013317653、LYGSPF2013317662的商品房买卖合同。二、被告连云港山水房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告惠永祥、惠腾购房款440000元及违约金4400元。三、驳回原告惠永祥、惠腾的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7965元，由被告山水房地产开发有限公司承担（因原告已预交，被告将该款于本判决生效之日起十日给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费7965元。连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行，账号：44×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交与本院）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代理审判员周鹤二○一五年八月十七日书记员厉嘉雯法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经旅行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，使用法律有关诉讼时效的中止、中断的规定。前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，在规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。