青海省西宁市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）青01民终1818号
上诉人（原审被告、反诉原告）：青海博豪商务宾馆有限公司，统一社会信用代码×××，住所地青海省西宁市城北区柴达木路477号。
法定代表人：马云涛，总经理。
委托诉讼代理人：陈青，该公司股东。
委托诉讼代理人：王敏，陕西声远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：西宁农商投资建设开发管理有限公司，统一社会信用代码×××，住所地青海省西宁市城北区柴达木路477号
法定代表人：郑瑞洁，董事长。
委托诉讼代理人：刘鹏，该公司规划资产部主管。
原审被告：陈青，公民身份号码×××，男，汉族，1965年3月3日出生，青海博豪商务宾馆有限公司股东，住青海省西宁市。
委托诉讼代理人：王敏，陕西声远律师事务所律师。
上诉人青海博豪商务宾馆有限公司（以下博豪公司）因与被上诉人西宁农商投资建设开发管理有限公司（以下简称农商公司）原审被告陈青租赁合同纠纷一案，不服西宁市城北区人民法院（2017）青0105民初1675号民事判决书，向本院提起上诉，本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭于2017年12月27日公开开庭进行了审理，上诉人博豪公司及原审被告陈青委托诉讼代理人王敏、被上诉人农商公司委托诉讼代理人刘鹏、原审被告陈青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
博豪公司上诉请求：撤销原判，改判驳回农商公司一审诉讼请求，支持博豪公司一审反诉请求。事实与理由：1、农商公司获取收益的前提条件是其对停车场的租赁而获益，农商公司未开办停车场，无获取收益的前提。一审判决以农商公司超经营范围而获益的认定没有事实根据，农商公司没有停车场，也就没有停车场的经营范围，因其没有建设和办理经营停车场的手续，所以没有资格以虚构停车场的名义从博豪公司收取停车场租赁费，农商公司收取的费用应当予以返还，一审判决支持农商公司的主张错误。由于双方签订的租赁合同无租赁标的，应属无效，一审判决认定租赁合同有效，没有事实和法律依据。2、空场地的价值和停车场的经营价值不同，一审法院明知农商公司提供的是空场地，不是停车场，而以停车场让博豪公司向农商公司支付租赁费错误，对博豪公司改造的停车场，农商公司收取属于博豪公司应收取的停车费应当予以返还。3、一审判决让博豪公司交还停车场，博豪公司建设停车场的投资应由农商公司支付，一审判决显失公平正义，应当予以纠正。
被上诉人农商公司辩称：停车场经营许可证的办理系博豪公司的法定义务，停车场的建设费用系博豪公司在经营停车场过程中支出的必要费用，与农商公司无关。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
陈青同意博豪公司的上诉意见。
农商公司向一审法院起诉请求：1、解除双方于2015年10月15日签订的停车场《租赁合同书》并立即腾退该场地；2、支付拖欠的停车场租赁费120000元、违约金66800元；3、本案诉讼费由博豪公司承担。
博豪公司提起反诉，请求判令：1、农商公司返还押金50000元、停车场租赁费120000元；2、赔偿停车场维修、建设费370000元；3、农商公司返还收取的停车费41400元；4、承担反诉费。
一审法院认定事实：农商公司与博豪公司于2015年10月15日达成口头协议，双方约定：农商公司将其院内的小商品区北侧停车场出租给博豪公司，租期从2015年10月15日至2018年10月14日，共3年，租金每年一付，为120000元/年，押金50000元，并约定延付租金的违约责任即按月租金的10%承担违约金，逾期30天，农商公司有权解除合同、收回场地等条款。双方达成协议后，农商公司向博豪公司交付了停车场，至今已收取押金50000元、租金120000元。双方于2017年3月10日补签了书面租赁合同书。截止2017年3月31日，博豪公司拖欠农商公司房屋租金120000元未支付。
针对本案的争议焦点，一审法院认定如下：
一、关于本案合同的效力问题，一审法院认为，博豪公司以农商公司的经营范围不包括停车场、其没有办理经营停车场的相关手续为由，认为本案租赁合同应当认定为无效，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十条规定：”当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外”。根据该规定，双方签订的合同有效，博豪公司提交的证据不足以证明该答辩理由，不予采信。
二、关于双方签订的合同是否应当解除，一审法院认为，农商公司和博豪公司自愿签订租赁合同书，是双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务，但博豪公司未按合同约定履行付款义务，经催告后在合理期限内仍未履行，且合同第六条第3项中明确约定了逾期支付租金的违约责任即逾期30天不付，农商公司有权解除合同，故博豪公司的行为符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定的可以解除合同的法定情形，对农商公司解除合同的诉讼请求，予以支持。
三、关于陈青和博豪公司是否应当共同承担责任的问题，一审法院认为，租赁合同书的主体为农商公司和博豪公司，陈青并非该合同主体，故农商公司要求博豪公司、陈青共同承担责任无事实依据和法律依据，不予支持。
四、关于博豪公司主张的维修、建设费及返还租金、押金、停车费的问题，一审法院认为，农商公司已按约定向博豪公司交付租赁场地，博豪公司应当按约定履行付款义务，现博豪公司尚拖欠租金未付清，故其要求返还押金、租金无事实依据和法律依据，其提交的证明不足以证明该答辩理由，不予采信。博豪公司主张的维修、建设费、停车费，均为其单方计算，其中两份停车场建设协议显示签订时间分别为2015年10月25日、2017年4月27日，两张付款凭证的时间为2017年6月和8月，仅凭以上证据无法认定其损失，亦无其他证据相互印证，不予采信。
综上所述，一审法院认为，农商公司与博豪公司自愿订立合同，双方应当按照约定严格履行各自的义务，博豪公司未全面履行约定，应支付拖欠款项并承担违约责任，对农商公司主张解除合同、腾退场地、支付租金的诉讼请求，予以支持。关于农商公司主张的逾期支付租金的违约金，双方约定的违约金过高，对该项诉讼请求，酌情支持36000元。博豪公司提交的证据不能证明其反诉请求，应承担举证不能的责任，对其反诉请求，不予支持。遂判决：一、解除农商公司与博豪公司签订的停车场租赁合同书，博豪公司于判决生效后十日内腾退该场地；二、博豪公司应向农商公司支付租金120000元、违约金36000元，合计156000元，扣除已支付的押金50000元，尚需支付106000元，限判决生效后十日内履行；三、驳回农商公司对陈青的诉讼请求；四、驳回博豪公司的反诉请求。
二审审理中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
对于博豪公司二审中提出的，合同约定将停车场出租给博豪公司，但实际并无停车场，农商公司交付的仅仅是场地，而非停车场，本院认为，农商公司交付给博豪公司使用的场地的确是未办理停车场经营手续的场地，一审判决称农商公司将停车场出租给博豪公司有误，应纠正为将小商品区北侧场地交付给博豪公司。同时，因该场地并无停车场经营手续，而应由博豪公司自己申办经营手续。双方签订的租赁合同书是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定的情形，合同有效。合同约定博豪公司逾期未支付租金合同自动解除，符合法律规定。因博豪公司未按时支付租金，农商公司要求解除合同、支付欠付的租金，并承担违约金的主张合法有据，应予以支持。博豪公司所持农商公司无停车场，双方所签租赁合同无租赁标的、合同无效、农商公司收取的租金应予以返还的上诉请求与事实不符，且与法相悖，不予支持。
关于博豪公司主张的停车场维修费、建设费及返还停车费的问题，本院认为，博豪公司提交《停车场改建协议》、《停车场改建报价清单》及银行转款明细拟证明博豪公司与西宁浩星科技有限公司签订协议对停车场进行了改建，但按照博豪公司与农商公司签订的租赁合同书第五条博豪公司的职责第7项约定，博豪公司对停车场所有设施设备负有维护、维修义务，按照该约定，博豪公司租赁农商公司的场地开办停车场，改建、维护停车场的费用应由其自行承担，其要求农商公司承担该费用无法律依据，且其提交的2017年4月19日农业银行交易清单收款用途虽注明系停车场设备款，但收款人为陈青，2017年6月15日的转款凭证用途为停车场安装工程款，收款人为西宁浩星科技有限公司吴志刚，但收款日与一审法院送达民事起诉状的时间一致，在无其他证据佐证的情况下，博豪公司与西宁浩星科技有限公司之间的停车场改建协议是否实际履行证据不足，博豪的该项上诉请求亦不能成立。关于农商公司收取的停车费41400元，二审中，农商公司认可该款项应支付给博豪公司，但因博豪公司欠付租金而未予支付，故博豪公司要求农商公司返还收取的停车费41400元的主张，予以支持。
综上所述，博豪公司的上诉理由部分成立，成立部分应予以支持，一审判决除对农商公司收取的停车费处理不当外，其他判项应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：
一、维持西宁市城北区人民法院（2017）青0105民初1675号民事判决第一、二、三项；
二、撤销西宁市城北区人民法院（2017）青0105民初1675号民事判决第四项；
三、西宁农商投资建设开发管理有限公司于判决生效后十日内向青海博豪商务宾馆有限公司支付停车费41400元；
上述款项折抵后，青海博豪商务宾馆有限公司于判决生效后十日内给付西宁农商投资建设开发管理有限公司64600元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4036元，青海博豪商务宾馆有限公司负担2300元，西宁农商投资建设开发管理有限公司负担1736元；一审反诉费4807元，青海博豪商务宾馆有限公司负担4038元，西宁农商投资建设开发管理有限公司负担769元；二审案件受理费6054元，青海博豪商务宾馆有限公司负担5086元，西宁农商投资建设开发管理有限公司负担968元。
本判决为终审判决。
审判长张磊
审判员王有林
审判员张薇
二〇一八年二月二日
书记员保昕欣