宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴民终字第42号
上诉人（原审被告）宁夏银川特地房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区北京东路427号。
法定代表人吴纪虎，系该公司总经理。
委托代理人刘虎龙，男，1960年4月10日出生，汉族，系该公司法律顾问。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）汪万兴，男，1955年10月23日出生，汉族。
委托代理人王丽，宁夏天纪律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
上诉人宁夏银川特地房地产开发有限公司（以下简称“特地公司”）因与被上诉人汪万兴房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2013）吴利民初字第1448号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，因本案与本院受理的上诉人（原审被告）特地公司分别与被上诉人（原审原告）邵志慧、贾忠泽、胡勇、撒金元、郭秀梅、杨国忠、朱宝山、安洋、苏向东、张杰、关生仁等十一人房屋买卖合同纠纷案，属同一案由、同一上诉人（原审被告）、同一案件事实、同一上诉请求，经双方当事人同意并提出书面申请，本院依法组成合议庭，于2014年3月19日在本院第七审判法庭公开开庭合并进行了审理。上诉人特地公司的委托代理人刘虎龙，被上诉人汪万兴的委托代理人王丽等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年7月14日，吴忠市吴忠中学（吴忠中学订购“书香苑”房屋职工的委托代理人）与特地公司签订书香苑小区商品房买卖协议书，约定：吴忠市吴忠中学的职工购买特地公司开发的书香苑小区7号、8号楼和6号楼二单元部分商品房，各楼层每平方米的房价为：一层1150元；二层1280元；三层1370元；四层1230元；五层1090元。协议签订后的5个工作日内每户向特地公司支付10000元的预付款；住宅楼基础动工至一楼完工后10个工作日内向特地公司支付房款总额的30%（含10000元预付房款），住宅楼主体封顶后5个工作日内向特地公司支付房款总额的10%，住宅楼封顶后5个工作日内支付购房款总额的30%。房屋交工验收合格、交钥匙时支付购房款总额的25%。特地公司在房屋交工验收合格后60日内协助逐户办理完毕房屋产权证和土地使用证。特地公司将房屋产权证和土地使用证交付的同时，付清房款余额的5%。办理房屋产权证书的契税（1.5%）、办证费、印花税、取证费由吴忠中学购房职工承担。国家新出台相关费税或原有税费的政策性调整以及协议中未表明的其他税、费按吴忠市相关规定办理。2008年6月24日，吴忠市吴忠中学与特地公司又签订了一份吴忠中学职工《书香苑小区商品房买卖协议》的补充协议，约定：购房职工在原购房每平方米价格的基础上上调200元（含暖气外网费），即变更后的楼层每平方米的价格为：一层1350元；二层1480元；三层1570元；四层1430元；五层1290元，以及暖气入网费18元／㎡，此房价作为向特地公司交纳购房款的最终价格；在补充协议签订后7个工作日内向特地公司再交纳10000元（上调200元部分）和18元／㎡的暖气入网费，所购房屋验收合格于2008年8月30日前交钥匙时购房户支付协议中购房款的25%和每平方米200元的剩余部分。购房户在办房屋产权证和土地使用证前，将购房款全清，特地公司开具购房发票，并按照吴忠市房管局相关规定在60日内协助办理房屋产权证和土地使用证，如因特地公司原因不能办理，由此发生的一切经济纠纷和法律责任由特地公司承担，特地公司于2008年8月30日前交房。2008年8月4日，吴忠市吴忠中学参加团购房屋教师汪万兴与特地公司又签订了一份商品房买卖合同，由汪万兴购买书香苑小区8号楼2单元231号房屋，每平方米单价1570元，特地公司在房款全部付清后60日内，将办理产权登记需由特地公司提供的资料报产权登记机关备案。如因特地公司原因不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按照书香苑小区商品房买卖协议和补充协议的相关条款执行，房屋面积以房管局核定的面积为准，多退少补。汪万兴于2009年7月12日向特地公司付清剩余的房款17807元，特地公司于2009年7月29日给汪万兴开具发票，房款总金额212107元。2011年6月7日，汪万兴按照已付房款的3%交纳房屋买卖契税636.21元，并交纳房屋转让手续费270元。2011年6月10日，汪万兴取得房屋产权证书，产权证书中房屋建筑面积为118.89㎡。在汪万兴与特地公司双方签订的合同中对逾期办理房屋产权证承担违约责任没有明确约定。经查明，2009年9月中国人民银行贷款基准利率年利率为5.31%。
原审法院认为，原告汪万兴与被告特地公司双方签订的书香苑小区商品房买卖协议及补充协议、商品房买卖合同是双方真实的意思表示，合法有效，应受法律保护。被告没有按照约定的期限为原告办理房屋产权登记，构成违约，应当承担违约责任。原、被告双方在合同中对迟延办证的违约责任没有明确约定，故依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本案中原告于2009年7月12日付清房款，按照约定被告在原告付清房款后的60日内协助原告办理房屋产权证及土地使用证，原告实际取得产权登记的日期是2011年6月10日，故被告应当按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自2009年9月12日至2011年6月1日（原告主张之日），共计623天的违约金19224元（212107元×623天×年基准利率5.31%÷365天）。本案中原告主张的违约金足以弥补因被告迟延办理产权证给原告造成的实际损失，故原告主张经济损失3451元的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称其是因为出现不可抗力的政策因素导致权属登记未按期办理，被告不存在违约情形的理由不成立。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决：一、被告宁夏银川特地房地产开发有限公司支付原告汪万兴违约金19224元，限被告宁夏银川特地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内履行；二、驳回原告汪万兴的其他诉讼请求。案件受理费2101元，被告宁夏银川特地房地产开发有限公司负担439元，原告汪万兴负担1662元。
原审宣判后，原审被告特地公司不服该判决，向本院提起上诉称，1.原审判决由上诉人特地公司支付被上诉人汪万兴违约金，属于判决错误，没有事实依据和法律依据。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人特地公司如期将房屋交付给了汪万兴。而汪万兴未按合同约定期限分批次付款，已构成违约，应承担违约责任。同时，按照《书香苑小区商品房买卖协议书》及补充协议约定，是由特地公司协助办理房屋权属证书，并不是以上诉人为主办理。即使特地公司延迟向产权登记机关提交相关资料发生延迟办证，也是继续协助被上诉人办理房屋权属证，而不是承担赔偿违约金和损失。2.根据吴忠市建设局（2011）第五次会议纪要决议，特地公司没有逾期办理产权证书，没有违约。因为特地公司与吴忠中学团购房屋教师因房屋价格、面积、使用年限等发生纠纷，多次协商未果。2011年5月17日由吴忠市建设局主持双方进行协商解决，达成会议决定：特地公司自2011年5月20日起30日内办理完房屋产权证。其后特地公司按照该决定，协助被上诉人一方办理了产权证书。该会议决议是上诉人与被上诉人之间达成的办理产权证期限的协议，对双方均有约束力，所以特地公司没有违约，不应承担任何责任。3.原判认定理由和适用法律错误。原判认定上诉人构成违约没有依据全部事实和证据进行，完全没有采信特地公司为被上诉人办理变更土地使用年限的事实和证据。同时，原判依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款进行判决，属于适用法律错误。综上，恳请二审人民法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人汪万兴的诉讼请求。
被上诉人汪万兴答辩称，原审判决认定事实清楚，使用法律正确，上诉人汪万兴与被上诉人特地公司签订的房屋买卖合同合法有效，合同中对办理产权证的时间约定是于房款付清之日起60日内，而上诉人特地公司没有在约定的期限内为被上诉人办理产权证。吴忠市建设局（2011）第五次会议纪要明确记载，因为上诉人以额外要求被上诉人交纳变更土地使用年限费用为由，拒绝为被上诉人办理产权证。由市政府联合相关部门强制性通知上诉人办理产权证后，上诉人才为被上诉人办理了产权证。所以一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
上诉人特地公司二审提交了以下证据，用于支持其上诉主张：证据一，2007年11月份形象进度表，用以证实涉案商品楼6、7、8号楼于2007年11月14日主体工程封顶；证据二，授权委托书，用以证实吴忠中学购房教师全权委托校长高瞻签订团购协议和处理相关事宜；证据三，通知一份，用以证实主体封顶，书香苑小区住户教师应按合同约定缴纳第三次房款，房款为总合同价款的30%，逾期交付，后果自负；证据四，特地公司（2008）第17号文件，用以证实特地公司于2008年3月10日以文件形式告知吴忠中学，我公司于2007年7月14日完成主体工程封顶，但购买方未按约定交付30%的房款，已构成违约，应承担违约责任；证据五，特地公司（2008）第22号文件，用以证实特地公司于2008年3月10日以文件的形式函告吴忠中学，催告学校教师履行付款义务，但仍未付款，应承担违约责任，通知学校根据《合同法》和协议第五条约定，解除双方买卖关系；证据六，吴忠市建设局会议纪要（2011年第五次），用以证实特地公司与吴忠中学教师因价格、面积、使用年限发生纠纷，致使不能办理产权证书，多次协商未果，经吴忠市政府主持由建设局、上诉人、被上诉人参加，形成会议决定，该决定是双方达成的一个新的办理产权证的协议，对双方均有约束力，上诉人按决定为其办理了产权证，不存在违约；证据七，《书香苑商品房买卖协议书》，用以证实协议第五条第一款约定住宅楼主体封顶后，购房者应支付房款总额的30%，也就是此时房款应交纳到总额的70%，但是购房者未按协议约定支付购房款。
被上诉人汪万兴对上诉人特地公司二审提交的证据提出如下质证意见：对证据一和证据二的真实性不表异议，对合法性、关联性有异议，不属于新证据；对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，证明目的不具确定性，不能证明是住户违约；对证据四和证据五的真实性、合法性、关联性均有异议，是特地公司单方文件，不能达到证明目的；对证据六的真实性不表异议，但不属于新证据；对证据七的真实性不表异议，对合法性、关联性均有异议，不属于新证据。
被上诉人汪万兴二审未提交新证据。
本院对上诉人特地公司二审提交的证据确认如下：上诉人特地公司二审提交的证据一、二不属于新证据；证据三内容本身不能证明被上诉人是否存在违约的情况；证据四、五系上诉人特地公司自制文件，特地公司无证据印证该自制文件已经送达到吴忠中学及被上诉人汪万兴处；证据六并非上诉人特地公司与被上诉人汪万兴之间达成的协议，而是在双方因办理房屋产权证书而发生纠纷后，由房屋产权登记主管行政机关作出的强制性会议决定；证据七协议内容本身无法证实被上诉人汪万兴实际是否存在违约的情况。故上诉人特地公司二审提交的证据一、二、三、四、五、六、七均无法单独或互相共同证实被上诉人汪万兴实际是否存在延期付款的违约情形，而上诉人特地公司又无其他证据印证，故本院对上诉人特地公司二审提交的全部证据所要证明问题的证明效力不予确认。
经本院二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，该事实有双方当事人一、二审庭审陈述笔录内容，以及双方当事人原审提交并经质证确认的证据在卷证实，本院予以确认。
本院另查明，上诉人特地公司在开发建设书香苑小区商品楼房前，就该商品楼房所占土地取得的土地使用权证书中记载，土地用途为“商业”，土地使用年限为四十年。后在建设该商品楼房的过程中，上诉人特地公司与被上诉人汪万兴签订正式的商品房买卖合同时，合同中载明土地使用年限为住宅用地七十年。在被上诉人汪万兴给付大部分房款和上诉人特地公司将所售房屋交付被上诉人汪万兴后，特地公司向包括被上诉人汪万兴在内的吴忠中学团购教师提出，除交清剩余房款外，还要求按所购房屋面积，每平米交纳土地使用年限变更费用110元，为此，双方发生纠纷。2009年7月12日被上诉人汪万兴付清全部房款。2010年4月26日，上诉人特地公司才将该宗土地的土地用途及使用年限变更为住宅用地七十年，并取得新的土地使用权证书。到2010年11月4日和2010年12月17日，上诉人特地公司才将所销售的7号、8号楼及6号楼，在房屋产权登记管理部门办理了初始登记。2011年5月17日经吴忠市建设局会议决定，限令上诉人特地公司不得要求购房户交纳土地使用年限变更费用，并自2011年5月20日起30日内无条件为购房户办理房产证。2011年6月10日，被上诉人汪万兴取得房屋产权证书。上述事实有双方当事人一、二审庭审陈述笔录内容，以及双方当事人原审提交并经质证确认的证据在卷证实，本院予以确认。
本院认为，上诉人特地公司与被上诉人汪万兴之间签订的商品房买卖合同合法有效，应受法律保护。在合同签订并生效后，被上诉人汪万兴按照合同约定交清全部房款，上诉人特地公司为被上诉人汪万兴出具了正式的购房发票，但没有按照约定的期限为被上诉人办理房屋产权登记手续，构成违约，应当承担违约责任。上诉人特地公司提出原判由上诉人特地公司支付被上诉人汪万兴违约金没有事实依据和法律依据，被上诉人汪万兴未按合同约定期限分批次付款，已构成违约，应承担违约责任的主张。经核，首先，上诉人特地公司明知其所取得的土地用途为商业用地，使用年限为四十年，而在与被上诉人汪万兴签订商品房买卖合同时不但没有明确告知，而且在其提供的格式合同中明确记载土地使用年限为住宅用地七十年，致使双方签订的合同因改变土地使用证当中记载的土地用途而无法及时在房产管理部门登记备案。上诉人特地公司存在违约情形。其次，上诉人特地公司为被上诉人汪万兴出具正式购房发票，说明被上诉人全额交清房款，不存在未交房款的情况，而上诉人特地公司无证据证实被上诉人汪万兴未能按约定的期限分批次及时付款而违约。再次，在被上诉人汪万兴于2009年7月12日付清全部房款后，到2010年4月26日，上诉人特地公司才办理了土地用途及使用年限变更，并且到2010年11月4日和2010年12月17日，才将所销售的7号、8号楼及6号楼，在房屋产权登记管理部门办理了初始登记，在办理登记期限上严重超出双方之间关于房款交清后的60日内办理房屋产权登记证书的约定。故上诉人特地公司关于原判由上诉人特地公司支付被上诉人汪万兴违约金没有事实依据，被上诉人汪万兴未按合同约定期限分批次付款应承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采信。
上诉人特地公司提出根据吴忠市建设局（2011）第五次会议纪要决议，特地公司没有逾期办理产权证书，没有违约的主张。经核，虽然上诉人特地公司在该会议决定限定的时间内为包括被上诉人汪万兴在内的团购户办理了房屋产权证书。但该会议是在上诉人以要求购房户交纳土地使用年限变更费用为由，拒绝为购房户办理房屋产权证书的情况下，经吴忠市建设局召开会议并决定，限令上诉人特地公司不得要求购房户交纳土地使用年限变更费用，限期无条件为购房户办理房产证。该会议形成的决定并非购房户与上诉人特地公司之间的办证协议，而是在上诉人特地公司已经违约的情况下，由房屋产权登记主管行政机关作出的限期履行决定。故上诉人特地公司提出没有逾期办理产权证书，没有违约的理由不能成立，本院不予采信。
上诉人特地公司提出原判适用法律错误。经核，原判适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，属于适用法律错误，应予纠正，但因上诉人特地公司存在违约，应承担违约责任，原审判决结果并无不当。故上诉人特地公司关于原判适用法律错误的上诉意见成立，本院予以采信。但其据此请求改判驳回被上诉人汪万兴一审诉讼请求的上诉意见不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，证据确实、充分，审判程序合法，判决由上诉人特地公司自违约之日起，至履行合同义务办理房屋产权证书之日止，按照已付购房款总额，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，向被上诉人汪万兴支付违约金，该判决结果并无不当，应予维持。但原审判决适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条对本案进行判决，属适用法律错误，应予纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费439元，由上诉人宁夏银川特地房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 陈东伍
代理审判员 杨璐璐
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 马 瑾
附：本案引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。