吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院	民 事 判 决 书	（2016）吉24民初454号	原告：延边国际贸易大厦有限责任公司，住所地吉林省延吉市人民路81号。	法定代表人：崔贞今，董事长。	诉讼代表人：吉林延大律师事务所，系延边国际贸易大厦有限责任公司破产资产管理人。	负责人：崔昌林，主任。	委托诉讼代理人：池永哲，吉林延大律师事务所律师。	委托诉讼代理人：金香兰，吉林延大律师事务所律师。	被告：董虎山，住吉林省延吉市。	委托诉讼代理人：张雷，北京大成（吉林）律师事务所律师。	被告：延边家乐健身有限公司，住所地吉林省延吉市天池路1788-6号。	法定代表人：董虎山，该公司经理。	委托诉讼代理人：张雷，北京大成（吉林）律师事务所律师。	原告延边国际贸易大厦有限责任公司（以下简称国贸公司）与被告董虎山、延边家乐健身有限公司（以下简称家乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国贸公司的委托诉讼代理人池永哲、金香兰，被告董虎山，被告董虎山、家乐公司的委托诉讼代理人张雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	国贸公司向本院提出诉讼请求:1.被告立即返还原告位于延吉市河南街天池路1788-6号的房屋；2.支付拖欠的房屋租金520601.59元及滞纳金5875261.28元，合计6395862元；3.由被告承担诉讼费用。事实与理由：2010年11月4日，原、被告签订租赁房屋合同，约定：被告租用原告位于延吉市河南街天池路1788-6号家乐超市的5楼门市房做健身房，期限自2010年11月4日至2011年11月4日，租金为每年30万元，被告向原告支付10万元押金，自签订合同一个月内先支付10万元租赁费，余款开业3日内付清，否则收取滞纳金，滞纳金计算方法为年租金乘以3%/天”。合同签订后，被告支付了10万元押金，即10万元租金，余款至今未付，严重违约。由于被告拖欠多年的租赁费和使用费，租赁合同已经届满，原告又进入到企业破产程序，为此原告曾多次协商收回房屋未果,故诉至法院。	诉讼中，国贸公司依据已生效的吉林省延边州中级人民法院（2017）吉24民初154号民事判决，变更诉讼请求为：1.请求被告立即返还原告所有的位于延吉市河南街天池路1788-6号，面积为1052.26㎡（所有权证号2XXXX号）的房屋和天池路1788号，面积1982.66㎡（所有权证号3XXXX号）的房屋；2.请求支付自2010年11月4日起至2011年11月4日期间拖欠的房屋租金20万元，支付自2011年11月4日起至2017年11月3日止6年的占有、使用费180万元，自2017年11月4日起至迁出之日止每日支付821.92元占有、使用费；3.支付拖欠房屋租金20万元的滞纳金13032000元（20万元×3%×2172元，自2010年12月7日起至2017年11月28日）。庭审结束后，国贸公司申请撤回要求被告支付部分滞纳金的主张，将滞纳金调整为4395862元。	董虎山、家乐公司辩称：1.对代理人的代理资格提出异议，应该由国贸公司指定破产管理人；延边新合作连锁超市有限公司（以下简称新合作超市公司）是本案的利害关系人，国贸公司破产管理人的负责人是新合作超市公司的法律顾问，并非是国贸公司的委托人，原告代理人的意见超出了国贸公司法定代表人的意思表示，明显在本案中变相保护新合作超市公司的利益。2.申请法院追加新合作超市公司参加诉讼，理由为在本案诉争的标的物中有新合作超市公司的产权，原告在另案中主张产权处于待定状态，该案的审理与产权争议有直接关系，即原告将不是自己的产权租赁给他人是严重违约，显失公平。法院应调取对国贸公司法定代表人崔贞今的询问笔录，以笔录为准。3.经延边州法院审理的（2013）民再字48号民事判决确认原告尚欠被告300万元，该判决书已经确定了原、被告租赁主体资格的内容，原告应赔偿被告300万元。该案已向人民法院申请执行，由于原告处于破产管理状态，已向原告律所申请了债权申报。4.原告原诉请返还的房屋面积是1052.26㎡，该房屋系原告所有，诉讼过程中原告变更诉请，要求追加腾迁的1982.66㎡房屋是依据法院的生效判决，但原告并未向法院申请执行该生效判决，生效之前1982.66㎡原是新合作超市公司所有，并非是本案被告拖欠房租，而是由于原来原告将他人的房屋租赁给被告，在产权确定之前被告并未违约。在另案审理中，法院依职权调取了国贸公司法定代表人崔贞今的笔录，崔贞今称该房屋为原告所有，这时原告代理人才不得已诉讼主张对1982.66㎡房屋进行确权。在此期间新合作超市公司多次主张权利，并拿出房产部门的相关证明，证明该房屋为其所有。在诉讼期间，国贸公司法定代表人同意延长租赁期限，因此不存在被告违约的情形，如果原告想解除合同，应向被告通知解除，现原告法定代表人同意延期10年，且原被告之间有债务往来，原告尚欠被告300万元，因此不存在被告恶意违约、拖欠房租的情形。合同签订时支付10万元租金，即10万元押金，2011年5月18日原告从被告处拿走300万元的健身卡，所以被告没有缴纳剩余租金。综上，请求驳回原告诉讼请求。	当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。董虎山、家乐公司对国贸公司提供的营业执照、单位房产所有权登记审批表、10万元抵押金的《往来收据》、2010年11月4日国贸公司与董虎山签订的《租赁合同书》、吉林省延吉市人民法院作出的（2013）延民初字第961号民事判决书、（2016）吉2401民初8343号案件的传票与民事起诉状、（2017）吉24民初154号判决书，真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。董虎山、家乐公司对国贸公司提供的债权申报材料回执单的真实性有异议，称债权申报材料回执单中的签字不是董虎山本人写的，但对材料的内容没有异议，并认可债权申报表中的签字是本人写的，故对债权申报材料回执单、债权申报表本院予以确认并在卷佐证。国贸公司对董虎山、家乐公司提交的（2015）延民初字第1766号民事判决书、（2016）吉24民终1055号民事裁定书的真实性没有异议，本院予以确认并在卷作证。	根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：	2010年国贸公司与董虎山签订《租赁合同书》，合同主要内容为：“一、经营位置及经营项目。国贸公司同意将位于天池路国贸家乐超市的五层租赁给董虎山经营健身房。……；二、合同期限从2010年11月4日起至2011年11月3日止。……；三、费用。1.租赁费每年30万元，电费、税费、取暖费、房产税由董虎山承担；2.协议签订当日支付10万元作为押金，中途毁约押金不退，年租赁费自合同签订1个月内先付10万元，余款开业3日内付清，否则甲方将收取滞纳金（年租金乘以3%天）；3.给予70天免收租金待遇（合同签订之日起计算）；4.董虎山交纳的抵押金不得转作租赁费用，如董虎山在合同期内无违反公司规章制度，在合同解除一年后清算退还；5.如董虎山逾期三天未按时缴纳租金，公司将要求其停业，并发出催缴通知单。如董虎山继续不予缴纳，公司将采取强制措施收回租赁地点，且损失由乙方负责；6.董虎山自己负责经营所需（工商、税务、消防许可、项目许可）等一切营运手续的办理，且一切费用由董虎山承担。……五、双方责任。……5.董虎山须保证房屋及公用设施等的良好使用状态，如其对经营面积进行装修须经国贸公司同意，违者视为违约，国贸公司有权要求董虎山赔偿损失，合同期满时，董虎山固定的装修部分归国贸公司所有，董虎山不得拆除；……8.租赁期限内董虎山不得对第三方出租及任何方式的转让，其所承租地点所有权属于甲方，乙方只有使用权，不得擅自将其转租、转让、分租（合伙经营时，须通知国贸公司。经国贸公司同意后办理有关手续，否则甲方有权提前终止本合同。）；……七、国贸公司有优先购买权，购买乙方健身房年会员卡3千张以内，每张1000元（标准面积2600元的4折），购买期限开业六个月内……。”《租赁合同书》的标的物，天池路国贸家乐超市五层的房屋总面积为3034.92㎡，其中1052.26㎡的产权于2005年12月15日登记在国贸公司的名下，产权证号为2XXXX号；1982.66㎡的产权于2009年1月22日登记在案外人新合作超市公司名下，产权证号为3XXXX号。两个产权之间没有间隔，由家乐公司整体使用。合同签订后，董虎山进行装修，于2011年7月8日以天池路国贸家乐超市的五层作为经营场所正式营业。2011年12月28日，董虎山投资成立家乐公司，以前述租赁房屋为经营场所，主要经营室内健身娱乐活动。除2010年10月25日家乐公司支付10万元抵押金之外，董虎山、家乐公司至今没有向国贸公司支付房屋租金，诉争房屋由家乐公司经营、使用至今。	2013年家乐公司起诉国贸公司，主张2010年11月家乐公司的法定代表人董虎山与国贸公司签订《租赁合同》，租赁了国贸公司的位于延吉市天池路国贸家乐超市五层，用于开健身房。国贸公司按照《租赁合同》的约定购买了单价为1000元的3000张会员卡，至今尚未交付相应款项，请求法院判令被告支付欠款300万元。吉林省延吉市人民法院受理后，于2013年3月18日作出（2013）延民初字第961号民事判决，支持家乐公司的诉讼请求。后延吉市人民法院启动再审，于2013年12月23日该院作出（2013）延民再字第48号民事判决书，维持（2013）延民初字第961号民事判决。	2015年8月18日，吉林省天宇建设集团股份有限公司、吉林省长城建设工程有限公司、李龙山、宋秀进以不能清偿到期债务为由向本院申请对债务人国贸公司进行破产清算。本院于2015年9月9日作出（2015）延中破预字第1号民事裁定书，裁定受理对国贸公司的破产清算申请。2015年9月10日，本院作出（2015）延中民二破字1-1号决定书，指定吉林延大律师事务所担任国贸公司的破产管理人。2015年10月15日，家乐公司依据吉林省延吉市人民法院（2013）延民初字第961号民事判决书、（2013）民再字第48号民事判决书，向国贸公司的破产管理人吉林延大律师事务所申报300万元债权。2016年1月7日，经国贸公司申请，本院作出（2015）延中民二破字第1号民事裁定书，裁定自2016年1月7日起对国贸公司进行重整。	另查明：2015年4月7日，新合作超市公司诉家乐公司、董虎山，请求返还位于延吉市天池路1788号五楼1982.66㎡的房产，并支付占用房屋期间的使用费、水电费、取暖费。吉林省延吉市人民法院受理后，于2016年5月5日作出（2015）延民初字第1766号民事判决，家乐公司不服该判决提起上诉，本院作出（2016）吉24民终1055号民事裁定，撤销一审判决并发回重审，该案现在延吉市法院审理中。	本院在审理过程中，国贸公司于2017年4月7日以新合作超市公司为被告向本院提起诉讼，请求确认位于延吉市天池路1788号，所有权证号为3XXXX号，产籍号14-8-282，幢号5-2，面积1982.66㎡商业用房屋所有权归国贸公司所有，并由新合作超市公司协助办理产权变更手续，案号为（2017）吉24民初154号。本院经审查认为，本案诉争租赁合同涉及的房屋登记在两个不同产权人名下，产权界限模糊，登记产权人之间对房屋所有权存在争议，故（2017）吉24民初154号案件与本案存在直接的关联，裁定本案中止诉讼。2017年9月30日，本院作出（2017）吉24民初154号民事判决，支持了国贸公司的诉讼请求，该案现已生效。	本院于2017年11月28日恢复审理本案。在庭审过程中，家乐公司、董虎山撤回要求国贸公司赔偿其对承租房屋的装修损失230万元的反诉请求。	本院认为：2010年11月4日董虎山与国贸公司签订的《租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，未违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”董虎山以个人名义与国贸公司签订租赁合同，公司成立后以承租的房屋作为经营场所进行经营活动，家乐公司以实际履行的方式对董虎山签订的租赁合同进行了确认，且履行至今，故国贸公司要求家乐公司承担合同责任，本院予以支持。国贸公司同时要求董虎山承担责任，本院不予支持。	根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、二百三十六条的规定，租赁期限届满，家乐公司继续占有使用承租房屋，国贸公司未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。国贸公司可以随时要求解除合同收回房屋，但应在合理期限之前通知家乐公司，故国贸公司在第二次庭审中变更诉讼请求要求返还3034.92㎡全部租赁房屋之日为要求解除诉争租赁合同之日，家乐公司应支付租赁期间的租赁费，即从2017年11月4日至2017年11月28日止，租赁费：30万元×7年-30万元÷365天×70天（免交期）+30万元÷365天×25天（从2017年11月4日至2017年11月28日）-10万元（已交的抵押金）≈196.3014万元。现国贸公司要求家乐公司参照合同约定的房屋租金标准支付房屋使用费至迁出之日，亦应予以支持。	董虎山、家乐公司主张2016年3、4月份国贸公司的法定代表人崔贞今在2010年11月4日国贸公司与董虎山签订的《租赁合同书》签字延续10年租期至2021年11月3日止。根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定:“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”第七十三条第一款规定：“在重整期间，经债务人申请，人民法院批准，债务人可以在管理人的监督下自行管理财产和营业事务。”2015年9月9日，本院裁定受理对国贸公司的破产清算申请，在此之后国贸公司对外签订管理财产和营业事务的合同需经国贸公司申请，人民法院批准，并在管理人的监督下进行，现国贸公司主张不知道崔贞今在原有合同上签字延续租期10年的事情，不予认可崔贞今签字的效力，故对崔贞今在《租赁合同书》中签字延续租期10年的法律效力，本院不予确认。	国贸公司要求家乐公司按照《租赁合同书》第三条第2款的约定，从2010年11月4日起每天支付年租金3%的滞纳金，对此，家乐公司在2010年10月25日支付10万元之后，并未提供支付租金的证据，故家乐公司构成违约，应当承担违约责任。董虎山、家乐公司主张国贸公司取走的300万元健身卡抵顶了房屋租金，其不存在违约，对此，家乐公司未提供相关证据予以证明，而且在（2013）延民初字第961号民事案件中并未主张过健身卡金额抵顶诉争房屋租金，故对该主张本院不予支持。在董虎山违反约定不予缴纳租金时，国贸公司具有积极采取措施减少损失的责任，双方在合同中约定“如董虎山逾期三天未按时缴纳租金，公司将要求其停业，并发出催缴通知单。如董虎山继续不予缴纳，公司将采取强制措施收回租赁地点，且损失由董虎山负责”，但国贸公司未举证证明其曾向家乐公司主张收回租赁物或主张其他权利，国贸公司应对其放任行为导致损失扩大承担相应责任。故对国贸公司要求家乐公司支付439.5862万元滞纳金的诉讼请求，本院根据公平原则，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款的规定，酌情予以调整如下：自2010年12月4日（合同签订一个月后）至2011年7月10日计算租金10万元的利息；自2011年7月11日（开业三日后）至2011年11月3日计算租金14.2466万元的利息；自2011年11月4日至2012年11月3日计算租金44.2466万元的利息；自2012年11月4日至2013年11月3日计算租金74.2466万元的利息；自2013年11月4日至2014年11月3日计算租金104.2466万元的利息；自2014年11月4日至2015年11月3日计算租金134.2466万元的利息；自2015年11月4日至2016年11月3日计算租金164.2466万元的利息；自2016年11月4日至2017年11月3日计算租金194.2466万元的利息；自2017年11月4日至2017年11月28日计算租金196.3016万元的利息，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计息。	综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第七十三条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条之规定，判决如下：	一、被告延边家乐健身有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告延边国际贸易大厦有限责任公司给付自2010年12月4日至2017年11月28日期间的租金196.3014万元及利息（计算方式详见附页）；	二、被告延边家乐健身有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告延边国际贸易大厦有限责任公司返还位于延吉市河南街天池路1788，所有权证号2XXXX号、3XXXX号，面积3034.92㎡的房屋，并支付自2017年11月29日至实际腾迁之日止的房屋使用费（参照租金标准，即30万元/365天）；	三、驳回原告延边国际贸易大厦有限责任公司的其他诉讼请求。	如被告延边家乐健身有限公司、董虎山未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行期间的债务利息。	案件受理费56571元（原告已缓交），由原告延边国际贸易大厦有限责任公司负担30571元，被告延边家乐健身有限公司、董虎山负担26000元。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。	审判长  刘晓娟	审判员  朴美兰	审判员  林 美	二〇一七年十二月十五日	书记员  唐 颖	附页																											利息计算期间																							本金																															2010年12月4日至2011年7月10日																							10万元																															2011年7月11日至2011年11月3日																							14.2466万元																															2011年11月4日至2012年11月3日																							44.2466万元																															2012年11月4日至2013年11月3日																							74.2466万元																															2013年11月4日至2014年11月3日																							104.2466万元																															2014年11月4日至2015年11月3日																							134.2466万元																															2015年11月4日至2016年11月3日																							164.2466万元																															2016年11月4日至2017年11月3日																							194.2466万元																															2017年11月4日至2017年11月28日																							196.3016万元																计息标准：参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息。