广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第255号
上诉人（原审被告）：罗春琴，女，1970年2月11日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。
委托代理人：张仲平，广东桂顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中山市蕙丰投资咨询有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：陈映，该公司执行董事。
委托代理人：王金府，广东保信律师事务所律师。
委托代理人：殷坤仪，广东保信律师事务所律师。
上诉人罗春琴因与被上诉人中山市蕙丰投资咨询有限公司（以下简称蕙丰公司）确认合同无效纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法三民一初字第234号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：蕙丰公司于1999年1月6日登记成立，原名中山市蕙丰房地产有限公司，原经营范围：房地产开发（限于三乡金涌大道华丰花园），2010年11月26日，更名为现名，并变更经营范围为：从事企业投资管理咨询业务（法律、法规禁止的项目除外，法律、法规限制的项止取得许可证主可经营）。案外人王新国原为蕙丰公司工作人员。2012年7月18日，王新国因犯非国家工作人员受贿罪，被原审法院判处有期徒刑二年六个月，案号：（2012）中一法刑二初字第635号，该案判决已经生效。该刑事判决书中查明：2010年4月，因中山市三乡镇金光大道华丰花园楠苑、桦苑部分业主长期无法查找，而部分房屋未办理过户手续，王新国伙同张德芳利用蕙丰公司安排王新国负责查找业主并办理过户的职务便利，为向德维、罗春琴夫妇办理过户该部分房屋而谋利，王新国采用冒充蕙丰公司法定代表人签名、伪造办理房产证过户相关手续的方法，将华丰花园桦苑1栋302房等27套房屋的产权分别办至罗春琴名下，并收取了罗春琴的丈夫（现为前夫）向德维的“跑腿费”人民币27万元。
另查明：本案所涉房屋，即位于中山市三乡镇金光大道华丰花园桦苑3幢603房属上述27套房屋之一。据中山市土地房产产权档案馆档案资料显示，为将该房屋产权登记至罗春琴名下，2010年8月26日，王新国作为蕙丰公司的委托代理人与罗春琴签订一份商品房买卖合同，主要约定蕙丰公司将该房屋出售给罗春琴，售价85620元，付款时间为2010年8月20日前。签订上述合同后，双方办理了相关销售登记备案手续。2010年12月1日，罗春琴取得上述房屋的权属证书，房产登记字号：2010-易316339，土地证号：国（2010）易3163**，房产证号：02100954**。办理涉案房屋产权登记过程中，罗春琴支付了相关税费，但并未支付购房款给蕙丰公司。2014年2月24日，蕙丰公司以上述虚假合同无效为由诉至原审法院，请求判令：1.确认蕙丰公司与罗春琴就位于中山市三乡镇金光大道华丰花园桦苑3幢603房签订的商品房买卖合同无效；2.罗春琴将上述房屋返还给蕙丰公司，并将上述房屋产权更正至蕙丰公司名下；3.罗春琴承担本案诉讼费用。诉讼中，蕙丰公司明确其第2项诉求为：罗春琴协助蕙丰公司办理涉案房屋所有权转移登记的注销手续，并将房屋返还给蕙丰公司。
原审法院再查明：据罗春琴提交证据及陈述显示，本案所涉房屋，于1993年11月4日由案外人中信港澳地产作为销售方，与案外人陈美贞签订了承诺买卖房屋合约，约定房屋总价为港币118818元，签订合同时付款港币59409元，余款59409元于办理房屋产权证时付清。后陈美贞于1996年10月11日付清楼款。2011年9月8日罗春琴与陈美贞签订买卖协议，约定陈美贞将案涉房屋转让给罗春琴，罗春琴向陈美贞支付购房款47000元。
诉讼中，罗春琴否认蕙丰公司向其交付过案涉房屋，惠丰公司亦未就该事实举证，亦未向法庭说明案涉房屋占有和使用现状。
原审法院认为：本案为确认合同无效纠纷。经初步查明本案涉及多份房屋买卖合同关系，即蕙丰公司与罗春琴之间；案外人中信港澳地产与陈美贞之间；罗春琴与陈美贞之间。鉴于民事诉讼法不告不理、诉讼效率原则及合同的相对性，原审法院对蕙丰公司所诉求的法律关系为限予以审查，对中信港澳地产与陈美贞，及罗春琴与陈美贞等两份合同关系不予审查。
虽然，罗春琴、蕙丰公司就涉案房屋签订了商品房买卖合同，罗春琴也已取得上述房屋的权属证书，但罗春琴并无支付相应购房款，原审法院（2012）中一法刑二初字第635号刑事判决中亦认定，王新国采用冒充蕙丰公司法定代表人签名、伪造过户手续的方法，将包括涉案房屋在内的27套房屋登记在罗春琴的事实。因此，罗春琴、蕙丰公司之间并不存在真实的房屋买卖交易关系，双方涉案合同为虚假合同，应依法认定为无效。蕙丰公司请求确认涉案合同无效的诉求，理据充分，应予支持。另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，涉案房屋所有权已转移登记在罗春琴名下，但双方商品房买卖合同被确认无效后，上述登记已无事实依据，罗春琴有义务协助蕙丰公司注销相关登记。罗春琴关于已从小业主陈美贞处购得房屋并支付相应对价的辩解，系另一法律关系，可另案解决。对该辩解原审法院不予采信。关于蕙丰公司提出的返还房屋问题，原审法院认为，标的物的返还或交付需法律关系上的义务或占有、控制之现状。但本案中蕙丰公司未举证证明其已将涉案房屋交付罗春琴或案涉房屋现由罗春琴占有、支配。故蕙丰公司以涉案合同无效要求罗春琴返还房屋的诉求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第（五）项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认蕙丰公司与罗春琴2010年10月15日签订的关于买卖中山市三乡镇金光大道华丰花园桦苑3幢603房的商品房买卖合同无效；二、罗春琴于判决发生法律效力之日起十日内协助蕙丰公司注销上述房屋的所有权登记［房产登记字号：2010-易316339、土地证号：国（2010）易3163**、房产证号：02100954**）；三．驳回蕙丰公司的其他诉讼请求。案件受理费4300元，（该款蕙丰公司已预交），由蕙丰公司负担2150元、罗春琴负担2150元，罗春琴负担的部分于判决发生法律效力之日起七日内向原审法院交纳。
宣判后，罗春琴不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。罗春琴提供的证据充分证明其已经向业主陈美贞支付了购房款，陈美贞已经向蕙丰公司付清全部购房款，因此，罗春琴与陈美贞之间的商品房买卖合同关系成立并有效，罗春琴已经合法取得涉案商品房产权。原审法院不予审查罗春琴与陈美贞之间的合同关系，属于错误判决。另外，由于涉案小区最初是由中信港澳地产公司负责销售，由于各种原因，该公司将涉案楼盘转让给蕙丰公司。因此买受人需要与蕙丰公司签订新的商品房合同，从而办理房地产权证。王国新作为蕙丰公司负责办理房产证的工作人员，其协助罗春琴办理的相关手续是合法有效。二、原审判决严重违反程序。陈美贞与涉案商品房有直接利害关系，应当追加作为本案第三人参加诉讼，原审遗漏当事人，严重违反法定程序。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回蕙丰公司的诉讼请求。
被上诉人蕙丰公司答辩称：一、本案审理范围应仅限于蕙丰公司与罗春琴的商品房买卖合同关系。罗春琴与小业主、蕙丰公司与小业主之间的关系均系独立的合同关系，且小业主没有在本案中提起诉讼，故法院不应作审查。二、罗春琴提供的证据不能证明其取得涉案商品房的所有权。其提交的中信港澳地产公司与小业主签订的合同，由于小业主没有出庭，该证据的真实性无法确定。罗春琴提交的与小业主所签订协议日期为2011年9月，其通过王新国取得涉案商品房产权时间为2010年12月，远早于签订协议时间，且交易价格远低于市场价格，与常理不符。三、小业主至今未取得涉案商品房产权，罗春琴与小业主之间的协议只属效力待定的合同。即便罗春琴与小业主签订商品房买卖合同，也不等同于罗春琴取得涉案商品房产权。四、罗春琴称中信港澳地产公司已经把涉案商品房交付给小业主，与罗春琴原审陈述矛盾，并非事实。五、在王新国刑事判决书中法院查明涉案商品房是罗春琴给予王新国好处费的27套商品房的其中一套，且原审期间罗春琴陈述没有支付过任何对价。罗春琴与蕙丰公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系，原审认定合同无效正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，罗春琴向本院提交如下证据：1.收据4份，拟证明其向陈美贞支付了水电费、物业管理费、办理房地产权证费、公证费等；2.售房款发票、完税证、行政事业性收费统一票证，证明其支付了涉案商品房办理产权证费用30000多元。经质证，蕙丰公司认为上述证据不属于二审新证据，对证据1的真实性、关联性不予确认；对证据2的真实性确认，认为因罗春琴通过向王新国行贿签订涉案合同，产生的税费应由其承担，且罗春琴原审确认没有向蕙丰公司支付购房款，故上述证据不能证明双方存在真实的房屋买卖合同关系。
蕙丰公司在二审期间未提交新的证据。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：罗春琴在（2012）中一法刑二初字第635号刑事案件中供述称，王新国提出将没有房产备案找不到业主房屋的房产证办到其名下，如果以后找到真的小业主就把房产证办回小业主名下，如果小业主不回来，房子由其所有。其出于占便宜心理就和王新国将27套房子办到自己名下，其看见丈夫向德维给了王新国妻子张德芳一笔钱。
本院认为：本案为确认合同无效纠纷。关于涉案合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，本案中，（2012）中一法刑二初字第635号生效刑事判决已认定，王新国采用冒充蕙丰公司法定代表人签名、伪造过户手续的方法，将包括涉案房地产在内的27多套房地产登记在罗春琴名下的事实。罗春琴在该刑事案件处理过程中亦陈述，王新国提出将没有房产备案找不到业主房屋的房产证办到罗春琴名下，如果以后找到真正的小业主就把房产证办回小业主名下，如果小业主不回来，房子由罗春琴所有，罗春琴出于占便宜心理就和王新国将27多套房子办到自己名下。综合上述事实，罗春琴、蕙丰公司之间并不存在真实的交易基础，双方涉案合同为虚假合同，违反合同法第五十二条第（二）项的规定，原审法院认定涉案合同无效并无不当。
至于罗春琴上诉认为原审判决遗漏应当参加诉讼的当事人的问题。罗春琴主张涉案房地产已实际转让给小业主，小业主也支付了购房款，故应追加实际购房小业主参加诉讼。本院认为，虽然涉案房产已由蕙丰公司转让给小业主，但如前所述，蕙丰公司对外仍为涉案房产的产权人，蕙丰公司能否将涉案房产交付小业主并过户到其名下，属蕙丰公司与小业主之间的合同权利义务范畴，与本案无关，故小业主并非本案必须参加诉讼的当事人，而且生效刑事判决也认定了本案的基本事实，小业主不参加本案诉讼并不影响案件的审理，故实际购房小业主不属于本案必须参加诉讼的当事人，原审法院不予追加并无不妥。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人罗春琴的上诉理据不足，本院对其诉求不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人向德维负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 官 琳
代理审判员 陈爱玲
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 林 俊