广西壮族自治区崇左市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂14民终495号
上诉人（原审原告）：刘宽生，女，1981年12月6日出生，壮族，个体户，住所地广西壮族自治区崇左市江州区。
上诉人（原审原告）：周文，男，1976年4月2日出生，壮族，住所地广西壮族自治区崇左市江州区。
二上诉人的共同委托诉讼代理人：董毛金，广西创和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南宁长江企业投资集团有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市金湖路49号圣展独立公社大厦。
法定代表人：覃展敏，该公司董事长。
诉讼委托代理人：欧兴国，广西桂三力律师事务所律师。
上诉人刘宽生、周文因与被上诉人南宁长江企业投资集团有限公司（以下简称长江公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2015）江民初字第679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘宽生、周文的委托诉讼代理人董毛金，被上诉人长江公司的委托诉讼代理人欧兴国到庭参加诉讼。上诉人刘宽生、周文，被上诉人长江公司的法定代表人覃展敏经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人刘宽生、周文上诉请求：撤销一审判决第一、三项，依法改判：1、被上诉人立即履行为上诉人申请房屋所有权登记，并将房屋产权证书交付上诉人；2、被上诉人依照评估报告支付上诉人逾期交房违约金25107元；3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、根据合同约定，被上诉人应在商品房交付后720天内申请房屋所有权登记，并交付房产证，上诉人要求被上诉人立即办理房产证的诉请具有事实和法律依据；2、上诉人购买的房产为商铺，目的是以该房出租获取经济利益，被上诉人逾期交房导致房屋不能如期出租，故上诉人损失远高于合同约定的违约金，一审经申请评估认定2013年1月1日至2014年2月22日租金评估价值为25107元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，应按照评估价值支付逾期交房违约金；3、一审认定被上诉人违约，应承担相应违约责任，故因此产生的租金评估费及诉讼费应由被上诉人承担。
被上诉人长江公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，我方不认可以评估租金价值来赔付逾期交房违约金，办理房屋登记我方也在积极履行，对于诉讼费用应由双方共同承担。
刘宽生、周文向一审法院起诉请求：一、判令长江公司立即履行为刘宽生、周文申请房屋所有权登记，并将房屋所有权证书交付刘宽生、周文；二、长江公司支付逾期交房违约金25107元（从2013年1月1日算至2014年2月22日，违约金按评估机构评定的租金价格为准）；三、判令长江公司支付刘宽生、周文逾期办理房屋所有权证登记违约金871元（按已付房款435340元的0.2%计算）；四、本案诉讼费用及评估费由长江公司承担。
一审法院认定事实：2012年1月，刘宽生、周文向长江公司购买位于崇左市山秀路中段东侧江州汇豪城第19幢1单元120号房，建筑面积共33.24平方米，单价为每平方米人民币13096.87元，购房款总价435340元。双方签订了《商品房买卖合同》，但合同的交房日期还未填写。《商品房买卖合同》第九条交付期限及交付条件第一款约定：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第二款第4项双方约定：在交房时，买受人未按约定付清购房款的，则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部购房款之日起十日内。第十条出卖人逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之壹的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十二条交接……2、买受人接到书面交楼通知之日起15天内，应及时与出卖人办理交房手续并接受房屋，如因买受人原因逾期接受的，视为买受人已接受，出卖人将房屋移交给物业服务公司进行管理，物管费用由买受人承担。3、买受人在出卖人编制的《房屋交接单》上签字同意接收房屋或者领取钥匙即视为对房屋已经验收并接受。自接收之日起房屋的风险（除建设施工质量外）由买受人承担。第九条交付期限及交付条件……4、双方约定：在交房时，买受人未按约定付清购房款的，则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部购房款之日起十日内。第十七条合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记的约定……第3款第（1）项规定办理房屋所有权登记：买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。同时约定，因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按本条第4款第（3）项处理：买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。房屋登记机构为长江公司申请房屋所有权登记。刘宽生、周文以按揭贷款的方式向长江公司支付房款：2012年1月26日向支付首付款225340元，余款210000元由刘宽生、周文向中国工行银行贷款于2013年12月6日支付给长江公司，双方于2013年1月24日才签订了一份《商品房买卖合同》。
长江公司从刘宽生、周文第一次缴纳房款日2012年1月16日至2014年2月22日施工期间，因下雨造成不能施工共59天。在诉讼过程中，根据刘宽生、周文的申请，一审法院委托广西中硕资产评估有限责任公司评估：涉案房产从2013年1月1日至2014年2月22日租金评估值为25107元。
一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。按照合同第九条约定长江公司应于2012年12月31日前向刘宽生、周文交付符合交付条件的房屋，但第九条同时也约定刘宽生、周文未付清房款的交房日期顺延至买受人付清全部购房款之日起十日内。即其主张逾期交房违约金的前提是按约定付清购房款，刘宽生、周文是以按揭为付款方式，即银行放款日2013年12月6日为付清放款日，长江公司据此主张违约起点为2013年12月17日为违约起算点，符合合同的约定，该主张予以采纳。综上，违约金的计算应当从2013年12月17日起至2014年2月22日共68天。长江公司对合同约定无异议，但认为应根据《商品房买卖合同》第九条交付期限及交付条件第二款的约定，主张自项目开工2010年7月份至2013年底，因合同约定非出卖人能控制的因素造成工期延误的有226天之多，应在延期交房的天数中予以扣除。根据长江公司提交的施工监理日记和崇左市气象局的统计，2012年1月16日至2014年2月22日下雨无法施工为59天，因天气因素导致无法施工，且双方有约定，一审法院确认交付房屋时间应予延期59天，由此逾期交房的时间为9天（68天59天）。
关于违约金何如计算的问题，一审法院认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条明确规定适用的前提是商品房买卖合同没有约定违约数额，才能参照其他标准确定违约数额。本案中，《商品房买卖合同》中明确约定了逾期交房被告应承担的违约责任，该约定是双方当事人的真实意思表示，也未违反法律禁止性规定，双方理应受此约定之约束，故对刘宽生、周文请求按租金评估来计算不予支持。逾期交房的违约金为391.81元（435340×1÷10000×9）。
关于逾期未办理房屋产权登记问题，刘宽生、周文认为长江公司至今仍未办理已经违约，按照《商品房买卖合同》第十七条规定，长江公司应按已付房价款的0.2%向刘宽生、周文支付违约金，对此长江无异议，因此逾期办理房屋所有权证违约金为871元（435340元×0.2%）。但刘宽生、周文要求长江公司立即履行为刘宽生、周文申请房屋所有权登记，并将房屋所有权证书交付刘宽生、周文的请求，因办理房屋所有权证书涉及多部门，不是长江公司自己就能办理，对刘宽生、周文该项请求，不予支持。
综上理由，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、南宁长江企业投资集团有限公司应支付刘宽生、周文逾期交房违约金人民币391.81元。二、南宁长江企业投资集团有限公司应支付刘宽生、周文逾期办理房屋所有权证违约金人民币871元。三、驳回刘宽生、周文其他诉讼请求。一审案件受理费632元，因适用简易程序减半收取316元，由刘宽生、周文兵负担216元，由南宁长江企业投资集团有限公司负担100元；评估费1800元，由刘宽生、周文负担。
本院二审期间，上诉人提交建筑工程施工许可证一份，拟证明涉案商铺所在楼盘于2010年9月30日开始施工。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审提交的证据，本院认定如下：上诉人提交的建筑工程施工许可证与本案上诉人的诉请无关联性，故该证据本院不予采信。
本院认为，对于被上诉人逾期交房的违约金应如何计算的问题，在上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中已经明确约定“逾期在90日之内，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之壹的违约金，合同继续履行”。该合同真实有效，双方当事人应按合同约定履行权利义务。上诉人主张其所买商铺是用于出租，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，合同约定违约金低于其实际损失的应按实际损失确定违约金数额，故被上诉人逾期交房违约金具体数额应按租金评估结果来确定，但该评估租金金额并非是上诉人在购买商铺后由于被上诉人不按时交房必然会产生的损失，被上诉人对该结论也不予认可，本院对该租金评估结论不予采信，上诉人亦没有其他证据证明由于被上诉人逾期交房，其已经产生了实际损失的具体数额，故本院对上诉人该项主张不予支持。一审法院依照合同约定计算被上诉人逾期交房违约金数额正确。因对该租金评估结论不予采信，评估费用应由上诉人自行承担。对于上诉人要求被上诉人立即办理房屋所有权证并交付上诉人的主张，被上诉人只有交付具备办理房屋所有权证条件的相关手续的备案义务，但不具有批准发放房屋所有权证的权利，而房屋产权是否具备产权性质及发证，依法应属房地产管理机关审查及作出具体行政行为的范围，故本院对上诉人该项主张不予支持。
综上所述，上诉人刘宽生、周文的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费632元，由上诉人刘宽生、周文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林文标
代理审判员 黄 秀
代理审判员 苏梦晓
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 吴青霞
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。