浙江省武义县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金武民初字第239号
原告：浙江天涯实业有限公司。
法定代表人：吕泽星。
委托代理人：王文革。
被告：胡笑微。
委托代理人：王耀。
原告浙江天涯实业有限公司与被告胡笑微房屋买卖合同纠纷一案，于2013年3月8日向本院起诉。本院于当日受理后，依法由代理审判员沈忆独任审判，于2013年4月4日公开开庭进行了审理。原告浙江天涯实业有限公司的委托代理人王文革，被告胡笑微的委托代理人王耀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告浙江天涯实业有限公司起诉称：2009年10月9日，双方签订房屋买卖合同，原告将东方五金城第6幢2单元202号房一套（总房价人民币贰拾柒万柒仟壹佰元整）卖给被告。被告于2009年10月9日交清首付款人民币84100元。后因被告自身的原因银行拒绝办理按揭贷款，按照合同第八条第二点规定被告应通过其它方式按时付清约定的余款。之后原告多次催讨，但被告违背协议，恶意拖延至今仍未支付余款。根据合同第八条第一点中第二种方式处理，要求解除双方买卖合同，并由被告向原告支付违约金。为此，请求判令：1、立即解除双方商品房买卖合同（合同编号：091009335）；2、被告立即支付原告违约金人民币1930元；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告胡笑微答辩称：首先，被告根本不存在违约行为。被告于2009年向浙江天涯实业有限公司购买了东方五金城内房屋一套，根据2009年国家关于商品房按揭贷款政策，购房者购房时无论系首套房还是二套房其首付款都是30%。但浙江天涯实业有限公司为被告办理按揭贷款时（即2010年3月份），国家将二套房的首付比例从原来的30%提高到50%，导致房屋按揭贷款失败。因此，银行拒绝办理按揭贷款究其责任只能归责于政策的调整而不能归责于被告。其次，被告购买房屋后，全面履行《商品房买卖合同》的约定，按时向浙江天涯实业有限公司缴纳做土地证、房产证、物业维修专项基金等各项费用，浙江天涯实业有限公司也于2009年11月20日向被告交付了房屋。被告取得房屋后对房屋进行了精装修。因此，浙江天涯实业有限公司想解除商品房合同取回房屋的行为不符合当初订立合同的目的。现如今被告也向亲戚朋友借钱自愿一次性付清购房余款。最后，浙江天涯实业有限公司即使想解除与被告之间的商品房买卖合同，其解除权的行使期限也已过。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据被告与浙江天涯实业有限公司签订的《商品房买卖合同》第八条第一款第二项的规定：买受人逾期付款（合同约定付款时间为2009年10月10日）超过30日的，出卖人有权解除合同。根据该条的规定，解除权发生之日为2009年的11月10日，至今已有三年多，显而易见浙江天涯实业有限公司行使合同解权的期限已过。综上，被告认为浙江天涯实业有限公司的诉请于法无据，请求驳回浙江天涯实业有限公司的全部诉讼请求。
原告浙江天涯实业有限公司为证明其主张，向本院出示了房屋买卖合同1份，证明根据合同内容中第八条第二小项规定解除合同，并支付违约金的事实。
对该证据，被告质证认为真实性没有异议，但提出该合同无法证明被告违约的事实，本院对上述证据的真实性予以确认。
被告胡笑微为证明其主张，向法院出示了如下证据：
1、房屋交接书1份，证明房屋是在2009年10月20日交接给被告的事实；
2、代收条2份，证明原告向原告交纳房产证等费用的事实；
3、装修押金发票1张，证明被告交付装修押金，原告至今未退还押金的事实。
对上述证据，原告质证认为房屋交接书中的公章用天涯物业是不符合规定的，代收条用公司合同章也是没用的，应该使用天涯实业的公章，对装修押金没有异议。本院对上述证据的真实性均予以确认。
综上，本院认定本案事实如下：2009年10月9日，原告浙江天涯实业有限公司与被告胡笑微签订商品房买卖合同（合同编号：091009335），原告将东方五金城第6幢2单元202号房屋一套出售给被告。该房屋的总价款为277100元；被告于2009年10月9日前交房款84100元，余款193000元办理银行按揭，由被告交齐贷款所需一切资料，原告在2009年10月10日前代为向银行办理，首付款及利率等按银行贷款政策执行。合同约定被告逾期付款的违约责任按1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的1％向原告支付违约金；原告愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之捌（该比率应不小于第一项中的比率）的违约金。2、由于被告原因银行拒绝办理按揭贷款，被告应通过其他方式按时付清约定的余款，否则视为违约，因被告拖欠借款而造成出卖人损失的，处置该房产所得优先用于归还银行借款及赔偿原告的损失。房屋交付使用后，被告若超过二个月未按时偿还银行贷款，出卖人有权收回本房屋的房产权与使用权，并按合同房价款扣除银行贷款余额及其一切费用后退回余款，不计息，被告同时承担违约金及所造成的一切经济损失。2009年10月9日，被告依约交清首付款84100元，余款未能办理按揭贷款，后被告也未按其他方式支付余款。2009年11月20日，双方签订房屋交接书，原告将该房屋交付给被告，同日被告也向原告交纳了土地证、房产证、契税、印花税、物业维修专项基金等费用7435元和装修押金1000元。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，并不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，双方主要争议焦点在于原告的解除权是否消灭。对此，原告认为合同第八条中已明确约定，逾期付款30日后，原告就享有解除权；而被告认为其已依约交付首付款，购房后也按时交纳相关的费用，银行按揭贷款未成功办理并不是其责任，且原告现在行使解除权的期限已超过一年，要求继续履行合同，自愿一次性支付购房余款。本院认为，依据双方签订的《商品房买卖合同》看，双方就解除权的行使条件进行了约定即逾期付款超过30日后，原告有权解除合同，但对于解除权行使的期限并未约定。从庭审调查事实看，原告未在被告逾期付款超过30日后，向被告行使解除权，而是在合同约定期限内交付房屋并收取被告交纳的土地证、房产证、契税、印花税、物业维修专项基金及装修押金等费用。故依据《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，原告的解除权行使期限应从2009年11月10日起算，现已超过一年的期限，因此原告的解除权消灭。原告要求解除合同的诉讼请求本院不予支持，但其可依据合同约定向被告主张相关权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：
驳回原告浙江天涯实业有限公司的诉讼请求。
案件受理费2738元（已减半），由原告浙江天涯实业有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费5476元，款汇至金华市财政局，开户银行：中国农业银行金华市分行营业中心，汇入帐号：19699901040008737，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
代理审判员 沈 忆
二〇一三年四月十六日
代书 记员 陶婧婧