江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民终字第2055号
上诉人（原审原告）朱贤乐，男，1958年8月25日生，汉族。
委托代理人马远东，江苏益邦律师事务所律师。
委托代理人王飞，江苏益邦律师事务所律师。
上诉人（原审原告）吕爱芹，女，1958年11月27日生，汉族。
委托代理人仝德奎，江苏益邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）戴四川，男，1972年1月1日生，汉族。
被上诉人（原审被告）闫瑶，女，1972年6月10日生，汉族。
二被上诉人共同委托代理人徐学银，江苏元封律师事务所律师。
二被上诉人共同委托代理人沈玉堂，江苏义行律师事务所律师。
上诉人朱贤乐、吕爱芹因与被上诉人戴四川、闫瑶房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2013）睢民初字第1682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人朱贤乐及其委托代理人马远东、王飞，上诉人吕爱芹的委托代理人仝德奎，被上诉人戴四川、闫瑶及其共同委托代理人徐学银、沈玉堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱贤乐、吕爱芹原审诉称：涉案房屋买卖合同既然合法有效，合同中约定朱贤乐、吕爱芹对贷款的协助义务不是法定义务，戴四川、闫瑶以此�由拒不支付房款无任何法律依据。2012年6月26日已向戴四川、闫瑶公证送达催告给付房款通知书，因其不履行付款义务，朱贤乐、吕爱芹又于2012年7月26日向其公证送达解除房屋买卖合同通知书，但戴四川、闫瑶未在法定期间内主张自己的诉权，朱贤乐、吕爱芹认为双方购房合同依法已经解除。现诉请依法判令戴四川、闫瑶返还涉案房屋并赔偿租金损失。
戴四川、闫瑶原审辩称：朱贤乐、吕爱芹在2012年7月26日发出的单方解除合同的通知不符合合同法的规定。根据协议约定，应是在房产证、土地证办理到戴四川、闫瑶名下，且戴四川、闫瑶办理出抵押贷款后才能将剩余房款给付朱贤乐、吕爱芹。现在两证均未过户，付款条件不成就，请求依法驳回其诉讼请求。
原审法院查明：朱贤乐、吕爱芹系夫妻关系，戴四川、闫瑶系夫妻关系。
2010年5月15日，朱贤乐、吕爱芹将�所有的位于睢宁县天和御景一期3号楼3单元501室房屋及16号车库以人民币432000元卖给戴四川、闫瑶，双方签订房屋购销合同一份，约定：1、乙方（戴四川、闫瑶）首付甲方（朱贤乐、吕爱芹）人民币20万元，甲方协助乙方在各职能相关手续办好后办理抵押贷款，贷款到位即还清甲方房款。（还清剩余房款人民币232000元）；2、甲方房款合计人民币432000元，含办理契税及各种证书产生的所有费用；3、甲方待乙方交清20万元后交给乙方钥匙；4、其它未尽事宜协商解决。合同签订后，戴四川、闫瑶即付清首付款20万元，并于2010年5月25日向朱贤乐、吕爱芹出具金额为232000元的欠条一份，内容为“今欠天和御景工程叁号楼叁单元501室房款人民币贰拾叁万贰仟元整（232000.00）戴四川20**.5.25”。
2012年6月29日，朱贤乐、吕爱芹向闫瑶送达了催告书1份，要求戴四川、闫瑶于接到催告�之日起15日内偿还所欠房款23.2万元及利息29232元，并表明逾期朱贤乐、吕爱芹有权解除房屋买卖合同。2012年7月8日，戴四川、闫瑶针对催告书向朱贤乐、吕爱芹寄送异议书1份。2012年7月26日，朱贤乐、吕爱芹向闫瑶送达了解除房屋买卖合同通知书1份，通知戴四川、闫瑶解除与其二人签订的房屋买卖合同。2012年7月29日，戴四川、闫瑶针对解除房屋买卖合同通知书向朱贤乐、吕爱芹寄送异议书1份。
另查明，因房屋买卖纠纷，吕爱芹于2011年4月12日诉至原审法院，要求依法确认吕爱芹与戴四川之间的房屋买卖合同无效，该院于2011年8月15日作出一审判决，驳回了吕爱芹的诉讼请求。目前该判决已生效。
还查明，睢宁县天和御景一期3号楼3单元501室房屋系朱贤乐、吕爱芹从江苏世纪天成置业有限公司处购买。2009年5月5日，朱贤乐、吕爱芹将该房屋抵押给徐州新城市贷款担保有限公司，并从中国建设银行股份有限公司睢宁支行贷款21万元，还款期限为10年。目前，因小区整体规划验收问题，该处房产的房产证已经办至吕爱芹名下，土地证因小区正在综合竣工验收阶段尚不能办理。
目前，该处房产因贷款未还清及土地证未办理，至今未办理过户手续，戴四川、闫瑶亦未向朱贤乐、吕爱芹支付购房余款232000元。
原审法院认为：本案的争议焦点在于朱贤乐、吕爱芹是否享有对双方订立的房屋买卖合同的解除权，即朱贤乐、吕爱芹的单方解除行为是否符合法定解除的条件。本案中，朱贤乐、吕爱芹于2012年6月29日向戴四川、闫瑶送达了催告书1份，要求其于接到催告书之日起15日内偿还所欠房款23.2万元及利息29232元。但根据双方房屋购销协议约定的第一条：“乙方首付甲方人民币20万元，甲方协助乙方在各职能相关手续办好后办理抵押贷款，�款到位即还清甲方房款。”可以看出，剩余房款的给付是附条件的，即剩余房款应是以戴四川、闫瑶名义办理出房屋贷款以后方能给付。据法庭调查，办理出房屋抵押贷款的前提须是房产证、土地证办理到戴四川、闫瑶名下，而房产证、土地证办理到其名下的条件是两证先办至朱贤乐、吕爱芹名下，并在朱贤乐、吕爱芹的房屋抵押贷款负担消灭的情况下，协助办理过户手续。从该项流程可以看出，双方在该房产买卖合同的履行中存在先后履行顺序，该处房产土地证因小区整体规划验收原因没有办理，不可归责于朱贤乐、吕爱芹，但在朱贤乐、吕爱芹的抵押贷款没有还清的情况下，即使两证齐全，该处房产仍然不能过户。朱贤乐、吕爱芹在该房屋买卖合同的履行过程中，自身存在对义务履行的缺失，在这种情况下，即使戴四川、闫瑶后来不符合办理抵押贷款的条件，仍然享有先履行抗辩权，即须先履行的义务的一方没有履行完毕的情况下，作为后履行一方可以拒绝其履行要求，所以戴四川、闫瑶未按催告书的要求给付剩余房款也是有合同依据的。朱贤乐、吕爱芹认为戴四川、闫瑶于房屋买卖合同签订后10日又出具欠条，意为从即日起可以随时索要房款，法院认为，该欠条所表达的欠款的意思表示已全部包含于原合同中，并未有对剩余房款给付条件予以变更，朱贤乐、吕爱芹的观点不能成立。综上，其的单方解除行为不符合法定解除条件，双方之间于2010年5月15日签订的房屋买卖合同并未解除，故朱贤乐、吕爱芹要求返还房屋并赔偿损失1.5万元的诉讼请求，无法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条之规定，判决如下：驳回朱贤乐、吕爱芹对戴四川、闫瑶的诉讼请求。案件受理费7780元，减半收取3890元，由朱贤乐、吕爱芹负担。
朱贤乐、吕爱芹不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、一审程序违法，违反不告不理原则。上诉人于2012年7月26日向被上诉人公告送达解除房屋买卖合同通知书，根据合同法第九十六条之规定，该合同在解除通知到达被上诉人时即告解除。一审法院仅仅依据被上诉人的抗辩就对该合同解除的效力进行了实质性审查，违反了诉讼程序。二、被上诉人如对解除合同的效力有异议，应在法定期间内提起诉讼或仲裁。异议期限届满，非解除权人没有表示异议的，异议权丧失，合同无争议地解除。三、上诉人解除合同行为有效。涉案房屋因小区整体规划验收的原因无法办理土地证，属于不可抗力，致使涉案房屋因无法办理过户手续，合同目的不能实现。根据合同法第九十四条第一项之规定，上诉人依法享有解除权。另外，被上诉人已经使用公积金贷款购买了另一处房屋，无法再利用公积金贷款偿还剩余价款。同时被上诉人目前的月收入情况不符合商业贷款购房条件，上诉人已无协助被上诉人办理相关手续的必要。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人戴四川、闫瑶答辩称：一、一审程序合法，没有违反不告不理的原则；二、合同法第九十六条的规定并没有强制要求被通知解除合同的当事人必须通过起诉的方式才能提出解除合同异议。同时，适用该条款以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条所规定的解除合同的异议期限，有重要的前提，即有单方解除权的一方当事人发出的解除通知，而本案上诉人显然是没有单方解除权的；三、上诉人的单方解除合同行为严重违反双方当事人签订的房屋买卖合同约定，也不符合合同法第九十四条有关单�解除的规定，系违法解除。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
经双方当事人确认，二审争议焦点为：上诉人解除涉案合同的行为是否有效。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”结合该法第九十三条和第九十四条的相关规定，也就是说，当事人一方解除合同应依照下列程序：（1）必须具备约定或法定的解除条件；（2）行使解除权应当通知当事人，同时赋予另�方异议权。（3）法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，未办理有关手续，合同不能终止。本案中，上诉人作为房屋出卖方于2012年7月26日向被上诉人公证送达了解除涉案房屋买卖合同的通知，并据此主张返还房屋、赔偿租金损失。本院认为，涉案合同没有设定解除条件，因此上诉人不享有约定解除权。同时，从是否构成法定解除要件来看，导致涉案合同未能继续履行的最重要原因在于买受人没有取得房屋产权证和土地证、无法履行贷款手续，而目前土地证暂时无法办理，究其原因系小区综合竣工验收尚未完成所致，这并不会成为继续履行合同的永久性障碍，也不满足不可抗力的要件，故目前而言，涉案合同尚不具备法定解除条件，因此上诉人不享有法定单方解除权。在不具备约定或法定解除权的情况下，上诉人向被上诉人发出单方解除合同通知的行为，不发生法律效力。既然上诉人合法行使单方解除权这一逻辑前提不存在，故而也就不存在被上诉人是否丧失异议权的问题。因此，上诉人关于涉案合同已经解除、被上诉人丧失异议权、要求返还房屋及赔偿租金损失的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7780元，由上诉人朱贤乐、吕爱芹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 蕾
代理审判员 石镜霞
代理审判员 程 叶
二〇一四年一月十七日
书 记 员 孙晓明