重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）綦法民初字第01992号
原告重庆浩佳物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区公园路19号18-C号，组织机构代码66358155-5。
法定代表人陈龙，系该公司经理。
委托代理人杨建，男，1965年2月15日出生，汉族，系重庆浩佳物业管理有限公司工作人员，住重庆市綦江区。
被告杨六银，女，1975年7月14日出生，汉族，住重庆市綦江区。
原告重庆浩佳物业管理有限公司（以下简称浩佳物业公司）与被告杨六银物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月11日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员黎伟独任审判，于2015年4月10日公开开庭进行了审理，原告浩佳物业公司的委托代理人杨建、被告杨六银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告浩佳物业公司诉称，2008年11月26日，原告与重庆市华鹏房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定：原告对位于綦江文龙街道九龙大道天正雅苑小区提供物业服务，物业服务期限至该小区业主委员会成立，并与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2009年9月28日，被告接房时，与原告签订《天正雅苑物业管理服务合同》，双方约定被告应当每月5-15日向原告交纳物业服务费72.40元（建筑面积85.19平方米×0.85元／平方米），共用设施设备的能源消耗，每月据实按户分摊；如果被告逾期未交纳有关费用，那么从逾期之日起每天按3‰交纳违约金。合同签订后，原告按照《物业管理条例》、《物业管理服务合同》的规定，依法全面地为天正雅苑小区提供物业服务，同时被告也每月按照向原告交纳物业服务费72.40元、公共能耗费6元、二次加压水电费。2011年5月，被告开始每月不交纳物业服务费72.40元、公共能耗费6元、二次加压费，至起诉之月截止，计47个月，尚欠物业服务费计3402.80元、公共能耗费计282元、二次加压水电费350吨×0.60元／吨=210元。期间，原告多次向被告催收，被告拒不交纳物业服务费、公共能耗费、二次加压费；原告仍然提供清洁、收集清运垃圾等物业服务，对业主反映的问题依照约定及时解决，如因建设单位的原因而天正雅苑小区仅有进出通道一条，加之该小区车库车位较少，部分业主的轿车停在小区内的通道上，原告从未收取车辆的停车费，并采取在小区通道旁边设置禁止停车�示牌、路桩等措施禁止车辆乱停乱放，仍有部分业主不顾警示标识还是将轿车停在路道边；还有原告对部分业主违法搭建向业主发出整改通知书，同时向有关管理机构书面报告违规搭建的事宜；原告对部分业主反映的如房屋质量引起的墙面渗漏、门禁监控系统和消防通道等问题向建设单位发出函件要求解决前述问题。为了维护原告的合法权利，原告请求法院判决：（1）被告支付尚欠的前述物业服务费3402.80元及其违约金4895.60元；（2）被告支付尚欠的前述公共能耗费282元；（3）被告支付尚欠的前述二次加压水电费210元。本案诉讼费用由被告承担。
被告杨六银辩称，对原告所诉称的被告尚欠物业服务费、公共能耗费、二次加压水电费的起止时间均属实，对尚欠费用的金额没有异议。被告不交纳物业服务费、公共能耗费、二次加压水电费的理由如下：第一、被告对房屋装修时，被告将墙体修筑为砖体，原告要求被告拆除，并在场监督被告拆除行为。2011年4月，被告的房屋楼上层业主安装铝合金防盗网时，伸出外墙体面进行安装防盗网，被告就向原告反映协调处理，即要求被告的房屋楼上层业主与外墙体面平行安装防盗网，原告向被告承诺协调解决，至今其没有协调处理，被告的房屋楼上层业主已伸出外墙体面20厘米—30厘米进行安装防盗网。被告的房屋楼上层业主安装防盗网的行为，对被告的生活产生不安全等因素存在，并且被告的房屋楼上层业主在安装防盗网上堆放小件物品，灰尘及小件物品撒落在被告的房屋内，造成环境不卫生。第二、被告的房屋所在幢楼第一层业主安装铝皮遮雨棚，天下着小雨或者大雨，或者楼上住户向外摔物品，都造成噪音，影响被告等业主的生活。第三、原告开始入驻本小区一年左右，是不准本小�内停车的，过后，不知为何准许本小区内停车，占道乱停车导致消防通道被堵塞，致使高承丽家发生火灾时，消防车都无法靠近救援。第四、业主反映本小区每幢楼大门智能锁未安装，至今未解决，致使每个人随意进出，导致多户业主被盗窃。第五、近年来，本小区业主被盗窃后，业主及公安机关要求原告提供监控影像，原告无法提供，并称本小区的监控系统已被损害。综述，原告整改后，被告才愿意交纳物业服务费、公共能耗费、二次加压水电费。
经审理查明，2008年11月26日，重庆市华鹏房地产开发有限公司作为甲方，本案原告作为乙方，双方签订了《前期物业服务合同》，该合同内容为：（1）甲方选聘乙方对位于綦江文龙街道九龙大道天正雅苑小区实施前期物业管理服务的事宜，建筑面积79362平方米。（2）物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和公共场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运排水管道、污水管道的疏通管理；公共绿化的养护和管理；交通与车辆停放秩序的管理；公共治安秩序维护、安全防范、消防等事项的管理；物业装饰装修管理；物业档案资料管理；法律法规规定管理服务的事项。（3）本物业管理区域物业服务收费采用包干制的方式。物业服务费由业主按其拥有物业的产权建筑面积交纳，标准如下：多层房为0.60元／月／平方米；办公楼为1.20元／月／平方米；门面房为1.00元／月／平方米；电梯房为0.65元／月／平方米（另按规定收取电梯费）或电梯房为0.85元／月／平方米。共用设备设施的能源消耗，每月据实按户分摊。（4）本合同期限为从签订之日起至小区业主委员会成立止，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。（5）业主违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之二的标准向乙方支付违约金。
2009年9月28日，被告接收其购买的位于綦江文龙九龙大道天正雅苑小区16幢5-1号住房一套（建筑面积85.19平方米），并与原告签订《天正雅苑物业管理服务合同》，该合同内容为：与前述《前期物业服务合同》相同；本案被告每次交纳费用时间为5-15日到天正雅苑客户服务中心交纳当月物业服务费和上月公用能源公摊费；本案被告违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，本案原告有权要求本案被告补交并从逾期之日起按欠费额每天3‰交纳违约金。合同签订后，原告向天正雅苑小区业主提供了公共场所的卫生清扫及保洁、垃圾收集并清运、供电供水管线的养护维修、电梯的维护及保养、公共绿化的养护等物业服务，并每月按物业服务费72.40元（实际金额为建筑面积85.19平方米×0.85元／平方米=72.4115元）、公共能耗费6元、二次加压水电费（根据重庆市渝綦水务技术开发有限公司渝綦自来水分公司的水价标准按0.6元／吨乘以业主实际用水量）标准向被告等该小区业主收取，被告向原告交纳2009年9月至2011年4月的物业服务费72.40元、公共能耗费6元、二次加压水电费。但从2011年5月开始，被告每月拒向原告交纳物业服务费、公共能耗费、二次加压水电费。2015年1月，原告以书面方式向被告催收其尚欠的物业服务费、公共能耗费、二次加压水电费，被告仍拒绝向原告交纳物业服务费、公共能耗费、二次加压水电费，至2015年3月止，计47个月，被告尚欠物业服务费计3402.80元、公共能耗费计282元、二次加压水电费210元，共计金额为3894.80元。期间，原告仍然向天正雅苑小区业主提供了公共场所的卫生清扫及保洁�垃圾收集并清运、供电供水管线的养护维修、电梯的维护及保养、公共绿化的养护等物业服务；天正雅苑小区一直未成立业主委员会。本案在审理过程中，经调解，双方未能够达成一致意见，各持己见。
上述事实，有原告的陈述，原告提供的《前期物业服务合同》、《天正雅苑物业管理服务合同》、催收通知书、整改通知书、照片、业主交费情况明细表等证据予以证实，并经当庭质证及本院审查属实，足以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律的保护。天正雅苑小区的建设单位依照我国法律、法规的规定，与本案原告签订了《前期物业服务合同》，该合同对原、被告均具有约束力。合同签订后至今，原告按照约定向被告的位于天正雅苑小区物业提供了清洁卫生等物业服务，并保障该幢大楼电梯的正常运行、维护，原告按照每月物业服务费72.40元、公共能耗费6�及据重庆市渝綦水务技术开发有限公司渝綦自来水分公司的水价标准按0.6元／吨乘以业主实际用水量计算二次加压水电费向被告收取相应的物业服务费、公共能耗费、二次加压水电费。从2011年5月起，被告每月拒绝交纳部分物业服务费、公共能耗费、二次加压水电费，经原告书面催交，被告仍然拒绝交纳部分物业服务费、公共能耗费、二次加压水电费，原告乃诉至本院请求判决被告交纳尚欠的物业服务费、公共能耗费、二次加压水电费，共计金额3894.80元。本案在审理中，被告认可原告所诉称尚欠的物业服务费、公共能耗费、二次加压水电费，所以，本院可以确认被告尚欠原告2011年5月起至2015年3月止的物业服务费、公共能耗费、二次加压水电费，金额共计3894.80元的事实成立，故对原告要求被告给付尚欠物业服务费、公共能耗费、二次加压水电费，金额共计3894.80元�诉讼请求予以支持。虽被告拒绝向原告交纳物业服务费、公共能耗费、二次加压水电费的行为，已构成违约，依法应当按照约定承担违约责任。但被告辩称的有些事实存在，原告至今协调未完全整改，加之其没有及时与业主沟通交流，消除误解，导致被告拒绝向原告交纳物业服务费、公共能耗费、二次加压水电费的行为发生，显然被告不是恶意的。故本院对原告要求被告支付物业服务费违约金的诉讼请求不予以支持。本院建议：原告作为具有物业管理职能的企业，其应当按照约定全面履行自己的义务，按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平；其在物业服务中应当树立既为全体业主服务，也为每一个业主服务的观念，不得侵犯或者越权限制业主权利；其还应当接受业主的监督，如业主提出相关物业服务的瑕疵后，原告应当耐心听取业主反映意见，及时与业主进行沟通交流，积极协调整改，采取补救措施，依法按照约定履行义务。被告作为业主，其享有权利的同时，也应当按照合同约定按时交纳物业服务费、公共能耗费、二次加压水电费等义务，防止因物业服务费等费用不足而可能导致的降低物业服务的水平和标准，损害其他业主权益的事件发生。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第八十二条、第八十三条，《物业管理条例》第一条、第七条（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告杨六银在本判决生效后五日内向原告重庆浩佳物业管理有限公司支付其尚欠2011年5月至2015年3月止的物业服务费�3402.80元、公共能耗费计282元、二次加压水电费210元，共计金额为3894.80元；
二、驳回原告重庆浩佳物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告杨六银负担，此费已由原告重庆浩佳物业管理有限公司预交纳，被告杨六银在履行上述义务时一并付给原告重庆浩佳物业管理有限公司。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效�，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 黎伟
二０一五年五月十一日
书记员 彭超