重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0109民初6778号
原告（反诉被告）江海东，男，汉族，1988年4月19日出生，户籍地吉林省农安县。
委托代理人杨秋月，重庆智渝律师事务所律师。
委托代理人彭晨，重庆智渝律师事务所律师。
被告（反诉原告）重庆尚能商业管理有限公司，住所地重庆市北碚区天生路145号3-1,统一社会信用代码91500109304902230B。
法定代表人张耗然，职务不详。
委托代理人古惠文，该公司员工。
委托代理人彭仕明，重庆瑞月永华律师事务所律师。
原告江海东诉被告重庆尚能商业管理有限公司（以下简称尚能公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案受理。审理过程中，尚能公司在提交答辩状期间于2016年10月8日提出反诉，本院于同日立案受理，并由审判员上官鹏依法适用简易程序分别于2016年10月10日、2016年11月24日公开开庭合并进行了审理。因案情较为复杂，当事人争议较大，不宜继续适用简易程序进行审理，故于2016年12月27日作出（2016）渝0109民初6778号民事裁定书，裁定将本案转为普通程序，由审判员上官鹏担任审判长，和人民陪审员赖远模、人民陪审员彭时贞共同组成合议庭，于2017年3月6日对本案公开开庭进行了审理。原告江海东的委托代理人彭晨和被告尚能公司的委托代理人彭仕明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）江海东诉称，2016年5月16日，江海东与尚能公司签订房屋租赁合同，约定由江海东租赁尚能公司提供的位于重庆市北碚区××路××附××号的第××层第B42号商铺，租赁期限为2016年5月13日至2018年8月19日，租金按季度支付。合同签订后，江海东向尚能公司缴纳了租金15661元、管理费2198元、租赁保证金14400元。2016年6月9日，江海东在该租赁商铺经营的“花甲米线”店正式开业。2016年8月12日，尚能公司擅自将江海东租赁的上述商铺上锁。但江海东并无终止租赁合同的意愿，故在此期间同尚能公司进行了协商，要求继续租赁上述商铺，但尚能公司非但未解开门锁，还擅自于2016年8月24日将江海东店内物品搬离。同�，江海东收到了尚能公司通知，要求终止双方签订的房屋租赁合同。2016年9月1日，江海东向尚能公司发出了书面通知，对尚能公司要求解除合同这一行为表示异议。次日，尚能公司将上述原本由江海东租赁经营的商铺租赁给他人，并开始装修。综上，江海东认为，尚能公司在合同正常履行期限内擅自将江海东承租的商铺上锁属于严重违约，将江海东店内物品擅自搬离已构成侵权，而擅自将原本由江海东租赁经营的商铺租赁给他人更属根本违约。尚能公司上述严重违约行为导致江海东无法顺利实现合同目的，故现应解除房屋租赁合同。因上述纠纷和尚能公司协商未果，江海东故起诉来院，请求判决：1.确认尚能公司解除房屋租赁合同的行为（即尚能公司于2016年8月24向江海东发出的通知）无效；2.解除尚能公司和江海东签订的《租赁合同》；3.由违约方尚能公司赔偿给�海东租金3040元、管理费431元、营业损失5700元、装修费30000元等各项损失共计39171元；4.由尚能公司向江海东退还租赁保证金14400元。
被告（反诉原告）尚能公司辩称，2016年5月16日，尚能公司与江海东签订《租赁合同》，约定由尚能公司将位于重庆市北碚区××路××附××号的第××层第B42号商铺出租给江海东使用情况属实，但同时约定承租人应于2016年5月23日前开业，不得擅自停业。而江海东在合同履行过程中，并未按照约定如期在2016年5月23日之前开业，直至2016年6月9日开业，还从2016年7月31日起无故停业连续达3天以上，经尚能公司多次督促履行未果。江海东上述行为严重违反了合同约定，故尚能公司按照约定解除合同，并和江海东办理了商铺内物品的交接将商铺收回并无不当，并有权扣除江海东交纳的租赁保证金。因尚能公司在合同履行过程中不存在任何违约或侵权行为，故请求人民法院驳回江海东的全部诉讼请求。
被告（反诉原告）尚能公司反诉诉称，尚能公司和江海东于2016年5月16日签订《租赁合同》，约定由尚能公司将位于重庆市北碚区××路××附××号的第××层第B42号商铺出租给江海东使用，同时约定承租人应于2016年5月23日前开业，中途不得擅自停业。但江海东未依约如期在2016年5月23日之前开业，还从2016年7月31日起无故停业连续达3天以上，严重违反了合同约定，故尚能公司依约解除了合同，并将商铺收回。另外，该商铺在江海东经营期间产生的水电费及因腾空商铺产生的搬运费等费用尚未结清。尚能公司认为，江海东严重违反合同约定，未如期开业并擅自停业，给该商铺所在并由尚能公司运营的“××丽街”商圈整体商业环境造成了不良影响，故江海东应当承担相应的违约责任。因相关纠纷尚能公�和江海东协商未果，故提起反诉，请求判决：1.由江海东向尚能公司支付拖欠的电费、水费共计719元；2.由江海东向尚能公司支付延期开业违约金5120元；3.由江海东向尚能公司支付无故停业违约金7680元；4.由江海东向尚能公司支付滞纳金（以5120元为基数，按每日0.50%的标准，从2016年6月9日起计算至付清之日；以7680元为基数，按每日0.50%的标准，从2016年8月24日起计算至付清之日）；5.由江海东向尚能公司支付腾空商铺搬运费600元；6.反诉费用由江海东承担。
原告（反诉被告）江海东反诉辩称，江海东完全按照双方签订的《租赁合同》履行了自己的义务，并不存在尚能公司所称的私自停业行为，于2016年6月9日开业也并不违反合同约定，故不应向尚能公司支付延期开业违约金、无故停业违约金及相关滞纳金。另外，尚能公司认为江海东拖欠的电费、水费已由尚能公司垫付，但电费、水费具体金额不能仅凭尚能公司单方制作的单据来认定。尚能公司主张的搬运费系因尚能公司违反合同约定单方面将江海东租赁的商铺私自上锁并强行控制所致，金额亦无法确认，故不应由江海东支付。综上，江海东请求人民法院驳回尚能公司本案中的反诉请求，并承担反诉案件受理费。
经审理查明，位于重庆市北碚区××路××号附××号房屋性质为商业服务用房，登记的权利人为重庆泰吉置业有限公司。重庆泰吉置业有限公司（甲方）于2014年8月和尚能公司（乙方）签订《商业用房租赁合同》，约定由甲方将包括上述房屋在内的商业用房及车库等附属设施出租给乙方统一经营和管理，对于商业用房约定的租赁期限为10年，并约定乙方在租赁期限内有权将商业用房的全部或部分区域转租给第三方经营商业使用。转租后，甲、乙双�租赁关系及租赁合同条款不变，仍由甲、乙双方直接进行租赁费用的结算，不受转租影响。合同签订后，相关房屋即交付给尚能公司，由尚能公司进行管理和运营。
2016年5月16日，江海东（乙方）与尚能公司（甲方）签订了一份期限为2016年5月13日至2018年8月19日的《租赁合同》，约定由乙方承租甲方提供的位于重庆市北碚区××路××号附××号××层第B42号商铺单元（建筑面积约34㎡）从事餐饮服务，由乙方向甲方支付租金、管理费等费用，并以不低于3个月首期租金的标准向甲方交纳租赁保证金。双方在合同附件三中约定，租金实行递增制，其中2016年5月13日至2016年8月19日期间的租金为4800元/月，2016年8月20日至2017年8月19日期间的租金为5184元/月，2017年8月20日至2018年8月19日期间的租金为5598.72元/月。首期3个月的租金为14400元。管理费680元/月，自2016年5月13日起计收，首期3个月的管理费为2040元。租赁保证金为14400元。对于租金、管理费的缴纳方式，合同第三条、第四条约定乙方应于每季度最后一个月25日前向甲方缴纳下一季度租金、管理费。
合同第二条为租赁期条款。该条第三款约定，乙方应当按照合同附件三约定的开业日开业经营。如乙方未能按时开业，则甲方有权追究乙方的违约责任。
关于水、电、煤气等能源使用费，合同第四条第二款约定：“乙方应定期按市政收费标准向甲方支付能源使用费：包括但不限于电费、水费（如有）和煤气费（如有），每单元（商铺）设独立计量仪表。乙方按甲方提供的账单上实际用量交费。乙方需每月5日前向甲方交纳有关费用”。
合同第五条为“保证金”条款。该条第一款约定：“乙方签署本合同的同时，需向甲方缴纳附件三约定的租赁保证金（不低于三个月首期租金）和能源使用保证金，作为乙方忠实履行本合同各项条款的保证金……”。第二款约定：“如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权敦促其履约。若经敦促乙方仍不履行合同约定的义务，则甲方有权扣除保证金或乙方其他费用来抵偿乙方欠缴之款项及应赔偿甲方的损失……。在甲方按本合同约定用保证金充抵乙方应付款项后，所持保证金少于本条第一款约定的数额时，乙方须在接到甲方通知后五天内立即将保证金补足”。第三款约定：“在乙方全部履行本合同各项条款的情况下，在乙方按第十四条的约定交还该单元九十天后，或乙方因其违反本合同相应条款而向甲方清偿所有应付款项后九十天内（以较后者为准）……，自乙方提供甲方开具的保证金收款收据和在租赁场地注册证件（如有）的注销证明，甲方将保证金全额无息退还乙方”。第四款约�：“乙方不得将保证金转让或抵押，未经甲方同意亦不得将保证金用于抵消其任何应付款项”。第五款约定：“如乙方未按本条约定缴付或补足保证金，则甲方有权按日收取0.50%的滞纳金或单方面终止本合同。如甲方因此终止本合同，乙方应承担提前终止合同的违约责任”。
合同第九条为“甲方责任”条款。该条第一款约定：“保证在租赁期限内该单元处于正常可使用和安全的状态，并为乙方正常经营活动提供方便……”。
合同第十一条为“违约事件及补救措施”条款。该条第一款约定：“如乙方逾期向甲方支付本协议下的任何款项，甲方除可依据本合同第十七条约定提前终止合同外，还可采取下列一项或多项措施：1.要求乙方就其迟延支付之应付款项支付滞纳金，其中租金、管理费及空调费、设施费用之滞纳金按每日0.50%计收……”。第二款约定：“乙方未经甲方事先书面同意，未如期开业或擅自停止营业，甲方有权根据当月租金水平的两倍按日收取违约金……并有权按照第十六条的约定提前终止本合同”。该条第三款约定了甲方不予退还保证金的情形：“未经双方协商一致，乙方单方面要求提前终止合同，或本合同依据第十七条提前终止时，甲方有权不予退还乙方已付保证金。如保证金仍不足以抵付甲方下列损失的，甲方仍有权向乙方追偿：1.在本合同约定的租期内，因乙方的违约行为造成甲方提前解除合同形成该单元空置期的租金、管理费及空调费损失……”。
合同第十四条为“交还”条款。该条第一款约定：“租赁期满或本合同提前终止时，乙方应在租赁期满或本合同提前终止当日或按甲方通知的期限将该单元交还甲方”。该条第四款约定：“若乙方发生逾期交还该单元，甲方有权进入该单元，并有权决定挪动该单元内的物品，或将该单元恢复至提供给乙方时的状况，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、挪动前述物品和将该单元恢复至提供给乙方时的状况所产生的所有费用……”。该条第五款约定：“无论乙方因为什么原因搬离该单元，不得要求甲方偿还其所付出的任何必要费用（包括购买内装修、附属设施和各种设备等的费用），亦无权要求甲方支付搬迁费、腾退费等”。
合同第十六条为“终止合同”条款。该条第一款约定：“出现下列情形之一，在不影响甲方根据本合同和有关法律法规所享有的其他权利的情况下，甲方有权终止合同并要求乙方交还该单元：……5.乙方未经甲方事先书面同意，未如期开业的，或擅自停止营业连续3天以上（含3天）或于同一个月�累计营业时间少于25天的……”。该条第二款约定：“当发生本条第一款的情况时，本合同自甲方将终止合同通知书送达乙方之日起即时终止。甲方也可在该送达之通知书中规定另一确定日期为本合同终止日”。该条第三款约定：“本合同依照本条提前终止时，乙方应按照甲方通知的时间交还该单元，如乙方不按照甲方通知的时间交还该单元，甲方有权按本合同第十四条约定自行收回该单元，并要求乙方承担违约责任”。
合同第十七条为“放弃权利”条款。该条主要约定了甲方在特定条件下放弃权利的情形，如“当乙方发生违约，而甲方已收取租金时，不应视为甲方放弃追究违约的权利。甲方放弃本合同条款约定的任何权利，应以甲方盖章确认的文件为准……”。
合同第二十一条为“通知”条款。该条第二款约定：“……甲方对乙方发出的通知可采用以下方式送达：①直接送至该单元或本合同附件一之通讯地址并经签收；②通过邮局或快递公司寄送该单元或本合同附件一之通讯地址；③在公证人员在场的情况下，送至该单元或本合同附件一之通讯地址。前述通知若经邮局或快递公司退回的，亦同样视为已经送达对方”。
合同第二十二条为“争议”条款。该条第二款约定：“甲方和乙方之间对于本合同的争议，应当首先通过协商解决。协商不能解决时，任何一方应向重庆市北碚区人民法院提出诉讼”。
合同第二十三条为“文字、生效及其它”条款。该条第二款约定：“本合同的所有附件，附属协议均是本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力”。第六款约定合同自2016年5月13日起生效。
合同附件三为“租赁条件”条款。对于乙方开业日，第一条第2款约定：�乙方开业日：2016年5月23日，具体开业日期以甲方书面通知为准”。
《租赁合同》于2016年5月16日签订后，尚能公司于当天将合同所涉位于重庆市北碚区××路××号附××号的第××层第B42号商铺单元交付给江海东使用，江海东支付了2016年5月17日至2016年8月31日之间的租金15661元、管理费2198元，并交纳了租赁保证金14400元。
在经过前期准备后，江海东在上述商铺经营的“花甲米线”店于2016年6月9日开业。开业前，尚能公司于2016年6月8日向江海东发出了一份《通知》（落款日期2016年6月8日），主要表示鉴于江海东未按照双方租赁合同约定于2016年5月23日按时开业，给商圈整体形象造成不良影响，要求江海东从2016年5月23日起以每日双倍合同日租金的标准向尚能公司交纳罚金，直至正式开业。尚能公司在通知中还要求江海东保证于2016年6月13日开业，在开业前�尚能公司交清延期开业的双倍罚金6400元。上述《通知》于2016年6月8日送达给江海东。对于开业时间，除合同附件三的约定外，尚能公司未另行向江海东发出过书面通知指定具体的开业时间。
2016年8月12日，尚能公司将江海东租赁的××路××号附××号××层第B42号商铺上锁。2016年8月24日，尚能公司工作人员通过手机微信软件传输相关照片的方式，向江海东发出了一份《通知》（落款日期2016年8月18日），内容为主要表示因江海东经营的上述××路××号附××号××层第B42号商铺从2016年7月31日起至2016年8月18日关闭店铺已达三日以上，根据双方签订的《租赁合同》第十六条第一款第5项约定，尚能公司现向江海东提出终止该租赁合同，并要求江海东于2016年8月19日之前和尚能公司签订解除协议，并自行将商铺腾空交付于尚能公司。尚能公司在该《通知》中还表示若江�东于2016年8月22日之前未能腾空并返还商铺，将视为江海东主动放弃商铺内一切现有设施、设备及货品等物的所有权，届时第三方将采取一切必要手段，强制腾空商铺，由此产生的一切损失由江海东自行承担。江海东于2016年8月24日收到了该份《通知》。2016年8月24日，尚能公司将该××路××号附××号××层第B42号商铺腾空，商铺内江海东的冰柜、抽油烟机、厨具、收银机等设备由江海东于当日领回。上述北碚区××路××号附××号××层第B42号商铺在江海东之前的上一任承租人为戴金铭，该商铺被尚能公司于2016年9月重新出租给他人。
上述事实，有《房地产权证》、档案查询结果、《商业用房租赁合同》、《租赁合同》、交纳租金收据、交纳管理费收据、交纳租赁保证金收据、《通知》、《花甲米线物品清单》等证据载卷为据，江海东与尚能公司亦均无异议，故本院予以确认。另外，为证明江海东拖欠水、电费的金额及构成情况，尚能公司在庭审中举示了《收款明细表》及《商铺水电气止数交接表》，江海东对上述证据未予认可。
本案中，双方当事人争议的焦点为江海东是否存在违反《租赁合同》约定的单方停业行为。江海东认为其不存在单方停业行为，即使其本人回老家处理个人事务时，商铺也交由员工正常经营，并未停业。而尚能公司则认为江海东于2016年7月31日起至2016年8月23日之间存在单方停业行为，严重违反了合同约定，并据此解除了《租赁合同》。对此，本院依据双方当事人在庭审中举示的证据，结合双方当庭陈述，评析如下。
为证明江海东于2016年7月31日起至2016年8月23日之间存在单方停业行为，尚能公司在庭审中举示了两份落款时间分别为2016年8月11日、2016年8月18日的《通知》、江海东于2016年8月24日领取商铺内物品时所签的《花甲米线物品清单》、由重庆恒创物业管理有限公司出具的《证明》、证人刘建的证言等证据。对于落款时间为2016年8月11日的《通知》，因系尚能公司单方制作，亦无充分证据证明该《通知》已按双方签订《租赁合同》约定的方式有效送达给江海东，江海东庭审中对此亦予以否认，故对该《通知》的证明力，本院不予采信。对于落款时间为2016年8月18日的《通知》，虽双方在庭审中确认尚能公司于2016年8月24日有效送达给了江海东，但该《通知》内容系尚能公司单方陈述，并不能客观反映江海东确实于2016年7月31日起至2016年8月23日之间存在单方停业行为，故对该《通知》的证明力，本院亦不予采信。对于江海东于2016年8月24日领取商铺内物品时所签的《花甲米线物品清单》，其内容仅能反映江海东曾从尚能公司处于2016年8月24日搬�了相关物品，并不能证明江海东存在单方停业行为。
而对于由重庆恒创物业管理有限公司出具的《证明》，因该公司通过和尚能公司签订《保安保洁服务合同》，为包括本案争议商铺在内的物业提供日常保安和保洁服务，该公司对获悉本案争议商铺是否正常开门营业等基本信息有着较为便利的接近条件，故该《证明》的证明力应予以认可。另外，对于由尚能公司申请出庭作证的证人刘建的证言，刘建表示其在江海东所租赁××路××号附××号××层第B42号商铺的隔壁即第B43号商铺工作，表示江海东在西南大学放暑假后存在停业行为。虽刘建对江海东何时停业、具体停业多久不能十分明确，但刘建的证言与上述由重庆恒创物业管理有限公司出具的《证明》，基本内容能够得到相互印证，故对刘建的证言也应予以采信。上述《证明》及证人刘建的证言，可作为认定江海东自2016年7月31日起至2016年8月11日期间存在单方停业行为的初步证据。而鉴于尚能公司已于2016年8月12日将本案争议商铺上锁，开始进行实际控制，导致江海东客观上无法继续营业，故自2016年8月12日起不应认定为江海东单方停业。对于上述《证明》及证人刘建的证言，江海东并未予以认可。江海东坚持认为在上述期间，虽其本人回老家处理个人事务，但商铺却交由员工正常经营，并未单方停业。但庭审中，江海东对于其所称的该员工的姓名、住址、公民身份号码等主要信息一无所知，明显不符合聘用员工的基本常理。而且，江海东在庭审中表示其在经营“花甲米线”店期间对日常经营业务未记账。业主因处理个人事务不在店铺内时，受聘员工对店铺的日常经营业务并不记账，亦极不符合一般的商业常识和生活常理。另外，江海东对于其所称该员工的联系电话等亦无法提供，导致对这一问题最终不能有效核实。综上，本院认为，在尚能公司已提交相关《证明》及证人刘建的证言，可作为认定江海东自2016年7月31日起至2016年8月11日期间存在单方停业行为初步证据的前提下，江海东对于上述证据的反驳和解释明显不能自圆其说，前后矛盾不一，不符合一般的商业常识和生活常理，无法进行确信。故本案中，应认定江海东自2016年7月31日起至2016年8月11日期间存在单方停业行为，违反了《租赁合同》的约定。
本院认为，尚能公司（甲方）和江海东（乙方）于2016年5月16日签订的关于北碚区××路××号附××号××层第B42号商铺（单元）的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。
本案中，鉴于《租赁合同》第十六条第一款约定：“出现下列情形之一，在不影响甲方根据本合同和有关法律法规所享有的其他权利的情况下，甲方有权终止合同并要求乙方交还该单元：……5.乙方未经甲方事先书面同意，未如期开业的，或擅自停止营业连续3天以上（含3天）或于同一个月内累计营业时间少于25天的……”。第二款约定：“当发生本条第一款的情况时，本合同自甲方将终止合同通知书送达乙方之日起即时终止。甲方也可在该送达之通知书中规定另一确定日期为本合同终止日”。江海东自2016年7月31日起至2016年8月11日期间存在单方停业行为，连续停业时间超过了合同约定的“3天以上（含3天）”，故尚能公司行使合同解除权的条件已经成就。尚能公司于2016年8月24日向江海东发出《通知》，表示因江海东经营的B42号商铺从2016年7月31日起至2016年8月18日关闭店铺已达三日以上，根据《租赁合同》第十六条第一款第5项约定，向江海东提出终止租赁合同，未明确规定另一确定日期为合同终止日，而江海东于当天收到了该份《通知》，故尚能公司已按照合同约定于2016年8月24日行使解除权，实际解除了和江海东签订的《租赁合同》。本案中，因《租赁合同》已于2016年8月24日被尚能公司解除，而尚能公司解除合同的行为符合合同约定，故对于江海东请求判决确认尚能公司于2016年8月24日向其发出解除《租赁合同》通知的行为无效的诉讼请求，本院不予支持。另外，鉴于《租赁合同》已实际于2016年8月24日解除，故对于江海东在本案中以尚能公司擅自将商铺上锁，将店内物品搬离，并将商铺租赁给他人等严重违约行为导致江海东无法实现合同目的为由，请求判决解除双方签订《租赁合同》的诉讼请求，缺乏事实基础和法律依据，本院亦不予支持�
对于江海东请求判决由尚能公司赔偿租金3040元、管理费431元、营业损失5700元、装修费30000元等损失共计39171元这一诉讼请求。
关于租金和管理费。《租赁合同》签订后，江海东已按照约定将商铺租金、管理费交纳至2016年8月31日。尚能公司于2016年8月12日将江海东承租的该B42号商铺上锁，开始实际控制，故江海东自2016年8月12日起未再继续使用租赁物。对于2016年8月租金，合同约定2016年5月13日至2016年8月19日的月租金为4800元，2016年8月20日至2017年8月19日月租金为5184元。故江海东交纳的2016年8月12日至19日的租金为1280元（4800元/月÷30天/月×8天），2016年8月20日至31日的租金为2073.60元（5184元/月÷30天/月×12天），故江海东在未实际使用租赁物期间已向尚能公司交纳的租金合计3353.60元。合同约定管理费为680元/月，故江海东在未实际使用租赁物期间，已向尚�公司交纳的管理费为453.40元（680元/月÷30天/月×20天）。对于上述租金和管理费，尚能公司在庭审中认为江海东存在严重违反合同约定的单方停业行为，故按照合同约定应当不予退还。对此，综观《租赁合同》各项条款，并无有关在乙方违反合同约定单方停业，甲方据此解除合同时，对于乙方已缴纳而未实际使用商铺期间的租金和管理费，甲方可不退还给乙方的相关约定。鉴于合同中并无此项约定，而江海东已交纳了租金、管理费，但未实际使用租赁物，故对于尚能公司2016年8月12日将商铺上锁之日起至2016年8月23日致使江海东无法继续使用商铺这一期间的租金和管理费，及2016年8月24日合同解除之日起至2016年8月31日江海东未实际使用商铺这一期间的租金和管理费，尚能公司均应赔偿给江海东。上述江海东多交纳的租金为3353.60元，管理费为453.40元，江海东在本案中要求尚能公司赔偿租金3040元、管理费431元，未超过上述金额，故本院对此予以支持。
关于营业损失。江海东在本案中以尚能公司在2016年8月12日将商铺上锁，导致其无法正常营业为由，要求尚能公司赔偿给其营业损失5700元（300元/天×19天，截至2016年8月31日）。尚能公司确于2016年8月12日将商铺上锁，并于2016年8月24日向江海东发出通知，据此解除了《租赁合同》。对于2016年8月24日至2016年8月31日之间的营业损失，因尚能公司已基于江海东的违约行为于2016年8月24日解除了合同，而江海东亦于该日搬离了商铺，故对该期间的营业损失，本院不予支持。对于2016年8月12日起至2016年8月23日期间的营业损失，因江海东并未举示包括其经营该商铺期间经济账目在内的能够足以说明该商铺经营状况的有效证据，导致对商铺是否处于亏损或持续盈利这一事实无法查清，且江海东已�张了该期间内的租金和管理费，故本院对此不予支持。
关于装修费。因《租赁合同》第十四条第五款明确约定：“无论乙方因为什么原因搬离该单元，不得要求甲方偿还其所付出的任何必要费用（包括购买内装修、附属设施和各种设备等的费用），亦无权要求甲方支付搬迁费、腾退费等”，故对于江海东在本案中主张的装修费30000元，本院不予支持。
对于江海东请求判决由尚能公司返还租赁保证金14400元这一诉讼请求。《租赁合同》第五条为“保证金”条款。该条第一款约定：“乙方签署本合同的同时，需向甲方缴纳附件三约定的租赁保证金（不低于三个月首期租金）和能源保证金，作为乙方忠实履行本合同各项条款的保证金……”。第二款约定：“如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权敦促其履约。若经敦促乙方仍不履行合同约定的义务，则甲方有权扣除保证金或乙方其他费用来抵偿乙方欠缴之款项及应赔偿甲方的损失……。在甲方按本合同约定用保证金充抵乙方应付款项后，所持保证金少于本条第一款约定的数额时，乙方须在接到甲方通知后五天内立即将保证金补足”。第三款约定：“在乙方全部履行本合同各项条款的情况下，在乙方按第十四条的约定交还该单元九十天后，或乙方因其违反本合同相应条款而向甲方清偿所有应付款项后九十天内（以较后者为准）……，自乙方提供甲方开具的保证金收款收据和在租赁场地注册证件（如有）的注销证明，甲方将保证金全额无息退还乙方”。第四款约定：“乙方不得将保证金转让或抵押，未经甲方同意亦不得将保证金用于抵消其任何应付款项”。第五款约定：“如乙方未按本条约定缴付或补足保证金，则甲方有权按日收取0.50%的滞纳金或单方面终止本合同。如甲方因此终止本合同，乙方应承担提前终止合同的违约责任”。另外，《租赁合同》第十一条第三款还约定了甲方不予退还保证金的情形：“未经双方协商一致，乙方单方面要求提前终止合同，或本合同依据第十七条提前终止时，甲方有权不予退还乙方已付保证金。如保证金仍不足以抵付甲方下列损失的，甲方仍有权向乙方追偿：1.在本合同约定的租期内，因乙方的违约行为造成甲方提前解除合同形成该单元空置期的租金、管理费及空调费损失……”。对此，《租赁合同》第十七条为“放弃权利”条款，主要约定了甲方在特定条件下放弃权利的情形，如“当乙方发生违约，而甲方已收取租金时，不应视为甲方放弃追究违约的权利。甲方放弃本合同条款约定的任何权利，应以甲方盖章确认的文件为准……”，并未有任何与提前终止合同有关的条文内容。
上述《租赁合同》中与保证金相关的所有条款，并未有关于在乙方违反合同约定单方停业时，甲方可不退还保证金的直接约定，故应在本案中结合上述所有相关条款进行综合判断，明确双方当事人缔约时的真实意思表示。《租赁合同》第五条第一款约定了保证金的基本性质，即作为乙方忠实履行《租赁合同》各项条款的保证金。第二款约定了保证金的基本功能，即优先冲抵乙方欠缴款项或应赔偿甲方损失，还约定乙方有在保证金低于合同约定金额时及时补足，确保保证金额度充盈的义务。第三款约定了乙方缴纳保证金的返还机制，一是在乙方完全履行《租赁合同》各项条款，并按照合同第十四条的约定按期将商铺交还给甲方90天后退还保证金；二是在乙方因违反合同条款而应向甲方清偿所有应付款项后90天内退还保证金。第四款系对保证金用途的限制。第五款为乙方应缴付或补足保证金的强制义务。同时，第十一条第三款还约定了甲方不予退还保证金的两种情形，一是未经双方协商一致，乙方单方面要求提前终止合同；二是合同依据第十七条提前终止之时。对于第二种情形，因合同第十七条为“放弃权利”条款，未有任何与提前终止合同有关的条文内容，故鉴于第十一条第三款约定的第二种不予退还保证金情形并不明确，无法确定相关权利义务，应认定《租赁合同》对不退还保证金仅约定了上述第一种情形，即在未经双方协商一致，乙方单方面要求和甲方提前终止合同时，甲方可不退还租赁保证金。
综观上述《租赁合同》中与保证金相关的所有条款，约定了保证金系作为乙方忠实履行《租赁合同》各项条款的保证金这一基本性质，约定了保证金用来优先冲抵乙方欠缴款项或应赔偿甲方损失这一基本功能，�别约定了在乙方完全履行合同时，以及乙方违反合同约定时对于保证金的不同退还条件和程序，并约定了甲方有权不予退还保证金的例外情形，即以退还保证金为原则，以特定条件下的不退还为例外，还约定了对保证金用途的限制及乙方应缴付或补足保证金的强制义务，相关条款形成了较为严密的逻辑体系。对于违反合同约定的单方停业行为，合同明确不纳入到不退还保证金的例外情形中。故不将本案中江海东违反合同约定的单方停业行为纳入到不退还保证金的例外情形之中，应属双方当事人缔约时的真实意思表示，故双方均应受此约束。本案中，江海东违反合同约定的单方停业行为，并不属于合同约定的不退还保证金的情形，而属于《租赁合同》第五条第三款约定的第二种附条件退还情形，故尚能公司理应按照合同约定，在预先扣除江海东因违反合同应清偿的所有应付款项之后90天内，将剩余租赁保证金退还给江海东。
关于尚能公司在本案中提出的各项反诉请求。对于尚能公司反诉主张的水、电费719元。根据《租赁合同》第四条第二款约定，对于电费、水费、煤气费等能源使用费，乙方应按甲方提供账单上的实际用量在每月5日前向甲方交纳。尚能公司在庭审中举示的《收款明细表》及《商铺水电气止数交接表》，明确载明江海东在租赁××路××号附××号××层第B42号商铺经营期间，还应向尚能公司交纳水费156元、电费563元，共计719元。江海东对上述证据虽不认可，但并未举示有效证据进行反驳，故江海东理应按照合同约定，将上述费用足额交纳给尚能公司。故对于尚能公司请求判决由江海东向尚能公司支付拖欠的水电费719元的反诉请求，事实基础充分，符合合同约定，本院予以支持。
对于尚能公司反�主张的延期开业违约金5120元及相关滞纳金（以该笔5120元款项为基数，按每日0.50%为标准，从2016年6月9日起计算至付清之日）。虽《租赁合同》第二条第三款约定，乙方应当按照合同附件三约定的开业日开业经营，如乙方未能按时开业，则甲方有权追究乙方的违约责任。对此，合同附件三约定“乙方开业日：2016年5月23日，具体开业日期以甲方书面通知为准”。但在双方实际履行合同过程中，尚能公司并未另行向江海东发出过任何书面通知，指定具体的开业时间。故根据上述合同条款，此时开业时间处于待定状态。作为已向出租人尚能公司足额交纳了租金和管理费，履行了其基本合同义务的承租人江海东，自然有权根据经营情况需要，自主决定开业时间来使用租赁物。故对于尚能公司请求判决由江海东向尚能公司支付延期开业违约金5120元及相关滞纳金的反诉请求�因江海东并不存在延期开业的违约行为，本院对此不予支持。
对于尚能公司反诉主张的无故停业违约金7680元及相关滞纳金（以该笔7680元款项为基数，按每日0.50%为标准，从2016年8月24日起计算至付清之日）。对于无故停业违约金，《租赁合同》第十一条第二款约定：“乙方未经甲方事先书面同意，未如期开业或擅自停止营业，甲方有权根据当月租金水平的两倍按日收取违约金……”。江海东自2016年7月31日起至2016年8月11日期间存在单方停业行为，共计12天，故江海东理应按照上述约定支付给尚能公司停业违约金。《租赁合同》约定2016年5月13日至2016年8月19日的月租金为4800元。故按照上述约定，江海东应支付给尚能公司的停业违约金为3840元（4800元/月×2÷30天/月×12天）。另外，关于与停业违约金相关的滞纳金。虽《租赁合同》第十一条第一款约定：“如�方逾期向甲方支付本协议下的任何款项，甲方除可依据本合同第十七条约定提前终止合同外，还可采取下列一项或多项措施：1.要求乙方就其迟延支付之应付款项支付滞纳金，其中租金、管理费及空调费、设施费用之滞纳金按每日0.50%计收……”，但双方在《租赁合同》中，并未对江海东应支付给尚能公司的停业违约金约定了支付期限或能够明确支付期限的方法，且尚能公司在提起本案反诉之前亦未曾向江海东主张过停业违约金，要求其在一定合理期限内支付，因此江海东并不存在迟延支付停业违约金的行为，故对于尚能公司请求判决由江海东向其支付停业违约金的滞纳金这一反诉请求，因缺乏事实基础，本院不予支持。
对于尚能公司反诉主张的腾空商铺搬运费600元。《租赁合同》第十四条第一款约定：“租赁期满或本合同提前终止时，乙方应在租赁期满或本合同提前终止当日或按甲方通知的期限将该单元交还甲方”。该条第四款约定：“若乙方发生逾期交还该单元，甲方有权进入该单元，并有权决定挪动该单元内的物品，或将该单元恢复至提供给乙方时的状况，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、挪动前述物品和将该单元恢复至提供给乙方时的状况所产生的所有费用……”。故按照上述约定，若江海东未在合同提前终止当日或按尚能公司通知的期限将该单元交还尚能公司，导致尚能公司自行清理江海东遗留在商铺内物品时，应当支付给尚能公司因自行清理产生的相关费用。但本案中，尚能公司于2016年8月24日才向江海东有效发出了解除合同的《通知》（落款日期2016年8月18日），该《通知》要求江海东于2016年8月19日之前自行将商铺腾空交付给尚能�司。该份《通知》形成于2016年8月18日，不含形成当天，尚能公司仍为江海东留有1天时间，由江海东自行处理其遗留在商铺内的物品。故按照该《通知》本意，尚能公司实际于2016年8月24日向江海东发出通知解除合同，不含发出当天，仍应为江海东留有1天时间，由江海东自行处理其遗留在商铺内的物品。但尚能公司却并未按照该《通知》本意为江海东留有1天时间，反而径行在2016年8月24日当天即将江海东遗留在商铺内的物品单方进行了清理。另外，该份《通知》系尚能公司工作人员通过手机微信软件传输相关照片的方式向江海东发出，而并未在商铺现场向江海东送达，故即使在2016年8月24日当天，江海东亦较难有较为充分的时间及时自行清理相关物品。综上，考虑到尚能公司未给江海东留有最低限度的时间，以便江海东能够及时主动清理其遗留在商铺内的相关物品，�江海东对于尚能公司因单方清理商铺物品而产生的相关费用并无过错，不应支付给尚能公司腾空商铺搬运费。故对于尚能公司请求判决由江海东支付给其腾空商铺搬运费600元这一反诉请求，本院不予支持。
综上，本案中，尚能公司应支付给江海东租金3040元、管理费431元，并应当在扣除江海东因违反合同应清偿的所有应付款项之后90天内将租赁保证金退还给江海东。江海东则应在本案中支付给尚能公司水电费719元及停业违约金3840元。鉴于并无充分证据证明江海东因本次违反合同约定的单方停业行为及迟延交纳水电费行为，应向尚能公司支付停业违约金和水电费之外，还应支付给尚能公司其他费用，且尚能公司亦仅在本案中反诉主张了水电费、延期开业违约金及相关滞纳金、停业违约金及相关滞纳金、搬运费，故尚能公司应按照合同约定，在预先扣除江海�因违反合同应清偿的所有应付款项，即本案中江海东应支付给尚能公司的水电费719元、停业违约金3840元之后，在90天内将剩余租赁保证金无息退还给江海东。故尚能公司除应在本案中支付给江海东租金3040元、管理费431元之外，还应按照合同约定，在扣除江海东应支付的水电费719元、停业违约金3840元共计4559元后，在90天内退还给江海东租赁保证金9841元（14400元－4559元）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、由重庆尚能商业管理�限公司于本判决生效之日起十日内支付给江海东租金3040元、管理费431元等款项共计3471元；
二、由重庆尚能商业管理有限公司于本判决生效之日起九十日内支付给江海东租赁保证金9841元；
三、驳回江海东其他诉讼请求；
四、驳回重庆尚能商业管理有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1139元，由江海东承担739元，由重庆尚能商业管理有限公司承担400元；反诉案件受理费245元，由重庆尚能商业管理有限公司承担185元，由江海东承担60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，在收到缴费通知后七日内预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
审 判 长 上官鹏
人民陪审员 赖远模
人民陪审员 彭时贞
二〇一七年三月二十五日
书 记 员 张 翠