甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民一初字第793号
原告张泉峡。
委托代理人许勤，甘肃久铭律师事务所律师。
委托代理人胡毓铎，甘肃久铭律师事务所实习律师。
被告成都市宝纤健康管理有限公司。
法定代表人李随东，该公司经理。
委托代理人黄杰，成都市宝纤健康管理有限公司行政专员。
委托代理人潘亚，成都市宝纤健康管理有限公司行政主任。
原告张泉峡诉被告成都市宝纤健康管理有限公司（以下简称宝纤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理后，依法由代理审判员祝静适用简易程序于2015年10月12日和2016年1月26日公开开庭进行了审理，原告张泉峡及其委托代理人许勤，被告宝纤公司的委托代理人黄杰、潘亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年11月1日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将自己位于兰州市城关区段家滩路380-9号182平方米的房屋出租给被告，租赁期限自2014年12月1日起至2019年7月14日，月租金为7300元，租金支付方式为年付；若一方违反租赁合同约定，应向另一方支付违约金（年租金的5%），因违约给对方造成损失的，应赔偿损失。被告筹建的兰州分公司成立之日起，被告于该合同项下权利义务即由宝纤公司兰州分公司继承。其中2014年12月1日至2015年7月14日房屋租金及租赁税费已交清。房屋租赁期间，原告发现被告擅自改变房屋用途，改变房屋构造对房屋造成破坏，经原告多次劝阻，被告拒不恢复房屋原状且拖欠租金至今。故原告诉至本院，请求判令：1、解除原、被告双方的租赁合同。2、被告支付原告租金29200元。3、被告支付原告违约金4280元。4、被告支付原告恢复出租房屋费用12万元。5、被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，一、原告请求解除双方房屋租赁合同于法无据，双方的租赁合同已经解除。首先，原告出租的房屋属于经济适用房性质，被告与其达成租赁协议时，原告承诺一定能办理营业执照等证件。后被告因公司发展与原告协商一致将承租主体变更为公司，却因房屋性质原因，无法办理营业执照等证件。依据租赁合同约定，出租方不能为承租方提供办理营业执照所需各种证明并协助承租方办理各项证照的，承租方有权解除合同，因此被告于2015年4月30日即电话告知原告退租，并于2015年5月11日向原告寄送了退还租赁房屋的退房函及房屋钥匙，明确告知原告解除双方于2014年11月1日签订的房屋租赁合同，同时搬离了房屋。被告搬离房屋后，还收到了原告要求拆除店招、进行赔偿的通知，表明原告已经收到退房函并同意解除房屋租赁合同。其次，原告诉请解除租赁合同的理由是被告擅自改变房屋用途及房屋结构。原、被告双方租赁合同明确约定房屋租赁用途为经营及办公，被告也一直以经营及办公用途使用该房屋，并未改变用途。二、原告要求被告支付房屋租金及违约金没有事实及法律依据，不应得到支持。原、被告之间的房屋租赁合同已于原告收到退房函和钥匙之日解除，截止被告解除与原告租赁合同之日，被告还有已交付的剩余房租15000余元在原告处，被告自愿将剩余租金作为对原告的补偿，因此被告无需再向原告支付租金及违约金。退一步讲，即使原告未同意被告提前退租的要求，但被告已于2015年5月11日以自己的行为明确表示不再承租原告的房屋，原告对此知晓且未提出异议。自此原告应当积极采取措施防止自身损失扩大，但其怠于采取合理措施，至2015年9月8日才起诉，被告无需就原告未采取合理措施导致的损失承担责任。三、原告诉称被告擅自改变房屋用途及结构造成房屋破坏与事实不符。被告并未改变房屋用途，双方的合同约定被告在不破坏房屋主体结构的基础上，有权根据经营需要对房屋进行装修，被告在使用房屋过程中，根据经营需要，拆除原有地砖、马桶改为蹲便的行为并未改变房屋主体结构，也未出现破坏的情形。四、原告要求被告支付恢复房屋费用12万元没有法律及事实依据，不应得到支持。首先，被告按照合同约定合理使用房屋，并未对房屋造成破坏，未给原告造成事实上的损失，原告亦未对其主张的费用提供证据，不应得到支持。其次，根据我国合同法及租赁合同司法解释规定，被告没有恢复出租房屋的义务，亦无需支付恢复出租房屋的费用。综上，应当驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，案外人海月梅系被告负责兰州业务的负责人之一，主要负责被告在兰州经营门店的房屋承租工作。2013年6月5日，原告与案外人海月梅签订租赁合同，将原告装修为住宅的位于兰州市城关区段家滩路380-9号，面积182平方米的房屋出租给海月梅用于经营美容院。双方合同约定租赁期限自2013年6月15日至2019年7月14日，每月租金7300元；房屋交付时间为2013年6月15日，正式开始计算租金时间为7月14日，租赁房屋如需要装修，计租日以前为装修期，装修期免收租金。协议签订后，海月梅依据美容店经营需要对承租房屋进行了装修和改造。装修改造包括：房屋贴壁纸美化美容店环境、房屋内增加隔板分割成美容房、拆除原有地砖、卫生间坐便改蹲便、厨房拆除橱柜改成美容房、一间卧室部分改造成消毒间等内容。同时，原告提供购房合同、单位证明等相关材料，协助海月梅为涉案房屋办理了“城关区段家滩秀域域美容店”的个体工商户营业执照。“城关区段家滩秀域域美容店”受被告统一管理，系被告在兰州地区经营的业务之一。
2014年因被告欲筹建成立“成都市宝纤健康管理有限公司兰州分公司”管理兰州地区业务，故其将管理的兰州地区个体工商户统一注销后，拟重新成立分公司开展经营。2014年11月1日，被告与原告重新签订房屋租赁合同，合同约定：租赁房屋坐落于兰州市城关区段家滩路380-9号，使用面积182平方米，租赁用途为经营及办公使用；出租房屋由被告承租无偿提供给宝纤公司兰州第十分公司实际使用经营；租赁期限自2014年12月1日起至2019年7月14日止，2014年11月15日至2014年11月30日为免租期；房屋月租金为7300元（不含相关税费），相关租赁税费由被告承担，租金支付方式为年付，每期租金到期前提前30天支付下期租金；原告应为被告提供符合经营需要的各项设施，为被告提供办理营业执照所需的各种证明，并协助被告办理各项证照，如原告不按约为被告提供办理营业执照所需各种证明，导致被告不能办理营业执照等证件的，被告有权解除合同；被告在不破坏房屋原主体结构的基础上，有权根据经营需要对房屋进行装修；若一方违反合同中关于双方权利义务的约定，应向守约方支付违约金，违约金数额为年租金的5%，因违约给对方造成损失的，并应赔偿损失。协议签订后，房屋由被告继续经营美容店业务，被告亦将房屋租金交至2015年7月14日。
在经营期间，因被告未能依据原告提供的购房合同及证明等材料办理分公司的企业营业执照，2015年5月11日，被告以其公司员工海月梅的名义以特快专递形式向原告寄送了退还租赁房屋的退房函及房屋钥匙，并搬离了承租房屋。原告收到该函件及房屋钥匙后，就合同履行及相关赔偿等问题以电话等形式向被告提出异议，但双方最终未能就相关问题达成一致，酿成本案纠纷。
另查明，在本案审理期间，原告申请本院委托评估机构对涉案房屋现有装饰工程的拆除费用、恢复原状费用及原有装修工程折旧费用进行鉴定。经甘肃信诺工程造价咨询有限公司鉴定，原告房屋于2007年6月装修，至2013年7月的装修成新率为40%，现涉案房屋拆除现有美容院装修的费用为15401.34元，恢复原装修至40%的费用为46494.77元，其中卧室内1.22米衣柜、客厅内电视背景墙、淋浴房、附墙酒柜、附墙鞋柜、洗漱台、晾衣架因双方当事人对原装修项目的规格、内容无法达成一致产生争议，该部分内容的恢复原装修费用为5344.49元。
以上查明的事实，有原、被告均提供的双方签订的房屋租赁合同、原告提供的房屋平面结构图、建筑装饰施工合同，建筑装修施工预算、被告提供的海月梅与原告签订的租赁合同、特快专递回执单，原告申请本院委托甘肃信诺工程造价咨询有限公司所做的的现有装饰工程拆除费用、恢复原状费用及原有装修工程折旧费用鉴定报告及双方当事人在法庭上陈述的庭审笔录在案为凭，这些证据材料已经质证和本院审查，可以采信。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案原、被告于2014年11月1日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。被告因承租房屋系经济适用房无法办理企业法人营业执照而于2015年5月11日向原告发出了退还房屋的退租函及房屋钥匙，原告收到退租函及房屋钥匙后虽然提出了异议，但其未在我国合同法司法解释确定的合理期限内（三个月）请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，现亦起诉要求解除双方的房屋租赁合同，因此原、被告之间的房屋租赁合同已于原告收到退租函及房屋钥匙之日解除。现原告再要求解除双方房屋租赁合同已无必要，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告支付租金29200元的诉讼请求，因双方的租赁合同已于2015年5月解除，而被告亦将房租已交至2015年7月14日，原告现要求被告继续支付租金没有事实及法律依据，本院对此亦不予支持。
关于原告要求被告支付违约金4280元的诉讼请求，虽然被告认为其解除合同的原因是出租房屋系经济适用房导致其无法办理分公司营业执照，但其并未提供相关证据对该主张予以佐证；其次被告承租房屋时即对房屋的性质及状况已知晓，并且根据双方租赁合同的约定，原告对被告办理营业执照仅负有提供相关房产相关资料的协助义务，而原告亦提供资料配合被告办理了“城关区段家滩秀域域美容店”的个体工商户营业执照，至于其后的分公司营业执照未能办理并非是原告不履行合同义务所致。最后，涉案的房屋即使购房合同中登记为经济适用房，也不是我国政策规定的限定价格、限定出售对象及限定发售方式的严格意义的经济适用房，而是原告单位出售的带有福利性质的房屋，因此被告以原告出租的房屋系经济适用房导致其分公司营业执照未能办理为由解除合同的依据不足，其擅自解除合同的行为对原告构成违约，应当按照合同约定，向原告支付违约金4280元，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。
关于原告要求被告支付房屋恢复原状费用12万元的诉讼请求。虽然原告对海月梅承租房屋后的装修行为明知，且原、被告双方的租赁合同约定被告可以在不破坏主体结构的情况下依据经营需要对房屋进行装修，但原告是基于租赁合同能够全面履行的合理信赖而同意被告对房屋装修、改造。现被告将原告装修的住宅改造成美容院后不到两年的时间即解除合同，美容院的装饰装修物于原告住宅的使用功能而言无法利用，根据我国合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人可以根据履行情况和合同形式，要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故被告应当将未形成附合的装饰装修物予以拆除。因被告至今未将房屋内的装饰装修物进行拆除，且双方对房屋内装饰装修物拆除费用进行评估时被告未提出异议，故被告应当向原告支付拆除涉案房屋现有装修的费用15401.34元，由原告自行负责拆除。关于原告要求被告支付房屋恢复原状费用的主张，因被告在合同履行期限内擅自解除合同已构成违约，其将房屋改造成美容院亦使原告的房屋部分结构丧失了作为住宅的使用功能，给原告造成了损失，被告应当在合同解除后赔偿原告的损失。但原告擅自改变房屋用途，同意被告将住宅改造为经营性用房，其本身对损失也应承担相应的责任，故本院确定原、被告双方对该损失各承担一半的责任。根据甘肃信诺工程造价咨询有限公司的评估报告，原告房屋的原装修至2013年7月成新率为40%，现将房屋恢复原装修至40%成新率的费用为46494.77元，故被告应当向原告支付的恢复房屋原装修费用为23247.39元。关于鉴定报告中双方有争议的恢复原装修费用5344.49元，该部分主要是原告房屋内附墙书柜、电视背景墙、浴房、晾衣架、大理石洗漱台、附墙酒柜、毛巾架和附墙鞋柜的恢复费用，因被告对原房屋内存在酒柜、鞋柜、浴房、坐便、洗漱台、晾衣架的事实予以认可，而原告提供的装修合同及预算表能够证明其房屋内存在上述装修设施，故本院对评估报告中双方争议的上述数额予以采信，对被告的异议不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告成都市宝纤健康管理有限公司于本判决生效后十日内向原告张泉峡支付违约金4280元。
二、被告成都市宝纤健康管理有限公司于本判决生效后十日内向原告张泉峡支付拆除房屋现有装修的费用15401.34元及恢复房屋原装修费用23247.39元。
三、驳回原告张泉峡的其他诉讼请求。
评估费3000元，由原告张泉峡承担1500元，被告成都市宝纤健康管理有限公司承担1500元。
案件受理费3370元，减半收取1685元，由原告张泉峡承担1205元，被告成都市宝纤健康管理有限公司承担480元，余款1685元退回原告张泉峡。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。
在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。
代理审判员 祝 静
二〇一六年二月三日
书 记 员 张燕冰