福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民终字第369号
上诉人（原审原告、反诉被告）林安，男，1963年3月12日出生，汉族，商人。
委托代理人占红亮，福建弘袍律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）许彩君（系林安妻子），女，1963年8月27日出生，汉族，商人。
委托代理人占红亮，福建弘袍律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李志强，男，1984年9月3日出生，汉族，个体户。
委托代理人吴仁淋，武夷山市“148”法律服务所法律工作者。
上诉人林安、许彩君因房屋买卖合同纠纷一案，不服武夷山市人民法院（2014）武民初字第935号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人林安及其与上诉人许彩君的共同委托代理人占红亮，被上诉人李志强的委托代理人吴仁淋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人林安、许彩君原审请求判令：1、李志强支付剩余购房款20000元，并从2012年8月17日起按月利率2%计算支付逾期付款利息至购房款清偿完毕之日止；2、李志强支付逾期付款利息108000元（108万元×2%×5个月，利息从2012年8月起至2013年1月共5个月）。
被上诉人李志强原审反诉请求判令：林安、许彩君立即返还李志强为其垫付的债务款46000元及产生的垫付款利息损失11040元，合计57040元；2、林安、许彩君立即赔偿逾期交房违约金66370.50元（从2012年11月27日起按日万分之六计算至2013年4月26日），赔偿经济损失20000元，合计86370.50元。
原审法院查明，林安与许彩君系夫妻关系，共同共有坐落于武夷山市国家旅游度假区（红袍度假村）4幢1-4层房屋一幢。2012年8月16日，经协商，双方就前述房屋的买卖订立《房屋买卖合同书》，约定房屋总售价2107000元，确定购买合同后，乙方（李志强）先付甲方（林安）30万元，签订合同起十五日内，支付首付款707000元，余款110万元应在银行贷款下柜当日付清，自合同签订之日起两个月银行还没下款，乙方应按剩余购房款两分的利息按月支付给甲方。合同第五条约定：乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向甲方交房，每逾期一日，由违约方给另一方付相当于购房总价款千分之一的滞纳金。合同第六条约定：甲方的债权债务，乙方概不负责，房屋所产生的一切纠纷一概由甲方承担。合同签订后，李志强于2012年8月16日、23日分别支付购房款30万元、70万元，11月21日、27日分别支付20万元、8万元，2013年1月10日支付80万元（银行贷款），2013年4月17日支付7000元。合同签订后，林安、许彩君于2012年11月27日将房屋过户至李志强名下。房产过户后，因原租户吴成树拒绝退出租赁的房屋，李志强于2013年3月23日打电话给林安，要求其处理原租户退出租赁及交付房屋事宜。因原租户吴成树拒绝退出房屋，林安也未能协商成功，经公安机关参与协商，李志强于2013年4月6日向吴成树支付搬迁补偿费46000元，吴成树于同月26日退出房屋。
原审法院另查明，双方均确认，原约定的2107000元购房款中，有7000元是为解决与房屋原租户退出问题而由李志强支付给林安的款项。
原审法院认为，双方签订的《房屋买卖合同书》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，是有效合同，双方当事人均应诚信、全面履行合同内容。双方约定的购房总价款为2107000元，李志强仅支付2087000元，尚欠20000元购房款未支付，依法李志强应当履行支付该购房余款的义务。故林安、许彩君要求李志强支付剩余购房款20000元的诉请于法有据，予以支持。
关于林安、许彩君要求林安对购房款中的108万元按月利率2分计付5个月违约金共计108000元的诉请，原审法院认为，双方签订的《房屋买卖合同书》第二条第3款虽约定李志强对购房余款在银行贷款下柜当日付清，但第4款同时约定，自合同签订之日起两个月内银行还未下款，买方应按剩余购房款两分的利息按月支付给卖方。该合同第三条第4款应视为对第3款进行补充约定，即双方以合同签订之日起的两个月作为付款最后期限，如果在两个月内银行贷款未能下柜，买方即李志强就应另行筹资支付购房款，否则将承担逾期付款违约责任。李志强认为因林安、许彩君未将房产过户至其名下，无法办理贷款手续，故不存在逾期付款。但李志强亦认可合同签订后双方及中介方即着手办理向银行申请贷款的事宜，并无证据证明林安、许彩君方有拖延协助李志强方申请贷款，故关于李志强付款的时间仍应按合同第二条第4款的约定执行。李志强在合同签订后两个月内仅支付购房款100万元，从2012年10月16日起视为逾期支付，对逾期支付的款项应从该时间按照约定计算逾期利息。林安、许彩君主张对逾期支付的108万元按月利率2分计算逾期付款利息至2013年1月，李志强认为该利息过高，原审法院认为，双方在合同中的该约定并非违约金，且月利率2分不宜认定为过高，可以支持，对李志强的该辩解意见不予支持。李志强在2012年11月21日、27日分别支付20万元、8万元，2013年1月10日通过银行贷款支付80万元。故其中20万元逾期付款时间为36天，8万元逾期付款时间为42天，80万元逾期付款时间为86天，应按上述逾期时间按月利率2分计算逾期付款利息。经计算，上述逾期付款利息合计为52907元。关于林安、许彩君要求离婚自强对尚欠购房款20000元按月利率2分支付逾期付款利息的诉请，有合同及法律的依据，予以支持，该利息从2012年10月计算至2014年12月（共26个月）为10400元。
关于李志强要求林安、许彩君返还垫付的46000元并支付利息的诉请，原审法院认为，买卖合同中约定增加的7000元购房款，双方均确认系用于处理原租户退出问题，因此让原租户退出房屋的义务应由林安、许彩君履行。现李志强向原承租户支付46000元让其退出房屋，李志强的该项支出属实际发生的损失，且没有证据证明该项费用过高、不合理或系李志强与原承租户恶意串通，故李志强要求林安、许彩君赔偿该项损失于法有据，予以支持。关于李志强要求林安、许彩君对该代垫款项按月利率2分支付一年利息即11040元的诉请，原审法院认为，李志强支出该46000元款项形成资金被占用，其要求赔偿利息损失可以支持，但其提供的证据不足以证明其实际产生11040元的利息损失，原审法院仅支持对该46000元按中国人民银行同期贷款基准利率（年利率5.6%）计付一年的利息，经计算为2576元，对李志强该项诉请超出部分不予支持。
关于李志强要求林安、许彩君赔偿逾期交房违约金66370.50元（从2012年11月27日起按日万分之六计算至2013年4月26日）的诉请，原审法院认为，双方签订的《房屋买卖合同书》约定了逾期交房违约金，虽然未对交房时间进行约定，但应根据《中华人民共和国合同法》的有关规定及本案的事实进行确定。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，“履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。本案中，李志强在签订合同时知晓所购房屋有对外出租，在订立合同后尚有原租户退出房屋事宜需要处理，故对实际交房时间将会有迟延应有一定预期；但林安、许彩君作为出卖方，有义务将房屋交付给李志强，且林安、许彩君收取的购房款中也有7000元系用于处理原租户退出事宜，故林安、许彩君应在合理期限内将房屋交付给李志强。从买卖双方2013年3月23日通话内容来看，李志强已明确要求林安、许彩君处理原承租户事宜和交付房屋。此时距离双方签定买卖合同已有数月时间，林安、许彩君应在此之前做好与原承租户的协调与腾房的相关工作，此时李志强要求林安、许彩君履行交付房屋义务应属合理，但应再给林安、许彩君若干天准备时间，原审法院认为应再给林安、许彩君5天的准备时间，即在2013年3月29日前完成交付房屋的义务较为合理。李志强实际于2013年4月26日取得房屋，故林安、许彩君逾期交房时间为28天。根据双方签订的《房屋买卖合同书》的第五条的约定，逾期交房违约金按购房总价款日千分之一计算，该计算标准明显过高，李志强自愿调整降低按日万分之六计算不违反规定，予以准许，但违约金应以李志强实际交纳的购房款为基数进行计算。李志强在2013年3月29日时支付的购房款为208万元，应以该金额按日万分之六计算28天，计算为34944元。对李志强该项诉请超出部分，不予支持。关于李志强要求林安、许彩君赔偿经济损失20000元的诉请，其理由是因所购房屋无法交付，未及时退出原租赁房屋，被其房东扣押金20000元，但李志强所提供的证据不足以证明已实际发生该项损失，故其该项诉请依据不足，不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、李志强应于判决生效之日起十日内向林安、许彩君支付购房余款20000元，并支付逾期付款利息10400元；二、李志强应于判决生效之日起十日内向林安、许彩君支付108万元购房款的逾期付款利息52907元；三、林安、许彩君应于判决生效之日起十日内赔偿李志强代垫的购房款46000元，并支付利息2576元；四、林安、许彩君应于判决生效之日起十日内支付李志强逾期交房违约金34944元；五、驳回林安、许彩君的其他诉讼请求；六、驳回李志强的其他诉讼请求；七、判决第一、二项中李志强应支付给林安、许彩君的款项合计83307元，与判决第三、四项中林安、许彩君应当支付给李志强的款项合计83520元相互抵扣后，由林安、许彩君在判决生效之日起十日内支付给李志强213元。
一审宣判后，林安、许彩君不服，向本院提起上诉。
上诉人林安、许彩君上诉称，一审法院认定上诉人应赔偿被上诉人李志强代垫购房款46000元及利息2576元系认定事实不清，且要求上诉人支付逾期交房违约金于法无据。为此，请求撤销原判第三、第四、第七项，并依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求。
被上诉人李志强辩称，原判认定事实清楚、适用法律正确，判决适当，上诉人林安、许彩君的上诉理由不能成立，请求驳回上诉、维持原判。
上诉人林安于二审申请证人吴某出庭作证，并提供书面证词一份，本院予以准许，证人吴某证实2013年年底，被上诉人李志强让其跟上诉人说，写张条来叫证人把剩余贰万元购房款带给上诉人。上诉人回复：“双方账没结清，被上诉人还欠上诉人这么多钱，如果被上诉人不能全部结清，只好起诉他”。
经庭审质证，上诉人林安、许彩君对证人吴某的证言不持异议，被上诉人对证言有异议，认为证人陈述不真实，应以其一审的陈述为准。本院认为，证人吴某的证言真实、且与其一审的陈述并不冲突，被上诉人李志强虽对证词的真实性有异议，但未能提供相反的证据予以证明，应承担举证不利之后果，故对证人的证词予以采信。
经审理查明，双方对原审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人林安与被上诉人李志强于2012年8月16人签订的《房屋买卖合同书》合法有效，双方应诚信履行。上诉人虽将诉争房屋所有权转移至被上诉人名下，但双方的合同约定的价款中亦包含上诉人清退承租户的费用，故上诉人应履行清退承租户之合同义务，将诉争房产交付给被上诉人。双方协商未果，被上诉人为防止损失扩大，出资46000元清退承租户，代被上诉人履行合同约定的义务，上述代垫款及利息损失应由被上诉人负担。双方《房屋买卖合同书》虽未约定具体的交房时间，但《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”之规定，被上诉人于2013年3月23日向上诉人主张要求交付诉争租赁物，原审法院酌定5日的必要准备时间，被上诉人于2013年4月26日实际取得诉争房屋，故认定上诉人逾期交房28天，并无不当。被上诉人虽于2013年年底通过证人吴某主张向上诉人交付2万元购房余款，上述行为仅系被上诉人依约履行合同义务，并不影响被上诉人向上诉人主张返还代垫款及要求承担相应的违约责任。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原判认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1584元，由上诉人林安、许彩君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乐 芳
代理审判员 刘冬龙
代理审判员 余观贵
二〇一五年五月十一日
书 记 员 谢芳德
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。