河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫17民终1935号
上诉人（原审被告）：赵旭，男，1991年7月2日生，汉族，住河南省确山县。
委托诉讼代理人：王道君，河南精锐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄大虎，男，汉族，1972年6月1日生，住河南省确山县。
原审被告：崔海霞，女，汉族，1990年6月16日生，住河南省确山县。
原审被告：张香，女，1969年2月1日生，汉族，住河南省确山县。
以上二原审被告委托诉讼代理人：王道君，河南精锐律师事务所律师。
上诉人赵旭因与被上诉人黄大虎、原审被告崔海霞、张香房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省确山县人民法院（2017）豫1725民初2460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵旭及其委托诉讼代理人王道君、被上诉人黄大虎、原审被告崔海霞和张香的委托诉讼代理人王道君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵旭上诉请求：撤销河南省确山县人民法院（2017）豫1725民初2460号民事判决第一项。事实和理由：被上诉人占用房屋经营餐馆不是因合同生效履行由上诉人主动交付房屋，而是在2016年9月30日下午房屋租赁合同生效前合同解除后，被上诉人强行占用，其抢占房屋的行为明显具有违法性，如果发生损失，跟上诉人没有关系，应当由上诉人自行承担。且一审判决认定形成财产附和的项目没有证据支持，判决上诉人赔偿被上诉人80%的损失没有任何法律依据。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，判决结果不公。
黄大虎辩称，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
崔海霞和张香未陈述。
黄大虎向一审法院起诉请求：1、被告返还原告房租人民币35000元及利息；2、被告支付原告违约金20000元；3、被告支付原告经评估的经济损失116388元、鉴定费3000元。
一审法院认定事实：被告赵旭、崔海霞系夫妻关系，赵旭系赵留喜和被告张香之子。赵留喜在确山县瓦岗镇××村委××组有一处宅基地，面积322平方米，并取得了集体土地建设用地使用证。2013年10月14日，赵留喜与驻马店市乐山旅游开发有限公司签订“村民住宅迁建安置协议”，以其所有的宅基地使用权按相应比例置换驻马店市乐山旅游开发有限公司安置房。2014年10月，驻马店市乐山旅游开发有限公司将安置房交付赵留喜。2016年9月22日，赵旭与原告黄大虎签订租赁合同，双方约定将赵留喜名下的安置房上下两层共360平方米租赁给原告黄大虎使用，租期六年，租赁费每年35000元。同日原告黄大虎将当年度的租赁费35000元交付给被告赵旭。2016年9月30日下午，赵旭电话通知黄大虎说房子不对外租了，黄大虎也表示同意，但要求赵旭退还租金并赔偿损失，故黄大虎继续占有并使用该处房屋。赵留喜打工回来后，因无处居住，于2016年10月13日向一审法院提起诉讼，要求原告黄大虎返还房屋，一审法院于2017年5月24日作出判决，判令原告黄大虎返还房屋。黄大虎不服该判决，上诉至本院，本院于2017年6月27日维持了一审法院判决。判决生效后，赵留喜向一审法院申请执行，2017年10月17日下午15时许，黄大虎亲属电话告知一审法院院执行人员，已经将房屋内的东西腾空且同意将钥匙交给赵留喜。当晚20时，在一审法院执行人员在场的情形下，双方交接完毕。
原告于2017年9月4日向一审法院提出申请，请求一审法院指定评估鉴定机构对房屋装修、购买相关的设备及酒店营业所需用品，投入的人力、物力、财力等进行评估。一审法院依法委托驻马店中亚资产评估事务所对涉案物品进行了评估。评估意见为：经评定估算，委托评估的酒店装修及物品的总评估价值为116388元，原告支付评估费3000元。评估明细为：1、门头招牌：7米*1.5米、表面贴字、霓虹灯、单价700、金额7350元；2、海信牌电视机：50寸、1台、金额4200元；3、商用自动控温售饭台：20**年10月、金额6500元；4、酒柜吧台：木质、金额4000元；5、海信空调柜机：型号50、金额7000元；6、海信分体空调、型号35、3台、金额10800元；7、保鲜展示柜：品牌广东展艺兄弟、1台、金额6000元；8、消毒柜、型号YTP-380、1台、金额5000元；9、冰柜：品牌新飞、2台、金额5200元；10、节能燃油灶：1台、金额2300元；11、土灶台：4台、金额1200元；12、地锅台：3台、金额2400元；13、液化气灶：1台、230元；14、饭桌：7个、金额5600元；15、椅子：100把、金额6000元；16、椅子罩布：70个、金额1400元；17、锅碗瓢盆筷子：1套、金额500元；18、纯水机：九阳牌1台、金额1600元；19、钢结构棚、铁皮瓦：3*7.7、3.3*3共32.2平方米、金额4508元；20、房屋室内装修：地砖、洗水池、百叶窗、1套、金额1260元；21、卫生间推拉门：1.2*2.5*2.9、1顶、金额480元；22、卫生间蹲便池：1个、金额160元；23、门：1扇、金额450元；24、单人床：铁质、4个、金额640元；25、电压力锅：2个、金额360元；26、保温桶：1个、金额300元；27、电锯：1个、金额230元；28、窗帘：8个、金额360元；29、电动车：品牌时风GD04B、1辆、金额16000元；30、厨柜：2个、金额800元；31、货架：木质1个、不锈钢1个、金额600元；32、长条方桌：10个、金额2600元；33、圆凳子：20个、单价15元、金额300元；34、方凳子：8个、金额160元；35、电磁炉：4个、金额600元；36、储水罐：1个、金额300元；37、抽油烟机：1个、金额2000元；38、电路改造：1项、金额3000元；39、用水改造：1项、金额2000元；40、下水道改造：1项、金额2000元。
一审法院认为，赵留喜系原告黄大虎和被告赵旭双方租赁合同所涉房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。赵旭与黄大虎签订租赁合同，将案涉房屋出租给黄大虎使用，须在合同签订之前经所有人赵留喜同意或在合同签订之后经所有人赵留喜追认或赵旭取得处分权方能使之有效，当事人没有充分的证据证明案涉合同存在上述有效情形，故应认定原告黄大虎和被告赵旭于2016年9月22日签订的房屋租赁协议为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。就本案而言，一审法院认为，被告赵旭过错较大，理由是：被告赵旭未经所有人同意出租所有人房屋，致使原告黄大虎不能实现其租赁6年从事经营活动的合同目的，故应认定被告赵旭存在较大过错。但原告黄大虎在租赁房屋时未尽到审慎的注意义务，未能确认被告赵旭是否有权出租房屋，且在租赁协议签订后的第9天，赵旭即通知其房子不对外租了，其亦明确表示同意。2016年10月3日，黄大虎却又搬入该房屋并占有使用一年有余，故应认定其亦存在过错。原告黄大虎为经营酒店进行投资，关于本案涉及的酒店装修以及物品，一审法院认为，考虑到经过该院执行，原告黄大虎亲属已经将房屋腾空交付给所有权人赵留喜，对已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的，非毁损不可分离或者虽可分离但拆除后严重影响物品使用价值的装饰装修物，可以认定形成附合，由双方各自按照过错分担现值损失。经一审法院审查，对评估明细中的第1、11、12、19、20、21、22、23、38、39、40项，可认定为与租赁房屋形成附合，价值共25038元，被告赵旭应赔偿原告黄大虎20030.4元（25038元×80%）。原告主张被告应返还原告房租人民币35000元及利息。经查，双方租赁协议约定每年租金为35000元，原告黄大虎于2016年10月3日搬入该房屋并占有使用至2017年10月17日，已一年有余，故对原告该请求不予支持。原告主张被告应支付原告违约金20000元。经查，双方在租赁协议中并未约定违约责任，故对原告该请求亦不予支持。被告崔海霞、张香并非原告黄大虎和被告赵旭所签合同的当事人，其不应承担相应责任。综上所述，对原告诉讼请求中超出一审法院认定的部分，因无事实和法律依据，该院不予支持。对被告辩解意见中的合理合法部分，一审法院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、第九条的规定，判决如下：一、被告赵旭于本判决生效后三日内赔偿原告黄大虎各项经济损失20030.4元；二、驳回原告黄大虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3788元，原告黄大虎负担3409元，被告赵旭负担379元。评估费3000元，原告黄大虎、被告赵旭各负担1500元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供照片八张，以证明被上诉人非法占用房屋一年多，对房屋毁损严重，且上述物品对上诉人没有任何作用，拆除还需要费用。被上诉人质证认为双方签订有合同，其是正常装修且经过上诉人允许。因上诉人一审中并未就房屋毁损问题提起反诉，故该证据与本案的实体处理关联性不大，本院不予采纳。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案中虽然上诉人在和被上诉人签订租赁合同并收取租金后，于2016年9月30日下午电话通知被上诉人房子不对外租了，被上诉人也表示同意，但因双方就退还租金和赔偿损失等问题未能达成一致意见，故不能认定2016年9月30日下午租赁合同已经解除，被上诉人依据租赁合同继续占有并使用该处房屋有事实和法律依据，上诉人上诉称2016年9月30日下午租赁合同已经解除的理由不足，本院不予支持。现双方发生纠纷致使合同不能履行，应由双方各自按照过错分担现值损失。因上诉人未经房屋所有权人同意出租他人房屋，致使被上诉人不能实现其签订租赁合同的目的，一审法院由此认定上诉人存在主要过错，并判决上诉人对被上诉人形成附和部分的装修装饰物承担80%的赔偿责任并无不当。
综上所述，赵旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费435元，由上诉人赵旭负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘耀强
审判员 刘 东
审判员 杨文杰
二〇一八年五月二十五日
书记员 王 伟