大连市中山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中民初字第3237号
原告中国建设银行股份有限公司大连市分行。
负责人郭元析，系该分行行长。
委托代理人翟志亮，男，系该分行职员。
委托代理人毕雅璇，女，系大连长兴岛支行职员。
被告金德义。
被告苍晓玲。
委托代理人张世莲（系被告弟妹）。
被告大连安广房地产开发有限公司。
法定代表人刘宗昌。
原告中国建设银行股份有限公司大连市分行诉被告金德义、被告苍晓玲、被告大连安广房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人翟志亮、被告金德义、被告苍晓玲到庭参加了诉讼。被告大连安广房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年8月28日，原告与被告金德义、被告苍晓玲签订了一份《个人住房借款合同》，合同约定，原告向被告金德义提供贷款额度26万元，用于购买长兴岛临港工业区金鸡路A号B单元C层D号房屋，借款期限为180个月，利率为浮动利率，采用等额本息还款方式，被告金德义、被告苍晓玲以其购买的上述房屋提供抵押担保，并且已办理抵押登记。合同生效后，原告依约向被告金德义拨付贷款，而被告金德义、被告苍晓玲没有完全履行还款义务，合同第十六条，第十七条规定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，2011年12月15日，原告的经办机构长兴岛支行与被告大连安广房地产开发有限公司签订一份《楼盘按揭合作协议》，按照协议约定，被告大连安广房地产开发有限公司应对被告金德义所欠原告的债务承担连带保证责任，另外，被告金德义所欠原告的债务系被告金德义、被告苍晓玲婚姻存续期间的共同债务，故要求被告金德义、被告苍晓玲共同偿还借款本金人民币234023.37元及至还清日止的利息、罚息，并要求被告大连安广房地产开发有限公司对被告金德义、被告苍晓玲所欠原告的债务承担连带保证责任，截至2015年3月12日，拖欠本金3182.92元，拖欠利息罚息2983.23元。故原告诉至法院，要求被告金德义、被告苍晓玲共同偿还借款本金人民币234，023.37元及至还清日止的利息、罚息（暂计算至2015年3月12日，拖欠利息罚息合计2983.23元）；要求被告大连安广房地产开发有限公司对被告金德义、被告苍晓玲所欠原告的债务承担连带保证责任；要求原告对抵押的房屋享有优先受偿权。
被告金德义、被告苍晓玲辩称：不还款的原因是开发商不交房，导致无法偿还贷款，如果开发商交房，愿意继续履行合同，或者一次性付款。
被告大连安广房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提出答辩意见。
经审理查明：被告金德义与被告苍晓玲系夫妻关系。2012年8月28日，原告中国建设银行股份有限公司大连市分行（贷款人及抵押权人）与被告金德义（借款人及抵押人）、被告苍晓玲（抵押物共有人）共同签订编号为212074101-011-2012000205号的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：被告金德义向原告借款人民币260，000元，用于购买坐落于大连长兴岛临港工业区金鸡路A号B号房屋；借款期限为180个月，即自2012年8月30日起至2027年8月30日止；贷款利率为年利率，具体为在人民银行基准利率水平上下浮10%，该利率为浮动利率；若借款人逾期，则罚息利率为在基准利率水平上上浮50%；还款方式为按月等额本息还款。合同还约定了违约责任及相关费用的承担：借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息或支付相关费用，则贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。同时，二被告以其所购买的位于大连长兴岛临港工业区金鸡路A号B号房屋为上述贷款提供抵押担保，并已在大连长兴岛临港工业区房地产交易中心办理了预购商品房抵押登记手续。根据上述合同约定，抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；若借款人未足额履行本合同项下的到期债务（包括依照合同约定被宣布提前到期的债务）或违反本合同的其他约定，则贷款人有权依法拍卖、协议折价、变卖抵押物，并以所得价款优先受偿。
经中国建设银行股份有限公司大连市分行授权，2011年12月15日，中国建设银行股份有限公司大连长兴岛支行（乙方）与被告大连安广房地产开发有限公司（甲方）签订《楼盘按揭合作协议》，合同第五条第四款约定，甲方因违反前三款规定如烂尾、楼盘缩水等原因而导致购房人未履行《个人住房借款合同》项下还本付息义务时，应承担连带保证责任。保证范围包括贷款本金及利息，以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。被告大连安广房地产开发有限公司至今未向被告金德义、被告苍晓玲交付房屋，已逾期交房达两年之久，该楼盘现处于烂尾状态。
上述合同签订后，原告按约于2012年9月12日向被告金德义拨付了全部贷款260，000元。截至2015年3月12日，二被告已拖欠原告逾期本金3,182.92元，拖欠借款利息合计人民币2，983.23元，尚欠全部借款本金人民币234，023.37元，已构成违约。为此，原告诉至本院。
本院所确认的上述事实，有原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、《楼盘按揭合作协议》、个人贷款对账单、预购商品房抵押申请审批书、被告金德义、被告苍晓玲的身份证明及结婚证复印，以及原告与被告金德义、被告苍晓玲的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经本院审查，应当采信。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。原告与被告金德义、被告苍晓玲签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方之间的抵押贷款合同关系依法成立。被告金德义向原告申请贷款，并同意接受与原告所签订的合同中条款的约束，其在使用原告提供的款项后，理应依约还款，否则需承担违约责任。被告苍晓玲与被告金德义系夫妻关系，理应对夫妻关系存续期间的共同债务承担共同清偿责任。截至2015年3月12日，二被告已拖欠原告逾期本金3,182.92元，拖欠借款利息合计人民币2，983.23元，尚欠全部借款本金人民币234，023.37元，已构成违约。故原告要求被告金德义、被告苍晓玲共同偿还借款本金人民币234，023.37元，并支付截至2015年3月12日的借款利息合计人民币2，983.23元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于原告要求二被告共同支付自2015年3月13日至还清欠款之日止按《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的利率计算的借款利息、罚息及复息的诉讼请求，应计付至本判决确定的给付之日止。关于原告要求确认对抵押房产享有优先受偿权一节，因符合合同约定且已办理抵押登记，本院予以支持。关于原告要求被告大连安广房地产开发有限公司承担连带保证责任一节，《楼盘按揭合作协议》系双方真实意思表示，且已发生合同约定的违约情形，根据《物权法》第一百七十六条之规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。故大连安广房地产开发有限公司应当在抵押物价值范围外承担连带保证责任。关于被告金德义、被告苍晓玲辩称，因大连安广房地产开发有限公司未交房，故无力偿还原告贷款一节，本院认为，尽管从至今未取得案涉房屋的角度讲，被告金德义、被告苍晓玲亦为受害人，但其并不能构成不偿还原告贷款的理由，大连安广房地产开发有限公司未交付房屋与金德义、苍晓玲偿还原告贷款系两个不同的法律关系，被告金德义、被告苍晓玲可通过另案诉讼，维护权益。被告大连安广房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未提出答辩意见，依法应缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告金德义、被告苍晓玲共同偿还原告中国建设银行股份有限公司大连市分行借款本金234，023.37元人民币；
二、被告金德义、被告苍晓玲共同给付原告截至2015年3月12日的借款利息2，983.23元人民币；
三、被告金德义、被告苍晓玲自2015年3月13日起至本判决确定的给付之日止，按双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的利率共同给付原告借款利息、罚息；
上列一至三项中被告金德义、被告苍晓玲应共同偿付原告之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
四、被告金德义、被告苍晓玲以其购买的位于大连长兴岛临港工业区金鸡路A号B号房屋对上述应偿还原告之款项承担抵押担保责任，原告对该抵押房产折价、变卖或拍卖所得财产享有优先受偿权；
五、被告大连安广房地产开发有限公司对被告金德义、被告苍晓玲应偿付原告之款项在抵押房产价值范围外承担连带保证责任。
六、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费4,860元，由三被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 董国辉
代理审判员 刘 璐
人民陪审员 谷金芳
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 隋炜彤