海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）龙民一初字第1836号
原告海南万骏物业管理有限公司。
法定代表人杜坚，董事长。
委托代理人朱善略，北京大成律师事务所海口分所律师。
委托代理人曹金京，北京大成律师事务所海口分所律师助理。
被告ＸＸ。
委托代理人姜惠珍，海南瑞来律师事务所律师。
委托代理人杨欢，海南瑞来律师事务所律师助理。
被告廖正中。
委托代理人姜惠珍，海南瑞来律师事务所律师。
委托代理人周兰芳，海南瑞来律师事务所律师助理。
原告海南万骏物业管理有限公司与被告ＸＸ、廖正中物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王戡独任审判，公开开庭进行了审理。原告海南万骏物业管理有限公司的委托代理人朱善略和曹金�、被告ＸＸ的委托代理人姜惠珍和杨欢、被告廖正中的委托代理人姜惠珍和周兰芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海南万骏物业管理有限公司诉称，1993年12月30日至今，百金城小区开发商海南物业股份有限公司与原告海南万骏物业管理有限公司（原海南物业管理公司）签订物业管理委托合同，委托原告对百金城小区实施物业服务管理。两被告的房屋百金城小区X幢XXX房（房产证号：368**，住房面积：102.96平米）属于原告管理服务范围。但百金城小区X幢XXX房自2005年1月1日至2006年10月30日一直未缴纳物业管理费2615.08元、日常养护费620.7元、电梯电费540元、电费123元、水费244.8元、滞纳金10088.33元，共计：14231.91元。原告每月都发放缴费通知单，屡次催缴，但此房业主仍拒绝交清。后原告经去海口市房管局查询此房业主信息时，才得知被告ＸＸ已于2008年10月27日将涉案房屋转让给被告廖正中。但两被告之间关于欠缴物业管理费、日常养护费、电梯电费、水电费及滞纳金的约定不明，且并未到物业管理处备案。综上所述，原告认为，原告为百金城小区提供物业管理服务，为该小区公共场所、公共设施、公用设备等提供大量维护、保洁和维修保养工作，并为未按时缴费业主垫付了其应缴的水电费用，赢得了广大业主的认可和支持。两被告作为该小区的业主有义务依约定按月缴纳物业管理费、日常养护费、水电费等相关费用，并对逾期缴纳的行为依法应缴纳相应的滞纳金。本案中被告廖正中受让被告ＸＸ的房产，应对被告ＸＸ未结清的物业管理费及相关费用和滞纳金承担连带责任。因此，对于两被告拒交物业管理费、日常养护费、水电费及其他费用和滞纳金的行为，原告依法提起诉讼。故向法院请求，1、判决被告交清物业管理费2615.08元、日常养护费620.7元、电梯电费540元、电费123元、水费244.8元、欠费共计4143.58元；2、判决被告交清物业管理费等费用滞纳金共计10088.33元；3、判决由被告承担全部诉讼费用及公告费用。
被告ＸＸ辩称，1、我已通过到期债权支付了所有物业费，原告的请求没有事实依据。2006年8月30日，原告与海南瑞来律师事务所签订法律服务委托合同，约定海南瑞来律师事务所指派我为原告提供法律服务，原告支付律师服务费25000元，合同签订后，我按照约定为刑大维与原告侵权纠纷一审案提供了诉讼代理服务，按照与原告的口头约定，并未收取法律服务费，并明确该费用扣抵相同数额的物业费。双方对此没有任何争议，现原告起诉书请求重复支付没有事实和法律依据。2、原告的诉讼请求超过法定诉讼时效，依法不应支持。由于双方对律师服务费和物业费的支付有口头约定，�前双方都无争议，我没有要求原告支付律师服务费，原告也并没有主张另行支付物业费。自2003年10月至今已6年之久，现原告起诉请求支付上诉款项应当不在诉讼时效期间内，当然不能得到法律支持。综上，原告所主张的债权没有事实和法律依据。请求人民法院查清本案事实，做出合法、公正的判决。
被告廖中正辩称，1、原告所诉被告主体不适格。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，合同项下的权利和义务只能赋予特定的当事人，合同主体的相对性也说明了合同只存在于特定的当事人之间，合同的权利义务只能由特定当事人享受和承担。非合同当事人不享有合同权利，亦不承担合同义务。本案中，原告主张的因物业服务合同而产生的债权，系其与本案被告ＸＸ之间的物业服务合同纠纷，本人虽后来通过转让的方式取得该房屋所有权，但原先在原业主名下所�的物业费不能因房产过户而发生转移，毕竟欠费发生在前，房屋过户发生在后，本人并未与该物业公司存在物业服务合同关系，也未享受过之前的物业服务，自然不应由本人承担。因此，物业向我索要原业主拖欠的物业费无法律依据。2、原告的诉讼请求超过法定诉讼时效，依法不应支持。自2006年10月至今6年之久，原告没有主张支付物业费，现原告起诉请求支付上诉款项当然超过诉讼时效期间，依法不应得到法律的支持。综上，原告所主张的债权系其与被告ＸＸ之间的物业服务合同纠纷，其应向合同相对人主张。本人作为房屋新业主，自然与房屋过户之后的物业服务合同息息相关。但此前所发生的物业服务合同纠纷，实在不属于本人所应承担之列，本人为不适格被告。请求法院查清事实，做出合法、公正判决。
经审理查明，位于海口市金龙路白金城1#X幢XXX房（面�102.96平方米）原登记在被告廖辉名下，后被告廖辉将该房转让给被告廖正中并于2008年10月27日将该房产过户至被告廖正中名下，房产证号为海口市房权证海房字第368**号。被告廖正中与被告廖辉系父子关系。原告原名称为海南物业管理公司，后经工商行政管理部门核准变更登记更名为海南万骏物业管理有限公司。
上述房产所在的海口市金龙路XX号百金城小区系案外人海南物业股份有限公司开发建设的小区，小区投入使用后，海南物业股份有限公司与原告在首次签订的物业管理委托合同到期后，多次续签了物业管理委托合同，双方于2003年1月1日、2006年1月1日签订的物业管理委托合同中约定：原告对百金城小区提供物业管理服务，原告向业主或者物业使用人收取的费用含物业管理服务费、日常维修养护费及维修基金、停车费；物业管理服务费按省物价局审定标准调整，�置房屋的管理费按照每月每平方米0.75元向物业使用人收取，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十缴纳滞纳金；水电费由原告向业主或者物业使用人代收代缴等等。2004年10月14日海南省发展与改革厅颁发的证号为B0128XXXXX的《收费许可证》载明收费对象为百金城小区业主及其使用人，收费标准为纯生活用房服务管理费为每月1.5元／平方米，日常养护费每月0.5元／平方米，汽车停放费90元／月。原告自对百金城小区实施物业服务管理之日起，每月均以发放缴款通知单的方式通知小区内的业主缴纳物业费、公共设施维修基金、水电费等费用，若业主不在家则将缴款通知单贴在其门上。2008年10月27日前，上述房产均由被告廖辉居住使用，2008年10月27日后，该房就由被告廖正中居住使用。2005年1月1日起至2006年10月31日止，被告廖�一直未向原告缴纳物业管理等各项费用，累计拖欠物业管理费2615.08元、日常养护费620.7元、电梯电费540元、电费123元、水费244.8元等共计4143.58元。2006年11月以后的物业管理费、日常养护费、水费及电费等，被告廖辉均按月全部向原告缴纳，但原告2006年11月以后每月向被告廖辉发放的缴款通知单中，均将被告廖辉拖欠的上述物业管理费等各项费用在缴款通知单上注明并要求被告廖辉缴纳，但被告廖辉只缴纳当月的各项费用，未缴纳拖欠的上述各项费用。2008年10月27日被告廖辉将上述房产转让过户给被告廖正中后，各项物业管理费用就一直由被告廖正中缴纳，但原告在每月向被告廖正中发放的缴款通知单中，亦均将被告廖辉所拖欠的上述款项在缴款通知单上注明，但被告廖正中也是只缴纳当月的各项费用，未缴纳拖欠的上述各项费用。原告为此诉诸本院。
另查，原告�海南瑞来律师事务所于2006年8月30日签订一《民事委托代理合同》，约定原告因与邢大维侵权纠纷一案，委托海南瑞来律师事务所的律师作为委托代理人，海南瑞来律师事务所指派被告廖辉作为原告的委托代理人，代理费为25000元等等。
上述事实，有《物业管理合同》4份、《收费许可证（副本）》3份、《海南省电网海口供电公司货物销售发票》1张、《海口威立雅水务有限公司水费发票》1张、原告向被告发的《缴费通知单》25张、《房屋产权证书》1份、《民事委托代理合同》1份等证据以及庭审笔录为凭，足以认定。
本院认为，原告属依法成立的物业管理公司，具有物业管理资质，百金城小区X幢XXX房屋所在的百金城小区是海南物业股份有限公司开发建设，小区投入使用后，海南物业股份有限公司与原告在首次签订的物业管理委托合同到期后，多次续签了物业管理委托合同，原告与海南物业股份有限公司签订的《物业管理委托合同》为有效合同，对所有业主均具有约束力。自2005年1月1日起至2006年10月30日期间，被告ＸＸ做为百金城小区X幢XXX房屋业主，接受了原告的物业服务，理应向原告缴纳此期间的物业管理费等各项费用，但被告廖辉却未依约向原告缴纳此期间的物业管理费等各项费用，累计拖欠原告物业管理费等各项费用共计4143.58元。被告ＸＸ提供的原告与海南瑞来律师事务所签订的《民事委托代理合同》只能证明双方签订《民事委托代理合同》的事实，但《民事委托代理合同》是否已经履行、原告是否应当向被告廖辉支付代理费以及原告是否已经与被告廖辉就以代理费冲抵物业管理费等各项费用达成协议等等，被告廖辉均无法提供证据予以证实，且原告对被告廖辉提出的双方已达成以代理费冲抵物业管理费等各项费用协议予以否认，因此，被告廖辉提出的其已与原告达成以代理费冲抵物业管理费等各项费用达成协议、其无须再向原告缴纳物业管理费等各项费用的辩解无事实依据，本院不予采纳。就被告廖辉拖欠的上述物业管理费等各项费用4143.58元，原告自2006年11月起，每月均在其向被告廖辉发放的缴款通知单注明并要求被告廖辉缴纳。2008年10月27日，被告廖辉将上述房产转让给被告廖正中，此后，该房产就一直由被告廖正中居住使用。依照我国《物业管理条例》第四十二条的规定，2008年10月27日之前的物业管理费等各项费用应由百金城小区X幢XXX房屋原来的业主即被告廖辉承担向原告缴纳的责任，2008年10月28日之后的物业管理费等各项费用应由受让上述房产的业主即被告廖正中承担向原告缴纳的责任。本案争议的物业管理费等各项费用4143.58元是发生在2005年1月1日起至2006年10月30�期间，故承担向原告缴纳上述物业管理费等各项费用4143.58元的应是被告廖辉，而非被告廖正中，因此，原告要求被告廖正中承担向其支付上述物业管理费等各项费用4143.58元及滞纳金10088.33元的诉讼请求，无事实与法律依据，依法予以驳回。如前所述，被告廖辉所拖欠的上述物业管理费等各项费用4143.58元是原告与被告廖辉之间因物业服务合同而形成的债权债务关系，与被告廖正中并无任何关系；该债务形成的时间为2005年1月1日起至2006年10月30日期间，至2008年10月27日，原告每月均在向被告廖辉发放的缴款通知单注明并主张要求被告廖辉缴纳。2008年10月27日后，原告虽每月在向被告廖正中发放的缴款通知单中均将被告廖辉所拖欠的上述款项在缴款通知单上注明并要求缴纳，但此时，因百金城小区X幢XXX房屋权属发生变化，承担向原告缴纳上述物业管理费等各项费用的责任转由被告廖正中承担；因此，原告向被告廖正中发放缴款通知单要求缴纳拖欠的上述物业管理费等各项费用4143.58元并不能视为其向被告廖辉提出主张。据此，本院认定，自2008年10月28日之日起，原告应当知道其权益被侵犯，但截止原告于2012年10月8日向本院起诉之日止，原告并未能提供其他证据证明其向被告廖辉提出主张要求被告廖辉支付拖欠的物业管理费等各项费用4143.58元，原告的起诉已超过法定2年的诉讼时效期间，因此，被告廖辉提出的原告的起诉已超过诉讼时效，其诉讼请求不应受法律保护的辩解符合《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，依法应予采纳。综上，原告要求被告廖辉支付拖欠的物业管理费等各项费用4143.58元的诉讼请求，因超过2年的诉讼时效期间，不受法律保护，应予以驳回。因原告上述要求被告廖辉支付拖欠的物业管理费等各�费用4143.58元的诉讼请求因超过2年的诉讼时效期间而被驳回，原告基于该拖欠的上述物业管理费等各项费用4143.58元而计算得出的滞纳金10088.33元并据此要求被告廖辉承担向其支付的诉讼请求，同样应予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十五条的规定，判决如下：
驳回原告海南万骏物业管理有限公司的诉讼请求。
本案适用简易程序审理收取案件受理费78元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判员 王 戡
二〇一二年十一月二十二日
书记员 蒋琼慧