沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大东民二初字第01476号
原告：沈阳房产经理有限责任公司，住所地：沈阳市沈河区魁星楼路3号。
法定代表人：张力，职务：总经理。
委托代理人：党荣光、王冬佳，系辽宁泽云律师事务所律师。
被告：沈阳市展翔职业技术培训学校，住所地：沈阳市大东区联合路84甲。
法定代表人：郑宇，职务：校长。
委托代理人：田晓东、陈佳宁，系辽宁良友律师事务所律师。
原告沈阳房产经理有限责任公司与被告沈阳市展翔职业技术培训学校房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张品担任审判长，与人民陪审员赵瑛、人民陪审员崔英组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人党荣光、王冬佳，被告委托代理人田晓东、陈佳宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2010年6月2日签订《房屋委托管理合同》，约定原告将位于沈阳市大东区联合路84号甲的房屋出租给被告，租期为2010年7月15日至2013年7月14日。被告从2012年7月开始一直拖欠房屋租金至今，拒不返还原告房屋。合同到期后原告多次要求被告交还房屋，支付拖欠的房屋租金及滞纳金，被告以种种理由拒绝给付。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋委托管理合同》；2、判令被告立即恢复房屋原状，交还原告房屋；3、判令被告立即给付原告拖欠的房屋租金及滞纳金共计5698459元（合同期内房屋租金120万元；2013年7月15日至2016年7月14日的房屋使用费255万元；违约金1798459元，违约金按日租金3倍计算）；4、判令被告承担诉讼费用。
被告辩称：同意解除原、被告之间签订的房屋委托管理合同，不同意将房屋交还原告及给付拖欠的租金及滞纳金。具体理由如下：原告起诉的主体不适格。原告将位于沈阳市大东区联合路84甲的房屋出租给被告，被告在缴纳二年房租后，发现原告不是房屋的所有权人，也未取得该房屋所有权人的授权，原告的行为构成无权处分。在所有权人追认前，为了保护自身合法权益，而拒向原告缴纳房租。原告主观过错在先，被告拒付租金属于自救行为，不应支付滞纳金。本案已过诉讼时效期间。
经审理查明：原、被告双方于2010年6月2日签订房屋委托管理合同，约定：原告将位于沈阳市大东区联合路84号甲（一至五层）的房屋出租给被告，租期从2010年7月15日起至2013年7月14日止，年租金85万元，3年合计255万元。合同第三条租金及租金支付方式2、租金支付方式约定，首次租金按半年交纳，被告应在签订合同之日同时向原告交纳前6个月的租金425000元。其次租金425000元交纳租金的时间为下6个月前15日内…。合同第十条4约定，被告如逾期支付租金，每逾期一日，则被告须按日租金的3倍支付滞纳金。协议签订后，被告占有使用本案诉争房屋。被告仅向原告缴纳了2010年7月15日至2011年7月14日的房屋租金85万元，2011年7月15日至2012年7月14日的部分房屋租金50万元，未给付2012年7月15日至2013年7月14日的房屋租金。合同期内，被告共计给付原告房屋租金135万元，尚欠原告房屋租金120万元未付。合同期满后，被告未向原告给付房屋使用费,尚欠原告2013年7月15日至2016年7月14日的房屋使用费255万元未付。
2014年7月2日，原告向被告邮寄送达催收函，要求被告给付诉争期间被告欠付的房屋租金及滞纳金、限被告在收到该函后30日内搬出本案诉争房屋。
另查明，沈阳市中级人民法院在办理申请执行人中国农业银行沈阳市中街支行与被执行人辽宁普臣房屋开发有限公司、辽宁三利房地产实业有限公司借款合同纠纷一案中，本案原告作为案外人对执行标的提出书面异议，认为抵押的房产是大东区联合路83号甲，大东区联合路84号甲系其合法财产，法院不应执行案外人合法取得的财产。市法院查明，该案在执行期间，依据已发生法律效力的民事判决书，大东区联合路83号甲登记的产权人为辽宁三利房地产实业有限公司。因大东区联合路83号甲并无房屋所有权和他项权利证上所记载的房产，而位于大东区联合路84号甲3307.14平方米的房产符合房产登记内容相一致的房产。2014年12月18日致函沈阳市房产局，请求确认登记在被执行人辽宁三利房地产实业有限公司名下的位于大东区联合路83号甲是否为尚未办理产权登记的大东区联合路84号甲为同一房产，只是登记错误的问题予以核实并做出答复。沈阳市房局于2015年5月5日复函该院，现阶段无法核实登记在被执行人辽宁三利房地产实业有限公司名下的位于大东区联合路83号甲是否就是大东区联合路84号甲项下的房产。市法院认为，其查封的房产是经生效法律文书确认的设定抵押权的大东区联合路83号甲的房产，而异议人（本案原告）所主张的大东区联合中路84号，该院并未对该房产采取执行措施。2015年12月31日，沈阳市中级人民法院作出（2015）沈中执异字第389号执行裁定书，驳回了本案原告的申请。
又查明，沈阳市展翔电脑培训学校于2013年11月变更为沈阳市展翔职业技术培训学校。
以上事实，有房屋委托管理合同、联建协议、联建补充协议、新建楼房门牌编号审批表、银行进帐单、收款收据、记帐凭证、缴款单、发票、沈阳市房产局复函、执行裁定书及庭审笔录，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告双方签订的房屋委托管理合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。被告占有使用原告房屋，应向原告支付房屋租金。根据双方合同约定，从2010年7月15日起至2013年7月14日止，被告应向原告支付房屋租金255万元，被告已付135万元，被告还应向原告支付房屋租金120万元，故对原告要求被告给付合同期限内房屋租金120万元的诉讼请求，本院予以支持。
对被告提出其已给付原告合同期内的房屋租金2462500元的抗辩，因被告提供的证据中的262500元的房屋租金的给付期间为2010年1月15日至2010年7月14日，不在本案诉争租金期间内，因原、被告双方在本案诉争租赁期间之前，存在租赁关系，该笔款项的给付期间不在本案诉讼租赁期间内，故不应计算在本案已付租金款项中；被告提供的已付款票据中00135403、00272910号收款收据系复印件，交纳租金的期间为2011年1月15日至2012年1月14日，金额85万元，原告对此不认可，且原告已为被告开具了2011年1月1日至2011年12月31日被告给付房屋租金50万元的发票，且已将50万元从被告欠付租金金额中扣除，故该两张收据中记载的85万元款项不应计算在本案已付租金内，被告已付原告合同期内的租金135万元（2462500元－262500元－85万元），尚欠合同期内房屋租金120万元未付。
对于原告要求被告给付从2013年7月15日至2016年7月14日止的房屋使用费的诉讼请求。原告与被告签订的委托合同于2013年7月14日到期后，双方未签订书面合同，被告继续占有使用本案诉争房屋至今，故被告应按原合同标准向原告支付占有使用房屋期间的房屋使用费，故对原告要求被告给付2013年7月15日至2016年7月14日房屋占有使用费255万元的诉讼请求，本院予以支持。
对于原告要求被告按日租金的3倍给付原告从2012年1月1日起至今的违约金的诉讼请求。根据双方合同约定，如被告逾期支付租金，每逾期一日，则被告须按日租金的3倍支付滞纳金。本院认为属约定过高，应调整至以欠付租金及使用费375万元的30%，即1125000元为宜。
对于被告提出原告诉请已过诉讼时效的抗辩。根据相关法律规定，要求给付房屋租金的诉讼时效期间为1年。根据双方签订的合同，仅约定了2010年7月15日至2011年7月14日，被告应向原告给付租金的期限，被告已将该期间的租金给付原告。对于剩余2年的房屋租金，双方并未约定给付期间，故应以合同到期日2013年7月15日，作为诉讼时效的起算点。因原告已就被告欠付租金及滞纳金问题于2014年7月2日，向被告主张过权利，于2015年6月9日向法院提起诉讼，未过诉讼时效期间，故本院不予支持。
对被告提出原告并非本案诉争房屋的所有权人，亦未取得所有权人的授权，不具备诉讼主体资格的抗辩，因根据（2015）沈中执异字第389号执行裁定书，该院查封的房产是大东区联合路83号甲的房产，而非本案原告所主张的大东区联合路84号甲房产，该院并未对该房产采取查封措施，故本院不予支持。
对于原告要求被告腾房的诉讼请求。原、被告双方签订的房屋委托管理合同已于2013年7月14日到期，合同到期后，双方未继续签订书面合同，视为不定期租赁。不定期租赁合同当事人可以随时解除。2014年7月1日，原告向被告发出催收函，限被告在收到此函后30日内搬出本案诉争房屋，双方的不定期租赁关系解除，被告应将诉争房屋腾空交还原告，故对原告的该项请求，本院予以支持。
对原告要求解除双方于2010年6月2日签订的房屋委托管理合同的诉讼请求，因该合同已于2013年7月14日到期，故无需解除。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五之规定，判决如下：
一、被告沈阳市展翔职业技术培训学校于本判决生效之日起30内给付原告沈阳房产经理有限责任公司房屋租金120万元（合同期内）；
二、被告沈阳市展翔职业技术培训学校于本判决生效之日起30内给付原告沈阳房产经理有限责任公司房屋使用费255万元（从2013年7月15日起至2016年7月14日止，按年租金85万元标准计算）
三、被告沈阳市展翔职业技术培训学校于本判决生效之日起30日内给付原告沈阳房产经理有限责任公司违约金1125000元；
四、被告沈阳市展翔职业技术培训学校于本判决生效之日起30日内将位于沈阳市大东区联合路84号甲房屋腾空并交还原告沈阳房产经理有限责任公司；
五、驳回原、被告其他诉讼请求。
如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费51689元，由原告承担5889元，由被告承担45800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张品
人民陪审员 赵瑛
人民陪审员 崔英
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 王宁