上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初7471号
原告：上海隆源资产经营有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：李涛，该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡海云，上海市世基律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈霞，上海市世基律师事务所�师。
被告：上海国韵宾馆有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：王丽，该公司董事长。
委托诉讼代理人：戴作隽，上海市沪一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李辰炜，上海市沪一律师事务所律师。
原告上海隆源资产经营有限公司(以下简称隆源公司)与被告上海国韵宾馆有限公司(以下简称国韵宾馆)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年03月16日立案受理后，依法适用简易程序并审理。原告隆源公司委托诉讼代理人胡海云、陈霞、被告国韵宾馆委托代理人戴作隽、李辰炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告隆源公司向本院提起诉讼请求：一、判令解除房屋租赁合同(合同编号0408)及其补充协议(二)，被告向原告返还位于上海市闵行区漕宝路XXX号XXX楼(除大楼西侧四、五楼)的房屋(以下简称系争房�)；二、判令被告支付拖欠的2017年1月1日至2017年2月28日的租金共计人民币737,924元(以下币种相同)，暂计至2017年2月28日，具体金额以实际返还该房屋之日为准；违约金259,936元，暂计算至2017年2月15日，具体金额以实际付款之日为准；三、判令被告支付拖欠的2016年12月1日至2017年1月31日的电费共计131,954元，暂计算至2017年1月31日，具体金额以实际返还房屋之日为准；违约金共计11,233元，暂计算至2017年2月15日，具体金额以实际付款之日为准；四、判令被告支付的房屋租赁定金800,000元，不予返还。诉讼过程中，鉴于被告实际付款情况，故原告调整诉讼请求第二项和第三项，不再主张要求被告支付租金和电费，仅要求主张2016年6月1日起至2017年8月30日止的逾期支付租金违约金共计367,530.71元及2016年6月1日起至2017年6月30日止的逾期支付电费违约金共计44,832.48元。
事实与理由：2004年9月，原告与袁某某签署了《房屋租赁合同》(合同编号0408)，由袁某某承租原告所有的系争房屋，袁某某根据该合同支付了房屋租赁定金800,000元。2005年8月15日，原告、袁某某、被告就该合同签署了补充协议，约定由被告承继袁某某在上述房屋租赁合同的所有权利及义务，成为新的承租人。2010年2月5日，原被告就该合同签署了补充协议(二)，将2015年10月1日至2017年9月30日的月租金调整为468,962元。根据该合同第4-3条及第11-1条的约定，被告应于每月25日前支付下月租金，逾期支付的，应按所欠租金的千分之二/日支付违约金；拖欠租金累计一个月以上的，原告有权解除合同，不予退还定金。2016年8月5日，由于原告欠付2016年6月1日至2016年8月31日的租金及相关的水电费用，原告向被告函告解除该合同，并要求被告限期付清欠款，返还该房屋。被告收到上述合同解除�后，补付了部分租金，并于2016年8月29日回函不同意解除合同。以后，被告虽陆续付租，但一直存在逾期情形。2016年11月10日，原告委托北京市君泽君(上海)律师事务所向被告发送了《清场通知书》，要求被告限期返还房屋。2016年11月15日，被告再次回函，不同意解除该合同，一直使用该房屋至今。截止至原告起诉为止，被告欠付2017年1月1日至2017年2月28日的租金共计737,924元，2017年12月1日至1月31日的电费共计131,954元。根据双方合同第4-3条的约定，被告应于2016年12月25日前支付2017年1月1日至2月28日的租金。现被告欠付上述租金已累计超过一个月以上，且此前一直存在逾期付租的违约情形，原告根据该合同第11-1条的约定，有权要求解除该合同，没收租赁定金，并要求被告支付违约金。同时根据该合同第11-2的约定，被告逾期支付电费的，每逾期一日，应按欠付金额的千分之二支付滞纳金，逾期达一个月的，原告有权采取停止供应或者使用的权利，因此造成的后果由被告承担。现被告欠付自2016年12月1日起的电费，故原告有权要求被告支付相应的滞纳金。综上，被告屡次违约行为严重侵害了原告的合法权益。因此，为了维护原告的合法权益，原告以讼称事由诉至本院。
被告国韵宾馆辩称，不同意原告的全部诉求。一、关于解除合同，被告已付清了2017年3月31日之前的全部租金，2017年4月份的租金我们还未收到发票，不但如此，从2016年7月份开始至2017年3月份的九个月中，被告付清了全部租金，但原告一张发票也未开，被告索要多次，但未解决，已累计422万元的开票金额，根据合同法相关规定，承租人未支付租金或者迟延支付租金的相关条文，要具备无正当理由不付租金、要进行催告、在催告后仍拒不支付等以上三个要求。原告在本案中长期不开发票，被告等发票付款是正当理由，原告在不开发票后还催租金，被告在催告后迅速支付了租金，故原告不具有合同解除仅。二、关于欠租，对应的时间段原告应明确，2017年3月31日之前的租金被告已付清，被告对之后的租金是准备付的，请问原告何时开具发票；关于违约金，被告不认可，因为导致被告迟延付款的原因在于原告不开发票，是原告过错在先，故被告无违约行为；合同约定的每天千分之二计算的违约金标准偏高，假设要计算违约金，请求按照合同法相关规定调整减少；关于电费，被告不认可，因为诉状上原来所写的电费已付清，故原告当庭变更增加的金额是现在发生的，故这是不能够成立的；关于滞纳金，被告认为无任何理由收取，滞纳金应由供电部门收取，且现无任何发生，合同中写到的这条，被告认为是无效条款，原告无权替代供电部门收取，同样的，合同约定的每天千分之二计算的违约金偏高，意见同租金违约金的答辩内容；关于没收定金，被告也不认可，一方发生根本性违约的情况下才适用，合同履行十几年来，双方一直是相安无事的，即使有过纠纷，也是协商解决的，现本案中的租赁合同无任何一件根本性违约的内容，故此条款不应支付，根据合同法第116条的规定，既约定没收定金又约定违约金的，择一要求，不可同时使用。被告认为，鉴于原告不开发票的行为，根据合同约定，其拥有同时履行抗辩权，其电费未付的原因也是同上。如果原告提供发票，被告愿意马上支付。综上，原告诉求无事实与法律依据，请法院不予支持。
经审理查明，上海市闵行区漕宝路XXX号全幢房屋的产权人为原告隆源公司。
2004年9月29日，原告隆源公司(出租方、签约甲方)与案外人袁某某(�租方、签约乙方)签订《房屋租赁合同》(合同编号0408)一份，约定：甲方将位于本市闵行区漕宝路XXX号XXX楼(除大楼西侧四、五楼)，建筑面积为10,473.08平方米出租给案外人袁某某使用，房屋用途为综合，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为酒店、商场、超市、餐饮、娱乐、办公场所使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。关于交付日期及租赁期限：甲乙双方约定，甲方于2004年10月1日前向乙方交付该房屋。该房屋租赁期共16年，其中装修期自2004年10月1日起至2005年9月30日，经营期自2005年10月1日起至2020年9月20日止。关于租金及支付方式和期限：该房屋标准月租金详见本页月租金表。该房屋租金前两年内不变。自第叁年起，租金每两年累积递增3%。租金按月结算，乙方必须在每月的25日前支付下月租金，由甲方开具发票。逾期支付，每逾期一天，则乙方�所欠租金的0.2%支付违约金。该房屋租金支付方式如下：支票支付。月租金标准不包括乙方应付的物业管理费、水、电(包括基本电费)、煤气、电话、有线电视、宽带等费用，表中免租金期为乙方装修期。关于定金和其他费用，甲方双方约定签订本合同时，乙方向甲方支付房屋租赁定金捌拾万元整。甲方收取定金后，向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁定金除用以充抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方在租赁期限内，乙方使用的水、电(包括基本电费)、煤气、物业管理费等费用由乙方承担。上述相关费用支付方式：支票支付。合同第十一条乙方的违约责任约定，在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，并且不予退还定金。11-1：1、未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转让、转借他人或调换使用的；2、未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋主体结构，或损坏房屋主体结构，且经甲方书面通知，在合理时间内仍未纠正、并修复的；3、擅自改变本合同规定的租赁用途；4、拖欠租金累计壹个月以上的；5、乙方在租赁期内有严重违反法律、法规造成恶劣影响情形的；11-2：在租赁期限内，乙方逾期交付水电(包括基本电费)、煤气及相关费用等费用，每逾期一天，则应按上述费用的0.2%支付滞纳金，逾期达壹个月以上，甲方有采取停止供应或使用的权利，因此造成的一切后果由乙方自行承担；11-3：在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按标准月租金的5倍向甲方支付违约金，并且定金不予退还；11-4：租赁期满，乙方应如期交还该房屋。如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付到期日前租金5倍的违约金。合同第十二条甲方的违约责任约定，12-1：甲方未按合同约定的时间，交付该房屋供乙方使用的，每逾期一天，甲方应按标准月租金的0.2%向乙方偿付滞纳金。逾期30天，则视甲方不履行本合同。甲方除应按上述规定支付滞纳金外，若支付的滞纳金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；12-2：在租赁期限内，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按标准月租金的5倍向乙方支付违约金，同时双倍返还定金并补偿装修装饰以及增设的附属设施设备等价值，具体金额由权威部门评估确认；12-3：该房屋主体结构如存在质量问题，严重影响乙方正常营业的，甲方应自乙方通知后30日进行修复，逾期不修复的，甲方应同意减少租金并变更有关租金条款。合同第十三条其他条款约定，13-9：本合同未尽事宜，经甲乙双方协商一致，可订立补充条款。但补充条款应符合国家和本市有关房屋租赁管理�定。本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分。本合同及其补充条款和附件内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。
签约后，原告隆源公司向案外人袁某某交付本案系争房屋，案外人袁某某于2004年10月9日支付租房定金800,000元。
2005年8月15日，由原告隆源公司作为甲方，案外人袁某某作为乙方，被告国韵宾馆作为丙方，三方签订补充协议，协议约定：2004年9月29日，甲方隆源公司与乙方袁某某签订了0408号房屋租赁合同，现本协议三方一致同意，自2005年8月1日，原合同乙方变更为丙方国韵宾馆。自本协议签订之日起，乙方袁某某在原来合同中的权利义务，现全部转为丙方国韵宾馆享有和承担。甲方隆源公司与丙方国韵宾馆一致同意，仍然按0408号房屋租赁合同继续履行，但需将0408号房屋租赁合同第5页第一行至第四行变更为“9-3�方的经营活动必须严格遵照中国的法律、法规合法进行，乙方需对其经营服务的结果负全部责任，乙方的经营服务及行为均与甲方无关。若因乙方违反法律、法规和规章制度，而给甲方及任何第三人造成任何经济损失，乙方应承担赔偿责任，若乙方的行为损害甲方的名誉，甲方有权保留对其名誉等方面所受损失向乙方追索的权利。”0408号房屋租赁合同其余条款不变。签订补充协议后，原由袁某某支付的租房定金一并移转至原被告租赁合同中。
2010年2月5日，由原告隆源公司作为甲方，被告国韵宾馆作为乙方签订补充协议(二)，协议约定甲乙双方于2004年9月29日签订了合同编号为0408的房屋租赁合同，甲方将其合法拥有的漕宝路XXX号XXX楼(除大楼西侧四、五楼)出租给乙方使用，所签房屋租赁合同条款清晰、明确。现双方协商，变更租赁合同第四条第二款约定，改变递增租金期，给于经济上的扶持。经双方协商同意，就2009年10月1日起的租金支付标准约定如表，其中“递增租金期”对应的起止日期为2015.10.1-2017.9.30的24个月份数，月标准金额为468,962.00元，递增率3%；租金按月结算，乙方必须在每月的25日前支付下月租金，逾期支付按＃0408租赁合同第四条第三款约定执行；本协议作为房屋租赁合同的补充条款，其他条款按＃0408合同执行。
2016年8月5日，因被告未能按期支付租金等，故原告向被告发送《解除合同通知书》，载明截止本通知发出之日，被告已累计拖欠原告三个月房屋租金，包括2016年6月、7月和8月的房屋租金以及相关的水电费用，被告的行为构成严重违约，故正式函告正式解除与被告的房屋租赁合同关系，并限期拆除设备及支付拖欠的全部费用。2016年8月29日，被告回函称明确表示不同意解除合同，由于�告暂时性资金困难导致租金支付延期，收函后立即采取补救措施，截止2016年8月29日已支付6月、7月、8月租金共计1,306,886元，不足部分将在7日内支付完毕。2016年11月10日，原告向被告发送《清场通知书》，载明根据房屋租赁合同第4-3条的约定，向被告发出了解除合同通知书已三个月，鉴于被告未向委托人提出书面异议也未向法院提起诉讼，应视为被告认可解约通知，故郑重函告于收到本通知书之日起30日内向委托人返还房屋并拆除房屋内添置的设备，完成全部清场工作等。2016年11月15日，被告再次回函称已明确意见，且欠租为2016年11月份房租168,962元，将于2016年11月18日前支付完毕，不同意解除编号为0408的《房屋租赁合同》。
原告向本院提供上海农商银行收款通知(租金)和上海农商银行收款通知(电费)及付款凭证等，旨在证明被告逾期支付租金及电费。被告对迟延支付租金及电费不持异议，辩称由于原告一直未按约向被告开具发票，未开票金额累计达422万余元，故被告迟延付款系事出有因，且在原告发函后即迅速支付了租金。原告表示不同意被告的观点，称被告在两次回函中均未提及开具发票的事宜，故不认可被告的说法。
诉讼中，通过表格方式，原被告就被告支付租金及电费的金额等进行了核对，确认逾期支付的各个时间段及金额及逾期天数。被告提供《国韵租金发票一览表》，原告确认于2017年4月17日开具2016年7月至2017年3月的租金发票，金额为4,220,658元。
另查明，本案审理过程中，被告租金支付至2017年8月，电费支付至2017年6月，原告对此不持异议，表示收到上述租金及电费。
上述事实，由原告隆源公司提交的《上海市房地产权证》、原告与案外人袁某某签订的《房屋租赁合同》、原�与案外人袁某某、被告三方签订的《补充协议》、原被告签订的《补充协议二》租赁定金收据、原告致被告的《解除合同通知书》及被告回函、原告致被告的《清场通知书》及被告回函、收款通知(租金)及付款记录、收款通知(电费)及付款记录等、被告提供的支付租金凭证及支付电费凭证一组、《国韵租金发票一览表》等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，原被告签订的《补充协议二》为双方真实意思表示(包括原告与案外人袁某某签订的《房屋租赁合同》、原告与案外人袁某某、被告三方签订的《补充协议》)，于法不悖，属合法有效。根据《补充协议》，被告承继案外人袁某某在房屋租赁合同中的权利义务，故系争房屋双方当事人均应按约履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告要求解除租赁合同的理由是否成立系双方争议的焦点，根据双方约定，在租赁期内，原告有权解除合同且不予退还定金的情形是，1、未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转让、转借他人或调换使用的；2、未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋主体结构，或损坏房屋主体结构，且经甲方书面通知，在合理时间内仍未纠正、并修复的；3、擅自改变本合同规定的租赁用途；4、拖欠租金累计一个月以上的；5、乙方在租赁期内有严重违反法律、法规造成恶劣影响情形的。上述情形中，原告认为被告存在拖欠租金累计壹个月以上的情形，故要求本院判令解除双方的房屋租赁合同并返还房屋。在本案中，原告接受被告已付至2017年8月份的租金，根据双方合同约定“租金按月结算，乙方必须在每月的25日前支付下月租金，逾期支付按＃0408租赁合同第四条第三款约定执行”的内容，是先付租金后使用租赁房屋，故原告接受被告租金的行为表明，原告同意被告继续租赁系争房屋。故原告要求解除房屋租赁合同并返还房屋的诉讼请求没有合同依据和法律关于出租人可以行使解除权的规定，本院不予支持。鉴于本案诉讼过程中，被告持续付款行为，已支付租金至2017年8月，已支付电费至2017年6月，原告基于该实际支付情况不再主张拖欠的租金及电费，本院对此予以认可。原告认为被告逾期付款，要求被告支付相应的租金逾期付款违约金及电费逾期付款滞纳金，关于电费逾期付款滞纳金，该性质亦为逾期付款违约金，本院认为，根据双方在庭审中核对的情况，对于被告逾期付款的对应时间段及逾期金额及逾期天数均进行了核对，双方对上述数据均予以认可。被告承租房屋后，及时足额支付租金、电费等相关费用是其主要合同义务，其称延迟支付的原因系原告不开发票所致，本院认为，原告不开发票的行为并不能成为被告不付租金的理由，故被告的抗辩本院不予采信，被告应当承担逾期付款的违约责任。对于逾期付款违约金的计算方式，合同作了明确约定，但按每日0.2%标准计算，确实过高，故本院对被告要求调整违约金的意见予以采纳。原告现主张的逾期支付租金违约金为367,530.71元，逾期支付电费违约金为44,832.48元，结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金时也是注重违约的补偿功能。根据公平原则予以衡量，本院对违约金的金额予以调整，酌定逾期支付租金违约金以220,518元计，酌定逾期支付电费违约金以26,899元计。关于原告诉请判令被�所支付的房屋租赁定金800,000元不予返还，本院认为，因原告要求解除合同的诉请不能成立，故其于解除合同而提出的该项诉讼请求亦不能成立，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告上海国韵宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海隆源资产经营有限公司支付逾期支付租金违约金220,518元；
二、被告上海国韵宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海隆源资产经营有限公司支付逾期支付电费违约金26,899元；
三、驳回原告上海隆源资产经营有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计11,134.71元，由原告上海隆源资产经营有限公司负担4,453.88元，被告上海国韵宾馆有限公司负担6,680.83元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 蒋鸣良
二〇一七年八月二十二日
书记员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第一百一十四条当事人可�约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。