福建省连江县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民初字第368号
原告：连江县凯悦房地产开发有限公司，住所地连江县。
法定代表人：张宝信，董事长。
委托代理人：黄巧燕，福建法炜律师事务所律师。
被告：钟新生（又系下列被告钟磊的委托代理人和父亲），男，1951年6月15日出生，畲族，住连江县。
被告：钟磊，男，1982年3月22日出生，畲族，住连江县。
委托代理人：钟新生，即上列被告钟新生。
原告连江县凯悦房地产开发有限公司与被告钟新生、钟磊商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄巧燕、被告钟新生（又系原告钟磊的委托代理人）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告连江县凯悦房地产开发有限公司诉称：2009年8月28日，原告与被告钟新生、钟磊签订壹份《商品房买卖合同》（下称合同）约定，被告购买原告开发的“凯悦明珠”住宅楼。2011年7月15日，“凯悦明珠”住宅楼竣工验收和消防验收合格，按合同第八条规定的“交付条件与期限”可在2011年10月30日前交付，原告在2011年10月6日交房。交房时双方对“交付”与“接收”该房没有异议，原告已按约履行交房义务。该单元房的入户花园是敞开式仅算一半的平方价。交房后，被告擅自将敞开式入户花园围起来，又将其房前的消防安全通道拆除围建自己使用，本小区物业公司多次提出整改，被告置之不理，构成违约。也因被告违约搭建致使原告申请本住宅楼的总验收和初始登记过程中延期，造成原告损失。被告违约搭建行为违反了该合同第十七条规定“买受人购买的该商品房仅作住宅用途使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构、建筑屋顶、外墙、外窗（含天窗）的隔热、保温结构和用途。买受人擅自改变的，相应法律后果由买受人承担。买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房关联的公共部位和设施，并承担相应义务。”以及其他条款的规定，已构成违约，应承担违约责任及赔偿。本案为系列案件，本住宅楼部分业主是以同事项起诉原告，原告请求法院对系列案被告违约搭建拆除，法庭告诉另行起诉。现请求法院判决：一、被告立即将其单元房入户花园围起来为封闭式的违约搭建拆除，恢复原状。二、被告立即将擅自拆除其房前消防安全通道搭建自用的违约建筑拆除，恢复原状。三、被告赔偿原告因其违约搭建致使延期办理本住宅楼的综合验收和初始登记造成的损失14283.08元［即（2013）连民初字第2567号民事判决书中原告应赔偿给被告的数额］。四、被告承担诉讼费。
被告钟新生、钟磊辩称：其实本案于2013年11月22日连江县人民法院（2013）连民初字第2567号民事判决书关于商品房预售合同纠纷一案中，原告连江县凯悦房地产开发有限公司也提出同样的诉求，都被事实一一否定，已判决生效。一、原告第一项诉求，无事实、无证据支持，不能成立。根据（2013）连民初字第2567号民事判决书第七页倒数第十一行指出，证据A5无法证明被告将敞开式入户花园改成封闭式入户花园，被告没有违约；证据A6（倒数九行），被告认为其它业主违章但与其无关。二、本案原告第二项诉求，缺乏事实、无证据支持，请求法院依法驳回。根据（2013）连民初字第2567号民事判决书第七页倒数第二行指出，从该证据A14倒数第三行开始可以看出消防大队未对该工程是否符合消防标准进行实质性审查，无法证明该工程已经通过消防验收。第七页倒数第七行指出，对证据A10真实性、证明对象均有异议。被告没有违约搭建，不能证明被告存在违约事实。原告的第三项、第四项诉讼请求更不能成立。综上所述，原告诉求无事实，无证据支持，也无法律依据，请求法院依法判决驳回原告诉求。
本案在审理过程中，被告提供证据B1：《受理执行案件通知书》一份，原告无异议，故予以采信。诉讼中，经原告申请，本院对“凯悦明珠”住宅楼进行现场勘验并制作勘验笔录及附图、照片，原、被告均无异议，故予以采信。
原告提供如下证据：
A1、《商品房买卖合同》和附件复印件1份，以此证明原告与被告签订该合同，明确双方权利与义务，被告违约搭建，应当拆除，并承担违约和赔偿责任。
A2、提供证件咨询卡复印件1份，以此证明商品房初始登记（总登）提供的材料及证明。
A3、《城市规划核样及竣工验收记录表》复印件1份，以此证明连江县建设局对本住宅楼2304、2305、2306三户业主，因屋顶违章搭建作出暂缓办理房产确权处理，致使原告不能如期办好本住宅楼初始登记。
A4、连江县房产管理交易所《初始预登办结通知书》复印件1份，以此证明连江县房产管理交易所对本住宅楼的初始预登办结通知书。
A5、连江县建设局《关于连江县凯悦房地产开发有限公司“凯悦明珠”住宅楼局部入户花园及阳台形式变更的批复》和图纸复印件1份，以此证明“凯悦明珠”楼盘的两侧入户花园敞开式变更为封闭式必须经过审核批准。
A6、连江县城建大队拆除违章搭盖的现场照片原件7张（拍摄日期2012年5月23日），以此证明连江县建设局对本住宅楼2304、2305、2306三户业主，因屋顶违章搭建作出暂缓办理房产确权处理，致使原告不能如期办完本住宅楼初始登记，2012年5月23日连江县城建大队对该违约搭盖进行强制拆除。
A7、本住宅楼其他违约搭盖照片原件7张、复印件1张（无拍摄日期），以此证明2011年10月6日交房后，部分业主擅自将其敞开式入户花园围起来变为封闭式，增加了容积率，属于违约搭建，直接影响本宅楼办理初始登记的原因。被告违约，应当拆除其违约搭建和赔偿原告损失。
A8、本住宅楼1405、1504、2005、1907、1407五户业主违约搭建照片原件13张，以此证明2011年10月6日交房后，部分业主（包括该五户业主）在2011年10月16日开始违约搭建，2012年4月6日被连江县建设局通知整改，整改后部分业主又违约搭建，直至6月14日同意办理初始登记，因此该违约搭建也是直接影响本案住宅楼初始登记，致使原告无法按约提供所需材料，被告违约，被告应承担违约责任和赔偿责任。
A9、其他业主《装修违章整改通知书》和国内挂号信函收据复印件各5份，以此证明本住宅楼部分业主违约搭建，物业公司发出整改，恢复原状处理通知。部分业主包括被告在内业主违约搭建，造成延期办理初始登记和产权登记，被告违约，应承担违约责任与后果。
A10、被告违约搭建照片原件1张（无拍摄日期），以此证明2011年10月6日交房后，被告违约搭建，2012年4月6日被连江县建设局通知整改，整改后部分业主又违约搭建，被告违约，应承担违约责任和赔偿责任。
A11、连江县住建局《规划审批会议材料》复印件1份，以此证明2011年底至2012年5月本住宅楼存在部分业主违约搭建，被连江县住建局责令整改，造成本住宅楼总验收不能过，直接影响初始登记，被告违约，被告应承担违约责任和赔偿责任。
A12、连江县住建局连建函（2013）40号《关于福建法炜律师事务所申请信息公开的答复》复印件1份，以此证明2011年底至2012年5月本住宅楼存在部分业主违约搭建，被连江县住建局责令整改，造成总验收不能过，直接影响初始登记，被告违约，应承担违约责任和赔偿责任，与连江县住建局《规划审批会议材料》印证上述事实。
A13、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》复印件1份，以此证明本住宅楼已经通过竣工验收合格，原告按约交房。
A14、连江县公安消防大队《建设工程竣工验收消防备案单》复印件1份，以此证明本住宅楼已经通过竣工验收合格，注明：“该工程经建设、设计、施工及工程监理单位竣工验收合格。”原告按约交房。
A15、《公告》（前期系列案件业主提供）复印件1张，以此证明部分业主包括被告在内业主违约搭建，造成延期办理初始登记和产权登记的事实，被告违约，原告没有违约。
A16、《业主（住户）消防安全责任书》和《业主临时规约》复印件各1份，以此证明原告按合同约定的交房条件交房，被告违约，应承担违约责任和赔偿责任。
A17、《前期物业管理服务合同》复印件1份，以此证明原告按合同约定的交房条件交房。
A18、《福建省新建商品住宅质量保证书》和《福建省新建商品住宅使用说明书》复印件各1份，以此证明原告交房符合商品房买卖合同约定的条件。
A19、（2013）连民初字第2567号民事判决书复印件一份，以此证明被告违约搭建造成原告损失，被告应承担违约和赔偿责任。
诉讼中，原告申请本院向连江县住建局调取该局《规划审批会议材料》。本院经查，在之前本院审结的（2013）连民初字第308号案中已经予以调查，连江县住建局认为无法确认原告申请的材料的真实性，但不予出具证明。
经质证：被告对原告证据A2、A4、A5真实性、证明对象均无异议。对原告证据A1、A3、A12、A13、A14、A15真实性无异议，证明对象有异议。证据A1，仅能证明被告向原告购买“凯悦明珠”住宅楼904号商品房，双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议，对双方的权利义务做了约定；无法证明被告有违约搭建的行为。证据A3，证明了原告在约定交房时间内（2011年10月30日前）交付的房屋直至2012年6月14日方竣工验收，对被告构成违约，无法证明原告未能在交房前通过竣工验收的原因。证据A4，证明原告在2012年7月19日才办理了“凯悦明珠”住宅楼商品房初始登记（总登），导致被告未能在合同约定期限（商品房交付使用后九十天）内取得房屋权属证书，原告违反了《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定，对被告构成违约。证据A6、A7、A8，对真实性、关联性均有异议，无法确定照片所拍摄内容系案涉“凯悦明珠”住宅楼房屋，无法证明原告的证明对象。证据A9，对真实性、合法性、关联性及证明对象均有异议，无法证明原告的证明对象。证据A10、A11，对真实性和证明对象均有异议，无法证明原告的证明对象。且证据A10，其相片拍摄并非被告房屋。证据A12，无法证明原告未能在交房前通过竣工验收的原因。证据A13，是连江县山仔水利枢纽管理处办公楼工程的竣工验收报告且未经主管部门审核通过，与本案没有关联性；证据A14，仅是竣工验收消防备案单；证据A13、A14均无法证明原告有按约交房。证据A15，无法证明原告的证明对象。证据A16、A17，对真实性和证明对象均有异议，这是其他购房者的材料，与本案无关联性，不能作为本案证据使用，更不能证明原告的证明对象。证据A18，对真实性无异议，关联性以及证明对象均有异议，这份证据不是被告的住宅，与本案没有关联性，也无法证明原告的证明对象。证据A19，对真实性、关联性、合法性均无异议，但无法证明原告的证明对象，恰恰证明是原告对被告构成违约。
本院认为：原告的证据A2、A4、A5，被告对真实性、证明对象均无异议，且与本案有关联性，故予以采信。原告的证据A1、A3、A12、A13、A14，被告对真实性无异议，且与本案有关联性，故对证据的真实性予以采信。证据A1，证明被告向原告购买“凯悦明珠”住宅楼904号商品房，双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议，对双方的权利义务做了约定。证据A3，证明连江县建设局于2012年6月14日原则同意“凯悦明珠”住宅楼通过规划竣工验收。住宅楼2304、2305、2306三户因屋顶违章搭建暂缓办理房产确权。证据A4，证明“凯悦明珠”住宅楼于2012年7月19日初始（总登）完毕。证据A6、A7、A8、A10、A11，其真实性无法确认，故不予采信。证据A9，与本案无关，不予采信。证据A12，证明“凯悦明珠”住宅楼规划竣工验收前存在的问题。证据A13，是连江县山仔水利枢纽管理处办公楼工程的竣工验收报告，与本案无关，故不予采信。证据A14，证明“凯悦明珠”住宅楼于2011年8月26在福建消防信息网上进行消防备案。证据A15，虽被告对真实性无异议，但系第三方出具，双方均未向法庭提供原件，故无法确认其真实性，不予采信。证据A16、A17、A18，其记载的业主并非被告，故与本案无关，不予采信。证据A19，是本院已发生法律效力的民事判决，且与本案有关联性，故予以采信。
根据原、被告陈述和上述确认的有效证据，对本案主要事实作如下认定：
2009年7月13日，被告钟新生、钟磊采用支付首付款和按揭贷款的方式向原告连江县凯悦房地产开发有限公司购买位于连江县凤城镇西凤路53号“凯悦明珠”住宅楼9层904号商品房，购房款总价计人民币579121（后因面积误差，应退款796元，实际购房总金额为578325元）。双方签订一份《商品房买卖合同》，约定“第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。……。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房……用途为住宅，属框架结构，……该商品房阳台为非封闭式2个。……第十七条买受人购买的该商品房仅作住宅用途使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构、建筑屋顶、外墙、外窗（含天窗）的隔热、保温结构和用途。买受人擅自改变的，相应法律后果由买受人承担。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房关联的公共部位和设施，并承担相应义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。……。第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。第二十三条本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。……。第二十五条本合同自双方签订之日起生效。……”。其合同附件四《前期物业服务合同》和附件五《临时管理规约》，均约定以交房时买受人与物业公司签订的合同为准。同日，双方还签订一份附件六：《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》。后被告支付了购房首付款，并办理了按揭贷款手续支付了剩余的购房款。原告于2011年10月8日将商品房交付被告。2012年6月14日，连江县建设局原则同意“凯悦明珠”住宅楼通过规划竣工验收；并决定住宅楼2304、2305、2306三户因屋顶违章搭建暂缓办理房产确权。
2013年9月18日，被告以原告违约，依法应承担相应的违约责任为由，向本院起诉，要求原告依法支付违约金。本院于2013年11月22日依法作出（2013）连民初字第2567号民事判决书，判决原告向被告支付未按约定条件交付房屋违约金人民币500元和逾期办理房屋权属证书违约金人民币13783.08元，合计人民币14283.08元。现判决已发生法律效力。
另查明，由连江县房产管理所提供的“凯悦明珠”住宅楼平面图显示，被告所购买的房屋北面有一非封闭式入户花园，南面有一非封闭式阳台。客厅西面墙上靠南面位置有一曲直弯，外为楼梯和前室，楼梯处有一门位通向前室。诉争房屋现已装修完毕，被告已经入住。
经现场勘察，位于连江县凤城镇西凤路53号“凯悦明珠”住宅楼9层904号商品房入户花园北面、东面从地面往上105厘米采用玻璃隔断，上有铝合金推拉窗，铝合金推拉窗外用防盗网围起。其房屋客厅西面墙从北至南平直，西面墙上靠南面方向看不到曲直弯，西面墙上靠南面位置有一扇门（90厘米×198厘米），打开后距离17厘米的外墙上有一扇门，可打开沿楼梯上下。平面图上所示的“前室”位置上为一个卫生间。
综上所述，本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件六《＜商品房买卖合同＞补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同的约定享受权利和履行义务。商品房买卖合同中出卖人的主要义务是依照约定时间和条件交付房屋、转移房屋所有权以及瑕疵担保责任，买受人的主要义务是依照约定时间和数目支付价款、受领房屋以及及时检验房屋。因此当双方依约支付价款和交付房屋之后，出卖人基于买卖合同的权利丧失，其所承担的是转移房屋所有权以及瑕疵担保责任的主要义务。
关于被告将入户花园围起有否违约、应否恢复原状的问题。被告依据其与原告签订的《商品房买卖合同》的约定向原告购买诉争房屋并装修入住，因该入户花园在规划上专属于904房，且原、被告在签订《商品房买卖合同》时，已明确约定出售的部分包括该入户花园，因此，该入户花园符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应认定为《中华人民共和国物权法》第六章所称的专有部分的组成部分。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。……”因此，被告有权对其入户花园依法进行使用。现被告虽然将入户花园的北面和东面用玻璃和推拉窗予以围起，但该行为并不在《商品房买卖合同》第十七条约定的“买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构、建筑屋顶、外墙、外窗（含天窗）的隔热、保温结构和用途。”情形内。至于被告将其入户花园的北面和东面用玻璃和推拉窗等予以围起是否经有权机关审批及是否违法等问题，不属于本案调整的民事法律关系，不予审查。因此，原告主张被告违约，应恢复原状，没有依据，不予支持。
关于被告将“前室”及“前室”前的部分通道用于自用是否违约的问题。“前室”是设置在高层建筑疏散走道与楼梯间或消防电梯间之间的具有防火、防烟、缓解疏散压力和方便实施灭火战斗展开的空间，其与楼梯通道等共同构成消防通道。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》和原告提供的房屋平面图，均可以看出，被告向原告购买的房屋，其套内建筑面积没有包括“前室”及“前室”前的通道，该部分系属于被告专有部分以外的共有部分。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”因此，被告将其所购买的房屋与楼梯处的部分分割墙拆除，自行扩大其房屋的客厅自用面积，并将“前室”改为房间由其自用，改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途，显属不当，但被告对诉争房屋的不当使用行为不属于本案调整的民事法律关系。因此，原告主张被告违约，应恢复原状，没有依据，不予支持，原告可依法向有权机关反映。
关于被告应否赔偿原告因逾期办证违约造成的损失问题。原告主张因被告违约搭建，致使原告申请办理诉争住宅楼的总验收和初始登记过程中延期，造成原告损失。因原告对诉争住宅楼未能顺利通过规划竣工验收进而影响到住宅楼初始登记，自身存在过错，连江县建设局于2012年6月14日决定对住宅楼2304、2305、2306三户因屋顶违章搭建暂缓办理房产确权，被告并不在暂缓办证范围，且本院（2013）连民初字第2567号民事判决书已认定原告应承担逾期办证违约金。原告主张延期办理诉争住宅楼的总验收和初始登记手续，系被告的违约行为导致，理由和依据不足，不予支持。因此，现原告主张由被告赔偿其由本院（2013）连民初字第2567号民事判决书确定的原告应赔偿给被告的数额，于法无据，不予支持。
综上，原告的主张理由与依据不足，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
驳回原告连江县凯悦房地产开发有限公司的诉讼请求。
本案受理费人民币157元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 陈 溶
代理审判员 张炎梅
人民陪审员 蓝祖杰
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 吴锦楠
附注（法律条文）：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。