浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉南民初字第1193号
原告：嘉兴永兴投资开发有限公司。
法定代表人：沈新良。
委托代理人：吕慧，浙江南湖律师事务所律师。
被告：冯敏燕。
委托代理人：章理云，系本案另一被告。
被告：章理云。
第三人：嘉兴市中天汽车有限公司。
法定代表人：段选选。
第三人：嘉兴市晶彩图文设计有限公司。
法定代表人：沈丹。
委托代理人：高志华。
原告嘉兴永兴投资开发有限公司（以下简称永兴公司）因与被告冯敏燕、章理云房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2015年5月6日受理后，依法由代理审判员邱双双独任审判，本案审理过程中，经原告申请，本院依法追加第三人嘉兴市中天汽车有限公司（以下简称中天汽车）、嘉兴市晶彩图文设计有限公司（以下简称晶彩图文）参加诉讼，于2015年7月20日公开开庭审理了本案，原告委托代理人吕慧、被告章理云并作为被告冯敏燕的委托代理人、第三人中天汽车的法定代表人段选选、第三人晶彩图文的委托代理人高志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永兴投资起诉称，被告于2009年7月1日与嘉兴市正大车业有限公司签订房屋租赁合同，将位于嘉兴市城南路568号14幢底层，面积约979平方米租赁给被告，租金为每年262000元，每年提高5%。同日双方又签订补充协议将合同期限延长至2020年6月30日。在合同履行期间，嘉兴市正大车业有限公司将被告租赁房屋出售给嘉兴永兴投资开发有限公司（尚未办理变更手续），根据《合同法》229条的规定继续由被告承租，租金直接付给原告。但是被告自2014年7月1日开始拖欠租金，原告多次催讨未果，根据房屋租赁合同的约定原告有权解除合同并支付拖欠的租金。为维护合法权益，故原告诉请判令：一、判令原被告解除房屋租赁合同，并支付拖欠的房租171000元（2014年7月1日至2014年12月31日）；二、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：一、原、被告解除房屋租赁合同，判令立即腾退并交付租赁房屋给原告；二、被告支付2014年拖欠的租金21000元及2015年1月至腾退之日的房租。
被告冯敏燕、章理云答辩称，不同意解除合同，2014租金确实是拖欠一点，是因为和原告还有其他债务没有结算。2015年的租金是准备付的，租金本身是支付在后面的。
第三人中天汽车答辩称，第三人中天汽车一直都是按照和被告签订的合同缴纳租金的，腾退是不同意的，已经投入了100多万，且和被告签订的合同未到期还有6、7年的经营时间，要按照合同继续经营。
第三人晶彩图文答辩称，第三人晶彩图文已经向被告支付租金到2017年，要继续经营。
针对自己的主张，原告永兴公司提供了下列证据：
1.房屋租赁合同（含变更补充协议）一份，证明原、被告双方存在房屋租赁关系。
2.房屋拆迁补偿协议及涉案房屋房屋所有权证各一份，证明原告作为拆迁人对涉案房屋进行了收购，原告已经购买了该房屋。
3.情况说明一份，证明涉案房屋已经由原告购买，但未办理产权变更登记。
4.被告任法定代表人的公司与中天汽车签订的房屋租赁合同一份，证明被告将涉案房屋转租给中天汽车。
5.收据一份，证明被告收取了晶彩图文的租金，说明将涉案房屋转租给晶彩图文的事实。
6.短信平台发送信息截图一份，证明原告向被告催讨租金的事实。
被告、第三人中天汽车及晶彩图文对原告永兴公司提供的证据1—5均无异议；对证据6，被告认为没有收到短信，但承认原告曾多次电话催讨；第三人中天汽车及晶彩图文对证据6无异议。
被告、第三人中天汽车及晶彩图文均未提供证据。
本院认证如下：原告提供的证据1真实性本院予以认定，可以证明嘉兴市正大车业有限公司与被告签订房屋租赁合同的事实；证据2、3真实性本院予以认定，可以证明原告对嘉兴市正大车业有限公司进行安置补偿，涉案房屋及设施已移交原告；证据4、5被告及第三人均无异议，且与本案待证事实具有关联性，本院予以认定；证据6系网上打印件，真实性无法确认，且被告不予认可，该份证据本院不予认定，被告自认原告曾多次电话催讨，对于催讨租金的事实本院予以确认。
本院经审理，认定案件事实如下：2009年7月1日二被告与嘉兴市正大车业有限公司签订《房屋租赁合同》，将位于嘉兴市城南路568号14幢底层，面积约979平方米租赁给被告，房屋租期为2009年7月1日至2010年6月30日，2009年的年租金为262000元，以后年租金在前一年的基础上每年提高5%，租金每半年支付一次，每期租金提前半个月付清。合同中亦约定承租方欠交水电费或租金经出租方催交后仍不交清租金或水电费，出租方有权解除合同。双方对其他内容在合同中也做了约定。同日双方又签订变更补充协议，将租赁合同中的租房期限由原定一年变更为十一年，即租期为2009年7月1日到2020年6月30日止。在合同履行期间，嘉兴市正大车业有限公司与原告于2010年11月8日签订《房屋拆迁补偿协议》，协议约定嘉兴市正大车业有限公司将包括涉案房屋在内的城南路568号共计10幢房屋及设施交给原告拆除，并由原告对其进行安置补偿。上述房产、设施及房屋、土地证件已移交原告，但双方至今尚未办理产权变更登记，该房产的所有权人仍登记为嘉兴市正大车业有限公司。《房屋拆迁补偿协议》签订后，城南路568号14幢底层继续由被告承租，被告向原告支付租金。
合同履行过程中，2014年1月1日嘉兴卡卡汽车服务有限公司（被告章理云为法定代表人）与第三人中天汽车签订房屋租赁合同，将租赁房屋部分转租给了第三人中天汽车。双方约定租赁期限自2014年1月1日至2020年6月30日，并约定了租金等内容。同时，被告章理云又将租赁房屋部分转租给了第三人晶彩图文，并收取了晶彩图文2014年3月14日至2017年3月13日的租金。第三人中天汽车及晶彩图文租赁的房屋尚在经营当中。被告按照合同约定支付原告租金至2014年6月30日。2014年7月1日至2014年12月31日期间的租金被告已支付15万元（均为中天汽车代被告支付），尚未完全付清，2015年1月1日至今的租金亦未付。原告曾多次电话催讨，被告仍未支付，遂纠纷成诉。
另查明，本案开庭审理后，2015年9月15日及2015年9月21日中天汽车代被告向原告分别支付9万元及89055元租金。
本院认为，原告与嘉兴市正大车业有限公司签订《房屋拆迁补偿协议》后，原告对其进行安置补偿，涉案房屋移交原告使用。嘉兴市正大车业有限公司与二被告之间的房屋租赁合同中出租方的权利义务已通过该《房屋拆迁补偿协议》概括转让于原告，由原告承接了涉案《房屋租赁合同》项下的全部权利义务，原、被告之间存在租赁合同关系，双方均应按照合同约定，全面履行各自义务。原告已按照合同约定将房屋出租于被告使用，被告亦应按时支付租金。根据《房屋租赁合同》约定，被告欠交水电费或租金经原告催交后仍不交清租金或水电费，原告有权解除合同。现经原告多次催讨后，2014年7月1日至2015年6月30日的租金被告已支付329055元，尚欠5331元。现2015年7月1日至2015年12月31日的租金已远超过合同约定的支付时间，原告亦已在诉讼过程中进行催讨，但被告至今未支付，合同约定的解除条件已经成就，故本院对于原告要求解除合同并腾退的诉请予以支持。被告被告虽抗辩原告同意被告可延迟支付，但未能向本院提供证据证明，故对于被告的抗辩本院不予采信。根据合同法规定，当事人依据合同约定主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知对方时解除。鉴于原告并未提供其他证据证明在本案起诉之前已通知被告行使合同解除权，故在被告收到本案应诉材料日即2015年6月3日应视为双方合同解除。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据合同性质和履行情况，可以要求恢复原状、采取其他补救措施等。鉴于被告一直占有使用租赁房屋至今，故被告应向原告支付租赁期限内的房屋租金以及合同解除之后的房屋占有使用费，房屋占有使用费可参照租金标准计算并支付。根据《房屋租赁合同》中约定，2014年7月1日至2014年12月31日及2015年1月1日至2015年6月30日期间的租金均为167193元，被告已支付329055元，则被告尚欠5331元。2015年7月1日至腾退之日的占有使用费以日租金为962元（年租金351105÷365）为基础，计算至实际腾退之日。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告嘉兴永兴投资开发有限公司与被告冯敏燕、章理云之间的《房屋租赁合同》于2015年6月3日解除；
二、被告冯敏燕、章理云及第三人嘉兴市中天汽车有限公司、嘉兴市晶彩图文设计有限公司腾退原告嘉兴永兴投资开发有限公司位于嘉兴市城南路568号14幢底层面积为979平方米的房屋，并交还原告嘉兴永兴投资开发有限公司；
三、被告冯敏燕、章理云支付原告嘉兴永兴投资开发有限公司尚欠的房屋租金及占有使用费（截止2015年6月30日5331元，该日后的以日租金962元为标准，从2015年7月1日计算至实际腾退之日）；
以上二至三项均从本判决生效之日起七日内履行。
如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1860元，由被告冯敏燕、章理云负担，于判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理审判员 邱双双
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 姚李燕
附页
1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。
逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。
2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。