广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民二初字第889号
原告徐金春（案外人），身份住址甘肃省兰州市城关区郑家台1**号202，现住址深圳市南山区。
委托代理人唐建权，广东卫权律师事务所律师。
被告张国良（被执行人），身份住址海南省海口市新华区。
被告平安银行股份有限公司深圳分行（申请执行人），地址广东省深圳市福田区深南中路1099号。
负责人姚贵平，行长。
委托代理人沈海林，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
上列原告诉被告案外人执行异议之诉一案，原告不服本院（2014）深福法执外异字第44号执行裁定书，提起诉讼，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人唐建权，被告张国良、被告平安银行股份有限公司深圳分行的委托代理人沈海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，自1995年6月起，原告受雇于被告张国良处，由被告张国良指派原告到其所承包的工地替其管理工程，工作地于海南，一直做到了1999年；1999年后回到深圳，继续替被告张国良管理其挂靠广东四建承包工程；2001年又因被告张国良在上海接到一个工程项目被其调到了上海，在上海工作期间，被告张国良因原告为其做出的贡献及优异表现作出承诺：“原告回深圳后，就把被告张国良拥有的深圳市南山区南光路西、学府路南怡园大厦怡涛阁06G房产作为奖励过户给原告”；2002年6月份原告被调回深圳；2002年7月1日，双方就被告张国良之前的承诺签订了一份正式的《协议书》（详见原告证据一）。协议第一条约定被告张国良将其所有涉案房产过户原告，原告须在被告张国良所属公司工作满12年（2007年7月1日）。协议第二条约定：2002年7月1日涉案房产归原告所有；被告张国良须于2003年7月1日之前将涉案房产产权及相关证件和手续一次性过户给原告；涉案房产是原告之前在被告张国良处工作优异，由被告张国良奖励给原告；被告张国良于2002年7月5日将涉案房产钥匙交给原告进行装修入住。协议第四条约定：如被告张国良不遵守承诺，于2003年7月1日之前没有将涉案房产权及相关证件和手续按承诺时间过户给原告，则涉案房产的产权归原告所有，而原告将不执行协议中属原告的承诺，为此而引起的法律纠纷所产生的全部费用由被告张国良承担；不属于原告的责任，则已属于原告的涉案房产，被告张国良无权收回。
协议签订后，被告按时把涉案房产钥匙交付给原告，原告也于2002年7月5日起对涉案房产进行了装修入住并继续尽职尽责受雇于被告张国良（详见原告证据三、四、六）。但被告张国良声称资金困难多次拖延，一直到2003年7月1日也没有办理涉案房产过户手续，已构成对原告严重违约，原告多次催促，被告张国良于2004年7月28日向原告作出一份承诺：“2004年10月底办理完房产过户手续”。原告再一次相信了被告张国良。但被告张国良再一次没有遵守承诺，到2004年10月底仍然没有把涉案房产过户给原告（详见原告证据二）。
到2005年，被告张国良经营陷入危机，被告张国良也没安排原告任何工作及停发工资，原告为了生计，不得不另寻他职。因原告为人耿直忠厚，同时考虑到与被告张国良多年的关系情面，原告一忍再忍，直到2013年，打电话催促被告张国良，结果对方连电话都不接，原告的善良忠厚再一次被被告张国良利用。原告这才于2013年6月份愤然起诉到深圳市南山区人民法院（详见原告证据八）。被告张国良明知应由南山区法院管辖无异（其作为被告，在深圳南山居住一年以上，而且有暂住证信息（原告立案时已向南山法院提交了被告张国良的公安居住证信息），并且涉案房产也在南山区），为拖延时间，被告张国良故意提出管辖异议（详见原告证据九）。
第一次在南山确权诉讼开完庭后，被告张国良之亲属张华煌等称愿意为被告张国良承担义务，当时原告在外地与被告张国良方电话已达成意向协议（详见原告证据五）。原告考虑到双方多年的关系，遵守承诺向法院先行撤了诉（详见原告证据十一），但事后最终因被告张国良方临时变卦，协议最终未签成。原告被逼无奈，愤然于2014年4月份又再次向南山区人民法院提起确权诉讼（详见原告证据十二）；而被告张国良故伎重演，居然再次提出《管辖异议》（详见原告证据十三）。2014年10月29日，南山法院法官通知原告，因涉案房产被法院查封待执行，同时为防止审判结果冲突，节约诉讼资源，须原告先行撤回在南山法院确权诉，统一到福田区法院执行庭进行原告及确权，不得已，申请人于2014年11月4日向南山法院撤诉（详见原告证据十四）并及时向福田区人民法院执行局提出执行异议申请，但遗憾的是，原告于2014年11月27日收到福田区人民法院执行局作出的（2014）深福法执外异字第44号裁定书（详见原告证据十五）。现原告不服（2014）深福法执外异字第44号裁定书，特依据法律法规，提出对涉案房产的确权之诉，请求判令：1、终止被告平安银行股份有限公司深圳分行在（2014）深福法执字第1703号案中对深圳市南山区学府路怡园大厦怡涛阁6G房产的查封执行；2、确认原告与被告张国良之间《协议书》合法真实有效及深圳市南山区学府路怡园大厦怡涛阁6G房产之所有权归原告；3、被告张国良协助原告办理深圳市南山区学府路怡园大厦怡涛阁6G房产过户手续；4、相关诉讼费用由被告承担。
被告平安银行股份有限公司深圳分行辩称，1、本案争议的房产并没有实际过户给被答辩人，被答辩人并没有取得本案争议的房产的产权。2、人民法院对争议房产的查封与执行完全符合法律的规定。3、被答辩人对争议房产确权的诉求也超过法定的诉讼时效。
被告张国良辩称，原告在我单位期间，没有履行原来双方签订的合同的约定，造成的房产没有交付原告的起因是因为原告，涉案房产还在农行是事实，但不影响我方对房产的主张。我与原告之间的合同约定，要原告完成工作12年房产才可以交给原告，但原告并没有工作12年，双方的合同有约定在先，按照约定可以协商，房产可以不交付原告。原告确实在被告处也没有做到12年，上一次在南山法院庭审时，我公司的总经理以及财务会计叶女士都有出庭作证，原告在离开工作岗位的期间，没有做任何的申请报告，公司也没有批准，原告是擅自离开，并不是原告在起诉状中陈述的我方不发工资等因素。按照常理，作为同一个公司的员工，公司的财务和总经理只是按照事实说话，不可能出庭做伪证。原告起诉的事实不存在，理由不成立，我认为在这点造成原、被告的纠纷责任在于原告本人，如果原告真正做了12年，作为我来说，我一定会守约。原告2004年当时有要求我提前将房产转给原告，但双方约定的是2007年才满12年，才可以将房产过户给原告，原告违约在先，应承担责任。原告在我方是管理工地的，是主要负责人，当时要求我提前过户房产时，威胁我说不把房产过他，他就不管工地了，所以我就写了承诺书给他，但承诺书中有说原告要履约。因为我公司的工资比较低，可能与原告有些矛盾。但我认为是因为原告违约在先，不是公司停发工资造成原告离开公司的理由，而是原告擅自离开，没有通过公司的批准，有公司的相关高管人员予以作证。如果按照双方的约定2007年就应将房产过户给原告，原告在2007年就应该起诉了，但原告至少拖了三年时间才起诉。因为我本人身体不太好，而且我离开了深圳一段时间，对房产没有怎么管理，而且原告本人也住在涉案房产，我与原告也相处了几年时间，房产我也没有进行出租。当时我有提出让原告出去，但原告的配偶说了一些威胁的话，所以暂时就让原告一家住在那里了。所以，请法庭查明事实，依法判决。
本院（2014）深福法执外异字第44号执行裁定书查明：
2012年3月28日，申请执行人接受第三人浚信工业（深圳）有限公司的委托向被执行人深圳市神州华盛投资有限公司发放委托贷款3000万元。本院（2013）深福法民二初字第3179号判决书判决：被告深圳市神州华盛投资有限公司向申请执行人偿还贷款本金人民币3000万元、贷款利息450万元以及罚息、复利等，被告张国良对上述债务承担连带清偿责任。2014年1月14日，本院对此立案强制执行，案号为（2014）深福法执字第1703号。案外人提交的证据显示，案外人与被执行人系员工与雇主的关系。2002年7月，双方签订《协议书》约定，甲方（被执行人张国良）将其名下涉案房产过户给乙方（案外人），并将涉案房产的产权证即相关证件和手续过户给乙方；甲方承诺2002年7月1日涉案房产归乙方所有；甲方于2003年7月1日将涉案房产产权过户给乙方。涉案房产是乙方以前在甲方所属公司工作优异由甲方奖励给乙方；如甲方违约，涉案房产归乙方所有，为此引起的法律纠纷全部费用由甲方承担。如乙方违约，甲方有权收回涉案房产，为此引起的法律纠纷而产生的全部费用由乙方承担。协议还写明了乙方要求的工作条件和工作权利以及与甲方在工作关系上如何对待乙方等属于劳动合同（雇佣合同）范围的内容。案外人主张协议签订后，徐金春即入住了该房产。案外人提交水电、电话费用票据显示，案外人一家目前居住在涉案房产内。至2003年7月，张国良并未按约定将涉案房产过户给案外人。相反，张国良以涉案房产向银行申请抵押贷款。2004年7月28日，张国良向案外人出具《承诺书》称：“因公司资金困难该房产暂时抵押给银行。公司决定在本年度10月底即将该房产证赎回，并即转给徐金春，原签订的协议书全部内容的义务责任双方都不能改变”。此后，被执行人张国良一直未将涉案房产过户给案外人。案外人于2013年6月向南山区法院提起诉讼【（2013）深南法民三初字第369号】。张国良以协议书为一般合同不适用不动产专属管辖为由提出管辖异议，要求案件移送其住所地海南省海口市人民法院审理。2013年8月8日，深圳市中级人民法院裁定驳回其管辖异议。南山区法院对此进行了开庭审理。2014年3月4日，案外人以张国良亲属张华煌愿意承继张国良义务和维持良好关系为由向南山区法院撤回诉讼。2014年4月25日，案外人以张国良及其亲属张华煌背信弃义，未履行房屋置换的承诺为由再次向南山区法院起诉主张房屋所有权。南山区法院立案受理【（2014）深南法民三初字第427号】。张国良再次提出管辖异议，理由与前次管辖异议相同。后南山区法院得知涉案房产已被本院执行查封，案外人已向本院提起案外人异议。遂告知案外人应当通过案外人异议程序解决争议。案外人遂向南山区法院撤诉。另查明，涉案房产登记建筑面积为98.05平方米，且已办理抵押贷款。电子查询结果显示房产抵押贷款230万元，抵押权人是中国农业银行深圳华侨城支行。
本院（2014）深福法执外异字第44号执行裁定书认为：不动产物权登记具有公示效力。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：人民法院可以查封、扣押、冻结登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。因此，本院查封登记于被执行人张国良名下的房屋产权并无不妥。案外人与被执行人张国良签订的协议书是当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规，协议合法有效。该协议主要约定了被执行人张国良赠与不动产，案外人为其公司工作12年（2007年7月1日）；协议还约定了类似劳动合同的有关内容和事项。协议涉及的法律关系包括赠与合同以及劳动合同（或雇佣合同）等。协议签订不久，张国良将房产用于抵押贷款，且涉案房产至今尚在抵押贷款期间，显示张国良并无履约诚意。案外人在明知涉案房产被用于抵押贷款情况下，十几年间从未以诉讼方式主张物权转移，案外人亦有权利懈怠的过错。基于赠与合同的法律属性以及第三人农业银行华侨城支行因物权公示所设定的抵押权，案外人对涉案房产主张所有权本院无法支持。另外，被执行人张国良签订协议书后，不仅长达十几年未办理过户手续，且一再将涉案房产用于抵押贷款。在案外人提起诉讼后又一再以无理的管辖异议设置诉讼障碍，显示被执行人张国良无诚信，该等违约行为应受谴责。综上，案外人的执行异议，理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人徐金春的执行异议。
本案查明与（2014）深福法执外异字第44号执行裁定书查明的内容一致。该案审理期间，本院依申请保全于2013年5月20日查封了登记涉案房产。
本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”无论赠与或是对价，涉案房产均为办理过户登记。原告在明知涉案房产被用于抵押贷款情况下，十年间从未以诉讼方式主张物权转移，案外人亦有权利懈怠的过错。原告对涉案房产主张所有权本院无法支持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：
驳回原告徐金春的诉讼请求。
本案案件受理费8050元（已由原告预交），由原告负担。
如不服本判决，应在判决书送达之日起15日内（涉外、涉港澳台当事人为30日），向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵 辉
人民陪审员 罗祝红
人民陪审员 张艳荣
二〇一五年十一月四日
书 记 员 李 璇
谢寒
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