广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法岭民一初字第520号
原告：韩军伟，男，汉族，1981年9月9日出生，住江苏省沛县。
委托代理人：蒋其磊，广东林德律师事务所律师。
委托代理人：陈泽森，广东林德律师事务所实习律师。
被告：东莞市悦和置业有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：李文琪，该公司副总经理。
委托代理人：吴宏忠，该公司员工。
委托代理人：于发运，该公司员工。
被告：东莞市悦和物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：李润华，该公司经理。
委托代理人：黄衍华，该公司员工。
原告韩军伟诉被告东莞市悦和置业有限公司（以下简称“置业公司”）、东莞市悦和物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月6日受理后，依法由审判员欧泽林适用简易程序独任审判，于2015年11月25日公开开庭进行审理。原告韩军伟的委托代理人蒋其磊、被告置业公司的委托代理人吴宏忠、于发运、被告物业公司的委托代理人黄衍华到庭参加诉讼。原告和被告有调解意愿，请求本院给予双方60天庭外和解时间，该调解时间不计入审限。本案现已审理终结。
原告韩军伟诉称：原告与两被告于2011年3月7日分别签署了《商铺使用权转让合同》、《商铺委托经营协议》。原、被告约定由原告从被告置业公司购买东莞市悦和义乌小商品批发城2层XXX号商铺，并将其返租给被告物业公司，被告物业公司向原告返还转让款。被告置业公司、物业公司是关联公司，置业公司将商铺转让给原告，并约定原告将商铺返租给物业公司。本案中，被告置业公司与物业公司虽为两个主体，但实际作为同一个对象与原告进行交易。两被告为了操作的方便及规避法律责任，才分别与原告签订了涉案两份合同。根据《商铺委托经营协议》第三条约定：被告每年向原告返还租金23301.60元，返还十年，即共返还租金233016元。但自2015年1月份开始，被告竟在没有经过原告同意的情况下，擅自将按年返还租金变更为按月返还租金，并从2015年4月份开始再无向原告返还过任何租金。截至原告起诉之日，被告向原告共返还租金75730.2元，剩余157285.8元未返还。因涉案商铺所在的东莞市悦和义乌小商品批发城系违章建筑，两被告与原告签署的《商铺使用权转让合同》及《商铺委托经营协议》应为无效合同。鉴于两被告主体混同，两被告应共同承担向原告支付返还款157285.8元及利息。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除原告与两被告签署的《商铺使用权转让合同》及《商铺委托经营协议》；2.两被告向原告返还款项157295.8元；3.两被告向原告支付违约金（从2015年1月起，每天按应返还租金的千分之零点三计算，计算至起诉之日为1265.19元）及利息（从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至被告支付完毕全部款项之日止）；4.两被告对本案债务承担连带责任；5.本案诉讼费用由两被告共同承担。本案审理中，原告变更第1项诉讼请求为确认原告与两被告签署的《商铺使用权转让合同》及《商铺委托经营协议》为无效合同；变更第3项诉讼请求为判令两被告支付返还款的利息（从2011年3月7日起算，按中国人民银行同期贷款利率计算至被告支付完毕全部款项为止，暂计至2015年10月6日为44337.75元）。
被告置业公司辩称：1.涉案的两份合同是双方在自愿情况下签订的，且《商铺使用权转让合同》中原告是投资人，所以涉案合同是有效。2.涉案合同未到期，被告无需返还款项；3.根据市场的环境，虽然被告物业公司没有按期支付返还款，属于经营环境的问题暂时拖欠返还款，这是正常情况，被告无需支付逾期返还款的利息。同时，原告要求回报才签订《商铺委托经营协议》，这是原告作为一个投资人的性质体现。从《商铺使用权转让合同》第十四条第6点可以体现，原告是知情涉案租赁物是否有建设规划许可证等情况的。合同没有约定返还利息，被告无需承担原告请求的利息返还责任。4.被告确认涉案租赁物没有房地产权证以及建设规划许可证，但被告有向相关部门报建。5.被告确认两被告主体混同，被告物业公司同意对被告置业公司的债务承担连带责任。
被告物业公司辩称：其答辩意见与被告置业公司一致。
本院经审理查明：2011年3月7日，原告作为受让方，被告置业公司作为转让方，双方共同签订一份《商铺使用权转让合同》，约定被告置业公司将位于东莞市大岭山镇纵队路32号的东莞市悦和义乌小商品批发城2层XXX号商铺（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给原告，转让期限为2011年9月28日起至2051年9月27日止，转让费为233016元，原告必须于合同签订之日一次性支付转让总价款，支付方式可以现金支付，也可以通过银行付款。原告于2011年3月7日一次性支付了上述合同的全部价款233016元。2011年3月7日，原告作为委托方，被告物业公司作为受托方，双方共同签订一份《商铺委托经营协议》，约定原告委托被告物业公司经营涉案物业，同意被告物业公司将涉案物业交由第三人使用；商铺委托经营期限为10年，从2011年9月28日至2021年9月27日止；委托经营期间，被告物业公司承诺每年按原告与置业公司签订的《商铺使用权转让合同》中约定的转让总价款的10%分10年返还作为回报，《商铺使用权转让合同》中约定的转让总价款为233016元，即每年的返还金为23301.6元，第一年（即2011年9月28日至2012年9月27日）的返还金在原告向置业公司支付的首期转让款中扣除；第二年至第十年的返还金按年度支付，即在每年的9月28日起30日内支付当年9月28日至下年9月27日的返还金。被告物业公司于2011年3月7日向原告支付返还金23301.6元，被告置业公司分别于2012年10月27日向原告支付返还金23301.6元、于2013年11月1日向原告支付返还金23301.6元、于2014年11月22日向原告支付返还金1941.8元、于2015年3月4日向原告支付返还金3883.6元，截至2015年3月4日两被告向原告支付返还金共计75730.2元，自此，两被告再未向原告支付返还金。
本案审理过程中，原告明确其诉请两被告返还的款项及利息的本金均以原告支付给被告置业公司的合同转让款扣除两被告支付给原告的返还金计算；利息按照中国人民银行同期贷款利率，从2011年3月7日起算至被告支付完毕全部款项止。两被告确认其混同经营，并同意两被告对涉案债务承担连带责任。
另查明，本院向东莞市大岭山镇规划建设办公室及东莞市大岭山镇规划管理所调查涉案物业的报建情况，该办公室复函称位于东莞市大岭山镇纵队路32号的东莞市悦和义乌小商品批发城未按要求办理施工许可手续，该管理所复函上述建筑并未取得《建设工程规划许可证》。至一审法庭辩论终结时，涉案物业仍处于被告物业公司的控制及管理中，未返还给被告置业公司。
以上事实，有原告提供的收款收据、《商铺使用权转让合同》、《商铺委托经营协议》、银行对账单，被告置业公司提供的土地使用证、规划建设办公室出具的《证明》、消防安全检查合格证、商品交易市场登记证、工程报建缴费单、收费缴款通知书、电汇凭证、《关于开办东莞市悦和义务小商品城的复函》、协议书、补充协议书（二）、村民委员会出具的《证明》、住所使用证明、企业基本建设投资项目备案证，被告物业公司提供的返还表、银行付款凭证、收据，本院调取的大岭山镇规划建设办公室及东莞市大岭山镇规划管理所的复函及当事人的陈述附卷为据。
本院认为：被告置业公司将涉案物业交由原告使用，原告支付使用费，原告与被告置业公司之间的关系为租赁合同关系，本案是租赁合同纠纷。原告与被告物业公司签订的《商铺委托经营协议》实质上是转租合同，原告与被告物业公司之间的关系是租赁关系。原告于2011年3月7日一次性支付了上述合同的全部货款233016元；截至2015年3月4日两被告向原告支付返还金共计75730.2元，双方对此均没有异议，本院予以确认。
本案的争议焦点为：一、涉案合同及协议的效力；二、两被告应否向原告返还使用费及利息。
关于争议焦点一。涉案物业在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，置业公司将涉案物业出租给原告使用，原告将涉案物业转租给被告物业公司，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案《商铺使用权转让合同》及《商铺委托经营协议》无效。
关于争议焦点二。本院分析如下：原告根据其与被告置业公司签订的《商铺使用权转让合同》截至2011年3月7日共向被告置业公司支付了款项233016元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因案涉合同及协议无效，各自取得的财产应相互返还对方，并根据各自的过错承担对方相应的损失责任。双方确认被告置业公司收取原告233016元，已返还了75730.2元，该款应该予以扣除，被告置业公司实际收取了原告157285.8元（233016元-75730.2元）未返还，故被告置业公司应当返还原告157285.8元，故本院对原告要求被告置业返还157285.8元的请求予以支持，对超出上述金额的部分请求不予支持。原告主张的未返还款的利息属于法定孳息，被告置业公司应向原告返还。原告主张的利息应按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，从款项交付之日起（即以209714.4元（233016元-23301.6元）为本金，从2011年3月8日起计算至2012年10月27日止；以186412.8元（209714.4元-23301.6元）为本金，从2012年10月28日起计算至2013年11月1日止；以163111.2元（186412.8元-23301.6元）为本金，从2013年11月2日起计算至2014年11月22日止；以161169.4元（163111.2元-1941.8）为本金，从2014年11月23日起计算至2015年3月4日止；以157285.8元（161169.4-3883.6元）为本金，从2015年3月5日起计算至款项返还之日止）。原告主张的利息以157285.8元为基数统一从2011年3月7日起算属于原告对自身权利的处分，本院予以准许。两被告确认混同经营，并同意对涉案债务承担连带责任，故本院对原告关于主张两被告对上述承担连带责任的请求予以支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告韩军伟与被告东莞市悦和置业有限公司于2011年3月7日签订的《商铺使用权转让合同》及与被告东莞市悦和物业管理有限公司于2011年3月7日签订的《商铺委托经营协议》无效；
二、限被告东莞市悦和置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告韩军伟返还157285.8元；
三、限被告东莞市悦和置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告韩军伟赔偿损失（以157285.8元为本金，从2011年3月7日起，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，计算至款项返还之日止）；
四、被告东莞市悦和物业管理有限公司对本判决第一、第二判项确定的债务承担连带责任；
五、驳回原告韩军伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2174.53元，由被告东莞市悦和置业有限公司、东莞市悦和物业管理有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 欧泽林
二〇一五年十二月二日
书记员 伦雪莹
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