济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）槐民初字第1718号
原告秦莉莉，女，1978年9月1日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。
委托代理人梁茂卿，山东德衡（济南）律师事务所律师。
被告济南市槐荫区房地产开发集团总公司，住所地济南市。
法定代表人李文胜，总经理。
委托代理人张明纪，男，1975年10月7日出生，汉族，该单位职工，住济南市。
原告秦莉莉诉被告济南市槐荫区房地产开发集团总公司（以下简称开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月24日立案受理。本院依法组成合议庭，于2014年10月31日公开开庭进行了审理。原告秦莉莉及其委托代理人梁茂卿，被告开发公司的委托代理人张明纪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦莉莉诉称：被告开发公司是济南市纬六路68-1号院的开发建设单位。2010年7月18日，原告与被告签署关于纬六路68-1号院A、B、C、D、E、H、J、K室及1、2、3、4、6、7、8、9、10（含10-1）、11（含11-1）地下储藏室的《产权房屋购销协议书》，被告开发公司将上述房产卖予原告秦莉莉。但被告开发公司至今未协助原告秦莉莉办理上述房屋的产权过户手续，虽然原告秦莉莉多次催促，被告开发公司仍未予办理。
综上，原告秦莉莉已经依法取得上述房屋的所有权，被告开发公司拒不协助办理产权过户手续的行为，严重侵害原告秦莉莉合法权利。因原、被告双方无法自行达成一致，原告秦莉莉诉至本院，要求：1、确认济南市纬六路68-1号院内A、B、C、D、E、H、J、K室及1、2、3、4、6、7、8、9、10（含10-1）、11（含11-1）、12号地下储藏室所有权归其所有。2、判令被告开发公司协助其办理上述房屋的产权过户手续。
被告开发公司辩称：被告开发公司的营业执照已于2012年1月4日被济南市工商局槐荫分局依法吊销，被告开发公司无法提供给原告秦莉莉合法手续，因此无法协助。被告开发公司的济南市纬六路68-1号房产证现在被济南市中级人民法院执行局扣押，无法给原告秦莉莉协助过户。
经审理查明，济南市槐荫区纬六路68-1号（以下简称68号院）1至5幢房屋由被告开发公司开发建设，并由该公司于1996年10月17日办理了该五幢房屋的所有权初始登记，房产证号为济房房字第032-010**号。该房产证显示：第1幢楼房位于68号院南侧，建筑面积为10090.87平方米，共计十层384间，其中第一、二、八、十层为办公用房，第三至七层为住宅用房。第2幢房屋位于68号院北侧大门口，建筑面积为31.59平方米，为平房3间。第3至5幢房屋位于68号院东侧，为共用墙体，相连相邻的建筑，其中第3幢建筑面积为64.14平方米，为平房3间；第4幢房屋建筑面积为15.64平方米，为平房1间；第五幢房屋建筑面积为75.30平方米，为平房4间。被告开发公司办理了上述房屋的所有权初始登记后，陆续将第1幢房屋的第一层、第二层、第2至5幢房屋以外的部分房屋进行了出售。
以上事实有原告秦莉莉提交的68号院房屋的房产档案查询材料为凭。
2010年7月18日，被告开发公司作为甲方，案外人康丽婷作为乙方，双方签订《产权房屋购销协议书》一份。该协议约定：一、乙方购买甲方开发建设的纬六路68-1号院内A室一套，房屋建筑面积为20.13平方米，价格为3000元／平方米，购房款总计60390元。……二、结算后，甲方将上述房屋移交乙方管理使用，产权归乙方所有。乙方凭本协议和房屋移交结算协议书到市房屋交易所办理产权证。三、保修期（土建一年内，房屋防水五年内，水电二年内，暖气二个采暖期），乙方所有房屋如发生质量问题，由甲方维修。……六、协议签订付款后，乙方按房管局办证部门有关规定，办理产权所有证，甲方给予协助。该协议甲方落款处由被告开发公司加盖其合同专用章，乙方落款处签名显示为“康丽亭”，落款日期为2010年7月18日。该协议还约定了其他事项。
在上述协议书签订的同日，被告开发公司还与崔晓萍、崔晓蜀、崔文雅、杨桂华、刘寅玲分别签订了五份《产权房屋购销协议书》，该五份协议书分别约定被告开发公司将纬六路68-1号院（以下简称68号院）内B、C室（建筑面积42.09平方米，价格3000元／平方米，购房款126270元），6、7号地下室（建筑面积38.07平方米，价格1500元／平方米，购房款57105元）以总房款183375元的价格卖予崔晓萍；将该院内D、E室（建筑面积42.09平方米，价格3000元／平方米，购房款126270元），3、4、8、9号地下室（建筑面积103.266平方米，价格1500元／平方米，购房款154890元）以总房款281160元的价格卖予崔晓蜀；将该院内H、J室（建筑面积37.44平方米，价格3000元／平方米，购房款112320元），1、2、10号地下室（建筑面积77.847平方米，价格1500元／平方米，购房款116770元）以总房款229090元的价格卖予崔文雅；将该院内K室（建筑面积32.286平方米，价格3000元／平方米，购房款96858元），11号地下室（建筑面积50.945平方米，价格1500元／平方米，购房款76417元）以总房款172275元的价格卖予杨桂华；将该院内5、12号地下室（建筑面积37.15平方米，价格1500元／平方米）以55275元的价格卖予刘寅玲。该五份协议的其他内容与被告开发公司与康丽婷签订的协议内容相同，该五份协议中崔晓萍、崔晓蜀、崔文雅、刘寅玲签订的协议显示该四人的代理人均为杨桂华。
经本院向康丽婷、崔晓萍、崔晓蜀、崔文雅、杨桂华、刘寅玲调查，六人自述崔晓蜀与杨桂华为夫妻关系，崔文雅为两人之女，崔晓萍与崔晓蜀为姐弟关系，刘寅玲与崔晓蜀为叔嫂关系，康丽婷为杨桂华朋友王杰的侄女。六人向本院说明，因被告开发公司与杨桂华之间存在欠款关系，被告开发公司将上述六份合同中的房屋及地下室作价抵债，以清偿其拖欠杨桂华的债务。上述协议虽然有六人的签名，但相关的签名均为杨桂华代签，实际的购房人均为杨桂华，其他五人仅为借名。
被告开发公司对上述六份协议的真实性及以房抵债的事实予以认可，但主张对上述合同具体的签订过程不清楚。
以上事实有原告秦莉莉提交的以康丽婷、崔晓萍、崔晓蜀、崔文雅、杨桂华、刘寅玲的名义与被告开发公司签订的六份《产权房屋购销协议书》，本院的调查笔录及原、被告双方陈述为凭。
现上述六份协议的乙方（购房人）均更改为了原告秦莉莉，更改方式为直接在协议上将原购房人姓名划掉，改为原告秦莉莉的签名，并由被告开发公司在更改处加盖其合同专用章。
原告秦莉莉向本院说明，2013年10月份，通过朋友介绍，其了解到杨桂华要出售上述六份协议中的房屋及地下室的信息。在与杨桂华接触后，双方就上述房屋及地下室的转让形成了的一致意见，双方口头约定转让价格为150万元，并由杨桂华作为甲方，原告秦莉莉作为乙方，双方签订《转让协议》一份。该协议约定：“甲方自愿将槐荫区纬六路68-1号院内地上A、B、C、D、E、H、J、K捌间，地下1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、10-1、11、11-1、12号地下室壹拾肆间，共计贰拾贰间转让，面积地上174.036㎡；地下307.278㎡，共计481.314㎡，转让给秦莉莉所有，双方产生任何法律纠纷与济南市槐荫区房地产开发集团总公司无关”。协议甲方由杨桂华签名捺印，乙方由秦莉莉签名捺印，证明人由王杰签名捺印，该协议另备注“其中康丽婷、崔晓蜀、崔晓萍、崔文雅、刘寅玲五份产权房屋购销协议书由杨桂华代签。”该协议签订当日，原告秦莉莉向杨桂华账户转入150万元。
原告秦莉莉主张，其付款后，其与被告开发公司及杨桂华等人三方协商一致，将杨桂华等人与被告开发公司签订的六份《产权房屋转让协议》中的乙方（购房人）直接在协议上变更为了原告秦莉莉，并由被告开发公司盖章进行了确认，完成了合同的更名手续。
被告开发公司认可合同更名的事实，认可其与原告秦莉莉之间存在68号院的房屋买卖合同关系，但其主张，其不了解原告秦莉莉与杨桂华之间就转让68号院的房屋及地下室达成的具体协议。
杨桂华认可其与原告秦莉莉之间签订的《转让协议》，承认收到了购房款150万元，并认可合同更名的事实。
以上事实有原告秦莉莉提交的《转让协议》，《个人转账汇款凭证》、《收到条》，本院的调查笔录等证据及原、被告双方的陈述为凭。
在原告秦莉莉与被告开发公司及杨桂华等人完成合同更名的同时，被告开发公司出具的68号院内A、B、C、D、E、H、J、K室的手绘平面图一份及1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、10-1、11、11-1、12号地下室的施工图纸一份移交给了原告秦莉莉。该两份图均加盖了被告开发公司公章，并在手绘平面图上载明了涉案房屋及地下室的面积。
原、被告双方均认可，手绘平面图及地下室施工图纸标注的房屋及地下室即六份《产权房屋转让协议》中所涉房屋及地下室，因所涉房屋及地下室仅进行了初始登记，尚未进行分户登记，故双方自行对房屋及地下室进行了标号并对面积进行了标注，具体房屋编号及面积以过户时的测绘为准。
现原告秦莉莉已经开始对A、C、D、E、H、J、K七间房屋及涉案地下室进行装修。原告秦莉莉主张，因B号房屋被案外人占据，其一直未能进入该房屋。
经本院现场勘验，原、被告双方标注的A、B、C、D、E的房号，系以自东向西为顺序，位于68号院第1幢楼裙楼，为北向开门单层平房，五间房屋范围内，在其之上无其他楼层。该五间房屋与该幢楼房一层其他沿经七路南向开门的房屋隔公用通道相连。勘验中由原告秦莉莉打开房门，经本院现场测量，A、C、D、E号房屋东西长分别约为3米、3.34米、3.05米、3.05米，南北宽均约5.32米。B号房屋因被锁闭，未能进行测量。在E号房屋西侧相邻还有一间房屋，该房屋不在原、被告双方房屋转让协议范围内。
H、J、K号房屋自北向南位于68号院第3至5幢房屋范围内。现第3至5幢房屋内部格局已同原房产证登记格局发生变化，H、J、K号房屋与第3至5幢房屋并非一一对应。该三幢房屋最北一间房屋锁闭，从该间房屋西侧外墙外部测量，该间房屋南北长约2.4米，原、被告双方一致认可该房间不在转让协议范围内。该间房屋向南紧邻分别为H、J、K号房屋。H号房屋南北长约3.05米，东西宽约4.6米；J号房屋南北长约3.32米，东西宽约4.09米；K号房屋南北长约6.22米，东西宽约4.38米。H、J号房屋内部有门南北相通。K号房屋实际为两间房屋，北侧一间南北长约3.1米，南侧一间南北长约3.12米，两间房屋之间由木质板材等材料做墙进行了隔断，现原告秦莉莉正在拆除该隔断。
另，K号房屋南墙与A号房屋北墙在一条直线上，K号房屋西墙与A号房屋东墙在一条直线上。
经A、B、C、D、E号房屋与第1幢房屋一层沿街房之间的公用通道，有进入地下室楼梯。楼梯底部为东西向长方形走廊，在该楼梯左侧开始顺时针方向，分别为1、2、3、4、5、6、7、8、9、10-1、10、11、12号地下室，其中3号地下室位于西南首，4号地下室违约西北首，10-1号地下室位于东北首，10号地下室违约东南首。进入11号地下室后，该地下室南墙有门与11-1号地下室南北相连。3号地下室的位置现为封闭状态，无门可进入，但可从地面向内观察。原、被告双方向本院说明，该地下室为废弃的储水池，原告秦莉莉正准备砸开墙体，安装房门。该14间地下室与加盖被告开发公司公章的施工图纸载明的信息相一致。
以上事实有原告秦莉莉向本院提交的A、C、D、E、H、J、K号房屋的手绘平面图、地下室施工图纸、房产档案查询材料，本院现场勘验笔录及勘验草图及原、被告双方陈述为凭。
2004年，因被告开发公司与北京金阳园时代国际投资顾问有限公司（以下简称金阳公司）存在借款纠纷，金阳公司将被告开发公司诉至山东省济南市中级人民法院，该院审理后，作出（2004）济民四初字第11号民事判决书，判决被告开发公司向金阳公司支付借款。后因被告开发公司未履行该判决，金阳公司向该院申请强制执行。该院于2010年6月29日对68号第一、二层房产及相应的国有土地使用权进行了拍卖。2010年8月26日，买受人冯宾、冯双双以2358万元竞得相应的房产及国有土地使用权。该院于2010年9月21日作出（2004）济中法执字第328-4号民事裁定书，裁定被告开发公司所有的68号院第一、二层房产（建筑面积2574.99平方米，房屋所有权证号：济房房字第032-01080）及相应的土地使用权【国有土地使用权证号：槐荫国用（95）字第0904019）归买受人冯宾、冯双双所有。该裁定生效后，被告开发公司未主动履行过户义务，该院向济南市住房保障与房产管理局发出协助执行通知书，要求该单位协助将68号院第一、二层房屋过户至冯宾、冯双双名下。2010年11月29日，68号院第1幢房屋的第一、二层登记于冯宾、冯双双名下，二人为共同共有，房产证号为济房权证槐字第1345**号。
经本院将现场勘验情况与济房权证槐字第1345**号房产证所载房屋分户平面图比对，原告秦莉莉诉求的A、B、C、D、E五间房屋已被划定在了68号院第1幢房屋的第一层范围内，现已登记在冯宾、冯双双名下。但原、被告双方均向本院说明，A、B、C、D、E五间房屋不在当时拍卖给冯宾、冯双双的68号院第1幢第一层的房屋的范围内。
以上事实有本院依法调取的68号院房产档案查询材料、本院现场勘验笔录及图纸及原、被告双方陈述为凭。
本院认为，原告秦莉莉与被告开发公司签订的六份《产权房屋购销协议书》虽然显示签订时间为2010年7月18日，但经本院调查，该六份合同原名义购房人系康丽婷等六人，而实际购房人则为杨桂华一人。
2013年11月28日，原告秦莉莉通过与杨桂华签订《转让协议》的方式，取得了杨桂华向其转让涉案房屋的承诺，在被告开发公司的配合下，三方协商一致将原六份房屋转让协议中的购房人变更为了原告秦莉莉。依据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”此即合同权利义务的概括转让。原告秦莉莉通过向杨桂华支付150万元购房款，在获得被告开发公司同意的情况下，承继了杨桂华等人在原六份购房协议中的所有合同权利义务，成为了合同的一方当事人。该合同权利义务的概括转让，在原、被告之间形成了新的合同关系，该合同关系的成立时间应以原告秦莉莉、被告开发公司与杨桂华单方意思表示一致时为准。虽然三方均未向本院明示该时间点，但原告秦莉莉与杨桂华签订转让协议的时间为2013年11月28日，故三方达成一致的时间应晚于该时间。
原、被告双方重新订立的六份《产权房屋购销协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效，原、被告双方应当依协议的约定履行各自的义务。就双方的具体义务而言，原告秦莉莉的主要义务为支付购房款，被告开发公司则主要为协助原告秦莉莉办理涉案房屋的产权过户手续等义务。
关于原告秦莉莉的付款义务，因被告开发公司认可，涉案房屋的购房款已经与其与杨桂华之间的欠款进行了抵销，故在原告秦莉莉向杨桂华支付款项后，应当认定原告秦莉莉已经履行了付款义务。
原告秦莉莉要求被告开发公司协助办理其办理涉案房屋及地下室的产权过户手续。经本院法庭调查及现场勘验可知，原告秦莉莉要求被告开发公司为其办理过户手续的H、K、J号房屋及地下室1、2、3、4、6、7、8、9、10（含10-1）、11（含11-1）、12现均为被告开发公司所有，其有义务协助原告秦莉莉办理上述房屋及地下室的产权过户手续。原告秦莉莉要求被告开发公司协助其办理该部分房屋及地下室产权过户手续的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
原告秦莉莉还要求被告开发公司协助其办理A、B、C、D、E五间房屋的产权过户手续。但经本院核对该五间房屋的房产登记档案，该五间房屋现实际登记于案外人冯宾、冯双双名下。虽然原、被告双方均称该五间房屋不在冯宾、冯双双竞得的第1幢房屋一层的范围内，但依据《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。不动产权属登记证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿有错误外，以不动产登记簿为准。”在原、被告双方均无证据可推翻该房产档案的登记记载的情况下，本院对原、被告双方的该陈述不予采信。因被告开发公司不享有该五间房屋的所有权，其实际无法按照原产权转让协议的约定，履行该五间房屋的产权过户义务。原告秦莉莉要求被告开发公司协助其办理该五间房屋的产权过户手续的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
原告秦莉莉还要求确认68号院A、B、C、D、E、H、J、K室及1、2、3、4、6、7、8、9、10（含10-1）、11（含11-1）、12地下储藏室所有权归其所有。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，原告秦莉莉虽然同被告开发公司签订了六份《产权房屋购销协议书》，但A、B、C、D、E五间房屋现登记在冯宾、冯双双名下，属于冯宾、冯双双所有。其他房屋及地下室则尚未履行过户登记手续，原告秦莉莉仅享有要求被告开发公司协助其办理A、B、C、D、E五间房屋以外的房屋及地下室的过户登记的物权请求权，尚不享有相关房屋及地下室的所有权，故本院对其该项诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第八十八条、第八十九条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告济南市槐荫区房地产开发集团总公司于本判决生效之日起十日内协助原告秦莉莉办理坐落于济南市槐荫区纬六路68-1号（房产证号：济房房字第032-010**号）第3至5幢房屋中H、J、K号房屋及第1幢房屋中1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、10-1、11、11-1、12号地下室的所有权过户登记手续（本判项中房屋及地下室的具体编号及面积以房管部门办理过户登记时的确定及测绘为准）；过户期间产生的费用按相应规定由原告秦莉莉与被告开发公司各自负担。
二、驳回原告秦莉莉要求被告济南市槐荫区房地产开发集团总公司协助其办理坐落于济南市槐荫区纬六路68-1号（房产证号：济房房字第032-010**号）第1幢房屋中A、B、C、D、E号房屋所有权过户登记手续的诉讼请求。
三、驳回原告秦莉莉要求确认坐落于济南市槐荫区纬六路68-1号（房产证号：济房房字第032-010**号）第1幢房屋中A、B、C、D、E五间房屋，第3至5幢房屋中H、J、K三间房屋及第1幢房屋中1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、10-1、11、11-1、12号共计14间地下室的所有权归其所有的诉讼请求。
案件受理费22494元，由原告秦莉莉负担5000元，由被告济南市槐荫区房地产开发集团总公司负担17494元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张 斌
人民陪审员 关为民
人民陪审员 耿林芝
二〇一五年三月六日
书 记 员 官 静