南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）秦民初字第2714号
原告王雷，男，1977年1月9日生，汉族，南京一苇渔庄菜馆经营者。
委托代理人王海，江苏天之权律师事务所律师。
委托代理人王亚飞，男，无业。
被告阳光酒店管理集团南京阳光酒店，住所地本市秦淮区秣陵路99号综合楼。
法定代表人才可夫，总经理。
委托代理人陈立志，江苏星之辰律师事务所律师。
委托代理人张涤，男。
原告王雷与被告阳光酒店管理集团南京阳光酒店（以下简称阳光酒店）房屋租赁合同纠纷一案，王雷于2013年8月1日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法组成合议庭分别于2013年9月6日、11月18日公开开庭进行了审理，原告王雷的委托代理人王海、王亚飞，阳光酒店的委托代理人陈立志、张涤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王雷诉称，2011年3月23日，王雷与阳光酒店签订房屋租赁合同，约定阳光酒店将本市秣陵路99号二楼、三楼部分房屋（以下简称诉争房屋）出租给王雷用于餐饮经营，租赁面积为2400平方米，租期自2011年5月12日起，租期五年。因双方经济往来频繁，租金支付实际采取定期结算方式，王雷足额、按期与阳光酒店结算租金，并积极配合阳光酒店的经营管理工作。2013年上半年开始，阳光酒店隐瞒诉争房屋存在重大安全隐患的事实，借口以经营风险等理由试图与王雷协商解除合同，但因其不愿补偿王雷的经济损失，一直未果。至2013年7月10日，阳光酒店见无法继续隐瞒违约事实，方告知诉争房屋存在重大火灾隐患，需要整改。2013年7月18日，阳光酒店单方面决定违约，一日之内两次发函，要求王雷立即按照其要求停止营业、撤离全部工作人员，王雷考虑到安全经营的重要性，只能配合阳光酒店的不合理要求，立即停止对外经营活动。因自身蒙受重大经济损失，故要求阳光酒店先行将租赁保证金退还以支付各种赔付责任。2013年7月25日，阳光酒店通知王雷解除租赁合同，但对其应当承担的违约责任只字未提，无视王雷的合理索赔请求。王雷认为，阳光酒店因提供存在安全隐患的租赁房屋，被依法查处而无法履行租赁合同，导致王雷实际无法正常使用诉争房屋，严重影响商业经营活动，已构成重大违约，依法应当承担违约责任，赔偿王雷装饰装修和酒店专营设备的投入、酒店经营损失、无法变现的库存损耗、劳动合同经济补偿金、酒店专场经营协议违约责任、宴席预订定金和违约赔付、租赁同地段相似经营用房的租金差价、部分酒店设备的搬迁仓储费用、特定技术人员的待业安置费用、为避免损失进一步扩大的安全管理费用、维权支出的各项法律费用等等。故王雷诉至本院，请求判令阳光酒店赔偿装修及设备损失3444240元、六个月停业损失1800000元、库存物品损失20000元、与员工解除劳动合同工资及补偿436529元、与合作方解除合同违约金250000元、取销客户预订酒宴双倍赔付订金31000元。
被告阳光酒店辩称，第一、阳光酒店履行了房屋租赁合同全部义务，没有违约行为。1、阳光酒店提供的诉争房屋安全合法，不存在质量问题和产权问题，大厦建成时及历次装修改造，都严格按程序进行消防验收；2、阳光酒店在日常工作中非常重视消防安全工作，严格按照政府及集团的要求开展消防检查、演练等工作，并且把王雷经营的一苇菜馆也纳入阳光酒店的整体消防管理体系当中；3、租赁合同约定“甲方因消防安全及公共设施维护等工作需要，乙方应给予必要的配合，乙方在使用中发现消防安全等问题，应及时处理并告知甲方”，另外，还与王雷签署安全责任书，也充分说明消防安全问题是双方共同的责任和义务；4、火灾隐患排查与整改是消防管理部门的日常管理工作，其适用的标准具有很强的专业性，且标准也在不断更新、不断从严掌握，因此，这种专业的认定超出阳光酒店主观能力范围，阳光酒店能做的是配合消防管理部门的工作，这同时也是王雷的义务和责任；5、阳光酒店通知王雷配合消防整改是有合同依据的，阳光酒店在通知函中只是要求王雷停业、撤离人员、办理交接手续、落实消防整改，并没有要求终止营业，也没有要求其遣散人员，但王雷却将其远期预订的婚宴全部退掉，并将全体员工全部辞退，王雷摆出不再经营的架势之后，并没有按阳光酒店的要求办理交接手续配合消防整改，本身就是一种违约行为，并想把所有责任都推到阳光酒店这边，以达到索赔的目的，阳光酒店认为其所谓的损失完全应责任自负。第二、合同不能履行系王雷自身行为所致，阳光酒店依法解除合同不应承担违约责任。2013年以来，餐饮经营形势尤其是公款消费的经营形势不佳，王雷已无意继续经营，其退订婚宴、遣散员工、要回房屋租赁保证金，以其行为表明不再继续履行合同。阳光酒店依照租赁合同第十一条的约定以及合同法第九十三条、第九十四条、第九十六条的规定，有权解除合同并不承担违约责任。第三、王雷的索赔要求没有依据。1、关于装饰装修经营设备，王雷所依据的评估报告只是价值咨询报告书，系其单方委托，阳光酒店只是在双方协商解除合同的情况下同意有条件地参考该报告，从未同意该报告可作为法院判决定案的依据；该评估报告未经阳光酒店认可，具体项目内容未经其核实并签字确认，未经阳光酒店书面同意将二期装修及厨房用具、桌椅等也列入评估范围，没有将阳光酒店享有使用权的设施设备区分出来，也没有将归阳光酒店所有的装修余值反映在报告中；3、王雷没有证据证明其存在经营损失，其主张该项损失亦没有合同依据；4、王雷没有证据证明其存在库存损耗、经济补偿金、违约赔付及租金差价等损失，即使存在也是其自身经营行为，阳光酒店对此毫不知情，与阳光酒店无关，王雷主张该部分损失没有合同依据。
经审理查明，王雷系南京一苇渔庄菜馆（以下简称一苇渔庄）个体经营者。2011年3月23日，阳光酒店（甲方）与一苇渔庄（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将诉争房屋出租给乙房用于餐饮经营，租赁期限自2011年3月22日至2016年3月21日；租金第一年为1450000元，第二、三年均为1500000元，第四、五年均为1575000元；甲方因消防安全及公共设施维护等工作需要，乙方应给予必要的配合，乙方在使用中发现消防安全等问题，应及时处理并告知甲方；租赁期满，乙方装修、中央空调等添附物均不可拆除，归甲方无偿所有；租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的损失，每延迟一日，乙方应按照日租金额度的双倍赔偿给甲方；甲方应保障乙方在使用房屋时不存在房屋质量和产权问题，不会发生侵犯第三方权利的情况，如因房屋质量问题、产权问题给乙方或第三方造成损失，由甲方赔偿；任何一方违反本合同均构成违约，除按合同约定的方式承担违约金外，还应赔偿因其违约行为给对方造成的损失；甲方提前终止合同，须按乙方实际装潢投资部分经评估机构评估认定后作价扣除当期未缴纳水、电、燃气等乙方应负担费用后，甲方补偿乙方损失；乙方提前终止合同，保证金不再返还，并支付当期未缴纳水、电、燃气等乙方应负担费用，乙方应在搬离场地前10日内结清相关费用，装修附属物归甲方无偿所有。
2013年4月，南京市白下区公安消防大队向阳光酒店发出《重大火灾隐患整改通知书》，载明：经消防监督检查，阳光酒店存在重大火灾隐患，责令予以整改消除。2013年7月18日，阳光酒店向一苇渔庄发出《通知函》，载明：“根据南京市人民政府文件宁政发（2013）123号文件《市政府关于对2013年度重大火灾隐患整改工作实行挂牌督办的通知》、以及秦淮区政府、南京市消防局等相关工作人员现场检查决定，阳光酒店管理集团南京阳光酒店通知你单位，立即按照南京阳光酒店的要求，停止营业，撤离全部工作人员，向南京阳光酒店办理相关交接手续。……”2013年7月24日，一苇渔庄向阳光酒店发出《关于申请退还保证金的请求》，载明：“鉴于乙方因为准备停业须支付包括人员工资在内的各项费用，且乙方资金周转出现困难，请求甲方先行将房屋租赁保证金贰拾万元整退还乙方”。次日，阳光酒店将租赁保证金200000元退还一苇渔庄，并向一苇渔庄发出《解除合同通知书》，载明：“你单位与阳光酒店管理集团南京阳光酒店（下称阳光酒店）于2011年3月23日签订了房屋租赁合同。阳光酒店将秣陵路99号综合楼二、三层部分房屋出租给你单位。2013年6月23日，你单位因与阳光酒店协商解除合同而委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司进行评估。2013年7月18日，阳光酒店按南京市人民政府文件要求通知你单位配合落实消防整改措施。随后，你单位通知所有预订婚宴的客户退款并解除合约，同时要求阳光酒店退还房屋租赁保证金，阳光酒店已退还。基于上述情况，阳光酒店决定解除与你单位所签房屋租赁合同。现阳光酒店郑重通知你单位：根据双方签订的房屋租赁合同第十一条的约定，以及依照中华人民共和国合同法第九十三条、第九十四条及第九十六条的规定，解除你单位与阳光酒店于2011年3月23日签订的关于秣陵路99号综合楼二、三层部分房屋的房屋租赁合同。请你单位接此通知书后立即与阳光酒店办理房屋交接手续。”
另查明，一苇渔庄已结清2013年7月25日之前的租金、水、电等各项费用。
以上事实有《房屋租赁合同》、《重大火灾隐患整改通知书》、《通知函》、《关于申请退还保证金的请求》、《解除合同通知书》及当事人陈述等予以证实。
关于王雷主张各项经济损失，王雷提供以下证据：1、苏国衡咨报字（2013）第Z1202号评估报告，证明王雷投资经营一苇渔庄所作装修及物品损失共计3444240元。2、劳动合同书、工资发放记录，证明一苇渔庄与员工解除劳动合同支付工资及经济补偿金共计436529元。3、收据，证明一苇渔庄取消客户预订婚宴，赔付违约金31000元。4、促销协议、补充合同、项目联营协议书、情况说明、领款单、转帐凭证，证明一苇渔庄与合作方解除合同产生违约金损失250000元。5、纳税申报表、刷卡统计说明、银行流水、对帐单，证明一苇渔庄营业收入有几块组成：散客消费部分，一苇渔庄每月按销售额申报纳税，2011年1月至2013年4月纳税申报销售收入共计999983.6元；婚宴、大型宴会，因一苇渔庄无法开具会务发票，由王雷家庭成员依法注册成立的一苇会务公司代开发票；阳光酒店承接的会议等酒店客人用餐，由一苇渔庄与阳光酒店进行结算，2012年全年累计消费3246107.78元。以上证据证明一苇渔庄六个月经营损失1800000元。经质证，阳光酒店认为：证据1评估报告系一苇渔庄单方委托，所有申报内容未经阳光酒店核实并签字确认，阳光酒店签署承诺函是在双方协商解除合同的情况下同意参考该评估报告；证据2不能作为用工补偿的计算依据，劳动合同并非王雷签字，不具有法律效力，合同内容也有违法律规定，所有用工人员都没有依法办理社会保险，不能认定员工为一苇渔庄的工作人员；证据3不能证明王雷实际退还钱款数额，阳光酒店认可确有相关人员前来退订酒宴，但不能确认退款数额；证据4的真实性不予认可，王雷与相关单位的经济往来以及协商赔偿已超出阳光酒店订立合同时所能预见的范围，与阳光酒店无任何关系；证据5的真实性有异议，纳税凭证能够证明王雷经营一苇渔庄的合法收入，其他证据均不能证明一苇渔庄的收入，另阳光酒店对于其每年支付给一苇渔庄的餐费予以认可。本院认为，对于证据1评估报告，因王雷与阳光酒店共同作为委托方在《委托方及产权持有者承诺函》上签字盖章，应认定系王雷与阳光酒店共同委托，双方在评估报告出具当日书面认可纳入评估范围的资产权属明确，权属均为产权持有者即王雷所有，现阳光酒店对该份证据提出的异议不能成立，本院依法采信该评估报告作为定案证据，认定王雷在诉争房屋内所作装修及购置设备、物品原值为4367369元，评估基准日2013年6月23日市场价值3444240元，其中空调及其它辅助设备原值为722800元，评估基准日价值为571300元，装饰装修及其他安装工程原值3034240元，评估基准日价值为2427400元，厨房用具及桌椅原值为610329元，评估基准日价值为445400元。对于支付给劳动者的经济补偿金，虽然王雷仅能提供与部分劳动者签订的劳动合同书，但王雷作为一苇渔庄的经营者，即使未与劳动者签订劳动合同、缴纳社会保险，按照劳动法规，用人单位在与劳动者解除劳动合同时，必须依法给予劳动者经济补偿金，本院结合一苇渔庄的经营业态、经营规模、餐饮市场用工行情及工资收入状况，酌定该项损失以200000元为宜。对于取消婚宴的违约损失，王雷提交的收据能够证明酒店停业后实际赔付给客户的违约损失，本院依法予以采信。对于赔付给合作经营商户的违约损失，王雷提交的证据能证明其实际赔付南京金色庄园酒店有限公司150000元，本院予以确认，王雷主张的其他损失是否发生以及数额尚不能确定，本院不予采纳。对于王雷停业期间的经营损失，王雷现所举证据能够证明其2012年度全年销售收入约四、五百万元，根据同行业平均利润率水平，本院酌定王雷停业期间六个月经营损失为300000元。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法、有效。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。2013年7月18日，因诉争房屋存在重大火灾安全隐患，阳光酒店发函要求一苇渔庄停止营业、撤离全部工作人员、办理相关交接手续，同年7月24日，一苇渔庄以停业需支付人员工资、经济困难为由，要求阳光酒店退回保证金，并未单方提出解除合同，阳光酒店在此情况下于7月25日向一苇渔庄发出解约函，单方解除合同，致合同无法继续履行，因王雷未在法定期限内向法院起诉要求确认解约无效，故《房屋租赁合同》自2013年7月25日解除。阳光酒店作为出租方，未能保证在租赁期间租赁物符合合同约定的使用用途并单方解除合同，应向承租方承担违约责任。阳光酒店辩称系王雷无意继续经营、单方解除合同，但其所举证据不足以证明其主张，故本院对阳光酒店该项辩解意见不予采纳。对于阳光酒店应当赔偿王雷的经济损失，王雷主张装修及设备损失3444240元、六个月经营损失1800000元、库存物品损失20000元、与员工解除劳动合同工资及补偿436529元、与合作方解除合同违约金250000元、取销客户预订酒宴双倍赔付订金31000元。如前所述，王雷遭受的六个月经营损失300000元、赔偿员工经济补偿金损失200000元、赔付客户订金损失31000元、赔付合作单位违约损失150000元均系阳光酒店违约解除合同所致，王雷要求阳光酒店予以赔偿，有事实及法律依据，本院予以支持。关于装修及设备损失，因阳光酒店违约导致合同解除，应赔偿王雷剩余租赁期内装饰装修残值损失，王雷所作装饰装修（含空调及辅助设施）原值为3757040元，合同解除时剩余租赁内装饰装修残值为2053143元（3757040元×970天÷1775天）；另厨房用具及桌椅等设备及用品均系王雷为开设及经营一苇渔庄定制、采购，在一苇渔庄无法继续经营的情况下，部分设备及物品虽可再行利用，但基于该部分设备物品系用于经营餐饮的特定用途，即使再行利用价值亦将大大降低，该部分投入作为王雷的实际投资，在合同无法继续履行的情况下，阳光酒店应赔偿剩余租赁期内的厨房用具及桌椅等物品的残值损失计333532元（610329元×970天÷1775天）。另王雷主张的库存物品损失，其所举证据不足以证明该项损失实际发生，故对王雷该项诉请，本院不予支持。综上，阳光酒店应赔偿王雷各项损失计3067675元（300000元＋200000元＋31000元＋150000元＋2053143元＋333532元）。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告阳光酒店管理集团南京阳光酒店于本判决生效之日起十日内赔偿原告王雷经济损失3067675元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理53532元由原告王雷负担25987元、被告阳光酒店负担27545元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76）。
审 判 长 朱教莉
人民陪审员 乔秀华
人民陪审员 张学珍
二〇一四年一月九日
见习书记员 桑亚萍