贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
黔南民终字第187号
上诉人（原审被告）贵定弘大房地产开发有限公司，住所地贵州省贵定县。
法定代表人王玮，该公司董事长。
委托代理人袁用安，贵州正苍律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）姚姝，女，1988年2月3日生，汉族，贵州省贵定县人，住贵定县城关镇。
委托代理人姚利华，男，1963年11月20日生，汉族，贵州省贵定县人，住贵定县，系姚姝之父。
上诉人贵定弘大房地产开发有限公司与被上诉人姚姝房屋买卖合同纠纷一案，贵定县人民法院于2014年12月16日作出（2014）贵民初字第438号民事判决后，贵定弘大房地产开发有限公司不服，向本院提出上诉。本院于2015年2月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
一审审理查明：被告贵定弘大房地产开发有限公司系经营房地产开发与经营、房地产营销策划、园林绿化等的企业法人，于2010年3月在贵定县环城北路开发建设贵定县金都广场项目（民用住宅）。2011年3月18日，原告姚姝与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为2011000387，商品房预售许可证号为2010004），合同约定，原告以一次性全额付款人民币386302元的方式向被告购买贵定县金都广场A栋1单元1204号房屋，被告于2012年10月15日前依照国家和地方政府的规定将经验收合格的房屋交付原告使用；除合同约定的特殊情况外，被告若未按合同规定的期限将房屋交付原告使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同，解除后，被告自原告解除合同通知到达之日起120天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的20%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接清单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担……合同还对付款方式及期限、逾期付款的违约责任等做出约定。同日，原、被告签订《合同补充协议》，约定被告于交房前30天以内以书面或其他有效方式告知原告备齐相关资料，办理入住手续（房屋交接）。合同签订当日，原告按约定付清被告购房款。2012年7月，贵定金都广场项目竣工验收合格，同年11月，经贵定县住房和城乡建设局同意备案。同年11月10日，被告将“金都广场交房时间顺序表”张贴在该广场物业管理办公室门口，该表载明A栋住户交房时间为2012年11月12日—2012年11月14日。2013年10月17日被告电话告知原告父亲姚利华接收房屋，经原告查看，发现房屋存在阳台下水管漏水、厨房烟道爆裂等质量问题，遂拒绝接收房屋。2014年2月28日被告委托贵州正苍律师事务所致函原告，要求接收房屋。2014年6月7日被告解决了上述质量问题后，原告在被告提供的《金都广场业主房屋验收表》上签字捺印，同日，与被告无关联的贵定县佳信物业管理有限公司向原告出具《金都广场商住小区缴款通知书》，该通知书载明，因业主延期收房，2014年6月以前物业管理费返给业主作延期收房补助。原告认为被告延期交房构成违约，遂诉至法院。
原审原告姚姝一审诉称：原告于2011年3月18日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的贵定金都广场A栋12-4号商品房一套，建筑面积为159.91平方米。合同对原、被告的权利及义务作了约定，原告依约将全部购房款386302元支付给被告，被告未按约定于2012年10月15日前以书面通知的方式与原告办理交接手续。被告因房屋竣工验收拖延及原告购买的12-4号房屋存在阳台下水管漏水、厨房烟道爆裂等质量问题，于2014年5月26日才将房屋交付原告，故诉请：1、被告向原告支付从2012年10月15日至2014年5月26日违约金45316.40元（按77.2元／天计）；2、本案一切费用由被告承担。
原审被告贵定弘大房地产开发有限公司一审辩称：答辩人开发的贵定县金都广场项目是经过审批通过的，于2012年7月20日竣工验收，并在贵定县住房和城乡建设局登记备案。验收后，答辩人依约在合同约定的期限内取得对原告所购房屋经验收合格的证明，并获得商品住宅交付使用备案文件，答辩人出卖的房屋符合与原告约定的交房条件。答辩人以电话催告、小区发布公告等形式通知被答辩人办理房屋交接事宜，被答辩人以等房屋干透等理由拒绝收房。答辩人于2014年2月28日委托贵州正苍律师事务所发出律师函要求被答辩人接收房屋，被答辩人于2014年6月7日签字收房。收房后，被答辩人父亲姚利华称其房屋下水道有问题，答辩人委托物管公司解决，并免除被答辩人2014年6月之前的物业管理费，答辩人无任何违约行为，请求驳回原告诉请。
一审审理认为：原告姚姝与被告贵定弘大房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，被告亦取得商品房预售许可，且合同及协议未违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，双方应自觉遵守和履行。合同签订当日，原告履行了全额付款386302元的义务，被告亦应按约定于2012年10月15日前交付房屋给原告使用。2012年11月10日被告以在金都广场物业管理办公室张贴交房时间顺序表的方式通知业主收房，此时已过约定的交房时间，且张贴的告知方式未能让原告知晓或应当知晓交房事宜，不符合原、被告以书面或其他有效方式通知原告办理交房手续的约定；2013年10月17日，被告以电话通知的方式通知原告父亲收房，但房屋存在阳台下水管漏水、厨房烟道爆裂等质量问题，不能达到交付使用的条件，原告拒绝接收房屋，原告的拒绝行为符合双方的交接约定，被告主张原告拒绝收房是因其有房居住，等房屋干透接收，但未提供证据证实。综上，被告因未按约定通过有效方式通知原告收房及房屋存在质量问题导致其延期交房。庭审中，原告要求继续履行合同，根据合同约定，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，故对原告要求被告向原告支付违约金的诉请，依法予以支持。根据原、被告的约定，计算违约金的起算日应为2012年10月16日，原告诉请的截止日2014年5月26日早于实际接收房屋的时间，是原告对自身权利的放弃，且未违反法律法规的规定，亦未损害国家、集体及第三人的合法权益，依法予以采纳，故被告延期交房588天，应支付原告违约金45429.1152元，现原告诉请被告支付违约金45316.40元，依法予以支持。被告解决房屋质量问题是其交付能够使用的房屋给原告而应尽的义务，与约定的违约责任的承担未冲突亦未等同，物业管理公司免除原告的物业管理费亦系另一法律关系，与本案违约金不能发生抵销。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十八条之规定，判决：被告贵定弘大房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告姚姝延期交房违约金45316.40元。案件受理费932元，减半收取466元，由被告贵定弘大房地产开发有限公司承担。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审判决宣判后，贵定弘大房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一、上诉人多次以电活、口头催告及在小区发布公告等形式通知被上诉人尽快办理房屋交接事宜，完全符合合同中以其它方式让被上诉人知晓或应当知晓交房事宜之约定。（并发送短信给被上诉人，虽然因时间过长不能提供，但按照交易习惯，上诉人已完全符合交房条件，不可能不通知业主收房）。但被上诉人一直不愿交接房屋，以自己有房屋居住、要等房屋干透、无钱装修等理由拒绝收房，实质是因为一旦收房就会产生物管费用。上诉人不可能强制被上诉人收房，遂于2014年2月28日委托贵州正苍律师事务所发出律师函，被上诉人才于2014年6月7日验收签字收房。一审认定上诉人未按约定通过有效方式通知被上诉人收房是错误的；二、上诉人开发的贵定县金都广场项目是经各部门验收通过的合格项目产品，并不存在任何质量问题，否则上诉人不可能获得商品住宅交付使用备案文件，且后来被上诉人就不会接收房屋。被上诉人吹毛求疵，看房时在已经确认房屋无任何问题后，居然说房门下部距离地面两边不一致，后经测量仅仅几毫米，完全不影响使用。被上诉人称阳台下水管漏水、厨房烟道爆裂无任何依据，一审未经现场调查，就认定被上诉人因房屋质量问题而拒绝收房符合约定是错误的。并且，房屋如有质量问题，被上诉人应当找相关部门鉴定确认或找上诉人解决问题，或提起因质量不合格而产生的违约之诉。而被上诉人在蓄意不接收房屋长达一年多后提起因房屋竣工验收拖延的违约之诉明显是恶意之诉。双方签订的房屋买卖合同第11条明确约定，由于买受人接到出卖人以书面或其它方式发出的交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自交房通知确定的交付之日起由买受人承担，物业管理费等费用由买受人承担，买受人逾期30天（含30天）以上不接收房屋，视为买受人已验收合格并接收所购房屋。2014年6月7日，双方口头达成协议，因被上诉人延期收房，2014年6月前物管费用返还给被上诉人作延期收房补助，从2014年6月起收物管费用，双方不再就延期收房事宜发生纠纷。贵定县佳信物业管理公司负责人亦在缴款通知书上注明此事，说明此事与被上诉人故意延期收房有关联。综上，一审判决缺乏事实依据，认定错误，请二审查明事实，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人姚姝二审辩称：一、根据双方签订的合同约定，上诉人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，答辩人有权拒绝交接房屋，由此产生的延期交房责任由上诉人承担。一审认定上诉人未按合同约定，通过书面通知的方式交房是正确的，并且上诉人当时未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；二、答辩人购买的A12-4号房屋存在下水管漏水、厨房烟道爆裂等质量问题，不能达到交付使用的条件，答辩人拒绝接收房屋，符合双方的交接约定，并且答辩人多次要求开发商修复未果。建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第七条规定：房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。在房屋交付前书面通知购房者（即下发《入住通知书》），因任何原因达不到交房标准，业主都有权不接收，并有权要求开发商按交房标准完善后再接收。未按时交房产生的延期交房责任由出卖人承担。争议房屋阳台下水管漏水、厨房烟道爆裂，在答辩人多次催促下上诉人曾派人去修复，且物管费用是从2014年6月收房后才交，之前物管费用返回给答辩人作延期收房补助，故上诉人否认事实于事无补。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，恳请依法驳回上诉，维持原判，维护答辩人的合法权益。
经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。
综合双方诉辨请求及理由，归纳本案的争议焦点为：一、上诉人主张其已尽到通知交房义务的理由是否成立；二、被上诉人诉请上诉人支付逾期交房违约金应否支持，若应支持，违约金如何计算。
本院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定合同及协议合法有效，并无不当，本院予以确认。
关于争议焦点一，上诉人主张其多次以电活、口头催告及在小区发布公告等形式通知被上诉人办理房屋交接事宜。从上诉人一审提供的证据材料来看，其提供的《金都广场交房时间顺序表》上注明发布日期为2012年11月10日，但上诉人并未举证证实其在小区发布公告的通知方式已足以让被上诉人知晓，即使该证据属实，发布日期已过双方约定的交房时间（2012年10月15日），故上诉人主张其以在小区粘贴公告的方式已尽到通知义务的理由不充分，本院不予采信。上诉人主张其以电话通知的方式通知未收房的业主收房，并提供《金都广场未接房源清单》（载明通知时间为2013年10月17日）予以证实，被上诉人认可接到电话通知交房的事实。虽然2013年10月17日上诉人未发出书面通知，但其以电话通知的方式已经告知被上诉人办理交房时宜，被上诉人对此也予以认可，结合双方在合同补充协议中约定出卖人“以书面或其他有效方式”告知买受人备齐相关资料，办理入住手续（房屋交接）的事实，应视为上诉人已于2013年10月17日履行了合同约定的通过其他有效方式通知被上诉人办理交房的义务。被上诉人辩称上诉人未尽到有效通知义务，与其认可接到电话通知的事实不符，本院不予采信。因此，结合本案实际，本院认定截止2013年10月17日，上诉人已尽到通知被上诉人办理交房的义务。本案双方在合同中约定的交房条件为依照国家和地方政府的规定将经验收合格的房屋交付使用，上诉人一审提供《贵州省住建局竣工验收备案表》证实其开发建设的金都广场项目工程已于2012年7月竣工验收，并于同年11月备案登记。被上诉人对前述证据予以认可，应视为在被上诉人2013年10月17日接到交房通知之前，上诉人开发建设的商品房已符合双方合同约定的交房条件。被上诉人主张房屋达不到交房标准，与双方合同约定的交房条件（经验收合格）不符，且其主张上诉人当时未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》缺乏证据证实，也与其一审主张系房屋存在质量问题才未收房的辩解理由相矛盾，故本院对被上诉人的辩解不予采信。即使经竣工验收合格的房屋确实存在一定瑕疵，被上诉人在收房后仍可依法找相关部门予以解决，该瑕疵不足以影响双方按照合同约定办理房屋交接手续，故被上诉人以房屋存在质量问题为由拒绝收房的理由不充分，本院不予采信。
关于争议焦点二，因双方合同约定的交房时间为2012年10月15日，但上诉人并未提供充分证据证实其在2013年10月17日之前，已经尽到通过书面或其他有效方式通知被上诉人办理交房的义务，上诉人怠于通知业主收房违反双方合同约定，故被上诉人诉请上诉人支付逾期交房违约金的理由成立，本院予以支持。在2013年10月17日之后，上诉人已经履行了有效通知义务，被上诉人拒绝收房不符合双方合同约定，故其主张上诉人支付2013年10月17日后逾期交房的违约金，于法无据，本院不予支持。综上，本院结合双方合同约定内容及诉辩主张，对上诉人应向被上诉人支付的违约金计算如下：386302元（已交房价款）×0.0002（日万分之二的违约金比例）×367天（逾期交房的起算日为2012年10月16日，截止日为2013年10月17日，逾期交房天数共367天）=28354.57元。一审认定违约金的数额不当，本院予以纠正。
综上，上诉人贵定弘大房地产开发有限公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销贵定县人民法院（2014）贵民初字第438号民事判决；
二、限上诉人贵定弘大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人姚姝延期交房违约金28354.57元；
三、驳回被上诉人姚姝其他诉讼请求。
一审案件受理费932元，减半收取466元，由上诉人贵定弘大房地产开发有限公司承担290元，被上诉人姚姝承担176元；二审案件受理费932元，由上诉人贵定弘大房地产开发有限公司承担580元，被上诉人姚姝承担352元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李家荣
审 判 员 熊元伦
代理审判员 蔡云飞
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 肖 宇