福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）厦民终字第3450号
上诉人（原审被告）厦门铁路房地产开发有限公司，住所地厦门市思明区文屏路35号6楼，组织机构代码15499326-0。
法定代表人张德镅，总经理。
委托代理人林嘉荣、黄艳娜，福建法正联盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）钟春治，女，1928年1月13日出生，汉族。
委托代理人叶兴宁、董帅，福建均融律师事务所律师。
上诉人厦门铁路房地产开发有限公司因与被上诉人钟春治房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服厦门�思明区人民法院（2013）思民初字第1802号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成了合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
钟春治向原审法院起诉，请求判令：1、厦门铁路房地产开发有限公司修复厦禾路1018号楼板裂缝，并将楼梯层高恢复到正常建筑层高2.8米；2、厦门铁路房地产开发有限公司因交付房产面积不足而赔偿钟春治61033.86元；3、厦门铁路房地产开发有限公司因拖延办产权证而赔偿钟春治损失58201.6元；4、厦门铁路房地产开发有限公司承担本案的全部的诉讼费。
原审判决查明，原坐落于厦门市梧村社七组房屋为钟春治丈夫吴溪等六人共同共有，因厦禾路旧城改造道路拓宽，该房屋在拆迁范围。1993年10月28日，吴溪与厦门铁路房地产开发公司（现为厦门铁路房地产开发有限公司）签订一份编号为NO.023的《拆迁安置补偿协议书》，约定厦门铁路房地产开�有限公司给予吴溪安置房一套，地点为四号楼202室（现思明区厦禾路1018号202室），面积51.09平方米。1994年，吴溪取得安置房。1995年2月19日，吴溪去世，钟春治取得诉争房屋全部产权。
1999年12月，受厦门铁路房地产开发公司委托，厦门市房屋安全鉴定所对安置房四号楼进行鉴定，结论为“一般损坏房”，现状查勘情况：“……钢筋混凝土梁、板平直牢固，尚未发现倾斜变形、爆裂现象……”，原因分析：“该房使用五年来，结构状况基本稳定；由于管理的原因，存在拆改承重墙和悬臂构件使用不当的现象，正常使用受到一定影响。”
2010年4月，为办理安置房产权证需要，梧村社七组房屋权利人在思明区公证处签订了《拆迁安置补偿确认书》。2010年7月，钟春治与厦门铁路房地产开发有限公司签订《拆迁安置补偿结算书》，其中确认安置房面积减少3.93平方米，厦门铁路房地产开发有限公司退还钟春治1950×3.93=7663.5元。经对抵各项费用后，厦门铁路房地产开发有限公司应退还3810.5元，钟春治已领取该款项。2010年12月，因被拆除房屋共有人吴○来拒绝交还其所持有的《房屋共有权保持证》，厦门铁路房地产开发有限公司向市国土房产管理部门申请注销该证。市国土房产管理部门于2011年1月26日在《厦门日报》上刊登公告予以注销。
2011年3月14日，钟春治取得厦禾路1018号202室土地房屋权证，其中载明房屋建筑面积为47.16平方米，与前述协议书约定面积相差3.93平方米。
2012年10月，受钟春治委托，厦门诚德行资产评估有限公司对诉争房屋在2012年10月29日的公开市场价值进行评估，并作出《房地产估价报告》：总评估价45.47万元，单价9642元／平方米。
2012年1月，钟春治向原审法院起诉，诉讼请求与本案基本相同。2012年3月，原审法院作出（2012）思民初字第2559号民事判决。厦门铁路房地产开发有限公司不服，提起上诉。2012年6月，本院作出（2012）厦民终字第1820号民事裁定，将该案发回原审法院重审。重审中，因钟春治未到庭，原审法院于2012年9月作出（2012）思民初字第8487号民事裁定：按钟春治自动撤诉处理。2013年1月，钟春治向原审法院提起本案诉讼。
在本案审理过程中，钟春治向原审法院申请鉴定厦禾路1018号第一层至第二层楼梯层高。经原审法院委托，厦门闽矿测绘院测量：楼梯踏步与对应板下之间的净高度，选取两处，分别为2.10米和1.96米。
原审判决认为，本案存在以下争议焦点：
一、厦门铁路房地产开发有限公司交付的安置房质量问题
关于楼板裂缝，厦门铁路房地产开发有限公司提交的《厦门市房屋安全鉴定书》已足以证明诉争房屋于1999年鉴定时未出现裂缝。钟春治所诉并无事实�据。关于楼梯层高，因诉争房屋于1994年交房，应适用当时的设计规范。《住宅建筑设计规范》（GBJ96－86）第3.1.4条规定：“楼梯平台的结构下缘至人行过道的垂直高度不应低于2ｍ。”《民用建筑设计通则》（JGJ37-87）第4.2.1条规定：“楼梯平台上部及下部过道处的净高不应小于2m。楼段净高不应小于2.20m。”根据原审法院委托测绘机构测量，诉争楼梯层高与上述规范要求误差不大，不影响钟春治使用。况且，钟春治要求恢复层高，属于无法履行之诉求，亦不应得到支持。
二、安置房面积短少的赔偿问题
诉争房屋实际建筑面积与双方协议约定面积相差3.93平方米，系当事人不争之事实。当事人所争执在于《拆迁安置补偿结算书》是否双方已经协议一次性赔偿。钟春治在庭审中提出，结算书是厦门铁路房地产开发有限公司单方面以每平方米不到2000元赔偿短少面积，与�时的价格相比明显偏低，显失公平，且未约定说一次性赔偿完毕。对此，原审法院认为，当事人在签订《拆迁安置补偿协议书》时，未对面积误差问题进行约定。双方于2010年签订结算书时，厦门铁路房地产开发有限公司以远低于当时房价的标准赔偿原告，难谓公平。况且，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、建设部《商品房销售管理办法》对面积误差问题已有规定（二者规定相同），可资适用，厦门铁路房地产开发有限公司在结算书中的赔偿与上述司法解释、规章的规定相距甚大。因此，钟春治主张赔偿款应为61033.86元，合法合理，原审法院予以支持。钟春治在诉讼意见中对计算方式已有正确表述，在此不赘。但该款项应扣除厦门铁路房地产开发有限公司已支付的7663.5元，故厦门铁路房地产开发有限公司还应支付53370.36元给钟春治。
三、安置房产权证拖延办理的赔偿问题
诉争房屋于1994年交付，但房屋产权证书却在2011年3月才办理完毕，中间时隔十多年，远远超过法律规定的办证期限，因此诉争房屋确实存在拖延办证的情况。厦门铁路房地产开发有限公司提交《拆迁安置补偿确认书》、注销公告等证据，用以证明延期办证的责任在于钟春治及其他共有权人。对此，原审法院认为，根据相关法律法规的规定，诉争房屋的初始登记义务应由开发商承担，之后开发商应通知业主办理各自的房屋产权证书。厦门铁路房地产开发有限公司提交的证据只能证明钟春治等人何时提供为办证所需的材料，并不能证明其已履行相关通知、告知义务，之后因钟春治等人的责任才导致办证延期。亦即，厦门铁路房地产开发有限公司的证据并不足以证明拖延办证的责任不在己方。据此，原审法院认为对于诉争房屋拖延办证的责任在于厦门铁路房地产开发有限公司，厦门铁路房地产开发有限公司应当承担相应的赔偿责任。由于诉争房屋是在1994年交付，距今已有十多年的时间，考虑到这一期间内的房价变动及通货膨胀问题，若按当时支付的房价总额标准进行计算，显然不利于保护守约人的利益。钟春治要求厦门铁路房地产开发有限公司以诉争房屋的评估价45.47万元，按银行同期贷款利率（每年6.4%）赔偿钟春治两年的利息58201.6元。该项诉求合法合理，原审法院予以支持。
四、钟春治的诉讼请求是否超过诉讼时效问题
原审法院认为，诉争房屋的产权证系于2011年3月才取得，时效应自此时计算。钟春治自2012年1月就对本案争议提起诉讼，系在两年之内，故其诉讼请求未超过诉讼时效。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事�讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判决：一、厦门铁路房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内因交付房产面积不足而赔偿原告钟春治53370.36元。二、厦门铁路房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内因拖延办理产权证而赔偿钟春治两年的利息58201.6元。三、驳回钟春治的其他诉讼请求。案件受理费2685元，由钟春治负担172元，厦门铁路房地产开发有限公司负担2513元，双方应负担部分应于判决生效之日起七日内向原审法院缴纳。
宣判后，钟春治不服，向本院提起上诉。
上诉人厦门铁路房地产开发有限公司上诉称，一、房屋面积短少问题早在2010年双方即已达成赔偿协议并已履行完毕，一审以显失公平为由否认该协议的效力，没有法律依据。1、依据《合同法》第五十五条的规定，钟春治在一审中的主张显然已超过一年的除斥期间；2、该赔偿协议经双方签字确认，是双方真实意思表示，合理合法，出于维护交易稳定和诚实信用原则的考虑，也不应否定其效力；3、依据该赔偿协议第二条“因安置房面积减少3.93㎡，应退款如下...”，第五条约定厦门铁路房地产开发有限公司“以上二、三、四项对抵，合计应退给被拆迁人人民币3810.5元”，而一身确认为该协议“未约定说一次性补偿完毕”，显然曲解了当事人对协议的意愿；4、安置房面积短少是十几年前发生的事实，理应按照当时的交易情况进行补偿。二、一审法院对业主迟延办证的责任作了错误的判断。1、按照《商品房销售管理办法》的规定，开发商承担办理房屋初始登记义务，每单元房登记的权利义务主体是各业主，开发商是承担必要的协助义务，并非主导义务，而�门铁路房地产开发有限公司业已在2003年履行了初始登记义务。2、厦门铁路房地产开发有限公司已经通过各种途径告知各业主具备办证条件；3、钟春治自身不具备办证条件是导致其迟延办证的直接原因。三、不应以房屋的现行评估价作为计算迟延办证违约金的依据。1、迟延办证是历史原因造成，因此不应适用现行评估价；2、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，无论是面积短少还是迟延办证，在计算差价或违约金时，在当事人没有约定的情况下，均是依据购房合同约定的价格或已经支付的购房款作为计算违约金的依据。四、钟春治的诉求已经超过诉讼时效。1、关于面积短少问题前已述及；2、关于迟延办证主张违约金的诉求已经超过法定诉讼时效，一审法院以产权证取得时间2011年3月作为诉讼时效的起算点，有违《民法通则》关于诉讼时效的规定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，房屋交付使用之日起90日内应当办理房屋产权证书，严格说来，钟春治自房屋交付之日其满90日开始计算诉讼时效，经过两年的，诉讼时效届满，此后起诉应予驳回；3、厦门铁路房地产开发有限公司虽在2011年3月办出了产权证，但并不能导致违约金诉讼时效的中断。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回钟春治的全部诉讼请求，并将一、二审诉讼费用判归钟春治承担。
被上诉人钟春治答辩称，一、诉争房产产权面积短少3.93㎡，厦门铁路房地产开发有限公司明显赔偿不足，一审依法判决厦门铁路房地产开发有限公司赔偿合法合理。1、在产权证作出前，双方并未就面积短少赔偿达成一致意见，厦门铁路房地产开发有限公司的单�赔偿不能剥夺钟春治在产权证作出后的合理赔偿主张。《拆迁安置补偿结算书》系厦门铁路房地产开发有限公司单方作出，价格明显低于当时的市场价，显失公平，且未约定一次性赔偿完毕。双方签订的《拆迁安置补偿协议书》对于拆迁补偿款都有规定“一次性拆迁补偿款”，而《拆迁安置补偿结算书》却没有类似规定，此外，《拆迁安置补偿结算书》签订时间是2010年7月11日，而在4天前的2010年7月8日厦门铁路房地产开发有限公司就已经向钟春治付款，可见《拆迁安置补偿结算书》是厦门铁路房地产开发有限公司单方作出，钟春治的签字仅仅代表其确认收到该笔款项，而非达成一致；2、一审就面积短少赔偿的判决依据合理合法。二、厦门铁路房地产开发有限公司拖延办理产权证事实清楚，且是因其原因导致拖延办理产权证。1、厦门铁路房地产开发有限公司不能举�证明其已及时履行诉争房屋的“初始登记义务”。其在一审中始终未能提交相关证据证明其已在2003年完成了初始登记，其提交的证据仅能证明其在2003年提出了申请；2、厦门铁路房地产开发有限公司不能举证证明其已及时履行了办理诉争房屋产权的相关通知、告知义务。其在一审中未向法院提交任何证据证明其上诉状中主张的“已通过多种形式告知业主具备办证条件”，且其在交房后16年的2010年才向厦门市土房局提出注销申请吴福来《房屋共有权保持证》，也是明显的拖延办证行为。三、就迟延办证的赔偿，一审法院以保护守约人的利益原则，以房屋的现行评估价作为计算迟延办证违约金是合理合法的。由于厦门铁路房地产开发有限公司的迟延办证行为，导致钟春治不能形式全部物权，而这一时期的房价变动增值及通货膨胀状况是有目共睹的，因此其行为导致钟春治遭受了重大的损失。根据《合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因此要求厦门铁路房地产开发有限公司按讼争房屋评估价45.47万元，以银行同期贷款利率（每年6.4%）赔偿两年的利息58201.6元是合法合理的。四、钟春治的诉求没有超过诉讼时效。钟春治取得讼争房屋产权证的时间是2011年3月14日，产权证上才明确诉争房屋的面积比原拆迁协议少了3.93㎡，故钟春治的诉讼请求与之息息相关，即从此刻起，钟春治才明确知道自己的权利，包括具体短少的面积、迟延办理产权证的时间等权利被侵犯，而钟春治最早在2012年1月间就同样的诉讼请求向原审法院起诉，没有超过诉讼时效。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审�院驳回厦门铁路房地产开发有限公司的全部上诉请求。
经审理查明，双方对原审查明的事实没有异议，对原审查明的事实本院予以确认。
另查明，2010年7月7日，钟春治在《拆迁安置补偿结算书》上捺手印，2010年7月8日，厦门铁路房地产开发有限公司通过工商银行转账支付3810.50元给钟春治。
双方二审中均未提交新证据。
本院认为，首先，2010年7月，钟春治与厦门铁路房地产开发有限公司签订《拆迁安置补偿结算书》，其中确认安置房面积减少3.93平方米，厦门铁路房地产开发有限公司退还钟春治1950×3.93=7663.5元。经对抵各项费用后，厦门铁路房地产开发有限公司应退还3810.5元，钟春治已领取该款项。从签订协议及支付款项的时间及过程分析，钟春治与厦门铁路房地产开发有限公司已经就面积补差等事宜达成合意，钟春治也提供了帐号用于接收面积补差款。故该《�迁安置补偿结算书》系双方真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，应当认定有效。钟春治原审中提出，结算书是厦门铁路房地产开发有限公司单方面以每平方米不到2000元赔偿短少面积，与当时的价格相比明显偏低，显失公平，且未约定说一次性赔偿完毕。就此本院认为，该结算书是在2010年时签订的，当时的市场行情钟春治并非毫不知情，其在签署《拆迁安置补偿结算书》并领取相应款项后，也未就该《拆迁安置补偿结算书》提出撤销之诉的情况下，现以该结算书显失公平为由要求重新补偿显然没有事实与法律依据。而从该结算书的内容分析，该结算书已写明，因安置房面积减少3.93平方米，应退款为7663.50元。由该款项可以看出，该结算即是对减少的面积进行一次性结算，钟春治现主张未约定一次性赔偿完毕显与约定不符。综上情况，钟春治现再来�张厦门铁路房地产开发有限公司支付面积差价款不应得到支持。厦门铁路房地产开发有限公司的该项上诉理由于法有据，本院予以支持。
其次，关于逾期办证的损失问题，厦门铁路房地产开发有限公司虽主张在2003年即办理了初始登记，但厦门铁路房地产开发公司并无证据证明其有通过各种途径勤勉履行了告知和协助义务。且厦门铁路房地产开发有限公司1994年即交付讼争房产给钟春治，但直到2003年方办理产权初始登记，显然也给钟春治造成了损失。因钟春治于2011年3月方取得讼争房屋的产权证，厦门铁路房地产开发有限公司又无证据证明其何时告知钟春治可以办理权属登记手续，故本案诉讼时效应从2011年3月份计算，而钟春治自2012年1月即就本案提起诉讼，导致诉讼时效重新计算，故其此次提起诉讼的时间并未超过诉讼时效。原审法院认定其诉讼请求未超过诉讼时效，于法有据，应予维持。因钟春治起诉要求厦门铁路房地产开发有限公司赔偿因拖延办产权证而给其造成的损失，原审判决综合考量自交房至今房屋价格和货币价值发生的变化，判决厦门铁路房地产开发有限公司依照讼争房屋评估价，按银行同期贷款利率赔偿钟春治两年的利息，并无不当，本院予以维持。厦门铁路房地产开发有限公司就该项判决提出的上诉理由，本院不予采信。
综上，上诉人厦门铁路房地产开发有限公司的部分上诉理由具有事实和法律依据，应予支持，原审判决部分有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第1802号民事判决第二、三项；
二、撤销厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第1802号民事判决第一项；
三、驳回上诉人厦门铁路房地产开发有限公司的其他上诉请求；
四、驳回被上诉人钟春治原审其他诉讼请求。
本案一审案件受理费2685元，由上诉人厦门铁路房地产开发有限公司负担1255元，被上诉人钟春治负担1430元；二审案件受理费2531元，由上诉人厦门铁路房地产开发有限公司负担1397元，被上诉人钟春治负担1134元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
代理审判员 洪德琨
代理审判员 许 莹
二〇一四年一月二十日
代书 记员 潘婉燕
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定�式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。