江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张锦民初字第00279号
原告丁美玉。
原告袁进田。
二原告共同委托代理人张玉红，江苏颐华（张家港）律师事务所律师。
被告朱秀清。
被告周洪才。
被告黄金坤。
原告丁美玉、袁进田与被告朱秀清、周洪才、黄金坤所有权确认纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员曹刚独任审判，于2015年5月26日公开开庭进行了审理，后于2015年7月17日依法裁定由简易程序转为普通程序，组成合议庭审理，并于2015年9月25日公开开庭进行了审理，原告丁美玉及其与原告袁进田共同的委托代理人张玉红、被告朱秀清、周洪才二次均到庭参加诉讼，被告黄金坤经本院传票传唤，无正当理由二次均未到庭参加诉讼，依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告丁美玉、袁进田共同诉称：二原告为夫妻，原系张家港市大新镇长青村第九组村民。2003年2月袁进田与周洪才签署协议，约定将其位于原大新镇长青村（现为大新镇长丰村）的三间平房的使用权以8000元的价格转让给周洪才，并约定“在大面积拆迁或大客户征用规划时，房屋及地基终归还甲方（原告）所有”。双方按约履行，宅基地的权属登记未予变更，仍登记在丁美玉名下。2013年该房屋处于张家港市政府的国泰路北延项目区域而面临拆迁。由于该房屋由朱秀清占用并主张其于2007年6月19日自黄金坤处购得（周洪才转让给黄金坤，黄金坤又转让给朱秀清），阻挠原告签署拆迁协议。为此请求法院确认：1、朱秀清与黄金坤于2007年6月19日签订的协议无效；2、认位于大新镇长丰村九组的三间房屋所有权及附属宅基地的使用权归原告所有；3、被告承担诉讼费。审理过程中，原告撤回请求确认位于大新镇长丰村九组的三间房屋所有权及附属宅基地的使用权归原告所有的诉讼请求。
被告朱秀清辩称：原告的诉讼请求于理不合：1、原告在2003年前户口已迁出农村。2、根据国务院1999年关于禁止村镇居民购买农村住宅，禁止为村镇居民办理宅基地使用证的相关规定，原告的土地证无效，应由集体经济组织收回。3、原告起诉已超过2年的诉讼时效。4、黄金坤与朱秀清的协议有效：朱秀清是该村集体经济组织成员，且经过村集体经济组织同意。房屋所有权转让的，宅基地的使用权同时转让。请求驳回原告诉讼请求。
被告周洪才辩称：房屋买卖是事实，房屋已卖给黄金坤，房屋拆迁等事情与我无关。
被告黄金坤未作答辩。
经审理查明：丁美玉、袁进田系夫妻关系，丁美玉原住沙洲县大新乡长青村九队（现张家港市大新镇长丰村），经批准建造位于张家港市大新镇长青村第九组（现为长丰村）平房三间，1999年7月1日补办集体土地使用证，登记土地使用者为丁美玉，地号为73040905，使用权面积138.2平方米。
2003年2月3日，袁进田（甲方）与周洪才（乙方）为出售上述房屋，签订《协议》如下：1、甲方出售给乙方，房产价拟定为8000元。房产乙方购买后有关建房等手续、维修及其他费用均由乙方承担，甲方无涉。2、乙方购买甲方房产后，使用权归乙方，有关宅基地在大面积拆迁或大客户征用规划时，房屋及地基终归还甲方所有”。
周洪才购买房屋后，由其父母居住并在2007年2月23日（2007年正月初六）左右将该房屋以30000元价格卖给黄金坤。
朱秀清与朱美芬系夫妻，与黄金坤是隔壁邻居，因对宅基地的界限有争议，2007年6月19日通过村委会调解，由朱美芬与黄金坤签订《协议书》一份，其中对上述房屋约定：朱秀清房屋西面的三间平房黄金坤自愿卖给朱秀清，价格为30000元，该房买卖交易完成后，房产权归朱秀清所有，与黄金坤无关。并在《协议书》上加盖“张家港市大新镇长丰村人民调解委员会”印章。
丁美玉户口于1985年从沙洲县大新乡长青村九队迁移至沙洲县杨舍镇（现张家港市杨舍镇），袁进田户口于1981年12月14日自哈尔滨迁移至江苏省沙洲县工业局。周洪才原户口在大新镇新海坝村并有宅基地房屋，2002年拆迁安置在大新镇的商品房。三被告均申请过宅基地建房。
张家港市大新镇人民政府、大新镇长丰村村民委员会于2014年4月1日出具说明：案涉房屋位于国泰路项目拆迁范围之内，属于被拆迁范围；根据同批次拆迁办法，该房屋已评估（包括房屋残值，装修及附着物）。
以上事实，有原告提交的2003年2月3日《协议》，从大新镇长丰村委会复印的2007年6月19日《协议书》，张家港市档案馆出具的丁美玉、袁进田的结婚登记材料、朱秀清与朱美芬结婚登记材料、三被告的宅基地的审批表，张集用（99）字第73040291号集体土地使用证，张家港市国土局档案室出具的宅基地权源证明，张家港市公安局城东派出所出具的《迁移证》二份，被告朱秀清提交的黄金坤于2007年7月20日出具的购房款30000元的收条、张家港市大新镇人民政府、大新镇长丰村村民委员会出具的说明及庭审笔录等予以佐证。
本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地；农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续；农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。江苏省《土地管理条例》第三十四条规定：农村村民一户在农村只能拥有一处宅基地。第三十五条规定：农村村民出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。由此可见，农村村民出卖宅基地上所建的住宅，法律并没有予以禁止；但基于农村房屋的特有性质，农村房屋买卖必然导致房屋所涉及的宅基地使用权的转让，其效力也取决于能否经政府审批许可而使受让方取得宅基地使用权。另，《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第九条规定：国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。由此可见：宅基地使用权人对宅基地占有和使用的权利与其集体经济组织的成员资格密切相关。本案中，原告丁美玉户口迁出后将诉争房屋出售给周洪才并由周洪才实际居住；周洪才并非张家港市大新镇长丰村村民，不享有该村村民福利性自用宅基地的权利，不符合取得争议房屋用地的条件，未经政府审批许可而未能取得该房屋宅基地使用权，故原告与周洪才于2003年2月3日签订的《协议》中涉及本案争议房屋以及宅基地买卖等的内容应属无效。此后案涉房屋转卖亦因违反农村一户一宅等法律规定且未经相关政府部门审核批准而无效，故张家港市大新镇长丰村人民调解委员会于2007年6月19日出具的《协议》中涉及朱秀清与黄金坤房屋处分以及宅基地买卖部分的内容无效。被告黄金坤经本院传票传唤无正当理由未到庭质证，视为放弃答辩、质证等相应权利，由此所引起的法律后果应由其自负。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十五条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第九条、第十六条、第六十二条、《江苏省土地管理条例》第三十四条、第三十五条、《最高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
确认张家港市大新镇长丰村人民调解委员会于2007年6月19日出具的《协议》中涉及朱秀清与黄金坤房屋处分以及宅基地买卖部分的内容无效。
案件受理费1268元，由原告丁美玉、袁进田负担635元，由被告朱秀清、周洪才、黄金坤各负担211元，该款原告已预交，本院不再退还，由三被告各自负担部分，由其在履行本判决时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 曹 刚
代理审判员 卜 雪
人民陪审员 何永香
二〇一五年十一月十四日
书 记 员 徐 岩