湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民商初字第00769号
原告（反诉被告）：武汉市天天向欣图文设计有限公司，住所地武汉市武昌区粮道街小区华翼楼宇D1栋2单元5层6室。
法定代表人：向宗琼，经理。
委托代理人：龚承军，湖北省正平法律服务所法律工作者。
被告：代志华，女，1962年9月8日出生，汉族。
委托代理人：曾军，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
委托代理人：马俊军，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张德元，女，1953年12月8日出生，汉族。
委托代理人：曾军，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
委托代理人：马俊军，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
第三人：武汉市粮道街中学，住所地武汉市武昌区华中村**号。
法定代表人：王朝文，校长。
委托代理人：夏元胜，职员。
委托代理人：陈锡金，职员。
反诉第三人：向宗琼，女，1973年9月5日出生，汉族。
委托代理人：龚承军，湖北省正平法律服务所法律工作者。
原告武汉市天天向欣图文设计有限公司（以下简称天天向欣公司）与被告代志华、被告张德元、第三人武汉市粮道街中学（以下简称粮道街中学）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年5月8日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员李永明独任审判。被告张德元在答辩期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。因向宗琼与本案有法律上的利害关系，本院依法追加向宗琼为本案反诉第三人参加诉讼。本案于2015年6月30日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）天天向欣公司的法定代表人向宗琼及委托代理人龚承军，被告代志华的委托代理人马俊军，被告（反诉原告）张德元的委托代理人马俊军，第三人粮道街中学的委托代理人夏元胜，第三人向宗琼及委托代理人龚承军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天天向欣公司诉称，2005年5月，代志华、张德元将粮道街中学的二号门面房租赁给肖菊梅从事个体经营，代志华、张德元收取租金。该门面房实际由肖菊梅和向宗琼共同使用，由向宗琼交纳全部租金，支付水电费。2005年至2011年，租赁合同约定的租金为每月600元，但代志华、张德元每月收取租金为1，400元至1，500元，截止2013年5月，代志华、张德元共多收取租金84，200元。2008年，向宗琼设立天天向欣公司，该门面房系天天向欣公司的经营场所。2012年、2013年，代志华、张德元与天天向欣公司签订房屋租赁合同，天天向欣公司实际使用该门面房至2014年2月。粮道街中学是该门面房的实际产权人，也是代志华、张德元的主管单位，对员工未尽到监督和管理的职责。为此，原告向法院起诉，要求判令代志华、张德元退还押金2，000元；判令代志华、张德元退还2005年5月至2013年5月多收的租金84，200元及利息；两被告承担诉讼费用。原告针对被告张德元的反诉辩称，反诉人张德元不具备诉讼主体资格，无权向被反诉人主张权利，更无权将生效民事判决书确定的由反诉人承担的义务转嫁给被反诉人。请法院查明事实，驳回反诉人的诉讼请求。
原告天天向欣公司为证明自己的主张，向本院提供证据如下：
1、营业执照、组织机构代码证、税务登记证：证明原告的诉讼主体资格。
2、房屋租赁协议三份：证明2005年、2007年、2008年，粮道街中学与肖菊梅签订门面房租赁合同，租金每月600元，实际上肖菊梅是与向宗琼共同使用门面房，由向宗琼支付租金及水电费用。
3、2010年6月1日门面出租协议：证明肖菊梅将粮道街中学的门面房转租给向宗琼，转租期限两年。
4、2012年、2013年房屋租赁合同二份、押金收条：证明代志华将粮道街中学的门面房租给天天向欣公司，每份合同约定租期一年，每月租金1，800元，代志华收取押金2，000元。
5、2010年10月26日通知、门面管理制度：证明粮道街中学通知从2010年11月1日开始，门面房租金每月上涨300元，但天天向欣公司从2005年开始，交的租金就远远高于其他租户。
6、收款收据、收条26份：证明2005年至2013年门面房的租金全部由代志华收取，天天向欣公司从2005年开始每月支付租金1，400元，从2012年开始每月支付租金1，800元，8年租赁期间代志华、张德元违规收取租金近10万元，损害天天向欣公司的利益。
7、水电费凭据12份：证明粮道街中学收取水电费，除收据外，大部分是白条，财务制度混乱，水电费均由天天向欣公司交纳。
8、武汉市武昌区人民法院（2014）鄂武昌民商初字第00553号民事判决书、湖北省武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民终字01233号民事判决书：证明代志华、张德元将多收取的租金中饱私囊。
被告代志华辩称，本人受张德元委托对租赁门面房进行管理，并收取租金，且全部交给张德元。租赁合同的权利义务均由张德元承担，请法院驳回天天向欣公司对代志华的诉讼请求。
被告代志华未提交证据。
被告张德元辩称，天天向欣公司在诉状中陈述的情况与事实不符，其主张没有事实及法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。同时提出反诉诉称，本人与天天向欣公司、向宗琼因房屋租赁合同纠纷，被房屋所有人粮道街中学起诉至武昌区人民法院，法院判决天天向欣公司、向宗琼腾退门面房，天天向欣公司、向宗琼未腾退房屋，造成本人未使用门面房，却要支付门面房的占用费，天天向欣公司、向宗琼从2013年6月起拖欠租金未付。请求：判令天天向欣公司、向宗琼支付2013年6月至2014年1月15日期间的房屋租金13，500元；判令天天向欣公司、向宗琼支付2014年1月15日起至腾退武汉市武昌区华中村74号粮道街中学左侧2号门面时止的房屋占用费（按每月900元计算）；反诉费用由被反诉人承担。
被告张德元为证明自己的主张，向本院提供证据如下：
武汉市武昌区人民法院（2014）鄂武昌民商初字第00553号民事判决书、湖北省武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民终字01233号民事判决书：证明被告张德元基于判决书确认的事实，不存在退还租金的问题。
第三人粮道街中学述称，我方要求收回门面房，收回所欠租金及水电费。
反诉第三人向宗琼述称，同意天天向欣公司的意见。
经庭审举证、质证，张德元、代志华、粮道街中学对天天向欣公司提供的2005年、2007年房屋租赁协议，认为是复印件，不予认可；2010年6月1日门面出租协议，是肖菊梅与向宗琼签订的，不能证明天天向欣公司与张德元之间存在租赁合同关系；对其他证据予以认可。天天向欣公司、向宗琼、粮道街中学对张德元提供证据的真实性予以认可。本院对双方认可的证据的证明效力予以确认，对双方有争议的证据的效力，本院根据庭审查明的事实和已认定的证据予以综合认定。
经庭审举证、质证、认证，本院确认的法律事实如下：
2005年8月，张德元与粮道街中学达成口头协议，粮道街中学将位于武汉市武昌区华中村74号18.6㎡的（左侧2号）门面房租赁给张德元使用，每月租金600元（2010年11月1日调为900元）。在履行合同过程中，张德元委托代志华对承租的门面房进行管理，代收代付租金。
2012年2月26日、2013年2月26日，张德元委托代志华与天天向欣公司（向宗琼）签订房屋租赁合同各一份，约定代志华将位于武汉市武昌区粮道街中学（左侧2号门面）房屋出租给原告天天向欣公司，用于打字复印，租赁期限自2012年2月26日至2013年2月26日，再至2014年2月26日，每月租金1，800元，按季度付清租金5，400元，天天向欣公司向代志华交纳押金2，000元，合同解除后退还押金。双方在合同上签字。2012年2月26日，天天向欣公司（向宗琼）向代志华交押金2，000元、交2012年2月26日至5月26日租金5，400元。合同履行过程中，均由代志华向天天向欣公司（向宗琼）收取租金，并每半年向粮道街中学支付租金5，400元（900元×6个月），差价代志华交给张德元。
2013年4月，粮道街中学因教学需要，要求张德元及向宗琼腾退位于武汉市武昌区粮道街中学（左侧2号门面）房屋。2013年12月5日，张德元向粮道街中学出具承诺书，载明“本人承诺配合向宗琼在收回学校第2号门面工作，收回时间2014年1月15日。”，向宗琼向粮道街中学出具承诺书，载明“本人承诺2014年1月15日无偿从粮道街中学2号门面撤出，保证经营期间不出任何安全问题，不改变门面结构，到期后交付3个月房租和水电。”。张德元、向宗琼到期未将位于武汉市武昌区粮道街中学（左侧2号门面）房屋腾退给粮道街中学。
粮道街中学于2014年7月3日向本院提出起诉，请求解除粮道街中学与张德元之间的租赁合同；张德元、天天向欣公司、向宗琼立即腾退门面房；张德元支付2014年1月15日至实际腾退完毕期间的房屋占用费；张德元承担诉讼费用。在该案审理过程中，天天向欣公司、张德元、代志华、粮道街中学、向宗琼均认可租金及水电费交至2013年5月。2014年9月22日本院作出（2014）鄂武昌民商初字第00553号民事判决书，判决：粮道街中学与张德元签订的口头房屋租赁合同终止履行；天天向欣公司、向宗琼自判决生效之日起十五日内腾退出位于武汉市武昌区华中村74号（粮道街中学左侧2号门面）房屋，交还给粮道街中学；张德元自判决生效之日起十五日内支付粮道街中学房屋占用费（按每月租金900元，自2014年1月15日计算至实际腾退完毕时止）。向宗琼不服判决提出上诉，湖北省武汉市中级人民法院于2015年1月29日作出（2014）鄂武汉中民终字01233号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。嗣后，天天向欣公司仍在该门面房经营，既未交租金，也不腾退房屋，并于2015年5月8日诉至本院，请求判如所请。
本院认为，张德元委托代志华与天天向欣公司于2012年、2013年签订的两份房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，未违反法律的规定，合同合法有效。代志华受张德元的委托管理租赁房屋，相应的权利、义务及责任应由张德元承担，故代志华在本案中不承担责任。
两份房屋租赁合同到期后，张德元与天天向欣公司未续签合同，故天天向欣公司交纳的押金2，000元张德元应予退还；合同约定每月租金1，800元，天天向欣公司以张德元与粮道街中学签订的房屋租赁合同约定每月租金为900元，认为张德元多收租金，要求返还多收租金84，200元，因天天向欣公司与张德元签订的房屋租赁合同及张德元与粮道街中学签订的合同系各自独立的法律关系，故天天向欣公司主张由张德元退还多收取的租金，本院不予支持。
天天向欣公司向张德元交纳的租金至2013年5月，故天天向欣公司应向张德元支付自2013年6月至2014年1月15日的租金13，500元（1，800元／月×8个月－900元）；双方签订的房屋租赁合同已终止履行，但天天向欣公司仍在该门面房经营，拒不腾退，应承担房屋的占有使用费，按每月900元计算，从2014年1月16日计算至实际腾退完毕时止。张德元要求向宗琼共同承担责任的请求，因房屋使用人为天天向欣公司，故对张德元的此项请求，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张德元退还原告（反诉被告）武汉市天天向欣图文设计有限公司押金2，000元，此款自本判决生效之日起十五日内付清。
二、原告（反诉被告）武汉市天天向欣图文设计有限公司支付被告（反诉原告）张德元自2013年6月至2014年1月15日的房屋租金13，500元，此款自本判决生效之日起十五日内付清。
三、原告（反诉被告）武汉市天天向欣图文设计有限公司支付被告（反诉原告）张德元房屋占用费（按每月租金900元，从2014年1月16日计算至实际腾退完毕时止），此款自本判决生效之日起十五日内付清。
以上一、二、三项合并执行。
四、驳回原告（反诉被告）武汉市天天向欣图文设计有限公司其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）张德元其他反诉请求。
本案本诉案件受理费1，956元，减半收取978元，由原告（反诉被告）武汉市天天向欣图文设计有限公司负担928元，被告（反诉原告）张德元负担50元（此款武汉市天天向欣图文设计有限公司已垫付，由张德元随同押金一并付给武汉市天天向欣图文设计有限公司）；反诉案件受理费260元，减半收取130元，由原告（反诉被告）武汉市天天向欣图文设计有限公司负担（此款张德元已垫付，由武汉市天天向欣图文设计有限公司随同租金一并付给张德元）。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款交武汉市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。
审判员 李永明
二〇一五年七月二十七日
书记员 徐 齐