甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘0102民初6595号
原告（反诉被告）兰州大学，住所地兰州市城关区。
法定代表人：严纯华，该校校长。
委托诉讼代理人：许秀慧，甘肃正天合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾卫强，男，汉族，1985年9月20日出生，身份号码6228261985********，该学校员工，住甘肃省兰州市城关区。
被告（反诉原告）郑美姣，女，汉族，1988年8月24日出生，住河北省邢台市新河县。
委托诉讼代理人：李金菊，甘肃陇潮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈计宁，男，汉族，1984年5月5日出生，系其丈夫，住河北省邢台市新河县。
原告（反诉被告）兰州大学与被告（反诉原告）郑美姣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许秀慧与被告委托诉讼代理人李金菊、陈计宁到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。
兰州大学向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告限期搬离原告所有的兰州大学医学校区6-28号商铺；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月15日，原、被告双方签订房屋租赁协议，原告将兰州大学医学校区6－28临街（会宁路）铺面出租给被告，年费用（12个月）为31662.84元，期限为2016年5月15日至2017年5月14日。2016年11月23日，原告书面告知被告因兰州大学与城关区政府共建会宁路双创一条街的需要，本次合同到期后不再续签房屋租赁合同，被告签字确认。合同期满后，原、被告双方再未签订书面的租赁合同，但原告预收了被告一年（2017年5月15日至2018年5月14日）的房租。2017年6月20日，《兰州大学与兰州市城关区共同建设会宁路”双创示范街”工作协调会会议纪要》印发，该纪要明确指出”依法依规做好会宁路沿线归兰州大学所管理的商铺的搬迁工作”。2017年6月30日，《兰州大学、兰州市城关区人民政府关于清退会宁路兰州大学所属商铺商户的通告》下发各商户，被告签字确认，并且原告在会宁路沿线醒目位置张贴该通告。通告要求，被告应于2017年7月31日之前搬离。2017年7月26日，原告再次向被告送达了《会宁路商户搬迁事项告知书》和《会宁路商户退费通知》，告知其优惠政策和退费流程，并明确告知被告其多交的费用将予以退还，被告拒绝签收，原告将《会宁路商户搬迁事项告知书》张贴在醒目位置。因被告拒绝搬迁，2017年8月11日和30日，原告先后两次委托甘肃泫渊律师事务所向被告下发《律师函》，要求其限期搬离，但被告均拒收相关文件。根据《合同法》第二百一十四条规定，自2017年5月15日起，双方的租赁合同为不定期租赁合同；根据原、被告双方租赁合同约定，原告已在合理期限前（提前一个月）通知被告，但截至原告起诉前，被告仍未搬离。原、被告双方遂酿成纠纷，诉至法院。
郑美姣辩称：一、涉案房屋是答辩人以200000元转让费从原承租人处转让取得，200000元转让费实际为联建费。涉案范围系2007年原承租人与兰州江帆商贸有限公司联建，原承租人出联建费40000元所建。2012年答辩人通过被答辩人同意从原承租人处以200000元的转让费（即联建费）转让到会宁路6-28临街铺面，当时被答辩人及原承租人承诺，铺面答辩人一直享有使用权，2012年答辩人转让到铺面后，一直使用至今；二、2017年5月15日答辩人与被答辩人续签《房屋租赁协议书》，被答辩人强行要求答辩人搬离的行为构成违约。2017年5月15日答辩人与被答辩人签订《房屋租赁协议书》，被答辩人赵老师（兰州大学办公室专门负责会宁路商铺事宜）告知商户，和我们续签协议书，就是说2016年11月23日的通知作废。2017年5月续签合同真实、合法、有效。即：双方是续签了《房屋租赁协议书》，协议约定租赁期限为2017年5月15日起至2018年5月14日，答辩人缴纳年租金31662.84元。并非被答辩人民事起诉状中陈述期限为2017年5月14日再未签订书面的租赁合同。如：双方未续签2018年合同，被答辩人为什么要收取答辩人2018年房租，被答辩人与答辩人续签协议及收取年租金的行为，明显是否定2016年11月通知行为，既然不续签协议，要求被告搬离，完全可以按月、季收取房租。答辩人认为被答辩人民事起诉状所述明显与事实不符，也不符合常理，本案明显原告违约；三、如法院判决被告搬离，被告要求原告赔偿各项损失及退还押金。
郑美姣提出反诉请求：1、请求法院依法判令被反诉人给反诉人店铺恢复正常水、电、暖；2、请求依法判令反诉人与被反诉人签订《房屋租赁协议书》有效，反诉人要求继续承租房屋；3、请求依法判令被反诉人赔偿反诉人各项损失50000元；4、请求依法判令被反诉人退还房屋所有押金；5、本案诉讼费、律师费由被反诉人承担。审理中，被告将反诉请求变更为：1、请求人民法院依法判令被反诉人退还反诉人房屋押金10000元；2、请求人民法院依法判令被反诉人赔偿反诉人各项损失合计：50000元，（违约金：20640元、房屋租金：23740元、营业损失：5620元）；3、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2010年反诉人通过被反诉人同意从原承租人处以200000元转让费转到会宁路6-28临街铺面，当时被反诉人及原承租人承诺，铺面反诉人一直享有使用权，2011年反诉人转让到铺面后，一直使用至今。2017年5月15日反诉人与被反诉人签订2018年《房屋租赁协议书》，协议约定租赁期限为2017年6月30日起至2018年6月30日，缴纳年租金。2017年8月被反诉人无故将反诉人铺面的水、电、暖停止供应，冬季更是由于没有暖气，根本就没有顾客上门，造成反诉人每日营业额明显比往年减少，反诉人也多次找被上诉人协商此事，被反诉人根本不予理睬。原、被告双方遂酿成纠纷，诉至法院。
兰州大学针对被告郑美姣的反诉请求辩称：一、2017年至2018年答辩人与被答辩人之间的合同为不定期租赁合同，答辩人有权随时解除；二、被答辩人拒不履行涉案房屋腾交义务的行为给答辩人造成了巨大的经济损失，故被答辩人无权主张退还房屋押金及赔偿损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于原告提交的国有土地使用证、《房屋租赁协议书》、通知、通知发放登记表、兰州大学与兰州市城关区共同建设会宁路”双创示范街”工作协调会会议纪要、兰州大学和兰州市城关区人民政府关于清退会宁路兰州大学所属商铺商户的通告及通知发放表、会宁路商户搬迁事项告知书、会宁路商户退费通知、兰州大学关于《会宁路商户搬迁事项告知书》、《会宁路商户退费通知》发放登记表、律师函、通知等证据，本院认为，原告提供的上述证据均真实、合法，与本案待证事实存在关联性，本院均予以采信。关于被告郑美姣提交的银行凭证、押金凭证等证据，原告对该证据的真实性及证明目的没有异议，与本案存在关联性，本院予以认可；被告提交的结算票据、房屋租赁协议书、缴费票据、照片、影像资料、证人证言并不能证明本案所主张的事实，本院不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：原告兰州大学对兰州市城关区东岗西路85号土地享有使用权，在该土地上建设的涉案商铺位于兰州大学医学校区周边临街。自2012年起，原告就将商铺出租给被告郑美姣开展经营活动，双方最后一次签订房屋租赁合同的时间为2016年5月15日。在该租赁合同中，双方约定：原告出租的商铺位于（会宁路）临街6-28号，面积为17平方米，年租金31662.84元，租赁期限自2016年5月15日至2017年5月14日，被告交清了截止2017年5月14日的房屋租金，并缴纳房屋押金10000元。合同到期后，原、被告没有续签房屋租赁协议书，被告继续使用涉案商铺至今。原告兰州大学于2017年5月12日向被告收取了2017年5月15日至2018年5月14日房屋租金31662.84元。2017年6月20日，《兰州大学与兰州市城关区共同建设会宁路”双创示范街”工作协调会会议纪要》印发，该纪要明确指出”依法依规做好会宁路沿线归兰州大学所管理的商铺的搬迁工作”。2017年6月30日，《兰州大学、兰州市城关区人民政府关于清退会宁路兰州大学所属商铺商户的通告》下发各商户，被告签字确认，并且原告在会宁路沿线醒目位置张贴该通告。通告要求，被告应于2017年7月31日之前搬离。2017年7月26日，原告再次向被告送达了《会宁路商户搬迁事项告知书》和《会宁路商户退费通知》，告知其优惠政策和退费流程，并明确告知被告其多交的费用将予以退还，原告将《会宁路商户搬迁事项告知书》张贴在醒目位置。因被告拒绝搬迁，2017年8月11日和30日，原告委托甘肃泫渊律师事务所向被告下发《律师函》，要求其限期搬离，期间，原告对被告承租的商铺实施停电、停水、停暖的行为。截止原告起诉，被告未向原告腾退房屋，遂酿成纠纷。
本院认为，原、被告双方于2016年5月15日签订的《房屋租赁协议书》，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认为合法有效。关于原告请求判令被告限期搬离原告所有的兰州大学医学校区6-28号商铺的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：”租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中，原、被告于2016年5月15日签订的房屋租赁协议书中约定租赁期限至2017年5月14日届满，原告于2016年11月23日已告知被告不再续签租赁合同且原告在2017年6月30日、7月26日、8月11日已经通过通告、通知及律师函的方式要求被告搬离商铺，履行了在合理期限通知的关务，被告以原告已收取了下一年度涉案房屋租金抗辩原告不能解除房屋租赁合同的理由不能成立，故原告要求被告腾退商铺的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。本案被告郑美姣在合同期限届满后继续占有使用租赁物至今，理应交纳使用商铺期间的占用使用费。被告腾退商铺后，原告应将被告没有使用商铺期间的占用使用费及被告缴纳的商铺押金予以退还。关于被告请求人民法院依法判令原告退还被告房屋押金10000元的反诉请求，本院认为有事实及法律依据，本院予以支持。关于被告请求人民法院依法判令原告赔偿损失50000元（违约金：20640元、房屋租金：23740元、营业损失：5620元）的反诉请求，因原、被告签订的房屋租赁协议书已到期，原告已明确告知被告不再继续出租涉案商铺，双方之间的房屋租赁协议书已不可能继续履行，被告亦没有提供证据证明双方之间存在2017年至2018年度的房屋租赁协议书，原告已经依法履行了通知义务，并不存在违约行为，故本院对被告所主张的违约损失不予支持；被告未能向本院提供相关证据证明其营业损失5620元是因为原告方的违约或过错造成的，故本院对被告主张的违约损失的反诉请求不予支持；但原告应当退还被告剩余9个月房屋租金23740元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告郑美姣在本判决生效之日起3日内向原告兰州大学腾交位于兰州大学医学校区临街（会宁路）6－28号的面积为17平方米的商铺；
二、原告兰州大学于本判决书生效之日起3日内向被告郑美姣退还押金10000元及房屋租金23740元；
三、驳回被告郑美姣的其他反诉请求。
案件受理费100元，由被告郑美姣负担；反诉费650元，由被告郑美姣负担284元，原告兰州大学负担366元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审 判 员 苏 兵
人民陪审员 孙炳谦
人民陪审员 陈小莉
二〇一八年六月八日
书 记 员 范 苗
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