南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0104民初443号
原告上海浦东发展银行股份有限公司南京分行，住所地南京市秦淮区中山东路90号。
代表人吴国元，行长。
委托代理人余淼，江苏汉宇律师事务所律师。
委托代理人王定，上海浦东发展银行股份有限公司南京分行员工。
被告郑腾，男，汉族，1984年11月28日生。
被告陈海燕，女，汉族，1981年12月17日生。
被告富力南京地产开发有限公司，住所地南京市江宁区麒麟科技创新园（生态科技城）东麒路666号。
法定代表人杨培军，执行董事。
委托代理人谢超，江苏东恒律师事务所律师。
委托代理人姚欢，富力南京地产开发有限公司职员。
原告上海浦东发展银行股份有限公司南京分行（以下简称浦发银行南京分行）与被告郑腾、陈海燕、富力南京地产开发有限公司（以下简称富力南京地产公司）金融借款合同纠纷一案，原告浦发银行南京分行于2016年1月13日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序，于2016年6月16日公开开庭进行了审理。�告浦发银行南京分行的委托代理人余淼，被告富力南京地产公司的委托代理人姚欢、谢超到庭参加诉讼。被告郑腾、陈海燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告浦发银行南京分行诉称，2012年8月28日，被告郑腾因购置南京市江宁区麒麟街道东麒路西侧、沧麒东路东侧、光华东路南侧富力城xx幢xxx室房屋向原告浦发银行南京分行申请个人购房贷款，并与原告浦发银行南京分行签订了编号为9309120400019的《个人购房担保借款合同》，约定原告浦发银行南京分行向被告郑腾发放贷款370000元，贷款期限为20年，即贷款期限至2032年9月12日止。被告郑腾以所购房屋作为上述贷款的抵押。被告富力南京地产公司在原告浦发银行南京分行取得抵押房屋的他项权证之前，为上述贷款提供阶段性连带责任保证担保，双方签订《南京市江宁区房地产抵押合同》，并办理抵押预告登记，但至今未办理他项权证。原告浦发银行南京分行于2012年9月19日履行放款义务。但被告郑腾自2015年7月至今已连续多期未还款付息。被告郑腾、陈海燕于2006年12月1日登记结婚，上述债务应为夫妻共同债务。原告浦发银行南京分行为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告郑腾、陈海燕立即归还贷款本金343686.5元，并支付至清偿完毕之日的所有利息、罚息（截至2015年11月26日的利息、罚息共计7659.13元）；2、原告浦发银行南京分行对郑腾、陈海燕名下位于南京市江宁区麒麟街道东麒路西侧、沧麒东路东侧、光华东路南侧富力城xx幢xxx室房屋享有优先受偿权；3、被告富力南京地产公司对郑腾、陈海燕所欠债务承担连带保证责任；4、被告郑腾、陈海燕、富力南京地产公司承担本案律师费用10000元及全部�讼费用。
被告富力南京地产公司辩称，1、被告富力南京地产公司承担的是阶段性连带保证责任，从双方签订合同本意来看，其目的是为了弥补原告浦发银行南京分行在没有获得案涉房屋抵押权这段时间的担保空白；在原告浦发银行南京分行获得案涉房屋的抵押权后，其便可以行使对房屋的抵押权而实现自身的债权，不论原告浦发银行南京分行是否拿到他项权证，其是第一顺序抵押权人的法律地位已经得到了确认；在这种情况下，约定的保证期间显然是加重了被告富力南京地产公司的保证义务，对被告富力南京地产公司极其不公平；《个人购房担保借款合同》第7.3条、第7.4条、第7.5条、第10.1.5条、第10.1.6条明显存在限制被告富力南京地产公司合法权利的情形，属于格式条款，应认定为无效条款；本案中，双方签订《个人购房担保借款合同》的时间是2012年8�28日，案涉房屋办理抵押登记的时间为2012年9月17日，故被告富力南京地产公司仅对借款人在2012年8月28日至9月17日的债务承担连带保证责任；被告郑腾于2015年7月起逾期还款，早已超出被告富力南京地产公司的保证期间，故被告富力南京地产公司不应承担连带保证责任。2、原告浦发银行南京分行并未对被告富力南京地产公司进行催告，其直接要求被告富力南京地产公司承担担保义务不符合双方的约定。3、江苏汉宇律师事务所代理事务包括本案在内的系列案件，且委托代理事项包括贷款催收、诉讼及申请执行，本案尚在一审，未进行到执行阶段，故主张全额律师代理费10000元过高。4、原告浦发银行南京分行主张的利息、罚息过高。综上，请求法院依法判决，驳回对被告富力南京地产公司的诉讼请求。
被告郑腾、陈海燕均未作答辩，亦未向本院提交证据。
经审理查明，被告郑腾、陈海燕于2006年12月1日登记结婚。
2012年8月11日，被告郑腾（预购人，乙方）与富力南京地产公司（预售人，甲方）签订编号为宁房预售合字201208708号《南京市商品房预售合同》，主要约定：甲方预售给乙方的商品房为南京市江宁区麒麟街道东麒路西侧、沧麒东路东侧、光华东路南侧富力城xx幢xxx室房屋；总价款为932914元，乙方应于2012年8月11日前支付562914元，其余购房款370000元由乙方向贷款银行申请按揭贷款支付，乙方应于签署本合同之日起五日内办理完毕银行按揭贷款；甲方应于2014年9月30日前向乙方交付该商品房。
2012年8月28日，被告郑腾向原告浦发银行南京分行提交《个人贷款申请表》，申请借款370000元。被告陈海燕在“配偶/财产共有人”处签字。同日，原告浦发银行南京分行（贷款人，抵押权人）与被告郑腾（借款人，抵押人）、陈海燕（共同还款人，抵押物共有人）、富力南京地产公司（保证人）签订编号为9309120400019的《个人购房担保借款合同》一份，约定：被告郑腾向原告浦发银行南京分行申请贷款370000元用于购房；贷款期限为20年，自2012年9月12日起至2032年9月12日，实际贷款起始日期以贷款借据记载的日期为准；贷款起息日为贷款发放日；贷款利率为浮动利率，在中国人民银行公布的同档期的贷款基准利率的基础上（签订本合同时的中国人民银行同档期基准年利率为6.55%）上浮10%；若贷款期限内遇中国人民银行调整贷款基准利率，本合同利率按年调整，分段计息，即从利率调整的次公历年的首个公历日起，按当期中国人民规定的同档期贷款基准利率及合同约定的浮动比例执行新的利率；借款人同意，贷款人将贷款资金按贷款人受托支付方式进行支付，借�人授权贷款人将贷款资金支付给下述交易对象账户的行为即为借款人的支付委托，贷款人的上述支付行为即为借款人的提款：交易对象账户富力南京地产开发有限公司，账号48×××88，开户银行中国银行南京中华路支行；贷款采用等额本息还款法还款；抵押人以其名下位于南京市江宁区麒麟街道东麒路西侧、沧麒东路东侧、光华东路南侧富力城xx幢xxx室房屋作为抵押物向贷款人提供担保；抵押担保的范围为全部到期应付未付的贷款本金及利息（包括罚息、复利）、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、拍卖费及其他合理费用）等；抵押权人对抵押物享有第一顺位的优先受偿权，抵押权人可以不先行使对债务人的其他担保权利而直接行使抵押权；保证人同意为本合同项下贷款本金、利息及相关费用向贷款人提供阶段性连带责任保证担保；保证担保的范围为全部到期应付未付的贷款本金及利息（包括罚息、复利）、违约金、损害赔偿金以及实现担保权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、拍卖费及其他合理费用）等；保证人确认，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），贷款人均有权先要求保证人在本合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任，保证人明确放弃要求先履行债务人提供的物的担保的抗辩；保证期间为阶段性连带责任保证，即自本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止，如借款人已办妥抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，保证人的保证责任自收到该他项权证正本之日解除；借款人在合同有效期内不能依照�同规定履行还本付息及其他有关责任义务，致使贷款人决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用概由借款人承担；借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用的即构成违约，贷款人有权宣布本合同项下已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期，并按计收罚息之日的执行利率上浮30%计收罚息，罚息自上述行为发生之日起按罚息率计收，直至清偿全部本息为止；对不能按时支付的利息，按罚息率计收复利。
2012年9月12日，原告浦发银行南京分行与被告郑腾、富力南京地产公司签订《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，约定：本合同对应担保的主债合同为编号为9309120400019的《个人购房担保借款合同》，借款合计370000元；抵押担保的范围为借款本金及利息、违�金、赔偿金、实现抵押权的费用；被告富力南京地产公司自愿为被告郑腾的借款承担连带保证责任，保证担保的范围为借款本金及利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。原告浦发银行南京分行与被告郑腾、富力南京地产公司于2012年9月17日就上述抵押房产办理了商品房预购抵押预告登记手续。但被告郑腾至今未办理上述房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。
上述合同签订后，原告浦发银行南京分行于2012年9月19日向被告郑腾发放贷款370000元，并根据《个人购房担保借款合同》约定，将上述款项汇入被告富力南京地产公司账户，被告郑腾在借款凭证上签字确认。借款凭证载明借款期限至2032年9月19日，执行利率为7.205%。被告郑腾自2015年8月起未按合同约定按时足额偿还贷款。截至2016年6月15日，被告郑腾尚欠原告浦发银行南京分行借款本�343686.5元，利息19113.14元，罚息788.42元（含复利）。原告浦发银行南京分行为催收贷款诉至本院，并委托江苏汉宇律师事务所律师代理贷款催收、诉讼及申请执行等。《委托代理合同》约定律师费10000元于一审开庭前付清，原告浦发银行南京分行已按约支出律师费10000元。
另查明，被告富力南京地产公司于2014年9月29日向被告郑腾交付房屋，但案涉抵押房屋仍登记在被告富力南京地产公司名下。
以上事实，有《个人贷款申请表》、《个人购房担保借款合同》、《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》、个人贷款借款凭证、转账借方传票、欠款明细、《委托代理合同》、律师费发票、银行支付凭证、《商品房预售合同》及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返借款并支付利息的合同。原告浦发银行南京分行与被告郑腾、陈海燕、富力南京地产公司签订的《个人购房担保借款合同》，与被告郑腾、富力南京地产公司签订的《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应当认定为合法有效，各方当事人均应按约定全面履行各自的义务。原告浦发银行南京分行已按约向被告郑腾发放贷款370000元，但被告郑腾未能按约履行还款义务。截至2016年6月15日，被告郑腾尚欠原告浦发银行南京分行借款本金343686.5元，利息19113.14元，罚息788.42元（含复利），其行为已构成违约，故原告浦发银行南京分行要求被告郑腾偿还借款本金343686.5元及利息、罚息的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院应予支持。被告富力南京地产公司关于利息、罚息过高的辩称意见，无事实和法律依据，本院不予支持。《个人购房担保借款合同》明确贷款人为实现债权而产生的律师费由借款人承担，《委托代理合同》约定律师费于一审开庭前付清，原告浦发银行南京分行已按约支付律师费，故原告浦发银行南京分行主张律师费10000元合法有据，且未超过江苏省律师服务收费标准的规定，本院予以支持。被告富力南京地产公司关于原告浦发银行南京分行主张全额律师费10000元过高、以及该律师费系代理系列案件的辩称意见，依据不足，本院不予支持。因上述贷款发生在被告郑腾、陈海燕的婚姻关系存续期间，且被告陈海燕自愿作为共同还款人签订《个人购房担保借款合同》，故被告陈海燕应与郑腾共同承担还款责任。被告郑腾自愿将其购买的位于南京市江宁区麒麟街道东麒路西侧、沧麒东路东侧、光华东路南侧富力城xx幢xxx室房屋抵押给原告浦发银行南京分行�为上述债务提供抵押担保，并已办理了抵押权预告登记手续，原告浦发银行南京分行主张对上述抵押房产享有优先受偿权的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，但应以登记债权数额370000元为限。被告富力南京地产公司在《个人购房担保借款合同》中自愿为郑腾的贷款承担连带保证责任，且放弃要求原告浦发银行南京分行先行使担保物权的抗辩，故原告浦发银行南京分行要求被告富力南京地产公司对被告郑腾的上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，符合合约定及法律规定，本院予以支持。《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，原告浦发银行南京分行并未单方加重富力南京地产公司担保责任，故被告富力南京地产公司关于担保责任条款系格式条款，该条款无效的辩称意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。针对被告富力南京地产公司提出原告浦发�行南京分行应书面提前通知被告富力南京地产公司承担担保责任的辩称意见，本院认为，原告浦发银行南京分行向本院提起诉讼即视为向被告富力南京地产公司发出书面通知，被告富力南京地产公司上述辩称意见，本院不予采信。被告郑腾、陈海燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供反驳原告浦发银行南京分行主张的证据，视为自愿放弃抗辩，应自行承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告郑腾、陈海燕于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司南京分行借款本金343686.5元及利息、罚息[截至2016年6月15日的利息19113.14元，罚息788.42元（含复利）；自2016年6月16日起至借款清偿之日止的利息、罚息，按《个人购房担保借款合同》的约定计算]。
二、被告郑腾、陈海燕于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告上海浦东发展银行股份有限公司南京分行律师费10000元。
三、如被告郑腾、陈海燕不履行上述第一、二项判决主文所确定的债务，原告上海浦东发展银行股份有限公司南京分行有权依法处置被告郑腾用于抵押的位于南京市江宁区麒麟街道东麒路西侧、沧麒东路东侧、光华东路南侧富力城xx幢xxx室房屋，并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款在登记债权数�370000元范围内优先受偿。
四、被告富力南京地产开发有限公司对被告郑腾、陈海燕的上述第一、二项判决主文所确定的债务承担连带保证责任。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6720元，保全费2520元，公告费600元，合计9840元，由被告郑腾、陈海燕、富力南京地产开发有限公司负担（被告郑腾、陈海燕、富力南京地产开发有限公司应负担的诉讼费用已由原告上海浦东发展银行股份有限公司南京分行预交，被告郑腾、陈海燕、富力南京地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内直接将此款给付原告上海浦东发展银行股份有限公司南京分行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。
审 判 长 裴 玫
人民陪审员 刘 丽
人民陪审员 缪建明
二〇一六年六月二十七日
见习书记员 汪维琴