河南省延津县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延民初字第1074号
原告（反诉被告）延津县建设投资有限责任公司，住所地：延津县产业集聚区。
法定代表人：李庆顺，系该公司负责人。
委托代理人郑其明，河南思远律师事务所律师。
被告（反诉原告）新乡市天露实业有限公司，住所地：延津县产业集聚区。
法定代表人：牛玉军，系该公司负责人。
委托代理人姚玉军，河南正安律师事务所律师。
本院于2015年6月30日立案受理了原告延津县建设投资有限责任公司诉被告新乡市天露实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院依法向双方当事人送达传票等手续后，依法适用普通程序公开开庭审理了此案。原告委托代理人、被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年9月27日，被告承租了原告位于产业集聚区新长南线与通袁路交叉口西南角的1#、2#、4#、5#计4栋钢结构标准化厂房。协议约定：该4栋厂房建筑总面积19851㎡（实际面积为19837.69㎡），租期约定为5年，月租金每平方米6元，每12个月为一个租金缴纳期。规定在5年租赁期内，如发生退租、逾期欠租等行为，不再享受优惠租金政策，并支付违约金。自租赁合同签订以来，被告却以各种借口拒不履行协议约定，应付租金分文未缴纳。经多次催要未果，给原告的业务经营造成了一定的经济损失。为维护原告合法权益，故诉至法院要求解除与被告签订的厂房租赁合同，并要求原告归还拖欠的厂房租金（含违约金）1918672.60元，诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、原告多次违约是本案发生纠纷的关键，①租赁协议第三条第二项约定：“电力设施变压器以上部分由甲方负责，以下部分由乙方承担”，但是原告以种种借口迟迟不安排“变压器以上部分”，严重影响了被告的施工进度，给被告造成了很大的损失，无奈之下被告找人做了原告应当完成的合同义务，到目前为止，原告应承担的费用还没有给付给被告。②当事人协商一致，可以变更和解除合同，这是法律的规定，在双方签订的租赁协议上也有类似规定，但是在租赁期间，原告对于被告两次提出变更合同的申请长期置之不理，消极推诿，到目前都没有明确答复，严重干扰了被告正常的生产安排，并且致使被告蒙受了巨大的损失。③租赁协议第六条第一项约定“甲方保证出租给乙方的厂房区设施，在双方签约后能实际使用，且供应正常，满足乙方生产需要”，但实际情况是原告提供的厂房存在严重的质量问题，特别是一号厂房，在一场大风中被夷为平地，给被告造成了惨重的损失。④租赁协议第十一条明确规定了原告的维修责任，但在租赁期间，原告多次对被告提出的维修请求不予理睬，特别是在2014年7月的大风之后，到目前仍然没有彻底维修，致使被告不能及时恢复生产，造成被告损失持续扩大。2、原告要求支付1918672.60元租金（含违约金）没有事实及法律依据，①诉状所述“规定在5年租赁期间，如发生退租、逾期欠租等行为，不再享受优惠租金政策”系空穴来风，无中生有。整个租赁协议没有这样的规定。②租金计算表第二、三、四项计算方式错误，起算时间没有合同依据。③租金计算表第五项“提前退租违约金”没有依据。④租金计算表第六项“逾期欠租违约金”缺乏正当理由。三、原告要求解除合同，实质是想回避应当承担的责任。如果原告能够事实求是，按照租赁协议第十三条、第十五条、第十六条的约定全面履行承诺，被告同意解除合同。
被告反诉称：2012年9月反诉人和被反诉人签订厂房租赁协议，承租产业集聚区南区标准厂房使用。协议第六条明确约定“甲方保证出租给乙方的厂房区设施，在双方签约后能实际使用，且供应正常，满足乙方生产需要”，但在2014年7月29日晚上的一场大风，致使反诉人承租的厂房严重损坏，其中一座完全坍塌，给反诉人造成了惨重的损失。事情发生后反诉人一再要求被反诉人及时修复并赔偿损失，但被反诉人一再推诿，直到2014年12月开始维修厂房，至今未修复结束，也未给予任何赔偿。由于被反诉人提供的厂房存在严重的质量问题，才在大风之后给反诉人造成大灾。此外被反诉人长期拒绝维修的行为，致使反诉人的损失进一步扩大，造成反诉人不能及时恢复生产、职工流失、市场丢失。故反诉要求原告赔偿损失，承担全部诉讼费用。
原告答辩称：反诉理由不成立，原告起诉的诉求是因双方签订的租赁合同，因被告未能支付租金产生的诉求，被告的反诉是对其产生的损失产生的诉求，不属于本诉的范围，不予认可。被告的反诉理由没有事实和依据，2014年7月29日在此以前，被告已将所承租的1、4、5号厂房退租，所以反诉状中所谈到的损失与本案没有因果关系，不应当支持被告的反诉请求。
原告提交的证据有：1、厂房租赁协议书复印件一份，依据协议第十四条以及合同法相关规定，原告有理由解除合同。2、提交被告向原告出具的申请书两份，证明4、5号厂房已经退租，被告的损失不是由原告造成而是因为市场疲软；证明1号厂房已经退租，其退租的理由是由于国家经济政策的影响。在2014年7月29日大风以前，被告已经停租部分厂房。3、提交2015年5月31日被告出具的申请书一份，证明被告经营困难的原因以及被告欠付租金的原因以及被告终止租赁合同的原因情况。4、土地使用证、1、2、4、5号厂房房产证复印件一份，证明厂房面积等情况。5、延津县气象局做出的气象灾害分析报告，证明当天天气属于龙卷风天气系统，属于不可抗力，和厂房质量没有关系。
被告对原告提交的证据有以下质证意见：对原告提交的证据真实性没有异议，但是对原告方的证明目的提出异议，1、协议书不仅仅规定了被告的义务，也同时约定了原告的义务，导致协议难以履行的原因，原告负有责任，并不是被告单方不履行义务的原因。2、证据2并不能说明原告的证明目的，反而说明了被告的答辩理由，由于被告提出的申请原告迟迟没有答复，原告至今也没有向法庭提交书面答复。原告也承认是因为经济形式不好，但是房屋问题的损失呢，这两份申请不能说明被告方不生产了，被告当时已经决定改变经营模式，但是大风之后一切生产条件都不具备了。3、证据3，当时写这份申请的环境和原因原告没有计算，原告也断章取义，当时写这份申请的时候也是“买卖不在仁义在”的情况下写的，对原告方的一些错误做法没有提出，该证据不能证明原告目的。
原告提交的证据与本案均有关联性，符合证据形式要件，可以作为定案的依据，本院予以采纳。
被告提交的证据有：1、建筑业发票一张，证明变压器以上设备由被告出资建设，原告到目前为止没有给被告该款项，被告先行违约。2、照片八张，证明原告提供的厂房存在严重质量问题，原告违反了合同的约定。3、照片两张，证明二号厂房到目前为止门窗都没有维修好，不能正常使用，由于质量问题，造成合同无法履行。4、天露实业损失记录（一）及有关票据14张，证明锅炉及附属设施费、燃气设备费、其他附属设施材料费、合理的人工费等损失情况。5、天露实业损失记录（二）及有关盘点表五份，证明在2014年大风之前的一次最近一次盘点中，被告公司的产成品及原料等的盘点情况以及价值金额。大风之后由于房檐、房门等被破坏，导致库存原料和产成品以及包装材料报废，造成损失。6、停业损失清单一份，证明由于不能及时恢复生产，被告前期投入的人工成本、营销费用、利润损失等共计167350元，提出其他部分，损失的70%应当由原告（反诉被告）承担。7、证人证言五份，证明被告的停业损失和大风之前的盘点情况。8、大风之后的现场图一份，证明因厂房质量问题、大风之后给被告造成大灾，生产条件遭到彻底破坏。
原告对被告提交的证据有如下质证意见：建筑业发票有异议，与双方约定的内容是矛盾的，按照合同的约定，根据第三条第十三条约定，应当认定变压器以上不包括变压器，对该费用不应由原告承担；对于照片，被告主要证明大风给厂房刮塌，这次大风是在2014年7月29日刮的，在此之前，被告拖欠原告的租金不能用该证据来反驳，后面的证据不能证明前面欠付租金的正当理由，合同约定分期缴纳租金，被告说原告先期违约无从谈起，另1、4、5号厂房已经解除了租赁，不能够说明被告的证明目的；损失是否实际存在截至目前并未向法庭提交相关证据，反诉人提交的锅炉等损失实际上在停租之后已经抵账或拉走了，损失证据应当由专业的司法鉴定部门进行鉴定，不能作为定案依据；龙卷风形成的损失，跟厂房是否存在质量问题不是一个概念，如果厂房有质量问题应当有司法鉴定意见，原告不承担；反诉人所计算的是在签订合同以后企业内部进行的工人的培训流失等事项，这些损失与本案没有关系，此为反诉人必要投入的开支；证人未出庭，证人身份无法确认，证人陈述的事实无法印证，证人与反诉人有利害关系；对实际设备损害是否属实，并且由于不可抗力造成，无法证明反诉的事实与请求。
结合庭审情况和原被告双方诉辩、质证意见，本院认定以下案件事实：2012年9月27日，原被告双方签订厂房租赁协议书一份，约定原告将坐落于延津县产业集聚区南区，新长南线以南、通袁线西侧的四栋厂房（1、2、4、5号）出租给被告用于加工生产雪米饼等休闲食品使用。合同租赁期限为5年，承租厂房面积为19851平方米，约定月租金6元／平方米，每12个月为一个租金缴纳期间。2013年5月30日被告向原告申请将4、5号两栋厂房退租，2014年5月26日被告向原告申请将1号厂房退租，庭审中原告对该事实予以承认，本院对原被告达成的将1、4、5号厂房退租的事实予以认定。该协议签订后至今，被告未向原告支付过租金，据此原告要求解除与被告签订的租赁协议并要求被告归还拖欠的租金。
本院认为：反诉的提出要与本诉基于同一法律关系或同一法律事实。本案中，原告基于和被告签订的租赁协议，针对被告欠付租金的行为要求解除合同并要求被告支付租金和违约金，被告反诉要求原告赔偿因自称的厂房质量问题给被告造成的损失，被告的反诉与本诉并非基于同一法律关系或同一法律事实，对该反诉应予驳回，本案不予审理，被告缴纳的15080元反诉费予以退还。原告要求被告支付欠付的租金以及承担违约责任，被告辩称系原告违约在先但未提供有效证据证明，对该辩称意见本院不予采信，被告应支付欠付原告的租金并承担未按期缴纳租金的违约责任。
关于合同解除问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，被告自签订合同以来未如约缴纳租金，致使合同目的不能实现，原告要求解除与被告签订的租赁合同于法有据，本院予以支持。
关于租金问题，根据双方签订的厂房租赁协议第五条“……1、乙方达产后开始计算租金……若本协议签署后三个月内乙方不能投产，租金从本协议签署日起满三个月时计算。2、租金优惠措施……”，第九条“因乙方原因，租赁期不满5年，乙方应按月租金6元／平方米补齐前三年享受的优惠租金”，故被告应支付租金应按照月租金6元／平方米计算，原告提供的租金计算表要求被告支付租金至2015年6月23日不违反法律规定，本院予以支持，被告应支付的租金为①2012年9月27日-2012年12月26日，免收三个月租金。②2012年12月27日-2013年5月30日，被告租赁1、2、4、5号厂房，实际面积为19837.59㎡，租金为6元×5.1个月×19837.59㎡=607030.25元。③2013年5月31日-2014年5月26日，被告租赁1、2号厂房，实际面积为9920.93㎡，租金为6元×11.8个月×9920.93㎡=702401.84元。④2014年5月27日-2015年6月23日，被告租赁2号厂房，实际面积为5779.57㎡元，租金为6元×12.8个月×5779.57㎡=443870.97元。综上，被告应支付原告租金共计1753303.06元。
关于违约金问题，原告要求被告支付10%提前退租违约金，根据双方签订的厂房租赁协议第十四条“租赁期间，乙方单方面退租，应提前2个月书面通知甲方。双方协商一致解除合同，乙方应支付给甲方违约金，违约金以年租金的10%计算”，该条款约定支付违约金的条件为双方协商一致解除合同，被告在租赁期间内将1、4、5号厂房退租行为属于对合同内容的变更而并非解除合同，故对原告该诉求本院不予支持。原告要求按年租金3%支付逾期欠租违约金，根据双方签订的厂房租赁协议第十六条“……租赁期间，乙方应及时支付租金及其他应支付的费用，如逾期不付，乙方应向甲方支付年租金的3%的违约金……”，该约定确定了被告逾期支付租金的违约责任，但是按照被告实际应付年租金的3%计算违约金还是按照双方签订合同时被告租赁面积的年租金的3%计算违约金不明确，属于约定不明，视为没有约定，故对原告的该项诉求本院不予认可。综上，原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据，依法不予支持，应予驳回。案件经调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告延津县建设投资有限责任公司与被告新乡市天露实业有限公司于2012年9月27日签订的厂房租赁协议书。
二、被告新乡市天露实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告延津县建设投资有限责任公司租金1753303.06元。
三、驳回原告延津县建设投资有限责任公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告新乡市天露实业有限公司的反诉。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费22068元，由原告延津县建设投资有限责任公司承担2268元，被告新乡市天露实业有限公司承担19800元。反诉受理费15080元退还被告新乡市天露实业有限公司。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。
审 判 长 唐向辉
代理审判员 赵英杰
人民陪审员 何 敬
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 耿 立