广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第2489号
原告深圳市桥头股份合作公司，住所地深圳市宝安区福永街道桥头社区，组织机构代码。
法定代表人林树基。
委托代理人胡宁可，广东晟典律师事务所律师。
委托代理人黄秀雅，广东晟典律师事务所实习律师。
被告深圳市中祥创新电子科技有限公司，住所地深圳市宝安区福永街道桥头社区富桥第五工业区7栋，组织机构代码。
法定代表人唐海林。
原告深圳市桥头股份合作公司诉被深圳市中祥创新电子科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告深圳市桥头股份合作公司的委托代理人胡宁可、黄秀雅到庭参加诉讼。被告深圳市中祥创新电子科技有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告深圳市桥头股份合作公司诉称，原、被告于2014年7月30日签订了《房地产租赁合同》，约定原告将位于深圳市宝安区福永街道桥头社区富桥第五工业区7号厂房出租给被告用于工业生产使用。根据《租赁合同》第二条、第六条、第八条及第二十一条之约定，被告应于每月10日前交付厂房当月租金人民币76500元（不含租赁营业税）及工业区内治安、卫生、水电、绿化管理人员的工资分摊费人民币1500元，且被告应负责支付因使用厂房所产生的水电费等费用。原告已向被告交付厂房，并严格按照约定履行了其他义务。然而，在被告实际使用厂房期间，被告自2015年7月起未向原告支付租金及厂房管理人员分摊费。因厂房没有取得房地产证，也没有取得建设工程规划许可证，因此，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，原告请求被告支付房屋占有使用费。原告认为，《租赁合同》约定的厂房租金及厂房管理人员分摊费均属于房屋占有使用费，因此，经计算，被告拖欠原告自2015年7月暂计至2015年11月期间的房屋占有使用费为人民币390000元。并且，被告自2015年6月2日起未向供电部门支付电费，原告作为被告《供用电合同》的担保人，为避免被告因逾期支付电费而产生更多的违约金等费用，已代被告向供电部门支付了2015年6月2日起至2015年9月14日止期间的电费（含违约金等）共计人民币108930.85元（见证据二）。此外，原告还替被告垫付了水费人民币6130.5元（见证据三）。被告的上述行为已严重侵犯了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《民事诉讼法》等相关规定，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付自2015年7月起至实际返还厂房之日止期间的房屋占用使用费，自2015年7月暂计至2015年11月期间的房屋占有使用费为人民币390000元；2、被告向原告支付自2015年6月2日起至2015年9月14日止期间的垫付电费人民币108930.85元；3、被告向原告支付垫付的水费人民币6130.5元；4、由被告承担本案的诉讼费用。
被告深圳市中祥创新电子科技有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
经审理查明，2014年7月30日，原告深圳市桥头股份合作公司作为甲方，被告深圳市中祥创新电子科技有限公司作为乙方，双方签订《房地产租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于深圳市宝安区福永街道桥头社区富桥第五工业区的7号厂房，面积4500平方米，租期自2014年11月1日至2017年10月31日。月租金76500元，租金从2014年11月1日开始收取。乙方每月支付甲方工业区内治安管理人员、卫生管理人员、水电管理人员、绿化管理人员工资分摊费每月每栋厂房人民币1500元，连同租金一起交给甲方。
合同签订后，原告确认其于2014年11月1日将涉案厂房交付被告使用，被告依据合同约定支付了15.3万元租赁押金。
原告主张被告自2015年7月1日起拖欠厂房租金。
另查，1、涉案房产未取得报建手续及房地产证；2、本院于2015年12月26日在《人民法院报》登载公告，向被告送达起诉状副本、开庭传票等材料，上述材料于2016年2月26日视为送达被告；3、原告主张的其为被告垫付2015年6月2日至2015年9月14日期间的电费108930.85元及水费6130.5元，并提供深圳供电局有限公司发票及深圳市福永自来水有限公司开具的发票予以证明；4、原、被告双方约定租金为76500元/月，管理费1500元/月，被告尚拖欠2015年7月至2015年11月的租金、管理费共计人民币39万元（78000元/月×5个月）。
上述事实，有原告当庭陈述及原告提供的房地产租赁合同（原件）、发票等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。结合本案，涉案租赁物未经合法报建，违反了法律的强制性规定，原告深圳市桥头股份合作公司与被告深圳市中祥创新电子科技有限公司签订的《房地产租赁合同》应认定为无效合同。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，出租人有权请求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。结合原告提供的《房地产租赁合同》等证据和原告具体陈述，对于原告主张被告深圳市中祥创新电子科技有限公司未付2015年7月起至11月房屋使用费39万元的事实具有高度盖然性，本院予以认定，被告深圳市中祥创新电子科技有限公司应当支付上述款项。鉴于《房地产租赁合同》无效，原告收取的押金应当返还深圳市中祥创新电子科技有限公司，本院在本案中抵扣相关押金15.3万元，故深圳市中祥创新电子科技有限公司仍应支付原告23.7万元。
根据无效合同全面处理原则，被告应向原告腾退位于深圳市宝安区福永街道桥头社区富桥第五工业区的7号厂房。
原告另主张被告应支付原告代为垫付的水电费，并提供相应的证据予以证明，本院对其诉讼请求予以支持，被告应支付原告垫付的2015年6月2日至2015年9月14日期间的电费108930.85元及水费6130.5元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告深圳市桥头股份合作公司与被告深圳市中祥创新电子科技有限公司签订的《房地产租赁合同》无效；
二、被告深圳市中祥创新电子科技有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市桥头股份合作公司腾退深圳市宝安区福永街道桥头社区富桥第五工业区的7号厂房；
三、被告深圳市中祥创新电子科技有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市桥头股份合作公司支付拖欠的2015年7月起至11月房屋使用费23.7万元（被告拖欠的房屋使用费39万元-
押金15.3万元）及2015年12月1日至本判决指定腾退房屋之日止的房屋使用费（按76500元/月的标准计算）；
四、被告深圳市中祥创新电子科技有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市桥头股份合作公司支付原告垫付的2015年6月2日至2015年9月14日期间的电费108930.85元及水费6130.5元。
未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币8850元，公告费400元，由被告承担。该款原告已预交，被告迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 何冰清
人民陪审员 郭映舜
人民陪审员 朱纯禄
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 谢 燎
书 记 员 董 宏
附相关法条如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
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