南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）六沿民初字第163号
原告胡恒山，男，1960年1月3日生，汉族。
原告刘爱珍，女，1961年4月24日生，汉族。
上述两原告的共同委托代理人王殿伦，北京市大成（南京）律师事务所律师。
被告车梦春，女，1983年8月14日生，汉族。
委托代理人程春华，江苏钟山明镜律师事务所律师。
原告胡恒山、刘爱珍与被告车梦春合同纠纷一案，本院受理后，经开庭审理于2013年4月1日作出（2012）六沿民初字第1257号民事判决，原告胡恒山、刘爱珍不服判决，向南京市中级人民法院提出上诉，南京市中级人民法院审理后于2013年12月4日作出（2013）宁民终字第2673号民事裁定，撤销我院（2012）六沿民初字第1257号民事判决，将此案发回我院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告胡恒山、刘爱珍及其委托代理人王殿伦，被告车梦春及其委托代理人程春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡恒山、刘爱珍诉称，两原告系夫妻关系。大厂南厂岗XX号房屋原所有人为胡恒山。2010年11月中旬，两原告因需归还银行50000元贷款，经人介绍与被告车梦春见面，车梦春称其愿意借50000元给两原告，但要求两原告用房屋作抵押，并要求两原告出具一份经过公证的授权委托书给她。2010年11月19日，双方在《抵押借款承诺协议》和《授权委托书》上签字，《授权委托书》于当日进行了公证。2010年11月22日，双方又签订了《房地产抵押合同》一份，约定借款金额为50000元，担保期限自2010年11月19日起至2010年12月18日止，并进行抵押登记。上述协议中均未约定借款利息。之后，两原告与被告一同到银行办理了还款手续。2010年12月10日左右，原告打电话给被告，要求将50000元还给被告，但被告称其在外地不在南京，随后，原告又多次打电话给被告联系还款事宜，但被告都以种种借口拒绝见面。直到2011年1月14日，被告与王某某、李某某等到大厂南厂岗XX号房屋处，要求原告腾空该房屋时，原告才得知房屋已被车梦春于2010年12月21日以原告代理人身份将上述房屋以80000元价格卖给王某某，并办理了过户手续。双方发生冲突，经南京市公安局沿江工业开发区分局西厂门派出所调解未果，王某某又于2011年1月25日以80000元价格将上述房屋卖给李某某，并办理了过户手续。原告认为，《抵押借款承诺协议》中约定借款到期后，被告可以在不征得两原告同意或者原告不到场的情况下，用授权委托书直接处置原告的房屋，有权根据评估公司所出预评估函的7折或者更低价将房屋出售，这一条款实质上属于流押条款，严重违反了担保法和物权法的强制性规定，应认定无效。《抵押借款承诺协议》是被告提供的格式文本，上述约定免除了被告的责任，排除了原告的主要权利，违反合同法的规定，应属无效约定。被告依据该约定处置原告房屋的行为也应无效。另外，原告签署授权委托书的初衷并非委托被告卖房，卖房并非原告真实意思表示，被告对此是明知的。经江苏中正房地产评估有限公司评估，大厂南厂岗XX号房屋的市场价为206600元，故被告以80000元价格出售房屋明显不合理。被告与王某某签订的房屋买卖协议也应无效。故原告诉至法院，请求判决：1、确认原、被告签订的抵押借款承诺协议无效；2、确认被告处置大厂南厂岗XX号房屋的行为无效；3、被告承担本案诉讼费及鉴定费。
被告车梦春辩称，原告位于南厂岗XX号的自建房破而小，银行不同意抵押贷款。2009年9月，经中介介绍，原告请被告帮忙抵押借款。之后，在被告的帮助下，原告以南厂岗XX号房屋在紫金银行抵押贷款50000元。2010年10月贷款到期，原告无力还款，银行多次催款，原告再次请被告帮忙。被告从其他人处借了50000元帮原告还款，原告同意用南厂岗XX号房产做担保，并签订了抵押借款承诺协议。抵押借款承诺协议约定的借款快到期前，被告多次要求原告还款，原告说没有钱。之后被告听说原告私下将房子卖给他姐姐，且公证的授权委托书也快到期了，为维护自己的权利，被告找了很多中介出售南厂岗XX号房屋，中介说该房屋是私房，不能重新落户口，还要重新装修才能住，市场价格不会很高。被告认为该房的市场价应当在100000元左右。王某某同意以80000元价格购买南厂岗XX号房屋，考虑到该房屋不易出售，且原、被告约定可以低价处理，故被告同意将该房屋卖给王某某，王某某在办理过户时付给被告50000元，2011年1月14日在派出所又支付给被告10000元，余款20000元至今没有拿到，被告还支付了过户费、税费。2011年1月14日，被告与王某某到南厂岗XX号房屋，胡恒山姐姐居住在里面，并称原告已将该房屋以80000元价格卖给了她，拒不腾出房屋，后王某某报警，在派出所王某某与原告达成协议，原告以120000元的价格从王某某处买回该房。被告与王某某只在房屋过户、拿证时及2011年1月14日见过，与李某某不认识，没有恶意串通。原告因南厂岗XX号房屋将要拆迁，恶意起诉被告。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年11月19日，原告胡恒山、刘爱珍（借款人、抵押人）与被告车梦春（出借人）签订《抵押借款承诺协议》一份。该协议约定，胡恒山、刘爱珍向车梦春借款50000元，期限30天，借款到期日为2010年12月18日；车梦春在以下情况可以不用征得借款人（抵押人）同意或者不到场的情况下，用授权委托书直接处置用于抵押借款的房产：（1）出现足以影响还款安全的重大不利情形，或者借款人丧失民事权利能力…故意躲避，导致无法及时偿还借款…，（2）胡恒山、刘爱珍到期没有还款，（3）车梦春有权根据评估公司所出预评估函上评估价的7折或者更低以及市场综合因素（户口迁不出去、楼市冷淡，用于抵押的房屋破旧，抵押人失踪等一切不方便出售该房屋的因素）决定该房屋出售价款，胡恒山、刘爱珍予以认可；协议还对其他事项进行了约定。同日，胡恒山、刘爱珍签署授权委托书一份，委托人车梦春办理有关南厂岗XX号房产的所有事项，如：代为办理抵押登记手续及解押手续、签署相关文本，签署房屋买卖合同、代收定金，办理该房屋产权证、土地证过户手续，递件、撤件、变更、解押、还款，房产局抵押科领取房产证、土地证、他项权证等一切资料，等等，受托人可将从上述事项中取得的收益款项用于支付包括但不限于偿还该房银行贷款、贷款违约金、银行罚息、逾期利息、中介费、律师费、过户费、评估费、抵押登记费、保险费、公证费、鉴定费等一切实际发生的费用，委托期限为2010年11月19日至2010年12月31日。同日，江苏省南京市南京公证处公证员冯健出具公证书一份，载明“兹证明胡恒山（男，一九六○年一月三日出生，公民身份证号码：××）与刘爱珍（女，一九六一年四月二十四日出生，公民身份证号码：××）于二○一○年十一月十九日来到我处，在我面前，在前面的《授权委托书》上签名”。2010年11月22日，胡恒山、刘爱珍与车梦春签订《房地产抵押合同》一份，约定胡恒山、刘爱珍抵押担保的主债合同为借款合同，抵押担保借款本金金额为50000元，双方确认抵押房地产清单载明的房地产总价值为80000元，抵押房地产清单载明抵押物坐落于六合区大厂南厂岗XX号，丘号为707001－2，所有权证号为宁房六转字第209746号，土地权证号为宁六国用2005第107719号，抵押面积56平方米，成套，全部抵押。同年12月5日，南京市六合区房产局办理了抵押登记，
此后，两原告未能按约归还被告借款50000元。2010年12月21日，被告车梦春以两原告代理人的身份将南厂岗XX号房产卖给案外人王某某，房屋价款80000元，并办理了房屋过户手续。2011年1月14日，车梦春、王某某与胡恒山、刘爱珍在南厂岗XX号发生冲突，南京市公安局沿江工业开发区分局西厂门派出所出警处理。同日，胡恒山与王某某签订协议一份，约定胡恒山于2011年1月21日前支付王某某120000元用于购买南厂岗XX号房产，如未能按期付款，胡恒山连同其姐姐及其家属须搬出并迁出户口，在约定期限内王某某不得将房产转卖他人。之后，胡恒山未能履行该协议。2011年1月25日，王某某将南厂岗XX号房产以80000元价格再次卖给案外人李某某，并办理了房屋过户手续。
2012年9月3日，江苏中正房地产评估有限公司出具房地产估价报告一份，对位于六合区大厂南厂岗XX号房屋市场价值估价206600元，估价时点为2010年12月21日。江苏中正房地产评估有限公司房地产估价机构资证书载明，二级资质有资期限为2009年3月21日至2012年3月20日，一级资质有资期限为2012年9月14日至2015年9月13日。庭审中，江苏中正房地产评估有限公司提交了江苏省住房和城乡建设厅出具的证明一份，以证明其已于2011年11月申报一级资质，至审批结束前可以按二级资质执业。但该证明系复印件，被告车梦春对江苏中正房地产评估有限公司出具房地产估价报告时的资质提出异议，对评估价格亦不予认可。
上述事实，有原、被告双方的陈述、《抵押借款承诺协议》、《房地产抵押合同》、抵押房地产清单、授权委托书、江苏省南京市南京公证处（2010）宁南证民内字第16033号公证书、《南京市存量房买卖合同》、房产登记查询单、接处警工作登记表、协议、《房地产估价报告》、房地产估价机构资质证书为证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《抵押借款承诺协议》第三条约定“乙方在以下情况可以不用征得借款人（抵押人）同意或者不到场的情况下，用授权委托书直接处置用于抵押借款的房产”。该约定实际为债权人车梦春为实现其债权，将抵押物以权利人的身份予以处分，用于实现其债权，该约定排除了原告对抵押物价值的确定权利，违反了公平原则，损害了原告利益，也损害了其他不特定社会主体利益，具有流押契约性质，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，应当认定无效，被告车梦春根据该无效协议从原告处取得的授权委托书实为《抵押借款承诺协议》的附件，因此，该授权委托书亦应无效，被告持无效的授权委托书未经评估清算程序，处分原告房产，该行为应为无权处分。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告胡恒山、刘爱珍与被告车梦春签订的抵押借款承诺协议无效；
二、被告车梦春处置大厂南厂岗29号房屋的行为无效。
案件受理费80元，由原告胡恒山、刘爱珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（户名：农行鼓楼支行；帐号10105901040001276）。
审 判 长 林顺英
人民陪审员 李鸿云
人民陪审员 梅秀珍
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 盛 媛