广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤18民终1426号
上诉人（原审原告）：陈朝容，男，汉族，1957年11月12日出生，住所地：广东省清远市清新区，
委托诉讼代理人：黄韬，广东宸韬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东中恒房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区。
法定代表人：何卫红，执行董事。
委托诉讼代理人：周密，广东大观律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁苑冰，广东大观律师事务所实习律师。
上诉人陈朝容因与被上诉人广东中恒房地产开发有限公司（以下简称中恒公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初3387号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了公开审理，上诉人陈朝容委托诉讼代理人黄韬、被上诉人中恒公司委托诉讼代理人周密、梁苑冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陈朝容上诉请求：一、撤销一审判决第二项。二、判令中恒公司立即办理房屋产权证。三、判令中恒公司在判决生效之日起10日内一次性支付逾期办证违约金5380元（从2016年11月1日起以购房款538000元按每年1%计算至向产权登记机关提供资料备案之日止，暂计算到2017年11月1日）；以后计算至办理房产证之日止，每月10日前逐月支付。四、一、二审诉讼费由中恒公司承担。事实与理由：案涉《补充协议》不是陈朝容的真实意思表示，且没有经过备案，与法律规定不符，是无效的。
中恒公司辩称，依据《不动产登记管理暂行条例》第七条第一款的规定，办理不动产权证是职能部门的法定职责，中恒公司不具有该项行政职权，只是负责将相关资料提交给办证部门。中恒公司与陈朝容签订的补充协议，符合《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，对双方均有约束力。陈朝容在2016年8月1日自愿办理收楼手续，2018年6月7日案涉房屋产权证已经办理完毕，没有超过补充协议约定的时间，但因为陈朝容向银行按揭贷款，证书已由按揭银行领取，陈朝容要求支付逾期办证违约金没有根据。
陈朝容向一审法院起诉请求：1、判令中恒公司立即办理房屋产权证;2、判令中恒公司在判决书生效之日起十日内一次性支付逾期交楼违约金人民币3228元（从2016年6月30日起至2016年8月1日止按日以总房款的万分之二计算违约金）;3、判令中恒公司在判决书生效之日起十日内一次性支付逾期办证违约金人民币5380元（从2016年11月1日起以购房款538000元按每年1%计算至向产权登记机关提供的资料备案之日止，现暂算至2017年11月1日）；其后一直算至中恒公司成功办理房产证之日止，每月10日前逐月支付逾期办证违约金。4、判令中恒公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年7月27日，陈朝容作为买受人与出卖人中恒公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定陈朝容购买中恒公司开发的位于清远市清新区××路××号××花园××号楼××号房屋，总价款538000元。第八条约定2016年6月30日前，中恒公司依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的商品房交付使用。第九条约定逾期不超过45日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行。逾期45日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属证需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。
2015年8月7日，出卖人中恒公司与买受人陈朝容签订《广东省商品房买卖合同》补充协议，第11条约定合同第十五条中关于出卖人提交资料报产权登记机关备案的期限是指出卖人办理商品房初始登记的时限，所约定的“规定期限”是指商品房交付使用后720天内。
合同签订后，陈朝容依合同约定支付全部购房款，但中恒公司至2016年8月1日才将房屋交付陈朝容使用。截至法庭辩论结束前，中恒公司没有办理房地产权属证书。
一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。陈朝容与中恒公司签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。陈朝容主张补充协议约定商品房交付使用后720天内取得房产证不是其真实意思，也没有经过备案，属于无效约定，但没有提供证据证明该补充协议是被欺骗、胁迫情况下签订的无效协议，因此该主张没有事实和法律依据，不予支持。中恒公司没有依照合同约定于2016年6月30日前将竣工验收合格的讼争房屋交付陈朝容使用，是违约行为，应从2016年7月1日起承担逾期交房的违约责任，由于涉案房屋已经于2016年8月1日交付陈朝容使用，违约金应计算至2017年7月31日止，共计31天。关于逾期交房违约金计算标准的问题，合同第九条约定逾期不超过45日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行，逾期45日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。中恒公司逾期交房31天，应按每日万分之一标准计算逾期交房违约金，陈朝容主张按已付房款的日万分之二计算逾期交楼违约金依据不足，不予支持，因此，违约金计算为1667.8元（538000元×0.01%/天×31天）。对于陈朝容超出上述金额的诉讼请求，不予支持。依照合同及补充协议约定，中恒公司应当在房屋交付后720日内（即2018年7月22日前）为陈朝容办理房地产权证书，至法庭辩论结束时的2017年12月5日，办证期限尚有半年左右的时间，中恒公司不存在逾期办证违约行为，陈朝容要求中恒公司立即办理房屋产权证，并从2016年11月1日起支付逾期办证违约金，依据不足，不予支持。
一审法院判决：一、中恒公司应付陈朝容逾期交房违约金1667.8元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回陈朝容的其他诉讼请求。案件受理费25元，由陈朝容负担20元，由中恒公司负担5元。中恒公司应负担部分，陈朝容已预交，法院不作退回，中恒公司在履行上述判决时迳付给陈朝容。
本院二审期间，中恒公司提交了粤（2018）清远市不动产权第5009138号《不动产权证书》，拟证明案涉房屋已经于2018年6月7日办理了产权证，本院组织当事人进行了证据交换和质证，陈朝容认可该证据的真实性。
本院二审经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕陈朝容上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合陈朝容的上诉请求、理由、以及中恒公司的答辩意见，本案的二审争议焦点是：陈朝容请求中恒公司支付逾期办证违约金是否有事实根据。
陈朝容上诉认为应当支付逾期办证违约金的理由是《广东省商品房买卖合同》补充协议不是其真实意思表示，且没有经过备案，是无效的。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款之规定，“当事人协商一致，可以变更合同”，证据显示该补充协议是经双方协商后签订；陈朝容具备完全民事行为能力，对涉及自身重大利益的房屋买卖事项应当持谨慎注意义务，其在诉讼中没有举证证明补充协议内容及签订过程中存在《中华人民共和国合同法》第五十二条列举的情形；补充协议中涉及办证期限的内容不属行政管理部门强制规定需要登记备案事项，只要当事人双方协商一致并签订协议即生效；案涉房屋已经于2018年6月7日办理产权证，从2016年6月30日约定交付房屋开始至2018年6月7日，中恒公司提交办证备案资料并没有超过补充协议约定的720天。因此，陈朝容要求中恒公司支付违约金的上诉请求没有事实根据，一审法院处理正确，应予维持。陈朝容要求办理产权证诉讼目的已经实现，本院已没有必要对其该项上诉请求再做处理。
综上所述，陈朝容上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由陈朝容负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 文
审 判 员 肖惠文
审 判 员 何 燕
二〇一八年八月二日
法官助理 黄 敏
书 记 员 冯敏静
附本案相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。