湖北省武汉市武昌区�民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0106民初7609号原告：武汉津味餐饮管理有限公司，住所地武汉市东西湖区走马岭国际风情园6号（2）。法定代表人：孙武良，总经理。委托代理人：蔡佳杰、林振华，公司员工。被告：武汉武商集团股份有限公司亚贸广场购物中心，住所地武汉市武昌区武珞路628号。负责人：张济生，总经理。委托代理人：徐鸿、倪纯珊，湖北大晟律师事务所律师。被告：武汉武商集团股份有限公司，住所地武汉市江汉区解放大道690号。法定代表人：陈军，董事长。委托代理人：尹鹏，公司员工。原告武汉津味餐饮管理有限公司（以下简称津味公司）诉被告武汉武商集团股份有限公司亚贸广场购物中心（以下简称亚贸购物中心�、武汉武商集团股份有限公司（以下简称武商集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月13日受理后，依法由审判员周琪适用简易程序独任审判，于2017年10月17日、12月25日公开开庭进行了审理。原告津味公司的委托代理人蔡佳杰、林振华，被告亚贸购物中心的委托代理人徐鸿、倪纯珊，被告武商集团公司的委托代理人尹鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告津味公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告退还津味公司房屋租赁保证金71750元；2.判令两被告向津味公司支付违约金200263.20元。事实与理由：2012年5月8日，津味公司与亚贸购物中心签订《房屋租赁合同》,约定亚贸购物中心将坐落于武汉市武昌区石牌岭4号（以下称石牌岭4号）房屋出租给津味公司使用，面积约287平方米，租赁用途为经营85度C休闲餐饮，租赁期自2012年7月1日至2018年6月30日止�租金按月支付，租赁保证金71750元；同时约定，租赁期内亚贸购物中心擅自解除合同，提前收回房屋的，应退还津味公司已交纳的租金余额及租赁保证金，并按当年月租金的3倍向津味公司支付违约金等。2016年6月，津味公司与亚贸购物中心又达成补充协议，约定房屋租赁面积减少为239.50平方米，租金调整为2016年7月1日至2017年6月30日，保底租金为每月66754.40元。协议签订后，津味公司一直按约履行合同，支付租金等费用。自2016年12月起，亚贸购物中心以拆迁为由多次发函要求津味公司撤出租赁房屋；津味公司反复与亚贸购物中心沟通，希望能继续履行租赁合同至期满；然而，亚贸购物中心于2017年5月11日起对4号楼进行围挡，2017年6月4日津味公司按亚贸购物中心要求返还租赁房屋，但亚贸购物中心拒绝赔偿。亚贸购物中心是武商集团公司依法设立的分支机构，武商集团公司应当对亚贸购物中心所负债务承担责任。被告亚贸购物中心辩称：1.因为政府部门指明租赁的房屋临武昌区重大项目之一武汉梦时代广场较近，根据项目规划及施工方案，4号楼将成为危房，为避免出现人员伤亡或财产损失，亚贸购物中心根据政府的要求通知津味公司撤出租赁房屋；亚贸购物中心并非擅自解除合同，不应当承担违约责任。2.双方就撤离事宜进行协商的过程中，津味公司突然自行撤离，并拒绝继续履行合同，《房屋租赁合同》实际并未解除。3.在未办理交接结算手续的情况下，亚贸购物中心没有义务退还津味公司全部的租赁保证金。故法院应驳回津味公司的诉讼请求。被告武商集团公司的辩称与亚贸购物中心的辩称一致。原告津味公司为支持其主张，举证如下：证据一、津味公司与亚贸购物中心于2012年5月8�签订的《房屋租赁合同》及2016年6月签订的《补充协议》。拟证明津味公司与亚贸购物中心之间存在房屋租赁合同关系；合同约定了租赁物、租期、租金、违约责任等权利义务。证据二、交通银行（上海市分行）记账回执。拟证明亚贸购物中心于2012年6月8日收到津味公司支付的房屋租赁保证金71750元。证据三、亚贸购物中心于2016年12月9日、2017年4月26日、2017年5月23日向津味公司发出的函件。拟证明亚贸购物中心擅自收回租赁房屋，其行为构成违约。证据四、津味公司于2017年6月5日向亚贸购物中心发出的函件。拟证明津味公司已将租赁房屋返还给亚贸购物中心，并要求亚贸购物中心退还房屋租赁保证金。被告亚贸购物中心为支持其主张，举证如下：证据一、津味公司与亚贸购物中心于2012年5月8日签订的《房屋租赁合同》及2016年6月签订的《补充协议》。拟证明根据合同约定，亚贸购物中心根据政府的要求通知津味公司撤出租赁房屋的行为不存在违约，不应当承担违约责任。证据二、武汉市武昌滨江文化商务区管理委员会（以下称武昌滨江文化商务区管委会）发给亚贸购物中心的《关于亚贸广场4号楼拆除的函》。拟证明政府部门发函要求亚贸购物中心自行将4号楼进行拆除，租赁房屋因亚贸购物中心无法预测、无法阻止的原因产生安全隐患，该种情形属于合同约定和法律规定的不可抗力。证据三、津味公司于2016年11月7日向亚贸购物中心发出的《工作联系函》。拟证明津味公司要求不合理赔偿，为此双方进行了系列的函件往来，双方只是协商解除合同，合同实际并未解除。证据四、津味公司于2017年5月19日向亚贸购物中心发出的《告知函》。拟证明�味公司拒绝撤离租赁房屋，并要求免租金继续承租，合同实际并未解除。证据五、亚贸购物中心先后于2017年6月2日、6月3日、6月5日发送给津味公司的函件三份及2017年6月2日-6月5日亚贸购物中心招商经理毕岚（nancy）与津味公司员工张伟；亚贸购物中心员工陈刚（长岛冰茶）与津味公司员工徐漫（知予）的微信聊天记录及亚贸购物中心员工向津味公司发送的邮件二份。拟证明亚贸购物中心在通知津味公司限期撤出租赁房屋之前又告知津味公司继续履行合同，双方就解除合同没有达成一致意见，因此，津味公司于2017年6月2日自行撤出租赁房屋不能认定亚贸购物中心违约。证据六、2017年5月25日、6月25日武商集团亚贸广场缴费通知单。拟证明津味公司没有与亚贸购物中心交接就擅自撤离租赁房屋；津味公司还未结清2017年6月1日-6月4日的房屋租金8900元�2017年5月-6月4日的水电费8541.60元。被告武商集团公司未向本院提交书面证据。当事人对证据的质证意见及本院认证如下：亚贸购物中心对津味公司提交的证据一不持异议，但认为该证据恰好证明亚贸购物中心不存在违约行为；武商集团公司的质证意见与亚贸购物中心的质证意见一致；本院对津味公司提交的证据一予以确认。亚贸购物中心、武商集团公司对津味公司提交的证据二不持异议；本院予以确认。亚贸购物中心对津味公司提交的证据三的真实性不持异议，但认为该证据只是表明双方协商解除合同，并不能证明亚贸购物中心单方解除合同，也不能证明亚贸购物中心违约；武商集团公司的质证意见与亚贸购物中心的质证意见一致；本院对津味公司提交的证据三的真实性予以确认。亚贸购物中心对津味公司提交的证据四的真实性不持异议，但认为亚贸购物中心是2017年6月14日收到此函件，租金结算应当计算至2017年6月14日，津味公司还需要办理水电结算和房屋交接手续，余款可以退还；武商集团公司的质证意见与亚贸购物中心的质证意见一致；本院对津味公司提交的证据四的真实性予以确认。武商集团公司对亚贸购物中心提交的证据均不持异议。津味公司对亚贸购物中心提交的证据一的真实性不持异议，但认为该证据不能证明亚贸购物中心没有违约；本院对亚贸购物中心提交的证据一的真实性予以确认。津味公司对亚贸购物中心提交的证据二的真实性不持异议，但认为该份函件说明亚贸购物中心拆除4号楼将会获得政府的相关补偿，政府拆迁也并非法律所规定的不可抗力或不可预测的情形；本院对亚贸购物中心提交的证据二的真实性予以确认。津味公司对亚贸购物中心提交的证据三的�实性不持异议，但认为津味公司于2016年11月21日下午收到亚贸购物中心通过微信发送的《关于亚贸广场拆除4号楼的函》，津味公司发送给亚贸购物中心的《工作联系函》，是在亚贸购物中心以租赁房屋将会成为危房并强行要求津味公司搬出的背景下发出的，该函件直接证明亚贸购物中心根本违约，津味公司据此要求亚贸购物中心予以相应赔偿，并非双方协议解除合同；本院对亚贸购物中心提交的证据三的真实性予以确认。津味公司对亚贸购物中心提交的证据四的真实性不持异议，但认为该份函件并不能证明津味公司拒绝搬离，亚贸购物中心构成事实上的根本违约，津味公司出于保护自己的合法权益要求亚贸购物中心予以合理的补偿和赔偿，希望通过和平协商的途径获得救济，该证据不能达到亚贸购物中心的证明目的；本院对亚贸购物中心提交的证据四的真实性予以确认。津味公司对亚贸购物中心提交的证据五的真实性不持异议，但认为津味公司发出闭店通知的时间是2017年6月2日，当时门店外一米高的围墙还没有拆除，亚贸购物中心在得知津味公司发出闭店通知函后于2017年6月3日通过微信发给我公司员工的二份函件是为了推卸违约责任；本院对亚贸购物中心提交的证据五的真实性予以确认。津味公司对亚贸购物中心提交的证据六的真实性不予认可，认为系其自拟，并认为津味公司已经支付闭店当天的租金，津味公司于2017年6月2日闭店，该日之后的水电费不应该由津味公司承担；本院认为亚贸购物中心提交的证据六虽系亚贸购物中心自拟，但津味公司无证据证明其已缴纳了2017年6月1日-4日的租金及2017年5月之后的水电费，故对亚贸购物中心提交的证据六予以确认。根据当事人的举证、质证及本院认证，本院查明以下基本事实：2012年5月8日，亚贸购物中心与津味公司签订《房屋租赁合同》,合同主要约定：亚贸购物中心将位于石牌岭4号、使用面积约287平方米房屋出租给津味公司；用途为经营85度C休闲餐饮；租赁期自2012年7月1日至2018年6月30日止；前三年保底月租金为71750元，第四年开始，保底租金每年递增5%，租金按月支付，每月10日之前缴纳上月租金；房屋租赁保证金71750元；在租赁期内以及免租期间，津味公司使用租赁房屋发生的水、电等费用由津味公司承担；在租赁期内，如果房屋被政府改变用途或被征收，亚贸购物中心有责任协同津味公司向拆迁单位要求补偿，包括但不限于租赁区域内的装修、搬迁、人员安置、营业损失；经双方协商一致，可以变更或解除本合同；有下列情形之一的，本合同自行解除，双方互不承担责任：（1）该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的（补偿问题按相关法律法规的规定），……（4）该房屋因社会公共利益或城市建设被依法征用的（补偿问题按相关法律法规的规定）；租赁期内，非本合同规定的情况，亚贸购物中心擅自解除合同，提前收回该房屋的，应提前60日通知津味公司，退还津味公司缴纳的租金金额及保证金，并应按当年月租金的3倍向津味公司支付违约金；如津味公司有应付未付的费用，亚贸购物中心有权从租赁保证金中扣除。2016年6月，亚贸购物中心与津味公司又签订《补充协议》，协议主要约定：2016年6月1日至2018年6月30日期间租赁房屋面积为239.50平方米；自2016年6月1日起至2016年6月30日，保底租金为每月62987.50元，自2016年7月1日起至2017年6月30日，保底租金为每月66754.40元，自2017年7月1日起至2018年6月30日，保底租金为每月70709.60元。上述合同签订后，亚贸购物中心将租赁房屋交付津味公司使用，津味公司按照合同约定向亚贸购物中心支付了房屋租赁保证金71750元及2017年5月之前的租金、2017年4月之前的水电费等费用。合同履行过程中，武昌滨江文化商务区管委会向亚贸购物中心发出于2016年10月15日制作的《关于亚贸广场4号楼拆除的函》，主要内容为：“武汉梦时代广场项目是武昌区及‘十三五’重大项目之一；目前该项目立项、规划方案、规划许可证等手续正在积极办理中，即将开始大面积施工；因贵单位名下4号楼临项目用地较近，根据规划及施工方案，武汉梦时代广场项目基坑开挖将深达30米，4号楼与基坑边缘已无足够距离进行安全支护，将成为危房；为确保桩基施工作业面及施工安全，经区政府研究并与建设单位沟通，提请贵单位自行将4号楼进行拆除，相关拆除补偿事宜另行协商。”亚贸购物中心收到该函件后将上述情况告�津味公司。津味公司得知上述情况后向亚贸购物中心发出于2016年11月7日制作的《工作联系函》，主要内容为：“我司于本月接到贵司书面拆迁通知，现就店面拆迁补偿与贵司提出如下诉求：根据合同7-11相关约定，装修和人员安置等赔偿归我司所有。我司装修设备残值为595717元，人员安置相关费用约为150000元；另租赁保证金和相关押金予以退还。”2016年12月9日，亚贸购物中心向津味公司发出《关于贵司人员撤出的函》，主要内容为：“……现接到相关部门的告知，特请贵司在接到函件十日内做好相关人员和财产撤出的准备工作；相关单位将在十日后对4号楼进行围挡，以确保不必要的人员财产伤亡；并将武昌滨江文化商务区管委会出具的《关于亚贸广场四号楼拆除的函》作为发函的附件。其余问题及相关赔偿另行协商；特此告知。”2016年12月12日，津味公司收到上述函件。2017年4月26日，亚贸购物中心又向津味公司发出《关于贵司人员财产撤出的函》，主要内容为：“前期我司将武昌滨江文化商务区管委会出具的《关于亚贸广场四号楼拆除的函》在2016年12月发于贵司，贵司对此函迟迟没有回函；现接到相关部门的告知，特请贵司在2017年5月10日以前做好相关人员和财产撤出的准备工作；相关单位将在2017年5月11日对4号楼进行围挡，以确保不必要的人员财产伤亡；特此告知。”2017年5月11日，武汉梦时代广场项目施工人员对4号楼进行砌墙围挡。2017年5月19日，津味公司向亚贸购物中心发出《告知函》，主要内容为：“2016年10月15日贵司发至我司关于亚贸广场四号楼包括我司租赁物业在内的拆迁通知书，我司按照相关规定提出合理赔偿要求被贵司予以否决，但对于具体拆迁时间贵司不能向我司明确，我司按照合同约定以及相关法律规定�止向贵司支付2016年12月、2017年1月租金；直至2017年2月贵司要求我司恢复租金支付，我司也按照贵司要求恢复了租金支付。2017年5月11日贵司安排的施工人员砌墙影响我司门店正常经营，我司对该事宜提出以下处理方案：该门店租赁时间还有一年时间，我司对该门店装修剩余残值及设备残值有305556元，我司希望贵司减免本月已支付的租金66754元外，再给予我司四至六个月的免租经营期，该期限到期我司按时退场贵司退还我司租赁保证金；如贵司同意以上方案我司派员与贵司签订合同解除协议，免租经营期间请贵司拆除或我司自行拆除门店外砌好的围墙。”2017年5月23日，亚贸购物中心向津味公司发出《关于贵司的回复》，主要内容为：“我司将不负责贵司的装修费用；贵司提出四至六个月免租经营期，因贵司所在的4号楼已经成为危房，不具备经营条件，特请贵司在6月4日做好相关人员和财产撤出的准备工作；相关单位将在6月5日对4号楼进行全面围挡，以确保不必要的人员财产伤亡。”此后，双方多次沟通未果。2017年6月2日，津味公司在门店外张贴“门店将于2017年6月2日晚间22点正式闭店结业”的《闭店通知》。2017年6月2日、3日，亚贸购物中心向津味公司发出《关于85度C擅自闭店问题的函》，主要内容：“前期双方一直就贵司亚贸店拆迁事宜进行了多次洽谈，但未达成一致，为此我司向集团总部汇报，集团决定暂缓拆迁事宜，继续执行合同，并于2017年5月26日口头通知贵司人员；但是，贵司在没有任何通知的情况下于6月2日下午对外贴出闭店公告，该行为纯属私自解除合约，因此行为产生的纠纷由贵司自行承担。”2017年6月4日，津味公司搬离租赁房屋。现津味公司以亚贸购物中心擅自解除合同并拒绝赔偿�为由，诉至本院，诉请如前。本案争议的焦点：亚贸购物中心与津味公司签订的《房屋租赁合同》是否解除；亚贸购物中心解除与津味公司签订的《房屋租赁合同》是否违约。本院认为，原告津味公司与被告亚贸购物中心签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，基本内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同生效后，即对双方当事人具有约束力。被告亚贸购物中心按照合同约定向原告津味公司交付了租赁物，原告津味公司也按照合同约定向被告亚贸购物中心支付租金。关于被告亚贸购物中心与原告津味公司签订的《房屋租赁合同》是否解除的焦点问题：合同履行过程中，武昌滨江文化商务区管委会向亚贸购物中心发出《关于亚贸广场4号楼拆除的函》，该函指明亚贸购物中心名下4号楼临武昌区及‘十三五’重大项目之一的武汉梦时代广场项目用地较近，为确保施工安全，经区政府研究并与建设单位沟通，请亚贸购物中心自行将4号楼进行拆除；被告亚贸购物中心收到该函件后将上述情况告知了原告津味公司并于同年12月9日向原告津味公司发出《关于贵司人员撤出的函》，该函明确要求原告津味公司收到该函件后十日内做好相关人员和财产撤出的准备工作，该函件的意思表示应视为与原告津味公司解除《房屋租赁合同》；原告津味公司于2016年12月12日收到上述函件后虽与被告亚贸购物中心沟通赔偿事宜，但其未按照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；故双方签订的《房屋租赁合同》于2016年12月12日解除。关于被告亚贸购物中心解除与原告津味公司签订的《房屋租赁合同》是否违约的焦点问题：被告亚贸购�中心是在武昌滨江文化商务区管委会要求其自行将租赁房屋进行拆除的情况下通知原告津味公司解除《房屋租赁合同》，该情况属于当事人在订立合同时无法预见的客观情况，不能认定被告亚贸购物中心解除与原告津味公司签订的《房屋租赁合同》违约。《房屋租赁合同》已经解除，原告津味公司主张被告亚贸购物中心退还房屋租赁保证金71750元的诉讼请求，本院予以支持。因《房屋租赁合同》的解除并非双方的违约行为所致，双方均不存在过错，原告津味公司主张被告亚贸购物中心支付违约金200263.20元的诉讼请求，本院不予支持。《房屋租赁合同》虽于2016年12月解除，但原告津味公司于2017年6月2日停业，于6月4日搬离租赁房屋，原告津味公司应承担其实际占用租赁房屋期间的房屋租金及水电费，即原告津味公司应承担2017年6月1日-6月4日的房屋租金8900元（66754.40元÷30天×4天）及2017年5月-6月4日的水电费8541.60元。被告亚贸购物中心是被告武商集团公司依法设立并领取营业执照的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，被告亚贸购物中心的民事责任应当由被告武商集团公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告武汉武商集团股份有限公司亚贸广场购物中心于本判决生效之日起五日内一次性向原告武汉津味餐饮管理有限公司退还房屋租赁保证金71750元；扣除原告武汉津味餐饮管理有限公司应支付被告武汉武商集团股份有限公司亚贸广场购物中心的租金8900元及水电费8541.60元后，被告武汉武商集团股份有限公司亚贸广场购物中心还应向原告武汉津味餐饮管理有限公司支付54308.40元。二、被告武汉武商集团股份有限公司亚贸广场购物中心不能清偿本判决第一项债务时，被告武汉武商集团股份有限公司承担清偿责任。三、驳回原告武汉津味餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取2690.50元，由原告武汉津味餐饮管理有限公司负担1690.50元、由被告武汉武商集团股份有限公司亚贸广场购物中心负担1000元（此款原告武汉津味餐饮管理有限公司已垫付，由被告武汉武商集团股份有限公司亚贸广场购物中心、被告武汉武商集团股份有限公司于本判决生效之日起五日内径行给付原告武汉津味餐饮管理有限公司）。被告武汉武商集团股份有限公司亚贸广场购物中心、被告武汉武商�团股份有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 员  周 琪二〇一八年二月二十四日法官助理  陈 甜书 记 员  项丽娜