广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法坦民二初字第240号
原告（反诉被告）：余廷鹤，男，汉族，住湖北省大悟县，公民身份号码×××2018。
委托代理人：张仲平，广东桂顺律师事务所律师。
委托代理人：黄凌武，广西天际律师事务所律师。
被告（反诉原告）：中山市鸿大房地产中介有限公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。
法定代表人：陈绍铭。
被告：中山市鸿大房地产中介有限公司景湖居分公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。
负责人：陈绍铭。
原告（反诉被告）余廷鹤诉被告（反诉原告）中山市鸿大房地产中介有限公司（以下简称鸿大公司）、中山市鸿大房地产中介有限公司景湖居分公司（以下简称鸿大公司景湖居分公司）居间合同纠纷一案，本院于2014年9月5日受理后，依法由审判员罗晓冰独任审判，分别于2014年10月21日、11月12日公开开庭进行了审理。原告余廷鹤委托代理人黄凌武，被告鸿大公司法定代表人、鸿大公司景湖居分公司负责人陈绍铭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告余廷鹤诉称：原告与被告鸿大公司景湖居分公司于2013年5月7日签订认购书，并于2013年5月8日与被告鸿大公司、房屋出售房共同签署房地产买卖合同，且支付了30000元定金。后因出�方不履行合同义务，将涉案房屋出售给第三方并已过户，致使原告错失购买其他房屋的最好时机，原告为此蒙受巨大的损失。为维护的合法权益，原告起诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告鸿大公司及鸿大公司景湖居分公司、出售方签订的房地产买卖合同；2.被告鸿大公司及鸿大公司景湖居分公司连带退还5000元认购金；3.被告鸿大公司及鸿大公司景湖居分公司承担诉讼费用。
诉讼中，原告余廷鹤明确第一项诉求为解除房地产买卖合同中关于中介的合同。
原告余廷鹤就其主张的事实及诉讼请求，向本院提交如下主要证据：1.房地产买卖合同；2.认购书；3.收据；4.房产产权档案资料。
被告鸿大公司及鸿大公司景湖居分公司辩称：1.认购书是被告鸿大公司景湖分公司与原告签订，买卖合同是被告鸿大公司与原告签订，分公司与总公司都是同一个法定代表人；2.认购书第11条约定签订房地产买卖合同后就以该合同为准，根据该合同第八条，被告鸿大公司已完成居间行为，认购金系中介费，不应退还。
被告鸿大公司及鸿大公司景湖居分公司未就其辩解向本院提供证据。
反诉原告鸿大公司诉称：反诉原告与余廷鹤于2013年5月8日签订房地产买卖合同，该合同第八条约定，鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方应在签订本合同当日向经纪方支付中介服务费8000元，但余廷鹤并未支付中介服务费。经催收未果，反诉原告遂于2014年10月21日提出反诉，请求判令：1.反诉被告余廷鹤向反诉原告支付中介服务费8000元；2.反诉被告承担诉讼费用。
反诉原告鸿大公司就其主张的事实及反诉请求未向本院提交证据。
反诉被告余廷鹤辩称：合同约定中介服务费由违约�方承担，反诉被告未违约，不应承担中介服务费。
反诉被告余廷鹤未就其辩解理由向本院提交证据。
经审理查明：2013年5月7日，鸿大公司景湖居分公司作为甲方，余廷鹤作为乙方，双方签订认购书一份，约定：乙方认购位于中山市坦洲镇汇翠山庄水晶园4幢1602房，总价为610000元，甲方同意为乙方认购该物业，联系业主洽谈房价事宜；签署本合同后中介方根据买方要求有针对性的与出售方协商房价及出售条件，如出售方同意按本合同认购方的条件出售该物业，甲方有权将乙方所交认购金转交出售方作为前期定金，乙方不得退还，反则如在三个工作日内甲方不能达到出售方所认购的条件，甲方则不计利息全额退款；乙方支付服务费8000元；甲方在将乙方所交认购金自动转变为定金后或乙方未签订买卖确定书前，如因出售方产权纠纷或查封导致乙方不�购买该物业，乙方所交认购金甲方在三个工作日内退还乙方；补充条款：认购金为人民币5000元整，若出售方房产问题导致乙方不能成功购买该房子，甲方则需在三个工作日内退还认购金给乙方；认购书还约定了其他权利义务。同日，余廷鹤交纳5000元认购金，鸿大公司景湖居分公司出具一份收据给余廷鹤。2013年5月8日，高宏、柳俊霞、葛桂兰作为卖方，余廷鹤作为买方，鸿大公司景湖居分公司作为经纪方，三方签订了一份房地产买卖合同，约定：卖方同意向买方出售位于中山市坦洲镇南坦路180号汇翠山庄红塔水晶园4幢1602房的物业，转让成交价为610000元，定金30000元；鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方应在签订本合同当日向经纪方支付中介费，其中卖方向经纪方支付中介服务费3000元，买方向经纪方支付中介服务费8000元，签署本合同后，若本�同被取消、解除或未被实际履行，或买卖双方私下或通过其他经纪方成交该房地产，均不影响经纪方收取上述中介服务费的权力，如单方违约则违约方须承担上述双方合计服务费，合同还约定了其他权利义务。5月8日，余廷鹤向柳俊霞支付定金30000元，柳俊霞出具一份收据给余廷鹤。诉讼中，余廷鹤诉称因高宏、柳俊霞将涉案房产出售给第三方并已过户导致房屋无法完成交易，故要求鸿大公司及鸿大公司景湖居分公司退还5000元认购金。但鸿大公司及鸿大公司景湖居分公司拒绝退还，余廷鹤遂于2014年9月5日起诉至本院，提出前述诉讼请求。鸿大公司及鸿大公司景湖居分公司在诉讼中提出前述反诉请求。
另查：2014年8月22日，中山市土地房产产权档案馆出具中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表，载明：坐落于中山市坦洲镇南坦路180号汇翠山庄红塔水晶园4幢1602房的房地产产权已变更。
本院认为：本案为居间合同纠纷。余廷鹤与鸿大公司景湖居分公司签订的认购书及房地产买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，真实、合法、有效，合同各方应全面履行各自的合同义务。根据认购书约定，若因出售方原因导致涉案房屋不能交易过户的，经纪方应在三个工作日内退还认购金给认购方。现涉案房屋的产权已变更，余廷鹤无法依照房地产买卖合同约定继续交易，鸿大公司景湖居分公司理应向余廷鹤退还5000元认购金。而根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”之规定，鸿大公司及鸿大公司景湖居分公司应向余廷鹤退还5000元认购金。对于余廷鹤主张退还5000元认购金的诉求，本院予以支持。2013年5月8日，余廷鹤与高宏、柳俊霞、葛桂兰签订房地产买卖合同，鸿大公司景湖居分公司已促成合同成立，可以收取中介费用。余廷鹤辩解应由违约一方承担中介服务费的理由，属于房地产买卖合同成立后买卖双方就履行合同义务产生的责任分担问题，与鸿大公司景湖居分公司无关，若余廷鹤认为出卖方高宏、柳俊霞、葛桂兰违约，应另行向其主张中介服务费。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”之规定，余廷鹤应向鸿大公司景湖居分公司支付8000元中介服务费。故对于鸿大公司要求余廷鹤支付8000元中介服务费的反诉请求，本院予以支持。至于余廷鹤主张解除其与鸿大公司景湖居分公司及出售方签订的房地产买卖合同中的中介合同，中介方鸿大公司景湖�分公司已履行义务，并未有违约行为，故余廷鹤主张解除中介合同没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百二十六条之规定，判决如下：
一、被告中山市鸿大房地产中介有限公司、中山市鸿大房地产中介有限公司景湖居分公司于本判决生效之日起七日内向原告余廷鹤返还认购金5000元；
二、反诉被告余廷鹤于本判决生效之日起七日内向反诉原告中山市鸿大房地产中介有限公司支付中介服务费8000元；
三、第一项与第二项相抵，反诉被告余廷鹤仍应向反诉原告中山市鸿大房地产中介有限公司支付中介服务费3000元；
四、驳回原告余廷鹤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义�，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告鸿大公司及鸿大公司景湖居分公司承担（被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳）；反诉案件受理费50元，减半收取25元（反诉原告鸿大公司已预交），由反诉被告余廷鹤负担（反诉被告余廷鹤于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 罗晓冰
二〇一四年十一月二十六日
书记员 邹 军
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