福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽07民终579号
上诉人（原审被告）陈金德，男，1943年9月10日出生，汉族，退休职工，住政和县。
委托代理人陈勇，福建宽达（政和）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）魏德其，男，1938年1月3日出生，汉族，农民，住政和县。
委托代理人魏彪（魏德其之子），男，干部，住政和县。
委托代理人张余文，男，政和县“148”法律服务所法律工作者。
上诉人陈金德因确认合同效力纠纷一案，不服政和县人民法院（2016）闽0725民初62号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈金德的委托代理人陈勇，被上诉人魏德其的委托代理人魏彪、张余文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，1985年7月19日（一九八五年农历六月初二），魏德其在他人拟定的一份《立地基字》上加盖其个人私章，并将《立地基字》原件交付陈金德。《立地基字》的内容为：“铁山村民魏德其有地基壹块，坐落铁山后布，上至魏堂剑、下至叶纪老、左至范相全、右至何仁才，四至俱清面积叁佰平方，委因经济困难，无力建造新房，亲眷陈金德要求在铁山定居，亲临宅门相求，并托亲友讲情交义，欲将后布地基想让给陈金德架造新房，经诸亲戚公议地基价金壹仟陆佰元整，即日交清，地基从立仪字之日起由陈金德永久管业（如地基出现干涉，难建造新屋，应由魏德其出面调解，如均得不到解决，原金应退还给陈金德）。特立此仪字，各不反悔，人才两旺，富贵双全。立仪字人：魏德其，公证人：李启安、魏堂进，一九八五、六、初二。”当日，魏德其收取陈金德支付的宅基地转让款1600元。1986年9月14日，陈金德交给政和县铁山人民公社铁山大队地基款300元。1986年10月7日，陈金德就诉争宅基地办理用地和批建手续，取得《城乡建房宅基地执照》（号码：铁人字第0144号），政和县铁山乡人民政府（现名称为政和县铁山镇人民政府）、政和县城乡建设环境保护局（现名称为政和县规划建设旅游局）在该执照上加盖。执照载明：建筑面积160平方米，四至：东至魏灿仔房基；南至魏堂招门前路；西至范相华房基；北至纪老后门路。宅基地面积及平面位置图栏目为空白。1986年10月15日，陈金德交给政和县铁山乡司法办建房宅基地执照费10元。原审法院于2016年2月25日、26日分别发函给政和县规划建设旅游局、政和县铁山镇人民政府，要求对《城乡建房宅基地执照》中下列问题答复：核实印章的真实性，此种类型执照是何时期核发？执照属何性质？此执照中宅基地位于何处？宅基地面积为多少？有否记载于登记簿？政和县规划建设旅游局于2016年3月7日复函，内容为：1.1986年我县建设主管部门全称为“政和县城乡建设环境保护局”，经查对原件，该印章是真实的。2.该地块为集体土地，当时农民集体土地上房屋只有房契，该执照是房契。3.从执照中可以看出，该房屋地处铁山村，房屋面积为160平方米。因执照亦未标注宅基地面积，故宅基地面积无法确认。政和县铁山镇人民政府于2016年3月15日复函，内容为：1.我镇根据贵院提供的执照复印件，经查找档案后发现执照户主陈金德于1986年10月15日到我镇缴纳建房宅基地执照费的收款收据（第524号），说明我镇确实有向其颁发城乡建房宅基地执照。2.经实地核查，该地块位于铁山村后布生产队30号门牌附近，该地块现状为空地。另查明，陈金德在1985年已是政和县粮食局的职工。
原审认为，国务院于1982年2月13日颁布并实施的《村镇建房用地管理条例》第四条第二款规定：“严禁买卖、出租和违法转让建房用地。”《中国人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”上述土地管理行政法规、法律规定，禁止农村宅基地买卖，宅基地使用权不得单独转让。本案证据显示，魏德其与陈金德于1985年7月19日（农历一九八五年六月初二）订立《立地基字》时，诉争宅基地是空地。双方订立宅基地转让合同时，魏德其未依法取得本案诉争宅基地的使用权证，且魏德其单独向陈金德转让宅基地，违反了我国土地管理方面的法律、行政法规强制性规定，双方签订的宅基地转让合同应属于无效。魏德其提出双方签订的《立地基字》无效的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。陈金德提出诉争宅基地转让合同有效的辩解意见，于法无据，不予采纳。据此，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决：确认魏德其与陈金德于1985年7月19日（农历一九八五年六月初二）订立的《立地基字》而形成的宅基地转让合同无效。一审案件受理费100元，减半收取50元，由陈金德负担。
一审宣判后，陈金德不服，向本院提起上诉。
上诉人陈金德上诉称，一、根据1986年6月25日颁布的《土地管理法》第四十一条的规定，本案诉争宅基地是上诉人依法向集体土地的所有权人铁山乡铁山大队申请并经政和县城乡建设环境保护局许可而取得使用权的，并非是依据与被上诉人签订的《立地基字》取得的，故应依法受到保护。二、根据《村镇建房用地管理条例》第十四条的规定，建房用地的审批机关是大队、公社、县人民政府。而《村镇建房用地管理条例》第四条第二款规定的“严禁买卖、出租、违法转让建房用地”应当是针对取得建房用地的所有人或使用人对取得的建房用地再行转让的行为。但本案并无证据证明魏德其在与陈金德签订《立地基字》时，魏德其已将所谓转让的地块审批为其所有的建房用地。本案现有证据恰好证明是上诉人将该地块申请审批为建房用地。故涉案《立地基字》本质上并非地基买卖协议，应是上诉人欲将该地块申请审批为建房用地而对当时的使用人即被上诉人予以补偿而达成的协议。一审法院将《立地基字》约定的内容认定为非法买卖宅基地的行为实际是从该协议的表现形式来认定，而没有从该协议的实质内容来认定。三、一审法院已认定魏德其并非本案诉争的宅基地使用权人，即便涉案合同是无效的，魏德其也无权要求返还财产，也不存在涉案合同损害了魏德其所谓的合法权益的情形。一审法院未对涉案的《立地基字》与上诉人依法经过审批取得诉争建房用地使用权无关联性进行确认，将对上诉人依法取得诉争宅基地使用权造成不必要的纠纷。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回魏德其的一审诉讼请求。
被上诉人魏德其答辩称，一、一审法院对本案事实认定清楚，适用法律正确，程序合法，判决正确。请求二审法院依法维持一审判决。二、上诉人的上诉理由缺乏事实理由，依据不足。首先，上诉人取得的《宅基地执照》以双方签订的《立地基字》为基础，该《立地基字》内容违反法律强制性规定，故政和县城乡建设保护局许可颁发的《宅基地执照》丧失了法律依据，是无效的。其次，上诉人称《立地基字》本质上不是取得地基买卖协议，这是一种狡辩说法。从《立地基字》内容看，就是双方签订的土地买卖契约。再次，上诉人上诉提出的法律条文不适用于本案。我国法律明确规定，任何单位和个人不得侵占、买卖，或者以其他形式非法转让土地，农村的宅基地属农村集体所有，被上诉人所卖宅基地没有办理任何土地使用手续，其与上诉人签订的《立地基字》协议，违反了法律、法规政策的强制性规定，该土地转让合同无效。三、上诉人与被上诉人并非同一集体经济组织成员，上诉人系城镇居民，户籍地在城关，是政和县粮食局职工，故上诉人不具备购买农村宅基地的身份主体资格。四、农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相关联，我国法律禁止非同一集体经济组织的居民之间买卖农村宅基地，故涉案的《立地基字》无效。
经审理查明，双方当事人对原审判决认定的事实均无异议，本院对原审判决认定的事实予以确认。
二审期间，双方均未提交新证据。
本院认为，农村宅基地使用权是指集体组织成员因建造住宅以及附属设施而对集体土地享有占有、使用的一种用益物权，其在一定程度上具有保障农民住房的功能，具有社会福利和社会保障的性质。因此，农村宅基地使用权具有严格的身份性，其只能在村集体成员内部之间转让。本案中，上诉人陈金德并非政和县铁山镇铁山大队村民，魏德其将诉争宅基地转让给不属于同一农村集体经济组织的陈金德的行为，违反了集体经济组织的成员权属性。同时，根据合同签订时施行的《村镇建房用地管理条例》第四条第二款“严禁买卖、出租和违法转让建房用地”的规定，魏德其与陈金德的转让宅基地行为，违反法律、行政法规强制规定，应属无效。关于上诉人陈金德提出涉案《立地基字》系其在取得诉争宅基地时对该地块实际使用人即被上诉人魏德其的补偿协议的上诉意见，本院认为，该主张与《立地基字》中载明的“欲将后布地基想让给陈金德架造新房”等合同内容不符，且上诉人在一审庭审时亦陈述买卖诉争宅基地行为是双方的真实意思表示，故本院对上诉人的该上诉意见不予采纳。关于上诉人提出其已依法取得《城乡建房宅基地执照》，无论涉案《立地基字》是否有效，被上诉人均无权要求返还诉争宅基地的意见，本院认为，因本案诉讼标的为《立地基字》的效力问题，至于上诉人取得的《城乡建房宅基地执照》是否合法以及被上诉人是否有权主张返还诉争宅基地，均不在本案审理范围内，故本院不予审查，双方可另案解决。综上，上诉人陈金德提出的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陈金德负担；一审案件受理费按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊建安
代理审判员 邱丽琴
代理审判员 吴彦瑾
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 张 隽
本案依据的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳同上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决和裁定，是终审的判决和裁定。