安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第00042号
上诉人（原审原告）：余庆山，男，1973年2月20日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人：梁允河，安徽晟成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：合肥中影传媒有限公司。
法定代表人：姚晓静，经理。
委托代理人：陈永庆，安徽昊华律师事务所律师。
上诉人余庆山和上诉人合肥中影传媒有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服合肥市庐阳区人民法院（2013）庐民一初字第01866号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
余庆山原审诉称：余庆山系上海杰宝大王品牌电动车经营商。因合肥中影传媒有限公司声称其在合肥华孚城隍庙电动车精品城市场有1368、1378两间门面及多间内铺，并保证其拥有合法出租权，出于经营需要，余庆山于2012年5月19日与其签订商铺租赁合同，约定由余庆山承租1368、1378号门面，年租金47000元。合肥中影传媒有限公司又另将内铺1375、1376、1377、1384、1385、1386号租给余庆山，年租金30000元，租期从2012年6月8日至2013年6月7日。合同签订后，余庆山按约支付租金，但合肥中影传媒有限公司不仅对余庆山作出虚假承诺，还通过欺骗方式从余庆山处收取门面转让费8万元。2013年1月，合肥华孚城隍庙物业管理有限公司向余庆山催收商铺，余庆山这才知道，合肥中影传媒有限公司根本不是商铺所有权人，其实际身份为转租人，与合肥华孚城隍庙物业管理有限公司订立的商铺租赁合同期限也仅到2013年1月1日，且在2013年2月6日，合肥中影传媒有限公司就已与合肥华孚城隍庙物业管理有限公司签订了解除租赁合同的协议。自2013年1月起，余庆山天天应付合肥华孚城隍庙物业管理有限公司催收商铺事宜，根本无法正常经营，这一切都是合肥中影传媒有限公司的欺诈和不诚信行为造成，为维护自身合法权益，现诉至法院，请求判令：1、解除余庆山与合肥中影传媒有限公司于2012年5月19日签订的商铺租赁合同；2、合肥中影传媒有限公司返还门面转让费8万元、房租38500元，并赔偿违约金7700元、装潢损失42610元；3、合肥中影传媒有限公司承担本案诉讼费用。
合肥中影传媒有限公司在原审庭审中辩称：1、同意解除与余庆山订立的商铺租赁合同；2、合肥华孚城隍庙因经营战略变化，对部分商铺进行了规划调整，但考虑到余庆山等承租人的利益，合肥华孚城隍庙物业管理有限公司同意涉案商铺租赁合同履行至原约定期间期满，且合肥中影传媒有限公司与余庆山订立的商铺租赁合同也实际履行至2013年5月1日；3、根据商铺租赁合同约定，余庆山享有商铺租赁期限届满后的优先承租权，合肥中影传媒有限公司并未作出虚假承诺；4、余庆山主张的门面转让费系由其向上手店面蓝贝电动车经销商缴纳，蓝贝电动车经销商已向余庆山出具了转让费的收据，此收据现在余庆山处。余庆山事后以向代理品牌厂商报销费用为由要求合肥中影传媒有限公司出具收据，合肥中影传媒有限公司应要出具收据，故余庆山要求合肥中影传媒有限公司退还转让费无事实和法律依据。综上，请求人民法院依法驳回余庆山的诉讼请求。
原判认定：余庆山系上海杰宝大王品牌电动车经营商。2012年5月19日，余庆山与合肥中影传媒有限公司订立商铺租赁合同一份，约定内容：合肥中影传媒有限公司系合肥华孚城隍庙B区商铺运营方，全权运作合肥华孚城隍庙电动车精品城，对出租的商铺具有合法产权。合肥中影传媒有限公司同意将合肥华孚城隍庙B区1368、1378区域建筑面积为132.66㎡的商铺以及相应内铺出租给余庆山，由余庆山用于电动车品牌销售。租赁期间，未得到合肥中影传媒有限公司同意，余庆山不得擅自改变或破坏商铺结构及配套设施。余庆山因装修商铺需改变商铺结构或者原配套设施时，必须征得合肥中影传媒有限公司同意。双方同时约定：租赁期限自2012年6月8日起至2013年6月7日止，共12个月。租赁期间，1368、1378区商铺总面积共计132.66㎡，年租金为47000元，内铺（1375、1376、1377、1384、1385、1386）总面积共计172㎡，年租金30000元。合同还约定，余庆山装修前需将装修方案报合肥中影传媒有限公司备案，并经合肥中影传媒有限公司同意后签订装修协议方可进行。此外，双方当事人还就违约责任、保证金交付、租赁期间物业管理费的负担等权利义务关系作出了约定。合同附则部分中，双方当事人还约定：合肥中影传媒有限公司同意余庆山在承租期内向其他电动车品牌转让，转让费由余庆山收取等。上述合同签订后，合肥中影传媒有限公司依约交付商铺，余庆山分别于2012年6月5日、2012年11月2日向合肥中影传媒有限公司缴纳房租38500元，合计77000元。此外，合肥中影传媒有限公司于2012年5月23日向余庆山出具了收款收据一份，收款项目注明为华孚城隍庙电动车市场两间门面转让费，收款金额为8万元。
另，本案一审审理过程中，合肥中影传媒有限公司陈述合肥华孚城隍庙物业管理有限公司系涉案房屋实际管理人，合肥中影传媒有限公司向该公司承租电动车市场运营。2013年2月6日，合肥华孚城隍庙物业管理有限公司与合肥中影传媒有限公司订立合同终止协议一份，约定内容如下：此前由合肥中影传媒有限公司承租的位于一楼B区商铺1319至1321、1323至1386、1388至1394号的商铺，双方签订了一系列的商铺租赁合同，现达成如下协议：1、自协议签订之日起双方此前签订的所有关于合肥中影传媒有限公司承租合肥华孚城隍庙物业管理有限公司商铺的租赁合同均解除；2、双方互不承担违约责任；3、因履行协议所发生的纠纷由合肥华孚城隍庙物业管理有限公司所在地人民法院管辖；4、协议一式两份，盖章生效。2013年4月30日，合肥华孚城隍庙物业管理有限公司向合肥中影传媒有限公司发出通知，要求合肥中影传媒有限公司于2013年5月1日前清空商铺并交还。2013年5月1日，合肥中影传媒有限公司向合肥华孚城隍庙物业管理有限公司交还了1368、1378商铺。
2012年5月20日，余庆山聘请装修公司对涉案商铺进行了装修，并支付了相应装修费用。
原审法院审理后认为：余庆山要求解除其与合肥中影传媒有限公司于2012年5月19日订立的商铺租赁合同，合肥中影传媒有限公司同意解除，依双方当事人一致意思确认上述商铺租赁合同解除。从本案合同履行过程分析，合肥中影传媒有限公司已收取余庆山2012年6月8日至2013年6月7日期间商铺租金，应在合同期限内履行约定义务，在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，但其作为涉案商铺次承租人于2013年2月6日与商铺管理、出租方合肥华孚城隍庙物业管理有限公司达成解除双方之间订立的商铺租赁合同的协议，且协议解除的对象包含了其向余庆山转租的商铺，致使其与余庆山订立的合同无法履行，故应退还2013年2月7日起余庆山已交纳房租。根据双方当事人合同约定，涉案商铺年租金合计77000元，故确定合肥中影传媒有限公司应退还的租金为25667元（计算方式：77000元／年÷12个月×4个月）。余庆山主张自2013年1月1日起返还租金并无事实和法律依据，不予支持。涉案商铺租赁合同订立前，余庆山未能核实商铺实际所有人、管理人真实身份并取得其同意即与合肥中影传媒有限公司订立商铺租赁合同，而合肥中影传媒有限公司自身行为致使涉案商铺租赁合同目的未能实现，对于本案争议的发生，双方当事人均有过错，故余庆山诉请合肥中影传媒有限公司支付违约金法律依据不足，不予支持。
关于余庆山主张的装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，双方当事人业已约定余庆山装修前需将装修方案报合肥中影传媒有限公司备案，并经合肥中影传媒有限公司同意后签订装修协议方可进行，而余庆山未能举证证明合肥中影传媒有限公司已同意其装修，且合肥中影传媒有限公司在本案庭审过程中也表示未曾同意余庆山装修，故余庆山主张装修损失法律依据不足，对该项诉请不予支持。关于余庆山主张的转让费，该转让费有合肥中影传媒有限公司于2012年5月23日向余庆山出具的收据为证，予以确认。本案中关于门面转让费由谁收取、如何支付以及相应法律后果双方当事人并未做出明确书面约定，考虑到涉案门面转让费的收取涉及市场行为，同时也要参考涉案商铺实际租赁情况，酌情支持余庆山要求合肥中影传媒有限公司返还门面转让费的部分诉请，具体数额确定为26667元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认余庆山与合肥中影传媒有限公司于2012年5月19日签订的商铺租赁合同解除；二、合肥中影传媒有限公司于本判决生效之日起十日内返还余庆山租金25667元；三、合肥中影传媒有限公司于本判决生效之日起十日内返还余庆山门面转让费26667元；四、驳回余庆山的其他诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取为1878元，由余庆山负担1288元，合肥中影传媒有限公司负担590元。
余庆山上诉称：1、双方签订合同时并没有转让费的约定，合肥中影传媒有限公司以欺骗手段另外收取的转让费80000元应当予以返还。2、合肥中影传媒有限公司违约恶意解除合同，应按合同约定支付违约金7700元。3、合肥中影传媒有限公司应当赔偿装修损失42610元。请求二审法院查明事实，依法改判。
合肥中影传媒有限公司上诉称：1、合肥中影传媒有限公司与合肥华孚城隍庙物业管理有限公司达成的《合同终止协议》只约束协议方，并没有通知余庆山搬离商铺，余庆山仍在继续经营。直至2013年4月30日，合肥中影传媒有限公司因余庆山拖欠物业费、违约不投放10万元广告、长期占用预留通道等因素，决定自2013年5月1日解除与余庆山的租赁合同，所以退还房租应从2013年5月1日计算，返还7805元。原判自2013年2月7日计应退还房租25567元错误。2、转让费8万元是余庆山给是蓝贝电动车专卖店的，负责人也作了说明，原判让合肥中影传媒有限公司返还门面转让费26667元错误。请求二审法院查明事实，依法改判。
对于原判所认定而为双方无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：第一，关于租赁合同的无法履行。合肥中影传媒有限公司从合肥华孚城隍庙商业广场管理有限公司获得了包括案涉B区1368、1378号商铺在内的华孚城隍庙电动车精品城招商运作权，并有权对外出租。后合肥华孚城隍庙物业管理有限公司与合肥中影传媒有限公司在2013年2月6日达成《合同终止协议》，据此协议，合肥中影传媒有限公司丧失了案涉商铺的对外出租权，在合肥中影传媒有限公司未能妥善处理已签订且租赁期限未届满的与余庆山租赁合同的情况下，合肥华孚城隍庙物业管理有限公司也要求余庆山交还该商铺。虽然合肥中影传媒有限公司在此过程中进行了协调，但并没有与余庆山最终解决此事。原判认定余庆山自2013年2月6日合肥中影传媒有限公司与合肥华孚城隍庙物业管理有限公司终止协议后无法正常经营，符合法律规定也不违常理，余庆山并未就此提出异议，故可按此认定；合肥中影传媒有限公司称余庆山直至2013年5月1日才开始搬离，之前一直是正常经营，此主张既有违常理，也与余庆山提供的照片所反映的2013年2月28日商铺状况不符，不予采信。因此，合肥中影传媒有限公司应当承担其与余庆山租赁合同中2013年2月7日至2013年6月7日租赁期间未能得到履行的民事责任。合肥中影传媒有限公司上诉认为仅应承担2013年5月1日至2013年6月7日期间的民事责任，没有事实和法律依据，不予支持。第二，关于租金、转让费和装修费用。因合肥中影传媒有限公司作为出租人因自身的过错不能保证余庆山作为承租人对租赁标的物的正常使用和收益，应当退还2013年2月7日以后的租金。同理，从商业惯例看，转让费都是交给先前承租人的，而不是交给租赁物的管理人或产权人，案涉商铺的原承租人蓝贝电动车专卖店负责人姚生龙在接受法院调查询问时也明确了该事实，余庆山的陈述也表明其当时知晓该转让费8万元最终是给姚生龙的。但无论如何，转让费是余庆山基于约定租赁期间正常完成情况下的一种成本投入，与租赁期限长短密切相关，故原判确定由合肥中影传媒有限公司承担余庆山转让费上的相应损失并无不当。也同理于上，余庆山对承租商铺装修所产生费用，也与租赁期限长短密切相关。从常理上判断，余庆山经营电动车品牌与原承租人不同，需要重新进行装修并实际发生费用，双方虽约定余庆山装修应经合肥中影传媒有限公司同意，该条款在正常合同履行情况下，余庆山不能主张装修损失赔偿，但本案系因合肥中影传媒有限公司超越租赁权转租导致合同无法履行完毕，对余庆山基于合同信赖产生的损失应予补偿，因此，原判认为合肥中影传媒有限公司不知道或不同意余庆山进行装修，并以此为由不支持余庆山关于装修费用损失赔偿的主张，存有不当。合肥中影传媒有限公司也应当赔偿租赁期限为完成部分的装修费用损失。余庆山实际支付装修费用42600元，故支持其中的14200元部分主张。第三，余庆山与合肥中影传媒有限公司虽然在合同中存有违约金条款，按此条款计算，合肥中影传媒有限公司应支付违约金7700元，但余庆山同时主张了转让费、装修费等实际损失的赔偿且获得支持的部分已超过违约金条款的约定，故其再行要求违约金没有法律依据，不予支持。综上所述，余庆山的关于装修费用的上诉请求部分成立，予以相应支持，余庆山其他上诉请求和合肥中影传媒有限公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持合肥市庐阳区人民法院（2013）庐民一初字第01866号民事判决第一、二、三项。
二、撤销合肥市庐阳区人民法院（2013）庐民一初字第01866号民事判决第四项。
三、合肥中影传媒有限公司赔偿余庆山装修费用损失14200元，于本判决生效之日起十日内付清。
四、驳回余庆山的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费减半收取为1878元，由合肥中影传媒有限公司负担；二审案件受理费2373元，由余庆山负担1459元，合肥中影传媒有限公司负担914元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 王 莉
代理审判员 方玮韡
二〇一四年一月十六日
书 记 员 朱 敏
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；