广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法勒民初字第878号
原告（反诉被告，以下简称原告）黄耀超。
委托代理人张正友，广东诚公律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下简称被告）李ＸＸ。
委托代理人黄文学，广东常道律师事务所律师。
原告黄耀超诉被告李ＸＸ租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月24日受理后，被告李ＸＸ提起反诉，本院受理后进行合并审理。本案依法由审判员何少英适用简易程序独任审判，于2015年9月28日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人张正友，被告及其委托代理人黄文学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄耀超诉称，原、被告于2015年7月26日签订一份《房屋租赁协议》，约定被告出租其所有的位于佛山市顺德区勒流街道XX号一楼空地加一间包间，租赁用途为经营饭堂。协议签订后，原告向被告支付了押金51000元。该租赁场地为一厂房延伸搭建的棚屋，未取得建设工程规划许可证，且被告也不是该场地的权属人。原告办理营业执照时，工商部门以原告承租的场地不符合经营饭堂的条件不予办理。在此期间，原告未使用过租赁场地。为维护原告的合法权益，起诉请求判令：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁协议》；2.被告向原告返还押金51000元及支付利息255元；3.被告向原告支付违约金20000元；4.被告承担本案全部诉讼费用。
被告反诉及答辩称，原、被告于2015年7月26日签订《房屋租赁协议》，约定被告将位于佛山市顺德区勒流街道XX号一楼空地加一间包间出租给原告经营饭堂使用，租赁期限3年。签订协议时，被告收取原告支付的租赁场地押金15000元、厨具押金35000元，当天被告将场地及钥匙交给原告使用。2015年7月28日，原告向被告提出因其合伙人不继续合伙经营，要求被告退回押金。被告认为，原告因其自身原因单方要求解除《房屋租赁协议》，根据《房屋租赁协议》的约定，被告有权没收押金，原告并应支付违约金20000元给被告。且原告一直未将钥匙交回给被告，导致被告无法继续使用场地，原告应向被告支付相应的租金损失。被告提供的场地有合法产权，原告的起诉无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求，被告的反诉请求：1.原告向被告支付房屋租金损失4000元；2.原告向被告支付违约金20000元；3.原告承担本案全部诉讼费用。
原告对被告的反诉辩称：1.原告不存在违约行为，被告出租的案涉标的物实际为临时搭建的棚屋，未取得建设工程规划许可证，被告不是案涉标的物的所有权人，与双方在《房屋租赁协议》中约定的内容不符；2.原告未曾使用案涉标的物，双方签订租赁协议后，因案涉标的物存在安全隐患，导致原告无法办理营业执照，原告已将钥匙及相关物品等归还被告；3.2015年8月，被告已将案涉标的物招租并已出租给他人使用，不存在由原告占用的事实。
原告在诉讼中提供的证据及被告的质证意见如下：
1.原、被告身份证复印件各1份，证明原、被告的主体资格。
被告无异议。
2.《房屋租赁协议》复印件（附原件核对）1份，收款收据复印件（附原件核对）2份，存款历史交易明细单1份，证明原、被告签订《房屋租赁协议》及原告向被告支付押金的事实，原告向被告支付了押金51000元。
被告的意见：对该组证据的真实性无异议，证明内容有异议。
3.照片复印件3份，证明被告出租给原告的场地属于临时搭建性质，占用了消防通道，导致原告无法按照合同目的使用，案涉房屋现已出租给他人使用。
被告的意见：真实性无异议，证明内容有异议，因原告恶意投诉，相关部门才拆除了顶棚。
4.律师函复印件1份，顺丰速运单复印件1份，证明原告向被告发送律师函要求退回押金及违约金的事实。
被告的意见：真实性、合法性、关联性均有异议，被告并未收到该份律师函，且该律师函复印件上未见律师的签名及律师所的盖章，不符合律师函的法定形式。
5.《勒流街道消防责令改正通知书》复印件1份，证明案涉租赁场地被消防部门责令整改的事实。
被告的意见：真实性无异议。
6.证人黄某的证言，证明原告已将房屋钥匙交回给被告。
被告的意见：对证人证言部分内容的真实性有异议，该证人证言可证明被告已将房屋交付给原告占有使用，但原告并未将钥匙交回被告。
被告在诉讼中提供的证据及原告的质证意见如下：
1.《厂房宿舍楼租赁合同》复印件（附原件核对）1份，房地产权证复印件1份，转租授权书复印件（附原件核对）1份，潘某身份证复印件1份，证明被告出租给原告的房屋办理了合法产权证，原告有转租的权利。
原告的意见：真实性无异议，关联性有异议，被告在原、被告签订的协议中明确说明被告为案涉房屋的所有权人，且原、被告签订协议时原告并未出示该份合同、房产证及转租授权书。房地产权证无法证明消防通道已办理建设工程规划许可证。
2.照片复印件2份，证明被告将员工生活区的一部分转租给原告经营饭堂使用，即被告出租的场地为空地及包间。
原告的意见：真实性无异议，证明内容有异议，被告出租给原告的场地大部分为不能搭建顶棚的空地，包间面积较小。
3.手机短信照片复印件1份，证明被告已将房屋交付给原告使用，原告因其朋友不与其合作经营饭堂而无法独自继续经营才提起本诉，原告至今仍未向被告交回钥匙。
原告的意见：真实性无异议，证明内容有异议。
本院对上述证据认证如下：
原告证据1、2、3、5，被告对证据的真实性没有异议，本院予以采纳；原告证据4，因原告没有提供证据证明被告已收到此快递，本院不予采纳；被告证据1、2、3，原告对证据的真实性没有异议，本院予以采纳；原告的证据6，证人证言是孤证，且证人所陈述的原告于2015年7月28日将钥匙交还给被告的事实与被告证据3中原告发信息给被告的内容矛盾，本院不予采纳。
综合以上认证意见，本院对本案事实认定如下：
原、被告于2015年7月26日签订《房屋租赁协议》，约定原告承租位于佛山市顺德区勒流街道XX号一楼空地加一间包间，建筑面积200平方米，租赁用途为经营饭堂，租赁期限3年，租金为使用的前六个月，就餐人数未到80人次/天的，租金为2000元/月，就餐人数超过100人次/天的，租金为4600元/月，从第七个月起租金为4600元/月。原告向被告支付了场地定金1000元、场地押金15000元、厨具押金35000元，合共51000元。2015年7月28日原告以其朋友要走，做不成饭堂为由要求将租赁场地退还给被告，并要求被告退回51000元，被告不同意，双方引起纠纷。
另查明，《房屋租赁协议》中约定的佛山市顺德区勒流街道XX号地的房地产权属人为案外人潘某，潘某与被告签订《厂房宿舍租赁合同》，将上述房屋出租给被告，并同意其转租。案涉租赁场地一楼空地上加盖了棚顶，搭建成棚屋，未取得建设工程规划许可证。2015年8月25日，被告收到相关部门发出的《勒流街道消防责令改正通知书》，现该棚屋现已拆除了棚顶。
以上事实还有本院开庭笔录在案佐证。
本院认为，原、被告签订《房屋租赁协议》，原告承租位于佛山市顺德区勒流街道XX号一楼空地加一间包间，建筑面积200平方米，租赁用途为经营饭堂，但是，该租赁场地中大部分建筑物是未取得建设工程规划许可证的，故应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告应向原告返还已收取的51000元，原告要求被告支付押金利息255元，本院不予支持。因《房屋租赁协议》无效，原告要求被告支付违约金20000元及被告要求原告支付违约金20000元，本院均不予支持。原、被告签订无效的《房屋租赁协议》，双方均有过错，根据本案的实际情况，本院酌定原告向被告支付使用费2000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、被告李ＸＸ应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄耀超退回51000元；
二、反诉被告黄耀超应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告李ＸＸ支付使用费2000元；
三、驳回原告黄耀超的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告李ＸＸ的其他诉讼请求。
上述第一、二项折抵后，被告李ＸＸ应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄耀超支付49000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费减半收取为778.19元（原告黄耀超已预交），由原告黄耀超负担178.19元，被告李ＸＸ负担600元；本案反诉受理费200元（反诉原告李ＸＸ已预交），由反诉原告李ＸＸ负担175元，由反诉被告黄耀超负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 何少英
二〇一五年十一月十八日
书记员 张 宁
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