上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民三（民）初字第2259号
原告张国忠，男，1954年6月5日生，汉族，住浙江省温州市。
委托代理人阮丹萍。
委托代理人殷明。
被告金晓登，男，1989年12月12日生，汉族，住上海市金山区。
委托代理人陆伟，男，1981年9月15日生，汉族，住上海市金山区。
第三人王年庆，男，1965年4月14日生，汉族，住上海市金山区。
原告张国忠诉被告金晓登、第三人王年庆房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2015年8月27日进行了公开开庭审理，原告张国忠及其委托代理人阮丹萍、被告金晓登、第三人王年庆到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，并组成合议庭，于2015年12月21日第二次公开开庭审理，原告张国忠及其委托代理人阮丹萍、被告委托代理人陆伟、第三人王年庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2014年5月1日签订了一份商铺租赁协议，由原告将坐落于金山区龙胜路XXX号的商铺租赁给被告，租期为三年，租金为每月10，000元（人民币，下同）。在原、被告履行合同期间，被告一致拖延支付租金，截止至2015年6月30日被告已拖欠原告租金60，000元。然而原告在向被告索要租金时，得知被告在未经原告同意的情况下，隐瞒原告与第三人签订了店铺转让协议，违反了原、被告间的租赁协议，严重损害了原告的合法权益，原告多次与被告、第三人交涉无果。故原告诉讼来院，请求判令：1、解除原、被告间签订的《商铺租赁协议》；2、第三人迁出上述房屋并恢复原状；3、被告支付尚欠的租赁费暂估7000元及所欠的水电灯费用暂估1000元（租金为每月10，000元，从合同解除之日起按每日333.4元计算至实际搬离之日止）；4、被告支付违约金10，000元；5、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为：判令第三人迁出租赁房屋，并自行搬离其所有物品；将第三项诉讼请求中欠付的租金明确为2015年1月至12月共120，000元，合同解除至实际搬离后的使用费按每日333.4元计算，同时放弃对水电费用的主张。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求，被告转租经原告同意了，2015年4月曾经支付过20，000元租金，违约金不同意支付。
第三人辩称，不同意搬离房屋，其和被告签订的转租协议其实是承包协议，营业执照也是被告提供的。原告到店里从来没有提出过不知道转租的事情。
针对被告和第三人的辩称，原告补充称，转租协议上没有原告签名，对原告不产生效力。原告到店里是去找被告催要房租，并不知道转租的事情。
经审理查明，原告系金山区龙胜路XXX号商铺产权人之一。2014年5月1日，原、被告签订《商铺租赁协议》，约定由原告将坐落于上海市金山区龙胜路XXX号商铺（建筑面积350平方米）出租给被告，租期为三年，自2014年5月1日至2017年4月30日，合同签订之日，被告向原告支付半年租金6000元，在合同有效期内，房屋租金不再调整。协议第六项其他事项还约定，押金10，000元，第二年、第三年付款时多加5000元／年，合计10，000元，第二次付租金时提前十天支付。协议还约定了其他事项。协议签订后，原告即将房屋交付被告，被告改装后经营茶室。合同履行中，因被告拖欠租金，原告催讨无果，故涉讼。
另查明，2014年10月左右，被告因经营不善导致茶室停业，其遂萌生了将店铺转租的想法。2015年4月28日，被告与第三人签订了《店铺转让协议书》，约定由被告将涉案店铺转让给第三人使用，转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修、营业设备等全部归第三人，第三人在2014年4月28日向被告支付转让费定金30，000元，余款100，000元与房东（注：本案原告）签约当日付清。该协议补充条款还约定，被告确保第三人顺利与房东续租经营，被告确保各种证照齐全有效，具体为营业执照、机构代码、税务登记、消防、治安、卫生等。当日，第三人向案外人金某某（被告姐姐）转账30，000元。
次月5月4日，双方再次签订《商铺转租合同》，约定由被告将涉案店铺转让给第三人使用，租期到2018年4月30日止，月租为9000元，由第三人每月交纳租金及水电费等，同时该店铺的营业执照及相关营业证照由被告负责办理。执照办理成功后，按半年一次支付房租，同时按付六押一执行。当日，案外人金某某向被告出具收条一份，载明收到第三人支付商铺转让费100，000元及五月房租9000元。
再查明，2015年7月29日，第三人向公安部门报警，内容为：“2015年7月29日14时30分，报警人王年庆来所报案称2015年4月28日14时许其与金某某签订店铺转让协议书，并支付了她3万元的转让金，从5月1日开始金某某不停地骚扰，催促将剩余的尾款给她，她说房东不在国内，不能马上过来签署合同。房东和她是朋友，让她代替房东签署商铺转租合同，所以就与她签署商铺转租合同，所以将剩余的尾款10万九千元给她，而房东回来之后说并不知晓这件事，所以与金某某签订的合同是无效的，报警人发现其被骗，被骗金额共计139，000元。”
庭审中，原告称2014年10月左右，被告电话提出想转租店铺时，须其本人到场，看看第三人是谁。第三人称2015年4月28日其与被告签订合同时，原告并不在场，但被告称原告当时在杭州，无法到场，但其已同意转租了，所以其才和被告签订了合同。原告对第三人的称述不予认可，表示被告告知第三人已与本人谈好，但当时其并未同意，原告当时虽然人在杭州，但完全可以赶回来，第三人在未经原告同意的情况下签订合同，应自行承担后果。
庭审中，原告确认2015年4月曾支付过20，000元租金，但是该款项是欠付的2014年11月、12月租金。
以上事实，由原告提供的《商铺租赁协议》、房地产权证、收条、店铺转让协议书、商铺转租合同、第三人提供的电费收据、物业费流水单、收条及转账单以及当事人陈述、本院庭审笔录等为证，并经本院查证属实。
本院认为，原、被告签订的《商铺租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，被告与第三人签订的《店铺转让协议书》系被告对涉案店铺经营权的让渡（包括店内装修、设施等），此外双方还签订了《商铺转租合同》，明确了第三人使用店铺并缴纳租金的权利和义务，从该两份协议的性质来看，包含了买卖及租赁两方面内容，而买卖中经营权的让渡并不排斥第三人缴纳租金的义务。第三人辩称其与被告并非转租而是承包关系，理由为营业执照是被告的，本院认为，虽然目前由第三人以被告营业执照对外经营，但根据双方《商铺转租合同》的内容来看，被告与第三人真实意思并非由第三人以被告名义对外经营，而是由被告负责办理营业执照，第三人只是暂用被告营业执照而已，且实际经营中第三人又另外聘请了工作人员，因此，对于被告之辩称，本院不予采信。第三人称其与被告签订店铺转让及转租协议时，已得到原告同意，但原告予以否认，且该两份协议中并无原告签字，故对于被告之辩称，本院不予采信。被告在未经原告同意的情况下，将涉案店铺转租第三人，原告据此要求解除其与被告签订的《商铺租赁协议》，于法有据，本院予以支持。对于合同解除之时间，原告明确表示以本案第一次庭审日为合同解除之日，本院认为并无不妥，予以准许。合同解除后，原告基于涉案房屋所有权要求第三人迁出房屋，本院亦予以支持。合同虽解除，但被告拖欠的租金以及合同解除后至返还房屋时的占有使用费，应当继续支付给原告，占有使用费可参照原、被告签订的《商铺租赁协议》约定的租金标准计算。被告辩称，2015年4月曾支付过20，000元租金，原告认为该租金系2014年11月、12月租金，因被告未提供进一步证据证明租金支付情况，故对于其抗辩，本院不予采信。至于原告主张的违约金，因缺乏法律和事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告张国忠与被告金晓登签订的《商铺租赁协议》于2015年8月27日解除；
二、被告金晓登应于本判决生效之日起十日内支付原告张国忠欠付的租金人民币79，001.8元；
三、被告金晓登应于本判决生效之日起十日支付原告张国忠房屋占有使用费（自2015年8月28日起至实际搬离之日止，按日333.4元计算）；
四、第三人王年庆应于本判决生效之日起三十日内迁出金山区龙胜路XXX号房屋，并自行搬离其所有的物品；
五、驳回原告张国忠的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费收取1825元（原告已预缴），由被告金晓登承担，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 李 菁
审 判 员 王 超
人民陪审员 王淳婕
二〇一六年一月十九日
书 记 员 宋 骏
附：相关法律条文
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第二百二十四条第二款承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。