温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0302民初318号
原告（反诉被告）：徐象国，男，1984年10月20日出生,汉族，住浙江省永嘉县。
委托诉讼代理人：林彬斌，浙江诚鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈品新，浙江诚鼎律师事务所律师。
被告（反诉原告）：温州鞋博城电子商务有限公司,住所地：温州市鹿城区双屿街道双岙村D-01地块。
法定代表人：毛青云，执行董事。
委托诉讼代理人：叶智焕，浙江震瓯律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘巨浩，浙江震瓯律师事务所律师。
原告徐象国与被告温州鞋博城电子商务有限公司（以下简称鞋博城公司）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2017年1月5日受理后，适用简易程序进行审理，诉讼过程中，被告鞋博城公司提出反诉，本院决定合并审理，于2017年2月22日公开开庭审理。原告（反诉被告）徐象国及其委托诉讼代理人林彬斌、陈品新，被告（反诉原告）鞋博城公司的委托诉讼代理人叶智焕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告徐象国向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年3月10日签订的《温州国际淘宝城商铺租赁合同》及《保证金协议》；2.责令被告退还原告未租赁期间租金112405.9元（已付三年租金137484元，扣减实际租赁租金25078.1元，实际租赁自2016年6月1日起至2016年12月17日止）；3.责令被告退还原告保证金10000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月10日，原、被告签订《温州国际淘宝城商铺租赁合同》及《保证金协议》。约定：原告向被告租赁温州国际淘宝城2F-B002商铺（以下简称涉案商铺）用于女鞋订货式批发，承租期5年（首次缴纳三年租金，获赠两年免租），月租金3819元（每平方米50元/月，计76.38平方米），承租期自2016年6月1日起开始计算。同日，原告向被告一次性支付三年租金137484元及保证金10000元。但在之后的履约过程中，被告不仅擅自改变温州国际淘宝城2F女鞋订货式批发的商业用途，将商铺出租给网络微商和淘宝商家作为仓库或办公场所使用，而且还以明显低价方式将同楼层商铺出租给上述网络微商和淘宝商家，故如继续履行合同，对类似原告的实体经营者而言明显不公平。据此，2016年12月15日，原告委托律师向被告发送律师函，被告已于2016年12月17日签收，通知被告解除《温州国际淘宝城商铺租赁合同》及《保证金协议》，并要求退还原告未租赁期内租金112405.9元以及保证金10000元。但至今被告仍未出面协商解决，故诉至法院。
被告鞋博城公司辩称，原告的起诉没有事实与法律依据，原告不享有合同解除权，原告单方提出合同解除不符合合同约定。请求法庭驳回原告诉讼请求。
被告鞋博城向本院提出反诉请求：1.确认原告通知被告解除合同的行为无效；2.原告向被告支付租金91656元；3.本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：2016年3月10日，原、被告签订《温州国际淘宝城商铺租赁合同》及《保证金协议》，协议约定：原告向被告租赁温州国际淘宝城2F-B002商铺，面积76.38平方米，每月租金50元/平方米，（即每月租金为3819元），原告一次性支付三年租金137484元，获赠两年免租，合同租赁期限为5年。另外，合同约定，原告享有的两年免租期，需同时具备无提前解除租赁合同的情形等条件，未达到要求的，视为原告自动放弃免租期。2016年12月15日，原告委托律师向被告发送律师函称，双方签订的合同因显失公平，根据《合同法》54条规定要求解除双方之间的合同，被告认为原告的上述解除行为无效，故诉至法院。
原告徐象国针对被告鞋博城公司的反诉辩称，涉案合同解除行为系合法有效，根据合同第4款第2条，合同法第93条第2款，第96条的规定，原告以书面形式通知被告解除合同及退还保证金，上述通知已到达被告手中。双方签订合同后被告以低价方式将同楼其他商铺出租给其他微商和淘宝店作为仓库或办公场所使用，擅自改变了二楼商业用途，原告认为有失公平。虽然被告认为原告律师函中的法律条款有误，并不影响原告向被告提出解除合同的行为。关于被告的第二项反诉请求，被告的依据来自合同第2条特别说明，该条规定并未赋予被告有权向原告要求支付免租期2年的租金。综上，请求驳回被告的反诉请求。
本院经审理查明事实如下：2016年3月10日，原告与温州交运轻工产品淘宝城有限公司（于2016年5月18日名称变更为被告鞋博城公司）签订《温州国际淘宝城商铺租赁合同》及《保证金协议》，约定：原告向被告租赁温州国际淘宝城2F-B002商铺用于女鞋订货式批发，原告承诺商铺仅作为经营女鞋订货式批发。承租期5年（首次缴纳三年租金，获赠两年免租），月租金3819元（每平方米50元/月，计76.38平方米），承租期自2016年6月1日起开始计算。另外，合同约定，原告享有的两年免租期，需同时具备无提前解除租赁合同的情形等条件，未达到要求的，视为原告自动放弃免租期，即不享受免租优惠。同日，原告向被告一次性支付三年租金137484元及保证金10000元。后原告认为被告以明显低价的方式将同楼层的商铺出租于他人，对原告而言显示公平，遂于2016年12月15日，委托律师向被告发送律师函，要求解除双方签订的合同及保证金协议并退还剩余期限内的租金及保证金。被告收到后认为原告的解除行为没有效力，在原告起诉之后向本院提起反诉。
另查明，涉案商铺所在建筑物已取得建设工程规划许可证及消防安全许可证。
上述事实有当事人提供的身份证、企业信用信息、《温州国际淘宝城商铺租赁合同》、《保证金协议》、收款收据、律师函、EMS快递单及查询结果、浙江省建设工程规划核实确认书及当事人陈述等证据所证实。
本院认为，原告（反诉被告）徐象国与被告（反诉原告）鞋博城公司于2016年3月10日签订的《温州国际淘宝城商铺租赁合同》及《保证金协议》系双方当事人真实意思的表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应确认为有效。合同签订后，被告按约将涉案商铺交付给原告使用，原告按约支付了的三年租金137484元及保证金10000元。原告主张被告以低价方式出租涉案商铺所在的二楼商铺符合合同法解释二第26条的情势变更的条件及被告擅自改变涉案商铺所在的二楼的商业用途，构成违约，导致原告的合同目的无法实现，故其可以解除合同及保证金协议。本院认为，合同法解释二规定的情势变更是在合同订立后，客观情况发生了订立合同时无法预见等变化才予以适用。1本案中，在双方合同签订后，根据正常的商业风险，被告以低价出租二楼商铺并非合同订立时无法预见，也并未造成对原告的不公平，故原告主张适用情势变更原则解除合同，本院不予支持。双方并未在合同中约定涉案商铺所在的二楼仅作为订货区适用，而是约定原告承租的商铺仅作为经营女鞋订货式批发，故原告主张被告擅自改变二楼的商业用途构成违约解除合同，依据不足，本院不予支持。另，原告还陈述根据合同法第96条，原告具有单方解除权，本院认为，合同法第96条并非赋予合同一方单方解除权，适用合同法96条的前提是一方根据合同或相关法律的规定具有合同解除权，而本案原告依据合同及法律的规定并未获得合同解除权，故其单方发函给被告解除合同不具有解除合同的效力，故原告主张的诉讼请求，本院不予支持。而被告主张确认原告通知被告解除合同的行为无效，本院予以支持。另，根据合同的约定，原告主张提前解除合同只是丧失了两年的免租期，并非如被告所述，原告应支付剩余两年免租期的租金，故被告主张要求原告支付两年免租期的租金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）徐象国通知被告（反诉原告）温州鞋博城电子商务有限公司解除合同的行为无效；
二、驳回原告（反诉被告）徐象国的诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）温州鞋博城电子商务有限公司的其他反诉请求。
本诉案件受理费2748元，减半收取1374元，由原告（反诉被告）徐象国负担，反诉受理费1046元，由被告（反诉原告）温州鞋博城电子商务有限公司负担。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
代理审判员 张万星
二〇一七年二月二十八日
代书 记员 朱艳月
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。