宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）银民初字第297号
原告袁鹏飞，男，1967年2月15日出生，汉族，宁夏建工集团有限公司第十二分公司副经理，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人李梦瑶，宁夏侨之桥律师事务所律师。
被告银川忠心房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区北京西路宁朔南街2号。
法定代表人孙尧忠，该公司董事长。
被告银川友厦房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区通达南街61号。
法定代表人秦云友，该公司董事长。
委托代理人武文伽，宁夏方和圆律师事务所律师。
原告袁鹏飞与被告银川忠心房地产开发有限公司、银川友厦房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2013年10月29日立案受理后依�组成合议庭，于2014年1月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李梦瑶，被告银川友厦房地产开发有限公司的委托代理人武文伽到庭参加诉讼。被告银川忠心房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁鹏飞诉称，2009年7月8日，原告与被告银川忠心房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于银川市西夏区同心路浙商商城综合楼三单元A3027号营业房。原告于2009年10月12日向被告付清房款938863元。被告将涉案房屋交付原告并由原告使用至今。2013年6月份，原告从报纸上得知，购买的银川市西夏区同心北路浙商商场综合楼三单元A3027号营业房被银川市中级人民法院进行拍卖，原因是被告银川友厦房地产开发有限公司与被告银川忠心房地产开发有限公司股权转让协议纠纷一案，被告银川友厦房地产开发有限公司申请法院�封。原告向银川市中级人民法院提出异议，请求解除对该房屋的查封。银川市中级人民法院于2013年10月10日作出（2013）银执异字第57号执行裁定驳回原告的异议。原告认为，原告与被告银川忠心房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，是合法的，并且被告银川忠心房地产开发有限公司已将该房屋实际交付原告使用至今，法院查封该房产错误，驳回原告的异议无法律依据。原告诉至法院，请求判令：1.确认原告与被告银川忠心房地产开发有限公司签订的购买位于银川市西夏区同心北路浙商商场综合楼三单元A3027号营业房的《商品房买卖合同》合法有效，并对该营业房享有所有权；2.停止对银川市西夏区同心北路浙商商场综合楼三单元A3027号营业房的执行；3.案件诉讼费由二被告承担。
被告银川忠心房地产开发有限公司未提交书面答辩意见。
被告银川友厦房地产开发有限公司辩称，本案争议房屋为不动产，未完成权属转移登记前原告要求确认对房屋享有所有权没有法律依据，且合同是否系有效合同依法并非本案审查范围，因此原告诉讼请求第一项无法律依据，不能成立。涉案房屋未登记在原告名下，其所有权人为银川忠心房地产开发有限公司。根据《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”。我国不动产物权采取登记生效的原则，只有原告和银川忠心房地产开发有限公司转移登记手续完成后，原告才能取得诉争不动产的物权。目前只有合同情况下是债的法律关系，原告只享有债权，不享有物权，因此原告诉讼请求第一项缺乏法律依据，不能成立。从事实上讲，原告与银川忠心房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》没有在产权管理部门备案，根据合同的约定双方应当在30日内进行备案登记，因此无法排除原告与银川忠心房地产开发有限公司事后补签合同的可能性。购房款发票等购房手续的出具日期在房屋保全之后，不能证实交款的确切时间。本案房屋未登记在原告名下，其物权所有人仍为银川忠心房地产开发有限公司，诉争房屋未办理变更登记，被告基于物权登记生效原则和登记的公信效力，有权申请法院采取查封、扣押、冻结等保全措施，或者申请法院依法强制执行，故原告第二项诉讼请求不能成立。银川忠心房地产开发有限公司系合法的物权所有人，原告不能以《银川市商品房买卖合同》（普通债权）来对抗银川市中级人民法院作出的财产保全和执行裁定。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年7月8日，原告与被告银川忠心房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，购买位于银川市西夏区同心路浙商商城综合楼三单元A3027号营业房，建筑面积为228.42平方米，套内面积为134.354平方米；房屋的总价款为938863元。同日，原告与宁夏建工集团有限公司浙江商城综合楼工程项目部签订一份《协议书》，约定：原告承揽的浙江商城综合楼工程，经协商宁夏建工集团有限公司浙江商城综合楼项目部以银川忠心房地产开发有限公司顶账房屋作价抵顶给原告；顶账的房屋为浙江商城综合楼商铺A3027号楼房，价款938863元，原告直接与银川忠心房地产开发有限公司办理房屋交接手续。2010年12月22日，本院出具（2011）银立保字第1号民事裁定书，裁定查封、冻结四川忠心房地产投资有限公司、银川忠心房地产开发有限公司价值13207244.24元的财产。2011年11月22日，本院作出（2011）银执字第239号执行裁定书，裁定：冻结、扣划四川忠�房地产投资有限公司、银川忠心房地产开发有限公司银行存款5204836元及迟延履行期间的债务利息，冻结、扣划银川忠心房地产开发有限公司银行存款3463246.80元及迟延履行期间的债务利息；若上述被执行人存款不足以偿还之部分，则依法查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。2012年6月8日，上海卓康物业管理有限公司银川分公司出具收据，载明收到浙江商城综合楼A3027号房屋物业费4694元。2012年11月26日，原告为浙江商城综合楼A3027号交纳物业专项维修资金3451.5元。2013年3月7日，原告与被告银川忠心房地产开发有限公司签订一份《购房合同补充协议》，协议约定原告购买被告银川忠心房地产开发有限公司开发的浙江商城综合楼三层A3027号营业房已竣工交付使用，房屋产权面积为230.10平方米。2013年3月12日，原告取得了浙江商城A3027号房屋的购房款发票，金额为938863元�银川忠心房地产开发有限公司给原告出具了涉案房屋的建设项目竣工决算书。2013年3月12日，宁夏电投西夏热电有限公司出具发票，载明收到浙江商城综合楼A3027号房屋采暖费6903元。袁鹏飞作为案外人对本院执行提出异议。2013年10月10日，本院作出（2013）银执异字第57号执行裁定书，裁定驳回案外人袁鹏飞的异议。2013年10月29日，原告袁鹏飞诉至本院。
另查明，2011年9月21日，银川仲裁委员会（2011）银仲裁字81号裁决书对申请人银川友厦房地产开发有限公司与被申请人四川忠心房地产投资有限公司、银川忠心房地产开发有限公司股权转让协议纠纷一案作出裁决：四川忠心房地产投资有限公司向银川友厦房地产开发有限公司支付股权转让款470万元、利息451205元，银川忠心房地产开发有限公司承担连带责任；银川忠心房地产开发有限公司向银川友厦房地产开发有限公司支付已收砖混改框架的补差费2057337.80元、利息132932元；银川忠心房地产开发有限公司支付银川友厦房地产开发有限公司拆迁安置结余营业房167.54平方米的价款1161220元。
2012年7月，因本案被告银川忠心房地产开发有限公司拖欠工程款，宁夏建工集团有限公司向银川仲裁委员会提起仲裁申请，请求银川仲裁委员会裁决银川忠心房地产开发有限公司支付宁夏建工集团有限公司工程款等共计8057363.29元。宁夏建工集团有限公司在仲裁案件审理过程中提交了银川忠心房地产开发有限公司和宁夏建工集团有限公司对账明细表，该明细表经银川仲裁委员会认定，并依据对账明细表认定银川忠心房地产开发有限公司已支付宁夏建工集团有限公司工程款77670605元，其中20687549元是以房屋抵顶工程款。
上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》、购房发票、建设项目竣工决算书、《购房合同补充协议》、收据、银川仲裁委员会裁决书、对账明细表、协议书，被告银川友厦房地产开发有限公司提供的银川市中级人民法院（2011）银立保字第1号民事裁定书、（2011）银执字第239号执行裁定书、（2013）银执异字第58号执行裁定书、银川仲裁委员会（2011）银仲裁字81号裁决书、补正裁决书及当事人当庭陈述为证，上述证据经当庭举证、质证，符合证据的真实性、合法性及关联性，予以采信。
本院认为，原告袁鹏飞与被告银川忠心房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《购房合同补充协议》是当事人真实意思表示，内容、形式不违反法律和行政法规的禁止性规定，应认定为有效合同。宁夏建工集团有限公司和银川忠心房地产开发有限公司之间仲裁案件的裁决书确认了银川忠心房地产开发有限公司以房屋抵顶了应支付宁夏建工集团有限公司的工程款�银川忠心房地产开发有限公司和宁夏建工集团有限公司对账形成的建工集团顶账房号明细表载明抵顶的房屋中包含涉案的A3027号房屋。银川忠心房地产开发有限公司给原告出具了购房款发票，原告已履行了交付房款的义务。原告提交的交纳维修基金、物业费等收据可以证实原告在购买房屋后已经实际占有了房屋。原告购买涉案房屋的时间为2009年7月8日，经被告银川友厦房地产开发有限公司申请，本院对涉案房屋采取保全措施的时间为2010年12月22日，原告购买房屋的时间早于法院对涉案房屋采取保全措施的时间，原告无过错行为。现原告已取得涉案房屋的购房款发票和竣工决算书。原告已具备了办理涉案房屋登记手续的条件。本案执行标的符合法律规定的中止执行的情形，应当中止对涉案房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十�条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条、第十八条、第十九条之规定，判决如下：
停止对位于银川市西夏区浙江商城A3027号房屋的强制执行。
案件受理费100元，由被告银川友厦房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。
审 判 长 王争春
审 判 员 胡春燕
代理审判员 赵来珍
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 王 玮
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，�民法院不得查封、扣押、冻结。