广西壮族自治区兴安县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兴民初字第922号
原告桂林市立方物业服务有限责任公司。
法定代表人潘锦至，该公司董事长。
委托代理人黄燕云，该公司兴安分公司部门经理。
委托代理人李艳琼，该公司兴安分公司会计。
被告王丽萍，兴安县星之光购物中心业主。
委托代理人刘信宏，个体户。
委托代理人唐本万，桂林市万维法律事务所主任。
原告桂林市立方物业服务有限责任公司（以下简称“立方物业”）与被告王丽萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月4日立案受理，依法组成由审判员唐称豪担任审判长，助理审判员杨安刚、人民陪审员唐仁权参加的合议庭，分别于2014年2月20日、4月30日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄燕云、李艳琼，被告王丽萍及委托代理人刘信宏、唐本万到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告立方物业诉称，2005年度原告承租了蒋荣民等人所有的位于兴安县兴安镇兴龙购物城7栋7号楼一、二层商铺。租期十五年，双方约定在租赁期间允许承租方转租或招商。原告将承租的商铺交由下属机构桂林市立方物业服务有限责任公司兴安分公司（以下简称“兴安分公司”）管理和对外招租。2010年12月5日，原告下属机构兴安分公司代表原告与被告协商一致，以自己的名义分别与被告签订《房屋租赁合同》、《补充协议》各一份。合同及补充协议约定的主要内容：原告将其承租的位于兴安县兴龙购物城编号为第7#楼第一层、第二层建筑面积约2400㎡，位于7#楼中间正面广告位前8#楼的售楼部租给被告用于开设兴安县星之光购物中心。租期六年，自2010年12月10日起至2016年12月9日止。《房屋租赁合同》约定的支付租金标准：2010年12月10日至2013年12月9日，每年租金60万元人民币。2013年12月10日至2016年12月9日，每年租金90万元人民币。租金支付时间：自本合同有效之日起计收租金，租金每季支付一次，按先付租金后使用的原则，每季度尾月20日至25日为交下季度租金的时间，逾期以应付租金的3%每日收取滞纳金。租赁期间与房屋有关各项费用（水费、电费、电话费、房屋租赁税及有关费用）由被告承担，原告每年收取被告物业管理费1万元。合同特别约定，被告不支付或者不按合同约定支付租金达30日的，出租方有权解除合同。若一方违约，违约方向守约方按每月租金的300%支付违约金，并赔偿守约方所造成的直接经济损失。双方还就房屋及附属设施的维护、转租、其他违约责任等作了约定。另《补充协议》约定的年租金为12万元人民币，租金支付方式，每季度支付一次，每季度尾的20日至25日为支付下季度租金的时间，逾期按每季度租金的3%每日向出租方支付违约金。合同签订生效后履行过程中，因被告严重违约拖欠房屋租金及费用，原告于2011年7月18日向兴安县人民法院提起诉讼，请求判令解除《房屋租赁合同》和《补充协议》，判令被告支付原告租金、费用、违约金及赔偿违约损失共约80万元。一审法院判决解除《房屋租赁合同》、《补充协议》，被告应当在判决生效后30日内将租赁物完好无损的交付给原告，同时判决被告支付拖欠房屋租金18.32万元，以后租金按约定计算到租赁物完好交付时止，水、电费等按实际使用数额由被告向原告交纳，被告向原告支付违约金5万元。被告不服一审判决，上诉后经二审法院调解达成调解协议，其内容：一是双方继续签订的《房屋租赁合同》，二是被告支付欠缴原告租金71.096万元，以后租金、水电费、物业管理费仍按合同约定支付。现由于被告再次严重违约，长期拖欠原告房屋租金及费用，经多次催收未果。原告于2013年10月18日向被告发出解除《房屋租赁合同》函，被告收到后不予理睬。为了维护原告的合法权益，请求依法判令：一、解除原、被告2010年12月5日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》；二、判令解除合同后10日内，被告应按合同约定条件立即退还原告租赁房屋；三、被告立即偿付欠缴原告的房屋租金及相关费用378487元，以后房屋租金及相关费用依约另计付；四、被告依约支付违约金209400元；五、本案诉讼费用全部由被告承担。
原告在举证期限内提供的证据有：
①桂林市立方物业服务有限责任公司的《企业法人营业执照》、桂林市立方物业服务有限责任公司兴安分公司的《营业执照》，证实原告的主体资格。
②2010年12月5日，原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》各一份，证实原、被告之间的租赁关系。
③被告欠原告房租及相关费用明细表、违约金明细表，证实被告欠原告租金的具体项目及数额。
④原告于2013年10月17日送给被告的《关于解除〈房屋租赁合同〉函》及被告2013年10月26日的回函，2013年11月23日《催收欠缴租金及相关费用通知书》，证明原告曾依双方合同的约定提前通知被告要求解除合同，并向被告催收租金及相关费用，原告催收未果，被告存在违约。
⑤兴安县人民法院（2011）兴民初字第619号民事判决书、桂林市中级人民法院（2011）桂市民四终字第32号民事调解书，证实被告违约的事实。
被告王丽萍辩称，我并不是不支付租金，是因为与原告有其他的诉讼还没有终结，终结后再互相抵消支付。而且我也已经支付了部分租金，并没有违约。原告提起解除合同后返还房屋的诉讼请求，已过法律规定的增加诉讼的时效，应予驳回。
被告为其辩解提供的证据归纳有：
①2013年11月19日的桂林银行网上银行电子回单3单，共计60033元，证实已经支付给原告物业费、水电费及部分租金，表明被告并未违约。
②2014年1月24日的中国工商银行电子银行回单2单，共计11378元，证实在起诉后原告将2013年的物业费交付给了原告。
2013年10月18日解除《房屋租赁合同》函及2013年10月26日的回函，证实被告并未违约。
经庭审质证，被告对原告提供的证据的真实性均无异议，认可证据③《星之光欠房租及相关费用明细表（一期7#楼）》的金额，表示双方公司财会人员已经进行过核算。但认为被告并没有违约，是因为与原告的另一诉讼仍未终结，才未及时支付租金。原告对被告提供的证据的真实性均无异议，但表示2013年11月9日被告支付的三笔费用已在起诉时扣除。2014年1月24日的汇款11378元系原告起诉后被告交纳的2013年度卫生费（第一期7#楼的代收卫生费11238元，第二期一门面的代收卫生费140元，合计11378元）。
经庭审质证，原、被告双方对对方提供的无异议证据，能够证明本案的事实，本院予以认可。
依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件的法律事实如下：
2005年度原告承租了蒋荣民等人所有的位于兴安县兴安镇兴龙购物城7栋7号楼一、二层商铺。租期十五年，双方约定在租赁期间允许承租方转租或招商。桂林市立方物业服务有限责任公司兴安分公司（以下简称“兴安分公司”）是原告的下属机构，原告承租该商铺后交由其下属机构兴安分公司管理和对外招租。2010年12月5日，原告的下属机构兴安分公司代表原告与被告经协商一致，在自愿的基础上以自己的名义与被告签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，原告将其承租的位于兴安县兴龙购物城编号为第7#号楼，第一、第二层建筑面积约为2400㎡转租给被告王丽萍用于开设兴安县星之光购物中心。租期六年，自2010年12月10日起至2016年12月9日止。支付租金标准：2010年12月10日至2013年12月9日，每年租金60万元人民币。2013年12月10至2016年12月9日，每年租金90万元人民币。租金支付时间：自本合同签订生效之日起计收租金，租金每季度支付一次，按先付租金后使用的原则，每季度尾月20日至25日为交下季度租金的时间，逾期应付租金的3%每日收取滞纳金。合同签订之日承租方向出租方交纳前三个月的房屋保证金10万元。租赁期满或合同解除后，房屋租金保证金抵扣应由承租方负担的费用、租金以及如承租方有违约行为，应承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还。承租方每年向出租方交纳物业管理费10000元。双方对房屋及附属设施的维护的约定是：租赁期限内，承租方应合理使用并爱护该房屋及附属设施、设备，如房屋及附属设施、设备发生损坏或故障的，承租方负责维修或承担赔偿责任，出租方可提供协助，但如需费用，则由承租方负责，如承租方拒不维修或不承担赔偿责任的，出租方或代为维修或购置新物，费用由承租方负担。双方还对合同的解除及责任进行了约定：不支付或者不按合同约定支付租金达30日的，出租方有权解除合同。若一方违约，违约方向守约方按每月租金的300%支付违约金，并赔偿给守约方所造成的直接经济损失。同时双方还约定，因一方违约，导致本合同不能履行或终止的，由方赔偿给守约方三个月的房租作为违约金，并承担由此造成的损失。该合同还对其他事项进行了约定。同日双方又签订补充协议，该协议的主要内容是：原告将位于7#楼中间正面广告位及位于7#靠8#楼的售楼部租给被告，年租金为12万元。租金支付方式，每季度支付一次，每季度尾月的20日至25日为支付下季度租金的时间，逾期按每季度租金的3%每日向出租方支付违约金。被告按照合同的约定履行义务后便开始经营超市。
2011年8月17日，因被告王丽萍未按双方签订的合同及时交纳租金，原告立方物业起诉至本院，请求判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；被告依约给付租金70322.5元，公厕承包费126.5元，水费1585.9元，以后的租金另计；被告支付违约金及赔偿违约损失72万元；被告承担电梯维修义务或者给付电梯维修费70000元。本院经审理，认定被告王丽萍存在违约事实，于2011年11月10日作出（2011）兴民初字第619号民事判决，解除了原告立方物业与被告王丽萍于2010年12月5日签订的《房屋租赁合同》、补充协议。被告王丽萍不服一审判决，提起上诉。在上诉过程中，经桂林市中级人民法院调解，双方达成调解协议。桂林市中级人民法院于2012年6月10日作出（2012）桂市民四终字第32号民事调解书，调解书载明如下协议内容：一、双方继续履行2010年12月5日签订的《房屋租赁合同》；二、判令解除合同后10日内，被告应按合同约定条件立即退还原告租赁房屋；三、王丽萍支付桂林市立方物业服务有限责任公司租金600000元、原售楼部租金110000元、公厕承包费960元，共计710960元，扣除已支付150000元，实际应支付560960元。以后租金、水费、电费、物业管理费等按合同的约定支付；四、诉讼费用按比例负担。为此，原、被告调解解决了双方的纠纷。之后，原、被告继续履行双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议。
2013年8月底，原告立方物业按合同的约定要求被告王丽萍支付下一季度的租金，被告未及时缴纳。经多次催收未果，原告于2013年10月18日通过快递方式向原告送达了《解除〈房屋租赁合同〉函》，要求与被告王丽萍解除合同。被告王丽萍于2013年10月26日回函，表示与原告的其他诉讼案件尚未终结，要求暂时缓交房租。之后，原、被告的财会人员就被告所欠费用进行核算，截止2013年11月23日止被告欠兴龙一期7#楼及原售楼部房租及相关费用共计378487元，其中7#楼一、二层房屋租金308220元（4个月20天），原售楼部租金3万元，公厕承包费640元，水电费18389元，物业管理费10000元，代收卫生费11238元。因被告王丽萍经多次催收均未及时缴纳租金及相关费用，原告于2013年12月4日起诉至法本院，请求判令：一、解除原、被告2010年12月5日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》；二、被告立即偿付欠缴原告的房屋租金及相关费用378487元，以后房屋租金及相关费用依约另计付；三、被告依约支付违约金209400元；四、本案诉讼费用全部由被告承担。
另查明，桂林市立方物业服务有限责任公司兴安分公司是原告桂林市立方物业服务有限责任公司的下属机构，它所享有的权利和应承担的义务，依法由原告立方物业享有和承担。被告在原告起诉后，于2014年2月10日通过工商银行转账，支付了所欠的2013年度代收卫生费11238元。在第一次开庭后，原告对明确要求在解除原、被告2010年12月5日签订的《房屋租赁合同》和补充协议后10日内，被告应按合同约定条件退还租赁房屋给原告。
本院认为，桂林市立方物业服务有限责任公司兴安分公司代表原告以自己的名义与被告经协商一致，在自愿的基础上，于2010年12月5日签订的《房屋租赁合同》、补充协议，是双方当事人真实意思的表示，该合同未违反我国法律及现行行政法规的规定，上述二份合同签订之后，得到了原告的追认，被告在履行合同过程中亦未提出异议。《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。上述二份合同虽然是原告的下属机构代表原告与被告签订的，但该合同签订因得到了原告的认可，而且上述二份合同未违反法律规定，因此上述二份合同合法有效。合同依法成立后，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人均应当按照合同的约定履行自己的义务。原告依约将房屋交付给被告使用后，被告应当按照合同的约定交纳房屋租金，被告所称的与原告还有其他的诉讼案件未结，是另一法律关系。因此被告以此为由拒绝交纳房屋租金，违反了双方在合同中的约定，已构成违约，应承担违约责任。该合同约定，不支付或者不按照约定支付租金达30日的，出租方有权解除合同。根据本案已查明的事实，被告已欠房屋租金达四个月之久，被告的上述行为符合双方在合同中约定的解除合同的条件。因此原告要求解除与被告所签订的《房屋租赁合同》及补充协议，并要求被告立即支付房屋租金的请求事实清楚，证据充分，本院予以支持；关于合同中双方约定的违约金问题，违约金是合同当事人在合同中预先约定的当事人一方不履行合同或不完全履行合同，由违约方支付给另一方一定金额的货币。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的功效，违约金的设立，是为了保证债务的履行，即使对方没有遭受损失，也要按照法律规定和合同的约定给付违约金。但是《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解除（二）第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中原、被告双方在《房屋租赁合同》第十二条中约定的若一方违约，违约方向守约方按每月租金300%支付违约金，并赔偿所造成的直接经济损失。该条约定的违约金的计算方法明显过高，原告在本案中又没有提供证据证实在被告没有交纳房屋租金的情况下所造成的经济损失的金额。因此，在本案中，本院根据已查明的事实，根据公平合理原则，酌情支持由被告按月租金的1倍即50000元向原告支付违约金为宜。对原告超出部分的违约金的诉讼请求本院不予支持。租赁合同解除后，租赁物理应返还，原告要求返还租赁物的请求，理由正当，本院予以支持。返还租赁物应给予被告合理的期限，被告认为其超过法定时效的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九条、第四十四条第一款、第五十一条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，判决如下：
一、解除原告桂林市立方物业服务有限责任公司与被告王丽萍于2010年12月5日所签订的《房屋租赁合同》及补充协议。被告应当在本案判决生效后三十日内将租赁物返还给原告。
二、被告王丽萍支付所欠原告桂林市立方物业服务有限公司7#一、二层房屋租金308220元（计算至2014年3月9日）、原售楼部租金3万元（计算至2013年12月31日）、公厕承包费640元（计算至2013年12月31日）、水电费18389元（计算至2013年10月31日）、物业管理费10000元（计算至2013年12月31日），合计367249元。以后的租金按双方在合同中的约定计算至被告将租赁物返还给原告时止。水、电费等按被告实际使用的数额由被告向原告交纳。
三、被告王丽萍向原告桂林市立方物业服务有限责任公司支付违约金50000元。
四、驳回原告桂林市立方物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效后十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
本案收案件受理费9679元，由被告王丽萍负担6870元，原告桂林市立方物业有限责任公司负担2809元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费9679元［收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 唐称豪
代理审判员 杨安刚
人民陪审员 唐仁权
二〇一四年五月十四日
书 记 员 陆月红