杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下民初字第1856号
原告：张超，男，1986年9月4日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。
被告：杭州田逸之星置业有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区康宁街***号（临）。
法定代表人：张伟强，该公司总经理。
委托代理人：钟婷、李丽，浙江文颂律师事务所律师。
原告张超为与被告杭州田逸之星置业有限公司（简称田逸之星公司）商品房销售合同纠纷一案，于2015年8月28日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员冯喜恒独任审判，后依法转为普通程序并组成合议庭，于2016年6月17日公开开庭进行了审理。原告张超、被告田逸之星公司的委托代理人钟婷、李丽到庭参加诉讼。经本院院长及上级法院批准，本案延长审限九个月。本案现已审理终结。
原告张超起诉称：原、被告于2013年9月18日签订《浙江省商品房买卖合同》，就原告购买由被告公司开发建设的位于杭州市下城区田逸之星大厦2号楼311室房屋的相关事宜达成协议。合同载明：该房建筑面积共50.68平方米，单价为10501.34元/平方米，总价款532208元，原告应于2013年9月18日前向被告支付首付款266208元，余款266000元通过银行按揭贷款一次性支付；被告应当在2014年6月30日前将商品房交付原告使用（第九条第一款），被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用且逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金（第十条第一款第二项）；被告应于2014年9月30日前将土地、房屋权属证书且逾期超过180日，原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金（第十六条第四款第二项第二点）。合同订立后，原告按约向被告支付完毕532208元购房款，但被告至今仍未将房屋及权属证书交付予原告，原告经多番催促未果。综上所述，根据原、被告之间商品房销售合同关系明确，证据充分，现被告逾期交付房屋及权属证书的行为已严重侵害了原告的合法权益，故原告特具状诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金224592元（暂算至2015年8月26日）；2、判令被告向原告支付逾期交付权属证书违约金17563元（暂算至2015年8月26日），以上合计242155元；3、案件受理费由被告承担。
被告田逸之星公司答辩称：一、关于本案中违约金的计算方式问题，原告主张的违约金过高与实际损失不符。根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，其中的违约金条款都约定过高，应予调整。如果原告认为本案中被告存在逾期交房的违约行为，原告也应根据实际损失的情况要求被告承担违约责任，对于实际损失，原告应予举证。而在本案中，原告按照合同中万分之十的标准计算了违约金，明显高于实际损失，该主张欠缺依据。况且，因本案所涉房屋已交付，原告要求被告支付违约金至判决之日毫无依据。二、在本案中，原告存在违约行为，应承担相应责任。根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，被告对原告支付商品房预收款及按揭款的时间有明确约定。但根据原告所提交的贷款材料可见，原告根本未在约定的时期内办妥银行和按揭手续，并支付按揭相关的费用，原告存在逾期付款的情况，也应该按照双方合同约定承担相应的违约责任，即便本案中存在被告需要支付一定款项的问题，那么原告应承担的违约金也应在本案中予以抵扣。况且，原告的逾期付款行为一定程度上也加剧了被告的资金困难，从而导致商品房无法按期交付，原告也应承担一定责任。综上，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。
为证明诉讼请求，原告张超向本院提供如下证据：
1.浙江省商品房买卖合同，欲证明原被告签订合同的事实。
2.发票首付款，欲证明原告向被告支付首付购房款。
3.个人房屋贷款借款合同，欲证明原告与银行贷款的事实。
4.延期交房致歉函，欲证明被告延期交房。
被告田逸之星公司无证据材料提交。
上述证据经庭审质证，被告田逸之星公司对原告张超所提交的证据1真实性无异议，对在合同中约定的违约金万分之十，认为该约定过高，与事实损失不符。对证据2真实性无异议。对证据3因原告未提交原件，对真实性不予认可，即便是真实存在的，结合商品房买卖合同，也能证明原告存在违约的行为，原告有逾期办理按揭贷款的情况。对证据4虽原告未提交原件，但对真实性予以认可，需要说明的是涉案房屋已交付。本院对证据1、2、4的真实性均予确认，证据3虽非原件，但结合被告已经交付房屋的事实，对其证明对象予以确认。
综上有效证据及有关当事人的陈述，本案认定下述案件事实：
位于杭州市下城区华丰路与华东路交叉口西北角的田逸之星大厦系被告田逸之星公司所开发的房地产项目。2013年9月18日，原告张超与被告签订合同编号为2013预1233446《浙江省商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买田逸之星大厦2号楼311室，房屋性质为办公楼，建筑面积50.68平方米的房屋，单价每平方米为10501.34元，总价款532208元。原告应于2013年9月18日前支付266208元，余款266000元办理银行按揭。被告应于2014年6月30日前将符合法律、行政法规规定的商品房交付给原告，逾期交付不超过90日的被告应从合同约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期交付超过90日的，原告有权解除合同，被告应在收到解除合同通知后30天内退还全部已付房款并按照已付房款的15%支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之十的违约金。被告应于2014年9月30日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记。如不能按约交付权属证书的，在约定日期起180日内交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；180日后仍不能交付，原告退房的，被告将已交付房款退还并自约定日起至实际退款日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。
合同签订后，原告按约支付首付款266208元，余款266000元办理银行按揭支付完毕。但被告未能在约定的交房之日交付房屋。2014年6月30日被告致函原告致歉，告知无法按照原定时间交房，力争在2014年12月31日前交房。但2014年12月31日，被告仍未能按约履行相关义务。2016年5月7日被告向原告交付案涉房屋。现原告为主张逾期交房违约金等诉至本院。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被告未按约定履行交付房屋及办证义务，直至2016年5月7日才交付房屋，至今尚未办理权属证书，逾期交房及办证的事实清楚，应按约承担违约责任。关于原告主张逾期交房的违约金是否约定过高，本院认为，根据审理商品房买卖合同纠纷案件的相关司法解释，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。而造成的损失根据该司法解释可以同地段同类房屋租金标准确定。虽然双方在补充协议中明确对之前所签订的商品房买卖合同中关于逾期交房及逾期办证的违约责任作了变更，但因原告并未举证证明其实际损失的金额，基于合同法规定的违约金以补偿性为基础的特点，本院以平衡合同双方当事人的利益为原则，结合该地段租金标准，酌情确定原告的租金损失为每月1500元，上浮30%计得1950元，双方约定的房屋交付时间为2014年6月30日，故违约金自2014年7月1日起计算至原告主张的2015年8月26日共计接近14个月，本院酌情支持27040元。对于未办理权属证书的违约金，原告主张按每日万分之一计算至2015年8月26日，本院予以支持。合同约定被告应于2014年9月30日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记，故违约金从2014年10月1日起计算至2015年8月26日为17510元（532208×329×0.0001）。对于原告所主张的超出部分，本院不予支持。被告要求本案中扣除原告逾期支付房款所致的违约金的意见不当，原告是否存在违约行为，被告可另行主张权利，在该事实不明的情况下被告要求直接抵扣缺乏依据。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张超未交付房屋的违约金27040元；
二、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张超未办理权属证书的违约金17510元；
三、驳回原告张超的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4932元，由原告张超承担4025元，被告杭州田逸之星置业有限公司承担907元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 章幼戎
审 判 员 叶东晓
代理审判员 冯喜恒
二〇一六年九月十五日
代书 记员 黄河君