云南省禄丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）禄民初字第272号
原告刘丽洁，女，1982年7月17日生，汉族，云南省河口县人，大专文化，幼儿教师，住云南省红河哈尼族彝族自治州河口县。（未到庭）
委托代理人方勇，汉族，1971年8月20日生，公务员，大学文化，住云南省昆明市，系刘丽洁的丈夫。代理权限：特别授权。
被告禄丰县金山镇官洼社区西山第二村民小组
负责人李会琼，女，1966年1月22日生，汉族，住禄丰县金山镇官洼村委会西山村33号，系该村民小组组长。
被告禄丰县金山镇官洼社区西山第三村民小组
负责人徐建明，男，1970年9月18日生，汉族，住禄丰县金山镇西山村**号，系该村民小组组长。
被告禄丰县金山镇官洼社区西山第四村民小组
负责人张连平，男，1952年4月5日生，汉族，住禄丰县金山镇官洼村委会西山村***号，系该村民小组组长。
被告禄丰县金山镇官洼社区西山第五村民小组
负责人李波，男，1965年11月4日生，彝族，住禄丰县金山镇官洼村委会西山村***号，系该村民小组组长。
原告刘丽洁诉被告禄丰县金山镇官洼社区西山第二村民小组、禄丰县金山镇官洼社区西山第三村民小组、禄丰县金山镇官洼社区西山第四村民小组、禄丰县金山镇官洼社区西山第五村民小组租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年3月25日公开开庭进行了审理，原告刘丽洁的委托代理人方勇，被告禄丰县金山镇官洼社区西山第二、三、四、五村民小组的负责人李会琼、徐建明、张连平、李波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘丽洁诉称：原告与四被告于2014年11月23日签订西山小学场地租用协议，由原告租赁西山小学旧址作为办园场地，拟计划在租赁场地开办一所幼儿园。合同租期20年，即2015年7月1日至2035年6月30日止；场地租金为每年20000元。租赁场地的实际产权人系金山镇小学所有，因教育局合并校点，且该租赁场地系危房、不具备办学条件。经教育局统筹将学校师生撤并至官洼小学。各被告向教育主管部门请示后取得了该租赁场地的使用权。金山镇小学在与各被告签订管理、使用协议时说明该房屋系D级危房，使用前需要修缮、加固，且只能做保管室使用不能住人，在协议中约定各被告享有管理、使用的权利，不得转租他人。但被告隐瞒相关事实，为谋取利益越权与原告签订西山小学场地租用协议。原告于合同签订当日向被告支付了一年租金预付款20000元。在原告向禄丰县教育局办理相关办园申请时，禄丰县教育局批复西山小学旧址房屋属于D级危房，根据《禄丰县民办教育管理办法》规定没有达到办学校舍的房屋标准，不予批准。经多方调查、核实才知道四被告无权处置该房屋，双方签订的租用协议自始无效。现起诉至法院，要求确认原、被告双方2014年11月23日签订的西山小学场地租用协议无效；要求四被告返还原告预付租金人民币20000元，由原告将租赁场地移交四被告使用。并由被告承担本案诉讼费。
四被告共同辩称：1、原告请求法院租赁合同协议无效，被告方认为是有效的，原告主动找被告租场地，租场地的协议是双方自愿签订的，所以被告认为是有效的。2、学校属于危房的事情，在原告没有取得教育局批复文件前，被告是不知道学校是危房的。被告是和金山镇小学谈过多次后，金山镇小学才同意给被告管理使用的，当时没有提及过是否是危房。直到原告到教育局进行批复文件下来后，被告才知道是危房。3、被告只能承认终止合同，并不同意认定合同无效，合同是有效的，但是如果的确是危房，那么被告同意终止合同，危房孩子读书也不安全。4、原告所述被告隐瞒事实是不属实的，被告在签订协议之前，就已经告知原告，先去咨询相关部门该场地是否可以置办幼儿园，如果可以在和被告签订协议。因为在此之前有一位租客也是想租房子置办幼儿园，被告也是要求其先咨询是否可以置办再签合同，当时对方也去进行了了解后告知被告教育局答复其一个地方不可以置办两所幼儿园，其他的也没有告知被告。这个事情被告也已经与原告说清楚了，还多次提醒原告方先咨询好了在签协议。5、原告所述被告越权是不存在的，被告不予认可。金山镇小学把房屋交给被告管理使用，并且这个地方是被告四个村民小组共同使用的。当时是被告集资建的校舍，产权应归属于政府，并不属于金山镇小学。所以金山镇小学也无权管理这房屋。6、房屋不能作为学校使用，但是不代表不可以用作其他的使用。7、当时金山镇小学把学校交给被告的时候，没有告诉我们这个房子是危房，不能在里面住人做他事情，只能用作保管室使用。而且移交协议中没有明确不可以租赁给其他人使用。8、被告不同意原告退还20000元租金的请求，被告只同意终止合同。当初双方签订协议之前就已经说好了，如果原告反悔就不退还20000元的租金。9、当时被告就告知原告，置办幼儿园是可以的，但是必须通过安检，可原告说被告只需要把房屋租给原告，其他的原告会自行处理。学校的土地是村小组集体的土地，建校的费用也是大家集资的，被告是有出租权利的。所以被告同意终止合同，但是20000元的租金被告就不同意退还。
针对其诉讼主张，原告向本院提交了如下证明材料：
1、西山小学场地租用协议一份，欲证实原、被告双方签订合同的时间以及合同履行的内容。
2、收款收据一张，欲证实原告向四被告预付20000元的场地租用费。
3、禄丰县教育局的批复申请一份，欲证实此房屋属于D级危房，不适合办学的事实。
4、官洼社区居民委员会调解申请一份，欲证实原告签订的租用协议是在官洼社区的办公室签订的，但是之后在合同不能继续履行的情况下，原告与四被告协商租金退还原告的事情，四被告不同意退还，原告要求社区进行调解的事实。
经质证，四被告对原告提交的证明材料1、2、3的真实性、合法性和关联性均无异议。对4的真实性、合法性和关联性均无异议，但是认为在签订协议之前，被告不清楚房屋属于D级危房，如果被告提前知道，那么村委会的书记也不会同意原、被告双方签订该份租赁协议。
针对其答辩主张，被告未向本院提交证明材料。
经原告申请，本院调取了（2015）禄民初字第52号卷宗中如下证明材料：1、金山镇小学的调查笔录一份，2、金山镇官洼社区西山小学代管移交协议一份。
经质证，原告对以上证明材料均无异议。四被告对1的真实性、合法性和关联性均无异议，予以认可，但是认为被告一直不清楚这个房子是D级危房，当时金山镇小学答应把房屋给被告作为老年活动中心使用，而且房屋移交给被告的时候也没有告知被告不可以出租。对2的真实性、合法性和关联性均无异议。
本院认为，对原告提交的证明材料西山小学场地租用协议、收款收据、禄丰县教育局的批复申请、官洼社区居民委员会调解申请，因被告无异议，本院予以采信。对本院调取的证明材料金山镇小学的调查笔录和金山镇官洼社区西山小学代管移交协议，因原、被告双方均无异议，本院予以采信。
经过开庭审理，原、被告举证、质证、陈述和辩论，本院认定本案如下基本法律事实：
原告欲租用西山小学场地开办一所民办幼儿园，便找四被告进行协商，经双方协商，2014年11月23日，原告与四被告签订了西山小学场地租用协议，协议约定，租赁期限为20年，从2015年7月1日至2035年6月30日止。场地租金为每年20000元，付款方式以现金方式每年一付，付款时间为当年6月1日。甲方的权利义务：1、甲方必须保证乙方20年租期的使用权，若出现政策性不可抗拒的原因（包括教育部门收回办学等）除外。若在租期之内政府征用，属于甲方原有建筑赔偿甲方；属于乙方新建设的建筑赔偿乙方。如租用期满，乙方不再租用，乙方所建固定建筑就不予撤除，甲方不予赔偿；如乙方继续租用另行商议场地租用协议，乙方有优先租用权。2、协调周边居民支持乙方自主经营管理，不得干预乙方合法经营活动。3、尽可能提供便利条件环境支持乙方。4、经营期内甲方不得以任何理由干预终止合同、不得涨租金。乙方的权利义务：1、进行合法经营。2、可对场地进行优化。3、享受国家的各项扶持和待遇。4、不得转租场地。5、一切安全责任自行负责。违约事项：1、甲方随意涨租金应承担违约金8万元，若甲方原因终止合同，应承担违约造成的乙方经济损失及违约金8万元。2、签订合同后，若乙方违约须向甲方赔偿一年的租金2万元作为违约金。协议签订后，原告于协议签订当天向四被告支付了2015年7月1日至2016年6月30日场地租用费2万元。四被告将场地钥匙移交给原告。后原告便向禄丰县教育局提交了申请办学的相关材料，经禄丰县教育局审查，西山小学旧址房子属于D及危房，根据禄丰县民办教育管理办法规定，达不到办学条件，不予审批。由于审批办不了，原告欲解除双方签订西山小学场地租用协议，便与四被告进行协商，由于双方协商未果，原告于2014年12月22日起诉至本院，要求解除双方签订的西山小学场地租用协议，要求被告返还预付租金2万元。本院以（2015）禄民初字第52号案件立案受理后，依法适用简易程序进行了审理，在审理的过程中查明，金山镇官洼社区西山小学建于1988年，占地606平方米，建有砖混结构教学楼244平方米，砖木结构厕所22平方米，建有围墙、大门。由于教育调整进行撤销并点，西山小学于2000年8月闲置。后由于四被告没有活动场所，经金山镇小学研究，同意将西山小学暂时移交四被告代管，并报送禄丰县教育局进行了审批。2014年5月21日，金山镇小学（甲方）与四被告（乙方）签订了移交协议，协议约定，甲方将西山小学及校园外菜地暂时交由乙方代管使用。金山镇西山小学属于教育固定资产，已在县财政局备案，产权属于甲方，移交后产权不能变更，房屋主体结构不得随便拆除。西山小学移交乙方代管后，乙方只有管理使用权，没有处置权。根据国家教育发展情况，将来如果学校办学需要，甲方将收回西山小学，乙方必须无条件交还甲方使用。在原告与四被告签订西山小学场地租用协议时，被告未将上述移交协议事项告知过原告，同时，四被告也未将西山小学场地出租给原告使用的事告知产权人金山镇小学。在案件审理的过程中，本院依法向金山镇小学进行了调查询问，询问中金山镇小学在得知四被告将西山小学场地出租给原告使用的事情后，金山镇小学表明不同意四被告将西山小学场地出租给原告使用，出租权只能由金山镇小学行使。之后原告便向本院申请撤回了起诉，本院依法作出民事裁定书，准许原告撤回起诉。现原告再次起诉至本院，要求确认原、被告双方签订的西山小学场地租用协议无效；要求被告返还原告预付租金2万元，由原告将租赁场地移交被告使用。
本院认为，原告与四被告签订的西山小学场地租用协议，虽然是双方当事人的真实意思表示，但是双方在达成协议时，四被告并未将其出租西山小学场地给原告使用的事告知产权人金山镇小学，并取得金山镇小学的同意，故被告的行为属于无权处分他人财产的行为。权利人金山镇小学在知道四被告将西山小学场地出租给原告使用的事后表明不同意四被告进行出租，出租权只能由金山镇小学行使。故原告与四被告签订的西山小学场地租用协议为无效协议。故原告要求确认其与四被告2014年11月23日签订西山小学场地租用协议无效的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。合同无效自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。同时，双方约定的租赁期限还尚未开始。故对原告要求四被告退还其预付租金2万元，由其将租赁场地移交给四被告的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告刘丽洁与被告禄丰县金山镇官洼社区西山第二村民小组、禄丰县金山镇官洼社区西山第三村民小组、禄丰县金山镇官洼社区西山第四村民小组、禄丰县金山镇官洼社区西山第五村民小组2014年11月23日签订的西山小学场地租用协议为无效协议。
二、由被告禄丰县金山镇官洼社区西山第二村民小组、禄丰县金山镇官洼社区西山第三村民小组、禄丰县金山镇官洼社区西山第四村民小组、禄丰县金山镇官洼社区西山第五村民小组共同返还原告刘丽洁预付租金20000元，由原告刘丽洁将金山镇官洼社区西山小学场地归还四被告使用。
案件受理费减半收取150元，由四被告共同承担，因原告已预交，现由四被告在履行上述款项时一并支付给原告。
本判决于生效之日起十五日内履行完毕。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 巴丽萍
二〇一五年四月十日
书记员 张 燕