河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0102民初412号
原告：河南新康桥物业服务有限公司，住所地郑州市二七区大学路西、桃园路南9幢1单元5层507-4号。
法定代表人：周巧红，职务总经理。
委托诉讼代理人:牛雪芬，该公司法务人员。
被告：焦蕾，男，1983年4月28日出生，汉族，住郑州市中原区。
原告河南新康桥物业服务有限公司与被告焦蕾物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南新康桥物业服务有限公司委托诉讼代理人牛雪芬、被告焦蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
河南新康桥物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2015年1月1日至2016年12月31日的物业管理费3674.4元；2.请求判令被告按照合同约定每日百分之一的标准向原告支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费止，计算至2017年8月31日为4000元；3.请求判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告所提供物业管理服务的业主，房屋坐落于郑州市××××号康桥上城品5-2-3东户，房屋建筑面积为88.51平方，类型：住宅。2011年1月2日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为康桥·上城品提供物业管理服务。被告需按建筑面积1.73元/㎡/月支付物业管理费，于每季度首月15日内向原告交纳物业服务费。业主逾期交纳物业费，应承担应交总额的日百分之一的逾期违约金，暂计算至2017年8月31日为：4000元。自原告进驻康桥·上城品小区后，原告依照合同约定提供了各项物业管理服务，但被告未依约向原告交纳物业管理费，自2015年1月1日至2016年12月31日，被告共欠物业费3674.4元，欠费期间原告多次对被告进行催收，被告至今仍未履行交费义务，被告拒不交纳物业费的行为已严重侵害了原告及其他业主的合法权益。综上所述，为维护原告的合法权益。现原告特依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，诉至贵院，请求法院判如所请。
焦蕾辩称，一、物业费，双方签订的合同价是1.15元，本人按照合同价标准，依法交到2014年12月份。二、2015年以来，不是我不交物业费，而是按1.15元合同价交纳物业费，物业中心不收。物业中心不收，不等于我不交物业费。三、从2015年元月起，上城品物业服务中心擅自将物业费提高到1.73元。从宣布提价至今，从未向全体业主公示物业费涨价的法律、政策依据，无法律政策依据，应视为违法涨价。四、中原区物价局规定：“郑州市非保障性住房物业服务收费市场开放，实行市场调节价，应按照双方合同约定执行。从2014年12月起，物价部门不再批复非保障性住房物业收费标准。”（后附中原区物价局复函复印件）
中原区物价局讲得明明白白，“实行市场调节价，应按照双方合同约定执行。”这就是说：实行市场调节价，双方应该签订新的物业费合同。由于上城品至今未成立业主委员会，物业中心无法与业主方签订合同，再则，又未与全体业主签订合同。由于没有新的物业费合同书，所以，1.73元物业费标准不成立。
本院经审理认定事实如下：被告焦蕾系郑州市××××号康桥上城品5号楼2单元301号高层住宅的业主。原告河南新康桥物业服务有限公司系于2016年3月22日，经郑州市工商行政管理局二七分局审查，决定准予由河南太平世家物业服务有限公司更名为河南新康桥物业服务有限公司。原河南太平世家物业服务有限公司即原告与被告焦蕾签订《前期物业管理服务协议》中显示，位于郑州市××××号康桥上城品5号楼2单元301号房屋建筑面积为88.76平方米，并约定，原告对该小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；被告依据本协议向原告按时足额交纳物业管理费用和公共分摊费用；第四条就物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用及智能化的费用）及其相应的水电运行费用约定，一、被告交纳费用时间：季首15日内交纳每季度费用；二、住宅按建筑面积每月每平方米1.10元；五、智能化运行维护费，每月每平方米0.05元；八、物业管理服务费用标准按指导价、协议价调整。第十一条违约责任约定，原告违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，被告有权要求原告清退多交费用，退还利息并支付违约金；（自业主提出书面申请之日至原告结算当日，按1%／天支付违约金或诉讼于法律。）被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金，或采取服务限制等措施，甚至诉诸于法律。该协议签订生效后，原告依协议向被告提供物业服务管理义务，被告依协议向原告交纳了2014年12月底前的物业费。2014年9月至同年11月，原告向康桥上城品住宅业主就物业费调整进行了书面征求意见，其中载明，“经对物业服务成本测算，现对原《康桥·上城品前期物业管理服务协议》中的第四条的‘二、住宅按建筑面积每月每平方米1.10元；四、因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米1.10元；五、智能化运行维护费，每月每平方米0.05元’更改为：‘二、住宅按建筑面积每月每平方米1.73元；四、因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米1.73元；第五条删除’其他条款不变，按原协议执行，更改条款从2015年1月1日执行。确认以上内容，请签名，感谢您的配合”。2015年1月9日，郑州市中原区房产管理局作出中原（县、市、区）物［2015］001号《物业服务等级标准确认告知书》，载明，“河南太平世家物业服务有限公司：今收到你公司关于康桥上城品小区（一）综合管理服务；（二）物业共用部位的日常维护和管理；（三）物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理；（四）环境卫生、绿化管理服务；（五）物业管理区域内公共秩序维护，均达到一级物业服务等级标准承诺材料，现予以确认，将作为今后监督管理物业服务活动是否按约履行的依据。”之后，原告从2015年1月1日起按建筑面积每月每平方米1.73元调整康桥上城品小区高层住宅物业管理服务收费标准。对此，该小区业主佟伟中曾向郑州市物价部门举报过原告物业费涨价有关问题。2015年7月28日，郑州市中原区物价局针对佟先生反映的问题答复如下：“康桥上城品小区由河南太平世家物业服务有限公司实施管理，物业收费实行政府指导价。根据郑价公【2014】4号文第十二条规定‘本办法实施前实行政府指导价的住宅小区，继续按原合同约定执行。物业服务企业如需调整物业服务收费标准，可按照本办法的规定，在新制定的政府指导价标准范围内进行调整，并应征得小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。’该物业公司已按照相关规定和程序在房管局认定为一级物业服务收费。根据郑价公【2014】4号文规定郑州市住宅小区物业服务收费政府指导价标准多层一级为0.70元／月／平方米，高层一级为1.73元／月／平方米。多层、高层住宅以基准价为基础，向上浮动幅度不超过10%，下浮不限。该小区物业服务收费在政府指导价标准范围内。”2017年11月13日，郑州市中原区物价局针对张成明、陈付才、李萍反映的康桥上城品物业公司上涨物业费答复如下：“康桥上城品小区由河南太平世家物业服务有限公司实施管理，根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格［2014］2755号）和河南省发展和改革委员会关于转发《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》的通知（豫发改收费【2015】157号），郑州市非保障性住房物业服务收费市场放开，实行市场调节价，应按照双方合同约定执行。自2014年12月起物价部门不再批复非保障性住房物业服务收费标准。”2015年1月1日至2016年12月31日，原告依约履行了物业服务管理义务，被告未向原告交纳物业管理费。
本院认为，原告河南新康桥物业服务有限公司与被告焦蕾签订的《前期物业管理服务协议》,系其双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。该协议签订后，原告为被告涉案房屋所在小区提供了物业管理服务，被告已享受了原告的物业管理服务，应向原告交纳物业管理费用。被告焦蕾自2015年1月16日起，未向原告交纳2015年1月1日至2016年12月31日物业费的行为，属违约行为，应当承担相应的违约责任。虽然原告自2015年1月1日起调整了被告的物业费交费标准，但因原、被告签订的《前期物业管理服务协议》第四条第八项明确约定，物业管理服务费用标准按指导价、协议价调整。且原告在物业费调整前对康桥上城品小区住宅业主就物业费调整进行了书面征求意见，并提供出了已征得该小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，以及将该征求意见结果进行了公示的证据，被告对该证据虽不认可，但未提供出足以推翻原告该证据的相反证据，本院对原告提供的该证据的证明力及所证明的事实予以确认；且原告于2015年1月9日已被房管部门认定为一级物业服务等级，原告于2015年1月1日起，按每月每平方米1.73元调整康桥上城品小区物业费收费标准在政府指导价标准范围内。故原告于2015年1月1日起按每月每平方米1.73元收取被告的物业费，既不违反原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》的约定，也符合《物业管理条例》第十一条第（七）项、第十二条第一至四款的规定，属合法行为。按照被告焦蕾位于郑州市××××号康桥上城品5号楼2单元301号住宅的建筑面积88.76平方米，每月每平方米1.73元物业费收费标准计算，2015年1月1日至2016年12月31日共计24个月，物业费应为3685.3元。原告要求被告支付2015年1月1日至2016年12月31日的物业管理费3674.4元，不违反法律规定，本院应予支持。原告要求被告支付所欠物业费逾期付款违约金，虽然符合法律规定，但原告要求被告按照合同约定每日百分之一的标准支付逾期付款违约金的标准过高，且由于在物业费调整征求意见过程中，原告无证据证明其直接征求过原告本人的意见，故原告在进行物业费调整过程中，也存在不足之处。同时，考虑到原、被告双方仍存在物业管理服务合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖和谅解，为了使原、被告今后能建立起良好的合作关系，和谐、顺利的进行管理服务和生活，原告该项诉讼请求，本院不再予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第十一条第（七）项、第十二条第一至四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第（一）项规定，判决如下:
一、被告焦蕾自本判决生效之日起十日内向原告河南新康桥物业服务有限公司支付2015年1月1日至2016年12月31日的物业费3674.4元。
二、驳回原告河南新康桥物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告焦蕾负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判员 孙淑改
二〇一八年三月十九日
书记员 徐玉倩