江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05201号
上诉人（原审原告）何雪云。
委托代理人傅明华，江苏冠文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）常熟市尚湖房产开发有限公司，住所地江苏省常熟市长江西路虞山林场文化活动中心。
法定代表人陈起宏，该公司董事长。
委托代理人严国军，江苏少平律师事务所律师。
委托代理人朱春雷，江苏少平律师事务所律师。
上诉人何雪云因与被上诉人常熟市尚湖房产开发有限公司（以下简称尚湖公司）合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2014）熟虞民初字第01510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2002年12月15日，国营常熟市虞山林场（常熟市虞山林场资产经营投资公司，出租方）与尚湖公司（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、租赁项目：出租方将座落于长江西路虞山林场文化活动中心商业用房（东幢）6602平方米（含地下车库），出租给承租方使用。二、租赁期限：租赁期限自2004年4月1日起至2035年3月30日止，共计三十年。……三、租金标的及交款期限：1、租金标的：商业用房、场地及基础设施费等按年度租金人民币990300元计算，其中：房屋租金为50万元，场地及基础设施费49.03万元。2、交款期限：租金结算实行先付款后使用的办法，即：签订好本协议付2004年度租金；以后年度租金应在每年1月10日前缴纳下一年度租金。三、其他事项……。
2004年12月16日，尚湖公司（甲方）与何雪云（乙方，委托李建煌签订）签订《协议》一份，载明：“甲方于二00二年十二月十五日与常熟市虞山林场资产经营投资公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定常熟市虞山林场资产经营投资公司将长江西路虞山林场文化活动中心商业用房（东幢）6602平方米（含地下车库）出租给甲方，租赁期限自2004年4月1日起至2035年3月30日止，共计三十年。租金商定为商业用房、场地及基础设施费等按年度租金人民币990300元计算，其中房屋租金为50万元，场地及基础设施费49.03万元。折合年租金150元／平方米。甲方双方就该商业用房租赁权问题达成如下协议：1、底楼324平方米、二楼81平方米，合计405平方米（详见附图）为甲方办公自用。租金按《房屋租赁合同》标准150元／平方米／年由甲方直接付给常熟市虞山林场资产经营投资公司。如甲方将上述部分转租给第三方，应经乙方同意，租金净收入按60%：40%分成。2、扣除甲方自用部分后的其余6197平方米面积为甲乙双方共同租赁部分，双方同意转租给锦星宾馆使用，期限为2004年5月8日至2014年5月7日止，共计十年。甲乙双方对锦星宾馆的投资比例为60%：40%，即甲方3718平方米，乙方2479平方米。租金由锦星宾馆按150元／平方米／年直接付给常熟市虞山林场资产经营投资公司。锦星宾馆所产生的效益甲乙双方按投资比例分配。3、锦星宾馆租赁期满十年后，如果继续经营且股东及股权不变，则按上述（2）的规定继续租赁，租期由双方另行约定。若锦星宾馆解体或股东、股权发生变化，则双方应按当时市场水平重新商定租金标准，但甲乙双方的租赁比例仍为60%：40%。产生的转租收益也按此比例分配，共同租赁权部分6179平方米应整体出租，甲乙任一方不得单独将租赁权内的面积租赁给第三方。”
常熟市金樽大酒店有限公司（以下简称金樽酒店）于2011年4月6日经工商部门登记成立。尚湖公司（出租方）与金樽酒店（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、租赁项目1、出租方同意出租座落于长江西路106号（锦星宾馆一层东区）给承租方作为独立经营的餐厅。2、出租方租予承租方使用的房屋的营业面积为一层东区营业厅730平方（约30米＊25米）、地下厨房约144平方（约12米＊12米）、库房间1间、附房间及相关设备。二、租赁期限自2011年1月28日至2016年2月28日，共计伍年。……三、租金和缴纳租金方法年租金35万，租金每半年缴纳一次，即：每年2月底及8月底前付款。本合同不含相关税金，如承租方需要正规发票，须另加税金5.55%。……该合同履行过程中，金樽酒店交付了2011年1月28日至2012年1月27日的租金35万元，交付了2012年1月28日至2013年1月27日的租金35万元，后因经营亏损，至2013年12月27日不再租赁，对2013年1月28日至2013年12月27日的租金只交纳了半年租金175000元。上述共计交付尚湖公司租金875000元。2014年2月17日，尚湖公司（出租方）与王任明（常熟市虞山镇荣春饭店，以下简称荣春饭店，承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、租赁项目1、出租方同意出租的房屋座落于长江西路106号（锦星宾馆一层）。2、出租方租予承租方使用的房屋的营业面积为一层东侧营业厅520平方（29米＊18米）、地下厨房约144平方（约12米＊12米）、库房间、附房间。二、租赁期限自2013年12月28日至2014年12月31日，共计1年。自2015年1月1日至2015年12月31日，共计1年。自2016年1月1日至2016年12月31日，共计1年。……三、租金和缴纳租金方法年租金为25万元，根据先付后用原则，双方约定：2014年3月1日前交租金12.5万元；2014年7月30日交租金12.5万。2015年1月15日前交租金12.5万；2015年7月15日前交租金12.5万；2016年1月15日前交租金12.5万元；2016年7月15日前交租金12.5万。本合同租金不含税金，如承租方需要正规发票，须另加税金5.6%。荣春饭店交付了2013年12月28日至2014年12月27日的租金25万元。
一审审理中，金樽酒店出具的《关于租金相关情况的说明》称：向尚湖公司租赁使用长江西路106号房屋的具体位置和面积为一层东区营业厅730平方米，地下厨房144平方米，库房一间30平方米，附房间50平方米及相关设备，共租用房屋954平方米。双方约定按租用的房屋面积平均计算租金，即不论房屋部位和使用功能，每平方米租金标准是一样的，年租金为35万元。因经营亏损，在2013年12月27日之后不再租赁，期间共交纳租金875000元，其中前二年全额交纳，2013年1月28日至2013年12月27日期间交纳175000元。荣春饭店出具的《关于租金相关情况的说明》称：向尚湖公司租赁使用的具体位置和面积为一层东区营业厅520平方米，地下厨房144平方米，库房一间30平方米，附房间50平方米及相关设备，共租用房屋744平方米。双方约定按租用的房屋面积平均计算租金，即不论房屋部位和使用功能，每平方米租金标准是一样的，年租金为25万元。在承租后，交纳了2013年12月28日至2014年12月27日的租金25万元。
一审审理中，原审法院进行了现场勘查，情况如下：双方当事人2004年12月16日《协议》附图中二层81平方米的房屋，现状是会议室，未发现转租；附图中一楼324平方米现状是转租给荣春饭店使用。
一审审理中，何雪荣向原审法院提出申请，认为尚湖公司在审理过程中拒绝提供房屋的转租信息，故申请对尚湖公司在转租本案所涉房产期间的租金标准进行委托评估。之后，尚湖公司向原审法院提供了转租合同及收取租金等资料。
上述事实，有房屋租赁合同、协议、李建煌关于代签协议的说明、工商登记信息、转租合同、交付租金的发票和进账单、次承租人出具的情况说明、当事人陈述等在案佐证。
原审原告何雪云的诉讼请求为：判令尚湖公司向何雪云支付租金收入150万元人民币，诉讼费、保全费由尚湖公司承担。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方当事人于2004年12月16日订立的《协议》中关于附图上一楼324平方米和二楼81平方米转租租金净收入分配的约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应当按照该约定履行自己的义务。该协议中载明，常熟市虞山林场资产经营投资公司将长江西路虞山林场文化活动中心商业用房（东幢）6602平方米（含地下车库）出租给尚湖公司，租赁期限自2004年4月1日起至2035年3月30日止，共计三十年。租金商定为商业用房、场地及基础设施费等按年度租金人民币990300元计算，其中房屋租金为50万元，场地及基础设施费49.03万元。折合年租金150元／平方米。双方就该商业用房租赁权问题约定，底楼324平方米，二楼81平方米，合计405平方米（详见附图）为尚湖公司办公自用，租金按《房屋租赁合同》标准150元／平方米／年由尚湖公司直接付给常熟市虞山林场资产经营投资公司。如尚湖公司将上述部分转租给第三方，应经何雪云同意，租金净收入按60%：40%分成。因此，在尚湖公司转租期间，尚湖公司应将收取的转租租金按上述约定分配给何雪云40%的净收入。现尚湖公司将其中的底楼324平方米转租，在转租给金樽酒店期间，共收取两年半的转租租金875000元，按转租总面积954平方米计算，尚湖公司应交纳给出租人的相应面积的租金357750元（150元／平方米／年×954平方米×2.5年），954平方米面积的转租净收入为517250元，其中324平方米的转租净收入应为175670元。尚湖公司在转租给荣春饭店期间，已收取一年的转租租金25万元，按转租总面积744平方米计算，尚湖公司应交纳给出租人的相应面积的租金为111600元（150元／平方米／年×744平方米×1年），744平方米面积的转租净收入为138400元，其中324平方米的转租净收入应为60271元。上述总计转租净收入235941元，尚湖公司应分配给何雪云40%的转租净收入94376.4元。综上，对何雪云要求尚湖公司支付转租租金收入150万元的诉讼请求，原审法院予以部分支持，即尚湖公司应支付何雪云40%的转租净收入94376.4元，其余部分因缺乏事实和法律依据，不予支持。关于何雪云提出的评估申请，因尚湖公司在审理过程中已经提供了转租房屋的资料，且双方应当按照协议的约定来对实际收取转租租金的净收入按比例进行分配，故对何雪云的评估申请，原审法院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，原审法院判决：一、常熟市尚湖房产开发有限公司给付何雪云943**.4元，于判决生效之日起十日内履行。二、驳回何雪云的其他诉讼请求。案件受理费18300元，保全费5000元，合计23300元，由何雪云负担21834元，由常熟市尚湖房产开发有限公司负担1466元。
上诉人何雪云不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决对房屋转租的租金成本计算错误，属于认定事实错误。尚湖公司与常熟市虞山林场资产经营投资公司签订的《房屋租赁合同》明确约定，商业用房面积为6602平方米，商业用房、场地及基础设施年租金合计990300元，其中房屋租金50万元。所以，根据房屋的租金总额计面积计算，本案所涉房屋的租金成本为75.7元／平方米／年，而非原审判决认定的150元／平方米／年。二、原审判决适用法律错误，双方在《协议》中约定由锦星宾馆使用的部分，尚湖公司转租获得的收益同样应当由双方按照约定比例分配。首先，根据《协议》的约定，涉案房屋是双方共同承租，仅是以尚湖公司的名义与出租方签订合同，所以因房屋转租所产生的收益何雪云有权参与分配。其次，如该部分转租收益不在本案中一并处理，何雪云将另行起诉，增加讼累。综上，请二审法院撤销原审判决，改判尚湖公司向何雪云支付租金收入150万元；一审、二审诉讼费用由尚湖公司承担。
被上诉人尚湖公司辩称：根据尚湖公司与常熟市虞山林场资产经营投资公司签订的《房屋租赁合同》中的约定，无论是房屋的租金还是场地基础设施费用，均是尚湖公司在使用租赁的6602平方米房屋时必须承担的成本，对此，何雪云在诉状中表述“折合为年租金150元／平方米”，可见何雪云在起诉时对成本已经明确并认可。何雪云起诉的依据是双方协议中对尚湖公司使用的楼下324平方米、楼上81平方米转租所得净收入进行分配的约定，其诉讼请求也仅针对该部分转租收益，不包括对锦星宾馆使用部分的转租收益，何雪云该项上诉请求已经超出二审审查范围。故何雪云两项上诉理由均无事实和法律依据，请求二审法院维持原判。
二审查明的事实与原审法院查明事实一致。
二审另查明，何雪云在一审诉状中称：双方2004年协议约定底楼324平方米、二楼81平方米由尚湖公司使用，若转租须经何雪云同意，租金净收入按照比例分配，协议履行过程中，尚湖公司将上述房屋转租，一直未将租金收入分配给何雪云，故诉至法院要求对转租租金收入进行分配，主张可得租金收入150万元。2015年7月2日原审法院第二次庭审中，何雪云表示根据尚湖公司提交的转租合同，转租房屋不仅包括约定尚湖公司自用的部分，对于超出自用部分的房屋转租收入同样主张在本案中分配，包含在原诉请的150万元中。
二审中，双方确认锦星宾馆系双方共同投资设立，目前仍在经营，股东及股权未发生变化。何雪云认为转租给金樽酒店及荣春饭店的地下厨房、库房、附房间属于场地及附属设施，在承租的商业用房6602平方米面积之外。尚湖公司对此不予认可，尚湖公司认为无论是房屋还是场地、附属设施，尚湖公司都要统一交纳租金。
本院认为：何雪云与尚湖公司2004年签订的《协议》是双方真实意思表示，协议中约定如尚湖公司将自用的底楼324平方米，二楼81平方米部分房屋转租第三人，所得租金净收入应与何雪云按60%：40%的比例分成，现已查明该部分房屋确实存在转租情况，故何雪云诉请就租金净收入进行分配有合同依据，应予支持。目前双方的争议焦点在于：一、对于转租房屋尚湖公司的租金成本如何计算；二、尚湖公司自用面积以外房屋转租的净收入是否应当按照比例分配。
对于租金成本的计算标准，150元／平方米／年是双方在《协议》中明确的针对自用部分尚湖公司需向常熟市虞山林场资产经营投资公司交纳的租金标准，该标准也是根据尚湖公司与常熟市虞山林场资产经营投资公司签订的《房屋租赁合同》得出，符合合同约定，原审判决按照150元／平方米／年的标准结合转租房屋总面积及收取租金的年限计算尚湖公司的租金成本并无不当。何雪云认为转租涉及的地下厨房、库房、附房间不包含在商业用房6602平方米面积之内，未提供证据证明，本院不予采信。
对于尚湖公司自用面积以外房屋转租的净收入，何雪云认为也应按照协议约定比例进行分配，但何雪云起诉依据的协议约定仅涉及尚湖公司自用部分。《协议》中约定，除尚湖公司自用的405平方米之外，其余6197平方米房屋转租给锦星宾馆使用，转租期限为十年，期满后如果锦星宾馆继续经营且股东、股权不变，双方另行约定租期由锦星宾馆继续租赁；如锦星宾馆解散或股东、股权变化，租金标准另行确定，产生的转租收益仍按照租赁比例60%：40%进行分配，6197平方米应整体出租。根据上述约定，对锦星宾馆使用部分的转租收入进行分配有前提条件，目前锦星宾馆仍在继续经营，股东及股权也未发生变化，何雪云要求对转租收入按照租赁比例进行分配尚不满足协议约定的条件，本院不予支持。
综上，上诉人何雪云的上诉主张均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18300元，由上诉人何雪云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 张维雯