辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽02民终1377号上诉人（原审原告）：大连佳宜物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区兰田街1-1号。法定代表人：张海玲，总经理。委托诉讼代理人：张敏，女，该公司职员。委托诉讼代理人：田鑫，女，该公司职员。上诉人（原审被告）：张军，男，1969年10月29日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：姜维，辽宁东亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张康兄，辽宁东亚律师事务所律师。上诉人大连佳宜物业管理有限公司（以下简称佳宜公司）、张军物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初6776号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人佳宜公司委托诉讼代理人张敏、田鑫，上诉人张军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳宜公司上诉请求：撤销大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初6776号民事判决书，改判张军支付欠缴物业费12485.38元（2013年9月1日至2017年12月31日）及违约金3371.03元，合计15856.41元。事实和理由：1.一审法院认定佳宜公司”弃管”小区一个月，不符合事实，且对此没有证据予以证明，不应据此减免一个月物业费。2.佳宜公司与张军签订的临时管理公约约定了违约金条款，张军逾期交纳物业费应适用违约金条款，张军应按欠费金额的日千分之三支付违约金，一审法院以佳宜公司物业服务瑕疵为由不支持违约金，适用法律错误。针对佳宜公司的上诉请求，张军辩称，不同意佳宜公司的上诉请求，理由为：物业费过高，同一个小区同一种物业服务，一期房屋是物业费是每平方米0.55元，二期房屋物业费是每平方米1.8元，佳宜公司按照每平方米1.8元收取物业费没有收费依据。张军上诉请求：撤销大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初6776号民事判决书，改判驳回佳宜公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.2013年9月至2015年11月期间的物业费超过诉讼时效，佳宜公司提交的照片不能证明其向张军催缴了物业费。2.佳宜公司主张的物业费过高，其服务资质为三级，按照《大连市物业服务收费管理实施细则》第七条、第八条规定，应按照每平方米0.4元至0.7元收取。3.上诉人产权证记载建筑面积为87.82平方米，套内面积76.12平方米，结合司法实践及产权证的公示力，赠送面积不应收取物业费。张军出具的案涉承诺书并非本人真实意愿，系交房时被胁迫签订。4.佳宜公司的物业服务有严重瑕疵，小区至今未通煤气，绿化率太低，案涉房屋屋顶漏雨，佳宜公司拒绝修缮。针对张军的上诉请求，佳宜公司辩称，不同意张军的上诉请求，理由为：1.佳宜公司已经取得收费资格，并根据双方签订的物业合同有权收取物业费。2.关于收费标准。小区一期是2004年5月对小区进行物业管理，二期是2012年5月对物业进行管理，期间接近十年，佳宜公司在定价时从市场行情角度调查、分析认为收费标准合理，佳宜公司本着二期面积比较小，管理不能减少标准项的角度，物业费按照每平方米收取1.8元，该标准合情合理，且佳宜公司以该标准收取物业费是亏损运行的。二期的总面积小，房价高，佳宜公司对二期的管理服务、投入力度及服务标准均高于一期。佳宜公司向一审法院起诉请求：请求判令张军向佳宜公司支付2013年9月至2017年12月欠缴的物业费12485.38元及违约金3371.03元，合计15856.41元。一审法院认定事实：张军系大连市沙河口区兰韵街20号1单元12楼1号房屋业主，房屋产权面积87.72平方米，赠送48.11平方米。2012年5月1日，佳宜公司（乙方、受委托方）与大连合金房地产开发有限公司（甲方、委托方）签订《万合新街坊前期物业管理委托合同》，约定由佳宜公司为张军案涉房屋所在的小区提供物业服务。委托管理期限自本合同生效之日起至业主委员会与乙方签订的物业管理服务合同生效之日止。物业管理服务费按住宅房屋建筑面积每月每平方米1.8元，入住时预收一年，物业产权人、使用人逾期未能足额交纳物业管理服务费的，从逾期之日起，每逾一日，按应缴金额的0.3%缴纳滞纳金。2012年9月17日，张军签署了《承诺书》，确认已详细阅读”大连合金房地产开发有限公司制定的《万合新街坊业主临时管理公约》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理公约，该公约约定物业费的收费标准为（含电梯费）住宅按建筑面积每月每平方米1.8元，物业费每季度交纳一次，首季度的物业费，业主于房屋交付使用前交纳，以后每季的物业费，业主必须于每季度首月1-10号内缴纳，未按时缴纳物业服务费、代收代缴费用等任何一项费用的，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日3‰的滞纳金，物业管理企业有权督促其限期缴纳，超过3个月仍不缴纳物业费、代收代缴费的，有权采取书面通知等措施予以催缴。佳宜公司按上述约定履行了物业服务义务，但2014年10月13日，佳宜公司对该小区弃管。2012年9月17日，张军签署《承诺书》，承诺阴影部位增加面积48.11平方米供暖费、物业费由承诺人按供暖公司、物业公司的要求正常交纳。2012年9月29日，张军按135.83平方米、物业费1.8元每平方米缴纳一年的物业费2934元。但自2013年9月29日起至2017年12月31日，张军尚欠佳宜公司物业费共计12485.49元（135.83平方米×1.8元/月/平方米×51个月零2天），至今未缴纳。佳宜公司于2015年4月15日、2017年3月17日通过在张军房屋单元门上、住房门上张贴《催缴物业费通知单》、《通知》、《关于催缴物业费的温馨提示》等方式催缴物业费，而张军至今未向佳宜公司交纳2013年9月29日起至2017年12月31日物业费共计12485.49元。一审法院另查，张军小区未成立业主委员会。2016年4月20日，大连市国土资源和房屋局颁发《资质证书》，载明准予从事物业管理活动时间为2004年2月23日。2017年2月23日，佳宜公司在大连市物价局备案，载明物业服务收费标准为1.8元/月/平方米（含电梯费）。一审法院认为，佳宜公司与大连合金房地产开发有限公司签订的《万合新街坊前期物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，合法有效，对佳宜公司、张军双方具有约束力。佳宜公司依据合同为张军涉案房屋所在小区提供物业服务，张军作为小区业主接受物业服务，理应及时向佳宜公司交纳物业费。而张军自2013年9月29日起至2017年12月31日期间的物业费共计12485.49元至今未向佳宜公司缴纳，现佳宜公司要求张军给付欠付的物业费的诉讼请求合理，但2014年10月13日，佳宜公司对该小区弃管，根据（2015）沙民初字第5617号民事判决书，佳宜公司对因弃管一个月，扣除一个月的物业费事宜未提出异议，据此，本案亦扣除一个月物业费。因此，2013年9月29日起至2017年12月31日期间张军应缴纳的物业费为12240.99元；关于佳宜公司主张张军支付逾期交费违约金的请求，一审法院认为，张军未交纳物业费系由于与佳宜公司在物业服务等问题上存在纠纷，并非无故拒交，故对于佳宜公司该项诉讼请求，不予支持。佳宜公司服务对象为小区内全体业主，张军可通过业委会等其他方式主张自己的权利，张军以此拒交物业费会影响到物业服务企业的服务质量，影响广大业主的利益，包括已交费业主利益以及张军自身利益。故张军以物业服务存在一些问题为由拒交物业费的抗辩理由不能成立，不予采纳。关于张军抗辩称已过民事诉讼时效的问题，因佳宜公司已举证证明其于2015年至2017年期间以在张军涉案房屋门上、单元门上张贴《催缴物业费通知单》《通知》《关于催缴物业费的温馨提示》等方式向张军主张过物业费，佳宜公司已尽到了相应的提示性义务，应属时效中断情形，故对于张军上述抗辩意见，不予采纳；关于张军抗辩称佳宜公司收费没有合法依据，因收费许可属行政部门管理范畴，张军对此有异议可到相关部门另行告诉，故对张军该项抗辩意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条之规定，一审法院判决：一、张军张军于判决生效之日起十日内给付佳宜公司2013年9月29日起至2017年12月31日期间的物业费12240.99元；二、驳回佳宜公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费196元（佳宜公司已预付），退回佳宜公司98元，由张军负担98元，给付时间同上。本院二审期间，佳宜公司提交证据：1.大连市物价局、大连市财政局联合下发的大价发[2015]32号文件，拟证明自2016年开始取消收费许可证制度，佳宜公司有权收取物业费。2.大连市物价局、大连市公安局、大连市国土资源和房屋局联合下发的大价发[2016]19号文件，拟证明小区物业费按照业主和物业公司签订的合同收取，收取物业费的房屋面积按照实际的面积计算，张军在上诉状中提到的《大连市物业服务收费管理实施细则》已经废止，物业费的标准不按照物业资质等级收取。张军的质证意见是：对真实性没有异议，对于证明内容有异议，张军与佳宜公司是2013年签订的合同，既然佳宜公司认可收费是备案许可制，当时张军与佳宜公司签订合同时佳宜公司没有收费许可资质。本院认为，佳宜公司提交的上述证据具有真实性、合法性，且与本案有关，本院予以采信。本院经审查，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，佳宜公司与大连合金房地产开发有限公司签订的《万合新街坊前期物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，合法有效，对佳宜公司、张军双方具有约束力。佳宜公司依据合同为张军涉案房屋所在小区提供物业服务，张军作为小区业主接受物业服务，应及时向佳宜公司交纳物业费。本案二审焦点问题是：1.佳宜公司诉请张军支付2013年9月至2015年11月期间的物业费，是否超过诉讼时效；2.佳宜公司按照每平方米1.8元收取物业费有无事实及法律依据；3.佳宜公司对房屋赠送面积收取物业费，有无事实及法律依据；4.一审判决减免张军一个月物业费、不支持佳宜公司关于违约金的诉请，是否正确。关于第一个焦点问题，本院认为，从佳宜公司提交的照片中明确可以看出佳宜公司已在张军房屋所在小区楼房单元张贴了催缴通知，且房号亦系案涉房屋实际房号，张军作为业主在出入楼房单元时，理应看到物业费催缴通知，且其已自认其家属一直在案涉房屋居住，现其又辩称未看到催费通知，显然不符合常理。故对张军主张2013年9月至2015年11月期间的物业费超过诉讼时效，本院不予支持。关于第二个焦点问题，本院认为，案涉前期物业管理委托合同及业主临时管理公约中已明确约定并记载物业费按照每平方米1.8元收取，佳宜公司已向包括张军在内的小区业主提供了物业服务，其有权按照该标准收取物业费，其在本案主张张军按此标准支付物业费，有事实及法律依据。至于张军主张佳宜公司不具有收费资质，即便有资质也应按照三级服务资质收费，本院认为，如前所述，佳宜公司已为包括张军在内的案涉小区业主提供物业服务，则张军应履行给付物业服务费的合同义务；而物业服务收费许可属于行政部门管理范畴，物业公司是否有物业收费许可资质，并不能成立业主拒绝交纳物业费法定理由。故张军该等主张，本院不予支持。关于第三个焦点问题，本院认为，案涉张军出具的承诺书系其本人签字，其本人对此并无异议，其主张非其本人意愿签署，其在交房时被胁迫签署，但其并未提交证据予以证明，且其亦未在法定期间内主张该承诺书应予撤销，故对其出具的承诺书的效力，应予认定有效。佳宜公司依据张军出具的案涉承诺书，收取房屋赠送部分的面积，有事实及法律依据。关于第四个焦点问题，本院认为，佳宜公司自认其确实被迫暂停运行案涉小区，无论该情况原因是否系其被迫，均不能否定佳宜公司确实存在对案涉小区暂停管理的事实。一审法院综合考虑本案实际情况，减免张军一个月物业费，并不支持佳宜公司关于违约金的主张，并无不当。综上所述，上诉人佳宜公司、张军的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费196元，由上诉人大连佳宜物业管理有限公司负担98元，上诉人张军负担98元。本判决为终审判决。审判长 薛 辉审判员 孙文英审判员 周欣宇二〇一八年三月八日书记员 张 宁