济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历城民初字第2681号
原告（反诉被告）姬脉心，女，汉族，现住济南市。
委托代理人周亮，山东胜远律师事务所律师。
被告（反诉原告）徐宝忠，男，汉族，住济南市。
委托代理人路迅，山东科创律师事务所律师。
委托代理人乔智，男，汉族，住济南市。
第三人济南市历城区华山街道办事处东扬家庄村民委员会，住所地济南市。
法定代表人代合，村主任。
原告姬脉心诉被告徐宝忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月10日立案受理后，依法适用简易程序审理，由审判员马悦静独任审判，于2013年11月19日、2013年12月9日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人周亮，被告徐宝忠及其委托代理人路迅、乔智到庭参加诉讼。第一次开庭期间，被告徐宝忠当庭提起反诉，本院经审查合并审理。第二次开庭后，本院根据查明的案件情况，依法追加济南市历城区华山街道办事处东扬家庄村民委员会（以下简称东扬村委会）作为第三人参加诉讼，于2014年3月30日第三次公开开庭进行了审理，原告姬脉心及其委托代理人周亮，被告徐宝忠及其委托代理人路迅到庭参加诉讼，第三人东扬村委会经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告姬脉心诉称，2010年5月31日，原被告签订《租赁协议》，原告将位于济南市工业北路黄台电厂路口向北500M处北车间及小平房6间出租给被告徐宝忠使用，租赁期限为10年。2013年3月4日，原被告签订《租赁补充协议》对租金作了相应变更。现被告徐宝忠并没有按合同约定履行义务，至起诉日止被告徐宝忠已经拖欠原告姬脉心租金三个多月。原告姬脉心多次催要未果，且被告徐宝忠继续占用，不肯搬离。因认为双方签订的《租赁协议》及《租赁补充协议》均无效，请求法院判令被告徐宝忠返还租赁房屋，支付拖欠的三个月房屋租金2500元（暂计算至2013年9月30日，实际要求计算至返还房屋之日）。
被告徐宝忠辩称，被告徐宝忠并未违约，而是原告姬脉心违约，姬脉心在未经徐宝忠同意的情况下擅自增加房租，徐宝忠没有同意，姬脉心即采取故意拖延不收房租等手段，想故意造成徐宝忠违约。由于姬脉心计算房租不准确，姬脉心起诉时徐宝忠已经交纳的房租还没有到期，请求法院驳回姬脉心的诉讼请求。
第三人东扬村委会述称：本案与我单位无关，此地块是建设用地，但我村没有证，可以在土管所查询得到。我们与姬脉心的合同会继续履行。
反诉原告徐宝忠诉称，2010年5月31日双方签订了《租赁协议》，对房屋租赁范围、期限和租金等做出了明确约定。徐宝忠在使用租赁房屋时依据合同约定在院内自建西屋81平方米。随后姬脉心提出变更租赁房屋的要求，双方于2013年3月4日签订了《租赁补充协议》。但是姬脉心在当年6月份在没有与徐宝忠协商的情况下擅自提高房屋租金，并采用故意不收房租、威胁徐宝忠等手段，想要迫使徐宝忠搬走，其行为构成严重违约，请求法院判令反诉被告姬脉心支付违约金21900元（按两年房租计算），支付徐宝忠建设房屋费用35800元（包括建房费用及7年未使用损失），反诉被告姬脉心继续履行房屋租赁合同。
反诉被告姬脉心辩称，依照《租赁合同》第五条的约定，房屋租金一年一交，且提前一个月交纳下月租金，属于先交费后使用。反诉被告于2013年10月份起诉，无论依据原合同2013年6月8日交纳下年度租金，还是依据补充协议2013年3月4日缴纳租金，徐宝忠都处于违约的状态。即使依照补充协议的约定原有的剩余租金转入后续租金使用，其剩余租金金额也不足一年，应当补足一年，反诉原告徐宝忠违约，无权要求姬脉心承担违约责任。徐宝忠要求的建设房屋使用费没有事实及法律依据，其要求姬脉心赔偿房屋建设费用及未使用损失的第二项请求，与要求姬脉心继续履行合同的第三项请求相互矛盾，请求法院驳回其诉讼请求。
经审理本院认定，2010年5月31日，原被告签订《租赁协议》一份，协议约定姬脉心将位于济南市工业北路黄台电厂路口向北500米处，北车间及小平房6间，出租给徐宝忠使用，租用十年，从2010年6月8日起至2020年6月8日止。双方约定租金为第一年2万元，从第二年开始每年递增10%，六年后不再递增（均按第六年价格执行）。协议第五条约定：租金先交款后使用，每年交一次，提前一个月交纳，如乙方（徐宝忠）不能按时交纳租金，甲方（姬脉心）有权解除协议，停止乙方使用。并追究经济损失责任，增收5%的滞纳金。第十条约定：乙方（徐宝忠）可以在院内建设厂房，甲方（姬脉心）不收租赁费（但设计方案必须通过甲方同意），合同期满后归甲方所有，合同期内因集体或国家占用地，地上物补偿按使用比例归乙方所有，如乙方不建甲方也可以在院内建房出租。因姬脉心将出租给徐宝忠的部分房屋收回进行改造，2013年3月4日，双方签订《租赁补充协议》一份，协议说明：2013年甲方（姬脉心）提出将租赁给乙方（徐宝忠）的北车间拆除，将北面两间平房作为车间租与乙方（徐宝忠），租赁期间自2013年3月起至原合同到期日止。双方变更部分协议内容：租用范围更改为北面两间平房、原6间平房。租金更改为由于租用范围更改，自2013年3月8日起，第一年租金10950元，第二年租金12045元，第三年租金13250元，三年后不再递增（均按第三年价格执行）。协议并确认，院内西屋为徐宝忠个人所建，甲方（姬脉心）不收取房租，合同期满后房屋归甲方所有。同时说明第一年收10000元整作为房租，950元为搬迁费用。
原被告签订《租赁协议》后，被告徐宝忠于2012年自行在院内加盖部分房屋。反诉原告徐宝忠要求原告姬脉心对此给予赔偿。反诉原告徐宝忠提交其与李延贵签订的房屋建设合同一份，及李延贵的收条2张，主张徐宝忠为在院内建房支付建房费用25800元，反诉被告姬脉心对此费用不予认可。
原被告均认可在《租赁协议》签订后，被告徐宝忠根据协议约定交纳了租金。被告徐宝忠提交2012年7月11日原告之夫董庆金的租金收据1份，金额为24200元，并提交原告儿媳常秋荣2013年3月11日代写的材料1份，说明剩余房租转入新协议中。并陈述根据原协议及补充协议约定的年租金分别计算出月、日租金水平，将按照原协议交纳的租金计算至2013年3月4日还剩6900多元，按照补充协议约定的租金水平，应当折算至2013年10月21日。原告姬脉心主张按照补充协议约定，租金可使用到2013年10月21日，自己在2013年10月起诉并无不当，且被告徐宝忠没有补足一年租金属于违约。
反诉原告徐宝忠主张姬脉心单方面增加房租，提交了徐宝忠与姬脉心之夫董庆金的手机短信若干及书面材料一份，其中说明徐宝忠承租房屋的土地是租用的东扬村的，因为东扬村提高了土地租金，如果按照原来约定的价格每年姬脉心入不敷出，要求将租金提高到每年1.9万，并称“你在我这里想叫你走还不容易吗？”。反诉被告姬脉心主张不能确定以上为董庆金所为，且董庆金并非姬脉心，他的意思表示不能认定为姬脉心的意思表示。反诉原告徐宝忠主张姬脉心不接受房租蓄意造成徐宝忠违约，提交了自己发给董庆金的信息，其中有“姬姨，我是小徐，房租早就给你们准备好，你们说身体不好，有病在身一直不过来拿房租，说让你们孩子过来拿，也一直不过来，给你们打电话也不接。究竟什么原因？希望我们都能遵守合同，按合同执行。”
原告姬脉心出租的房产系其租赁济南市历城区东扬村的土地建设，占用的土地系集体土地，房屋建设没有经过任何审批手续。原告姬脉心在审理中，认为双方签订的《租赁协议》及《租赁补充协议》均无效，被告徐宝忠坚持认为合同有效应当得到履行。
被告徐宝忠加盖的房屋也未进行任何审批。根据原被告签订的《租赁协议》约定，原告姬脉心同意被告徐宝忠在院内加盖房屋，双方确认徐宝忠也确实加盖了房屋，原告姬脉心虽然对被告徐宝忠提交的加盖房屋的合同和支出情况不予认可，但被告徐宝忠提交的建房合同、收条等与双方签订的《租赁协议》、《租赁补充协议》相印证，能够证实被告徐宝忠的主张。
被告徐宝忠于2014年1月16日起未在争议的租赁房屋处进行经营，徐宝忠主张，在2014年1月16日，原告姬脉心到租赁房屋处对徐宝忠的自建房屋进行了损坏，拆除了房顶。徐宝忠提交了1月16日的照片6张，并陈述因为姬脉心等人的破坏行为，徐宝忠报警，派出所民警将姬脉心及其他人员带到了派出所进行了询问，之后以在诉讼过程中为由未予处理。姬脉心当庭陈述，因为徐宝忠不交房租，自己拆了徐宝忠加建房屋的部分房顶，徐宝忠何时停止经营自己不知道，姬脉心也提交4张2014年3月19日拍摄的照片，照片内容与徐宝忠提交照片一致。根据照片可见，徐宝忠已经停止经营，其自建的房屋房顶的彩钢板被拆毁，房屋无法使用。
本院认为，原被告签订的《租赁协议》及之后的《租赁补充协议》，涉及的房屋均系未经批准而建设的房屋，依照法律规定，两协议均属无效合同。合同无效，原告姬脉心要求被告徐宝忠返还房屋，本院予以支持。合同无效，对反诉原告徐宝忠要求反诉被告姬脉心承担违约金，及继续履行合同的请求不予支持。原被告对房屋系未经批准而建设的情况均明知，故应当对合同无效负同等责任。双方签订的协议无效，原告姬脉心不得据此向被告徐宝忠主张租金，但对于已经发生的使用费部分，本院参照之前双方确定的价格计算支持，对于未发生的部分，本院不予支持。被告徐宝忠交纳的2012年6月8日至2013年6月7日的使用费为24200元，至双方《租赁补充协议》约定自2013年3月8日起变更为10950元／年（第一年费用，之后每年递增），并说明第一年收10000元费用，950元为搬迁费用，即2013年3月8日至2014年3月7日为10000元／年，依照24200元／年计算，至2013年3月8日，被告徐宝忠交纳的使用费尚余6050元，依照10000元／年计算，6050元使用费可使用至2013年10月15日。被告徐宝忠应当交纳2013年10月15日之后已经发生的使用费。2014年1月16日之后，因姬脉心与他人对徐宝忠的自建房屋实施了损毁行为，导致其无法使用，对2014年1月16日之后的使用费，本院不予支持。反诉原告徐宝忠主张的房屋已经加盖，应当根据双方过错程度分担扩建造价费用。根据双方的约定，原被告的租赁协议共10年，从2010年6月8日起至2020年6月8日止，被告徐宝忠加盖的房屋在租赁结束后归原告姬脉心所有，其在2012年底到2013年初加盖完毕，依照协议可使用约7年半，至今已经使用约1年，应当计算折旧。被告徐宝忠虽然经原告姬脉心同意加建房屋，但房屋未经合法审批，双方均有过错，应当对此进行分担，原告姬脉心承担折旧后50%的房屋建设费用为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐宝忠支付原告姬脉心房屋使用费2500元（2013年10月16日至2014年1月15日），于本判决生效之日起三十日内支付。
二、被告徐宝忠于本判决生效之日起三十日内，腾出姬脉心建设的位于济南市工业北路黄台电厂路口向北500米处的院落一处，包括北平房2间、小平房6间及西屋一处，并将房屋院落交付原告姬脉心。自本判决生效之日起至腾房之日的房屋使用费，以10000元／年同时计付。
三、反诉被告姬脉心赔偿反诉原告徐宝忠房屋建设费用损失11180元【（25800-25800÷7.5年）×50%】，于本判决生效之日起三十日内支付。
四、驳回反诉原告徐宝忠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本诉案件受理费650元，由原告姬脉心负担325元，被告徐宝忠负担325。反诉案件受理费620元，由反诉原告徐宝忠负担310元，反诉被告姬脉心负担310元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 马悦静
审 判 员 徐 肃
代理审判员 刘修义
二〇一四年三月二十六日
书 记 员 吕素敏