河北省新乐市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民再字第00009号
原审原告张兵臣。
委托代理人梁瑞玲，河北嘉园律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原审被告李翠英。
委托代理人刘立杰、尚永攀，均系河北马倍战律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原审原告张兵臣与原审被告李翠英租赁合同纠纷一案，正定县人民法院于2008年8月20日作出（2008）正民一初字第30218号民事判决，宣判后，原审被告李翠英提出上诉，石家庄市中级人民法院于2009年5月31日作出（2008）石民二终字第01387号民事裁定，撤销原判，发回正定县人民法院重审本案。正定县人民法院于2009年12月10日作出（2008）正民一初字第30218－1号民事判决，宣判后，原审被告李翠英提出上诉，石家庄市中级人民法院于2010年5月14日作出（2010）石民二终字第00357号民事判决，驳回上诉，维持原判。在二审判决生效后，原审被告李翠英向河北省高级人民法院提出申诉，河北省高级人民法院于2010年9月24日作出（2010）冀民申字第1470号民事裁定，指令石家庄市中级人民法院再审本案。石家庄市中级人民法院于2011年6月16日作出（2011）石民再终字第00129号民事裁定，撤销该院（2010）石民二终字第00357号民事判决和正定县人民法院（2008）正民一初字第30218－1号民事判决，发回正定县人民法院重审本案。正定县人民法院于2011年8月10日作出（2011）正民再初字第00012号民事判决，宣判后，原审被告李翠英提出上诉，石家庄市中级人民法院于2011年12月7日作出（2011）石民再终字第00371号民事裁定，撤销正定县人民法院（2011）正民再初字第00012号民事判决，发回正定县人民法院重审本案。正定县人民法院于2012年9月7日作出（2012）正民再初字第00005号民事判决，宣判后，原审原告张兵臣和原审被告李翠英均提出上诉，石家庄市中级人民法院于2012年12月25日作出（2012）石民再终字第00315号民事裁定，撤销正定县人民法院（2012）正民再初字第00005号民事判决，发回正定县人民法院重审本案。2013年4月22日，石家庄市中级人民法院以（2013）石民立请指字第00015号通知指定本院审理本案，本院于2013年5月24日受理本案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原审原告张兵臣及其委托代理人梁瑞玲，原审被告李翠英及其委托代理人刘立杰、尚永攀，证人于小瘦等到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并报本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原审原告张兵臣在原一审中诉称，我与李翠英在2006年7月1０日签订《租赁协议》一份，约定由李翠英租占我的场院一处，租期自2006年7月1０日起至2026年7月1０日止，计2０年，每年租金18000元，必须于每年7月1０日前交清当年的租金。合同签订后李翠英在此建厂，但李翠英至今未交纳2008年的租金，根据《租赁协议》第十条之规定，在租赁期间如果李翠英不按时交纳租金，我有权终止合同。其请求依法解除双方签订的《租赁协议》，诉讼费用由李翠英承担。
原审被告李翠英在原一审中辩称，张兵臣要求解除《租赁协议》没有法律依据，理由是张兵臣在2008年5月28日夜1０点左右将一车沙子卸到了我的厂门口，造成我停业4天，我已就张兵臣侵权一事向正定县人民法院提起诉讼，并申请了财产保全，并将2008年的租金18000元提存到正定县人民法院，我并不存在拖延支付租金的事实，应驳回张兵臣的诉讼请求。
本案历经原一、二审，重审一、二审，再审一、二审，再重审一、二审等多次审理，历次判决查明的主要事实、判决理由和判决结果分别如下：
1、原一审正定县人民法院查明，2006年7月10日，张兵臣与李翠英订立《租赁协议》一份，约定由李翠英租赁张兵臣的场院一处建厂，面积为2.76亩，租期自2006年7月10日起至2026年7月10日止，共计20年，每年的租金为18000元，为上打租。由于李翠英未按时向张兵臣交纳2008年7月10日至2009年7月10日的租金18000元，张兵臣根据《租赁协议》第十条之规定要求终止该《租赁协议》。2008年5月28日夜10点钟左右，张兵臣在李翠英的厂子门前卸了一车沙子，李翠英以给其造成停业4天为由向本院提起侵权损害赔偿之诉，并将18000元的租金交至本院，本院作出（2008）正民一初字第10376号民事裁定书，提存了此18000元的租金，后本院又作出（2008）正民一初字第10376号复议决定书，撤销了此提存裁定，本院对该民事裁定书不予采纳，对该复议决定书予以确认。原一审法院认为，因张兵臣和李翠英对《租赁协议》均无异议，予以确认。由于李翠英在2008年7月10日日前未向张兵臣交纳2008年7月10日至2009年7月10日一年的租金18000元，张兵臣以此为由要求终止该协议并无不当，予以支持。2008年8月20日，该院作出（2008）正民一初字第30218号民事判决书，判决张兵臣与李翠英于2006年7月10日订立的租赁协议自2008年8月25日终止。
2、原二审石家庄市中级人民法院认为，原判决认定事实不清，证据不足。2009年5月31日，该院作出（2008）石民二终字第01387号民事裁定书，裁定撤销正定县人民法院（2008）正民一初字第30218号民事判决，发回正定县人民法院重审本案。
3、重审一审正定县人民法院查明的主要事实与原一审法院查明的主要事实基本一致。另查明，在租赁协议签订的当日，李翠英即交付了2006年7月10日至2007年7月10日的租金18000元。2007年7月10日，李翠英虽未按时交付租金，但后来其通过中证人将18000元的租金交给了张兵臣。2008年7月10日，李翠英又未按时交纳当年租金，李翠英称其并不是不及时交付租金，而是因为在2008年5月，张兵臣对其实施了侵权行为，其是以拒交租金行使抗辩权，并不存在违约行为。在庭审中，张兵臣不要求李翠英交付租金，称另案处理。李翠英称若协议被解除，其投资财产亦另行处理。重审一审法院认为，对双方签订的租赁协议予以确认，双方均应正确、及时地履行，李翠英不按约交付租金，张兵臣有权依约解除租赁协议。对李翠英辩称因张兵臣违约，其可拒付租金，并且其已将租金交至法院，不存在违约行为的辩解，从其提供的证据看，不足以证实其主张，对其所辩不予支持。关于该协议解除后法律后果和当事人的权利义务，因双方当事人均不要求处理，本案不予处理。2009年12月10日，该院作出（2008）正民一初字第30218－1号民事判决书，判决解除张兵臣与李翠英于2006年7月10日签订的租赁协议。
4、重审二审石家庄市中级人民法院查明的主要事实与重审一审法院查明的主要事实基本一致。另查明，2008年7月7日，李翠英以张兵臣在2008年5月28日晚卸沙堵门，阻碍其经营为由向正定县人民法院提起侵权损害赔偿之诉，正定县人民法院认为，双方已形成租赁关系，应友好相处，协商解决问题，张兵臣不应以任何理由阻碍交通，影响李翠英厂子经营，判决张兵臣给付李翠英损失共计383.93元，宣判后，双方均不服向本院提起上诉，本院经审理于2009年12月14日作出2009年石民二终字第00727号民事判决，驳回上诉，维持原判，现该判决已发生法律效力。在该案诉讼期间，2008年7月15日，张兵臣向正定县人民法院提起本案之诉。重审二审法院认为，李翠英与张兵臣签订的租赁协议系双方平等自愿协商订立，应为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订协议后，按照租赁协议约定，张兵臣履行了交付租赁物的合同义务，李翠英交纳了2006年至2007年的租金，双方的协议开始履行，未有争议。至第二年租期时，虽然双方的陈述各说不一，但是在7月10日前，李翠英未交纳2007年至2008年的租金是事实，双方在协议履行上开始出现了争议。2008年5月28日，张兵臣以平整道路为由在李翠英厂子门口卸沙子，阻碍交通，影响厂子的日常经营，造成了李翠英经济损失，导致李翠英起诉请求赔偿，双方的行为在客观上使履行租赁协议所产生的矛盾进一步加深。虽然在双方的损害赔偿诉讼中，李翠英称以财产保全方式在7月10日前向原审法院提存交纳了2008年至2009年的租金18000元，不存在违约行为，但是根据合同法的规定，李翠英未提供证据证明其主张符合法律规定的提存事由，且其向原审法院交纳的18000元已退回，因此在张兵臣以李翠英未交纳2008年的租金为由请求解除租赁协议时，李翠英并未向张兵臣实际履行协议约定，其所述是行使合法抗辩权主张，缺乏合同根据和法律依据，故不予支持。双方的租赁协议尚未到期，但是由于双方的行为不能产生互信，该租赁协议实际上已得不到正常履行，继续履行也会加剧双方的矛盾。综合整个案件考量，张兵臣请求解除双方的租赁协议，符合法律规定，应予支持。关于李翠英所述根据《中华人民共和国合同法》第96条、第227条的规定，原判决解除租赁协议违法，且张兵臣未给予其履行合同的宽限期，该上述法律规定是对当事人以通知的意思表示形式单方行使解除权程序的规定，及对承租人未按约定条款支付租金情形的规定，本案是张兵臣按照租赁协议约定解除条款请求人民法院解除租赁协议的纠纷，不是因张兵臣通知解除双方租赁协议的效力产生的纠纷，因李翠英未按约定支付租金产生的纠纷，故对李翠英的主张，不予采纳。关于双方租赁协议依法解除后的法律后果，原审法院在审理期间，给双方当事人予以法律释明，双方当事人未提出权利主张，故原判决告知双方当事人另行主张权利，并无不妥。李翠英的上诉理由及请求，理据不足，不予支持，原判决认定事实清楚，适用法律适当。2010年5月14日，该法院作出（2010）石民二终字第00357号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
5、本案在石家庄市中级人民法院的（2010）石民二终字第00357号民事判决书生效后，李翠英向河北省高级人民法院提起申诉。2010年9月24日，河北省高级人民法院作出（2010）冀民申字第1470号民事裁定书，指令石家庄市中级人民法再审本案。石家庄市中级人民法院在再审本案后认为，原判决认定事实不清、证据不足。2011年6月16日，该院作出（2011）石民再终字第00129号民事裁定书，裁定撤销该院（2010）石民二终字第00357号民事判决书和正定县人民法院（2008）正民一初字第30218－1号民事判决书，发回正定县人民法院重审本案。
6、再审一审正定县人民法院查明的主要事实与重审二审法院查明的主要事实基本一致，其判决理由与重审二审法院的判决理由基本相同。2011年8月10日，该院作出（2011）正民再初字第00012号民事判决书，判决维持该院（2008）正民一初字第30218－1号民事判决书。
7、再审二审石家庄市中级人民法院认为，原判决认定事实不清、证据不足。2011年12月27日，该院作出（2011）石民再终字第00371号民事裁定书，裁定撤销正定县人民法院（2011）正民再初字第00012号民事判决书，发回正定县人民法院重审本案。
8、再重审一审正定县人民法院查明的主要事实与再审一审法院查明的主要事实基本一致。另查明，在休庭后，宣判前，张兵臣提交了正定县国土资源监察局的罚没收据一张，以证实该租赁地属违法占地。再重审一审法院认为，虽然本院撤销了提存18000元租金的民事裁定，但毕竟有当年租金18000元交至法院提存的过程，该过程反映出李翠英愿意履行支付租金的义务，在主客观上没有拒付租金的意思和表现。在李翠英迟延履行的情况下，张兵臣应通知李翠英，给李翠英规定合理的履行期限，如李翠英在合理期限内再不交付租金，才能行使合同解除权。原判认定李翠英未按时支付租金，解除租赁协议的理由不充分，应予纠正。张兵臣提供的违法占地票据因未质证，不予认定。综上所述，张兵臣所诉理由及请求，理据不足，不予支持。2012年9月7日，该院作出了（2012）正民再初字第00005号民事判决书，判决驳回张兵臣的诉讼请求。宣判后，张兵臣、李翠英均上诉于石家庄市中级人民法院。
9、再重审二审石家庄市中级人民法院认为，原判决认定事实不清，程序违法。2012年12月25日，该院作出（2012）石民再终字第00315号民事裁定，裁定撤销正定县人民法院（2012）正民再初字第00005号民事判决书，发回正定县人民法院重审本案。后石家庄市中级人民法院以（2013）石民立请指字第00015号通知指定本院审理本案。
本院在受理本案后，依法向双方当事人送达了举证通知书，在指定的举证期限内，李翠英未提供证据，张兵臣提供了正定县正定镇政府和斜角头村委会的证明、斜角头村委会的承包地底账、正定县国土资源局的行政处罚决定书、河北省罚没收入专用缴款书（回执），以证明其出租的场院土地属耕地和其曾因违法占地1.5亩被行政处罚的事实，本院为查明案件事实，依法到正定县国土资源局调取了《正定县土地利用规划图（1997-2010）》和正定县国土资源局《关于调查土地性质、用途情况函的答复意见》。在庭审中，对正定县国土资源局的行政处罚决定书和河北省罚没收入专用缴款书（回执），李翠英称，对这两份证据的真实性无异议，但认为，这两份证据是对张兵臣违法占地1.5亩建仓库的事实作出的行政处罚，与本案的租赁合同纠纷不具有关联性，本院对这两份证据的真实性予以认定。对正定镇政府、斜角头村委会的证明信，李翠英称，对证明信的合法性有异议，证明信上没有出证人的姓名，对非法占地及土地的性质是不是基本农田，镇政府和村委会无权认定，应由县级以上政府认定，本院认为，在李翠英未提供证据否定证明信真实性的情况下对此证明信的真实性予以认定。对正定县正定镇斜角头村委会承包地底账，李翠英称，存根上所记载的土地面积及长宽与诉争的场院的长宽位置均不相符，与本案不具有关联性，证明土地承包关系的法律性文件是土地承包合同和土地承包经营权证，而不是存根，本院认为，在李翠英未提供证据证明其租赁的场院土地不是存根上记载的承包地的情况下，对此承包地底账的真实性予以认定。对证人于某的出庭证言，因对违法占地行为的认定和处罚是县级以上人民政府土地管理部门的法定职责，证人证言不能证明诉争土地属违法占地，对此证言本院不予认定。对《正定县土地利用规划图（1997-2010）》和正定县国土资源局《关于调查土地性质、用途情况函的答复意见》，张兵臣和李翠英均无异议，本院予以认定。
本院依据有效证据，经综合认证，确认以下事实：
1、1982年，正定县正定镇斜角头村在第一轮土地承包时，张兵臣承包了本村村东恒曲路路北小河岸处的长215米，宽9.18米，面积为2.96亩的基本农田，其四至为：东至李小保，南至道（现为恒曲路），西至李祥子，北至河岸。张兵臣的承包耕地使用证是由该村统一保管的，后被该村丢失。1993年第二轮土地承包时为第一轮承包的顺延承包，该块承包地面积和四至均未变。张兵臣的承包地情况有正定镇政府和斜角头村委会的证明、斜角头村委会的承包地底账、正定县国土资源局《关于调查土地性质、用途情况函的答复意见》予以证实。
2、2006年7月5日，张兵臣在未经县级以上人民政府土地行政主管部门批准的情况下，违法占地1.5亩建仓库，其行为违反了土地管理法的相关规定，正定县国土资源局对其作出了“限15日内自行拆除非法占地上的一切建筑物和其它设施，恢复土地原状，并处4000元罚款”的行政处罚决定。张兵臣的违法占地情况有正定县国土资源局的行政处罚决定书、河北省罚没收入专用缴款书（回执）予以证实。
3、2006年7月10日，张兵臣与李翠英签订了一份《租赁协议》，内容为“甲方张兵臣，乙方李翠英。甲方在斜角头村东北有大院一处，南北长94米，东西宽20米，共计1840平方米（净院），经甲乙双方充分友好协商，乙方自愿租赁甲方此院，并达成如下协议：一、租赁期限：2006年7月10日至2026年7月10日止，共计20年。二、租金：每年租金18000元，乙方必须于每年7月10日前交清当年租金。三、甲方保证乙方水、电、路三通（甲方在院东有4.5米道，向南通公路）。四、乙方在租赁期间，甲方允许乙方搞建筑，总投资费用20万元由乙方自负（包括围墙、地面、下水道等建筑）。五、乙方在租赁期间必须合法经营，甲方不得干涉，水、电、工商、税等费用由乙方负担。六、乙方交甲方租赁费后，20年内不再承担土地费用，甲方负责土地费用的结算。七、乙方在租赁期间四方必须保护乙方工作和其它安全，如有无理取闹者，甲方出面协调。八、往北下水道乙方负责施工，甲方提供方便。九、租赁到期，乙方所投资建筑全部归甲方所有。期间如遇国家征地，所赔建筑损失甲乙双方按租赁年限比例结算分成。十、租赁期间如乙方不按时交纳租金，甲方有权终止合同，如甲方不让乙方租赁赔偿乙方损失。十一、如遇不可抗力因素使合同不能履行时，双方协商解决。十二、本合同未尽事宜双方协商解决，补充协议与本合同具有同等效力。十三、本合同一式两份，双方各执一份，签字后于2006年7月10日生效”，该协议书上有甲方张兵臣，乙方李翠英，中人张风山、吴建敏的签名和手印。在《租赁协议》签订的当日，李翠英即向张兵臣交付了2006年7月10日起至2007年7月10日止的租金18000元，对2007年7月10日起至2008年7月10日止的租金18000元，李翠英虽未在2007年7月10日前交付，但其后来通过中证人将18000元的租金交给了张兵臣，张兵臣对此事实予以认可，对2008年7月10日起至2008年7月10日止的租金18000元，因李翠英未在2008年7月10日前交付，张兵臣以此为由，于2008年7月15日向正定县人民法院提起本案之诉，请求解除双方签订的《租赁协议》。另查明，在正定县人民法院审理本案时已向双方当事人释明了合同被解除后的法律后果及当事人所享有的权利，张兵臣表示不要求李翠英交付租金，称另案处理，李翠英表示若协议被解除，其投资的费用亦另案处理。此项事实有《租赁协议》和历次的庭审笔录予以证实。
4、2008年7月7日，李翠英以张兵臣在2008年5月28日晚卸沙堵门，阻碍其经营为由，向正定县人民法院提起侵权损害赔偿之诉，请求赔偿其经济损失14000元。7月16日，该院作出（2008）正民一初字第10376号民事裁定书，提存了李翠英提交的18000元租金。8月1日，经复议，该院又撤销了该提存裁定书，并将已提存的18000元租金退还给李翠英，后该院判决张兵臣赔偿李翠英各项损失共计383.93元。宣判后，双方均不服，分别提起上诉，石家庄市中级人民法院在审理该案后认为，李翠英租赁张兵臣的场院，双方已形成租赁关系，张兵臣不应以任何理由阻碍李翠英通行，影响厂子的日常经营，2009年12月14日，石家庄市中级人民法院作出（2009）石民二终字第00727号民事判决，判决驳回上诉，维持原判，现该判决已生效。此项事实有石家庄市中级人民法院的（2009）石民二终字第00727号民事判决书予以证实。
5、2013年7月30日，在本案庭审中，张兵臣以其出租的土地属农用地，其与李翠英签订的合同违反法律的强制性规定为由，当庭申请变更原解除合同的诉讼请求为确认合同无效，并增加返还被占土地的诉讼请求。对张兵臣变更、增加诉讼请求的申请，李翠英认为张兵臣的申请不符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十三条之规定，法院应不予准许。
本院认为，在审理以土地使用权为标的物的土地租赁合同纠纷案件中，无论当事人是请求解除合同还是确认合同无效，都应审查土地租赁合同的内容是否违反了法律、行政法规的强制性规定，如果合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且具备合同有效的实质要件，则应认定土地租赁合同有效，而后对解除合同进行审理，如果合同内容违反法律、行政法规的强制性规定，则土地租赁合同自始无效，而解除合同是以合同有效为前提的，在合同无效的情况下，当事人请求解除无效合同则没有法律依据。在本案中，首先应查明被出租场院的土地性质和用途，从正定县正定镇政府和斜角头村委会的证明以及斜角头村委会的承包地底账来看，被出租场院的土地是张兵臣承包的本村的耕地，并且正定县国土资源局的答复意见亦称被出租的土地属承包地，因此应认定张兵臣所出租的场院土地属农业用地。其次应审查《租赁协议》的效力，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，由于此规定属效力性强制性法律规定，而张兵臣将场院土地出租给李翠英建厂，属非农业建设，故双方签订的《租赁协议》违反了上述规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同属无效合同，和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项‘规定的强制性规定’，是指效力性强制性规定”之规定。此《租赁协议》应属无效合同。再次应查明张兵臣变更、增加诉讼请求是否符合法律规定，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十三条：“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外。经再审裁定撤销原判决，发回重审后，当事人增加诉讼请求的，人民法院依照诉讼法第一百二十六条的规定处理”之规定，由于双方签订的《租赁协议》属无效合同，故对张兵臣请求将原解除合同的诉讼请求变更为确认合同无效的申请予以支持，由于本案系石家庄市中级人民法院裁定撤销原判决后指定本院再审的案件，在本院审理过程中，张兵臣请求增加返还被占土地的诉讼请求，符合上述规定，本院可以将其变更和增加的诉讼请求予以合并审理。对合同无效后的法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，对张兵臣要求返还土地的请求，因其符合上述规定，予以支持，但其亦应返还李翠英所交付的自2006年7月10日起至2008年7月10日止两年的租金共计36000元，对李翠英在《租赁协议》签订后的投资费用问题，由于其曾表示若协议被解除，其投资的费用另案处理，并且在本院审理过程中，其亦未提起反诉，是对其诉讼权利的自行处置，本案不予处理，其可另行主张。综上，本院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十三条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、原审原告张兵臣与原审被告李翠英于2006年7月10日签订的《租赁协议》无效。
二、原审被告李翠英于本判决生效后30日内将其承租原审原告张兵臣的位于正定县正定镇斜角头村东北的场院土地返还给原审原告张兵臣。
三、原审原告张兵臣于本判决生效后30日内将其所收原审被告李翠英已交付的自2006年7月10日起至2008年7月10日止两年的租金共计36000元返还给原审被告李翠英。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费用80元，由原审被告李翠英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉费，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审判长 安庆军
审判员 刘成立
审判员 葛晓建
二〇一四年二月七日
书记员 徐 彤