河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫04民终8号
上诉人（原审被告）蔡明伦，男，1988年12月12日出生，汉族。
委托代理人蔡四平，蔡明伦父亲。
被上诉人（原审原告）舞钢市森源物业管理有限公司。
法定代表人樊德焕，经理。
委托代理人梁晓彦，该公司员工。
委托代理人梁新凡，该公司员工。
上诉人蔡明伦与被上诉人舞钢市森源物业管理有限公司（以下简称森源物业公司）物业服务合同纠纷一案，森源物业公司原审诉讼请求是：判令蔡明伦支付物业服务费1657.32元，并支付违约金6334.3元。舞钢市人民法院于2015年10月30日作出（2015）舞民初字第905号民事判决，蔡明伦不服，向本院提起上诉。本院于2016年1月4日受理后，依法组成合议庭于2016年3月3日审理了本案，现已审理终结。
原审查明，蔡明伦在安居苑小区购买10号楼703小高层房屋一套，房屋面积78.92平方米。2012年9月19日，森源物业公司、蔡明伦签订了一份《前期物业管理服务协议》，协议约定了物业管理费按建筑面积每月每平方米1.1元，如因乙方原因空置房屋仍按上述标准计算；双方并约定了逾期缴纳物业费的，违约金自逾期之日按每天1％缴纳。森源物业公司、蔡明伦虽在协议中约定了物业管理费按建筑面积每月每平方米1.1元，但在本案中，森源物业公司主张按每月每平方米0.75元计算（从2013年2月l日计算至2015年5月30日）。
另查明，森源物业公司、蔡明伦虽签订了《前期物业管理服务协议》，但蔡明伦至今亦未入住该物业，且未按约定缴纳物业费用。
原审认为，本案森源物业公司、蔡明伦签订的一份《前期物业管理服务协议》对双方都有约束力。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。故此，本案森源物业公司主张的物业管理费按建筑面积每月每平方米0.75元计算（从2013年2月1号计算至2015年5月30号），共计1657.32元，符合法律规定，蔡明伦应当按照约定及时向森源物业公司支付。关于森源物业公司主张的违约金，由于本案森源物业公司、蔡明伦虽签订了《前期物业管理服务协议》，但蔡明伦至今亦未入住该物业，根据本案的实际情况，对森源物业公司主张的违约金部分，本院不予支持。关于蔡明伦辩称的不应缴纳物业费用的理由未有充分证据支持，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告蔡明伦于本判决生效后十五日内支付原告舞钢市森源物业管理有限公司物业费1657.32元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告蔡明伦负担。
上诉人蔡明伦不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求：依法撤销原审判决，予以改判。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决认定蔡明伦与森源物业公司签订的所谓前期物业服务合同对双方具有约束力错误，该协议蔡明伦在庭审中已经陈述属无效协议。（1）、森源物业公司不具备签订协议的主体资格，按照物业管理条例规定，建设方应通过竞标选聘物业公司，而森源物业公司是建设方一家开办的夫妻公司，该签订协议行为违法。（2）、依照建设部（2007）第258号文件“经济适用住房管理办法”第十九条规定，“业主可以在居民委员会的指导下自己管理”，而森源物业公司与建设方及政府房管部门恶意串通，不签订物业服务协议不给钥匙（房权），该协议是在胁迫下所签订，该协议剥夺了蔡明伦自己管理的权利，违背了民法通则的公平自愿原则。（3）、协议是霸王条款，协议中“如因乙方不住的原因房屋空置仍按上述标准（每平方米1.1元）计算”，签协议时按每平方米1.1元，而实际只收0.75元，还有面子户不收钱，这说明当初签订协议时，蔡明伦是在胁迫下才签订了不合理的物业费协议，且被逼交了910元的不合理押金，原审判决只字未提。根据平顶山市发改委和房管局“物业管理收费办法”，没有入住的房屋只能按总额的80％收费，假设该协议有效，前期物业费也应该按“收费办法”执行。由此可见原审判决认定事实欠妥，森源物业公司与蔡明伦签订的协议违法。（4）、按照物业管理条例规定，业主在物权转移时需告知物业公司，这一点蔡明伦已经做到了，而森源物业公司庭审中强调称蔡明伦没有向其登记，事实上蔡明伦在转移物权后，要求物业公司退回不合理押金时，不是明确告知了吗？告知是法律法规规定的，而强调蔡明伦书面登记的法律规定在那里？这也受到原审判决的支持。2、庭审中对物权转移给董会平已进行质证，根据平顶山发改委和房管局收费办法第十八条规定“物业产权转移时，业主或原物业使用人应结清物业服务费用，产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。”就本案而言，蔡明伦已于2012年12月20日将物业权利义务转给了董会平，且协议中有约定，其一切费用由董会平承担，而原审判决蔡明伦承担不合理的物业费，这与法律法规相悖。二、原审判决适用法律错误。原审判决依据合同法第八条规定，认定蔡明伦与森源物业公司签订的协议是依法签订的有效协议不当，因为当时签订协议是在不给钥匙（房权）的胁迫下所签订，违背了民法通则的公平、自愿、诚信原则，不是依法签订的协议，能合法、能有约束力吗？综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法支持蔡明伦的上诉请求。
被上诉人森源物业公司答辩认为，一、森源物业公司的资格不容怀疑。该公司是依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。二、项目获取方式为协议方式，的确不是招投标方式。2011年11月之前物业服务企业可以用招投标的方式获取项目，也可以用协议方式获取项目。森源物业公司接管舞钢市安居苑小区的时间为2010年10月，蔡明伦认为物业公司不是竞标选聘的，不具备签订协议的主体资格错误。三、物业服务协议合法有效。蔡明伦在办理入住手续时，在有关文件上签字，当时未提出任何异议，协议是双方真实意思表示，内容又不违反法律规定，是有效协议，双方都应当自觉履行。四、物业服务费按每月每平方米0.75元收取，比文件规定少0.3元。经济适用住房物业服务费执行政府指导价，蔡明伦认为每月每平方米0.75元很昂贵，那么按多少收取才不昂贵哪？五、蔡明伦房产转移的真实性值得怀疑，房产转移的有关手续未向法庭提交，房产转移的根据是什么？六、物业服务合同第四条第四款约定，因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米0.75元收取物业服务费不是霸王条款。七、关于前期物业服务合同的拟定。前期物业服务合同参照建设部发布的示范文本拟定，森源物业公司拟定的前期物业服务合同是公平合法的，没有损害业主的利益。
经二审审理查明，二审认定的事实与原审认定的事实相一致。
本院认为，森源物业公司、蔡明伦签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思的表示，为有效协议，对双方都有约束力。根据《前期物业管理服务协议》森源物业公司为蔡明伦提供物业服务，蔡明伦应向森源物业公司交纳物业管理费用，故森源物业公司主张的物业管理费按建筑面积每月每平方米0.75元计算（从2013年2月1日计算至2015年5月30日），共计1657.32元，符合法律规定，本院予以支持。森源物业公司主张蔡明伦支付的违约金，因蔡明伦未入住森源物业公司管理的该房屋，原审法院根据本案的实际情况，对森源物业公司主张的违约金部分不予支持适当。蔡明伦提出该房屋其已转移给他人，他人应承担物业管理费用，对此蔡明伦在承担物业管理费后，可向他人追偿。关于今后的物业管理费，森源物业公司、蔡明伦可另行解决。综上，原审判决认定事实清楚，处理适当，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费50元，由上诉人蔡明伦负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈亚超
审判员 尚少辉
审判员 石天旭
二〇一六年三月二十三日
书记员 张占雷
附：《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。