安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖12民终1927号
上诉人（原审原告）：安徽省阜阳市汇鑫商业经营管理有限公司。
法定代表人：程学勇，该公司董事长。
委托代理人：张新，安徽金睿律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张亮。
上诉人安徽省阜阳市汇鑫商业经营管理有限公司（以下简称汇鑫管理公司）因与上诉人张亮租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2016）皖1202民初144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
汇鑫管理公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判张亮支付给其公司租金、水电费、违约金合计250152元。事实和理由：1、一审判决认定其公司未按期交付场地，且未提供足够良好的经营环境，未及时有效地解决张亮反映的问题，服务有瑕疵明显缺乏依据，对其公司要求张亮支付违约金的诉讼请求不予支持显属错误；2、一审判决计算场地租金时扣除30天的装修期限显系不当；3、一审法院酌定按30元/平方米/月的标准计算商业服务管理费属违法自由裁量。
张亮上诉请求：撤销一审判决，改判驳回汇鑫管理公司的诉讼请求。事实和理由：其不存在违约行为，合同解除的原因是汇鑫管理公司的违约行为造成，一审判决其支付给汇鑫管理公司商业服务管理费缺乏依据。
汇鑫管理公司向一审法院起诉请求：1、解除其公司与张亮于2014年12月28日签订的《瑞丽名城服务合同》；2、张亮支付给其公司租金183401元、水电费16751元、违约金50000元。
一审法院认定事实：2014年12月28日，汇鑫管理公司和张亮签订《瑞丽名城服务合同》一份，合同第1条、第2条约定：甲方（即汇鑫管理公司）将位于汇鑫国际广场瑞丽名城内B区四层4F-B02号368平方米（含25%公摊面积），提供给乙方（即张亮）使用，用于经营巴郎子餐饮项目。第3.1条约定场地使用权期限为：甲方于2014年12月5日前将具备装修条件的场地交付给乙方，此期间作为乙方装修期，装修前不计入合同租赁期内。本合同的起止日期：自2015年1月4日起至2018年1月3日止。第5.1.1条约定，第一年的场地使用费计算标准为32元/平米/月，自2015年1月4日起至2016年1月3日期间，乙方实际应缴费用为人民币141312元。交付方式为：第一期租金按六个月为一个付款期预付。第5.2.1条约定，乙方如提前终止合同，须补缴甲方（应补缴金额＝（合同约定年数-
实际租用年数）/合同约定年数*总优惠年数*年租金）租金。第5.3.3条约定，商业服务管理费第一年为48元/平米/月，自2015年1月4日起至2016年1月3日期间，乙方实际应缴费用为211968元。第5.3.4条约定，合同期内，甲方给予乙方30天装修期，装修期计入合同租赁期内，装修期间，乙方无需交付场地租金费用，但此间甲方所提供的相关商业物管服务等各项费用均由乙方承担。商业服务物管费用收取标准为15元/平方，合计金额为5444元。第5.4条约定，乙方签订本合同之日向甲方支付保证金30000元，此保证金作为乙方合同履约期间的综合违约保证金。第5.5.1条约定，乙方因经营需要所产生的水、电、人员福利工资、税费等各项费用，均由乙方自行承担。甲方为乙方设置独立的水、电计量表，水、电费用由乙方自行向有关部门缴纳或委托甲方指定的物业公司代收代缴。第10.5条约定，甲方有责任为乙方提供良好的经营环境、及时有效地解决乙方反映的问题。第14.3条约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同、收回场地，除乙方所交保证金和已交各种费用不予退还外，还应向甲方支付违约金50000元，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失，因乙方的原因导致甲方解除合同的，乙方自行承担其损失：a、擅自将所使用的场地转租、转让、变更使用用途的；……h、乙方拖欠甲方各种费用达十五个工作日以上的。第16条约定，除了本合同另有规定的以外，任何一方违反本协议的，违约方应当向守约方支付违约金50000元。合同签订后，汇鑫管理公司没有按约定于2014年12月5日前，将具备装修条件的场地交付给张亮，而是于2015年1月4日方才交付，由于汇鑫管理公司没有给张亮提供足够良好的经营环境，并及时有效地解决张亮反映的问题，客源不足，张亮等租房户严重亏损，纷纷申请提前撤场。2015年9月19日，张亮向汇鑫管理公司提交撤场申请，载明：尊敬的汇鑫管理公司领导，我是巴郎子商户，在汇鑫瑞丽名城四楼B区4F-B02场地经营餐饮项目，因各种原因，现已无法经营，特向贵公司撤场申请。2015年9月25日，汇鑫管理公司在张亮经营的餐厅大门上张贴解除合同的《通知》，载明：阜阳市颍州区巴郎子西域风情餐厅（张亮），贵我双方于2015年1月份签订安徽省阜阳市汇鑫商业经营管理有限公司《瑞丽名城服务合同》，场地号4F-B02用于经营巴郎子餐饮项目。你方于2015年9月16日向我司工作人员提出撤场申请，并与2015年9月19日交于我司书面撤场申请，经公司领导研究决定，予以同意你方提出撤场申请事宜，现我司正式通知你，请你方接到本通知后5日内交清所欠费用，并及时腾空所租赁场地。如逾期不办理，我司视你放自动放弃场地所有动产和经营设施，由我方取得所有权。同时，我司将保留采取进一步法律措施的权利。
一审另查明：对于张亮尚欠汇鑫管理公司水电费16751元，以及张亮已支付场地使用费及商业服务管理费合计85900元，双方没有异议。汇鑫管理公司认可张亮以他人名义交给其公司的30000元入场押金未退,5000元装修押金已退给张亮的另一合伙人。
一审法院认为，汇鑫管理公司与张亮签订的《瑞丽名城服务合同》，属有效合同，合同签订后，张亮即对承租场地进行装修、经营，并支付了部分场地使用费、商业服务管理费、水电费。后在征得汇鑫管理公司同意的情况下，张亮撤离了租赁现场，《瑞丽名城服务合同》没有继续履行的必要，汇鑫管理公司要求解除合同，张亮予以认可，故对于汇鑫管理公司要求解除合同的请求，予以支持。双方对张亮尚欠水电费16751元和张亮已支付场地使用费及商业服务管理费合计85900元，没有异议，予以确认。在合同履行过程中，双方均有违约行为，汇鑫管理公司的违约行为表现在：其公司没有按约定于2014年12月5日前将具备装修条件的场地交付给张亮，而是于2015年1月4日才向张亮交付场地和房屋，且没有给张亮提供足够良好的经营环境，并及时有效地解决张亮反映的问题，服务有瑕疵；张亮的违约行为主要表现在：没有及时支付应交纳的相关费用。在双方均有违约的情况下，汇鑫管理公司主张违约金，不予支持。合同约定预留30日装修时间，期间无需交付场地租金，商业服务物管理费用收取标准为15元/平方，合计金额为5444元，不违反法律规定，予以支持。合同约定的商业服务管理费约定48元/平方米/月，结合阜阳及周边县市收费标准，明显过高，且汇鑫管理公司提供的综合服务有瑕疵，张亮主张减少，予以支持，酌定30元/平方米/月。扣除30日装修时间后，从2015年1月3日至2015年9月25日，期间234日，张亮应支付给汇鑫管理公司场地租金141312÷365×234＝90594.54元，商业服务管理费30×368×12÷365×234＝84932.38元，合计应支付197721.92元（16751＋5444＋90594.54＋84932.38），张亮以他人名义交纳的30000元入场押金，汇鑫管理公司承认未退，予以冲抵欠款，再扣除已付的85900元，下欠81821.92元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除安徽省阜阳市汇鑫商业经营管理有限公司与张亮于2014年12月28日签订的《瑞丽名城服务合同》。二、张亮支付给安徽省阜阳市汇鑫商业经营管理有限公司水电费、场地租赁费、商业服务管理费，合计81821.92元，于判决生效之日起三十日内履行完毕。三、驳回安徽省阜阳市汇鑫商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给予金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10104元，减半收取5052元，由安徽省阜阳市汇鑫商业经营管理有限公司负担3952元，张亮负担1100元。
二审中，张亮为支持其上诉理由，向本院提交如下证据：1、汇鑫管理公司与张亮签订的《服务合同》复印件一份，证明汇鑫管理公司与任晶晶签订合同，约定的物业费为15元/平方米/月，相似地段，收取其商业服务管理费48元/平方米/月过高的事实；2、王超的证言。证明汇鑫管理公司未提供物业等服务，对商户反映的问题，汇鑫管理公司迟迟不予解决的事实。
汇鑫公司质证认为：张亮所举证据一及王超的证言均不具有真实性，不能实现其证明目的。
汇鑫管理公司向本院提交如下证据：民事起诉状复印件两份、（2016）皖1202民初145号受理案件通知书复印件一份、（2016）皖1202民初145号开庭传票复印件一份、（2016）皖1202民初146号受理案件通知书复印件一份、（2016）皖1202民初146号开庭传票复印件一份。共同证明张亮申请的两名证人王超、徐元喜与双方当事人存在利害关系，该两证人的证言不具有真实性的事实。
张亮质证认为：对汇鑫管理公司所举证据真实性无异议，对证明目的有异议。
本院认证意见如下：1、张亮所举证据一系复印件，且无其他证据相互印证，故对于该证据的证明效力，本院不予认定；2、王超的证言缺乏其他证据相互印证，故对其证言的证明效力，本院不予认定；3、汇鑫管理公司所举证据与本案不具有关联性，本院不予认定。
本院对于一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，一审庭审时，张亮认可其尚欠汇鑫管理公司相关费用未支付，故一审判决据此认定张亮存在违约行为正确，但汇鑫管理公司亦认可其公司交付场地和房屋给张亮的时间为2015年1月4日，该交付日期超过了涉案合同约定的日期2014年12月5日，故一审判决以双方均存在违约行为为由，对汇鑫管理公司要求张亮支付违约金的诉讼请求不予支持并无不当。汇鑫管理公司称一审判决对其公司要求张亮支付违约金的诉讼请求不予支持显属错误的上诉理由，及张亮称其不存在违约行为，合同解除的原因是汇鑫管理公司的违约行为造成的上诉理由均不能成立，本院不予支持。同时，涉案合同约定汇鑫管理公司给予张亮30天装修期，该期限不计入合同租赁期，故一审判决在计算场地租金时，扣除该30天的装修期亦无不妥，汇鑫管理公司称一审判决计算场地租金时扣除30天的装修期限显系不当的上诉理由不能成立，本院不予采信。汇鑫管理公司与张亮在涉案合同中明确约定，商业服务管理费第一年按48元/平方米/月计算，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，不属于人民法院能够以自由裁量权调整的情形，且张亮亦未举出充分证据证明汇鑫管理公司提供的商业服务管理存在瑕疵，故一审判决酌定按30元/平方米/月计算张亮应支付的商业服务管理费缺乏依据，本院予以纠正，汇鑫管理公司称一审法院酌定按30元/平方米/月的标准计算商业服务管理费属违法自由裁量的上诉理由成立，本院予以支持，张亮称一审判决其支付给汇鑫管理公司商业服务管理费缺乏依据的上诉理由不能成立，本院不予采信。即张亮应支付给汇鑫管理公司场地租金90594.54元（141312元/年÷365天×234天），商业服务管理费135891.81元（48元/平方米/月×368平方米×12个月÷365天×234天），合计应支付248681.35元（水电费16751＋装修期内的商业服务管理费5444元＋场地租金90594.54元＋装修期外的商业服务管理费135891.81元），张亮以他人名义交纳的30000元入场押金，汇鑫管理公司承认未退，予以冲抵欠款，再扣除已付的85900元，下欠132781.35元张亮应予支付。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省阜阳市颍州区人民法院（2016）皖1202民初144号民事判决第一、三项，即：解除安徽省阜阳市汇鑫商业经营管理有限公司与张亮于2014年12月28日签订的《瑞丽名城服务合同》；驳回安徽省阜阳市汇鑫商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。
二、变更安徽省阜阳市颍州区人民法院（2016）皖1202民初144号民事判决第二项，即：张亮支付给安徽省阜阳市汇鑫商业经营管理有限公司水电费、场地租赁费、商业服务管理费，合计81821.92元，于判决生效之日起三十日内履行完毕为：张亮支付给安徽省阜阳市汇鑫商业经营管理有限公司水电费、场地租赁费、商业服务管理费，合计132781.35元，于判决生效之日起三十日内履行完毕。
如果未按判决书指定的期间履行给予金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5052元，由安徽省阜阳市汇鑫商业经营管理有限公司负担3417元，张亮负担1635元。二审案件受理费4666元，由安徽省阜阳市汇鑫商业经营管理有限公司负担2130元，张亮负担2536元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 杰
审 判 员 马 林
代理审判员 姚 莉
二〇一六年九月十八日
书 记 员 刘梦李
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项：第二审人民法院对于上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；