上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初4197号
原告上海仁丰房地产经纪有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人高杰，总经理。委托代理人莫晓明。被告杨雅新，女，1989年8月3日出生，汉族，住上海市。委托代理人胡灿，上海欧瑞腾律师事务所律师。原告上海仁丰房地产经纪有限公司(以下简称仁丰公司)与被告杨雅新居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郑煌独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人莫晓明、被告的委托代理人胡灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仁丰公司诉称，2015年12月9日，原、被告及房屋出售方三方签订了《房屋买卖居间协议》(以下简称居间协议)，约定由被告购买出售方位于上海市虹口区汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。经原告提供居间服务，被告与出售方成功签署了《房屋买卖协议》(以下简称买卖协议)，但被告未按协议约定支付房款并履行协议，也未向原告支付佣金。被告违约，故要求判令被告支付佣金68,100元。被告杨雅新辩称，不同意原告的诉讼请求。买卖双方没有形成买卖合意，没有签订房屋买卖合同。当时被告有购房需求，原告称系争房屋是1995年建造的，满五唯一，实际上该房是1989年建造的，满五但不唯一，基于该情况，被告无法贷足70%的房款，也贷不足30年，导致被告无财力购房。在原告的欺骗下，被告支付了4万元意向金，被告要求原告出具独立的意向金收据和合同，但原告称只有居间协议和买卖协议的两联单，因居间协议的第3条上有意向金的内容，且原告称签订买卖合同时买卖双方还要进行协商，故被告就在买受方一栏内签了名。被告先签名，出售方后签名，被告签名时出售方不在场，居间协议和买卖协议上只有第3条填写了内容，其余填写部分均为空白，出售方签名时，居间协议及买卖协议的主要条款已经填写好，但仍有部分为空白。被告认为，买卖协议仅是要约邀请，不是要约，原告承诺会在买卖双方均在场的情况下协商签订正式的买卖合同，现正式的买卖合同未签订，故原告不应收取佣金，原告按照房价的3%收取佣金也不符合规定。经审理查明，2015年12月9日，出售方(甲方)、被告(买受方、乙方)及原告(居间方)签订居间协议，约定甲乙双方经居间方居间介绍，就系争房屋的买卖事宜达成协议：甲方出售该房屋的总价为227万元；乙方同意在签订本协议的同时支付意向金4万元，作为居间方进行洽谈之用，此意向金若甲方在本协议上签字后即转为定金，乙方还应在甲方签字后2日内补足定金总数至10万元(第三条)；乙方委托居间方的期限为本协议签署30日，若甲方在本协议上签字，居间方则不受以上日期的限制；甲乙双方应于房屋买卖协议签订当日支付居间方服务费，服务费金额为甲乙双方各1.5%(第四条)；三方一致确认，甲乙双方应支付给居间方的服务费作为居间方为甲乙双方提供居间媒介服务的居间报酬，若甲乙双方正常履行买卖合同，居间方承诺将无偿提供房屋的交易过户等协助服务。本协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因甲乙双方一方原因导致本协议无法履行的，该方签署人将自愿自行或连带承担定金责任，且该方签署人应向居间方支付房屋总价的3%作为居间的劳务费，本条款独立发生法律效力(第五条)；本协议经甲乙方及居间方三方签字或盖章后即为生效。在签署上述协议时，甲乙方已认真查阅了全部协议的内容，且居间方已对居间协议第四、五、七条及其他条款内容进行了明确的提示并已按甲乙方的要求进行了详尽的解释和说明。甲乙方对约定的权利、义务、责任清楚明白，并愿按该协议约定严格履行。居间方同时就甲乙双方买卖上述房屋的具体购房条件和国家相关政策及税费已尽告知义务，甲乙双方已明确知晓，并同意遵守相关法律法规，若有一方因违反国家相关房屋买卖政策造成的违约责任，由违反本人承担(第七条)。同日，被告与出售方签订买卖协议，约定：总房价为227万元，双方同意在本协议签署后于2015年12月18日前到原告处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；本协议作为居间协议的后续合同，与居间协议同时成立，并作为买卖合同成立，独立发生法律效力，本协议约定与居间协议约定不一致的，以本协议为准。该协议第五条“特别告知书”明确：1、本协议空白处填写文字与铅印文字具有同等法律效力，若填写文字与铅印文字相冲突，以填写文字为准。若填写或修改文字及其它约定中增加居间方义务或责任以及损害居间方利益的，则需在以上部位由居间方加盖合同专用章方可生效。任何与居间方签订的文字协议，若无居间方的公章将视为无效；2、房屋买卖合同范本仅为交易过户之用，非本协议生效要件。被告在签订上述两份协议之前，已于2015年12月6日向原告支付了意向金4万元，该款后转为定金由原告转付给了出售方。之后，被告以原告虚假告知系争房屋的建造年份以及系争房屋系出售方唯一住房的情况，导致其无法办理七成按揭贷款、无财力购房为由，决定不再购买系争房屋。被告在与出售方协商后，出售方退还了被告4万元定金。庭审中，原告表示，被告关于其签订居间协议及买卖协议时，除居间协议第3条外，其余填写部分均为空白的陈述不属实，系争房屋是否出售方唯一住房是根据出售方的陈述。上述事实，有原告提供的居间协议、买卖协议、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息，被告提供的代收款收据、录音资料、微信截屏、情况说明以及双方当事人的陈述等证据为证。本院认为，对原、被告签订的居间协议以及被告与出售方签订的买卖协议，被告主张其签订上述两份协议时，除居间协议第3条外，其余填写部分均为空白，现原告否认，被告也未充分举证证明。居间协议第七条明确被告已认真查阅了全部协议内容，且原告已对居间协议第四、五、七条及其他条款内容进行了明确的提示并已按被告要求进行了详尽的解释和说明，被告也已签字确认。即便如被告所言，其余填写部分均为空白，系原告事后填写，但填写内容所涉及的买卖双方姓名、房屋坐落、房屋情况、房屋总价等均与实际情况一致，故对被告主张，本院不予采信。买卖协议具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立。买卖协议中也约定该协议的签订作为买卖合同成立，房屋买卖合同范本仅为交易过户之用，非该协议的生效要件。被告与出售方虽约定双方须再签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，但签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认，双方未签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》的，并不影响原已成立的合同关系，故对被告签订《房屋买卖协议》只是要约邀请的主张，本院不予采纳。被告主张原告虚假告知系争房屋的建造年份以及系争房屋系出售方唯一住房，被告虽提供了的证据，但不足以证明原告确实作了虚假陈述，故本院不予采纳。中介公司提供的房地产居间服务内容广泛，除了提供房产信息、斡旋交涉、促成买卖双方订立房屋买卖合同外，还应包括协助办理房屋产权过户、房屋交付验收、水电煤费用结算等后续服务，中介公司只有在完成全部服务内容后，才可收取全额佣金。原告虽促成被告与出售方签订了买卖合同，但因被告贷不出七成按揭贷款，导致买卖合同无法履行，买卖双方因此解约，原告并未在房屋产权过户等方面向被告提供后续服务，其居间服务未全部完成，故应视情扣减原告的佣金数额。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：一、被告杨雅新应于本判决生效之日起十日内支付原告上海仁丰房地产经纪有限公司佣金2万元；二、驳回原告上海仁丰房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,502.50元，减半收取751.25元，由上海仁丰房地产经纪有限公司负担531.25元，被告杨雅新负担220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 郑煌
二〇一六年五月三十日
书记员 吴燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。……