浙江省新昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍新商初字第291号
原告：中国建设银行股份有限公司新昌支行。
诉讼代表人：徐晓明。
委托代理人：何亚江。
被告：竺洪春。
被告：沈益凤。
原告中国建设银行股份有限公司新昌支行（以下简称：新昌建行）诉被告竺洪春、沈益凤金融借款合同纠纷一案，本院于2015年2月12日立案受理后，依法由代理审判员顾滢璇适用简易程序于2015年3月25日公开开庭进行了审理。原告诉讼代表人徐晓明的委托代理人何亚江到庭参加诉讼，被告竺洪春、沈益凤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新昌建行诉称：2007年6月21日，被告竺洪春、沈益凤与原告签订《商品房抵押合同》七份（合同编号：aj20070514-aj20072520），竺洪春、沈益凤自愿以向新昌县万家房地产发展有限公司购置的商品房（新昌县大明路8弄9号1号-7号车库）作抵押物为借款人竺洪春的债务按期清偿提供担保，并办理了抵押预登记手续。2007年6月22日，被告竺洪春与原告签订《个人住房借款合同》一份（合同编号330056627-2007000284），该合同约定：被告竺洪春向原告借款320000元；贷款用途为购置车库；贷款期限为96个月，即从2007年6月22日起至2015年6月22日止；贷款利率为基准利率水平上浮30%，于每年1月1日调整一次，若被告竺洪春逾期还款，罚息利率为在执行利率水平上上浮50%；还款方式为等额本息还款法，在合同签订时的贷款利率水平下，月归还本息金额4748.16元。上述个人住房借款合同中另约定：被告竺洪春、沈益凤以其共有的新昌县大明路8弄9号1号-7号车库对被告竺洪春向原告的借款提供抵押担保；抵押担保的范围包括本合同所列的借款本金、利息、违约金及实现债权的费用。合同签订后，原告按约履行了放贷义务。另外，被告竺洪春从2014年1月22日起未按时归还贷款本息，原告多次催讨未果。截止2015年1月12日，拖欠原告贷款本息82157.12元（其中贷款本金73755.2元，应付利息4811.42元、罚息3590.5元）。根据借款合同之规定，被告已构成违约，原告有权宣布本合同项下的贷款提前到期。现诉请：1、依法判令解除原告与被告竺洪春签订的《个人住房借款合同》，并由被告竺洪春清偿原告借款本金73755.20元及利息4811.42元、罚息3590.50元（利息、罚息暂算至2015年1月12日，2015年1月13日起至本息全部清偿之日止的利息、罚息按合同约定另行计付）；2、依法判令被告竺洪春、沈益凤承担原告为实现债权而支付的费用4800元；3、若被告竺洪春不能用资金清偿上述债务，则原告在上述1、2项债权范围内对被告竺洪春、沈益凤提供的坐落于新昌县大明市8弄9号1号至7号车库具有优先受偿权；4、本案诉讼费由二被告承担。
原告新昌建行为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1、原告的营业执照、组织机构代码证各一份、被告竺洪春、沈益凤的身份证复印件各一份，证明原、被告的主体资格。
2、个人住房借款合同复印件（与原件核对无异）一份，证明2007年6月22日，被告竺洪春向原告借款320000元；并由被告竺洪春、沈益凤对该借款提供抵押担保等事实。
3、合同编号为aj20070514-aj20072520的商品房抵押合同复印件七份，证明2007年6月21日，被告竺洪春、沈益凤以其所有的新昌县大明路8弄9号1号-7号车库作抵押，以担保借款人竺洪春在原告处借款按时清偿的事实。
4、新昌县商品房按揭登记备案证明复印件一份，证明2007年6月21日，被告竺洪春、沈益凤以及所有的新昌县大明路8弄9号1号-7号车库向原告作抵押，并由新昌县房地产管理局登记备案的事实。
5、计息清单一份，证明截止2015年1月12日，被告竺洪春、沈益凤尚欠原告借款本金73755.20元及利息4811.42元、罚息3590.50元的事实。
6、个人贷款支付凭证复印件（与原件核对无异）一份，证明2007年6月22日，原告向被告竺洪春发放320000元贷款的事实。
7、委托代理协议复印件、发票复印件各一份，证明原告为实现本案债权支付费用4800元的事实。
被告竺洪春、沈益凤未作答辩，也未向本院提交证据。
原告提供的上述证据，来源合法，形式完整，内容客观，与原告主张的事实能够相互印证，答辩期届满，二被告未提出异议，且二被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对原告所举证据的质辩权，对原告所举证据的证明力，本院予以认定。
综上，本院认定的事实与原告起诉主张的事实一致。
本院认为：原告与被告竺洪春、沈益凤之间的抵押担保借款合同关系，由原告提供的个人住房借款合同及七份商品房抵押合同佐证，其缔约主体适格，当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效。被告竺洪春作为借款人依法负有按照约定的期限返还借款本息的义务，被告竺洪春、沈益凤作为抵押人应当对被告竺洪春拖欠的借款本息在其共有物抵押担保范围内承担相应的担保责任。本案中，原告于2007年6月22日向被告竺洪春发放了320000元贷款，而被告竺洪春自2014年1月22日起即未按约归还贷款本息，已构成违约，原告依约享有解除该个人住房借款合同并要求被告竺洪春按合同约定还本付息的权利。被告竺洪春、沈益凤自愿以新昌县大明路8弄9号1号-7号车库为本案所涉320000元借款提供抵押担保，并向新昌县房地产管理局办理了按揭备案抵押预登记手续。虽然，该预告登记所登记的不是现实的不动产，而是将来发生不动产物权变动的请求权，预告登记权利人主张享有优先受偿权的，应等期房变现房后办理正式的房屋抵押登记，但由于预告登记使得被登记的请求权具有物权的效力，可以对抗普通债权人。而且本案中，讼争房产无法进行正式抵押登记系由于被告竺洪春、被告沈益凤不及时办理产权证的原因，并非由原告的原因所致，原告对此不存在过错，故本院确认原告对坐落于新昌县大明路8弄9号1号-7号车库享有优先受偿权。原告有权在上述车库流通变价时就其所得价款优先受偿。至于原告主张的律师费问题，本案所涉借款本金为320000元，结合相关收费标准审查原告主张要求二被告支付4800元律师费，应属合理范围，故本院依法予以支持。原告现诉请解除与被告竺洪春之间的个人住房借款合同并要求其清偿原告借款本金73755.2元及截止2015年1月12日的利息4811.42元、罚息3590.5元，2015年1月13日至本息全部清偿日止的利息按合同计付，同时要求二被告支付实现债权的费用4800元及对被告竺洪春、沈益凤提供的抵押财产在被告竺洪春不能清偿的部分享有优先受偿权的主张符合法律规定和合同约定，本院依法应予支持。被告竺洪春、沈益凤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十五条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司新昌支行与被告竺洪春于2007年6月22日签订的个人住房借款合同；
二、被告竺洪春返还原告中国建设银行股份有限公司新昌支行借款本金73755.2元及算至2015年1月12日的利息4811.42元、罚息3590.5元，并支付自2015年1月13日起至款项实际付清日止按合同约定计算的利息及罚息，限于本判决生效之日起十日内付清；
三、被告竺洪春、沈益凤支付原告中国建设银行股份有限公司新昌支行律师费4800元；
四、若被告竺洪春不能用资金清偿上述第二、三项债务，则原告有权就被告竺洪春、沈益凤提供的新昌县大明路8弄9号1号-7号车库以拍卖、变卖方式取得的价款享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1980元，减半收取990元，由被告竺洪春、沈益凤负担。限于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预交上诉案件受理费人民币1980元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部］。
代理审判员 顾滢璇
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 王绍泓