浙江省丽水市莲都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丽莲民重字第3号
原告（反诉被告）：周晓红。
委托代理人（特别授权）：黄耀，浙江金道律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：柳柏松，浙江晟耀律师事务所律师。
被告（反诉原告）：盛荣火。
委托代理人（特别授权）：王唯军，浙江博翔律师事务所律师。
原告周晓红与被告盛荣火农村房屋买卖合同纠纷一案，于2014年1月6日向本院起诉，本院受理后，于2014年2月13日公开开庭进行了审理并于2014年10月20日作出（2014）丽莲民初字第65号民事判决。原、被告均提起上诉后，丽水市中级人民法院于2015年4月7日作出（2015）浙丽民终字第361号民事裁定，裁定撤销上述判决，发回重审。在审理过程中，被告盛荣火提起反诉。本院另行组成合议庭，于2015年7月13日公开开庭进行了审理。原告周晓红及其委托代理人黄耀、柳柏松，被告盛荣火及其委托代理人王唯军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周晓红诉称：1994年12月8日，原告周晓红经丽水市城乡建设委员会批准取得海潮新村用地面积68.4平方米、建筑面积108平方米的《建设用地规划许可证》，证号：（94）丽规证1010202号。1995年1月23日，原告周晓红经丽水市城乡建设委员会批准取得海潮新村建筑面积108平方米、层次三层的《建设工程规划许可证》，证号：（95）浙规证101055号。因原告无法筹集建房资金，无奈之下于1996年将讼争宅基地转让给被告盛荣火，后原告收到被告的宅基地转让款20000元用于支付青苗补偿款等费用。被告在讼争宅基地上建成房屋，后因违法建设于2004年被丽水市建设局作出行政处罚。2004年12月12日，丽水市人民政府向原告颁发了莲都区海潮新村373-1号《集体土地使用权证》，证号：丽水集用（2004）第8757号。2005年1月13日，丽水市房地产管理处向原告颁发了莲都区宇雷路373-1号《房屋所有权证》，证号：丽房权证莲都区字第××号。由于违反法律的强制性规定，被告无法办理集体土地使用权及房屋所有权的过户登记。原告认为，农村宅基地使用权是集体经济组织无偿提供给本集体经济组织成员享有的具有身份属性的权利，原告为讼争宅基地的权利人。因法律意识淡薄，原告将讼争宅基地使用权转让给集体经济组织成员之外的被告。原、被告转让宅基地的事实未经原告所在村委会同意，事后也未办理相关更名手续，违反法律强制性规定，故原、被告转让宅基地使用权的协议无效，被告应将讼争的宅基地及之上的房屋腾退给原告。故原告起诉请求：依法确认原告周晓红与被告盛荣火之间就莲都区宇雷路373-1号宅基地的转让行为无效；判令被告盛荣火立即将莲都区宇雷路373-1号房屋（房产证号：丽房权证莲都区字第××号）腾退给原告周晓红。
被告盛荣火辩称：原告陈述的事实与实际情况不符，原告收到被告转让款项不止2万元，当时就付了3万元，之后付了2万元，共计5万元，其他的相关费用都是被告承担的。原、被告转让宅基地之事，当地村委会知晓，原告也曾协助被告办理过户手续。从上述基本事实以及原告陈述的事实，可以确认：房屋由被告出资建设，相关费用由被告支付和承担；原告认可上述事实并曾协助被告办理过户手续；村委会知晓并且未对此提出反对意见。原、被告之间宅基地买卖系双方真实意思表示，且海潮村作为市区的城中村，今后将走向撤村建居道路。即使无效也是部分返还，房屋1-3层实际证载建筑面积为192.66平方米，如果说与原告的108平方米地基无效，返还的也只能是108平方米，其余面积、地下室、第四层不应包含在内。
反诉原告盛荣火反诉称：原、被告宅基地转让协议所涉房屋建筑面积为108平方米，证载面积多出的84.66平方米是反诉原告通过亲戚向海潮村受让了半间宅基地，该半间宅基地的土地费、安置费、青苗费均是反诉原告支付，应归反诉原告所有，暂时保留使用的地下室和第四层均是反诉人所建，不在转让范围内，应归反诉原告所有，如108平方米房屋的宅基地转让行为被认定为无效反诉被告应支付反诉原告相应赔偿款。请求：1、判令莲都区宇雷路337-1号房屋中84.66平方米份额属反诉原告所有，暂时保留使用的地下室58.33平方米、第四层41.83平方米房屋属反诉原告所有；2、依法判令反诉被告支付反诉原告108平方米赔偿款972000元；房屋装修、电器设备等费用200000，转让款50000元，各种办证手续费、罚款、土地款等24810.8元，共计1246810.8元。
反诉被告周晓红辩称：虽然宅基地转让时证载所涉面积为108平方米，但反诉被告起诉时并没有将其余面积区分开来，我们的诉请是要求法院确认转让行为无效，同时腾退房屋，包括84.66平方米与地下室、第四层。反诉原告所称另行购买半间宅基地没有事实依据，案涉宅基地和房屋自成一体，不可分割，面积差异是层数改变并补办手续形成。对于损失赔偿应当由专业评估机构出具评估报告，反诉原告主张金额没有依据，损失赔偿责任应当按照双方对于合同无效的过错承担，反诉原告一方具有很大程度的过错。对于房屋装修补偿，被告未提供相关证据予以证明，应承担举证不能的法律责任。
原告为支持其所主张的事实，向本院提供了以下证据：1、原告身份证，待证原告的身份情况；2、被告户籍信息，待证被告的身份情况；3、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，待证原告取得讼争宅基地的规划、建设许可；4、丽水市建设局行政处罚决定书、告知书，待证以原告名义接受违法建筑处罚；5、收款收据、非税收统一票据、发票、罚没款缴款通知书，罚没款收据，待证以原告名义缴纳建房各类税费及罚没款；6、集体土地使用权、房屋所有权证、门牌证，待证原告取得宅基地使用权及房屋所有权；7、周晓红证明，待证原告将讼争宅基地转让给被告建房；8、海潮村委会证明，待证讼争宅基地一直由被告实际使用。9、资产评估报告，但该份报告不符合鉴定申请，对土地使用权的价值没有经过评估，不能作为定案依据，要求重新鉴定。
被告经质证认为：对证据1、2无异议；对证据3至7包括收款收据和缴款通知是被告在上一个案件中提交的证据复印件，原件都在被告手中，说明被告答辩过程中阐述的房屋相关实际权利是由被告在行使的；证据8证明宅基地一直由被告在使用，同时能证实一直由被告居住，但村委会未提出任何反对意见；证据9评估未到位，未对装修等进行评估，评估的估值不能接受。
被告提供的证据有：海潮村制作的另外购买的半间店面土地补偿费、青苗费的计算清单，待证多出的部分是反诉原告另外购买的，原告提供的证据3至7本身也是被告持有的证据。
原告经质证认为：对清单真实性有异议，与本案也没有关联性，是周晓红在94年的时候调换了半间地基，并由其生产队支付给地基生产队6453.5元，地基均系周晓红所有。
本院经审查认为：原告所举证据1至8对证据真实性被告无异议，本院予以认定，原告所举证据9虽然双方均持异议，但双方均未提供证据证明该评估报告存在程序瑕疵或结论明显依据不足等情形，双方也未提供其他足以推翻该鉴定结论的证据来证明该房地产的价值、建筑成本等，因此对该评估报告本院予以认定。被告所举证据计算清单不符证据的有效形式要件，不予采信。
综合上述有效证据并结合当事人庭审陈述，本院认定：
1994年12月8日，原告周晓红经丽水市城乡建设委员会批准取得海潮新村用地面积68.4平方米、建筑面积108平方米的《建设用地规划许可证》，证号：（94）丽规证1010202号。1995年1月23日，原告周晓红经丽水市城乡建设委员会批准取得海潮新村建筑面积108平方米、层次三层的《建设工程规划许可证》，证号：（95）浙规证101055号。1996年，原告将上述宅基地使用权转让给被告盛荣火。在庭审中，原告自认收到转让款20000元。被告购得该宅基地后，在该宅基地上建房，并支付了全部建房费用。案涉房屋（现地址为莲都区宇雷路373-1号）建成后一直由被告盛荣火使用至今。2004年12月12日，丽水市人民政府颁发了莲都区海潮新村373-1号《集体土地使用权证》，证号为丽水集用（2004）第8757号，土地使用权面积为58.12平方米；2005年1月13日，丽水市房地产管理处颁发了莲都区宇雷路373-1号《房屋所有权证》，证号：丽房权证莲都区字第××号，建筑面积为192.66平方米，另有地下室58.33平方米、第四层41.83平方米暂时保留使用。上述集体土地使用权证及房屋所有权证证载的权利人为原告周晓红。
在审理过程中，经原告申请，本院委托丽水处州资产评估有限公司对上述房地产进行资产评估，评估报告认为上述资产评估值为1351000元，其中一到三层房屋192.66平方米的估值为1229500元（该192.66平方米的建筑成本为216700元）、地下室58.33平方米的估值为74400元、第四层房屋41.83平方米的估值为47100元。该评估报告未对房屋装修部分作出评估。
另查明：被告以原告名义支出罚没款10836元、土地费等10697元、其他税费等3234.3元，共计24767.3元。
本院认为：原告出让宅基地使用权给被告，违反法律法规的
强制性规定，双方宅基地转让合同无效，故原告起诉要求确认原、被告之间转让行为无效，符合法律规定，本院予以支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告转让的是宅基地，但是房、地已成一体、无法分割，故在原告支付相应对价后，该房地产应一并返还。1996年，原告转让的宅基地建筑面积108平方米、层次三层；而被告实际建成房屋的1-3层的建筑面积为192.66平方米，比原告建设规划许可证载明的建筑面积多出84.66平方米。对于多出84.66平方米的原因，被告认为系其通过其他人向村集体额外购买了部分宅基地，原告在起诉时与原审庭审中均未提出是其另行购买半间地基，而在重审中陈述是其另行调换，原告作为权利人应当清楚实际转让的面积，对于重大事项的陈述前后不一不符常理，也不能提供充分证据予以证实自己的主张。本院认为，原告作为主张合同无效一方未能完成相应的举证责任，依法应当承担不利的后果。但因该84.66平方米与原来转让的宅基地已成一体、密不可分，在原告支付相应对价的情况下，原告有理由要求被告腾退该部分房屋。反诉原告主张的84.66平方米及保留使用部分归其所有，不予支持，原告支付的对价应包括：一、返还收取的购买宅基地款20000元；二、在出售的宅基地上，按建设规划许可证许可建房的建筑成本；三、支付实际建筑面积超出部分的对价；四、实际支出的相关税费、罚没款、装修费用等；五、根据过错程度，原告对被告损失的赔偿。因此，反诉原告损失赔偿请求中合理部分本院依法予以支持。
对于建设工程规划许可证准许的108平方米的房产面积，反诉被告应支付相应的建设成本（216700元÷192.66平方米×108平方米=121476.18元）。对于另外84.66平方米的价值，本院根据评估报告确定该84.66平方米的房屋现值（1229500元÷192.66平方米×84.66平方米=540275.46元）。对于暂时保留使用的地下室58.33平方米、第四层41.83平方米的房产面积，反诉被告应支付相应的补偿（74400元＋47100元=121500元）。
从反诉被告转让宅基地至今的十几年时间里，丽水房地产的价格出现了持续、快速地增长，因其未及时主张权利，导致反诉原告损失扩大，故本院认为反诉被告应对反诉原告损失（1229500元÷192.66平方米×108平方米-121476.18元-20000元=547748.36元）承担主要责任，本院酌情确定反诉被告应按损失的90%承担赔偿责任，即492973.53元。
对于装修部分款项，虽然未作评估，但考虑到反诉原告已实际投入资金装修，参考丽水本地拆迁房屋装修补偿文件丽征收办发（2012）7号文件确定的丽水市区房屋征收装修补偿指导价格，砖混结构的普通装修为260-300元／平方米，中档装修为300-500元／平方米及一至四层共234.49平方米的实际情况，酌情确定为人民币70000元。
综上，本院认为原告周晓红在支付相应款项（20000＋121476.18＋540275.46＋121500＋492973.53＋24767.3＋70000元=1390992.47元）后，可以要求被告腾退案涉房屋。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告周晓红与被告盛荣火之间就海潮新村《建设用地规划许可证》证号为（94）丽规证1010202号的用地面积68.4平方米、建筑面积108平方米的宅基地转让行为无效；
二、反诉被告周晓红应于本判决生效之日起三十日内支付反诉原告盛荣火人民币1390992.47元，反诉原告盛荣火于收到该款项后三十日内将莲都区宇雷路373-1号房屋（房产证号：丽房权证莲都区字第××号）腾退给原告周晓红；
三、驳回反诉原告的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费16200元，反诉案件受理费8100元（已减半收取），共计24300元，由原、被告各半负担；鉴定费8200元，由原告周晓红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 周山丹
审 判 员 章 露
人民陪审员 张 丽
二〇一五年十月十六日
代书 记员 胡静雪