山东省新泰市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第4674号
原告赵阳，城镇居民。
委托代理人郑斌，山东平畴律师事务所律师。
被告周新涛。
委托代理人孙丰柏，新泰平阳法律服务所法律工作者。
被告何彦君。
原告赵阳与被告周新涛申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵阳委托代理人郑斌、被告周新涛委托代理人孙丰柏到庭参加了诉讼。被告何彦君经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告赵阳诉称，原告不服（2013）新执异字第2430号执行民事裁定书，理由1、两被告之间的房屋买卖真实性有质疑，买卖合同是不合法的。2、被告周新涛的异议理由不成立，法院查封措施并无不当。3、该裁定是以程序上的判定代替了判决判定，在此情况下程序不合法。综上，该裁定书否定合法执行措施，认定的房屋所有权的归属不符合事实和法律依据。请求1、判令许可执行被告何彦君名下新泰市秀水花园21号楼2单元302室；2、本案诉讼费由被告负担。
被告周新涛辩称，1、两被告的房屋买卖是真实的，因为双方买卖是经过中介公司来交易的，被告周新涛支付了等价房款，被告何彦君交付了房屋。2、购房款2000元是因为合同约定，房屋过户后再支付。3、被告何彦君的债务与本案没有关联性。综上，两被告的买卖合同是合法有效的。在被告周新涛正在办理房屋过户的过程中，将房屋查封，致原告无法办理过户。（2013）新执异字第2430号执行民事裁定书，裁决正确，驳回原告的诉讼请求。
被告何彦君辩称，两被告之间的房屋买卖是真实的，收到被告周新涛的房款125.80万元，房屋是在收到周道民的预付款10万后把钥匙给了被告周新涛，自愿放弃剩余的房款2000元。涉案房屋是通过中介机构出卖的，曾在网上挂了很长时间没有卖出去。当时房屋抵押给彭贡文，抵押后被马亮查封，被告周新涛支付房款125.80元后，该部分房款由中介转付给彭贡文，彭贡文办理的解除抵押和查封，在办理房屋过户的过程中被法院查封。
经审理查明，原告赵阳与被告何彦君存在民间借贷纠纷，被告何彦君未按期履行生效的法律文书，原告赵阳申请执行，在执行过程中于2014年1月2日，申请查封了涉案房产，被告周新涛于2014年1月3日，以涉案房产已出卖为由，向本院提出执行异议，本院做出（2013）新执异字第2430号民事裁定书，裁定“中止对何彦君名下位于新泰市秀水花园21号楼2单元302室的执行。”原告不服该裁定，向本院提起诉讼。
2013年12月5日，被告何彦君之女何琳代被告何彦君与被告周新涛签订定金合同一份，合同约定“将秀水花园21号楼2单元302室房产，面积约218平，约定房价126万元出售给周新涛，约定支付定金1万元”。合同签订后被告支付定金1万元，由被告何彦君之女何琳出具收条并注明“如过不了户，1万元定金如数退还买方”。定金合同的证明人陈某、赵某。2013年12月7日，被告何彦君与被告之父周道民签订房屋买卖合同，合同约定：“将秀水花园21号楼2单元302室房产，面积约218平，约定房价126万元。签订合同之日支付首付款10万元。剩余房款过户时一次性支付”。合同签订当日被告何彦君给周道民出具收到10万元的收条。2014年1月2日，两被告签订房屋买卖合同，合同约定：“将新泰市城区向阳路秀水花园21幢，面积248.82平，所有权证GMS201300570的房产，作价50万元，转让给周新涛。房款在合同签订之日起1日支付。”合同签订当日被告周新涛支付房款114.80万元，被告何彦君给被告周新涛出具收条。
原告主张第二份买卖合同的买受人是周道民，被告何彦君合同的买受人是被告周新涛，主体不一样，被告主体不适格。双方签订买卖合同时，涉案房屋处于查封状态，处于查封状态的房屋不得买卖。被告周新涛明知房屋被查封仍购买，主观上有过错。不动产物权以登记为准，涉案房产登记在被告何彦君名下，物权未发生转移，原告的查封符合法律规定。
被告周新涛主张涉案房屋是经过陈某、赵某两人为中介购买的。在中介人的参与下，因涉案房屋处于抵押状态，被告将大部分房款分别存入中介人陈某、赵某的银行账户内，被告周新涛共支付房款125.80万元，两中介人出具担保，待解除抵押后支付房款，并约定待办理过户后再支付余款2000元，在两被告办理过户手续时，当新泰市房地产管理局打印测绘图时，被法院查封。第三份买卖合同房款50万元，是为了省税，实际房款履行了125.80万元。被告何彦君收到被告之父周道民首付款后交付将房屋的钥匙，2014年1月6日搬入。
原被告提供以下证据证明其主张：
原告赵阳提交：1、新泰市人民法院执行裁定书及协助执行通知书一份，证明涉案房屋于2014年1月2日被法院查封。
2、庭审笔录一份、证人的担保证明复印件一份，证明周新涛没有全部支付房款，仅支付115.80万元，房屋在买卖时存在抵押、查封，不能买卖。
3、视听资料一份证明，被告周新涛入住的时间是2014年1月6日。
被告周新涛提交：1、定金合同一份、买卖合同二份、收到条三张。证明房屋买卖的事实。
2、申请证人出庭，证明两被告的交易是真实合法的，合同已履行，在中介的参与下到新泰市房产管理局申请办理房屋过户的过程中被查封，被告周新涛未办理房屋过户，不存在过错。
证人陈某陈述：“2013年12月5号，周道民找我买房，我给买房人推荐的这个房子，去看了后觉得可以，支付了1万元的定金，过了几天7号又交了10万元，开始商定过户的事，卖方何彦君说是抵押了，双方做了约定说是解押后给他过户，1月2日去走程序，解押后正在过户测绘时房子查封了。房款过程：第一次是1万元，第二次是周新涛的父亲付了10万元，在解押时为了安全，把钱先打到我和另一个中介人的帐户下，解押后我和另一个中介人把钱打到姓彭的名下”。
证人赵某陈述：“房屋合同签订情况，第一次支付了1万元的定金协议，第二次支付了10万元的条，第三份是100多万元，还有一份是网签的。在正常办理过户时网签的。126万元的购房协议是在网签之前签的。双方达成协议是126万元，是根据126万元合同支付房款，整个买卖过程都参与了”。
3、提交中介人担保书、银行交易明细、庭审笔录、物业费收据证明买卖合同的真实性及合同的履行。担保书内容：“经本人同意，周道民购何彦君房款，计壹佰零肆万捌仟元整，汇入陈某工行账号62×××19，赵某建行账号62×××86后，由彭贡文负责取消房屋抵押登记后，本人即时将款项划入彭贡文指定账户，由此带来的问题陈某、赵某全权负责，特此担保。担保人陈某、赵某”。
原被告对以上证据质证：
原告主张对房屋买卖合同法定性、客观性、关联性均有异议，该房屋转让合同签订时间是2014年1月2日，被告周新涛尚未履行，之前被告周新涛支付房款所根据的合同不是该合同，提交的合同房款是50万元，房款相差近三倍，该份合同是为了少交税由两被告恶意串通所形成的无效合同，违背了《中华人民共和国合同法》第52条的规定。该房屋转让合同并不能证明房屋买卖行为已经核准，对该证据违反房屋交易的法定行为也表示异议。该合同无法证明合同履行的过程。物业费收据均发生在原告执行申请后，对涉案房屋采取查封执行措施之后，不能证实实际占有。被告是2014年1月6日准备搬入，并没有实际占有。对证人证言有异议，陈某的证言法定性、客观性均有异议，通过该证人证言能证实，被告周新涛并非是以网签合同履行的，是根据2013年12月7日所签的合同履行的，该证人只能证明房屋履行的过程，不能证明履行过程是合法的，通过该证人证言可证明房屋的买卖不合法，在2013年12月7日两被告在房屋买卖时，房屋已被济南历下区法院查封，买卖不合法。该证人证明的房屋房款交付的过程明显不真实的，房款现在仅支付了115.80万元，余款10.20万元尚未支付。网签并不等于核准，是否核准应由房管部门的证明。赵某的证言明显是虚假的，赵某原来证明总共支付了115.80万元，余款尚未支付。现赵某证明周道民所支付的10万元是不属实的。对交易明细的真实性无异议，不能证明付款的数额，也不能证明不动产物权发生变动。违背了不动产物权法第9条的规定。网签的合同及其备案不具备创设权利的功能，是为了方便管理服务。
被告周新涛对新泰市人民法院的民事裁定书无异议，证明2014年1月2日，两被告在办理过户手续时，法院采取的查封措施。协助执行通知书也是2014年1月2日，从两份证据可看出原告与被告何彦君民间借贷纠纷是通过调解的形式解决，被告何彦君在没有履行支付义务后原告申请执行，与本案所争议的房屋买卖没有内在联系。两证人均能证实被告周新涛作为善意第三人购买房屋不存在过错，且已经支付了等价的购房款125.80万元，且有被告何彦君出具的所有的房款114.80万元、10万元、1万元的收条证实。被告周新涛搬入时间是2014年1月6日，能证明已占有该房屋。
诉讼中，被告何彦君到庭陈述：“与周新涛之间的房屋买卖是真实的，收到周新涛的房款125.80万元。房屋是在收到周道民的预付款10万后把钥匙给了周新涛，自愿放弃剩余的房款2000元。涉案房屋是通过中介机构出卖的，曾在网上挂了很长时间没有卖出去。当时房屋抵押给彭贡文，抵押后被马亮查封，被告周新涛支付房款125.80元后，该部分房款由中介转付给彭贡文，彭贡文办理的解除抵押和查封，在办理房屋过户的过程中被法院查封。”
原告赵阳、被告周新涛对被告何彦君的陈述质证：
原告认为被告何彦君陈述收到房款与事实不符，房款由中介过付，尚有房款10.20万元未收到，并非2000元。定金及首付款的支付均在涉案房屋查封期间，买卖不合法。被告周新涛认为被告何彦君的陈述与证人陈述及买某，买卖行为是真实、有效的。
本院认为，被告周新涛与周道民系父子关系，被告何彦君认可是将房屋出卖给被告周新涛，且除收到周道民支付的10万元房屋预付款外，其余均是收到被告周新涛的房款，本院认为被告周新涛主体适格。申请执行人依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起诉讼的，被执行人反对申请执行人请求的，应当以案外人和被执行人为共同被告。何彦君反对申请执行人赵阳的请求，何彦君与周新涛应为共同被告。被告何彦君认可将涉案房屋出卖给被告周新涛，收到被告周新涛房款125.80万元，并由被告何彦君的收条证实，并明确表示放弃剩余房款2000元，本院予以认定。证人与被告无利害关系，根据证人的陈述、房款的支付过程及证人书写的保证书，与被告何彦君自认的房屋买卖的过程相吻合，本院对两证人的证言予以采信。被告何彦君自愿放弃剩余房款2000元，符合法律规定，予以准许。以上能够证明两被告房屋买卖及合同履行的案件事实，本院认定被告何彦君将其所有涉案房屋出卖给被告周新涛，被告周新涛已经支付房款。被告周新涛主张于2013年12月7日将房屋交付给被告周新涛，被告何彦君认可，原告有异议，但未提供证据加以证明，本院认定被告何彦君于2013年12月7日将房屋交付给被告周新涛。涉案房屋是正在办理过户手续期间被查封，该事实证明了涉案房屋已经消灭了抵押权、查封。被告周新涛支付剩余房款114.80万元，并于当日办理房屋过户手续时，因原告申请财产保全，将涉案房屋查封致被告周新涛无法办理过户手续，被告周新涛对未办理过户登记没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。被告何彦君经传票传唤未到庭，应承担举证不能的后果。综上，被告周新涛具有足以阻却执行的实体权利，原告要求继续对涉案房产的执行，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十一条、第二十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、驳回原告赵阳的诉讼请求。
二、停止对被告何彦君名下新泰市秀水花园21号楼2单元302室（所有权证GMS201300570）的执行。
案件受理费人民币100元，由原告赵阳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 李新迎
审 判 员 王雪丽
人民陪审员 张明照
二〇一五年四月七日
书 记 员 武金萍