四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南中法民终字第399号
上诉人（原审被告）刘辉，男，生于1974年6月3日，汉族，小学文化，四川省营山县人。
上诉人（原审第三人）吴太平，男，生于1970年12月7日，汉族，初中文化，四川省营山县人。
委托代理人冉斌，四川省营山县朗池法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）陈明淑，女，生于1960年3月19日，汉族，初中文化，四川省营山县人。
委托代理人方凌，营山县法律援助�心志愿者。
上诉人刘辉、吴太平因与被上诉人陈明淑房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省营山县人民法院（2012）营民初字第1544号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：陈明淑与案外人王贤春原系夫妻关系，在夫妻关系存续期间王贤春出资购买取得了火车站A街(B巷)67平方米土地的使用权，离婚后王贤春未办理审批手续与他人在该土地上修建了7楼1底楼房一座，并且已转让了部分房产。陈明淑于2011年起诉要求对王贤春在该土地上建修的房屋予以分割，四川省营山县人民法院以(2011)营民初字第682号民事判决书判决陈明淑分占位于营山县火车站A街(B巷47号)六楼住宅房屋一套，后王贤春不服，上诉至南充市中级人民法院，刘辉提出产权异议，南充市中级人民法院以诉争的房屋产权不明确且存在争�为由，撤销了(2011)营民初字第682号民事判决。2011年3月12日，刘辉经中介介绍与第三人吴太平签订了《房屋买卖协议》，购买诉争(B巷47号)六楼住房一套，支付了房屋价款158,000元，以及向中介支付了中介费2,000元。在刘辉装修房屋时，陈明淑进行阻拦。2012年10月29日陈明淑起诉至法院要求确认刘辉与吴太平签订《房屋买卖协议》无效。
一审法院认为：位于营山县火车站A街(B巷47号)的67平方米土地是王贤春与陈明淑在婚姻存续期间所购买，应属陈明淑与王贤春的共同财产。在土地上建修的房屋陈明淑享有一定的所有权，在未取得产权登记的情况下，属于不可转让的房产。2011年吴太平与刘辉签订了《房屋买卖协议》，吴太平没有提供充分的证据证明争议的房屋权属归其所有，将本案争议的房屋卖与刘辉，属于无处分权人处分他人财产，更违反了《中华人民共和国城市房�产管理法》第三十八条的规定。刘辉明知诉争的房屋没有产权而购买，不属于善意取得。故陈明淑请求确认刘辉与吴太平签订的《房屋买卖协议》无效符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条之规定，判决刘辉与第三人吴太平签订的《房屋买卖协议》无效。案件受理费500元，由刘辉与吴太平各承担250元。
宣判后，上诉人刘辉、吴太平不服一审判决，向本院提起上诉，请求二审法院依法确认上诉人刘辉、吴太平间就案涉房屋签订的房屋买卖协议有效，驳回被上诉人一审的诉讼请求。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，应当依法予以撤销。一审法院认为：“位于营山县火车站B巷47号的67平方米土地是王贤春与陈明淑在婚姻关系存续期间所购买，应属陈明淑与王�春的共同财产。在土地上建修的房屋原告陈明淑享有一定的所有权，在未取得产权登记的情况下，属于不可转让的房产。”一审法院所认定的这一事实是极其错误的。首先，从2003年10月30日王贤春与营山县经济技术开发总公司签订的《拆迁合同书》和(2012)南中法民终字第529号民事判决查明的事实是足以证实位于营山县火车站B巷47号修建房屋所用的土地系王贤春(系被上诉人前夫)、陈明淑以及王贤春婚生子女王维、王毅(系王贤春与前妻所生子女，王贤春与被上诉人于2001年3月结婚，2008年10月经判决离婚)的家庭共同财产，但其中17平方米为原拆迁王贤春及家人老家还拆迁面积补偿取得，也就是说修建房屋所占用的土地面积84平方米中只有67平方米系王贤春、陈明淑以及王贤春的婚生子女王维、王毅共同享有土地使用权以及分享土地上带来的收益，被上诉人只占该土地16.75平方米。故一审法院多次错误认定67平方米的土地是被上诉人与王贤春的夫妻共同财产是极其错误，导致两次判决认定事实不清、判决错误。其次，讼争房屋所占用土地已由王贤春转让给第三人，第三人已善意取得该土地的使用权并已修建房屋，且己将全部房屋转让出售给买受人，其买受人己将房屋全部装修并都已入住。在被上诉人与前夫王贤春婚姻关系存续期间，在2001年10月20日，夏小初因修建营山县城南镇翠纸巷王贤春个人所有的房屋时，王贤春因拖欠夏小初工资以及借款合计人民币13,000元，便将其本案讼争房屋的土地使用权抵押给了夏小初，双方在同日签订了《土地转让协议书》；在2002年3月21日，夏小初又将该土地以93,800元的价格将土地的使用权再次转让给本案上诉人吴太平。因此，本案上诉人吴太平对该土地享有合法的使用权以及享有该土地带来收益的处�权；且该土地修建房屋是由上诉人吴太平全额出资，共修建两个门市六套住房并全部出售给他人。最后，讼争房屋系被上诉人陈明淑与前夫王贤春离婚一年后才修建的。一审法院认定：“被上诉人对讼争土地上修建的房屋享有一定的所有权”系无稽之谈，如此推断认定案件事实，将有违背法律和本案的客观实际情况，更不利于社会的稳定。假如这一说法成立的话，被上诉人陈明淑对讼争土地上修建的六套住房两个门市的房屋都有权主张所有权的权利。如此断定，必将引起买受人轩然大波，将严重危及买受人的利益问题。二、一审法院适用法律错误，二上诉人所签订的《房屋买卖合同书》合法、有效，亦应当得到法律的支持和保护。1、被上诉人前夫王贤春将土地的所有权抵债转让给夏小初，而夏小初又将该土地的使用权以合理的价格转让给上诉人吴太平；吴太平在�得土地使用权后个人全额出资修建房屋，其民事行为并不违反法律强制性规定和社会的善良风俗习惯。2、上诉人刘辉并不知道讼争房屋有无产权问题，被上诉人在一审中也未提供任何证据证明上诉人刘辉明知讼争房屋没有产权而购买的事实。因此一审法院如此认定案件事实，显然有偏袒被上诉人之嫌。三、被上诉人作为主张确认二上诉人签订的《房屋买卖合同》无效不是适格的诉讼当事人，其请求应当被依法予以驳回。l、营山县人民法院前后两次作出的(2011)营民初字第682号《民事判决书》和(2012)营民初字第1544号《民事判决书》，均未对讼争房屋所涉土地所有权转让问题予以查明和作出认定，也未对该讼争房屋修建中的出资、房屋所有权分配问题予以查明。究竟该土地所修建的房屋是属于上诉人吴太平所有，还是属于王贤春以及王贤春的婚生子女王维、王毅所有，或者说是被上诉人所有。在房屋产权未明确的情况下，一审认定被上诉人对其中一套住房享有主张所有权的权利，显然被上诉人的请求不应得到法律的支持，被上诉人不是本案一审中主张确认二上诉人所签订的《房屋买卖合同》无效的适格的诉讼当事人。2、被上诉人如果要主张权利，则应当向被上诉人的前夫王贤春主张，以此确认王贤春于2001年10月20日与夏小初所签订的《土地转让协议书》的效力问题，或者向王贤春主张被上诉人在讼争房屋的土地中占有16.75个平方米土地现在的现金价值，而不应当向土地上修建的房屋主张所有权，更不应当也无任何理由主张二上诉人所签订的《房屋买卖合同书》的效力问题。
被上诉人答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审依法维持原判。上诉人的上诉理由不成立，与事实、法律冲突，应予驳回。其理由如下：1、南充中院判决书已经确认陈明淑与王贤春共有67m2的土地使用权。王贤春的子女当时未成年，无民事行为能力，不享有共有权。2、上诉人认为刘辉属善意第三人的理由不成立。出卖人没有取得所有权，不符合善意取得条件。案涉房屋现在没有确权。67m2的土地陈明淑享有共有权，王贤春属无权处分。转让行为不受法律保护。陈明淑享有案涉土地上修建房屋的所有权。3、一审适用法律正确。吴太平不是开发商，不适用商品房买卖的相关法律规定，刘辉不属于善意第三人，刘辉在买房时没有审查房屋的权属证书。4、被上诉人的主体资格适格。陈明淑享有案涉房屋土地的共有权。综上，上诉人的上诉请求不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明，对于陈明淑是否享有案涉房屋的共有权，以及吴太平是否对案涉房屋有处分权双方当事人对此均有�议。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点在于上诉人刘辉、吴太平间所签订的房屋买卖协议是否有效。对此，首先根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，合同的效力与合同当事人对合同标的物是否有处分权没有直接的因果关系，因此，本案中，即使吴太平在出售案涉房屋时对房屋没有处分权，其对外签订的合同仍为有效。因而，被上诉人陈明淑以上诉人吴太平无权处分案涉房屋为由主张其与刘辉订立的买卖合同无效的理由不成立。其次，虽然根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，案涉房屋属于不得转让的房屋范畴，但该规定系管理�强制性规定，并非效力性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”的规定，不应以此认定买卖协议无效。对于陈明淑是否享有案涉房屋的共有权，以及吴太平是否对案涉房屋有处分权，因与本案的处理结果无关，对此，本院不作审查。
综上，一审法院适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、撤销四川省营山县人民法院（2012）营民初字第1544号民事判决；
二、驳回被上诉人陈明淑一审的诉讼请求。
一审案件受理费500元�二审案件受理费500元，共计1,000元，由被上诉人陈明淑承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
审 判 员 唐晓兰
代理审判员 石 炜
二〇一三年四月八日
书 记 员 李碧英