湖南省茶陵县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0224民初1095号原告：吴新华，男，1986年1月1日生，汉族，小学文化，无业，茶陵县人，住湖南省茶陵县。委托诉讼代理人：向红勇，湖南挚友律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：李文华，男，1986年4月1日生，汉族，小学文化，务工，茶陵县人，住湖南省茶陵县。第三人:王石华，男，1968年6月6日生，汉族，文盲，务农，茶陵县人，住湖南省茶陵县。原告吴新华与被告李文华、第三人王石华房屋买卖合同纠纷一案，本院于立案受理后，由本院审判员谭剑阁担任审判长，与人民陪审员胡康、李之依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴新华及其委托诉讼代理人向红勇、被告李文华、第三人王石华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告吴新华向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告与被告签订的房屋买卖合同无效；2、请求判令被告返还原告房屋买卖预付款19万元及即日起至预付款返还时的银行利息1611.5元（暂计算至2016年9月28日）；3、请求判令被告支付给原告违约金10000元；4、请求判令被告承担本案的诉讼费用及财产保全等费用。原告诉称，2014年6月1日，原告吴新华、第三人吴新华与被告李文华经过协商，由吴新华、王石华购买李文华位于下东小车村十一组的房屋各一厢，该房屋位于下东乡小车村十一组蜜塘冲开发建设基地，按照双方约定的购买房屋契约书，原告支付预付款，被告负责房屋的落成及所有办证费用。合同约定，被告保证办理房屋的一切合法手续及证件的办理，如因手续不齐全政府相关执法单位强行拆除，被告负全部责，两年内无法重建，退还原告所有的预付款并赔偿原告一切损失。按照约定，原告先后向被告支付了19万元。在原告正常履行合同过程中，2014年10月29日，被告所建的房屋因未履行相关正常的建房手续，定性为违章建筑。按照合同约定，原告多次督促被告完善相关建房手续，约定的两年期限到期，被告还是不能履行合同，也不愿意退还预付款。依据相关法律规定，本房屋系违章建筑，双方订立的合同无效，被告应当返还原告购房款，恢复原状。因合同无效给受害人造成的合理损失因给予积极赔偿，综上，原告为维护自身合法权益，特据状至法院，望判如所请。被告李文华辩称，1、原告与被告签订的合同内容是建房施工和投资回购性质；2、原告明知被告只有村组有关的建房手续，没有国土和规划证件的情况找被告以投资回购的形式与被告签订购房合同，因被告文化程度有限，原告拟定合同与被告签订；3、从该购房合同中体现出是原告出资，被告出地皮并负责施工的互惠互利方式，按建房进度依次进行付款购回；4、原告要求被告返回的钱都是被告按照合同书中的施工付款方式付款，且都用于施工当中；5、原告将所建房屋以高于投资价格转卖给他人，从中赚取利润。综上请求驳回原告的全部诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。第三人王石华辩称，其把其从被告处购买的一厢房屋以5万元转让给了原告，对于本案，第三人没有什么意见要说的，要么被告将房子建好给第三人，要么就退钱给第三人。针对原告提交的所有证据，被告、第三人对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于被告提交的证据，原告、第三人质证无异议的，本院予以采纳；原告仅对被告提交的建房清单（自拟，购买房屋支出342830元）提出异议，该份证据系被告单方面统计建房支出金额，证据形式单一，故本院对该份证据不予以采纳。第三人王石华未向本院提交任何证据证明自己的主张,由其自行承担不利法律后果。根据原、被告所提交的证据及各方当事人的当庭陈述，本院确认本案基本事实如下：2014年6月1日，原告吴新华、第三人王石华与被告李文华经人介绍签订了一份《购买房屋契约书》，双方约定由原告吴新华、第三人王石华各向被告李文华购买房屋一厢（房屋座落于下东街道办事处小车村十一组蜜塘冲开发建设基地，每厢价格为238000元）。该两厢房屋在签订契约书时为待建状态，房屋建好后，由被告李文华办理好建房审批手续，并过户给原告吴新华、第三人王石华。双方就付款方式签订了一份《地基并建房价格及付款方式》，约定签订契约书时原告吴新华、第三人王石华分别向被告李文华预付50000元，后续款项根据被告李文华的建房进度，由原告吴新华、第三人王石华分别分步向被告李文华付款。房屋建设过程中，原告吴新华向被告李文华总共支付了190000元，第三人王石华向被告李文华总共支付了50000元。2014年11月，因被告李文华所建房屋未经国土、规划部门审批被行政执法单位强制拆除。现原告吴新华认为被拆房屋系违章建筑，双方订立的合同无效，被告应当向原告返还其支付的190000元购房款，并主张被告向原告赔偿因合同无效所造成的合理损失，为此特具状至法院，望判如所请。被告李文华辩称，原告要求被告返还的190000元都是原告按照合同约定付款，且被告全部用于建房。第三人王石华就其向被告李文华支付的50000元未在本案中主张权利。本院认为，本案原定案由为房屋买卖合同纠纷，根据查明的案件事实和原告的诉讼请求，本案系合同纠纷，本案的争议焦点一是原告、第三人与被告双方签订的《购买房屋契约书》是否有效；焦点二是被告是否需要向原告返还190000元购买房屋款，原告主张的1611.5元利息和10000元违约金能否得到支持；焦点三是若本案所诉合同确认无效，各方当事人所造成的损失能否在本案中一并处理。关于本案焦点一，依据我国现行相关土地管理法律的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让。本案中，原告吴新华、第三人王石华均非茶陵县下东街道办事处小车村第十一组集体经济组织成员，原告吴新华、第三人王石华与被告李文华双方签订的《购买房屋契约书》违反《中华人民共和国土地管理法》，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项之规定，合同违反法律、行政法规的强制性规定时合同无效，故双方签订的《购买房屋契约书》为无效合同。关于本案焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，原告吴新华、第三人王石华共同与被告李文华签订了一份《购买房屋契约书》，约定原告吴新华、第三人王石华各购买一厢，该契约书虽已认定为无效合同，但根据契约书的内容和庭审查明的事实，可确定原告吴新华、第三人王石华的可分份额。故原告就其份额内主张被告返还购房款190000元于法有据，本院依法予以支持。关于本案焦点三，本案原、被告在签订《购买房屋契约书》时，原告吴新华明知所购房屋占用的是非其本人所在集体经济组织的土地，但仍然签订。被告李文华未依法办理建房审批手续，且将在建房屋违法转卖给非本集体经济组织的成员，原、被告双方均存在过错。本案所诉合同已确认无效，被告答辩称原告向其支付的190000元均用于建房，现房屋被拆，存在实际损失，但被告未提供证据证实其投入建房的具体资金，对于该房屋灭失及其它损失亦未提出反诉，故对于被告的此答辩意见，本院依法不予采纳。对于原告吴新华主张被告李文华支付10000元违约金，该主张基于无效合同而主张的，双方所签契约书无特别约定，故对该项诉讼请求，本院依法不予支持。对于原告吴新华主张被告李文华支付1611.5元利息的诉讼请求，因原告吴新华支付190000元购房款的利息损失属于自身过错，应当自行承担，故对该项诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、原告吴新华、第三人王石华与被告李文华于2014年6月1日签订的《购买房屋契约书》无效；二、被告李文华在本判决生效后十日之内向原告吴新华返还购房款190000元；三、驳回原告吴新华的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由原告吴新华承担258元，由被告李文华承担4042元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  谭剑阁人民陪审员  胡 康人民陪审员  李 之二〇一六年十一月十五日书 记 员  周探连附相关法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。